广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第166号
上诉人（原审被告）：苏炳文，男，台湾居民，1956年2月1日出生，现住珠海市拱北。
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾秀文，女，汉族，1950年6月13日出生，住珠海市香洲区。
两上诉人共同委托代理人：金欣，广东亚太时代律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：郭淑仪，广东亚太时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈锡添（曾用名：陈俊汶），男，汉族，1958年4月24日出生，住珠海市斗门区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓业乾，女，汉族，1958年5月7日出生，住址同上。系被上诉人陈锡添的妻子。
两被上诉人共同委托代理人：区朝光，广东珠明律师事务所律师。
原审被告：珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司，住所地：珠海市拱北。
法定代表人：王阳哲，董事长。
委托代理人：金欣，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：郭淑仪，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人苏炳文、贾秀文因与被上诉人陈锡添、邓业乾、原审被告珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民一初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明，陈锡添、邓业乾是珠海市斗门区井岸镇中兴中路2号一至四层楼房的共同共有人。苏炳文是珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司的发起人、股东，自珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司成立之初至2011年初担任该公司总经理职务，负责公司的经营管理。贾秀文系珠海市夏湾麦田咖啡的经营者，珠海市夏湾麦田咖啡成立于2004年12月2日，组成形式为个人经营。
2005年4月30日，苏炳文与陈锡添达成初步的手写版商铺租赁协议，甲方（陈锡添）同意将位于珠海市斗门区中兴中路2号一楼603平方米、四楼约200平方米租赁给乙方（苏炳文）经营中西餐饮，租期15年，一楼每月租金前2年每月20000元，第3、4年每月22000元，第5年开始每四年递增5%；四楼每月租金2500元，年限递增按一楼租赁条件办理等。合同第九条同时约定“待甲方根据本协议正式打印时，签订正式合同”。
2005年5月7日，陈锡添、邓业乾（甲方）与珠海市夏湾麦田咖啡、苏炳文（乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称5月7日合同），合同约定甲方将案涉一楼约600平方米、四楼约220平方米租赁给乙方经营中西餐饮，一楼2005年9月10日至2007年9月9日二年期间的月租金是21000元，2007年9月10日至2009年9月9日二年的月租金是23000元，从签约开始的第五年起每三年递增5%。四楼从签约开始第二年2500元，签约开始的第三、四年3000元，从签约开始的第五年起每三年递增5%。乙方每月在六号前交齐当月租金，逾期缴交每天按月租金5%加收滞纳金，逾期一个月不缴交租金，甲方有权终止合同，无偿收回商铺，并没收乙方的全部押金，限期退出商铺等。该合同尾部双方手写补充：停车场由加分那个负责销毁（人工由乙方负责）建材双方协商处理。后面不予铺设。该合同另有三、四处手写改动内容。在该合同落款乙方签名处为“苏炳文（代表人）夏湾麦田咖啡”，事后该合同经贾秀文确认并加盖珠海市夏湾麦田咖啡公章。同日，陈锡添（甲方）与苏炳文（乙方）签订《补充合同》一份，约定由于双方报税及有关证件问题，乙方承诺，一切按他方便利，并给予充分协助和合作。如果苏炳文不协助办理商铺出租税，甲方有权作废租赁合同等。
