衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢柯花民初字第200号
原告：衢州意利达制衣有限公司。
法定代表人：马桂珍。
委托代理人：陈惠平。
被告：徐浔生。
委托代理人：金威。
被告：徐明。
委托代理人：郑鹏程。
原告衢州意利达制衣有限公司（以下简称意利达公司）与被告徐浔生、徐明房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月4日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。因案情复杂，依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告意利达公司委托代理人陈惠平、被告徐浔生及其委托代理人金威、被告徐明委托代理人郑鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告意利达公司起诉称：2008年11月1日，原告与被告徐浔生举办的衢州振华工贸学校签订租赁合同，原告将位于衢州市乐园路518号的生产厂房、宿舍楼、厨房餐厅、传达室以及附属建筑、土地租赁给被告办学。合同对期限、租金以及支付方式等作了约定。2013年1月28日，衢州振华工贸学校注销登记，但学校没有进行清算。同年7月1日，被告徐浔生未经原告同意，擅自将全部房屋及场地转租给被告徐明，租期一年，租金60万元，并约定由徐明向徐浔生支付租金。2013年下半年以来，两被告未支付原告租金及其他费用，原告多次催促，被告出具房租付款计划书。但两被告至今未支付租金，未搬离租用场地。故原告诉至法院，要求被告徐明搬离原告的房屋和场地，并由两被告共同支付房屋及场地租赁费用888150元及其滞纳金。
被告徐浔生答辩称：其并未将场地、房屋租给徐明，是原告与徐明之间的房屋租赁关系，其开办的学校被注销后，双方的合同实际已终止。2013年上半年的房租徐明已经向原告缴纳，由此形成的债务，与徐浔生没有任何关系，两被告的转租协议未履行。原告诉请支付租金及滞纳金没有计算依据。2013年下半年及2014年上半年的费用应该由徐明支付，滞纳金计算过高，与法律规定不符。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告徐明答辩称：其不是本案适格的被告，本案是租赁合同关系，租赁合同相对方是原告和衢州振华工贸学校。原告起诉中陈述与事实不符，被告徐浔生未将全部房屋和场地租赁给徐明，教学楼一楼的部分房屋原告租给别人当仓库，其余厂房、土地徐浔生转租给徐明，付款计划徐明是以股东身份出具。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、登记证书一份，证明衢州振华工贸学校是经过合法登记的民办非企业单位，徐浔生是该单位的法定代表人。2、衢州振华工贸学校章程，证明徐浔生是该校主办人和出资人。3、【2013】衢民民复8号文件、衢市教职成函【2013】1号文件、衢州2013年1月6日关于学校注销的决定各一份，证明衢州振华工贸学校于2013年1月28日申请注销的事实。4、租赁合同一份，证明原告将厂房、场地租给徐浔生使用，租赁期限10年，租金前3年36万元，第4年开始每年增加12000元，土地税由学校承担，徐浔生将房屋转租给徐明的行为已构成违约。5、校舍租赁转让合同一份，证明徐浔生于2013年7月1日擅自将该场地以年租金60万元的价格租给徐明的事实。6、函一份，证明2013年原告向被告徐浔生开办的学校催收租金的事实。7、房租付款计划书一份，证明2014年4月2日徐明、衢州振华工贸学校、徐绍晖出具还款计划书的事实。8、欠条一份，证明2014年5月20日被告徐明承诺支付房租搬离场地，逾期将承担责任的事实。9、衢地税发【2008】28号通知，证明原告所属地块三级范围按每平方米12元计算。
被告徐浔生为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2013年12月31日函一份，证明2013年12月31日原告提出与衢州振华工贸学校之间房屋租赁合同关系终止的事实。2、衢振校字【2011】008号文件、衢州振华工贸学校章程（修订版）各一份，证明2011年5月开始徐明是该学校的举办者和法人代表，徐明是合资人，但工商登记未进行变更的事实。
庭审中，原告出示的证据1、2、4，两被告无异议，对该证据予以确认。原告提交的证据3、5、6、8、9，被告徐浔生对真实性基本无异议，但认为衢州振华工贸学校注销后，租赁主体即不存在，也无需缴纳租金；两被告的转租合同实际未履行，原告应向徐明催租金，欠条说明是原告与徐明之间的债务；对证据9称看不懂。被告徐明对原告出示的函件称不清楚，对证据3、5、8无异议，但对证据9的证明对象有异议。本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。原告出示的证据7，被告徐浔生有异议，认为公章虚假，落款学校名称错误，说明原告与徐明之间形成新的合同关系。被告徐明无异议。对该证据7的形式真实性本院予以确认。被告徐浔生出示的函件，原告对真实性无异议，但认为合同终止，租金仍然需要支付；被告徐明称不清楚。对该证据的真实性本院予以确认。被告徐浔生提供的证据2，原告有异议，认为文件违法，未经备案登记。被告徐明称其签名属实，文件未经备案，因徐浔生年事已高，故由其担任法人的代表，方便办事。本院对该证据2的形式真实性予以确认。
