江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1083号
上诉人（原审被告）陈平。
委托代理人段勤，重庆洛书律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡市聚丰园饭店管理有限公司，住所地江苏省无锡市崇安区天成巷12号。
法定代表人唐伟良，该公司董事长。
委托代理人潘银乔。
原审被告倪秉义。
上诉人陈平因与被上诉人无锡市聚丰园饭店管理有限公司（以下简称聚丰园管理公司）、原审被告倪秉义房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭于2014年10月13日公开开庭审理了本案，上诉人陈平的代理人段勤、被上诉人聚丰园管理公司的代理人潘银乔到庭参加了诉讼，原审被告倪秉义经本院合法传唤未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院查明：
无锡市中山路555号房屋产权均系无锡市聚丰园大酒店有限责任公司（以下简称聚丰园酒店公司）所有。2002年11月1日，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订租赁合同，约定聚丰园酒店公司将无锡市中山路555号除已出租给金店、商业银行的一楼部分房产、二楼全部房产（含一楼通道）之外的全部资产出租给聚丰园管理公司经营管理，租赁期限自2002年7月1日至2007年6月30日等。2003年，聚丰园酒店公司与何莉莉签订房地产租赁契约，约定聚丰园酒店公司将无锡市中山路555号二楼1900平方米房屋出租给何莉莉使用，租赁期限自2003年8月18日至2008年8月17日等内容。合同签订后，何莉莉在无锡市中山路555号二楼个体经营无锡市香格里拉婚纱摄影馆。2005年6月28日，在无锡市贸易资产经营有限公司的见证下，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订补充协议，约定除上述租赁合同约定的租赁标的外，聚丰园酒店公司委托聚丰园管理公司代管无锡市中山路555号一楼海澜之家和二楼香格里拉摄影场，并受益该两处场地的租金，海澜之家和香格里拉租赁到期后，由聚丰园管理公司整体租赁无锡市中山路555号房屋；双方一致同意延长租赁期限至2012年12月31日，租赁期限内，聚丰园管理公司在不影响聚丰园酒店公司正常经营的前提下可对部分房屋和场地进行转租，原海澜之家和香格里拉租赁的场地在整体出租以前，须征得聚丰园酒店公司的书面同意等内容。
2010年5月2日，聚丰园管理公司与陈平、倪秉义签订租赁合同一式四份，约定聚丰园管理公司将无锡市中山路555号二楼西侧600平方米房屋出租给陈平经营大丰收干锅鱼，租赁期限自当日起至2013年5月1日止，租金及费用起算日为2010年7月10日；2010年5月2日至2011年5月1日的租金6万元，第二年租金7万元，第三年租金8万元；租金及费用每六个月结算一次，于每年1月1日、6月1日前预付下半年度的租金及费用；陈平逾期支付租金或各类费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金；倪秉义对本合同中陈平的义务承担连带责任保证，保证期限为合同债务履行期届满之日起两年等内容。同日，聚丰园管理公司与陈平签订补充协议一式二份，约定租赁期内，陈平还应每年支付空调电费6万元、第一年度的物业费18万元、第二年度的物业费27万元、第三年度的物业费31万元，各项费用的支付时间与租金一致等内容。合同签订后，聚丰园管理公司按约向陈平交付了上述房屋。
2013年6月9日，聚丰园管理公司将无锡市中山路555号房屋整体移交无锡胜利门苏宁电器有限公司。因陈平仅向聚丰园管理公司支付2010年7月10日至2012年12月31日的租金192604元（含物业费115562元、空调电费38521元），聚丰园管理公司于2013年8月26日诉至法院请求判令：1、陈平立即支付租金750068元，并按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付该款自2012年6月2日起至判决给付之日止的违约金。2、倪秉义对陈平的上述债务承担连带清偿责任。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、房地产租赁契约、房屋所有权证、无锡市房屋登记簿证明、交接协议、（2012）崇商初字第0897号民事判决书、工商资料及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
2010年5月2日聚丰园管理公司与陈平、倪秉义签订的租赁合同、补充协议均系双方真实意思表示，倪秉义经合法传唤未发表抗辩意见，由此产生的法律责任由其自行承担，故认定上述租赁合同、补充协议除超出2012年12月31日租赁期限的内容无效，其余内容合法有效。根据2005年6月28日聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订补充协议、2003年聚丰园酒店公司与何莉莉签订房地产租赁契约，聚丰园管理公司有权自2008年8月18日至2012年12月31日转租涉诉房屋，故对陈平关于“聚丰园公司无权出租涉诉房屋”的辩称意见，不予采纳。
