广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初7382号原告：广西南宁西大方园物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区。法定代表人：常运煌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐长根，广西创想律师事务所律师。被告：陈石海，男，1955年7月15日出生，汉族，住南宁市青秀区，被告：陈文毅，女，1972年12月10日出生，汉族，住南宁市青秀区，原告广西南宁西大方园物业服务有限公司（以下简称方园公司）与被告陈石海、陈文毅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告方园公司的委托代理人李绣华、被告陈文毅到庭参加了诉讼。被告陈石海经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告方园公司提出诉讼请求：1、两被告向原告支付物业管理费269.72元、电梯运行维护费110元、生活垃圾处理费29.33元、公摊电费49.54元、水费325.34元，支付逾期交纳上述费用的违约金1366.31元；2、两被告向原告交纳公共设施维修资金20.75元；3、本案的诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2004年8月8日，两被告与广西西大方园房地产建设开发公司签订了一份《商品房买卖合同》取得了南宁市青秀区双拥路东一巷17号都市100住宅小区1号楼某号房产的所有权。原告与广西西大方园房地产建设开发公司签订南宁市都市100住宅小区《前期物业服务合同》，原告2005年10月进驻“都市100”住宅小区提供物业管理服务。2007年6月“都市100”住宅小区成立业主大会。2008年2月28日和2009年10月1日原告分别与南宁市都市100住宅小区业主大会签订两份《物业服务合同》，合同约定，由原告按《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》中的三级项目内容与标准提供“都市100”住宅小区的物业服务。原告收取的物业服务费用实行包干制按物业的建筑面积向各业主按月收取每平方米0.65元的物业管理费、每户每月30元电梯运行维护费、每月每平方米0.05元的公共设施维修资金。业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳物业管理费的义务，如未能按时足额交纳的从逾期之日起按应缴费用的每日3‰的标准向原告支付违约金。委托管理期限自2008年2月28日至2011年9月31日止。合同签订后，原告按合同约定的服务标准为“都市100”住宅小区提供物业管理服务。两被告使用房产以来，从入伙至2012年6月10日之前均按时交纳各项费用，此后至2012年9月30日未交纳物业管理费、电梯运行维护费、水及公摊电费、生活垃圾处理费、公共设施维修资金。原告多次口头催缴和分别于2012年10月18日和2014年5月22日书面催缴，2014年9月原告提起诉讼，经南宁市青秀区人民法院诉前调解无果，两被告以各种理由拖延。故为了维护原告的合法权益，提出前列之诉讼请求，恳请依法判如所请。被告陈文毅辩称，对原告诉称被告自2010年12月8日至2012年9月30日欠缴物业费的事实无异议，原因是原告在财务管理、物业费公示、保洁、保安等物业管理方面存在严重不足，遭到业主的抱怨和投诉，服务质量不断下滑，且被告从未接到过原告的催缴通知。被告陈石海未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告陈石海、陈文毅系南宁市青秀区双拥路东一巷17号都市100住宅小区1号楼某号房（建筑面积：113.17㎡）的业主，2009年10月1日，南宁市都市100小区业主委员会（委托方、甲方）与方园公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方自2009年10月1日至2011年9月31日止为甲方提供物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、景观绿化及环境卫生、交通秩序、安全及消防等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。合同约定：物业管理费为0.65元/㎡·月，按月收取，逾期交费的，须从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计收违约金。电梯运行维护费、公共维修资金、公摊电费等系物业公司代收费用，其中，电梯运行维护费为30元/月·户，公共维修基金为0.05元/㎡·月，公摊电费按每月实际发生金额据实分摊收取。此外，水费及生活垃圾处理费亦实际由原告西大方园公司代收代缴，其中，水费按每月实际发生金额据实代收，生活垃圾处理费为8元/月·户。合同第二十五条约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”合同签订后，原告自2009年10月1日至2012年9月30日为包括被告在内的都市100小区提供物业服务。两被告将物业管理费、公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊电费及水费缴纳至2012年6月10日。原告主张截止至2012年9月30日，被告累计欠缴物业管理费269.72元、电梯运行维护费110元、生活垃圾处理费29.33元、公摊电费49.54元、水费325.34元、公共维修基金20.75元，并提交了欠费明细表、水电费发票、垃圾处理费发票等证据对此予以证明。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈石海经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告方园公司与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对小区业主具有约束力。原告方园公司按合同对小区进行物业服务，被告陈石海、陈文毅作为小区业主应当按规定履行相关交费义务。故原告要求两被告支付其欠缴的物业管理费269.72元、电梯运行维护费110元、生活垃圾处理费29.33元、公摊电费49.54元、水费325.34元、公共维修基金20.75元于法有据，本院予以支持。关于违约金。原告方园公司与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》仅约定了如逾期缴纳物业管理费时，方才需要缴纳相应的违约金，而生活垃圾处理费、公摊电费及水费等均系物业公司代收费用，且合同亦未约定逾期交纳上述代收费用的违约责任，故原告要求被告承担逾期交纳上述代收费用的违约金，本院不予支持。因合同约定物业管理费为按月收取，逾期交纳则须从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计收违约金，但违约金的偿付数额应根据具体合同参照违约造成的实际损失来定，本案中，原告诉请的违约金数额明显高于被告实际拖欠物业服务费的数额，且被告亦认为违约金过高，本院依法酌情予以调整，确定两被告应承担的违约金为269.72元×30%=80.92元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈石海、陈文毅向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付物业管理费269.72元；二、被告陈石海、陈文毅向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付电梯运行维护费110元、生活垃圾处理费29.33元、公摊电费49.54元、水费325.34元；三、被告陈石海、陈文毅向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付公共维修基金20.75元；四、被告陈石海、陈文毅向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金80.92元。本案案件受理费50元，由被告陈石海、陈文毅负担。上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭绍征代理审判员  易紫阳人民陪审员  吴丹娜二〇一七年三月二十日书 记 员  韦进福附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。