广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第843号
原告邓锐，男，汉族，1988年6月3日出生。
委托代理人贺红星，广东安南律师事务所律师。
被告佛山市团东房地产开发有限公司，住所：。
法定代表人何志勇。
委托代理人ＸＸ晔，广东聚英华律师事务所律师。
原告邓锐诉被告佛山市团东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贺红星、被告的委托代理人ＸＸ晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月28日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同书》（合同编号：1301005568），原告向被告按揭购买其开发的一套商品房。该套商品房位于港口路26号（即星海岸楼盘）17座2002房，单价为每平方米14858.78元（含合同约定的1000／平方米的装修），合同总价款为1552891元。此前，原、被告洽谈购买该套商品房时，被告向原告出具了星海岸17座标准层平面图（双数层）的宣传单，该宣传单对17座（双数层）01、02单元有明确清楚的结构、面积描述，是为该双数层对外的正式宣传。原告作为弱势的终端消费者，仅能从宣传单上了解其楼盘情况，且被告售楼工作人员也将原告带至该座双数层02单元的样板房（第六层），经现场比对，发现其楼房结构和面积确实和该宣传单一致。查看样板房后，原告初步决定购买该套商品房，并提出现场查看该套商品房，但被告以当时楼盘尚未全面开放为由拒绝。原告考虑到有其宣传单的明确记载及样板房的全面考察、比对，理所当然认为该套商品房结构、面积和宣传单记载及样板房展示的完全一样。被告售楼工作人员也从未告知该套商品房和样板房的显著差异。基于上述的事实和理由，原告拟在被告提供的商品房买卖合同上签名，被告再一次没有提醒原告该套商品房和样板房的显著差异，因该套商品房和样板同属双数层，原告当然认为其面积和结构完全等同于样板房，并未仔细认真审查该合同，况且原告非房屋销售及法律方面的专业人士，作为普通消费者，只是抱着“诚实信用”的原则，完全相信其对外的宣传和展示，最终，于2013年3月28日在商品房买卖合同上签字确认，合同成立。原告按照合同约定交付首期款项后，经过相关的一系列手续，该套商品房的产权被合法转移到原告名下并进行房屋交接。此时，原告才发现该套商品房的面积及结构和宣传单记载及样板房展示的存在显著差异。原告多次找到被告交涉此事，要求退房，理由是被告虚假宣传，误导原告买下了不符合实际要求的商品房；该套商品房露台无天花板，雨水直接灌水，无法居住，也可以说是质量问题，但被告不协商不解决。后原告的合理退房要求得不到支持，不得已才要求按缩水面积进行赔偿。经过对其宣传单上所载双数层的平面结构和其实际销售合同所附的房屋平面结构图的对比，面积缩水达到近15平方米，被告初时答应承担相应的改装费，后又以小区不能改装为由拒绝此事，始终未能解决此问题。原告认为，作为商品开发商，被告对外的宣传单及样板房展示，是其对外的合法宣传。原告在购买该套商品房时，一直信任该宣传，也从未被告知该套商品房和所谓的宣传存在显著差异，对该套商品房而言，上述宣传是为虚假宣传。原告为此蒙受了巨大损失，在多次交涉无果后，特诉至法院，请求法院判令：1、被告因虚假宣传向原告赔偿房屋面积缩水之损失折合445763.40元；2、被告承担本案的诉讼等费用。
被告辩称：一、被告没有进行虚假宣传；二、涉案房产至今还未收楼，也未办理相关证件，面积缩水不是事实；三、原告陈述涉案房屋缩水面积为15平方米并无依据，其计算的依据不存在。
原告在诉讼中提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告登记查询信息，证明原、被告的诉讼主体资格。
2、广东省商品房买卖合同（合同编号：1301005568）、民用建筑节能设计审查备案登记表，证明原、被告的房屋买卖合同关系，原告从被告处购买涉案星海岸17座第20层商品房一套。
3、星海岸17座双数层对外宣传单，证明被告就其开发的星海岸17座双数层对外宣称的要约与实际的房产形成差异，结合后续证据，被告构成虚假宣传。
4、录音记录（节选）及光盘，证明原告发现第20层房屋和宣传单及样品房差异较大，故和被告交涉解决此事的对话、通话录音。原告提出参观20层，被告没有带原告实际参观第20层，被告从未明示或者暗示第20层和6层有较大差异，从未说明其为特殊层，反而暗示其和第6层无差异，原告作为普通的弱势群体消费者，只能以宣传单和样板房为据，理所当然认为没有差异。
5、照片，证明星海岸17座第20层和第6层的差异对比，存在近15平方米的差异，且下雨时极易积水情况，无法正常使用。
6、星海岸花园商品房买卖合同补充协议，证明被告存在恶意欺诈，被告明知二十楼是预售、没有二十楼的样板间，仍误导原告，被告没有商业信誉。
被告在诉讼中提交以下证据：
1、被告营业执照、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。
2、房屋建筑工程和市政府基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证（正本）、星海岸城市花园总平面图（港口路26号），证明涉案楼盘已竣工验收。
诉讼中，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果，并依原告申请于2014年8月7日组织双方查看现场并拍摄照片一组。
经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1、2，被告均无异议，本院予以采信。原告提交的证据3、6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据4，无其他证据佐证录音的时间、地点、人物，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的证据5，无其他证据佐证其与本案的关联性，被告不予确认，本院不予采信。
被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据2，原告对房屋建筑工程和市政府基础设施工程竣工验收备案表真实性无异议，本院对真实性予以确认；其他证据虽无原件核对，但可与房屋建筑工程和市政府基础设施工程竣工验收备案表等相印证，本院对真实性予以确认。
