广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1054号
上诉人（原审被告）：奉素德，男。
上诉人（原审被告）：龚海燕，女。
被上诉人（原审原告）：东莞市某某物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇横江厦村某某花园会所1楼1号。
法定代表人：姚旭，该公司经理。
委托代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。
委托代理人：谭立军，广东雄爵律师事务所律师。
上诉人奉素德、龚海燕因与被上诉人东莞市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第4886号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月23日，某某物业公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、奉素德、龚海燕向某某物业公司一次性支付尚欠物业管理费4758.16元、水费75.92元、电费1649.65元、排污费24.48元、滞纳金585.73元；2、本案诉讼费由奉素德、龚海燕承担。
原审法院经审理查明：奉素德、龚海燕是东莞市常平镇某某花园某某豪苑10座12D号商品房的业主，该商品房的建筑面积是90.12平方米。奉素德、龚海燕于2006年12月12日收楼，并于当天与东莞市银泰物业管理有限公司签订了一份《业主入伙资料》，该《业主入伙资料》包括《业主（住户）情况登记表》、《楼宇交接登记表》、《业主公约》、《物业管理服务协议》、《装修协议书》、《装修管理规定》、《消防安全责任书》。双方约定，业主委员会成立之前的管理费收费标准由发展商根据实际情况制定，并报政府有关部门审核后实施；业主委托代收代缴的费用，如代收缴水电费、煤气费等；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2.4元收取；从入伙之日起即开始收取物业管理费及相关费用，委托期限从2007年3月20日至2015年7月31日止；若奉素德、龚海燕违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，有权要求奉素德、龚海燕补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。
某某物业公司举证了一份（2010）东三法民二初字第194号民事判决书，该判决查明：东莞市常平房地产开发实业公司、衡阳市金果实业房地产开发有限公司于2008年6月20日与某某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托某某物业公司对某某花园进行物业管理，委托期限自2008年6月20日9时起至2013年6月20日9时止；同日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司与某某物业公司出具公告，告知某某花园全体业主，物业管理公司由东莞市银泰物业管理有限公司变更为某某物业公司；东莞市银泰物业管理有限公司声明其已于2007年12月29日将其2007年12月31日24时前的某某花园经营期间所有权责全部转让给衡阳市金果实业房地产开发有限公司，并认定东莞市银泰物业管理有限公司转让债权的事实以及某某物业公司已向某某花园全体主业公告东莞市银泰物业管理有限公开发中心转让债权的事项。该判决书已生效。
另查明，某某物业公司具备物业服务三级资质证书。原审庭审中，某某物业公司、奉素德、龚海燕确认奉素德尚拖欠2011年7月至2013年4月期间的物业管理费、水电费以及排污费合计6508.21元未交纳，但奉素德、龚海燕认为某某物业公司于2011年7月份开始，除了收拾垃圾外，未提供其他物业服务，且认为某某物业公司进行物业管理并未经得业主同意。另奉素德、龚海燕举证了一系列照片，拟证明某某物业公司的管理不作为，导致小区违建、环境恶劣。
以上事实，有资质证书、《业主入伙资料》、缴费证明、缴费通知单、（2010）东三法民二初字第194号民事判决书、生效证明、照片、公告及原审法院庭审笔录等附卷证实。
原审法院认为：根据生效的（2010）东三法民二初字第194号判决书查明，东莞市常平房地产开发实业公司、衡阳市金果实业房地产开发有限公司于2008年6月20日与某某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托某某物业公司从2008年6月20日开始管理案涉小区；对上述事实，原审法院予以认定。
