济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐商再重字第1号
原告济南市城乡建设委员会机关招待所，住所地济南市。
负责人岳常彩，经理。
委托代理人吴亚军，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人仪江勇，山东康桥律师事务所律师。
被告沈有刚，男，1972年8月18日出生，汉族，山东省省委党校外聘人员，住济南市。
被告冯中华（系被告沈有刚之妻），1966年9月16日出生，回族，山东省农业厅科教处副处长，住址同被告沈有刚。
被告冯中华委托代理人沈有刚，即第一被告。
以上两被告委托代理人高富国，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
第三人吴忠勇，男，1970年11月11日出生，汉族，无业，住济南市。
原告济南市城乡建设委员会机关招待所与被告沈有刚、被告冯中华租赁合同纠纷一案，本院于2008年6月19日作出（2007）槐民初字第677号民事判决，被告沈有刚、冯中华不服，上诉至山东省济南市中级人民法院，山东省济南市中级人民法院于2008年10月27日作出（2008）济民一终字第645号民事裁定：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2007）槐民初字第677号民事判决；二、发回济南市槐荫区人民法院重审。发回重审后本院院追加吴忠勇作为第三人，并于2012年7月4日作出（2008）槐民重字第8号民事判决。原告济南市城乡建设委员会机关招待所不服，上诉至山东省济南市中级人民法院，山东省济南市中级人民法院于2014年3月10日作出（2012）济民一终字第1359号民事判决。一、二审判决发生法律效力后，被告沈有刚仍不服，向山东省济南市中级人民法院申请再审，山东省济南市中级人民法院于2014年8月11日作出（2014）济民申字第197号民事裁定，再审本案。并于2014年12月4日作出（2014）济民再字第126号民事裁定：一、撤销济南市中级人民法院（2012）济民一终字第1359号民事判决及济南市槐荫区人民法院（2008）槐民重字第8号民事判决；二、发回济南市槐荫区人民法院重审。重审后本院依法另行组成合议庭，分别于2015年3月17日、3月26日、5月19日公开开庭审理了本案。第一、二次开庭原告济南市城乡建设委员会机关招待所委托代理人吴亚军、被告沈有刚、被告冯中华及其委托代理人高富国、第三人吴忠勇到庭参加诉讼，第三次开庭原告济南市城乡建设委员会机关招待所委托代理人吴亚军、被告沈有刚、被告冯中华及其委托代理人高富国到庭参加诉讼，第三人吴忠勇经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告济南市城乡建设委员会机关招待所诉称：2006年3月8日，原告与被告沈有刚签订租赁经营合同，约定原告将济南市餐厅租给沈友刚经营，期限自该日起至2009年3月7日共3年，租赁费每年为95000元，被告必须提前15日交纳下年度租金，水电费按月结算，双方还约定了其他内容。此后，原告按约定向被告交付了餐厅，但被告仅支付了20000元租金，其余租金经原告多次催要未付。被告冯中华与被告沈有刚为夫妻，应对被告经营期间的债务承担连带责任。原告起诉后，被告提出终止租赁关系，原、被告于2007年5月23日交接了餐厅。现请求法院判令被告支付所欠租金94893元，并承担解除合同的违约金（按合同约定的三个月房租计算）23751元。
被告沈有刚、冯中华共同辩称：租赁合同是原告单位的吴忠勇采取欺诈手段引诱被告沈有刚签订的，第三人吴忠勇讲该合同是给原告领导看的，预防拆迁或原告收回房屋，不用履行，双方实际也未履行。第三人吴忠勇与被告沈有刚签订了合作经营协议，以本案房屋使用权作为合作资本与被告合作经营，并且实际履行了该合作协议，合作至2007年3月，双方协议解除了合同，第三人吴忠勇收回了房屋。2007年5月，双方完成了房屋交接。因此，不存在违约责任问题。原审期间原告提供的租赁合同是不真实的，2006年3月16日原告与我签订的租赁经营合同是真实的，承租费实际是两万元，且已经通过饭费相抵，我们不欠原告租金。原告以房屋租赁协议起诉，不仅与双方间的法律关系不符，而且原告并非房屋产权人因而主体身份不适格，因其提供的合同约定是先交房租后用房，诉讼请求也超过了时效。参与合作经营的是被告沈有刚，将冯中华列为被告是违法的。请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人吴忠勇辩称：原告以租赁合同起诉被告与合作协议无关。