山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1144号
原告朴英杰。
委托代理人刘胜帅，山东亚和太律师事务所律师。
被告青岛明辉置业有限公司。
法定代表人张惠林，系该公司董事长。
委托代理人朱剑宇。
原告朴英杰与被告青岛明辉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告朴英杰的委托代理人刘胜帅，被�青岛明辉置业有限公司的委托代理人朱剑宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年至2014年间，被告青岛明辉置业有限公司对外预售其正在开发建造的位于青岛市城阳区崇阳路星光·上院6#楼房屋，其向原告出示的楼书中清楚的载明了房屋的内部结构且明确地标识并承诺半赠送的区域，原告提出到现场看房，但被告告知需先签订合同才能看房，后双方就青岛市城阳区崇阳路星光·上院6#楼1单元2层201户房屋签订房屋买卖合同，但原告看房时发现房屋结构发生改变，且经过对比发现并没有享受到半赠送区域的优惠价格，原告多次与被告协商无果，故请求判令：1、被告返还原告购房款45000元，并承担相应利息（按实际付款之日计算至判决生效之日）。2、诉讼费由被告承担。
为证明其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：
1，�品房预售合同1份，证明原、被告签订买卖合同合法有效，原告按照合同约定付款且已经入住；原告是按照合同中约定的房屋全部面积缴纳的购房款。被告对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。
2，申请证人纪某出庭作证，证明与原告相同相关联的户型都是按照被告的承诺所涉及阳台部分计算半赠送面积。被告认为证人与被告正发生相同案由相同标的的诉讼，证人的证言证明力很低，其所称的均是通过偷看偷拍的方式获得的，其证言不应采信；假设其陈述的物业费的面积是真实的，物业费的缴纳标准和商品房买卖关系中面积的结算是没有关联性的。
3，时光里宣传单页1份，证明原告在购买房屋时获得了被告关于阳台部分为半赠送空间计算一半面积的承诺。被告认为该证据与本案无关联性，该证据不是针对涉案房屋出具的，而是针对6号�9层以上的相对户型出具的；该楼书仅是要约邀请，不构成合同具体条款。
被告辩称，双方订立的《商品房预售合同》中约定的销售面积与主管部门认定的预测面积完全一致，房屋交付过程中，已根据主管部门实测的房屋面积，据实完成了房款结算；经主管部门核定的施工图标明南面阳台是封闭的，双方签订的《商品房预售合同》也明确约定“南面阳台用玻璃窗封闭”，根据相关房产测量规范，涉案房屋的面积测算无误；原告所称的“楼书”并不能成为双方计算面积及房款的依据，被告从未超出法定测绘标准及合同约定的范围向原告承诺赠送面积；综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：
1，商品房预售合同1份，证明原、被告双方约定了预售面积、价格、房屋结构等相关事项；合同第37页补充条款第十一条明确约定南面阳台用玻璃窗封闭。原告认为被告按照合同面积收取的楼房款，恰证明没有按照楼书承诺关于阳台部分半赠送；关于合同补充条款第十一条约定，应按照房屋销售办理办法房屋在销售前的规划和设计已经完成，被告在规划面积的前提下通过楼书承诺阳台半赠送给原告，与阳台是否封闭无直接关系。
2，房屋测绘报告书（预测）节选，证明合同约定的预售面积与青岛市城阳区房地产管理处预测的面积完全一致。原告对该证据的真实性无异议，但认为关联性是递进关系，双方签订合同时在楼书中承诺就是在证据2的基础上给予一半的赠送，该证据应是被告履行楼书承诺的前提。
3，房屋测绘报告书（实测）节选，证明青岛市城阳区房地产管理处实测的涉案房屋面积与预测面积（预售合同约定面积）相差不足0.5平方米。原告认为被告按照实测面积收取了全部的房款，违反了合同中楼书的承诺。
4，销售不动产统一发票1份，证明2014年5月双方根据涉案房屋实测面积调整了房款总价，退还3213元房款。原告对该证据的真实性无异议，但是认为关联性是递进关系，双方签订合同时在楼书中承诺就是在证据2的基础上给予一半的赠送，该证据应是被告履行楼书承诺的前提；被告按照实测面积收取了全部的房款，被告违反了合同中楼书的承；被告应再退还给原告所主张的价款。
