湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终229号
上诉人（原审被告）怀化荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司），住所地怀化市鹤城区正清路698号（锦绣山河办公楼）。
法定代表人彭晓玉，该公司总经理。
委托代理人尹世峰（一般代理），湖南清园律师事务所律师，执业证号14312199410147634。
委托代理人郭伟莅（一般代理），湖南清园律师事务所律师，执业证号14312199810828554。
被上诉人（原审原告）张爱华。
委托代理人杨成（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201310496578。
委托代理人游飞（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312200010631228。
上诉人怀化荣鑫房地产开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院(2015)怀鹤民一初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日对本案公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人尹世峰、被上诉人张爱华及委托代理人杨成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：张爱华、荣鑫公司于2014年8月24日在锦绣山河售楼部签订了《商铺租赁合同》，约定张爱华（乙方）租用荣鑫公司（甲方）的位于怀化市正清路锦绣山河17栋121号门面与17栋1、2、3号门面相连部分，房屋的交付时间为2014年12月31日，租赁期限为2015年4月31日起至2025年4月31日止。张爱华须于签订合同之日交纳人民币100000元作为定金，待房屋交付时，定金转为租金。双方并约定了其他相关房屋租赁事宜。合同尾部的签章部分，甲方为“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部合同专用章”和“曾岚”的个人印章，乙方为张爱华的签名。合同签订后，张爱华于2015年8月25日向曾岚的中国工商银行个人账户（账号为62×××77）转账100000元作为合同定金，张爱华并持有荣鑫公司开具的关于该款项的收据。后张爱华按合同约定向荣鑫公司交纳租金时，荣鑫公司以其不是合同相对人为由拒收，并否认张爱华、荣鑫公司之间的合同关系，故酿成纠纷。
另查明，锦绣山河三期项目系荣鑫公司开发。张爱华提供了一份荣鑫公司与彭开铁于2012年5月2日签订的《合同》，证实荣鑫公司提供17、18栋建房用地，彭开铁提供建设所需全部资金，项目实行自负盈亏、各负其责。整个开发过程中的全部事项均由彭开铁负责。所有房屋销售均由彭开铁负责销售并承担费用。荣鑫公司与彭开铁并在该合同中约定了其他相关事宜。对此合同，荣鑫公司虽认为已经作废，但未就此提供相关的依据，曾岚系彭开铁之妻，其出租房屋所依据的是一份盖有“怀化荣鑫房地产开发有限公司”印章的《授权委托书》，委托书的内容为“荣鑫公司法定代表人彭晓玉授权曾岚为公司代理人，负责处理锦绣山河项目三期所有的一切事务，时间自委托书签发之日起贰年内有效，签发时间为2013年3月15日”。该委托书上的印章及“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部合同专用章”系彭开铁自行刻制。对此，公安部门已经立案侦查。
还查明，彭开铁设立的怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部的地点及曾岚利用该项目部销售锦绣山河楼盘的地点就在荣鑫公司办公楼下，彭开铁、曾岚以该项目部销售房屋时间前后达一年有余。对此，荣鑫公司对此解释为“监管失误”。
据此，原审法院认为：本案争议的焦点是曾岚出租诉争房屋的行为是否构成表见代理？《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，该法律条文即是对表见代理的规定。结合到本案中，首先，荣鑫公司是诉争的锦绣山河三期项目房屋的开发商，彭开铁作为该房屋承建方的负责人，其与荣鑫公司之间就房屋租赁事项并没有明确约定，曾岚系彭开铁之妻，其出租房屋的行为并无荣鑫公司授权，故本无代理权；其次，曾岚是以荣鑫公司的名义出租房屋，其使用的相关印章虽是彭开铁私自刻制，但荣鑫公司确实是本案争议房屋的开发商，房屋租赁行为就发生在荣鑫公司办公室楼下，荣鑫公司锦绣山河三期项目部作为房屋销售主体存在及营销的时间长达一年多，荣鑫公司却不能对此作出合理解释，故张爱华有理由相信曾岚出租房屋的行为系有权代理；再次，张爱华作为承租人，其通过合理租赁程序在荣鑫公司办公楼下的售楼部签订租赁合同，并且合同上盖的是荣鑫公司项目部的印章，其没有能力预见该印章系伪造，故其已经尽到了自己的注意义务，是租赁合同的善意相对人；最后，本案涉及的《商铺租赁合同》没有违反法律或者社会公共利益，系合法有效的合同，合同双方应当依约履行义务。故曾岚出租诉争房屋给张爱华的行为构成表见代理，荣鑫公司应继续履行《商铺租赁合同》的相关义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：怀化荣鑫房地产开发有限公司继续履行怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部与张爱华于2014年8月24日签订的《商铺租赁合同》中约定的义务。本案案件受理费25616元，由怀化荣鑫房地产开发有限公司负担。
宣判后，荣鑫公司上诉称：被上诉人张爱华签订的《商铺租赁合同》实为彭开铁向其借款的担保合同，而不是租赁合同，被上诉人非善意第三人，不能按照商铺租赁合同进行判决。《商铺租赁合同》盖的是彭开铁私刻的公章，应为无效合同，不能适用合同法关于表见代理的规定。即使张爱华确系租赁商铺，彭开铁、曾岚出租房屋的行为也不构成表见代理。原审判决上诉人继续履行合同是错误的。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对该行为人犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”的规定，对被上诉人的诉讼请求应予驳回。
