安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00064号
上诉人（原审被告）：巢湖聚龙房地产开发有限公司，住所地安徽省巢湖市太湖山路新巢国际4幢102铺，组织机构代码67093828-4。
法定代表人：蔡放，该公司法务经理。
委托代理人：陆奎成。
被上诉人（原审原告）：杨玉福。
委托代理人：吴小青，安徽三乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：童雪梅。
委托代理人：吴小青，安徽三乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨燕。
委托代理人：吴小青，安徽三乐律师事务所律师。
上诉人巢湖聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民一初字第02465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人聚龙公司的法定代表人蔡放及委托代理人陆奎成，被上诉人杨玉富、童雪梅、杨燕的共同委托代理人吴小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：聚龙公司系巢湖市新巢国际的开发商。2013年3月6日，杨玉福、童雪梅、杨燕与聚龙公司双方签订了一份商品房期房买卖格式合同（合同编号为YS0043484）。合同约定：杨玉福、童雪梅、杨燕购买聚龙公司开发的新巢国际7幢-116号商业用房期房（房屋代码213943），建筑面积为61.18平方米；该房总价款为1025000元，付款方式为：买受人在签订本合同的当日支付房价645000元，余款380000元办理银行按揭贷款；聚龙公司应于2013年8月20日前向杨玉福、童雪梅、杨燕交付房屋；如不按期交付房屋，逾期超过90日后买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受方支付违约金等条款。杨玉福、童雪梅、杨燕于2013年1月31日交付了房价款645000元，2014年5月16日交付房款380000元，且至2014年8月16日杨玉福、童雪梅、杨燕已还清贷款本金7339.61元及相关的贷款利息。由于聚龙公司至今未能按合同约定交房于杨玉福、童雪梅、杨燕，故杨玉福、童雪梅、杨燕诉至原审法院，请求判令：1、解除杨玉福、童雪梅、杨燕与聚龙公司双方签订的《商品房期房买卖合同》、退还杨玉福、童雪梅、杨燕购房款1025000元；2、聚龙公司支付违约金102500元，并赔偿银行按揭款利息损失7419元；3、本案诉讼费由聚龙公司承担。
原审法院审理后认为：杨玉福、童雪梅、杨燕与聚龙公司双方签订的商品房期房买卖合同是双方在自愿、平等协商的基础上订立的，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政规范的强制性规定，应为合法有效的合同。合同签订后，杨玉福、童雪梅、杨燕依约履行了合同所规定的义务，但聚龙公司却未能依约按期交房且逾期已达一年之久，显然构成违约。杨玉福、童雪梅、杨燕依照合同约定行使该房屋买卖合同的解除权，应于准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中杨玉福、童雪梅、杨燕与聚龙公司签订的期房买卖合同中约定“逾期超过90日后买受人有权解除合同”，解除权发生之日应为2013年11月20日，杨玉福、童雪梅、杨燕行使解除权日期应截止到2014年11月19日，现杨玉福、童雪梅、杨燕在此期限内起诉至一审法院，故聚龙公司辩称杨玉福、童雪梅、杨燕起诉时解除权已消灭，不予采纳。杨玉福、童雪梅、杨燕依照合同的约定和法律规定诉请聚龙公司返还购房款、承担违约责任并赔偿购房款的利息损失，其诉请有理，依法应于支持。但利息损失应从杨玉福、童雪梅、杨燕实际交付房款之日起至聚龙公司付清杨玉福、童雪梅、杨燕的购房款之日止计算较为合理。［本案聚龙公司二次收到杨玉福、童雪梅、杨燕购房款日期及款额分别为：2013年1月31日645000元、2014年5月16日380000元（按揭贷款）］。杨玉福、童雪梅、杨燕与聚龙公司在合同中约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人需按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中杨玉福、童雪梅、杨燕的损失金额难以确定，原审法院依法酌定按杨玉福、童雪梅、杨燕累计已付房款的5%承担违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条第二款的规定判决：一、解除杨玉福、童雪梅、杨燕与巢湖聚龙房地产开发有限公司双方于2013年3月6日所签订的商品房期房买卖合同（合同编号为YS0043484）；二、巢湖聚龙房地产开发有限公司返还杨玉福、童雪梅、杨燕购房款1025000元，于本判决生效后十日内付清，并同时按银行同期同类贷款利率分别计算承担645000元自2013年1月31日始、380000元自2014年5月16日始至款付清之日止的利息；三、巢湖聚龙房地产开发有限公司本判决生效后十日内给付杨玉福、童雪梅、杨燕违约金51250元（675000元×5%）；四、驳回杨玉福、童雪梅、杨燕的其他诉讼请求。本案一审案件受理费15020元，减半收取7510元，由巢湖聚龙房地产开发有限公司负担。
