中华人民共和国广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第112号上诉人（原审原告）：陈天池（JIMMYTIN-CHICHIN），男，1962年5月28日出生，美国公民，住2938VENEZIALN，THOUSANDOAKS,CA91362,USA。美国护照号码：217724175。委托代理人：莫少钧、张烈勤，均系广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：屈炽廷，男，汉族，住广东省江门市新会区。身份证号码：×××0031。原审第三人：彭春焕，女，汉族，住广东省江门市新会区。身份证号码：×××0025。屈炽廷、彭春焕的共同委托代理人：易子峰，广东广能律师事务所律师。上诉人陈天池因与被上诉人屈炽廷、原审第三人彭春焕返还原物纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年9月25日，陈天池向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.屈炽廷立即向陈天池归还江门市新会区田心路7号1座303房屋及田心路7号3座21#车房；2.本案的诉讼费用由屈炽廷承担。主要事实和理由是：陈天池与屈炽廷是表兄弟关系。陈天池是座落于江门市新会区田心路7号1座303房屋及田心路7号3座21#车房的所有人。由于陈天池长期定居美国，遂将上述房屋暂时无偿交由屈炽廷居住和管理。陈天池于2013年初向屈炽廷提出归还房产的要求，但是屈炽廷一直推搪。为此，陈天池于2013年5月14日向屈炽廷出具律师函，要求其自收到律师函之日起5日内归还房产及恢复原状，但遭到屈炽廷的拒绝。屈炽廷和彭春焕共同答辩称：一、涉案物业是陈天池的父亲陈庭耀、母亲彭美琼赠与给屈炽廷的父亲屈满篸、母亲彭春焕的，该赠与经过公证，涉案物业已实际交付，且该赠与属具有道德义务性质的赠与，不可撤销。涉案物业应归屈满篸、彭春焕所有。陈天池的母亲彭美琼，是彭春焕的胞姐，因嫁给陈庭耀，根据美国的习俗，婚后随夫姓，故又名陈美琼、陈彭美琼。陈天池的父亲陈庭耀是新会区田心巷二横巷一号房屋的登记所有权人，其一家人常年住在美国，该房屋一直交由屈炽廷的父亲屈满篸、母亲彭春焕以及屈炽廷居住、管理及修缮。1990年，因旧城区改造涉及拆建补偿，陈庭耀不便回国�理有关的拆建补偿、换契登记等手续，便委托屈炽廷办理。会城建设开发公司将田心巷二横巷一号房屋拆除，在原地重建，将重建后的田心路7号一座303、304，七号二座406房屋及21、22、23号车房补偿给陈庭耀。在拆建补偿、办证的过程中，屈炽廷尽心尽力办好委托事项，并由屈炽廷的父亲屈满篸支付了办理过程中的所有费用。鉴于此，陈庭耀、彭美琼基于双方的亲情关系及道德上的回报，于1998年4月14日到新会公证处，在公证员的面前自愿签署了《赠与合同》，将田心路7号一座303房屋及21号车房赠与给屈满篸、彭春焕，屈满篸、彭春焕接受赠与，新会公证处对这一赠与行为进行了公证，出具了《证明书》。陈庭耀、陈美琼将田心路7号一座303房屋及21号车房交给屈满篸、彭春焕占有、使用，1999年办好房产证后，房产证也交给屈满篸、彭春焕持有。彭春焕在田心路7号一�303房屋一直居住至今。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立;未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效。”可见，赠与行为是承诺性行为，即赠与人表示赠与财产，受赠人表示接受赠与，赠与合同即成立有效。因此，《赠与合同》自双方签字之日起成立有效。且在签订《赠与合同》后，陈庭耀、彭美琼已将赠与的房屋及车房交由屈炽廷的父母居住、使用，产权证书移交屈炽廷的父母持有，陈庭耀、彭美琼的行为已实际将赠与的房屋及车房的使用权、处分权和收益权转移给屈满篸、彭春焕。此外，《中华人民共和国物权法》第十五条也规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，田心路7号一座303房屋及21号车房虽没有过户到屈炽廷的父母名下，但屈炽廷的父母基于有效的赠与合同依法取得了房屋的所有权。