四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴中民终字第92号
上诉人（原审被告）苟丽芝，女
上诉人（原审被告）丁献洲，男
委托代理人余方俊，四川万明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）平昌县金佛物业有限责任公司，住所地：四川省平昌县江口镇新平街西段。
法定代表人彭中政，该公司总经理。
委托代理人龚ＸＸ，男
委托代理人马洪远，四川原石律师事务所律师。
上诉人苟丽芝、丁献洲因与被上诉人平昌县金佛物业有限责任公司（以下简称“金佛物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服平昌县人民法院（2014）平民初字第1702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苟丽芝、丁献洲的委托代理人余方俊，被上诉人金佛物业公司的委托代理人龚ＸＸ、马洪远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年4月26日，苟丽芝购买了四川省金佛房地产开发有限公司开发的“金佛·望江名都”1幢2层1单元房屋，面积为1115.61平方米，总价款3547640元。同日，金佛物业公司与苟丽芝签订《金佛·望江名都（前期）物业管理协议》，约定：房屋使用人与房屋所有人负有连带责任，每年1月、4月、7月、10月前分别交纳第一到第四季度的物业管理费，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，金佛物业公司有权要求苟丽芝补交，并从欠款之日起按日支付0.3%的违约金。2011年12月23日，该房屋经平昌县精绘房屋测绘有限责任公司测绘为1173.55平方米。2012年2月29日，苟丽芝与丁献洲签订《合作经营协议》，约定：苟丽芝将该房屋出租给丁献洲合作经营，租赁期限15年（2012年5月20日起至2027年5月20日止），租金每年150000元，苟丽芝按商场每年度总收入（利润的15%）作为分红。同年3月12日，金佛物业公司与丁献洲签订《物业服务协议》，约定：金佛物业公司依据《巴中市物业服务等级标准》之规定，按照电梯公寓二级物业服务标准，向丁献洲提供物业服务，仅包括公共区域保洁、绿化、共用设施设备维修、养护、协助维护公共秩序等公共服务，二楼以上营业用房物业服务费按5元／㎡／月的标准，于每月10日前向金佛物业公司缴纳上月物业服务费，并从欠缴之日起按欠缴金额的5‰按日向金佛物业公司支付违约金。后丁献洲将租赁房屋开设欧迪茶楼经营至今，金佛物业公司将该房屋按5元／㎡、面积1170平方米收取物业服务费。丁献洲向金佛物业公司交纳了2012年3月12日至2013年3月11日期间的物业服务费，2013年3月12日之后的物业服务费，除已缴2000元外，其余部分未缴纳。金佛物业公司分别于2013年12月26日、2014年5月15日、2014年7月11日向被告发出物业服务费催缴通知书，但被告至今未交。截止2014年7月31日止，被告下欠物业服务费76525元。2014年8月25日，金佛物业公司起诉至一审法院，要求：二被告连带给付下欠物业管理费76525元，并按照《金佛.望江名都（前期）物业管理协议》第七条第五款约定承担违约责任至履行完毕时止。案件诉讼费由被告承担。
一审同时查明：2013年5月14日，四川省住房和城乡建设厅给金佛物业公司颁发《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级二级；“金佛·望江名都”小区至今未成立业主委员会。在一审审理过程中，通过到“金佛·望江名都”小区1幢1单元现场勘验：二台电梯在运行，公共区域未安装监控，一楼大厅天花板有损毁，进行了修复，但存在瑕疵，一楼至三楼楼梯部分涂料脱落。
原审判决认为，原、被告自愿签订的《金佛·望江名都（前期）物业管理协议》和《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，《物业服务收费办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”，平昌县发展和改革委员会、平昌县规划和建设局转发《巴中市物业收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，普通住宅（包括多层住宅、高层住宅及电梯公寓）物业服务收费实行政府指导价，其它物业服务收费一律实行市场调节价”，苟丽芝的房屋系商铺，并租赁给丁献洲，而且丁献洲将租赁房屋开设欧迪茶楼，其房屋性质为商业，该房屋其物业服务收费标准不属于政府指导价范围，属于市场调节价范围，故原、被告签订的《物业服务协议》约定物业服务费案5元／㎡／月的标准，不违反法律规定，其合同合法有效，被告应履行其支付物业服务费的义务，并按合同约定承担违约责任。苟丽芝作为房屋所有人，应当与房屋使用人丁献洲承担连带责任。原告对其公共区域部分未安装监护等应履行其应尽义务，被告的部分抗辩理由成立，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十八条及《四川省物业管理条例》第三十八条之规定，判决：一、被告丁献洲在判决生效后十日内支付下欠原告平昌县金佛物业有限责任公司物业服务费76525元，从2013年4月11日起至付清之日止按所欠物业服务费按日支付0.3%的违约金，并由被告苟丽芝承担连带支付责任。二、原告在判决生效后一月内在“金佛·望江名都”一幢一单元公共部门安装监控设备，一楼天花板损毁部分、楼梯涂料重新修复。案件诉讼费1713元，由被告苟丽芝丁献洲、苟丽芝共同负担。
