成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初6441号
原告（反诉被告）：鲜银英，女，汉族，1976年12月8日出生，住四川省西昌市马道镇马道北路**号。
委托诉讼代理人：张宗海，成都市武侯区益民法律服务所工作者。
被告（反诉原告）：唐德友，男，汉族，1959年10月10日出生，住四川省石渠县尼呷镇。
委托诉讼代理人：钟毅，四川律盾律师事务所律师。
原告鲜银英与被告唐德友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日受理后，被告唐德友于2016年7月18日提起反诉，本院受理后依法合并审理，由审判员唐华适用简易程序，于2016年8月2日、2016年9月12日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）鲜银英及其委托诉讼代理人张宗海，被告（反诉原告）唐德友及其委托诉讼代理人钟毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鲜银英向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还原告于2016年1月15日至2016年3月31日期间已交房租，无法租住的房租费4000元；2、退还原告已缴纳的房屋押金1600元，赔偿无法租住的装修损失32000元，三项合计37600元。
事实和理由：2014年2月20日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将自有的位于成都市武侯区金雁路101号橄榄苑三期1幢1单元1601号房屋租给原告，租期为2014年3月31日至2019年3月31日止，租金每6个月支付一次，按1600元/月计收，原告需向被告缴纳押金1600元。合同签订后，原告于2014年2月20日申办了装饰装修许可证，并对房屋进行装修花费40000元。2016年1月15日，被告和相关部门对租户进行清理，断电断水，拒绝给与门禁卡。原告认为被告违规将购买的未取得房屋产权证的经济适用房出租，致使自己的合法权益遭受到严重侵害。
被告（反诉原告）唐德友向本院提出反诉：1、请求判令解除《房屋租赁合同》；2、请求判令被反诉人向反诉人支付2016年4月1日至解除《房屋租赁合同》之日止的房屋租金或房屋占用费（暂计算至2016年8月2日的租金为6913.4元）；3、请求判令被申请人将租赁房屋恢复原状并归还申请人，同时结清所拖欠的物管及水电费等；4、请求判令被申请人按月租金的1%/天承担滞纳金至租金支付完毕止（暂计算至2016年8月2日，即1700×1%×124=2108元）。
事实与理由：被告认可与原告的租赁法律关系。《房屋租赁合同》约定，房屋租金前二年为1600元/月，自2016年3月31日起至2017年3月30日，租金为1700元/月，最后两年租金为1800元/月。同时约定，承租人不得对房屋进行转租，承租人若逾期缴纳租金，每逾期一天，按照月租金的1%加收滞纳金，并有权收回房屋。在被反诉人承租期间，小区物业对小区安全隐患进行检查时，发现被反诉人将承租房屋违约转租给多人居住。反诉人知悉后，立即要求被反诉人停止违约行为，但被反诉人拒绝整改，并以各种理由拖欠房租，不予缴纳物管费、水电气费等。经与被反诉人多次沟通，被反诉人却拒绝解决问题。因被反诉人的行为严重违约，2016年6月5日反诉人以手机短信方式通知被反诉人解除《房屋租赁合同》。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明:2014年2月20日，原被告双方签订《房屋租赁合同》约定，原告承租被告自有房屋，该房屋性质属经济适用房，租赁期限为60个月，自2014年3月31日至2019年3月31日，原告向被告缴纳1600元押金。合同签订后，被告将涉案房屋交予原告使用，原告即向被告缴纳了2014年3月31日至2014年9月30日的首期租金和房屋押金1600元。
另查明，2016年1月中旬，案外人橄榄苑三期物业公司实施安全检查时发现原告将房屋隔断群租的事实，要求原告整改。2016年1月20，案外人武警总队机关管理领导小组和橄榄苑三期业主委员会联合发通知，对橄榄苑所有群组户进行清理，后原被告双方就房屋无法继续使用发生纠纷。
原告缴纳租金至2016年3月31日，于2016年1月底搬离涉案房屋。
经双方一致确认，该房屋住承租时是清水房。《房屋租赁合同》第五条第六款约定“乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。”原告取得房屋装修许可证后进行装修，将房屋从三间隔断成六间，并对外出租。原告举示《工程预算书》载明装修花费46908.05元，拟证明对房屋进行装修的项目及发生的费用，要求被告承担不能租赁部分的装修损失。被告认为《工程预算书》不符合证据的关联性，且原告未出示正规发票或收据，因此对装修费用也不予认可。
被告举示打印的短信记录载明“鲜银英，我再告知你一次……我限你在2016年6月5日前解除合同……”，拟证明2016年6月1日以短信方式通知原告解除合同。
