浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第1477号
上诉人（原审被告）边雷。
委托代理人（特别授权代理）陶鹏。
被上诉人（原审原告）绍兴市霞西纺织工贸有限公司。
法定代表人王宝林。
委托代理人（特别授权代理）柳立中。
被上诉人（原审被告）周静波。
委托代理人（特别授权代理）胡元长。
上诉人边雷为与被上诉人绍兴市霞西纺织工贸有限公司（以下简称霞西公司）、周静波房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年9月，潘钰将其所有的座落于绍兴市越城区中兴北路171号办公房屋（共三间）出租给原告霞西公司使用，约定租期三年，不得转租。2003年12月6日，原告霞西公司与被告周静波签订租赁合同，将属于潘钰所有的座落于绍兴市越城区中兴北路171号二层楼房屋的南首一间租给被告周静波使用，双方约定租期从2003年12月15日至2006年10月14日止，房租每年5万元，后被告周静波与颜建成在上述房屋内开设了雀友茶楼，并进行了装修，添置了设备。2004年8月12日，被告周静波与颜建成将雀友茶楼的设备和房屋二年使用权，以20万元的价格转让给被告边雷，房租由被告边雷自负，由被告周静波与颜建成提供上述茶楼设备营业所需三证及房屋租赁合同等。合同签订后，2005年4月至2006年7月15日的房屋租金由被告边雷直接向原告霞西公司缴纳，并由原告霞西公司出具收条。后潘钰起诉要求霞西公司立即腾退相应房屋并赔偿损失。在该案件审理过程中，边雷也以周静波、颜建成、霞西公司为被告，另行起诉要求周静波、颜建成返还转让款20万元，霞西公司承担连带清偿责任，本院判决周静波、颜建成返还给边雷20万元，周静波、颜建成不服向绍兴市中级人民法院提起上诉，经绍兴市中级人民法院调解，双方达成协议，由周静波、颜建成补偿给边雷6000元，双方互不追究，边雷放弃该案的诉讼请求。此后，本院对潘钰起诉要求霞西公司立即腾退相应房屋并赔偿损失根据本案事实依法作出判决，霞西公司、边雷腾退座落于中兴北路171号二层办公房南首一间给潘钰，其中房屋内全部可移动资产由边雷自行处置，霞西公司支付给潘钰租金损失77268元并按每日137元之标准支付给潘钰自2007年4月21日起至房屋实际腾退之日止的租金损失；潘钰补偿给边雷房屋装修补偿款23063元，霞西公司支付给边雷房屋装修补偿款45825.5元。霞西公司不服该判决，向绍兴市中级人民法院提出上诉，绍兴市中级人民法院以（2009）浙绍民终字第297号民事裁定书，撤销本院的一审判决并将该案发回本院重新审理，本院经审理后认为，霞西公司所租赁的两间房屋的租金损失26027.15元，其中80%的损失由潘钰自行承担，其余20%的损失5205.43元由霞西公司承担，对本案诉争的南首一间房屋自2006年10月15日至2009年10月21日的租金损失150821.59元和其余两间房屋自2006年10月15日至2007年1月14日的租金损失25205.24元，由霞西公司承担，故本院以（2009）绍越民初字第3343号民事判决书判决霞西公司支付给潘钰租金和房屋使用费损失181232.25元，该判决已经生效。现原告霞西公司起诉要求两被告偿付自2006年10月15日至2009年10月21日止的房屋使用费计150821.92元。另查明，被告边雷已经于2009年10月21日将其承租的房屋腾退并由霞西公司返还给潘钰。
原审法院审理认为，原告霞西公司与被告周静波关于位于中兴北路171号二层办公房南首一间租赁合同约定的租赁期限为2003年12月15日至2006年10月14日止，在此期间，被告周静波又于2004年8月12日将该房屋的经营使用权以及室内设备转让给被告边雷，并由被告边雷实际使用和直接向原告缴纳2005年4月至2006年7月15日房屋租金的事实清楚，因原告霞西公司与被告周静波的租赁合同约定租赁关系至2006年10月14日终止，且被告周静波也未支付过诉争房屋租赁期限届满后的租金，故应认定原告霞西公司与被告边雷于2006年10月15日开始就诉争房屋形成了实际租赁关系，并于2009年10月21日终止。因该期间诉争房屋实际由被告边雷实际占有使用，且原告霞西公司与被告边雷对自2006年10月15日至2009年10月21日的房屋租金未作明确约定，故原告向要求被告边雷按原告与被告周静波约定年租金5万元的价格计付房屋租金150821.92元的诉讼请求，本院予以支持；因根据租赁合同约定，被告周静波与原告的租赁合同关系于2006年10月14日终止，且自2005年4月开始，诉争房屋的实际使用人和租金支付人均为被告边雷，故原告要求被告周静波支付自2006年10月15日至2009年10月21日的房屋使用费的诉讼请求，不予支持。