山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民再15号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：任新田，男，汉族，1967年8月8日出生，居民，住山东省巨野县。
委托诉讼代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：山东巨野腾龙房地产开发有限公司。住所地：巨野县青年路南新华路东（县工会西邻）。
法定代表人：季荣克，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王立歧，山东舜翔律师事务所律师。
再审申请人任新田与被申请人山东巨野腾龙房地产开发有限公司（以下简称“腾龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，山东省巨野县人民法院于2015年7月30日作出（2013）巨民初字第1570号民事判决，任新田和腾龙公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日作出（2015）菏民一终字第885号民事判决，已经发生法律效力。任新田仍不服，向本院申请再审。本院于2016年12月16日作出（2016）鲁17民申127号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人任新田的委托诉讼代理人周广凤，被申请人腾龙公司的委托诉讼代理人王立歧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任新田申请再审称：请求撤销原二审判决，改判支持任新田的二审上诉请求，原一、二审诉讼费用由腾龙公司承担。主要理由：一、原审判决认定腾龙公司于2013年5月31日在报纸上公告交房之日为履行交房义务日期缺乏证据证明。按照商品房买卖合同约定，腾龙公司应当书面通知买受人办理交付手续，按照合同法第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形的表现所载内容的形式。报纸公告形式并非合同法规定的书面形式，也非双方约定，据此腾龙公司在报纸发布公告并不能视为交房，应以实际交房日为准。二、原审判决认定腾龙公司延期交房存在不可抗力，缺乏证据证明。巨政发（2011）第17号文件即《巨野县城区集中供热管网建设费征收使用管理办法》不属于不可抗力情形，且该文件内容不影响腾龙公司工期进展，当地政府也没有要求其停工改造。三、原审法院认定双方合同约定交付的交房标准和条件是该商品房经验收合格（单位工程质量竣工验收记录），与事实不符。该条款明显属于格式条款，应依据合同法第三十九条、第四十条裁判，原判适用法律错误。四、根据《城市房地产管理法》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的相关规定，房地产经综合验收合格后方可交付使用。商品房交付时验收合格应当以有关行政主管部门完成综合验收为标准，因此在涉案工程竣工验收备案前，不应视为腾龙公司完成了合同义务，其交付房屋时间应认定为备案且履行通知义务以后，涉案房屋验收备案时间是2014年12月17日。综上，原一、二审认定事实缺乏证据证明，适用法律错误，请依法改判。
被申请人腾龙公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，再审申请理由不能成立，请求维持原判。
任新田向一审法院起诉称，2011年4月20日，原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的巨野国际商贸城怡景苑小区商品房1套。合同签订后，被告违反合同约定，没有按照约定的交房时间向原告交付符合法律规定标准的房屋，也没有按照约定的时间将办理权属登记所需要的材料报产权登记机关备案，被告应当按照合同约定承担支付违约金的责任。经与被告协商无果，故诉至法院，请求依法判令被告：1、支付逾期交房违约金24173.09元(截至2013年8月31日)；2、支付自2013年9月1日至涉案商品房达到法定交付标准并履行交房通知义务之日止的逾期交房违约金；3、支付逾期办证违约金1657.96元；4、诉讼费用由被告承担。
