北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05870号
上诉人（原审原告）北京太合日盛房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇政府办公室三楼。
法定代表人王晓东，董事长。
委托代理人房青青，男，1975年1月26日出生。
委托代理人双秋涛，北京市和本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金世恒业物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区食品工业园区。
法定代表人张晶，经理。
委托代理人李辉，男，1969年1月5日出生。
委托代理人贾向军，北京市世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区红军营东路18号。
负责人强钧。
上诉人北京太合日盛房地产开发有限责任公司（以下简称太合日盛公司）因与被上诉人北京金世恒业物业管理有限责任公司（以下简称金世恒业公司）、被上诉人北京市朝阳区时代庄园小区业主委员会（以下简称时代庄园业委会）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第42687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
太合日盛公司在一审中起诉称：太合日盛公司系北京市朝阳区时代庄园小区的开发商。太合日盛公司公司在小区内修建的时代庄园会所于2011年10月20日竣工验收，于2011年12月13日取得竣工验收备案表，于2012年1月18日取得X京房权证朝字第10800**号房屋所有权证书，房屋所有权证书上记载房屋性质为商品房。2003年2月20日，金世恒业公司受太合日盛公司委托，为时代庄园小区提供前期物业管理。由于时代庄园会所尚在建设当中，因此，前期物业管理范围中并不包括时代庄园会所。2005年1月，时代庄园业委会成立。时代庄园业委会与金世恒业公司于2005年6月25日签订的《时代庄园物业管理服务委托合同》将属于在建工程的时代庄园会所纳入物业管理范围，属于无权处分人订立合同行为，恶意串通，损害了太合日盛公司利益，并且违反了法律法规的强制性规定，是无效的。《时代庄园物业管理服务委托合同》约定住宅物业收费标准为2.49元／平方米／月，时代庄园会所的物业收费标准为4.98元／平方米／月，虽均为商品房性质，但时代庄园会所物业费收费标准为其他物业的一倍，加重了时代庄园会所业主的责任，属于无效约定。故诉至法院：1.要求确认时代庄园业委会与金世恒业公司于2005年6月25日签订的《时代庄园物业管理服务委托合同》第5章第14条第3项：“会所：4.98元／平方米／月”的约定无效。2.要求确认时代庄园业委会与金世恒业公司于2005年6月25日签订的《时代庄园物业管理服务委托合同》第5条第2款、第14条第3款涉及时代庄园业委会将时代庄园会所委托给金世恒业公司的条款全部无效。
金世恒业公司在一审中答辩称：太合日盛公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。时代庄园会所产权证虽记载为商品房，但没有记载使用年限，其所在土地规划用途明确为配套公建，土地使用年限为40年，是商品房中的商业用房，并非普通住宅。因太合日盛公司拖欠施工单位北京住总第三开发建设有限公司（以下简称住总三公司）工程款，住总三公司在时代庄园会所竣工后，拒绝配合其办理备案手续，直到8年后即2011年才补办了《竣工验收备案表》。又因太合日盛公司另案诉讼被判偿还巨额欠款，需要以时代庄园会所资产拍卖偿还，后办理产权证。时代庄园会所包含小区的电话模块局、朝阳有线控制室、消防中心控制室、安防中心控制室，四项公共设施均于2002年7月建成并交付使用，而在建工程是不允许转让并交付安防消防等公共设备设施使用的。同期启用了时代庄园会所独立运营的锅炉房，锅炉房的运行必须是在通过竣工验收的基础上进行的。同时，太合日盛公司迁入时代庄园会所办公，并举办了东区业主入住仪式，依据与业主的购房合同在时代庄园会所内经营了游泳馆、美容院、健身中心、超市及水吧等综合配套项目。我方作为物业单位参与了五方验收，时代庄园会所于2002年3月开工，于2002年7月竣工并于当月通过了五方验收。2005年1月5日，在时代庄园会所二层召开业主大会，来广营政府、派出所、居委会、业主代表、太合日盛公司代表等多方到场明确三项决议，续聘我方提供物业管理服务。时代庄园业委会据此与我方签署了《时代庄园物业管理服务委托合同》，是合法有效的。时代庄园会所已经通过竣工验收，且容积率远远超出普通住宅一半，参考业内专家及实际情况，综合指定的物业费收费标准，不具备法定无效事由。
