呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00207号
上诉人（原审原告、反诉被告）李香梅，女，1975年10月12日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市武川县。
委托代理人庞军，内蒙古若辉律师事务所律师。
委托代理人郄凤明，男，1948年1月14日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市武川县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）敖登花，女，1973年9月30日出生，蒙古族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。
委托代理人王海清，内蒙古庆胜律师事务所律师。
委托代理人付有强，内蒙古庆胜律师事务所律师。
上诉人李香梅因与被上诉人敖登花房屋租赁合同纠纷一案，不服武川县人民法院（2014）武民初字第35-2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人李香梅及其委托代理人庞军、郄凤明，被上诉人敖登花及其委托代理人王海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年10月10日，李香梅、陈月换与敖登花签订《房屋租赁合同》。合同约定：李香梅、陈月换将位于武川县可镇兴园南路一处11间二楼门脸（带院落及南房）出租给敖登花，房屋面积1251平方米，占地2703平�米，租期60个月，自2012年10月10日起至2017年10月10日止，租金90万元，于12月30日前付清。合同还约定：李香梅、陈月换交付的房屋为粗装修，敖登花装修房屋经对方同意后方可施工。李香梅、陈月换对房屋有修缮和维修义务。合同签订后，李香梅、陈月换将房屋交付给敖登花用于经营旅店。敖登花于2013年1月17日交付租金40万元，剩余50万元未付。在此后的经营过程中，敖登花发现其所租房屋有漏水、断电现象，漏水问题已修好解决。由于线路铺设问题，断电仍未根治。对于暖气不热的问题，虽经李香梅、陈月换几次维修，但至今仍未修复，在经营的15个月中，经常出现顾客退房现象。这些问题的存在已影响了敖登花的正常经营。另查明，敖登花所租房屋为李香梅、陈月换二人共同出资所建，所有权各半，并各自办理了相关的权属证书。敖登花所交的40万元租金，李香梅、陈月换各收取20万元。还查明，陈月换与敖登花已就双方所争议的问题另行达成调解协议。李香梅请求：判令敖登花给付房屋租赁费25万元，并从2013年1月1日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率给付延期付款利息。敖登花反诉请求：一、解除敖登花、李香梅签订的房屋出租合同；二、判令李香梅退还租金17.50万元。
原审法院认为，李香梅、陈月换与敖登花签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，系合法有效的合同。双方均应依约履行各自的义务，但本案中李香梅、陈月换交付的租赁物存在严重的瑕疵，致对方不能正常经营，订立合同的目的无法实现。故对李香梅要求对方支付租金的诉讼请求不予支持。依照法律的相关规定，租赁合同的出租人有保持租赁物合于使用状态的义务，地处阴山以北的武川，冬季气温较低，天气寒冷，是否适宜居住，取�至关重要。敖登花租用的房屋，从事的是旅店业，暖气不热，虽经维修，未能修复，客人无法入住，租赁合同已实际不能履行，符合法定的解除合同的条件，对敖登花的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决：一、驳回李香梅的诉讼请求；二、解除李香梅就其所有的房屋及院落与敖登花之间签订的《房屋租赁合同》；三、由李香梅退还敖登花租金87500元［（40万元-15个月×15000元）÷2］，款于判决生效后十日内付清；四、敖登花在判决生效后十日内将其租赁的属于李香梅所有的房屋及院落交还李香梅。案件受理费2525元，反诉费950元，由李香梅负担。
