广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1156号
上诉人（原审原告）：黄荣芳，女，1979年2月23日出生，汉族。
委托代理人：胡小兵，广东韶华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨军祥，男，1973年1月18日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：詹洪艳，女，1974年9月27日出生，汉族。
上诉人黄荣芳因与被上诉人杨军祥、詹洪艳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2012年10月1日，黄荣芳（合同甲方）与杨军祥、詹洪艳（合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于韶关市武江区新华南路志兴花园B座二楼、第三层、韶关市武江区新华南路百旺路口志兴花园B座首层19号商铺、地下室2号车库，建筑面积1564.36平方米房屋租赁给乙方。乙方租赁上述房屋用作餐饮经营用途。合同第二条租赁期限约定“1、本合同的有效期为4年，租赁房屋期限2012年10月1日至2016年9月30日止，乙方物业管理费缴纳日期从2012年9月1日开始。第一年度：2012年10月1日至2013年9月30日，租金为14800元／月，全年177600元；第二年度：2013年10月1日至2014年9月30日；租金为16000元／月，全年192000元……另注：2012年9月11日至2012年9月30日为装修期；在此期间该酒楼房屋租金甲方不予计列收取，但所产生的水电费由乙方承担。2、乙方须在合同签订当日内向甲方一次性缴纳房屋押金人民币柒万元正（￥70000.00元），水电押金叁仟元正（￥3000.00元）。3、乙方须在当月的1-5日向甲方缴交下月租金。若超一个月以上逾期未交租金，甲方有权单方解除双方签订的合同，押金不予退回。4、甲方收取乙方的租金只属此租金不含税价及公摊水电费。因租赁而产生的租赁税及相关税费由乙方承担。”第四条约定“……3、乙方租赁房屋期间发生的水电费，物业管理费或其他杂费，乙方如超20天未能支付，甲方可按违约对乙方做出相应惩罚措施……7、乙方租赁期间，因房屋漏水等房屋结构造成乙方不能正常营业或造成损失的，所产生的费用由甲方负责。合同期内，乙方如提前解除租赁，需提前六个月书面通知甲方，经甲方同意方可解除合约，不满半年租期的按照半年计算租金，超过半年的不满一年的租期按照一年租金计算；押金退回给乙方。8、合同期满解除合同之日起，乙方要在七日内撤场，并将属于乙方的物品全部搬离，若有遗留乙方物品逾期不搬离的视为甲方物资，甲方有权在逾期之后处理该物品……”。合同签订后，黄荣芳将房屋交付杨军祥、詹洪艳使用，杨军祥、詹洪艳向黄荣芳缴交了押金73000元。
2013年6月24日，杨军祥、詹洪艳向黄荣芳出具欠条一份，欠条载明“1、本酒楼欠房东（黄荣芳）四月、五月、六月房租租金共计44400元（人民币肆万肆仟肆佰元），承租地点：志兴花园B座二楼第三层、首层19号商铺，地下车库2号车库。2、本酒楼欠房东（黄荣芳）三月、四月、五月、六月房租租金共计2160元，承租地点：志兴花园B座405号。备注：本酒楼六月计划还清四月房租；剩余五、六月房租将计划分三个月还清（七、八、九月）。”对于该份欠条载明的所欠租金46560元，黄荣芳认可杨军祥、詹洪艳支付了15340元，剩余租金31220元未再支付。
另查明：2013年9月份，杨军祥、詹洪艳因经营酒楼生意出现困难，向黄荣芳提出要求解除双方租赁合同，双方因租赁合同解除及租金支付问题无法达成一致意见。原审法院审理本案过程中，杨军祥、詹洪艳申请证人谭某、高某甲、高某乙出庭作证，谭某证实：2013年9月份，曾与黄荣芳、杨军祥、詹洪艳协商涉案房屋转租问题，之后由于黄荣芳租金要求太高无法达成一致意见。高某甲原为杨军祥、詹洪艳经营酒楼的员工，其证实：杨军祥、詹洪艳经营的酒楼于2013年9月份停业，2013年9月份，其按杨军祥、詹洪艳的要求交给了黄荣芳涉案房屋钥匙一套。高某乙原为杨军祥、詹洪艳经营酒楼的员工，其证实杨军祥、詹洪艳经营的酒楼于2013年9月份停业，2013年9月份其按杨军祥、詹洪艳的要求交给了黄荣芳涉案房屋钥匙一套，黄荣芳与杨军祥、詹洪艳曾就房屋租赁合同解除问题进行过协商，但未达成一致意见。杨军祥、詹洪艳确认，其在2013年10月进入酒楼，将该酒楼属其自有的设施转卖。杨军祥、詹洪艳还对黄荣芳提交的物业费收款收据真实性没有异议，但主张其已经将租赁物的物业管理费交至2013年9月，并提交了相关发票予以证实。黄荣芳提交的物业费收款收据中涉及租赁物B栋车库、2、3楼的物业管理费有2014年1月至3月的2251.8元和3月至6月的2251.8元各一张，B405的物业管理费有2014年1月至3月和3月至6月的126.6元各一张，2013年11月30日的水费261.2元。
