吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民再字第43号
原审原告：严哲，男，1953年2月5日生，朝鲜族，退休干部，现住延吉市。
委托代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。
委托代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。
原审被告：延边威远房地产开发有限公司。住所地：延吉市。
法定代表人：蔡国君，董事长。
委托代理人：黄宏达，延边威远房地产开发有限公司法律顾问。
原审第三人：潘宏立，男，1966年8月18日生，汉族，个体工商户，现住延吉市。
委托代理人：李新儒，吉林博森律师事务所律师。
原审原告严哲与原审被告延边威远房地产开发有限公司（简称威远公司）、原审第三人潘宏立之间房屋买卖合同纠纷一案，前由本院于2012年10月29日作出（2012）延中民四初字第11号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年7月9日作出（2013）延中民监字第94号民事裁定，再审本案。本院于2014年5月9日作出（2013）延中民再字第53号民事判决，严哲不服，向吉林省高级人民法院提起上诉。吉林省高级人民法院于2014年10月17日作出（2014）吉民一终字第138号民事裁定，撤销本院（2013）延中民再字第53号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告严哲的委托代理人黄昌林、朴永春，原审被告威远公司委托代理人黄宏达，原审第三人潘宏立及其委托代理人李新儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月15日，原审原告严哲诉称：2009年5月12日和2010年1月15日，原告与被告在延吉市签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于延吉市公园路的学仕园二期1-3号房和1-6号房。合同约定，1-3号房面积为174.77平方米，房屋价款为每平方米10299元，共计180万元人民币；1-6号房面积87.14平方米，房屋价款为每平方米17213元，共计150万元人民币。房屋交付期限为2009年12月31日。2009年5月12日签订的商品房买卖合同还约定，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。根据合同约定，原告分别于签订合同当日足额缴纳了房款180万元和150万元人民币，但被告至今未按照合同约定的义务交付房屋。现诉至法院，请求判令：1.解除1-3号门市房的商品房买卖合同，双倍返还房款360万元。2.要求交付1-6号房屋并支付逾期交房违约金。
原审被告威远公司辩称：原、被告之间不存在房屋买卖关系，原告所诉称的330万元是其与郑成男之间的民间借贷纠纷，涉案房屋是郑成男借款抵押给原告的，被告从来没有收到这两笔房款。原告称在2009年5月12日已经支付了第一笔购房款，在合同约定的交房时间（2009年12月30日）房屋还没有交付的情况下，又于2010年1月15日全资购买第二套房屋，与常理不符。涉案的1-3号房已经由第三人潘宏立购买并使用，1-6号房也已经顶账给他人。原、被告之间是民间借贷纠纷，不是房屋买卖纠纷，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人潘宏立述称：1.2008年11月18日，第三人与被告签订了商品房买卖合同，购买了学仕园二期1-3号门市房，面积为174.77平方米，每平方米2万元，总价款为349.54万元，分期付款。第三人于2009年12月19日为止全部付清房款，2009年末接收该房屋，实际占有使用至今。2.第三人是学仕园1-3号门市房的合法所有人，原、被告之间的合同是虚假的，是后补的，实际上是借贷关系，虽然有收据，但是没有财务账，威远公司也没有收到购房款。3.第三人与威远公司从2008年签订合同、交款、办理相关手续及房屋交接，并进行装修、使用该房屋经营药店已经5个年头了。这期间原告从来没有找第三人主张过任何权利，这不符合常理。2011年度，威远公司因1-6号房屋位置不好，不好销售，让第三人购买此房，但第三人没有同意购买。所以原、被告签订的1-6号房屋买卖合同是假的。4.原告要求继续履行合同交付房屋没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原审查明（以下是原文），1.关于房屋买卖合同。根据原告严哲提供的两份《商品房买卖合同》记载内容显示如下：①2009年5月12日，原告严哲与被告威远公司签订商品房买卖合同。