广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳西法民初字第1274号
原告：钟仙桂，男，汉族，住阳西县。
委托代理人：邓汝池，女，汉族，住阳西县。
被告：林观太，男，汉族，住广东省茂名市茂港区。
被告：潘日有，男，汉族，住广东省茂名市茂港区。
两位被告共同的委托代理人：姚兜赏，广东漠西律师事务所律师。
原告钟仙桂诉被告林观太、潘日有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理，依法由审判员程美然适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟仙桂的委托代理人邓汝池，被告林观太、潘日有的共同委托代理人姚兜赏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟仙桂诉称：被告林观太和被告潘日有因经营石场需要，租用原告坐落于阳西县房屋的第一层铺面为办公用。2013年7月24日被告潘日有交来认租定金人民币500元，被告林观太于2013年8月1日跟原告签订房屋租赁合同，租期三年（2013年8月16日—2016年8月15日止），每月租金人民币2200元，每两个月结算一次，交来押金人民币4500元（其中500元由定金中转入），被告潘日有不但没有支付头两个月的租金，而且向原告表示待铺头开张时即支付租金。过了两个多月，原告于2013年10月13日致电被告潘日有，问他什么时候开张及支付租金，他表示一个星期后开张及支付租金。一个星期后，被告潘日有失约。2013年10月20日原告再致电被告潘日有，他又讲相同的语句，仍然失约。接着，原告多次致电被告潘日有催交铺租，并向被告潘日有表明：如果不想租就来办理解除合同手续、结清租金，不要拖住损害我方利益。被告潘日有回应：租，为什么不租，你们人这么好，因现在要支付工人工资，过二三天支付租金给你，但是依然失约。2013年12月27日和2014年4月15日先后两次写欠条也是没用。后来又多次催收，被告潘日有都是以“一个星期后支付租金”、“一个月后支付租金”的谎言方式拖欠铺租，从来没有以尊重的方式向原告说明欠租事宜。在催租过程中亦多次致电被告林观太，被告林观太每次都推诿找被告潘日有。2014年6月7日下午，原告就欠租事宜再次致电被告林观太和被告潘日有，被告林观太又推直接找被告潘日有，被告潘日有在电话中自愿提出终止合同意向，租金计算至当日止，原告可以另行招租。原告同意被告潘日有终止合同，双方定于2014年6月8日签订《解除房屋租赁合同协议》。但是，被告潘日有再次失约。2014年6月16日下午，原告就欠租和解除房屋租赁合同协议事宜又致电被告潘日有，被告潘日有表示晚上过来办理。19：49被告潘日有到来，却说没钱，于是被告潘日有写欠据（欠钟仙桂人民币23800元定于中秋节付清）及签了《解除房屋租赁合同协议》。中秋节将近，原告致电被告潘日有提示将到付款期了，被告潘日有说现在没钱，又说一个月后付。现在一个月过去了，被告潘日有依然一拖再拖。在催租过程中，被告潘日有共写了三次欠条，三次均以欺骗方式拖欠。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、依法判决两被告连带支付拖欠原告的10个月租金22000元、违约金7920元（合同总租金10%）以及押金归原告所有；2、两被告将擅自砌的两堵墙拆除予以恢复原状或支付2600元作为原告自行拆除的费用；3、两被告支付原告因改变大门开门位置垫付的费用600元（含锁、插销、人工费）及恢复原状的费用250元；4、本案的诉讼费由两被告承担。
