湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01024号
上诉人（原审被告）周铁平。
委托代理人张艳霞。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，公司总经理。
委托代理人周己中。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
上诉人周铁平因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第04046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员ＸＸ和代理审判员黄琦、金新贵组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，由ＸＸ担任审判长，上诉人周铁平的委托代理人张艳霞，被上诉人天诚公司的委托代理人周己中、熊卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。2012年，长沙市中级人民法院在审理天诚公司与孙芳物业管理服务纠纷一案中［（2012）长中民三终字第2595号］，根据天诚公司提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。经天诚公司多次催收，周铁平至今未交纳相关物业管理费。天诚公司遂于2014年9月17日起诉至原审法院，请求依法裁决。另查明，一、周铁平在长沙市雨花区高桥大市场皮具城6栋有138号门面，面积为25.9平方米，有皮具城7栋310号住房，面积为133.02平方米。二、周铁平涉案门面建设开发单位为长沙市雨花区机械化施工公司，2003年6月30日，长沙市雨花区机械化施工公司改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。三、2010年10月15日和10月21日，湖南高桥大市场发展有限公司分别在《潇湘晨报》和《长沙晚报》上发布了湖南高桥大市场多层出售房屋物业管理招标公告，就市场物业管理向社会公开招标。2010年12月9日，湖南高桥大市场发展有限公司向业主发出会议通知，就上述市场门面和住房外聘专业物业管理公司进行物业管理事项进行通报，并要求业主参会。此后，在长沙市雨花区高桥街道办事处、高桥大市场社区、湖南高桥大市场发展有限公司的组织和指挥下召开了物业通报会，部分业主参加。2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。五、高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。
原审法院认为，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。（1）关于物业管理费。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，周铁平作为高桥大市场皮具城6栋的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但周铁平至今未交纳，已构成违约，周铁平应支付物业管理费。天诚公司向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。周铁平涉案门面面积为25.9平方米，按每平方米4.5元物业管理费标准计算，周铁平涉案住房面积为133.02平方米，按每平方米0.7元物业管理费标准计算，周铁平应每月支付物业管理费209.66元（25.9平方米×4.5元／平方米＋133.02平方米×0.7元／平方米）。故从2011年1月25日起至2014年8月24日止，周铁平累计应支付天诚公司物业管理费9014元（209.66元×43月）。（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。天诚公司在诉讼中主张违约金以每月需缴物业费为基数按照每日0.3%的标准计算，从2011年1月25日至所拖欠费用缴清为止。原审法院认为天诚公司的该主张过高，该院调整为以周铁平需缴纳的物业管理费9014元为基数，从天诚公司起诉之日起（2014年9月17日）按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、周铁平应于本判决生效后3日内支付天诚公司物业管理费9014元（从2011年1月25日起至2014年8月24日止）及违约金（以9014元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，从2014年9月17日起计算至周铁平付清之日止）；二、驳回天诚公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由周铁平负担。
上诉人周铁平不服一审判决，上诉称：一、上诉人并非本案涉案门面的实际使用者，上诉人已将涉案门面租赁他人，并且与承租人约定由承租人支付涉案门面的物业费，因此一审法院判令上诉人承担物业费是错误的。二、关于本案涉案的住房，天诚公司并未尽到物业管理义务，且在该房屋出租期间，天诚公司也未向承租人请求物业费。三、在本案涉案房屋和门面的承租人未交纳物业费的情况下，天诚公司并未与上诉人进行联系，更不存在一审判决中所说的“多次催收”。四、本案在一审过程中，上诉人未接到任何正式有效的诉讼文书，一审法院却进行缺席判决，因此一审存在程序错误的问题。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决；二、改判由物业实际使用者承担物业费；三、判令由天诚公司承担违约金责任；四、判令由被上诉人天诚公司和物业实际使用者共同承担本案的诉讼费用。
被上诉人天诚公司答辩称，上诉人并未将租房合同提交给天诚公司，天诚公司不知道上诉人将涉案房屋和门面租给了何人，按照法律规定，应该由涉案房屋和门面的所有权人即本案的上诉人承担物业费。综上，一审判决认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
在二审审理过程中，上诉人周铁平提交了以下两组证据以证明其主张：
第一组、门面租赁合同两份以及住房租赁合同两份，拟证明涉案房屋和门面已经租赁给他人，合同中均约定了物业费由承租人承担，故天诚公司不应向上诉人请求物业费。
第二组、由本案涉案门面的承租人梁友华及涉案房屋的承租人曹剑出具的证明两份，拟证明上诉人并未向该两名承租人收取物业费，故天诚公司应该直接向本案涉案门面和房屋的承租人收取物业费。
被上诉人天诚公司对该两组证据发表质证意见为：对两组证据的真实性、合法性和关联性有异议，且根据法律规定，应该由业主交纳物业费，因此天诚公司只起诉业主是符合法律规定的。
本院对上诉人提交的该两组证据审核认为：对于证据一，上诉人并未提交证据原件以供核对，故本院对该组证据的真实性不予认可。对于证据二、该组证据系证人证言，然证人并未到庭说明情况，且结合本案查明的事实，该组证据不能达到上诉人的证明目的，故本院对该组证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有二：一、本案涉案房屋和门面的物业费是否应当由上诉人承担；二、一审审理程序是否存在违法情形。
一、关于本案涉案房屋和门面的物业费是否应当由上诉人承担的问题。根据本案查明的事实，上诉人所购门面房屋的建设单位和物业出售单位为长沙市雨花区机械化施工公司，后该公司改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。出售房屋时建设单位并未选聘物业服务企业，且至今业主们一直未成立业主委员会，更未选聘适合自己市场管理的物业服务企业，现承接长沙市雨花区机械化施工公司权利与义务的湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招投标，将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，且天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同应认定为合法有效。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》对上诉人周铁平具有约束力。上诉人上诉称其将本案涉案房屋和门面租赁给他人，并与承租人约定由承租人承担物业费，故天诚公司不能向上诉人请求物业费，本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，上诉人应就本案涉案房屋和门面的物业费承担连带责任，且在本案中，上诉人并没有证据证明其已经将涉案门面和房屋的租赁情况告知了天诚公司，故一审法院根据天诚公司的起诉，判令上诉人承担物业费及违约金的给付义务并无不当，本院予以维持。
二、关于一审审理程序是否存在违法情形。一审法院将本案的诉讼文书送达至上诉人时，由上诉人的妻子张艳霞进行了签收，并填写了当事人地址确认书，故上诉人在一审中并未按照传票上指定的时间至指定的地点参加庭审，一审法院按照既定时间在既定地点进行缺席审理并无违法之处。
综上，一审判决认定事实清楚，判处得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费75元，由上诉人周铁平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
代理审判员 黄 琦
代理审判员 金新贵
二〇一五年三月五日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。