合同约定：被告将位于延吉市延西街公园路学仕园二期3号营业房出卖给原告严哲，建筑面积174.77平方米，每平方米单价10299元，房款合计为180万元；付款方式为签合同时一次性付清；出卖人应当在2009年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等条款，郑成男在合同最后一页签字。合同签订当日，被告威远公司为原告严哲出具了金额为180万元的房款收据，经手人为郑金花。②2010年1月15日，原告严哲与被告威远公司签订商品房买卖合同。合同约定：被告将位于延吉市延西街公园路学仕园二期6号营业房出卖给原告严哲，建筑面积87.14平方米，每平方米单价17213元，房款合计为150万元；付款方式为签合同时一次性付清；出卖人应当在2009年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等条款，郑成男在合同最后一页盖章。合同签订当日，被告威远公司为原告严哲出具了金额为150万元的房款收据，经手人为郑金花。对该份合同原告严哲自认是严某某以其名义与被告威远公司签订的。原告严哲至今未接收诉争房屋。2.关于第三人潘宏立的房屋买卖合同：2009年5月25日，第三人潘宏立与被告威远公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将位于延吉市延西街公园路学仕园二期3号营业房出卖给第三人潘宏立，建筑面积174.77平方米，每平方米单价20000元，房款合计为3495400元；付款方式为首付325400元，付款时间为2009年3月20日，二期付款241400元，付款时间2009年6月10日之前付清；出卖人应当在2009年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等条款。此前，第三人潘宏立已分别于2008年11月18日支付了1754000元房款，于2008年12月15日支付了100万元房款，于2009年3月10日支付了50万元房款。合同签订后，第三人潘宏立又于2009年8月10日支付房款24万元，于2009年12月19日支付房屋差价款1400元。于2009年12月19日支付房屋办证费162135元、水表费200元。2009年11月5日，第三人潘宏立为法定代表人的延吉市新药大药房与袁和照签订《装修协议书》，委托袁和照装修学仕园二期3号门市房，第三人潘宏立使用学仕园二期3号门市房经营药店至今。3.关于案外人郑成男、延边国信房地产开发有限公司与“严哲”之间的经济往来。①2009年5月8日、2009年5月12日、2010年1月15日郑成男以收严哲现金（借款）为由，开具了三张收据，金额分别为20万元、65万元、80万元。②2009年3月10日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为15万元的收据一张，“严哲”在收款人一栏处签字。③2009年3月11日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为10万元的收据一张，“严哲”在收款人一栏处签字。同日，郑成男以转账形式向户名为安英今（严哲妻子）、卡号为×××的银行账户存入人民币10万元。④2009年7月17日郑成男以转账形式向户名为严哲、卡号为×××＊＊＊＊9的银行账户存入人民币20万元（开户时间为2009年3月4日）。⑤2009年8月14日郑成男以转账形式向户名为严哲、卡号为×××的银行账户存入10万元。⑥2009年10月19日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为20万元的收据一张，“严哲”在收款人一栏签字。⑦2009年11月12日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为312000元的收据一张，“严哲”在收款人一栏签字。⑧2009年12月12日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为203000元的收据一张，“严哲”在收款人一栏签字。同日，郑成男以转账形式向户名为宋志国，卡号为×××的银行账户内存入人民币203000元。⑨2010年1月28日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为10万元的收据一张，“严哲”在收款人一栏签字。⑩2010年2月10日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为6万元的收据一张，“严哲”在收款人一栏签字。