福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第82号上诉人（原审被告、反诉原告）福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所地：福建省霞浦县东关永安路新鑫港湾售楼部，组织机构代码证号：70530903-2。法定代表人袁丽华，董事长。委托代理人肖炳祥，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托代理人熊益彬，北京德恒（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨少鸿，女，1958年4月10日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。委托代理人黄信福，男，1959年3月16日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县，系原告杨少鸿丈夫。上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称“鑫辉公司”）与被上诉人杨少鸿商品房预售合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2014）霞民初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司委托代理人肖炳祥、熊益彬，被上诉人杨少鸿及其委托代理人黄信福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2000年8月15日，原告杨少鸿与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司的前身闽东水产品中心市场开发有限公司签订一份《门市部商务楼预售认定书》，约定原告杨少鸿认购闽东水产品中心市场A8区门市部商务楼一套，编号：A8-6，占地面积56.14㎡，售楼总价85000元，基建事项以合同为准。2000年8月15日、2000年11月27日，被告分别收预售定金20000元、14000万，2001年4月4日，被告收预售款16000元，2002年9月23日、2002年11月20日，被告分别收售楼款10000元、8000元，总计68000元。2003年6月22日，原告杨少鸿与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告在以出让方式取得的位于松城镇东关工业桃园工业区地块上建设A8商住楼，原告购买A8幢6号房，建筑层数地上5层，建筑面积319平方米，商品房总价款198880元，该合同还约定了如下条款：第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，（第一款）出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、屋前后道路（2003年12月前）；2、屋前后排水沟（2003年12月前）；3、生活污水沟（2003年12月前）；4、基础设施、公共配套、综合验收于（2003年12月前）。（第二款）如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人有权向出卖人索取道路施工费用。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。2003年9月23日，原告杨少鸿向霞浦县工商银行办理了119000元的按揭贷款，2003年9月30日，被告收到该售楼款。2013年9月25日，原告将按揭贷款本金和利息全额还清。涉案房屋属于历史遗留项目，故在相关报备手续上做的并不完善，因历史久远，具体时间已无法考证，正是办理了报备手续后，被告于2013年5月13日取得房产总登记证件。原审判决认为：门市部商务楼预售认定书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。原告杨少鸿与被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司在2000年8月15日签订《门市部商务楼预售认定书》的基础上，于2003年6月22日又签订了《商品房买卖合同》，对原告杨少鸿购买闽东水产品中心市场A8-6号房屋作了更进一步的约定。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，原告杨少鸿在2003年9月30日前按约定支付了购房款187000元，履行了合同约定的义务。被告应按合同约定履行协助原告办理房地产权属登记。被告未能提供证据证明涉案房屋通过竣工综合验收的具体时间和其提供资料报产权登记机关备案的具体时间，直到2013年5月13日才取得房产总登记证件，导致原告至今未取得房地产权属证书，责任在于被告，原告起诉被告支付违约金没有超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。被告应支付的违约金为187000元×1.5%=2805元。因此，原告请求判令被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司协助原告办理房地产权属登记，本院予以支持。但请求被告支付违约金354832元，没有依据，本院不予采纳，应按已付房价款的1.5%支付违约金2805元。商品房购房总价款198880元，原告杨少鸿在2003年9月30日前支付了购房款187000元，尚差198880元－187000元=11880元，原告杨少鸿在被告履行完毕上述义务的同时应将该款支付给被告。被告在2003年12月前未将屋前后道路达到使用条件，原告有权向被告索取道路施工费用。虽然原告提供的证据难以证明其已垫付2000元请人施工将路面用水泥铺好，但其提出的价格比较合理，本院予以采纳，被告应支付房屋前后道路路面公共配套建筑施工费用2000元。被告认为其与原告之间是转让土地使用权法律关系，而并非是商品房买卖法律关系，原告未能办理房地产权证的原因，是因为原告未缴纳其应当缴纳的各项费用，原告起诉被告支付违约金已过诉讼时效等主张，本院均不予采纳。由于《商品房买卖合同》未对环保费、消防费、测绘费、鉴定费、人防费、税费在内的各项竣工验收费用由哪一方支付进行约定，按照房地产交易惯例，上述费用不属交易产生的费用，不由买受人承担，因此，福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司请求反诉被告杨少鸿返还反诉原告为其垫付的商品房综合验收所发生的各项费用（包括环保费、消防费、测绘费、鉴定费、人防费、税费）21631.8元的主张，没有事实依据和法律依据，对该反诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告杨少鸿办理闽东水产品中心市场A8-6号房屋房地产权属变更登记，并支付给原告杨少鸿违约金2805元。