广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初223号
原告（反诉被告）：关照华，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码3838。
委托代理人：高焕珍，广东衡德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨某，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码330X。
委托代理人：杨兴潮，男，年月日出生，汉族，住广东省中山市。
原告关照华诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日受理后，被告提起反诉，本案依法由审判员曾志专独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告关照华及其委托代理人高焕珍，被告委托代理人杨兴潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告把位于中山市阜沙镇xxxxxx的商铺租赁给被告用于甜品店经营，双方签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2014年8月15日至2017年8月14日，合同约定了押金、租金、其他费用及违约条款。被告从2015年11月后无故拖欠租金、清洁费、水电费至今，原告多次催讨，无果。
为此，原告特起诉至法院，请求判决：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、被告立即搬离中山市阜沙镇xxxxxx商铺并交回给原告；三、被告向原告支付租金（从2015年11月起按每月2415元计至实际搬离之日止）、逾期付款违约金5000元；四、被告向原告支付2015年11月、12月水电费958元、2016年1月水电费281元，合计1239元；五、被告向原告支付2015年11月、12月清洁费各500元、2016年1月清洁费150元，合计1150元；六、由被告承担本案诉讼费用。
原告提交以下证据：1.商铺租赁合同；2.银行流水；3.水电签收记录；4.短信记录；5.厨房工程承接合同；6.工资表。
被告辩称：1、原告从来没有要求过我方搬离过商铺，是原告的原因所以希望我们搬离，在2015年年底又要求我们继续经营，在2016年年初，原告又在美食城的门口张贴旺铺转让，导致我们的客户打电话给我们称是不是不再经营了；2、我方延迟交租金是得到原告的允许，在去年的年中因为原告经营不善，美食城的管理人员都撤离，在美食城商铺不再具备经营的情况下，原告又要求我们继续按时交租，我们要求原告原恢经营条件，原告表示打算不运营美食城。后来我们找到原告，原告称继续经营美食城，在2016年2月份就可以恢复经营，同时原告又对外转让美食城商铺，原告手机短信通知了我方，原告在短信中称其已将美食城交回给业主，要求我方必须搬走。原告的这种行为已侵犯了我方的权益。
被告反诉称：一、原告于2014合同签订后，开始进行美食城装修，在此过程作出以下违约行为：未经被告同意，将被告卡位改窄，导致被告定制的设备不能安装作废，并投入额外装修，违背合同第一条（改窄情况可对照现场与合同图纸）。二、原告于2015年2月在有商家退出的情况下，将局部卡位改为自营，在此过程中作出以下违约行为：1.原告于2015年2月，在未经原告同意的情况下，将美食城公共区域（约四分之一）改为厨房，以作私用（保留到现在），违背合同第一条。2.原告无视我方多方抗议，私下出售属于我方经营范围的排他性类别“卤水鸡翅”、“咖喱鱼蛋”，违背合同第六条。三、原告于2015年10月，因自主经营的卡位不善，在此过程作出以下违约行为：1.在未经被告同意的情况下，在美食城门口贴出“旺铺转让”公告，导致大量客户认为我方铺位转让，导致我方投入的广告、传单费用损失。2.短信恐吓我方，内容是“明天早上，约个时间，屋主要十六号收铺！屋主已派人到铺，全部东西不能搬”。3.美食城内已撤走所有的管理人员、卫生人员，开门不定时，老鼠横行，营业时间停电无人及时维修，现场已不具备经营基础条件。四、原告于2016年1月，因转让无果，重新考虑投入经营，并书面承诺我方可以延交租金。
被告提交以下证据：书面承诺。
针对被告反诉，原告辩称：1.双方已经在2015年5月15日达成口头协议，公共区域改为厨卫，月租每月2800元变更每月2300元，被告按此标准交租至2015年10月份；2.被告的反诉请求第二项没有事实及法律依据；3.2015年3月份双方就现场环境达成口头协议减少一名保洁员，公共区域的清洁费每月800元变更为500元，双方均没有异议；4.被告反诉请求第四项没事实及法律依据；5.第五项诉讼请求没有法律依据；6.被告反诉请求第六项美食城有六个卡位，有部分卡位的经营停止，所以要流转，所以张贴公告旺铺转让，这与被告反诉原告没有任何关系，这也是美食城的经营环境需要。
