四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初1527号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：王玲，系委托公司工作人员。被告：闫丽秋，铁东区政府旅游局。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称“乐邦公司”）诉被告闫丽秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。乐邦公司的委托代理人王玲，闫丽秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乐邦公司诉称：被告闫丽秋于2010年4月1日入住四平市铁东区文府小区14-2-604室。自2015年1月1日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次上门催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务。故诉至法院，请求法院按照法律规定，判令被告立即向物业公司支付物业费3180元及违约金3800元，并由被告承担本案诉讼费用。闫丽秋辩称：答辩人请求铁东区人民法院依法驳回四平市泰�物业开发有限公司不合理且不合法的诉讼请求。答辩人与被答辩人自2010年交纳物业费入住文府小区，到2015年停交物业费期间，答辩人一直主动交费，但被答辩人提供的服务一直未达到标准不符合相关规定。一、泰合物业物业服务不达标，未履行应尽义务。1、答辩人缴纳停车费，但一直未给停车位。2、阁楼窗户手柄坏掉，沟通物业几次没人来维修，答辩人自行找工人维修两次。（有照片为证）3、阁楼的屋顶及墙面有一处严重损坏，一处伸缩缝从第一年入住开始有些慢渗漏雨，与物业多次沟通，每次都说会来修，但也是迟迟未等到维修工人，导致答辩人心爱的两双鞋严重损毁（有照片为证），4、卫生清理不达标且不及时。小区物业费每平方米0.8元，按照物业收费标准应该每天进行清扫，但物业和清洁工的解释，实际是要求两天打扫一次楼道，但事实是高的楼层有�一个星期也没有人保洁。2017年5月6日——10日，不知谁丢弃的塑料袋一直在楼梯上。（有照片为证）5、小区绿化不达标。自2010年入住以来，小区绿化大部分面积被业主占用成为菜园，物业并未采取任何措施进行清理，仅剩绿地内杂草清理亦不及时，每年物业只是在楼宇门贴上告知，而从未进行清理动作。小区内树木百分之九十还是由铁东区机关干部栽种，后续也没有很好的护理，导致栽种树木当年就大面积枯死。6、主管道堵塞不清理。自2009年冬天开始，本单元一楼下水三次堵塞，赃物上涌，与物业人员沟通之后，都是没查到原因，不了了之，由一楼大娘自己找工人维修。2014年过年初一到初七之间，整个主管道又连续堵塞三次，几乎家家漏水或者下水道赃物上涌，找物业的结果是物业解释是因为主管道在屋内，所以不能维修，他们只负责�面的管理，最后三次都是答辩人找了通下水的师傅来维修，有邻居可以作证。7、小区深水井以及水质不达标。小区内的水是由物业打深水井，当时物业答应打井300米，但实际上只有一百多米，既没有相关部门验收，也没有告知，目前水质很差。有照片为证。二、泰合物业并未尽到应尽的责任和义务。停车位修建侵占绿地，收费依据，物业费收费标准，小区内饮用水是否达标，业主委员何时成立，小区内广告收费均无任何告知。依据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定的事项由业主共同决定。其中，决定第(七)项：有关共有和共同管理权利的其他重大事业主同意。事实上，业主不仅没有口头同意，更没有书面表决。三、物业管理不规范，侵害国家以及业主权益。1、业主缴纳物业费被答辩人只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征�管理法》涉嫌偷税漏税。2、物业广告以及停车费的收入支出从未公开过。根据物权法第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。被答辩人私自将本该属于所有业主共有的公告栏、楼梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，被答辩人的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。并向业主公布收支情况。综上所述，因被答辩人未履行物业服务义务，处理问题简单粗暴，推诿扯皮，给答辩人生活带来诸多不便，迫使搬离该小区。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定（根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。），在被答辩人正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。本案双方争议的焦点是：原告的具体诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应予支持？原告向法庭提供以下证据材料：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被受权人身�证复印件，证明乐邦公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证认为，没有异议。2、物业服务合同（业主公约），证明原、被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证认为，是因为原告没有履行相关的责任和义务。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证认为，我没看到，服务未达标。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证认为，我们是先缴纳物业费，但未达到提高后的服务标准。5、物业服务催缴记录，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费�被告质证认为，给我打过电话。6、公司回访统计表，证明公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证认为，我对这个数据持有怀疑。被告向法庭提供以下证据材料：照片7张，证明由于原告没有及时修理房屋导致我的物品受损，小区的绿化率未达到标准，物业把我家水管掐断。原告质证认为，建设部房屋保修办法规定房屋质量问题不归物业管。车位是原有的，未停过水，供水不是物业服务范围。小区绿化是开发商原有的。经审理查明，闫丽秋系四平市铁东区文府小区14号楼2单元604室房屋的买受人。签订购房合同时，闫丽秋、乐邦公司于2010年4月1日签订了一份《物业管理托管合同》，闫丽秋将文府小区的房屋委托乐邦公司实行前期物业管理。合同约定物业建筑面积为91.63平方米，物业管理服务费计算标准为每平方米0.60元/月（660元/年）；每户每年公共照明费、楼宇门维护费、监控系统维护费各60元，业主拖欠物业管理服务费按日收取5‰违约金、滞纳金。合同第十三条第二款还约定：业主（物业买受人）每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业管理企业缴纳下年度物业费。后因物价上涨、员工工资提高及其他费用上涨等因素，2013年乐邦公司将物业费收费标准由每平方米0.60元/月，调整为每平方米0.80元/月，并以公告的形式予以公示。2015年1月1日前物业费的支付义务，闫丽秋已向乐邦公司履行。自2015年1月1日起闫丽秋未向乐邦公司支付物业费，累计拖欠物业费为3180元（详见统计表）。根据原告的请求及本院确认的案件事实，针对双方争议的焦点，本院综合评判如下：被告闫丽秋应向原告乐邦公司支付物业费及违约金。本院认为：物业服务合同是一方提供物业服务，一方支付物业费的合同。闫丽秋与乐邦公司签订的《物业管理托管合同》、《业主手册》，有双方签字或盖章确认，依法已于合同签订时成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，闫丽秋未按照合同约定向乐邦公司支付2015年1月份之后的物业费，已构成违约，乐邦公司要求闫丽秋承担继续履行的违约责任，依法应予支持。闫丽秋陈述乐邦公司未充分履行应尽的责任和义务及小区绿化未达标等辩解，但无充分证据证明，且在合同中双方已经明确约定“业主（物业买受人）每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业管理企业缴纳下年度物业费”，故闫丽秋的陈述意见并非�效的抗辩事由，本院不予支持。关于乐邦公司要求支付违约金、滞纳金的主张，因双方在合同中已有约定，本院予以支持，但约定的计算标准（每日5‰）过高，本院酌定按应交物业费数额的30%予以保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十四条（八）项的规定，判决如下:被告闫丽秋于本判决生效后五日内给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司4134元（含物业费3180元、违约金954元）。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照�中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告闫丽秋负担。本判决为终审判决。审判员  居洪武二〇一七年九月二十九日书记员  李 丹