涉案物业应归屈满篸、彭春焕所有。三、陈天池与其父母恶意串通，将新会区田心路7号一座303房屋及田心路7号3座21#车房的所有权登记于其名下，这一行为是无效的。涉案物业仍然应归于彭春焕、屈炽廷所有（屈满篸已于2007年9月8日去世，其50%的份额转为法定�承，其中的25%应归屈炽廷所有）。1、陈庭耀、彭美琼将涉案物业赠与屈满篸、彭春焕，本是心甘情愿的。只是其常年居住在美国，不便回来办理过户手续。但是，后来房价开始上涨，陈庭耀、彭美琼可能就有了反悔的心态，便找各种借口拖延回来办过户手续。直到陈天池起诉，才得知陈庭耀、彭美琼竟然已于2012年6月将新会区田心路7号一座303房屋及田心路7号3座21号车房全部过户到陈天池的名下。2、陈天池与其父母恶意串通，将涉案物业过户到陈天池名下，这一行为是无效的。其一，在其串通所签的《房地产买卖合同》中，第五条约定，甲方（陈庭耀、彭美琼）保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，但陈庭耀、彭美琼明知涉案物业已赠与给屈满篸、彭春焕且已实际交付，而将此物业进行所谓的转让，明显存在恶意。其二，《房地产买卖合同�第六条约定，甲方（陈庭耀、彭美琼）逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，合同即告解除。而涉案物业一直由彭春焕居住及使用，彭春焕、屈炽廷对涉案物业被非法转让根本不知情，涉案物业根本不可能交付给陈天池，故此，《房地产买卖合同》应当解除。其三，《房地产买卖合同》第六条又约定，乙方（陈天池）逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，合同即告解除。陈天池亦无付清房款，故此，《房地产买卖合同》也应当解除。其四，也是特别需要强调的，《房地产买卖合同》明显是陈天池与其父母恶意串通，损害屈炽廷、彭春焕利益所签订的。首先，《房屋登记办法》第十一条规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记；第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废。陈庭耀、彭美琼明知涉案物业已赠与给屈满篸、彭春焕，且已实际交付，其已无权再作处理，但其隐瞒真实情况，将涉案物业虚假转让给其儿子陈天池，违反了上述法律法规的规定；其次，陈庭耀、彭美琼在近90岁的时候，将房产按市场价卖给自己近50岁的儿子陈天池，有违常理，且经查房产局档案，并无发票，这更证明了这是虚假的买卖，是根本不需付转让款的；最后，在《房地产买卖合同》第六条中，双方违约均无须向对方支付违约金，这也有违常理，也说明这合同是虚假的。第三，陈天池所谓的房产交易付款发生在美国，其提出为人民币现金交付，明显严重违反常理。而我国《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，或者以合法形式掩盖非法目的，合同无效；我国《民法通则》第五十八条也规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。本案中，陈天池与其父母恶意串通，损害屈炽廷、彭春焕的利益，且其通过公证这种合法方式签订《房地产买卖合同》，就是为了掩盖其非法取得涉案物业的产权证的目的，故此，《房地产买卖合同》无效。更何况，公证行为也存在明显瑕疵。我国《合同法》第五十八条又规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。《房地产买卖合同》无效，而基于无效的《房地产买卖合同》而取得的产权证，应予撤销。因此，涉案物业仍然应归于彭春焕、屈炽廷。综上，陈天池与其父母恶意串通，将新会区田心路7号一座303房屋及田心路7号3座21#车�的所有权登记于其名下，损害了第三方彭春焕、屈炽廷的利益，这一行为无效。该物业仍然应归于彭春焕及屈炽廷所有。