江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新硕民初字第0412号
原告冯春。
委托代理人沈菊、王毅，江苏创凯律师事务所律师。
被告无锡嘉盛置业有限公司。
法定代表人朱东彦，该公司总经理。
委托代理人孙秀红，江苏漫修（北京）律师事务所律师。
委托代理人刘玲芳，江苏漫修律师事务所律师。
原告冯春与被告无锡嘉盛置业有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2014年6月12日受理后，依法由代理审判员戴雷独任审判，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告冯春的委托代理人沈菊（仅参加2014年7月9日庭审）、王毅，被告嘉盛公司的委托代理人孙秀红、刘玲芳（仅参加2014年7月9日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯春诉称：冯春与嘉盛公司于2011年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定冯春购买嘉盛公司开发的位于无锡市新区鸿山街道水岸观邸131单元702室房屋，嘉盛公司于2013年8月26日将上述房屋交付给冯春。2013年8月15日，冯春向嘉盛公司交付了相应的契税、大修基金和相关代办证资料，并督促嘉盛公司早日办理房屋所有权证，但时至今日，嘉盛公司一直拖延未办理相应的房屋所有权证。嘉盛公司应当在房屋交付之日起90日内按照约定办理房屋所有权证。根据《城市房地产开发经营管理条例》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，嘉盛公司应当立即办理房屋产权证并支付违约金。现要求嘉盛公司支付违约金3764元。
被告嘉盛公司辩称：1、单独的延迟备案行为，并不能构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照出卖人已付房价款的1%向买受人支付违约金”可以看出，出卖人构成违约须符合两个条件：其一，出卖人不在约定的期限向有关机关进行权属备案；其二，出卖人的过错行为导致买受人不能在规定期限内取得房产权属证书。因此，仅违反备案条件，并不能对买受人的权利造成实质损害，也够不上违约。2、关于办理房产证的相关事宜，买受人冯春已依法委托无锡市房屋置换中心有限公司（以下简称置换公司）代办，并签署《委托协议》，该《委托协议》中并未明确约定代办时间。根据《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规规定，办理房产证是买受人法定义务，出卖人只有协助义务。如因置换公司的原因致使房产证办理迟延，冯春可向其主张权利，嘉盛公司无义务故无需承担相关违约责任。3、涉案房屋由于逾期竣工备案导致逾期交房，进而导致逾期向房屋登记机关交付备案资料，系同一个违约行为导致的两种法律后果。嘉盛公司于2013年9月3日交房时已将逾期交房违约金支付给了冯春，故对于逾期向产权机关备案登记的违约责任嘉盛公司已经支付了相应违约金，无需再重复支付。4、退一步讲，即使嘉盛公司需支付违约金，冯春主张的违约金过高。嘉盛公司向房屋登记关备案申请时间为2013年12月23日，初始登记证于2013年12月31日前下发，且产权证目前已经办妥，冯春并没有因此有任何实际损失，故冯春主张的违约金高于实际损失，应当予以调整。综上，冯春的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：
2011年11月20日，冯春与嘉盛公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号201111200036）一份，约定：1、冯春购买嘉盛公司开发的位于无锡市新区鸿山街道水岸观邸131单元702室房屋；2、购房款376388元，冯春首付支付116388元，余款260000元冯春按揭贷款，并于2011年11月27日前付清；3、嘉盛公司应当在2013年7月6日前将经分期综合验收合格的上述房屋交付给冯春使用，嘉盛公司如逾期交房不超过90天，则自上述约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向冯春支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；4、合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
上述《商品房买卖合同》签订后，冯春按约向嘉盛公司支付了购房款，嘉盛公司未能按约向冯春交付所购房产。2013年8月15日，嘉盛公司向冯春代为收取了大修基金和契税。2013年8月26日，无锡市新区建设环保局向嘉盛公司核发锡新管建发（2013）158号关于水岸观邸一期住宅小区通过交付使用竣工验收的通知。同日，嘉盛公司向冯春发出交房通知书。2013年9月3日，嘉盛公司向冯春交付上述所购房产，并向冯春支付逾期交房违约金2672元；同日，冯春委托置换公司办理房产权属证书。2013年12月23日，嘉盛公司向房屋登记机关提交权属登记备案资料；2013年12月27日，房屋登记机关核发了冯春所购房产的初始登记证。2014年4月30日，房屋登记机关为冯春所购房产登记权属证书。
