江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第03191号
上诉人（原审被告）江苏山鼎礼品城有限公司，住所地盐城市亭湖区大庆中路66号。
法定代表人孙进，该公司董事长。
委托代理人丁进，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）盐城市国家税务局，住所地盐城市亭湖区大庆中路66号。
法定代表人顾一兵，该局局长。
委托代理人刘万江，该局法规处处长。
委托代理人刘德林，该局法律顾问。
被上诉人（原审被告）蔡军，无固定职业。
被上诉人戴晓明（原审被告），无固定职业，系蔡军之妻。
被上诉人（原审第三人）宏源证券股份有限公司盐城大庆中路证券营业部，住所地盐城市大庆中路66号。
负责人赵天朝，该营业部总经理。
委托代理人李晓燕、王辉，该营业部员工。
上诉人江苏山鼎礼品城有限公司（以下简称山鼎礼品公司）因与被上诉人盐城市国家税务局（以下简称盐城国税局）、蔡军、戴晓明、宏源证券股份有限公司盐城大庆中路证券营业部（以下简称宏源证券盐城营业部）房屋租赁合同暨保证合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第3458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
一审中原告盐城国税局诉称：2010年3月2日，原告与被告山鼎礼品公司签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的国税局大楼一、二层（面积约3280平方米）租赁给被告使用，期限六年，租金每年90万元。被告天海房地产公司提供担保。合同签订后，原告将房屋交被告使用，但被告在使用过程中未经原告同意，擅自将房屋转租给盐城泛美房地产开发有限公司使用，原告提出异议，不同意其转租，但被告未能及时纠正。被告在使用过程中拖欠房租、水电费用。被告的行为严重违约，请求法院判决：1、解除原告与被告山鼎礼品公司2010年3月2日签订的房屋租赁合同；2、被告山鼎礼品公司支付违约金60万元并承担逾期交付房屋、水电费每日200元的违约金；3、被告山鼎礼品公司支付租金90万元、水电费188665.50元；4、被告蔡军、戴晓明承担连带责任。
一审中被告山鼎礼品公司辩称：一、转租属实，但被告知道转租行为六个月内未提出异议，应视为对转租行为的认可，不能再要求解除合同；二、被告的租金已基本支付，只扣了54000元未付，是由于原告存在多收水电费、未能及时开具发票、对被告的门市停水使被告无法正常经营等情形；三、被告在合同履行过程中并不违约，原告主张违约金无事实依据，法院不应支持，且原告主张的违约金过高，申请法院调低。
一审中被告蔡军、戴晓明未答辩。
一审中第三人宏源证券盐城营业部述称：第三人与被告山鼎礼品公司签订的合同是经过原告同意的，原、被告解除合同与第三人无关，转租合同应当继续继续履行。
一审法院经审理查明，2004年6月16日，盐城国税局（甲方）与山鼎礼品公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定盐城国税局将其所有的位于盐城市亭湖区大庆中路66号大楼的一、二层（面积约3280平方米）出租给山鼎礼品公司使用。2010年3月2日，出租人与承租人及担保人天海房地产公司续签了上述房屋的租赁合同，约定：房屋租赁期限为6年，自2009年9月1日起至2015年8月31日止，年租金90万元；双方确认2004年6月16日签订的原租赁合同解除；房屋租金采用“先交后租”方式进行，按合同租赁之日起每三个月结算一次，即乙方在每三个月的第一个月的15日前向甲方支付房租；甲方现将租赁房屋内的水、电、气设施交乙方使用，水、电、气改道、装表及运营费用由乙方自行负担，其水、电、气耗用的结算标准按供电局、自来水公司、热电公司与甲方就出租部分的实际使用量和结算单价进行结算，甲方提供的水、电、气的费用乙方须和租金同步向甲方支付；租赁房屋仅用于创办江苏山鼎礼