11.2010年3月24日，郑成男以转账形式向户名为严哲，卡号为×××＊＊＊＊9的银行账户存入人民币20万元。⒓2010年6月27日，郑成男以转账形式向户名为严哲，卡号为×××＊＊＊＊9的银行账户存入人民币20万元。⒔2010年9月1日，郑成男偿还严哲款为由，开具金额为15万元的收据一张，“严哲”在收款人一栏处签字。同日，郑成男以转账形式向户名为严哲，卡号为×××＊＊＊＊9的银行账户存入人民币15万元。2012年6月7日，延吉市公安局经侦大队对郑金花进行询问，并制作了询问笔录，主要内容如下。问：你是从事什么工作的？答：我原来在延边威远房地产开发有限公司第二项目部郑成男经理下面从事出纳职务。2010年12月份，郑成男成立延边国信房地产开发有限公司我也担任出纳职务。问：严哲你是否认识？答：我知道这个人，但是不太熟悉他。问：你是怎么认识严哲这个人的？答：他与郑成男有经济上的往来。问：哪个方面的经济往来？答：他借给过郑成男钱。问：他借给郑成男多少钱？答：具体数额我需要看一下账本才能知道。问：（侦查员顾玉林出示延边威远房地产开发有限公司第二项目部的两个账本）你记账的是这两个账本吗？答：是的。问：你将这个账本上关于严哲与郑成男经济往来账目向我们说明一下？答：账本上记载2009年5月8日，郑成男向严哲借款了20万元人民币；2009年5月12日，又向严哲借款了65万元；2009年从3月份至12月份向严哲还款1427000元。2010年1月15日，又向严哲借款80万元，2010年1月、2月、6月、9月，又分七次向严哲还款65万元。从账本上看，郑成男累计向严哲借款165万元，已支付严哲2077000元。问：郑成男向严哲每次借款是什么用途？答：这个我不清楚。问：这2077000元钱是本金还是利息？答：应该是连本带息吧。郑成男让我们还款时从来不说还的是本金还是利息，所以我们具体的也不清楚。问：当时，严哲借郑成男钱时，郑成男是否提供给严哲抵押物了吗？答：郑成男借款时一般都提供抵押物，我想应该严哲也有吧。但是具体抵押了什么我不清楚。问：学仕园二期1-3、1-6这两个门市房你是否清楚？答：我知道这两个门市房。问：这两个门市房现在归谁所有？答：我不清楚。针对上述经济往来及郑金花的陈述，原告严哲解释称：郑金花根本不认识严哲，郑金花在询问笔录中所提到的严哲实际上是严哲的弟弟严某某。因为严某某是以其哥哥严哲的名义与郑成男发生经济往来。因严某某不方便使用自己的姓名，与郑成男经济往来中是以原告严哲的名义进行的。这些往来中的收据上的严哲签名都是严某某所签，×××这张银行卡一直由严某某个人使用，与原告严哲没有任何关系，严某某与郑成男的经济往来原告严哲本人也根本不知道。
原审认为，原告严哲提供的房屋买卖合同中加盖有被告威远公司的公章，并提供了加盖有被告威远公司财务章的房款收据，虽然威远公司否认与严哲存在房屋买卖合同关系，但未提供充分的证据予以佐证，原告严哲与被告威远公司之间的房屋买卖合同亦未违反相关的法律、法规的强制性规定，应认定有效。原告严哲要求被告威远公司继续履行合同交付6号门市房，被告威远公司虽提出该门市房已抵顶他人，但未能提供相关证据予以证实，故对原告严哲的该项诉讼请求应当予以支持。因涉案3号门市房被威远公司另行出售给第三人潘宏立，导致原、被告之间的关于3号门市房的房屋买卖合同无法履行，故对原告严哲提出解除与威远公司之间就学仕园二期3号门市房的房屋买卖合同，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，双倍返还已支付购房款的诉讼请求，应当予以支持。关于原告严哲提出的因未按时交房，要求被告威远公司依照房屋租金标准赔偿损失的主张，因其未能提供诉争房屋同类地段的房屋租金参考标准，本院不予支持。故判决：一、解除原告严哲与被告延边威远房地产开发有限公司于2009年5月25日签订的房屋买卖合同，被告延边威远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告严哲返还购房款180万元，并赔偿原告严哲损失180万元；二、被告延边威远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将学仕园二期6号门市房交付给原告严哲，并协助其办理相关产权手续；三、驳回原告严哲的其他诉讼请求。案件受理费47500元，由被告延边威远房地产开发有限公司负担。
本院再审过程中，原审原告的诉称，原审被告的辩称及原审第三人的述称与原审一致。
原审原告严哲向本院提供如下证据：
1.身份证复印件一份。证明原审原告的身份。
2.2009年5月12日和2010年1月15日《商品房买卖合同》各一份及房款收据两张。证明严哲与威远公司之间存在房屋买卖合同关系，严哲已支付全部购房款。
