西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民初字第02166号
原告（反诉被告）王钊。
委托代理人某系原告之夫。
委托代理人某。
被告（反诉原告）余素红。
委托代理人某，陕西某律师事务所律师。
原告（反诉被告）王钊与被告（反诉原告）余素红房屋买卖合同纠纷一案，原经本院于2011年11月30日作出（2011）长民初字第1854号民事判决。宣判后，原、被告均提起上诉。2012年3月14日，西安市中级人民法院作出（2012）西民二终字第00836号民事裁定，以原审认定事实不清、证据不足，且违反法定程序为由，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王钊及其委托代理人某、某、被告（反诉原告）余素红及其委托代理人某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某诉称：2008年1月17日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定将被告所有的高山流水V6-33#（V6-1-4-05）号房转让于原告，转让价款共计156万元。双方并约定，购房款分三次付清，违约责任按违约金100万元确定。在原告分三次给付被告购房款140万元后，双方于2008年3月24日签订了正式的房地产买卖契约，并将办理房屋产权过户手续所需各种资料交于滦镇房管所。此后，因被告以各种理由不予办理应办的手续，也未交纳应交的相关费用，致使房屋过户手续至今未能办结。现请求：1.确认位于西安市长安区东大街办罗汉洞高山流水小区V6-33#房屋所有权归属原告；2.判令被告立即办理上述房屋产权变更手续；3.判令被告承担违约金100万元。
被告某辩称：原、被告两次签订房屋买卖合同及原告已付购房款140万元均属实，但因双方在办理房屋过户手续时原告拒不签字认可房管部门的评估价格，且拒不缴纳应由其承担的税费，致房屋过户手续至今未能办结。认为导致双方交易无法完成的责任完全在原告，故请求依法驳回原告全部诉讼请求。
反诉原告某诉称：反诉原、被告签订房屋买卖合同后，由于反诉被告长期迟延履行交纳税费等合同义务，致使房屋过户手续无法完成，并致反诉原告不能实现合同目的，故其已于2010年2月电话通知反诉被告解除合同。现请求：1.解除反诉原、被告双方于2008年1月17日及2008年3月24日所签订的房屋买卖合同；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金100万元。
反诉被告某辩称：在税务机关决定以交易房屋初始评估价作为计税依据后，反诉原、被告均因疑虑与不解而拒绝接受。在反诉被告为避免法律风险而主动交纳了契税等税费后，反诉原告仍拖延拒交相关税费，故作为过户手续未予办结的责任方，反诉原告无权提出解除合同及索要违约金。并称，反诉原告在诉讼前从未向其提出过解除合同，故请求判令驳回反诉原告相关反诉请求。
经审理查明：本案双方当事人某与某经自愿协商，于2008年1月17日签订房屋买卖合同一份，约定将某位于西安市长安区东大街办罗汉洞村“高山流水”小区的V6-33#（V6-1-4-05号房）别墅（建筑面积351.56㎡）一套作价156万元卖与某。合同第三条“付款方式”约定分三次付清所有房款，其中前两次应付款额为140万元。就第三次付款，合同载明之内容为“余款在变更手续、入户手续、结清相关款项（出卖人）后，买受人付清人民币壹拾陆万元整”。涉及相关费用承担及违约责任的其它合同条款内容如下：“四、在办理交易过程中，各自承担国家规定的相关费用；五、出卖人应交妥房屋大修基金以及所有的物业管理费用及其他费用（在买受拿到房产证日期前）；九、违约责任，出卖人及买受人违反该合同，处人民币壹佰万元整的违约金。”该合同签订后，某先后于2008年1月18日、2008年1月24日及2008年3月24日分别给付某购房款100万元、30万元及10万元。