深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深罗法民三初字第1188号
原告（反诉被告）深圳市航诚投资管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区沿河路双城世纪大厦1-3楼。
法定代表人张坤兰，执行董事。
原告（反诉被告）北京首都机场商贸有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流园区。
法定代表人张坤兰，执行董事。
两原告共同委托代理人林志平，广东鑫涌律师事务所律师，执业证号14403201210034169。
两原告共同委托代理人张伟，广东鑫涌律师事务所实习律师。
被告江贤新（反诉原告）。
委托代理人李小鹊，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403200911542877。
上列原告诉被告及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市航诚投资管理有限公司(以下简称“航诚公司”)及原告北京首都机场商贸有限公司(以下简称“商贸公司”)共同委托代理人林志平、张伟，告江贤新及委托代理人李小鹊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告航诚公司是原告商贸公司的全资子公司，原告商贸公司委托原告航诚公司对其所有的位于深圳市罗湖区双城世纪大厦1-3层进行经营、管理、使用、出租、收益，其有权以自身名义对外签订租赁合同。2007年4月28日，原告航诚公司与被告签订了《深圳市房地产租赁合同补充协议》，合同约定被告租赁原告航诚公司管理使用的航诚艺都商场三层C070号铺位，每月租金1729元，每月管理费1063元，同时约定被告需于每月15日向原告航诚公司缴纳次月租金以及其他费用，上述费用不得以任何理由拖欠，逾期每天按应缴纳费用总额的1%收取滞纳金。之后进行了3次续约，最后一次续约的租赁期间为2011年7月1日到2013年6月30日。2013年6月30日，双方订立的租赁合同到期后，双方未续约，但被告仍然不撤离商铺。为此，两原告曾多次通过口头或者书面要求其办理撤场，交还商铺。并清空商铺内物品，但被告一直置之不理。之后，原告航诚公司委托律师于2013年7月26日向被告寄送律师函，再次要求其立即撤场，交还商铺，但被告仍然置之不理，并滞留商场内部，霸占原告的场地。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告立即向两原告交还深圳市罗湖区沿河南路1021号双城世纪大厦（航诚艺都中国工艺精品商场）三层C070号铺位，并立即清空滞留在商场内的物品；2、被告向两原告支付租赁合同期内欠缴的租金人民币1383.2元、管理费人民币3454.75元，电费人民币206.8元，以及迟延支付上述费用的滞纳金，暂计算至2013年8月16日为共计人民币5901.62元；之后的另行计算至被告支付完上述费用之日止；3、被告按照合同约定租金标准的两倍向原告支付逾期返还商铺的租金，暂计算至2013年8月16日为人民币5415.57元，之后的另行计算至被告交还涉案商铺之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、这是一个可撤销的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项的规定：“当事人在订立合同时显失公平，是可撤销的。”从原告与被告订立的合同看，这是一个只有被告义务、原告权利的不平等合同。从原告的《深圳市房地产租赁合同书补充协议》第八条第3项条款可以看出，被告订立合同时曾划掉了此条款，后受到原告的强迫，不得不重抄了一遍，原因很简单，如果不跟原告签订这份协议书，被告刚刚花费近3万元精美装修将付之流水，这是不得已而为之的签约。二、这是一个未备案，不具备合法凭证的协议，根据《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十四条的规定：“房屋租赁合同订立后30日内，必须到房地产管理部门办理登记备案手续。并取得《房屋租赁证》”，第十七条规定：“取得《房屋租赁证》后其租赁行为才合法有效。”