北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01157号
上诉人（原审第三人）北京京联广发商贸有限公司，住所地北京市丰台区海慧寺甲1号。
法定代表人潘建平，总经理。
委托代理人骆道好，北京市融智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京时海祥源投资管理公司，住所地北京市丰台区石榴园南里甲15号。
法定代表人王宝红，董事长。
委托代理人孙晓宗，北京龙谷律师事务所律师。
原审被告北京奥北岳保商贸有限公司，住所地北京市丰台区大红门苗圃东里1号。
法定代表人卢岳宝，总经理。
委托代理人刘芳，北京市致尚律师事务所律师。
原审第三人北京世纪丹陛华综合市场有限公司，住所地北京市丰台区永定门外海慧寺1号。
法定代表人傅加田，董事长。
上诉人北京京联广发商贸有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第13886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京京联广发商贸有限公司之委托代理人骆道好，被上诉人北京时海祥源投资管理公司之委托代理人孙晓宗，原审被告北京奥北岳保商贸有限公司之委托代理人刘芳到庭参加了诉讼。原审第三人北京世纪丹陛华综合市场有限公司未到庭应诉，提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。
2011年5月，北京时海祥源投资管理公司（以下简称时海祥源公司）起诉至原审法院称：我公司与北京奥北岳保商贸有限公司（以下简称奥北岳保公司）在2006年8月18日签订《农村集体资产租赁经营合同书》约定：奥北岳保公司承租我公司城南城市场45间房屋，租期一年，自2005年11月1日至2006年10月底，租金为每年50万元。此前我公司就此房屋一直与奥北岳保公司的法定代表人卢岳宝个人签订着租赁合同，前后合同中都明确约定我公司对出租资产拥有所有权。奥北岳保公司承租房屋后，一直与北京京联广发商贸有限公司（以下简称京联广发公司）共同使用。2006年10月底合同期满后，我公司与奥北岳保公司就租期及租金问题多次协商，期间双方继续履行着原合同，期限为不定期。后我公司在双方无法达成一致的情况下，于2010年3月23日向奥北岳保公司发出《解除租赁经营合同通知书》，明确告知奥北岳保公司双方于2006年8月18日签订的租赁合同及以后形成的事实租赁关系，在奥北岳保公司收到通知时解除，并给奥北岳保公司留有充足的时间进行腾退。奥北岳保公司收到通知后，无正当理由拒不腾退。京联广发公司在奥北岳保公司无合法依据继续使用我公司房屋及场地的情况下理应与奥北岳保公司一起腾退，但其也拒不腾退。为此，我公司诉至法院，要求：1、确认我公司与奥北岳保公司在2006年8月18日签订的《农村集体资产租赁经营合同书》已于2010年3月23日解除；2、奥北岳保公司及京联广发公司腾退奥北岳保公司租用我公司的房屋及场地；3、奥北岳保公司及京联广发公司支付房屋及场地占用费683.33万元（自2009年11月1日起至2013年3月31日止）。场地上原本就有45间房屋，我公司允许奥北岳保公司根据经营状况进行改动，2012年因不符合防火要求换了房顶，现在的房屋一层没有大的变化，二层肯定是有变化。解除合同后我公司将继续使用涉案房屋，我公司仅要求奥北岳保公司及京联广发公司腾退，不涉及经营商户。我公司同意支付房屋建设补偿，具体数额由法院依据评估报告酌情确定。
