四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴中民终字第90号
上诉人（原审被告）吴斌，男
上诉人（原审被告）刘凌，男
上诉人暨上诉人吴斌、刘凌的委托代理人（原审被告）何朝义，男
委托代理人余方俊，四川万明律师事务所律师。
被上诉人平昌县金佛物业有限责任公司，住所地：四川省平昌县江口镇新平街西段。
法定代表人彭中政，该公司总经理。
委托代理人龚ＸＸ，男
委托代理人马洪远，四川原石律师事务所律师。
上诉人何朝义、吴斌、刘凌因与被上诉人平昌县金佛物业有限责任公司（以下简称“金佛物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服平昌县人民法院（2014）平民初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何朝义及委托代理人余方俊，被上诉人金佛物业公司的委托代理人龚ＸＸ、马洪远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年7月22日，被告何朝义、吴斌、刘凌共同购买了四川省金佛房地产开发有限公司开发的“金佛.望江名都”1幢第4层1单元1号商铺，面积1173.55㎡。同日，原告与三被告签订了《金佛.望江名都（前期）物业管理协议》，约定：房屋使用人与房屋所有人负有连带责任，每年1月、4月、7月、10月前分别交纳第一到第四季度的物业管理费，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，平昌县金佛物业有限责任公司有权要求何朝义、吴斌、刘凌补交，并从欠款之日起按0.3%按日交纳违约金。同年8月20日，金佛物业公司与何朝义签订《物业服务协议》，约定：金佛物业公司依据《巴中市物业服务等级标准》之规定，按照电梯公寓二级物业服务标准，向何朝义提供物业服务，仅包括公共区域保洁、绿化、共用设施设备维修、养护、协助维护公共秩序等公共服务，二楼以上营业用房按5元／㎡／月的标准，在每月10日前向金佛物业公司缴纳上月物业服务费；欠缴物业服务费的，从欠缴之日起按欠缴金额的5‰按日向金佛物业公司支付违约金。后何朝义、吴斌、刘凌将商铺开设龙鼎国际KTV演唱城经营至今。在经营期间，何朝义、吴斌、刘凌按5元／㎡／月的标准向金佛物业公司交纳了2012年8月20日至2013年8月15日期间的物业服务费，2013年8月16日起的物业服务费至今未交纳。截止2014年7月31日止，何朝义、吴斌、刘凌尚下欠物业服务费67080元。金佛物业公司分别于2014年5月9日、2014年5月15日、2014年7月11日向三被告发出物业服务费催缴通知书，但被告至今未交，2014年8月25日金佛物业公司起诉至一审法院，要求：1.三被告连带给付下欠物业管理费67080元，并按照协议的约定承担违约责任至履行完毕时止；2.本案诉讼费由三被告承担。
一审同时查明：2013年5月14日，四川省住房和城乡建设厅给金佛物业公司颁发了《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级二级。“金佛.望江名都”小区至今未成立业主委员会。在一审审理过程中，通过对金佛.望江名都”小区1幢1单元现场勘验：二台电梯在运行，公共区域未安装监控，一楼大厅天花板有损毁，虽进行了修复，但存在瑕疵，一楼至三楼楼梯部分涂料脱落。
原审判决认为，原、被告自愿签订的《金佛.望江名都（前期）物业管理协议》和《物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示。《物业服务收费办法》第六条规定：物业服务收费应当区分物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。平昌县发展和改革委员会、平昌县规划和建设局转发《巴中市物业收费管理办法》第七条规定：物业服务收费应当区分物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，普通住宅（包括多层住宅、高层住宅及电梯公寓）物业服务收费实行政府指导价，其它物业服务收费一律实行市场调节价。本案中，何朝义、吴斌、刘凌之房用途为商业，且实际也在开设龙鼎国际KTV演唱城，该房屋的物业服务收费标准不属于政府指导价范围，属于市场调节价范围，故原、被告签订的《物业服务协议》约定物业服务费5元／㎡／月的标准，不违反法律规定，其合同合法有效，三被告应履行其支付下欠物业服务费的义务，并按合同约定承担违约责任。原告对其公共区域部分未安装监控等应履行其应尽义务，被告的部分抗辩理由成立，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第四十八条及《四川省物业管理条例》第三十八条之规定，判决：一、被告何朝义、吴斌、刘凌在判决生效后十日内共同支付下欠原告平昌县金佛物业有限责任公司物业服务费67080元，从2013年9月11日起至付清之日止按所欠物业服务费按日支付0.3%的违约金；二、原告在判决生效后一月内在“金佛.望江名都”一幢一单元公共部门安装监控设备，一楼天花板损毁部分、楼梯涂料重新修复。一审案件诉讼费1452元，由被告何朝义、吴斌、刘凌共同负担。
