江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨马民初字第00285号
原告张仁生。
原告沙熊熊。
委托代理人姜辉（受上述两原告共同特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。
委托代理人董长珍（受上述两原告共同特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。
被告无锡市中原房产经纪服务有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区建筑路1171号一楼。
法定代表人季旭鸣，该公司总经理。
被告周华。
被告李露。
第三人季旭鸣，男，1964年4月24日生，居民身份证号码3202041964********，汉族，住江苏省无锡市南长区南长街***号。
原告张仁生、沙熊熊诉被告无锡市中原房产经纪服务有限公司（以下简称中原公司）、周华、李露，第三人季旭鸣房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理，依法由审判员胡正建适用简易程序独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张仁生、沙熊熊及委托代理人姜辉、董长珍，被告中原公司的法定代表人季旭鸣，被告周华、李露，第三人季旭鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张仁生、沙熊熊诉称：经中原公司介绍，其以总价114万元的价格购买周华、李露所有的无锡市太湖锦园215号901室房屋，其实际支付购房款1139119元（其中包括为周华、李露垫付物业费及水电费9119元），并向中原公司支付中介费10000元。其随后对涉案房屋进行了装修。2014年8月20日，中原公司工作人员告知其涉案房屋已被法院查封，无法办理过户。周华、李露故意隐瞒房屋被法院查封的事实，导致其无法实现买房目的，中原公司未尽到审慎审查义务。现请求：1、解除原被告签订的《无锡市房屋买卖协议》，并由中原公司、周华、李露共同向其返还购房款1139119元；2、中原公司向其返还中介费用10000元；3、周华、李露共同向其支付违约金113911.9元；4、周华、李露共同向其返还已垫付的电费、电视费、门禁卡费63元；5、中原公司向其支付利息损失（自2014年9月1日起，以1139119元为基数，按照银行同期贷款利率计算，计算至中原公司返还之日止）；6、中原公司、周华、李露共同向其承担装修等损失11001元；7、本案诉讼费用由中原公司、周华、李露承担。由于购房款支付至第三人季旭鸣账户，故应由季旭鸣返还。
被告中原公司辩称：三方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在欺诈和胁迫。其公司在签订房屋买卖协议时通过查档发现该房屋已被法院查封，周华表示只要还清贷款即可解除查封办理过户。为规避风险，买卖双方约定将购房款交至其公司，并在合同中约定了张仁生、沙熊熊同意用购房款归还周华贷款约90万元左右，在领取产权证后由其公司将剩余房款支付给周华。由于张仁生、沙熊熊未按合同约定履行付款义务，导致房屋无法过户。其公司在整个交易中已尽到义务，故不同意返还中介费10000元，如合同解除，其公司同意返还相应的购房款。合同约定将购房款汇至其公司，张仁生、沙熊熊要求支付利息是不合理的。关于张仁生、沙熊熊主张的装修损失，应当依照法律规定处理。
被告周华、李露辩称：在签订房屋买卖合同时，已告知对方涉案房屋被法院查封的事实，并且以低价将房屋卖给了张仁生、沙熊熊。中原公司也陪同张仁生、沙熊熊到产监处查过材料，其没有隐瞒查封的事实。合同是真实有效的，不可能单方面解除，其不同意解除合同。如果解除合同，必须按照合同约定承担相应的违约责任。由于张仁生、沙熊熊违约在先，不同意支付违约金。对于垫付的费用，同意返还。张仁生、沙熊熊装修时，没有与其协商，没有征得其同意。对于张仁生、沙熊熊租住其房屋，要求张仁生、沙熊熊支付从2014年6月到现在的租金。
第三人季旭鸣述称：张仁生、沙熊熊的房款应当支付到中原公司账户，当时张仁生、沙熊熊支付到其个人账户上购房款共计112万元，其个人只对此112万元承担返还义务。另外张仁生、沙熊熊申请超额查封其账户，要求张仁生、沙熊熊予以赔偿。
