北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07632号
上诉人（原审被告）北京飞航东方灯箱牌匾厂，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村。
法定代表人张喻沅，总经理。
委托代理人贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京通达建树商贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇上马头村。
法定代表人谢建树，总经理。
委托代理人谢财，男，1957年2月17日出生，该公司职员。
委托代理人陈国玉，内蒙古义源律师事务所律师。
上诉人北京飞航东方灯箱牌匾厂（以下简称灯箱牌匾厂）因与被上诉人北京通达建树商贸有限公司（以下简称通达建树公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第00156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人灯箱牌匾厂的法定代表人张喻沅及委托代理人贾学峰，被上诉人通达建树公司的委托代理人陈国玉、谢财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，通达建树公司起诉至原审法院称：2007年5月1日，通达建树公司、灯箱牌匾厂签订《土地租赁协议书》，约定通达建树公司将位于北京市通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南、北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地6亩租给灯箱牌匾厂经营使用，租赁期限自2007年5月1日至2036年3月20日，年租金20000元，半年一付。后通达建树公司依约将土地交付给灯箱牌匾厂，灯箱牌匾厂开始在该处进行生产经营，并在未经通达建树公司同意的情况下将土地私自予以转租。灯箱牌匾厂自租赁之日起一直不能如期交纳租金。2011年5月1日，灯箱牌匾厂的法定代表人向通达建树公司出具了保证书一份，保证租金按时支付，超过15天协议作废。2013年11月1日前，灯箱牌匾厂应向通达建树公司交纳2013年11月1日至2014年4月30日的租金，但灯箱牌匾厂至今未能缴纳。通达建树公司认为，灯箱牌匾厂不仅构成根本违约，同时依据其保证书的承诺，该协议也已终止。现通达建树公司为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，要求判令：解除通达建树公司、灯箱牌匾厂于2007年5月1日签订的《土地租赁协议书》并在30日内腾退《土地租赁协议书》中约定的位于北京市通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南、北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地6亩给通达建树公司；灯箱牌匾厂给付通达建树公司自2013年11月1日至2014年3月15日的租赁费用共计7499元。
灯箱牌匾厂辩称：我公司不同意通达建树公司的诉讼请求。通达建树公司主张我公司未按期支付租金不属实。2013年10月29日，张喻沅曾电话联系通达建树公司相关人员，要求给付租金，但通达建树公司相关人员说在外地。10月30日，张喻沅曾给通达建树公司相关人员发过短信，但其还是说在外地，等回来再说。之后通达建树公司没有主动联系我公司催要租金。后来我公司再联系通达建树公司，电话一直无人接听。2013年11月18日，我公司曾前往公证处提存租金，但公证处称因涉及农村土地租赁，不予办理提存手续。11月20日、21日，我公司曾找到村委会书记，想将租金交给村委会，但村委会不同意收取。通达建树公司是恶意拒收租金。我公司也不存在转租的情况，而且转租也不是合同解除的条件。我公司请求法院驳回通达建树公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2003年7月18日，北京市通州区张家湾镇苍上村民委员会（甲方）与邢晓芒／邢祝辉（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：“乙方租赁的土地位于村北口，共计3亩土地；租赁土地用途为工业加工；乙方租赁土地期限为30年。自2003年9月31日起至2033年9月31日止。合同期满后，按此合同所有条款之约定，此合同顺延30年，土地租赁按当时张家湾镇苍上村土地承包平均价计算；租赁费为每年每亩400元整，租赁费一年一交，于每年6月31日前交清当年全部土地租赁费；乙方逾期交纳租赁费，超过5个月，甲方有权收回土地，如造成损失由乙方自行承担。”双方并就合同其他事宜作出约定。2006年6月10日，邢晓芒、北京市通州区张家湾镇苍上村民委员会同意将该《土地租赁协议书》转签给北京市通州通达液氨供应站，原合同内容不变。
2006年3月20日，北京市通州区张家湾镇苍上村委会（甲方）与北京市通州通达液氨供应站（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将村北王各庄路南，北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地租给乙方，租期30年，即2006年3月20日至2036年3月20日。占地9亩；乙方每五年交租地费一次，每年每亩1000元整；每五年调整一次土地价格，每五年每亩递增200元；乙方按时交纳水电费、租赁费，如逾期30日，甲方有权终止协议；双方并就土地租赁其他事宜作出约定。2007年4月14日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱牌匾厂灯箱牌匾厂（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南，北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地6亩转租给乙方使用；租金每年2万元整，半年付。租期自2007年5月1日至2036年3月20日。租金不再递增；租赁期间如遇国家占地、征地或其他不可抗力因素占用本土地，地上房屋等生产、生活设施的补偿归乙方所有；其余事项均按甲方2006年3月20日与通州区张家湾镇苍上村委会所签订协议及2007年4月所签补充协议执行。同日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱牌匾厂灯箱牌匾厂（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将苍上村北口3亩地一个小院转租给乙方。