江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终164号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京复兴置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区姜家园20号。
法定代表人：顾嵩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙凯，女，1987年9月27日生，该公司工作人员，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：龙芳，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉石，男，1978年11月13日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐嘉，女，1979年1月26日生，汉族，个体工商户，住江苏省南京市鼓楼区。
上诉人南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）因与被上诉人王玉石、徐嘉商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
复兴置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判为确认解除商品房认购协议，双方买卖合同不成立；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由，一、一审判决事实认定不清，对事实认定有遗漏。1、涉案房屋处于在建工程抵押状态，不具备转让条件。一审判决违反担保法、物权法，应予纠正。双方签订认购协议时，被上诉人明知房屋的权利受限状态，仍自愿交纳部分房款，其应自行承担不利后果。因涉案房屋处于抵押状态，客观上无法签署商品房预售合同。一审判决对涤除权的程序安排有误。2、一审认定双方已签订商品房预售合同，没有证据支撑。双方合同不存在也未成立，不存在继续履行的基础。3、被上诉人所付房款未达总房款的半数，未履行购房的主要义务。4、双方均未提供书面合同，也未提供合同主要条款，如何履行。二、一审判决适用法律错误。请求依法改判。
王玉石、徐嘉辩称，一、在房屋的整个销售过程当中，被上诉人从未提及房屋不具备转让条件，且被上诉人所购的B地块已经取得了商品房预售许可证，被上诉人和部分业主签订了商品房预售合同，进行了备案登记，证明涉案房屋可以办理备案登记。二、双方签订认购协议当天，被上诉人支付定金5万元，电商费用15000元。认购协议约定被上诉人认购的房屋单价每平方米17876元，总房款为1103307元，优惠完总价1074000元，包含电商费15000元，房款1059000元。2016年2月2日被上诉人支付购房款472000元，复兴置业公司出具销售不动产统一发票，在该发票上面明确标有涉案房屋的名称、建筑面积，单价以及缴费金额等项目内容，根据发票上的单价和面积，算出来房屋总价就是1074000元。2016年2月2日支付房款当日，被上诉人和上诉人签订了商品房预售合同，上诉人以需要办理登记备案手续为由，将合同拿走，并要求被上诉人准备相关资料办理按揭。被上诉人多次向上诉人催要商品房预售合同，上诉人均以各种理由推诿。三、上诉人并未提及因涉案房屋处于抵押状态，无法办理预售合同而需要解除合同。四、证人袁朝晖原为被上诉人的销售人员，现已离职。在与证人联系过程中，袁朝晖从未对双方签订合同一事明确表示否认。五、众多业主维权艰辛，上诉人无视老百姓利益，对职能部门的整改意见置若罔闻。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正，请求驳回上诉请求，维护被上诉人的权利。
王玉石、徐嘉向一审法院起诉请求：复兴置业公司继续履行与王玉石、徐嘉签订的南京市商品房预售合同，接收剩余房款537000元或提供材料协助王玉石、徐嘉办理贷款手续，办理上述合同登记备案手续，将上述合同正副本给付王玉石、徐嘉，办理产权登记手续；本案诉讼费用和保全费由复兴置业公司负担。
复兴置业公司一审反诉请求：1、确认解除复兴置业公司与王玉石、徐嘉签订的商品房认购协议；2、反诉费用由王玉石、徐嘉承担。
一审法院认定事实：2016年1月9日，复兴置业公司（甲方、预售人）与王玉石、徐嘉（乙方、预购人）签订《南京市商品房认购协议》，约定甲方将其开发建设的位于南京市鼓楼区边城V时代广场项目（南京市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-