品城，不得擅自转租；乙方负责承租期内所承租房屋的内外部安全及门前“三包”工作，甲方大楼南侧到西侧的沿街停车场在承租期内归甲乙双方共同使用，但由乙方负责管理，乙方须免费为前来纳税的人员停车提供方便；自签约之日起，双方均不得借故提前解除合同，如一方违约使合同不能履行，违约方必须支付对方违约金60万元作为违约金并赔偿对方直接经济损失；乙方如逾期未支付房租及水、电、气、工资等费用或交付不足，甲方有权追索并加收违约金（违约金按每天200元计算），逾期一个月乙方仍不能履行支付义务的，视为重大违约，甲方有权采取停水、停电、停气等措施，并可单方解除合同，如非乙方违约，甲方无故停水、停电、停气使乙方不能正常经营，应负责解决乙方由此带来的损失；乙方请天海房地产公司为其承租担保人，担保人自愿为乙方提供担保，如乙方违约担保人与乙方共同承担连带偿付责任。合同签订后，山鼎礼品公司继续使用上述承租的房产。其间，因山鼎礼品公司未能及时交纳租金及水、电、气等费用，盐城国税局分别于2011年12月26日、2012年3月23日向山鼎礼品公司发出催缴函，要求限期交纳，后乙方均能全部交清相关欠费。至2013年8月12日盐城国税局向一审法院起诉时，山鼎礼品公司实欠房租175000元、水电费77796元，在一审诉讼过程中，该部分欠款已支付，但诉讼期间新产生的房租90万元未付，水电费亦未足额支付。另外，因山鼎礼品公司未按合同约定向到盐城国税局办理纳税手续的人员提供免费停车服务，有网民在鹤鸣亭网站百姓心声栏目反映在盐城国税局办税停车难、违规收费，给盐城国税局的机关形象造成一定的负面影响。
2012年5月29日，山鼎礼品公司与盐城泛美房地产开发有限公司（下称泛美房产公司）签订房屋租赁合同，山鼎礼品公司将其承租盐城国税局的房屋中的一楼的一部分转租给泛美房产公司使用，转租期限从2012年6月1日起至2014年5月31日止。同年12月10日，山鼎礼品公司向盐城国税局提出申请，要求对原转租给江苏中庚房地产开发有限公司（下称中庚房产公司）和绿地地产集团盐城东部置业有限公司（下称绿地房产公司）作楼盘销售的出租房产重新转租给泛美房产公司使用，并对店面招牌进行翻新。2013年3月28日，盐城国税局向山鼎礼品公司及泛美房产公司发函，不同意房屋转租。后双方为此发生争议，盐城国税局遂诉至一审法院。在审理过程中，山鼎礼品公司与泛美房产公司签订的转租合同履行期限已满，泛美房产公司已于2014年5月22日将房屋腾空并交付给被告山鼎礼品公司。
一审庭审中，经盐城市国税局与山鼎礼品公司确认：截止2014年6月15日，山鼎礼品公司实欠租金90万元；关于欠缴水、电费问题，盐城国税局主张电费按每度一元的标准计算，截止2014年6月30日实欠水电费188655.50元，山鼎礼品公司对水电的计量及收取的期间无异议，对电费收取标准有异议，但认可前期一直都是按每度1元的标准结算的。江苏省电网销售电价表明确一般工商业用电的电价为每度0.852元至0.882元。
另查明：在盐城国税局与山鼎礼品公司上一次租赁期间，山鼎礼品公司于2008年3月25日与中庚房产公司签订房屋承包合同，将其承租的大楼一层南侧的200余平方米房产转租给中庚房产公司作楼盘销售中心使用，合同期限自2008年4月1日起至2010年4月1日止。合同期满后，山鼎礼品公司于2011年3月31日将上述转租房产再次转租给绿地房产公司作售楼中心使用，并将店面招牌更新为“绿地商务城市区接待中心”，对此，盐城国税局未持异议。从山鼎礼品公司2012年12月10日向盐城国税局申请更新店面招牌时提交的照片拍摄时间反映，最迟在同年11月份，该店面招牌仍为“绿地商务城市区接待中心”。2010年8月，山鼎礼品公司与宏源证券盐城营业部签订房屋转租合同，山鼎礼品公司将其承租的大楼一、二层东侧约565平方米的房产转租给宏源证券营业部使用，租赁期限自2010年8月1日起至2015年8月31日止。盐城国税局因部分房屋转租给宏源证券营业部后用电量剧增而新启用了一台变压器。
再查明，财政部财综（2004）3号文件、财综（2010）1号文件规定，国有资产出租所取得的租金为政府非税收入，应当开具财政部门统一印制的财政结算票据。