真正的租赁合同就是租金95000元，被告拒付无理。应该支持原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告所争议租赁房产位于济南市，根据济南市房产管理局2001年10月8日济房权证槐字第0348**号《房屋所有权证》记载，产权人为济南市城乡建设委员会物资管理处。原告济南市城乡建设委员会机关招待所属于全民所有制分支机构（非法人），隶属企业为济南市城乡建设委员会，1996年6月28日成立。济南市城乡建设委员会机关招待所原上级单位为济南市城乡建设委员会物资管理处，根据2004年4月15日济南市机构编制委员会办公室济编办发（2004）16号《关于市建委物资管理处和市建设职工培训中心合并的批复》市建设职工培训中心和市建委物资管理处合并，合并后名称为济南市城乡建设服务中心。2015年3月24日济南市城乡建设委员会出具证明：济南市城乡建设服务中心是我委直属事业单位，其前身是物资管理处（自收自支事业单位），济南市城乡建设委员会机关招待所是该单位开办的下属企业。2015年3月24日济南市事业单位登记管理局出具《关于济南市城乡建设委员会物资管理处印章销毁的证明》：兹证明我局收缴的“济南市城乡建设委员会物资管理处”公章一枚已超出封存时限，已于2014年12月5日交由济南市公安局进行销毁。2015年3月17日济南市城乡建设服务中心出具证明：市建委物资处于2004年4月份依据济编办（2004）16号文件精神，同市建设职工培训中心合并成立了济南市城乡建设服务中心。原有的物资处的事业单位登记证、法人代码证以及单位公章、财务章都交还给济南市机构编制委员会、市建委物资管理处注销。张庄路191号房产证变更手续正在办理过程中。2015年3月31日济南市城乡建设服务中心向本院出具《授权证明》：济南市城市建设服务中心所有的位于济南市的餐厅即大堂西侧部分及副楼一楼、二楼及主楼宴会厅部分，营业面积约800平方米，由济南市城乡建设委员会机关招待所（以下简称机关招待所）经营管理，机关招待所有权对外进行租赁，因租赁产生的诉讼，机关招待所有权作为主体参加诉讼。2015年4月29日本院向济南市城市建设服务中心调查取证，该单位办公室主任袁传城出面进行说明，其认可以上证明材料的真实性，观点与上面证明材料一致。2015年5月5日济南市城市建设服务中心出具证明：1、本案的涉诉房产即位于济南市房产原系招待所的上级单位济南市城乡建设委员会物资管理处（以下简称物资管理处）所有，物资管理处授权招待所进行经营管理。2004年4月，物资管理处与其他单位合并为济南市城市建设服务中心（即我单位），合并后，我单位当然接管物资管理处，该房产仍由招待所经营管理。作为该房产的经营管理者，招待所有权就该房产对外签订《租赁经营合同》。2、物资管理处与其他单位合并成我单位后，因合并会涉及人员的调动，涉及国有资产主体的变更，因顾及到各单位及相关人员的工作问题，变更程序比较复杂，该房产还未变更到我单位名下，但变更手续正在办理。虽然房产未变更，但根据相关法律法规的规定，该房产现应为我单位所有，该房产因租赁产生的诉讼，招待所有权作为主体参加诉讼，并有权作为主体主张权利。
2006年3月8日原告机关招待所与被告沈有刚签订《租赁经营合同》一份，约定被告沈有刚租赁经营上述房产的副楼一、二楼及主楼宴会厅部分，包括附属的酒店设施设备，期限为2006年3月8日至2009年3月7日共三年，年承租费为95000元，第一年租金应在合同签订日交纳，其后的每年租金提前15日预交，水电费按月结算，原库存的酒水、原材料作价给被告沈有刚，由被告合法经营，自行承担债权债务，经营期满后须完好地交回酒店的设施设备，合同签订后不得擅自解除，如违约解除按3个月租金支付违约金，双方并约定了其他事项。
同日，第三人吴忠勇以个人名义与被告沈有刚签订《合作经营协议》一份，双方对合作时间、利益分配进行了约定。约定双方合作经营原告餐厅，甲方以第三人吴忠勇为代表，提供大堂西侧、副楼的一、二层及主楼宴会厅部分经营面积800平方米及现有厨房设施设备和餐厅用具，乙方即被告沈有刚提供全部流动资金和管理人员和技术，合作经营期限同上述租赁合同期限2006年3月8日至2009年3月7日，被告沈有刚以个人名义办理工商税务登记；第一年第三人吴忠勇收取场地及设备租赁费20000元，次年起除正常交纳租金外，双方按第三人吴忠勇20%被告沈有刚80%的比例分配收益，期满一年后15日进行汇算分配；被告沈有刚或其他客户入住第三人吴忠勇招待所客房收取的高于被告所享优惠价格的价款归被告；经营主要由被告沈有刚负责，第三人吴忠勇协助，并有权监督经营情况；协议期间单方违约解除或终止合同，按三个月租金追究违约责任；双方并约定了其它事项。
