北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高民提字第3959号
抗诉机关：北京市人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：张洪贵（别名张洪瑞），男，住北京市昌平区。
委托代理人：郭铁强，北京市双强律师事务所律师。
委托代理人：张振利，男，北京市公交公司司机。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张成，男，住北京市昌平区。
委托代理人：熊华松，北京商专律师事务所律师。
委托代理人：张文山，男，无业。
张洪贵因与张成农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第11743号民事判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院于2013年9月6日作出京检民抗字（2013）第0025号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年10月10日作出（2013）高民抗字第3736号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察员杨从亮、贾振兴出庭。申诉人张洪贵的委托代理人郭铁强、张振利，被申诉人张成的委托代理人熊华松、张文山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年12月，张成起诉至北京市昌平区人民法院称，1984年，我将坐落于小汤山镇官牛坊村北街路北的五间瓦房及院内树木卖给张洪瑞，后我得知张洪瑞不具有购买农村房屋的资格，且至今未办理宅基地过户手续。故我起诉至法院，请求判令双方签订的房屋买卖合同无效，要求张洪瑞返还房屋，我返还张洪瑞购房款及树木款3135元，并要求诉讼费由张洪瑞承担。
张洪贵在一审法院辩称，房子就是我的，不能侵犯我的所有权。故我不同意张成的诉讼请求。
北京市昌平区人民法院查明，北京市昌平区小汤山镇官牛坊村北街路北的五间房屋原为张成所有。1984年3月9日，张成与张洪瑞签订《买房协议书》，约定张成将其位于北京市昌平区小汤山镇官牛坊村北街路北的五间北房卖给张洪瑞，价钱三千一百三十五元整。张洪瑞在签订此协议时户籍为居民。
另查，双方在签订协议书后，一直未在县级以上人民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记。再查，张洪瑞买房后，在院内又增建了房屋。
北京市昌平区人民法院认为，按照我国相关法律规定，农村私有房屋买卖必须履行严格的程序。首先买卖双方必须是同一集体经济组织成员，其次必须在县级以上人民政府土地行政主管部门办理变更登记审批手续。故双方签订的农村私有房屋买卖协议违反了法律法规的强制性规定，应为无效。关于返还房屋问题，张洪瑞已在院内新建了房屋，张成本应将新建房屋折价补偿张洪瑞，但由于张洪瑞拒绝对新建房屋价值进行评估，故本案对互相返还一事不予处理，可另案解决。综上，北京市昌平区人民法院于2006年6月20日作出（2006）昌民初字第442号民事判决：一、张成与张洪瑞签订的《买房协议书》无效。二、驳回张成其它诉讼请求。
张洪贵不服一审法院判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
北京市第一中级人民法院二审认为，在现阶段我国农村私有房屋的买卖因涉及集体土地使用权问题而受到限制。本案中，双方当事人的房屋买卖合同虽然成立多年，但因双方并非同一集体经济组织的成员，至今未办理相关的过户登记手续，不符合农村私有房屋买卖的现行政策，应确认为无效的民事行为。对此，一审法院的认定并无不当。在合同无效的处理上，应当全面考虑因房屋现值和原买卖价格的差异等因素妥善处理。鉴于本案目前尚未对争议房屋的现值及新建房屋进行评估，可以另案处理，故对原判不予变更。据此，北京市第一中级人民法院于2006年11月16日作出（2006）一中民终字第11743号民事判决：驳回上诉，维持原判。
