湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山和民商初字第00477号
原告：屠琳莉。
委托代理人：陈敏，广东德纳（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：昌美春。
委托代理人：李循、贾永萍，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告屠琳莉诉被告昌美春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈钢公开开庭进行了审理。原告屠琳莉及其委托代理人陈敏，被告昌美春及其委托代理人李循、贾永萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告屠琳莉诉称：被告系武汉铁路局武汉供电段职工。2008年9月，被告分配到其单位的集资房一套，该房位于武铁佳苑20-1-19-5，建筑面积90.16平方米，总房款为287610元，其中首付款158849元，贷款10万元。房屋分配通知下达后，被告急需用钱，四处转卖此集资房名额。原、被告系朋友关系，在初步协商后，双方就此集资房名额的买卖事宜达成了一致。2008年9月29日，双方在各自配偶参与下，签订了关于此集资房名额的购房协议书。协议书签订后，原告支付了全部的首付款158849元，并还清了10万元贷款及利息21798元。同时，原告依据协议书第八条的约定，分别向被告支付了2万元和拿钥匙的3万元。被告也履行了交接房屋的义务，2009年9月15日将房屋的钥匙和门禁交予原告。原告作为该房屋的合法占有者，缴纳了和房屋相关的费用，包括垃圾清运费、电视网络初装费、收视费、物业费、装修保证金等。2014年1月，原告从黄石来武汉对房屋进行例行查看时，发现该房屋锁具已换，并且有人已入住。经询问居住者和邻居得知，被告未经允许，破门而入，更换了门锁并将房屋出租给他人。原告认为，当时本案所涉集资房屋并未竣工，未亦办理房屋权属登记证书，被告签订购房协议书时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。双方签订的购房协议书是双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。自2009年9月，原告接收房屋后，其对房屋占有、使用已逾四年之久。被告的行为严重违反合同约定，其应支付非法占用期间的租金，并立即排除妨碍，腾退房屋。目前，武铁佳苑所属房屋已具备办理两证的条件。根据协议的内容，被告应按照约定履行协助办理房屋产权过户的义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的购房协议书有效；二、被告支付占用房屋期间的租金10200元；三、被告排除对原告占有的妨害，腾退房屋；四、被告全面履行合同，协助原告办理过户手续；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告当庭自愿撤回第四项诉讼请求，本庭予以准许。
原告屠琳莉为支持其诉讼主张，依法向本院提交了如下证据：
证据一、购房协议书一份，拟证明：原、被告权利义务关系。
证据二、住房分配通知书一份，拟证明：被告享有集资建房的名额。
证据三、购房付款凭证明细一份，拟证明：原告已履行了合同约定的付款义务。
证据四、交验书一份，拟证明：案涉房屋已达到交付条件。
证据五、房屋门禁卡、钥匙，拟证明：被告已向被告交付房屋。
证据六、房屋各项杂费凭证一份，拟证明：原告合法占有房屋的事实。
被告昌美春辩称：被告单位无法变更土地性质以及存在超面积建设导致房屋无法办理房屋所有权证和土地使用权证，该原因不可归责于被告。原告不具备购房案涉房屋的资格，双方签订的购房协议书属效力待定的合同。被告收回房屋是因为原告未尽修缮义务导致房屋漏水。
被告昌美春为支持其抗辩主张，依法向本院提交了如下证据：
证据一、武汉供电段职工住房分配通知书一份，拟证明：武铁佳苑20-1-19-5号住宅系被告单位武汉铁路局武汉供电段分配给原告的集资房。
证据二、武汉铁路局职工购房合同书一份，拟证明：被告所购房屋为铁路职工内部集资建房，属经济适用房。该房屋尚未取得预售许可证，属不可上市交易的情况。
证据三、原、被告于2008年9月29日签订的购房协议书一份，拟证明：原、被告自愿签订购房协议书，协议约定被告将武铁佳苑20-1-19-5号住宅出售给原告，原告支付购房款362610元。
证据四、武汉铁路局武汉供电段收据三张，拟证明：被告于2008年9月23日支付首付款158849元；于2008年11月21日贷款支付购房款10万元；于2009年8月6日支付购房款33028元，三次共计支付给武汉铁路局武汉供电段29187
7元。
证据五、公积金个人住房委托贷款借款合同、中国工商银行武汉市个人住房按揭贷款结清证明、个人贷款明细各一份，拟证明：被告于2008年9月协助原告办理住房公积金贷款10万元，原告于2013年11月6日还清本息102784.71元。
证据六、武汉市前期物业管理服务协议、物业费通知单、水电气收据、楼道公建防盗门收条、王志江出具的证明，拟证明：原告未尽房屋管理义务，房屋实际使用人为原告。