上述合同签订后，被告沈有刚即在上述场地，组织经营。在经营过程中，第三人吴忠勇及其财务人员不定期地与被告沈有刚核对双方间的往来账目：一、2006年8月22日被告沈有刚与第三人吴忠勇进行对账。2006年3月8日至2006年7月31日的对账单注明：吴忠勇返被告沈有刚住房金额1170元，吴忠勇支付餐费计44021.5元，总合计为48455.04元。另注明：1、租金20000元2、水电费20316.66元3、酒水盘点、原材料1409.2元，总计为41725.86元。并付有注明应收发票：44021.5-20000=24021.5元。应付账款：48455.04-41725.86=6729.18元。二、2006年9月19日，被告沈有刚与第三人吴忠勇再次对账，2006年8月至2006年9月15日的对账单注明：住房金额返计160元，沈有刚以吴忠勇应付餐费抵其应交吴忠勇的水电费3231．8元，发票27415元。三、2006年10月26日，吴忠勇返沈有刚住房费160元。被告沈有刚以第三人吴忠勇应付餐费抵其应交第三人的水电费2305．6元。应收发票17866.4元。四、2006年11月27日双方第四次对账，2006年10月15日至11月15日的对账单注明：吴忠勇返沈有刚住房提成50元。沈有刚以应付餐费抵顶其应交吴忠勇的水电费、会议费总计2049.4元。吴忠勇应收发票16706.4元。四张对账单上均有沈有刚、吴忠勇及双方会计的签名。
另查明，在经营过程中，被告沈有刚办理了个体工商营业登记，字号为济南槐荫金富德渔港。于是出现了2006年3月8日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚、济南槐荫金富德渔港（加盖公章）签订《租赁经营合同》。该合同与2006年3月8日原告机关招待所与被告沈有刚签订的《租赁经营合同》内容完全一致，只是加盖了济南槐荫金富德渔港的公章。2006年9月20日、同年9月26日、同年11月14日，原告机关招待所通过济南市商业银行，给被告沈有刚的济南槐荫金富德渔港分别付款5758.20元、6000元、1951.4元。2007年3月，经沈有刚与吴忠勇协商，由沈有刚登报纸将上诉使用的场地向外转租。2007年5月23日，被告沈有刚与第三人吴忠勇办理了交接手续，并搬走了其全部个人物品。
又查明，第三人吴忠勇与原告机关招待所系聘用关系。济南市城乡建设委员会办公室主任苏刚在2007年12月11日的调查笔录中证明第三人吴忠勇担任原告机关招待所的外聘经理，从2003年开始个人承包经营餐厅，与其他人共同承包客房。第三人吴忠勇陈述其与济南市城乡建设委员会没有承包合同，只是每年给其下达任务指标，没有硬性任务。原告单位公章由济南城乡建设委员会统一管理，原告单位财务专用章由第三人吴忠勇安排人员管理。
另外，济南市建委机关招待所提交了其与济南泽辉进出口贸易有限公司于2002年9月30日签订《租赁经营合同》，该合同约定由济南泽辉进出口贸易有限公司租赁经营机关招待所餐厅，租赁范围为副楼一、二楼及主楼宴会厅部分，租赁期限3年，租赁费为第一年15万元，以后每年递增5%。
重审期间原告沈有刚提交了2006年3月16日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚签订的一份租金贰万元的《租赁经营合同》。这样就存在四份租赁经营合同。第一份2006年3月8日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚签订《租赁经营合同》、第二份2006年3月8日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚、济南槐荫金富德渔港（加盖公章）签订《租赁经营合同》、第三份2006年3月8日甲方吴忠勇与乙方沈友刚签订《合作经营协议》、第四份2006年3月16日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚签订《租赁经营合同》。第一、二份《租赁经营合同》内容完全一致，只是第二份最后加盖沈友刚经营的济南槐荫金富德渔港的公章。第四份与第一、二份的不同在于：一、二份的承租费玖万伍仟元，第四份的承租费贰万元，其余内容完全相同。对于以上四份合同，原、被告及第三人说法不一。原告只知道且认可租金玖万伍仟元的第一份合同，第二份的济南槐荫金富德渔港的公章后来加盖的，第四份从未见过，第三份不知情。被告认可租金贰万的第四份合同。第三人作为当时原告单位与被告联系的知情人员，其辩称租金就是玖万伍仟元，只有第一份合同是真实的。第四份租金贰万元是为了办手续需要，并未实际履行，至于第三人与被告之间的合作协议与本案无关。
