浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2257号
上诉人（原审原告）：李关森。
上诉人（原审原告）：边菊芬。
二上诉人的共同委托代理人：朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州野风欣代房地产开发有限公司。
法定代表人：俞蘠。
委托代理人：胡超，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人：胡申东，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人李关森、边菊芬与被上诉人杭州野风欣代房地产开发有限公司（以下简称野风欣代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2013年6月16日，李关森、边菊芬、野风欣代公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013预1066353）一份，约定李关森、边菊芬向野风欣代公司购买位于杭州市余杭区钱江经济开发区启城23幢5单元501室的商品房（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积79.43平方米，其中套内建筑面积46.49平方米，应分摊的共有建筑面积32.94平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7881.15元，房屋总价款为626000元；该合同第十一条规划设计变更的约定中约定：“经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”该合同第十六条关于产权登记的约定中约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能再前款约定期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。……”该合同补充协议第七条合同解除第1点中约定：“买受人根据合同约定要求退房的，应在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，买受人未在上述约定期限内向出卖人提出退房要求的，视为放弃退房的权利。”双方还就其他事项进行了约定。
2013年11月28日，李关森、边菊芬、野风欣代公司就案涉房屋进行验收交接，并确认案涉房屋的实测建筑面积为79.57平方米，总房价款为627103元。李关森、边菊芬于同日向野风欣代公司支付房款627103元。2014年1月28日，野风欣代公司取得案涉房屋的房屋所有权证。2015年4月29日，李关森、边菊芬向野风欣代公司发出律师函，要求解除李关森、边菊芬、野风欣代公司于2013年6月16日签订的《商品房买卖合同》，退还购房款并按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息。因双方就退房问题未达成一致意见，2015年5月12日，李关森、边菊芬向法院提起诉讼，要求判令：1、解除李关森、边菊芬、野风欣代公司的《浙江省商品房买卖合同》及其补充协议；2、野风欣代公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，李关森、边菊芬、野风欣代公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应按照上述约定履行义务。本案焦点有二：（一）合同解除的条件是否具备。对此，李关森、边菊芬主张解除合同的依据有二：一是野风欣代公司未按照《商品房买卖合同》第十六条约定将相关权属证书交付给李关森、边菊芬；二是野风欣代公司变更规划设计，且未将变更通知李关森、边菊芬。野风欣代公司则主张其已于合同约定的期限内交付了房屋并取得了案涉房屋的权属证书，已履行了合同项下全部主义务，办理房屋转移登记是由李关森、边菊芬自行负责，其已通知李关森、边菊芬领取权属证书，是李关森、边菊芬一直未来领取，且案涉房屋不存在变更规划设计的情况。该院认为，首先，野风欣代公司于2014年1月28日取得案涉房屋的房屋所有权证的行为已履行了该合同第十六条的主要义务，野风欣代公司已在合同约定的期限内具备了交付权属证书的条件。权属证书的交付需要买卖双方的相互配合，野风欣代公司提供的证据虽不足以证明其已通知李关森、边菊芬领取权属证书的事实，但并无证据表明野风欣代公司存在拒绝交付的行为，且从常理上判断，在野风欣代公司已完成房屋交付及办理房屋权属初始登记这一合同主要义务的情况下亦不存在拒不履行交付权属证书这一附随义务的理由，而李关森、边菊芬在庭审中也表示至今未向野风欣代公司提出交付权属证书的要求。故李关森、边菊芬的上述主张理由不成立，不予支持；其次，因李关森、边菊芬提供的证据不足以证明其关于野风欣代公司变更设计规划的主张，应承担举证不能的不利后果，故李关森、边菊芬据此要求解除合同的主张，理由不成立，不予支持。（二）合同解除权是否消灭。野风欣代公司主张根据《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，李关森、边菊芬应当在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，逾期的视为放弃退房的权利，李关森、边菊芬主张该条款为加重了李关森、边菊芬的责任，限制了李关森、边菊芬的解除权，系格式条款，应认定为无效。该院认为，该条款仅对买受人单方的解除权进行了限制，明显加重了买受人的责任，应认定为无效的格式条款。故野风欣代公司关于李关森、边菊芬的合同解除权已经消灭的答辩意见，理由不成立，不予采纳。综上，李关森、边菊芬要求解除合同及补充协议的诉讼请求，理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回李关森、边菊芬的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由李关森、边菊芬负担，于判决生效后七日内交纳法院。
