河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终13233号
上诉人（原审原告）张利军，男，1989年4月14日出生，汉族。
委托代理人张利锋，男，汉族，1981年11月10日出生，住郑州市。
被上诉人（原审被告）曹玉生，男，1973年3月10日出生，汉族。
委托代理人周建军，郑州市大学路法律服务所法律工作者。
委托代理人郭东方，郑州市大学路法律服务所法律工作者。
上诉人张利军因与被上诉人曹玉生房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张利军及其委托代理人张利锋、被上诉人曹玉生及其委托代理人周建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张利军于2016年5月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除张利军、曹玉生双方签订的房屋租赁合同；2、曹玉生赔偿违约金116666元，退还押金2000元，共计118666元。
原审法院审理查明：2014年1月6日，曹玉生与郑州市二七饮食公司签订《协议书》一份，主要内容为：郑州市二七饮食公司位于郑州市××区蜜蜂××院××楼（又××）的第二至第六层框架结构房屋（包括楼梯间及对应的出入口，不包括第六层的移动通信机房及全部屋面）交由曹玉生作旅馆营业使用，未经郑州市二七饮食公司同意不得改作其他用途或转租。曹玉生使用上述房屋的期限暂定五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2014年12月11日，曹玉生与张利军双方签订《房屋租赁合同》一份，甲方出租方为曹玉生，乙方承租方为张利军。合同约定：甲方愿意将二七区蜜蜂张40号院7号楼（太和路87号）房屋的第五、六层租给乙方做教学画室使用；年租金70000元整，押金2000元整，乙方向甲方按半年交纳租金，租赁期两年，租赁期内房租不变；本协议有效期内，甲方不得提前终止乙方用房，否则应按乙方剩余使用的两倍退款，乙方中途退房不退还剩余使用费用；本协议有效期内即使甲方将店面再次转让，此协议仍然有效，下任甲方仍应遵守本协议所有内容；乙方租住期间爱护屋内设施，保持室内清洁，房屋内一切设施如有损坏按市价赔偿；租住期间的水电费用等相关费用由乙方承担；乙方租住期间应遵守法律法规，不得从事违法活动，不得扰乱旅馆经营秩序；乙方续租时应提前一个月向甲方说明，并提前一个月交租金。甲方需要用房或乙方退房时应提前两个月通知对方，以便双方做好准备，另行安排；乙方退房时应结清自负的所有费用，并退还房屋钥匙，各种设施保持完好，损坏的应赔偿；应不可抗拒力造成的损失，双方互不承担责任，双方应在合理的时间协商合同的继续履行或解除；如遇提前拆迁，甲方应退还乙方剩余房租。合同签订后，张利军、曹玉生双方又作出补充说明，明确约定房屋租赁期自2015年1月1日至2017年1月1日，共2年，若续租2年不涨房租。已收押金贰仟元整。后曹玉生依约定将房屋交付张利军使用，张利军亦按约定交纳了2015年1月1日至2015年12月31日房租70000元、押金2000元。张利军于2016年1月15日又向曹玉生交纳了房租20000元，曹玉生向张利军出具收条一份，内容为：今收到张利军40号院7号楼五、六楼画室房租20000元。考试结束后补交壹万伍仟元整。2015年10月13日，曹玉生与郑州市二七饮食公司签订《提前终止用房合同协议》一份，双方协商对2014年1月6日签订《协议书》提前终止，原订用房协议于2015年10月26日终止不再履行，并于终止当日由曹玉生将现用房屋全部交回郑州市二七饮食公司验收。郑州市二七饮食公司于2016年3月4日将张利军承租的房屋锁门，张利军不能正常使用房屋。故张利军诉至法院，请求判令：1、解除张利军、曹玉生双方签订的房屋租赁合同；2、曹玉生赔偿违约金116666元，退还押金2000元，共计118666元；3、本案诉讼费由曹玉生承担。
另查明：房屋租金70000元／年，5833.33元／月，194.44元／天。20000元÷194.44元／天=103天，即张利军于2016年1月15日交纳的20000元房租，系2016年1月1日起至2016年4月13日。张利军于2016年3月4日不能继续使用房屋。自2016年3月4日至2017年1月1日，共计九个月零29天，该九个月零29天的房租为58138.73元。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中张利军、曹玉生签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，张利军、曹玉生双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，曹玉生单方解除合同，违反合同约定，对形成本案纠纷应承担违约责任。