江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04580号
上诉人（原审原告）何宏泽。
上诉人（原审原告）丁颖。
上诉人（原审原告）何思宇。
法定代理人丁颖，身份信息同上，系上诉人何思宇母亲。
法定代理人何宏泽，身份信息同上，系上诉人何思宇父亲。
委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师，代理上述三上诉人。
上诉人（原审被告）苏州金辉居业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦5楼。
法定代表人林定强，该公司董事长。
委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
委托代理人喻锋，江苏智择律师事务所律师。
上诉人何宏泽、丁颖、何思宇与上诉人苏州金辉居业有限公司（以下简称金辉公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服苏州市相城区人民法院（2013）相民初字第0530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月15日，何宏泽、丁颖以何宏泽、丁颖、何思宇三人的名义与苏州融侨置业公司（在一审审理中该公司经核准变更名称为苏州金辉居业有限公司，以下简称融侨公司）签订了《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201012150180）及《附件五：合同补充协议》（以下简称附件五），约定何宏泽、丁颖、何思宇向融侨公司购买位于苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园42幢1404室房屋，该商品房合计建筑面积131.99平方米，合同总价款为1447890元。对于付款方式及期限，双方约定于2010年12月15日之前支付房价款207890元、2011年1月6日前支付800000元、剩余房款440000元由买受人申请办理银行按揭手续于2011年1月30日前支付到账。
《商品房买卖合同》第十条（规划、设计变更的约定）载明，本合同签订之后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受方：1、该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光；2、该商品房所在楼宇配套设施设备；3、该商品房所在规划区域内基础设施、公共配套建筑；4、其他。买受方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面申请，买受方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。
《商品房买卖合同》第二十条载明，本合同签订之前出卖方及其委托的房地产中介机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，按下列第2款方式处理（须选一款）：［1］售楼广告、宣传资料视为本合同附件，样板房、模型所展示的平面空间布局、装饰标准视为出卖方的具体允诺，出卖方违约的，买受方有权退房。‥‥‥。［2］不作为合同的附件或承诺，双方按本合同内容执行。
《附件五：合同补充协议》第十六条载明，按本合同约定或法律规定买受方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若买受方未在15日内行使该项权利的，视为买受方放弃该项合同解除权。买受方行使本合同解除权时，出卖方只需返还买受方已支付房价款，而无需支付买受方已支付款项的利息及其他任何费用。
《附件五：合同补充协议》第二十条载明，双方对房屋的约定以本合同的内容为准，在合同外的如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场，不作为双方交付标准或交易条件，乙方已经确认并接收，并且不作为本合同附件。
《附件五：合同补充协议》第二十一条载明，本补充协议为双方磋商之结果，对于条文的意思出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释，凡与商品房买卖合同主文不一致的，以本补充协议为准。
