宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第2091号
原告：宁波万港房地产开发有限公司。
法定代表人：李嵬。
委托代理人：陈欢欢。
委托代理人：徐超。
被告：郑培益，个体工商户。
原告宁波万港房地产开发有限公司为与被告郑培益商品房预售合同纠纷一案，于2014年10月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理。本案于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐超、被告郑培益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波万港房地产开发有限公司起诉称：2013年10月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买金色城市二期14幢（1-18）号房，总价款1497477元，被告采取银行按揭方式付款740000元，按揭款应在原告发出通知之日起21日内全额达到原告账户；如逾期付款超过60日的，被告自应付款期限之第二日按日向原告支付逾期应付款的万分之五违约金至实际全额支付应付款之日止等。被告支付首期房款757477元后，原告于2014年2月18日发送催告函，被告未按约付款。原告又多次催告，被告至今未付。为此，请求判令被告支付原告购房款740000元及逾期付款违约金（按740000元的日万分之五计算自2014年8月1日至判决确定履行日止）
被告郑培益答辩称：双方签订《商品房买卖合同》及被告已支付房款数额属实。双方签订合同时，原告称涉案房屋靠近小区南大门，现南大门变成消防通道，可出入的门太小，导致被告已出租的房屋被退租。如可出入的门开大些，被告可支付剩余房款。原告未告知南大门变成消防通道，被告不存在违约，不应支付违约金。另外，双方合同约定的违约金也过高。为此，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．商品房买卖合同（编号为2012017300939）及补充协议1份，拟证明双方就涉案房屋买卖、房款支付方式、违约责任等权利义务进行约定的事实；
2．销售不动产统一发票1份（复印件），拟证明被告支付首付款757477元的事实；
3．关于办理按揭的温馨提示（复印件）、ems邮寄面单、ems查询单1组、律师函（复印件）、ems邮寄面单（复印件）、ems查询单1组，拟证明原告于2014年2月18日、7月31日催告被告办理按揭贷款、支付剩余房款的事实；
4．地下室顶板平面图1份，拟证明涉案小区规划设计时已明确南大门系人行主要出入口和小区消防车道的一部分，原告并未事后变更的事实；
5．金色城市2期宣传册1份，拟证明原告对外宣传册中小区概况图显示小区西面为主要出入口，南面为人行主要出入口的事实；
6．金色城市2期答客问1份，拟证明原告销售时对外明确小区共有南面和西面2个出入口，西面为车行及人行通道、南面为人行出入口的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．录音光盘及书面摘要各1份（录制时间为2014年11月6日），拟证明原告销售人员张涛洋销售涉案房屋时未告知南大门系消防通道，原告存在欺骗行为；
2．楼盘销售照片3份（摄制于2013年9月14日），拟证明原告销售时的楼盘模型未显示南大门是消防通道或人行通道的事实；
3．照片1份，拟证明涉案房屋存在进水问题，不符合约定的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：原告证据1至3，被告无异议，本院予以认定。原告证据4、5、6系证明同一事实，被告对真实性均有异议，认为未看到过图纸、宣传册及答客问，签约时原告未说明南大门是人行主要出入口。本院认为，原告证据4虽系复印件，但加盖有宁波市鄞州区城镇建设档案室“与存档原件一致”印章，显示工程名称为万科宁波鄞州区集仕港镇董家桥村2号居住地块，与《商品房买卖合同》中涉案地块宁波市鄞州区集仕港镇董家桥村一致；原告证据5有“金色城市2期”字样，显示的小区概况与原告证据4中的小区规划具有高度近似性，结合开发商就预售楼盘制作销售楼书、宣传册等进行宣传介绍系常用销售方式，该证据系原告就涉案楼盘销售宣传资料；原告证据4、5、6均显示涉案小区规划设计及宣传销售时明确南门为人行主要出入口，且平面图显示南门通道为消防车道的一部分，与本案具有关联性，能相互印证，本院予以认定。被告证据1，原告有异议，认为录音中的谈话人员身份和谈话内容无法核实，即使真实，张涛洋系原告涉案楼盘代理销售公司的离职员工，与另案吕建英丈夫周国平相识，谈话时间也在本案立案后，可能会损害原告利益，且原告询问过张涛洋，张涛洋称记不清签约时的陈述，故录音内容不能证明原告存在销售欺诈。本院认为，该证据无法显示谈话人的身份情况，且录音生成时间系本案立案后，不能客观反映签约情况，故不予认定。被告证据2，原告对真实性有异议，认为无法显示系涉案楼盘，不能反映签约情况。本院认为，该证据未直接或间接显示与涉案房屋存在关联，无法证明被告欲证明的内容，故对该证据不予认定。被告证据3，原告有异议，认为无法显示系涉案房屋，且被告的证明目的与本案无关联。本院认为，照片内容无法证明被告待证事实，故对原告的异议予以采信，对该证据不予认定。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
