湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00058号
上诉人（原审被告）荣大伟。
被上诉人（原审原告）庞军。
被上诉人（原审原告）赵敏杰。
二被上诉人的委托代理人郝传琦，湖北元领律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人荣大伟因与被上诉人庞军、赵敏杰房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2013）鄂樊城民四初字第00137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日受理后，依法组成由审判员王佼莉担任审判长、审判员王利敏、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人荣大伟、被上诉人庞军、赵敏杰的委托代理人郝传琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞军、赵敏杰一审诉称：2008年8月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租用原告位于樊城区丹江路原印刷厂门面房，租赁期限一年，合同期限届满后，原、被告建立了不定期租赁合同关系，约定房屋租金为每月3300元。2012年2月14日，与原告在内的、位于樊城区丹江路原印刷厂门面房的9位房主联名给包括被告在内的相关租赁户发出通知，要求从2012年起每月租金提高至5000元；同年5月30日，原告向被告发出《房屋到期通知》，要求解除合同，收回房屋，然而时至今日，被告不仅未返还租赁房屋，亦未补齐因房屋租金上涨产生的差价。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，并给原告造成了一定的经济损失。故请求：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告腾退房屋；2、判令被告赔偿原告经济损失6800元（2012年4月18日至8月18日每月1700元）；3、判令被告向原告支付从2013年5月至腾退房屋之日止的经济损失（按每月5000元计算）；4、诉讼费由被告承担。
荣大伟一审辩称：房屋租赁合同不是我签的，合同约定被告在合同期满后可以续租或转让，合同期满后，原告又不允许续租或转让；被告要交房屋租金，原告拒收，且房屋租金应参照上一年合同约定的标准交纳，而不应按原告单方提出的租金数额交纳。被告为实际承租人，原告将通知、快递送给荣四清，被告本人未收到，对被告没有法律效力；截止原告起诉时，被告不欠原告房屋租金，被告已将房屋租金交至2013年9月18日，现被告不同意腾退房屋。
原审判决认定：2008年8月，原告庞军与被告荣大伟签订《房屋租赁合同》一份（双方均未向原审法院提交该合同），合同主要约定，庞军、赵敏杰将其所有的位于樊城区丹江路30号第6号门面房1间租赁给被告荣大伟经营，租赁期限一年，月租金2500元。合同期限届满后，双方未续签合同，但该门面房一直由被告的姑姑荣四清在继续经营内衣，房屋租金每年有一定的涨幅，截止2012年8月，月租金为3300元。2012年2月14日，包括原告庞军在内的位于樊城区丹江路原印刷厂门面房的9位房主联名给相关租赁户发出提高房屋租金的通知，通知要求从2012年起月租金提高至每间5000元，双方就房屋租金涨价事宜未能达成一致。2012年5月30日，原告向荣四清发出《收回到期房屋的通知》，通知要求在7日内腾空房屋，荣四清未按通知要求返还房屋。为此原告于2012年7月3日向原审法院起诉荣四清，要求判令解除原告与荣四清之间的房屋租赁合同；判令荣四清搬出原告的房屋并据实赔偿原告的经济损失5440元。荣四清辩称，原告所称的租房合同是和我侄儿荣大伟签的，我是帮他打理生意，房屋不是我租的。庭审中荣大伟也到庭证实，荣四清是受其委托经营管理，实际承租人一直是荣大伟。据此，原审法院于2012年11月22日作出（2012）鄂樊城民四初字第00096号民事判决，驳回了原告庞军、赵敏杰对荣四清的诉讼请求。故原告再次向原审法院起诉，请求依法解除与被告荣大伟之间的房屋租赁合同，并要求荣大伟补齐2012年4月18日至8月18日每月房屋租金差价1700元，合计6800元；支付从2013年5月至腾退房屋之日止的房屋租金（按每月5000元计算）。
原审判决另查明：从2012年9月始至2013年9月18日，被告荣大伟按每月5000元在向原告交纳房屋租金。
原审法院认为：2008年8月，原、被告签订的房屋租赁合同期限届满后，双方未再续签新的房屋租赁合同，被告仍在使用该房屋至今，并委托其姑姑荣四清经营管理，原、被告之间事实上形成了不定期租赁关系。在不定期租赁期间，房屋租金几次上调，其中2008年8月原、被告签订合同时约定的租金价为每月2500元，合同期限届满后至2012年8月，被告每月按3300元在向原告交纳房屋租金，从2012年9月始被告每月按5000元交纳至2013年9月18日，9月18日后的房屋租金，被告未再向原告交纳。期间原告于2012年2月14日向荣四清发出通知，要求从2012年起月租金提高至每月5000元，但被告当时并未同意将房屋租金涨至每月5000元，直至同年9月被告才同意将房屋租金每月涨至5000元。