浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第2256号
原告：夏磊。
委托代理人：沈韶华，浙江君胜律师事务所律师。
被告：蔡建忠。
被告：嘉兴市南湖区广远测绘有限公司。
法定代表人：沈骏。
两被告委托代理人：沈金华、汪韵夏，浙江凯信律师事务所律师。
原告夏磊因与被告蔡建忠、嘉兴市南湖区广远测绘有限公司（以下简称广远测绘公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年9月24日受理后，依法由审判员陈冬琴独任审判，于2014年11月6日、2015年4月9日公开开庭审理了本案，原告夏磊委托代理人沈韶华，被告蔡建忠、广远测绘公司委托代理人沈金华及汪韵夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏磊起诉称，2013年2月18日，原告与广远测绘公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告承租嘉兴市吉杨路306号（现改为吉杨路438号）经营餐馆，租赁期限自2013年4月1日至2020年12月30日止。该协议签订后，原告进行装修并购买设备，并于2013年5月17日领取营业执照。但没过多久两被告提出解除合同。2013年6月8日，被告蔡建忠与原告签订《协议书》一份，承诺赔偿原告73万元作为解除《房屋租赁协议》的条件。《协议书》签订的同日，原告与广远测绘公司签订《解除合同协议》一份。后原告依约停止营业，但被告蔡建忠却分文未付解除款。原告认为被告蔡建忠系被告广远测绘公司的经理，具体办理本次租赁业务，且被告广远测绘公司无故解除《房屋租赁协议》，理应与被告蔡建忠共同支付解除款。故诉请判令两被告支付原告73万元。
被告蔡建忠答辩称，2013年2月18日原告与广远测绘公司签订的房屋租赁协议经过双方的协商已于2013年6月8日协议解除，租赁协议解除后，原告不是停止经营，而是一直在使用租赁的房屋，到本案的起诉前，原告才自己停止经营，2013年原告与蔡建忠签订的协议是蔡建忠的个人行为，被告蔡建忠赔偿损失的前提是在招投标基础上，但原告不愿意参加招标，租赁的房屋也是原告在使用，也没有给原告造成损失。故要求驳回原告诉讼请求。
被告广远测绘公司答辩称，答辩意见和被告蔡建忠基本一致。原告一直使用房屋并支付房屋的租赁费用等，因原告不愿意参加投标，招投标也没有进行过，没有给原告造成损失，蔡建忠与原告签订的协议系蔡建忠的个人行为和广远测绘公司是无关系的。原告和广远测绘公司签订的解除合同的协议是双方真实意思的表示，蔡建忠跟原告之间所签订的协议并不是解除租赁协议的条件，两个是没有关联性的，所以原告方认为广远测绘公司要承担赔偿的责任是无依据的。
针对自己的诉讼主张，原告夏磊提供了下列证据：
1.2013年2月18日签订的房屋租赁协议一份，证明原告与广远测绘公司签订房屋租赁协议的事实。
两被告对该证据真实性无异议。
2.协议书和补充协议各一份，协议书证明蔡建忠承诺的赔偿损失与是否招投标是没有任何关系的，双方约定了损失的范围，就是店铺的转让费23万元和装修的费用50万元，这是蔡建忠承诺要赔偿给原告的。第三点也没有实现，原告就没有请求，第四点计算起来有困难，原告就放弃了。补充协议书蔡建忠也写清楚了，签订的房屋租赁合同是因蔡建忠的过失引起的解除，蔡建忠要承担解除合同的赔偿损失。
被告蔡建忠对证据真实性无异议，赔偿建立在招投标的基础上，损失的范围如何确定等都是要看招投标的结果的，现在还没有招投标，不涉及赔偿问题。
被告广远测绘公司对证据不清楚，是蔡建忠与原告签订的，与广远测绘公司无关。
3.房产证及产权委托书各一份，证明被告广远测绘公司是有权签订房屋租赁合同的主体。
两被告对证据无异议。
4.原告与案外人黄从平签订的转让协议及收据两张，证明原告从黄从平处转租商铺并支付了23万元的转让费，这23万元系原告损失，转让协议中有蔡建忠签字同意转让。
被告蔡建忠对转让协议中自己的签字是无异议，同意他们转租，但具体的内容不是很清楚。
被告广远测绘公司对该证据不清楚，无法确认真实性。
5.原告个体工商营业执照一份，证明协议签订后，原告开店并装修购买设备的事实。