某某物业公司具备物业服务资质证书，可向奉素德、龚海燕提供相应级数的物业服务。奉素德、龚海燕与东莞市银泰物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》约定，每月按2.4元每平方米收取物业管理费，且奉素德、龚海燕一直都是以这个标准交纳，从未提出过异议。某某物业公司于2008年6月接手案涉小区的物业服务后，奉素德、龚海燕亦按2.4元每平方米的标准交纳物业管理费至2011年6月，故原审法院对某某物业公司主张的物业管理费收费标准予以确认。
奉素德、龚海燕主张某某物业公司的服务管理差，小区违章建筑多、环境恶劣，存在安全隐患，某某物业公司提供的物业服务达不到服务标准，虽然奉素德、龚海燕提供了一系列照片来证明其主张的物业服务现状，但该照片不能反映形成时间，无法证明是2011年7月至2013年4月期间小区的状况，故在没有其他证据予以佐证的情况下，奉素德、龚海燕上述证据的证明力不够，不足以充分证实其主张；至于奉素德、龚海燕称房间渗水，这属于房屋质量问题，某某物业公司并不是该商品房买卖合同的相对人，奉素德、龚海燕也没有证据证明某某物业公司对房屋的损害存在过错，对此抗辩不予采信；对于奉素德、龚海燕提出某某物业公司从2011年7月即停止了对小区的物业管理服务，奉素德、龚海燕无须缴纳物业管理费，从奉素德、龚海燕提交的证据来看，该证据不属于原件，且该证据中显示的内容系物业公司“拟定”七月初停止对某某豪苑的“日常服务”，其中的“拟定”可以理解为暂定，并不代表某某物业公司从2011年7月开始即有实施暂停物业服务的行为，且“日常服务”并不等同于物业服务，从奉素德、龚海燕庭审中的陈述可知，某某物业公司仍一直有提供收拾垃圾的物业服务，由此可以佐证奉素德、龚海燕并未停止物业服务。综上，奉素德、龚海燕提出拒交物业管理费的抗辩理由，没有事实及法律依据，不予采信。
案涉商品房的建筑面积是90.12平方米，即每月应交纳的物业管理费为216.28元。奉素德、龚海燕确认尚欠2011年7月至2013年4月期间的物业管理费4758.16元、水费75.92元、电费1649.65元及排污费24.48元未交纳，2011年7月至2013年4月共22个月，则应交纳216.28元／月×22个月=4758.16元，故某某物业公司诉求物业管理费4758.16元予以支持；对于水费、电费及排污费，奉素德、龚海燕对欠费金额予以确认，原审法院予以支持。
因物业管理委托合同中没有约定奉素德、龚海燕缴纳物业管理费的具体时间，且也没有约定迟延交纳水、电费需缴纳滞纳金，某某物业公司向奉素德、龚海燕出具的交费通知单上，虽然注明延迟交费将按每天3%的标准收取滞纳金，但是交费通知单只是某某物业公司单方作出的，且某某物业公司没有证据证明原、奉素德、龚海燕双方就此达成合意，某某物业公司诉求滞纳金没有依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2013年12月18日作出如下缺席判决：一、限奉素德、龚海燕于判决发生法律效力之日起五日内向某某物业公司支付物业管理费4758.16元、水费75.92元、电费1649.65元、排污费24.48元；二、驳回某某物业公司的其他诉讼请求。如奉素德、龚海燕未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由某某物业公司承担4元，奉素德、龚海燕承担46元。某某物业公司已预交诉讼费50元。
奉素德、龚海燕不服原审判决，共同向本院提起上诉称：（一）某某物业公司在2008年6月20日，从银泰物业管理有限公司接手物业管理时，并未向全体业主公告，未经业主认可。（二）某某物业公司接手物业管理后，严重压缩物业管理成本，降低物业管理质量，引起众多业主不满，经业主、派出所、常平房地产开发公司、某某物业公司四方三次共同协商，要求某某物业公司恢复正常管理，某某物业公司答应后，均无实际改进行动，致使小区五分之三的业主暂停交物业管理费（派出所有备案）。（三）在2010年到2011年花园出现近100处违章建筑，只要给某某物业公司一些钱，就可以随意搭建，某某物业公司在花园会所两侧及楼顶都有搭建，特别严重的是在奉素德、龚海燕楼顶建筑了400平方的房产（某某豪苑楼顶约重300吨），严重威胁业主生命安全，奉素德、龚海燕多次投诉保安和管理处，但没有回应，由于违章建筑物太重，房屋外墙有轻度变形，奉素德、龚海燕的物业有渗水、发霉情况。