广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3603号
上诉人（原审原告）吴丽月。
上诉人（原审原告）温静儿。
上述两上诉人共同委托代理人丁娟娟，系广东经国律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人谢兰才，系广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈铭深。
委托代理人王强，系广东瑞科律师事务所律师。
上诉人吴丽月、温静儿因与被上诉人陈铭深房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月26日，吴丽月、温静儿（卖方）与陈铭深（买方）、广州市美寓房地产中介代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（NO.0020398），约定：买卖房屋地址为广州市海珠区前进路前进北街38号401房，建筑面积101.4平方米，物业成交价为2880000元；该物业予买方使用之日期为2013年10月8日前收楼；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买卖双方一致同意由买方按涂销抵押按揭付款支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付50000元作为定金；于2013年11月1日前交付部分楼款（含定金）1000000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续30天内协助买方完成申请银行贷款手续；1880000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付；交易过户手续需在2013年11月10日前完成（以付清双方交易税费为准）；等。合同签订后，陈铭深按照约定支付了定金50000元和首期款（含定金）1000000元。
2013年12月10日，吴丽月、温静儿、陈铭深及广州市美寓房地产中介代理有限公司签订一份《补充协议》载明：合同编号NO.0020398因银行办理按揭以及社保办理原因，原合同交易过户手续时间在2013年11月10日前未能完成。经买卖双方协商，买方需2013年12月23日前把余下所有楼款交付给卖方，交付后次日买卖双方需一同办理交易过户手续（如遇节假日顺延一日），此段时间由2013年12月10日至2013年12月23日不产生滞纳金。如超出本补充协议约定日期，余款部份滞纳金按原合同执行。2013年12月23日，陈铭深将剩余房款1880000元支付给吴丽月、温静儿。
2014年4月15日，吴丽月、温静儿提起本案诉讼称，因陈铭深逾期支付购房款，自2013年11月10日至2013年12月9日期间，陈铭深应按照合同约定向吴丽月、温静儿支付违约金。2013年10月1日，陈铭深入住涉案房屋。2013年12月26日，吴丽月、温静儿与陈铭深双方前往房地产交易管理部门办理了该房屋的过户手续。因陈铭深未及时办理水、电、煤气费账户变更手续，原本应由陈铭深缴纳的水、电、煤气费用被相关部门在吴丽月、温静儿的账户里直接划扣。故陈铭深应向吴丽月、温静儿偿还吴丽月、温静儿代其支付的水、电、煤气费528.77元。故起诉要求判令陈铭深：1、向吴丽月、温静儿支付自2013年11月10日至2013年12月9日期间逾期支付购房款的违约金58280元；2、偿还吴丽月、温静儿代陈铭深支付的电费、燃气费、水费、污水处理费528.77元；3、本案诉讼费由陈铭深承担。吴丽月、温静儿在原审庭审中表示变更第二项诉讼请求为要求陈铭深支付自来水费7.92元、污水处理费3.24元、代扣电费17.08元、燃气费69元及代扣电费201.3元，陈铭深表示同意吴丽月、温静儿变更诉讼请求。
原审诉讼中，吴丽月、温静儿与陈铭深均确认双方对合同原约定的付款方式作出变更，约定陈铭深在2013年12月23日前陈铭深向吴丽月、温静儿支付剩余房款1880000元，之后再办理过户。吴丽月、温静儿表示在2013年10月1日将涉案房屋交付陈铭深，陈铭深对此没有提出异议。
吴丽月、温静儿为证明其主张，提交了一份客户名称为温静儿的银行卡客户交易查询／打印清单，陈铭深质证表示对该证据的真实性、合法性没有异议。但陈铭深认为吴丽月、温静儿不能证明其所打印的银行单是涉案房产的缴费记录，该证据中不能看出所扣的水电费是本案陈铭深所购买的房产；经代理人与陈铭深本人核实，陈铭深在2014年1月才缴纳相关的水电费，根据双方签订的房屋买卖合同第七条约定吴丽月、温静儿在交付房屋前付清所前的水电费、有线电视等费用，吴丽月、温静儿在2013年10月初交付房屋给陈铭深，即使该证据是真实的，陈铭深也只同意支付证据反映后两项的2014年1月2日的燃气费69元及2014年1月10日的电费201.3元；除此以外的费用均发生在涉案房屋交付前。据陈铭深了解水电费用均是上月发生的费用。
陈铭深原审辩称，吴丽月、温静儿的诉请没有事实和法律依据，请求法院查实予以驳回。
