海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第347号
原告张胜一。
委托代理人曹开旺，海南国岛律师事务所律师。
被告黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司。
代表人马胜民，总经理。
委托代理人周志山，该公司法律顾问。
原告张胜一与被告黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李光平独任审判，公开开庭进行了审理。原告张胜一的委托人代理人曹开旺、被告黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司的委托代理人周志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张胜一诉称，2005年5月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同第四条约定：房屋总价款为191550元；原告已全额付清全部购房总款。该合同第八条约定：被告应于2005年9月30日前将检测合格的房屋交付给原告使用；该合同第十五条约定：原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果原告不退房，被告按已付房价的每日万分之一支付违约金；该合同附件四约定：被告应自房屋交付使用之日起一年内将房产证过户至买受人名下。现因被告没有按法律规定及合同约定履行本合同第十条及合同附件四的义务，原告认为，被告的行为已构成了严重违约。原告于2012年8月28日根据双方在合同中签订的仲裁条款向海南仲裁委员会申请仲裁，海南仲裁委员会于2013年8月20日下发裁决书，后被告向海口市中级人民法院申请撤销裁决，市中院审理后认为仲裁委仲裁程序有违法之处，于2013年12月3日下发裁定撤销裁决。为维护原告的合法权益，现特起诉至法院，请求判令：一、请求判决被告向原告交付所购房屋的土地证和房屋权属证书；二、请求判决被告向原告支付违约金共计人民币38290元（购房总款191550元×万分之一×违约天数1999天（自2006年11月12日至2012年5月3日）；三、请求判决被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告张胜一的房屋所有权证书已经办理登记完毕，因原告欠物业费、办证费等相关费用，所以未领取房屋所有权证书。关于土地权属证书的问题，原、被告之间签订的商品房买卖合同没有对土地权属证书进行约定，原告张胜一向被告索取土地证书没有事实和法律依据。我公司没有违反合同约定和法律规定，迟延办证不是被告的责任，原告张胜一的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭驳回原告张胜一的诉讼请求。一、关于是否违反合同约定问题。首先，从合同内容来看，与张胜一于2005年5月27日签订了《商品房买卖合同》一份，该合同的文本系建设部与国家工商局联合印制。该合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3、买受人不退房。出卖人按已付房价款的日万分之一支付违约金。”在合同附件四补充协议中约定“出卖人应自房屋交付使用之日起一年内将房产证过户到买受人名下。如违约则按本合同第十五条第三款规定执行。”从以上条款中可以得出：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”出卖人的义务仅是提供资料给登记机关备案，而不是办理房屋所有权证书的结论。事实上将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的前提，是这些需由出卖人提供报产权登记机关备案的资料必须经过政府有关部门的审批。如任何一个具有审批权的部门不予审批，作为具有提交材料义务的出卖人将无法履行义务。规定期限与制定合同条款政府机关对此是明知的。最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的前提也是“由于出卖人原因，······”也就是说，无论是合同条款还是法律规定都规定的是“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”为出卖人承担违约责任成就条件。反之，如出卖人没有责任，非出卖人原因，出卖人就没有违反合同约定与法律规定，不承担责任，选择项就不发生法律效力。双方的补充协议约定的违约按照“本合同第十五条第三款规定执行”，然而在本合同第十五条中没有“第三款”的约定。法律与合同解读的顺序是“章、节、条、款、项”，项中内容是无法独立使用的，必须满足条款规定的情形，这是最基本的法理。