山东省淄博高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第292号
原告：淄博颖嘉铝型材制品有限公司。
法定代表人：张玉，董事长。
委托代理人：张海，男，1979年4月30日生，汉族。
委托代理人：陈洪亮，男，1974年7月16日生，汉族。
被告：山东舜康节能环保材料科技有限公司。
法定代表人：任广泉，总经理。
委托代理人：刘健，山东全正律师事务所律师。
原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司诉被告山东舜康节能环保材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司的委托代理人张海、陈洪亮，被告山东舜康节能环保材料科技有限公司的委托代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司诉称，2013年6月17日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于淄博高新区鲁泰大道121号、建筑面积约11500平方米的厂房出租给被告使用，租期自2013年7月2日至2016年7月2日止（应为7月1日），租金第一年为132万元，第二年为136万元，第三年为138万元。每季度前十日内交本季度的租金；同时约定，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁合同，被告还应向原告支付3个月租金的违约金。合同签订后，原告如约交付了厂房，履行了自己的义务，但被告却没有按约定支付租金，原告多次催要未果后，于2013年11月15日向被告发出了《解除合同通知书》，要求被告支付拖欠的租金，解除双方签订的租赁合同，限期搬出厂房，但被告置之不理，仍长期占用至今，其行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，诉至法院，请求判令被告支付租金41万元、滞纳金20500元、违约金33万元，共计760500元；判令被告立即腾出租赁厂房并恢复原状；本案诉讼费由被告承担。
被告山东舜康节能环保材料科技有限公司辩称，被告已经不欠原告租金，双方租赁合同已经于2013年11月15日解除，计算到2013年11月15日被告应支付原告租金总计为49.5万元，但实际被告已支付原告租金58万元，因此，不存在欠租金的问题。至于2013年11月15日以后被告没有搬出租赁场地，是因为双方达成一致意见，原告同意被告于2014年3月底之前搬出，且实际被告已经在2014年3月17日前就将设备陆续搬出。后因原告起诉，采取保全措施，导致被告的一部分设备在租赁厂房内无法搬出。即使2013年11月15日以后，因为被告占用原告厂房需要支付原告费用的话，该费用也不是履行合同的租金，因此，被告不欠原告租金。原告起诉的滞纳金、违约金过高，本身滞纳金就是违约金的一部分，超出原告损失的30%，因此应当予以调整。按照原告的损失，应调整至损失的30%，损失按照所欠租金的时间、金额，按银行同期贷款利率进行计算。被告实际已经于2014年3月17日前将除被保全的设备之外的其他设备全部搬出，因此原告的第二项诉讼请求不能成立。
经审理查明，2013年6月17日，原、被告签订厂房租赁合同一份，合同约定：原告将其所有的位于淄博高新区鲁泰大道121号的厂房租赁给被告使用；租赁期限自2013年7月2日起至2016年7月1日止，期限为三年，第一年租金为132万元，第二年租金为136万元，第三年租金为138万元，租金每季度前10日内交本季度的租金；被告应及时交纳租金，如拖欠不付满一个月，原告有权收取5%的滞纳金，并有权终止合同；租赁期间因原告原因造成被告停产或搬迁，原告应赔偿被告投入和经营的全部损失，若因被告违约，应向原告支付三个月的租金。合同签订后，原告即履约将厂房交付给被告使用。2013年7月－9月第一个季度被告正常交纳租金33万元（第一年租金为132万元，月租金为11万元），同年10月－12月第二个季度被告共交纳租金25万元。2013年11月15日，因被告未按时交纳租金，原告向被告发出解除合同通知书，行使解除权，要求解除与被告所签订的厂房租赁合同，被告已收到该通知。自2014年1月份开始，被告陆续向外搬出部分办公用品及设备，因被告未完全付清租金，2014年3月17日，原告诉来本院，要求被告付清所欠租金、违约金等，并同时申请诉讼保全，同日，本院依据原告的申请，采取诉讼保全措施，查封了被告尚未搬走的放在所租赁厂房内的部分生产设备。原告具体的诉讼请求为：要求被告支付所欠租金41万元、滞纳金20500元、违约金33万元，共计760500元；判令被告立即腾出租赁厂房并恢复原状；本案诉讼费由被告承担。
原告要求被告支付租金41万元，其计算依据是：2013年10－12月第二个季度被告应交租金33万元，被告实交25万元，欠8万元；2014年1－3月第三个季度欠付33万元未交，以上共计41万元。被告对此提出异议，辩称：双方合同已于2013年11月15日解除，租金应计算至2013年11月15日，共计4个半月，租金应为49.5万元，实际支付租金58万元，已经超付，超付的原因是因为当时和原告口头商定，原告给被告合理期限搬出，约定在2014年3月底搬出；合同于2013年11月15日解除，以后如果交纳也应当交纳占用费，而不是租金，当时和原告协商好被告将剩余的8万元作为占用费交纳后就可以往外搬，2014年3月底前搬完，从2014年1月份开始已经陆续往外搬，直到2014年3月17日被法院查封，即使算占用费也应算到2014年3月17日之前，现在想搬也搬不出来。原告则称，被告往外搬走时从未和原告协商过，是原告发现被告还欠租金就往外搬设备，有转移财产之嫌，故才起诉申请法院保全。
