云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第484号上诉人（原审原告、反诉被告）昆明久亮经贸有限公司。住所地：昆明市经开区信息产业基地海归创业园****。法定代表人孙亮，该公司总经理。委托代理人陈德红，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人孙振声，男，1955年3月19日出生，汉族，现住云南省安宁市，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）昆明海华物业服务有限公司。住所地。住所地：昆明市吴井路**绿洲花园****iv>法定代表人张洁，该公司总经理。委托代理人张立杰，靖明律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人金志涛，男，1989年1月5日出生，汉族，住昆明市官渡区，特别授权代理。上诉人昆明久亮经贸有限公司（以下简称“久亮公司”）因与被上诉人昆明海华物业服务有限公司（以下简称“海华公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2014）安民初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭于2014年9月1日对本案进行了审理，上诉人久亮公司的委托代理人孙振声、陈德红，被上诉人海华公司的委托代理人金志涛、张立杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2010年3月25日至2012年9月11日，久亮公司与海华公司以租赁合同、合作协议、补偿协议的形式共签订10份合同，由海华公司出租给久亮公司位于安宁市间，南会所商场（综合市场）一个，10份合同对租赁物的租期、租金、用途、押金等作了约定，2013年1月4日由久亮公司、海华公司、云南腾杰商务管理有限公司三方签订《声明书》，三方约定将海华公司与久亮公司于2013年1月4日之前签订的所有《房屋租赁合同》及补充协议从即日起全部终止作废。庭审中，双方均认可双方的合同履行至2012年12月31日止。期间，海华公司多收取久亮公司租金959元，收取押金93185.6元。另查明，2009年8月19日由昆明仁贤房地产有限公司与海华公司签订《前期物业服务委托合同》，并出具《委托书》，由海华公司对昆华苑小区进行物业管理，并对尚未出售的商铺进行出租。现久亮公司与海华公司因租金、押金、物管费的收取发生争议，故久亮公司诉至一审法院，请求：一、由海华公司退还多收取的租金211666.7元；二、由海华公司退还押金93185.6元；三、由海华公司承担本案诉讼费。海华公司提起反诉，请求：一、由久亮公司支付拖欠的物业费183483.12元；二、由久亮公司承担本、反诉诉讼费。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案本诉部分，作为出租人的海华公司将从昆明仁贤房地产有限公司授权转租的71间商铺和一个综合市场，出租给作为承租人的久亮公司，作为出租人的海华公司已完成了交付租赁物的义务，那么作为承租人的久亮公司就应按照合同约定缴纳租金及押金，现双方因约定于2012年12月31日解除合同，双方的合同履行期应从合同约定的开始时间计至解除合同的2012年12月31日止，上文中一审法院已阐述海华公司对久亮公司多收取的租金959元、押金93185.6元，应予退还。反诉部分，一审法院认为，双方所争议的物管费缴纳义务主体，一审法院认为，根据《物业管理条例》第六条“服务所有权人为业主（服务所有权人）”及第四十八条“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定来确定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业费的缴纳义务在于业主或根据业主和物业使用人约定，本案中，涉案租赁物系整体由海华公司转租给久亮公司，双方合同中约定乙方即久亮公司必须遵守甲方物业管理的各项制度和规定，因此久亮公司负有缴纳物管费的义务。双方的合同中均约定乙方即久亮公司必须遵守甲方物业管理的各项制度和规定，且海华公司已证实双方发生租赁的期间在海华公司与昆明仁贤房地产有限公司的前期物业服务委托合同的管理期间，因此久亮公司就应按照海华公司住户手册中的物业管理费用标准缴纳物业费用。按照双方认可的租用面积计算，2012年被告应缴纳物管费为179223.12元、二次供水加压费4260元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：“本诉部分：由本诉被告昆明海华物业服务有限公司于本判决书生效时立即退还本诉原告昆明久亮经贸有限公司租金959元，押金93185.6元。