湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖吴环民初字第2号
原告：岳九。
委托代理人：戴建，浙江东方绿洲律师事务所律师。
被告：湖州朗惠置业有限公司，住所地：湖州市小梅口同心岛太湖乐园内。
法定代表人：陈勇，该公司经理。
委托代理人：沈升，浙江银湖律师事务所律师。
原告岳九与被告湖州朗惠置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法由代理审判员马俊骏适用简易程序进行审理。案件审理期间，经原告申请本院审核同意后对涉诉房产租金、质量、维修方案、维修时间、维修费用分别做了鉴定。并于2013年12月11日公开开庭进行审理，原告岳九的委托代理人戴建，被告湖州朗惠置业有限公司的委托代理人沈升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳九起诉称：原、被告于2009年8月11日签订商品房买卖合同，原告购买由被告开发的“渔人码头”B幢B3单元商业用房，合同约定由被告应于2009年8月30日前交付所购房屋。但因该房屋存在大面积的房顶、墙面漏水、墙面裂缝等质量问题，故被告未能按期如约交付使用。2011年8月在延迟2年后，被告通知原告即所谓房屋已修复完毕可以交付使用。原告根据被告要求将余款付清，办理相关手续。但实际交房后，原告发现该房屋存在上述问题并未得到解决。现原告要求被告承担修复和赔偿损失的责任。故请求法院判令：一、被告对“渔人码头”B幢B3单元商业用房屋顶漏水、墙面开裂渗水、地面沉降以及湖水倒灌至地下层进行修复，履行维修义务；二、被告承担原告自2009年9月1日至房屋实际修理完毕能正常使用日为止的损失人民币75万元（暂计算至起诉日止，要求支付到实际修复完毕房屋具备交付之日）；三、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告将第一、二项诉讼请求变更为“一、被告应按照司法鉴定报告的修缮方案对“渔人码头”B幢B3单元房屋进行修复，履行维修义务或原告委托他人修复，由被告承担修复费用及修复期间的损失；二、被告承担原告自2009年9月1日至房屋实际修理完毕能正常使用日为止的损失人民币255万元（暂计算至2013年12月1日止，要求支付到实际修复完毕房屋具备交付之日）”。
原告岳九为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
证据1：商品房买卖合同一份，用于证明2009年8月11日双方签订合同的事实；
证据2：收款收据及不动产发票一份，用于证明原告已经付清购房款的事实；
证据3：房产证土地使用权证一份，用于证明被告逾期交房的事实；
证据4：公证书一份，证明原告向被告购买的“渔人码头”B幢B3单元商业用房存在房顶、墙面漏水、墙面裂缝等质量问题的事实；
证据5：函件，证明原告多次向被告提出房屋存在质量问题的事实；
证据6：房屋租赁合同一份，证明被告延期交付房屋及房屋存在重大缺陷而被告一直没有维修的事实；
证据7：湖州市建设局档案管提供的国有土地使用权出让合同一份，证明被告房屋设计存在缺陷的事实；
证据8：湖州市建设局档案管提供的湖州南太湖旅游度假区渔人码头A地块规划设计条件一份，证明被告房屋设计存在缺陷的事实；
证据9：专题会议纪要，证明被告未按照指标施工，导致开发的房屋存在设计缺陷，因此有相关房屋质量问题的事实。
被告湖州朗惠置业有限公司答辩称：双方签订“渔人码头”B幢B3单元商业用房买卖合同属实，合同约定被告于2009年8月30日交付房屋，但合同条款也约定，如原告逾期支付购房款，被告将延期交付房屋。由于原告直至2011年8月11日，才将剩余购房款付清，被告在原告付清购房款后，及时交付了房屋。所以原告在诉称的被告延迟交付2年，是错误的，被告已按期按约交付房屋。另原告诉称的本案房屋存在设计上的缺陷，缺乏证据，被告不予认可，原告的诉讼请求第二项，被告不予认可。
被告湖州朗惠置业有限公司为证明其主张向本院提交了以下证据材料：
证据1：商品房购买合同一份，用于证明交房日期是受买受人付款进度变更的事实；
证据2：律师函及收款收据一份，证明2011年6月17日，被告还剩余购房款327.09万元未支付给被告，被告委托机构发函给原告要求支付款项的事实；
