福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初2515号原告:中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路1129号。统一社会信用代码：91350300855342188U。负责人:黄勇超，行长。委托诉讼代理人：吴宁（一般代理），男，1989年8月31日出生，住莆田市秀屿区。系原告员工。委托诉讼代理人：李远航（一般代理），男，1960年8月12日出生，汉族，住莆田市城厢区。系原告员工。被告：陈超杰，男，1980年5月15日出生，汉族，住福建省仙游县，被告：福建荔城仙怡房地产开发有限公司，住所地：莆田市荔城区镇海办东大路武夷小区23A203室，统一社会信用代码：91350304611855411C。法定代表人：陈逸飞，总经理。委托诉讼代理人：张元鹭（特别代理），男，1946年1月10日出生，汉族，住莆田市城厢区，系被告公司员工。委托诉讼代理人：唐蜜霞（特别代理），女，1975年3月6日出生，汉族，住莆田市秀屿区，系被告公司员工。原告中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建设银行莆田分行）与被告陈超杰、福建荔城仙怡房地产开发有限公司（以下简称：荔城仙怡公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李远航、被告荔城仙怡公司的委托代理人张元鹭到庭参加诉讼，被告陈超杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、判令解除编号为350636206-2012-20130275963号《个人住房借款合同》；2、判令被告陈超杰偿还所欠原告贷款本金人民币572954.48元及自2016年4月27日起至贷款还清之日止按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息、暂算至2016年5月23日2348.93元）。3、判令原告对被告陈超杰所抵押的位于荔××××南街西侧武夷小区云庭第本幢1单元805号房产（商品买卖合同号：××号）拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。4、判令被告福建荔城仙怡房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证担保责任。5、请求法院依法判令以上被告承担本案诉讼费用及其它费用。原告当庭明确诉讼请求第二项：判令被告陈超杰偿还所欠原告贷款本金人民币568260.16元及利息、复利、罚息（截止至2016年8月18日利息为人民币160.49元，及以本金人民币568260.16元为基数自2016年8月19日起至还款之日止按合同约定的标准计算的利息、复利、罚息）。事实和理由：被告陈超杰于2013年9月27日向中国建设银行股份有限公司莆田分行借款人民币陆拾万元整，双方约定借款有效期限为25年，由被告福建荔城仙怡房地产开发有限公司提供阶段性连带保证责任，并以被告陈超杰拥有的位于荔××××南街西侧武夷小区云庭第本幢1单元805号的房产作抵押，合同约定内容详见《个人住房借款合同》，借款合同约定借款人未按合同约定还本息和支付相关费用的，原告有权停止向被告发放贷款，有权解除本合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任，截止2016年5月23日被告已累计超过1期未能按期归还贷款本息，共计我行贷款本金人民币572954.48元及相应的利息（含复利、罚息）2348.93元，经原告多次催讨，被告均不能履约还款，至使原告债权无法按时得到实现。原告当庭补充事实和理由：本案起诉之后，被告偿还借款本金人民币4694.32元，现尚欠借款本金人民币568260.16元。截止至2016年8月18日，尚欠利息人民币160.49元、罚息0元。被告荔城仙怡公司辩称，一、本案遗漏重要诉讼当事人，应依法追加史国珍为本案共同被告参加诉讼。二、本案用于按揭贷款的商品房尚未办理房屋所有权登记，本案借款抵押亦未办理抵押登记，原告对该商品房不享有优先受偿权；三、本案《个人住房借款合同》是L201302602号《商品房买卖合同》的从合同，因主合同纠纷尚未审理终结，本案应依法中止审理。被告陈超杰未作答辩。在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、原告的营业执照一份，证明原告主体适格的事实；二、被告陈超杰的身份证复印件一份，证明被告适格的事实；三、350636206-2012-20130275936号《个人住房借款合同》一份；四、个人借款支付凭证（陈超杰）一份。证据三、四共同证明：1、被告陈超杰向原告借款60万元的事实，且原告已经依约向被告发放贷款，履行了合同约定的义务；2、借款人未按合同约定偿还贷款本息，债权人有权要求借款人立即归还贷款本息；3、借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人按合同约定计收罚息及复利；4、被告仙怡房地产为被告陈超杰向原告借款提供连带责任保证担保，在被告陈超杰未按合同约定履行债务时，有权要求其立即履行担保责任的事实；五、编号为：L201302602号《商品房买卖合同》、莆房预荔城字第YDL201301464号《房屋预告登记证明》各一份，证明原告对位于荔××××南街西侧武夷山云庭第本幢1单元805号房的房产【商品房买卖合同号：L201302602号】享有合法抵押权，被告未按约还款时原告可行使抵押权对该房地产享有优先受偿权的事实；六、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明被告陈超杰未按约定还款的事实及拖欠原告本息的情况。被告荔城仙怡公司对原告提供的证据质证认为，对证据一至四的真实性及证明内容均无异议。对证据五的真实性无异议，对证明对象有异议，本案商品房尚未办理正式的抵押登记，原告主张优先受偿权不能成立。对证据六的真实性无异议，自2014年10月至2016年3月份的银行贷款由被告仙怡房地产公司偿还的。本院审查认为，因被告荔城仙怡公司对原告提供的证据的真实性无异议，且被告陈超杰未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。故原告提供的证据的真实性本院予以确认，可以作为定案的依据。在本院审理过程中，被告荔城仙怡公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、莆田市商品房买卖合同备案表一份；二、编号MF-2007-01《商品房买卖合同》一份；三、个人住房借款合同一份；证据一、二、三共同证明本案借款合同是史国珍与被告陈超杰为购买荔城区延寿南街西侧武夷云庭805号商品房支付购买款而成立的，应由被告陈超杰与史国珍共同承担还款义务。