浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1409号
上诉人（原审原告）：项页。
委托代理人：胡海婴。
被上诉人（原审被告）：温州绿城家景房地产开发有限公司。
法定代表人：楼建伟。
委托代理人：蔡国庆。
委托代理人：蔡国锋。
上诉人项页因与被上诉人温州绿城家景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年10月30日进行了询问，又分别于2013年11月29日和2014年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人项页的委托代理人胡海婴，被上诉人温州绿城家景房地产开发有限公司的委托代理人蔡国庆、蔡国锋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理认定：被告温州绿城家景房地产开发有限公司（以下简称绿城家景公司）系涉案房地产锦玉园的开发商。2009年8月11日，原告项页与被告绿城家景公司订立《商品房买卖合同》，约定：出卖人即绿城家景公司将坐落于温州市鹿城区瓯江路锦玉园第2幢402室房屋出卖给原告项页，售价为16174867元；出卖人应当在2011年12月28日前交付上述房屋等；同时补充协议约定：买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况等导致该房屋采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议等。合同签订后，原告项页依照双方签订的房屋买卖合同规定缴纳房款。交付期限届满后，因原告项页在外未回温办理房屋交付手续。2012年5月3日，原告项页缴纳诉争房屋契税，并办理了房屋产权证。同年6月13日，原告项页去被告物业公司办理房屋交付手续时，以诉争房屋大厅被物业房（小区会所）建筑物屋顶遮挡，影响采光、景观为由拒绝办理房屋交付手续。
另查明：坐落于温州市鹿城区瓯江路锦玉园第2幢与小区会所间隔约20米，物业房的高度与锦玉园第2幢402室即诉争房屋的地平线距离地面的高度基本相同。从诉争房屋大厅往北眺望，视线被物业房部分遮挡。
2013年1月16日，原告项页向鹿城区人民法院提起诉讼，要求被告绿城家景公司赔偿其因锦玉园第2幢402室房屋存在严重瑕疵造成的经济损失3259269元，本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理认为：本案主要争议焦点为被告是否对原告购买的诉争房屋部分视线被遮挡存在隐瞒欺诈行为。原告项页认为被告绿城家景公司存在隐瞒欺诈行为，提供了温州都市报刊登关于绿城锦玉园房屋销售的广告、绿城锦玉园房屋模型照片用以证明。该院认为绿城锦玉园房产项目是被告公司开发建设的高档商品房，其整体规划设计均经有关部门依法审批，整体规划设计已包括了诉争物业房设计；绿城锦玉园房屋销售的广告以及绿城锦玉园房屋的立体全景模型均面向社会、面向全体购房客户公开；楼盘立体全景模型也能反映诉争物业房与诉争房屋以及低层房屋之间的距离、高度等；可见，被告在销售时并不存在故意隐瞒的行为。更何况，现实的物业房与诉争房屋之间的间距和高度等均与规划设计图纸一致。故被告对原告购买的诉争房屋部分视线被遮挡不存在隐瞒欺诈行为。
综上，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。诉争房屋虽部分视线被物业房遮挡，但并不影响诉争房屋的地段优势和江景资源的特征，被告交付诉争房屋给原告符合双方合同的约定。
