河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第309号
原告洪力，男，汉族，1981年3月20日生，住河南省民权县。
委托代理人代伯亮，河南千盛律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告朱峰，男，汉族，1972年7月14日生，住开封市金明区。
委托代理人潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告曹绯，男，汉族，1977年3月4日生，住河南省开封市鼓楼区。
委托代理人刘志海，河南潘胜超律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告洪力诉被告朱峰、曹绯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员孙丽平、付艳宇、陈伟依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告朱峰及其委托代理人、被告曹绯委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月6日，原告和被告朱峰签订了房屋买卖协议，约定被告朱峰将其位于开封市晋安路中段晋平苑小区1号楼2单元11号房屋以25万元的价格出售给原告，并于2013年11月6日前办理房屋过户手续，如不能办理，被告朱峰则退还25万元购房款，并支付日千分之五的违约金，被告曹绯自愿承担保证责任。合同约定的期限届满后，二被告拒不履行合同义务，故原告起诉至法院，请求依法判决被告朱峰协助原告办理房屋过户手续或退还原告25万元购房款，并支付日千分之五的违约金；被告曹绯对上述义务承担保证责任。
被告朱峰辩称，1、本案诉争房屋系答辩人与其妻子冯芳的共同财产，根据我国《婚姻法》规定该房屋为夫妻共同财产，由夫妻双方共同处分。然而被告朱峰在没有征得妻子冯芳同意情况下，单方处分夫妻共同房屋，该合同为效力待定合同。事后冯芳也不予追认，故该合同无效。2、双方房屋买卖合同本身并不存在。原告提出的被告朱峰于2103年11月6日收到其25万元的收据不是事实、被告从来就没有收到过这笔钱。而且根据原告提供的2013年11月6日《房屋买卖合同》第二条规定：自乙方（原告）交付购房款之日起，才有义务办理房屋变更登记。现因原告并没缴纳款项，故答辩人没有义务给原告办理房屋过户手续、原告诉求不能成立。3、本案纠纷产生的原由为2011年12月份被告曹绯因经营需要向原告借钱40万，应被告曹绯要求，被告朱峰以其房屋为原告提供抵押担保，并办理了抵押登记。截止到2013年7月份曹绯共偿还原告借款39万。在2013年11月6日洪力与朱峰签订房屋买卖协议之后，原告洪力放弃房屋抵押权办理了解押登记手续后，曹绯又分两次偿还洪力借款共计30万，双方债务已经结清。原告起诉不能成立，要求依法驳回原告的起诉。
被告曹绯辩称，原告提供的房屋买卖合同不是各方当事人真实意思表示，是无效合同，其提供25万元的收据，被告朱峰并没有收到该款，该合同及收据的由来，现具体陈述如下：1、2011年12月被告曹绯向原告借款40万元，并签订了借款合同，口头约定月利息为5分，借款合同在原告处，当时洪力只支付38万元，扣了2万元的利息。被告朱峰对上述借款合同以晋安路中段晋平苑1号楼2单元11号的房屋作为担保，并办理了抵押登记担保的数额为25万元。期间被告曹绯一直向原告支付利息，2013年11月被告曹绯为了偿还原告的本金，与原告商量把被告朱峰提供担保的房屋抵押给案外人孙颀，目的是向孙颀借款以偿还原告，原告同意对该房产进行解押，但是要求被告朱峰与其签订房屋买卖合同作为担保。于是被告朱峰在被告曹绯的请求下双方于2013年11月6日签订了房屋买卖合同，并出具的了虚假的收据。事后被告曹绯于2013年11月21日把本案争议的房产作为抵押，向孙颀借款30万元，后偿还给了原告。2、从合同本身也能看出房屋买卖合同并非双方真实意思表示，因为房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，但是该合同第三条明确：若不能办理过户，则丙方保证甲方退还25万元（该房款数额正好是抵押担保数额，当时的房价该房屋市值40多万），并支付千分之五的违约金。由此看来原告签订该合同目的并不是真实的要求房屋的所有权，而是借款合同的担保。退一步讲，既使该合同有效，原告也不能要求办理过户手续，因为作为保证方（丙方）的被告曹绯在此份房屋买卖合同签订后也支付给了原告30万元，依房屋买卖合同的约定就可以不办理相应的过户手续。基于以上事实，原告要求房屋产权过户，没有事实和法律依据，违反合同公平原则，请求人民法院依法驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据如下：1、房屋买卖协议一份，证明原告与被告朱峰于2013年11月6日签订了房屋买卖协议，被告朱峰同意将其所有的位于晋平苑小区1号楼2单元6层东户的房屋一套卖给原告，并约定了过户时间，如预期未办理则退还原告25万元购房款并支付日千分之五的违约金。被告曹绯对上述义务承担保证责任。2、被告朱峰于2013年11月6日出具的收据一份，证明被告朱峰收到了25万元购房款。3、被告朱峰于2011年12月21日签名的借款25万元的借据一份，证明被告朱峰向原告借款的事实。
