湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民二终字第388号
上诉人（原审原告）黄鹏华。
委托代理人彭小泉，系黄鹏华之妻。
上诉人（原审原告）彭肇健。
上诉人（原审被告）永州市飞腾房地产开发有限公司。
法定代表人蒋小兰。
委托代理人戴柳江。
上诉人黄鹏华、彭肇健因与上诉人永州市飞腾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2014）华法民二初字第212号民事判决，分别于2014年10月31日、11月8日向本院提起上诉。ＸＸ瑶族自治县人民法院于2014年12月1日将该案移送至本院后，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年1月7日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员杨红英担任庭审记录。上诉人黄鹏华及其委托代理人彭小泉，上诉人彭肇健，上诉人永州市飞腾房地产开发有限公司的委托代理人戴柳江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年3月27日、2010年4月18日原告黄鹏华预售春天瑶郡第14幢二单元602号房，于2010年3月27日、2010年4月18日分别向被告永州市飞腾房地产开发有限公司交纳预售房款55000元。原告彭肇健预售春天瑶郡第14幢二单元601号房，于2010年3月20日、2010年4月11日分别向被告永州市飞腾房地产开发有限公司交纳预售房款55000元。2012年12月24日二原告分别与被告飞腾房地产公司签订了《春天瑶郡住宅小区商品房买卖合同》，约定：（一）黄鹏华购买春天瑶郡第14幢二单元602号房，该商品房建筑面积为159.99㎡，其单价为人民币1242元／㎡，成交总价为198809元，签订合同之日即付商品房总房款30%即68809元作为首付款，其余70%房款办理按揭贷款转付给被告。原告彭肇健购买春天瑶郡第14幢二单元601号房，该商品房建筑面积为152.99㎡，其单价为人民币1242元／㎡，成交总价为190013.58元，签订合同之日即付商品房总房款30%即60111元作为首付款，其余70%房款办理按揭贷款转付给被告。签订合同当天原告黄鹏华交购房款13809元，原告黄鹏华共交购房款68809元；原告彭肇健交购房款5111元，原告彭肇健共交购房款60111元；（二）被告应当在2013年12月31日前将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；（三）如被告设计变更应经规划部门同意，应当在批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复，如未做出答复的，视为接受变更。如提出退房的应在提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按银行活期存款利率给付利息。如不退房的，应另行签订补充协议。2012年11月15日原告黄鹏华、彭肇健交购车库款45000元，同年11月18日二原告分别与被告签订车库买卖协议，协议约定：（一）黄鹏华购买14栋楼北东13号车库，彭肇健购买14栋楼北东12号车库；（二）每一个车库价格为69030元，2013年2月30日前一次性付清；（三）被告在2013年7月30日前将车库交付原告使用。签订协议当天二原告分别交购车款12015元。2012年12月23日原告黄鹏华原定14栋楼北东13号车库换成14栋楼北东11号车库。原告黄鹏华共交购车库款34515元，原告彭肇健共交购车库款34515元。2013年6月17日被告向ＸＸ县规划办申请对13、14栋楼层由复式楼变更为标准层，同年7月17日经ＸＸ县住房和城乡规划建设局批准，由原来的复式楼1＋6＋1层变更为1＋7标准层，并办理了江规公示（2013）38号规划许可批前公示，2013年8月26日并取得了变更设计许可证，2013年9月9日被告取得春天瑶郡14号楼预售许可证。被告未按照合同约定将设计变更书面通知原告，在办理按揭贷款过程中原告发现被告变更设计，导致原告购买的601、602号房变为701、702号房，为此双方多次协商未达成协议，双方同意终止合同，被告退还二原告的购房款和车库款，被告赔偿原告黄鹏华经济损失153270元，赔偿原告彭肇健经济损失146564元（2200元／㎡-合同约定1242元×建筑面积）。因被告未履行赔偿义务，原告诉至法院。另查明，春天瑶郡14号楼于2013年9月9日办理了商品房预售许可证。2013年7月17日经ＸＸ县住房和城乡规划建设局批谁春天瑶郡14号楼建筑层数由1＋6＋1层变更到1＋7层。2010年3月27日中国人民银行同期同类贷款基准年利率为5.4%，2012年6月10日中国人民银行同期同类贷款基准年利率为6.15%。
