广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字2396号
上诉人（原审被告）：广州市私享家酒店管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张晚华，该司总经理。
委托代理人：陈子恒，广东广信君达律师事务所广西分所律师。
委托代理人：夏志林，广东广信君达律师事务所广西分所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈媛媛，住广州市花都区。
委托代理人：刘志镰，广东古谷律师事务所律师。
原审被告：广州保利南方置业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：万宇清，该司总经理。
委托代理人：罗丽萍，该公司职员。
委托代理人：郭伟钊，该公司职员。
上诉人广州市私享家酒店管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月30日，陈媛媛向广州保利南方置业有限公司购买了广州市花都区风神大道以南岭东路97号、99号709房（即广州市花都区保利水晶花园709房），房屋用途为非居住用房，房屋功能为商业，具体功能为文化办公室。2013年4月6日，陈媛媛（甲方、出租人）与广州市私享家酒店管理有限公司（乙方、承租人）签订了租赁合同，约定甲方将广州市花都区保利水晶花园小区709房出租给乙方用作服务式办公出租经营，每月不含税租金为1900元，每年递增2.5%，乙方应于每月15日前缴纳本月租金。租赁期限为5年，即2014年5月2日起至2019年5月1日止。租赁第一年的免租期为45天，自甲方交付物业给乙方之日起算，之后每年的第一个月为免租期。乙方在甲方交付物业时向甲方支付1个月的租金作为保证金。租赁期间，乙方应承担电费、燃气费、物业管理费等经营活动所产生的费用。合同第六条对双方的权利和义务进行了约定，其中乙方有一项权利和义务为：乙方必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁，否则，乙方自行承担一切法律后果及责任。合同第九条对违约责任进行了约定：1.本合同生效后，任何一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2.除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。3.乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应每天支付租金千分之三作为违约金。超过30日，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金。4.甲方迟延交付物业超过15日的，从第16天起还应每天支付租金千分之三作为违约金。超过30日，乙方有权单方解除合同。第三条第6点约定：……除本合同第九条第4点约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止合同，如果乙方强行解除合同的，乙方应赔偿由此给甲方造成的所有损失，并承担违约金3000元。合同还对装修、物业维护、通知、不可抗力等进行了约定。
2014年4月24日，陈媛媛与广州市私享家酒店管理有限公司签订代购委托书，约定陈媛媛委托广州市私享家酒店管理有限公司购置涉案房屋内的家具家电及其他配置，配置代购总额为17339元。同日，双方还签订了电视、网络、智能门锁安装委托书，约定陈媛媛委托广州市私享家酒店管理有限公司购置涉案房屋的电视、网络和智能门锁相关设备且授权广州市私享家酒店管理有限公司办理安装事宜，总价为980元。2014年4月26日，陈媛媛向广州市私享家酒店管理有限公司指定的余春华账户支付上述款项共计18319元。
2014年4月30日，陈媛媛将涉案房屋的钥匙、炉具、猫眼等交给广州市私享家酒店管理有限公司。庭审中，陈媛媛与广州市私享家酒店管理有限公司均确定涉案房屋在2014年6月20日装修完毕并交付使用。至今，广州市私享家酒店管理有限公司没有向某媛交纳保证金、租金。现涉案房屋处于空置状态。2014年7月6日，广州市私享家酒店管理有限公司向某媛发出关于终止执行租赁合同及相应租赁关系函告，该函内容为：鉴保利水晶宫寓所在区域同一房型的市场租金远远低于我司与贵方所签订租赁合同当中所约定的租金；且保利水晶宫寓所在区域没有商业配套；地铁推迟开通并因地铁施工屏蔽导致交通不便，严重影响经营展开。我司在原有租金之下无力展开运营，愿与贵方协商把租金降至：单房租金每月1000元；一房一厅租金每月1200元；两房一厅租金每月1600元，因贵方不接受我司的调价方案，拒绝确认起租时间，我司要求终止租赁合同，并愿意承担违约金3000元。
