福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终616号上诉人(原审原告)：福建铁路房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路81号。法定代表人：黄天卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李基桉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈恭星，男，1969年8月29日出生，汉族，住福建省沙县。被上诉人(原审被告)：胡月英，女，1969年5月28日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：胡安坤，男，1960年12月5日出生，汉族，住福建省沙县。原审第三人：罗丽娟，女，1988年2月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。原审第三人：房强，男，1987年10月30日出生，汉族，住福建省南平市延平区。上诉人福建铁路房地产开发有限公司(以下简称铁路房地产公司)因与被上诉人陈恭星、胡月英，原审第三人罗丽娟、房强商品房销售合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2016）闽0427民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铁路房地产公司的委托诉讼代理人李基桉、黄秀勇，被上诉人陈恭星及其与被上诉人胡月英的共同委托诉讼代理人胡安坤到庭参加诉讼。原审第三人罗丽娟、房强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁路房地产公司上诉请求：1.撤销福建省沙县人民法院（2016）闽0427民初1553号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由陈恭星、胡月英承担。事实和理由：1.一审判决部分事实认定错误。一审认定陈恭星之女陈小娟在铁路房地产公司通过公司POS机刷卡5万元是错误的。2014年2月6日铁路房地产公司收到通过公司POS机转入的讼争房购房款5万元，但并无显示是陈小娟刷入，更不知该款与陈恭星、胡月英有关。一审认定陈恭星于2014年2月7日向铁路房地产公司员工王丽娜(财务人员)账户转入公共维修基金6832元属事实认定错误。银行凭证反映该款系现金存入，也非陈恭星银行账户转入，铁路房地产公司在2015年2月同意原定购该套房屋人陈美传将《认购合同》转让给陈恭星后才根据其持有的存款凭证开出收取陈恭星缴纳公共维修基金的收据。2.一审法院认定法律关系有误。在2010年9月30日铁路房地产公司与陈美传签订《“阳光美域”认购合同》，陈美传缴纳2万元定金后建立了房屋买卖关系。2015年2月后，经铁路房地产公司同意，陈恭星承接了陈美传《认购合同》的权利义务，双方才建立了房屋买卖合同。因此，陈恭星在2015年2月之前将钱款打入房强个人账户并非基于其与铁路房地产公司房屋买卖关系而履行的缴款行为。一审法院未正确认定房强进行中介，陈恭星有偿受让陈美传《认购合同》的事实。陈恭星从2014年2月至2015年7月为购买讼争房共转账87.6531万元，而商品房买卖合同价款仅75.6531万元。房强第一次开庭时也陈述多余的款项部分支付给陈美传部分由其所得，在房屋认购人系陈美传的事实情况下，应据此认定陈恭星通过房强中介受让陈美传《认购合同》的事实。陈恭星根据中介人房强的指令转款到房强个人账户，并未用于交纳购房款的后果应由陈恭星承担。一审法院认定罗丽娟系铁路房地产公司售楼部员工，其销售该商品房的行为系履行公司职务行为是错误的。在该房《认购合同》解除或变更合同主体之前，罗丽娟并无销售该房屋的职权，更不是公司的职务行为。罗丽娟也是房强的妻子，在2015年2月之前若有参与陈恭星购房过程，系帮助房强的中介行为，与公司职务行为无关。陈恭星、胡月英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决合理、合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.罗丽娟系铁路房地产公司的售楼部员工，其销售该商品房的行为系履行公司职务行为，应由铁路房地产公司承担民事责任。罗丽娟承认陈恭星、胡月英于2014年2月6日向铁路房地产公司购买金沙明珠3幢1603室房屋，其作为售楼人员引导陈恭星、胡月英办理汇款、签订合同等相关手续。2014年2月6日，陈恭星之女陈小娟在铁路房地产公司通过该公司的POS机刷卡5万元；2014年2月7日，陈恭星向铁路房地产公司指定的其员工王丽娜账户转入公共维修基金6832元，铁路房地产公司在双方签订商品房买卖合同之前就已经知道该商品房买卖关系的存在。陈恭星、胡月英已全面履行了《商品房买卖合同》及《分期购房付款补充合同》的义务，向铁路房地产公司支付了全部购房款75.6531万元，铁路房地产公司应履行相应义务，陈恭星、胡月英保留要求铁路房地产公司承担违约责任的权利。一审法院认定事实：1.2014年2月6日，陈恭星之女陈小娟在铁路房地产公司通过该公司的POS机刷卡5万元。2.2014年2月7日，陈恭星向铁路房地产公司指定的其员工王丽娜账户转入公共维修基金6832元。3.2014年2月7日，陈恭星向罗丽娟指定的房强账户转入14万元。