广东省云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法河民初字第180号
原告云城区河口街道居委大元洞村。地址：云城区。
法定代表人陈国栋，大元洞村负责人。
委托代理人何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。
被告陈福汉，男，汉族，1970年10月28日出生，住云城区。
委托代理人刘滨培，广东言邦律师事务所律师。
原告云城区河口街道居委大元洞村诉陈福汉土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法适用简易程序由审判员陆桂秀独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年12月9日、2015年6月5日公开开庭进行了审理。由于本案较为复杂，依法延长审理期限六个月。原告云城区河口街道居委大元洞村的委托代理人何忠兴、被告陈福汉及其委托代理人刘滨培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云城区河口街道居委大元洞村起诉称：2012年11月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《土地租赁合同》。合同约定，原告把位于本村河杨公路边的416平方米土地出租给被告使用，租赁期限为10年，从2013年1月1日起至2022年12月30日。租金前5年为每年114816元，从第六年起增加30%。租金每半年缴交一次，半年租金为57408元。签订合同时乙方支付30000元押金给甲方，合同期满后15天内退回乙方。乙方不得擅自转让，否则甲方有权终止合同并收回场地，没收押金。乙方按时缴交租金，超期缴交则按应交金额加收每日2%的滞纳金，超过一个月不缴交的，甲方有权终止合同并收回场地，同时合同押金做赔偿甲方的损失。合同还对其他条款作了约定。合同签订后，原告将场地交给被告使用，被告缴交了第一期半年租金。但从第二期开始被告就拖欠租金了，至今已拖欠两期即一年的租金，即2013年7月1日和2014年1月1日两期的租金未缴交。按合同规定2014年7月1日要交下半年的租金，但被告逾期没有缴交。被告拖欠租金，虽经多次催促，但被告就是拒绝缴交，致使原告无法收到租金。综上所述，被告拖欠租金时间长、数额大，被告的行为违反了《土地租赁合同》第四条、第七条第5项的规定，原告有权解除合同，没收押金。为此，现向法院起诉，请判令被告支付拖欠的租金及逾期付款滞纳金，没收押金，并把土地返还给原告。因此，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.解除原被告于2012年11月28日签订的《土地租赁合同》，把土地返还给原告，固定的建筑物，水电设施等归原告所有；2.被告支付114816元租金及50000元逾期付款违约金（滞纳金）给原告；3.30000元合同押金归原告所有；4.诉讼费和律师费由被告承担。
原告云城区河口街道居委大元洞村为证明自己的主张，提交了以下证据：
证据1，身份证，拟证明原告诉讼代表人身份情况；
证据2，《土地租赁合同》，拟证明被告租原告土地；
证据3，《签名》，拟证明本案涉案的土地是属于大元洞村所有的，并且里面也有被告一家人的签字，所以原、被告双方都承认本案的土地为大元洞村集体所有；
证据4，律师费发票2张合计10000元，拟证明原告因本案支付的律师费。
证据5，《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》，拟证明涉案土地作非农用规划，因此我方把涉案土地租赁给作商业用途并没有改变任何性质；
证据6，《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》，拟证明涉案土地的具体位置。
被告陈福汉对上述证据发表质证意见认为：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为证据4与本案没有关联性。对证据5、6真实性合法性没有异议，但认为证据均没有明确指向涉案的土地和厂房，涉案的土地没有明确的权属证明。