3.证人严某某的证言。证明：（1）商品房买卖合同是真正的房屋买卖合同。（2）严哲和郑成男之间没有借贷关系，严某某和郑成男之间有借贷关系。（3）郑成男向严某某借款，还的时候不是一次性还的，是分开还的，还的时候严某某在还款单中签字，还完之后，原来的欠条还给了郑成男，不是一两次的事。（4）严某某和郑成男之间有借款关系，但是与房屋买卖是没有关系。（5）借钱的时候，严某某写的是严哲的名字，严某某是政府工作人员，不愿意写自己的名字，郑成男都同意了。
严某某的证言主要内容为：“借款收据和还款收据中，有三个收据是我签我哥哥的名字，其他的是他们工作人员做的帐。借款总数记不清，基本都还完了。130万元是很清楚了，还有不清楚的。第一次开庭的时候是我出具的情况说明，该说明中‘本人’是指我自己。卡尾号是8451的所有人是谁我记不清了，是不是我的卡，我也记不得了。借条上威远公司的章也盖了，威远公司和我之间没有借款担保合同，借条都应该在威远公司。我们的借条上没有抵押担保的协议。我和郑成男认识很长时间，是朋友。买房屋的时候，我跟严哲一起去的，钱交给了郑成男，是我带现金去的，第一次交了180万元，第二次交了150万元，钱是怎么来的与本案无关。2009年的合同是我哥签的，2010年的时候是我替我哥签的，因为哥哥有事，在郑成男同意的情况下签的。我的资金来源是我个人也有钱，我弟弟在俄罗斯挣的钱。签订合同是我跟郑成男协商的，郑成男跟我说面积，价格，我跟我哥哥协商后，去买的。郑成男给我的时候一平方米就是10299元。两份合同签订日期和交付日期是威远公司写的，威远公司都这么写的，与我是无关的。2010年签订合同时，当时在那里办公，所以没有要钥匙，后来陈某某说不给房子就给钱，2009年签订的合同，也要过房屋。”
4.证人金某甲、陈某某的证言。证明：原审原、被告之间的房屋买卖客观存在，并且原审原告已经履行了购买房屋的全部法定义务。两名证人证言与原审原告提供的房屋买卖合同和收据已经形成了可以证明该买卖事实的证据链。
金某甲的证言主要内容为：“延边大学对面有爱心公寓工程，我们是开发商在那里盖楼。具体日期我记不清了，好像是2008年或者2009年，我是威远公司第二项目部的办公室主任，严哲和严某某到我们的售楼处来给财会部交了钱，具体交的什么钱我不知道，交了多少钱我也不知道，然后给开了房票，我就看到过这一次。严哲和严某某我以前就认识，通过郑成男认识的。是在爱心公寓工程两三年之前就认识了，爱心公寓工程是2008年或者2009年开始的。交钱时拎了一个包，我想不起来是什么样的包了，反正带了很多钱。”
陈某某的证言主要内容为：“2009年3月份开始我是爱心公寓售楼处的售楼员，一直到2010年6月份。我知道严哲和严某某跟郑成男关系不错，我在售楼处的时候看到严哲和严某某交钱了，交的是什么钱，交了多少钱我都不清楚。2009年12月份，具体日期记不清了，是冬天的时候，合同和收据都开了。严哲和严某某跟我的老总郑成男关系不错，我还兼职给老总开车，老总吃饭的时候严哲和严某某有时候也一起吃饭，所以我认识他们俩。严哲和严某某交钱我见过一次，就是2009年12月份。”
原审被告威远公司向本院提供如下证据：
1.2009年5月8日、5月12日，2010年1月15日严哲名下借款收据各一份；2009年3月10日、3月11日、7月17日、8月14日、10月19日、11月12日、12月12日，2010年1月28日、2月10日、3月24日、6月27日、9月1日严哲名下还款收据各一份；2009年3月11日、7月17日、8月14日、12月12日，2010年3月24日、6月27日、9月1日，2011年3月8日银行汇款凭证各一份；威远公司第二项目部出纳员郑金花制作的财务明细账。证明：严哲和郑成男之间存在借款关系，没有房屋买卖关系，原审原告只是将165万元借给了案外人郑成男，郑成男已经偿还原审原告2077000元。
2.2012年6月7日延吉市公安局经侦大队对郑金花的询问笔录。证明：严哲和郑成男是借款关系，郑成男还款是通过银行转账的，严哲接收款项，严哲没有交房款。（因原审认定事实中已详述具体证言内容，在此不予重述）
3.本院（2013）延中民监字第94号案件中2013年6月6日对郑金花的询问笔录。证明：郑金花开房款收据是郑成男让开的。
郑金花的证言主要内容为：“国信房地产开发有限公司是2010年12月左右成立的，和第二项目部是一套人马。2009年5月12日和2010年1月15日的两张收据，是我开具，我经办的，签订合同都是售楼处管理，我不参与。2010年1月15日，我记得实际收到80万元现金，并出具收据，是老板郑成男让我开的。80万元收据是实收的，并要入账的收据，150万元的收据是出具给对方的。此前我于2010年5月8日收到严哲现金20万元，并开收据，其后注明借款，又于5月12日收到65万元现金，并开收据，其后注明借款。我并不持有威远公司的公章，我只是从威远公司拿来已经盖章的收据。我分不清严哲和严某某，但谁签字就是谁。交钱的时候，我是没有见到过合同，我只是按实际收到的现金开具收据的。”