，所以原告与被告签订的租赁补充协议的行为是不合法的，原告的租赁资格不受法律保护，租金及管理费的约定是无效的，被告向原告每月交付的是预交费用，原告也从来未向被告提供合法的收款单据（发票），从2007年5月份至2012年12月份都是以预收款收据给予被告（从2014年3月31日被告提交的补充证据3里）。基于上述事实，原告《起诉状》向被告索取欠缴的租金、管理费5901.62元及逾期交铺滞纳金5415.57元是无法律依据的，被告有权要求原告退还2007年至2012年所预交的款项。当庭补充答辩意见，补充如下：1、原告违反长期经营涉案商场口头约定，也违背了民商事活动的诚实信用活动原则，应当承担损害赔偿的责任。按照行业惯例，文化产业都有一个培育期，在培育期都是一个亏损状态，从原告的执行优惠政策的通告中，也可以看出正是处于培育期租户一直处于亏损状态，原告才执行的减租的优惠政策。而且原告是否会长期经营也是租户进驻涉案商场之前最关注的事情，按照常理若不是原告有长期经营的承诺，作为被告的租户就不可能进驻投入资金、装修、囤货、长期客户培育期的亏损。再者，从法院调查取证的证据《关于航诚艺都租赁纠纷情况汇报》第11行内容，注资1000万元专门成立子公司深圳市航诚投资有限公司全权开办、经营航诚艺都工艺品市场。初期意图目的是要将航诚艺都打造成具有文化品牌的项目。由此可以看出，既然原告要打造品牌，承诺长期经营，是一个势在必行的一个动作。原告一系列的招商广告着力打造品牌，也是透露长期经营的策略，是要约的一部分，应当具有约束力。2、原告不适当履行合同义务，被告可以要求解除合同或者要求解除合同和减少租金和管理费并要求赔偿损失。原告收取高昂管理费，对等的合同义务包括招商、宣传、运营、打造品牌等。但原告在2012年6月份即用奖励的措施，鼓励未到期的租户提前解除合同。并宣布即将停止营业。也停止任何招商和宣传工作，导致空铺率巨。商场人流量巨减。并且原告将涉案商场设立佛堂和乒乓台，严重影响商场经营环境，以至于商场失去原有的功能。被告完全丧失租赁涉案商铺的目的，经营受到影响。按照法律规定可以要求解除合同或者要求减少租金和管理费，并要求赔偿损失。要求原告退还2012年已经缴纳的租金和管理费。退还履约保证金等反诉请求。原告不适当履行合同义务还有一点，被告租赁的商铺存在重大缺陷，漏水严重，严重影响被告的经营。并且给被告带来重大损害，按照法律规定应予以赔偿。3、原告合同到期后，扩大损失要求赔偿没有法律依据和合同依据。4、被告履行合同抗辩权，原告不予退还履约保证金没有事实依据和合同依据、法律依据。原告没有适当履行租金义务，导致被告合同目的根本不能实现。根据《合同法》第67条规定，当事人互付债务有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合规定，后履行一方拒绝相应的履行要求。原告从2012年6月停止运营，宣传品牌打造，被告按照法律规定有权不予交纳租金和管理费。在原告全面履行合同义务之前，没有权利主张不适当履行合同期间的租金和管理费。
被告反诉称，原告起诉被告支付租金、滞纳金、清空被告在原告商场的商品，被告认为没有事实与法律依据。被告之所以在租赁合同到期之后不撤离，不交纳租金，是因为原告商时承诺会长期经营，并且宣传打造中华文化“第一店”，被告因此才投入大量成本入住原告商场经营。但是原告在经营短短5年之后，从2012年6月份开始就改变经营方向，停止招商，并且不再续签租赁合同，也停止转租，劝离租户，导致商场空铺率剧增，环境严重恶化，严重影响被告的经营收入，给被告造成了巨大的经济损失。且在被告商铺出现漏水现象要求原告维修时，原告不予处理，导致被告字画、古董红木椅子严重损坏。为维护被告的合法权益，请求法院依法判令：1、返还押金人民币3394元；2、赔偿装修费18900元；3、退还从2012年6月份至2013年6月份的租金人民币6706元；4、赔偿经营损失人民币36000元；5、赔偿未处理漏水，古玩字画损失人民币53000元；6、两原告承担连带赔偿责任。
