江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）皋执异字第0031号
异议人朱红兵。
异议人徐伯珍，系朱红兵之妻。
申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司），住所地：海门市海门镇嘉陵江路630号。
法定代表人江炳祥，董事长。
委托代理人王卫民（特别授权）。
申请执行人韩忠侪。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥
公司），住所地：南通市崇川区城山路34号6层。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人江炳兴。
关于申请执行人万锦公司、韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴建设工程施工合同纠纷、民间借贷纠纷二案，本院在执行过程中，案外人朱红兵、徐伯珍向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行听证审查。异议人朱红兵、徐伯珍，申请执行人万锦公司的特别授权委托代理人王卫民到庭参加听证，申请执行人韩忠侪，被执行人鑫祥公司、江炳兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法对其缺席听证。本案现已审查终结。
异议人朱红兵、徐伯珍执行异议称：2011年1月26日，异议人与鑫祥公司如皋颐园分公司签订商品房买卖合同，约定异议人购买颐园新村二区208幢504室、604室阁楼及30号车棚，总价款535604元。同日，异议人取得房屋及销售不动产发票并缴纳房屋维修基金。同月30日，异议人缴纳购房契税。后因出卖人未通过小区综合验收，致买受人无法领取产权证。2014年5月，异议人得知所购房屋被法院查封，现请求法院解除对如皋市如城镇颐园新村二区208幢504室及604室阁楼、30号车棚的查封。
申请执行人万锦公司辩称，如查明异议人是已支付大部分购房款的普通消费者，我公司同意解封。否则，不同意解封。
申请执行人韩忠侪未应证、答辩，也未向本院提交相关证据。
被执行人鑫祥公司、江炳兴书面辩称：由于我公司欠朱建生的款项，在南通市中级人民法院执行时，双方达成以房抵款的协议即我公司以208幢504室等房屋抵算还款。后朱建生将抵算还款的房屋挂在中介出售，其中208幢504室房屋出售给二异议人，我公司协助出具合同、开具发票。后异议人又向我公司购买208幢604室阁楼，并于2011年1月16日就504室、604室房屋签订购房合同，同年3月一次性付清604室阁楼款168324.8元。现请求法院依法查明事实和处理。
经听证审查查明：2011年1月26日，异议人朱红兵、徐伯珍与鑫祥公司签订商品房买卖合同，约定朱红兵、徐伯珍购买如皋市如城镇颐园新村第208幢504号房，建筑面积145.51㎡，单价3500元／㎡，金额为509285元，附属设施：另购阁楼604号，建筑面积85.88㎡，单价1960元／㎡，金额为168324.80元，车棚30号，建筑面积14.15㎡，单价为1860元／㎡，总价计26319元，实际总房款计人民币703928.80元。同日，异议人以银行转账方式进行汇款，鑫祥公司凭异议人的银行小票出具收据（预收208-504、30号房房款535604元）及销售不动产发票给异议人，双方并办理房屋的交接手续，江炳兴作为借款人出具借据给鑫祥公司（注明用途为房款抵借款，朱建生）。同天，异议人缴纳电表费245元，对讲门费650元，维修基金费2910.20元，有线电视终端费1746.12元，自来水管网费2255.10元。同月30日，异议人取得208幢504室的现金完税证。2011年3月29日，鑫祥公司又出具一份收据（预收208-604房房款168324.80元）及销售不动产发票给异议人，江炳兴作为借款人出具借据给鑫祥公司（注明用途为还抵朱建生借款）。同日，异议人缴纳208幢604室对讲门费650元，自来水管网费858.60元，维修基金费1717.60元，有线电视终端费1030.56元。同年4月6日，二异议人缴纳208幢604室阁楼契税5049.70元。
认定以上事实的证据有：当事人的听证陈述，商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税证、收据、借据复印件。
又查，原告万锦公司与被告鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2009年7月14日，南通市中级人民法院调解，双方达成协议约定：一、鑫祥公司支付万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月41日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月41日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由万锦公司、鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司申请执行。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村208幢504室等房屋，查封期限二年。
认定以上事实的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号执行裁定书，房屋登记记录。
还查：2009年1月7日，韩忠侪与鑫祥公司如皋颐园分公司在如皋市房地产监理所办理如皋市如城镇颐园新村二区308幢503室、504室房屋的预告登记，登记号为皋房预字第20090004号。2010年5月24日，原告韩忠侪与被告鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，南通市中级人民法院组织调解，双方达成协议约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行，韩忠侪向南通市中级人民法院申请执行。2011年6月3日，该院裁定查封、冻结鑫祥公司开发的如皋市颐园新村二区308幢（建设方原编号为308幢，后更改为208幢）504室等11套房屋。2013年6月18日，本院裁定查封、冻结上述11套房屋。
认定以上事实的证据有：（2010）通中民初字第0024号民事调解书，房屋预告登记证明，（2010）通中执字第0094号、0094-1号民事裁定书及协助执行通知书。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司于2009年1月7日对涉案商品房进行预告登记，按照约定或法律规定，被执行人鑫祥公司未经韩忠侪同意不得处分被预告登记的房屋。2010年5月24日，韩忠侪与鑫祥公司、江炳兴的民间借贷纠纷案件，经南通市中级人民法院组织调解、达成调解协议，由鑫祥公司、江炳兴分期偿还借款的事实，使其据以办理预告登记的债权因诉讼而消灭，其预告登记的效力也因债权的消灭而失效。因此，鑫祥公司在预告登记失效后将房屋出售给异议人朱红兵、徐伯珍并无不当。
《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议房屋最早被法院查封的时间是2011年6月3日。而异议人购买房屋及缴纳全部购房款的时间是2011年1月26日、3月29日，均发生于法院查封之前。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋进行过预告登记或会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错。既然异议人对购房行为及对未办理的房屋过户手续无过错，法院就不应对其房屋继续执行。综上所述，异议人朱红兵、徐伯珍所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村二区208幢504室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏燕尔
代理审判员 金 霁
人民陪审员 沈丽华
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 许建国