安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终594号
上诉人（原审原告）：唐小华，女，1962年7月1日生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人：吴捍东，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：刘蓉，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马鞍山中加投资有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：蒋宗连，该公司总经理。
委托代理人：江涛，安徽华冶律师事务所律师。
委托代理人：王雷雷，安徽华冶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周永保，男，1970年8月8日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
被上诉人（原审被告）：朱同华，女，1970年1月18日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
上述二被上诉人共同委托代理人：金凤涛，安徽华冶律师事务所律师。
上述二被上诉人共同委托代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱纬，男，1972年8月18日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
被上诉人（原审被告）：叶红，女，1971年3月17日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上述二被上诉人共同委托代理人：曲跃红，江苏苏恒律师事务所律师。
上诉人唐小华因与被上诉人马鞍山中加投资有限公司（以下简称中加公司）等房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第03421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。上诉人唐小华的委托代理人吴捍东、刘蓉，被上诉人中加公司的委托代理人王雷雷，被上诉人周永保、朱同华共同的委托代理人金凤涛、王翔，被告朱纬及叶红共同的委托代理人曲跃红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐小华在原审中诉称：2008年5月26日，唐小华委托其嫂子郭庆丰与中加公司签订《马鞍山国际华城房屋认购书》一份，约定由唐小华认购中加公司开发的位于马鞍山市花山区国际华城四村24-101的房屋一套，该房屋建筑面积为221.1平方米，单价为每平方米7000元，房屋总款为1547700元。唐小华于签订认购书当日向中加公司交付购房定金8万元。后中加公司告知唐小华，如一次性交纳房款，房价可优惠至1337520元，唐小华随即便于2009年12月7日将剩余购房款1257520元汇至中加公司账户，并从中加公司领取该房屋钥匙。后唐小华一直催促中加公司办理房屋产权证、土地证等相关证件，但中加公司多次推诿，一直未协助唐小华办理，因唐小华在上海工作、生活繁忙，便将此事告一段落。直至朱纬将唐小华诉至法院，唐小华才得知此房已被他人恶意转售。中加公司因资金紧张借用周永保个人身份，双方于2008年11月21日，签订一份《商品房买卖合同》，以案涉房屋办理购房按揭贷款92万元，当时双方约定该房屋所有权仍归中加公司，按揭贷款均由中加公司按月支付，后因中加公司债务问题已停供此笔贷款数月。周永保便在没有通知中加公司的前提下，与朱纬恶意串通，擅自将案涉房屋以明显不合理低价转售给朱纬，且双方于2015年4月22日签订《房屋买卖合同》，并办理了房屋产权过户登记手续，严重损害了唐小华的利益。现请求法院判令：一、确认中加公司与周永保签订的关于马鞍山市花山区国际华城四村24-101房屋的《商品房买卖合同》无效；二、确认周永保与朱纬签订的关于马鞍山市花山区国际华城四村24-101房屋的《房屋买卖合同》无效。