2014年7月1日，黄荣芳向原审法院提起诉讼，诉称：双方于2012年签订《房屋租赁合同》，约定黄荣芳将武江区新华南路志兴花园B座的房子出租给杨军祥、詹洪艳使用。后因杨军祥、詹洪艳经营困难，拖欠租金。为此，2013年6月24日，杨军祥、詹洪艳出具欠条，共欠黄荣芳2013年3月至6月的租金合计46560元。此后，杨军祥、詹洪艳仅支付了15340元租金，剩余租金未再支付。2013年9月底，杨军祥、詹洪艳经营酒楼的合伙人之间产生矛盾，停止营业，其中个别人将部分设备拆除。因其合伙人内部之间产生矛盾，迟迟无法与黄荣芳办理场地交接手续，至今电费卡、钥匙、卷闸门遥控开关等仍在杨军祥、詹洪艳手中。黄荣芳多次电话或信息联络，希望办理交接手续缴纳租金，但杨军祥、詹洪艳均未履行义务。请求原审法院判令：1、解除双方签订《房屋租赁合同》，立即返还场地给黄荣芳；2、杨军祥、詹洪艳支付截至2014年6月30日的租金240100元，并赔偿截至2014年6月30日止的逾期支付租金的利息损失11221.476元（黄荣芳提交了利息计算说明，该说明是以每月拖欠租金作为本金，计算当月利息，然后将每月的利息相加，并要求此后的利息损失按月息0.65％计算至实际付清之日）给黄荣芳；3、杨军祥、詹洪艳按月16540元的标准支付2014年7月1日起至返还场地止的租金，并以每月应按未付租金数额按月息0.65％的标准承担逾期付款的利息至付清之日止；4、杨军祥、詹洪艳承担2013年10月份起的物业管理费7269.8元；5、诉讼费用由杨军祥、詹洪艳负担。
原审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。首先，关于《房屋租赁合同》的解除问题，从查明的事实表明，杨军祥、詹洪艳经营的酒楼于2013年9月份停业，黄荣芳与杨军祥、詹洪艳对解除合同事宜已进行磋商，之后由于双方无法达成一致意见而未签订书面解除协议，但杨军祥、詹洪艳委托酒楼工作人员将钥匙交还黄荣芳，黄荣芳予以接收，且杨军祥、詹洪艳已实际搬离该房屋，黄荣芳已对房屋进行实际支配，故该院认定双方合同解除时间为2013年9月份，黄荣芳要求解除合同、返还场地的诉求已经实现，故该院在本案中对黄荣芳要求解除合同、返还场地的诉讼请求不再处理。
关于房屋租金及违约责任问题。对于租金的计算截止日期，黄荣芳主张计算至返还场地时止，该院查明的事实表明，杨军祥、詹洪艳已于2013年9月份将房屋交还黄荣芳，结合《房屋租赁合同》第四条“7、乙方租赁期间，因房屋漏水等房屋结构造成乙方不能正常营业或造成损失的，所产生的费用由甲方负责。合同期内，乙方如提前解除租赁，需提前六个月书面通知甲方，经甲方同意方可解除合约，不满半年租期的按照半年计算租金，超过半年的不满一年的租期按照一年租金计算；押金退回给乙方。”的约定，黄荣芳主张计算至返还场地时止的租金有失公允，该院不予支持。但杨军祥、詹洪艳提前解除合同确给黄荣芳造成损失，结合本案实际及合同约定、按照诚实信用、公平原则，本院确定杨军祥、詹洪艳应缴交租金截止日期为2013年12月30日，故2013年7月至2013年12月的租金为92400元（3个月×14800元／月＋3个月×16000元／月）。由于杨军祥、詹洪艳于2013年6月24日出具的欠条载明2013年4、5、6月份所欠租金46560元，黄荣芳认可杨军祥、詹洪艳支付了15340元，故截止2013年6月份杨军祥、詹洪艳仍欠租金31220元（46560元-15340元），综上，杨军祥、詹洪艳应付租金为123620元（92400元＋31220元），由于杨军祥、詹洪艳缴交73000元押金仍在黄荣芳处，故杨军祥、詹洪艳仍应支付租金50620元给黄荣芳。
对于韶关市武江区志兴花园B座405号房屋的租金问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，黄荣芳所举证据不足以证实杨军祥、詹洪艳承租该房屋的起止日期及欠交租金金额，故该院对黄荣芳该项主张不予支持。
