河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第2708号
上诉人（原审被告、反诉原告）姚惠军。
委托代理人胡方瑞，河南点石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）涂战锋。
委托代理人马飞，河南紫鼎律师事务所律师。
委托代理人豆丽丽，河南紫鼎律师事务所实习律师。
上诉人姚惠军因与被上诉人涂战锋房屋租赁合同纠纷�案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。涂战锋的委托代理人马飞、豆丽丽，姚惠军的委托代理人胡方瑞，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
涂战锋诉称：2014年1月21日，涂战锋、姚惠军签订《租房协议》一份，该协议约定：姚惠军将坐落于二七区航海路97号台胞小区215号院出租给涂战锋使用，租赁期限自2014年1月21日起至2018年1月20日止，租赁用途为办公场地，租金为每半年35000元，押金5000元。2015年1月20日，姚惠军违反合同约定，擅自涨价，双方口头约定终止租房协议。约定对《租房协议》的租赁期限变更为2015年1月20日，次日起即终止履行。姚惠军同意在涂战锋腾退并缴清租赁期间的有关费用后退还涂战锋押金5000元。涂战锋依照租房协议约定的条款履行自己的合同义务后，姚惠军拒绝返还涂战锋支付的押金5000元，且姚惠军拒不返还涂战锋的自有物品志高空调一台（价值3380元）、吧台一张（价值2000元）、50立方天然气及院内铁棚，现涂战锋为维护合法权益，起诉到法院，请求依法判令：1、姚惠军返还涂战锋押金5000元；2、姚惠军返还涂战锋志高空调一台（价值3380元）、吧台一张（价值2000元）、50立方天然气及院落内的铁棚；3、姚惠军支付涂战锋因姚惠军逾期返还房屋押金的利息（按押金5000元计算利息，自2015年1月21日起至全部返还之日止，计算利息的标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4、姚惠军承担诉讼费用。
姚惠军辩称：涂战锋的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。理由：1、涂战锋、姚惠军双方签订的租房协议，合法有效，经双方协商一致租赁期限至2015年3月1日止，并口头约定自2015年1月20日起房租涨至7500元，涂战锋依据协议支付租金10000元。2、涂战锋、姚惠军的协议终止后，涂战锋未按协议第九条约定交付干净完好的房屋，涂战锋使用房屋期间给姚惠军的房屋及设施造成损失，至今涂战锋未履行约定义务；3、姚惠军多次催促涂战锋搬离物品，涂战锋至今未将物品搬离；4、依据协议12条约定，在姚惠军向涂战锋交房时涂战锋未提出损坏或故障，因此产生的费用应由涂战锋承担。
姚惠军反诉称：2014年1月21日，涂战锋、姚惠军签订租房协议一份，姚惠军按照合同约定向涂战锋交付房屋。2015年1月20日，涂战锋不再租赁房屋，姚惠军按照合同约定要求交付房屋，涂战锋以春节放假为由，要求继续租赁40天，到期后涂战锋拒不按照合同约定交付房屋。姚惠军到出租房屋后，得知涂战锋在租赁使用房屋以及附属设施期间，未经姚惠军同意，擅自改动室内装修，并导致房屋一、二楼墙体严重损坏，房屋内窗纱多出脱落等。姚惠军多次催告涂战锋维修、更换被损坏的房屋以及附属设施，并向姚惠军交付天燃气卡和房屋钥匙，要求搬离其全部物品，涂战锋均予以拒绝。在此情况下，姚惠军因维修一楼墙体等而产生损失2596元，由于涂战锋的原因，导致姚惠军租金损失3500元。至今，涂战锋仍未更换一楼大厅玻璃（价值1500元），维修二楼墙面、三楼屋顶多处砖瓦，搬离其剩余物品。故姚惠军请求：1、依法判令涂战锋赔偿姚惠军因维修一楼墙体、清理一、二楼厨房、卫生间污渍等而产生的损失共计2596元；2、涂战锋赔偿姚惠军租金损失3500元；3、涂战锋更换一楼大厅玻璃（价值1500元），维修二楼墙面和三楼房顶，维修楼处棚把墙体；4、诉讼费用由涂战锋承担。
涂战锋辩称：1、针对一楼墙体因广告的损失愿意赔偿，但扩大的损失不承担责任；2、不同意支付房租，涂战锋在租赁期限内已经交付房屋钥匙；3、大厅的玻璃不是涂战锋损坏的。
原审法院经审理查明：2014年1月21日，涂战锋与姚惠军签订租房协议一份，约定：姚惠军将位于二七区航海路97号台胞小区215号院出租给涂战锋使用，租赁期限自2014年1月21日起至2018年1月20日止；场地租赁费用计算标准（半年）35000元，押金5000元；第九条约定，姚惠军租赁场地为精装修，基本设施齐全交予涂战锋使用，涂战锋未经姚惠军同意不得擅自改动室内装修包括所有设施，在合同解除或租赁期满涂战锋应向姚惠军交付一套干净整洁设施完好的租赁场地；第十二条约定，涂战锋发现该房屋及其附属设施有损坏或故障，应及时通知姚惠军维修或更换，如涂战锋没有及时通知姚惠军造成的所有损失由涂战�承担。合同签订后，姚惠军依约将房屋交付涂战锋使用，涂战锋亦向姚惠军交付房屋押金5000元。
2015年1月20日，涂战锋、姚惠军双方协商对租赁期限变更为自2014年1月21日起至2015年1月20日，次日起即终止履行，涂战锋已按合同约定向姚惠军支付房租70000元整。同时由于临近农历春节，涂战锋要求继续使用该房屋并经姚惠军同意后，涂战锋又向姚惠军支付10000元租金，共计向姚惠军支付房租80000元。后涂战锋于2015年3月2日搬离，但志高空调及院落内铁棚至今还在该租赁房屋内。姚惠军将该房屋已于2015年3月17日对外租赁。
