江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0885号
上诉人（原审被告）沈新元，男，1952年9月30日生，汉族。
上诉人（原审被告）左凤琴，女，1958年10月25日生，汉族。
上诉人（原审被告）沈清华，男，1981年11月1日生，汉族。
委托代理人孙敏、费文滔（受沈新元、左凤琴、沈清华共同委托），江苏英特东华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈明华，男，1957年11月5日生，汉族。
委托代理人李国柱，江苏恒茂律师事务所律师。
原审被告ＸＸ增，男，1964年9月4日生，汉族。
上诉人沈新元、左凤琴、沈清华因与被上诉人陈明华、原审被告ＸＸ增房屋迁让纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第0805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
沈新元与左凤琴系夫妻。沈清华为沈新元与左凤琴之子。坐落于无锡市滨湖区某某新村132号房屋的产权人原系沈新元，共有人为左凤琴。坐落于无锡市滨湖区某某新村133号房屋的产权人原系沈新元，共有人为左凤琴、沈清华。
2009年8月31日，沈新元、左凤琴与陈明华签订《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：200908310088）一份，约定：沈新元、左凤琴将坐落于某某新村132号房屋出售给陈明华，房屋成交价为1622100元；陈明华于2009年8月19日前支付沈新元、左凤琴购房首付款496100元；于2009年9月4日前支付房款1126000元。沈新元、左凤琴应于2009年10月31日前将房屋交付给陈明华。
同日，沈新元、左凤琴、沈清华与陈明华又签订《无锡市存量房买卖合同》（合同备案号：200908310091）一份，约定：沈新元、左凤琴、沈清华将某某新村133号房屋出售给陈明华，房屋成交价为4625000元；陈明华于2009年8月19日前支付沈新元、左凤琴、沈清华购房首付款1253000元；于2009年9月4日前支付房款3372000元。沈新元、左凤琴、沈清华应于2009年10月31日前将房屋交付给陈明华。
2009年9月3日，某某新村132号、133号房屋的所有权人变更登记至陈明华名下。
2011年4月，沈新元、左凤琴、沈清华诉至原审法院，要求陈明华支付某某新村132号、133号房屋剩余房款3260980.98元。经审理，原审法院确认某某新村132号、133号房屋总价为7150980.98元，陈明华于2009年9月4日前已交付房款4200000元。于2011年9月23日出具（2011）锡滨民初字第0487号民事判决书，判决陈明华于判决生效之日立即支付沈新元、左凤琴、沈清华房款2950980.98元。后陈明华不服一审判决，上诉至本院，本院经审理后确定某某新村132号、133号房屋总价为6247100元，陈明华于2009年9月4日前已交付房款合计4200000元。本院于2012年2月8日出具（2011）锡民终字第1230号民事判决书，判决陈明华于判决生效之日起五日内支付沈新元、左凤琴、沈清华剩余房款2047100元。因陈明华未按本院（2011）锡民终字第1230号民事判决书履行，沈新元、左凤琴、沈清华向原审法院申请强制执行，原审法院于2013年7月13日立案执行，案号为：（2013）锡滨执字第1116号。
2012年4月23日，原审法院立案受理陈明华诉沈新元、左凤琴民间借贷纠纷一案。2012年9月17日，原审法院出具（2012）锡滨民初字第0414号民事判决书，判决确定沈新元、左凤琴于判决生效后立即归还陈明华借款1000000元及该款自2012年4月23日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。后沈新元、左凤琴不服一审判决，上诉至本院。由于沈新元、左凤琴未缴纳二审案件受理费，本院于2012年11月23日出具（2012）锡民终字第1139号民事裁定书，裁定该案按自动撤回上诉处理。（2012）锡滨民初字第0414号民事判决书生效后，因左凤琴、沈新元未按该判决履行，陈明华向原审法院申请强制执行，原审法院于2013年7月26日立案执行，案号为：（2013）锡滨执字第0731号。