关于物业管理费问题，双方均认可杨军祥、詹洪艳缴交物业管理费至2013年9月，由于杨军祥、詹洪艳退还房屋日期为2013年9月，双方在合同中未对房屋退还之后的物业管理费作出约定，该院结合物业管理费的性质，对黄荣芳主张的物业管理费7269.8元不予支持。
关于逾期利息问题，《房屋租赁合同》约定“乙方须在当月的1至5日向甲方缴交下月租金。”杨军祥、詹洪艳未按时支付租金已构成违约，故该院对黄荣芳主张违约金予以支持，但是对于违约金的计算问题，因双方未明确约定违约金的计算问题，结合本案，杨军祥、詹洪艳应从黄荣芳起诉之日即2014年7月1日起以实欠租金50620元按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给黄荣芳。
对于杨军祥、詹洪艳主张的黄荣芳未结算的餐费抵扣租金问题，因杨军祥、詹洪艳提交的证据并无黄荣芳签名，且黄荣芳并不认可，故该院对杨军祥、詹洪艳的主张不予采纳。杨军祥、詹洪艳如有相关、合法的证据，可另行主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，于2014年9月24日作出（2014）韶武法民一初字第822号民事判决：一、杨军祥、詹洪艳应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠租金50620元及违约金（违约金计算方法：从2014年7月1日起以实欠租金50620元按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行期限之日止）给黄荣芳。二、驳回黄荣芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，减半收取2590元，由黄荣芳负担2057元，杨军祥、詹洪艳负担533元。
黄荣芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以杨军祥、詹洪艳交付的押金充抵拖欠的租金违背合同约定。《房屋租赁合同》第二条约定“3、乙方（即杨军祥、詹洪艳）须在当月的l至5日向甲方缴交下月租金。若超过一个月以上逾期未交租金，甲方有权单方解除双方签订的合同，押金不予退回”。该约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效。现杨军祥、詹洪艳拖欠租金远超一个月，导致合同解除，按约定其所交的押金不存在退回，故杨军祥、詹洪艳根本就不能以此押金冲抵租金。二、原审判决认定杨军祥、詹洪艳于2013年9月将房屋移交给了黄荣芳完全属于认定事实错误。1、双方并未办理过任何的场地移交手续。杨军祥、詹洪艳所谓的证据就是其原有的员工所作证说的，将该员工持有的一套钥匙交付给了黄荣芳，但黄荣芳实际收取的钥匙是一套，而且还不齐全，连房屋的电费卡都还在杨军祥、詹洪艳手上。由于出入房屋的钥匙绝对不止员工手上的，杨军祥、詹洪艳作为经营者本身也持有钥匙。因此，仅将个别员工手上的钥匙交付黄荣芳，并不代表杨军祥、詹洪艳将全部钥匙交付了黄荣芳，更不代表双方办理了场地移交手续。2、杨军祥、詹洪艳在2013年10月份仍能自行出入房屋处置屋内的各种资产，既表明杨军祥、詹洪艳根本未在9月份将场地交付给黄荣芳，同时也表明杨军祥、詹洪艳还有钥匙，能自由出入房屋。所谓的移交显然是杨军祥、詹洪艳推卸责任之辞。3、黄荣芳一直与杨军祥、詹洪艳电话及信息联络（见电话信息的内容），要求办理合同解除及交接事宜，杨军祥、詹洪艳从未对该要求提出过异议，仅是以在外或没有时间等原因拖延不办。诉讼中杨军祥、詹洪艳再辩称已经办理了移交，显然是狡辩。4、谭某所谓的想转租房屋，仅是杨军祥、詹洪艳找到谭某，希望谭某能转租顶下场地，其自身收取部分转手费而己，黄荣芳虽然参与了协商，但协商不成，这仅表明转租的事实不成立，不能证明双方之间的合同解除并办理了交接手续。5、事实上，因场地一直未办理交接，该房屋一直被迫空置，造成了黄荣芳巨大的经济损失。黄荣芳在2014年6月份贴出告示招租，实际是在催促杨军祥、詹洪艳办理交接屡屡得不到妥善处理的情况下，为减少损失而采取的减损行动，且黄荣芳也通过信息告知杨军祥、詹洪艳，说为减少损失先行招租，如有人承租，则将强行收回场所。这些行为，均证明所谓的2013年9月份解除合同办理交接的事实是根本不存在的。6、杨军祥、詹洪艳当庭也承认，对于志兴花园B座405房，其一直没有与黄荣芳办理过交接，钥匙也没有给付过黄荣芳。这说明，如果双方真的对解除合同达成一致、并办理交接手续，则志兴花园B座405房也应当同时办理过交接手续。