浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终161号
上诉人（原审第三人）：毛晓鸥，女，汉族，1956年12月28日出生，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：曾竞晓、陈鹏鹏，浙江泽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周正勋，男，汉族，1974年2月6日出生，现住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：程约、邹高超，浙江震瓯律师事务所律师。
原审被告：叶方式，男，汉族，1955年1月18日出生，住温州市鹿城区。
上诉人毛晓鸥因与被上诉人周正勋、原审被告叶方式房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初10374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛晓鸥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、买卖契约系周正勋与叶方式的真实意思表示，对其二人具有拘束力，但对毛晓鸥没有拘束力。涉案房屋属毛晓鸥与叶方式共同共有财产，叶方式只能处分自己的份额，不能擅自处分毛晓鸥的财产份额，且未经追认，故该无权处分行为对毛晓鸥不具有法律效力。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，我国法律采用了新的物权变动模式，即债权与物权相区别，债权行为的效力不受处分权的影响，处分行为是相对于债权行为而独立存在，故有效债权并不必然导致物权变动。本案中，叶方式的无权处分行为不是合同无效的原因，但却是合同履行不能的原因，故周正勋请求协助办理过户手续以及领受拆迁安置补偿款，因叶方式欠缺处分权，该款项仍属于毛晓鸥与叶方式的共有财产。一审判决将毛晓鸥享有的一半财产份额判归周正勋所有，违背了法律和司法解释规定。2、一审判决认定周正勋构成善意取得，于法无据。首先，房屋出卖后，毛晓鸥毫不知情，离婚后，双方仍共同居住在该房屋，且离婚时，鉴于该房屋无法办理产权，有意将房屋留给儿子，故在离婚协议中没有作出约定处理。其次，订立合同时，周正勋明知叶方式已经离婚，但未谨慎审查离婚协议书有关涉案房屋的处理情况；并且在办理过户登记时，明知需要毛晓鸥协助签字办理，却未告知毛晓鸥，故其存在明显过错，不构成善意。其三，涉案房屋市价为100万元左右，而交易价仅为48万元，不属于法律意义上的合理价格。最后，涉案房屋至今未办理过户登记，也不符合善意取得的构成要件。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。
周正勋辩称：买卖契约属双方真实意思表示，合法有效。订立契约时，涉案房屋土地使用权登记在叶方式一人名下，此时双方已经离婚，且叶方式提供了离婚证交由周正勋审查，足以让其相信该房屋属叶方式一人所有，其不存在任何主观过错。周正勋支付全部价款后，于2004年4月起居住至今，期间毛晓鸥与叶方式从未提出异议。因涉案房屋所在的整栋楼房存在违法建筑的原因，造成房屋无法及时过户，不可归责于买受人。因此，本案房屋买卖合同合法有效，该房屋相应拆迁利益应当归周正勋所有。原判正确，应予维持。
周正勋向一审法院起诉请求：1.确认2004年4月21日签订的《房屋买卖契约》合法有效；2.确认坐落于温州市鹿城区大南街道双莲桥社区垟新巷2弄8号房屋拆迁安置权益归周正勋所有。
一审法院认定事实：叶方式与毛晓鸥于1983年4月13日登记结婚。后叶方式从他人处购买坐落于温州市鹿城区垟新巷2弄8号房屋，并于1996年6月将涉案房屋土地使用权证登记在叶方式名下，但并未登记该土地上的房屋产权。2001年9月21日，叶方式与毛晓鸥在温州市鹿城区民政局登记离婚。离婚协议书约定：原坐落坦前35号、建筑面积88.57平方米房屋已拆迁，离婚后根据拆迁协议，由女方回购归女方所有，男方住房自行解决。2004年4月21日，周正勋与叶方式签订《房屋卖尽契约》，约定，叶方式将其所有的坐落于温州市鹿城区垟新巷2弄8号房屋出卖给周正勋，房屋价款为48万元，其款随契收足，过户手续由买卖双方共同负责办理。税金由买受人负责缴纳，房屋买卖之后听凭周正勋管业居住使用，其产权永归买受人所有。契约签订后，叶方式即将涉案房屋交付给周正勋使用，周正勋向叶方式支付47万元购房款后搬入居住至今。后又支付了剩余的1万元。现涉案房屋列入拆迁范围，因涉案房屋土地证仍登记在叶方式名下，未协助周正勋办理房屋拆迁安置手续，遂引起讼争。