原审查明：2008年5月26日，唐小华委托其嫂子郭庆丰与中加公司签订《马鞍山国际华城房屋认购书》一份，约定由唐小华认购中加公司开发的位于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室的房屋一套，该房屋建筑面积为221.1平方米，单价为每平方米7000元，房屋总款为1547700元。唐小华于签订认购书当日向中加公司交付购房定金8万元。后中加公司告知唐小华，如一次性交纳房款，房价可优惠至1337520元，唐小华于2009年12月7日将剩余购房款1257520元汇至中加公司账户，并从中加公司领取了该房屋钥匙。2009年1月，中加公司因资金紧张决定用位于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室的房屋进行按揭贷款，经与周永保商定，借用周永保个人身份进行按揭贷款，房产的所有权仍归中加公司，按揭款项由中加公司按月支付。2008年11月21日，中加公司与周永保签订一份《商品房买卖合同》后，周永保以案涉房屋在中国工商银行马鞍山分行办理购房按揭贷款92万元，起初中加公司按照约定以周永保的名义按月支付按揭贷款本息,但自2013年10月份后，中加公司未能按期向中国工商银行马鞍山分行归还贷款本息。2015年4月22日，周永保与其配偶朱同华通过马鞍山市雨山区幸福房产信息中心将位于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室的房屋以145万元的价格出售给朱纬、叶红，并于2015年5月11日（实为12日）办理了房屋产权过户登记手续。在出售前，周永保、朱同华委托安徽华兴房地产土地评估有限责任公司对案涉房屋进行估价，估计结果为位于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室房屋2015年4月1日的市场价值为145万元。2015年5月27日，周永保与中加公司经协商后达成以下意见：周永保负责将马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室的房屋过户至中加公司名下，中加公司负责将周永保垫付的房屋按揭尾款如数归还，另将所欠周永保的借款一并解决。2015年9月25日，周永保告知中加公司因其原因未能支付银行按揭贷款，已导致其信用受损，所以其不得已将房屋以145万元的价格出售给朱纬，并将房屋变更登记到朱纬名下。
原审另查明，在审理过程中，经唐小华申请对案涉房屋在2015年4月份的市场价值进行了鉴定，结果为案涉房屋2015年4月份的市场价值为142.71万元。
原审认为：中加公司系因资金周转紧张需借用周永保的身份进行按揭贷款，才与周永保签订的《商品房买卖合同》，就案涉房屋的买卖并非出于合同双方的真实意思表示，双方所订立的合同损害了唐小华的利益，该合同无效。虽然，案涉房屋登记在周永保名下，但基于无效的房屋买卖合同，物权的变动不能发生，案涉房屋仍归中加公司所有。此后，周永保及其配偶朱同华与朱纬、叶红签订的房屋买卖合同，因周永保及其配偶朱同华并非案涉房屋的所有权人，且也未得到权利人的追认，其无权处分案涉房屋。因此，周永保及其配偶朱同华与朱纬、叶红签订的房屋买卖合同属于无效合同。但朱纬、叶红在购买案涉房屋时系出于善意的目的，并尽到了善良人的注意义务，且按当时的市场价支付了相应的购房款，现案涉房屋已过户登记到朱纬、叶红名下。因此，朱纬、叶红属善意取得案涉房屋，位于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室房屋的所有权归朱纬和叶红。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年3月16日作出如下判决:马鞍山中加投资有限公司与周永保于2008年11月21日签订的关于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室房屋的《商品房买卖合同》无效；周永保、朱同华与朱纬、叶红于2015年4月22日签订的关于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室房屋的《房屋买卖合同》无效；案件受理费40元（已减半收取），鉴定费11000元，合计11040元，中加公司负担40元，唐小华负担11000元。
宣判后，唐小华不服，向本院提起上诉称：一、唐小华的原审诉请是要求依法确认周永保、朱同华与中加公司以及与朱纬、叶红签订的关于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室房屋的两份《房屋买卖合同》无效，并未要求对案涉房屋进行确权。故原审判决对朱纬、叶红善意取得案涉房屋的认定超出了上诉人的诉讼请求范围。二、朱纬、叶红对案涉房屋的争议状况是明知的，且知道周永保无权处分该房屋。首先，案涉房屋为现房，该房屋钥匙在周永保、朱同华与朱纬、叶红签订合同并约定当日交房前就已在唐小华手中，朱纬、叶红自4月22日签订合同至5月11日办理房产证期间都没有拿到房屋，足以说明朱纬、叶红对案涉房屋的争议状况清楚明了；其次，朱纬、叶红申请证人苏某出庭作伪证。苏某系房产中介人，因为其没有案涉房屋钥匙，无法进入房屋，故苏某无法带朱纬、叶红看房。直至2016年1月27日，房产评估公司对房屋进行勘查时，朱纬、叶红亦未能取得房屋钥匙。再次，周永保、朱同华与朱纬、叶红签订的《房屋买卖合同》中约定的第一笔购房款80万元并未实际交付，双方未提出证据证明。三、原审判决依据《中华人民共和国合同法》认定两份合同无效是正确的，但认定朱纬、叶红善意取得系违法，双方之间恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益，原审判决于法不符。四、安徽中安房地产评估咨询有限公司的估价结果明显低于基准日的市场价格，唐小华认为该《估价报告书》存在虚假鉴定，唐小华在原审提交重新鉴定未获准许。综上，唐小华认为原审判决认定事实、适用法律错误，要求撤销原审判决对朱纬、叶红善意取得案涉房屋的认定。
