北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第3865号
原告王连生，男，1957年10月8日出生。
委托代理人张雨，北京稳正律师事务所律师。
委托代理人王艳丽（原告之女），1981年10月3日出生。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。组织机构代码80295XXXX。
法定代表人马印秋，该公司总经理。
委托代理人张立功，男。
委托代理人许欣，女。
原告王连生与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王连生的委托代理人王艳丽到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王连生诉称：2006年6月10日，我与被告签订购买平谷区×小区×号楼×层×单元×号楼房（×小区×号楼×层×单元×号）的商品房预售合同。双方在合同第二十条第一项约定：出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，自期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。在第二十条第二款第一项约定我支付被告400元办理产权委托费，但该房产权证书由�自己办理。第二十条第二款第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。在双方合同签订后，被告将×小区×号楼×层×单元×号楼房变更为平谷区×小区×号楼×层×单元×号楼房。预售合同签订后，原告已经足额支付了房款。2008年7月，被告将标的房产交付给我，2014年11月21号，被告取得平谷区×小区×号楼权属证明，2015年4月24日，我取得标的房产房屋权属转移登记。综上所述，被告在合同履行工程中已经构成违约，但是其至今尚未给付我违约金，故诉至贵院，要求被告给付我逾期办理平谷区×小区×号楼权属证明违约金63192（270747＊2334天／10000）元、逾期向我交付平谷区小区×号楼×层×单元×号所有权证书的违约金47489（270747＊1754天／10000）元、退还办理房屋所有权证书委托费400元，以上共计111081元。诉讼费由被告负担。
被告乾元公司辩称：第一，如原告没有合同原件，其主张没有合同依据；如原告没有购房发票原件或未按合同约定足额缴纳购房款，则原告存在违约行为；第二，原告所在楼栋迟延交付，存在不可抗力原因及非被告过错原因，对于举办奥运会、残奥会的停工时间及部分居民阻挠化粪池及污水管线施工的时间应当予以扣除；第三，原告要求支付初始登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告在该日期后的两年内没有主张权利，其诉求已超过诉讼时效；第四，原告要求支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在入住一段时间后的两年内并未要求我公司为其办理转移登记，故其主张不应得到支持；第五，我公司与原告签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，该项约定显失公平；第六，因业主在入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理房产证；第七，因买受人至今尚未签订委托我公司为其办理转移登记的委托书，亦未及时缴纳契税，致使我公司无法为其办理转移登记，故买受人对于我公司未按约定时间完成转移登记一事存在过错；此外，买受人尚未实际取得房屋产权证，我公司依据合同约定享有30天的履行期，故目前无法计算具体的赔偿期间；第八，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。
经审理查明：2006年6月10日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×小区×号楼×单元×号（现为×号楼×单元×号）商品房一套。该合同第二十条约定，被告应当在2008年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，产权代办费400元；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，�于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告分别于2006年8月31日、2006年9月21日、2008年7月15日交纳购房款102874元、160000元、7873元，共计270747元，于2008年7月15日交纳了产权代办费400元。2014年11月21日，被告取得了涉案商品房所在楼栋的权属证明。2008年7月15日，被告向原告交付房屋。2015年4月24日，原告实际取得房屋所有权证书。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的北京市商品房预售合同（复印件）、购房款发票（复印件）、产权代办费收据（复印件）、房屋所有权登记费及契税缴款书（复印件）、入住通知书（复印件）、房屋所有权证（复印件）；本院调取的新旧楼牌号对照表（复印件）、房屋登记簿（复印件）等在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政�规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内为原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付违约金。原告依约向被告支付产权代办费，但被告未依约为原告办理房屋所有权证，而系由原告自行进行办理，故应向原告返还产权代办费。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得初始登记及转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理初始登记及办理产权证系因他人或原告原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王连生支付逾期办理房屋权属初始登记违约金三万七�九百零九元。
二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王连生支付逾期办理房屋权属转移登记违约金二千五百零二元。
三、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王连生支付产权代办费四百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千二百六十一元，由原告王连生负担八百五十一元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担四百一十元（限本判决生效后十日内给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王富菊
二〇一五年七月三十日
书 记 员 沈翔云