福建省福州市马尾区人民法院
行 政 判 决 书
（2013）马行初字第17号
原告陈爱英，女，汉族。
委托代理人：陆享民，福建建达（马尾）律师事务所律师。
被告福州市马尾区房地产管理所。
法定代表人：狄宏波，所长。
委托代理人：阮伟锋、李芳妮，福建攻略律师事务所律师。
原告陈爱英不服被告福州市马尾区房地产管理所房屋行政登记一案，于2013年6月3日向本院提起行政诉讼。本院于2013年6月10日受理后，于2013年7月1日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等相关法律文书。本院依法组成合议庭，于2013年8月7日公开开庭审理了本案。原告陈爱英的委托代理人陆享民、被告福州市马尾区房地产管理所的委托代理人阮伟锋、李芳妮到庭参加诉讼。本案经福建省高级人民法院批复同意延长审限三个月，本案现已审理终结。
原告于2012年12月11日向被告福州市马尾区房地产交易所申请办理房屋所有权变更登记。被告导致房屋所有权无法变更，在原告起诉之前未对房屋所有权不予登记的情况进行答复。
原告陈爱英诉称：原告于2012年12月11日向被告福州市马尾区房地产管理所申请办理房屋所有权变更登记，被告受理并出具了《马尾区房地产管理交易所受理单》和《马尾区房管所受理承诺单》。2013年1月14日，原告及房屋出卖方接到被告通知，按其要求前往税务部门缴纳房屋权属转移的税费人民币17051.96元。2013年1月16日，被告收取原告“城市房屋所有权登记费”80元，“房地产交易手续费”278.10元。之后，原告始终未收到被告的通知，也未领取到变更后的产权证。2013年3月5日，原告得知标的房屋已于2013年1月4日被冻结，无法办理过户登记。原告认为导致这种后果是被告的重大过错：1、根据《房屋登记办法》第二十条规定：登记申请不符合前款所列条件的房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。既然被告知道房屋在2013年1月4日被冻结，就应当及时通知原告，并按法律规定书面告知原告不予登记的原因，避免原告损失进一步扩大。然而，被告明知房屋被冻结仍于2013年1月14日通知原告及房屋出卖人前往相关税务部门缴纳税费，并于2013年1月16日收取原告及房屋出卖人房产交易手续费等费用。2、被告出具的《马尾区房管所受理承诺单》上载明：“本项目审批时限为9个工作日，如遇退件或改件时间顺延。”同时，被告在线办事的网站上也承诺：“办理房屋所有权登记申请的办理时限为9个工作日，9个工作日通知并收取税费后上报福州市登记交易中心。”然而，被告并未按照承诺办事，导致标的房屋在被告受理后的第15个工作日被冻结。如果被告有遵守9个工作日的承诺，及时通知原告及房屋出卖人办理税费等手续，并及时将办理好的材料上报至福州市房地产交易登记中心，标的房屋就可以在被冻结之前过户至原告名下。原告认为，被告拖延履行办理房屋权属变更登记手续，未在承诺期限内办结，导致房屋被冻结。且在房屋被冻结之后，不仅未及时书面告知不予登记的原因，还仍然通知原告前往税务部门缴纳税费并收取房产交易手续费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大的损失。原告提起行政诉讼，要求：1.确认被告在明知标的房屋被冻结的情况下，仍然通知原告向相关税务部门缴纳税费并收取原告房地产交易手续费等费用的行为违法；2.确认被告在明知标的房屋被冻结的情况下，未将不予登记的原因书面告知原告的行为违法；3.判令被告赔偿原告购房款损失人民币28万元；4.判令被告赔偿原告税费损失人民币17051.96元；5、判令被告赔偿原告房屋交易手续费损失754.2元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告福州市马尾区房地产管理所辩称：被告的具体行政行为并无违法之处。被告认为：一、被告不存在原告所主张的“在明知标的房屋被冻结的情况下，仍通知其向相关税务部门缴纳税费并收取原告房地产交易手续费等费用”的行为，被告告知原告向税务部门缴纳税费、收取相关登记费用都是依照法定程序履行职责，是完全合法的。1.