李香梅不服，向本院提起上诉称，一、原审法院审理此案程序违法。1、李香梅作为一审原告以敖登花拖欠房屋租赁费向武川县人民法院提起诉讼，法院受理后，将李香梅的合伙人陈月换追加为共同原告，敖登花也向法院提起反诉，要求解除租赁合同，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，此案较为复杂应组成合议庭使用普通程序审理，而原审法院违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，在按照普通程序收取李香梅案件受理费的情况下，适用简易程序审理案件、作出判决属程序违法。2、原审法院出具判决书之后，又出具了一份补正裁定，裁定诉讼费减半收取，依据卷中的照片得知原审法院是把补正裁定贴在门上，而李香梅从未见到过该裁定，原审法院明知是判决书关于诉讼费部分判决错误，并已补正，仍给李香梅出具按全额交纳上诉费的交费票，程序违法，同时也增加了李香梅的上诉负担。3、原审法院依职权追加陈月换为案件本诉共同原告，提起诉讼是当事人的权利，当事人有权利放弃自己的诉权，法院�有权力强制要求当事人主张自己的权利，并且被追加的陈月换在第一次开庭过程中也明确表示不愿意起诉，也不服法院的追加，故原审法院强制追加本诉原告程序违法。4、原审法院在2014年3月13日第二次开庭时，未通知李香梅到庭，程序违法，在陈月换与敖登花进行调解过程中也不通知李香梅参加，导致同一个案件出现了两份法律文书，一份是李香梅与敖登花租赁合同纠纷案件的判决书，一份是陈月换与敖登花租赁合同纠纷案件的调解书，既然原审法院把本案做为一个案件审理，在第二次开庭时却未通知李香梅到庭，故原审法院程序违法。5、原审法院在第一次开庭前，未经过任何一方当事人申请依职权主动对敖登花的服务员班秀梅、王俊平进行询问，并做出问话笔录，在一审第一次开庭中作为敖登花的证据使用，依据法律规定该两份证据应属于证人证言，证人证言应作为当事人为证明其主张自行通过收集、提供的证据，并不属于法院依职权调取的证据范围，并且在开庭过程中两个证人也未到庭作证，接受李香梅一方质证、询问，而原审法院据此直接认证：“该证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信”，原审法院程序违法。6、一审卷宗证据材料里有一份陈月换给原审法院提交《补充诉讼请求申请书》，该《补充诉讼请求申请书》从未给李香梅送达过，并且李香梅通过询问陈月换，陈月换也说未见过该申请书，即使是陈月换提交的，一审法院也应当依法给案件当事人送达，故原审法院程序违法。二、原审法院认定事实有误。1、原审法院在审理查明中认定：“由于线路铺设问题，断电仍未根治。存在的主要问题是暖气不热，虽经李香梅、陈月换几次维修，但至今仍未修复，在经营的15个月中，经常出现顾客退房现象。这些问题的存在已影响了敖登花的正常经营。”原审法院在本院认为中认定：“本案中李香梅、陈月换交付的租赁物存在严重的瑕疵，致使对方不能正常经营，订立合同的目的无法实现。”均属于认定事实错误。首先，对敖登花承租房屋的目的是从事经营还是居住或者是当仓库等等，双方的《房屋出租合同》中均未约定，故无法认定其承租目的是什么，更无法认定承租目的实现与否。其次，敖登花租赁李香梅的房屋后，即对李香梅的房屋进行装修、改造，用电线路被敖登花改变，房屋线路被重新铺设，李香梅原有房屋的线路没有任何问题，如果线路出现问题也是敖登花自己造成的。而且原审法院认定线路铺设问题没有依据，原审法院在开庭前后既没有到达现场勘查，也没有委托鉴定，敖登花更没有出示证明线路铺设有问题的证据。对于断电、停电问题，�电是由于供电局更换电线，由细线换成粗线造成的，不是李香梅的原因导致停电。2、关于暖气不热的问题，敖登花租赁的房屋取暖设施为自己烧水供暖的土制暖气，暖气的热与否与敖登花烧多烧少有直接关系。依据双方签订的《房屋租赁合同》中第五条第一款：“租赁期间，甲方负责对房屋修缮和维修”的约定，李香梅只负责对房屋修缮、维修，对于房屋内的设施李香梅不具有修缮、维修义务。而且李香梅也对暖气给予了必要的检查、维修，尽到了维修义务。敖登花在庭审中也承认李香梅履行了维修义务，故李香梅没有任何违约行为。原审法院认定“交付的租赁物也存在严重的瑕疵”不能成立，敖登花在使用李香梅的房屋三个多月后，于2013年1月17日才将40万元租赁费交给李香梅，并于同日给李香梅出具40万元欠条一张，承诺所欠租赁费于2013年5月中旬付清。