黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第692号
上诉人（原审被告）哈尔滨市不锈钢制品厂，住所地哈尔滨市香坊区菜艺街***号。
法定代表人李宏飞，职务厂长。
委托代理人陈旭。
委托代理人刘璇。
被上诉人（原审原告）姜江，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人姜国彬。
委托代理人程玉林，黑龙江博名律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市不锈钢制品厂因与被上诉人姜江房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民一初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人哈尔滨市不锈钢制品厂委托代理人陈旭、刘璇，被上诉人姜江委托代理人姜国彬、程玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
姜江原审起诉时称：2003年4月13日，姜江与哈尔滨市不锈钢制品厂签订房屋买卖协议书，将哈尔滨市不锈钢制品厂坐落于哈尔滨市香坊区菜艺街125号的北侧建筑面积1573.37平方米的工业厂房出卖给姜江。黑龙江省高级人民法院作出（2009）黑监民再字第54号民事判决书，确认双方买卖合同有效，姜江于2013年7月15日办理了房屋产权变更，姜江代哈尔滨不锈钢厂支付税金313500元。哈尔滨市不锈钢制品厂应当履行合同义务，支付姜江租金3521246元及利息。由于哈尔滨市不锈钢制品厂不自觉履行合同义务，给姜江造成巨大损失，姜江现起诉至法院，请求：一、判令哈尔滨市不锈钢制品厂给付姜江租金合计人民币3521246元及利息；二、判令哈尔滨市不锈钢制品厂哈尔滨市不锈钢制品厂给付姜江垫付的税金313500元；三、诉讼费由哈尔滨市不锈钢制品厂承担。
哈尔滨市不锈钢制品厂原审时答辩称：一、请求驳回姜江的诉讼请求；二、姜江承担本案诉讼费用。2000年6月23日哈尔滨市不锈钢制品厂与金刚山鱼肉馆签订《房屋租赁协议》，哈尔滨市不锈钢制品厂将位于哈尔滨市香坊区菜艺街125号厂房北侧二楼和主楼三楼出租给金刚山鱼肉馆使用，租期自2000年8月15日起至2003年8月15日止。在此期间，2003年4月13日，哈尔滨市不锈钢制品厂与姜江签订《买卖协议书》，将位于哈尔滨市香坊区菜艺街125号的北侧建筑总面积1573.37平方米的工业厂房出卖给姜江，约定哈尔滨市不锈钢制品厂在该协议生效后收取金刚山鱼肉馆的剩余租金交给姜江，姜江于签订协议当日向哈尔滨市不锈钢制品厂支付70万元，签订协议后20天付清购房款120万，哈尔滨市不锈钢制品厂于2003年4月18日将该房屋交付给姜江使用，姜江至今尚欠哈尔滨市不锈钢制品厂10万元购房款未付，同时双方因履行《买卖协议书》发生纠纷进行诉讼，该案经多次审理，直至2009年11月18日黑龙江省高级人民法院下发判决，判令哈尔滨市不锈钢制品厂协助姜江办理房产及房产坐落的土地使用权过户，过户所发生的一切费用由姜江承担。在此期间，2003年5月18日哈尔滨市不锈钢制品厂与黑龙江一片绿食品开发有限公司（下称一片绿食品公司）签订《企业兼并协议书》，并将资产全部移交给一片绿食品公司。2004年5月17日，哈尔滨市不锈钢制品厂的上级主管部门哈尔滨市香坊区经济贸易局下发《关于哈尔滨市不锈钢制品厂实施整体兼并的批复》，同意哈尔滨市不锈钢制品厂关于实施整体兼并的请示。哈尔滨市不锈钢制品厂认为，姜江请求哈尔滨市不锈钢制品厂支付该房屋租金及税金没有事实和法律依据。