山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3131号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：王晓凤，女，1968年10月28日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：邹丰义（系王晓凤丈夫），住济南市。
上诉人（原审原告）：邹丰义，男，1969年4月15日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）与上诉人王晓凤、邹丰义因商品房预售合同纠纷一案，均不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审未考虑王晓凤、邹丰义系团购客户，在购房时已享受优惠、现在涉案房屋增值巨大的事实，而判决东拓置业承担巨额违约金，显失公平。二、车位作为房屋的附属设施，不具有独立产权和所有权，仅具备使用权，若东拓置业的违约行为导致王晓凤、邹丰义遭受损失，东拓置业应承担的赔偿责任应通过法院给予整体性处理，而无需单独对逾期交付车位承担违约责任。三、即使东拓置业存在违约行为，一审违约金计算期间错误。东拓置业于2013年12月29日电话通知王晓凤、邹丰义办理房屋及车位交接手续，但由于其怠于行使自己的权利，一直拖延至2014年1月20日才办理房屋及车位交接手续。因此，即使东拓置业存在违约行为，违约期间也应为2013年11月1日至2013年12月28日，共计57天，而非一审认定的2013年11月1日至2014年1月20日的80天。四、东拓置业电话通知交房，不违反合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条明确约定:任何用电话或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日，该内容已经将《商品房买卖合同》第十一条关于书面通知买受人办理交付手续的约定予以变更。因此，东拓置业电话通知并没有违反合同约定。另外，在取得“综合验收备案证明”后，以最短的时间通知买受人交房，以此减轻逾期交房的责任，符合常理;东拓置业主张电话通知，虽然没有书面证据加以佐证，但并不违反常理。
王晓凤、邹丰义辩称，王晓凤、邹丰义不是团购客户，是按照市场价格购买房屋，东拓置业的第一条上诉理由毫无道理。王晓凤、邹丰义认为应当按照合同约定的数额计算违约金，而不是以房租为限计算。逾期交房违约金的数额与住房公积金贷款利率相比并不过分高。
王晓凤、邹丰义上诉请求：1.撤销原判第一、第二、第三项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由东拓置业承担。事实和理由：第一，一审以租金价格作为赔偿金错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方《商品房买卖合同》中已明确约定了违约金赔偿额计算方法，应按照约定进行赔偿。双方订立合同时对于违约金的数额或其他条件达成了共识，不存在一方不知情的情况，且订约时双方均承诺愿意履行。东拓置业逾期交房，事实清楚，证据充分，依法应承担违约责任。双方的商品房预售合同，是在平等自愿基础上签订，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应全面诚信履行。东拓置业所提出的“双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整”的理由不合法。合同文本为东拓置业提供，其中条款也均为其制定，其在违约事实发生后提出赔偿过高，那当初所提赔偿条款则有骗取消费者信任、误导消费者、欺诈消费者之嫌。第二，一审已认定双方于2014年3月8日签署《房屋及车位交接单》交付房屋，而在实际计算违约金时却未按该日期。逾期交房违约期限应自2013年11月1日至2014年3月8日，共计127天。逾期交付车位的期限应自2013年12月1日至2014年3月8日，共计97天。王晓凤、邹丰义2012年为支付购房款，从银行贷款50万元，另筹措80余万元。延期交房为王晓凤、邹丰义带来利息损失，同时也带来房租损失等。第三，一审案件受理费判项错误。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”本案中，一审已认定东拓置业构成违约，理应由其承担诉讼费用。
东拓置业辩称，答辩意见同上诉状，补充：王晓凤、邹丰义上诉状中主张逾期交房违约期限为2013年11月1日到2014年3月8日，违约金为47716.06元，属于增加诉讼请求，本案不应当处理。
王晓凤、邹丰义向一审法院起诉请求：1.东拓置业支付逾期交房违约金30439.27元；2.东拓置业支付逾期交付地下车位使用权违约金1346.4元；2.本案的诉讼费用由东拓置业承担。
