北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7605号
上诉人（原审被告）杜春艳，女，1981年5月30日出生。
委托代理人刘长兴，北京市中海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛淑梅，女，1954年2月26日出生。
委托代理人刘晓光，北京市国汉律师事务所律师。
上诉人杜春艳因与被上诉人牛淑梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初10906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官赵卉参加的合议庭于2016年6月28日公开开庭进行了审理，上诉人杜春艳及其委托代理人刘长兴，被上诉人牛淑梅的委托代理人刘晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
牛淑梅在一审中起诉称：2013年4月17日，牛淑梅、杜春艳签订《房屋租赁合同》，杜春艳承租牛淑梅位于北京市朝阳区太平庄南里一号楼×门×号房屋，合同期限自2013年4月17日至2018年4月17日，租金为每年8万元，支付方式每季度2万元，合同未允许杜春艳转租房屋。牛淑梅因一直居住在大兴区，无暇照顾出租房屋事宜，2015年12月，牛淑梅儿子回京了解到杜春艳未经牛淑梅许可早已将房屋擅自转租给他人经营使用。牛淑梅认为杜春艳擅自转租房屋构成违约，故牛淑梅提起诉讼，请求法院判决：1.双方于2013年4月17日签订的《房屋租赁合同》自2016年2月6日通知解除；2.杜春艳腾退位于北京市朝阳区太平庄南里1号楼×门×号房屋；3.杜春艳支付非法获利20万元，即杜春艳转租年租金28万元与双方合同年租金8万元的差价，按照一年的差价20万元主张。
杜春艳在一审中答辩称：不同意牛淑梅的诉讼请求。一、牛淑梅、杜春艳签订合同合法有效，杜春艳没有任何违约事实。杜春艳将牛淑梅出租的房屋承租下来，至今己经十年有余，其间双方友好合作，对租赁房屋并无任何纠纷，期间，杜春艳曾经两次告知牛淑梅配合办理工商注册登记，并请求牛淑梅提供其房屋合法证明和身份证明，牛淑梅也一直非常配合，并未对杜春艳转租该房屋提出任何异议，牛淑梅在起诉书中所说，其直到起诉之日起才发现杜春艳转租房屋一事纯属无稽之谈，其真实意思是想改变合同期限和租金数额，在牛淑梅手中的合同上已经体现的淋漓尽致，牛淑梅单方面对双方签订的合同租期进行涂改，意图明显，合同已经存在瑕疵，充分说明牛淑梅德行方面有所欠缺，为人缺乏诚信，请法庭综合考虑牛淑梅所说事实是否真实，并且，牛淑梅在与杜春艳十年之余的房屋租赁事实发生期间，多次上涨房租，至起诉至贵院前，牛淑梅也和杜春艳电话沟通多次，表示说杜春艳转租的收益明显超出其收益，心里极度不平衡，杜春艳口头拒绝，故而惹怒牛淑梅，才被牛淑梅无理的诉至法院，杜春艳现非常气愤，前来应诉。二、牛淑梅、杜春艳双方曾经多次签订针对该房屋的租赁合同（房屋地址：朝阳区太平庄南里一号楼×门×号房屋），基本都是租期为五年。最后一次签订时间为2013年4月17日，租期为2013年4月17日至2018年4月17日。并且在签订后，牛淑梅主动提出如果杜春艳交付的租金能达到一年85000元的话，杜春艳可以承租到该房屋拆迁为止，可转租。可见牛淑梅和杜春艳之间一直友好相处，并且合作行为愉快，并无间隙，当时牛淑梅让杜春艳书写以上内容在房屋租赁合同的背面，牛淑梅当场签字表示认同。就在合同签订后双方分手前，由于时间仓促未能将牛淑梅手中的合同上全面表述该内容，但杜春艳当时也觉得并无大碍，与牛淑梅合作的这么多年，应当不会发生纠纷，事后也未再和牛淑梅沟通此事。所以杜春艳没有任何违约事实发生，转租该房屋并无不当，是经过牛淑梅同意和认可的。综上，牛淑梅与杜春艳签订合同合法有效，牛淑梅应当继续履行房屋租赁合同，请求驳回牛淑梅的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年4月17日，牛淑梅（甲方、出租房）与杜春艳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，由杜春艳承租牛淑梅位于北京市朝阳区太平庄南里1号楼×门×号房屋。
审理中，双方各自提交了所持有的《房屋租赁合同》原件一份，正面所载内容一致为：年租金8万元，租期自2013年4月17日至2018年4月17日，付款方式为每季度三个月内付本季度房租2万元，本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。牛淑梅提交的《房屋租赁合同》背面载“备注：房租每年如按捌万伍仟元交付，房子租赁到房租拆为此止。牛淑梅”，而杜春艳提交的《房屋租赁合同》背面载“备注：房租每年如按捌万伍仟元交付，房子租赁可到房租拆为止，可转租。牛淑梅”，其中逗号标点处均有从句号涂改为逗号的明显痕迹。牛淑梅对杜春艳《房屋租赁合同》背面所载可转租内容不予认可，认为系杜春艳自行涂改标点并添加的内容。杜春艳称签订合同时看到了牛淑梅合同背面无此内容，但因当时有别的事比较着急，没来得及让牛淑梅添加。
