浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第444号
原告：刘祥民。
原告：马丹丹。
上述两原告委托代理人：陈金峰。
上述两原告委托代理人：王文甲。
被告：徐利华。
委托代理人：蓝江义。
两原告为与被告徐利华房屋买卖合同纠纷一案，于2014年2月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘祥民及两原告的委托代理人陈金峰、王文甲，被告徐利华的委托代理人蓝江义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：2013年10月12日，原、被告签订《富阳市房屋转让合同》一份，原告向被告购买其坐落于富阳市受降镇交界岭88号铭鹤花园5号204室房屋（以下简称涉案房屋），合同约定房屋转让价格为590000元，合同还约定了付款方式、产权登记、交房方式、违约责任等条款。合同签订后，原告依约支付了首付款180000元，然被告收到首付款后未依约归还其原银行按揭贷款，至今未履行房产过户、交房义务，导致原告合同目的无法实现。期间经原告多次催告，均未果。故起诉要求：1、判令原、被告双方终止履行《富阳市房屋转让合同》；2、判令�告立即退还原告购房款180000元，并支付违约金118000元；3、本案诉讼费由被告负担。
审理中，两原告认为，原告按购房意向合同交付给中介公司的10000元定金经向中介了解也已由被告领取，因此将第2项诉讼请求中要求退还购房款180000元变更为190000元。
两原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、富阳市房屋转让合同一份，证明2013年10月12日，双方签订房屋转让合同，原告向被告购买涉案房屋，约定转让价格为590000元及付款方式、产权登记、交房方式、违约责任等条款。
2、补充协议一份，证明双方明确首付款仅用于该物业的银行按揭贷款还款，如挪作他用则视为被告违约，应承担违约责任。
3、进帐单二份，证明2013年10月17日，原告向中介杭州美歌房地产经纪有限公司（以下简称美歌公司）转帐首付款180000元。
4、个人购房担保借款合同一份（复印件），证明2013年10月24日，原告用于支付涉案房款的按揭贷款得到杭州联合农村商业银行股份有限公司龙坞支行（以下简称杭州联合银行）的审核通过，并正式签订个人购房担保借款合同。
5、杭州联合银行特种转帐借方传票一份，证明2013年10月25日，被告从中介公司领取首付款180000元。
6、房产三证各一份（复印件），证明涉案房屋的标的情况。
7、查询记录一份，证明涉案房产截止2014年2月27日16时07分，交通银行股份有限公司杭州西湖支行的抵押权尚未涤除。
8、购房意向合同一份，证明2013年10月3日，原、被告及居间方美歌经纪公司签订购房意向合同，合同约定了房屋情况、转让条件、三方权利义务、违约责任等内容。
9、收条一份，证明2013年10月10日，被告收到原告买房定金10000元。
10、杭州联合银行客户回单联二份，证明2013年10月17日，原告从杭州联合银行�180000元购房首付款转帐交付给美歌经纪公司。
11、杭州联合银行房屋交易资金监管协议一份，证明2013年10月24日，原、被告、美歌公司及杭州联合银行签订房屋交易资金监管协议，协议约定自筹资金用于房款进帐，贷款审批通过即支付，由杭州联合银行划付人民币180000元至被告指定帐户。
被告答辩称：2013年10月12日，双方通过美歌公司签订房屋转让合同，房屋价格为590000元，并约定了一些其他方面条款有合同为凭，均是事实。但合同没有提到交房的明确时间。合同签订后，被告收到了首付款180000元，之后便积极准备归还原来房屋的按揭贷款，由于原按揭贷款有230000元之多，被告向中介公司提出后，中介公司提出缺口的50000元钱由中介公司帮助调剂。后因中介公司的工作人员未将这50000元借给被告，被告一时也凑不齐钱，也将这个情况和中介公司负责人进行沟通，中�公司要求被告想办法去借。到第二个月，中介公司即带人到桐庐找到被告的家人，向被告的家人调查被告有无归还贷款的行为，被告父母承认给过被告50000元钱。被告家人将这一行为告诉被告后，被告认为中介公司是和原告一同去的，使被告产生了反感，双方之间的气氛趋于紧张，产生了不利于合作的姿态，因此事情就拖下来了。原告也提出这个房屋卖不卖，如果不卖把钱退给他们。被告也希望三方能坐下来谈一谈，但一直没有合适的机会，过了春节后就一直拖到现在。被告认为房屋没有交付，原、被告和中介公司三方均有责任，并不是被告蓄意违约，也不是不愿意将房屋交付给原告，被告在收到180000元之后至今未挪作他用。原告在各方未经调解的情况下擅自到法院进行起诉，责任应由原告自己承担。现被告要求继续履行合同，按合同约定的条款继续履行，不退还原告购房款180000元，不承担违约金118000元。至于原告庭审中增加的10000元诉讼请求，该笔定金确实已由中介公司给了被告，但不属于合同所约定的款项，原告应向中介公司提出要求，再由中介公司向被告提出要求。被告也不应支付违约金118000元。诉讼费由原告承担。
被告向本院提交了被告分别与两原告和中介公司负责人之间的短信记录内容共三份，证明房屋买卖合同在履行过程中双方有纠纷，在处理纠纷的过程中各方均有过错，原告虽然履行了180000元的交付义务，但在之后和被告及中介沟通方面存在过错。
