上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第511号
原告（反诉被告）上海仁通餐厅。
法定代表人陈腾风。
委托代理人邱本清，上海同脉律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海可的便利店有限公司。
法定代理人时玮康。
委托代理人魏文斌。
委托代理人卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。
原告上海仁通餐厅诉被告上海可的便利店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，适用简易程序，于2014年4月3日公开开庭审理，被告上海可的便利店有限公司当庭提起反诉，本院受理后，分别于2014年4月3日和6月20日公开开庭将两案合并进行了审理。原告（反诉被告）上海仁通餐厅的法定代表人陈腾风及委托代理人邱本清、被告（反诉原告）上海可的便利店有限公司的委托代理人魏文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海仁通餐厅诉称，原告为上海市黄浦区凤阳路XXX号店面（建筑面积53.77平方米）和二层（建筑面积53.77平方米）公房（以下简称系争房屋）承租人。原告从2006年起将上海市黄浦区凤阳路XXX号底层店铺和二层部分房屋出租给被告，每年租金为35万至42万。2011年7月8日，双方签订最后一份房屋租赁续签补充合同，租期自2012年1月26日至2015年1月25日。2013年10月起，原告将二层全部交给被告使用。系争房屋现已划入拆迁范围，根据租赁合同第六条第一款第二项及第七条的约定，政府行为使本合同无法履行导致合同提前终止，双方互不承担责任。另在与拆迁人签订拆迁补偿安置协议前，原告曾与被告代理人陈国斌商讨，其口头同意2014年3月26日前搬离系争房屋。随后，原告与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，协议约定原告2014年3月26日前交付房屋，若未搬迁由此造成原告的经济损失及动迁协议约定的相关法律责任均应由被告承担。后原告多次与被告交涉未果，故原告起诉要求：1、解除原、被告双方的租赁合同；2、判令被告于2014年3月26日前搬离上海市黄浦区凤阳路XXX号房屋，逾期搬离按照每日人民币3000元赔偿原告损失。
原告对自己的主张提供了以下证据：1、《系统非居住用房租赁合同》，证明原告向上海广隆置业发展有限公司承租系争房屋。2、《房屋租赁合同》、《房屋租赁续签补充合同》，证明原告自2006年起将系争房屋出租给被告，双方最后一期租赁合同的期限为2012年1月26日至2015年1月25日，原告解除合同符合合同约定。3、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，证明原告已与拆迁人签订拆迁安置协议，约定的搬迁时间为2014年3月26日。4、快递信息，证明原告已通知被告搬离系争房屋。5、告知函，证明拆迁人催告原告搬迁，被告已明确搬迁时间。
被告上海可的便利店有限公司辩称并反诉称，双方的租赁合同至2015年1月25日到期。同意原告第一项诉请，但合同约定的免责条款适用于市政动迁，系争房屋为商业动迁，并非政府行为，不适用上述合同条款，原告应按照合同约定支付被告违约金。拆迁人拆迁补偿中已考虑被告的经营损失，原告解除合同应赔偿被告经营损失和员工支出。被告未搬离是因为双方未就被告的补偿达成一致，责任应由原告承担。原告在与拆迁人签订协议前没有与被告协商，被告也未同意原告仅仅补偿被告1万元。现被告反诉要求原告返还押金人民币3万元和2014年5月1日至2015年1月25日的租金人民币310684.93元；要求原告赔偿经营损失人民币605512.8元和人工损失人民币114042元；要求原告赔偿违约金人民币5万元及装修损失人民币20000元；要求原告支付搬场费1291元。
被告对自己的主张提供了以下证据：1、回函，证明被告于2014年2月27日回函给原告，双方才就动迁事宜进行协商。2、书证（销售和营业损失明细），证明按照2013年3月至2014年2月被告销售收入平均计算，提前解约给被告造成的营业损失以及人员成本损失。3、劳务合同、聘用合同、上岗协议及员工工资明细，证明被告的人工损失。
