河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第6730号
原告李镭。
委托代理人张基禄，河南陆达律师事务所律师。
被告张志平。
委托代理人武英群，河南郑大律师事务所律师。
被告李小峰。
委托代理人武英群，河南郑大律师事务所律师。
原告李镭与被告张志平、被告李小峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李镭委托代理人张基禄、被告张志平、李小峰及其委托代理人武英群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月1日，原告与二被告通过郑州大家房地产营销策划有限公司瑞达路店签订《房屋买卖合同》一份，约定二被告购买原告位于郑州高新技术开发区莲花街学府花园19号楼2单元5层西户房屋，建筑面积为178.24平方米，约定成交总价为80万。原告当时已明确告知二被告该房屋是学校集资房，土地使用权证和房屋所有权证尚未取得；合同第十二条约定，被告在2013年7月4日前支付原告50万元，第二次付款日期为2013年7月20日前付20万元整。该合同第十一条约定，如双方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同总房价款1%的违约金。二被告于2013年7月3日向原告支付首期购房款50万元，但应于2013年7月20日前向原告支付的20万元购房款经原告多次催要二被告至今未付。二被告迟延履行付款义务的违约行为致使原告的合同目的不能实现，原告已于2013年9月12日向二被告送达解除《房屋买卖合同》的通知。故请求判令确认原告与二被告签订的《房屋买卖合同》已解除，二被告支付原告违约金43200元。
二被告辩称：二被告不存在违约。2013年7月1日原被告签订合同，7月2日被告李小峰支付原告50万，7月3日原告为被告李小峰出具50万元的收据，原告将钥匙交给被告。7月15日张志平拿着钥匙去装修所买房屋时，发现房门的锁被换。被告给原告联系，原告当即表示房子不卖，并让被告提供账号，要返还50万元。原告违约在先。被告要求继续履行合同。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、2013年7月1日房屋买卖合同一份，证明该合同是双方真实意思表示，为有效合同。被告违反合同第十二条第二项约定，依据合同第十一条第五项约定应向原告支付违约金；2、2013年8月28日原告向被告送达的解除房屋买卖合同的通知及照片四份，证明被告根本违约，原告已向被告出具解除合同通知。
二被告质证意见为：对证据1真实性无异议，认为该合同有效；对证据2真实性无异议，认可于8月28日收到原告的解除通知。对证明目的有异议，不能证明被告违约。
经审查，上述证据均原件，来源合法与本案具有关联性且二被告对真实性无异议，故本院予以采纳。
二被告为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、收条一份，证明原告收到二被告交付的五十万元购房款；2、房屋中介公司出具证明一份，证明原告承诺提供土地使用证复印件，但一直未提供，期间原告把房门锁给撬了；3、原告于7月3日给被告的钥匙5套，证明被告已依约履行合同，被告在7月15日去装修房子，发现房门有撬过痕迹，合同所涉房屋及地下室门已打不开，联系原告，原告明确表示房子不卖；4、原告与河南大公置业有限公司2003年7月2日签订的内部协议一份，第四条约定自李镭领取住房钥匙后，河南大公置业有限公司半年内负责办理好房屋所有权证；5、郑州大家房地产营销策划有限公司为原告出具的缴纳本次买卖房屋的中介费收据一份，收款人处签有郭某；6、申请证人郭某出庭。
郭某作证称：我是郑州大家房地产营销策划有限公司员工，是原被告房屋买卖合同的经办人，李镭卖的房子是毛坯房。2013年6月，李镭在我房屋中介出售位于郑州高新区莲花街学府花园19号楼2单元5层西户房屋，建筑面积为178.24平方米。2013年7月1日，李镭和张志平、李小峰签订一份房屋买卖合同，李镭将该房产出售给李小峰，合同金额80万元。李镭当时承诺房产土地使用证已批下，房产证三年内负责办下并负责过户。2013年7月3日，李小峰付款50万元给李镭，并当场交付房屋钥匙，同时张志平要求李镭提供房产土地使用证复印件，李镭同意，说过几天给房产土地使用证复印件。其后几天，张志平多次找我问李镭是否提供，但李镭一直未提供。期间客户给我说房东把门锁撬了，我也给房东和客户之间做过沟通协商，房东说如果要办房产证时要补20万左右房款，我给客户作工作他们也同意承担这个费用。房门被撬后，大概在七月中旬，我和李镭联系过，我当时给李镭说你都把房子卖给人家，再撬门所不应该。李镭认可他把房门撬了，他说让被告补差价，大概一二十万。我又给被告作工作，让被告补差价。被告开始不愿补差价，后来考虑后也基本同意。后来原被告就自行沟通。我再给李镭打电话，李镭说他们自己商量，不用我管了。被告给我说房门被撬，我给李镭打电话联系的时间大概是七月中旬，学生刚放暑假时。后来8月份李镭给我邮寄了一份解除合同通知。双方签订的合同上签的经纪人是叶建华，没有写我的名字，但二被告是通过我买的原告的房子。我在中间是代表公司。我当时告诉被告房子现在没房本，原告说房本近几年能下来。原告想买房子就把信息发在网上，公司也收到了卖房信息，又把信息以公司名义发出去，留的是我的电话，所以后来原被告都是和我联系，所以我了解案件事实。
原告质证意见为：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，原告接受50万元，说明原告有履行合同的诚意；对证据2真实性证明目的均有异议，原告没有承诺过提供土地使用证。被告无证据证明房门被撬；对证据3真实性有异议，不能证明是原告交付给被告的房门钥匙，不能证明原告撬了房门；对证据4内部协议真实性无异议，证明目的有异议，该协议是原告与第三方之间的权利义务，与本案无关；证据5收据真实性无法核实；证据6证人身份有疑问，合同签订的经纪人与证人不是同一人。证人证言前后矛盾，其所陈述的不是事实，有与被告串通嫌疑。证人的书面证言是在被告要求下提供。
