贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终1871号
上诉人(原审原告)：黔南州鸿宇物业管理有限公司，住所地都匀市剑江北路平桥南侧培育大厦一楼，组织机构代码692713000。
法定代理人：孟某，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：贵州省铜仁市恒通资产管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区共青路86号，注册号522200000002255（11）。
法定代表人：刘佳明，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：独山县福乐多商贸有限公司，住所地独山县城关镇盛世峰景713号二楼，组织机构代码059078652X。
法定代表人：王家榕，该公司董事长。
上诉人黔南州鸿宇物业管理有限公司（以下简称鸿宇公司）为与贵州省铜仁市恒通资产管理有限公司（以下简称恒通公司）、独山县福乐多商贸有限公司（以下简称福乐多公司）物业服务合同纠纷一案，不服独山县人民法院（2016）黔2726民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
鸿宇公司上诉请求：1、将一审判决第一项内容依法改判为由二被上诉人连带承担物业管理费61364.94元。2、本案所有费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中，上诉人具有收取物业管理费用的资格，实际使用人即被上诉人福乐多公司与被上诉人恒通公司应承担缴纳物业管理费用的义务。2014年11月18日，盛世峰景小区业委会经独山县百泉镇人民政府批准成立，2015年3月15日业委会与上诉人签订了《盛世峰景小区物业服务管理合同》，就物业管理费的收取等进行了约定。同时，该合同第二十一条约定了物业管理服务费由上诉人向业主或使用人收取。根据该约定，实际使用人应承担缴纳物业管理费用的义务。盛世峰景B组团二楼业主在向黔东房开公司购房的同时，均与被上诉人恒通公司签订了《商铺委托经营合同》，业主将缴纳管业管理服务费的义务转移给了被上诉人恒通公司，上诉人对此予以认可。2011年4月12日，黔东房开公司（甲方）与被上诉人福乐多公司的上属公司诺康公司（乙方）签订了《租赁合同》，被上诉人福乐多公司自2011年4月起开始实际经营，故被上诉人福乐多公司为该物业的实际使用人。2011年4月12日，黔东房开公司（甲方）与上诉人鸿宇公司（乙方）签订了《盛世峰景前期物业服务合同》、《独山盛世峰景前期物业管理合同补充协议》，合同期限自2011年4月30日起至2014年3月29日止，虽然在补充协议中约定了B组团二楼及货运通道不收取管业任何费用，但该两份合同目前均已到期自动失效，已被《盛开峰景小区物业服务管理合同》所代替；2、被上诉人恒通公司或其他第三人不具备减免物业管理费用的资格。通过上述一审查明的事实，可以证实，只有上诉人才是盛世峰景小区收取物业管理费用的唯一权利人，一审依据黔东房开公司与被上诉人福乐多公司的上属公司诺康公司所签订《租赁协议》，就免除了被上诉人福乐多公司对上诉人的债务，该行为尚未得到权利人的同意，是对权利人的一种侵权。而一审依据黔东房开公司与上诉人签订的《前期物管合同》及《前期物管合同补充协议》，认为该二份协议系双方真实意思表示，依法成立，对双方具有法律约束力，却忽视了该二份协议均已到期，且已被新的《盛开峰景小区物业服务管理合同》所代替，故上述二份协议对双方均无约束力。因此，不管是被上诉人恒通公司也好，还是其他第三人也好，均无权对物业使用人减免物业管理费用；3、二被上诉人之间达成的协议，只是其内部约定，不能对抗第三人，根据合同的相对性，该协议只对协议双方产生约束力，双方之间的任何协议，上诉人既非当事人，也从未对被上诉人之间的协议予以认可，故协议只能约束二被上诉人，与上诉人无关。综上，请求二审支持上诉人的上诉主张。
