北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第04220号
原告关平，女，1987年2月15日出生。
委托代理人关红霞，女，1978年7月1日出生，北京市平谷区居民。
被告北京腾龙嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区王辛庄镇小辛寨286号，组织机构代码67381564-2。
法定代表人宋晓强，经理。
委托代理人张成，北京市现代律师事务所律师。
委托代理人韩茂军，北京市现代律师事务所律师。
原告关平与被告北京腾龙嘉华房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常书燕独任审判，公开开庭进行了审理。关平的委托代理人关红霞，房地产公司的委托代理人张成、韩茂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
关平起诉称：2010年10月9日，关平与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定房地产公司将坐落于北京市平谷区王辛庄镇齐各庄村×号楼×层×单元×号房屋出售给关平，房屋价款586833元。合同约定交房时间为2012年8月31日，并保证该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、由有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、取得所在楼栋的房屋权属证明等条件。合同签订后，关平依约交纳了购房款。2012年8月22日，房地产公司向关平送达了入住通知书，通知关平于2012年8月29日办理入住手续。经关平了解，房地产公司所交房屋未经验收，根本不符合双方订立的《北京市预售商品房合同》约定的交付条件。为此关平拒绝收房，并将相关情况向平谷区住房和城乡建设委员会反映。平谷区住房和城乡建设委员会经过调查，于2012年8月28日向房地产公司下达了整改通知，责令其停止违规交房。但房地产公司此后一直未办理相关手续，导致房屋一直不符合收房条件。2013年7月，关平实在无法再等，迫于无房居住的现实困难，找到房地产公司要求交房。房地产公司为此要求关平必须签订补充协议，放弃一切向其主张赔偿的权利，否则不为关平办理入住手续，不给关平钥匙。关平迫于无奈，只得在房地产公司的胁迫下与其签订了补充协议，才得以取得房屋钥匙，入住房屋。房地产公司有违规交房的违法行为在先，在关平无处居住，急于收房的情况下，乘人之危，以不签协议不能入住作为威胁，胁迫关平与之签订了补充协议，该补充协议排除关平权利、免除房地产公司责任，显失公平。故诉至法院，要求撤销关平与房地产公司于2013年7月9日签订的补充协议。
房地产公司答辩称：不同意关平的诉讼请求。理由：1.关平起诉的案由与案件事实不符，本案不是房屋买卖合同纠纷。双方签订的补充协议是基于友好协商达成的补充协议，不存在趁人之危、胁迫的行为，是双方的真实意思表示，也不损害第三人及国家利益。2.根据民事诉讼法规定，当事人有权利在法律范围内行使权利，当事人放弃自己的民事权利，在不违反法律的情况下是有效行为。民事法律行为从成立时起就具有效力，不得擅自变更。关平具有完全民事行为能力，关平已放弃的权利就不能再主张。3、根据法律规定显失公平的前提是权利义务的明显不对等，但是本案不存在权利义务不对等，而是关平主动放弃了权利。关平的诉讼请求应予驳回。
经审理查明，2010年10月9日，房地产公司作为出卖人与作为买受人的关平签订了《北京市商品房预售合同》，约定关平购买房地产公司开发建设的坐落于北京市平谷区王辛庄镇齐各庄村×小区×号楼×层×单元×号房屋。该合同第十一条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2012年8月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：1、市政基础设施：（1）上水、下水于2012年8月31日达到使用条件：（2）市政双路供电于2012年8月31日达到接通；（3）供暖于2012年8月31日达到接通；（4）燃气2012年8月31日达到使用条件；（5）电话通信线2012年8月31日交付；（6）有线电视线2012年8月31日交付；如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取替代补救措施；2、其他设施：（1）公共绿地于2012年8月31日铺种完毕；（2）小区非市政道路2012年8月31日达到通行条件；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十五条“交接手续”约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；（二）查验该商品房存在质量或其他问题的，双方同意按第2种方式处理：（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；（三）该商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；（五）双方当事人同意按下列第2种方式缴纳税费：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费用、供暖费用、产权代办费、其他相关费用等。上述商品房预售合同后附附件十“补充协议”第一条“关于该商品房交付的补充协议”约定：1、买受人未按主合同及补充协议的约定支付购房款，或者未按主合同及其补充协议约定的方式缴纳专项维修基金、契税等相关税费的，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房，并不承担逾期交房的违约责任，前述规定不受主合同第十五条第（一）款的限制；2、在2012年8月31日前，该商品房具备主合同约定的房屋交付条件的，买受人需按入住通知书所确定的交房期限届满之日起第二天起开始承担该商品房的物业管理费、供暖费及其他与该商品房相关的费用，并在此后每年的该商品房交付使用日期之前交纳下一个年度的物业管理费；4、在该商品房交付时，买受人应当按照政府的相关规定、主合同及其补充协议的约定，向出卖人提交办理该商品房权属证书所需要的全部文件资料并签署相关法律文件；买受人不履行上述义务的，出卖人有权拒绝交付该商品房，且不视为出卖人违约直至买受人完全履行上述义务；5、买受人接到入住通知书后，无正当理由逾期未办理商品房交接手续的，视为出卖人已经依约交付了该商品房，且对该商品房无任何异议，与该商品房有关的风险、管理责任等由买受人承担；买受人应当自入住通知书所确定的交房日期的次日起承担该商品房的物业管理费；买受人仍然有义务按照约定办理入住手续、交纳相关税费、承担相应的违约责任等。
