湛江经济技术开发区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）湛开法行初字第11号
原告：湛江市富昌实业有限公司，住所地湛江市椹川大道。
法定代表人：林德生。
委托代理人：叶景兴，该司经理。
委托代理人：吕铭东，广东尚诺律师事务所律师。
被告：湛江市房产管理局，住所地湛江市霞山区。
委托代理人：周武才，该局职工。
委托代理人：李皓冰，该局职工。
第三人：卢志华，男，住湛江市麻章区。
委托代理人：马运华，广东鸿峰律师事务所律师。
原告湛江市富昌实业有限公司不服被告湛江市房产管理局向第三人卢志华核发粤房地证字第C××××××号《房地产权证》，于2014年2月27日向本院提起行政诉讼。本院于2014年2月27日受理后，被告湛江市房产管理局申请管辖异议，本院作出（2014）湛开法行初字第11号行政裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议。被告提起上诉，湛江市中级人民法院作出（2014）湛中法行终字第40号行政裁定书，裁定维持原裁定。本院依法组成合议庭于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告湛江市富昌实业有限公司的委托代理人叶景兴、吕铭东、被告湛江市房产管理局的委托代理人周武才、李皓冰、第三人卢志华及其委托代理人马运华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告于2006年6月13日对第三人就湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层房产核发粤房地证字第C××××××号房产证。被告于2014年3月13日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、企业法人营业执照；2、组织机构代码证；3、授权委托证明书；4、林德生、陈东、卢志华居民身份证；5、湛江市房地产权交易登记申请书；6、粤房地证字第C××××××号房地产权证；7、广东省房地产买卖合同；8、房地产平面图；9、房产交易征（免）税证明书；10、湛江市富昌海洋食品有限公司章程修正案；11、核准企业变更登记通知书；12、股东决议；13、契税完税证；14、湛江市房地产交易所交割证明书；15、粤房地证字第C××××××号房地产权证存根。
原告诉称：一、原告原为湛江市富昌海洋食品有限公司，2004年9月以90万元购买位于湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层商铺，并办理了粤房地证字第C××××××号《房地产权证》。被告在未经持证单位法人即原告同意的情况下，未经调查，错误地把该商铺过户给第三人卢志华。二、第三人卢志华趁原告公司法定代表人林德生不在公司的情况下，偷用了原告单位的印章，盖在《法定代表人证明书》和《广东省房地产买卖合同》上，并唆使不知情的原告单位职员陈东假签了林德生的签名，用偷盖公章和假签名的资料骗取被告错误地将涉案房产过户给第三人卢志华，并办理了粤房地证字第C××××××号房地产权证。根据以上事实，原告认为，上述物业属于原告所有，而原告与第三人卢志华之间并不存在真实的房地产转让关系。被告仅凭第三人卢志华提供的虚假房地产买卖合同等交易材料而未查验核实就将原告上述物业办理转移登记发证给第三人卢志华的具体行政行为是错误的。请求：一、撤销被告将湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层商铺办理粤房地证字第C××××××号《房地产权证》，过户给第三人卢志华的错误行政行为。二、判定被告承担本案一切诉讼费用。
原告向本院提供的证据：1、企业法人营业执照；2、组织机构代码证；3、粤房地证字第C28744**号《房地产权证》；4、卢志华身份证；5、法定代表人证明书；6、广东省房地产买卖合同；7、房地产平面图；8、湛江市华峰房地产开发有限公司营业执照；9、湛江市华峰房地产开发有限公司法定代表人、监事、经理任免职书。