北京市人民检察院抗诉认为：1、张洪贵于2010年9月12日取得的《集体土地建设用地使用证》符合“新证据”的要求，应作为认定案件事实的依据。2、现无证据证明北京市昌平县人民政府1996年颁证的行政行为错误，则据此可以认定张洪贵就涉案房屋及土地的行政审批手续已经变更完成。两审法院以张洪贵未办理变更手续为由认定《买房协议书》无效，缺乏依据。3、本案所涉房屋买卖行为时的法律法规并未禁止农村私有房屋买卖，未规定交易双方必须为同一集体经济组织成员，且《买房协议书》的签订和履行不存在无效情形，两审裁判认定协议无效，系适用法律错误。4、张成在交易完成二十余年后请求确认合同无效，有违诚信原则。5、原判决查明张洪贵身份信息有误，再审判决应一并纠正。
本院再审过程中张洪贵称：1、原一、二审均未依法审查诉讼当事人的身份，造成错误的将申诉人的别名“张洪瑞”认定为诉讼主体，从而导致有合法身份证明的“张洪贵”未被确认为诉讼主体身份，审判程序违法。2、原一、二审民事判决就本案的事实未查清，判决缺乏事实依据。3、原一、二审适用法律错误。4、申诉人有新的证据足以推翻原判决。
张成辩称：1、《集体土地建设用地使用证》及《昌平区村镇宅基地登记审批表》不属于民事诉讼法规定的“新证据”。2、昌平区人民政府的颁证行为被依法撤销，主要原因在于昌平区人民政府未在行政诉讼中举证证明其行政行为合法，并充分考虑被申诉人在行政诉讼中证明的事项而作出的。3、双方的房屋买卖并未完成房屋登记变更及宅基地使用权登记变更，合同并未履行完毕。4、申诉人不进行评估，不履行生效判决，给被申诉人造成了评估价格不断提高的利益损失，申诉人有违诚信原则。5、申诉人对自己的姓名做自相矛盾的陈述，应由其承担不利后果。
本院再审审理期间，张洪贵向本院提交了以下证据：1、户口本、身份证及结婚证，证明张洪贵、刘某某的身份情况及二人为夫妻关系。2、昌平区兴寿镇海字村村民委员会证明，证明张洪贵的别名是“张洪瑞”。3、《昌平县村镇宅基地登记审批表》及《集体土地建设用地使用证》，证明张洪贵已取得所购房屋的宅基地使用权。
张成对《昌平县村镇宅基地登记审批表》及《集体土地建设用地使用证》的效力不予认可，认为不属于民事诉讼法规定的“新证据”。
经审查，1996年昌平县人民政府向张洪贵颁发了《集体土地建设用地使用证》，由于小汤山镇官牛坊村民委员会未及时将证件发放至张洪贵，以至张洪贵在一、二审中对发证的事情不知情。在二审结束后，张洪贵才从村民委员会取得《集体土地建设用地使用证》，后其又从昌平区档案馆调取了《昌平县村镇宅基地登记审批表》，这两项证据均是张洪贵在二审结束后新发现的证据，本院对该两份证据效力予以确认。
本院再审另查明：1984年张洪贵以别名张洪瑞与张成签订了《买房协议书》，张洪瑞与张洪贵确系同一人。双方签订的买房协议上有大队代表的签名，还盖有昌平县小汤山人民公社官牛坊生产大队的公章。《昌平县村镇宅基地登记审批表》上盖有昌平县小汤山镇官牛坊村民委员会、昌平县小汤山镇人民政府、昌平县土地管理局以及昌平县人民政府土地权属证专用章的印章。此外，张洪贵配偶刘某某的户口于2010年12月2日迁至诉争房屋。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、户口本、身份证、结婚证、村民委员会证明、《昌平县村镇宅基地登记审批表》及《集体土地建设用地使用证》等证据在案佐证。
本院再审认为，原一、二审判决以张洪贵的别名“张洪瑞”这一姓名作出判决，确属有误，本院再审予以纠正。当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。张洪贵与张成的《买房协议书》于1984年3月9日签订，系双方当事人真实意思表示，该合同的签订时间早于1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布之时，并已经实际履行多年，且张洪贵一家一直在诉争房屋居住，其配偶的户口现已迁入该诉争房屋内。张洪贵的宅基地使用权系经过县级人民政府的批准与确认。故张洪贵与张成之间达成的买房协议有效，张成要求确认双方签订的房屋买卖合同无效依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销北京市第一中级人民法院（2006）一中民终字第11743号民事判决及北京市昌平区人民法院（2006）昌民初字第442号民事判决；
二、驳回张成的诉讼请求。
一审诉讼费136元，由张成负担（已交纳）；二审诉讼费136元，由张成负担（本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶志蓉
代理审判员 张 峰
代理审判员 韩君贵
二〇一四年一月十三日
书 记 员 李 峥