浙江省高级人民法院行 政 判 决 书（2017）浙行再46号再审申请人（一审被告、二审上诉人）瑞安市住房和城乡规划建设局，住所地浙江省瑞安市万松东路83号。法定代表人李志林，局长。委托代理人张爱国、李川，上海建纬（杭州）律师事务所律师。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）浙江万家房地产开发有限公司，住所地浙江省瑞安市安阳街道阳光路天地阳光商务楼7楼702室。法定代表人林和国，执行董事兼总经理。委托代理人周岳松，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）瑞安市新江南人家业主委员会，住所地浙江省瑞安市安阳街道仲容路162号。诉讼代表人杨云才，主任。委托代理人金凌剑，浙江哲昌律师事务所律师。原审第三人白龙弟，男，1960年8月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人胡奎、孙恺特，浙江品和律师事务所律师。原审第三人郑嫦联，女，1958年3月18日出生，汉族，住意大利共和国。原审第三人徐秀丽，女，1962年3月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。瑞安市新江南人家业主委员会（以下简称新江南业委会）诉瑞安市住房和城乡规划建设局（以下简称瑞安市住建局）、浙江万家房地产开发有限公司（以下简称万家房地产公司）、白龙弟、郑嫦联、徐秀丽房屋行政登记一案，瑞安市人民法院于2015年12月9日作出（2015）温瑞行初字第11号行政判决，判决撤销原瑞安市房产管理局于2007年6月29日作出的瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权登记，其向第三人徐秀丽核发瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权证、向第三人郑嫦联、白龙弟核发瑞安市房瑞(房)共字第0000456号、第000457号共有权证予以作废。温州市中级人民法院于2016年4月15日作出（2016）浙03行终25号行政判决，驳回瑞安市住建局、万家房地产公司的上诉，维持原判。瑞安市住建局、万家房地产公司不服，向本院申请再审。2017年4月26日，本院作出（2016）浙行申556号行政裁定，决定本案由本院进行提审，再审期间中止原判决的执行。2017年10月16日，本院对该案立案再审并依法组成合议庭后，于2017年11月15日、2017年12月25日两次公开开庭审理了本案。再审申请人瑞安市住建局的出庭负责人副局长陈海丰及其委托代理人张爱国，再审申请人万家房地产公司的委托代理人周岳松，原审被上诉人新江南业委会的负责人杨云才及其委托代理人金凌剑，原审第三人白龙弟及其委托代理人胡奎到庭参加诉讼。原审第三人郑嫦联、徐秀丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。在庭审中各方当事人均表达了调解的意向，但在本院组织调解时，各方均没有提出具体的调解方案，调解未果。本案现已审理终结。原一审瑞安市人民法院经审理认定：瑞安市××江南人家小区系万家房地产公司的商品房开发项目。涉案房屋在该小区第一幢第二层及与第二幢第二层之间的开放性室内平台；第一幢与第二幢之间系小区门楼，坐南朝北，结构类似为“LOFT”形式，南面为大堂，空间达房顶，系小区出入通道及体闲场所，北面建有开放性平台，平台上为玻璃穹顶，有供室内采光之功用，下为小区出入通道；平台北面封闭，东西与第二幢、第一幢的第二层相通，南面使用栏杆，由东南角楼梯与一楼相连，以供出入。2006年5月10日，万家房地产公司与郑嫦联、徐秀丽、白龙弟签订商品房买卖合同，双方约定买卖涉案房屋的面积为1382.68平方米，用途为商业用房。“2005年4月17日”，第三人郑嫦联、徐秀丽、白龙弟向原瑞安市房产管理局申请房屋所有权登记，申请登记涉案房屋面积为1502.22平方米并提交商品房买卖合同及交纳购房款收据、国有土地使用权等材料，被告对涉案房屋进行测量，于2007年6月29日作出瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权登记，并向徐秀丽核发瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权证，向郑嫦联、白龙弟核发瑞安市房瑞(房)共字第0000456号、第000457号共有权证，载明:房屋所有权人为徐秀丽；房屋坐落于瑞安市××街道××人家××层；地号226148；建筑面积1502.22平方米；郑嫦联、徐秀丽、白龙弟分别持有份额为65%、17.5%、17.5%。