在（2013）锡滨执字第0731号案件及（2013）锡滨执字第1116号案件执行过程中，沈清华、沈新元、左凤琴与陈明华一致同意将（2013）锡滨执字第1116号案件的执行标的与（2013）锡滨执字第0731号案件的执行标的予以抵扣，故陈明华还需支付沈清华、左凤琴、沈新元房屋转让款1046871元，该款陈明华尚未支付。
2009年9月至2010年7月期间，沈新元向陈明华支付11笔款项（每笔46100元，合计507100元）。对该款的性质，陈明华与沈新元意见不一。陈明华称因其与沈新元口头协商一致在沈新元等人交付某某新村132号、133号房屋前，需每月支付房屋占有使用费46100元，故沈新元共计支付11个月的房屋占有使用费共计507100元；沈新元称该款系代陈明华归还的房屋贷款本息。
2009年12月8日，ＸＸ增与沈新元签订《租赁协议》，约定：由ＸＸ增自2010年1月1日起至2014年12月31日期间租赁某某新村133号房屋，经营无锡市富春圆休闲浴场，房屋租金每年10万元，现某某新村133号房屋仍由ＸＸ增占有使用。某某新村132号房屋的前屋部分由沈新元作为无锡洁美汽车美容店的经营用房。后屋部分为沈新元、左凤琴、沈清华家庭占有使用。
2013年7月1日，陈明华诉至原审法院，要求判令：1、沈新元、左凤琴、沈清华、ＸＸ增立即迁出某某新村132号、133号房屋；2、扣除已支付的507100元，沈新元、左凤琴、沈清华尚需赔偿其自2009年11月1日起至2013年4月30日止的房屋占有使用费1475200元。3、自2013年5月1日起的房屋占有使用费，其另案主张。
沈新元、左凤琴、沈清华一审辩称：陈明华未向其三人足额缴纳购房款。其三人曾起诉要求陈明华支付房款，但陈明华仍未按生效判决履行。在不计算延迟履行债务的利息的情况下，陈明华尚结欠其三人购房款2047100元。因此，在陈明华未足额缴纳房款的情况下，其三人有权不迁出某某新村132号、133号房屋。其三人从未与陈明华协商以每月46100元计算房屋占有使用费，但的确按每月46100元标准共计支付陈明华507100元，但该款项性质并非占有使用费，系代陈明华支付的房屋银行贷款。即使其三人应支付房屋占有使用费，亦应按市场价格评估确定房屋占有使用费后，并扣除507100元。因陈明华未足额支付房款，故房屋的所有权仍应属沈新元、左凤琴、沈清华所有，其三人有权将某某新村133号房屋租赁给ＸＸ增经营浴场。
ＸＸ增一审辩称：2009年12月8日，其与沈新元签订协议，由沈新元将某某新村133号房屋中的浴室设备等以45万元的价格转让给其。同日，其与沈新元签订了某某新村133号房屋的租赁协议。对于陈明华要求其迁出房屋，其同意，但要求沈新元赔偿其损失。
一审中，陈明华申请对某某新村132号、133号房屋自2009年11月1日起至2013年4月30日止的占有使用费进行评估鉴定。经原审法院委托，无锡市恒茂房地产土地评估有限公司（以下简称恒茂公司）于2013年10月12日出具恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告，以商业用房标准确定某某新村132号房屋2009年全年、2010年全年、2011年全年、2012年全年、2013年1-4月的房屋占有使用费分别为8.03万元、10.39万元、12.12万元、11.38万元、3.89万元；某某新村133号房屋2009年全年、2010年全年、2011年全年、2012年全年、2013年1-4月的房屋占有使用费分别为14.32万元、18.52万元、21.60万元、20.28万元、6.93万元。
