杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧瓜民初字第290号
原告杭州萧山多利塑料制品厂。
法定代表人冯雅文。
委托代理人宗丽艳。
被告张海斌。
委托代理人徐胜利。
原告杭州萧山多利塑料制品厂诉被告张海斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由代理审判员孔伟芳适用简易程序于同年8月27日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人冯雅文、委托代理人宗丽艳，被告张海斌及其委托代理人徐胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州萧山多利塑料制品厂诉称：原、被告双方在2013年2月4日签订了为期十年零五个月的《房屋租赁合同》，每年租金为40万元，该合同对房屋用途、租金付款方式、房屋交付、装修范围、违约责任及后果均进行了约定。被告在使用该房屋的过程中，逐步开设餐饮服务，这是已经属于部分改变房屋用途，更为严重的是在整幢楼顶层上私自翻建了一层房屋，用作员工的宿舍及锅炉房，属违法建筑，而且大大增加了安全隐患，对原告来说是增加了各种风险。原告几经交涉未果，遂委托杭州市四海法律服务所对被告发出了《关于提前解除房屋租赁合同之告知函》，从被告的复函内容和行为来看，仍没有整改上述违法行为意思的表示。故原告起诉要求：1.提前解除原、被告双方的《房屋租赁合同》并判令被告限时腾退；2.被告承担本案诉讼费用。
被告张海斌辩称：1.双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反国家效力性及强制性规范，依法成立有效。被告承租后，投入了大量的人力物力对原告的毛坯房及配套设施进行了装修并开办了杭州晨航酒店管理有限公司，光装修花费近一千万元。依据合同的约定及事后达成口头协议，被告依约已经支付原告截止2016年7月5日的租金。如果解除合同，将给双方带来巨大的损失，也不符合合同法促进交易的立法宗旨；2.就诉状中提到的开设餐饮服务问题：杭州晨航酒店管理有限公司并未对外经营餐饮服务，为经营酒店，被告在其承租的房产范围内开设了食堂，主要是因为酒店与其主要客户即某航空股份有限公司的长期协议是需要提供一日三餐的服务，同时酒店员工也是包吃包住。双方签订《房屋租赁合同》时，原告的法定代表人冯雅文是杭州晨杭酒店管理有限公司的员工，对此明知，食堂未对原告的合同权利带来丝毫影响。3、就诉状中提到的私自翻建员工宿舍及锅炉房的问题：（1）、设置锅炉房和员工的宿舍不是改变房屋的结构，而是被告为了实现合同目的，对不动产的进行的善意的合法的添置，因他人的举报，城管也来酒店体察过，也没有确认锅炉房及员工宿舍是宿舍是违法建筑；（2）、被告使用的锅炉是节能生物质颗粒环保热水炉，是一种常压锅炉，是无压热水锅炉，锅炉顶部不承受供热系统的水注静压力，即相当于“开式热水箱”。综上所述，张海斌在履行合同的过程中，开设食堂、设置锅炉和安排职工宿舍，是被告实现其承租房屋用于经营酒店而进行的合法行为，也是合同应赋予双方的附随权利。被告的行为并没有构成原告单方解除合同的条件。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同一份，拟证明原告和被告之间的房屋租赁关系，及约定的租赁期间、违约责任等的事实；2.照片打印件5份，拟证明被告改变了房屋的用途，且私自搭建违法建筑的事实；3.关于《提前解除房屋租赁合同告知函》一份，拟证明原告在2015年5月4日通过杭州市四海法律服务所告知被告违约的事实；4.房屋产权证两份、土地使用权一份，拟证明案涉租赁房屋由原告所有的事实。经质证，被告认为，对证据1的“三性”无异议，合同约定房屋用途是住宿及休闲，原告安装锅炉等设备是合理的，且原告实际交付的停车场面积小于合同约定，但原告未降低租金；对证据2照片，无法证明锅炉是特种设备，也无法证明员工宿舍是违法建筑，这些是原告的善意添加，没有违法；对证据3的真实性无异议，被告已通过律师回函给原告，表示不同意解除合同；对证据4的“三性”无异议。经审查，本院对原告提交的证据1的“三性”予以认定，对证据2的真实性予以认定，关于违法建筑的认定系相关部门的职责，非本案民事纠纷审查范围。对证据3的真实性予以认定。对证据4的“三性”予以认定。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.浙江农村合作银行坎山支行光明分理处明细打印件一份，拟证明被告通过其妻子向原告汇款40万元，并附言2015年7月5日-2016年7月5日的房租费用；2.借款结算及还款协议复印件一份，拟证明冯雅文原先和被告合作开办酒店，共同投资装修房子，后因冯雅文承担不起酒店经营的风险退出，最后被告用借款、还款方式把冯雅文投入的钱还给原告，在纠纷发生后，被告作出了让步，多支付了两个月少4天的租金，大概6-7万元的事实；3.锅炉的名牌照片打印件一份，拟证明被告的锅炉不会产生水压且温度在60-85度之间，是环保的；4.杭州晨航酒店管理有限公司的营业执照、餐饮许可证等证件，拟证明被告系杭州晨航酒店管理有限公司的法定代表人的事实；5.被告于庭后补交工商银行交易明细一份，用于补强证据1。经质证，原告认为，证据1打款凭证是复印件，对真实性有异议，关联性有异议，不予质证，若被告庭后补充提交原件，证明该款确实已汇至原告账户，则该款系2015年7月5日起一年的租金，可按实际租赁期间予以返还；证据2确实存在，但已履行完毕，和本案无关；证据3锅炉的名牌不能说明锅炉安全，不存在危险性；对证件4的“三性”无异议，但餐饮许可证是在2015年7月13日补办的，这不影响对原告的违约行为的认定；对证据5由法院依法审查。