另查明，经周正勋申请，温州市鹿城区人民政府大南街道办事处向一审法院出具《关于鹿城区双莲桥社区垟新巷2弄8号房屋相关拆迁权益的情况说明》，记载涉案房屋可视为合法建筑面积109.09平方米享有拆迁安置补偿权益，具体以签订正式安置协议书为准。
一审法院认为：周正勋与叶方式于2004年4月21日签订的《房屋卖尽契约》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。第三人毛晓鸥主张涉案房屋属其与叶方式夫妻关系存续期间所得共同财产，现未进行分割，叶方式出卖涉案房屋未经其同意，故该《房屋卖尽契约》无效。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时是否享有处分权并不影响合同效力，故毛晓鸥该抗辩意见不予支持。合同签订后，周正勋已支付全部购房款，并从2004年开始占用房屋至今，虽未办理过户手续，但并不影响叶方式已将涉案房屋出卖给周正勋的事实。现房屋被列入征收范围，故相应拆迁安置权益应由周正勋享有。离婚时，叶方式与毛晓鸥虽未对涉案房屋归属进行分割，但出卖时叶方式称涉案房屋属其个人所有，土地使用权亦登记在叶方式名下，周正勋有理由相信叶方式未涉案房屋所有人，且毛晓鸥在离婚时已经知道该房屋的存在，但在涉案房屋出卖后长达20多年的时间里均未提出异议，故毛晓鸥称其为房屋共有人，未经其同意出卖房屋，买受人不能取得房屋拆迁安置权益的抗辩理由，不予支持。周正勋未办理过户手续并不影响其应享有的权利，即使存在过错且造成其损失，叶方式亦可另行主张，故叶方式主张周正勋未及时办理过户导致其损失的主张，不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、确认周正勋与叶方式于2004年4月21日签订的《房屋卖尽契约》合法有效；二、坐落于温州市鹿城区垟新巷2弄8号的房屋拆迁安置权益归周正勋享有。案件受理费17400元，减半收取8700元，由叶方式负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人一审程序中提供的证据后，对一审判决认定的事实均予以认定。
本院认为，周正勋与叶方式订立《房屋卖尽契约》时，叶方式与毛晓鸥已登记离婚，离婚协议书也未就该房屋作出约定处理，且房屋土地使用权登记于叶方式一人名下，故周正勋有充分理由相信叶方式对该房屋享有完全处分权。因此，周正勋与叶方式订立该《房屋卖尽契约》没有主观过错，该《房屋卖尽契约》依法成立，具有法律约束力。合同订立后，周正勋已支付全部购房款项，并自2004年11月接收房屋后居住至今。期间，周正勋作为买受人虽未及时办理房屋及土地权属转移登记，但鉴于涉案房屋自身存在违章，以及房屋已列入征收拆迁范围等无法办理的客观原因，故导致其至今尚未取得房屋不动产物权登记，不可归责于买受人。同时，在离婚时，涉案房屋已客观存在，虽然离婚协议书未约定处理该房屋，但离婚后双方仍在该房屋居住使用一段时间，可见，也不属于离婚时叶方式故意隐瞒夫妻共同财产的情形；并且，在房屋交付使用后，叶方式与毛晓鸥从未提出过异议。因此，在本案房屋买卖关系中，在周正勋已经支付对价的情况下，理应享有该房屋所有人的权利。一审中，拆迁安置部门出具的情况说明已经明确了被拆迁房屋相关安置权益，故该安置利益应当归房屋买受人周正勋享有。对于叶方式与毛晓鸥而言，该房屋是否属于原夫妻共同财产，以及离婚后该财产处分是否损害夫妻一方利益，双方可以依据婚姻法以及相关司法解释的规定，另行处理。叶方式因未预缴二审案件受理费，按其自动撤回上诉处理，本院不另行制作民事裁定书。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。毛晓鸥的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人毛晓鸥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 余 萌
审 判 员 刘宏杰
二〇一八年四月××日
法官助理 姜岳良
书 记 员 徐彬妮