甘肃省两当县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1228民初13号
原告唐永旺。
原告李小英。
委托代理人汪春燕，女，甘肃正天合（两当）律师事务所，代理权限：一般代理。
委托代理人何旭伟，男，甘肃正天合（两当）律师事务所，代理权限：一般代理。
被告高钰枢。（未到庭）
被告高祥。（系高钰枢之父）
原告唐永旺、李小英诉被告高钰枢、高祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐永旺、李小英及其委托代理人汪春燕、何旭伟、被告高祥均到庭参加诉讼，被告高钰枢经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告唐永旺、李小英诉称，2013年11月16日，原告唐永旺、李小英从被告高钰枢、高祥处购买了一处面积为246.1平方米的宅基地及房屋，位于金洞乡庙坪村余台组，该房屋买卖是经过庙坪村委会同意的。双方约定转让价款为14万元，高钰枢、高祥在唐永旺、李小英第一次支付12.5万元后将土地使用证和房屋钥匙交给唐永旺和李小英，并在2015年元月原告付清价款后，给原告出具了一张14万元的收条。为了少缴税款，双方协商将收款时间写为2009年2月26日。2015年2月11日，唐永旺将其妻子李小英的户口转到了两当县金洞乡庙坪村。同月，唐永旺以李小英的名义申请在该宅基地上建房。同年7月20日左右，唐永旺将原有住房拆除并开始打新房地基，因该宅基地占规划，两当县住房和城乡建设局于2015年8月21日向李小英做出了两城建责停决（2015）第001号《责令停止建设决定书》。至此，唐永旺才知道该宅基地规划为教育用地，不能新建、改建住房，并且了解到农村宅基地不能出卖给非本集体经济组织成员。由于现登记的土地使用人仍为高钰枢，唐永旺多次找两被告协商，但两被告置之不理。后虽经金洞乡人民调解委员会调解，也未能达成一致意见。现唐永旺、李小英起诉要求：1、确认唐永旺、李小英与高钰枢、高祥之间的房屋宅基地买卖合同无效；2、要求高钰枢、高祥返还房屋宅基地转让款14万元；3、本案诉讼费由高钰枢、高祥承担。
原告提供的证据有：1、收条一份，证明高钰枢、高祥收到唐永旺支付的14万元，时间为2009年2月26日；2、集体土地建设用地使用权证一份，证明高钰枢是土地使用权人；3、唐永旺、李小英户口本及板登村委会出具的证明一份，证明2009年原、被告买卖房屋时，李小英与唐永旺两人的户口均不在庙坪村，李小英的户口是2015年2月11日从两当县显龙乡板登村迁入庙坪村，并且唐永旺夫妇在显龙乡板登村已有一处宅基地，并修建了房屋，其不具有再获得宅基地的资格；4、两当县金洞乡庙坪村村民委员会出具的证明一份及《建设行政执法责令停止建设决定书》一份，证明庙坪村余台组村民李小英与显龙乡板登村长娅组村民唐永旺系夫妻关系。李小英在受让的土地使用权人为高钰的宅基地上建房的行为，因系违法建设，被两当县住房和城乡建设局责令停止建设，并接受处理；5、两当县金洞乡人民调解委员会出具的调解书一份，证明唐永旺曾就与高钰枢、高祥之间的房屋转让纠纷向两当县金洞乡人民调解委员会申请调解，但未达成协议；6、原有房屋照片一张，证明拆除前房屋状况。
被告高祥辩称，原告唐永旺、李小英与被告高钰枢、高祥自愿达成协议，将高钰枢名下位于两当县金洞乡庙坪村余台组的两间房屋及其宅基地转让与唐永旺、李小英，约定价款14万元，庙坪村委会知道并同意被告将房屋出卖给原告。2012年11月13日唐永旺支付12.5万元后，高钰枢、高祥将土地使用证和房屋钥匙交给唐永旺。为了少缴税款，双方宅基地转让合同中约定转让款是7万元，但唐永旺实际支付了14万元。唐永旺未及时办理土地使用权过户手续。2015年8月，唐永旺在改建房屋的申请未经两当县住房和城乡建设局批准许可的情况下，自行将原有房屋拆除进行扩建。所以唐永旺的损失是自身行为导致，与高钰枢、高祥无关，该房屋买卖合同已实际履行完毕，故请求法院依法驳回唐永旺的诉讼请求。
被告提供的证据有：1、宅基地转让合同一份，证明原、被告双方自愿达成房屋宅基地转让合同，宅基地受让方为唐永旺和李小英夫妻；2、两当县金洞乡人民调解委员会出具的调解书一份，证明高钰枢、高祥与唐永旺之间的宅基地转让纠纷向两当县金洞乡人民调解委员会申请调解，但未达成协议。
被告高钰枢未到庭、未提供书面答辩意见。