针对被告的反诉原告答辩称，1、对被告提出的返还押金诉讼请求没有事实和法律依据。第一，被告从2013年3月开始就拖欠管理费、租金，原告曾多次通过口头或者书面要求被告支付租金和管理费。但被告一直未理睬且未支付，根据双方签订的租赁合同，第三条第三款、第四条第三项C款，被告拖欠租金超过一个月，原告有权没收被告的履约保证金。第二，被告在2013年6月30日合同到期后，一直霸占、租用场地超过10天，根据双方签订租赁合同第6条第8项的规定，原告有权没收被告的履约保证金。且追缴被告霸占商场的滞纳金。2、针对被告赔偿损失费18900元的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，被告装修行为系自行行为与原告无关。第二，是否由被告装修以及装修款的支付没有证据可以证实。第三，根据双方合同第6条第8项的规定，被告逾期10天未搬走，视为放弃租赁场地的物品。3、针对退还租金的请求没有事实和法律依据。第一，被告所陈述市场经营环境，没有写入双方合同，原告合同义务提供租赁场地供被告经营。第二，原告每年都投入大量人力、物力、财力、举办文博会、并在相应媒体对商场进行宣传，超越合同约定，为商户提供优质运营活动。被告提供的宣传材料、广告当中可以证实。4、赔偿经营损失诉讼请求没有事实和法律依据。经营亏损系被告自行行为所致，与原告无关。且被告未就损失的数额，原告行为与被告损失的因果联系进行举证。5、对未处理漏水的损失的诉讼请求没有事实和法律依据。被告租赁房屋的漏水已经处理完毕，且被告本人在2012年5月10日的时候向原告正式作出承诺，因原告已经支付被告因漏水所需装修费用3000元，漏水事件处理完毕，被告本人也承诺不再追究原告责任。并不提出赔偿要求。被告在合同到期后违反诚信原则，向原告再次提出赔偿要求，属于讹诈原告的经济损失，原告对此保留追究其责任。
经审理查明：
一、原告商贸公司系深圳市罗湖区沿河南路双城世纪大厦101、201、301业主，自2006年4月19日开始其授权原告航诚公司使用、经营、管理、出租双城世纪大厦一至三楼，原告航诚公司有权以自身名义对外签订租赁、承包合同，收益归原告航诚公司。
二、2007年4月28日，原告航诚公司与被告签订《深圳市房地产租赁合同补充协议》，约定：“原告航诚公司将深圳市罗湖区沿河南路1021号双城世纪大厦（航诚艺都商场）三层C070号铺位租赁给被告，建筑面积为28.20平方米；被告应向原告航诚公司交纳二个月全额租金作为履约保证金，共计人民币3394元；租金为每月人民币1697元，管理费按建筑面积每平方米人民币37元每月，月总计为人民币1043元；如存在费用拖欠应每天按应缴纳费用总额的1％收取滞纳金，拖欠超过一个月，不再返还履约保证金；合同期满被告未续约又不及时办理撤场手续的，原告航诚公司可从履约保证金中扣除相应费用；合同还约定了其他权利义务。
2011年3月29日，原告航诚公司与被告签订续约协议，约定，续签合同期限为2011年7月1日至2013年6月30日；2011年7月1日至2013年6月30日租金管理费执行的优惠政策为租金按20％收取、管理费按65％收取，之后的政策按当期优惠政策执行，若当期无优惠政策按原合同约定之全额租金及管理费标准执行；双方还约定了其他权利义务。
三、2012年5月10日，被告向原告航诚公司出具承诺书，承诺书载明：“本人是航诚艺都商场三楼C070号铺位的商户江贤新，因去年四楼圣淘沙休闲会所多次渗水造成了本商铺部分商品及展柜受损，经评估，商品损失及展柜维修所需费用为3000元。航诚艺都工艺精品商场管理人员多次与物业方及四楼圣淘沙休闲会所沟通赔偿事宜，目前已经得到合理解决。本人承诺就渗水造成的本铺位的一切损失（截止2012年4月30日）不再追究商场及其它各方的责任，不再提出赔偿要求。
四、合同履行期间原告航诚公司对被告执行了租金优惠政策，减免了部分租金和管理费。2012年11月30日原告航诚公司向全体商户发出公告，告知与各商户之间的租赁合同到期后不再续签，空铺不再招租；公告还对自愿提前解约及其他权利义务作出通知。2013年1月31日，原告航诚公司再次发出公告，对停业清场事宜作出通知。2013年7月26日原告航诚公司向被告发出《律师函》要求被告撤场并缴纳租金、管理费等费用。
五、被告未按原告航诚公司要求时限撤场，截至开庭之日，被告尚未将涉案商铺交还给原告。
六、上述合同签订后，被告按合同约定支付了履约保证金。涉案商铺租金支付至2013年2月28日,管理费及电费被告支付至2013年1月31日。原告航诚公司确认被告的装修征得了其同意。