故此，请法院驳回陈天池的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：屈炽廷和彭春焕是广东省江门市××区人，常住于江门市××区；屈满篸与彭春焕是夫妻，屈炽廷是屈满篸和彭春焕的儿子，屈满篸已于2007年9月8日死亡；陈庭耀是美国永久性居民，彭美琼、陈天池是美国公民，陈天池是陈庭耀和彭美琼的儿子，陈天池及其父母均常住于美国。1990年9月27日，陈庭耀在美国出具《委托书》，委托屈炽廷代为管理其位于原广东省新会县会城田心二巷1号的房屋（以下或简称旧屋）、办理该旧屋的换契登记、拆迁补偿等事宜，载明“因本人远居美国，不便回国管理该房产和办理上述房产的换契登记手续，因此委�屈耀庭为本人的代理人”，“现委托屈耀庭为我的代理人，并以我的名义办理以下事项：一、全权代理本人向有关部门交涉有关上述房产的拆迁事项，代签有关文件；二、代办上述房产的换契登记手续；三、有关该屋的管理、修缮；四、如上述房屋发生诉讼，有权起诉、应诉和聘请律师；五、代理人无权出卖上述房产。”庭审时，双方均确认其中的“屈耀庭”属笔误，实指屈炽廷。1991年9月10日，屈炽廷作为陈庭耀的代理人，与原新会县会城建设开发公司签订《房屋拆建补偿协议书》，约定旧屋的拆迁补偿事宜，由新会县会城建设开发公司在拆除旧屋后，相应补偿三个单元和三个单车房给陈庭耀，还对其他相关事宜进行了约定。1993年1月16日，屈炽廷作为陈庭耀的代理人，与新会市会城建设开发公司（以下或简称城建公司）签订《补充协议书》，明确根据旧屋相应面积和新府字（87）80号文的有关补偿规定，在拆建后补偿陈庭耀新建楼房面积226.31平方米。屈炽廷提供的证据显示，自1993至1999年间，城建公司安排临迁房给陈庭耀、临迁期间支付每月360元租金给陈庭耀、收取陈庭耀炉灶费、收取陈庭耀304单元补偿超面积的款项、收取陈庭耀田心路7号1座303、304、310三个单元的各项杂费、收取陈庭耀304单元的交易登记费、缴纳契税等办理手续的凭证均由屈炽廷持有。1998年4月14日，陈庭耀、彭美琼与屈满篸、彭春焕到新会市公证处，经公证，签订《赠与合同》，约定由陈庭耀、彭美琼将田心路7号1座303房屋和田心路7号3座21号车房，无偿赠与给屈满篸、彭春焕。屈炽廷也持有办理该公证书的收费凭证。1999年10月25日，新会市人民政府房管部门将田心路7号1座303房屋和田心路7号3座21号车房（以下或简称303房和21号车房）、田心路7号1座304房屋和田心路7号3座22号车房（以下或简称304房和22号车房）的产权权属登记至陈庭耀名下，《房地产权证》号码分别为粤房地证字第xxx号、粤房地证字第xxx号、粤房地证字第xxx号和粤房地证字第xxx号。2012年6月15日，陈庭耀、彭美琼与陈天池（陈天池及其父母均通过委托他人的方式，陈庭耀、彭美琼委托了彭文信，陈天池委托了彭亦欢）签订《房地产买卖合同》，约定陈庭耀、彭美琼将两处涉案房产转让给陈天池，并约定房款人民币272640元于2012年6月15日前付清，2012年6月16日前交付房产。现两处涉案房产的登记权属人是陈天池。庭审时，陈天池称诉讼房屋目前由屈炽廷用作出租，租金也是屈炽廷收取；陈天池和彭春焕称涉讼房屋主要是彭春焕居住使用。诉讼中，陈庭耀、陈美琼提交的一份《收据》显示：“现本人已收到陈天池购买的江门市新会区会城田心路7号1座303房屋及田心路7号3座21号车房房款共计贰拾柒万贰仟陆佰肆拾元（￥272640元），特此证明。收款人：陈庭耀、陈美琼20**年6月15日”。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案是返还原物纠纷。因陈天池陈天伦是美国公民，本案属涉外民事案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，由于本案诉讼的不动产在广东省江门市××区，故本院作为不动产所在地法院享有专属管辖权。另外，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，故本案适用中华人民共和国法律调整。案中，陈庭耀、陈美琼与屈满篸�彭春焕签订的《赠与合同》，是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的主要问题是：陈天池要求屈炽廷返还房屋，是否理据充分。