长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第2264号原告王鹤，女，现住长春市经济技术开发区。委托代理人周慧纯，吉林常春律师事务所律师。被告李威，男，现住长春市经济技术开发区。委托代理人齐秀娟，吉林阳光博舟律师事务所律师。第三人刘光振，男，住山东省滕州市。原告王鹤诉被告李威、第三人刘光振房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周慧纯、被告及其委托代理人齐秀娟、到庭参加了诉讼，第三人经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王鹤诉称，2009年9月28日原告将自己投资搭建的位于长春市朝阳区同志街2592号一楼门外北侧的房屋出租给被告使用，双方签订了为期三年的“租房合同”租期自2009年10月1日至2012年10月1日，“租房合同”到期后，双方没有续签任何书面合同，但被告继续使用，并按原“合同”交付了每年的“年租金”190,000.00元。按被告缴付的年租金计算，到2014年10月1日当年租期届满。由于原告本人实际需要及在租房使用中与被告发生矛盾，原告决定到2014年10月1日后，不再将房屋租赁给被告，并与2014年6月向被告作出口头明确告知，被告曾表示要与原告协商，但原告不再续租的意志坚决，于2014年9月多次多形式将《解除租赁合同的通知》，向被告明确进行了告知，但被告表示拒绝，声称要继续合作。被告拒绝合同解除及表示不予返还租赁房屋的行为，已严重侵害了原告的合法权益。另外，被告在取得承租房屋后，除一部分用作自己经营开办了“新疆大串”外，还将所承租房屋转租给第三人开设了“美一佳大鸡排”门店，被告对第三人的转租年租金为600,000.00元。因本案涉及房屋租赁合同的解除与腾退，而第三人作为次承租人在租赁合同解除后负有房屋腾退和支付占有房屋使用费的义务，故将承租人列为本案的第三人共同参与本案的诉讼，以保证原告及第三人的合法权益不受侵害。为使原告合法权益不受侵害，故诉讼来院，要求解除原、被告之间的租赁合同；被告及第三人返还原告出租的房屋；被告及第三人向原告支付房屋使用费（自2014年10月1日起至交还占有房屋时止，使用费比照现有被告对租赁房屋转租的每月租金收益60,000.00元计算）；诉讼费由被告承担。被告李威辩称，一、原告起诉主体不适格。长春市高新园区联运售票所桂林路售票处（后更名为长春市朝阳区联运）属于个体工商户，业主为高峰，王鹤做为本案的原告起诉被告属主体不适格。二、2009年原、被告之间并未签订过书面的租赁合同，本案争议的房屋及其所占用的土地使用权并非原告所有，被告现使用的房屋是由2010年被告投资所建，原告无权要求被告退出房屋，更无权主张房屋占用费。三、本案争议房屋属于违法建章建筑，房屋无产权证，土地使用权归国家所有，属于占道所建、占道经营，不适用合同解除。四、被告与刘光振之间并非转租关系，也不存在年租金600,000.00元的问题，双方属雇佣关系。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人刘光振未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及相关证据。庭审中，原告为证实自己的主张向本庭提交证据如下：证据一、被告的身份证复印件一份，证明被告主体资格；该证据是在原、被告签订合同时，被告提供给原告的，双方签订的租赁合同是被告的真实意思表示。证据二、2007年10月1日原、被告签订的合同书一份，2009年9月28日原、被告签订的租房合同一份，证明1、自2007年起原、被告建立租赁关系；2、出租房屋为原告投资搭建；3、租赁合同已得到原、被告的全部实际履行，合同目的已全部实现；4、2012年10月1日后，双方没有签订书面合同，以后为无固定期限租赁关系。证据三、收据一份，证明被告实际履行了合同，而且该收据上的“李威”是被告本人所写。证据四、租赁合同解除通知一组，证明原告已提前告知被告，双方合同予以解除并要求被告返还房屋。证据五、照片两份，证明被告转租情况。证据六、个体户机读档案登记资料两份，证明第三人的主体资格。