经审理查明：2014年8月15日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于中山市阜沙镇xxx的铺位出租给被告，租赁期间为三年（2014年8月15日至2017年8月14日），第一年租金为2800元／月，第二年租金上涨5%为2940元／月，第三年租金上涨5%为3087元／月，租金于每月10日前交清，公共区域管理费800元／月，合同第六条约定了被告的经营项目，其中包括卤水鸡翼、咖喱鱼蛋，“以上经营项目确定后不能随意更改，如需增加，乙方必须向甲方申请，甲方根公平竞争原则，结合美食城各个店铺的实际情况给予审批”，双方另约定租赁其他事宜，原、被告均在合同上签名并按指印。原告称被告仅支付租金至2015年10月，要求被告支付2015年11月起的租金，原告主张2015年8月15日至2015年5月15日租金为2800元／月，2015年5月16日起租金从2800元降低至2300元，第二年约定增加5%，要求被告按2415元／月支付租金；被告表示不清楚租金支付到何时，被告未能提交证据证实其向原告支付2015年11月起的租金。原告另主张被告支付2015年11月、12月、2016年1月水电费1239元、清洁费1150元，合计2389元，被告对上述费用金额本身无异议。被告称原告出售属于被告专营的“卤水鸡翅”、“咖喱鱼蛋”，要求赔偿损失20000元，但对此没有提交证据予以证实；原告否认其有出售“卤水鸡翅”、“咖喱鱼蛋”的行为。
另查明：本院指定原告庭后三个工作日内提交涉案租赁的建设工程规划许可证，但原告逾期未提交，原告称是否取得建设工程规划许可证不影响本案租赁合同的法律效力。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，原告作为出租方并未提交任何证据证实涉案厂房取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应认定为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。涉案租赁合同无效，故不存在解除合同的前提，原告要求解除合同，理据不足，本院不予支持，被告应搬离涉案租赁物并返还给原告，同时应向原告支付占有使用费。关于占有使用费的计算方式，被告并未提交任何证据证实其已支付占有使用费，原告确认被告已支付2015年10月及之前的占有使用费，故本院认定被告应支付2015年11月起的占有使用费，租赁合同约定第一年（即2014年8月15日至2015年8月14日）的租金为2800元／月，之后每一年增加5%，原告现主张第一年的占有使用费从2015年5月16日起从2800元降低至2300元，本院予以认定，2015年8月15日之后的占有使用费增加5%即2450元，被告应向原告支付占有使用费（从2015年11月1日起按2450元／月计至被告实际返还涉案租赁物之日止）。原告主张违约金5000元，理据不足，本院不予支持。原告另主张被告支付2015年11月、12月、2016年1月水电费1239元、清洁费1150元，合计2389元，被告对上述费用金额本身无异议，本院予以认定，被告应向原告支付上述费用合计2389元。
关于被告要求原告将改动的区域还原为公共区域的问题，如上分析，本案租赁合同无效，无需继续履行，被告上述请求，理据不足，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿设备损失25000元、装修调整费25000元的问题，被告对该损失并未提交任何证据予以证实，本院不予支持。关于被告要求原告免除租金直至恢复经营条件的问题，本院对租金（占有使用费）已作出处理，被告该请求，理据不足，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿出售“卤水鸡翅”、“咖喱鱼蛋”导致的损失20000元的问题，首先，被告依据为合同第六条，而租赁合同无效，租赁合同第六条亦没有法律约束力；其次，被告没有证据原告实施了出售“卤水鸡翅”、“咖喱鱼蛋”的行为；最后，被告也没有证据证实其损失达20000元，故被告该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于被告主张原告公开道歉并公告“部分卡位转让、部分卡位继续经营”的问题，本院认为，因涉案租赁合同无效，无需继续履行，被告上述请求，理据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨某于本判决生效之日起十日内搬离涉案租赁物并返还给原告关照华；
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付占有使用费（从2015年11月1日起按2415元／月计至被告实际向原告返还涉案租赁物之日止）；
三、被告于本判决生效之日十日起内向原告支付2015年11月、12月、2016年1月水电费1239元、清洁费1150元，合计2389元；
四、驳回原告其他诉讼请求；
五、驳回被告反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费226元，减半收取113元，由被告负担（应于本判决生效之日起七日内向本院交纳），反诉案件受理费1800元，减半收取900元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 曾志专
二〇一六年五月十六日
书记员 杨 慧
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