广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第242号
上诉人（一审被告）：邓松。
委托代理人：王楠楠，广西通华律师事务所律师。
委托代理人：江波，广西通华律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）∶余艳玲。
被上诉人（一审被告）∶蒋如强。
委托代理人：李科冠，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人：王灿，广西汇力律师事务所律师实习律师。
上诉人邓松因与被上诉人余艳玲、蒋如强租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于6月10日受理后依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人邓松及其委托代理人王楠楠、江波，被上诉人余艳玲及其委托代理人李科冠，被上诉人蒋如强的委托代理人李科冠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：余艳玲（甲方）与邓松（乙方）于2012年12月17日签订了《门面租赁合同》壹份，该合同主要内容为：一、甲方将位于柳州市潭中大道东段南面门面出租给乙方使用；二、租期：从2013年1月1日起至2014年12月30日止，共计12个月；三、租金：每月41400元，另收管理费每月每平方0.6元；四、乙方向甲方缴纳租赁保证金30000元。五、因乙方逾期30日不缴纳租金的，甲方可解除合同，并可不退还保证金，同时追究乙方的违约责任；六、由于甲方的违约行为造成合同不能履行的，乙方有权解除合同，并有权依法追究甲方的违约责任。七、如有违约行为的，应当赔偿对方的损失。因单方违约引起的诉讼，对方应承担诉讼费（含律师费、执行费）。前述《门面租赁合同》是在双方在先的合同基础上签订，双方之间的租赁关系在2012年之前已经形成，邓松向余艳玲租赁的门面面积约为1035平方米，后邓松在承租门面上加盖有大致相同面积的阁楼一层。2014年4月9日，因租赁物相邻工地施工可能会影响门面经营，双方达成协议将租金由每月每平40元降为37元。邓松按照合同约定向余艳玲缴纳租金至2014年6月30日。2014年6月，因相邻工地施工导致租赁物一侧地面及围墙发生沉降、地面开裂，受损面积约400平方米。2014年9月5日，双方与相邻工地的施工项目部达成协议，约定由项目部向邓松支付19万元补偿费（包含沉降事件被告所遭受的一切损失），并对损坏的外围墙体及外围房屋顶棚进行修复。2014年10月1日，余艳玲在邓松门面张贴通知，通知邓松解除门面租赁合同，并要求邓松在7日内办理。2014年10月10日至12日期间，与双方有关的人员多次因门面租金问题产生纠纷，公安机关多次出警处理。邓松在2014年6月至2014年10月10日期间未将租赁物内待售的家具转移，2014年10月15日邓松完成门面内物品搬离，2014年10月30日，邓松将门面钥匙交付余艳玲。
2014年10月11日，余艳玲向该院以同一租赁纠纷起诉邓松，请求法院判决1、确认邓松与余艳玲之间的《租赁合同》及《补充协议》已经于2014年9月24日解除；2、确认邓松违法解除合同；3、支付余艳玲门面占用费；4、支付可期待的租金损失；5、支付门面租金和管理费；6、支付违约金。该院作出（2014）城中民一初字第1810号民事判决书，判决：一、余艳玲与邓松于2012年12月17日签订的《门面租赁合同》及2014年4月9日签订的《补充协议书》依法解除；二、邓松向余艳玲支付门面租金121778元；三、驳回余艳玲的其他诉讼请求。现余艳玲、邓松均不服上述判决，已上诉至柳州市中级人民法院并得到受理。
一审法院审理认为，首先关于合同的解除问题，因该院已在另案作出判决进行处理，根据一事不再理的审判原则，本案判决中不再处理。
关于邓松是否违约问题，邓松与余艳玲签订的《门面租赁合同》，意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。邓松已承租余艳玲的门面经营多年，此前均未产生纠纷，可见租赁物在相邻工地发生沉降前均符合经营使用条件。合同履行过程中，即2014年6月，因相邻工地施工导致租赁物一侧地面及围墙发生沉降、地面开裂，受损面积约400平方米，现邓松主张租赁物受损，因安全原因无法经营，但邓松并未提供证据证明租赁物存在无法经营的安全隐患，发生地面沉降的其他业主单位也未进行迁移或者停止营业。同时，邓松自身也未将其经营的贵重红木家具从自述存在严重安全隐患的租赁物中搬离，且每天均有开门营业，由此可见，租赁物的沉降并未根本影响邓松对租赁物的使用，余艳玲并未构成根本违约。邓松的诉请不符合双方合同第六条约定的甲方违约造成合同不能履行，乙方有权解除合同，并追究违约责任的情形。综上，邓松基于余艳玲违约的各项诉请因证据不足、理由不充分，该院均不能予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回邓松的诉讼请求。案件受理费4764元（邓松已预交），因适用简易程序减半收取2382元后，由邓松承担。