被告作为本行政区域内房屋产权产籍管理机关，依照国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发（2005）82号），福建省财政厅、福建省地方税务局《关于进一步完善和加强房地产税收征收管理的实施意见》，告知原告在受理次日起10个工作日后缴纳税费的行为，是依照法定程序履行职责，是完全合法的。2.被告依据《房屋登记办法》第十六条、《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第二十条的规定，向原告收取相关登记费用，是依据法定程序履行职责，并无违法之处。3.被告并非协助法院办理冻结手续的机关，对本案案涉房产被冻结并不知情。被告在受理原告房屋产权登记申请后，分别于2012年12月14日、2013年1月9日查看该房屋档案信息，均显示该房产产权清晰，无涉及抵押和法院冻结记录。2013年1月29日，福州市房地产交易登记中心通知，被告才得知案涉房产被法院冻结的情况。后经调查，被告才知道案涉房产被晋安区人民法院冻结，2013年1月9日由福州市房地产交易登记中心协助办理了冻结手续。故在告知原告办理税费、收取登记费用时，被告对此并不知情。4.原告提及被告未在承诺期内办结房屋过户申请才导致案涉房屋被冻结，被告关于9个工作日得承诺期限是为了便民而作出的房屋登记申请材料的内部审批时限。事实上，有关房屋产权产籍管理机关办理房屋登记申请的内部审批时限问题，我国法律并未明确规定。本案中，被告因客观原因为能在承诺期限内完成对原告申请的审批程序，但被告的行为并不违法，且超过承诺期限完成审批与房屋被冻结不存在因果关系。二、被告依法履行了告知的法定职责，原告始终拒绝领取退件通知书，故不存在原告所主张的“在明知标的房屋被冻结的情况下，至今未将不予登记的原因书面告知原告”的行为。被告在得知案涉房屋被法院冻结后，2013年2月4日即电话通知原告，并告知原告尽快前来领取退件通知书，原告当即表示拒绝领取。被告多次通知原告领取退件通知书遭到拒绝后，于2013年2月17日从管理系统中打印出退件通知书。2013年2月26日、3月21日，被告又再次通知原告领取该通知书，原告仍然拒绝领取。可见，被告依法履行了告知的法定义务，是原告始终拒绝领取。三、被告的具体行政行为于法有据，不存在不作为和违法作为的情况，原告诉请的行政赔偿请求无事实和法律依据。
原告在起诉时提供了以下证据证明其曾于2012年12月11日向被告提出房屋所有权登记申请事项：1.购房人家庭住房登记信息查询证明及查档票据，证明原告向福州市房地产档案馆查档及查档收费20元；2.马尾区房地产管理交易所受理单，证明2012年12月11日被告受理了原告的房屋所有权登记申请；3.马尾区房管所受理承诺单、网上办事流程打印件，证明被告承诺办理房屋所有权登记申请的时限为9个工作日，9个工作日通知并收取税费后上报福州市登记交易中心；4.房产权属转移纳税申请表、税费缴纳凭证、税收转账专用完税证、房产／土地使用权属转移涉税证明，证明2013年1月14日，被告通知原告及标的房屋出卖人前往相关税务部门缴纳税费，缴纳的税费金额为17051.96元；5.交费通知书、票据，证明2013年1月16日，被告收取了原告及房屋出卖方相关手续费等734.2元。
被告以向上级机关福州市房地产交易登记中心调查需等待其回复为由，于2013年7月11日向本院提出延期提供证据的书面申请，经本院准许，被告于2013年7月24日提供了以下证据及依据：1.福州市房屋登记申请表，陈爱英、吴添荣身份证明，榕房权证M字第1000427-1号、榕房权证M字第1000427-2号房屋所有权证，房地产买卖契约，委托书、公证书，购房人家庭住房登记信息查询证明，证明2012年12月11日被告收取原告申请房屋所有权转移登记申请材料，并出具马尾区房地产管理所受理单，告知原告此案件将于受理次日起10个工作日后缴纳税费；2.产籍登记册抄录表、二手房交易信息一览表、房地产交易与房屋权属登记审核意见表、房屋登记簿、个人转让不动产税费审核表，3.开发区地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明、销售不动产统一发票（代开）办证联、转账专用完税证、福建省非税务收入票据、交接名单，证据2-3证明被告在查档后依法对原告的申请材料完成相关审批程序，在原告依法缴纳相关税费后被告将其申请材料上报至福州市房地产交易登记中心审核发证；4.