海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初370号原告：海南仁和物业服务有限公司，住所地：海南临高碧桂园金沙滩海蓝天一街6座1607房。。法定代表人：符涛，该公司总经理。委托代理人：林声导，男，该公司物业经理。被告：腾永林，男，1968年9月21日出生，汉族，住海口市美兰区。原告海南仁和物业服务有限公司诉被告腾永林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理。依法由审判员彭豫梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人符涛及其委托代理人林声导到庭参加诉讼，被告腾永林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南仁和物业服务有限公司诉称：2015年5月5日，原告与被告所在的海口市美兰区海甸岛颐海花园小区业主委员会签订《物业服务委托协议书》，约定由原告对颐海园小区实行物业服务并收取相应费用。被告作为颐海园小区B座1306房的业主，所居住的房屋建筑面积为102.7平方米，拥有电动车一辆，根据《物业服务委托协议书》中第十四条、第二十二条、第二十三条的约定，被告应当每月向原告支付物业服务费、代收代缴水电费、车辆出入服务费等费用。但是被告自2015年6月1日起至2015年12月31日便无故拖欠物业服务费718.9元；代收代缴水电费346.15元；公共分摊费179.18元；车辆出入服务费180元；以上四项共计人民币1424.23元。原告曾多次以各种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬。原告依约履行相关义务，对被告居住的小区实施规范的管理，为被告提供完善的物业管理服务。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2015年6月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业服务费718.9元、代收代缴水电费346.15元、公共用电分摊费179.18元、车辆出入服务费180元，以上四项共计人民币1424.23元；二、被告立即支付逾期缴纳物业服务费滞纳金21.75元。被告腾永林未出庭参加诉讼，但在答辩期内向本院递交书面答辩状称：一、原告与业委会签订的《物业服务委托协议书》未经业主大会表决，违反了《海南经济特区物业管理条例》第九、十条，侵害了被告的合法权益，应驳回原告的起诉。二、原告与被告存在保管合同争议，被告拒交物业费是行使抵消权。因原告与被告就《物业服务委托协议书》约定，被告每月向原告交纳车辆服务费30元，原告负责车辆保管服务，但被告交由原告保管的台铃牌电动车于2015年5月21日无故丢失，被告有权将每月物业费抵消丢失电动车所受到的损失。三、原告存在乱收费及瑕疵履行安保义务的现象，构成根本违约，被告有权拒绝交纳物业费。（一）原告向小区业主提供的电动车充电服务存在双重收费情况。电动车使用人交纳充电服务费，但原告将电动车充电费分摊给小区业主。（二）原告不负责任造成电网公司重复收费，给小区业主造成了巨大经济损失，业主拒绝交纳物业费。（三）被告房屋建筑面积为79.21平方米，但原告按102.6平方米收取每月物业管理费，无合同依据。（四）海南电网有限公司供给本小区电价每度0.62元，而原告收取的电费是每度0.65元，原告收取电费的差价无合法依据。（五）原告第一次向被告收取5月份物业费及相关费用合计152.4元，第二次收取5月15日至6月15日物业费及相关费用合计277.75元。根据帐单明细可知，原告向被告重复收取了5月15日至5月31日之间的物业费及其他费用。（六）原告违反协议约定及《海南经济特区物业管理条例》第三十七条第二款的规定，瑕疵履行24小时安保服务，造成被告经济损失，被告拒绝交纳物业费是行使顺序履行抗辩权。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于海口市海甸五西路颐海园公寓B座1306房的产权于2004年12月16日由海口市房管部门登记在被告腾永林名下，该房屋登记的建筑面积为79.21平方米。2014年12月23日，临高县住房保障与房产管理局向原告颁发《物业服务企业资质证书》，载明原告的资质等级为三级（暂定）。