对此，其前提条件要考查涉讼房屋依法应如何确定权属，因此，需认定涉案《房地产买卖合同》是否有效。诉讼中，屈炽廷和彭春焕以陈天池及其父母恶意串通为由，主张涉案两处房产的买卖行为无效；而陈天池及其父母则称在买卖涉案两处房产时，陈天池并不知道涉案两处房产已赠与的事实。对此，原审法院认为，鉴于在涉案《房地产买卖合同》签订前，涉案两处房产的原登记所有权人陈庭耀和陈美琼已通过公证形式，赠与给屈满篸和彭春焕，而陈天池及其父母又是近亲属关系，在签订《房地产买卖合同》时，作为父母的陈庭耀和彭美琼若没有向儿子陈天池披露先前的赠与事实，显然不合常理；加之目前涉案两处房产已实际由屈炽廷或者彭春焕使用，陈天池在受让前理应知道相关事实；另外，虽然陈天池及其父母提供《收据》以证明收款的事实，并表示以现金支付，但由于涉及的交易金额较大，且按该《收据》内容反映，交付的款项是人民币，而陈天池及其父母又长期居住国外，无论在国内或者国外，以如此大量的人民币现金进行支付，在没有提供其他如取款、兑换等凭证予以佐证的情况下，陈天池及其父母所主张的房款交付事实，难以采信，即该《收据》不足以证明陈天池及其父母之间存在真实的转让关系。因此，在明知涉案两处房产已赠与给屈满篸和彭春焕的情况下，陈天池及其父母仍签订《房地产买卖合同》并进行过户，其行为损害了屈炽廷和彭春焕的利益，不应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二�项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，应认定涉案《房地产买卖合同》无效。因此，陈天池不能依据合法行为取得涉讼房屋的所有权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈天池关于要求屈炽廷归还涉讼房屋的理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三十三条第一项，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月12日作出如下判决：驳回陈天池的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由陈天池负担。当事人二审的意见陈天池不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判屈炽廷立即向陈天池归还江门市新会区田心路7号1座303房屋及田心路7号3座21#车房；2.本案的诉讼费用由屈炽廷承担。主要事实和理由是：原审法院认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院认定涉案《房地产买卖合同》无效是错误的。涉案房屋原登记在陈庭耀的名下，陈天池经委托他签订《房地产买卖合同》并办理公证手续，房产过户行为合法有效。虽然陈天池与陈庭耀夫妇属于近亲属关系，但并不代表陈天池“理应”知道涉案�屋已经办理《赠与合同》公证。陈天池与陈庭耀夫妇分别居住在美国不同的地方，常年分隔两地，且陈庭耀夫妇办理赠与公证时，陈天池并不在场，其后也没有告知陈天池，原审法院认定陈天池“理应知道”属于主观臆断。2、陈耀庭夫妇在1994年已经将涉案房屋赠与陈天伦和陈天池，两人当时在中国驻旧金山总领事馆办理了公证书。也即是说，陈天池当然认为陈耀庭夫妇同意将涉案房屋转让给自己，并委托他办理相关的转让手续，根本没有想到涉案房屋曾赠与屈满篸夫妇。屈炽廷也没有提出证据证明陈天池存在“明知”已赠与或非善意受让房屋。3、涉案房屋始终不是彭春焕居住使用的。二、《赠与合同》没有实际履行，应属无效。1、根据《赠与公证细则》第七条，办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效�涉案房屋办理公证至今，合同的双方当事人均没有到房管部门办理转移登记手续，且房产权证一直由陈耀庭夫妇保管。彭美琼在2001年至2007年都有回国居住一段时间，但屈炽廷夫妇均没有要求其办理相关手续。故此，《赠与合同》应属无效。