山东省滨州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁16执异91号
异议人(案外人)：杜玥琳，男，1986年12月25日生，汉族，住滨州市。
委托诉讼代理人：刘俊利，山东开言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申海�，山东开言律师事务所律师。
申请执行人：山东滨州鑫诚热力有限公司，住所地：滨州市黄河五路南侧开元路西侧，统一社会信用代码：9137160074241152XM。
法定代表人：孙琦，该公司经理。
委托诉讼代理人：仝学勇，山东纵横家律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭伟，山东纵横家律师事务所律师。
被执行人：滨州至尊门第置业有限公司，住所地：滨州市渤海十六路以东黄河二路以北新城广场花园，统一社会信用代码：91371600792470085N。
法定代表人：陈卫东，该公司经理。
被执行人：滨州至尊置业有限公司，住所地：滨州市渤海十六路以东黄河二路以北新城广场花园，统一社会信用代码：91371600670504021H。
法定代表人：陈卫东，该公司经理。
本院在执行山东滨州鑫诚热力有限�司与滨州至尊门第置业有限公司、滨州至尊置业有限公司供用热力合同纠纷一案[（2016）鲁16执106号]过程中，案外人杜玥琳于2017年8月3日对滨州市至尊门第小区第32号楼3单元1001号房屋提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
杜玥琳称，（2016）鲁16执106号案件查封案外人杜玥琳的房产是错误的，应停止对滨州市至尊门第小区第32号楼3单元1001号房屋的执行，并解除查封。
山东滨州鑫诚热力有限公司称，1、杜玥琳所称购买的房屋为至尊门第小区32号楼3单元501室，与法院查封的至尊门第小区32号楼3单元1001室房号不同，不能证明杜玥琳所购房屋与法院查封房产系同一标的物。2、杜玥琳提供的商品房买卖合同未经开发办备案，不具有公示效力。杜玥琳仅提交收款收据，无相应转款记录予以证实。所提供的部分转款记录不是向开发商转款，无法证明系用于支付房款。虽然滨州至尊置业有限公司出具了授权会计收款的证明，但滨州至尊门第置业有限公司作为被执行人与本案有利害关系，该证明不能被采信。3、该被查封的房屋无装修，更无人居住，闲置八年有余，与常理不符。4、杜玥琳所提情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定。综上，对杜玥琳所提异议应予以驳回。
本院于2017年8月9日举行了听证，就案件相关事实问题进行了查证。杜玥琳及其委托诉讼代理人申海芬，山东滨州鑫诚热力有限公司委托诉讼代理人仝学勇、彭伟参加了听证。
案外人杜玥琳向本院举出以下证据：
证据1：商品房买卖合同，证实异议申请人于2009年3月19日与滨州华滨至尊置业有限公司（后改名为滨州至尊置业有限公司）签订书面的《商品房买卖合同》，约定滨州华滨至尊置业有限公司将其开发的至尊门第·新城广场花园第32幢东3单元501（9-10层）（后变为1001号）的房屋出售给杜玥琳，售价为每平方米3000元，车库、储藏室的售价每平米均为3000元。
证据2：滨州华滨至尊置业有限公司财务部门出具的收款收据8份，证实2009年3月13日，杜玥琳支付购房定金10000元，2009年3月19日支付购房款290000元，2009年6月29日支付房款30×××00元，2009年7月12日支付90000元，2009年7月16日支付116070元，2009年12月30日支付48600元，2010年5月27日支付14040元（补房差款），2010年5月27日缴纳配套费、暖气开口费、有线开口费、天然气开口费共计11002元。2011年7月27日因退房差退还杜玥琳13260元，将2009年12月30日开具的48600元的收据改为35340元收据。申请人共支付房款及车库、储藏室款项计855450元，已经按�合同约定全部付清购房款，并支付了各项开口费。
证据3：新城广场物业管理处出具的收款收据3份，证实杜玥琳于2010年5月28日缴纳装修押金1000元，缴纳垃圾清运费及电梯使用费683元，缴纳物业费507.6元。涉案房屋已经交付给杜玥琳。
