山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰山民初字第769号
原告李军，男，汉族，1969年出生，住泰安市。
委托代理人阴泉祺，泰安泰山徐家楼法律服务所法律工作者。
被告米向国，男，回族，1971年出生，住泰安市。
委托代理人白绪美，女，回族，1973年出生，住泰安市，系被告之妻。
委托代理人米向刚，男，回族，1982年出生，住泰安市，系被告弟弟。
原告李军与被告米向国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李军的委托代理人阴泉祺、被告米向国的委托代理人白绪美、米向刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李军诉称，2012年4月10日，原被告双方签订房屋租赁合同一份，原告将位于某号路西一二层楼出租给被告用于经营，期限自2012年4月10日至2014年12月31日止，房屋一二楼年租金为壹拾陆万元，按每半年交付一次，第一次于合同签订时，以后每年的3月31日，9月31日分别交捌万元，每拖延壹天，按每天租金2000元计算，经营期间各种费用由被告承担，房屋主体结构不准随意改动，合同签订后，原告即将房屋交付被告，被告除支付第一年租金外，时至今日的租金仍未支付，经原告催要，被告无正当理由拒付，为此，根据法律规定，原告起诉至法院，请求依法判决：1、被告支付租金226700元及违约金（按银行贷款利率的四倍，计算期间从2013年3月31日计算至2014年9月23日）。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告米向国辩称，原告违约在先，造成被告不能与原房主续签合同，且饭店停车位被取消，被告面临巨额装修等投入无法收回，被迫行使不安抗辩权暂停支付租金。1、被告投入20多万元巨额资金装修租赁房屋、投入20多万�购买桌椅、厨具、餐具、空调等经营饭店，但续租合同无法签订，两年合同到期被告无法收回装修费用。本案房屋原来经营的是家电，原告将房屋转租给被告时，被告便明确告知要长期经营饭店生意并需对室内外进行较大装修改造（按十年使用期装修），在征得原告同意后，被告便投入20多万元装修，投入20多万元购买厨具、餐具、桌椅、空调等，因考虑租金升降问题及原告与原房东的租赁期限等问题，原告不同意签订10年租赁合同，但承诺合同签订两年到期后协调原房主与被告续签合同至少8年。现因拆迁等种种原因，原房主拒不同意与被告续签合同，导致被告投入的40多万元成本无法在两年合同期内收回，损失将极其惨重。被告多次找原房主协商续签合同，但原房主以不同意原告转租、其与原告的合同2014年12月31日即将到期为由，拒不同意与被告续签合同。原告承诺会协调房主续签租赁合同，否则被告也不会按十年使用期限投入巨额资金装修改造房屋，被告按十年使用期限投入的装修损失，原告应当承担赔偿责任。2、原告承诺的门前停车位被取消，被告亏损严重，无法继续经营饭店。当时原告告知被告门前的五个停车位属于该房屋租赁户使用。被告租房经营饭店，停车位非常关键，没有停车位是无法招来客户吃饭的。2013年道路交通管理部门取消路边停车，经营陷入困境，造成极大损失，合同签订时的经营状况已经发生了根本改变，根据实际情况，原告应降低租金，但原告拒不同意。被告被迫行使不安抗辩权，暂停支付租金是有事实根据和法律依据的。3、拆迁公告公示后，原告拒不降租，却违法主张拆迁赔偿利益。2013年3月，泰安市政府向某某街沿街商铺下发了拆迁公告，告知房屋即将拆迁，收到拆迁公告后，整个街上的�赁经营户都陷入投入成本无法收回的担忧之中，多数房主与租赁户重新达成了协议，降低了租金，尽可能减少损失。被告也多次找原告协商降低租金，原告未同意，要求按合同继续履行，并且主张租赁合同是原告与原房主签订的，如果因拆迁而使租赁户获得赔偿，该赔偿份额应当由原告享有一部分。对原告的主张，被告极不满意，为了能保证在合同到期后顺利续签合同，被告多次要求原告协调原房主提前续签合同，但原告称无能为力。为了收回装修成本，被告不得不于2013年3月31日起开始行驶不安抗辩权，暂停支付租金。4、原告转租房屋，从中赚取高额租金差价，显失公平。经调查了解，原告与原房主签订租赁合同，该房屋1-3楼，共收取租金13万元，现原告租给被告仅1-2层却收取租金高达16万元，并且第3层租给他人，又另外收取高额租金，原告从中赚取高额租金达�万元，合同显失公平，租金应当降低。被告对该地段房屋租金标准有重大误解，房屋租金应当大幅降低。5、原告主张违约金没有法律依据，原告违约在先，不是被告违约，被告行使不安抗辩权符合《合同法》68条和69条等相关规定，被告不应当承担违约金。另外合同条款中违约金条款约定数额过高，超过同期银行利率的法律规定，其索要违约金的诉求不应当得到贵院支持。综上，因原房主与被告无法续签合同，承诺的停车位被取消，原告已严重违反了合同约定，造成被告巨额装修投入等资金无法收回，无法再继续经营饭店。被告行使不安抗辩权暂停支付租金是有事实原因和合理理由的。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月10日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于泰安市某号西一二层楼，面积约340平米，租期自2012年4月10日至2014年12月31日止，期间不得转租，年租金160000元，每半年支付一次，第一次于合同签订时支付，以后每年的3月31日、9月30日分别支付80000元，每拖欠1天，按每天租金2000元计算，租赁期满后如继续租用，由被告和房主续签房屋租赁合同。签订合同后，原告向被告交付了租赁物，被告用于经营饭店生意。2012年4月17日，被告支付2012年4月10日至同年10月9日的租金80000元，2012年9月30日，又支付2012年10月10日至2013年4月9日的租金80000元，之后未付。租赁期间，租赁房产原有停车位因交通管理部门规划取消。
庭审中，原告明确其主张226700元租金为2013年4月10日至2014年9月22日期间的租金。
另查明，涉案租赁房产系原告自案外人李某某处租赁后转租于被告，其与李某某签订的房屋租赁合同期限亦至2014年12月31日。
上述事实有房屋租赁合同两份、租金收据两份、装修收据三份及庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，原被告签订的房屋租赁合同中明确约定租金每半年支付一次，现被告今支付至2013年4月9日，不符合合同约定，故对原告要求被告支付2013年4月10日至2014年9月22日的租金226700元的诉讼请求本院予以支持。关于被告主张的不安抗辩权问题，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，原告已经向被告交付了房屋，被告的合同义务是向原告支付租金，被告并非先履行债务的当事人，其所辩称的不能与房主续签合同、停车位被取消、巨额投入无法收回亦不属于不按抗辩权的适用情形，对其抗辩意见本院不予采纳。
关于原告主张的违约金，被告未按约定期限支付租金已构成违约，应当按照约定向原告支付违约金，合同约定租金每拖延一天则按每日2000元计算租金，该违约金约定过高，应予调整，应当按银行同期贷款利率的四倍计算为宜，合同约定租金于每年3月31日、9月30日预付租金，因此违约金应分别自2013年3月31日、2013年9月30日、2014年3月31日分段计算，原告主张计算至2014年9月23日符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告米向国支付原告李军租金226700元；
二、被告米向国支付原告李军违约金（以80000元计，分别自2013年3月31日、2013年9月30日、2014年3月31日起按银行同期贷款利率的四倍均计算至2014年9月23日）；
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由被告米向国承担4700元，原告承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘德会
人民陪审员 张 翔
人民陪审员 张灿国
二〇一五年二月四日
书 记 员 陈 瑾