黑龙江省拜泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拜民初字第1506号
原告王禄瑜，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1966年3月12日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省拜泉县xx镇xx街x委。
被告李柏达，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1971年5月10日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省拜泉县xx镇xx家属楼。
原告王禄瑜与被告李柏达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，原告王禄瑜认为租赁房屋物品有损坏，于2015年9月1日向本院提出鉴定申请，经齐齐哈尔市中级人民法院委托齐齐哈尔市中隆资产评估事务所，于2015年11月30日作出齐中隆评鉴字（2015）第128号司法鉴定意见书。依法由审判员王诗言担任审判长，与审判员任金山、人民陪审员王俭组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告王禄瑜，被告李柏达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王禄瑜诉称：2013年6月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，被告承租原告房屋用于经营饭店。租赁期限从2013年7月25日至2018年7月24日止，租赁为5年。后由于被告经营不善，双方解除了《房屋租赁合同》，并于2015年6月2日签订了《交房协议》一份。然而，被告未能按交房协议约定的时间交付房屋，并且将原告房屋造成严重的损害后果。故此，要求被告赔偿违约金2万元，房屋损失24092.00元。
被告李柏达辩称：王禄瑜与李柏达于2013年6月20日签订了一份《房屋租赁合同》，2015年6月2日又签订了一份《交房协议》，从协议签订的时间上看，王禄瑜同意与李柏达解除租赁合同，所以李柏达不存在违约的问题。《房屋租赁合同》第三条约定了李柏达可以按照自己经营的要求进行装修，所以租赁房屋的棚、地面、墙面都按照经营需要重新进行了装修，不存在王禄瑜提出的窗户损坏、地下防水破坏等问题。关于门框、造型棚我都可以给王禄瑜维修好，但其他都是属于可移动物品，我将可移动物品带走不存在违约。交付房屋时我有两套排风、热水器、传菜道、卫生间设施没有拿走。另外，我在2015年4月30日交付2万元的租金，扣除一个月的租金1.25万元，王禄瑜尚欠我7500.00元租金未返还。王禄瑜主张的2.5万元违约金没有依据，因为在2015年7月24日时，我给王禄瑜打过电话，让他取钥匙，他没有来取，是过后两三天才取走的，大约是7月27日我给王禄瑜把钥匙送去的。而且如果收取租金也应当按照我原租赁的价格按天计算给付，不应当按照每天5000.00元给违约损失。
经审理查明：2013年6月20日，王禄瑜与李柏达签订《房屋租赁合同》，合同约定：“王禄瑜将坐落在xx街x委x组的房屋出租给李柏达经营xx小馆。租期自2013年7月25日起至2018年7月24日止，年租金为15万元。当年租金15万元于签订合同当日交齐，2013年10月1日交付2014年至2015年房屋租金15万元，2015年5月1日交付2015年至2017年房屋租金30万元，2017年5月1日交付2017至2018年房屋租金15万元。在不破坏房屋主体结构的情况下，李柏达可按照自己经营要求进行装修，但需按公安、消防等部门的要求进行施工，对官方所提出的整改意见及要求由李柏达负责实施，费用亦由其自理。合同期满后，李柏达对租赁房屋的所有装修、装饰和改建工程不得拆除，无偿归王禄瑜所有，但可移动物品除外。……租期内王禄瑜不得随意收回房屋使用权。李柏达中途不得出租、出兑和变更经营项目，否则王禄瑜有权终止合同，交纳租金不予退还，李柏达装修的设施不得拆除。”。