天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第4087号
原告（反诉被告）：天津市微控科技工程有限公司，住所：华苑产业区三经路与二纬路交口西北侧海泰绿色产业基地M7-102室。
组织机构代码：72448263-1。
法定代表人：王凤兰，总经理。
委托代理人：赵天竺，天津击水律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津创展同成科技发展有限公司，住所：华苑产业区三经路与二纬路交口西北侧海泰绿色产业基地K2-1-302室。
组织机构代码：78330421-0。
法定代表人：王鹏，总经理。
委托代理人：王永霞，该公司经理。
委托代理人：蔡新谊，该公司办公室主任。
原告天津市微控科技工程有限公司（反诉被告）与被告天津创展同成科技发展有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高建忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人赵天竺，被告之委托代理人蔡新谊、王永霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市微控科技工程有限公司诉称：原、被告于2010年3月25日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地K2-1-302室的房屋出租给被告。租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日。房屋租金自2010年4月1日至2013年3月31日为每季度27513元，自2013年4月1日至2015年3月31日为每日361.8元，每季度33014元。付款方式为预交，每季度1日的前一个月交付本季度租金。违约责任约定，租赁期间，非本合同约定的情况，被告解除本合同的，被告应向原告支付违约金27513元。费用承担方面双方还约定，租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）均由被告承担。2014年6月，原告向被告索要下季度（即7、8、9月份）房租时，被告突然提出解除合同，不再承租，并于2014年7月15日彻底搬离租赁房屋。原告向物业公司查询得知，截止2014年7月15日，被告欠缴水费1452元、电费21254.4元及物业费20249.32元，共计42955.72元，该数额已由被告予以确认。原告认为，被告实际租赁期限截止到2014年7月15日，被告应向原告支付2014年7月1日至2014年7月15日的房屋租金，按每日361.8元，每季度33014元计算，15天共计5502元。被告在合同期限内擅自解除合同的行为给原告造成重大损失，应向原告支付约定的违约金27513元。被告还应向原告支付合同中约定由被告承担的水费、电费及物业费，共计42955.72元。故原告起诉请求判令被告向原告支付2014年7月1日至2014年7月15日的房屋租金5502元；被告向原告支付非约定解除合同违约金27513元；被告向原告支付欠缴水、电、物业费用42955.72元；本案诉讼费用由被告承担。
被告天津创展同成科技发展有限公司辩称：被告没有违反合同的约定。在原告向被告提出索要租金费用的时候，被告曾与原告进行过共同商议，并通过产业园区物业公司的相关人员共同商议关于撤租的问题，在已经达成口头协议，由物业公司出具了结算物业费用的票据时，双方一致约定合同即予解除，被告才搬离了原承租的房屋。因此，原告提出要求被告向原告支付2014年7月1日至2014年7月15日房屋租金5502元及被告向原告支付非约定解除合同违约金27513元的诉讼请求，事实不存在，属无理要求。在《房屋租赁合同》中原、被告双方签订了关于物业费给付由乙方承担的条款，被告与产业园区物业公司签订了物业管理合同，并明确表明这些费用由被告与物业公司直接对接、结算，依据合同相对性原则，原告提出的交付水、电、物业费的理由不能成立。故请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告天津创展同成科技发展有限公司诉称：双方于2010年3月25日签订《房屋租赁合同》后，反诉原告认真履行合同约定义务，从2010年3月至2014年6月共计缴纳486055元的租赁费，但是反诉被告在出具相关票据上存在恶意欺骗行为。起初以打白条的形式敷衍，在反诉原告多次强烈要求下，才开始出具《天津市企业单位专用收据》而非房屋租赁发票，反诉原告多次要求其出具正式票据，一直遭到反诉被告的无理拒绝。由于反诉被告的不作为，致使本应在生产企业税务缴纳中能够享受扣减的费用不能成就，使得房租费用在会计管理正常支出中，不能税前列支（企业所得税），造成反诉原告121513.75元（486055×25%＝121513.75）的直接税费损失。本次房屋租赁合同之所以履行不能，是因为反诉被告声称要提高租赁价格，而价格的提高，以以后一年一涨，涨多少不确定的情形下，反诉原告为保护自身利益，不得已在电话通知反诉被告，在反诉被告也表示同意的情况下作出的。由于反诉被告的恶意行为，导致反诉原告直接利益受损，故请求判令原告支付由于其恶意拖延和拒不开具真实有效的房屋出租发票，造成反诉原告直接税费损失，共计121513.75元；本案的诉讼费及相关费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称：反诉被告认为税费问题不是双方合同中能够预见的问题，不应由反诉被告承担。租赁合同附件中明确约定如产生一切税费由反诉原告承担，反诉原告对此事清楚并认可的，因此反诉原告向反诉被告的诉请是没有事实和法律依据的。反诉原告从租赁反诉被告房屋至今从未提出过开具发票的要求。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2010年3月25日签订《天津市房屋租赁合同》，双方约定原告将坐落于华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地K2-1-302室的房屋出租给被告。租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止。房屋租金自2010年4月1日至2013年3月31日为每季度27513元，自2013年4月1日至2015年3月31日为每日361.8元，每季度33014元。付款方式为每季度1日的前一个月交付本季度租金。双方还约定，租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）均由被告承担。双方对于提前解除合同约定，租赁期间，非本合同约定的情况，被告解除本合同的，被告向原告支付违约金27513元。在合同附件三中双方约定，本合同的租金为不含税的价格，租用房屋所产生的税金及一切费用由被告承担。
