北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1500号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋×。
委托代理人林宗兵，北京市浩盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王×。
委托代理人刘民，北京市北达律师事务所律师。
委托代理人牛金岭，北京市北达律师事务所律师。
上诉人宋×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第3064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人宋×及其委托代理人林宗兵，被上诉人王×及其委托代理人刘民、牛金岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王×在一审法院起诉称：宋×违反双方签订的买卖合同，没有把房款打到王×账户，中间还发生强占涉案房屋，公安也介入调查。2012年11月6日，王×、宋×经我爱我家房屋中介公司撮合介绍，达成了北京市石景山区某号楼706室，房产证编号为X京房权证石字第×号房屋买卖合同，宋×先后三次向王×支付定金及部分房款39.5万元，余款双方约定用住房公积金贷款一次性支付。2012年11月19日该合同经北京市住房公积金管理委员会备案盖章，王×全面配合宋×办理贷款。2012年11月27日住房公积金贷款获批，2012年12月5日王×把房过户给宋×，2012年12月17日我爱我家中介通知王×交易成功，贷款10-12天打到王×的账户，可至今未见到一份余款。宋×违反合同第6条约定，于2013年5月18日将房门锁撬开，搬入居住，后经过派出所出警，宋×于5月26日搬走。距离贷款批准、银行放贷到5月26日公安局出警，时间已经相隔5个月零20天。不管宋×因为什么原因不作为，都没有向王×告知。宋×违反买卖合同第7条第2款约定迟迟没有付款。王×多次向宋×讨要房款，宋×以身份证丢失为借口拒不履行付款义务，但在其拒绝履行期间多次乘坐飞机和火车外出均有使用身份证的信息。另外，5月26日下午3点至5点，王×要求宋×搬离该房而产生争执，某派出所等6名警察到场，双方才没有发生过激矛盾。宋×的以上行为严重违反合同约定，造成王×未能及时买到新房，给王×造成较大损失，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除王×、宋×签订的房屋买卖合同及补充协议，退还已收房款39.5万元、宋×协助王×办理恢复房屋产权登记过户手续（王×同意负担办理过户产生的费用）；2、判令宋×支付王×违约金16万元，按照合同总价款20％计算的违约金；3、本案诉讼费由宋×承担。
宋×在一审法院答辩称：不同意王×的诉讼请求。王×和宋×之间的房屋买卖合同没有完全履行，完全是由于王×消极履行合同导致。宋×现有证据证明当时宋×在住房公积金处申请贷款的时候王×填写了银行账户，等宋×贷款审批完后，因为王×销户款打不进去。王×说宋×2013年5月26日撬锁、强行入住，但房产证登记日期是2012年12月5日，所以宋×入住是合理的。根据合同约定，双方对余款80万元的付款期限没有明确约定，正常理解应是住房公积金批下来时间为准，不是王×说什么时间就是什么时间，按宋×理解100年都没问题。所以，本案违约是由于王×导致：一、根据合同约定王×在签订合同时就已经明确表示该房屋没有任何纠纷，而事实上双方签订购房协议并办理手续后，王×找案外人强行入住涉案房屋；二、宋×住房公积金获批后王×注销在公积金登记的银行账户；三、根据合同约定王×应在房屋过户后积极将户口迁出，到目前为止，王×没有履行义务，请求法院驳回王×的诉讼请求。
宋×在一审法院提起反诉称：2012年11月6日，双方签订房屋买卖合同，约定王×将涉案房屋出售给宋×，价款100万元，首付款20万元（补充合同约定装修款19.5万元）共计39.5万元，剩余80万元由反诉人申请公积金贷款支付，反诉人签约后申请贷款获批，并按照被反诉人要求将应打入其在建行开设的账户，但在反诉人获批后，被反诉人注销了账户，导致贷款无法打入，现涉案房屋已过户至反诉人名下，同时案外人以其享有对涉案房屋居住权为由强行入住涉案房屋，导致反诉人无法入住。故被反诉人恶意注销接收剩余款项账户，违反合同约定。因此，现提起反诉，反诉请求：1、判令被反诉人继续履行合同，被反诉人协助反诉人重新申请贷款，由被反诉人开具银行账户，配合反诉人到公积金处办理申贷手续；2、判令被反诉人承担违约金16万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
针对宋×提起的反诉，王×答辩称：不同意宋×的反诉请求，当时王×并没有封账号，宋×没有付款是因为个人原因。王×封号是5个月零20天之后，不同意协助宋×重新申贷。
一审法院经审理查明：2012年11月6日，王×与宋×签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，其中买卖合同约定：王×将位于石景山区某号楼706号房屋、建筑面积62.97平方米出售给宋×，房屋成交价格100万元，定金2万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等价格另有约定的，具体见附件；关于贷款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行贷款或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人负担；出卖人应当保证房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交给买受人；当事人双方同意，自合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门审理办理房屋权属转移登记手续。