腾龙公司反诉称,反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同约定付款方式为按揭贷款，合同附件四第1条明确约定，买受人需在签订合同之日起7天内，向出卖人申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续和签署相关法律文件，逾期视为买受人未能按期付款，反诉人有权按合同第7条约定处理。合同签订后，反诉人按约履行合同义务，但反诉被告交付首付款后，未按照约定在7日内向反诉原告提交申请贷款所需材料，也未交清相关费用，已构成违约，至实际付清款之日2011年6月7日已逾期41天，导致反诉原告资金周转困难延误工期，造成巨大经济损失。合同约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同…买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。至实际付全款日，逾期违约金共计2829元。
一审法院审理查明：2011年4月20日，任新田与腾龙公司签订商品房买卖合同，合同主要内容：腾龙公司预售商品房1套，建筑面积113.05㎡，单价2668元/㎡，储藏室11.99㎡，单价2500元/㎡，总价款331592.4元，付款方式为2011年4月20日支付101592.4元，剩余房款23万元按揭贷款，房屋交付日期为2012年12月31日前，房屋交付后180日内腾龙公司将办理房屋权属资料报登记机关备案。合同签订后，任新田交清首付款101592.4元，并于2011年6月7日在中国建设银行巨野支行按揭贷款23万元，汇入腾龙公司账户。2013年8月11日腾龙公司将所售房屋实际交付给任新田，当日，双方签订补充合同：确认所售房屋实测面积111.43㎡，储藏室实测面积11.90㎡，总价款327045.40元，腾龙公司退还任新田4547元(折抵其他费用)。该房屋至今未办理房产证。
原告主张被告腾龙公司没有按期交付经综合验收合格的房屋及未按期办理房产证，要求其承担违约责任。被告腾龙公司辩称，顺延工期非违约行为，因巨野县政府集中供热的文件造成被告重新设计安装集中供热管网工程，政府政策变更系被告所不能预见，应属于不可抗力范畴，系合同约定顺延工期的正当事由，应予免责。
反诉原告腾龙公司主张原告未按合同约定在10个工作日内到银行办理好按揭贷款手续，至2011年6月7日办理完按揭贷款，实际收到房款的时间与合同约定时间相差41天，根据合同约定，反诉被告应承担逾期付款的违约责任。反诉被告则辩称已按合同要求及时将手续交反诉原告，不存在违约行为。
一审法院认为，任新田与腾龙公司的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当全面履行合同义务。
1、关于争议商品房验收标准，目前国家对住宅小区房屋交付并没有强制性规定必须经综合验收合格，双方签订的合同约定，交付标准为竣工验收合格，不违反法律规定，根据合同意思自治原则，该约定有效。腾龙公司已提交证据，证明所售房屋已经竣工验收合格，一审法院予以认定。原告要求以经过综合验收合格标准为交付条件，于法无据，一审法院不予支持。
2、关于房屋交付日期，腾龙公司于2013年5月29日在《菏泽日报》刊登公告，告知所有购房户，怡景苑小区1-9号住宅楼通过验收，于2013年5月31日正式交房，已履行交房通知义务，一审法院认定2013年5月31日为被告腾龙公司履行交房义务日期。
3、关于腾龙公司逾期交房及违约责任。双方合同第八条第5项明确约定，由于政府规定等政策变更，导致工程延期，出卖人可据实予以延期。2011年9月8日，巨野县人民政府下发的巨政发[2011]17号文件，对于新建住宅小区集中供热管网建设作出新的规定，造成被告腾龙公司必须拆除原管网工程、重新规划建设新的供热管网工程，符合合同约定的因政府政策变更导致工程延期的免责事项，可以适当延长交付期限。关于延长的合理工期，经一审法院委托山东国泰建筑工程司法鉴定所鉴定，被告腾龙公司集中供热管网工程阶段工期为：1、变更商讨准备工期176天。2、新供热管道、换热站设计及拆除旧管网工期为91天。3、新供热管道及换热站施工合理工期140天(2012年10月4日进场开工，2012年12月1日-2013年3月1日因天气原因停工，2013年5月22日完工)。对该司法鉴定意见，第2项、第3项工期是供热管网工程设计、施工所必须的客观现实的工期，一审法院予以认定。对第1项，变更商讨准备期限176天，原审法院认为，因政府下发文件，导致原规划设计与新规定不符，重新变更设计确实需要有商讨设计准备期限，但商讨准备176天明显时间过长，对延期交付房屋应承担一定责任。综合分析判定，扣除合理工期延误后，一审法院确定被告腾龙公司对所售商品房承担逾期交付80日的违约责任。
4、关于房屋产权登记。依照双方合同约定，被告腾龙公司应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人(即腾龙公司)提出的资料报产权登记机关备案。本案实际交付使用日期为2013年8月11日，至一审法庭辩论终结之日2014年12月9日，远远超过180日，腾龙公司没有提交证据证明已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应当依照合同承担违约责任。
