北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02224号
上诉人（原审被告）白凤琴，女，1934年11月17日出生。
委托代理人段文瑞，北京市铭达律师事务所律师。
委托代理人王振奋，北京市铭达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵晓娟，女，1957年10月19日出生。
委托代理人杜安兴，男，1954年8月2日出生，城建兴业装饰公司经理。
被上诉人（原审原告）赵明德，男，1970年8月28日出生。
委托代理人李红英，北京大成律师事务所律师。
上诉人白凤琴、赵晓娟因返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第10233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年7月，赵明德诉至原审法院称：位于北京市东城区×街×号×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）为案外人李蓁承租的公房，房屋所有权人为中央歌剧院，使用权归中国国家话剧院。2010年6月29日，我与李蓁签订换房协议，约定我与李蓁对换住房。同日，中央歌剧院与我签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》。2010年8月，按照国家相关规定，我与中央歌剧院签订《房屋买卖契约》，购买了涉诉房屋。2010年11月，我取得涉诉房屋的所有权证。后我发现涉诉房屋一直由白凤琴、赵晓娟占用并进行出租，遂多次要求租户搬出房屋，且曾提起诉讼，后撤回起诉。时至今日，白凤琴、赵晓娟仍占用涉诉房屋不予腾退，给我造成了严重的经济损失。现我起诉要求：1、白凤琴、赵晓娟立即腾退涉诉房屋；2、白凤琴、赵晓娟向我支付自2010年6月29日起至判决生效之日止按每月2800元的标准计算的房屋使用费及该笔房屋使用费按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
白凤琴、赵晓娟辩称：1、赵明德基于房屋买卖合同关系取得涉诉房屋，因不能实现合同目的发生纠纷，赵明德应直接向卖房人主张权利，我们与赵明德之间不存在民事法律关系；2、我们自1991年起即通过与李蓁换房居住在涉诉房屋，至今已20余年。涉诉房屋的原所有权人中央歌剧院直至2012年仍然向我们收取房租，赵明德无权要求我们返还原物；3、我们于2009年将涉诉房屋出租是为解燃眉之急，当时赵明德尚未取得房屋所有权，我们与中央歌剧院存在事实租赁关系，我们出租房屋的行为与赵明德无关；4、赵明德向我们主张房屋使用费及利息损失没有法律依据。综上，我们不同意赵明德的诉讼请求。
原审法院经审理认为：公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据本案查明的事实，赵明德为涉诉房屋的产权人，对涉诉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。白凤琴持1991年6月6日其与李蓁的换房协议及交纳各项费用的票据称其自1991年起即在涉诉房屋居住并向房屋所有权人中央歌剧院交纳各项费用，故不同意腾退涉诉房屋。但根据查明的事实，涉诉房屋的原所有权人中央歌剧院对白凤琴与李蓁换房居住一事并不知情，白凤琴、赵晓娟亦未履行变更承租人等手续，白凤琴、赵晓娟的上述答辩意见依据不足，法院不予采纳。赵明德要求白凤琴、赵晓娟腾退涉诉房屋的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。赵明德在取得房屋所有权后积极行使了权利，白凤琴、赵晓娟仍占用房屋不予腾退，应向赵明德支付占用房屋期间的使用费。赵明德按照每月2800元的标准向白凤琴、赵晓娟主张房屋使用费，并无不当，法院对该标准予以确认，但房屋使用费的起算时间应为赵明德取得房屋所有权之日，法院对该日之后的房屋使用费予以支持。赵明德主张白凤琴、赵晓娟支付房屋使用费利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、白凤琴、赵晓娟于判决生效之日起三个月内将本市东城区×街×号楼×层×单元×号房屋腾空，将房屋交赵明德收回；二、白凤琴、赵晓娟于判决生效之日起十五日内向赵明德支付自二○一○年十一月十二日起至判决生效之日止按照每月二千八百元的标准计算的房屋使用费；三、驳回赵明德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，白凤琴、赵晓娟不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，其主要上诉理由：1、原审法院办案程序违法、关键事实的采证未经庭审质证；2、原审判决对于被上诉人换房事实并未查清、证据不足；3、原审判决回避被上诉人租房买房前明知我方事实租用争议房屋之事实，判决必然不公；4、原审法院适用法律错误，我方事实租用了涉诉房屋21年，并不是无权占有，判决使用费没有引有具体法条。赵明德同意原判决。
