浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初1651号
原告：冯琦，男，1973年11月12日出生，汉族，住杭州市下城区，
委托诉讼代理人：陈迪新，浙江匡智律师事务所律师。
被告：杭州辉宏置业投资有限公司，住所地：杭州市上城区解放路91、93号四楼。
法定代表人：庞学军，董事长。
原告冯琦为与被告杭州辉宏置业投资有限公司（以下简称辉宏置业）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月25日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员徐婷担任审判长，与代理审判员高尚、吴媛媛组成合议庭，于2016年6月7日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告冯琦的委托代理人陈迪新到庭参加诉讼，被告辉宏置业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告冯琦诉称：2005年1月18日，冯琦（××）与杭州长宝置业建设有限公司（××，以下简称长宝置业）签订了商品房买卖合同，约定：××在2006年6月30日前将位于杭州市上城区西湖大道1号（城站广场南1号地块）西湖国贸大厦A区14层16002室，建筑面积共272.87平方米的商品房交付××，房屋单价每平方米11370元，总价款为3102532元；自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金；××应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，逾期的应按已付房价款的1%支付违约金；合同对面积差异约定为按原约定单价及实测面积据实结算房价款。冯琦按照合同约定支付了全部房款，但××未能按期开发完成，更无法交付房屋。辉宏置业于2009年9月通过竞拍取得了上述房产项目的开发权，依据拍卖须知规定，该项目应于2011年4月30日前将符合要求的房产交付给冯琦在内的业主。辉宏置业接手开发项目后，也未能按期交付房屋，最后延期4年多，辉宏置业通知于2015年7月27日至7月31日交房。实际交付的房屋房号变更为外海西湖国贸大厦1402室，面积缩小为269.51平方米。辉宏置业至2015年10月15日才办出大产证，且找借口拒不开具房屋销售不动产统一发票，以致冯琦无法顺利办理房产证件。故冯琦诉至法院，请求判令：1.辉宏置业支付逾期交房违约金959923元（自2011年5月1日计算至2015年7月27日）；2.辉宏置业支付逾期办证违约金31025元；3.辉宏置业退还房价款38203元；4.辉宏置业开具金额为3064329元的房屋销售不动产统一发票，协助冯琦办理房产证件；5.辉宏置业承担本案的全部诉讼费。
被告辉宏置业庭后书面答辩称：西湖国贸大厦项目原由长宝置业于1999年开始开发建设。2005年初，长宝置业以预售方式将涉案房屋出售给冯琦，双方签订涉案房屋商品房买卖合同。2005年4月，长宝置业因涉及多重经济纠纷被司法机关查封，该项目在建工程项目停止建设。此后，涉案工程项目经历了五次公开拍卖，四次流拍，于2009年9月由辉宏置业通过竞拍方式取得并继续开发建设。辉宏置业无法按照拍卖项目特别说明的要求在2011年4月30日交房，系由于不可归责于辉宏置业的阻碍事由所致，辉宏置业主观上并无过错，按照特别说明的约定支付违约金违反公平原则。
一、逾期交房系由于一系列不可归责于辉宏置业的原因造成，根据情势变更原则以及不可抗力免责的有关规定，辉宏置业不应承担逾期交房的违约责任。由于西湖国贸大厦在建工程已是历时十年之久的“烂尾楼”项目，存在诸多历史遗留问题、规划变更问题、地下层施工问题以及工程验收规范变更等其他问题，这些问题均是浙江省高级人民法院（以下简称省高院）及辉宏置业在竞拍项目时无法预见及获知的，客观上严重阻碍了项目的开发建设进度并最终导致无法在2011年4月30日前交房。具体阻碍包括：第一，辉宏置业在项目拍卖特别说明中明确获知：“凭法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书自行办理权证变更过户手续及相关证照的过户手续”。