合同签订后，关平依约向房地产公司交纳了全部购房款。2012年8月，房地产公司通过特快专递的方式向业主送达入住通知书，关平收到入住通知书后，并未到房地产公司办理入住手续。2012年8月28日，北京市平谷区住房和城乡建设委员会向房地产公司发出京建法改（平建）字（2012）第730089号通知书，主要内容：你（单位）将未达到约定条件的房屋交付使用的行为，违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》附件《日常监督检查的违法违规行为》第一条第（32）项的规定，现责令你（单位）15日前改正该行为，并上交整改报告。2012年9月24日，北京市平谷区住房和城乡建设委员会向×小区部分业主出具关于腾龙源城违规交房问题的答复意见，主要内容：腾龙源城项目于2010年9月29日取得商品房预售许可，准许套数639套，现已售出616套，商品房预售合同约定2012年8月31日交房，由于北京腾龙嘉华房地产开发有限公司与总包方存在经济纠纷，导致项目多次停工，至今未达到交房条件；平谷区住建委接到投诉后，高度重视，认真了解情况，8月28日与开发单位负责人进行告诫约谈，开发单位在未达到房屋交付条件下，强行要求业主收房，违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》的相关规定，平谷区住建委已责令其限期改正，停止违规交房行为；开发单位表示：接受住建委的处理意见，停止交房，积极协调总包方尽快完成扫尾工程，待达到交房条件后再通知购房业主收房，并公示规划，工程质量、面积实测报告等相关证件，请购房业主予以配合，按照商品房预售合同相关约定，在达到交房条件后收房。
2013年7月9日，房地产公司作为甲方与乙方关平签订补充协议，主要内容：1、乙方须按甲方相关规定办理房屋入住手续，乙方同意按此房屋现状进行验收收房，乙方办理完入住手续领取房屋钥匙后，不得再就北京市商品房预售合同的履行向甲方主张任何赔偿的权利；2、甲乙双方就交房等事宜互不追究责任，双方均放弃向对方主张任何赔偿权利；3、本协议相关约定如与双方签订的买卖合同有冲突之处，以本协议约定为准等。关平在上述补充协议上签字。补充协议签订后，关平领取了房屋钥匙，办理了房屋入住手续。
另查明，涉案房屋于2014年7月4日竣工验收，并于2014年7月28日在相关主管部门取得建筑工程竣工验收备案表。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、补充协议、北京市平谷区住户和城乡建设委员会通知书和答复意见，本院调查笔录，双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因重大误解订立的合同，或在订立合同时显失公平的，或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。关平认为房地产公司乘人之危，胁迫其签订补充协议，该补充协议显失公平，应予撤销。本案双方当事人争议的焦点在于关平与房地产公司签订的补充协议是否具备可撤销的条件。
一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平会造成当事人在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡。显失公平制度设立的目的是禁止或限制一方当事人获得超过法律允许的利益。而乘人之危则是指一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。房地产公司与关平签订的北京市商品房预售合同约定，房地产公司应在2012年8月31日前向买受人交付商品房，该商品房应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件，同时约定了房地产公司逾期交房应该承担的违约责任：逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金等。房地产公司与关平签订补充协议时，房屋尚未竣工验收，不符合双方签订的商品房预售合同约定的交付条件，关平作为买受人，有权利退房，并要求房地产公司返还购房款、承担违约责任；同时，关平也可以拒绝接收尚未竣工验收的房屋，直至其符合交付条件，并依合同约定要求房地产公司支付逾期交房违约金。但关平为了得到涉案房屋，与房地产公司签订了补充协议。补充协议行文简单，清楚明确，关平作为完全民事行为能力人，其在书写或签署书面文件时应当明晰相关法律规定，清楚相应法律后果，并应承担由此而产生的法律责任。此外，关平因接收涉案房屋的利益，不能依一定的价格和标准加以确定，其实际价值难以计算，在无其他相应有效证据进行佐证的情况下，仅凭协议上关平放弃的权利不能直接得出显失公平之结论。同时，关平提供的证据也不足以认定房地产公司与其签订的补充协议存在乘人之危、胁迫等情形。关平的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，判决如下：
驳回原告关平的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告关平负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 常书燕
二〇一四年九月十八日
书记员 陈胜杰