新疆维吾尔自治区新源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第247号
原告：谭家祥，男。
委托代理人：李白良，新疆盛业律师事务所律师。
被告：李军胜，男。
第三人：谷越英（系被告李军胜的妻子），女。
委托代理人：邹建国，新源县别斯托别乡法律服务所法律工作者。
原告谭家祥诉被告李军胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理。依法由审判员李政适用简易程序公开开庭进行了审理。经谷越英庭审前申请，本院通知第三人谷越英参加诉讼。原告谭家祥、被告李军胜、第三人谷越英及其委托代理人邹建国均到庭参加了诉讼。本�现已审理终结。
原告谭家祥诉称：2013年9月28日，原、被告双方签订一份房屋买卖合同，被告自愿将其位于新源县别斯托别乡新村农科队的四间砖木结构房屋及院落以60万元的价格转让给原告。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付定金10万元，双方约定剩余的50万元于2013年12月前一次性付清。但原告依照约定向被告支付剩余款项时，被告拒绝接受款项，并拒绝继续履行合同。为此原告谭家祥起诉请求判令：1.确认原、被告于2013年9月28日签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告继续履行合同，履行房屋土地产权过户义务；3.被告支付违约金20万元；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告谭家祥为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1.原、被告签订的《房屋买卖合同》，证明双方的房屋买卖合同合法有效，被告应当依法履行合同；被告和第三人对该证据质证后，认可该证据的真实性，但认为该合同签订时未经第三人同意，属于无效合同。由于合同效力系本案争议焦点，故本院对该证据的真实性和关联性予以认定，对该证据的合法性将结合本案其他证据予以综合评定。
2.被告出具的收条，证明双方签订合同后原告支付被告购房定金10万元；被告和第三人对该证据质证后，认可原告提供的该证据。本院对原告提供的该证据予以认定。
3.证人韩银付的证人证言，证明合同签订后被告反悔不愿意出售房屋，并且一直躲避原告拒收原告的剩余购房款；被告和第三人对证人质证后，不认可证人的证言，认为自己并未躲避原告。由于该证人系双方签订合同的见证人，其证言具有客观性，故本院对该证人的证言内容予以采信。
4.证人刘伟的证人证言，证明争议的房屋系被告婚后所建，合同签订后原告曾主动联系被告支付剩余购房款，但�直无法联系到被告进行付款；被告和第三人对证人质证后，对该证人的证言未提出异议。本院对该证人的证言内容予以采信。
被告李军胜辩称，自己在与原告签订《房屋买卖合同》前没有经过第三人的同意，第三人知道此事后不同意出售该房屋，因此合同是无效合同；并且被告也没有按合同约定及时向被告支付剩余款项，构成违约。
被告李军胜未向本院提供证据。
第三人谷越英述称：自己与被告系夫妻关系，被告向原告出售的房屋系第三人与被告的夫妻共有财产；原、被告签订《房屋买卖合同时》并没有取得第三人的同意，侵犯了第三人的共同共有财产权益，因此该合同系无效合同。
第三人谷越英为证明其述称主张，向本院提供了如下证据：1.结婚证，证明第三人与被告系夫妻关系，被告出售的房
屋系双方共有财产；原告和被告经质证后，对该证据予以认可。本院对该证据予以认定。
2.土地使用证，证明所出售的房屋系第三人与被告婚后共有财产；原告和被告经质证后，对该证据予以认可。本院对该证据予以认定。
3.银行对帐明细单，证明原、被告签订合同时其在外地，对被告出售共有房屋事宜不知情；原告经质证后，对该证据关联性不予认可，被告对该证据予以认可。由于该证据能客观佐证第三人所述证明事项，本院对该证据予以认定。
4.出租房屋协议书，证明原告事先知道第三人与被告系夫妻关系，其所购买的房屋系第三人与被告的共有房屋；原告和第三人经质证后，对该证据予以认可。本院对该证据予以认定。
依据上述认定的证据，并结合当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：被告与第三人于1997年9月经依法登记成为夫妻。两人婚后在新源县别斯托别乡新村农科队建有四间砖房。被告于2008年7月取得新�县人民政府颁发的上述房屋所属土地的国有土地使用权证，登记土地使用权人为李军胜。2008年3月20日，第三人与原告签订《出租房屋协议》，第三人将争议房屋宅院以第三人名义租赁给原告使用。2013年9月28日，原告与被告未经第三人同意，签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方（李军胜）以60万元将争议房屋宅院转让给乙方（谭家祥），合同签订日乙方付甲方10万元，剩余50万元在2013年12月之前一次性付清。该合同第三条第2项约定，甲方应保证无第三人主张权利，家庭成员无异议；第五条第1项约定，如一方违约，违约方应向守约方承担按合同约定支付的全款的二倍及给守约方赔偿因违约行为造成的全部经济损失的违约金。原、被告及见证人韩银付、夏忠华均在《房屋买卖合同》上签字。签订合同当日，原告即向被告支付款项10万元，被告同时向原告出具收条一�。收条内容为：“今收到谭家祥交给李军胜卖房屋定金100000元（壹拾万元整）收款人：李军胜卖房人：李军胜2013年9月28日。”
2013年10月上旬被告到原告住处，以第三人不同意卖房为由通知原告不将争议房屋宅院卖给原告。2013年12月下旬，原告与案外人韩银付共同去被告住处准备向被告支付剩余购房款，第三人以房屋不再转让为由拒收剩余款项。
另查明，原告与被告、第三人夫妇原先相识，且系邻居。自2008年3月租赁争议房屋宅院以来，原告一直居住使用该房屋宅院至今。庭审中，被告和第三人庭审中认可争议房屋系两人婚后共同财产，该房屋至今未颁发房屋产权证书；原、被告双方签订《房屋买卖合同》时，并未出示和审核土地使用权证。经本院庭审中向双方依法释明，原告不对双方合同可能认定无效后的法律后果变更诉讼请求，被告对双方合同可能认定有效后的违约金数额亦不申请调整。
本院认为，买卖合同的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案中争议的房屋宅院属于被告和第三人夫妻的共同共有财产。综合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条分析可以看出，我国法律规定夫或妻一方非因日常生活需要对夫妻共同共有财产作出重要处分行为时，夫妻双方必须共同同意一致，处分行为方为有效，除非处分行为符合物权法第一百零六条规定的善意取得的条件。而本案中，原告与被告、第三人夫妻原先相识且系邻居，原告于2008年亦是与第三人签订的租房协议租住使用争议房屋至今。原告在与被告签订合同时，在没有审核争议房屋宅院�属的土地使用证的情况下，其知道或应当知道第三人对该买卖合同的标的物享有合法权利。但原告做为一个理性审慎的民事主体，仍在第三人未同意的情况下，单方与被告签订买卖合同，事后亦未取得第三人的追认同意，原告也并没有举证证明其在与被告签订合同时有相信被告的行为是其夫妻共同意思表示行为的合理理由。因此，原告在与被告签订合同时，并未尽到应尽的审慎注意义务，不构成法律意义上的善意购买人。另外，双方争议的房屋宅院至今亦未办理变更登记手续，亦不构成物权法第一百零六条规定的善意取得。综上，被告未经第三人同意，擅自处理夫妻共同财产，与原告签订的房屋买卖协议应属无效，原告的行为也并不构成对该争议房屋宅院的善意取得。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原、被告合同无效后的处理，经本院�法释明后，原告未提出处理请求，本院对此依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告谭家祥的诉讼请求。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告谭家祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维
吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 李政
二〇一四年二月十七日
书记员 世晶