四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）川民提字第211号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：四川省广元市东南房地产开发有限公司，住所地四川省广元市嘉陵路南段10号。
法定代表人：周尚怀，董事长。
委托代理人：赵兵，四川广府律师事务所律师。
委托代理人：郑长明，四川广府律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：广元市凌云商贸有限责任公司，住所地四川省广元市东坝办事处金融路居委会。
法定代表人：李庭蓉，执行董事。
委托代理人：陈光昕，四川中虹律师事务所律师。
申请再审人四川省广元市东南房地产开发有限公司（简称东南房地产公司）因与被申请人广元市凌云商贸有限责任公司（简称凌云商贸公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2012）广民终字第418号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年11月9日作出（2012）川民申字第1566号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人东南房地产公司委托代理人赵兵，被申请人凌云商贸公司法定代表人李庭蓉、委托代理人陈光昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月16日，一审原告（反诉被告）东南房地产公司起诉至广元市利州区人民法院，请求判决凌云商贸公司继续履行合同；承担违约金100万元；驳回凌云商贸公司解除合同并由东南房地产公司承担违约金的诉讼请求。一审被告（反诉原告）凌云商贸公司辩称，东南房地产公司已违约，请求人民法院判决解除合同；责令东南房地产公司承担违约金174万元；驳回其请求判决凌云商贸公司继续履行合同和承担违约金100万元的诉讼请求。
广元市利州区人民法院一审查明，2007年11月7日，东南房地产公司、凌云商贸公司双方签订《转让协议》约定：1.凌云商贸公司将其所有的位于广元市东坝办事处金融路居委会的房屋七栋计1053.65平方米及配套用地4212.92平方米（即原凌云山庄）转让给东南房地产公司，该转让标的实物及权属证明书经东南房地产公司验证无误，无争议。2.转让价款430万元，此款为凌云商贸公司实得款，办理过户手续的一切税费（含凌云商贸公司应交纳部分）均由东南房地产公司承担，转让前凌云商贸公司的一切债务由凌云商贸公司自行承担。3.本协议签订之日，东南房地产公司向凌云商贸公司付款50万元，在2007年11月15日前付50万元，两次付款共计100万元，作为东南房地产公司向凌云商贸公司签订本协议的保证金，凌云商贸公司收到信用保证金后，应同时将土地使用证和房产证和复印件提供给东南房地产公司进行开发工作；下余330万元由东南房地产公司在2008年6月30日前付清，在全款付清之后，凌云商贸公司将公司和办理法人变更手续、房产证、土地使用证原件提供给东南房地产公司办理过户手续，并由凌云商贸公司协助办理（提供相关手续和授权）。4.在办理土地、房屋过户手续时所产生的一切税费和其他所有费用概由东南房地产公司负责，与凌云商贸公司无关。5.凌云商贸公司在东南房地产公司施工进场前（2008年1月1日前）将土地使用权内的树木、门窗、钢棚移走，移栽树木所需的相关手续由东南房地产公司在进场前15天办理完毕，并提交凌云商贸公司，若需拆除房屋则由东南房地产公司自行负责；6.东南房地产公司在签订协议后在经营开发中所产生的利润、债务与凌云商贸公司无关，由东南房地产公司独享。7.违约责任：①东南房地产公司不按约定付款，凌云商贸公司有权不退还100万元保证金；②凌云商贸公司不按约定交付房屋及土地使用权，除退还东南房地产公司100万元保证金外，还应向东南房地产公司交付100万元违约金；③一方违约应赔偿守约方违约金100万元；④东南房地产公司单方解除合同应赔偿凌云商贸公司损失250万元（含凌云商贸公司房产、树木、基础设施等，违约金也包含在内），若凌云商贸公司违约，凌云商贸公司赔偿东南房地产公司的损失按实际投入计算；8.协议的变更和解除：①本协议签订后，东南房地产公司按约定如期支付第一笔100万元信用保证金后，凌云商贸公司无权单方解除合同；②本协议双方协议一致可以变更，但必须签订书面变更协议，其协议内容不得与本协议冲突和发生歧义和误解，合作开发协议与本协议发生冲突之处，以本协议为准。