青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民初371号
原告：青海汇源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城中区人民街15号。
法定代表人：沈荣，董事长。
委托诉讼代理人：董博俊、史博成，青海辉湟律师事务所律师。
被告：西宁城辉建设投资有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城西区五四大街13号21世纪大厦19楼。
法定代表人：洪玲，董事长。
委托诉讼代理人：蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。
原告青海汇源房地产开发有限公司（以下简称：汇源公司）与被告西宁城辉建设投资有限公司（以下简称：城辉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2017年10月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。汇源公司的法定代表人沈荣及委托诉讼代理人史博成、城辉公司的委托诉讼代理人蒲富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇源公司向本院提出诉讼请求：判令城辉公司支付延期交房违约金6718229.70元。事实理由：2009年1月16日双方签订《昆仑阳光城拆迁协议》及《房屋拆迁协议书》，依照双方约定由城辉公司将汇源公司所有的土地6.55亩、房屋1900平方米及其他地表附着物等进行拆迁（商业用房共计3795.61平方米，房屋所有权证号为：西（公）32004021803），建设昆仑花园项目，昆仑花园项目建设完工后按原面积1：1比例回迁至新华巷6号楼1-3层商业用房，回迁期限为2011年1月。至2012年7月24日城辉公司仍未履行以上协议，双方达成《补充协议》，就城辉公司延期交房事宜进行了约定，违约金计算方式为：按应建还面积3795.61㎡，按30元/㎡计算，城辉公司应对2011年2月1日至2012年5月30日止，共计16个月延期交房产生的违约金1821892.8元以11个车位抵偿给汇源公司，同时向汇源公司口头承诺，在合理期限内向汇源公司交付房屋。汇源公司自2013年多次催促城辉公司建还协议约定的商业用房，多次要求城辉公司尽快交付房屋，但城辉公司均以各种理由推脱，拒不履行合同约定的义务，其违约行为已给汇源公司造成较大的损失。2012年7月30日至2017年6月1日期间迟延交付房屋违约金6718229.70元。
被告城辉公司答辩称，双方对于涉案的房屋已经在2012年达成协议，就涉案房屋的全部事宜进行约定，被告城辉公司不存在逾期交房的情形。2009年双方达成拆迁协议，约定2011年1月交付，由于工程原因于2012年初陆续交付。涉案房产工程于2012年6月14日竣工验收，2012年7月经协商约定逾期交房的时间为2011年2月1日-2012年5月30日。城辉公司承担了过渡费470000元、以11个车位抵顶迟延交房违约金的方式承担了责任，对于逾期交房的违约责任已经处理完毕，原告汇源公司陈述与事实不符。原告汇源公司于2012年6月5日办理了涉案房产的产权证书，并于2015年5月、2016年5月两次委托青海省产权交易市场对涉案房产挂牌出售，在2017年8月为第三人设定了抵押担保，上述事实说明被告城辉公司交付了房屋，原告汇源公司对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分权，不应该因为部分交付瑕疵主张违约金，请求人民法院驳回原告汇源公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2009年1月16日，原告汇源公司与被告城辉公司达成《昆仑花园拆迁协议书》，约定：城辉公司对汇源公司位于昆仑花园建设范围内的建筑物等进行拆迁。拆迁内容为：昆仑花园建设规划红线范围内需占用汇源公司土地6.55亩，拆迁房屋1900平方米（其中4号楼1层6套住宅334.44平方米、公产1565.56平方米）及地表附着物等。4号楼1层6套住宅按照《昆仑花园项目房屋拆迁安置补偿方案》，由双方签订回迁安置协议书。公产1565.56平方米按照1︰1原则回迁至新建六号楼商铺。地表附着物补偿金为1500000元、占用土地补偿金为8089250元，两项合计9589250元。该两项补偿金用于抵顶昆仑花园2230.05平方米商铺的价款。至此，汇源公司共取得昆仑花园商铺3795.61平方米。双方在补充条款中约定：回迁期限为2011年1月，回迁商业用房及门前停车场中的水电物业管理将独立管理。城辉公司取得上述拆迁范围内的土地后，在原地址建设昆仑花园6#楼。2012年6月14日，昆仑花园6#楼竣工验收，该项目为地下1层、地上31层，建筑总面积为28578.51平方米。汇源公司3795.61平方米商业用房位于6#楼1-3层。2012年7月24日，汇源公司与城辉公司就延期交房超期过渡费及延期交房产生违约金事宜达成两份《补充协议》，约定城辉公司应建还汇源公司房屋3795.61平方米，实际建还面积为3797.14平方米，超出原建还面积1.53平方米。延期期限为：2011年2月1日至2012年5月30日止，共计16个月。由城辉公司支付汇源公司超期过渡费479257.8元、延期交房违约金1821892.80元。超期过渡费479257.8元七日内支付，延期交房违约金1821892.80元，经双方协商由城辉公司建设的昆仑阳光城小区地下停车场E区11个地下停车位抵顶延期交房违约金1821892.80元。双方还约定，因城辉公司延期交房而产生的超期过渡费、延期交房违约金、经营损失等事宜全部处理完毕，双方均无异议。协议签订后，城辉公司按约定将479257.8元及11个地下停车位交付汇源公司及汇源公司法定代表人沈荣。
