上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民三（民）初字第181号
原告上海全鑫物业管理服务有限公司，住所地上海市静安区武定路881号8号楼。
法定代表人王金龙，总经理。
委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。
被告张心良，男，户籍地上海市松江区。
被告金焰，女，户籍地上海市静安区。
两被告共同委托代理人张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。
原告上海全鑫物业管理服务有限公司诉被告张心良、金焰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法由代理审判员刘文娟独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告上海全鑫物业管理服务有限公司的委托代理人张玉光，被告张心良、金焰共同委托代理人张建伟到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，延长审理期限。本案现已审理终结。
原告上海全鑫物业管理服务有限公司诉称，两被告系上海市X路X号二层业主。2012年5月22日，原告与案外人上海熊谷物业管理服务有限公司签订《侨桥大楼物业工作移交协议》，约定自2012年5月16日起，原告承担侨桥大楼�上海市X路X号）的物业管理服务工作。原告自2012年7月接手侨桥大楼物业工作，为了更好地提高物业服务水平，为广大业主提供优质服务，原告根据实际经营情况及当时物价消费水平，与该大楼业主协商，同意物业服务费由原来的人民币1.6元／平方米／月（以下币种均为人民币）提高到2.3元／平方米／月。后大楼其他数位业主都按时缴纳了物业服务费及相关费用，被告却一直拖欠。原告向被告提供了物业管理服务，被告理应向原告缴纳物业服务费，自2012年7月1日起至2015年4月30日止，被告共拖欠34个月物业服务费。现原告诉至法院，请求判令：1、被告给付原告2012年7月1日起至2015年4月30日止的物业服务费38，654.26元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告张心良、金焰共同辩称，原告取得物业管理的手续不合法，违反物业管理条例，根据规定，物业管理单位需经过�投标选聘，侨桥大楼业主从未承认由原告进行物业管理，被告也未承认过，原告与业主从未签订过物业服务合同，在法律上原、被告没有物业管理服务关系。实际该大楼由上海汽灯厂实施物业管理，2012年5月及之前的物业服务费原告是按照1.6元／平方米／月的标准交给上海汽灯厂，2012年6月以后上海汽灯厂没有收取过物业服务费。原告提出的2.3元／平方米／月收费标准不合法，且催缴物业服务费应适用两年的诉讼时效。故不同意原告诉请。
经审理查明，上海市X路X号二层（建筑面积494.30平方米）权利人为两被告，底层南部（建筑面积294.11平方米）、底层北部（建筑面积94.15平方米）、七层（建筑面积504.13平方米）、八层（建筑面积494.30平方米）权利人为案外人上海外经贸商务展览公司，三层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海百乐门经营服务合作�司，四层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海市财政局，五层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海中安商贸总公司，六层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海汽灯厂。2012年5月22日，原告与案外人上海熊谷物业管理服务有限公司签订《侨桥大楼物业工作移交协议》，载明：自2012年5月16日起，原告承担大楼的物业管理工作。大楼物业服务费为1.6元／平方米／月。2012年7月起，上海市X路X号除被告外的其他业主按照2.3元／平方米／月向原告缴纳物业服务费。因被告未缴纳物业服务费，现原告诉至本院提出如上诉请。
另查明，2013年3月26日，原告所作会议记录记载：“2013年3月21日召开侨桥商务楼业主会议，……会议主要讨论大楼电梯大修或更换和大楼幕墙整改。……为此，望各业主请在2013年4月1日前把费用汇到物业账上，使大修正常进�。”会议记录下方有原告盖章，被告张心良在会议记录上书写“同意”并签名。2013年9月22日，案外人天津黄金日贵金属经营公司上海十分公司向原告缴纳电梯维修费10，300元，原告开具发票。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的上海市房地产登记薄、《侨桥大楼物业工作移交协议》、会议记录、发票等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。
审理中，被告认可其向原告缴纳电梯维修费10，300元，是以案外人天津黄金日贵金属经营公司上海十分公司的名义开具发票，但认为是根据上海汽灯厂的要求缴纳给原告的。被告提交2013年7月23日《侨桥大楼筹备业委会会议纪要》一份，其中载明：各业主有监督物业公司的权利和义务，自签订本纪要开始至一个月内全鑫物业公司不能做到上述条款，将重新招聘新的物业公司竞争……。被告张心�在二楼业主处签名。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《侨桥大楼物业工作移交协议》，原告与上海熊谷物业管理服务有限公司就上海市X路X号物业工作进行了移交，自2012年7月起除被告外的其他业主向原告缴纳了物业服务费，应认定上海市X路X号实际由原告进行物业管理。虽然被告否认原告系上海市X路X号的物业公司，但原告所作会议记录中写明将费用汇到物业账上，被告张心良签字确认，实际被告也向原告缴纳了电梯维修费，且根据被告提交的《侨桥大楼筹备业委会会议纪要》，其中载明“自签订本纪要开始至一个月内全鑫物业公司不能做到上述条款，将重新招聘新的物业公司竞争”，被告张心良在二楼业主处签名，表明被告认可原告系当时的物业公司。现被告认为上海市X路X号物业公司系上海汽灯厂，并未提供相应的证据�以证明，本院不予采信。原告与上海市X路X号业主虽然未签订物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，原告提供了相应的物业管理服务，被告也接受了物业管理服务，被告作为房屋业主，应当向原告支付物业服务费。关于物业服务费的标准，自2012年7月起，上海市X路X号除被告外的其他业主均同意并按照2.3元／平方米／月缴纳物业服务费，达到占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故被告也应按照2.3元／平方米／月的标准支付物业服务费。关于诉讼时效，原告于2015年1月8日向本院递交起诉状要求被告支付物业服务费，现原告未提供证据证明此前曾向被告催讨物业服务费，故被告应支付2013年1月8日起至2015年4月30日止的物业服务费。系争房屋建筑面积494.30平方米，两被告应按照2.3元／平方米／月的标准，向原告支付2013年1月8日起至2015年4月30日止的物业服务费，共计31，576.20元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告张心良、金焰于本判决生效之日起十日内共同向原告上海全鑫物业管理服务有限公司支付2013年1月8日起至2015年4月30日止的物业服务费人民币31，576.20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币766元，减半收取计人民币383元，由原告上海全鑫物业管理服务有限公司承担人民币70元，被告张心良、金焰共同承担人民币313元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘文娟
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 应尔凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
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