证据4：滨州至尊置业有限公司出具2009年3月及6月工资发放表各一份，证实魏新军、连云系滨州至尊置业有限公司职工。
证据5：滨州至尊置业有限公司财务凭证复印件11张，证实2009年3月19日杜玥琳或其母亲李霞以向滨州至尊置业有限公司财务人员魏新军农村信用社账户缴存现金的方式支付房款290000元。2009年7月16日以杜玥琳母亲李霞账户向魏新军账户转账支付房款116070元。2009年12月30日，杜玥琳或其母亲李霞向滨州至尊置业有限公司财务人员黄跃荣账户存入191388元，该款系杜玥琳支付商铺142788元及本案涉案房屋的储藏室48600元。2011年7月27日由滨州至尊置业有限公司财务人员连云账户向杜玥琳母亲李霞账户退房款13260元，将2009年12月30日的48600元的收据改为35340元的收据。
证据6：农村信用社取款回单两份，存款回单一份。证实2009年6月29日，杜玥琳母亲李霞自其农信社账户取款30×××00支付杜玥琳的购房款，与2009年6月29日的收款收据能够印证。2009年7月12日取款90000元支付杜玥琳的购房款。与2009年7月12日的收款收据能够印证。
证据7：滨州至尊置业有限公司开具的证明一份，证实杜玥琳购买涉案房屋的房款全部交清，交房款时公司授权将房款支付至公司会计魏新军、黄跃荣个人账号。
证据8：杜玥琳户口本一份，证实杜玥琳与李霞系母子关系，涉案房屋由杜玥琳母亲代交房款，退房款也退到李霞账户。
证据9：张永、王某房产证、房地产�卖契约、身份证复印件各一份，滨州至尊置业有限公司财务凭证两张。证人王某到听证会作证，证实涉案房屋同小区内其他业主交付房款同样是交付至财务人员魏新军个人账户。
证据10：张某房产证、房地产买卖契约、身份证复印件各一份，滨州至尊置业有限公司财务凭证两张。证人张某到听证会作证，证实涉案房屋同小区内其他业主交付房款时交付至财务人员连云的个人账户。
申请执行人山东滨州鑫诚热力有限公司对上述证据进行了质证：
1、对商品房买卖合同有异议，真实性无法确认，且不具有合法性，未按合同第24条约定向滨州市房地产管理局申请登记备案，不具有物权变动登记的效力；与本案不具有关联性，此合同标的是32号楼东3单元501室，而本案查封的是登记在滨州至尊置业有限公司名下的32号楼3单元1001室。
2、�滨州至尊置业有限公司出具的证明有异议，该公司系本案被执行人，与本案具有直接利害关系；且没有出具证明人的签字，证明形式不合法；证明房款打入会计魏新军、黄跃荣个人账号，此二人身份无法确定，此证明不真实。
3、对杜玥琳提供的房款收据均有异议，按商品房买卖合同约定，房款总价为712980元，2009年3月19日首付206910元，余款506070元于2009年6月30日前付清；车库款总价91090元，于2009年3月19日一次性付清；储藏室48600元，于2009年12月30日前付清。收据与合同约定不一致，不能证明杜玥琳付清房款。其中，2011年7月27日的收款收据加盖的印章为滨州华滨至尊置业有限公司的财务印章，而滨州华滨至尊置业有限公司于2011年5月9日变更为滨州至尊置业有限公司，在变更后仍然使用华滨置业的印章，明显属于伪造。
4、对杜玥琳提供的农信社凭证�有异议。户名李霞的取款回单，只能说明李霞于2009年6月29日、7月12日分别从同一账户取款30万元和9万元，而李霞是什么身份无法确认，取款凭证中的李霞是否为异议人母亲无法确认，不具有合法性、关联性；户名为魏新军的存款回单，只能说明2009年7月12日存入9万元，也不能证明何人存款，与本案没有关联性。上述凭证未加盖银行印章，真实性无法确定，
5、对杜玥琳提供的新城广场物业管理处出具的收据均有异议，此单位是否经合法注册无法确认，收据不具有合法性、客观性，不能证明杜玥琳在查封之前已经合法占有涉案房产。
6、异议人提交的滨州至尊置业有限公司财务凭证均系复印件，真实性无法确认，虽然加盖有至尊置业有限公司的印章，但是至尊置业有限公司本来与本案具有利害关系，其加盖的印章没有法律效力。
7、张永、王某房产证、买卖契约真实性需要核实，所付的收款收据及打款凭证均为复印件，虽然加盖了至尊置业的印章，但是至尊置业有限公司本来与本案具有利害关系，其加盖的印章没有法律效力。张某提交的证据的质证意见同该质证意见。另，王某称购买的房屋时间是2008年，但是购房合同显示是2011年，也可以证明所述并不属实。
8、关于至尊置业出具的工资发放表，真实性无法确认，该证据的出具方滨州至尊置业与本案有利害关系。
