上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第526号
原告蔡思权。
委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。
委托代理人宋媛媛。
被告上海旭毅餐饮管理有限公司。
法定代表人谢旭芳。
委托代理人居福恒，上海慧谷律师事务所律师。
委托代理人谢旭浩，上海慧谷律师事务所律师。
原告蔡思权与被告上海旭毅餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高行玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡思权的委托代理人沈华连、宋媛媛，被告上海旭毅餐饮管理有限公司的法定代表人谢旭芳及其委托代理人居福恒、谢旭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡思权诉称，2012年8月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市广中路XXX号一楼中间部分房屋（以下简称系争房屋）转租给被告用于餐饮，租期自2012年10月5日至2021年3月31日，前两年租金每月35，000元，第三年起租金每年递增5％。此后被告从2013年5月5日起至今未付租金，原告多次催讨无果。原告认为被告行为已经违反了合同约定。请求法院判令：1、确认原、被告之间就系争房屋签订的房屋租赁合同于2014年1月5日解除，被告将该房屋返还给原告；2、被告支付自2013年5月5日起至2014年1月4日止欠付的租金28万元，自2014年1月6日起到实际归还之日止按租金标准支付房屋使用费；3、被告支付违约金2万元。
被告上海旭毅餐饮管理有限公司辩称，被告同意合同解除，并认为合同应从原告对被告实施停水停电之日解除。被告同意返还房屋，但是要等到本案判决生效之后。原告违约在先，没有提供合法使用的房屋，造成被告无法经营，故不同意支付租金和承担违约责任。不同意原告诉请。
经审理查明，上海市广中路XXX号房屋是中国人民解放军海军东海舰队司令部直属工作处（以下简称东海舰队工作处）的军产房，案外人胡某某于2009年12月24日签约承租该房屋，租期自2010年1月1日至2014年12月31日。2010年10月15日，谢旭芳与胡某某签订房屋租赁协议，承租了上海市广中路319－2号一楼西边间部位200平方米的房屋，租期5年。随后胡某某交付了房屋，谢旭芳装修后经营餐饮。为办理餐饮业的相关证照，胡某某提供了东海舰队工作处出具的证明和有效期自2010年1月1日到2012年12月31日的军队房地产租赁许可证（旧版）。但根据有关部门于2010年5月发布的通知，军队房地产租赁许可证应换发新版，旧版许可证到2010年12月31日废止。故谢旭芳在2011年1月前往办理餐饮许可证和营业执照等证照时，因旧版军队房地产租赁许可证已失效而无法办出。被告公司于2011年5月由谢旭芳与另一人合资设立，注册于本市奉贤区，谢旭芳为公司法定代表人。
2012年5月25日，原告与胡某某签订房屋租赁合同，由胡某某向原告转租广中路XXX号一楼东边间和二楼整层，面积1，100平方米，经营餐饮、旅馆及其他商业，租期自2012年8月1日到2021年3月31日。此后原告在二楼开设旅馆。2012年8月18日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告向被告转租系争房屋，面积380平方米，用于经营餐饮；租期自2012年10月5日至2021年3月31日，前2年租金每月35，000元，第三年起每两年递增5％，首期支付3个月，之后每月1日前支付下个月租金。合同约定，被告未交租金超过15天以上的，原告有权解除合同，并要求违约方支付违约金2万元；若因房屋产权性质原因，影响被告的合法经营，原告需要做出相应的赔偿。合同签订后，原告交付了系争房屋，被告将其连同谢旭芳此前所承租的部位一同进行了装修，继续经营餐饮。此后胡某某仍旧未能提供新版的军队房地产租赁许可证，直至本案诉讼之后的2014年2月才取得新版许可证。被告遂在证照不全的状态下于系争房屋经营，为此谢旭芳曾遭到行政处罚。二楼开设的旅馆因不涉餐饮，凭东海舰队工作处出具的证明办出了营业执照。2013年5月5日起，被告不再支付租金，并随即致函原告，表示在未取得租赁许可凭证之前，停止支付租金。
2013年12月31日，原告向被告致函，要求被告支付拖欠的租金，否则将解除合同。2014年1月21日，系争房屋被停电，到次日恢复供电，而被告即停止经营，遣散员工。此后系争房屋一直处于空关状态。
