广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第1051号
原告张某艺，男。
委托代理人李某昭，广东鹏X律师事务所律师。
委托代理人徐某，广东鹏X律师事务所律师。
被告刘某明，男。
委托代理人姜某光，广东怀X律师事务所律师。
第三人深圳市结X房地产经纪有限公司。
法定代表人陈某，职务董事长。
委托代理人聂某超，系该公司员工。
上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平担任审判长，与人民陪审员何秋菊、陈新连组成合议庭。在审理过程中，本院依职权追加深圳市结X房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某昭、被告委托代理人姜某光及第三人委托代理人聂某超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年7月26日签订了《二手房买卖合同》，约定被告将宝安中心区N8区金泓凯X城12栋X座0XE房以3，998，000元转让给原告。合同约定的原告义务是原告于签订合同的当日向被告支付定金20，000元，合同生效后两日内再支付定180，000元，于2013年12月30日前向银行办妥贷款手续等；被告的义务是于合同生效之日起90日内办妥赎楼手续，并将房地产证原件托管于第三方等。合同约定的违约责任是原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金。反之，则由被告承担同等的违约责任。合同约定的生效条件是，双方自签字或盖章之日起生效。合同生效后，原告依约支付了定金200，000元。在原告履行合同的过程中，被告方意欲将涉诉房产转让给案外人，其根本就不具有履约诚意，属根本违约行为，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告违约金799，600元；2、被告承担本案的诉讼费。
后原告增加一项诉讼请求为请求判令解除双方于2013年7月26日签订的《二手房买卖合同》，被告立即返还已收取的定金200，000元。
被告答辩称，1、原、被告双方签订合同表面合法，实际上规避了法律的强制性要求，以合法形式掩盖第三人的非法行为，因此双方签订的合同为无效合同；2、被告同意返还原告定金100，000元，另100，000元是由第三人保管。3、由于双方签订的合同属于无效合同，自始至终没有法律效力，故被告不同意向原告给付违约金。
第三人答辩称，涉案合同的签订是按照正常程序进行的，被告方未正常履行合同造成违约，导致第三人无法获得相应佣金，第三人不存在任何违约行为。
经审理查明：2013年7月26日，原告作为买方与作为卖方的被告签署了《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区宝城中心区N8区金泓凯X城12栋X座0XE号房地产以3，998，000元出售给原告，交易房地产建筑面积为142.88㎡，用途为住宅，房地产证号码为深房地字第50003980**号。买方在合同生效之日向卖方支付定金20，000元，在合同生效后两日内再向卖方支付定金180，000元，上述约定定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方向银行按揭贷款支付剩余购楼款。买方须于2013年12月30日前将首期款支付至监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中，首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；买卖双方须于上述付款期限届满前三个工作日内办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买方须于2013年12月30日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。涉案物业处于抵押状态，没有租约，卖方同意于本合同生效之日起90日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。买卖双方在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日起两日内办理递件过户手续。合同备注条款约定卖方同意双方在2013年11月9日办理产权变更过户手续。
2013年7月26日，被告出具两份收款收据，载明被告收到原告交付的定金共计200，000元。被告称其收取的定金为100，000元，另100，000元定金在第三人处。
庭审中，第三人确认定金100，000元在第三人处托管，并表示将根据法院判决处理该笔定金。被告主张原告并非涉案合同的实际买方，实际买方为第三人员工沈某云，因此原告在履行合同过程中存在不安，所以迟迟不敢交易。被告为证明其主张提供了原告与沈某云签订的《二手房买卖合同》复印件、撤销委托的公证书、沈某云网上店铺网页打印件、载有沈某云名称的深圳市房地产经纪人员上岗证合格人员名单网页打印件、载有沈某云名称的2007年8月12日房协考试合格名单网页打印件等证据。上述《二手房买卖合同》为复印件，第三人称该份合同真实存在，但已作废，因为沈某云不再购买涉案房产，所以第三人才联系到原告购买涉案房产；撤销委托的公证书只载明原告取消了（2013）深证字第103995号《公证书》中的所有委托授权，被告没有提供（2013）深证字第103995号《公证书》；网页打印件未经公证提取，没有载明沈某云身份证号码等信息。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产证、二手房买卖合同、收款收据等证据，被告提交的二手房买卖合同、公证书网页打印件等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告双方签订的《二手房买卖合同》均系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于涉案合同未能履行的原因。根据合同约定，被告须于签订合同后90日内自行赎楼，其赎楼义务在先，但被告并未履行上述义务。被告主张原告并非涉案合同的真实买方，因此在交易过程中存在不安，所以未能履行合同义务。对此，本院认为，原告依据合同履行了合同义务，是本案合同的主体。被告的上述主张没有充分证据证明，且没有法律依据，本院不予支持。被告未履行赎楼义务已超过合同约定的履行期限，已构成根本违约，原告有权依据合同约定解除合同并可选择没收定金或要求被告支付违约金，故原告关于解除合同、返还定金及要求被告支付违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除。含有原告解除合同意思表示的起诉状于2013年12月10日送达给被告签收，涉案合同于被告签收之日解除，本院予以确认。关于违约金数额和返还定金。综合全案情况，本院认为原告主张的违约金数额过高，本院酌定为200，000元；被告已收取的定金100，000元应当返还给原告，第三人亦应将其托管的定金100，000元返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告张某艺与被告刘某明签订的《二手房买卖合同》于2013年12月10日解除；
二、被告刘某明应于本判决生效之日起十日内支付原告张某艺违约金200，000元；
三、被告刘某明应于本判决生效之日起十日内向原告张某艺返还定金100，000元；
四、第三人深圳市结X房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张某艺返还托管定金100，000元；
五、驳回原告张某艺的其他诉讼请求。
本案受理费16，096元，由原告3，096负担，被告负担13，000元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 何秋菊
人民陪审员 陈新连
二〇一四年一月十七日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 刘 婷
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。