上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初11603号
原告：陶建根，男，1978年7月14日出生，汉族，住所地上海市。
委托诉讼代理人：仲剑峰，上海瀛东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚剑瑛，上海瀛东律师事务所律师。
被告：张晴，女，1984年5月28日出生，汉族，住所地浙江省台州市。
委托诉讼代理人：李冰，上海百悦律师事务所律师。
原告陶建根与被告张晴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016
年5月4日受理后,适用普通程序，并依法组成合议庭，于同年7月4日公开开庭进行了审理。原告陶建根及其委托代理人仲剑峰、姚剑瑛、被告张晴及其委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶建根向本院提出诉讼请求：1、要求被告张晴继续履行2015年11月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，将上海市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告陶建根名下；2、要求被告以人民币(以下均为同种货币)400万元为基数、按每日万分之五的标准支付自2016年1月31日起至实际过户之日止的违约金。事实和理由：原、被告双方于2015年9月26日签订《房屋买卖合同》，约定由原告以675万元的价格购买被告所有的上海市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，约定，2016年1月30日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告于签订该示范文本合同当日支付被告400万元，余款275万元由原告向银行申请贷款；双方应于2016年3月30日前办理房地产过户手续。2015年9月26日，原告支付定金50万元。2015年11月5日，双方经居间方打印了示范文本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，但被告不同意签字。同日，双方签订了《补充协议》一份，约定，房屋交易价格为678万元(被告净到手价)；该价格在《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)中约定608万元(被告净到手价)，另外70万元作为装修补贴款，不写入合同；2015年11月10日前，原告应支付200万元，2016年1月31日前，原告应支付第二笔款项200万元，剩余278万元原告通过银行贷款支付给被告。合同签订后，原告于当日支付了150万元，于2月3日支付了200万元。至此，原告已经支付被告房款400万元。但是之后，被告始终不愿意与原告办理系争房屋的过户手续。由于上述时间段内，房价上涨，2016年3月25日，上海市出台新政，对非上海户籍家庭购房等情况作出了更严格限制，造成原告被限制购房。被告在知道原告属于新政被限购的对象，无法再次网签示范合同文本的情况下，却提出要求重新进行网签。原告认为，2015年11月5日的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)以及《补充协议》合法有效，被告的行为构成违约，应当承担违约责任，除了应当根据《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)以及《补充协议》的约定将系争房屋过户给原告之外，还应当按照合同约定支付逾期过户的违约责任，即按照原告已付款的每日万分之五的标准，支付自2016年1月31日起至实际过户之日止的违约金。
原告对于自己的主张提供了以下证据：1、2015年9月26日《房屋买卖合同》，证明合同约定2016年1月30日前进行网签合同，同时，被告应该在收到款项后及时还清贷款；2、上海市房地产登记簿，证明被告在收到原告400万元后并未偿还贷款，注销抵押登记，现系争房屋上尚有抵押；3、收款收据及转账凭证，证明原告支付了4笔转账，共计400万元；4、物业管理费收据，证明原、被告到物业部门办理户名更替，原告已支付了2016年的物业管理费；5、编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》示范合同文本，证明双方已经于2015年11月5日就网签合同达成一致，签署时间早于2016年3月25日购房新政出台；6、补充协议，证明双方已经对前述网签合同达成一致，并变更价格为678万元，其中房价608万元，70万元作为装修款，原告已支付400万元，尾款278万元应以贷款形式支付；7、中介公司的证明函，证明双方签署房屋买卖合同，并打印了网签合同，由于被告的原因，该合同最终没有能签字。
被告张晴辩称，被告一直愿意配合原告办理过户手续，但是由于原告未支付首期房款，才没有在2015年11月5日示范文本合同上签字，被告在签订《补充协议》时，没有看到过网签的示范文本合同，该文本对于9月26日的《房屋买卖合同》作出了多处修改，被告并不同意上述条款，且原告未在约定1月31日前支付200万元，一直到2月3日才支付完毕，已经构成违约，被告收到款项后直至3月25日限购政策之前，亦通过微信约原告去签订网签合同，是原告拖着未办，且三方签订的补充协议约定的价格是678万元，而网签的合同是608万元，属于做低房价逃避税收，应视为无效，故不同意按照编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》履行，现原告如果在一次性支付余款278万元的基础上，被告愿意按照2015年9月26日的《房屋买卖合同》履行，配合原告过户。
