广东省深圳市福田区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）深福法行初字第1068号
原告深圳市福田区长城二花园小区业主委员会，住所地广东省深圳市福田区百花四路长城二花园五栋首层。
负责人陈寅生，该业委会主任。
委托代理人童仲芬，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈锐，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告深圳市不动产登记中心，住所地广东省深圳市罗湖区北环大道****号金湖文化中心大厦。
法定代表人成建国，该中心主任。
委托代理人李德选，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人吕瑞，该中心工作人员。
第三人深圳市中昌信物业投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路与同心路交汇处中信城市广场办公室第8层。
法定代表人巫建平。
上列原告深圳市福田区长城二花园小区业主委员会不服被告深圳市不动产登记中心房地产登记行为一案，本院于2015年8月12日受理后，于2015年9月22日向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告负责人陈寅生、委托代理人童仲芬及陈锐，被告委托代理人李德选及吕瑞到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
被告于2015年6月9日核发了深房地字第××号《房地产证》，登记的主要内容为：深圳市百花路长城大厦6栋首层房产的权利人为深圳中信物业开发有限公司，土地用途为住宅，建筑面积1203.73平方米，竣工日期为1989年11月1日。
被告在法定期限内向本院提供如下材料（均为复印件）：
1、深房地字第××号《房地产证》；2、深房地字第××号《房地产证》；3、深房地字第××号《房地产证》；4、深房地字第××号《房地产证》；5、深圳市房地产登记申请表；6、深房地字第××号《房地产证》；7、询问申请人记录；8、深圳中信房地产开发有限公司的身份证明材料；9、税务事项通知书；10、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书及接受材料凭证；11、深圳中信物业开有限公司房屋所有权登记费收费票据；12、深房地字第××号《房地产证》；13、深圳市房屋测绘所出具的测绘报告；14、《深圳经济特区房地产登记条例》。
原告诉称，深圳市福田区长城二花园系深圳市长城房地产发展公司于上世纪80年代末开发的商品房住宅小区，宗地号B215-C022。小区内主体建筑物为3栋住宅楼，即长城大厦4栋、5栋、6栋，每栋大厦首层均设计为架空结构，上述楼宇分别于1993年4月、1992年2月和1989年11月竣工。本小区自竣工入住以来，长城大厦4栋、5栋首层架空层作为公共设施，分别用于小区全体业主停车、娱乐或其他商业用途等，收益归小区全体业主所有。但唯独长城大厦6栋首层架空层被第三人以该栋为其整栋购买为由，将其长期占为己有，并将首层封闭分割成独立房屋单元对外出租收益。实际情况是，第三人早已经将长城大厦6栋总计244套住宅房屋通过房改方式全部分别转让给现业主，第三人已经不享有长城大厦6栋的任何住宅房屋的所有权。不仅如此，第三人还将设置在长城大厦6栋首层每个单元的消防栓封闭在室内，存在重大消防安全隐患，长城大厦首层设有整个长城大厦二花园小区的消防及安全监控室、配电室、楼梯间、电梯间、行人通道，以上均属于长城大厦首层的建筑面积之列。多年以来，随着人们物质文化生活需要的日益增长，小区业主车位和文化娱乐场所等公共设施的供需矛盾十分突出，房屋本体基金以及公共设施的维修资金缺口巨大，导致本小区4栋、5栋业主与6栋业主之间，全体业主与被告之间因6栋架空层的所有权、使用权和收益权争议不断，甚至发生多起群体事件，严重影响本小区的和谐与稳定。根据房地产相关法律法规，长城大厦首层作为架空层，未分摊用地面积，不具有成为专有权客体的条件，属于长城大厦6栋的公用设施，其权益随着整栋房屋的分割转让已转归全体业主共同享有，应属于全体业主所有。但是，被告在2015年6月9日将长城大厦6栋首层登记为第三人所有并核发深房地字第××号房地产权证书。被告的登记发证行为侵害了全体业主的合法权益，构成了行政违法。请求判令：1、撤销被告对长城大厦6栋首层的房地产登记和深房地字第××号房地产证书；2、被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交如下证据材料（均为复印件）：
