西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第05323号
原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市雁塔区高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：常小琴，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：张倩，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：李文强。
被告：王云。
被告：陕西润芳城房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区北二环与文景路交汇西南角*号金桥太阳岛*****号房。
法定代表人：解鹏，该公司执行董事。
委托代理人：刘思泰，该公司员工。
被告：陕西省鸿业房地产开发公司。住所地：西安市西高新区科技路**号金桥国际广场*座**层。
法定代表人：辛俊，该公司董事长。
委托代理人：文红杰，该公司员工。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉被告李文强、王云、陕西润芳城房地产开发有限公司（以下简称“润芳城公司”）、陕西省鸿业房地产开发公司（以下简称“鸿业公司”）金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张倩、被告王云、被告润芳城公司委托代理人刘思泰、被告鸿业公司委托代理人文红杰到庭参加了诉讼，被告李文强经本院依法传唤未到庭，本院遂依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2011年9月8日，原告与第一、第二、第三、第四被告签订《个人购房借款及担保合同》并约定：由原告向第一被告发放贷款共计66万元，用于第一被告购买西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第2幢2单元3层20301号房产，借款期限自2011年9月8日至2031年9月8日，在此期间被告应按合同约定以等额还款法归还贷款本息。第三、第四被告对第一被告的上述借款承担阶段性连带保证责任。同日，原告与第一、第二被告签订了《西安市房地产抵押合同》并约定，第一被告以抵押合同中列明的房产担保其履行债务。上述协议签订后，原告依约向第一被告发放贷款66万元。但自2014年6月15日开始，第一被告以种种理由拖延不予还款，截至2014年8月15日已连续逾期三期，尚有本金人民币617787.98元，利息7015.60元，罚息40.95元，复息38.67元（合计624883.20元）未归还原告。根据借款合同第38条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按约定按时足额还款，原告可宣布贷款提前到期，要求第一被告偿还已发放贷款的本息并要求其支付相关费用。第三、第四被告对第一被告以上还款责任承担连带清偿责任。同时根据原告和第一被告之间的《抵押合同》关于抵押房产的约定，原告有权以抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。现第一被告未予还款，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、第一被告偿还原告本金人民币617787.98元，利息7015.60元，罚息40.95元，复息38.67元，（合计624883.20元）及2014年8月15日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、第三、第四被告对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对第一、第二被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；4、四被告承担本案的诉讼费用。
被告李文强经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
被告王云辩称，原告所述属实，但之所以拖欠贷款是因为开发商未兑现当时售房时的承诺，业主联名在西安晚报上发表声明不再归还贷款，其现已经还清逾期贷款，因开发商违约在先造成其对银行违约，故诉讼费等应由第三、第四被告承担。
被告陕西润芳城房地产开发有限公司辩称，对原告招行西安分行要求其公司就被告李文强欠款本金及2014年8月所产生的利息、罚息、复息承担连带保证责任无异议，原告未及时通知其公司要求承担保证责任，也未积极采取措施防止损失扩大，原告怠于行使权力，导致损失扩大，对原告要求其公司对2014年6月份以后所产生的利息、罚息、复息及实现债权的费用承担连带保证责任不予认可。同时，在其公司承担了相应的责任后，法院应依法确认其公司享有追偿权。
被告陕西省鸿业房地产开发公司辩称，原告与润芳城公司、鸿业公司签订的《楼宇按揭合作协议》，明确约定润芳城公司对原告向金桥太阳岛1#2#3#楼商品房的借款人发放的每笔个人住房贷款承担连带保证责任，润芳城公司与原告签订《委托扣款授权协议》，约定如果发生保证责任原告可直接从润芳城公司在原告处开立的保证金账户扣除保证金，鸿业公司在借款合同上盖章是为了见证原告与润芳城公司签订的借款合同符合《楼宇按揭合作协议》约定，不能据此认定鸿业公司是保证人，借款合同也没有约定鸿业公司对本案债务承担连带责任，故鸿业公司不是本案债务保证人，不应向原告承担连带清偿责任。
