安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终109号
上诉人（原审被告）：张照亮，男，1981年2月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被上诉人（原审原告）：冯晨，男，1991年6月7日出生，汉族，住安徽省利辛县。
原审被告：田瑞，女，1984年11月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉人张照亮因与被上诉人冯晨、原审被告田瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2016）皖0123民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张照亮上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判确认案涉合同无效，冯晨返还定金2万元，张照亮只承担一审诉讼费用150元，二审诉讼费用由冯晨承担。事实和理由：1、一审割裂查明的事实。在与冯晨签订合同时，本人明确卖方是本人与田瑞两人，且本人还向冯晨及中介公司提供了共有房产证。在签订合同后，本人征求田瑞意见时，田瑞不同意。因系共有房产，本人个人在合同上签名，只能代表本人名下的一部分，只有在田瑞也签名的情形下合同才能生效。2、适用法律错误。冯晨明知案涉房屋属于共有房产，合同中载明的出卖方业为本人及田瑞，本人仅代表自己名下的50%产权份额签字，没有代表他人签字或承诺，不符合《合同法》解释第三条第二款的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致标的的所有权不能转移”的情形。一审法院适用上述司法解释认定合同有效是错误的。3、一审判决损失1万元没有依据。4、确定本人承担2000元诉讼费不当。
冯晨辩称，合同签订时，拿来的是田瑞的那份房产证，本人有理由相信田瑞是同意的。因为案涉房产存在贷款，本人支付了2万元定金，在办理还贷过程中合肥市房价上涨，本人电话联系张照亮，其也没有说不卖了，只是说在办理还贷手续，一直没有说无法处理卖房事宜，直到2016年5月5日才突然说不卖了。
田瑞述称，本人一开始就不同意出售房产，之所以本人的房产证在张照亮手上，是因为两份房产证都在他手上，离婚时约定房产是给儿子的，本人不同意张照亮单方出售房产。在5月5日前并没有人告知本人卖房的事情。现在房产证已经在2016年6月底办到儿子名下了。
冯晨向一审法院起诉请求：1、判令解除冯晨、张照亮、田瑞签订的《存量房买卖合同》；2、张照亮、田瑞双倍返还冯晨购房定金共计4万元整；3、张照亮、田瑞赔偿冯晨损失15万元（暂定数额，以法院委托评估数额为准）；4、本案诉讼费用由张照亮、田瑞承担。
一审法院认定事实：2016年1月28日，张照亮与冯晨签订《存量房买卖合同》及补充协议一份，约定张照亮作为出卖人（甲方）将其坐落在合肥市桃花镇繁华大道与飞虎路交口东冠逸城E6幢201室出售给作为买受人（乙方）的冯晨，转让价款为人民币568000元。乙方向甲方支付定金人民币20000元，定金冲抵房款。若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还。乙方同意在2016年2月29日前将人民币568000元存入房地产管理部门设立的资金托管账户，双方于2016年2月29日前申请存量房转移登记手续。合同签订后，冯晨按约支付20000元定金，张照亮向其出具定金收条一份，注明：“今收到冯晨购买位于桃花镇繁华大道与飞虎路交口东冠逸城E6幢201室房屋定金贰万元（小写：20000.00）。产权证号：肥西字10016308号，面积88.66平方。”后，经张照亮、冯晨及中介公司共同协商，张照亮同意将该20000元定金由中介公司暂行保管。后，张照亮以补办房产证为由，要求延期办理房屋过户及尾款托管事宜，2016年5月5日，张照亮通知中介不再出售案涉房屋。
张照亮、田瑞原系夫妻关系，双方于2009年9月24日办理结婚登记，2015年5月12日协议离婚并于同日办理离婚登记。案涉房屋系张照亮、田瑞婚后购买，双方按份共有，各占50%份额。冯晨对案涉房屋系张照亮、田瑞按份共有知情，案涉合同签订时，田瑞本人不在场，亦未在案涉合同及补充协议上签名确认。田瑞明确表示不同意出售案涉房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉合同的效力问题及违约责任的认定及承担问题。
关于案涉合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，案涉房屋系张照亮、田瑞按份共有，每人各占50%份额。签订合同时田瑞本人未在场，冯晨亦未能提供证据证明张照亮对案涉房屋中田瑞享有的另外50%产权享有处分权或者事后得到权利人田瑞的追认。但张照亮是否取得处分权主要影响的是合同是否能够继续履行，即出卖人是否能向买受人交付房屋及办理房屋产权过户，并不影响买卖合同的效力。张照亮与冯晨就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。田瑞以其未在案涉合同上签字为由主张合同无效，无法律依据，不予采纳。
关于违约责任的认定及承担问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。现房屋共有人田瑞不同意出售案涉房屋，案涉房屋所有权不能转移，冯晨据此要求解除其与张照亮签订的房屋买卖合同有事实和法律依据，予以支持。鉴于双方在合同中约定有定金条款，张照亮也实际收取冯晨定金20000元，故对冯晨要求张照亮双倍返还定金40000元的诉请，予以支持。关于冯晨要求张照亮赔偿其房屋房价上涨的差价损失的诉请，本案中，冯晨为购买房屋确实存在定期存款提前支取的相关利息损失、必要的交通费用损失以及合同履行后可获得的利益损失等，但也不能简单地以房屋差价作为界定其损失的依据，考虑到合同订立时间不长张照亮即表示不再出售涉案房产，给冯晨造成的损失有限，且冯晨在签订合同前已经知晓涉案房产系张照亮与田瑞按份共有，签订合同时在田瑞未到场亦未见到田瑞书面授权委托书的情况下，仍与张照亮单独签订合同，未尽审慎义务，本身亦存在过错，基于上述因素，一审法院酌定张照亮另行赔偿冯晨其他损失10000元。张照亮经一审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩及举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。案涉合同非田瑞签订，对田瑞不发生法律效力，冯晨要求田瑞承担共同责任无事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除冯晨与张照亮于2016年1月28日签订的《存量房买卖合同》；二、张照亮于判决生效之日起十日内双倍返还冯晨定金共计40000元；三、张照亮于判决生效之日起十日内赔偿冯晨其他损失10000元；四、驳回冯晨的其他诉讼请求。案件受理费4000元，减半收取2000元，由张照亮负担。
二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，张照亮以其没有取得对案涉房产的完整所有权主张合同无效，与上述司法解释的规定相悖，本院不予采信。一审法院根据上述司法解释的规定，确认张照亮与冯晨签订的《存量房买卖合同》为有效合同适当，由于张照亮在合同签订后，未能征得共有权人田瑞的同意，最终导致合同无法履行，作为买受人的冯晨有权要求解除合同并主张损失赔偿。一审法院基于合同的订立及履行的实际情形，确认张照亮承担双倍返还定金及1万元损失赔偿的责任，并无明显不当之处，本院依法予以维持。
综上所述，张照亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由张照亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年三月二十四日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。