湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第320号
原告（反诉被告）颜甲树，男。
委托代理人吴荣克，湖南顺胜律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）向青菊（系颜甲树之妻），女。
委托代理人肖一顺（系向青菊的姑父），男，汉族，个体户。代理权限为特别代理。
被告（反诉原告）唐发善，男。
被告（反诉原告）卜和平（系唐发善之妻），女。
被告（反诉原告）唐发善、卜和平的委托代理人唐增德，男，汉族，居民。代理权限为一般代理。
本院于2013年7月8日立案受理了原告颜甲树、向青菊诉被告唐发善、卜和平房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，被告唐发善、卜和平向本院提起反诉。本院受理后，依法组成由审判员郭泽群、审判员张向安、人民陪审员王顺平参加的合议庭，于2014年9月26日在本院审判庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颜甲树其委托代理人吴荣克、原告（反诉被告）向青菊及其委托代理人肖一顺，被告（反诉原告）唐发善、卜和平及其委托代理人唐增德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）颜甲树、向青菊诉称：2013年9月22日，颜甲树、向青菊与唐发善、卜和平签订了《购房押金协议》，该协议第一条约定：甲方（卜和平、唐发善）要求乙方（颜甲树、向青菊）在2013年9月22日交付定金50000元给甲方，第二条规定如唐发善、卜和平悔约不出售房屋，或者不能建房，应付颜甲树、向青菊定金及利息，利息按月息5%计算。颜甲树、向青菊当即履行了付款义务，原告并且对房屋进行了排水、给水管、防水、铝窗等装修，共花费费用5150元。现在唐发善、卜和平将房屋出售给第三方，并且将房屋锁住。根据《合同法》相对性，现唐发善、卜和平违约拒绝履行合同义务并要求与颜甲树、向青菊终止合同义务，唐发善、卜和平应当按约定返还定金、利息并赔偿相应的损失。为维护颜甲树、向青菊的合法权益，故请求法院判令：1、唐发善、卜和平给付颜甲树、向青菊定金50000元及利息23750元，共计73750元；2、唐发善、卜和平给付颜甲树、向青菊支付装修排水、给水管、防水、铝窗等费用5150元；3、本案的诉讼费用由唐发善、卜和平负担。
原告（反诉被告）颜甲树、向青菊为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、《购房押金协议》1份，以证实双方当事人于2013年9月22日签订协议，约定唐发善、卜和平将五楼住房出售给颜甲树、向青菊，并收取颜甲树、向青菊购房押金5万元，约定违约按月息5%计算利息；
2、奉小元出具的证明1份，以证实唐发善、卜和平原来答应将杂房出售给颜甲树、向青菊使用，后反悔；同时证实在签订正式合同过程中唐发善、卜和平多次拒绝颜甲树、向青菊起草的合同条款，导致正式合同没能签订；
3、刘春娣出具的证明1份，以证实唐发善、卜和平毁约不将杂房出售给颜甲树、向青菊而导致纠纷；
4、报警案件登记表1份，以证实涉案房屋防盗门已被他人安装，唐发善、卜和平不愿将涉案房屋出售给颜甲树、向青菊；
5、蒋青友出具的证明1份，以证实颜甲树、向青菊为装修涉案房屋购买装修材料420元；
6、颜甲兵出具的证明1份，以证实颜甲树、向青菊为装修涉案房屋做铝合金窗花费材料及工资3600元；
7、颜甲华出具的证明1份，以证实颜甲树、向青菊为涉案房屋进行防水施工及购买材料1080元；
8、《房屋销售合同》（草签）1份，以证实双方当事人在协商过程中曾就杂房等合同事项进行协商；
9、刘春娣的证言，以证实自己是买房户，签订《购房押金协议》时交了5万元押金。一周之后，自己同其他三个买房户与唐发善、卜和平口头约定杂房事宜，当时没有对杂房的价格进行约定，后交房时唐发善、卜和平说杂房一个平方2万元，于是产生矛盾纠纷。
