重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5000号
上诉人（原审被告）：杨宾，男，1982年12月16日出生，汉族，住重庆市双桥区，
被上诉人（原审原告）：重庆北麓置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢23-11#，统一社会信用代码915001075540758480。
法定代表人：侯凯，总经理。
委托诉讼代理人：李云华，重庆迪远律师事务所律师。
原审被告：郑良艳，女，1983年3月19日出生，汉族，住重庆市大足区，
委托诉讼代理人：杨宾，男，系郑良艳丈夫（基本身份情况同上）。
上诉人杨宾因与被上诉人重庆北麓置业有限公司（以下简称北麓公司）、原审被告郑良艳商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨宾暨原审被告郑良艳的委托诉讼代理人，被上诉人北麓公司的委托诉讼代理人李云华参加了审理。本案现已审理终结。
杨宾上诉请求：撤销一审判决，查清本案事实后依法改判，一、二审诉讼费由北麓公司负担。主要事实及理由：一、北麓公司在作出的收楼通知书中载明“按照合同约定，在办理接房手续前应支付款项85355元”，由于涉案房屋存在质量问题，北麓公司未履行维修义务，导致杨宾、郑良艳至今未办理接房手续，杨宾、郑良艳不存在逾期支付剩余购房款的违约行为，不应当支付北麓公司违约金。二、双方签订的商品房买卖合同约定了购房款支付的时间，北麓公司于2017年3月7日起诉主张购房款及违约金已经超过两年诉讼时效，不应受法律保护。三、双方在合同中约定分期支付首付款，不符合我国相关法律的规定，北麓公司的诉讼请求不应得到支持。
北麓公司辩称：一、杨宾提出的质量问题、接房问题等并非支付款项的条件，合同约定支付完毕款项后才能接房。二、关于诉讼时效的问题，杨宾、郑良艳在一审并未提出抗辩，北麓公司曾经对杨宾进行过所欠款项催收，不存在超过诉讼时效的问题。三、关于对首付款分期支付的约定并无法律的禁止性规定，如果确实违规，应当由其他法律进行约束，与本案北麓公司要求杨宾、郑良艳支付房款无关。杨宾、郑良艳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
郑良艳陈述：郑良艳的意见与杨宾一致。
北麓公司向一审法院起诉请求：一、杨宾、郑良艳支付购房款85355元，并支付违约金（以应付购房款42700元为基数，自2013年9月26日起按年利率24%支付至2013年12月25日止；以应付购房款85355元为基数，自2013年12月26日起按年利率24%支付至应付购房款85355元付清之日止）；二、本案案件受理费、保全费由杨宾、郑良艳支付北麓公司。
一审法院认定事实：2012年8月25日，北麓公司（甲方）与杨宾、郑良艳（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市西永Ｕ标准分区房屋一套，总成交金额为1279061元；支付方式为按揭付款（详见附件五）等内容。合同还约定了乙方逾期付款的违约责任，即乙方如未按照本合同约定的时间付款，逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之四向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金等内容。上述《重庆市商品房买卖合同》附件五为合同补充协议，约定本合同房屋总价款为1279061元，乙方于签署本合同时向甲方缴纳384061元作为购买该房屋的首付款，乙方向银行申请895000元30年的个人购房抵押款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接拨付给甲方，作为甲方收取乙方应付购房款的一部分等内容。上述《重庆市商品房买卖合同》签订的当日即2012年8月25日，杨宾、郑良艳向北麓公司出具《承诺书》，对于首付款，承诺于购买房屋当日支付127906元，剩余部分256155元分别于2012年9月25日支付42700元、2012年12月25日支付42700元、2013年3月25日支付42700元、2013年6月25日支付42700元、2013年9月25日支付42700元、2013年12月25日支付42655元，还承诺按照以上时间表支付剩余房款，如逾期本人愿意支付应付款项每天1%的违约金。之后，杨宾、郑良艳按照合同和承诺书的约定仅向北麓公司支付了部分首付款298706元，2013年9月25日应付款42700元、2013年12月25日应付款42655元，合计85355元，至今未付。
