广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法商终字第2523号
上诉人（原审原告）：深圳市好帮您家政服务有限公司。
法定代表人：钟祥蓉。
委托代理人：龙骧，广东巨龙律师事务所律师。
委托代理人：鞠建新，系公司员工。
上诉人（原审被告）：深圳市傻大姐家政服务有限公司。
法定代表人：张瀚文。
委托代理人：周铁岩，广东君言律师事务所律师。
上诉人深圳市好帮您家政服务有限公司（以下简称好帮您公司）、上诉人深圳市傻大姐家政服务有限公司（以下简称傻大姐公司）因合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年11月，好帮您公司与傻大姐公司签订《家政公司承包经营合同》，由好帮您公司将某E栋403房（以下简称403房）的办公场地、设备设施、客户资源以及保姆资源一并承包给傻大姐公司自主经营。合同约定：1、承包期限3年，自2013年11月1日至2016年10月31日；2、傻大姐公司每月支付好帮您公司承包费3000元，每月30日前转入好帮您公司指定银行账户；3、傻大姐公司承包经营期间，自主经营，自负盈亏，同时承担房屋租金、管理费、水电费、电话费、燃气费、网络费以及租赁房屋内设施维修费等；4、傻大姐公司拖欠租金5天以及上述费用一个月，即视为违约，首次违约支付违约金3000元，第二次违约支付违约金10000元，第三次违约支付违约金23000元，同时好帮您公司有权解除合同；5、傻大姐公司不能以自己或他人的名义跳开好帮您公司私自与房东签订租赁合同，否则需向甲方支付赔偿金36000元。合同签订后，傻大姐公司交承包费至2014年6月，租金交至2014年8月。
2012年12月4日，好帮您公司的代理人和案外人马某签订了编号为XX的《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定好帮您公司承租马某所有的403房2年，期限自2013年1月1日至2014年12月31日止，同时好帮您公司未经马某书面同意，不得将该物业全部或部分转租给他人，否则马某可单方面解除合同并没收押金。2014年8月22日，好帮您公司和案外人凌某（马某母亲）签订编号为XX的《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定在合同一的基础上，从2014年9月至2014年12月上调租金为4500元／月，好帮您公司可将403房用作自己办公或承包或转租给他人使用等。同日，好帮您公司与凌某签订编号为XX的《房屋租赁合同》（以下简称合同二）约定好帮您公司以4500元／月的租金承租403房2年，期限自2015年1月1日至2016年12月31日止，好帮您公司可将该物业用作自己办公或承包或转租给他人使用等。
2014年9月15日，马某和案外人王某签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三），约定王某以4500元／月的租金承租403房2年，期限自2014年9月15日至2016年9月14日止。2014年9月30日，王某和傻大姐公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同四），约定傻大姐公司以2500元／月的租金承租403房客厅1年，期限自2014年10月1日至2015年9月30日止。
另查，2014年8月24日，凌某代马某发出了收房通知书，写明由于好帮您公司和马某的租赁合同于2014年8月31日终止，要求好帮您公司于2014年9月1日前全部搬出。2014年9月8日，好帮您公司与傻大姐公司发生冲突，后双方到派出所进行了调解。
再查，案外人马某的代理人凌某确认，由于马某对其代理签订的补充协议和合同二均不予认可，马某已解除与好帮您公司签订的合同一、合同二和补充协议，并将2014年9月的租金及押金退还给好帮您公司。目前，合同三正在履行。
原审原告好帮您公司诉讼请求：1、傻大姐公司支付好帮您公司拖欠的租金和承包费合计22500元；2、傻大姐公司按合同第五条约定支付违约金36000元；3、傻大姐公司按照合同第七条约定支付违约金36000元；4、傻大姐公司因违约赔偿好帮您公司未来两年合同的预期收益损失72000元；5、诉讼费用由傻大姐公司承担。
原审法院认为，好帮您公司、傻大姐公司之间的《家政公司承包经营合同》是双方的真实意思表示，法律予以保护。关于好帮您公司要求傻大姐公司支付2014年7月到10月的承包费，由于从2014年10月开始，傻大姐公司已经实际承租403房，故原审法院确认傻大姐公司应支付好帮您公司2014年7月到9月的承包费共计9000元。关于好帮您公司要求傻大姐公司支付2014年9月到11月的租金，好帮您公司表示从2014年10月起就未向马某缴纳租金，而马某的代理人表示已经将9月份的租金退还给好帮您公司，好帮您公司亦未提交其已缴纳9月份租金的相关证据，故对于好帮您公司要求傻大姐公司支付2014年9到11月的租金，原审法院不予支持。关于好帮您公司要求傻大姐公司按合同第五条约定支付拖欠费用的违约金36000元和按合同第七条约定支付跳开好帮您公司与房东形成事实租赁关系的违约金36000元，原审法院认为，傻大姐公司存在拖欠好帮您公司承包费的事实，且傻大姐公司也通过第三人承租了403房，傻大姐公司构成违约，但违约金约定过高，原审法院确认傻大姐公司需支付好帮您公司违反合同第五条和第七条的违约金共计36000元。