福州市晋安区人民法院（2013）晋民保字第7号协助执行通知书、民事裁定书，证明2013年1月9日福州市晋安区人民法院通知福州市房地产交易登记中心协助冻结该案案涉房产；5.福州市房地产交易登记中心补正通知书，证明2013年1月29日经福州市房地产交易登记中心通知，被告才知道案涉房产已被冻结；6.马尾区政府退件通知书、证明、通话详单，证明2013年2月17日被告依法打印出退件通知书，多次电话通知原告领取，但原告始终拒绝领取；7.案件流转单，证明被告严格遵照时限要求办理相关业务；8.《房屋登记办法》第十七条、第三十三条，《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第十条、第二十条，证明被告依法收取原告申请房屋所有权转移登记申请材料，并出具了相关书面凭证；9.国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》第一条、第二条，福建省财政厅、福建省地方税务局《关于进一步完善和加强房地产税收征收管理的实施意见》第一条、第二条，证明被告在受理原告申请材料后告知原告于受理次日起10个工作日后缴纳税费的行为于法有据；10.《房屋登记办法》第十六条、《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第二十条，证明被告依法收取原告登记费用，并无违法之处；11.《房屋登记办法》第七条、《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第二十三条，证明被告依法将原告产权登记申请材料上报至福州市房地产交易登记中心核准发证；12.《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第二十三条，证明被告在法定期限两个月内通知原告领取退件通知书。经质证，原告认为：对证据1、证据4没有异议。对证据2的证明对象有异议，办理期限已经超过9天的承诺期限。对证据3的交接名单的真实性和证明对象有异议，没有移交人和交接人签名，对证据3的其他证据没有异议。对证据5的真实性和证明对象有异议，没有福州市房地产登记交易中心的盖章，也没有经办人的签名，且没有送达时间。对证据6的退件通知书、证明和通话详单的真实性和证明对象均有异议；退件通知书没有通知人的署名，且格式混乱，只是被告单方制作的单据；证明中的证明人是被告的工作人员，且没有证明时间，明显是后期制作的；通话详单应由电信公司出具，且与证明中的时间存在矛盾，是由被告单方制作的。对证据7的真实性和证明对象有异议，收费发票的时间显示为2013.1.16，而该证据的时间是1月17日存在矛盾，同时被告也是超过9个工作日的承诺办结。对证据8-12的真实性没有异议，但是认为被告提供的法条并不能证明被告的证明对象。
本院依法调取了以下证据：1.晋安区人民法院协助执行通知书；2.晋安区人民法院民事裁定书；3.送达回证。
经庭审质证，本院对证据作出如下确认：被告福州市马尾区房地产管理所提交的证据，除证据3中的交接名单，只是表格名单的节录，不具有证据的完整性，且无法证明报送时间及交接单位，本院不予采信，其他证据可以作为审查被诉具体行政行为的依据；原告陈爱英提交的证据可以作为审查与本案有关事实的依据。
本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：2012年12月11日，原告陈爱英向被告福州市马尾区房地产管理所申请对坐落于马尾区电子小区君竹路白麒麟公寓302单元的房屋办理所有权变更登记，并提交了福州市房屋登记申请表、买卖双方当事人身份证件、榕房权证M字第1000427-1号、榕房权证M字第1000427-2号房屋所有权证、房地产买卖契约、委托书、公证书，购房人家庭住房登记信息查询证明等申请材料，被告向原告出具了马尾区房地产管理所受理单及马尾区房管所受理承诺单。受理后被告对申请变更登记的房屋产权情况进行了查询，在产籍登记册抄录表中确认：“经查询中心电子登记信息，未发现抵押、冻结信息。截止至2012年12月14日上午10点。”2013年1月9日，被告对原告申请的房屋产权登记进行了初审，认为：“该房产产权清晰，无涉及抵押和法院冻结记录，双方买卖情况属实，提交证件齐全无误，经查询符合限购令要求，税收计算详见个人转让不动产税费审核表，拟予以办理上述房产产权买卖转移登记手续。”