我公司不认可所谓的第十五条第三款是本合同的第十五条第三项说辞。综上，我公司在不具有“责任”与“原因”的情况下，就没有违反合同约定，双方的约定不具有效力，必然不产生约束力。其次，从“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的行为及时间上看，商品房买卖合同所指向的房屋系龙江大厦工程之房屋。而龙江大厦系停缓建项目（俗称烂尾楼），不是新建房地产开发项目，其审批程序与手续是按海南省积压房地产项目处置办法等有关规定办理。2002年12月30日，我公司与原建设单位、海口市国土海洋资源局代为处置中心签订《龙江大厦停缓建工程项目代为处置协议》；2003年11月7日向海口市城市规划局等有关政府部门申请“建筑工程竣工验收”，期间，海口市政府重点项目办公室于2004年3月19日下发《关于龙江大厦项目消防验收问题的函》对有关部门进行催办；园林部门在2004年2月26日验收；环资部门在2004年3月26日验收；人防部门在2004年9月1日验收；消防部门在2008年3月17日出具《消防验收意见书》，于2008年3月26日在《建筑工程竣工验收登记表》上盖章；2005年5月向海口地方税务局申报停缓建项目的减免税，该税务局在2010年9月14日才下发《批准减免税通知书》；海口市规划局于2009年6月24日完成《建设工程竣工测量结果验收报告》；2009年2月25日向海口市住宅和城乡建设局提交“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而该局下属房产测绘所在2010年11月25日才完成龙江大厦的《房屋建筑面积测绘报告》。该局在受理后，于2011年1月14日给我公司颁发龙江大厦项目房权证（海房遗留字第HKYL303XXX**号）；于2011年7月27日颁发本案所涉房屋分户房权证（海房字第HKYL323XXX**号，该证在颁发产权证时注销）；一直到2012年5月3日通知我公司为张胜一等人领取《房屋所有权证》。以上均为海南省处置停缓建项目重新申报审批必经程序，即我公司自2002年12月30日签订《龙江大厦停缓建工程项目代为处置协议》后，一直不间断的向政府有关部门申报，直至颁发房屋所有权证。原告没有向法庭提供任何一份能够证明我公司怠于履行义务的证据，也没有任何一份能够证明我公司应当承担合同第十五条规定的“责任”的证据。相反，我公司提交的证据形成完整的时间链条，从未间断，足以证明是有关政府部门拖延审批，造成了不能及时提交“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的有关资料。提请法庭注意的是，虽然我公司同意为张胜一代领《房屋所有权证》，但这不是双方在商品房买卖合同中约定应由我公司承担的义务与责任，这是两个法律关系。本案没有任何能够证明应由我公司申领《房屋所有权证》的证据与法律依据。特别是，我公司于2006年12月22日即为张胜一办理了《海口商品房买卖合同备案登记》。该备案登记明确了其购买的房屋之权属，非经本人同意该备案无法撤销与变更。《物权法》第二十条对此作出了明确规定。同时指出的是，该备案表即为原件，无论是在住建局还是住建局与开发公司联机电脑，所能出示的均为该形式文件。原告的观点不成立，也无相反证据证明其观点。电子文件是证据的一种表现方式，这是法律明文规定的。综上，我公司没有违反合同约定和法律规定的行为与事实，不能及时提交“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的责任，系政府有关部门迟延审批造成的，也是当年停缓建工程这个海南特色造成的。这个责任强加给我公司于法无据，于理不通。二、关于我公司是否应承担迟延办证违约责任问题。无论是合同条款还是法律规定，都规定的是“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”为出卖人承担违约责任的成就条件。反之，如出卖人没有责任，非出卖人原因，出卖人就没有违反合同约定，不承担责任。无明文不为过是基本法理常识，本案所涉及的违约责任问题的“因”必须是“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”，否则不会产生承担违约责任的“果”，这是法律规定的必然的因果关系。本案中，没有一份能够证明我公司应当承担合同第十五条规定的“责任”的证据，也没有一份能够证明由于我公司“原因”而必然承担违约责任的证据。相反，我公司提交的证据，能够形成完整的证据链条，符合法律规定的证据构成要件，具有关联性；能够充分证明我公司没有合同约定与法律规定的“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”的行为与事实。