江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第01225号
原告太仓长征医院。
投资人陈瑞山，总经理。
委托代理人张德元，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人蒋勤，江苏沉浮律师事务所律师。
被告太仓市娄江农村小额贷款有限公司。
法定代表人刘晓军，董事长。
委托代理人薛红，江苏众谊律师事务所律师。
被告太仓苏南金属材料有限公司。
法定代表人顾忠华。
被告太仓华通网络技术服务有限公司。
法定代表人顾忠英。
原告太仓长征医院与被告太仓市娄江农村小额贷款有限公司（以下简称娄江小贷公司）、太仓苏南金属材料有限公司（以下简称苏南公司）、太仓华通网络技术服务有限公司（以下简称华通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月12日立案受理，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太仓长征医院的委托代理人蒋勤，被告娄江小贷公司的委托代理人薛红，证人万某、陈某和陈瑞山到庭参加诉讼，被告苏南公司和华通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告太仓长征医院诉称：2004年4月6日，为筹集太仓女子医院（即原告，原告于2009年12月29日名称变更为太仓长征医院），原告以太仓博爱门诊部名义与被告苏南公司签订《租房协议书》一份，约定由苏南公司将其名下坐落于太仓市上海西路48号的包括苏南公司围墙以内的场地、房屋和设备出租给原告使用，租赁期限为15年，即从2004年7月1日起至2019年7月1日止。2004年6月30日，双方又另行签订《房屋租赁合同》作为工商登记之用。作为备忘，双方于2004年10月26日签订《备忘录》明确2004年6月30日的租赁合同仅为原告办理工商登记之用，产生纠纷仍以2004年4月6日的租赁合同为准。2013年5月16日，双方又签订《租房协议书》一份，约定将租赁期限延长至2023年6月30日止。上述租赁协议双方履约至今。太仓法院在执行（2013）太商初字第0945号关于娄江小贷公司和苏南公司借款合同纠纷一案时，告知原告将依法拍卖苏南公司名下上述房产及土地，并限令原告在合理期限内搬出承租房产。原告认为，原告与被告苏南公司存在长期租赁关系，原告有权租赁上述房屋至2023年6月30日，为此原告向太仓法院提出执行异议，要求确认原告对该房产至2023年的租赁权有效，但太仓法院最终以原告与被告苏南公司于2004年6月30日的租赁合同未约定租赁期限而认定上述租赁为不定期租赁，并按照抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力之规定裁定驳回异议。原告认为，2004年4月6日的租房协议书已经明确，租赁期限为15年，即从2004年7月1日起至2019年7月1日止，而太仓法院仅根据2004年6月30日签订的合同将双方的租赁性质认定为不定期租赁与事实不符：2004年6月30日的合同也约定租赁期限为15年。退一步说，2004年6月30日的合同就算租赁期限约定不明也不影响本案租赁性质的认定：第一，2004年6月30日的合同仅是为办理工商登记使用而签；第二，《备忘录》已明确若产生纠纷以2004年4月6日的合同为准。据此，原告理应享有上述约定之14年的租赁权。现原告诉至法院，请求判令：1、停止拍卖太仓市城厢镇上海西路48号房产及土地；2、确认原告对上述标的享有租赁权至2019年7月1日。
被告娄江小贷公司辩称：1、被告娄江小贷公司是基于抵押权申请对被告苏南公司所在地上海路上的房屋进行拍卖。现原告基于三份合同来主张其享有抵押权，但2004年4月6日的租赁协议书签订的合同双方当事人并非如原告所述，实际上当时太仓博爱门诊部经营人并非陈某，故陈某不能代表博爱门诊部签订房屋租赁合同。原告提供的申请报告也显示了太仓长征医院也就是当时的太仓女子医院是由柯德贵个人投资，并非像原告所述是由太仓博爱门诊部投资。因此，2004年4月6日的房屋租赁合同系无效合同。2、原告称2004年6月30日的租赁合同是因工商登记备案而签订的合同，且在原告的备忘录上也明确了该份合同对双方的权利义务是不起作用的。另外，在执行异议过程中，原告提交了一份无固定期限的租赁合同，该份合同是与工商登记的也就是2004年6月30日的合同不是同一份合同，其没有像原告所述对租赁期限进行了约定。该份不定期租赁合同应当是原告与被告苏南公司间真实租赁关系的反映。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告苏南公司、华通公司未作答辩。