上海仁通餐厅反诉辩称，原告同意返还被告押金3万元，同意从被告搬离之日开始返还被告租金，同意给付被告搬场费1291元。双方曾口头约定原告返还被告38万元，但被告反悔。“市政动迁”按照普通人的理解就是指动迁，免责条款中“等等”的情况涵盖其他动迁，合同文本是被告提供的，应作出有利于原告的解释，故原告不同意支付违约金。被告自行制作的营业损失，原告不予认可。原告在将系争房屋出租给被告前已经装修过，且被告已使用9年，首期合同租期仅3年，装修早已折旧完毕，不存在赔偿装修费的问题。原告在系争房屋内本来有执照，后因出租给被告变更执照，双方合同约定拆迁时经营损失补偿部分归原告。被告签订拆迁安置协议时，被告工作人员到场，说好给被告1万元，被告3月26日前搬离。
上海仁通餐厅就反诉部分未提交证据。
对原告提供的证据，被告对证据1的真实性未提出异议，但提出合同已超过期限，鉴于系争房屋已拆迁，拆迁人与原告签订拆迁安置协议，本院依法确认该证据具有证明力。被告对证据2、3、5真实性未提出异议，本院依法确认上述证据对相应的事实具有证明力。被告对证据4的真实性未提出异议，但认为原告于2014年2月24日签订拆迁协议，于2014年2月26日发函给被告，说明双方未事先协商过，本院依法确认该证据对相应的事实具有证明力。
对被告提供的证据，原告对证据1的证明内容提出异议，认为原告在此之前已与被告进行协商，鉴于原告未对该证据的真实性提出异议，本院依法确认该证据对相应的事实具有证明力。原告对证据2不予认可，鉴于该证据系被告单方制作的表格，无其他证据相互印证，本院对该证据不予采信。原告对证据3的真实性、相关性提出异议，鉴于该证据与本案无直接关联，本院对该证据不予采信。
经审理查明，2000年11月28日，原告与上海广隆置业发展有限公司签订《系统非居住用房租赁合同》，约定上海广隆置业发展有限公司将上海市黄浦区凤阳路XXX号店面（建筑面积53.77平方米）和二层（建筑面积53.77平方米）出租给原告承租使用，合同期限自2000年11月1日至2010年10月31日。同时约定合同期满三个月前，如原告需继续租赁的，可提出书面申请，上海广隆置业发展有限公司应予同意。
2006年1月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市黄浦区凤阳路XXX号底层房屋出租给被告使用，租期自2006年1月26日至2009年1月25日，租金为每年35万元，押金为3万元。合同第六条“提前解除（终止）本合同的条件”第一款第二项约定“因不可抗力或政府行为而使本合同无法履行致使本合同提前终止的”。第七条“违约责任”约定，1、在合同有效期内，发生本合同第六条第一款所列情形的，双方互不承担责任，租金按实际使用日计算。如遇市政动、拆迁或土地批租等情况的，动拆迁方应补偿门店装修损失费归被告所有，经营损失归原告所有。2、除本合同第六条的规定以外，任何一方都不得提前终止本合同，任何一方违反本合同项下任一条款或提前终止本合同，均属违约。双方约定违约责任如下：若被告违约，被告应支付给原告违约金5万元，并将已装修的房屋完好地归还给原告；若原告违约，原告除应支付给被告5万元违约金外，还应赔偿被告相应的装修费用。合同签订后，原告按约将凤阳路XXX号底层店面和二层房屋部分交付被告使用，被告按约支付押金3万元和租金。
2011年7月8日，双方签订《房屋租赁续签补充合同》，约定续签双方的租赁合同，租期自2012年1月26日至2015年1月25日，2013年1月26日至2015年1月25日的年租金为42万元，房租每年一期支付，原合同中其他条款均不变。2013年10月起，原告将二层房屋全部交给被告使用。被告租金交至2015年1月25日。