被告（反诉原告）唐发善、卜和平质证认为：证据1、予以认可；证据2、3，颜甲树、向青菊的诉讼请求未涉及杂房事宜；证据4、无异议；证据5、颜甲树、向青菊装修恰恰证明涉案房屋是符合交房要求；证据6、7，有异议；证据8、该合同中关于“杂房”的条款是颜甲树、向青菊自行添加的，唐发善、卜和平不同意该条款，故该合同不成立；证据9、不予认可，押金协议上没有约定杂房的事宜。
被告（反诉原告）唐发善、卜和平反诉称：2013年9月22日，颜甲树、向青菊与唐发善、卜和平签订了《购房押金协议》，议定由甲方（唐发善、卜和平）将新建房屋五楼居室一套，计134平方米卖给乙方（颜甲树、向青菊），单价为每平方米为1200元，共计房屋价金160800元，协议签字后颜甲树、向青菊交给唐发善、卜和平购房押金50000元，协议第三条规定：“如乙方（颜甲树、向青菊）毁约，甲方（唐发善、卜和平）扣乙方定金的5%利息计算。”2014年6月18日，唐发善、卜和平口头通知颜甲树、向青菊接收房屋并签订《房屋买卖协议》，颜甲树、向青菊无故推脱，依照协议第三条的约定，颜甲树、向青菊应当每月按所交定金50000元本金的5%计算9.5个月违约金共计23750元给付唐发善、卜和平。6月25日，唐发善、卜和平又书面通知颜甲树、向青菊接收房屋并签订《房屋买卖协议》，颜甲树、向青菊予以拒绝并在房屋内的墙上书写：“此房正在纠纷中，购房者请到法院解决”标语，阻碍唐发善、卜和平新建房屋经常交易，致使该房屋至今无法出售，造成唐发善、卜和平多支付3个月利息损失14472元。唐发善、卜和平认为，颜甲树、向青菊的行为已构成侵权，请求法院依法判令：1、颜甲树、向青菊赔偿唐发善、卜和平违约损失金23750元；2、颜甲树、向青菊从6月18日起至9月18日止以月利率3%赔偿唐发善、卜和平房屋滞延交易损失金14472元；3、本案的诉讼费用由颜甲树、向青菊负担。
被告（反诉原告）唐发善、卜和平辩称：第一、颜甲树、向青菊要求返还定金50000元及利息23750元的诉讼请求，没有事实和法律依据。唐发善、卜和平并没有违反《购房押金协议》条款，颜甲树、向青菊所订购的房屋至今未出售，颜甲树、向青菊诉称唐发善、卜和平将该房屋出售给第三方，与事实不符。颜甲树、卜和平至今不与唐发善、卜和平签订正式的《房屋买卖协议》，也没有交清全部购房价款，已违反了《购房押金协议》第三条的约定。颜甲树、卜和平是恶意起诉，滥用诉权。第二、颜甲树、向青菊要求唐发善、卜和平支付装修排水、给水管等费用5150元的诉讼请求，没有法律依据。颜甲树、向青菊至今没有交清全部购房价款和签订购房合同的情况下，强行对唐发善、卜和平的新建房屋进行装修，是一种违约侵权行为，依照我国《民法通则》和《合同法》的相关规定，请求法院依法驳回颜甲树、向青菊的诉讼请求，并判令颜甲树、向青菊在2014年9月18日之前自行拆走在唐发善、卜和平新建房屋内的装修设施并将房屋恢复原样。
原告（反诉被告）颜甲树、向青菊就被告（反诉原告）唐发善、卜和平的反诉辩称：第一、本案是唐发善、卜和平不按照原先约定的条件与颜甲树、向青菊签订正式房屋买卖合同。其理由：1、双方在签订《购房押金协议》时口头约定，唐发善、卜和平在出售五楼住房时，同意将一楼杂房配套出售给颜甲树、向青菊。但在双方商量签订正式购房合同的过程中，唐发善、卜和平拒绝将一楼杂房出售，从而导致正式购房合同至今未能签订；2、唐发善、卜和平所建房屋至今未达交房标准，该房屋连水电进户、外墙装饰、楼梯扶手制作等事项均未完成，不具备交房的条件；3、是唐发善、卜和平率先违约。《购房押金协议》签订后，颜甲树、向青菊如约交纳了购房押金5万元给唐发善、卜和平，并按照唐发善、卜和平的指示提前对五楼房屋进行了部分装修，若颜甲树、向青菊不愿意购买房屋就不会对所购五楼房屋进行装修。恰恰是唐发善、卜和平指使他人将房屋装门上锁，且不按照原先约定将一楼杂房出售给颜甲树、向青菊，因此，本案是唐发善、卜和平故意违约在先而不是颜甲树、向青菊不履行《购房押金协议》。第二、唐发善、卜和平的反诉请求完全不能成立。其理由：1、颜甲树、向青菊不存在违约行为，不应承担违约金。颜甲树、向青菊愿意履行《购房押金协议》，也愿意按照原来约定购买五楼房屋及一楼杂房，而是唐发善、卜和平不愿意履行诺言；2、关于“交易损失”，只要唐发善、卜和平如约交付房屋，颜甲树、向青菊就按照约定一次性支付全部购房款，因此，所谓的“交易损失”根本不存在；3、本案诉讼费应由败诉方承担。