广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初8110号
原告（反诉被告，以下简称原告）：广州市中穗酒店有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：罗桂华。
委托代理人：皮永明，广东瑞辉律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：唐朝喜，身份证住址陕西省镇巴县。
第三人：刘欣欣，身份证住址河南省夏邑县。
第三人：关海成，身份证住址吉林省九台市。
原告广州市中穗酒店有限公司与被告唐朝喜、第三人刘欣欣、关海成租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市中穗酒店有限公司委托代理人皮永明、被告唐朝喜、第三人刘欣欣、关海成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市中穗酒店有限公司诉称：2007年12月7日，出租方案外人广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社与承租方案外人广州市久留香米业有限公司就广州市白云区下塘西路686号物业签订《房屋租赁合同》，约定待经营主体（即原告）成立后承租方的权利义务自动转归该经营主体。2008年10月6日原告成立，从该日起上述合同的承租方权利义务由原告承接。经出租方同意，2011年1月24日，原被告签订《商铺租赁合同》，将上述物业第一层的一个商铺转租给被告，租赁期限自2011年2月15日至2017年2月14日，租赁用途为餐饮；合同还约定2014年2月15日至2016年2月14日的租金为11664元/月，租金按月结算由被告在每个月的15号前缴纳下期租金。被告使用所租商铺经营餐饮至今，尚欠2015年7月15日至2015年10月14日租金34992元未付，原告一直催要未果。现请求依法判令：1、被告支付2015年7月15日至2015年10月14日房屋占有使用费34992元；2、被告支付2016年8月15日至2016年11月14日房屋占有使用费37791元；3、被告支付2016年11月15日至搬离之日止的房屋占有使用费（12597元/月）；4、被告、第三人不迟于2017年2月14日腾空搬离租赁房屋。
被告唐朝喜辩称：我方承租后经营不善，向原告表明想转租，但原告要求我方放弃保证金等，我方不同意放弃。后2011年7月我方将涉案商铺向案外人口头转租，原告也是知道的，之后便由实际承租人向原告直接支付租金。已有判决书认定涉案商铺实际是由他人经营，故应当支付租金的是实际经营人，并非我方。且原告出租时一直未能提供产权证明，故涉案商铺至今都是无证经营，租赁合同应是无效。我方反诉要求原告退还押金20000元。
第三人刘欣欣陈述：我方从被告之后又经过几手承租涉案商铺，2012年年底开始经营，一直都是由我方向原告缴纳租金，租金标准也是按照原被告签订合同约定的标准。2015年我方将涉案商铺转租给关海成，后商铺出现人员受伤事故，事故当日街道就将涉案商铺贴封条，封了4个月未经营，4个月后我方又将商铺转租给其他人，之后的租金就是由承租人支付给我方，我方再转交原告。现涉案商铺是由我方经营使用。
第三人关海成陈述：2015年7月26日，我方与刘欣欣口头协商约定我方经营涉案商铺，接手后我方聘请案外人周柒零装修，后周柒零在装修中受伤发生事故，故商铺就被查封。
经审理查明：2011年1月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区下塘西路686号中穗酒店一层商铺（下称“涉案商铺”）出租给乙方做餐饮使用，建筑面积158平方米，租赁期限从2011年2月15日至2017年2月14日止，2011年2月15日至2012年2月14日租金为10000元/月、2012年2月15日至2014年2月14日租金为10800元/月、2014年2月15日至2016年2月14日租金为11664元/月、2016年2月15日至2017年2月14日租金为12597元/月，即每年递增8%；乙方在当月15号前缴纳下期租金；签署合同时乙方还需支付20000元按金、商铺转让费12000元及一个月租金；甲方依约允许乙方自行装修，乙方依约不得改变或损坏该物业的基本框架结构，合约期满时该物业内的固定装修乙方不得拆走，乙方因使用不当或人为造成该物业的框架结构损坏，应负责修复原状或赔偿；租赁期内，乙方如果对该物业进行转租、分租及与他人交换物业使用或使用权的转让，必须经甲方书面同意，乙方须保证下一家承租人或使用人遵守本协议的一切条款并负担第一责任；乙方如逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之一收取违约金，如逾期10天不交租，甲方有权停止供水供电，如逾期30日不交租，甲方有权解除本合同，在乙方不在场的情况下收回该物业，乙方所留存的物品甲方有权当作废品自行处理，并且按金不作退还；等等。合同签订后，被告依约支付了按金20000元。
