黑龙江省北安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第466号
原告李勋，男，1961年12月1日出生，汉族。
委托代理人刘英，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。
委托代理人赵卫东，北京市大地律师事务所律师。
被告张凤侠，女，1968年4月17日出生，汉族。
被告刘海霞，女，1976年4月17日出生，汉族。
二被告委托代理人王保平，龙镇法律服务所法律工作者。
原告李勋与被告张凤侠、刘海霞执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勋及其委托代理人刘英、赵卫东，被告张凤侠、刘海霞及其委托代理人王保平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告申请执行异议一案，北安市人民法院已于2015年6月13日作出裁定，并于6月23日送达原告，现原告不服（2015）北执异字第676-1号执行裁定书，特提起申请执行人许可执行之诉，理由如下：
一、被告和黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司不存在真实的房屋买卖关系，诉争房屋属于被执行人常明福所有，而不属于被告所有，原告执行诉争房产符合法律规定。被告张凤侠2011年6月14日购买的龙镇名苑小区一期A栋4单元602室、5单元601室房屋，订购价格为1000.00元每平方米，而被告刘海霞订购的4单元601室的订购价格为每平方米1600.00元，三个房子的户型、结构、面积都一样，单单两个被告房屋价格对比开发商卖张凤侠一个房子就要亏损5万元，而且房屋总价8万元就要亏本5万元，这和正常的交易根本不相符。而开发商2011年的楼面成本价每平方米就要1700.00元，开发商没挣到钱不可能亏本卖，被告的主张不符合商业惯例，被告和开发商之间不存在真实的房屋买卖关系，其签订的《房屋订购协议书》是借贷关系的一种抵押担保，此担保不能对抗第三人，不具有法律效力，且常明福生前曾（打）电话（告知）执行法官，被告和他之间不存在房屋买卖关系，而且他们之间的债常明福已还清，被告现在的行为属于诈骗行为。另外，从开发商当时的交房或入户条件看，被告也不是真实的房屋买卖，龙镇名苑小区一期A栋是2011年11月30日入户的，按照开发商当时的入户条件，住户要交纳两年的物业费和2011年12月至2012年度的取暖费及防盗门款，但庭审时被告并没有提供上述收房时应交纳的款项（票据），被告提供的只是2013年的费用（票据），这证明被告在2011年11月30日并没有收房，被告也拿不出2012年度的物业费、电费以及取暖费等（票据）。2013年的物业费是被告为打官司人为做出来的，且原告保全查封房屋的房号是经过开发商确认的，开发商已证实诉争的房屋没有买卖，被告和开发商并不存在真实的房屋买卖关系，所以诉争的房屋不属于被告，原告执行诉争房产符合法律规定，原裁定认定事实错误。
二、被告提供的证据不能证明在原告查封前其已居住，原裁定认定被告实际居住缺乏事实依据，认定实际居住的证据和客观事实相矛盾。原审裁定认定被告已实际居住的证据是被告提供的2013年11月30日、12月31日及2014年12月的收据，但上述证据发生的时间都是原告查封诉争房产的2013年9月6日之后，而不是查封之前。被告主张在2013年9月之前已居住并没有提供证据。被告以2012年开发商免收物业费、取暖费作为在查封之前就已实际居住的依据，但开发商和物业公司是两个主体，物业公司不会免费提供服务，这和客观事实不符。原审裁定不审查证据的真实性，竟然以被告主张“无”的证据认定“有”，这是典型的枉法裁判行为。而实际上诉争房产已于2011年11月30日就已入户，如被告2012-2013年度已实际占有房屋，其就能提供2012-2013年度的取暖费、物业费等（交费票据），而不会主张2012年的费用由开发商免除，而按照法律规定房屋从转移之日起因房屋引起的一切费用都由住户承担，被告的主张和法律规定、交易惯例及客观事实都不符。由于被告不能提供2013年9月6日前实际居住的合法有效证明，按照《民事诉讼法》的规定，被告对自己的主张不能提供证据，应承担不利后果，但原审裁定却认可被告的主张，这是典型的枉法裁判行为，原审裁定认定被告在原告查封前就已实际居住没有证据支持，原审裁定错误。