湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸丰民初字第00698号
原告任达建。
委托代理人（特别授权）曾兵，湖北荆南律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）李峰。
被告咸丰县科成商贸有限责任公司。住所地：咸丰县高乐山镇解放路。组织机构代码：78090685-7。
法定代表人刘兴，该公司总经理。
委托代理人（一般代理）孙必海，男，生于1973年11月11日，土家族。
原告任达建诉被告咸丰县科成商贸有限责任公司（以下简称科成公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法由审判员胡磊适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告任达建及其委托代理人曾兵、李峰，被告科成公司委托代理人孙必海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任达建诉称：任达建与科成公司于2008年11月20日签订门面订购协议，订购科成公司位于高乐山镇水淹坨综合楼一楼底层6号门面，并于当日缴纳订金60000元，又于同年12月18日缴纳10000元，后任达建得知科成公司一物二卖且经咸丰县人民法院生效判决确认该事实，科成公司涉嫌欺诈、预期违约，任达建就科成公司违约一事与其协商无果。
请求人民法院判令：1、科成公司退还任达建订金70000元并赔偿资金占用费损失（以本金70000元按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2009年1月1日起计算至科成公司履行退款义务完毕之日止）；2、科成公司支付任达建违
约金10000元；3、由科成公司承担本案诉讼费用。
科成公司辩称：1、双方之间没有买卖合同关系，而且科成公司也没有收到任达建任何购买房屋的款项和订金，不应当向任达建退款；2、任达建的诉讼请求中陈述70000元是订金，分两次缴纳，如果第一次交纳的60000元是订金，则第二次交纳的10000元应是购房款；3、任达建主张10000元违约金过高，科成公司不应当向任达建支付利息。综上，请求依法驳回任达建的诉讼请求。
任达建为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据1、《门面订购协议书》，2008年11月20日《收据存根》，2008年12月18日《收据存根》。拟证明：虽然双方是以订购协议书的形式签订的合同，但是合同内容已经确定，应该认定为房屋买卖合同；还证明任达建履行了缴纳订金的义务，并且提前缴纳购房款10000元，足以反驳科成公司提出的未收到相关款项的说法。
科成公司质证：对《门面订购协议书》的真实性有异议，协议书上乙方的签字是不是任达建所签不能确定，且该门面在双方签订订购协议之前科成公司已出售给他人。对2008年11月20日《收据存根》真实性有异议，因为订购合同上写明的是订金，但是收据存根上载明的是购房款，对2008年12月18日《收据存根》真实性有异议，没有单位盖章，只有温润的签字，不符合证据形式要件，不能证明房屋购买协议中的交款事项，收款70000元在科成公司的账上没有查到，达不到任达建的证明目的。
证据2、（2014）鄂咸丰民初字第00094号民事判决书。拟证明：2015年1月5日经过人民法院判决，本案争议的门面属于肖青所有，且同年5月通过强制执行已交付给肖青使用，说明此前房屋的所有权没有发生转移，科成公司属于所有权人，任达建一直在积极主张权利。
科成公司质证：对真实性无异议，该判决说明在2008年11月20日之前科成公司已将本案争议的房屋出售给他人，从而印证任达建与科成公司之间没有买卖合同关系。
科成公司未向本院提供证据。
本院依法调查核实了以下证据：对温润的《调查笔录》一份。
任达建质证：对真实性无异议，温润所说与任达建在庭上陈述基本一致，证实科成公司收到了任达建的70000元现金，这70000元具有订金和预付款的双重性质，还说明门面订购协议其实就是一个房屋买卖合同。
科成公司质证：对其合法性予以认可，但是温润所说不客观真实，科成公司并没有安排温润在咸丰销售房屋过程中任经理，对于任达建购买的房屋科成公司不知情，系任达建与温润直接协商的结果，同时任达建的购房款也并没有按照科成公司相关规定打入公司账户；温润的陈述中，对于70000元用途的陈述不真实，科成公司并没有安排温润支付员工工资以及对接待进行垫资，因为员工工资均由科成公司直接支付。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合当事人的质证意见，对证据的分析认定如下：
