湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第154号
上诉人（原审原告、反诉被告）湘潭市大明眼镜有限公司。
法定代表人赵沛清，该公司董事长。
委托代理人刘志林。
委托代理人王湘屏。
被上诉人（原审被告、反诉原告）湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司。
负责人李林中，该公司总经理。
委托代理人陈爱月。
委托代理人沈晖。
上诉人湘潭市大明眼镜有限公司（以下简称大明眼镜公司）因与被上诉人湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司（以下简称新华书店湘潭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2013）雨法民一初字第186号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月9日受理后，依法组成由审判员陈卫平担任审判长，审判员肖锋、冯海燕参加评议的合议庭，代理书记员刘欣担任法庭记录，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人大明眼镜公司委托代理人刘志林、王湘屏，被上诉人新华书店湘潭分公司委托代理人陈爱月、沈晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告（反诉原告）所属的后勤服务部与原告（反诉被告）于2010年5月18日签订了《供销合作协议》及《供销合作补充协议》各一份，协议约定由原告（反诉被告）在被告（反诉原告）所提供的场地即位于湘潭市雨湖区建设北路新华书店一楼左侧面积一间为174㎡的门面进行合作经营；但之后，双方于2010年6月1日签订了一份房屋《租赁合同》，由被告（反诉原告）以租赁形式将上述门面租赁给原告（反诉被告）使用。该租赁合同主要约定有：“租赁期限从2010年7月1日起至2013年4月30日止，租金为25800元／月；甲方（指反诉原告）出租本合同下的门面，应当在出租之前的合同期限内通知乙方（指反诉被告），乙方享有同等条件续租优先的权力；乙方在进行室内装修及招牌悬挂、制作，必须按照甲方统一的规定进行，其经费由乙方自负。如有影响房屋结构的装修，乙方必须与甲方协商。经营期满，其装修及招牌不得拆除”；双方还对其他方面作了约定。租赁合同签订后，被告（反诉原告）交付了租赁场地，原告（反诉被告）按约开始交付租金，直至2013年4月11日，原告（反诉被告）仍向被告（反诉原告）交付了2013年4月份至2013年6月份的租金77400元。2013年2月份开始，被告（反诉原告）在58同城网及其位于湘潭市雨湖区建设北路新华书店一楼门店的LED显示屏上发布了对湘潭市雨湖区建设北路新华书店一楼门面（包括涉案租赁房屋）整体出租的招租信息。2013年3月28日，被告（反诉原告）属下的后勤服务部向原告（反诉被告）发出了一份“门面到期通知”，表示将于2013年4月30日租赁期到期后收回租赁门面；原告（反诉被告）收到上述通知后，于2013年4月3日回函表示了继续租赁涉案门面的意愿，被告（反诉原告）对此未予回复；2013年4月12日原告（反诉被告）股东之一赵沛卡向被告（反诉原告）递交了一份“请求报名竞标的报告”，表示希望参与对被告（反诉原告）属下位于湘潭市雨湖区建设北路新华书店一楼整体门面的租赁竞标，被告（反诉原告）对此未予回复；2013年4月26日和2013年4月30日，被告（反诉原告）属下的后勤服务部又向原告（反诉被告）发出了“门面到期再次通知”和“门面催缴通知”，原告（反诉被告）则于2013年4月26日向被告（反诉原告）发出了“关于请求继续签订租赁合同的函”。此期间及以后，双方一直未就涉案门面是否继续租赁问题达成一致意见。2013年4月30日，租赁合同到期后，原告（反诉被告）继续占用涉案租赁门面进行经营，并于2013年5月2日以“请求确认享有以同等条件优先租赁的权利及判令被告继续签订租赁合同”为主要诉讼请求向法院起诉被告（反诉原告）；被告（反诉原告）则向法院提起反诉，遂形成本案诉讼。
