四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民终字第673号
上诉人（原审原告）四川省简阳亨通彩印有限公司。住所地：四川省简阳市。
法定代表人范丽，经理。
委托代理人刘思刚，四川永炽律师事务所律�。
委托代理人李旭，四川衡通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐志华，男，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人张雯，四川阳安律师事务所律师。
上诉人四川省简阳亨通彩印有限公司（以下简称亨通彩印公司）与唐志华租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日收到一审法院移送的案卷后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亨通彩印公司的法定代表人范丽及其委托代理人李旭与被上诉人唐志华的委托代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，四川简阳工程技术开发公司（以下简称“开发公司”）于1994年在简城镇节约村七社经政府批准征地3.5亩修建仓库，1995年3月取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，1997年10月开发公司接受了用地处理，完善了用地手续。后因开发公司经营不善于1999年自动停业，所征场地一直空闲，加之征地费用未交清，村民反映强烈，由此为减少损失，2002年6月8日，简城镇节约村七社在未告知产权所有人开发公司的情况下，将该场地3.5亩及简易工棚约340平方米，以年租金3980元的价格租给范丽使用，租用期限为15年。范丽将该场地租用后于2007年7月10日成立了“四川省简阳亨通彩印有限公司”，法定代表人为范丽。2009年6月，原、被告签订了一份租赁合同，合同约定：原告彩印公司将所租房产以年租金35000元的价格租给被告唐志华使用，租期为7年，从2009年6月20日起至2016年6月20日止，并约定了租金的交付方式以及违约责任的处理等事项。合同签订后，被告按照合同约定向原告交纳了2009年至2012年的租金140000元。被告唐志华在�约过程中，开发公司于2013年2月4日将该房产以374260元的价格卖给了自然人赖德贵和谢迪沙，并到房地产管理部门办理了产权转移登记手续。因该房产所有权发生变更，涉及该房产的租用及租金的交付问题，简城镇节约村村民委员会、节约村七社负责人组织原、被告协商解决未果。被告因生产所需，需要继续租用该厂房，于2013年12月19日与新的房产所有权人签订了《房屋租赁协议》，按照协议，被告唐志华将2013年和2014年的房屋租金70000元交给了新的房产所有权人赖德贵和谢迪沙。故引起本案的讼争。
另查明：2012年开发公司与简城镇节约村七社结算征地费用时才知道自己的房产被节约村七社以年租金3980元的价格租给了范丽使用，开发公司明确表示，2012年以前的租赁关系予以认可，并明确告知节约村七社，2012年以后就不能再向外租赁了。节约村七社将此情况告知了范丽，并明确表示双方于2002年6月18日签订的租赁协议从2013年起不再履行，但范丽于2013年12月30日以汇款的方式将2013年和2014年的租金共计7960元汇给了节约村七社社长曾兴远。
原告亨通彩印公司的诉讼请求是：请求人民法院判令被告给付租金70000元，支付违约金15000元，并承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理认为，2002年6月18日，原告的法定代表人范丽与简阳市简城镇节约村七社签订的租赁协议，节约村七社事先未自告知房产所有权人，但房屋所有权人四川省简阳工程技术开发公司对该协议2012年以前的租赁关系予以追认，对2012年以后的租赁关系不予认可，四川省简阳工程技术开发公司自2012年起将该房产予以收回，节约村七社对此表示同意，并将此意见告诉了范丽，双方所签订的租赁协议不再履行，租金从2013年起不再收取，由此应视为节�村七社与范丽所签订的租用协议从2013年起已终止履行，范丽于2013年12月30日向节约村七社社长曾兴远汇款7960元，以此证明租赁关系还存在，因该款节约村七社拒收，至今未入账，该款项仍然在曾兴远个人账户上，故范丽认为与节约村七社所签订的租赁协议仍在履行的理由不成立。2009年6月20日，原、被告所签订的租赁合同在履约过程中涉及租用的房产于2013年2月发生了产权变更，原房屋所有权人已告知了节约村七社、范丽及唐志华，不得继续租赁该房产。