敖登花付款及打欠条时均未对租赁的房屋及房屋设施提出异议，更没有对线路铺设问题、断电、暖气不热提出异议，敖登花在使用租赁房屋三个多月后付款前正是冬季采暖期，敖登花付款时未提出异议进一步证实敖登花已对所租赁的房屋已验收合格，李香梅在履行房屋租赁合同过程中并无任何违约行为，故本案不符合合同法定解除的条件，同时由于双方的《房屋出租合同》中关于“合同目的”未做任何约定，无法认定承租目的实现与否，故原审法院认定的“订立合同的目的无法实现”也是错误的。三、原审法院适用法律错误，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的法律规定，认定：“租赁合同已实际不能履行，符合法定解除合同的条件”�于适用法律错误。若适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，前提必须符合两个条件，即当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，合同签订后，李香梅按约定向敖登花交付了房屋，这一点双方无任何争议，故李香梅并无延迟履行债务的情形。依照本上诉状中第一点关于“原审法院认定事实有误”中的论述，证明李香梅并无任何违约行为，同时，双方关于“合同目的”未作任何约定，所以本案根本不符合法定解除的条件，原审法院适用法律错误。请求：依法撤销（2014）武民初字第35-2号民事判决，改判敖登花给付李香梅房屋租赁费25万元，并从2013年1月1日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款率给付李香梅延期付款利息。
敖登花辩称，原审法院审理本案程序合法。首先，就本案而言，虽然有追加原告以及�诉情形，但法律关系并不复杂，也不存在法律明确规定必须适用普通程序审理的情形。故原审法院适用简易程序审理此案程序并不违法。其次，李香梅所讲按普通程序收取诉讼费，而适用简易程序审理此案。就此，原审法院发现有误的情况下，及时裁定予以补正。故原审法院审理此案程序并不违法，李香梅此上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，2012年10月10日，李香梅和陈月换将共同出资建设的房屋出租给了敖登花。在租赁合同履行过程中，由于所承租房屋出现诸多问题，李香梅和陈月换对诸多问题未能解决，产生争议。在原审法院审理查明“李香梅所出租的房屋，存在断电问题、主要存在暖气不热，虽经李香梅以及陈月换几次维修，仍未修复。在经营中出现顾客退房现象，这些问题已经影响了敖登花的正常经营”。原审法院查明的这些客观事实，都由租赁合同一方当事人（出租方）陈月换予以承认，也就是该房屋的共有人陈月换予以承认。既然存在这些问题，影响了敖登花使用，那么就不能达到敖登花租赁该房屋的目的。所以原审法院结合其它证据査明，李香梅交付的租赁物存在严重瑕疵，致使敖登花不能正常经营，订立合同的目的无法实现，根本不是李香梅所讲的认定事实不清，李香梅此上诉理由不能成立。对于李香梅另一上诉理由，“敖登花承租房屋后，对房屋用电线路进行了改造，房屋线路被重新铺设”。这些理由都与客观事实不符，敖登花根本未对承租房屋线路进行过改造，李香梅以此来推脱责任，不应得到支持。关于暖气问题，并不是由敖登花造成，李香梅一会承认对暖气进行过维修，一会又说是由于敖登花烧的不够造成。既然李香梅出租的房屋暖气没有问题，那李香梅又为什么进行维修，显然只是李�梅推脱责任的一个借口，且李香梅的共有人陈月换明确表示暖气存在质量问题。三、原审法院适用法律正确。根据以上查明，李香梅的行为已构成根本违约，原审法院判决本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同目的不能实现是合同法定的解除情形，结合本案敖登花所租房屋根本实现不了租赁合同的目的，完全符合法定的解除合同的情形，故原审法院依法判决解除本案双方当事人签订《房屋租赁合同》以及将剩余租金根据敖登花实际使用情况，判决李香梅退还敖登花87500元也是理所当然。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，本�到涉案房屋所在地武川县可镇进行实际调查，查明李香梅与陈月换对涉案房屋已进行分割，陈月换已将其所有的部分另行出租。
本院认为，本案的争议焦点是：一、本案所涉《房屋出租合同》是否应当解除，李香梅是否应向敖登花返还剩余租金；二、敖登花是否应当向李香梅支付房屋租金25万元。
