湖南省衡阳市珠晖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠民一初字第429号
原告余某某，女，19XX年X月XX日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。
委托代理人谢昉，湖南金凯华律师事务所律师。
委托代理人罗秋林，湖南金凯华律师事务所律师。
被告崔某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。
原告余某某诉被告崔某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告余某某的委托代理人谢昉、罗秋林，被告崔某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某某诉称：原、被告于2012年7月26日签订一份《租赁合同》，约定将原告所有的位于衡阳市珠晖区东风南路277号负一楼与一楼房屋租赁给被告，租期为六年，自2012年9月1日起计算租金，前三年租金为每月二千六百元。合同签订后，原告依约将房屋交由被告使用，被告除了签订合同时交付了半年的租金外，再未支付租金给原告，且被告在未征得原告同意的情况下，擅自将房屋的负一楼分租给第三人，每月收取第三人租金1800元，至起诉之日止已收取10个月共计18000元。基于被告的严重违约行为，原告于2013年3月11日向被告送达了解除合同通知，被告收到后未提出异议，但其一直占用原告房屋使用不肯腾退。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令1、解除原、被告双方于2012年7月26日签订的《租赁合同》；2、判令被告将其租赁的东风南路277号房屋腾退给原告；3、判令被告支付拖欠的租金41600元（截至起诉之日），并支付租金至实际腾退房屋之日；4、判令被告向原告支付转租收益18000元；5、被告承担本案的诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、房屋产权证书，以证明原告对出租房屋拥有所有权；
2、《租赁合同》，以证明原、被告双方签订了租赁合同，约定了双方的权利义务，被告应按时交纳租金，且未经原告同意前不得转租；
3、被告的房屋租赁合同书，以证明被告在未征得原告同意的情况下，擅自将部分房屋转租他人；
4、解除房屋租赁合同通知、特快专递详情单，以证明原告行使合同解除权，向被告送达解除通知，被告在法定期限内未提出异议。
被告崔某某未向本院提交答辩状，在庭审中口头辩称：1、原告违约在先，房屋漏水，其多次找原告协商，但是一直没有得到解决；2、原告作为房东，被告找她有事，原告一直不出面；3、地下室负一楼被告没有用，也没有发租，负一楼全是淤泥和废水。请求判决驳回原告的诉讼请求。
被告崔某某未向本院提交证据。
经庭审质证，原告提供的证据2、3、4，被告均不持异议，本院予以确认。对原告提供的证据1，被告认为原告在与其签订租赁合同时未提供。本院审查认为，原告提供的证据1，符合证据真实性、合法性、关联性原则，能够证明原告对出租的房屋拥有所有权，本院予以确认。
根据以上有效证据及原、被告无异议的陈述，本院查明如下案件事实：
2012年7月26日，原、被告签订一份租赁合同，双方约定，原告将其所有的位于衡阳市珠晖区东风南路277号负一楼与一楼房屋租赁给被告，租期为六年，自2012年9月1日起至2018年8月31日止。前三年租金每月2600元，后三年租金每月3000元。第一年租金六个月一付，第二年至第六年租金三个月一付，不得延付。被告经营期间，如房屋质量引起安全问题，漏水均由原告负责。合同期未满，如被告经营不善需要转租或者转让，必须与原告协商。原、被告双方因单方面原因中止合同应承担产生的违约责任，其损失由违约方负责。合同签订后，被告按约向原告预付了六个月租金15600元及交纳了10000元押金，原告依约将房屋交由被告使用。被告经营两个月后，发现该房屋厕所及门前开始漏水，通知原告维修，原告的儿子看过后，并叫人进行维修。被告称原告只是看过，并未进行维修，随后以此为由，于2013年3月起至2014年6月30日止拒绝向原告支付租金计41600元，且未经原告同意，将其租赁的原告房屋负一层，建筑面积约300平方米的10间小房屋转租给第三人，并于2013年7月17日与第三人签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，自2013年8月1日起至2018年8月1日止，租金为第一年每月1800元，自第二年起每年上涨2000元。原告视被告以上行为已违反合同规定，于2014年3月11日书面向被告发出解除房屋租赁合同通知，被告收到后，未提出异议，但亦未履行，遂后原告诉至本院。
另查明，在原、被告所签的房屋租赁合同上有许某的签名，是因原告与许某系母子关系，原告出租房屋，是由许某联系的，因此，原、被告在签订租赁合同时，要求许某在合同上签了名，许某只是作为原告方的代理人，而不是出租人。原告要求被告支付转租第三人的收益18000元的诉讼请求，原告于2014年10月29日书面向本院申请撤回该项诉讼请求，本院审查认为，原告申请的理由，不违反法律规定，予以准许，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款的规定，口头裁定准许原告撤回该项诉讼请求，并已记入笔录。
本院认为，原、被告自愿签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。原告依据合同规定按时将其所有的房屋交付被告使用至今，被告理应依约按期向原告交纳租金。被告经营后，以原告房屋厕所漏水和原告房屋已作抵押为由，从2013年2月1日起至今拒绝向原告支付房屋租金，被告所称事实没有向本院提供证据加以证明。被告在原告书面催告后，仍拒不支付租金及未经原告同意，将其租赁的部分房屋转租第三人的行为，已违反了双方所签合同的约定，应承担违约责任。被告称原告违约在先，请求驳回原告诉讼请求，理由不能成立，其主张本院不予支持。原告依约将其所有的房屋出租给被告使用至今，在被告拒付长达16个月的租金后，诉至本院，请求判令解除原、被告所签订的租赁合同，责令被告腾退房屋、支付拖欠租金理由成立，本院予以支持，但应给予被告腾退房屋合理的期限，拖欠租金应计算至《租赁合同》解除之日，即本判决发生法律效力之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百二十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告2012年7月26日签订的《租赁合同》；
二、限被告自本判决生效之日起30日内将租赁原告的房屋腾退给原告；
三、限被告自判决生效之日起10日内支付其拖欠原告的租金（租金按每月2600元自2013年3月1日起计算至本判决发生法律效力之日，如被告在本判决发生法律效力之前腾退所租赁的房屋，则计算至实际腾退之日）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费1490元，由被告崔某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 杨德新
审 判 员 肖雄芳
人民陪审员 雷红卫
二〇一四年十二月一日
代理书记员 王 敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。