云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2015）瑞民二初字第120号原告贺承华，女，汉族，1969年12月15日出生，身份证住址四川省隆昌县，现住瑞丽市。被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司组织机构代码77047482－7住所地瑞丽市瑞宏路中段法定代表人乔廉仁，系公司总经理。被告乔廉仁，男，汉族，1960年2月12日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区。两被告的委托代理人高李波，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告贺承华与被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司（以下简称乔瑞公司）、乔廉仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理，依法适用简易程序，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告贺承华、被告乔瑞公司委托代理人高李波到庭参加诉讼。原告贺承华于2015年4月8日申请追加乔廉仁作为被告。本院于2015年4月8日将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月9日追加乔廉仁作为被告参加诉讼，并于2015年6月5日第二次公开开庭进行了审理。原告贺承华、两被告委托代理人高李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺承华诉称，原告于2008年1月2日向被告乔瑞公司购买其开发的位于瑞丽市西北侧：乔瑞建材市场内第1组团第B8幢第B8单元第3层B8-1号房屋，面积92.29平方米，总金额人民币74232元。原、被告双方签订了《商品房购销合同》后，原告一次性付清购房款，被告乔瑞公司将房屋交付原告使用，原告接房后装修入住。原告多次催促被告办理房产证，但被告至今仍未协助原告办理房产证。请求依法判令：1、原、被告签订的《商品房购销合同》合法、有效；2、被告在30日内协助原告办理房屋过户登记手续；3、诉讼费用由被告承担。两被告辩称，被告乔瑞公司与原告于2008年1月2日签订《商品房购销合同》并收取购房款，没有办理房屋过户手续均为事实。签订合同后，因公司得知因道路扩建会影响所售房屋而不便办理相应的房屋过户手续，公司承诺将当时正在开发的“乔瑞玉苑”房地产项目与之进行对等面积的房产置换，若面积不对等，公司会进行一定程度的补偿；若不愿意与在建的乔瑞玉苑对换，可与今后公司开发的其他房地产进行置换。该B幢共计4层，建筑面积1035.47平方米，登记在公司法定代表人乔廉仁名下，土地使用权证号为瑞国用（2005）第1055号，房屋所有权证号为瑞房权证瑞丽市字第**。现该房产已经抵押给银行，并于2013年12月12日被云南省昆明市中级人民法院查封。被告同意贺承华提出的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原告与被告乔瑞公司签订的《商品房购销合同》是否合法、有效；2、被告乔瑞公司出售的涉案房屋是否具备办理产权登记的法定条件，两被告应否协助原告办理房产证；3、原告的诉讼请求应否得到支持。原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、《商品房购销合同》原件1份，欲证明原告与被告乔瑞公司签订了房屋买卖合同，向被告乔瑞公司购买房屋。经质证，两被告对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对办证条件异议认为，合同条款特别说明根据国家对房地产销售部门及对房地产登记的有关规定及条款办证，无土地产权不能办理房产证。由于正源三号一直没有变更到我们名下，就没有给农场钱，土地还是农场的。二、收据原件1份，欲证明原告向被告乔瑞公司支付了购房款129900元。经质证，两被告对该组证据无异议。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：一、国有土地使用权证、房屋所有权证复印件各1份，欲证明房屋产权登记在乔瑞公司法定代表人乔廉仁名下，现已抵押给银行，土地证虽然登记在乔廉仁名下，但是实际所有人是农场，是农场租赁给乔廉仁，为便于使用才登记在乔廉仁名下。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容异议认为，原告向被告购买房屋时并不知道没有土地证，不能办理房产证。如果不能够办证房产证，原告不可能向被告购买房屋。二、协助执行通知书复印件1份，欲证明涉案房屋已被昆明市中级人民法院查封。经质证，原告对该组证据不认可，异议认为，原告并不知道房屋被查封，也没有人通知原告房屋被查封。针对被告乔瑞公司开发建设的涉案房屋是否已经办理土地证、房产证及抵押、查封等问题，本院于2015年7月7日依法向瑞丽市住房和城乡建设局发函了解。该局于2015年7月14日复函：涉案房屋已经办理房屋所有权证，乔廉仁于2015年11月15日申请办理房屋登记，2005年11月25日发证，房屋所有权证号为瑞房房权证瑞丽市字第**，理登记时提供的土地使用权证号为瑞国用（2005）第1055号。