湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第320号
上诉人（原审原告）陈与昌。
委托代理人黄柏青，湖南银光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）曹显鸿。
委托代理人黄福鋆，湖南浩然律师事务所律师。
上诉人陈与昌、曹显鸿因租赁合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2013）苏民初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈与昌的委托代理人黄柏青，被上诉人曹显鸿的委托代理人黄福鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年6月22日，陈与昌为甲方与曹显鸿为乙方经充分协商，自愿签订了一份《房屋租赁合同书》，2012年4月10日合同增补了部分条款，合同约定陈与昌将位于郴州市飞虹路1号群艺馆大楼约307平方米的房屋租赁给曹显鸿使用。合同明确约定租赁期限为：10年，从2010年6月22日起至2020年6月22日止。租金为6.8元／平方米／月（不含所有税费），第二年在第一年的基础上递增5%，以后逐年以此类推。由乙方按季度向甲方支付，先付租金后用房。乙方在每季21日前将下季的租金上交甲方。无论在任何情况下乙方不能以漏水、周边侵权等任何借口拖延租金，逾期一个月不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同。并约定：1、若乙方不及时交付租金，每迟延一天，除按银行同期贷款利息的四倍（约等于月息4%）支付给甲方利息外，还应支付甲方每天100元的催讨工资和30元一天的交通费（天数从应交之日起至实交之日止），2、双方签订合同时，乙方向甲方交纳（约三个月的租金）履约保证金7500元（该款不计利息）。在乙方合同终止退房时，如乙方没有任何违约行为，甲方将履约保证金退还给乙方，3、乙方在房屋租赁经营的过程中，所发生的其他任何争议和纠纷，均与甲方无关，由乙方自行处理并承担责任。如给甲方造成租赁房屋的损坏，或造成甲方其他经济损失的，由乙方负责赔偿，4、由房屋产权所发生的纠纷由甲方承担，5、如果本楼房因下水道堵塞或其它公益事情需要乙方配合的，乙方应无条件配合，6、如因洪水灾害淹没了出租屋，甲方免除乙方一个月的租金作清洗费，甲方不再承担其它任何责任和赔偿其它任何损失，7、乙方经营期满五年，甲方送乙方两个月的租金作装修期。8、有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回出租屋；乙方所交履约保证金不退，赔偿给甲方：擅自将房屋转租、分租、转让给他人的（经甲方书面同意的除外）；擅自改变房屋结构或改变房屋用途的；拖欠房屋租金超过一个月以上的（无论任何原因、理由都不能拖欠租金）；给租赁房造成重大损坏的；经营不合乎环保要求的或有其他行为受到有关部门追究的。有下列情形之一的，视为甲方违约：乙方经营期未满又将出租房另租给他人的；甲方本人故意给乙方造成重大人身安全危险的。任何一方有以上违约行为，应赔偿对方违约金人民币壹拾万元和三个月重新发包期的租金（本合同另有约定的按约定办理）。增补条款1约定：楼梯间由乙方使用（封闭改造），通道制作木质门。合同签订后，陈与昌及时将房屋交付曹显鸿使用。曹显鸿在使用房屋过程中，2012年9月，因两次下雨导致租赁房屋进水，曹显鸿通过短信要求陈与昌减免一个月租金，陈与昌未表示同意，曹显鸿自行少交了一个月租金给陈与昌。曹显鸿交完了2013年3月22日前的租金后，2013年3月27日，曹显鸿的财务人员通过网上银行向陈与昌的账号转去了2013年3月22日-2013年6月22日的季度租金，因为陈与昌已向银行挂失并将账号销户，未及时将新账号通知曹显鸿，故陈与昌没有收到该季度租金，曹显鸿也未主动通知陈与昌按期收取租金，合同增补条款约定了楼梯间由乙方使用（封闭改造），曹显鸿使用时对楼梯间通道用铁门进行了封闭，2012年2月8日，颐而康店在消防安全检查中被郴州市消防支队依法罚款人民币4万元，陈与昌和颐而康店多次向曹显鸿提出恢复要求，曹显鸿未主动恢复封闭的楼梯间通道，为此，陈与昌认为曹显鸿未合理使用租赁房屋，随意拖欠租金，已构成根本性违约，陈与昌有权解除合同，遂于2013年5月24日诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同书》，将租赁房退还给陈与昌；二、责令曹显鸿恢复其封闭的消防通道；三、恢复出租屋的公共厕所（或承担恢复费40，079元）；四、曹显鸿支付所拖欠2012年9月22日至10月22日一个月租金2147元和2013年3月22日至6月22日租金6441元、利息2435元、讨债工资和交通费7150元；五、曹显鸿支付因封闭楼道造成的直接损失10，000元并依约向陈与昌支付违约金100，000元和赔偿三个月重新发租期的租金损失6441元；六、曹显鸿给付陈与昌公证及照相费1300元；七、本案诉讼费用全部由曹显鸿承担。
