广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第183号
上诉人（原审原告）：王忠勋，男，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××0511。
委托代理人：霍艳辉，律师事务所律师。
委托代理人：黄丹，广东××××律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：童昱，女，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××9065。
委托代理人：郑旭光，律师事务所律师。
委托代理人：张宏，广东××律师事务所实习律师。
原审第三人：唐忆，女，汉族，现住珠海市香洲区，身份证号码：×××0522。
委托代理人：郑旭光，律师事务所律师。
委托代理人：张宏，广东××律师事务所实习律师。
原审第三人：童良康，男，汉族，现住珠海市香洲区，身份证号码：×××1512。
委托代理人：郑旭光，律师事务所律师。
委托代理人：张宏，广东××律师事务所实习律师。
上诉人王忠勋与被上诉人童昱、原审第三人唐忆、原审第三人童良康确认合同无效纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，王忠勋与唐谷全是夫妻关系，唐谷全已于2012年11月25日去世。王钢、唐忆为王忠勋与唐谷全的子女。唐忆与童良康为夫妻关系，童昱为唐忆与童良康的女儿，王忠勋与唐谷全的外孙女。
2010年1月12日，唐谷全与豪晖房产公司签订《濠海大厦商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，约定由唐谷全向豪晖公司购买其开发的＊＊＊，总楼款＊＊＊元。签订合同时支付房款70万元，2010年3月10日支付30万元，余款办理产权证时一次性支付。办理产权证时可以指定到任何人名下。
唐忆在2009年8月15日、2010年3月12日分别向豪晖公司购买了濠海大厦77栋1603房及2308房，价格分别为49万元、40万元，签订合同时分别各支付40万元，余款在办理房产证时付清，其中2308房余款抵扣2009年12月30日的借据利息。
童良康和唐忆提交的银行转账证明显示，唐忆于2009年12月31日向豪晖公司转账100万元，2010年1月12日向黄海龙账户转账支付70万元。豪晖公司2010年1月12日、2010年3月12日分别出具《收据》载明收到唐谷全购买2203房购房款70万元、30万元。庭审中王忠勋主张房款由唐谷全支付，但没有提交相关支付的证据。
2012年7月27日，唐谷全与童昱签订《房产转让变更承诺书》，约定：转让方唐谷全同意将濠海大厦77号B栋2203房转让给受让方童昱，房屋建筑面积171.70平方米，总房价为＊＊＊元。双方因此引起的经济纠纷及其他费用与豪晖公司无关，贵单位协助办理转让变更手续。该承诺书由唐谷全、童昱签名确认，王忠勋也在承诺书中签名。
2012年7月28日，唐谷全、王忠勋与童昱签订《房屋赠与协议》，约定唐谷全、王忠勋将濠海大厦77栋2203房赠与童昱个人所有。协议由三人签名确认。
2012年8月2日，唐谷全的儿子王钢向豪晖公司发函要求2203房办理房产证时必须办理到唐谷全名下。函件上由唐谷全写明“全权授权儿子王钢来办理房产手续。”
2012年8月5日，唐谷全在与豪晖公司签订的《商品房买卖合同》补充协议一页中注明：“本人自愿将濠海大厦B座2203房更名到童昱名下。唐谷全。2012年8月5日。”王忠勋作为见证人签名确认。同日，童昱与豪晖公司就该房产签订了《商品房买卖合同》。
2012年11月5日，王忠勋、唐谷全出具声明，内容为二人将濠海大厦2203房赠与童昱。
2012年11月6日，王忠勋在广东华信达律师事务所律师见证的情况下出具《声明》，内容：“原来童昱结婚后没资产，要离婚，故我和外婆商量决定，我们主动把濠海大厦B栋2203房无偿赠送给我们一生最心爱的外孙女童昱（不是她要的，是我们给她的）。现童昱主动提出她什么都不要，把房产退回给外婆唐谷全名下，我们还欠物业公司376000元要唐谷全交，所以不存在什么诉讼的必要。”