上述事实，有原告提供的原告与胡某某租赁合同、原告与被告租赁合同、部队证明、函件，被告提供的部队证明、律师函、行政处罚决定书，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，在房屋租赁关系中，出租人应当向承租人提供适用的房屋，包括提供相应的法律文件，以保证租赁房屋符合约定的租赁目的。本案中，原告未能向被告提供有效的军队房地产租赁许可证，致使被告无法办出餐饮许可证及后续的一系列证照，故应认为系争房屋存在瑕疵。然而，被告的法定代表人谢旭芳早在被告向原告承租系争房屋之前的2010年，就已经向胡某某承租了广中路XXX号的其他房屋，并已经遇到了军队房地产租赁许可证无法取得，进而无法办理相关餐饮证照的问题。故被告在与原告签订系争房屋的租赁合同时，对该房屋存在瑕疵是明知的。被告辩称是原告承诺会很快解决军队房地产租赁许可证的问题，被告才会签订合同，在租赁合同中约定若因房屋产权性质原因，影响被告的合法经营，原告需要做出相应的赔偿，就是这一承诺的体现。但被告因缺乏军队房地产租赁许可证而无法办出证照，与相关部门对经营餐饮的特殊要求有关，原告未直接经营餐饮，其通过部队证明即已办出二楼旅馆营业所需证照，未必了解餐饮业的证照需求。且被告的法定代表人谢旭芳向胡某某承租广中路XXX号房屋还在原告向胡某某承租该处房屋之前，被告对该处房屋的情况应比原告更为了解。而约定中“房屋产权性质原因”的措辞过于宽泛，不直接涉及租赁许可证，故难以认定双方租赁合同中的该条约定含有原告向被告承诺提供军队房地产租赁许可证的意思表示。被告声称在磋商中数次向原告提出过军队房地产租赁许可证的要求，原告也承诺提供，但原告明确予以否认，在没有证据的情况下，本院对被告的抗辩意见不能采纳。被告在明知系争房屋存在瑕疵的情况下，仍签订了租赁合同，属于自甘冒险的行为，应自负主要责任，其拒交租金无合理依据。但原告在给被告的函件中只是表示如果被告再不付租金，将会解除合同，却并没有明确表达解除合同的意思表示，故无法确认合同已于2014年1月5日解除。而系争房屋此后被停电仅一天多，尚不足以导致被告彻底无法经营，且被告事后并未将房屋返还原告，故被告主张以停电之日为合同解除日，也无法律依据。鉴于原告在本案中已明确表达解除合同的意思表示，而被告也已表示同意，故本院确定租赁合同应于本判决生效之日起解除。
合同解除后，被告应当向原告返还系争房屋，并支付欠缴的租金。但考虑到系争房屋确有瑕疵，对被告经营有一定影响，从公平原则出发，租金的标准应酌情予以适当降低。再考虑到系争房屋于2014年1月21日遭到停电1天多时间后被告未再经营的情况，对该日之后的租金也应在原基础上适当调整。本院根据实际情况，酌情确定被告应支付2014年1月20日前欠付的租金275，000元，并按每月32，000元支付从2014年1月23日起至实际返还系争房屋之日止的租金。因被告欠缴租金构成违约，原告要求被告支付违约金2万元，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告蔡思权与被告上海旭毅餐饮管理有限公司就上海市广中路XXX号一楼中间部分房屋签订的《房屋租赁合同书》于本判决生效之日起解除；
二、被告上海旭毅餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内迁出上海市广中路XXX号一楼中间部分房屋，将该房屋返还给原告蔡思权；
三、被告上海旭毅餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告蔡思权2014年1月20日前欠付的租金275，000元，并按每月32，000元支付从2014年1月23日起至实际返还房屋之日止的租金；
四、被告上海旭毅餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告蔡思权违约金2万元；
五、驳回原告蔡思权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5，800元，减半收取2，900元，由原告蔡思权负担400元，被告上海旭毅餐饮管理有限公司负担2，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 高行玮
二〇一四年六月十八日
书 记 员 张 浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……