经庭审质证，被告朱峰对上述证据1、2中的签名的真实性无异议，但认为房屋买卖合同不是双方真实意思表示，签订收据后被告朱峰并未收到25万元购房款；证据3中被告朱峰签名的真实性无法确定，但认为借贷关系是否成立不仅要看双方的借贷合议，还应看是否实际交付了借款，原告应提供给被告朱峰汇款的凭证。
被告曹绯对上述证据的质证意见与被告朱峰的质证意见相同，认为被告朱峰并未收到原告给付的25万元购房款。即使是买卖合同成立，被告曹绯已经于2013年11月27日及2013年12月12日分两次给原告汇款30万元，已经履行了担保义务，原告的诉求无事实和法律依据。
被告朱峰为支持其答辩意见，提交如下证据：1、被告朱峰的结婚证复印件一份，证明被告朱峰的结婚时间为2006年10月18日；2、房地产所有权登记信息查询结果复印件一份，证明争议房产的产权登记时间为2011年2月28日；上述证据均证明本案争议房产为被告朱峰的婚后共同财产，被告朱峰的单方处理行为无效。
经庭审质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但认为在夫妻关系存续期间一方对外所欠债务为夫妻共同债务，房屋买卖合同签订后原告并未支付25万元购房款，实际是之前二被告向原告借款40万元，其中被告朱峰用了15万元或是20万元原告不清楚，被告朱峰的借款其用本案的争议房产提供了抵押担保。截止到2013年11月6日，被告朱峰仍欠原告利息24万元，本金亦未偿还，原告与二被告协商签订一份房屋买卖合同，如被告朱峰不偿还原告借款，即将房屋卖给原告，欠款折抵购房款。该份房屋买卖合同应视同对欠款的担保，被告不偿还欠款，就应该依据房屋买卖合同的约定履行过户义务或清偿欠款并支付违约金。
被告曹绯对上述证据均无异议。
被告曹绯为支持其答辩意见，提交如下证据：1、2011年12月21日、2012年6月21日抵押登记查询记录各一份，证明被告朱峰用本案争议房产为被告曹绯的借款提供了抵押担保；2、2013年11月11日抵押登记查询记录一份，证明为向案外人借款偿还给被告曹绯对原告的欠款，原告同意变更抵押，把争议房产抵押给他人，与原、被告2013年11月6日签订房屋买卖合同时间吻合；3、银行汇款凭证10张，证明被告曹绯借款后一直在向原告账户汇款偿还利息、在原、被告房屋买卖合同签订后，被告曹绯于2013年11月27日及2013年12月12日向原告账户汇款共计30万元的事实。
经庭审质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但认为曹绯偿还的为利息。
被告朱峰对上述证据均无异议，认为借款人为被告曹绯，亦一直由其偿还借款，被告朱峰从未向原告借款。
经审理查明，被告朱峰为位于开封市××安路××小区××楼××单元××东户的登记所有人，被告朱峰于2011年12月21日将该房屋抵押给了原告，并办理了抵押权登记。2013年11月6日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定被告朱峰将上述房产以25万元卖给原告，被告曹绯为合同担保人，同日被告朱峰为原告出具了购房款收据一份，但原告并未实际支付购房款。2013年11月7日，原、被告将上述房产的抵押登记予以解除。2013年11月11日，被告朱峰将房产抵押给他人，并办理了抵押权登记。现该房屋被开封市金明区人民法院依法查封。原告认为未向被告朱峰支付购房款是因其曾于2011年12月21日向原告借款，后借款一致未还，双方便签订房屋买卖合同以保障债权的实现，现被告朱峰并未偿还原告借款，二被告应按房屋买卖合同的约定履行义务。被告朱峰不认可其曾向原告实际借款，原告认为其通过现金交付和银行转账的方式向被告朱峰给付借款，但未提供证据予以支持。
本院认为，原、被告之间虽签订了房屋买卖合同，但是双方并无买卖房屋的合意，只为担保债权的实现，且原告并未实际给付被告朱峰购房款，原告认为是以被告朱峰之前对其的欠款折抵的购房款，被告朱峰对此不予认可，原告提供的证据亦无法证明借款实际交付的发生，原告应对其诉讼主张承担举证不能的法律后果，故原告要求二被告依法承担房屋买卖合同义务的诉讼请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告洪力对被告朱峰、曹绯的诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告洪力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审判长 孙丽平
审判员 付艳宇
审判员 陈 伟
二〇一五年六月七日
书记员 李佳怡