辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10746号
上诉人（原审被告）：于海鸥，女，1952年2月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：吴忠庆（于海鸥丈夫），男，1951年6月1日，满族。
被上诉人（原审原告）：大连绿色家园物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街1-2号36门。
法定代表人:金凤重，公司总经理。
委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人于海鸥因与被上诉人大连绿色家园物业管理有限公司沈阳分公司(以下简称绿色家园物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初7502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
于海鸥上诉请求：撤销一审民事判决。事实和理由：一、园区是开发商自建自管小区，绿色家园物业公司实际是开发商的部门。二、物业公司经理金风重说我方欠物业费与事实不符。1.我方入住后交纳了前两年的物业费，按照业主手册和公约“物业公司负责对所有房屋进行管理并包括维修等”，我方守约。2.入住当年供暖，六楼暖气管阀开裂往楼下室内跑水把我方新装修家具酒柜和棚顶、地砖淹的一片痕迹（楼上无人家），我方成了重灾区，物业公司来人把水堵住了，工人说暂时不能跑水，等供暖停了才能彻底修换件。过了几天，楼上又跑水，工人来了对付下。这种情况在这个取暖期反复漏反复堵直到停供。五楼搬来晚也被淹了一次，物业公司给他家免了1500元物业费作为赔偿。3.我方要求现金赔偿，当时物业公司同意了，房管员承诺没有现金，也和经理说了，同意九月份缴纳物业费时一起算，看怎么从物业费免……，我方认为物业公司经理、房管员代表物业公司，应该没问题。当时物业公司来给量玻璃尺寸，等二期一起安装，现没落实，整个冬天提心吊胆。三.用物业费抹账抵赔偿是物业公司不成文做法，园区例子不少。九月份物业公司换人，经理和房管员都走了，物业公司频繁换人始终没有管，我方找了多次。2007年到2012年期间物业公司没有催缴我方物业费，可能是物业公司无理心虚，或者默认顶账。四、2013年至2015年连续三年我方主动交物业费，物业公司经理认为我方软弱可欺，2016年我方又主动缴纳物业费，物业经理不收，目的为了诉讼我方不交物业费。我方认为2012年前的物业费是物业公司不作为造成的，过错方隐瞒事实，欺骗法院，虽然物业公司经理更换，但之前遗留问题是物业公司的问题。我方自费修补多次，费用本应物业公司承担，况且五六年时间物业公司不管不问，也没有要求我方缴纳物业费，我方没有收到催缴通知，我方去缴纳物业费物业公司不收取，故意拖延时间，掩盖事实，将责任推到我方业主身上，请求法院支持我方上诉主张。
绿色家园物业公司辩称，维持原判。
绿色家园物业公司向一审法院起诉请求：判令于海鸥缴纳物业服务费6,845元，诉讼费用由于海鸥承担。
一审法院认定事实：于海鸥是位于沈阳市浑南区绿色家园5-2号A10栋1-3-2房屋业主，房屋建筑面积142.26平方米。绿色家园物业公司为园区提供物业服务，物业收费标准0.65元/平方米/月。于海鸥未缴纳2010年9月7日至2016年11月7日的物业费，绿色家园物业公司提起本案诉讼。
一审法院认为，绿色家园物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；于海鸥业主享受了绿色家园物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。于海鸥应向绿色家园物业公司支付住宅物业服务费6,842.71元（0.65元/月/平方米×142.26平方米×74个月）。于海鸥辩称其已缴纳了2013年至2015年期间的物业费，因庭审中未能举证证明已缴纳物业费的事实，故不予采信。关于于海鸥提出的暖气管道漏水，导致财产损失；室内玻璃有洞；阳台漏水的问题，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。判决：一、于海鸥自本判决发生法律效力之日起10日内向绿色家园物业公司支付自2010年9月7日至2016年11月7日期间的物业费6,842.71元；二、驳回绿色家园物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由于海鸥承担。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：于海鸥提交业主手册、业主公约，物业经理出具的承诺，物业费发票，维修基金收据，自行维修支付费用收条，手写记录，主张证明根据业主手册第二条、第三条，业主公约第二章第四条规定内容，明确我方房屋出现质量问题属于物业公司维修的职责范围，一审认定属于两个法律关系不对，应属于一个法律关系。物业公司经理和房管员和开发商是一起的，供暖后暖气主管道漏水，找物业公司维修，屋内没有给维修。因着急用房自行维修，楼上业主出现同类情况物业公司给赔偿了。物业公司承诺维修赔偿，用物业费折抵，后再找物业公司，人员更换，物业公司未来收取物业费，物业费应折抵我方维修损失。物业公司经理出具承诺书，是要启动维修基金，物业公司经理承诺用维修基金给我方维修，维修基金启动后只给简单维修，没有维修好。绿色家园物业公司对手写记录提出异议，主张不符合证据规定，不是证据。对其他证据的真实性没有异议，对关联性提出异议，主张无法证明业主房屋内的维修责任归于我公司，法律规定供暖设施在两个采暖期内的保修责任由开发商承担，供暖设施损坏及其他损失赔偿的责任主体应当是开发商，与我公司无关。我公司2013年承诺为于海鸥破损处修复大白已经履行完毕。物业费发票写明缴费的是2007年至2010年的物业费，一审认定的欠费事实正确。收条可以证明2009年于海鸥自行委托他人对房屋进行维修，后续房屋再发生质量问题应向收款人主张保修责任，与我公司无关。手写记录不符合证据规定，不是证据。本院认为，对于上述证据的真实性本院予以确认，证明效力应结合全案情况予以综合认定。
本院认为，园区住宅物业收费标准为0.65元每月每平方米，现有物业收费标准是否与绿色家园物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。绿色家园物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，于海鸥作为业主，应当及时向绿色家园物业公司支付相应的物业费。
对于于海鸥提出绿色家园物业公司未履行维修和赔偿义务，故不同意支付物业费的问题。依照物业管理条例规定，绿色家园物业公司作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分的房屋质量问题不承担维修责任。供暖系统保修期内的维修、调试等保修责任，应由开发商承担责任。据此，于海鸥提出入住当年供暖设施出现质量问题造成其屋内物品受损，以及屋内设施损坏的问题，应属于商品房销售合同法律关系。因商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，如果于海鸥认为应当由绿色家园物业公司承担维修责任，或者对于开发商委托绿色家园物业公司的维修不满意，应当在合理期限内依据商品房销售合同法律关系，向开发商积极主张相关权利，而不应以不支付物业费的方式解决纠纷，于海鸥提出不支付物业费的理由不能成立。
另，于海鸥提出绿色家园物业公司承诺维修赔偿折抵物业费，除其口头陈述外，并无任何书面证据证明，无法证明双方已对折抵物业费达成一致。物业公司经理出具承诺，同意修复窗口阳台处破损大白，物业公司已经进行过修复处理。于海鸥提出绿色家园物业公司未向其催缴物业费，在于海鸥未及时缴纳物业费，且双方存在争议的情况下，绿色家园物业公司可以通过诉讼方式解决纠纷。绿色家园物业公司是否与其他业主折抵过物业费，并不能成为本案的裁判依据。一审法院根据于海鸥已经缴纳物业费发票的记载期限，判决于海鸥向绿色家园物业公司支付2010年9月7日至2016年11月7日的物业费6842.71元并无不当，于海鸥提出不支付物业费的理由不能成立。
综上所述，于海鸥的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人于海鸥负担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年十月二十五日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；