广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第658号
上诉人（原审被告）：深圳道明电气设备有限公司，住所地：深圳市南山区，组织机构代码61889472－0。
法定代表人：陈小江，总经理。
委托代理人：张志强，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：信佳网络器材（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：马逢安，董事长。
委托代理人：韦汉平，广东深宝律师事务所律师。
上诉人深圳道明电气设备有限公司（以下简称道明电器设备公司）因与被上诉人信佳网络器材（深圳）有限公司（以下简称信佳网络器材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第1998号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、涉案房产的位置：深圳市宝安区西乡镇西成工业区12栋房产上的四处建筑。二、房屋用途：生产、仓储、办公及生活用途。三、租赁合同签订情况：信佳网络器材公司与道明电器设备公司签订过多次房地产租赁合同，最后一份房地产租赁合同签订于2012年6月11日，为双方2011年1月27日签订的租赁合同的续租合同。四、合同约定的月租金标准：2013年9月1日至2014年8月31日期间月租人民币279，000元。五、信佳网络器材公司已经支付的履约保证金：人民币774，000元。六、租赁期限：双方约定租赁期限至2014年8月31日。七、信佳网络器材公司是否已经搬离涉案房产：已于2014年8月1日搬离。八、租赁合同解除原因：协商一致解除合同。合同到期前，信佳网络器材公司提出提前解除租赁合同，道明电器设备公司于2014年7月24日予以同意。九、合同解除时间：信佳网络器材公司支付完毕2014年7月租金，道明电器设备公司于2014年7月24日同意提交解除租赁合同，可以推知租赁合同于2014年7月31日解除。十、是否拖欠租金：不拖欠。十一、拖欠的2014年7月管理费数额：人民币11，616元。十二、涉案房屋是否受到信佳网络器材公司人为损坏：楼顶四分之一隔热层受到人为损坏。合同解除前，信佳网络器材公司、道明电器设备公司多次函件往来，商量房屋损害维修及赔偿事宜。信佳网络器材公司在2014年7月21日函件中表示“我司只会对生产厂房天台约600平方米的隔热层，属格瑞特搬出的地方进行维修，其他地方为道明电器设备公司责任。”道明电器设备公司主张信佳网络器材公司应对隔热层、防水保温层、地板的损坏、厂房设施的拆除承担责任，信佳网络器材公司对此不予认可，表示装修的老旧是正常使用中的折损，责任不应由信佳网络器材公司承担。当事人双方在2011年1月27日《房地产租赁合同》第八条中约定“道明电器设备公司认可2011年8月31日之前房屋的状态，之后信佳网络器材公司、道明电器设备公司对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，应另行签订书面协议，协议终止时，信佳网络器材公司应按时交回房屋，并保证房屋内部设施完好（正常损耗除外）。”道明电器设备公司主张涉案房产的装修损毁及拆除工作均应由信佳网络器材公司承担，信佳网络器材公司不认可道明电器设备公司所称系信佳网络器材公司所为。
信佳网络器材（深圳）有限公司向原审法院提出的诉讼请求为：1、判令道明电器设备公司返还信佳网络器材公司租赁保证金人民币774，000元；2、判令道明电器设备公司返还2014年7月24日至2014年7月31日的租金人民币63，000元；3、由道明电器设备公司承担诉讼费。
原审法院认为，信佳网络器材公司、道明电器设备公司在2011年1月27日《房地产租赁合同》第八条中已约定道明电器设备公司认可2011年8月31日之前房屋的状态，现道明电器设备公司没有证据证明2011年9月1日之后信佳网络器材公司有任何改动涉案房产装修或损毁装修的行为，其应承担举证不能的法律后果，因此原审法院只认定信佳网络器材公司曾经认可的格瑞特公司在屋顶安装设备时造成的四分之一屋顶隔热层损坏。