另查明，陈媛媛缴纳了涉案房屋2014年5月至2014年7月的物业管理费417元。
陈媛媛于2014年10月08日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.广州市私享家酒店管理有限公司向某媛支付2014年6月20日至2014年9月19日的租金5700元；2.广州市私享家酒店管理有限公司向某媛支付租赁保证金1900元；3.广州市私享家酒店管理有限公司向某媛支付2014年5月至2014年7月的物业管理费417元；4.广州市私享家酒店管理有限公司向某媛支付迟延交租的违约金（其中2014年6月20日至7月19日的违约金以1900元为基数，从2014年8月5日起按每日千分之三的标准计至付清日止；2014年7月20日至8月19日的违约金以1900元为基数，从2014年9月5日起按每日千分之三的标准计至付清日止；2014年8月20日至9月19日的违约金以1900元为基数，从2014年10月5日起按每日千分之三的标准计至付清日止，以上违约金暂计至起诉日为500元）；5.广州市私享家酒店管理有限公司向某媛一次性支付违约金3000元；6.广州保利南方置业有限公司对上述第一、二、三、四、五项承担连带责任；7.本案诉讼费由广州市私享家酒店管理有限公司负担。
在本案原审审理过程中，陈媛媛申请证人蒋某出庭作证，拟证明蒋某作为房屋销售中介，参与了广州保利南方置业有限公司对保利水晶宫寓的销售，广州保利南方置业有限公司在与陈媛媛订立广州市商品房买卖合同（预售）及认购书时承诺对涉案公寓返租五年。广州市私享家酒店管理有限公司及广州保利南方置业有限公司均认为上述证人的身份不明确，对上述证人的证言真实性不予认可。
原审法院认为：陈媛媛与广州市私享家酒店管理有限公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。广州市私享家酒店管理有限公司辩称租赁合同约定的用途违反了涉案房屋及土地的规划用途，合同应属无效，该意见没有法律依据，原审法院不予支持。广州市私享家酒店管理有限公司在签订合同后至今未支付租金、保证金及物业管理费，应根据合同约定向某媛支付。其中，2014年5月至7月的物业管理费417元已经由陈媛媛代缴，广州市私享家酒店管理有限公司应该支付给陈媛媛。至于租金，陈媛媛及广州市私享家酒店管理有限公司均确定从2014年6月20日开始计算，计至2014年9月19日的租金为5700元。故，陈媛媛要求广州市私享家酒店管理有限公司支付租金、保证金及物业管理费的请求理据充足，原审法院予以支持。
陈媛媛依据合同约定将涉案房屋交付广州市私享家酒店管理有限公司使用，而且陈媛媛交付的房屋用途与权属证明、合同约定上的用途一致，已经完成了主要合同义务。广州市私享家酒店管理有限公司未依约支付租金、保证金及物业管理费已经构成违约，应承担相应的违约责任。广州市私享家酒店管理有限公司辩称陈媛媛在签订合同时没有出示权属证明，交付的房屋用途不符合约定，构成了违约，但是没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，因此对广州市私享家酒店管理有限公司上述抗辩意见原审法院不予采纳。关于违约责任，合同第九条第2点约定“除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元人民币”，而合同第九条第3点对迟延交租的违约金也进行了约定，因此第九条第3点属于合同第九条第2点的除外情形，所以违约金应按照合同第九条第3点的约定计收。故陈媛媛请求广州市私享家酒店管理有限公司支付逾期交租的违约金，理据充足，原审法院予以支持；要求广州市私享家酒店管理有限公司支付3000元违约金的请求，理据不足，原审法院不予支持。