1月11日，被告对原告的申请进行了复审，审批同意办理登记手续。1月14日，原告及房屋出卖人缴纳了房屋权属转移的相关税费，合计13894.19元，其中由原告缴纳的税费金额为3157.77元。1月16日，被告收取了房地产交易手续费287.10元。被告在原告依法缴纳相关税费后将其申请材料上报至福州市房地产交易登记中心审核发证。1月29日，福州市房地产交易登记中心发出补正通知书，告知被告报送的坐落于马尾区电子小区君竹路白麒麟公寓302单元进行数据导入时，发现其申请办理变更登记的房屋涉及司法限制，在司法冻结解除后再报送。被告在收到福州市房地产交易登记中心的退件后多次联系原告，并于2月17日依法作出马尾区政府退件通知书。
另查，本案涉及的坐落于马尾区电子小区君竹路白麒麟公寓302单元房屋，于2013年1月9日被福州市晋安区人民法院依法冻结。
本院认为，根据《福建省城市房屋产权登记条例》第六条第二款的规定：“市、县人民政府房屋产权登记部门，负责其辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作。设区市的登记部门可以委托区人民政府房屋管理部门受理、审核区属单位、私有房产权登记申请的前期工作。”被告马尾区房地产管理所作为马尾区人民政府房屋管理部门，承办受理、审核辖区内房屋产权登记申请的前期工作系其行政职责。原告系申请房屋产权登记的行政相对人，认为被告未尽其行政审查义务，在明知标的房屋被冻结的情况下通知其缴纳税费和房屋交易手续费的行为，且在不予登记的情况下未履行法定告知职责造成原告损失，向我院提起行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》的规定。
关于被告的审查、通知和收费行为是否违法的问题，本院认为，被告提交的证据可以证明其在2012年12月11日受理了原告的房屋登记申请后，分别在2012年12月14日、2013年1月9日对申请变更产权的房屋产权情况进行了查询，均未发现该房产涉及抵押和法院冻结记录。因此，2013年1月9日被告进行初审，拟予以办理该房产产权买卖转移登记手续，并请示进行复审；2013年1月11日被告审批，同意办理房产产权买卖转移登记手续。本院认为，被告在办理原告房屋产权登记申请过程中，确有对房屋的产权情况进行审查，但被告对房屋产权情况的查询是在初审前进行的，且恰好都是在该房产被冻结之前。本院依法向晋安区人民法院调取的民事裁定书、协助执行通知书及送达回证可以看出，福州市晋安区人民法院裁定冻结本案所涉房屋，是在被告对房屋登记申请初审当天向福州市房地产交易中心送达了协助执行通知书，并由福州市房地产交易中心协助冻结了该房产，上述相关法律文书并没有送达被告。而且双方提交的证据均无法证明被告在通知原告缴纳税费和收取手续费之前就已经获知了房屋被冻结的信息。被告依法通知原告缴纳税费并收取登记手续费的行为，符合法律规定。因此，原告要求确认被告在明知标的房屋被冻结的情况下仍通知其办理缴纳税费、房地产交易手续费的行为违法的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于被告对无法办理房屋产权变更登记不予书面通知的问题，被告在原告及房屋出卖方缴纳税费及相关手续费后，将申请材料上报至福州市房地产交易登记中心，但由于申请登记的房屋被晋安区人民法院冻结，无法办理房屋所有权变更登记，福州市房地产交易登记中心于2013年1月29日向被告发出补正通知书，告知被告其报送的坐落于马尾区电子小区君竹路白麒麟公寓302单元的申请涉及司法限制，在司法冻结解除后再报送。被告提交的证据可以证明其在收到福州市房地产交易登记中心的退件后，曾与原告联系说明退件的相关情况。原告于2013年2月17日作出了马尾区政府退件通知书，并在通知书上说明了退件的原因，之后又几次联系原告，但原告并未领取该退件通知书。本院认为，根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，房屋在被依法查封期间申请登记的，应当不予登记。被告在福州市房地产交易登记中心不予登记的情况下，对原告的申请予以退件并无不当。且被告并非像原告所述至今未将不予登记的原因书面告知原告，被告已经出具了退件通知书并与原告联系，但原告始终没有领取。