证据七、照片3张，涉诉房屋平面示意图一份，证明1、诉争房屋是在同志街2592号北侧外墙外搭建的房屋；2、被告所说的桂林胡同2592号经营地址是根本不存在的，被告提供的第三人及被告开办干果店的注册地址都是虚假信息。证据八、个体工商户名称预先核准申请书（复印件加盖工商局查档专用章）及房产证（复印件加盖工商局查档专用章），证明1、朝阳区大汉牛肉干店现经营者为被告，字号为李威干果食品店；2、被告伪造房产证的事实。证据九、第三人在诉争房屋东侧第一间登记注册的朝阳区美一佳大鸡排店工商登记档案3页（复印件加盖工商局查档专用章），证明1、第三人与被告李威之间是租赁关系；2、被告在第一次开庭时向法庭做虚假陈述。证据十、证人高峰证言，证明1、高峰只是售票处挂名的业主，实际经营是高山及高山的妻子王鹤；2、被告提供的证据二上有原告的签名，实际的出租人就是原告。证据十一、证人李静惠证言，证明被告实际履行与原告签订的租房协议的事实。证据十二、房屋买卖合同转让协议，证明177.93平方米的房屋现归原告所有。被告为证实自己的主张向本庭提交证据如下：证据一、2004年9月8日吉林省行政事业性收费通用票据、2004年9月13日朝阳区门面装饰（牌匾广告）许可证(复印件)各一份，证明在原、被告没有订立租赁合同前，被告就自行投资兴建了位于同志街与桂林胡同交汇处北侧的铺位，并自行办理了经营手续。证据二、2004年10月12日被告和长春市高新园区联运售票所桂林路售票处签订的合同书一份，证明由于原告称高新园区联运售票所桂林路售票处是自己单位，其对一楼享有所有权及土地使用权，被告又将自行投资兴建的一个铺位赠送给原告后，又租赁回一个铺位，出租主体应为长春市高新园区联运售票所桂林路售票处或业主，而非原告，原告主体不适格。进一步证明证据一、二的真实性及客观性。证据三、2001年6月30日中国工商银行长春市铁北支行与长春市高新园区联运售票所桂林路售票处签订的房屋买卖合同书一份（复印件），证明长春市高新园区联运售票所桂林路售票处业主是高峰，而非原告，高峰仅购买了位于同志街2592号二楼的177平米的房屋使用权，且无产权，对一楼及本案争议铺位无所有权及土地使用权。证据四、证人陆卫证言，证明长春市朝阳区同志街2592号1楼门外北侧铺位从2004年开始一直到2010年的翻建都是由被告投资建造的，所有权属于被告，这些铺位对原、被告来讲均无合法的房屋所有权证和土地使用权证，属于占道经营。证据五、证人闫奎梅证言，证明位于同志街2592号1楼门外北侧铺位从2004年开始兴建，由被告全部投资建造，中间进行的翻建、改造都是由被告出资建造的，本案争议铺位应该由被告享有所有权及使用权。证据六、个体户机读档案登记资料（复印件加盖工商局查档专用章）及长春市朝阳区联运售票所桂林路售票处工商档案12页（复印件加盖工商局查档专用章），证明1、被告在第一次庭审中提供的证据三是真实的；2、长春市高新园区联运售票所桂林路售票处更名为长春市朝阳区联运售票所桂林路售票处；3、高峰是桂林路售票处的真正业主，并不是没有带身份证才登记在高峰名下，因为售票处二楼的177.39平方米房屋是高峰个人购买的，工商档案中所有登记材料均有高峰本人签字确认真实性；4、一楼售票处无论是原告还是高峰均没有合法的所有权及使用权。证据七、个体户机读档案资料，证明诉争房屋西侧第一家商铺于2014年6月20日登记的业主是被告，字号名称是朝阳区李威干果食品店。证据八、证人李国庆证言，证明诉争房屋是被告个人投资所建，而且是在2004年10月12日与售票处签订合同书之前就已经搭建完毕了，与原告无关。本案在审理期间，被告对原告提供的证据二、三中“李威”二字是否为被告书写申请鉴定，2015年1月4日，吉林常春司法鉴定所出具了吉常司鉴所【2014】文鉴字第123号（1351）司法鉴定意见书，结论为：无落款日期收条上落款“李威”签名字迹；落款日期为“2007年10月1日《合同书》”上两处“乙方”：“李威”签名字迹；落款日期为“2009年9月28日《租房合同》”上提头“电话”、落款“乙方”栏两处“李威”签名字迹与李威样本字迹为同一人书写。对于原、被告提供的上述证据合议庭依法酌定。经审理查明，一、2007年10月1日，原、被告签订合同书，原告为甲方，被告为乙方，约定：现位于长春市朝阳区同志街2592号，一楼门外北侧，桂林胡同头，甲方把自己单位一楼大山墙外其中有一扇窗户堵上，出租给乙方使用；租期2年，租期从2007年10月1日—2009年9月30日；在租赁期间由甲方投资搭建长10.3米，宽1.5米的房屋，由乙方负责办理有关手续，电、上水、下水和政府收取的各种费用（包括占道费、税）甲方均不负责，由乙方自行承担交纳。