曹玉生辩称其并非系擅自解除合同，因房屋所有权人郑州市二七饮食公司于2015年10月13日与曹玉生解除了用房合同，曹玉生在2016年1月15日收取张利军租金20000元也交付郑州市二七饮食公司，曹玉生已提前半年做到告知义务，故张利军主张违约金，不符合法律规定。依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，曹玉生与郑州市二七饮食公司解除用房合同，并不能约束张利军，张利军与曹玉生签订的房屋租赁协议有效。曹玉生辩称已提前半年告知张利军，但未提供相应证据，且曹玉生在2016年1月15日又收取张利军房租20000元，故对曹玉生辩称，不予采信。张利军要求解除与曹玉生签订的《房屋租赁合同》，因该房屋已被郑州市二七饮食公司收回，上述《房屋租赁合同》已经无法继续履行，故对张利军的诉请，予以支持。经审理查明，张利军、曹玉生双方约定，张利军向曹玉生按半年交纳租金，2016年1月15日，张利军向曹玉生交纳租金20000元，系2016年1月1日起至2016年4月13日的房租。张利军自2016年3月4日未使用该房屋，故自2016年3月4至2016年4月13日的房租，曹玉生应当双倍返还张利军租金共计15555.46元。根据《房屋租赁合同》第三条、第九条约定，曹玉生解除合同应提前两个月通知张利军，但曹玉生未尽到相应的告知义务，故应赔偿张利军两个月租金共计11666.66元。对张利军要求曹玉生赔偿违约金116666元，退还押金2000元，共计118666元的主张，原审法院对其中27222.12元及押金2000元，共计29222.22元予以支持，高出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除张利军与曹玉生于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、曹玉生于判决生效之日起十日内退还张利军剩余双倍房租15555.46元、押金2000元、违约金11666.66元，共计29222.22元；三、驳回张利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2673元，由曹玉生负担673元，张利军负担2000元。
张利军上诉称：1.在一审中，对于张利军的诉求，法官当庭询问屋内物品并提出，房屋已被饮食公司收回，饮食公司已经开始装修另作他用，恢复原状已很困难，与张利军协商是否改换第一条诉讼请求，张利军考虑在能归还物品的情况下，答应取消第一条诉讼请求，但是物品曹玉生需要归还。2.一审判决退还剩余房租15555.46元，违背了曹玉生与我签订的租房合同。一审法院认定曹玉生单方解除合同，违反了合同约定，对形成本案纠纷应承担违约责任，但一审对合同里写明的违约处理办法产生错误理解。在合同里约定违约情况下唯一解决办法，即整个有效期（有效期在合同里指的都是签订的两年时期）的剩余使用的两倍退款，剩余使用是相对于协议有效期说的。这是完整的一条协议，不能把本条协议拆开片面取义。而一审法院计算的剩余时间为交房租的剩余时间，这是没有合同依据的。如果按一审法院的理解，张利军提前两个月告知曹玉生用房时间到4月13日（一审法院计算的张利军该用房的时间）时张利军停止用房，曹玉生将在合同里无制约张利军的办法，这和合同的公平性是违背的，发生了权利义务不对称，并且合同里张利军和曹玉生的租期两年期限将无任何意义。正确的计算退款数目，首先确定的剩余使用的时间，也就是本协议有效期内张利军不能使用房屋的2016年3月1日后的（365-31-29）305天，此天数也是比一审法院所计算已认可的张利军不能使用房屋的天数多3天。门被上锁发生在3月1日，而饮食公司锁门标注的时间推迟到3月4日，所以按实际锁门的时间算，305天的房租2倍即为118608.4元。在张利军与曹玉生签订的租房合同里，明文规定“在有效期内即使甲方将店面再次转让，此协议仍然有效，下任甲方仍应遵守本协议所有内容。”曹玉生把本来属于自己的用房权利给了不是己方的人，适用“转让”一词。而曹玉生违背了此项协议的规定，曹玉生对张利军权益的侵害，也是整个合同有效期内对张利军的侵害，而不仅仅是对张利军缴房租内的侵害。2016年1月15日，曹玉生向张利军收取房租，与张利军达成协议先交半年内的两万元，待学生考试结束后，曹玉生再收取张利军15000元房租继续履行原来的合同。但是两天后，就是2016年1月17日上午八点左右，张利军用房的5层、6层大门被原出租人强行拆卸，并在四楼与五楼的中间楼道里强行加焊了一道铁门并上锁。当时上锁人除二七饮食公司代理人石开基和司机郑某以外，另有一男和数名妇女在楼道所上铁门内外拦截上下楼的学生和老师，不让出入，造成张利军房屋内老师和学生不能出去，需上楼拿考试用具的学生不能进入，因此造成张利军6名需要参加专业高考的学生无法出来赶考场，耽误了每年一次的高考。