福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第2639号
原告吴志新，男，1974年1月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
被告泉州市富山房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈锦山，该公司董事长。
委托代理人郑栋梁，福建志立律师事务所律师。
原告吴志新与被告泉州市富山房地产开发有限公司（以下简称富山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，由简易程序转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年6月26日、10月28日、12月11日公开开庭进行了审理。原告吴志新，被告富山公司的委托代理人郑栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的址于丰泽区城东街西福社区文渊楼704号房屋，原告支付了全部购房款。根据合同约定，被告应于2011年12月30日前交付房屋给原告，但被告直至2012年4月26日才交房。另据合同所载，被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需要其提供的材料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.001%向原告支付违约金。但由于被告的原因，原告至今未能取得诉争房屋的所有权证书。被告的行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。但合同中约定的逾期办证违约金明显偏低，该格式合同有违等价公平原则，是无效的，违约金应按中国人民银行金融机构计收逾期利率的标准计算。请求判令：1、被告立即为原告办理房屋权属证书；2、被告按原告已付购房款、以中国人民银行金融机构计收逾期利率的标准向原告支付逾期办证违约金98323.9元。庭审中，原告撤回其第一项诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求中诉请的违约金计算自2011年12月30日起至2014年8月20日止。
被告辩称，一、原告自认诉争房屋于2012年4月26日交付，根据合同约定，若原告无法在实际交房后90日内取得房屋权属证书，自第91日才能开始追究违约责任，故原告主张的违约金起算时间不合理。被告自2014年5月27日将相关协助办证所需材料提交给房管局之日就完成了合同约定的义务，故原告主张的违约金截止时间不应支持。二、被告虽有逾期协助办证，但并非被告原因所致，是因诉争房屋所在小区内的安置房业主不缴交公共维修基金造成的。三、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告要求被告按中国人民银行金融机构计收逾期利率的标准支付违约金与合同相悖，且原告没有举证证明其所受损失，故不应予以调整。
经审理查明，被告具备诉争房屋所在楼盘的预售资质。原、被告于2010年11月30日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买学府上城文渊楼（3号楼）704号房，房屋总价款为836757元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第七条约定，买受人保证所提供的以下地址、电话为真实有效，出卖人以该地址邮寄送达本合同有关通知材料，在出卖人发出通知后第三日（发出通知的当天为第一日）即视为买受人已收到通知材料。……买受人有效地址为：泉州市丰泽区福邸仁居福禄居C座。合同签订后，原告支付了全部购房款，并于2012年4月26日接收诉争商品房。被告于2014年5月27日向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处提交办证所需材料，于2014年7月11日取得《关于办结商品房项目初始登记的通知》，并于2014年8月12日按合同约定的地址向原告邮寄办理分户产权登记的通知，该通知载明要求原告于2014年8月20日至2014年9月20日期间领取办证所需的分户平面图。原告（乙方）与被告（甲方）于2014年8月23日签订一份《补充协议》，载明……现经甲乙双方协商一致，就解决该商品房产权登记面积与合同约定面积差异问题等事宜，达成如下协议条款，以资双方信守执行。……二、本协议签订以后，甲乙双方就该商品房买卖合同约定事项履行完毕，再无争议。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》，被告提供的《商品房预售许可证》、泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处（受理单）、关于办结商品房项目初始登记的通知、通知及寄件凭证、补充协议及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点是：1、合同约定的逾期办证违约金是否应予调整；2、被告承担逾期办证违约金的起止时间如何认定。
原告认为，逾期办证违约金的起算时间应是2011年12月30日，不能因被告逾期交房就相应推迟逾期办证的起算时间。合同约定的违约金明显偏低，是无效的，应调整为中国人民银行金融机构计收逾期利率的标准。原告相应提供证据1即《商品房买卖合同》，以此证明双方的房屋买卖事宜及合同约定的逾期办证违约金偏低；证据2即购房发票，以此证明原告支付房款的事实；证据3即公共维修基金发票，以此证明原告缴纳公共维修基金的事实；证据4即泉建信（2014）012号文，以此证明被告延期办证的原因；证据5即《房屋所有权证》，以此证明原告于2014年9月10日取得权属证书。被告质证称，对证据1的真实性无异议，但合同第十四条明确了被告承担逾期协助办证责任的起始时间；对证据2、3的真实性均无异议，但可以证明原告逾期付款违约在先；对证据4的真实性有异议，诉争房屋所在小区的安置房未缴交公共维修基金的业主较多，导致被告无法顺利办证；对证据5的真实性无异议。