原告还要求被告支付滞纳金20500元、违约金33万元，计算依据是：根据双方合同约定，如拖欠不付租金，应支付5%的滞纳金，拖欠租金41万元、5%为20500元；双方合同还约定，若因被告违约，应向原告支付三个月的租金作为违约金，故还要求被告支付违约金33万元。被告对此辩称，合同约定违约金明显过高，仅滞纳金一项就远远超过原告的损失，两项相加后比被告实际应交的租金还多，因此请求调整；合同已经解除，也不能按照合同约定支付滞纳金和违约金。
原告同时要求被告立即腾出厂房并恢复原状，对此被告称双方已口头协商好2014年3月底前搬出，3月17日设备被查封后，想搬也搬不出来。
本院认为，原、被告双方所签订租赁合同为双方真实意思表示，是有效合同，双方均应自觉履行。根据合同约定，被告应于每季度前10日内交纳本季度的租金（第一年每季度为33万元），但2013年10月－12月第二个季度的租金被告至今只交纳25万元，被告未按时足额交纳租金构成违约；双方所签租赁合同同时约定，若拖欠不付租金满一个月，原告有权终止合同，因此原告据此于2013年11月15日给被告发出通知，要求解除双方所签的租赁合同，符合双方的合同约定，被告也已收到该通知，故本院依法确认原、被告双方所签的租赁合同已于2013年11月15日合法解除。
合同解除后，原告仍有权要求被告支付所欠的租金。关于租金数额，双方产生争议。合同虽于2013年11月15日解除，但被告承认从2014年1月份才开始陆续往外搬出，因此2013年10月－12月租赁合同开始后第二个季度的这段期间被告实际租赁使用原告的厂房，故被告应足额支付这个季度的租金33万元，被告至今只交纳25万元，所欠8万元租金被告仍应支付。被告称双方已口头协商好，原告给被告合理期限即在2014年3月底前搬出，对此原告予以否认，被告未能就此提供证据证明，故本院对被告的此主张不予采信。被告应及时交清租金后尽快搬出租赁场地，但被告在未交清租金的情况下从2014年1月1日开始就陆续往外搬运生产设备，确有转移财产之嫌，原告在此情况下为了维护自身合法权益，于2014年3月17日诉来本院申请查封了被告的部分未搬走设备并无过错，这都是因被告未交清租金未与原告协商好就擅自往外搬运生产设备引起，过错在被告，因此本院认为，从2014年1月1日起至2014年3月17日止（本院查封被告部分生产设备之日），这段期间被告仍实际占用着原告的厂房，被告应支付这段期间的场地占用费，但考虑到被告往外搬出生产设备确实需要一定的时间，应该给其留出一定的搬迁时间，经综合考虑，本院认为应给被告留出一个月的搬迁时间为宜，因此，应按1个半月时间计算场地占用费，具体费用标准应参照双方所签合同约定的租金标准，应为16.5万元。综上，被告应支付给原告租金、场地占用费共计24.5万元，对原告多主张的部分，本院不予支持。
原、被告双方所签租赁合同解除的原因是被告违约，因此原告要求被告按照合同约定承担违约责任，本院予以支持。被告辩称合同解除后不能按合同约定承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。关于违约责任，双方租赁合同中有两项约定：一是被告若拖欠租金，原告有权收取5%的滞纳金；二是若被告违约，应向原告支付三个月的租金作为违约金。因被告欠付租金构成违约，原告据此要求被告承担违约责任：一是要求被告支付滞纳金20500元，二是要求被告支付违约金即三个月的租金33万元；被告提出过高，要求调整。对此本院认为，双方约定若被告违约向原告支付三个月租金作为违约金的本意应该是，若被告违约，原告有权解除合同，而解除合同后，原告需要有一定的时间寻找新的租户，同时被告也需要一定的时间搬出，租赁的标的物又是工业用厂房，故约定这个时间为三个月是比较符合常理的，这三个月时间的租金损失是因被告违约造成的，因此双方约定支付三个月的租金作为违约金来弥补原告的损失是比较公平合理的，再加上从2014年3月17日原告起诉后至今的诉讼期间也快满三个月，因此对原告要求被告支付违约金33万元（按三个月租金计算）的诉讼请求，本院予以支持。该33万元违约金已足以弥补原告的经济损失，故对原告还要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，被告就应当在付清所欠租金的情况下，尽快搬出所租用的原告的厂房，并给原告的厂房恢复原状，故对原告要求被告立即腾出厂房并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告山东舜康节能环保材料科技有限公司欠原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司租金、场地占用费共计24.5万元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告山东舜康节能环保材料科技有限公司支付原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司违约金33万元，于本判决生效后十日内付清。
三、被告山东舜康节能环保材料科技有限公司于本判决生效后一个月内搬出所占用的原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司的厂房，并恢复原状。
四、驳回原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11405元、保全费4323元，合计15728元，由被告山东舜康节能环保材料科技有限公司负担12946元，原告淄博颖嘉铝型材制品有限公司负担2782元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 刘 凡
审 判 员 闫 晓
人民陪审员 耿亚琳
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 桑成娟