2007年12月7日，案外人广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社（出租方、甲方）与案外人广州市久留香米业有限公司（承租方、乙方）就广州市白云区下塘西路686号物业签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租上述物业，租赁期限自2007年12月15日至2020年12月15日；承租方先以广州市久留香米业有限公司的名义签订本合同，待利用本合同物业办出经营所需的营业执照后，本合同乙方的权利义务自动转归该营业执照所记载的经营主体；等等。2008年10月6日原告成立。2010年9月8日，原告向广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社提出申请书，写明根据《房屋租赁合同》约定，原告自成立时起承接该合同承租方的权利义务，现因经营需要，向该社提出申请将承租范围内的一部分物业转租他人。广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社于2010年9月13日盖章同意。
被告承租后将涉案商铺转租，并经过几次转让后，至第三人刘欣欣承租。刘欣欣承租后于2015年7月26日口头转让给关海成，关海成于2015年7月29日雇请周柒零进行室内墙体拆除，拆除时墙体倒塌致周柒零受伤住院。后周柒零于2015年8月4日向本院提起诉讼，案号为（2015）穗云法民一初字第2447号，本院于2015年11月12日对该案作出判决。
庭审中，原告主张与原告签订租赁合同的相对方为被告，即使其他人向原告支付租金，也应视为是代表被告支付；原告出示临时经营场所使用证明，记载经营项目为住宿业，主张涉案商铺具有合法出租权属。被告及第三人对上述证据不予确认，主张该证明无法让被告办理营业执照，且场地用途不是餐饮。被告出示照片，主张涉案商铺在发生事故后被政府部门查封，导致不能营业；原告对照片不予确认，主张原告在该事件中并无过错。原被告均确认被告未缴纳2015年7月15日至2015年10月14日及2016年8月15日至今的租金。
以上事实，有《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、（2015）穗云法民一初字第2447号民事判决书、申请书、临时经营场所使用证明、照片和当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告作为出租方未能举证证实涉案房屋取得了合法报建手续，应当承担举证不能的不利后果。原告与被告就未取得合法报建手续的涉案商铺签订《商铺租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。现《商铺租赁合同》无效，因合同而取得的财产应相互返还，故原告要求被告将涉案商铺于2017年2月14日前腾空交还原告、被告要求原告退还已缴纳的按金即押金20000元于法有据，本院予以支持。因第三人刘欣欣实际使用涉案商铺，故刘欣欣应对被告承担的腾空搬离责任承担协助搬离的责任。关海成现并未占用涉案商铺，故原告要求关海成交还商铺无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。
关于2015年7月15日至2015年10月14日及2016年8月15日至今的场地占有使用费，本院认为，虽被告抗辩称实际经营者并非被告，但被告确认是在原告不同意的情况下转租，故该转租行为不可对抗原被告签订的《商铺租赁合同》，故被告仍应向原告承担支付房屋占有使用费的责任。被告还抗辩称因涉案商铺发生人身损害事故导致被政府部门查封停业，该期间的占有使用费不应支付，但被告转租未取得原告同意，而转租后的实际承租人雇请的人员发生人身损害事件应与原告无关；且即使商铺被查封，被告也未将商铺交还原告，而是继续占用，故继续占用期间仍应按照合同约定的租金标准支付占有使用费。现被告确认涉案商铺仍未交还原告，故2016年8月15日至今的占有使用费也应继续支付。现原告要求被告支付2015年7月15日至2015年10月14日的房屋占有使用费34992元及2016年8月15日至搬离之日按合同约定租金标准的占有使用费合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下:
一、被告唐朝喜于2017年2月14日前将广州市白云区下塘西路686号中穗酒店一层商铺腾空交还原告广州市中穗酒店有限公司；
二、第三人刘欣欣协助被告唐朝喜在2017年2月14日前将广州市白云区下塘西路686号中穗酒店一层商铺腾空交还原告广州市中穗酒店有限公司；
三、自本判决生效之日起五日内，被告唐朝喜向原告广州市中穗酒店有限公司支付2015年7月15日至2015年10月14日的房屋占有使用费34992元；
四、自本判决生效之日起五日内，被告唐朝喜向原告广州市中穗酒店有限公司支付2016年8月15日至搬离之日的占有使用费（按照12597元/月的标准计算，至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起五日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月五日前逐月支付）；
五、自本判决生效之日起五日内，原告广州市中穗酒店有限公司退还被告唐朝喜按金20000元；
六、驳回原告广州市中穗酒店有限公司的其他诉讼请求。
如原、被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1778元，由被告唐朝喜负担；本案反诉受理费150元，由原告广州市中穗酒店有限公司负担。原、被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 林艾婧
人民陪审员 何志坚
人民陪审员 吴月霞
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 林嘉仪