被告在销售时对整个锦玉园楼盘，已综合考虑各房屋所在位置、楼层、朝向等因素，实行一户一价，结合全景模型，全部向客户公示，客户充分了解房屋各种因素后自愿选择各自所需的房屋。同样，原告也是对诉争房屋各种因素了解后自愿选择了诉争房屋，这一点，从双方签订的补充协议可体现，如协议写明：买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况等导致该房屋采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议。现原告认为被告在销售时未告知原告诉争房屋部分视线被遮挡的情况，系被告违反商品房买卖合同的附随义务的理由不足；退一步讲，即使被告违反商品房合同的附随义务，其应承担缔约过失责任，并非违约责任。故原告要求被告承担违约责任，赔偿原告因交付的房屋存在严重瑕疵造成的经济损失3259269元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：驳回原告项页的诉讼请求。案件受理费32874元，减半收取为16437元，由原告项页负担。
一审宣判后，项页不服，向本院提起上诉称：（一）被上诉人绿城家景公司准备交付给上诉人的房屋不符合合同约定。除了双方签订的商品房买卖合同，被上诉人为推出锦玉园楼盘在温州都市报上刊出的《绿城用品质构筑企业核心竞争力-
锦玉园二期百套大宅开盘热销解析》报道和展出的锦玉园江景房样板房，都属于被上诉人对上诉人等所有购房者的承诺，也属于合同的一部分，被上诉人应当遵循。上诉人就是出于对被上诉人品牌的信赖而决定向被上诉人购买具有独特江景资源的房屋。在一审中，被上诉人虽然不承认自己的房屋存在瑕疵，但承认该房屋并不是完全的江景房，并辩解自己的销售人员已经向上诉人说明非完全江景房的情况，还提供了锦玉园2号楼价目表以证明上诉人的购房价格包含了非完全江景房的因素。事实上，被上诉人没有任何证据证明已经向上诉人说明江景大部分被遮挡的情况，而被上诉人提供的房屋价格表更说明了被上诉人出售的房屋仅仅是东边和西边房屋价格上有差异并且很有规律，根本没有受其他因素的影响。一审法院在审理过程中已派员去现场勘察，证实诉争房屋大厅的视线大部分被遮挡，一审判决书对该事实已予以认定。因此，本案诉争房屋存在瑕疵，被上诉人没有告知上诉人也是不争的事实，一审判决认定被上诉人的房屋符合合同约定是错误的。（二）一审判决认定被上诉人不应承担违约责任，不符合法律规定。一审法院认定上诉人在对诉争房屋的各种因素了解后自愿选择了诉争房屋，该认定错误。一审法院如此认定的依据在于双方签订的补充协议，但该补充协议是与商品房买卖合同同时签订的，当时房屋根本没有建成，上诉人根本没办法对周边环境进行了解，怎么可能对周边环境无异议。一审法院认定被上诉人已履行附随义务，不符合事实。（三）被上诉人准备交付给上诉人有严重瑕疵的房屋，实际上已造成上诉人巨额经济损失，上诉人对此没有任何过错。上诉人在起诉之前已委托温州中鼎房地产评估有限公司、温州市新亚土地评估有限公司对房屋大厅是否遮挡所造成的不同价值进行了评估，证实两者确实存在巨额差价。被上诉人违反其应尽的通知、说明的附随义务，造成上诉人经济损失，应承担赔偿义务。综上，请二审法院依法撤销原判，公正判决。
被上诉人绿城家景公司口头辩称：（一）双方从来没有约定为完全江景房。上诉人没有提到被上诉人违约的依据，上诉人举证的都市报报道，都没有证明。被上诉人没有承诺每一处房屋都能看到江景。（二）上诉人认为楼盘没有建成不知道房屋情况。但是，被上诉人已经告知了各项具体情况，上诉人与被上诉人签订的合同补充协议第6条第6款，第10条都已告知。（三）涉案房屋真实情况与上诉人提供的情况不符。一审判决已经查明并认定了基本事实，涉案房屋向前看的视线没有遮挡。（四）结合上诉人购房的市场背景，可以认定是上诉人自己的选择。购房时间是2009年8月即房价上涨期，上诉人预定了多套房屋，后选择了涉案房屋，上诉人应该承担法律义务，不应该在房屋下滑的今天要求赔偿。综上，被上诉人没有欺诈情形。