综上，原审裁定认定事实不清、证据不足，认定事实缺乏法律依据，属于枉法裁判，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法予以裁判。原告请求：1、依法确认龙镇名苑小区一期A栋4单元601室、602室，5单元601室房屋所有权归常明福所有；2、许可原告执行龙镇名苑一期A栋4单元601室、602室，5单元601室；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：
一、原告李勋与黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司签订《名苑小区售房合同》一份及当日由黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司第二分公司盖有财务章的收据一份，金额为153000.00元。旨在证实该合同与被告提交的《名苑小区售房合同》是一致的，所有这类合同都不是与华星公司的真实买卖关系，都是基于债务形成的抵押合同关系。名苑小区真实的售房合同是标准的合同范本。我方会进一步提交证据。现在房屋应属于常明福所有，因不动产抵押未办理登记，不能对抗第三人。合同本身不具有真实性。被告多次强调购买的时间为2012年，而被告刘海霞实际购房时间为2011年11月6日，被告张凤侠称购房时间是2013年6月，实际时间为2011年6月14日，这些合同不真实，不是当事人真实意思表示。
被告张凤侠质证意见：有异议，原告方提交的该份合同是假的。被告方手中的合同是真实的。我是在2011年购买的房子，于2013年在房产管理部门登记的，原告所说的不属实。
被告刘海霞质证意见：对原告该证据不发表质证意见。
二、黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司与闫红军《商品房买卖合同》一份、黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司与张君《商品房买卖合同》（复印件）一份。旨在证实名苑小区所有房屋真实买卖的合同是《商品房买卖合同》这份合同中注明了预售的合法性，并约定了房屋的交接条件及前期物业服务的约定，并标注了房屋维修基金按地方标准收取。这是房屋接收和交付应具备的条件。但被告并没有在听证中提供前期物业交费情况及房屋维修基金的交纳证据，以此进一步证明被告与华星公司之间不具有真实的买卖关系，而是债务抵押关系。
被告张凤侠质证意见：对该证据有异议。我方在买房时，没见过原告提供的这种合同。我们买房时就用的我方手中的合同。交税时用的原告提供的这种合同。因为名苑小区所有买房人用的都是被告手中持有的合同。原告提交的合同是涉及办照时用被告手中的合同换原告提供样式的合同，目的是为了交税和办理房照。原告所说的物业费等票据在此前的听证时被告方都提交了，本案中也会提交。
被告刘海霞质证意见：对原告该证据不发表质证意见。
三、查封异议申请复印件及2012年11月30日华星公司第二分公司收取夏文滨的物业费收据复印件各一份。旨在证实开发商在2011-2012年并没有免除住户的物业费和取暖费，被告在听证中反复强调2012年度开发商免除住户的物业费，而在被告提供的执行异议申请中明确提出2012年入住后，物业费、取暖费、水费已经如数交纳。在整个庭审过程中，被告的主张相互矛盾且没有提供2013年9月6日前已实际入住的有效证据。被告没有提供房屋交接的清单，没有交纳2013年9月6日前能够证实其已经实际居住的证据。所以被告没有实际居住，也没有按合同约定交接房屋。该房产所有权归常明福所有，且被告没有居住。
被告张凤侠质证意见：查封异议申请是二被告提供的，夏文滨的物业费票据与本案无关。北安法院民二庭可以证实我方在2013年9月6日前已经实际居住。我方不涉及与原告发生诉讼。如房屋是常明福的所有权，也应当是常明福找被告方。我方直接与常明福签订的买卖合同，如常明福认为我的合同不真实，让常明福向被告提起诉讼。
被告刘海霞质证意见：查封异议申请是二被告提供的，夏文滨的物业费票据与本案无关。买卖房屋时，被告方有贷款，交了部分现金。我方是在2011年买的房子，2012年入住。常明福答应给我免除2012年物业费和供暖费。