2012年11月6日，王×（甲方）与宋×（乙方）另签订的补充协议约定：乙方于初审当日支付首付款29.5万元，其中包括定金贰万元，甲方拿到全部房款后5个工作日内将标的物归属乙方所有；甲方保持房屋的完整性，乙方于2012年11月14日支付甲方首付款10万元；双方协商同意，过户后3日内建刚将户口迁出，违约按主合同支付违约款；若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10％的违约金。本协议作为买卖合同不可分割组成部分，本协议条款与买卖合同约定不一致的，以本协议为准。
另外，王×（甲方）与宋×（乙方）签订的装修款补充协议另行约定：2、甲方出售给乙方合同价款100万元，标的物配套设施折价19500元，甲方出售房屋总价款119.5万元；3、乙方于买卖合同签订当日支付甲方定金2万元，剩余房款及配套设施折价款自行支付给甲方，并于过户甲方拿到房款后5个工作日双方办理物业交割手续，甲方将标的物交付乙方使用；如乙方违反本协议约定，甲方有权追究乙方违约责任。乙方违反本协议第3条付款之约定，甲方有权追究乙方违约责任；乙方如逾期支付该笔款项，乙方除支付应支付的款项外，还应每逾期一日支付甲方该笔款项万分之五作为违约金赔偿给甲方；如甲方逾期交房，每逾期一日支付甲方该笔款项的万分之五作为违约金赔偿给乙方。本协议作为存量房屋买卖合同不可分割组成部分。
2012年11月19日，王×（甲方）与宋×（乙方）又签订合同编号为×存量房屋买卖合同（经纪成交版），其中关于贷款约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为80万元；买受人因自身原因未获得银行贷款或公积金管理中心批准的，双方约定解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用及要产生的各项费用由买受人自行负担。出卖人应当在领取全部房款当日将房屋交付给买受人。
上述房屋买卖合同及补充协议签订后，宋×共向王×支付包括定金在内39.5万元。2012年12月5日，宋×取得涉案房屋所有权过户转移登记，王×配合宋×到银行办理了公积金贷款申请。2012年11月27日，宋×取得北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书。
另查明：2013年3月18日，宋×以对涉案房屋享有所有权要求案外人刘×（王×前夫）腾退房屋，刘×以宋×强行入住并对涉案房屋享有居住权为由拒绝腾退。该案中宋×称，王×给了其涉案房屋钥匙并入住，后发现门不能打开重新换了锁；王×出庭作证称，宋×因未付剩余房款未交付房屋，王×自愿将房屋出售，并称王×交房时给宋×钥匙，宋×当时没有要，后来宋×将物品放了进去。宋×承认因房屋入住问题与王×产生纠纷并报了警。
本案庭审中，王×称，因合同履行过程中宋×未能及时支付剩余购房款并提前强行入住，故将设立的银行账户予以注销；宋×称，因王×注销银行账户，造成不能及时向王×支付剩余购房贷款，需要王×协助重新申请贷款才能够支付剩余购房款，并认为宋×已经取得涉案房屋产权，系王×同意并将涉案房屋钥匙交给宋×入住。王×承认2012年12月11日与宋×进行了交房，以防止其前夫入住，后又与宋×就房屋居住问题产生纠纷。经法院释明，宋×表示不能全款支付剩余购房款，亦不具备给付现金能力，要求王×再次协助配合申请公积金贷款以支付剩余购房款。王×表示，其不负有协助义务，亦拒绝再配合宋×办理批贷手续。
法院经到建设银行调查核实，建设银行出具的银行卡事故交易清单显示，王×于2012年10月31日设立接收公积金贷款的银行账户，于2013年3月11日将该账户注销。
法院经到北京市住房公积金管理中心调查核实，北京市住房公积金管理中心工作人员经调阅卷宗后答复称，宋×申请的贷款于2012年12月11日符合放贷条件，北京市住房公积金管理中心办完手续后将相关材料转移到放贷的招商银行，具体什么时间放贷由银行决定。其中，该中心保存的宋×申请贷款卷宗资料关于招商银行退还宋×公积金贷款说明中记载：由于宋×提供的身份证信息过期需要维护，并一直与宋×联系，直到2013年5月21日宋×才维护更新了身份信息，招商银行于2013年5月24日上交报告准备房贷时，发现王×银行账户注销不能放贷，故将宋×申请贷款卷宗资料退回北京市住房公积金管理中心。法院经到招商银行放贷科调查核实，招商银行放贷科工作人员答复称，由于宋×个人原因致使放贷未能成功。
上述事实，有存量房屋买卖合同及补充协议、产权证复印件、住房公积金贷款审核确认书、建设银行银行卡事故交易清单、调查笔录、调查工作笔录、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
一审法院认为：宋×与王×签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，依据买卖合同及补充协议的约定，宋×以申请贷款直至贷款批准方式支付剩余购房款，王×在收取全部购房款当日将涉案房屋交付给宋×。虽双方未明确约定剩余购房款支付期限，但宋×在取得涉案房屋产权登记后的合理期限内，尤其在符合支付条件时应及时给付王×剩余购房款。但是，公积金贷款于2012年12月11日符合放贷条件后，宋×由于自身原因造成银行未能在王×注销银行账户前放贷。但是，王×在宋×放贷前将接收贷款的银行账户予以注销，造成宋×在符合放贷条件时客观上不能履行给付剩余购房款的义务。故对宋×未能履行给付剩余购房款义务，王×亦存在一定过错。因此，王×要求宋×支付违约金的主张，法院不予支持。
