福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1724号上诉人（原审被告）：马成峰，男，1974年10月14日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。被上诉人（原审原告）:今日大唐（泉州）物业管理有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇建设北路君悦华庭8幢102室。法定代表人：刘火星，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄国灿，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张雅洁，女，该公司员工。上诉人马成峰因与被上诉人今日大唐（泉州）物业管理有限公司（下称大唐公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2016）闽0504民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马成峰，被上诉人大唐公司委托诉讼代理人庄国灿、张雅洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马成峰上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人减收上诉人的物业费，减收幅度为50%，取消滞纳金，取消公摊水电费。2.本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.大唐公司未依约提供物业服务是减免物业费的依据。一审认可大唐公司管理上存在瑕疵，但全部否认了上诉人在庭审期间的举证，判定上诉人全额支付物业费及滞纳金，间接认可大唐物公司没有过错，有失公平，自相矛盾。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行合格的物业管理义务，业主后按约定缴纳物业费，而不是不服务或提供不合格的服务也要强行收费，对弱势群体的业主的利益保护也是十分不公平的，况且上诉人不按时缴纳物业管理费只是物业管理问题，不是恶意为之。2.（1）大唐公司不履行安全保卫义务。（2）大唐公司不履行维护公共设施的义务。（3）大唐公司不履行维护公共环境卫生义务。（4）大唐公司未经全体业主同意私自在各个电梯间安装楼宇电视广告屏，电费纳入电梯公摊由业主交付，广告收益归自己收入，并从未公布物业收支账目。（5）上诉人2011年7-8月装修安装灯具期间，大唐公司负责人黄树翔告知上诉人，其他业主安装灯具时，因房顶混凝土质量问题导致脱落，要求上诉人停止安装灯具。黄树翔承诺七日内把上诉人刚修好的屋顶混凝土全部铲除，重新补混凝土并油漆恢复装修后的原样，待黄树翔找人把房顶混凝土铲平后补上混凝土，用白漆粉刷屋顶后，屋顶就像毛坯房一样粗糙不平，并未恢复原貌，经上诉人与大唐公司多次交涉，为赶时间最终由上诉人找人重新装修油漆屋顶面，黄树翔承诺七天经历56天才结束，导致上诉人所订家电和家具无法按时入户，由于时间拖延造成违约所付的2万家具家电定金无法拿回。上诉人在装修时请了一名勤杂工（4500元/月）帮忙搬运装修材料，装修没有结束无法辞退，去除黄树翔承诺的七天外还耽误了上诉人49天的时间，在此期间勤杂工的工钱由上诉人支付。3.一审判决有失公平未能考虑案件的社会影响，也未客观的考虑上诉人的诉求，过度偏向大唐公司。被上诉人大唐公司辩称：上诉人长期拖欠物业费，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业服务秩序。上诉人拖欠物业费构成违约，应承担违约责任。一审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人大唐公司向一审法院起诉请求：1.马成峰交清2013年7月至2016年6月的物业管理费3888元,并按日千分之三计付自2013年8月1日至实际还款之日逾期滞纳金3407.83元；2.马成峰交清2013年2月至2016年6月公共水电公摊费787元。一审法院认定事实：大唐公司于2006年经工商机关登记成立，并依法取得中华人民共和国物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为三级。2009年7月10日，大唐公司与泉州市华祥房地产开发有限公司签订《祥光花苑前期物业管理委托合同》，约定：1.大唐公司为华祥•祥光花苑三、四、五期提供物业管理服务；2.合同期限自2009年7月10日起至华祥•祥光花苑业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；3.物业费收费标准高层带电梯住宅按建筑面积0.9元/月收取，高层带电梯公共部位用水、用电根据实际使用情况按照”谁使用谁公摊”的原则向相应的业主或物业使用人收取；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水费的，从逾期之日起每超过一天按千分之三的比例交纳滞纳金。合同签订后，大唐公司依约提供物业服务，马成峰系祥光花苑小区第四期、第五期3幢1706号的业主，建筑面积为120.25平方米，按约定马成峰应当向大唐公司缴纳物业管理费、水电公摊费及其他相关费用。但至起诉之日止，马成峰尚欠大唐公司自2013年7月起至2016年6月止的物业管理费3896.1元，自2013年2月起至2016年6月止的公共水电公摊费787元。一审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，华祥•祥光花苑的建设单位泉州市华祥房地产开发有限公司有权选聘物业服务企业进行前期物业服务。泉州市华祥房地产开发有限公司与大唐公司签订的《祥光花苑前期物业管理委托合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。