广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16237号
上诉人（原审被告）：深圳市富川实业集团有限公司
法定代表人：许培川，董事长。
委托代理人：王兴吉，系该公司员工。
委托代理人：刘宇宏，广东东深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市富明安实业有限公司
法定代表人：王志伟，总经理。
委托代理人：李维双，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：曾常青，广东宝城律师事务所律师。
上诉人深圳市富川实业集团有限公司（以下简称富川公司）与被上诉人深圳市富明安实业有限公司（以下简称富明安公司）因确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第188号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
富川公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回富明安公司的全部诉讼请求，并由富明安公司负担一、二审诉讼费。上诉的理由：一、一审判决基本事实认定错误。大量事实、证据足以证明富川公司与富明安公司于2003年11月26日签订的《合同》是一份招商引资合同，但一审判决却一再回避，对大量的事实、证据没有认定，直接导致错判发生。2003年8月，深圳市宝安区人民政府在香港举办“2003年宝安区（香港）投资环境介绍会”，由时任区委书记周光明、区长黄锦奎率团参加。招商会上富川公司研发的“图像存储式安防系统”项目被选中，作为电子类高新技术产业，经宝安区政府安排落户到富明安公司所在地的光明同富裕工业园，并由富明安公司作为招商引资方签约代表和富川公司签订了涉案《合同》。该《合同》就是一份招商引资合同。这是铁一般的事实，下面证据足以证实：(1)深圳市宝安区光明街道办事处于2003年12月24日发给深圳市规划与国土资源局宝安分局的《关于同富裕工业园开发建设有关问题的函》(深宝光处函(2003)30号），该函证实了光明同富裕工业园因建设资金不足，引进了包括富川公司在内的6个项目，招商项目占地31.09万平方米，该办事处提请国土部门办理用地手续。(2)深圳市宝安区光明街道办事处于2004年3月4日发给深圳市规划与国土资源局宝安分局的《关于光明同富裕工业园招商引资用地的函》(深宝光处函(2004)10号），该函证实了光明同富裕工业园通过香港招商会引进了包括富川公司在内的企业进驻，该办事处提请国土部门办理用地、建设手续。(3)深圳市宝安区光明街道办事处于2005年6月9日发给深圳市规划局宝安分局的《关于深圳市富川实业有限公司用地的函》(深宝光处函(2005)11号），该函证实了富川公司是该办2003年香港招商项目，位于光明同富裕工业园内，提请规划部门办理用地手续。同时，深圳市宝安区经济贸易局也在该函上附注证明富川公司的项目是高新技术项目，亦是2003年香港招商会签约的项目；深圳市宝安区“同富裕工程”领导小组办公室也在该函上盖章确认此事实。一审判决已经查明，为发展集体经济，使欠发达村早日脱贫奔康，宝安区政府2001年同意设立光明同富裕工业园，用地面积60.8万平方米，受益欠发达村28个，但政府只是给地不给开发的钱，同时指令同富裕工业园由街道成立相应机构（公司）实行统一规划、分步实施；统一招商，统一管理（内容详见《深圳市宝安区人民政府关于同意成立宝安区镇级同富裕工业区（园）和村级同富裕工业区（村）的批复》深宝府函【2001】46号）。光明同富裕工业园设立后，光明街道成立了富明安公司，负责管理工业园和对外招商引资，因工业园没有建设资金，故采取“自主开发三分之一、转让开发三分之二”的方式进行开发建设，这是当地政府开发同富裕工业园的指导思想。因此才有了在2003年的香港招商会上引进富川公司等企业进驻工业园等一系列事实的发生。所谓招商引资是指地方政府（开发区）以说服投资者受让土地或租赁厂房为主要表现形式的，针对一个地区的投资环境的销售行为。特别是涉案的光明同富裕工业园，因自己没资金、没技术、没项目，就只能出让部分土地，换来发展资金，通过引进项目增加当地税收及其他收入，发展当地经济。光明同富裕工业园招商引资的流程是这样的：在香港招商会推介——客户谈判——选定项目——进驻企业与招商代表方签订合同——进驻企业立项——环评——国土签订土地出让合同。因此，通过政府招商引资取得土地使用权的方式和通过政府“拍卖、挂牌出让”等取得土地使用权的方式是有区别的。