瑞房权房权证瑞丽市字第**房2013年3月13日办理了抵押登记，于2013年12月12日被昆明市中级人民法院查封，并于2014年8月28日续封。原、被告发表意见，对该组证据无异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”的规定，对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性和证据二予以确认；对被告提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。对于被告提交的证据二，虽为复印件，但经核对，内容真实合法，本院予以采信。对于《瑞丽市住房和城乡建设局关于房屋所有权证00008446号相关问题的回复》，系国家机关依法出具的公文书证，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：云南乔瑞集团瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司于2011年5月20日名称变更为乔瑞公司。乔瑞公司是依法成立的企业法人，法定代表人为被告乔廉仁，经营范围为房地产开发及经营；物业管理；建筑材料、装饰材料、预制构件制作销售；房屋装饰装璜；花卉种植。2008年1月2日，原告（乙方）与被告乔瑞公司（甲方）签订《商品房购销合同》约定，原告向被告乔瑞公司购买由其开发的乔瑞建材市场项目第1组团第B8幢第B8单元第3层B8-1号商品房现房，属框架结构，套内建筑面积为92.79平方米、单价为800元/平方米、总房款74232元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），付款方式为一次性付清。甲方应于2008年1月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。同时对于产权登记约定，根据国家对房地产销售部门，对房地产登记的有关规定及条款执行；房屋使用年限为50年，自2005年9月26日至2055年9月25日止；无土地产权证，合同期满后，双方责任自动消除。原告于同日支付购房款时，双方对合同单价及总房款进行了变更，变更后的总房款为129900元，原告当即全部付清。被告乔瑞公司已按照合同约定于2008年1月30日前将房屋交付原告，原告随后入住至今。另，被告乔瑞公司将涉案房屋所有权证及土地使用权证均办理在其法定代表人乔廉仁名下：2005年11月15日办理了瑞国用（2005）第1055号《国有土地使用证》，土地使用权人为乔廉仁、地类（用途）为其他商服用地、使用权类型为出让、终止日期为2055年9月25日；2005年11月25日办理了瑞房权房房权证瑞丽市字第**所有权证》，房屋所有权人为乔廉仁、房屋总层数4层、设计用途为商住宅、土地证号为瑞国用（2005）第1055号、权属性质为国有出让、使用年限至2055年9月**日。原告购买的房屋系瑞房权房权房权证瑞丽市字第**一套。瑞房权房权证房权证瑞丽市字第**年12月19日办理抵押登记，2010年12月15日注销抵押登记；于2010年12月17日办理了抵押登记，2012年10月29日注销抵押登记；又于2013年3月13日办理了抵押登记。2013年12月12日，昆明市中级人民法院查封瑞房权房权证瑞房权证瑞丽市字第**014年8月28日续封。原告于2015年2月25日诉至法院，请求解决。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告乔瑞公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原告已按约向被告乔瑞公司付清全部购房款，被告乔瑞公司亦已依约将原告所购房屋交付原告入住至今。因此，原告与被告乔瑞公司签订的《商品房购销合同》合法有效，依法受法律保护。被告乔瑞公司出售给原告的房屋虽已由其办理在乔廉仁名下，但两被告均认可该房屋系被告乔瑞公司所有，现因本案争议房屋已被查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”的规定，该房屋在查封期间不能够办理房屋过户登记手续。因此，原告要求被告在三十日内协助其办理房屋所有权变更登记的诉请属法律上或者事实上履行不能的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告贺承华与被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》合法、有效。二、驳回原告贺承华的其他诉讼请求。案件受理费2898元，由被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费2898元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。（此页无正文）审 判 长  朱湘林审 判 员  严淑云人民陪审员  字德清二〇一五年十月七日书 记 员  寒 燕附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。