4.2009年5月12日、2010年1月15日《商品房买卖合同》各一份。证明：2010年1月15日的合同与原告提供的合同不一致，没有盖章，合同不完善。2009年5月12日合同与原告提供的一致。两份合同封皮上分别标注着“1-3借款严哲”，“严哲1-6抵押”的内容。
5.内部承包协议一份，2007年6月20日、2008年8月8日、2008年10月17日收据三份。证明：郑成男借款的背景是以威远公司的名义承包的学仕园二期工程，郑成男是从众鑫公司承包了二期工程。郑成男向严哲借款是以学仕园二期工程作为背景，与威远公司是没有关系的。
6.三份《商品房买卖合同》。证明：1-6号房屋改造成三间，2008年6月抵债给张春峰一间；2009年11月抵债给金昌学一间；2008年12月抵债给崔文一间。
7.2011年3月8日《银行汇款凭证》一份。证明：郑成男向严哲名下×××号银行卡汇款30万元，郑成男和严哲之间是借款关系。
8.“爱心公寓”1-2号《商品房买卖合同》。证明：1-2号房屋是与1-3号房屋相邻的房屋，以单价18000元出售给李国珍，当时的房屋市场价格和真实买卖的情况。
9.“爱心公寓”1-8号《商品房买卖合同》和房款收据及还款收据四张。证明：2009年7月7日郑成男与申龙辉签订房屋买卖合同借款50万元。郑成男为了融资采用了2倍的抵押担保，以房屋买卖的形式借款。
10.中共延吉市委政法委员会延市政法发（2012）6号《关于成立延吉市处理延边国信房地产开发有限公司案件专案组的通知》，主要内容为：“根据群众举报，延边国信房地产开发公司在未办理任何开发手续情况下，私下预售、抵押、顶账未建的文体小区房屋，由于其法定代表人郑成男因病死亡，相关业务不能及时处理，存在不稳定隐患。为保护群众合法权益，妥善处理各种矛盾，维护社会和谐稳定，特成立延吉市处理延边国信房地产开发有限公司案件专案组。一、延吉市处理延边国信房地产开发有限公司案件专案组成员：延吉市公安局经侦大队副大队长及两名民警。二、工作内容。对延边国信房地产开发公司及法定代表人郑成男债务、债权、资产及该公司开发的文体小区销售情况进行调查，追缴非法流失的财产。专案组成员务必从大局出发，以维护社会政治稳定的高度重视此案，要在法律法规范围内，采取超常规的手段予以解决，力争尽早安置受害群众。三、工作要求……。”证明：原审被告提供的证据是从延吉市处理延边国信房地产开发有限公司案件专案组调取的，证据来源合法、有效。
原审第三人潘宏立向本院提供如下证据：
1.2009年5月25日《商品房买卖合同》及收据。证明：诉争1-3号门市房已由第三人购买并占有使用至今。
2.2008年11月18日至2009年12月19日交款收据七张。证明：第三人已交纳了全部购房款及办理房照、安装水表的事实。
3.2009年11月5日延边正道医药连锁有限公司新药大药房四分店《营业执照》、《药品经营许可证》及《装修协议书》。证明：新药大药房四分店的法定代表人为潘宏立，诉争的1-3号门市房已经为潘宏立占有使用。
4.2010-2012年交纳取暖费、电费、水费、电话费、物业费、卫生费等费用收据十七张。证明：第三人占有使用诉争1-3号门市房的事实。
经庭审质证，本院对上述证据认证如下：
对原审原告提供的证据：原审被告、第三人对1号证据无异议，本院予以采信。原审被告、第三人对2号证据的真实性有异议，但在庭审中，原审被告认可两份买卖合同和两张房款收据是其提供给郑成男用以出售房屋时使用的空白合同文本和收据，故本院确认2号证据的真实性，对其性质，将结合全案综合评判。原审被告对3号证据有异议，本院认为证人严某某与严哲是兄弟关系，在无其他证据佐证的情况下不能单独作为认定案件事实的依据，故不予采信。原审被告、第三人对4号证据的真实性未提出异议，故予以采信。
对原审被告提供的证据：原审第三人对1-10号证据均无异议。原审原告对7、10号证据的真实性无异议，本院予以确认。原审原告对1、2、4、6、8、9号证据的真实性有异议，本院认为，根据10号证据记载的内容，延吉市处理延边国信房地产开发有限公司案件专案组是政府有关部门依职权成立的，原审被告提供的1、2、4、6、8、9号证据是该专案组成员在履行职务过程中收集、保存的材料和对相关人员所作的笔录，其来源合法，内容客观真实，故本院予以确认，对具体证明内容，将结合全案综合评判。原审原告对3号证据的真实性无异议，对证明内容有异议，主张因郑成男已去世，证人郑金花与威远公司有利害关系，但其主张缺乏事实根据，且不能提供相反证据予以反驳，故本院予以采信。原审原告对5号证据的真实性未提出异议，故本院予以确认。
