湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民四终字第00053号
上诉人（原审原告）黄德生，男。
委托代理人黄群英，系黄德生之女。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）余春华，男。
委托代理人余春霖，系余春华之兄。代理权限为特别授权。
委托代理人李祖刚，保康县法律援助中心法律工作者。代理权限为特别授权。
上诉人黄德生因与被上诉人余春华农村房屋买卖合同、土地承包经营权转让合同纠纷一案，保康县人民法院于2012年11月12日作出（2012）鄂保康寺民初字第00271号民事判决，黄德生不服，向本院提起上诉。本院二审审理后于2013年5月21日作出（2013）鄂襄阳中民四终字第00168号民事裁定，撤销原判，将该案发回重审。保康县人民法院重审后，又于2013年12月19日作出（2013）鄂保康民初字第00001号民事判决。黄德生仍不服，又向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄德生的委托代理人黄群英，被上诉人余春华的委托代理人余春霖、李祖刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄德生原审中诉称：2007年元月12日，其爱人与余春华的哥哥余春兴签订房屋转让协议书，约定，将黄德生位于简家坪村5组的两间土房及相关附属物永久性转让给余春华，同时约定，将黄德生承包的集体土地全部永久性转让给余春华。但合同签订时，黄德生并不知情，合同中的甲方签字并非黄德生本人签字按印，合同中的乙方也并非余春华本人签字按印。由于在签订合同时，甲方签字系黄德生的爱人按的手印，且黄德生的爱人并不识字，在签订合同时，余春华的哥哥告诉黄德生的爱人，该协议仅仅是卖房屋，关于承包责任田只是先由余春华耕种，将来再还给黄德生。黄德生的爱人在不知道合同上真实条款的情况下按了手印，明显违反了其真实意愿，同时未经黄德生的同意，也明显逾越了黄德生的权利。事后，黄德生多次找到余春华要求退还房屋及相关承包责任田，但其却仅仅同意退还水田，而关于房屋和旱地拒不退还。请求人民法院判令黄德生、余春华于2007年元月12日签订的房屋转让协议书无效；判令余春华返还黄德生位于简家坪村5组的房屋及相关附属物；判令余春华返还黄德生位于简家坪村5组的所有家庭承包责任田。
余春华原审中辩称：黄德生委托的代理人即黄德生的妻子张其荣转托柳长继代黄德生在房屋转让协议书上签字，余春华委托其哥哥余春霖代余春华在房屋转让协议书上签字。签合同时黄德生同意，时任简家坪村党支部书记柳长继可以证实。合同内容是按照双方协商的意见打印的，在签订合同时柳长继向张其荣解释得清清楚楚。黄德生从未提出退还房屋，黄德生是想翻悔要回部分耕地。房屋转让协议书合法有效。请求驳回黄德生的诉讼请求。
原审判决认定：余春华原居住保康县寺坪镇台口村，因修建水库，其房屋、土地位于淹没地带，余春华一家于2005年按政策移民迁至现居住地（简家坪村5组）。2007年1月20日，黄德生在外打工，其妻张其荣以黄德生的名义与余春华签订一份房屋转让协议，约定，“一、黄德生将其在简家坪村5组所有的两间土木结构房屋永久性转让给余春华，面积以土地使用证记载为准，包括厕所、猪栏、空闲宅基地、房前屋后林木、水、电、路设施。转让价为4000元；二、黄德生所承包的集体土地全部永久转让给余春华，包括菜园及土地上所有附属物，转让价为2160元；三、黄德生将土地使用证和土地经营权证交给余春华，由余春华负责办理过户手续；四、合计款项6160元，签订协议时付3000元，2007年3月1日付清。”合同对房屋登记过户等相关事宜也进行了约定。签订合同时，双方邀请了时任该村党支部书记柳长继到场见证。余春华按约定付清了价款，黄德生之妻张其荣按协议约定将房屋及土地承包经营权相关证件交付给余春华。后余春华一直居住该房屋至今，土地也是余春华在耕种管理。黄德生称在2007年4月知情后至2012年3月期间，未向余春华主张过权利。现黄德生以签订协议时余春华有欺诈行为，其妻张其荣越权处分共有财产及土地承包经营权而自己不知情为由，提起诉讼。简家坪村是以村为单位的集体经济组织。黄德生之妻张其荣与余春华签订房屋转让协议书转让房屋、土地的情况，时任简家坪村党支部书记柳长继证明，“山林、土地由移民自行与其他农户协调转让，该村不反对，山林、土地的承包经营是按发包方规定的条件与黄德生签订的转让协议进行流转。”2013年4月15日，简家坪村委会出具证明，证实柳长继的证言符合当时移民的实际情况，且对房屋转让协议书没有异议。黄德生之妻张其荣曾用名张其（启、啟）荣（云、容）。