经审理查明：位于北京市东城区×街×号×单元×号房屋原为李蓁承租的公房，房屋所有权人为中央歌剧院，管理单位系中国国家话剧院。2010年6月25日，中国国家话剧院后勤管理部向中央歌剧院后勤服务部发出《关于住房调整的函》，内容主要为：东城区×街×号楼×单元×号住房所有权属贵单位所有，使用权属原中央实验话剧院，现属中国国家话剧院，承租人是我院职工李桦同志。李桦同志于1988年去世，1992年经原中央实验话剧院同意将承租人改为李蓁（李桦同志之女）。现李蓁以其住房狭小无法照顾母亲为由，向我院提出与赵明德对换住房的请求。我院考虑到李蓁家庭的实际情况，接受李蓁的请求，同意将东城区×街×号楼×单元×号住房调换给赵明德同志居住。2010年8月6日，中国国家话剧院向中央歌剧院发出《关于住房调整的函》，内容与2010年6月25日的函件一致。2010年6月29日，赵明德与中央歌剧院签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，开始承租涉诉房屋。2010年8月18日，赵明德与中央歌剧院签订《房屋买卖契约》，约定赵明德以成本价购买涉诉房屋，房价款为41696元；由中央歌剧院到房屋所在房地产交易管理所办理立契过户手续等。2010年11月12日，赵明德领取了涉诉房屋的所有权证。
赵明德提交2010年6月29日其与李蓁签订的换房协议，该协议约定：2010年6月29日东城区×街×号楼×门×号，由国家话剧院证明，将原租赁人李蓁调整为赵明德；2010年6月29日前的应交费用由李蓁负责交纳，之后发生的费用由赵明德负责交纳。白凤琴、赵晓娟对该协议中李蓁的签字提出异议，认为并非李蓁本人手书。
白凤琴提交其交纳涉诉房屋2009年至2012年房费、2007年至2012年供暖费及2012年的燃气费等票据，称其自1991年入住涉诉房屋后一直交纳各项费用，并提交1991年6月6日其与李蓁签订的换房协议，该协议约定：白凤琴在海淀区×号有房屋1间，李蓁在东城区×街×号有×号楼房1间，双方自愿永久互换使用；至换房之日起双方应按规定及时交纳新换房屋的各种费用；白凤琴向李蓁一次性付人民币2.5万元作为补差费。赵明德认为，中央歌剧院及中国国家话剧院均不认可白凤琴与李蓁的换房协议，该协议系无效协议。
另，2009年，白凤琴将涉诉房屋出租给案外人齐凤云，租赁期限为2009年6月1日至2012年6月1日。2011年11月8日，赵明德向原审法院起诉齐凤云、程思霖返还原物纠纷一案，后撤回起诉。2011年底，租户齐凤云搬离涉诉房屋。2012年11月，白凤琴起诉中央歌剧院及赵明德，要求确认中央歌剧院与赵明德所签订的房屋租赁合同无效并赔偿损失。原审法院经审理，认为对单位分配自管住房方案、决定有意见，而与单位发生的争议，不属于人民法院管辖范围，故裁定驳回白凤琴的起诉。白凤琴不服裁定，提起上诉。我院经审理，裁定驳回上诉，维持原审裁定。在该案二审审理过程中，中央歌剧院后勤服务部主任刘庚到庭作证称：涉诉房屋由中国国家话剧院进行管理和使用，2010年6月，话剧院后勤管理部向中央歌剧院后勤服务部发了一个调整住房函，中央歌剧院依据该函给赵明德办理了承租手续。2010年8月的函是后补的，是以中国国家话剧院名义向中央歌剧院发出的。给赵明德办理承租手续时李蓁亦到场。在此之前，中央歌剧院不知道李蓁是否还换过房。中央歌剧院在赵明德取得房屋所有权后仍收取白凤琴交纳的费用可能是由于工作不严谨所致。中央歌剧院收费员刘星歌亦到庭作证称：涉诉房屋原承租人为李桦，李桦去世后由其女李蓁承租，其收费时系一位名叫杜安兴的人交的费，杜安兴未说起过和李蓁换房一事，因为一直没有见到新的住户，故不知晓赵明德已取得涉诉房屋的所有权。李蓁曾说过杜安兴与李桦的关系较好，故居住在涉诉房屋并对房屋进行管理。
又查，白凤琴、赵晓娟提交的各项收费票据中付款人杜安兴为赵晓娟之夫。白凤琴系拿杜安兴在北京市海淀区×院内建造的自建房1间与李蓁换的房，现该自建房已拆迁。赵明德称，其系用北京市东城区×大街26号院内建造的自建房1间与李蓁进行的换房，并支付补偿款100万元。涉诉房屋现由白凤琴、赵晓娟居住使用。
关于赵明德主张的房屋使用费，赵明德称系按照远低于市场租赁价格的标准向白凤琴、赵晓娟主张。
上述事实有当事人陈述、房屋所有权证复印件、《关于住房调整的函》、《中央国家机关公有住宅租赁合同》、《房屋买卖契约》、《换房协议》、交费凭证、庭审笔录、北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第09270号民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为：赵明德通过房改方式购买了涉诉房屋，履行了相关手续，已获得涉诉房屋所有权，其对涉诉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，白凤琴、赵晓娟占用该房，缺乏合法依据，赵明德要求白凤琴、赵晓娟腾退涉诉房屋以及占用使用费并无不当。对于占用使用费的具体标准，原审法院之认定并无不当，而赵明德主张占用期间使用费之利息损失，缺乏法律依据，原审法院不予支持亦无不当。现白凤琴、赵晓娟与涉诉房屋原产权单位未签有书面房屋租赁合同，其主张已租用涉诉房屋二十余年，双方已形成事实上租赁关系，缺乏证据支持，本院难以认定。其上诉所称原审法院审理程序违法、认定事实不充分、适用法律不正确之理由，依据不足，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2500元，由赵明德负担100元（已交纳），由白凤琴、赵晓娟负担2400元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费2400元，由白凤琴、赵晓娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
代理审判员 林文彪
代理审判员 马 潇
二〇一四年三月十四日
书 记 员 杨 竹