原审法院认为，吴丽月、温静儿与陈铭深及广州市美寓房地产中介代理有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，均是签约当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，当事人均应按约定履行。吴丽月、温静儿与陈铭深均确认在履行《房屋买卖合同》的过程中双方对合同原约定的付款方式作出变更，约定陈铭深在2013年12月23日前陈铭深向吴丽月、温静儿支付剩余房款1880000元，之后再办理过户。现吴丽月、温静儿主张陈铭深在2013年12月23日支付剩余房款1880000元，属于逾期付款，与双方的约定不符，原审法院不予认定。故吴丽月、温静儿要求陈铭深支付自2013年11月10日至2013年12月9日期间逾期支付购房款的违约金58280元，依据不足，原审法院依法予以驳回。吴丽月、温静儿主张代陈铭深垫付了涉案房屋的自来水费7.92元、污水处理费3.24元、代扣电费17.08元、燃气费69元及代扣电费201.3元，但对其主张没有提供充分的证据材料予以证实，陈铭深对此也不予确认，故吴丽月、温静儿应承担举证不能的不利后果。吴丽持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回吴丽月、温静儿的诉讼请求。
判后，吴丽月、温静儿不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对《补充协议》性质认定错误。《补充协议》并非是对《房屋买卖合同》的变更，而是对陈铭深违约责任承担方式的约定。
《房屋买卖合同》约定：1880000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入吴丽月、温静儿银行账号作为楼价余款，交易过户手续需在2013年11月10日前完成。因陈铭深办理社保、银行按揭的原因导致贷款银行无法按约向吴丽月、温静儿支付购房款，陈铭深已违约，应承担违约责任。2013年12月10日，在陈铭深违约的情况下，吴丽月、温静儿与陈铭深签订《补充协议》。双方明确陈铭深承担以下违约责任：1、陈铭深继续履行《房屋买卖合同》，因银行支付购房款已客观履行不能，故由陈铭深在2013年12月23日前直接支付剩余购房款1880000元给吴丽月、温静儿；2、免除陈铭深于2013年12月10日至2013午12月23日期间逾期支付购房款的违约金；3、陈铭深仍需按原合同承担2013年11月10日至2013年12月9日期间逾期支付购房款的违约金。显然，《补充协议》的性质系属陈铭深违约责任承担方式的约定。因此，原审法院将《补充协议》错误地认定为双方对原《房屋买卖合同》变更，导致错误地认定陈铭深未逾期支付购房款且无需承担违约责任，属事实认定错误。二、原审法院适用法律错误。《补充协议》是对原《房屋买卖合同》违约责任具体承担方式的明确，因此，本案应适用《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，进而应判决陈铭深按照《补充协议》承担违约责任。双方均确认于2013年10月1日入住涉案房屋，且陈铭深确认其于2014年1月份才开始缴纳水、电等相关费用。另，水、电等相关费用单据由相关部门直接邮寄至涉案房屋，吴丽月、温静儿无法取得。原审法院以《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定认定上诉人承担举证不能的不利后果，法律适用错误。既然陈铭深承认其于2013年10月1日入住涉案房屋，2014年1月才开始缴纳水、电等相关费用，而吴丽月、温静儿无法取得水、电等相关费用单据并已提供银行卡客户交易查询单，完成了初步的举证责任。根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。综上，吴丽月、温静儿请求本院：1、撤销原判决，改判陈铭深向吴丽月、温静儿支付自2013年11月10日至2013年12月9日期间逾期支付购房款的违约金人民币58280元；2、偿还吴丽月、温静儿代陈铭深支付的自来水费7.92元、污水处理费3.24元、代扣电费17.08元、燃气费69元及代扣电费201.3元，以上共计58578.54元；3、本案的诉讼费用由陈铭深承担。
陈敏深答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，买卖双方于2013年9月26日签订《房屋买卖合同》约定案涉房屋交易过户手续需在2013年11月10日完成，剩余房款1880000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号。后因银行办理按揭贷款及社保手续的原因，交易过户手续在2013年11月10前未能完成，在此情形下，双方于2013年12月10签订《补充协议》约定买方需2013年12月23日前把余下所有楼款交付给卖方，交付后次日买卖双方一同办理交易过户手续。2013年12月23日，陈铭深将剩余房款全部支付给吴月丽、温静儿。《补充协议》是对案涉房屋交易过户期限及剩余房款支付方式的变更，吴月丽、文静儿上诉请求陈铭深向吴丽月、温静儿支付自2013年11月10日至2013年12月9日期间逾期支付购房款的违约金，理据不足，本院不予支持。另，陈铭深于2013年10月1日入住案涉房屋，2014年1月才支付水电、燃气、污水处理等费用，但吴丽月、温静儿未能提供充足证据证实从其账户上扣划的相关费用是用于支付案涉房屋的水电、燃气、污水处理等费用。故吴丽月、温静儿上诉请求陈铭深支付水电、燃气、污水处理等费用，证据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1270元，由上诉人吴丽月、温静儿承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 杨仁义