迟延提交备案资料、颁发房屋所有权证的“因”系政府有关部门造成，对于本案当事人而言不存在合同约定和法律规定的因果关系。从而可以得出我公司不应当承担违约责任的结论，这是不容置疑的，是法律赋予的。在购房者与我公司就龙江大厦商品房买卖合同纠纷同类案件中，海口市中级人民法院的（2012）海中法民一终字第1192号、第1193号民事判决书均作出“我公司完成了已方的合同义务。······请求赔偿的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院予以驳回。”的认定。特别是，海南省高级人民法院的（2013）琼民申字第148号、第149号民事裁定书均作出“······应承担举证责任，证明办理房屋所有权登记期限届满一年后，系我公司的原因导致无法办理房屋所有权登记，······对该事实未能提交相关证据加以证明，应承担举证不能的责任。······在再审期间提交的海府（2009）127号文件未能证明我公司对迟延办证存在过错”的认定。无论是海口中院作出的已生效判决，还是海南省高院作出的裁定，均认定我公司在合同履行和迟延办证问题上没有过错。海口市中院的生效判决和海南省高院的民事裁定书已作出“我公司完成了已方的合同义务”和“未能证明我公司对迟延办证存在过错”的认定，认定了原告负有提供证明我公司具有“如因出卖人的责任”、“由于出卖人原因”证据的义务。原告未提供相关证据。生效的法律文书对我公司完成合同义务，没有违约行为，不承担任何迟延办证责任的认定，足以证明原告的诉讼请求不成立，我公司无需承担任何责任。三、原告对我公司的诉请不成立，应当依法驳回。（一）我公司不是没有通知原告领取房屋所有权证，而是原告拒绝领取。其原因是原告在领取产权证时拒绝支付办理产权证等差额费用及前期物业管理费用。其具有过错在先，非我公司不予交付产权证，该诉请不成立。双方签订的合同没有约定我公司为其代办土地使用权证，我公司无此义务，其要求交付土地使用证的诉请不成立。（二）我公司没有违反合同约定与法律规定，不应担承担违约责任，其要求支付违约金的诉请不成立，应予以驳回。（三）我公司在2005年9月对原告发出交楼通知书，双方约定在2005年9月30日办理交房手续。而原告并没有在约定时间至我公司办理交房手续。在2005年11月11日交纳了办理产权等相关事项费用，我公司仅为其代收，其为预交之关系。并且没有按照合同约定期限交付全部购房款。其在2006年3月30日结清尾款，我公司出具发票并交付房屋，当年对合同进行备案。对原告忽称交房日期是2005年9月30日，又忽称是2005年11月11日的说辞不予认可。其没有提交任何可以证明其说法的证据，其说法是不成立的。提请法庭注意的是，其预交费用中没有契税，办证时税务机关也没有收取。关键在于我公司向海口地方税务局申报停缓建项目的减免税，原告是受惠者，同时也证明了税务局在2010年9月14日才下发《批准减免税通知书》也是停缓建项目报批报送手续之一。也证明了我公司没有违反合同约定和法律规定的行为与事实，不能及时提交“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的责任，系政府有关部门迟延审批造成的。（四）房屋所有权证所记载的“登记时间”系海口住建局颁发产权证的日期，不是我公司申报时间，也不是原告申领时间。其称该产权证记载的登记时间系我公司报送备案资料时间是不成立的。（五）原告认为既然是政府部门原因造成迟延发证，本案也应当适用《合同法》第一百二十一条规定的观点是错误的。《合同法》是解决平等主体之间纠纷的法律依据，然而在商品房买卖合同纠纷中却始终不可避免地混杂着政府有关部门的具体行政行为。本案之纠纷根源系由政府有关部门拖延审批造成的，这是不争的事实。《合同法》第一百二十一条所称的“第三人”是平等主体的第三人，而不是可以行使具体行政行为的“第三人”。（六）原告关于政府有关部门行为非不可抗力，我公司不应免责的观点不成立。虽然我国法律没有将行政行为规定为不可抗力，但自然人、法人与其之间也不是民事法律可调整的。自然人、法人显然是弱者，对其行为无法约束，更无法限定。尤其是本案所涉及的房屋项目是历史遗留问题，必须按照遗留问题程序办理，非人力可抗拒。生效的法律文书对我公司完成合同义务，没有违约行为，不承担任何违约责任的认定，足以证明原告的诉讼请求不成立，我公司无需承担任何责任。四、原告的诉讼请求没有法律依据。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2００3年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。自2００3年6月1日起施行。这是审理商品房买卖合同纠纷案件的专门法、特别法，是必须适用的法律。从该解释的有关规定上看，被告我公司没有违反法律规定，不应当承担任何责任。