文 书 类 别 判 决 书
备注广州市海珠区人民法院
民事判决书
（2014）穗海法民三初字第14号
原告黄丽芳，女，1979年7月30日出生，汉族，住所地广州市白云区米龙东南路南一街*号。
原告委托代理人朱帆，广东华之杰律师事务所律师。
原告委托代理人熊蕾，广东华之杰律师事务所律师实习人员。
第一被告涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住所地广州市荔湾区荔湾路***号大院**号***房。
第二被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。
法定代表人涂国钧，总经理。
两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。
原告黄丽芳诉第一被告涂国钧、第二广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李泳独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人朱帆、熊蕾，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄丽芳诉称，2011年1月24日原、被告双方签订了位于广州市海珠区南珠路2号203铺位的《商铺买卖合同》，原告按照合同支付了126000元购房款。合同约定了在双方签订合同之日起210个工作日内由被告负责向广州市房地产交易中心办理交易过户手续，但是至今距双方签订合同已超过两年时间。两被告仍然未为原告办理过户手续，根据合同第十五条约定，逾期办证超过十五日的买受人有权单方决定解除上述合同，并要求出卖人支付房价款10%的违约金。由于两被告的原因导致合同的目的无法实现，原告要求解除合同合理合法。故起诉请求判令：1、解除双方签订的位于广州市海珠区南珠路2号203铺位的《商铺买卖合同》；2、第一被告向原告返还购房款126000元；3、第一被告向原告支付违约金23600元（按总房价款236000元的10%的标准计算）及退回税费8018元；4、第二被告对第2、3项诉讼请求的款项承担连带责任；5、两被告承担本案诉讼费。
两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告没有依照商铺买卖合同的约定，履行配合提交过户所需的过户资料和办理房产过户所需提交的委托文件等义务，导致被告因过户所需的原告文件不全，被告无法单方面为其办理过户手续，由此造成的逾期过户违约后果，应由原告自行承担。双方签订的商铺买卖合同是二手房买卖合同，属于双务合同，双方权利义务平等，合同第15条中约定，由出卖人向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人则应当提供必要的文件以及配合。即出卖人的义务是办理过户手续，买受人的义务则是提供各种文件及行为给予各种支持，共同完成合同的目的。根据前述约定，原告前往交易现场、递交办证资料、提交过户的文件资料是其应尽的义务。被告依照合同的约定于2011年9月5日通过EMS快递通知原告于2011年9月17日至20日提交房产过户办证资料，签署办理过户委托材料，申请办理按揭付款的手续，该邮件通知文件，《关于办理房产证相关手续的通知》中明确写明请阁下于2011年9月17日至20日带齐办理房产证过户所需资料等资料，若逾期办理我司唯有视阁下违约。通知中的上述内容，被告已明确要求原告提供房产过户文件配合。原告在接到通知后，没有积极配合递交房产过户所需文件资料、签署办理过户委托文件材料，其违约行为是导致逾期过户的直接原因。2、原告没有依照商铺买卖合同的约定申请按揭付款手续、提交办理按揭手续材料，导致原告不具备办理房产交易过户手续的条件，造成逾期过户违约后果，应由原告自行承担。商铺买卖合同第4条约定，原告是选择以按揭方式支付购房款，根据2011年10月1日广州市房管局政策规定，存量房交易当事人签订合同是选择按揭方式付款的，需要向银行申请按揭付款，必须由银行在存量房网上交易系统上创建同贷信息后房地产登记部门才受理申报交易手续。被告依照合同的约定，于2011年9月5日通过EMS快递向原告邮寄了关于办理房产证相关手续的通知及附件，按揭及交易费用明细，办理按揭客户所需提供的资料，收入证明。通过上述文件，通知原告履行申办按揭付款的义务，在该快递详情单、文件品名处，清楚注明为办理按揭手续的通知，但原告收到文件后至今没有到现场办理按揭手续，也没有向被告提供银行按揭贷款文件，导致原告不符合交易过户条件，由此造成逾期过户的责任应由原告自行承担。3、原告向被告提出解除合同的主张，已过行使解除权的合理期限，已丧失解除权。双方是于2011年1月24日签订商铺买卖合同的，合同第15条约定，本合同生效后的210个工作日内出卖人负责申办交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方解除合同。根据约定，原告如认为其享有单方解除权利的，应当依照合同法第96条的规定，将解除合同的主张通知被告。合同解除权是一种形成权，权利的行使受除斥期间的约束，应当在一年内行使，原告最迟应在2013年1月14日前行使解除权。但原告是在2013年12月23日依法向法院起诉要求解除合同，起诉前从未向被告主张过解除合同的权利，因此原告逾期行使权利导致解除权消灭，无权要求解除合同，请法院驳回原告解除合同的诉讼请求。4、第二被告不是本案适格的主体，不应承担连带责任。第一被告通过公证委托授权第二被告出售其名下的商铺，第二被告仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法履行代理职责，商铺买卖合同中，明确显示产权人、业主是第一被告，合同签字处有原告的签名，原告是在清楚代理关系的情况下，同意购买第一被告名下的商铺，并签订了合同。第一被告应对第二被告的代理行为承担民事责任，第二被告不应承担连带责任。5、第一被告所出售的商铺，均有广州市房管局颁发的合法有效的产权证，另依据（2013）穗中法行终字第364号判决书证明被告所出售的商铺均可以依法办理过户的手续，不存在原告述称的不存在过户条件的情况，第一被告不存在违约的行为。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年9月26日，第一被告经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为第一被告，受托人为第二被告；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月24日，第二被告代第一被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层03号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为236000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月19日前支付126000元，余下房价款110000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。原告共向被告万城公司支付了房款126000元、税费8018元。第一被告确认第二被告已将上述房款和税费转交给其。
根据房管部门于2013年3月6日出具的《房地产登记薄查册表》显示：房产地址海珠区南珠路2号203，房产登记号2011登记字8022105号，产权人涂国钧；等。
原告以被告逾期办理涉案商铺的交易过户手续为由提起本案诉讼。
