南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第3710号
原告中国煤炭工业进出口集团江苏公司，住所地本市鼓楼区北京西路15-1号。
法定代表人张清明，公司总经理。
委托代理人杨泽成，江苏恒联盛律师事务所律师。
委托代理人刘丽，女，汉族，1976年11月10日生，中国煤炭工业进出口集团江苏公司会计师。
被告南京狮子楼饮食文化有限公司，住所地本市鼓楼区狮子桥29号。
法定代表人匡国华，公司总经理。
委托代理人陈建国，江苏金大律师事务所律师。
委托代理人陈昊，江苏金大律师事务所律师。
原告中国煤炭工业进出口集团江苏公司（以下简称中煤集团江苏公司）诉被告南京狮子楼饮食文化有限公司（以下简称狮子楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中煤集团江苏公司的委托代理人杨泽成、刘丽、被告狮子楼公司的委托代理人陈建国、陈昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中煤集团江苏公司诉称，2000年6月1日，原告与被告狮子楼公司签订房屋租赁合同一份，约定将位于南京市鼓楼区狮子桥69号702室、71号702室出租给被告作为员工宿舍使用，合同有效期限自2000年6月1日至2008年5月31日止，租金每套每月1000月，年租金共计24000元。合同到期后，被告未与原告续签租赁合同，也未向原告交付房屋，继续占有使用。2012年7月23日，原告向被告发出《终止房屋租赁通知书》，要求被告于2012年8月15日前搬出承租的房屋、恢复原状并支付拖欠的租金。2012年12月19日，原告又向被告发出《催缴房屋租金通知书》，要求被告尽快缴纳租金。经原告通知被告解除租赁合同，现被告已搬出承租房屋，但至今尚拖欠租金12万元。现原告诉至法院，请求判决被告狮子楼公司支付2007年6月1日至2012年7月31日期间的房屋租金120000元，并承担本案的诉讼费用。
被告狮子楼公司辩称，被告系2000年12月13日由匡国华等自然人出资设立的有限责任公司，而原告提起本次诉讼所依据的2000年6月1日协议书，订约方是南京市鼓楼区狮子楼大酒店，并非被告方。而原告方诉称的租赁房屋南京市鼓楼区狮子桥69号702室、71号702室，也并非原告方所有，原告提供的证据显示该房屋的产权人系中国中煤能源集团公司，原告与本案没有直接利害关系，不是适格的原告。且房屋租赁纠纷的诉讼时效为1年，原告现主张5年的房屋租金于法无据，以原告此次诉状载明日期2013年6月5日向前推1年，即2012年6月5日前后，原告未能证明曾向被告主张过租金。综上，因原告主体不适格，请求法院驳回原告的起诉；如法院认为原告主体适格，也因原告主张的租金超过了1年诉讼时效期间而应予以驳回。
经审理查明，坐落于本市狮子桥69号702室、71号702室的房屋所有权人系中国中煤能源集团公司。2003年4月18日，中国煤炭工业进出口集团公司更名为中国中煤能源集团公司，2009年4月21日，中国中煤能源集团公司更名为中国中煤能源集团有限公司。本案审理过程中，中国中煤能源集团有限公司向本院出具书面证明，对于中煤集团江苏公司与狮子楼公司签订的房屋租赁合同予以确认，并授权中煤集团江苏公司对涉案的两处房产行使占有、使用（租赁）、收益、诉讼等经营管理权力。
1999年12月，南京东山宾馆申请设立企业法人分支机构南京市鼓楼区狮子楼大酒店（以下简称狮子楼大酒店），并领取了营业执照，2000年11月24日，南京市鼓楼区狮子楼大酒店申请注销，企业申请注销理由为“改为有限责任公司”。2000年12月2日，张从军、匡国华出资申请设立南京狮子楼饮食文化有限公司，工商设立材料中存有南京东山宾馆于2000年12月出具的证明一份，内容为“南京市狮子楼大酒店，原系我宾馆的分支机构，现经我宾馆同意将南京市鼓楼区狮子楼大酒店改名为南京市狮子楼饮食文化有限公司。由张从军、匡国华两人共同出资兴办，并同意将“狮子楼”这一名称一并给其使用”。
原告中煤集团江苏公司为证明其与被告之间房屋租赁关系的存在，提交了一份协议书，2000年6月1日由中国煤炭工业进出口集团江苏公司作为甲方、南京市鼓楼区狮子楼大酒店作为乙方签订。该协议书为复印件，原告未能提供原件。被告对该协议的真实性不予认可。该协议书中约定，甲方将狮子楼69号702室、71号702室毛坯房租给乙方使用，每套月租金1000元；付款方式为先付款后住房，在每年结束的前一个月付清甲方下一年的房租；租赁时间自2000年6月1日起至2008年5月31日止；乙方付甲方定金2400元，租赁结束时由甲方一次退还乙方。2000年6月，狮子楼大酒店向原告支付26400元；2001年6月，被告狮子楼公司向原告支付24000元；2003年5月，被告狮子楼公司向原告支付24000元；2004年12月，被告狮子楼公司向原告支付24000元；2006年4月，被告狮子楼公司向原告支付48000元。对于已支付的定金2400元，被告表示不主张原告退还。
2012年7月23日，原告中煤集团江苏公司向被告狮子楼公司寄送《终止房屋租赁通知书》，通知自2012年8月15日起解除双方于2000年6月1日签订的协议书，要求被告于2012年8月15日前搬出狮子桥69号702室及71号702室，恢复原状并付清拖欠租金。2012年12月19日，原告中煤集团江苏公司向被告狮子楼公司寄送《催缴房屋租金通知书》，要求被告支付拖欠的房屋租金。原、被告均陈述诉争两套房屋已于2012年8月底由原告中煤集团江苏公司收回。
原告中煤集团江苏公司诉称曾于2009年6月、2010年5月向被告狮子楼公司主张拖欠的租金，被告狮子楼公司对此不予认可。
以上事实，有协议书复印件、房产证、证明、付款凭证、通知书、EMS快递面单及当事人陈述等证据在卷，足以认定，本院予以确认。
