河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第149号
原告（反诉被告）谷长艳，汉族，1973年12月27日生。委托代理人王德军，河南顺河律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）开封市银座置业有限公司。。
委托代理人王小顺，该公司法律顾问，特别授权代理。
委托代理人杨春红，该公司职工，特别授权代理。
原告谷长艳诉被告开封市银座置业有限公司（以下简称被告）及被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，由审判员徐跃、孙丽平，人民陪审员徐为真组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭将本诉和反诉一并进行了审理。原告的委托代理人王德军，被告的委托代理人王小顺、杨春红等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月10日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于开封市东京银座第1幢4层428号房屋，建筑面积为51.1平方米，每平方米3568.96元，总房款182374元。合同约定原告于2009年9月10日交首付款55374元，剩余房款办理银行按揭。被告应当在2009年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告、在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约全面履行了合同义务。被告交付给原告房屋的实际面积比约定的少1.44平方米。被告交付原告的房屋因被告擅自扩建，存在安全隐患，经双方多次协商，2011年1月28日双方签订补充协议一份，被告将原告所有的东京银座第1幢4层428号调换为10层28号。补充协议签订后，被告迟迟不为原告办理调换手续，导致原告至今无法取得房地产权证书。被告的行为已构成违约。合同约定的逾期办证的违约金过低，对原告显失公平。要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算。合同第十七条约定商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权、楼宇的命名权等归出卖人所有。该约定明显与物权法的规定相悖，违反了法律的强制性规定，应属无效。现起诉要求1、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金（以购房款182374元为本金，自2010年7月29日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至能实际办理房屋产权证之日止）、退还原告多交房款5139.30元，并赔偿原告经济损失4500元；2、被告将原告所购房调换成东京银座1号楼10层28室，并办理该房屋的产权登记手续；3、依法确认双方所签的商品房屋买卖合同的第十七条第1-4项的内容无效；4、依法判决被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、原告违约在先，合同不能履行责任在原告；2、开发商没有违约，不承担违约责任；3、外墙面问题是双方意思自治，双方可以协商。
被告反诉称，要求1、原告应退还被告占据的东京银座1号楼4层428室房屋；2、原告应清偿1号楼4层428室物业费2607.15元；3、原告赔偿被告自2011年2月至起诉期间被告占据1号楼4层428室收益损失45000元；4、驳回本诉原告诉讼请求；5、诉讼费用由原告承担。
原告针对被告反诉意见辩称，1、被告称原告占两房与事实不符，房屋调换后428室自2012年2月至2013年11月由原告占用，是因为被告自愿让原告无偿使用，要求赔偿损失没有事实依据；2、被告主张的损失要求明显过高；3、被告主张的428室的损失超过诉讼时效；4、被告主张的物业费，不在本案审理范围内，物业费主张主体是物业公司，不是被告，其不能要求物业费主张；综上请法院依法驳回被告的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交：证据一、商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。同时证明如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，该标准对原告明显显失公平，请求法院对该违约金标准进行变更，按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。合同第十七条第1-4项约定楼宇的屋面使用权、外墙使用权、楼宇的命名权等归出卖人被告所有，该约定违反了物权法的规定，请求法院依法确认该约定无效；证据二，购房发票、配套费收款收据、契税完税凭证，该组证据证明原告已按照约定履行了交付房款和配套费的合同义务，并缴纳了契税。而被告在交付房屋后的270日内，没有按约定将办理权属登记需要的资料全部报产权登记机构备案，导致原告至今无法办理房地产权属证书。被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任；证据三，照片四张，证明被告违规在1号楼的西北面擅自扩建了三层门面房。其屋顶正处在原告所购房屋的窗户下，给原告的房屋造成了严重的安全隐患；证据四，补充协议，证明由于被告的上述行为严重侵害了原告的房屋使用权，被告至今未给原告办理房屋调换及权属登记手续，其行为已构成违约。所以，请法院依法判决被告继续履行补充协议，给原告办理房屋调换及权属登记手续，并承担相关契税；证据五，房屋租赁合同一份、承租人出具的退租赁费及押金的收条一张，证明由于被告违规建房行为严重影响了房屋安全问题，导致承租人2010年10月份就解除租赁合同，房屋闲置，无人租赁，造成原告每月损失房租900元至2011年3月底，被告将10层28号房屋交给原告，共损失5个月的房租4500元；证据六，房地产权证一份，证明被告交付给原告房屋的实际建筑面积为49.66平方米，比约定的少1.44平方米。所以，被告应退还原告1.44×3568.96=5139.30元；证据七，录音一份，共计4张，证明被告因为自己的违法建设行为，双方达成调房协议，但协议达成后被告一直没有正式的商品房买卖合同，经原告多次要求，但被告一直未换合同，在这种情况下被告自愿让原告使用该房屋；证据八，委托出租管理合同一份，被告要求的租赁费过高。
