广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11796号上诉人（原审被告）：罗敏贞，住广州市越秀区。委托代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨小征，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：高洁，女，1951年9月28日出生，汉族，住广州市荔湾区逢源北街**号地下，公民身份号码4401031951********。两被上诉人的共同委托代理人：刘子朋，广东国声律师事务所律师。上诉人罗敏贞因与被上诉人杨小征、高洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民二初字第3767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。罗敏贞上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回杨小征、高洁诉讼请求；3、本案的诉讼费用全部由杨小征、高洁承担。事实与理由：一、罗敏贞不欠杨小征、高洁房款，相反，已提前将过户费用也支付给了杨小征、高洁，一审判决罗敏贞支付房款完全违反合同自治原则，其判决完全没有法律依据，也违反诉什么判什么的法律规定。1、杨小征、高洁诉讼请求是要求罗敏贞支付房款，而罗敏贞与杨小征、高洁在2003年12月2日就涉案物业签订《临时买卖合约》，约定原告以100000元人民币购买408房，罗敏贞也已按照合同约定履行自己的付款义务，(2015)穗海法生民初字第612号判决已确定了罗敏贞履行完毕义务，是杨小征、高洁未履行协助过户义务；2、一审判决超越杨小征、高洁诉讼请求范围，罗敏贞要求是支付房款，而不是要求变更协议内容，房款罗敏贞按双方合约已支付完毕，不存在应当支付的费用，杨小征、高洁如果要求罗敏贞增加支付房款，属于为变更合同，而不是要求罗敏贞履行合同的付款义务，但杨小征、高洁诉讼的是要求罗敏贞支付房款，并未要求变更合同内容，一审在当事人未提出变更的情况下，直接判决其为变更违法。3、如果罗敏贞提出变更合同价位，那么应当在知道及应当知道就变更事项之日起一年内提出，杨小征、高洁2014年7月23日就已知道办理产权所需要的价款，如果其提出变更合同价位，应当在2015年7月23日前提出，但杨小征、高洁一直未提出，在罗敏贞诉杨小征、高洁协助办理过户的案件中，其亦放弃。然后其在2015年底才提出起诉，其起诉超过法律一年时效。综上，罗敏贞提出支付房款，罗敏贞己按合同支付完毕，如果是一审判决认定的变更合同，但又过了法定时效。二、一审判杨小征、高洁取得物业产权所交易税费由罗敏贞承担既没合同依据，更无法律依据。一审判决罗敏贞支付涉案物业过户到其名下的税费由罗敏贞承担，完全违反公平公正的基本原则，双方合同约定是杨小征、高洁将物业过户到罗敏贞名下的税费由罗敏贞承担，但并未约定杨小征、高洁取得可转让物业的税费由罗敏贞承担，一审判决罗敏贞承担杨小征、高洁取得物业产权的费用由罗敏贞承担，完全没有事实与法律依据，是错误的。三、罗敏贞曾申请法院向越秀区教育局调查取证，但一审即未调查，也未回复罗敏贞不调取的理由，直接判决，罗敏贞向越秀区教育局了解杨小征、高洁交费情况，证实杨小征、高洁实际未多交高出当年费用交费，但该证据要求法院出函才能调取，因此罗敏贞向法院提出书面申请，但法院一直未答复，直接判决。杨小征、高洁二审辩称：同意一审判决。涉案房屋是越秀区教育局以解困房给教师使用的，后来教育局向解困办购买，教育局将涉案房屋作为福利分房出售给职工，当时以第三方的评估价下降30%后扣减其他费用（工龄补贴、住房公积金等）之后共计30多万元，当时罗敏贞是无法购买涉案房屋的，我方询问罗敏贞是否要购买涉案房屋，罗敏贞说其没有钱购买要我方先出钱购买，然后我方就出资购买了涉案房屋并交付了相应的税费，并抵用了我方的住房公积金等，事实上我方是代罗敏贞向教育局补交了房款及税费，一审判决是正确的。