经审理查明：2004年4月6日，被告苏南公司作为甲方、太仓市博爱门诊部作为乙方签订《租房协议书》一份，双方约定乙方因在太仓市建立一所民营医疗机构需要，向甲方租赁太仓市上海西路壹号武陵街口交叉处，所有的太仓苏南金属材料有限公司围墙以内的场地、房屋、设备（总面积约为3000平方米）。双方同时约定租赁期限为十五年，即从2004年7月1日至2019年7月1日止。到期后，若乙方需要继续租赁，应提前向甲方提出，经甲方同意后，可续订租赁协议，乙方享有优先租赁权。租期前五年，每年租金为52万元（其中房屋年租金15万元，场地、停车场年租金25万元、设备年租金12万元），租赁期内根据房价涨跌，每5年调整租金一次，幅度按年租金的5%-10%递增或递减。租金每年一次性付清，付款时甲方应提供租房发票，先付款后用房。乙方应一次性付款给甲方10万元，租期满后甲方应退还给乙方。在该租赁协议签章处，甲方有万某的签字并盖有苏南公司的公章，乙方处有陈某的签字并盖有太仓市博爱门诊部的公章。
2004年10月29日，太仓女子医院设立。太仓女子医院设立时向工商登记部门提交了其与苏南公司于2004年6月30日签订的《房屋租赁合同》以及苏南公司出具的生产经营场所证明作为备案。其中，《房屋租赁合同》约定苏南公司将坐落在太仓市城厢镇上海西路48号房屋（一间3000平方米）租给太仓女子医院，租赁期限从2004年7月1日至2019年7月1日，租金每年52万元，于每年6月31日前交付。在该合同签章处，出租方有万某的签字并盖有苏南公司的公章，承租方有太仓女子医院代表柯德贵的签字。生产经营场所证明载明“太仓女子医院有生产营业用房面积3000平方米，租用苏南公司单位的房屋面积3000平方米，使用期自2004年7月1日至2019年7月1日止，坐落在太仓市城厢镇上海西路48号”。
2004年10月26日，苏南公司（甲方）与太仓女子医院（乙方）签订《备忘录》一份，双方明确就乙方租赁甲方上海西路48号办公楼及相关场地2004.4.6租赁合同和2004.6.30租赁合同的效力问题作如下备忘约定：一、2004.6.30租赁合同仅为乙方办理工商登记之用；二、若产生纠纷仍以2004.4.6租赁合同为准。
2009年12月29日，太仓女子医院名称变更为太仓长征医院。
2010年6月，原告长征医院和被告苏南公司签订《承诺书》一份，双方承诺“原太仓市博爱门诊部及太仓女子医院与苏南公司签订所有内容的租房合同（2004年4月6日）全部有效”。
2011年12月1日，被告苏南公司作为抵押人、被告娄江小贷公司作为抵押权人签订《最高额抵押合同》一份，约定苏南公司为华通公司在2011年12月1日至2013年12月1日期间向娄江小贷公司的借款提供最高额抵押担保，抵押物为被告苏南公司名下的太仓市城厢镇体育西路1号的房屋和土地。2011年12月1日，上述房屋和土地办理了相应的抵押权登记手续。
2013年5月16日，被告苏南公司（甲方）与原告太仓长征医院（乙方）签订《租房补充协议书》一份，双方明确将原太仓市博爱门诊部、太仓市女子医院与甲方于2004年4月6日及2004年4月30日签订的租房协议书中约定十五年租赁期限（2004年7月1日至2019年7月1日）延长至2023年6月30日止。同时，双方补充约定：截止2013年6月30日止的租金已全部结清，从2013年7月1日起至2023年6月30日止的十年租金为650万元（每年租金65万元）。为解决甲方资金困难，乙方预付租金800万元，每年到期后开票，扣除相应租金。预付租金余额150万元，如本合同到期续租，150万元抵作租金，如本合同期满不续租，150万元退还乙方。该合同甲方处有顾忠华的签字并盖有苏南公司的公章，乙方处有陈某的签字并盖有太仓长征医院的公章。同日，太仓长征医院向被告苏南公司支付800万元，被告苏南公司开具收据一份，载明预收太仓长征医院体育西路房租800万元。
