湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第02275号
原告：曾凡汛，男，1955年1月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告：曾凡志，男，1958年2月7日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告�张颖，女，1986年10月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。
三原告共同委托诉讼代理人：邱云飞，湖北证本律师事务所律师。
被告：武汉市星星集团有限责任公司（原武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会），住所地武汉市武昌区体育路姚家岭村特1号。
法定代表人：王胜祥，总经理。
委托诉讼代理人：汪后新，湖北立丰律师事务所律师。
被告：武汉市万德祥置业有限公司，住所地武汉市武昌区丁字桥路城市印象5栋18层2室。
法定代表人：朱宏彬，董事长。
委托诉讼代理人：邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。
第三人：张国瑞，男，1958年7月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：张颖，女，1986年10月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告曾凡汛、曾凡志、张颖诉武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会（以下简称姚家岭村委会）、武汉市万德祥置业有限公司（以下简称万德祥公司）、第三人张国瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案，依法适用简易程序进行审理。审理期间，因原告曾凡汛另行起诉姚家岭村委会和武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司），要求确认其签订的涉案房屋的买卖合同无效等，本院于2015年6月18日作出（2015）鄂武昌民初字第02275号民事裁定书，以本案必须以该案审理结果为依据为由，裁定本案中止诉讼。2015年12月8日，原告曾凡汛、曾凡志、张颖申请财产保全。本院于2015年12月10日作出（2015）鄂武昌民保字第00653号民事裁定书，裁定：查封姚家岭村委会名下位于武汉市武昌区中南二路16号安逸新居C单元5层2号房屋（权属证书号为昌XX）、C单元6层3号房屋（权属证书号为昌XX）、C单元7层2号房屋（权属证书号为昌XX）等。2016年7月8日，本案恢复诉讼。因姚家岭村委会改制为武汉星星集团有限责任公司（以下简称星星集团），本院依法追加星星集团为本案被告参加诉讼，于2016年8月2日、2016年9月6日对本案两次公开开庭进行了审理，原告曾凡汛、曾凡志、张颖及其共同委托诉讼代理人邱云飞，被告星星集团（原姚家岭村委会）的委托诉讼代理人汪后新、第三人张国瑞的委托代理人张颖到庭参加诉讼。被告万德祥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾凡汛、曾凡志、张颖向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告曾凡汛办理位于武昌区中南二路16号安逸新居C单元7层2号和3层48-47轴两套房屋的房屋所有权证和土地使用权证。2、判决被告为原告曾凡志办�位于武昌区中南二路16号安逸新居C单元5层2号房屋的房屋所有权证和土地使用权证。3、判决被告为原告张颖办理位于武昌区中南二路16号安逸新居C单元6层3号房屋的房屋所有权证和土地使用权证。4、判决被告向原告曾凡汛支付超期还建安置补助费14508.72元、回迁补助费33585元，3层48-47轴房屋租金212326.37元（暂计算至2015年4月），经营场地补贴费18000元，合计278420元。5、判决被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告曾凡汛、曾凡志、张颖变更诉讼请求第1项为：判决被告为原告曾凡汛办理位于武昌区中南二路16号安逸新居C单元7层2号和3层48-47轴（建筑面积90.17平方米）两套房屋的房屋所有权证和土地使用权证。变更诉讼请求第4项为：判决被告向原告曾凡汛支付超期还建安置补助费14508.72元、回迁补助费41055元，3层48-47轴（建筑面积90.17平方米）房屋从2010年7月起的租金212326.37元（暂计算至2015年4月，实际租金应计算至将该房屋产权证办理到曾凡汛名下之日止），经营场地补贴费18000元。
