广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终880号
上诉人（原审原告）：罗志平，身份证住址湖北省天门市。
委托代理人：莫邪，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：李雅，广东广大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东本草药业连锁有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代理人：吴育豪，该公司总经理。
委托代理人：黄辉金，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：金娜莉，广东正大方略律师事务所律师。
上诉人罗志平因与被上诉人广东本草药业连锁有限公司（以下简称本草公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：本草公司是位于广州市白云区三元里大道1134号三层的房屋（下称“涉案物业”）的产权人，涉案物业的规划用途为办公。
2015年4月20日，罗志平（承租人，乙方）与本草公司（出租人，甲方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定：一、甲方同意将涉案物业（房屋建筑面积986.69平方米）出租给乙方用于办公使用，乙方愿意承租。二、甲乙双方议定上述房屋租赁期限自2015年5月1日起至2019年11月30日止，合计四年零六个月。租金按月结算。乙方应在每月5日前到甲方交租……。甲方给予乙方提供一个月的房屋装修时间为免租期，免租期自2015年5月1日起至2015年5月31日止。三、保证金：1、双方签订合同之日起，乙方应在五个工作日内向甲方缴纳两个月押金（含管理费）及设备保证金，合计70000元人民币作为保证金。……四、甲方的义务：……5、乙方应自行办理相关证照，甲方则在能力范围内予以必要的协助。……五、乙方的义务：1、依约按时交纳租金。乙方无故拖延支付租金并在双方无任何协议的情况下，租金付款日逾期30日后甲方有权终止合同收回该房屋，无需给予乙方任何补偿、赔偿，并且保证金无须退还……9、乙方必须依法经营，不得在承租物业内进行违法、非法、不道德、不恰当或者有伤风化的活动……否则视为违约，自甲方提出限期整改之日起15日内仍未改正的，甲方有权解除本合同。……六、违约责任：1、任何一方未能履行本契约的规定第四条或第五条的条款或违反国家、省、市房地产租赁管理的有关规定，另一方有权提前解除本契约……。
同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方把广州市白云区三元里大道1134号3层场地各种设备同时交给乙方使用：1、美的型号KF-23GW／Y-PA402（R3）空调40台（每房一台）；2、美的型号F40-15A2热水器40台（每房一台）；3、1.5m＊2.0m床39张，床头柜39个……为确保甲方权益，甲方向乙方收取设备保证金14000元……。
上述合同和协议签订后，罗志平向本草公司支付了租赁押金56000元，设备保证金14000元。本草公司向罗志平交付了涉案物业，罗志平将涉案物业用于经营公寓使用。
2015年5月13日，因涉案物业尚未取得经营许可证被公安机关张贴封条查封。涉案物业被公安机关现场查封后，罗志平继续在涉案物业使用经营。
同日，本草公司后勤管理中心向罗志平发出《整改通知书》，通知因发现罗志平改变房屋用途，违反了租赁合同第五项第二点，故要求罗志平于15天内按合同约定进行整改，否则本草公司有权按合同约定解除双方的租约和要求赔偿损失。
2015年5月21日，因罗志平在涉案物业未获公安许可擅自经营的事实，广州市公安局白云分局向罗志平作出《行政处罚决定书》对罗志平处以行政拘留十日，并处罚款500元的决定。
2015年6月4日，罗志平向本草公司发出《律师函》，认为本草公司存在未协助提供办理相关证照的材料、提供的房屋不符合使用用途、房屋存在漏水情况、涉案物业不符合消防要求等违约事实，依法依约应当承担违约责任，故函告要求解除与本草公司签订的租赁合同，退还押金和设备保证金，协商赔偿损失等。该律师函于2015年6月8日送达本草公司。
2015年7月2日，本草公司向罗志平发出《律师函》，认为罗志平在免租期内就将所租物业用于公寓出租且无证照营业，后被公安机关查处，并未依法整改。罗志平的上述行为已违反了合同的约定和法律的相关规定，故函告自罗志平收到该函件后双方签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》及相关补充协议即解除，并限期要求罗志平搬出涉案物业等。罗志平于2015年7月3日收到该函件。
罗志平于2015年7月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.罗志平与本草公司签订的《房地产租赁契约》和《补充协议》自2015年6月5日起解除；2.本草公司返还房屋租赁押金56000元和设备保证金14000元；3.本草公司赔偿装修损失费326933元；4.本草公司承担本案诉讼费、评估费。