原审法院认为，原、被告双方在履行《春天瑶郡住宅小区商品房买卖合同》过程中是否存在违约行为、被告变更设计是否应告知原告，为赔偿金额双方发生争议，遂诉至本院，该案应定性为商品房销售合同纠纷。二原告与被告签订的商品房销售合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全部履行自己的义务，被告不得擅自变更原商品房的规划、设计。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。根据原、被告签订的《春天瑶郡住宅小区商品房买卖合同》十四号楼二—六层房屋平面图看车库算楼层，及被告工作人员向原告宣传时也提到了车库算楼层，原告所预售的商品房是601、602号房。商品房销售后不得擅自变更规划设计，但是经批准同意可以变更规划设计。本案中，被告虽经ＸＸ县住房和城乡规划建设局批准同意变更设计，并进行了公示。但按照双方签订合同的约定，规划、设计变更的被告应当在批准同意后10日内书面通知原告，原告作出是否退房的书面答复，被告在规定的期限内未告知原告，是一种违约行为，被告应当要承担违约责任，现原告要求与被告解除合同，并要求被告退还所交购房款和车库款，及支付利息，理由正当，该院应予支持。利息的计算应按中国人民银行同期贷款基准年利率计算，从原告交付购房款起计算至法院第二次（2014年9月12日）开庭时止，2014年9月13日以后的利息按本金（总房款）计算至被告付清购房款止。被告永州市飞腾房地产开发有限公司返还原告黄鹏华购房款68809元，购车库款34515元，支付利息19831.16元；被告永州市飞腾房地产开发有限公司返还原告彭肇健购房款60111元，购车库款34515元，支付利息18966.69元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据《合同法》第九十四条规定，当出现违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以解除合同。因此，原告享有单方解除权，被告应退还原告所交的房款。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于被告擅自变更房屋设计的行为违反了商品房买卖合同，属于违约行为，因此其赔偿责任的承担也是按照《合同法》规定的违约赔偿责任计算的。而被告变更房屋设计没有征得原告的同意和告诉原告，使得原告的房屋买卖不能实现，而原告预定的商品房被告已出卖给他人，是一种违约行为，应当承担违约责任，赔偿因被告擅自变更房屋设计所造成的损失。因被告违约，经双方协商被告同意解除合同，并赔偿原告的经济损失，但未签订协议，后被告反悔。本案中，综合分析被告的过错程度、违约情况，同时结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中关于赔偿额度上限的规定，该院酌情考虑被告赔偿原告黄鹏华经济损失100000元，赔偿原告彭肇健经济损失94000元。原告黄鹏华、彭肇健要求被告飞腾公司双倍返还购房款、车库款无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、限被告永州市飞腾房地产开发有限公司在该判决生效之日起十日内返还原告黄鹏华购房款68809元，购车库款34515元，合计人民币103324元；二、限被告永州市飞腾房地产开发有限公司在该判决生效之日起十日内支付原告黄鹏华利息19831.16元，2014年9月13日以后的利息按本金总房款计算至被告付清购房款止；三、限被告永州市飞腾房地产开发有限公司在该判决生效之日起十日内赔偿原告黄鹏华经济损失100000元；四、限被告永州市飞腾房地产开发有限公司在该判决生效之日起十日内返还原告彭肇健购房款60111元，购车库款34515元，合计人民币94626元；五、限被告永州市飞腾房地产开发有限公司在该判决生效之日起十日内支付原告彭肇健利息18966.69元，2014年9月13日以后的利息按本金总房款计算至被告付清购房款止；六、限被告永州市飞腾房地产开发有限公司在该判决生效之日起十日内赔偿原告彭肇健经济损失94000元；七、驳回原告黄鹏华、彭肇健的其他诉讼请求。案件受理费10757.34元，由原告黄鹏华、彭肇健负担2996.12元，被告永州市飞腾房地产开发有限公司负担7761.22元。
黄鹏华、彭肇健不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定部分事实错误。一是错误认定因变更设计导致黄鹏华、彭肇健购买的六层601、602号商品房楼层提高至七层701、702号商品房；二是没有认定开发商将彭肇健所购车库再次出售给第三人刘宗涛的事实；三是没有认定永州市飞腾房地产开发有限公司以杂房充当车库向黄鹏华、彭肇健销售的欺诈事实；四是没有认定永州市飞腾房地产开发有限公司擅自将架空层变更为杂房、复式层改为标准层的违法事实。二、一审法院未能完全适用法律，严重损害了黄鹏华、彭肇健的合法权益。请求本院维持一审判决第一、二、四、五项，变更第三、六项，对其余部分改判，一、二审诉讼费用由永州市飞腾房地产开发有限公司承担。
永州市飞腾房地产开发有限公司答辩称：黄鹏华、彭肇健的上诉请求没有事实及法律依据，楼层变更是事实，但楼层变更并不是开发商擅自变更造成的，而是因为房屋设计变更及理解不一致造成的；依照法律规定及商品房买卖的相关规定，车库是不计算楼层的，永州市飞腾房地产开发有限公司不存在恶意违约和故意欺骗。请求本院驳回黄鹏华、彭肇健的上诉。
永州市飞腾房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决该公司赔偿黄鹏华、彭肇健的经济损失过高；二、一审判决该公司支付黄鹏华、彭肇健利息与赔偿经济损失是重复赔偿。请求本院撤销原审法院判决，依法改判。
黄鹏华、彭肇健答辩称：永州市飞腾房地产开发有限公司在商品房开发及销售过程中为牟取私利，欺诈销售和恶意违约，违背了诚实信用原则，损害了市场交易安全，依照本案事实和法律规定，不仅要赔偿黄鹏华、彭肇健的损失，还应解除合同、返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。请求本院驳回永州市飞腾房地产开发有限公司的上诉。
