铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二终字第65号
上诉人（一审被告、反诉原告）曾子云。
委托代理人刘仕光，黔锦律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（一审原告、反诉被告）玉屏侗族自治县建筑公司。
法定代表人肖光泉，该公司经理。
委托代理人冯荣江，特别授权代理。
一审第三人玉屏新世科房地产开发有限公司。
法定代表人朱成美，该公司经理。
玉屏侗族自治县建筑公司（以下简称建筑公司）诉曾子云房屋改建合同纠纷一案，于2007年9月10日向玉屏侗族自治县人民法院提起诉讼，该院受理后作出（2007）玉民初字第186号民事判决。曾子云不服，向本院提出上诉，本院作出（2008）铜中民终字第135号民事判决书，判决维持原判。曾子云仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院作出（2009）黔高民申字第585号民事裁定书，指令本院另行组成合议庭对本案进行审理。本院再审后作出（2011）铜中民再字第10号民事裁定书，撤销本院（2008）铜中民终字第135号民事判决和玉屏侗族自治县人民法院（2007）玉民初字第186号民事判决，发回玉屏侗族自治县人民法院重审。玉屏侗族自治县人民法院重审后作出（2013）玉民初字第30号民事判决。曾子云不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理完毕。
一审判决认定，玉屏侗族自治县建筑公司于2005年2月3日与曾子云签订“房屋改建合同”一份，约定：由玉屏侗族自治县建筑公司（甲方）改建曾子云（乙方）原有房屋一栋，改建后由甲方返还乙方门面三个及四楼、七楼住房两套。每个门面宽度为3.6米，即三个门面总宽度为10.8米，长度以实际深度为准，高度为4，2米。三个门面和与三个门面相同面积的住房由甲方无偿返还给乙方，因门面实际开间宽度加宽而引起的实际面积增加部分，门面超出面积按每平方米5000元计算价款，住房超出面积按每平方米600元计算价款由乙方补偿给甲方，并在甲方将房屋交付后15日内付清上述补偿款总额的80%，其余待甲方办理完房产证及土地使用证交给乙方时一次付清。工程工期为360天，甲方应在房屋验收合格后90天内办理完房产证及土地使用证并交给乙方，费用由甲方承担。若甲方在约定时间内不能交付房屋和办理相关证件，每超期一天，由甲方补偿乙方经济损失100元。合同签订后，玉屏侗族自治县建筑公司将曾子云的房屋拆除改建，并于2006年6月15日竣工验收合格。同年7月5日将门面、住房交给曾子云使用，2007年3月21日办理好房屋产权证书。无偿返还给曾子云的三个门面的总宽度为11.22米，开间超宽0.42米。三个门面面积分别为37.17平方米、38.83平方米、42.44平方米，四楼住房一套，面积为121.78平方米，七楼住房一套，面积为126.77平方米。门面超宽部分的面积为4.839平方米，应付房款24195元（建筑公司只主张19800元）。住房面积超过部分为130.11平方米（四楼住房面积121.78平方米＋七楼住房面积126.77平方米-
门面面积118.44平方米），应付房款78066元。共计应付门面、住房超面积房款97866元。曾子云于2006年4月10日、6月29日、7月5日三次共付款50000元（其中一次系借款10000折抵）给玉屏侗族自治县建筑公司，尚欠玉屏侗族自治县建筑公司建房款47866元。
一审法院认为，玉屏侗族自治县建筑公司与曾子云于2005年2月3日签订并经公证的《房屋改建合同》是双方真实意思的表示，且未违反国家法律的相关禁止性规定。玉屏侗族自治县建筑公司亦系从事建设工程施工并具有国家建设行政主管部门颁发的相关证照，系具有建设资质的企业法人，故其与曾子云签订的《房屋改建合同》应为有效合同。曾子云未按约定支付建房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，玉屏侗族自治县建筑公司可以要求曾子云支付所欠建房款。对于玉屏侗族自治县建筑公司要求曾子云支付应缴款项50000元逾期18个月的利息34000元的诉讼请求，按照双方约定，交房时支付建房款80%即97866元的80%应为78292.80元。曾子云已交款50000元，应当计算利息的数额为28292.80元，从交房之日开始按中国人民银行同期贷款利率计算利息。对于曾子云要求玉屏侗族自治县建筑公司承担违约金40900元、返还被执行的案件兑现款39230元、按1比1的比例赔偿门面损失123450元、按1比2的比例赔偿住房损失22626元的反诉请求，按双方约定，建筑公司应当在合同签订之日起360日内，即2006年1月29日前修建完工，并将验收合格的房屋交给曾子云，但建筑公司在2006年7月5日才将房屋交给曾子云，故逾期交房的违约金应当从2006年1月30日起至2006年7月5日止共计157天，按双方约定的每天100元计算为15700元；逾期办理房产证实际天数应当从2006年6月15日房屋验收合格90天后起算即从2006年9月13日起至2007年3月21日止共计189天，按双方约定的每天100元计算为18900元；要求返还被执行的案件兑现款39230元不符合反诉的条件，应属执行回转的问题，可在本案执行程序中处理，该反诉请求不予支持；要求按1比1的比例赔偿门面损失123450元、按1比2的比例赔偿住房损失22626元的反诉请求，因双方在《房屋改建合同》中对返还的门面只约定开间宽度及高度，具体面积并无约定，曾子云亦未提供其他证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应予驳回。