广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第85号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟富华，男，汉族，1975年4月23日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：李露，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：李霁，广东华大律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市九盛电子科技有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：张丽丽，董事长。
委托代理人：邱学智，广东广和（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：汪东，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。
钟富华与珠海市九盛电子科技有限公司（以下简称九盛电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院于2013年12月8日作出（2013）珠香法民三初字第370号民事判决。钟富华与九盛电子公司均不服上述判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
钟富华一审本诉诉讼请求为：1、九盛电子公司返还已支付的定金20万元；2、解除钟富华与九盛电子公司之间的租赁合同；3、九盛电子公司支付违约金50万元；4、诉讼费由九盛电子公司承担。
九盛电子公司一审反诉诉讼请求为：1、钟富华支付尚未缴足保证金66733.9元；2、钟富华支付2013年7、8份的租金及配套设施服务费266733.9元；3、钟富华支付迟缓交租金的滞纳金人民币24806元；4、钟富华支付逾期交租违约金133366.95元；5、钟富华支付一楼大堂装修费10万元；6、钟富华赔偿九盛电子公司因中途退租造成的经济损失800201.7元；7、钟富华承担增加及变更工程部分的损失31527元；8、诉讼费由钟富华承担。
本院经审理查明，2013年7月2日，钟富华（乙方）与九盛电子公司（甲方）签订《租赁合同》和《租赁服务合同》，约定钟富华租赁九盛电子公司位于珠海市吉大景园路3号（九盛商业中心）第五、六层，建筑面积2787.2平方米，一楼大堂部分建筑面积75平方米，四层第09室，建筑面积76.51平方米，用于开办商务酒店。租赁期限10年。甲方于2013年7月1日将现状完好的商铺（商务房）交给乙方使用，租金每月73842.75元，配套设施服务费59524.2元。乙方应于当月5日前交付当月租金、配套设施服务费。否则，每迟一天加收0.2%迟付违约金。甲方给予乙方免租、免配套设施使用费优惠六个月（2013年7月1日至2013年12月31日）。乙方在签订合同时须交付履约保证金266733.9元，保证金不能做抵扣其他费用，合同期满无息退还。乙方中途退租，不论何种原因，都要承担本合同的印花税，已给予的租金、服务费等优惠亦相应取消，乙方需补回相应款项。乙方于租赁商铺内铺设电线电缆或改装线路等必须保障安全并符合各有关部门的规定，并在施工前经甲方书面同意和备案。乙方装修或改动屋貌需符合以下规定方可动工：符合有关部门的规定并经验收合格（包括但不限于水、电、消防等），不改变商铺（商务房）主体结构，……向甲方提交设计方案及验收备案，……。未经甲方同意，乙方逾期一个月交付租金、配套设施服务费、水电错峰费等有关费用，乙方除应如数补交并承担迟付违约金以外，还应支付违约金（等同一个月租金）。在租赁期间，甲、乙方若要提前退租的，必须至少提前六个月书面通知对方并经对方书面同意方可，否则属单方违约，违约方应支付违约金（酒店装修费500万折旧后双倍）给对方。
同日，钟富华向九盛电子公司出函称“一楼大堂装修费用10万元，以大堂交付之日起七日内支付”。
二审庭审中，双方确认266733.9元的款项性质为保证金。钟富华表示由于在做理财产品需要延缓几天，所以对于应在签订合同当日2013年7月2日交纳的保证金266733.9元，实际在2013年7月3日交纳了20万元。
关于进场装修问题，钟富华称2013年7月5日九盛电子公司要求钟富华不要进场，因二次装修会影响九盛电子公司已经向消防部门提交的消防验收申请。九盛电子公司则表示因为钟富华没有缴足保证金，才没有让钟富华进场。
