广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第553号
原告：东莞市厚街镇涌口股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王吉辉，该单位主任。
委托代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。
委托代理人：王志华，广东蓝天柱律师事务所辅助人员。
被告：东莞启胜鞋业有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：邱渝峰。
原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社（以下简称“涌口经联社”）与被告东莞启胜鞋业有限公司（以下简称“启胜公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法由审判员黄琪适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判员黄琪担任审判长，与代理审判员陈波、人民陪审员孟祥辉组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告涌口经联社的委托代理人蒲松涛、王志华到庭参加诉讼，被告启胜公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涌口经联社诉称：2013年2月6日，被告与原告签订了《合同书》，被告租赁原告位于东莞市厚街镇涌口清泉路25号的房屋用于生产经营，租赁房屋有：厂房一栋（三层，9350平方米）、宿舍、样板房四栋（四到六层，8600平方米）、其他200平方米的建筑物。租赁期间为2012年8月1日至2016年7月31日，从2013年2月1日起每月租金为166000元。被告从2014年4月份起以各种理由拒付租金（占有使用费），经原告多次派人催讨后，被告与原告于2014年12月26日签订《申请厂房租赁合同终止协议书》，确认原被告双方租赁合同关系于2015年2月15日终止，同时被告承诺依约如期向原告支付2014年7月1日至2015年2月15日期间共7.5个月租金（占有使用费）1245000元。被告一直未能履行付款义务，被告负责人于2014年12月失去联系，导致被告启胜公司倒闭，被告启胜公司的财物至今一直放在上述房屋内，占用了原告房屋，严重影响了房屋的正常使用和出租，且被告拖欠电费及电费滞纳金费用，由于被告启胜公司倒闭导致原告请保安看管被告财产和法院查封被告财产。综上，被告的行为已严重违反双方之约定，对原告造成了巨大的损失，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告于2013年2月6日签订的《合同书》；2.被告支付原告房屋占有使用费1494000元（每月占有使用费166000元，从2014年7月1日起算，暂算到2015年3月31日，9个月，应算到被告将所租赁房屋内财产全部搬离之日为止）；3.被告向原告支付垫付的租赁物2014年12月至2015年2月期间产生的电费147644.42元，电费滞纳金3718.61元；4.被告支付原告聘请保安人员看管被告财务的保安工资18000元（每人每月2000元，一天三班，3人，暂算3个月，从2015年2月1日暂计至2015年4月30日为止18000元；应算到被告将上述租赁房屋内全部资产搬离完毕之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。原告于庭审中撤回第1项诉请，并明确其诉讼请求第2项为从2014年7月1日起算至2015年3月31日止。
被告启胜公司未提出答辩意见，亦未向本院提交证据或提出质证意见。
经审理查明：2013年2月6日，原告涌口经联社作为合同甲方，被告启胜公司作为合同乙方，双方签订一份《合同书》。该合同约定，原告将位于东莞市厚街镇涌口清泉路25号的租赁物出租给被告作为厂房储备用途使用，租赁物包括：厂房1栋分别为3层，面积共9350平方米；宿舍、样板房4栋分别为4-6层，面积共8600平方米；其它建筑物面积共200平方米。租赁期为4年，自2012年8月1日起至2016年7月1日止。月租金自2013年2月1日起至2016年7月31日止共166000元，如被告需要开具发票的，税费由被告承担。被告须在每月10日前将当月租金缴纳，且按时缴交水电费、工人工资等一切与经营有关的费用。
2014年12月26日，原、被告双方签订《申请厂房租赁合同终止协议书》，该协议书约定，原、被告双方协商同意原启胜厂房租赁合同到2015年2月15日终止。截止2015年2月15日止，被告应向原告缴纳厂租7.5个月（包括2014年所欠厂租在内），双方协商按下列计划缴纳租金：①2015年元月底缴3.5个月；②2015年2月底缴2个月；③2015年3月底缴2个月。厂租按之前双方协议每月166000元不变，被告租赁原告的厂房定于2015年元月底搬空，被告所有机器设备变卖款项交给原告。租赁期间，被告工人工资，水电费用等均由被告负责发放，被告承诺2015年元月底一次性结算所有工人2014年12月、2015年元月的工资绝不拖欠。原告主张双方合同于2015年2月15日终止后，被告没有使用案涉租赁物进行生产经营，但其机器设备一直占用案涉租赁物，直至原告于2015年4月8日向法院提出转移被告财产的申请后，才于2015年5、6月份左右将案涉租赁物重新出租。在此期间，原告为被告垫付了2014年12月电费72824.46元及违约金2039.09元、2015年1月电费41593.72元和违约金1081.44元、2015年2月电费33226.24元和违约金598.08元。
另原告称其为看管被告财物，聘请了三名保安，每月支出每人工资2000元，计至2015年4月30日暂为18000元。原告主张其基于无因管理的法律关系于本案中要求被告支付原告垫付的工资，原告亦确认其已在执行案件中作为执行费的一部分申请执行。
另查明，案涉房屋未经产权登记。原告亦未能提交该房屋的建设工程规划许可证或其他报建审批的证据。
以上事实，有合同书、《申请厂房租赁合同终止协议书》、律师证、委托书、台胞证、综合业务凭证、工资表、身份证、发票以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：被告启胜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告的陈述及证据进行抗辩和质证的权利。对于原告提供的证据，由于其具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。由于案涉租赁房屋未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，本案案涉租赁合同无效。考虑到被告实际占有使用原告的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应向原告支付房屋占有使用费，标准可参照双方《合同书》约定的租金标准，结合《申请厂房租赁合同终止协议书》被告确认截止2015年2月15日欠原告7.5个月的陈述，被告应向原告支付2014年7月1日起至2015年3月31日止的房屋占有使用费1494000元（166000元∕月×9个月）。原告为被告垫付了2014年12月电费72824.46元及违约金2039.09元、2015年1月电费41593.72元和违约金1081.44元、2015年2月电费33226.24元和违约金598.08元，有发票为证，本院予以采信，故被告应向原告支付2014年12月电费72824.46元及违约金2039.09元、2015年1月电费41593.72元和违约金1081.44元、2015年2月电费33226.24元和违约金598.08元。
本案为房屋租赁合同纠纷，原告为被告看守财物而垫付的工人工资与本案并不属于同一法律关系，不应于本案中一并进行审理，且原告亦确认已作为执行费在执行案件中主张，故对于原告要求被告支付垫付的工人工资，本院不予处理，原告可另循法律途径处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告东莞启胜鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社支付房屋占有使用费1494000元；
二、限被告东莞启胜鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社支付2014年12月电费72824.46元及违约金2039.09元、2015年1月电费41593.72元和违约金1081.44元、2015年2月电费33226.24元和违约金598.08元；
三、驳回原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19770元，由被告东莞启胜鞋业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄 琪
代理审判员 陈 波
人民陪审员 孟祥辉
二〇一五年九月一日
书 记 员 黄文杰