此事有蜜蜂张派出所出警记录为证。此事后来经蜜蜂张派出所出警并协调制止了原出租人的限制人身自由行为，但是，从此以后，此房屋已经无法像原来一样正常使用。事后楼道上所加焊上的铁门未打开卸掉，而曹玉生始终没有做出有力措施，保证张利军正常使用。曹玉生从2016年1月17日，已经事实上没有履行出租人保障张利军正常使用房屋的义务。3.在一审审判中，张利军提供的水电收据，时间跨度一年之多，足以证明张利军和曹玉生签订的转租合同，原出租人是知情并同意的，和张利军拍照的曹玉生与原出租人真实协议书相符。两者证据足以证明曹玉生的证据1有作假成分，即应该没有“未经甲方同意不得改作其他用途或转租”的字样。水电费张利军交于谁，只有曹玉生告知张利军，张利军才会知道交于谁，曹玉生辩称不知道张利军水电费交于谁的事，不符合事实与逻辑推理。并且，原出租人法人代表石开基的司机郑某是收水电费人员，他一直负责2-6楼所有的水电收费。而一审法院对于曹玉生的假证据给予了采信，对张利军的真实证据没有采信，影响了审判。请求：1.撤销原审判决第一项，改判解除张利军与曹玉生于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》，并归还张利军5、6层房屋内的物品；2.撤销原审判决第二项，改判曹玉生退还张利军剩余双倍房租118608.4元、押金2000元、违约金11666.66元，共计132275.06元；3.曹玉生承担一、二审诉讼费用。
曹玉生答辩称：1.解除合同在一审法庭辩论终结前张利军已经变更该请求，且法院予以支持，而归还张利军5、6层房屋内物品，张利军并未在一审辩论终结前提出增加该诉请，属于二审期间新增加的诉讼请求，依据《民诉法》之规定，已经超出法律规定，不应予以支持。曹玉生并未扣押张利军的相关物品，一审期间张利军也认可，锁门等并非为曹玉生的行为，而是二七饮食公司行为，与曹玉生没有任何关系。2.张利军与曹玉生之间并非系擅自解除合同。房屋所有权人郑州市二七饮食公司于2014年1月6日与曹玉生签订的房屋租赁合同期限为5年，2015年8月因其单位自用房屋为由，要求与曹玉生解除合同，当时曹玉生也就告知了张利军。2015年10月13日曹玉生在被迫抵抗不住的情况下，与郑州市二七饮食公司提前终止了合同。解除合同后，房屋所有权人郑州市二七饮食公司2015年11月15日与曹玉生达成补充协议，关于张利军的租赁问题，由房屋所有人承担解决，并且在2016年1月30日收取张利军租金的收据。曹玉生在本案中不存在主观上故意解除租赁协议，构不上违约，且按照双方合同第九条和第十一条，曹玉生和饮食公司已提前半年履行告知义务，曹玉生也属于不可抗力因素。关于张利军主张的违约金，也不符合法律规定和双方签订的合同约定，法庭不应采纳。请求依法驳回张利军的上诉请求。
本院经审理对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案中，曹玉生与张利军签订的《房屋租赁合同》为有效合同，在合同履行期间，因曹玉生一方的因素导致合同不能继续履行，曹玉生应当承担相应的违约责任。本案争议的焦点问题，是如何计算违约金问题。
本案《房屋租赁合同》第3条的内容为“本协议有效期内，甲方不得提前终止乙方用房，否则应按乙方剩余使用的两倍退款，乙方中途退房不退还剩余使用费用”。该条款中“按乙方剩余使用的两倍退款”系剩余租金还是剩余租期约定不明，而其后“乙方中途退房不退还剩余使用费用”对应的是租金。我国合同法的规定，当事人对合同内容约定不明确又不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。据上，原审判决按照剩余租金数额确定曹玉生的违约金并无不当，张利军要求按照剩余租期确定曹玉生的违约金缺乏依据，本院不予支持。
关于剩余租金的起算时间问题。根据张利军提供的照片，郑州市二七饮食公司通知张利军搬离涉案房屋的公告时间是2016年3月4日，原审据此确定剩余租金的起算时间亦无不妥。张利军要求将2016年3月1日作为剩余租金的起算时间，理由不足，本院不予采纳。
关于张利军所提出的屋内物品问题。经查，张利军在起诉书中提出的诉讼请求为：1.判令曹玉生继续履行合同；2.判令曹玉生赔偿违约金116666元，退还押金2000元。一审庭审中，张利军变更第一项诉讼请求为解除合同，并未提出归还物品的诉讼请求，张利军的该项要求不属于二审审理范围，应另案解决。
综上，张利军的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2673元，由张利军负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年十二月十九日
书记员 苏小东