合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告向原告交付租金至2014年6月30日，共计交付租金486055元，原告给被告出具天津市企业单位专用收据，未出具发票。
庭审中，被告对原告所主张的截止到2014年7月15日被告欠缴水、电费及物业费42955.72元的事实予以认可。被告提供被告与天津滨海高新区物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，该合同约定的委托管理期限自2010年4月27日至2012年4月26日止。
关于被告向原告返还租赁房屋的时间问题。原告主张被告于2014年7月15日搬离租赁房屋并将房屋的钥匙交与原告。被告主张被告于2014年7月10日搬离房屋，于2014年7月15日将租赁房屋钥匙交与原告。根据双方陈述，应以被告将租赁房屋钥匙交与原告的时间即2014年7月15日为被告向原告返还租赁房屋的时间。
关于被告主张原、被告双方已经协商解除合同的问题。被告称曾与原告进行协商，并通过园区物业公司共同协商撤租问题，原、被告达成口头协议，由物业公司出具结算物业费用的票据时，合同即解除。原告对被告主张予以否认，称双方曾商议后续合同的租金价格问题，无论是否谈妥，均不能构成被告解约的合理借口。在协商中原告曾提出，如被告全额支付欠缴租金、物业费用及违约金，则可以解约，但双方未能达成一致意见。被告针对其主张的该事实没有提供证据证实，本院不予认定。
上述事实，有当事人当庭陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。原、被告均应当按照约定履行各自义务。
关于原告要求被告向原告支付2014年7月1日至2014年7月15日的房屋租金5502元的诉讼请求。因被告已向原告交付的房屋租金截止至2014年6月30日，被告于2014年7月15日向原告返还租赁房屋，2014年7月1日至2014年7月15日的期间被告使用租赁房屋，依法应交付租赁费，故原告此项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告向原告支付非约定解除合同违约金27513元的诉讼请求。原、被告双方在签订的《天津市房屋租赁合同》中约定租赁期限自2010年4月1日起至2015年3月31日止，而被告于2014年7月15日将租赁房屋返还给原告，以其行为作出解除租赁合同的意思表示，根据租赁合同的性质，不应强制履行，故应予解除。但被告不能证实此前双方已达成解除合同之合意，故被告的解除合同行为属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，支付违约金。故原告要求被告向原告支付非约定解除合同违约金27513元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告向原告支付欠缴水、电、物业费用42955.72元的诉讼请求。被告主张租赁期间水、电费及物业费应交给天津滨海高新区物业管理有限公司，并提供被告与天津滨海高新区物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，该合同约定的委托管理期限自2010年4月27日至2012年4月26日止。原告作为房屋产权人，其与负责该房屋物业服务企业有法律上的权利义务关系，也是缴纳水、电费的义务主体，且在原、被告的租赁合同中明确约定，租赁期间，使用租赁房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）均由被告承担，现被告提供与天津滨海高新区物业管理有限公司签订的《物业服务合同》按照双方约定已经终止合同，即使在实际履行中存在被告直接向物业服务公司缴纳相关费用的情况，亦不能与原、被告之间的合同义务相对抗。故原告要求被告向原告支付欠缴水、电、物业费用42955.72元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付恶意拖延和拒不开具真实有效的房屋出租发票，造成直接税费损失121513.75元的诉讼请求。在双方租赁合同附件三中约定，本合同的租金为不含税的价格，租用房屋所产生的税金及一切费用由被告（反诉原告）承担。在合同履行中，被告（反诉原告）按照合同约定的租金价格向原告（反诉被告）交付租金，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）出具天津市企业单位专用收据。根据上述合同约定以及双方实际履行情况均表明被告（反诉原告）按照不含税的价格向原告（反诉被告）交付租金，被告亦在合同中明确租用房屋所产生的税金及一切费用由被告（反诉原告）承担，现被告（反诉原告）向原告（反诉被告）主张未出具发票产生的损失不符合双方约定，且发票管理属于税务机关管理和监督范围，不属人民法院职权调整范围。故反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付恶意拖延和拒不开具真实有效的房屋出租发票，造成直接税费损失121513.75元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告天津创展同成科技发展有限公司于本判决生效之日起5日内向原告天津市微控科技工程有限公司支付2014年7月1日至2014年7月15日的房屋租金5427元。
二、被告天津创展同成科技发展有限公司于本判决生效之日起5日内向原告天津市微控科技工程有限公司支付违约金27513元。
三、被告天津创展同成科技发展有限公司于本判决生效之日起5日内向原告天津市微控科技工程有限公司支付欠缴水、电、物业费用42955.72元。
四、驳回反诉原告天津创展同成科技发展有限公司的诉讼请求。
五、驳回原告天津市微控科技工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费850元，全部由被告天津创展同成科技发展有限公司承担；反诉案件受理费1365元，全部由反诉原告天津创展同成科技发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一四年十二月一日
书记员 崔丽艳