二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。在本院审理过程中，因被上诉人绿城家景公司对上诉人项页于一审起诉前单方委托的作为赔偿依据的估价报告不予认可，致本案确有再行鉴定的必要，故本院对外委托温州市华正估价有限公司对鹿城广场会所屋顶对锦玉园2幢402室房屋贬损的具体金额进行了鉴定，经鉴定，减损金额为859055元。对该份估价报告，上诉人项页质证认为：第一，鉴定价格过低，无法弥补上诉人的实际损失；第二，鉴于案件起诉至今已经快两年时间，经代理人与上诉人商量后，上诉人表示不申请重新鉴定，即同意该鉴定结论。被上诉人绿城家景公司质证认为：第一，鉴定程序的启动违法。鉴定机构选定未征求被上诉人意见；房屋损失的举证责任应该是上诉人，法院不应该代上诉人举证，上诉人未在法定期限内举证，法院自行组织鉴定违反程序；第二，从实体内容来讲，估价报告的目的、对象、类型、依据等不符合本案实际，估价结果不应作为上诉人损失的依据或参考。玻璃会所的设计规划事先已经确定，被上诉人按照设计施工，不存在没有玻璃会所的情形；估价报告将估价对象界定为一线江景房，没有法律和事实依据；估价报告的估价类型明确将房屋质量缺陷界定为不符合国家相应标准或合同约定要求，没有依据；估价报告依据4《房屋质量缺陷损失评估规程》适用于北京市行政区域内，故估价报告的依据也错误。综上，估价结果不应该被采纳。
对该份估价报告，本院认为：第一，关于鉴定程序的启动问题即法院有无偏离中立地位代上诉人举证。在一审起诉之前，上诉人项页为起诉的赔偿依据对会所屋顶对其房屋价值的贬损单方委托进行了鉴定，一审中被上诉人对该估价报告有异议，在此情况下一审法院应对外委托鉴定，因一审法院直接驳回了上诉人的诉讼请求，故在一审中未启动鉴定程序。二审中，上诉人坚持自己的诉讼请求，认为应以房屋没有被遮挡和有被遮挡的差价评估作为其损失的依据，但被上诉人仍对上诉人的估价报告仍不予认可。鉴于被上诉人交付的房屋确实存在瑕疵，且上诉人也申请本院委托鉴定，本院认为确有鉴定的必要，故启动了鉴定程序。因此，本院启动鉴定程序合法，本院也并未偏离中立地位，并不属于代上诉人举证，被上诉人此点异议理由不成立。
第二，关于鉴定机构的选定问题。经与本院司法鉴定处联系，本院司法鉴定处提供了协商司法鉴定机构通知、选定司法鉴定机构通知及短信通知，可以证明本院司法鉴定处接受委托材料后已及时通知双方代理人到本院协商鉴定机构，因被上诉人未到，本院司法鉴定处进行了摇号，确定由温州市华正估价有限公司负责鉴定，而摇号的结果也及时通知了双方代理人。也正因为接到了本院的通知，上诉人代理人才来到法院但被上诉人未到。对于上述材料，被上诉人的代理人蔡国锋称自己确实收到了信息，但不知道是哪个案件。因此，本院选定鉴定机构的程序合法，在鉴定机构选定后也及时告知了双方，程序合法，被上诉人的此点异议理由也不成立。
第三，关于估价结果可否采纳的问题。本院认为该估价报告的计算公式是合理的：1.对本案房屋价值贬损情况进行鉴定时，因只涉及到北面视线的遮挡问题，所以只评估了对北部客厅和餐厅视线的影响，至于厨房，因北面是设备房，不存在视线遮挡问题，未纳入评估范围；2.本案仅涉及到会所屋顶突出部分对视线的遮挡问题，并未包括北面会所本来就有的平台；3.本案2号楼系靠江的江景房，本来就是作为江景房出售，而1号楼非江景房，两者的开盘价存在差别，而该差价纯粹系非江景房和江景房的差别，不存在地价、建造成本等因素的差别，故估价报告以1号楼和2号楼的平均单价差作为观看江景因素的平均单价是合理的；4.估价的时点为2009年8月6日，即双方签订房屋买卖合同之时，完全排除了目前房屋价格下跌的因素。另外，估价依据4《房屋质量缺陷损失评估规程》确实适用于北京市行政区域内，但该评估规程中的相关定义和思路已较为成熟，可资借鉴，本案的评估报告也借鉴了其相关思路，并无不妥之处。综上，本案评估程序合法，估价依据充分，鉴定过程详细，数据采纳准确，鉴定结论合理，估价结果应予采纳，可作为本案确定涉案房屋视线被遮挡而造成价值贬损的依据。
