浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙民提字第111号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：余姚市××鹰
灯具有限公司。住所地：浙江省余姚市××街道××桥村。
法定代表人：黄某。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：黄某。
两申请再审人的共同委托代理人：徐××。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：余姚市东星×
×液压有限公司。住所地：浙江省××江街道西××号。
法定代表人：宋××。
委托代理人：戚××。
余姚市东星××液压有限公司（以下简称东星××）诉
余姚市××鹰灯具有限公司（以下简称海鹰××）、黄某房
屋租赁合同纠纷一案，余姚市人民法院于2009年7月12日作出
（2009）甬余民初字第945号民事判决。海鹰××、黄××不
服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，该院于2009年
10月30日作出（2009）浙甬民二终字第532号民事判决。海鹰
××、黄××不服二审判决，向本院申请再审。本院于2012年
9月17日作出（2012）浙民申字第750号民事裁定对本案进行提
审。本院于2012年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于
同年12月13日公开开庭审理了本案。申请再审人海鹰××的法
定代表人黄××及海鹰××、黄××的共同委托代理人徐××，被申请人东星××的委托代理人戚××，到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
余姚市人民法院一审查明：东星××作为甲方与海鹰×
×作为乙方于2008年2月19日签订租房协议一份，约定甲方将
厂房约1850平方米租赁给乙方使用，层数二层，租用期三年，
从2008年3月1日至2011年2月28日；年租金177600元，第一年
租金为155400元，第二年起年租金为177600元，不含税金及费
用，有关租房的税金与费用由乙方负担；付款方法，双方签约
后即付半年租金，2008年7月1日前支付第二次半年租金，2009
年1月1日前支付第三次半年租金，以此类推；甲、乙双方如需
提前终止租用，必须提前三个月通知对方，遇到不可抗力的原
因时除外。同时约定，甲乙双方法人代表以个人名义对本协议
作担保。协议后，海鹰××实际使用了东星××交付的厂房，
并已支付租金110700元，尚欠电费8000元、水费2098元。后海
鹰××因经营问题，于2009年2月从租赁房屋中搬迁，但尚遗
留部分物品未拆除。庭审中，海鹰××提出2008年5月因东星
××出租的房屋存在质量问题而致厂房甲，导致海鹰××的产
品受损，但经释明，海鹰××未提起反诉要求东星××赔偿。
2009年5月6日东星××起诉称：双方于2008年2月19日签
订租房协议。因海鹰××违约支付租金，东星××发函给海鹰
××、黄某，要求自2009年4月30日解除双方所签的租房协
议，在三天内付清所欠的租金、水电费合计84936.10元，但无
回音。请求判令：1.海鹰××支付东星××租金74300元，并
支付水费2094元、电费8542.10元，合计84936.10元；2.黄某对上述欠款承担连带支付责任；3.本案诉讼费用由海鹰××
、黄某承担。
海鹰××、黄某共同答辩称：双方签订房屋租赁合同
事实，但2008年10月海鹰××已向东星××要求没有能力继续
租赁，对东星××要求租金计算到2009年4月10日有异议，同
意计算至2008年10月份为止。2008年5月因厂房甲，造成海鹰
××产品报废，致使经营状况不好，海鹰××对厂房花了十多
万元进行装修，不同意支付租金。
余姚市人民法院一审认为：根据双方的陈述，海鹰××
曾要求提前解除合同，并于2009年2月底搬出厂房（尚遗留部
分物品未拆迁），双方就解除租赁合同未达成书面协议。而庭
审中，海鹰××主张双方的租赁合同仍存续，故东星××要求
海鹰××支付计算至2009年3月的租金并未加重海鹰××的民
事责任。对于东星××所主张计算至2009年3月的租金及水电
费，应予支持。海鹰××主张东星××的厂房存在质量问题而
进水，对其造成损害，但在诉讼过程中并未提起反诉，也未提
交证据，可另行理直。黄某作为海鹰××的法定代表人，以
个人名义对租赁协议承担担保责任，依法承担相应的民事保证
责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共
和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、
余姚市××鹰灯具有限公司支付余姚市东星××液压有限公司
计算至2009年3月的租金59500元。二、余姚市××鹰灯具有限
公司支付余姚市东星××液压有限公司水费2098元、电费8000元，合计10098元。上述应履行款项合计69598元限在本判决发
生法律效力后十日内付清。三、黄某对上述款项的支某某担
连带偿付责任。四、驳回余姚市东星××液压有限公司的其他
诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1923元，减
半收取961.5元，由余姚市东星××液压有限公司负担191.5元
，余姚市××鹰灯具有限公司、黄某连带负担770元。
海鹰××、黄某不服一审判决，向宁波市中级人民法
院提起上诉称：1.一审法院认定事实不清。双方发生纠纷的根
源在于东星××提供的租赁房屋质量存在严甲题，且无房产证
，后还将租赁房屋一房多租，两上诉人在房乙装了十余万元的
设备设施，相关水电费也无确切票据。2.一审法院程序违法。
两上诉人提出相关的赔偿损失要求，并提出房屋质量鉴定要求
，但一审没同意。综上，请求二审法院重新审理，依法改判。
东星××答辩称：两上诉人混淆房屋租赁和赔偿损失两