9.本协议经双方签字、盖章后成立，东南房地产公司向凌云商贸公司交纳100万元信用保证金后生效。凌云商贸公司在协议生效后，不得把房屋及土地使用权另行出售或者抵押。合同签订后，凌云商贸公司按约定向东南房地产公司提供了房产证和土地使用证复印件，并拆除了建筑物上的部分门窗，钢棚应东南房地产公司的要求未予拆除，同时还移栽了部分树木，后因移栽树木手续东南房地产公司未能办理，而未将树木全部移走。2007年11月4日和12月1日，东南房地产公司分别给付凌云商贸公司现金50万元、80万元，并由凌云商贸公司法定代表人李庭蓉分别出据同等金额收条各1张。嗣后，东南房地产公司、凌云商贸公司双方未就转让标的物进行交付。2008年5月12日发生“汶川大地震”（简称“5.12”汶川大地震），2008年8月，凌云商贸公司开始对转让房屋、场地重新进行装修、打造，至2009年3月，以“夜宴山庄”的名义对外营业至今。2008年9月26日、2009年12月1日，凌云商贸公司将转让房屋分别设定贷款抵押担保。
广元市利州区人民法院审理认为，东南房地产公司、凌云商贸公司之间签订的《转让协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。东南房地产公司在协议履行过程中虽未按协议约定按时给付凌云商贸公司保证金，但凌云商贸公司在收取东南房地产公司保证金时未持异议，如数收取了东南房地产公司给付的100万元保证金，应视为双方对保证金给付期限的变更。按约定，东南房地产公司向凌云商贸公司交纳100万元信用保证金后，《转让协议》生效，故东南房地产公司逾期给付保证金的行为不构成违约。同时，东南房地产公司、凌云商贸公司双方在合同中约定：凌云商贸公司应在东南房地产公司进场施工前（2008年1月1日前）将转让标的物上附着的树木、门窗、钢棚移走，移栽树木所需的相关手续由东南房地产公司在进场前15天办理完毕，并提供给凌云商贸公司。一是东南房地产公司不是树木的所有权人，按规定不能办理移栽的相关手续，该约定设定的办证义务实际不能履行，是双方对相关办证规定理解错误。对此，东南房地产公司在未能履行办证的义务时，未履行告知义务，导致凌云商贸公司不能按约定移栽树木交付标的物。二是该条约定东南房地产公司施工进场的日期为2008年1月1日，应当视为合同转让交付日期。凌云商贸公司应当交付标的物，东南房地产公司应当接受交付，东南房地产公司、凌云商贸公司均未举证履行交付通知义务，东南房地产公司对此又未主张要求凌云商贸公司交付或证明凌云商贸公司拒绝交付。三是东南房地产公司给付价款余款的义务，应当在2008年6月30日前全部付清，而实际履行过程中，东南房地产公司仅按时给付价款30万元。在付款期限届满前，发生了“5.12”汶川大地震，东南房地产公司以此抗辩在合理期限内迟延付款或交付标的物的行为，并不构成违约。根据《最高人民法院关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）》第四条“因地震灾害致使在合理期限内出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，“合理期限”应当理解为：法定合理期限、受灾实际恢复的合理期限和告知请求的合理期限。在本案中，没有法定合理期限规定和东南房地产公司请求延期付款的合理期限，同时东南房地产公司也未举证证明其企业受损受灾要求恢复后才能付款的证据。且东南房地产公司、凌云商贸公司均系地震灾区企业，合同标的物交付时间已过近半年。因此应当认为东南房地产公司在履行合同过程中构成根本性违约，应当承担违约责任。凌云商贸公司依据合同约定，在付款期届满后，由于门窗等已拆除，部分树木已移栽，为防止损失扩大，将转让的标的物中的房屋进行装修恢复并于同年9月将标的房屋设定贷款抵押担保，未构成不履行合同的违约行为。本案中，由于东南房地产公司的根本性违约行为和凌云商贸公司的未尽合同告知义务的违约行为，导致不能实现合同目的，故对凌云商贸公司要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持，对东南房地产公司要求继续履行合同的诉讼请求，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，凌云商贸公司收取的东南房地产公司130万元的保证金及价款应当返还给东南房地产公司。此外，对东南房地产公司诉称要求凌云商贸公司继续履行合同的主张，该院不予采信。