关于合同是否应该继续履行的问题。广州市私享家酒店管理有限公司辩称由于其无法取得酒店经营相关资质，导致合同目的无法实现，且目前经营困难，无力履行合同，因此要求解除合同。原审法院认为，合同第六条已经明确约定：乙方必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁，否则，乙方自行承担一切法律后果及责任。由此可见，能否取得酒店经营资质的责任在广州市私享家酒店管理有限公司而非陈媛媛，相应的后果也应由其自身承担。另外，广州市私享家酒店管理有限公司作为一家专业的酒店经营管理公司，在投资前对市场经过了考察、调研，即使经营不善也属于其在订约时应当预见的商业风险，广州市私享家酒店管理有限公司以经营不善为由解除合同，没有法律依据，原审法院不予支持。合同第九条第2点明确约定违约方支付违约金后，还应当承担继续履行合同的义务。因此，广州市私享家酒店管理有限公司应当信守合同承诺，继续履行合同，其要求解除合同的理据不足，原审法院不予支持。
陈媛媛认为广州保利南方置业有限公司与广州市私享家酒店管理有限公司具有合作关系，在签订合同时承诺给予五年返租，因此要求广州保利南方置业有限公司对广州市私享家酒店管理有限公司应负的债务承担连带责任。根据合同的相对性原则，合同的权利义务仅对合同的当事人有约束力，由于广州保利南方置业有限公司并非租赁合同的相对方，因此，陈媛媛要求广州保利南方置业有限公司对广州市私享家酒店管理有限公司的债务承担连带责任缺乏法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某媛支付2014年6月20日至2014年9月19日的租金5700元。二、广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某媛支付保证金1900元。三、广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某媛支付物业管理费417元。四、广州市私享家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某媛支付迟延交租违约金，（其中2014年6月20日至7月19日的违约金以1900元为基数，从2014年8月5日起按每日千分之三的标准计至广州市私享家酒店管理有限公司付清款项之日止；2014年7月20日至8月19日的违约金以1900元为基数，从2014年9月5日起按每日千分之三的标准计至广州市私享家酒店管理有限公司付清款项之日止；2014年8月20日至9月19日的违约金以1900元为基数，从2014年10月5日起按每日千分之三的标准计至广州市私享家酒店管理有限公司付清款项之日止。上述各月租金的违约金不得超过本金）五、驳回陈媛媛的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44元，由陈媛媛负担11元，广州市私享家酒店管理有限公司负担33元。
判后，上诉人广州市私享家酒店管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1804号民事判决，提起上诉。具体事实和理由如下：一、一审判决认定被上诉人交付的房屋用途与权属证明用途一致，已经完成了主要合同义务，是认定事实错误。上诉人认为虽然交付的房屋用途与权属证明用途一致，但与《租赁合同》约定的用途不符，双方在《租赁合同》中对房屋用途的约定其真实意图是“酒店住房经营”，而非“办公出租”或“仅作文化办公室”，被上诉人并未完成《合同法》所规定的租赁期间出租人保障租赁物符合合同约定用途的义务。（一）诉争《租赁合同》对将租赁物（房屋）用于酒店客房出租经营的约定非常明确，而非“办公出租”或“仅作文化办公室”。根据我国《合同法》第125条所确立的合同解释原则，当事人对合同有歧义时应通过文某解释、整体解释、目的解释等方法来探寻当事人的真实意思表示。任何一方当事人都不能对合同的某一条款作断章取义的解释，而应通读全文，联系上下文，联系各条款之间的表述来探寻当事人的真实意思表示。具体到本案而言，虽然诉争《租赁合同》第二条约定：“该物业的用途为：服务式办公出租经营”，但与合同整体、及下文各条款所表达的具体用途完全不相符！下文对租赁房屋的具体用途只字未提到办公出租或与办公出租相关的内容。与此相反，首先，根据诉争《租赁合同》下述条款可知，双方在《租赁合同》中要表达的真实意图是将房屋用于“酒店住房经营”而非“办公室出租”：第三条第6款第（1）约定：“在租赁物业没有客人预订、入住的前提下……”；（2）项约定：“甲方应等所有预订或入住客人退房后，方可终止合同”；第四条第2款第2项约定“……甲方应向乙方、预订或入住客人赔偿全部损失”；第六条第1款第4项约定：“在租赁期内，与乙方核对确认没有客人预订或入住时，甲方有权……”；第9项约定：“……不得损害乙方及其客人的利益，否则甲方应当赔偿乙方及其客人的由此受到的全部损失。”