合同签订后，原告将合同约定的房屋交与被告用于经营餐饮档口，被告按约定缴纳了租金。二、2009年9月28日，原、被告签订租房合同，原告为甲方，被告为乙方，约定：甲方将朝阳区同志街2592号一楼门外北侧（桂林胡同），甲方把自己单位窗户堵上，盖的亭子面积长8.5米，宽2.4米。出租给乙方使用，租期三年，租期从2009年10月1日—2012年10月1日，年租金为190,000.00元；租赁期间乙方不得变更房屋结构及用途，进行装修应得到甲方同意，装修费用由乙方全部自理，如合同期满或中途退租，房屋原有固定物品不能拆除；租赁期间乙方使用水、电、气及工商税务、防疫、环保等办理各种手续费用、税收包括占道费全由乙方自行承担。合同签订后，被告继续在承租的房屋经营餐饮档口，并按约定缴纳了租金。合同履行期限届满后，原、被告没有重新签订租赁合同，但被告仍实际占有、使用承租的房屋，并按照2009年9月28日租房合同约定的年租金标准缴纳了2012年10月2日至2014年10月1日的租金。现原告诉讼来院，要求解除原、被告之间的租赁合同；被告及第三人返还原告出租的房屋；被告及第三人向原告支付房屋使用费（自2014年10月1日起至交还占有房屋时止，使用费比照现有被告对租赁房屋转租的每月租金收益60,000.00元计算）；诉讼费由被告承担。另查明，一、诉争房屋位于长春市朝阳区桂林胡同与同志街交汇处、同志街2592号北墙外临时搭建的房屋、房屋宽2.1米、长8.7米，该房屋在市政规划上没有门牌号，为违法建筑。二、诉争房屋现仍由被告占有、使用，其中李威干果食品店档口、新疆大串档口由被告经营，朝阳区美一佳大鸡排店档口登记的经营者为第三人，与被告系雇佣关系，被告系朝阳区美一佳大鸡排店档口的实际经营者。本院认为，一、关于被告提出的原告主体不适格的主张，因原告为两份租赁合同的当事人之一，且被告提供的2004年10月12日被告与长春市高新园区联运售票所桂林路售票处签订的合同书所载明的租赁房屋与本案诉争的房屋并非同一标的，故对被告的该项主张不予支持。二、关于被告提出的诉争房屋系被告投资所建，与原告没有签订租赁合同的主张，虽提供了陆卫、闫奎梅的证言，但没有提供其他证据予以佐证，无法形成完整的证据链条，且根据鉴定结论证明两份租赁合同的承租人均为被告，两份租赁合同亦载明诉争房屋为原告所建，并有证据证明被告曾向原告实际缴纳过租金，故对被告的上述主张不予支持。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原、被告签订的两份租赁合同虽系原、被告的真实意思表示，但因本案诉争的房屋系违法建筑，故原、被告签订的两份租赁合同为无效合同，被告应当将诉争房屋返还给原告，但应当给予被告必要的腾迁时间。四、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应当给付原告自2014年10月2日起至实际倒出房屋之日止的房屋占有使用费，比照租赁合同的日租金522.00元（年租金190,000.00元÷365天）计算。五、因第三人与被告系雇佣关系，被告系朝阳区美一佳大鸡排店档口的实际经营者，故第三人应予被告一起将诉争房屋返还原告。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告李威与第三人刘光振于本判决生效后10日内将位于长春市朝阳区桂林胡同与同志街交汇处、同志街2592号北墙外临时搭建的房屋（现为李威干果食品店档口、新疆大串档口、朝阳区美一佳大鸡排店档口）倒出后返还给原告王鹤。被告李威于本判决生效后立即给付原告王鹤房屋占有使用费（自2014年10月2日起至实际倒出房屋之日止，按照每日522.00元计算）。驳回原告王鹤其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,100.00元，由原告王鹤负担50.00元，由被告李威负担6,050.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王 威代理审判员  谢省伦人民陪审员  王荣香二〇一五年二月十三日书 记 员  曲 栋