时代庄园业委会在一审中未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
一审法院经审理查明：太合日盛公司系时代庄园小区的开发商。2003年2月24日，太合日盛公司与金世恒业公司签署《物业管理委托合同》，将北京市朝阳区来广营乡红军营东路18号时代庄园小区委托金世恒业公司提供专业物业管理及服务。2004年5月，时代庄园小区召开首次业主大会。2005年1月，时代庄园第一次业主大会选举产生了时代庄园业委会。
2005年6月25日，时代庄园业委会（甲方）与金世恒业公司（乙方）签署《时代庄园物业管理服务委托合同》，时代庄园第一次业主大会已通过了续聘乙方的决议，乙方受甲方委托为时代庄园开展物业管理服务工作。第五条约定：“物业管理服务的范围包括时代庄园园区内部的全部住宅、公共公用设施、公共公用设备、公共区域、公共绿化和道路，以及小区内的公共秩序、公共安全、公共卫生。本小区范围内的商业经营性质的网点、会所、未售出楼宇、售楼处、文化体育场所等纳入乙方物业统一管理，乙方按时收取产权人或使用人的物业管理费。”第十四条约定：“甲方同意乙方在本协议规定的物业管理服务期内，暂按下列标准收取：1.民用住宅：2.49元／平方米（建筑面积）／月；2.商用住宅（即个人办理了相关租赁许可证后租给他人用于经营的）根据物价局核定的关于经营性用房的相关标准执行；3.会所4.98元／平方米（建筑面积）／月。”
关于时代庄园会所，2001年6月28日，太合日盛公司与北京市国土资源和房屋管理局签署《北京市国有土地使用权出让合同》就北京市朝阳区来广营乡北苑集团南区土地使用权转让事宜进行约定，宗地类型显示独立宗地，土地规划用途系配套公建，出让年限自合同签订之日起计算40年。后太合日盛公司取得国有土地使用证。2001年12月，太合日盛公司取得建设工程规划许可证，在朝阳区北苑集团南区位置上建设时代庄园会所。经审核，该工程于2004年6月16日通过了规划验收。2002年5月，太合日盛公司取得建设工程施工许可证，载明时代庄园会所建设单位、设计单位、施工单位及监理单位，合同开工日期系2002年3月1日，竣工日期系2002年7月23日。2004年6月，时代庄园会所粗装修验收合格，取得建筑工程消防验收意见书。2011年10月，时代庄园会所项目取得工程竣工验收备案表，显示开工日期系2002年3月1日，竣工日期系2011年10月20日。2012年1月18日，太合日盛公司取得时代庄园会所所有权，登记地址系北京市朝阳区红军营东路18号院78号楼，房屋性质系商品房，规划用途系配套公建。登记簿中记载且颁发所有权证部分建筑面积4917.94平方米；登记簿中记载不颁发所有权证部分建筑面积345.67平方米；另有人防建筑面积1265.26平方米。
关于时代庄园会所使用情况，金世恒业公司表示时代庄园会所地下一层有锅炉房、健身中心及更衣室；地上一层包含电话模块局、中控室、美容院、水吧、棋牌室、娱乐室及游泳馆；二层为太合日盛公司办公区域；三层原为太合日盛公司住宿区，后移交居委会办公。电话局、朝阳有线、锅炉房、消防安防中控等模块于2002年入驻时代庄园会所，同年在时代庄园会所召开了东区业主入住仪式，第一次业主大会也是在时代庄园会所召开的。太合日盛公司于2005年搬入时代庄园会所办公，会所内游泳馆、美容院、超市、水吧等商业项目投入经营使用。对此，金世恒业公司提交太合日盛公司与北京市电信公司四区电话局于2002年9月签署的《时代庄园局外用房协议书》，2005年1月时代庄园业主委员会公告等证据。太合日盛公司表示时代庄园会所地下一层于2004年1月已经移交人防办，并非其使用，确实有锅炉房、健身中心及更衣室，但人防工程验收并不等同于建设工程验收。地上一层模块局、中控室等基于小区整体服务，无论竣工与否都必须到位，所以时代庄园会所初具雏形时就交给有关单位进场布线，一层部分区域由业主自发使用而不是开发商在使用。二层装修完毕后一直闲置，没有办公使用。三层中的900多平方米面积于2009年3月移交给相关部门使用，有部分现由居委会使用。对此，太合日盛公司提交北京市人防工程认可文件、朝阳区接管人防地下室交接书、公用人防工程变更工程属性移交书等证据。