5，涉案房屋施工图（轴立面图），证明青岛市城阳区城市规划管理处2011年核准备案的设计方案中，涉案房屋的南阳台就是封闭的，与预售合同约定一致，该设计从未进行过变更。原告认可按照轴立面计算房屋面积的法定标准，但是被告是在实测面积的基础上，以楼书的承诺半�送了阳台区域的面积，与证据5应是递进的关系。
经审理查明，2013年9月18日，原告朴英杰与被告青岛明辉置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区崇阳路175号星光·上院6号楼1单元201户房屋，房屋建筑面积暂测为142.67平方米，其中套内建筑面积为115.38平方米，公用分摊建筑面积为27.29平方米，每平方米6694元，总房价款暂定为955000元。在房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。同时，该合同补充条款约定：甲乙双方确认：甲方严格按照国家规定及经批准的图纸进行商品房建设，双方签订的主合同及其附件、本补充条款是确定乙方所购房屋及其配套设施，环境状况的唯一依据，甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘等宣传资料的相关描述与合同约定以及与竣工图不一致者，以合同、竣工图及政府部门验收为准。第十一条：甲方将对房屋南面阳台用玻璃窗封闭，从客厅出阳台的推拉门取消，房屋的其他建设内容（地暖、弱点、排水、供水等）仍按原规划设计方案实施，不做变更，乙方表示同意。
2011年12月28日，青岛市城阳区房地产管理处出具《房屋测绘报告书（预测）》，载明该房屋预测套内面积115.38平方米，分摊面积27.29平方米，建筑面积142.67平方米。2014年4月15日，青岛市城阳区房地产管理处出具《房屋测绘报告书（实测）》，载明该房屋套内面积114.34平方米，分摊面积27.285平方米，建筑面积142.19平方米。
2014年5月6日，被告为原告出具发票，载明涉案房屋建筑面积142.19平方米，单价6693.77元，总房价951787元，被告已退还原告房款3213元。
另查明，星光·上院又名时光里。
以上事实，有商品房预售合同、房屋测绘报告书、发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是被告开发的星光·上院项目的宣传页是否构成双方商品房预售合同的一部分。
根据我国法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，而商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。本案中，原告主张被告在宣传页中载明房屋阳台为半赠送面积，而实际履行合同过程中被告按照全部面积收取了南阳台的房款，违反了该承诺，因此要求被告返还该部分房款并承担利息，被告对此不予认可，认为该宣传单系要约邀请，并不构成预售合同的具体条款，本院认为，原告提交的该宣传页并非针对原告所购买房屋，且内容并不具体明确，同时该宣传页明确载明：“本广告为要约邀请，图片及资料仅供参考，开发商保留最终解释权”；在双方的预售合同补充条款中原、被告明确约定：被告有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘等宣传资料的相关描述与合同约定以及与竣工图不一致者，以合同、竣工图及政府部门验收为准，而被告按照设计图纸建设了涉案房屋，并按照青岛市城阳区房地产管理处出具的《房屋测绘报告书》，对涉案房屋的面积重新进行确认，并退还原告相应的房款，故被告并不存在违约情形，也未多收取原告房款，故对原告要求被告返还购房款45000元并承担自实际付款之日至判决生效之日的利息的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朴英杰要求被告青岛明辉置业有限公司返还购房款45000元，并承担自实际付款之日至判决生效之日计算的利息的诉讼请求。
案件受理费925元，由原告朴英杰负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 秦忠基
审 判 员 顾 伟
人民陪审员 赵 润
二〇一五年十月十二日
书 记 员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。