原审法院认为，陈与昌与曹显鸿签订的《房屋租赁合同书》合法有效，对双方具有约束力，本案争议焦点是：一、本案《房屋租赁合同书》是否应予解除；二、曹显鸿是否应全部支付陈与昌租金、违约金及讨债损失并恢复原状。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方的《房屋租赁合同书》约定“无论在任何情况下乙方不能以漏水、周边侵权等任何借口拖延租金，逾期一个月不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同”，在违约责任中进一步约定“有下列情形之一的，甲方有权终止合同：拖欠房屋租金超过一个月以上的（无论任何原因、理由都不能拖欠租金）”，现已查明2012年的一个月和从2013年3月22日至今曹显鸿未交房租，虽然陈与昌账号销户后，未将新账号通知曹显鸿，但合同上有无论任何原因、理由都不能拖欠租金的约定，且曹显鸿也未主动通知陈与昌按期收取租金，如陈与昌不愿来收取租金，可依法提存，故曹显鸿违约事实成立，本案合同约定解除的条件已经成就。曹显鸿辩称陈与昌没有及时疏通下水道，致使曹显鸿承租的场地二次被水淹，造成巨大经济损失，依约核减一个月租金，陈与昌账号销户后，未将新账号通知曹显鸿，故意促成曹显鸿违约，但双方的合同约定非常明确，曹显鸿不得以任何理由拖欠租金，曹显鸿请求核减一个月租金，陈与昌未表示同意，因此，曹显鸿认为是陈与昌故意不收取租金的理由不能成立，曹显鸿应将拖欠租金全部支付给陈与昌。曹显鸿辩称承租的场地两次被水淹，造成经济损失，因曹显鸿提交证据不足，也未提起反诉，不予支持。因陈与昌账号销户后，未将新账号通知曹显鸿，曹显鸿拖欠租金并非故意，陈与昌未履行合同通知义务，也构成违约，应承担相应违约责任，故对陈与昌要求租金利息和追讨租金的费用，不予支持。陈与昌要求曹显鸿恢复其封闭的消防通道、恢复出租屋的公共厕所（或承担恢复费40，079元）、因封闭楼道造成直接损失10，000元并依约支付违约金100，000元和赔偿三个月重新发租期的租金损失6441元，曹显鸿给付陈与昌公证及照相费1300元等请求，均因未提交充分证据证实曹显鸿擅自改造租赁物，故对该请求亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零一条第一款第（一）项、第一百二十条之规定，判决：“一、解除原告陈与昌与被告曹显鸿于2010年5月9日签订的《房屋租赁合同书》，被告曹显鸿将租赁门面返还给原告陈与昌；二、限被告曹显鸿在本判决书生效后10日内支付原告陈与昌2012年9月22日至10月22日一个月租金2147元和2013年3月22日至2015年3月22日租金55，929.35元。后段租金按2010年5月9日签订的《房屋租赁合同书》计算至实际归还租赁门面时止。三、驳回原告陈与昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3819.86元，由被告曹显鸿负担1909.93元，原告陈与昌负担1909.93元。”
上诉人陈与昌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、维持原审判决第一、二项；二、撤销原审判决第三项，依法改判曹显鸿支付陈与昌利息2435元、支付因封闭楼道造成的直接损失10，000元并依约向陈与昌支付违约金100，000元。三、本案诉讼费全部由曹显鸿承担。理由有：一、曹显鸿无故拖欠租金两年多，虽经多次催讨，然恶意拖欠至今不交，根据双方合同约定，曹显鸿已构成根本性违约。二、曹显鸿用钢铁做门封锁了消防通道，导致郴州市公安消防支队处罚，且累教不改，因此，曹显鸿违反了租赁合同第七条第五款等规定，也构成根本性违约。原审判决对曹显鸿违约事实基本认定清楚，但未支持陈与昌的违约金、利息等诉请不当。
曹显鸿辩称：一、曹显鸿没有拖欠陈与昌租金，本案是陈与昌拒收租金。原审认定曹显鸿交完了2013年3月22日之前的租金，按照双方合同约定，曹显鸿于2013年3月27日通过网上银行向陈与昌的账户转入了2013年3月22日至2013年6月22日的季度租金，因陈与昌向银行挂失并未将新账户通知曹显鸿，所以才造成陈与昌没有收到该季度租金，责任在于陈与昌，而不是曹显鸿拖欠陈与昌的租金。二、曹显鸿没有受到郴州市消防支队的处罚，而是颐而康店受到消防处罚，处罚的事实与本案无关，曹显鸿也没有用钢铁做门封锁消防通道。综上，曹显鸿没有根本违约，不应承担违约责任，请求驳回陈与昌的上诉请求。
