上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第14616号
原告（反诉被告）胡伟。
委托代理人陈敏燕。
委托代理人蒋春艳，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）殷国朝。
委托代理人梅颖达，上海市一之律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡伟与被告（反诉原告）殷国朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。胡伟的委托代理人陈敏燕、蒋春艳及殷国朝的委托代理人梅颖达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡伟诉称：2013年7月29日，胡伟与殷国朝就位于上海市浦东新区洋泾镇路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的租赁事宜签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。租期为2013年8月5日至2014年8月4日。租金为每月人民币（以下币种相同）3，500元，保证金为3，500元，支付方式为付三押一。胡伟在合同签订后即将房屋保证金和第一季度的房屋租金交付给殷国朝，以后也按照合同约定于每季度首月的1日前准时支付下一季度的租金。目前租金已经支付至2014年5月5日。但是，入住不久，胡伟即多次向殷国朝反映房屋漏水导致家里厨房发霉无法使用，租屋内充满霉味等情况，要求殷国朝及时维修。但是殷国朝以房屋即将出售为由拒绝维修。胡伟遂向殷国朝提出提前解除房屋租赁合同的要求，但双方就此事一直未能达成一致意见。2014年3月22日，双方相约在房产中介金管家就房屋租赁事宜进行协商，因双方意见不一，最后胡伟无奈，只能维持现状继续租赁。2014年4月14日晚九时许，殷国朝在未通知胡伟的情况下，私自将租屋门锁更换。胡伟在知晓后联系殷国朝，殷国朝承认换锁并不同意开门。至此，胡伟无法继续使用系争房屋。故胡伟诉至法院，提出如下本诉请求：一、依法解除胡伟与殷国朝之间的房屋租赁合同；二、依法判决殷国朝返还胡伟2014年4月15日至5月5日的租金共计2，450元；三、依法判决殷国朝返还胡伟房屋租赁保证金3，500元；四、依法判决殷国朝支付胡伟热水管道修理费100元；五、依法判决殷国朝支付胡伟违约金1万元。
被告（反诉原告）殷国朝辩称：对胡伟的第一项本诉请求，殷国朝在反诉中也要求解除合同。殷国朝同意返还租金，但是胡伟日期计算不准确，应该计算到2014年5月4日，金额为2，333元，因为从殷国朝举证的证据中反映汇款日期往后计算90日应该为2014年5月4日而不是5月5日；其他诉讼请求，殷国朝均不认可。殷国朝提出如下反诉请求：一、判令解除胡伟与殷国朝之间的房屋租赁合同；二、判令胡伟支付的房屋租赁保证金3，500元归殷国朝所有；三、判令胡伟支付殷国朝燃气费122.50元、自来水费55.20元、有线电视费138元、电费234.40元；四、判令胡伟支付殷国朝拖欠的房屋租金931元。
原告（反诉被告）胡伟对殷国朝的反诉请求辩称：同意解除租赁合同。保证金要求殷国朝返还胡伟。燃气费、自来水费和电费愿意承担。有线电视费计算了半年，但是胡伟住到了2014年4月份，因此，2014年5月、6月的有线电视费不应该由胡伟承担。胡伟没有拖欠租金。也不同意承担反诉费用。
经审理查明：2013年7月29日，胡伟与殷国朝签订《合同》，《合同》约定：胡伟向殷国朝租赁系争房屋，租期为2013年8月5日至2014年8月4日；租金为每月3，500元，保证金为3，500元，支付方式为付三押一；第一期租金胡伟应于2013年8月5日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的1日前，殷国朝应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给胡伟，每期租金由胡伟以现金形式支付或以银行划账方式付至殷国朝指定银行账户；胡伟需支付给殷国朝租赁保证金3，500元，胡伟应于交房当日或之前向殷国朝支付，殷国朝在收到租赁保证金同时应予书面签收；除本合同另有约定之外，殷国朝应于租赁关系终止且在胡伟将系争房屋及其附属物品向殷国朝交割清楚，并付清所有胡伟应付费用当日将租赁保证金全额无息退还给胡伟，未经殷国朝书面同意，胡伟不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期间，水费、电费、煤气费、电话通讯费、有线电视费等房屋使用费由胡伟承担，并按单如期缴纳，物业管理费由殷国朝承担，并按单如期缴纳；殷国朝应保证系争房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，除有特别约定外，若胡伟发现系争房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知殷国朝维修，殷国朝应在接到胡伟通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，胡伟可以代为维修，费用由殷国朝承担；如胡伟逾期支付租金，则每逾期一日，胡伟应按照租金的一倍向殷国朝支付逾期违约金，如胡伟逾期超过十五日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经殷国朝谅解的情况下视为胡伟擅自终止本合同，胡伟须按本合同第八条承担违约责任；合同第八条约定，双方应当诚意履行本合同，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，若殷国朝违约，胡伟已经按本合同约定对系争房屋进行装修、添附的，则殷国朝除需按本条承担违约责任外，还需支付胡伟装修、添附补偿费，若胡伟违约，除需按本条承担违约责任外，对系争房屋的装修、添附无偿赠与殷国朝；双方在合同的其它条款中手写了如下约定：殷国朝承诺胡伟在租期内无任何变动，如在租期内有变动，殷国朝通知胡伟在三个月内搬走，并由殷国朝赔偿胡伟1万元；……。