2013年8月1日，娄江小贷公司以华通公司欠付贷款为由将华通公司和苏南公司诉至本院。2013年10月21日，经本院主持调解，娄江小贷公司、华通公司和苏南公司达成调解协议，主要内容为：华通公司于2013年11月底前归还娄江小贷公司贷款本金450万元、利息175487.25元以及律师费99600元；如华通公司未能按期归还上述款项，娄江小贷公司有权就苏南公司名下位于太仓市城厢镇体育西路1号1幢、2幢、3幢的房产和土地使用权拍卖、变卖或折价后价款优先受偿；苏南公司对华通公司上述债务承担连带清偿责任。本院据此出具了（2013）太商初字第0945号民事调解书。
后本院在执行上述（2013）太商初字第0945号等案件民事调解书过程中准备拍卖被告苏南公司名下太仓市城厢镇上海西路48号房产及土地，原告太仓长征医院提出异议。在异议过程中，太仓长征医院向本院提交了太仓长征医院于2013年5月16日与苏南公司签订的《租房补充协议书》以及落款日期不完整的《房屋租赁合同》。其中，该份《房屋租赁合同》的内容与太仓女子医院向工商部门提交备案的合同除租赁期限和落款日期外内容均完全一致，其约定的租赁期限为“20年7月1日至20年7月1日”，签约时间为“20年6月30日”。本院审理后认为，太仓长征医院与苏南公司签订的租赁合同为不定期租赁合同，当事人随时可以解除合同。现租赁房产在执行中将进行拍卖，法院可限令太仓长征医院在合理期限内搬出承租房产。该房产被法院依法拍卖后，太仓长征医院对该房产不享有承租权。本院于2015年7月30日作出（2015）太执异字第00032号民事裁定书，裁定驳回太仓长征医院的异议。
原告太仓长征医院对上述民事裁定不服，向本院提起执行异议之诉。审理中，原告长征医院为证明其与被告苏南公司的租赁合同关系及合同履行情况，向本院提供了下列证据：
1、工商档案资料一页，为太仓女子医院设立时向工商部门提交的申请报告。该报告由昆山博爱医院和太仓市博爱门诊部为设立太仓女子医院于2004年9月28日向太仓市人民政府提交。2004年10月28日，太仓市卫生局在该报告左下方添加内容如下：“给太仓市人民政府报告由‘昆山博爱医院和太仓博爱门诊部投资’，实际由柯德贵个人投资”。原告认为，昆山博爱医院、太仓博爱门诊部以及太仓女子医院实际都是陈某投资的，柯德贵与陈某系亲戚关系，故以柯德贵的名义登记设立了太仓女子医院。
2、银行信汇凭证和电汇凭证复印件各一份（复印在同一张a4纸），其中信汇凭证显示陈某向苏南公司的账户汇入216100元，电汇凭证显示陈某向苏南公司的账户汇入323900元。在该复印材料右方，有“54万＋8万直付纺仪厂，总计62万，10万定金长期留公司，保证合同长期履行”的字样。
3、10份房屋和场地租金发票，其中，6份为太仓女子医院向苏南公司开具的（其中前5份发票的金额均为52万元，时间分别为2004年10月、2005年7月26日、2006年8月21日、2007年7月9日、2008年7月1日”；1份发票的金额为30万元，时间为2009年12月29日）；4份为太仓长征医院向苏南公司开具的发票（时间和金额分别为：2010年11月30日，30万元；2011年6月29日，30万元；2012年6月26日，30万元；2014年9月18日，10万元）。
2012年6月27日的费用报销单一份以及两份转账凭单。其中，报销单的摘要处显示“付苏南金属公司12年7月至13年6月房租57万元”；两份转账凭单显示2012年6月27日谢丽容和陈瑞山分别向顾忠华的账户汇款7万元和50万元。