原审法院认为：黄德生之妻张其荣与余春华于2007年1月20日所签订房屋转让协议书，内容涉及农村房屋转让和土地承包经营权转让。合同签订后，余春华已经付清合同约定价款，黄德生之妻张其荣已将合同约定的房屋和土地交付给余春华占有、使用，并将相关权利证书一起交付给了余春华。黄德生提起诉讼，以张其荣无权代理、越权处分、被欺诈以及合同约定的农村房屋转让违法，土地承包经营权未经发包方同意为由，要求确认张其荣与与余春华所签的房屋转让协议书无效，进而要求余春华向其返还房屋和土地，而余春华不同意黄德生的诉称理由和诉讼请求。关于黄德生所提出的张其荣无权代理、越权处分，被欺诈的诉称理由是否成立的问题。原审法院认为，张其荣与黄德生所签房屋转让协议书所涉标的物房屋和土地承包经营权，对于农村家庭而言，当属家庭重要财产和权利，家庭成员高度重视。张其荣作为黄德生之妻，同时作为转让房屋的共有人和土地的共同承包人，与余春华签订房屋转让协议书，作为合同相对人的余春华完全有理由相信张其荣为有权代理和有权处分。另张其荣在签订房屋转让协议书时，有当地基层组织的负责人在场见证并对协议内容当场进行了宣读，不存在余春华欺诈张其荣的情形。再者，黄德生在家庭的重要财产和权利被其妻张其荣处理后，在长达五年有余的时间未提出异议，不合情理。黄德生所提出的张其荣无权代理、越权处分、被欺诈的诉称理由不能成立。关于黄德生所提出的合同约定的农村房屋转让违法，土地承包经营权转让未经发包方同意的诉称理由是否成立的问题。原审法院认为，经保康县寺坪镇人民政府确认，简家坪村为以村为单位的集体经济组织，余春华为库区移民，按政策迁入该村，成为该村集体经济组织成员，与黄德生、张其荣属于同一村集体经济组织成员，而且其符合宅基地分配、使用条件，其购买同村村民即黄德生、张其荣的房屋并不违反法律规定，房屋虽未办理登记过户手续，但不影响合同效力。另作为本案中房屋转让协议书所涉农村集体土地的发包人简家坪村委会在协议签订时，其负责人参与协议签订而未就土地承包经营权转让提出异议，至今仍认为符合当时的实际情况，不持异议，应视为其同意本案中房屋转让协议书所涉土地承包经营权的转让。黄德生所提出的合同约定的农村房屋转让违法，土地承包经营权转让未经发包方同意的诉称理由不能成立。综上所述，黄德生之妻张其荣与余春华所签订的房屋转让协议书是双方真实意思表示，内容合法，且协议的主要内容已经履行完毕，该协议合法有效。黄德生要求确认房屋转让协议书无效，并返还房屋和土地的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告黄德生的诉讼请求。案件受理费100元，由黄德生负担。
上诉人黄德生不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不够准确。原审判决认定黄德生在2007年4月知情后至2012年3月期间，未向余春华主张过权利与事实不符。黄德生知晓自己妻子将房屋和土地卖给余春华后，明确表示反对，并多次与余春华协商，均未果。原审中，黄德生明确举出证据证明黄德生多次向余春华主张过权利。黄德生未向法院起诉，并不代表黄德生未主张过权利。原审判决认定房屋转让协议书签订时，简家坪村委会的负责人参与协议签订而未就土地承包经营权转让提出异议，至今仍认为符合当时的实际情况、不持异议，应视为其同意所涉土地承包经营权转让，不符合事实，也不符合法律规定。黄德生认为，土地承包经营权转让应当经发包方同意，不能默示同意，也不能推定同意，必须以发包方的明示为依据。协议签订时作为见证人的时任村支部书记是以个人身份进行见证，而非以村委会负责人身份见证，协议上没有村委会公章，原审判决推定转让已经发包方同意与事实不符，也与法律相违背。黄德生没有稳定的非农业收入来源，如果发包方同意该承包经营权转让，将导致黄德生无房无地，村委会作为发包方没有法定同意转让的事由，是不应该同意转让的。请求二审法院依法撤销原审判决；并改判支持黄德生原审中提出的诉讼请求。
被上诉人余春华答辩称：黄德生在起诉之前未主张过权利。简家坪村委会同意签订房屋转让协议书。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：1999年3月18日，保康县土地管理局向黄德生颁发了土地使用权证，该证载明，土地使用者为黄德生，地址位于简家坪村五组，地号为111900389，土地类别为非耕，用地面积为176.15平方米，其中建筑占地105.30元，用途为住宅，四至（略），并备注，“该户于1980年9月建房。准予登记面积176.15m²。今后建设、扩建、新建，按现行政策享有土地使用权。”该证还附有宗地图。2004年12月1日，柳长德代承包方的代表黄德生与发包方简家坪村委会签订农村土地承包合同，载明，承包方式为家庭承包，承包方代表为黄德生，承包土地人口为4人，土地承包经营权共有人为黄德生的妻子张其荣、黄德生的长子黄克林、黄德生的长女黄群英，承包地总面积为4.752亩（旱地四块，分别为本人西边1亩、本人北边1亩、本人房后0.98亩、中堰0.154亩；水田三块，分别为石头田0.768亩、竹园边0.23亩、竹园西边0.62亩。