文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0826民初7464号原告：中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局，住所地盐城市亭湖区海龙路2号。负责人：邱友群，该分局局长。委托诉讼代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。被告：江苏军民邨营造建设有限公司，住所地涟水县涟城镇安东北路西侧。法定代表人：陈胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：沙金州，江苏拓力律师事务所律师。委托诉讼代理人：林荣松，该公司员工。原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局（以下至判决主文前简称盐城分局）诉被告江苏军民邨营造建设有限公司（以下至判决主文前简称军民邨公司）借用合同纠纷一案，本院于2016年11月9日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月25日第一次公开开庭进行了审理，原告盐城分局委托诉讼代理人卞传扣与被告军民邨公司委托诉讼代理人沙金州、林荣松到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2017年1月25日裁定转为普通程序审理，并于2017年2月23日第二次公开开庭进行了审理，原告盐城分局委托诉讼代理人卞传扣与被告军民邨公司委托诉讼代理人沙金州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盐城分局向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因被告拆除南苏字第3663号上建筑物造成的原告财产损失455700元；2、被告给付原告南苏字第3663号土地及地上建筑物占有使用费，从2015年6月29日起计算至2015年12月25日，按月租金10200元计算，共计60860元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月，原告将涟水县南苏字第3663号坐落房地产对外竞价招租，被告军民邨公司参加竞价招租并中标，但被告军民邨公司收到《中标通知书》后，未在约定期限内与原告草签《军队房地产租赁合同》。后上述房地产借给被告军民邨公司使用，原告要求被告返还时被告拒绝，原告向淮安市中级人民法院起诉要求被告返还建筑物及场地，淮安市中级人民法院作出（2014）淮中商初字第0240号民事判决书，判决被告返还南苏字第3663号土地及地上建筑物，被告未自觉履行，后申请淮安市中级人民法院强制执行，于2015年12月25日才将土地及11间门面房实际交付给原告，造成原告租金损失。被告军民邨公司擅自拆除了原告部分建筑物，导致原告财产损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告军民邨公司辩称：１、2013年5月，原告将涟水县南苏字第3663号房地产对外进价招租，被告参加竞标并中标，中标以后，由于原告的原因导致双方未能草签《军队房地产租赁合同》，这一事实已经被生效的法律文书所确认，在军民邨公司中标以后，原告的原相关负责人要求被告尽快拆除房屋，平整场地，设计效果图，进行地质勘探，对工程施工做好前期的准备工作，换言之，被告拆除原告的相关房屋是得到了原告的明确授权，否则被告也不可能去拆除属于部队的一砖一瓦，如果被告未经原告同意拆除其相关房屋，而且面积较大，原告应该向公安机关进行报案，但事实上，这些行为均客观不存在；２、如果被告违法拆除了原告的房屋，原告既没有报案，也没有在法定的时效内向被告主张过权利，原告本次提起诉讼，已经超过了诉讼时效；３、至于原告诉讼请求第二项，本案在涟水县（2016）苏0826民初1741号案件中已经得到了处理，被告之所以于2015年12月25日向原告交付相关的房屋，是由于相关房屋被涟水法院保全，加之原告拒不向被告支付保证金及相关损失，综上，请求法庭依法驳回原告的诉请，维护被告的合法权益。