但是，在辉宏置业竞买成交并付款后，省高院并没有及时将拍卖价款划付给债权人交通银行浙江省分行，致使项目土地使用权一直仍处于抵押状态，无法办理过户手续；同时，辉宏置业及时向项目权证机关提交了上述法院裁定书等文件，项目权证机关却以该项目存在诸多历史遗留问题为由拒绝办理项目权证的过户手续，直至杭州市人民政府于2010年4月出面召集项目相关行政部门召开西湖国贸大厦专题会议进行协调后，各行政部门方才允许辉宏置业开始办理项目相关权证的过户变更手续。最终，辉宏置业实际于2010年6月才将该项目土地权证过户至其名下。第二，辉宏置业付清拍卖价款后，由于项目原施工单位浙江省长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）无法从拍卖价款中获赔相应项目工程价款，导致长城公司拒绝向辉宏置业交付项目现场。直至2010年年中，在省高院将拍卖价款拨付给长城公司后，长城公司才将项目现场交给辉宏置业，辉宏置业才实际获得并占有拍卖标的物。第三，该项目规划设计方案发生了重大变化，根据政府有关文件的要求，该项目需加盖三层，并增加相应的配套车位数，绿化带原地下一层调整为地下三层。由于该项目系历时十年之久的“烂尾楼”项目，规划变更牵涉到大楼抗震加固、项目层高与规控调整、大楼外立面规划调整、地下层车位规划调整以及与已售房屋业主协商等一系列问题，加之2010年该项目规划方案调整时诸多规划标准、规范要求已经与项目第一次规划设计方案时差异巨大，直接导致辉宏置业在2011年10月方才获得项目全部建设规划许可证，并于2012年1月获得项目全部施工许可证并进行建设施工。第四，项目竣工后，由于项目建设周期长达近十五年，且建设期间发生重大规划变更，加之项目竣工验收时一系列工程验收标准、规范已发生巨大变化，包括国土竣工复核验收规范、规划竣工验收规范、消防竣工验收规范、绿化竣工验收规范、地下车库竣工验收规范等，致使该项目于2015年7月底方才达到商品房交付条件。辉宏置业认为，其通过竞拍方式获取该项目所有权并继续建设后，一直尽最大努力推进项目开发建设进度，但是由于出现了客观上无法预见或获知的一系列阻碍，该等阻碍系属于在项目竞拍后出现的，且均为与辉宏置业无关的政府行为等第三方行为，辉宏置业主观上并不存在过错。另一方面，在阻碍事由出现后，若辉宏置业继续按照拍卖项目特别说明第七条第2款约定“在2011年4月30日交房，否则应承担违约责任”履行义务，尽管该项目交房义务最终可以履行完毕，但是从公平原则考虑，辉宏置业因不可归责的阻碍事由而仍需向项目业主支付巨额的违约金显然有违公平原则，将给辉宏置业造成极其严重的经济损失，故辉宏置业请求对原合同约定的交房期限依法变更至2015年7月31日，并免除由此引起的违约责任。同时，该项目开发建设期间发生的规划设计、工程验收规范等政府文件发生重大变更属于不可抗力，辉宏置业不应承担相应违约责任。
二、冯琦在获知项目规划设计发生重大变更后并没有选择退房，根据合同约定，双方应按照规划设计变更后的内容继续履行合同，故辉宏置业亦不存在逾期交房的情形。该项目规划设计发生重大变更后，根据杭州市规划局的要求，需要获得已售房产业主的书面同意，否则辉宏置业无法获取相应规划许可，故辉宏置业于2010年10月份以书面函件形式通知冯琦，充分告知冯琦项目名称变更、项目加层等内容，冯琦当时并没有提出过退房的要求。涉案商品房买卖合同附件四的合同补充协议第七条约定：规划、设计变更后××未按商品房买卖合同第十条的约定通知××，××有权在知道变更事由之日起10日内退房。××不退房的，双方按规划、设计变更后的内容继续履行合同。该项目规划设计变更系重大变更，双方理应能够预见此次规划设计变更将延长建设周期，因此，如冯琦选择不退房，实则同意并认可按照项目规划设计后的方案进行施工，交房期限亦相应顺延。冯琦在获知如此复杂的规划设计变更后仍要求辉宏置业如期交房，显然有违公平原则。因此，辉宏置业不应承担违约责任。
三、辉宏置业有权按照合同约定延长项目开发建设周期，且在延期建设期间不承担违约责任。根据商品房买卖合同第八条第二款的约定：县级以上规划、文物、环保、土管等部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，但最长不得超过六个月。该项目在权证过户、规划设计及工程验收环节上均遇到土管、规划等部门所采取的相应行政措施，包括不予受理产权过户申请、调整项目规划指标、规划方案等。辉宏置业有权据此延长建设周期一年零六个月。同时，在该项目地下层施工过程中，辉宏置业遇到南街头绿地及地下停车场基坑围护工程等重大技术问题，辉宏置业亦有权据此延长建设周期六个月。