但现实却不是如此，显然所谓的移交是根本就没有的事实。三、杨军祥、詹洪艳承租志兴花园B座405房的事实客观存在，此事实既有杨军祥、詹洪艳出具欠条“本酒楼欠房东（黄荣芳）三月、四月、五月、六月房租租金2160元，承租地点：志兴花园B座405房”的内容所证实，也有庭审中杨军祥、詹洪艳自认承租的事实，原审判决却认定证据不足显然违背实际。四、原审判决在计算利息时间起算上是偏帮杨军祥、詹洪艳。合同明确约定，当月5日前缴交下月的租金。逾期缴交，当然构成了违约。而违约自应从违约之日起承担违约责任，原审判决只是从起诉之日起计算利息，显然不当。据此，黄荣芳请求本院：一、撤销原审判决，改判支持黄荣芳一审诉讼请求。二、诉讼费由杨军祥、詹洪艳负担。
詹洪艳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨军祥未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院主要围绕上诉人黄荣芳的上诉请求进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、杨军祥、詹洪艳是什么时候将房屋移交给黄荣芳，如何计算租金及赔偿。二、原审法院将交付的押金充抵拖欠的租金是否符合合同约定。三、杨军祥、詹洪艳是否承租了志兴花园B座405房，应如何计算租金。
一、关于杨军祥、詹洪艳是什么时候将房屋移交给黄荣芳，如何计算租金及赔偿损失的问题。从查明的事实表明，杨军祥、詹洪艳经营的酒楼于2013年9月份停业，黄荣芳与杨军祥、詹洪艳对解除合同事宜已进行磋商，之后由于双方无法达成一致意见而未签订书面解除协议，但杨军祥、詹洪艳委托酒楼工作人员高某甲、高某乙各将一套钥匙交还黄荣芳，黄荣芳予以接收，且杨军祥、詹洪艳已实际搬离该房屋，黄荣芳已可对房屋进行实际支配，故原审法院认定双方合同解除时间为2013年9月并无不当，黄荣芳主张杨军祥、詹洪艳未办理移交手续，故杨军祥、詹洪艳未将租赁房屋移交给黄荣芳的理由不成立，本院予以驳回。但依照租赁合同：“7、……合同期内，乙方如提前解除租赁，需提前六个月书面通知甲方，经甲方同意方可解除合约，不满半年租期的按照半年计算租金，超过半年的不满一年的租期按照一年租金计算；押金退回给乙方。”的约定，因双方解除租赁合同的时间是2013年9月，超过半年不满一年，故原审法院确定交付的租金至2013年12月30日并无不当，本院予以认可。黄荣芳主张双方未解除租赁合同，租金应计至起诉之日的理由不成立，本院予以驳回。
二、关于原审法院将交付的押金充抵拖欠的租金是否符合合同约定的问题。黄荣芳上诉主张因杨军祥、詹洪艳超过一个月以上逾期未交纳租金，故依照合同约定，押金不予退回。但双方在2013年6月已经就拖欠的租金达成协议，由杨军祥、詹洪艳出具欠条，注明拖欠的4、5、6月的租金将在之后三个月内（即9月之前）付清，之后杨军祥、詹洪艳亦支付了15340元租金给黄荣芳。可见双方就拖欠的租金进行了协商并达成一致意见。之后双方在9月份解除租赁合同。故原审法院结合本案实际及合同约定、按照诚实信用、公平原则，对黄荣芳该主张不予支持并无不当，本院予以认可，黄荣芳该上诉理由不成立，本院予以驳回。
三、关于杨军祥、詹洪艳应否承担物业管理费的问题。由于本院确认双方在2013年9月解除合同，而杨军祥、詹洪艳已经支付了该月之前的物业管理费，因此，黄荣芳诉请杨军祥、詹洪艳支付从2013年10月起的物业管理费没有法律及合同依据，本院予以驳回。
四、关于杨军祥、詹洪艳是否承租了志兴花园B座405房，应如何计算租金的问题。虽然杨军祥、詹洪艳出具的欠条中有承租地点是志兴花园B座405房，但没有承租该房屋的起止日期及欠交租金金额的合同约定，而且黄荣芳起诉所依据的是双方签订的《房屋租赁合同》，该合同中并无包括志兴花园B座405房，故无法确认志兴花园B座405房的租金是否包括在本案涉案合同的租金内，原审法院对黄荣芳该主张不予支持并无不当，如黄荣芳有证据证明双方还存在租赁志兴花园B座405房的事实，可另行主张权利。故对黄荣芳该上诉主张，本院予以驳回。
综上所述，原审法院认定事实不清，黄荣芳的上诉主张部分成立，对其上诉请求成立部分，本院予以支持，对其上诉请求不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4419.57元，由黄荣芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 朱应麟
二〇一五年三月三十日
书 记 员 梁晓芳