北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第13059号
原告高艳华，女，1972年7月8日出生。
委托代理人谢堃，北京市华联律师事务所律师。
委托代理人欧筱铭，北京市华联律师事务所律师。
被告周德忠，男，1969年3月16日出生。
委托代理人韩冰，北京棠棣律师事务所律师。
被告马晓娟，女，1982年3月4日出生。
委托代理人夏桂颖，北京市国振律师事务所律师。
原告高艳华诉被告周德忠、马晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高艳华及其委托代理人谢堃、欧筱铭与被告周德忠的委托代理人韩冰、被告马晓娟的委托代理人夏桂颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高艳华诉称：2007年10月20日，原�与案外人黄达签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄达将其所有的位于本市东城区安定门东滨河路×号院×座雍欣园×号房屋（以下简称涉诉房屋）卖给原告，房价款为2480000元。双方在2008年7月22日至9月30日前办理涉诉房屋过户至原告名下的相关手续。双方在该指定日期前未能办理该房屋产权过户手续，除不可抗力因素外，原因方属违约，需承担违约责任。原告根据合同约定向被告支付大部分房款共计2000000元。但黄达拒不履行产权登记手续。2012年，原告将黄达诉至北京市东城区人民法院，经法院调查发现，黄达已于2008年12月19日将涉诉房屋出卖给被告周德忠，周德忠于2011年9月23日又将涉诉房屋出卖给被告马晓娟。原告与黄达签订购房合同后，一直居住使用涉诉房屋，周德忠、马晓娟在从未看房的情况下就购买涉诉房屋，且从未向高艳华主张过任何权利与常理不符，显然系二被告之间恶意串通的行为。现原告诉至法院，要求确认周德忠与马晓娟签订的《房屋买卖合同》无效，诉讼费由被告负担。
被告周德忠辩称：本市东城区安定门东滨河路×号院×座雍欣园×号房屋以及×、×、×号房屋系案外人黄达以银行按揭贷款方式取得，四套房屋一并抵押给光大银行。由于与银行产生纠纷，黄达需要一次性清偿贷款，故欲将诉争房屋出售。2007年10月，原告与黄达签订买卖合同，购买了诉争房屋。后来由于原告急需用钱，购房款也并未全部支付，房价也一直在下降，故原告表示不想再购买诉争房屋了，故于2008年6月18日与黄达达成了解除合同的合议，并将产权证退还给黄达。在此情况下，黄达又将房屋出售给周德忠。周德忠、案外人王国华与黄达均是朋友。当时周德忠购房，大部分购房款都是王国华所交纳。此后，王国华去世。在此情况下�周德忠于2008年年底以公证委托的方式授权黄达出售涉诉房屋。此后，房屋产权过户至马晓娟名下。经高德忠与黄达核实，马晓娟与黄达于2011年7、8月份开始接触，双方商定总房款为550万元，但黄达考虑到跟高艳华的善后问题一直没能解决，故一开始就向马晓娟说明屋内有长期住户，与马晓娟约定租期满后才能交付房屋。2011年9月，黄达代表周德忠与马晓娟签订买卖合同，并支付了购房款。随后，诉争房屋过户至马晓娟名下。综上，被告认为高德忠与马晓娟的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，不同意原告的诉讼请求。
被告马晓娟辩称：马晓娟系通过朋友介绍，了解到诉争房屋出售情况。此后，马晓娟与周德忠的委托代理人黄达签订买卖合同，支付了购房款550万元后，取得了诉争房屋的所有权。当时黄达表示诉争房屋内有租户，租期届满后才能交付房屋。此后，马晓娟多次催促周德忠交房，但周德忠总以种种理由推脱。2014年7月，马晓娟接到法院传票，知道诉争房屋存在纠纷。由于马晓娟曾与北京市东旭永恒房地产经纪有限公司存在借贷关系，迫于资金压力，便将诉争房屋以620万元的价格出售给该公司。马晓娟认为其在与周德忠签订买卖合同时是善意的，合同是有效的，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年10月20日，原告（买方，乙方）与黄达（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄达将其所有本市东城区雍和家园×号楼×号房屋（建筑面积158.28平方米）出售给原告，房价款为2480000元。双方在2008年7月22日至9月30日前办理涉诉房屋过户产权证给原告的相关手续。办理该房屋产权过户的契税和印花税等由原告负责。