5、关于反诉被告任新田是否违约逾期付款。依照双方合同约定，任新田交付首付购房款后，剩余房款须在10个工作日内到银行办理好按揭贷款手续。合同附件四补充协议约定：如合同约定买受人以银行按揭方式付款，买受人须在合同签订之日起7日内，向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件。根据以上合同约定，买受人任新田在交付购房首付款后，在按揭贷款中的义务是7日内向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件，并不是于7日内办理完按揭手续并交付贷款，反诉原告腾龙公司没有提出反诉被告任新田违反合同约定的证据。
综上，腾龙公司逾期交付房屋，虽然扣除因政府政策变更导致工程延误的合理期限，仍然逾期80日交付，应当依照合同约定支付违约金，按已支付房价款327045.40元的万分之一/日，计款2616.32元。被告腾龙公司没有在房屋交付使用后180日内将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，应当支付违约金，按已支付房价款327045.40元的0.5%，计款1635.23元。反诉原告腾龙公司没有提出反诉被告任新田违反合同约定的证据，要求反诉被告任新田支付逾期付款违约金2829元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付原告任新田逾期交付房屋违约金2616.32元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；二、由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司支付原告任新田逾期办理房屋产权登记违约金1635.23元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；三、驳回原告任新田的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告山东巨野腾龙房地产开发有限公司要求反诉被告任新田支付逾期付款违约金的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，由被告山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担50元，原告任新田负担396元，反诉费50元，由反诉原告山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担。
任新田不服一审判决上诉称，一、关于争议商品房验收标准，存在强制性规定，必须经过综合验收合格。1、《城市房地产管理法》第二十七条、国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。山东省住建厅颁布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、菏泽市建委颁布的《菏泽市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》均规定开发项目经综合验收合格后方可交付使用。山东省高级人民法院《2011年山东省高院会议纪要》阐明，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。2、腾龙公司提交的验收证据不符合法律规定，一审判决违反法律规定认定该证据错误。验收证明上相关验收机构和验收人员不具备相应资质。3、双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准是腾龙公司单方拟定的标准，属于格式条款，该条款无效。二、关于交房日期。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续。一审判决认定以公告方式送达来确定房屋交付日期错误。三、关于逾期交房及违约责任。1、巨野县政府下发的巨政发（2011）第17号文件是下发给巨野县政府各部门的，与腾龙公司无关。该文件不属于工程延期的免责事由。2、该办法是对新建小区集中供热管网建设做出的新规定，但涉案小区并非新建小区，该收费办法并不影响工程的施工。如果当地政府强制要求腾龙公司拆除原管网工程，则属于政府违法或侵权。腾龙公司可以通过合理途径表达诉求，不应由上诉人买单。3、腾龙公司在举证期限届满后申请供热管网工程工期的司法鉴定，一审法院违法受理，该证据应予以排除。该鉴定是对腾龙公司提供的各种工期时间的简单相加，没有任何分析依据，于法无据。请求撤销一审判决一、三项，维持第二项，改判腾龙公司支付逾期交房违约金24173.09元或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