被告对于自己的主张提供了以下证据：1、被告与中介经办人的短信记录，证明被告没有违约，愿意配合办理过户事宜；2、被告与中介经办人的微信记录，被告是希望交易能尽快交易完毕，并催促中介办理交易手续的事实；3、被告与原告的微信截图，证明2016年1月被告就表示随时愿意配合办理过户等相关事宜，但由于原告反复变卦，致使被告存在损失。
对于原告提供的证据，被告对于证据1的真实性无异议，但认为并未约定违约金；对于证据2、3、4的真实性、合法性、相关性无异议；对于证据5，被告认为该合同上被告没有签字，该买卖合同中交易价款为608万元，与原告提供的证据1中的675万元的金额不同，居间的铭佳房地产经纪有限公司与被告无任何关系，因此被告无签字的义务；对证据6的真实性无异议，对协议中约定将房屋价格提高3万元予以认可，但约定写入房屋买卖合同的价格为608万，系做低房价，该约定损害了国家税收利益，该补充协议无效；对证据7的真实性不认可，认为证人需某出庭作证，且证明函中的内容与实际不符。
对于被告提供的证据，原告对证据1、2，3的真实性认可，但对关联性有异议，认为被告向中介表示愿意去网签合同，是在3月25日新政出台之后，且被告表示要求去交易中心重新签订网签合同，并不是签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。此外，原告有一套自有房屋要出售给案外人，被告要求原告违约，而将这套房屋出售给被告。
经审理查明，
一、系争的上海市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告所有，该房屋设定有自2010年2月1日至2035年2月1日的银行抵押，金额为266万元。
二、2015年9月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定，1、原告以675万元的价格购买被告所有的系争房屋；2、原告应于2016年1月30日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》当日，支付被告400万元，余款275万元由原告向银行申请贷款；3、双方应于2016年1月30日前验收交付房屋；4、双方应于2016年3月30日前办理房地产过户手续；5、交易税费由原告负担；6、原告未按合同约定期限付款，应当按照逾期未付款额的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过二十天，被告有权解除合同；被告未按合同约定期限交付房屋(包括房地产交付以及权利转移)，应当按照原告已付款额的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过二十天，原告有权解除合同；原、被告主张合同解除权的须书面通知对方，违约方按照房价的20%支付违约金。上述合同签订后，原告支付被告定金50万元。
三、2015年11月5日，双方经居间方通过房地产交易系统打印了示范文本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，该合同主要内容为：1、房地产转让价格608万元(该价款包含维修基金、管理费、电话初装费、煤气初装费、室内设施设备以及室内装饰价格)，签订合同当日，原告应支付首期房款200万元(包含定金)，原告向银行申请贷款278万元，用于支付被告第二期房款，余款130万元，原告应于2016年1月31日前支付被告；2、交易所需税、费由原告负担；3、被告于2015年11月10日前交付房屋；3、双方在2016年5月31日前办理转让过户手续；4、原告未按合同约定期限付款，应当按照逾期未付款额的日万分之五支付违约金，自合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十天，原告除应向被告支付二十日的违约金外，被告有权解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告按照房价的20%承担赔偿责任；5、被告未按合同约定期限交付房屋(包括房地产交付以及房地产权利转移)，应当按照原告已付款额的日万分之五支付违约金，自合同约定应当交付之日起第二日起算至实际交付之日止，逾期超过二十天，被告除应向原告支付二十日的违约金外，原告有权解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告按照房价的20%承担赔偿责任。被告应在接到书面通知之日起三日内退还原告已付房款，并支付违约金和赔偿金；6、合同由原、被告、银行、税务、黄浦区房地产交易中心各执一份。该合同，原、被告均未签字。
四、同日，双方签订了《补充协议》一份，主要内容为，1、经双方协商，房屋交易价格为678万元(被告净到手价)，该价格在《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)约定608万元(被告净到手价)，差价70万元作为装修补贴款，不写入《上海市房地产买卖合同》；2、2015年11月10日前，原告应支付200万元(包含定金)，2016年1月31日前，原告应支付第二笔款项200万元，剩余278万元原告通过银行贷款支付给被告；3、本补充协议为《上海市房地产买卖合同》的补充，具有独立的法律效应，其他合同如与协议相悖，以协议为准。该《补充协议》由原、被告签字确认。
