江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3101号
上诉人（原审原告、反诉被告）尹杰，男，1976年12月30日生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人（原审原告、反诉被告）袁灵燕，女，1981年6月1日生，汉族，住江苏省启东市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：保坚，江苏通成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓琴，女，1969年8月19日生，汉族，住江苏省启东市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：施春辉，男，1971年2月3日生，汉族，住江苏省启东市。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：方正，江苏东疆律师事务所律师。
上诉人尹杰、袁灵燕因与被上诉人张晓琴、施春辉房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年9月6日根据尹杰、袁灵燕的申请作出（2017）苏06民终3101号民事裁定，查封了争议房产；于2017年9月13日公开开庭进行了审理，上诉人尹杰、袁灵燕及其委托代理人保坚，被上诉人张晓琴、施春辉的委托诉讼代理人方正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
尹杰、袁灵燕上诉请求：改判支持其一审诉讼请求、驳回张晓琴、施春辉的一审反诉请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，在房屋买卖合同中，真正违约的是张晓琴、施春辉而不是尹杰、袁灵燕。双方合同约定2017年1月23日付款过户，但当时房屋并未具备过户的条件、张晓琴也没有准备在1月23日办理过户，双方2017年1月22日和1月23日的两次通话录音以及1月18日的微信内容真实反映了当时双方交涉的完整过程：在约定的过户时间张晓琴根本不在启东，要到1月29日才能从外地回来；房屋的抵押也无法立即解除，根本不可能在1月23日与尹杰、袁灵燕去办理过户；张晓琴反复陈述房屋尚未解押、年底之前肯定来不及了，其明确拒绝按照合同时间履行过户义务，已经严重违约。双方之间的两段通话录音完全符合民事证据相关要求，张晓琴对袁灵燕与其通话并无异议，袁灵燕在庭审中出示了电话录音的原始载体并当庭播放，其中录音时间与实际通话时间有误差完全不影响该录音证据的真实性，因为在通话之初袁灵燕并无录音的意图，但谈话涉及合同事实，为固定证据才临时想到录音，这完全符合电话录音证据形成的一般情况。录音没有剪辑、翻录、破坏，录音证据本身就是完整的原始证据，原审法院对该重要证据不予认定是错误的。此外，案涉房屋与其他四套房屋共同为案外人的银行贷款提供抵押担保，案外人清偿银行贷款将房屋解除抵押是本案双方当事人履行过户的先决条件，但根据一审查明的事实，案涉房屋在1月23日之前及之后一直与其他房屋共同抵押在银行，贷款期限是至2019年4月18日，金额为500多万元，即使尹杰、袁灵燕当日支付房款170万元，也远远不能解决其抵押贷款的问题而使房屋顺利解押过户。案涉房屋在合同订立之后已经交付，尹杰、袁灵燕取得房屋后也进行了装修，购置了家具，准备入住。一审法院审理中案涉房屋也已经解除抵押处于可以随时过户的状态，尹杰、袁灵燕也已准备好房款，一直在催促合同的履行，要求付款过户，一审法院在本案合同完全具备履行条件的情况下判令解除合同，完全不符合《合同法》鼓励交易的原则，且如此判决尹杰、袁灵燕不但无法取得已经购买的房屋，还造成装修装潢的巨额损失。纠纷发生的真正原因是房价上涨过快，张晓琴、施春辉试图毁约取得房价上涨的利益，一审法院支持这种极端不诚信的行为，严重不公。
