陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕1002民初474号原告：商洛道路工程公司，住所地陕西省商洛市商州区通江西路南段。法定代表人：李海民，总经理。委托诉讼代理人：周高全，陕西弘达律师事务所律师。被告：侯伟龙，男，汉族。原告商洛道路工程公司与被告侯伟龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商洛道路工程公司的委托诉讼代理人周高全、被告侯伟龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商洛道路工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾交承租房屋；2.被告支付租金646736.01元（止2017年3月底），支付水费747元，电费9120元，暖气费1411.70元，共计658014.71元；3.本案诉讼费用由被告承担。在审理中原告因商洛市商州区吴铭火锅店系个体工商户，并非法人企业，将被告变更为侯伟龙。并增加了诉讼请求为：2017年4月1日至2017年8月4日被告占用房屋期间的房屋占用费按照第五年度每平方米38.90元计算，日租金1076.76元，时间124天计133518.24元；2016年1月15日至2016年3月15日期间的空调空置费2823.40元、2016年11月15日至2017年3月15日期间的空调空置费5646.79元。事实和理由：2012年1月19日被告与原告物业办签订了《房屋租赁合同》，租赁面积830.41平方米，每平方米月租金32元（按年度递增5%）。第一年度月租金26573.12元，2012年度租金为318877.44元。合同实施后，被告生意红火，双方愉快交易至2014年度。2015年度开始，被告不履约，只经营，不交租金。2016年2月被告关门歇业。原告多次催交费用，被告仅支付110000元。止2017年3月底，双方合同届满。被告下欠房租费646736.01元，水费747元、电费9120元、暖气费1411.70元，共计658014.71元，原告诉至法院，请依法判决。被告侯伟龙未提交答辩状，在庭审中辩称，2012年1月19日签订房屋租赁合同属实，2013年之后因生意不好，被告与原告协商降低房租，2013年12月25日原被告签订了第二份房屋租赁合同，第二份房屋租赁合同对第一份合同进行了变更，合同约定租赁期限2013年11月1日至2018年10月底，根据该租赁合同，租赁期限未到期，被告并不欠原告租金，经过被告计算，被告已经多缴纳了房屋租金。故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据有1、营业执照、房产所有权证。证明原告的主体资格以及对房屋有对外出租的资质；2、房屋租赁合同。证明原被告签订租赁合同的情况，房屋面积、用途、期限、租金计算、缴纳时间、房屋租赁期间的装修、修缮和使用、税金、违约责任；3、物业公司缴费通知2张。证明应缴纳的水费、电费、空调费的金额；4、缴费通知书。证明向被告催收2015年房租情况；5、催款通知书、函。证明被告未按时缴纳租金催要租金情况；6、收据8张。证明被告缴纳总共房屋租金的情况；7、税收完税证明票据3张。证明原告对外出租房屋向税务机关缴纳税款情况；8、2015年1月吴铭火锅关于降低房屋租赁费用报告、2016年4月吴铭火锅店向原告申请减少租金的申请。证明在2015年、2016年被告向原告申请减房租的事实；9、2017年8月5日被告侯伟龙书写情况说明。证明在2017年8月5日被告将租赁原告的房屋交回原告公司的事实。被告对原告证据1、3、4、5、6、8、9真实性、合法性、关联性均无异议，对应缴纳的水电费、空调费金额亦无异议。对证据7被告认为系原告公司行为，被告不清楚。对证据2房屋租赁合同。被告对其真实性没有异议，但其认为在2013年10月25日原被告重新签订了一份房屋租赁合同，该合同是对2012年1月19日房屋租赁合同的变更。房屋租赁期限变更为2013年11月1日至2018年10月31日，房屋租金变更为每年165342元。为此被告提交如下证据：1、2013年10月25日原被告签订的房屋租赁合同。证明房屋租赁期限为2013年11月1日至2018年10月31日，房屋租金变更为每年165342元。2、收据7张。证明缴纳房屋租金情况。3、领款条、收条20张证明房屋装修花费。销售清单11张证明装修花费情况。销售清单、收据17张证明装修购买材料等情况。原告对被告证据2013年10月25日原被告签订的房屋租赁合同，认为系原被告串通一体为了少缴纳税款签订的，只是为了少缴纳税款。该合同并未实际履行。对被告提交装修票据，原告认为按照双方合同约定租赁期满，依附于房屋的装修归原告所有。因此原告认为被告提交的装修费用与本案没有关系不予认可。对被告提交缴纳租金收缴与原告提交一致，双方没有异议。对上述双方均无异议的证据本院予以确认。对双方有争议证据签订的两份房屋租赁合同。按照2012年1月19日签订房屋租赁合同看，房屋面积为830.41平方米，每平方米32元，之后每年每平方米递增5%，期限5年，即第一年租金318877.44元，被告向原告缴纳了318877.44元；第二年租金334821.31元，被告缴纳了334821元；第三年租金351562.37元，被告缴纳了330000元；第四年租金369100.63元，被告缴纳了110000元；第五年租金未缴纳。从缴纳租金情况来看，被告已经缴纳了2012年度至2014年度租金，2015年度租金缴纳了11万元。按照被告提交2013年10月25日双方签订租赁合同，每年租金165342元，从被告缴纳2013年度、2014年度租金情况来看，被告均缴纳了30多万元租金，是按照2012年1月19日双方签订租赁合同计算的年租金。因此能够证实双方是按照2012年1月19日签订租赁合同履行的。能够确定2012年1月19日签订租赁合同是双方实际履行的合同。2013年10月25日双方签订合同租金每年165342元，与原告公司向税务机关缴纳税款计算比例吻合，可以看出双方签订2013年10月25日签订租赁合同是为了少缴纳税款的恶意串通，损害国家利益的行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2012年1月19日原告商洛道路工程公司物业公司（甲方）与被告侯伟龙（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于商洛市商州区通江西路南段道路工程公司办公楼1-3楼北户，面积830.41平方米，房屋租赁期限2012年4月1日至2017年3月31日为期五年。