北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第8489号
原告吕晓东，男，1968年10月4日出生。
委托代理人郭洁，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人刘玲玲，北京京翔律师事务所实习律师。
被告北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
原告吕晓东与被告北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长、人民陪审员张丹茹、赵桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕晓东、被告北辰公司的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告吕晓东起诉称：2009年10月原告从被告处购买座落在石景山八角街道x办公楼的预售商品房一套，并签订了商品房预售合同，按照合同的约定（第21条第（二）项），原告委托被告办理房屋权属转移登记。如因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，原告有权取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之零点五的违约金。合同签订后，被告于2010年9月25日向原告交付房屋，按约定被告最迟应于2012年3月28日交付房产证，但原告实际取得房产证的时间是2012年11月28日，这距离原告有权取得房产证的时间已经超出了245天，被告理应向原告支付违约金。另原告所购房屋为办公楼，其主要用途为出租办公，但因被告迟迟不交付房产证书，导致原告无法出租房屋，更无法出售。合同中约定的违约金数额远远低于原告所受到的损失，请求法院将合同约定的违约金计算方式调整为万分之二。现诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判决被告承担迟延办理房屋产权证的违约金43360元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告北辰公司答辩称：根据民法通则和合同约定，原告诉求超过诉讼时效。合同约定550天内办理登记，从2010年9月25日交房后550天，也就是到2012年3月9日原告属于知道或应当知道自己的权利受到侵害，已经过了两年的诉讼时效。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明：2009年10月22日，吕晓东（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同编号为Y898355，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区八角街道x办公楼（现石景山区时代花园x室，以下简称涉案房屋）出售给吕晓东，该房屋用途为办公，总价款876873元；出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。（2）买受人应在办理入住手续时向出卖人提交办理产权登记的全部有效资料并按国家规定缴纳相应税费。若因买受人原因未能按期办妥的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失，由买受人赔偿。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
2009年10月22日，吕晓东向北辰公司支付购房款
446873元，2010年9月7日，吕晓东向北辰公司支付购房款438035元，
2010年9月25日，北辰公司向吕晓东交付了涉案房屋，
2010年9月7日，吕晓东与北辰公司签订委托办理产权协议，约定吕晓东委托北辰公司代为办理产权证书并交纳相关费用，北辰公司承诺吕晓东提供材料齐全并移交北辰公司后550田内取得产权证书。当日吕晓东向北辰公司交纳产权代办费500元。
2010年11月29日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。
2012年8月18日，吕晓东向北辰公司代理人出具授权委托书，授权代理人办理涉涉案房屋所有权转移登记手续。
2012年11月21日，吕晓东、北辰公司代理人提交房屋所有权转移登记申请书。
2012年10月15日，吕晓东交纳了涉案房屋买卖契税。
2012年11月28日，北辰公司代为办理取得涉案房屋所有权登记证书，并于2012年11月30日领取所有权登记证书。
2014年8月21日，本院立案受理了吕晓东诉北辰公司商品房预售合同纠纷一案即本案。
另查明：在业主办理入住手续时，2010年9月18日，北辰公司向业主吕晓东发送《办理入住手续通知书》，其中载明：请你接到通知书后，于2010年9月25日至9月30日（9：00-14：30）期间到按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。吕晓东认为该通知书证明入住涉案房屋的时间。
庭审中，吕晓东主张应当调高违约金至日万分之二，理由是涉案房屋用途是办公用房，涉案房屋没有产权证无法出售造成一定损失，对此未提供证据加以证明。北辰公司主张已经超过诉讼时效，但认为如果构成违约，北辰公司认为吕晓东主张的违约金数额过高，请求法院予以减低。
庭审中，双方对本案是否超过诉讼时效有争议，北辰公司主张诉讼时效的起算点是涉案房屋交付之日起第551日即2012年3月9日起算，已经超过诉讼时效。吕晓东主张应当以合同约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”，即在买受人实际取得房屋所有权证书之后的第16天即2012年12月13日起算，截止2014年8月21日立案时尚未超过诉讼时效。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、委托办理产权协议、屋所有权转移登记申请证书、契税发票、授权委托书、领证凭证、购房款发票、房款结算单、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理入住手续通知书》及双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。
由于合同中明确约定了被告办理涉案房屋所在楼栋初始登记以及代为办理涉案房屋转移登记的期限，并约定了因出卖人的责任导致转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。因被告未能提供充分证据证实其逾期代为办理涉案房屋产权转移登记证书的正当事由，故关于原告要求被告支付违约金的主张，于法有据，本院予以支持。
关于违约金的计算期间是否超过诉讼时效。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起550日内，未能在上述期限办理房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。由此可知，本案中，计算违约金是按日计算连续性违约金。本案中，双方未提供存在时效中断的情形，故本案的违约金保护范围为当事人起诉之日起前两年即2012年8月21日至实际取得房屋所有权证书之日。对于超过二年诉讼时效的部分，本院不予支持。
鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。因此，关于原告请求被告承担逾期办理所有有权证违约金的主张，综合考虑原告实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及原告预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院予以酌定。对于原告主张按照日万分之二调高违约金的主张，其未提供证据证明其实际损失，本院不予采信。
综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付吕晓东逾期办理房屋所有权证违约金四千元；
二、驳回吕晓东的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百八十四元，由吕晓东负担七百九十六元，北京北辰万通国际投资有限公司负担八十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 张丹茹
人民陪审员 赵桂荣
二〇一五年一月十九日
书 记 员 刘 曦