2005年5月8日，甲方陈锡添、邓业乾与乙方珠海市夏湾麦田咖啡、苏炳文签订了《商铺租赁合同》（以下简称5月8日合同），约定甲方将案涉一楼约500平方米、四楼约220平方米租赁给乙方经营中西餐饮，并将租金调整为一楼前两年即2005年9月10日至2007年9月9日二年期内的月租金是10000元。从签约开始的第三、四年即2007年9月10日至2009年9月9日二年的月租金11000元。又从签约开始的第五年每三年递增5%。四楼从签约开始头两年500元，从签约开始的第三、四年600元，又从签约开始的第五年起每二年递增5%。合同第十条约定“停车场由甲方负责铺设（人工、沙、石、水泥由乙方负责）建材双方协商处理。后面不予铺设。”该合同将5月7日合同的手写部分制作成打印版。其他条款内容与7月7日合同基本一致。当日苏炳文（乙方）与陈锡添（甲方）签订了《补充合同》，约定：乙方必须补回甲方因供电局增加安装电容和电容、办公楼正门（即正西面）停车场地面铺设的地砖费用，补回日期：1、2005年9月10日至2007年9月9日止，每月需补回11000元；2、2007年9月10日至2009年9月9日止，每月需补回12000元；3、2009年9月10日起每三年递增5%补回。另手写补充：签约开始头两年2000元，签约开始的第三、四年补回2400元，又从签约开始的第五年起每两年递增5%等。
合同签订后，陈锡添收取涉案商铺押金5万元。贾秀文于2005年10月24日以涉案商铺作为经营地址注册成立了斗门区井岸麦田咖啡井岸店，组成形式为个人经营。
贾秀文一审提交2005年5月7日《委托书》一份，载明：贾秀文委托苏炳文就贾秀文与陈锡添、邓业乾协议租赁珠海市斗门区中兴中路2号首层物业一事进行磋商租赁事宜、签订租赁合同及补充协议。一审中陈锡添申请对该委托书中“贾秀文”“苏炳文”的签名进行形成时间的司法鉴定，贾秀文未在法院要求的期间提交该委托书原件。
2012年11月19日，陈锡添向苏炳文邮寄同样两份《解除租赁合同的通知》（邮寄地址分别为珠海市拱北港三路308号3栋1楼、珠海市斗门区井岸镇中兴中路2号101房），称经催缴2012年10月份的租金仍超过44天未付，根据《商铺租赁合同》第二项第二点的约定，解除与苏炳文签订的《商铺租赁合同》，以后支付的不是租金，是场地使用费。2012年11月25日，陈锡添、邓业乾向苏炳文发特快专递，通知其将场地占用费转入陈锡添工商银行中山神湾支行的账户。2012年11月27日，贾秀文向陈锡添、邓业乾发出“关于催促出租人陈锡添、邓业乾收取租金的函”EMS邮件，称2012年10月5日准备向陈锡添的农业银行井岸支行的账户支付租金时，发现该帐户已被注销，要求陈锡添在收到函件三日内提供租金收款帐户或亲自或委托代理人与贾秀文联系领取租金，逾期将向公证处提存等。2012年11月28日，陈锡添向贾秀文特快专递，再次通知其将场地占用费转入工商银行中山市神湾支行或付现金。2012年12月5日，贾秀文向陈锡添特快专递《关于确认收取租金账户的函》，称将向陈锡添工商银行神湾支行的账户支付的是租金而非场地占用费。2013年1月3日，陈锡添再次向贾秀文、苏炳文发出“关于2012年10月、11月、12月场地使用费催交通知”特快专递。
2013年1月10日及12日，珠海市夏湾麦田咖啡通过银行转账将2012年10月、11月、12月及2013年1月的租金（每月租金为28665元）转入陈锡添在中山神湾支行账户。自2013年2月起至今，涉案商铺租金没有继续支付。
2013年2月1日，陈锡添、邓业乾以苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司延迟付款为由向原审法院提起诉讼。原审法院受理后依法于2013年4月17日追加贾秀文为共同被告。陈锡添、邓业乾的一审诉讼请求为：1、解除陈锡添、邓业乾与苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司于2005年5月8日签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》；2、商铺租赁合同的押金5万元归陈锡添、邓业乾所有；3、苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文腾退陈锡添、邓业乾所有的斗门区井岸镇中兴中路2号一楼及四楼的商铺，并且向陈锡添、邓业乾支付直至商铺腾退止的场地占有使用费；4、本案诉讼费由苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文承担。