新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第59号
上诉人（原审原告）：刘晗。
委托代理人：刘洪海（系刘晗父亲）。
上诉人（原审被告）：徐明。
委托代理人：马涛，新疆昌年律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李士晨。
委托代理人：张海涛。
上诉人刘晗、徐明因排除妨害纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人刘晗的委托代理人刘洪海，上诉人徐明的委托代理人马涛到庭参加诉讼，被上诉人李士晨经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案房屋原产权人系李永辉，其于2004年11月12日取得房屋所有权证书。2006年6月25日，李永辉与新疆筑艺建筑装饰工程有限公司（下称筑艺公司）负责人江国福签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租于筑艺公司，期限自2006年4月12日至2009年4月11日。之后，筑艺公司开始使用房屋至2008年9月28日，期间，筑艺公司向新疆中泰物业管理有限公司交纳了物业管理费。2008年5月22日，新疆生产建设兵团第六师中级人民法院因诉讼案件的执行，对李永辉的涉案房屋进行了拍卖，徐军通过竞买取得该房产。2013年11月15日，徐军取得涉案房屋所有权证书。2014年3月11日，徐军与刘晗签订《房产转让合同》一份，约定徐军将涉案房产转让于刘晗，总价格280000元。2014年3月12日，刘晗取得涉案房屋所有权证书。2014年6月，徐明起诉李永辉、徐军、刘晗至原审法院，要求与李永辉继续履行租赁合同，此案尚在审理中。2014年8月15日，刘晗取得涉案房屋土地使用权证书。因涉案房屋自2014年5月由李士晨居住，刘晗遂于2014年10月13日诉至原审法院，提出上述请求。
原审庭审中，刘晗提供2014年5月1日徐明与李士晨签订的《房屋租赁合同》一份，约定徐明将涉案房屋出租于李士晨，租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金35000元。李士晨对该租赁合同的真实性不持异议，但称系为办理营业执照而签订的租赁合同。其与徐明系朋友关系，涉案房屋系徐明无偿提供给其居住。徐明亦称房屋系其无偿提供给李士晨居住使用的。
原审庭审中，徐明称涉案房屋系李永辉出租于其使用的，并提供2006年6月25日《房屋租赁合同》一份，注明甲方为李永辉，乙方为徐明，租期自2006年6月25日至2021年6月24日，年租金16000元。该合同甲方落款处李永辉未签名，仅有印有“李永辉”字迹的印鉴。庭审中，徐明称前五年的租金以现金方式交由李永辉，剩余租金用于折抵李永辉欠其款项。对此，徐明未提供相应有效证据予以证明。
2014年10月23日，新疆中泰物业管理有限公司出具证明一份，注明：兹有2006年3月27日李永辉与江国福签订的乌鲁木齐市青年路17号阳光花苑A座2009室《房屋租赁合同》复印件留存在我公司，江国福是新疆筑艺建筑装饰工程有限公司的负责人，2006年3月28日至2008年9月28日期间物业费由新疆筑艺建筑装饰工程有限公司交纳。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。刘晗以买卖方式于2014年3月12日取得涉案房屋的所有权证书，至此，刘晗对涉案房屋享有所有权。该物权具有独占性及排他性，受法律保护。徐明、李士晨占有使用房屋，需举证证明其对涉案房屋具有合法的占有使用权。庭审中，徐明提供房屋租赁合同一份，用以证明其与原房主李永辉存在租赁合同法律关系。但该合同甲方落款处无李永辉的签名，仅印有“李永辉”字迹的印章，徐明亦不能举证证明其向李永辉支付租金的事实，故不能认定该合同的真实性。且根据新疆中泰物业管理有限公司出具的证明可以证实，2006年3月27日至2008年9月28日，李永辉将涉案房屋出租于筑艺公司使用。徐明称2006年6月25日李永辉将涉案房产向其出租，时间上存在矛盾，与事实不相符，故徐明称其与李永辉存在租赁合同法律关系之主张不能成立。徐明又未能提供其他相应有效证据证明其对涉案房屋具有合法的占有使用权，故其与李士晨签订的房屋租赁合同已侵犯了刘晗的合法物权，此合同应属无效。徐明、李士晨应搬离涉案房屋。因刘晗未提供证据证明涉案房屋公共设施的使用现状，如发生损坏，刘晗可另案主张。因徐明对涉案房屋是否享有租赁使用权的争议尚在审理中，故其尚不属恶意侵权，对刘晗主张的租金损失及防盗门锁损失之诉讼请求不予支持。原审法院遂判决：一、2014年5月1日徐明与李士晨签订的《房屋租赁合同》无效；二、徐明、李士晨于本判决生效后十日内搬离位于本市青年路17号阳光花苑1栋20层A单元2009号房屋；三、驳回刘晗的其他诉讼请求。
刘晗不服一审判决上诉称：原审法院认为徐明对涉案房屋是否享有租赁权存在争议，不属于恶意侵权，驳回我要求徐明、李士晨赔偿租金损失及门锁损失的诉讼请求属于定性不当。我于2014年3月12日取得了涉案房屋的产权证书，对涉案房屋享有所有权。徐明向原审法院出示的与李永辉签订的租赁合同不能证实其真实性，徐明对涉案房屋不享有任何权利，其强行占有我房屋的行为属于恶意侵权行为，其应支付占有使用费。原审判决驳回我要求赔偿损失的诉讼请求的判项损害了我的合法权益。请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判支持我主张的租金损失及防盗门锁损失。
徐明答辩并上诉称：刘晗没有证据证实我与李永辉签订的租赁合同上的印章系伪造，乌鲁木齐中泰物业服务有限公司出具的证明亦不能否定我与李永辉签订租赁合同的真实性。原审判决以我提交的租赁合同没有李永辉的签名而认定我与李永辉的租赁合同不真实，该认定错误。我对涉案房屋是否享有租赁权的案件尚未审结，原审判决不应在本案中予以认定。我与李永辉之间存在真实的租赁合同关系，根据“买卖不破租赁”的原则，我对涉案房屋享有租赁权，不应向刘晗支付占有使用费。故请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回刘晗的诉讼请求。