因此，原告请求确认被告未将不予登记的原因书面告知原告的行为违法的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于原告提出被告违反9个工作日办结的服务承诺期限，导致房产被冻结无法办理所有权变更登记，要求予以行政赔偿的诉讼请求，本院认为，被告福州市马尾区房地产管理所出具的受理承诺单具有行政服务承诺的性质，被告作为服务承诺的主体，有责任在自己承诺的期限内兑现承诺的内容，即在没有退件或改件的情况下，在9个工作日内完成审批；或是在9个工作日内作出初步审查意见后，将相关材料报送上级行政机关。被告也在受理承诺单上告知原告未按承诺办理相关事项的处理方式，即在对项目审批过程中的意见和建议，可以通过马尾区网上审批服务平台向马尾区效能办提交，对承办部门进行评价或投诉。本案中，被告没有按照承诺的期限完成相关审批和报送事项，因此产生的意见和建议，原告可以向马尾区效能办对承办部门进行评价或投诉。根据《福建省城市房屋产权登记条例》第十九条的规定，办理房屋所有权变更登记发证的期限为60日，被告办理房屋所有权变更登记的程序并没有超出法律规定的期限，不具有违法性。根据《中华人民共和国国家赔偿法》的第二条规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。被告办理房屋权属变更登记的行政行为虽有瑕疵，但基本符合法律规定，不存在侵犯原告合法权益的情形。同时，房屋买卖本身具有一定的风险性，且本案涉案房屋因房屋出卖人的相关债务被冻结，与本案被告办理房屋所有权变更登记程序之间不具有因果关系。因此，原告请求被告赔偿购房款、税费以及交易手续费损失的诉讼请求，本院不予支持。由于本案涉案房屋目前仍被冻结，无法办理产权变更登记，原告可以待房屋的司法冻结解除后再次申请办理房屋产权变更登记，也可以依据买卖合同的约定，要求房屋出卖人承担相应的民事责任，赔偿由此产生的经济损失。
同时本院注意到，被告作为政府部门，其服务承诺具有较强的公信力，在作出服务承诺时应当考虑到能否在承诺的期限内完成相应的工作。既然被告已经作出服务承诺，就应该按照承诺的时间为行政相对人提供相应的服务，让行政相对人对政府部门的行政行为进行有效的监督。本案中，被告办理房屋权属变更登记，在受理后1个多月后才将原告的申请材料报送至福州市房地产交易登记中心，虽然没有违反法律的规定，但远远超出了被告承诺的9个工作日的办理期限。对此，本院予以指正。而且，被告也应当对本案在查档、审批、报送、送达等程序上存在的瑕疵引起重视，并在今后的工作中予以改进。
综上，原告陈爱英的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（一）项、第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告陈爱英的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 徐 方
人民陪审员 吴国兴
人民陪审员 纪秀花
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 伍敏智
附录：本案适用的法律条文
《福建省城市房屋产权登记条例》
第六条第二款市、县人民政府房屋产权登记部门（以下简称登记部门），负责其辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作。设区市的登记部门可委托区人民政府房屋管理部门受理、审核区属单位、私有房屋产权登记申请的前期工作。
第十九条除依法不予登记或者暂缓登记的情形外，登记部门自受理登记申请之日起，办理房屋所有权初始登记发证、变更登记发证、注销登记和房屋其他权利登记的期限分别为90日、60日、30日和10日。
《房屋登记办法》
第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：
……
（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
《中华人民共和国国家赔偿法》
第二条国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
（一）起诉被告不作为理由不能成立的；
……
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。