另查明：（1）被告（反诉原告）湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司其在湘潭市工商行政管理局的企业注册登记资料显示其为有限责任公司分公司（法人独资），湖南省湘潭市质量技术监督局颁发的组织机构代码证上显示的机构类型为企业非法人。（2）湖南省新华书店有限责任公司系有限责任公司（法人独资）。（3）反诉被告湘潭市大明眼镜有限公司系私营性质的有限责任公司。（4）2013年5月8日，被告（反诉原告）向湖南省湘潭市湖湘公证处申请对其2013年2月份左右在58同城网上以“冯SS”的名字发布的一条关于“湘潭市建设北路新华书店一楼整体招租”的门面出租信息的内容进行证据保全，并由湖南省湘潭市湖湘公证处于2013年5月14日出具了（2013）湘潭湖证内民字第699号公证书。（5）2013年5月24日，被告（反诉原告）就原告（反诉被告）多支付的两个月租金51600元及租房押金290000元，共计341600元，在给付反诉被告遭拒收的情况下向湖南省湘潭市湖湘公证处申请提存，湖南省湘潭市湖湘公证处于2013年5月28日出具了（2013）湘潭湖证内民字第093号公证书；同日，湖南省湘潭市湖湘公证处向原告（反诉被告）发出了“领取提存物通知书”。（6）根据被告（反诉原告）委托代理人在庭审过程中的陈述，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间并不存在实质性的供销货物往来，其只是把原告（反诉被告）交纳的涉案租赁门面的租金当作被告（反诉原告）的利润，计入其账目。
原审法院认为，综合被告（反诉原告）的诉讼请求、委托代理人在法庭上的陈述及其代理意见，本案的焦点主要为以下几个：（一）被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2010年6月1日签订的《租赁合同》是否有效；（二）原告（反诉被告）是否享有同等条件下的优先承租权；（三）在原告（反诉被告）无优先承租权的情况下，其是否应腾退、搬出涉案租赁门面并恢复原状；（四）对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按照双方间《租赁合同》中约定的租金标准支付自2013年4月30日起至原告（反诉被告）腾退租赁门面并恢复原状之日止的房屋占有使用费并赔偿由此对被告（反诉原告）造成的一切损失的诉请是否应予支持。
对焦点一，原审法院认为，被告（反诉原告）新华书店湘潭分公司与原告（反诉被告）大明眼镜有限公司于2010年6月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该《租赁合同》合法、有效，具有法律约束力，双方应自觉履行。虽然签订该合同时，被告（反诉原告）是以其属下后勤服务部的名义与原告（反诉被告）签订的，但从被告（反诉原告）在长达三年的时间里按照《租赁合同》上的约定收取原告（反诉被告）交纳的租金和押金的事实来看，原告（反诉被告）有理由相信被告（反诉原告）属下的后勤服务部的签订合同的行为构成了表见代理。而原告（反诉被告）与被告（反诉原告）属下的后勤服务部于2010年5月18日签订的《供销合作协议》及《供销合作补充协议》，根据被告（反诉原告）新华书店湘潭分公司在本案庭审时关于“反诉原告与反诉被告之间并不存在实质性的供销货物往来，只是把反诉被告交纳的房屋租金当作反诉原告利润，计入其账目”的陈述，双方之间实际并不存在实质供销合作关系；且从《租赁合同》签订时间后于《供销合作协议》、《供销合作补充协议》签订时间以及双方间自2010年6月份至2013年4月份之间的合作关系和形式即由被告（反诉原告）将门面交付给原告（反诉被告）使用，反诉被告向反诉原告缴纳租金，应认为上述《租赁合同》实际上已经替代了《供销合作协议》及《供销合作补充协议》，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间并不存在供销货物往来的供销合作关系，相互间存在的是一种纯粹的出租和承租的租赁关系。故法院对被告（反诉原告）关于“双方间《租赁合同》系无效合同，双方之间建立的是一种以事实供销合作关系为前提要件的事实租赁关系”的主张不予采纳，双方间签订的《租赁合同》系依法成立的有效合同。
对焦点二，原审法院认为：1、被告（反诉原告）按照《租赁合同》中的约定履行了应在出租前合理期限内通知的义务。根据法院在本案审理过程中认定的证据及确定的事实可以看出，被告（反诉原告）于2013年2月份开始即在58同城网站上以“冯SS”名义发布了关于湘潭市建设北路新华书店一楼门面整体招租的公告，且自2013年春节前后开始，被告（反诉原告）又在湘潭市建设北路新华书店一楼门面的LED电子显示屏上以滚动播放的形式发布了上述公告；又多次以书面形式向原告（反诉被告）发出通知，告知租赁门面即将到期，由以上可以看出，被告（反诉原告）按照《租赁合同》约定履行了相应的通知义务；同时，从原告（反诉被告）股东之一赵沛卡于2013年4月12日向被告（反诉原告）寄送的“请求报名竞标的报告”也可以看出，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的整体招租行为是完全知晓的。但原告（反诉被告及其法定代表人赵沛清除了在2013年4月3日向被告（反诉原告）所寄送的“回复函”中表示了对涉案租赁门面继续租赁的意愿之外，未向被告（反诉原告）表示过有意参与被告（反诉原告）位于湘潭市建设北路新华书店一楼门面整体招租竞标的意愿。据此，法院认为原告（反诉被告）已放弃了同等条件下的优先承租权。2、被告（反诉原告）将其位于湘潭市建设北路新华书店一楼门面整体出租已构成了招租条件的重大和实质性变化，故在被告（反诉原告）以多种形式“通知”原告（反诉被告）将收回涉案租赁门面，对湘潭市建设北路新华书店一楼门面整体出租的情况下，原告（反诉被告）仍未表示出整体承租意愿，故原告（反诉被告）已丧失了合同约定中的关于部分租赁“同等条件下”的优先承租权。