本草公司原审辩称：我司不同意罗志平的诉讼请求。1、《房地产租赁契约》和《补充协议》系双方的真实意思表示，依法有效。罗志平在未取得营业执照的情况下擅自改变涉案房屋用途违法经营构成根本违约，《房地产租赁契约》于2015年4月20日签订，我司给予罗志平41天免租期用于装修、办理证照等事宜，涉案房屋当天即交付给罗志平，我司已履行了交付租赁物的义务，而罗志平承租涉案房屋后，未依法办理营业执照，改变涉案房屋用途用于公寓经营，导致被公安机关查封。罗志平仍不理我司要求其整改的要求，擅自撕开封条进行违法经营，最后导致罗志平被行政拘留。显然这都是罗志平自身过错导致，那么解封公安机关查封应为罗志平自身责任，罗志平应自负相应的法律责任和违约责任。2、罗志平擅自改变涉案房屋用途违法经营，构成根本违约，因此我司即享有合同解除权，罗志平系过错方无权主张解除合同。我司委托律师发送《律师函》通知罗志平解除合同，付清欠租以及腾空房屋，罗志平于2015年7月3日签收了该函。故双方的合同解除日期应为2015年7月3日。3、罗志平不仅违约擅自改变涉案房屋用途违法经营、不予整改，而且自2015年6月起拖欠租金至今未付，我司行使合同解除权的条件成就。罗志平违约在先，依约无权主张解除合同和退还押金和保证金，但我司某依法均享有合同解除权，故请求法院驳回罗志平的第二项诉求。4、办理营业执照是罗志平的义务和责任，罗志平擅自改变涉案房产用途用于公寓经营，而公寓经济属特种行业，办理消防许可证自然是罗志平自身的义务，不能强加给我司。5、我司将涉案房屋完好无损的交给罗志平，但罗志平使用不当致使租赁物漏水，至今未将涉案房屋返还给我司。故罗志平无权主张退还保证金，并且应当负责修复、回复原状、支付违约金以及赔偿我司的损失。6、罗志平要求我司承担装修损失费、诉讼费和评估费没有事实和法律依据。合同第五条第10款明确约定，经营期间产生的水电费、装修费均由罗志平承担，罗志平不仅应自负装修费，而且须向我司付清欠缴的水电费。罗志平的违约违法行为导致涉案房屋被公安机关查处，我司并没有过错，故罗志平因承担基于自身过错产生的法律责任，包括本案诉讼费。评估费并没有产生，该主张没有道理。综上，我司与罗志平之间的合同合法有效。双方均应严格履行约定的义务，但罗志平未办理营业执照和消防许可证等证照、擅自改变租赁物用途进行公寓经营，导致涉案房屋被公安机关查封以及漏水，因此罗志平应就其违法违约行为承担全部法律责任，并将租赁物修复，恢复原状返还给我司，清偿拖欠的租金、房屋占有使用费以及水电费，支付违约金并赔偿我司损失。我司已于2015年9月11日另行提起了诉讼，案号为2015穗云法民四初字第1283号。故罗志平的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审庭审中，罗志平表示涉案物业原即作公寓经营使用，故签订合同时双方均对涉案物业用于经营公寓知情，合同约定涉案物业作办公使用，是因合同是本草公司提供的格式版本，二是为了方便备案。另罗志平明确其要求解除双方签订的租赁契约和补充协议事实依据是本草公司未履行配合其去办理相关证件的义务，具体表现为本草公司一直未提供涉案物业一次消防的验收材料，导致其无法办理营业执照和租赁备案。
以上事实，有场地租赁契约、补充协议书、房产证、图纸、妥投证明、律师函、通知书、行政处罚决定书及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：罗志平与本草公司签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
合同签订后，罗志平将涉案物业用于经营公寓使用，对于罗志平的上述行为是否构成违约的问题，虽然上述租赁契约约定涉案物业用于办公使用，但因上述补充协议关于涉案物业交付每个房间的设备都包括热水器、床、床头柜的情况可推断，涉案物业实际为公寓用途，故原审法院对罗志平关于双方均对涉案物业用于经营公寓使用的意见予以采信。据此，原审法院对本草公司抗辩罗志平擅自改变涉案物业的用途构成根本违约的意见不予采纳。
罗志平主张本草公司违反合同约定未履行提供涉案物业一次消防验收材料的义务，因此要求解除上述租赁契约和补充协议。对此，虽然上述租赁契约约定本草公司应在能力范围内应对罗志平办理相关证照予以必要的协助，但因一方面该约定并未明确本草公司需要协助提供的具体内容和期限，另一方面，罗志平亦未能举证其实际办理相关证照的时间，且根据现有证据显示本草公司亦已向罗志平提供涉案物业房产证、平面图、本草公司营业执照、法定代表人身份证等材料，故罗志平以本草公司未履行配合其去办理相关证件的义务为由要求解除合同的意见理据不足，原审法院不予采纳。因罗志平的上述解除合同的理由不成立，故罗志平于2015年6月4日向本草公司发出的《律师函》亦未发生合同解除的效力。据此，罗志平主张双方签订的上述租赁契约和补充协议自2015年6月5日予以解除的意见无据，原审法院予以驳回。