被上诉人张晓琴、施春辉辩称，一审法院查明事实清楚，处理正确。袁灵燕、尹杰不按合同约定付款构成违约；其一审中其提供的电话录音并不完整，双方在电话中谈论的是其他房屋；且对房屋抵押在银行其是明知的，不存在所谓不安抗辩。张晓琴、施春辉多次要求其支付房款遭到拒绝，有权解除合同。
尹杰、袁灵燕一审诉讼请求：判令张晓琴、施春辉继续履行双方于2016年12月30日签订的《房屋买卖合同》并交付房屋、办理房屋过户手续，缴清各项费用；判令张晓琴、施春辉支付违约金67万元；本案的诉讼费由张晓琴、施春辉承担。
张晓琴、施春辉一审反诉请求：判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；判令尹杰、袁灵燕支付违约金27万元；诉讼费由尹杰、袁灵燕承担。
一审法院认定以下事实：尹杰、袁灵燕，张晓琴、施春辉分别系夫妻。2016年12月30日，张晓琴作为甲方（出售方）与袁灵燕作为乙方（购买方）、启东市汇龙镇诚亿房屋信息咨询服务部作为丙方（中介方）签订《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容为：1.甲方自愿将坐（座）落于启东市世纪家园南区1号（幢）501室的房产，建筑面积约127.79㎡，车库约33.89㎡，出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房产做了充分了解并愿意购买；2.房屋交易价格为270万元，该房产的过户费，经双方协商由乙方承担；3.合同签订时，乙方给甲方购房定金20万元，买卖成立后，此定金转为购房款，其余购房款付款方式如下：乙方于2017年1月23日前付房款170万元，即必须去办理房产过户手续，余款80万元待乙方办理房产证后通过银行贷款归还；4.上述房屋甲方保证产权清楚无争议，如在交易过程中出现赠与、遗产等甲方事先未说明的特殊税收，费用均由甲方负责；5.贷款费用由乙方自行承担，如因乙方个人信用不良导致银行无法贷款的，一切责任和后果自负；6.违约责任：因本合同是甲乙双方友好自愿订立，本合同签订后不管房产涨跌多少，双方均不可反悔。如有违约，违约方则支付对方双倍定金并支付房屋总价的10％作为违约赔偿；违约方必须赔偿丙方双倍中介费；如甲乙双方自愿退单，则双方中介费仍按总房价的2％支付（即双方各为1％）；7.备注：⑴床贰张、沙发壹张、茶几贰只、电视柜壹只、电视机叁台、吊篮壹只、餐桌椅壹套、鞋柜贰只、石头垫1只、书桌书柜椅子各壹套、衣柜贰只（楼上楼下各一）、冰箱壹只、躺椅（贵妃椅）壹张留下；⑵车库租金在全款到帐之日起由乙方收取；⑶过户时甲方确保是首套房；⑷因甲方房产证抵押在银行，如甲方需要资金，乙方可提前支付房款用于赎取房产证。同日，张晓琴收取了袁灵燕购房定金20万元。后因尹杰、袁灵燕坚持要求张晓琴在2017年1月23日前将案涉房屋的房产证解除银行抵押后再付款，致双方未按约履行合同，尹杰、袁灵燕遂诉至法院。
另查明，2016年4月19日，江苏同明新材料科技有限公司作为借款人、江苏启东农村商业银行股份有限公司营业部支行作为贷款人签订最高额借款合同，约定：1.借款额度为420万元；2.由施春雄、施春辉提供连带责任保证担保；由施春雄、徐建华、施春辉、张晓琴提供抵押担保。同日，江苏同明新材料科技有限公司作为债务人、施春雄、徐建华、施春辉、张晓琴作为抵押人、江苏启东农村商业银行股份有限公司营业部支行作为抵押权人签订最高额抵押合同，约定案涉房屋作为抵押财产的一部分为江苏同明新材料科技有限公司最高额588万元借款提供担保。2014年4月19日，施春辉、张晓琴出具房地产抵押清单，将启东市世纪家园南区1幢501室作为贷款的抵押物，该房产自评评估价为127.08万元。2016年4月21日，江苏启东农村商业银行股份有限公司营业部支行取得启东房他证字第××号他项权证，其中记载案涉房屋与其他四项房屋均为抵押房屋；债权数额588万元，银行对案涉房屋取得抵押权。
再查明，案涉房屋所有权人为张晓琴，共同共有两人，该房屋房产证于2017年4月20日已赎回。
