湖南省新化县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新法民一初字第923号
原告娄底市天客超市有限责任公司，住所地：娄底市娄星区万宝镇仙女街与华泰路交叉路口东南角。
法定代表人梁科武，该公司董事长兼总经理。
委托代理人李志国，新化县天骄法律服务所法律工作者。
委托代理人李桂平，湖南真理律师事务所律师。
被告周同香，女，1963年12月20日出生，汉族，农民。
被告周木忠，男，1954年9月22日出生，汉族，农民。
委托代理人陈玉，湖南梁文律师事务所律师。
被告周永南，男，1964年2月2日出生，汉族，农民。
委托代理人何小英，女，1968年3月13日出生，汉族，农民。系被告周永南之妻。
第三人周辉，男，1975年5月6日出生，汉族，农民。
第三人王修俊，男，1966年3月20日出生，汉族。
第三人周明瑞，男，1956年11月10日出生，汉族。
原告娄底市天客超市有限责任公司（以下简称天客超市）与被告周同香、周木忠、周永南、第三人周辉、王修俊、周明瑞房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员游新禧担任审判长，与人民陪审员张自强、余国初组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭进行了审理，原告天客超市的委托代理人李志国、李桂平，被告周永南及其委托代理人何小英，被告周木忠的委托代理人陈玉到庭参加诉讼，被告周同香、第三人周辉、王修俊、周明瑞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2014年6月12日，本案第二次公开开庭审理，原告天客超市的委托代理人李志国、被告周木忠的委托代理人陈玉到庭参加诉讼，被告周同香、周永南、第三人周辉、王修俊、周明瑞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天客超市诉称，2010年3月2日，原告与周赋、第三人周辉、王修俊、周明瑞签订房屋租赁合同一份，租赁标的物为门面10个，其中周辉2个、王修俊2个、周明瑞3个、周赋3个。合同约定：1、租期10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止；2、租赁用途为商业、超市配套餐饮、物流业及相关的配套生产、加工、服务、办公等；3、年租金为85000元，至2010年12月9日，原告提前预付租金32.5万元；4、因出租方建房时资金短缺，原告遂提前预付了近3年的租金，所以双方约定10年租金不递增。2010年11月1日，经原告同意，周赋把其所有的3个门面转让给被告周永南\\\周同香，2012年，在未征得原告同意的情况下，被告周同香又将其受让周赋的部分房屋转让给被告周木忠。2011年8月29日，被告周永南等出租人书面要求增加房租，原告于同年10月7日向其作出了明确答复，但被告等人不听。自2012年10月2日始，被告周永南、周同香等多次纠集人员到原告经营的西河店闹事，阻止顾客进店购物，并先后多次将超市内服装区的卷闸门关掉，每次长达3小时以上。2012年12月24日后，被告周木忠又将原告超市门面的玻璃、装饰木板拆掉，同时将大量砖块、架管、水泥、砂子运进服装区，将陈列在衣架上的衣服弄脏，致使原告无法正常经营。事件发生后，原告多次向相关部门反应并报警，上述部门多次调解未果。2013年1月4日，被告在原告超市的服装区强行砌上一堵4米高的隔离墙，打出“门面出租”的广告，并将服装展柜上的玻璃全部拆除。2013年2月24日，被告又毫无顾忌地往墙上冲水，致使超市地面、衣服上到处是水和砂子灰尘，超市的衣服只得亏本售出。综上，原告与被告周永南签订的租赁合同合法有效，对被告周同香、周木忠亦具有法律效力，被告以增加租金，解除合同为由，采取违法手段强行阻止原告的经营活动，给原告造成了巨大的经济损失，是典型的违约行为。为维护原告的合法权益，请求依法判决被告继续履行租赁合同，并赔偿因违约给原告造成的经济损失60万元，损失的赔偿应计算至被告停止违约行为之日止，本案的诉讼费用由被告承担。