2008年3月24日，双方在办理房屋权属转移登记时又按规定签订了房地产买卖契约一份，其相关格式条款内容与前述房屋买卖合同并无冲突。其中第七条约定：“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”。另，在该契约“双方约定的其它事项”中，双方并约定将前述房屋买卖合同作为该契约的附件一。2008年3月25日，滦镇房管所以双方交纳资料齐备、无纠纷上报审核并经审批同意过户。其后，经依法委托评估，滦镇房管所工作人员左少博告知了双方该交易房屋的评估价值（该次评估值现无证据证实，且某与某就此所做表述存有分歧，分别为200万及256万）。针对该评估结果，某明确表示估价过高，某则未提出明确异议。对于办理过户登记需交纳之契税及评估费等税费，因双方均未按期交纳，致房屋过户手续未能成功办理。2009年6月后，滦镇房管所工作人员高小荣接手办理本案房屋交易过户事宜后，多次电话催促双方尽快办理房屋所有权变更手续，并以政策变化为由，要求某另行提供单身证明。后因某多次至莲湖区民政局办理两次婚姻（某曾于2005年5月31日离婚，于2007年1月23日再婚）期间的单身证明均未成功，其曾为此哭泣。此间，双方虽曾于2010年1月重新申请办理过户登记，但因某未能提交单身证明，且双方仍因评估费的承担问题存有争议而拒交相关税费，致过户手续仍未办结。2010年10月后，因长安区房屋交易政策发生变化，办理房屋过户登记又需恢复征收个人所得税及营业税等地税。据国家相关规定，此节税负应由房屋买卖交易的出卖方承担。2011年3月，某在未通知某的情况下，自行签字确认了新的房地产估价表（房屋估价为281万元），欲交纳契税。当时高小荣曾提醒某，由于某未能提供单身证明，房屋交易手续无法办理，契税交纳后可能无法退还，但某仍于2011年4月6日交纳契税84300元。此前，某并曾于2011年3月31日交纳了房屋转让手续费2109元及房屋所有权登记费80元。因就其余税费承担问题双方仍存争议，某遂于2011年4月21日以前诉事由诉至本院。
原审诉讼中，某于法定期间提起反诉。经审理，本院以某已依约履行主要合同义务，但应承担违约责任，且约定违约金数额过高，将酌情调整等为由，作出判决如下：一、位于西安市长安区东大街办罗汉洞“高山流水”小区V6-33#（V6-1-4-05）号房屋归原告某所有；二、本判决生效后30日内，被告某支付原告某营业税、个人所得税、评估费、登记费、房地产交易费等其余税费共215357.18元，其余税、费由原告某自行负担，并由某自行办理交税、费事宜，被告某配合办理房屋过户相关手续；三、驳回反诉原告某要求解除两次房屋买卖合同的诉讼请求；四、本判决生效后30日内，由反诉被告某支付反诉原告某违约金220000元。本诉案件受理费27380元，由本诉原告某自行承担。反诉案件受理费6900元，由反诉原告某和反诉被告某各承担3450元。
重审诉讼中，双方均坚持各自在原审的诉讼请求。基于某申请，本院对涉案房屋过户手续原经办人左少博及现经办人高小荣分别进行了调查询问。
庭审中，针对房屋过户手续至今未能办结的责任归属问题，某始终认为系因某不认可首次评估价并拒交相关税费所致。对于双方存有争议的评估费承担问题，某表示，因国家对此并无规定，其同意某主张的应按买卖合同第五条处理之意见，但认为依据合同约定内容，不能认定应由其承担此节费用。就其在首次庭审中因何主张评估费应由双方均等承担，某未做解释。基于以上理由，某认为本案纠纷系某单方违约所致，现因国家出台房屋限购政策，已致其无法实现“卖旧买新”之交易目的，加之交易房屋市场价格已大幅上涨，继续履行对其明显不公，故其已于2011年2月向某提出解除合同，法院应依法支持其此节请求。针对某以上意见，某则始终强调对于首次评估价双方均未认可，且因某拒不交纳按买卖合同第五条约定应由其承担之评估费用，加之此后又未按要求提交单身证明及补交地税，方致过户手续至今未能办结，故某基于其违约行为无权提出解除合同。