江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1412号原告：喻淑青，女，1978年9月16日出生，汉族，住江西省南昌县。委托代理人：蒋坤洪，南昌县法律服务所法律工作者。执业证号：31401011101170。被告：江西星球实业开发有限公司。住所地：江西省南昌县向塘镇银河东路。组织机构代码：74606545-X。法定代表人：熊筱华，该公司经理。委托代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师。执业证号：13601199910136906。委托代理人：王将辉，江西观睿律师事务所律师。执业证号：13601201510712225。原告喻淑青诉被告江西星球实业开发有限公司（以下简称为星球实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告喻淑青及其委托代理人蒋坤洪、被告星球实业公司委托代理人卢胜群、王将辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻淑青诉称：原告家里需要购房，便向被告提出购房事宜，原告便于2015年6月22日向被告交付购买款137094元，被告单位出具了收款收据，并加盖了公司财务专用章，原告在交付购房款时，原告与被告未签订任何购房合同。由于该住房楼上还在施工；原告未上楼察看住房前、后的环境，后来原告在楼上察看住房前、后环境时，发现该住房后面有一大片农村坟地，于是原告在交购房款的第二天便向被告提出更换住房。经原告多次要求，被告不肯更换住房；在没有办法的情况下，原告要求被告退回原告的全部购房款，被告却不肯退回。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、解除原、被告之间签订的《世纪星城楼宇认购书》；2、判令被告退回原告喻淑青购房款137094元。本案诉讼费用由被告承担。被告星球实业公司辩称：一、原告存在严重违约行为：1、原告未按《世纪星城楼宇认购书》的约定与被告签订《商品房买卖合同》，并导致其所购买的房屋无法办理按揭贷款，给我司造成了一定的损失；2、原告未在约定期限内及时支付首付款且未与我司订立购房合同，其行为违反了双方的约定，故此我司有权没收其所付款项137094元；3、根据认购书约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在世纪星城销售中心公示的各项文书、证书、重要提示，签署认购书后不更名、不增减名和换房···”，原告在签订认购书时已经明确自己所购买的房屋和了解楼盘现状，无权换房，我司对原告的换房请求可以不同意。二、原告不存在有单方解除合同权利情形。根据合同法及相关司法解释规定，原告无权要求解除双方房屋买卖关系，也无权要求退回所付购房款。原告以楼盘后面环境为由要求退房退款，无任何法律依据。三、我司积极履行合同，原告无权要求公司退回所交款项。根据认购书的约定，原告无权换房，但是我司同意了原告的换房请求将52栋2单元301室换成24-1-1103房，而原告在起诉状陈述我司不同意其换房与事实不符。综上所述，原告存在严重违约行为，无权要求退房退款，同时我司将保留追究原告违约责任的权利。恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年5月2日，原告喻淑青（买受人）与被告星球实业公司（出卖人）签订《世纪星城楼宇认购书》（以下简称为认购书）一份，约定：1、原告喻淑青购买被告星球实业公司开发的位于向塘银河西路以西，星城大道以南的世纪星城52栋2单元301室，建筑截面积118.77㎡；2、房屋总价为549668元（含定金10000元）；3、认购书约定条款第1条：原告须在“2015年5月9日前凭认购书、收款收据及相关证件到公司支付首期房款并签订《商品房买卖合同》，乙方已支付认购款自动转入房款”；4、约定条款第2条：“若乙方在本认购协议书第1条约定期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首期房款，则视为乙方放弃该房屋认购权，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋”；5、约定条款第3条：“乙方已阅读并理解、同意甲方在世纪星城销售中心公示的各项文件、证书、重要提示，签署认购书后不更名、不增减名和换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还认购款”；6、约定条款第6条：“本协议书经双方签字盖章生效，一式四份，签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自行终止”。原、被告双方分别在认购书的乙方栏、甲方栏上签字、署名。同日，原告喻淑青交纳世纪星城52栋2单元301室定金10000元，被告星球实业公司出具收据一份。2015年6月22日，万建平、原告喻淑青向被告星球实业公司书面提出换房申请，自愿将52栋2单元301室换为电梯房24栋1单元1103室。同日，被告星球实业公司出具《“世纪星城”商品房缴款单》一份，确认原告喻淑青所购房号为24栋1单元1103室，建筑面积为122.72㎡，房屋总价为447094元。当日，原告喻淑青向被告支付人民币127094元，被告星球实业公司出具收据一份，收款金额为137094元（含定金10000元），收款事由为世纪星城24-1-1103首付款。同时查明，万建平与原告喻淑青系夫妻关系。被告星球实业公司分别于2014年1月7日、2015年2月3日取得世纪星城小区52栋、24栋的《商品房预售许可证》。以上事实有原告提供的收据一份、户口本，被告提供的《商品房销售预售许可证》两份、《世纪星城楼宇认购书》一份、收据两份、《“世纪星城”商品房缴款单》一份、《换房申请》一份等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《世纪星城楼宇认购书》中约定认购金为人民币10000元，并在约定条款第3条中约定原告在签署认购书后不更名、不增减名和换房，若原告不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，被告可单方面终止本认购书，原告无权要求返还认购款，而在约定条款第2条中又约定若原告未按期签订《商品房买卖合同》并支付首期房款的，则所付款项不予退还。约定条款第2条系格式条款。该格式条款中关于原告“所付款项不予退还”的条款约定，加重了原告应承担的责任，排除了原告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然约定条款中加重原告承担责任的条款无效，但原、被告签订的《世纪星城楼宇认购书》的其他内容，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，原告按认购书约定支付了认购金（即定金）10000元后，首付款127094元的支付时间未按认购书约定且截至庭审之日止双方尚未签署《商品房买卖合同》，原告的行为已构成违约，应承担定金10000元不予返还的违约责任。原告以不满意房屋周边环境为由，主张解除双方之间的《世纪星城楼宇认购书》，不符合法律及合同约定的解除条件，本院不予采纳。但截至庭审之日止，原告拒绝签署《商品房买卖合同》及支付剩余购房款，本院认为，原告以自己行为明确表明不履行自己的合同义务，原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因认购书约定条款中的加重原告承担责任的条款无效，故原告主张被告退还购房首付款127094元的诉讼请求，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告喻淑青与被告江西星球实业开发有限公司于2015年5月2日签订的《世纪星城楼宇认购书》；二、被告江西星球实业开发有限公司应在本判决生效之日起十日内退还原告喻淑青购房首付款127094元；三、驳回原告喻淑青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3042元由被告江西星球实业开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  万明华人民陪审员  刘 恬人民陪审员  周南花二〇一六年三月十一日书 记 员  刘文莉