还查明，天海房地产公司在本案审理期间被工商部门依法注销，公司未进行过清算，其公司股东为蔡军、戴晓明。
本案的争议焦点为：（一）山鼎礼品公司将其承租的一楼部分房产转租给泛美房产公司的行为盐城国税局何时知道，其提出的异议能否支持；（二）山鼎礼品公司在合同履行期间拖欠租金及水电费的行为是否符合合同约定的解除条件；（三）盐城国税局电费收取标准是否合法？（四）盐城国税局主张的违约金是否过高，应否进行调低，违约金如何支持？（五）盐城国税局未开具税票是否违法？
一审法院认为，原告盐城国税局与被告山鼎礼品公司以及天海房地产公司之间签订的房屋租赁暨保证合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反合同法的规定，合法有效。被告山鼎礼品公司未能按约支付租金，已构成违约，依法应当及时支付，故原告要求支付租金的请求能够支持。
（一）关于盐城国税局对山鼎礼品公司将其承租的一楼部分房产转租给泛美房产公司是否在法律规定期限内提出异议问题。从现有证据看，虽然山鼎礼品公司有证据证明与泛美房产公司签订转租合同的时间是2012年5月29日，但其未能提供证据证明盐城国税局在山鼎礼品公司与泛美房产公司签订合同时就知道或应当知道其转租的事实，故只能认定盐城国税局是在山鼎礼品公司向其申请更新店面招牌时才知道转租行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现盐城国税局提出异议的期限未超过6个月，应认定其已在法律规定的期限内对山鼎礼品公司的转租行为提出了异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现原告主张解除合同符合法律规定。
（二）根据合同约定，山鼎礼品公司的房屋租金采用“先交后租”方式进行，按合同租赁之日起每三个月结算一次，即山鼎礼品公司在每三个月的第一个月的15日前向盐城国税局支付房租，逾期一个月山鼎礼品公司仍不能履行支付义务的，盐城国税局可单方解除合同。根据审理查明的事实，盐城国税局在2013年8月12日向一审法院提起诉讼时，山鼎礼品公司未能按约支付租金及水电费，已超过了合同约定的一个月，故合同约定的解除条件已成就，盐城国税局可以单方解除合同。
综上两点，原告要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。
（三）关于电费收取标准问题。根据合同约定，电费结算应当以供电局与盐城国税局就出租部分的实际使用量和结算单价结算，现因山鼎礼品公司的转租行为造成用电量剧增，盐城国税局并因此新启用一台变压器，根据相关规定，收取电费时可适当增加一定比例的电损，现盐城国税局采用变通的方法在不增加实际电量的基础上适当提高价格并不违反合同的约定和相关业务部门的规定，且在发生争议前双方也都是以这一标准结算的，故原告要求仍按这一标准结算电费并无不当。现山鼎礼品公司对用电量无异议，故原告要求其支付水、电、气费188665.50元的诉讼请求应予支持。
（四）关于盐城国税局主张的违约金问题。违约方向守约方支付违约金主要是为了补偿守约方因违约方的违约行为对其所造成的损失，在合同约定的违约金过分高于违约行为对守约方造成的实际损失的情况下，违约方可以请求法院对合同约定的违约金进行适当调整。本案原告主张的违约金由两部分组成，一是合同约定的一方违约致合同不能履行时应向对方支付60万元的违约金，二是合同约定的逾期支付租金及水、电、气费应按每逾期一天承担违约金200元。本案山鼎礼品公司的违约行为实际对原告造成的直接损失并不大，而原告也未能提供证据证明其实际损失，故按合同约定承担违约金明显过高，山鼎礼品公司提出约定的违约金过高，已向一审法院请求予以适当减少，一审法院根据实际情况，酌情对违约金进行调整，由山鼎礼品公司向盐城国税局支付违约金10万元。