被告林观太、潘日有共同辩称：一、我方认为原告起诉林观太作为被告是不适格的，因为被告林观太是受潘日有的委托以深圳市浩丰达爆破工程有限公司阳江分公司的名义与原告签订的房屋租赁合同，本案合同的欠款及解除合同也是以潘日有的名义申请解除合同的，被告潘日有是深圳市浩丰爆破工程有限公司阳江分公司的实际经营者，被告林观太只不过是被告潘日有聘请的工人，所以该案房租应由潘日有承担责任；二、原告要求将押金归还原告所有是没有法律依据的，应作为租金减除；三、有关违约责任原合同没有规定，只不过是被告潘日有与原告签订解除合同时才有显示，该条款对被告林观太没有任何法律效力，我方认定按总租金的10%计算违约金已超过合同法规定的限额，应以实际发生额计算，且双方是经协商解除合同的，被告不存在违约行为；至于原告主张的拆墙费用及其他改装费用没有相关的证据证明我方不予认可，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年7月24日，被告潘日有以经营石场需要为由与原告钟仙桂达成租赁房屋的意向，并交付了500元定金给原告。后于2013年8月1日，由被告林观太以深圳市浩丰爆破工程有限公司阳江分公司（承租方／乙方）的名义与原告钟仙桂（出租方／甲方）签订一份租赁合同，双方在合同中约定：乙方租用甲方坐落于阳西县房屋的第一层铺面（含大厅、卫生间，面积约70平方米）作为该公司的办公场所；租赁期限三年（从2013年8月16日至2016年8月16日），每月租金2200元，租金按两月结算，在每两月的前10天以现金方式交付，先付后用；乙方签约前先交押金4500元给甲方作为履约保证；乙方因经营需要对房屋进行装修的，须征得甲方同意并约定装修范围和内容后方能动工，否则按合同约定给予赔偿；乙方须依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方有权加收滞纳金，滞纳金为实欠租金及其他费用的5%；如拖欠租金达十天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；如乙方在合同未终止时自行违约终止合同，则押金归甲方所有；如甲方在合同生效期间自行终止合同，甲方应将押金退回乙方，并赔付乙方4500元；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）……；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）……；（4）拖欠房租达一个月的。合同签订时，又由两被告给付了4000元给原告，双方约定该款与此前潘日有交付的500元定金一并（合计4500元）作为租房押金。后原告将租赁房屋交付给两被告使用，但两被告从未按合同约定交过租金给原告，合同所记载的租赁方即深圳市浩丰爆破工程有限公司阳江分公司亦一直未在该租赁房屋处挂牌经营。另在租赁期间，承租方因个人需要在屋内加砌两堵墙以分隔出走道，导致原告需要更改门锁位置并因而支出更换门锁费用600元（含材料费及人工费）。因承租人长期拖欠租金，原告多次向两被告催收，但对方屡以各种借口拖延不付。2014年4月15日，原告向被告潘日有催收租金时，被告潘日有出具了一份书面欠据给原告，明确潘日有欠到原告钟仙桂20**年8月16日至2014年4月15日的租金17600元，该款定于2014年6月前付清，并由被告潘日有在“欠款人”处签名确认。2014年6月7日，由于被告潘日有逾期未付款，原告再次致电被告潘日有催款，被告潘日有提出提前终止租赁合同的意见，要求租金计至当日止，原租用房屋可由原告另行招租，原告对此表示同意。2014年6月16日晚，被告潘日有来到原告处，与原告就房屋租赁事宜进行协商。当晚，双方对租金进行了结算，并签订了一份《解除房屋租金合同协议》，约定：双方（甲方钟仙桂、乙方潘日有）自愿解除2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》，租金计算至2014年6月15日止，欠租时间为2013年8月16日至2014年6月15日共10个月租金计为22000元；乙方应拆除其于屋内擅自所砌的墙以恢复原状或支付人民币1500元给甲方作为拆除费用；乙方应承担甲方支出更换门销费用的50%即应支付300元给甲方；以上三项合计乙方应支付甲方23800元，该款定于当年中秋节即公历2014年9月8日付清，逾期未付清需按原租赁合同的违约责任条款支付租金10%的违约金7920元（2200×12个月×3年×10%）。同时，另由被告重新立下《欠据》交由原告收执。《欠据》的具体内容为“今欠钟仙桂人民币贰万叁仟捌佰元整（￥23800元），旧欠据作废”。被告潘日有在落款“欠款人”一栏上签名确认。其后，被告潘日有一直未支付上述欠款，原告因多次催收租金及相关费用未果，遂于2014年11月4日诉至人民法院。
