北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第20890号
原告北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。
法定代表人高波，该公司董事长。
委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生，该公司职员。
被告王超玮，男，1962年3月17日出生。
原告北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基物业公司）与被告王超玮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯佩仙独任审判，公开开庭进行了审理，原告龙颖基物业公司委托代理人唐戬、被告王超玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙颖基物业公司诉称，2004年11月10日，原告与物业管理委员会签订《服务合同》，合同第15条约定：物业管理委员会委托原告实行物业管理服务，物业费收取标为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主或者交费义务人收取。该《服务合同》服务期限自2004年12月15日至2008年12月14日止。根据《服务合同》第七章第二十三条：本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。以及北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的意见（试行）》的通知（京高法发（2003）389号）文件第四章第15项：物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。被告拒交2010年7月15日至2014年7月14日物业费总计16177.82元。被告所购房屋冷水由物业公司高压泵二次供水，被告自2011年3月15日至2014年7月15日共有478元冷水费未交。因被告未交纳拖欠的物业费及冷水费，现诉至法院，要求1、依法判令被告支付2011年3月15日至2014年7月15日物业费16177.82元；2、依法判令被告支付冷水费478元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告王超玮辩称，2014年8月19日收到法院的传票和原告的相关证据，依据服务合同向我主张物业费的主张，服务合同就是一个无效的合同，合同相对方没有业主，是物业管理委员会。物业管理委员会有职责选聘物业管理单位，物业管理条例颁布后，物业管理委员会应当在有关部门的指导下成立业主大会。召开业主大会前，原物业管理委员会不得履行业主大会职责。服务合同违反政府文件的相关内容，不应当获得法院支持。服务合同中签字仅仅为7个人，在物业管理委员会终止职责后，这7个人既没有本人授权，也没有小区选聘物业企业的决议，因此这种签字的代理行为无效。这是明显违背物业管理条例的行为。2008年我与原告的物业纠纷中，就对服务合同的效力产生争论，法院就已经认定，我们双方是事实物业管理关系，就已经认定了服务合同是无效合同。物业服务合同是业主委员会和物业企业签订的合同，而不是这7个人签订的服务合同。虽然服务合同无效，但是原告确实提供了服务，所以原告应该按照提供的事实服务标准来收取费用。我作为业主确实接受了服务，双方没有约定收费标准的，法院应当参照同类物业服务费标准进行确定，我对现在的物业服务费标准是存有异议的。原告的24小时生活热水供应、电梯运营服务、保安等服务已经无法保障，所以不能按照现有标准收费。每月0.55元的保安费是原告的非法收费。原告自行招收的保安，没有保安上岗证，没有经过培训，没有向市级政府公安机关进行备案，招收的保安不符合保安条例规定，是不符合保安条件的老大爷。4年保安费合计3593.34元，应当从物业费中扣除。原告擅自将楼道垃圾房封闭，业主只能自行带垃圾下楼，被告支持这种环保的做法，我认为应当扣除这一时期的垃圾清运费不应当收取，至今累计10.89元。我方提出物业费收费标准应当扣除上述费用，按照每月1.8元收取。冷水为北京市自来水公司提供，如果原告与自来水公司有代收合同，我就同意交纳。
经审理查明：王超玮系北京市西城区（原宣武区）某小区房屋（建筑面积129.63平方米）的所有权人。2000年7月15日，王超玮入住其购买的上述房屋，同日与北京戴德梁行房地产顾问有限公司签订了物业管理协议及承诺书。2001年12月14日，北京戴德梁行房地产顾问有限公司撤出该小区，由北京鸿润物业管理有限公司接管，原告龙颖基物业公司的前身系北京鸿润物业管理有限公司西华经典物业管理部。2002年12月，该物业部登记注册为龙颖基物业公司，并继续为该小区提供物业服务。2003年1月8日，北京鸿润物业管理有限公司将全部债权、债务等事宜转交给龙颖基物业公司。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立某小区物业管理委员会。2002年11月18日，龙颖基物业公司与该物业管理委员会签订了《物业管理委托合同书》，合同第二条约定：物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主和物业使用人收取。委托期限自2002年12月15日至2004年12月14日止。2004年11月10日，龙颖基物业公司又与该物业管理委员会续签了《物业服务合同》，该合同期限自2004年12月15日至2008年12月14日。