奥北岳保公司辩称：涉案租赁场地上的房屋是我公司法人卢岳宝与老乡潘建平、高荣国一起出资建造，并不属于时海祥源公司所有，该公司无权要求我公司腾退。我公司系场地内地上物的所有权人，双方之间并非房屋租赁合同关系。我公司投资并兴建了市场，市场内有一百多家商户，涉案租赁合同应当继续履行，客观上也无法解除合同及腾退房屋。我公司租金已交付至2009年12月，后因时海祥源公司故意拖延拒收而无法履行付款义务。时海祥源公司在2009年11月25日与案外人吴应炉恶意串通，就涉案房产签订房屋租赁合同，后通过贵院调解约定双方的《房屋租赁合同》继续履行，且免除吴应炉2010年1月1日至2010年10月20日的租金。2010年7月，吴应炉起诉我公司要求我公司腾退涉案房产，后因无法胜诉而撤诉。时海祥源公司为增加租金收益而恶意诉讼，我公司不同意时海祥源公司的全部诉讼请求。另，卢岳宝与潘建平、高荣国之间没有书面协议，涉案场地是2003年开始租赁的，先用地后签的合同，因为当时公司尚未成立，所以卢岳宝以个人名义签的。房屋是2004年初建成的，房屋建设投资人是北京万鲜城商贸有限公司（以下简称万鲜城商贸公司），该公司前身是2003年成立的北京万鲜城菜市场有限公司。房屋建设是个人集资，我公司提供场地。租金是卢岳宝交的，交到2009年10月31日，房屋是万鲜城商贸公司在使用，我公司收取固定的分成（大约每年50万元）。房屋建设未经规划许可，建成后规划局罚款了，2002、2003年国家对集体土地规划不是很完整，村里、乡里同意就可以建了，建成时消防局也检测了，相当于变相承认了，集体土地无法备案，但是是我公司建设的。
第三人北京世纪丹陛华综合市场有限公司（以下简称丹陛华公司）述称：一、时海祥源公司诉请案由和主张的租赁物严重失实，我公司未承租过时海祥源公司的房屋或场地，实际占用人为万鲜城商贸公司；二、时海祥源公司并非租赁场地产权人，产权人依法应为集体经济组织时村村委会，时村村委会应为本案适格原告，基于时海祥源公司亦并非后建房屋的投资方、建设方和产权方，也不具备实体权利，依法应驳回其诉讼请求；三、根据《中华人民共和国村委会组织法》和相关法律法规，主张解除租赁及转租他人进行建设和使用集体土地应由全体村民大会或村民代表大会决议通过，方为有效。时海祥源公司主张解除合同主体错误、程序违法；四、合同中已明确：建设房屋和合同解除后建设方和奥北岳保公司有权拆除所建房屋，若合同解除后建设方将房屋拆除则本案诉争房屋实际上将不存在，不利于问题的解决；五、我公司认为，本案属于历史遗留问题、涉及人员众多和政府、村委会承诺，应从公平公正的角度出发，协调解决较为妥当。
第三人京联广发公司述称：我公司与时海祥源公司不存在任何合同关系。时海祥源公司起诉的标的不存在，合同涉及标的物是土地，本案起诉标的物是房屋，签署合同时房屋尚未建设。建设房屋的费用是我公司承担的，奥北岳保公司只是出了场地，实际经营也是我公司负责的。2006年解决商户上访时，我公司与丰台区政府、乡政府口头协议约定至少还可使用9年。其他答辩意见基本同丹陛华公司一致。
原审法院经审理认为：本案诉争的北京市丰台区南苑乡苏家坡三角地两层楼房未取得审批建设的相关手续，不具有所有权。对于涉案楼房的建设人归属，法院分析如下：2003年8月的企业住所证明中载明房屋面积为900平方米，而测绘结论为4246.43平方米；测绘图显示涉案楼房建设年代为2003、2004年；相关证人证言亦能佐证房屋建设情形。综合本案证据，法院认定涉案楼房系奥北岳保公司于2003－2004年建设。由此，时海祥源公司与奥北岳保公司之间形成的并非房屋租赁合同关系而为土地租赁合同关系，且应视为奥北岳保公司在时海祥源公司出租的场地上建设房屋的行为得到时海祥源公司的同意。
