福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2724号
上诉人（原审被告）蔡天份，男，1963年4月13日出生，汉族。
委托代理人徐芬，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门市同安祥利成贸易有限公司。
法定代表人陈胜利，执行董事。
委托代理人杨基壬、马飘海，福建平齐律师事务所律师。
原审被告吕庆为，男，1971年7月10日出生，汉族。
原审第三人厦门市同安区祥平街道阳翟社区居民委员会第三小组。
负责人陈军民，小组长。
委托代理人陈捷克，副组长。
上诉人蔡天份因与被上诉人厦门市同安祥利成贸易有限公司（以下简称祥利成公司）、原审被告吕庆为、原审第三人厦门市同安区祥平街道阳翟社区居民委员会第三小组（以下简称阳翟三组）土地租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2014）思民初字第1963号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祥利成公司向原审法院起诉，请求判令：一、蔡天份立即将址在西福路阳翟社区路段的祥利成公司的厂房用地（面积约315平方米）交还祥利成公司；二、蔡天份支付实际占用厂房期间的使用费（自2014年4月1日起付至实际交还用地之日止，按每月每平方46.95元计）；三、蔡天份支付祥利成公司评估费2500元。
原审判决查明：1993年5月20日，甲方厦门市同安阳翟综合建材厂、乙方西柯镇阳翟村委会阳翟第三村民小组签订《征地协议书》，约定厦门市同安阳翟综合建材厂征用西柯镇阳翟村委会阳翟第三村民小组6500平方米的土地，该土地东至同埔公路，南至板材厂，西至水沟，北至耕地，征地费用为每亩35000元。1995年8月31日，甲方阳翟综合建材厂与乙方同安县西柯镇阳翟村三组再次签订了一份《征地协议书》，再次向同安县西柯镇阳翟村三组征用土地2.17亩，该土地东至同西公路，西至甲方场地，南至荔园板材厂，北至铁道部十七局围墙，阳翟综合建材厂一次性付给乙方土地、青苗、劳力安置费用每亩综合补偿费人民币42500元整，计人民币92225元。1993年7月6日，《同安县人民政府关于阳翟村委会建设综合建材厂使用土地的批复》载明，同意西柯镇阳翟村委会建设同安阳翟综合建材厂，使用本村旱地5600平方米。1997年，《同安县人民政府关于阳翟村委会扩建综合建材厂使用土地的批复》载明，同意西柯镇阳翟村委会使用本村旱地765平方米，作为同安县阳翟综合建材厂的扩建用地。2005年12月12日，厦门市同安区祥平街道办事处出具了同祥办（2005）80号“厦门市同安区祥平街道办事处关于同意厦门市同安区阳翟综合建材厂改制为厦门市同安祥利成贸易有限公司的批复”，厦门市同安区阳翟综合建材厂改制为厦门市同安祥利成贸易有限公司。2009年4月24日，吕庆为、蔡天份经与祥利成公司经协商，签订《租地协议书》一份：协议上载明“甲方：同安区阳翟综合建材厂（代表：陈良篇）乙方：吕庆为蔡天份为充分发挥阳翟综合建材厂区东面地块的优势，经双方协商达成如下条款：“一、乙方向甲方租用厂房东面地块，面积21×15M，约315㎡，作为简易搭盖之用地。二、租金：第一、二年优惠合计18000元，人民币壹万捌仟元整。三、第三年为壹万元整（￥10000），以后每年递增5%。四、时间暂定为五年，如租期时间到，厂房无整体建设，乙方有优先租用权。五、如厂方要整体建设，应服从大局需要拆除，收取租金按实用时间计算返还。六、协议签定后，双方共同遵守，本协议一式两份，甲乙方各执一份。甲方：建材厂：代表：陈良篇乙方：吕庆为蔡天份2009年4月24日”。合同签订后，双方依约履行合同，蔡天份、吕庆为在租赁地块上搭建了建筑物进行使用。2013年10月，双方约定终止该租地协议，并在原《租地协议书》上签订了《补充协议》，载明“补充协议：经甲乙双方协商达成如下协议：自2014年1月30日止终止租地协议。（2009、4、24签订的协议）。终止自动失效。乙方搬走地上物。”双方终止协议后，蔡天份迟迟不肯将租赁地块交回，祥利成公司遂向法院提起诉讼，诉讼请求如上所述。另查明，吕庆为已于2011年退出该地块的租赁，后由蔡天份一人使用讼争土地。
审理中，祥利成公司向本院申请对厦门市同安区西福路阳翟路段的店面租金出具价格咨询评估意见，本院依法委托了厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对同安区西福路阳翟路段商业房地产的租金进行评估，估价结果是估价对象在满足全部假设和限制条件下于估价时点的月租金为人民币46.95元／平方米。祥利成公司为此花费了鉴定费2500元。