新江南业委会不服上述登记，提起诉讼，认为涉案房屋按照规划设计其中部分属于共有的小区会馆，请求撤销被告向郑嫦联、徐秀丽、白龙弟颁发的坐落于瑞安市××街道××人家××层的房屋所有权证（证号：瑞房字第××号）原一审瑞安市人民法院经审理认为：涉案房屋坐落在瑞安市××江南人家小区，而被诉行政行为对涉案房屋的登记面积包括公摊部分，且原告对涉案房屋中部分房屋的所有权提出争议，故新江南业委会与本案具有法律上的利害关系，具有原告主体资格。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案原告并非以买卖合同无效或者应当撤销为由请求撤销被诉行政行为，故被告辩称本案需中止审理的理由不成立，不予采纳。被告及万家房地产公司没有提供足够的证据证明本案原告的起诉已过起诉期限，故其关于原告的起诉超过起诉期限的辩称和陈述，不予采纳。被诉行政行为将涉案房屋的面积登记为1502.22平方米，而被告提供的证据中，商品房所有权面积测算汇总表显示涉案房屋面积为1534.52平方米，商品房买卖合同约定的涉案房屋面积为1382.68平方米，三者均不相同，且对涉案房屋系商业用房还是住宅或其他性质房屋没有作出确认，因此，被诉行政行为事实不清，证据不足。所有权登记申请书落款时间为“2005年4月17日”，该申请时间比涉案商品房合同的落款时间“2006年5月10日”要提早近一年，程序违法，被告辩称该申请时间系郑嫦联、徐秀丽、白龙弟购房时就填写的时间，没有事实依据，不予采纳。综上，被诉行政行为事实不清、证据不足，程序违法。遂判决撤销原瑞安市房产管理局于2007年6月29日作出的瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权登记，其向徐秀丽核发瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权证、向郑嫦联、白龙弟核发瑞安市房瑞(房)共字第0000456号、第000457号共有权证予以作废。原二审温州市中级人民法院经审理确认一审认定的事实后认为：被诉登记行为于2007年6月29日作出，但本案中没有证据证实新江南业委会在提起本案诉讼2年前即已知道该行政行为的具体内容，同时瑞安市住建局、万家房地产公司提出的新江南业委会当然就应该知道业主房屋产权登记内容的观点也缺乏事实和法律依据，故瑞安市住建局、万家房地产公司关于新江南业委会提起本案诉讼已过起诉期限的主张不能成立，不予支持。涉案所有权登记申请书上的落款时间“2005年4月17日”，早于涉案商品房合同的落款时间“2006年5月10日”，瑞安市住建局在受理涉案房屋登记申请时未予审核，应属瑕疵。至于被诉登记未对涉案房屋系商业用房还是住宅用房或其他房屋作出确认，原判认定此属事实不清不当。但瑞安市住建局提供的作为其作出被诉登记行为证据的商品房买卖合同、商品房所有权面积测算汇总表上所记载的涉案房屋建筑面积分别为1382.68平方米、1534.52平方米，而其作出涉案房屋建筑面积为1502.22平方米的登记行为。据此，被诉登记行为属事实不清、证据不足，原判予以撤销并无不当。瑞安市住建局、万家房地产公司要求撤销原判的上诉理由不能成立，不予支持。据此判决驳回上诉，维持原判。再审申请人瑞安市住建局、万家房地产公司申请再审时称：1.本案原审程序错误。（1）被申请人新江南业委会与被诉的行政行为不具有法律上的利害关系，被申请人不具有原告的主体资格。原审法院受理本案并作出支持被申请人诉讼请求的判决是错误的。《中华人民共和国行政诉讼法》第25条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，被申请人是以利害关系人的身份起诉的。根据被申请人的起诉状，其起诉的理由是申请人颁发的房屋所有权证中包含了原属会馆的200多平方米的面积，而会馆属于小区业主全体共有。但根据申请人提供的规划总平面图、施工图、面积测算总表及平面图等证据，所涉房产并非会馆（即使是会馆，也并非业主共有），而且该部分面积也没有作为分摊面积由小区业主分摊，因此该部分面积属于开发商浙江万家房地产开发有限公司所有，其有权出售给原审第三人白龙弟等人。原一、二审判决作出撤销被诉行政行为的理由有三点：一是涉案房屋面积有三个数据，事实不清；二是所有权登记申请书的落款时间早于商品房买卖合同的落款时间近一年，所以程序违法（该理由已被二审判决推翻）；三是对涉案房屋系商业用房还是住宅或其他房屋没有做出确认，行政行为事实不清（该理由已被二审判决推翻）。从这三点理由来看，与被申请人主张的与其存在利害关系的理由（将业主共有的会馆登记在第三人名下）没有任何关系。