经本院二审审理查明：经评估，上诉人项页购买的锦玉园第2幢402室房屋因北面视线部分被会所屋顶遮挡造成的价值贬损为859055元。根据一审中被上诉人提供的锦玉园2号楼价目表，可以认定锦玉园2号楼各套房屋的出售价格为：301室38110元／㎡、302室37000元／㎡、401室39140元／㎡，402室是38000元／㎡、501室40170元／㎡、502室39000元／㎡、601室41200元／㎡、602室40000元／㎡等等。即301室与302室相差1110元，401室与402室相差1140元，402室与302、502各相差1000元。其他事实与原判认定的事实基本相同。
本院认为：上诉人项页向被上诉人绿城家景公司购买锦玉园第2幢402室房屋，根据被上诉人的宣传报导、该幢房屋的地理位置、现场模型以及第2幢房屋出售的价格，足以认定锦玉园第2幢房屋包括上诉人购买的此套房屋应为江景房。
现被上诉人准备交付给上诉人的此套房屋经一、二审法院现场勘察，其北面临江视线部分被会所屋顶遮挡，导致看江景视线受阻。被上诉人辩称会所的设计规划事先已经确定，自己只是按照设计施工，虽然如此，但该会所屋顶建成后对锦玉园第2幢部分房屋江景视线的影响，客观来讲却是当初的设计者和被上诉人都未曾料想到的，遑论是上诉人所料想到的。会所屋顶建成后，对上诉人所购买的402室房屋江景视线造成了事实上的阻碍，而该阻碍也客观上导致该房屋价值上的贬损，故被上诉人应对上诉人承担赔偿责任。
被上诉人在一审中辩称此套房屋的价格已包含了非完全江景房的因素，但根据其提供的价目表，则可以证实各套房屋之间的价格仅系东边间和西边间、楼层之间的价格差，而不是完全江景房和非完全江景房的差价。被上诉人此点辩称意见不成立，本案可以确认上诉人项页所购买的402室房屋为江景房。
被上诉人还辩称已将房屋的各方面情况告知了上诉人，有补充协议为证，但是：一方面，会所屋顶建成后对房屋视线会造成影响，这是被上诉人当初未曾料想到的，在此情况下，就不存在被上诉人将此情况以补充协议的形式如实告知上诉人的可能；另一方面，即便被上诉人知道房屋建成后的实际情况，补充协议的内容也涉及到买受人对房屋周边环境、位置等了解并无异议的约定，但由于补充协议乃被上诉人事先拟定的格式文本，也不足以证明被上诉人当时已将房屋建成后的具体情况特别告知了上诉人。因此，在被上诉人未如实告知，而本案也非属上诉人明知该情况而仍自愿购买的情况下，被上诉人应承担相应的赔偿责任。
综上，上诉人所购买的402室房屋应为江景房，而现被上诉人交付给上诉人的房屋因其北面建造的会所屋顶而造成看江景视线被遮挡，故被上诉人交付的房屋不符合合同约定，被上诉人应对上诉人由此而造成的房屋价值贬损予以赔偿。赔偿金额经本院委托评估为859055元，该金额合理，本院予以确认。本案一、二审诉讼费根据上诉人的诉讼请求金额与支持金额的比例由双方负担，鉴定费24600元，因本案鉴定程序的启动乃因被上诉人的责任所引起，故应由被上诉人负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第324号民事判决；
二、被上诉人绿城家景公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人项页房屋赔偿款859055元；
三、驳回上诉人项页的其他诉讼请求。
本案一审受理费32874元，减半收取16437元，由上诉人项页负担12163元，由被上诉人绿城家景公司负担4274元；二审受理费32874元，由上诉人项页负担24326元，由被上诉人绿城家景公司负担8548元。鉴定费24600元（已由上诉人项页预交），由被上诉人绿城家景公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 胡爱玲
代理审判员 黄百隆
二〇一四年十月三十日
书 记 员 郭阳平