浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬商终字第1165号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄结义，无固定职业。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文娟，宁波昂立国际教育学校教师。
委托代理人：程筱径（曾用名：程晓进，无固定职业。
上诉人黄结义为与上诉人徐文娟合同纠纷一案，均不服宁波市江东区人民法院（2014）甬东商初字第2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年4月21日，徐文娟与案外人宁波高新区明辰紫月业主管理委员会（以下简称明辰紫月业委会）签订《明辰紫月会所租赁合同》一份，约定：经明辰紫月业委会研究决定，将明辰紫月会所部分场所以租赁形式由徐文娟经营，租赁场所为明辰紫月会所三楼西侧及棋牌室，面积为260㎡，租赁期三年。第一年自2012年9月30日起至2013年9月29日止租金为48000元，第二年2013年9月30日起至2014年9月29日止租金为51000元，第三年2014年9月30日起至2015年9月29日止租金为53000元，租费每年分两次支付，第一次9月30日前交付50%，第二次次年3月30日前交付50%；若合同期内另行转租由双方协商同意，除租金归业委会外，装修残值收入归徐文娟所有。合同签订后，双方履行了前述合同，徐文娟已支付两年租金。2014年6月23日，明辰紫月业委会发布通知，强调明辰紫月会所租赁经营户不得将场所租赁权擅自转让。
2014年8月14日，黄结义与徐文娟签订《协议》一份，约定：徐文娟将位于宁波高新区明辰紫月会所三楼的培训机构转让给黄结义。徐文娟将培训学校业务及资产全部转让给黄结义，自双方签字付款生效后，该址内一切经营活动由黄结义负责，8月14日前徐文娟已收费学员由黄结义继续培训；黄结义向徐文娟支付装修折旧残值和设备费合计70000元，自8月14日起，该址学校一切收入归黄结义所有，所有支出由黄结义自行承担（包括此后房租、水电费、通讯网络、员工工资福利等），各种缴费收入和教学工作、学员续费均由黄结义承担责任和收益，徐文娟不再收取任何费用，也不承担任何责任和义务，8月14日之前的员工工资社保由徐文娟发放，此后由黄结义负责；协议租期为每年一签，房屋租金为53000元，每年一付，此后续租每年在前一年基础上递增10%，每年到期前一个月内缴清下年费用，逾期按千分之五每天计算滞纳金；黄结义向徐文娟支付水电押金10000元，租期满后由徐文娟退还给黄结义。协议签订当日，黄结义即向徐文娟支付了转让款70000元和押金5000元。
涉案转租事先未征得明辰紫月业委会同意，明辰紫月业委会得知后不同意前述转租事宜，故黄结义终未在租赁场地进行经营。
黄结义于2014年9月12日向原审法院起诉称：黄结义从报纸上得知徐文娟要转让在宁波高新区明辰紫月会所内的教育培训机构，后双方经过初步协商，遂于2014年8月14日签订转让协议一份，约定徐文娟把设在该会所内的教育机构（包括所有设备和装修）转让给黄结义。合同签订后，黄结义按约支付了转让款70000元和押金5000元。之后，黄结义得知教育培训机构所在场地是徐文娟未经房东同意擅自转租，且培训机构内的大部分设备和装修都不是徐文娟本人出资，而这与徐文娟在转让前向黄结义交代的完全不一致。徐文娟的行为存在明显的误导和欺诈，严重损害了黄结义的合法利益。请求判令：撤销黄结义和徐文娟于2014年8月14日签订的《协议》，并要求徐文娟返还黄结义转让款70000元和押金5000元。原审审理过程中，黄结义经原审法院释明，变更诉请为确认双方于2014年8月14日签订的《协议》无效，并要求徐文娟返还黄结义转让款70000元、押金5000元。