诉讼中，双方当事人均确认：1、合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月26日；2、原、被告之前没有就涉案买卖合同的有关事宜向本院提起诉讼；3、涉案房屋的现址为海珠区南珠路2号203。另，被告认为《商铺买卖合同》约定由被告办理过户手续，故原告应当委托授权被告办理过户手续。原告认为合同中没有约定原告必须委托被告办理委托过户公证手续的，如果有需要，其是同意委托被告办理过户手续的，但被告没有向其发出过相关通知。
被告为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：
1、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》；
2、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；
3、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万城商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；
4、广东恒生律师事务所向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华科律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关手续的还有被告万城公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华科律师事务所的公章。
经质证，原告对上述证据1的真实性不予确认，认为该证据仅是普通的印刷件，没有加盖相关部门的印章；对证据2的真实性不予确认，该证据不能证明被告已将办理房产证及办理按揭手续的通知送达给原告，原告也没有收到过该材料，被告也没有提交妥投证明；对证据3、4的真实性也不予确认。该证据属于证人证言的范畴，至今也没有相关部门到庭核实和确认，而原告在现场也没有见过自称律师的工作人员。
另查，本院在审理（2012）穗海法民三初字第1325号等案件中，曾于2012年8月24日向广州市海珠区凤阳街道办事处（以下简称为凤阳街办事处）调查，并制作了《现场调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。据凤阳街办事处信访室相关人员反映：2011年9月17日，广州市万城商业经营管理有限公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调广州市万城商业经营管理有限公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但广州市万城商业经营管理有限公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；广州市万城商业经营管理有限公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。
根据该案的实际情况，本院于2012年12月3日再次向凤阳街办事处调查有关情况，并制作了《调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。凤阳街办事处信访室相关人员表示：2012年8月24日，贵院来我街了解有关2011年9月至10月期间在我街辖区内万城小商品交易中心所发生的纠纷事件，并做了一份《现场调查笔录》；对于笔录中贵院问“万城公司有没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续或进行协调？”的问题，你们的记录与我当时实际意思表达不一致，我当时意思是：在2011年9月中旬，很多小业主在万城小商品中心现场聚集，要求退钱期间，我街道派工作人员到现场维持秩序，我除看到很多小业主聚集外，还看到有万城公司的工作人员（他们具体在万城公司担任什么职务、他们的姓名本人不知道）在现场，但至于他们有否与小业主谈话、如何与小业主谈话、具体与哪位小业主谈、谈什么内容就不清楚了。
原告对上述调查笔录的真实性和内容没有异议，并表示其在2011年9月17日至9月底随其他小业主到销售中心要求解决问题和提出解除合同，但没有书面证据证实其于2011年9月向被告主张过解除合同的权利。
被告对上述调查笔录的真实性没有异议，但认为凤阳街道办事处的工作人员只在9月21日、22日在现场负责协调业主要求退款的问题，而被告通知业主到交易现场是在9月16日至10月10日期间，第一份笔录不能证明该期间的全部情况；从第二份笔录可证明万城的工作人员有在现场配合业主办理相关手续，而原告并没有到现场办理相关手续，也没提交证据证实其向被告万城公司的工作人员提出过解除合同的要求，故该笔录与本案不具有直接关联性。
再查，本院受理的王征普诉广州市国土资源和房屋管理局（被告、下称房管局）、涂国钧（第三人）要求撤证一案中，该案经审理查明，王征普与涂国钧签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）二层299铺；等。该案经审理认为，涂国钧原购买的房屋是按单元进行登记，登记后涂国钧将房屋以图纸分间出售，并向房管局申请办理房屋转移登记。房管局没有对申请人提交的相关资料进行实质性审查，而涂国钧申请转移登记时，该涉案房屋只在平面图上作出分间，实际的房屋没有分间，不具备登记条件。故本院作出（2012）穗海法行初字第100号行政判决书，判决撤销房管局向王征普核发的《房地产权证》。判后，房管局不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理认为，分割登记行为与转移登记行为属于不同的法律关系……故该案只需审查房管局作出房屋转移登记行为的合法性……；等。并作出（2013）穗中法行终字第364号行政判决书，判决撤销本院（2012）穗海法行初字第100号行政判决。该判决已生效。
本院认为，第二被告经第一被告授权委托，以第一被告名义与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和第一被告均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求第二被告对第一被告的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。
上述合同约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。诉讼中，双方当事人均确认合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月26日，故本院对此予以认定。第一被告至今未向房管部门申办涉案房屋的交易过户手续，已构成违约，故原告从2012年1月10日起即有权单方提出和决定解除涉案合同。双方对涉案合同的解除权行使期限没有进行约定，原告也没有向被告发出催告，故原告应在一年的除斥期限内行使解除权，但原告直至2013年12月23日才提起本案诉讼要求解除涉案合同已超过提出解除合同的期限，现涉案房屋登记在第一被告名下，合同可以继续履行，而第一被告表示不同意解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。鉴此，原告要求第一被告返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1726元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 泳
二〇一四年三月二十日
书记员 练海涛
孙雪莹