被告认为，原告诉请的逾期办证违约金的起始时间应为实际交房后第90天即2012年7月27日，截止时间应是2014年5月27日。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不应对逾期协助办证违约金予以调整。另据双方签订的补充协议，应当认定原、被告之间再无争议。被告相应提供证据1即资质证书，以此证明被告具备商品房开发资质；证据2即商品房预售许可证，以此证明诉争房屋具备合法预售许可；证据3即泉建函（2014）8号文，以此证明泉州市城东片区开发建设指挥部申请暂缓缴交“学府上城”安置房专项维修基金，但泉州市住建局答复称安置房也应按规定交存专项维修基金的事实；证据4即泉州市城东片区开发建设指挥部关于先予办理城东片区二期安置房“学府上城”项目两幢商品房房产所有权登记的报告，以此证明诉争房屋初始登记因安置房未缴交公共维修基金而无法办理的事实；证据5即泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处（受理单），以此证明被告于2014年5月27日办理诉争房屋初始登记的事实；证据6即关于办结商品房项目初始登记的通知，以此证明被告于2014年7月11日办结诉争房屋初始登记的事实；证据7即通知及寄件凭证，以此证明被告通知原告办证相关事宜的事实；证据8即学府上城发票领取登记表，以此证明被告领取发票的事实；证据9即补充协议，以此证明原、被告确认合同履行完毕再无争议的事实。原告质证称，对证据1、2的真实性均无异议，可以证明被告只能开发20万及以下平方米的项目建设，但诉争房屋所在小区项目有24万平方米以上，对被告是否有开发资质存在异议；对证据3、4的真实性由法院认定，但原、被告签订的是《商品房买卖合同》，与安置房无关；对证据5的真实性由法院认定，根据合同约定，被告应在交房后的60日内将办理房屋初始登记的材料交房管部门，且不能从被告开始办理之日就认定为履行完义务；对证据6、7的真实性均无异议，但是原告于2014年8月17日才收到通知，且该通知载明2014年8月20日才能开始办理，故应以2014年8月20日作为逾期办证的截止日起，以2011年12月30日开始计算逾期办证违约金；对证据8的真实性无异议；对证据9的真实性无异议，但该补充协议中的第二条是霸王条款，当时为了办理产权证不得不签订该协议。
本院经审查认为，对原告提供的证据1、2、3、5及被告提供的证据1、2、6、7、8、9的真实性，双方均无异议，本院予以认定。对原告提供的证据4，因未加盖泉州市住房和城乡建设局公章，对其真实性不予认定。对被告提供的证据3，有加盖泉州市城东片区开发建设指挥部的公章，对其真实性予以认定；对被告提供的证据4、5，均有加盖泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处的公章，对其真实性予以认定。
本院认为，被告具备诉争商品房预售资质，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。诉争商品房于2012年4月26日交付，被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，原告主张合同约定的违约金标准过低，要求调整为日万分之三，但并未提供证据证明合同约定的违约金低于其实际损失，故对原告该主张不予支持，对被告不应调整违约金标准的辩称予以采信。被告应按合同约定的日0.001%标准支付违约金。关于计算违约金的起止时间，诉争商品房于2012年4月26日交付，根据合同第十四条的约定，被告逾期办证之日即2012年7月26日；被告于2014年8月12日以邮寄通知的方式要求原告于2014年8月20日至9月20日期间领取分户平面图，现原告要求被告支付至2014年8月20日止的逾期办证违约金，予以照准。对原告要求被告支付自2011年12月30日起至2014年8月20日止的违约金，部分予以支持。被告辩称因安置房未缴交公共维修基金导致其延期办证，但其提供的是泉州市城东片区开发建设指挥部单方制作的报告，仅能证明存在诉争房屋所在小区的安置房未缴交公共维修基金的情况，并无相应的行政管理部门对因未缴交公共维修基金导致被告延期办证予以确认，故对被告该辩称不予采纳。被告还辩称逾期办证违约金应计算至其向房管局提交办理初始登记材料之日即2014年5月27日，但据合同第十四条的约定，被告应将办理权属登记应由其提供的资料交付原告才能视为完成协助办证的义务，故对被告该辩称不予采信。另，被告辩称双方签订的《补充协议》已约定原、被告之间再无争议，但该《补充协议》主文载明双方是为解决商品房产权登记面积与合同约定面积差异问题等事宜才达成的协议，并未约定关于办理权属证书的相关事宜，故对被告该辩称亦不予采信。综上，被告应支付原告逾期办证违约金836757元×0.001%／天×756天=6326元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告泉州市富山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴志新支付逾期协助办理址于丰泽区城东街西福社区学府上城文渊楼（3号楼）704号房屋权属证书的违约金6326元；
二、驳回原告吴志新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2258元，由原告吴志新负担2113元，被告泉州市富山房地产开发有限公司负担145元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 徐翰毅
代理审判员 庄昶光
代理审判员 吕千虹
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 刘圣楠
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。