上述事实，有《房地产估价报告》、同安县人民政府关于阳翟村委会建设综合建材厂使用土地的批复、同安县人民政府关于阳翟村委会扩建综合建材厂使用土地的批复、“厦门市同安区祥平街道办事处关于同意厦门市同安区阳翟综合建材厂改制为厦门市同安祥利成贸易有限公司的批复”，两份《征地协议书》、《租地协议书》等证据以及双方当事人的当庭陈述、质证笔录等为证。
原审法院认为，祥利成公司与吕庆为、蔡天份签订的《租地协议书》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，应认定为而合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据双方签订的补充协议，自2014年1月30日止双方终止租地协议，终止后协议自动失效，租赁方搬走地上物。根据上述约定，蔡天份作为讼争租赁地块的实际使用人，应于2014年1月30日协议终止后搬走地上物并将租赁地块返还祥利成公司，故祥利成公司的该项诉求，本院予以支持。蔡天份及其第三人阳翟三组辩称租赁地块有部分属于第三人所有，祥利成公司尚未交清征用土地款，但蔡天份及其阳翟三组均未提供相应的证据对该主张予以支持，且该主张与本案分属不同法律关系，故本院不予支持。关于祥利成公司诉求的蔡天份支付实际占用厂房期间的使用费（自2014年4月1日起付至实际交还用地之日止，按每月每平方46.95元计）的诉讼请求，因蔡天份实际占用租赁厂房，应参照同地段的租金标准向祥利成公司支付使用费，故祥利成公司的该项诉求本院予以支持。关于蔡天份诉求的祥利成公司支付评估费人民币2500元的诉讼请求。祥利成公司为证明其主张申请进行司法鉴定，因此产生的2500元评估费，有相应的发票为证，本院依法应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、蔡天份应于本判决生效之日起二十日内将址在厦门市同安区西福路阳翟社区路段厦门市同安祥利成贸易有限公司厂房东面面积约315㎡租赁土地交还厦门市同安祥利成贸易有限公司；二、蔡天份应于本判决生效之日起二十日内支付厦门市同安祥利成贸易有限公司使用费（自2014年4月1日起算至实际交还之日止，按每月每平方米46.95元计算）；三、蔡天份应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥利成贸易有限公司评估费2500元。
本案一审案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由蔡天份负担。
宣判后，蔡天份不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡天份上诉请求撤销原审判决并依法改判：（1）上诉人无需按照商业房地产租金价格（即46.95元／平方米）向被上诉人支付使用费；（2）上诉人无需向被上诉人支付评估费。主要理由是：一、原审法院认定租赁地块全部属于被上诉人所有，属于认定事实错误，使用法律错误。由于被上诉人没有缴清诉争地块的征地款和地块，而导致诉争地块权属不清，合同期满后，该地块的所有人（即原审第三人）要求上诉人向其缴纳地租，上诉人如期缴纳，因此上诉人并未违约。被上诉人要求上诉人自2014年4月1日起向其缴纳使用费没有事实依据，原审法院不但不要求被上诉人承担违约责任，相反却让上诉人为被上诉人的错误承担违约责任，属于认定事实错误，适用法律错误。二、本案的案由系土地租赁合同纠纷，而原审法院却认定上诉人向被上诉人支付实际占用厂房期间的使用费，属于认定事实错误，适用法律错误。由“评估报告”可知，评估对象为厦门市同安区西福路阳翟路段商业房地产，进而估价结果为评估对象在满足全部假设和限制条件下于估价时点的月租金为46.95元／㎡，该“评估报告”的评估对象是错误的。首先，上诉人从未向被上诉人承租房产，而是向被上诉人租赁土地。其次，从“评估报告”中的数码图片可看出，诉争土地上的房屋而并非是商业房地产，而是上诉人自行临时搭盖的违章建筑。评估报告中明确是在假设本案诉争的是房屋租赁合同纠纷且诉争房屋为具有完全合法手续的商业地产且该商业地产系被上诉人所有的情况下作出的评估价格认定，因此月租金为46.95元／㎡不能作为认定本案事实的依据。三、鉴于原审法院依照“评估报告”而做出的判决错误，其相关的鉴定申请亦属于申请对象错误，故上诉人无需支付评估费，该评估费用应由被上诉人自行承担。