二审期间，在本院指定的举证期限内，上诉人黄鹏华、彭肇健、永州市飞腾房地产开发有限公司均未提交新的证据。
一审法院查明的事实中“被告未按照合同约定将设计变更书面通知原告，在办理按揭贷款过程中原告发现被告变更设计，导致原告购买的601、602号房变为701、702号房”与本院查明的事实不符，应为“被告未按照合同约定将设计变更书面通知原告，在办理按揭贷款过程中原告发现被告变更设计，原告购买的本应位于第五标准层的601、602号房变为位于第六标准层”。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、永州市飞腾房地产开发有限公司的行为是否构成违约；2、原审判决认定的赔偿数额是否合理。永州市飞腾房地产开发有限公司在与黄鹏华、彭肇健分别订立商品房买卖合同后，又将该二套房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现。永州市飞腾房地产开发有限公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对此种违约情形明确规定买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。前述解释规定的“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”即为惩罚性赔偿责任，该惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。本案中，黄鹏华、彭肇健所购买的商品房总价款分别为198809元、190013.58元，只实际分别支付68809元、60111元，余款采取办理银行按揭贷款的方式支付。由于就购买房屋楼层与永州市飞腾房地产开发有限公司产生分歧，无法继续履行合同，黄鹏华、彭肇健未在银行成功办理按揭贷款，也从而避免了偿还银行按揭贷款本息的责任和风险。虽然《商品房楼盘信息表》显示黄鹏华、彭肇健所购买的商品房所在楼盘于申请预售时填报的价格为2188元，但并不能证明该价格是争议商品房最终出售给他人的价格，不能据此认定因合同无法继续履行给黄鹏华、彭肇健分别造成了多少具体经济损失。永州市飞腾房地产开发有限公司虽然将销售给黄鹏华、彭肇健的商品房又出售给了他人，但也预留了该公司自认为属于合同约定的二套商品房给黄鹏华和彭肇健，因该二套商品房所在楼层比黄鹏华、彭肇健主张的楼层提高了一层，黄鹏华、彭肇健对此不予接受。原审法院综合考虑以上情况，认定永州市飞腾房地产开发有限公司违约给黄鹏华造成的损失加上适用惩罚性赔偿责任后的该二项赔偿数额合计为100000元并无不当；认定永州市飞腾房地产开发有限公司违约给彭肇健造成的损失加上适用惩罚性赔偿责任后的该二项赔偿数额合计为94000元并无不当。因此，对于黄鹏华、彭肇健提出“一审法院未能完全适用法律，严重损害了黄鹏华、彭肇健的合法权益”的上诉意见，以及对于永州市飞腾房地产开发有限公司提出“一审判决永州市飞腾房地产开发有限公司赔偿黄鹏华、彭肇健的经济损失过高，支付黄鹏华、彭肇健利息与赔偿经济损失是重复赔偿”的上诉意见，本院均不予采纳。
永州市飞腾房地产开发有限公司与黄鹏华、彭肇健签订的虽是《车库买卖协议》，但协议条款中对车库以括弧的方式进行了说明，在括弧内有杂房的表述。因此，不能认定该公司存在以杂房冒充车库向黄鹏华、彭肇健进行欺诈销售的事实。黄鹏华、彭肇健在一审时向法院提交了刘宗涛车库买卖协议、收据、春天瑶郡14栋楼车库分布图，但该三份证据尚不足以证明刘宗涛所购车库即为彭肇健原购车库。虽然ＸＸ瑶族自治县治理工程建设领域突出问题工作领导小组办公室《关于办理春天瑶郡二期项目部分楼盘相关手续的函》证明永州市飞腾房地产开发有限公司开发的14#楼盘因由复式楼改标准层致使建筑面积增加，并缴纳了土地价款和处罚款，但并没有处罚决定书等证据证明该公司具体于何时遭到处罚，以及处罚的法定理由是什么。因此，本院不便认定永州市飞腾房地产开发有限公司是否存在擅自将架空层变更为杂房、复式层改为标准层的违法事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。永州市飞腾房地产开发有限公司与黄鹏华、彭肇健分别签订的《车库买卖协议》第四条已明确买卖的车库不能办理产权证，故不能适用上述司法解释处理本案中的车库买卖合同纠纷。因此，黄鹏华、彭肇健要求永州市飞腾房地产开发有限公司承担已付购买车库款一倍的赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。黄鹏华、彭肇健之所以愿意向永州市飞腾房地产开发有限公司购买车库，其前提是该二人向该公司购买了商品房，后因商品房销售合同无法继续履行，导致车库买卖协议也失去了履行的必要。因此，永州市飞腾房地产开发有限公司应当向黄鹏华、彭肇健赔偿损失，损失数额应以已付购买车库款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准年利率计算。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10757.34元，由上诉人黄鹏华、彭肇健负担5378.67元，由上诉人永州市飞腾房地产开发有限公司负担5378.67元。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔晋楠
审 判 员 谭兴伟
代理审判员 刘 爱
二〇一五年二月四日
代理书记员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。