关于好帮您公司要求傻大姐公司支付未来两年合同期的预期收益损失72000元，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市傻大姐家政服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市好帮您家政服务有限公司承包费9000元；二、深圳市傻大姐家政服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市好帮您家政服务有限公司违约金36000元；三、驳回深圳市傻大姐家政服务有限公司的其他诉讼请求。如傻大姐公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1815元，由好帮您公司负担1324元，傻大姐公司负担491元。
好帮您公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第22号民事判决第三项，依法改判傻大姐公司向好帮您公司支付拖欠的租金和2014年10月承包费合计13500元，支付好帮您公司预期收益损失72000元（以上共计85500元）；二、依法判令傻大姐公司承担一、二审诉讼费用。
好帮您公司上诉事实和理由：一审法院在事实认定上存在错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判。一、一审法院认为：“由于从2014年10月开始。傻大姐公司已经实际承租403房，故原审法院确认傻大姐公司应支付好帮您公司2014年7月到9月的承包费共计9000元。”及“好帮您公司亦未提交其已缴纳9月份租金的相关证据，故对于好帮您公司要求傻大姐公司支付2014年9到11月的租金，原审法院不予支持。”好帮您公司认为，一审法院认定傻大姐公司只需交纳承包费至2014年9月，并且不用支付2014年9到11月的租金，与客观事实不符，理由如下：根据好帮您公司与傻大姐公司签订的《家政公司承包经营合同》约定，第2条：“承包期限为3年，从2013年11月1日至2016年10月31日止。”和第5条：“承包期间该物业的租金、管理、水电、……等费用均由乙方支付。”以上条款是好帮您公司与傻大姐公司基于合同法意思自愿原则，未违反法律强制性规定，自愿地创设权利义务，是有效条款。同时，该合同尚未解除，仍然有效，合同当事人均应严格履行。且好帮您公司已在一审时提供了银行转账证明，证明好帮您公司已付了2014年9月的房租。房东和傻大姐公司是利益相关方，房东的口头证明好帮您公司未交2014年9月的房租不属实。由此，傻大姐公司仍应按照上述合同约定支付2014年10月的承包费3000元和2014年9至11月房屋租金1.05万元。
二、一审法院认为：“傻大姐公司构成违约，但违约金约定过高，……关于好帮您公司要求傻大姐公司支付未来两年合同期的预期收益损失72000元，于法无据，原审法院不予支持。”。好帮您公司认为，一审法院认定违约金约定过高，与法律的有关规定不符，请求二审法院查明后予以改判。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，好帮您公司主张预期收益损失72000元并未违反上述法律规定，同时，傻大姐公司也未明确向一审法院提出以上《合同》中约定的违约金过高请求予以适当减少的主张，因此，一审法院的以上认定有违合同当事人双方的约定和法律规定。
综上，一审法院认定事实错误，并且错误适用法律。请求二审在查明本案事实的基础上，依法改判。
针对好帮您公司的上诉，傻大姐公司答辩称，第一，好帮您公司强行驱赶傻大姐公司迫使其搬离了营业场所，导致傻大姐公司无法履行合同；第二，好帮您公司与业主的合同已经提前到期，好帮您公司也已经无法履行与傻大姐公司签订的合同；第三，傻大姐公司后来从案外第三人承租房产的客厅作为营业场所，达成了新的租赁合同关系，与好帮您公司无关，因为傻大姐公司达成新的合同关系时，好帮您公司已经没有再占有使用涉案房产。
傻大姐公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项；3、好帮您公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
傻大姐供公司上诉事实和理由：一、好帮您公司单方强制解除承包合同，构成违约。好帮您公司与第三人马某（涉案房屋业主）签订了租房合同，租期为2013年1月1日至2014年12月31日。由于好帮您公司未经第三人的书面同意，将涉案房屋转租给傻大姐公司，违反了租房合同关于不能转租的约定。因此第三人于2014年8月24日发出《收房通知书》，单方解除了其与好帮您公司之间的租房合同，并通知有关人员和物品需于2014年8月31日全部撤出涉案房屋。2014年9月初，好帮您公司带人到涉案房屋，强行搬走屋内财物，拿走傻大姐公司账册，并驱赶傻大姐公司员工离开了涉案房屋。傻大姐公司当时向辖区派出所报警求助，双方到派出所接受处理，但好帮您公司仍执意扣留了傻大姐公司财物，致使傻大姐公司无法继续使用涉案房屋经营，被迫将所有物品搬离涉案房屋。至此，好帮您公司强制解除了双方的租赁合同。