上诉人曹显鸿亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项及第二项中的“后段租金按2010年5月9日签订的《房屋租赁合同》计算至实际归还租赁门面时止”；二、由陈与昌承担本案的全部诉讼费用。理由是：一、原审判决审理程序违法且影响公正裁决。陈与昌根本没有诉请曹显鸿支付其后段租金，原审法院却判令曹显鸿承担陈与昌后段租金，属审理程序违法。二、原审判决认定基本事实错误，适用法律错误。首先，《房屋租赁合同书》第六条第6项约定：如因洪水灾害淹没了出租屋，甲方（陈与昌）免除乙方（曹显鸿）一个月的租金作清洗费。曹显鸿在使用房屋过程中，2012年9月，因两次下雨导致租赁房屋进水，曹显鸿提出依约可减免一个月的租金是依合同行事且陈与昌当时未提出过异议，而且直至起诉前陈与昌均认可曹显鸿交完了2013年3月22日前的租金，由此可见，2012年依约减免一个月的租金是经双方协商一致的，不存在曹显鸿拖欠2012年一个月的租金。其次，原审判决认定2013年3月22日至今曹显鸿未交房租，明显歪曲了事实。自2012年6月起，双方约定的租金的支付方式为陈与昌提供一个银行账户给曹显鸿，曹显鸿按时将租金汇入该账户。2013年3月27日，曹显鸿依约将2013年3月22日至6月22日的季度租金汇给陈与昌，但因陈与昌向银行申请账号销户，又未及时将新账户通知给曹显鸿，时隔2个月后即2013年5月24日，陈与昌便以曹显鸿拖欠租金达一个月以上为由，诉请解除合同等，可见陈与昌未收到季度租金是其一方违约行为造成的，过错完全在于陈与昌，曹显鸿根本不存在未交租金的行为，而是陈与昌恶意拒收租金，以促成合同解除条件成就。因此，曹显鸿没有拖欠租金，没有根本违约。
陈与昌辩称：一、曹显鸿在一审答辩状中陈述没有发生过洪灾，因此其上诉称洪水淹没出租屋的事实不存在，不存在免除一个月的租金。二、双方在租赁合同中没有约定租金的支付方式，实际上曹显鸿大部分是用现金支付，偶尔才有转账支付，曹显鸿如用转账支付不了，可以用现金支付，但是本案从2013年起到至今，曹显鸿一直没有支付租金，显然构成根本违约。三、双方约定楼梯间制作木质门，而曹显鸿缺用钢铁制门封锁消防通道，造成消防处罚，显然构成违约。本案起诉前，曹显鸿已经拖欠四个月的租金，已经达到了合同约定的解除条件。请求驳回曹显鸿的上诉请求。
本院二审查明：（一）曹显鸿未交纳2012年9月22日至2012年10月22日一个月房租。关于2013年3月22日至6月22日的房租，因陈与昌收房租的银行账号挂失，导致曹显鸿转账不成。2013年6月22日以后，曹显鸿没有交纳房租。房屋目前由曹显鸿占有使用。（二）2012年2月24日，郴州市公安消防支队在对湖南颐而康保健连锁服份有限公司郴州市飞虹路店进行检查时，发现该店封闭营业区疏散通道、安全出口，并以下达公安行政处罚决定书的方式，决定对该店给予罚款人民币四万元的处罚。其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点：一是本案《房屋租赁合同书》是否应予解除；二是曹显鸿是否应支付陈与昌租金利息、因封闭楼道直接损失10，000元及违约金100，000元；三是原审法院第二项判决中的“后段租金按2010年5月9日签订的《房屋租赁合同书》计算至实际归还租赁门面时止”是否超出陈与昌的诉讼请求。
关于争议焦点一。（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方的《房屋租赁合同书》约定“无论在任何情况下乙方不能以漏水、周边侵权等任何借口拖延租金，逾期一个月不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同”，在违约责任中进一步约定：“有下列情形之一的，甲方有权终止合同：3、拖欠房屋租金超过一个月以上的（无论任何原因、理由都不能拖欠租金）。”曹显鸿辩称陈与昌未依约核减一个月的租金及未告知更换后的银行账号故意促成曹显鸿违约，本院认为，其一，双方的合同约定非常明确，曹显鸿不得以任何理由拖欠租金；其二，曹显鸿虽然通过短信方式要求陈与昌减免一个月租金，但曹显鸿在本案中并未举证证明陈与昌表示了同意。2013年3月27日，曹显鸿的财务人员通过网上银行向陈与昌转去了2013年3月22日至6月22日的房租，由于陈与昌银行卡挂失，导致交易未成功，陈与昌未收到这个季度的房租，但从3月27日到5月24日（陈与昌起诉之日）这段期间内，曹显鸿也没有交纳现金给陈与昌，如确实是陈与昌不收取房租，曹显鸿也可以依法提存，但其并未依法提存，导致自身权利受损，责任在于曹显鸿。（二）退一步来讲，姑且不说曹显鸿是否交纳2012年9月22日至10月22日一个月房租以及从2013年3月22日至6月22日的房租，最起码从陈与昌起诉以来曹显鸿就未交纳过房租，因此，曹显鸿的违约事实成立，本案合同约定解除的条件已经成就，原审法院判令解除《房屋租赁合同书》并无不当，曹显鸿应将租赁门面返还给陈与昌。
