长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0103民初831号
原告：长春市中汇小额贷款有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区明德路4号兆丰国际1013号。
法定代表人：王仁岐，董事长。
委托诉讼代理人：刘雪峰，吉林中证律师事务所律师。
被告：刘凤岐，现住通榆县。
被告：通榆县吉顺房地产开发有限责任公司，住所地通榆县开通镇迎宾胡同吉顺宾馆三楼。
法定代表人：刘凤平，总经理（现已死亡）。
被告：董昆鹏，户籍地长春市朝阳区。现下落不明。
原告长春市中汇小额贷款有限责任公司（以下简称中汇小贷）与被告刘凤岐、被告通榆县吉顺房地产开发有限责任公司（以下简称吉顺公司）、被告董昆鹏执行异议纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中汇小贷委托诉讼代理人刘雪峰、被告刘凤岐到庭参加了诉讼。被告吉顺公司经本院公告送达期满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
中汇小贷向本院提出诉讼请求：一、判令人民法院依法继续查封被告吉顺公司所有的位于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅x号楼x单元x号房屋（通房权证通字第XX**号，建筑面积148.95平方米，丘地号04050775，户号0844），并准许中汇小贷对上述房屋进行强制执行。二、本案诉讼费由上述被告共同承担。
事实及理由：贵院在执行申请执行人中汇小贷与被执行人（被告）吉顺公司、刘凤平（已死亡）、董昆鹏借款合同纠纷一案过程中，查封了被执行人吉顺公司所有位于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅共计43套房屋及车库，被告刘凤岐提出执行异议，认为贵院查封的上述房屋中的x号楼x单元x号房屋为其购买的房屋，故请求贵院解除对该房屋的查封，贵院经审查后作出了（2016）吉0103执异61号《执行异议裁定书》，裁定对上述房产中止查封。
中汇小贷认为：《御华源小区》住宅x号楼x单元x号房屋已于2012年7月29日办理了产权登记，产权登记上的产权人为被告吉顺公司，故被告吉顺公司应为该房屋的真正产权人，贵院查封被告吉顺公司的房产并对其进行处置并无不当。被告刘凤岐在贵院查封之前并未实际占有上述房屋，且被告刘凤岐自2012年6月2日签订房屋买卖合同之日起，至贵院在2013年11月28日查封涉案房屋之日止，在长达一年多的时间里一直没有办理过户登记手续，主观上存在过错，因此，被告刘凤岐的主张不应得到支持。中汇小贷为维护自己的合法权益不受侵犯，故诉至贵院，请求人民法院支持中汇小贷的诉讼请求。
被告刘凤岐辩称：中汇小贷说我的房子没有装修使用，但是我的房子第二年就装修了，还照了相。中汇小贷说房子是否去房产局备案，我们整个御华源小区和整个通榆县的房子都是这样的，购买的时候以合同为主，开发商说是过了年给我们办房照，但是一直没有办房证，也没有去备案。
被告吉顺公司、被告董昆鹏缺席无答辩。
经本院审理查明：案涉房屋系吉顺公司开发建设的。2012年7月29日通榆县房地产管理局为案涉房屋办理了房屋产权证，产权证号为：通房权证通字第XX**号。2013年11月21日，中汇小贷与吉顺公司签订了编号为长中汇借字第x号、长中汇借字第x号《借款合同》二份。合同约定：吉顺公司向中汇小贷借款分别为2800000元和1150000元，总计4300000元。两份合同均约定借款期限为3个月，自2013年11月21日至2014年2月20日。
同日，中汇小贷与吉顺公司签订了长中汇抵字第x号、长中汇抵字x号《抵押合同》两份。该合同约定以吉顺公司名下19套住宅、24套车库为吉顺公司的上述两笔借款提供抵押担保。19套房屋中，包含本案讼争房屋。合同第八条约定：抵押人应在本合同签订后3日内到相关的登记部门办妥抵押财产登记（或审批、备案）手续。抵押人应于抵押登记完成当日将抵押财产权利证书或抵押登记（或审批、备案）手续原件交给抵押权人持有。
同日，中汇小贷与被告吉顺公司的法定代表人刘凤平（已死亡）、被告董昆鹏签订了编号为长中汇保字第x、长中汇保字第x号《保证担保合同》。合同约定由刘凤平和董昆鹏对吉顺公司在中汇小贷处的两笔借款承担连带保证责任。