经审查，本院认为证据1结合被告庭后补交的证据5，本院认定被告妻子向双方约定的收款账户支付款项40万元，根据原告庭审中认可若查实该笔款项属实系支付租金的陈述，可以认定该笔款项系被告支付第三年租赁期间的租金；对证据2的真实性予以认定；证据3不足以证明被告主张的待证事实；对证据4的真实性予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2013年2月4日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于杭州市萧山区某镇（原坎山镇）某村的房屋（产权证号：杭房权证萧字第××号、杭房权证萧字第××号），租赁用途为住宿、休闲。如乙方改变房屋用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权提前终止本合同。房屋租赁期限为十年零五个月，自2013年2月5日起至2023年7月4日止，甲方应于2013年2月5日前将房屋交付给乙方装修，至2013年7月5日前该房屋为免租期；每年租金为40万元，租金4年内不变，自第5-7年，租金增加到每年44万元，自第8-10年，租金增加到每年47万元；付款方式为汇入原告在农村合作银行坎山支行光明分理处的账户20×××87，第1-2年的租金一次性支付，今后租金逐年支付，于每年7月5日前支付下一年租金，先付后用；租赁期内，甲方同意乙方在不破坏房屋主体结构的前提下，根据需要对房屋进行适当的装修。乙方自行办理营业执照等相关审批手续及承担所需费用，甲方应提供属甲方应提供的相关证明文件，配合和协助乙方办理相关审批手续。甲方为乙方安装电梯，电梯的保养及维修由乙方负责。如乙方发生以下行为，接甲方通知后5日内仍未改正的，乙方应承担违约责任，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：1.利用租赁房屋进行违法活动；2.擅自变更租赁房屋用途、房屋结构等。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告支付10万元，并开始装修案涉房屋。装修期间，被告在案涉租赁房屋上加盖一层钢结构宿舍及锅炉房。被告装修工作竣工前，原告根据合同约定在案涉房屋中安装了电梯。
2015年春节后，原、被告之间因被告搭建钢棚事宜产生纠纷。2015年5月4日原告委托杭州四海法律服务所向被告发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》。通知到达被告后，被告就该通知向原告提出异议，表示不同意提前解除合同。
2015年7月1日，被告通过其妻子向原告支付2015年7月5日至2016年7月4日的租金40万元。2015年7月21日，原告就本案起诉来院。
另查明，2013年12月23日，被告在案涉租赁房屋地址上注册成立杭州晨航酒店管理有限公司，并在注册地实际经营。
再查明，2014年1月5日，原告法定代表人冯雅文与被告签订借款结算与还款协议一份，载明截至2014年1月5日，张海斌欠冯雅文借款本金2526623元，该本金包括计算至2015年9月1日前的房屋租金70万元，该协议还约定了其他权利义务。该份协议签订后已按约履行完毕。
又查明，2014年1月18日，经原告法定代表人冯雅文与被告协议，由被告向冯雅文提供房间一间用于居住，并由冯雅文入住被告经营的杭州晨航酒店管理有限公司至今。
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同，出于双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方争议焦点为原告提出解除合同的理由是否成立。本案原告主张解除合同的理由是被告未经原告同意擅自翻建房屋（即改变房屋结构）并改变房屋用途，符合双方约定解除的条件，原告作为解除权人有权解除合同。根据双方当事人在诉讼过程中的陈述，原告的法定代表人就被告承租后即对案涉租赁房屋进行装修并在房屋上加盖钢结构房屋的事实是知晓的。另根据审理查明，从2013年2月4日双方签订房屋租赁合同至2015年春节期间，双方一直按照合同约定履行各自的义务，未产生纠纷。双方签订的房屋租赁合同中，作出了承租人擅自改变房屋用途、结构的，则允许出租人收回房屋的约定。原告作为出租人亦是案涉房屋所有权人，应对被告的装修及房屋使用尽到合理的注意义务，而原告的法定代表人冯雅文在被告装修翻建房屋之时即知晓翻建的事实，未予及时阻止，且在被告完成装修、领取营业执照之后，又入住被告在案涉租赁房屋地址上所开设的酒店，在明知被告的行为后一年多的时间内，原告并未按照前述合同约定向被告主张权利，反而收取了第一、二年的剩余租金。综合上述分析，本院有理由相信被告改变案涉租赁房屋结构及房屋用途的行为，原告是知情的并已默许。现原告以被告未经其同意，擅自改变房屋结构及用途为由，要求解除合同，理由并不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回杭州萧山多利塑料制品厂的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由杭州萧山多利塑料制品厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
代理审判员 孔伟芳
二〇一五年十月九日
书 记 员 陈 丽