广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第2249号
原告：秦丽莹，个体户。
委托代理人：左玉征，南宁经纬律师事务所法律工作者。
被告：何善杏，个体户。
委托代理人：何玮祯。
第三人：何月巧。
原告秦丽莹与被告何善杏、第三人何月巧租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员刘哲担�审判长、人民陪审员黄娟和谭淑丹参加的合议庭，书记员蔡建冰任法庭记录，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，其后由于何月巧与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依职权追加何月巧作为本案第三人参加诉讼，并于2016年3月22日组织第二次开庭，书记员蔡建冰担任记录。原告秦丽莹的委托代理人左玉征、被告何善杏其委托代理人何玮祯到庭参加第一次、第二次开庭审理。第三人何月巧经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告秦丽莹诉称：原告秦丽莹与被告何善杏于2015年9月15日签订《租房屋租赁合同》，约定被告将南宁市人民路的房屋租给原告经营使用，租期三年，每月租金3000元。双方签订合同后，被告何善杏又向原告秦丽莹要求支付转让费25000元。原告秦丽莹于2015年9月25日向被告支付了转让费25000元和房租6000元。根据合同约定，被告何善杏应向原告秦丽莹提供合法有效的证件，而被告何善杏一直未能提供有关房产证等办理工商登记所需要的证件，导致原告秦丽莹无法办理营业执照且无法营业，且被告何善杏故意违约将原告秦丽莹赶出涉诉租赁房屋。被告何善杏存在违约的事实，故为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：一、解除原告秦丽莹与被告何善杏于2015年9月15日签订的《租房屋租赁合同》；二、判决被告何善杏退还原告秦丽莹转让费25000元；三、判令被告何善杏承担本案的诉讼费。
被告何善杏辩称：1、原告秦丽莹与被告何善杏签订合同后，经双方合意约定转让费是25000，转让费是原来租赁合同的一部分。2、原告秦丽莹主张没有提供合法的证件与事实不符，被告何善杏已经提供了可以办理营业执照需要的房产证的复印件�但是原告秦丽莹不自行办理相关营业执照，与被告无关。3、根据房屋租赁合同第九条的约定，原告秦丽莹经营不善，导致其亏损，不交付租金，租赁合同约定了原告违约的情况下，被告何善杏可以不退回租金、转让费。而且原告秦丽莹也不交付水电费、擅自转租等情形，原告秦丽莹存在违约行为。4、被告何善杏同意继续履行合同，如原告秦丽莹不同意继续履行合同，也同意解除租赁合同。
第三人何月巧未出庭陈述，但庭前向本院述称：被告何善杏的租赁行为第三人何月巧知情并同意涉诉房屋的出租。
经审理查明：2015年9月15日，原告秦丽莹（乙方）与被告何善杏（甲方）签订《租房屋租赁合同》，约定“一、甲方自愿意将位于南宁市人民路北一里495号一楼的30平米给乙方作为经营性使用（经营粉店）；二、甲方给乙方提供合法有效的证件；…�四、乙方交纳给甲方房租费3000元／月，每2个月交纳1次，半年后按季度交纳（即三个月交纳一次），月底即交纳下季度房租；……六、转让费另计；……九、未经甲方同意，乙方不得房屋转租、转借他人或提前退租，否则甲方有权单方面终止本合同并不退回已交房租及转让费，如经营不善或亏损、停业，即甲方收回经营场地及使用权，甲方不退回转让费。如乙方违反本合同规定，则甲方有权收回经营场地及使用权。反之乙方未违反本合同规定，则甲方无权回收经营场地及使用权。十、租期暂定三年；……”。2015年9月25日，原告秦丽莹向被告何善杏支付31000元，被告何善杏向原告秦丽莹出具收条并载明“房屋铺面装让费人民币贰万五仟元整（￥25000.00元）、租金（9月份—10月份）2个月陆仟元整（￥6000.00元）”。原告秦丽莹使用租赁房屋2个月后，即2015年11月中下旬，�离了该房屋。原告秦丽莹认为被告何善杏侵犯了其合法权益，故诉至本院并提出上述诉讼请求。经本院释明后，原告秦丽莹明确表示不同意继续履行合同，要求解除租赁合同。
另查明，该租赁房屋的产权人为陈某（已过世），系被告何善杏和第三人何月巧的母亲。陈某过世前，其丈夫已经死亡。现该房屋尚未析产。
再查明，该租赁房屋现由被告何善杏经营，并办理了餐饮服务许可证、营业执照等经营执照。
以上事实，有《租房屋租赁合同》、被告何善杏出具的收条、餐饮服务许可证、营业执照、房屋产权证、户口本及当事人的陈述等证据证实。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人何月巧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。被告何善杏与原告秦丽莹签署的《租房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告何善杏签订租赁合同前已经征得第三人何月巧的同意，故该合同合法有效，本院依法予以确认。根据《租房屋租赁合同》第六条“转让费另计”的约定、原告秦丽莹交纳25000元和被告何善杏出具收条的事实，该转让费25000元为双方真是意思表示，对此本院予以确认。
原告秦丽莹主张被告何善杏存在违约行为要求解除该房租租赁合同，并返还转让金25000元，但原告秦丽莹未能提交证据证明其已申请办理营业执照、被告何善杏拒绝提供房产证且其所持有的产权证不能办理工商登记的事实，亦未能提交证据证明被告何善杏故意将原告秦丽莹赶出涉诉租赁房屋的事实，即原告秦丽莹对其主张的事实未提供任何证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，原告秦丽莹对自己提出的主张，有责任提供证据，不能提供证据予以证明的，应当承担举证不能的法律后果。故对原告秦丽莹提出被告何善杏存在违约行为的主张，本院不予采信。而被告何善杏在庭审中提供了证据证明其能够提供房产证等房屋产权，且能够证明在房屋产权人未办理变更登记的情况下依然能够办理工商营业执照等营业执照，同时主张原告秦丽莹提前退租且未按时支付租金构成违约。本院认为，在未有证据证明被告何善杏存在违约行为且原、被告未能就解除合同达成一直的情况下，原告秦丽莹擅自退出租赁房屋，其行为违反了原、被告双方签订的《租房屋租赁合同》中第九条的约定，原告秦丽莹构成违约。庭审中被�何善杏表示虽然现涉诉房屋由其自身经营使用但依然愿意随时交还房屋给原告以继续履行合同。由于被告何善杏以接收房屋并自行经营的方式改变了原合同履行的客观条件，现原告秦丽莹明确表示不同意继续履行合同，《租房屋租赁合同》已无法继续履行，故对于原告秦丽莹要求解除《租房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。如前所述，由于被告何善杏未违约，而原告秦丽莹自身存在违约行为，根据双方签订的合同第九条的约定，原告秦丽莹存在合同约定的违约行为，被告何善杏有权不退还转让费，故对于原告秦丽莹要求被告何善杏返还转让费25000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释�第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告原告秦丽莹与被告何善杏于2015年9月15日签订的《租房屋租赁合同》；
二、驳回原告秦丽莹的其它诉讼请求。
案件受理费425元，由原告秦丽莹负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 哲
人民陪审员 黄 娟
人民陪审员 谭叔丹
二〇一六年三月十一日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据�
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。