四、（2014）荔民初字第3594号民事判决书一份；五、（2015）莆民终字第1278号民事判决书一份。证据第四、五共同证明史国珍与被告陈超杰系荔城区延寿南街西侧武夷云庭805号商品房的实际购房人，是合同当事人一方，应共同承担合同约定的还款等义务的事实。六、起诉状一份；七、传票一份；证据六、七共同证明仙怡公司已就商品房买卖合同合同纠纷向荔城区人民法院提起诉讼，该案正在审理的事实。原告对被告荔城仙怡公司提供的证据质证认为，对证据一至三的真实性无异议，对证明内容有异议，本案的借款合同系原告与被告陈超杰、仙怡公司签订。史国珍并非合同主体，没有共同还款的义务。生效的（2014）荔民初字第3594号民事判决书、（2015）莆民终字第1278号民事判决书中也确认，按揭贷款应由陈超杰承担。证据四、五的真实性无异议，生效的判决书确认史国珍系实际购房人之一，因此史国珍仅系商品房买卖合同的当事人，并非借款合同的当事人，也未判决史国珍承担共同还款义务。证据六、七的真实性无异议，证明内容有异议，商品房买卖纠纷一案是否审理，与本案无关。本院审查认为，被告荔城仙怡公司提供的证据所要证明的内容与本案系不同的法律关系，故对被告荔城仙怡公司提供的证据与本案的关联性本院不予认定。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：2013年6月19日，以被告陈超杰为借款人及抵押人、被告荔城仙怡公司为保证人、原告为贷款人，双方签订编号为350636206201220130275936的《个人住房借款合同》，合同约定：借款用途：借款人应将借款用于购置位于荔××××南街西侧武夷山云庭第本幢1单元805号房，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。售房人：福建荔城仙怡房地产开发有限公司。借款人借款本金为人民币陆拾万元整；其中公积金借款零元整；商业性借款陆拾万元整。借款期限为叁佰个月，即2013年6月19日至2038年6月19日。本合同项下的借款利率为基准利率，不上浮不下浮0%。该利率自起诉日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款，罚息利率为年利率。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证责任：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提供权利主张，也不论是否有第三方同意承担本同项下的全部或部分债务，保证人在本同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。抵押人以位于于荔××××南街西侧武夷山云庭第本幢1单元805号房房产及其占用范围内的土地使用权为本案借款设定抵押。第十三条约定，本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。第十六条约定，借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；四、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；……六、对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2013年7月3日，荔城区镇海街道延寿南街西侧（805）的房产向莆田市住房和城乡建设局办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司莆田分行。该房产至今尚未办理抵押登记。2013年9月27日，原告依约发放借款人民币60万元。截止2016年5月，被告陈超杰已经超过1期未能按期归还贷款本息。至2016年8月18日，被告陈超杰尚欠原告借款本金人民币568260.16元、利息160.49元，及自2016年8月19日起还清之日止按合同约定的利息、罚息。综上所述，本院认为，被告陈超杰、荔城仙怡公司与原告建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。原告与被告陈超杰在借款合同中约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用以及解除与借款人的借贷关系。截至2016年5月被公安陈超杰未按合同约定偿还借款本息，已经构成违约。应按合同约定承担违约责任。原告主张被告陈超杰偿还截至2016年8月18日借款本金人民币568260.16元及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。原告主张解除编号为350636206201220130275936《个人住房借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故原告主张以处置被告陈超杰的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告荔城仙怡公司提供连带责任保证，并与原告约定当借款人未能按合同约定履行其债务时，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，故原告主张被告荔城仙怡公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告荔城仙怡公司的抗辩理由，不能成立，本院不予彩信。被告陈超杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司莆田分行与被告陈超杰签订的编号为350636206201220130275936《个人住房借款合同》；二、被告陈超杰应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币568260.16元及其利息、罚息、复利（截至2016年8月18日的利息160.49元，及以人民币568260.16元为基数自2016年8月19日起至还清之日止按照合同约定计算）；三、被告福建荔城仙怡房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币5245元，由被告陈超杰、福建荔城仙怡房地产开发有限公司负担。审 判 长  韩 文人民陪审员  蔡素娥人民陪审员  赵 峰二〇一六年十二月二十八日书 记 员  林淑萍附：本案相关的法律法规：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。