每年租金2万元，半年付。小院租赁期限即使用权利、义务将按照2003年7月18日邢晓芒（邢祝辉）和苍上村所签合同及2006年6月14日所签订补充协议履行。自2007年5月1日起至2033年9月31日止。合同期满后，按此合同所有条款之约定，此合同顺延30年，租金不再递增；小院分南北两个院子，乙方有权拆除北边小院所建房屋甲方不要任何赔偿；协议期间因国家占地、征地，对地上物的赔偿南边小院现有的房屋设施归甲方所有。乙方所建归乙方所有。北边小院不论甲乙方谁建均为乙方所有。2007年5月1日，北京市通州通达液氨供应站（甲方）与灯箱牌匾厂灯箱牌匾厂（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南，北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地3亩转租给乙方使用；租金每年1万元整，半年付。租期自2007年5月1日至2036年3月20日。租金不再递增；租赁期间如遇国家占地、征地或其他不可抗力因素占用本土地，地上房屋等生产、生活设施的补偿归乙方所有；其余事项均按甲方2006年3月20日与通州区张家湾镇苍上村委会所签订协议及2007年4月所签补充协议执行。灯箱牌匾厂已于2007年4月14日上述三份合同约定的首笔租金一并交付给通达建树公司。2011年5月1日，灯箱牌匾厂法定代表人张喻沅向通达建树公司出具书面承诺书，载明：“保证租金按时承付，超过15日天协议作废。遇特殊情况商量解决。”经核实，灯箱牌匾厂已向通达建树公司交纳至2013年10月31日的租金，但尚未交纳2013年11月1日之后的租金。
另查，2013年9月24日，北京市通州通达液氨供应站经北京市工商行政管理局通州分局核准，名称变更为北京通达建树商贸有限公司。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。通达建树公司与灯箱牌匾厂于2007年4月14日签订《土地租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照合同约定的租金交纳方式、合同起止期限及灯箱牌匾厂实际交纳租金的情况，灯箱牌匾厂应于2013年11月1日前交纳2013年11月1日至2014年4月30日的租金，但灯箱牌匾厂未能按照承诺的期限交纳相应的租金，通达建树公司有权依照灯箱牌匾厂的承诺主张解除合同并要求灯箱牌匾厂腾退承租土地。故对于通达建树要求解除双方于2007年4月14日签订《土地租赁协议书》并要求灯箱牌匾厂腾退承租土地的请求，理由正当、证据充分，法院予以支持；通达建树公司要求灯箱牌匾厂支付2013年11月1日至2014年3月15日期间的租金的请求，合法有据，法院亦予以支持。灯箱牌匾厂提供的证人均×，与灯箱牌匾厂具有直接利害关系，对于证人证言，法院难以采信。
综上，2014年3月原审法院判决如下：一、解除通达建树公司与灯箱牌匾厂于二〇〇七年四月十四日签订的《土地租赁协议书》；二、判决生效后十日内，灯箱牌匾厂将位于北京市通州区张家湾镇苍上村北王各庄路南、北京郎坤防水材料有限公司东边药渣滓地六亩腾退清并返还给通达建树公司；三、灯箱牌匾厂给付通达建树公司二〇一三年十一月一日至二〇一四年三月十五日的租金共计人民币七千四百九十九元，于判决生效后十日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，灯箱牌匾厂不服，上诉至本院。上诉理由：1.灯箱牌匾厂一直在积极履行交付租金，相反通达建树公司故意拒收租金，形成表面上是灯箱牌匾厂延期给付租金的事实，从而达到变相涨租金的目的；2.原判适用法律错误。通达建树公司租给灯箱牌匾厂的土地是集体土地，不得用于非农建设，因此通达建树公司与灯箱牌匾厂的租赁协议属于无效合同。通达建树公司的行为是违法的，不应受法律保护，法院应当依法予以驳回。上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第00156号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由通达建树公司承担。通达建树公司同意原判。
本院经审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查，原审庭审中，原审法院向灯箱牌匾厂释明如果法院判决解除合同，对于其地上物的投入是否要求在本案中一并要求解决，灯箱牌匾厂答复要求另案解决。
上述事实，有双方当事人陈述、《土地租赁协议书》、《土地租赁协议》、《房屋租赁协议书》、书面承诺、《补充协议》、《名称变更通知》、《协议》、收据、收条等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据本案所查事实，通达建树公司与灯箱牌匾厂就房屋租金支付事宜明确约定为半年付，从双方以往的交付租金状况来看，大多按照此方式履行了给付行为。且在2011年5月1日，灯箱牌匾厂法定代表人张喻沅向通达建树公司出具书面承诺书，载明：“保证租金按时承付，超过15天协议作废。遇特殊情况商量解决。”因此，双方对租金的交付再次进行了明确约定，灯箱牌匾厂应当按照承诺履行己方的义务。现灯箱牌匾厂并未按约定于2013年11月15日前履行其按期交纳租金的义务，通达建树公司据此要求解除双方签订的《土地租赁协议书》，符合法律规定。原审法院据此判令解除双方签订的《土地租赁协议书》，灯箱牌匾厂将承租土地腾退返还通达建树公司，并支付2013年11月1日至2014年3月15日期间的租金，并无不当。关于灯箱牌匾厂地上物的投入，因其不要求在本案中一并予以解决，本院对此不予处理，其可以采取必要的证据保全措施另行主张。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。灯箱牌匾厂主张通达建树公司恶意不收取租金制造其违约，但其提交的短信、电话通话记录并不足以证明其上述主张。灯箱牌匾厂虽称其前往公证处办理提存未果，但未提交证据予以证明；其称前往村委会要求交纳租金，但村委会并不具备收取租金的资格，且村委会也未实际接收。故灯箱牌匾厂提供的证据不足，本院对其所述不予采信。关于灯箱牌匾厂主张通达建树公司租赁给其的土地系集体土地，不得用于非农建设，双方的《土地租赁协议书》属于无效合同一节，因农村集体所有的土地并非一律不能用于非农建设，现在也没有证据能够证明灯箱牌匾厂所租赁的土地不能用于非农建设，且其亦称在租赁的土地上进行了建设行为，故本院对其该项上诉意见不予采信。
综上，灯箱牌匾厂的上诉主张不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）。二审案件受理费50元，由北京飞航东方灯箱牌匾厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王锦强