徐文娟在原审中答辩称：一、黄结义在签约时明知经营场地的租赁情况，当时双方并没有以房屋转租为条件，只是说双方相互配合到业主处去变更租赁关系，未变更租赁关系之前由黄结义将原价租金交由徐文娟代收，合同里面明确约定过的，事前徐文娟也清楚说明过，双方是本着充分协商、平等自愿的原则签订的《协议》，徐文娟不存在欺诈的行为；二、黄结义诉讼请求由原来的欺诈变更为确认《协议》无效，徐文娟不同意，根据法律规定，重大的诉讼请求在过了举证期限后是不能变更的，虽经法官释明；三、涉案《协议》的标的是培训业务的转让，是基于生意业务和26名学员收益的转让，并非场地使用权的转让，故不需要经过明辰紫月业委会的同意，黄结义支付的70000元是用于支付设备残值，包括办公电脑、空调、桌椅等，并非场地使用权的转让费用，上述财产和业务的处置明辰此月业委会无权干涉，其是否同意转让与《协议》没有必然联系，且明辰紫月业委会并未干涉徐文娟业务，亦未向徐文娟提出过解除《明辰紫月会所租赁合同》，现距明辰紫月业委会知道转租事宜已超六个月，应视为明辰紫月业委会同意转租。黄结义明知该房屋系徐文娟租来的，故应当将房租交给徐文娟；四、没有证据证明法院调查的所谓明辰紫月业委会成员的身份，没有证据证明其能够代表明辰紫月业委会集体意见，至今明辰紫月业委会没有任何正式盖章的文件表示其真实意见，徐文娟与明辰紫月业委会的租赁合同有效，一些身份不明人员的片面之词不足以对抗徐文娟与明辰紫月业委会双方租赁合同的法律效力；五、双方签订《协议》注明签字生效，只要没有出现法律规定的无效情形，就应当具有法律效力，且双方已进行财产交接，黄结义也履约交付了部分费用，表明黄结义认同《协议》的效力，黄结义是具有正常民事行为能力的成年人，应当知晓《协议》签字生效的严肃性和违约应该承担的后果，现黄结义系恶意违约。综上，双方签订的《协议》真实有效，请求法院驳回黄结义的诉讼请求。
徐文娟在原审中反诉称：黄结义、徐文娟本着平等、自愿的原则于2014年8月14日签订《协议》，约定黄结义向徐文娟支付装修折旧残值和设备费用70000元、水电保证金10000元、第一年房租53000元，徐文娟将名下培训机构的业务（含学生26名和教师1名）转让给黄结义自负盈亏经营，双方约定徐文娟已收取学费的学员由黄结义继续提供培训服务，从2014年8月14日开始该校收入和开支都归黄结义享有和承担。在黄结义交付70000元转让款和5000元押金后，徐文娟将整个培训机构财产交接完毕并将业务与黄结义衔接妥当后，由于黄结义意图毁约、故意不继续为学员上课并张贴告示让学员到徐文娟处退费，且并未依照《协议》支付房租和剩余押金，经徐文娟多次催告无效，直至黄结义拒接电话失踪。徐文娟为防止发生群体性事件，只有代黄结义安抚学生家长并退费妥善处理培训事宜，使得徐文娟利益受损。据此，请求判令：一、黄结义立即支付徐文娟一年房租53000元（2014年8月14日至2015年8月13日），并支付拖欠的押金5000元；二、黄结义支付徐文娟为处理其违约行为所导致的损失和费用43598元。
针对徐文娟的反诉，黄结义在原审中答辩称：一、黄结义系在受到徐文娟误导和欺诈的情况下签订的《协议》，因转租未经明辰紫月业委会同意，该《协议》无效；二、《协议》无效的责任不在于黄结义，现黄结义并未对徐文娟造成其诉称损失43598元，同时黄结义现未实际使用房屋，而徐文娟也未向明辰紫月业委会交过房租，不存在房租损失，故黄结义不应承担租金、押金及损失等费用，请求驳回徐文娟的反诉请求。
原审法院审理认为：徐文娟与明辰紫月业委会签订的《明辰紫月会所租赁合同》合法有效。黄结义主张徐文娟未经出租人同意擅自转租，而徐文娟则表示转租已事后经过出租人同意。原审法院认为，徐文娟与明辰紫月业委会签订的《明辰紫月会所租赁合同》中就转租问题明确约定需经双方协商同意，现徐文娟将租赁物转租给黄结义，出租人表示转租并未经过其同意且事后才得知转租，徐文娟却未提供充分证据证明转租经过出租人同意，也未提供证据证明出租人知道或应当知道徐文娟转租已超六个月且未在期间提出异议，故对徐文娟该项主张，不予采纳。徐文娟未经出租人同意转租租赁物，故徐文娟、黄结义于2014年8月14日签订的《协议》应为无效。徐文娟辩称涉案《协议》系培训业务转让，并非场地使用权转让，故明辰紫月业委会是否同意并不影响《协议》效力。原审法院认为，双方签订的《协议》包含了房屋的转租和培训业务、装修、设备的转让两个部分，在该协议书签订后，出租人明辰紫月业委会不同意该会所转租，致《协议》中房屋转租内容条款无效，而房屋转租与场地内装修、设施等转让均涉及讼争房屋，两者不具有可分性，且培训业务、装修、设备转让系依附于场地转租，故无效的转租导致培训机构转让协议全部无效。根据案件审理情况，依据相关规定对黄结义进行释明，故黄结义变更诉讼请求，并无不当，对徐文娟关于诉请变更的抗辩意见不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故黄结义要求徐文娟返还转让款70000元及押金5000元的诉请，予以支持。徐文娟反诉要求黄结义支付房租及押金的诉请，于法无据，不予支持。