浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2943号
上诉人（原审被告）：黄宁军。
委托代理人：胡光春。
委托代理人：郭琴。
被上诉人（原审原告）：施素英。
委托代理人：斯海江。
上诉人黄宁军因与被上诉人施素英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年1月1日，施素英与黄宁军签订房屋租赁合同1份，约定施素英将位于杭州市萧山区北干街道明怡花园23幢1单元102室的房屋出租给黄宁军居住，租赁期限共36个月，从2011年1月11日起至2013年12月31日止。租赁费每月2700元，每半年支付16200元，先付款后使用。黄宁军不交付或者不按约定交付租金达一个月以上等，施素英有权解除合同，收回出租房屋，黄宁军应按照合同约定的一个月租金标准向施素英支付违约金。合同签订后，黄宁军已支付施素英2011年1月至2012年6月30日期间应付的租金，并向施素英交付租金房押金3000元。2012年7月1日起的租金，黄宁军至今未付。2012年农历春节期间，黄宁军租赁的房屋因下水管道堵塞而漏水，造成黄宁军租赁房屋内物品被水淹。此后，施素英、黄宁军就房屋漏水问题与所在小区物业公司交涉未果。2013年2月28日，施素英诉至原审法院，要求解除施素英与黄宁军于2011年1月1日签订的房屋租赁合同，并要求黄宁军立即搬离租赁房屋；黄宁军支付施素英拖欠的房屋租金21600元，并按每天90元标准支付自2013年3月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金；黄宁军支付施素英违约金2700元。
原审法院认为：施素英与黄宁军之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反有关法律规定，应认定有效。双方应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，黄宁军未按照合同约定履行支付租赁费的义务，已超过合同约定的一个月以上期限，故施素英有权要求按照合同约定解除合同，黄宁军并应支付相应的房屋租金及违约金，但房屋租赁押金应当予以扣除。黄宁军没有证据证明租赁房屋漏水系房屋本身质量问题或施素英造成，有关租赁房屋被水淹物品受损赔偿的问题，黄宁军可向其他相关部门要求解决。对此，黄宁军与施素英本可抱着相互谅解、友好协商的精神妥善进行处理；即使不能协商解决，也可通过其他途经乃至司法途经寻求问题的及时解决。黄宁军未能与有关方面及时解决水淹物品受损赔偿问题，而导致损失的扩大，施素英没有承担该损失之义务。黄宁军要求施素英支付违约金之主张，属于反诉，其在庭审中明确表示不提起反诉，而选择另行处理，故对黄宁军的该项主张本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于2013年8月2日判决：一、解除黄宁军与施素英之间于2011年1月1日签订的房屋租赁合同；二、黄宁军返还施素英位于杭州市萧山区北干街道明怡花园23幢1单元102室的房屋；三、黄宁军支付施素英自2012年7月1日起至黄宁军返还施素英租赁房屋之日止按每月2700元计算的租赁费（应扣除黄宁军已交押金3000元）；四、黄宁军支付施素英违约金2700元；五、上述二至四项，限黄宁军于判决生效后三十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由黄宁军负担。
宣判后，黄宁军不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定其没有支付给被上诉人2012年下半年的租金16200元，这是完全冤枉的，上诉人已支付了2012年下半年的租金16200元。具体事实如下：1、2012年7月18日，上诉人妻子郭琴在承租的明怡花园23幢1单元102室房屋内，将2012年下半年的租金16200元现金交付给被上诉人施素英，并在租赁合同上写明：“2700＊6=16200元，2012.7.18”当即，被上诉人在下方亲笔书写“收款：施素英”，上述付款及签名事实是千真万确的，也有旁人可以为证。就从这一事实足以证明，上诉人已支付了2012年下半年的租金16200元。2、2013年3月25日，一审首次开庭时，被上诉人在法庭上亲口确认：已于2012年7月18日收取黄宁军当年下半年房租16200元。上述二个证据已无可辩驳的证实：被上诉人已收取了上诉人2012年下半年的房租。二、一审判决认定2012年12月6日的录音足以推翻被上诉人的自认，既毫无道理，也是严重违背事实的。1、被上诉人提供的2012年12月6日的录音，其录音主体是被上诉人的女婿斯海江，并非上诉人本人，不是合同相对人，其证据本身在形式上存在瑕疵。同时被上诉人的女婿斯海江其对上诉人的录音，在关于租金支付这一内容上，明显存在诱导的问题。2、上诉人因与妻子郭琴经济彼此独立，两年来租金都是由妻子郭琴支付的，对2012年7月18日妻子郭琴支付给被上诉人的16200元租金，因妻子没有及时告诉上诉人，导致上诉人在回答被上诉人女婿的问话中，才出现了仅支付上半年租金未支付下半年租金的与事实严重不符的回答。3、被上诉人关于未支付下半年租金回答，既与事实严重不符，也没有其他证据可证实；而上诉人已实际支付2012年下半年租金的事实，有被上诉人的自认和亲笔签名收到租金的事实为证。故被上诉人已收2012年下半年租金16200元是无可辩驳的。综上所述，上诉人妻子在2012年7月18日支付16200元租金给被上诉人，被上诉人已实际收到；被上诉人关于未支付下半年租金回答，既与事实严重不符，也没有其他证据可证实，该录音乃一孤证，根本无法推翻被上诉人的自认和收款16200元的亲笔签名的事实。请求本院依法变更原审判决第三项扣除16200元的租金，并撤销原审判决第四项。
施素英辩称：1、关于2012年7月18日，是上诉人自行在合同添加，被上诉人在签字时没有写日期，该笔款项是属于2011年下半年的租金。2、一审中被上诉人由于心理紧张的原因，有口误，但已经及时在法庭上进行了更正。3、录音是针对上诉人的，上诉人在法庭上对录音的真实性没有异议，说明被上诉人提供的证据已经证明上诉人2012年下半年的房租未支付。法院查明事实应以证据为准，如有必要，被上诉人可以提供多份斯海江与黄宁军的通话记录，以澄清事实。4、上诉人是承租人，应该对租金的支付情况了解，不可能存在黄宁军妻子知道而黄宁军不知道的可能。在2012年12月6日10点20分，斯海江和黄宁军的电话录音中，黄宁军对房屋租金的支付情况和事实的前因后果有详细的陈述，上诉人在支付租金时，有上诉人亲自支付或者上诉人夫妻同时在场，上诉人在上诉状中说，上诉人与上诉人妻子经济独立，两年来的租金都是由郭琴支付的，这与事实严重不符。上诉人在2012年正月初十左右，房屋出现漏水现象，之后，就从未支付租金直到至今。请求本院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，在施素英提供的录音证据中，黄宁军于2012年12月亲口承认2012年下半年的租金并未支付，现黄宁军关于其不知租金已由妻子于2012年7月支付的辩解不合常理，本院不予采信。在黄宁军提供的租赁合同上虽有“2700＊6=16200元，2012.7.18，收款人：施素英”的记载，但施素英否认该笔租金是2012年下半年的租金，而黄宁军又未能提供从2011年1月起的四期租金均已付清的依据，施素英在原审中亦无已于2012年7月18日收取黄宁军当年下半年房租16200元的自认，故本院认为黄宁军未能充分证明其已经支付了2012年下半年的租金，原审法院判令黄宁军支付施素英自2012年7月1日起至黄宁军返还施素英租赁房屋之日止的租赁费并无不当。由于黄宁军未能按期支付租金，按照合同约定其应向施素英支付违约金。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，黄宁军的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费408元，由上诉人黄宁军负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年十二月三日
书记员 黄琴