经审理查明：2014年5月23日，周华、李露（甲方、出售方）与张仁生、沙熊熊（乙方、购买方）以及中原公司（中介方）签订《无锡市房屋买卖协议》1份，约定周华、李露将坐落于无锡市太湖锦园215号901室房屋出售给张仁生、沙熊熊，成交价格为114万元，付款方式为甲乙双方签署协议之时，乙方支付甲方定金人民币5万元，乙方于2014年7月8日之前将首付款58万元交至中介方指定银行，乙方于2014年8月5日前将剩余房款交至中介方；待甲乙双方至无锡市产监处办妥产权转让手续当天，由中介方将上述首付款交给甲方；甲乙双方约定于2014年8月30日之前至无锡市产监处办理产权过户手续，甲方同意签合同后于2014年5月30日前将上述房屋正式交付给乙方；在合同中双方约定在签订本协议书时，乙方同意在签署本协议后即时向中介方支付11000的中介代理费。同时双方在协议中约定如甲方违约，须负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金），并应向乙方支付该物业成交价的10%作违约金，同时甲方仍须按该物业成交价的2.5%向中介方支付买卖双方应付的中介代理费；如乙方违约，须负担所有因办理该宗买卖发生的费用，并应向甲方支付该物业成交价的10%作违约金，同时乙方仍须按该物业成交价的2.5%向中介方支付买卖双方应付的中介代理费。双方同时约定乙方同意将房款帮助甲方还原有贷款约玖拾万元左右，并委托中介方操作，还贷后的剩余房款于乙方领取产权证后由中介方支付给甲方。
协议签订后，张仁生、沙熊熊于2014年5月23日支付定金5万元、2014年7月28日支付购房款50万元、2014年8月11日支付购房款51万元、2014年8月27日支付购房款7万元，共计向中介公司支付购房款113万元，由中原公司开具收据，其中112万元汇入季旭鸣的个人账户。2014年6月1日，张仁生、沙熊熊搬入涉案房屋。张仁生、沙熊熊于2014年9月11日支付中原公司中介费10000元。2014年9月2日，中原公司出具承诺书1份，内容为“张仁生先生于2014年5月23日在本公司签署了购买太湖锦园215－901室房屋，本公司承诺全心全力办理上述房屋的所有事宜，并将上述房屋过户到张仁生先生名下。”2014年9月18日，涉案房屋被上海市闸北区人民法院查封。张仁生、沙熊熊于2014年10月20日起诉至本院，诉请如前。中原公司表示保留要求张仁生、沙熊熊赔偿损失的权利，周华、李露称张仁生、沙熊熊未按约付款，表示保留要求张仁生、沙熊熊支付违约金及租金的权利。
在案件审理中，张仁生、沙熊熊向本院提供太湖锦园215-901室房屋物业费处理办法一份、电费发票一张、物业费收据及发票各一张，刷卡记录一张，证明其为周华、李露垫付了物业费和水电费9119元，充抵购房款。中原公司、周华、李露予以确认。张仁生、沙熊熊提交发票2张，证明其为周华、李露垫付了电视费及门禁卡费共计63元，周华、李露予以确认。
张仁生、沙熊熊为证明其装修等损失11001元向本院提供下列证据：1、客户订单（代合同）1份，证明封闭阳台支出3300元；2、电信业务登记单1份及发票1张，证明移电话、宽带支出208元；3、收据2张，证明装修时支出搬家费520元；4、收据1张，证明更换配电箱开关支出33元；5、太湖锦园物业出具的说明1份，证明装纱窗支出300元；其他损失未提供证据。中原公司、周华、李露对上述证据不予确认。
另查明：无锡市太湖锦园215号901室房屋办理了抵押手续，权利人为南京银行股份有限公司无锡分公司，债权数额为1180000元，期限为2010年1月13日至2040年1月13日，上述房屋于2013年1月14日、2014年9月22日被无锡市崇安区人民法院查封。经本院向南京银行股份有限公司无锡分行调查，其工作人员陈述如下：2014年5月23日，周华本人结欠银行贷款本金112万余元，2014年5月26日归还本金56.5万元，还欠本金约56万元；周华担保的贷款，2014年5月23日结欠139万余元本金，2015年5月26日，周华替债务人偿还贷款本金70万余元，剩余贷款本金为69万余元。
