呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）回民一初字第00230号
原告郭永茂，男，1981年12月29日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人刘国梁，内蒙古澳兰律师事务所律师。
被告刘迪，女，1976年7月22日出生，汉族，赛罕区城管办员工，住呼和浩特市赛罕区。
原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理。依法由代理审判员姜薇适用简易程序于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭永茂诉称，2012年8月1日，原告与被告签订了房屋租赁合同。房屋地址位于呼和浩特市中山西路海亮广场D座25楼25号，房屋产权人刘迪，租期2012年8月1日至2013年7月31日止，合计租金30000元。合同签订后，原告向被告另外支付了2000元押金。原告至今未退还押金。2013年7月，合同期满，原告就续租房屋事宜与被告进行了协商，被告同意将房屋继续租赁给原告，租金每月2500元，原告于2013年7月31日、8月4日、8月28日分三次共支付给被告租期为八个月的20000元租金，双方没有签订书面协议。2014年3月8日，被告将房屋租赁给新租户李志远。因原告租期未到期，被告应退还原告剩余23天的1916元租金。2014年3月10日，被告在未告知原告的情况下将房屋门锁更换，原告的办公用品及行李物品还在房屋内，事后原告多次要求开门都被拒绝。被告单方且未告知原告的情况下终止租赁合同，导致原告长达23天无法办公，直接损失4600元（原告月收入6000元）；同时，也导致原告无房可住，只能在宾馆住宿，花费2990元。被告单方终止合同，属违约行为。根据双方口头约定的租期、租金情况，原告请求被告支付2000元违约金。故原告诉至法院请求法院依法判决：1、判令被告退还原告房屋租赁合同押金2000元；2、判令被告退还原告房屋租金1916元；3、判令被告支付原告误工费（损失）4600元；4、判令被告支付原告住宿费（损失）2990元；5、判令被告支付原告违约金2000元。
为证明自己的主张，原告向法庭出示了如下证据：1、房屋租赁合同、押金收条、房租收条；2、汇款凭证；3、住宿费票据；4、光盘、照片；5、手机通话录音、短信。
被告刘迪对原告出示证据的质证意见如下：
对第一组证据，认可。
对第二组证据，认可。
对第三组证据，不认可。
对第四组证据，光盘照片认可，但是内容是原告先把钥匙提前给我了，不存在私自换锁。
对第五组证据，相片认可，但是原告把钥匙提前给我了，不存在私自换锁。
被告刘迪辩称，门锁不是被告自行更换的，是原告将钥匙给被告之后被告才换锁，原告也同意被告将房屋另行出租。从2013年8月1日起，每月租金涨到3000元，原告分三次给被告付了共计2万元的租金，7个月后，即进入2014年3月开始，被告催要后面的租金，原告表示暂无力支付，同意被告再行出租。2014年3月7日，海亮物业联系被告说有人要租房子，被告立即联系原告，原告说他在土左旗参加一个婚礼，让长途客车司机将钥匙捎给被告。3月10日，被告在与新租户正式签约前，再次与原告通电话核实，约定内容为押金2000元正好抵顶房租，该房屋从即日起与原告没有任何关系。原告起诉的内容不符合客观事实。第一年双方约定的租金为每月2500元，第二年每月涨到3000元。被告不存在违约行为。
为证明自己的主张，被告向法庭出示了如下证据：1、证明；2、证人证言，经被告申请，证人李志远及陈歌新于庭审之日出庭作证。
原告对被告出示证据的质证意见如下：
对第一组证据，2014年1月6日，原告将钥匙从土左旗察素齐大巴车上给被告捎回去，钥匙被告一直未归还原告。
对第二组证据，证人证言不认可。
经审理查明，原告郭永茂与被告刘迪于2012年8月1日签订了房屋租赁合同，合同约定被告刘迪将位于呼和浩特市中山西路海亮广场D座25-25号房屋出租给原告郭永茂作为商务办公使用，租赁期限自2012年8月1日起至2013年7月31日止，租期12个月。年租金30000元，签订合同时一次性支付全年租金。原告于签订合同之日向被告交纳租金30000元及押金2000元，并由被告刘迪向郭永茂出具收条。2012年8月1日-2013年7月31日合同到期后，原告郭永茂于2013年7月31日通过银行转账汇款方式向刘迪支付租金4000元、后又通过转账汇款向刘迪支付10000元，于2013年8月4日向刘迪账户存入6000元。被告刘迪对于原告向其电汇20000元租金的事实予以认可。2013年3月10日刘迪与新租户签订租房合同。
以上事实有房屋租赁合同、收条、汇款单、答辩状及庭审笔录在案佐证，能有效证明案件事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原被告双方所约定的2013年度租期及月租金的具体金额为多少。2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据，是否应得到法院的支持。针对第一个焦点，关于原被告双方之间续订的2013年租赁合同，被告刘迪在庭审中经法庭询问，陈述事实如下：原被告双方在口头协商第二年即2013年度续租事宜时，被告表示第二年租金要按每月3000元计算，但最终没有与原告明确租金具体数额，原告自己按照每月2500元，租期8个月，最终给被告打款20000元。被告在原告的汇款凭证上签名，且被告在举证环节对于原告向其汇款20000元的事实予以认可。针对此，本院认为被告明知原告所汇款项20000元，系原告根据月租金2500元租期8个月计算得来，仍收取原告向其所汇款项并且在汇款凭证上署名，其行为应认定为对于原告订立合同要约的承诺行为，故合同约定的月租金应为2500元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因双方并未订立书面合同，故该房屋租赁合同应视为不定期租赁合同。针对第二个争议焦点，本院认为，因原被告双方所续订的2013年度租赁合同为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告在2014年3月10日与新租户签订租赁合同，视为被告以单方行为解除了合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告已经支付被告8个月的租金20000元，其中包括2014年3月份的租金，故原告诉请要求被告返还房屋租金的请求应得到支持，返还租金从2014年3月10日计算至2014年3月31日，确定为2500元÷30天×21天=1750元。被告收取原告的押金2000元应当予以返还。关于原告诉请的经营损失4600元，因原告未提交相关证据证明该损失的实际发生，故本院依法不予支持。关于原告诉请的住宿费2990元，因原告提交的住宿费票据并未写明实际发生的时间，故本院对于该费用是否为原告因被告将房屋另租他人导致原告在2014年3月10日至2014年3月31日期间需要租房所产生的必要费用的事实无法进行确认，故依法不予支持。关于违约金，根据双方现有证据，无法确定双方在协商租赁事宜时就违约条款进行过约定，故对于违约金2000元依法不予支持。现本院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘迪返还原告郭永茂房屋租金1750元、押金2000元，以上共计3750元，该款项于本判决生效后十日内支付。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费70元已减半收取，由原告郭永茂承担51元，被告刘迪承担19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 姜 薇
二〇一四年八月十五日
书 记 员 宋俊杰