庭审中，杨宾、郑良艳认可尚欠北麓公司购房款85355元，辩称现在没有能力一次性支付。对于北麓公司主张的违约金，杨宾、郑良艳辩称违约金过高，请求予以调低。因双方分歧较大，一审法院调解未成。
一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系真实意思表示，且不违反强制性规定，合同依法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。杨宾、郑良艳未按照约定支付应付房款，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。北麓公司要求杨宾、郑良艳支付房款85355元，杨宾、郑良艳认可尚欠北麓公司房款85355元，对北麓公司该诉讼请求一审法院予以支持。对于杨宾、郑良艳提出的北麓公司主张的违约金标准过高，请求予以调低的答辩意见，一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》虽然约定了杨宾、郑良艳于签订合同时缴纳全部首付款及逾期付款的违约金标准，但双方又以杨宾、郑良艳出具《承诺书》的方式约定首付款分期支付，且承诺若逾期付款愿意按应付款每日1%的标准支付违约金。现北麓公司主张按照年利率24%计算违约金，符合规定，一审法院予以支持，对杨宾、郑良艳提出的北麓公司主张的违约金标准过高，请求予以调低的答辩意见，一审法院不予采纳。
经一审法院传票传唤，郑良艳无正当理由未到庭参加2017年5月15日庭审，一审法院依法缺席裁判。
一审法院判决：限被告杨宾、郑良艳于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆北麓置业有限公司购房款85355元，并支付违约金（以应付购房款42700元为基数，按年利率24%从2013年9月26日起计算至2013年12月25日止；以应付购房款85355元为基数，按年利率24%从2013年12月26日起计算至应付购房款85355元付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元，减半收取967元，保全费1320元，合计2287元（原告已预交），由被告杨宾、郑良艳负担。此款限被告杨宾、郑良艳于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆北麓置业有限公司。
二审中，各方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审相同。
本院针对杨宾的上诉理由和请求评判如下：
一、关于杨宾、郑良艳是否应当承担逾期支付北麓公司购房款的违约责任
杨宾、郑良艳于签订商品房买卖合同的当日，向北麓公司出具《承诺书》，承诺分期支付购房款的时间和金额，如逾期付款，按照应付款项每天1%的标准支付违约金，北麓公司对此予以认可，该《承诺书》对杨宾、郑良艳具有约束力。二人承诺于2013年9月25日付款42700元、2013年12月25日付款42655元，但至今尚未支付，已构成逾期付款。杨宾上诉认为因房屋存在质量问题导致其未办理接房，但并未举示证据证明，且是否办理接房手续并非双方约定的付款条件，因此本院认为杨宾、郑良艳逾期付款的行为构成违约，其应当承担支付北麓公司违约金的民事责任。
二、关于本案的诉讼时效
一方面，因杨宾在一审审理中并未对北麓公司的请求提出诉讼时效抗辩，其在二审中才提出抗辩，故本院不予支持。另一方面，杨宾在二审中陈述北麓公司的销售人员曾经打电话询问其资金状况，并承诺最后两期款项可以于接房时支付，故认为因其未接房从而未支付剩余款项不存在违约，本院认为杨宾的陈述能够证明北麓公司曾经向其主张过剩余房款，北麓公司的诉讼请求未超过诉讼时效。
三、关于分期支付首付房款的约定是否影响北麓公司的诉讼请求
杨宾、郑良艳与北麓公司约定首付房款分期支付，并不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应当认定该约定有效。杨宾认为因分期支付首付房款的约定不符合法律规定，故不应当支持北麓公司的诉讼请求，此项理由不能成立，本院不予支持。
综上，杨宾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1934元，由上诉人杨宾负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖鸣晓
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇一七年九月十八日
书记员 左 琴