浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）甬慈浒商初字第295号
原告：王志根，男，1958年1月31日出生，汉族，系慈溪市浒山小公园房屋信息所业主，住慈溪市。
被告：陆群，女，1983年4月17日出生，汉族，保险公司员工，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。
第三人：许小菊，女，1962年11月12日出生，汉族，农民，住慈溪市。
原告王志根诉被告陆群居间合同纠纷一案，于2011年5月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员孙雪适用简易程序，于2011年6月21日、6月27日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，本院于2011年6月29日通知许小菊作为第三人参加诉讼，并于2011年7月27日第三次公开开庭进行了审理。本案双方当事人均到庭参加诉讼。第三人许小菊经本院合法传唤拒不到庭。
原告王志根起诉称：2010年3月26日，经原告介绍，被告与第三人许小菊签订《房屋买卖付定金协议书》一份，将被告所有的坐落于浒山街道慈溪中央大厦南423室的房屋转让给第三人，总房价57万元。第三人当场付给被告2万元定金。后因第三人违约，定金归被告所有。按照《房屋买卖付定金协议书》第4条约定，被告应按总房价的1%标准支付给原告5700元中介费。但是被告至今未付该笔中介费，经多次协商未果，以致酿成纠纷。原告认为其与被告之间的居间合同合法有效，受法律保护，被告应依约支付原告中介费。为此，原告诉请本院判令：一、被告即时支付原告中介费5700元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告陆群答辩称：其与第三人许小菊签订《房屋买卖付定金协议书》的情况和第三人中途违约支付其违约金2万元的情况都是事实。但是，其与原告之间不存在居间合同关系，其不应支付原告中介费。理由如下：一、根据《宁波市房地产管理条例》第七条、第十六条、第二十七条第一款的规定，原告应持有《房地产经纪资格证》，而原告未提供《房地产经纪资格证》，被告对原告是否具有从事中介服务的资格存在疑义；二、被告与原告之间的居间合同不成立，被告与第三人签订的《房屋买卖付定金协议书》是付定金协议，而不是房屋买卖合同，也不是居间合同，且被告与第三人是该协议书的当事人，而原告并不是协议书当事人一方；三、《房屋买卖付定金协议书》中第4条规定不明确，原告向被告提出支付中介费请求缺乏有效证据；四、在定金协议中原告手书“中介费肆仟元整”，而在民事起诉状中标的达到5700元，前后不一，有失诚实信用原则；五、依照房地产中介服务收费习惯，中介费由买方支付，而不应由被告支付。综上，请求驳回原告王志根的诉讼请求。
第三人许小菊陈述称：其与被告、原告三人，于2010年3月26日在原告的中介所里签订了《房屋买卖付定金协议书》，欲购买被告所有的坐落于浒山街道慈溪中央大厦南423室的房屋。协议书中约定了总房价、购房定金、中介费等事宜。其于签订协议的当天付给被告2万元定金，但是第二天便发现被告的房屋晚上很吵，于是打电话给被告想要拿回1万元定金，遭到被告拒绝，于是其将此事搁置。其认为中介费应该按照协议第4条的约定支付给原告。具体而言，如果买房成功，中介费4000元由其支付；如果买房不成功，双方的中介费都要支付给原告的信息所。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供了如下证据：
1.个体工商户营业执照副本一份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2.慈国用（2008）第0111300号土地使用证复印件一份，用以证明浒山街道慈溪中央大厦南423室房屋系被告所有的事实。
3.《房屋买卖付定金协议书》一份，用以证明被告在原告的介绍下与第三人签订《房屋买卖付定金协议书》的事实。
被告陆群、第三人许小菊均未提供书面证据。
被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均无异议，对原告提供的证据1的证明对象有异议，认为原告不具有房屋中介服务资格。本院将结合本案争议焦点的分析对以上证据予以认证。
第三人许小菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。
根据庭审中双方当事人的举证、质证以及诉辩意见，并结合第三人的陈述意见，本院对本案的争议焦点归纳如下：一、原告是否具有房屋中介服务资格？二、原、被告之间的居间合同是否成立？三、被告是否应支付原告中介费？四、被告应支付原告中介费的具体数额是多少？
