湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05308号
原告文慧。
委托代理人夏小友。
委托代理人刘畅。
被告湖南天马房地产开发有限公司。
法定代表人杨德辉。
被告长沙天亚房地产开发有限公司。
法定代表人冯新力。
两被告共同委托代理人喻朋。
原告文慧诉被告湖南天马房地产开发有限公司（以下简称“天马公司”）、长沙天亚房地产开发有限公司（以下简称“天亚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞担任审判长，与审判员黎春林、人民陪审员李曼玲组成合议庭于2015年3月16日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任法庭记录。原告文慧的委托代理人夏小友、刘畅，被告天马公司、天亚公司的共同委托代理人喻朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文慧诉称：2010年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的曙光泊岸锦园8幢2单元704号房屋，被告应当在2011年7月31日前，将符合约定的商品房交付给原告。被告在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。因被告责任导致原告未能在规定期限内取得相关权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告如期支付购房款413678元，但被告至今未完成初始登记，更未办妥房屋所有权证和国土使用权证。被告的行为，已经构成违约，被告依法应当承担继续履行、支付违约金的法律责任。有鉴于此，原告特具状起诉，请求人民法院依法判处。至于被告办妥房屋所有权证后，如不能在180个工作日内办好土地使用权证，原告将另行主张权利。综上，请求依法判决：一、被告立即为原告办妥、交付曙光泊岸锦园8幢2单元704号房屋的房屋所有权证；二、被告向原告支付逾期办证违约金15719.80元（从2013年4月30日暂计算至2014年5月15日），2014年5月16日至实际办妥之日的违约金，请求按照每日41.4元的标准继续计算。
被告天马公司、天亚公司辩称：一、被告逾期办理产权登记是因南湖路隧道施工这一不可抗力因素造成的。第一、南湖路隧道西岸工程从2011年9月10日（在合同约定的办理初始登记的期限内）开始施工。这一不可抗力因素的出现，直接阻断了被告工程的验收备案登记和初始登记进程，是被告初始登记逾期的主要原因和直接原因。第二、不可否认被告存在用地违规和规划违规的问题，但这并不是影响被告逾期办证的主要原因。曙光泊岸10号栋房屋用地是否违规并不影响建筑物的竣工验收。用地违规只是对其进行行政处罚的依据，并不是影响竣工验收备案的因素，用地违规行为并不会影响到房屋的初始登记。建筑物超高只是对其进行行政处罚的依据，并且建筑物是否超高以及对超高如何进行处理，只有经过验收才能确定。原告主张逾期办证是被告自身原因造成的观点不能成立。二、本案中，被告已经在合同约定的期限内将房屋交付给了原告使用，房屋的基本使用功能已经实现，被告逾期办理初始登记的行为没有给原告造成任何实际损失。对原告提出的房屋转售或抵押等损失，这些都是在合同订立时所无法预见的利益，具体的损失金额既无法预见也无法确定。原告主张的预期利益损失超过了合同订立时可以预见的范围，依法不应当支持。根据相关法律规定，原告主张的违约金明显过高，请求法院依法调低违约金的比例，并剔除超过诉讼时效部分的违约金。
为支持其诉讼请求，原告文慧向本院提交了如下证据：
证据1、商品房买卖合同，拟证明双方签订了合同，并在合同中约定了被告的办证时限，以及被告逾期办证的违约责任。
证据2、销售不动产统一发票，拟证明原告按合同约定付清了购房款。
证据3、物业维修资金缴款凭证等缴费凭证，拟证明原告支付了所购房屋的维修基金和其他税、费。
证据4、长沙市城乡规划局政府信息公开告知书，拟证明被告开发的曙光泊岸违反了当初的规划设计，现在正在处罚阶段。
证据5、湘江新区管理委员会国土规划部答复一份，拟证明曙光泊岸小区9、10栋未办理规划报建手续，无法定位到具体地块位置。2002年被告已经进行相关报批手续，但因欠缴相关费用至2014年8月22日未完成审批。
证据6、长沙市消防支队网上报单，拟证明曙光泊岸锦园1-4栋于2010年8月25日已经办理竣工验收消防备案，曙光泊岸锦园5-10栋在2011年7月18日已经办理竣工验收消防备案，被告本可以在南湖路隧道修建之前办好相关手续，但因被告自身的原因并未办妥房屋产权证。
证据7、湘江新区信访维稳工作办公室复函一份，拟证明房屋产权证逾期办理的主要原因是项目超高问题，还有土地出让合同的手续没有办理，造成政府的验收无法完成，整个项目的栋证不能办理。
为支持其答辩理由，被告天马公司、天亚公司向本院提交了如下证据：
证据1、建筑工程联合验收行政审批表；
证据2、竣工验收备案表，形成时间是2010年-2011年；
证据3、中间检查验收记录；
证据4、场地移交及相关问题处理协议；
证据5、园林绿化工程承包合同；
证据6、出入口施工情况说明；
证据1-6拟共同证明：被告建设的曙光泊案楼盘系因市政工程的建设即因不可抗力因素导致无法办理房屋初始登记手续。