被告辩称：一、被告为第三人核发粤房地证字第C××××××号《房地产权证》的具体行政行为，在程序上、实体上均是正确、合法有效的。原告与第三人于2006年6月5日向被告提出申请办理湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层所有权转移登记，并提交了林德生、陈东、卢志华等人身份证、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、《湛江市房地产权交易登记申请书》、《房地产权证》、《广东省房地产买卖合同》、房地产测绘附图、房地产交易征（免）税证明、公司章程修正案、核准企业变更登记通知书、契税完税证、房地产交易交割证明书及股东决议等资料。经审核，根据《房屋登记办法》的有关规定，被告依法为原告与第三人办理转移登记，并为第三人核发了粤房地证字第C××××××号房地产权证。二、原告认为第三人唆使陈东偷用单位印章和假冒林德生签名骗取被告错误将涉案房屋过户给第三人卢志华，对此被告有异议。被告办理产权交易登记审查时，已尽到合理谨慎的审查义务。根据《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》与《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定，受理房屋转移登记时，主要审查申请人提交材料是否合法齐全、房屋权属证书的真实性、申请登记事项有无违反相关法律的禁止性或限制性规定、各种申请材料之间是否一致以及登记房屋有无查封、抵押等问题，而并没有义务审查当事人之间的民事、刑事法律关系是否合法有效。三、根据原告与第三人向被告提供的申请资料表明，涉案房屋买卖转移登记是经原告全体股东商议一致同意的，并不是原告认为的“原告与第三人之间并不存在真实的房地产转让关系。”四、原告的起诉超过了诉讼时效。《行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。”本案中的房屋转让及过户手续完成于2006年，原告在转让之前召开了股东大会，原告的法定代表人不可能不知道被告向第三人核发房产证的行为，但原告于2014年才提起诉讼，已超过诉讼时效。
第三人述称：一、原告的起诉已超过诉讼时效。本案房屋转让及过户登记手续完成于2006年，至今已近八年时间。原告在转让前召开了股东大会，委托评估机构进行评估，不可能至今才知道被告向第三人核发房产证。也没有任何证据证明存在中止、中断、延长的事由。二、涉案房地产权属清楚，被告颁证行为合法，应当维持。首先，原告称第三人盗盖公章，唆骗陈东假冒林德生签名是无中生有、无稽之谈。其次，转让涉案房屋是原告的真实意思表示。原告的工商档案资料显示，涉案房地产转让时，林德生虽然是原告的法定代表人，但已不是股东。当时原告的股东是洪全、钟德和。而由洪全、钟德和于2006年5月15日共同签署并加盖有原告公章的股东会决议写道：“经全体股东商议一致同意，将我司名下物业——湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层，转让给卢志华。”股东会是公司的最高权力机构，股东会决议是公司法人最真实的意思。买卖合同本来就是非要式合同，只要双方意思表示真实，口头合同也同样有效。所以，既然全体股东同意转让，无论合同上公章是谁盖也无论林德生的签名是否其本人所签，都不影响涉案房屋买卖合同的效力。第三，涉案房屋的价格是原告委托评估机构的评估价格，证明该房屋买卖不仅是基于双方自愿，而且公平合理。第四、即使购房合同是陈东未经原告授权而签订，原告已履行合同，亦可视为对合同的追认。综上，涉案房地产权属清楚，被告之颁证行为合法。
第三人向本院提供的证据：1、粤房地证字第C××××××号房产证；2、房屋租赁合同；3、湛江市富昌海洋食品有限公司股东会决议、章程修正案、股份转让合同、股东名录；4、股东决议；5、湛江市虹宇房地产评估有限公司评估报告之系列文件；6、湛江市房地产交易所交割证明书、房产交易征（免）税证明书、契税完税证。
经审理查明：湛江市富昌海洋食品有限公司于2004年9月购买位于湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层的房产，于2004年11月1日取得房产权证，证号粤房地证字第C2874417号。2005年4月18日，湛江市富昌海洋食品有限公司通过公司章程修正案，决定变更公司名称为湛江市富昌实业有限公司，变更公司股东林德生、洪全为钟德和、洪全。2005年4月22日，湛江市富昌海洋食品有限公司经工商行政管理部门核准变更名称为湛江市富昌实业有限公司。2006年5月15日，洪全、钟德和召开股东会议，决议将原告公司名下房产湛江市人民大道中19号B座37幢1、2、3厅首层转让给卢志华。2006年5月23日，原告委托湛江市虹宇房地产评估有限公司对该房产进行评估，估价结果为套房交易评估总价89.95万元。2006年5月30日，原告与第三人签订房地产买卖合同，原告将涉案房产转让给第三人，转让价格89.95万元。2006年5月30日，原告公司员工陈东与第三人向被告申请涉案房产的转让登记，同时向被告提交了授权委托证明书、房产证、评估报告、契税完税证、房地产买卖合同等材料。2006年6月13日，被告为第三人核发涉案房屋产权证，房产证号为粤房地证字第C××××××号。该涉案房产现由第三人出租给他人使用。