对东南房地产公司诉称的凌云商贸公司未按合同第三条约定交付房产证和土地使用证，其行为构成违约的问题，该院认为，《转让协议》第三条虽约定凌云商贸公司收到信用保证金后，“应同时将土地使用证和房产证和复印件提供给乙方（即东南房地产公司）进行开发工作”，但从条文前后的意思看，此处凌云商贸公司应履行的是向东南房地产公司提供房产证和土地使用证复印件的义务，因如果是提供两证原件，便没有再提供复印件的必要，且该条第二段约定“在全款付清之后，甲方（即凌云商贸公司）将公司和办理法人变更的手续、房产证、土地使用证原件提供给乙方办理过户手续，这一约定也证明了凌云商贸公司提供两证原件的义务是在东南房地产公司付清全款之后，故此处的“土地使用证和房产证和复印件”属笔误，应为“土地使用证和房产证的复印件”，而上述两证的复印件东南房地产公司认可凌云商贸公司已提供，故对东南房地产公司的这一主张，该院不予支持。对凌云商贸公司要求东南房地产公司赔偿74万元损失的问题，该院认为，凌云商贸公司要求东南房地产公司承担违约责任及违约金足以弥补所有损失。故对凌云商贸公司的反诉赔偿诉请，该院不予支持。对东南房地产公司、凌云商贸公司分别要求对方给付100万元违约金的问题，该院认为，东南房地产公司在合同履行中根本性违约，东南房地产公司应当承担给付凌云商贸公司100万元违约金的责任，凌云商贸公司应当承担返还东南房地产公司保证金和价款130万元及给付价款利息的违约责任。广元市利州区人民法院于2011年10月10日作出（2010）广利州民初字第1135号民事判决：一、解除东南房地产公司与凌云商贸公司签订的《转让协议》；二、凌云商贸公司返还东南房地产公司保证金100万元、价款30万元，合计130万元，并给付东南房地产公司30万元价款的利息（从2007年12月1日起，按同期银行贷款基准利率计算至付款之日止）；三、东南房地产公司给付凌云商贸公司违约金100万元，可从本判决第二项返还款中抵扣；四、驳回东南房地产公司的诉讼请求；五、驳回凌云商贸公司反诉的其他诉讼请求。本案案件受理费38800元，反诉费10230元，合计49030元，东南房地产公司负担24515元，凌云商贸公司负担24515元。
东南房地产公司不服一审判决，主要上诉理由是：1.双方签订《转让协议》后，东南房地产公司依约向凌云商贸公司支付了100万元保证金。2007年11月30日，凌云商贸公司以资金困难为由要求东南房地产公司提前支付30万元价款，东南房地产公司支付后，2007年12月中旬，凌云商贸公司以转让价款太低为由又要求东南房地产公司增加转让价款，遭到东南房地产公司拒绝。2008年1月1日东南房地产公司要求凌云商贸公司交付标的物，凌云商贸公司拒不交付。同年6月30日前夕，凌云商贸公司要求东南房地产公司支付余款300万元，东南房地产公司提出凌云商贸公司应先交付房屋及土地，并提供地震后房屋不是危房的排查报告后，东南房地产公司再支付余款300万元，而凌云商贸公司坚持付清价款后才交付标的物；2.凌云商贸公司应于2008年1月1日前交付房屋和土地，但至今未交付，凌云商贸公司从2008年1月2日起无权占有标的物。按合同约定凌云商贸公司不得将标的物抵押，而凌云商贸公司违反合同约定于2009年9月26日设定了抵押。在合同有效的情况下，凌云商贸公司于2008年8月1日对房屋和场地进行装修并对外营业，其不履行合同的意图明显；3.东南房地产公司2008年6月30日前未支付合同价款，不构成违约。凌云商贸公司应于2008年1月1日前先履行交付房屋和土地的义务，在履行交付义务后，东南房地产公司才负有履行支付余款义务。作为后履行方东南房地产公司有权行使先履行抗辩权。“5.12”汶川大地震后，凌云商贸公司应对标的物的质量承担担保义务，在凌云商贸公司履行该义务之前，东南房地产公司有权拒绝支付余款；4.一审认定事实错误。凌云商贸公司应于2008年1月1日履行交付标的物的义务，该义务不以权利人是否催告为条件。从合同生效至2008年1月1日止，凌云商贸公司负有通知东南房地产公司接受交付标的物的义务，但凌云商贸公司既没有通知的意思表示，也没有交付的行为。而是对标的物进行装修升级改建，将房屋抵押贷款，从中获取了巨大利益。按合同约定，凌云商贸公司应先履行交付标的物义务后，东南房地产公司才负有支付余款的义务，东南房地产公司未支付余款不属违约。一审解除双方签订的《转让协议》，没有法律依据。合同法第九十六条规定了当事人行使解除权的方法，法院无权代替当事人行使权利。依据《转让协议》第八条的约定，东南房地产公司交纳100万元保证金后，合同生效，凌云商贸公司不享有解除权，亦无法定解除的情形，其行为构成违约。请求：1.撤销原判；2.依法改判凌云商贸公司继续履行合同并承担违约责任。