宣判后，李关森、边菊芬不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院无视法律规定和合同的明确约定，武断“从常理上判断”作出判决，违反举证责任的认定规则。《商品房买卖合同》第十六条明确约定：“出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”同时该条约定了出卖人不能在约定期限内交付权属证书的法律责任。原审法院以“无证据表明被告存在拒绝交付的行为”“且不存在拒不履行交付权属证书这一附随义务的理由”从而免除被上诉人举证不能责任的行为，违反法律关于举证规则的规定。首先，根据该第十六条的明确约定，交付权属证书是被上诉人的义务，而且，原审判决也认定了该交付义务属于被上诉人的义务。合同当事人应当主动履行合同约定的义务，且合同的违约责任适用无过错原则，除法律规定的免责事由外，一方不履行合同责任的，应当依法承担违约责任。原审法院在被上诉人举证不能的情况下，未依法判令其承担举证不能的责任，而“从常理上判断”，以“无拒不履行的理由”来推断其已经履行的做法，显然是不符合法律规定的，有失公允。其次，交付权属证书是合同主要义务之一，并非附随义务。作为商品房买卖合同，取得房屋的所有权是合同的主要目的，且作为不动产的房屋来说，产权过户登记是取得其所有权的表现形式。被上诉人是否依约履行该义务，直接决定了上诉人房屋所有权的取得。退一步，且不论权属证书的交付义务是主要义务还是附随义务。《商品房买卖合同》第十六条对出卖人不能在约定期限内交付权属证书的法律责任具有明确规定。被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。二、原审判决关于案涉房屋存在规划设计变更的基本事实没有查清。被上诉人所交付的房屋格局与合同约定不一致，被上诉人私自将原合同约定的两个露台分别改做厨房和卫生间，而未履行通知的义务。上诉人在一审中通过录像的方式向法庭反映房屋现状，以证明房屋存在规划设计变更的事实，但是，原审法院未审查录像内容及房屋真实状态，也即原审法院对本案关键性基本事实并未审查清楚。综上，原审人民法院（2015）杭余塘民初字第237号判决书适用法律错误、认定基本事实不清，请求二审法院撤销原（2015）杭余塘民初字第237号民事判决书，查清事实后依法改判解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人野风欣代公司答辩称：一、关于产权过户。1、野风欣代公司已在《商品房买卖合同》约定期限内将案涉房屋交付给上诉人，并且已经在约定期限内办理完成房屋初始登记、并取得房屋权属证书，案涉房屋已经在约定期限内具备过户登记的条件，野风欣代公司已经履行了《商品房买卖合同》项下全部的合同主义务。2、《商品房买卖合同》中明确约定由“买受人自行办理该商品房转移登记”，但上诉人既没有向野风代欣公司提出过办理房屋转移登记的主张，也没有前来领取过房屋权属证书。《商品房买卖合同》明确载明“委托办理”和“自行办理”这两种办理房屋转移登记的方式供买卖双方选择，其中，只有当合同约定由买受人“委托出卖人”办理商品房转移登记时，出卖人在取得房屋权属初始登记证书、再受托将房屋权属过户登记至买受人名下之后，才应当进行通知。本案中，双方选择的是由买受人“自行”办理，野风欣代公司不用进行通知。事实上，本着方便双方的考虑，野风代欣公司也已经向上诉人进行了通知。3、合同没有约定或者约定有争议的，也应当以法律规定为准。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”该条法律规定已经明确，应当由上诉人自行负责办理房屋权属转移登记手续。4、不论是根据合同约定，还是根据法律规定，上诉人都负有自行办理房屋权属转移登记的义务，而且，双方在合同中已经约定了办证期限，但上诉人却没有按照约定向野风代欣公司领取办证材料，并且在1年半的时间里上诉人也没有向野风代欣公司提出过任何交付权属证书的主张。本案中，野风欣代公司不存在违约，而是上诉人违约。5、根据《民法通则》第114条规定，上诉人有“采取措施防止损失的扩大”的“减损义务”，本案中，上诉人不但没有在约定期限内办理房屋过户登记，还拖延长达一年半，放任损失结果进一步扩大，野风欣代公司不仅没有获利，反而受到损害。因此，上诉人不仅无权解除合同，还应向野风欣代公司赔偿损失。6、房屋权属证书的交付需要买卖双方共同配合才能完成。现在，在已经按约完成房屋初始登记、并取得房屋权属证书的情况下，野风欣代公司保留房屋权属证书而不交付给上诉人对野风欣代公司而言并没有任何好处，野风欣代公司没有任何理由也不会拒绝向上诉人交付权属证书。7、野风欣代公司按照约定向上诉人交付了房屋，办理完成房屋初始登记、并取得房屋权属证书，已经履行了合同主义务。而根据双方在合同中的约定，野风欣代公司也没有向上诉人通知的义务。相反，无论是根据合同约定，还是根据法律规定，上诉人都负有自行办理房屋过户登记的义务，上诉人既不履行自身义务，还放任这种状态一直持续长达一年半之久，给野风欣代公司也造成了损失，因此，上诉人无权解除合同。8、本案中，上诉人在选择行使解除权或要求承担违约责任的情况下，选择行使解除权，但由于上诉人已对案涉房屋进行了装修，并已入住，一旦其请求权得到支持，根据法律规定，可能导致野风欣代公司对装修等损失进行赔偿，而同时，上诉人在理论上不因损失的受偿而获得利益，因此，相较于选择要求承担违约责任而言，上诉人选择主张行使解除权明显增加了双方的交易成本，从而有违市场经济所倡导的交易效率与交易安全规则，因此，上诉人要求解除合同既不符合法律规定，也不合理。二、关于规划设计变更。