一审法院认定事实：2012年8月8日，王晓凤、邹丰义（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由王晓凤、邹丰义购买东拓置业开发的涉案房屋一套。商品房建筑面积为147.37平方米，商品房总价款为1252645元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定王晓凤、邹丰义向东拓置业购买涉案车位使用权，总价88000元。出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2013年11月30日前交付王晓凤、邹丰义使用。如逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，王晓凤、邹丰义依约支付了全部购房款、车位款。2014年3月8日，东拓置业就交接涉案商品房及车位与王晓凤、邹丰义签订了《房屋及车位交接单》。2014年6月7日，双方签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋面积为147.34平方米，房屋总价款1252390元。庭审中，王晓凤、邹丰义明确逾期交房违约期限自2013年11月1日至2014年1月20日，共计80天，逾期交房违约金计算方式为1252390×80天×3/10000=30051.36元。逾期交付车位使用权的期限自2013年12月1日至2014年1月20日，共计50天，逾期交付车位使用权违约金计算方式为88000×50天×3/10000=1320元。东拓置业提交了涉案项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，记载综合验收备案日期为2013年12月28日。由于东拓置业逾期交房，王晓凤、邹丰义等诸多购买涉案小区商品房的业户均陆续向一审法院提起诉讼，要求东拓置业按照合同约定支付其违约金。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对王晓凤、邹丰义的实际损失进行鉴定。一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。王晓凤、邹丰义对该评估报告书的真实性无异议，不能作为本案的参考标准。因为合同约定的违约金比例是王晓凤、邹丰义选择购买东拓置业处房屋的重要依据之一，合同签订是双方真实意思表示，应严格按照合同履行权利义务，要求东拓置业按照日万分之三计算违约金。
一审法院认为，王晓凤、邹丰义与东拓置业于2012年8月8日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。王晓凤、邹丰义依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定分别于2013年10月31日前、2013年11月30日前将房屋、车位交付于王晓凤、邹丰义。双方签订的《房屋移交结算单》系双方根据案涉房屋实际面积结算房屋余款的证明，并非实际交付案涉房屋的证明，不应以该日作为逾期交房日。东拓置业主张已于2013年12月29日通过电话的方式通知王晓凤、邹丰义进行交房，但没有证据予以证明，故一审法院不予采纳。双方于2014年3月8日签署《房屋及车位交接单》，可认定东拓置业将房屋交付于王晓凤、邹丰义，应以该日作为逾期交房日，但王晓凤、邹丰义认可东拓置业已于2014年1月20日将涉案房屋及车位使用权交付王晓凤、邹丰义，故一审法院予以确认，将逾期交房日认定为2014年1月20日。东拓置业未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。王晓凤、邹丰义主张东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，鉴于因东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在王晓凤、邹丰义未能举证证明其实际损失的情况下，一审法院通过本院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涉案小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米，2014年日租金为0.29-0.42元/平方米。王晓凤、邹丰义对该评估报告书的真实性无异议，认为与本案无关，要求东拓置业按合同支付违约金，但对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。山东裕丰资产评估有限公司系一审法院通过本院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合王晓凤、邹丰义所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，酌情确定东拓置业逾期交房给王晓凤、邹丰义造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米，2014年日租金为0.4元/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持王晓凤、邹丰义主张的违约金。