对本院依职权调取的涉案房屋的房地产登记信息查询结果及查看现场所摄照片，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2013年3月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的佛山市禅城区港口路26号十七座2002房，主要内容为：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为﹤预售商品房﹥（以下简称该商品房，其房屋平面图经佛山市禅城区规划部门批准，见合同附件一，房号以附件一上表示为准），该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区港口路26号十七座2002房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上21层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共140.84平方米，其中，套内建筑面积104.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.33平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米14858.78元，总金额（人民币）壹佰伍拾伍万贰仟捌百玖拾壹元。……第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协调同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；……第十条规划、设计变更的约定。该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担……。”同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，主要内容为：“第一条乙方在签订本补充协议时，已充分了解甲方为推广该商品房所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房、户型图等宣传资料均为要约要请，并不具备要约条件，不视为本补充协议的组成部分。双方的权利义务及交楼标准以买卖合同约定为准。买方已亲临现场了解清楚该商品房状况（包括但不限于设计、户型、装修标准及配套设施等）及其周边环境，并同意不以对上述现状有异议而退房或拒绝收楼。……第十一条本补充协议是对买卖合同的变更或补充，是甲、乙双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。甲、乙双方在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。……”。原、被告均在上述合同及补充协议上签名、盖章确认。后原告已依据合同约定向被告支付全额购房款。
诉讼中，原、被告一致确认涉案房屋尚未交付予原告，涉案房屋结构与合同所附平面图设计结构一致。原告陈述：原告所看的样板房位于四层，当时销售人员仅向原告出具17座标准层平面图（01、02单位，双数层），并称该平面图信息与原告购买的涉案房屋一致，该平面图亦未见特殊标注。原告签订涉案《商品房买卖合同》时确附有平面图，但被告并未作相应提醒，且当时很多人签合同，被告以快下班为由催促原告签订合同，原告亦看到合同注明的房产面积与宣传单面积基本一致，故原告未仔细查看。另，原告主张的缩水面积是根据宣传单上标明的数据对比合同所附平面图估算而得。被告陈述：原告所提供的平面图所标注的17座标准层并不包含17座20层，20层的房屋另有宣传图纸，当时宣传单均放在售楼大厅，原告可自行取阅。被告在售楼时已向原告明确20层与标准层不同，为特殊层。在签订合同时候被告也明确要求原告仔细查看合同，但被告并未向原告确认或承诺原告购买的涉案2002房与样板房、17座标准层平面图（01、02单位，双数层）的结构及面积一致，且因20层为特殊层，当时未建筑完毕，并无样板房。
另查明，涉案佛山市禅城区港口路26号十七座2002房，购房建筑面积140.84平方米，购房人为原告，尚未办理产权登记。包括涉案房屋在内的星海岸城市花园二期地下室、商业、住宅已于2014年1月28日竣工验收备案。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，上述合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。原、被告均应按上述合同及补充协议的约定严格履行。
关于原告主张被告赔偿房屋面积减少损失的诉请。根据涉案合同第三条“买受人购买的商品房为﹤预售商品房﹥（以下简称该商品房，其房屋平面图经佛山市禅城区规划部门批准，见合同附件一，房号以附件一上标示为准），该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区港口路26号十七座2002房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上21层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共140.84平方米，其中，套内建筑面积104.50平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.33平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。……”的约定，涉案合同所附房屋平面图业经佛山市禅城区规划部门批准，故涉案房屋的结构、面积应参照合同约定及上述平面图。诉讼中，原、被告均确认涉案房屋结构及面积与合同平面图一致，本院依职权调取的房地产登记信息查询结果亦显示涉案房屋进行购房备案登记的建筑面积与上述合同约定亦一致，在涉案房屋未交付使用、未办理产权登记的情形下，原告并无有效证据证明涉案房屋实际面积与合同约定面积存在差异。关于原告主张被告存在虚假宣传行为、销售时多次误导原告、未向原告说明涉案20层非标准层的情况，致原告误认为涉案房屋结构、面积与宣传单、样板房一致的意见。首先，被告对上述意见不予确认，原告亦未提供有效证据予以证明；其次，宣传单、样板房等仅是被告向原告发出的要约邀请，双方亦于《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第一条中约定“乙方在签订本补充协议时，已充分了解甲方为推广该商品房所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房、户型图等宣传资料均为要约邀请，并不具备要约条件，不视为本补充协议的组成部分。双方的权利义务及交楼标准以买卖合同约定为准。……”，应视为被告已向原告履行提醒说明的义务，涉案房屋的具体结构、面积等信息应以合同及补充协议为准。如上分析，原告并无证据证明涉案房屋面积存有差异；再次，原告作为有完全民事行为能力的成年人，在签订涉案合同及补充协议时应负相应审慎义务，对合同及补充协议的内容及签订后的责任应有明确的判断，并承担相应的行为后果，原告不能以被告多次承诺、未提醒及催促签订合同为由抗辩原告应尽的上述审慎义务。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。另，关于原告提出的涉案房屋露台存在雨水倒灌等质量问题，因涉案合同已就质量问题保修义务进行约定，可由原告与被告另行协商解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告邓锐的诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取3993元，由原告邓锐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一四年八月十五日
书 记 员 江幼钿
附引用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。