事实及理由：曾宪柏是曾庆高的父亲。曾庆高、张朝运系夫妻关系，生育四子女：曾凡汛、曾凡志、曾群、曾静。张国瑞为曾静的丈夫，张颖为张国瑞、曾静的女儿。曾宪柏于1996年因病去世，张朝运于2003年1月因病去世，曾庆高于2011年6月因病去世，曾静于2013年2月因病去世。曾宪柏名下有一套位于姚家岭村的私房一套（建筑面积273.7平方米，房产证载明面积223.9平方米）。在曾宪柏去世后，该私房作为遗产全部由曾庆高继承取得。2006年，因武汉市人民政府发布征收姚家岭土地公告，姚家岭村委会与万德祥公司于2007年7月19日分别与曾庆高签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》和《房屋拆迁安置补充协议书》，曾庆高选定原地还建项目“安逸新居”中的四套房作为产权调换安置房：C单元7层2号，建筑面积119.09平方米；C单元6层3号，建筑面积89.17平方米；C单元5层2号，建筑面积119.09平方米；3层48-47轴房屋，建筑面积90.17平方米。两份协议还就公摊面积、还建期限、补助费、补偿费、扩大面积按成本价格计算、办理房屋产权“两证”等事项进行了约定。2009年12月30日，在延期5个月12天后，万德祥公司才与曾庆高签订了《交房协议书》，将两协议书约定了的四套房屋交付给曾庆高，但3层48-47轴房屋由万德祥公司统一对外出租，并按季度向曾庆高支付租金。另外，被告交房时还通告各拆迁户，在2009年12月30日办理收房手续可享受按当时签订房屋的原还建面积每平方米补助150元的优惠。姚家岭村委会和万德祥公司交房后，一直没有为曾庆高办理上述四套还建安置房的房产证和土地证，也没有支付超期还建安置补偿�、回迁补助费，万德祥公司在2010年一季度和二季度向原告曾凡汛支付3层48-47轴房屋两个季度的租金后，直至今日再未支付过任何租金。曾庆高去世后，曾凡汛与其他继承人于2015年2月5日就上述拆迁还建安置房在法院达成了一致的《房屋析产协议书》。在该析产协议书中，曾凡汛取得武昌区中南二路16号安逸新居C单元7层2号和3层48-47轴两套房屋；曾凡志取得武昌区中南二路16号安逸新居C单元5层2号房屋；张颖、张国瑞取得武昌区中南二路16号安逸新居C单元6层3号房屋。该协议书第六条还约定“此前拆迁房屋门面租赁费用、安置费用、过渡费全部属于曾凡汛所有，以后开发商在协商过程中如需进一步交纳房款均由曾凡汛一人承担，如果不需要交纳房款或者开发商退款均由曾凡汛一人享有……”。该析产协议签订后，张国瑞与张颖进一步约定，张国瑞放弃对武昌区中南二�16号安逸新居C单元6层3号房屋的权利，由张颖独自享有。
被告星星集团（原姚家岭村委会）辩称，一、姚家岭村委会的主体资格并不适格。姚家岭村委会已经改制为星星集团，但为了解决“城中村”综合改造过程中的遗留问题，姚家岭村委会印章仍保留使用。故姚家岭村委会的主体资格并不适格。二、曾凡汛、曾凡志、张颖诉请姚家岭村委会、星星集团与万德祥公司共同为其办理还建房屋的所有权证和土地使用权证，没有事实及法律依据。1、拆迁户办证主要是由万德祥公司负责完成；2、办理房屋所有权证和土地使用权证属于行政许可行为，姚家岭村委会、星星集团存在也仅是协助义务，并无决定权；3、本案诉争房屋实际已经交付，没有及时办证的原因不在于姚家岭村委会、星星集团，姚家岭村委会、星星集团对此没有过错，不应该承担责任。三、曾凡�、曾凡志、张颖诉请姚家岭村委会、星星集团与万德祥公司共同向其支付所谓超期还建安置补助费用、回迁户补助费用没有事实依据。是万德祥公司负责拆迁户的安置、还建和办证手续等，姚家岭村委会、星星集团并非支付补助费用的主体。四、曾凡汛、曾凡志、张颖诉请姚家岭村委会、星星集团与万德祥公司共同向其支付所谓3层48-47轴房屋租金、经营场地补偿费用，没有事实依据。本案存在房屋租赁关系是万德祥公司与曾庆高之间，姚家岭村委会、星星集团不存在向曾凡汛、曾凡志、张颖支付所谓3层48-47轴房屋租金、经营场地补偿费用的义务，曾凡汛、曾凡志、张颖诉请姚家岭村委会、星星集团与万德祥公司共同向其支付上述所谓费用，没有事实依据。五、本案涉及一个继承纠纷，原告的主体是否适格请人民法院予以审查。综上，原告针对被告的诉请是没有事实及法律依据的，应当予以驳回。
被告万德祥公司未作答辩。
第三人张国瑞述称，同意原告的诉讼请求和事实理由。
