北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第02262号原告（反诉被告）北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会，住所地北京市通州区西集镇前东仪村。负责人杜建海，主任。委托代理人刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。委托代理人左增信，北京市致宏律师事务所律师。被告（反诉原告）王宏伟，男，1980年3月25日出生。委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会（以下简称前东仪村委会）诉被告（反诉原告）王宏伟土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告前东仪村委会的委托代理人刘志宝、左增信，被告王宏伟及其委托代理人龚来章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）前东仪村委会诉称：2007年12月25日，原告经过村民代表同意，与被告签订了一份《土地租赁承包合同》，合同约定：将本村45亩土地租赁给被告用于观光农业项目；租期20年，至2027年12月25日止；租金前十年每亩每年400元，后10年每年每亩500元；合同第四条第七项特别约定“在国家征地期间，地上物补偿归乙方所有，土地归甲方所有”；合同还对双方的其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，双方依照约定互相履行了合同。根据北京市政府土地储备工作安排，2010年年底，经北京市国土资源局批复，通州区西集综合配套区土地一级开发项目由北京市土地整理储备中心通州区分中心委托北京市通州区西集镇人民政府（以下简称镇政府）实施；《西集镇综合配套区土地一级开发项目一期非住宅搬迁补偿方案》（以下简称《西集补偿方案》）规定，搬迁期限为2011年10月8日至2011年12月30日。该项目的X地块，涉及被告承租的土地29.83亩，在得知土地一级开发涉及被告承租的部分土地后，原告开始与被告进行协商，按照合同约定分享拆迁补偿，以配合政府工作，但被告拒不配合。在双方协商期间，镇政府委托测绘、评估、拆迁机构对该地块上的地上物进行了测绘、评估。被告在此后又进行了大量的抢栽抢种行为。2011年11月2日，镇政府发出《通知》，在该通知中告知签约时间为2011年11月4日至13日，在此情况下，分不同签约时段进行不同的奖励标准，为避免损失，原告又多次与被告协商，但被告仍然提出不合理的过高补偿要求。为避免造成重大损失（即奖励费的取消），原告与镇政府在2011年11月4日签订了《土地储备补偿协议书》。原告告知被告，将补偿款及提前搬迁奖励费全部归被告所有，请其配合进行搬迁，但被告仍然不同意。原告认为，原告与被告双方于2007年12月25日签订《土地租赁承包合同》，已经预见到可能会在租期内由国家征地情形的出现，故在合同中特别约定“在国家征地期间，地上物补偿归乙方所有，土地归甲方所有”，现在，通州区西集综合配套区土地一级开发项目已经开始实施，涉及双方合同中的29.289亩在其范围之内，就这部分土地，已不具备继续履行合同的基础。而且，被告对解除租赁关系并无异议，只是提出过高的补偿要求，就补偿数额无法达成一致。但补偿标准是由测绘、评估、拆迁等部门根据《西集补偿方案》作出的，对所有搬迁人均适用的统一标准，被告的过高要求显然不能成立。另，根据原告与镇政府签订的《土地储备补偿协议书》的约定，原告将承担巨大的违约损失。现在通州区西集综合配套区土地一级开发项目涉及的X地块，除被告外，其他均已搬迁完毕，被告的行为不但给原告造成巨大的经济损失，也严重影响到通州区西集综合配套区土地一级开发项目的整体进程，其副作用是难以估量的。就本案，原告依双方约定的争议解决方式，提起仲裁申请，北京仲裁委员会认为双方的争议无管辖权，遂已做出了（2013）京仲案字第1250号撤销仲裁案的决定书。后，原告向北京市通州区农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，2013年12月26日，通州区农村土地承包仲裁委员会决定不予受理。原告现依法向人民法院提起诉讼，请求解除原告与被告2007年12月25日签订的《土地租赁承包合同》书中的29.829亩土地的租赁关系，并将该29.829亩土地腾空后交付原告；本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）王宏伟辩称：在本案审理过程中，原告提出了先予执行申请，法院做出了先予执行的裁定，被告已经将涉案土地交付给原告。原告所提出的因土地储备的事由解除合同，我认为这是政府的征收决定，政府必须作出征收公告。但原告没有向法庭提交政府的征收决定和政府公告，所以对方以土地储备为由解除合同，事实依据是不足的。被告（反诉原告）王宏伟诉称：反诉人于2007年12月承包了位于通州区西集镇前东仪村集体土地45亩，并与村委会签订了《土地租赁承包合同》，承包期20年，自2007年12月25日至2027年12月25日。合同签订后，反诉人投入巨额资金引进优良树种，先后种植槐树、油松、银杏等观赏树木和樱桃、板栗、海棠等果树15000余棵，种植德国鸢尾、玉簪等各类名贵花草200余万芽，建温室大棚300余平方米。2012年以来，被反诉人先后多次提出仲裁和诉讼，要求解除合同，并要求反诉人退还土地。