时海祥源公司与奥北岳保公司之间的租赁合同于2006年10月底到期后自动解除，此后双方形成不定期租赁合同关系，出租人可以随时解除合同但应在合理期限之前通知承租人。时海祥源公司于2010年3月23日向奥北岳保公司发出解除合同通知，应视为自该日起双方租赁合同解除。合同解除后，奥北岳保公司应向时海祥源公司腾退场地及房屋、支付欠付的租金并支付继续占用期间的使用费，使用费标准由法院参照租金标准确定。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，对于未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。依据本案查明的事实，时海祥源公司与奥北岳保公司双方就违法建设房屋均存在过错。奥北岳保公司支付大额款项建设房屋，应存有长期租赁的预期，时海祥源公司主动提起解除合同有违诚实信用原则。另，时海祥源公司明确表示解除合同、收回房屋后会继续经营使用该房屋。综上，因时海祥源公司自愿给予奥北岳保公司相应补偿，法院在本案中一并予以处理。时海祥源公司应给予奥北岳保公司房屋建设费用的补偿，补偿比例由法院酌情确定，补偿依据由法院依评估结论确定。奥北岳保公司及丹陛华公司、京联广发公司就楼房建设出资陈述一致，法院不持异议，但三方均未提供相应的出资证明；合同解除后的房屋建设补偿费用，法院确定由作为合同相对方的奥北岳保公司持有。丹陛华公司、京联广发公司可另行与奥北岳保公司协商分割。综上，时海祥源公司的诉讼请求中，合理部分，法院予以支持。丹陛华公司与本案不存在法律关系，其在本案中不承担责任。另，测绘费及评估费由法院一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，原审法院于2013年10月判决：一、北京时海祥源投资管理公司与北京奥北岳保商贸有限公司之间就北京市丰台区苏家坡三角地达成的租赁合同关系于二〇一〇年三月二十三日解除；二、北京奥北岳保商贸有限公司、北京京联广发商贸有限公司于判决生效后十五日内向北京时海祥源投资管理公司腾退位于北京市丰台区永定门外海慧寺甲一号的两层楼房；三、北京奥北岳保商贸有限公司于判决生效后十五日内给付北京时海祥源投资管理公司租金（二〇〇九年十一月一日至二〇一〇年三月二十三日）十九万五千八百八十九元九角八分；四、北京奥北岳保商贸有限公司于判决生效后十五日内给付北京时海祥源投资管理公司使用费（二〇一〇年三月二十四日至二〇一三年三月三十一日）一百五十一万零九百五十五元五角八分；五、北京奥北岳保商贸有限公司于判决生效后十五日内给付北京时海祥源投资管理公司测绘费七千零六十六元、评估费三千三百一十三元；六、北京时海祥源投资管理公司于判决生效后十五日内给付北京奥北岳保商贸有限公司房屋造价费用四百五十万零七百三十三元六角；七、驳回北京时海祥源投资管理公司的其他诉讼请求。
判决后，京联广发公司不服，提出上诉。该公司上诉称：1、原审法院认定事实不清，京联广发公司对诉争房屋享有投资人的全部权益，该房屋所有建设补偿应归属于京联广发公司，而且由于丹陛华公司垫付商户赔偿款，处理了群体事件，经丰台区政府、乡政府和时村村委会等领导协商，一致同意由我公司无偿使用本案诉争房屋9年以上；2、原审法院未准许我公司提出的再次鉴定申请，审理程序不当；3、原审法院适用法律错误，对双方就违法建设房屋均存在过错的认定明显错误，原审法院明显为时海祥源公司的获利找理由。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或依法改判。时海祥源公司同意原判。奥北岳保公司同意京联广发公司的上诉意见，丹陛华公司亦同意京联广发公司的上诉意见。
经审理查明，时海祥源公司前身为北京市丰台区时村农工商联合公司（以下简称时村公司），该公司名称于2012年4月16日变更。奥北岳保公司于2005年4月21日成立，法定代表人为卢岳宝。北京万鲜城菜市场有限公司于2003年9月18日成立，后其变更名称为万鲜城商贸公司，后于2012年9月5日再次变更名称为京联广发公司。丹陛华公司系京联广发公司股东。
2003年11月3日，出租方（甲方）时村公司与承租方（乙方）卢岳宝签订《农村集体资产租赁经营合同书》约定：甲方向乙方出租城南城市场北45间房（苏家坡三角地）；租期为2003年11月1日至2006年10月底；租赁用途为库房；租金为每年50万元，一次付清；对承租资产进行扩建、改建、改造，以及新建不动产，须经甲方同意。双方还对其他权利义务进行了约定。
