广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第10号
原告刘青兰，女，1972年9月15日出生，汉族，身份证住址：湖南省邵东县。
委托代理人王新杰，系广东满祥律师事务所律师。
委托代理人谢朝政，系广东满祥律师事务所律师助理。
被告何建文，男，1955年8月25日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。
委托代理人何镇波，系广东华誉律师事务所律师。
委托代理人杨敏，系广东华誉律师事务所实习律师。
原告刘青兰诉被告何建文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘青兰及其委托代理人王新杰、被告何建文的委托代理人何镇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘青兰诉称，2008年10月12日，原告与被告协商一致，由原告租赁被告座落于番禺区陈涌兴业大道东四横公路段的厂房。双方于当天签订了一份《租赁合约》，约定租赁期限自2008年11月1日起至2014年10月30日止，租期六年，第一年租金为每月7580元，每四年递增5%，原告在承租日向被告交纳租房押金15200元。《租赁合约》还对其他权利义务作了约定。合约于签订当日生效，原告依约向被告交付了租房押金和11月份的房租。原告租赁被告厂房后，购买并安装了经营所需的锅炉及其他设备。2011年9月，原告向被告提出将所租赁厂房转租给第三人，被告提出，原告须更换厂房的锌瓦后，方可转租。原告于2011年9月8日花费14800元更换了全部厂房的锌瓦后，征得被告的同意，通过中介公司将所租厂房转租给第三人，并与第三人签订书面的《租赁合同》，交付了租赁物。第三人在对租赁厂房进行必要的装修时，受到被告的无理阻挠，致使第三人无法租赁使用该厂房。更有甚者，2011年11月15日左右，被告背着原告和第三人，将租赁厂房打开，偷偷将原告已安装使用的锅炉拆除、藏匿。原告向公安机关报警后，经警方多次讯问，被告才承认系其拆走。第三人此后向番禺区人民法院提起诉讼，请求解除与原告的厂房《租赁合同》并赔偿其经济损失。此案经审理，番禺法院判决第三人与原告所签《租赁合同》无效，返还第三人所交保证金及预付使用费［（2012）穗番法民三初字第9号民事判决书］。被告对原告隐瞒其所出租厂房为违章建筑的事实，将厂房租赁给原告，而且还同意原告将房屋转租，被法院在另案中判决转租无效，故被告与原告所签订的《租赁合约》依法也是无效的。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告所签订的厂房《租赁合约》无效；2、被告返还原告租房押金15200元；3、被告返还原告购买、安装的锅炉一台共计104326元；4、被告赔偿原告租赁厂房后更换的锌瓦：14800元；5、被告赔偿原告因被告允许转租向中介公司支付的中介费人民币12000元；6、被告承担本案诉讼费用。
被告何建文辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用应由原告承担。具体理由如下：一、关于第一项诉讼请求中《租赁合同》效力的问题，由法院认定。二、关于第二项诉讼请求，原告所请求的押金，由于没有单据支持，不符合事实，应当予以驳回。三、关于第三项诉讼请求，锅炉损失的请求应当予以驳回。原因是：1、锅炉压力容器是特种设备，必须严格遵守、执行技监等政府部门的淘汰、拆除指令。原告的锅炉是广东省、广州市政府部门三令五申要求淘汰、拆除的对象，而原告明知政府的规定而一直不予执行，被告已多次要求原告自行处理，但原告为了获取利益，不顾政府部门对违规锅炉的淘汰拆除令，擅自带炉转租，在这种特殊情况及陈涌村安全办人员多次警告下，被告依法按政府规定，将违规锅炉拆除。原告的违规锅炉不应视为合法利益，不应受法律保护。被告按政府部门的规定履行义务，不属于违约行为，也不属于侵权行为。2、涉案锅炉是原告未经承租人同意而擅自增建附着物，生效判决对该类损失不予支持。