上诉人邓松不服一审判决，上诉称，一、由于合同已被被上诉人违法解除，上诉人已当庭撤销第一项诉讼请求，只是要求承担违约赔偿责任。二、一审判决除租赁期间、租赁面积有笔误外，不考虑客观事实，以臆想进行认定。首先，沉降是没有崩塌的整体下沉，本案闸面是部分崩塌地面开裂的沉降事故，其次，上诉人提供的证据和申请的证据保全都证明了该门面只维修了一小部分棚顶和墙体，其余部分根本未维修，处于摇摇欲坠的状态；再次，该门面发生沉降崩塌事故后，由于是违法建筑物，柳州市建委不进行危房鉴定，认为房屋存在危险性，建议立即搬离。上诉人经营的是红木家具，是奢侈商品，特点是沉重、昂贵、需要严格包装，搬离并非易事，在上诉人未能找到仓库并达行包装承运之前，只能原地放在门面找人看守。当时天气酷热，必须开门透气。在另案判决中一审以开门不开灯为由认定是在营业，偏袒被上诉人毫无遮掩：开门开灯是营业，不开灯也是营业，不营业的标准是什么又不说。上诉人认为，被上诉人在上诉人的督促下长期未履行出租人的维修义务；在上诉人未得履行合同情况下以拒交租金抗辩时，采取发解除通知、用不明身份人员车辆封堵、焊门闹事的方式强行清场，是双重的拒不履行合同严重违约，应承担违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，上诉人为经营投入的装修费用在一年半剩余经营期间内均摊折旧是经营成本，上诉人的合同履行后可以获得的利益必然高于投入成本，上诉人的诉请尚未考虑人工、违约等其它损失，请二审法院依法改判。
被上诉人余艳玲，蒋如强答称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审期间，上诉人邓松对一审查明的事实有以下异议：
一、对一审法院认定双方于2012年之前形成租赁关系有异议，双方在2012年12月17日签订合同时才建立租赁关系。二、对一审认定邓松在承租门面加盖与租赁场地相同面积的一层阁楼有异议，上诉人只加盖了400平方米的阁层，且是经过被上诉人同意才搭建的。三、对一审认定因租赁物相邻工地施工可能影响门面经营，所以降低租金有异议，实际上是工地施工挡住了部分门面，所以双方协商降低租金。四、对一审认定因相邻工地施工导致租赁物一侧地面及围墙发生沉降、地面开裂，受损面积约400平方米有异议，遗漏了围墙倒塌和天棚翻起的事实，直接受损面积是400平方米。
上诉人邓松二审期间提交如下新的证据：
1、店铺损毁照片31张；
2、证人刘某证言一份，二审庭审中，邓松还申请证人刘某出庭作证。
以上证据及刘某证言拟共同证明门面崩塌事件发生之后，门面无法经营，门面的阁楼不经过被上诉人的同意是不可能修建的。
被上诉人余艳玲、蒋如强对一审查明的事实无异议，但认为一审遗漏查明：一、广西建工集团第三建筑公司向上诉人邓松支付的19万元应当包含上诉人应向被上诉人赔偿的约400平方米的租金损失及后续维修的维修费。2、一审遗漏查明2O14年10月1日被上诉人在上诉人门面张贴通知之前，被上诉人已经于2014年9月19日以邮件形式向对方发送律师函，要求其交付租金及管理费，如不交，被上诉人即采取合法手段，上诉人拒收律师函，已经明确表态拒不支付租金管理费，因此被上诉人才于2014年10月1日张贴通知。
被上诉人余艳玲、蒋如强二审期间向本院提交如下新的证据：
1、结婚登记信息、离婚登记信息、柳州富添居公司工商登记信息复印件一份，证明证人刘某之前与上诉人于2002年登记结婚，是夫妻关系，双方于2009年7月13日登记离婚，证人也是柳州富添居公司股东之一，与本案存在利害关系其所作证言不应作为证据采纳。
2、柳规函字【2O07】33号复函、柳规用地（2009）226号复函、河东中心区控制性详细规划”各一份，拟证明柳州市规划局在2007年将本案所涉的场地规划为城市用地，并明确表态该绿化用地在没有给出租方置换其他场地情况下，可以按照现状继续使用，待之后置换地搬迁之后，在与该地进行置换，本案所涉的场地是合法建造使用的，即便没有办理相关的手续，不影响本案合同成立及生效。
被上诉人余艳玲、蒋如强对上诉人邓松在二审中提交的新的证据质证认为：对证据1真实性予以认可，但认为与本案无关；对证据2认为证人刘某系邓松具的前妻亦是其合伙人，故有利害关系，证言应不予采信。
上诉人邓松对被上诉人余艳玲、蒋如强二审提交的新的证据质证认为：对证据1的真实性予以认可，但不同意证明目的；对证据2系复印件，且此部分证据仅与土地有关与地上建筑物无关。
