上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初3334号
原告：钟文磊。原告：孔秋萍。原告：钟奕萌。法定代理人：孔秋萍，系原告钟奕萌的母亲。上列三原告共同委托诉讼代理人：荆华，上海申渝律师事务所律师。被告：杜秀英。被告：陆银萍。被告：张辉。原告钟文磊、孔秋萍、钟奕萌与被告杜秀英、陆银萍、张辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日由本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟文磊及三原告共同的委托诉讼代理人荆华，被告杜秀英、陆银萍、张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟文磊、孔秋萍、钟奕萌向本院提出诉讼请求如下：1.解除原、被告于2015年9月15日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.三被告共同返还三原告购房款460,800元；3.三被告共同支付三原告违约金10,770元(以下币种均为人民币)，并支付合同解除赔偿金287,200元。诉讼中，三原告撤回要求三被告支付违约金10,770元的诉讼请求。事实和理由如下：2015年9月15日，三原告向三被告及案外人陆某某(已于2015年12月13日死亡)购买位于上海市闵行区颛兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总价款为1,436,000元。根据合同约定，三被告应于2015年10月31日前腾出该房屋并通知三原告进行验收交接。双方确认于2015年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，三原告按约已经支付房款460,800元。但是合同签订后，涉案房屋两次被查封，至今未交房，且被告张辉处于失联状态，双方也无法办理过户手续。综上，三被告的行为构成根本违约，三原告有权行使单方解除权，并要求三被告承担违约责任。被告杜秀英、陆银萍、张辉共同辩称，涉案房屋确曾出售三原告，但2015年12月上旬，被告杜秀英、陆银萍要求三原告至交易中心办理过户手续时，三原告找了两个人分别代替被告张辉和案外人陆某某，结果被交易中心工作人员识穿，未能办理交易过户。故三原告属诈骗。后，因被告张辉的父亲去世，被告陆银萍要求三原告交出被告张辉，至公证处办理遗产公证，然后再一起去办理过户手续，但三原告就此至法院诉讼。关于房款，三被告确认，曾收到过三原告支付的400,000元，后又退还三原告220,000元，加上此前收到的定金30,800元，实际收到房款210,800元。综上，三被告认为，本案系三原告诈骗三被告出售房屋，三被告不同意出售房屋，若法院判决三被告需承担违约金，对违约金的数额应当予以调整。经审理查明，原告钟文磊、孔秋萍系夫妻关系，原告钟奕萌系二人之女。被告杜秀英与案外人陆某某系夫妻关系，被告陆银萍系二人之女，被告张辉系被告陆银萍之子。案外人陆某某于2015年12月13日死亡。2015年7月25日，案外人陆某某(作为出卖人、甲方)、原告钟文磊(作为买受人、乙方)及案外人满某(上海)房地产咨询有限公司(作为居间人、丙方，以下简称满某公司)就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方欲购买甲方房屋，总价款为1,436,000元，乙方向丙方支付意向金30,800元，作为与甲方洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。协议还就其他事项作出了约定。协议签订后，案外人陆某某出具收据，载明收到原告钟文磊支付的用于购买涉案房屋的定金30,800元。同日，被告杜秀英、陆银萍、案外人陆某某(共同作为出卖人、甲方)与原告钟文磊(作为买受人、乙方)就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，双方约定了涉案房屋的转让价款为1,436,000元，同时还就付款方式、房屋交付、交易过户、税费负担、违约责任等事项作出了约定。2015年8月5日，案外人陆某某(作为出卖人、甲方)与原告钟文磊(作为买受人、乙方)签订《补充协议》，载明双方原定于2015年8月8日前就涉案房屋签订正式的买卖合同，由于甲方需办理房产继承手续，不能按合同约定时间签订买卖合同，故双方协商一致同意于2015年9月8日前签订正式的买卖合同，甲方并于2015年10月31日前将房屋交付给乙方。2015年8月25日，涉案房屋的权利人经核准登记为三被告及案外人陆某某。2015年9月14日，上海市闵行区公证处出具公证书一份，载明三被告及案外人陆某某至其公证处签署委托书，委托案外人叶某某代为办理出售涉案房屋事宜。2015年9月15日，案外人叶某某代理三被告及案外人陆某某(作为共同出卖人、甲方)与三原告(作为共同买受人、乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方房屋，总价款为1,436,000元；甲方于2015年10月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接；双方于2015年11月15日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按合同约定期限上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同还就双方的其他权利义务作出了约定。同日，案外人陆某某出具收据，载明收到原告钟文磊购房款150,000元。2015年9月16日，案外人陆某某又出具收据，载明收到原告钟文磊购房款250,000元。同日，案外人陆某某出具《欠条》，载明原告钟文磊因购房需要向案外人陆某某借款220,000元，此部分借款无借款利息，在原告钟文磊完成户口入户后向案外人陆某某归还全部借款。2015年12月4日，原告钟文磊向三被告及案外人陆某某发函，催促四出卖人办理涉案房屋的产权过户手续。2015年12月13日，案外人陆某某死亡。