在本案的关联案［即王培权诉刘青兰租赁合同纠纷一案（2012）穗番法民初字第9号］的生效判决书中“本院认为”部分这样论述：“而要求被告赔偿装修损失72000元的主张，经查，原告所主张的损失来自其未征得同意的情况下增建或改建该涉案房屋，且其亦缺乏足够证据证明具体的损失额度，故本院对此主张不予支持。”这一生效判决的论述，可作本案的参考。3、原告拖欠租金，擅自转租，构成中途违约。按约定，设备归被告所有。双方签订的《租赁合约》第三条约定交租日期为每月5日。第四条约定“超过五天不交租的，则按单方违约处理，甲方有权终止合约”。自2011年11月起，原告分文未缴，远超约定期限。按合约第九条约定，“乙方中途违约，乙方所安装的一切不动设施无偿归甲方所有”。4、原告不能提供合法有效的票据。四、关于第四项诉讼请求，原告提出的更换锌瓦的损失，首先原告未能提供有效的票据，其次原告租赁期间，对自己的使用造成的折旧、耗坏履行应尽维护修葺义务，不应要求出租人赔偿，故该项请求应予以驳回。五、关于第五项诉讼请求中介费的损失，我方认为原告未能提供被告认可的中介协议，又未能提供有效的票据，故该项请求应予驳回。况且这是原告与中介方的法律关系，即使有纠纷，也应当由原告向中介方另行主张。六、关于第六项诉讼请求，原告无理提出诉讼，浪费法院资源，理应自行承担诉讼费。
经审理查明，2008年10月12日，原告与被告签订一份《租赁合约》，约定被告将坐落在番禺区（原番禺市）陈涌兴业大道东四横公路3号厂房（下称涉讼厂房）出租给原告使用，租期从2008年11月1日起至2014年10月30日，为期六年；第一年的租金为每月7580元，于每月五日前交租，每四年递增5%，余此类推；原告每月必须按期交租，逾期交租则每天按月租金的10%交滞纳金，超过15天不交租金的，则按单方面违约处理，被告有权终止合约，并追收欠款；原告在承租日须交15200元给被告作押金，该押金在租赁期满后一个月内交还给原告，如原告在中途毁约，该押金不予退还；原告不得私自转租、分租，如因特殊情况，须征得被告同意，并办理转租、分租手续，若擅自转租、分租，被告有权收回；原告租赁期内如需改建、增建，要经被告同意才能动工；租赁期届满或原告中途违约，原告所安装的一切不动设施无偿归被告所有，原告不得拆走或损坏，否则被告有权索赔；原告必须遵守政府法令、规章制度，并服从市、镇、村的有关部门管理，若原告违法停业或其他原因停业与被告无关，租金须照付；被告不得中途收回所租赁的厂房，原告亦不得中途退租，如一方违约，须赔偿对方因此而遭受的一切经济损失；被告不提供房租发票，须提供办照的相关证件。合同签订后，原告向被告缴纳15200元押金。
原告承租涉讼厂房后，在厂房内经营广州市番禺区桥南街恒洁洗衣店，并于2009年12月10日安装了型号为LHG0.5-0.8-M（A）的承压蒸汽锅炉，该锅炉设备取得编号为锅粤A×××××的《广州市特种设备使用登记证》，该登记证上有“2010.9.9同意停用”字样印章。被告称虽原告在安装锅炉时获得质监部门同意，但2010年以后，多个部门发函要求原告停用。原告称其安装锅炉是符合相关部门要求的，由于锅炉需要年检，其于2010年9月9日办理了暂时停止使用。原告为证明其购买及安装该锅炉共支付104326元，提供了编号为01933447、2221417、2221422的《收款收据》予以证实。编号为01933447的《收款收据》载明，2009年4月18日，兹收到广州市番禺区桥南街恒洁洗衣店交来购LHG0.5-0.8-M（A）型锅炉一台款48000元。该收据加盖广州众力锅炉辅机有限公司服务专用章。编号为2221417的《收款收据》载明，日期2009年12月26日，今收到广州市番禺区桥南街恒洁洗衣店安装锅炉一台LH**.5-0.8-M（A）安装、投装费用38000元。该收据加盖广州银鹿热力设备安装有限公司印章。编号为2221422的《收款收据》载明，日期2009年12月26日，客户番禺区恒洁洗衣店（桥南街），锅炉配件无缝管18326元。该收据加盖广州银鹿热力设备安装有限公司印章。被告对上述三份《收款收据》的真实性均不予确认。