原审原、被告对原审第三人提供的1-4号证据的真实性均无异议，本院予以确认。
本院再审查明，2007年，原审被告威远公司作为甲方、案外人郑成男以威远公司第二项目部（简称第二项目部）名义作为乙方，签订《内部承包协议》，协议约定：“甲方将从延边众鑫房地产开发有限公司转来的学仕园东侧项目开发权及工程权交给乙方负责，具体内容如下：1.乙方在开发、销售等手续按延边众鑫房地产开发有限公司名称办理，乙方所需向社会要交的费用按甲方与延边众鑫房地产开发有限公司所签的转让协议内容完成，转让协议中甲方应完成的内容乙方无条件接受并执行。甲方出具协调乙方与延边众鑫房地产开发有限公司的办理手续材料等；2.本项目由甲方出资300万元，其余由乙方出资或乙方在社会筹资；3.本项目由乙方自负盈亏，甲方出资后的回报是150万元的管理费及200万元的策划费，其余的盈亏由乙方自行收益和承担；4.甲方出资部分及收益合计为650万元（300万元＋150万元＋200万元），可全部用房屋住宅部分相抵，开工前整楼层确定价格，按整体预算价95%执行（建房前可确定给甲方的房号，甲方原则上可留用，也可出售，以办产权证时提供的有效名单为据），双方开具往来收据，直接结清。”签订协议后，郑成男以威远公司名义承建位于延吉市公园路888号“学仕园二期”（又称“爱心公寓”）综合楼工程，于2009年11月竣工并交付使用。在施工期间，威远公司向郑成男提供加盖威远公司公章的空白《商品房买卖合同书》格式合同文本和加盖威远公司财务章的收据，供其出售房屋时使用。
2009年5月12日，郑成男用威远公司提供的空白合同书文本，与原审原告严哲签订房屋买卖合同，约定严哲以每平方米10299元价格购买学仕园二期1-3号房屋，面积174.77平方米，总价为180万元，合同签订之日一次性付清，交付房屋时间为2009年12月31日前。同日，第二项目部出纳员郑金花向严哲出具了两张收据，一张是金额为180万元，注明“严哲购学仕园二期1-3”的房款收据，另一张是金额为65万元，注明“收严哲现金（借款）”的借款收据。
2009年5月25日，郑成男用威远公司提供的空白合同书文本与原审第三人潘宏立签订房屋买卖合同，约定潘宏立以每平方米20000元价格购买学仕园二期1-3号房屋，面积174.77平方米，总价为3495400元，付款方式为分期付款，交付房屋时间为2009年12月31日前。在签订该合同之前，潘宏立已于2008年11月18日、12月15和2009年3月10日分三次支付预付款共3254000元，签订合同后至2009年12月19日止付清全部房款，2009年11月交付得到房屋，经装修后经营药店至今。
2010年1月15日，郑成男用威远公司提供的空白合同书文本，与严哲签订房屋买卖合同，约定严哲以每平方米17213元价格购买学仕园二期1-6号房屋，面积87.14平方米，总价为150万元，合同签订之日一次性付清，交付房屋时间为2009年12月31日前。同日，第二项目部出纳员郑金花向严哲出具了两张收据，一张是金额为150万元，注明“严哲购学仕园二期1-6”的房款收据，另一张是金额为65万元，注明“收严哲款”的借款收据。
学仕园二期1-3号房屋位于学仕园综合楼临街的正面一楼，1-6号房屋位于综合楼背面一楼。
第二项目部出纳员郑金花在2009年5月12日和2010年1月15日向严哲出具65万元和80万元两张借款收据外，2009年5月8日向严哲出具了一张金额为20万元，注明“收严哲现金（借款）”的借款收据。该出纳员从2009年3月至2010年9月期间，向严哲出具还款收据共12张，即2009年3月10日10万元、3月11日15万元、7月17日20万元、8月14日10万元、10月19日20.2万元、11月12日31.2万元、12月12日20.3万元，2010年1月28日10万元、2月10日6万元、3月24日20万元、6月27日20万元、9月1日15万元。上述三张借款收据和12张还款收据的相应明细均记载于该出纳员制作的2009年度和2010年度财务明细账中“严哲”户名下。上述12笔还款中，2009年3月11日、7月17日、8月14日、12月12日，2010年3月24日、6月27日、9月1日的还款是通过向严哲名下×××＊＊＊＊9号、×××号银行卡，严哲的妻子安英今名下×××号银行卡和案外人宋志国名下×××号银行卡汇款的方式偿还的。另有一笔2011年3月8日30万元还款是向严哲名下×××号银行卡汇款的。
郑成男于2010年成立延边国信房地产开发有限公司，并任法定代表人。郑成男于2012年1月18日因病死亡，延吉市人民政府为处理郑成男在房地产开发中遗留的问题，于2012年3月6日成立延吉市处理延边国信房地产开发有限公司专案组。郑成男与严哲签订涉案两处房屋买卖合同时，合同均为一式两份合同，由双方各执一份，原由郑成男持有的两处房屋买卖合同由该专案组在处理案件过程中统一收集并保存。在两处房屋买卖合同封皮上分别标注着“1-3借款严哲”，“严哲1-6抵押”的内容。