招商引资由宝安区政府主导，富川公司完全按照政府的要求履行职责，一切依政府的安排办事，签约、付款、立项、环评等工作均按规定完成，没有任何违约或过错行为。二、富川公司与富明安公司签订的《合同》是合法有效的。一审判决在没有尊重上述事实及历史的情况下，草率的将该《合同》认定为土地使用权转让合同，并进而认定该《合同》部分内容无效是完全错误的。首先，该《合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。其次，该《合同》虽然有涉及到土地使用权，但该《合同》并不是真正意义上的土地使用权转让合同，只要了解了涉案土地招商引资的事实及过程，就不难理解该《合同》的实质，富明安公司自始至终都不是涉案土地使用权的权利人，如果不是政府或土地使用权人授权，富明安公司是不可能和富川公司签订该《合同》的，因此，富明安公司只是代理当地政府或土地使用权人行使签约权和管理权；否则，富明安公司向富川公司转让不属于自己的土地并收取巨额费用，其行为就属于“以非法占有为目的，采取虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取公私财物”了，如果真的是这样的话，那就涉嫌刑事诈骗了。再次，从该《合同》的内容来看，因富明安公司并非涉案土地使用权的所有权人，故富明安公司的主要权利是收取综合补偿金及日后的管理费，主要义务是做好涉案土地的三通一平，协助富川公司到国土部门办理涉案土地使用权出让手续，并非由富明安公司直接将土地使用权出让或转让给富川公司。还有，从该《合同》的履行来看，富川公司已向富明安公司支付了832万元综合补偿金，富明安公司也将大部分涉案土地交付富川公司使用；因受区县一级政府每次只能办理不超过5万平方米土地使用权出让手续的政策限制，该《合同》约定的12万平方米土地只能分三期办理土地使用权出让手续，第一期46439.36平方米土地顺利办理了土地使用权出让手续，但后来富明安公司总是以“政府机构变动、人事变动”为由拖延时间，导致第二、第三期用地手续迟迟未能办理下来，一拖就十几年。招商引资是政府行为，出让土地也是政府行为，既然国土部门已经按照该《合同》的约定将第一期46439.36平方米用地出让给了富川公司，完善了该部分土地的产权，那证明国土部门是认可该《合同》的，至少是追认了该《合同》的效力，这充分说明该《合同》是完全有效的。至于该《合同》约定的其余土地至今没有办证，原因可能是多方面的，主要是政府部门之间推诿扯皮，但不能从这种结果反推出该《合同》部分无效的结论。三、富川公司与富明安公司签订的《合同》有效，并应继续履行，如果富明安公司不履行合同义务，则应承担违约赔偿责任。富明安公司不按照《合同》约定履行责任，未能协助完善第二、三期用地手续，导致涉案土地无法正常开发利用，致使富川公司的合法权益无法实现，，给富川公司造成了巨大的经济损失。再加上多年来土地价值升值了十几倍，更增加了富明安公司的违约意愿，无视合同义务；恣意违约的同时，还恶意挑起诉讼，妄图混淆视听。富川公司与富明安公司之间签订的《合同》是一份招商引资合同，这是铁一般的事实，只有在尊重历史、尊重事实的前提下，才能客观、合理、正确的处理双方之间的纠纷。富明安公司不是涉案土地使用权的所有者，只是代理人，所以富明安公司不可能是涉案土地使用权的转让方或出让方，其只有协助或促成富川公司取得涉案土地使用权的义务，该《合同》的第四条已经设定了免责条款，说明双方事前都清楚《合同》约定的土地使用权客观上存在国土部门不批准使用的可能。原审判决曲解了该《合同》的本意，以该《合同》约定的土地使用权未全部办理国土出让手续反推出该部分内容无效，违背了基本事实，适用了错误的法律，导致错判。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法查清本案事实，依法改判。
富明安公司辩称：富川公司的上诉主张与事实不符，理由主要是富明安公司未取得涉案土地的使用权，并非涉案地块的权利人，富川公司认为富明安公司具有土地主管部门的授权或者委托、有权代理土地的使用权转让，系富川公司单方面的理解。同时，涉案土地未建成区域，早已被市政府做其他的规划，该土地已经光明新区封闭式管理，另作其他安排。涉案土地的过去乃至现在的管理规划，与富明安公司无任何关联性。鉴此涉案土地对于富明安公司来讲属于无权处分，一审判决基本上符合事实，富明安公司不持异议，请求二审法院查明富明安公司无权处分涉案土地的事实，驳回上诉，维持原判。
富明安公司向一审法院起诉请求：1、确认富明安公司与富川公司于2003年11月26日签订的关于光明同富裕工业园土地使用权转让事宜的《合同》无效；2、由富川公司负担本案的诉讼费用。