复兴街项目A、B、C地块）C幢某单元506室房屋出售给乙方，建筑面积61.72平方米，房屋总价款为1103307元，优惠价为1074000元（包含电商15000元、房款1059000元）；乙方同意签订本协议时，支付定金5万元；乙方应于2016年1月19日前签订《南京市商品房预售合同》；甲乙双方未在本协议约定的期限内签订《南京市商品房预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销;本认购协议在双方签订了《南京市商品房预售合同》后自动失效等等。
上述协议订立当日，王玉石、徐嘉依约支付了定金5万元、电商费用15000元。2016年2月2日，王玉石、徐嘉通过银联卡支付复兴置业公司472000元。当日，复兴置业公司向王玉石、徐嘉出具预售购房款发票一张，金额为537000元。
2016年3月16日，复兴置业公司向相关业主（与复兴置业公司签订的预售合同已经登记备案）发出《关于催交商品房剩余购房款的通知》，载明：根据贵我双方签署的商品房预售合同约定，您所购买的商品房未按时付清购房款项，请您收到本通知后10天内到我司付清全部款项，逾期付清合同价款的，我司将按照合同约定处理。办理地点为V时代广场售楼处（鼓楼区中山北路与热河南路交汇处）。
2016年3月22日，相关业主（与复兴置业公司签订的预售合同已经登记备案）前往复兴置业公司指定的地点交纳剩余房款时，与复兴置业公司工作人员产生争执。南京市公安局鼓楼分局中山桥警务服务站处警后，询问边城地产销售部负责人孟宪丽相关情况，孟宪丽称自己无法核实过来要交钱的业主是否有能力支付剩余购房款，另外因公司出纳不在，无法收取业主交纳的购房款。
2016年5月5日，相关业主再次与复兴置业公司发生争执，南京市公安局鼓楼分局阅江楼派出所处警经过及结果为“业主唐金花、沈冬梅等8人接开发商通知于2015年5月5日到热河渡江纪念碑旁边城时代广场售楼处交购房款，现开发商负责人陈明称：有其他原因不愿意收款，现业主和开发商到我所自行协商处理。”
一审庭审中，王玉石、徐嘉提供其与涉案房屋销售人员袁朝晖、复兴置业公司售楼处工作人员谈话录音，用以证明袁朝晖及复兴置业公司工作人员认可王玉石、徐嘉与复兴置业公司签订商品房预售合同。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，复兴置业公司与王玉石、徐嘉签订的商品房认购协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于双方是否签订商品房预售合同的问题。王玉石、徐嘉提供银联卡付款凭据、预售购房款发票可以证明王玉石、徐嘉于2016年2月2日支付复兴置业公司购房款472000元，且当日复兴置业公司向王玉石、徐嘉出具购房发票。王玉石、徐嘉支付购房款，经过复兴置业公司的许可，并以出具发票的形式予以确认，确认支付购房款的金额。双方对于上述购房款的金额、支付方式以及支付期限，并未在认购协议中进行约定，是由双方另行协商并达成协议的基础上确定的，因此双方之间在认购协议之外又订立了房屋买卖合同。结合王玉石、徐嘉提供的相关录音资料所反映的有关商品房预售合同的相关信息，可以认定双方签订了商品房预售合同。根据复兴置业公司对其他相关业主提起诉讼要求解除预售合同的情况，复兴置业公司否认本案双方签订了商品房预售合同，目的是为了实现自身利益而拒绝向王玉石、徐嘉方出售房屋。
关于商品房认购协议是否解除的问题。双方已经签订了商品房预售合同，双方应按照商品房预售合同约定全面履行义务。因此对于认购协议，按照双方的约定，双方的权利义务终止。而对于复兴置业公司要求解除的请求，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。
关于继续履行商品房预售合同的问题。双方已经签订了商品房预售合同，双方应按照合同的约定履行合同确定的义务。复兴置业公司认为涉案房屋存在权利限制，无法实现合同目的。首先，复兴置业公司提供的证据不足以证实其证明目的；其次，复兴置业公司与其他购买该项目房屋的业主所签订的商品房预售合同，已经进行备案登记，证明复兴置业公司可以涤除存在的权利限制，因此双方可以继续履行商品房预售合同确定的义务。复兴置业公司应继续履行双方签订的商品房预售合同，办理合同登记备案手续，并给付王玉石、徐嘉合同文本。因此王玉石、徐嘉的该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