上诉人何朝义、吴斌、刘凌的主要上诉理由：一、上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》约定物业服务费5.00元／㎡／月显失公平，该物业收费应属于政府指导价范围，不属于市场调节范畴。1.被上诉人自订一楼门市的物业服务费为3.50元／㎡／月，而案涉的四层楼物业服务费为5.00元／㎡／月，其物业服务费标准明显偏高。2.上诉人所在楼层系普通住宅，不应当按商业用房给付物业服务费。二、被上诉人提供的物业服务不符合《金佛望江名都（前期）物业管理协议》的约定，上诉人有权拒绝支付物业服务费。三、一审判决上诉人从2013年9月11日起至付清之日止按所欠物业服务按月支付0.3%的违约金于法无据。四、一审判决上诉人在10日内给付物业服务费，而被上诉人在一月内履行安装、维修服务错误。物业公司应当先履行服务，再由业主支付物业服务费。综上，要求二审法院：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人金佛物业公司的答辩意见：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、上诉人与被上诉人签订的《物业服务协议》是双方的真实意思表示，不存在显失公平。2、上诉人所承租的房屋在开发设计、分户验收、购房合同、租赁协议中均明确为商业性质，在与上诉人签协议时也明确约定为商业性质，且上诉人在使用中也从事的是商业活动。3.被上诉人已经履行了物业服务合同义务，上诉人应当支付物业服务费。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，2012年7月22日，何朝义、吴斌、刘凌在与四川省金佛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确载明：该商品房的用途为商业。
本院认为，被上诉人金佛物业公司与上诉人何朝义、吴斌、刘凌签订的《金佛.望江名都（前期）物业管理协议》以及金佛物业公司与何朝义签订的《物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，何朝义、吴斌、刘凌系“金佛.望江名都”1幢第4层1单元1号商业房屋业主，金佛物业公司系何朝义、吴斌、刘凌所在小区物业服务企业，为其所在的小区提供物业服务及管理。合同签订后，金佛物业公司对金佛.望江名都进行了物业管理，何朝义、吴斌、刘凌作为业主在接受了物业服务后，应当按照合同的约定缴纳2013年8月16日至2014年7月31日的物业服务费67080元。金佛物业公司要求何朝义、吴斌、刘凌支付物业服务费的主张，既符合合同的约定，也符合法律的规定，本院予以支持。何朝义、吴斌、刘凌以金佛物业公司没有按标准提供服务，物业费过高以及存在一些违约行为为由拒交物业服务费于法无据，对其主张，本院不予支持。因何朝义、吴斌、刘凌所购之房本身就属于商业用房，实际也在用于商业经营，故对其认为案涉房屋不属于商业用房，应当按照普通住宅和政府指导价格交纳物业服务费的主张，本院不予支持。何朝义、吴斌、刘凌拒绝向金佛物业公司交纳物业管理服务费的行为已构成违约，按照合同约定应当承担相应的违约责任，一审判决何朝义、吴斌、刘凌按照合同约定支付违约金并无不当，本院予以维持。
一审判决：“金佛物业公司在判决生效后一月内在“金佛望江名都”1幢1单元公共部分安装监控设备，一楼天花板损毁部分、楼梯涂料重新修复”，虽然已超出了原审原告金佛物业公司的诉请范围，但鉴于金佛物业对此既未提起上诉，也未在二审中提出异议，故本院对该判决结果予以维持。
综上，上诉人何朝义、吴斌、刘凌的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1452元，由原审被告何朝义、吴斌、刘凌负担。
二审案件受理费1452元，由上诉人何朝义、吴斌、刘凌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖 敏
代理审判员 陈长育
代理审判员 苟华林
二〇一五年三月十日
书 记 员 朱 彬