安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0826民初3198号
原告：安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉东路北侧。
负责人：王金龙，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
被告:张文德，男，1964年12月19日出生，汉族，无业，住安徽省宿松县。
被告：周水姣，女，1965年1月21日出生，汉族，无业，住安徽省宿松县。
第三人:中国建设银行股份有限公司安庆市分行,住所地安徽省安庆市集贤南路241号。
负责人：张鹏，该银行行长。
委托诉讼代理人：孙璞，安徽国誉律师事务所律师。
原告安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司（以下简称龙腾公司）与被告张文德、周水姣、第三人中国建设银行股份有限公司安庆市分行（以下简称建设银行安庆分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙腾公司的委托诉讼代理人黄松林，被告张文德、第三人建设银行安庆分行的委托诉讼代理人孙璞到庭参加诉讼。被告周水姣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
龙腾公司向本院提出诉讼请求：请求解除龙腾公司与张文德、周水姣签订的《商品房预售合同》，请求解除龙腾公司与建设银行安庆分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房借款最高额保证合同》（仅就龙腾公司与张文德、周水姣之间的商品房买卖关系），请求张文德、周水姣赔偿扣划款93047.33元及违约金82011.70元合计175059.03元。事实与理由：龙腾公司系房地产开发商。2014年1月13日，龙腾公司与建设银行安庆分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定龙腾公司同意在建设银行安庆分行承诺贷款额度内，向每一向建设银行安庆分行贷款购房人提供无条件、不可撤销的阶段性连带保证责任。二被告系夫妻关系。2015年9月25日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定二被告购买龙腾公司开发的秀水河畔3幢1单元3-1071室，总价款820117元。合同签订后，因张文德系龙腾公司股东，首付款330117元未实际支付而是由张文德、周水姣向龙腾公司出具欠条，下剩49万元由张文德、周水姣申请银行按揭贷款。此后，张文德、周水姣与建设银行安庆分行签订《个人住房借款合同》，约定建设银行安庆分行向张文德、周水姣提供49万元贷款。后张文德、周水姣取得建设银行安庆分行贷款后陆续归还贷款。然自2016年5月起，二被告开始拖欠贷款本息，虽经龙腾公司及建设银行安庆分行无数次催讨均未果。2017年11月27日，建设银行安庆分行向张文德、周水姣发送《贷款到期通知书》，宣布贷款立即到期，同日建设银行安庆分行亦向龙腾公司发送《要求履行连带保证责任的函》，要求龙腾公司履行连带保证责任。综上，二被告不按时归还贷款的行为构成违约，依据《商品房预售合同》补充协议第5条的约定，龙腾公司可以解除合同并要求张文德、周水姣承担房屋总价款10%的违约金。为保护债权人利益，特起诉请求判如所请。
张文德对龙腾公司起诉主张的事实及诉讼请求均无异议。
周水姣未提出答辩。
建设银行安庆分行述称，对于龙腾公司与张文德、周水姣之间的商品房买卖关系以及张文德、周水姣拖欠贷款的事实没有异议。张文德自2016年2月份开始出现逾期偿还贷款本息的情况，后经催收，又陆续偿还部分逾期贷款，但自2016年6月22日至今未再偿还贷款本息。建设银行安庆分行于2016年11月2日、2016年12月30日、2017年3月31日、2017年6月29日、2017年9月29日五次分别扣划龙腾公司保证金存款累计93047.33元用于归还张文德的逾期贷款。截至2017年12月25日，张文德尚欠贷款本金及利息418612.19元。龙腾公司要求解除其与建设银行安庆分行签订的个人住房借款最高额保证合同没有事实和法律依据。龙腾公司收到建设银行安庆分行送达的要求履行连带保证责任通知书，应对张文德、周水姣拖欠的贷款本息承担连带责任，只有在龙腾公司承担了连带保证责任后，才能解除双方签订的个人住房借款最高额保证合同。
本院经审理认定事实如下：龙腾公司系房地产开发商，张文德与周水姣系夫妻。2014年1月13日，龙腾公司与建设银行安庆分行订立《商品房销售贷款合作协议书》，该协议第二条约定建设银行安庆分行对符合贷款条件的购房人购买龙腾公司开发建设并依法销售的坐落于宿松县孚玉镇经批准命名为“秀水河畔”的商品房发放个人住房按揭贷款；第四条第四项约定龙腾公司同意在建设银行安庆分行承诺贷款额度内，对每一向建设银行安庆分行借款购房人向建设银行安庆分行借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及建设银行安庆分行为实现债权而发生的相关费用（包括处分抵押物费用、律师费等），并随着借款人逐期还款而相应递减；第五条约定龙腾公司同意在保证期间，如借款人未能依据合同约定按时偿还贷款本息及相关费用，建设银行安庆分行从龙腾公司在建设银行安庆分行开立的存款账户中直接扣划。同日，龙腾公司与建设银行安庆分行签订《个人住房借款最高额保证合同》，合同第二条被保证的债权约定为“自2014年1月13日至2017年1月13日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为人民币一亿五千四百万元整”，第三条保证方式为“龙腾公司提供连带责任保证”，第十一条约定“保证期间，建设银行安庆分行根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，建设银行安庆分行有权要求龙腾公司在该提前到期日起1个银行工作日内承担保证责任，龙腾公司同意按建设银行安庆分行要求承担保证责任”。
2015年9月25日，龙腾公司与张文德、周水姣签订《商品房预售合同》，约定张文德、周水姣购买龙腾公司开发的“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室，房屋建筑面积共190.15㎡，房屋总价款820117元，首付330117元，余款490000元按揭贷款；该合同补充协议第5条约定“在买受人选择向银行按揭贷款时，出卖人为买受人购房款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视为对本合同违约。如买受人连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息，出卖人在接到贷款银行要求履行担保责任通知后，出卖人有权立即单方面解除本合同，并收回本合同项下房地产，买受人应当按总房款10%向出卖人支付违约金……”。同日，张文德、周水姣向龙腾公司出具欠条一份，内容为“欠到秀水河畔3幢1单元3-1071号房首付款叁拾叁万零壹佰壹拾柒元整。此据欠款人张文德、周水姣2015.9.25”。