马成峰作为华祥•祥光花苑第四期、第五期3幢1706号的业主，依法应按泉州市华祥房地产公司与大唐公司签订的《祥光花苑前期物业管理委托合同》约定的标准向大唐公司交纳物业管理费，马成峰尚欠大唐公司自2013年7月起至2016年6月止的物业管理费3896.1元事实清楚，予以认定。大唐公司请求马成峰支付物业管理费3888元,是对其诉讼权利的处分,该处分符合法律规定，予以支持。根据合同约定，水电公摊费按实际用量收取，大唐公司提供马成峰缴纳水电公摊费的证据经送达马成峰质证，马成峰在开庭时对该证据的真实性没有异议，视为马成峰认可大唐公司主张的水电公摊费787元，故大唐公司请求马成峰缴纳2013年2月起至2016年6月止的公共水电公摊费787元的诉求，予以支持。根据大唐公司与泉州市华祥房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务委托合同，大唐公司于每月10前收取上个月的物业管理费及合同关于马成峰逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金的约定，大唐公司请求判令马成峰支付逾期缴纳物业管理费滞纳金的诉求，予以支持，但按每天应交物业费的千分之三收取滞纳金，明显过高，应予以调整为年利率24%为宜，从逾期支付物业管理费的第二个月的第11日开始起算，即从2013年8月11日起算至2016年7月11日止计滞纳金1382.97元。马成峰在答辩中提出门禁照片、凉亭照片、小区道路路边砂石照片、电梯广告屏照片、电梯门亭裸露的开关面板照片、楼下入门口方面电瓶车照片、1楼电梯门庭宽带盒等照片、小区通往步行街门照片、每层楼违章建筑照片、损坏的消防箱、电梯门厅的涂写广告、地面的垃圾灰尘、消防通道堵塞照片、地面垃圾灰尘证明大唐公司物业公司管理不到位,阳台漏水,装修损失赔偿、楼下1606油烟排污管道等问题。一审法院认为，大唐公司存在管理服务不到位问题,有的已经改进，大唐公司也表示要积极改进,入户门禁系统的门不能使用动用公共维修基金问题，由大唐公司及各位业主、业委会及有关部门尽快协调处理，但不能成为马成峰不交物业费的理由。至于马成峰提出装修损失赔偿问题、楼上阳台因质量水渗透,楼下排气管道问题，属其与小区开发商的法律关系或其与相邻业主的法律关系,与本案不属同一法律关系,不予审查处理，大唐公司可另行主张权利。判决：一、马成峰应在本判决生效之日起十日内支付大唐公司自2013年7月起至2016年6月止的物业费3888元及其滞纳金1382.97元，水电公摊费787元，合计6057.97元，并以3888元为基数按年利率24%计付自2016年7月11日起至马成峰实际支付物业费之日止的滞纳金；二、驳回大唐公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由大唐公司负担25元，马成峰负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马成峰向本院提供以下证据：照片，证明被上诉人所提供的物业服务不到位。被上诉人大唐公司质证称：照片确实拍摄于小区，但并不是被上诉人所主张的那样，大唐公司未提供相应的物业服务。本院认为，对于当事人提供的证据，被上诉人对真实性无异议，本院予以确认，至于是否能证明上诉人的主张，本院将在后文一并分析认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人主张的上层房屋阳台漏水，因房顶混凝土质量存在问题导致其装修损失、被上诉人在电梯间安装电梯广告，收取广告收益，侵害业主利益等问题，属于另一法律关系，本院不予审查，应另行处理。2.上诉人主张的物业服务中的其他问题，上诉人于一、二审中提供了照片予以证明。虽然被上诉人在提供物业服务时的确存在轻微瑕疵，被上诉人也予以认可，但是：首先，上述问题部分已经改进，部分被上诉人表示将尽快解决，还有部分问题需要物业公司于与全体业主共同协商解决，不应作为上诉人拒绝支付物业费或减免物业费的依据；第二，物业服务行为是一种服务性的行为，实践中很难达到完美的状态，如果业主一发现物业服务存在瑕疵，认为自己权益受到侵害，即可以拒不缴纳或减免物业费，那么势必造成物业公司缺少管理资金，进一步导致物业服务质量下降，更无法使业主满意，这必然会影响小区全体业主特别是已经依约缴纳物业费的业主的利益；第三，物业服务系持续性的行为，上诉人的举证，仅能证明某一时间点被上诉人的物业服务存在瑕疵，这并非拒不缴纳或减免物业费的法定事由；第四，本案并没有证据证明小区大部分业主认为上述瑕疵已经严重影响到其正常居住生活。综上，上诉人基于上述物业服务问题，拒绝支付物业费或请求减免物业费缺乏法律依据，本院不予支持。本院认为,2009年7月10日，泉州市华祥房地产开发有限公司与被上诉人签订的《华祥•祥光花苑前期物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。上诉人作为祥光花苑小区四期3栋1706号房业主，在华祥•祥光花苑业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日前应受上述合同的约束。上诉人对本案尚欠的物业费、公摊水电费均无异议，本院予以确认。上诉人主张应减少物业费缺乏依据，本院不予支持。上诉人逾期缴纳物业费，应依约缴纳滞纳金，因约定的滞纳金过高，一审法院酌定降低滞纳金计算标准，并无不当。根据《华祥·祥光花苑前期物业管理服务委托合同》第十五条第4项约定，上诉人应依约缴纳公摊水电费，上诉人主张无需缴纳上述费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马成峰的上诉请求均不能成立，不予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人马成峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄海清审 判 员  余卓立代理审判员  鲍冬凡二〇一七年八月二十二日书 记 员  吴艳蓉速 录 员  庄晓思附本案主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……