《合同》签订后，胡伟于2013年7月21日支付殷国朝定金1，200元，于2013年7月23日通过银行转账支付殷国朝押金2，250元，共计构成支付给殷国朝的押金3，450元。2013年8月6日，胡伟通过银行转账支付殷国朝2013年8月5日至2013年11月4日的房租9，958元。2013年11月4日，胡伟通过银行转账支付殷国朝2013年11月5日至2014年2月4日的房租10，129元。2014年1月28日，胡伟通过银行转账支付殷国朝2014年2月5日至2014年5月4日的房租10，500元。2014年3月20日左右，胡伟搬离系争房屋。2014年3月22日，胡伟与殷国朝至上海百迪房地产经纪事务所（以下简称中介公司）协商房屋租赁事宜，胡伟因系争房屋漏水多次与殷国朝协商未解决而要求退房，殷国朝因合同期满不同意退房，双方未能达成一致意见，胡伟称继续租赁系争房屋。不久，殷国朝从他人处得知胡伟已搬出系争房屋。2014年4月14日晚，殷国朝之妻通知中介公司办理系争房屋的交接手续，中介公司工作人员到系争房屋处发现殷国朝之妻和锁匠换锁，胡伟未到，中介公司工作人员联系胡伟，胡伟称未接到通知交房而未到。
另查明，胡伟尚未支付系争房屋2014年2月7日至2014年4月6日期间的电费234.40元、2014年3月的燃气费122.50元、2014年4月的自来水费55.20元；系争房屋自2014年1月1日至2014年6月30日期间的有线电视费为138元，尚未支付。2013年8月6日，胡伟帮殷国朝在系争房屋内添置洗脸池前镜、马桶圈、白纸灯座、白炽灯管、煤气灶等花费469.70元，支付安装镜子、买换水管、打胶的费用75元，两笔费用共计544.70元。2013年9月2日，胡伟为殷国朝垫付胡伟承租系争房屋前所欠的水费、电费等共计306.30元。2013年12月14日，胡伟支付系争房屋热水管维修费100元。胡伟承租系争房屋期间，殷国朝曾带了维修工徐某某到系争房屋内维修水斗、卫生间水龙头、小水管、渗漏水、淋浴房、阳台补漏、修煤气灶开关等。庭审中，殷国朝同意胡伟在房租中予以抵扣以下费用：购买洗脸池前镜费99元、马桶圈费99元、白纸灯座费29.8元、灯管费3.9元、垫付的水电费306.3元，共计538元；殷国朝不同意胡伟在房租中抵扣以下费用：煤气灶的238元、工人清洗油烟机的50元、安装镜子打硅胶的75元、购买花洒（喷头）费30元、购买淋浴管费35元、热水管维修费100元。
以上事实，有《房屋租赁合同》，《转账汇款查询》，《定金收据》，上海百迪房地产经纪事务所出具的《说明》，照片，《收据》，《订单信息》，全家付费凭证燃气费、电费发票，《房屋交接书》，有线电视费发票，百安居购物凭证，《账户历史交易明细表》、《招商银行户口交易明细表》、《牡丹灵通卡账户历史明细清单》，证人徐某某的证言，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：胡伟与殷国朝所签的《合同》关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。一、关于胡伟要求解除胡伟与殷国朝之间的《房屋租赁合同》的本诉请求及殷国朝要求解除上述《房屋租赁合同》的反诉请求的处理意见。胡伟与殷国朝均要求解除《房屋租赁合同》，且在《房屋租赁合同》的履行期间内，胡伟于2014年3月20日左右搬离了系争房屋，殷国朝也于2014年4月14日通知中介公司的工作人员到场将系争房屋的门锁换掉，双方以各自的行为已经实际解除了《房屋租赁合同》，本院确认《房屋租赁合同》于2014年4月14日解除。胡伟、殷国朝要求解除《房屋租赁合同》的本诉及反诉诉讼请求，均符合法律规定，予以支持。二、胡伟要求判令殷国朝返还胡伟2014年4月15日至2014年5月5日的租金2，450元的本诉请求之处理意见。殷国朝于2014年4月14日将系争房屋的门锁换掉，以实际行为同意胡伟从系争房屋中搬走，视为双方同意解除合同，胡伟自2014年4月15日起不再租赁系争房屋，故殷国朝应将胡伟预付的2014年4月15日起至2014年5月4日止的房租返还胡伟，殷国朝也当庭表示同意将上述期间的租金返还胡伟。故胡伟要求殷国朝返还房租2，333元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。胡伟要求返还其余租金的请求，系其计算有误，不予支持。三、胡伟要求判令殷国朝返还胡伟租赁保证金3，500元的本诉请求及殷国朝要求判令胡伟支付的租赁保证金3，500元归殷国朝所有、殷国朝要求判令胡伟支付燃气费122.50元、自来水费55.20元、电费234.40元、2014年1月1日至2014年6月30日期间的有线电视费138元的反诉请求之处理意见。