另查明，涉案房产物业管理单位为西宁四立物业有限公司，汇源公司未向西宁四立物业有限公司交纳物业管理费及水电费。汇源公司于2014年6月5日取得涉案房产西宁市城西区同仁路43号1、2、3、4号楼1-3层3797.13平方米房产所有权证书。2015年5月、2016年5月汇源公司两次委托青海省产权交易市场对涉案房产挂牌出售，但未成功交易。2017年8月，汇源公司以涉案房产为抵押物为他人提供担保并办理了抵押登记手续。
根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：城辉公司是否已将涉案房产向汇源公司交付？汇源公司主张城辉公司逾期交付房产产生违约金6718229.70元应否支持？
本院认为，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系当事人真实意思表示，应认定为合法有效证据。在拆迁安置补偿协议中双方约定了住宅回迁及商铺回迁两种安置方案。涉案房产为地下1层、地上1-3层为商铺、4-31层为住宅的商住一体混合建筑。汇源公司认可住宅于2012年8月交付使用，1-3层商铺城辉公司没有交付。从《补充协议》看，对于逾期交付问题，双方已达成协议，城辉公司已按照协议内容实际履行了支付义务，明确约定因城辉公司延期交房而产生的超期过渡费、延期交房违约金、经营损失等事宜全部处理完毕，双方均无异议。对于延期交房所产生的违约金等已做一次性处理，且汇源公司已取得涉案房产产权登记证书，并对外转让涉案房产、用涉案房产为他人提供担保办理抵押登记，一系列行为均表明，汇源公司充分行使作为所有权人占有、收益、处分权。汇源公司主张因双方约定”回迁商业用房及门前停车场中的水电物业管理将独立管理”其虽办理了房产手续，但因物业管理问题，其不能正常使用涉案房产，城辉公司应承担2012年7月30日之后的延期交房违约金。本院认为，汇源公司与城辉公司签订的物业独立管理的问题，涉及建筑物区分所有权的整体性问题。本案中涉案房产为32层商住混合一体建筑，面积为28578.51平方米，除汇源公司所有的1-3层3797.13平方米商铺外，其余为地下层及普通住宅，面积达24781.38平方米，汇源公司所有的商铺建筑面积只占整个建筑物面积的13.3%。建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。物业管理项下的水电消防系统、排污、二次供水、绿化等都是不可分割的，共用部分的管理和利用与全体业主的生活息息相关，每一个区分所有权人之间不是简单的财产共有关系，而是相互依存、协助的关系。本案中，汇源公司与城辉公司签订的协议中约定城辉公司所有的商铺物业独立管理侵犯了其他业主对公共部分如水电路、管网的共同管理权利，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业的决定，对业主具有约束力。业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。假设涉案房产的每一个产权单位均要求物业独立管理，那么该小区的混乱程度可想而知，这种后果必然影响每一个产权人的合法权益，必然带来无秩序的混乱，这是法律所不允许的。因此汇源公司与城辉公司关于汇源公司所有的商铺物业独立管理之约定违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，应属无效。汇源公司作为业主，应接受相关物业管理企业的服务并按约定交纳物业管理费。
综上所述，现有证据证实，城辉公司已将涉案房产向所有权人汇源公司交付。在双方对延期交付等事宜达成协议并已实际履行全部处理完毕后，汇源公司主张城辉公司未交付房产以及因物业不能独立管理不能正常使用涉案房产并要求支付协议之后延期交房违约金6718229.70元的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条、五十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告青海汇源房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费58828元，由青海汇源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。
审判长王鹏
审判员李娟
审判员纳敏
二〇一八年四月十六日
书记员马馨