广东省东莞市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）东中法执外异字第4号
案外人：东莞市富民花园建造有限公司，住所地：东莞市虎门南栅富民路。
法定代表人：赵植南。
委托代理人：ＸＸ强、李芳云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
申请执行人：王衍全，男。
被执行人：张正中，男。
被执行人：曹红艳，女。
本院在执行王衍全与张正中、曹红艳买卖合同纠纷一案过程中，于2013年7月3日查封了被执行人曹红艳位于东莞市虎门镇某某房产（合同编号为0075775，以下简称涉案房产）。案外人东莞市富民花园建造有限公司（以下简称富民公司）于2013年10月14日向本院提出执行异议，对涉案房屋主张所有权。本院受理后，依法组成合议庭，并于同年12月16进行公开听证，富民公司的委托代理人ＸＸ强、李芳云参加听证，申请执行人王衍全、被执行人张正中、曹红艳经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。
案外人富民公司提出执行异议称：其与曹红艳于2005年12月15日签订商品房买卖合同，双方约定曹红艳以分期付款方式购买富民公司出售的位于东莞市虎门镇富民花园翠景轩D座13楼C室房产，双方当事人在东莞市房地产管理局办理了房屋买卖合同备案登记（合同编号为0075775）。后因曹红艳未按期支付购房款，富民公司向法院起诉，东莞市第二人民法院作出（2012）东二法民一初字第7307号判决书（以下简称第二法院判决书）判决解除双方买卖合同。富民公司认为合同备案属于不动产预告登记，因买卖合同已经被第二法院判决书解除，预告登记所依据的债权消灭，曹红艳不再对涉案房屋享有所有权，涉案房屋的所有权归富民公司所有。
富民公司向本院提交的证据有：第二法院判决书及该判决书的《生效证明书》。
申请执行人王衍全辩称：1、法院对涉案房屋采取查封保全措施时，富民公司并未对该房产采取保全措施，因此法院的查封措施合法。2、富民公司提出的第二法院判决书判项内容仅解除富民公司与曹红艳的签订的《商品房买卖合同》，但对解除合同后房屋的归属及曹红艳已支付的购房款如何处理没有涉及，因此曹红艳的债权尚未消灭，不能认定预告登记自动失效。3、富民公司想收回涉案房产但不愿意返还曹红艳已支付的购房款及相应利息，不符合解除合同的处理原则。富民公司申请法院解除涉案房产的查封，应当提供相应的担保或向执行法院交付应返还给曹红艳的购楼款本息。4、由于楼房现已升值，富民公司收回涉案房产再出售肯定是有盈无亏，因此富民公司应将曹红艳已付的购房款交出来。5、被执行人张正中、曹红艳在富民花园翠景轩D座13单元拥有2套房产，B号房因未在诉讼过程中被查封保全而被张正中转移，C号房被法院查封后曹红艳搬空室内所有东西，停交供房款后逃到台湾高雄市居住。
富民公司针对王衍全的上述答辩意见，补充以下意见：1、第二法院判决书已经解除了涉案房屋的《商品房买卖合同》，预告登记已失去效力，房屋所有权归富民公司所有。2、关于合同解除后曹红艳已经支付的购楼款，以及曹红艳该承担的合同违约金、房屋使用费用、富民公司二次销售所涉及的费用等问题属于另外一个法律关系，这些问题应由合同双方当事人通过协商或诉讼程序来解决。曹红艳至今未与富民公司联系，而这些问题涉及的双方债权债务都没有确定数额，没法在本案中解决，因此富民公司无法在本案中向王衍全返还曹红艳的购房款。3、对于王衍全提出富民公司应提供担保的问题，没有事实和法律依据。4、对于王衍全提出的张正中转移另外一套房产的问题，与本案没有关联性。
本院经审查查明，王衍全在本案诉讼阶段申请法院保全了曹红艳所有的位于东莞市虎门镇某某房屋。山东省烟台市中级人民法院（2010）烟民三初字第95号民事判决生效后，王衍全于2012年2月9日向该院立案执行。后该院以张正中、曹红艳住所地及财产在本院辖区为由，于2013年3月15日委托本院执行，本院于同年6月19日立案执行。依据已发生法律效力的山东省烟台市中级人民法院（2010）烟民三初字第95号民事判决书内容，张正中、曹红艳应支付王衍全共计294455元。