双方在该指定日期前未能办理该房屋产权过户，除不可抗力因素外，原因方属违约，需�担违约责任。原告在2008年9月30日前分两次付清房款。第一次，原告在2007年11月15日前给付黄达200万元；第二次，原告在2008年9月30日前过户时给付黄达48万元，到期不付属违约。双方在原告交付200万元房款后一周内将房屋交付给原告使用，并将该房屋产权经公证后转让给原告。双方在签订本合同时，原告向黄达支付定金5万元，如原告不买此房或在2007年11月15日之前未向黄达交付200万元购房款则属违约，此款项黄达不退。若黄达在约定期限内违约不卖，则向原告退付10万元。双方不违约，此款计入第一次原告付款金额。合同签订当日，原告给付黄达定金5万元。黄达向原告出具《收据》。2007年11月10日，原告通过中国建设银行向黄达汇款50万元。2007年11月13日，原告通过中国工商银行向黄达汇款132万元。2007年12月17日，原告通过中国建设银行向黄达汇款13万元。
关于房屋�付的时间，原告高艳华称，签订合同时，有别人在使用涉诉房屋，之后黄达将涉诉房屋交付高艳华，但具体时间记不清楚，高艳华于2008年1月装修后入住涉诉房屋。黄达称签订合同当日，黄达即将涉诉房屋钥匙给付高艳华。房屋交付后，原告居住涉诉房屋至今。
2008年12月19日，黄达与被告周德忠签订《存量房屋买卖合同》，合同编号CW4264。其中买受人周德忠处登记的通讯地址为雍和家园×号楼×号房屋（该房屋当时为黄达名下产权房屋）。合同约定，黄达将涉诉房屋以1487800元的价格卖与被告周德忠。2008年12月23日，周德忠领取涉诉房屋所有权证。2008年12月25日，被告周德忠与民生成府路支行共同签订《房屋抵押登记申请书》，民生成府路支行取得涉诉房屋他项权证。被告黄达与周德忠称，二人实际履行的是双方口头达成的300万元的购房合同，网签的《存量房屋买卖合同》实际为避税使用，故将房价款写为1487800元。
2008年12月29日，被告周德忠在北京市中信公证处办理委托书公证，将涉诉房屋签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续、代收房价款等权利委托给受托人黄达。
2011年9月23日，周德忠与马晓娟签订《存量房屋买卖合同》。其中出卖人周德忠的委托代理人为黄达。合同约定，被告周德忠将涉诉房屋以1156000元的价格卖与马晓娟。2011年11月1日，马晓娟领取涉诉房屋所有权证。
庭审中，二被告表示周德忠委托黄达将诉争房屋出售给马晓娟，实际转让价格为550万元，其中首付款210万元，剩余340万元为贷款支付。关于首付款210万元的支付方式，马晓娟表示其分别于2011年7月10日、同年8月6日、同月17日、同月25日、同月30日，分五笔向黄达支付首付款46万元。2011年9月，马晓娟向黄达支付9万元。2012年4月，马晓娟向案外人王希霞借款200万元。此后，马晓娟分别于2012年4月23日、同月29日、5月8日分五笔以转账和取现的方式向黄达支付154.9万元，其中130万元以转账的方式支付，剩余24.9万元以现金方式支付。同时，马晓娟申请贷款340万元，此款直接支付给黄达。就上述主张，马晓娟提供了马晓娟银行账户信息查询以及黄达所写收条。周德忠对上述付款情况不持异议。原告对于银行账户信息查询的真实性不持异议，对于黄达所写收条的真实性不予认可。
另查，2014年4月，高艳华曾起诉至本院，要求确认黄达与周德忠就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效。本院经审理认为，当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益签订的合同，为无效合同。根据查明的事实，高艳华与黄达签订有《房屋买卖合同》，由高艳华购买涉诉房屋。高艳华交纳了大部分房款并实际入住涉诉房屋，是与本案有直接利害关系�公民，有权提起本次诉讼。高艳华实际居住涉诉房屋期间，黄达将涉诉房屋另行卖与周德忠。周德忠明知涉诉房屋黄达已卖与高艳华，且由高艳华居住使用，仅凭黄达的单方陈述，在未询问高艳华意见的情况下，周德忠便认为之前的合同已解除，与黄达达成房屋买卖协议，其存在重大过错。黄达在未与高艳华签订书面解除合同的情况下，又将涉诉房屋卖与周德忠，主观上存有故意。关于购房款的支付，黄达、周德忠称因二人系朋友，周德忠给付黄达85万元现金，其中75万元并未让黄达出具收条，与常理不符。在周德忠购买涉诉房屋，取得产权后当即办理公证委托书，又委托黄达代行涉诉房屋买卖等相关权利，亦与常理不符。