2013年8月5日，案外人叶海蛟向九盛电子公司出具工作联系函，有关增加大堂侧过道砌体及给排水管道工程价款为31527元，九盛电子公司签章认可。二审中证人叶XX出庭作证称，叶XX是承接九盛电子公司三旧改造工程的施工方，在施工过程中，根据九盛电子公司和钟富华的要求扩大大堂使用面积，在大堂旁边加建墙体通往一层洗手间，另从一层至五、六层单独预埋给水管，以上项目已施工完成。
2013年8月20日，钟富华向九盛电子公司发出《解约通知》，称合同约定出租方需于2013年7月1日将现状完好的商铺（商务房）交给钟富华使用，但至目前为止，出租方仍未将承租楼层交付承租方使用，已严重影响承租方投资时间与资金安排，带来直接与间接经济损失。钟富华提出终止合同，并要求九盛电子公司返还先期交纳的保证金。九盛电子公司收取上述通知后，不同意退还保证金，但在一审庭审中同意解除合同并要求钟富华赔偿其各项损失。二审庭审中钟富华称提出解约的原因是虽然九盛电子公司不断承诺可以很快入场，但是直至2013年8月20日，钟富华发现9月底进场也不可能，而此时钟富华加盟的汉庭酒店另外在吉大的中天酒店附近已经开张。
另查，2013年10月18日，九盛大厦改造工程进行建设工程竣工验收消防备案。
原审法院认为，钟富华、九盛电子公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并没有违反法律、行政法规的禁止性规定，原审法院依法认定为合法有效的合同。合同中已明确租赁标的物的用途是商务酒店用房，但九盛电子公司出租该租赁物时尚未经过消防验收，不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的规定，导致钟富华无法正常按租赁用途进行二次装饰与使用，合同目的难以实现。钟富华于2013年8月20日提出解除通知，符合相关法律规定，原审法院予支持，钟富华、九盛电子公司签订的《租赁合同》于钟富华发出解除合同之日即8月20日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。钟富华诉请解除租赁合同及返还定金20万元，理据充分，原审法院予以支持。至于钟富华要求九盛电子公司支付违约金，因钟富华尚未对租赁物投入装修资金及生产其他支出，尚无实际损失产生，合同中也没有对解除合同的违约金作出具体约定，故钟富华该项请求，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
对于九盛电子公司的反诉请求，因租赁合同已依法解除，九盛电子公司要求钟富华支付尚未缴足的保证金，7与8月租金及滞纳金、违约金等，均无事实与法律依据，原审法院不予支持。但九盛电子公司为履行租赁合同已对一楼大堂按照商务酒店要求进行装修，已付出装修费用10万元，另九盛电子公司增加大堂过道改造工程支出31527元。鉴于一楼大堂现也为九盛电子公司实际使用，因此钟富华应对该两项装修费用承担部分责任。九盛电子公司解除租赁合同，主要过错是九盛电子公司没有及时提供已经消防验收与符合使用条件的租赁物，但此期间九盛电子公司已全力促进租赁物的消防验收工作，并于10月通过了消防备案。钟富华解除合同的行为，客观上延误了九盛电子公司对外出租物业的预期收益，造成了一定的经济损失。综上，钟富华应赔偿九盛电子公司装修损失及其他损失，原审法院酌情以10万元为限。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条的规定，原审法院判令：一、钟富华与九盛电子公司签订的《租赁合同》于2013年8月20日予以解除；二、九盛电子公司于判决生效之日起十日内返还钟富华房屋租赁定金人民币200000元；三、钟富华于判决生效之日起十日内赔偿九盛电子公司经济损失人民币100000元；以上两项相抵，九盛电子公司于判决生效之日起十日内返还钟富华人民币100000元；四、驳回钟富华其他诉讼请求；五、驳回九盛电子公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币5450元，由钟富华负担4671元，九盛电子公司负担779元；反诉受理费8805元，由钟富华负担619元，九盛电子公司负担8186元。
上诉人钟富华不服原审判决，上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判钟富华无需赔偿九盛电子公司经济损失，九盛电子公司支付钟富华违约金。