四、2015年8月18日，原、被告等候开庭时谈话录音内容书面资料。旨在证实二被告与华星公司签订的《名苑小区售楼合同》不是真实的买卖关系。在录音资料里已经明确是顶抵人工费，实际就是偿还债务。被告张凤侠这两户房子（与开发商）不是买卖关系，原告查封符合法律规定。
被告张凤侠质证意见：对该组经书面整理的录音资料真实性无异议。我给开发商干活，开发商给我钱是应该的。开发商没有现金用房屋顶抵人工费也是正常的，不存在偿还债务的关系。我方认为开发商用房屋顶抵人工费这种方式与用现金购买房屋是一样的。
被告刘海霞质证意见：对该组经书面整理的录音资料真实性无异议。这是闲聊的录音，不能作为证据。我用现金买的房子，2012年已经入住了。
被告张凤侠辩称，我方购买的是常明福的房子，常明福是开发商。我方与原告李勋不发生冲突。2013年8-9月间，北安法院民二庭对该争议房屋进行查封后，因我方提出异议，北安法院于2013年9月30日前对本案所涉房屋解除查封了。证明我方已经入住争议房屋。原告与我方无债务关系，而是与常明福有债务关系。争议房屋属于被告张凤侠个人财产，原告起诉我方没有理由。名苑小区A栋4单元602室、5单元601室两处房屋是被告张凤侠买的，原权利人为常明福。2013年6月初在龙镇房产科已经变更登记为被告张凤侠的名字。
被告张凤侠对其抗辩理由及主张向本院提交了如下证据：
一、华星公司第二分公司与张凤侠于2011年6月14日签订的《名苑小区售房合同》2份（分别为名苑小区A栋4单元602室、5单元601室）、购房款收据2份。旨在证实被告张凤侠与开发商签订的房屋买卖合同是真实有效的。
原告李勋质证意见：被告张凤侠提供的该组证据不具有真实性。因为华星公司第二分公司的主体不是真实存在的，我方去北安市工商局及五大连池市工商局都查询过，没有华星公司第二分公司的存在，该合同主体不适格。2011年6月14日的两份收据和庭审查明的事实是相互矛盾的，这两份收据的收款方式为现金，而被告张凤侠说支付购房款是用人工费顶抵的，该合同属于抵押合同。尽管张凤侠在录音中承认房屋买卖的形式是顶抵人工费，但从证据形成的时间2011年6月14日，证明是先有抵押，在华星公司不能给付债务的情况下才变成了以房子顶抵人工费，且在录音中被告张凤侠称是多次找常明福并把其告到五大连池市公安局，使常明福被拘留。这些事实都说明两份合同签订的时间不是2011年6月14日。常明福被拘留的时间是在2014年夏季，被告张凤侠的两份购房合同不是真实的买卖，而是由债务转化来的，和原告向常明福主张的债权性质相同。被告张凤侠以房屋顶抵人工费没有登记不能对抗第三人。房屋的价款也证明此合同是抵押合同不是买卖合同。原告提供的多份售楼合同房屋的单价都在每平方米1600.00元左右，而被告张凤侠提供的两份合同仅为每平方米1000.00元，还不够销售房屋的成本。被告张凤侠的合同与原告提供的C栋501室，每平方米800.00元的价格是一样的性质，是为债务作担保。这两份合同不是被告张凤侠与华星公司的真实意思表示。交款收据不具有真实性，购房应提供合法的购房发票，该证据不是购房发票，是收据。
被告刘海霞质证意见：对该组证据无异议。
二、2015年8月17日，二被告提交的申请书复印件一份、北安市人民法院（2015）北执异字第676-1号执行裁定书复印件一份。旨在证实，二被告提交申请后，北安法院通过听证程序对被告张凤侠的两处房屋解除查封了。
原告李勋质证意见：对证据的真实性无异议。原告因对执行裁定书不服才提起的诉讼，说明被告该证据不具有证明力。
被告刘海霞质证意见：对该组证据无异议，同意被告张凤侠的证明意见。
三、被告张凤侠两户房屋2013年至2014年交纳水、物业、卫生费等票据6张。旨在证实，被告已经入住本案争议房屋。水、物业、取暖费都交纳了。
原告李勋质证意见：对证据的真实性无异议，对证明的内容有异议。该房屋于2011年11月30日已经交付使用了，被告张凤侠作为真实买卖的一方，应该有房屋的交接手续。按照商品房买卖合同第11条、第16条规定，业主自交房之日就应交纳前期的物业费和取暖费，而被告提供的证据没有2011年交接房屋的相关票据，更没有提供住房专项维修基金票据，所以被告所主张的实际居住没有事实依据。况且被告在执行异议申请中明确2012年入住后取暖费、物业费已经全额交纳，但两次庭审中都没有提供证据。被告没有接收房屋，没有提供购房发票，不是真实买卖，没有实际居住。