被上诉人福乐多公司二审辩称：1、被答辩人鸿宇物业公司提出的福乐多公司系实际使用人，应当承担缴纳物业管理费用的义务，答辩人认为鸿宇物业公司的观点无任何法律依据，答辩人非盛世峰景小区业主，依法无缴纳物业管理费用的法定义务。主要理由如下：被答辩人认为2015年3月15日盛世峰景小区业主委员会与鸿宇物业公司签订了《盛世峰景小区物业服务管理合同》，依据该合同第二十一条的约定实际使用人应承担缴纳物业管理费用的义务。答辩人认为该观点错误，被答辩人在本案中混淆责任主体，对主体概念认识不清。答辩人并非盛世峰景小区业主，更不是缴纳物业管理费的主体，答辩人系713号二楼的承租人。业主是指物业所有权人，非业主使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。而非业主使用人与开发商、物业服务企业没有直接关系，不是物业管理合同的委托方，同时也不是物业区域的区分所有权人，不参加业主大会与业主委员会。业主才是物业合同的一方当事人，才根据法律法规或者物业合同约定负有缴纳物业费的义务，就本案而言，盛世峰景B组团二楼的所有业主才是缴纳物业费的主体，答辩人并非该小区业主，依法无缴纳物业费的义务；2、答辩人不存在《盛世峰景小区物业服务管理合同》中的约定缴纳物业管理的责任和义务。根据法律的相关规定，答辩人并非《盛世峰景小区物业服务管理合同》的一方当事人，未与该小区业主、业主委员会或者被答辩人鸿宇物业公司签订有任何形式的法律文书。《盛世峰景小区物业服务管理合同》只对业主具有约束力，依法对答辩人没有任何法律约束力。另外，被答辩人鸿宇物业公司提出的第三点理由即答辩人与恒通公司达成的协议，只是其内部约定，不能对抗第三人。答辩人认为，既然被答辩人鸿宇物业公司知道内部约定不得对抗第三人，为什么在本案中还要强行将答辩人福乐多公司作为本案被告呢。综上，一审查明的事实与客观事实相符。且答辩人已经缴纳了从2013年2月1日至2016年元月31日的租金，该租金又由恒通公司转交了B组团二楼所有业主。答辩人认为恒通公司与B组团二楼业主签订的《商铺委托经营合同》依法成立，恒通公司又承担了黔东房开公司在该合同中的责任和义务，从而确认了黔东房开公司与答辩人上级诺康公司签订的《租赁合同》属于继续履行的合同效力，B组团二楼所有业主收取了该租金而未向恒通公司或答辩人福乐多公司提出过任何异议，因此，本案中，被答辩人鸿宇物业公司主张的第二点理由不成立的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人恒通公司二审未作书面答辩。
原审原告鸿宇公司向一审法院起诉请求：一、判决二被告承担连带责任支付拖欠的物业管理费61364.94元（从2015年4月1日起至2016年4月30日止）；二、二被告按银行同期年利率4.75%计算支付延期付款的违约金2915元；三、被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2014年11月18日，小区业委经独山县百泉镇人民政府批准成立。2015年3月15日，原告鸿宇公司与小区业委签订《盛世峰景小区物业服务管理合同》，主要内容为：原告鸿宇公司受小区业委的委托，对盛世峰景小区进行物业管理，委托管理期限为2年，自2015年3月15日起至2017年3月15日止；二楼（含二楼以上的住户），从事商业活动的，物业管理费按照每月1.2元/m2向业主或使用人收取。盛世峰景B组团二楼业主在向黔东房开公司购房的同时，均与被告恒通公司签订《商铺委托经营合同》，主要内容为：业主（甲方）将二楼商铺（房屋）委托被告恒通公司（乙方）管理经营，期限为12年，即从2013年6月30日至2025年6月29日止；租金结算按递增式计算租金：第一阶段：共为三年（2013年6月30日至2016年6月29日），每年的租金为总房款的6.5%收取,每半年收取一次租金,即一年收取二次租金;被告恒通公司在经营期间,负责承担该商业用户的物业管理及经营管理费用。2011年4月12日,盛世峰景的开发公司被告黔东房开公司(甲方)与被告福乐多公司的上属公司诺康公司(乙方，其行为视为被告福乐多公司的行为)签订《租赁合同》，主要内容为：乙方租赁甲方开发的盛世峰景B组团二楼面积约5300m2的范围（其中包括封闭后的天桥和环形走廊）用于经营超市，商场以实际建筑面积为准计算租金；二、租赁期限：2012年10月1日至2024年9月30日止，共计12年（以实际交房时计算）；三、租金二楼超市（含货梯）租金为：交房时间2012年10月1日起三个月为乙方装修期，免租金，以下双方约定租金包含物业费，第一年至第二年，每月租金18元/m2，第三年至第四年：每月租金18.90元/m2，……租赁税由甲方自行负责；第六条乙方权利及义务，9、在承租范围内，乙方不用向甲方交纳物管费，但自行负责卫生、保安等门前“三包”。签订合同后，被告福乐多公司按合同约定将B组团二楼用于经营超市，按双方确认二楼（货梯）面积5399m2向甲方交付租金，有票据记载从2013年2月1日支付至2016年元月31日。被告福乐多公司从2016年4月30日搬出B组团二楼。由于原告向二被告追索物业管理费未果，故引起诉讼。一审另查明，被告恒通公司与黔东房开公司有经济关联，黔东房开公司将B组团二楼租赁给被告福乐多公司的行为，被告恒通公司视为代表其租赁，并愿意承担黔东房开公司在合同中应承担的责任和义务。