此外，依据合同约定，宋×由于自身原因未能获得公积金贷款的，应继续采取其他贷款方式履行支付剩余购房款义务。由于合同并未明确约定王×负有协助宋×办理银行贷款义务，且王×亦表示拒绝协助宋×再次办理公积金贷款手续。现宋×坚持要求王×重新到银行开设账户并到公积金管理中心配合其重新办理申贷手续，鉴于宋×的上述主张在客观上不适于强制履行，且经法院充分释明后，宋×亦表示不具备支付剩余购房款能力。因此，宋×要求王×继续配合办理公积金贷款手续并支付违约金的主张，法院不予支持。
由于涉案房屋现由案外人占用，王×履行向宋×交付房屋义务亦存在一定障碍，且宋×不具备支付剩余购房款的能力。故双方签订房屋买卖合同的目的在客观上已无法实现，双方签订的房屋买卖合同及补充协议应予解除。合同解除后，王×收取的购房款应予以退还，涉案房屋产权登记应恢复登记至王×名下，王×同意承担恢复产权登记相关费用，法院不持异议。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除王×与宋×于2012年11月6日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议以及于2012年11月19日签订的合同编号为×存量房屋买卖合同（经纪成交版）；二、王×于判决生效后十五日内退还宋×购房款三十九万五千元；三、宋×于判决生效后十五日内，协助王×将位于北京市石景山区某号楼706号房屋所有权恢复登记至王×名下（因办理该房屋产权转移登记产生的各种税、费，由王×负担）；四、驳回王×的其他诉讼请求；五、驳回宋×的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宋×不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判继续履行合同或发回重审。宋×的上诉理由是：一审法院判决解除房屋买卖合同是错误的，合同可以继续履行，我方也愿意继续履行，我方也愿意支付剩余房款；一审法院适用法律错误，因对方的原因房屋未能正常交付，现在合同仍有履行的条件，应当继续履行；合同并无解除约定，一审法院判决解除合同损害我方利益，使我方遭受巨大损失。
对此，王×答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，宋×与王×签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。房屋买卖合同是以买方给付购房款、卖方交付房屋并完成协助过户义务为基本目标的买卖合同行为。
依据买卖合同及补充协议的约定，宋×以申请贷款直至贷款批准方式支付剩余购房款，王×在收取全部购房款当日将涉案房屋交付给宋×。故王×在收取全部购房款前并无交付房屋之义务。虽双方未明确约定剩余购房款支付期限，但宋×在取得涉案房屋产权登记后的合理期限内，尤其在符合支付条件时应及时给付王×剩余购房款。但根据已经质证的证据，公积金贷款于2012年12月11日符合放贷条件后，宋×由于自身原因造成银行未能在王×注销银行账户前放贷。而王×在宋×放贷前将接收贷款的银行账户予以注销，造成宋×在符合放贷条件时客观上不能履行给付剩余购房款的义务。故对宋×未能履行给付剩余购房款义务，王×亦存在一定过错。
而在第一次贷款支付未能成功后，依据合同约定，宋×由于自身原因未能获得公积金贷款的，应继续采取其他贷款方式履行支付剩余购房款义务。由于合同并未明确约定王×负有协助宋×办理银行贷款义务，且王×亦表示拒绝协助宋×再次办理公积金贷款手续。宋×在一审中坚持要求王×重新到银行开设账户并到公积金管理中心配合其重新办理申贷手续的请求既不适于强制履行，也不符合合同的约定。一审法院为促使交易成功，对其进行了充分释明后，宋×当庭表示不能全款支付剩余购房款，亦不具备给付现金能力。因一方面涉案房屋现由案外人占用，另一方面宋×表示不具备支付剩余购房款的能力。故一审法院认定双方签订房屋买卖合同的目的在客观上已无法实现，房屋买卖合同及补充协议应予解除，并无不当。二审中宋×虽表示可以支付房屋尾款，但与其一审中陈述不一，且民事诉讼二审程序之职能，为纠正一审法院适用法律、事实查明之错误，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，当事人应对其一审中的陈述和因此产生之诉讼后果负责。
而因本案解除合同所发生之损失，可另行解决。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋×的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费九千三百五十元，由王×负担（已交纳一千七百五十元，其余于本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费三千五百元，由宋×负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千二百二十五元，由宋×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年四月十五日
书 记 员 杜 莹