经审理查明：衢州振华工贸学校系由被告徐浔生独资举办的民办非企业单位，被告徐明、徐昭晖系该学校的理事会成员。2008年11月1日，原告意利达公司与衢州振华工贸学校订立《租赁合同》一份，约定原告将坐落在衢州市经济开发区乐园路518号的生产厂房（不包括二楼财务室）、宿舍楼一幢、厨房餐厅一幢、传达室一幢及附属建筑、15亩土地使用权租给该学校作为办学场地，租赁期限为2009年1月1日至2019年12月31日止，年租金36万元，每年的3月30日、9月30日各支付半年租金，前3年租金不变，第4年起每年增加12000元，土地使用税由该学校承担，每年的3月30日、9月30日各支付半年税金，如拖欠房租等费用满一个月，原告有权增收2‰的滞纳金，终止租赁合同，学校如转租，需事先征得原告的书面同意。合同还对其他相关事项作了约定。合同订立后，双方依约履行合同义务。2013年1月28日，衢州振华工贸学校经有关部门审核准予注销登记，被告徐浔生支付原告至2013年上半年的租金。2013年7月1日，被告徐浔生未经原告同意，将衢州振华工贸学校租赁原告的厂房、建筑、土地等租赁给被告徐明办学，双方约定租赁期为1年，年租金60万元，被告徐明在当年10月30日前支付原告。2013年12月27日，原告致函衢州振华工贸学校催收拖欠的租赁费用，同年12月31日，原告再次致函该学校，言明因该学校已被注销，故终止双方签订的《租赁合同》。2014年4月2日，被告徐明、徐昭晖出具房租付款计划书一份，载明从2013年下半年至2014年3月30日，欠原告房租费58万元，现协商按4期分期在2014年6月30日前付清欠款，如未按计划付款，按欠款金额月息3分滞纳金计算给原告。同年5月20日，被告徐明又出具欠条一份，承诺欠原告房租60万元，在2014年5月26日前付10万元，同年5月30日付5万元，如逾期未付，徐明将自己承担责任，并于2014年5月底搬离所租用场地，2014年6月底全部付清所欠房租。之后，被告徐明未履行其付款等承诺。另查明，原告出租地块的土地使用税每平方米年税额为12元。现原告诉至本院，提出如前诉讼请求。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与衢州振华工贸学校订立的《租赁合同》，主体合格，内容并不违反法律规定，应认定为有效合同。2013年1月28日，衢州振华工贸学校被注销后，作为该学校的举办者徐浔生未及时组织清算，却将租赁原告的场所转租被告徐明，后原告得知衢州振华工贸学校注销后，终止了双方订立的《租赁合同》，经协商接受被告徐明的按转租合同计算租赁欠费付款计划，原告与被告徐明之间形成了事实上的租赁关系。但被告徐明未按付款计划支付原告欠款、搬离租赁场所，现原告要求被告徐明搬离租赁场所、支付租赁费等费用，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付的滞纳金，其实质上是违约金，被告称该滞纳金过高，本院依法调整为按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算。因原告与被告徐明之间的事实租赁关系成立，现原告要求被告徐浔生承担租赁费用等，缺乏事实根据和法律依据。本院对原告所提合理之诉讼请求予以支持。被告之辩称，与本案查明的事实不符，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告徐明返还原告衢州意利达制衣有限公司租赁物（包括坐落在衢州市经济开发区乐园路518号的生产厂房（不包括二楼财务室）、宿舍楼一幢、厨房餐厅一幢、传达室一幢及附属建筑、15亩土地）。
二、被告徐明支付原告衢州意利达制衣有限公司租赁费用人民币888150元（其中580000元的租赁费用自2014年7月1日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率四倍计算滞纳金）。
三、上述一、二项，被告徐明于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回原告衢州意利达制衣有限公司的其他诉讼请求。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14030元，由被告徐明负担，于本判决生效之日缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 孟繁义
人民陪审员 王华东
人民陪审员 童荣林
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 祝美珍