经审理查明，2011年9月8日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告李文强、陕西润芳城房地产开发有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向被告李文强提供贷款660000元，用于被告购买西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第2幢2单元3层20301号房产，贷款期限自2011年9月8日至2031年9月8日；贷款利率为以国家公布的贷款基准年利率7.05%上浮0%，即为年利率7.05%，合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，按照固定日调整，即从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计算，借款人未按照合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未清偿的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利率，按罚息利率按日计收复息，还款方式为等额还款；若借款人李文强连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。该合同还约定：被告李文强愿意以西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第2幢2单元3层20301号房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。陕西润芳城房地产开发有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司自愿为被告李文强在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。《个人购房借款及担保合同》保证人落款处盖有润芳城公司及鸿业公司公章及法定代表人私章。另查，“金桥太阳岛”项目系润芳城公司及鸿业公司合作开发。
同日，原告与被告李文强、王云签订《西安市房地产抵押合同》，约定二被告愿以贷款所购房产提供抵押担保，借款人未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或依法拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。2011年10月13日，该抵押房产取得预购商品房贷款抵押登记备案证明。该房产现尚未办理房屋他项权利证书。
2011年10月18日，原告向被告李文强发放贷款660000元。自2014年6月起，被告李文强未按合同约定向原告按期足额偿还贷款且连续超过三次。截至2014年8月15日，尚有本金人民币617787.98元，利息7015.60元，罚息40.95元，复息38.67元（合计624883.20元）。诉讼期间，被告刘英向原告支付部分款项，截至2015年1月15日，被告尚有本金余额人民币606574.26元，尚欠利息2845.55元、罚息0.44元、复息0.73元（合计609420.98元）。另查，被告李文强逾期后，因润芳城公司保证金账户冻结，原告未能从该保证金账户中划拨相应款项。另查，李文强、王云系夫妻关系。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《房地产抵押合同》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、借款借据、客户逾期清单及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告李文强、陕西润芳城房地产开发有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司签订的《个人购房借款及担保合同》，被告李文强、王云与招商银行股份有限公司西安分行签订的《房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告李文强发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但其自2014年6月起连续三个月未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告李文强提前归还贷款。被告辩称因开发商违约故其未按期向银行支付贷款，因二者并非同一法律关系，该理由本院不予采信，故原告主张合同解除，收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。但诉讼期间原告接收的被告还款部分应当扣除，被告应向原告支付剩余本金606574.26元、利息2845.55元、罚息0.44元、复息0.73元（截至2015年1月15日）及之后新产生的利息、罚息、复利。被告李文强与被告王云系夫妻关系，所借款项用于购买房产，故被告王云应对上述债务承担共同还款责任。关于原告诉请中主张的被告偿还实现债权的全部费用，因原告庭审中未提供证据证明实现债权发生的费用种类及金额，故本院不予支持。根据抵押合同的约定，因第一被告未按期还款，原告有权对第一、第二被告提供的位于西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第2幢2单元3层20301号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。庭审中，第三被告陕西润芳城房地产开发有限公司辩称原告原告怠于行使权力、未及时扣划保证金，故对原告要求其公司对2014年8月份以后所产生的利息、罚息、复息及实现债权的费用承担连带保证责任不予认可，但第三被告保证金账户被冻结，数额不足以偿还借款人拖欠银行的贷款，故对于被告润芳城公司的答辩意见本院不予采信。第三、第四被告共同开发了金桥太阳岛房产，且二被告均在《个人购房借款及担保合同》保证人落款处盖章确认，故原告诉请要求二被告其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告李文强、王云应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还本金人民币606574.26元，利息2845.55元、罚息0.44元、复息0.73元（截止2015年1月15日），合计609420.98元，并按合同约定支付自2015年1月16日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告李文强、王云未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权对抵押物西安市未央区北二环与文景路交汇西南角金桥太阳岛第2幢2单元3层20301号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告陕西润芳城房地产开发有限公司、陕西省鸿业房地产开发公司对上述第一项被告李文强、王云的债务承担连带清偿责任。被告承担保证责任后，有权向债务人李文强、王云追偿。
本案案件受理费10328元，由四被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 雷翕萍
人民陪审员 李俊毅
人民陪审员 程巧艳
二〇一五年五月十五日
书 记 员 丁丹丹