重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中区法民初字第00653号
原告罗洪斌，男，1976年6月1出生，汉族，住四川省西充县。
委托代理人钟明德，四川言鼎律师事务所律师。
委托代理人毛勇，四川言鼎律师事务所律师。
被告陈洪进，男，1966年8月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人汪英华，重庆瑞海律师事务所律师。
委托代理人谭晓东，重庆瑞海律师事务所律师。
被告赵银伟，男，1973年1月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人张茂，男，1985年8月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。
第三人成都峄强财税管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区。。
法定代表人郭强，该公司执行董事。
委托代理人李自强，四川上行律师事务所律师。
第三人缪颖捷，女，1976年5月26日出生，汉族，住成都市武侯区。
第三人胥国华，女，1956年10月3日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人冉茂菊，广东德纳（成都）律师事务所律师。
原告罗洪斌与被告陈洪进、被告赵银伟、第三人成都峄强财税管理有限公司（以下简称峄强财税管理公司）、第三人胥国华、第三人缪颖捷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员来攀峰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张楠楠担任法庭记录。原告罗洪斌的委托代理人钟明德、毛勇，被告陈洪进的委托代理人汪英华，被告赵银伟的委托代理人张茂，第三人峄强财税管理公司的委托代理人李自强，第三人缪颖捷，第三人胥国华的委托代理人冉茂菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗洪斌诉称，原、被告于2012年4月12日签订《租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层第二层出租给二被告，被告先缴租金后使用房屋，房屋租金半年一付，另外双方还对租赁面积。场地移交使用、税费等作了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付二被告使用，二被告仅支付了部分租金，无理拒绝支付其余租金。现诉请：1、被告陈洪进、赵银伟向原告支付自2013年6月10日至2014年1月9日房屋租金人民币333669元（房屋租金2013年6月10日至2014年1月9日每月47667元×7个月=333669元）；2、判令二被告承担本案诉讼费用。
被告陈洪进辩称，对原告主张的房屋租金金额无异议，但原告主体资格不适格，原告无权向被告主张2013年6月10日至2014年1月9日的租金，因为原告始终无法向二被告证明其有合法的出租权的证据资料。房屋租金应该给第三人峄强财税管理公司，不应该支付给原告。
被告赵银伟辩称，其答辩意见同陈洪进的答辩意见一致。
第三人峄强财税管理公司述称，1、峄强财税管理公司对涉案房屋有独立的租金请求权；2、罗洪斌不是本案适格主体也没有权利主张涉案房屋的租金；3、峄强财税管理公司不在本案中主张租金，仅发表答辩意见，请求法院驳回罗洪斌的诉讼请求。
第三人缪颖捷述称，其意见同峄强财税管理公司的述称意见一致。
第三人胥国华述称，对原告的诉讼请求和事实理由均无异议。
经审理查明，胥国华系罗洪斌的母亲。2011年4月12日，四川深联物业管理有限公司（甲方）与胥国华（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的座落在重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层（101房地证2006字第039**号，建筑面积：1906.7平方米）非住宅用途房产。2011年4月20日，四川深联物业管理有限公司向胥国华出具《关于代为持有重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层非住宅产权的函》，载明：“胥国华：根据贵我双方于2011年4月12日签订的《房屋买卖合同》，我司应将位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产过户至胥国华名下。鉴于目前贵我双方均同意暂不将房屋过户至胥国华名下。为此，我司承诺：重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层非住宅房产是受贵方委托代贵方持有的，产权归贵方所有，待时机成熟后，我司将积极配合将该房屋过户至贵方或贵方指定人名下。若在我司代持期间，贵方需对该房产进行抵押融资，我司将全力配合贵方完成相关手续”。2012年4月3日，胥国华（甲方）与罗洪斌（乙方）签订协议，约定甲方胥国华系重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层房屋（以下简称圣地大厦房屋）的所有权人，现甲方自愿将圣地大厦房屋从2012年至2017年间的收益权转让给乙方罗洪斌。受让期间，乙方罗洪斌可以以自己的名义对外签订圣地大厦房屋租赁合同，独立收取租金。2012年4月12日，罗洪斌（甲方）与陈洪进、赵银伟（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层第二层场地，租赁面积：租赁面积以本合同约定的建筑面积为准。建筑面积为1906.66㎡。租赁期从2012年4月10日起至2017年6月9日止。甲乙双方约定租金如下：①2012年4月10日起至2013年6月9日止，租金单价以20元／月·平方米，每月租金38133元。②2013年6月10日起至2015年6月9日止，租金单价以25元／月·平方米，每期租金47667元。③……。2012年4月10日起为计租时间。房屋租金以先缴租金后用房的原则按每半年为一期支付。首期租金在本合同签订时支付，第二期及以后租金提前十天支付，以后以此类推。后该涉案房屋交由陈洪进、赵银伟使用，陈洪进、赵银伟向罗洪斌支付租金至2013年6月9日。陈洪进、赵银伟从2013年6月10日至2014年1月9日未缴纳的房屋租金为333669元（2013年6月10日至2014年1月9日每月47667元×7个月=333669元）。