凌云商贸公司答辩称：1.双方签订《转让协议》后，陈遂舟因经济实力问题，未在约定的2007年11月15日前支付第二笔50万元保证金，而凌云商贸公司向东南房地产公司提供了土地使用证和房产证并停业组织人力、物力进行门窗、钢栅、树木的拆除、移走，为2008年1月1日东南房地产公司“进场施工”作了大量工作。东南房地产公司在2011年11月30日支付30万元转让价款后未再付款，也未安排、组织施工企业进场对转让房产、土地进行开发。凌云商贸公司向其催促后，东南房地产公司口头表示不再履行《转让协议》。凌云商贸公司到2009年3月恢复经营，实际损失近150万元。在“5.12”汶川大地震后房地产市场低迷的情况下，近两年时间里，陈遂舟从未找凌云商贸公司商谈《转让协议》的相关事宜。“要求增加价款”一说更是编造；2.本案是东南房地产公司根本性违约。陈遂舟经济能力存在问题，客观上从2008年1月1日起至2008年6月30日止也未进场施工。凌云商贸公司未提出过增加转让价款，也未阻止过其进场，在其未进场的情况下保管转让标的物是合法的。凌云商贸公司对转让的标的物进行装修、抵押贷款的行为，是在东南房地产公司严重违约，合同目的不能实现的情况下，为了避免更大的损失采取的自救行为。2008年1月1日是东南房地产公司进场施工时间，不是凌云商贸公司交付的时间。按合同约定，东南房地产公司应在2008年6月30日付清转让款，客观上东南房地产公司也未能履行合同主要义务。东南房地产公司称凌云商贸公司“为了达到增加合同价款的目的，拒不履行交付标的物的义务”，没有任何证据证明。东南房地产公司认为应提交“排查报告”，亦无法律规定；4.一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。凌云商贸公司未“通知”东南房地产公司就构成违约的观点，是对合同约定和法律规定理解错误。合同约定了2008年1月1日进场，东南房地产公司应在此时进场，亦没有法律规定转让方必须要通知受让方。东南房地产公司称“一直占有经营至今”不客观公正，凌云商贸公司在合同签订后就停业，客观上存在停业损失和拆除移走设施费用，应由东南房地产公司承担。东南房地产公司的行为构成合同法第九十四条规定的法定解除情形，凌云商贸公司依法行使解除权合法，在反诉过程中，通过举证向东南房地产公司发出了解除合同的通知，属于通知到达的一种方式。请求：驳回上诉，维持原判。
四川省广元市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
四川省广元市中级人民法院二审认为，双方当事人签订的《转让协议》合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。东南房地产公司作为买受人负有支付价款的义务，凌云商贸公司作为出卖人负有交付标的物并转移标的物所有权的义务。在履行合同过程中，东南房地产公司仅付保证金和转让款共计130万元，余款300万元未按合同约定的时间支付，已构成根本性违约。东南房地产公司在一审起诉时和二审上诉时均诉称凌云商贸公司拒绝在2008年1月1日交付标的物，但东南房地产公司未提供证据证明凌云商贸公司拒绝交付。因此，凌云商贸公司就交付问题不存在违约行为。东南房地产公司认为凌云商贸公司负有通知东南房地产公司接受交付标的物的义务，因双方在合同中未约定，法律也无明确规定，对该理由，该院不予支持。综上，东南房地产公司的上诉理由均不能成立，该院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，该院予以维持。四川省广元市中级人民法院于2012年7月19日作出（2012）广民终字第418号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由东南房地产公司负担。
东南房地产公司申请再审称，1.东南房地产公司在本案中没有违约行为。东南房地产公司2008年6月30日前没有按照合同约定支付下欠300万元转让价款不构成违约，而是依法行使先履行抗辩权的合法行为。同时，协议约定东南房地产公司向凌云商贸公司支付100万元保证金后，凌云商贸公司应在交付日即2008年1月1日，东南房地产公司进场施工前将该幅土地范围内的门窗、钢栅、树木拆除并移走，凌云商贸公司没有按合同约定履行自己的义务，故申请再审人在2008年6月30日不向凌云商贸公司支付下欠的300万元转让费，不属违约行为。2.凌云商贸公司在本案中存在数个违约行为。凌云商贸公司在收到保证金及转让费共130万元后，在双方未解除合同前，即对标的物进行装修、改造，该行为已违约。之后又单方解除了合同，又一次违约。3.对《转让协议》断章取义，避开合同的先后义务顺序，二审法院适用法律错误。请求撤销二审判决，改判支持东南房地产公司的诉讼请求并由凌云商贸公司承担本案诉讼费。