以上事实，有当事人陈述以及《商品房买卖合同》、房产证、无锡市新区建设环保局核发的通过交付使用竣工验收通知、交房通知书、收条、契税发票、委托协议等证据在卷证实。
诉讼中，本院依法向置换公司员工高作调查笔录一份，高陈述：高系置换公司科长，负责办理了嘉盛公司所开发的水岸观邸小区内房屋产权证书等相关手续。冯春于2013年9月3日委托置换公司办理房产权证并提交办证所需的业主资料，置换公司于2014年1月11日收到房屋初始登记证，嘉盛公司于2014年4月19日向税务部门代为缴纳了相应契税，置换公司于2014年4月25日向房屋登记部门送件申请产权登记。经质证，冯春、嘉盛公司对此均无异议。
诉讼中，本院依法向无锡市房屋登记中心新区分中心（以下简称房屋登记中心）调查，并记录如下：嘉盛公司就其开发的水岸观邸一期房屋于2013年12月23日向房屋登记中心提交办理初始登记证申请，冯春所购房产于2013年12月27日办理了初始登记证，于2014年4月22日缴纳契税，于2014年4月25日申请办理房产证，于2014年5月12日领取房产证，房产证登记时间为2014年4月30日。2014年3月，水岸观邸业主曾向房屋登记中心投诉开发商没有及时办理房产证，房屋登记中心工作人员在网上对业主的投诉做了答复。
诉讼中，本院依法向无锡市房管局调查，并记录如下：开发商有义务协助业主办理房产证，其协助义务体现在办理初始登记证以及提供其他需其提供资料的义务上，开发商如已尽合理的协助义务，业主可以随时办理房产证；对上述《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”中“规定期限”的理解，房管局认为管理规定中对此没有明确。针对“规定期限”的理解，冯春认为应当是指交付房屋后的90天内。
根据双方的诉辩称意见，本案的争议焦点在于嘉盛公司是否应依据上述《商品房买卖合同》第十五条约定向冯春支付违约金。
本院认为，冯春与嘉盛公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方当事人均应按约履行合同义务。冯春依据上述《商品房买卖合同》第十五条约定要求嘉盛公司支付违约金，依据不足，不符合法律规定，理由如下：
一、双方签订《商品房买卖合同》中第十五条内容系关于产权登记的约定，但该约定中没有明确办理房产证义务人。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定，购买人系办理房产证义务人，房地产开发企业需提供必要的协助义务。本案中，冯春作为办理房产证的义务人，其于2013年9月3日将办理房产证事宜委托给了置换公司。
二、双方在《商品房买卖合同》第十五条约定中关于违约责任约定不明。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”分析，双方关于产权登记的约定内容有二，其一系要求嘉盛公司在商品房交付使用后90日内提供所需资料向房屋登记机关备案（主要是办理初始登记证），但未约定嘉盛公司如未按期向房屋登记机关备案的违约后果，其二系约定如因嘉盛公司的责任，冯春不能在规定期限内取得房地产权属证书的，嘉盛公司应当按约支付违约金，但未能明确“规定期限内”的具体指向期间，如以冯春所述“规定期限内”是指交付房屋后的90天内，则该“规定期限内”与嘉盛公司应当在交付房屋后的90天内向房屋登记机关备案的约定期间相冲突，有违双方签订合同的本意。
三、双方当事人在《商品房买卖合同》中对房屋所有权登记的办理期限约定不明确，根据双方当事人在第十五条中关于嘉盛公司应当在交房后90天内提交备案申请的约定推测，业主办理房产证的合理期限应当不止于交房后的90天内，其具体期限不能逸出通常善意人的理解。结合嘉盛公司在水岸观邸小区业主2014年3月向有关部门投诉之前已经在积极履行协助办证义务来考量，嘉盛公司符合在交付房屋后的合理期间内协助业主办理房屋所有权登记。后置换公司亦在合理期限内积极申请办理权证，其办理权证期间非属显然过长，并未逸出合同权利人的善意期望边际。故嘉盛公司虽然未能在商品房交付后90天内提供所需资料向房屋登记机关备案，但其在合理期间内履行了相应的协助义务。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回冯春的诉讼请求。
案件受理费50元（此款已由冯春预交），由冯春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 王正和
代理审判员 戴 雷
人民陪审员 周金生
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 任芷瑜
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。