沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2015）大东民三初字第01113号原告：沈阳亚太混凝土有限公司，住所地：沈阳市沈北新区清泉街道崔公堡村，组织机构代码证：73865996-0。法定代表人：任罡，系该公司经理。委托代理人：高世洪，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：董晶玮，女，1981年12月10日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区嫩江街**号。被告：赵广军，男，满族，1969年6月6日出生，住址：沈阳市大东区八王寺街*****号1-5-1，公民身份号码：2101041969********。委托代理人：吕波，系沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。原告沈阳亚太混凝土有限公司与被告赵广军买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，依法由审判长丁燕燕主审，与审判员吴晓晶、人民陪审员陆军组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告沈阳亚太混凝土有限公司委托代理人高世洪，被告赵广军及其委托代理人吕波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳亚太混凝土有限公司诉称：原告与被告有长期的经济往来关系，在2011年期间，赵广军和辽宁华龙源实业发展有限公司联合开发“风度泊林”房地产项目，需要亚太公司向被告提供混凝土，当时华龙源给了被告43套房子，被告将43套房产抹账给亚泰公司，双方签订了《协议书》，该协议书约定被告给原告的43套房子价值为55883834.4元，该协议签订后被告实际交付40套房子，还有3套未给原告，在2012年11月23日原告与被告对往来账目的核实，原告欠被告赵广军14319239.51元。由于被告欠华龙源公司联合开发房产的相关费用（配套税、建安税、营业税），所以被告要求原告替他偿还，因为原告欠被告14319239.51元，因原告没有这笔钱，所以原告用被告抹账给原告的40套房产卖给张威，一共卖了1288万元，还有3套房产未交付，这三套房产价值9964166元。原告代被告向第三人偿还1288万元，加上原告未收到被告用来抵账的3套房产（9964166元），扣除原告拖欠被告14319239.51元，现被告还拖欠原告8524927元。请求判令被告给付欠款8524927元，判令被告自诉讼之日起至全部给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，本案诉讼费由被告承担。被告赵广军辩称：原告所述并非事实，我在2011年不存在用过亚太混凝土，原告以欺骗的形式把我房子骗走了，我当时手里有几千万的房子，原告说可以帮我用这些房子做贷款，通过恒信担保公司做贷款，我把房子抵押给恒信担保公司，恒信公司给银行出担保函，银行给原告贷款，原告是借款人，银行放钱给原告后，原告承诺把贷款来的钱给我，原告在贷款下来后，并没有按照协议给我，当时签的是书面协议，但协议需要找一找。因为原告没有给我贷款的钱，后来给我供应一部分混凝土，原、被告在2012年11月23日就双方账务进行对账确认原告欠被告14319239.51元。经审理查明：1、2011年12月19日，原、被告签订的协议书，双方约定被告向原告提供43套房产用来抹账，该房产为原告贷款做抵押，房产总价款为55883834.4元，原告以混凝土的方式按照网上价格下降6个点作为还房款。该协议载明了43套房产的明细。2、2012年7月12日，原告、被告、辽宁华龙源实业发展有限公司（以下简称“华龙源公司”）签订了一份《三方协议》，约定因被告对原告负有债务，被告用其与华龙源公司合作开发的风度泊林的部分房产抵债转让给原告，原告同意接受该房产抵偿债务，并承担相关费用，华龙源公司同意配合原、被告办理相关房产过户的手续。该协议第二条约定，在2012年9月15日前，原告代被告向华龙源公司提供金额为10710112元的建安发票；原告未按照上述要求和期限开具建安发票的，每迟延一日，原告应承担3000元违约金，华龙源公司有权直接扣减相关房产以抵扣违约金（按房源表价格）。