云南省文山市人民法院
行 政 判 决 书
（2013）文行初字第11号
原告文山市开化街道北桥经济管理委员会第一经济管理小组（以下简称北桥第一经管小组）。
负责人刘文斌，组长。
住所：文山市开化街道办事处。
委托代理人孙建文，云南天信律师事务所律师，特别授权。
委托代理人邓文杰，云南天信律师事务所律师，特别授权。
被告文山市人民政府（以下简称市政府）。
法定代表人李成明，市长。
住所：文山市凤凰路政务大楼。
委托代理人杨启献，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。
委托代理人杨轶雯，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。
第三人钟南胜，男，汉族，1970年1月4日生，广东省惠州市人，住广东省惠州市。
第三人罗万琼，女，汉族，云南省文山市人。
委托代理人ＸＸ，云南君山律师事务所（现云南鼎祥律师事务所）律师，特别授权。
第三人中国工商银行股份有限公司文山分行（以下简称工行文山分行）。
组织机构代码：21817075-8。
法定代表人何志强，行长。
住所：文山市普阳路中段。
委托代理人刘飞，云南圆合圆律师事务所律师，特别授权。
委托代理人李祥，云南圆合圆律师事务所律师，特别授权。
原告北桥第一经管小组不服被告市政府、第三人钟南胜、罗万琼房屋行政登记一案，本院于2013年3月12日依法受理。2013年4月22日，原告向本院申请中止本案审理，本院于当日中止本案诉讼。2013年11月13日，本院恢复本案审理并于当月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。2013年12月11日，工行文山分行申请作为本案第三人参加诉讼。2013年12月16日，被告向本院申请中止本案审理，本院于2013年12月19日中止本案诉讼。2014年7月4日，本院恢复本案审理。本院依法组成合议庭，于2013年12月6日、2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告北桥第一经管小组组长刘文斌、委托代理人孙建文、邓文杰，被告市政府的委托代理人杨启献、杨轶雯，第三人钟南胜、罗万琼的委托代理人ＸＸ、工行文山分行的委托代理人刘飞、李祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告市政府（原文山县人民政府）于2009年4月24日向第三人钟南胜、罗万琼颁发文房字第0305**号《房屋所有权证》。被告市政府在举证期限内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：
1、《商品房预售许可证明》［预许文县字（2009-1）号］一份，证实环北财富大厦项目符合商品房预售条件；2、《商品房购销合同》（编号：志诚房售字﹤2009﹥1-1#）一份，证实第三人钟南胜、罗万琼与文山县志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚公司）签订商品房购销合同；3、文房字第0305**号《房屋所有权证》、文房共字第0046667号、0046668号《房屋共有权证》，证实被告向第三人钟南胜、罗万琼颁发权属证书且该权属证已设定抵押。
原告北桥第一经管小组质证认为：对1号证据真实性、关联性、合法性无异议；对2号证据合法性有异议；对3号证据认为颁证不合法。
第三人钟南胜、罗万琼的代理人对被告提供的证据无异议。
第三人工行文山分行对被告提供的证据没有意见。
原告北桥第一经管小组诉称：2008年，原告北桥第一经管小组与钟南胜合作开发位于文山市环北路49号“环北财富大厦”项目，约定原告对建成后的该项目一、二层商铺享有60﹪的份额，钟南胜享有40﹪的份额，该项目于2010年5月完工，至今未通过相关部门验收。
2012年12月30日，原告北桥第一经管小组经查发现：第三人钟南胜、罗万琼于2009年4月24日与志诚公司签订《房屋买卖协议》，虚构买卖该项目一、二层商铺的事实。被告在未经调查核实的情况下，向第三人钟南胜、罗万琼颁发了该商铺的《房屋所有权证》（房权号：文房字第0305**号）。
原告北桥第一经管小组认为，第三人钟南胜、罗万琼与志诚公司的房屋买卖协议是无效的，且该工程尚属建盖期间，未经竣工验收，被告市政府在此情况下向第三人钟南胜、罗万琼颁发产权证书，违反了《建设工程质量管理条例》第十六条和《房屋登记管理办法》第三十条的规定，产权登记程序明显违法。
综上，作为颁证基础的房屋买卖协议是无效的，被告市政府向第三人钟南胜、罗万琼颁发房屋产权证书程序违法，严重侵犯了原告的财产权益，请求人民法院支持原告北桥第一经管小组的合法诉请。
原告北桥第一经管小组为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、《民事判决书》［（2013）文民二初字第167号］，证实“环北财富大厦”项目系原告与志诚公司共同投资建盖且原告享有该大厦一、二层商铺60﹪的份额，志诚公司享有40﹪的份额及2009年4月22日，在未经原告北桥第一经管小组同意的情况下志诚公司将该大厦一、二层商铺的625.77㎡出售给钟南胜、罗万琼；2、《情况说明》两份，证实“环北财富大厦”工程项目至今未通过竣工验收；3、《商品房购销合同》（编号：志诚房售字﹤2009﹥1-1#）、文房字第0305**号《房屋所有权证》、文房共字第0046667号、0046668号《房屋共有权证》，证实志诚公司出售给钟南胜、罗万琼的625.77㎡侵犯原告权益。