2013年2月28日，王忠勋向豪晖公司发出《郑重声明》，说明原来的转让合同书作废，申请房产全部产权办到王忠勋名下。
另查明，本案所涉2203房现尚未办理房产证，由王忠勋实际使用。
王忠勋在一审中的诉讼请求为：1、请求确认《房屋转让变更承诺书》无效。2、确认珠海市香洲区碧海路濠海大厦77号B栋2203房为王忠勋所购买，并判令童昱办理《商品房买卖合同》变更手续。3、童昱承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点分析认定如下：
一、房产购买方的争议。王忠勋诉讼请求主张确认房产为王忠勋和唐谷全购买，童良康和唐忆在审理过程中认为唐忆才是真实购买人，针对此争议的焦点，确定买卖行为的双方应以证据和事实来认定，本案涉案房产由豪晖公司开发，认定谁是购房人的直接依据应以购买房产所签订的合同为准，本案中从预售合同到买卖合同均由唐谷全与豪晖公司签订，且房款支付的收据也是出具给唐谷全，根据合同相对性，应确定唐谷全为房产的购买人。王忠勋要求确认房产为其购买，合同权利由其享有，没有事实和法律依据，唐谷全去世后，唐谷全基于合同的权利应依照法律规定处理，而非王忠勋直接享有。童良康和唐忆以自己实际支付房款认为房屋实际由其购买，但合同相对方及收据中记载购买人均为唐谷全，房款的支付只是合同的履行方式，不能以此否定唐谷全作为购买人的合同事实，故原审法院不予支持童良康和唐忆的该项主张。
二、《房屋转让变更承诺书》的效力问题。王忠勋主张该《承诺书》无效，理由是该承诺书不是双方真实意思表示。从该《承诺书》内容和唐谷全在2012年8月5日原买卖合同中的声明内容及整个过程来看，唐谷全在2012年7月27日、8月5日及11月5日多次声明将房产变更给童昱，并于7月28日签订了赠与协议，王忠勋作为见证人也多次签名确认。另外，在王忠勋2012年11月6日到律师事务所见证的内容来看，王忠勋也明确表示当时是基于童昱婚姻问题的考虑，将2203房无偿赠送给童昱。所以唐谷全与童昱签订《承诺书》，将原购买的房产合同权益变更给童昱的意思表示明确，内容清晰，无其他法定无效情形，现王忠勋以唐谷全当时神志不清，不是真实意思表示，没有提供证据证明，也与上述事实不符，要求认定该《承诺书》无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
根据上述理由，王忠勋基于《承诺书》无效要求将买卖合同变更为王忠勋名下，没有事实依据，原审法院不予支持。因本案案由为确认合同无效，争议的是《承诺书》的效力问题，当事方唐谷全已去世，该《承诺书》的效力确定之后，相关人员认为对唐谷全的权利的有权主张的可另循途径解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条之规定，判决如下：驳回王忠勋的诉讼请求。一审本案受理费17162元，由王忠勋负担。
上诉人王忠勋不服上述判决，提起上诉，上诉请求：请求依法撤销原审判决，并依法判决支持上诉人王忠勋诉讼请求。事实与理由：一、一审法院审理程序违法。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，本案中王忠勋主张房产转让协议无效，即便一审法院错误认为有效的情况，应当告知王忠勋变更诉讼请求，如果王忠勋不予变更的，则是驳回起诉，而不是驳回诉讼请求。所以，一审法院认为转让协议有效的情况下，驳回诉讼请求，审理程序违法。二、一审法院调查事实不清。房屋买卖合同的变更，都是基于房产转让协议发生的。王忠勋主张不是双方真实意思表示而无效，童昱主张是赠与，第三人唐忆、童良康主张是其所购买，都说明房产转让协议是不真实的，不是双方真实意思表示，不能认定为有效。三、一审法院认定事实错误。一审法院认定2012年11月5日王忠勋与唐谷全在声明中将案涉房屋赠与给童昱，这个事实的认定是错误的，因为该声明中唐谷全的签名并非本人书写，唐谷全并不在场。一审法院没有查明该声明是否由唐谷全写的，在王忠勋又不认可赠与的情况下，直接将该声明认定为是唐谷全赠与房产给童昱的依据，该事实认定是错误的。且，我方认为该份声明与上诉人在一审中的诉请主张也没有必然联系，一审法院不应当就该声明的真实性和效力进行认定和审理，我方请求二审法院对此进行纠正。综上所述，一审法院调查事实不清，审理程序违法，请二审法院依法予以改判。