针对第一个争议焦点认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”租赁合同转移的是租赁物的使用权，承租人承租房屋的主要目的就是对租赁房屋的占有、使用和收益，因此，出租人必须按照约定向承租人交付租赁房屋，本案中，李香梅与敖登花签订的《房屋出租合同》虽未明确约定出租人交付房屋的条件和房屋用途，但《房屋出租合同》第一条约定：“甲方保证所出�的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。”故李香梅应向敖登花交付满足基本使用条件的房屋，敖登花所举证据能够证明涉案房屋存有较大的瑕疵并已影响其正常经营，另外，另一出租人陈月换的陈述也承认涉案房屋供暖存有暖气不热的问题，且经维修并未修复，故双方签订的《房屋出租合同》的合同目的已不能实现，符合法定的解除合同的条件，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定判决解除合同并无不当，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的法律后果的规定，李香梅应当向敖登花返还剩余租金，鉴于敖登花仍在使用涉案房屋，故返还的具体金额应当以执行时的时间为准计算。
针对第二个争议焦点认为，因敖登花请求解除合同的诉讼请求成立，故《房屋出租合同》不再履行，李香梅无权要求敖登花支�剩余租金，故李香梅请求敖登花支付25万元租金的诉讼请求不能成立。
对于李香梅提出的程序问题，本院认为：一、关于追加陈月换为原告的问题，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第58条的规定，即“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”本案中陈月换作为追加的原告，其仅作出了不愿起诉的表示，并未明确表示其放弃实体权利，故原审法院追加陈月换为原告并无不当。二、关于适用简易程序的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务�系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件中的若干规定》第一条规定：“基层人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、监督程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不易适用简易程序进行审理的。”综合以上两条可知，只要不存在最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件中的若干规定》第一条规定必须适用普通程序审理的情形，原审法院可以根据案件事实等决定是否适用简易程序，本案所涉法律关系并不复杂，故原审法院适用简易程序并不属程序违法情形。三、关于按普通程序收取案件受理费的问题，首先应明确人民法院在立案后并未决定适用简易程序，故收取案件受理费时是按照普通程序计算，人民法院在决定适用简易程序后在在判决书中的案件受理费负担部分表述减半收取。本案中，原审法院在适用简易程序后并未在判决中表述减半收取案件受理费属笔误，原审法院已以（2014）武民初字第35-3号民事裁定更正了以上笔误，故不存在程序违法问题。四、关于陈月换与敖登花达成调解协议的问题，人民法院依法追加原告参加诉讼是为了简化诉讼程序，节省时间和费用，减少诉累，虽然参与诉讼的各原告的诉讼标的是一致的，但各原告在法律上仍是独立的民事主体，各原告仍可以处分其民事权利，本案中，陈月换可就自己的民事权利进行处分，另外，陈月换与李香梅已就涉案房屋进�了分割，各自对涉案房屋享有一半的权利，陈月换与敖登花达成的调解协议并不违反相关法律规定，原审法院以调解书确认双方当成调解协议不属程序违法的情形。综上，李香梅的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人李香梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨海鹰
代理审判员 张蒙江
代理审判员 杨蔚堃
二〇一四年六月三十日
书 记 员 于文硕