综合上述租赁合同、补充协议的签订时间、涉诉房屋的面积和位置、租金及物业费、空调电费的支付时间等情况综合分析，租赁合同约定的租金标准明显低于市场标准，补充协议约定的空调电费、物业费实为租金。聚丰园公司以空调电费、物业费形式少缴的租金税金，依法应向有关机关补足。陈平关于“物业费约定无效，物业费、违约金主张不应得到支持”的辩称意见，缺乏法律依据，不予采信。
根据租赁合同约定，陈平应于每年1月1日、6月1日前预付下半年度的租金及费用。按照租赁合同约定的租金及费用标准计算，涉案房屋自2010年7月10日至2012年12月31日的租金为942566元，扣除陈平已支付的租金192604元，陈平还应支付聚丰园管理公司房屋租金749962元。根据合同约定，陈平逾期支付租金或费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金。聚丰园管理公司主张陈平按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付租金749962元自2012年6月2日起至判决给付之日止的违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。根据租赁合同约定，倪秉义对合同中陈平的义务承担连带保证责任，故对聚丰园管理公司主张倪秉义对陈平的上述租金、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。陈平关于“要求聚丰园管理公司补开发票”的辩称意见，并不属于法院主管范围，对此不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决如下：一、陈平于判决发生法律效力之日三日内支付聚丰园管理公司房屋租金749962元，并按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付该款自2012年6月2日起至判决给付之日止的违约金。二、倪秉义对陈平的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回聚丰园管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12860元（含公告费560元），由聚丰园管理公司负担10元，由陈平、倪秉义负担12850元。
上诉人陈平不服原审判决，向本院提起上诉称：租赁合同及补充协议是聚丰园管理公司提供的格式合同，且聚丰园管理公司在一审中也自认补充协议中约定空调费及物业管理费的目的是为了少交税金，该行为是以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判其以租赁合同约定的价格支付租金，并按实支付空调费及物业管理费。
被上诉人聚丰园管理公司辩称：租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示，中山路地段显然不可能以6万元的低价租赁到600平方米房屋，而且其仍可以开具租金的发票，不存在规避税收的目的，故陈平应当按约支付款项。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告倪秉义未作答辩
双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
二审中，陈平陈述称其之前亦从事餐饮行业管理工作。
以上事实，由当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：
以合法形式掩盖非法目的指的是以一个合法的合同目的掩盖另一个非法的合同目的。本案中，由于租赁房屋位于市中心的黄金地段，约定的租金价格显然过低，而陈平之前也是从事餐饮行业管理工作，在租赁房屋前应当对相关行情有所了解，故补充协议约定的空调费及物业管理费也可以视为为租赁支付的对价。据此，本院认为双方签订租赁合同及补充协议的真实目的就是聚丰园管理公司提供租赁物，陈平按照租赁合同及补充协议约定的价格支付对价，并不属于非法的合同目的。至于聚丰园管理公司是否规避税收应当由有关职能部门进行查处，即使存在规避税收的行为，也只能认定规避税收无效，但对陈平支付对价的合同条款效力并无影响。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11860元（含公告费560元），由上诉人陈平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 王 倩
代理审判员 刘翼洲
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 周喆菁