其事实和理由是：一、钟富华对一审判决第一项、第二项没有异议。一审法院对双方签订合同合法有效、因九盛电子公司原因致使钟富华合同目的难以实现、钟富华解除合同行为有效等事实的认定正确。
二、一审法院在合同依法解除后的有关法律后果和损害赔偿的处理中出现事实认定错误，判决错误。理由如下：1、一审法院查明认定合同解除的原因是：九盛电子公司出租租赁物时尚未经过消防验收，不符合《中华人民共和国消防法》有关房屋使用条件的规定，导致钟富华无法正常按租赁用途进行二次装饰与使用，合同目的难以实现。合同解除完全是因为九盛电子公司的过错造成。2、钟富华对合同解除完全没有过错，合同签订后，钟富华即缴纳了20万保证金，剩余小部分是在支付前得知九盛电子公司因尚未通过建筑工程合格验收、还不能申请消防验收的原因，无法按合同约定时间交楼，才行使不安抗辩权，停止支付剩余保证金。后九盛电子公司拖延至8月20日仍未申请消防验收，钟富华合同目的已无法实现，才最终行使合同解除权，解除合同。3、九盛电子公司应对合同解除给钟富华带来的损失承担赔偿责任。合同解除完全是因为九盛电子公司的过错，钟富华因合同解除遭受的损失包括：履行合同的费用，筹备酒店的费用，保证金的银行利息损失等，钟富华所提违约金主张是为弥补自己的损失，一审判决驳回钟富华该部分诉讼请求是错误的。4、钟富华无需赔偿九盛电子公司因合同解除带来的损失。（1）基于上述事实，钟富华是依法行使合同解除权，其对合同解除没有过错。完全是因为九盛电子公司的过错。（2）一审一方面认定合同解除，主要过错是九盛电子公司没有及时提供已经消防验收与符合使用条件的租赁物，另一方面又据此认定钟富华解除合同的行为，客观上延误了九盛电子公司对外出租物业的预期收益，造成了一定的经济损失，这既无法律依据，又有逻辑上的错误。一审凭空认定钟富华解除合同的行为，客观上给九盛电子公司造成了一定的经济损失，实在是错误。（3）对于10万元的装修费用和增加大堂过道改造工程支出31527元费用，一审认为九盛电子公司是按商务酒店要求进行装修，鉴于一楼大堂也为九盛电子公司实际使用，因此钟富华应对此费用承担部分责任，完全是事实认定错误，逻辑错误，也无法律依据。事实上，钟富华只是按一楼大堂的现状租用，在九盛电子公司交付大堂后再自己投资进行二次装修，事前并未委托九盛电子公司进行装修。钟富华之所以在2013年7月2日出具：“一楼大堂装修费用100000元，以大堂交付之日起七天内支付”的函，是因为九盛电子公司的代表人张丽丽夫妇向钟富华索要回扣，钟富华为签约不得已出具的。这张函无论是在形式上，还是合法性上都存在疑问，不能作为证明钟富华委托九盛电子公司进行装修以及钟富华应承担装修费的证据。再者，九盛电子公司即便付出此项装修费用，但合同依法解除后，一楼大堂的装修还是归九盛电子公司所有及使用，其付出的装修费用不会有任何损失，一审判决钟富华承担部分责任有失公平。
综上所述，钟富华是依法解除租赁合同，解除合同的原因是九盛电子公司不能及时提供已经消防验收与符合使用条件的租赁物，责任完全在九盛电子公司一方，钟富华不应承担九盛电子公司的任何损失，相反九盛电子公司应赔偿钟富华的损失，支付违约金。一审事实认定错误，判决错误，钟富华特提起上诉，请求二审法院依法撤销一审相应错误判决，做出改判。
上诉人九盛电子公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销一审判决书第二项，改判由九盛电子公司没收定金20万元；2、撤销一审判决书第五项，改判由钟富华支付尚未缴足保证金66733.9元；3、改判由钟富华支付2013年7、8份的租金及配套设施服务费266733.9元；4、改判由钟富华支付逾期交租违约金133366.95元；5、判令钟富华支付迟缓交租金的滞纳金人民币24806元；6、改判由钟富华赔偿九盛电子公司因中途退租造成的经济损失800201.7元；7、诉讼费由钟富华承担。
其事实和理由是：一、一审判决在认定事实上存在错误，错误认定九盛电子公司一直未将承租的楼层交付给钟富华使用，已严重影响承租方投资时间与资金安排，带来直接与间接的经济损失。因为租赁合同的标的物是空置的楼层，是要等装修好后才能交付使用的。7月1日签订合同时，九盛电子公司在进行外墙的装修，如果钟富华要运材料进场装修，九盛电子公司随时可以配合。但是，钟富华一直没有进过场，哪怕是一粒沙子一根钉子也没拿过。楼层是空的，大堂是空的，钟富华随时可以进来，也不存在九盛电子公司阻拦钟富华的情况。