二、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付房屋前后道路路面公共配套建筑施工费用2000元。三、原告杨少鸿于被告履行完毕上述义务的同时支付给被告购房款11880元。四、驳回原告杨少鸿的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费6745元，由原告杨少鸿负担4745元，被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担2000元；反诉受理费180元，由反诉原告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担。宣判后，福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉称：一、原审法院仅根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的行为，简单认定双方系买卖商品房法律关系，定性错误。本案上诉人与被上诉人之间系转让土地使用权的法律关系。1、2000年8月15日上诉人向被上诉人出具的《门市部商务楼预售认定书》只有规定了占地面积56.14平方米，总价8.5万元，而双方于2003年6月22日签订的《商品房买卖合同》，约定杨少鸿购买的A8-6商品房，建筑面积为319平方米，总价198880元。两份合同的面积和金额差异巨大。《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”上粘贴的是闽东水产品中心市场A8区地块平面图而非房屋平面图，也与常理不符，既然已明确购房建筑面积319平方米为何在平面图里未作体现。2、《门市部商务楼预售认定书》约定楼内化粪池、水塔、室内水电等铺设由业主承担，不符合商品房交易的一般常理，恰恰证明，双方之间系转让土地所有权。3、2000年9月20日上诉人才取得《建设工程规划许可证》，被上诉人为何在上诉人尚未取得证件的情况下与上诉人签订认购协议，且在三年后才签订《商品房买卖合同》这明显不符合常理。二、被上诉人请求上诉人支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，原审判决上诉人应支付违约金，认定错误。三、原审判决在被上诉人未提交任何证据证明其屋前后道路路面公共配套建筑施工费的情况下，判决上诉人支付2000元不当，应予改判。四、被上诉人应当按照其他业主缴纳的费用标准，向上诉人缴纳竣工验收所发生的各项费用，共计人民币21631.8元。被上诉人杨少鸿答辩称：一、一审法院判决正确，依法应予维持。二、上诉人的上诉请求和理由无理，依法应予驳回。1、应当是商品房买卖关系，而不是买地土地的关系。《门市部商务楼预售认定书》与《商品房买卖合同》所指向的标的均是“商务楼”买房的目的性明确，上诉人声称“买地”没有依据。2、上诉人开具被上诉人的各份预收票据均写明“收商务楼售楼款”并非“买地款”还向被上诉人开具商品房销售专用发票。3、在预售认购前期过程中，上诉人未填写商品房的建筑面积，是签订认定书时未知准确的建筑面积，预售中有预计的占地面积就符合预认购的简要条件，具体建筑面积未确定现象是允许的，预认价数字与成交价不准确也是常有的事。4、室内水电等设施由买方承担，并不违反相应的交易习惯。5、由于被上诉人系开发商何时签订《门市部商务楼预售认定书》与《商品房买卖合同》的时间，被上诉人均是按照上诉人的通知签订，并不存在任何不当之处。6、被上诉人请求上诉人支付违约金的诉讼请求并未过诉讼时效。7、前后道路路面公共配套建筑施工费是客观存在的，上诉人应予以支付。三、上诉人作为商品房开发商应支付竣工验收所发生的各项费用，该费用不应由被上诉人承担。综上所述，上诉人提出的上诉请求和理由不能成立，二审法院依法应予驳回，维持原判。经审理查明：上诉人、被上诉人对一审判决查明的事实，并无争议，本院对无争议的事实予以确认。另查明，案涉房屋系由福建霞浦恒晟建设工程有限公司承建，实行一次性承包总造价152.1595万元或每平方米294.3元。有被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司的前身闽东水产品中心市场开发有限公司与福建霞浦恒晟建设工程有限公司签订的建设工程施工合同为证。本案争议焦点是：1、双方之间是否系何种法律关系？2、被上诉人主张上诉人支付违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效？3、上诉人应付承担房屋前后道路公共配套建筑施工费？4、被上诉人应否向上诉人缴纳竣工验收所发生的各项费用？围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下：首先，双方之间系何种法律关系，上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系与地基转让合同关系之争。本院认为，《门市部商务楼预售认定书》中虽有表述为“认购门市部商务楼壹套”但仅载明占地面积为56.14平方米，对建筑面积等信息均未约定。从该《认定书》约定内容看，认定为商品房预售合同依据不足。尔后，双方又签订了《商品房买卖合同》对房屋的建筑面积、价款等内容进行了进一步明确，并由被上诉人鑫辉公司并以其名义委托建设施工，并统付相应工程款。故综合双方合同履行过程看，鑫辉公司将建设房屋交付业主，该交易行为过程中，双方的权利义务与商品房买卖合同关系并无区别，故原审认定鑫辉公司与杨少鸿之间存在商品房买卖合同关系，并无不当。其次，由于案涉房屋直到2013年5月13日才取得房产总登记证件，且上诉人未能提供证据证明涉案房屋通过竣工综合验收的具体时间和其提供资料报产权登记机关备案的具体时间，导致被上诉人一直未取得房地产权属证书，该违约行为持续至今，故被上诉人杨少鸿原审诉请被告支付违约金未超过诉讼时效，应予支持。第三，根据双方之间的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人承诺基础设施、公共配套建筑应达到使用条件。其中明确载明了“屋前后道路”等，并约定未达使用条件，双方同意由买受人向出卖人索取道路施工费。由于上诉人未在规定期限内达到使用条件，被上诉人需自请工人施工，有被上诉人的陈述及其提供的案涉房屋的其他业主签名的《证明》予以佐证，且考虑该施工费属客观支出，原审酌定2000元，并无不当。最后，根据商品房买卖合同的约定，开发商有向买受人交付经验收合格的房屋，工程竣工验收所发生的各项费用不应由买受人承担，故被上诉人杨少鸿无须向上诉人支付竣工验收所发生的各项费用。综上所述，本院认为，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2180元，由上诉人霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高树惠代理审判员  郑 彦代理审判员  易丽容二〇一五年一月十四日书 记 员  何斌坤附主要法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……