另查明，2012年7月11日，缪颖捷（甲方、出借人）、罗洪斌（乙方、借款人）与四川深联物业管理有限公司（丙方、担保人）签订《总体借款合同》，约定借款金额为10000000元人民币，借款期限：自2012年7月12日起至2012年8月11日止。丙方以目前持有的位于重庆渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产为限为此笔借款承担抵押担保。借款到期，乙方不能还本付息，甲方有权直接要求丙方担保人配合处置抵押物用以清偿债务。在本《总体借款合同》框架之下，甲、乙、丙三方分别签署借款金额为6000000元人民币和4000000元人民币的《借款合同》，此两笔借款金额为6000000万元人民币和4000000元人民币的《借款合同》作为《总体借款合同》的组成部分，应遵循《总体借款合同》的原则。同日，胥国华向缪颖捷出具两份承诺函，其中一份载明：“缪颖捷：我愿意对罗洪斌2012年7月11日向你借款4000000元承担无限连带担保责任”，另一份载明：“缪颖捷：我愿意对罗洪斌2012年7月11日向你借款6000000元承担无限连带担保责任”。2012年7月12日，缪颖捷（甲方、出借人）、罗洪斌（乙方、借款人）、四川深联物业管理有限公司（丙方、担保人）与成都升宏物业管理有限公司（丁方、担保人）签订《借款合同》，约定借款金额为2000000元人民币，借款期限：自2012年8月27日起至2012年9月26日止。丁方以公司名下的位于成都市武侯区机投镇红运花园6090.52平方米的商业用房（权0410693）为此笔借款承担无限连带责任担保。丙方仅以其持有的位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产为限为此笔借款承担抵押担保。该抵押物已经于2012年7月12日在重庆市土地房屋权属登记中心办理抵押登记，为乙方于2012年7月11日向甲方借款10000000元人民币提供担保。本次借款是甲乙双方于2012年7月11日10000000元人民币借款的延续，即甲方在向乙方提供借款人民币10000000元的基础上，再次向乙方追加提供2000000元人民币借款，丙方仅以其持有的位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产为乙方向甲方的借款提供担保（即，2012年7月11日借款人民币10000000元以及本次追加借款人民币2000000元，共计人民币12000000元借款）。借款到期，乙方不能还本付息，丙方同意配合甲方直接处置抵押物（即位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产）用以清偿债务；也可要求丁方担保人代乙方清偿债务，此后由丁方担保人取得代位追偿权直接向乙方追偿。2012年8月27日，胥国华向缪颖捷出具承诺函，载明：“缪颖捷：我愿意对罗洪斌2012年8月27日向你借款2000000元承担无限连带担保责任”。
2013年1月9日，胥国华向四川深联物业管理有限公司出具承诺函，载明：“四川深联物业管理有限公司：我胥国华于2011年4月12日向贵公司购买了位于重庆渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产（建筑面积1906.7平方米），已付清全部款项，经双方同意，该资产尚在贵公司名下，由贵公司代为持有，贵公司承诺配合我以该资产抵押借款或随时办理过户等相关手续。现我儿子罗洪斌于2012年7月、8月向缪颖捷共计借款壹仟贰佰万元，至今未归还。借款时贵公司以此处房产为此笔借款办理了资产抵押担保并办理了抵押登记手续。经与债权人协商，同意将该房产抵债，请贵公司配合将该房产过户到缪颖捷或缪颖捷指定的人或公司名下，本人承诺此为我个人的真实意思表达，贵公司配合将上述房产过户到缪颖捷或缪颖捷指定的人或公司名下后，我不会对此追诉贵公司任何责任”。同日，胥国华向四川深联物业管理有限公司出具通知函，该通知函载明：“四川深联物业管理有限公司：我胥国华于2011年4月12日向贵公司购买了位于重庆渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产（建筑面积1906.7平方米），已付清全部款项，经双方同意，该资产尚在贵公司名下，由贵公司代为持有，贵公司承诺配合我以资产抵押借款或随时办理过户等相关手续。现我儿子罗洪斌于2012年7月、8月向缪颖捷共计借款壹仟贰佰万元，至今未归还。借款时贵公司以此处房产为此笔借款办理了资产抵押担保并办理了抵押登记手续。经与债权人协商，同意将该房产抵债，请贵公司配合将该房产过户到缪颖捷或缪颖捷指定的人或公司名下”。2013年1月9日，胥国华向四川深联物业管理有限公司出具委托书，该委托书载明：“四川深联物业管理有限公司：我胥国华于2011年4月12日向贵公司购买了位于重庆渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产（建筑面积1906.7平方米），已付清全部款项，经双方同意，该资产尚在贵公司名下，由贵公司代为持有，贵公司承诺配合我以资产抵押借款或随时办理过户等相关手续。现我同意将重庆渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产（建筑面积1906.7平方米）过户到缪颖捷或缪颖捷指定的人或公司名下，以抵偿我儿子罗洪斌于2012年7月、8月向缪颖捷累计借款人民币壹仟贰佰万元，并全权委托缪颖捷与贵公司接洽办理此处房产过户的相关手续。特此委托，委托时间自2013年1月9日起至办理完毕。”