以上事实有委托招商管理协议书、《深圳市房地产租赁合同补充协议》及续约协议、公告、限期撤场通知、律师函、通知、催款通知函、产权资料电脑查询结果表、关于航诚艺都租赁纠纷的情况汇报、关于调整商户起租日期的通知、关于9－11月租金优惠政策的说明书、关于执行优惠政策的通知以及当事人的庭审陈述及双方当事人提交的其他相关证据予以证明。
本院认为，原告航诚公司与被告签订的《深圳市房地产租赁合同补充协议》及《航诚艺都租赁经营合同书》续约协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约严格履行。双方之间合同约定的期限届满后，被告应向原告航诚公司返还商铺，故，本院对原告要求判令返还涉诉商铺并清空物品的诉请予以支持；在合同期限届满后被告继续使用涉诉商铺，应向原告航诚公司支付相应的租金和管理费，但鉴于原告航诚公司2012年11月30日发出公告要求收回商铺后，涉诉商铺所在商场亦逐渐缺乏正常营业的氛围，大部分商铺均陆续空置，原告航诚公司收回商铺后也并未继续出租；此外，双方对2011年7月1日至2013年6月30日的租金及管理费实际执行的标准为原合同约定租金额度的20％、原合同约定管理费额度的65％；对于2013年3月1日至实际交铺日的租金及管理费本院酌定被告应按前期实际执行标准的30％交纳，即每月租金标准为人民币101.82元，管理费标准为人民币203.38元。原告航诚公司已经实际支付了电费人民币206.8元，前述电费应由被告承担。
鉴于原告航诚公司对商场预期经营策略的调整也可能对被告的经营产生一定程度的影响，故对原告航诚公司主张被告支付滞纳金的诉请本院不予支持。
关于航诚公司、机场商贸公司是否应当承担违约责任的问题。原告称航诚公司在2012年6月份之后停止招商、宣传并劝退商户，构成违约。本院认为，首先，双方合同中并未对有关“招商、宣传”等内容作出约定，被告主张原告违约，缺乏合同依据，本院不予支持。其次，航诚公司虽于2012年11月30日向涉案商城商户发出不再续签合同及可自愿提前解约的通知，但该通知并非原告单方解除合同，而是告知商户不再续签合同及可自愿提前解约。根据合同自愿原则，合同到期后是否续约属当事人行使自身民事权利的范围，故被告主张原告违约缺乏合同及法律依据，本院不予支持。因现有证据不能证明航诚公司存在违约情形，故被告反诉主张装修费、违约金、经营损失及退还应交租金和管理费，并无事实及法律依据，本院不予支持。被告要求原告航诚公司返还履约保证金，理由充分，本院予以支持。被告已经于2012年5月10日向原告航诚公司出具承诺书承诺不再就渗水造成的损失追究原告责任，故，本院对于原告要求赔偿未处理漏水造成的古玩、字画损失的诉讼请求不予支持。被告要求原告商贸公司承担责任，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条，第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江贤新应于本判决生效之日起十日内清空并搬离深圳市罗湖区双城世纪大厦（航程艺都商场）三层C070号铺位。
二、被告江贤新应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市航诚投资管理有限公司支付电费人民币206.8元。
三、被告江贤新应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市航诚投资管理有限公司支付从2013年3月1日至搬离涉案商铺日止的租金及管理费（每月租金标准为人民币101.82元，管理费标准为人民币203.38元）。
四、原告深圳市航诚投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告江贤新退还保证金人民币3394元。
五、驳回两原告的其他诉讼请求。
六、驳回被告的其他反诉请求。
如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币210元，由原告深圳市航诚投资管理有限公司负担人民币147元，由被告江贤新负担人民币63元；反诉费人民币1330元，由原告深圳市航诚投资管理有限公司负担人民币40元，由被告江贤新负担人民币1290元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王文英
人民陪审员 胡聪明
人民陪审员 谌小英
二〇一四年九月十日
李业旺
书 记 员
齐欣