涉案房产登记在道明电器设备公司名下，信佳网络器材公司与道明电器设备公司之间的房地产租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。
《房地产租赁合同》经信佳网络器材公司、道明电器设备公司协商一致解除。判定保证金是否应当由道明电器设备公司扣留的焦点问题是：信佳网络器材公司是否存在合同约定的道明电器设备公司没收租赁保证金的情形。双方签订的《房地产租赁合同》第十九条约定：出现下列情形的，道明电器设备公司有权向信佳网络器材公司请求损害赔偿并没收租赁保证金，1、拖欠租金达30天以上；2、拖欠可能导致道明电器设备公司损失的各项费用达20万元以上；3、利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；4、擅自改变租赁房地产结构或者用途的；5、因信佳网络器材公司使用不当导致租赁房地产出现损坏而拒不维修或赔偿，致使房地产或设备严重损坏的；6、擅自将租赁房地产进行装修的；7、擅自将租赁房地产转租给第三人的。信佳网络器材公司不存在上述合同中约定的保证金可被没收的行为，关于隔热层损坏一事，从道明电器设备公司提交的2014年7月29日联络函可见，信佳网络器材公司在解除合同前是委派了施工人员去涉案房产进行维修的，道明电器设备公司以施工人员未采取安全保护措施、未携带施工许可文件为由，将施工人员清场，故此信佳网络器材公司不存在拒不维修的违约行为，具体的维修数额双方争议较大、一直无法达成协议，故此信佳网络器材公司也不存在拒不赔偿的违约行为。鉴于道明电器设备公司没有没收保证金的事实与法律依据，道明电器设备公司应将该笔保证金立即退还给信佳网络器材公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：深圳道明电气设备有限公司应于判决生效之日起三日内向信佳网络器材（深圳）有限公司返还租赁保证金人民币774，000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12，170元，由信佳网络器材（深圳）有限公司负担人民币852元，由深圳道明电气设备有限公司负担人民币11，318元。
上诉人深圳道明电气设备有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深宝法西民初字第1998号民事判决，发回重审或查清事实后改判，判决驳回信佳网络器材公司的诉讼请求；2、判令信佳网络器材公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：
一、一审判决“道明电器设备公司没有证据证明2011年9月1日之后信佳网络器材公司有任何改动涉案房产装修或损毁装修的行为，其应承担举证不能的法律后果，因此本院只认定信佳网络器材公司曾经认可的格瑞特公司在屋顶安装设备时造成的四分之一屋顶隔热层损坏”是认定事实不清，举证责任分配错误，应当予以纠正。1、信佳网络器材公司承租涉案房产时，涉案房产合格且完好无损失。信佳网络器材公司于2008年8月25日起承租涉案房产，在其后的2008年10月29日，涉案房产中厂房、办公楼及宿舍楼通过竣工验收，设备房于2009年7月29日通过竣工验收。根据房屋接管验收标准《屋面工程施工及验收规范gbj207-94》文件规定，屋面工程通过验收的前提是屋面平整无损，而且质量合格，所以在信佳网络器材公司承租的涉案房产是刚通过国家标准验收的房产，屋面隔热层是合格、完好无损的。房屋隔热层使用寿命长达数十年，从2009年涉案房屋至2011年仅二年，在非人为情况下，在2011年，屋顶隔热层应完好无损。2、自2008年8月25日，信佳网络器材公司承租涉案房屋后，信佳网络器材公司不仅是涉案房屋的使用人，也是实际管理人，一审法院要求道明电器设备公司承担举证责任证明信佳网络器材公司存在改动涉案房产装修或损毁装修行为，显然是举证责任分配不当。