证据七、原、被告于2014年6月24日协商时互发的短信，拟证明：被告多次与原告协商解除合同。
证据八、武铁物流公司工商登记资料和武汉铁路局武铁房（2011）163号文件一份，拟证明：案涉房屋所在的土地系划拨用地，至今未办理土地变性手续，案涉房屋属武汉铁路局新建的经济适用房。
经审理查明，被告昌美春系武汉铁路局武汉供电段职工，与原告系远房亲戚。2008年9月17日，武汉供电段职工住房分配领导小组将位于武汉市洪山区武铁佳苑小区20-1-19
-5号房屋分配给被告，房屋建筑面积为90.16平方米，总房款287610元。其中，首付款158849元，贷款10万元。后经被告表哥介绍，被告及其配偶张涛与原告于2008年9月29日签订购房协议书。协议书约定，被告以362610元的价格将以上房屋转让给原告。还约定，被告保证对房屋拥有独立的产权，在办理房屋过户后，应将房屋产权资料交付原告。并约定，房屋价款362610元中的7.5万元（即超出上述武汉供电段所规定的购房价款部分）首付2万元，拿钥匙时付3万元，产权移交前付清余款2.5万元。协议签订后，原告向被告支付了购房款337610元，包括被告单位规定的购房款287610元以及按协议应支付给被告的5万元，仅剩尾款2.5万元尚未支付。另，实际支付给被告单位的购房款287610元中有10万元，系原告通过被告的公积金账户办理购房贷款的方式支付。该贷款后由原告于2013年10月22日还清。2009年9月15日，原、被告共同在被告单位办理收房手续，并按规定的收房程序对房屋进行了验收，原告还以被告的名义交纳了部分物业费、垃圾清运费、装修保证金等费用共计2850元。此后，原告未对房屋进行装修，也未实际占有该房屋。自2010年3月起，案涉房屋的物业管理费、水电气等费用均由被告交纳。2012年底，被告更换了房屋钥匙并将房屋收回。原告认为被告的行为严重侵犯了其合法权益，诉至本院，要求判如所请。另，被告昌美春也向本院起诉，要求解除购房协议，本院对该案与本案一并进行了审理。
还查明，案涉房屋系原告单位分配给被告家庭的具有保障性质的政策性住房，目前尚不具备在市场上公开交易以及办理产权登记的条件。
另在诉讼过程中，被告昌美春于2016年3月29日通过中国建设银行账号62×××62向原告配偶桂训新中国建设银行账号62×××98上转账341877元。
以上事实有原告提供的购房协议书、住房分配通知书、付款凭证明细、房屋交验书、杂费凭证、银行账户明细，被告提交的武汉供电段职工住房分配通知书、武汉铁路局职工购房合同、购房协议书、收据、公积金贷款借款合同、贷款结清证明、个人贷款明细、物业费通知单、水电气费收据、转账凭证，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的购房协议，约定了房屋的坐落、价格、付款方式，是双方当事人的真实意思表示。该协议以转移房屋所有权为目的，虽然该房屋尚不具备办理产权登记的条件，但该协议的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家利益、社会公共利益以及第三人的利益，协议合法有效。本院对原告提出的要求确认购房协议有效的诉讼请求，本院依法予以支持。案涉房屋尚不具备办理产权登记的条件，被告在与原告签订购房协议时并未完全取得房屋所有权。因此，该购房协议不能引起所有权的变动，原告不能通过此房屋买卖取得案涉房屋的所有权，双方之间形成的仍然是基于购房协议所产生的债权债务关系。购房协议所约定的产权过户登记、支付购房尾款等义务，双方尚未履行完毕。原告接受房屋后并未实际占有、利用该房屋，未交纳相关物业管理费，后被告于2012年将房屋收回，此应视为被告以自己的行为表明不履行购房协议约定的主要义务，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的购房协议应当解除。被告在解除合同中存在过错，应赔偿原告的损失，本院在被告昌美春起诉的要求解除合同一案中对此另行处理。被告收回并占用房屋的行为属根本违约，其应承担的违约责任属另案审理的范围，原告提出的要求被告支付租金10200元的诉讼请求，不宜在本案中进行审理。原告接收房屋后，未实际利用该房屋，后该房屋为被告占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。占有，既可以作为一种权利，也是一种作为事实的状态。原告基于购房协议有权占有房屋，但不代表其取得了房屋的所有权。在房屋所有权尚未确定的情况下，作为对占有物实际控制的占有人应当积极维护对自身有利的占有状态。原告未及时行使权利，而是于被告侵占房屋后近两年提起诉讼，超过了上述法律规定的除斥期间，其依据占有的法律规定提出要求被告排除对其占有妨害和腾退房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，判决如下：
1、原告屠琳莉与被告昌美春签订的购房协议有效；
2、驳回原告屠琳莉的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取127元，由原告屠琳莉自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈 钢
二〇一六年七月二十七日
书记员 张纯威