任达建提供的证据1，科成公司对其真实性提出异议，本院认为，《门面订购协议书》及2008年11月20日《收据存根》都盖有科成公司的房屋订购专用章且能够相互印证，而科成公司虽对印章的真实性提出异议，但未向本院提出对印章鉴定的申请也未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采纳；2008年12月18日《收据存根》，虽然没有科成公司的印章，但是盖有温润的签章及签字，庭审中科成公司认可温润是该公司职工，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，温润作为科成公司的职工，并保管科成公司的房屋订购专用章，且与任达建签订《门面订购协议书》、2008年11月20日向其出具的《收据存根》也都盖有科成公司的房屋订购专用章，任达建有理由相信温润有代理权，温润的行为构成表见代理，科成公司对此亦未提供证据予以反驳，故本院对温润2008年12月18日出具的《收据存根》予以采纳；任达建提供的证据2，科成公司对其真实性无异议，本院予以采纳。本院调查核实的证据，任达建、科成公司对其真实性无异议，但科成公司对其内容有异议，本院认为，该证据的内容与任达建提供的证据1能够相互印证，科成公司亦未提供证据予以反驳，本院予以采纳。
本院根据采信的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：
2008年11月20日，科成公司（甲方）与任达建（乙方）签订《门面订购协议书》，约定：“甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方订购甲方综合楼一楼底层6号门面的相关事宜，协议如下：一、乙方订购甲方出售的门面位于咸丰县高乐山镇水淹坨处，该门面系甲方投资建设、并具有产权的综合楼一楼底层6号门面；二、该门面合同约定建筑面积47.71平方米，每平方米售价人民币3500.00元，合计购该门面房款人民币壹拾陆万陆仟玖佰捌拾伍元整（166985.00元）；三、甲、乙双方签订门面订购协议时，乙方向甲方缴交订金人民币陆万元整（60000.00元）。四、甲方必须于2008年12月30日将乙方所订购的门面交与乙方使用，乙方必须于2008年12月30日另向甲方缴纳所订购门面房款人民币玖万陆仟玖佰捌拾伍元整（96985.00元），甲、乙双方此时签订正式的门面房买卖合同，乙方所欠门面房款壹万元整、在甲方办理好该门面产权交给乙方时、由乙方全部交清。六、甲、乙双方签订该门面订购协议后，甲方不得另行将该门面出售给他人，否则，除全款退还乙方订金外，并赔付给乙方违约金人民币壹万元整（10000.00元）。七、在订购期内，乙方不得无故提出退还订金，订期到期时应主动到甲方缴交所约定交纳的门面房款，并与甲方签订正式的门面买卖合同；否则，甲方有权单方面中止门面订购出售，退还乙方所交订金时扣除人民币伍仟元整（5000.00元）作为乙方违约的违约金。”甲方代表处加盖湖北省咸丰县科成商贸有限责任公司房屋订购专用章、温润签章及温润签字；乙方处有任达建的签字。
2008年11月20日，任达建向温润交纳现金60000元，温润向任达建出具《收据存根》，载明“收款事由：系购科成公司综合楼一楼6#门面房款”，尾部加盖湖北省咸丰县科成商贸有限责任公司房屋订购专用章、温润签名并盖章。2008年12月18日，任达建向温润交纳现金10000元，温润向任达建出具《收据存根》，载明“收款事由：系购科成公司综合楼一楼6#门面房款”，尾部加盖温润签章及其签名。
另查明：1、2007年10月16日，田雪松与科成公司签订《门面房买卖合同》，约定科成公司将咸丰县科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面（建筑面积47.41平方米）售给田雪松。田雪松于2007年10月17日向科成公司缴纳70000元购房款，于2008年3月5日向科成公司缴纳60000元购房款。2009年9月9日，肖青与田雪松签订《门面转让协议》，约定田雪松将咸丰县科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面以原合同价转让给肖青。科成公司工作人员温润在该门面转让协议上鉴证人处签字。2009年9月9日，田雪松给肖青出具收条载明：“肖青交给我长寿花园综合楼底层陆号门面转让款壹拾叁万元整（130000.00元）”。之后，科成公司一直未向肖青交付咸丰县科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面。2014年1月13日，肖青向本院起诉科成公司，请求人民法院判令科成公司向其交付咸丰县科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面。本院立案受理后，于2015年1月5日作出（2014）鄂咸丰民初字第00094号民事判决书，判令科成公司按照与肖青签订的《门面房买卖合同》的约定向肖青交付位于咸丰县高乐山镇解放路长寿花园的咸丰县科成商贸有限责任公司综合大楼一层6号门面。