第三、唐发善、卜和平的辩称不能成立。其理由：1、唐发善、卜和平不按照约定出售杂房而将五楼房屋装门上锁等行为已违约。颜甲树、向青菊对五楼房屋进行部分装修是经过唐发善、卜和平同意的，将一楼杂房出售也是原来就约定好的，唐发善、卜和平蓄意抬高杂房出售价格（8平方米要价20万元）的本意就是不愿意将杂房出售给颜甲树、向青菊，将五楼装门上锁不准颜甲树、向青菊继续装修的意图是将五楼房屋另外出售给他人；2、唐发善、卜和平应支付颜甲树、向青菊对五楼装修所花费用并承担违约损失；3、根据《购房押金协议》的约定，唐发善、卜和平违约应当支付押金5万元及5%的利息。五楼给水管、排水管以及铝合金窗的安装是房屋所有人的义务，唐发善、卜和平不愿意将房屋出售给颜甲树、向青菊，上述费用当由唐发善、卜和平承担。
被告（反诉原告）唐发善、卜和平为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、蒋顺德的证明1份，以证实唐发善、卜和平2014年8月26通知颜甲树、向青菊接收房屋的事实；
2、赵行辉的证明1份，以证实唐发善、卜和平2014年6月18日交付的房屋符合交房条件；
3、“标语”1份，以证实颜甲树、向青菊阻碍唐发善、卜和平售房交易；
4、赵行辉的证明1份，以证实唐发善、卜和平向赵行辉借款10万元，约定利息3分；
5、《交房通知告知书》1份，以证实唐发善、卜和平曾向颜甲树、向青菊发出签订正式购房合同的通知并已送达；
6、赵行辉的证言，以证实自己在唐发善、卜和平修房时交5万元押金购买了二楼房屋，所购房屋卖方包水电，不包杂房，自己所购房屋的房款已付清；同时证实唐发善、卜和平向自己借款10万元，约定利息为3分。
原告（反诉被告）颜甲树、向青菊对唐发善、卜和平提供的6份证据质证认为：证据1、证明人没有提供身份信息，不能证明该通知已送达颜甲树、向青菊，颜甲树、向青菊未签收该通知，对该通知不知情；证据2、证明人没有提供身份信息，不符合证据形式要件；该房水管现仍未接通且该证明与本案无关；证据3、无异议；证据4、证明人没有提供身份证明且与本案无关；证据5、不知情，也未签收该通知告知书；证据6、证人赵行辉所讲是事实，但杂房是签订押金合同后再约定的。
对颜甲树、向青菊提供的9份证据，本院认证认为：证据1、4，《购房押金协议》和报警案件登记表，唐发善、卜和平予以认可，本院予以采信；证据2、奉小元出具的证明，唐发善、卜和平认为颜甲树、向青菊的诉讼请求并没有涉及杂房的事宜。本院认为，证人应当出庭作证，且《购房押金协议》也没有杂房买卖的约定，之后双方就杂房也没有达成一致意见，因此，该证据本院不予采信；证据3、9，刘春娣的证明和证言，因刘春娣与颜甲树、向青菊同是购房者，同本案有厉害关系，其证明和证言，本院不予采信；证据5、6、7，蒋青友、颜甲兵、颜甲华出具的证明，以证实颜甲树、向青菊对争议房屋进行了排水、给水管、防水、铝合金等装修以及装修而产生的费用情况，唐发善、卜和平认为颜甲树、向青菊对房屋装进行修的事实恰恰能够证明房屋是符合交房要求；因此，本院对房屋进行装修的事实予以认可；至于装修的费用问题，因颜甲树、向青菊没有在举证期限内提供证据，对装修的费用问题，本院不予采信；证据8、《房屋销售合同》，唐发善、卜和平认为该合同中关于“杂房”的条款是颜甲树、向青菊自行添加的，唐发善、卜和平没有同意。本院认为，该合同双方当事人均没有签字确认，因此，该证据本院不予采信。
对唐发善、卜和平提供的6份证据，本院认证认为：证据1、蒋顺德的证明，颜甲树、向青菊认为证人没有提供身份证明且对该通知不知情。本院认为，证人没有提供身份证明，也没有出庭作证，因此，对该份证据不予采信；证据2、赵行辉的证明，颜甲树、向青菊认为证人没有提供身份证明，不符合证据形式要求，且该证明与本案无关。本院认为，该证明只是赵行辉对自己所购的二楼房屋情况的一个说明，因此，该证据本院不予采信；证据3、“标语”，颜甲树、向青菊予以认可，本院予以采信；证据4、赵行辉的证明，证明唐发善、卜和平向自己借款10万元，约定利息3分的事实。颜甲树、向青菊认为证人没有提供身份证明且与本案无关，本院认为，赵行辉借款给唐发善、卜和平应当提供借条，因此，该证据本院不予采信；证据5、《交房通知告知书》，颜甲树、向青菊不知情也不清楚，因此，本院不予采信；证据6、赵行辉的证言，其内容包含唐发善、卜和平提供的证据2和证据4，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。
