海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终1058号上诉人（原审被告）：文昌新城工贸有限公司，住所地海南省文昌市。法定代表人：傅厚敏，总经理。委托诉讼代理人：吴多乐，文昌市和平法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：曾绍雄，男，1976年11月26日出生，汉族，香港居民，现住海南省文昌市。上诉人曾绍雄因与被上诉人文昌新城工贸有限公司（以下简称新城工贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2017年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人新城工贸公司的法定代表人傅厚敏及委托诉讼代理人吴多乐，被上诉人曾绍雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人新城工贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。1.上诉人认为未办理房产证及土地使用权证不是出于主观故意，也不是过失。是因为办理该两项证书需要符合相关的法律程序，上诉人已依程序向办证机关申请房地产权属登记，依法履行了合同义务。而办证机关不予接收材料，以人防工程未修建为理由拒绝签收上诉人所提交的材料。上诉人在同一小区的另外房产已经办证，所以上诉人主观上不存在故意，不能办证责任不能归咎于上诉人。2政府职能部门不接收上诉人的材料，也不在材料上签字，并说明不予接收的原因，导致上诉人无法举证。上诉人也曾多次要求政府职能部门出具不能办证的原因和理由，均被拒绝。3.请二审法院到文昌市建设规划局、住房与城乡建设局查明上诉人不能办证的原因。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人曾绍雄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当应予维持。上诉人所提供的房产不符合建设规划，其沙盘中所描述的地下停车场、绿化等内容也均未建设，所以导致不能办证，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。曾绍雄向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告自判决生效之日起10日内为原告办理房屋权属证书和土地使用权证书；2.判令被告向原告支付自2014年8月13日起暂计至起诉之日2016年8月12日的违约金31134.5元，并支付2016年8月13日至实际办理房屋权属证书和土地使用权证完毕之日止违约金；3.判令被告承担案件受理费。一审法院认定事实：文城镇文蔚路聚鑫源商住小区系被告开发，在取得该项目的预售许可证后，2011年10月9日原、被告签订《文昌市商品房买卖合同》，由原告购买6号楼7层7-B3号房，总价款426513元，合同第八条约定：出卖人（被告，下同）应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告，下同）使用；合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人自逾期日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约交付了购房款426513元。被告2013年3月22日将房屋交付给原告，目前，该房原告已经使用。2013年3月22日，被告向原告发出《聚鑫源商住小区二期入伙通知书》，通知原告从2013年3月22日起开始办理入伙手续。但至今被告没有给原告办理房屋所有权证及土地使用权证。为办理上述证书，原告于2016年8月12日向文昌市人民法院提起诉讼，之后，以双方庭外和解为由向法院申请撤诉，一审法院2016年11月9日作出（2016）琼9005民初1489号《民事裁定书》，准许原告撤诉。一审法院认为：本案争议焦点为：1、被告未办理房屋所有权证及土地使用权证是否逾期，是否应当为原告办理上述证书；2、原告主张违约金是否超过诉讼时效，是否应当向原告支付违约金。关于被告未办理房屋所有权证及土地使用权证是否逾期，是否应当为原告办理上述证书问题。原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方当事人应当履行。根据合同约定，被告应当在交房的第90天为原告办理房屋所有权证，交房的180天内为原告办理土地使用权证。被告2013年3月22日交房，应在2013年6月20日前办理房屋所有权证，在2013年9月18日前办理土地使用权证。但至今被告没有办理上述证书，已逾期，构成违约。依照合同约定，被告应当协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证。被告主张逾期办证是政府原因造成，但未提供相关证据予以证明，不予采纳。关于原告主张违约金是否超过诉讼时效，是否应当向原告支付违约金问题。因被告的违约行为具有持续性，诉讼时效采应取倒推方法计算，原告2016年8月12日向被告主张权利，倒推2年，时效至2014年8月13日止，原告主张该期间的违约金未超过2年诉讼时效。自2014年8月13日至2016年8月12日，逾期730日，按双方约定违约金每日万分之一计，违约金计31135.50（426513×730×0.0001），原告主张违约金31134.50元，予以支持。2016年8月13日后违约金，以426513元为基数，按每日万分之一计算至办证完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审法院判决：一、被告新城工贸公司于本判决生效之日起三个月内协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证；二、被告新城工贸公司于本判决生效之日起十日内向原告曾绍雄支付违约金31134.50元，2016年8月13日至办证完毕之日止，以426513元为基数，按每日万分之一计算违约金。