当天，何宏泽、丁颖以何宏泽、丁颖、何思宇三人名义与融侨公司还另外签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》一份，约定由于国家相关购房政策的变化，买受人目前无法达到或具备规定的办理按揭贷款的条件，故对《商品房买卖合同》项下购房款的付款方式及期限达成如下补充协议：1、买受人应在本补充协议签订后1日内支付购房款207890元；2、于2011年1月6日前支付800000元；3、于2011年2月28日前支付200000元；4、于2011年10月31日前支付240000元。当日，何宏泽、丁颖、何思宇支付融侨公司购房款人民币207890元。其后何宏泽、丁颖、何思宇又分别于2011年1月6日支付房款800000元、2011年2月26日支付房款200000元以及2011年10月30日支付房款240000元。
2012年6月29日，融侨公司所开发的融城花园42幢等住宅项目建设工程通过交付使用备案。融侨公司于2012年6月27日向何宏泽、丁颖、何思宇发出入伙通知书，通知自2012年6月30日至7月3日可办理交房手续，逾期未办理，这视为自动接收合格房产。经查询，签收信息为他人代收。至2012年7月5日，融侨公司再次向何宏泽、丁颖、何思宇发出催收楼通知书，要求其于2012年7月10日前来办理交房手续，若仍未办理，这根据《商品房买卖合同》第八条第3款约定，视同出卖方已于交房期限届满之日或书面通知的收楼之日按合同约定的标准交付了该商品房，该房屋的相关风险责任自收楼之日其由买受方承担。经查询，签收信息为拒收。
2012年7月23日，何宏泽、丁颖、何思宇委托上海市杜跃平律师事务所向融侨公司发出解除合同通知书，认为在何宏泽、丁颖、何思宇已经依约付清全部房款，然而融侨公司交付的房屋及其小区配套设施不符合设计要求，且与宣传楼书不符，其中包括改变规划：1、交付的房屋不符合涉及规划要求，非法增加面积；2、人工湖和人工喷泉的面积小于楼书宣传和沙盘上的面积，与约定不符等等。据此要求立即解除双方签订的《商品房买卖合同》、立即退还已付房款1447890元并支付房款的利息损失。融侨公司于次日收到该解除合同通知书，并于2011年7月27日通过律师回函称，对于解除通知的要求不予接受，理由如下：一、对融城花园42幢1404室房屋进行装修改造，是你们的要求，不存在所谓融侨公司交付的房屋不符合设计规划要求、非法增加面积的事实；二、融侨公司所交付的是合格的商品房，规划部分已通过专业的验收，并取得了交付使用备案通知，交付的房屋没有违反法律规定及合同约定。次日何宏泽、丁颖、何思宇一方签收回函。
以上事实，有当事人举证的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、销售发票、入伙通知书、催收楼通知书、邮寄凭证、解除合同通知书、回函、交付使用备案通知书及当事人陈述等证据附卷佐证。
原审原告何宏泽、丁颖、何思宇的诉讼请求为：请求判令：1、确认双方于2010年12月15日签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款和补充协议第二十条无效；2、确认双方于2010年12月15日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六条无效；3、解除双方于2010年12月15日签订的《商品房买卖合同》；4、金辉公司立即返还总房价款144.789万元；5、金辉公司承担自支付房款而占用至实际返还之日止的利息损失；6、判令金辉公司承担本案的一切诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点在于：
一、《商品房买卖合同》第二十条第二款、《附件五：补充协议》第二十条、第十六条是否无效。
何宏泽、丁颖、何思宇一方认为，《商品房买卖合同》第二十条第二款和《附件五：补充协议》第二十条的约定，规避了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，关于广告和宣传资料的说明和允诺具体确定并对缔约及价格确定有重大影响的，应视为要约。金辉公司在前述两个合同条款中做了有利于出卖人而不利于买受人的约定，属于格式条款。还在《附件五：补充协议》第十六条中，限制了买受人行使合同解除权的期限和行使解除权后的利息返还，明显加重我方责任，免除对方责任，属于格式条款。为此，何宏泽、丁颖、何思宇一方还补充举证2010年12月20日案外人居华、王莉与金辉公司订立的《商品房买卖合同》，证明金辉公司使用格式合同和补充协议的格式条款，法院应该认定是无效的。