一审审理查明：2003年11月26日，富明安公司与富川公司签订一份《合同》，双方约定富明安公司将光明同富裕工业园05-01、05-02、05-03、05-04地块约10.2万平方米的工业用地及07-05地块约1.8万平方米宿舍用地的土地使用权转让给富川公司，由富川公司投资兴建厂房、宿舍及配套设施，具体范围和面积见国土部门核定的用地红线图；富川公司应在富明安公司划定土地范围后一个月内按规定到国土部门办理有关手续，富明安公司提供必要协助，费用全部由富川公司负担；富川公司享有土地使用权的期限为50年，从富川公司与国土局签订土地使用权出让合同之日起计算；合同约定的土地使用权出让年限届满，富明安公司有权无偿收回出让地块的土地使用权，地块上的建筑物及其他附属物无偿归富明安公司所有，富川公司应在年限届满之日起10日内办理房地产注销登记手续；富明安公司负责土地的“三通一平”，将水、电、路通至使用地红线边缘，并于2004年2月28日前将土地交付富川公司使用，积极配合富川公司办理有关手续；富川公司负责办理项目立项、国土使用权证等手续，按120元/平方米的标准向富明安公司支付园区综合补偿金，合计约1440万元，计算面积以国土部门划定的红线范围面积为准，双方多退少补，其中于合同签订30日内支付30%的园区综合补偿金作为合同定金，于合同签订后3个月内支付40%园区综合补偿金，余款于富川公司与国土部门签订土地使用权出让合同后30日内一次性付清；如国土部门不批准或不同意富川公司使用土地，不与富川公司签订土地使用权出让合同，富明安公司应在接到书面通知之日起10日内退还富川公司已付园区综合补偿金；富川公司还应按用地面积每月每平方米0.35元的标准支付各月园区综合补偿金，于每月20日前一次性付清，每五年递增一次，每次递增0.05元（即第6年至第10年按单价0.4元计收，第11年至15年按单价0.45元计收，以此类推），各月综合补偿金从合同生效两年后即2005年12月起收取；富川公司应按时付清园区综合补偿金，任何一期付款每逾期30日，按拖欠金额的2.5%收取滞纳金，付款逾期达60日，富明安公司有权解除合同；富川公司未按合同约定支付各月综合补偿金，每逾期1日，富川公司应支付应付款2‰的滞纳金；富川公司在签订土地使用权出让合同后应尽快进行开发建设，由于富川公司未按期开发利用土地而被国土部门收回土地使用权时，富明安公司有权单方解除合同，不退还已收取的园区综合补偿金和各月的综合补偿金。
2003年12月2日，富川公司向富明安公司支付园区综合补偿金432万元；2005年8月17日支付园区综合补偿金400万元。2005年12月至2013年1月，富川公司于每月20日前支付当月综合补偿金，共计支付1458190.88元。
2004年8月18日，富川公司与深圳市规划与国土资源局签订一份《深圳市土地使用权出让合同书》【深地合字（2004）4082号】，深圳市规划与国土资源局将位于同富裕工业园内地块编号为A525-0066，面积为46439.36平方米的土地使用权出让给富川公司（用地方案号为2004-00N-168、《深圳市建设用地规划许可证》号为深规许字05-2004-0139）。富川公司在该地块上已建设了4栋厂房和3栋宿舍，并办理了房地产证，房产证号为深房地字第80001021**号。其他土地未办理土地使用权出让手续，亦未办理相关用地审批手续，富川公司在涉案土地上另建有一栋4层建筑物及附属物，未办理合法报建手续，经委托深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司评估，重置价值4673290元，市场价值3998963元，富明安公司支付评估费15000元。富川公司在其余空地上建有铁皮棚、铁架停车棚及围墙等临时建筑和地上附着物，经委托深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司评估，重置价为1066845元，按成新率折算后市场价值为935666元，富明安公司支付评估费5500元。目前，上述已办理房地产证地块、1栋4层建筑物、铁皮棚、停车棚等由富川公司在使用，对其余空地部分富川公司未控制使用。