腾龙公司不服一审判决上诉称，一、一审判决上诉人支付逾期交房违约金2616.32元缺乏事实根据和法律依据。巨野县政府下发的17号文件属于不可抗力，上诉人为了正确理解与正确执行此文件，先后在公司内部商讨论证执行方案，先后向政府提出多个请求参考意见，包括执行此文件所产生的后续问题、重新设计施工补偿问题、集中供热配套费承担问题等。一审判决认定重新变更设计商讨设计准备期176天过长错误。二、一审判决上诉人支付逾期办证违约金1635.23元错误。颁发权属证书需通过开发商、购房人、房管部门的共同行为完成，任何一个环节都有可能出现逾期办证的情形，一审判决把逾期办证的全部责任归于上诉人于法无据。三、一审判决驳回上诉人反诉要求被上诉人支付逾期付款违约金的请求错误。被上诉人违反合同约定，迟迟不向上诉人提交申请贷款所需的资料并交清相关费用，属于违约。请求撤销一审判决第一、二、四项，改判上诉人不承担逾期交房违约金，不承担逾期办证违约金，支持上诉人的一审反诉请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
本院二审审理查明的事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院二审认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要有以下争议焦点问题：
一、腾龙公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期时间、违约金数额的认定。
1、关于腾龙公司延期交房是否存在着不可抗力因素的问题。
巨野县人民政府下发的巨政发（2011）17号文件规定，凡在巨野县城市规划区范围内的新建、改建、扩建以及在建的民用建设项目，均须缴纳城区集中供热管网建设费。因此，涉案工程属于该文件规定的必须进行集中供热管网改造的范围。该文件系巨野县人民政府下发，属于政府行为。对此，腾龙公司不能预见、不能避免并不能克服，该情形属于不可抗力中的社会事件。腾龙公司为此进行的新旧管网改造的时间应当作为不可抗力因素，为此导致的工程延误期限应当予以扣除。
2、关于交房标准的问题。任新田主张商品房验收标准存在着国家强制性标准，涉案房屋必须经过综合验收方可交付使用。但涉案商品房买卖合同约定的交房标准和条件是该商品房经验收合格（单位工程质量竣工验收记录）。根据当事人缔约自治原则，该约定系双方当事人的真实意思表示，约定内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效合同条款。腾龙公司交付房屋时达到了合同约定的标准和条件。任新田的该上诉主张本院不予支持。
3、关于上诉人腾龙公司逾期交房期限认定问题。
涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日，但在约定的交房时间到期前，出现了不可抗力因素，腾龙公司进行集中供热新旧管网改造的工程尚未完工，直至2013年5月25日工程竣工并于2013年5月28日验收合格，超过了合同约定的交房时间148天。如该工程在合理的施工期限内完工并验收合格，则因该工程施工导致的延期交房不属于腾龙公司的违约行为。对于该工程施工需要的合理期限，一审中山东国泰建筑工程司法鉴定所对腾龙公司集中供热管网工程作出了司法鉴定，该工程从商讨至施工完毕的合理期限为407天。该鉴定报告中，第二项新供热管道、换热站设计及拆除旧管网工期91天、第三项新供热管道施工合理期限140天，共计231天，该期限由施工日志、工程设计及施工合同等书面证据予以印证，应属于合理的施工期限。对于该鉴定的第一项，商讨准备期176天，只是依据上诉人腾龙公司自己的记载，该期限明显过长。一审判决根据案件实际情况，兼顾合同履行中不可抗力因素及当事人过错程度，酌情认定上诉人腾龙公司逾期交房80日。因该认定结果在一审法院自由裁量权范围内，且不失公允，本院予以认可。由此，原判根据合同约定的逾期交房违约条款和违约天数，判决上诉人腾龙公司承担支付上诉人任新田逾期交付房屋违约金2616.32元并无不当。
二、腾龙公司是否应支付任新田逾期办证违约金及数额的认定。