（五）关于盐城国税局未开具税票是否违法问题。根据财政部财综（2004）3号文件、财综（2010）1号文件的相关规定，国有资产出租所取得的租金为政府非税收入，应当开具财政部门统一印制的财政结算票据，故盐城国税局收取租金时向山鼎礼品公司开具财政结算票据符合国家相关部门的规定。
（六）关于担保人天海房产公司的保证责任承担问题。天海房产公司约定对被告山鼎礼品公司履行合同提供担保，承担连带偿付责任，应当理解为对被告山鼎礼品公司拖欠租金及水、电、气费用承担连带保证责任，现天海房产公司已被工商部门登记注销，在申请注销时，未对公司债务进行清算，公司股东应当对公司的债务承担相应清偿责任，故天海房产公司的两股东蔡军和戴晓明应当对原天海房产公司的担保责任承担清偿责任。
综上，盐城国税局要求解除房屋租赁协议并支付租金及水电费的诉讼请求依法应予支持；要求山鼎礼品公司承担违约金的诉讼请求依法应予适当支持；要求蔡军、戴晓明承担保证责任的诉讼请求依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十六条、第二十条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，案经一审法院审判委员会讨论，一审法院判决：一、解除原告江苏省盐城市国家税务局与被告江苏山鼎礼品城有限公司于2010年3月2日签订的房屋租赁合同。二、被告江苏山鼎礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏省盐城市国家税务局支付拖欠的租金90万元及水、电、气费188665.50元。三、被告江苏山鼎礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏省盐城市国家税务局支付违约金10万元。四、被告蔡军、戴晓明对上述债务承担连带责任。五、驳回原告江苏省盐城市国家税务局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20080元，由原告江苏省盐城市国家税务局负担4500元，由被告江苏山鼎礼品城有限公司负担15580元（原告已预交，被告应于本判决生效后十日内一并支付给原告）。
上诉人山鼎礼品公司不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人转租给泛美房产公司的房屋即为原来转租给中庚房产公司和绿地房产公司的门面，在转租当天被上诉人盐城国税局即应明知该转租事实，至盐城国税局提出异议时已超过六个月。2、盐城国税局以每度电1元的标准收取电费没有依据，其所多收的电费应当充抵租金，在盐城国税局于2013年8月12日起诉时，上诉人并不差欠租金。3、诉讼前上诉人曾存在延迟支付租金的情况，但诉讼中已足额交纳，且多交的电费也足以抵算欠交的租金；争议发生后，因盐城国税局要求解除合同，上诉人为防止自身的损失而暂缓交付的租金，可以在争议解决后一次性支付；上诉人不存在根本违约行为。4、盐城国税局在一审法院第二次开庭时才提出要求按每天200元支付逾期支付房租和水电费的违约金，一审法院予以审理，程序违法。5、盐城国税局超标准收取上诉人电费、未开具租金正式票据、擅自对上诉人转租给泛美房产公司的门面停水，导致上诉人因对他人承担责任而造成上诉人损失。请求二审法院在查明事实的基础之上依法改判驳回盐城国税局的一审诉讼请求。
被上诉人盐城国税局答辩称：1、答辩人对上诉人擅自将部分房屋转租给泛美房产公司的行为是在其提出申请时才知晓，并及时提出了异议，上诉人已违反合同约定，答辩人有权解除合同。2、答辩人收取每度电1元的电费符合实际情况，并且双方之前也是以该标准收取，上诉人在诉讼前从未提出异议，也未提出过以所谓超付的电费充抵欠付租金的要求。3、根据查明的事实，在合同履行过程中上诉人多次迟延交付租金，诉讼中虽补交了诉讼前差欠的租金，但之后一直占用租赁房屋而不交纳租金，至2015年初已差欠租金高达135万元及高额的水电费。4、答辩人在一审法院第二次庭审中增加诉讼请求，但一审判决并未支持，上诉人庭审中也未提出异议，一审程序合法。5、答辩人已根据财政部对国有资产出租收入的相关规定开具财政结算票据，不存在上诉人所称的违规收取电费、违规不开具租金票据等违约行为。一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人蔡军、戴晓明二审中未到庭应诉，亦未答辩。