被告市政府质证认为：对1号证据合法性、客观性无异议；对2号证据无异议；对3号证据合法性、客观性无异议，但认为证实了被告颁证程序合法。
第三人钟南胜、罗万琼的代理人质证认为：对1号证据有异议；对2、3号证据无异议，但认为证实了第三人取得该房屋是合法的。
第三人工行文山分行质证认为：证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不同意原告证明的观点。
被告市政府辩称：一、原告与本案房屋所有权证登记的标的物没有法律上的利害关系。
本案“环北财富大厦”项目为志诚公司所开发，后志诚公司将该项目一、二层商铺的625.77㎡卖给第三人钟南胜、罗万琼，并办理了房屋产权证。原告与本案房屋所有权证登记的标的物没有法律上的利害关系，不具有主体资格，不能提起行政诉讼。
二、被告颁证程序合法。
志诚公司与第三人钟南胜、罗万琼签订《房屋买卖协议》后，第三人钟南胜、罗万琼向被告申请办理房屋所有权证，被告即向第三人钟南胜、罗万琼颁发了所有权证，虽然被告在该房屋未经验收合格的情况下颁发了产权证书，但这一行为仅仅是审批程序上的瑕疵，程序瑕疵不等同于程序违法。故原告要求撤销房屋产权证无法律依据。
三、本案房屋产权证的撤销将会给工商银行造成巨大的经济损失。
第三人钟南胜、罗万琼已将本案商铺抵押给中国工商银行文山州分行，如撤销该房屋产权证，工商银行的合法权益将无法得到保障。
综上，原告要求撤销房屋所有权证无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人钟南胜、罗万琼的代理人口头答辩称：被告颁证符合法律程序，第三人取得房屋产权证合法。
第三人钟南胜、罗万琼没有证据向本院提交。
第三人工行文山分行述称：2008年，志诚公司持“环北财富大厦”项目的《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》向我行申请按揭贷款合作项目并对购房户的贷款承担连带保证责任。我行在贷款手续符合国家规定的前提下向志诚公司的购房户发放贷款。2009年5月21日，我行向钟南胜、罗万琼发放了商用贷款并依法办理了《房屋他项权利证明书》（文山县房他字第09-1342号），且该抵押担保经法院审理确认发生法律效力。2013年12月5日，我行了解到“环北财富大厦”一、二楼商铺的产权钟南胜享有40﹪，原告北桥第一经管小组享有60﹪，但此情况在志诚公司申请按揭贷款合作项目及钟南胜、罗万琼办理抵押贷款时志诚公司、北桥第一经管小组经未告知我行实情且未对抵押贷款提出异议。
根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条第3项的规定，文山市住房和城乡建设局作为辖区内的房产管理部门，具有依法办理房屋抵押登记的法定职权。故原告起诉的主体不当。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款、第三款之规定，我行善意取得的抵押权应受到法律保护。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定，我行特向人民法院申请作为本案第三人参加诉讼，请求人民法院依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款和《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决驳回原告要求撤销文房字第0305**号《房屋所有权证》的诉讼请求。
第三人工行文山分行向本院提交以下证据：
一、营业执照、组织机构代码证，证明第三人主体资格；二、1、《建筑工程规划许可证》，2、《建筑用地规划许可证》，3、《建设用地规划许可证》，4、《建筑工程施工许可证》，5、《商品房预售许可证》，该组证据证明志诚公司向我行申请按揭贷款项目并对购房户的贷款承担连带保证责任、我行向钟南胜、罗万琼发放商用房贷款及依法办理了《房屋他项权利证明书》（文山县房他字第09-1342号）；三、文山市人民法院《民事判决书》［（2012）文民一初字第454号］，证明工行文山分行与钟南胜、罗万琼的抵押担保发生法律效力。
原告北桥第一经管小组质证认为：第一组证据真实性、合法性、关联性无异议。第二组证据真实性、合法性、关联性无异议，但是不能证明其主张的观点：1、钟南胜、罗万琼是挂靠志诚公司办理的证件；2、第三人工行文山分行未提供09-1342号他项权证。第三组证据真实性无异议，但判决书的内容与贷款内容不一致，不能作为定案依据。
被告市政府质证认为：对工行文山分行提供的证据无异议。
第三人钟南胜、罗万琼的代理人质证认为：对工行文山分行提供的证据无异议。
经开庭前证据交换、庭审举证、质证，对以下证据作如下认证：被告提供的1号证据真实、合法，本院予以采信；2号证据已为生效法律文书确认无效；3号证据属本案被诉行政行为，被告不宜作为证明其颁证行为认定事实清楚、程序合法的证据。原告提供的1号证据为生效法律文书；2号证据被告、第三人无异议，本院予以采信；3号证据能证实原告的证明观点，本院予以采信。第三人工行文山分行提供的第一组证据真实、合法，本院予以采信；第二组证据真实、合法，能证明志诚公司取得开发“环北财富大厦”项目及预售该项目的合法手续，但对工行文山分行向钟南胜、罗万琼发放抵押贷款的证明内容与本案无关联性，本院不予采信；第三组证据为生效法律文书。
