南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第27号
原告王玲，女，1969年8月14日生，汉族，个体工商户。
委托代理人顾一新，江苏天茂律师事务所律师。
被告方小春，女，1973年6月25日生，汉族，个体工商户。
委托代理人翁小平、朱博，江苏温阳律师事务所律师。
原告王玲与被告方小春房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王玲及其委托代理人顾一新、被告方小春委托代理人翁小平、朱博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王玲诉称，2013年4月26日，原告与被告签订房屋租赁协议书一份，约定原告租赁被告所有的浦口区顶山街北圩商城20幢102号一楼一间门面房经营通讯器材销售业务，合同期自2013年5月1日至2016年4月30日，年租金为30000元，租房保证金为3000元。签订协议后，原告按约支付了房屋租金及租房保证金，并在该房中经营通讯器材销售业务至2014年11月20日。2014年11月20日，原告租赁的门面房被列为拆迁房屋范围。原、被告协商处理拆迁补偿事宜，但被告拒绝按照国家规定将原告应得部分给予原告作为补偿，也没有退还押金和房屋租金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：1、被告支付拆迁补偿款177008元：装饰装修补偿金40000元、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、拆移电话补助费310元、停业补偿90665元、非住宅房屋设施搬运费45333元；2、被告返还租金13333元（房租计算至2014年11月20日，未到期房租共5个月10天）及保证金3000元；3、被告承担本案诉讼费及保全费。
被告方小春辩称，原、被告双方系房屋租赁关系，拆迁行为系政府行为，也是不可抗力，被告除了退还剩余租金和保证金外，没有义务给付其他费用。请求法院驳回原告的第一项诉讼请求，第二项诉讼请求按实结算。
经审理查明，2013年4月26日，原告王玲与被告方小春签订《租房协议书》，原告作为承租人租赁被告所有的南京市浦口区北圩商城20幢102号一楼门面房一间，租赁期限自2013年5月1日起至2016年4月30日止；年租金为30000元，租金一年一付，2014年5月1日至2015年4月30日的租金在2014年4月1日前支付；另外租房保证金3000元，等租赁关系结束，王玲结清一切费用后，方小春全额退还。房屋租赁合同签订后，双方按合同约定履行义务。原告交纳3000元保证金以及2013年5月1日至2015年4月30日房屋租金共计60000元，并在涉案房屋中经营通讯器材。被告在庭审中认可，原告租用涉案房屋时进行了简单的装修。2014年12月30日，原告搬出租赁房屋。原告在庭审中同意房租计算至2014年12月30日。
另查明，2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月16日，被告作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给被告的各项费用，具体到本案涉诉费用包括：装饰装修补偿47847元、拆移电话补助费620元、空调拆装补助费1000元、宽带网拆除补助费1000元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费45333元、拆迁营业用房的停业补偿费用90665元。原告明确主张其中的营业用房的停业补偿费用90665元、非住宅房屋的设施搬运费用45333元、装饰装修补偿金额40000元、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、拆移电话补助费310元，共计177008元。庭审中被告认可空调系原告安装，至于电话、宽带情况不清楚。原告在庭审中提交电信业务登记单以证明在涉案房屋中装有电话及宽带。根据《浦口区房屋拆迁补偿协议》，被告的房屋拆迁面积总共为141.56平方米，其中住宅面积为96.58平方米，非住宅部分为44.98平方米，即原告租用的一楼门面房。
上述事实，有租房协议书、收条、营业执照、装修清单、房产证、浦政规（2011）3号文、电信业务登记单、照片以及原、被告双方陈述等在卷证实。
本院认为，双方当事人签订的《租房协议书》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。本案中主要涉及到两个法律关系，一是房屋租赁合同关系，二是在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。
一、关于房屋租赁合同关系。原告与被告对合同的签订、履行以及保证金等事实均无异议，事实上房屋租赁合同关系已经解除。本院认为，租金应据实计算，原告于2014年12月30日搬出涉案房屋，其在庭审中亦同意将租金计算至2014年12月30日，因此，被告应退还原告租金9945.2元（30000元/年÷365天×121天）、保证金3000元，合计12945.2元。
二、关于承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。基于房屋租赁合同关系，原告作为承租人主张在拆迁中的如下损失：1、装饰装修补偿金40000元。本院认为，原告在庭审中提交手写的装修合同以证明其装修涉案房屋花费40000余元，而被告在庭审中认可原告对涉案房屋进行了简单的装修，但认为其装修费用为10000余元。本院认为，原告没有提供装修的相关票据及支付凭证以证明其装修涉案房屋的实际费用，仅提交手写的装修合同，证据不足。由于被告认可原告对涉案房屋进行了简单的装修，因此，原告有权主张装饰装修补偿费，本院酌定为15000元。2、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、拆移电话补助费310元。本院认为，被告在庭审中认可原告装有空调，原告亦提交电信业务登记单以证明其在涉案房屋中装有电话及宽带，因此，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。3、停业补偿90665元、非住宅房屋设施搬运费45333元。本院认为，被告作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，必然会影响其相关合法利益，故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与被告签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有原告参加，但原告作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，且征收拆迁时距租赁经营期限届满尚有16个月左右的时间，征收拆迁同样会影响到原告的相关合法利益，因此原告有权在被告获得的补偿款中得到相应的补偿，故对于拆迁营业用房的停业补偿费用90665元，本院酌定原告享有50%的份额即其可获得45332.5元。为协助被告履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，原告有义务及时对租赁店面的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。拆迁人于2014年11月20日发布了拆迁方案，原告于2014年12月30日腾空房屋，配合拆迁，且被告并无证据证明其有协助、配合原告进行设施搬迁的行为。既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋的设施搬运的当事人，因此，原告应当获得拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用45333元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，判决如下：
一、被告方小春于判决书生效之日起五日内退还原告王玲租金和保证金12945.2元,支付原告王玲装饰装修补偿金15000元、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、拆移电话补助费310元、拆迁营业用房的停业补偿费45332.5元、拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用45333元，以上合计119620.7元。
二、驳回原告王玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4263元，保全费1570元，合计5833元，由原告王玲负担2217元，被告方小春负担3616元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 茗
审 判 员 林咏梅
人民陪审员 赵梅凤
二０一五年八月二十四日
书 记 员 王琦芳