云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初9552号
原告邓金凯，男。
被告云南中豪置业有限责任公司，住所地：昆明市官渡区彩云北路5151号。
委托代理人余洋，女。
委托代理人李顺燕，女。
原告邓金凯诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告邓金凯、被告委托代理人余洋、李顺燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的中国昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场高层写字楼3幢15层3号预售商品房，合同约定该商品房总价为567364元，并由被告于2012年1月11日将商品房交付给原告，同时，被告应当在2014年5月31日原告提交授权委托书起180日内按约定办理房屋土地使用权证和房屋所有权证。合同签订后，原告于2011年4月11日向被告支付了首付房款287364元，契税17021元，印花税284元，工本费650元，维修基金11347元，配套费2000元，余款280000元也已于2014年1月13日付清。但被告至今未向产权登记机关申请办理房产证。被告的行为已严重损害了原告的合法权益。特诉至法院，请求：1、判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金51062.76元；3、本案诉讼费用由被告承担。因2016年6月30日后政策变化，原告明确其诉请为要求被告办理产权登记手续并支付逾期办证违约金。
被告云南中豪置业有限责任公司辩称：对于房产证的办理，被告只有协助义务，且土地拆分还未进行，暂时不能协助办理产权登记；产权登记新政策出台前未能办理房产证是因为原告提交的身份证复印件不清晰，被房产部门退回，被告不应承担违约金；即使承担违约金，原告主张违约金数额过高，且起算时间有误。
经审理，本院确认本案法律事实如下：原告邓金凯与被告云南中豪置业有限责任公司于2011年4月11日签订《商品房购销合同》（合同编号：XXXXXX），约定由原告向被告购买被告开发建设的位于官渡区宏仁片区昆明螺蛳湾国际商贸城二期3幢1503号房屋（写字楼），建筑面积65.71平方米、价款567364元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2011年11月30日前。并针对产权登记事项约定：“在乙方（即本案原告）办理完毕以下事项后，甲方（即本案被告）于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：一、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”上述合同于2011年4月14日备案。被告于2012年1月11日向原告交付合同项下房屋。庭审中，被告确认原告已付清合同项下约定房款及相关税费。原告自认其于2014年5月31日向原告出具授权委托书及昆明市私有房屋登记申请书。上述事实有原告提交并经庭审举证、质证且被告对其真实性无异议的《商品房购销合同》、补充协议、商品房买卖合同登记备案表、发票等为据，本院予以采证并在卷佐证。
本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，约定由被告于原告付清款项、交接房屋、提供委托办证资料后180个工作日内向产权登记机关报送合格资料。相应约定符合产权登记的一般流程，其中“由被告向产权登记机关报送合格资料”的性质应解释为向登记机关作出符合条件的转移登记申请。经查，原告已按被告要求交向被告交付相应房款、代收税费、维修基金及工本费等，被告已将房屋实际交付原告，但迄今涉案交易房屋权属仍未转移登记至原告名下。现原告诉请要求被告交付房产证及土地使用证，其请求实质为申办房屋权属转移登记，在涉案交易房屋权属转移未实际完成的情况下，被告仍应继续履行买卖合同项下标的物权属转移的合同义务。2016年7月1日起昆明市地区开始实施不动产统一登记，已不再单独接收房屋所有权证和土地使用证的办理。而针对具体房地产项目不动产登记证的申办流程和要求有待进一步明确。鉴于涉案项目是否可正常申办不动产证或申办条件不明确，不适宜强制履行，故对原告要求被告为其办理涉案房屋产权登记的请求在本案中暂不予处理；（二）关于被告是否应当承担办理房屋产权登记迟延责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据涉案签订《商品房购销合同》对办证条件及期限的约定，结合交易习惯对原告在房屋交接时已出具申请委托资料的推定，且结合原告自认其向被告出具授权委托书、房屋登记申请书的时间（2014年5月31日），被告应于2015年2月25日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，即所谓为原告办理房屋所有权证。被告未在相应期限内履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。对被告主张系原告未提交委托资料故未能履行义务的抗辩理由，如上所述，被告作为出卖人一方负有转移交易房屋所有权的义务，在办理权属转移登记申请过程中，如买受人一方确实未提供委托资料或资料不符合要求，被告可通过通知原告等方式解决。在被告无依据证明其已履行通知义务或者原告拒绝配合的情况下，不足以免除其责任。故本院对被告的相应抗辩主张不予采纳；（三）被告应承担的违约责任应如何确定。双方就被告办理房屋权属证书（或申办房屋所有权转移登记）迟延的违约金未作约定。现原告诉请要求被告按照房屋总价款的百分之九计算违约金。对此请求，本院认为，违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益。故本院综合本案实际情形，对被告应承担的迟延办证违约责任确定为由被告按交易房屋总价款每日0.05‰计付原告2016年6月30日前（即昆明市地区实施不动产统一登记前）的逾期办证损失13957元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：
一、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓金凯2016年6月30日前迟延办证损失13957元；
二、驳回原告邓金凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1077元，由原、被告各承担538.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 和 蓉
人民陪审员 丁启洪
人民陪审员 吕玉瑞
二〇一七年四月十二日
书 记 员 张奕繇