；第2款第3项约定：“乙方必须具备酒店租赁的资质……”；第6项约定：“租赁物业仅用于出租使用，乙方有责任和义务对客人进行严格管理，以免客人利用租赁物业从事违法活动”；第九条第5项约定：“……乙方在解除合同时应妥善解决好租赁物业所有预订、入住的客人入住退房等问题并自行承担对客人的法律责任……”；其次，《租赁合同》的各相关附件如《家具配置清单》、《房床配置清单》，以及双方为履行合同所做的前期准备工作，不难看出，双方对租赁物业（房屋）约定用于酒店住房出租经营非常明确。此外，广州市私享家酒店管理有限公司作为酒店管理公司，租赁房屋用于酒店客房出租也是毋庸置疑的。第三，如同一份合同的实际合同类型、名称，应根据合同的内容来确定，而不是仅根据签订时的合同标注的合同种类名称确定一样。对合同目的的归纳、理解，同样应从合同内容、整体出发，而不是仅从文字字面上断章取义。（二）被上诉人未完成、履行《合同法》所规定的租赁期间出租人应保障租赁物符合合同约定用途的义务。《中华人民共和国合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该规定明确了租赁合同的出租人负有始终保持租赁物符合约定用途的法律义务。上诉人在签订合同后欲将房屋用于酒店住房经营并向公安部门申请时遭拒，因该房屋属于文化办公室出租用房，根本就不能用于酒店、旅馆经营。如强行用于酒店经营必将遭公安部门依法查处或依法予以取缔。一审判决认定被上诉人已经完成了主要合同义务，是认定事实错误！二、被上诉人将只能用于“文化办公室”用途的房屋出租给上诉人用于“酒店经营”是对房屋用途的改变，且违反国家法律强行性规定，导致上诉人无法按照租赁合同的约定用途使用，被上诉人作为出租人未能履行法定和约定保持租赁物符合约定用途的义务属于严重的违约行为，上诉人据此拒付租金是依法行使后履行抗辩权。我国实行的是“房地合一”、“房随地走”的政策，土地及其上的房屋是紧密结合的，土地的用途与房屋的用途是一致的?将文化办公室用途的房屋改为酒店住房的行为，并不单纯是房屋用途的改变，随之而来的是土地用途的改变。而在城市规划区内改变土地用途的，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规的规定，不仅需要征得出让人的同意，还需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准，并重新签订土地使用权出让合同，调整和缴纳土地使用权出让金，并办理登记?然而，本案上诉人与被上诉人签订诉争《租赁合同》，被上诉人将涉诉房屋出租给上诉人用于酒店住房经营，是对房屋用途以及房屋所涉土地用途进行改变的行为，但从始至终未依法征得出让人的同意，经过土地管理部门和城市规划部门的批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。该行为严重违法违规。由于，上诉人与被上诉人签订诉争《租赁合同》的合同目的，是将涉诉房屋用于酒店住房经营。酒店、旅馆行业属于特种行业，根据《广东省旅馆业治安管理规定》（广东省人民政府令第108号）规定：实行特种行业许可制度，未领取特种行业许可证擅自经营旅馆的，由县级以上公安机关予以取缔。而被上诉人出租给上诉人的房屋属于文化办公室出租用房，不能用于酒店、旅馆经营，致使上诉人的合同目的无法实现，诉争合同履行不能！因此，被上诉人作为出租人未能履行法定和约定保持租赁物符合约定用途的义务，属于严重的违约行为，上诉人据此拒付租金是依法行使后履行抗辩权。三、由于被上诉人交付的房屋存在违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，导致租赁房屋无法按照合同约定的用途使用，诉争《租赁合同》应依法予以解除，一审判决继续履行租赁合同属于适用法律错误。如上所述，由于被上诉人交付的房屋存在违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，被上诉人从始至终未能履行、完成保证租赁房屋符合约定用途的义务，致使上诉人无法按照合同约定的用途使用。