被告陈福汉答辩称：被告与原告于2012年11月28日签订了《土地租赁合同》，约定原告将位于云城区河口街大元洞村在河杨公路侧开发村中的土地（四至范围：东至陈西荣、陈国安用地，南至恒丰饲料店，西至河杨新公路，北至高速公路底），该土地占地面积共416平方米，并约定被告将该土地用作搭建简易钢瓦栅房之用及租赁期限、租金数额、租金缴纳方式等事宜。合同签订后，被告在筹建期搭建简易钢瓦栅房，被告在为搭建中的简易钢瓦栅房办理供电供水设施时，相关的供水供电部门告知被告需有该土地的土地使用权证及相关证件才能办理供电供水设施，根据合同的约定，原告需无条件协助被告办理相关证件，包括临建商铺及供水供电等证件，据此，被告要求原告提供该土地的土地使用权证以便办理供电供水设施，但原告却告知被告没有该土地的土地使用权证，亦即原告系无权处分上述土地的，其行为构成无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因此，上述《土地租赁合同》事后没有经得权利人追认以及原告订立该合同后没有取得处分权，因此，该《土地租赁合同》为无效合同。根据合同的约定，被告承租的土地面积应为416平方米，但被告实际可使用的土地面积却为356平方米，原告并没有按照约定的土地面积交付被告使用，严重损害被告的合法权益。综上，原告的无权处分行为致使上述《土地租赁合同》无效，被告不能实现订立合同的目的，原告起诉要求被告支付租金、违约金以及不予退回被告已交的押金没有事实与法律依据，望法院驳回其全部诉讼请求。
被告陈福汉为证明自己的主张，提供了以下证据：
证据1，《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》，拟证明涉案土地有别于大元洞村其他的土地，该图上面标注为集体土地，并非大元洞村土地，并且其他土地均标注为大元洞村集体土地。
证据2，《相片》，拟证明被告实际使用涉案商铺至2015年1月26日。
原告云城区河口街道居委大元洞村对上述证据发表质证意见认为：1.被告提交的《云浮市云城区河口街大元洞回迁地规划示意图》是复印件，原告请求被告庭后提交原件予以核对，就算该份证据是真实的，里面的圈圈部分的集体用地的地方是我方给予被告使用的，虽然里面没有标注本案的土地没有标注为大元洞村集体土地，但该标题是大元洞回迁地规划示意图，所以可以认为本案的涉案土地也是属于大元洞村的。2.照片的来源、时间并不清楚，且与实际情况不符，法院可去现场查看，现场没有堆放杂物是干净的，陈福汉提交的照片不真实。
本院对原、被告提交的证据认定如下：一、对原告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性予以确认；二、对被告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理，本院查明、确认以下事实：
2012年11月28日，原告云城区河口街道居委大元洞村（甲方）与被告陈福汉（乙方）签订了《土地租赁合同》，合同约定“一、租赁土地的位置和面积：该宗赁场地位于河口街河杨公路边东至陈西荣、陈国安用地，南至恒丰饲料店，西至河杨公路大桥底，所属范围面积共416平方米。二、租赁期限：拾年。租赁期限为拾年，即从2013年1月1日起至2022年12月30日。三、租赁用途：本宗地用作商业用途：（简易钢瓦栅房）。四、租金及付款方式：每半年交租一次。1、租金前五年内按每平方米每月23元的租金计算，即每月租金为玖仟伍佰陆拾捌元（￥9568元），每年租金为拾壹万肆仟捌佰壹拾陆元（￥114816元）。从第六年起，租金按23元每平方米每月加30%计算。第一期交租日期为2012年12月15日前。2、甲乙双方自中标起，甲方给乙方42天的筹建期，筹建期内场地交付乙方，而租金的计算时间为甲乙双方所定筹建期限结束之日计算，即2013年1月1日。3、付款方式：按先交租金后使用的方法，租金按半年缴交一次，半年租金为伍万柒仟肆佰零捌元（￥57408元），每期交租时间在当月日期第一个月的十五日前交付甲方。五、合同押金。签订合同时，乙方需支付押金为叁万元，合同期限后15天内退回乙方。六、双方责任：1、乙方在租赁场地内按规划部门要求划定界线，乙方所租范围外不得占用公共场地扎搭，乱堆放，否则甲方有权终止合同并责令乙方搬迁离场，所造成损失由乙方负责。2、在租赁期内，乙方必须依法经营，依法办理一切证明，依法缴交一切税费。并搞好环境设施和做好安全生产措施，负责生产中一切安全责任。3、甲方要无条件协助乙方办理相关证件（包括临建商铺及供水供电，如果该土地有政府行为不能建设的，甲方无条件退回乙方所投资金额的押金、租金、并解除合同。（注：高速公路征地界以南10米除外）。4、乙方在生产经营中所发生的债权均与甲方无关。七、违约责任：1、在租赁期间内甲乙双方不得借故解除合同，如有违约方必须赔偿对方造成的损失，但因国家项目改选和不可抗力的自然灾害导致不能继续租赁时，本合同自然终止，双方不承担责任，租金按实际使用后日期计算。……4、乙方不得擅自转让，否则甲方有权终止合同并收回租赁场地。同时合同押金赔偿甲方损失。如在中途退出，所有固定建筑物归甲方所有。5、乙方按时缴交租金，超期缴交的则按应交金额加收每日2%的滞纳金，超出一个月不缴交的作违约处理，甲方有权终止合同并收回租赁场地，同时合同押金做赔偿甲方的损失。”上述《土地租赁合同》签订后，原告于2012年11月29日将涉案土地交付给被告使用。
