福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第14792号
原告游振声，男，1950年9月1日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈景阳、林小斌，福建英合律师事务所律师。
被告刘良琼，女，1974年12月3日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。
委托代理人朱力宁，福建远大联盟律师事务所律师。
原告游振声与被告刘良琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由审判员彭朝辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈景阳、林小斌、被告委托代理人朱力宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游振声诉称，2013年11月28日，双方当事人就被告向原告购买厦门市思明区万寿北里120号602室房屋签订《房产买卖协议》，合同就交易价格、交房时间、付款时间及违约责任等条款明确约定如下：成交价为1708000元，原告于2014年9月3日前向被告交付房屋，被告应于房屋交付之日向原告付清预留的58000元，未按期付清购房款则每日按购房款的0.05%向原告支付违约金。2014年9月14日，原告向被告交付房屋，被告却拒绝付清购房款，尚拖欠58000元购房款未付。经原告多次催讨，被告仍拒不履行支付购房余款及办理房屋过户手续的义务，故提起本案诉讼。现请求判令：1、被告向原告支付购房款余款58000元并支付违约金（每日按1708000元的0.05%计算，自2014年9月14日起计算至实际清偿之日止）；2、被告在合理期限内办理厦门市思明区万寿北里120号602室房屋的过户手续。
被告刘良琼辩称，第一，关于本案的交易过程，讼争房产系被告向原告购买，成交价格为1708000元，被告余款58000元未支付是有原因的。原、被告于2013年11月28日签订房产买卖协议，约定2014年2月20日前办理相关公证手续并将房产交付，但由于讼争房产尚有承租人，原告无法将讼争房产立即交给被告。双方后协商于2014年9月3日交房，被告同意，但要求承租人的租金应当交付给被告。原告也对此表示同意。当时每月租金为2500元，原告同意另行支付1000元，即每月支付被告3500元租金。余款58000元作为交房的定金。2014年9月3日原告并未按照约定交付房屋。双方经过协商，被告要求原告支付逾期交房违约金，余款从租金以及违约金中抵扣，但原告表示拒绝。原告单方向中介出具了一份承诺书，承诺9月15日前向被告交房，如逾期交房承担相应责任。该承诺书是原告单方出具的，被告不接受该份承诺。2014年9月14日原告向被告交房，关于租金的抵扣以及12天的逾期违约金应当进行抵扣，双方就此问题未达成协议。原告存在违约行为，余款58000元中应当扣除。
经审理查明，2013年11月28日，原告委托人余志强、丁世芬在厦门鼎原房地产行销策划有限公司文塔店的中介下，与被告签订编号0000641《房产买卖协议》，约定被告向原告购买厦门市思明区万寿北里120号602室房屋（处于出租状态）；成交价为1708000元；原告于2014年9月3日前向被告交付房屋，被告应于房屋交付之日向原告付清预留的58000元，未按期付清购房款或交付房屋的，则由违约方按逾期天数每日按购房款的0.05%向对方支付违约金等。
2014年2月28日，双方当事人依照0000641《房产买卖协议》第二十一条第一款办理委托公证；被告于同日向原告支付上述房屋购房款1600000元，原告在由中介方填写的《二手房专用收款凭据》上签名。该凭据中还载明“备注①此购房款以转账形式转入余志强建行账上。建行卡号：62×××69。②房租3500元自从公证当天算起，交房一并结清租金。③余款伍万捌仟元整作为交房定金。”
2014年9月5日，原告经中介方向被告送达一份《购房买卖合同（0000641）补充协议保证书》，内容“……原定于2014年9月3日前游振声（余志强代）需将此房产交付给刘良琼使用，现交房时间已逾期，现因出售方无法按时交房给购买方，除按原购房合同（0000641）执行外，特定如下补充协议保证：1.……出售方游振声（丁世芬代）放人民币伍万元在中介方鼎原地产文塔店作为交房保证金，并保证于2014年9月15日前将此出售房产交付给买方刘良琼使用……”。
2014年9月14日，双方当事人对上述讼争房产进行交接。被告在中介方填写的《房屋交割声明》上签名，确认于该日收到上述房屋。《房屋交割声明》还载明“电费、水费、物业管理费交接至2014年9月14日，甲方（卖方）支付2014年9月1日至2014年9月14日租金共合计（电费、水费、物业管理费9月1日至9月14日租金）人民币1327元……”。双方当事人因对于2014年2月28日至2014年8月31日期间的租金、租金标准以及违约问题存在争议，未能就预留款58000元进行结算。
另查明，针对原告的诉请，被告庭审中同意支付购房余款58000元，但抗辩应扣除原告应支付的违约金9394元、租金22972元；同意办理讼争房产的过户手续，但抗辩应给予三个月的期限。
以上事实有0000641《房产买卖协议》、《二手房专用收款凭据》、《房屋交割声明》、《购房买卖合同（0000641）补充协议保证书》及在案庭审笔录为证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面诚实履行各自的权利义务。
一、关于《二手房专用收款凭据》上“备注”内容之真实性及效果？原告主张该凭据上三点“备注”内容为被告事后添加，并非真实，但原告并未就此举证证明或者在举证期限内申请书写时间顺序的鉴定，故应自行承担举证不能之后果。其次，原告还主张应有其在“备注”处签名才具真实效力。查该凭据上除签名外手写文字均由中介人员书写，“备注”内容之左上方紧接打字文体，左下方与中介方印章相连，右下方间隔一行即为落款签名，整体文字内容紧凑，如有原告签名反显多余，不合情理，故该意见亦无从成立。本院认定该《二手房专用收款凭据》上“备注”内容之真实，原告应依约履行“房租3500元自从公证当天算起，交房一并结清租金”，即双方应于交房时按每月3500元结清自2014年2月28日起至9月14日止的房租（其中9月1日至9月14日期间的租金已在《房屋交割声明》中结算不应重复计算，据此结算的租金21000元）。
二、关于双方争议的有无就讼争房屋的延迟交付进行了补充约定以及如何承担违约责任问题。《购房买卖合同（0000641）补充协议保证书》系原告在0000641《房产买卖协议》约定的交房时间（2014年9月3日）届满后，于2014年9月5日单方出具的书面意见及承诺，被告表明不同意该变更，原告亦并未举证证实被告接受其单方意思表示，故应认定双方并未达成新的合意，原告构成违约。依照0000641《房产买卖协议》关于违约责任之约定，原告应向被告支付违约金9394元。
综上，根据查明之事实及以上之认定，双方在交接房屋时，除被告应支付购房预留款58000元，原告亦应同时结算房租、违约金，即双方应于当日结算，但因原告不同意扣除房租及违约金而未果，因此，正如被告所抗辩其尚未支付58000元，事出有因。被告属正当行使同时履行抗辩权，其抗辩予以采纳。原告诉请被告承担违约金与法不符，不予支持。此外，关于第二项诉请，双方均同意协助办理过户，双方未明确约定具体时间，所要求时间相差不大，可参照要求更长时间一方之意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘良琼于本判决生效之日起三日内向原告游振声支付购房款余款27606元（58000元-9394元-21000元）；
二、被告刘良琼于本判决生效之日起三个月内办理厦门市思明区万寿北里120号602室房屋的过户手续；
三、驳回原告游振声的其它诉讼请求。
被告刘良琼如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费945元，由原告游振声负担，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 彭朝辉
二〇一四年十二月四日
书记员 刘远萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。