关于争议焦点二。曹显鸿是否应支付陈与昌租金利息、因封闭楼道直接损失10，000元及违约金100，000元。（一）关于陈与昌主张的利息部分。陈与昌起诉时主张曹显鸿应支付利息2435元，但其在一审中提交一份利息清单却将利息计算为：1、2012年6月22日至2013年5月22日共计334天，利息为956元；2、2013年3月22日至2013年5月22日共计61天，利息为523元。合计1479元。本院认为，其一，陈与昌账号销户后，未将新账号通知曹显鸿，具有一定的过错，应承担相应违约责任。其二，陈与昌诉请中仅是认为曹显鸿拖欠2012年9月22日至10月22日一个月的房租以及2013年3月22日至6月22日一个季度的房租，对于曹显鸿是否拖欠2012年6、7月等月份的房租，陈与昌并未提供充分的证据证实。其三，陈与昌主张的利息计算不明确。因此，陈与昌诉请的利息应不予支持。（二）关于陈与昌主张的因封闭楼道直接损失10，000元及违约金100，000元。其一，郴州市公安消防支队处罚的对象是湖南颐而康保健连锁服份有限公司郴州市飞虹路店，处罚的理由是该店封闭营业区疏散通道及安全出口，本案中陈与昌并未提供充分的证据可以直接证实是曹显鸿封闭了该店营业区的疏散通道及安全出口，导致了消防处罚，故对陈与昌要求曹显鸿赔偿因封闭楼道造成的直接损失10，000元的诉请不予支持。其二，违约金的损失应当以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以考量。如前所述，陈与昌在本案中也有一定的过错，且陈与昌在本案中未提供证据证实其实际损失是多少、预期可获得的利益是多少，故对陈与昌主张的违约金100，000元，本院不予支持。
关于争议焦点三。就陈与昌起诉状所列明的诉请而言，陈与昌确实没有主张2013年6月22日之后的房租，在一审审理过程中陈与昌也没有书面申请增加诉讼请求，但一审判令曹显鸿支付2013年6月22日至2015年3月22日的房租给陈与昌，曹显鸿上诉时并未提出异议，本院依法予以确认。曹显鸿在上诉时仅仅是对原审判决要求其支付2015年3月22日以后的房租提出异议，本院认为，鉴于陈与昌在本案中对2015年3月22日以后的房租没有提出诉讼主张，现曹显鸿上诉认为“原审法院不应判决2015年3月22日之后的租金按2010年5月9日签订的《房屋租赁合同书》计算至实际归还租赁门面时止”的上诉理由成立。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但在本案中判令曹显鸿按2010年5月9日签订的《房屋租赁合同书》支付陈与昌2015年3月22日之后直至归还租赁门面时止的房租不妥。上诉人陈与昌的上诉理由不能成立，其诉请应予驳回。上诉人曹显鸿的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市苏仙区人民法院（2013）苏民初字第638号民事判决第一项即“解除原告陈与昌与被告曹显鸿于2010年5月9日签订的《房屋租赁合同书》，被告曹显鸿将租赁门面返还给原告陈与昌”、第三项即“驳回原告陈与昌的其他诉讼请求”；
二、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2013）苏民初字第638号民事判决第二项；
三、限上诉人曹显鸿在本判决书生效后10日内支付上诉人陈与昌2012年9月22日至10月22日一个月租金2147元和2013年3月22日至2015年3月22日租金55，929.35元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3819.86元，由上诉人曹显鸿负担1909.93元，上诉人陈与昌负担1909.93元；上诉人陈与昌预交的二审案件受理费2835元，上诉人曹显鸿预交的二审案件受理费3820元，合计6655元，由上诉人陈与昌负担3327.5元，由上诉人曹显鸿负担3327.5元。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳昆兰
审判员 雷 闻
审判员 谷 敏
二〇一五年八月三日
书记员 郭 慧 英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。