关于租金支付情况，原告陈述：（1）太仓女子医院和太仓长征医院都是通过转账支付租金的，每次都是以不同付款方名义向苏南公司进行转账。（2）前9份发票显示的租金相对应的租赁期限均为开票当年的7月1日至次年的6月30日，最后一份2014年9月18日发票对应的租赁期限是2013年7月1日至2014年6月30日，2014年9月18日之后被告苏南公司处于歇业状态，其未再向原告开具过发票。（3）自合同签订之日，原告每年均依照最初签订的租赁协议及之后的补充租赁协议书的相关约定向被告苏南公司支付所有租金，但自2009年起，被告苏南公司法定代表人发生变更后，被告苏南公司为规避部分税金，仅向原告开具部分金额的租金发票，余额部分向原告出具了收据，由于年限较长，原告现无法提供所有收据，仅能提交2012年7月1日到2013年6月30日该年度租金的转账凭证，包括投资人陈瑞山个人账户向被告苏南公司的法定代表人顾忠华账户转入的50万元和原告财务谢丽容个人账户向顾忠华账户转入的7万元，共同组成了当年的租金总额57万元。
4、2013年5月16日陈某向顾忠华账户汇款800万元的凭证以及被告苏南公司于2013年5月16日出具的收据一份，载明预收太仓长征医院体育西路房租800万元。
对于上述证据，被告娄江小贷公司发表如下质证意见：1、申请报告可以看出太仓市博爱门诊部并非太仓女子医院的投资人，只能证明太仓女子医院获得政府批准，不能证明2004年4月6日的租赁合同系太仓女子医院与苏南公司签订的租赁协议。2、对银行信汇凭证和电汇凭证材料的真实性无法确认。3、对10份发票的真实性无异议。但发票落款都是由陈瑞山签字确认，可看出陈瑞山是太仓女子医院的投资人，故陈某以太仓博爱门诊部名义与苏南公司签订的合同与太仓女子医院无关。另，发票仅能证明存在租赁关系，不能作为太仓女子医院履行付款义务的证据。4、800万元的转账系顾忠华向陈某的个人借款。
庭审中，原告申请证人万某、陈某和陈瑞山分别出庭作证。其中，万某向本院陈述：“我是被告苏南公司原总经理，2004年4月6日我代表苏南公司与太仓市博爱门诊部的代表陈某签订了租房协议书，租赁期限为15年。太仓市博爱门诊部租赁苏南公司房屋和场地系为了开办医院。后因太仓女子医院办理工商登记需要，由我代表苏南公司与太仓女子医院于2004年6月30日又签订了租赁合同一份，该租赁合同中租赁期限同之前的租房协议书一致。签订两份租赁协议后，苏南公司担心由于博爱门诊部变成太仓女子医院后拿不到租金，就与太仓女子医院签订了一份备忘录，约定以2004年4月6日的协议为准。太仓博爱门诊部和太仓女子医院都是由陈某管的。关于租金情况，租金是每年一付的。庭审中，本院向证人万某出示原告举证的信汇凭证和电汇凭证材料的复印件，万某表示该份材料上的字是其书写的，当时苏南公司收到陈某支付的62万元，包括58万元的支票（包括216100元和323900元两笔）和8万元的现金，其中，8万元是直接付到纺织仪器厂。该62万元中52万元是租金，10万元是作为押金保证合同履行到2019年。
陈某向本院陈述：1、2004年4月6日，为开办医院，我以博爱门诊部的名义与苏南公司签订了租房协议书，约定租赁期限为2004年7月1日至2019年7月1日。太仓女子医院成立后，为办理工商登记，与苏南公司又签订了一份租赁协议，约定的租赁期限与2004年4月6日的租房协议书约定的一致。后来为防止纠纷，太仓女子医院与苏南公司又签订了一份备忘录，明确以2004年4月6日的协议为准。2、我是太仓博爱门诊部和太仓女子医院的实际投资人。我是柯德贵的妹夫。太仓女子医院后续是我请别人经营的。3、关于租金的支付，有的通过转账支付，有的通过现金支付，每半年一付，一年50万元，25万元一付。租金前期有时是会计付的，有时候是公司付的，后面有时候是我个人付的。
陈瑞山向本院陈述：太仓长征医院的实际投资人为陈某，最初出资有四个股东，其中三个是陈某、柯德贵和柯元芳。太仓长征医院登记的投资人原先是柯德贵，后来他将股份转给陈某了，现在登记的投资人是我。现在太仓长征医院共三个股东，分别为陈某、陈瑞龙和我，但在工商登记上没有体现，其中我占了7.5%的股份，陈某占大概80%的股份。
另查明：1、太仓博爱门诊部于2003年12月11日设立，投资人为陈某。2012年12月10日，太仓博爱门诊部投资人变更为马启元。
2、太仓女子医院设立时投资人为柯德贵，后于2011年11月7日变更为陈瑞山（注：此时太仓女子医院名称已变更为太仓长征医院）。
3、太仓市上海西路48号即原城厢镇体育西路1号。庭审中，原告太仓长征医院和被告娄江小贷公司确认原告太仓长征医院自被告苏南公司处租赁的房屋和土地属于被告娄江小贷公司享有抵押权的太仓市城厢镇体育西路1号房屋和土地范围内。