贾秀文的一审反诉请求为：1、陈锡添、邓业乾排除妨碍，继续履行2005年5月7日签订的《商铺租赁合同》；2、诉讼费用由陈锡添、邓业乾承担。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：一、苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文谁是承租人的问题；二、租赁协议（2005年4月30日手写版）、《商铺租赁合同》（5月7日）与《商铺租赁合同》（5月8日）哪一份真实、有效的问题；三、苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文是否违约的问题及应承担的法律后果；四、贾秀文的反诉是否应予支持的问题。原审法院对以上四个焦点问题一一评述如下：
一、苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文谁是承租人的问题。通过庭审及审查双方提交的证据，原审法院认为：《商铺租赁合同》（5月7日）及补充合同、《商铺租赁合同》（5月8日）及补充合同承租方处均显示珠海市夏湾麦田咖啡及苏炳文，且落款处均有苏炳文的签名，而珠海市夏湾麦田咖啡的经营者为贾秀文，同时贾秀文也是斗门区井岸麦田咖啡井岸店的经营者，连续7年多的租金均由贾秀文及其授权的人交付给陈锡添、邓业乾。陈锡添于2013年7月16日向原审法院提交对苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文提交的《委托书》形成时间进行鉴定的申请，原审法院于2013年7月25日召集陈锡添、苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文的委托律师金欣做询问笔录，初始金律师不同意进行鉴定，后来由于陈锡添坚持，才同意对《委托书》的形成时间进行鉴定。原审法院告知双方相关鉴定事宜后限定贾秀文在一周时间内将《委托书》原件提交给法院并提供自2005年至2012年期间贾秀文的签名材料。经原审法院多次催促，苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文均以各种理由拒绝提供《委托书》原件及书面检材。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文应对其主张承担举证不能的不利后果，故原审法院对苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文主张的“苏炳文是贾秀文的委托代理人”的观点不予支持，原审法院确定陈锡添、邓业乾商铺的实际承租人为贾秀文和苏炳文。
二、租赁协议（2005年4月30日手写版）、《商铺租赁合同》（5月7日）与《商铺租赁合同》（5月8日）哪一份真实、有效的问题。原审法院认为：租赁协议（2005年4月30日手写版）是双方在磋商过程中达成的初步意向，双方还约定了需要签订正式合同，故该协议并非正式履行的合同。《商铺租赁合同》（5月7日）及《补充合同》因手写改动过多，双方于2005年5月8日再次签订《商铺租赁合同》及《补充合同》，该份合同基本没有手写改动，也对应了租赁协议（2005年4月30日手写版）约定的“本协议正式打印时，签订正式合同”。再者从陈锡添、邓业乾与贾秀文7年多的实际履行状况来看，也是按照《商铺租赁合同》（5月8日）及《补充合同》来履行的，故原审法院确定《商铺租赁合同》（5月8日）及《补充合同》为真实、有效合同。
