山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1169号
原告（反诉被告）曹晓伟，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人郭美琴，女，汉族，1957年12月24日出生，退休职工，住同原告，身份证号1421251957********。
委托代理人姬彩凤，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
被告（反诉原告）赵洁，女，汉族，住大同市左云县。
委托代理人王建，山西雁北律师事务所律师。
原告（反诉被告）曹晓伟诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）赵洁所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人郭美琴、姬彩凤、被告（反诉原告）的委托代理人王建到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曹晓伟诉称，原告于2014年1月24日与被告中大公司签订了房屋认购协议书，购买了位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋一套，建筑面积92.39平米，一次性支付房款406516元。2014年10月17日被告中大公司将房屋交付原告使用，并办理了相关入住手续。后得知被告于2014年8月28日将房屋网签与赵洁，致使原告无法办理产权登记手续。经与被告中大公司解决未果。现原告诉至法院，请求确认原告与被告中大公司签订认购协议有效，确认原告是华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋所有权人；撤销被告赵洁的网签登记；被告中大公司协助原告办理房屋登记手续；诉讼费由被告中大公司承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）提供以下证据：
1、房屋认购协议书，证明原告向被告中大公司购买了诉争房屋，双方存在买卖合同关系。
2、收款收据1张、房屋入住手续各项收据8张，证明原告已交付了全部房款和相应的费用20605.4元。交款人郭美琴系原告母亲。
被告（反诉被告）中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，原告曹晓伟系真正的购房业主，本公司与原告没有任何借贷关系。而作为网签的被告赵洁，则是我公司为了解决资金周转问题而向大同市昌宇宏盛投资有限公司于2014年9月1日预计借款人民币500万元（该笔借款未支付给我公司），债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了12个人的名单，要求办理19套房屋的网签手续。为此，我公司给债权人办理了19套房屋网签合同。但债权人未支付该笔借款也未退还19套房屋网签合同。当时我公司之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。我公司愿意尽最大努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。
针对其主张，被告（反诉被告）中大公司未提供证据。
被告（反诉原告）赵洁辩称，原告与被告中大公司签订的房屋认购协议书不真实，属于无效协议。该协议书与交款收据明显不符合买卖合同的交易习惯，原告与被告中大公司不存在合法的房屋买卖关系。2014年9月1日赵洁通过大同市房产局官网对诉争房屋进行了网签登记，随后就向被告中大公司支付了房款，2014年7月11日与被告中大公司签订了商品房买卖合同，并在大同市房产局进行了备案登记。因此赵洁的购房行为是合法的房屋买卖行为，依法取得了房屋的产权权利。原告在本案中要求撤销赵洁的网签登记不属于本案受案范围，并非本案所能解决。因此原告诉讼请求不合法，应驳回原告对赵洁的诉讼请求。同时赵洁提起反诉，要求确认反诉原告赵洁与反诉被告中大公司签订的《房屋买卖合同》有效，确认反诉被告曹晓伟与反诉被告中大公司的认购协议书无效；反诉被告中大公司继续履行合同义务，立即交付房屋，并为反诉原告办理产权登记手续；诉讼费用由反诉被告承担。
针对其主张，被告（反诉原告）赵洁提供以下证据：
1、商品房买卖合同、查询单、收据2张，证明2014年9月1日赵洁与中大公司签订了购买房屋合同，并分两笔交付，其中一笔通过卡转账，另一笔是现金交付。被告中大公司于2014年9月1日给赵洁补了缴费收据2张。
2、立案庭调取的购房协议书，证明该协议书与原告提供的协议书形式上都不一致；
3、商品房明码票价明细表，证明2014年5月诉争房屋还没有出售，因此原告与被告中大公司签订的房屋认购协议书不真实。
针对被告赵洁的反诉意见，原告（反诉被告）曹晓伟辩称，对反诉请求不予认可，反诉事实不属实，原告与被告中大公司已经完成了房屋买卖合同的履行，双方合同于2014年1月24日签订，一次性现金支付房款406516元。2014年10月17日将诉争房屋交付给原告。原告现已入住，双方合同已履行完毕。被告中大公司实际上为了使用被告赵洁的资金，保证借贷关系，实际上是借贷抵押合同，其签订的商品房买卖合同不是合法有效的。
针对其主张，原告（反诉被告）曹晓伟未提供证据。
经审理查明，原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期认购协议书》，协议书无编号，合同落款时间为2014年1月24日，约定原告向被告中大公司购买位于华田苑府城二期X号楼X单元X号住宅（建筑面积92.39㎡，单价4400元）一套，总价406516元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司向原告出具了406516元的二期购房款收据（时间为2014年1月24日）。原告交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6929.25元，暖气费1616.4元、契税6097.74元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、装修服务费739元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1663元（上述收据标注的时间为2014年10月17日）。
被告赵洁与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记（合同落款日期为2014年9月1日）。合同约定：被告赵洁向被告中大公司购买华田苑府城X号楼X单元X层X号房，建筑面积92.39㎡，单价4200元，房屋总价388038元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告赵洁出具了两张共计388038元的收据。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题，被告赵洁认为原告的购房合同不真实，对原告提供的收据、入住通知单不认可。本案中，，被告虽对原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》的真实性有异议，但并未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告赵洁认为原告与被告中大公司恶意串通，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因原告的认购协议书合法有效，且原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告履行合同义务。
本院认为，原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告要求确认反诉原告与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》有效、原告曹晓伟与被告中大公司签订的认购协议书无效、反诉被告中大公司继续履行《商品房买卖合同》义务，立即交付华田苑府城X号楼X单元X号房屋、并为反诉原告办理产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。被告赵洁请求确认被告赵洁与被告中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）有效，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告赵洁就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告赵洁可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、原告曹晓伟与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期认购协议书》有效；
二、位于本市华田苑府城二期X号楼X单元X号房屋归原告曹晓伟所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告曹晓伟办理上述房屋的产权登记手续；
四、驳回原告曹晓伟的其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告赵洁的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费200元，由被告赵洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 刘继东
人民陪审员 牛希谦
人民陪审员 彭智强
二〇一六年四月五日
书 记 员 葛亚慧