黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1282民初1876号原告汪某某，男，1982年10月31日出生，汉族，现住肇东市。委托代理人高某某，女，黑龙江洪峰律师事务所律师。被告肇东市某某物业有限公司。法定代表人蔡某某，职务董事长。委托代理人刘某某，男，黑龙江君昌律师事务所律师。原告汪某某与被告肇东市某某物业有限公司返还原物纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序，并将汪某某诉肇东市某某物业有限公司返还原物纠纷（2016）黑1282民初1880号、1875号、1879号、1878号、1877号五起案件并入本案，公开开庭进行了审理。原告汪某某及委托代理人高某某到庭，被告肇东市某某物业有限公司委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪某某向本院提出的诉讼请求：1、请求法院判令腾退肇东市五道街兴东小区3号楼1层11门房屋；4号楼1层33门房屋、1层32门房屋；3号楼1层17门房屋；3号楼1层19门房屋；4号楼1层16门房屋；3号楼1层10门房屋。2、判令被告侵权行为造成房屋损失每月租金1,500.00元，直至房屋交付之日，即3号楼1层11门房屋租金损失45,000.00元；4号楼1层33门房屋、1层32门房屋租金损失15,000.00元；3号楼1层17门房屋租金损失45,000.00元；3号楼1层19门房屋租金损失45,000.00元；4号楼1层16门房屋租金损失45,000.00元；3号楼1层10门房屋租金损失45,000.00元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告在2013年11月22日，通过公开拍卖的形式取得位于肇东市北五道街兴东小区3号楼1层11门房屋、4号楼1层33门房屋及32门房屋、3号楼1层17门房屋、3号楼1层19门房屋、4号楼1层16门房屋、3号楼1层10门房屋，取得房屋后，原告欲使用房屋时发现此房屋被被告肇东市某某物业有限公司出租占用，拒绝给原告交出房屋。至今已经两年多，原告无论怎样催告都拒不交付。原告自拍卖取得房产后，系房屋的所有权人，具有使用、支配的权利，被告的行为阻碍原告行驶物权行为，依据我国《物权法》的规定，是侵权行为。被告侵权行为导致原告的房屋不能行驶权利的损失，按照同意地段的租金计算，每个月1,500.00元计算，直至房屋交付止。综上所述，被告的行为已经构成侵权。被告肇东市某某物业有限公司辩称，六起案件的答辩意见一致，现答辩如下：一、原告无权作为权利人要求答辩人腾退房屋，理由是：本案中，原告只是通过拍卖的方式与拍卖人黑龙江龙绥拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》及《竞买拍卖合同书》，并没有与原楼房所有权人王某某、祖某某、张某、李某某、黄某某、张某某、黄某某、赵某、汪某某、孙某某（两套）、郑某某（两套）、马某某（两套）、王某某、张某某、张某某、初某某、李某某、李某某、郑某某、薛某某、汪某某、聂某某、张某某、张某某等24人签定《房屋买卖合同书》，更没有办理本案诉争楼房的所有权变更登记手续，将房屋所有权过户至原告名下，原告只是取得了本案是诉争楼房的合同债权，并没有取得物权，本案诉争楼房的所有权人现仍是王某某等24人。因本案属于物权纠纷，通过原告的起诉状记载，原告又是以本案诉争楼房所有权人的身份主张某某，而根据《物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；当物权受到侵害时，权利人可以请求返还原物。鉴于以上事实，结合物权法的规定，本案原告并不是物权法上的所有权人，即权利人，无权行使所有权人依法享有的占有、使用、收益、处分四项权能，原告不是适格的当事人，依法无权要求答辩人腾退房屋，法院据此应判决驳回原告的第一项诉讼请求。二、原告无权作为权利人要求答辩人支付租金，理由是:第一，答辩人根本没有占有本案诉争楼房，答辩人多年来负责本案诉争楼房的物业管理工作，本案诉争楼房拖欠答辩人多年来的取暖费、水电费、卫生费、维修费等物业费用，答辩人只是临时看管人，并不是使用人。答辩人没有占有，没有使用，何谈租金。第二、原告并非本案诉争楼房的所有权人，依法无权行使所有权人应当享有的收益权，其不具备要求支付租金的法定资格。法院据此应判决驳回原告的第二项诉讼请求。综上所述，原告诉讼请求无事实依据和法律依据，恳请贵院查清本案事实，依法判决驳回原告诉请，以有效维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的《看护协议书》六份。证明被告没有占有使用房屋。原告汪某某质证称，与本案没有关联性。本院认为，因本案系返还原物纠纷，该证据与本案无关联性，不予采信。2、被告提交的《竞买拍卖标的特别约定》一份、《委托拍卖合同其他约定》一份、《竞买拍品合同书》一份。证明原告通过拍卖的方式取得本案诉争楼房的合同债权后，应当办理产权过户手续，方能取得本案诉争楼房的物权，第二证实本案原告应当在拍卖取得合同的同时要承担拍卖之前本案诉争楼房的所产生的水费、电费、取暖费和物业费，原告至今没有给付上述费用，其应承担违约责任。