被告周同香未予答辩，未予举证，对其余当事人提交的证据未予质证。
被告周木忠辩称：一、被告不是本案的适格主体。2012年12月12日，被告以协议方式从周建香处购得其位于新化县西河镇鸟山村的一处商业门面，当时周建香告知被告，上述门面曾于2010年租给原告，但因原告未履行合同义务，拖欠其数月租金，故周建香已单方解除了与原告的租赁合同，同时，周建香向被告口头承诺该门面既未设定抵押权，也未对外出租。而被告在购得上述门面后，亦未将门面租给原告，更未与其订立租赁合同，且原告亦未提交任何证据证明双方之间存在租赁关系，故原告要求被告继续履行合同、赔偿因违约给其造成的损失于法无据。二、被告作为门面的所有权人，有权决定将门面对外出租，原告强行要求租赁被告的门面违反法律规定。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告周永南辩称：一、原告并未向被告预付3年房租，原告开业时才向被告支付了2年租金，且租期10年，原告仅支付了3年租金，并非一次性付清。二、房租涨价系原告提出，且其承诺若别人的房租上涨，则被告的房租跟着上涨。三、租赁期限内，被告无任何损害原告利益的行为，在本案中不应承担任何民事责任。四、合同规定租金10年不递增显失公平，是可变更可撤销的民事行为，况且合同本身就有允许协商变更的条款，其中附注D亦有房租浮动字样，故被告要求涨租金符合法律规定。综上，请求依法驳回原告要求被告周永南赔偿其损失的诉讼请求。
第三人周辉、王修俊、周明瑞未予陈述，未予举证，对其余当事人提交的证据未予质证。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、企业法人营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人证明书、梁科武身份证复印件各一份，以证明原告的主体资格；
2、房屋租赁合同复印件一份，以证明原告与被告周永南、第三人周辉、王修俊、周明瑞、周赋签订的房屋租赁合同合法有效，合同双方的权利义务关系明确，被告周永南、第三人周辉、王修俊、周明瑞等人有违约的事实；
3、报告一份，以证明被告周永南等5人增加租金的要求不合法；
4、原告关于对周永南等5人的回函一份。
5、原告关于对天客超市西河店房东要求的回函一份。
证据4、5，以证明原告对被告周永南等5人违法要求增加租金的请求进行了积极回复，履行了应当承担的义务；
6、照片14张，以证明被告违法采取了一系列行为，并使原告因此遭受巨大损失；
7、原告西河店2011年和2012年同期销量对比表。以证明截止2013年6月，原告因被告一系列违法和违约行为遭受损失452383.42元；
8、刘丽琴的证明，以证明被告实施了一系列违法和违约行为，而原告一直在积极处理；
9、原告西河服装店经济损失明细清单。以证明截止2013年3月12日，原告西河服装店因被告的违法和违约行为遭受经济损失101.06万元；
10、关于请求严厉打击破坏正常经营秩序，维护企业合法利益的报告一份。以证明原告请求相关部门对被告的违法和违约行为进行处理的事实。
对原告提交的证据，被告周木忠的质证意见为：证据1，无异议；证据2，真实性无异议，但此合同的当事人是周永南、周辉、王修俊、周赋和王修俊，对合同之外的被告无约束力；证据3-6，无异议；证据7，无相关的财务证据及进货、销售明细，不能达到原告的证明目的；证据8，无异议；证据9，该证据不是由相关财务鉴定部门出具，不予认定；证据10，无异议。
被告周木忠为支持其答辩主张，向本院提交了房屋买卖合同一份，证明被告是第四任房东，整个过程是周赋转让给周同香、周永南，周永南转让给周建香，周建香再转让给被告。
对被告周木忠提交的证据，原告的质证意见为：真实性无异议。
本院根据原告的申请调取了3份证据：
1、对王平顺的问话笔录，证明原告与被告周木忠诉争的门面目前已由被告周木忠出租给王平顺，租金为一年30668元，一年一交，租期10年；
2、照片两份，证明被告周木忠将诉争的两个门面另行出租已装修的情况；
