湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）武民重字第387号
原告付桂香。
原告周训红。
二原告委托代理人杨开炎，湖南劲鸣律师事务所律师，代理权限系特别授权。
二原告委托代理人朱鑫鑫，湖南劲鸣律师事务所律师，代理权限系一般授权。
被告常德市某某物业管理有限公司。
委托代理人龙立军，湖南天思律师事务所律师，代理权限系特别授权。
第三人张晓兰。
第三人龙丽。
原告付桂香与被告常德市某某物业管理有限公司、第三人张晓兰、龙丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月10日作出（2010）武民初字第387号民事判决书，湖南省高级人民法院于2014年9月11日作出（2014）湘高法民再终字第153号民事裁定书，裁定将本案发回常德市武陵区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付桂香及付桂香、周训红的委托代理人杨开炎、朱鑫鑫，被告常德市某某物业管理有限公司的委托代理人龙立军到庭参加诉讼，第三人张晓兰、龙丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付桂香、周训红诉称：原告周训红于2004年4月10日与第三人张晓兰依据第三人与被告合同，签订关于出让使用权的协议一份。2004年4月18日原告付桂香、周训红母女与第三人张晓兰在“门面补充租赁协议上签字”，同时被告签章并同意第三人张晓兰转让＊＊＊号门面给原告，并明确表示原告按被告与第三人的门面补充租赁合同第二条履行合同。合同第二条规定“乙方承租门面，租赁期限为五年，即从2009年1月1日至2013年12月31日止。原告依转让合同向第三人张晓兰支付了五万元转让费，据此第三人对＊＊＊号门面五年权利义务全部转让给了原告，原告与被告直接产生权利义务关系。但是被告经原告多次催促，被告不履行合同规定的义务，拒不交付合同约定的某某商贸城＊＊＊号门面，严重侵害了原告对门面的使用权和经营权。被告严重违约和侵权，造成原告每年现行价格年租金6.5万元的经济损失，更为严重损害了原告门面使用和经营收益，特别是被告不顾对原告的严重侵权和违约，为自己的利益将＊＊＊号门面高价租赁给第三人龙丽经营和使用。根据以上事实和理由原告依据合同法等相关法律规定，依据被告严重侵权和违约的事实，恳请法院判决被告承担违约责任。故具状诉至人民法院，请求依法判令：一、判令被告履行合同义务，向原告交付＊＊＊号门面经营权；二、被告必须按现行门面租赁价6.5万元赔偿租金损失（按从2009年1月1日至门面经营权交付原告之日止计算；三、被告必须承担由此造成原告的一切经济损失。
原告付桂香、周训红对其诉称的事实向本院提交了下列证据：1、原、被告、第三人签订的《门面补充租赁合同，拟证原、被告租赁关系成立；2、第三人张晓兰和原告签订的出让使用权协议，拟证明第三人转让门面租赁权给了原告；3、收据，拟证明原告依据履行了合同义务的事实；4、张晓兰支付租金收据，拟证明张晓兰在转让门面之前，依据向被告支付了租金；5、房地产租赁权价值评估报告，拟证明因被告没有把门面租赁给原告，造成原告租赁权损失298149元；6、投资协议书、收款收据，拟证明张晓兰已经提交1-188门面的投资补偿款。
被告常德市某某物业管理有限公司辩称：答辩人没有违约行为，违约方是本案二原告，因此我方行使先履行抗辩权才拒绝向原告交付租赁门面。
被告常德市某某物业管理有限公司对其辩称的事实向本院提交了如下证据：1、1998年10月8日常德市某某商贸城市场招商公告，拟证明被告经营管理的某某商贸城市场门面招租，采用先交纳投资补偿费，才能取得门面租赁资格的方式；2、张胜列、明德华、张顺义、龙丽与常德市某某物业管理公司签订的《投资补充合同书》、《门面补充租赁合同》，2002年2月5日某某公司公告，拟证明常德市某某物业管理公司出租的门面均是按照1998年10月8日的公告的租赁方式，由承租人交纳投资补偿费和门面租金两笔费用，分为一次性交纳和分期交纳的方式，一次性交纳和分期交纳有不同的优惠价格，门面的租赁需要在交纳了相关费用后，才可以享有优惠；3、张胜列、明德华、张顺义、龙丽交纳补偿费及门面租金的《收款凭证》及张顺义交纳投资补偿费和门面租金的收据，拟证据某某商贸市场的租赁户租赁门面均支付了投资补偿费和门面租金2种费用；4、证人张顺义、明德华、杨光英、邱必凡出庭作证证言。
在庭审质证过程中，到庭当事人对下列证据真实性未提出异议：原告所举证据1、3，被告所举证据1。被告对原告所举证据2提出异议，认为出让使用权协议不能证明原告向被告交纳了全部合同价款，包括投资补偿费和租金，原告应当提供收据，对原告所举证据4提出异议，认为收据应当提供原件，对证据5提出异议，认为估价没有合法依据，涉案租金是由市场决定的，报告没有必要性，对原告所举证据6提出异议，补偿费是1-188号门面补偿费，和本案争议的＊＊＊号门面无关。原告对被告所举证据2提出异议认为与本案无关联性，对证据3除龙丽的外其他与本案无关联性，对出庭作证证言提出异议，因为证人不清楚投资款还是租金。对到庭当事人无争议的证据本院予以采信，对原告所举证据2、4、5、6本院认为张晓兰与周训红达成门面转让协议并交付了转让费属实，本院予以采信。对被告所举证据2、3证据证实了被告出租某某商贸城门面按照1998年10月8日公告租赁方式，由承租人交纳投资补偿费和门面租金两笔费用，租赁户租赁门面均支付了投资补偿费和门面租金两种费用。对该证据本院予以采信。
