安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00324号
原告：王道宏，男，1960年10月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：夏海涛，铜陵市狮子山区东郊办事处法律服务所法律工作者。
被告：铜陵台新置业有限公司。
法定代表人：陈玉山，该公司董事长。
委托代理人：童利峰，该公司行政助理。
委托代理人：何青松，安徽景旺律师事务所律师。
原告王道宏诉被告铜陵台新置业有限公司（以下简称台新置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序于2014年8月20日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。2014年8月20日至2014年9月20日为调解期间，不计入审限。原告王道宏及其委托代理人夏海涛，被告台新置业的委托代理人童利峰、何青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王道宏诉称：2013年1月14日，王道宏与台新置业签订《商品房买卖合同》数份，约定：王道宏在台新置业处购买台湾风情文化商贸城一期X栋252、253、254、272、273、274号房屋，合同对房屋价款、交房期限及违约责任等事项均作了明确约定，并在房地产管理部门备了案。合同签订后，王道宏依约履行了付款义务。依据合同约定，台新置业应于2014年3月31日前将上述房屋交付给王道宏，但其至今未能履行交房义务，延期交房已超过30日以上。为此，王道宏曾多次与台新置业协商，要求解除合同，但台新置业以种种理由拒绝。请求判令：一、解除王道宏与台新置业于2013年1月14日签订的六份《商品房买卖合同》；二、台新置业退还王道宏购房款2096873元，并支付利息（其中，首付款1076873元的利息从付款之日起至实际返还之日止按银行同期贷款利率计付，银行按揭贷款的利息从贷款发放之日起至实际返还之日止按银行实际收取的部分计付），房屋契税75000元，维修基金18400元，抵押登记费880元，预登记公告费2640元；三、台新置业支付违约金314530.95元；四、台新置业承担本案诉讼费。
台新置业辩称：一、王道宏与台新置业签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了补充协议，补充协议系双方当事人的真实意思表示，协议中关于解除合同等条款，即使属于格式条款，也没有免除台新置业责任、加重王道宏责任或排除王道宏权利，补充协议合法有效。二、王道宏与台新置业签订的补充协议明确约定：出卖人逾期交房超过30日后，从第31日起，至实际交房之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定相冲突的，以补充协议为准。依据双方签订的补充协议，台新置业未能按时交房时，只需向王道宏支付逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》应当继续履行。三、即使按照《商品房买卖合同》第九条的约定，王道宏享有合同解除权，但补充协议同时约定：如台新置业自违约事由发生之日起30日内未收到王道宏解除合同的书面通知，则视为王道宏放弃了《商品房买卖合同》和补充协议赋予的合同解除权和责任追究权，依据上述约定，王道宏应在2014年5月30日前向台新置业发送解除合同的书面通知，但台新置业于2014年6月才收到王道宏发送的解除合同通知，王道宏解除合同的权利已经消灭。综上，请求判令驳回王道宏的诉讼请求。
经审理查明：台新置业开发建设了台湾风情文化商贸城，并取得了商品房预售许可证。2013年1月14日，王道宏与台新置业签订《商品房买卖合同》六份，合同编号分别为：2013000490、2013000491、2013000492、2013000493、2013000494、2013000495，上述合同主要约定：王道宏（买受人）向台新置业（出卖人）购买商品房六套，地址分别为：台湾风情文化商贸城一期X号楼252、253、254、272、273、274房，总价款2096873元，其中首付款1076873元，银行按揭贷款102万元。关于房屋交付期限，合同均约定：出卖人应当在2014年3月31日前，将商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金。该合同对其他事项亦作了明确约定。当日，双方又签订了六份《台湾风情文化商贸城商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议均约定：出卖人（甲方）与买受人（乙方）于2013年1月14日就乙方购买台湾风情文化商贸城房屋，订立了《商品房买卖合同》，经双方友好协商，双方就商品房买卖合同中的未尽事宜，订立本补充协议。关于出卖人逾期交房的违约责任，补充协议载明：甲方因自身原因未能在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，则：1、乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；2、如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付给乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。因甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议，如乙方解除合同，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还乙方房款及利息（自甲方收到房款日计算至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行），乙方交予甲方的代缴税费不计息。除双方另有书面约定外，如出现法定或者约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权，双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。补充协议同时载明：补充协议作为本合同的附件，与本合同正文具有同等的法律约束力，如补充协议的约定与本合同正文相冲突，以补充协议为准。《商品房买卖合同》和补充协议签订后，王道宏依据合同约定，于2013年1月17日向台新置业支付购房首付款1076873元。2013年4月10日，王道宏向相关部门交纳了房屋契税75000元，房屋预告登记费2640元，抵押登记费880元，维修基金18400元。2013年4月14日，王道宏通过银行按揭贷款的方式，又向台新置业交纳购房款102万元。《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满后，台新置业未能将房屋交付给王道宏。为此，王道宏于2014年6月4日向台新置业发送解除合同通知一份，载明：……贵公司应于2014年3月31日前完成交房，可至今贵公司也未完成交房手续，已延期交房30天以上，由于贵公司未按照合同约定履行合同，按照双方合同第九条第（2）项，特函告乙方解除本人与贵公司签订的台湾风情文化商贸城一期X号楼252、253、254、272、273、274号房《商品房买卖合同》……，台新置业于次日签收了上述通知。