另查，杜春艳将租赁房屋再行转租给案外人孙波，双方签订有书面租赁协议，约定租期自2014年9月1日至2017年8月31日，租金标准每年28万元。另，杜春艳称牛淑梅对转租事宜知情，提交营业执照予以佐证，牛淑梅表示不知道此情况。
又查，牛淑梅称于2016年2月6日向杜春艳发出了解除合同通知，杜春艳认可收到通知。
一审法院判决认定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该案，杜春艳虽提交《房屋租赁合同》欲佐证转租已经牛淑梅许可，但经质证，该院对该证据不予采信，理由如下：首先，杜春艳提交的《房屋租赁合同》背面手写部分的标点有明显涂改，客观性存在重大瑕疵，不具有证明力；其次，即使杜春艳提交的证据真实，牛淑梅提交的《房屋租赁合同》未显示有准许转租的内容，鉴于牛淑梅、杜春艳提交的两份合同内容不一致，杜春艳未能就不一致之处进行合理解释，不能认为双方已经就牛淑梅准许杜春艳转租事宜达成一致。综上，牛淑梅以杜春艳擅自转租构成违约，请求自通知之日解除《房屋租赁合同》，并要求杜春艳腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以准许。
对于牛淑梅要求杜春艳比照房屋转租租金与《房屋租赁合同》差价赔偿损失的诉讼请求。该院认为，首先，违约行为与损害之间应有因果关系，但牛淑梅所述差价损失与杜春艳违约转租行为无因果关系，其在该案中可收取的房屋收益应以《房屋租赁合同》约定标准为限，不因杜春艳转租行为有所损益，其次，实际损失应以预期损失为限，牛淑梅所述差价损失不在可预期利益范围之内。故牛淑梅此项请求缺乏法律依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、牛淑梅与杜春艳于2013年4月17日签订的《房屋租赁合同》自2016年2月6日解除；二、杜春艳于判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区太平庄南里1号楼×门×号房屋；三、驳回牛淑梅的其他诉讼请求。
杜春艳不服一审法院上述民事判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是：双方租赁的事实已经持续10余年，在多次签订合同时，合同都是由牛淑梅提前拟定并打印，在涉案房屋附近签订，按照惯例和大多数人的行为习惯，牛淑梅不可能不到涉案房屋处查看，且杜春艳两次请求牛淑梅配合办理工商注册登记，牛淑梅均提供了房屋合法证明和身份证明，因此牛淑梅对杜春艳转租的事实是清楚的，一审对此没有查明，应当改判驳回牛淑梅的诉讼请求或者发回重审。一、二审案件受理费由牛淑梅负担。
杜春艳就其上诉未向本院提交新的证据。
牛淑梅服从一审法院上述民事判决，其针对杜春艳的上诉理由答辩称：杜春艳提出的牛淑梅知道有转租行为缺乏证据支持，双方之间并无书面约定可以转租房屋，杜春艳办理工商注册登记如何得到的材料与牛淑梅无关。同意一审判决，请求维持原判。
牛淑梅就其答辩未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、证人证言及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案中，牛淑梅、杜春艳均认可各自持有的《房屋租赁合同》正面所载内容一致，仅为背面手写备注内容有区别，其中承租人杜春艳持有的合同上有“可转租”的内容，而出租人牛淑梅所持有的合同上无“可转租”的内容。由于杜春艳认可备注内容由其书写，在牛淑梅不认可双方约定了涉案房屋可转租，且杜春艳所持有的合同上“可转租”之前的标点有明显涂改的情形下，杜春艳应就涉案房屋是否可转租承担举证责任，在杜春艳不能就两份合同不一致之处作出合理解释，且其提供的现有证据亦不能证明双方形成合意约定涉案房屋可转租或其转租行为得到牛淑梅准许的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，故牛淑梅要求解除合同并要求杜春艳腾退房屋的诉讼请求应予支持，本院对杜春艳有关一审未查明事实应当改判驳回牛淑梅诉讼请求或发回重审的上诉请求和理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2150元，由牛淑梅负担2000元（已交纳），杜春艳负担150元（牛淑梅已交纳，杜春艳于本判决生效后七日内支付给牛淑梅）。
二审案件受理费50元，由杜春艳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理审判员 赵 卉
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 张思齐
书 记 员 邸 硕