安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第01275号原告：周文才，男，1982年2月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：刘龙彬，安徽重信众合律师事务所律师。执业证号：13416201310951712。被告：亳州市广齐置业有限公司，地址：亳州市谯城区。法定代表人：李力明，该公司董事长。委托代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。执业证号：13401201310819362。委托代理人：金冀，该公司员工。原告周文才诉被告亳州市广齐置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理，依法由审判员李伟适用简易程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告周文才的委托代理人刘龙彬、被告亳州市广齐置业有限公司的委托代理人汪水林、金冀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周文才诉称：2013年1月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告按揭购买被告销售的坐落于亳州市芍花路南侧、三曹路东侧的广齐城市广场1幢2单元3号楼1907号房屋，总价款为人民币364334元。合同约定，被告于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房超过30天，原告有权解除合同，被告应按已付购房款的5%支付违约金。合同签订后，原告按照约定支付房屋首付款109334元，已偿还银行贷款本金及利息45698.56元，现合同约定的交房期限已超过30天，被告仍未履行交房义务。故原告起诉来院，请求判令：一、依法解除原被告于2013年1与4日所签《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款109334元、已付贷款本息45698.56元及违约金7751.63元；三、诉讼费用由被告承担。原告周文才针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：一、周文才身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；二、商品房买卖合同、亳州市商品房住宅销售明码标价书及商品房买卖合同网上备案证明各一份，证明1、原告与被告于2013年1月4日签订商品房买卖合同，并于当日办理网上备案登记，2、被告应于2014年12月30日前将原告所购房屋交付原告，逾期超过30日，原告有权解除合同，并有权要求被告按照已付款的5%支付违约金，3、被告未在合同约定的期限内交付房屋；三、收据一份，证明原告按照合同约定支付首付款109334元；四、个人购房借款/担保合同、工商银行凭证及还款明细一份，证明1、原告按照合同约定办理银行按揭，并指定其个人工行账户为还款账户，2、截止到2015年3月22日原告已偿还房屋贷款47551.81元。被告亳州市广齐置业有限公司辩称，一、本案被告对逾期交房无异议，原告买房时是按揭方式支付房款，由被告提供担保，诉争房屋已抵押给银行，原告在未还清贷款时，诉争房屋原告无法退还给被告，被告担保责任不能免除，原告无权提出解除合同；二、诉请主张的利息与违约金不能同时主张，无事实依据。被告亳州市广齐置业有限公司就其陈述及抗辩的事实和理由，未提交证据。经庭审质证，被告亳州市广齐置业有限公司对原告周文才所举证据发表质证意见为：对证据一、三无异议，对证据二的真实性、合法性无异议，证明关联性及目的有异议，达不到其证明目的；对证据四真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，达不到其利息及违约金同时主张的目的，同时，达不到解除合同的目的。经审理查明：2013年1月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于亳州市芍花路南侧、三曹路东侧的广齐城市广场第1幢2单元19层3号楼1907号房，建筑面积共78.69平方米，商品房单价为每平方米4629.99元，总金额为人民币364334元。合同第六条约定付款方式及期限：于2013年1月4日签订本合同时付清房款首付人民币109334元，余款255000元由买受人通过按揭付款方式支付，并于15日内在出卖人指定银行办理完毕银行按揭贷款手续。合同第八条交付期限约定了出卖人应当在2014-12-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，……1、（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定于2013年1月4日支付房屋首付款109334元，后原告周文才与中国工商银行亳州分行营业部签订个人购房借款/担保合同，贷款金额255000元，用于购买坐落于谯城区芍花路广齐·城市广场3号楼-1907，本笔贷款的担保方式为抵押、保证，贷款期限为240个月，抵押物地址为谯城区芍花路广齐·城市广场3号楼-1907，保证人为亳州市广齐置业有限公司。2013年2月22日，中国工商银行亳州分行营业部对原告周文才的抵押贷款255000元放款，原告于2013年3月20日起按月还贷。截止到2015年3月9日原告起诉之日，被告仍未交房。以上事实有原告提供的证据予以证明。本院认为：原告周文才与被告亳州市广齐置业有限公司于2013年1月4日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定依法交付房款109334元，余款255000元按照合同约定在中国工商银行办理完毕银行按揭贷款，原告已经履行完毕自己的合同义务，被告应当按约在2014年12月30日前履行向原告交房的义务。现被告未能按约交房且逾期超过30日，被告应承担合同约定的逾期交房违约责任。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定的合同解除条件成就，原告有权要求解除合同，且被告应按照约定退还买受人已付款109334元及按买受人累计已付款364334元的5%支付违约金18216.7元，本案中原告主张违约金7751.63元，本院对其诉讼请求予以支持，未主张部分视为对其权利的放弃。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告未就商品房担保合同提起诉讼，现商品房担保贷款合同尚未解除，故本案对被告收受的购房贷款部分不予处理，对原告请求由被告支付原告已付贷款本息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告周文才与被告亳州市广齐置业有限公司于2013年1月4日签订的《商品房买卖合同》。二、被告亳州市广齐置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周文才已付首付购房款109334元。三、被告亳州市广齐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周文才违约金7751.63元。四、驳回原告周文才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3636元，由原告负担943元，被告亳州市广齐置业有限公司负担2693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  李伟二〇一五年五月二十六日书记员  高倩附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第1页