庭审中，被告高祥对原告唐永旺提供的收条、唐永旺、李小英户口本、板登村委会出具的证明、《建设行政执法责令停止建设决定书》的真实性均无异议，但认为交房时间是2012年11月13日，但可以按唐永旺说的2013年11月16日时间算；原告唐永旺对被告高祥提供的宅基地转让合同、两当县金洞乡人民调解委员会出具的调解书真实性均无异议。
证据的审核认定：唐永旺提供的收条、集体土地建设用地使用权证、高祥提供的宅基地转让协议及双方的当庭陈述相互印证，能够确认高钰枢、高祥收到唐永旺支付的14万元后，高钰枢、高祥将房屋钥匙及土地使用权人为高钰枢的土地使用证交给了唐永旺，房屋买受人为唐永旺、李小英夫妻，但未办理土地使用权变更登记；唐永旺提供的《建设行政执法责令停止建设决定书》以及唐永旺、李小英户口本及板登村委会出具的证明与双方的当庭陈述相互印证，共同证明唐永旺、李小英为了新建住宅拆除了原有房屋，在新建过程中被两当县住房和城乡建设局责令停止建设。
综上，原、被告当庭陈述及原告提供的收条、集体土地建设用地使用权证、被告提供的《宅基地转让合同》等证据，经当庭举证、质证、相互印证，本院确认以下事实：
原告唐永旺与李小英系夫妻关系，原均系两当县显龙乡板登村村民。被告高钰枢系两当县金洞乡庙坪村村民，在余台组有两间房屋，宅基地使用面积为246.1平方米。2013年11月16日唐永旺、李小英与被告高钰枢、高祥自愿达成房屋及宅基地转让协议，约定转让价款为14万元。该房屋买卖是经过庙坪村委会同意的。为了少缴税款，双方在协议中将转让价款写为7万元，收款收条、宅基地转让合同落款时间为2009年2月26日。唐永旺分3次付清了14万元。高钰枢、高祥在唐永旺支付12.5万元后将宅基地的土地使用权证及房屋钥匙交于唐永旺。2015年2月11日唐永旺将其妻李小英的户口迁到两当县庙坪村，同月，唐永旺以李小英的名义申请在该宅基地上建房，同年7月20日，唐永旺自行拆除原有房屋并开挖地基建房。2015年8月21日，两当县住房和城乡建设局以该宅基地占规划为由，向李小英做出了两城建责停决（2015）第001号《责令停止建设决定书》，责令立即停止建设，接受处理。李小英对此决定书未提出行政复议。此后，唐永旺以与高钰枢、高祥签订的房屋买卖合同无效，要求高钰枢、高祥返还宅基地转让款14万元，双方自行协商，并经两当县金洞乡人民调解委员会主持调解均未能达成一致意见。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中唐永旺、李小英与高钰枢、高祥就房屋买卖合同达成了一致意见，是双方真实意思的表示，且庙坪村委会也知晓双方买卖房屋之事。不存在高钰枢、高祥以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益或者双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，也不属于以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形。双方在达成房屋买卖协议时，唐永旺、李小英的户口不在两当县金洞乡庙坪村，但李小英的户口已于2015年2月11日迁入两当县金洞乡庙坪村，李小英是受让人之一，已是庙坪村村民。《中华人民共和国土地管理法》并未禁止同村村民间宅基地使用权的转让，因此该合同不违反法律、行政法规的强制性规定。唐永旺、李小英以农村宅基地不能出卖给非本集体经济组织成员为由，要求确认合同无效的理由不能成立。唐永旺、李小英已向高钰枢、高祥付清了价款，高钰枢、高祥付也将土地使用证原件及房屋的钥匙交付给唐永旺、李小英。双方虽然未办理土地使用权变更登记，但变更登记产生的是物权变动的效力，不影响双方自愿达成的房屋买卖合同的效力，确认双方的农村房屋买卖合同有效，唐永旺、李小英要求高钰枢、高祥返还房屋价款的诉讼请求不予支持。双方当事人为达到向国家少缴纳税款的目的，书写的合同书中的交易价格低于实际交易价格，损害了国家的税收利益，对双方当事人均提出批评，责令予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、一百五十三之规定，判决如下：
一、确认唐永旺、李小英与高钰枢、高祥的房屋买卖合同有效；
二、驳回唐永旺、李小英的诉讼请求。
案件受理费3100元，减半收取1550元，由唐永旺、李小英承担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。
审判员 苏建国
二〇一六年五月二十五日
书记员 李 姣