针对双方办理过户手续的相关情况及税费规定等问题，证人左少博证称：在首次评估价作出后，某认为估价过高，某则对其表示“那就这样吧”。在其告知双方如对估价有异议可找评估中心咨询后，某说她还找过评估中心，双方还曾共同来过一次，问其能否少交点税费。在其询问双方由谁交纳评估费时，某说她们协商后再说，某则说应由某交。此后，在其与双方联系时，某态度较为积极，但因双方无人交纳相关税费，导致当时在过户资料齐全的情况下未能办结过户手续。并称，其以前进行房屋估价时是由双方在空白估价表上签字后才进行评估，因时间久远，当时双方是否在估价表上签字其已难以记清。认为评估费因无国家规定，应该谁委托谁交（就此节问题，其庭前证言中则先后陈述为谁卖谁交及协商解决），并认为各项税费均可独立交纳。证人高小荣证称：其于2009年6月开始接手办理双方交易房屋过户手续，并已将左少博经手委托的估价表销毁。经其回忆，首次估价作出后，因买方认为估价过高，没有签字，对于卖方则不需要征其同意。在其接手后，曾要求某提交单身证明，某却始终未予提交，但承认某一直很配合其工作，也曾向其解释过办理单身证明的困难。并称，对房屋的二次估价是基于某申请作出的。在其询问某评估费由谁交时，某说按双方约定办。当其告知某如交纳契税可能无法退回时，某说她先把她的义务履行完。其将某交纳契税的情况告知某后，某说她不管。评估费应由谁交纳现既无国家规定，也无操作惯例，一般应由双方协商解决。
诉讼进行中，在本院就双方有权对对方主张的违约金请求调整予以释明后，某表示，如法院判定其构成违约，则因某并无实际损失，请求对约定之违约金予以减调。某则坚持其并不存在违约情形，且表示，如其被认定违约，愿依双方约定足额给付某违约金。对于双方是否存在实际损失的问题，某以所购房屋至今未予交付为由，主张应按已付购房款及已交契税的同期银行贷款利息（参照商业银行最低利率计算），加上付款后至今的租房支出（按每月2500元计算）来认定其损失。某则认为其损失即为双方合同成交价与第二次评估价的差价。就某主张之利息及某主张之差价，在法庭告知双方均不足作为损失依据后，某坚持其相关意见，并表示对某主张之损失均予认可。某则表示如基于其意见对其可能承担之违约金予以合理减调，其愿将己方违约金求偿数额降低为25万元。另，经本院对相关税费的收缴依据进行调查核实，西安市长安区长泰房地产价格评估中心答复如下：“评估业务收费一般采取谁委托谁交费”（未提供相关依据）。西安市长安区地税局答复如下：“按现行税收相关政策规定，个人转让住房除暂免征收印花税及土地增值税外，应征收如下各税费和基金，由转让方按规定缴纳。一、营业税；二、城市维护建设税；三、教育费附加；四、地方教育附加；五、水利建设基金；六、个人所得税”（附有相关征收规定及文件）。
上述事实，有房屋买卖合同、房地产买卖契约、房款收条、房屋权属转移登记申请资料、房地产估价表、契税完税证、现金缴款单、某婚姻关系证明、答复函、本案原审判决书、庭审笔录、调查笔录及谈话笔录等证据在卷佐证。
本院认为：某及某基于买卖房屋的交易目的，经自愿协商所签订之房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应遵循诚实信用原则，依约全面履行各自合同义务。现双方均认为对方在办理房屋过户手续期间拒不履行合同义务，致使房屋权属转移登记至今未能完成，并据此分别提出本诉及反诉请求，故本案应属基于合同履行争议引发的房屋买卖合同纠纷。本案中，某在某按约支付了前期大部分购房款后，曾协同某共同至房管部门办理房屋过户手续，足见双方履约意愿真实。在双方知晓房屋首次评估结果后，某对评估价提出质疑虽属合理异议，但在工作人员告知其解决途径后并未积极应对，并在与某因评估费交纳问题发生争议后拒交应由其交纳且可独立交纳之契税等税费，其行为已构成违约。某对首次评估结果虽未提出明确异议，但在明知其与某就评估费交纳问题存有争议的情况下，亦采用消极搁置的方式处理，足见其对可能面临的违约风险同样抱以放任态度。