三、苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文是否违约的问题及应承担的法律后果。原审法院认为：《商铺租赁合同》（5月8日）及《补充合同》实际承租人为贾秀文、苏炳文，麦田咖啡不是租赁合同的当事人，不存在违约的问题。本案中，从陈锡添、邓业乾提供的贾秀文支付租金的时间均可看出，自2011年1月至2012年11月19日（陈锡添向苏炳文发出解除租赁合同通知之日）期间，贾秀文每月都是迟延支付租金，且“逾期一个月不缴交租金”的情况有5次。2012年10月至2013年1月的租金逾期至2013年1月10日、1月14日才支付租金。陈锡添于2012年11月19日发出了《解除租赁合同的通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，陈锡添、邓业乾要求解除《商铺租赁合同》（5月8日）及《补充合同》并补交自2013年2月起至今的租金有理有据，原审法院予以支持。贾秀文抗辩是因为陈锡添、邓业乾于2012年10月1日前后注销了其在农行斗门支行的开具的用于收取租金的账户，导致了贾秀文无法按期支付当月的租金，原审法院认为贾秀文的该抗辩没有说服力，理由如下：一、陈锡添的公司位于租赁商铺的楼上，贾秀文在得知陈锡添注销农行斗门支行账户的情况下，完全可以现金形式交付租金给陈锡添、邓业乾，如果陈锡添、邓业乾拒绝签领，贾秀文也可以采取录音录像保留证据、向公证机关提存甚至可以向法院诉讼等方式来维护自身的合法权益。本案中，贾秀文在陈锡添于2012年11月25日发出催交租金的函之后于2012年11月27日才发函给陈锡添、邓业乾，催促其收取租金，否则将做提存。在贾秀文委托的律师于2012年12月17日向斗门公证处申请提存的情况下，由于陈锡添、邓业乾表示愿意收取租金，故公证机关并未对此立案受理。在原审法院依法对斗门公证处相关人员询问时，该人员对此予以证实。之后，贾秀文仍于2013年1月10日才将三个月的租金通过转账形式转给陈锡添、邓业乾；二、陈锡添、邓业乾于2013年2月1日向原审法院起诉请求解除租赁合同关系，截止到本判决签发之日止，贾秀文仍没有支付2013年2月份之后的租金长达11月之久，本案在庭审过程中并不能免除贾秀文每月支付租金的义务，贾秀文的这种缺乏善意承租人的行为严重损害了陈锡添、邓业乾的利益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。陈锡添于2012年11月19日对贾秀文发出《解除租赁合同的通知》，并于2013年2月1日对苏炳文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司、贾秀文提起诉讼后，贾秀文才于2013年5月23日向原审法院提起反诉来作为对陈锡添、邓业乾诉请的对抗，对于贾秀文在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，原审法院依法不予支持。
四、贾秀文的反诉是否应予支持的问题。综上所述，贾秀文、苏炳文严重违约，陈锡添、邓业乾请求解除2005年5月8日签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》、没收租赁押金50000元、腾退陈锡添、邓业乾所有的斗门区井岸镇中兴路2号一楼及四楼的商铺，并且向陈锡添、邓业乾支付直至商铺腾退止的租金有事实和法律依据，原审法院予以支持。贾秀文的反诉没有事实依据和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十六条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判令：一、解除陈锡添、邓业乾与贾秀文、苏炳文于2005年5月8日签订的《商铺租赁合同》及《补充合同》；二、《商铺租赁合同》（2005年5月8日签订）的押金50000元归陈锡添、邓业乾所有；三、贾秀文、苏炳文于判决生效之日起七日内腾退陈锡添、邓业乾所有的珠海市斗门区井岸镇中兴路2号一楼及四楼的商铺并支付陈锡添、邓业乾自2013年2月起至涉案商铺实际交付之日止的租金（租金以每月28665元计算）；四、驳回贾秀文的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6964元，由贾秀文、苏炳文负担；反诉受理费200元，减半收取100元，由贾秀文、苏炳文负担。