原告称其在2011年9月向被告提出欲将涉讼厂房转租给第三人，被告要求原告更换厂房锌瓦后即可转租，原告遂花费14800元为涉讼厂房更换了锌瓦，此后通过广州市番禺区石基昊信房地产中介服务部（下称昊信中介服务部）将涉讼厂房转租给案外人王培权，花费中介费12000元。被告对原告的陈述不予确认，认为原告更换锌瓦是由于其违规使用锅炉，排放的腐蚀性气体造成锌瓦片坏损，原告为了继续使用而自行作出维修，且原告转租涉讼厂房未征得被告同意。
原告为证明其更换锌瓦的费用，提供了编号为0000205的洪兴电动卷闸厂《专用收据》以及案外人陈桂添出具的《证明》予以证实。其中，洪兴电动卷闸厂《专用收据》载明，客户名称为陈涌工业区四横路4号之三，2011年9月8日，换新瓦更换工程工料费共14800元，收款单位处有“陈桂添”签名。《证明》载明，于2011年9月份在陈涌工业区.东四横路4号之三，对该建筑物进行新瓦更换，包工.包料共计费用14800元整，属实，证明人“陈桂添”，日期“2011.9.8日”。被告对上述两份证据的真实性均不予确认，认为原告为自身使用厂房而产生的维修费用不应由被告承担，且原告提供的证据均为案外人出具，缺乏证明力。
原告为证明其转租已经被告同意，提供了《转租证明书》复印件予以证实，其中载明，本人何建文同意承租方刘青兰将其承租位于市桥镇陈涌村东四横路3号的厂房物业转租予第三方。其中“何建文”、“刘青兰”、“市桥镇陈涌村东四横路3号”为手写字体，底部物业权属人处有“伍建文”字样签名。被告确认该证明书正文中“何建文”为被告书写，但被告称在填写过程中由于其未与原告就锅炉使用事宜达成一致意见，故未在落款处签名，“伍建文”字样签名为中介方书写，因此该证明书不能证明原告转租已经被告同意。
原告为证明其为了转租涉讼厂房支付了12000元中介费，提供了加盖“广州市番禺区石基昊信房地产中介服务部业务专用章”的《租赁成交报告》及《收据》复印件予以证实。其中，《租赁成交报告》载明，日期2011年10月8日，物业名称广州市番禺区市桥镇陈涌东四横3号，建筑面积600㎡，业主姓名刘青兰，租客姓名郭少丽，业主佣金12000元，填写人“郭庆华”。《收据》载明，2011年10月8日，今收到市桥镇陈涌东四横路3号刘小姐交来中介服务费12000元，经手人“郭庆华”。2013年5月17日，昊信中介服务部出具一份《说明》，说明前述《租赁成交报告》中所载“郭少丽”为王培权的代理人，该厂房的实际承租方是王培权。被告对《租赁成交报告》及《收据》的真实性均不予确认，不同意向原告支付中介服务费。
2011年10月8日，原告作为甲方（出租方），案外人王培权作为乙方（承租方），签订了一份《租赁合同》，合同约定，昊信中介服务部促成甲、乙双方租赁关系，甲方将座落在番禺区桥南街陈涌村兴业大道东四横3号内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，标准建筑物面积为约550平方米，简易建筑物面积为约600平方米；租赁期限为2011年10月8日至2014年10月30日，每月租金15000元，其中2011年10月8日至2011年10月31日为免租装修期；甲方在2011年10月15日前将该建筑物交付乙方使用；租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有；合同期满后，乙方有义务恢复原锅炉房的围墙。原告称其转租时将涉讼厂房内的锅炉一并交付给王培权使用。2011年10月20日，王培权向原告出具《收条》，写明“今收到刘青兰锅炉使用资料（已暂停）一份”。
2011年11月，被告将涉讼厂房内的锅炉拆除，为此原告于2011年11月16日、17日以锅炉遗失为由向公安机关报警。被告称原告安装在涉讼厂房内的锅炉是依政府部门要求应当淘汰、拆除的设备，因原告拒绝拆除，故被告代其拆除。为此，被告提供了相关部门印发的《印发广东省珠江三角洲清洁空气行动计划的通知》、《关于淘汰小型燃煤锅炉等有关问题的通知》及《关于进一步明确锅炉有关业的通知》等文件，证实原告安装的锅炉应当予以拆除。