第一、在姜江与哈尔滨市不锈钢制品厂因房屋买卖合同纠纷的诉讼过程中，姜江诉称哈尔滨市不锈钢制品厂于2003年4月18日将房屋交付给其使用，投入设备进行大规模装修…。”该内容证明双方签订房屋买卖协议之后，哈尔滨市不锈钢制品厂已经将该房屋交付姜江使用，该房屋的使用权、经营权、收益权已经全部转移给了姜江，因此，姜江请求哈尔滨市不锈钢制品厂支付租金没有事实和法律依据。第二、哈尔滨市不锈钢制品厂人不应承担给付姜江租金的义务。哈尔滨市不锈钢制品厂自2003年5月18日因签订《企业兼并协议书》将全部资产移交给一片绿食品公司后，不再是诉争房产的所有权人和使用人，该房产由一片绿食品公司进行管理、使用，因此哈尔滨市不锈钢制品厂并未侵犯姜江对其房产进行使用、收益的权利，也未使用和租用姜江的房产，显然不应承担给付姜江租金的义务。第三、姜江要求哈尔滨市不锈钢制品厂支付税金无法律依据。根据黑龙江省高级人民法院（2009）黑监民再字第54号民事判决书第二项判决中认定：“因办理房屋产权、土地使用权更名过户所发生的一切费用由姜江承担。”因此，姜江因过户产生的一切费用，包括税费在内，应由姜江自行承担。综上所述，恳请支持哈尔滨市不锈钢制品厂的请求。
原审判决认定：2003年4月13日，姜江与哈尔滨市不锈钢制品厂签订《房屋买卖协议》约定：1、不锈钢厂将其所有的位于哈尔滨市香坊区菜艺街125号北侧建筑面积1573.37平方米的工业厂房出卖给姜江，同时将建筑物及其附属土地使用权共计1506平方米（以实测为准）的土地使用权转让给姜江，房屋价款190万元；2、不锈钢厂对该处房产及土地使用权无争议和拖欠税费，姜江负责办理房屋1573.37平方米所有权、房屋占用的土地使用权的过户手续，并承担在过户过程中产生的全部费用（包括土地出让金、契税、过户手续费等）；3、不锈钢厂该处的二层部分厂房已出租给“金刚山鱼肉馆”，与“金刚山鱼肉馆”所签订的房屋租赁协议，于2003年8月15日到期，不锈钢厂保证将租金在《房屋买卖协议》生效后剩余月份的租金交于姜江，后者不锈钢厂负责将原租赁协议的出租方从不锈钢厂变为姜江。
2013年7月1日，哈尔滨市住房保障和房产管理局向姜江颁发哈房权证香字第13010405**号房屋所有权证。因办理房产证，姜江支出税费共计429950元，包括：契税95000元、土地增值税133000元、营业税95000元、教育费附加收入2850元、地方教育附加收入1900元、城市维护建设税6650元、企业所得税71250元、其他印花税950＊3、水利建设基金费1900元、存量非住宅转让手续费9500＊2、房屋所有权登记费550元，其中税金共计313500元。
2000年6月23日，哈尔滨市不锈钢制品厂与金刚山鱼肉馆签订第一份房屋租赁协议，将哈尔滨市香坊区菜艺街125号北侧二楼和主楼三楼1320平方米厂房出租给金刚山鱼肉馆，租金为每年27500元，租期自2000年8月15日起至2008年8月15日止。2002年11月11日，哈尔滨市不锈钢制品厂与金刚山鱼肉馆签订第二份房屋租赁协议，将哈尔滨市香坊区菜艺街125号临街办公楼门洞北侧地下室及一至四楼和院内北侧二楼租赁给金刚山鱼肉馆，租赁期十年，自2002年11月11日起至2012年11月10日止，2002年11月11日至2010年11月11日租金为每年80万元，2010年11月12日至2012年11月11日租金为每年150万元。另第二份房屋租赁协议补充记载：2012年至2013年房租已付清。厂房租金一直由不锈钢厂方收取。另查：姜江的哈房权证香字第13010405**号房屋所有权证记载其所有房屋坐落于香坊区菜艺街125号5栋1-4层，不锈钢厂与金刚山鱼肉馆租赁协议约定的租赁位置为香坊区菜艺街125号临街办公楼门洞北侧地下室及一至四楼和院内北侧二楼，出租厂房中三分之一面积为姜江名下房产。