上诉人苟丽芝、丁献洲的主要上诉理由：1.上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》约定物业服务费5.00元／㎡／月的标准显失公平，该物业收费应属于政府指导价范围，不属于市场调节价范畴；2.被上诉人提供物业服务不符合《金佛望江名都（前期）物业管理协议》合同约定，上诉人有权拒绝支付物业管理费用；3.一审判决上诉人从2013年4月11日起至付清之日，所欠物业服务费按月支付0.3%的违约金给被上诉人于法无据。4.一审判决上诉人在十日内给付物业服务费，而被上诉人在一月内履行安装、维修服务错误。物业公司应当先履行服务，再由业主支付物业服务费。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人诉讼请求，案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人金佛物业公司的答辩意见：1.一审认定事实清楚。上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》约定物业服务费5.00元／㎡／月，是双方在完全自愿情况下签订的，不存在显示公平的情形。上诉人所使用的房屋属于商业用途，不属于政府指导范围；2.一审适用法律正确。上诉人如认为被上诉人提供的服务不符合约定的，可以通过业主大会或业主委员会的名义要求其履行义务或召开业主大会更换服务企业，不能以此拒交服务费。且本案被上诉人已经履行物业合同义务。3.一审判决结果正确，上诉人支付违约金是有合同依据的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2010年4月26日，苟丽芝与四川省金佛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确载明了：该商品房的用途为商业。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被上诉人金佛物业公司与上诉人苟丽芝签订的《金佛·望江名都（前期）物业管理协议》以及被上诉人金佛物业公司与上诉人丁献洲签订的《物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，《物业服务协议》第六条约定：丙方（丁献洲）按照二楼5元／㎡／月的标准，于每月10日前向甲方（金佛物业公司）交纳上月物业服务费”。丁献洲系“金佛·望江名都”1幢第2层1单元商业房使用人，金佛物业公司系丁献洲所在小区物业服务企业，为丁献洲所在的小区提供物业服务及管理。合同签订后，金佛物业公司对“金佛·望江名都”进行了物业管理，丁献洲在接受了物业服务后，应当按照合同的约定缴纳2013年3月12日至2014年7月31日下欠的物业服务费76525元。金佛物业公司要求丁献洲支付物业服务费的主张，符合合同的约定，本院予以支持。苟丽芝系“金佛·望江名都”1幢第2层1单元商业房所有权人，其与金佛物业公司签订的《金佛·望江名都（前期）物业管理协议》，约定：房屋使用人与房屋所有人负有连带责任。故苟丽芝对房屋使用人丁献洲的违约行为，负连带责任。苟丽芝、丁献洲以金佛物业公司没有按标准提供服务，物业服务费过高以及存在一些违约行为为由拒交物业服务费于法无据，对其主张，本院不予支持。因苟丽芝所购之房本身就属于商业用房，实际也在用作商业经营，故对其认为案涉房屋不属于商业用房，应当按照普通住宅和政府指导价格交纳物业服务费的主张，本院不予支持。苟丽洲、丁献洲拒绝向金佛物业公司交纳物业管理服务费的行为已构成违约，按照合同约定应当承担相应的违约责任，一审判决苟丽芝、丁献洲按照合同约定支付违约金并无不当，本院予以维持。
一审判决金佛物业公司在判决生效后一月内在“金佛·望江名都”1幢1单元公共部分安装监控设备，一楼天花板损毁部分、楼梯涂料重新修复”，虽然已超出了原审原告的诉请范围，但鉴于金佛物业公司对此既未提起上诉，也未在二审中提出异议，故本院对该判项予以维持。
综上，上诉人苟丽芝、丁献洲的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1713元，由原审被告苟丽芝、丁献洲负担。
二审案件受理费1713元，由上诉人苟丽芝、丁献洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 敏
代理审判员 陈长育
代理审判员 苟华林
二〇一五年三月十日
书 记 员 朱 彬