事实上，被上诉人根本不可能在租赁期间完成履行租赁合同的义务，因此根据《中华人民共和国合同法》第94、96、216条之规定，本案诉争《租赁合同》应予依法解除，一审判决继续履行租赁合同属于适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，无助于争议解决，不利于定纷止争，请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的全部上诉请求。为此上诉请求：一、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1804号民事判决；二、判令驳回被上诉人所有诉讼请求；三、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈媛媛答辩同意原审判决，不同意广州市私享家酒店管理有限公司的上诉请求。并当庭口头答辩称：1、涉案房屋的用途与租赁合同约定一致，与权属证明登记用途一致，不存在交付不符合的约定；2、对方与开发商有合作关系，对方对开发商开发的楼盘接手，所以对方已经了解了楼盘的基本情况，包括使用情况，所以才会与购房人签订租赁合同，对方以涉案房屋不符合合同约定的使用性质为理由抗辩以及作为上诉理由不成立。3、对方到现在为止一直占有涉案房屋，所以对方应该承担使用费和租金。
原审被告广州保利南方置业有限公司述称：与一审答辩意见一致。我方与陈媛媛不存在租赁合同关系。我方是一家房地产开发公司，从陈媛媛自身提交的证据也可确认，我方与陈媛媛签订的是《广州市商品房买卖合同》，双方所建立的是买卖合同法律关系，双方从未签订房屋租赁协议，并未建立租赁合同关系，买卖关系和租赁关系是不同的法律关系，两者不能混为一谈。合同相对性是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利，任何人也不必承担合同责任。因我方与陈媛媛不存在租赁合同关系，未享有占有、使用陈媛媛所出租房产的权利，同样也不应承担支付租金的义务。基于合同的相对性，我方对陈媛媛无需承担任何租赁合同义务。综上所述，陈媛媛要求我方承担支付租金的义务是毫无法律依据的。
本院经审理，确认原审查明事实。
二审另查明，根据广州市私享家酒店管理有限公司2014年7月6日发出的《关于终止执行租赁合同及相应租赁关系函告》可知，广州市私享家酒店管理有限公司在发函之前已与出租业主进行过协商，出租方不同意降低租金。
本院认为：原审法院认定双方所签租赁合同有效并无不当，本院予以认可。本案争议的焦点是双方租赁合同应否解除以及违约责任认定。
本案租赁合同的签订，源自出租人与开发商签订的商品房预售合同，租赁合同第二条明确约定“该物业用途为：服务式办公出租经营”，两份合同对标的物用途的性质约定并无冲突。事实上，出租人此后将案涉房屋交付广州市私享家酒店管理有限公司时，并未对标的物的使用用途进行改变。租赁合同所载酒店经营是广州市私享家酒店管理有限公司使用标的物的具体方式，且合同已明确约定广州市私享家酒店管理有限公司“必须具备进行酒店租赁的资质，并在办妥各项正规审批手续的前提下依法租赁”，办理酒店特种行业许可证是广州市私享家酒店管理有限公司应当承担的责任。作为专业酒店管理公司，广州市私享家酒店管理有限公司对于经营酒店所用房屋用途与审批手续应有准确的认识，在租赁合同签订至房屋交付期间，广州市私享家酒店管理有限公司当应完成相关手续的办理。诉讼中，广州市私享家酒店管理有限公司并未就其向公安机关申请办理酒店特种经营许可证及未获批准的事实主张提供证据予以证明。因此，广州市私享家酒店管理有限公司所提出租人未能履行保持租赁物符合约定用途义务属严重违约的上诉理由，不能成立。同理，广州市私享家酒店管理有限公司并不享有拒付租金的抗辩权。本案纠纷直接缘于广州市私享家酒店管理有限公司所提降低租金的要求未获出租人同意，诉讼因广州市私享家酒店管理有限公司提出终止租赁合同而生。合同的变更需由当事人协商一致，广州市私享家酒店管理有限公司所提降低租金的要求未获出租人同意，在法律上并不构成合同解除权的正当行使。出租人提起诉讼要求广州市私享家酒店管理有限公司继续履行租赁合同，原审法院予以支持，并无不当。
综上所述，广州市私享家酒店管理有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，所作处理本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费66元由广州市私享家酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 党春婷