还载明了各块地的四至边界），承包土地用途为农业用途，承包期限为自2004年9月起至2028年9月30日止。保康县寺坪镇经营管理站于上述合同签订的同日对该合同予以鉴证。黄德生的长子黄克林、长女黄群英分别向原审法院作出书面情况说明，明确表示，其作为房屋和土地承包经营权的共有人，不认可其父亲黄德生单方面作出的对于家庭共有财产的处置行为。黄德生的妻子张其荣已于2010年去世。在原审庭审中，依黄德生的申请，柳长继出庭作证称，“双方签订的房屋买卖协议书，我征求了他们双方的意见，作了见证人签了字，我是以村民的身份参加的。这个事未通报（给村里），当时签的时间太短，未来得及给村里报，村里也未提出异议，当时我在村里任党支部书记。余春华迁来时没有山林、土地。迁来村里不干涉，自留地自己协商，土地也是自己协商的。其属移民安置。（房屋买卖协议书上）黄德生的名字是我签的，手印是黄德生的妻子捺印的。当时黄德生不在家，余春华的名字是余春霖签的，手印也是余春霖按的。当时签协议时责任田与房屋没有放在一起卖，协议中随之转让没有买卖。协议内容没有向黄德生妻子解释。黄德生的妻子请我签的黄德生的名字，她说不会写字。余春华使用地以后，村里没有反对过。协议书念给双方听了。协议是他们写好的，我只签了字。”2012年9月4日，原审法院对黄德生进行询问，黄德生陈述称，“我是2004年冬出去打工，和我老婆张其荣是一起出去的，卖房子是她2007年回来与余春华协商卖的。我老婆与余春华协议签了过了几个月后，估计四五月份，具体时间我记不清了，我才知道。张其荣又去和我一起打工我才知道。我与余春华引起纠纷就是今年3月20日才想起来主张这个事。”
原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：房屋转让协议书是黄德生的妻子张其荣以黄德生的名义与余春华的哥哥余春霖以余春华的名义签订。余春华认可其是房屋转让协议书中的受让人，黄德生对此也不持异议，故房屋转让协议书中的受让人为余春华。黄德生不认可张其荣以其名义签订房屋转让协议书，余春华也未提供证据证明黄德生委托张其荣以黄德生的名义签订房屋转让协议书，故房屋转让协议书中的转让人为张其荣。从房屋转让协议书的内容来看，既约定了农村房屋的买卖，又约定了土地承包经营权的转让，故房屋转让协议书实际上包含两个合同，一是农村房屋买卖合同，二是土地承包经营权转让合同。张其荣出卖给余春华的房屋属于张其荣与黄德生共有，虽然余春华未提供证据证明张其荣在出卖房屋时取得了黄德生的同意，但黄德生在知道张其荣出卖房屋后近五年的时间内未提出异议，应视为黄德生事后追认了张其荣出卖房屋的行为，故张其荣以黄德生的名义出卖其与黄德生共有的房屋给余春华属于有权处分。余春华与黄德生系同一村集体经济组织的成员，余春华并无其他宅基地，张其荣将房屋出卖给余春华并不违反法律、行政法规的强制性规定。张其荣与余春华达成的农村房屋买卖合同合法有效。黄德生上诉请求判令农村房屋合同无效、余春华返还房屋及相关附属物，不符合法律规定，本院不予支持。张其荣转让给余春华的土地承包经营权属于张其荣与其家庭成员黄德生、黄克林、黄群英共有，虽然余春华未提供证据证明张其荣在转让土地承包经营权时取得了其他共有人的同意，但土地承包经营权属于农村家庭成员共有的一项重要财产权利，通常情况下，家庭成员之一转让家庭成员共有的土地承包经营权，事先都已取得其他共有人的同意，故即使张其荣转让土地承包经营权事先未经其他共有人授权，但余春华有理由相信张其荣有权代表全体共有人转让土地承包经营权。土地承包经营权转让合同已实际履行，其他共有人在张其荣转让土地承包经营权后近五年的时间内均未提出异议，故应视为其他共有人事后追认了张其荣转让土地承包经营权的行为。张其荣将其家庭成员共有的土地承包经营权转让给余春华的行为属于有权处分。诉讼过程中，发包人简家坪村委会对该土地承包经营权转让的意见是没有表示异议，应视为其同意转让。故土地承包经营权转让合同合法有效，余春华已取得了诉争土地的承包经营权。黄德生上诉请求判令土地承包经营权转让合同无效、余春华返还家庭承包责任田，不符合法律规定，本院不予支持。黄德生上诉提出，其知晓张其荣将房屋和土地卖给余春华后明确表示反对，并多次与余春华协商，无证据证实，且与其在接受原审法院询问时陈述的内容不符，本院不予采纳。黄德生上诉还提出，原审判决错误认定土地承包经营权的转让已经发包方同意，理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄德生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈守军
审 判 员 赵 炬
代理审判员 潘海珍
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张 悦