大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初10178号原告：大连杨柳物业管理有限公司。法定代表人：李连玉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，系辽宁律昇律师事务所律师。被告：王纪日，男。原告大连杨柳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王纪日（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇及被告王纪日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3,477.30元，违约金1,100元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年底，原告与杨柳新居小区的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2008年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费高层住宅为0.80元/月/平方米，逾期四个月起按每天千分之三交滞纳金。后双方又于2014年12月签订《物业管理委托合同》补充协议，约定原告继续提供物业服务到2018年12月31日止，违约金为欠交金额的30%。原告依约提供了物业服务，但被告作为大连市甘井子区杨柳街的业主，长期拖欠物业费。截至2017年7月共拖欠从2012年1月至2017年7月物业费3,477.30元。虽经原告长期催讨，被告仍拒不支付，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告王纪日辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然被告在案涉房屋内居住，但被告不是案涉房屋的业主，被告是租赁开发商的房屋，仅是租房人，物业费不应由被告承担。对原告所述的房屋位置、面积、交费标准无异议。对于拖欠期间被告记不清了，但认可原告主张的物业费数额。即使物业费应当由被告缴纳，被告也不同意缴纳，理由如下：1、案涉房屋两个窗台漏雨，原告维修后，不仅情况没有改善，还越来越严重。被告无法，自行找人维修，更换理石花费了800元，还有200元的人工费。2、防盗门不好用，只能关死，不能反锁。被告找物业进行维修，但物业进行查看后告知被告无法维修，被告无法，只能自行更换了防盗门，花费了2,000元。3、房子还有漏水问题，63号楼和67号楼两个楼的墙面全是漏水的痕迹。房子本身就有问题，去找物业维修，物业只能一年维修一次，雨季还不能维修，过了雨季去维修一次但维修完之后还是漏，而且找不到漏水的原因。被告住9楼，墙面墙皮都掉了，这被告还能忍受，最主要的还是窗台漏水。原告将被告修理窗台及更换防盗门的费用解决，被告同意交纳物业费。经审理查明，案涉房屋坐落于大连市甘井子区杨柳街。2008年4月2日。被告王纪日（乙方）与中国人民解放军91987部队（以下简称“91987部队”）（甲方）签订住房协议，协议约定甲方将案涉房屋作为回迁房安置给被告，房屋建筑面积64.86平方米。协议签订后，被告王纪日交纳了1万元的住房抵押金，并在接收案涉房屋后一直在案涉房屋内居住至今。2007年12月26日，原告与91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对杨柳·家和苑小区实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院（行政街号包含被告所居住的杨柳街63#）。合同约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.80元/㎡（月）（含电梯费），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。2014年12月21日，原告（乙方）与91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，91987部队委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费。将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”被告未交纳2012年1月至2017年7月的物业费。另查，至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有原告提供的物业管理委托合同、补充协议，被告提供的住房协议书及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业服务单位之间是平等主体。原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区物业使用人应按合同约定交纳物业服务费。根据合同约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.80元，其自2012年1月至2017年7月依法应向原告交纳物业费3,476.63元（0.80元/月/平方米×64.86平方米×67个月）。被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费3,477.30元的诉讼请求，本院予以支持3,476.63元。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的其非案涉房屋业主，不应交纳物业费用一节，本院认为，被告虽未取得案涉房屋产权，但系案涉房屋的合法使用权人，且被告曾交纳过一段时间的物业费用，这说明被告对其系交纳物业费用的主体并无异议，故本院对被告的该辩解不予采纳。关于被告辩称的窗台漏水、防盗门无法反锁等问题原告未能予以解决，不应交纳物业费一节，本院认为，第一，窗台漏水及防盗门无法反锁与房屋自身的构造、品质及防盗门产品质量有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。第二，《物业管理委托合同》明确约定，原告负责共用部位的维修养护，房屋自用部位的维修养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费。故，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称的原告法定代表人与开发商的负责人具有亲属关系，原告应对开发商遗留问题承担责任一节，本院认为，原告与案涉房屋开发商系法律上不同的主体，不能因双方负责人间的亲属关系而否定二者之间的独立性，故本院对被告的该辩解不予采纳。关于被告辩称的原告存在维修不及时、管理不到位等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王纪日于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司自2012年1月至2017年7月止的物业费3,476.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预付），由被告王纪日负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一七年十二月十八日书记员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。