北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08584号
上诉人（原审被告）北京酒仙桥建材装饰市场有限公司，住所北京市朝阳区酒仙桥路北路。
法定代表人吴良夫，执行董事。
委托代理人杨武成，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹可福，男，1964年6月7日出生。
被上诉人（原审原告）尹倩倩，女，1992年2月16日出生。
二被上诉人之共同委托代理人杨振忠，北京市京师律师事务所律师。
上诉人北京酒仙桥建材装饰市场有限公司（以下简称酒仙桥公司）与被上诉人尹可福、尹倩倩租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第03417号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人之委托代理人杨武成、被上诉人之委托代理人杨振忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
尹可福、尹倩倩在一审法院起诉称：2014年6月24日，尹可福、尹倩倩与酒仙桥公司签订市场租赁合同，约定尹可福、尹倩倩进驻酒仙桥公司×128、129号摊位经营建材，租期自2014年7月23日至2015年7月22日。尹可福、尹倩倩依约履行了合同约定的交纳保证金、租金等义务。但2014年11月3日，酒仙桥公司趁深夜将尹可福、尹倩倩租赁摊位强行拆除，导致尹可福、尹倩倩账本丢失，可能造成50余万元应收账款无法收回。另造成直接损失5万元。为维护权益现诉至法院要求酒仙桥公司赔偿或退还：1.物品损失费80680元；2.保证金12000元；3.租金31500元；4.营业损失10万元；5.返还预收税款1200元。
酒仙桥公司在一审法院答辩称：具体是谁拆除尹可福、尹倩倩摊位，我方并不清楚。尹可福、尹倩倩卖假货，工商等部门专项执法，并作出处罚决定书。没收了违法物品。我方没有损坏尹可福、尹倩倩物品的事实和动机。保证金是信誉保证，根据合同约定尹可福、尹倩倩违约则不予退还。现尹可福、尹倩倩卖假货故我方有依据不予退还保证金。根据合同约定我方有权解除合同并保留追究尹可福、尹倩倩违约责任的权利。从尹可福、尹倩倩接受处罚的时间还在经营的事实看，尹可福、尹倩倩在2014年11月份还在营业。尹可福、尹倩倩营业损失没有依据。综上，不同意尹可福、尹倩倩诉讼请求。
一审法院经审理查明：2014年6月24日，尹可福、尹倩倩与酒仙桥公司签订《北京市市场场地租赁合同》及其附件，约定尹可福、尹倩倩承租酒仙桥公司从×128、129号摊位，面积60平方米，专用于经营板材。租赁期限自2014年7月23日至2015年7月22日。租金每四个月支付一次，租金标准为7元/m2/日（50400元/四个月），预收税金1000元。保证金12000元作为合同期内的信用保证及经营期间的产品质量和售后服务、遵章守纪的保证，在经营期满一年后如无违纪、无质量问题无债务纠纷及未违反合同各条款规定，酒仙桥公司凭承租方交款票据全额清退。酒仙桥公司有权依法制定有关治安、消防等各项规章制度并负责监督实施；有权协助各级行政管理机关对违反有关规定的承租方进行监督、教育、整顿；应按约定为承租方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障承租人正常经营；对市场进行物业管理，负责市场内安全防范和经营设施的建设及维护，等。合同第七条“合同的解除”约定：乙方（承租方）由下列情形之一的，甲方（酒仙桥公司）有权解除合同，乙方按照年租金的50%的标准支付违约金：在租赁期限内因违法经营被有关行政部门吊销、收回营业执照的；利用场地加工、销售假冒伪劣商品的，等。该第七条对具体违约金标准未能明确约定。第八条“其他违约责任”约定：甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并赔偿相应损失。
尹可福、尹倩倩提交照片若干，以证明涉诉摊位拆除前后的状态。尹可福、尹倩倩提交保证金收据两张，证明向酒仙桥公司交纳保证金合计12000元。尹可福、尹倩倩提交租金收据，证明其向酒仙桥公司交纳2014年7月23日至11月22日期间租金50400元。尹可福、尹倩倩提交预收税收据两张，证明共向酒仙桥公司交纳“预收税款”1200元。酒仙桥公司对此予以认可。尹可福、尹倩倩表示包括其承租的两个摊位在内的酒仙桥建材市场系酒仙桥公司强行拆除。酒仙桥公司对此不予认可，但经法院询问，其表示对是否报警、涉诉市场目前状况、市场现由何方管理控制等问题均表示不清楚。酒仙桥公司提交北京市×公司营业执照、商标注册证、鉴定证明、行政强制措施决定书等，以证明尹可福、尹倩倩经营行为侵犯案外人注册商标专用权并被有关机关处以行政处罚。尹可福、尹倩倩不认可前述营业执照等证据，认可行政处罚决定书的真实性，但不认可关联性。