原告曾凡汛、曾凡志、张颖围绕诉讼请求依法提交了以下证据：房屋拆迁产权调换安置协议书、房屋拆迁安置补充协议书、营业执照、协议书、原告曾凡汛反映房屋拆迁补偿安置问题的回复、回复、安家湾拆迁户收房相关问题的解决办法、关于安家湾拆迁户收房的通告、交房协议书、房屋租赁合同、存折、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、安逸新居房产面积测算技术报告书、武汉市房屋土地测丈表、房屋析产协议书、民事裁定书、声明、人事档案（2份）、死亡证明（2份）、死亡医学证明书、殡葬证、武汉市人民政府关于进一步改造城中村的通知、物价房子2002-75号通知、2006第22号武汉市人民政府征收土地公告、2007第七号武汉市国土资源管理局征收土地补偿安置方案公告、武汉市城市规划局投诉回件。被告姚家岭村委会、星星集团提交了以下证据：《武昌区人民政府关于明确城中村改制企业名称的函》（武昌政函（2011）66号）、原武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村民委员会与被告万德祥公司签订的《协议书》、被告万德祥公司出具的《承诺书》、被告万德祥公司与曾庆高签订的《房屋拆迁安置补充协议书》、被告万德祥公司与曾庆高签订的《交房协议书》。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年9月10日，《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市政府人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办（2004）173号）中规定，“城中村”可根据各自实际，制订切实可行的改制方案。改制的主要形式包括公司制企业的村。村集体经济组织所属企业改制后，原企业所欠债务由改制后的企业承担。姚家岭村委会在原经济实体基础上，进行集体经济改制，组建了新的企业星星集团。
2006年2月27日，姚家岭村委会、星星集团（甲方）与万德祥公司（乙方）签订《协议书》，就修建洪山区洪山乡姚家岭村“中南二路改造还建房”项目，暂定名为“安逸新居”相关事项进行约定。其中约定甲方保证位于姚家岭安家湾地块的所有权为甲方自有及协助乙方办理安家湾地块上全部拆迁安置工作；乙方负责该项目的全部建设资金及项目修建过程中所需办理的手续，该项目的立项、批租、房屋的建设、资金的筹措等均由万德祥公司承担；由乙方为购房客户办理所购房屋的“两证”；该项目�块上的原拆迁户均按照国家相关法律的规定以原地还建拆一还一的还建方式进行安置，拆迁所产生的费用及应缴纳的款项均由乙方承担；该项目建成后，除甲方购买的商业铺面面积和应还建给拆迁户的还建面积外的其它部份实物面积均归乙方所有等。合同落款处甲方一栏盖有星星集团、姚家岭村委会的印章，乙方一栏盖有万德祥公司合同专用章。
2007年7月19日，姚家岭村委会（甲方）与曾宪柏（曾庆高，乙方）签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，合同约定：甲方在洪山区姚家岭安家湾范围内依法实施房屋拆迁，乙方46房屋在拆迁范围内；乙方房屋一栋，住宅房屋砖混结构，建筑面积223.9平方米；乙方同意甲方在洪山区姚家岭路安家湾还建，还建期限为24个月；甲方对乙方应还建房屋建筑面积223.9平方米，乙方另申请扩大房屋建筑面积49.8平方米；乙方�行过渡，甲方对住宅房屋按被拆除房屋建筑面积每月每平方米6元标准支付乙方，超过应还建期限仍未还建的，安置补助费根据房屋拆迁主管部门和物价主管部门公布的标准支付；甲方同意给乙方先期支付24月的临时安置补助费；甲方在还建乙方产权调换房屋时，应办理好房屋土地使用权证、房屋所有权证等相关手续等。
同日，万德祥公司（甲方）与曾宪柏（曾庆高，乙方）签订了《房屋拆迁安置补充协议书》。合同约定：乙方房屋一栋，砖混3层，建筑面积273.7平方米（其中房产证载明面积223.9平方米），使用性质均为住宅；乙方同意在洪山区姚家岭村安家湾拆迁还建项目“安逸新居”（暂定项目名）原地还建；乙方选定还建房为：C单元7层2号房，建筑面积119.09平方米；C单元6层3号房，建筑面积89.17平方米；C单元5层2号房，建筑面积119.09平方米；计建筑面积327.35平方米；另选定还建3层48轴-47轴间房屋，计建筑面积90.17平方米，共计建筑面积417.52平方米；乙方自行过渡，甲方先期一次性按乙方被拆迁房屋建筑面积每月每平方米6元标准支付24个月的临时安置补助费，计32241.6元，超过应还建期限仍未建的，安置补助费根据房屋拆迁主管部门和物价主管部门公布的标准支付；乙方办理房屋产权“两证”所需缴纳的各项税费按国家规定和“安家湾”村民享有同等政策。上述两份协议书还就补助费、补偿费、扩大面积按成本计算等事项进行了约定。