一审法院认为，对于尹杰作为原告的主体资格是否适格问题，尹杰与袁灵燕为夫妻，袁灵燕在婚姻关系存续期间使用共同财产所购买的房屋应属夫妻共同所有，故尹杰在财产权利可能被侵害的情况下，有权提起诉讼，其系适格的原告。
关于尹杰、袁灵燕不按约支付首付款170万元是否构成不安抗辩权的问题。法院认为，袁灵燕与张晓琴签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方在有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。不安抗辩权行使条件之一是先履行的一方有确切的证据证明另一方不能或不会作出对待履行。不能作出对待履行是指因财产显著减少等原因导致履行能力减弱或丧失，而在客观上不能履行合同；不会履行是指行为人主观上不愿履行。本案中，尹杰、袁灵燕认为案涉房产被张晓琴、施春辉作为抵押物合抵在银行，且该笔债务达588万元，数额巨大，即使尹杰、袁灵燕将首付款170万元支付也可能无法将房产证赎回，合同还是无法履行，故要求张晓琴、施春辉先将房产证赎回后再行支付首付款。而张晓琴、施春辉认为尹杰、袁灵燕未按约支付首付款致合同未按约履行，违约责任在尹杰、袁灵燕。法院认为，双方签订合同时，合同明确袁灵燕对所要出售的房产做了充分了解并愿意购买且在合同底部注明部分明确“因甲方房产证抵押在银行，如甲方需要资金，乙方可提前支付房款用于赎取房产证”，说明袁灵燕在购买房屋时对案涉房屋被抵押的情况是了解和明知的，按常理应对抵押物的抵押价值也有所了解。尹杰、袁灵燕未提供证据证明在合同签订后案涉房屋的价值显著减少或江苏同明新材料科技有限公司丧失履行债务的能力致作为抵押物的案涉房屋可能被抵偿。其提供的录音资料不完整，该录音资料也不能证明张晓琴、施春辉主观上不愿履行，故其不按约支付首付款系行使不安抗辩权的辩解不成立，即便尹杰、袁灵燕对张晓琴、施春辉继续履行《房屋买卖合同》的能力有疑虑，可采取提存的方式先履行合同。尹杰、袁灵燕提供袁灵燕母亲朱祖琴的理财账户证明其有房屋的购买能力，张晓琴、施春辉认为该账户与本案无关联。法院认为，该理财账户非尹杰、袁灵燕所有，且在2017年1月22日有100多万元的理财购买，至1月23日该账户的余额仅为700多元，故其提供的证据不能证明其有按约支付首付款的行为，其辩解法院不予采信。法院认为，尹杰、袁灵燕未按约支付首付款170万元的行为构成违约，现张晓琴、施春辉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，予以准许。尹杰、袁灵燕存在违约，故其要求张晓琴、施春辉继续履行双方于2016年12月30日签订的《房屋买卖合同》并交付房屋、办理房屋过户手续，缴清各项费用并支付违约金67万元的诉讼请求，法院不予支持。本案中，张晓琴、施春辉作为出卖方，主要义务系保证房屋权属清晰无纠纷，在尹杰、袁灵燕对合同继续履行存在顾虑，应及时沟通，将被抵押的案涉房屋的房产证赎回，故张晓琴、施春辉应承担相应的责任。对于张晓琴、施春辉要求尹杰、袁灵燕支付违约金27万元的诉请，法院认为，根据合同法律规范规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素确定违约金。鉴于本地区房价上涨趋势，法院认为张晓琴、施春辉主张的违约金过高，从保障双方当事人合法权益、维护社会公平正义及诚实信用原则的角度出发，结合双方在本案中相应责任，酌定违约金为尹杰、袁灵燕已付定金的10%，即2万元，该违约金可在已付定金中进行扣除。案涉《房屋买卖合同》被解除，张晓琴、施春辉收取的20万元的购房定金在扣除尹杰、袁灵燕支付的违约金2万元后应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回尹杰、袁灵燕的诉讼请求；二、解除张晓琴与袁灵燕于2016年12月30日签订的《房屋买卖合同》；三、尹杰、袁灵燕应于判决发生法律效力之日起十日内向张晓琴、施春辉支付违约金2万元，上述违约金可在尹杰、袁灵燕已付定金20万元中扣除，余款18万元由张晓琴、施春辉于判决发生法律效力之日起十日内向尹杰、袁灵燕退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取16880元（尹杰、袁灵燕已预交），反诉受理费减半收取15280元（张晓琴、施春辉已预交），由尹杰、袁灵燕负担30873元，张晓琴、施春辉负担1287元。