上诉人苏炳文不服原审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回陈锡添、邓业乾要求解除2005年5月8日《商铺租赁合同》和《补充合同》的诉讼请求；3、驳回陈锡添、邓业乾对苏炳文的全部诉讼请求；4、一、二审诉讼费由陈锡添、邓业乾承担。
上诉人贾秀文亦不服原审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回陈锡添、邓业乾要求解除2005年5月8日《商铺租赁合同》和《补充合同》的诉讼请求；3、驳回陈锡添、邓业乾要求将押金5万元归其所有的诉讼请求；4、驳回陈锡添、邓业乾要求贾秀文腾退房屋的诉讼请求；5、判决陈锡添、邓业乾排除妨碍，继续履行2005年5月7日签订的《商铺租赁合同》；6、一、二审诉讼费由陈锡添、邓业乾承担。
苏炳文、贾秀文上诉的共同事实和理由如下：一、一审法院关于苏炳文、贾秀文谁是承租人的认定有明显错误且自相矛盾。苏炳文作为贾秀文签订租赁合同的代理人，没有义务承担租赁合同约定的押金、租金、腾退商铺等义务。
首先，一审法院根据查明的事实，确认“珠海市夏湾麦田咖啡的经营者为贾秀文，同时贾秀文也是斗门区井岸麦田咖啡井岸店的经营者，连续7年多的租金均由贾秀文及其授权的人交付给陈锡添”；且陈锡添于2012年4月25日在工商局所做笔录中陈述“从2005年5月7日与我签订合同起至2009年，一直是贾秀文在经营麦田咖啡”。则如苏炳文、贾秀文一直所主张的，涉案商铺承租人为贾秀文而非苏炳文。然而，一审法院却又以贾秀文未提供《委托书》原件及书面检材以供鉴定《委托书》中贾秀文签字时间为由，认定贾秀文无法证明苏炳文是贾秀文的代理人，继而认定苏炳文也是承租人，明显前后矛盾。
其次，《委托书》中贾秀文的签字时间与本案判决结果没有关系，因为代理行为是可以追认的，不论贾秀文何时签署该《委托书》，都不影响其对苏炳文签署租赁合同行为的授权。在2013年7月25日一审法院原主审法官庞俊霞法官对陈锡添和苏炳文、贾秀文代理律师所做的《询问笔录》第2页中强调“本院允许鉴定，不代表本院确定该项委托的鉴定结果跟本案的裁决结果具有因果关系”。一审法院以一项与本案判决结果没有关系的鉴定未能开展为由，便将举证不能的不利责任加之于苏炳文、贾秀文身上，明显是错误的。
二、一审法院认定2005年5月8日租赁合同为真实有效是错误的，且与陈锡添在本案进入诉讼前在工商局处承认的事实相互矛盾。
首先，陈锡添于2012年4月25日和2012年7月18日在工商局所做的笔录中均承认5月7日租赁合同，丝毫未提及为陈锡添逃税目的而签订的5月8日租赁合同。在进入诉讼后，因5月8日租赁合同上没有珠海市夏湾麦田咖啡的盖章，陈锡添便主张5月8日合同真实有效，明显是为了否认贾秀文对苏炳文的授权而作的虚假陈述。一审法院完全无视陈锡添在工商局所做的陈述，仅以2005年5月7日租赁合同存在手写改动为由否认其真实性，没有丝毫说服力。
其次，一审法院认定“从陈锡添、邓业乾与贾秀文7年多的实际履行状况来看，也是按照《商铺租赁合同》（5月8日）及《补充合同》来履行的”，完全是错误的。事实上陈锡添与贾秀文是按照5月7日租赁合同来履行的（见附表《2005年5月7日合同、5月8日合同、实际履行情况对照表》）。5月7日租赁合同约定四楼租金递增为签约第五年（2009.9.10）起每三年递增5％，5月8日租赁合同及补充协议约定四楼租金递增为签约第五年（2009.9.10）起每二年递增5％，而贾秀文认可的租金递增为签约第五年（2009.9.10）起每三年递增5％，与5月7日租赁合同一致，充分证明5月7日合同才是真实有效，是双方真正履行的合同。
再有，陈锡添无视事实，三番四次地做虚假陈述，否认5月7日合同，原因只有一个——该合同落款处有贾秀文经营的珠海市夏湾麦田咖啡的盖章，能证明贾秀文是真正的承租人，苏炳文是签约代理人，对陈锡添实现其诉讼请求不利。陈锡添为了达到将苏炳文卷进诉讼中的目的，便以一份为陈锡添逃税目的而签订的、由始至终都没有真实履行的5月8日租赁合同来混淆事实。对于陈锡添如此荒唐的、前后矛盾的谎言，一审法院竟然深信不疑，完全无视实实在在的证据，实在让人匪夷所思。
三、一审法院以贾秀文在陈锡添解除合同通知到达之日起三个月内未向人民法院起诉为由，支持陈锡添要求解除租赁合同、没收押金、腾退商铺的诉讼请求，驳回贾秀文要求继续履行租赁合同的反诉请求，没有事实和法律依据。
