上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第960号
原告孙瑞清。
委托代理人李剑锋，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。
被告上海沪松五金建材市场经营管理有限公司。
法定代表人陈添中。
委托代理人陈天庸。
第三人上海京都置业有限公司。
法定代表人陈天庸。
第三人杨吉珍。
原告孙瑞清与被告上海沪松五金建材市场经营管理有限公司（以下简称沪松五金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。经原告申请，本院于2013年7月4日依法追加上海京都置业有限公司（以下简称京都公司）、杨吉珍作为本案的第三人参加诉讼。在审理过程中，发现案情复杂，故于2013年10月8日转为普通程序审理。原告孙瑞清的委托代理人杜黄海，被告沪松五金公司的委托代理人陈天庸及其作为第三人京都公司的法定代表人到庭参加诉讼。第三人杨吉珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙瑞清诉称：2003年8月27日，原告与第三人京都公司签订《上海房屋联建合同》，共同联建上海松江五金电器城。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部联建款项。2007年1月7日，第三人京都公司将上海市松江区北松公路XXX号7幢9-10号商铺（原沿河街XXX号底楼商铺）交付原告，并办理交接手续。2005年7月10日，原、被告签订了为期5年的《租赁合同》，按照合同约定，租赁期自2007年1月17日起算，给被告3个月装修期与招商期、3个月腾空期。双方签订的租赁合同至2012年7月16日届满，租赁期限届满前，原告以多种方式多次明确告知被告，到期后原告将收回房屋。但以种种理由推脱拒绝返还。同时，第三人京都公司、杨吉珍与被告签订租赁合同，强行占用原告房屋。故原告请求法院判令：1、被告及第三人京都公司、杨吉珍返还原告座落于上海市松江区北松公路XXX号7幢9－10号商铺；2、被告及第三人京都公司、杨吉珍向原告支付自2012年7月17日起至实际返还该房屋期间实际占用该房屋的租金损失（租金损失按照每年12，000元计算）。
被告沪松五金公司辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原、被告的租赁合同到期后，由原承租人继续使用到2013年1月15日，其后已经腾退搬离，原告所述的占用房屋的事实已不存在了。2、期间的租金已经汇给了原告，原告没有提出异议。其后的租金，因为联建合同已经被法院确认为无效，被告没有继续支付。3、根据生效判决，原告应当将系争房屋返还给第三人京都公司并支付使用费，所以原告合法占有使用系争房屋的前提已不复存在。
第三人京都公司述称：讼争的房屋是属第三人京都公司所有，第三人京都公司是讼争房屋唯一合法所有人，原、被告没有权利行使所有者才有的权利。原告主张权利的依据是联建合同，但是该联建合同已经法院判决确认为无效。无效民事行为的法律后果是恢复到初始状态。被告在该房屋搬离腾空后已经空置了一段时间，其后由第三人京都公司掌控，是为了行使所有者的消防、治安等责任。故原告在联建合同被法院确认为无效之后，再凭着确认无效的合同主张权利，再继续判决支持原告的诉请，就完全失去了法律依据，请求驳回原告的诉请。
第三人杨吉珍未做陈述。
经审理查明：2005年7月10日，原、被告（原名上海沪松企业管理有限公司，于2006年11月8日变更为现有名称）签订租赁合同一份。该合同约定，原告将其所有的沿河街XXX号底楼一间房屋（现门牌号码为：上海市松江区北松公路XXX号7幢9-10号，以下简称该房屋），43.75平方米出租给被告；租赁期内被告有权自行转租，不需要得到原告授权或同意；租赁期限五年，到期后双方另行协商订立协议，被告在同等条件下有权优先承租，房屋租赁期从2007年1月17日起，给被告装修期与招商期三个月，期满后给被告一定的腾空期，最长期限不超过三个月，该些期间不包括在租期内；楼上第一年租金为8，000元，以后每年的租金以第一年为基础递增10%；前两年租金一季度一付，以后每半年一付，于房屋交付之日起付第一个季度租金，装修期后每三个月一付，直至半年一付，被告转租所得与原告无关；租赁期满后装修无偿归原告所有。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。被告确认租赁期限届满后未向原告支付过款项。
2011年1月26日，原告向被告发出律师函，通知被告该房屋租赁期限届满后，原告要收回该房屋。
2013年3月1日，第三人京都公司与杨吉珍签订租赁合同，约定第三人京都公司将位于7幢9-12号（其中7幢9-10号房屋系本案租赁标的物）房屋出租给第三人杨吉珍；租赁期限自2013年3月1日起至2014年2月28日止；租金48，400元。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。该租赁合同将被告作为管理方，但被告未在该租赁合同上签章。现该房屋实际由第三人杨吉珍占有使用。
另查明：2003年8月27日，原告与第三人京都公司签订上海房屋联建合同一份，就该房屋的联建事宜约定如下：建房手续由第三人京都公司负责办理；原告委托第三人京都公司代建，建房费用由原告负担，原告支付给第三人京都公司138，000元；房屋建筑工程经竣工验收合格交付原告后，由第三人京都公司为原告代办土地房屋产权证；第三人京都公司统一组建投资管理公司进行统一招商、统一管理。合同签订后，原告付清了合同约定的款项，第三人京都公司于2007年1月17日将房屋交付给原告。上述联建协议已由生效的（2012）松民三（民）初字第1671号、（2012）沪一中民二（民）终字第2673号判决书确认无效。2013年10月14日，第三人京都公司向本院提起诉讼，要求原告返还位于沪松市场原沿河街XXX号房屋及自2007年1年17日起至2012年4月30日期间的租金71，638.12元。审理中，本院多次向原告释明，要求其对联建合同无效后的后果提出主张，但原告未在本院指定期间内明确合同无效后果的处理问题。本院于2014年2月14日判令原告返还第三人京都公司房屋、支付使用费，第三人京都公司返还原告购房款及利息。上述判决现已生效。
再查明：系争房屋未取得上海市房地产权证，但已取得建设工程规划许可证。
以上事实，由租赁合同、企业名称变更申请书、准予变更通知书、上海房屋联建合同、房屋交接书、民事判决书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。
本案原告、被告之间租赁合同约定的租赁期限已经届满，故承租人及实际使用人本应将租赁房屋返还原告同时支付使用费。但基于生效判决，原告与第三人京都公司之间的联建协议已被确认无效，系争房屋也实际由第三人京都公司占有使用。故即使原告基于租赁合同将系争房屋及使用费收回后也应再次返还给第三人京都公司，原告现要求返还房屋及支付使用费已无实际意义，出于简化交付流程、节约诉讼成本的考虑，对于原告讼请求本院不予支持。
第三人杨吉珍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告孙瑞清的全部诉讼请求。
案件受理费160元，由原告孙瑞清负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 张 丹
代理审判员 洪 飞
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 仇 知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。