在审理过程中，严哲对“两处房屋买卖合同房屋单价是如何计算”陈述“以房屋的整价180万元计算的，不是按照单价来计算的。”〖本院（2013）延中民再字第53号案件2013年11月8日庭审笔录第4页上数第1行〗；对“什么时间知道诉争房屋已有人入住”陈述“我2011年5月份以后路过时发现房屋已经有人入住，我也分不清是哪个房子，我问严某某是否已经竣工，严某某跟我说让我放心。关于房屋协商的问题我从来没有和郑成男问过。”〖本院（2012）延中民四初字第11号案件2012年9月17日庭审笔录第4页上数第6-8行〗；对“两笔房款来源”陈述“一部分是银行取的，一部分是美元兑换的。从交通银行取了100余万元，有我的名字，有我爱人的名字。剩余的钱是用美元和韩币兑换的。钱的来源是我弟弟严律经商20余年挣的。另外亲属在韩国打工挣的钱也在我这管理。”〖本院（2012）延中民四初字第11号案件2012年9月17日庭审笔录第3页下数第8-10行〗严哲的代理人对“两笔房款来源”陈述“严哲是家里的老大，所以国外兄弟挣的钱都往他那里汇。严律在俄罗斯经商二十多年。亲属是指严哲妻子的妹妹，在韩国挣的钱。”〖本院（2014）延中民再字第43号案件2014年12月24日庭审笔录第6页上数第7-8行）〗。
本院再审认为，第一，关于2009年5月12日和2010年1月15日两处房屋买卖合同。
郑成男和严哲签订上述两处房屋买卖合同时，是先确定房屋总价后，再以总价款除以房屋面积得出的单价，即180万元÷174.77平方米=10299元／平方米（1-3号房屋）；150万元÷87.14平方米=17213元／平方米（1-6号房屋）。在同期郑成男与潘宏立以每平方米2万元的价格实际履行了涉案1-3号房屋买卖合同，故该合同约定的每平方米2万元单价应符合市场价格，而严哲的购买价明显低于该价格。且涉案1-3号房屋位于临街的正面，1-6号房屋位于临街的背面，两套房屋均为商业用房，从位置优势上看1-3号房屋价格应高于1-6号房屋，但1-6号房屋单价却高出1-3号房屋近700元，不符常理。严哲作为两套商业用房的买受人，事先不了解和查看所购房屋的具体情况，也不参与具体内容的协商，在签订合同长达两年之后也分不清自己购买的是哪一套房屋，不符常理。学仕园二期综合楼工程于2009年11月竣工并实际交付使用，严哲签订第二份1-6号房屋买卖合同时，两处房屋买卖合同标的均具备交付条件，但双方均未作出何时、如何交接房屋的意思表示。在签订合同后，郑成男一直没有实际交付房屋，严哲也一直没有要求郑成男或威远公司交付房屋，直到两年后路过时发现房屋已有人入住，也未采取保护自己利益的积极行为，在签订合同长达三年且郑成男死亡后才向威远公司主张权利，不符常理。虽然严哲称因自己不认识郑成男，弟弟严某某和郑成男是朋友关系，是通过该关系买的房子，其全部委托给弟弟办理，自己没有参与，在签订两份合同之前和之后，自己都没有和郑成男有其他往来，但证人金某甲、陈某某证实严哲和严某某在爱心公寓工程之前已经认识郑成男，严哲、严某某和郑成男三人关系不错，有时候也一起吃饭，故严哲解释的理由不真实。买卖双方上述一系列有违常理的行为，表明双方虽然签订了两处房屋买卖合同，但均不注重标的物具体情况、价格是否合理、能否交付等合同主要内容，且在签订合同前后均无实际交接房屋的意思表示，合同约定的交房时间并不具有实际意义。据此，威远公司提出的上述两处房屋买卖合同是形式上的合同，并不是真实意义上的房屋买卖合同的主张有充分的事实依据，本院予以支持。
第二，关于2009年5月12日严哲名下分别形成的180万元房款收据、65万元借款收据；2010年1月15日严哲名下分别形成的150万元房款收据、80万元借款收据。
严哲对签订涉案两处房屋买卖合同的同一天在自己名下分别形成两张房款收据和两张借款收据的原因及二者之间的关系不能作出合理的解释，所做陈述前后矛盾，反复不定，缺乏真实性。严哲起初陈述房款是自己与郑成男之间发生的，借款是弟弟严某某与郑成男之间发生的。严某某出庭作证时也认可借款是自己与郑成男之间发生的。如严哲和严某某的陈述是真实的，两笔房款和两笔借款均应实际发生，即2009年5月12日，严哲应向郑成男支付房款180万元，严某某应向郑成男支付借款65万元，二人共计应支付给郑成男245万元；2010年1月15日，严哲应向郑成男支付房款150万元，严某某应向郑成男支付借款80万元，二人共计应支付给郑成男230万元。但严哲和严某某后又陈述“签订两次合同都是二人带着现金一起去的，第一次是180万元，第二次是150万元，并交给了郑成男。”即二人实际支付的金额与上述应支付金额不符，前后陈述相矛盾。