杨小征、高洁向一审法院起诉请求：判令罗敏贞立即支付广州市海珠区聚德路32号408房的售房款388600元人民币及税款11658元人民币给杨小征、高洁，且本案的诉讼费由罗敏贞承担。一审法院认定的事实：杨小征、高洁原是夫妻关系，于2015年6月25日登记离婚。据原广州市国土局房管局于1999年4月19日发出的《房地产证》显示：广州市海珠区聚德路32号408房登记的权属人为广州市越秀区教育局，建筑面积54.75平方米，权属来源为向广州市住宅建设办公室购买。该房屋原由广州市越秀区教育局向广州市解决住房困难办公室订购后建设而来。之后，以房改房的性质分配给高洁使用。2003年12月2日，罗敏贞通过中介与杨小征签订《临时买卖合约》，约定：杨小征出售广州市海珠区聚德路32号408房给原告，建筑面积54.75平方米，成交价10万元，包含物业现有室内外装修及室内设施……。签约时，杨小征向罗敏贞出示了房屋的购房发票（1994年5月27日的发票显示房款84310.82元、公共设施费4155元）及相关费用单据，显示顾客名称为越秀区教育局。合同签订后，罗敏贞于2003年12月2日向杨小征支付了房款46000元，加上之前收取的4000元，杨小征共收到房款50000元。2003年12月，杨小征将房屋（装修为水泥地面，有防盗网等）交给了罗敏贞。2014年7月22日，罗敏贞按照杨小征、高洁的要求，再支付了房款10万元给杨小征。2014年7月23日，高洁向广州市越秀区教育局补缴了房款388600元，另缴纳了契税款11658元。2015年3月17日，高洁领取了以其自己名字登记权属人的涉案房屋的所有权证。该证注明已征收国有土地使用权出让金。2015年7月13日，罗敏贞向一审法院提起诉讼，要求判决杨小征、高洁立即协助罗敏贞办理广州市海珠区聚德路32号408房的产权过户手续。高洁在该案审理中提起反诉，要求确认：1、罗敏贞与杨小征签订的《临时买卖合约》无效；2、罗敏贞立即交还广州市海珠区聚德路32号408房房屋给高洁；3、罗敏贞向高洁支付广州市海珠区聚德路32号408房的租金。一审法院于2015年9月24日作出判决，判决内容为：一、杨小征、高洁在本判决发生法律效力之日起30日内协助罗敏贞办理广州市海珠区聚德路32号408房的房地产权属人由高洁变更为罗敏贞的过户和登记手续，办理过户手续所需费用由罗敏贞负担；二、驳回高洁的反诉请求。该判决已于2015年10月14日生效。杨小征、高洁遂于2015年11月18日诉诸一审法院。诉讼中，杨小征、高洁明确为涉案房屋先缴纳了84310.2元房款，之后又补交了房款388600元及税款11658元，但在缴纳了房款388600元后单位就退回了先期缴纳的房款84180.2元。故杨小征、高洁“真正缴纳”的房款是388600元。一审法院认为，杨小征与罗敏贞签订的《临时买卖合约》虽然对涉案房屋的交易价格作出了约定，但由于情势变更，杨小征、高洁作为出卖方，为完成合同约定的交易行为，实际支出的成本远高于其出售房屋的收益。依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，及《临时买卖合约》“买卖双方按规定需缴付国家及有关部门征收的各项税费、银行相关费用由买方全部付清”的约定，杨小征、高洁要求罗敏贞支付杨小征、高洁为取得涉案房屋产权所实际支出的房款及有关税费的诉求有理，一审法院予以支持。根据查明的事实，杨小征、高洁实际支出的房款及税款分别为388600元、11658元，合计人民币400258元，而罗敏贞此前已给付了150000元，应予扣除。故罗敏贞尚需给付的购房价款及税款余额共计250258元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2016年5月16日作出如下判决：一、被告罗敏贞在本判决发生法律效力之日起30日内向原告杨小征、高洁支付广州市海珠区聚德路32号408房的购房价款及税款余额共计250258元。二、驳回原告杨小征、高洁的其他诉讼请求。