第一，关于原告的从业资格问题。被告认为，根据《宁波市房地产管理条例》第七条、第十六条的规定，原告应持有《房地产经纪资格证》，而原告未提供《房地产经纪资格证》，被告对原告是否具有从事中介服务的资格存在疑义。本院认为，被告所称的《宁波市房地产管理条例》实际上指的是2004年修改前的《宁波市房地产中介服务条例》，该条例已经于2004年7月30日进行了修改。而现行《宁波市房地产中介服务条例》已经删去了原条例中的第七条、第十六条的规定。因此，被告无须提供《房地产经纪资格证》。现行《宁波市房地产中介服务条例》第六条规定“从事房地产中介服务活动的，应当设立相应的中介服务机构。中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。”第七条规定“申请设立法人中介服务机构（含兼营）的，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）十万元以上的注册资金；（四）符合企业法人登记管理的其他有关规定。”第八条第一款规定“设立中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请领取营业执照后，方可开业。”原告提供的证据1，系由宁波市工商行政管理局慈溪分局颁发的个体工商户营业执照副本之复印件，已与原件核对无异，其内容所记载之发照机关、字号名称、经营者姓名、组成形式、经营场所、经营范围均符合《宁波市房地产中介服务条例》的相关规定。其中，经营范围一栏明确记载为“房屋租赁、信息介绍服务”。原告提供的证据1，形式、来源合法，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认。该证据能够证明原告王志根具有房屋中介服务资格的事实。因此，被告辩称原告不具有房屋中介服务资格，本院不予采纳。
第二，关于居间合同的成立问题。2010年3月26日，被告与第三人许小菊签订的《房屋买卖付定金协议书》系原告信息所提供，该协议第1条明确约定了房屋买卖的金额、房产交付和办理过户手续的时间，第2条约定了房屋买卖定金，第4条约定了房屋买卖双方的违约责任和中介费的金额及支付方式，该协议右下角为原告手写“中介费肆仟元整”的约定，该协议落款处分别为卖方“陆群”、买方“许小菊”、中介方“王志根”三人的签名。本院认为，原、被告及第三人签订该协议的意思表示真实，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。原告提供的证据2、3，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认，作为认定本案相关事实的依据。从《房屋买卖付定金协议书》的内容可以认定，该协议实际上包含两种性质的合同：一是被告与第三人双方之间的房屋买卖合同，体现在第1、2、4条的规定中；二是被告、第三人与原告三方之间的居间合同，主要体现在第4条的规定、手写中介费金额以及三方当事人签名之中。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，原告为被告与第三人提供房产信息服务和《房屋买卖付定金协议书》，被告与第三人订立了房屋买卖合同，同时约定了支付中介费的金额与方式。因此，原、被告之间的居间合同成立并合法有效，对原、被告以及第三人均具有法律约束力。被告称原告不是该定金协议书的当事人以及原、被告之间的居间合同不成立的答辩意见，本院不予采纳。
第三，关于被告是否应支付原告中介费的问题。本院认为，庭审中，原、被告双方均承认被告与第三人进行房屋买卖的意思真实，并签订《房屋买卖付定金协议书》，约定了房屋买卖的金额、房产交付和办理过户手续的时间以及违约金等事项。从以上内容可以认定，被告与第三人之间的房屋买卖合同已经成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，原告作为居间人，已经促成被告与第三人之间的房屋买卖合同成立，原告有权依据约定向义务人索取居间报酬。由被告作为“甲方”、第三人作为“乙方”签订的《房屋买卖付定金协议书》第4条规定“协议经签约之后，双方按规定履行，不得违约，若甲方违约，按定金数另加壹倍赔偿乙方，若乙方违约，定金归甲方所有，并双方的中介费要支付给中介所（双方按总房价的1%标准计算），特立此协议，经各方签字生效。”根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，该定金协议系原告所提供，其中第4条为原告预先打印的格式条款。又根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。”本院认为，该协议第4条按照通常理解予以解释，含义为“甲、乙双方如有一方违约，则双方均要支付中介费给中介所。”这种理解不仅符合法律规定，也能够体现民法中的公平公正原则。原因在于，居间人的任务是促成合同成立，如合同顺利履行完毕，则居间人可以按约定获取居间报酬，如果合同双方当事人中有一方违约致使合同无法顺利履行，居间人没有任何过错，且居间人已为合同的订立付出了劳务，因此，居间人有权向合同双方当事人主张居间报酬。具体到本案中，如果甲方违约，则双倍返还定金给乙方，居间人向双方收取报酬后，甲方实际损失双倍定金和居间费，乙方获得双倍定金并支付居间费；如果乙方违约，居间人向双方收取报酬后，乙方实际损失双倍定金和居间费，甲方获得双倍定金并支付居间费。此种情形符合《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”之规定，亦体现了公平原则。原、被告的诉辩意见以及第三人的陈述，均证明第三人已支付给被告2万元定金，后因第三人违约，定金归被告所有的事实。因此，原告有权依照该协议第4条约定向甲、乙双方收取中介费。被告作为甲方，应当支付原告中介费。被告辩称其不应支付中介费的主张，本院不予采纳。
