湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00342号
上诉人（原审被告）林长裕。
委托代理人苏学军，湖北建和律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）周蓉。
委托代理人黎明，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人林长裕因与被上诉人周蓉租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第00732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成由审判员闫玲玲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，周蓉与林长裕签订《房屋租赁合同》，约定由周蓉租赁林长裕位于宜昌市伍临路36号的房屋数层，租赁合同目的为开设酒店与休闲，租赁期限从2013年5月1日至2023年4月30日，房屋在2013年5月前由林长裕交付给周蓉。2013年1月28日，周蓉向林长裕支付租赁合同定金10万元，林长裕开具了收条。2013年3月5日，周蓉与宜昌市名家装饰工程有限公司签订《工程施工合同书》，约定由该装饰公司对租赁房屋进行施工，工期90天，造价380万元，2013年3月8日开始施工。2013年4月13日，林长裕与李国斌签订《购房合同》，约定李国斌购买林长裕位于宜昌市伍临路36号的房屋数层，合同第六条约定“出卖方（林长裕）与购买方（李国斌）签订的购房合同在购买方履约时，应承认出卖方与现承租方（周蓉）所签房屋租赁合同各条款”。2013年4月17日，周蓉在《购房合同》末尾增加的补充条款处签字，条款为“承租方同意在不影响本合同履行的情况下出租房产权出售，装修期延长到七月一日止，产权变更后再签订合同”。2013年5月6日，李国斌和林长裕在《房屋租赁合同》末尾增加的补充条款处签字，条款为“承租方同意在不影响本合同履行的情况下出租方产权出售给李国斌，装修期延长到七月一日，现本合同原始件暂由林长裕收回，待新的产权变更后履行本合同同样条款。新的产权没有变更本复印件与原始件具有同等法律效力。”2013年5月6日至5月23日，宜昌名家装饰工程有限公司向周蓉出具三份《工作联系函》，称伍临路36号房屋于5月6日13：40左右、5月10日7：00左右停电，导致广美假日酒店装修工程停止，要求周蓉及时恢复供电，否则将与周蓉解除合同并要求赔偿损失。2013年5月12日，周蓉向林长裕出具《关于要求立即恢复用电供应的函》，称2013年5月6日林长裕在未征得周蓉同意的情况下擅自停止租赁房屋的用电供应，导致房屋装修工程停止，要求立即恢复供电。2013年5月15日，宜昌名家装饰工程有限公司向周蓉出具《完工单》，称广美酒店项目于3月8日开工，至5月10日因停电导致停工，双方协商一致解除施工合同，对此前工程进行结算，总价款为918332元。2013年5月23日，周蓉向林长裕出具《关于要求无条件恢复供电的函》，要求林长裕恢复供电。同日，林长裕出具《声明》，称在伍临路36号房屋没有过户之前，林长裕没有委托任何单位和个人负责房屋管理相关事宜。2013年5月31日，周蓉向林长裕出具《联系函》，称林长裕擅自停电的违约行为已经导致租赁合同目的无法实现，要求与林长裕解除租赁合同。解除合同通知发出后，周蓉于2013年6月19日诉至一审人民法院，请求判令：1、确认解除林长裕与周蓉签订的《房屋租赁合同》；2、林长裕向周蓉双倍返还已付定金，共计200000元；3、林长裕赔偿周蓉损失共计1921561元（包括设计费、装修施工工程款、改造拆墙劳务费、购买材料、采购淋浴房定金、采购中央空调定金、采购电梯定金、消防工程款、工资）；4、由林长裕承担诉讼费。