在双方的《租赁合同》第四条第4项约定：乙方（即钟富华）于租赁商铺内铺设电线电缆或改装线路等必须保障安全并符合各有关部门的规定，并在施工前经甲方书面同意和备案。…..第5项约定：乙方装修或改动屋貌需符合以下规定方可动工：符合有关部门的规定并经验收合格，不改变商铺的主体结构，……向甲方提交设计方案及验收备案，……。一直至起诉，钟富华都没有提交过任何的装修方案给九盛电子公司，不能认定是九盛电子公司违约。违约的恰恰是钟富华，他因为资金链出了问题，连6万多元的保证金都拿不出来。而且他在庭审中也承认将资金拿去做了理财产品，一时腾不出来才交不齐保证金。本来按照双方的约定是“押二付一”，也就是付两个月的押金（保证金）及一个月的租金共40万元，但是钟富华却只能拿出20万元来，这是违约。须知，双方签订的合同是10年，按每月26万多元的租金计算，合同的标的总额是3千万元，但是钟富华却连40万元都拿不出来，表明他没有履行合同的实力和诚意。因此，本案最基本的事实是钟富华因自身的原因做不成连锁酒店，才迟迟不交保证金及第一个月的租金，才一直没有进场装修，并不是九盛电子公司不将租赁物交付给他使用，他在8月20号发出的《解约通知》是单方行为，他应当对此负违约的责任。
二、一审判决适用法律不当，以《消防法》中规定的房屋使用条件来认定租赁物不合法欠缺依据。一审判决认为：“虽然双方的《租赁合同》合法有效，但九盛电子公司在出租该租赁物时尚未经过消防验收，不符合《消防法》关于房屋使用条件的规定，导致钟富华无法正常按租赁用途进行二次装饰使用，合同的目的难以实现”。实际上，按照《消防法》第十三条的规定：“（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其它建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安消防机构应当进行抽查。…..依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其它建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。按九盛电子公司提交的证据《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》显示，九盛大厦改造工程在2011年6月20日就已向消防部门提交了设计备案，2013年9月9日竣工验收，2013年10月18正式备案。因此，九盛电子公司的行为并没有违反《消防法》的相关规定。主要理由如下：1、双方签订的租赁合同是附条件的合同，所附的条件就是半年的免租期内将消防备案办理好，这一点九盛电子公司已经做到；2、钟富华对物业的现状是非常清楚的，那就是在签订合同时消防备案尚未办理好，这一点九盛电子公司没有隐瞒、欺骗过钟富华，从他所拍的一系列照片显示，他对这一状况是非常清楚的；3、为何给半年的免租期，一般的免费装修期限也就是一、两个月，但是九盛电子公司却给了这么长的时间给钟富华，无非就是考虑到消防备案没有办好，可能还要等多两、三个月，但是不会影响到钟富华酒店的装修和半年后的开张营业；4、《消防法》第十三条规定的消防不合格不能投入使用的情况在本案中并不存在，因为九盛电子公司的整栋楼房都仍在进行外墙与内饰的装修，并没有投入使用，租给钟富华的五、六层楼，也完全不符合使用的条件，要等钟富华装修好后才能投入使用。按照钟富华原来的方案，是1个月设计，1个月招标，3个月装修，最后1个月是开张准备，之后到半年后才是投入使用的。所以九盛电子公司预留了这么长的时间给钟富华，就是为了衔接消防备案的办理，但钟富华以此作为借口来掩饰其资金不足做不下去的真正原因。
三、一审判决书存在重大的缺陷，遗漏了对双方证据的罗列、质证和采纳与否的分析，这样的判决结果不能体现出公平与公正。
综上所述，一审判决无论在认定事实还是在适用法律上均存在错误，在程序上也遗漏了对证据的分析与说理，因此，特请求上级法院予以纠正。
上诉人九盛电子公司二审当庭补充上诉意见：我方在一审认为将租赁物交付给钟富华，钟富华没有接收；二审我方认为涉案房屋是尚未装修的房屋，在没有装修好的情况下，是不可以交付使用的，不存在交付使用的情况。
被上诉人钟富华辩称：一、1、双方签合同时，九盛电子公司曾向钟富华表示他们已去申请消防备案，九盛商业中心定于2013年8月1日开业，根据钟富华自己所见，也显示商业中心大堂早已装修好，表面消防设施已装好，四楼已有二、三家租户进驻，这使得钟富华相信，他可以及时设计并进行二次装饰，酒店能够按时开业。因此，钟富华于签订合同后的第三日即支付了二十万保证金，并与九盛电子公司约定一周后再支付余款。但随后钟富华才了解到，九盛电子公司尚未申请消防备案，并且整个九盛商业中心尚未通过建筑竣工验收，根本还不具备申请消防备案的条件。照九盛电子公司自己提供的证据也显示是在2013年9月9日才竣工验收，实际通过竣工验收的日期还要晚，而消防是在2013年10月18日才正式备案。