二、傻大姐公司于2014年10月与案外人王某签订的租房合同与好帮您公司无关。好帮您公司强制解除傻大姐公司租赁合同后，其与第三人达成了提前租赁合同的协议，第三人退还了好帮您公司交纳的2014年9月份租金，收回了押金条，好帮您公司将涉案房屋交还给了第三人，至此好帮您公司失去了涉案房屋的占有，由第三人恢复行使了对外出租房屋的权利。好帮您公司与第三人解约后，傻大姐公司与案外人王某签订了租赁合同，租赁涉案房屋的客厅用于经营，因为这份合同签订时间在后，已与好帮您公司没有任何关系了，因此也不存在傻大姐公司违约的问题。
综上，原审法院未能查清事实，特别是好帮您公司主动强制解除合同的事实。傻大姐公司曾向原审法院提出调查取证申请，申请调取派出所笔录等证据，但一审法院予以驳回，导致原审法院未能查清事实致判令傻大姐公司承担违约金有失公正。按傻大姐公司与好帮您公司签订的《家政公司承包经营合同》第七条，好帮您公司单方面终止合同，按双方约定须返还傻大姐公司5000元保证金及36000元的违约金。因好帮您公司强制解约，傻大姐公司保留向其追索的权利。
因此，傻大姐公司请求二审查清事实依法审理，对原审判决予以改判。
针对傻大姐公司的上诉，好帮您公司答辩称，一、关于转租的问题，傻大姐公司认为好帮您公司是转租，事实上作为傻大姐公司非常清楚，两家家政服务公司所签订的是承包合同纠纷，并非是转租租赁合同纠纷，所以其第一点上诉理由认为是单方面解除了傻大姐公司的租房合同与事实不符。二、关于王某的租赁合同问题，我们认为这是案外人凌某本人为了达到收取更高租金的目的，不顾已经与好帮您公司签订租赁合同的前提下，擅自与第三方签订租赁合同，本身其行为就已经违反法律规定。三、关于与凌某本人租赁的法律关系，我们将另寻法律途径解决。而事实上凌某既作为证人，在一审中其证明程序严重违法，所以她的行为本身不能作为本案定案的依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，好帮您公司与傻大姐公司之间签订的《家政公司承包经营合同》真实合法有效，根据该合同，好帮您公司向傻大姐公司提供保姆及客户资源，并同时将涉案房产交由傻大姐公司使用，傻大姐公司按月交纳承包费和租金等其他因占用涉案房产而产生的管理费、水电费、燃气费及电话网络等相关费用。
本案争议焦点一，傻大姐公司是否应当支付2014年7月至11月的承包费及9月至11月的租金。本院认为，虽然好帮您公司认可其在2014年9月11日曾要求傻大姐公司搬离涉案房产，且双方因此发生冲突并到派出所进行协商解决。但傻大姐公司并无证据证明其公司在此后实际搬离并将房产交付好帮您公司或该房产业主，傻大姐公司对此应承担举证不能的法律责任。鉴于自2014年10月起，傻大姐公司已与案外人王某另行签订租赁合同，实际承租涉案房产的客厅部分，故，傻大姐公司应当向好帮您公司支付承包费及租金至2014年9月止。至于好帮您公司向业主马某交纳的9月份租金是否退还，系好帮您公司与马某之间的租赁合同关系，与本案非同一法律关系，本院对该事实不作认定。综上，傻大姐公司应当向好帮您公司支付2014年7月至9月的承包费9000元及9月份租金4500元。
本案争议焦点二，关于傻大姐是否应当支付违约金及违约金数额如何认定问题。傻大姐公司未按期缴纳2014年7月至9月承包费及9月份租金，依照双方《家政公司承包经营合同》第五条，已构成三次违约，好帮您公司据此请求支付违约金共计36000元具有合同依据，本院予以支持。此外，好帮您公司主张傻大姐公司跳开好帮您公司私自与房东签订租赁合同应付赔偿金36000元，本院认为，由于好帮您公司已在9月份要求傻大姐公司搬离，必然导致其无法继续经营。在此情况下，傻大姐公司另行与业主签订租赁合同继续承租涉案房产，并不属于合同约定的私自与房东签订租赁合同的违约情形，原审对该事实认定有误，但对违约金总额认定并无不当，本院予以确认。
另，关于一审凌某证人证言问题，根据原审笔录记载，凌某仅作为被询问人参与诉讼，旨在查明案件事实，其陈述不属于证人证言，亦不作为本案认定事实的依据。综上，原审不存在程序违法的情形，其判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，本院对错误部分予以纠正。上诉人好帮您公司的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。上诉人傻大姐公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第22号民事判决第一项、第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法蛇民初字第22号民事判决第三项；
三、深圳市傻大姐家政服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市好帮您家政服务有限公司租金4500元；
四、驳回深圳市好帮您家政服务有限公司的其他诉讼请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计4677.5元，由深圳市好帮您家政服务有限公司负担3247元，深圳市傻大姐家政服务有限公司负担1430.5元。深圳市好帮您家政服务有限公司多预交部分本院不予清退，由深圳市傻大姐家政服务有限公司迳付深圳市好帮您家政服务有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。