2016年1月17日，被告杜秀英、陆银萍(同时被告陆银萍作为被告张辉的代理人)与案外人刘芬就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。2016年1月18日，被告杜秀英、陆银萍向上海市闵行区税务局出具《终止交易承诺书》，载明就涉案房屋的买卖，因出卖人的违约无法达成交易，故撤销买卖合同终止交易。2016年2月1日，原告钟文磊向三被告及案外人陆某某发函，收件地址为涉案房屋，该函件载明合同因四出卖人的违约行为而解除，同时四出卖人应就此承担相应违约责任。经查询，该函件于次日签收。另查明，涉案房屋由被告杜秀英、陆银萍居住使用。以上事实，由三原告提供涉案房屋的上海市房地产登记簿、2015年7月25日的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、2015年7月25日的收款收据、2015年8月5日的《补充协议》、2015年9月14日的《公证书》、2015年9月15日的《上海市房地产买卖合同》、2015年9月15日的付款记录及《收据》、2015年9月16日的付款记录及《收据》、2015年12月4日的《催告函》、2016年1月17日的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》、2016年1月18日的《终止交易承诺书》、2016年2月1日的《催告函》及邮政查询单，由被告杜秀英、陆银萍提供的2015年7月25日的收款收据、2015年8月5日的《补充协议》、2015年9月16日的《欠条》、案外人陆某某的死亡证明，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。关于三原告提供的由被告陆银萍出具的金额为100,000元的收款收据(实际三原告称仅支付30,000元)，被告陆银萍对其签字的真实性不予认可。经法院释明后，三原告未就被告陆银萍的签字申请笔迹鉴定。故本院对该份证据的证明效力不予认定。另，诉讼中，就被告杜秀英、陆银萍于2016年1月17日与案外人刘芬就涉案房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，两被告称系在中介公司的逼迫下签订，未收到任何钱款。就案外人叶某某的身份，三被告称案外人叶某某也是来逼债的，与三原告串通逼债。三被告曾答应由案外人叶某某帮忙出售房屋，遂办理了委托公证。三原告表示，三被告认识案外人叶某某，三原告并不认识。原、被告同时确认，原告钟文磊于2015年9月16日出具《欠条》，载明向案外人陆某某借款220,000元，系为拿回部分购房款，降低交易风险。实际其与案外人陆某某之间不存在债权债务关系。原告钟文磊确认收到案外人陆某某退回的房款220,000元。本院认为，案外人叶某某持有三被告与案外人陆某某共同出具的委托其出售涉案房屋的授权委托书，且该授权委托书经公证处公证，故案外人叶某某作为代理人与三原告于2015年9月15日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方均应恪守履行。根据合同的约定，出卖人应于2015年10月31日前腾出房屋并通知买受人验收交接，双方于2015年11月15日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。然本案中，至上述日期，三被告未将涉案房屋交付三原告，亦未配合办理过户手续。且根据被告杜秀英、陆银萍于2016年1月18日向上海市闵行区税务局出具的《终止交易承诺书》所载明的内容看，两被告也自认涉案房屋无法达成交易的原因在于出卖人违约，同时确认撤销买卖合同终止交易。据此，三原告以三被告存在违约为由，行使单方解除权，要求确认涉案房屋《上海市房地产买卖合同》解除，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，三原告支付的房款210,800元(具体的计算方式为：以三原告已付房款30,800元+150,000元+250,000元扣减案外人陆某某已退回的房款220,000元)，三被告应当予以返还。至于三原告另主张要求返还的30,000元房款，因被告陆银萍否认收到该笔钱款，而三原告就此未向法院作进一步的举证，故本院不予支持。因合同解除的责任归咎于三被告，故三被告理应就此按约承担违约责任，支付解约违约金。关于该笔违约金的数额，三原告主张以总房价款的20%计算，但本院考虑到，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。现三被告已明确向本院提出要求调整违约金的数额。现本院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，酌情将违约金的数额调整为140,000元。三原告于诉讼中撤回要求三被告支付违约金10,770元的诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告钟文磊、孔秋萍、钟奕萌与被告杜秀英、陆银萍、张辉、案外人陆某某于2015年9月15日就位于上海市闵行区颛兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告杜秀英、陆银萍、张辉于本判决生效之日起十五日内向原告钟文磊、孔秋萍、钟奕萌返还购房款人民币210,800元；三、被告杜秀英、陆银萍、张辉于本判决生效之日起十五日内向原告钟文磊、孔秋萍、钟奕萌支付违约金人民币140,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,387.70元，财产保全费3,520元，合计14,907.70元，由被告杜秀英、陆银萍、张辉共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 曹文进
二〇一六年九月十八日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。
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