任新田二审期间提供的巨野县房地产登记审核业务书证实，腾龙公司于2015年3月17日向巨野县房管局提交初始登记申请。因此，上诉人腾龙公司没有按照合同约定在房屋交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应对此承担逾期办证的违约责任。
三、任新田是否应支付腾龙公司逾期付款违约金。
涉案商品房买卖合同补充协议约定，买受人以银行按揭方式付款，买受人须在合同签订之日起7日内，向出卖人提交申请贷款所需资料并交清相关费用，同时办理按揭贷款手续并签署相关法律文件。上诉人腾龙公司主张上诉人任新田逾期付款，但没有提供证据证实上诉人任新田违反该合同约定的义务，该上诉主张本院不予支持。
综上，任新田、腾龙公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479元，由上诉人任新田负担404元，由上诉人山东巨野腾龙房地产开发有限公司负担75元。
本院再审期间，申请人没有提交新的证据。被申请人腾龙公司提交任新田挂号信函收据一份，拟证明被申请人向申请人邮寄过书面通知，并已经申请人本人签收，但申请人拒绝办理收房手续。申请人的质证意见是,该证据在原一、二审时均未提交，不属于新证据，即便被申请人邮寄了该挂号信，涉案房屋也不符合交房条件，同时该证据证明原一、二审认定被申请人2013年5月31日交房日期是错误的。
本院再审查明，任新田等人与腾龙公司商品房预售合同纠纷案件系一批系列案件，其中常翠芝与腾龙公司商品房预售合同纠纷一案的案由、基本案情、诉辩主张、所举证据、原判结果及再审理由均与本案一致，对于该案山东省高级人民法院经再审于2017年6月19日作出（2017）鲁民再119号民事判决，维持了本院二审判决，目前该再审判决已经生效。
本院再审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院再审认为，本案焦点是腾龙公司承担逾期交房违约金的数额。
一、因政策原因延长的合理工期如何确定。双方合同第八条约定，由于政府规定等政策变更，导致工程延期，出卖人可据延期。涉案商品房施工过程中，巨野县人民政府颁发供热相关文件，致使腾龙公司改变施工方案，因政府的统一规划及要求，腾龙公司必须按要求进行重新规划施工，其合理工期应予以延长。一审法院委托有关鉴定机构进行鉴定，根据鉴定结论和本案实际案情，确定了重新规划施工的工期，并酌情认定腾龙公司的逾期交房期限，并无不当。
二、关于交付房屋的标准问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付交付使用。双方合同约定明确交房标准，其约定并不违反国家法律和行政法规的强制性规定。申请人主张合同约定为霸王格式条款，为腾龙公司单方拟定。本院查明，涉案合同第八条有四种交房条件可选，双方明确约定第1条件即该商品房经验收合格，且该约定并未减轻或免除腾龙公司的责任，故申请人该相关再审理由不能成立。
三、如何确定涉案房屋逾期交付违约金。腾龙公司与申请人签订的商品房买卖合同约定，房屋交付日期为2012年12月31日前，腾龙公司于2013年5月29日通过报纸公告的方式通知所有购房户收房，腾龙公司主张其员工于2013年5月31日电话通知申请人收房，并于2013年8月1日以挂号信的方式书面通知申请人收房，邮电公司出具了挂号邮寄的凭证，证明已送达。本院认为，腾龙公司一审提交《建设工程竣工验收记录表》证明涉案工程于2013年5月28日竣工验收合格，双方合同约定房屋交付条件为商品房验收合格，故2013年5月28日腾龙公司已具备涉案房屋交付条件。因双方合同约定逾期交房腾龙公司应支付违约金，腾龙公司在已经逾期的情况下当涉案房屋具备交房条件后，以便捷的方式通知买受人收房符合常理，其主张于2013年5月29日报纸公告通知所有购房人收房，并于2013年5月31日根据合同确认的电话号码电话通知申请人收房。双方合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。在实际履行中，腾龙公司以报纸公告和电话通知的方式实际履行了其通知义务，故一审法院认定腾龙公司于2013年5月31日履行了交房通知义务，符合涉案商品房买卖合同的实际履行情况，申请人关于“原审法院认定2013年5月31日为腾龙公司履行交房义务的日期，缺乏证据证明”的主张，与事实不符，不能成立。
综上，任新田的再审请求及理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2015）菏民一终字第885号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯圣春
审 判 员 秦 迅
代理审判员 张 静
二〇一七年七月十三日
书 记 员 陈俊昂