2、自办理赠与公证至今已经长达十多年，屈炽廷和彭春焕既没有提出要求办理手续，也没有就《赠与合同》的内容进行履行，双方对《赠与合同》的内容没有履行的意思表示。3、由于涉案房屋已经登记在陈天池的名下，其依法享有该房屋的物权。根据物权优先债权的原则及不动产物权登记原则，陈天池对涉案房屋的所有权应当优先予以保护。屈炽廷和彭春焕共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、《赠与合同》是陈耀庭、彭美琼与屈满篸、彭春焕签订的，并经公证的合同，依法应受法律保护，合法有效。二、涉案房屋拆迁补偿后已由屈满篸、彭春焕一直居住至今，陈天池、陈耀庭、彭美琼对此是知情的。陈天池、陈耀庭和彭美琼明知道涉案房屋已经公证赠与，仍签订《房屋买卖合同》明显是单方毁约，其三人签订的《房屋买卖合同》经江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字610号案件终审认定无效，且该合同明显违背常理。故此，请法院驳回陈天池的上诉请求。各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。为查明本案事实，本院调取本院（2014）江中法民一终字第610号《民事判决书》作为本案证据。陈天池对本院调取的证据的真实性、合法性无异议，但认为陈天池与陈耀庭、彭美琼签订的《房地产买卖合同》有效，且涉案房屋已登记陈天池名下，有权要求占用人返还，该判决认定事实错误，适用法律不当。屈炽廷、彭春焕对�证据的质证意见为：1、该判决认定《赠与合同》合法有效，依法应当予以保护；2、该判决确认涉案房屋所有权归属。该判决认定事实清楚，适用法律正确。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：本院于2014年12月5日作出（2014）江中法民一终字第610号民事判决，该判决认定陈庭耀、彭美琼与陈天池签订《房地产买卖合同》并办理房屋过户手续，损害了彭春焕、屈炽廷基于赠与合同而享有的合法的利益，该《房地产买卖合同》无效。陈庭耀、彭美琼、陈天池应协助屈炽廷、彭春焕办理位于广东省江门市新会区会城田心路7号1座303房屋和位于广东省江门市新会区会城田心路7号3座21号车房的过户登记到屈炽廷、彭春焕名下的手续。本院判决理由和结果本院认为：本案是返还�物纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：陈天池要求屈炽廷返还涉案房屋理据是否充分。本院认为陈天池要求屈炽廷返还涉案房屋理据不足，理由如下：一、陈庭耀、陈美琼与屈满篸、彭春焕签订的《赠与合同》，是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。《赠与合同》签订后，陈庭耀、陈美琼已将涉案两处房产交付给屈满篸和彭春焕，虽然双方未就涉案房屋的所有权办理变更登记手续，但并不影响屈炽廷、彭春焕依《赠与合同》而享有的占有、使用涉案房屋的权利。二、陈天池与陈庭耀、彭春焕就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》无效。虽然陈天池是涉案房屋的登记所有权人，但本院于2014年12月5日作出（2014）江中法民一终字610号民事判决已认定陈庭耀、彭美琼与陈天池就本案涉案房屋签订《房地产买卖合同》并办理房屋过户手续，固损害了彭春焕、屈炽廷基于赠与合同而享有的合法的利益而无效，并应由陈庭耀、彭美琼、陈天池协助屈炽廷、彭春焕办理涉案房屋变更登记到屈炽廷、彭春焕名下的手续。该生效判决实质上已认定陈天池无权取得涉案房屋；屈炽廷、彭春焕可基于《赠与合同》取得涉案房屋的所有权。故陈天池以《房屋买卖合同》有效，其享有涉案房屋的所有权为由，屈炽廷返还涉案房屋，与上述生效判决的认定和处理相悖，本院不予采纳。请求原审法院驳回陈天池的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈天池承担。本判决为终审判决。审判长  黎景欣审判员  陈雪娟审判员  许世清二〇一五年九月二十五日书记员  梁淑珍