罗志平在尚未取得经营许可证的情况下，自行无证经营，既违反了法律规定，亦违反了上述租赁契约关于“乙方必须依法经营，不得在承租物业内进行违法、非法、不道德、不恰当或者有伤风化的活动……否则视为违约，自甲方提出限期整改之日起15日内仍未改正的，甲方有权解除本合同。”的约定，罗志平在明知因未取得经营许可证而被公安机关查封后还继续营业，本草公司有权据此要求解除合同。故本草公司于2015年7月2日向罗志平发出关于解除上述租赁契约和补充协议的律师函已发生合同解除的效力，因该律师函于2015年7月3日送达给了罗志平，故上述租赁契约和补充协议应已于2015年7月3日予以解除。
因双方签订租赁契约和补充协议的解除系因罗志平违法经营所致，该行为亦违反了合同约定，故罗志平无权要求本草公司退还已支付的租赁保证金和租赁押金，且应自行承担装修损失。据此，罗志平要求本草公司退还房屋租赁押金、设备保证金和赔偿装修损失没有依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年10月30日作出如下判决：驳回罗志平的全部诉讼请求。一审案件受理费7255元，由罗志平负担。
判后，上诉人罗志平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决驳回罗志平主张《房地产租赁契约》和《补充协议》自2015年6月5日解除的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。（一）本草公司出租涉案房屋时，已将涉案房屋分隔并装修成40间公寓，应由本草公司进行涉案房屋消防验收。本草公司一直无法提供涉案房屋的消防验收报告。本草公司作为房屋出租方，且是按照房屋装修成40间公寓的现状出租给罗志平，应当保证出租的房屋分隔并装修成40间公寓符合消防法律法规的规定，并保障罗志平按照涉案房屋作为公寓使用的现状使用涉案房屋。事实上，至今本草公司仍无法向法院及罗志平出示涉案房屋消防验收报告。本草公司出租的房屋由本草公司装分隔修成40间公寓根本没有通过消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条及相关规定，涉案房屋根本无法按现状使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。据此，罗志平有权主张解除《房地产租赁契约》和《补充协议》。（二）罗志平多次请求本草公司提供房屋消防验收报告未果，致使承租人无法达到合同目的，罗志平也有权据此主张解除《房地产租赁契约》和《补充协议》。罗志平承租涉案房屋系作为商业用途，需要办理相关证照。办理相关证照时，罗志平被有关部门要求出示租赁房屋的消防验收报告，并告知若无法提供消防验收报告则承担无法办理相关执照的后果。为此，罗志平多次请求本草公司提供租赁房屋的消防验收报告，但本草公司却以合同第四条第五款“乙方应当自行办理相关证照，甲方则在能力范围内予以必要的协助”为借口，拒绝提供消防验收报告。罗志平并未对涉案房屋进行二次装饰、装修，依照《中华人民共和国消防法》及相关法律规定，涉案房屋消防验收报告应当是本草公司出租房屋前就应当申报并取得的文件。本草公司将未通过消防验收而不能投入经营、使用的房屋向罗志平出租后，要求承租人代替出租人办理消防验收没有法律依据。由于本草公司以各种理由推脱，拒绝向罗志平提供消防验收报告，使得罗志平根本无法办理营业执照也无法正常使用租赁的房屋进行经营并取得收益，由此，导致罗志平无法实现合同目的。罗志平基于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，有权提出解除《房地产租赁契约》和《补充协议》。综上，罗志平向本草公司发出《律师函》解除《房地产租赁契约》和《补充协议》依法有据，发生合同解除的效力，即双方《房地产租赁契约》和《补充协议》于2015年6月5日解除。二、由于本草公司的过错导致合同解除，本草公司应向罗志平返还租赁押金56000元及设备保证金14000元；并赔偿罗志平购置相关物品的费用326933元的损失。综上，罗志平上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判确认自2015年6月5日起罗志平与本草公司签订的《房地产租赁契约》和《补充协议》解除；3.改判本草公司返还罗志平所交纳的房屋租赁押金56000元和设备保证金14000元；4.请求贵院改判本草公司赔偿罗志平装修损失费用326933元。
