河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民二终字第302号
上诉人（原审原告）杨丽敏。
委托代理人杨河顺，男，1943年8月18日出生，汉族．现住邯山区中华南大街邯钢罗三生活区15-2-3号，系杨丽敏父亲。
委托代理人周继新，河北天汉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邯郸市龙瑞房地产开发有限公司。住所地：邯郸市邯山区光明南大街**号华亿大厦******号。
负责人魏少军，该公司董事长。
委托代理人李智妍。
上诉人杨丽敏、邯郸市龙瑞房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2013）邯山民初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭�理了本案。上诉人杨丽敏委托代理人杨河顺、周继新，上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司委托代理人李智妍均到庭参加本案诉讼，现已审理终结。
原审查明，杨丽敏于2010年2月29日认购邯郸市龙瑞房地产开发有限公司赵都新城（沙盘图版）S9-3-1-1303号房屋，房屋面积121.03平米，总价506190元，付款方式为按揭贷款20万元；双方就贷款时间以及违约处理无约定。2011年7月25日被告收到原告交来的306190元。2012年5月被告通知原告办理20万元贷款手续，原告因房屋实际面积少4.13平方米．认为面积误差比在3%以内部分被告应支付利息，对面积误差比超过3%部分房价款应双倍返还原告，双方为此发生争执达不成一致意见，被告因此未办理相应贷款手续；2012年6月14日被告在邯郸晚报公告．公告购买邯郸市龙瑞房地产开发有限公司所开发的赵都新城房源人员包括所购S9-3-1-1303号房屋�原告杨丽敏于公告之日起15日内，到赵都新城售楼部补交购房余款或者办理相关银行贷款手续，逾期则按照相关协议处理。2012年12月被告将该房屋出售给他人。双方就退房款以及利息达不成一致意见诉至法院。上述事实有选房单、签约流转单、收据、营业执照、预售许可证、邯郸晚报公告、庭审笔录等证实。
原审认为，原告购买被告商品房，双方未就房屋面积误差处理方式、贷款事项、违约责任等商品房买卖合同主要事项协商一致并签订书面合同。后原、被告对房屋实际面积与约定面积误差如何处理不能达成一致，原告未办理剩余房款贷款手续，2012年12月被告将该房屋出售他人，双方买卖房屋目的不能实现，购房合意实际解除。被告应予返还原告已经交纳房款306190元；双方对违约责任无约定，被告自收到房款之日起利息系原告合理损失，原告请求利息损失截止到2013年3月份止，故被告应给付原告自收到该购房款之日起（2011年7月25日）起至2013年3月份止利息。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内返还原告杨丽敏306190元，并按银行同期贷款利率赔偿原告自2011年7月25日起至2013年3月4日止利息。二、驳回原告杨丽敏其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6660元，由被告邯郸市龙瑞房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司、杨丽敏均不服，向本院提起上诉。邯郸市龙瑞房地产开发有限公司上诉理由为：一审法院判令上诉人赔偿被上诉人2011年7月25日至2013年3月4日贷款利息无法律依据。一、本案当中核心问题是对《商品房买卖合同》中关于面积误差比处理原则条款的分歧，使双方对合同条款无法达成共识，导致合同无法签订，购房合意无法实现而产生的纠纷，上诉人并无过错。二、被上诉人在一审庭审过程中已多次承认上诉人已履行了必要的告知义务，鉴于交房在即且多次催告无果，要求被上诉人在合理期限内办理贷款手续或缴清尾款。但被上诉人对此置之不理，导致合同无法签订，买卖目的无法实现。为减少损失，上诉人才迫于交房前夕2012年12月将房屋另售，已留给原告必要且合理的期限。三、根据最高院《解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。上诉人在本案当中无过错，通知被上诉人房屋另售时已告知可返还本金，当时被�诉人拒绝接受，要求支持利息。可见本金并非上诉人扣留而是被上诉人不接受，导致上诉人托管。综上，请求二审法院依法改判。上诉人杨丽敏上诉理由为：一、三次付款认定为一次付款事实错误。上诉人按被上诉人要求于2010年7月29日支付被上诉人14万元，2010年7月30日支付6万元，有上诉人银行转账凭证为据，后被上诉人仅给上诉人一张选房确认单，表明楼号、楼房屋面积、单价、并盖专用章确认。2011年7月25日上诉人按被上诉人要求第三次付款106190元，被上诉人给上诉人一张签约流转单，内容为编号，房号、测绘面积、单价、总价、已交款20万元、优惠金额、优惠后单价、总价、价款方式，本次应付款106190元，后需贷款金额20万元。专用收据注明本次付款106190元，原20万元，合计交来房款306190元，并盖有被上诉人公司财务专用章。故应认定为三次付款共计306190元；�偿利息诉求截止到3月底为法律事实错误。上诉人一审立案起诉时诉求为“返还已付购房款306190元并赔偿利息”，但立案庭要求必须注明利息数额才准立案。在2013年5月27日本案开庭审理时，上诉人书面详细说明利息51142.82元为至3月底的计算数额，现在开庭已5月底，实际损失利息应增加2个月利息3674.28元，合计赔偿利息目前为54877.08元，并当庭提交书面计算数据。利息数额的计算截止期不是诉求赔偿利息的截止日。本案判决认定为一次付款，诉求利息赔偿至3月底，没有法律事实的证明，也没有证据支持，一审判决违背了证据规定。