原审同时认定，2013年2月18日，周蓉与宜昌市西陵区风向标设计事务所签订《装饰设计合同》，由该设计事务所负责设计涉案租赁房屋，工程名称为“广美假日酒店室内外装饰工程”，约定设计费总额95000元，定金19000元。2013年2月19日至3月29日之间，该设计事务所共向周蓉开具四张收据，共计95000元。2013年3月18日，在设计事务所交付的设计图纸上，林长裕签署“同意按照此施工方案进行施工一至八楼装修工程”。2013年3月15日和4月28日，两撤墙班组分别向周蓉广美假日酒店项目部开具两张改造撤墙《完工单》，总价款为86374元。2013年3月10日，周蓉与宜昌市西陵区博欣建材综合经营部签订《建材供货及安装合同》，约定由博欣建材综合经营部制作安装烤漆实木门，3月10日该经营部开具《收据》称收到周蓉5万元定金。2013年3月1日，周蓉与东清暖通科技有限公司签订《格力中央空调购销、安装合同》，由该公司设计、安装空调，同日，该公司开具《收据》，收到周蓉100000元定金。2013年4月26日，周蓉与武汉同步西尼机电工程有限公司签订《电梯设备定货合同》，约定周蓉向该公司购买电梯一台，同日，周蓉向该公司汇款20000元作为定金，有银行转账凭证为证。2013年4月29日，周蓉与上海石化消防工程有限公司宜昌分公司签订《合同协议书》，由该公司设计并安装消防工程，3月10日和3月26日，该公司向周蓉开具两张《收据》，收到消防图纸设计费和工程款共53000元。截至开庭之日，伍临路36号房屋产权并未办理产权转移登记。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：《房屋租赁合同》、《定金收条》、《工程施工合同书》、《完工单》、《联系函》、《声明》、《工程联系函》、《关于要求立即恢复用电供应的函》、《关于无条件恢复供电的函》、《设计费收据》、《设计图纸》、《装饰设计合同》、《建材供货及安装合同》、《格力中央空调购销、安装合同》、《电梯设备定货合同》、消防工程《合同协议书》、《收条》数张及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为，周蓉与林长裕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法予以确认。双方争议的是租赁合同的出租义务人即供电义务人是林长裕还是李国斌；停电行为是否导致双方合同目的不能实现；合同是否已经解除。针对上述争议焦点，评述如下：
一、关于租赁合同出租义务的归属问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。周蓉与林长裕签订《房屋租赁合同》后，林长裕于2013年4月13日与李国斌签订《购房合同》出售租赁房屋，但林长裕与李国斌并未办理产权转移登记，因而租赁房屋的所有权人仍为林长裕，2013年5月23日林长裕出具的《声明》证明周蓉所租房屋在没有过户之前，林长裕没有委托任何单位和个人负责房屋管理相关事宜，因而李国斌并没有与周蓉建立租赁合同关系的权利，租赁合同仍然介于周蓉与林长裕双方。2013年4月17日周蓉与林长裕增加补充条款，约定“承租方（周蓉）同意在不影响本合同履行的情况下出租房产权出售，装修期延长到七月一日止，产权变更后再签订合同”，意即产权变更之前仍履行原有《房屋租赁合同》，亦证明租赁合同仍然介于周蓉与林长裕双方。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案《房屋租赁合同》第二条约定双方租赁期限自2013年5月1日至2023年4月30日止，后增加补充条款将装修期延长至7月1日，可推定自合同签订日起至2013年7月1日，为周蓉与林长裕协商一致的装修期限，对此林长裕在庭审中并未提出异议，因此，装修期间虽然并不在双方约定的租赁期间内，但双方协商一致的装修期间内合同双方仍应受到租赁权利义务约束。《房屋租赁合同》第六条约定“租赁房屋用途为酒店与休闲”，林长裕有义务在周蓉装修期间保证供电，以维持酒店装修工程正常进行，保持租赁房屋符合合同约定的用途，现林长裕未经周蓉同意自5月10日至5月31日连续停电的行为已构成违约。
二、关于周蓉是否具有单方解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。周蓉租赁林长裕房屋的目的为开设酒店，而在前期装修过程中，租赁房屋分别于2013年5月6日和2013年5月10日两次停电，且由5月10日至5月31日持续停电，导致周蓉装修工程无法进行，则合同目的即酒店开业经营无法实现，周蓉可以依据林长裕的违约行为单方解除合同。