首先，纵观本案始末，是陈锡添一遍又一遍地注销银行账号、并且拒绝以现金方式收取租金、还向公证员表示愿意接受场地使用费导致贾秀文无法作提存的一系列行为，恶意阻挠了贾秀文履行合同义务。在这种种障碍之下，贾秀文仍然支付了2012年10月至2013年1月的租金，足见其履行合同的努力和诚意。贾秀文无法按时支付租金的过错在于陈锡添而不在贾秀文，陈锡添不享有解除租赁合同的权利。相反，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，贾秀文要求陈锡添排除妨碍、接受租金，继续履行合同具有充分的事实和法律依据，理应得到法院支持。
其次，由于陈锡添不享有合同解除权，因此其向苏炳文发出的解除合同通知没有法律效力，不论通知发出经过多长时间，都不产生合同解除的效果。一审法院适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，属于适用法律错误，请求二审法院纠正。
因此，请求二审法院驳回陈锡添关于解除租赁合同、没收押金、腾退商铺的诉讼请求，判决陈锡添继续履行租赁合同。
被上诉人陈锡添、邓业乾辩称：一、本案证据足以认定苏炳文为承租人，苏炳文、贾秀文主张苏炳文为贾秀文签订租赁合同的代理人缺乏事实和法律依据。
苏炳文与陈锡添先后签署过三份租赁合同：
1、2005年4月30日手写板的租赁合同：该份协议是苏炳文与陈锡添经多次磋商后达成的初稿协议。约定苏炳文先行缴纳5000元订金，待根据协议正式打印时，签订正式合同，并一次性将保证押金尾款45000元交于陈锡添。
2、2005年5月7日打印加手写的《商铺租赁合同》及陈锡添与苏炳文于2005年5月7日签署的《补充合同》：该份《商铺租赁合同》在签署时并没有贾秀文签字及珠海市夏湾麦田咖啡的印章，仅有苏炳文个人的签字。苏炳文提交的《商铺租赁合同》是被修改过的合同（合同被擅自加盖了珠海市夏湾麦田咖啡的印章），并非陈锡添当初签署的合同。因该份合同手写修改太多，双方约定销毁重新打印签署，陈锡添依约已将自己保管的那份销毁作废。苏炳文提供的《补充合同》显示只有陈锡添与苏炳文的签名，也印证了苏炳文修改2005年5月7日《商铺租赁合同》乙方签名处的事实。
3、2005年5月8日打印版的《商铺租赁合同》及《补充合同》：该两份合同替代了2005年5月7日签署的《商铺租赁合同》及《补充合同》（合同内容上与之前的合同基本一致），也是双方实际履行的合同。该份合同虽然抬头承租方列上珠海市夏湾麦田咖啡（原有格式忘记删除），但上述三份合同均只有苏炳文签字，其中5月8日最后签署的《补充合同》只有苏炳文签字。另有2005年7月22日陈锡添与苏炳文签订的5月8日另外的《补充合同》上面只有两人签名。
以上三份合同均有苏炳文签字但没有贾秀文的签名，足见苏炳文就是承租人。
关于苏炳文是否贾秀文的代理人问题。贾秀文提交的2005年5月7日签署的《委托书》不具真实性，陈锡添根本不认识贾秀文，更加未见过该份委托书，苏炳文从未向陈锡添提及贾秀文及披露过两人存在委托关系，该份委托书直至进入诉讼阶段才出现，并且诉讼中贾秀文无正当理由拒绝提供《委托书》原件及书面检材，可见《委托书》系为本次诉讼而伪造的，为无效证据，不能证明苏炳文在签订合同时与贾秀文存在委托关系，由于苏炳文、贾秀文不存在所谓的委托关系，况且陈锡添作为善意的合同相对人至始至终不承认贾秀文为承租人，贾秀文自然无追认权。
二、一审法院认定2005年5月8日租赁合同真实有效正确，与客观事实相符。
2005年5月8日签署的《商铺租赁合同》及《补充合同》才是双方最终履行的正式合同。首先，从形成时间上看，这两份合同是双方签署的最新的合同，是双方最终的意思表示，合同法第32条规定，采用合同书订立的合同，自签字或盖章时成立，如果双方履行的是2005年5月7日的《商铺租赁合同》及《补充合同》，则无必要多次一举，再行签订新的租赁合同及补充合同。其次，从合同形式上看，该份合同基本没有手写改动，也与双方于2005年4月30日签署的意向合同中约定“本协议正式打印时，签订正式合同”的要求一致。
关于被上诉在工商局提及5月7日合同，是应询问该合同是否本人签名的回应，当时未提及5月8日合同实属正常，陈锡添一直主张5月8日合同才是有效合同，并且2012年11月21日的工商局调查笔录中详细解释了5月8日合同签订理由，明确了该份合同才是最终有效合同。