原审判决认为：依据税收政策，企业转让厂房，需要缴纳营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、地方教育附加收、水利建设基金费、印花税、契税等税费。根据双方《买卖协议书》第四条的约定：“乙方（姜江）负责办理房屋1573.37平方米所有权、房屋占用的土地使用权的过户手续，并承担在过户过程中产生的全部费用（包括土地出让金、契税、过户手续费等）。”由此因办理过户所产生的费用应由姜江承担，双方因房屋买卖合同发生多次诉讼，已生效的2009年11月18日黑龙江省高级人民法院（2009）黑监民再字第54号民事判决书，在第二判项中已经确认：因办理房屋产权证、土地使用权更名过户手续所发生的费用由姜江承担。姜江支付的313500元为办理过户产生的税费，非哈尔滨市不锈钢制品厂原经营过程中拖欠的税费，且姜江所提供的票据可以证明其所交税费的种类。故对于姜江要求哈尔滨市不锈钢制品厂给付姜江垫付税金313500元的诉讼请求，不予支持。
关于哈尔滨市不锈钢制品厂与金刚山鱼肉馆先后签订的两份房屋承租协议。首先，该两份协议经金刚山鱼肉馆法定代表人出庭证实均为真实合同；其次，两份合同均有哈尔滨市不锈钢制品厂签章，虽哈尔滨市不锈钢制品厂称第二份租赁协议非真实协议，但其当庭表示不对第二份租赁协议的签章进行司法鉴定；最后金刚山鱼肉馆法定代表人出庭证实，租金近年来由一片绿食品公司收取，哈尔滨市不锈钢制品厂对此承认，说明第二份租赁合同客观存在，为真实合同，合法有效。
关于租金的收取方，根据2003年4月13日姜江与哈尔滨市不锈钢制品厂签订《房屋买卖协议》，约定：哈尔滨不锈钢厂保证将向“金刚山鱼肉馆”收取的在《房屋买卖协议》生效后剩余月份的租金交于姜江，哈尔滨市不锈钢制品厂负责将原租赁协议的出租方从哈尔滨市不锈钢制品厂变为姜江。但庭审中，金刚山鱼肉馆法定代表人出庭证实，“金刚山鱼肉馆”租金近年来由一片绿食品公司收取，哈尔滨市不锈钢制品厂对此承认，此事实证明哈尔滨市不锈钢制品厂并未按照协议约定将对“金刚山鱼肉馆”租金交于姜江。哈尔滨市不锈钢制品厂质证称，租金已经由一片绿食品开发公司收取，不是哈尔滨市不锈钢制品厂收取。哈尔滨市不锈钢制品厂虽然与一片绿食品开发公司签订了《企业兼并书》，一片绿食品开发公司依据此兼并书向“金刚山鱼肉馆”，但《企业兼并书》具有相对性，不具有对抗第三人效力，且二企业兼并尚未完成，工商登记、房产土地登记尚未变更，哈尔滨市不锈钢制品厂对外仍是独立法人，即使租金已经由一片绿食品开发公司收取，对外仍视为哈尔滨市不锈钢制品厂行为，且哈尔滨市不锈钢制品厂不能证明已经将租金交付姜江，故哈尔滨市不锈钢制品厂应当履行《买卖协议书》所约定义务，将《房屋买卖协议》生效后剩余月份及2003年4月13日起“金刚山鱼肉馆”应交付的租金交于姜江。
关于租金的数额，2003年4月13日至2003年11月10日，房屋年租金按80万元计算，时间为211天，出租厂房中三分之一面积为姜江名下房产，故姜江应获得租金共计（80万／3／365＊211天）=154155元，利息按中国人民银行同期贷款利率自2003年11月11日起算至判决履行之日止。2003年11月11日至2010年11月10日，房屋年租金按80万元计算，时间为7年，出租厂房中三分之一面积为姜江名下房产，故姜江姜江应获得租金共计（80万／3／＊7年）=18666666元，其中每年租金为26666元，2004年利息按中国人民银行同期贷款利率自2004年11月11日起算至判决履行之日止，2005年利息按中国人民银行同期贷款利率自2005年11月11日起算至判决履行之日止，以后每年类推至2010年11月11日。