金辉公司认为，涉案《商品房买卖合同》及《附件五：补充协议》是双方充分协商后的合意，合同相关条款合法有效。首先，从《商品房买卖合同》的“使用须知”来看，该合同是苏州市住建局依据有关法律、法规和政策，制定的商品房买卖合同示范文本，而不是由金辉公司制定的格式条款，苏州市区范围内都应当采用这个合同文本。其次，该合同第二十条是示范文本中的条款，本身就设定了选择项目1和2，关于售楼广告、模型等是否作为合同附件是允许双方自行约定的，双方签约时选择了不作为合同附件并无不当，再次，《附件五：补充协议》第二十一条已明确约定“本补充协议为双方磋商之结果，对于条文的意思出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释”。第四，双方在《商品房买卖合同》及《附件五：补充协议》以外，签订过针对买受人付款方式和付款期限进行变更的《＜商品房买卖合同＞补充协议》，充分体现了双方之间合意协商签约的过程。第五，《附件五：补充协议》第十六条就行使合同解除权的期限作的约定符合《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，上述规定并没有排除当事人约定的权利，双方对解除权行使期限作出的约定并不违法。况且，买受人如认为相关所谓格式条款无效，应当在签约当时提出，而不是在签约之后提出，而在签约后至起诉前，买受人在一年半时间内从未向金辉公司提出，而且在何宏泽、丁颖、何思宇一方的律师函中也均未提出过。因此，上述条款均不应认定为无效。对于原告补充举证的证据认为，对于合同真实性无异议，但是合同和本案无关联性，不是涉案原告的合同。
经一审庭审另查明，在涉案《商品房买卖合同》及其《附件五：补充协议》的所有条款中，约定了金辉公司也就是出卖方行使合同解除权的相关规定现摘录如下：1、《商品房买卖合同》第七条（买受方逾期付款的违约责任）中约定买受方未按合同约定支付房价款，逾期超过60天后，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起15天内，买受方将房屋退还给出卖方，并支付违约金，造成其它损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。2、《附件五：补充协议》第三条约定，买受方逾期支付任何应付款项，或按揭银行未将按揭款全部划入出卖方监控账号内的，出卖方申请办理房屋有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延，且每逾期一日买受方应按房价款总额的万分之一向出卖方支付违约金；逾期超过30日的，出卖方有权单方面解除本合同，并按补充协议第十四条约定执行。3、第九条约定，自本合同办理预售登记之日起至买受方付清全部应付款项之日止，如因买受方原因导致该商品房被第三人追索或被司法机关查封，出卖方有权解除本合同，并按补充协议第十四条执行，由此而造成的出卖方损失由买受方予以赔偿。4、第十二条规定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应当向出卖方支付本合同第四条约定房屋总价款20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受方已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用。
原审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有法定无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本争议焦点项下的三个条款均系由出卖人即金辉公司预先拟定的、且在订立合同时不可能与何宏泽、丁颖、何思宇一方所诉争的《商品房买卖合同》第二十条和《附件五：合同补充协议》第二十条均系对于类似如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场等商品房的销售广告和宣传资料是否可以作为合同的附件或承诺的约定，从现有约定来看是否定的。该约定是否因为系格式条款而无效的关键，在于其是否存在法定无效或者存在免除提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。根据相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料如果存在出卖人在其中就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容，当事人违法的应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》第二十条和《附件五：合同补充协议》第二十条将商品房的销售广告和宣传资料一概排除出可以视为合同条款的范围，显然在一定程度上规避和免除了提供方的合同责任和义务，排除了买受方可以依据销售广告和宣传资料中的可视为要约部份主张合同利益的权利，因此该两条的约定应认定为无效，对于商品房的销售广告和宣传资料应该根据其具体内容及其对于缔约或成交价格的影响来确定其是否系要约或者要约邀请。对于《附件五：合同补充协议》第十六条的效力，原审法院认为，该条系对买受人行使合同解除权的期限以及解除后对方责任的限制。合同解除权行使的期限为法定的除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长，根据相关法律和司法解释的规定，双方对于该合同解除权的期限有约定的从约定，因此该期限的约定对于当事人尤其是买受人的权利行使影响极大。