被上诉人童昱、原审第三人唐忆、童良康在二审答辩称：一、一审法院程序并不违法。本案审理的焦点是合同有效还是无效，不需要法庭进行释明，因为童昱、童良康、唐忆和法庭都认为是合同有效，如果法庭适用释明权，唯一的后果就是王忠勋撤诉，对合同的效力，对双方当事人的权利并无实质的影响。况且，审判过程中，对于合同效力问题，审判实践中不会对涉及当事人重大利益事项做任何倾向性表态。审判过程中以合议庭名义宣布合同有效或者无效，并指导一方当事人变更诉讼请求属于未审先判，并且损害一方当事人的合法利益。因为新诉讼的前提是法院已经定性合同有效还是无效。认为合同有效还是无效的一方，所面对的不仅是对方当事人，而且还有法院的定论。根本无法对合同的效力进行争辩，完全剥夺了抗辩权利。《最高人民法院关于民事证据若干规定》第三十五条规定和《合同法》定义的合同的规定是当事人设立、变更民事法律关系的协议。故合同的效力属于法律关系的效力而不是民事行为的效力。因此，法院对民事关系性质与当事人的认定一致，只是法律关系效力认定与当事人不一致，不应当适用该规定进行释明。此案中，法院释明权的行使与否对合同效力，对双方的权利并无实质的影响。所以一审法院程序并不违法。二、一审法院判决合法有效。1、《房屋转让变更承诺书》未违反相关法律的强制性规定，不存在法律规定的无效情形，且该承诺书属于合同权益的转让，其主要权利义务即商品房合同更名行为已经履行完毕，王忠勋要求确认《房屋转让变更承诺书》无效于法无据。2012年7月27日，唐谷全、王忠勋和童昱、童良康、唐忆签订《房产转让变更承诺书》，约定唐谷全和王忠勋将涉案房产转让给童昱，按珠海市豪晖房产有限公司（以下简称豪晖公司）对变更合同的要求，办理变更商品房买卖合同手续。《房产转让变更承诺书》是豪晖公司要求双方签订的，由于唐忆才是涉案房产的实际出资人，2012年7月，唐谷全和唐忆商量按照原来2010年购买涉案房产的想法，将涉案房产的原商品房买卖合同变更为童昱，豪晖公司为了避免产生纠纷，要求唐谷全与童昱签订《房产转让变更承诺书》，豪晖公司才同意办理合同变更手续，于是在2012年7月27日唐谷全和童昱在这样的背景下签订了《房产转让变更承诺书》，并于2012年8月5日，童昱与豪晖公司签订了新的《商品房买卖合同》，因此实际上承诺书的真实目的只是《商品房买卖合同》更名而已。2012年7月28日，《房屋赠与协议》也是双方的真实意思表示，即唐谷全、王忠勋同意将房产变更至童昱名下。《房产转让变更承诺书》及《房屋赠与协议》均是双方为变更商品房买卖合同中当事人的真实意思表示，没有违反相关法律的强制性规定，不存在无效的理由。且合同的主要权利义务即更名行为已经履行完毕，王忠勋要求确认《房屋转让变更承诺书》无效于法无据。至于王忠勋在起诉状中称童昱名下没有房产，为了在其离婚纠纷中便于争取小孩抚养权，要求王忠勋将《商品房买卖合同》变更至童昱名下，该说法并不属实，王忠勋并未提交任何证据证明童昱作出过上述表述，其次，童良康、唐忆感情一直很好，不存在离婚以及争取孩子抚养权的想法，而且童昱名下也不是没有房产，在1999年童昱名下就有一套珠海市拱北粤华路371号18栋102室。王忠勋在《律师见证书中》也承认是他和唐谷全主动将涉案房产无偿赠送给童昱的，并非童昱要求的。最后，王忠勋起诉状的表述也与王忠勋提交的2013年2月28日的《郑重声明》中第二段中的表述“由于童昱没有房产，所以他丈夫要与她离婚”，并不一致。王忠勋的上诉请求应予驳回。2、（1）、唐忆与童良康是涉案房产的实际出资人，唐谷全没有购买涉案房产的意思表示，且未实际出资。涉案房产总房款为1376000元，唐忆已出资100万元整，尚余376000元房款由唐忆在办理房产证时支付。