被上诉人宏源证券盐城营业部二审中述称：对一审判决没有意见，要求将其与山鼎礼品公司签订的转租合同履行完毕。
本院二审查明的事实与一审相同，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，二审中盐城国税局提供了2008年1月-2011年12月31日期间的“山鼎礼品公司水、电、汽使用情况月报表”，该表均有山鼎礼品公司员工签名，其中载明2008年1月一2010年12月期间的电费按0.875元／度收取，之后电费按1元／度收取。
本院认为，上诉人山鼎礼品公司与被上诉人盐城国税局及天海房地产公司之间签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当依约履行。
一、《房屋租赁合同》约定有“租金采用先交后租方式进行，每三个月结算一次”、“逾期一个月山鼎礼品公司仍不能履行支付义务的，盐城国税局可单方解除合同”、“租赁房屋仅用于创办江苏山鼎礼品城，不得擅自转租”等内容。在合同履行过程中，山鼎礼品公司于2012年5月29日将其承租的一楼部分房屋转租给泛美房产公司，并于同年12月10日向盐城国税局告知转租情况并申请对店面招牌进行翻新，盐城国税局复函明确表示不同意房屋转租。山鼎礼品公司未能提供证据证明盐城国税局在山鼎礼品公司与泛美房产公司签订合同时就知道或应当知道其转租的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。盐城国税局在山鼎礼品公司向其申请更新店面招牌后即明确表示异议，提出异议的期限未超过6个月。且至2013年8月12日盐城国税局向一审法院起诉时，山鼎礼品公司拖欠房租及水电费，在一审审理过程中虽已支付，但诉讼期间新产生的巨额房租未予支付。因山鼎礼品公司未能按约支付租金及水电费，已超过了合同约定的一个月，故合同约定的解除条件已成就，盐城国税局可以解除合同。
二、《房屋租赁合同》虽约定“电费结算应当以供电局与盐城国税局就出租部分的实际使用量和结算单价结算”，但2010年8月山鼎礼品公司将其承租的大楼一、二层东侧的房产转租给宏源证券营业部使用，盐城国税局因部分房屋转租给宏源证券营业部后用电量剧增而新启用了一台变压器，此后盐城国税局于2011年起按1元／度的标准向山鼎礼品公司收取电费，山鼎礼品公司未有异议，在发生争议前双方也都是以这一标准结算的，根据双方间的交易习惯，可以确认双方对电费结算标准另行进行了商定。
三、根据财政部财综（2004）3号文件、财综（2010）1号文件的相关规定，国有资产出租所取得的租金为政府非税收入，应当开具财政部门统一印制的财政结算票据，故盐城国税局在收取租金时应向山鼎礼品公司开具财政结算票据。山鼎礼品公司上诉称盐城国税局未向其足额开具租金正式票据，并不能成为其抗辩盐城国税局要求解除合同的理由，山鼎礼品公司在支付所差欠的租金时可要求盐城国税局按实际已收取的租金数额足额开具财政结算票据。
四、关于山鼎礼品公司上诉称一审审理程序违法问题。经查，在一审法院第二次庭审中，盐城国税局增加“要求按每天200元支付逾期支付房租和水电费的违约金”的诉讼请求，其时法庭辩论尚未进行，并且在一审法院询问山鼎礼品公司对增加的诉讼请求有何意见时，山鼎礼品公司当庭进行了应诉。一审法院依法对盐城国税局在法庭辩论前增加的诉讼请求进行审理，程序合法。至于山鼎礼品公司上诉所称因盐城国税局侵权行为导致其对他人承担责任而造成损失问题，其未能举证证明，且不属于本案审查范围。
综上，上诉人山鼎礼品公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20080元，由上诉人江苏山鼎礼品城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 刘 湘