3、对被告周木忠的问话笔录，被告周木忠陈述因原告不交房租，已把门面另行出租的事实。
对本院依申请调取的证据，原告的质证意见为：证据1、无异议；证据2，无异议；证据3，无异议，但是当时并非原告不交房租，原告于2012年9月份给被告送房租，是被告要加租金，不接受原告的房租。
对本院依申请调取的证据，被告周木忠的质证意见为：证据1，无异议；证据2，无异议；证据3，房租不可能是送给被告，因为9月份被告还没接收门面。
本院的认证意见为：
原告提交的证据1、3-6、8、10，被告周永南、周木忠无异议，予以认定；证据2，真实性予以认定；证据7、9，对原告存在损失的事实予以认定，但对损失的金额不予认定。
被告周木忠提交的证据，原告无异议，真实性予以认定。
本院依职权调取的3份证据，相互印证，予以认定。
根据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院确认以下基本事实：
2010年3月2日，原告天客超市与第三人周辉、王修俊、周明瑞及案外人周赋签订了一份房屋租赁合同，租赁标的物为位于新化县西河镇鸟山村一楼临街门面10弄及后面的空地新建房屋，建筑面积约900m²，原告租赁用于开办天客超市西河直营店。合同约定：1、租期10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止；2、租赁用途为商业、超市配套餐饮、物流业及相关的配套生产、加工、服务、办公等；3、每年租金为85000元，10年租金不递增，每年交租金日期定为9月30日；合同签订付定金3万元，拆房交17万元，开业后付10万元，总计30万元，所付定金在交房时冲抵房租。合同签订后，至2010年12月9日，原告提前预付了租金32.5万元。合同附件载明：“附注：租金每间门店7000元／年，其中：A：周辉二间门店计租金款14000元／年B：周明瑞三间门店租金款21000元／年C：王修竣二间门店租金款14000元／年D：周赋前门店按三间半计租金24500元／年，及门店后房屋计租金11500元／年，总计36000元／年。如以后房租浮动，周赋前门店和后房屋相应按五间门店计算租金。”
2010年11月1日，经原告同意，周赋将其门面转让给被告周永南和周同香，在原告与周辉、王修俊、周明瑞、周赋签订的房屋租赁合同尾部，周赋写了以下内容：“因周赋产权变更，周赋所签合同相应转予现房主周永南、周同香二人（注：周赋于2010年3月29日将房屋宅地出售给周永南、周同香二人），周赋本人从2010年11月1日以后不再参与本合同的任何条款的权益和责任，也不再参与本合同的所有利益分配及责任承担，本合同周赋所有获得的利益及所应承担的责任，全部转予周永南、周同香承担。特此说明，此证明与本合同是不可分割的部分，具有同等的法律效力。证明人：周赋2010年11月1日”周永南、周同香在房屋租赁合同尾部接着写了以下内容：“本人周永南周同香自2010年11月1日开始从周赋手中接手本合同，完全同意原有条款，同意本合同的利益分配，也同意承担此合同的一切责任，自此以后本合同产生的一切纠纷与周赋无关，均由周永南周同香承担。租金各半。特此立据立据人周永南周同香乙方代表签字王光雄2010年11月1日”。此后，在原告不知情的情况下，被告周同香将其受让门面中的2个门面转让给周建香，2012年12月周建香又将受让的2个门面转让给被告周木忠。
2011年8月29日，被告周永南等出租人向原告书面要求每个门面增加房租6000元，原告于同年10月7日回函要求继续按合同履行。2012年9月底，原告将租金送给被告周永南等人时遭拒收。2012年10月初，被告周永南等人在要求加租的要求未得到满足的情况下实施了妨碍原告经营的行为，如搬凳子坐在超市门口。2012年10月底，被告周永南、周木忠等人在加租未果的情况下又将超市内的部分玻璃拆掉，影响了原告的正常营业。2013年2月5日，被告周木忠运进沙子、水泥等建材，在原告超市内服装区砌了一扇红砖墙，将其2个门面隔开，施工过程中将原告超市内的衣服弄脏，并直接导致原告与戴开莲的（服装区）租赁合同的终止。之后，被告周木忠将门面另行出租给王平顺经营服装，其与王平顺的合同约定每年租金30668元，租金一年一交，租赁期限10年。