关于王玉石、徐嘉要求复兴置业公司接收剩余款项或协助办理银行贷款手续的诉讼请求。王玉石、徐嘉的该项主张，属于继续履行预售合同的问题，双方可以按照合同之约定履行，复兴置业公司作为房屋预售人应对购房人的贷款申请予以协助配合，但由于王玉石、徐嘉现已无法在合同约定的时间内办理银行按揭贷款手续，结合本案的具体情况，王玉石、徐嘉可在继续履行商品房预售合同后将剩余购房款支付复兴置业公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京复兴置业有限公司继续履行与王玉石、徐嘉签订的关于南京市鼓楼区边城V时代广场项目（南京市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-
复兴街项目A、B、C地块）C幢某单元506室房屋的《南京市商品房预售合同》（接收剩余购房款）。二、南京复兴置业有限公司于判决生效之日起十日内办理上述房屋的合同登记备案手续，并将上述合同文本交付王玉石、徐嘉。三、驳回王玉石、徐嘉的其他诉讼请求。四、驳回南京复兴置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9170元，减半收取4585元，保全费5000元，反诉案件受理费7233元，合计16818元，由南京复兴置业有限公司负担。
本院二审期间，复兴置业公司对一审认定的如下事实有异议：1、“房屋总价款为1103307元，优惠价为1074000元”；2、2016年3月22日和2016年5月25日，相关业主与复兴置业公司工作人员发生争议的原因；3、“庭审中，原告提供其与涉案房屋销售人员袁朝晖、被告售楼处工作人员谈话录音，用以证明袁朝晖及被告工作人员认可原告与被告签订预售合同”。复兴置业公司主张，1、认购协议对涉案房屋总价款并没有确定；2、复兴置业公司工作人员是希望业主一个个核实身份以后分别交款；3、对录音证据的真实性不予以确认，即使采信该证据，但该证据本身的证明内容中也没有认可双方签订了预售合同。王玉石、徐嘉对一审认定的事实没有异议，并表示其对3月16日和3月22日的事情不知情；录音可以证明双方签订了预售合同。
对一审认定事实中双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。二审中，当事人均未提交新的证据。
本案审理期间，复兴置业公司确认认购协议中涉案房屋的总价款为1074000元，王玉石、徐嘉的预付款537000元达到了总价款的一半。同时，复兴置业公司认为，涉案房屋不具备转让条件，因其缺乏资金解押。王玉石、徐嘉表示愿将剩余房款全部支付，复兴置业公司则称，银行系批量办理解押，不能单独办理。
本院另查明，复兴置业公司于2015年6月19日取得涉案项目的商品房预售许可证。复兴置业公司（甲方）与王玉石、徐嘉（乙方）签订的商品房认购协议约定：“乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》之样本内容，并无异议。……乙方认购的该房屋已设在建工程抵押，甲方须于－年－月－日前注销抵押登记”。
本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
复兴置业公司领取了涉案项目的《商品房预售许可证》，其与王玉石、徐嘉在协商一致基础上就涉案房屋签订的《南京市商品房认购协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违法法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
涉案房屋虽已设定在建工程抵押，但复兴置业公司在全额收取购房款后，可以依法办理房屋抵押权注销手续。复兴置业公司称涉案房屋不具备转让条件，因其无资金办理抵押权注销手续，在王玉石、徐嘉表示愿将剩余房款一并交付的情况下，复兴置业公司又表示银行不能单独办理抵押权注销手续。复兴置业公司的行为，表明其并无履约诚意，其主张的抵押登记问题不构成合同履行障碍，对复兴置业公司称涉案房屋处于在建工程抵押状态，不具备转让条件的上诉理由，本院不予采纳。
复兴置业公司主张其与王玉石、徐嘉之间的《南京市商品房预售合同》不存在，也不成立，但从双方签订的《南京市商品房认购协议》中“乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的《南京市商品房预售合同》之样本内容，并无异议”的内容来看，《南京市商品房预售合同》格式文本现实存在并为上诉人持有。王玉石、徐嘉一审期间已提供了相关的录音证据，复兴置业公司作为房地产开发企业，在销售过程中收回商品房预售合同文本并办理签证备案手续，而在此过程中，买受人不持有合同文本的情形，不违反交易惯例。故对复兴置业公司的该上诉理由，本院亦不予采信。
综上所述，复兴置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9170元，由上诉人复兴置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年三月十三日
书记员 朱亚芳