庭审中，原告主张被告林观太和被告潘日有是合伙关系，其中潘日有是“实际掌权人”，曾向其表明主要事务跟潘日有联系；二人租赁涉案房屋拟经营深圳市浩丰爆破工程有限公司阳江分公司，至于公司是否正式成立不清楚；解除合同后，其已自行拆除了被告加彻的两堵墙，但发觉原预计费用1500元不足，经请行内人员评估，该笔费用约需2300元，另需清理费用300元。两被告则主张其二人为雇佣关系，林观太是潘日有雇请的员工，房屋是潘日有委托林观太以公司名义所租。因潘日有筹建的深圳市浩丰爆破工程有限公司阳江分公司属特许行业，后一直未获批特许资格，故无法成立，所以与原告解除了租赁合同。诉讼中，原告提供多段其向潘日有、林观太二人催租的电话录音，拟证实其二人为合伙关系，其多次向其二人催收租金。其中二十三段为潘日有录音，只有一段为林观太录音。林观太在录音中回答屋是“潘总”租的，要求原告联系对方。
另查明，2012年7月6日起中国人民银行六个月内的贷款利率为月利率0.467%。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告钟仙桂与被告林观太于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行。在合同履行过程中，原告又与被告潘日有达成解除原租赁合同的合意，并于2014年6月16日签订一份《解除房屋租赁合同协议》，同时对租金及相关费用进行了结算，该协议是双方在自愿平等的基础上协商签订，且内容不违反法律的禁止性规定，亦属合法有效，对双方均具有法律上的约束力。本案双方当事人的争议焦点是：一、被告林观太应否对本案租金及相关费用承担支付义务；二、原告请求租房押金4500元归其所有应否予以支持；三、原告请求的违约损失（含违约金及相关费用）是否具有事实和法律依据。
关于焦点一。因合同记载的租赁人深圳市浩丰爆破工程有限公司阳江分公司未正式成立，不具备相应的民事主体资格，故应由该公司的开办人（投资人）承担相应的民事责任。从原、被告双方对事实的陈述结合原告提供的证据分析，本案租赁合同的磋商、订立、押金（含预付定金）、后期租金结算、解除合同均是由被告潘日有与原告（出租人）进行交涉并以其个人名义出具书面欠据，且原告亦承认潘日有是“实际掌权人”，主要事务与潘日有联系，而林观太也在与原告的电话通话中表明房屋是“潘总”所租，故两被告主张其二人是雇佣关系，林观太是潘日有的雇员，林观太是经潘日有授权签订合同的事实具有高度概然性，据此应认定被告潘日有是“深圳市浩丰爆破工程有限公司阳江分公司”的开办人（投资人），即潘日有是涉案合同的实际承租人。被告林观太虽然在该租赁合同的落款处签名，但其作为潘日有的雇员且是经授权所为，事后又向原告方披露了合同的相对方是潘日有，故应由林观太的被代理人潘日有承担相应的民事责任。原告主张潘日有与林观太是合伙关系，房屋是其二人共同所租，但未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。故原告请求被告林观太承担本案租金及相关费用，本院不予支持。
关于焦点二。对于被告原签订合同时预交的押金4500元，该押金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用押金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收押金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以押金抵扣违约损失。本案中，原、被告双方约定如拖欠租金超过十天视为违约，原告有权没收被告交付的押金4500元。虽然被告潘日有确存在长期拖欠租金的违约行为，理应承担违约责任，因此给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，如按合同自由原则要求被告严格按合同约定履行显失公平。鉴于原告与被告潘日有在解除合同时一并对违约所造成原告的损失重新进行了约定，且原告在本案中不主张在押金中抵扣违约损失，故原告请求判令被告预交的4500元押金直接归其所有，本院不予支持。