2001年7月10日，深圳市宝安区人民政府批复同意设立光明同富裕工业园，受益欠发达村28个。2002年12月16日，深圳市规划国土局宝安分局批复同意光明同富裕工业园用地规模为604542.11平方米。2004年，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局批复同意安排位于光明同富裕工业园内用地作为欠发达村的同富裕工业用地，用地纳入非农用地管理，上述受益欠发达村共9个，分别为光明、白花、东周、碧眼、翠湖、迳口、新羌、凤凰、圳美，相关建设用地规划许可证标注用地单位为光明街道办下属9个居委会。涉案争议地块均位于光明同富裕工业园内。根据深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向本院出具的《委托调查的复函》，2002年6月10日深圳市政府明确光明地区土地，市规划与国土资源局已登记发证、建成区的土地由深圳市光明华侨农场（集团）公司按规定继续使用，其余土地的使用权由市政府予以收回，统一控制和规划管理，以后根据发展需要适时开发建设；目前的土地情况为05-01地块占地面积17681.42平方米，为建设用地、一类工业用地、公共绿地、水域及道路，该地块与A525-0066号宗地重叠0.79平方米（用地单位富川公司），剩余用地未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，未见土地补偿协议记录；05-02地块占地面的53539.89平方米，为建设用地、公共绿地、一类工业用地、水域及规划道路，该地块与A525-0066号宗地重叠46365.99平方米（用地单位富川公司），与A524-0001号宗地重叠0.64平方米（用地单位深圳市光明华侨畜牧场），剩余用地未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，该地块涉及13.74平方米已签订《深圳市宝安区城市化收地协议书》；05-03地块占地面的32720.90平方米，涉及建设用地31572.63平方米、其他土地104.8平方米，该地块与用地方案号2009-00M-0006地块公交首末站用地重叠1736.7平方米，未见土地补偿协议记录；05-04地块占地面积6698.99平方米，为建设用地、一类工业用地、公共绿地，未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，未见土地补偿协议记录；07-05地块占地面积17241.69平方米，涉及建设用地944.1平方米，其他土地10628.83平方米，该地块为公共绿地和垃圾处理用地，与A524-0001号宗地重叠7.19平方米（用地单位深圳市光明华侨畜牧场），与用地方案号2009-00N-0005地块光明圳美垃圾转运站重叠13.75平方米，剩余地块未发现与已签订合同或已办理产权登记的宗地有冲突，该地块涉及191.07平方米已签订《深圳市宝安区城市化收地协议书》；上述地块均位于宝安区同富裕工业园详细蓝图调整规划范围内。
富明安公司于2002年8月12日注册成立，股东包括宝安区光明街道光明社区居民委员会、圳美社区居民委员会、凤凰社区居民委员会、碧眼社区居民委员会、东周社区居民委员会。根据深圳市光明新区光明办事处向本院出具的《关于调整增设社区居民委员及及富明安公司股东调整的复函》，富明安公司系为解决原光明农场职工下岗分流及集体经济分配问题而设立的，股东为光明、东周、碧眼、凤凰、圳美五个社区居委会，2003年光明原有5个社区居委会调整增设为9个社区居委会，即光明、凤凰、白花、翠湖、碧眼、东周、圳美、新羌、迳口，富明安公司股东由5个居委会调整为9个居委会。
一审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。富明安公司与富川公司于2003年11月26日签订的《合同》，其实质内容为土地使用权转让合同。富川公司主张涉案合同为招商引资合同缺乏事实依据，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。结合本案，根据深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向本院出具的《委托调查的复函》，富明安公司并未取得涉案土地的使用权、并非涉案地块的权利人。从涉案土地的实际使用和办证情况看，本案《合同》涉及转让地块主要可以分为两部分，一是已办理房地产证的A525-00**号宗地，二是除此以外的剩余地块，因此对于本案合同的效力应分别作出认定。其中对于A525-0066号宗地，土地管理部门与富川公司签订了土地使用权出让合同，并已实际办理了房地产证，富川公司实际取得了该宗地的使用权，应视为有批准权的土地管理部门同意对本案《合同》涉及的A525-0066号宗地部分的转让，故本院认为《合同》涉及A525-0066号宗地部分的约定应认定为有效。至于其余未办理出让手续的土地，富川公司提供了部分街道办事处呈报审批等文件以证明涉案合同得到了政府有权部门的追认并主张《合同》有效，但富川公司提供的文件均系呈批性质的文件，并未得到深圳市规划与国土资源局宝安分局的明确批复追认。