第四，关于中介费具体数额的确定问题。庭审中，原、被告双方对《房屋买卖付定金协议书》第4条规定的内容作出了不同的解释。原告认为，无论甲方（被告陆群）违约还是乙方（第三人许小菊）违约，甲、乙双方都要支付总房价的1%，即5700元中介费。被告认为，甲、乙双方之中，谁违约谁支付中介费，现在乙方违约，则应由乙方支付中介费，且中介费金额按照原告手写的4000元支付。本院已确认该定金协议第4条约定的通常解释为：无论甲、乙双方谁违约，双方均需支付中介费给中介所。至于甲、乙双方需要支付的中介费具体数额，本院将结合法律规定和常识对此作出合理解释。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，《房屋买卖付定金协议书》第4条原文规定：“协议经签约之后，双方按规定履行，不得违约，若甲方违约，按定金数另加壹倍赔偿乙方，若乙方违约，定金归甲方所有，并双方的中介费要支付给中介所（双方按总房价的1%标准计算），特立此协议，经各方签字生效。”其中“总房价的1%标准计算”后得出中介费为5700元。但是，该协议右下角处，有原告本人用蓝色圆珠笔所写下的“中介费肆仟元整”的字样。本院认为，根据法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，中介费的数额应确定为4000元。这样，《房屋买卖付定金协议书》第4条原文的合法表述为：协议经签约之后，双方按规定履行，不得违约，若甲方违约，按定金数另加壹倍赔偿乙方，若乙方违约，定金归甲方所有，并双方的中介费4000元要支付给中介所，特立此协议，经各方签字生效。对于此表述，其中违约定金的解释是确定的，但是，关于中介费具体支付方式和支付金额的约定却有两种解释。第一种解释为：甲、乙双方如有一方违约，则双方每人都要支付中介费4000元。第二种解释为：甲、乙双方如有一方违约，则双方总共要支付中介费4000元。在这两种不同解释的情形下，被告需支付给原告中介费的数额分别对应为4000元、2000元。由于该协议第4条格式条款为原告所提供，根据法律规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本院采用第二种解释，即被告需支付原告中介费2000元。
经审理，本院认定的事实如下：原告王志根系慈溪市浒山小公园房屋信息所业主，从事房屋信息中介服务。2010年3月26日，经原告介绍，被告陆群与第三人许小菊签订《房屋买卖付定金协议书》一份，将被告所有的坐落于浒山街道慈溪中央大厦南423室的房屋转让给第三人，约定总房价57万元，购房定金2万元。该协议第4条同时约定，“协议经签约之后，双方按规定履行，不得违约，若甲方违约，按定金数另加壹倍赔偿乙方，若乙方违约，定金归甲方所有，并双方的中介费要支付给中介所（双方按总房价的1%标准计算），特立此协议，经各方签字生效。”该协议右下角处，有原告本人用蓝色圆珠笔所写下的“中介费肆仟元整”的字样。签订协议时，第三人支付给被告2万元定金。后因第三人违约，定金归被告所有。但是，被告至今未按约定支付给原告中介费。
本院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖付定金协议书》系各方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，被告与第三人之间的房屋买卖合同以及原、被告之间的居间合同均成立，并合法有效。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，居间人即原告促成了被告与第三人之间的房屋买卖合同成立，按照约定，被告应支付报酬给原告。依照法律规定与合同约定，对原告诉请被告支付5700元中介费之中的2000元，本院予以支持，对原告诉请被告支付中介费中超出2000元部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，当庭判决如下：
一、被告陆群应于本判决生效之日起三日内支付原告王志根居间报酬人民币2000元；
二、驳回原告王志根的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取计25元，由原告王志根、被告陆群各负担12.5元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 孙 雪
二〇一一年七月二十七日
书 记 员 陈铃锋
附：判决适用条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
申请执行条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。