原审法院另查明：根据租房协议，房屋租金每半年35000元，故每月租金为5833.33元，每日租金为194.44元。租赁期限届满后，涂战锋向姚惠军支付租金10000元，根据双方的租赁协议，涂战锋可以继续使用该房屋51天，至2015年3月12日。
本案在审理过程中涂战锋自认在租赁房屋墙面粘贴广告牌，对粘贴广告牌部分造成墙体损坏愿意承担1000元赔偿责任。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中涂战锋、姚惠军签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，涂战锋、姚惠军双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，涂战锋、姚惠军双方均依约履行了各自的义务。在合同履行期限内，双方对租赁期限进行了变更，约定涂战锋向姚惠军支付租金10000元，涂战锋租赁该房屋至2015年3月12日，涂战锋并在合同期限内搬离。在合同解除后，姚惠军因租赁房屋部分损毁而拒绝退还涂战锋交付的5000元押金，双方遂起纠纷。对涂战锋要求返还押金5000元及相应利息的诉讼请求，原审法院认为押金应当退还，利息因双方并未约定，故不予支持；对涂战锋要求返还志高空调及院落铁棚的诉讼请求，因尚在租赁房屋内，应当返还涂战锋，故予以支持；对涂战锋要求返还吧台一张（价值2000元）、50立方天然气的诉请，因涂战锋未提供相应证据，故不予支持。对姚惠军要求赔偿因维修一楼墙体、清理一、二楼厨房、卫生间污渍等而产生的损失共计2596元，因涂战锋自认在墙面粘贴广告牌，对粘贴广告牌部分造成墙体损坏愿意承担1000元赔偿责任，予以支持，高出部分因姚惠军提供的证据不足以证明其主张成立，不予支持；对姚惠军要求涂战锋赔偿租金损失3500元的诉讼请求，因没有事实和相应的法律依据，不予支持；对姚惠军要求更换一楼大厅玻璃（价值1500元），维修二楼墙面和三楼房顶，维修楼处棚把墙体的诉请，因证据不力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、姚惠军于本判决生效之日起十日内返还涂战锋押金5000元；二、姚惠军于本判决生效之日起十日内返还涂战锋志高空调一台（位于本案租赁房屋二楼东侧北屋内），协助涂战锋拆走本案租赁房屋院内铁棚；三、驳回涂战锋其他诉讼请求；四、涂战锋于本判决生效之日起十日内支付姚惠军维修一楼墙体费用1000元；五、驳回姚惠军的其他诉讼请求。案件受理费59元，由姚惠军负担。反诉案件受理费50元，由姚惠军负担40元，涂战锋负担10元。
姚惠军不服一审判决向本院上诉称：一审判决认定事实不清。双方的协议中虽然约定有押金，但涂战锋没有履行押金条款，姚惠军也没有收到该5000元的押金。涂战锋一审庭后提供的短信记录复印件不具有真实性、合法性和关联性，系伪造。一审判决程序违法。姚惠军申请进行现场勘验，却不被采纳。姚惠军的反诉请求应当予以支持。按双方的合同约定，涂战锋在合同解除后，应当向姚惠军交付完好的租赁房屋。经姚惠军多次通知，涂战锋拒不履行维修或更换义务，为避免损失的进一步扩大，姚惠军自行进行了维修和更换。涂战锋在接收租赁的房屋时并未对房屋及附属设备有质量异议，庭审时，涂战锋对姚惠军提出的损失也没有异议，只是辩称其不应当承担责任，玻璃不是其损坏的等。因此，涂战锋应当承担赔偿损失的责任。双方约定租金涨至每月7500元，租期限至2015年3月1日止，但涂战锋未按约定时间交付干净、设施完好房屋，致使房屋自2015年3月1日至2015年3月16日无法出租，姚惠军的租金损失为3500元等。请求撤销一审判决，改判支持姚惠军的全部反诉请求。
涂战锋答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序�法。双方签订了租房协议，约定了年租金和押金以及租赁的期限。后双方于2015年1月20日约定租赁期限至次日终止，涂战锋向姚惠军支付房租70000元，后由于临近春节，又向姚惠军支付租金10000元，约定继续使用房屋。后涂战锋于2015年3月2日搬离，但空调和铁棚仍留在租赁房屋内，姚惠军于2015年3月17日对外租赁。涂战锋无任何违约行为，按约定支付了押金，尽到了妥善管理义务。姚惠军的上诉请求没有事实和法律依据，其提供的证据不足以证明其主张。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：双方签订的租赁协议中约定了租金和押金，姚惠军上诉称没有收到涂战锋的押金，但双方均认可涂战锋在合同履行的第一年交付的租金为70000元，涂战锋也没有提交姚惠军出具的收据。该情况可以表明双方已经按租赁合同的约定履行了各自的义务。在此情况下，可以认定涂战锋已经交纳了5000元押金。
姚惠军上诉和反诉称，双方口头协商一致将房屋涨至每月7500元，但未得到涂战锋的认可，因此，对姚惠军的该上诉和反诉意见，证据不足，本院不予采信。涂战锋已经于2015年3月2日将房屋交还，应当交租金至2015年3月2日，故姚惠军反和上诉所称的租金损失3500元，没有事实依据，不能成立，本院不予支持。
涂战锋搬离所租赁的房屋后，姚惠军对房屋进行了整修，姚惠军称系涂战锋租赁期间损坏所致，但提供的证据不足以支持其主张。因此，姚惠军的该部分上诉理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳�上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由姚惠军负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一五年十二月二十八日
书记员 苏小东