黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民初字第470号
原告王化涛，男，1962年6月10日生，汉族，户籍所在地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市南岗区。
委托代理人杨长城，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被告袁玉凤，女，1978年2月11日生，汉族，户籍所在地黑龙江省巴彦县，现住上海市松江区。
委托代理人刘景忠，黑龙江民情律师事务所律师。
第三人哈尔滨市晨业房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区先锋路。
法定代表人丛丹，职务总经理。
委托代理人王庆涛，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人郭春洋，住哈尔滨市南岗区。
第三人孙岩，女，1968年4月22日生，汉族，住哈尔滨市道外区。
原告王化涛与被告袁玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭审理了本案。原告王化涛及其委托代理人杨长城，被告袁玉凤及其委托代理人刘景忠，第三人哈尔滨市晨业房地产经纪有限公司（以下简称晨业公司）法定代表人丛丹的委托代理人王庆涛、郭春洋，第三人孙岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王化涛诉称，2012年12月11日，王化涛与妻子孙岩经婚姻登记机关登记离婚。在《离婚协议书》中约定：“婚后住宅南岗区黄河路公园丽景归男方”。2014年12月13日，原告与被告袁玉凤及第三人晨业公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定：原告以人民币230万元的价格，将位于哈尔滨市南岗区黄河路公园丽景的房屋及车位出售给被告；合同签定当日，被告支付全额房款的10%定金23万元，定金由晨业公司代收取；居间服务费为46000元；如被告违约，晨业公司先从定金中扣除居间服务费，剩余定金作为违约金赔偿给原告；被告必须在2014年12月16日之前将全额房款交付给第三人晨业公司（代原告收取）。但后被告又通知原告称其不买房了。原告为履行合同与被告多次协商未果。综上所述，原告拒绝履行合同，已经构成违约，依照合同约定及法律规定，请求法院判令被告袁玉凤承担损失定金的违约责任，并由晨业公司将原告定金中的184000元给付原告。
被告袁玉凤辩称，原、被告及第三人晨业公司在签订房地产买卖居间服务合同后，被告及时履行合同交付定金23万元。之后，晨业公司要求被告支付购房过户更名手续费等合计10万元，被告要求晨业公司按约定的数额交付手续费，但其不同意。后晨业公司要求被告支付8万元手续费，被告不同意，因此，导致原、被告双方购房合同无法履行。首先，合同无法履行是由于第三人晨业公司提高手续费造成的；其次，原告没有完全取得房屋的所有权，也是间接导致被告没有履约的原因；再次，按照《合同法》、《物权法》及《城市房地产管理法》的相关规定，被告即使交付了全部价款后也无法办理房屋权属转移登记及取得房屋所有权。因此，导致被告无法履行合同。现原告要求被告承担损失定金的违约责任的事实理由不能成立，与相关法律规定不符，请求法院判决驳回原告诉讼请求，并判决原告及第三人晨业公司返还被告已付定金23万元。
第三人晨业公司认为，被告袁玉凤应负违约责任，同意原告的诉讼请求。
第三人孙岩认为，其已与原告离婚，同意原告出售该房屋。
在本院开庭审理过程中，原告王化涛，被告袁玉凤，第三人晨业公司为证明诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
王化涛举示证据如下：
证据一、2014年12月13日，《房屋买卖居间服务合同》。证明原、被告及第三人晨业公司在2014年12月13日签订的合同中约定，原告以人民币230万元的价格，将位于哈尔滨市南岗区黄河路公园丽景的房屋及车位出售给被告。合同签定当日，被告支付全额房款10%的定金23万元，由晨业公司代收取。居间服务费为46000元，如被告违约，晨业公司先从定金中扣除居间服务费，剩余定金作为违约金赔偿给原告。被告必须在2014年12月16日之前将全额房款交付给晨业公司（代收取）。
证据二、2012年12月11日，《离婚协议书》。证明原告出售给被告的位于哈尔滨市南岗区黄河路公园丽景的房屋为原告离婚时所分得的财产，原告对该房屋具有完全的处分权。
证据三、2012年3月12日，《商品房内部职工认购协议》。2010年10月21、2012年3月12日、10月12日的黑龙江省单位往来资金结算票据3张。证明原告对所出售房屋和车位已经全额交付了购房款，可以对外转让房屋和车位。
证据四、原告与被告及第三人晨业公司工作人员之间谈话的录音。证明被告在谈话中已经明确表示不买原告的房屋。
经庭审质证，被告对证据一至四的真实性无异议，但对关联性有异议。其证据一，不能作为原告向被告要求支付违约金的根据，签订协议后被告已如约交付了定金，合同未能履行是第三人晨业公司造成的。其证据三，按其《商品房内部职工认购协议》第八条的约定，出卖人承诺在买受人办理进户后60天内为买受人出具商品房合同及办理房屋产权所需相关材料，从该协议确定的入住时间是2011年1月20日，原告作为出卖人至今也没有取得商品房合同及房屋权属登记证明，是没有合法的处分权的。其证据四，录音资料是截选的一部分，不能反映当时谈话的全部内容。