证据7、长沙市国土资源行政处罚决定书及告知书，拟证明曙光泊岸10号栋土地违法用地已经于2011年12月8日进行行政处罚，行政处罚在南湖路隧道完工之前就已经处罚完毕，土地使用违法并不是造成办证延期的原因。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：
对证据1、2、3，被告质证对真实性、合法性、关联性无异议，本院认为该三份证据来源合法、内容客观真实、且与本案有关联，本院予以确认。对证据4，被告质证对真实性、合法性无异议，关联性有异议，虽然明确了测量数据超限，且项目违反规划法，暂未办结，但是超高问题不是导致没有办理产权证的主要原因；该证据属政府公开文件，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。对证据5，被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据表明申请办理的项目手续及报建手续，只是交费问题，不是产权证是否可以办理的问题，欠缴相关费用不是被告不能办理产权证的根本原因；该份证据系国土部门对湖南天地人律师事务所的答复文件，来源合法、内容客观真实，且与本案有关联，本院予以采纳。对证据6，被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为内容与被告提交的证据重复，且不能证明两被告在此期间办理消防验收就可以办理产权证，该证据与两被告没有办理产权证没有直接关联；本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但该证据无法证实经过消防验收后，被告就能为原告办理好产权证，对其关联性不予确认。对证据7，被告质证对真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，认为南湖路隧道的维修确实影响了被告竣工验收的进程，项目超高的问题2011年已经进行行政处罚决定，该问题应该在2011年就已经截止了；本院认为，该复函系湘江新区信访维稳工作办公室对曙光泊案业主代表的复函，该证据可以证实曙光泊岸项目存在超高建设的问题以及至2014年9月才完备土地出让手续，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见，作如下认定：
对证据1，原告质证认为没有盖章，真实性有异议。国安局、园林局的盖章与本案无关，里面也没有体现，园林局对本案不构成影响；本院认为，该表格为被告从网上下载的行政审批表，该证据与本案不具有关联性。对证据2，原告质证认为总共13个工程验收备案表，第一、13个资料，“本表一式四份”相关单位都告知原告的工程并没有验收备案，其中的12个备案表只有两页，缺少两页，缺少的是有关部门盖章的内容，只有第十三份有人防工程盖的章；本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但该证据仅能证明原告所购买的房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收合格，并不能证实涉案工程已经在质量监督机构验收备案。对证据3，原告质证认为该证据与本案无关，也达不到被告的证明目的，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，依据该份证据显示，南湖路隧道排水管道改迁及恢复工程的实施在2012年1月5日已经结束，该份证据不足以证实长沙南湖路湘江隧道西岸排水管道改迁及恢复工程对小区住宅工程的联合验收有影响，故对其证明目的不予采信。对证据4，原告质证认为乙方（曙光泊岸物管处），第一、名称存在疑点，真实性有异议，该处理协议内容看不出与被告办证有关联，第二、该处理协议只涉及4000元的标的，金额太小，不可能构成不可抗力；本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，该份证据只涉及中铁隧道集团南湖路湘江隧道工程项目部与曙光泊岸物业管理处关于曙光泊岸场地占用和两块玻璃破损的赔偿等问题的处理协议，与本案并没有关联，本院不予采纳。对证据5，原告质证认为该合同日期不明，承包人是设计公司，但是合同内容是综合性的施工，承接方资质不够，对真实性有异议，该证据与被告办证也没有关联；该份证据并不能证实被告为恢复被南湖路隧道项目部破坏的道路、绿化而与长沙天盛装饰设计有限公司签订园林绿化工程，且该合同与本案没有关联，本院不予采纳。对证据6，原告质证认为，第一、南湖路隧道河西入口施工方案曾经是大开挖，但是后来改了方案，隧道施工对曙光泊案小区的影响消失了，第二、该材料写明可能会危及小区一期的安全，可能会影响到曙光泊岸1-4栋，其他栋不会有影响；第三、施工时间是2012年12月，按合同约定，小区一期的办证时间已经过了，且小区二期没有影响。本院认为该份情况说明只涉及到南湖路隧道河西出入口的施工方案的制订和施工起始和完工时间，并不能表明南湖路隧道施工会对曙光泊岸的竣工验收备案造成影响，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。对证据7，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为虽然进行了处罚，但是国土违法占用的处罚手续一直没有办理完毕，在没有办完之前，政府部门的审批没有办法通过；本院认为，结合原告提交的证据5，虽然国土部门对被告作出了违法用地的处罚决定书，但因被告欠缴相关费用，故未完成用地审批，故本院对该份证据的证明目的不予采信。