五、《补充协议》签订后，原告于当日支付了150万元，于2016年2月3日前支付了200万元。被告亦于2015年11月将系争房屋交付原告。
六、被告在取得原告上述房款400万元后，未与原告在《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)上签字，亦未注销系争房屋的抵押登记。2016年3月25日，上海市公布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(即沪九条)，提高非上海户籍家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上，从严执行住房限购政策。原告被纳入限制购房对象。之后，原、被告就系争房屋的过户问题进行沟通，但由于原告坚持要求按照2015年11月5日《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)履行，而被告要求重新进行网签，双方未能达成一致意见。原告遂于2016年5月4日诉至本院。
七、审理中，被告自认尚有120万元以上贷款尚未还请，抵押登记尚未注销。原告于2017年1月20日将278万元交由本院代管。
本院认为，原、被告2015年9月26日签订《房屋买卖合同》，就系争房屋的买卖、房地产转让价格、价款的支付、房屋的交付和过户时间、违约责任等事项作出了明确的约定，双方的房屋买卖合同关系成立。双方于2015年11月5日经居间方通过房地产交易系统打印了示范文本的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，该《上海市房地产买卖合同》虽未经原、被告双方签字确认，但是根据同日签订的《补充协议》，原、被告双方对于该合同已经从房地产交易系统中备案以及打印，并取得了合同编号是知晓的，被告称其不知道合同内容，与《补充协议》所载明的情况不符，被告亦未提供相反的证据佐证，故对于被告的上述主张，本院不予采信。根据《补充协议》内容，双方对于房地产转让价格、价款支付的时间、房地产实际交付的时间、过户登记的时间作出了变更，本院予以确认，对于双方在《补充协议》中做低房价，逃避税收的约定，系双方恶意串通，损害了国家利益，对于上述约定，本院依法确认无效，双方的房屋交易价格应确定为678万元，并以此确定交易应当缴纳的税、费。原告未按照《补充协议》的约定，迟延支付第二期房款3天，存在履行瑕疵，被告可按照约定要求原告承担相应责任，因本案中被告未主张，本院不予处理。被告在取得原告支付的第二期房款后，理应在合理时间内承担签订示范文本合同，及时归还贷款，注销抵押登记，协助原告办理银行贷款等合同义务，虽然被告称一直要求中介催促原告办理过户，然而过户的前提在于被告及时注销抵押登记，并协助原告办理贷款，对此被告并未积极履行，故被告的上述行为构成违约。鉴于系争房屋实际已经交付，原告亦在审理中已将剩余房款278万元交于本院代管而无需申请贷款，双方2015年11月5日经居间方通过房地产交易系统打印的《上海市房地产买卖合同》亦已经取得合同编号，而该合同的内容并非不可变更，因此，该合同履行并无法律上的障碍，现原告要求履行该合同，要求被告办理过户登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告理应注销抵押登记，将系争房屋过户登记至原告名下。被告提出的要求重新签订示范文本合同的理由，并无事实上和法律上的必要，被告同时要求原告在一次性支付余款278万元的基础上，按照2015年9月26日的《房屋买卖合同》履行的意见，亦缺乏事实和法律依据，本院难予采信。被告的违约行为造成系争房屋未能过户至原告名下，被告还应承担违约责任。根据《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》的约定，过户的期限为2016年5月31日，故原告要求被告按已付房款每日万分之五的标准支付违约金的起始时间应从2016年6月1日起，至实际过户之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告陶建根与被告张晴继续履行2015年11月5日的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX，房地产转让价款为人民币678万元)；
二、被告张晴应于本判决生效之日起十五日内注销上海市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记；
三、被告张晴于上述房屋抵押登记注销次日至本院领取原告陶建根交本院代管的房款人民币278万元；
四、被告张晴应于上述房屋抵押登记注销三日内协助原告陶建根办理上海市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户登记手续，办理过户登记的税、费等由原告陶建根负担；
五、被告张晴应按照每日人民币2000元的标准偿付原告陶建根自2016年6月1日起至实际过户登记之日止的违约金(其中2016年6月1日起至房屋抵押登记注销之日止的违约金从第三项款项中扣除，房屋抵押登记注销之日次日起至实际过户登记之日止的违约金，被告张晴应于实际过户登记之日的三日内给付原告陶建根)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币60100元，财产保全费人民币5000元，共计人民币65100元，由被告张晴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 石志仁
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。