由于对节约村七社与范丽所签订的租赁协议，建筑公司并未追认2012年之后的部分，故节约村七社在2012年之后并未取得该房产使用、收益的权利，无权将该房产租赁给范丽使用，由此本案原告也未取得对该房产使用、收益的权利。该房产的产权变更之后，原告无权将该房产交由被告唐志华使用，原告已无法继续履行与被告所签订的租赁合同，该责任在于原告，故原告要求被告给付租金70000元及违约金15000元的理由不成立，不予支持。因无证据证实原告出租了设备和公司经营权给被告，故原告诉称出租公司设备及经营权给被告的理由不成立，不予支持。从2013年之后，被告所租赁房产并非是原告交付使用的，而是由该房产新的所有权人赖德贵与被告签订租赁合同后，由赖德贵交付被告使用，故赖德贵收取被告租金并无不当。被告唐志华辩称所租房屋在使用过程中发生产权变更，原告无权收取被告的租金理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告四川省简阳亨通彩印有限公司的诉讼请求。本案诉讼费用1096元由原告四川省简阳亨通�印有限公司负担。
宣判后，原告亨通彩印公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销（2015）简阳民初字第147号民事判决，改判被上诉人支付上诉人租金70000元及违约金14000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：（2015）简阳民初字第147号民事判决驳回上诉人的诉讼请求，不仅程序违法，而且对实体处理也属认定事实错误。（一）（2015）简阳民初字第147号民事案件承办法官向吴跃军、樊书全、曾兴远、赖国春收集证人证言和被上诉人与赖德贵签订的《租赁合同》的行为违法，属程序违法。本案由简阳市人民法院2014年12月17日立案受理。2015年1月14日和1月27日简阳市人民法院两次开庭审理，并在2015年1月27日的审理时已经辩论终结，由上诉人和被上诉人做了最后陈述。该案审理程序已于2015年1月27日完毕。但承办人在法庭辩论终结和最后陈述完毕后，于2015年2月才向四证人收集证据，且该四位证人的证言均不属于法律规定的根据当事人申请收集证据和人民法院依职权收集证据的范畴。退万步讲，就算证人证言属于被上诉人“因客观原因不能自行收集的证据”，但难道说被上诉人自己与赖德贵签订的《租赁合同》也是被上诉人不能自行收集，而必须由人民法院收集？更何况被上诉人没有向一审人民法院提出收集证据的书面申请，当然就更不要说是在举证期限届满前七日申请的问题。因此，承办人收集证据的行为违反民事诉讼法和证据规定，属于程序违法。（二）原判决认定事实错误，并作出枉法裁判。第一，原判决认定“无证据证实原告出租了设备和公司经营权给被告”，属故意歪曲事实而做出的认定事实错误。上诉人和被上诉人签订的《租赁经营合同》第二条三项约定“在租赁经营期内，乙方对经营资�有保管维护义务，确保资产完好，乙方负责租赁期内正常经营证照办理及费用。”六项“在租赁期间，四川省简阳亨通彩印有限公司公章由乙方保管使用且仅限于生产正常经营使用”，第十四条一款“甲方法定代表人在合同履行期内应协助乙方四川省简阳亨通彩印有限公司的所有证照年审等有关事宜”，且被上诉人在庭审中也认可现仍在使用原告的动力配电。即《租赁经营合同》上述条款约定和被上诉人的当庭陈述均证明上诉人租赁给被上诉人的不仅仅是房产，还包括设备、动力配电、公司经营权等。但一审法院对此予以采信，作为认定案件依据的该《租赁经营合同》的上述约定和被上诉人的当庭陈述视而不见，所做出“无证据证实原告出租了设备和公司经营权给被告”的认定，属故意歪曲事实而做出的认定事实错误。第二、原判决认定《租赁经营合同》中的房产属四川省简阳工程技术开发公司所有，属认定事实错误。原判决采信了上诉人提交的《租用协议》，租给上诉人法定代表人范丽的是3.5亩土地和340㎡简易工棚；四川东升会计事务所有限公司《验资报告》则证明了上诉人法定代表人范丽在租赁土地后在成立上诉人时自己修建了厂房，且该《验资报告》与被上诉人提交的产权登记信息表上记载的房屋总面积是1374.05㎡能相互印证。因而，原判决认定《租赁经营合同》中的房产属四川省简阳工程技术开发公司所有，属认定事实错误。第三、原判决案件承办人隐匿上诉人提交的证据。上诉人在2015年3月11日的第三次庭审中针对人民法院收集的证据补充提交了简阳市简城镇节约村七社与四川省简阳工程技术开发公司2010年3月10日签订的《简阳市简城镇节约村七社与四川省简阳工程技术开发公司出让土地的补充协议书》，以此证明�阳市简城镇节约村七社与上诉人法定代表人范丽签订的《租用协议》得到了四川省简阳工程技术开发公司的追认，属有效合同。