宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初10436号原告（反诉被告）：银川四季青国际服装城有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区众一商贸城9号商业楼一层。法定代表人：杨阳，男，该公司经理，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：周彪，男，1987年8月8日出生，汉族，银川四季青国际服装城有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。被告（反诉原告）：张彦花，女，1980年1月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：史晓勇，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告银川四季青国际服装城有限公司与被告张彦花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，被告依法提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，并依法转为普通程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告银川四季青国际服装城有限公司的法定代表人杨阳及委托诉讼代理人周彪，被告张彦花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银川四季青国际服装城有限公司向本院提出诉讼请求：１.解除原、被告签订的商铺租赁合同并将商铺恢复原状交还原告；2.被告向原告缴清拖欠的2016年5月至2017年7月物业费、能源费共计7186.4元；3.被告支付违约金2000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回要求被告将商铺恢复原状交还原告的诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为被告支付违约金10000元及2015年5月1日至2017年4月30日的房屋租金48320元。事实和理由：2014年9月14日，原、被告签订《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》，约定原告将位于银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）的9-3-198、199号商铺（产权登记面积27.64平方米、27.64平方米）出租给被告经营服装。本合同规定，被告应按照市场管理方的制度正常经营，应遵守市场的经营时间，缴纳相关费用。在合同履行过程中被告无视合同规定，不服从市场方的政策管理，不按规定时间经营，迟到、早退、旷工，并拖欠物业费、能源费，故原告诉至法院。被告张彦花辩称，同意解除合同。被告在原告正常经营期间将电梯停止10天左右，影响被告正常经营，被告没有收到原告关于收取物业费、能源费的书面通知，被告因生育自2016年12月至2017年5月向原告请假，此后被告均正常经营，只是没有正常上下班打考勤。诉讼中，张彦花向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告剩余房屋租金20133元；2.反诉被告退还反诉原告商铺租赁押金4000元；3.反诉被告赔偿反诉原告自2017年7月1日至2017年10月9日期间的经济损失19800元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年9月14日，反诉原、被告签订《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》，约定反诉被告将位于银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）的9-3-198、199号商铺（产权登记面积27.64平方米、27.64平方米）出租给反诉原告经营童装，合同履行中，反诉被告未向原告书面通知其单方面进行业态调整的事宜，且未经通知停止运行电梯，致反诉原告被迫停止营业。反诉被告银川四季青国际服装城有限公司辩称，反诉原告自2017年1月之后再未开门经营，故反诉被告已通过《法治新报》要求解除与反诉原告的租赁合同。合同约定的租三免二，但反诉原告仅经营了一年零八个月，根据合同约定反诉被告有权解除合同，并追究反诉原告的违约责任。对于被告的损失，因其并未开门经营，故不应存在。反诉被告因反诉原告未按时交纳物业费，停运电梯两三天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月14日，原告与被告签订《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》，约定原告将位于银川市兴庆区清河北街西北农资城南侧银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）9号楼3层198、199号商铺出租给被告，建筑面积均为27.25平方米（此面积为银川市房地产测绘中心图纸测绘建筑面积，最终以产权登记面积为准），如原告交付的实际场地产权建筑面积与上述面积正负误差在5%以内的，不对合同约定租金调整，其他费用按产权登记面积执行。租赁期限三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止；第一年、第二年租金免收，第三年租金50元每平方米，即24160元；被告在该房屋内经营童装；合同签订当日，被告向原告支付4000元，作为被告在本合同项下的履约及质量保证金；如被告未按合同约定支付租金、违约金等费用，原告有权从履约及质量保证金中扣除，以冲抵前述欠款；被告应当承担并支付该房屋所发生的水、电、电梯、热力等能源费用，以上统称为能源费用；被告未能在本合同约定的期限内向原告、管理公司足额支付履约及质量保证金、物业管理及能源费，则自原告或管理公司送达书面催收通知规定的期限内履行义务，否则原告有权以书面通知方式解除合同，原告解除合同的，被告应当向原告支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金；本合同因被告违约而被解除，则原告有权不向被告返还履约及质量保证金，如原告违约擅自提前解除合同，原告应当无息双倍返还履约及质量保证金；被告迟延缴纳租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经原告或管理公司书面催告，被告仍不缴纳的，原告或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业服务。