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮服务使用。租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋租金每月830.41平方米×32元／平方米=26573.12元，本年（2012年4月1日至2013年3月31日）应缴房租318877.44元。在合同订立后以年为单位，以基础价32元／平方米累计每年递增5%（第二年每月33.6元／平方米、第三年每月35.28元／平方米、第四年每月37.04元／平方米、第五年每月38.9元／平方米）。房租费缴纳于商洛道路工程公司物业公司财务账户。乙方在签订合同后10天内缴纳第一年的房屋租金，以后在每年四月一日前十日缴纳次年房屋租金。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：依附于房屋的装修归甲方所有。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁满3个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。租赁期满合同自然终止。合同下端甲方处有原告公司赵峻峰签名并加盖商洛道路工程公司物业公司公章，乙方处有侯伟龙签名按印。合同签订后被告租赁原告房屋办公楼1-3楼北户用于餐饮（即吴铭火锅店）。2016年2月份被告因故歇业。被告租赁期间2012年1月20日向原告缴纳房租费318817.44元；2013年度缴纳房屋租金334821元；2014年度缴纳330000元；2015年6月3日缴纳房租费50000元、同年6月19日缴纳房租费60000元，被告2015年度缴纳房租费共计110000元，之后未缴纳房屋租赁费。尚欠水费747元、电费9120元、暖气费1411.70元。2016年4月16日原告向被告发出催款通知书，主要内容是：被告从2015年至2016年4月房屋租金未按约定支付，2016年4月1日未缴纳2016年4月1日至2017年4月1日房屋租金，特此催缴。2016年6月20日、2016年7月14日原告再次催收租金。被告向本院提交2013年10月25日与原告商洛市道路工程公司签订的房屋租赁合同，该合同其他条款与原告提交房屋租赁合同基本相同，不同是租赁期限为2013年11月1日至2018年10月31日，租金每月17元／平方米，年租金165342元。原告提交向税务机关缴税票据证实签订这份合同是为了少缴纳税款，缴纳税款是按照第二份合同年租金进行缴纳。2015年1月、2016年4月被告两次向原告申请要求减收租金，下调水电费、空调费，原告未答复。本案在审理期间，被告于2017年8月5日将租赁房屋1-3层腾交给原告，原告已经接收。另查明，商洛市道路工程公司物业公司系商洛市道路工程公司内设部门。本院认为，商洛市道路工程公司物业公司与被告侯伟龙2012年1月19日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告将租赁房屋交付被告使用，被告在租赁期间，未按合同约定的期限足额缴纳租赁费用，构成违约。租赁期限为2012年4月1日至2017年3月31日，合同已经到期，故被告应在未续签合同的情况下，腾交房屋，2017年8月5日被告已将租赁的房屋腾交原告。因商洛市道路工程公司物业公司系商洛市道路工程公司的内设部门，对外不具有承担权利义务的资格，故原告商洛市道路工程公司要求被告缴纳合同期限内，被告尚未缴纳的2015年的租赁费259100.64元、2016年度租赁费387635.34元、水费747元、电费9120元、暖气费1411.70元，共计658014.68元，本院应予支持。原告要求合同期满后房屋占用费,从2017年4月1日至2017年8月4日，按照原被告双方签订的房屋租赁合同，第五年度每月每平方米38.90元计算，日租金为1076.76元，计算124天，为133518.24元，该主张参照双方合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付歇业期间至腾交房屋期间的空调空置费用，该期间被告未实际使用，原告向本院提交告知各楼租赁户通知亦未向被告送达，其要求被告支付空调空置费依据不足，本院不予支持。被告辩称，原被告于2013年10月25日签订的第二份房屋租赁合同，该合同是对第一份合同的变更，合同约定租赁期限为2013年11月1日至2018年10月31日，租赁期限尚未到期，根据该合同租金约定被告并不欠原告租金而且已经多缴纳了房屋租金。从本案双方租赁合同履行情况来看，被告缴纳了2013年度房租租金334821元、2014年度房屋租金330000元，按照被告依据的第二份合同中租金约定每年为165342元计算，2013年、2014年被告已经缴纳了合同约定租金的2倍，故该说法与事实不符。按照原告提交向税务机关缴纳税款数额比例来看，该数额比例与双方签订的第二份租赁合同约定租金吻合。故原被告在2013年10月25日签订的房屋租赁合同，系双方恶意串通，损害国家税收的行为，该合同应为无效合同。故对被告辩解理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告侯伟龙支付原告商洛道路工程公司期限内房屋租金646735.98元、水费747元、电费9120元、暖气费1411.70元;期限外房屋占用费133518.24元，共计791532.92元。限判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告要求被告承担空调空置费的诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告侯伟龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  敬小涛人民陪审员  吉战强人民陪审员  周 杏二〇一七年八月三十日书 记 员  辛 颖