被告刘海霞质证意见：对该组证据无异议。
四、购电卡复印件1张。旨在证实，被告张凤侠在2012年4月办理的购电卡，入住房屋后一直用此卡购电，购电卡的登记人为被告张凤侠。
原告李勋质证意见：该证据为复印件，真实性无法证明。该证据不能体现办卡日期，不能证明是2013年9月6日前办理的。入住时间与办理购电卡时间是两个节点，该证据与本案无关联性。
被告刘海霞质证意见：对该证据无异议。
被告刘海霞辩称，2011年我购买了常明福的房子，当时我认为房价贵，常明福提出给我免两年的物业费和取暖费，当时物业归常明福管。2013-2014年物业公司更换了，我手中有这两年的物业费票据。自2012年入住起电费就是用卡交的，原告称我的合同是假的，但是所有龙镇买名苑小区的合同都是一样的，如果合同是假的，我不可能用该房屋去银行办理贷款。名苑小区A栋4单元601室，原权利人为常明福，2012年在龙镇房产科已经变更为我的名字，具体什么时间记不准了。当时给我们办事的人员就说给我们更名。
被告刘海霞对其抗辩理由及主张向本院提交了如下证据：
一、2011年11月8日，华星公司与被告刘海霞签订的《名苑小区售房合同》复印件一份。旨在证实，该争议房屋是被告刘海霞用现金购买的，有常明福的签字。原件在五大连池市龙镇农村信用社抵押贷款，2014年办理的5万元小额贷款。
原告李勋质证意见：对刘海霞提供的《名苑小区售房合同》与张凤侠提供的两份合同质证意见一致。因为该证据是复印件，真实性不予认可。
被告张凤侠质证意见：对该证据无异议。
二、2014年度，被告刘海霞交纳争议房屋的水费、物业费、取暖费、卫生费票据3张，购电卡1张。旨在证明，被告2011年12月办理的购电卡，并开始装修本案争议房屋。
原告李勋质证意见：对被告提供的上述票据与被告张凤侠提供相关票据的质证意见一致，对购电卡的真实性无异议，对证明的事实有异议。该卡不能显示办卡的日期，更不能证明被告主张的日期。该证据与被告刘海霞主张的2013年9月6日前入住的待证事实无关联性。
被告张凤侠质证意见：对该证据无异议。
庭审中，本院调取了（2015）北执第676号执行案件卷宗中二被告提交的查封异议申请、书面申请材料、2011年11月8日交款人为张凤侠、刘海霞的“收据”复印件一张、2011年6月14日金额为82800.00元交房款“收据”两张、2015年5月25日执行听证会笔录一份、2015年6月8日对张凤侠执行笔录一份。对上述卷宗材料进行了宣读，并听取了原、被告意见。
原告及其委托代理人对上述卷宗材料发表意见为：原告方申请查封时间为2013年9月6日，且履行了相关法定程序。名苑小区A栋，原告方申请查封了10户房屋，其中一户当时有人居住，具体那户记不清了，但不是本案所涉的三户，所以二被告提出的查封异议申请，我方不认可。二被告提交申请的内容与事实不符，原告方对此不予认可。对于二被告提交的“收据”上常明福的签字是否为常明福本人书写，原告方无法确认。被告刘海霞称用争议房屋在银行贷款是不可能的。另，张凤芝与常明福不是夫妻关系，系常明福的代理人，为常明福工作的。被告张凤侠所涉的两户房屋是顶抵人工费，不是现金购买，不具有法律效力。
二被告及其委托代理人对上述卷宗材料发表意见为：法庭调取的查封异议申请时间为2014年11月20日，这是对北安法院二次查封二被告提出的书面异议。第一次查封时间是原告所述的时间，当时二被告向北安法院提出异议，法院对所涉房屋已经解除查封了。对于刘海霞提交的“收据”中交款人填写“张凤侠、刘海霞”两人系笔误，当时购买该房屋是被告张凤侠介绍并领刘海霞到售楼处办理的买房手续，收款方误以为是张凤侠买房，先填写的张凤侠，后张凤侠称是刘海霞买房，所以又写的刘海霞的名字。被告张凤侠对其两张购房款“收据”称，华星公司常明福建设名苑小区工程期间，欠其人工费20余万元，给付被告张凤侠现金50000.00元，余欠17万余元，常明福用本案所涉两套房屋顶抵给被告张凤侠。张凤侠同意后要求常明福与其签订正式房屋买卖合同，就要房屋了。是常明福的妻子王秀芝给被告张凤侠开具的“收据”。