二审中尹杰、袁灵燕提供以下证据：1、江苏同明新材料科技有限公司工商登记资料，证明该公司作为房屋抵押贷款的借款人，实际控制人不是施春辉，对能否提前还贷、解除抵押施春辉并没有决定权，案涉房屋过户能否按约履行取决于案外人的行为，而该公司直至2017年4月才还贷解押。2、案涉房屋钥匙及门禁卡，家电发票，证明房屋及家具家电早已交付。3、尹杰、袁灵燕对案涉房屋装修现场照片及装修收据，证明案涉房屋其已装修准备入住。4、袁灵燕母亲的银行账户证明、袁灵燕名下的资金证明书，证明其有充足的履行合同的能力。
张晓琴、施春辉提供律师调查笔录和双方微信往来，证明房屋可以单独提前解除抵押，其多次向袁灵燕催要房款。根据其调查笔录，银行经办人陈述“2006年4月19日，江苏同明新材料科技有限公司在我行办理最高额借款合同，借款额度420万元，并以施春雄夫妇、施春辉夫妇名下五套房屋合并抵押”。对于房屋的解除抵押，其称可以单独解除对案涉房屋的抵押，但是应当归还该房屋对应的抵押价值不少于88万，并征得合并抵押人同意后进行抵押合同及清单变更，经房产部门变更，可以单独去除对案涉房屋的抵押登记。
本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
另查明，一审中尹杰、袁灵燕提供双方电话录音及文字整理资料，时间为2017年1月22日，通话人为袁灵燕（袁）和张晓琴（张），内容为：袁：你们什么时候回来？张：回家要到29才回来。袁：这件事对我们讲是件大事，当时说17号到期，我们看日子在18号，后来你们说18号来不及，我们谅解，答应22号回家，一直等到你22号，今天真的22号。张：今年焦头烂额，我们过了年头一件事，肯定先为你把这个事情办下来。袁：上次也说好时间了……过了年具体是几号之前呢？张：具体让我说个确切的时间，我说不准的。过了年我头一件事就是办这件事。袁：光说过了年，过了年什么时候呢？过了年总要有个时间限度，我们纸上说好23号。张：这个大家谅解一点，我们真的急的没有办法处理这件事，这个事情对我们公司来讲是个小事情，叫我弄的这个事情，说实话我办公室的门都被他们踩穿了，我们都脱不开身，真的没有办法。谢谢你多包涵包涵。不会欺骗你什么的，你还有不放心对方，你有房子在那儿，关于时间上我打你招呼，我实在办不到。实在办不到这个事情了，随你怎么逼我，我都已经办不到了，你也为我考虑考虑。我20号那天知道房产证实在拿不出来，当晚打你电话我也觉得愧疚，不敢打你电话了，实事求是讲句内心话，我不是有心要拖你的。但现在你任何要求我都办不到了。袁：我跟你合同上签好的，我现在为什么打你电话，最后说到底，我们年前钱想办法现金给你能过户到我名下吗？张：那你270万元全部现款。袁：对的，我已经退到这个程度了，退到我的极限了。张：现在吃饭不好讲事情，稍晚我答复你，我叫我小叔子到银行打招呼去。次日，1月23日，双方再次通话，袁：后来怎么说？张：年底前肯定来不及了，电话打了千百个了。袁：那么只能再相信你一次，我也没办法了，过完农历新年，你答应我的时间是什么时候？张：答应你的时间，总归是第一时间先办这个事情，具体什么时间，我也不能确保。袁：给我一个大致的时间段，2月底之前。张：2月底之前，哦，好的好的。袁：2月底之前不能完成，真的要当违约处理了，我也仁至义尽了。张：我也是实在无法，大家相互谅解谅解。袁：我谅解你，做到这一步了。张：对的对的。袁：2月底之前，实在不行，就按合同算违约了，我耽误不了了。张：好的，好的好的，那就这样吧。一审庭审中当庭播放了该录音，张晓琴对通话中其声音无异议。双方还提供了微信聊天记录，2017年1月23日张：不好意思，节前实在来不及办了！实在抱歉！2月24日张：房款准备得怎么样了？袁：？不是一直在等你吗？按合同办，我耗得太累了。银行利息也涨了。张：我一直在等你钱到账。袁：我从17号就准备在那里等你了。张：那你怎么不把钱打过来呢？钥匙都给你们了，你们都装修了，却只交了定金而已。袁：你们不回家办手续，我打给谁啊？