证据3：不动产的发票，证明原告于2011年8月11日将购房款付清的事实；
证据4：告知书、函件的收据和快递单及售楼通知书，证明被告在原告付清款项后，约定2011年10月30日前由原告来办理收楼手续，但是原告并未按照约定办理手续的事实；
证据5：房屋租赁合同一份，证明在同地段、同时期，房屋的租金，并非是原告诉称的价格的事实；
经过原、被告双方的举证与质证，本院对双方提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、证据2，被告湖州朗惠置业有限公司质证后无异议，本院审核后认为该证据符合证据要件，予以认定。
原告提交的证据3，被告湖州朗惠置业有限公司质证后认为，对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。根据该证据本院对原、被告双方于2011年8月12日办理产权登记手续的事实予以确认。
原告提交的证据4、证据5、证据6，被告湖州朗惠置业有限公司质证后认为，该三组证据缺乏真实性。因本院已委托鉴定部门对房屋质量问题做出鉴定，故本院认为，房屋是否存在质量问题应以鉴定报告为准，上述三组证据本院不予认证。
原告提交的证据7、证据8、证据9，被告湖州朗惠置业有限公司质证后认为，该三组证据不能证明被告所建项目存在缺陷。本院经审核后认为，该三组证据与本案缺乏关联性，故对该三组证据不予认定。
被告提交的证据1，原告岳九质证后认为，对协议真实性没有异议，但补充条款内容不明确，应属于无效条款。对于该条款是否采用，本院将结合说理部分进行综合分析。
被告湖州朗惠置业有限公司提交的证据2、证据3，原告岳九质证后无异议，本院审核后认为该证据符合证据要件，予以认定。
被告湖州朗惠置业有限公司提交的证据4，原告岳九质证后提出异议，认为交房时间应以产权登记时间为准。本院经审核后认为，双方未提交其他证据证明实际交付房屋的时间，故交房时间应以产权登记为准，即2011年8月12日为交房时间。
被告湖州朗惠置业有限公司提交的证据5，原告岳九质证后提出异议，该证据缺乏真实性。本院经审核后认为，该证据与本案缺乏关联性，故对该证据不予认定。
此外，根据原告岳九的申请，本院审核同意后委托浙江申建筑科学设计研究院有限公司对涉诉房屋工程质量进行了鉴定，鉴定结果为“涉案工程存在渗漏、室外台阶踢脚线下沉及架空浸水问题，影响房屋的耐久及正常使用，简易采取有效措施进行处理”。本院又委托杭州华清设计控股集团有限公司对涉诉房屋的维修方案、维修时间、维修期限进行了鉴定。鉴定结果为“工程总造价186143元，计划工期4个月”。对于以上两份鉴定报告，原告岳九质证后无异议；被告湖州朗惠置业有限公司质证后，对工程质量鉴定报告无异议，对修缮方案的鉴定报告提出异议，本院经审核后认为，被告湖州朗惠置业有限公司提出的异议不成立，故对上述两份鉴定报告予以采纳。
本院根据上述确认的有效证据以及当事人陈述，认定本案事实如下：2009年8月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告岳九向被告湖州朗惠置业有限公司购买湖州太湖旅游度假区“渔人码头”B幢B3单元商业用房一套，合同金额为6726600元，房屋交付时间为2009年8月30日，付款方式为分期付款，2009年5月22日前支付500000元，2009年6月1日前支付500000元，2009年6月20日前支付500000元，2009年8月11日前支付500000元，2009年8月15日前支付136600元，剩余房款3360000元申请办理银行按揭手续。合同签订前原告已于2009年5月26日支付500000元，2009年6月3日支付500000元，2009年6月25日支付500000元，合计1500000元；合同签订后原告又于2009年8月11日向被告支付500000元，2009年8月18日支付1366600元，2011年8月11日支付3270900元，原告实际支付6637500元。2011年8月11日，被告向原告开具了金额为6637500元的销售不动产统一发票。2011年9月2日，该房屋产权登记至原告名下。因该房屋存在质量问题，原告要求被告对房屋进行修复并赔偿损失，双方对房屋修复方案、损失赔偿金额多次协商未果，以致纠纷成讼。