1、产权资料电话查询结果表；2、《房地产证》；3、宗地图；4、长城大厦6栋竣工图之建筑设计说明；5、关于白沙岭居住区总体规划及建筑设计的审查意见以及深圳市白沙岭居住区规划简要说明；6、长城大厦6栋的施工方案；7、长城大厦6栋首层竣工平面图；8、长城大厦首层现状照片；9、长城二花园业主大会召开、表决以及相关备案文件；10、《商品房买卖合同》；11、长城大厦4、5、6栋初始登记申请书、初始登记公告及初始登记信息电话查询结果表；12、长城大厦6栋首层原房地产证；13、长城大厦6栋部分业主房地产证；14、长城大厦六栋首层现状照片；15、资产评估报告；16、深规土（1995）342号文件以及关于废除部分规范性文件的决定。
被告辩称，一、涉案房地产的登记情况。长城大厦6栋由原深圳市工程开发公司建设，1987年8月9日，第三人向原深圳市工程开发公司购买了长城大厦6栋整栋并申请了房地产登记，我机关于1990年7月24日核发了长城大厦6栋整栋的深房地字第××号《房地产证》。由于第三人将长城大厦6栋的部分房产转让给了深圳市鹏基工业发展总公司，第三人申请办理了长城大厦6栋余房的分割登记，我机关于1991年12月14日核发了长城大厦6栋部分房产（包含首层）的深房地字第××号《房地产证》。因房改原因，第三人申请办理了长城大厦6栋部分房产的分割登记，我机关于1992年4月17日核发了长城大厦6栋部分房产（包含首层）的深房地字××号《房地产证》，1992年5月5日核发了长城大厦6栋部分房产（包含首层）的深房地字第××号《房地产证》。1995年第三人申请了房地产变更登记，我机关于1995年8月8日核发了长城大厦6栋首层的深房地字第××号《房地产证》。2015年，第三人申请了房地产变更登记，我机关于2015年6月9日核发了长城大厦6栋首层的深房地字第××号《房地产证》。二、原告无权提起本次诉讼，法院应驳回原告的起诉。本案实际是有关长城大厦6栋首层是否属于全体业主共有的问题，原告必须经过业主大会决定通过才能提起行政诉讼，没有经过业主大会的诉讼，应予以驳回。三、原告的起诉已超过法定的起诉期限。1、我机关在1995年8月8日之前核发的多本《房地产证》至今已超过20年，超过法定的起诉期限。2、我机关与2015年6月9日核发的深房地字第××号《房地产证》只是房地产名称的变更登记，我机关确认第三人对长城大厦6栋首层享有房地产权利是在该次登记之前的房地产登记中进行的。四、我机关核发的深房地字第××号《房地产证》的行为合法有效。2015年6月5日，第三人向我机关提交《深圳市房地产登记申请表》、《房地产证》及身份证明等申请材料，申请办理涉案房地产的变更登记。我机关受理后，经审核，该申请符合《深圳经济特区房地产登记条例》第四十六条等有关变更登记的条件，为此，我机关于2015年6月9日依法核准该项登记并向第三人颁发了深房地字第××号《房地产证》。五、原告主张长城大厦6栋首层属于全体业主共有的观点没有事实和法律依据。依据我机关办理长城大厦6栋房地产登记时所依据的深圳市房屋测绘所出具的查丈报告，长城大厦6栋首层共计1203.73平方米的建筑面积不属于公共面积，其是作为独立的建筑单元而存在，且我机关在办理房地产登记时《中华人民共和国物权法》并未实施，原告也未提交相应的材料证明长城大厦首层属于全体业主共有，因此原告的主张没有事实和法律依据。综上所述，请法院依法驳回原告的起诉。
第三人深圳市中昌信物业投资有限公司未作答辩，也未提交证据材料。
本院于2015年10月28日组织各方当事人进行证据交换。庭审时各方当事人对上述证据进行了质证。经庭审质证，本院确认，原告、被告向本院提交的证据取得程序和收集方法合法，可以作为本案定案的依据。
本院根据以上有效证据及庭审笔录，确认以下事实：