现考察《附件五：合同补充协议》第十六条的约定以及《商品房买卖合同》及其附件的所有约定，可以发现，对于出卖人的合同解除权的行使没有相关的特别约定，反倒对于买受人的合同解除权约定了较短的15天的除斥期间，而这种厚此薄彼的约定并无证据和合理理由表明其是必要和正当的，因此两相比较来讲，该《附件五：合同补充协议》第十六条显然大幅加重了买受方的责任和义务。对于买受方解除合同后对方责任的约定，将买受方的权利仅限于返还购房款，连主张最基本的购房款在此期间的法定孳息的权利都排除在外，明显人为的缩减买受方追究对方违约责任的合法权益，并可能导致违约方获利的后果，对比出卖方解除合同后对方责任的约定，应认为该约定排除了买受方的主要权利。因此，原审法院认定《附件五：合同补充协议》第十六条的约定无效。故何宏泽、丁颖、何思宇一方作为买受人于2012年7月23日发出解除合同的通知，并未超过法定解除合同的期限，至于其解除合同是否符合约定情形或法定情形，则是本案第二个争议焦点所需要解决的问题。
二、何宏泽、丁颖、何思宇一方是否有权解除涉案《商品房买卖合同》。
何宏泽、丁颖、何思宇一方认为，金辉公司进行楼盘销售宣传时的沙盘、楼书上均有人工湖和主喷泉，应属于要约，但在现在被告的小区中并不存在，属于合同法第九十四条规定的法定解除情形。另外，根据何宏泽、丁颖、何思宇一方举证的规划批前公示上面明确表明金辉公司将原先规划中设计中均属于基础设施的人工湖、主喷水池、原先的车位、小区道路、水系加以改变，却又没有在合同规定的10天之内通知买受人，所有的改变是和小区的每一位业主相关的，也是和何宏泽、丁颖、何思宇相关的。另外，合同第十七页上的房屋平面图显示黑线是实墙，虚线是飘窗，房屋靠外的地方都是飘窗，在验收之前飘窗是存在的，在国家验收后将飘窗全部打掉做成墙，改变了规划。依据合同第十条的规定金辉公司改变规划设计包括改变基础设施的，何宏泽、丁颖、何思宇一方有权解除合同及退房。因此何宏泽、丁颖、何思宇一方解除该商品房买卖合同的主张应当得到支持。为此另外举证：1、提供楼书广告原件一份，证明金辉公司宣传楼书明确约定小区存在人工湖以及人造喷泉等设施，其中第二页明确“社区主喷泉景观”、第三页明确“更有空中花园等空间尺度上的进阶”、C3页右角“（改造前…改造后…）”，但金辉公司交付我方的房屋已经改变了规划，已将空中花园的水泥露台用铝合金和玻璃封闭起来作为一个房间。2、（2012）苏相证民内字第332号、（2012）苏相证民内字第672号公证书各一份，其中332号公证书证明何宏泽、丁颖、何思宇买房时楼盘的模型存在主喷泉、人工湖。672号公证书证明在销售过程中，金辉公司的视频、销控表、户型图、销售时金辉公司使用的楼盘沙盘，小区内存在很大的人工湖。3、视听资料一组（光盘三张），其中，一张是苏州电视台“前沿930”所播放的售楼处的沙盘和我方公证书举证的沙盘是一致的，电视台的播放证明了小区人工湖、喷水池没有了，变电站从地下搬到了地上。电视台其他的描述说律师可以起诉开发商且广告宣传对于买房人销售商品房被视为合同要约，这是客观第三方的说法，是符合最高院的司法解释；第二张是对被告方的管理人员之一张总的录音材料一份，证明其承认8月19日拿到规划证，8月20日在沙盘上没有改变，本身设计的时候有人工湖喷水池，但是为了整个利益把这些都去掉了。张总也承认了和置业顾问之间是有矛盾的，和开发商是有矛盾的；第三个录音证明变电站从地下变到了地上。4、其它42幢业主王莉和曹荣华与置业顾问之间的录音材料，主要证明人工湖、喷水池的改变。5、其它业主陆高平、钱某、王莉、曹荣华等人出庭作证，证明他们对通过沙盘和广告楼书上宣传的42幢前面漂亮水景、人工湖和进门处的主喷泉的陈述都是明确的一致的，他们对停车位的增加影响生活享受、影响孩子生活、影响环境、安全系数低的陈述都是明确具体的，他们对现场开发商提供的合同陈述是网上下载的不能修改的格式合同的陈述非常明确，对几户人家签订开发商提供的仅仅一张纸的装修申请书也是明确的，现场只有一份，也没有交给任何一个买受人。2012年8月8日、2012年8月24日钱某、陆高平与金辉公司的谈话录音，主要证明对当时的飘窗进行了处理。6、2011年7月19日建设项目规划批前公示一份，载明：“1、本项目因中途景观深化设计使小区内规划路调整，调整区域为高层38号楼和物业商业综合楼以南地块，高层34号楼和高层38号楼之间，高层32号楼和高层33号楼之间和原联排区域取消原道路，宅间路接合景观设单行车道，地面停车位调整，景观水域结合景观调整”。证明金辉公司改变了合同中约定的基础设施即景观、道路、停车位等，但并未在合同约定的期限内告知买受人。