原告盐城分局为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、（2016）苏0826民初1741号民事判决书，证明本案争议的房地产房屋被被告部分拆除的事实，同时证明被告将上述房地产交还给原告的时间是2015年12月25日，另外证明原告起诉没有超过诉讼时效，原告在2014年９月24日就要求被告返还土地及土地建筑物，2014年当年就向法院起诉，要求被告赔偿因擅自拆除建筑物的损失，后来撤诉，判决书还能证明该案返还的租金只计算到2015年6月28日，实际交付是2015年12月25日，在该案中原告也提出了要求，要求被告赔偿因拆除原告就争议房地产损失，后来因为无法鉴定而撤诉，所以不存在诉讼时效的问题；2、谈话笔录一份，证明涉案的房地产交付给原告时，只剩下11间门面房，其余的都是空地，并且也能证明被告将争议的房地产对外出租，收取租金；3、（2014）淮中商初字第0240号判决书一份，证明原告在2014年10月24日曾向法院起诉要求被告赔偿拆除房屋造成的损失，所以没有超过诉讼时效；4、（2015）苏商终字第00322号民事判决书，证明原告在（2014）淮中商初字0240号民事判决至2015年6月才生效，所以原告起诉没有超过诉讼时效；5、估价报告及补充说明，该估价报告证明被告拆除的建筑物给原告造成的损失评估价为45.57万元；被告军民邨公司对上述证据发表质证意见为：估价报告之外的证据不足以证实原告的相关房屋是被被告违法拆除；根据估价报告反映，估价的作业日期是2016年10月15日-2016年10月19日，但是案涉的相关房屋在2013年7月份就已经被拆除，估价报告是在没有对估价对象进行现场勘查并了解建筑物的结构以及装修外观等实际因素的情况下，作出的违法的估价报告，违反了房地产估价规范的有关规定，是一份不合法的估价报告，该报告是原告单方面委托估价机构所进行的评估，从估价的程序上来说也不合法，补充说明只有评估机构单位印章，无相关鉴定人署名，不合法，因此，估价报告及补充说明不能作为认定房屋损失的依据。被告军民邨公司为支持其抗辩主张，向本院提供以下证据：1、2013年6月28日签订的工程协议一份，合同约定的工期是从2013年7月5日开工，但是签订合同以后就已经实施了拆除行为；2、收条一份；3、国家房地产估价规范GB/T50291-2015,证明原告提交的房地产估价报告违反了房地产国家规范的估价程序，因而是一份不合法的估价报告；4、证人季某1、沈某、季某2、季某3的证言，证实被告拆除原告的房屋是经过了原告当时负责人的同意，同时季某1还能证实拆除房屋是军民中心村与季某1签订了拆除协议，并支付了拆除费用100000元。原告盐城分局对上述证据发表质证意见为：1、证据1是复印件，真实性有异议，该协议中的开工时间和被告所说的拆除时间也不符，印证了被告在上述说房屋拆除时间的节点作了虚假的陈述；2、收条的款项与合同的金额不符。3、房地产估价规范是2015年的，而本案被告拆除房屋时间是2013年，所以从时间上来讲，适用应该是1999年的国家规范GB/T50291-1999；关于估价的程序，估价部门以自己的专业知识按照估价对象的实际情况进行估价，只要没有违反市场规律，没有违反禁止性的规定，没有影响估价的结果，估价报告就属于合法的，我们是作为证据向法庭提供的，被告没有提供相反的证据来推翻此证据，来证实原告提供的估价报告不符合客观实际价格。4、证人证言：被告申请证人出庭没有在举证期限内按规定申请；所有的证人都与被告有紧密联系以及利害关系，所以没有证明效力；四名证人的证言互相矛盾，也自相矛盾，比如：他们与被告之间的关系都互相隐瞒，有无领取工资都不符以及对本案重要事实谁开车的都回答不同，我们有理由相信，证人证言是虚假的，不能作为本案定案的依据；关于拆迁的工程款有无收取和收取多少，前后回答都不一致，以及真正负责拆除的人员也回答不一致。本院对原告提供证据的认证意见：1、由于被告对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院对上证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案事实的依据；2、证据5虽然是原告单方委托评估，但被告以房屋不存在无法评估为由而未申请重新评估，案涉房屋已于2013年被拆除，但原告提供了房屋被拆前照片及所有权证书，评估人按国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成结论，不违反禁止性规定，该证据可以作为认定本案事实的依据。本院对被告提供证据的认证意见：被告提供的证据1系复印件，且原告对其真实性有异议，故不能作为认定本案事实的依据；对证据2、3，与本案无关联性，故不能作为认定本案事实的依据；证人证言虽然在有关事实上有出入，但四名证人均证实被告拆除房屋得到了时任盐城分局李勇局长等人的口头同意，对该证言的认证意见在本院认为部分阐述。