三、关于合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。周蓉于2013年5月31日向林长裕出具《联系函》，要求解除双方租赁合同，林长裕当日签收，且并未向法院或者仲裁机构提出异议请求确认解除合同的效力。自此，周蓉与林长裕所签《房屋租赁合同》解除。
四、关于周蓉请求赔偿的内容与数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。周蓉已向林长裕支付定金10万元，因林长裕违约导致合同解除，林长裕应向周蓉返还定金20万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在合同的补充条款中约定装修期延长到7月1日，在装修设计图纸中也有林长裕签字，可见林长裕明知周蓉租赁房屋后将进行房屋装修，因此可以预见到周蓉将进行对租赁房屋进行设计、施工，并因此而发生设计费、施工费、建材采购安装费等费用。周蓉要求林长裕赔偿设计费95000元、装修施工工程款918332元、改造拆墙劳务费86374元、消防工程款53000元，证据充分，应当予以确认。周蓉要求林长裕赔偿双倍的中央空调采购定金、电梯采购定金，因周蓉仅损失单倍定金，故确认林长裕赔偿周蓉所支出的定金数额，即中央空调采购定金100000元、电梯采购定金20000元。周蓉要求林长裕赔偿双倍的淋浴房采购定金，因缺乏相应证据证明，不应予以支持。周蓉要求林长裕赔偿2012年11月至2013年4月的项目部员工工资，因酒店装修工程于2013年3月8日开始施工，故确认由林长裕赔偿周蓉2013年3月、4月项目部员工工资共计65930元。周蓉要求林长裕赔偿材料费，经计算，确认林长裕赔偿周蓉材料费60815元。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十五条、第二百一十六条之规定，判决：一、确认周蓉与林长裕签订的《房屋租赁合同》于2013年5月31日解除；二、林长裕于判决生效后十五日内向周蓉双倍返还《房屋租赁合同》定金100000元，共计200000元；三、林长裕于判决生效后十五日内支付周蓉设计费95000元、装修施工工程款918332元、改造拆墙劳务费86374元、购买材料费60815元、消防工程款53000元、采购中央空调定金100000元、采购电梯定金20000元、员工工资65930元，共计1399451元。一审案件受理费2209元，由林长裕负担。
林长裕不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院判决由林长裕双倍返还定金不当，涉案租赁合同系周蓉单方主张解除，并非林长裕不愿继续履行，故定金不存在双倍返还的问题。2、一审法院判决林长裕支付周蓉各项费用共计1399451元，系认定事实错误。周蓉列举的账目系一般普通收据，均非合法证据，且有些款项并未实际发生，工程造价也未进行评估。3、林长裕并非本案适格的被告，林长裕在2013年4月16日将涉案房屋出售给李国斌，并办理了产权登记，涉案租赁房屋的实际产权人为李国斌，故本案被告应为李国斌。同时，李国斌购买房屋后，又与周蓉重新签订了《房屋租赁合同》，故林长裕与周蓉所签租赁合同当然终止。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回周蓉的全部诉讼请求，并由周蓉承担一、二审诉讼费。
被上诉人周蓉未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、涉案租赁合同的双方为林长裕与周蓉，虽然李国斌与林长裕签订了房屋买卖合同，但在一审判决前，房屋并未过户到李国斌名下，周蓉与林长裕之间的租赁合同仍然有效，林长裕作为出租方，是适格的被告，其对于周蓉装修不能所受损失应承担相应赔偿责任；2、在一审庭审过程中，林长裕对周蓉提出的赔偿数额没有异议，其也未申请对装修工程进行鉴定，应视为其放弃了此项权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，林长裕为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一：2013年4月16日林长裕与李国斌签订的《购房合同》。用以证实涉案租赁物已出售给李国斌。
证据二：李国斌与周蓉签订的《房屋租赁合同》。用以证实李国斌与周蓉的房屋租赁关系。