在本次审理中，严哲又推翻起初的陈述称“2009年5月12日和2010年1月15日只存在两笔房款，没有实际发生65万元和80万元这两笔借款”（本案2014年12月24日庭审笔录第6页上数第26行）；称其“根本不知道借款的事，所交的只是房款，严某某本人也否认当天发生65万元和80万元借款的事实。”（本案2015年3月18日庭审笔录第4页上数第18-19行）虽然严哲最终主张上述两笔房款收据和两笔借款收据中，实际只发生了两笔房款，没有发生两笔借款，但其对房款来源的陈述不符常理，其提供的证人金某甲、陈某某也未能直接证实严哲和严某某交付给郑成男的款项金额。因此，仅凭严哲持有的两张房款收据，不足以认定其实际支付了相应款项。相反，威远公司提供的借款收据和还款收据相对应，还款收据和银行汇款凭证相对应，借款收据、还款收据、银行汇款凭证和财务明细账相对应，完整地体现了借款法律关系应有的特征，足以证明上述两笔借款事实上已发生。对此，虽然严哲称借款是其弟弟严某某借用自己的名义与郑成男发生的，借款收据和还款收据上“严哲”的名字是严某某签写的，自己的银行卡一直由严某某保管使用，但无论实际出借人或行为人是谁，均不能推翻上述借款收据、还款收据、汇款凭证和财务明细账指向的权利人为严哲的事实。而第二项目部出纳员郑金花证实，房款收据是按照郑成男的要求出具的，没有实际收到相应款项，实际收到的是两笔借款，并按照实际收到的金额出具了借款收据。严哲在庭审中也陈述房款交给了郑成男，由郑成男再交给了出纳员〖（2013）延中民再字第53号案件2014年3月27日庭审笔录第5页下数第7-9行〗；证人金某乙证实严哲和严某某是向财务部交的款，故出纳员郑金花不仅是向严哲出具房款收据和借款收据的直接经办人，也是接收相应款项的直接经办人，故其证言在严哲无充分理由和证据反驳的情况下，应具有证明力。该出纳员的证言与上述借款收据、还款收据和银行汇款凭证、财务明细账相结合，形成完整的证据链，足以反驳严哲提供的两张房款收据。故威远公司提出的签订涉案两处房屋买卖合同当天，发生实际支付的是两笔借款，而不是两笔房款的主张证据充分，本院予以支持。
第三，关于涉案两处房屋买卖合同与借款之间的关系。
郑成男和严哲签订两处房屋买卖合同，均各签订一式两份，双方各执一份。由郑成男持有的两份合同封皮上标注着“1-3借款严哲”，“严哲1-6抵押”，其中，姓名和房号与买卖合同买受人和标的房屋相吻合，“借款”、“抵押”的内容与签订买卖合同当天实际发生借款的事实相吻合，表明该标注是与买卖合同和借款有关的人员填写的。因该两处房屋买卖合同原件是郑成男死亡后由政府有关部门成立的专案组统一收集和保存的，可以排除是威远公司为支持己方主张填写的可能，严哲在庭审中也陈述不是自己填写的，因此，能够认定是持有该合同文本的郑成男一方填写的。该标注内容将涉案两处房屋买卖合同和当天实际发生的借款相连接，表明和两处房屋买卖合同相对应的是两笔借款。由此，在签订房屋买卖合同后严哲一直没有要求交付房屋的原因得到了合理的解释，即郑成男在借款后至2011年3月8日止主动分期偿还借款，严哲无需要求交付房屋以抵顶借款。故威远公司提出的涉案两处房屋买卖合同系“名为房屋买卖，实为借款担保”的主张证据充分，本院予以支持。
综上，本院认为，原审原告严哲持有的涉案两处房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，其虽然持有两张房款收据，但未实际交付相应款项，故其提出的解除1-3号房屋买卖合同返还房款、交付1-6号房屋的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据本案已查明的证据，严哲名下共有三张借款收据，即2009年5月8日20万元、2009年5月12日65万元、2010年1月15日80万元。在本案审理过程中，本院已向严哲释明，如郑成男尚未还清借款，是否变更诉讼请求，严哲表示上述借款于己无关，两张房款收据记载的金额也不是借款，不变更诉讼请求。故根据民事诉讼“不告不理”的原则，本案不宜对郑成男与严哲之间的借款总金额、还款金额、尚欠金额等与借款相关的事实予以评判。因原审第三人潘宏立对涉案1-3号房屋未提出实体请求，本案对原审第三人潘宏立与威远公司之间形成的房屋买卖合同不予评判。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）延中民四初字第11号民事判决；
二、驳回原审原告严哲的诉讼请求。
案件受理费47500元（原审原告严哲已预交），由原审原告严哲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 俞顺花
审 判 员 蒋先明
代理审判员 金 花
二〇一五年四月十七日
书 记 员 成 杨