也就是说，这三点理由与被申请人均没有任何利害关系，被申请人无权据此提起行政诉讼。这三点理由即使成立，能够提起行政诉讼的主体也只能是房屋所有权人，即本案的第三人白龙弟等三人。（2）一审判决认定被申请人与被诉行政行为有法律上的利害关系的理由之一是“被诉行政行为对涉案房屋的登记面积包括公摊部分”，这一理由非常荒谬，按照一审判决的这一逻辑，同一小区的业主都可以对房管部门对其他业主的颁证行为提起行政诉讼。（3）原审判决认定被申请人与被诉行政行为具有法律上的利害关系的另一个理由是“被申请人对涉案房屋的所有权提出争议”。按这一理由，被申请人必须先提出民事诉讼，在民事争议没有解决的情况下，直接作出撤销房产登记的行政行为的判决是错误的。按照被申请人所起诉的事实和理由，如果说登记房屋中包含属于全体业主的房产，那么作为基础法律关系的第三人之间的商品房买卖合同的效力就存在问题。被申请人必须通过民事诉讼的途径确认第三人之间商品房买卖合同中有部分房产为业主共有；这一争议也只有通过民事诉讼的途径才能解决。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。因此，本案原审法院应当告知被申请人先行解决民事争议，并裁定中止诉讼。原审判决违反法律规定的诉讼程序，直接作出判决是错误的。2.二审判决认为：“申请人提供的作为其作出的被诉登记行为证据的商品房买卖合同、商品房所有权面积测算汇总表上所记载的涉案建筑面积分别为1382.68平方米、1534.52平方米，而其作出涉案房屋建筑面积为1502.22平方米的登记行为。据此，被诉登记行为属事实不清、证据不足。”原审判决的这一认定是错误的。（1）申请人一审提供的证据中虽然没有涉案房屋建筑面积为1502.22平方米修改后的建筑面积计算书，但该证据已由一审法院依职权向申请人进行调查，且该计算书是由原瑞安市房地产测绘队（现改为瑞安市房产测绘队）作出的，并已在办理涉案房屋产权证之前提供给申请人，作为颁发涉案房屋产权证的依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第40条的规定，人民法院有权向有关行政机关以及其他组织、公民调取证据，但是，不得为证明行政行为的合法性调取被告作出行政行为时未收集的证据。故，本案中法院依职权调取建筑面积计算书（修改版）应当作为证据予以采信。更何况，申请人提供的证据《瑞安市房地产卡片》记载涉案房屋建筑面积为1502.22平方米，提供的证据《瑞安市房屋分层平面图》也是原瑞安市房地产测绘队（现改为瑞安市房产测绘队）按照修改后的建筑面积制作的涉案房屋分层平面图形。可见，修改后的建筑面积测绘成果1502.22平方米已反映在《瑞安市房地产卡片》和《瑞安市房屋分层平面图》的证据中，而建筑面积计算书（修改版）只是证实测绘成果1502.22平方米事实不清、证据不足。（2）本案所涉房产之所以出现三个面积数据，并非事实不清。首先，商品房买卖合同签订时，房屋并没有进行测绘，所以根据施工图预估数，约定房屋面积为1328.68平方米，同时合同约定“面积差异以房管局实测面积为准进行结算。而在房屋竣工后，由瑞安市房管局测绘队进行测绘，得出涉案房产建筑面积为1534.52平方米；由于该面积包括了部分公摊面积，2006年12月份，瑞安市房管局测绘队对该层面积进行重新测绘，并作出《分层分户建筑面积计算书（修改）》，确定涉案房产的面积为1502.22平方米，交易双方以此面积为准进行结算，并申请产权登记，申请人也依据这一测绘成果作出1502.22平方米的确权登记。从这一过程看，面积变化的过程是非常清楚的，申请人按照最终的测绘成果进行登记事实清楚、证据充分。3.本案申请人的被诉行政行为并不存在《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的情形，原审判决作出撤销被诉行政行为的判决属于适用法律错误。本案事实情况是，涉案的房产并非被申请人主张的会馆，而是属于开发商所有的辅助用房，因此开发商在计算分户面积时，并没有将此作为公摊面积由业主分摊。而在办理产权证书的过程中，申请人也是依据第三人提供的测绘成果等资料并经现场勘查进行确权，并不存在违反法定程序和主要证据不足的情况。即使撤销被诉行政行为，申请人重新作出的行政行为，只能是与被诉行政行为相同的结果，但这将严重损害法律的权威和造成行政资源的巨大浪费。综上所述，申请人认为原一、二审判决程序错误，认定事实证据不足，适用法律错误，导致判决结果显失公正。请求再审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。被申请人新江南业委会答辩称：1.被申请人与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系。