经审查，证据1系原件来源合法与本案具有关联性，且原告对真实性无异议，故本院予以采纳；证据2、6系原件来源合法与本案具有关联性，且证据2可与证据6证人证言相互印证，故对该证据本院予以采纳；证据3是否是本案所涉及的房屋钥匙无法核实，且原告不认可，故对该证据本院不予采纳；证据4、5系原件来源合法与本案具有关联性，故本院予以采纳。
二被告于庭后提交郑州大家房地产营销策划有限公司出具的证明、郭某协理证复印件各一份，证明郭某具备协理资质，其是郑州大家房地产营销策划有限公司的工作人员，协助叶建华办理原被告房屋买卖一事。
原告经传票传唤未到庭质证。
经审查，上述证据系原件来源合法与本案具有关联性，故本院予以采纳。
经审理查明：2013年7月1日，原告作为甲方（卖方）、被告张志平作为乙方（买方），郑州大家置业瑞达路店郑州大家房地产营销策划有限公司作为丙方（居间方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方拥有位于学府花园19号楼2单元5层西户的房产，房屋所有人为李镭，房屋建筑面积为178.24平方米；甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币80万元，此房价包括地下室一个；乙方于本合同签订时支付定金人民币三万元，甲方授权丙方代为收取定金，并代甲方向乙方出具手续；经甲乙双方协商，乙方在2013年7月4日前先支付甲方五十万元整，第二次付款日期为2013年7月20日前。如三年拿不到房产证甲方需赔付乙方违约金四十五万元并退还本金七十万元整。原告在该合同甲方处签字并捺压手印，被告张志平在乙方处签字，被告李小峰在乙方代理人处签字并捺压手印，郑州大家房地产营销策划有限公司在丙方处加盖公司合同专用章。
2013年7月4日，原告向被告李小峰出具收条一份，载明：“今收到李小峰第一期房款五十万元整。李镭，2013.7.4”。原告向二被告交付了所售房屋的钥匙。2013年7月中旬（20日之前），二被告前往所购房屋处发现房屋及地下室房门有撬过的痕迹，房门已无法打开。二被告联系原告，原告表示该房不卖了。二被告随后将房门被撬换锁一事告知了郑州大家房地产营销策划公司的郭某。郭某于七月中旬就该事与原告电话联系，就双方进行协调，原告认可他将所卖房屋房门撬了，并让二被告补差价。
2013年8月28日，原告向二被告送达解除《房屋买卖合同》的通知，称原告在出卖该房屋时已明确告知该房是学校集资房，土地使用证和房产证尚未取得。二被告未依合同约定于2013年7月20日前支付20万元，并经多次催告至今未付，该迟延履行付款义务的违约行为致使原告合同目的不能实现，故通知解除与二被告于2013年7月1日签订的《房屋买卖合同》。
另查明：1、2003年7月2日，原告作为乙方与河南大公置业有限公司（甲方）签有《郑州工程学院新生活区售房内部协议书》，该协议书约定预计交付时间为2004年7月底，从乙方领取住房钥匙后，甲方半年内负责为乙方办理好房屋所有权证；2、原告售予二被告的房屋尚未取得土地使用证和房屋产权证；3、原被告所签订的房屋买卖中丙方处所签订的经纪人是叶建华，但根据二被告提交的有效证据，可以证明郭某是促成原被告签订合同的经办人。
本院认为：原告与二被告所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护。该合同约定，二被告在2013年7月4日前先支付原告五十万元整，第二次付款日期为2013年7月20日前。2013年7月20日前，二被告持原告交付的房屋钥匙无法打开房门并发现有撬门的痕迹，二被告遂与原告及郭某联系。庭审中二被告称其从未进入过该房屋，原告亦认可该房屋至今仍在原告控制下。根据二被告庭审陈述及证人郭某的证言，本院对于原告存在将售予二被告的房屋门锁予以更换致使二被告持原房屋钥匙无法进入的事实予以认定。
原告请求确认其与二被告签订的房屋买卖合同因二被告迟延履行付款义务已解除。本案中，二被告虽未在2013年7月20日之前支付原告二十万元，但其未按期支付房款是由于原告在7月20日之前更换门锁，致使二被告无法进入所致。故二被告的行为并不属于合同法第九十四条所规定的“当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。
原告请求二被告支付违约金，因二被告未能按期付款系因原告更换门锁致使二被告无法进入房屋、以及原告表示不卖房所致，二被告该行为系履行抗辩权的表现，并不构成违约。故对原告该请求本院不予支持。
二被告主张继续履行其与原告所签订的房屋买卖合同，因该合同标的之履行必然涉及办理房屋过户登记，而本案中房屋买卖合同所涉及的房屋至今未取得土地使用证及房屋产权证，原被告亦均未提供证据证明该房屋能否办理相关证件及何时能够办理相关证件，故该合同并不具备可以继续履行的条件，基于维护市场交易的稳定与安全的考虑，本院对原告与二被告于2013年7月1日签订的《房屋买卖合同》予以解除。至于二被告已支付原告的五十万元购房款及其他相关损失，二被告可另行主张权利，本案中不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李镭与被告张志平、被告李小峰于二○一三年七月一日签订的《房屋买卖合同》。
二、驳回原告李镭的其他诉讼请求。
案件受理费八百八十元，由原告李镭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 申晓娟
代理审判员 汪 涛
人民陪审员 王振东
二〇一四年三月十二日
书 记 员 房津宇