黄达提交仕达公司的评估报告以证明高艳华清楚涉诉房屋卖与周德忠的事实，但根据本院调取的《个人购房借款合同》，其中的评估公司并非仕达公司，黄达、周德忠的解释亦与常理不符。在黄达与周德忠签订的存量房屋买卖合同中，周德忠的登记住址实际为黄达名下产权房屋的地址。综合以上情况，本院认定黄达、周德忠之间存在恶意串通的情形，二人的房屋买卖协议损害了高艳华的合法权益，应属无效。高艳华的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。故判决确认黄达、周德忠就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效。该判决现已生效。
再查，黄达曾于2014年7月起诉至本院，要求解除与高艳华签订的《房屋买卖合同》。该案经本院及北京市第二中级人民法院审理认为，黄达主张其与高艳华已就解除合同一事达成一致意见，但未提供充分证据予以证明。黄达主张高艳华构成违约，要求解除合同，无相关法律依据，故判决驳回了黄达在该案中的诉讼请求。
诉讼中，本院曾查询马晓娟为购买诉争房屋办理贷款所�立账户的交易记录，其中与黄达有关的交易约34笔。其中黄达分30次向该账户存入944167元，后马晓娟通过该账户分4次向黄达转账110600元。就马晓娟与黄达的关系，马晓娟表示其在购买诉争房屋前并不认识黄达，就上述交易记录，马晓娟表示在向黄达支付购房款时，马晓娟多支付了36万元，黄达以每月替马晓娟还贷的形式偿还。
上述事实，有双方当事人当庭陈述以及本案（2014）东民初字第05151号、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第02912号民事判决书，《房屋买卖合同》，收据，房屋档案材料，《存量房屋买卖合同》，《个人购房借款合同》，账户查询信息等证据材料在案佐证。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益签订的合同为无效合同。本案中，根据已查明的事实，诉争房屋的原产权人黄达在与高艳华签订买卖合同，收取购房款并将房屋交付高艳华后，又将房屋出售给周德忠。周德忠取得诉争房屋所有权后，又委托黄达出售诉争房屋。此后，黄达代表周德忠与马晓娟签订买卖合同，将诉争房屋出售给马晓娟，并办理了过户手续。黄达作为周德忠的代理人，其所实施的行为均应由周德忠承担相应的法律后果。根据已生效判决确认的事实，黄达与周德忠的买卖合同系二人恶意串通所签订，已被确认为无效。现原告主张周德忠与马晓娟签订的《存量房屋买卖合同》系二人恶意串通所签订，要求确认该合同无效。由于周德忠系与黄达恶意串通取得诉争房屋的所有权，故其委托黄达再次出售诉争房屋的行为并非善意。在此情况下，周德忠与马晓娟签订的买卖合同是否有效，取决于马晓娟购买诉争房屋是否善意，是否存在与周德忠恶意串通的情形。现马晓娟主张其购买诉争房屋的价格为550万元，其中首付款210�元，贷款340万元。首付款方面，马晓娟仅提供了其向黄达支付130万元的转账记录，其余款项并未提供详实有效的证据加以证明。关于贷款方面，根据《个人购房借款合同》显示，马晓娟为购买涉诉房屋申请贷款340万元，该笔贷款均打入周德忠代理人黄达的账户。经查询上述贷款账户，黄达在获得马晓娟贷款支付的购房款后，分30次替马晓娟偿还了90余万元贷款。就此问题，马晓娟表示由于其向黄达多支付了购房款36万元，故黄达通过代马晓娟偿还贷款的方式返还。此解释与该账户的实际情况不符，本院对此不予采纳。由于马晓娟无法举证证明其足额支付了其主张的购房款，而其在用贷款方式支付剩余购房款后，周德忠的代理人又替马晓娟偿还未购房而支出的贷款，此情形足以说明马晓娟与周德忠之间就诉争房屋的买卖存在恶意串通的情形，而该情形侵犯了原告的合�权益。原告要求确认二被告签订的《存量房屋买卖合同》无效，理由正当，本院应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：
确认被告周德忠与马晓娟就本市东城区雍和家园×号楼×号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费50300元，由二被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 袁 晖
人民陪审员 马长江
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 成 竹