并对出租房屋交付给李柏达时的状况及设施进行了备注，可见交付时的房屋为正在经营当中的xx大酒店，墙面为铝塑板，地面为6060地面砖，框棉板吊顶。吧台、上下水、卫生间、门窗、取暖及照明设备、厨房设备、地下室、消防栓、电闸箱、后厨排风设备及以下物品等完好，如有损坏李柏达赔偿。有立柜式空调3台、墙挂式空调3台及探头4个。2015年4月30日，李柏达交付王禄瑜2万元下一期房屋租金后，因未能如期交齐2015年至2017年的租金30万元，双方协商解除《房屋租赁合同》，并于2015年的6月2日签订《交房协议》。协议约定于2015年6月24日上午9时将租赁房屋交付王禄瑜，如逾期交付，每逾期一日应付5000.00元违约金，李柏达给付王禄瑜2015年6月至7月延后一个月的房屋租金我1.25万元。2015年7月28日上午，李柏达将租赁房屋钥匙交付王禄瑜，王禄瑜接收房屋后，发现屋内墙面、棚顶、楼梯、塑窗等有损坏，门、照明、消防等设施缺损，故诉至法院，要求李柏达赔偿损失24092.00元；给付违约金2万元。
上述事实有原告的陈述、被告的答辩，及原告王禄瑜提供的《房屋租赁合同》及合同备注、《交房协议》、交付租赁房屋时的16张室内物品照片、齐中隆评鉴字（2015）第128号司法鉴定意见书、鉴定费票据为证，足以认定。
本院认为：原告王禄瑜与被告李柏达达成了解除《房屋租赁合同》的合意，并签署《交房协议》确定解除合同后交付租赁物的具体时间及逾期交付的处理办法，符合我国《合同法》第九十三条对当事人协商一致，可以解除合同的规定，此时双方原租赁合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现王禄瑜向李柏达主张交付房屋后的损失24092.00元，及违约金2万元，则本案首先需解决的焦点问题是李柏达在履行《房屋租赁合同》时是否有违约行为及因其违约行为给原告造成的损失数额如何确定。本院认为，李柏达基于《房屋租赁合同》，在占有、使用王禄瑜所有的房屋期间，为了满足自己的需要，充分地实现租赁房屋的使用价值和经济价值，与王禄瑜协商并在《房屋租赁合同》中约定，使用属于自己的装修材料等财产，对该房屋进行装饰处理，合同期满后的所有装修、装饰和改建工程不得拆除，无偿归王禄瑜所有，可移动物品除外。此约定符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同解释》”）第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，王禄瑜与李柏达在《房屋租赁合同》中对交付房屋时，所有装修、装饰和改建工程不得拆除的约定，即是对已经形成附和的，用于装修房屋的装修材料，以及其他一些相关财产不得拆除的约定。现王禄瑜以李柏达归还租赁房屋时，各房间门、棚顶造型、塑窗把手、照明设备等被拆除或有损坏，向其主张损失赔偿权利，但因双方对合同约定的“可移动物品”的范围理解不一，故应对本案中的“可移动物品”做出界定。本院认为，双方合同中约定的“可移动物品”，可理解为《房屋租赁合同解释》中确定的“未形成附和的装饰装修物”，该条所指附和是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。因这些财产一旦附和于房屋便与房屋融为一体不可分离，或分离后会大大降低这些财产以及房屋本身的价值，如砖瓦、木板等。根据这一标准判断，装修他人房屋形成的附和物，不仅应包括附和于房屋之中的砖瓦、木板等装修材料，而且还应包括镶嵌于房屋之上不能拆除或拆除后会严重减损自身以及房屋价值的诸如照明、门窗、空调、水暖等设施与设备。王禄瑜主张的租赁房屋棚顶造型、塑窗把手、消防带、门、照明设备应视为已经形成的附和物，均应归于不能拆除或拆除后减损房屋价值的物品，故李柏达对十套棚顶造型（包括灯座）13860.00元、二十个塑窗把手120.00元、一套消防带150.00元、十九扇门9200.00元的损失应当赔偿。消防指示为李柏达购买，且未对租赁房屋价值造成减损的后果，故对此损失不予支持。因双方在签订《房屋租赁合同》时，附有《合同备注》一份，在此备注的物品里有“墙挂式空调”三套，并“以下物品完好，如有损坏乙方（李柏达）赔偿”内容，现李柏达虽提出墙挂式空调在其接受租赁房屋时即有损坏的抗辩意见，但未提供证据予以证实，本院无法依其未使用诉争空调的事实，即推断诉争空调质量存在问题。