对于涉案停车位，一审法院依法支持东拓置业以车位款88000元为基数，按合同约定的日万分之二向王晓凤、邹丰义支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告王晓凤、邹丰义自2013年11月1日至2014年1月20日期间的逾期交房违约金5899.5元（147.34平方米×0.38元/平方米/天×60天×130%+147.34平方米×0.4元/平方米/天×20天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王晓凤、邹丰义自2013年12月1日至2014年1月20日期间的逾期交付车位违约金880元（以88000元为基数，按日万分之二计50天）。三、驳回原告王晓凤、邹丰义的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由原告王晓凤、邹丰义负担468元，被告济南东拓置业有限公司负担127元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，东拓置业提交济南市物价局于2015年9月30日在互联网上发布的物业服务收费公示打印件，证明涉案小区同时期同地段每个车位停车费为每月220元至242元。东拓置业要求调整逾期交付车位违约金的数额。王晓凤、邹丰义质证称，首先，该证据从形式上是从济南市物价局网站上打印所得，是否与原文一致不能确定，对其真实性不予认可。其次，该证据不能证明王晓凤、邹丰义损失的具体数额，与本案没有关联性。再次，双方在车位购买合同中对违约金标准约定明确，应当按照合同约定支付违约金。
王晓凤、邹丰义提交房屋出租合同一份，主张因东拓置业逾期交房，导致王晓凤、邹丰义需要租房居住，给王晓凤、邹丰义造成实际损失。东拓置业质证称，对证据的真实性不予认可，对该合同是否实际履行持有异议，该证据无法证明王晓凤、邹丰义的真实损失。
本院认为，关于东拓置业逾期交房期间，东拓置业主张已经电话通知王晓凤、邹丰义交房，应当以电话通知的时间作为逾期交房期间止期。但是东拓置业未举证证明其电话通知交房的事实，在王晓凤、邹丰义不予认可的情况下，本院难以采信。一审中，王晓凤、邹丰义已经自认东拓置业于2014年1月20日将涉案房屋和车位交付其使用。一审判决确认东拓置业逾期交房期间的止期为2014年1月20日并无不当。现王晓凤、邹丰义上诉主张东拓置业逾期交房期间的止期为2014年3月8日，本院不予采信。关于东拓置业主张逾期交房违约金数额过高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”若东拓置业认为违约金数额过高，其应当举证证明该违约金过分高于因逾期交房给王晓凤、邹丰义造成的实际损失。东拓置业提交的济南市物价局在互联网上发布的物业服务收费公示打印件与涉案小区无关联性，本院不予采信。东拓置业主张王晓凤、邹丰义系团购客户的事实不能证明违约金过分高于因逾期交房给王晓凤、邹丰义造成的实际损失。王晓凤、邹丰义主张应当按照《商品房买卖合同》以及《地下车位使用权转让协议》的约定，按日万分之三的标准计算逾期交房违约金，本院认为，根据上述法律规定，在东拓置业主张约定的违约金过分高于造成的损失，并请求予以调整的情况下，人民法院应当以逾期交房给王晓凤、邹丰义造成的实际损失为基础予以确定。现与涉案房屋同等地段房屋每天每平方米的租金价格，经有资质的公司评估为2013年日租金为0.28-0.40元/平方米，2014年日租金为0.29-0.42元/平方米。一审法院在此基础上酌定东拓置业逾期交付房屋给王晓凤、邹丰义造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米，2014年日租金为0.4元/平方米，并依据该标准的130%支持王晓凤、邹丰义主张的违约金并无不当，本院予以确认。关于逾期交付车位的违约金，一审法院按《地下车位使用权转让协议》的约定确定为按日万分之二计算，符合当事人约定和法律规定，本院亦予以确认。虽然王晓凤、邹丰义提交房屋出租合同以证明其实际损失，但是房屋出租合同中的房屋与涉案房屋并非同等地段，该证据与王晓凤、邹丰义的主张无关联性，本院不予采信。因此，王晓凤、邹丰义的上述主张无事实和法律依据，本院不予采信。东拓置业关于车位不具有独立产权，其无需单独对逾期交付车位承担违约责任的主张无法律依据，本院不予采信。关于一审判决案件受理费的负担，本院认为，虽然东拓置业应当承担逾期交房的违约责任，但是王晓凤、邹丰义的一审诉讼请求并未全部得到支持，一审判决双方分担案件受理费并无不当。综上所述，上诉人东拓置业，上诉人王晓凤、邹丰义之上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1190元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担595元，上诉人王晓凤、邹丰义负担595元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 刘 翔