广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第740号
原告符风芹。
委托代理人吕桂冬，广西中司律师事务所律师。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地广西防城港港口区迎宾路市政府办公群西侧。
法定代表人孔仕才。
委托代理人江文兵，广西南港律师事务所律师。
委托代理人韦良钢，广西南港律师事务所律师。
被告南宁尚至品房地产经纪有限公司，住所地南宁市金浦路16号汇东国际E座15层1510号房。
法定代表人蒋志斌。
原告符风芹诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）、南宁尚至品房地产经纪有限公司（以下简称尚至品公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员方爵公开开庭进行了审理。原告符风芹的委托代理人吕桂冬，被告红树湾公司的委托代理人江文兵到庭参加诉讼，被告尚至品公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告符风芹诉称：尚至品公司系红树湾公司金海湾二期项目的销售代理商。2010年11月16日，符风芹与红树湾公司签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》（以下称为意向书），购买被告红树湾公司开发的金海湾二期A1栋3单元22层03号商品房。被告尚至品公司收取了原告诚意金2万元、指标费29000元，合计49000元，其中诚意金2万元已转付给红树湾公司。尚至品公司于2010年11月16日出具指标费收据一份，2010年12月2日红树湾公司向原告出具收取诚意金收据一份。原告与被告红树湾公司签订意向书至今四年多，红树湾公司未能与原告签订正式的商品房买卖合同。由于红树湾公司的开发进度严重迟缓，导致合同目的现已无法实现。根据合同法的相关规定，原告有权解除意向书，红树湾公司应返还原告已支付的诚意金并赔偿原告的利息损失。被告尚至品公司在明知红树湾公司未取得商品房预售许可证不符合预售条件的情况下，仍代其销售，并收取了原告的购房款，根据法律的相关规定，两被告应连带返还给原告已支付的购房款并赔偿利息。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、红树湾公司返还原告诚意金2万元并赔偿利息5697元（利息自2010年11月16日起按银行同期同类贷款利率计算，利息暂计至2015年4月15日，之后一直计至红树湾返还原告诚意金日止）；2、判令被告红树湾公司与尚至品公司连带返还原告指标费29000元并赔偿利息8260.56元（利息自2010年11月16日起按银行同期同类贷款利率计算，利息暂计至2014年4月15日，之后一直计至两被告返还原告指标费之日止）。3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告为其陈述事实提供的证据有：1、防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书，证明原告与被告红树湾公司签订防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书的情况；2、收据，证明原告向被告红树湾公司、被告尚至品公司支付诚意金、购房款的事实。
被告红树湾公司答辩称：红树湾公司与原告签订的意向书是合法有效的，意向书只是双方签订的一个预约性的合同不具备商品房管理办法中约定的商品房买卖合同的主要条款，不属于商品房买卖合同，被告红树湾公司与原告签订的意向书没有违反强制性规定，应该合法有效。并且红树湾公司已经于2015年1月28号取得了本案所涉商品房的预售许可证，原告要求解除意向书是没有事实及法律依据的。并且，红树湾公司没有委托尚至品公司收取2万元诚意金之外的款项，因此，尚至品公司在红树湾公司授权之外收取的2万元诚意金之外的款项与红树湾公司无关，原告要求红树湾公司连带偿还给部分款项没有事实和法律依据。
被告红树湾公司为其陈述事实提交的证据有：1、商品房预售许可证，证明房屋取得商品房预售许可；2、更改房号证明，证明更改房号的房屋已取得预售许可证。
被告尚至品公司不出庭答辩，也不提供证据。
经开庭质证，被告红树湾公司对原告提交的证据1真实性、关联性、合法性无异议，对证据2中尚至品公司收取的指标费收据的真实性、合法性、关联性有异议，认为与红树湾公司无关。原告对被告红树湾公司提交的证据1三性无异议，对证据2三性有异议，认为不能证明该房屋取得了商品房预售许可证明。
经审理查明，2010年11月16日，原告作为乙方与红树湾公司（甲方）签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》。双方约定：1、原告购买被告红树湾公司开发的防城港金海湾二期项目A1栋3单元22层03号商品房；2、付款期限，第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元整，第二期付款：工程进度达±0时付房款总额的20%（含已付诚意金），第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭货款方式将余款付清给甲方；3、违约责任，乙方应按时交纳相应的购房款，乙方不能在规定的时间七日内交纳第二期购房款的，视为其中途自动退房，已交纳的购房诚意金作为违约金支付给被告红树湾公司，意向书自动解除；4、甲方办理预售许可证后即与乙方签订《商品房买卖合同》。双方还对房屋建筑面积、单价和总金额进行了约定。
2010年11月16日，尚至品公司向原告出具了一份收据，载明收到原告交来指标费29000元。2010年12月2日，红树湾公司出具一份收据，载明收取原告诚意金2万元。
本院认为，双方当事人的争议焦点是：一、原告与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》效力问题；二、原告要求尚至品公司和红树湾公司连带偿还诚意金、购房款及利息是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点。原告与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，该意向书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与红树湾公司签订的意向书应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告红树湾公司辩称诉争商品房已取得商品房预售许可，所提交的《商品房预售许可证》载明预售项目名称为金海湾居住小区二期D2组团1、3、6、8、9号楼，与所诉争的金海湾二期A1栋3单元22层03号商品房不符，被告红树湾公司认为工程项目名称已变更，但所提交的《关于更改防城港金海湾小区二期工程项目名称证明》上并无房屋产权管理部门确认，故对被告的辩解本院不予支持。红树湾公司未取得的本案诉争商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的合同因违反法律规定无效。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，红树湾公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳诚意金为名向原告收取2万元诚意金，应当依法由红树湾公司退还给原告，并按同期银行贷款利率支付相应利息。关于原告交纳的29000元指标费。本院认为，受托房地产中介服务机构在销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托授权书，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，尚至品公司明知红树湾公司开发的商品房项目未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规直接向买受人收取指标费，尚至品公司应当退还其向原告收取的29000元的指标费，并按同期银行贷款利率支付相应利息。红树湾公司与尚至品公司存在委托代理关系，《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此，红树湾公司与尚至品公司应当承担连带偿还责任，原告要求两被告连带返还，于法有据，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告符风芹与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》是无效合同。
二、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告符风芹返还2万元诚意金及利息（利息以2万元为基数，自2010年12月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计至付清之日止）；
三、被告南宁尚至品房地产经纪有限公司向原告符风芹返还29000元指标费及利息（利息以29000元为基数，按照人民银行同期贷款利息，自2010年11月16日起计至付清之日止），被告防城港红树湾房地产开发有限公司承担连带责任。
案件受理费1374元，减半收取计687元，由被告南宁尚至品房地产经纪有限公司承担400元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担287元。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应承担的费用由其于履行债务时一并返还给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1374元（收费单位：广西壮族自冶区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 方爵
二〇一五年七月七日
书记员 谭源