江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）启开民初字第01189号
原告杨建兵。
委托代理人刘娟，江苏东晋律师事务所律师。
被告启东安润和投资有限公司，地址：启东市汇龙镇人民中路608号。
法定代表人王磊，该公司总经理。
委托代理人胡勇，上海福湾律师事务所律师。
被告江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司，地址：启东市汇龙镇人民中路608号。
负责人何宇立，该公司经理。
委托代理人胡勇，上海福湾律师事务所律师
原告杨建兵与被告启东市安润和投资有限公司（以下简称安润和公司）、江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司（以下简称精亚启东分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨建兵及其委托代理人刘娟、被告安润和公司、精亚启东分公司的共同委托代理人胡勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建兵诉称，原告于2007年2月15日与被告精亚启东分公司签订了购买东方明珠商业广场Z2-6号商业用房的商品房买卖合同一份。该合同对分期付款的方式及其他权利义务、违约责任等有明确的约定。合同订立后，原告按约履行了大部分的付款义务，但被告精亚启东分公司至今未依合同约定向两原告提供商品房交付使用批准文件，致使原告至今未能进行产权登记，被告精亚启东分公司的行为已构成违约，需承担相应的法律责任。被告精亚启东分公司系被告安润和公司设立的有营业执照的分支机构，相应的民事责任应由被告安润和公司承担。现请求：1、两被告继续履行与原告于2007年2月15日签订的东方明珠商业广场Z2-6号商业用房的商品房买卖合同，并按合同约定的方式履行与原告就所涉商铺的交接、产权登记的义务；2、由两被告连带支付原告逾期交房违约金自2007年8月1月计算至实际交付之日止；3、两被告连带支付逾期产权登记违约金8228.84元（411442元×2%=8228.84元）；4、本案的受理费由两被告承担。
被告精亚启东分公司、安润和公司辩称，原告违约在先，根据合同约定，原告应于2007年3月30日付清购房余款350000元，该尾款原告至今尚未付清，因原告未按合同约定支付购房款及办理相关手续，在原告未付清房款之前，被告无义务向原告交付房屋，现双方签订的合同实际已无法履行，原告请求被告支付逾期违约金及逾期办证违约金没有任何依据，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年2月15日，原告杨建兵与被告精亚启东分公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买东方明珠商业广场第1幢2层Z2-6号号商业铺面，建筑面积共53.27平方米，其中，套内建筑面积33.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.77平方米，单价为每平方米14294.01元，合同显示总价761442元。付款采取分期付款方式，在2007年2月15日前付230000元，2007年3月15日付181442元，2007年3月30日前办理贷款350000元。合同还约定：被告应在2007年7月31日前，将商品房及商品住宅交付使用批准文件交付原告；出卖人逾期交房不超过60日的，按日向买受人交付房价款万分之二的违约金；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2%计算违约金；出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金（第1项则约定：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起1日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失）。同日，原、被告还签订了补充协议，对贷款、税费、物业管理等内容作出了约定。同日，原告与案外人启东百润商业发展有限公司签订了《委托经营管理协议》，约定原告将所购的商铺委托百润公司经营管理，期限5年，自2007年7月31日起至2012年7月30日止，第一至第五年商铺总投资回报利益（含税）为商铺销售合同价的20%，第四和第五年每年向原告支付商铺回报利益（含税）为商铺销售合同价的10%。该份协议还规定了双方的违约责任。合同订立后，原告如约支付了第一、二笔房款411442元，余款350000元尚未支付，也未领取第四年和第五年按商铺销售合同价的10%的投资回报收益。
在履行上述协议过程中，由于被告方的原因，原告及其他购房人无法进行产权登记，双方为此产生纠纷。2009年4月3日，被告精亚启东分公司作出公开承诺，内容为：一、尽最大努力，在2009年12月31日前办理商铺房产权证。二、购房合同约定的5年返租期不变，前3年的返租收入已在购房款中扣除，剩余2年的返租资金按合同约定到时如数兑现。三、先前签订的购房合同，保证按合同约定到时严格履行。四、加大招商力度，保证2009年12月30日前大型商家入驻东方明珠商业广场，确保业主投资长期利益。五、上述条款中第一、四条须同时满足，否则允许无条件退房。被告安润和公司作为担保人在承诺书上加盖印章。其后，两被告未能兑现承诺。