本案的争议焦点为：一、原告岳九未按约支付购房款是否能够成为被告湖州朗惠置业有限公司延期交房并抵扣原告损失的抗辩理由；二、被告应赔偿原告损失的计算方式、起算时间及截止时间；三、对于已经存在的房屋质量问题如何处理。
对于争议焦点一，本院认为，根据双方合同约定的先后履行顺序，原告在被告交房前的付款义务为3366600元，该款项原告已于2009年8月18日支付完毕。原告支付剩余购房款项的履行期限在被告交房期限之后，属于后履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”。故原告延迟支付余款的行为并无不当，对于被告提出原告未按约支付购房款导致其延期交房的抗辩理由本院不予认可。
关于争议焦点二，本院认为，被告在履行合同过程中存在两种违约行为，一是未按合同约定的期限交付房屋；二是交付的房屋存在质量问题。两种违约行为所造成的后果不同，故相应损失计算标准也应有所区别。第一，被告未按期交付房屋的违约行为，按照双方合同约定，出卖人逾期交付房屋超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现被告已逾期交付房屋709天，理应向原告支付违约金，但双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情将违约金计算标准下调至万分之一点五每天。经计算违约金为358037.91元（3366600元×万分之一点五／天×709天=358037.91元）。第二，本院还认为交付的房屋应质量合格并符合入住条件，现被告交付的房屋质量存在严重的质量问题，影响正常居住使用，对原告因房屋质量问题造成的损失，被告应承担赔偿责任。同时，被告虽同意维修，但一直不认可存在质量问题，也未采取实际措施，故损失计算时间应从房屋交付后计算至鉴定部门作出房屋修缮鉴定报告之日止。因同类房地段、同类房屋租金价格无法鉴定，本院认为原告因房屋质量问题造成的损失，以原告已支付房价款为本金，按银行贷款基准利率年利率5.6%计算购房款利息损失较为合理。经计算，损失金额为：828107.12元（6637500元×5.6%÷365天×823天=828107.12元）。
关于争议焦点三，本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，现被告拒绝按照鉴定的修缮方案进行修复，原告可委托第三方按照鉴定部门出具的修缮方案进行维修，修复费用186143元及修复期间的损失由被告承担。房屋修复期间的损失的计算标准与因房屋质量问题造成损失的计算标准一致，经计算损失金额为：122202.74元（6637500元×5.6%÷365天×120天=122202.74元）。
综上，本院认为，原、被告间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告已按约向被告支付购房款，被告也应按照合同约定全面履行其义务。现被告延期交付房屋，且交付房屋存在严重的质量问题，理应承担违约责任，赔偿原告损失。故对原告要求被告支付房屋修缮费用186143元并赔偿经济损失的合理部分1308347.77元（358037.91元＋828107.12元＋122202.74元=1308347.77元），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定判决如下：
一、被告湖州朗惠置业有限公司应赔偿原告岳九各项经济损失合计1308347.77元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、被告湖州朗惠置业有限公司应支付原告岳九房屋修缮费用186143元，限于本判决生效之日起十日内清偿。
三、驳回原告岳九的其他诉讼请求。
本案受理费28640元，减半收取14320元，鉴定费84000元，合计98320元，由原告岳九负担5215元，被告湖州朗惠置业有限公司负担93105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 马俊骏
二〇一四年二月十二日
书 记 员 徐曼曼