沈新元、左凤琴、沈清华对该评估报告提出异议，认为某某新村132号房屋不应按商业用房标准评估占有使用费，应按普通住宅标准评估。后陈明华同意以普通住宅标准对某某新村132号房屋的占有使用费进行评估。2014年3月7日，恒茂公司出具《关于某某新村132号租金估价报告的补充说明函》，载明：将恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告中某某新村132号房屋的占有使用费，按照普通住宅标准调整为：2009年11月-12月、2010年度、2011年度、2012年度、2013年1-4月的占有使用费分别为0.62万元、4.8万元、5.6万元、5.26万元、1.83万元。
上述事实，有《无锡市存量房买卖合同》2份、（2011）锡滨民初字第0487号民事判决书、（2011）锡民终字第1230号民事判决书、（2012）锡滨民初字第0414号民事判决书、（2013）锡滨执字第0731号裁定书、（2013）锡滨执字第1116号民事裁定书、《租赁协议》、恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告、《关于某某新村132号租金估价报告的补充说明函》及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
陈明华与沈新元、左凤琴、沈清华签订的《无锡市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，陈明华与沈新元、左凤琴、沈清华均应按约履行。根据合同约定，陈明华应于2009年9月4日前支付某某新村132号、133号房屋的购房款合计6247100元，沈新元、左凤琴、沈清华应于2009年10月31日前交付某某新村132号、133号房屋。现沈新元、左凤琴、沈清华至今未交付某某新村132号、133号房屋存在违约，故对于陈明华要求沈新元、左凤琴、沈清华立即迁出某某新村132号、133号房屋的诉讼请求予以支持。
至于沈新元、左凤琴、沈清华提出陈明华应先履行某某新村132号、133号房屋全额购房款的支付义务，陈明华足额支付购房款后，沈新元、左凤琴、沈清华才需交付房屋的意见。原审法院认为，首先，虽《无锡市存量房买卖合同》约定沈新元、左凤琴、沈清华交付房屋的时间晚于陈明华支付房款的时间，但该两份合同均未明确约定仅在陈明华全额支付购房款后，沈新元、左凤琴、沈清华才需交付某某新村132号、133号房屋；其次，沈新元、左凤琴、沈清华与陈明华已根据两份《无锡市存量房买卖合同》内容，办理了某某新村132号、133号房屋所有权转移登记手续，涉案房屋已于2009年9月3日登记在陈明华名下；再次，某某新村132号、133号房屋总价为6247100元，陈明华已于2009年9月4日前支付大部分购房款合计420万元，未按约支付的购房款仅系小部分，且沈新元、左凤琴、沈清华已起诉要求陈明华支付购房款，经执行程序后，未付的购房款仅为104万余元，陈明华并未完全不履行支付房款义务。陈明华未足额交付房款虽构成违约，但不足以构成沈新元、左凤琴、沈清华行使先履行抗辩权的理由，故对沈新元、左凤琴、沈清华拒绝交付房屋的辩称意见不予采信。
因沈新元、左凤琴、沈清华与陈明华签订《无锡市存量房买卖合同》后，ＸＸ增才与沈新元签订《租赁协议》，且陈明华在沈新元与ＸＸ增签订《租赁协议》时，已取得某某新村133号房屋的所有权，故ＸＸ增占有使用某某新村133号房屋未有合法依据，法院对陈明华要求ＸＸ增迁出某某新村133号房屋的诉讼请求予以支持。
因《无锡市存量房买卖合同》约定某某新村132号、133号房屋应由沈新元、左凤琴、沈清华于2009年10月31日前交付陈明华，但沈新元、左凤琴、沈清华未按约履行，故沈新元、左凤琴、沈清华应自2009年11月1日起支付陈明华占有某某新村132号、133号房屋期间的使用费。关于占有使用费标准，虽陈明华称每月为46100元，已与沈新元达成一致意见，但因沈新元不予认可，且陈明华未提供证据予以证实，故应按照市场价格确定占有使用费标准。根据恒茂公司出具的恒茂估价（2013）第955号房地产评估报告及《关于某某新村132号租金估价报告的补充说明函》，确定某某新村132号房屋、133号房屋自2009年11月1日起至2013年4月30日的占有使用费合计878267元。因沈新元、左凤琴、沈清华已支付陈明华507100元，无论该款是何性质，沈新元在庭审中已明确在应付的房屋占有使用费中予以扣除，且陈明华认可该507100万元系已付的房屋占有使用费，该项抵扣应属合理，故沈新元、左凤琴、沈清华尚应支付陈明华371167元。