证据三：《建筑工程定额计价预算书》。用以证实周蓉与新的产权人李国斌就涉案房屋装修情况进行测量并计算了装修价格429567.44元。
证据四：秦贵发证言。内容为：涉案房屋新的产权人李国斌因要求承租人周蓉自己安装涉案租赁房屋的变压器而发生争议，周蓉退场，李国斌经与周勇（周蓉丈夫，周蓉所聘请的宜昌市广美装饰有限公司的负责人）协商，双方于2013年11月就涉案房屋基础土建部分进行丈量并核算，核算价格为429567.44元，《建筑工程定额计价预算书》由秦贵发编制，秦贵发为宜昌市国宾物业有限公司（该公司法定代表人为李国斌）工程部负责人，预算书编制出来后，周勇派驻现场一同测量的代表拒绝在测量清单上签字。用以证实新的产权人李国斌与周蓉就涉案房屋已装修部分进行了测量和计价。
证据五：卢长春证言。内容为：卢长春参与了2013年11月份的装修现场测量，且周蓉派驻现场的代表拒绝在测量清单上签字。用以证实新的产权人李国斌与周蓉就涉案房屋已装修部分进行了测量和计价。
证据六：王静证言。内容为王静参与了2013年11月份的装修现场测量，其负责拉尺，且周蓉派驻现场的代表用手机将测量数据拍下。用以证实新的产权人李国斌与周蓉就涉案房屋已装修部分进行了测量和计价。
证据七：《个人结算业务委托书》。内容为李国斌向周勇支付50万元，用途栏注明往来款，交易时间为2014年1月29日。用以证实李国斌已与周勇达成口头协议，李国斌向周勇支付50万元，周勇同意退场。
证据八：李国斌证言。用以证实李国斌于2013年6月与周蓉重新签订了租赁合同，在装修过程中，由于变压器容量太小，两次停电，后要求周蓉到电力部门申报大容量变压器，其拒绝，后经与周勇协商，双方就广美酒店装修情况进行了现场测量，并达成口头协议，以50万元了结装修赔偿问题，周勇退场。
证据九：银行卡转账回单。用以证实李国斌分别于2013年4月18日、2014年1月3日向林长裕支付购房款共计1400万元。
证据十：宜昌市房地产权属登记（交易）收费通知单18份及宜昌市房地产登记交易中心房屋权属登记信息。用以证实涉案租赁房屋已登记在李国斌名下，李国斌为涉案房屋产权人，因李国斌未缴纳相关税费而未办理房屋权利证书。
经质证，周蓉对证据一、二的真实性不持异议，本院予以确认。对于证据三，周蓉认为该预算书上没有编制单位，也无签字人员，真实性不予认可。对于证据四、五、六，周蓉对三证人证言不予认可。对于证据七，周蓉认为该证据仅表明李国斌向周勇汇款50万元，周勇打的是借条，与本案无关。对于证据八，周蓉不予认可。对于证据九、十，周蓉认为付款发生在租赁合同签订之后，房屋权属登记发生在上诉之后，一审诉讼主体没有问题。
周蓉未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：宜昌市伍临路36号房屋分属不同产权人，其中有一部分属于林长裕，有一部分属于李国斌，还有一部分属于其他人。2013年4月16日，林长裕与李国斌签订《购房合同》，约定由李国斌购买林长裕位于宜昌市伍临路36号房屋数层。李国斌分别于2013年4月18日、2014年1月3日向林长裕支付购房款共计1400万元。购房合同签订后，李国斌与周蓉重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为2013年7月1日至2023年4月30日，其他条款与林长裕和周蓉所签《房屋租赁合同》内容一致。2014年3月17日，宜昌市房地产登记交易中心受理了李国斌的房产登记申请，将宜昌市伍临路36号房屋登记至李国斌名下。因李国斌未缴纳涉案房屋相关税费，故尚未取得涉案房屋权利证书。
涉案租赁房屋于2013年5月6日、5月10日两次停电，至5月31日仍未恢复供电。停电均系宜昌市国宾物业有限公司所致。宜昌市国宾物业有限公司法定代表人为李国斌。
因长期停电，导致周蓉不能装修涉案房屋，周蓉遂于2013年5月12日向林长裕出具《关于要求立即恢复用电供应的函》，该函第三条为：“双方签订合同之前，我方向贵方告知酒店及休闲经营所需用电最大负荷为150千瓦，贵方通过测算后告知我方该房屋变压器可以满足使用。但我方进场装修后，贵方却要求我方重新报装变压器。根据双方《房屋租赁合同》的约定，贵方交付给我方的房屋及相关附属设施应满足我方经营使用需要。因此，我方认为变压器重新报装的义务在贵方，贵方要求我方报装没有任何依据。”林长裕收到该函后，于2013年5月23日出具《声明》一份，称在宜昌市伍临路36号房屋没有过户之前，林长裕没有委托任何单位和个人负责房屋管理相关事宜。