以上事实有原告太仓长征医院提交的租房协议书、备忘录、申请报告、企业变更核准通知书、民事裁定书、生产经营场所证明、证明、房产证（复印件）、房屋租赁合同、承诺书、租房补充协议书、收据、转账凭证、银行信汇凭证、银行电汇凭证、发票、费用报销单，被告娄江小贷公司提交的企业工商登记信息，证人证言，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。
一、关于原告要求确认对太仓市城厢镇上海西路48号房产及土地享有租赁权至2019年7月1日的诉讼请求。
本院认为，原告该项诉讼请求的实质为请求人民法院确认其与被告苏南公司就太仓市城厢镇上海西路48号房产及土地存在的租赁合同关系至2019年7月1日。综合本案查明的事实，应当认定原告与被告苏南公司之间存在租赁合同关系，且租赁期限至2019年7月1日，具体理由如下：1、太仓市博爱门诊部与被告苏南公司签订租房协议书，约定租赁苏南公司名下的房屋和土地，后被告苏南公司与原告太仓长征医院（原太仓女子医院）先后通过备忘录和承诺书的形式明确太仓市博爱门诊部的权利和义务由太仓长征医院享有和履行。苏南公司的原法定代表人万某和太仓博爱门诊部的原投资人陈某在庭审中的陈述也印证了该事实。2、原告太仓长征医院提供的发票、转账凭证等证据表明其一直在履行与被告苏南公司间的房屋和土地租赁合同。3、关于租赁期限，太仓博爱门诊部与被告苏南公司的租房协议书、太仓女子医院与被告苏南公司签订的备忘录，可以证明原告与被告苏南公司间履行的租赁合同期限为2004年7月1日至2019年7月1日。4、至于执行异议过程中出现的未有明确租赁期限的房屋租赁合同，该房屋租赁合同内容与原太仓女子医院在工商登记备案中的房屋租赁合同基本内容一致，而备案的房屋租赁合同有明确的租赁期限。即使原太仓女子医院与苏南公司间确实存在该未明确约定租赁期限的租赁合同，鉴于原太仓女子医院与苏南公司间签订的备忘录，亦不能否认原告与被告苏南公司间租赁期限至2019年7月1日的事实。
二、关于原告要求停止拍卖太仓市城厢镇上海西路48号房屋及土地的诉讼请求。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。被告娄江小贷公司虽然于2011年12月1日在上述房屋和土地上设立了抵押权，但在此之前原告与被告苏南公司已存在租赁期限至2019年7月1日的租赁合同关系，故该租赁关系不受被告娄江小贷公司抵押权的影响。但同时本案中原告并无证据证明因实现抵押权对上述房屋和土地进行拍卖影响其租赁权的行使。因此，本院对原告要求停止拍卖上述房屋和土地的诉讼请求不予支持。
至于原告太仓长征医院与被告苏南公司在2013年5月16日签订的《租房补充协议书》约定在原租赁期限基础上延长租赁期限至2023年6月30日，由于原告作为承租人签订的该协议在被告娄江小贷公司设立的最高额抵押权之后，属于“先抵押后租赁”，故原告不得以该租赁合同的约定对抗被告娄江小贷公司，更无权据此要求停止拍卖等执行措施。
综上所述，原告太仓长征医院与被告苏南公司之间就涉案房屋和土地存在合法有效的租赁关系至2019年7月1日，但本院在执行程序中对涉案房屋和土地采取的拍卖措施并不影响到原告租赁权的行使，故本院对原告要求停止拍卖太仓市城厢镇上海西路48号房屋及土地的诉讼请求不予支持。被告苏南公司、华通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，理应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告太仓长征医院与被告太仓苏南金属材料有限公司之间就太仓市城厢镇上海西路48号房产及土地的租赁合同关系至2019年7月1日。
二、驳回原告太仓长征医院要求停止拍卖太仓市城厢镇上海西路48号房屋及土地的诉讼请求。
案件受理费67800元，公告费560元，合计68360元，由原告太仓长征医院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 坤
人民陪审员 陈蓉锦
人民陪审员 周雅玉
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 陈 忆