天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第4507号
原告陈柒柒。
被告夏浙海。
委托代理人朱××，天津市邦洲投资集团有限公司法律顾问。
被告天津市河西区德恩圣梦美容院。
被告天津市河西区金凤呈祥糕点店。
被告李玉红。
原告陈柒柒与被告夏浙海、被告天津市河西区德恩圣梦美容院、被告天津市河西区金凤呈祥糕点店、被告李玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈国欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈柒柒与被告夏浙海的委托代人朱××到庭参加了诉讼。被告天津市河西区德恩圣梦美容院、被告天津市河西区金凤呈祥糕点店、被告李玉红经本院依法送达传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案缺席，现已审理终结。
原告陈柒柒诉称，原告与被告夏浙海系房屋租赁合同关系。2009年12月29日，原告与夏浙海订立房屋租赁合同，约定将原告所有坐落河西区永安道73号房屋出租给夏浙海经营使用，租期为5年，自2010年1月1日始至2015年1月1日止。合同约定承租方不得将承租房随意转租、转让给第三者，否则，出租方有权立即解除合同收回房屋。2014年6月下旬，原告发现夏浙海将其所承租的房屋分别转租给天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店以及李玉红经营使用。夏浙海有违约行为，原告有权解除合同，收回房屋。现原告起诉来院，要求：一、依法解除原告与夏浙海所订立的房屋租赁合同；二、判决夏浙海支付所欠租金195000元以及至腾房之日止的房屋使用费和拖欠租金的违约金；三、判决夏浙海因转租违约支付原告违约金200000元；四、判决天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店、李玉红将坐落河西区永安道73号房屋腾交原告；五、诉讼费用由被告承担。
被告夏浙海辩称，请求驳回原告诉讼请求，被告因暂时困难未给付租金，请原告宽限一段时间，被告给付履行义务，请法庭考虑到社会稳定和谐，对解除房屋租赁原告的请求给予慎重考虑，合同履行期还剩半年，至2014年12月31日合同到期。另外，被告租赁后没有转租，都是自己在使用。只是地下室租给了李玉红了，美容院我有股，糕点店的法人是郝同，实际是我的。
被告天津市河西区德恩圣梦美容院未到庭亦未提交书面答辩意见。
被告天津市河西区金凤呈祥糕点店未到庭亦未提交书面答辩意见。
被告李玉红未到庭亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，诉争房屋坐落于天津市河西区永安道73号，产权人为原告，房屋面积456.81平方米。2009年12月29日，原告与被告夏浙海签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（原告）将坐落于天津市河西区永安道73号房屋出租给乙方（被告夏浙海）经营使用；租赁期限为5年，自2010年1月1日至2015年1月1日；第一年租金为人民币650000元整，每年递增10000元，租金交纳方式为每半年交纳一次；乙方（被告夏浙海）必须在每年5月份、11月份向甲方（原告）支付租金（全年租金的50%）；合同签订之日，乙方（被告夏浙海）向甲方（原告）支付保证金及违约金200000元整。合同签订后，被告夏浙海向原告支付了200000元。期间，被告夏浙海在未取得原告同意的情况下，将所承租的房屋转租给了天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店、李玉红。2014年5月前，被告夏浙海如约按期交付租金，2014年5月未如约按期交付2014年度下半年租金。2014年7月，被告夏浙海交付了陈柒柒租金150000元，尚欠2014年下半年租金195000元。现原告来院起诉，请求法院：一、依法解除原告与夏浙海所订立的房屋租赁合同；二、判决夏浙海支付所欠租金195000元以及至腾房之日止的房屋使用费和拖欠租金的违约金；三、判决夏浙海因转租违约支付原告违约金200000元；四、判决天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店、李玉红将坐落河西区永安道73号房屋腾交原告；五、诉讼费用由被告承担。庭审中，被告表示承认存在拖欠租金以及转租行为的事实。
上述事实，有当事人陈述、庭审记录及相关书证佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告夏浙海签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且庭审中双方对于合同均无异议，合同合法有效，本院予以确认。
关于本案的管辖权问题，原告与被告夏浙海于2009年12月29日签订的《房屋租赁合同》第七条第2款约定“本合同履行过程中发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，可向甲方（原告）户口所在地人民法院提起诉讼裁定”，原告陈柒柒户籍所在地以及住所地均在天津市河北区，故天津市河北区人民法院对本案具有管辖权。另外，被告夏浙海于2014年9月23日向本院提交《管辖异议书》，提出管辖权异议，后于2014年10月21日提交《撤回管辖异议书》，撤回了管辖异议申请，此系被告夏浙海对于自己诉讼权利的处分，本院予以准许。