上述三份合同签订后，因吉顺公司未按照约定的期限为提供抵押的房屋和车库办理抵押登记，致中汇小贷分别以两份借款合同、抵押担保合同、保证合同为证据诉至我院，请求判令被告吉顺公司偿还借款及利息，承担各项服务费，被告刘凤平、董昆鹏对该笔借款承担连带清偿责任。本院立案受理该案，案号分别为（2013）宽立民调字第636、637号。受案后，中汇小贷向本院申请财产保全。依据中汇小贷提出的申请，本院制发了（2013）宽民立调字第636号、637号民事裁定书，查封了吉顺公司提供担保的24套车库、19套房屋（内含本案案涉房屋）。经本院主持调解，中汇小贷与吉顺公司达成调解协议。2013年11月28日，本院制发了（2013）宽立民调字第636、637号民事调解书。调解书中确认的调解协议内容为：一、被告通榆县吉顺房地产开发有限责任公司于2014年2月20日前一次性偿还长春市中汇小额贷款有限责任公司借款本金人民币280万元和115万元，利息按照月利率2%计算，各项咨询服务费率按月1%计算，从2013年11月21日开始计算至本金偿还完毕之日止；二、被告刘凤平、被告董昆鹏对上述款项承担连带清偿责任；三、其他双方无争议；四、案件受理费4200元、1725元由被告通榆县吉顺房地产开发有限责任公司负担。
上述两份调解书生效后，因被告吉顺公司未按照调解书约定的义务履行，中汇小贷即于2014年向法院申请强制执行。2014年11月17日，我院以（2014）宽执字第441、442号执行裁定书和协助执行通知书，继续查封了吉顺公司提供担保的24套车库、19套房屋（内含本案案涉房屋）。
执行裁定书制发后，刘凤岐向我院提出执行异议申请书，认为我院查封的案涉房屋系其购买，要求法院解除对该房的查封。我院通过执行异议审查后，认为：“案外人（刘凤岐）在法院查封涉案房屋前已与被执行人（吉顺公司）签订了购房合同，并已支付全部购房款，取得该房屋，由于被执行人的原因至今未能办理过户登记。案外人提出的异议符合上述法律规定，本院予以支持。”遂裁定：“中止对被执行人通榆县吉顺房地产开发有限责任公司所有的位于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅x号楼x单元x号房屋（通房权证通字第XX**号、建筑面积148.95平方米、丘地号04050775，户号0844）的查封。”该裁定制发后，中汇小贷在法定期限内向本院起诉。
庭审中，刘凤岐当庭提供了2012年6月2日其与吉顺公司签订的购买案涉房屋的《商品房买卖合同》及加盖吉顺公司财务专用章的收到刘凤岐354501元的收款收据、有17人签名的名单各一份，以证明涉案房屋是其购买。但在庭审中，刘凤岐自述：吉顺公司的法定代表人刘凤平是我弟弟。我给刘凤平打工十几年，在15年前刘凤平向我借款100000元未还，2011年（刘凤平）盖房子的时候，说欠我的100000元就用这个房子抵账。2012年6月2日签订合同，房子就是我的了。签合同当天售楼处给我的钥匙，房子就交给我了。2013年春我装修的，装修成公寓，打成单间出租了。
本院认为，刘凤岐作为案外人申请执行异议，负有举证义务证明其享有优先于申请执行人债权、足以阻却执行的权利。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的前提是:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的情形，案外人需要符合支付价款、实际占有财产、对未办理过户登记没有过错三个条件。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定的是排除执行都需要具备条件。本案中，刘凤岐主张是在15年前借给刘凤平100000元并给刘凤平打工十几年，用以房抵借款及工资款的形式取得的诉争房屋，而刘凤岐借款的债务人是刘凤平个人并非吉顺公司，吉顺公司也并非与刘凤岐之间形成了真实的房屋买卖合同关系，本案诉争房屋系吉顺公司开发并登记在吉顺公司名下。首先，刘凤岐未有证据证明其与刘凤平之间的债务关系；其次，刘凤岐与刘凤平之间的以房抵债关系不能视为刘凤岐向吉顺公司支付了房屋对价；再次，刘凤岐未有证据证明对涉案房屋办理了房屋入住手续并实际占有之事实；最后，刘凤岐未提供证据证明其要求吉顺公司办理产权过户登记，主观上存在过错。综上，刘风平的异议申请既不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，刘凤岐对本案诉争的通房权证通字第XX**号、建筑面积148.95平方米、x号楼二单元x号、丘号04050775、户号0844的房屋不足以排除执行，故对中汇小贷公司要求继续查封并准许执行该执行标的的诉请，本院应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：
继续查封并准许执行登记在通榆县吉顺公司开发有限责任公司名下的、坐落于通榆县站前街富强路（御华源小区）住宅1号楼2单元301号房屋（产权证号为通房权证通字第XX**号、建筑面积148.95平方米、丘号04050775、户号0844的房屋。
案件受理费1000元，由刘凤岐、通榆县吉顺公司开发有限责任公司、董昆鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 钥
人民陪审员 张淑杰
人民陪审员 范秀丽
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 解 莹