上诉人聚龙公司上诉称：1、双方签订的《商品房期房买卖合同》约定应于2013年8月20日前交付，杨玉福、童雪梅、杨燕于2014年8月28日提起诉讼，解除权已消灭。2、按揭银行放款是基于房屋买卖合同房屋上的抵押权，买卖合同解除，杨玉福、童雪梅、杨燕不再是房屋上的抵押人，聚龙公司无须为杨玉福、童雪梅、杨燕提供抵押担保。3、若合同解除，聚龙公司退给杨玉福、童雪梅、杨燕的房屋上已设有抵押权，聚龙公司有可能在退还杨玉福、童雪梅、杨燕全部购房款后，还要向银行承担退还杨玉福、童雪梅、杨燕所欠银行借款本息的责任。4、原审法院应通知按揭银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼。故请求法院发回原审法院重审，或查清事实后改判原审判决第一、二条，本案一、二审诉讼费用由聚龙公司和杨玉福、童雪梅、杨燕分摊。
被上诉人杨玉福、童雪梅、杨燕答辩称：1、一审法院认定事实清楚，双方于2013年签订商品房买卖合同，合同中约定2013年8月份交房，如果聚龙公司逾期90日交房的，买受人可以退费，并要求解除合同的违约金，聚龙公司主张的只是交房日，其混淆法律概念；2、杨玉福、童雪梅、杨燕已经实际缴纳购房款，2013年1月31日交付首付款，2014年5月缴纳银行按揭贷款费用，其中按揭贷款的借款人是杨玉福、童雪梅、杨燕，但不能影响杨玉福、童雪梅、杨燕向聚龙公司主张100余万元的购房款主张；3、合同解除后，杨玉福、童雪梅、杨燕与银行存在借款合同关系，应当返还银行按揭贷款，否则银行可向杨玉福、童雪梅、杨燕索要款项，但该事项与本案无关，如果聚龙公司认为有必要可另案起诉，原审法院判决符合法律规定；4、按揭银行在本案中不符合独立请求第三人情况，本案是房屋买卖合同关系，聚龙公司与银行是借款合同关系，不能在本案中主张权利，聚龙公司的上诉理由是不符合法律规定的，同时聚龙公司要求一、二审诉讼费用由杨玉福、童雪梅、杨燕承担，不符合法律规定，因为是聚龙公司违约造成的损失。
双方二审中均未提供其他新的证据。二审查明的事实同一审。
本院认为：本案的争议焦点是杨玉福、童雪梅、杨燕是否有权解除合同。若杨玉福、童雪梅、杨燕有权解除合同，聚龙公司是否应返还杨玉福、童雪梅、杨燕购房款中银行按揭贷款的问题。
关于杨玉福、童雪梅、杨燕是否有权解除合同的问题。杨玉福、童雪梅、杨燕与聚龙公司签订的期房买卖合同中约定“逾期超过90日后买受人有权解除合同”，双方于2013年3月6日签订的商品房期房买卖合同约定，聚龙公司应于2013年8月20日前向杨玉福、童雪梅、杨燕交付房屋，同时约定逾期超过90日后买受人有权解除合同，由此可以看出，杨玉福、童雪梅、杨燕行使解除权应在2013年11月20日，截止日期应是2014年11月19日，在聚龙公司逾期交付案涉房屋存在违约的情况下，杨玉福、童雪梅、杨燕在法定期限内起诉至法院行使合同解除权，符合法律规定，原审法院由此认定杨玉福、童雪梅、杨燕有权解除合同，并无不妥，本院予以维持。
关于聚龙公司是否返还杨玉福、童雪梅、杨燕购房款中银行按揭贷款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据以上规定，本案一审时，担保权人未提出诉讼请求，故原审法院仅应处理商品房买卖合同纠纷，对于购房担保合同涉及的款项不应予以处理，原审法院判决聚龙公司返还杨玉福、童雪梅、杨燕购房按揭贷款并支付相应的违约金确为不妥，本院予以纠正。
综上，在双方合同解除的情况下，2013年1月31日杨玉福、童雪梅、杨燕交付聚龙公司的购房款645000元，聚龙公司应予以返还。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，酌定按杨玉福、童雪梅、杨燕累计已付房款的5%承担违约金，并无不妥，本院予以维持。关于返还银行按揭贷款的问题，因当事人、担保权人一审中未提出解除购房担保借款合同，故原审法院对于此项判决，本院予以撤销，当事人可另行提起诉讼。
据此，原审法院认定事实清楚，唯在适用法律上存在不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民一初字第02465号民事判决第一、四项，即“解除杨玉福、童雪梅、杨燕与巢湖聚龙房地产开发有限公司双方于2013年3月6日所签订的商品房期房买卖合同（合同编号为YS0043484）”；“驳回杨玉福、童雪梅、杨燕的其他诉讼请求”。
二、撤销安徽省巢湖市人民法院（2014）巢民一初字第02465号民事判决第二、三项，即“巢湖聚龙房地产开发有限公司返还杨玉福、童雪梅、杨燕购房款1025000元，于本判决生效后十日内付清，并同时按银行同期同类贷款利率分别计算承担645000元自2013年1月31日始、380000元自2014年5月16日始至款付清之日止的利息”；“巢湖聚龙房地产开发有限公司本判决生效后十日内给付杨玉福、童雪梅、杨燕违约金51250元（1025000元×5%）”。
三、巢湖聚龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还杨玉福、童雪梅、杨燕购房款645000元及利息（自2013年1月31日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率标准计算至款清之日）；
四、巢湖聚龙房地产开发有限公司本判决生效后十日内给付杨玉福、童雪梅、杨燕违约金32250元（645000元×5%）；
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费15020元，减半收取7510元，由杨玉福、童雪梅、杨燕负担；二审案件受理费14025元，由巢湖聚龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年二月十日
书 记 员 朱 敏
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。