2015年5月5日，海口市美兰区颐海园小区第二届业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）共同签订一份《物业服务委托协议书》，主要约定：第一章总则甲方将颐海园小区委托于乙方实行物业服务，订立本合同；物业类型为高层住宅，座落位置为海口市美兰区海甸岛五西路怡心一横路11号，建筑面积38000平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第二章委托服务事项房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等等；负责向业主和物业使用人收取物业服务费、设备维护基金、代收代缴水电费、车辆出入服务费；第三章委托管理期限委托管理期限自2015年5月15日零时起至2016年5月14日24时止；第四章双方权利义务甲方代表和维护产权人、使用人的合法权益等等；第五章物业管理服务质量乙方履行“投标书”中所有承诺，并按照“投标书”进行颐海园小区的物业管理与服务工作（投标书见附件一）；第六章物业管理服务费用本物业的服务，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元（其中维护费0.25元）向业主或物业使用人收取；车辆出入服务费由乙方按小车每辆90元／月、电动车和摩托车每辆30元／月、自行车每辆15元／月为标准向使用人收费等等；第七章违约责任乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，或因乙方管理维护不善而造成重大案件、事故，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿等等；第八章附则本合同自签字之日起生效等等。上述《物业服务委托协议书》签订后，原告于2015年5月15日进驻颐海园小区进行物业管理。2015年6月14日，被告向原告支付了5月份的物业管理费、代收水电费152.4元，此外，被告未向原告支付其他费用。2015年6月至2015年12月期间，原告向海南电网公司、海口威立雅水务有限公司、海口市排水收费所、海口市环境卫生管理局交纳了该小区的水电及相关费用，其向海南电网公司支付的电费为0.62元／度，其向海口威立雅水务有限公司支付的居民用水费为1.79元／吨，其向海口市排水收费所缴纳的污水、生活用水处理费为0.80元／吨（按当月小区用水量计付），其向海口市环境卫生管理局缴纳的垃圾处理费为0.37元／吨（按当月小区用水量计付）。2015年10月13日，原告向被告发出一份《缴费催款通知书》，通知被告交纳物业费。原告向被告催付物业服务费等费用未果，于2016年1月20日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告还述称：一、关于其要求被告支付的2015年6-12月期间的各项费用收费标准及计算方法说明如下：（一）物业服务费718.9元，包括物业管理费539元（0.75元／平方米）及日常养护费179.9元（0.25元／平方米），综合起来是根据业主的房屋建筑面积按1元／平方米来收取；（二）代收代缴水电费346.15元，包括代收水费204.4元及代收电费141.75元，代收水费是按3.24元／吨（含手续费0.28元／吨）来收取，未付费用水量共63吨，代收电费是按0.65元／度（含手续费0.03元／吨）来收取，未付费用电量共218度；（三）公共分摊费179.18元，包括电梯电费公摊46.58元、代收公共照明分摊费55.8元、代抽水用电分摊费43.2元及代收用电损耗分摊费33.6元，这些费用是小区的公共用电费用，原告已向海南电网公司缴纳，应由业主分摊；（四）车辆出入服务费180元，是电动车服务费，按30元／月／辆来收取（2015年5月底，被告曾丢失一辆电动车，但被告在6月份重新购买了一辆电动车停放在小区内，其要求被告支付的是2015年7-12月期间的电动车服务费）；二、原告当庭表示放弃要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金21.57元的诉讼请求。此外，原告无法说明各项公共分摊费用的具体明确的计算依据以及未向本院提供关于小区共用部位用电计量器具的计费凭证。被告在书面答辩状中称原告不负责任导致电网公司重复收费及原告瑕疵履行安保服务，但其未到庭提供充分的证据予以证明。本院确认的上述事实，有原告提供的《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、《物业服务委托协议书》、《缴费催款通知书》、《海口市房产登记信息查询情况说明》、《发票》、《借记卡帐户历史明细清单》、《牡丹灵通卡帐户历史明细清单》、《海南省非税收入一般缴款书》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经进行质证和本院审查，可以采信。本院认为，一、关于《物业服务委托协议书》的效力问题。原告系依法取得物业服务企业三级等级资质具备物业管理资格的企业。海口市美兰区颐海园小区第二届业主委员会在2015年5月5日与原告订立《物业服务委托协议书》后，原告于2015年5月15日进入颐海园小区按照合同约定向小区全体业主提供了物业管理服务。被告接受了原告提供的物业服务，并曾向原告支付了2015年5月份的物业管理费、水电费。可见，原告和被告均已实际履行了《物业服务委托协议书》，因此，该合同对原、被告双方均具有约束力，被告作为该小区B1306房的业主，应按照合同的约定行使权利并履行义务。二、关于原告是否违约的问题。被告认为原告提供的安保服务不到位存在违约，但在本案中，被告未出庭提供充分的证据予以证明，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告电动车丢失的原因及其是否存在经济损失等问题，不属本案的处理范围，被告可以另案主张。