关于焦点三。原告于诉讼中提交的《解除房屋租赁合同协议》载明：租金结算至2014年6月15日止（10个月）计为22000元租金；被告承担拆墙费用1500元及更换门销费用300元；以上三项合计被告应支付原告23800元，该款定于2014年6月16日付清。被告潘日有并于解除合同当日出具一份《欠条》，确认其尚欠原告上述款项共计23800元。以上事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告依约应按约定的时间支付所欠租金及相关费用，其逾期未能偿付，已构成违约。现原告请求被告潘日有支付租金22000元，本院应予支持。但应抵扣被告方此前预付的租房押金4500元即应支付22000-4500=17500元。对于原告因解除合同所额外支出的拆墙费用、更换门锁费用，因双方已于解除合同关系时作了书面约定，故被告潘日有亦应按双方原约定数额支付1800元的费用给原告。原告自行委托没有资质的个人对相关费用作出预估，并据此主张其实际支出拆墙费用2600元、更换门锁费用600元及恢复原开门锁位置费用250元合共3450元，要求被告按上述支出数额予以赔偿，理据不足，故对其请求超出的部分，本院不予支持。根据原租赁合同的违约责任条款约定，如承租人拖欠房租达一个月的，应按支付合同总租金的10%支付违约金给出租人。其后原告和被告潘日有签订的《解除房屋租赁合同协议》保留了原合同的违约金条款效力，约定被告方如未能在2014年9月8日付清欠款，根据原合同条款支付总租金10%的违约金7920元（按合同三年期总租金计算）。原告与被告潘日有虽是经协商自愿解除合同，但被告经双方结算并重新约定付款日期后未能按约定的时间履行债务，属违约行为，理应承担违约责任。故原告请求被告支付违约金，本院应予支持。当事人约定的违约金，一般视为违约的损失赔偿，基于双方自愿解除合同后，原告可另行出租房屋，截至解除合同日止原告总的计算项目含租金22000元及相关费用1800元合共23800元，而双方就该款的支付期限作出约定，并对若出现付款方逾期履行的情况约定计算一定数额的违约金，且违约方支付违约金后，还应当履行债务，此约定内容实质上是双方就迟延履行所约定的违约金。因双方解除租赁关系时对原合同作了清理，故被告逾期付款给原告实际造成的损失应是原告对被告所欠款项在迟延履行期间丧失的预期利息。对于该预期利息损失的计算方式，鉴于本案的情况，可参照民间借贷利率的标准，按法定利率（月利率0.467%）的四倍即按月利率1.87%计算较为适宜。按双方约定，被告所欠原告总款额为23800元，抵减4500元押金后尚欠款额为19300元，故应以19300元为计算基数从解除合同时重新约定的宽限期满次日起（2014年9月9日）至本案法庭辩论终结时（2014年12月9日）止按月利率1.87%计算该利息损失。据此，可推算出原告的利息损失为1094.78元。结合被告方的过错程度以及预期利益等因素综合衡量，双方约定的违约金7920元已超过造成损失的百分之三十，可认定为过分高于实际造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告主张违约金约定过高的抗辩意见成立，本院依法对违约金予以适当调整，应以被告尚欠款项19300元为基数按月利率1.87%从逾期之日起计算至本判决确定的给付之日止为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：
一、限被告潘日有于本判决生效之日起十日内支付租金17500元给原告钟仙桂；
二、限被告潘日有于本判决生效之日起十日内支付拆墙及更换门锁的费用1800元给原告钟仙桂；
三、限被告潘日有于本判决生效之日起十日内支付违约金（以19300元为基数按月利率1.87%计算，从2014年9月9日起至本判决确定的给付之日止）给原告钟仙桂；
四、驳回原告钟仙桂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1268元，适用简易程序减半收取634元，由原告钟仙桂负担294元，由被告潘日有负担340元（原告预交，本院不作退回，可待本判决生效后由被告迳行支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 程美然
二〇一五年二月十日
书记员 陈昌成