湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第04573号
原告长沙教育基建开发有限公司。
法定代表人张友贵，系该公司董事�。
委托代理人张树森，系该公司法律顾问（特别授权）。
委托代理人张敏，系该公司法务部员工（一般代理）。
被告贺玲。
委托代理人饶志光，系被告丈夫（特别授权）。
原告长沙教育基建开发有限公司诉被告贺玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年12月7日，原、被告签订了《商品房屋买卖合同》，合同签订时房屋已经为现房，合同约定被告购买原告开发建设的商品房一套（金叶家园某房），购房款238000元，约定购房首付款103331元，余款238000元采用银行按揭，因被告贺玲经拒不配合按揭，导致至今未能支付房款。且被告贺玲在未交清房款的情形下，擅自装修入住，被告贺玲一系列违法行为造成了原告的巨大损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告支付原告房款238000元以及赔偿原告经济损失2万元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告贺玲辩称：1、答辩人不支付房款是在行使抗辩权，维护本人财产安全和权利，不属于违约行为；2、被答辩人滥用格式条款制定者的地位；3、被答辩人应当承担房屋适宜居住和相关的保修承诺责任；4、鉴于被答辩人已经交付房屋，答辩人已完成房产登记，答辩人当然可以对房屋进行装修居住，因房屋质量等造成的一切损失应当由被答辩人承担。综上，答辩人未违反合同约定，不需要承担违约责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
证据1、商品房买卖合同，拟证明合同价款、付款方式、�被告之间权利义务约定及违约责任约定等合同内容；
证据2、贺玲的土地使用权证、房产证和房地产平面图，拟证明原告在被告未付款的情况下，在国资委的要求下，提前为被告办理了相关权证；
证据3、催告书，拟证明原告催告被告继续履行合同（继续按揭还是一次性付款），或者解除合同，原告在权利受到侵害后积极寻求救济途径；
证据4、律师函，拟证明原告要求被告承担逾期支付购房款的违约责任和侵权责任。
对上述原告提交的证据，被告经质证认为：对证据1无异议，对证据2我没有见过，关于按揭这一部分，我们当时所有业主都配合原告去办理按揭手续，但是因为没有房产证，我们当时不具备银行办理按揭的条件，根据产权的日期是2014年6月11日，我们要在这个之后才有资格办理；对证据3、4都见过。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1、建设工程竣工验收备案表，拟证明该房屋2012年12月17日进行竣工验收备案，该房屋为违法交房；
证据2、提供关于金叶家园1#、2#、3#栋建设项目竣工联合验收会议纪要，拟证明该房屋2013年11月27日仍不同意联合验收，不具备交房的条件；
证据3、2010年7月7日建设工程规划许可证，2010年7月7日仅同意1#、2#、3#栋2-11＋1层许可，拟证明12层及以上楼层未经过许可，属违章建筑；
证据4、照片及影像资料，拟证明到目前为止我的房屋质量问题，墙面开裂严重、漏水严重、家具损坏，我方自己修缮了几次房屋。
证据5、住宅工程质量保证书，拟证明房屋质量保修责任的问题，原告没有履行义务。
对被告提交的证据，原告经质证认为：对证据1-3与本案无关，与本案是不同的法律关系；对证据4三性及证明目的均有异议，被告的房款没有交清是没有资格入住的且房款没有交清没有资格主张权利；对证据5关联性及证明目的都有异议，被告没有交清房款是没有资格主张权利的。
对上述原、被告提交的证据，经合议庭合议，本院认证如下：
原告提交的证据1，双方对真实性均无异议，且来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以认定；对原告提交的证据2、3、4及被告提交的证据4、5，本院对上述证据的真实性均予以认定，但就证明目的，能够证明涉案房屋目前已经证照齐全、原告向被告催收过房款、被告向原告提出过房屋质量存在问题等基本事实，但是关于房屋是否存在质量问题，应有相关机构部门的验收合格证明文件或有权机构的鉴定意见等资料为证。对被告提供的证据2、3，本院结合原告提供的证据2中列出本案所涉�屋已获得土地使用权证、房产证，故认为该两份证据不能达到被告的证明目的，不予采纳。
根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2010年12月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买位于宁乡县城郊乡罗宦村的金叶家园某房的商品房一套，房屋建筑面积为142.34平方米，总金额为人民币341331元，约定付款方式为银行按揭，其中首付103331元，贷款238000元。关于买受人逾期付款的违约责任，双方约定逾期在十日之内，自本合同规定的应付期限之第二天至实际支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付�之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同签订后，被告依约向原告交付了首付款103331元。2010年10月，被告拿了房屋钥匙并于2011年4月对房屋进行了装修。2014年1月9日，该房屋办理了房权登记（宁房权证玉潭字第71＊＊＊**号），登记房屋所有人为贺玲。由于被告一直未能办妥银行按揭相关事宜，原告于2013年7月26日向被告发出《宁乡县金叶家园房款催收及其他事宜催告书》，告知其在收到该涵5日内联系工作人员确定是采取一次性付清尾款、继续按揭付款或者解除合同等内容。2015年1月9日，原告向被告发出律师函，就被告未支付购房款，拒不办理按揭手续的问题进行了律师函告。
本院认为：本案的争议焦点如下：1、关于被告是否应当向原告支付剩余房款：原、被告签订《商品房买卖合同》之后，被告已事实上进入了房屋并对房屋进行了装修，同时该房屋已经登记在被告名下，说明被告已经对该房屋进行了实际的占有、支配、使用，原告已履行了交房义务，被告则应当按照合同约定履行支付房款的义务。故原告现要求被告支付剩余购房款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；2、关于损失赔偿，因原告未向本院提交证据证明损失由来及损失计算方式，故应当由其承担不能举证的不利后果，故对此诉讼请求本院不予支持；3、被告要求原告赔偿因房屋质量问题造成的经济损失等意见，因被告未就此请求提出反诉，本院不予审理，被告可另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告贺玲在本判决生效之日起十五日内向原告长沙教育基建开发有限公司支付剩余购房款238000元；
二、驳回原告长沙教育基建开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5170元，由原告长沙教育基建开发有限公司负担500元，被告贺玲负担4670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 胡 鸿
人民陪审员 丁碧辉
人民陪审员 高瑞兰
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 王帅朝
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
笫六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符�约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。