经审理查明：2008年3月3日，原告与志诚公司签订《房地产联合开发合同》，约定：“原告提供土地，志诚公司全额出资建设，建成后一、二层商铺由原告和志诚公司按份共有，原告享有份额为所建项目一、二层商铺总面积的60﹪（东北方向，靠州卫生局），志诚公司享有40﹪”。2008年12月15日，钟南胜（乙方）为取得开发“环北财富大厦”的合法手续，自愿挂靠志诚公司（甲方），并与志诚公司签订《协议书》，约定：（甲方）有权收取挂靠管理费70000元，（乙方）负责全权处理“环北财富大厦”开发相关事宜。2009年4月22日，第三人钟南胜、罗万琼与文山志诚公司签订《商品房购销合同》（合同编号：志诚房售字﹤2009﹥1-1#），志诚公司将“环北财富大厦”一、二楼商铺的625.77㎡以总价款1303215元（一楼商铺243.04㎡×3000元／㎡、二楼商铺382.73㎡×1500元／㎡）卖予钟南胜、罗万琼，文山县房地产管理局于当月24日对该合同进行登记备案。2009年4月24日，被告市政府（原文山县人民政府）向第三人钟南胜、罗万琼颁发文房字第0305**号《房屋所有权证》，该房权证将上述商铺确权为钟南胜、罗万琼所有。2009年5月6日，钟南胜、罗万琼以文房字第0305**号《房屋所有权证》向工行文山分行设定抵押贷款，贷款金额4840000元，约定期限为11年。原告对被告颁证行为不服，于2013年3月12日诉至我院，要求撤销文房字第0305**号《房屋所有权证》及文房共字第0046667号、0046668号《房屋共有权证》。
为确认作为本案房屋登记行为基础的购房合同的效力，原告北桥第一经管小组于2013年3月19日向文山市人民法院提起民事诉讼。同年4月19日，文山市人民法院作出（2013）文民二初字第167号《民事判决书》，判决确认志诚公司与钟南胜、罗万琼签订的《商品房购销合同》（编号：志诚房售字﹤2009﹥1-1#号）无效。
本院认为，行政利害关系人指与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织。被告市政府向钟南胜、罗万琼颁发《房屋所有权证》属本案被诉行政行为，其将“环北财富大厦”项目一、二层商铺总面积1288㎡中的625.77㎡登记在钟南胜、罗万琼名下，而原告“享有‘环北财富大厦’项目一、二层商铺总面积60﹪的份额”为生效的文山市人民法院（2013）文民二初字第167号《民事判决书》所确认，原告与本案被诉行政行为存在法律上的利害关系。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”和最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十三条“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：（一）……（四）与撤销或者变更具体行政行为有法律上利害关系的”规定，被告认为原告与本案标的物无法律上的利害关系，不能提起本案行政诉讼的主张，本院不予支持。
行政机关作出具体行政行为应事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法。依照中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”和第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定，被告市政府提供的《商品房预售许可证明》、《商品房购销合同》、文房字第0305**号《房屋所有权证》和文房共字第0046667号、0046668号《房屋共有权证》不能证明其颁证认定事实清楚、证据充分、程序合法。据此，被告认为其在房屋未经验收合格的情况下向第三人钟南胜、罗万琼颁发房屋所有权证仅是审批程序上的瑕疵，不属程序违法的主张，本院不予支持。原告认为被告颁证程序违法的主张，本院予以支持。第三人钟南胜、罗万琼与志诚公司签订的《商品房购房合同》被我院生效法律文书确认无效，原告据此要求撤销被告颁发的文房字第0305**号《房屋所有权证》于法有据，本院予以支持。
房地产抵押，是指抵押权人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。钟南胜、罗万琼以本案诉争房屋向工行文山分行设定抵押贷款，但诉争房屋仍为钟南胜、罗万琼占有，善意取得诉争房屋的抵押权不等于善意取得诉争房屋。工行文山分行认为其善意取得本案诉争房屋的抵押权，不符合最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”规定的房屋已为第三人善意取得的情形。据此，第三人工行文山分行请求驳回原告要求撤销被告颁发文房字第0305**号《房屋所有权证》的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（二）项1目、3目之规定，判决如下：
撤销被告文山市人民政府（原文山县人民政府）于2009年4月24日颁发的文房字第0305**号《房屋所有权证》和文房共字第0046667号、0046668号《房屋共有权证》。
案件受理费50元，由被告文山市人民政府承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 庞呈丰
审 判 员 赵仕泽
人民陪审员 罗文华
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 骆 熙