2010年11月11日至2013年11月10日，房屋年租金按150万元计算，时间为3年，出租厂房中三分之一面积为姜江名下房产，故姜江应获得租金共计150万元，利息按中国人民银行同期贷款利率自2013年11月11日起算至判决履行之日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、哈尔滨市不锈钢制品厂于本判决生效后10日内给付姜江姜江租金3520821元；二、哈尔滨市不锈钢制品厂于本判决生效后10日内给付姜江上述租金利息，其中2003年度以租金154155元为基数自2003年11月11日起算至判决履行之日止；2004年度以租金266666元为基数自2004年11月11日起算至判决履行之日止；2005年度以租金266666元为基数自2005年11月11日起算至判决履行之日止；2006年度以租金266666元为基数自2006年11月11日起算至判决履行之日止；2007年度以租金266666元为基数自2007年11月11日起算至判决履行之日止；2008年度以租金266666元为基数自2008年11月11日起算至判决履行之日止；2009年度以租金266666元为基数自2009年11月11日起算至判决履行之日止；2010年度以租金266666元为基数自2010年11月11日起算至判决履行之日止；2010年度至2013年度以租金1500000元为基数自2013年11月11日起算至判决履行之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回姜江其他诉讼请求。案件受理费37478元（姜江已预），由哈尔滨市不锈钢制品厂负担，哈尔滨市不锈钢制品厂于判决生效之日起10日内同上述款项一并给付姜江。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
哈尔滨市不锈钢制品厂不服上述民事判决，提起上诉称：原审判决认定哈尔滨市不锈钢制品厂未收取房租金，却判令哈尔滨市不锈钢制品厂给付姜江租金没有法律依据，原审判决对房屋租金的计算无依据。请求撤销原审判决第一、二项，驳回姜江请求哈尔滨市不锈钢制品厂给付自2003年4月13日之后的租金请求。
姜江同意原审判决。
二审审理期间上诉人哈尔滨市不锈钢制品厂举示两份证据：证据1、哈尔滨市不锈钢制品厂在一审之后向一片绿公司调取的房屋租赁合同，这份合同是由哈尔滨市不锈钢制品厂与一片绿公司共同与金刚山鱼肉美食有限公司签订的合同，签订的时间是2003年11月11日。意在证明：在原审中姜江提交了一份2002年11月11日由哈尔滨市不锈钢制品厂与金刚山鱼肉美食有限公司馆签订的租赁合同，但是实际双方未按照合同实际履行，而是在2003年一片绿公司接收该房屋之后与哈尔滨市不锈钢制品厂共同与金刚山鱼肉美食有限公司共同签订的合同。哈尔滨市不锈钢制品厂原来的厂长在2004年以受贿罪判刑，此后的哈尔滨市不锈钢制品厂因为兼并资产、公章全部由一片绿公司管理，这份合同实际上也在一片绿公司，所以在一审结束后向一片绿公司调取的合同，一片绿公司持有原件，但是只给了复印件，但这个证据与本案有关，所以作为新证据提交，其认为哈尔滨市不锈钢制品厂不应当承担责任。在2003年8月15日，确实应当由哈尔滨市不锈钢制品厂返还剩余的租金，在这之后的租金应该由一片绿公司给付，而不是应该由哈尔滨市不锈钢制品厂给付。证据2、哈尔滨市香坊区发展改革局文件，关于哈尔滨市不锈钢制品厂产权制度改革有关问题的复函。意在证明：本案哈尔滨市不锈钢制品厂被一片绿公司兼并已经完成，经过有关部门香坊区发改局批准，基于哈尔滨市不锈钢制品厂的资产已经实际由一片绿公司接收了，应该由一片绿公司承担给付义务。