金辉公司认为，诉争房屋按批准的施工图纸建造了喷泉和水系景观，并通过各项验收，满足交付条件，不存在擅自变更规划的情况。诉争合同没有法定或合同约定的解除事由，而且合同约定的买受人行使解除权的期限已届满，不论从解除事由的构成还是解除权行使的期限来讲，买受人要求解除合同均无依据。金辉公司对于何宏泽、丁颖、何思宇一方举证的其他证据的质证意见认为，1、对楼书真实性有异议，金辉公司曾制作楼书并向业主发放，该楼书的装帧不符合常理、有重新装订过的痕迹。金辉公司发送的楼书已向业主提示“本广告所有图片和文字内容仅供参考”。在该楼书中没有关于水系景观、喷泉景观的具体位置，根据相关司法解释，商品房销售广告应视为要约邀请，有重大影响的应视为要约。何宏泽、丁颖、何思宇未证明金辉公司在楼书中关于水系景观、喷泉景观的具体位置，不符合重大影响的定义。楼书不是合同的内容或附件与商品房买卖合同第二十条、补充协议第20条的约定是一致的。2、对公证书中反映的公证处采集图片过程的真实性予以认可，但何宏泽、丁颖、何思宇的证据并不能支持其证明目的，公证书所公证的图片，或者是由案外人自行采编，或者是来源于业主论坛，图片是否经过处理，真实性无法判断；况且何宏泽、丁颖、何思宇陈述最初因广告宣传而购房，而双方签订正式购房合同时已经知道且确认宣传资料不作为合同附件。3、对于苏州广电电视台播放的视频，只是新闻报道，是对业主所表述内容的体现，没有相应的调查，所反映的也不是客观事实；仅从视频中业主的表述看，业主是明确知道涉案小区及配电房没有进行规划变更的；金辉公司相关负责人在接受记者采访时，也已经说明涉案小区是完全按照规划图纸建设的，增加景观湖只是一个设想，而不是承认规划变更。针对录音的意见认为，不完整，不排除剪辑的可能，真实性无法认可，仅就录音内容看，不能反映何宏泽、丁颖、何思宇购买房屋时受到沙盘的影响，该证据与本案不具备关联性；从录音内容看，也只是有业主称曾有人告知其配电房位于地下，但何宏泽、丁颖、何思宇没有对此告知事实加以举证，法院不应予以采信。对于第4、5组证据认为，根据最后一位证人的陈述，2010年12月的时候沙盘就变了，而第二位证人钱某出庭陈述他在签订合同的前后发现沙盘变更，而他的签订合同的时间是在2012年2月份。如果说两位证人陈述是真实的，两位证人看到的沙盘不是同一个沙某换而言之，两人所陈述的无论是所谓的水景、人工湖、喷泉都不可能是一样的，但是在对方代理人所提问题的回答上四位证人的回答出奇的一致，因此我们认为有理由怀疑四位证人证言是刻意统一的；另外四位证人并不能清晰的陈述所谓沙盘上的人工湖、主喷水池、原先的车位、小区道路、水系具体是什么样子的，而只是非常坚定的说发生了改变，但具体改变不能明说；同时本案出庭的四位证人都是涉案房屋楼盘的业主，有部分业主已经收房，还有部分业主没有收房，四位证人跟本案有利害关系。对第6组证据认为，该规划批前公示已证明金辉公司并未擅自变更规划，被告调整规划的区域仅涉及第二、三期，与本案的42幢房屋无涉；而且变更后小区的容积率、绿地率、水域形态、建筑密度等均无变化，对房屋的质量和使用功能不会产生影响。
金辉公司为反驳何宏泽、丁颖、何思宇一方的诉请，另外举证：1、建设工程施工许可证和038号交付使用通知书一份，证明42幢并不是何宏泽、丁颖、何思宇举证的规划变更公示内的，不是同一期。2、本期景观拟申报示意图五份，证明何宏泽、丁颖、何思宇所举证的建设项目规划公示在规划变更前已告知并征得了受到影响业主的同意；建筑规划设计方案审定意见书，对规划变更的一个批复，证明规划变更后小区各项指标没有影响。3、装修申请书一份，证明对房屋的改造是应何宏泽、丁颖、何思宇要求进行的改造，不存在擅自改变规划的情形。4、何宏泽、丁颖的收入证明两份、个人信用报告一份，证明何宏泽、丁颖、何思宇所述的及质证意见所说的其当天不办理银行贷款与事实不符。何宏泽、丁颖提供了收入证明来办理贷款，但是银行对于何宏泽、丁颖的信用查询，发现与现实的工作单位不符，所以不予办理贷款。
经质证，何宏泽、丁颖、何思宇一方认为，现在追究的是被告提供整个小区的楼盘是有人工湖、主喷水池，该人工湖、主喷水池应该受益每一期的业主，所以我们是不是金辉公司举证的规划内不重要，重要的是我们是小区业主，且交付使用说明说金辉公司没有提供我们这一户被验收的基础文件，也没有提供对我户个别验收的情况，我们不认可被告的证明对象。对于第二组证据，其一证据来源的合法性、形式真实性没有提供相应的材料予以证明，我们不予质证；其二金辉公司没有符合三性的证据来证明他的证明对象；其三就本案客观说，即使五个签名是真实的话，也不能证明整个小区因规划变更（人工湖、主喷水池、原先的车位、小区道路、水系）受影响的，仅仅是这五户人家，而应该是整个小区的每一户业主。关于审定意见书没有提供原件，已经过了举证期，我们不予认可。即使有原件，该意见书是讲原则同意，是开发商对政府部门的义务，而开发商对我们的买受人义务是受合同第十条约定，十天之内告知，但是金辉公司没有履行通知义务。这份通知书不能免除金辉公司的通知义务，不能免除金辉公司的违反第十条的违约责任。对装修申请书认为是金辉公司提供的格式合同，无效。对收入证明和信用报告的真实性无异议，当时应开发商要求，统一的格式、统一要求，所加盖的图章是真实的，是当时公司盖的章。丁颖当时的工作单位是苏州四建，没有来得及进行变更，原购房合同是需要贷款的，之前需要贷款的文件提前给我们的，我们按照他给我们的格式签订的，但是我们已经是第三套房不能贷款，之前所办理的收入证明等准备贷款的手续都作废了，也不需要贷款，也不需要查询信用报告。
