四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0182民初1628号
原告:成都盛佳物业管理有限公司，住所地:四川省成都市武侯区小天北街8号。
法定代表人：杜斌，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：童贵全，四川运逵律师事务所律师。
被告：四川立展房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区高升桥路**号**栋***层。
法定代表人：黄立忠。
原告成都盛佳物业管理有限公司与被告四川立展房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都盛佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人童贵全到庭参加诉讼。被告四川立展房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2012年1月至2017年3月期间的物业服务费125306.9元（其中，房屋的物业服务费为62306.9元，停车位的物业服务费为63000元），并支付违约金160659.3元。事实和理由：2012年1月1日，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖业主委员会签订了《物业服务合同》，明确约定物业服务费用项目、缴费方式、缴费期限，并约定了违约责任。合同签订后，原告为“汇通·翠湖居”小区提供了物业服务。被告作为小区内尚未出售及未交付物业的建设单位，未按合同约定按时足额缴纳物业服务费用。原告多次催收未果。
被告未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为“汇通·翠湖居”小区提供物业服务，合同履行期限自2012年1月1日至2017年1月1日。高层住宅用房1-4楼按每月每平方米1元的标准收取物业服务费，高层住宅用房5-18楼按每月每平方米1.1元的标准收取物业服务费，车库车位按每个车位每月40元的标准收取车位物业服务费。业主自合同生效之日起按月交纳物业服务费，交费期限为每月15日至25日。逾期交纳的，应按逾期交纳物业服务费用每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约入驻“汇通·翠湖居”小区，并为该小区提供物业服务。被告系“汇通·翠湖居”小区物业的建设单位。原告起诉的物业费涉及的21套房屋分别为：2栋1单元1楼105号，面积为92.31平方米；2栋1单元6楼605号，面积为96.51平方米；2栋1单元8楼805号，面积为96.51平方米；2栋1单元7楼705号，面积为96.51平方米；2栋1单元9楼905号，面积为96.51平方米；2栋1单元12楼1205号，面积为96.51平方米；2栋1单元14楼1405号，面积为96.51平方米；2栋1单元16楼1605号，面积为96.51平方米；2栋1单元17楼1706号，面积为54.73平方米；2栋1单元17楼1705号，面积为96.51平方米；2栋2单元6楼602号，面积为96.51平方米；2栋2单元12楼1202号，面积为96.51平方米；2栋2单元15楼1502号，面积为96.51平方米；2栋2单元18楼1804号，面积为91.81平方米；2栋1单元14楼1404号，面积为75.5平方米；2栋1单元15楼1504号，面积为75.5平方米；2栋1单元16楼1601号，面积为76.74平方米；2栋1单元16楼1604号，面积为75.5平方米；2栋1单元17楼1702号，面积为79.88平方米；2栋1单元17楼1704号，面积为75.5平方米；2栋2单元8楼806号，面积为76.74平方米。上述房屋，被告均已与他人签约，但尚未办理产权过户登记。原告起诉的物业费涉及的45个车位，被告已出卖给杨某，并于2014年4月24日将车位交付给杨某。另查明：1、原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订的《物业服务合同》到期后，原告仍继续为该小区提供物业服务；2、在45个车位中，其中23号、28号，规划用途为公用集水坑；3、被告向原告支付21套房屋的物业服务费至2014年8月31日，之后未向原告支付物业服务费。
本院所确认的上述案件事实，有原告举出的身份信息、《物业服务合同》、车位交接手续、房屋信息摘要、落款时间为2014年8月15日的物业费收据，以及原告的当庭陈述在卷为凭。以上证据经本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。
原告举出的统计表，系原告自行制作，未经被告签字确认，本院不予采信；原告举出的业委会换届选举公告、撤销备案通知、改选筹备公告，因缺乏证明力，本院不予采信；原告举出的缴纳水费、电费发票，与本院查明的事实相吻合，能够证明原告在合同期满后，继续为小区提供物业服务的事实，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；原告举出的2017年6月的物业费收据，因系复印件，本院不予采信。
本院认为，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，未损害社会公共利益，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力“的规定，原告与彭州市天彭镇汇通翠湖居业主委员会签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。原告与业委会签订的《物业服务合同》虽约定履行期限至2017年1月1日止，但该期限届满后，原告继续提供物业服务，视为双方对履行期限的变更。故对原告要求被告支付截至2017年3月31日的物业费的合理部分，本院予以支持。
关于原告起诉的21套房屋的物业服务费。被告虽就上述21套房屋与买受人签订了房屋买卖合同，但房屋产权至今登记在被告名下，被告为上述房屋的业主。被告未向法庭提交证据证明上述房屋已经交付给买受人，对此应承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告支付物业服务费的合理的部分，本院予以支持。被告向原告支付物业服务费至2014年8月31日。原告主张物业服务费自2014年9月1日起算，本院予以支持。结合合同约定的物业服务费收取标准及应支付物业服务费的期间（自2014年9月1日至2017年3月31日共31个月），被告应支付上述21套房屋的物业服务费共计62315.3元。其中，1至4楼的房屋面积共计92.31平方米，应收的物业服务费为2861.61元（92.31平方米×1元×31个月）；4楼至18楼的房屋面积共计1743.51平方米，应收的物业服务费为59453.69元（1743.51平方米×1.1元×31个月）。原告主张的金额为62306.9元，未超过上述标准，本院予以支持。
关于车位的物业服务费。其中的23、28号，上述区域的规划用途为公用集水坑，并非停车位，不能作为停车位使用。该23、28号应作为小区业主共有部分由原告提供物业服务，故原告要求被告支付该区域的车位服务费的请求不能成立，本院不予支持。其余43个车位，被告于2014年4月24日将车位交付给杨英顺。故物业服务费应自2012年1月1日起算至2014年4月23日，即27个月零23天。结合合同约定的车位服务费的支付标准，43个车位的物业服务费为47758.67元（40元×43个×27个月+40元÷30天×43个×23天）。综上，被告共应向原告支付物业服务费共计110065.57元。原告主张的物业服务费的过高部分，本院不予支持。
关于原告主张的违约金160659.3元。因被告未按合同约定履行交纳物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约金，但该约定的违约金过分高于其实际损失。本院酌情调整为35000元。原告主张的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、四川立展房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付成都盛佳物业管理有限公司物业服务费110065.57元，并支付违约金35000元；
二、驳回成都盛佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2795元，由四川立展房地产开发有限公司负担1600元，成都盛佳物业管理有限公司自行负担1195元（四川立展房地产开发有限公司负担的部分，成都盛佳物业管理有限公司已垫交，四川立展房地产开发有限公司在支付物业服务费时一并给付成都盛佳物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 姜 波
二〇一七年七月十八日
书记员 张怡文