2011年4月12日，黔东房开公司（甲方）与原告鸿宇公司（乙方）签订《盛世峰景前期物业服务合同》、《独山盛世峰景前期物业管理合同补充协议》，主要内容约定甲方将其开发的盛世峰景小区（建筑面积102000m2）交给乙方进行提供前期物业管理服务，服务费用商业物业二层每月1.2元/m2，合同期限自2011年4月30日起至2014年3月29日止，B组团二楼及货运通道不收取物业任何费用。签订合同，双方均按合同约定履行权利义务。庭审中，三方均认可B组团二楼面积为5237.94m2。一审法院认为：本案中，原告与小区业委签订的《盛世峰景小区物业服务管理合同》、被告恒通公司与B组团二楼业主签订的《商铺委托经营合同》、黔东房开公司与被告福乐多公司上属诺康公司签订的《租赁合同》、黔东房开公司与原告签订的《前期物管合同》及《前期物管合同补充协议》均是签约双方真实意思表示，依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。被告福乐多公司的上属诺康公司与黔东房开公司签订《租赁合同》约定：诺康公司支付的B组团二楼租金包含物业费，并且在乙方（诺康）的权利及义务中，再次明确在承租范围内，乙方不用向甲方交纳物业管理费，故诺康公司下属被告福乐多公司在租赁期内不承担物业管理费，该物业管理费应由黔东房开公司承担。由于黔东房开公司将B组团二楼租赁给诺康公司的行为，被告恒通公司视为代表其租赁，且被告恒通公司与黔东房开公司有经济上的关联，被告恒通公司又表示愿意承担黔东房开公司在合同中应承担的责任和义务，故被告恒通公司应承担B组团二楼的物业管理费。同时，依据小区业委与原告签订的《物管合同》和B组团二楼业主与恒通公司签订的《商铺委托经营合同》，该物业管理费应由被告恒通公司承担。故原告主张的物业管理费61364.94元应由被告恒通公司承担。原告主张的物业管理费61364.94元比实际计算的少，未主张部分视为原告放弃。原告主张的违约责任，由于原告与小区业委的合同上未约定，故不予支持。被告恒通公司的辩解违背其与B组团二楼业主的《商铺委托经营合同》约定，故不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告贵州省铜仁市恒通资产管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告黔南州鸿宇物业管理有限公司支付物业管理费61364.94元。二、驳回原告黔南州鸿宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，减半收取703元，由被告贵州省铜仁市恒通资产管理有限公司承担。
本案在二审审理中，各方当事人均未向本院提供相关证据。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：盛世峰景B组团二楼业主在向黔东房开公司购房的同时，均与被上诉人恒通公司签订《商铺委托经营合同》，合同约定物业费由被上诉人恒通公司交纳，合同是业主与被上诉人恒通公司的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性，应认定有效，对合同当事人均有法律约束力，上诉人对恒通公司交纳租金的事实亦认可。本案被上诉人恒通公司作为实际经营盛世峰景B组团二楼的权利义务人，应当在合同期限内按照合同的约定履行交纳物业费的义务。被上诉人福乐多公司取得盛世峰景B组团二楼的租赁权是基于与案外人黔东房开公司签订的《租赁合同》，该合同约定租金包含有物业费在内，合同也印证了被上诉人恒通公司作为实际经营人及交纳物业费的事实，被上诉人福乐多公司作为盛世峰景B组团二楼的实际使用人，并不受上诉人与小区业委签订的《盛世峰景小区物业服务管理合同》关于交纳物业费的约束。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，本案的实际经营人被上诉人恒通公司在与业主约定物业费时，由被上诉人恒通公司承担，一审中，被上诉人恒通公司亦认可黔东房开公司与诺康公司签订的《租赁合同》项下的权利义务，该《租赁合同》明确约定被上诉人福乐多公司作为租赁人不承担物业费，一审据此判决由被上诉人恒通公司承担支付物业费的义务并无不当，上诉人主张应当由被上诉人福乐多公司承担连带支付责任的理由没有事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上所述，上诉人鸿宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1406元，由上诉人黔南州鸿宇物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李家荣
审判员 莫玉魁
审判员 刘国红
二〇一六年十二月八日
书记员 黄佑荣