姜江对上述证据1的质证意见：认为不是新的证据，因不是原件，对真实性不予认可，所以不予质证，也不能作为证据使用。对证据2的质证意见：由于没有看到原件，所以对真实性有异议，该复函并不能证明哈尔滨市不锈钢制品厂与一片绿公司企业兼并已经完成，这个文件出具的日期是2014年10月14日，文件内的最后一段表述到“望接此复函后协助企业办理相关手续，并确保企业职工的合法权益和职工队伍的稳定”根据该复函能够证明在2014年10月14日一片绿公司与哈尔滨市不锈钢制品厂之间的企业兼并根本没有完成，而姜江实际接收房产的日期是2013年11月份，也就是说本案争议的房屋租金发生在2013年11月之前，而该复函出具的日期2014年10月14日，因此上诉人的主张不仅不能成立，还能够证明本案与一片绿公司没有任何的关系。
本院认证意见：对哈尔滨市不锈钢制品厂举示的证据1，因是复印件，姜江又不认可，依照证据规定，举示证据需出示原件，故对哈尔滨市不锈钢制品厂举示的证据1其真实性不予采信。对哈尔滨市不锈钢制品厂举示的证据2，虽然是复印件，但姜江就该份证据发表了实质性质证意见，且该份证据显示是由政府相关职能部门作出的复函，故对该证据的真实性本院予以采信。对该证据证明的问题，本院结合案件事实予以评价。
姜江二审期间未举示新的证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，姜江在原审起诉状等诉讼材料中，以及原审判决书中，将哈尔滨市不锈钢制品厂均书写称：“哈尔滨不锈钢厂”、“哈尔滨市不锈钢厂”，但哈尔滨市不锈钢制品厂未提出异议，并参加全部诉讼活动，对原审判决中出现的上述笔误本院予以纠正。
本院认为：2003年4月13日，姜江与哈尔滨市不锈钢制品厂签订房屋买卖协议书，将哈尔滨市不锈钢制品厂坐落于哈尔滨市香坊区菜艺街125号的北侧建筑面积1573.37平方米的工业厂房出卖给姜江。黑龙江省高级人民法院作出（2009）黑监民再字第54号民事判决书，确认双方上述买卖合同有效。因此合同双方当事人均应履行该房屋买卖合同。违约方亦应承担违约责任。
关于哈尔滨市不锈钢制品厂上诉理由中提出的原审认定其未收取房租金，却判令其给付姜江租金没有法律依据问题。依据姜江与哈尔滨市不锈钢制品厂签订《房屋买卖协议》约定：哈尔滨不锈钢厂保证将向“金刚山鱼肉馆”收取的在《房屋买卖协议》生效后剩余月份的租金交于姜江，哈尔滨市不锈钢制品厂负责将原租赁协议的出租方从哈尔滨市不锈钢制品厂变为姜江。而哈尔滨市不锈钢制品厂并未依照协议约定履行其义务。金刚山鱼肉馆租金近年来由一片绿食品公司收取，一片绿食品公司收取租金的依据是因其与哈尔滨市不锈钢制品厂签订了《企业兼并书》。但事实一片绿食品公司与哈尔滨市不锈钢制品厂二企业兼并尚未完成，工商登记、房产土地登记尚未变更，哈尔滨市不锈钢制品厂对外仍是独立法人，从合同的相对性讲，哈尔滨市不锈钢制品厂仍是其与姜江签订的房屋买卖合同的相对人，其依法应承担房屋买卖合同之债。对此，原审判决并无不当。
关于哈尔滨市不锈钢制品厂上诉理由提出的原审判决对房屋租金的计算无依据的问题。原审判决依据双方当事人协议中约定的租金数额、应付租金期限、实际使用房屋的面积折算出姜江应该获取的房屋租金数额，同时按照中国人民银行同期贷款利率判令哈尔滨市不锈钢制品厂给付拖欠姜江房租金利息，即有合同约定，亦符合法律规定。
综上，哈尔滨市不锈钢制品厂上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37478元，由上诉人哈尔滨市不锈钢制品厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 柳 波
代理审判员 崔 宁
二〇一五年六月八日
书 记 员 于凯华