三、关于物业服务费、代收代缴水电费、公共分摊费及停车费的问题。被告接受了原告提供的物业服务，在原告提供服务期间，被告应当依约按月向原告支付物业管理费、代收代缴水电费、停车费。（一）关于物业服务费。原告主张被告的房屋建筑面积为102.7平方米，但经查，被告的房屋在房管部门登记的建筑面积为79.21平方米，原告应按被告的房屋建筑面积79.21平方米来收取物业服务费。根据《物业服务委托协议书》中“物业服务费收费标准是按建筑面积每平方米收取1元（其中维护费0.25元）”的约定，被告应向原告支付2015年6月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业服务费554.47元（79.21平方米×1元／平方米×7个月）。原告主张的物业服务费超出部分，无事实依据，本院不予支持。被告提出应按其房屋建筑面积79.21平方米来收取物业服务费的辩解意见，有事实依据，本院予以采信。但被告提出用电动车丢失造成的损失来抵消物业服务费的意见，于法无据，本院不予采信。（二）关于代收代缴水电费。根据《物业服务委托协议书》的约定，原告负责向业主收取代收代缴水电费。从查明的事实看，原告向海南电网公司支付的电费为0.62元／吨，向海口威利亚水务有限公司、海口市环境卫生管理局及海口市排水收费所交纳的综合水费为2.96元／吨（1.79＋0.8＋0.37）。原告主张被告在2015年6-12月未交费的用水量共63吨、用电量共218度，被告对此未提出异议，故被告应向原告支付2015年6月1日至2015年12月31日期间拖欠的水费为186.48元（63吨×2.96元／吨）、电费为135.16元（218度×0.62元／度），共321.64元。原告主张被告支付的代收代缴水电费中加收手续费的部分，违反了《http：／／148.0.8.202：8058／legisReaderdxid=400400717471&d=7C89B11C5694AF15637FB2581BB6A925&sw=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9D%A1%E4%BE%8B&style=1物业管理条例》第四十五条之规定，本院不予支持。被告提出原告收取的电费差价无合法依据的辩解意见，于法有据，本院予以采信；但被告提出原告不负责任导致电网公司重复收费的辩解意见，未能举证证明，本院不予采信。（三）关于公共分摊费。从《物业服务委托协议书》的内容来看，协议书中并没有关于原告向业主收取公共分摊费的约定，且原告无法说明公共分摊费用的具体明确的计算依据以及未向本院提供关于小区共用部位用电计量器具的计费凭证，因此，原告要求被告支付公共分摊费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。（四）关于车辆出入服务费。原告要求被告应支付2015年6月1日至2015年12月31日期间拖欠的电动车出入服务费180元（原告实际共向被告主张6个月的电动车停车费），被告对此数额未提出异议，根据《物业服务委托协议书》中“车辆出入服务费按小车每辆90元／月、电动车每辆30元／月收费”的约定，原告的此项诉讼请求有合同依据，本院予以支持。以上费用共计1056.11元。此外，原告在本案中已明确表示放弃要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条之规定，缺席判决如下：一、被告腾永林应当于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告海南仁和物业服务有限公司支付2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费554.47元、代收代缴水电费321.64元、车辆出入服务费180元，以上费用共计1056.11元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元因适用简易程序减半收取25元（原告已预付），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。qwdlto6ksygbaro6pe案件唯一码审判员  彭豫梅二〇一六年三月三十日速录员  陈晓东书记员  王晓霞附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《http：／／148.0.8.202：8058／legisReaderdxid=400400717471&d=7C89B11C5694AF15637FB2581BB6A925&sw=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9D%A1%E4%BE%8B&style=1物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。