本院经审理查明：原告盐城分局于2013年5月将所属的位于涟水县南苏字第3633号坐落房地产对外竞价招租，被告军民邨公司参加投标并中标。但因招租文件载明的项目没有获得地方政府立项审批，导致无法开工建设，双方没有签订《军队房地产租赁合同》。2013年7月28日，军民邨公司向盐城分局提出的《申请报告书》载明：盐城分局所有的位于涟水县城区安东北路（南苏字第3663号宗地）已由军民邨公司依法通过招标方式取得建设及租赁使用权，现军民邨公司已经做好该宗地所有开工建设的准备工作，但由于盐城分局与地方政府即涟水县人民政府有关市政规划建设手续暂时未能协调好，因此，可能需要一段时间协调，故军民邨公司特向盐城分局提出如下请求：一、由于军民邨公司在中标前已支付盐城分局中标保证金200万元，中标价为合同签订后每年82万元，每三年递增10%；现因该宗地暂不能开工建设，所以恳请盐城分局将该保证金中118万元返还给军民邨公司；盐城分局上述宗地上暂有部分房屋未拆迁，为了减少军民邨公司损失，请求盐城分局将暂有部分房屋借给军民邨公司使用；军民邨公司中标后已将上述宗地的《地质勘察报告》、综合楼的效果图及图纸做好，因此花费较大，诚望盐城分局能尽快落实上述宗地相关开工建设事宜等。当日，盐城分局将涉案房地产交给军民邨公司使用。后盐城分局向军民邨公司退还118万元。2014年9月24日，原告盐城分局向被告军民邨公司邮寄《通知书》，该通知书载明：军民邨公司在盐城分局房地产租赁竞价招租中标后未在期限内与盐城分局草签《军队房地产租赁合同》，并且该起招标结果未获盐城分局上级批准同意，未批准的结果盐城分局之前也已电话告知军民邨公司；请军民邨公司收到本通知后立即将该次招标涉及的土地上建筑物返还盐城分局等。被告没有返还借用房屋，原告为此于2014年10月24日诉至淮安市中级人民法院，请求判令：1、军民邨公司向盐城分局支付违约金82万元；2、军民邨公司向盐城分局返还南苏字第3663号土地及地上建筑物，并按每年82万元的标准向盐城分局支付从2013年7月28日起至实际交付之日的占有使用费；3、军民邨公司赔偿盐城分局因被告军民邨公司拆除房屋产生的损失30万元；4、军民邨公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，盐城分局将第1项诉讼请求变更为盐城分局不需要向军民邨公司返还82万元竞价保证金。在该案庭审结束后，盐城分局撤回了盐城分局不需要向军民邨公司返还82万元竞价保证金、军民邨公司按每年82万元的标准向盐城分局支付从2013年7月28日起至实际交付之日的南苏字第3663号土地及地上建筑物的占有使用费和军民邨公司赔偿原告盐城分局因军民邨公司拆除房屋产生的损失30万元的诉讼请求。淮安市中级人民法院作出（2014）淮中商初字第0240号民事判决，判决被告向原告返还南苏字第3663号土地及地上建筑物。后被告军民邨公司不服，向江苏省高级人民法院提出上诉，江苏省高级人民法院于2015年6月18日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。判决生效后，被告未自觉履行，原告申请淮安市中级人民法院强制执行，被告于2015年12月25日将南苏字第3633号土地及地上建筑物实际交付给原告。被告军民邨公司占用期间原告的租金损失，经涟水县人民法院作出（2016）苏0826民初1741号民事判决，由被告军民邨公司返还盐城分局按照月租金10200元计算，自2014年9月24日起至2015年6月28日止的租金为93160元。另查明，2013年6月至2017年7月上旬期间，被告拆除位于南苏字第3633号坐落上的部分建筑物。原告盐城分局委托盐城天宇土地房地产估价有限公司对被告拆除的该部分建筑物进行价格评估，2013年6月至2013年10月期间，南苏字第3633号坐落上被拆除的建筑物价格为45.57万元。被告军民邨公司在第一次庭审中提出反诉，要求盐城分局赔偿其因拆除房屋等事项而产生的费用50万元，但在指定期限内，军民邨公司未缴纳反诉费用。经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、被告是否应当赔偿原告因拆除南苏字第3663号坐落上建筑物造成的损失，如果赔偿，数额如何认定；2、被告给付原告南苏字第3663号土地及地上建筑物占有使用费标准是否合理。本院认为：被告军民邨公司应承担因拆除原告所属南苏字第3663号坐落上的部分建筑物造成损失20%的赔偿责任，理由如下：1、被告拆除案涉房屋是经过原告盐城分局相关负责人口头许可或者默许的，因此造成的损失原告应承担主要责任。