原告龙颖基物业公司曾于2011年起诉来院，要求王超玮支付2008年5月15日至2010年7月14日的物业费8763元、支付2008年3月8日至2011年3月7日的车位管理费5400元、支付2008年3月10日至2011年3月15日的冷水费241.5元、支付物业费、车位服务费逾期付款滞纳金1842.91元。2011年5月26日，北京市西城区人民法院做出（2011）西民初字第9160号民事判决书，判决王超玮向龙颖基物业公司支付物业费8762.99元、车位管理费1385元、冷水费241.5元，驳回了龙颖基物业公司的其他诉讼请求。王超玮不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2011年9月20日，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。
2014年8月1日，龙颖基物业公司为广内大街210号交纳自来水水费18724.49元，其中为王超玮垫付2011年3月16日至2014年7月15日间冷水费478元。2014年8月29日，北京市公安局西城分局牛街派出所出具证明，记载“北京市西城区广安门内大街某小区，北京龙颖基物业管理有限公司自行招用保安员已在北京市公安局西城分局牛街派出所备案，特此证明”。
龙颖基物业公司为证明向王超玮按年催缴费用，向本院提交特快专递邮件详情单（寄件人存）三张，王超玮认为没有收到过缴费通知，对邮件详情单不予认可。
另查，被告为证明原告服务不到位，向本院提交照片三张。龙颖基物业公司不认可照片所证明的内容。现龙颖基物业公司因王超玮未交纳2010年7月15日至2014年7月14日的物业费、2011年3月15日至2014年7月15日的冷水费，起诉来院要求被告支付上述期间拖欠的费用。被告以双方之间不存在物业委托关系，原告物业服务不达标为由不同意按照原告要求标准支付物业相关费用。案件经本院调解，双方各持己见。
上述事实，有缴费通知单、宣武区居住小区管理办公司批复、服务合同、代收水费业务客户回单、资质证书、物业费收费标准、缴费通知邮寄单、派出所证明、照片、当事人陈述、（2011）西民初字第9160号民事判决书、（2011）一中民终字第11575号民事判决书及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，龙颖基物业公司在某小区尚未成立业主委员会的情况下，接受西华经典物管会的委托负责该小区的物业管理工作，双方签订的《物业服务合同》对西华经典小区的全体业主具有约束力，双方合同期满后，因该小区未成立业主委员会，该小区物管会业已不存在，龙颖基物业公司继续对该小区提供了物业服务工作，虽然原、被告之间未签订物业委托服务合同，但被告实际上获得了原告为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳其所拖欠的物业服务费用。龙颖基物业公司已为该小区提供了保安服务，且就其保安人员情况已向所在地公安机关报备，故对于王超玮仅以保安报备程序及着装存在不足为由拒绝交纳保安费用的抗辩，本院不予采纳。龙颖基物业公司已向自来水公司代缴冷水费，对于其要求王超玮交纳欠付冷水费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。在物业服务合同关系中，小区业主为维护自身合法权益，应及时组建业主委员会，以业主委员会名义与物业公司商讨小区物业服务的管理、收费等相关问题。物业公司作为服务企业，对于业主反应的服务问题，需积极予以反馈，增强双方信任感，使得公司与业主关系得以改善，从而形成物业公司与业主间的良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告王超玮支付原告北京龙颖基物业管理有限公司二〇一○年七月十五日至二〇一四年七月十四日的物业费一万六千一百七十七元八角二分。
二、自本判决生效之日起十日内，被告王超玮支付原告北京龙颖基物业管理有限公司二〇一一年三月十六日至二〇一四年七月十五日的冷水费四百七十八元。
三、驳回原告北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告王超玮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百一十三元，由原告北京龙颖基物业管理有限公司负担七元（已交纳）；由被告王超玮负担一百零六元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 侯佩仙
二〇一四年十一月四日
书 记 员 马德天