四、冯琦主张的逾期交房违约金部分已超过诉讼时效，辉宏置业不承担超过诉讼时效期间的违约责任。冯琦主张的逾期交房违约金系按日计付的继续性违约金，该类违约金应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年，其余部分超过诉讼时效的违约金辉宏置业不应承担。另外，辉宏置业实际已于2015年7月27日进行交房，故应剔除2015年7月27日当天。
五、本案涉案商品房尚未交付使用，且辉宏置业办理项目产证过程中亦遇到项目历史遗留问题等阻碍导致延期办证，辉宏置业对此不应承担违约责任。
六、涉案房产面积差异所引起的房价款结算事宜应由项目原开发商长宝置业与冯琦按实结算，辉宏置业对此不承担退还房款的责任。根据涉案商品房买卖合同第五条第二款第（二）项的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更而造成的面积差异不适用本合同第五条，房价款按实结算。辉宏置业认为，涉案项目涉及规划设计方面的重大变更，适用该条款所述情形，应当由项目原开发商长宝置业与冯琦根据项目规划变更后的房产单价和实测面积按实结算。本案中冯琦仅就房产面积差异部分进行结算，却忽视了项目规划变更后房产单价提升的事实，法院不应支持冯琦的该项诉讼请求。同时，辉宏置业并没有实际收到冯琦支付的购房款项，不存在退还购房款项一说。
七、冯琦主张的违约金计算基数均为其已付的房款总额，但是冯琦并没有举证其已全额付清购房款项，故法院不应以涉案房产全额购房款项为基础计算违约金。同时，辉宏置业并非涉案房产的××以及收款人，客观上无法核实冯琦与长宝置业之间款项支付的情况，该项事实的举证责任在于冯琦。这一点与省高院向辉宏置业出具的关于预售房剩余购房款支付问题的复函的态度也是一致的。
八、辉宏置业并非涉案房产的××以及收款人，冯琦要求辉宏置业开具涉案房屋销售发票于法无据。第一，辉宏置业竞买涉案项目时，仅承诺对涉案商品房买卖合同项下除第九条之外的条款继续履行，该合同中并没有对开具发票的义务进行约定。第二，从发票管理制度上讲，辉宏置业不存在开票义务。根据相关法律规定，辉宏置业并非涉案房屋的原××，也没有实际收到冯琦支付的购房款项，肆意开具没有实质交易内容的房产销售发票，实则导致辉宏置业将虚增多笔房产销售收入，属于违法违规行为。第三，辉宏置业亦不是涉案房产销售的相关纳税人，不负有开票义务。根据相关法律规定，辉宏置业并非涉案房产销售的相关纳税人。第四，涉案房产的××及收款人均为长宝置业，且长宝置业目前仍然合法存续，冯琦应当要求长宝置业开具相应房产销售发票。如果辉宏置业负有开票义务，冯琦可以通过向税务机构举报、投诉的方式要求辉宏置业及时开票、纳税，但辉宏置业没有收到过任何通知或者是行政处罚文件。可见，税务机关客观上也是认可辉宏置业并非涉案房产开票人、纳税人。另外，假使辉宏置业负有开具发票的义务，其开票义务的诉讼时效已早已超过了两年。
九、冯琦主张的违约金过高，请求依法进行调整。且冯琦未就涉案逾期交房、逾期办证给其造成损失之事实进行举证。
十、商品房买卖合同纠纷未在最高人民法院制定的《民事案件案由规定》所列案由之中，冯琦应当予以调整。
综上所述，辉宏置业认为，冯琦诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回冯琦的全部诉讼请求。
原告冯琦为证明其诉称的事实，向本院提交如下证据：
1.商品房买卖合同，证明冯琦与长宝置业之间签订商品房买卖合同及具体约定内容的事实；
2.收款收据、贷款结清证明，证明冯琦履行了自己的义务，支付了合同约定全部房价款；
3.延期交房函，证明辉宏置业通过竞拍取得案涉项目的开发权，依约应于2011年4月30日前交房，但未能如期交房及承诺将承担延期交房违约责任的事实；
4.房屋所有权证，证明辉宏置业实际交付房屋的房号及实际交房面积。
被告辉宏置业未提供证据。
审理中，本院依法对原告提供的证据当庭质证，并认证如下：被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。原告提交的证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定。
综上，根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