长城大厦6栋首层房产位于深圳市福田区百花路，宗地号B215-0022，宗地面积24885.1平方米，土地用途为住宅用地。1990年7月24日，被告向第三人核发了长城大厦6栋整栋（建筑面积共计23573平方米）的深房地字第××号《房地产（代用）证》。因第三人将长城大厦6栋的部分房产转让给了深圳市鹏基工业发展总公司，被告于1991年12月14日向第三人核发了长城大厦6栋分割后部分房产（包含首层，建筑面积共计19356.8平方米）的《房地产（代用）证》，证号为深房地字第××号，土地用途登记为住宅。1992年4月17日，被告向第三人核发了长城大厦6栋房改分割后部分房产（包含首层，建筑面积共计19118.83平方米）的《房地产（代用）证》，证号为深房地字××号，土地用途登记为住宅。1992年5月5日，被告再次向第三人核发了长城大厦6栋房改分割后部分房产（包含首层，建筑面积共计18246.34平方米）的《房地产（代用）证》，证号为深房地字第××号，土地用途登记为住宅。1995年8月8日，被告为第三人核发了长城大厦6栋首层的《房地产（代用）证》，证号为深房地字第××号，登记的主要内容为：权利人为深圳中信物业有限公司，土地用途为商场，建筑面积1203.73平方米，竣工日期为1987年8月。2015年6月5日，第三人申请了长城大厦6栋首层权利人名称的变更登记，并提交了相关名称变更登记的材料。被告经审查于2015年6月9日向第三人核发了长城大厦6栋首层的《房地产证》，证号为深房地字第××号，登记的主要内容为：权利人为深圳中信物业开发有限公司，土地用途为住宅，建筑面积1203.73平方米，竣工日期为1989年11月1日。
另外，本院还确认以下事实：在本案审理期间，原告所在物业小区业主大会于2015年9月11日授权原告通过法律途径确认6栋架空层产权属全体业主所有。
第三人成立于1985年2月20日，名称为深圳华美物业服务有限公司，之后名称多次变更。1991年1月10日变更为深圳中信物业有限公司，2000年11月13日变更为深圳中信房地产开发有限公司，2008年2月19日变更为深圳中信物业开发有限公司，2015年9月10日变更为深圳市中昌信物业投资有限公司。
本院认为，关于原告是否为适格主体问题。由于开庭审理前，原告所在物业小区业主大会已授权原告，因此原告为本案适格主体，可以以自己的名义代表所在物业小区业主提起本案诉讼。
关于起诉期限问题。从被告2015年6月9日的核准登记的内容看，本次登记的实质内容有变化，即房地产证由代用证转换成正式的房地产证，土地的用途由商场变更登记为住宅，而并不只是被告所辩称的权利人名称的变化，因此2015年6月9日的变更登记行为是一个新的、可诉的行政行为，原告不服，可以提起行政诉讼，原告的本次起诉没有超过法定期限。
关于被告2015年6月9日的核发房地产证行为是否合法问题。按照《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第二款的规定，变更登记的事项应由权利人提出。从第三人申请材料看，第三人本次申请的是公司名称的变更登记，并提交了相关名称变更登记的材料；第三人没有申请其他事项的变更登记，也没有提交其他事项变更登记的相应材料，而被告最后核发的房地产证内容却并不仅仅是名称的变更，被告核发的内容已经超出第三人的申请，被告的本次核发房地产证的行为违反了《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第二款的规定，因此，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：
撤销被告深圳市不动产登记中心于2015年6月9日核发深房地字第××号《房地产证》的行政行为。
本案案件受理费50元（已由原告预交），由被告负担。
各方当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙远军
人民陪审员 欧献根
人民陪审员 杨江河
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 雷艳明
附法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的。
第10页共10页