（四）某某物业公司在2011年7月开始停止对某某豪苑提供物业管理服务，致使卫生没有人搞，设备坏了无人维修，严重影响业主正常生活，直至后来垃圾堆放不下，才由小区花工兼职，隔几天收一次垃圾，管理处每月给其兼职费600元，其他服务长期终止，到2014年1月1日更换了东莞市源通物业管理有限公司，才恢复正常服务，有某某物业公司公示通告照片为证，某某物业公司没有提供服务，奉素德、龚海燕无需交物业管理费。（五）某某物业公司长期收取电梯内广告投放费等花园公共区域收费，但不进行公示，根据《物权法》，其应当即时公布收支明细。（六）业主购买房屋不易，但物业公司管理不好，致使业主受害。综上，奉素德、龚海燕请求本院：1、驳回一审判决，改判奉素德、龚海燕向某某物业公司一次性支付电费1649.65元，水费75.92元，排污费24.48元（合计1750.05元）合理费用，不支持收取未服务期间物业费。2、本案诉讼费及其他费用由某某物业公司承担。
某某物业公司在二审法庭调查中口头答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、某某物业公司从2008年1月起对奉素德、龚海燕拥有的物业提供物业管理服务，在某某物业公司起诉前，奉素德、龚海燕并未对某某物业公司的服务提出任何异议，双方应当形成了事实上的物业管理服务协议，现在奉素德、龚海燕享受了物业管理服务，应当缴纳物业管理费用。
本院经审理查明：在二审法庭调查中，奉素德、龚海燕提供了东莞市公安局常平分局站前派出所于2014年5月15日出具的《报警回执》、爱车会胎玲市场出具的《轮胎维修收据》为证据。奉素德、龚海燕称该两份证据与本案有关系，是因为本案引起其车子被扎，奉素德和龚海燕报警并维修轮胎与本案有关联。某某物业公司质证称不认可报警回执的真实性与关联性，且报警回执里没有任何内容显示奉素德、龚海燕是因为轮胎被扎而报警。
另外，奉素德、龚海燕还提出了调查取证申请，申请法庭现场调查如下事项：1、小区的违章建筑，特别是某某豪苑楼顶的400平方米违建，某某物业公司收取了违建费；2、某某物业公司接手管理小区的服务水平质量；3、某某物业于2011年7月开始停止对某某豪苑进行服务；4、楼顶有大型违建，使房屋外墙轻微变形，奉素德、龚海燕主人房外墙有渗水、发霉、发黑现象。
某某物业公司回应称其已于2014年1月份结束了对案涉楼盘的物业管理，奉素德、龚海燕的报警、维修都与本案没有关联性，法院如去现场调查取证，目前的物业现状也与某某物业公司在本案中的请求无关。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。奉素德、龚海燕上诉中对原审判决的水电费、排污费没有异议，本院予以确认。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是奉素德、龚海燕是否应按每月216.28元的标准向某某物业公司缴纳2011年7月至2013年4月期间的物业管理费。
（2010）东三法民二初字194号生效民事判决确认某某物业公司自2008年6月20日在某某花园小区提供物业服务的事实。某某物业公司还举证证明奉素德、龚海燕在某某物业公司接手案涉小区的物业服务后按2.4元每平方米的标准向某某物业公司交纳物业管理费至2011年6月，且奉素德、龚海燕在法庭调查中称不交物业管理费是因为某某物业公司没有实施正常管理，其可以适当缴纳物业管理费，佐证了某某物业公司关于一直在提供物业服务的主张，奉素德、龚海燕以某某物业公司接受物业管理未经过业主同意为由拒交物业管理费，并辩称物业管理费标准应降低至原标准的20%，均没有法律和事实依据，本院不予采纳。
奉素德、龚海燕还提出小区违章建筑多、物业因承重过大而导致房屋变形、威胁业主生命安全，某某物业公司未对广告收入进行公示，但都不是奉素德、龚海燕可拒交物业管理费的法定理由。如上述主张属实，奉素德、龚海燕应依法循其他途径解决。因某某物业公司自2014年1月份已不在案涉小区提供物业管理服务，故奉素德、龚海燕提供的《报警回执》和《轮胎维修收据》及其提出的调查取证申请也与本案的物业服务合同没有直接关联性。本院对奉素德、龚海燕的调查取证申请不予准许。
综上，某某物业公司请求奉素德、龚海燕支付2011年7月至2013年4月的物业管理费，于法有据，奉素德、龚海燕提出小区物业管理不善故拒交物业服务费的主张不能成立。
综上所述，上诉人奉素德、龚海燕的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由奉素德、龚海燕负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。