2006年8月18日，出租方（甲方）时村公司与承租方（乙方）奥北岳保公司签订《农村集体资产租赁经营合同书》约定：甲方向乙方出租城南城市场北45间房（苏家坡三角地）；租期为2005年11月1日至2006年10月底；租赁用途为经商；租金为每年50万元，一次付清；对承租资产进行扩建、改建、改造，以及新建不动产，须经甲方同意；遇有国家征用土地或乡村规划占地，乙方必须服从大局，地上物自行拆除，甲方不负任何赔偿，合同自行终止。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，奥北岳保公司交纳租金至2009年10月31日。
2010年3月23日，时村公司向奥北岳保公司发出《解除租赁经营合同通知书》，载明：……贵公司收到本通知书的当日，我方正式解除与贵方签订的《农村集体资产租赁经营合同书》及双方因此而形成的事实租赁关系；请贵公司在收到本通知后的十日内到我方的经营所在地办理交接手续，结清所欠的租赁、租赁物占用费及合同中约定的其他费用；请贵公司在收到本通知后的三十日内将租赁场地及房屋腾退，并将贵方物品搬走，否则将视为贵公司对所涉及物品权利的放弃，并同意我方有权自行处置。所腾退的房屋包括承租时的原有房屋及贵公司承租后自建的房屋。三十日期限届满后，我方将派人直接对租赁的房屋及场地进行接收。2010年7月24日，时村公司向租赁建筑物内的占有者及商户发出通知，载明：我公司与奥北岳保公司签订的《农村集体资产租赁经营合同》已于2010年3月26日书面告知正式解除，我公司于2010年4月9日在此建筑物粘贴了通知，告知在此经营的商户我公司即日将派员对所涉房屋及场地进行接收。现在此告知占有者及商户，自2010年7月21日起时村公司已正式将时村公司租赁建筑物（现丹陛华市场北）出租给吴应炉经营管理，希望现占有者和广大商户给予支持和配合，如在此经营的商户有与租赁经营有关的事宜请与现租赁经营者吴应炉进行联系。奥北公司法定代表人卢岳宝在该通知下方签署“收到卢岳宝2010年7月25日”。至今，涉案房屋及场地仍由奥北岳保公司使用。
庭审中，奥北岳保公司、丹陛华公司、京联广发公司均认可，涉案场地上的房屋由卢岳宝与潘建平、高荣国三人共同出资建设，由京联广发公司实际经营使用。时海祥源公司称，房屋系奥北岳保公司翻建而非新建。
奥北岳保公司提供2003年8月出具的企业住所（经营场所）证明一份，载明：拟设立企业名称为北京万鲜城菜市场有限公司，住所北京市丰台区海慧寺甲1号，房屋提供单位时村公司同意将位于上述地址的房屋900平方米提供给北京万鲜城菜市场有限公司使用，期限五年，证明单位北京市丰台区南苑农工商联合公司证明情况属实，尚未办理产权。
2012年，万鲜城商贸公司将时海祥源公司、奥北岳保公司诉至原审法院，请求确认位于北京市丰台区南苑乡苏家坡三角地二层楼房属于万鲜城商贸公司出资建设、房屋所有权归属万鲜城商贸公司所有。原审法院以（2012）丰民初字第03842号民事裁定书裁定驳回了万鲜城商贸公司的起诉。万鲜城商贸公司不服裁定提起上诉，我院以（2012）二中民终字第13310号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。
北京市丰台区南苑乡时村村村民委员会出具证明称：位于北京市丰台区大红门北路城南城市场（苏家坡三角地）土地及地上房屋属于北京市丰台区时村村委会所有，本村委会自2002年11月起至今授权时村公司进行经营管理。
经时海祥源公司申请，原审法院委托北京市测绘设计研究院对涉案房屋面积进行司法鉴定，结论为：北京市丰台区永定门外海慧寺甲1号房屋总面积为4246.43平方米。其中1层面积为2155.94平方米，房上房面积为2090.49平方米（含无顶室外楼梯面积5.96平方米）。时海祥源公司交纳测绘费35330元。
