四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3374号
上诉人（原审原告）四川欣兴物业有限责任公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人李直，经理。
委托代理人杨渝军，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。
委托代理人段明霞，女，汉族，1955年4月27日出生，住成都市成华区，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）胡军，男，汉族，1982年08月26日出生，住山西省偏关县。
上诉人四川欣兴物业有限责任公司（以下简称欣兴物业公司）因与被上诉人胡军物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第1543号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人欣兴物业公司的委托代理人杨渝军、段明霞，被上诉人胡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年11月24日，欣兴物业公司与胡军签订了《上霖东方前期物业服务协议》约定：胡军委托欣兴物业公司为其提供物业管理服务，管理事项包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业服务费收费标准为：电梯公寓按建筑面积1.20元／平方米·月；业主逾期交纳物业服务费用的按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金。欣兴物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、袋装生活垃圾清运处理费、有线电视、电话费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府和委托单位标准规定。2010年08月17日至2012年12月胡军全部履行了物业服务协议所规定的缴纳款项的义务，按照合同约定，胡军胡军尚欠2013年01月至2014年03月的物业管理费1201.60元人民币；2013年01月至2014年03月的饮用水费307元人民币；2013年01月至2014年03月的垃圾处理费120元人民币，合计1628.6元。
原审另查明，欣兴物业公司在对“上霖东方”小区进行物业服务的过程中确存在没有公布物业管理费用收支账目、车位没有完全开放使用、小区设施设备存在问题、人员管理不严格、外来人员随意进出，占用本物业的共用部分，收费既不向业主公示，也不支付业主应享有的收益；未制止违反本物业管理制度和《业主／住户手册》的行为等诸多问题。
原审查明上述事实有双方当事人陈述及以下经双方当事人举证、质证的证据证实：欣兴物业公司营业执照、胡军身份信息，《上霖东方前期物业服务协议》，胡军欠交物业费用清单，欣兴物业公司向胡军催交物业等费用书面通知，小区一系列现状的照片。上述证据经与原件核对无异，原审法院予以采信。
欣兴物业公司在原审中的诉讼请求是：判令胡军立即结清拖欠的2013年01月至2014年03月的物业管理费1201.60元、饮用水费307元、垃圾处理费120元及2013年04月11日至2014年03月的地面临时停车费3600元，支付违约金500元，总计5728.60元是。
原审法院认为，《前期物业服务合同》是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同。根据《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。从《物业管理条例》的规定也可以看出，前期物业管理自房屋出售即业主与开发商签订购房合同开始，至业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时止。其主要内容包括：房屋交付验收、装潢管理、卫生保洁工作、维护小区秩序、协调各种矛盾等。
欣兴物业公司与胡军签订的《上霖东方前期物业服务协议》系双方当事人的真实表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。胡军辩称欣兴物业公司未与业主委会签订物业服务合同，因此不应当收取物业管理费，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，本案中，胡军所在的业主委会未与其他物业服务企业签订物业服务合同，原前期物业服务协议继续有效。故胡军的此主张不能成立。欣兴物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。依照《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”和第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”而胡军的举证确能证明欣兴物业公司物业服务期间存在过道照明设施损坏、消防设施无水压、个人车辆被人擦挂、小广告乱张贴、楼道堆有杂物问题，欣兴物业公司作为物业服务者负有对物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共秩序维护等义务，欣兴物业公司未能举证证明其针对上述问题采取劝阻等相应的措施，未能完全履行物业服务之义务，应对欣兴物业公司主张的物业管理服务费酌情予以减少。故综合案情，胡军此次交纳物业管理费数额酌定为应交费用的80%即961.28元。欣兴物业公司主张的2013年04月11日至2014年03月的地面临时停车费3600元人民币，因没有相关证据证明其对胡军停放车辆进行了物业管理，胡军不认可在小区内停放了车辆，故对欣兴物业公司的此项主张原审法院不予支持。本案中胡军不交物业管理费是由于物业服务存在违反合同约定的情况，故欣兴物业公司要求胡军支付违约金，理由不当，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决胡军在判决生效后三日内向欣兴物业公司支付自2013年01月起至2014年03月止所欠的物业管理费961.28元、饮用水费307元、垃圾处理费120元，共计1388.28元。驳回欣兴物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由胡军承担。
宣判后，原审原告欣兴物业公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判条一项关于胡军支付物业管理费91.28元的内容、第二项内容，改判胡军全额支付2013年1月到至2014年3月物业管理费1201.6元，2013年4月11日至2014年3月期间停车费3600元，违约金500元。其主要上诉理由是：原审判决在认定案件事实、适用法律上均存在严重问题，欣兴物业公司提供物业管理服务不存在问题，胡军应全额缴纳物业管理费，其逾期不交费应支付违约金。胡军在小区内停车理应缴纳停车费。
被上诉人胡军答辩称，其前期物业服务费已全额缴清，不存在违约。自从其车辆在该小区内被擦挂后就再也没有在小区停车，不应缴纳停车费。
欣兴物业公司为支持其上诉主张，二审中向本院提交机动车辆出入登记表，拟证明胡军在案涉小区停过车的事实。经庭审质证，胡军认可该证据的真实性，但不认可其与本案的关联性。本院认为，该份证据协载明时间为2014年5月29日至8月30日，与本案缺乏关联性，本院对该份证据不予采信。
被上诉人胡军为支持其抗辩主张，二审中向本院提交收据、视频、临时停车发票，拟证明其在其他小区停车，未在案涉小区连续停车的事实。经庭审质证，欣兴物业公司不认可收据的真实性，认可发票、视频的真实性，但不认可其与本案的关联性。本院认为，胡军二审提交的证据与本案缺乏必要的关联性，本院不予采信。
本院经二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，胡军是否应向欣兴物业公司全额交纳2013年1月至2014年3月期间的物业管理费、停车费及违约金，是本案在二审中的争议焦点。欣兴物业公司上诉认为，其在提供物业服务中不存在任何问题，胡军应全额交纳2013年1月至2014年3月期间的物业管理费并支付违约金，支付2013年4月11日至2014年3月期间停车费3600元，但从本案查明的事实来看，胡军停放在小区内的车辆被擦挂未能妥善解决，小区公共部分收益及支出未向业主明示均是事实，上述问题也是引发本案纠纷的重要原因。欣兴物业公司也未提交确实充分的证据证明2013年4月11日至2014年3月期间胡军在案涉小区停放车辆，故原审判决胡军对拖欠的2013年1月至2014年3月期间的物管费按80%交纳，驳回欣兴物业公司关于停车费及违约金的诉讼请求并无不当，应予维持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人四川欣兴物业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏云霞
审 判 员 蒲云龙
代理审判员 李婧杰
二〇一五年六月三十日
书 记 员 刘一颖