吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民二终字第32号
上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司通化分行。住所：吉林省通化市。
代表人：汪大盛，该分行行长。
委托代理人：李凯，该行职员。
委托代理人：李永新，该行职员。
被上诉人（原审原告）：通化鑫磊实业股份有限公司（原吉林省光金生物科技股份有限公司）。住所：吉林省通化市东昌区。
法定代表人：崔生，该公司董事长。
委托代理人：隋莉，该公司法务工作人员。
上诉人吉林银行股份有限公司通化分行（以下简称吉林银行）因与被上诉人通化鑫磊实业股份有限公司（以下简称鑫磊公司）买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2011）通中民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人吉林银行的委托代理人李凯、李永新，被上诉人鑫磊公司委托代理人隋莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院对双方当事人无争议事实确认如下：2006年6月23日，原吉林省光金生物科技股份有限公司（以下简称光金公司）与通化市龙泉城市信用合作社（以下简称龙泉信用社）签订了通房市场转字06、07号两份房地产转让合同，光金公司将其所有的座落于建设街4号，建筑面积分别为345.94平米和1115.8平米的两处商用房，以合计价格6153900元（价格分别是2248600元、3905300）转让给龙泉信用社。签订合同当月，即截止2006年6月21日，李光金、张树申、李明磊、李明鑫、韩学兰等5人共欠龙泉信用社贷款本金590万元，利息89255.20元。合同签订后，光金公司向龙泉信用社交付了房屋，并于2006年9月26日将两个房产证移交。于2008年，按龙泉信用社指示协助将其中一户房屋过户至蔡碧洲名下。
2007年，通化市城市信用社股改为股份有限公司。2008年，原通化市城市信用社股份有限公司分支机构更名为吉林银行通化分行分支机构。
吉林省光金生物科技股份有限公司已变更为通化鑫磊实业股份有限公司。
鑫磊公司一审诉讼请求为：1.吉林银行支付房款6153900元及逾期违约金；2.诉讼费由吉林银行承担。
原审法院对双方当事人争议问题评判如下：1.鑫磊公司的诉讼请求是否超过诉讼时效？原、被告签订购房合同时，就房款问题曾有口头协商，以口头方式达成了新的协议，该协议变更了书面合同中支付房款的方式及期限。故购房合同中约定的给付期限不应再作为诉讼时效的起算点。2010年，鑫磊公司得知吉林银行未按口头协议约定核销五户关联自然人的贷款本息，诉讼时效应从此时起算。鑫磊公司于2011年11月起诉，未超两年诉讼时效。2.吉林银行应否支付房款违约金？吉林银行主张双方当时已就用贷款抵顶房款达成了口头协议，并提供如下证据：1.李光金等五户关联贷款人贷款明细表一份，贷款本金合计金额为590万元，借款期限为：2006年1月17日至2007年1月15日；2.李光金等五人分户账五份，证明截止2006年6月21日，李光金等五人尚欠贷款利息共计89255.20元。签订合同后，李光金等人未再偿还贷款本息，现吉林银行已核销了上述贷款本息。综上，可以认定原、被告双方曾就用贷款抵顶房款达成口头协议。即可以认定吉林银行已向鑫磊公司支付了房款5989255.20元，尚欠房款164644.80元。因口头协议对房屋转让合同内容作了变更，故协议中约定的按日3‰计算违约金的条款不再适用，双方对尚欠房款是否支付违约金约定不明。故吉林银行应从拖欠之日（2006年6月24日）起按同期银行贷款利率支付利息。
原审法院另查明：双方当事人在签订房屋转让合同时，达成口头协议：吉林银行用核销李光金、张树申、李明磊、李明鑫、韩学兰等贷款本息的方式抵顶部分房款，差额部分同意给付。现吉林银行已核销了李光金等五人贷款590万元及利息，尚欠购房款164644.80元。鑫磊公司的诉讼请求未过诉讼时效。
原审法院认为：原、被告之间的房屋转让合同成立并生效，双方之间就用贷款抵顶房款的口头协议亦成立并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”鑫磊公司已按合同约定履行了转让方的义务，吉林银行亦按合同约定履行了核销贷款本息的义务，但其核销的贷款本息不足以支付全部购房款，其应支付剩余购房款。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于吉林银行未及时给付鑫磊公司剩余购房款，给鑫磊公司造成了经济损失，对此应承担赔偿损失的违约责任。因鑫磊公司未提供证据证明存在其他方面的经济损失，故其损失依法认定为尚欠房款自应当给付之日起的银行同期贷款利息损失。综上，对鑫磊公司请求给付尚欠房款164644.80元及利息损失的主张予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：被告吉林银行股份有限公司通化分行于判决生效后立即给付原告通化鑫磊实业股份有限公司剩余房款164644.80元及利息（利息自2006年6月24日起计算至本判决生效时止，利率按中国人民银行同期贷款利率）。如果被告吉林银行股份有限公司通化分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54877元，由吉林银行负担4877元，由鑫磊公司负担50000元。
吉林银行不服一审判决，向本院提起上诉，请求：驳回鑫磊公司诉讼请求。理由为：1.双方签订房屋买卖协议的真实意愿是以该房屋抵顶李光金等五人贷款本息，双方对房屋抵顶价格均无异议，不存在多退少补问题。2.双方间合同系2006年签订，鑫磊公司起诉已超过诉讼时效期间。
鑫磊公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院审理认为：一、关于吉林银行是否欠鑫磊公司购房款问题。鑫磊公司与吉林银行签订的房屋买卖协议明确约定转让金额及付款期限等，从内容看系普通的买卖协议，未涉及以特定贷款抵顶购房款的内容，鑫磊公司亦否认该协议系为抵顶贷款本息所签订。因此，吉林银行提出的双方间房屋买卖协议系以物抵债协议之主张缺乏依据，不予支持。该房屋买卖协议签订之后，鑫磊公司交付了房屋及房屋所有权证，吉林银行核销了李光金、张树申、李明磊、李明鑫、韩雪兰五人贷款本金590万元及利息89255.2元（截止签合同时利息），且鑫磊公司协助吉林银行办理其中一套房屋更名手续。据此，应予认定房屋买卖双方当事人以实际行为变更了购房款的付款方式。但，吉林银行未能举证证明双方对该两套房屋抵顶价格予以变更，鑫磊公司亦持否定态度。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，应认定双方当事人未对房屋买卖协议中约定的出让价款6153900元予以变更。因此，吉林银行尚欠购房款164644.8元。二、关于本案诉讼时效问题。如前所述，双方当事人通过实际行为变更了付款方式，而对差价款的支付方式及期限未作明确约定，因此，案涉债权诉讼时效期间从鑫磊公司初次要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，鑫磊公司直接向人民法院起诉方式主张债权，故其诉讼请求未超过诉讼时效期间。
综上，吉林银行上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4877元（吉林银行负预交54877元），由吉林银行负担，由本院退还给吉林银行50000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 靖
代理审判员 国伟杰
代理审判员 季伟明
二〇一五年五月五日
书 记 员 吴楠楠