还查明，案涉房屋登记在张晓琴、施春辉名下，为夫妻共同共有。案涉房屋买卖合同签订时张晓琴出示了其夫妇的结婚证原件、两人的身份证原件、户口簿原件，施春辉明知案涉房屋买卖合同后并未提出异议。
本院认为，施春辉虽然未在合同上签名，但张晓琴与施春辉系夫妻关系，张晓琴签订合同时出示了其夫妇的结婚证原件、两人的身份证原件、户口簿原件，袁灵燕有理由相信张晓琴与其签订合同是代表张晓琴、施春辉夫妇的共同行为，且施春辉得知房屋买卖后也从未对房屋买卖提出异议，故张晓琴、施春辉为房屋的出卖方。袁灵燕作为房屋购买方签署合同，其与尹杰为夫妻关系，诉讼中表明购买的案涉房屋为夫妻共同财产，故袁灵燕、尹杰为房屋的买售方。案涉房屋买卖合同合法有效，双方均应当根据合同约定履行义务。
原审法院对案涉合同履行中违约方的认定错误。双方合同约定“于2017年1月23日前付房款170万元，即必须去办理房产过户手续”，支付170万元房款和办理房产过户应当同时履行，且约定的时间明确。但在实际履行过程中，1月22日，即双方约定的付款、过户的前一日，袁灵燕询问张晓琴什么时候回来时，张晓琴明确回答无法回来、无法办理过户，甚至在袁灵燕同意以超出合同约定义务支付全部房款现金的情况下，张晓琴还是最终表示年前无法办理房屋解除抵押、无法办理过户。之后双方又约定2月底办理解除抵押、过户，但2月底房屋仍未能解除抵押、直至4月才解除了抵押权，才具备了过户条件。双方订立合同时即明确房屋所有权上设有抵押权，办理过户必须解除抵押，解除抵押使房屋处于可过户状态是出卖人张晓琴夫妇的合同义务，案涉合同未能在约定时间办理付款、过户，责任在于张晓琴一方。在张晓琴明确表示无法在合同约定的时间及袁灵燕一方宽限的时间“2月底”前解除房屋抵押、使房屋处于可过户状态的情况下，在袁灵燕反复要求张晓琴给出一个确定的付款、过户的时间点而张晓琴无法明确答复的情况下，片面要求袁灵燕、尹杰根据合同原约定时间付款不符合《合同法》的规定，袁尹燕、尹杰有权行使同时履行抗辩权，要求张晓琴一方将房屋涤除抵押、作好过户准备，双方同时付款、过户。且根据查明的情况，案涉房屋并非单独地、为张晓琴夫妇本人的债务设定抵押，而是与其他房产共同为案外人的银行贷款设定抵押，能否归还银行贷款解除抵押并不由张晓琴夫妇决定，而是取决于案涉合同当事人以外的主体的意志与行为，对于买房用于居住的尹杰、袁灵燕而言，将170万元支付给张晓琴，并不能确保案涉房屋的抵押能够马上解除，其在张晓琴一方将房屋过户准备完成之前有权行使不安抗辩权，暂不予支付房款。故袁灵燕、尹杰暂不支付170万元不构成违约，张晓琴、施春辉未能在约定的过户时间及宽限的时间内解除房屋抵押、将房屋完成过户准备工作构成违约。
一审中袁灵燕一方提供的电话通话录音、双方的微信往来，能够证明案件事实，1月22日的通话录音时间短于双方通话时间，但这并非是对通话录音进行剪辑、拼凑而造成，袁灵燕对于录音时间短于通话时间的解释合情合理，且其作为证据提供的这段录音是原始证据，没有剪辑、拼凑或篡改痕迹，录音内容可以证明当时合同履行的真实情况；双方在通话中陈述的内容明确、没有歧义。张晓琴称双方在电话中谈论的是另一套房屋、双方就其他房屋进行商讨，但双方的谈话内容明确，谈到了纸上写的23号、房款270万元、房产证拿不出来，跟银行打招呼等等，与本案双方买卖的房屋情况相符，指向的就是本案案涉房屋；袁灵燕并没有向张晓琴一方购买其他房产，张晓琴称双方讨论其他房产，没有证据证明，不符合事实。二审中张晓琴一方提供的调查笔录也证明了案涉房屋抵押的解除与否不由张晓琴决定，而需要“征得合并抵押人同意后进行抵押合同及清单变更，经房产部门变更，可以单独去除对案涉房屋的抵押登记”，更证明袁灵燕一方行使不安抗辩权的理由是充分的。在订立合同时知道房屋所有权上设定有抵押权不能推定其明知该房屋是与其他房屋合并为远超房价的贷款提供抵押，将170万元的房款支付或提存均不能确保案涉房屋能够及时解除抵押办理过户，因为抵押权能否解除作为房屋出卖方的张晓琴、施春辉并无决定权，而有权对此作出决定的江苏同明新材料科技有限公司、施春雄、徐建华等并非案涉房屋买卖合同当事人，并未对袁灵燕、尹杰作出何时解除房屋抵押的承诺，事实上，案涉房屋抵押权直至2017年4月20日才注销。