经审理查明，原告李勋与常明福民间借贷纠纷一案审理过程中，原告提出财产保全申请，经本院审查后于2013年9月6日作出（2013）北商初保字第59号民事裁定书，对本案所涉房屋进行了查封。该案以判决结案后，被告常明福未按判决书履行给付义务。原告常明福申请强制执行。执行过程中，本案二被告张凤侠、刘海霞提出做为案外人提出书面异议，要求撤销对龙镇名苑小区一期A栋4单元601室、602室，5单元601室房屋的查封，本案于2015年6月13日作出（2015）北执异字第676-1号执行裁定书，认定案外人张凤侠、刘海霞的异议成立，裁定中止对龙镇名苑小区一期A栋4单元602室、5单元601室、4单元601室的执行。申请执行人李勋对该执行裁定书不服故提起本案之诉。
原告李勋称，二被告没有实际占有所涉房屋，如实际占有，应该有交纳当年的供热费、水电费等收据。二被告仅口头说上述费用开发商给其减免，但无证据证明，原告对此不予认可。按规定交付房屋应履行相应的手续，还应按规定交纳房屋维修基金等相关费用，而二被告并没有提供这些手续，因此，二被告称实际占有本案所涉房屋不符合常理。被告张凤侠占有的两户房屋是顶抵人工费，不是实际购买的，且没有现金交付。被告张凤侠提供的合同不是买卖合同，实际上是抵押合同。
二被告委托代理人称，二被告对实际占有房屋的证据是非常充分的。被告张凤侠与常明福签订的两份《名苑小区售房合同》约定的购房款系用常明福拖欠被告张凤侠的人工费顶抵的，依据法律规定是允许的，且用房屋顶抵人工费具有优先权。龙镇名苑小区是常明福开发建设，有权处分其建设的楼房。原告强调2013年9月6日前二被告未在争议房屋实际居住，而二被告当时已经提出异议，虽然二被告未收到解除查封的裁定书，但本案争议房屋已经被解除查封了。二被告是在北安市人民法院查封之前与开发商签订本案所涉房屋的买卖合同。二被告已经实际入住，并支付了全部购房款，虽暂未办理房屋产权证照，原因不是二被告造成的。要求驳回原告的诉讼请求。
另查明，龙镇名苑小区项目工程开发单位为黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司，实际开发、施工均为常明福。2015年4月11日，常明福因他杀遇害死亡。
诉讼过程中，原告提出司法鉴定申请，请求对《名苑小区售房合同》中张凤侠、刘海霞的签名做笔迹形成相对时间检验鉴定。在鉴定过程中，原告自愿撤回对上述鉴定的申请。
本院认为，归纳总结当事人的诉辩意见，结合庭审中对原、被告提交证据的质证，根据本案审理过程中查清的事实，本案处理取决于以下二个问题：
一、华星公司用房屋抵偿拖欠被告张凤侠人工费的问题。
本案中，原、被告对华星公司及常明福与被告签订《名苑小区售房合同》所售两处房屋即A栋4单元602室、5单元601室系顶抵拖欠被告张凤侠的人工费的事实，双方均无异议。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第三条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用……。根据上述法律规定，结合本案事实，华星公司常明福以房屋抵偿拖欠张凤侠人工费的行为，符合法律规定，应依法认定为有效民事法律行为。
二、二被告与华星公司签订的《名苑小区售房合同》时间与法院查封时间的先后关系问题。
二被告与华星公司第二分公司签订《名苑小区售房合同》中体现的签订日期均早于本院裁定查封本案争议房屋的日期，二被告对龙镇名苑小区A栋4单元602室、5单元601室、4单元601室房屋已经实际居住，并已顶抵或支付了全部购房款，虽暂未取得房屋产权证照但原因系合同向对方造成。二被告所举示的证据足以证实本案争议房屋已由二被告实际占有。而原告举示的证据均不足以对抗二被告举示证据所证事实盖然性的高度。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。综合以上分析，二被告提交的以上证据的证明力明显大于原告证据的证明力，本院对二被告主张的事实予以采信。对二被告要求驳回原告诉讼请求的主张，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定判决如下：
驳回原告李勋的诉讼请求。
案件受理费3300.00元，由原告李勋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
审 判 长 刘 亮
代理审判员 许 蕊
人民陪审员 杨雅清
二〇一六年一月十二日
书 记 员 梁冰冰