被告蔡建忠对该证据真实性无异议，但不能说明原告装修及购买设备的情况。
被告广远测绘公司质证意见同蔡建忠。
6.工商变更登记信息一份，证明蔡建忠在2013年7月25日不再担任广远测绘公司的经理，蔡建忠与原告签订房屋租赁合同一直到签订协议书和补充协议书的时候都是广远测绘公司的经理。他是有资格代表广远测绘公司对外签订合同的。
被告蔡建忠对真实性无异议，但其行政职务任免是在2013年4月份，办理工商登记变更手续滞后了。
被告广远测绘公司质证意见同蔡建忠。
7.解除合同协议书一份，证明原告与广远测绘公司双方于2013年6月8日解除房屋租赁协议，广远测绘公司理应支付原告各项赔偿。
被告蔡建忠对该证据无异议。
被告广远测绘公司对证据无异议，说明解除合同是符合法律规定的。
8.房地产评估报告一份，证明原告的装修损失是615265元，蔡建忠承诺赔偿原告装修的损失约50万元已经是低的。
被告蔡建忠对真实性无异议，和实际投入价值相比是偏高的，评估的目的是在招投标的时候注明原有设施，也是为了减少原告的损失。
被告广远测绘公司质证意见同蔡建忠。
针对自己的抗辩，两被告共同提供了以下证据：
1.房屋租赁协议一份（打印件），证明原告和被告广远测绘公司签订过协议，原告提供的证据相同，只不过一份有手写部分，一份是全打印件。
原告对该证据无异议。
2.三份记账联和两份银行凭证，证明双方签订解除协议后原告一直占有使用房屋实际营业到2014年9月，期间原告一直支付房租至2014年7月。
原告对真实性无异议，对证明内容有异议，双方租赁合同不是继续履行，而是口头的临时租赁协议，因为被告的赔偿款一直未到位，原告为了避免损失才一直经营，与本案赔偿事宜无直接关联性。
3.三份缴费通知书和两份缴款单，证明原告支付水电费的情况，支付到2014年7月28日。
原告对该证据真实性无异议，质证意见与证据2质证意见一致。
4.2014年10月16日的公证书一份和照片一份，证明租赁的房屋停止经营是原告自己的原因，从原告的通知来看是原告自己内部的原因而停止经营的。
原告对真实性无异议，证明原告按照解除协议履行了自己的义务，也证明原告关店后的装修设备损失应当由两被告来承担。
案件审理过程中，由于双方对于现有房屋内装饰装修残值争议较大，经原告申请，法院依法委托嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司对位于嘉兴市吉杨路306号一层部分沿街商铺（原鲜味多中式快餐店）室内装修及附属物在剩余租赁期（2014.9-2020.12）内的装饰装修残值损失进行评估。根据（2015）嘉捷房估字第（2122）号评估报告书，房屋装修重置价格493000元，不可移动附属物重置价56000元，可移动附属物重置价格58000元，重置总价607000元，成新率95%，重置价格576000元，剩余租赁期（2014.9-2020.12）内的装饰装修残值损失471000元。原告预交鉴定费2000元。
原告对鉴定报告真实性无异议，但认为原告的装修损失仍然应当按照原告和被告蔡建忠签的协议价50万元。
两被告对鉴定报告真实性无异议，但认为对房屋装修及附属物的重置价格评估过高，以致剩余租赁期内的装饰装修残值高于实际，对于可移动附属物，原告不打算利用，被告可自行取走。
本院认证如下：
原、被告提供的证据符合证据的构成要件，能够证明本案相关的事实，本院依法予以确认。
法院依法委托嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司出具的（2015）嘉捷房估字第（2122）号评估报告书，委托程序合法，评估资产内容与实际相符，故本院对评估内容涉及的装修及附属物重置价格予以采信，但关于剩余租赁期内的装饰装修价值，评估报告在分摊装修及附属物重置价格时考虑成新度，并将可移动部分统计在内，计算方式有误，本院将在争议焦点部分具体阐述。
本院经审理，认定案件事实如下：