个法律关系，两上诉人使用了房屋，就应该支付房租。关于水
电费的问题，双方对确认的数字，都没有异议。两上诉人提出
要求鉴定赔偿损失，但是没有提交反诉的诉状，没有在举证期
限内要求房屋鉴定报告，也没有提供损失清单，可另行理直。
一审法院认定事实清楚，判决正确，审判程序合法。请求驳回
上诉，维持原判。
二审对一审法院认定的事实予以确认。
宁波市中级人民法院二审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。两上
诉人认为原审法院没有查某被上诉人提供的租赁房屋质量存在
严甲题造成上诉人严乙济损失等事实，系两上诉人混淆了租赁
合同纠纷与损害赔偿纠纷两个不同的法律关系，且两上诉人经
原审法院释明后，仍未提起反诉，故原审法院对此未作处理并
无不当。至于相关水电费双方在原审中均予确认，也非原审对
事实未予查明。两上诉人关于原审法院存在程序违法的诉称，
因缺乏事实依据，难以成立。两上诉人要求房屋质量鉴定，并
要求赔偿损失，与本案并非同一法律关系，可另行理直。综上
，两上诉人上诉理由不足，依法不予支持。原审法院认定事实
清楚，审理程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事
诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条
之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19
23元，由上诉人余姚市××鹰灯具有限公司、黄某负担。
海鹰××、黄某不服二审判决，向本院申请再审称：
（一）一、二审判决认定的事实缺乏证据证明。1.东星××均
未向一、二审法院提交租赁物的权属证明，故一、二审法院确
认东星××对租赁物享有所有权的证据不足。2.余姚日报社提
供的证明及2008年10月31日的余姚日报和余姚市国土资源局余
某某（2010）64号行政处罚告知书、余土资罚（2010）62号行
政处罚决定书，证明东星××出租给海鹰××的房屋系违法建
筑；东星××在出租时伪造房屋所有权证，把有严重质量瑕疵
的违法建筑出租给海鹰××开设生产型的企业，使海鹰××在
装修、设备、材料、产品及信誉上遭到巨大损失。（二）一审审理程序不当，一审对海鹰××、黄某提出的赔偿请求未行
使释明权。（三）一、二审判决适用法律错误。本案应适用最
高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释》第三条的规定，认定海鹰××与东星××
之间的房屋租赁合同无效，并依照该解释第五条、《中华人民
共和国合同法》第五十八条之规定，判令东星××对海鹰××
进行赔偿。再审请求：1.依法撤销一、二审判决。2.确认海鹰
××与东星××之间的房屋租赁合同无效。3.驳回东星××的
原一审诉讼请求。
东星××答辩称：（一）东星××的厂房是有合法来源
及合法途径的，系临时建筑。东星××出租的厂房有余姚市计
划委员会文件批复许可东星××建设厂房3500平方米。东星×
×与肖东镇工业区在2000年1月2日签订了落户合同，余姚市计
划委员会于2000年4月10日发文批复，同意东星××落户。出
租给海鹰××的厂房是2007年东星××建造，位于厂区围墙之
内，约一半建于河塘杂地上，属于临时建筑。厂房建成后，海
鹰××与东星××联系，要求租用，在签约过程中，海鹰××
没有提出过厂房需要有房产证的要求。余姚市国土资源局余土
资罚（2010）62号行政处罚决定书对东星××占有该带征地过
程的描述不符合实际情况，现正在申诉中。（二）本案一审适
用合同法是正确的。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合
同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行时间是2009年
9月1日，而本案一审审理时间在2009年5月6日，故原一审判决
时尚未出台的司法解释是不能适用本案的。（三）涉案厂房质量完好。该厂房无证但房屋质量无瑕疵。根据合同法第二百二
十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租
赁合同的效力。退一步讲，根据最高人民法院《关于审理城镇
房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标
准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。东星××
没有提交伪造的房产证、土地证。需要说明的是，海鹰××另
案提起过要求东星××赔偿所谓的因暴雨造成其产品受潮所致
损失的索赔案件，因证据不足而自行撤诉。（四）一、二审法
院并不存在未行使释明权的问题。综上，申请再审人的再审申
请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
在申请再审及再审中，海鹰××、黄某向本院提交了6
份新的证据材料：1.2010年3月31日余姚市国土资源局余某某
（2010）64号行政处罚告知书；2.2010年4月23日余姚市国土
资源局余土资罚（2010）62号行政处罚决定书；3.建设工程规
划许可证；4.余姚市规划局2012年10月24日出具的东星××规
划审批情况；5.2012年11月16日余姚市规划局违法（章）建设
行为处理联系单；6.2012年11月16日余姚市规划局关某某报事
项处理情况的告知。上述证据材料用以证明东星××出租给海
鹰××的房屋系违法建筑，不是临时建筑。经质证，东星××
对证据5的真实性提出异议，对其余证据的真实性没有异议，
但认为与本案无关。本院审核认为，证据1、2、4、6于本案二
审判决之后形成，属于再审程序中的新的证据；证据1-
3、4、6的真实性应予认定，证据5与证据4、6能够相互印证，其真实性也应予认定；上述证据与本案所涉房屋有关，证据的
关联性应予认定；故上述证据应当采纳作为认定本案所涉房屋
是否属于违法建筑的依据。
本院经审理，对二审查明事实予以确认。另查明：