根据本院采信单位证据和各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：1998年10月8日，被告某某公司发布《常德市某某商品市场招商公告》，将某某商品市场门面对外招租，招租采用“一次性投资补偿与实行低租金制相结合的方式”，即：承租者一次投入一定数量的资金，取得十年经营使用权，经营期内按低租金制标准收取租金，投资补偿费的支付方式分为一次性付款和分期付款两种。案外人黄亚敏于1999年4月24日承租某某商品市场一楼1-188号门面，租赁合同约定：1-188号门面租期从1999年1月1日起至2008年12月31日止，前两年租金为每平米30元，第三年每月每平米38元，从使用期第四年起，租金在上年基础上按当年物价指数每年递增6%，递增至补偿使用期完结之年止。2001年5月19日，第三人张晓兰从黄亚敏手中转租某某商品市场1-188号门面，双方在黄亚敏《投资补偿合同书》注明：“此门面2001年5月19日以前的费用由黄亚敏与某某公司结清，以后的租金、管理费由张晓兰承担。”被告某某公司在合同上签章确认。
2002年2月5日，被告某某公司就某某商品市场一楼门面的续租向原经营业主发出公告，载明：“一、有意续租本公司门面，可按附条件与本公司签订补充或续租承租合同，享受第二个租赁期限五年优惠租赁，所附条件是：1、一次性交清《投资补偿合同》或《租赁合同》约定的全部费用；2、按30元／㎡租金标准，一次性交清第二个租赁期五年的全部租金。同意上述条件者，应与本公司签订补充合同，交清所附条件费用，享受第二个租赁期五年免交投资补偿费……”。2002年2月13日，被告某某公司向第三人张晓兰出具一份收据，载明：“今收到1-188〈2002.1.3-2009.1.2止7年〉＊＊＊〈2009.1.3-2014.1.2止5年〉金额（大写）伍万捌仟零陆拾元，58060.00.附注：共计12年，即2002年1.3-2014.1.2”。2002年3月12日，第三人张晓兰与某某公司签订《门面补充租赁合同》，合同约定“由张晓兰租赁某某商品市场＊＊＊号门面，租期从2009年1月1日至2013年12月31日，第三条第1款门面租金按照甲方二00二年二月五日《公告》之精神，乙方已一次性交清；第二条乙方权利义务（实为合同第四条）第2款载明：按照《投资补偿合同》及本合同的规定，按时交纳合同约定的费用；第七条其他约定第5款载明：甲、乙双方所签《投资补偿合同》开业之前的‘招商公告’以及二00二年二月五日的‘公告’均系本合同的附件，与合同具有同等效力。”2004年4月19日，第三人张晓兰将1-188、＊＊＊号门面转让给原告付桂香、周训红，原告付桂香向第三人张晓兰支付转让费5万元，并约定“＊＊＊号门面经营权已由张晓兰自愿转让给付桂香经营，从2009年1月1日起一切费用由付桂香向某某物业公司按时交纳”，“1-188门面经营权已由张晓兰自愿转让给付桂香经营，从2002年11月1日起一切费用由付桂香向某某物业公司按时交纳”。2004年8月12日，原告付桂香将1-188号门面以5万元价格转让给案外人覃波，约定“1-188号门面经营权已由付桂香自愿转让给覃波经营，从2005年元月1日起一切费用由覃波向某某物业公司按时交纳”。之后，原告付桂香、周训红以已经交清＊＊＊门面租金为由要求被告某某公司履约交付＊＊＊号门面由其经营使用，被告某某公司以两原告欠付门面投资补偿费为由拒绝交付，并向两原告催收上述门面投资补偿费未果，双方遂发生争议，原告具状诉至本院提出前列诉讼请求。
另查明：某某商品市场一楼＊＊＊号门面1999年1月25日，龙丽与某某公司签订《投资补充合同书》，约定龙丽承租某某公司出租的某某商贸城＊＊＊号门面，租赁期为十年，自1999年元月1日1日起至2008年12月31日，并约定合同期满，龙丽有优先承租权，如龙丽不承租或与某某公司达成新的合同，应在本合同期满当日无条件的提出经营场地。第三人龙丽向被告某某公司一次性支付＊＊＊号门面投资补偿费8.66万元，并按租期前两年每平米30元、第三年每月每平米38元、租期第四年起租金在上年基础上每年递增6%的标准向被告某某公司支付租金。2008年3月23日，龙丽与某某公司又签订了《门面经营权使用补偿合同》对＊＊＊号门面继续承租，承租期十年。
某某商品市场一楼其他租赁业主均采用上述方式交纳投资补偿费及门面租金。
还查明：本案审理期间，两原告申请对某某商品市场一楼＊＊＊号商铺2009年1月1日起至2013年12月31日止租赁期内的租赁价值进行司法鉴定，结论为：最后确定估价对象（用途为商业、建筑面积13.44㎡）在上述租赁期内的租赁价值折现至价值时点2015年4月13日的价值为人民币298149元。第三人张晓兰2002年2月13日向被告某某公司交纳的＊＊＊号门面2009年1月3日至2014年1月2日期间的租金总额为24192元（13.44㎡×30元／㎡×60个月）。