徐文娟同时反诉要求黄结义赔偿学生退费及安置学生损失43598元，但未提供充分证据证明其损失事实及该损失事实与黄结义的关联性，故对该反诉诉请亦不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。徐文娟明知租赁期间不得擅自将租赁物转租给黄结义，在尚未取得出租人同意的情况下，与黄结义签订转租协议，其对《协议》的无效具有过错。黄结义主张徐文娟在转租过程中对其存在欺诈、隐瞒行为，但未能提供充分、有效的证据证明，对黄结义该主张不予采信。黄结义在与徐文娟签订《协议》时，明知涉及转租，应当对租赁物权利人进行审查，其在原审庭审中确认其仅查看了《明辰紫月会所租赁合同》复印件而未审核过原件，即其并未尽到合理的注意义务，黄结义对《协议》的无效亦有过错，故黄结义、徐文娟对《协议》无效的过错相当，双方因《协议》无效而遭受的损失可由黄结义、徐文娟各半承担。徐文娟在原审庭审中要求将黄结义应支付徐文娟的租赁物占有使用费与徐文娟应返还黄结义的款项75000元完全抵销，原审法院认为，涉案《协议》签订后，虽黄结义因明辰紫月业委会知情后不同意转租而未在租赁场地实际经营，但徐文娟已搬离租赁场地即实际已向黄结义交付了场地，对于徐文娟而言，其应支付明辰紫月业委会该期间的租金是其必将产生的损失，故根据公平原则，黄结义应根据过错程度补偿徐文娟一定的场地占有使用费，该费用可按徐文娟与明辰紫月业委会之间签订的《明辰紫月会所租赁合同》约定的租金标准计算，酌情自2014年8月14日起计算至原审第二次庭审日止即2015年5月29日，共计41707元（51000元×47天÷365天＋53000元×242天÷365天），黄结义应负担其中一半费用即20853.50元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年7月5日作出如下判决：一、确认黄结义与徐文娟于2014年8月14日签订的《协议》无效；二、徐文娟应返还黄结义75000元，抵销黄结义应支付徐文娟的至2015年5月29日止的房屋占有使用费20853.50元，余款54146.50元应于判决生效后十日内履行；三、驳回黄结义的其他诉讼请求；四、驳回徐文娟的反诉诉讼请求。如徐文娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费1675元，减半收取837.50元，由黄结义负担260.50元，徐文娟负担577元；反诉案件受理费减半收取1166元，由徐文娟负担。
黄结义不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：本案中，徐文娟明显具有重大过错。徐文娟与明辰紫月业委会在2013年4月21日签订的《明辰紫月会所租赁合同》明确约定未经出租人同意不得擅自转让。在此前提下，徐文娟却于2014年8月14日与黄结义签订转让协议，徐文娟明知未经明辰紫月业委会同意不得转让却仍然违背其与明辰紫月业委会之间的约定，不告知黄结义该特别约定的实情与黄结义签订《协议》，其以签订转让协议行欺诈的目的十分明显。原审法院判决双方过错相当明显错误。请求撤销原审判决并改判徐文娟承担合同无效的全部责任，返还黄结义转让款70000元和押金5000元。
徐文娟不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉并针对黄结义的上诉答辩称：一、原审认定事实错误。1.双方签订的是无名合同，而不是场地转让合同。合同中明确表明是业务合作关系转移，转让的是26名学生和师资队伍资源，以及培训学校在周边影响力及短期商号使用权和办公教学设备等。并不以房屋转租成立为条件。合同中明显载明租金是代收代付，且租金金额也未变动，只是临时过渡措施。徐文娟配合变更合同并未违约。本案不存在转租的事实，就算是业主不同意转租，也是黄结义与徐文娟之间违约责任问题，不必然导致徐文娟与黄结义之间的合同无效。2.出租人不同意转租的说法没有事实依据。本案没有证据证明原审法院调查的所谓明辰紫月业委会成员的身份是否真实，并能够代表明辰紫月业委会集体意见，至今明辰紫月业委会没有出具任何正式加盖印章表示其不同意转租的文件；二、原审适用法律错误。1.原审错误地认为徐文娟与黄结义之间所签订的《协议》包含了房屋的转租和培训业务、装修、设备的转让两个部分，故无效的转租导致培训机构转让协议全部无效。没有法律规定出租人不同意转租就必然导致全部合同无效。黄结义可以搬迁至其他地方开展业务，如果产生损失可以另行协商，不至于合同全部无效。