（1）物权法第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”会馆是开发商以为了拓展业主人际交流空间而建设的具有配套设施性质的建筑。开发商将会馆作为公建配套报建，且会馆的面积也计入共用公摊面积，会馆的产权应当归小区业主共同所有。如果开发商在开发建设中将会馆作为独立产权建筑单位报建，且办理了单独的产权权属登记手续，或者具有办理单独的产权登记条件的，会馆的权属才归开发商所有。在本案中，根据瑞安市新区建设管理委员会出具的《关于瑞祥花园（暂名）初步设计的批复》、《总平面图》完全可以反映出，申请人是将会馆和物业一并作为公共场所、公用设施报建，理应属于业主共有。此外，在总平面图中，1幢二层并非全部标注为辅助用房。其实，整个1幢包含三部分，分别为会馆（大厅一、二层）、商业及商业辅助用房（一、二层）、物业管理用房（一、二层）。其中会馆大厅一、二层并未标注为辅助用房，也不可能标注为辅助用房，因为整个大厅一二层是共同出入的公共场所。但根据涉案房屋房产平面图显示，大厅二层的靠近公用楼梯那部分面积直接作为辅助用房一体予以行政确认。因此，被告给予行政登记的不仅仅是商业辅助用房，还包含了部分会馆面积。被告将原属于会馆部分面积确权为第三人所有，被申请人作为会馆共有人，与被诉行政行为具有利害关系。（2）一审法院以“被诉行政行为对涉案房屋的登记面积包括公摊部分，且被申请人对涉案房屋的所有权提出争议”为由认定被申请人与本案具有法律上的利害关系完全成立，没有任何不妥之处。被申请人是由区域内业主代表组成，代表区域内全体业主的利益，对全体业主利益相关的具体行政行为有权提起行政诉讼。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条所规定的是以民事关系无效或者应当撤销为由提起行政诉讼，则应当中止行政诉讼，先行解决民事争议。但在本案中，申请人从未在一审、二审中要求法庭确认民事关系无效或提请撤销，同时一审法院也由始至终围绕被诉行政行为所涉事实、证据及程序进行审理。故此，申请人以先行解决民事争议为由，主张一审判决程序违法，没有法律依据。（3）一审法院认定被申请人与被诉行政行为具有法律上的利害关系，并在此基础上对瑞安市住房和城乡规划建设局提交的被诉行政行为所涉证据进行审查。由此认定三点被诉行政行为应当撤销理由，其中两点获得二审法院支持，而所支持的两点理由，均为被诉行政行为重大瑕疵，足以认定被诉行政行为事实不清，证据不足。被申请人基于利害关系人的身份，以撤销行政行为为诉请，基于被诉行政行为事实不清、证据不足，一审法院据此而判，程序合法。2.申请人瑞安市住房和城乡规划建设局在一审中提交的证据存在重大瑕疵，足以认定被诉行政行为事实不清、证据不足。（1）瑞安市住房和城乡规划建设局在一审中提交了《瑞安市房屋所有权登记申请书》，落款时间为2005年4月17日（4月还是从7月涂改而来），早于商品房买卖合同的落款时间“2006年5月10日”。一审法院认定程序违法，二审法院认定“瑞安市住房和城乡规划建设局在受理涉案房屋登记申请时未予审查，应属瑕疵”。申请人浙江万家房地产开发有限公司所称该程序违法已被二审推翻，实属误解二审判决。况且，两申请人没有任何证据可以证明瑞安市住房和城乡规划建设局已经尽到审查义务，上述时间错位是合情合法的。（2）申请人瑞安市住房和城乡规划建设局在一审中提交的商品房买卖合同、商品房所有权面积测算汇总表所记载的涉案房屋建筑面积分别为1382.68平方米、1534.52平方米与行政登记的1502.22平方米不符。两申请人以疏忽而未将1502.22平方米测算汇总表作为证据提交法庭为由，作为支持具体行政行为的合法性与法律规定不符。《中华人民共和国行政诉讼法》第34条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。”疏忽显然不是法律规定的正当理由。在一审中，申请人瑞安市住房和城乡规划建设局提交的证据中，完全体现不出从1382.68平方米到1534.52平方米，乃至1502.22平方米的面积变化。故此，一审、二审法院认定被诉行政行为事实不清、证据不足、程序违法，并据此适用《中华人民共和国行政诉讼法》第70条之规定依法作出判决，事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求再审法院依法驳回两再审申请人的再审请求。原审第三人白龙弟没有提交书面答辩意见，在庭审中称与新江南业委会的意见一致。再审庭审中，法庭围绕涉案房屋是否属于开发商万家房地产公司所有，被诉房屋登记行为认定涉案房屋的面积是否清楚等审理重点进行审理，各方均发表了质证、辩论意见。