原审法院对双方是否构成违约的认定错误，应予纠正。同时，一审中已经查明案涉房屋抵押权已经涤除，合同处于可继续履行的状态。袁灵燕、尹杰要求继续履行合同，明确表示同意一次性支付全部房款，并出示了可以支付房款、具备履行能力的证明，而张晓琴一方除了称对方未及时付款外并无其他主张合同解除的合理理由，且其虽称对方未按合同约定时间付款，但也没有提供证据证明在房屋具备付款、过户条件的情况下其根据《合同法》进行了催告而袁灵燕、尹杰经催告后仍然拒绝付款，其反诉主张解除合同不符合《合同法》的规定。原审法院判决解除案涉合同既不符合《合同法》关于合同解除的规定，也不符合合同法鼓励交易的原则，应予纠正。
本案合同应当继续履行。同时，根据一审中袁灵燕、尹杰“愿意一次性付款”的明确意思表示，及为减少双方矛盾、尽快解决纠纷，对于剩余房款250万元，由袁灵燕、尹杰一次性支付给张晓琴、施春辉。袁灵燕、尹杰一审中同时要求张晓琴、施春辉承担违约金67万元：40万元为双倍定金、27万元为合同价款10%的违约金。对此本院认为，张晓琴、施春辉未能在合同约定时间解除房屋抵押完成过户准备，在袁灵燕反复催促后仍未能完成过户准备，而在过户准备完成后拒绝履行合同，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。合同约定“如有违约，违约方则支付对方双倍定金并支付房屋总价的10％作为违约赔偿”，系同时约定了定金和违约金。根据《合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，但袁灵燕一方一审中经法庭询问未明确选择定金或违约金，而是同时主张双倍定金和违约金。鉴于本案合同继续履行，考虑房价、袁灵燕、尹杰的损失等因素，本院支持其房屋价款10%的违约金主张，为27万元，由张晓琴、施春辉承担。
综上，原审法院查明事实有误，适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销启东市人民法院（2017）苏0681民初2394号民事判决主文第一项、第二项、第三项，以及案件受理费分担部分。
二、张晓琴与施春辉（共同卖方）、袁灵燕与尹杰（共同买方）继续履行张晓琴与袁灵燕于2016年12月30日签订的《房屋买卖合同》，袁灵燕与尹杰于本判决生效后十五日内向张晓琴与施春辉支付剩余房款250万元（总价270万元扣除已支付的定金20万元抵作房款）；同时，张晓琴与施春辉配合袁灵燕与尹杰办理世纪家园1幢501室房屋及所属车库（产权证号：启东房权证字第××号、启东房权证字第××号）的所有权过户手续，过户费用根据合同约定及法律规定承担。
三、张晓琴与施春辉于判决生效后十五日内向袁灵燕、尹杰支付违约金27万元。
以上第二项、第三项款项相抵后，袁灵燕与尹杰向张晓琴与施春辉支付223万元。
四、驳回张晓琴与施春辉一审反诉请求。
五、驳回袁灵燕与尹杰一审其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费减半收取16880元，一审反诉受理费减半收取15280元，共计32160元，由张晓琴、施春辉负担28944元，由尹杰、袁灵燕负担3216元。二审案件受理费30560元、财产保全费5000元，共计35560元，均由张晓琴、施春辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一七年十一月十四日
书记员 唐颖琦