另查明，2008年5月26日，南通市公安局消防支队以通公消验（2008）第0146号建筑工程消防验收意见书出具“关于江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司“东方明珠”商业广场地上一至三层工程消防验收合格的意见”。2012年8月3日，南通市公安消防支队以通公消审（2012）第0455号建设工程消防设计审核意见书出具“关于不同意启东安润和投资有限公司启东市东方明珠分隔工程消防设计的审核意见”。
再查明，被告江阴精亚房地产置业有限公司启东分公司系江阴精亚房地产置业有限公司设立的领有营业执照的分支机构，江阴精亚房地产置业有限公司于2012年7月名称变更为启东安润和投资有限公司。2013年6月24日，江阴精亚公司启东分公司变更登记为安润和公司启东分公司。
另外，本院在审理原告张娌华、陈振琼与两被告商品房买卖合同中查明，被告安润和公司启东分公司在其开发的东方明珠商业广场商铺促销期间，与案外购房户签订与本案相同格式的商品房买卖合同，以同样方式原告与案外百润公司订立委托管理协议，并在签订商品房买卖合同和委托经营管理协议的同日，被告安润和公司启东分公司与案外购房户签订了签约备忘录，约定了商铺实际单价，商铺实际总价款，前三年商铺年投资回报利益总计为商铺实际总价款的20%，与商铺实际总价款抵扣之后为商铺销售价总金额。第四、第五年的商铺年投资回报利益（含税）为商铺销售总价款的8%。
上述事实，有商品房买卖合同、委托经营管理协议、补充协议、承诺书、营业执照、企业信息登记表、双方代理人的庭审陈述在卷佐证。
本院认为，1、原、被告签订的商品房买卖合同及原告与启东百润商业发展有限公司订立的委托经营管理协议均不违反法律、法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方当事人均应受其拘束，依法履行义务。被告精亚启东分公司未依合同的约定交付商铺，已构成违约，需承担相应的法律责任。被告精亚启东分公司变更为安润和公司启东分公司，被告安润和启东分公司系被告安润和公司（原江阴精亚房地产置业有限公司）设立的领有营业执照的分支机构，故相应民事责任由被告安润和公司承担。2、关于两原告要求被告履行所涉商铺的交接、产权登记的义务，本院认为，因涉案商铺尚未通过消防验收合格，不符合法定的交房条件，故本院碍难支持，原告可待涉案商铺经消防等相关行政审批通过后再行主张。3、关于两原告要求被告支付逾期交房违约金，依法有据，被告应按双方所订合同约定的标准予以支付。对原、被告争议的实际房价问题，原告与两被告虽未有明确约定，但综合被告安润和公司启东分公司在商铺促销期间印发的宣传资料中关于前三年投资回报利益为20%（6%、7%、7%）的承诺和被告安润和公司启东分公司与涉案原告以外的购房户签订的签约备忘录上所确定的前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%的约定，以及双方签订的商品房买卖合同对分期价款的约定与被告安润和公司启东分公司在承诺书中载明的前三年返租金已从房价款中扣除中分析，同时据以被告安润和公司启东分公司作为开发商在促销期间的对外公开销售优惠政策对不特定购房户一致性的商业惯例，故本院确定双方约定前三年投资回报利益为商铺实际总价款的20%。该款系房屋总价款的一部分，理应计入原告已付房价款中，作为计算被告安润和公司启东分公司承担违约金的基数，故原告的总商铺价认定为951802.50元（761442元÷80%），原告在审理中变更主张被告依合同约定支付自2007年8月1月起计算至实际交付之日止计算的违约金，通常情况下违约金是当事人对违约造成的损失的预期约定，因前三年商铺实际总价款的20%计人民币190360.5元的投资回报收益已在购房款中扣除，原告在此期间并未因被告未依约交付商铺而产生损失，故两原告主张该期间的逾期交房违约金本院碍难支持。双方约定的委托管理经营期限为自2007年7月31日至2012年7月30日止，原告自2010年7月31日起因被告的违约，未就案涉商铺有任何收益，故被告安润和公司应承担自2010年7月31日起每日支付以601802.5元为（411442＋190360.5元）基数的万分之二的逾期交房违约金；4、关于原告要求两被告支付逾期产权登记违约金，因合同约定被告应在商铺交付使用后180日内完成相关办理权属登记资料提供与登记机关备案义务，因本院认定涉案商铺被告至今尚未实际交付，且应已责令被告承担至实际交付之日止的逾期交房违约金，故对原告主张的逾期产权登记违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：
一、被告启东安润和投资有限公司于本判决生效后十日内向原告杨建兵支付自2010年8月1日起至被告启东安润和投资有限公司实际交房之日止每日以601802.50元为基数的万分之二的逾期交房违约金。
二、驳回原告杨建兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13550元（原告已预交），由被告启东市安润和投资有限公司公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13550元（该院开户行户名：南通市财政局；开户银行：中国银行南通市西被闸支行；账号：47×××82）。
审 判 长 曹爱华
代理审判员 刘东伟
人民陪审员 汤慧娟
二〇一五年七月二日
书 记 员 潘小维