广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉区法民初字第1003号
原告某公司，地址：海南省海口市海甸三东路25号秦园别墅A-2幢。
法定代表人：林某某，董事长。
委托代理人吴昭传，广西桂南律师事务所律师。（特别授权）
被告姚某某。
被告卢某某。
原告某公司与被告姚某某、卢某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理，依法组成由审判员苏东良担任审判长、代理审判员梁波、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。书记员郑堰云担任法庭记录。原告某公司的委托代理人吴昭传到庭参加了诉讼。被告姚某某、卢某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，2010年5月21日，被告与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，约定由原告为玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务，住宅物业服务费用为每月每平方米0.5元，如业主未按期交纳物业服务费，原告有权从逾期之日起每天按应付款项的1‰收取滞纳金，合同期限自2010年6月1日零时起至2013年5月31日24时止，等等。上述合同生效后，原告依约进驻玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务。被告姚某某、卢某某作为该小区7幢602号房的业主，截止到2014年7月31日，累计拖欠原告物业服务费用2753.59元、滞纳金1439.04元。上述费用经原告多次催收，被告吕冰均以种种理由拒不支付给原告。为维护原告的合法权益，请求法院：1、判令被告姚某某、卢某某支付物业服务费2753.59元给原告某公司；2、判令被告姚某某、卢某某支付滞纳金给原告某公司；（滞纳金计算方法：以被告姚某某、卢某某拖欠的物业服务费为基数，自2011年2月1日起分段计算，每拖欠一日按1‰计算，暂计至2014年7月31日为1439.04元；以后续计）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张提供了以下证据：
1、企业法人营业执照，用于证明原告是依法成立的企业，符合诉讼主体资格；2、资质证书，用于证明原告是具有合法的物业管理服务资质；3、《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，用于证明2010年5月21日，被告姚某某、卢某某与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，约定由原告为玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务，住宅物业服务费用为每月每平方米0.5元，如业主未按期交纳物业服务费，原告有权从逾期之日起每天按应付款项的1‰收取滞纳金，合同期限自2010年6月1日零时起至2013年5月31日24时止，等等；4、欠费明细表，用于证明原告物业服务费、滞纳金等的计算明细；5、玉林市欧景嘉园小区物业服务费提升补充协议；用于证明2012年11月27日，原告与玉林市欧景嘉园业主委员会签订《欧景嘉园小区物业服务费提升补充协议》约定自2012年7月1日开始，住宅物业服务费用由原来的每月每平方米0.5元提升为每月每平方米0.6元的事实；6、关于延长物业服务委托合同的函，用于证明本案的物业合同期限延长至2013年7月31日才终止；7、玉林市商品房买卖合同，用于证明被告购买了玉林市欧景嘉园小区7幢602号房，房屋建筑面积为169.01平方米，以及证明被告的身份情况。8、欧景嘉园房屋验收表，用于证明开发商已于2005年1月30日将房屋交付给被告使用；9、欧景嘉园小区物业资料交接清单（两份），用于证明原告已依约为玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务；10、收费通知单，用于证明原告多次要求被告支付其所欠本案的物业服务费、滞纳金。
被告姚某某、卢某某没有答辩，亦未提供任何证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告姚某某、卢某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告某公司提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为认定本案事实的依据。
综合本案证据和庭审事实综合分析，本院确认案件法律事实如下：玉林市欧景嘉园小区系玉林市世纪京华房地产开发有限责任公司开发的小区，被告姚某某、卢某某与开发商玉林市世纪京华房地产开发有限责任公司于2004年1月9日签订《商品房买卖合同》，将玉林市欧景嘉园小区7幢602号房屋出卖给被告姚某某、卢某某。合同约定：“第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于玉林市江南开发区江南大道西南侧编号为B0200380011-1的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为玉国用（2003）第B0200380011-1号。该地块土地面积为11735.97㎡，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2000年9月1日至2070年9月1日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】世纪江南.欧景嘉园住宅小区。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为玉林市房产管理局。