被上诉人本草公司答辩称：一、本草公司同意原审判决，罗志平的起诉和上诉均没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。二、罗志平在未办理经营执照的情况下擅自改变房产用途进行违法经营构成了根本违约，导致被公安机关查封，这是罗志平自身过错和严重违约行为造成的，应由罗志平承担相应的法律责任和违约责任，其无权主张解除合同。罗志平明显不具备设立物业管理公司的法定条件，依法肯定无法办理营业执照，显然罗志平违约在先，故罗志平主张解除合同没有事实基础和法律依据。本草公司已将房产证、平面图、营业执照、法定代表人身份证明等材料交付罗志平，罗志平从未要求本草公司出示涉案房屋的消防验收材料。罗志平不具备解除合同的主动权和法定情形，其原审提交的《律师函》没有原件没有加盖律所的公章，也没有邮件妥投证明，均不应采信。三、罗志平严重违反合同约定，擅自改变涉案房屋用途违法经营，构成根本违约。本草公司根据合同约定和法律规定，通知罗志平解除合同，租赁合同应自2015年7月3日罗志平签收律师函时解除，原审认定事实清楚。四、罗志平不仅违约擅自改变房屋用途违法经营、不予整改，而且自2015年6月起拖欠租金至今未付，本草公司行使合同解除权的条件成就。罗志平违约在先，无权主张解除合同和退还押金、保证金。五、办理营业执照是罗志平的义务和责任，办理消防许可证自然也是罗志平的义务，罗志平不能将办理消防许可证的义务强加给本草公司。合同明确约定租赁物为办公使用，罗志平违反约定擅自用于公寓经营，而公寓经营属于特许行业，办理消防许可理所当然也是罗志平的义务。六、本草公司将涉案房屋完好无损地交付给罗志平使用，罗志平应严格依约正当使用租赁物。但罗志平不当使用租赁物导致房屋漏水，至今未将涉案房产交还给本草公司。罗志平无权主张退还保证金，并且应当负责修复、恢复原状、支付违约金以及赔偿本草公司的损失。七、罗志平要求本草公司承担装修损失费、诉讼费和评估费没有事实和法律依据。租赁合同第五条第10款明确约定“乙方经营期间所产生的税费、工商管理费、水电费、卫生费、装修费等费用均由乙方自行承担”。据此，装修费理应由罗志平承担，罗志平还应向本草公司付清欠缴的水电费。综上，罗志平的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法全部驳回。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另外，上诉人罗志平二审当庭提交以下证据：1、广州市城市建设档案馆出具的涉案房屋城建档案，2、本草公司提供给罗志平的《涉案房屋平面图》，证明涉案房屋在罗志平承租前已经被分隔成42间房用于公寓用途。3、《企业名称申请书》，4、《企业名称预先核准通知书》，证明罗志平承租房屋后已申请设立公司，用于公寓运营。5、《租赁场地协助申请》，证明罗志平因经营公寓需要办理特种行业经营许可，故要求本草公司提供涉案场地的消防验收报告。6、《相关资料申请》，证明2015年5月25日罗志平无法使用涉案场地，场地实际控制权在本草公司手中。被上诉人本草公司质证称：罗志平提供的证据已经超过了举证期限，本草公司不予质证。
本院认为，原审对于本草公司、罗志平签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》、补充协议效力及确认解除的认定，合法有据，论理清晰，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对罗志平的上诉主张，本院认定如下：
一、罗志平上诉主张涉案房屋未经消防验收，不能按现状使用房屋，其有权解除租赁契约和补充协议。双方租赁契约约定“乙方（罗志平）应自行办理相关证照，甲方（本草公司）则在能力范围内予以必要的协助”，该条款明确罗志平应自行办理相关证照，本草公司在能力范围内对罗志平给予必要的协助，但未明确本草公司需要协助提供的具体内容和期限。本案中，本草公司已向罗志平提供涉案物业房产证、平面图、本草公司营业执照、法定代表人身份证等材料，涉案房屋因罗志平在明知未取得经营许可证的情况下擅自经营而被公安机关查封后还继续营业引发本案纠纷。罗志平二审所举证证据不能证明其在纠纷前已要求本草公司协助其办理证照却因本草公司未协助导致其无法办理，亦未能证明因本草公司未提供涉案房屋一次消防验收手续导致其无法继续营业。因此，罗志平以涉案房屋未经消防验收，本草公司未履行配合其去办理相关证照的义务为由要求解除合同，缺乏充分依据，罗志平理应对此承担举证不能的不利后果。罗志平主张双方租赁契约和补充协议自2015年6月5日予以解除，于法无据，本院不予支持。
二、罗志平上诉主张本草公司返还其租赁押金56000元、设备保证金14000元并赔偿装修损失326933元的问题。罗志平在尚未取得经营许可证的情况下，自行无证经营，既违反了法律规定，亦违反了上述租赁契约的相关约定，罗志平在明知因未取得经营许可证而被公安机关查封后还继续营业，本草公司有权要求解除合同。本草公司于2015年7月2日向罗志平发出解除合同的律师函，该函件已于次日到达罗志平。故原审认定双方租赁契约和补充协议于2015年7月3日解除，并无不妥。因如前文所述，涉案租赁契约和补充协议的解除系因罗志平违约所致，罗志平无权要求本草公司退还已支付的租赁保证金和租赁押金，亦应自行承担装修损失。罗志平的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人罗志平的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7255元，由上诉人罗志平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月十一日
书 记 员 璩方慧