上述事实，有济房权证槐字第0348**号《房屋所有权证》、济南市机构编制委员会办公室济编办发（2004）16号《关于市建委物资管理处和市建设职工培训中心合并的批复》、2015年3月24日济南市城乡建设委员会出具证明、2015年3月24日济南市事业单位登记管理局出具《关于济南市城乡建设委员会物资管理处印章销毁的证明》、2015年3月17日济南市城乡建设服务中心出具证明、2015年3月31日济南市城乡建设服务中心向本院出具《授权证明》、2015年5月5日济南市城市建设服务中心出具证明、2006年3月8日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚签订《租赁经营合同》、2006年3月8日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚、济南槐荫金富德渔港签订《租赁经营合同》、2006年3月8日甲方吴忠勇与乙方沈友刚签订《合作经营协议》、2006年3月16日甲方济南市城乡建设委员会机关招待所与乙方沈友刚签订《租赁经营合同》、对账单、2002年9月30日济南市建委机关招待所与济南泽辉进出口贸易有限公司《租赁经营合同》、广告等及双方当事人当庭陈述为证，经过开庭审查和质证。
本院认为，本案争议的问题属于租赁合同纠纷，原告济南市城乡建设委员会机关招待所具有营业执照，只是不具备法人资格，经过原产权人济南市城乡建设委员会物资管理处的认可与被告沈友刚签订租赁合同，作为合同出租方的济南市城乡建设委员会机关招待所其行为不违反法律规定，其具备主体资格。济南市城乡建设委员会物资管理处合并之后，虽然目前该房产权并未办理合法手续，诉讼中作为济南市城乡建设委员会机关招待所的上级单位济南市城乡建设委员会以及合并之后成立的济南市城乡建设服务中心均表示授权且认可原告济南市城乡建设委员会机关招待所履行权利，因此济南市城乡建设委员会机关招待所作为租赁合同的一方当事人主张合同权利符合法律规定，应予支持。关于双方的租赁合同以及履行情况问题，从目前发现的四份租赁合同看，其真实性和实际履行情况是核心问题。从现有的证据分析应当认可2006年3月8日济南市城乡建设委员会机关招待所与沈友刚签订《租赁经营合同》即租金为玖万伍仟元的合同。理由是重审期间沈友刚虽然提供了租金为贰万元的合同，但贰万元的租金远低于原审期间双方争议的2006年3月8日《租赁经营合同》的租金约定以及机关招待所与济南泽辉进出口贸易有限公司约定的场地租金，况且，本案诉讼周期长达多年，以前诉讼时沈有刚从未提供该证据，因此结合承租场地的情况分析，贰万元的租金显然不合乎情理，且无法证明双方实际履行了贰万元租金的合同，沈友刚坚持贰万元租金的合同真实问题也没有相应的证据予以佐证，故本院对该租赁合同不予认定，只认可原告与沈友刚之间租金玖万伍仟元的合同。沈友刚租赁张庄路191号场地和设施，应按约定支付租赁费。沈有刚实际占用涉案房屋1年零75天（一年按365天计算），应交租金114520元，扣除用餐费抵减的20000元，尚欠94520元，应当支付。原告依据与沈有刚签订的租赁经营合同要求沈有刚支付租金，证据充分，应于支持。原告要求沈有刚支付违约金理由不成立。租赁经营合同是沈有刚与原告签订的，原告未能证明沈有刚与冯中华共同经营，不能证明沈有刚与冯中华经租赁经营的收入用于夫妻共同生活，其仅以沈有刚与冯中华存在夫妻关系，即要求冯中华对沈有刚所欠租金承担连带偿还责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，据此依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定判决如下：
一、被告沈有刚于本判决生效之日起10日内支付原告济南市城乡建设委员会机关招待所租金94520元。
二、驳回原告济南市城乡建设委员会机关招待所对被告冯中华的诉讼请求。
三、驳回原告济南市城乡建设委员会机关招待所的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各3700元，由被告沈友刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判长 刘莹莹
审判员 刘 梅
审判员 方明月
二〇一五年十一月六日
书记员 张 莉