本案审理中，原审法院前往涉案小区及其42幢楼房进行现场查勘，并拍摄现场图片一组，庭审中向双方出示。何宏泽、丁颖、何思宇一方质证后认为，真实性无异议。五个基础设施的位置没有对照，道路没有拍摄、车位也没有、小的水系也没有拍摄。金辉公司质证认为真实性无异议。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，当事人协商一致可以解除合同，是为协议解除；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，是为约定解除；另外，存在法定情形之一的如因不可抗力致使不能实现合同目的、履行期届满之前一方不履行主要债务、一方迟延履行主要债务经催告后仍未履行、一方违约致使不能实现合同目的的等，当事人可以依法解除合同，是为法定解除。本案中，何宏泽、丁颖、何思宇一方认为其解除合同的主要理由是金辉公司变更了原规划中设计中均属于基础设施的人工湖、主喷水池、原先的车位、小区道路、水系加以改变，却未在约定期限内通知何宏泽、丁颖、何思宇。原审法院认为首先何宏泽、丁颖、何思宇未能举证证明在该小区的规划设计中存在人工湖，从何宏泽、丁颖、何思宇举证的规划批前公示中的“原平面图”上也无法查实；其次，规划批前公示中的规划调整并未涉及本案的42幢楼房及其相邻的周边，虽然该调整属于该小区内的调整，但并不能当然认为影响到42幢房屋的质量或使用功能，何宏泽、丁颖、何思宇对此方面的举证不足，未能有效证明小区其他部位的基础设施的调整直接影响到其所购商品房的质量或其使用功能的正常发挥。而对于何宏泽、丁颖、何思宇所认为的对飘窗部分进行规划调整，根据金辉公司举证的装修申请书可以认定该调整已经经过了何宏泽、丁颖、何思宇的同意和认可，因此原审法院认为何宏泽、丁颖、何思宇举证的该规划调整不应属于《商品房买卖合同》第十条约定的开发商应当书面通知买受人变更规划的情形，故何宏泽、丁颖、何思宇认为金辉公司未通知规划变更而有权退房的主张，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。对于何宏泽、丁颖、何思宇认为的宣传资料上显示的人工湖和主喷泉，应属于要约、但实际并不存在，何宏泽、丁颖、何思宇符合法定解除合同的情形的说法，原审法院认为，根据何宏泽、丁颖、何思宇举证的宣传楼书、公证书以及视频等相关的证据，可以证明金辉公司确实将人工湖（水系）和主喷泉作为该小区宣传、促销的重要内容之一，人工湖（水系）和主喷泉的位置、形状等在展示时也是比较明确和具体，而且颇为吸引购房者的注意，其中的人工湖就紧邻涉案42幢房屋，主喷泉与现在的喷泉也差异明显。另外何宏泽、丁颖、何思宇庭审中认为因为存在人工湖导致42幢房屋同比同期开盘的39幢价格差距近10万元；金辉公司认为，商品房是特殊商品，价格不取决于一个人工湖。即使是同一个房屋，在不同的销售时期，它的价格波动也是正常的，在5幢同时开盘的房屋中必然会有价格上的差异，取决于开发商对房屋的定位和业主对房屋的定位。原审法院认为，从何宏泽、丁颖、何思宇举证的证人证言以及上述双方当事人陈述，再结合日常生活经验来看，紧邻人工湖的42幢房屋在价格上较周边没有人工湖的房屋价格肯定有所区别，金辉公司对此未能举证予以反驳，故综上，原审法院认为金辉公司在宣传促销时对于人工湖的描述和展示，对于包括何宏泽、丁颖、何思宇一方在内的42幢业主来说，构成要约。现金辉公司违反其承诺，取消了人工湖，将主喷泉也予以改变，对于何宏泽、丁颖、何思宇构成违约。但是，总的来说，购买商品房的主要目的和用途是居住使用。当然随着社会生活水平的提高，购房者对于小区的环境、绿化、配套设施、周边环境及等“隐形价值”的要求也越来越高，但这些因素无论如何看重均处于低于居住使用这一主要价值的次要位置，因此，何宏泽、丁颖、何思宇一方现因为取消了人工湖等设施而认为导致合同主要目的无法实现，据此主张解除商品房买卖合同的请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。因此综上所述，何宏泽、丁颖、何思宇主张解除合同的诉讼请求，既不符合合同约定解除权条件，也不符合法定解除的情形，故原审法院对此主张不予支持，对于其后续主张的返还房款并支付利息损失的请求，亦属依据不足，不予支持。