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第7幢602号房。该商品房的用途为【住宅】，属【砖混】结构，层高为3米，建筑层数地上六层，地下／层。该商品房阳台是【非封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共169.01平方米，其中，套内建筑面积156.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.47平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……。第八条：交付期限。出卖人应当在2004年10月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”。原告某公司是物业服务企业，其的经营范围：外墙、玻璃幕堰的清洗、物业管理、旅游基础设施开发业务；五金交电，钢材，装饰材料，空调设备的销售等等。2010年5月21日，原告某公司与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，合同约定：“由玉林市欧景嘉园业主委员会委托原告某公司对《世纪江南.欧景嘉园》住宅小区物业管理服务。物业服务费用收费。按第三章服务费用：第六条第1款、约定该《世纪江南.欧景嘉园》住宅按每平方米0.5元／月收取，商业按每平方米1元／月收取。第三十三条约定，业主逾期交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收违约金。第三十九条约定，合同期限为3年，自2010年6月1日零时起至2013年5月31日24时止。本合同自双方签字盖章之日起生效”。开始为《世纪江南.欧景嘉园》小区的业主提供物业管理服务，虽未与该小区的全体业主单独签订书面的物业服务合同，但是原告已经实际为该小区的全体业主提供了物业管理服务。2012年11月27日，原告某公司与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了《玉林市欧景嘉园小区物业服务费提升补充协议》，将该《世纪江南.欧景嘉园》住宅按每平方米0.5元／月收取，提升为住宅按每平方米0.6元／月收取。被告拒绝交纳2011年1月1日起至2013年7月1日止的物业服务费，被告累计拖欠原告物业服务费（169.01平方米×0.5元／月×18个月=1521.09元）（169.01平方米×0.6元／月×13个月=1318.28元），其中在2010年12月期间尚欠交物业服务费138元，合计2977.37元。原告某公司经多次催收未果后，于2015年4月29日诉至本院。
本院认为，被告姚某某、卢某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是放弃自己答辩的权利，本院依法作缺席判决。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”、第十条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，2010年5月21日，原告某公司与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，为《世纪江南.欧景嘉园》小区提供物业管理服务，虽未与《世纪江南.欧景嘉园》全体业主单独签订书面的物业管理服务合同，但原告已经实际为该小区的全体业主提供了物业管理服务，被告均享受了相应的物业服务内容，因此原告与被告形成了事实上的物业管理服务合同关系。该物业管理服务合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害第三人的利益，是合法有效的，应受法律保护。故原告收取物业费的请求，其收取的物业费是根据与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》及对全体业主的标准是一致的，被告应当按照该合同收费标准向原告支付尚欠的物业费。即2011年1月1日起至2013年7月1日止的物业服务费，被告应支付原告物业服务费为（169.01平方米×0.5元／月×18个月=1521.09元）（169.01平方米×0.6元／月×13个月=1318.28元），其中在2010年12月期间尚欠交物业服务费138元，合计2977.37元。原告只请求被告姚某某、卢某某支付物业服务费2753.59元，本院应予确认2753.59元。但原告请求按合同约定，每拖欠一日按1‰计算违约金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”故被告应向原告支付的物业服务费逾期付款违约金的计算方式为：（2753.59元×30％=826.08元）。
综上所述，依据《物业服务收费管理办法》第七条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告姚某某、卢某某向原告某公司支付2012年1月1日起至2013年7月1日止的物业费2753.59元。
二、被告姚某某、卢某某应支付违约金826.08元给原告某公司；
本案受理费50元，由被告姚某某、卢某某负担。
上述判决之义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如逾期履行，权利人可在本院生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限界满之日起七日内预交案件受理费50元（受理费户名：玉林市财政局；账号：20-401001040008677；开户行：农行广西玉林分行营业部）逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏东良
代理陪审员 梁 波
人民陪审员 钟范林
二〇一五年十二月十日
书 记 员 郑堰云