2015年10月22日，张文德与建设银行安庆分行下属银行宿松支行签订《个人购房（商业用房）借款合同》，约定建设银行安庆分行下属银行宿松支行向张文德提供490000元借款，借款期限为2015年10月22日至2025年10月22日，龙腾公司对此借款提供保证，张文德以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。贷款以等额本息还款方式偿还。2015年10月28日，该笔借款划入龙腾公司名下账户。张文德自2015年12月28日开始向建设银行安庆分行下属银行宿松支行归还借款本息，但自2016年6月22日起，张文德开始拖欠还款，虽经龙腾公司及建设银行安庆分行多次催要，仍未还款。2017年11月27日，建设银行安庆分行下属银行宿松支行向张文德发送《贷款到期通知书》，宣布贷款立即到期。同日，建设银行安庆分行下属银行宿松支行向龙腾公司送达《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求龙腾公司履行连带保证责任。
至2016年6月21日，张文德支付贷款本息26996.46元，之后再未支付。截至2017年9月29日，建设银行安庆分行从龙腾公司的存款帐户扣划93047.33元支付张文德、应付未付的逾期贷款本息。至2017年12月25日，该笔贷款尚欠本息合计418612.19元。现张文德已累计超过6个月未支付贷款本息、罚息，故龙腾公司起诉来院，要求判如所请。
上述事实，有龙腾公司提交的商品房预售合同、商品房销售贷款合作协议书、个人住房借款最高额保证合同、扣款明细、贷款提前到期通知书及要求履行连带保证责任的函、欠条等在卷佐证。
本院认为，龙腾公司与张文德、周水姣签订的《商品房预售合同》，龙腾公司与建设银行安庆分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》均系合同双方在平等自愿的基础上签订，合法有效。双方当事人均应完全及时履行合同义务。现张文德、周水姣不仅未支付房屋首付款330117元，而且连续十八个月未按期偿还贷款，构成违约，建设银行安庆分行已经依合同约定向张文德、周水姣及龙腾公司发送贷款提前到期通知书及要求履行连带保证责任的函，依据双方签订的《商品房预售合同》补充协议第5条的约定，龙腾公司有权要求解除合同，并要求张文德、周水姣承担按总房价的10%支付违约金，故龙腾公司请求解除其与张文德、周水姣签订的《商品房预售合同》，并要求张文德、周水姣支付总房价820117元的10%的违约金即82011.70元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房预售合同》解除后，张文德、周水姣购买的商品房应返还龙腾公司，并按合同约定赔偿龙腾公司的违约金损失，其所欠购房首付款330117元龙腾公司同意免除，本院予以准许，龙腾公司返还张文德支付的购房贷款本息26996.46元，并退还建设银行安庆分行剩余的贷款本息418612.19元（截至2017年12月25日）。基于涉案的秀水河畔3幢1单元3-1071室房屋已经归龙腾公司所有，且龙腾公司收到建设银行安庆分行基于该房屋发放的49万元贷款，故龙腾公司请求张文德、周水姣赔偿其被建设银行安庆分行扣划的贷款本息93047.33元无事实和法律依据，本院不予支持。
商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同即《个人购房借款（商业用房）合同》的目的已无法实现，根据对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的理解，相对的按揭贷款合同即《个人购房借款（商业用房）合同》也须解除，偿还贷款责任应由获得贷款款项的开发商承担。这也是对便利诉讼、减少当事人讼累的原则的具体适用。但《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房借款最高额保证合同》系龙腾公司为其建设开发的“秀水河畔”商品房的销售而与建设银行安庆分行签订的，非为张文德购买商品房单独签订，协议内容不针对具体购房户，龙腾公司在合同约定及建设银行安庆分行承诺的最高额度内，对建设银行安庆分行向购房户发放的贷款本息承担连带责任保证，故龙腾公司请求解除《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房借款最高额保证合同》依据不足，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司与张文德、周水姣就“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室房屋于2015年9月25日签订的《商品房预售合同》；
二、张文德、周水姣向安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司返还秀水河畔3幢1单元3-1071室房屋，安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司免除张文德、周水姣所欠房屋首付款330117元，张文德、周水姣所欠中国建设银行股份有限公司安庆市分行贷款本息（截至2017年12月25日为418612.19元）由安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司偿还。
三、张文德、周水姣于本判决生效之日起三日内支付安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司违约金82011.70元。
四、安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司于本判决生效之日起三日内返还张文德、周水姣支付贷款本息26996.46元。
五、驳回安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3802元，减半收取1901元，由张文德、周水姣负担597元，安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司负担1304元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 员 周玉峰
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 李 平
书 记 员 周春燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。