原审法院认为，原告2012年2月14日向荣四清发出的提高房屋租金的通知，在被告不同意提高租金的情况下，原告要求从2012年始将房屋租金提高至每月5000元，系原告单方主张，该行为无效。故对原告要求被告补交2012年4月18日至8月18日房屋租金6800元（每月1700元）的诉讼请求，原审法院不予支持。被告荣大伟辩称，原告于2012年5月30日发出的收回到期房屋通知，是发给荣四清的，本人未收到，该通知对本人不具有法律效力。原审法院认为，荣四清作为被告的委托经营管理人，原告将通知发给荣四清并无不妥。因原、被告之间在合同期限届满后形成的是事实上的不定期租赁关系，在不定期租赁期间，原告可随时要求解除与被告之间的不定期租赁关系，要求被告返还房屋，但要给被告合理期限。原告于2012年5月30日就向被告发出过通知，要求被告腾退房屋，并又于同年9月27日向荣四清发出拒收房租通知，原告已给了被告合理期限，履行了告知义务。故对原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，要求被告腾退房屋、支付至腾退房屋之日止房屋租金的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除庞军、赵敏杰与荣大伟之间的不定期租赁关系；二、荣大伟于判决生效后十日内将所租赁的位于樊城区丹江路30号原印刷厂第6号门面房返还给庞军、赵敏杰；三、荣大伟尚欠庞军、赵敏杰2013年9月19日至11月18日房屋租金10000元，于判决生效后十日内付清。2013年11月19日至实际返还房屋期间的占用费，按每月5000元计算；四、驳回原告庞军、赵敏杰的其他诉讼请求。案件受理费50元，庞军、赵敏杰负担25元，荣大伟负担25元。
上诉人荣大伟不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：原审认定的事实不清。（一）原审判决认定2008年8月，庞军与荣大伟签订《房屋租赁合同》，但真实情况是荣大伟并未与庞军签订过合同，是胞弟荣小伟签订的。（二）合同的真实内容为：约定租期一年，月租金2800元，合同期满后可续租可转让。当时被上诉人庞军是为了让我接受上家转让房屋经营权，才承诺同意合同期满后可续租、可转让，并且上家收取有转让费，庞军收取5000元房屋保证金。可等合同期满后，庞军不予上诉人续签合同，但一直不断涨租金。2012年初我不想继续经营了，拟转让房屋经营权，可庞军非要和我平分转让款，我同意将所得的转让款中的5万元给他，不同意平分转让款，为此，庞军始终未提供2008年的原始合同，一审法院仅凭他一己之言，就草率认定不定期租赁合同，与原始合同约定的内容及事实不符。故请求二审法院依法撤销原审判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回原审法院重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人庞军、赵敏杰答辩称：上诉人上诉的理由与事实不符。故原审判决认定事实清楚，证据充分，故请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：荣大伟与荣小伟系双胞胎兄弟。原审法院于2013年8月2日到荣大伟所在工作单位襄州区审计局直属审计所送达开庭传票，荣大伟拒绝签收，原审法院予以留置送达。
本院认为：2008年8月，庞军与荣大伟签订《房屋租赁合同》，该房屋由其姑姑荣四清使用。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，在约定的租赁期限届满后，双方并未续签新的合同，但至今荣四清仍在继续承租、使用该房屋，庞军与荣大伟形成不定期租赁关系，双方均可随时解除合同，但庞军解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2012年5月，庞军要求荣四清腾退房屋，并履行了提前通知义务，根据合同法的规定，双方的不定期租赁合同依法解除，荣四清应当及时腾退、返还该房屋。上诉人荣大伟称其并未与庞军签订过合同，是胞弟荣小伟签订的，因双方均未向法院提交《房屋租赁合同》，且荣大伟未提出相关证据证明其主张，故对于该项上诉理由本院予以驳回。并且，即使《房屋租赁合同》是庞军误将其胞弟荣小伟认作是荣大伟而签订的合同，在庞军要求解除不定期租赁合同且履行了提前告知义务的情况下，实际承租人荣四清仍然继续占用该房屋构成了对房主庞军房屋所有权的侵害，依法应当予以及时腾退。荣大伟称原审法院查明的事实与原始合同约定的内容及事实不符的上述理由，无证据予以证明且被上诉人庞军不予认可，本院予以驳回。关于荣大伟上诉提出的庞军与其平分转让款的请求，因在原审审理中荣大伟未提起反诉，故该项上诉请求不属于本案二审的审理范围。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，上诉人的上诉理由及请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人荣大伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王佼莉
审 判 员 王利敏
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年三月六日
书 记 员 赵 阳