原告举示打印的短信记录载明“……顺便把钥匙拿给你……”、“我马上到南苑楼，你出来下，我把钥匙拿给你”、“钥匙放在北门门卫室，你去拿”，拟证明2016年7月5日和6日，原告发短信给被告要求被告领取房屋钥匙，被告置之不理，遂将钥匙放置在小区门卫处。被告不予认可，称未收到过原告交钥匙的短信。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《工程预算书》、当事人来往短信记录等证据及当事人陈述笔录在案证实。
本院认为，根据《经济适用房管理办法》中第二十六条规定的“个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。”属部门规章规定的经济适用房不能出租的情形，违规出租经济适用房应当属于行政处罚范畴内的情形，不影响合同效力的认定。原、被告形成的房屋租赁法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”2016年6月1日被告以短信方式通知原告解除合同，原告也未提出异议。故原被告双方签订的《房屋租赁合同》自2016年6月1日起已经解除。2016年1月下旬，案外人强制清理橄榄苑三期租户，无法继续承租房屋，导致原被告签订的《房屋租赁合同》无法履行。本案中虽存在原告违约转租的情形，但该情形并不是合同解除的根本原因，第三人强制清理小区租户，原告不能继续使用涉案房屋。基于此原因，被告请求解除《房屋租赁合同》的诉请本院不予支持。
涉案房屋无法继续租赁，本院考虑到合同签订、履行的实际情况，对于原告要求被告返还2016年1月15日至3月31日期间无法居住房租费4000元的诉请，本院酌情在2000元范围内支持。
原告承租被告清水房后，对房屋进行了装修，对发生的装修费原告不能举示相应证据证明，考虑到装修事实，结合合同履行的期限，故原告要求被告赔偿无法租住的装修损失费32000元的诉求，本院酌情支持16000元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国民法通则》第四条，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”原告遭到第三方强制清退后，于2016年1月底搬离涉案房屋。6月1日被告通知原告解除合同，7月5日原告短信通知被告领取房屋钥匙，7月6日原告将房屋钥匙放在门卫处，被告称不曾收到短信，因原告发送给被告的短信号码与被告当庭认可的移动电话号码一致，本院对原告已经通知被告接收房屋的事实予以认可。故被告要求原告承担2016年4月1日至2016年8月2日房租及房屋滞纳金的诉请，结合本案实际情况，本院酌情支持2016年4月1日至7月6日的房屋空置损失，按1600元/月计，共计5109元。因双方均有过错，根据公平原则，房屋空置损失由原被告双方分别承担一半，即各自负担2554.5元。其中原告承担部分，应原告当庭要求，从押金1600元当中抵扣。合同虽已解除，被告有防止损失扩大的义务，7月5日原告短信通知被告收房，被告拒绝接收，7月6日原告将房屋钥匙放在门卫，故7月6后的房屋空置损失本院不予支持。
根据《房屋租赁合同》第五条第六款约定的“乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整，”被告取得装修许可证后有权对房屋进行装修，并未违约，故被告要求原告将租赁房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。
2016年7月5日，原告短信通知被告收房，被告拒绝，7月6日原告将钥匙放在门卫处并短信通知被告，视为原告已经向被告交还房屋，故被告请求原告腾退房屋的诉请，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告要求原告结清拖欠的房屋物管费及水电气费，不能举示相应证据，本院不予支持。待有新证据后，由被告另行主张。
上述全部费用经品迭后，被告（反诉原告）唐德友应向原告（反诉被告）鲜银英支付款项共计17045.5元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《房屋租赁合同》第五条第六款、
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）唐德友在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）鲜银英支付款项共计17045.5元；
二、驳回原告（反诉被告）鲜银英的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）唐德友的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费740元，因适用简易程序减半收取370元，反诉案件受理费395元，因适用简易程序减半收取197.5元，共计567.5元，由被告（反诉原告）唐德友负担300元，由原告（反诉被告）鲜银英负担267.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 唐华
二〇一六年九月一十四日
书记员 彭丹