原告汪某某质证称，真实性有异议。本院认为，因本案系返还原物纠纷，上述证据与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认无异议的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，原告汪某某通过与黑龙江龙绥拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，购买了肇东市五道街兴东小区3号楼1层11门；4号楼1层33门及32门房屋；3号楼1层17门房屋；3号楼1层19门房屋；4号楼1层16门房屋；3号楼1层10门房屋。上述房屋均有产权证照。2016年11月17日，3号楼1层11门房屋，由原产权人张某某名下变更登记过户到原告汪某某名下。2016年12月份，3号楼1层10门房屋，由原产权人变更登记过户到原告汪某某名下。原告认为其系上述7处房屋的所有权人，具有支配、使用的权力，被告的行为阻碍原告行使物权行为构成侵权，诉至本院。本院认为，本案争执焦点1、原告是否取得了诉争房屋所有权即物权；2、被告是否构成侵权。根据原告诉讼请求，主张其通过拍卖程序，对于诉争房屋的所有权属其所有，系诉争房屋的所有权人。原告其提起的诉讼为返还原物纠纷，首先要确认原告其是否依法取得涉案房屋所有权，本案应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定审查。原告的诉讼请求得到支持的前提是依照法律规定其已经依法享有本案诉争房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因此，在法律无特殊规定的情形下，不动产物权的转移应以物权的变更登记完成为要件。根据本院查明的事实，2013年11月22日，原告汪某某通过与黑龙江龙绥拍卖有限公司就本案诉争房屋签订了《拍卖成交确认书》，《拍卖成交确认书》为物权变动的原因行为，在《拍卖成交确认书》合法有效的情况下，买受人原告可请求拍卖人、相对人履行交付房屋并办理所有权转移登记的义务，以实现取得房屋所有权的目的，但并非《拍卖成交确认书》就必然发生物权变动的效果，即使买受人原告方已履行了《拍卖成交确认书》约定的义务，在拍卖方、相对方不履行办理所有权转移登记义务时，买受人原告不能依法取得房屋所有权，只能依法要求拍卖方、相对方承担违约责任。因此，在《拍卖成交确认书》签订后房屋所有权转移登记办理之前，买受人原告取得的为债权而非房屋的所有权。《拍卖成交确认书》是否合法有效，汪某某是否依照《拍卖成交确认书》约定履行了交付拍卖房屋等款项的义务均涉及《拍卖成交确认书》约定的履行问题，影响的是汪某某能否依照《拍卖成交确认书》约定请求拍卖人、相对人履行交付房屋、办理所有权转移登记的义务。即使《拍卖成交确认书》合法有效，且汪某某已依约交付了全部拍卖房屋等款项，汪某某依据《拍卖成交确认书》取得的也是债权而非物权，即其可以请求相对人、拍卖人履行交付房屋、办理产权证转移登记义务，最终实现其成为所有权人的目的。汪某某能否最终成为本案诉争房屋的所有权人与拍卖人、相对人是否履行义务有关，若其相对人、拍卖人不向其交付房屋并为其办理所有权转移登记，则汪某某不能取得本案诉争标的物的所有权。因本案诉争标的物系不动产，汪某某提供的证据只能证明本案诉争的3号楼1层11门房屋、1层10门房屋标的物已经办理所有权转移登记，但不能证明其它诉争房屋标的物已经办理所有权转移登记，且该诉争标的物也不符合依法无须登记即发生物权变动效力的情形。因此，汪某某依法取得诉争标的物房屋所有权的，原告主张要求被告腾退房屋，被告拒绝交出腾退即构成侵权。原告在取得诉争房屋所有权之前期间，因其未取得诉争房屋的所有权，故原告以其物权受到侵害为由，要求被告赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于原告取得诉争房屋所有权之后，要求被告赔偿损失，可另行提起诉讼主张赔偿权力。关于被告主张原告应当支付物业费、取暖费等之间的纠纷，可另行提起诉讼主张权利。因《拍卖成交确认书》效力与物权归属并无必然联系，本案不涉及《拍卖成交确认书》的效力及履行问题，故本院不予审查。综上所述，原告要求被告腾退兴东小区3号楼1层11门房屋，3号楼1层10门房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。其它诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肇东市兴纺物业有限公司在判决书生效后将诉争房屋肇东市兴东小区3号楼1层11门房屋、1层10门房屋腾退交予原告汪某某。二、原告其它诉讼请求不予支持。案件受理费4,880.00元，由被告肇东市某某物业有限公司承担200.00元，原告汪某某承担4,680.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  郝志勋代理审判员  曲景权代理审判员  赵宏宇二〇一六年十二月十二日书 记 员  王一兵