广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2561号
上诉人（原审被告）：邓国樑，住广州市荔湾区。
委托代理人：王怡，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区城市建设开发公司，住所地广州市越秀区海珠北路55号。
法定代表人：叶宇骏，该公司总经理。
委托代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。
委托代理人：方卫兵，广东翔信律师事务所律师。
原审第三人：黄明忠，现住广州市白云区。
上诉人邓国樑因与被上诉人广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称越秀城建公司）、原审第三人黄明忠房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年越秀城建公司拆迁邓国樑原居住的人民北路隆和里15号房屋，双方签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，就回迁安置等进行了约定。1994年1月11日，越秀城建公司、邓国樑签订《回迁安置协议书》，约定邓国樑同意将永迁的地点调整到西湾路广雅后街5号之一八楼803单元居住，该屋的使用面积为33.17平方米，越秀城建公司同意在协议生效日起两天内将上述房屋移交给邓国樑，邓国樑入住后，按市房管部门的民用公房租金标准计租。协议签订后，邓国樑依约入住，并向越秀城建公司交付超积使用费12800元。之后，邓国樑一直向越秀城建公司交纳房屋租金至2014年6月，最后一期的租金标准为月租151.80元。
另查，广州市荔湾区西湾路广雅后街一巷5-1号803房（建筑面积64.36平方米）是越秀城建公司所有之房产。2013年8月，邓国樑未经越秀城建公司同意，将涉案房屋转租给第三人居住，合同约定租期从2013年8月24日至2014年8月23日，月租金1600元。庭审中，邓国樑、第三人均确认，第三人在租期届满后，已于2014年8月搬出涉诉房屋，交还给邓国樑。
本案中，越秀城建公司提供了一份《房屋租赁合同》，合同内容为：越秀城建公司将西湾路广雅后街5号之一803房使用面积36.49平方米出租给邓国樑作住宅使用，租赁期限2011年6月1日至2013年5月31日，月租金151.80元。该合同签约日期为2011年6月28日，有越秀城建公司的盖章及邓国樑的签名。邓国樑对该合同的真实性提出异议，认为合同上邓国樑的签名并非其本人亲笔，其本人没有和越秀城建公司签订租赁合同，并申请对该合同上的签名进行笔迹鉴定。越秀城建公司表示对于管理承租户的过程中，办理相关续租手续比较宽松，不排除是由邓国樑亲属签署该合同，经原审法院释明，越秀城建公司仍表示无法确定该合同是否为邓国樑本人亲笔签名。
另邓国樑为证明涉诉房屋年久失修的情况，提供了照片四张。
越秀城建公司于2014年9月30日向原审法院提起诉讼，以双方为不定期租赁关系，且邓国樑非法转租涉案房屋为由，请求：1、解除越秀城建公司与邓国樑对广州市荔湾区西湾路广雅后街一巷5-1号803房房屋的不定期租赁关系。2、邓国樑、第三人及其同住人员将广州市荔湾区西湾路广雅后街一巷5-1号803房房屋腾空交还给越秀城建公司。3、邓国樑向越秀城建公司支付自2014年7月起至交还广州市荔湾区西湾路广雅后街一巷5-1号803房房屋之日止的租金（按照每月151.8元计算）。4、第三人对第3项诉讼请求承担连带责任。5、本案受理费由邓国樑和第三人承担。邓国樑原审答辩称：邓国樑是历史遗留问题的拆迁户，与越秀城建公司达成回迁安置协议书，双方一致同意邓国樑永迁至涉案房屋，另邓国樑就涉案房屋向越秀城建公司支付了超面积使用费，享有房屋的长期使用权。除上述回迁安置协议外，邓国樑没有签署过越秀城建公司所述的租赁合同，邓国樑居住期间，越秀城建公司多次提出加租，甚至要求按私房租金计租，违反了回迁安置协议按公房租金标准计租的约定。涉案房屋已有30年的楼龄，房屋多处开裂，墙体剥落，到处漏水，邓国樑多次向越秀城建公司反映希望修缮房屋，但越秀城建公司从不答复，为解决修缮费用，邓国樑才通过短暂转租房屋筹集修缮费用，并非为了转租牟取暴利。现邓国樑仅同意支付2014年7月起的租金，不同意越秀城建公司的其他诉讼请求。