被上诉人祥利成公司答辩称，一、一审相关证据，充分证实被上诉人对讼争地块享有排他的使用权。对此长期租用该地块的上诉人以及土地被征用的第三人都十分清楚，在此之前也从没有提出过异议。特别是上诉人在合同临近届满时还与被上诉人签订了补充协议，同意将讼争地块返还答辩人。此次却在诉讼之后突然提出异议，认为讼争地块权属不清，实在令人费解。二、讼争地块处于商业繁华的路段，上诉人搭建的店面自始至终作为商业用途，因此《房地产评估报告》以商业地产进行评估符合客观事实，并无不当之处。况且，上诉人一审时并未提出重新评定申请，现在才提异议不符合民事诉讼相关证据若干规定的规定。三、按照补充协议的约定，上诉人本应当在2014年1月30日之前搬走地上物，但期限届满后却拒不搬迁，继续强占被上诉人享有使用权的土地获取不当利益！而其侵权行为，使被上诉人迟迟不能对土地进行整体利用，给被上诉人造成重大损失。因此，一审参照同地段的租金标准判决上诉人支付实际占用期间的使用费，符合《民法通则》第117条规定，也符合公平和诚实信用原则。
原审被告吕庆为未到庭，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人阳翟三组答辩称，原审法院认定阳翟三组没有证据证明租赁地块部分属于阳翟三组所有，属于认定事实错误。根据两次征地的批复红线图以及被上诉人所缴纳地租足以说明，上诉人与被上诉人纠纷地块大部分属于阳翟三组所有，被上诉人无权使用，更不能出租给他人使用。鉴此，阳翟三组于2014年5月1日向该土地的实际使用者即上诉人收取一年地租1万元。
诉讼中，原审第三人阳翟三组提供被上诉人未缴清全部征地款、交至1995年底红线图以外土地使用租金的收款收据，以及阳翟三组集体资源测量平面图等证据来证明阳翟三组对本案讼争土地为其所有。
被上诉人祥利成公司提交同安区阳翟综合建材厂（即被上诉人）成果表及附图，以证明原审第三人阳翟三组的测量平面图不准确，讼争地块在红线图内。
上诉人蔡天份及原审被告吕庆为于二审中未提交证据。
经审理查明，上诉人及原审第三人阳翟三组认为，原审查明事实中，在表述与被上诉人签订的两次征地协议书内容中，均未写明征地以红线图为准，四至详见附图；并且原审法院未明确被上诉人未支付全部征地款92225元。此外，上诉人及原审第三人阳翟三组对原审法院查明的事实没有异议。被上诉人祥利成公司及原审被告吕庆为对原审法院查明的事实没有异议。本院对原审判决查明事实中双方没有异议的部分予以确认。
本院认为，祥利成公司出租的讼争地块属于其已征地范围内还是属于阳翟三组所有，与本案祥利成公司与蔡天份、吕庆为的租赁合同纠纷，系不同法律关系，当事人可另案处理。根据合同相对性原则，祥利成公司与蔡天份、吕庆为签订《租地协议书》及补充协议，其作为出租人，要求蔡天份、吕庆为返还租赁地块，符合法律规定。鉴于吕庆为已退出该地块的租赁，祥利成公司要求蔡天份向其返还该地块，应予支持。蔡天份及阳翟三组以租赁地块的归属有争议为由辩称可不向祥利成公司返还租赁地块，缺乏事实与法律依据，不能成立。双方于2014年1月30日终止了租地协议，蔡天份应依约搬走，其继续占用则应向祥利成公司支付使用期间的占用费。但是，蔡天份占用的租赁物仅是土地，土地上的简易建筑物是蔡天份自行搭盖的，原审法院认为蔡天份是占用租赁厂房错误。并且，蔡天份继续使用讼争地块还在于阳翟三组对租赁土地主张权利后，蔡天份已向阳翟三组交纳了土地租金，即从主观上看蔡天份不搬离土地具有一定因由，因此，虽然蔡天份占用租赁地块继续出租店面获取了收益，但原审法院未考虑具体情况，径直以评估的租金确定蔡天份应支付的使用费欠妥，本院依据公平合理原则予以调整。此外，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市同安区人民法院（2014）思民初字第1963号民事判决第一、三项，即“蔡天份应于本判决生效之日起二十日内将址在厦门市同安区西福路阳翟社区路段厦门市同安祥利成贸易有限公司厂房东面面积约315㎡租赁土地交还厦门市同安祥利成贸易有限公司”；“蔡天份应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥利成贸易有限公司评估费2500元”；
二、变更厦门市同安区人民法院（2014）思民初字第1963号民事判决第二项为：蔡天份应于本判决生效之日起二十日内支付厦门市同安祥利成贸易有限公司使用费（自2014年4月1日起算至实际交还之日止，按每月每平方米24元计算）；
本案一审案件受理费50元，由厦门市同安祥利成贸易有限公司负担15元、蔡天份负担35元；二审案件受理费100元，由厦门市同安祥利成贸易有限公司负担30元，蔡天份负担70元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 洪德琨
审判员 胡林蓉
二〇一五年十月二十三日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。