3、信佳网络器材公司自认对涉案房产人为损坏并负有维修责任。2014年6月10日信佳网络器材公司致道明电器设备公司的函件中对发电机房地面翻新，厂房隔断拆除，屋顶隔热层修复已明确表明其负有修复责任。虽然此函没有表明隔热层是信佳网络器材公司应修复的范围，但明确表明应请第三方评估，以确定双方的责任。一审法院对该函件视而不见，简单地认为信佳网络器材公司只应对四分之一屋顶隔热层损坏承担责任，是不顾事实，偏听偏信的枉法裁判行为。4、事实上，信佳网络器材公司损坏的隔热层为屋顶全部，而非信佳网络器材公司所说的部份损坏。从道明电器设备公司向一审法院提交的由第三人拍摄的屋顶现场照片及在一审法官主持下到涉案房屋屋顶的现场勘查表明，整个屋顶俨然成为一个垃圾场，屋顶隔热层的损坏情况是完全一致的（全部损坏），并不存在部份损坏严重、部份损坏不严重，或部份损坏、部份不损坏的情况。综上所述，道明电器设备公司将涉案房屋交信佳网络器材公司时屋顶隔热层完好无损；一审法院要求道明电器设备公司承担隔热层毁损的举证责任属举证责任分配不当，应当予以纠正。
二、一审判决认定事实错误，应当依法予以纠正。（一）、一审法院认为“信佳网络器材公司提出提前解除合同，道明电器设备公司于2014年7月24日予以同意”，而又认定租赁合同解除时间为2014年7月31日，显属事实认定错误。根据法律规定，租赁合同解除时间为双方合意时间，即为2014年7月24日，7月24日后信佳网络器材公司继续使用房屋期间为非法占用期间。（二）、一审法院认定“信佳网络器材公司不存在上述合同中约定的保证金可被没收的行为，关于隔热层损坏一事，从道明电器设备公司提交的2014年7月29日的联络函可见，信佳网络器材公司在解除合同前是委派了施工人员去涉案房产进行维修的……故此信佳网络器材公司不存在拒不维修的违约行为，具体的维修数额双方争议较大、一直无法达成协议，故此信佳网络器材公司也不存在拒不赔偿的违约行为”是事实认定错误，应予纠正。1、当道明电器设备公司发现涉案房产出现损坏后，曾于2014年6月16日、6月27日两次书面催告信佳网络器材公司对损坏房产进行维修，但是信佳网络器材公司对道明电器设备公司的正当要求置之不理，为此道明电器设备公司根据合同规定于2014年7月24日致函信佳网络器材公司，提出解除合同并决定对涉案房产自行维修。2014年7月29日，道明电器设备公司发现二名不明身份人员到工厂，但该时间发生在合同解除及道明电器设备公司决定自行维修之后，同时，信佳网络器材公司也无证据表明该二名不明身份人员是为维修工程而来，所以信佳网络器材公司存在《房地产租赁合同》规定的拒不维修的违约行为。2、《房屋租赁合同》规定，信佳网络器材公司存在拖欠可能导致道明电器设备公司损失的各项费用达20万元以上的，道明电器设备公司可没收租赁保证金。根据道明电器设备公司诉前委托相关评估机构评估，信佳网络器材公司给道明电器设备公司造成的损失高达400万多元，一审法院委托评估结果未能与上述金额一致完全是因为一审法院存在委托评估范围错误、漏评等多项原因造成，所以，道明电器设备公司有权根据合同之规定没收租赁保证金。
综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不当、审理程序不合法，依照《民事诉讼法》之规定，二审法院应依法撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