1.海鹰××、黄某在二审上诉状中已经提出本案所涉
房屋属违法建筑的事实主张，但二审未进行回应。根据海鹰×
×、黄某向本院提交的新证据，余姚市国土资源局已于2010
年4月23日对东星××的非法占地行为作出责令退还非法占用
的土地、没收在非法占用的土地上建造的房屋和所砌围墙等行
政处罚，故本案所涉房屋系东星××建造，属于违法建筑。
2.再审庭审中，申请再审人海鹰××、黄某表示：根
据法庭出示的一审庭审笔录，一审法院已对其要求东星××赔
偿损失的问题进行了释明，因此撤回一审程序违法的申请再审
理由。
3.海鹰××、黄某曾起诉东星××要求赔偿损失，201
1年10月12日申请撤回起诉，同日余姚市人民法院裁定准许其
撤回起诉。
4、原生效判决已经强制执行，7万元左右执行款在余姚
市人民法院。
本院认为：（一）关于本案房屋租赁合同的效力问题。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》自2009年9月1日起施行，而本案二审于
2009年9月15日立案受理，故本案二审应当适用该司法解释的
有关规定。该司法解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋
，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取
得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院
应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批
准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在
一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认
定有效。根据海鹰××、黄某在再审中提供的新证据，本案
所涉房屋系东星××建造，属于违法建筑。故东星××与海鹰
××就本案所涉房屋签订的租赁合同，应认定无效。海鹰××
、黄某关于本案房屋租赁合同无效的申请再审理由成立，应
予采纳。需要说明的是，一审时海鹰××、黄某并未提出本
案房屋系违法建筑，租赁合同无效的抗辩，且上述司法解释尚
未出台，故一审按照本案房屋租赁合同有效进行处理并无不当
。但二审对海鹰××、黄某提出的本案所涉房屋为违法建筑
的上诉主张未进行审查，仍按照本案房屋租赁合同有效进行处
理，确有不当，应予纠正。
（二）原一、二审判决海鹰××支付东星××租金59500
元、水费2098元、电费8000元，及黄某对上述款项承担连带
偿付责任是否正确。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合
同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定
：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支
付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该规定，
在本案房屋租赁合同无效的情况下，东星××仍然有权要求海
鹰××参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但对海鹰××来说，其应当支付的是房屋占有使用费，而不是房屋租
金。故原一、二审判决按照房屋租金进行处理不妥。虽然再审
中东星××未变更支付租金的诉讼请求，考虑到海鹰××应支
付计算至2009年3月的房屋占有使用费的余额与原一、二审判
决认定的租金余额一致，且原判决已经强制执行，为了减少当
事人的诉累，本院再审直接改判海鹰××向东星××支付尚欠
的房屋占有使用费。对水电费数额，东星××与海鹰××在一
审中均予确认，原一、二审所作处理正确。关于黄某的保证
责任问题。因本案房屋租赁合同无效，黄某为海鹰××向东
星××提供的保证担保也无效。根据最高人民法院《关于适用
〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条的规定，
保证人黄某应对债务人海鹰××不能清偿部分的三分之一承
担赔偿责任。原一、二审判决黄某对海鹰××支付款项承担
连带偿付责任不当，应予纠正。
（三）关于一审程序问题。再审中，海鹰××、黄某
认可一审法院已对其要求东星××赔偿损失的问题进行了释明
，并撤回一审程序违法的申请再审理由，应予准许。事实上，
对海鹰××、黄某提出的损失赔偿问题，经一审法院释明，
其未提出反诉，原一审不予处理并告知其可另行理直，是正确
的。故原一审并不存在程序违法问题。
综上，东星××和海鹰××于2008年2月19日签订的租房
协议应认定无效。原一、二审将该房屋租赁合同按照有效进行
处理不当，应予以纠正。海鹰××、黄某关于该房屋租赁合
同应认定无效的申请再审理由成立，应予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条
第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁波市中级人民法院（2009）浙甬民二终字第5
32号民事判决。
二、维持余姚市人民法院（2009）甬余民初字第945号民
事判决第二项、第四项及诉讼费负担部分。
三、变更余姚市人民法院（2009）甬余民初字第945号民
事判决第一项为余姚市××鹰灯具有限公司支付余姚市东星×
×液压有限公司计算至2009年3月的房屋占有使用费59500元。
四、变更余姚市人民法院（2009）甬余民初字第945号民
事判决第三项为黄××对余姚市××鹰灯具有限公司不能清偿
部分的三分之一承担赔偿责任。
二审案件受理费1923元，由余姚市××鹰灯具有限公司
、黄××负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢世昌
审判员 王红根
审判员 董国庆
二〇一三年一月十一日
书记员 李文丽