本案的争议焦点：1、原告主体是否适格；2、被告主体是否适格；3、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于本案原告中煤集团江苏公司的主体地位。原告虽非诉争的位于本市狮子桥69号702室、71号702室房屋的所有权人，但该房所有权人中国中煤能源集团有限公司已于本案审理期间出具书面材料，追认原告中煤集团江苏公司对外签订的房屋租赁合同，授权原告中煤集团江苏公司对涉案房屋行使占有、使用（租赁）、收益、诉讼等经营管理权力，故原告以其名义提起本次诉讼，存在事实和法律基础，被告狮子楼公司关于原告非诉争房屋产权人故主体不适格的辩称意见，本院依法不予采信。
关于本案被告狮子楼公司的主体地位。本案原告诉请的法律基础系2000年6月1日与南京市鼓楼区狮子楼大酒店签订的协议书，根据该协议书，原告将诉争的两套房屋出租给南京市鼓楼区狮子楼大酒店使用。被告辩称南京市鼓楼区狮子楼大酒店已注销，且与被告狮子楼公司无关，被告与原告并不存在法律上的房屋租赁合同关系，故原告起诉被告无法律基础。对此，本院认为，根据南京市鼓楼区狮子楼大酒店的工商注销材料以及被告狮子楼公司的工商设立材料，可以看出两单位存在事实上的延续关系，且被告实际使用承租房屋，并向原告支付租金，事实上也与原告建立了房屋租赁合同关系，故被告仅以其非房屋租赁合同的当事人为由否认与原告间存在房屋租赁关系，与事实不符，对该辩称依法不予采信。因被告狮子楼公司向原告支付租金，使用诉争房屋，已与原告间建立起房屋租赁合同关系，故原告以狮子楼公司作为本案被告并不存在主体不适格情形。
关于本案原、被告之间房屋租赁合同关系的建立及合同的履行。为证明其与被告之间存在房屋租赁合同关系，原告提交了一份签订于2000年6月1日的协议书复印件。被告对该证据的真实性不予认可。但被告于2000年6月至2006年4月期间向原告支付的租金数额、定金数额及支付周期，与该协议书上载明的相关条款基本一致，可以反映出该协议书的履行过程，故对原告中煤集团江苏公司提交的该份协议书的真实性，本院依法予以认定。原、被告既签订了房屋租赁合同，就应该按照合同约定履行各自的义务。被告狮子楼公司也应按约向原告中煤集团江苏公司支付房屋租金。关于2008年5月31日协议书约定期限届满后双方的关系。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告之间协议约定的租赁期间自2000年6月1日起至2008年5月31日止，合同约定的期间届满后，被告仍继续使用租赁房屋，原告亦未主张解除合同，故双方原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
关于原告诉请的诉讼时效。被告狮子楼公司辩称，因原告怠于行使自己的权利，未及时向被告主张租金，现其关于2007年6月1日至2012年7月31日之间的租金诉请已超过法律规定的一年诉讼时效期间，不应得到法院的支持。而原告称其曾于2009年6月、2010年5月向被告主张过租金，且被告占有、租赁原告房屋一直呈连续状态，故诉讼时效的计算应以行为终了之日起计算，即应从被告交付房屋之日2012年8月底起计算，原告的主张未超过诉讼时效。对此，本院认为，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原、被告在2000年6月1日签订的协议书中，约定租金付款方式为先付款后住房，每年结束的前一个月一次性付清下一年的房租。原告对被告的债权请求权属于有明确履行期限的债权请求权，故原告关于被告拖欠租金行为呈连续性，诉讼时效没有经过的辩称，本院依法不予采纳。上述协议书签订后，被告分数次按年支付了2000年6月1日至2007年5月31日之间的租金，但从被告数次支付租金的时间来看，并非严格按照协议书约定，即每年结束的前一个月一次性付清下一年的房租。实际情况是，既有被告按约支付下一年房租的情形，也有在使用过程中支付当年租金的情形，甚至也有支付上一年房租的情形，原告对此亦未有异议，可视为双方对付款方式的变更。但原告对于2007年6月后的房屋租金，依其诉称，也仅在2009年6月、2010年5月向被告主张过，即使属实并因此造成了相应时段债权请求的诉讼时效中断，但此后至2012年7月期间，原告未向被告再行主张，重新起算的一年诉讼时效再次经过。综合考虑双方租金支付的履行方式，从有利于维护债权稳定的角度出发，对于原告的最后一期债权，即2011年6月1日至2012年5月31日期间的年租金，应自2012年6月1日起计算一年诉讼时效。又因2012年7月23日，原告向被告书面提出租金主张，造成时效中断，故原告于2013年6月6日提起此次诉讼，要求被告支付2007年6月1日至2011年5月31日期间的债权已经超过诉讼时效，2011年6月1日至2012年7月31日期间租金28000元未经过诉讼时效，被告对此应予以支付。又因被告不要求原告退还2000年6月向原告支付的定金2400元，不违反法律规定，本院对此依法予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十六条之规定，判决如下：
被告南京狮子楼饮食文化有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国煤炭工业进出口集团江苏公司租金28000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，因适用简易程序减半收取1350元，由原告中国煤炭工业进出口集团江苏公司负担1100元，由被告南京狮子楼饮食文化有限公司负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 刘春晓
二〇一三年八月十九日
见习书记员 宋文天