1、上诉人认为规划设计变更并要求解约，其依据的《商品房买卖合同》条款原文是“经规划设计单位同意、规划主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”也就是说，必须是“规划主管部门批准”、同时导致“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”、而且出卖人在政府批准同意后不通知的，买受人才能解约；除此之外，买受人无权解约。第一，案涉房屋不存在需要“规划主管部门批准”的规划设计变更。根据《杭州市建设工程规划许可证批后修改操作细则》，只有细则中列明必须批准同意的调整内容才需规划部门批准，其他调整不属于规划设计变更、更无需规划部门批准。事实上，本案中不存在规划设计变更，案涉房屋竣工后早已通过规划部门的规划验收、早已取得《建设工程规划核实确认书》，而且也通过了消防验收、交警验收、质监验收、环保验收等所有行政部门审批手续，早已取得《竣工验收备案表》，具备房屋交付的所有法定条件和约定条件。第二，案涉房屋更不存在“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”。所以案涉房屋既不存在“规划主管部门批准”的规划设计变更，更不存在“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”，不符合《商品房买卖合同》约定的解约条件，上诉人无权解约。2、房屋交付时的状况不影响上诉人正常使用。上诉人早在2013年11月28日就已对房屋现状查验无误后验收收房、并已签署《商品房交接书》，现场验房和收房时上诉人没有向野风欣代公司提出任何主张或异议；从收房至上诉人提起诉讼，共一年半的时间，上诉人从始至终没有向野风代欣公司提出任何主张或异议。上诉人已认可房屋交付状况、并且认可房屋能够正常居住使用。综上所述，野风欣代公司已经按照合同约定履行了合同主义务，而且双方也没有约定野风代欣公司应当通知上诉人办理房屋权属过户登记，而根据合同约定和法律规定，都应当由上诉人自行办理房屋转移登记，但其怠于履行自身义务，导致房屋至今没有完成过户登记，另外，本案案涉房屋也不存在规划设计变更，因此，无论是关于产权登记还是规划设计变更，上诉人均无权解除合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请贵院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人李关森、边菊芬没有提交新证据。
被上诉人野风欣代公司提交如下证据：
1、公证书，证明房管、国土部门办理房屋、土地权属证书办事指南。
2、浙江省建设工程规划核实确认书，证明案涉房屋所在项目已经通过规划部门验收，已经完成规划核实确认。
3、竣工验收备案表，证明案涉房屋所在项目已经通过所有相关部门审查，已经完成竣工验收备案。
上诉人李关森、边菊芬对被上诉人野风欣代公司提交的证据1的真实性没有异议，但是对关联性有异议，并不能证明被上诉人是按约定的时间履行交付义务。对证据2的真实性、合法性没有异议。对关联性以及待证事实不符，该确认书并不能证明交付的房屋与合同约定相符，不能证明被上诉人依约定履行关于规划设计变更的通知义务。对证据3的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，对该证据并不能代表被上诉人交付的房屋的户型、格局、空间等符合合同约定。本院对被上诉人野风欣代公司提交证据的真实性、合法性予以确认。
本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效，双方当事人均应严格按约履行各自的义务。本案中，双方约定野风欣代公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或者土地使用权证明；负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，并承诺于2014年3月31日之前取得上述土地、房屋权属证书，交付给李关森、边菊芬，逾期超过90日，李关森、边菊芬有权退房。野风欣代公司于2014年1月28日取得案涉房屋的房屋所有权证，但野风欣代公司提交的证据未能充分佐证已经通知李关森、边菊芬领取权属证书的事实。根据合同约定，李关森、边菊芬有权解除合同。双方合同约定的解除权成就时间为2014年7月1日，而上诉人李关森、边菊芬已经对涉案房屋进行了装修，故李关森、边菊芬在约定解除条件已经成就的情况下，对案涉房屋进行装修，应认为李关森、边菊芬以自己的行为放弃了解除权的行使。退一步讲，即使李关森、边菊芬的解除权应当获得支持，在此情况下，因李关森、边菊芬装修是在解除条件之后，故而如支持其该请求，即意味着李关森、边菊芬的装修行为是其自行扩大损失，故而李关森、边菊芬可能负有恢复原状之义务，显然会对双方造成极大的经济损失。综合上述两点，原审法院驳回李关森、边菊芬以野风欣代公司违反“关于产权登记的约定”条款而要求行使解除权的主张尚属妥当，本院予以维持。至于李关森、边菊芬以野风欣代公司存在规划设计变更而要求解除合同的主张，案涉房屋存在结构形式、户型、空间尺寸朝向方面因规划变更导致变化，故李关森、边菊芬主张解除合同不符合购房合同的约定。况且，买受人李关森、边菊芬已经实际接收房屋，并进行了装修，即使野风欣代公司存在规划设计变更，李关森、边菊芬至迟在对案涉房屋进行装修时“应当知道”并及时提出异议，但是根据本案证据，李关森、边菊芬在其“应当知道”案涉房屋存在规划设计变更后，仍继续完成了装修行为，现其再以房屋存在规划设计变更为由要求解除合同，不应予以支持。综上，李关森、边菊芬上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李关森、边菊芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一五年十一月三十日
书记员 何英杰