北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01164号
原告满运萍，女，1960年6月1日出生。
委托代理人孙贵萍，女，1954年4月12日出生，自由撰稿人。
被告北京居顺美房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区牛街东里一区14号楼一层1-10。
法定代表人郭健敏。
被告徐长春，男，1964年4月5日出生。
委托代理人谢双利，北京市慧学律师事务所律师。
被告杨广跃，男，1958年6月12日出生。
委托代理人周红燕，北京市东方律师事务所律师。
被告杨广义，男，1950年5月19日出生。
被告杨帅，男，1990年7月26日出生。
委托代理人周红燕，北京市东方律师事务所律师。
原告满运萍与被告北京居顺美房地产经纪有限公司（以下简称居顺美公司）、徐长春、杨广跃、杨广义、杨帅确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告满运萍的委托代理人孙贵萍、被告徐长春及其委托代理人谢双利、被告杨广跃、杨帅的委托代理人周红燕到庭参加诉讼。被告居顺美公司、杨广义经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满运萍诉称，原告与被告杨广跃原系夫妻关系。因杨广跃患有精神疾病，双方于2010年离婚。2004年7月，杨广跃的经营用房拆迁，杨广跃背着原告将单位分配的回迁房转让给被告徐长春。被告居顺美公司为了多收委托费用，与徐长春恶意串通，因此徐长春并非善意取得房屋。现原告诉至法院，请求法院判令因转让房屋签订《转让协议》无效；诉讼费由被告徐长春负担。
被告徐长春辩称，卖房行为发生在2004年7月，原告作为房屋出卖人的家属，不可能不知道卖房的事，因此程序上超过了诉讼时效，不应支持原告的诉讼请求。徐长春与杨广跃不认识。徐长春委托居顺美公司去找房，因涉案房屋与徐长春爱人的单位比较近，所以徐长春让其爱人李文敏与居顺美公司签订了委托购房协议。徐长春没有恶意串通，房款40多万元，在当时是正常价格。之所以发生诉讼，是出卖人一家认为房价上涨较多，有反悔因素，因此徐长春是善意取得。2004年房屋交付后，徐长春已经入住，各项费用也是徐长春支付的。交易过程中，杨广跃出示的房屋所有手续，均为杨广跃一人所有。买受人徐长春没有义务和能力查询卖房人家里的情况。现原告认为杨广跃侵犯其权利，应另行起诉。综上不同意原告的诉讼请求。
被告杨广跃辩称，杨广跃系精神病发作期间，不能判断自己行为的情况下，与被告徐长春签订了房屋转让协议。因杨广跃当时没有行为能力，协议应无效。确如原告所述，拆迁安置应是五人，杨广跃当时瞒着家里所有安置人，并找人冒充原告作的公证。因此转让协议应无效。同意原告的诉讼请求。
被告杨帅辩称，在转让协议签订的2004年，杨帅14岁，是未成年人。转让协议是其父亲杨广跃代其签字，侵犯了未成年人的合法权益，所以转让协议应是无效的。同意原告的诉讼请求。
经审理查明，满运萍与杨广跃原系夫妻，于2011年11月16日离婚。北京市西城区牛街西里二区12号楼702号房屋的所有权人为杨广跃，但杨广跃未领取该房屋的所有权证书。2004年7月1日，李文敏（徐长春之妻，协议中甲方）与居顺美公司（协议中乙方）签订《委托购房协议书》，其中约定：乙方为甲方提供位于牛街西里×号楼×号房屋；委托价格50万元等内容。2004年7月27日，出让人马淑珍、杨广义、杨广跃、满运萍、杨帅，与受让人徐长春签订《转让协议》，内容为：出让人马淑珍等五人于2001年9月14日与北京市宣武区房地产经营开发公司订立了第12-13号《宣武区牛街二期危改就地安置协议书》。五人均享有购买位于牛街西小区×号楼×层×号（牛街西里二区×号楼×号）房屋的权利。现在五人均同意将各自于该协议中享有的一切权利、义务全部转让给徐长春。