2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部令第61号）第八条规定：实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。第十三条规定：下列范围的单位是消防安全重点单位，应当按照本规定的要求，实行严格管理：（一）商场（市场）、宾馆（饭店）、体育场（馆）、会堂、公共娱乐场所等公众聚集场所（以下统称公众聚集场所）…。
3、九盛电子公司所称双方签订的租赁合同是附条件的合同，所附条件是半年的免租期内将消防备案办理好，这并不符合事实，首先，双方的租赁合同中没有任何关于租赁物是否已竣工验收、是否已申请消防备案以及什么时候竣工验收、什么时候申请消防备案的条款；其次，双方并未就九盛电子公司所称的附条件签订补充协议；再次，九盛电子公司也没有任何其它证据来证明钟富华在签订合同时对租赁物尚未竣工验收和申请消防备案这一情况是清楚了解的。而事实上，钟富华是在签订合同后，在准备接收租赁物，进行设计和装饰准备工作时，才通过九盛电子公司改造工程的施工方了解到，租赁物尚未竣工，更谈不上消防备案，根本还不可能进场，这严重影响酒店的筹备工作，因为在九盛电子公司商业中心施工前审批过程中提交消防设计备案后，直到最终通过竣工验收以及消防备案之前，钟富华不能也无权对租赁场地进行任何改动，因此也就不能进行二次装饰的设计，更不可能进场施工，事实上九盛电子公司也不让钟富华的有关人员进场。既便如此，钟富华仍然和九盛电子公司交涉，并等待了一个多月的时间，希望九盛电子公司能及时完成竣工验收和消防备案，但直到距离签约时50天后的8月20日，租赁物仍未竣工，新开酒店已经赶不上新年和春节的旺季，合同目的无法实现，这才提出解约。
4、退一步说，即便租赁物如九盛电子公司所说能够交付或者已经交付，那么双方应该有一个交付的手续，最起码应该有房屋钥匙的交接和水电费的抄表记录等程序。但这些基本的手续都没有办。
5、九盛电子公司在租赁物尚不具备交付条件的情况下，与钟富华签订租赁合同，致使钟富华在支付保证金后，九盛电子公司实际无法交付租赁物，钟富华合同目的难以实现，根据《合同法》第九十四条的规定，钟富华可以解除合同。
二、基于钟富华是依法解除合同，根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。钟富华有权要求九盛电子公司返还保证金并赔偿损失。相应的，九盛电子公司因自身原因导致合同被解除，其上诉请求没有事实依据和法律依据，钟富华无需赔偿九盛电子公司任何损失。
三、对于大堂装修费用：1、单凭九盛电子公司提供的有钟富华签名那张证据，无法证明与本案租赁合同有关联。退一步说，即便有关联，其内容也明确约定：以大堂交付之日起七天内支付。既然整个租赁物都未实际交付，租赁合同也被解除，自然更不存在支付所谓大堂装修费用的道理。2、九盛电子公司一审提交的叶海蛟工作联系函不能证明与钟富华有关联。3、九盛电子公司二审提交的叶海蛟证明不符合证据规则的规定。况且叶海蛟的身份存疑，其与九盛电子公司的关系无法确定，其证言不可信。4、事实上，钟富华并未对大堂装修向叶海蛟提出任何要求，九盛电子公司所称的大堂装修工程与钟富华租赁行为没有任何关系。5、该笔所谓十万元装修费用，实际上是因为九盛电子公司的代表人张丽丽夫妇向钟富华索要回扣，钟富华为签约不得已出具的。因此本身就不具有合法性，不应被支持。6、退一步说，即便九盛电子公司对合同解除没有过错，其上诉请求本身也不合法：（1）第一项上诉请求：要求没收定金20万，没有事实依据和法律依据，合同中并无定金条款；（2）第一项和第四项上诉请求，既要求没收定金，又主张违约金，违反相关法律的规定；（3）第四项和第六项上诉请求，既主张违约金，又主张赔偿损失，违反相关法律的规定；（4）钟富华于2013年8月20日出函九盛电子公司，解除合同，九盛电子公司实际于10月18日才消防备案。首先，九盛电子公司在完成消防备案之前，根据相关法律规定是不能将商业中心出租并交付给承租人使用的；其次，在完成消防备案之前，九盛电子公司有将近两个月时间去联系新的承租人。因此，至少在完成消防备案之前，九盛电子公司不应有预期收益，钟富华解除合同的行为客观上没有延误九盛电子公司对外出租物业的预期收益，没有造成经济损失。
综上所述，钟富华是合法解除租赁合同，九盛电子公司的上诉请求没有事实依据和法律依据。请法院依法驳回九盛电子公司的全部诉讼请求。
