林州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）林民新一初字第57号
原告陈伏昌，男，汉族，1956年5月20日生。
委托代理人呼旺东，河南新天河律师事务所律师。
被告徐成岗，男，汉族，1972年4月23日生。
委托代理人景晓雷，河南新林州律师事务所律师。
被告李贵芳，女，1973年1月17日生，汉族，系徐成岗之妻。
原告陈伏昌诉被告徐成岗、李贵芳买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈伏昌委托代理人呼旺东，被告徐成岗委托代理人景晓雷到庭参加诉讼，被告李贵芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伏昌诉称，2009年7月3日，原被告双方签订房屋买卖协议书。协议约定原告一次性支付被告318000.00元，约定即日取得被告方位于林州市仓口街23号的房屋，并约定即日由被告方无条件完成房屋产权过户登记。协议约定违约金为房屋价款的30%。原告就以上协议按约支付买房价款后，被告方以暂时居住等理由迟迟不予腾让交付房屋。为取得房屋，原告经年累月向被告要求，为保障时效利益，并于2013年2月14日，双方就协议再次书面确认，但迟至今日，在向被告长期主张协议财产权利未果的情况下，特依法向人民法院提起诉讼，请求：1、依法判决两被告继续履行于2013年2月14日同原告签订的房屋买卖协议，腾让交付位于林州市仓口街23号房屋并给予过户登记。2、依法判决两被告承担给付前项协议约定违约金95400.00元。3、依法判决案件诉讼费用由被告承担。
被告徐成岗辩称，一、本案原告并未向被告支付购房款，被告无义务腾让房屋及配合过户。原告与被告仅仅是签订了《房屋买卖协议》，但原告并未实际向被告支付合同约定的购房款318000元，若原告已向被告支付购房款，则应提供被告出具的购房款收据或者原告向被告转账的银行记录为证，事实上原告无法举证，因为原告并未向被告支付过此房款，故原告主张的说法与事实不符，被告无义务腾让房屋及配合过户。二、被告无需向原告支付的违约金。按照合同规定，原告的付款义务应属于在先义务或者起码应该属于同时履行义务，原告未向被告履行支付购房款义务，被告可以主张原告已经违约在先，或者向原告主张同时履行抗辩权，无论按哪种认定，被告均无需承担违约责任。三、原告所主张为保障时效而重新书面去而协议书的说法不合理、不属实。原告与被告首次签订《房屋买卖协议书》是在2009年7月3日，按照其所主张，重新确认《房屋买卖协议书》是在2013年2月14日，如果原告真的考虑时效问题，第二次确认间隔三年半时间其实已经远远超出延续时效的常规把控时间段，且按照原告主张2013年2月14日签订的《房屋买卖协议书》是对2009年7月3日《房屋买卖协议书》的延续，原告既然之前已经考虑到时效问题，为何在确认之后仍然没有及时选择通过法律途径维权，而是再次超过诉讼时效，这是不符合常理和逻辑的。原告与被告2013年2月14日重新签订的《房屋买卖协议书》恰恰说明原告之前并未向被告支付购房款，次合同为双方就房屋买卖达成的新的意向，但原告仍然未按照新协议书向被告支付该笔购房款，故被告始终无需履行腾房及配合过户义务。综上，原告长达数年不按照合同约定向被告支付购房款且多次根本违规，被告自然认为该《房屋买卖协议书》双方已默认作废。按照法律规定及合同约定，被告应向原告主张违约责任，而原告向法院所主张的诉讼请求既无事实根据亦无法律依据，属无理请求。
被告李贵芳未到庭，未提供书面答辩。
经审理查明,2009年7月3日，原告陈伏昌作为甲方与乙方被告徐成岗、李贵芳签订房屋买卖协议书，就乙方拥有位于林州市仓口街23号（房权证林州市房字第××）的房屋买卖双方自愿达成如下协议：一、甲方一次性支付乙方人民币叁拾壹万捌仟元整（￥318000）。二、乙方房屋共有人就该协议的签订履行承担连带责任，于本协议签订之日起，应即日提供为房屋买卖过户登记所需各项凭证，并无条件协助甲方完成房屋产权过户登记。三、为完成本协议房屋买卖履约及登记行为发生的相应税费由乙方承担。四、甲方应自本协议签订之日即时一次性付清乙方本协议所约定的房屋价款，即日取得乙方房屋所有权。五、任何一方由违反本协议签订的目的的违约行为，应承担违约金为本协议房屋价款的30%。六、本洗衣一式两份，双方各执一份。自双方（包括乙方共有人）签字之日生效。协议签订后，被告徐成岗收到原告房款318000元。2013年2月14日，双方就涉案买卖房屋协议再次确认。
另查明，被告徐成岗、李贵芳系夫妻，2009年7月3日，李贵芳全权委托徐成岗办理本案房屋买卖事宜。
再查明，2009年8月--
2011年12月，被告及家人通过转账的方式陆续给付原告款157500元。被告徐成岗辩称本案是借款，约定利息为3分，转账系偿还原告借款。
上述事实，有原告向本庭提供的原被告房屋买卖协议两份、房款收据一份、李贵芳委托书一份、被告徐成岗提供的转账票据15张及原被告当庭陈述等证据予以证实，经庭审质证、认证，所有证据均可作为认定本案事实的根据。
本院认为，本案是借款、买卖合同纠纷。首先，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，因为双方当事人签订了《房屋买卖协议书》，该合同不违背法律规定，且房款已交付，真实有效，故本案是房屋买卖合同;同时本案又是借款合同，因为在房屋买卖合同签订后，被告及家人通过银行陆续向原告转账，被告认可的利息3分及偿还的转账凭据上款额也恰好印证，而原告又不能给出转账资金与本案房屋买卖没有联系的合理解释，故本院推定也是借款合同。因为《担保法》及《物权法》明确规定了，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有等内容。目的是防止损害抵押人利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。正是基于此顾虑，原告方既担心自己的借款被告不能按时偿还，又害怕用房产抵押有违法律强制性规定，故在借款时，双方又签订了房屋买卖合同。由于合同法规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。”故本案《买卖合同》和借款均是依法成立并生效的合同。
被告应偿还原告借款本息，否则应承担交付房产并协助过户责任。原被告在借款时，又签订了房产买卖合同，虽未约定不能偿还借款时履行房产买卖合同，但依据交易习惯和常理，此乃当事人的意思表示，由于两合同均有效，故本院认为，被告应尽快偿还原告借款本金318000元及利息，否则继续履行房产买卖合同并配合履行过户手续。实际上，双方当事人对于履行房屋买卖合同还是借款合同具有选择性，且被告更具主动性。被告如果认为履行《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，可以依据《合同法》第五十四条，请求人民法院撤销。庭审后，通过做原告工作，同意被告尽快偿还借款，否则仍坚持房产的交付和过户，对此建议和态度，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐成岗、李贵芳于本判决生效后二十日内偿还原告陈伏昌借款人民币318000万元及利息（利息自2009年7月3起，算至本判决限定履行期届满之日止，利率按双方约定的年息3分计算，但不能超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，利息中应扣除已还利息157500元）；如逾期不能偿还原告借款本息，则应将位于林州市仓口街23号房屋（房权证林州市房字第××）交付原告陈伏昌并协助办理过户手续；
二、驳回原告陈伏昌的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2235元，由被告徐成岗、李贵芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 冯相庆
代理审判员 钟 星
人民陪审员 秦露洋
二〇一五年七月六日
书 记 员 付莹莹