申请执行人山东滨州鑫诚热力有限公司向本院举出以下证据，滨州市房地产管理局档案信息中心出具的房屋权属信息查询结果单一份，用以证明杜玥琳在涉案小区登记有一套住房（新城广场花园8号楼1单元501），及附房、两套商铺，均合法登记确权。说明杜玥琳主张至尊置业推脱无法办理房产证无法成立。因为有三套房屋已经办理了房产证，杜玥琳名下登记有住房，其所提执行异议不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》中能够排除执行的情形，杜玥琳的异议依法不能成立。
案外人杜玥琳对申请执行人提交的证据质证后，对于房屋产权查询行为有异议，怀疑是非法渠道所得，不能作为有效证据使用。并称，杜玥琳名下的已经办理登记的房产系该小区第一期房产，而涉案房产是第二期房产，第二期因为土地证问题，以及复式改成单层的问题，无法办理房产证。
本院查明，2009年3月19日，本案的被执行人滨州华滨至尊置业有限公司与杜玥琳签订了编号为NO800210号的《商品房买卖合同》，合同约定，被执行人滨州华滨至尊置业有限公司将其所有的、位于渤海十六路以东、黄河四路以南至尊门第·新城广场花园第32幢东3单元501（9至10层）商品房出售给案�人杜玥琳，连同地上车库、储藏室，价款分别为712980元、93090元和48600元，共计854670元。2009年3月13日，杜玥琳支付购房定金10000元，2009年3月19日支付购房款290000元，2009年6月29日支付房款30×××00元，2009年7月12日支付90000元，2009年7月16日支付116070元，2009年12月30日支付48600元，2010年5月27日支付14040元（补房差款），2010年5月27日缴纳配套费、暖气开口费、有线开口费、天然气开口费共计11002元。2011年7月27日因退房差退还杜玥琳13260元，将2009年12月30日开具的48600元的收据改为35340元收据。杜玥琳共支付房款及车库、储藏室款项计855450元，已按照合同约定付清全部购房款，并支付了各项开口费。杜玥琳已缴纳装修押、垃圾清运费、电梯使用费和物业费，涉案房屋已经交付给杜玥琳。上述系列单据中，时间最晚的一张是2011年7月27日的退房款单据，该单据已经将房号变更为32-3-1001，综合考量房款和其他款项缴纳的连续性以及涉案房屋为复式结构，应当认定杜玥琳所主张的已购房屋与本案所查封的房屋系同一房屋，即滨州市至尊门第小区32号楼3单元1001室。
本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。就本案而言，主要是看异议人的请求在形式上是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
首先，异议人与滨州华滨至尊置业有限公司签订《商品房买卖合同》的日期为2009年3月19日，系本院查封涉案房产之前。
其次，在本院查封之前异议人杜玥琳即从滨州华滨至尊置业有限公司名下接收了涉案房产，应当认定异议人自接收之日起已合法占有该不动产。至于异议人是否入住、涉案房产是否空置并不妨碍异议人对涉案房产的占有。
再次，异议人杜玥琳已支付全部价款。申请执行人提出的收据与合同约定不一致的问题，系补房差款和储藏室退房差款导致。被执行人变更后仍然使用华滨置业的印章的问题，并非案外人杜玥琳的责任。
最后，申请执行人提供的证据并不能证明涉案房产未能办理过户登记系由异议人自身原因造成的。申请执行人认为其购买的与涉案房产同一小区的房产已经办理了过户手续、取得了房产证，并以此反证涉案房产并非不具备办理过户手续的条件，未能办理过户手续系异议人的过错造成的。对此，本院认为办理过户手续不仅需要开发商的配合，而且还要受政策调整等多种主客观因素的影响。异议人之前顺利地为其所购的同一小区其他房屋办理了登记手续，并不意味着异议人在购买涉案房屋后就完全具备办理过户登记手续的条件。
综上�本院认为，异议人的异议请求成立，应当予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对滨州市至尊门第小区32号楼3单元1001室商品房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李然深
审判员 赵海永
审判员 戚立明
二〇一七年八月十五日
书记员 周 悦