另查明，王培权向刘青兰承租涉讼厂房后，以业主何建文拒绝其使用厂房为由，向本院提起诉讼，请求判令：1、解除王培权与刘青兰签订的《租赁合同》；2、刘青兰双倍返还王培权保证金90000元；3、刘青兰返还王培权支付的2011年11月租金15000元；4、刘青兰赔偿王培权装修损失72000元；5、刘青兰承担本案诉讼费用。本院于2012年6月18日作出（2012）穗番法民三初字第9号民事判决书，其中查明，何建文于1998年8月29日与原番禺市沙湾镇陈涌村经济合作社（现改为番禺区桥南街陈涌村经济合作社）签订《土地承包合同书》，向陈涌村经济合作社承包陈涌综合开发区空地用于兴建厂房，后将兴建后的厂房（即涉讼厂房）租赁给刘青兰使用，何建文在庭上确认该厂房至今未取得建设工程规划许可证或者建设主管部门批准建设。该判决认为，王培权、刘青兰均未能提供涉讼厂房的有关合法报建手续或者已经主管部门批准建设的手续，且何建文亦确认该房屋至今未取得建设工程规划许可证或者建设主管部门批准建设，故依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，对涉讼厂房的出租应属无效合同，王培权、刘青兰互负返还义务；王培权要求刘青兰赔偿的装修损失72000元来自其未征得同意的情况下增建或改建该涉讼厂房，且其亦缺乏足够证据证明具体的损失额度，故对此主张不予支持。判决如下：一、原告王培权与被告刘青兰于2011年10月8日签订的《租赁合同》无效；二、原告王培权应于本判决发生法律效力之日起十日内向将上述第一项合同所涉的房屋交回给被告刘青兰；三、被告刘青兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王培权返还上述合同所涉的保证金45000元及预付使用费15000元；四、驳回原告王培权的其余诉讼请求。
在诉讼中，原、被告均确认涉讼厂房至今未取得建设工程规划许可证或者经建设主管部门批准建设。
以上事实，有原告提供的《租赁合约》、收款收据、《转租证明书》、《租赁成交报告》、《租赁合同》等证据及本院的庭审笔录予以证实。
本院认为，由于涉讼厂房至今未取得建设工程规划许可证或经建设主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，原、被告于2008年10月12日签订的《租赁合约》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告明知涉讼厂房未取得建设工程规划许可证或经建设主管部门批准建设，仍将其出租给原告，原告在承租时亦未对涉讼厂房的建设合法性尽到审查义务，双方对于合同无效均存在过错，应当各自承担相应责任。被告已收取的租赁押金15200元应当向原告返还。至于原告要求被告支付其购买及安装锅炉费用的诉讼请求，虽被告确认该锅炉为被告拆除，但由于锅炉为生产工具，其安装于涉讼厂房中并非作为涉讼厂房的装修，故不属于房屋租赁合同纠纷处理的范围，原告若认为被告拆除锅炉构成侵权，可另循其他法律途径解决，原告的该项诉讼请求在本案中不作处理。原告要求被告赔偿其更换锌瓦的费用14800元的主张，由于原告未举证证明其更换锌瓦征得了被告同意，故对于其未经被告同意对涉讼厂房装修所进行改善和增设他物而产生的费用，不应由被告承担，故本院对此主张不予支持。原告要求被告向其赔偿转租中介服务费损失的主张，由于原、被告之间无约定，亦无相关法律规定该中介费应由出租方承担，故原告的该项主张缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告刘青兰与被告何建文于2008年10月12日签订的《租赁合约》无效；
二、被告何建文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘青兰返还广州市番禺区陈涌兴业大道东四横公路3号厂房的租赁押金15200元；
三、驳回原告刘青兰的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3227元，由原告刘青兰负担2892元，由被告何建文负担335元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
（本页无正文）
审 判 长 曾 强
人民陪审员 区洁芳
人民陪审员 林掌权
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 罗雁清