关于拖欠租金问题，庭审中，原告及被告夏浙海均认可：本应于2014年5月交付的2014年度下半年租金（345000元），被告夏浙海只在2014年7月向原告交付了租金150000元，尚欠195000元。因此，被告夏浙海违反了《房屋租赁合同》第四条第2款中“租金交纳方式为每半年交纳一次。乙方必须在每年5月份11月份向甲方支付租金，即：全年租金的50%”的约定，未能足额向原告交纳租金，应认定被告夏浙海存在拖欠房屋租金的行为。根据原告与被告夏浙海签订的《房屋租赁合同》第四条第3款“乙方必须依约全额向甲方按时交付租金不得拖欠。乙方如拖欠甲方壹个月租金，除补交租金，甲方还应收取乙方年租金15%的违约金外，同时有权立即解除合同，收回该出租的房屋，并追究乙方由此给甲方造成的任何损失”的规定，对于原告要求解除其与被告夏浙海的租赁合同，并要求被告夏浙海支付拖欠的租金，以及腾房使用费和拖欠租金的违约金的主张，本院予以支持。拖欠的租金计算至辩论终结之日（2014年10月21日），被告夏浙海尚欠63616.44元（计算方法为2014年度租金690000元÷365天×113天-已交的150000元）；自2014年10月22日起至腾房之日止，被告夏浙海向原告支付房屋使用费（参照租金）；违约金应按原告与被告夏浙海所签订的《房屋租赁合同》的约定计算，即103500元（2014年租金的15%）。
关于转租问题，虽然在2014年7月18日本院对被告夏浙海的询问中，被告夏浙海提出其持有被告天津市河西区德恩圣梦美容院股份，被告天津市河西区金凤呈祥糕点店实际是他的，但均未能提供证据证实，本院不予采信。在此次询问中被告夏浙海承认了将诉争房屋的地下室转租给了被告李玉红，结合庭审当中，被告夏浙海承认有转租行为，将房屋转租给了被告天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店、李玉红，本案可以确定被告夏浙海有转租诉争房屋的行为。被告夏浙海与被转租人被告天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店、李玉红之间的转租行为因未取得出租人陈柒柒的同意，故转租行为无效，所以原告要求被告天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店、李玉红腾交房屋的主张，并无不当，本院予以支持。
关于200000元担保金和违约金的认定问题，《房屋租赁合同》中第二条第2款和第六条第2款均提到了原告扣留被告夏浙海保证金和违约金200000元，结合《房屋租赁合同》第五条第1款“租赁关系中止乙方退场3个月后，甲方验收房屋和设施合格，乙方不拖欠租金、水、电等一切费用，无遗留问题，甲方收取的保证金无息退还乙方”的约定，本院认为，其一，违约金只能在合同发生违约后主张，违约金可以在合同中约定，但没有法律依据可以要求另一方提前给付违约金；其二、合同原文使用了“扣留”一词，追寻合同原意与文字原意，“扣留“一词用于保证金更合适，保证金可以扣留，而违约金不存在扣留的情况；综合以上意见，认定200000元为保证金。故原告在被告发生违约的情况下可以扣留200000元保证金，以弥补自身的损失。对于被告夏浙海的转租行为，根据《房屋租赁合同》第六条第2款的约定，原告可以扣留200000元保证金。200000元保证金，抵扣原告在本案中应取得的利益，包括被告夏浙海未支付的剩余房屋租金、合同解除至实际腾房之日止的房屋使用费（参照房租）及拖欠租金的违约金，不足部分仍由被告夏浙海向原告交纳相关费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告陈柒柒与被告夏浙海之间的房屋租赁合同；
二、判决生效十日内，被告天津市河西区德恩圣梦美容院、天津市河西区金凤呈祥糕点店、李玉红将坐落于河西区永安道73号的房屋腾交给原告；
三、判决生效十日内，被告夏浙海给付原告截止至2014年10月21日房屋租金63616.44元；自2014年10月22日起至房屋腾空交付原告之日止，被告夏浙海每天给付原告房屋使用费1890.41元（按2014年度房租计算）；
四、本判决生效十日内，被告夏浙海给付原告拖欠租金的违约金103500元；
五、被告夏浙海给付义务先行从200000元保证金中抵扣，不足部分由被告夏浙海继续向原告履行给付义务；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取3652.5元，由被告夏浙海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 陈国欣
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 纪长胜
附：本判决所适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十四条合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。