2013年4月16日，缪颖捷向四川深联物业管理有限公司出具确认函，该确认函载明：“四川深联物业管理有限公司：因罗洪斌于2012年7月、8月向本人借款人民币12000000元，无法偿还。罗洪斌之母胥国华于2011年4月12日向贵司购买位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产（建筑面积1906.7平方米），由于购房当初胥国华未办理过户手续，该房产仍登记在贵司名下，由贵司代胥国华持有该房产权。现胥国华以上述房产为其子罗洪斌偿还借款人民币12000000元，并于2013年1月9日出具委托书，委托贵司将上述房产过户至本人或本人指定的公司名下。经过协商，现本人通知贵公司将位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房产过户到峄强财税管理公司（注册号：510107000641527）名下，由此产生的一切税费全部由峄强财税管理公司承担，特此确认”。同日，缪颖捷向峄强财税管理公司出具承诺书，该承诺书载明：“峄强财税管理公司：本人承诺协助将重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层房屋登记到贵公司，自即日起，该房屋归贵公司所有。租金除已由原业主收取外，自即日起尚未收取的租金归贵公司所有，并由贵公司自行收取”。2013年4月19日，陈洪进、赵银伟（甲方）与峄强财税管理公司（乙方）签订补充协议，该补充协议载明：“一、甲方已知乙方购买渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层（101房地证2006至第03920号）的事实，甲方放弃优先购买权；二、乙方保证甲方按原租赁协议条件继续履行租赁合同，待房产过户后双方另行签订租赁协议”。2013年4月25日，四川深联物业管理有限公司（甲方、出卖人）与峄强财税管理公司（乙方、购买人）签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定，甲方所售房屋坐落为重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层，该房屋建筑面积为1906.7平方米，房屋用途为非住宅，该房屋总成交金额为7818000元，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。峄强财税管理公司于2014年1月13日登记成为位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层房屋（建筑面积1906.7平方米）的所有权人。
上述事实，有房屋买卖合同、《关于代为持有重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层非住宅产权的函》、协议、租赁合同、总体借款合同、借款合同、承诺函、通知函、委托书、确认函、承诺书、补充协议、《重庆市房屋买卖合同》、房地产权证等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，罗洪斌与陈洪进、赵银伟于2012年4月10日签订的《房屋租赁合同》，系缔约双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。因此，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，位于重庆市渝中区嘉陵江滨江路118号圣地大厦名义层二层的房屋之前虽一直登记在四川深联物业管理有限公司，但根据本案相关证据，可以认定涉案房屋为胥国华所有。胥国华后向四川深联物业管理有限公司出具相关承诺，同意将涉案房屋过户到缪颖捷或缪颖捷指定的人或公司名下，以抵偿罗洪斌向缪颖捷的借款人民币12000000元。但胥国华与缪颖捷之间并未就房屋租金收取问题进行明确约定，后在缪颖捷的协助下，峄强财税管理公司于2014年1月13日登记成为涉案房屋的所有权人。在当事人之间对房屋租金收取问题无明确约定的情况下，应以产权登记日确定新权利人收取租金的时间。故2014年1月13日之前涉案房屋的租金收益权归胥国华所享有。胥国华于2012年4月3日将涉案房屋从2012年至2017年间的收益权转让给罗洪斌，且罗洪斌可以以自己的名义对外签订房屋租赁合同，独立收取租金，后罗洪斌与陈洪进、赵银伟签订租赁合同，并将涉案房屋交由陈洪进、赵银伟使用，陈洪进、赵银伟向罗洪斌支付租金至2013年6月9日，故2014年1月13日之前涉案房屋的租金收益权由罗洪斌享有。第三人峄强财税管理公司述称，应以2013年1月9日即胥国华向四川深联物业管理有限公司出具相关函件的时间来确定峄强财税管理公司收取租金的时间，本院不予采信。现陈洪进、赵银伟拖欠罗洪斌从2013年6月10日至2014年1月9日房屋租金333669元，故罗洪斌请求陈洪进、赵银伟支付从2013年6月10日至2014年1月9日的房屋租金333669元，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告陈洪进、被告赵银伟在本判决生效之日起十五日内向原告罗洪斌支付拖欠的房屋租金333669元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
本案受理费减半收取3152元，由被告陈洪进、赵银伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 来攀峰
二〇一四年九月十八日
书 记 员 张楠楠