反诉人认为，双方签订的合同合法有效，反诉人在履行土地承包合同中，投入了巨额资金种植树木花草及兴建农业基础设施，若法院判令双方解除合同必然需要退还土地给被反诉人。因反诉人投入巨额资金种植的树木花草和建设的农业基础设施，无处移栽重建，只能作价后由被反诉人处置。为此，反诉人特提起反诉，请求判令被反诉人支付反诉人地上物财产折价款24971430元；诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）前东仪村委会辩称：不同意反诉人的反诉请求，不同意支付折价款，双方在租赁合同中明确约定，如遇拆迁，地上物是归我们所有的，拆迁主体有相应的补偿，我方多次提起诉讼和仲裁要求解除合同，我方认为对方应当在合适的时候将苗木予以销售，对方存在恶意的抢栽抢种及拒不出售的行为。经审理查明，2007年12月25日，前东仪村委会（甲方）与王宏伟（乙方）签订《土地租赁承包合同》，约定：前东仪村委会将位于北京市通州区西集镇前东仪村的土地出租给王宏伟使用，土地边界东到李XX地边，西到XX公司房边，南到XX地界，北到XX路，面积45亩；租赁期限为20年，从2007年12月25日起至2027年12月25日止；第四条第七款约定，在国家征地期间，地上补偿物归乙方所有，土地归甲方所有。承租人在承租的土地上首营规模农业观光项目。合同签订后，王宏伟在涉诉土地上先后种植槐树、油松、银杏等观赏树木和樱桃、板栗、海棠等果树，以及德国鸢尾、玉簪等各类花草，建设了温室大棚等设施。本案审理过程中，前东仪村委会向本院提出了先予执行申请，请求将王宏伟租赁的涉诉土地腾空后交付给前东仪村委会。本院经核实后，于2014年5月22日做出（2014）通民初字第2262号民事裁定书，裁定王宏伟于本裁定书送达之日起五日内自行将其租赁的涉诉土地腾清并交付给前东仪村民委员会。后王宏伟履行该裁定，将土地腾空后交付给前东仪村委会，庭审中，双方就交接时地上物的数量及花植的品种均没有异议，且双方当事人对于解除双方签订的土租赁承包合同表示一致同意，但对地上物的补偿问题未能达成一致。后王宏伟向本院提出司法鉴定申请，要求就涉案地块上的地上物进行评估，经双方协商，选定北京市国宏信价格评估有限公司作为鉴定机构，该机构于2015年1月12日出具价格评估结论书，评估结论为：一、房屋价值，103202元；二、院内绿化工程，4449749元；三、北墙外及二次现场勘验绿化工程，334756元；四、绿植主材项目，17661600元；五、土建工程项目及简易棚，582171元；六、土地租金差价，699311元；合计23830789元。另查，2013年3月7日，北京市人民政府做出《关于通州区二〇一三年度批次建设用地的批复》，征收土地的面积涉及前东仪村村域内土地，其中包括王宏伟承租的29.829土地。上述事实有土地租赁承包合同、民事裁定书、民事判决书、价格评估结论书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，公民、法人的合法的权益受法律保护。土地租赁是土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。本案中，依据已经查明的事实，原被告双方之间的《土地租赁协议》在履行过程中，涉案土地被相关部门征收使用，双方对于租赁合同的解除表示同意，且涉案土地已经腾退交付，故本院对此不持异议；因王宏伟在租赁经营期间，在涉诉租赁场地上投资建设了地上物并从事经营，且交付土地时，已将地上物交付给前东仪村委会，故前东仪村委会应当对王宏伟所租赁的地上物进行合理补偿，王宏伟反诉要求前东仪村委会向其支付地上物折价款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但评估机构列明的评估结论中第二项及第三项关于绿化工程的价值，因本案中涉诉地上物为苗木花草，与绿化工程并无关系，且出售花草苗木时，其售价中自然包含了苗木的成本价、栽种及养护费用；第六项土地租金差价，合同法规定了公平原则，涉诉土地同地段年租金已经上涨数倍，依照合同法规定，前东仪村委会亦有权按照公平原则在合同履行期间将租金上调至市场合理水平，因此，即使合同不因土地征收而解除，这部分损失也是不存在的；故对于评估结论中此二项不合理价值，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会与被告（反诉原告）王宏伟于二○○七年十二月二十五日签订的《土地租赁承包合同》中涉及的二十九点八二九亩土地的租赁关系；二、原告（反诉被告）北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会支付给被告（反诉原告）王宏伟地上物折价款共计人民币一千八百三十四万六千九百七十三元，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、驳回被告（反诉原告）王宏伟的其他诉讼请求。评估费二十万元，由原告（反诉被告）北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会负担。本诉案件受理费七十元，由被告（反诉原告）王宏伟负担；反诉案件受理费十六万六千六百五十八元，由原告（反诉被告）北京市通州区西集镇前东仪村村民委员会负担十三万一千八百八十二元，由被告（反诉原告）王宏伟负担三万四千七百七十六元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  隋乐音人民陪审员  杨殿祥人民陪审员  杨柏山二〇一五年五月二十二日书 记 员  张世伟