因此，本院认定《合同》涉及除A525-0066号宗地外其余土地的约定内容为无效约定。该部分的合同无效，按照法律规定本应作出全面处理，但鉴于富川公司在涉案地块上建有一栋4层建筑物，未办理合法用地审批手续，亦未办理合法报建手续，该违章建筑需由行政部门先行作出处理决定，待处理后富明安公司、富川公司可就履行合同发生的财产纠纷再向法院提起诉讼。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认富明安公司与富川公司于2003年11月26日签订的《合同》除涉及A525-0066号宗地外的约定内容无效；二、驳回富明安公司的其他诉讼请求。一审案件受理费70040元，评估费20500元，由富明安公司负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷案件。富明安公司起诉请求确认涉案《合同》无效的理由有两点：一是该合同违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条有关未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于合同法第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应当认定无效；二是富明安公司并未实际取得涉案土地使用权，其签订涉案合同构成无权处分，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第九条的规定，应当认定无效。对富明安公司的上述主张，本院作如下评判：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项虽然规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，合同内容违反该条规定并不必然导致无效的法律后果。富明安公司以合同法第五十二条第（五）项为由主张合同无效，法律依据不足。二、无处分权人为处分他人财产签订的合同并不当然无效。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该条对于无处分权人为处分他人财产所签订的合同的效力并未作出明确的规定。2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第九条采纳了无权处分行为效力待定说，并将无权处分行为的效力待定时间限定在向人民法院起诉前。而2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。按照该条规定，转让方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于转让方嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。在本案中，富明安公司在签订涉案土地使用权转让合同时并未取得涉案土地使用权。嗣后富川公司通过出让方式仅取得其中A525-0066号宗地土地使用权，剩余土地富川公司未能取得土地使用权，富明安公司也未取得处分权。对于除A525-0066号宗地以外的剩余土地所涉合同的效力问题，双方存在争议。富明安公司主张其对涉案土地无处分权，涉案土地使用权转让合同应当认定无效。本院认为，富明安公司的上述主张与2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定不符，其以无权处分请求确认合同无效的理由不能成立。综上分析，富明安公司请求确认涉案合同无效的理由均不能成立，一审法院认定除A525-0066号宗地以外的剩余土地所涉合同无效，认定错误。
综上，上诉人富川公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判结果错误，本院依法予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第188号民事判决；
二、驳回深圳市富明安实业有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费70040元，评估费20500元，二审案件受理费30800元，均由深圳市富明安实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月二十六日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。