湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第00162号
原告刘贵成，武汉市江岸区同昌电器经营部职员。
委托代理人严昌龙（一般授权代理），湖北予智律师事务所律师。
被告武汉中森华置业有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。
法定代表人陈海国，该公司总经理。
委托代理人刘利民（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人刘聪（一般授权代理），湖北谦顺律师事务所律师。
原告刘贵成诉被告武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员陈梦云、詹必全参加的合议庭进行审理。审理中，因本案案情复杂，经院长审批，依法延长审限3个月。本院于2015年4月21日公开开庭进行了审理，原告刘贵成的委托代理严昌龙，被告中森华公司的委托代理人刘利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘贵成诉称，我与被告签订《武汉市商品房买卖合同》约定我购买被告位于武汉市后湖大道366号中森华国际城�品房第1幢1单元25层1号房（建筑面积为92.77平方米），房价全款为785，721元（人民币，下同）。我按照合同约定向被告支付了房价全款，但被告自合同约定交房期限2012年12月31日起，已拖延一年多时间未向我交付房屋，其行为已构成严重违约。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金28，757.39元，（2013年1月1日计算至2014年1月31日，395日，每日78.5721元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付逾期交房房屋的违约金31，035.15元，（2013年1月1日计算至2014年1月31日，395日，每日78.5721元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告中森华公司辩称，我方不存在违约行为，逾期交房原因是建筑方长城伟业扣留我方竣工备案的相关资料所导致的，如法庭认定我方存在违约行为那么违约金应当计算到实�交房之日（即2013年9月13日）。违约金应当分段计算，2013年9月12日前应当以房屋的首付款计算违约金，2013年9月12日后的以房屋的总价款计算违约金，且原告的违约金计算标准过高。
经审理查明：2013年1月4日，刘贵成与中森华公司签订书面合同约定原告以总价785，721元的价格向中森华公司购买位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第1幢1单元25层1号（建筑面积92.77平方米）商品房一套。同日，刘贵成向中森华公司支付了首付房价款235，721元。2013年7月28日，刘贵成用2013年1月4日签订的书面合同向中森华公司换取了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：岸110153424），双方约定：刘贵成购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第1幢1单元25层1号（建筑面积92.77平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米8，469.56元，总金额为785�721元；中森华公司应当在2012年12月31日前，将符合条件的商品房交付刘贵成使用；中森华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付刘贵成使用，逾期超过60日后，刘贵成要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向刘贵成支付已交付房价款万分之一的违约金。附件六，合同补充协议中约定，刘贵成须在2013年1月4日签订合同并在同一天付清首付房价款人民币：235，721元。合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式。
2013年9月12日，刘贵成以银行贷款方式向中森华公司支付了余款550，000元。2014年10月30日，中森华公司向刘贵成出具《销售不动产统一网络发票》表明“中森华国际城”第1幢1单元25层1号商品房实际建筑面积为93.11平方米，刘贵成实际支付房款�金额为788，601元。
2013年9月13日，中森华公司向刘贵成交付商品房，刘贵成于当日签署收房文件。后双方对违约金协商未果，刘贵成提起本案诉讼。
中森华公司于2011年3月18日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城1、2、3号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。
另查明，2014年1月2日，中森华公司在长江商报A11版刊登《交房公告》，记载：中森华国际城已取得项目竣工交付使用备案证，具备合同约定的交付条件，请广大业主携带购房交款的付款凭证、身份证、购房合同等资料于2013年12月31日到中森华国际城营销中心办理交付手续。
上述事实，有经过庭审举证、质证的2013年1月4日签订的书面合同、《武汉市商品房买卖合同》、《个人贷款支付凭证》、《销售不动产统一网络发票》、《个�住房（商业用房）借款合同》、《中森华国际城入伙会签单》、《收楼书》、《武汉市商品房预售许可证》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。
本院认为：刘贵成与中森华公司签订的书面合同及《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。刘贵成依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司未及时向刘贵成交付商品房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据双方的约定，中森华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付刘贵成使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向刘贵成支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，刘贵成虽于2013年9�13日签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。因刘勇在《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案商品房，故本案的收房时间应确定为《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》办理时间即2013年12月26日为宜。对于违约金，因双方合同约定以“已支付房价款”作为计算违约金的依据，而刘贵成的银行贷款于2013年9月12日才转入中森华公司，晚于双方约定的交房时间，故中森华公司对违约金应当分段计算的抗辩理由本院予以采纳。刘贵成请求自2013年1月1日起算违约金计算时间，虽然刘贵成与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间为2012年12月31日，但双方实际签订合同时间为2013年1月4日，本院认为以2013年1月4日起算违约金计算时间�宜。中森华公司应向刘贵成支付逾期交房违约金为14，245.24元［235，721元×0.1‰×251天（2013年1月4日-2013年9月11日）＋785，721元×0.1‰×106天（2013年9月12日-2013年12月26日）］。刘贵成要求中森华公司支付逾期交房违约金28，757.39元的诉请，本院予以部分支持。中森华公司认为因案外人的原因导致逾期交房，以及违约金计算标准过高的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘贵成支付逾期交房违约金14，245.24元；
二、驳回原告刘贵成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费519元及邮寄费20元合计539元，由被告武汉中森华置业有限公司负担439元，原告刘贵成负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 张 愿
人民陪审员 陈梦云
人民陪审员 詹必全
二〇一五年六月十八日
书 记 员 杨敬文