另查明：王道宏与台新置业签订的补充协议，系台新置业事先打印好的格式文本。
再查明：2012年7月6日，中国人民银行短期（六个月至一年）贷款年基准利率为6.00%。
上述事实，有王道宏提供的商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、补充协议、中国银行转账凭证、安徽省铜陵市地方税务局销售不动产统一发票、安徽省契税完税情况证明、房屋预告登记费收据、抵押登记费收据、住宅专项维修资金专用收据、解除合同通知、顺丰速运单等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人的陈述予以认定。
本院认为：王道宏与台新置业签订的六份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法应受法律保护。王道宏依据合同约定，向台新置业付清了购房款，依据《商品房买卖合同》关于房屋交付时间的约定，台新置业应于2014年3月31日前将房屋交付给王道宏，但其未能履行交房义务，台新置业的迟延交付行为已构成根本违约，王道宏有权依据《商品房买卖合同》约定，行使合同解除权。从本案查明的事实看，王道宏于2014年6月4日向台新置业发送了解除合同的书面通知，台新置业于2014年6月5日收到了上述通知后，双方签订的六份《商品房买卖合同》，已于2014年6月5日解除。合同解除后，台新置业应当依据《商品房买卖合同》约定，退还已付购房款外，并向王道宏承担违约责任。王道宏要求台新置业退还购房款2096873元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；王道宏向有关部门交纳的契税、维修基金，在《商品房买卖合同》解除后，可向有关部门申请退还，在未提供有关部门不准予退还的相关证据前，本院不予支持；王道宏要求台新置业支付抵押登记费、预登记公告费，上述费用系王道宏为履行《商品房买卖合同》而实际支出的费用，现商品房买卖合同已经解除，台新置业应赔偿上述损失，对此本院予以支持。关于违约金数额问题，王道宏主张的违约金数额系根据其与台新置业签订的《商品房买卖合同》约定而主张的，从本案的实际情况看，王道宏在本案中的主要损失为购房款及相关税费占用期间的逾期利息损失，从王道宏实际付款之日起，至台新置业与相关部门实际返还购房款及相关税费的合理时间之日止，参照银行同期贷款利率130%的标准来看，王道宏主张的违约金数额，未明显超过其逾期利息损失数额，本院予以支持。本案中，因本院已对王道宏主张的违约金数额予以支持，《商品房买卖合同》解除对王道宏造成的其他损失，王道宏并未提供证据证明，王道宏要求台新置业还支付首付款与银行按揭贷款利息的诉讼请求，本院不予支持。台新置业称王道宏解除合同不符合补充协议约定，首先，从补充协议签订的初衷及实际情况看，补充协议是在不改变原合同主要内容的基础上，对原合同未尽事宜，或者合同履行过程中新发生的情况而另外进行的补充约定或说明。本案中，王道宏与台新置业签订了《商品房买卖合同》，该合同对台新置业迟延交房应承担的违约责任规定已经明确，但补充协议对台新置业迟延交房应承担的违约责任进行了变更，与补充协议签订的初衷相背；其次，从补充协议的内容上看，该协议并未明确约定台新置业迟延交付房屋的，王道宏不可以解除合同；第三，从补充协议的形式上看，该协议关于出卖人逾期交房应承担的违约责任条款，属于格式条款，对于协议中限制对方权利即合同解除权等条款，台新置业应以合理的方式，向王道宏进行解释和说明，但从本案查明的事实看，台新置业并无证据证明其已经履行了特别说明义务，该条款属无效条款。台新置业关于王道宏无权解除合同的辩称于法无据，本院不予采信。台新置业关于王道宏主张的违约金数额明显过高的答辩意见不符合法律规定，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告王道宏与被告铜陵台新置业有限公司于2013年1月14日签订的编号分别为2013000490、2013000491、2013000492、2013000493、2013000494、2013000495号的《商品房买卖合同》，已于2014年6月5日解除；
二、被告铜陵台新置业有限公司退还原告王道宏购房款2096873元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告铜陵台新置业有限公司支付原告王道宏抵押登记费损失880元，预登记公告费损失2640元，违约金314530.95元，合计318050.95元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告王道宏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费26867元，由原告王道宏负担1000元，被告铜陵台新置业有限公司负担25867元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 孙国兵
审 判 员 马玉会
人民陪审员 周来权
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第三十九条--
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条--格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条--当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十六条--
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条--
提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第十条--提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。
第二十九条--
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条--
买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。