4.2014年2月10日，陈恭星向罗丽娟指定的房强账户转入33.6531万元。5.2015年2月27日，陈恭星之女陈小娟向铁路房地产公司项目部14×××93账户转入15万元。6.2015年2月27日，铁路房地产公司与陈恭星、胡月英协商签订《商品房买卖合同》，购买房屋为金沙明珠3幢1603室，面积136.32平方米，每平方米5537元，总价75.6531万元。7.2015年2月28日，铁路房地产公司与陈恭星、胡月英签订《分期购房付款补充合同》。8.2015年6月19日，陈恭星向铁路房地产公司项目部账户14×××93转入10万元。9.2015年7月19日，陈恭星向罗丽娟账户转入10万元。10.罗丽娟曾用名陈玲、陈琳，系铁路房地产公司的售楼部员工。一审法院认为，罗丽娟系铁路房地产公司的售楼部员工，其销售该商品房的行为系履行公司职务行为，应由铁路房地产公司承担民事责任。罗丽娟承认陈恭星、胡月英于2014年2月6日向铁路房地产公司购买金沙明珠3幢1603室房屋，其作为售楼人员引导陈恭星、胡月英办理汇款、签订合同等相关手续。2014年2月6日，陈恭星之女陈小娟在铁路房地产公司通过该公司的POS机刷卡5万元；2014年2月7日，陈恭星向铁路房地产公司指定的其员工王丽娜账户转入公共维修基金6832元，铁路房地产公司在双方签订商品房买卖合同之前就已经知道该商品房买卖关系的存在，因此，对陈恭星、胡月英于2015年2月27日前向铁路房地产公司转账52.6531万元的事实，予以认定。铁路房地产公司对陈恭星、胡月英转入铁路房地产公司项目部账户14×××93的购房款予以认可，原被告双方已用实际行为改变了原被告约定的付款方式，对于铁路房地产公司关于陈恭星、胡月英未将购房款打入指定的建行35001647707052503057监管账户的主张，不予支持。陈恭星、胡月英根据罗丽娟的指定账户先后转账87.6531万元，已向铁路房地产公司支付了全部购房款75.6531万元，陈恭星、胡月英已按照《商品房买卖合同》及《分期购房付款补充合同》全面履行了合同义务，因此，对于铁路房地产公司关于解除《商品房买卖合同》及《分期购房付款补充合同》的主张，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，因陈恭星、胡月英已按照《商品房买卖合同》及《分期购房付款补充合同》全面履行了合同义务，收取的购房定金人民币10万元应当抵作价款或者收回，铁路房地产公司关于无需返还10万元定金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，判决：驳回福建铁路房地产开发有限公司的诉讼请求。二审中，铁路房地产公司向本院提交了新证据《阳光美域认购合同》复印件，证实铁路房地产公司与陈美传订立房屋买卖合同，该合同于2015年2月27日予以作废。陈恭星、胡月英质证认为，对证据的真实性无法判定，认购合同不能作为购房合同予以认定。本院质证认为，铁路房地产公司证据《阳光美域认购合同》系复印件，铁路房地产公司不能提供原件予以核对，不能作为本案的定案依据，本院不予采信。二审中，铁路房地产公司对原审法院查明的陈恭星于2014年2月7日、10日分别向罗丽娟指定的房强账户转入14万元与33.6531万元等事实有异议。结合本案一、二审相关证据，本院认定如下：虽然铁路房地产公司对陈恭星是否受罗丽娟的指定进行转款提出异议，但并没有提供相应的证据予以证实，一审法院认定该节事实并无不当。各方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，铁路房地产公司与陈恭星、胡月英签订的《商品房买卖合同》及《分期购房付款补充合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。罗丽娟系铁路房地产公司的售楼部员工，其销售该商品房的行为系履行公司职务行为，应由铁路房地产公司承担民事责任。2014年2月6日，陈恭星之女陈小娟在铁路房地产公司通过该公司的POS机刷卡5万元；2014年2月7日，陈恭星向铁路房地产公司指定的其员工王丽娜账户转入公共维修基金6832元，铁路房地产公司在双方签订商品房买卖合同之前就已经知道该商品房买卖关系的存在。陈恭星、胡月英按照罗丽娟指定的账户先后转账87.6531万元，已向铁路房地产公司支付了全部购房款75.6531万元，陈恭星、胡月英全面履行了《商品房买卖合同》及《分期购房付款补充合同》的合同义务。因此，铁路房地产公司主张陈恭星、胡月英未按约履行合同付款义务的意见，缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。铁路房地产公司主张陈恭星、胡月英系受让他人认购合同，但未能提供相应证据予以证实，本院不予支持。综上所述，铁路房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。原审第三人罗丽娟、房强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11365元，由上诉人福建铁路房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王  瑞  峰审 判 员 何  善  坚代理审判员 黄  莉  花二〇一七年七月十日书 记 员 陈月虹（代）附：主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。