前述事实，有林长裕提交的银行卡转账回单、宜昌市房地产权属登记（交易）收费通知单18份、经林长裕申请本院依法调取的宜昌市房地产登记交易中心房屋权属登记信息及双方当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：林长裕是否为本案适格责任承担主体。针对上述争议焦点，本院评述如下：
周蓉与林长裕所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，应认定为有效。在租赁合同履行过程中，林长裕将其房屋转让给李国斌，周蓉同意在不影响租赁合同履行的前提下林长裕出售房屋，并要求装修期延长至2013年7月1日。涉案房屋产权变更登记之前，李国斌与周蓉重新签订了《房屋租赁合同》，并约定装修期延长至2013年7月1日。在装修期间，涉案租赁房屋多次停电，导致周蓉无法进行装修，周蓉认为，在涉案房屋产权变更登记前，林长裕作为房屋所有权人，应对停电给其造成的损失承担赔偿责任，林长裕认为房屋已转让给李国斌，李国斌也与周蓉重新签订了《房屋租赁合同》，因停电导致周蓉装修不能所造成的损失应由实际房屋所有权人李国斌承担。本院认为，依不动产物权登记变更原则及买卖不破租赁原则，在房屋租赁合同的履行过程中租赁房屋产权发生变更的，一般应以物权登记变更时点确认合同当事人的变更时点，但由于从买卖合同签订到登记变更在实践中往往需要一段时间，不动产物权登记变更原则并不排除出卖人以约定方式在房屋所有权变动之前将房屋所有权的占有、使用、收益等部分权能先行让渡给买受人行使，从而使原产权人（出租人）将其在租赁合同中所享有的合同权利义务在产权变更之前让渡给买受人成为可能，于此情形，出租人（原产权人）、承租人、买受人三方可以书面合同或其他方式变更租赁合同当事人。本案中，林长裕与李国斌签订《购房合同》，周蓉于2013年4月17日在《购房合同》上签署“承租方（周蓉）同意在不影响本合同履行的情况下出租房产权出售，装修期延长到七月一日止，产权变更后再签订合同”。李国斌和林长裕则于2013年5月6日在《房屋租赁合同》共同签暑“承租方（即周蓉）同意在不影响本合同履行的情况下出租方（即林长裕）产权出售给李国斌，装修期延长到七月一日，现本合同原始件暂由林长裕收回，待新的产权变更后履行本合同同样条款。新的产权没有变更本复印件与原始件具有同等法律效力。”前述内容虽就本案所涉租赁合同出租人变更事宜表述较为含混，但结合李国斌事后与周蓉重新签订《房屋租赁合同》、与周蓉就停电事宜进行协商，对装修现场进行丈量测算等行为，足以认定林长裕、周蓉、李国斌三方已就租赁合同当事人的变更达成一致。因此，应当认定本案所涉租赁合同的出租人于林长裕与李国斌签订房屋买卖合同后已变更为李国斌，林长裕并非本案适格被告。因停电至租赁合同解除及周蓉因停电所受损失，周蓉可另案向李国斌主张。至于2013年5月23日周蓉向林长裕发出《关于要求无条件恢复供电的函》后，林长裕于当日出具的《声明》（内容为“在伍临路36号房屋没有过户之前，林长裕没有委托任何单位和个人负责房屋管理相关事宜”，本院认为林长裕的前述《声明》意在主张停电非其所为，而非否认其已将租赁合同权利义务予以了让渡，原审依据该《声明》认定本案所涉租赁合同当事人未予变更与本案其他证据证明的事实不符，本院予以纠正。
综上所述，本案因有新的证据至原审实体处理不当，本院依法予以更正，但不宜作错案处理。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第00732号民事判决；
二、驳回周蓉的全部诉讼请求。
一审案件受理费22094元（周蓉已预交），由周蓉负担22094元。二审案件受理费22094元（林长裕已预交），由周蓉负担22094元。林长裕已预交而应由周蓉负担的上诉费，由周蓉在本判决生效之日起10日内给付林长裕。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫玲玲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一四年九月十九日
书 记 员 张鹏炜