2005年1月18日，原告冯琦（××）与案外人长宝置业（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定××经批准，在杭州市上城区城站广场南1号地铁、编号为2-4-（4）-出78地块上建设商品房，定名为西湖国贸大厦；××购买的商品房为该项目中的A区14层16002室房屋，建筑面积272.87平方米；商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米11370元，总金额3102532元；合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，超过3%的，××有权退房；付款方式为一次性付款；××应当在2006年6月30日前将经规划验收后合格的商品房交付××使用；如遇特殊原因，××可据实予以延期，特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的，2、县级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，但最长不得超过6个月（第八条）；除第八条规定的特殊情况外，××如未按合同约定期限交付房屋，逾期超过90日的，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止，××按日向××支付房价款万分之二的违约金（第九条）；××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案；如因××责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，××不退房的，××按已付房价款的1%向××支付违约金；双方还对其他事项进行了约定。后冯琦结清全部购房款。
因长宝置业涉及多重经济纠纷，西湖国贸大厦在建工程于2004年被查封，查封前售出房屋98套。受省高院委托，浙江光大拍卖有限公司于2009年9月27日对杭州市上城区城南广场南1号西湖国贸大厦在建工程房地产进行拍卖。《拍卖须知》中载明：竞买人必须在参加竞买前自行了解该标的的变更、过户手续的相关条件，竞买人是否符合各项证照的变更过户手续，能否办理证照变更、过户手续等事宜，委托人、拍卖人均不承担任何责任。该《拍卖须知》所附《特别说明》中载明：拍卖人对本次拍卖标的物的介绍、评价及提供相关数据仅供参考，不构成对拍卖标的物的任何担保责任，竞买人应以现场踏勘并亲自调查为准，竞买人必须仔细审查拍卖标的物，慎重决定竞买行为，一旦做出竞买决定，即表明已完全了解情况，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，对自己购买该标的物行为承担法律责任；××付清全部拍卖款和佣金后，凭法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书按国家有关法律规定自行办理权证变更过户手续及相关证照的过户手续；本次拍卖的标的不包括已售出的98套房产，对于已售的98套房屋，××从拍卖成交之日起履行原××长宝置业与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款；××按照原来的《商品房买卖合同》中规定的交房标准续建完成，并承诺在2011年4月30日前将符合《商品房买卖合同》要求的交房标准的房产交付给业主，如逾期交房应承担违约责任，即从承诺交房之日起至实际交房之日按总房款万分之二/日的比例计算，对业主进行赔偿。同日，被告辉宏置业通过竞拍取得上述标的，并于同年10月27日缴清所有拍卖款项。同年10月30日，省高院出具（2007）浙执字第6-4号执行裁定书，裁定：一、位于浙江省杭州市上城区城站广场南1号西湖国贸大厦总建筑面积约为91387.1平方米（含已出售房产面积约为19505平方米）、土地使用面积约为11397平方米的在建工程房地产归××辉宏置业所有；二、被执行人长宝置业协助移交上述在建工程及与该工程相关的规划、建设、设计、施工等资料；三、辉宏置业应持本裁定书在30日内到财产管理部门办理产权过户登记手续。2010年6月3日，涉案地块的土地使用权办理至辉宏置业名下。