但原案件承办人在判决书中对该证据予以隐匿只字不提。第四、原判决认定法定代表人范丽与简阳市简城镇节约村七社签订的租赁协议在2013年已经终止履行，属认定事实错误。原判决认定上诉人法定代表人范丽与简阳市简城镇节约村七社签订的租赁协议在2013年已经终止履行的唯一证据是吴跃军、樊书全、曾兴远、赖国春四位证人证言，没有其他证据佐证。首先上诉人不谈证据不具有合法性，但是由于这四位证人是土地出让的双方当事人代表，相互间具有利益关系。根据《证据规定》第六十九条之规定不能单独作为认定案件事实的证据。相反，上诉人提交的被隐匿的证据则约定了上诉人法定代表人范丽与简阳市简城镇节约村七社签订的租赁协议的有效期限为15年。即，四川省简阳工程技术开发公司对租赁协议予以了追认。因而原判认定上诉人法定代表人范丽与简阳市简城镇节约村七社签订的租赁协议在2013年起已经终止履行，属认定事实错误。综上，为维护上诉人的合法权益不受侵犯，特提起上诉，请求依法判准上诉人的上诉请求。
唐志华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请依法驳回上诉人的上诉请求。
在二审过程中，上诉人彩印公司提交以下证据材料：
1、简阳市人民政府土地登记审批表拟证明上诉人承包的房屋权属是上诉人所有，他人在土地审批登记时，土地上是没有建筑物的。
2、简阳市文体局提供的2014年简阳印刷企业年度核验表拟证明上诉人承包的资产中包括了无形资产公章、营业执照等生产经营所要的证照；承包期内公司年度�验是被上诉人完成的。
3、简阳地税局税务申报表及税收收入账目表拟证明在承包期内公司税收是由被上诉人完成的，也证明被上诉人持有公司经营的证照。
4、简阳工商局2013年4月26日企业年检情况拟证明期限内公司企业年检是被上诉人自行完成的，也证明被上诉人持有公司经营证照。
5、公司法定代表人范丽与被上诉人的徒弟陈材的通话录音拟证明上诉人的经营证照在被上诉人处。
综上，上诉人的以上证据证明房屋是上诉人出资修建，是承包给被上诉人生产经营；上诉人的承包资产中包括了公司生产经营所要的营业执照等无形资产；上诉人也将该资产移交给了被上诉人。
被上诉人唐志华质证称：上诉人所举的1-4项证据材料均不是新证据。对真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。其中证据材料1，土地上的房屋权属有主管部门的登记，应当以登记为准。证据材料2、3、4均不能单独来印证是被上诉人完成的。证据材料5，证人应当出庭作证，录音不能核实证人身份。综上，对上诉人提交的证据材料均有异议，不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人唐志华提交以下证据材料：
6、范小玲于2014年1月30日出具的收条复印件一份
7、范丽于2014年12月25日出具的收条复印件一份
被上诉人提交以上二份收据拟证明一些机器设备已出卖，款项由范丽收取。
上诉人彩印公司质证称：收条是真实的，收款也确有此事，一些机器设备出卖后，款项由范丽收取。
上诉人亨通彩印公司提交的证据材料1-4的真实性本院予以确认，证据材料1虽未显示地上建筑物但结合该土地上地上建筑物对应的房屋产权证，不能达到上诉人亨通彩印公司的证明目的。证据材料2、3、4虽显示上诉人亨通彩印公司的营业执照经过年检，但不能证实系被上诉人所办理，不能达到上诉人亨通彩印公司的证明目的。证据材料5，对录音中通话人的身份不能核实，不能确认其真实性，本院不予采信。对被上诉人唐志华提交的证据材料6、7，上诉人亨通彩印公司不持异议，本院予以采信。
二审查明，2002年6月18日，简阳市简城镇节约村七社与范丽签订《租用协议》，协议约定范丽租用简阳市简城镇节约村七社土地3.5亩及简易工棚约340平方米，年租金为3980元，租用期限为15年。范丽将该场地租用后于2002年7月10日成立了“四川省简阳亨通彩印有限公司”，法定代表人为范丽。2009年6月，上诉人亨通彩印公司与被上诉人唐志华签订租赁经营合同，合同约定：亨通彩印公司将设备和其与简阳市简城镇节约村七社签订的土地租用合同中的�地以年租金35000元的价格租给唐志华使用，租期为7年，从2009年6月20日起至2016年6月20日止，并约定了租金的交付方式以及违约责任的处理等事项。该合同第五条明确约定“租赁经营期间，经营资产若因任何原因发生所有权变动，包括但不限于亨通彩印公司破产、被兼并、重组、合并、出卖资产、以资产抵偿债务等原因，唐志华有优先购买权。经营资产在经营租赁期间发生所有权变动的，不影响本合同的效力，本合同仍继续履行”。合同签订后，唐志华按照合同约定向亨通彩印公司交纳了2009年至2012年的租金140000元。范丽于2013年12月30日以汇款的方式将2013年和2014年的租金共计7960元汇给了节约村七社社长曾兴远。
