北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初3923号
原告（反诉被告）张云锋，男，1982年1月25日出生，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区。
委托代理人许力生，北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者。
委托代理人彭秀玲，女，1959年9月6日出生，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区。
被告（反诉原告）张勇，男，1965年10月7日出生。
委托代理人古彦龙，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）张云锋诉被告（反诉原告）张勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨冰与人民陪审员孙春霞、李秀兰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张云锋及其委托代理人彭秀玲、许力生，被告（反诉原告）张勇及其委托代理人古彦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张云锋诉称：张云锋与张勇于2016年3月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》，张云锋将自有房屋顺义区×××楼房一套卖与张勇，合同约定成交价格为179万元，首付100万元，贷款79万元。张勇已将首付款100万元（包含定金20万元）交与张云锋。张勇未按照约定办理贷款，后张云锋诉至法院，经调解张勇支付张云锋2万元违约金及79万元房款，后撤诉。但张勇未按照约定办理贷款，目前尚欠房款40万元。2016年11月28日，张云锋与张勇签订《补充协议》约定，过户后10日内，张勇给付张云锋40万元。2016年12月29日，双方签订《补充协议》对于上述补充协议说明，双方协商在2017年2月14日前把剩余尾款40万元交付张云锋，现张勇逾期未能支付房款，再次违约，故起诉要求：1、判令张勇继续履行合同立即支付张云锋房款40万元；2、判令张勇赔偿张云锋违约金358000元；3、案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）张勇辩称：不同意张云锋诉讼请求。购房款40万元中有2万元违约金，并不是违约金，只同意给付38万元购房款。我方并不存在违约行为，不同意支付违约金。同时，我方提起反诉，详见反诉请求。
被告（反诉原告）张勇反诉称：涉案房屋交付后，张云锋私自将涉案房屋门锁更换，损坏张勇财产权益，使得张勇只能租房居住，影响张勇实际居住，因涉案房屋2016年至2017年度的暖气费由张勇实际交纳，反诉要求：1、张云锋赔偿被告门锁损失480元；2、张云锋支付张勇房屋租金损失12500元；3、张云锋支付张勇涉案房屋2016年至2017年度的暖气费936.33元；4、要求张云锋支付张勇违约金358000元；5、要求张云锋配合张勇办理涉案房屋产权变更登记手续，将涉诉房屋交付张勇；6、案件受理费由张云锋负担。
原告（反诉被告）张云锋辩称：不同意将涉诉房屋交付张勇，因为张勇没有按照约定支付房款。张勇支付完房款以及违约金，可以交付房屋。张勇要求支付门锁损失480元没有法律依据，该房屋尚未过户，张勇还有房款40万未交齐，且张云锋已经交给张勇钥匙，张勇没有必要也没有权利换锁，不存在损失。租房押金、房租12500元与我方无关，也没有法律依据。暖气费不同意支付，张勇违约在先。违约金35.8万没有法律依据，张勇违约在先，应承担法律责任，不同意支付对方。请求法院驳回张勇全部反诉请求，反诉费张勇自行承担。
经审理查明：
2016年3月21日，张云锋作为出卖人（甲方）与买受人（乙方）张勇在北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同主要内容为：出卖人所售房屋坐落为顺义区×××，建筑面积共计56.75平方米；该房屋所有权证证号为京房权证顺私移字第××××号；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1100000元。买受人在签订本合同的同时支付定金200000元；经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价690000元；出卖人应当在过户10日内将该房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付或过户至买受人的，逾期超过30日后，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同；买受人未按照约定的时间支付首付款或其它款项的，逾期超过30日后，出卖人可以要求买受人承担违约责任及赔偿其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。
2016年11月28日，张云锋作为甲方与乙方张勇签订《补充协议》，内容为：关于《签约文件合订本》合同编号：0003972的文本补充，如与正本合同冲突则以此补充协议为准。甲乙双方协商一致关于两笔尾款和房屋漏水的约定：1.银行面签后10日内，乙方给甲方肆拾壹万元整；2.甲方给乙方把房屋漏水问题解决，所产生的费用与乙方无关；3.办理各项手续期间，如是甲方原因造成不能过户，甲方承担违约责任，如是乙方原因造成不能过户，乙方承担违约责任，乙方可以选择3家银行进行申请贷款；4.如乙方原因3家银行均未能批贷，则乙方在3家银行拒贷后10日内交全款；5.过户后10日内乙方给甲方肆拾万元整，当天甲方把乙方申请贷款真实有效的放款卡给乙方（放款卡由乙方设置密码、网银、预留手机号、短信提醒）。以上5项甲乙双方任何一方违约，则违约方赔付守约方违约金叁拾五万捌仟元整。甲方：张云锋乙方：张勇见证方：李艋2016年11月28日。