对焦点三，根据前述分析，原告（反诉被告）已对涉案门面丧失了优先承租权，相应的，在被告（反诉原告）与原告（反诉被告）间签订的《租赁合同》于2013年4月30日租赁期限到期后，则原告（反诉被告）应当将涉案门面腾退、交还给被告（反诉原告），被告（反诉原告）也有权利收回涉案租赁门面；原告（反诉被告）在此情形之下仍然占有、使用涉案租赁门面是对被告（反诉原告）作为涉案租赁门面所有权人合法权利的侵害，故对被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）停止侵害、搬出涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。对被告（反诉原告）要求恢复原状的诉讼请求，法院认为，根据被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2010年6月1日签订的《租赁合同》第四条第3项中关于“……。经营期满，其装修及招牌不得拆除。”的约定，应当视为被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在租赁合同中对涉案门面的装修作了“来修去丢”的约定，依据该约定，原告（反诉被告）无需恢复原状。故被告（反诉原告）要求判令恢复涉案租赁门面原状的反诉请求不予支持，但原告（反诉被告）在腾退门面时不得对涉案租赁门面现有结构及附属设施进行损坏。
对焦点四，根据前述分析，原告（反诉被告）应当在2013年4月30日《租赁合同》到期后将涉案租赁门面腾退、交还给被告（反诉原告），拒不腾退、交还的，应当按照原双方在《租赁合同》中约定的租金支付标准，即25800元／月向被告（反诉原告）支付自2013年5月1日起至腾退、交还涉案租赁门面之日止的占有使用费，故法院对被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）按照《租赁合同》约定的租金标准支付自2013年4月30日至原告（反诉被告）搬出租赁房屋并恢复原状之日止的房屋占有使用费的反诉请求部分予以支持。但对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿因原告（反诉被告）在2013年4月30日《租赁合同》到期后至原告（反诉被告）腾退、交还涉案租赁门面并恢复原状之日止期间占有、使用门面所造成的损失的诉讼请求，因被告（反诉原告）未向法院提交相应的证据证实对其造成了损失，故法院对被告（反诉原告）的该反诉请求不予支持。
综上所述，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的《租赁合同》合法、有效，但在租赁合同到期后因被告（反诉原告）的招租条件发生重大、实质性改变及原告（反诉被告）未根据被告（反诉原告）招租条件变化表示出愿意租赁包括涉案租赁门面在内的位于湘潭市建设北路新华书店一楼全部门面意愿的情况下，原告（反诉被告）已丧失了原《租赁合同》中约定的优先承租权，原告（反诉被告）应当在2013年4月30日租赁期到期后及时腾退、搬出涉案租赁门面。原告（反诉被告）在2013年4月30日租赁期到期后仍然占有、使用租赁门面的行为属于对被告（反诉原告）权利的侵害，其在应当停止其侵权行为的同时还应按照原《租赁合同》中约定的租金标准支付自2013年5月1日起至腾退、搬出涉案租赁门面之日止的占有、使用费。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，遂判决如下：一、由原告（反诉被告）湘潭市大明眼镜有限公司在本判决生效之日起十日内腾退并搬出位于湘潭市雨湖区建设北路57号湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司一楼左侧所租赁的门面（面积为174㎡）；二、由原告（反诉被告）湘潭市大明眼镜有限公司在本判决生效之日起十日内按照其与被告（反诉原告）于2010年6月1日签订的《租赁合同》中约定的租金标准（即25800元／月）向被告（反诉原告）湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司支付自2013年5月1日起至其腾退、搬出位于湘潭市雨湖区建设北路57号湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司一楼左侧所租赁门面（面积为174㎡）之日止的占有、使用费；三、驳回被告（反诉原告）湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2970元，由原告（反诉被告）湘潭市大明眼镜有限公司负担2000元，被告（反诉原告）湖南省新华书店有限责任公司湘潭市分公司负担970元。