嘉兴市吉杨路306号房屋所有权人为嘉兴市秀洲区土地管理局，由嘉兴市国土资源局秀洲区分局负责管理。2013年1月1日，嘉兴市国土资源局秀洲区分局将该部分资产交由被告广远测绘公司经营管理。被告蔡建忠原为广远测绘公司经理，2013年7月25日不再担任该职务。2012年12月20日，原告从黄从平处转让嘉兴市吉杨路306号商铺的经营使用权，转让费23万元，转让协议第一条对转让标的物约定为店铺的房屋经营使用权和店铺现有的固定资产和装饰装修（包括门、窗、顶、大厅、地面、墙面），蔡建忠在该协议上签字同意转让。2013年2月18日，原告和被告广远测绘公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告承租嘉兴市吉杨路306号（现改为438号）商铺约220平方米，租赁期间自2013年4月1日至2020年12月30日止，租金为每月7300元，被告蔡建忠作为经办人在合同上签字。合同签订后，原告去除了店铺原有装饰，重新装修开设了鲜味多中式快餐店。因国有资产出租需要招投标，2013年6月8日经协商原告和被告广远测绘公司解除租赁合同。同日，原告和被告蔡建忠签订协议书，蔡建忠承诺在本次招投标过程中，无论原告是否中标与否如有损失承担一切损失，损失范围：1、本店转让费23万元；2、装修设备约50万元；3、年房租超过人民98700元部分；4、解除合同之日起至签订新房租合同之时所产生的经营风险损失。2013年6月9日，原告和蔡建忠签订补充协议书，载明双方签订的房租租赁合同由于蔡建忠的过失解除。2013年7月15日，浙江和城房地产估价有限公司根据被告广远测绘公司的委托，评估嘉兴市吉杨路306号一层部分沿街商铺（鲜味多中式快餐店）室内装修及附属设施的市场价值，评估为615265元。双方虽然解除了房屋租赁协议，但原告一直占有使用房屋经营至2014年9月。庭审中原告明确表示不愿意参加招投标。案件审理过程中，本院依法委托评估机构对店铺剩余租赁期间的装饰装修残值进行评估。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于原告和广远测绘公司的房屋租赁合同提前解除的违约责任由谁承担以及违约造成的损失范围。关于违约责任的承担方，分歧在于：1.被告蔡建忠是否应当在本案中承担合同违约责任；2.被告蔡建忠签订的协议书、补充协议书是否属于职务行为，能否约束被告广远测绘公司，并由此确认合同违约方为广远测绘公司；3.房屋租赁合同提前解除的违约责任。关于损失范围的分歧在于：1.23万元的转让费是否作为损失范围；2.房屋装修损失如何认定。
一、合同提前解除的违约方及责任承担方
首先，本案系一起房屋租赁合同纠纷，合同的相对方为原告和广远测绘公司，被告蔡建忠仅为广远测绘公司负责租赁事宜的经办人，并不属于合同相对方。原告和广远测绘公司的书面租赁合同解除后，双方对于合同解除后违约责任的承担并未约定，但并不视为双方放弃了各自的权利，关于合同解除产生的法律后果仍然应当在合同相对方之间进行分配。由于本案主要争议的是房屋租赁合同解除后违约责任的承担，而被告蔡建忠并非租赁合同的相对方，基于合同相对性原则，被告蔡建忠不应当在本案中承担合同违约责任。
其次，被告蔡建忠系被告广远测绘公司的经理而非法定代表人，其签字不能必然代表广远测绘公司。在2013年6月8日原告和广远测绘公司解除租赁合同的协议中盖有公司印章，而同一天原告和蔡建忠的补充协议中约定的甲方系蔡建忠个人而无公司印章，6月9日的补充协议书也以蔡建忠个人名义出具，无广远测绘公司公章，可见被告广远测绘公司并未授权蔡建忠处理合同解除的后续事宜。故蔡建忠的行为并非职务行为，其所签订的协议书、补充协议书等均不能约束被告广远测绘公司并作为确认违约方的依据。另外，根据原告和蔡建忠签订的协议书内容来看，该协议是一份附条件的赔偿协议，特别是损失的第三、第四项均与招投标的结果息息相关。从庭审查明的事实来看，双方最初的意向是通过将房屋设施装修价值作为招投标条件（中标单位需支付原承租户装修设施赔偿），从而增加原告在招投标过程的中标率，即使不中标也能由下一家承担原告装修损失。现在原告明确表示无论被告是否开展招投标，其均不愿参与，实际导致协议书所附的条件不成就，原告按照该协议书要求被告赔偿于法无据。