受让人徐长春表示接受转让。双方约定：1，徐长春于本协议公证时给付出让方四十二万元；2，在房屋管理部门要求办理产权证明时出让方委托李文敏代为办理产权证领取、产权转让事宜、签署相关文件；3，若出让方中途撤销对李文敏的委托，应退还徐长春所付上述款项、利息及一切相关费用。以上协议至涉及的产权变更为徐长春为止等内容。协议落款处出让方的签名为：杨广跃（并代马淑珍、杨广义、杨帅），满运萍；受让方签名为：徐长春。同日，北京市崇文区公证处作出（2004）京崇证内民字第2369号公证书，确认上述在协议中的签字、盖章行为，并写明：经查，申请人订立上述协议时，具有相应的民事权利能力和民事行为能力（包括监护人之监护行为），当事人意思表示真实，协议内容具体明确等内容。同日，杨广跃为徐长春出具收条一张，写明：今收到徐长春房屋（牛街西里×号楼×室）转让款肆拾贰万元整。北京市西城区牛街街道牛街西里二区居委会于2012年7月出具的情况说明显示：李文敏、徐长春，根据供暖季物业费缴费情况显示，于2004年7月至今居住上述涉案房屋。另查，马淑珍于2011年3月15日去世。
庭审中，满运萍称杨广跃在签订转让协议时患精神疾病，向本院提交病历。杨广跃的病历中显示在1981年为“躁狂状态”，在2013年诊断证明中显示为“抑郁状态”。满运萍称杨广跃被先后诊断为妄想型精神病和抑郁症。徐长春表示对该证据真实性均无异议，但与本案无关，不能证明杨广跃在签订协议时是否有行为能力。杨广跃、杨帅则认可该证据，称杨广跃系在发病期间签订的协议。
满运萍称协议中并非其本人签名，向本院申请证人刘×、李×出庭作证。刘×称：我当时跟杨广跃到公证处签卖房协议，卖给一个姓徐的人。杨广跃让我帮忙冒充满运萍，因为当时满运萍不同意卖房。公证处没有核实我的身份，我说我叫满运萍等内容。李×称：2004年我在牛街拉活。7月27日那天杨广跃找我说用我的车办事，还有一个女的，杨广跃说是刘姐，让我拉他们到广安门庐州酒店四层的房屋中介。杨广跃管中介一个女的叫张姐，张姐拿出一个转让协议。买房的人姓徐当时也在场。我拉着他们四人去了公证处。姓徐的还开玩笑以为刘姐是杨广跃的傍家。他们去了公证处很快就出来了。姓徐的说是托了人，让杨广跃给5000元，杨广跃也就给了5000元等内容。徐长春对证人证言不予认可。杨广跃、杨帅认可证言。
徐长春向本院提交收条一张及申请证人王×出庭作证，用以证明《委托购房协议书》中约定委托价格50万元，除了在《转让协议》中约定的房款42万元外，其余8万元左右作为中介费给了居顺美公司。王×作证称：双方签订转让协议时，我在居顺美公司工作。后来离职，现在我也找不到居顺美公司了。签订协议时，杨广跃是卖方，徐长春是买房人，而且做了公证，公证时该到场的人都到场了，手续很完善。做公证是三方都同意做的，做的内容就是房屋买卖，只是具体房屋交易的细节我记不清楚了。拆迁安置协议上的人做公证时都到场了，也都签字了。房款当时就付了，而且也写了收据。因为当时房屋没有房产证，所以暂时过不了户。整个卖房过程杨广跃精神状态正常，看不出有精神疾病。中介费用是双方协商的等内容。满运萍、杨广跃、杨帅均对收条真实性认可，但强调中介费用明显偏高；其三人对王×的证言不予认可，强调马淑珍、杨广义、杨帅并未到场签字。
本案审理中，因居顺美公司、杨广义下落不明，本院于2014年4月5日在《人民法院报》刊登公告，公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、证据材料及开庭传票。现公告期满，居顺美公司、杨广义仍杳无音讯，未到庭应诉。
上述事实，有双方当事人陈述、病历记录、诊断证明、死亡殡葬证、转让协议及公证书、委托购房协议书、收条、结婚证、情况说明、发票联、证人证言、人民法院报公告及公告费发票等证据在案佐证。