针对两原告提交的证据材料，被告质证认为：证据1，无异议，但合同并未约定被告完成支付按揭贷款的时间和交房时间，违约条款不明确、不清楚，究竟是超期限付款和超期限交付房屋的违约责任不清楚，原告要求被告支付违约金情况和告知解除约定不明确，根据合同法规定，违约金不能超过一方所受损失的130%，合同所约定的违约金为房屋总价款的20%没有依据，如果被告构成违约，要求予以调整；二手房买卖的产权登记时间有可能是20天、也可能是200天，合同约定90天进行产权登记是商品房买卖合同有关产权登记的时间，这是格式合同，双方的该项约定没有法律效力。证据2、3、5～8、10、11，无异议。证据4，其本身的真实性无异议，但这是原告的行为，被告无法具体确定。证据9，收到10000元是事实，这是预付的房款，合同约定的是180000元，但和本案没有关联性。
对被告提交的证据材料，两原告质证认为：对其本身的真实性无异议，这些内容在双方的短信来往中都有，但还有许多内容没有反映，存在遗漏情况，对被告和中介公司负责人王建国之间的短信内容也相信是真实的，从这些短信内容看，恰恰能反映被告在拿到两原告支付的首付款后一而再、再而三地未办理原按揭贷款的还款义务，导致无法在房屋转让合同第8条规定的合同签订90天内完成产权过户手续的重大义务；主合同中原贷款还款时间确实没有非常明确的约定必须在拿到首付款后多少时间内归还，但第8条约定90天内要办理过户，原贷款不归还导致原他项权证无法取消，由此可推定原贷款必须在90天内完成；据此并根据合同第三条第3点，也可确定房屋的交房时间；由于被告原贷款没有归还，新的房产证不可能办理过户，导致了原告已经审批通过的新的银行按揭贷款无法办理他项权证，相互之间有先后顺序，一环扣一环，任何一环出了问题均会导致合同目的无法实现，至于20%的违约金是对等的，从短信来往内容看，2013年11月4日至2014年2月23日均就还贷、过户、交房等重大问题进行协调、沟通，说明被告对不还贷、不办证、不�房等需要承担的责任是明知的，自起诉至今也已超过一个月，仍未履行还贷义务，因此，被告认为还可以继续履行合同、不需要承担违约责任与法无据。
对前述证据材料，本院认证如下：
1、两原告提交的证据材料1、9，其真实性予以确认，对其证明目的，将在下文说理中予以阐明。
2、两原告提交的证据材料2、3、5～8、10、11，予以确认。
3、两原告提交的证据材料4，结合两原告提交的证据11及杭州联合银行已向被告划付180000元款项的事实，对其真实性、合法性及关联性均予以确认。
4、被告提交的证据材料，对其真实性予以确认，但此系被告根据短信内容整理而成的书面记录，故其是否为各方相互交涉的完整内容无法确定，对其所要证明的目的，不予确认。
经审理，本院认定如下事实：
1、涉案房屋坐落于受降镇（现银湖街道）交界岭88号铭鹤花园5号204室，�2010年2月4日登记在被告名下，并同时设定抵押权，房产证号为富房权证移字第××号，国有土地使用证号为富国用（2010）第002082号，建筑面积87.9㎡，抵押权人为交通银行股份有限公司杭州西湖支行，抵押登记证号为富房他字第050621号，债权数额为290000元。
至庭审之日止，被告承认该抵押债权即为其购房时的按揭贷款，尚未还清。
2、2013年10月3日，原、被告及美歌公司签订《购房意向合同》一份，约定：甲方（即原告刘祥民）通过丙方（即美歌公司）购买涉案房屋，转让总价590000元，其中首付180000元或转让总价的30%，于签订《富阳市房屋转让合同》之日起十五日内将首付款打入美歌公司在银行的保证金账户，甲方为表示对丙方提供的房地产购买诚意，同意向丙方支付意向金10000元，若乙方（即被告）接受甲方的购买条件并签署本意向书后，意向金转为定金，等等。
3、2013年10月10日，被告出具《收条》一份，载明：今收到刘祥（明）民购买铭鹤花园5号204室内购房定金10000元。
4、2013年10月12日，原、被告在美歌公司签订《富阳市房屋转让合同》一份，载明：甲方（即被告）涉案房屋转让价格为590000元，乙方自签订本合同之日起6日内，将首付款180000元打入美歌公司在杭州联合银行的保证金账户，余款410000元在杭州联合银行办理商业按揭贷款手续；首付款进账，贷款审核通过支付给甲方180000元；房产证办出，银行收到他项权证放贷后交房当日支付410000元给甲方，银行收到他项权证放贷后二个工作日内交房给乙方；乙方未按约定时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日，月利息按银行同期存款利息计算，逾期付款超过5天，乙方向甲方支付违约金共计180000元�合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；除不可抗拒因素外，甲方未按约定时间交房的，乙方有权按立即已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期存款利息计算，逾期交付超过5天，甲方向乙方支付违约金共计118000元，合同终止；乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷、财务纠纷以及其他原因而造成的产权瑕疵，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权；如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷、财务纠纷、产权瑕疵及房屋质量不合格等情形，致使乙方不能实现合同目的的，甲方应承担全部法律责任；本合同生效之�起，乙方在90天内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助；等等。