本案原审庭审中经原审法院释明，何宏泽、丁颖、何思宇一方在指定的期限内依然坚持原诉讼请求，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十六条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条等规定，原审法院判决：一、确认何宏泽、丁颖、何思宇与苏州金辉居业有限公司（系原苏州融侨置业有限公司）在2010年12月15日签订的《商品房买卖合同》（编号为苏相合同201012150180）第二十条第二款及《附件五：合同补充协议》第二十条、第十六条均属无效。二、驳回何宏泽、丁颖、何思宇的其他所有诉讼请求。本案案件受理费收取人民币20703元，由何宏泽、丁颖、何思宇负担12421.8元，苏州金辉居业有限公司负担8281.2元。
上诉人何宏泽、丁颖、何思宇不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。原审法院支持了我方第一项和第二项诉讼请求，即判定金辉公司与我方签订的合同第20条第2款，补充协议第20条、第16条无效，即我方获得了约定解除合同的权利和法定解除合同的权利，并且不受前述格式合同条款的制约；但原审法院是抽象肯定具体否定，即给了我们格式合同无效的支持，但是对我们具体的解除合同权利予以了相反的陈述，判定我方没有权利解除合同和解除合同后果的处理，这是相互矛盾的。原审法院支持我方关于金辉公司楼书广告是要约的观点，这些要约是金辉公司给我方的规划内容，而我方是不知道金辉公司经政府批准的规划内容的，同时金辉公司也改变了公共设施，比如车位走道等，这是合同约定的解除合同的条件，也符合法定解除的条件。但是，原审法院没有查清事实及事实依据的法律关系，得出了与事实相反的逻辑结论，法律适用错误。请求二审法院发回重审，或者改判支持我方在一审时提出除一审判决支持外的其他诉讼请求，具体为：1、解除合同；2、返还房价款1447890元；3、判定金辉公司承担返还房价款至实际支付日的利息损失，当时起诉时的暂算款项是116590元。
对于何宏泽、丁颖、何思宇的上诉，金辉公司辩称：诉争房屋是按照规划审批进行施工建设，不存在违反规划要求或擅自改变规划的情形，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有欺诈胁迫等违法情形，不存在无效条款之说，对方以所谓合同约定解除合同是由来进行解除合同，并要求返还房款和赔偿利息是没有事实合同和法律依据的，恳请二审法院驳回对方的上诉请求。
上诉人金辉公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审未查清事实，适用法律错误，导致判决错误。一、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款及《附件五：合同补充协议》第二十条、第十六条应属合法有效。1、上述条款经双方协商合意，并非格式条款，不应适用关于格式条款的法律规定；2、《商品房买卖合同》第二十条系苏州市住建部门颁发的示范合同文本，我公司未对该部分内容进行修改，原审判决认为该条款系我公司预先拟定对事实认定错误；3、《附件五：合同补充协议》第二十条是对《商品房买卖合同》第二十条的重申，与示范文本内容并无冲突；4、根据《中华人民共和国合同法》第九十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对于行使解除权的期限未排除当事人的约定，且约定优先，故《附件五：合同补充协议》第十六条并未违反法律及司法解释的规定。二、原审法院认定事实错误，宣传促销资料应为要约邀请。在没有证据证明所谓“人工湖”在宣传促销资料上有过具体允诺的情况下，原审法院认定金辉公司在宣传促销时对于人工湖的描述与展示构成要约，现违反承诺取消人工湖对买受人构成违约没有任何事实依据。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项。
对于金辉公司的上诉，何宏泽、丁颖、何思宇辩称：1、不同意金辉公司的上诉请求；2、原审法院对判决第一项的依据分析充分，逻辑推理恰当，法律适用合适，对于格式条款在本案中的具体出现的情形分析的非常到位，判断合理，说理充分，是对商品房买卖合同纠纷司法解释的一个具体适用，不应该也没有理由被推翻。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：综合双方当事人的上诉意见，本案二审的争议焦点在于：一、双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款及《附件五：合同补充协议》第二十条、第十六条条款效力；二、何宏泽、丁颖、何思宇是否享有合同解除权。