被上诉人信佳网络器材（深圳）有限公司答辩称，一、道明电器设备公司把90年代建设的涉案房产说成是08年建成的新房，意图把厂房的自然损耗说成是道明电器设备公司人为的损坏，从而获得不当的利益。1、首先原审中信佳网络器材公司提供的《分期偿还装修费用协议》是道明电器设备公司2003年7月7日与北京港湾网络有限公司签的，而且道明电器设备公司对此证据在一审中也无异议，该证据已清楚表明道明电器设备公司2002年以前就把涉案房产出租给北京港湾公司使用，2002年8月份北京港湾公司又把部分涉案房产转租给信佳网络器材公司使用，租赁期限为2002年9月1日至2008年8月31日（共六年）。2、租赁合同第八条约定，由于道明电器设备公司没有独立的变压器，为此2003年信佳网络器材公司自己出资兴建一座变压器，道明电器设备公司和信佳网络器材公司每次续签合同时均共同确认此事，从该合同约定可以看出变压器是信佳网络器材公司2003年自行投资兴建，所有权归信佳网络器材公司所有，对此双方按2003年签署的协议执行，可见信佳网络器材公司早在2003年就租用涉案房产，涉案房屋肯定早在信佳网络器材公司承租前就已建成，但是道明电器设备公司却把老旧不堪的涉案房产说成是08年建成的新房。
二、一审法院对于举证责任的分配是正当的，道明电器设备公司没有证据证明信佳网络器材公司承租前该房屋的状况，也无证据证明信佳网络器材公司有不当或不合理使用房屋的行为，更无证据证明信佳网络器材公司有不当或不合理使用房屋的行为并且不承担维修责任或不支付维修费用致使房地产严重损害的行为，所以道明电器设备公司主张依据租赁合同第十九条第五款的规定没收保证金，没有事实依据。租赁合同第十九条第五款的规定：“乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或者维修费用，致使房地产严重损害的”。合同第十四条的规定：“因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或者附属设施出现或者发生妨碍安全、损坏等情形的，乙方应当及时通知甲方并负责维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担。”根据合同约定，如果道明电器设备公司依据合同第十九条第五款的规定主张没收租赁保证金，那么根据合同规定，道明电器设备公司应当提供如下三个方面的证据：（1）、信佳网络器材公司承租前该房屋的状况。（2）、信佳网络器材公司有不当或不合理使用房屋的行为。（3）、由于信佳网络器材公司有不当或不合理使用房屋的行为并且不承担维修责任或不支付维修费用致使房地产严重损害的行为。本案道明电器设备公司并未举证上述相关证据，无法证明其主张，理应承担举证不能的责任。另外，合同法218条明确规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。道明电器设备公司的厂房使用至今至少二十多年，使用过程中必然有自然损耗。
三、对于房屋出租时的状态（2011年8月31日之前房屋状态），在2011年1月27日续签合同时道明电器设备公司和信佳网络器材公司对房屋内部设施状态进行了确认，并且有拍照确认，照片有道明电器设备公司盖章，但天台（隔热层）不属于信佳网络器材公司使用管理的范围，道明电器设备公司和信佳网络器材公司从来都没有提过，也没有确认过天台状态。信佳网络器材公司原审中提供的以下证据：双方在2011年1月27日签订的《房地产租赁合同》时，信佳网络器材公司拍的涉案厂房的照片可以证明在合同中双方均认可2011年8月31日之前的房屋状态，并且道明电器设备公司盖章的照片可以反映出当时房屋已经自然损耗严重，但双方在合同中从来都没有提过天台，也没有确认过出租时的天台状态。同时，合同还约定“如乙方违约并违约金额超出保证金，甲方可不予返还保证金，并要求乙方补偿，除此外，甲方应在合同期满或终止时退还保证金。”照片有道明电器设备公司盖章确认可以证明当时的状况，在道明电器设备公司出租房屋的时候，房屋就因为长期使用，很多墙壁、门窗、管道、室内天花板等地方都出现破损，室内的损耗都如此，室外损耗当然更加严重了。另外，在2002年9月1日至2008年8月31日（共六年）期间，是北京港湾公司把部分涉案房产转租给信佳网络器材公司使用。2008年9月1日信佳网络器材公司才与道明电器设备公司签订房屋租赁合同，当时双方并没有确认过天台（隔热层）的状态。之后道明电器设备公司和信佳网络器材公司双方多次续租，道明电器设备公司和信佳网络器材公司双方一直没有对天台（隔热层）的状况进行确认过，所以无法确定签订房屋租赁合同时，租赁房屋及相关物品、设施的状况，缺乏信佳网络器材公司接收房屋时设施物品状态的参照标准。