本院认为，根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点主要体现在以下几个方面：一、原、被告双方订立的某某商品市场＊＊＊号门面租赁合同是否合法有效；二、被告拒绝向两原告交付某某商品市场＊＊＊号门面是否构成违约。关于争议焦点一，原、被告双方订立的某某商品市场＊＊＊号门面租赁合同是否合法有效，本院认为：第三人张晓兰与被告某某公司就某某商贸城＊＊＊号门面的租赁达成一致意见，订立门面租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。第三人张晓兰将门面转租给本案两原告付桂香、周训红，被告某某公司在转让协议上签章认可，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，至此，第三人张晓兰与被告某某公司所签门面租赁合同的权利义务由两原告概括承受，两原告成为租赁合同一方当事人。
关于争议焦点二，被告拒绝向两原告交付某某商品市场＊＊＊号门面是否构成违约，本院认为：根据双方《门面补充租赁合同》约定，某某公司1998年10月8日《招商公告》、2002年2月5日《公告》及《投资补偿合同》均为《门面补充租赁合同》附件，与《门面补充租赁合同》具有同等法律效力；根据某某公司1998年10月8日《招商公告》载明的内容，某某商品市场一楼门面采用的是“一次性投资补偿与实行低租金制相结合的方式”，即承租人应当向出租人某某公司支付投资补偿费和租金两笔费用，而这两笔费用均为承租人向出租人支付的合同对价；被告某某公司2002年2月5日发出《公告》，针对某某商品市场一楼原承租人发出要约，对愿意续租门面的原承租人给予一定程度的优惠，原承租人已经交纳过投资补偿费的，一次性交清《租赁合同》约定的全部费用可享受第二个租赁期五年免交投资补偿费；原、被告争议的＊＊＊号门面第一个租赁期限（1999年元月1日至2008年12月31日）由第三人龙丽承租，并由龙丽一次性支付投资补偿费8.66万元，两原告并未交纳＊＊＊号门面的第一个租赁期投资补偿费，因而根据被告某某公司2002年2月5日《公告》以及双方《门面补充租赁合同》的约定，两原告应当按照某某公司1998年10月8日《招商公告》交纳＊＊＊号门面的投资补偿费，否则不能享受与交纳过投资补偿费的原承租人同等的优惠待遇；第三人张晓兰2002年与被告某某公司签订《门面补充租赁合同》时，交纳的＊＊＊号门面2009年1月3日至2014年1月2日期间租金总额为24192元，而根据两原告申请所做司法鉴定，＊＊＊号门面2009年1月3日至2014年1月2日期间租赁价值为298149元，两原告主张24192元的租金即为租赁＊＊＊号门面的合同对价，明显不符合《中华人民共和国民法通则》第四条确定的“等价有偿”原则；根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，第三人张晓兰将门面转让给两原告后，两原告应当按照合同约定全面履行义务，在两原告未依约足额支付合同价款的情况下，被告某某公司有权依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，故两原告主张被告拒绝交付租赁物的行为违约，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，订立合同的双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行合同义务，两原告在未按照合同约定支付对价的情况下，被告某某公司行使先履行抗辩权，其行为不构成违约，故对两原告要求被告某某公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持；因双方的门面租赁合同未实际履行，且已无履行的可能，被告应当承担返还租金及资金占用期间利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第八十八条之规定，判决如下：
一、被告常德市某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告付桂香、周训红租金24192元及资金占用期间利息损失（从2005年2月10日至付款之日止按同期银行贷款利率给付）；
二、驳回原告付桂香、周训红的其他诉讼请求。
本案受理费2600元，由原告付桂香、周训红承担1300元，被告常德市某某物业管理有限公司负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 徐小恒
审 判 员 宋 霞
人民陪审员 高 敏
二〇一五年九月二十二日
代理书记员 唐树国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。