四川省简阳工程技术开发公司分别于2012年8月、2013年1月取得本案讼争土地的土地使用权证及地上建筑物的房屋所有权证，土地情况显示为国有划拨�业用地，房屋建筑面积显示为283.65㎡、1090.4㎡。2013年2月4日，四川省简阳工程技术开发公司将该房产以374260的价格卖给了自然人赖德贵和谢迪沙，并到房地产管理部门办理了产权转移登记手续。唐志华于2013年12月19日与赖德贵签订了《厂房租赁合同》，按照协议，唐志华将2013年和2014年的房屋租金70000元交给了新的房产所有权人赖德贵和谢迪沙。故引起本案的讼争。
本案争议的焦点是：1、一审审理程序是否合法。2、上诉人亨通彩印公司向被上诉人唐志华收取租金的诉讼请求是否应得到支持。
本院认为：关于一审审理程序是否合法的问题。上诉人亨通彩印公司提出一审法院向吴跃军、樊书全、曾兴远、赖国春收集证人证言和唐志华与赖德贵签订的《租赁合同》的行为违法，属程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”和第九十六条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行”之规定，上述证人证言不属于人民法院依职�调查收集证据的范围；另外，一审案卷内也无当事人向法院提出调取证据的书面申请。故，原审法院自行调取证据的行为不当，且上述证言无相应证据予以印证，故对原审法院采信证人证言认定的事实，本院不予确认。
关于上诉人亨通彩印公司向被上诉人唐志华收取租金的诉讼请求是否应得到支持的问题。亨通彩印公司因其法定代表人范丽与简阳市简城镇节约村7社签订的租用协议而获得讼争场地的使用权，而后亨通彩印公司与唐志华在平等协商的基础上订立的《租赁经营合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法、有效。在合同履行期内，双方均应遵照诚实信用原则按照合同的约定享有各自的权利、承担相应的义务。根据合同约定，租赁经营期限应至2016年6月20日止，每年租金为35000元，承租方应在每年的六月二十日前付次年租金，并约定经营资产在经营租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力，合同仍应继续履行。唐志华已按合同约定足额缴纳了2013年之前的租金。唐志华现拒绝向亨通彩印公司交付2013年之后的租金，其抗辩理由是租赁的房产发生了所有权的变动并已向新的产权人交纳了租金。根据双方合同的约定，合同效力不因所有权变动而受影响，在无人对双方租赁经营合同的效力提出异议以及无人主张解除租赁合同的情形下，按照合同约定，唐志华仍应向彩印公司履行交付租金的合同义务。故亨通彩印公司主张由唐志华支付租金70000元（即2013年6月21日至2015年6月20日止的租金），本院予以支持。根据“如乙方不能按期支付租金，甲方则按逾期租金总额每天加收万分之二的罚金，但罚金总额不能超过逾期租金的20%”的合同约定，因唐志华迟延履行义务，构成违约，亨通彩印公司请�其支付违约金符合双方约定，也不为法律禁止，本院予以支持。双方约定的违约金计算至2014年12月17日止应为35000×0.0002×（545＋180）=5075元，对彩印公司超出部分的违约金请求，本院不予支持。
综上，上诉人亨通彩印公司的上诉理由成立，其请求本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，致处理结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项“原判决认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省简阳市人民法院（2015）简阳民初字第147号民事判决；
二、被上诉人唐志华于本判决生效之日起十日内向上诉人四川省亨通彩印有限公司支付2013年6月21日至2015年6月20日止的租金70000元；
三、被上诉�唐志华于本判决生效之日起十日内向上诉人四川省亨通彩印有限公司支付违约金5075元；
驳回上诉人四川省亨通彩印有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费1096元，二审诉讼费1900元，均由被上诉人唐志华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 彤
审 判 员 周 群
代理审判员 严霁云
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 刘 学