该合同附件三约定，被告拖欠商铺租金及物业管理费和其他费用累计30天以上，原告有权解除租赁合同，并不返还租赁合同约定的全部履约及质量保证金。该合同附件四约定，银川四季青国际服装城有限公司统一营业时间为早9:00至晚17:00（周五、周六及国家法定节假日为9:00-18:00），被告应当严格遵守营业时间，在前述时间保持营业状态，否则，视为被告违约，原告有权单方解除本合同并追究被告违约责任；被告因经营项目原因不能按本条款执行，应当以书面形式向原告提出申请，经原告批准后方可调整营业时间；因特殊事宜需要在营业时间暂停经营的，被告应当有其本人或授权代表人提前向原告现场管理人员提出申请经其批准，未经原告批准或未办理相关请假手续擅自停止营业的，视为被告违约，原告有权单方解除合同并追究被告违约责任，被告违反本规定，原告有权要求被告支付500-10000元/次的违约金。2015年4月23日，原、被告对涉案租赁商铺交接并在商铺设施验收记录中签字。合同签订后，被告向原告交纳履约及质量保证金4000元及租金24160元。被告因生育自2016年12月至2017年5月未正常营业。2017年7月6日，原告在《宁夏法制报》刊登公告，称因被告未按《银川四季青国际服装城租赁合同》之规定正常经营，且长时间拖欠物业能源费、已构成严重违约，经沟通无效后，现公告告知原告单方解除租赁合同，被告应支付2016-2017年度物业费及违约金5000元。2017年10月19日，被告向原告返还了涉案商铺。现原、被告认为对方违约，均诉至本院。另查明，2014年8月4日，银川市房地产测绘中心出具《银川市房产测绘成果报告书》（测绘类型：房屋建筑面积预测绘）,载明清河北街东侧众一商贸城9号商业楼3198和3199房屋建筑面积预测均为27.25平方米。2015年8月19日，银川市房地产测绘中心出具《银川市房产测绘成果报告书》（测绘类型：房屋建筑面积测算）,载明清河北街东侧众一商贸城9号商业楼3198和3199房屋建筑面积预测为27.64平方米。诉讼中，原告称物业费及能源费标准为每月每平方米10元，并称已在公告栏内张贴公告，被告对物业费标准无异议，但称未见到过收费通知。本院认为，原、被告签订的《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》合法、真实、有效，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，双方当事人应当按合同约定履行各自的权利和义务。现原告以被告未按约定按时营业为由，要求解除与被告签订的《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》，因被告提供的证据不足以证实其停业系经原告批准，且未按原告考勤要求进行营业，被告已构成违约，符合合同约定解除的条件，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付2016年5月至2017年7月物业费、能源费7186.4元的诉讼请求，原告主张物业费、能源费为每月每平方米10元计收，被告对此标准无异议，故被告应向原告支付2016年5月至2017年7月物业费、能源费7186.4元[（27.64平方米+27.64平方米）×10×13]。被告辩称其未收到缴纳物业费及能源费的通知，因合同约定物业费、能源费应由被告负担，且原告通过报纸公告及诉讼向被告催收该费用，故对被告的该辩称，本院不予采纳。对原告主张被告支付违约金10000元，根据合同约定及被告违约行为，本院酌情支持被告向原告支付违约金2000元。对于原告要求被告支付2015年5月1日至2017年4月30日的房屋租金48320元的诉讼请求，根据合同约定该期间段房租免收，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告退还剩余租期租金的诉讼请求，因被告已于2017年10月19日向原告返还涉案商铺，对于未履行部分的租金原告应予退还，故原告应向被告退还2017年10月20日至2018年4月30日的租金12751元。对于被告主张原告退还履约及质量保证金4000元的诉讼请求，根据合同约定被告违约导致合同解除的，原告不予退还该保证金，故对于原告的该主张，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿其经济损失19800元，原告未提交证据证实，其诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、解除原告银川四季青国际服装城有限公司与被告张彦花于2014年9月14日签订的《银川众一商贸城（银川四季青国际服装城）商铺租赁合同》；二、被告张彦花于本判决生效之日起七日内向原告银川四季青国际服装城有限公司支付能源费7186.4元及违约金2000元；三、反诉被告（原告）银川四季青国际服装城有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告（被告）张彦花退还租金12751元；四、驳回原告银川四季青国际服装城有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）张彦花其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1363元，由原告银川四季青国际服装城有限公司负担1105元，由被告张彦花负担258元；反诉案件受理费449元，由反诉原告（被告）张彦花负担319元，由反诉被告（原告）银川四季青国际服装城有限公司负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  贺晶婕人民陪审员  纳晓燕人民陪审员  祁玉兰二〇一七年十月三十一日法官 助理  赵 慧书 记 员  焦 娇