第三人玉屏新世科房地产开发有限公司在本案中只是帮助玉屏侗族自治县建筑公司办理其改建房屋的相关证件，并无其他违约行为，依法不承担本案民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）曾子云支付原告（反诉被告）玉屏侗族自治县建筑公司建房款47866元。二、被告（反诉原告）曾子云支付原告（反诉被告）玉屏侗族自治县建筑公司以28292.80元为计算利息本金，从2007年7月5日起至2007年9月10日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、原告（反诉被告）玉屏侗族自治县建筑公司支付被告（反诉原告）曾子云逾期交房和办证违约金共计34600元。四、驳回原告（反诉被告）玉屏侗族自治县建筑公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）曾子云的其他反诉请求。六、第三人玉屏新世科房地产开发有限公司不承担本案民事责任。上述给付事项，限于本判决生效后十日内付清。案件受理费2157元，由被告（反诉原告）曾子云承担1400元，原告（反诉被告）玉屏侗族自治县建筑公司承担757元。反诉案件受理费411.25元，由原告（反诉被告）玉屏侗族自治县建筑公司承担192.50元，被告（反诉原告）曾子云承担218.75元。
曾子云不服一审民事判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，依法改判。其上诉理由：一、一审判决认定事实错误。1、建筑公司没有商品房开发资格，一审对《房屋改建合同》无效没有认定。2、曾子云不应再支付建房款。3、曾子云不应承担银行贷款利息损失，被上诉人应当承担。4、一审判决遗漏了曾子云已经被执行的39230元执行款。二、一审程序严重违法。一审只将玉屏新世科房地产开发有限公司作为第三人，没有将其列为被告，应判决其在本案中承担的法律后果被遗漏。
经审理查明，因玉屏县原妇保所职工住房需进行改扩建修建一栋综合大楼，按照规划要求，须拆除曾子云房屋，为此，冯荣江以建筑公司代理人身份与曾子云协商签订了一份《房屋改造合同》。合同签订后，由冯荣江负责修建，因其资金不足，为出售部分房屋，挂靠第三人玉屏新世科房地产开发有限公司办理了商品房预售许可证。玉屏新世科房地产开发有限公司为曾子云办理房屋产权证时，申请登记的权属来源为拆迁补偿，办理土地使用权证，登记的土地使用权类型为划拨。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于本案双方当事人签订的《房屋改建合同》的性质及效力问题。曾子云上诉主张《房屋改建合同》系拆迁安置补偿合同，建筑公司没有取得拆迁资质，该合同无效。本院认为，双方签订的《房屋改建合同》虽系拆迁安置补偿合同，但双方对拆迁行为并没有争议，玉屏县妇保所已取得了相关规划建设手续，且曾子云已将房屋交由建筑公司拆除重建，本案不属行政强制拆迁问题。曾子云与建筑公司之间就拆除房屋的安置补偿问题达成协议，所签订的《房屋改建合同》系平等民事主体之间的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方约定，建筑公司从合同签订之日即2005年2月3日起360天内即2006年1月29日前交付房屋给曾子云。曾子云在建筑公司将房屋交付后15日内付清房屋补偿款总额的80%，其余待建筑公司办理完房产证及土地使用证交给曾子云时一次付清。经查，案涉房屋系2006年7月5日交付，2007年3月21日，曾子云取得房产证及土地使用证。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人均构成违约，应各自承担违约责任。虽然在合同中双方对逾期付款的违约金没有约定，但建筑公司主张赔偿延期付款利息损失，依法应予支持。一审法院以应交房款的80%计算利息损失，曾子云提出其不应承担银行贷款利息损失的上诉理由与本案不符，不予采纳。一审未以实际欠付款额计算利息损失不妥，但建筑公司没有上诉，本院不予改判。根据双方合同约定，未在规定时间交付使用或办理完相关证件，每超期一天，由建筑公司补偿曾子云经济损失100元。一审对建筑公司逾期交房及逾期办证的违约损失计算正确。曾子云上诉提出建筑公司应承担的违约金为40900元，没有事实依据，本院不予支持。39230元执行款属执行回转问题，不属本案审理范围。本案系曾子云与建筑公司之间的房屋拆迁补偿合同纠纷，与玉屏新世科房地产开发有限公司没有法律上的利害关系，不应承担本案法律责任。一审将其列为当事人虽有不妥，但不影响本案的正确审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。曾子云所持上诉理由无事实依据和法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2157元，由上诉人曾子云承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 全
审 判 员 欧根昌
代理审判员 吴爱民
二〇一四年六月十二日
书 记 员 李正雷