军民邨公司于2013年7月28日向盐城分局提出的《申请报告书》载明：“盐城分局上述宗地上暂有部分房屋未拆迁，为了减少军民邨公司损失，请求盐城分局将暂有部分房屋借给军民邨公司使用”，“暂有部分房屋未拆迁”说明在此之前已经拆除了部分房屋，拆除房屋应是盐城分局许可的或者是其默许的，如果盐城分局未同意被告拆除房屋，那么在被告军民邨向其提出《申请报告书》时，盐城分局也应知晓被告已拆除部分建筑物，但其在之后长达一年多时间未提出异议，直到2014年10月24日才诉讼要求被告赔偿损失，与常理不符，因此，被告拆除案涉房屋是经过原告口头许可或者默许的，这与证人证实的被告拆除房屋得到了时任盐城分局李勇局长等人的口头同意，亦能够相互印证；2、盐城分局未能取得建设规划手续和其上级部门的批准，将涉案土地对外招租，原告盐城分局有一定的过错。涉案土地所有权属原告盐城分局，在未得到市政规划批准，以及不能确定能否得到审批的情形下，盐城分局便将涉案土地对外出租，根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十二条规定，转让军队土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。原告于2014年9月24日向军民邨公司发出通知，告知军民邨公司招标结果未经上级批准同意，并要求军民邨公司将该次招标涉及的土地上建筑物返还盐城分局。此前，该次招标涉及的土地上的部分建筑物已被拆除，其自身未尽到对涉案军队房地产有效的管理义务；3、被告在尚未与原告草签《军队房地产租赁合同》，也没有得到原告盐城分局书面授权的情况下，即使盐城分局相关负责人口头同意拆除涉案土地上的建筑物，也应待盐城分局向上级报批后，根据审批意见进行处置。被告军民邨公司仅依据盐城分局相关负责人口头同意为由，便拆除涉案土地上的部分建筑物，没有尽到必要的审慎注意义务,也应负有一定的责任。经委托评估，南苏字第3633号坐落被拆除的建筑物价格为45.57万元。综上，被告军民邨公司应赔偿原告上述损失的20%，即91140元，其余损失原告自行承担。涉案土地及地上建筑物系原告盐城分局借给被告军民邨公司使用，双方并未约定借用期限，原告盐城分局要求被告军民邨公司返还，被告军民邨公司应当予以返还。对于被告军民邨公司占用期间的使用费，涟水县人民法院作出的（2016）苏0826民初1741号民事判决，对于自2014年9月24日起至2015年6月28日止原告的租金损失93160元，已判决由军民邨公司返还原告。被告于2015年12月25日将南苏字第3633号土地及地上建筑物实际交付给原告，故原告要求被告给付从2015年6月29日起至2015年12月25日止的南苏字第3663号土地及地上建筑物占有使用费，本院予以支持，标准参照（2016）苏0826民初1741号民事判决确定的月租金10200元计算，共计60180元。被告辩解因相关房屋被涟水县人民法院保全、原告拒不向被告支付保证金及相关损失，均不是其不履行人民法院生效判决的法定理由，故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。被告在法定期限内提出反诉，要求盐城分局赔偿其因拆除房屋等事项而产生的费用50万元，但在指定的期限内未交纳反诉费用，也未提出缓交、减交、免交诉讼费的申请，依法按自动撤回反诉处理。故经调解未果，依据依据《中华人民共和国合同法》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏军民邨营造建设有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局因其拆除南苏字第3663号坐落上建筑物造成的财产损失91140元。二、被告江苏军民邨营造建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局南苏字第3663号土地及地上建筑物自2015年6月29日起至2015年12月25日止的占有使用费60180元。三、驳回原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由原告中国人民解放军南京军区房地产管理局盐城分局负担6360元，被告江苏军民邨营造建设有限公司负担2640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审 判 长 张 健代理审判员 王 力人民陪审员 吕柏松二〇一七年四月二十六日书记员翟雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。