经质证，本院认为，上诉人邓松二审中提交的新的证据1被上诉人余艳玲、蒋如强认可其真实性，故本院对此予以确认，但上述证据仅能证明租赁门面的经营受影响，尚未能达到无法经营的证明目的；对证据2实与出庭作证的证人刘某的证言相同，但根据被上诉人余艳玲、蒋如强二审中提交的新的证据1及上诉人邓松的自认可知，刘某与本案具有利害关系，其证言的证明力弱，需要结合其他证据分析才能采信，无法单独作为证据采信，又因邓松未能提供足够的证据对此进行佐证，故本院对这一证据不予采信。对被上诉人余艳玲、蒋如强二审中提交的新的证据，本院认为，对证据1，来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对此予以认可；对证据2上加盖有柳州市规划档案馆章，故该证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对此部分证据予以采信。
针对双方当事人就一审查明事实遗漏提出的异议，本院认为：一、根据上诉人邓松在一审庭审时的陈述，邓松认可其在一审庭审时的四年前就已接收本案涉案场地，并于2012年年底又续签租赁合同。一审法院据此认定双方的租赁关系在2012年之前已经形成。因双方对本案租赁合同的效力存在异议，能否确认双方的租赁关系成立，本院将在本院认为部分予以论述，但可以确认上诉人邓松在2010年起就占有使用本案涉案场地；二、上诉人邓松认为降低租金的原因是因为工地建筑板房遮挡门面，也属于一审法院查明的相邻工地施工可能影响门面经营的范畴，一审判决并未认定系因为施工造成邓松租赁的场地地面沉降而降低租金，一审对这一事实认定无误，本院予以确认。三、关于邓松加建隔层面积问题，双方均无充分证据证明加盖隔层的实际面积，本院在此不予确认，但邓松未能提供证据证明加建行为得到相关部门批准或经余艳玲同意，故一审对此认定无误，本院予以认可。四、一审判决已对相邻工地施工导致租赁物一侧地面及围墙发生沉降、地面开裂进行了查明，并无遗漏查明该事实的情形。
本院另查明，广西建工集团第三建筑公司向一审法院提供了一份《富添居家具维修补偿明细表》，该明细表对邓松的门面因施工受损的具体赔偿项目为：1、内部维修总费用37320元；2、租金补偿费47160元；3、员工补偿费9000元；4、经营损失补偿费54000元，合计147480元。余艳玲出租给邓松的房屋未办理建设工程规划许可证。
一审查明的事实除对隔层加建面积认定有误外，其他事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、余艳玲与邓松签订的《租赁合同》及《补充协议》是否合法有效？二、余艳玲是否应向邓松支付装修损失284727.53元、租赁保证金30000元、鉴定费5000元、律师费15000元？
针对争议焦点一，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，余艳玲出租给邓松的房屋未办理建设工程规划许可证，而柳州市规划局柳规函字（2007）33号《关于提供东环路部分土地规划设计条件的复函》、柳规用地（2009）226号《关于窑埠村委位于东环路西侧潭中东路南侧三产用地置换规划意见的复函》仅是对租赁房屋所占用土地规划进行的调整审批，并不能当然的认定租赁房屋履行了合法的审批建设手续，故余艳玲与邓松签订的《租赁合同》及《补充协议》应属无效。一审法院对双方的《租赁合同》及《补充协议》的法律效力认定有误，本院予以纠正。
针对争议焦点二，本院认为，无效合同自始不发生法律效力，因无效合同取得的财产应当予以返还，故余艳玲应向邓松返还保证金30000元。一审法院对此未予判决，本院予以改正。双方租赁合同中关于违约金、管理费、律师费的约定亦属无效，对邓松关于律师费的上诉请求，本院不予支持。
关于装饰装修损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”因双方的租赁合同无效，邓松对占用场地的装饰装修及扩建并未经余艳玲同意认可，对邓松主张的装修损失，本院亦不予支持。双方当事人因合同无效而产生的损失可另寻途径解决。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院撤销并予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第2178号民事判决；
被上诉人余艳玲向上诉人邓松返还保证金30000元
驳回上诉人邓松的其他上诉请求。
一审案件受理费4764元（上诉人邓松已预交），减半收取2382元，由上诉人邓松负担1953元，由被上诉人余艳玲负担429元；二审案件受理费4764元（上诉人邓松已预交），由上诉人邓松负担3906元，被上诉人余艳玲负担856元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
代理审判员 丁 立 波
代理审判员 审判员孙翔
二〇一五年九月十日
书 记 员 钟 艳 鸿