而根据双方约定内容，应当判断王禄瑜交付其租赁房屋及《合同备注》确定的室内物品时，交付时的状态为约定状态，即诉争空调完好，据此，李柏达应当赔偿三套奇迪空调的维修费用600.00元。关于李柏达提出棚顶造型仅有六套损坏，及室内门为十七扇的抗辩意见，本院认为，在鉴定机构作出鉴定前，已经由鉴定人员进行现场勘察，王禄瑜、李柏达同在勘察现场，对需鉴定的物品数量的勘察亦是内容之一，故二位当事人对勘察内容是否详尽、客观、真实应尽到相应的注意义务，且在棚顶造型的鉴定中，已经标明含有灯座损失的鉴定事项，现鉴定机构已经依据现场勘察资料作出鉴定结论，在李柏达未能提供证据证实其主张的情形下，本院根据鉴定结论确定损失物品数量并无不妥，故李柏达对棚顶造型、门的数量提出的异议本院不予采信。关于李柏达提出的两套排风、热水器、洗手盆及其台面、卫生间的隔板、传菜道设备应当拆除的主张，本院认为，基于上述本院关于附和物范围的界定，李柏达主张的洗手盆及其台面、卫生间隔板应为已经形成的附和物，不属于可拆除的范围。而其主张的两套排风、传菜道设备，虽不能明确认定为已经形成的附和物，但在王禄瑜交付其租赁房屋时，即带有排风等厨房设备，故基于衡平原则，李柏达归还房屋时所附的排风设备亦不能归于可拆除的物品。传菜道虽是后增添物，但安装传菜道需将二-
三层楼板贯通，若拆除传菜道，必将对租赁房屋造成毁损，且双方签订的《房屋租赁合同》第五条已经约定了“乙方所装修的一切设施不得拆除”，故传菜道非可拆除物。其次，需解决王禄瑜主张的2万元违约损失应否得以支持的问题。本院认为，王禄瑜主张违约损失的依据为其与李柏达于2015年6月2日签订的《交房协议》，该协议约定了交房日期为2015年7月24日上午9时，若逾期交房，每逾期一日按5000.00元收取租金；李柏达交付延后一个月的房屋租金12500.00元。现王禄瑜虽依此协议主张逾期交付房屋日期自7月24日开始计算，但因双方签订的原《房屋租赁合同》确定的年租期结束时间为6月24日，所以7月24日在已经交付12500.00元房屋租金的延后一月的租赁期间内，延期交付房屋时间应自7月25日开始计算。王禄瑜提出李柏达归还租赁房屋的时间为7月28日，且李柏达亦认可王禄瑜于7月27日下午打电话，其于7月28日上午归还租赁房屋的事实，则逾期交付房屋的时间为四日。关于逾期期间的租金亦或违约金按何标准计算的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现王禄瑜虽主张按《交房协议》约定的日5000.00元计算违约金，但因主张的每日5000.00元违约金的计算标准过分高于其租赁给李柏达期间的房屋日租金价格，对违约金的计算标准以李柏达同意并认可的每日500.00元计算为2000.00元。综上所述，李柏达应赔偿李柏达损失23930.00元，给付违约金2000.00元，因此前王禄瑜收取李柏达租金2万元，扣除延期一个月的租赁费用12500.00元，剩余7500.00元应自损失赔偿款中予以折抵，故应赔偿的损失为16430.00元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告李柏达于本判决生效之日起五日内赔偿原告王禄瑜租赁房屋损失16430.00元；
二、被告李柏达于本判决生效之日起五日内给付原告王禄瑜违约金2000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预交案件受理费6175.00元，收取440.00元，鉴定费1500.00元由被告李柏达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 王诗言
审 判 员 任金山
人民陪审员 王 俭
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 汤英莲
附：本案依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
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