上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2532号
原告苏静。
原告朱小琳。
上列二原告共同委托代理人刘奇，上海翰浩律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人戴睿，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告苏静、朱小琳与被告上海麦格茂置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序。审理中，本院依法追加上海五角世贸商城有限公司作为第三人参与诉讼，本院于2014年3月19日、7月4日公开开庭进行了审理。原告苏静及其与原告朱小琳的共同委托代理人刘奇、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人戴睿、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏静、朱小琳诉称，原、被告于2010年4月22日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），合同约定，原告从被告处购买位于浦东新区＊＊（原为＊＊）《上海五角世贸商城》＊＊室房屋（以下简称“系争房屋”），转让价款为人民币（以下币种相同）412，853元，被告于2010年12月31日前将“系争房屋”交付给原告，而房屋的交付条件为“系争房屋”取得竣工验收文件，被告在取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记即取得大产证，在被告取得大产证后60日内，由双方签署《房屋交接书》，“房屋交接书”签署之日起60日内，双方依法向有关部门申请办理“系争房屋”小产证。根据上述约定，被告应于2011年3月前办出大产证，但被告至2013年4月25日才办出大产证，已经超过一年的期限。2013年10月31日，被告通知原告办理小产证，但强行要求原告先签委托经营合同，然后才能办证，从而导致原告无法办理小产证，被告的上述行为符合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告有权解除“预售合同”，故提起诉讼，要求解除原、被告于2010年5月14日就“系争房屋”签订的“预售合同”。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，“系争房屋”的大产证于2013年4月25日办出，被告已于2013年10月31日通知原告办证。现原告认为，被告的大产证应当于2011年3月31日前办出，而小产证的办理时间应当在2011年7月31日前，据此，解除权的形成日期是2011年8月1日至2012年8月1日，而根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权形成后应当在一年内行使，因此，自2013年8月1日起原告的解除权消灭，而原告在2014年1月才提起诉讼，已丧失解除权，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，原、被告签订“预售合同”的当天，原告与第三人签订了《物业委托经营合同》，原告将购买的商铺委托第三人经营管理，期限是2011年1月1日至2015年12月31日，经营收益按照原告购房总价724，304元的每年8%，五年共计40%，直接中房款中扣除，扣除后的金额为434，582元，因原告是一次性付款，再享九五折优惠，优惠后的价格就是“预售合同”上的价格。目前《物业委托经营合同》正在履行中，对原告的诉请意见同被告。
经审理查明，2010年4月22日，由被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订“预售合同”，由乙方以412，853元的价格向甲方购买“系争房屋”。“预售合同”第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。“预售合同”第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。“预售合同”第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。“预售合同”补充条款第十五条其中约定，乙方同意由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。
“预售合同”签订当天，由原告作为委托方（甲方）、第三人作为受托方（乙方），双方签订《物业委托经营合同》，该合同约定：甲方将“系争房屋”委托乙方进行统一经营管理，该房屋预计总建筑面积为35.68平方米；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的拆让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；甲方同意该物业由乙方全权管理经营；甲方应在从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的五个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世贸商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利；等等。
“预售合同”和《物业委托经营合同》签订的当天，原告支付被告房款412，853元。
2012年5月30日，被告取得“系争房屋”的竣工验收备案证书。2013年5月14日，被告取得“系争房屋”的产权证（大产证）。2013年10月底，被告向原告送达《办证通知》，通知原告于2013年12月19日-2014年1月26日至五角世贸商城现场2号楼样板间办理产权证，同时，该通知书标注了办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关材料。同年12月份，原告至被告处，因被告要求原告先签2016年1月起的委托经营合同，然后再办证，而原告拒绝，故未予办理。
以上事实，由经庭审质证的“预售合同”、《物业委托经营合同》、房款发票、上海市房地产权证、《办理通知》及原、被告和第三人的陈述在案佐证。
审理中，被告表示，因为业主所购的商铺不是独立的，无法单独招商，且业主已接受了第一期的委托经营方式，“预售合同”补充条款第十五条也约定应当由甲方（被告）委托或商务管理公司经营管理，故被告要求业主在办理小产证前必须先签署2016年起的委托经营合同。
本院认为，原、被告签订的“预售合同”、原告与第三人签订的《物业委托经营合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，当事人均应恪守。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人主张解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十五条同时又规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，“预售合同”约定，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证），被告取得房地产权证（大产证）后60日内，原、被告签署《房屋交接书》，《房屋交接书》签署之日起60天内，原、被告依法向房地产交易中心办理过户申请手续，申领房屋的房地产权证（小产证）。现被告于2012年5月30日取得“系争房屋”的竣工验收备案证书，根据上述约定推算，被告应于2012年12月27日前协助原告办理“系争房屋”小产证申办手续，而根据上述司法解释的规定，如被告逾期超过一年的，原告有权解除合同。现被告在2013年5月14日办出了“系争房屋”的大产证，并于同年10月通知原告办理小产证，故原告不享有该合同解除权。即使按原告所述，被告应于2011年3月前办出大产证，那么，加上合同约定的取得大产证后60日内签订《房屋交接书》及《房屋交接书》签订之日起60日内双方共同向交易中心办理过户手续，被告应当于2011年7月前协助原告办理小产证申办手续，逾期超过一年的，原告享有合同解除权，且该解除权应当在一年内行使，而事实上，原告于2014年1月才提起诉讼，也已超过解除权的行使期间。另外，原告称，被告通知原告办理小产证，但强行要求原告先签订委托经营合同，然后才能办证，从而导致原告无法办理小产证，对此，本院认为，协助原告办理“系争房屋”的产权证是被告作为出售方的应尽义务，被告应当履行，被告拒绝履行的，原告可以通过司法救济途径向其主张，但原告并不因此享有解除合同的权利。综上，原告主张解除“预售合同”，依据不足，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决如下：
驳回原告苏静、朱小琳的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告苏静、朱小琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
审 判 员 张 敏
人民陪审员 马顺山
二〇一四年八月五日
书 记 员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。