本院认为，针对涉案房屋所签订的《转让协议》无效，满运萍、杨广跃及杨帅所持三点理由为：《转让协议》中并非满运萍本人签字，满运萍不知情；杨广跃在签订《转让协议》时患有精神疾病；杨帅在杨广跃签订《转让协议》时系未成年人。对此，满运萍提交杨广跃的病历以及证人刘×等人的证言。然而，《转让协议》的签订过程已经过北京市崇文区公证处的公证，并由该公证处作出（2004）京崇证内民字第2369号《公证书》。其中《转让协议》、《公证书》中包括：“现在五人均同意将各自于该协议中享有的一切权利、义务全部转让给徐长春。受让人徐长春表示接受转让”，以及“申请人订立上述协议时，具有相应的民事权利能力和民事行为能力（包括监护人之监护行为），当事人意思表示真实，协议内容具体明确”等内容。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（一）项、第（二）项之规定：人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言。因此，满运萍、杨广跃、杨帅所提交关于《转让协议》无效理由的证据，证明力不足以对抗《公证书》及经过公证的《转让协议》。杨广跃的病历虽然记载其在1981年、2013年患有精神疾病，但并无在签订协议的2004年患病的记录。且杨广跃即使于2004年患有精神疾病，杨帅在2004年尚未成年，《公证书》中记载“申请人订立上述协议时，具有相应的民事权利能力和民事行为能力（包括监护人之监护行为）”的内容，也足以弥补其二人在民事行为能力上不足。《转让协议》在签订后，徐长春依约支付房屋价款，并实际居住至今，缴纳各项房屋相关费用，可以表明协议早已实际履行。2004年签订《转让协议》时，满运萍与杨广跃未解除婚姻关系，双方至2011年11月16日离婚。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。转让房屋是重大处分财产权利的行为，满运萍以对杨广跃将涉案房屋转让给徐长春不知情的陈述理由，明显与上述规定不符，本院不予采信。《转让协议》中涉及的出让人包括马淑珍、杨广义、杨广跃、满运萍、杨帅五人。现马淑珍已去世。满运萍、杨帅在本案中所持《转让协议》无效的理由，可以理解为其二人认为杨广跃未经允许，私自处分其二人应对涉案房屋享有的权利和义务。然而通过《转让协议》内容可以看出，涉案房屋在2004年并未下发房屋所有权证书。而现在涉案房屋所有权证已经登记在杨广跃名下，杨广跃怠于行使领取房屋所有权证的权利。又依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，即便认为在2004年杨广跃私自处分满运萍、杨帅对涉案房屋所享有的权利，然而嗣后杨广跃取得房屋所有权证书的事实，依然可以视为杨广跃转让涉案房屋的行为，系合法有效的行为，且与他人无关。因此，《转让协议》的签订系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效成立且已实际履行的合同。满运萍的诉讼请求不能成立，本院不予支持。因居顺美公司、杨广义下落不明，本院向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、证据材料及开庭传票。现公告期满，居顺美公司、杨广义未到庭应诉，应视为自动放弃质证及答辩的权利，故本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告满运萍的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告满运萍负担（已交纳）。全部公告费（以实际票据金额为准），由原告满运萍自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 晗
人民陪审员 王培发
人民陪审员 张汝建
二〇一四年十月十六日
书 记 员 甘雯稳