以上事实，有《无锡市房屋买卖协议》、中原公司出具的收据、银行交易单、无锡市房屋登记簿证明、法院调查笔录以及当事人的庭审陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人之间签订的合同合法有效，当事人应当全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张仁生、沙熊熊与周华、李露签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋已抵押且被法院查封，在合同履行过程中，涉案房屋又被上海市闸北区人民法院查封，现房屋买卖已无法完成交易，张仁生、沙熊熊已无法实现合同目的，故张仁生、沙熊熊要求解除双方签订的房屋买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因周华、李露涉及其他债务纠纷，涉案房屋被查封，导致合同无法履行，周华、李露构成根本性违约，过错方在周华、李露，现张仁生、沙熊熊要求返还购房款1139119元及要求周华、李露按约定支付违约金113911.9元，符合法律规定，本院予以支持。在履行合同过程中，张仁生、沙熊熊虽将购房款112万元支付至季旭鸣个人账户，但双方在合同中约定购房款支付至中介方指定银行，故应由中原公司予以返还购房款113万元，不应由第三人季旭鸣归还；中原公司对购房款113万元所产生的孳息，可按银行同期同档活期存款基准利率计算利息予以返还。张仁生、沙熊熊为周华、李露垫付了物业费和水电费9119元，充抵购房款，应由周华、李露予以返还。张仁生、沙熊熊要求周华、李露返还垫付的电视费及门禁卡费共计63元，周华、李露予以确认，本院予以支持。张仁生、沙熊熊实际已占有涉案房屋，合同解除后，应将涉案房屋返还周华、李露。当事人在合同中约定违约金的情况下，守约方在主张权利时，在违约金和赔偿损失之间选择一种救济方式，因张仁生、沙熊熊已选择要求周华、李露承担违约金，故其要求周华、李露承担装修等损失11001元，本院不予支持。张仁生、沙熊熊要求中原公司承担装修等损失11001元，无事实及法律依据，本院不予支持。
双方在房屋买卖合同中约定中原公司为房屋买卖合同的中介方，张仁生、沙熊熊与中原公司构成居间合同关系，居间合同合法有效，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案张仁生、沙熊熊与周华、李露签订的房屋买卖合同合法有效，张仁生、沙熊熊应按合同约定支付中介费。双方签订房屋买卖合同时在合同中已明确涉案房屋抵押贷款的事实，张仁生、沙熊熊应明知房屋实际情况，现张仁生、沙熊熊诉称中原公司未尽到审慎审查义务，要求解除与中原公司的合同并返还中介费10000元，本院不予支持。
在案件审理中，中原公司表示保留要求张仁生、沙熊熊赔偿损失的权利，周华、李露表示保留要求张仁生、沙熊熊支付违约金及租金的权利，均表示另案起诉，故本案不予理涉。季旭鸣要求张仁生、沙熊熊赔偿超额查封其账户的损失，不属本案处理范围，本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、解除张仁生、沙熊熊与周华、李露于2014年5月23日签订的《无锡市房屋买卖协议》。
二、无锡市中原房产经纪服务有限公司于本判决发生法律效力之日立即给付张仁生、沙熊熊本金113万元及利息（自2014年9月1日起至实际给付日止，按照中国人民银行同期同档活期存款基准利率标准计算）。
三、周华、李露于本判决发生法律效力之日立即给付张仁生、沙熊熊购房款9119元及电视费、门禁卡费63元，合计9182元。
四、周华、李露于本判决发生法律效力之日立即给付张仁生、沙熊熊违约金113911.9元。
五、张仁生、沙熊熊于本判决发生法律效力之日起一个月内迁出无锡市滨湖区太湖锦园215号901室房屋。
六、驳回张仁生、沙熊熊的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16267元、保全费5000元、公告费300元，合计21567元，由张仁生、沙熊熊负担355元，由周华、李露负担21212元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。
审 判 长 胡正建
代理审判员 孙智渊
人民陪审员 吴晓平
二〇一五年六月十日
书 记 员 洪光军
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。