被申请人凌云商贸公司答辩称：1.凌云商贸公司在东南房地产公司未按期足额支付100万元保证金的情况下，有权解除合同；2.凌云商贸公司已请人拆除门窗、移走植物、停止营业，已做好转让标的物的准备。3.由于东南房地产公司未按时交付款项，凌云商贸公司还在不同场所和时间并提交有关的证据证明向其表达如不履行合同，凌云商贸公司有接手转让标的物的意思。合同期满后于2008年8月开始装修和对其涉案的不动产进行抵押，该行为是在东南房地产公司根本性违约的情况下依法行使法定解除权。原判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。请求再审维持原判。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，双方当事人签订的《转让协议》合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。东南房地产公司在协议履行过程中虽未按协议约定按时向凌云商贸公司给付保证金，但凌云商贸公司在收取保证金时未持异议，如数收取了东南房地产公司给付的100万元保证金，应视为双方对保证金给付期限的变更，其《转让协议》已生效。故东南房地产公司逾期给付保证金的行为不构成违约，原审判决对此认定正确。双方在继续履行协议的过程中，按约定，除去东南房地产公司在2007年12月1日向凌云商贸公司支付的100万元保证金外，同日还支付了30万元的转让款，余下300万元本应于2008年6月30日前付清。但在东南房地产公司付款期限届满前发生了“5.12”汶川大地震，而本案的双方当事人均是受灾企业。东南房地产公司因地震受灾不能按时支付转让款理应及时向凌云商贸公司请求一个合理期限缓期支付转让款，东南房地产公司未举证证明曾向凌云商贸公司请求缓期支付对酿成纠纷有一定责任；凌云商贸公司也应适当考虑给东南房地产公司一个合理的期限，特别是根据协议约定，合同生效后，单方不能解除合同，然而凌云商贸公司即在地震发生后三个月的2008年8月，在双方未解除合同前就对房屋进行装修、改造和实施抵押，对双方矛盾激化也负有一定责任。鉴于双方在履行协议过程中出现了不可抗力的情况，且双方均有一定责任的情况下，原判认定东南房地产公司未按时交纳余下转让款属根本性违约，判令东南房地产公司支付凌云商贸公司违约金100万元不当，应予纠正。由于凌云商贸公司已将房屋改造并已投入使用，双方签订的《转让协议》的合同目的已不能实现，故原审判决双方解除合同并无不当。虽合同予以解除，但因凌云商贸公司为了履行双方的转让协议，已对公司的人员进行了安置，并对转让房屋上附着门窗、钢棚进行了拆除，并对树木进行移栽，产生了147257元的费用，东南房地产公司应给予补偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销四川省广元市中级人民法院（2012）广民终字第418号民事判决和广元市利州区人民法院（2010）广利州民初字第1135号民事判决第三项，即四川省广元市东南房地产开发有限公司给付广元市凌云商贸有限责任公司违约金100万元，可从本判决第二项返还款中抵扣；
二、维持广元市利州区人民法院（2010）广利州民初字第1135号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，即解除四川省广元市东南房地产开发有限公司与广元市凌云商贸有限责任公司签订的《转让协议》；广元市凌云商贸有限责任公司返还四川省广元市东南房地产开发有限公司保证金100万元、价款30万元，合计130万元，并给付四川省广元市东南房地产开发有限公司30万元价款的利息（从2007年12月1日起，按同期银行贷款基准利率计算至付款之日止）；驳回四川省广元市东南房地产开发有限公司的诉讼请求；驳回广元市凌云商贸有限责任公司反诉的其他诉讼请求；
三、四川省广元市东南房地产开发有限公司支付广元市凌云商贸有限责任公司在履行《转让协议》中支出的费用147257元。
本案一审案件受理费38800元，反诉费10230元，计49030元；二审案件受理费22800元，共计71830元。四川省广元市东南房地产开发有限公司负担35915元，广元市凌云商贸有限责任公司负担35915元。
本判决为终审判决。
审判长 游明安
审判员 宋荣萍
审判员 陈 红
二〇一三年六月二十日
书记员 陈明克