综上所述，原告提起的诉讼请求没有事实与法律依据，是不成立的。我公司没有违反合同约定与法律规定，不应担承担任何责任，法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年8月27日，被告取得座落在海口市丘海大路XX号预售许可证。2005年5月27日原告与被告签订一份商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买海口市后大路XX号龙江大厦6单元XXX房，商品房总价款191550元。原告在签订本合同当日付款总房款50%，即100000元（含定金），余款91550元在2005年11月20日前付清。同时约定，被告应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、原告不退房，被告按已付房价款的每日0.1‰向原告支付违约金。附件四：合同补充协议，被告应在房屋交付使用之日起一年内将房产证过户到原告名下。如违约则按本合同十五条第三款规定执行。
合同签订后，被告向原告发出龙江大厦交楼通知书，通知原告于2005年9月30日办理交房手续并交清房屋维修基金、印花税等合计8825.31元。2005年11月11日，被告给原告出具两张收据，代收原告维修基金、印花税等8825.31元。2006年3月30日，被告给原告出具一份海南省销售不动产专用发票，注明龙江大厦XXX房购房款191550元。2006年12月22日，原告所购房屋备案登记至其名下。2012年5月3日原告所购房屋登记至原告名下，房屋所有权证号为：海口市房权证海房字第HKY232XXX**号。
另查，本案所涉龙江大厦属于停缓建项目，2002年12月30日被告承接该处置项目。2003年11月7日被告就验收与海口市规划局接洽。2004年海口市环保局、人防办、园林局同意办理验收手续。2004年3月19日海口市重点办函请海口市消防局给予被告的龙江大厦办理消防报验手续。被告于2007年5月15日向海口市消防局报请验收，该局认定消防不合格，要求被告整改，整改后重新申请复验。被告2008年2月22日申请复验，2008年3月海口市消防局出具验收意见书，认定龙江大厦消防验收合格。2009年6月24日海口市规划局出具“测量成果备案转法规处处理”的验收意见。2010年9月14日海口市地税局同意的税费减免优惠。2010年11月25日海口市住建局对被告提交的测绘报告上加盖“房产测绘成果采信”专用章。2011年1月24日龙江大厦房产证办理至被告名下。2011年7月27日龙江大厦XXX房屋登记至被告名下。
以上事实有商品房买卖合同、购房发票、收据、交房通知书、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同。原、被告双方应当按照合同约定全面履行义务。签约后，原告已付清全部购房款，但被告未按合同约定按期将房产证办理至原告名下，在办理完房产证权属证书，也未交付给原告。现原告主张被告交付房产权属证书，支付逾期办证的违约金，其主张有事实和法律依据，本院予以支持。违约金的具体计算如下：计算期间从2006年11月12日至2012年5月3日止，按日万之一计，以本金191550元，共计38290元，其中对于房屋交付日期的确认，原、被告持不同意见，按照一般房产交易习惯，原告应在房屋交付时交清房屋维修基金及相关税费，被告在2005年11月11日给原告出具收到此项费用收据，本院确认，该日期为房屋交付日期。则按补充协议的约定应在2006年11月11日前将房屋权属证书登记至原告名下。诉争的房产的土地权属证书并未保管在被告处，办理至原告个人名下与否，原告未提交证据予以证明，现原告主张被告交付土地权属证书，没有事实依据，本院不予支持。被告认为逾期办证的原因并不是其自身造成的，属于政府审批的原因，但被告提交的证据均未能证明政府存在逾期审批的过错责任，其辩解没有事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
1、限被告黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司于本判决生效之日起三日内交付给原告龙江大厦XXX房的房屋权属证书（证号：海口市房权证海房字第HKY232XXX**号）；
2、限被告黑龙江北辰房地产开发有限公司海口分公司于本判决生效之日起三日内向原告支付逾期办证违约金38290元；
3、驳回原告张胜一其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费379元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 李光平
二〇一四年四月二十五日
书记员 蒋琼慧