首先，关于争议合同条款的效力。双方签订的《商品房买卖合同》是金辉公司在售楼过程中为了重复使用而预先拟定的格式文本，金辉公司认为《商品房买卖合同》采用的是苏州市示范合同文本，未能提供相应的示范合同文本进行比对；即使该《商品房买卖合同》采用的是示范合同文本，当事人仍然应当在充分协商的基础上按照自愿、公平及诚实信用的原则签订合同。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条中对于售楼广告、宣传资料和样板房、模型的处理预先拟定了两款方式，第2款方式为“双方自行约定：不作为合同的附件或承诺，双方按本合同内容执行”，该款方式明显排除了买受方可将销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的说明和具体确定的允诺视为合同内容、主张相应合同利益的权利，而金辉公司作为提供合同文本的一方，在合同文本中对该排除买受方权利的条款并未采取合理的方式提醒买受方注意，也无证据证明就该条款的选择与买受方进行了充分的协商，该格式条款具有提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的情形，应属无效。同理，《附件五：合同补充协议》第二十条约定与《商品房买卖合同》第二十条类似，将广告、楼书、样板房、模型等销售广告和宣传资料一概排除出可以视为合同条款的范围，限制了买受方的权利，应属无效。《附件五：合同补充协议》第十六条系对买受方合同解除权的行使期间进行约定，根据相关法律和司法解释，合同当事人对于行使合同解除权的期限可以进行约定。但《附件五：合同补充协议》第十六条仅对买受方行使合同解除权的期间进行约定，限制了买受方的权利行使，作为提供合同文本的一方，金辉公司应当保证该约定系与买受方在公平合理原则基础上进行充分协商而作出的。在相应条款缺乏足以引起买受方注意的合理方式，又无买受方签字确认，买受方对该条款提出极大异议的情况下，对于《附件五：合同补充协议》第十六条是双方经磋商达成约定的观点，本院难以采信。《附件五：合同补充协议》第十六条限制了买受人的权利，应属无效。综上，原审法院认定《商品房买卖合同》第二十条及《附件五：合同补充协议》第二十条、第十六条的约定无效并无不当。
其次，关于合同解除权的问题，何宏泽、丁颖、何思宇认为金辉公司进行销售宣传时的沙盘及楼书上均有人工湖和主喷泉，对于其决定购买与否以及商品房的价格有重大影响，应属于要约，但从小区实际情况来看，上述人工湖与喷泉并不存在，依照合同法第九十四条规定其享有法定解除权；此外，金辉公司对商品房及小区内原本规划的基础设施加以改变，没有按照《商品房买卖合同》第十条的约定按时通知买受人，据此，其也享有约定解除权。对此，本院认为，综合何宏泽、丁颖、何思宇一审中提供的证据，可以认定金辉公司在售楼时将人工湖和主喷泉作为宣传内容，而小区实际情况与宣传并不一致。本案所涉的商品房系预售房屋，对于房屋及所在区域的环境，买受方只能依据出卖方提供的资料进行判断。从常理来看，房屋及周边区域环境对于买受方决定购房与否以及对购房位置及价格的预期有一定的影响。故金辉公司对人工湖及主喷泉的宣传内容应当视为要约，现金辉公司未能履行该宣传内容，构成违约。但对于商品房的买受人来说，其签订商品房买卖合同购买房屋的最终目的是用于居住，人工湖及主喷泉的宣传内容未能实现会对房屋所在的区域环境产生一定影响，但并不足以影响买受人购房居住的合同目的的实现，故此，何宏泽、丁颖、何思宇认为金辉公司存在根本性违约，其依法享有合同解除权的主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，经有关部门批准、同意的规划、设计变更影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受方；出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。但何宏泽、丁颖、何思宇一审中提供的证据尚不足以证明宣传的人工湖及主喷泉与实际不符属于规划变更，也不足以证明其列举的其他基础设施的调整会对其所购商品房的质量或使用功能的正常发挥产生直接影响；而对于房屋结构的部分改变，何宏泽签字的装修申请书应视为买受方的同意。故此，何宏泽、丁颖、何思宇认为金辉公司违反《商品房买卖合同》约定，其依据合同约定享有合同解除权的主张，本院难以支持。因依据不足，原审法院未支持何宏泽、丁颖、何思宇要求解除《商品房买卖合同》、金辉公司返还购房款并支付相应利息的主张，并无不当。
综上，双方当事人的上诉主张均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41406元，由上诉人何宏泽、丁颖、何思宇负担20703元；由上诉人苏州金辉居业有限公司负担20703元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 姚 望
代理审判员 郭 锐
二〇一五年三月二日
书 记 员 沈华君