江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大商初字第0127号
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行，住所地在江苏省大丰�区人民南路90-1号。
负责人束军，江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行行长。
委托代理人梅玉祥（特别授权）。
委托代理人赵锋（特别授权），江苏陈定喜律师事务所律师。
被告江灼清。
被告江明禄。
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行（以下至判决主文前简称农商行城中支行）与被告江灼清、江明禄金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告农商行城中支行的委托代理人赵锋到庭参加诉讼，被告江灼清、江明禄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农商行城中支行诉称，2010年6月21日，被告与我行签订了《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，合同约定被告江灼清、江明禄以其所有的大丰市上川钢材市场第7幢301、102号房作为抵押向我行借款29万元，月利率5.445‰，分120期等额本息还款，到期日为2020年6月20日，合同还约定被告如有不按约偿还贷款本息等违约行为，我行有权宣布合同提前到期。同年6月29日，我行向被告江灼清发放了贷款29万元。在还款期间内，被告江灼清未能按约还款，我行宣布合同提前到期。截至2014年1月16日被告共结欠贷款本金243356.16元、利息24293.81元，现请求法院判令：1.被告江灼清、江明禄共同偿还借款本金243356.16元及利息24293.81元，并承付本金243356.16元自2014年1月17日起至实际偿还之日止按月利率8.1675‰计算的利息，赔偿原告实现债权的费用即律师代理费5000元。2.原告对被告江明禄、江灼清抵押的大丰市上川钢材市场第7幢301、102号房的拍卖或变卖价款享有优先受偿权。3.本案的诉讼费由被告负担。
被告江灼清、江明禄未到庭参加诉讼，亦均未�交书面答辩意见。
经审理查明，2010年6月21日，江苏大丰农村合作银行城中支行（甲方）与被告江灼清（乙方）、宜家置业有限公司（丙方）签订了《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》一份，合同约定乙方向甲方借款29万元；借款利率为月利率5.445‰，如与借据不一致的，以借据载明的为准；等额本息还款，每月第20日为每期的还款日；借款期限自2010年6月21日起至2020年6月20日止；甲方将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专户（帐号名称大丰市宜家置业有限公司，帐号3209824601201000135546）内；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证；抵押加阶段性保证是指乙方提供的所购住房及全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；乙方向丙方所购买并作为抵押物的房屋座落于上川钢材�场7幢301、102号，房屋建筑面积175.49平方米，土地性质为出让，购房合同编号为0712251320100423；抵押担保的范围包括贷款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等原告实现债权的一切费用；抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止；乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿；保证期间内，丙方对乙方的债务承担连带责任保证；保证期间从本合同签订之日起至抵押房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方保管之日止；保证的范围包括本合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定应借款人缴付的一切费用和原告方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等；乙方承担与本合同及本合同项下担保有关的律师服务、保险、运输、评估等费用；乙方在合同期内，未按约偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利；合同还约定了其他事项。在上述合同尾部，江苏大丰农村合作银行城中支行在贷款人（抵押权人）栏加盖行政印章和负责人印鉴，被告江灼清在借款人（抵押人）栏签名捺印，被告宜家置业公司在保证人（开发商或售房单位）栏加盖该公司印章和法定代表人印鉴。2010年6月29日，江苏大丰农村合作银行城中支行按约发放了贷款29万元，被告江灼清在借款借据上签字确认，借据载明的借款金额为29万元、用途为购房、月利率5.445‰、结息方式为等额本息。自2013年1月20日起，被告江灼清就未能足额偿还借款本息。截至2014年1月17日，�告江灼清尚欠借款本金243356.16元、利息24293.81元。原告索款未果，遂向本院提起诉讼，并向江苏陈定喜律师事务所支付了律师代理费5000元。
另查明，被告江灼清与被告江明禄系夫妻关系。江苏大丰农村合作银行城中支行于2011年12月6日进行了名称变更，变更为江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行。就案涉抵押，原、被告双方已经办理抵押权登记。
还查明，2003年12月10日中国人民银行下发的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定“关于罚息利率的问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收罚息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。
以上事实，由原、被告的当庭陈述，个人楼宇按揭担保借款合同、借款借据、放贷通知书、准予变更通知书、还款明细、结婚证复印件等证据在卷证实。
本院认为，原、被告之间签订的《个人楼宇按揭担保借款合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按约履行。上述合同签订后，原告农商行城中支行已按约发放了贷款29万元，已经履行了己方的合同义务。被告江灼清取得借款后，未能按约及时足额偿还借款本息，已构成违约，原告农商银行城中支行依据合同约定有权宣布合同提前到期，要求被告江灼清立即偿还全部的借款本息。现原告诉请被告江灼清立即偿还结欠的贷款本息，并负担为实现债权而支付的律师代理费，符合双方约定，本院依法予以支持。原告为本次诉讼支付的律师代理费5000元，符合物价部门的核定标准，应为合理，本院予以认定。原、被告双方并未就逾期利率进行明确约定，但考虑到金融机构的特殊性，结�中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，本院认为以执行利率的1.3倍即月利率8.10342‰计算逾期利率应为合理。就原告主张的按月利率8.1675‰计算逾期利息的诉讼请求，本院仅支持其合理部分，其余部分不予支持。原、被告双方就合同约定的大丰市上川钢材市场7幢301、102号抵押房产，已经办理了抵押权登记，抵押权依法成立并生效。在被告未能按约偿还借款时，原告农商行城中支行有权要求被告偿还，并就抵押房产的变价款在抵押登记的范围内优先受偿。被告江灼清与被告江明禄系夫妻关系，讼争借款系发生于夫妻关系存续期间，且用于购买房屋，故讼争借款应认定为夫妻共同债务，被告江明禄应承担共同偿还责任。被告江灼清和被告江明禄本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放�，其不利后果应自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告江灼清、江明禄共同偿还原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行借款本金243356.16元及利息29293.81元，并承付本金243356.16元自2014年1月17日起至实际偿还之日止按月利率8.10342‰计算的利息；赔偿原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行律师代理费5000元。于本判决生效后15日内履行完毕。
二、原告江苏大丰农村商业银行股份有�公司城中支行对位于大丰市上川钢材市场7幢301、102号房产（房屋所有权证号大中-201200676、大中-201200677）的拍卖、变卖价款在登记的债权范围内具有优先受偿权。
三、驳回原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行的其余诉讼请求。
被告如不能按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5315元，公告费400元，合计5715元，由被告江灼清、江明禄负担，于本判决生效后15日内直接给付原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司城中支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费5315元（上诉法院开户银行及账�：收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行江苏省盐城市农行中汇支行；账号40×××21；附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。
审 判 长 陈 春 银
代理审判员 付 陈 友
代理审判员 许 雁
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 张亿（代）
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借�人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3.最高人民法院《关于适用﹤中华人民共�国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》法释（2003）19号
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于第十九条第三款规定情形的除外。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决