2011年4月19日，辉宏置业向业主出具关于延期交房的函，载明该公司于2009年9月通过竞拍取得西湖国贸大厦项目的开发权，根据拍卖须知规定，该项目应于2011年4月30日前将符合要求的房屋交付给业主，逾期将承担赔偿责任。根据目前项目推进速度，按时交付房产已无法实现，辉宏置业向业主承诺，因该公司延迟交房应承担的赔偿将于交房时一并计算支付。2015年6月28日，辉宏置业向冯琦及其他业主送达交房通知书，通知于2015年7月27日至7月31日集中办理交房手续。2015年10月15日，涉案房屋办理了房屋所有权初始登记，所有权人登记为辉宏置业，房屋坐落登记为外海西湖国贸大厦1402室，建筑面积为269.51平方米。
本院认为，冯琦与长宝置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。辉宏置业通过竞拍的方式取得西湖国贸大厦在建工程房地产，即视为对《拍卖须知》（包括所附《特别说明》）的内容已知悉，并且愿意接受其条款的约束。辉宏置业应根据《拍卖须知》所附《特别说明》中的内容，履行《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，并应在2011年4月30日前将符合商品房买卖合同要求的交房标准的房产交付给业主。辉宏置业逾期交房的行为已经构成违约，应当承担自2011年5月1日起至2015年7月26日止的逾期交房的违约责任。但考虑到西湖国贸大厦在辉宏置业竞买之时已是历时十年之久的“烂尾楼”项目，存在诸多历史遗留问题，辉宏置业认为违约金数额过高，要求调整，本院综合考虑本案实际情况，对于违约金金额酌情予以调整。关于冯琦要求辉宏置业退还房屋实测面积减少的房价款，因辉宏置业实际交付的房屋面积小于商品房买卖合同中的约定，故辉宏置业应当退还房屋实测面积减少的房价款。关于冯琦要求辉宏置业开具房屋销售不动产统一发票、并且协助办理产权证件的诉讼请求，本院认为，辉宏置业已经继受长宝置业与业主签订的《商品房买卖合同》除第九条之外的所有条款，即应当履行应由原××根据行政机关要求承担的一切协助办证义务。如开具房屋销售不动产统一发票系协助办证义务之一，则辉宏置业应当履行。辉宏置业至今未按合同约定协助冯琦办理产权证件，应承担逾期办证的违约责任，冯琦的相关诉讼请求，本院亦予以支持。辉宏置业虽抗辩认为房屋迟延交付是因为存在情势变更、不可抗力及《商品房买卖合同》第八条第二款规定的情形，辉宏置业不应承担上述违约金，但因未提供有效证据予以证明，故本院对其上述抗辩意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯琦逾期交房违约金767900元；
二、被告杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冯琦因房屋实测面积减少的房价款38203元；
三、被告杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告冯琦办理房屋产权证件；
四、被告杭州辉宏置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯琦逾期办证违约金31025元；
五、驳回原告冯琦的其他诉讼请求。
如被告杭州辉宏置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14062元，由原告冯琦负担1891元，被告杭州辉宏置业投资有限公司负担12171元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 徐 婷
代理审判员 吴媛媛
代理审判员 高 尚
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 洪 茜
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本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是××转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。
第一百三十八条××应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，××可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百七十三条拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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