反诉部分：由反诉被告昆明久亮经贸有限公司于本判决书生效时立即支付反诉原告昆明海华物业服务有限公司物业管理费179223.12元，二次加压费4260元。”本诉案件受理费5873元，减半收取2936.5元，由久亮公司承担2029.5元，海华公司承担907元；反诉案件受理费3970元，减半收取1985元，由久亮公司承担。一审判决宣判后，久亮公司不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决；二、改判支持上诉人一审诉讼请求，即由被上诉人退还多收取的租金及押金共计304852.3元，并依法驳回被上诉人一审反诉请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审法院认定事实不清。本诉部分，上诉人知道合同要提前终止后，暂停向被上诉人交纳部分商铺的租金，但开发商收回商铺后，上诉人向开发商补足了租金。一审法院仅依据被上诉人单方制作的《商铺租金应收及实收金额统计表》计算应当退还的租金及押金数额与事实不符。反诉部分，上诉人已经将涉案商铺转租，上诉人不属于物业服务的实际享受者，不应当承担缴纳物业管理费的责任。双方对于物业管理费的收费标准、期限并无任何约定，一审法院还将农贸市场的物管费标准等同于商铺的收费标准，有失公平。二、一审法院适用法律错误。综上所述，请求二审法院支持上诉人的各项诉讼请求。被上诉人海华公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向法庭提交云南腾杰商务管理有限公司（以下简称“腾杰公司”）于2013年1月25日及2013年3月16日开具的两份《收据》，欲证实其已经将被上诉人提交的《租金应收及实收金额统计表》中载明的5笔少收款项交给了腾杰公司。经质证，被上诉人对上述证据的真实性无法确认，同时认为与本案无关，因为无法看出是否为本案诉争商铺，且根据三方签署的声明书，海华公司与久亮公司签订的合同已于2013年1月4日全部终止，但上述单据的时间在双方合同终止之后。本院认为，首先，从上述收据中无法看出与本案的关联性，其次，即使所涉款项为涉案商铺租金，上诉人亦不得以其已经向案外人支付租金的主张对抗被上诉人要求其支付租金的主张，腾杰公司无权向上诉人收取上诉人与海华公司履行合同期间的租金。如上诉人有重复交付租金的情况，应向腾杰公司主张退还。故本院对于上诉人二审中向法庭提交的新证据依法不予采信。被上诉人二审中无新证据向法庭提交。经审理，二审查明案件事实与一审一致，且双方当事人均无异议及补充，故本院对于一审法院确认的案件事实依法予以确认。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：久亮公司的上诉请求能否成立。本院认为：首先，关于物业管理费是否应当由久亮公司向海华公司交纳的问题。根据双方订立的部分房屋租赁合同的约定，物业管理费应当由久亮公司交纳，而属于转租转借的，久亮公司有责任及义务协助海华公司进行催缴。但在合同的实际履行过程中，海华公司未能收取的物业管理费由海华公司从久亮公司交纳的押金中扣除，久亮公司对此未提出异议，特别是双方对此在2012年9月11日订立的《房屋租赁合同》中予以明确，同时，久亮公司在2013年2月19日向海华公司发出的《关于昆明久亮经贸有限公司昆华苑商铺押金的通知》中，亦明确要求扣除物业管理费后，应当退还的押金应当为86185.6元，且上诉人已经实际向次承租人收取了被扣除的43814.4元的物业管理费。尽管对于转租的商铺，久亮公司并非物业服务的实际享受者，但结合前述分析以及海华公司已经解除与久亮公司的租赁合同，而久亮公司将继续履行与新的物业管理公司及次承租人的租赁合同的事实，一审法院判令由久亮公司继续向海华公司支付尚欠的物业管理费并无不当，应当依法予以维持。其次，关于物业管理费的收取标准。被上诉人认为合同中对于物业管理费的收费标准以及农贸市场的物业管理费是否应当收取、收费标准均有异议，但从押金中扣除的物业管理费就是按照住户手册中载明的标准，故欠付的物业管理费亦应当按此执行。对于农贸市场是否应当收取物业管理费及相应标准，上诉人认为农贸市场不应当收取物业管理费，即使收取，也不能按照商铺的标准计付，但对其主张并不能提交相应证据予以证实。结合日常生活情理，农贸市场亦需要进行物业管理，故接受服务的相应费用亦应当交纳。该农贸市场属于商场，故根据住户手册，收取物业管理费的标准仅能按照商铺标准收取。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9843元，由上诉人昆明久亮经贸有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  蔡 芸代理审判员  符圆圆二〇一四年十月八日书 记 员  寸杨杰