被告是原告云城区河口街道居委大元洞村的村民，其租赁上述涉案土地后支付了第一期（2013年1月至6月）租金57408元及押金30000元给原告，之后的租金未支付。庭审中，原、被告均确认因双方在2015年1月26日发生纠纷，原、被告双方均于当日起暂停了对涉案土地的使用。
涉案土地没有《集体建设用地使用权证》。原告认为涉案土地属原告云城区河口街道居委大元洞村村集体所有，提供了该村户主签名并加盖云浮市云城区河口街河口社区居民委员会印章的《签名》一份拟予以证明，该《签名》载明“河杨公路东侧南起恒丰饲料厂，北至高速公路桥，东至陈西荣、陈国安用地，西至河杨公路416平方土地为大元洞村集体用地”，被告陈福汉亦在上述材料上进行了签名。原告主张涉案土地可用于非农建设，提供了《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》及《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》拟予以证明，其中《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》载明“云浮市云城区河口街道办：我村位于河口至杨柳公路边也是铁路边的土地，原来是村的集体农用地，由于修建河杨公路及铁路毁坏了水利设施，使征用余下的小部分土地不能再耕作，只可用作非农建设，作商业用途。为此，现向上级请求，请上级批复该土地为宜作非农用途。”云浮市云城区河口街道办事处在上述请示上的批复为“属实”，并在该请示及其附图《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》中涉案土地上加盖了印章。
被告认为原告未能举证对该涉案土地具有所有权，原告出租该涉案土地属无权处分，提供了《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》一份拟予以证明，该示意图显示：涉案土地的标注为“集体用地”。被告在庭审中陈述，其在涉案土地进行建设时，因原告没有土地使用证政府有关部门曾要求其停止建设，但未提供相关证据予以证明。被告陈福汉另案向本院起诉了原告云城区河口街道居委大元洞村（案号为（2014）云城法河民初字第241号），请求判令云城区河口街道居委大元洞村返还租金人民币57408元、押金人民币3万元，并赔偿陈福汉搭建简易钢瓦栅房的经济损失人民币257739.3元。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，原、被告双方的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《土地租赁合同》是否有效；2.原告主张被告返还涉案土地并给付租金支付逾期付款违约金（滞纳金）的诉讼请求应否支持；3.原告主张被告已经支付的押金30000元归原告所有的诉讼请求应否支持；4.涉案土地上的建筑物、水电设施应否归原告所有；5.原告请求的律师费应否支持。
对于第一个焦点。从原、被告均作为证据提交的《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》来看，原、被告对于涉案土地处于该示意图中的位置并无异议，该示意图对涉案土地标注为“集体用地”，虽未明确标注为原告所有，但结合该示意图的标题及原告在对涉案土地出租以来没有第三人对此提出异议的事实，可以确定该涉案土地为原告所有。因此，被告主张原告对涉案土地的出租属无权处分而导致合同无效，理据不足，本院不予采信。虽涉案的土地未取得《集体建设土地证》，但原告提交的证据《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》及《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》显示，涉案土地因水利设施毁坏已不能耕作，且涉案土地属村集体回迁地并列入了规划，此外，涉案土地是否具有《集体建设土地证》并不影响被告对涉案土地的实际利用，且被告在租赁涉案土地后，已在涉案土地上进行了建设及从事经营活动。综上，原告与被告双方在自愿、平等基础上签订的《土地租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。