按照合同约定，殷国朝应于租赁关系终止且在胡伟将系争房屋及其附属物品向殷国朝交割清楚，并付清所有胡伟应付费用当日将租赁保证金全额无息退还给胡伟，未经殷国朝书面同意，胡伟不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。胡伟于庭审中同意支付燃气费122.50元、自来水费55.20元、电费234.40元、2014年1月至2014年4月期间的有线电视费92元，故殷国朝要求胡伟支付燃气费122.50元、自来水费55.20元、电费234.40元、2014年1月至2014年4月期间的有线电视费92元共计504.10元的反诉请求，予以支持。因殷国朝于2014年4月14日将门锁换掉，胡伟已不居住于系争房屋中，故殷国朝要求胡伟承担系争房屋2014年5到6月的有线电视费46元的反诉请求，不予支持。殷国朝已反诉要求胡伟支付上述费用504.10元，本院也予以支持，故胡伟要求殷国朝返还租赁保证金3，500元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。胡伟在支付给殷国朝的租赁保证金中扣除清洗油烟机费50元，殷国朝此后并未提出异议，也未要求胡伟补交该笔费用，故殷国朝现在不同意在房租（或租赁保证金）中抵扣该笔费用的意见，不予支持。殷国朝要求将胡伟支付的租赁保证金3，500元确认归殷国朝所有的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。四、胡伟要求判令殷国朝支付胡伟热水管道维修费100元的本诉请求之处理意见。胡伟实际支付了系争房屋的热水管道修理费100元，该笔费用按约应由殷国朝承担，故胡伟要求殷国朝支付上述费用的本诉请求，符合法律规定，予以支持。五、胡伟要求判令殷国朝支付胡伟违约金1万元的本诉请求之处理意见。在双方未能协商解除《合同》后，胡伟于2014年3月20日左右自行搬出系争房屋，殷国朝也于2014年4月14日换了门锁，双方实际于租赁期限届满前已经解除合同，双方解除合同不能认定为殷国朝违约，故胡伟要求殷国朝支付违约金1万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。六、殷国朝要求判令胡伟支付拖欠的房租931元的反诉请求之处理意见。殷国朝同意将胡伟垫资购买的洗脸池前镜费99元、马桶圈费99元、白纸灯座费29.8元、灯管费3.9元及胡伟垫付的水电费306.3元，共计538元在房租中扣除，于法不悖，予以支持。胡伟购买煤气灶的费用238元，因所购煤气灶确安装于系争房屋内，且胡伟系因煤气灶的一个开关无法使用而更换煤气灶，更换后的煤气灶的受益人为殷国朝，故该笔费用应由殷国朝在房租中扣除。胡伟雇人安装镜子打硅胶支付的75元及购买花洒（喷头）费30元、购买淋浴管费35元，共计140元，殷国朝对此有异议，且胡伟仅出示了手机中的照片，未能进一步举证证明支付了上述费用，胡伟要求将上述费用在房租中抵扣的意见，不予采信。承租期间，胡伟以抵扣各类费用为由少支付殷国朝房租共计913元（殷国朝反诉请求主张的931元系误算），现殷国朝同意在房租中抵扣538元，并由本院认定胡伟购买煤气灶费238元也应在房租中扣除，剩余137元房租应由胡伟补交给殷国朝。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）胡伟与被告（反诉原告）殷国朝于2013年7月29日签订的关于上海市浦东新区洋泾镇路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2014年4月14日解除；
二、被告（反诉原告）殷国朝于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡伟2014年4月15日起至2014年5月4日止的房租2，333元；
三、被告（反诉原告）殷国朝于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡伟租赁保证金3，500元；
四、被告（反诉原告）殷国朝于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡伟热水管修理费100元；
五、原告（反诉被告）胡伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）殷国朝燃气费122.50元、自来水费55.20元、电费234.40元、2014年1月至2014年4月期间的有线电视费92元，共计504.1元；
六、原告（反诉被告）胡伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）殷国朝房租137元；
七、驳回原告（反诉被告）胡伟的其余本诉请求；
八、驳回被告（反诉原告）殷国朝的其余反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费201元，减半收取计100.50元，由原告（反诉被告）胡伟负担75.50元，由被告（反诉原告）殷国朝负担25元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）胡伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一四年八月十四日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。