对于合同履行中四楼租金的问题，根据5月8日合同，苏炳文应于2011年9月10日起按每两年递增5%的约定增加租金，由于苏炳文基本上转账形式交付租金，而且应增加的租金仅100多元，陈锡添并无觉察在情理之中，在存在5月8日书面合同的情形下，不能由此推断双方履行5月7日合同，恰恰相反，进一步证明了苏炳文没有按5月8日合同约定足额交付四楼租金，再次构成违约，陈锡添有权解除合同，苏炳文诉讼过程中拟虚构苏炳文为贾秀文代理人的事实，目的是让苏炳文逃避法律责任，关于5月8日合同避税之说更加是无稽之谈。
三、陈锡添按合同约定解除合同有事实依据，并且程序合法。
1、陈锡添解除合同程序合法。
苏炳文收到陈锡添于2012年11月19日发出的《解除租赁合同的通知》的时间即为租赁合同解除的时间（2012年11月20日）。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案的承租人在收到陈锡添发出的《解除租赁合同的通知》后超过3个月没有向人民法院起诉，可以确认2012年11月20日合同已经解除。退一步讲，假设认为苏炳文是贾秀文的代理人，那么苏炳文在处理租赁合同的一切法律行为对贾秀文产生法律后果，苏炳文签收解除通知书的效力自然及于贾秀文。事实上，贾秀文一直没有否认过当时已经知悉陈锡添2012年11月18日发出的解除合同通知书，况且陈锡添起诉贾秀文、苏炳文也是发出解除通知的合法有效形式之一，同样起到解除合同达到的效果。
2、陈锡添行使约定合同解除权的充分事实依据。
首先、承租人长期迟延交租，违反《商铺租赁合同》的约定。陈锡添有权依据合同约定终止租赁合同。根据《商铺租赁合同》第二条约定“乙方（苏炳文）每月在六号前交齐当月租金，逾期缴纳每天按月租金5%加收滞纳金，逾期一个月不缴交租金，甲方（陈锡添）有权终止合同，无偿收回商铺，包括首层商铺，第四层办公楼，并没收乙方的全部押金，限期退出商铺及第四层办公楼。”；第三条约定“如乙方在租赁期内违反本合同任何一条款或无故终止合同，甲方没收乙方的全部押金，并无偿收回商铺及第四层办公楼，有权终止合同”。那么本案的承租人在《商铺租赁合同》及《补充合同》签订后，几乎没有依约按时支付过租金。据陈锡添统计，从2011年1月至2012年11月19日（陈锡添向苏炳文发出解除租赁合同通知之日）期间，苏炳文不仅每月都是迟延支付，且“逾期一个月不缴交租金”的情况就有5次，其中最长逾期达三个多月之久，甚至苏炳文经催促仍没有支付自2013年2月至今的场地占用费达46多万元，陈锡添收取租金的合同目的已经不能实现，可见其恶意违约程度之严重，事实胜于雄辩，苏炳文毫无履约诚意，更印证了其之前逾期付租金的违约事实。贾秀文辨称陈锡添注销农业银行收取租金的账号，恶意阻挠期履行合同义务，没有事实依据，因其完全可以采取各种途径维护自身合法权益，其抗辩理由显然不成立。陈锡添因农行帐号太多款项进出，为防混淆而注销，此帐号并非《租赁合同》指定用于收取租金，注销后苏炳文可付现金。后陈锡添已多次口头催收并在11月6日电话催收租金的通知苏炳文付10月租金，并将2004年在中山市开的帐号于2012年11月25日邮递通知苏炳文将场地占用费转入该中山帐号或付现金（证据19），但苏炳文收到邮递后不汇款也不付现金，反而在2012年11月27日制造用邮递催促陈俊汶收取租金的函，还在2012年12月7日去公证处虚张声势想故意制造证据而已，如苏炳文有诚意付租金的，完全可以付现金或转帐至中山帐号，如此逾期付租金长达三个多月显属严重违约，符合约定解除合同的条件。另有公证员提供中山帐号给苏炳文转帐或付现金，仍然不转及付现金事实的录音，可见贾秀文所讲陈锡添的一遍又一遍地注销帐号，并且拒绝以现金收取租金的说法没有说服力。
其次、贾秀文冒签陈锡添签名、伪造文件——《授权书》及《合作经营合同》骗取营业执照的事实，该事经珠海工商局斗门分局查证属实，且对斗门分店已经作出不予年审且处以罚款的行政处分。斗门分店违法行为是陈锡添解除租赁合同的理由之二。
再者，斗门分店因违法经营、销售假酒被工商局处罚的事实，是陈锡添解除租赁合同的理由之三。
四、苏炳文、贾秀文在提交上诉状后没有及时交纳诉讼费，经斗门法院书记员多次电话通知后7日内仍然没有交纳诉讼费，应当视为苏炳文、贾秀文撤诉。
