镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）润民初字第332号
原告陆海霞。
被告远洋地产镇江有限公司，住所地镇江市润州区谷阳路6号。
法定代表人温海成，该公司总经理。
委托代理人潘建国，江苏江成律师事务所律师。
原告陆海霞与被告远洋地产镇江有限公司（以下简称远洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆海霞、被告远洋公司的委托代理人潘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆海霞诉称：被告远洋公司于2012年开始通过各种方式宣传其开发的远洋香奈城二期系一期升级力作、全面升级产品，五分钟直抵大市口，在三期建设润州实验小学等内容，并以上述宣传作为卖点销售房屋。2013年7月31日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的远洋香奈城二期11幢101室商品房一套。合同签订后，原告按约支付了部分房屋价款。现原告发现香奈城三期并无润州实验小学，且二期房屋在窗户材质、电梯品牌、外墙漆等多方面均低于一期房屋，负一楼无入户门；另原告房屋旁配电房的尺寸也过大，被告未能告知。原告认为被告的上述对远洋香奈城二期房屋及实施所作的宣传具体明确，应视为要约，应当作为双方房屋买卖合同的内容。现由于被告未能实现上述合同内容且未告知原告配电房尺寸及负一楼无入户门的情形，被告应构成违约，要求被告：1、赔偿因未能建设润州实验小学等虚假宣传及房屋品质下降给原告造成的损失10·0000元；2、赔偿因未告知配电房的尺寸给原告造成的损失80000元；3、赔偿负一楼无入户门给原告造成的损失20000元。
被告远洋公司辩称：1、被告从未以“学区房“为卖点销售房屋，且在学校规划调整后也及时通知了购房者，不存在欺诈和夸大宣传的情形。2、被告宣传的“全面升级项目”系抽象、笼统的概念性宣传，不构成要约。3、被告宣传“引入润州实验小学”系指一所新建的学校，并非名校，且学校的规划建设和命名不是被告所能决定的，对双方合同的订立和房屋价格没有重大影响，故也不构成要约；即使构成要约，也系由于规划调整而未能建设，应属不可抗力。4、合同补偿条款第十二条明确约定了被告对销售房屋公共配套等所作的介绍不予保证。5、原告无实际损失。6、被告已在合同中就配电房的设置履行了告知义务，双方合同附图中负一楼也无入户门，被告不存在隐瞒或虚假宣传的情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于本市官塘桥路远洋香奈城二期房屋的开发商系被告远洋公司。被告为该期房屋销售制作了宣传广告册一份，该份广告册上被告标示“……5分钟直抵大市口……将以延续的精神和升级的产品让更多人的幸福在此靠岸……让房子变低是为了让品质变高……远洋地产坚持将洋房作为二期的主体产品来规划，是从客户需求出发……全面升级社区打造更高品质的生活……二期将继往开来，更加出彩”；另该广告册被告还标示“……从幼儿园到小学，孩子出了家门就进校门，远洋香奈河畔为业主营造一站式教育，特别引入国际双语幼儿园及润州实验小学。其中，幼儿园就规划在二期左岸……”。同时，被告的公司网站及镇江房产网等网站和被告户外宣传广告也出现了“二期在建筑、景观、产品户型、配套、物业服务等方面全面升级……并配有国际双语幼儿园、润州实验小区优质教育资源……”等上述及其相似内容的宣传。2013年7月31日，原、被告就位于本市官塘桥路远洋香奈城二期11幢1层101室建筑面积为123.53平方米房屋签订了商品房买卖合同一份。合同约定房屋每平方单价为9178.34元，总价款为1133800元，于2015年5月31日前在被告取得《配套设施建设方案履行确认证明》后交付。合同补充条款第十二条被告用黑体字标示“出卖人对公共配套……仅做概况介绍，对此并不保证”；补充条款第二十五条特别事项说明中被告对11幢房屋的配电房设置进行了提示，并用黑体标注其属不利因素；补充条款第二十八条对该份合同中被告的免责条款及限制被告责任条款说明义务被告用黑体也进行了标示。合同签订后，被告支付了房屋价款650000元。
另查明：至本案第二次庭审时，原告未接受涉案房屋。原、被告双方签订的合同房屋附图中显示负一楼无入户门。远洋地产三期原拟规划有小学，但未正式命名，亦未正式形成规划。后镇江市规划局将三期的拟规划小学取消，将远洋三期东侧的预留初中建成合并为九年一贯制学校。润州区教育局、建设单位镇江市交通投资建设发展公司、被告远洋公司协商初步将上述学校确定校名为“镇江实验学校远洋分校”，师资由润州区教育局和镇江实验学校等统筹安排。2015年4月17日，被告远洋公司因其广告中包含“五分钟直抵大市口”以时间计算距离、宣传学校未注明“尚处规划中”被江苏省镇江市工商行政管理局认定为违法广告，责令改正并处以罚款。
再查明：本市并无以“润州实验小学”冠名的学校，只有以“润州区实验小学”和“镇江实验学校”冠名的学校。在上述两所学校中，只有九年一贯制的镇江实验学校在本市有一定的知名度。
庭审中，原告认为被告宣传的“润州实验小学”应为位于本市三茅宫的“镇江实验学校”。
以上事实，由原告房屋买卖合同、发票、宣传广告册、处罚决定书、被告提交的会议纪要等证据及双方当事人的庭审陈述予以证实。
本院认为：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案的争议焦点一：被告作出的“润州实验小学”的广告宣传是否构成要约。本院认为本市并无以“润州实验小学”冠名的学校，与“润州实验小学”名称相仿的“润州区实验小学”在本市也不具有很高知名度，对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响，原告认为“润州实验小学”就是“镇江实验学校”，但两者名称相差甚远，且被告也没有以“学区房”名义销售该房屋，另被告也在合同中提示其对公共配套设施仅作了概况介绍，并不保证，并已尽明确说明和提醒义务，故本院认为被告的上述关于学校的广告宣传不构成要约，对于原告要求被告承担未能建设润州实验小学之违约责任的诉讼请求不予支持。本案争议焦点二：被告作出的二期系全面升级产品等房屋质量和环境的广告宣传是否构成要约。本院认为被告宣传的“升级力作”、“全面升级”等并不具体明确，更未明确二期房屋的建材材质及其品牌名称，明显不符合要约的法律特性，不应作为合同的内容；至于原告宣传的“五分钟直抵大市口”，虽属非法广告，但该宣传对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响，不构成要约，故对原告要求被告承担房屋品质下降及与广告不符给其造成损失之违约责任的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张被告未告知配电房尺寸，要求其承担违约责任的诉讼请求，本院认为被告虽未告知配电房的尺寸，但就配电房的设置在合同已作了明确提示，并特别说明其属不利因素，被告已履行了合同的告知义务，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告认为负一楼无入户门，要求被告赔偿的诉讼请求，本院认为原、被告双方合同约定的交付标准应以合同为准，合同中附图负一楼无入户门，原告也无其他证据证实被告对其承诺或确认过负一楼有入户门，故本院无法认定被告违约，对于原告该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告陆海霞对被告远洋地产镇江有限公司的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告陆海霞负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知一份）
审 判 长 李 弘
人民陪审员 乔 青
人民陪审员 孙海芬
二〇一五年九月八日
书 记 员 陈泓杰