本院经审理确认如下事实：2006年5月10日，原审上诉人万家房地产公司与原审第三人郑嫦联、徐秀丽、白龙弟签订二份商品房买卖合同，登记编号分别为20020180397、20020180398，双方约定买卖涉案房屋为预售商品房，建筑面积均为1382.68平方米，其中套内建筑面积1135.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积246.77平方米。该合同同时约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。2006年6月，瑞安市房产管理局测绘队对涉案房屋进行测绘，编号20020180398的房屋买卖合同中实测建筑面积实际为1534.52平方米，比合同面积增加约150平方米，主要原因是整个大厅的面积全部计入该合同建筑面积中。编号20020180397的房屋买卖合同中实测建筑面积实际为1249.28平方米，比合同面积减少了约130平方米。两份合同实测总建筑面积之和与两份房屋买卖合同的建筑面积基本一致。后因对涉案编号为20020180398的房屋建筑面积中的公摊面积有争议，2006年12月瑞安市房产管理局测绘队对涉案房屋重新进行测绘，并对案涉的S-1、S-2幢房屋作出《分层分户建筑面积计算书（修改）》，确定涉案房屋面积为1502.22平方米，交易双方以此面积为准进行结算。“2006年5月10日”，郑嫦联、徐秀丽、白龙弟向原瑞安市房产管理局申请房屋所有权登记，申请登记涉案房屋面积为1502.22平方米并提交商品房买卖合同及交纳购房款收据、国有土地使用权证等材料。2007年6月29日，原瑞安市房产管理局经初审、缮证、核发等程序，作出瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权登记，并向徐秀丽核发瑞安市房权证瑞（房）字第××号房屋所有权证，向郑嫦联、白龙弟核发瑞安市房瑞(房)共字第0000456号、第000457号共有权证，载明:房屋所有权人为徐秀丽；房屋坐落于瑞安市××街道××人家××层；地号226148；建筑面积1502.22平方米；郑嫦联、徐秀丽、白龙弟分别持有份额为65%、17.5%、17.5%。以上事实有编号为20020180397、20020180398的《商品房买卖合同》、瑞安市××江南人家S-1、S-2幢《分层分户建筑面积计算书》、瑞安市××江南人家S-1、S-2幢《分层分户建筑面积计算书（修改）》、《瑞安市房屋所有权登记卷宗（产权人徐秀丽等，权证号165053）》等证据证实。本院经审理认为，本案是原审被上诉人新江南业委会以涉案房屋中部分房屋的产权存在争议为由，以业主委员会的名义提起的要求撤销原审第三人郑嫦联、徐秀丽、白龙弟取得涉案房屋行政登记的诉讼，故本案争议的焦点是涉案房屋是否属于开发商万家房地产公司所有，被诉房屋登记行为认定事实证据是否充分。从万家房地产公司与原审第三人签订的商品房买卖合同看，涉案房屋的销售面积包含了公共部位与公用房屋分摊建筑面积，故新江南业委会对此的异议没有事实依据。涉案房屋的面积为1502.22平方米，此有编号为20020180398的《商品房买卖合同》、瑞安市××江南人家S-1、S-2幢《分层分户建筑面积计算书》、瑞安市××江南人家S-1、S-2幢《分层分户建筑面积计算书（修改）》等证据证实，且原审人第三人在申请涉案房屋登记时亦明确涉案房屋为1502.22平方米。原瑞安市房产管理局依原审第三人的申请，经初审、缮证、核发等程序，向原审第三人作出涉案房屋所有权登记行为，并颁发涉案房屋所有权证、共有权证，该被诉房屋登记行为认定事实清楚，适用法律正确。原瑞安市房产管理局在一审中未提交瑞安市××江南人家S-1、S-2幢《分层分户建筑面积计算书（修改）》，但一审法院已依职权调取，该计算书系作出被诉房屋登记行为前取得，原审第三人在申请登记时亦予以采用，故对原瑞安市房产管理局提交证据时存在的问题予以指正。原审上诉人瑞安市住建局、万家房地产公司申请再审的部分理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：一、撤销温州市中级人民法院（2016）浙03行终25号行政判决行政判决和瑞安市人民法院（2015）温瑞行初字第11号行政判决。二、驳回瑞安市新江南人家业主委员会的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，由原审被上诉人瑞安市新江南人家业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  马国贤审判员  黄 寒审判员  楼缙东二〇一七年十二月二十五日书记员  刘 芳