本案诉讼费7304元，由原告杨小征、高洁共同负担2737元，被告罗敏贞负担4567元。被告罗敏贞于本判决生效之日起30日内向本院交纳应负担的上述费用。本案财产保全费2521元，由原告杨小征、高洁共同负担945元，被告罗敏贞负担1576元。被告罗敏贞于本判决生效之日起30日内将应负担的上述费用直接支付给原告杨小征、高洁。本案二审期间，双方均未提交新证据，罗敏贞对原审查明的“高洁向广州市越秀区教育局补缴了房款388600元，另缴纳了契税款11658元”有异议，称其向教育局了解，杨小征、高洁不会向教育局交纳这么多款项，因此杨小征、高洁存在隐瞒欺骗的嫌疑，其实际就是支付了8万多元给教育局。杨小征、高洁称其一审已经提交了证据显示高洁向越秀区教育局交纳了388600元的发票，同一天也缴纳了税款11658元，该证据在一审时经过质证。罗敏贞则称发票不足以证实缴纳了款项，只是计算的依据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审法院（2015）穗海法生民初字第612号民事判决认定：2014年7月23日，高洁向广州市越秀区教育局补缴了房款388600元，另缴纳了契税款11658元。本案一审杨小征、高洁提交了上述款项的发票，罗敏贞质证称：对真实性无意见，根据双方买卖合同我方已履行了支付义务。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、高洁补缴房款388600元、契税款11658元的事实能否认定？二、杨小征、高洁要求罗敏贞支付上述房款、契税款能否得到支持？三、一审是否超越诉讼请求作出判决？关于焦点一，一审法院（2015）穗海法生民初字第612号民事判决已经认定“2014年7月23日，高洁向广州市越秀区教育局补缴了房款388600元，另缴纳了契税款11658元。”的事实，该案已经发生法律效力，而且，本案高洁也提供了缴纳上述款项的发票，罗敏贞一审时对该证据的真实性无异议，其二审否认该事实，但未能提供足以推翻生效法律文书所认定事实的充分证据，故罗敏贞的该主张缺乏依据，一审认定该事实并无不当，本院予以确认。关于焦点二，首先，经本案查明，涉案房屋原由广州市越秀区教育局向广州市住房困难办公室购买，后以房改房的性质分配给高洁使用。而且，双方《临时买卖合约》也明确约定涉案房屋是向广州市越秀区教育局购买，杨小征与越秀区教育局的过户手续尚未完成，故双方对于房屋的性质以及无法按照一般交易惯例直接于双方之间办理过户手续是清楚的，应当承担相关的后果。其次，由于高洁补交房款、税款的行为，使涉案房屋产权顺利办至高洁名下，实际为本案双方合约能够继续履行，将涉案房屋产权办理至罗敏贞名下提供了条件，而且一审法院（2015）穗海法生民初字第612号已经判决杨小征、高洁履行协助罗敏贞办理房屋产权证的义务。综上，在此情况下，一审依据公平、等价有偿的民法原则支持杨小征、高洁要求罗敏贞支付其为取得房屋产权的实际支出的房款及有关税费，并无不当。因罗敏贞已经实际支付150000元房款,故一审扣除该款项，判处罗敏贞还应支付房款及税款余额共250258元，并无不当。关于焦点三，罗敏贞上诉认为杨小征、高洁诉请支付房款，不是要求变更协议内容，而其房款已经支付完毕，一审判决超越诉讼请求范围。本院认为，本案杨小征、高洁诉请支付388600元房款以及税款11658元，如上所述，一审鉴于本案的实际情况，依据公平、等价有偿的民法原则认为罗敏贞还应支付高洁为取得房屋产权的实际支出，并以此作出处理，并非变更协议的内容，且一审判处的数额并没有超过杨小征、高洁的诉讼请求范围，故罗敏贞上诉认为一审判决超越诉讼请求范围，不能成立，本院不予采纳。综上，罗敏贞的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5054元，由罗敏贞负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一六年十月二十四日书记员  罗 涛张旭燕