对于第二个焦点。《土地租赁合同》签订后，原告已于2012年11月29日将涉案土地交付予被告，完成了作为出租方的义务，被告亦按照合同约定向原告支付了第一期（2013年1月至6月）租金57408元及押金30000元。但之后被告未支付租金，已违反了双方合同第七条第5款“乙方按时缴交租金，超期缴交的则按应交金额加收每日2%的滞纳金，超出一个月不缴交的作违约处理，甲方有权终止合同并收回租赁场地，同时合同押金做赔偿甲方的损失”的约定，原告有权依照该条约定终止合同。同时，被告经原告催收，仍拒不支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告可以解除合同，故原告请求解除双方的《土地租赁合同》，于法有据，本院予以支持。庭审中，原、被告均确认因双方在2015年1月26日发生纠纷，原、被告双方均于当日起暂停了对涉案土地的使用，故本院确认本案合同自2015年1月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告请求被告返还涉案土地，并支付拖欠的租金114816元（2013年7月1日至2014年7月1日）合理，本院予以支持。对于2014年7月1日以后的租金，因原告在本案中未主张，本院不予处理，原告可另行主张权利。同时，因被告逾期未支付租金，已构成违约，应承担违约责任，因双方约定的“按应交金额加收每日2%的滞纳金”过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院酌情将违约金（滞纳金）标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。按照双方合同约定，租金应于每期的“第一个月的十五日前交付”，故被告拖欠的上述租金中第二期租金57408元的违约金（滞纳金）应从2013年7月16日开始计算，第二期租金57408元的违约金（滞纳金）应从2014年1月16日开始计算。被告抗辩认为原告在履行合同过程中未协助其办理用水、用电相关手续，导致其不能正常使用涉案土地，但未提供相关证据予以证明，故本院对其抗辩不予支持。
对于第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，本案中的押金30000元是为保证合同的顺利进行而设立的，因原告请求被告支付违约金已得到确认和支持，故双方合同解除后，被告交纳的押金30000元应予以退还，但因被告拖欠的租金未支付，其押金应优先用于抵偿租金及违约金，不再退还被告。原告上述租金归原告所有，理据不足，本院不予支持。
对于第四个焦点。对涉案土地上的厂棚、水电设施等为被告所建设或购买的事实，原、被告双方没有异议。因双方在《土地租赁合同》中第七条第4项约定“如在中途退出，所有固定建筑物归甲方（原告）所有”，上述约定是原、被告双方真实的意思表示，未违反法律的规定，现因被告未按时支付租金导致合同解除，应视为被告中途退出，根据上述约定，原告请求涉案土地上的建筑物归其所有符合双方约定，合理合法，本院予以支持。对建筑物内的水电设施及其他设备，因双方没有约定，且该设备、设施为被告所购买和安装，原告请求这些设备、设施归其所有于法无据，本院不予支持。
对于第五个焦点。原告请求的律师费10000元，因原告与被告签订的《土地租赁合同》并没有对该项费用进行约定，且在诉讼过程中是否委托律师代理诉讼是原告对自身权利的处分，该律师费并非原告因合同解除造成的损失范围，故原告主张被告支付律师费没有理据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告云城区河口街道居委大元洞村与被告陈福汉于2012年11月28日签订的《土地租赁合同》于2015年1月26日解除。
二、被告陈福汉于本判决生效之日起十五日内将涉案土地返还给原告云城区河口街道居委大元洞村。
三、被告陈福汉于本判决生效之日起十五日支付租金114816元及违约金（以拖欠的租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止，其中从2013年7月16日至2014年1月15日止以57408元为本金计算，从2014年1月16日起以114816元为本金计算，被告陈福汉已交纳的押金30000元优先用于抵偿租金及违约金）给原告云城区河口街道居委大元洞村。
四、涉案土地上的固定建筑物（厂棚）归原告云城区河口街道居委大元洞村所有。
五、驳回原告云城区河口街道居委大元洞村其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4372元（原告已经预交），由被告陈福汉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 张来喜
审 判 员 陆桂秀
人民陪审员 张海媚
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 岑绮文