本院根据确认、采信的证据及双方当事人的陈述，认定事实如下：
2013年9月22日，甲方（唐发善、卜和平）与乙方（颜甲树、向青菊）签订了《购房押金协议》，该协议内容为：1、甲方要求乙方在2013年9月22日交付定金伍万元是实；2、如甲方悔约不出售房屋，或者不能建房，应付乙方定金及利息，利息按月息5%计算。3、如乙方毁约，甲方扣乙方定金的5%利息计算。同时约定，五楼房屋价格为每平方米单价为1200元。协议签字后颜甲树、向青菊当即交给唐发善、卜和平购房押金50000元。房屋建成之后，颜甲树、向青菊对房屋进行了排水、给水管、防水、铝窗等装修。现颜甲树、向青菊以唐发善、卜和平将争议房屋出售给第三方为由，故诉至本院。
另查明：争议房屋的面积为134.3平方米（含公摊面积），现已被唐发善、卜和平锁住，且该争议房屋并没有出售给第三人。
本院认为：合法的买卖关系受法律保护。本案的焦点问题是房屋买卖合同是否有效？综合全案考虑，认定该合同合法有效，其理由有三：1、《购房押金协议》中已明确约定五楼房屋价格为每平方米单价为1200元，房屋的面积为134.3平方米。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第一条第一款的规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见，房屋的面积及单价能够确定，因此，可以认定该房屋的买卖合同能够成立；2、颜甲树、向青菊已经对买卖的房屋进行了装修，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，可以认定该房屋买卖合同能够成立；3、唐发善、卜和平并没有将房屋出售给第三人，该房屋能够实际履行。综上所述，本院认定颜甲树、向青菊与唐发善、卜和平之间的房屋买卖合同合法有效。因此，对颜甲树、向青菊要求唐发善、卜和平返还定金50000元及利息23750元并支付装修排水、给水管、防水、铝窗等费用5150元的诉讼请求，本院不予以支持；本案中，争议房屋的面积为134.3平方米（含公摊面积），每平方米单价为1200元，因此，该房屋总价款为161160元；由于颜甲树、向青菊已经给付唐发善、卜和平房屋价款50000元，因此，颜甲树、向青菊还应给付唐发善、卜和平房屋余款111160元。本案中，《购房押金协议》上双方没有对买卖房屋的交房时间做出约定，之后双方也没有就房屋买卖的交房时间达成一致意见，本院认定双方应当同时履行相应的义务（即颜甲树、向青菊给付唐发善、卜和平房屋余款111160元的同时唐发善、卜和平将该房屋交付给颜甲树、向青菊）；故此对唐发善、卜和平要求颜甲树、向青菊给付违约金23750元和房屋滞延损失14472元的诉讼请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）颜甲树、向青菊在本判决生效之日起15日内给付被告（反诉原告）唐发善、卜和平房屋余款人民币111160元，此款给付的同时被告（反诉原告）唐发善、卜和平将该房屋交付给原告（反诉被告）颜甲树、向青菊；
二、驳回原告（反诉被告）颜甲树、向青菊的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）唐发善、卜和平的诉讼请求。
本案本诉案件受理费1773元，由原告（反诉被告）颜甲树、向青菊负担；反诉案件受理费756元，由被告（反诉原告）唐发善、卜和平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 郭泽群
审 判 员 张向安
人民陪审员 王顺平
二〇一四年十月十五日
书 记 员 乔 慧
本案附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。