被告对原告提交的证据一、四、六真实性无异议，证据二、三、五与本案无关联，证据四证明双方换房的实际已经履行完毕，产权证证明反诉原告已经为原告办理了房产证。被告对原告提交的证据七录音证据的真实性有异议，录音没有时间、地点，即便是被告的工作人员回答原告的问题，也不构成表见代理，和本案没有关联性；证据八委托出租管理合同与本案无关联。
被告为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提交证据1，房屋买卖合同一份，同原告；证据2，房屋租赁合同，证明原告在《补充协议》签订后换到1028室，将该房屋出租；证据3，428室电费单和1028室电费单，证明原告调房后，在2011年2月至今，长达35个月不法占据428室的事实，损失数是根据同地段的租房价格得出来的损失45000元；证据4，皇冠物业公司收据，通知及欠费单明细表，证明至起诉之日，原告拖欠428室物业费2865.15元、拖欠1028室物业费2607.15元，被告为原告垫付的物业费，被告现向原告追偿该物业费；证据5，证明428室和物业公司签订的有物业合同以及物业费收取的依据。
原告对被告提交的证据1，真实性无异议，双方在调换房屋后被告并没有将房屋合同进行调换；对证据2，真实性无异议，房屋调换后原告对1028室出租（2011年4月份至今使用）是原告的权利，原告有权出租，收益人也应是原告；证据3，真实性无异议，仅能证明2012年1月至2013年11月份由原告使用，电费是原告缴纳的，使用该房屋是被告自愿让原告使用；对证据4，真实性有异议，被告证明为原告垫付物业费，物业服务合同是原告跟物业公司之间的关系，物业公司应直接向原告收取物业费，原告没有委托被告垫付物业费，收条仅是白条，不是正规的物业发票，物业公司和被告的法定代表人系同一个人，他们之间有利害关系，对证据的真实性有异议；证据5，证明物业服务合同是和物业公司签订，不是跟被告签订，被告没有资格向原告主张物业费。
原告为支持其对反诉请求的答辩意见，向本院提交：证据1、录音一份，共计4张，证明被告因为自己的违法建设行为，双方达成调房协议，但协议达成后被告一直没有调换正式的商品房买卖合同，经原告多次要求，但被告一直未换合同，在这种情况下被告自愿让原告使用该房屋。被告认可让原告使用两套房屋；证据2，委托出租管理合同一份，被告要求的租赁费过高。
经审查，本院认为，原告提交的证据一、四、六，被告对其真实性无异议，该证据客观真实，形式合法，故本院予以采信。证据二、三、五、七、八被告虽有异议，本院认为以上证据与本案有关联，可以证明案件的事实，故证据效力，本院予以采信。
被告提交的证据1、2、3，原告对其真实性无异议，本院予以确认。证据4、5，原告对其真实性有异议，形式不合法，本院不予确认。
经审理查明，2009年9月10日，原被告双方签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东京银座第1幢4层428号房，建筑面积为51.1平方米，每平方米3568.96元，总金额182374元。并约定原告应于2009年9月10日交首付款55374元，剩余房款办理银行按揭贷款。被告应于2009年10月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，在房屋交付后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如逾期，则原告不退房，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金。并约定：该商品房楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、命名权、所在小区的命名权归被告所有。2009年9月14日，被告为原告出具该房屋发票。被告将该房屋交付原告后，2011年1月28日双方又签订补充协议一份，被告将原告购买的东京银座第1幢4层428号调换为该幢10层1028号。截止目前原告尚未取得房屋产权登记证书。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享受权利、履行义务，合同签订后，原告按照约定支付了相应的房款，被告应按约定交付房屋、协助办理房屋产权证。对于原告要求的迟延办证违约金，双方签订的合同中约定“被告应在房屋交付后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如逾期，则原告不退房，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金”。被告未为原告提供在合同约定的期限办理房屋权属登记的相关手续，故被告应当为原告办理房屋登记手续、支付已付房价款0.5%违约金即912元；对于原告要求的房屋差价，该房屋面积界定为49.66平方米，而原告已支付的房款是按照面积51.1平方米计算的，故应退还原告面积差价5139元；对于原告要求的确认合同第十七条约定无效的诉讼请求，本院认为，物权法明文规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。因此，合同中约定的1、2两条：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有明显与物权法相抵触，为无效条款；第3、4两条约定：该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权归出卖人所有并未与物权法相抵触，为有效条款；第5条小区规划的停车位归出卖人所有的约定，因车库作为独立使用对象，不属于小区公用的公共设施，车库的归属可以通过约定进行，故应为有效约定。对于原告的诉讼请求超出本院认定部分，证据不足，于法无据，本院不予支持。被告的反诉请求，因被告在法定期限内未缴纳诉讼费用，其请求本院不做处理，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告开封市银座置业有限公司于本判决生效后十日内向原告谷长艳提供办理开封市东京银座第1幢10层1028号房屋房屋产权登记的相关手续；
二、被告开封市银座置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告谷长艳房屋面积差价5139元，并支付延期办理房屋登记违约金912元；
三、双方签订的商品房买卖合同第十七条第1、2项约定无效；
四、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费50元，由被告开封市银座置业有限公司承担（案件受理费原告已预交，本院不再退还，待执行时一并结清）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 徐 跃
审 判 员 孙丽平
人民陪审员 徐为真
二〇一四年七月七日
书 记 员 李佳怡