本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。2.退一步讲，即使不能转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”黄结义于2014年8月19日去找过业主，并从此时起明辰紫月业委会就知道转租的事实，但明辰紫月业委会从来没有向徐文娟提出解除合同，至2015年2月18日已经超过六个月，应视为同意转租；三、原审程序错误。首先，原审中徐文娟不同意黄结义在已过举证期限后变更诉讼请求。对法院因黄结义有败诉风险而利用释明规则给予其提示并同意其变更诉讼请求表示反对，原审法院的做法有失公平。其次，本案严重超过审限期限，本案自2014年9月12日受理，直到2015年8月21日才判决，本案没有法律所规定的需要延期判决的重大复杂案情，延期判决明显增加了房租等损失。综上，请求撤销原审判决并依法改判驳回黄结义原审中的诉讼请求，改判黄结义支付徐文娟房租53000元，押金5000元，违约金13598元（违约损失是由于黄结义未按约向学生提供服务，学生要求徐文娟赔偿损失，徐文娟已经赔偿学生13598元，所以该损失要求黄结义承担）。
针对徐文娟的上诉，黄结义答辩称：黄结义与徐文娟签订的《协议》中明确约定转让明辰紫月会所三楼的培训机构，该《协议》实际包含两个部分，培训机构与装修残值及设备的转让。该《协议》的履行以房屋转租为前提条件。因明辰紫月业委会不同意转租、不追认而导致《协议》无效。徐文娟始终是无处分权人，其没有转租权。徐文娟与明辰紫月业委会合同中明确签订有不得擅自转租的条款。明辰紫月业委会还在2014年6月于各租户门口张贴不得擅自转租的通知。徐文娟提供给黄结义的《明辰紫月会所租赁合同》是虚假的合同，该合同对可否转租未作约定。而徐文娟与明辰紫月业委会签订的《明辰紫月会所租赁合同》第五条第8项的手写内容明确约定“房屋转租需经双方协商同意”。徐文娟欺瞒黄结义签订转让协议，造成《协议》无法履行，其负有全部责任。综上，请求驳回徐文娟的上诉请求，支持黄结义的上诉请求。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是黄结义、徐文娟签订的《协议》是否有效；如《协议》无效，则责任如何承担。黄结义与徐文娟签订《协议》约定徐文娟将位于明辰紫月会所的培训机构转让给黄结义，因出租人明辰紫月业委会不同意明辰紫月会所转租，导致《协议》中有关房屋转租的内容无效。而《协议》包含了房屋转租和培训业务转让两个部分，两者不具有可分性，且培训业务转让系依附于场地转租，故因房屋转租无效导致《协议》无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。故原审判决徐文娟返还黄结义转让款70000元及押金5000元并无不当。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐文娟与明辰紫月业委会签订的合同明确约定租赁期间不得擅自将租赁物转租，徐文娟在尚未取得出租人同意的情况下，与黄结义签订转租协议，对《协议》的无效具有过错。黄结义明知《协议》涉及转租，其应当向租赁物权利人进行核实，在黄结义没有证据证明徐文娟向其提供的是没有手写内容合同的情况下，原审认定其对《协议》的无效存在过错，并判决其承担租金41707元的一半亦无不当。因徐文娟与明辰紫月业委会签订的《明辰紫月会所租赁合同》明确约定“房屋转租需经双方协商同意”，而徐文娟未提供充分证据证明转租经过出租人同意，也未提供证据证明本案的转租行为存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定的情形，故对徐文娟的主张，本院不予采纳。徐文娟要求黄结义赔偿学生退费及安置学生损失13598元，因未提供充分证据证明其损失事实及该损失与黄结义的关联性，故难以支持。综上，黄结义、徐文娟的上诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院均不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人黄结义预交的二审案件受理费1675元，由上诉人黄结义负担；上诉人徐文娟预交的二审案件受理费2841元，由上诉人徐文娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘丹涛
审 判 员 叶剑萍
审 判 员 方资南
二〇一五年十二月十四日
代书记员 谢 倩