第三人晨业房地产公司、孙岩对原告所举示的证据一至四的真实性及证明的问题均无异议。
被告袁玉凤举示证据如下：
证人李某某、李某分别于2015年4月5日、4月20日出具的证言，并出庭作证。证明在约定被告交付全部购房款的当日，第三人晨业公司要求被告交付更名费10万元，双方之前口头约定中介费为46000元由买方来支付，三联单过户费为15000元，因10万元的更名费过高，超出当时的约定，所以原告不同意买房的事实。
原告对被告所举证据认为，两名证人均是被告的朋友，有利害关系，对其证言的真实性无法确定。交易价值为230万元的二手房屋，且在五年内的房屋更名费为15000元是不合理的，明显偏低。
第三人晨业公司对被告所举证据认为，二位证人的陈述与本案无关。之后，原告说包更名，所有费用由原告负担，被告也表示不买了。
第三人孙岩对被告所举证据无异议。
第三人晨业公司当庭提供录音资料一份，证明卖方包更名，被告也表示不买了。
原告对第三人晨业公司举示的证据的真实性及证明的问题均无异议。
被告对第三人晨业公司举示的证据认为，已超过举证期限，不予质证，且在录音中也没有提到原告承担更名费15000元及被告不买的事。
第三人孙岩对第三人晨业公司举示的证据无异议。
第三人孙岩未提供证据。
本院确认：原告所举证据一至四，被告所举证据证人证言，对以上证据本身直接证明的内容，具有真实性、关联性合法性部分，本院依法予以采信。第三人晨业公司所举证据，与其所签《房屋买卖居间服务合同》的相关约定内容不符，不予认定。
本院经审理查明，2010年2月12日，第三人孙岩向哈尔滨工大集团股份有限公司首次交纳公园丽景购房款704500元，同年10月21日交纳20万元（车位款）。2012年3月12日，哈尔滨工大集团股份有限公司为出卖人，孙岩为买受人签订了《商品房内部职工认购协议》，约定由买受人孙岩购买座落于哈尔滨市南岗区公园丽景小区（参考使用面积117.751平方米）。在其认购协议第七条约定：“因买受人单方面原因在通知后60日内不办理进户手续的，视为买受人自动放弃购买此房的权利，由买受人交回原购房收据及购房协议书，提交退房申请，并办理退房。”第八条约定“出卖人承诺在买受人进户后60日内为买受人出具《商品房合同》及办理房屋产权所需相关材料。”2012年10月12日，孙岩按协议约定二次交纳购房款704500元。2012年12月11日，王化涛与孙岩经哈尔滨市道外区民政局婚姻登记处登记离婚，在其离婚协议书第三条中约定：“婚后住宅南岗区黄河路公园丽景归男方”。2014年12月13日，孙岩、王化涛为甲方（卖方），袁玉凤为乙方（买方），晨业公司为居间方签订了《房屋买卖居间服务合同》，三方在合同条款中约定：甲方将位于南岗区公园丽景小区的房屋及车位和附赠设备等卖给乙方；买卖双方成交价格为人民币230万元整；甲方权利责任中包括：保证房屋产权真实合法等；甲方因故委托王化涛代理签订此合同，其代签人的责任与本人同等，代理人无权代理、越权代理产生的法律后果由本人承担，包括但不限于双倍赔偿购房定金（其中包括居间服务费）等违约责任等。乙方权利责任包括：保证对所属房屋的一切情况和所属《房屋所有权证》的一切内容情况都予以充分的了解并予以确认和全部认可，如有反悔，不予退还购房定金，并从定金中支付居间方的服务费用；乙方保证按照合同约定期限向居间方交付全额房款，确保产权正常交易，每逾期一日向甲方赔偿万分之三的违约金，逾期十五日为自动弃权与违约，居间方不予退付其购房定金，并从定金中支付居间方的服务费用等。居间方权利责任包括：保证协助甲乙双方办理有关房产权更名、过户所属事项中的相关业务等。在第八条补充条款中约定：1.乙方对此房实际状况亲眼见过并确认；2.甲方保证提供更名所需的一切手续；3.更名所需的一切费用均由乙方负责；4.甲乙双方协商并同意乙方全款不打到居间方，于更名当日一次性转给甲方，由于甲方不是三联单房主本人，转款时房主本人需要出具同意转给王化涛名下的手续；5.乙方同意甲方住到2014年12月31日，甲乙双方同意于2014年12月31日交接房屋钥匙。王化涛代孙岩在合同书甲方处签字按手印，袁玉凤在合同书乙方处签字按手印，晨业公司在居间方处签章。被告依约将定金23万元交付给晨业公司。之后，被告以晨业公司要求其出资10万元用于房屋产权过户费用过高，无法办理房屋权属转移登记，导致合同无法履行等为由，拒绝支付原告全部购房款。
本院认为：第三人孙岩虽与哈尔滨工大集团股份有限公司签有《商品房内部职工认购协议》，并交纳了此处房屋的购房款，但原告与第三人孙岩离婚后，在未办理此处房屋权属的登记手续的情况下，将此处房产卖给被告，不符合《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的不得转让。原告及第三人孙岩虽与被告及第三人晨业公司签订有《房屋买卖居间服务合同》，但原告出卖的房屋不具备法律规定的房地产转让条件，不具备法律规定的办理房屋买卖权属转移登记的条件，导致其合同不能履行，无法实现合同目的。对此，原告均负有一定的过错责任。综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条第六项，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十六条的规定，判决如下：
驳回原告王化涛的诉讼请求。
案件受理费3980元，由原告王化涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 任慧克
人民陪审员 杨兰英
人民陪审员 陈淑华
二〇一五年八月五日
书 记 员 郭文静