该协议第三条约定，在2012年12月15日前，原告应代被告向华龙源公司支付4982845元项目配套费，原告未按期向华龙源公司支付该款项的，可向华龙源公司工提供1510平方米风度泊林高层住宅房产（无抵押或备案）以抵顶上述配套费，并承担相关房产销售税；如原告未能按期完成上述任一方案，则每迟延一日，原告应承担5000元违约金，超过30日后承担每日一万元的违约金。该协议第四条约定，2013年7月31日前，原告代被告向华龙源公司支付1765638.47元的房产销售税（按房产销售发票金额的15.2%计算）。该协议第六条约定，三方已知：本协议相关房产已按乙方要求抵押给沈阳恒信担保有限公司，丙方如需办理房产过户手续，须先行办理房产解押手续，并承担相关费用支出；丙方承认，因抵押事项产生的纠纷和责任与华龙源公司无关。该协议第九条约定，本协议履行完毕，原被告双方债务结清。该三方协议附一份“恒信房源表”，该房源信息包括43套房产，与2011年12月19日，原被告双方抵债的房产完全一致。3、2012年7月13日，华龙源公司与被告、沈阳鑫达山工程机械有限公司（以下简称“鑫达山公司”）签订了一份《三方协议》。约定因被告对鑫达山公司负有债务，被告用其与华龙源公司合作开发的风度泊林的部分房产抵债转让给鑫达山公司，鑫达山公司同意接受该房产抵偿债务，并承担相关费用，华龙源公司同意配合原被告办理相关房产过户的手续。该协议第二条约定，2012年9月15日前，鑫达山公司应代被告向华龙源公司提供金额为21023408.64元的建安发票；鑫达山公司未按上述要求和期限开具建安发票的，每迟延一日，鑫达山公司应承担3000元违约金，华龙源公司有权直接扣减相关房产以抵扣违约金（按房源价格表）。该协议第三条约定，2012年12月31日前，鑫达山公司代被告向华龙源公司支付3415490.75元的房产销售税（按房产销售发票金额的15.2%计算）。该协议第八条约定，本协议履行完毕，鑫达山公司与被告债务结清。并附有房源信息表。4、2012年11月23日原被告签订了一份往来对账单，该对账单第三条载明：原告欠被告混凝土款14319239.51元。5、2013年6月3日，原告、被告，姜伟签订的三方协议。约定被告代原告向案外人姜伟偿还部分债务，即600万元。原告在2013年6月10日前偿还被告价值600万元商品混凝土，混凝土价格按照市场价格计算。6、2013年6月14日，原告与沈阳鑫达山工程机械有限公司共同作为丙方与张威（乙方）、华龙源公司（甲方）签订了一份《三方协议》，约定：1、经乙丙方协商，丙方同意将40套房产转让给乙方。2、乙方已代丙方向银行偿还贷款900万元，代丙方向甲方交配套费500万元。7、2013年6月14日，原告与被告签订了一份协议书，双方就2012年7月12日与华龙源公司签订的三方协议书达成如下协议：1、原告已代被告支付配套费500万元，代交建安税270万元，代交营业税518万元，合计1288万元。2、经原、被告核算确认，原告同意放弃三方协议中应取得的43套房产中的3套房产权利，该3套房产权利由被告继续享有，原告同意将该3套房产全部退还给被告；该3套房产具体明细如下：沈北新区辉山经济开发区芳草路29-35号1门建筑面积217.4平方米；29-35号2门建筑面积194.2平方米；29-36号门建筑面积270.41平方米；上述3套房产合计面积682.01平方米，单价14610元，总价款9964166元。3、被告已经按照三方协议的约定履行了自身应尽的合同义务，如约向原告交付了剩余40套房产手续；4、原被告双方就履行三方协议不再有其他任何未决事宜，原告也不再就三方协议向被告提出任何要求。上述事实，有原告提供的2011年12月19日的《协议书》、2012年11月23日的《协议书》、2013年6月14日的《三方协议》、2013年6月14日的协议书；被告提供的2012年7月12日的《三方协议》、2012年7月13日的《三方协议》、2013年6月3日的《三方协议》、当事人陈述及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:本院认为，本案争议焦点为：一、原告交纳的1288万元是否有权向被告追偿；二、原告是否有权就其放弃的三套房产向被告主张返还房款。