原告开发建设位于宁波市鄞州区集仕港镇董家桥村的金色城市二期商品房，小区规划设计及宣传销售时明确南门为人行主要出入口，且平面图显示小区南门通道为消防车道的一部分。2013年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，双方约定被告购买原告建设的预售商品房金色城市二期第14（商业）幢（1-18）号房，该房屋设计用途为商业用房，建筑面积66.77平方米，价款1497477元；付款为银行按揭方式付款，首期房款757477元于合同签订时支付，剩余房款740000元被告申请银行按揭贷款，该款项在原告发出通知书之日起21日内全额到达原告账户。合同第八条约定被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，被告按应付款的日万分之五支付自应付款期限之第二天至全额支付之日的违约金。双方在补充协议约定被告应在原告发出的通知约定时间内向原告指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥由原告签署的按揭合同及其其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，除原告原因外，被告申请的银行按揭贷款未在约定付款之日全额到达原告账户，视为被告违约，被告按主合同第八条承担逾期付款的违约责任；因被告原因导致银行不予按揭的，被告应在银行或原告通知之日起十日内付清差额部分，否则自主合同约定付款之日起，被告按主合同第八条承担逾期付款违约责任等。同日，被告支付首期房款757477元。2014年2月18日，原告向被告送达《关于办理按揭的温馨提示》，提示被告办理完成贷款手续。被告于2014年2月20日签收。2014年7月31日，原告委托律师向被告送达《律师函》，称被告经通知及催告仍未付清房款740000元，原告要求被告接到当日付清全部购房余款。被告于2014年8月1日签收。至今，被告尚未办妥按揭贷款支付购房款740000元。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定剩余房款740000元由被告申请银行按揭贷款，该款项在原告发出通知书之日起21日内全额付至原告账户；因被告原因导致银行不予按揭的，被告应在原告通知之日起十日内付清差额部分。原告已通知被告办理按揭支付剩余房款，而被告至今未办理按揭贷款支付剩余房款，并抗辩称原告未告知涉案房屋靠近的南门变为消防通道和人行主要出入口。本院认为，原告就涉案小区规划设计和宣传销售时已明确和告知小区南门为人行主要出入口，且平面图显示南门通道系小区消防车道的一部分，现小区南门可供人行出入，原告并未事后变更，故对被告的该抗辩意见不予采纳，原告要求被告支付剩余房款740000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。双方约定被告逾期付款超过60日的，被告按应付款的日万分之五支付自应付款期限之第二天至全额支付之日的违约金。被告在原告送达了《关于办理按揭的温馨提示》和《律师函》后未支付剩余房款实属违约，理应按照双方约定支付违约金。原告要求被告支付逾期付款违约金（因逾期超过60日，按未付款的日万分之五计算自2014年8月1日至判决确定履行日止），被告辩称违约金过高，本院认为，双方约定的违约金过分高于被告延期支付剩余购房款对原告造成的合理损失，故本院参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的一点三倍以未付购房款为基数支持自2014年8月1日至判决确定履行之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告郑培益于本判决生效后十日内支付原告宁波万港房地产开发有限公司购房款740000元及逾期付款违约金（以740000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的一点三倍计算自2014年8月1日起至判决确定履行之日止）；
二、驳回原告宁波万港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费11459元，减半收取5729.5元，由原告宁波万港房地产开发有限公司负担193.8元，被告郑培益负担5535.7元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 黄晓燕
二〇一五年一月十九日
代书 记员 王夕雷