再次，本案涉及的租赁标的物为国有资产，按照国有资产管理的相关规定，必须采用招投标方式确定承租方。原告和广远测绘公司协议解除租赁合同也是基于双方签订合同的程序不合规定。而双方签订租赁合同之时，关于国有资产出租的相关规定早已施行，被告广元测绘公司作为国有资产的管理方对此应当是明知的。而原告作为经营者，应当关注并知悉影响其投资风险的各种公开规定。故本院认定，原告和广远测绘公司均知情国有资产应当通过招投标方式出租的情况下，仍然违反规定不通过招投标程序而是自行签订租赁合同，之后双方协议解除合同，可以视为双方对先前过错行为的一种补救。现合同已经解除，涉及到具体损失双方应当根据各自的过程承担相应责任。
二、损失范围
首先，根据原告和案外人黄从平签订的转让协议，23万元转让费涉及的转让标的为：房屋经营使用权、店内现有固定资产和装饰装修，两者无法区分具体金额。转让费本身是商业用房租赁行业惯例，由上一承租户获取，与出租人无关。原告与黄从平经自由协商约定了23万元的转让费，受让房屋使用权后原告拆除了房屋原有装修，本院也无法核实原有装修的价值及在转让费中所占比例。原告和广远测绘公司虽然在2013年6月8日解除合同，但实际广远测绘公司并未干涉原告对于租赁物的使用，原告直至2014年9月才腾退涉案房屋，亦证明双方虽已解除合同，但原告对于租赁物的经营使用权并未受到限制。原告自行腾退并放弃了房屋的经营使用权，又在装修时拆除了原有固定资产和装饰装修，现在又将此作为其损失范围，于法无据，本院不予认定。
其次，本案系因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。原告主张的50万元装修损失系基于蔡建忠签订的协议书，而该协议书不能作为定案依据已经在上文具体阐述，此处不赘述。根据嘉兴捷顺资产评估事务所有限公司出具的评估报告书，房屋装修重置价格493000元，不可移动附属物重置价56000元，可移动附属物重置价格58000元，重置总价607000元，成新率95%。剩余租赁期内的装饰装修残值，应当根据房屋租赁合同约定租赁期限，将已经形成附合的装饰和附属物重置价格平均分摊，对于未形成附合的可移动附属物，被告明确表示不同意利用，原告可自行处分，不能作为总的装饰装修费用，本案中总租赁期为2013年4月1日至2020年12月30日共93个月，原告实际使用租赁物为2013年4月至2014年9月共18个月，剩余租赁期75个月，故剩余租赁期内的附合装饰装修残值应当为（493000＋56000）÷93个月×76个月≈448645元。关于双方的过错程度，考虑到被告广远测绘公司作为国有资产管理方，理应严格按照规章制度谨慎处理，其过错程度更高，由其承担60%的损失计269187元，其他损失由原告自己承担。评估报告涉及的可移动附属物，原告可自行处置，但不得损害房屋。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市南湖区广远测绘有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告夏磊损失269187元；
二、驳回原告夏磊对被告嘉兴市南湖区广远测绘有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回原告夏磊对被告蔡建忠的全部诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11100元，由原告夏磊负担4440元、由被告嘉兴市南湖区广远测绘有限公司负担6660元，于判决生效之日起七日内缴纳。原告夏磊预交的评估费3500元，由原告负担1400元，由被告嘉兴市南湖区广远测绘有限公司负担2100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 余锦明
审 判 员 陈冬琴
人民陪审员 徐桂宏
二〇一五年四月十三日
书 记 员 姚李燕
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号39×××79，开户行农业银行嘉兴分行（具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准）。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。