关于焦点一，原告认为2013年6月14日原、被告双方签订的协议书，确认了两个事实：一个是原告代被告付款1288万元的事实，一个是原告向被告退还3套房产的事实（三套房产价值9964166元），其主张，这两笔钱应从双方对账金额14319239.51元中扣除。本院认为，原、被告之间存在长期的经济往来，因被告用其与他人合作开发的房产向原告抵偿债务，才引起原告代偿相关费用的事实及退房事实的发生，因此，对于2013年6月14日协议书的理解，不能脱离之前原、被告双方签订的相关协议书的内容。在2013年6月14日协议书的首部载明“甲、乙双方就2012年7月12日与华龙源公司签订的三方协议（以下简称“三方协议”），就相关事宜达成如下协议，双方共同遵守”，故2013年6月14日协议书是对2012年7月12日的三方协议履行情况的总结，应将两份协议相结合进行理解。在2012年7月12日三方协议中，原告同意被告用其与他人合作开发的风度泊林的相关房产抵偿债务，并同意承担相关费用，并且三方协的第二条、第三条就相关费用种类、数额进行了具体的约定，并约定原告未按期限和要求履行缴费义务应承担的违约责任。由此可见，原告代偿的费用应系原告按照合同约定应当承担的费用，其无权向被告主张返还。2013年6月14日协议书中载明的原告代被告交纳的1288万元，系原告按照三方协议的约定应由其交纳应的相关费用，原告无权主张被告予以返还。另外，在2012年7月12日三方协议第九条约定“本协议履行完毕，乙、丙双方债务结清”，且2013年6月14日协议书第3条载明“甲方（被告）已按照三方协议的约定履行了自身应尽的合同义务，如约向乙方（原告）交付了剩余40套房产手续、第4条载明“甲、乙双方就履行三方协议不再有其他任何未决事宜，原告也不再就三方协议向被告提出任何要求。”由此可知，被告已履行完三方协议约定的义务，故原告无权再向被告主张返还支付的1288万元。本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。关于焦点二，原告是否有权就其放弃的三套房产向被告主张返还房款。2013年6月14日协议书的第2条约定“经原、被告核算确认，原告同意放弃三方协议中应取得的43套房产中的3套房产权利，该3套房产权利由被告继续享有，原告同意将该3套房产全部退还给被告”。原、被告双方就该条理解出现分歧，根据我国合同法第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”对该条应该运用合同的文义解释及整体解释的方法进行理解。根据合同的文义解释，此处原告退还3套房产系其自愿行为，属于真实的意思表示。根据合同的整体解释，该协议书的第4条约定，原、被告双方就履行三方协议不再有其他任何未决事宜，原告也不再就三方协议向被告提出任何要求。该约定表明，原、被告之间已经履行完三方协议，双方不再存在任何未决事宜，故原告无权再就放弃的三套房产向被告主张返还房款。此外，根据被告提供的2013年6月3日原、被告与案外人姜伟签订的协议书，说明原、被告在2012年11月23日对账之后，双方又产生了新的债权债务关系，原告拖欠案外人姜伟1640万元，原被告及案外人姜伟三方约定由被告替原告向案外人姜伟偿还600万元，可见原被告之间并非简单的对账结果，原告在2013年6月14日的协议书自愿放弃三套房产的行为，不排除是以该三套房产向被告抵偿在对账之后双方新产生的债务。因此，不能简单得出应由被告向原告返还三套房产房款的结论，故原告关于被告应返还三套房产房款的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳亚太混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理71474元，由原告沈阳亚太混凝土有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费71474元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  丁燕燕审 判 员  吴晓晶人民陪审员  陆 军二〇一五年十二月四日书 记 员  李 洋