四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1094号
上诉人（原审被告）张大凡。
上诉人（原审第三人）张婷。
上诉人（原审第三人）张志勇。
上诉人（原审第三人）张婧。
四上诉人共同委托代理人何浩。
被上诉人（原审原告）黄素华。
被上诉人（原审原告）吴焕兰。
被上诉人（原审原告）吴静。
被上诉人（原审原告）吴邦东。
被上诉人（原审原告）吴小英。
五被上诉人共同委托代理人陈刚。
上诉人张大凡、张婷、张志勇、张婧因与被上诉人黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英所有权确认纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张大凡、张婷、张志勇、张婧的委托代理人何浩，被上诉人黄素华、吴焕兰、吴静及其委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年1月8日黄素华的丈夫吴大全与张大凡签订房屋买卖协议书，张大凡将自己所有的位于南充市顺庆区芦溪镇交通街的住房卖给黄素华的丈夫吴大全。协议第二条载明：经甲（卖方）、乙（买方）双方协议，此房议定为壹拾贰万伍仟元正。第四条约定：“经甲、乙双方协议2007年农历3月30日交房。并交房产证、土地使用证。（一切手续由甲方办理，由乙方负责费用）附：水通、电通、闭路通。交房付清房款，不欠分文，立为此约。甲方签字张大凡。乙方签字吴大全”。2007年3月30日，张大凡给吴大全出具了“乙方给甲方购房款已付清”的收条。为了少缴税款，黄素华的丈夫吴大全于2007年5月18日与张大凡又签订了一份《房地产买卖契约》，该《房地产买卖契约》载明：甲方（卖方）自愿将座落在顺庆区芦溪镇交通街的房地产（房屋建筑面积67.98平方米，土地使用面积65平方米）出售给乙方（买方）；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币叁万捌仟元，乙方已于二00七年五月十七日一次付清给甲方；双方同意于二00七年五月十七日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。该《房地产买卖契约》上的甲方签字处有张大凡和其妻子曾素芳的名字。张大凡、吴大全还持该《房地产买卖契约》到南充市顺庆公证处办理了公证。在吴大全付清购房款后，张大凡已将该房交付给了吴大全居住使用，也将房产证原件和国土使用证原件交给了吴大全。该房的土地出让金3，250元和权属转移的税费760元都已由吴大全缴纳。因张大凡不协助，导致吴大全购买的房屋一直无法办理产权过户手续。
一审法院同时查明，黄素华的丈夫吴大全于2013年1月15日因病死亡，黄素华和吴大全共生育了吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英四个子女。张大凡的妻子曾素芳于2006年4月19日死亡。
黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英向一审法院起诉，请求：1、依法判决位于南充市顺庆区芦溪镇交通街的住房【所有权证号为南房权证南监字第000735**号、国有土地使用证号为南顺国用（2000）字第11095号】属五人所有；2、张大凡协助其办理房产过户手续；3、案件受理费由张大凡负担。
张大凡辩称：该买卖合同应当无效，张大凡处理了其妻及第三人的份额，其妻是2006年去世的，该房的买卖协议签订时间是在其妻去世以后，买卖契约上其妻的签名不是本人所签。
张婷、张志勇、张婧辩称：该房屋是张大凡与三人的母亲的共同财产，张大凡瞒着第三人将房屋卖给吴大全侵犯了自己的权益。
一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。本案中张大凡与黄素华的丈夫签订房屋买卖合同，将他的住房卖给黄素华的丈夫吴大全，黄素华这方根据合同约定的金额向张大凡支付了购房款，张大凡也按约定交付了房屋，且双方还到公证部门办理了公证，该买卖行为未违反法律法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。现购房人吴大全死亡后，其继承人黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英五人向一审法院主张权利，符合法律规定，一审法院予以准许。对黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英主张该房屋属其所有的请求，一审法院予以支持。
对于张大凡、张婷、张志勇、张婧主张的张大凡处理了其妻曾素芳及张婷、张志勇、张婧的份额，该买卖合同应当无效的问题。吴大全作为善意购买人，在购买该房屋时支付了相应的价款，张大凡也于2007年将房屋及其产权手续交付给了吴大全，吴大全在房屋买卖过程中没有过错。张大凡在卖房时隐瞒事实真相，将没有完整所有权的房屋卖给吴大全，侵犯了张婷、张志勇、张婧的权利，张婷、张志勇、张婧可以另行向张大凡主张权利。故一审法院对张大凡、张婷、张志勇、张婧主张该买卖合同无效的请求不予支持。
依照《中华人民共和国婚姻法》第二十四条“夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利。”和《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，判决：一、张大凡于2007年5月18日卖给黄素华丈夫吴大全的位于南充市顺庆区芦溪镇交通街的住房【所有权证号为南房权证南监字第000735**号、国有土地使用证号为南顺国用（2000）字第11095号】属黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英共同所有。二、驳回张婷、张志勇、张婧的诉讼请求。案件诉讼费525元，由张大凡负担。
张大凡、张婷、张志勇、张婧不服一审判决，向本院上诉称，1、张大凡是在与其妻曾素芳婚姻关系存续期间购买的案涉房屋，在曾素芳去世后，案涉房屋应归张大凡、张婷、张志勇、张婧共同共有。张大凡将案涉房屋卖给吴大全，处分了张婷、张志勇、张婧的份额，属无权处分行为。张大凡事后没有完全取得案涉房屋的所有权，张婷、张志勇、张婧对张大凡的出卖行为亦没有进行追认，依照《中华人民共和国合同法》第51条的规定，张大凡与吴大全所签订的房屋买卖协议无效。2、吴大全在明知张大凡之妻曾素芳在签订合同时已经去世，案涉房屋归张大凡、张婷、张志勇、张婧共同共同的情况下，仍与张大凡签订合同，并伪造公证书，属恶意串通行为，损害了张婷、张志勇、张婧的利益，张大凡与吴大全签订的房屋买卖协议亦应无效。故上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认张大凡与吴大全签订的房屋买卖协议无效；3、一、二审案件受理费由黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英负担。
黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英辩称，1、张大凡于2007年就将案涉房屋出卖给了吴大全，吴大全付清了房款，张大凡亦将案涉房屋及产权证书交付给了吴大全，张婷、张志勇、张婧在长达九年的时间内没有提出异议，应视为其对张大凡的出卖行为进行了认可，故其主张案涉合同无效的理由不成立。2、张大凡、张婷、张志勇、张婧没有提供公证书系张大凡伪造的证据，且本案也不存在恶意串通的行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：一审法院准许张婷、张志勇、张婧以有独立请求权的第三人参与诉讼，同时，张婷、张志勇、张婧在一审中提出确认张大凡与吴大全位于顺庆区芦溪镇交通街15号的房产买卖合同无效的诉讼主张。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点为：1、张大凡与吴大全之间签订的房屋买卖协议是否有效；2、被上诉人主张享有案涉房屋所有权以及张大凡协助其办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼请求是否成立的问题。
（一）关于张大凡与吴大全之间签订的房屋买卖协议是否有效的问题。
张大凡与吴大全就案涉房屋的买卖事宜先后于2007年1月8日、2007年5月18日签订了两份协议，但双方均认可实际履行的是2007年1月8日所签订的协议，本院予以确认。上诉人提出合同无效的理由主要有两点：一是张大凡未经过其他上诉人的同意，擅自处分了属于上诉人共同所有的案涉房屋，属无权处分行为；二是张大凡与吴大全之间存在恶意串通行为，损害了其他上诉人的利益。本院认为，首先，签订合同时，案涉房屋产权证上载明的所有权人是张大凡，吴大全基于对物权登记公示原则的信赖，其有理由相信张大凡对案涉房屋享有所有权，且吴大全付清了房款，并对案涉房屋行使了占有、使用、收益的权利，吴大全属于善意购买人。其次，根据社会生活经验，对于家庭财产的转让，虽然通常由一人出面签订合同，但是家庭成员事先已经进行过协商的可能性较大。2007年合同签订后，被上诉人一直在案涉房屋内居住，至今已长达八年的时间，张婷、张志勇、张婧未提供在这期间向被上诉人主张过任何权利的证据，因此，根据现有证据及双方陈述，运用逻辑推理和日常生活经验，本院对张婷、张志勇、张婧提出的对张大凡的出卖行为不知情这一说法，不予采信。退一步讲，即使张大凡出卖案涉房屋属擅自处分行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，因吴大全属于善意购买人，且支付了合理对价，应当保护其合法权益，故一审判决关于案涉房屋买卖协议合法有效的认定是正确的，本院予以维持。关于张婷、张志勇、张婧提出张大凡与吴大全恶意串通，损害其利益的问题。因张婷、张志勇、张婧未提供相应证据予以证明，故对其该项上诉主张，本院不予支持。
（二）被上诉人主张享有案涉房屋所有权以及张大凡协助其办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼请求是否成立的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，因案涉房屋产权证上载明的所有权人是张大凡，故被上诉人请求享有案涉房屋所有权的诉讼主张不成立，一审法院判决支持不当，本院予以纠正。关于被上诉人请求张大凡协助其办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼主张是否成立的问题。如前所述，张大凡与吴大全于2007年1月8日签订的房屋买卖协议应为有效合同。协议签订后，吴大全已按照约定付清购房款，张大凡则将房屋交付吴大全居住多年。按照双方约定，房屋的过户登记手续由张大凡负责办理，因此，案涉房屋未办理产权转移登记手续，责任不在吴大全。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，吴大全已在案涉房屋内居住多年，从遵循诚实信用原则，维护经济秩序，保障交易安全、稳定的角度考虑，张大凡与吴大全之间签订的房屋买卖协议宜继续履行。现吴大全已经去世，依据《中华人民共和国婚姻法》第二十四条“夫妻有相互继承遗产的权利。父母与子女有相互继承遗产的权利”以及《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”之规定，被上诉人作为遗产继承人，请求张大凡协助其办理案涉房屋产权转移登记手续的诉讼主张成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第488号民事判决第二项，即“驳回张婷、张志勇、张婧的诉讼请求”；
二、撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第488号民事判决第一项，即“张大凡于2007年5月18日卖给黄素华丈夫吴大全的位于南充市顺庆区芦溪镇交通街的住房【所有权证号为南房权证南监字第000735**号、国有土地使用证号为南顺国用（2000）字第11095号】属黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英共同所有”；
三、张大凡于本判决发生法律效力之日起二十日内协助黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英办理位于南充市顺庆区芦溪镇交通街的住房【所有权证号：南房权证南监字第000735**号、国有土地使用证号：南顺国用（2000）字第11095号】的产权转移登记手续；
四、驳回黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英的其他诉讼请求。
一审案件受理费525元，由黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英负担100元，张大凡、张婷、张志勇、张婧负担425元；二审案件受理费525元，由黄素华、吴焕兰、吴静、吴邦东、吴小英负担100元，张大凡、张婷、张志勇、张婧负担425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 郭 锐
代理审判员 李碧英
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 蒲文博