2014年1月23日，原告及其法定代表人陈腾风与拆迁人上海春日置业有限公司签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定凤阳路XXX号房屋建筑面积107.54平方米，补偿房屋货币补偿款XXXXXXX元、停产停业损失53770元、一次性装潢补贴20000元，搬场费1291元。拆迁人考虑到租赁户“可的超市”租赁期限未到，需退回全年租金，故一次性补偿人民币35万元，2014年3月26日原告负责将租赁户“可的超市”如期搬迁，拆迁人不再承担任何费用。拆迁人考虑到原告动迁周期较长、房价上涨等因素，故一次性另再补偿40万元。上述费用合计XXXXXXX元。原告应在2014年3月26日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，拆迁人应当在原告搬离原址，且退租并付清水、电、煤等费用后60个工作日内，支付原告本协议的费用。2014年2月26日，原告发函给被告，通知被告解除租赁合同。2月27日，被告回函给原告，不同意原告根据合同第六条解除合同，要求原告就解除合同赔偿与拆迁补偿的相关事宜与被告进行磋商。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。原、被告均同意解除合同，双方主要争议在于此次拆迁是否属于合同第六条第一款第二项约定的“不可抗力或政府行为”，进而适用第七条第一款免责条款。对此，本院认为合同明确约定市政动、拆迁属于合同提前终止双方免责的情形，并约定了装修损失费和经营损失的归属，对此被告也无异议。但被告认为系争房屋拆迁为商业拆迁，不属于市政动、拆迁，对此本院认为不同性质的拆迁对双方租赁合同造成的影响是相同的，且租赁房屋进行何种性质的拆迁并非租赁双方能够预见并控制的情形，不应区分不同性质的拆迁从而适用不同的违约条款，故原告可提前终止合同，本院依法确认双方的租赁合同自原告解除合同的通知到达被告之日解除。合同解除后，被告应向原告返还房屋，原告应向被告返还押金及剩余期间的租金。双方互不承担违约责任，原告无需向被告支付违约金，但原告应按照合同约定将拆迁人补偿的装潢补贴给付被告。原告向被告主张逾期返还房屋的损失，因原、被告对于合同解除后相关款项的处理以及违约责任的承担存在争议，双方均负有责任，且原告未提供证据证明原告存在损失及损失金额，故原告的该项主张，本院不予支持。原告同意将搬场费给付被告，本院依法予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告上海仁通餐厅与被告上海可的便利店有限公司关于上海市黄浦区凤阳路XXX号底层店面和二层房屋的租赁关系自2014年3月27日解除；
二、被告上海可的便利店有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区凤阳路XXX号底层店面和二层房屋返还原告上海仁通餐厅；
三、原告上海仁通餐厅要求被告上海可的便利店有限公司按照每日人民币3000元的标准赔偿原告逾期搬离损失的诉讼请求，不予支持。
四、反诉被告上海仁通餐厅应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海可的便利店有限公司押金人民币30000元；
五、反诉被告上海仁通餐厅应于本判决生效之日起十日内按照年租金42万元的标准返还反诉原告上海可的便利店有限公司自实际返还房屋之日起至2015年1月25日的租金；
六、反诉被告上海仁通餐厅应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海可的便利店有限公司装潢补贴人民币20000元；
七、反诉被告上海仁通餐厅应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海可的便利店有限公司搬场费人民币1291元；
八、反诉原告上海可的便利店有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币80元（原告已预缴），因适用简易程序，减半收取计人民币40元，由上海可的便利店有限公司负担，被告应予本判决生效之日起十日内给付原告；反诉案件受理费人民币7486元（反诉原告已预缴），由反诉原告上海可的便利店有限公司负担人民币7354元，由反诉被告上海仁通餐厅负担人民币132元，反诉被告负担部分应予本判决生效之日起十日内给付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一四年七月十四日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。