甘肃省永登县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第957号原告兰州华光置业有限责任公司，住所地：榆中县。法定代表人罗万贵，该公司经理。委托代理人唐正浩，甘肃玉榕律师事务所律师。委托代理人张鸿，甘肃玉榕律师事务所律师。被告张某某，男，汉族，住永登县。委托代理人张某甲，男，汉族，系张某某经营的沁悦家园的厨师。委托代理人张斌，甘肃凯来律师事务所律师。原告兰州华光置业有限责任公司诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张世红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐正浩、张鸿，被告委托代理人张某甲、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月22日，原、被告签订《商铺租赁协议书》，约定由被告承租原告所有的位于永登县华光现代城商铺，租赁期限为三年零一个月，价格一年一协商，如无法就租金价格协商一致，可终止租赁协议。2015年7月22日，租赁期限届满前，原告多次找被告协商调整租金，但被告均予以拒绝，双方未能就2015年度租金价格协商一致，被告亦拒不交付涉案房屋。故原告诉至法院要求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁协议书》；2、判令被告返还位于永登县华光现代城，支付房屋使用费20740.18元（自2015年7月22日至2015年9月16日，共54天），并支付房屋使用费至实际腾房之日；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，2015年7月22日之前，被告向原告的工作人员询问付款账号，原告工作人员将银行账号告知了被告，2015年8月6日，被告按合同约定将租金97353元付给了原告。原告称被告拒绝与其协商调整租金不属实，原告并未向被告提出要调整房租。被告依约履行了支付租金的义务，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、《商铺租赁协议书》一份，证明按照协议书的约定，双方在租期届满前就下一年度的租金无法达成一致意见，可以终止租合同，符合合同约定的解除情形。被告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。第三年度的租金双方没有协商。原告向被告告知账号后，被告已向原告支付了租金。2、（2014）永民初字第700号民事判决书一份，证明原告于2014年6月18日通知承租户要提高租金并依法提起诉讼，对原告提高租金一事被告知情，且双方并未达成一致意见。被告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明第二年度的租金被告通过法院已经交付了。3、原告于2015年7月19日下发的缴费通知一份，证明原告于2015年期限届满前已通知被告要求其按期足额缴纳租金。该缴费通知已送达被告的店铺，由被告店铺的工作人员签收。被告质证：被告本人没有接到任何通知，且该缴费通知上没有注明应交的数额。4、原告于2015年8月6日向被告出具的收据存根一份，证明当日被告在未征得原告同意的情况下向原告账户转账97353元，原告出具了收据一份，并载明被告未付租金4万多元。被告拒绝在该收据上签字，说明双方对每平方米每月36元的租金没有达成一致意见，符合解除合同的情形。被告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。被告按约定的每平米每月25元的标准将租金汇至原告账户，之后原告又要求按照36元的标准补交租金，被告不同意，所以未在该收据上签字。5、2015年8月15日，原告向被告下发的通知一份，证明被告在未征得原告同意的情形下向原告交纳租金的行为原告不认可，双方并未就第三年度的租金协商达成一致意见，符合合同解除的条件。被告质证：该通知被告不知情，且该通知是在被告支付租金后原告的单方行为，被告不认可。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、《商铺租赁协议书》一份，证明双方约定的租期、租金等内容。原告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。该合同只证明了第一年度的租金是97353元，第二、三年度的租金明确约定由双方协商解决，协商不成可以解除协议。2、（2014）永民初字第700号民事判决书一份，证明第二年度的租金，法院按照25元的标准确定了。原告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。