2016年12月29日，张云锋作为甲方与乙方张勇签订《补充协意》，内容为：关于2016年11月28日签署补充协意的修改，对第5条更正说明。双方协商在2017年2月14日前把所剩房款400000（肆拾万元整）交付甲方，如乙方没能支付甲方，乙方全款2017年2月14日给清，甲方房款卡由金色时光李艋保管，钱到账当天约双方进行打款。甲方：张云锋乙方：张勇2016.12.29。
2017年4月6日，张立东出具证明一份，内容为“×××房间以前厕所跑水，往×××房间漏水，在2016年上半年漏水以后就不再向×××房间漏水了。今年二月份楼上装修又向×××客厅上边漏水了。”
庭审中，双方一致认可，2016年5月30日，张云锋将涉案房屋钥匙交给张勇，张勇自2016年5月30日至2017年2月22日在涉案房屋居住；2017年2月22日，张云锋将涉案房屋门锁进行更换，涉案房屋由张云锋实际控制。关于2017年2月22日更换门锁原因，张云锋称，按照双方签订的合同约定，涉案房屋应于过户后10日内将房屋交付张勇，2016年5月30日将钥匙交给张勇，但张勇在未交纳全部购房款即更换门锁，故其于2017年2月22日再次更换门锁。张勇辩称，涉案房屋已实际交付，故张云锋无权更换门锁。
庭审中，张勇认可在2017年春节期间对涉案房屋进行装修，但辩称此次房屋漏水与其装修无关，其并未对厨房及卫生间进行装修，原有房屋漏水问题没有解决，故张云锋存在违约行为；张云锋不认可张勇上述辩称理由，认为原有房屋漏水问题已经解决，此次房屋漏水就是因为张勇装修破换防水层导致的。
2017年7月31日本院对涉案房屋勘验过程中发现，涉案房屋厨房门已拆卸，房屋内存有建筑材料，厕所门及卧室门均已更换，客厅、卧室的墙壁重新粉刷过；本院对涉案房屋楼下房屋即顺义区×××室房屋使用人张立东询问时，其陈述2017年4月6日出具的证明是其本人所写，内容属实，×××房屋在卖房之前是出租房子，出租期间漏水，后经彭秀玲维修就不再漏了。2017年上半年楼上装修时，厨房门上侧墙又漏水，于是又找了×××买主，×××买主张勇称要找彭秀玲。厨房门上侧漏水原因不清楚，以前并没有漏过水。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、现场勘验笔录及照片、证明等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
张云锋与张勇于2016年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及2016年11月28日、2016年11月29日签订的补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效，双方均应遵照执行。
关于涉案房屋交付问题，因双方签订的合同约定，涉案房屋应于过户后10日内交付，现涉案房屋尚未过户，故对张勇反诉主张的门锁损失、房屋租金等本院无法支持。因张勇主张的供暖费收取期间，其实际使用涉案房屋，故对张勇反诉主张的供暖费本院不予支持。
关于房屋漏水问题，从本院对涉案房屋楼下×××房屋使用人询问笔录来看，涉案房屋漏水发生在张勇对涉案房屋装修期间，张勇对涉案房屋装修时确实有拆卸厨房、卫生间门等行为，张勇提供的现有证据无法证明涉案房屋原有漏水问题尚未解决等事实，故张勇以原有漏水问题尚未解决为由主张张云峰承担违约责任，本院无法支持。从本院查明的事实来看，根据双方签订的补充协议内容来看，张勇应于2017年2月14日前把所剩房款40万元交付张云锋，因张勇并未支付剩余40万元购房款，确实存在违约行为，故张云锋要求张勇支付40万元购房款及承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于张勇应承担的违约金数额，因张云锋未提交证据证明其实际损失，本院依据公平原则予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）张勇支付原告（反诉被告）张云锋购房款四十万元，于本判决生效之日起七日内履行；
二、被告（反诉原告）张勇支付原告（反诉被告）张云锋违约金四万五千元，于本判决生效之日起七日内履行；
三、被告（反诉原告）张勇履行完毕上述第一项及第二项义务后七日内，原告（反诉被告）张云锋协助被告（反诉原告）张勇办理位于北京市顺义区×××房屋产权变更手续，将上述房屋过户至被告（反诉原告）张勇名下；
四、上述第三项义务履行完毕后十日内，即位于北京市顺义区×××房屋过户至被告（反诉原告）张勇名下十日内，原告（反诉被告）张云锋将上述房屋交付于被告（反诉原告）张勇；
五、驳回原告（反诉被告）张云锋其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张勇其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七千二百七十元，由被告（反诉原告）张勇负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千三百三十五元由被告（反诉原告）张勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 冰
人民陪审员 孙春霞
人民陪审员 李秀兰
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 曾德荣