刘晗针对徐明的上诉答辩称：徐明与李永辉之间的租赁合同不真实，徐明与李士晨的租赁合同系无效合同，故徐明对涉案房屋不享有租赁权，其无权占有使用涉案房屋，徐明的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回徐明的上诉请求。
李士晨未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
经本院二审查明事实与原审判决认定事实基本一致。
本案二审审理过程中，本院前往乌鲁木齐中泰物业服务有限公司（涉案房屋的物业服务管理部门，以下简称中泰物业公司）调查取证。中泰物业公司向本院提交了涉案房屋缴纳物业费、水电费的相关票据，中泰物业公司证实涉案房屋自2006年至2013年期间，由新疆筑艺建筑装饰工程有限公司、陈颖、明炫美容美体、梵一瑜伽等租赁使用，徐明、李士晨未向物业公司缴纳过相关费用。本院从中泰物业公司调取了本市青年路17号阳光花苑与涉案房屋相同户型、相同面积的部分业主的租赁合同，一份租赁合同载明租赁期限为2014年12月1日至2015年11月30日，年租金为45000元，另一份租赁合同载明租赁期限为2014年9月29日至2015年9月28日，年租金为43000元。中泰物业公司证实与涉案房屋面积、地理位置、户型情况类似的房屋年租金为40000元至50000元。
二审另查明：乌鲁木齐市房地产管理局颁发的2004002841号房屋产权证书载明李永辉名下的涉案房屋曾分别于2005年5月19日、2005年12月21日设定抵押。2006年9月25日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2006）新立保11号民事裁定，依法查封涉案房屋。
上述事实的认定，有房屋租赁合同、房产转让合同、土地使用权证、房屋所有权证、房产登记档案、证明、（2006）新立保11号民事裁定书、调查笔录、收据、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：本案的争议焦点为：徐明对涉案房屋是否享有租赁权，徐明与李士晨签订的合同是否属于无效合同；刘晗是否有权要求徐明、李士晨搬离涉案房屋并给付占有使用费。对争议焦点本院分析如下：
一、关于徐明对涉案房屋是否享有租赁权，徐明与李士晨签订的合同是否属于无效合同的问题。本案中，徐明向法庭出示了一份租赁合同，称该租赁合同系其与涉案房屋的原产权人李永辉所签，用于证实其对涉案房屋享有租赁权。因该租赁合同落款处仅有印有“李永辉”字迹的印章，没有李永辉的签名，徐明未向法庭提交其向李永辉缴纳涉案房屋租金的相关证据，亦未向法庭提交其它证据予以佐证，故该租赁合同的真实性无法确认。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，徐明于2014年5月1日与李士晨签订租赁合同。而涉案房屋在2005年5月19日已设立抵押权，后涉案房屋被人民法院依法查封后予以拍卖，刘晗于2014年3月12日依法取得了涉案房屋的物权，故徐明以租赁合同对抗刘晗依法享有涉案房屋物权的上诉主张不能成立，本院不予采信。徐明与李士晨签订的合同依法应当认定为无效合同。
二、关于刘晗是否有权要求徐明、李士晨搬离涉案房屋并给付占有使用费的问题。本案中，刘晗通过买卖行为依法获取了涉案房屋的物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，无权占有不动产，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。徐明、李士晨对涉案房屋并不享有权利，其占有使用涉案房屋的行为属于无权处分行为，刘晗有权依照法律规定向其主张损失。根据本院向涉案房屋所在的物业服务管理部门调查的情况，与涉案房屋面积、地理位置、户型情况类似的房屋年租金为40000至50000元。通过上述情况反映，涉案房屋的月租金市场价格在3500元至4000元之间。刘晗于2014年3月12日取得涉案房屋物权，截至原审法院立案之日2014年10月13日，刘晗所主张的租金损失数额即占有使用费并未超出同地段同类房屋的租金标准，故刘晗要求徐明、李士晨给付占有使用费18842.45的诉讼请求成立，本院予以支持。刘晗要求徐明、李士晨赔偿防盗门锁损失的诉讼主张，因其未向法庭提交相关证据予以证实，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。被上诉人李士晨经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第591号民事判决第一项、第二项，即“2014年5月1日徐明与李士晨签订的《房屋租赁合同》无效”、“徐明、李士晨于本判决生效后十日内搬离位于本市青年路17号阳光花苑1栋20层A单元2009号房屋”；
二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第591号民事判决第三项，即“驳回刘晗的其他诉讼请求”；
三、徐明、李士晨向刘晗给付占有使用费18842.45元；
四、驳回刘晗要求徐明、李士晨赔偿防盗门锁损失260元的诉讼请求。
以上徐明、李士晨应给付刘晗款项18842.45元，限徐明、李士晨于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费138.79元（刘晗已预交），由徐明、李士晨负担；二审案件受理费347.56元（刘晗已预交277.56，徐明已预交70元），由徐明、李士晨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
代理审判员 冯 宁
代理审判员 卫 杨
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 何润轩