经庭审质证，本院对以下证据予以确认：湛江市房地产权交易登记申请书、粤房地证字第C28744**号房地产权证、广东省房地产买卖合同、房产交易征（免）税证明书、湛江市富昌海洋食品有限公司章程修正案、核准企业变更登记通知书、股东决议、契税完税证、湛江市房地产交易所交割证明书、粤房地证字第C××××××号房地产权证存根。
本院认为，本案为房屋行政登记纠纷。原告与第三人于2006年5月30日签订房地产买卖合同，同日向被告申请交易登记。《广东省城镇房地产产权登记条例》第九条规定“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明……”。原告与第三人向被告提交了以下材料：法定代表人证明书、授权委托证明书、原告公司法定代表人林德生、委托代理人陈东、第三人卢志华的身份证复印件、湛江市房地产权交易登记申请书、粤房地证字第C28744**号房地产权证、广东省房地产买卖合同、房产交易征（免）税证明书、湛江市富昌海洋食品有限公司章程修正案、核准企业变更登记通知书、股东决议、湛江市房地产交易所交割证明书，并于2006年6月7日后提交契税完税证。
被告与第三人均辩称原告的起诉超过起诉期限，但被告没有提交证据证明其告知原告其向第三人核发被诉房产证的时间，故对被告与第三人的主张，本院不予支持。
原告诉称第三人提供虚假房屋买卖合同并偷盖公章、唆使原告职工陈东假签名，而被告未经核实即给第三人颁发房产证。原告没有对原告与第三人签订的涉案房屋买卖合同的效力提起民事诉讼。本案审查的是被告为第三人核发房产证这一具体行政行为的合法性，该房地产买卖合同已满足法律上的形式要件，其是否有合法的效力不属本案审查范围。对于被告提交的原告与第三人在办理交易登记时提交的股东决议，原告主张该股东协议为虚假材料，并提交股东洪全的声明，该声明称股东签名属实，但洪全是受卢志华委托出任股东，且洪全本人未收到房屋转让款。原告在庭审中也主张第三人没有证据证明其支付了房屋交易款。即使洪全所述其只是名义股东属实，其与其他股东共同签署的股东决议亦不能认定为虚假。至于第三人是否支付了房屋价款，不影响买卖合同和股东决议的有效性，亦不是本案审查范围。因此，对于原告的该主张，本院不予支持。
原告主张在以上办理房产交易登记的材料中，授权委托书、湛江市房地产权交易登记申请书里的法定代表人林德生的签名是由原告的职工陈东代签，林德生本人并不知情，并申请对以上签名的真实性进行司法鉴定。在房产买卖合同未被认定无效的情况下，被告依该房产买卖合同、原告的房产权证、股东决议、契税完税证等材料可以认定原告与第三人的房产交易真实。对于授权委托证明书和交易登记申请书中法定代表人林德生的名字是否为原告公司员工陈东所代签及其后果，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款的规定，书面委托代理的授权委托书由委托人签名或盖章。原告为公司法人，在其提交给被告的各项材料中均盖有其公司的真实印章，应视为其真实的意思表示。因此原告申请对林德生签名的真实性进行司法鉴定，本院不予批准。对于原告主张该授权委托证明书只记载了“登记领证”内容，陈东代理原告与第三人办理交易转让登记超出委托事项。在该授权委托证明书下方“说明”中记载了“此证明只作房地产登记使用”，陈东代原告办理的手续是“房地产权交易登记”，并未超出该授权范围。对于原告的该主张，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条的规定，判决如下：
驳回原告湛江市富昌实业有限公司的诉讼请求。
本案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 沈碧清
审 判 员 黄 胜
人民陪审员 杨飞云
二〇一四年九月十日
书 记 员 陈思贤
附：相关司法解释、地方法规条文
《广东省城镇房地产产权登记条例》
第九条第一款权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：
（一）申请人的身份证明；
（二）房地产权属来源证明或者权利证书；
（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；
（四）缴纳房地产税的证明。
《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
（一）起诉被告不作为理由不能成立的；
（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；
（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。
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