被上诉人张爱华辩称：原判认定事实清楚。上诉人认为其与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》不是租赁合同，实为借款担保合同，是没有任何事实依据的。上诉人称“《商铺租赁合同》无效，不能适用合同法关于表见代理的规定及承租人非善意第三人”的主张是明显错误的。本案完全符合表见代理的构成要件。原审法院适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中，被上诉人称其在荣鑫公司买房时，看到售楼部的招牌是“荣鑫公司售楼部”，在售楼部里还看到了商品房预售许可证，和用于销售的沙盘。所以签合同时相信荣鑫公司是合同主体。上诉人对此的解释是“那是以前废弃的一、二期售楼相关东西，三期当时还没有销售。”
此外，上诉人在二审中提交了四组证据，即：第一组：中标通知书、开工报告、《内部项目承包合同》各一份，来源系上诉人调查收取，证明：锦绣河山三期（17#、18#楼）工程施工项目的中标单位为广东中人集团建设有限公司，广东中人集团建设有限公司怀化分公司在2012年11月3日与彭开铁签订内部承包合同并交彭开铁组织施工，项目部与怀化荣鑫房地产开发有限公司没有关系。第二组证据：起诉状、（2015）怀中民一初字第20号湖南省怀化市中级人民法院追加第三人诉讼通知书各一份，证明2015年3月，怀化荣鑫房地产开发有限公司起诉广东中人集团建设有限公司并要求其承担逾期完工违约的责任及返还多付的工程款，广东中人集团建设有限公司因此申请追加彭开铁为第三人参加本案的诉讼，广东中人集团建设有限公司的该行为表明了其与项目部的关系。第三组证据：《预告商品房预告登记审批表》一份，证明2014年11月13日怀化荣鑫房地产开发有限公司与杨宏元网签购房合同，合同编号20130083707，面积89.32平方米，该网签合同与项目部和张爱华、龙梅签订的合同没有关系。说明一点，张爱华、龙梅所签订的购买房屋合同已经被高院撤销。第四组证据：湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书一份，证明张爱华、龙梅起诉怀化荣鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，高院终审认定，张爱华、龙梅2014年9月27日与怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部所签订的编号为20130083101、20130083102、20130083103的《怀化市商品房买卖合同》为无效合同，彭开铁及曾岚的行为不构成表见代理。张爱华、龙梅主张怀化荣鑫房地产开发有限公司继续履行合同义务的理由不能成立，终审判决驳回张爱华、龙梅的诉讼请求。
被上诉人质证认为：对第一组证据质证意见：首先，从形式来看内部承包合同没有广东中人集团的盖章，同时也没有看到授权委托书，不能证明是中人集团与彭开铁签订的。中标通知书和开工报告，仅仅可以证明荣鑫公司和中人集团存在施工关系；对第二组证据质证意见：仅仅只能说明荣鑫公司起诉了中人集团，与本案承租人无关，因为承租人是与开发商签订的合同；对第三组证据质证意见：恰好证明了杨宏元与上诉人所签订的合同，已经房产部门办理了备案登记，上诉人与被上诉人签订的合同版本和印章，均与杨宏元一致，既然杨宏元签订的合同已经得到上诉人的认可，那么上诉人没有任何法律依据不履行被上诉人的合同；对第四组证据质证意见：与本案无关联性。补充意见：在第一组证据里内部项目承包合同，第一条就管理费而言很明显是彭开铁借用广东中人集团的资质交管理费，但是实际施工人依然是彭开铁。
被上诉人没有提交新的证据。
对于上诉人提交的四组证据，经评议，合议庭认为具有真实性、合法性，与本案也有不同程度的关联性。
本院认为：彭开铁是荣鑫公司锦绣山河第三期项目的实际修建负责人，在该项目开发过程中不可避免会与荣鑫公司发生各种经济关系，并不是与荣鑫公司房地产开发没有任何关联的人。本案中，彭开铁将其建好的房屋以荣鑫公司的名义对外销售和出租，虽然签订合同所用的公章均是彭开铁私刻，但其所用的招牌、商品房预售许可证、沙盘、场地均为荣鑫公司所有。荣鑫公司虽称招牌、沙盘均为前期销售废弃物，但荣鑫公司并未对外作废弃公示，对彭开铁的行为也不予制止，对购房人及承租人也未给予甄别和引导。且彭开铁的售楼部就在荣鑫公司办公楼下，销售时间前后达一年有余。在此期间荣鑫公司并未制止和提出反对意见。据此，购房人和承租人有理由相信彭开铁与曾岚是代表荣鑫公司对外销售和出租房屋。
本案中，张爱华不仅承租房屋，还与龙梅一道在该项目中购买了房屋，支付了相应的款项。房屋拟用于商业经营。荣鑫公司上诉称张爱华签订的《商铺租赁合同》实为彭开铁向其借款的担保合同，而不是租赁合同，张爱华非善意第三人的理由不能成立。
据此，基于上述情形，可以确认张爱华在签订《商铺租赁合同》时有足够的理由相信彭开铁与曾岚出租房屋的行为代表荣鑫公司，张爱华承租也支付了相应的价款，属善意承租人。所以本案中被上诉人张爱华主张的表见代理关系是成立的。
彭开铁本身不是与荣鑫公司没有任何关联的人，其和曾岚在销售出租房屋过程中还使用荣鑫公司的商品房预售许可证，使用荣鑫公司的招牌和场地，荣鑫公司并没有制止和反对。故本案不应适用《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对该行为人犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”的规定。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费25616元，由上诉人怀化荣鑫房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
代理审判员 刘礼川
代理审判员 黄渊发
二〇一六年四月十八日
代理书记员 沈慧娟