2009年8月11日，万德祥公司与武汉天一佳餐饮管理公司（以下简称天一佳公司）签订《房屋租赁合同》，将“中南龙庭（即安逸新居）”3层、建筑面积930.83平方米房屋（包括3层48-47轴房屋）统一租赁给天一佳公司，租赁期间六年，房屋租金按每月36元／㎡计算，每两年在以上租�阶段基础上递增5%等。
2009年12月24日，姚家岭村委会发布通告，告知安家湾拆迁户，在2009年12月30日18时止到万德祥公司办理收房手续，可享受按当时签订房屋的原还建面积每平方米补助150元的优惠（超出面积或原已补偿的房屋拆迁面积不在此内）等。
2009年12月30日，万德祥公司（甲方）与曾宪柏（曾庆高、乙方）签订了《交房协议书》，合同约定：本协议签订之日甲方向乙方交付三套还建房房号为：C-06-03房、C-05-02房、3层47-48轴间房屋；甲、乙双方依据《房屋拆迁安置补充协议书》将双方的房款核算后，甲、乙双方在结算完毕房款之日，甲方将C-07-02房交付给乙方；本协议项下3层47-48轴间房屋在甲方与乙方结算完毕拆迁安置过渡费之日起，甲方依照甲方与相约神龙架酒店签订的《房屋租赁合同》向乙方计算租金，第一季度租金由甲方代相约神�架酒店向乙方支付，以后该房屋租金由相约神龙架酒店直接向乙方支付。乙方同意该房屋由甲方统一对外招租，租金由承租方直接向乙方支付。万德祥公司于2010年5月24日向原告支付了2010年一季度的房屋租金9738元。
2010年12月30日，万德祥公司向姚家岭村委会出具承诺书，承诺：关于双方共同合作安逸新居（中南龙庭）项目，现正在办理房屋所有权证和土地使用证，由于办两证时需在房地局统一格式文本合同中加盖姚家岭村委会的公章和法人代表私章，该公司承诺如与盖章的客户出现的经济纠纷和造成的法律问题由万德祥公司承担。
2011年5月，武昌区人民政府中南路街办事处发出公告，载明：根据武发（2004）13号文件和市体改办相关文件精神，经区、街批准“城中村”改制后，村委会和社区居委会两块牌子共同存在，以保证平稳过渡，在“城中村”改造中所有手续必须用村委会名义进行，村委会继续使用原公章，因此，在姚家岭村“城中村”改造拆迁协议中，盖“武汉市洪山区人民政府洪山街办事处姚家岭村村委会”公章，是合法有效的。
2011年6月23日，武汉市武昌区人民政府确认姚家岭村改制后的名称为星星集团。
2015年2月5日，在曾庆高去世后，原告与其他继承人就上述拆迁还建安置房签订了《房屋析产协议书》。该析产协议书载明：曾庆高、张朝运生育四个子女：曾凡汛、曾凡志、曾群、曾静，张国瑞为曾静的丈夫，张颖是张国瑞、曾静的女儿，张朝运于2003年1月15日因病去世，曾庆高于2011年6月病故，曾静于2013年2月20日因病去世。曾凡汛取得武昌区中南二路16号安逸新居（现中南龙庭）C单元7层2号（119.09平方米）和3层48-47轴（90.17平方米）两套房屋；曾凡志取得安逸新居（现中南龙庭）C单元5层2号（119.09平方米）房屋；张颖、张国瑞取得安逸新居（现中南龙庭）C单元6层3号（89.17平方米）房屋等内容。
另查明，2010年11月9日，坐落于武昌区中南二路16号安逸新居3层1号、建筑面积2537.1平方米房屋所有权登记在姚家岭村委会名下。
2010年12月29日，姚家岭村委会与案外人治历公司签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字［06］第10186794号），将其所有的坐落于武昌区中南二路16号安逸新居3层1室、建筑面积2537.1平方米房屋（含安逸新居3层48-47轴房屋）出售给治历公司。合同签订后，治历公司将上述房屋在房产管理部门和土地管理部门办理房屋所有权证及国有土地使用证。
2012年12月24日，治历公司将上述房屋抵押给中国光大银行武汉分行为他人担保。办理了抵押登记，同时，该房屋被多家法院查封，至今未能解除抵押登记和查封。
2015年6月15日，曾凡汛将姚家岭村委会、星星集团、治历公司、万德祥公司诉至本院，要求确认姚家姚村委会、星星集团与治历公司签订的《武汉市存量房买卖合同》中涉及武昌区中南二路16号安逸新居3层48-47轴（建筑面积90.17平方米）的部分无效等。
本院于2016年2月17日作出（2015）鄂武昌民初字第02787号民事判决书，判决支持了曾凡汛的上述诉讼请求。
本案审理中，张国瑞向本院表示放弃其与张颖所得C单元6层3号房屋的相关权利。
本院认为，姚家岭村委会、星星集团和万德祥公司签订《协议书》合作开发安逸新居还建房项目，基于此，姚家岭村委会与曾宪柏（曾庆高）签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》、万德祥公司与曾宪柏（曾庆高）签订了《房屋拆迁安置补充协议书》及《交房协议书》，上述合同均系各方当�人真实意思表示，合法有效。