原告于2013年8月10日申请对其经济损失进行评估，本院委托娄底市楚才司法鉴定所进行评估，该所无法确定相关材料不予受理，本院于2014年2月16日终止对外委托鉴定。
另查明，自2012年10月后，原告多次给被告周木忠送房租，均遭拒绝。原告在庭审中陈述，至2014年5月30日止，经双方协商，原告与被告周永南、周同香、第三人周辉、王修俊、周明瑞签订的房屋租赁合同已经解除。庭审后，原告向本院书面请求不要求被告周永南、周同香、第三人周辉、王修俊、周明瑞继续履行合同，并放弃由被告周永南、周同香、第三人周辉、王修俊、周明瑞赔偿经济损失的请求。
本案争议的焦点：1、被告周木忠与原告是否存在租赁合同关系？2、被告周木忠在本案中是否有违约行为，原告的经济损失如何确定。
本院认为，原告天客超市与周赋、第三人周辉、王修俊、周明瑞签订的房屋租赁合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。在租赁期间，周赋将租赁物转让给被告周永南、周同香，被告周同香又将租赁物转让给周建香，周建香再将租赁物转让给被告周木忠，客观上造成租赁物的所有权发生了变动，但根据合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”之规定，被告周同香、周永南、周木忠购买周赋的门面，并不影响涉案租赁合同的效力，在受让租赁物后，周赋在租赁合同中的权利义务实际已概括转让给被告周同香、周永南、周木忠，被告周同香、周永南、周木忠依法应当履行租赁合同所设定的义务，因此，被告周木忠辩称其与原告之间不存在租赁合同关系的观点显然不成立，本院不予采信。在租赁期间，被告周同香、周永南要求增加租金未果后阻止原告生产经营，要求解除合同构成违约，依法应承担违约责任，因在诉讼过程中原告明确表示愿意放弃由被告周同香、周永南赔偿损失，故本院照准。被告周木忠阻止原告生产经营、收回租赁物属于不履行合同义务，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，考虑原告已解除其余相关联的租赁合同，超市已停止经营，其要求被告周木忠继续履行合同已经没有实际意义，故对其要求被告周木忠继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。原告提交了相应的证据证明其经济损失的金额，但专业机构未作出具体的评估金额，考虑原告已尽到了举证义务，被告周木忠的违约行为客观上给原告造成了很大的经济损失，如服装区向外租赁给戴开莲的合同被迫终止所造成收入的减少，违约应支付赔偿金，超市规模缩小、租期缩短造成预期收入的减少，影响经营期间造成营业收入的减少等等，而被告周木忠将门面租赁给第三人比租赁给原告获得了多余的收益，虽然原告的经济损失远远大于被告周木忠获得的租金差额，但在原告的经济损失难以确定的情形下，本院根据被告周木忠因违约而另行获得的利益［（30668元－17000元）×8年＝109344元］酌情认定原告的经济损失为10万元，由被告周木忠予以赔偿。被告周同香、周永南、第三人周辉、王修俊、周明瑞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告周木忠赔偿原告娄底市天客超市有限责任公司经济损失10万元；
二、驳回原告娄底市天客超市有限责任公司要求被告周同香、周木忠、周永南继续履行合同的诉讼请求；
三、驳回原告娄底市天客超市有限责任公司要求被告周同香、周永南赔偿经济损失的诉讼请求。
本案案件受理费9800元，由原告娄底市天客超市有限责任公司负担7500元，由被告周木忠负担2300元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 游新禧
人民陪审员 张自强
人民陪审员 余国初
二〇一四年十一月二十七日
代理书记员 戴竹叶
附本判决适用的相关法律条文
对《中华人民共和国合同法》的适用
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。