现经审查双方所订房屋买卖合同及房地产买卖契约相关内容，应予认定双方就办理过户手续过程中相关费用的承担问题虽有约定，但并不严谨，并由此导致双方对国家未有规定的评估费交纳问题产生争议。就此，经对房屋买卖合同相关条款依据双方交易目的进行解读，基于某在本案交易中应属房屋交付义务人，其为实现房屋交付目的本应自行负担为履行过户义务需支出之履行费用，故应认定双方在房屋买卖合同第三条及第五条约定之“相关款项”、“其他费用”等包括评估费用。对于此节合同义务，因某至今未予履行，故其同样构成违约。因本案房屋过户手续长期未能完成系双方违约所致，且某变现房屋交换价值的交易目的已基本实现，故对某以某违约致其不能实现合同目的之反诉理由本院不予认可。至于某所据因交易房屋市场价格现已大幅上涨，继续履行对其明显不公之解除理由，亦因非属法定解除事由，本院不予支持。据上认定，某要求解除房屋买卖合同并无法定依据，对其此节反诉请求应予驳回。现某及某虽均有相关合同义务尚未履行完毕，但并无履行不能之事由，故双方应继续履行各自义务。基此，某要求某为其办理房屋过户手续，依法应予支持。为办理过户手续需补交之相关税费，据双方约定，除按国家规定应由某交纳及某已自行交纳之部分，其余费用应依法由履行义务方某承担。因某及某在履行买卖合同过程中均有违约行为，且双方已预先对违约责任进行了约定，故双方应据商定之违约金条款各自承担违约责任。针对对方违约给己方造成的损失问题，某主张之房屋差价因系市场因素所致交易风险，与违约行为并无因果关系，故不应作为其损失依据。但因某现为履行过户义务而需补交的相关税费系因双方违约所致，其客观上需增加之此节履行费用可在考虑双方均有违约之前提下作为认定其实际损失的依据。在涉案合同未予解除之前提下，因购房款作为合同对价的交易功能已经实现，契税亦属买受方法定税负，故某主张以已付购房款及所交契税之贷款利息作为损失依据不足成立。某一并主张之房租损失可在考虑所购房屋至今未予交其使用的情况下依据某认可意见酌情认定。因合同约定之违约金明显高于双方具有合理依据的相关损失，基于某对对方求偿之违约金提出减调请求，并据其同意降低己方违约金求偿数额之意见，可对双方应依法承担的违约金予以适当调整。现涉案房屋过户登记手续虽尚未履行完毕，但因本案合同效力及某过户义务已由本院依法确认，故对某要求确认房屋归其所有之诉讼请求，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十二条第（六）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认西安市长安区东大街道办事处罗汉洞“高山流水”小区V6-33#（V6-1-4-05）号房屋归原告某所有；
二、本判决生效后30日内，被告某配合原告某办理西安市长安区东大街办罗汉洞“高山流水”小区V6-33#房屋的权属转移登记手续，办理该登记手续需交纳的相关税费除国家明确规定应由买方某承担（契税）及其已自行承担（房屋转让手续费、房屋所有权登记费）的部分，其余（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、个人所得税、评估费）均由被告某承担；
三、被告某于本判决生效后30日内，向原告某支付违约金250000元；
四、反诉被告某于本判决生效后30日内，向反诉原告某支付违约金150000元；
五、驳回反诉原告某要求解除其与某签订的房屋买卖合同及房地产买卖契约的诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费27380元，由原告某承担10350元，被告某承担17030元。反诉案件受理费6900元，由反诉原告某承担5865元，反诉被告某承担1035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 山燕妮
代理审判员 杨 霖
代理审判员 田 力
二〇一二年十二月二十五日
书 记 员 张慧贤