该判决书仅针对第二年度租金，没有涉及解除合同，同时证明原、被告双方对第一年度之后的租金存在异议，现原告起诉解除合同是针对合同约定的第三年度租金产生的纠纷，与第一、二年度的租金没有关系，不能作为第三年度租金的依据。3、现金缴款单一份，证明被告已将第三年度租金支付。原告质证：对真实性无异议，对证明目的有异议。汇款是被告的单方行为，汇款金额不是经双方协商后确定的数额，不能够作为第三年度租金的认定标准。基于以上当事人的诉辩及陈述，举证、质证的过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：2013年5月22日，原、被告签订了一份《商铺租赁协议》，约定原告将位于华光位于华光现代城商铺324.51平方米出租给被告经营餐饮业，租期自2013年5月22日至2016年7月22日，租金一年一协商签订，装修期两个月免租金，第一年度租金每平方米25元，共计97353元，第二年度租金前一个月协商，数额不低于第一年度，若协商不成，双方可终止租赁协议。合同履行中，被告按约定向原告交付了第一年度租金，并向原告交保证金20000元。2014年6月底，原告张贴通知，通知各承租户2014年至2015年的租金每平方米每月按36元的标准收取。双方未就该年度租金协商一致，原告于2014年9月28日诉至本院要求被告每平方米每月按36元的标准支付第二年度的租金，本院判决被告按每平方米每月25元的标准支付第二年度的租金。判决生效后，被告向原告交纳了第二年度的租金。2015年8月，双方又为第三年度的租金发生争议，被告于2015年8月6日向原告的银行账户中按每平方米每月25元的标准汇款97353元。原告于当日向被告出具收据一份，载明2015年8月22日至2016年8月22日租金140188元，已交付97353元，还欠42835元。被告不认同原告的意见拒收该收据。故原告于2015年9月17日诉至本院要求：1、解除原、被告的租赁关系；2、判令被告返还位于永登县华光现代城商铺，并支付租金20740.18元（自2015年7月22日至2015年9月16日，共54天），并支付租金至实际腾房之日；3、诉讼费由被告承担。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。按照协议约定，若双方对第二、三年度的租赁费协商不成，可终止租赁协议。被告辩称因原告同意其按第一年度租金标准交第三年度租金，所以被告向原告提供的银行账户汇交第三年度的租金，对此，原告不认可，原告要求提高第二年度的租金标准并诉至法院解决，被告于2015年8月6日向原告汇款97353元，原告当日就向被告出具收据载明被告还欠租金42835元，因原、被告对租金支付标准未达成一致意见，被告拒收该收据。民事活动应建立在自愿的基础上，故被告的该辩解理由本院不予采信。因双方并未就第三年度的租金达成一致意见，双方可终止协议，故原告要求解除双方租赁关系的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将所租赁的商铺向原告返还，原告应向被告返还已交纳的97353元租金。合同解除后至被告交付商铺前，被告应当向原告支付使用商铺期间的占有使用费。因双方对第三年度的租金意见不一致，故参照上一年度的标准25元／平方米／月计算，即每日为266.72元（25元／平方米／月×324.51平方米×12个月÷365天）。被告已付的租金与被告交付商铺前产生的租金或占有使用费应相互折抵后，不足或剩余部分相互返还或支付。被告应当支付2015年7月22日至2015年10月23日（法庭辩论前）的租金24805元（266.72元／天×93天），从已支付的97353元中扣减，剩余72548元，原告应向被告返还。此后的商铺占有使用费被告应按此标准继续向原告支付至交付房屋之日。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告兰州华光置业有限责任公司与被告张某某于2013年5月22日签订的《房屋租赁协议》。二、被告张某某于本判决生效后15日内向原告兰州华光置业有限责任公司交付位于永登县城关镇华光现代城商铺。2015年10月24日至交付商铺时产生的商铺占有使用费按每日266.72元的标准计算由被告张某某在交付商铺时向原告兰州华光置业有限责任公司付清。三、原告兰州华光置业有限责任公司于本判决生效后15日内向被告张某某返还租金72548元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元，减半收取194.5元，原告兰州华光置业有限责任公司负担124.5元，被告张某某负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张世红二〇一五年十二月四日书记员  李睿媛