四、信佳网络器材公司为了避免在合同结束时因退租问题和道明电器设备公司发生矛盾，因此在双方协商过程中，信佳网络器材公司主动提出替道明电器设备公司维修因格瑞特公司在天台安装太阳能而踩坏的隔热层部分，但是道明电器设备公司在单方面解除合同后，把信佳网络器材公司聘请的维修工人赶走，恶意阻止信佳网络器材公司对部分隔热层进行修复，明显是不讲道理的。信佳网络器材公司在双方协商过程中的让步，并不是信佳网络器材公司自认，格瑞特公司在天台安装太阳能而踩坏的隔热层部分，主要是该部分隔热层板超过使用寿命，风吹口晒，一碰就破，根本就和信佳网络器材公司无关。其他地方的隔热板也是如此，风吹日晒，一碰就破。
五、一审法院没有认定道明电器设备公司违法解除合同，应当承担违约责任，其实就是对道明电器设备公司的照顾了。首先我们来看2014年6月10日信佳网络器材公司提出“提议双方提前终止合同，信佳网络器材公司2014年6月15日交回厂房，租金付至2014年6月30日，作为对道明电器设备公司的补偿。”2014年6月18日信佳网络器材公司再次发函给道明电器设备公司，再次明确如果道明电器设备公司不同意2014年6月15日交回厂房就继续履行合同，显然，道明电器设备公司的复函与信佳网络器材公司提出要约时的内容不一致，形成新的反要约，而且信佳网络器材公司已经明确告知道明电器设备公司合同继续履行，另外信佳网络器材公司也已经支付租金到2014年7月31日，道明电器设备公司的回复与信佳网络器材公司的提议完全是两码事，8月1日道明电器设备公司单方把信佳网络器材公司人员赶出去，明显违约。
综上所述，信佳网络器材公司认为原审判决合理合法，道明电器设备公司的上诉没有事实和法律依据，请贵院查清事实，依照法律规定作出公正判决，驳回上诉。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人二审的诉辩主张，本案二审争议的焦点主要是：一、原审判决关于信佳网络器材公司是否有任何改动涉案房产装修或损毁装修的行为的举证责任分配是否正确；二、涉案租赁合同的解除时间；三、信佳网络器材公司对于隔热层损坏一事是否应承担保证金被没收的后果。
关于第一个焦点问题，本院认为，如果道明电器设备公司主张信佳网络器材公司在2011年9月1日之后有任何改动涉案房产装修或损毁装修的行为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，其应对其主张的事实承担举证责任，因此原审判决关于信佳网络器材公司是否有任何改动涉案房产装修或损毁装修的行为的举证责任分配正确。
关于第二个焦点问题，本院认为，合同到期前，信佳网络器材公司提出提前解除租赁合同，道明电器设备公司于2014年7月24日予以同意，由于信佳网络器材公司已支付完毕2014年7月租金，并于2014年8月1日搬离，因此原审判决推定租赁合同于2014年7月31日解除正确。
关于第三个焦点问题，本院认为，从道明电器设备公司提交的2014年7月29日联络函可见，信佳网络器材公司在解除合同前是委派了施工人员去涉案房产进行维修的，道明电器设备公司以施工人员未采取安全保护措施、未携带施工许可文件为由，将施工人员清场，故信佳网络器材公司不存在拒不维修的违约行为，具体的维修数额双方争议较大，一直无法达成协议，故此信佳网络器材公司也不存在拒不赔偿的违约行为。因此，信佳网络器材公司对于隔热层损坏一事无须承担保证金被没收的后果。
综上，道明电器设备公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11540元由道明电器设备公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年六月十二日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。