中加公司辩称：对唐小华上诉请求没有意见。中加公司已经将房屋钥匙交付唐小华，但是周永保擅自出卖案涉房屋，导致我们无法办理合格手续。
周永保、朱同华辩称：一、原审判决事实清楚，适用法律正确，尤其是善意取得认定和法律规定一致。二、周永保没有侵害唐小华的权利，与其之间也不存在违约的行为，因为唐小华和周永保之间没有任何法律上的关系，依据合同相对性的原理，唐小华与中加公司之间不存在物权关系，只是债权关系，即使存在着合同，这个合同也是有瑕疵的，合同买卖合同严格上说是要式合同，要办理相关的登记。三、周永保和中加公司之间也是有合同约定的，这个是办理合同产权登记的，具有一定的公示性，符合法律的要件，虽然说双方之间有约定，由于中加公司的违约，他没有按时支付相关的银行贷款，致使周永保的权利受损，所以为了维护自己的权利，他处理了中加公司的资产，这种处置没有损害中加公司的权利，周永保在扣除这一损失之后，还有部分资金，双方之间没有办理结算。四、周永保跟朱纬之间的关系，在法律上完全是合法的，有权处置这一个房屋，原审认为合同无效，应该认定是有效的。
朱纬、叶红辩称：一审判决适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。一、唐小华关于两份转让合同无效的上诉请求得到了本案一审的支持，上诉人如果上诉的话，仅仅是对事实部分的认定，朱伟和叶红对取得的房屋理由是善意取得，从评估报告和朱伟和叶红买卖房屋的过程来看，他们和周永保之间不存在串通，确实属于善意取得，上诉人的认为朱纬、叶红与周永保之间存在恶意串通，需提供充分证据证明。
二审中，朱纬向法院提交了工商银行存折一份、工商银行个人贷款提前还款凭证一份，证明朱纬于2015年4月21日为购买周永保所有的案涉房屋，代周永保一次性提前还款银行贷款本息共计755063.86元。
唐小华质证认为：上述证据真实性以及是否是案涉房屋的贷款账户由法院核实，即便是同一账号，也不能确定是否为支付案涉房屋的款项。不排除朱纬、周永保之间有其他经济往来。
周永保、中加公司对该证据真实性不持异议。
本院认证意见：对朱纬提供的上述证据真实性、关联性、合法性予以采信。朱纬提供的工商银行存折记录、个人贷款提前还款凭证，与原审中出示的定金收条和当事人陈述的证据相互印证。能够证明朱纬购买了周永保的案涉房屋。但据此不能做出朱纬当时购买房屋时主观上属于善意的认定，须结合本案其他事实予以综合认定。
本院对双方在原审提交的证据的质证意见亦同原审。
二审查明事实与原审一致。
二审另查明，朱纬于2015年4月21日为购买案涉房屋向周永保支付定金76万元，周永保为此向朱纬出具定金收条一张。同年5月7日，朱纬向周永保支付9万元购房款，周永保为此出具两份收条。综上，朱纬共计支付周永保购房款85万元。另，朱纬因购房需要于2015年9月30日向交通银行马鞍山分行贷款65万元。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：唐小华是否能够善意取得位于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室的房屋一套。
本院认为：本案实为合同确认之诉。原审法院根据查明事实与证据，依法作出中加公司与周永保、朱同华之间以及周永保、朱同华与朱纬、叶红之间关于马鞍山市花山区国际华城四村24栋101室房屋的《房屋买卖合同》无效的认定。其判决结果支持了唐小华的诉请。对于朱纬、叶红是否善意取得案涉房屋，乃是另一种法律关系，唐小华如有异议，可另案诉讼。综上，唐小华的上诉请求与理由，证据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审受理费负担按一审判决执行；二审受理费80元由上诉人唐小华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周永龙
审 判 员 陈广金
代理审判员 司家佳
二〇一六年七月十八日
书 记 员 俞 洋
附判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。