2009年8月至2010年3月之间，唐忆向珠海市豪晖房产有限公司购买了包括涉案房产在内的三套房产，分别是濠海大厦77栋16层1603房、77栋22层2203房和77栋23层2308房，唐忆为了实现自己在办理房产证时能自主的指定房地产权人的目的，根据唐忆和开发商的交易习惯，在三份买卖合同中均约定了自己在办理房产登记时有权指定房地产权登记人。而在2010年1月，唐忆向豪晖公司购买濠海大厦77栋22层2203房（涉案房产）时，存在以下三种考虑：第一，考虑到唐忆当时与丈夫童良康夫妻关系恶化，双方随时可能离婚，为避免房产分割损害自身的利益；第二，唐忆也希望唐谷全夫妇能够住在面积较大，环境更为舒适的涉案房产中，但唐忆担心房产登记在自己名下，因属于夫妻共同财产，童良康可能会不同意唐谷全居住；第三，唐忆购买涉案房产就是为了以后能够将房产登记在童昱名下，而当时由唐谷全暂时代签署商品房买卖合同，唐忆仍享有指定房产权人的权利，也不会妨碍唐忆要求唐谷全以赠与房产的形式办在童昱名下。于是唐忆与唐谷全商量，决定暂借唐谷全的名义所有与豪晖公司签定商品房预售及买卖合同，届时办理房产证时再由唐忆指定房地产权登记人。唐谷全本人也到老战友于思栋、许天霞处表达了其知晓唐忆的上述考虑，同意商品房买卖合同暂借自己名义签署，届时由唐忆指定房地产权人的做法。于思栋、许天霞《证人证言》也证实了唐谷全的真实意思表示并不是购买涉案房产，而是为了配合唐忆的做法。2010年1月12日，在唐忆的授意下，唐谷全与豪晖公司签订《濠海大厦商品房预售合同》及《珠海市商品房买卖合同》，约定购买涉案房产办理房产证时唐忆有权指定该房产登记在任何人名下。同时约定涉案房产单价8000元／㎡，总楼款＊＊＊元；签订合同时，须支付首付房款70万元整，2010年3月10日前再支付30万元，余款373600元在办理产权证时支付完毕。签订合同当日，应豪晖公司的要求，唐忆将首付购房款70万元汇入该公司法定代表人儿子黄海龙账户内。当日豪晖公司以唐谷全为付款人开具了《收据》，内容为2010年1月12日收到唐谷全购买濠海大厦77栋2203房交来的购房款70万元。唐忆当日付款时间与上述《收据》时间完全一致，出资70万元银行汇款单据原件以及上述收据原件均在唐忆手里，足以证明该笔购房款70万元名义上为唐谷全支付，实际上是由唐忆当日汇款支付。唐忆为履行上述合同约定的2010年3月10日前支付30万元款项义务，同年3月3日往自己账户内转入30万元款项欲支付给豪晖公司。豪晖公司通知唐忆，由于豪晖公司当时已向唐忆另外借款100万元数月未能还款，便要求用唐忆购买的房产未付款部分作价抵偿的方式清偿借款，分别以77栋23层2308房抵偿40万元，涉案房产77栋22层2203房抵偿30万元，车库2#号抵偿15万元，合计抵偿借款85万元，剩余的借款15万元豪晖公司一个月内还清。2010年3月12日唐忆同意了豪晖公司的要求，确认豪晖公司已经还款85万元，豪晖公司向第三人出具了连号的三张《收据》，内容即为上述抵偿的意思表示。同日，豪晖公司向唐忆出具了以唐忆为名的40万元77栋2308购房款《收据》（号码：046334），15万元2#号车库款《收据》（号码：046336），以及包括抵偿涉案房产30万元的《收据》（号码：046335）在内的抵偿欠款意思表示的总抵偿85万元借款的一共三张连号的《收据》，证明上述豪晖公司以房产作价抵偿事实的真实存在。该笔30万元的房款是由唐忆通过同意豪晖公司以房产作价抵偿的方式支付的，唐忆持有上述收据原件，王忠勋没有提交任何证据证明其出资了30万元，更没有提供任何证据证明其出资首付房款人民币70万元的事实。购房时唐忆与丈夫童良康并未离婚，因此唐忆出资属于处理共同财产，第三人与丈夫童良康是实际的出资人。（2）、唐谷全在购买房产时作为退休人员，其已经没有能力再支付100万这样的大笔款项，而且从常理来说，作为已经居有定所的老人来说，也没有理由再去重新购买一套房产。鉴于唐忆及童良康是实际出资人，享有《商品房合同》约定的办理房产证时指定房地产权人的权利，唐忆同意将该房产更名至童昱名下。