本院在执行过程中于2013年7月2日作出（2013）东中法执字第573号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人张正中、曹红艳在金融机构的存款或收入人民币298772元（或等值的其他币种存款）及相应的利息、罚息，或查封、扣押、拍卖、变卖其相应的其他财产。同年7月3日本院在东莞市虎门房管所查封了曹红艳所有的位于东莞市虎门镇某某花园某某座（合同编号为0075775），查封期限为二年，从2013年7月3日起至2015年7月2日。同年7月17日依法委托广东三瑞土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产进行评估，该评估公司于同年8月1日作出粤三瑞（2013）评字第FA077号评估报告，涉案房屋评估价为295844元。
另查，第二法院判决书于2012年12月9日作出，生效日期是2013年2月6日。该判决书查明以下事实：富民公司与曹红艳于2005年12月15日签订编号为GB／T17986.2-2000（0075775）的《商品房买卖合同》，约定以下内容：曹红艳向富民公司购买位于东莞市虎门镇某某商品房，商品房总价款为港币240240元整，购房款付款方式为：于2004年12月31日支付首期楼款港币20000元，余楼款（含利息）港币327603元，分120期，每月供港币2512元，买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。富民公司因曹红艳自2011年6月至今拒不支付每月的应付购房款而起诉，请求解除买卖合同，同时请求支付违约金6405.6元港币，起诉之日即2012年11月8日1港元对人民币0.81634元的比率换算为人民币5212元。曹红艳经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二法院判决书判决如下：“一、解除原告东莞市富民花园建造有限公司与被告曹红艳于2005年12月15日签订的编号为GB／T17986.2-2000（0075775）的《商品房买卖合同》。二、限被告曹红艳于本判决生效之日起三日内向原告东莞市富民花园建造有限公司支付违约金5212元。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
再查，曹红艳名下另有一处房产位于东莞市虎门镇某某号，该房产已于2008年10月18日转移登记潘伟旭、李准的自然人名下。
本院认为，本案的有两个主要争议焦点，一是《商品房买卖合同》被第二法院判决书解除后的涉案房屋的权属问题；二是富民公司是否有义务向王衍全支付曹红艳的已付购房款本息。
对于焦点一，富民公司主张《商品房买卖合同》被第二法院判决书解除后，涉案房屋的预告登记失效，房屋归富民公司所有。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，富民公司与曹红艳签订《商品房买卖合同》后，向东莞市房管局办理的合同备案登记，属于房屋预告登记。第二法院判决书判决解除该《商品房买卖合同》，自判决生效之日起该合同债权消灭，预告登记失效。涉案商品房不再属于曹红艳而归富民公司所有。因此，富民公司主张成立，本院支持。
对于焦点二，富民公司主张与曹红艳之间除购房款的问题外，还涉及到曹红艳应承担的合同违约金、房屋使用费、已交纳的房产税费等问题，以上问题属于另一法律关系，未经与曹红艳本人协商或者经过诉讼无法确定双方的具体债权债务情况，所以无法在本案中解决。本执行案件仅涉及王衍全与张正中、曹红艳的买卖合同纠纷，对于涉及返还购房款问题的商品房买卖合同纠纷法律关系，当事人可以通过其他途径解决。富民公司的主张依法有据，本院予以支持。
综上所述，富民公司请求本院解除对涉案房屋的查封依法有据，本院予以支持。现依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于东莞市虎门镇某某号的房产的执行。
案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
申请执行人王衍全自本裁定书送达之日起十五日内未提起诉讼的，本院将裁定解除对位于东莞市虎门镇某某号的房产的查封。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 邓晓红
审 判 员 尹河清
代理审判员 何 芃
二〇一四年一月六日
书 记 员 高庆珍