经时海祥源公司申请，原审法院委托北京京港房地产估价有限公司对涉案房屋（含装修）及附属物重置成新价进行了评估，结论为：估价对象在估价时点二〇一三年六月七日的价格为5625917元。时海祥源公司交纳评估费16565元。京联广发公司及丹陛华公司认为该评估结论未考虑房屋所处的经济位置、不符合客观实际而不予认可，京联广发公司申请重新评估。
京联广发公司提供建房承包合同、工程造价单、浙江成泰建筑工程公司证明、证人证言，拟证明涉案房屋系其于2003年至2004年新建。
京联广发公司提供北京市测绘设计研究院测绘图4张，测绘日期分别为：2001年6月、2003年3月、2004年3月、2006年9月，上述测绘图显示：本案诉争场地于2001年6月标识为空白、于2003年3月标识为施工、于2004年3月标识为施工、于2006年9月标识为思福龙小商品服装批发市场。
上述事实，有工商档案、名称变更证明、企业住所证明、《农村集体资产租赁经营合同书》、《解除租赁经营合同通知书》、《通知》、（2012）丰民初字第03842号民事裁定书、（2012）二中民终字第13310号民事裁定书、证明、司法鉴定检验报告书、测绘费发票、测绘图、房产估价报告、评估费发票、建房承包合同、工程造价单、浙江成泰建筑工程公司证明、证人证言、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，时海祥源公司与奥北岳保公司之间的租赁合同于2006年10月底到期后自动解除，此后双方形成不定期租赁合同关系，出租人可以随时解除合同但应在合理期限之前通知承租人。时海祥源公司于2010年3月23日向奥北岳保公司发出解除合同通知，应视为自该日起双方租赁合同解除。合同解除后，奥北岳保公司应向时海祥源公司腾退场地及房屋、支付欠付的租金并支付继续占用期间的使用费，使用费标准由法院参照租金标准确定。现该场地及房屋由京联广发公司使用，因此，京联广发公司亦负有腾退场地及房屋的义务。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，对于未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。依据本案查明的事实，本案诉争的北京市丰台区南苑乡苏家坡三角地两层楼房未取得审批建设的相关手续。时海祥源公司与奥北岳保公司双方就违法建设房屋均存在过错。时海祥源公司明确表示解除合同、收回房屋后会继续经营使用该房屋，亦应给予奥北岳保公司房屋建设费用的补偿，补偿比例由法院酌情确定，补偿依据由法院依评估结论确定。合同解除后的房屋建设补偿费用，根据合同相对性原则，法院确定由作为合同相对方的奥北岳保公司持有。丹陛华公司、京联广发公司可另行与奥北岳保公司协商分割。丹陛华公司与本案不存在法律关系，其在本案中不承担责任。
京联广发公司提出其享有9年无偿使用诉争房屋的权利的上诉意见，因其并未提供相关证据，故该上诉意见无事实依据，本院不予采纳；京联广发公司申请重新鉴定，但其申请重新鉴定的理由并不符合法律的相关规定，原审法院未予准许并不违反法律程序；鉴于本案诉争房屋确无审批建设的相关手续，且双方对扩建费用处理未做约定，因此，原审法院按相关司法解释规定处理扩建造价费用并无不当，对京联广发公司提出原审法院适用法律错误的上诉意见，本院亦不予采纳。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29466元，由北京时海祥源投资管理公司负担22132元（已交纳），由北京奥北岳保商贸有限公司负担7334元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费29466元，由北京京联广发商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小华
代理审判员 杨志东
代理审判员 庞 妍
二〇一四年三月十八日
书 记 员 汪 慧