综上所述，原审法院认定事实清楚，判决正确，恳请贵院依法驳回其上诉。
陈锡添、邓业乾二审当庭提交公证处录音一份，拟证明陈锡添愿意接受租金，并没有恶意拒收租金，印证了当时公证处询问笔录的事实。苏炳文、贾秀文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司对该份录音的真实性不予认可。
其他各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院认为，该份录音是否为公证处工作人员的讲话内容法院无从判断，苏炳文、贾秀文、珠海麦田咖啡餐饮管理有限公司对该份录音的真实性又不予认可，同时由于一审法院已经就提存相关事实向公证处工作人员进行了调查，本院对陈锡添、邓业乾提交的该份证据不予采信。
本院认为，贾秀文对于一审法院认定其为承租人的事实未提起上诉，应视为其服从判决，本院对该事实予以认定。本案的争议焦点之一为苏炳文是否为涉案租赁关系的承租人。本院认为，本案共涉及三份租赁合同，判断苏炳文是否为承租人，不能将三份租赁合同分裂开来，而应进行整体分析。首先，三份租赁合同的签约过程中，承租人方面均是由苏炳文与陈锡添沟通磋商，贾秀文从未出面；其次，三份租赁合同及其相应的补充合同的抬头“承租人”处均有注明“苏炳文”，且落款处均有苏炳文的签名确认；再次，贾秀文、苏炳文并无证据证明在签订合同时将《委托书》向陈锡添出示。综上，本院认为，苏炳文为涉案租赁关系的承租人，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
本案的另一争议焦点为：双方实际履行的是2005年5月7日的《商铺租赁合同》还是2005年5月8日的《商铺租赁合同》及其《补充合同》。本院认为，2005年5月8日的《商铺租赁合同》及其《补充合同》应为确定双方最终权利义务的合同。首先，按照合同签订的时间顺序来看，显然5月8日的合同在后；其次，从合同格式来看，5月7日合同手写改动过多，5月8日合同手写改动较少，对应4月30日《租赁协议》约定的“本协议正式打印时，签订正式合同”；再次，按照合同约定内容来看，一处明显变化是，四楼租金从2005年5月7日《商铺租赁合同》的从签约开始的第五年起“每三年”递增5%实际上变更为2005年5月8日《商铺租赁合同》及其《补充合同》的从签约开始的第五年起“每两年”递增5%；至于实际履行过程中，双方没有按照该变更约定收取支付租金的问题，属于合同履行过程中双方以实际行动对租金标准进行了变更，但不能因此否认2005年5月8日的《商铺租赁合同》及其《补充合同》真实有效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。
无论是5月7日还是5月8日的《商铺租赁合同》均约定“承租人每月在六号前交齐当月租金，逾期缴交每天按月租金5%加收滞纳金，逾期一个月不缴交租金，出租人有权终止合同，无偿收回商铺，并没收承租人的全部押金，限期退出商铺”，本案中在苏炳文、贾秀文超过44天未支付陈锡添、邓业乾2012年10月份租金的情况下，陈锡添于2012年11月19日向苏炳文邮寄《解除租赁合同的通知》，要求解除《商铺租赁合同》，符合合同约定的解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六的规定，本院认为，2005年5月8日的《商铺租赁合同》及其《补充合同》已经解除，陈锡添、邓业乾要求没收押金、腾退商铺、支付直至商铺腾退止的占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持。贾秀文的反诉没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。苏炳文、贾秀文的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13928元，由苏炳文负担6964元，贾秀文负担6964元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 泉
代理审判员 王 芳
代理审判员 牟宏微
二〇一四年七月三日
书 记 员 陈妙斯