以上事实，有租赁合同、收据、行政处罚决定书及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
酒仙桥公司作为涉诉市场的管理单位对市场现状、拆除行为主体等情况表示不清楚显然于理不合，法院不予采信。基于酒仙桥公司对于涉诉市场的管理义务，在没有反证的情况下，尹可福、尹倩倩涉诉摊位被拆除的责任应由酒仙桥公司承担。鉴于尹可福、尹倩倩表示拆除时间为2014年11月3日，酒仙桥公司表示不清楚，故法院采信尹可福、尹倩倩的陈述。涉诉摊位在合同履行期限届满之前被拆除，导致客观上合同无法继续履行，故双方合同在2014年11月3日解除。对于合同的解除，酒仙桥公司应承担相应违约责任。根据尹可福、尹倩倩提交证据，其交纳租金截止日期为2014年11月22日，故酒仙桥公司应向尹可福、尹倩倩退还2014年11月3日至11月22日期间的租金。虽然酒仙桥公司举证可以初步证明尹可福、尹倩倩在经营方面的违法行为，但双方并未就此明确约定尹可福、尹倩倩应承担的具体违约金数额，故酒仙桥公司不能据此作为扣留保证金的依据，故尹可福、尹倩倩主张之保证金返还的诉讼请求法院予以支持。如果尹可福、尹倩倩的经营违法行为是导致合同解除的原因，酒仙桥公司至少应向尹可福、尹倩倩作出解除合同的通知。因此，本案合同解除的原因是由酒仙桥公司的违约行为导致。酒仙桥公司未举证证明其履行代收代缴税款的义务，故尹可福、尹倩倩主张返还预收税款的请求法院予以支持。尹可福、尹倩倩均未能证明包括物品损失、经营损失等在内的实际损失，且双方对于酒仙桥公司违约应负担的违约金未予明确约定。但是，尹可福、尹倩倩的物品损失等的产生以及损失数额无法证明应归咎于酒仙桥公司，故法院酌情支持尹可福、尹倩倩主张之损失赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、北京酒仙桥建材装饰市场有限公司于本判决生效后七日内支付尹可福、尹倩倩损失五万元、保证金一万二千元、租金八千四百元、预收税款一千二百元。
二、驳回尹可福、尹倩倩的其他诉讼请求。
酒仙桥公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。酒仙桥公司的上诉请求是撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。酒仙桥公司的上诉理由是涉诉摊位被拆除的责任不应由上诉人承担；相关部门对被上诉人进行了行政处罚、查封了其摊位，导致上诉人无法继续经营，双方合同被迫提前终止，上诉人有权不予退还保证金；一审判决认为合同解除的原因是上诉人的违约行为导致的，属于事实认定不清；一审判决认定被上诉人的物品损失等的产生以及损失数额无法证明应归咎于上诉人，属于事实认定不清。
尹可福、尹倩倩同意一审法院判决，不同意酒仙桥公司的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
本案中，《北京市市场场地租赁合同》明确约定甲方（酒仙桥公司）具有对市场进行物业管理，负责市场内安全防范和经营设施的建设及维护的义务，故酒仙桥公司作为涉诉市场的管理单位对市场现状、拆除行为主体等情况表示不清楚，显然于理不合，在没有反证的情况下，尹可福、尹倩倩涉诉摊位被拆除的责任应由酒仙桥公司承担。尹可福、尹倩倩虽然未能证明摊位拆除导致的物品损失等的具体数额，但是结合尹可福、尹倩倩提交的摊位拆除前后的照片，本院认为一审法院针对摊位拆除所产生的损失酌定了赔偿数额，合理适当。因涉诉摊位在合同履行期限届满之前即2014年11月3日被拆除，涉案合同在客观上无法继续履行，一审法院认定双方合同在2014年11月3日解除合理适当。虽然酒仙桥公司提交了行政强制措施决定书，但是该证据不足以证明尹可福、尹倩倩经营行为给酒仙桥公司造成了损失，酒仙桥公司不能据此作为扣留保证金的依据，故对酒仙桥公司主张保证金不予退还的上诉理由本院不予采信。综上，一审判决正确，本院予以维持。酒仙桥公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2331元，由尹可福、尹倩倩负担1590元（已交纳）、北京酒仙桥建材装饰市场有限公司负担741元（于本判决生效后七日内支付）。
二审案件受理费1590元，由北京酒仙桥建材装饰市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年八月二十日
书 记 员 张晓华