被告边雷认为其与原告不存在任何租赁关系的主张，与事实不符，不予采纳；被告边雷认为根据合同相对性原则，原告应向被告周静波主张损失的主张，因原告现主张的诉讼请求，属被告边雷实际占有使用期间的费用，应由实际使用人承担该期间的房屋使用费，故本院对被告边雷的这一主张，也不予采纳；被告边雷认为其使用诉争房屋期间，因原告霞西公司对该房屋实施了断电措施，导致其未能达到房屋使用目的，故要求原告霞西公司承担相应责任，并要求对诉争房屋内的设备和财产主张权利的主张，因被告边雷未提出反诉，且无相应证据证实上述断电事实，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：1、被告边雷应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市霞西纺织工贸有限公司房屋租金150821.92元。2、驳回原告绍兴市霞西纺织工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1658元，由被告边雷负担，在本判决生效后三十日内付清。
原审判决作出后，上诉人边雷不服，提起上诉称：原审判决适用法律错误。一、原审法院的审理程序违反合同相对性原则。本案的合同相对人应为被上诉人周静波。被上诉人霞西公司在提起诉讼时，其明确指定的租赁合同相对人为被上诉人周静波，并确认上诉人与周静波之间为转租关系，原审法院应在原告诉请的范围内审理本案。上诉人边雷转租房屋后，租金仍由周静波向霞西公司缴纳，两被上诉人之间的租赁合同仍然成立。被上诉人周静波抗辩房屋租赁的权利义务已转让给上诉人边雷缺乏事实依据。二、被上诉人霞西公司无权向上诉人主张权利。霞西公司与边雷之间并不存在合同关系，且本案涉案房屋为案外人潘钰所有，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，有权对次承租人主张权利的只能是物权人。案外人潘钰与霞西公司之间的租赁关系虽然已由人民法院作出判决，但霞西公司至今未履行，因此，其向边雷主张权利不具有替代物权人或者追偿的性质。三、原审法院认为上诉人边雷提出断电事实的抗辩意见缺乏相应证据，该认定与事实不符。上诉人边雷在本案中对于上诉人霞西公司断电事实已提供了证据，（2007）越民初字第192号民事判决书已经记载了2006年12月霞西公司对涉案租赁房屋进行了断电，同时在该断电事件发生之时，边雷向当地派出所、用电管理所均进行了报案。本案房屋系商业用房，房屋系边雷开设茶楼营运之用，霞西公司的断电行为使茶楼无法经营，应当赔偿边雷的损失。根据《合同法》第一百一十一条和第二百三十一条之规定，霞西公司取得房屋收益的前提是提供符合要求的房屋，而其实施的断电行为，使房屋失去了使用价值，故其不能再主张房屋收益。
被上诉人霞西公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。原审判决直接由实际占有人承担，与合同相对人并不矛盾。被上诉人在起诉时针对上诉人要求支付房屋租赁期限届满后的房屋使用费，使用费标准则参照双方的合同约定，本案并不属于追偿。对于停电的问题缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人周静波答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。根据生效的判决文书，房屋租赁时间为2003年12月15日至2006年10月14日事实清楚。租赁费是上诉人直接向被上诉人霞西公司支付的，双方之间成立实际的房屋租赁关系。故被上诉人霞西公司主张租赁期满后的实际房屋使用费与被上诉人周静波无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的陈述及查明的事实，被上诉人霞西公司将其从案外人潘钰处承租来的本案讼争房屋转租给被上诉人周静波，租赁期约定自2003年12月15日至2006年10月14日，合同履行期间，周静波又将该处房屋转租给上诉人边雷，租期约定至2006年10月14日止。租赁期满后，边雷继续实际占有使用该房屋至2009年10月21日，就应当支付使用期间的房屋使用费，原审法院判决上诉人边雷参照之前租赁合同约定的标准支付使用费并无不当。上诉人边雷诉称因霞西公司自2006年12月起擅自将讼争房屋的电源切断，导致房屋无法使用，霞西公司不能向边雷主张房屋使用费的理由，因上诉人并未举证证明自2006年12月起讼争房屋一直处于断电状态，应当承担举证不能的不利后果，故对该项上诉理由本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3316元，由上诉人边雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 丁林阳
二〇一一年二月二十日
书 记 员 章卫琴