为查明案件事实，本院依法调取了本案涉案房屋长沙市房屋产权登记收件收据及房屋产权登记信息，原、被告对此质证无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2010年5月16日，原告文慧与被告天马公司、天亚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100043704）及其附件。原告购买了被告开发的位于岳麓区潇湘中路298号曙光泊岸锦园第8幢2单元704号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为413678元，交房时间为2011年7月31日前。合同第十九条约定：出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年7月31日，被告将上述房屋交付给原告。现因被告未按合同约定时间为原告办理好房屋产权证书，2014年8月25日，原告诉至本院。
另查明，2014年8月18日，湖南天地人律师事务所向湘江新区管理委员会国土规划部提交了关于调查了解曙光泊岸有关情况的资料，湘江新区管理委员会国土规划部于2014年8月22日答复：“经查证，‘曙光泊岸9、10栋’未在我部办理规划报建手续，无法定位到具体地块位置。”2014年8月28日，湖南天地人律师事务所刘畅律师向长沙市城乡规划局提交了获取曙光泊岸有关信息的申请，长沙市城乡规划局于2014年9月9日提供信息包括：“在对曙光泊岸项目1-10#栋进行竣工测量时，测量数据显示建筑总高度超过原审批高度0.72米至2.45米之间（未超层）。”
另查明，长沙市房屋产权管理局已于2014年11月28日受理本案涉案房屋的房屋产权证登记手续，并于2015年1月5日将涉案房屋登记在原告名下。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于被告是否违约的问题。
原告与被告天马公司、天亚公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张未及时办理房屋产权证，系因南湖路隧道施工所导致，属于不可抗力，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中现有证据无法证实因长沙市南湖路隧道的施工对被告为原告办理房屋产权证书造成了影响，故被告主张因不可抗力而完全免除其违约责任的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理原告所购房屋的初始登记及房屋所有权证，存在违约行为，应当承担违约责任。在本案审理过程中，被告已为原告办理好房屋所有权证，故对原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证的主张，本院已无需再进行处理。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
1、关于计算违约金期间如何确定的问题。2011年7月31日，被告向原告交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。据此，原告主张逾期办证的违约金从2013年4月30日起算，本院予以确认。2014年11月28日，被告完成了原告所购房屋所在栋的初始登记，并于2015年1月5日将涉案房屋登记在原告名下。因被告在初始登记后90个工作日办妥了房屋所有权证，故违约时间计算至2014年11月28日截止。被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效，本案原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，受两年诉讼时效的限制，但自原告向法院提起诉讼之日往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，应予支持。
2、关于双方约定的违约金计算标准是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理房屋所有权证的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于原告因此而造成的损失，本院予以酌减。综上，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告违约金12000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告文慧支付违约金12000元；
二、驳回原告文慧的其他诉讼请求。
如果被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费193元，由被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
审 判 员 黎春林
人民陪审员 李曼玲
二〇一五年五月七日
书 记 员 邱 萌
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。