一审法院审理中，金世恒业公司向该院申请调取其与太合日盛公司另案诉讼中法院现场勘验时代庄园会所的录像及笔录。据谈话笔录显示勘验现场居委会工作人员陈述居委会于2006年成立，当时时代庄园会所已经使用。据勘验录像显示地下一层健身中心现已停用，门口张贴的《来宾须知》落款日期系2005年3月15日；地下一层楼梯间拐角处张贴《紧急通知》，告知俱乐部停业，会员于2010年1月15日前办理相关手续。
一审法院判决认定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主请求确认合同相关条款无效的，应就合同条款是否符合法定无效事由承担举证责任。本案中，时代庄园业委会依法成立后，代表全体业主执行业主大会续聘金世恒业公司的决议，与金世恒业公司签署了《时代庄园物业管理服务委托合同》。太合日盛公司质疑时代庄园业委会签约规程及授权范围，但未能提出合理疑点及瑕疵，亦未尽到举证义务，该院难以采信。签约之时，时代庄园会所虽未能办理竣工验收备案手续，但已经通过了建设规划验收及粗装修消防验收，且部分面积移交人防工程，电话、中控、锅炉等模块已经投入使用，服务于整个小区，此亦与时代庄园会所规划用途定位于配套公建相符。在案证据及双方所述均指向时代庄园会所已经启用，并非建筑工程行业定义之在建工程。考虑到办理备案手续的障碍及会所使用的实际情况，时代庄园业委会与金世恒业公司将时代庄园会所纳入物业管理收费范围并不违反法律法规的强制性规定。时代庄园会所规划用途系配套公建，所属土地系独立宗地，收费标准与普通住宅存在差异符合客观情况。太合日盛公司认为收费标准过高，加重其主要义务，但未能提交充分有效证据证明，该院难以采信。综上，太合日盛公司要求确认《时代庄园物业管理服务委托合同》第5条第2款及第14条第3款条款无效依据不足，该院难以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：驳回太合日盛公司的诉讼请求。
太合日盛公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：1.2003年2月24日太合日盛公司与金世恒业公司签订的《物业管理委托合同》中，委托金世恒业公司管理的物业范围并不包括时代庄园会所，太合日盛公司没有将时代庄园会所委托金世恒业公司管理的意思。2.时代庄园会所于2011年12月13日竣工验收，金世恒业公司与时代庄园业委会签订《时代庄园物业管理服务委托合同》时，太合日盛公司是建设单位而不是业主，更不是业主大会成员，时代庄园业委会无权将时代庄园会所委托金世恒业公司管理。3.《时代庄园物业管理服务委托合同》约定，时代庄园会所物业费按4.98元／平方米／月的标准收取，属于明显加重业主负担，依法应由金世恒业公司举证证明该收费标准的合理性。4.根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。可见建设单位交纳物业费的前提是该物业已经竣工。由于《时代庄园物业管理服务委托合同》签订时，时代庄园会所尚未竣工，太合日盛公司作为时代庄园会所的建设单位不应承担物业费。该合同要求建设单位对未竣工物业交纳物业费，违反了上述法律的规定，一审法院认定该合同不违反法律强制性规定是错误的。综上，请求撤销一审判决，改判：1.确认时代庄园业委会与金世恒业公司于2005年6月25日签订的《时代庄园物业管理服务委托合同》第5章第14条第3项：“会所：4.98元／平方米／月”的约定无效。2.确认时代庄园业委会与金世恒业公司于2005年6月25日签订的《时代庄园物业管理服务委托合同》第5条第2款、第14条第3款涉及时代庄园业委会将会所委托给金世恒业公司的条款全部无效。