原审法院认为：根据《回迁安置协议书》及越秀城建公司、邓国樑陈述的租金支付情况等，可以确认越秀城建公司、邓国樑就涉案房屋建立了租赁合同关系。本案双方争议的焦点是租赁合同关系应否解除问题，越秀城建公司提供的2011年6月28日《房屋租赁合同》，租期已经届满，本案无需以该证据作为处理依据，故邓国樑要求对该合同的签名进行笔迹鉴定的申请，不予接纳。由于没有证据显示双方对租赁期限进行约定，应视为双方为不定期租赁关系。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。邓国樑未经越秀城建公司同意将房屋擅自转租给第三人，越秀城建公司依法享有合同解除权。关于邓国樑称由于越秀城建公司没有履行对租赁物的修缮，故将房屋短期出租以筹集维修费的抗辩，首先，邓国樑未能举证证明曾要求越秀城建公司对租赁物进行维修；其次，根据合同法规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，邓国樑如认为越秀城建公司不履行修缮义务，完全可以通过上述法定的方式行使救济，故邓国樑的抗辩理由不成立，不予采纳。越秀城建公司要求解除租赁关系，收回房屋的请求合法有据，予以支持，但第三人并非合同的相对方，也实际搬离了诉争房屋，越秀城建公司要求第三人承担搬迁义务及连带支付租金义务没有依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十二条的规定，于2014年12月8日作出如下判决：一、解除广州市越秀区城市建设开发公司与邓国樑就广州市荔湾区西湾路广雅后街一巷5-1号803房的租赁关系；二、自判决发生法律效力之日起一个月内，邓国樑（含同住人员）迁出广州市荔湾区西湾路广雅后街一巷5-1号803房，将房屋腾空交还广州市越秀区城市建设开发公司；三、自判决发生法律效力之日起一个月内，邓国樑向广州市越秀区城市建设开发公司支付2014年7月1日起至按上述判决第二项交还房屋之日止的租金（按月租151.8元计算）；四、驳回广州市越秀区城市建设开发公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由邓国樑负担。
判后，上诉人邓国樑不服原审判决，向本院提起上诉称：一、邓国樑并没有签过2011年6月28日的《房屋租赁合同》，一审中邓国樑申请对合同中的签名进行鉴定，一审法院对此不予处理，直接作出不利于邓国樑的判决；二、一审法院未查明诸多事实。1.按照《回迁安置协议书》邓国樑按照公房租金标准向越秀城建公司交租，越秀城建公司不能随意变更，但事后越秀城建公司多次加租；2.邓国樑提交的照片可以证明越秀城建公司没有尽到修缮房屋的义务；3.《收款收据》能够证明邓国樑向越秀城建公司支付了12800元的超面积使用费。4.邓国樑作为退休员工，加之妻子有一定××，邓国樑在没有能力解决房屋维修问题以及越秀城建公司不予修缮的前提下，才不得已转租的。三、一审法院适用法律错误。由于涉案房屋是计划经济社会历史遗留下来的问题，邓国樑与越秀城建公司签订《回迁安置协议书》，永迁至涉案房屋，因此具有人身属性，不应适用合同法，也不适用“租赁期限20年”的规定。为此上诉请求：1.撤销原审判决一、二项，依法判决驳回越秀城建公司的诉讼请求；2.由越秀城建公司承担一、二审案件受理费。
被上诉人越秀城建公司答辩称：1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2.邓国樑的转租行为严重违反合同的规定。
原审第三人黄明忠二审无答辩意见。
邓国樑与越秀城建公司对原审法院查明事实没有异议，且未提供新证据，本院二审予以确认。
在本案二审过程中，邓国樑主张“永迁”是永久居住或永久承租的意思，而越秀城建公司主张“永迁”不可能是永久居住，而是确定迁到涉案房屋不再变更其他地址。
本院认为：本案二审争议的焦点是邓国樑（含同住人员）是否应当迁出涉案房屋。邓国樑根据《回迁安置协议书》承租涉案房屋并向越秀城建公司交付租金，双方存在租赁关系，但双方并无关于租赁期限的约定，故原审法院认定双方形成不定期租赁关系，并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款明确规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案邓国樑未经越秀城建公司同意擅自转租，依照上述法律规定，越秀城建公司可以主张解除合同，收回涉案房屋。邓国樑主张其转租涉案房屋系因越秀城建公司没有履行修缮房屋义务的无奈之举。本院认为，即便如邓国樑所述其曾多次向越秀城建公司反映情况仍然得不到救济，邓国樑也应通过法律等适当途径解决纠纷而不是私自转租。故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，认定越秀城建公司享有合同解除权以及判令邓国樑（含同住人员）迁出涉案房屋并无不当，本院予以维持。至于邓国樑主张《回迁安置协议书》中的“永迁”是永久居住或永久承租的意思，不应适用合同法的规定，缺乏依据，本院不予采纳。
本院已依法向黄明忠送达传票，但黄明忠无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，本院依法作缺席审理。
综上所述，邓国樑的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人邓国樑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年六月二日
书 记 员 原 炜