姚家岭村委会已改制为星星集团，姚家岭村委会签订上述合同的法律后果应由星星集团承担。
曾凡汛、曾凡志、张国瑞、张颖根据与其他继承人签订的《房屋析产协议书》及上述拆迁安置协议等，取得本案诉争四套房屋，即武昌区中南二路16号安逸新居C单元7层2号和3层48-47轴、C单元5层2号、C单元6层3号房屋。审理中，张国瑞向本院表示放弃其与张颖所得C单元6层3号房屋的相关权利，系自行处分其享有的权利，本院予以确认。星星集团（原姚家岭村委会）和万德祥公司应按合同约定协助曾凡汛、曾凡志、张颖办理房屋所有权证及国有土地使用证。对曾凡汛、曾凡志、张颖要求姚家岭村委会即星星集团、万德祥公司为曾凡汛办理位于武昌区中南二路16号安逸新居C单元7层2号；为曾凡志办理位于武昌区中南二路16号安逸新�C单元5层2号；为张颖办理位于武昌区中南二路16号安逸新居C单元6层3号房屋的房屋所有权证和土地使用权证的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对曾凡汛、曾凡志、张颖要求姚家岭村委会即星星集团、万德祥公司为曾凡汛办理位于武昌区中南二路16号安逸新居3层48-47轴部分房屋的所有权证及土地使用权证的诉讼主张，虽然本院（2015）鄂武昌民初字第02787号民事判决，判决涉及该部分的出卖给案外人治历公司的房屋买卖合同无效，但因该房屋仍登记在案外人治历公司名下，且被抵押给银行为他人担保，办理了抵押登记，同时，该房屋被多家法院查封，至今未能解除抵押登记和查封，办理产权证及土地使用证存在物权上的障碍，本院不予支持。
曾凡汛、曾凡志、张颖要求判决星星集团（原姚家岭村委会）和万德祥公司向曾凡汛支付超期还建安置补助费14508.72元及回迁补助费41055元的诉讼主张，因交付还建房的时间是2009年12月30日超过24个月过渡期达5个月12天，曾凡汛、曾凡志、张颖要求按每月每平方米12元计算符合相关法律法规的规定，本院予以支持。曾凡汛、曾凡志、张颖要求判决星星集团（原姚家岭村委会）和万德祥公司向曾凡汛支付回迁补助费41055元，符合星星集团（原姚家岭村委会）和万德祥公司2009年12月24日发出的给予补贴的通告范围，本院予以支持。
曾凡汛、曾凡志、张颖要求判决星星集团（原姚家岭村委会）和万德祥公司向曾凡汛支付经营场地补贴费18000元，无合同约定，也无相关法律法规的规定及拆迁政策规定，本院不予支持。
曾凡汛、曾凡志、张颖要求判决星星集团（原姚家岭村委会）和万德祥公司向曾凡汛支付3层48-47轴（建筑面积90.17平方米）房屋从2010年7月起�租金212326.37元（暂计算至2015年4月，实际租金应计算至将该房屋产权证办理到曾凡汛名下之日止）的主张，因系另一法律关系，本案不一并处理。曾凡汛、曾凡志、张颖可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉市星星集团有限责任公司、被告武汉市万德祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告曾凡汛办理位于武汉市武昌区中南二路16号安逸新居C单元7层2号房屋的权属登记手续；
二、被告武汉市星星集团有限责任公司、被告武汉市万德祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告曾凡志�理位于武汉市武昌区中南二路16号安逸新居C单元5层2号房屋的权属登记手续；
三、被告武汉市星星集团有限责任公司、被告武汉市万德祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张颖办理位于武汉市武昌区中南二路16号安逸新居C单元6层3号房屋的权属登记手续；
四、被告武汉市星星集团有限责任公司、被告武汉市万德祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾凡汛支付超期还建安置补助费14508.72元及回迁补助费41055元；
五、驳回原告曾凡汛、曾凡志、张颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7477元，减半收取3738.5元，财产保全费5000元，共计8738.5元，由被告武汉市星星集团有限责任公司、被告武汉市万德祥置业有限公司共同负担（此款原告已垫付，由二被告连同上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 金 勇
二〇一六年十一月一日
书记员 余梦林