上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1323号
原告（反诉被告）黄乐强。
原告（反诉被告）谈瑛。
两原告共同委托代理人卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
两原告共同委托代理人贾耀利，上海国年律师事务所律师。
被告（反诉原告）倪兴娟。
委托代理人马骏，上海欧瑞腾律师事务所律师。
委托代理人王常栋，上海欧瑞腾律师事务所律师。
第三人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区陆家嘴环路1333号1层。
法定代表人杨华，行长。
委托代理人周玮。
委托代理人李炜萌。
原告（反诉被告）黄乐强、谈瑛与被告（反诉原告）倪兴娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，于2014年7月1日依法追加平安银行股份有限公司上海分行为本案第三人，本案依法适用简易程序，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告黄乐强、谈瑛的委托代理人卞兴玉、贾耀利、被告倪兴娟的委托代理人王常栋及第三人平安银行股份有限公司上海分行的委托代理人周玮到庭参加诉讼。庭审中，各方当事人一致同意本案延长一个月适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告黄乐强、谈瑛诉称，2013年11月，原、被告就上海市某路某弄某号某室房屋（已下简称“系争房屋”）签订买卖合同一份，根据合同约定，两原告于签约时支付50，000元，于2013年11月17日前支付1，150，000元，该款专项用于被告提前归还银行贷款及注销抵押权，于2013年12月30日前支付1，000，000元，于2014年2月15日前支付1，150，000元，双方于办妥交接手续当日支付尾款55，000元。合同并约定，被告应当于签订本合同后2日内与贷款银行申请预约还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知两原告。但被告一直借故拖延，后经原告查询得知，至2014年3月，系争房屋仍有1，000，000元抵押债权。因被告的行为已经构成违约，故起诉要求法院判令：一、被告继续履行房地产买卖合同（合同编号：1891972）并协助原告办理房屋产权变更登记手续；二、被告立即涤除上海市某路某弄某号某室房屋的抵押；三、被告向两原告支付违约金（以2，200，000元为本金，按日万分之五的标准，自2013年12月21日起计算至判决生效之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。
被告倪兴娟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为，是原告违约在先，未按照合同约定支付房款。因原告属于限购的情形，无法过户，且系争房屋系做低房价，审税根本无法通过。因原告违约在先，故被告提起反诉，要求法院判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1891972）；二、反诉被告向反诉原告支付逾期付款赔偿金（以1，205，000元为本金，按日万分之五的标准，自2014年2月16日起计算至判决生效之日止）；三、反诉被告向反诉原告支付违约金561，000元；四、诉讼费由法院依法判决。
反诉被告黄乐强、谈瑛辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉被告不存在任何违约行为，反诉原告无权要求反诉被告承担违约责任，要求继续履行合同。
第三人平安银行股份有限公司上海分行述称，原、被告之间的买卖合同与第三人无关，要求法院考虑第三人的合法权益不受侵害。
经审理查明，被告系上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人。2013年11月12日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订上海市房地产买卖合同一份，约定，甲方向乙方出售系争房屋，转让价款为2，805，000元，付款方式为：乙方于签约时支付甲方50，000元；乙方于2013年11月17日之前，支付甲方1，150，000元，该笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第一条约定的方式支付该笔款项；乙方于2013年12月30日之前，支付甲方房款400，000元；乙方于2014年2月15日之前，支付甲方1，150，000元；乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款人民币55，000元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款并约定，甲方应于签订本买卖合同后2日内与贷款银行申请预约还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往贷款银行办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入贷款银行指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方银行贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。甲、乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续后15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。合同并就其他内容进行了约定。同日，原、被告又签订补偿协议一份，约定两原告同意就系争房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告600，000元，于2013年12月30日前支付给被告。合同签订后，两原告分别于2013年11月12日、2013年11月15日、2013年12月30日分别向被告支付了50，000元、1，150，000元及1，000，000元。2014年2月25日，两原告曾向被告发函要求被告积极履行合同，对于该份函件，被告表示其并未收到过。被告曾于2014年2月22日、2014年3月4日、2014年3月14日向两原告发函，要求两原告按照合同约定支付房款，否则将承担相应的责任。
另查明，截止2014年7月22日，系争房屋尚余贷款851，556.79元。
庭审中，第三人平安银行股份有限公司上海分行明确表示，并未收到过被告的预约还贷的申请。一般预约还贷需五个工作日，款项结清后一周内，涤除抵押的材料就可以提供给抵押人。
以上事实，除原、被告及第三人当庭陈述外，另有原告提供的上海市房地产买卖合同、补偿协议、佣金确认单及佣金收据、收据、银行转账凭证、上海市房地产登记册、律师函，被告提供的函及邮寄凭证、律师函，第三人提供的房地产登记证明、借款合同、抵押合同、借款借据、借款人身份信息、对账单明细等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。根据原、被告签订的买卖合同约定，两原告于2013年11月17日前向被告支付1，150，000元，该款项专项用于归还系争房屋的贷款，被告应当于买卖合同签订后的2日内与贷款银行申请预约还贷，但庭审中第三人明确表示，其并未收到过被告的预约还贷申请，被告亦明确表示，因其认为两原告属于限购人员，故未将上述两原告支付的1，150，000元用于归还银行贷款。因被告未向本院提供任何证据证明两原告属于限购的情形且系争房屋的审税无法通过，故被告的上述行为已经违反了合同约定。因被告的上述违约行为，两原告未向被告支付2014年2月15日房款的行为系行使抗辩权，故对原告要求被告继续履行买卖合同、涤除抵押权并支付违约金的诉请，本院依法予以支持。因原告主张的违约金过高，本院依法予以调整。基于上述理由，就反诉原告要求解除买卖合同并要求反诉被告支付赔偿金、违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、原告黄乐强、谈瑛与被告倪兴娟于2013年11月12日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1891972）继续履行；
二、原告黄乐强、谈瑛于本判决生效之日起十日内支付被告倪兴娟剩余房款1，205，000元；
三、被告倪兴娟于本判决生效之日起十日内向第三人平安银行股份有限公司上海分行归还上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋的银行贷款本息，具体金额以该行当日的借款流水帐为准（截至2014年7月22日本金为人民币851，556.79元）；
四、第三人平安银行股份有限公司上海分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋注销抵押登记手续；
五、被告倪兴娟于上海市徐汇区某路某弄某号某室房屋抵押权涤除之日起十日内协助原告黄乐强、谈瑛办理该房屋的过户手续；
六、被告倪兴娟于本判决生效之日起十日内支付原告黄乐强、谈瑛违约金（其中以1，200，000元为本金，按日万分之二点一的标准，自2013年12月21日起计算至2013年12月30日；以2，200，000元为本金，按日万分之二点一的标准，自2013年12月31日起计算至判决生效之日止）；
七、驳回反诉原告倪兴娟的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，352.40元，减半收取计1，176.20元，保全费5，000元，合计6，176.20元，由被告倪兴娟负担，反诉案件受理费减半收取计5，191.50元，由反诉原告倪兴娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李嶔操
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘 兴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。