被上诉人九盛电子公司辩称，以上诉意见作为答辩意见，另补充：1、在签订合同时，钟富华对租赁物尚未装修和消防备案是知道的，一审庭审时，钟富华认为建筑物没有完工的话是不能进行消防验收的，当时7月1日时九盛大厦还没有完工，钟富华提交的证据照片显示钟富华也是知道当时大楼是在进行外墙装修的，可见钟富华清楚消防验收是不能备案的；钟富华租赁的5层、6层，当时门还没有安装，所以不存在交钥匙的情况，也不存在交付使用。2、钟富华以我方消防没有备案作为依据履行其不安抗辩权是不成立的。3、大堂的装修费、改造费应由钟富华承担是合理的。
二审期间，上诉人钟富华未向本院提交新证据。上诉人九盛电子公司向本院申请证人叶XX出庭作证，本院依法予以组织。
本院认为，钟富华与九盛电子公司对《租赁合同》的合法有效及合同的解除本身均无异议，但对合同解除的责任承担存在争议，则本案的争议焦点之一是哪一方的违约行为造成了合同的解除。
九盛电子公司称根据钟富华未能交齐266733.9元保证金的事实，可知由于钟富华资金不足而单方违约提出合同解除。对此本院认为，钟富华已经在合同签订第二日交纳保证金20万元，未能缴足的66733.9元与保证金总额相比数额不大，不足以造成合同的解除，本院对九盛电子公司的上述主张不予采信。对于九盛电子公司主张的钟富华在签订合同时明知涉案大厦未通过消防验收以及给予六个月的免租期是因为预留了三个月办理消防验收的时间和三个月的装修时间，本院认为，由于合同中没有上述说明，九盛电子公司又未能举证证明上述主张，本院对此亦不予采信。
根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”可知，出租人向承租人交付使用的租赁房屋应当经过消防验收。而本案中涉案租赁合同的签订是为了开办商务酒店，消防安全显得尤为重要，但九盛电子公司出租该租赁物时尚未经过消防验收，不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的规定，导致钟富华无法正常按租赁用途进行二次装修，错过酒店开办的最佳时机，合同目的难以实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应与支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，钟富华可于2013年8月20日提出解除合同，导致合同解除的原因在于九盛电子公司一方。
本案的另一焦点问题是合同解除的责任承担。
对于钟富华的本诉请求。对于钟富华已经交纳的20万元，因其性质为保证金，在合同解除时应予返还，原审判决对此处理正确，本院予以维持。对于钟富华主张的违约金50万元，一方面合同中并没有约定合同解除情况下九盛电子公司的违约责任，另一方面对于50万元这一数额，钟富华二审庭审中确认是其自行酌情计算，则钟富华的违约金主张缺乏理据，本院不予支持。
对于九盛电子公司的反诉请求。首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行，钟富华尚未缴足的66733.9元保证金自然无需再行支付；其次，九盛电子公司确认钟富华实际上并未进场装修，也就不存在租赁房屋的使用和租金的产生，九盛电子公司主张的租金及配套设施服务费及其滞纳金、逾期交纳违约金缺乏理据，本院不予支持；再次，如上所述，合同解除的原因在于九盛电子公司，则九盛电子公司主张六个月的预期利益损失应由其自行承担；最后，对于九盛电子公司实际支出的大堂装修费用10万元和大堂过道改造工程支出31527元，本院认为，结合钟富华2013年7月2日出具的函以及叶XX的证人证言，可以认定九盛电子公司按照钟富华的意见对大堂及其过道进行了装修改造，钟富华亦承诺对此产生的费用予以承担。鉴于合同解除后，一楼大堂由九盛电子公司实际使用，原审判决据此酌情确定钟富华赔偿九盛电子公司10万元并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。钟富华和九盛电子公司的上诉均缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费21526.58元，由钟富华负担3300元，九盛电子公司负担18226.58元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 牟宏微
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 陈妙斯