宣判后，大明眼镜公司不服，提出上诉称：一、原审程序违法具体表现为：1、错列当事人，被上诉人的负责人已经在2014年初发生了变更，而判决书是于2014年2月19日才作出，此时已经没有判决书所述的负责人为周跃文的被上诉人了，被上诉人的代理人不是出庭人员；2、原审在首次开庭前没有依法进行证据交换；3、没有平等对待双方当事人及其代理人，造成处理错误；4、判决书中审理范围超出被上诉人的诉讼请求范围；5、原审在受理本诉以后，把被上诉人的起诉作为反诉受理并同案审理的做法错误，双方的起诉不符合本诉与反诉的关系。二、原审认定事实不清，表现在：1、原审没有合法证据证明上诉人未到庭没有正当理由；2、上诉人是否具有优先续租权利不是本案审理的范围；3、对《供销合作协议》、《供销合作补充协议》的认定是错误的。三、原审判决超出被上诉人的诉讼请求范围进行审理，处理不当，应予撤销，其理由是：上诉人是否具有优先续租权利不是本案要审理的范围；原审判决应当等上诉人的本诉实体判决生效以后才能作出反诉判决。请求撤销原审判决，发回重审或查清事实，驳回被上诉人的起诉。
被上诉人新华书店湘潭分公司答辩称：原审判决程序合法，认定事实清楚，并未超出法院审理范围，一审判决合理合法，请求维持原判。
二审期间，上诉人大明眼镜公司提交了三组证据：
证据一、原审的起诉、反诉状以及民事裁定书。2014年6月4日湘潭市雨湖区人民法院受理大明眼镜公司起诉的案件，拟证明原审法院不应该把上诉人的补充诉讼单独作为案件分开审理。
证据二、领取提存物通知书。被上诉人于2013年5月24日向公证处申请提存，提存的时间是5月24日，反诉的时间是5月8日，拟证明起诉的期间大明眼镜公司没有欠租金，而且还预交了租金。
证据三、门面到期再次通知书。上面的盖章还是后勤服务部，拟证明被上诉人号称的一楼整体招租不包括上诉人的招租范围，上诉人租赁的房子是后勤服务部管理的范围，被上诉人声称一楼整体租赁的房子是建北门店管理的范围。
被上诉人新华书店湘潭分公司质证认为：证据一，与本案没有利害关系，至于上诉人于2014年6月4日起诉的案件，是湘潭市雨湖区人民法院需要审理的事情，与本案无关。证据二，与新华书店湘潭分公司是否有权利提出反诉无关。一审法院已作出认定，判决书中也认定了2013年5月8日向上诉人发出的催告函，上诉人没有拿回，该组证据与一审起诉的时间不相冲突。证据三，无论是后勤服务部还是建北门店，都是被上诉人管理的范围。
本院认证认为，证据一不能达到上诉人的证明目的、本院不予认定，证据二和证据三不属于二审期间新证据，本院不予认定。
二审期间，被上诉人新华书店湘潭分公司没有向本院提交新证据。
二审经审理查明，原判决认定的事实清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题主要有四个，一是一审是否错列当事人；二是一审是否进行证据交换质证；三是一审开庭审理程序是否恰当；四是一审审理的内容是否合法。
一、一审时，被上诉人新华书店湘潭分公司提交的证据证明周跃文是该公司总经理，一审判决把周跃文列为当事人，并无不当。在案件一审开庭时，被上诉人新华书店湘潭分公司曾委托倪洪涛参加诉讼，但在2014年1月27日，被上诉人新华书店湘潭分公司向原审法院书面报告请求将其中委托代理人倪洪涛改为沈晖，原审法院将沈晖列为委托代理人，并无不当，因此，本院对该项上诉请求不予支持。
二、证据交换可以在庭审前进行，也可以在开庭时进行，上诉人大明眼镜公司没有参加开庭庭审，所以也就无法对证据举证质证。因此，本院对上诉人大明眼镜公司的该项上诉请求不予支持。
三、原审时，上诉人大明眼镜公司曾提出延期开庭审理的请求，原审法院已告知上诉人大明眼镜公司的延期申请理由不正当，被上诉人新华书店湘潭分公司要求按期开庭审理。因此，本院对上诉人大明眼镜公司认为原审法院未经开庭审理的上诉理由不成立。
四、原审法院依据被上诉人新华书店湘潭分公司反诉原告的诉讼请求依法进行判决没有超出其诉讼请求。因此，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2970元，由上诉人湘潭市大明眼镜有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卫平
审 判 员 冯海燕
审 判 员 肖 锋
二〇一四年六月二十四日
代理书记员 刘 欣
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”