沈新元、左凤琴、沈清华自2013年5月1日起的房屋占有使用费，因陈明华另案主张，故本案不予理涉。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、沈新元、左凤琴、沈清华于判决生效之日起立即迁出无锡市滨湖区某某新村132号、133号房屋；二、ＸＸ增于判决生效之日起立即迁出无锡市滨湖区某某新村133号房屋；三、沈新元、左凤琴、沈清华于判决生效之日起立即支付陈明华房屋占有使用费371167元；四、驳回陈明华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18077元，鉴定费12000元，合计30077元，由陈明华负担22509元，沈新元、左凤琴、沈清华负担7568元。
一审判决后，沈新元、左凤琴、沈清华不服，向本院提起上诉称：根据房屋买卖合同约定，陈明华应于2009年9月4日付清全部购房款，其于2009年10月31日前将房屋交付给陈明华。由于陈明华仅支付420万元，其被迫于2011年4月诉至法院，终审判决认定陈明华欠其购房款2047100元。但陈明华一直未履行，直至2013年7月在一审法院执行局主持下，其同意将对陈明华100万元借款抵扣房款后，陈明华仍欠其购房款1047100元。根据合同法第六十七条规定，其有权行使先履行抗辩权，在陈明华付清全部购房款之前不交付其所购房屋。因此，一审判令其支付房屋占有使用费无法律依据。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回陈明华的一审诉请。
被上诉人陈明华辩称：其已支付了大部分购房款，并于2009年9月3日取得了诉争房屋所有权，沈新元、左凤琴、沈清华未能按照合同约定于2009年10月30日前交付房屋，就应当承担房屋的占有使用费。根据双方的房屋买卖合同，未约定交付房屋与交付房款之间形成附条件，所以，沈新元、左凤琴、沈清华行使先履行抗辩权的理由是不成立的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告ＸＸ增表示由法院依法判决。
二审中双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审争议焦点是：沈新元、左凤琴、沈清华能否主张先履行抗辩权，应否支付2009年11月1日起至2013年4月30日止的房屋占有使用费？
本院认为：
先履行抗辩权是指合同中约定了债务履行的先后顺序，在先履行一方未履行债务或者履行债务不符合约定的情况下，后履行一方有拒绝其相应的履行要求的权利。本案中，虽然《无锡市存量房买卖合同》约定沈新元、左凤琴、沈清华交付房屋的时间晚于陈明华支付房款的时间，陈明华未按约付清全部购房款6247100元，但考虑到陈明华已于2009年9月4日前支付大部分购房款4200000元，涉案房屋所有权已于2009年9月3日变更登记至陈明华名下，且沈新元、左凤琴、沈清华已诉至法院要求陈明华支付剩余购房款，经执行程序后，陈明华未付的购房款仅为1046871元，陈明华并未完全不履行支付房款义务。陈明华未足额交付房款虽构成违约，但不足以构成沈新元、左凤琴、沈清华行使先履行抗辩权的理由，故本院对沈新元、左凤琴、沈清华拒绝交付房屋的上诉理由不予采纳。根据《无锡市存量房买卖合同》约定，沈新元、左凤琴、沈清华应于2009年10月31日前将诉争房屋交付陈明华。因沈新元、左凤琴、沈清华未按约履行，陈明华要求沈新元、左凤琴、沈清华支付自2009年11月1日起至2013年4月30日止的房屋占有使用费于法有据，应予支持。沈新元、左凤琴、沈清华上诉认为其不应支付房屋占有使用费，于法无据，本院对其上诉主张不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6868元，由上诉人沈新元、左凤琴、沈清华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年八月一日
书 记 员 窦 玥