唐谷全生前收入来自于退休工资及委托他人经营的一家门诊部，从中收取委托管理费用，其生前收入大部分约140万元都给了自己的儿子王钢，另给了童昱、20万元，其已经没有能力再支付100万这样的大笔款项购买房产。鉴于唐忆及童良康是实际出资人，享有《濠海大厦商品房预售合同》及《珠海市商品房买卖合同》约定的权利，有权指定房产证办理在任何人名下，况且本来唐忆和童良康的意思就是将涉案房产登记在童昱名下，因此唐忆和童良康确认将该房产更名至童昱名下。（3）、因为一审驳回了王忠勋的诉讼请求，虽然错误的认定房款的支付只是合同的履行方式，不能以此否定唐谷全作为购买人的合同事实，原审法院没有确定唐忆的主张，但是并没有影响到涉案房产更名到自己女儿即童昱名下，这也是唐忆的初衷想法，所以唐忆放弃了自己上诉的权利。（4）、对于涉案房产，童良康、唐忆作为对老人的孝顺和照顾，王忠勋可以居住，但其他人员应予搬出。综上所述，我们认为，王忠勋的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回上诉，一审法院判决《房屋转让变更承诺书》有效是正确的。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，王忠勋确认2012年11月5日《声明》中“唐谷全”签字为其所签，唐谷全并不在场。唐忆、童良康确认2012年11月5日《声明》中“唐谷全”签字为王忠勋，该代签行为经过唐谷全同意。唐昱不确定“唐谷全”签字为谁所签，但是该份《声明》是唐谷全当着王忠勋面交给唐昱。本案审理中，王忠勋提交《笔迹比对、鉴定申请》，申请对2012年11月5日《声明》中“唐谷全”字迹是否本人书写进行鉴定，后鉴于庭审调查中唐忆、童良康确认2012年11月5日《声明》中“唐谷全”签字为王忠勋所写，故当庭撤回该份《笔迹比对、鉴定申请》。
本院经审理查明其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为2012年7月27日《房产转让变更承诺书》是否有有效。王忠勋主张唐谷全签署2012年7月27日《房产转让变更承诺书》时神志不清，因此承诺书中所载内容并非唐谷全真实意思表示，但是王忠勋对此并未提交任何证据予以证实，故本院对此不予采纳。王忠勋认为唐谷全在2012年7月27日《房产转让变更承诺书》作出之后，对涉案房产作出其他处置意思表示，因此2012年7月27日《房产转让变更承诺书》并非唐谷全真实意思表示，并以此为由主张无效，对此本院认为，首先、唐谷全在2012年7月27日《房产转让变更承诺书》明确作出将购买涉案房产的合同权益变更给童昱意思表示，而且此内容在其后2012年7月28日《房屋赠与协议》、2012年8月5日《商品房买卖合同》补充协议注明内容、2012年11月6日《声明》中均有所体现，上述文件内容印证了唐谷全将2203房无偿赠予童昱的意思表示，该内容清晰明了，并未违反法律及行政法规强制性规定，不存在法律规定无效情形，因此不应当认定2012年7月27日《房产转让变更承诺书》无效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。其次、即便唐谷全在2012年7月27日《房产转让变更承诺书》出具之后，对涉案房产作出其他处置意思表示，也只是涉及履行哪份协议的问题，并不影响2012年7月27日《房产转让变更承诺书》效力。关于2012年7月27日《房产转让变更承诺书》认定无效后是否应当释明的问题，本院认为，本案案由为确认合同无效，并且双方当事人争议焦点问题即为2012年7月27日《房产转让变更承诺书》效力问题，此种情形并不属于法院释明合同效力范畴，王忠勋认为原审法院应当释明合同效力之上诉理由，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人王忠勋的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币17162元，由上诉人王忠勋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年四月十六日
书 记 员 程 敏