2、温润原是科成公司的职工，主要从事科成公司在咸丰进行的房屋开发等工作。
本院认为，根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下两点：一、任达建要求科成公司退还订金70000元并赔偿资金占用费损失的诉讼请求能否得到支持；二、任达建要求科成公司支付违约金10000元的诉讼请求能否得到支持。并分析评判如下：
一、关于科成公司要求任达建退还订金70000元并赔偿资金占用费损失的诉讼请求能否得到支持的问题。
1、本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。温润作为科成公司的职工且从事科成公司在咸丰进行的房屋开发等工作，与任达建签订《门面订购协议书》并加盖了科成公司房屋订购专用章，2008年11月20日，任达建按照《门面订购协议书》的约定向温润交纳订金60000元，温润向其出具《收据存根》并加盖了科成公司房屋订购专用章，虽然2008年12月18日任达建向温润交纳订金10000元时，温润向其出具的《收据存根》没有加盖科成公司的印章，但是任达建已有足够的理由相信温润有权代表科成公司与其签订协议并收取相关费用，所以，本院认定温润与任达建签订《门面订购协议书》的行为构成表见代理，有关该协议的相关权利由科成公司享有、义务由科成公司承担。对科成公司抗辩该行为属于温润的个人行为，与科成公司无关的理由本院不予采纳。
2、由于温润的行为构成表见代理，其代理行为有效，《门面订购协议书》的内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。合同签订后，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。任达建依约于2008年11月20日交纳房屋订金60000元，2008年12月18日又向科成公司交纳了10000元。根据《门面订购协议书》第四条的约定，双方应于2008年12月30日签订正式的门面房买卖合同，根据庭审查明的事实，双方并未签订正式的门面房买卖合同。本院认为，科成公司已收取了任达建的购房订金，按照合同约定，科成公司负有与任达建签订正式的门面房买卖合同的义务，但科成公司并未按照合同约定与任达建签订《门面房买卖合同》，已构成违约，应承担违约责任。对科成公司已收取任达建的合同订金70000元，应当于2009年1月1日予以退还，对任达建要求科成公司退还订金70000元的诉讼请求，本院予以支持。科成公司的违约行为，已造成了任达建资金被占用的实际损失，该损失科成公司应当赔偿。所以，对任达建要求以本金70000元从2009年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿资金占用费损失至实际退款之日止的诉讼请求本院予以支持。
二、关于任达建要求科成公司支付违约金10000元的诉讼请求能否得到支持的问题。
根据《门面订购协议书》第六条的约定，“甲、乙双方签订该门面订购协议后，甲方不得另行将该门面出售给他人，否则，除全款退还乙方订金外，并赔付给乙方违约金人民币壹万元整（10000.00元）”。就本案争议的门面房，科成公司于2007年10月16日与田雪松签订了《门面房买卖合同》，该合同签订于本案争议《门面订购协议书》之前。所以，科成公司没有第六条约定的违约行为，不应当承担支付10000元违约金的违约责任。对于任达建要求科成公司支付违约金10000元的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告咸丰县科成商贸有限责任公司退还原告任达建购房订金人民币70000元，并以70000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2009年1月1日起赔偿资金占用费损失至实际退款完毕之日止。
二、驳回原告任达建的其他诉讼请求。
上述咸丰县科成商贸有限责任公司应当支付的款项限本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元（已减半），由被告咸丰县科成商贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡磊
二〇一五年九月十五日
书记员 姜寰
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。