当天，原、被告还签订《补充协议》一份，约定：由乙方为甲方支付交易及过户的所有税、费及中介服务费；乙方交易及过户的所有税、费及中介服务费由乙方自行承担；合同签订当日乙方支付购房定金10000元，甲方在收到首付房款当日将该款项作为乙方税费返还中介方10000元；首付房款仅用于支付该物业的银行按揭贷款还款，如挪作他用则视为甲方违约，承担违约责任；甲方承诺该物业不存在任何纠纷，交易过程中如发生纠纷的，则由甲方自行解决，与乙方无关。
5、2013年10月17日，原告通过杭州联合银行向美歌公司汇款170000元和10000元，共180000元。
2013年10月24日，杭州联合银行与两原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向龙坞支行借款410000元，借款期�自2013年10月24日起至2038年10月23日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力，原告以涉案房屋作为抵押，等等。
2013年10月24日，被告（甲方）、原告（乙方）、美歌公司（丙方）、杭州联合银行（丁方）签订《房屋交易资金监管协议》一份，约定：乙方同意将购房自筹资金180000元及丁方在审核同意并向乙方发放的个人住房按揭410000元划入丙方／乙方在丁方开立的资金监管专户，甲、乙、丙三方共同委托丁方对上述资金监管专户中资金的支付进行监管，并不可撤销地授权丁方根据丙方／乙方出具的付款凭证将监管资金直接划入甲方指定的收款账户内，自筹资金于房款进账，贷款审批通过即支付，由丁方划付180000元，丁方凭《房屋他项权证》发放贷款，并于房产证办出银行收到他项权证即支付，由丁方划付410000元……等等。
2013年10月25日，美歌公司通过银行向被告汇款180000元。
6、自2013年11月初至2014年1月之间，两原告与被告、被告与美歌公司负责人就涉案房屋的交易通过短信等方式进行交涉。
本院认为：涉案合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。签约后，各方均应全面履行各自的义务。根据合同及补充协议，两原告的义务主要为签约当日支付定金10000元、签约之日起6日内将首付款180000元打入保证金账户、办理410000元的按揭手续、支付交易过程中的税费及中介服务费；被告的主要义务为按时交付房屋、涤除原按揭贷款时设定的抵押权、协助两原告办理产权变更登记手续。从两原告举证的情况看，其已按约定的时间支付了定金和首付款，并在签约之日起半个月内的2013年10月24日办妥了按揭贷款手续，被告也与原告一同与杭州联合银行、美歌公司签订资金监管协议，应知晓两原告为履约而所做的工作。虽然从约定的内容看，并未明确被告涤除原抵押权以及交付房屋的最后期限，但双方既然已约定了合同生效之日起90日内办理产权变更登记手续，即意味着被告至迟应在2014年1月12日前涤除原抵押权；同理，也可以确定交房的具体时间。直至庭审之日，被告也未履行相应的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。合同同时约定被告逾期交付超过5天，即应向两原告支付违约金118000元，现逾期时间早已超过约定的5天；该违约责任，与原告在违约的情况下应承担的责任相当，且被告的行为已导致两原告无法实现合同目的，故被告提出违约金过高，并要求调整的理由不能成立，本院不予支持。对于二手交易中办理产权变更登记手续的时间问题，法律并未作出明确规定，�方约定系自愿行为，被告据此主张此项约定无效的理由不能成立，本院不予采信。各方自行和解或由他人从中调解并非起诉的前置条件，被告以此主张责任应由原告自行承担的理由不能成立，本院不予采信。两原告在庭审中增加要求被告返还10000元，该款项独立于两原告应支付的180000元首付款，《补充协议》也约定应由被告在收到首付款当日返还中介方，因此，可能涉及美歌公司利益；同时鉴于被告明确表示不同意在本案中一并处理，故对该项请求，本案中不予支持。至于被告辩称的中介前往被告户籍所在地调查其资信，进而引起其不满而导致纠纷产生，并无相应的证据印证，更无证据证明两原告也参与其中；即使该事实存在，在按照被告的陈述，也是在两原告支付定金和首付款，并办理按揭手续之后，被告据此要求减轻责任的理由也不能成立。依照《中华人民共�国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘祥民、马丹丹与被告徐利华于2013年10月12日签订的《富阳市房屋转让合同》。
二、被告徐利华返还原告刘祥民、马丹丹购房款180000元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告徐利华支付原告刘祥民、马丹丹违约金118000元，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回原告刘祥民、马丹丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5920元，减半收取2960元，由原告刘祥民、马丹丹负担80元，被告徐利华负担2880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 傅红盛
二〇一四年四月二十四日
书记员 徐 琪