金世恒业公司服从一审法院判决。其针太合日盛公司的上诉理由答辩称：时代庄园业委会经业主大会授权与金世恒业公司签订的《时代庄园物业管理服务委托合同》合法有效。时代庄园会所早已具备竣工验收条件，因太合日盛公司拖欠住总三公司工程款导致竣工延期。时代庄园会所属于配套公建，收费标准合理。综上，请求驳回太合日盛公司的上诉，维持原判决。
时代庄园业委会服从一审法院判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、《时代庄园物业管理服务合同》、前期物业管理合同、竣工验收备案表、房屋产权证、国有土地使用权证、消防验收意见书、朝阳区接管人防地下室交接书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、勘验录像等在案为证。
本院认为：金世恒业公司提供的证据足以证明时代庄园召开业主大会、业主大会通过决议续聘金世恒业公司为时代庄园小区提供物业服务、业主大会投票选举时代庄园业委会，时代庄园业委会与金世恒业公司于2005年6月25日签订《时代庄园物业管理服务委托合同》的事实。
太合日盛公司于2012年1月18日取得时代庄园会所的所有权，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，太合日盛公司在《时代庄园物业管理服务委托合同》签订时尚不属于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）所称业主的范畴。但是，时代庄园会所的性质属于“配套公建”，会所内包括人防工程、电话、中控等服务于整个小区的工程，如果这些功能不能有效使用，将损害全体小区业主的生活。时代庄园业委会为了小区全体业主的利益，将时代庄园会所委托金世恒业公司进行物业服务，并无不当。业主大会通过决议选任物业服务企业，属于法定的团体行为，不因太合日盛公司没有发表意见而无效。太合日盛公司没有举证证明时代庄园业主大会的召开、时代庄园业委会的选举存在瑕疵，也未举证证明时代庄园业委会选聘金世恒业公司违反了《物权法》关于该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，故该合同没有违反法律的禁止性规定，合法有效。太合日盛公司取得时代庄园会所的所有权后，应当受时代庄园业委会与金世恒业公司签订的《时代庄园物业管理服务委托合同》的约束。太合日盛公司关于时代庄园业委会与金世恒业公司签订《时代庄园物业管理服务委托合同》属于无权处分的上诉主张，与《物权法》的规定不符，本院不予支持。
时代庄园会所的房屋产权性质为商品房，规划用途为配套公建。一审法院结合时代庄园会所的产权登记情况、规划用途以及会所的实际使用用途认定《时代庄园物业管理服务委托合同》确定的收费标准合理，并无不当，本院予以确认。太合日盛公司关于《时代庄园物业管理服务委托合同》加重业主责任的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。
《物业管理条例》关于“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，属于管理性、指引性规定，该规定并不禁止当事人做出相反的意思表示。太合日盛公司关于《时代庄园物业管理服务委托合同》违反了法律禁止性规定，该合同无效的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，本案中因太合日盛公司分别立项、拖延支付工程款等原因，导致时代庄园会所的竣工日期大大迟延于小区其他工程，而基于时代庄园会所配套公建的性质，会所的公共服务部分在工程竣工验收备案表载明的竣工日期之前必须投入使用。该情形显然不同于《物业管理条例》的前述规定，不同情况不同处理，太合日盛公司援引《物业管理条例》的上述规定主张合同无效，亦缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京太合日盛房地产开发有限责任公司负担（已交纳）；
二审案件受理费七十元，由北京太合日盛房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 王天水
代理审判员 田 璐
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 熊 静