二、判决书认定事实证据不足，适用法律错误。1、三次付款上诉人有证据，被上诉人虽有异议但没有提交相反证据，应认定为三次付款。三、被上诉人应当为其售房时五证不全承担法律责任。被上诉人在收到上诉人30多万元购房款时，还没有�商品房预售许可证”，这也是其故意不签订合同的主要原因。上诉人已付清大部分购房款，履行了合同的主要义务。综上，请求二审法院依法撤销原判，发还重审，或依法改判1、被上诉人赔偿上诉人2010年7月30日始至2011年7月14日止的20万元利息；被上诉人支付一审判决认定的306190元购房款并赔偿利息。2、被上诉人支付上诉人2013年3月5日始至本案债务来履行时止的利息；对被上诉人继续无偿使用上诉人购房款的非法行为进行制止，立即返还本金或赔偿上诉人的实际利息损失。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。
针对邯郸市龙瑞房地产开发有限公司的上诉理由，杨丽敏答辩如下：一、上诉人售房收取被上诉人30多万元购房款时，还没有取得“商品房预售许可证”，其售房行为已违反“城市商品房预售管理办法”第六条之规定，其过错是明显的。二、“选房确认单”“签�流转单”均确认了房屋面积，这也是双方对房屋面积达成的一致合意。上诉人单方变更房屋面积已超过3%，又拒不执行最高院第十四条的有关规定，又将售出房屋再次出卖更是错上加错。被上诉人诉求返还本金和利息合情合法。三、本案不适用定金规则。综上，上诉人的三条上诉理由是不成立的。针对杨丽敏的上诉理由，邯郸市龙瑞房地产开发有限公司答辩如下：本案争议的焦点是对面积差处理的方式的问题，双方对合同条款无法达成一致，购房无法实现的纠纷，我方没有过错，不应支付利息。
经二审审理查明，二审期间，本院根据杨丽敏的申请，到中国工商银行罗成头支行调取了杨丽敏2010年7月28日至2010年7月31日转账明细。该明细显示2010年7月29日杨丽敏通过POS机消费140000元，2010年7月30日通过POS机消费60000元。杨丽敏对该证据无异议，邯郸市龙瑞房地产开发有限�司认为交款分几次与本案无关，交钱是购房的意向，并没有签订商品房买卖合同，所以与本案无关。对该证据，本院予以采信。其他二审认定事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于杨丽敏是三次付款共计306190元还是一次付款306190元的问题。根据二审查明事实及本院调取证据，结合一审杨丽敏提交的POS机转账凭条、签约流转单，专用收据，可以认定杨丽敏于2010年7月29日支付购房款140000元，2010年7月30日支付购房款60000元，2011年7月25日支付购房款106190元，2011年7月25日邯郸市龙瑞房地产开发有限公司为其出具306190元收据，并加盖邯郸市龙瑞房地产开发有限公司财务专用章，收款人及交款人均在该收据上签字。故一审认定杨丽敏于2011年7月25日支付购房款306190元不当，本院予以纠正。关于邯郸市龙瑞房地产开发有限公司是否应支付杨丽敏购房款及利息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房预售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据本案中签约流转单记载的信息及双方的履行情况看，双方已就商品房位置、面积、单价及总价、付款方式、贷款金额等作出了约定，具备了商品房认购书的基本条款，故该流转单具备商品房认购书的性质，应认定为商品房买卖合同。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案邯郸市龙瑞房地产开�有限公司于2012年2月23日取得商品房预售许可证，杨丽敏起诉时间为2013年3月4日，即起诉前邯郸市龙瑞房地产开发有限公司已取得商品房预售许可证，故本案中签约流转单是有效的商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定的或者约定不明确的，按照以下原则处理（一）……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”本案案涉房屋面积误差比超出3%，杨丽敏请求返还已付购房款及利息，本院应予支持。杨丽敏2010年7月29日支付购房款140000元，2010年7月30日支付购房款60000元，2011年7月25日支付购房款106190元，共计支付购房款306190元，因杨丽敏一审请求利息计算至2013年3月底，故邯郸市龙瑞房地产开发有限公司应予返还杨丽敏购房款306190元，并按银行同期同类贷款利率赔偿杨丽敏相应利息（其中2010年7月30日至2011年7月24日按本金20万元计息；2011年7月25日至2013年3月31日按本金306190元计息）。综上，原判认定事实部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2013）邯山民初字第363号民事判决第二项（即驳回杨丽敏其他诉讼请求）；
二、变更河北省邯郸市邯山区人民法院（2013）邯山民初字第363号民事判决第一项为：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内返还杨丽敏购房款306190元，并按银行同期同类贷款利率赔偿杨丽敏相应利息（其中2010年7月30日至2011年7月24日按本金20万元计息；2011年7月25日至2013年3月31日按本金306190元计息）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6660元，二审案件受理费1025元，均由邯郸市龙瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王双振
审 判 员 王一民
代理审判员 田 莉
二〇一四年六月十七日
书 记 员 张翠英