案件受理费4082.35元，由被告新城工贸公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人新城工贸公司申请本院到文昌市政府相关职能部门调查核实本案相关情况。经本院函询文昌市住房和城乡规划建设局及文昌市人民防空办公室，查明：2009年9月25日文昌市政府印发的《关于收取人民防空地下室建设费的通告》规定，自2009年10月1日开始实施人民防空地下室建设管理。要求2009年10月1日之后取得《建筑工程施工许可证》（以下简称《施工许可证》）的建设项目在办理房产证时，需经过人防竣工验收意见。文昌聚鑫源商住小区3、6号楼于2010年3月19日取得《施工许可证》。2008年11月26日新城工贸公司取得的《建设工程规划临时许可证》（以下简称《规划许可证》），证号为：文建规管字第225、226号，用地面积22110.5平方米。土地证号分别为文国用（2000）字第W0200535号、文国用（2006）第W0200537、W02005**号。因东环高铁建设项目导致聚鑫源项目部分土地被征用以及项目建设等实际情况，2009年4月12日新城工贸公司申请将上述三个土地使用权证合一，获得政府批准。2009年4月16日文昌市人民政府向其颁发文国用（2009）第W0200742号《国有土地使用权证》（以下简称《土地使用权证》），证载面积为21068.12平方米。2017年3月9日，新城工贸公司向文昌市住房和城乡规划建设局提出聚鑫源项目修规调整的申请，新城工贸公司修规调整的土地证号为文国用（2009）第W0200742号证载面积为21068.**平方米。2017年3月6日，被上诉人曾绍雄取得香港居民身份。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，予以确认。本院认为，由于本案二审期间，曾绍雄获得香港居民身份，因此，本案二审应当按涉外案件相关程序处理。本案属涉外商品房销售合同纠纷。关于本案的管辖权与法律适用问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项规定：”（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；”《最高人民法院关于适用的解释》第五百三十一条第二款规定：”根据民事诉讼法第三十三条和第二百六十六条规定，属于中华人民共和国法院专属管辖的案件，当事人不得协议选择外国法院管辖，但协议选择仲裁的除外。”根据前述法律及司法解释规定，本案系履行商品房买卖合同产生纠纷，属不动产纠纷，故本院对本案有管辖权。本案应适用我国内地相关法律进行审理。本案二审的争议焦点是：上诉人主张被上诉人为其办理涉案房屋权属证书以及支付违约金是否有事实和法律依据。依照双方在合同中的约定，上诉人应当在交房的第90天为被上诉人办理房屋所有权证，交房的第180天内为被上诉人办理土地使用权证。据此计算，上诉人应当在2013年9月18日之前将涉案房屋的产权证办理至被上诉人名下。从审理查明的事实可以确认，涉案项目目前已建设4栋楼，分别为1、2、3、6号楼。其中1、2号楼已经为业主办理房屋产权证，而3、6号楼则未能办理产权证。未能办证的原因系文昌市政府于2009年9月25日印发的《关于收取人民防空地下室建设费的通告》规定，2009年10月1日之后取得《施工许可证》的建设项目在办理房产证时，需经过人防竣工验收意见。1、2号楼系在2009年10月1日之前取得的《施工许可证》，故无需经过人防竣工验收意见即可办理房屋产权证。而3号楼以及被上诉人所购买房屋所在的6号楼是在2010年3月19日（2009年10月1日之后）取得的《施工许可证》，因此，3、6号楼未能办理权属证书乃政府相关部门出台文件要求必须达到人防工程建设竣工验收这一前提条件所致。依政府前述文件规定，上诉人新城工贸公司必须先建设涉案项目的人防工程并经竣工验收后方能办理涉案房屋的产权证书。而本案另一个不容忽略的事实是：2008年文昌市政府相关职能部门为涉案项目颁发的《规划许可证》所载的规划建设用地面积为22110.5平方米，文昌市政府于2009年为该项目换发的文国用（2009）第W0200742号《土地使用权证》的面积为21068.5平方米，项目《土地使用权证》上的用地面积与《规划许可证》上的用地面积出现了不一致的情况。该情况的出现将直接导致新城工贸公司无法按照原先的设计面积进行项目建设，即使进行了人防工程建设也会因《规划许可证》所载用地面积与《土地使用权证》面积不一致而无法通过竣工验收备案，进而无法办理相应的权属证书。因此，目前面临首先需要解决的问题是文昌市住房和城乡规划建设局对聚鑫源小区原有规划建设进行修订调整，理顺项目《土地使用权证》与《规划许可证》用地面积不一致的情况。尔后新城工贸公司针对调整后的规划建设进行相应的建设（包括人防工程建设）设计变更，以符合修改调整后的规划建设。故本案项目因相关政府行政部门在审批办理相应证件过程中没有进行有效沟通，出现项目《规划许可证》与《土地使用权证》的用地面积不一致的情况，导致项目建设必须进行设计变更等相应调整，进而影响到项目的权属证书的办理。新城工贸公司已经就此问题向文昌市住房和城乡规划建设局申请修规调整。因此，未能办理涉案房屋权属证的原因并不在新城工贸公司。一审判决要求新城工贸公司在三个月内为曾绍雄办理权属证显然不符合本案实际亦不具备客观条件，应予以纠正。至于上诉人是否应支付逾期办证违约金的问题，亦即上诉人新城公司在办理权属证过程中是否存在违约责任的问题。如前所述，导致本案涉案房屋相关的权属证不能依约如期办理的原因系政府相关职能部门出台文件要求项目符合人防建设管理以及对涉案项目建设规划有关指标审批不一致所致，并非上诉人新城工贸公司懈怠以及其它自身原因导致，因此，曾绍雄要求新城工贸公司承担逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人新城工贸公司上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初2082号民事判决；二、驳回被上诉人曾绍雄的诉讼请求。一审案件受理费578元，二审案件受理费578元，均由被上诉人曾绍雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁审 判 员  姜国强二〇一七年九月二十八日法官助理  洪学雪书 记 员  王天石