广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第275号
上诉人（原审被告）：覃炳东，男，汉族，住珠海市香洲区。公民身份证号码：×××4815。
委托代理人：戴小平，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林美洁，女，汉族，住珠海市香洲区。公民身份证号码：×××0042。
委托代理人：蔡胜，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。公民身份证号码：×××1217。
原审被告：金晶，女，汉族，住珠海市香洲区。公民身份证号码：×××1023。
上诉人覃炳东与被上诉人林美洁、原审被告金晶房屋买卖合同纠纷一案，覃炳东不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第54号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：2014年9月20日，林美洁与金晶在物业经纪公司珠海正顺房地产代理有限公司的居间下签订《房地产买卖三方合同》，合同载明卖方是覃炳东，代理人为金晶，买方为林美洁，经纪方为珠海正顺房地产代理有限公司。合同约定卖方将珠海市吉大锦园6栋1单元1801房产转让给买方，买方对该房状况及相关证件已充分了解，愿意购买该房，该房建筑面积为85.87平方米，买卖价格为106万元。定金支付约定，签署本合同时买方直接或通过经纪方向卖方支付定金2万元。付款方式为一次性支付房款，买方于2015年5月31日前支付除定金外的房款，同日卖方须为买方办理过户手续并取得受理回执。违约责任条款中约定，卖方单方解除合同，卖方应退还买方所交全部款项，并双倍返还定金。合同补充条款明确：覃炳东不能到场签字，现全权委托金晶出售该房产，金晶对该房产的交易承担一切法律责任。金晶在合同卖方上代覃炳东签名并签署本人姓名和加盖指模，买方由林美洁本人签名并加盖指模，经纪方由正顺公司签章，合同签订当日，金晶向林美洁及经纪方出示上述房产的《拆迁补偿合同》，并说明该房因故目前未能办理房屋产权证书，但表示应在2015年5月31日前领取房屋产权证。合同签订后，林美洁向金晶交付了定金2万元，金晶自2014年9月22日起，与林美洁及经纪方协商，希望解除合同，退还定金2万元。但买卖双方未能达成一致意见，同年12月9日，金晶将2万元退款至林美洁建设银行的帐户。
另查，案涉房产为覃炳东拆迁补偿所得，未办理房屋产权证。上述合同签订前，覃炳东口头委托金晶询问就该房转让的价格及市场需求，并将相关拆迁补偿合同交予金晶。金晶代为签订上述合同后告知覃炳东，覃炳东没有明确予以否定。
林美洁于2014年12月9日收到金晶退回的定金2万元后，认为覃炳东已违约，要求解除合同，双倍返还定金，遂起诉来院。
一审法院认为，本案争议的问题首先是金晶代理覃炳东签订合同行为是否有效。覃炳东口头委托金晶就案涉房产交易市场上了解交易价格和需求，并向其提交了该房的拆迁补偿合同文本。在物业经纪方的居间下，金晶以房屋产权人名义与买方进行协商，并向买方出示相关拆迁补偿合同。在合同的条款中已显示金晶以覃炳东名义与林美洁就买卖价格、履行期间进行充分的协商，林美洁也直接向金晶交付了购房定金。覃炳东在了解金晶签署合同后，并没有向林美洁提出异议。金晶以覃炳东名义订立合同，林美洁有理由相信金晶具有代理权，该代理行为有效。覃炳东作为被代理人，应对金晶的代理行为承担法律责任。
林美洁与金晶代理签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。在合同履行期间，金晶将定金2万元退还林美洁，其行为表明其不再继续履行合同。后林美洁也要求覃炳东双倍返还定金，显然已接受合同解除，可见双方签订的合同实际上已解除。依照上述合同的违约条款之卖方单方解除合同，应双倍返还定金的约定，覃炳东应向林美洁双倍返还定金，已退还的2万元予以抵扣，即覃炳东还应支付林美洁款项2万元。金晶为覃炳东的代理人，无需对返还定金承担民事责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条的规定，判决如下：一、覃炳东于判决生效之日起十日内支付林美洁定金人民币20000元；二、驳回林美洁对金晶的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150元，由覃炳东负担。
上诉人覃炳东不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）珠香法民三初字第54号《民事判决书》，改判驳回林美洁的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由林美洁承担。事实和理由如下：覃炳东因房屋拆迁补偿了一套位于珠海市吉大锦园6栋1单元1801房屋，面积为82.87平方米，还没办理房屋产权证。覃炳东在与金晶闲聊时说起让其有空帮着询问一下市场行情，待条件成熟时也方便考虑是出售还是出租，就复印了一份拆迁合同给金晶。2014年9月20日，金晶被珠海正顺地产代理有限公司（下称正顺地产）约去询问房屋情况，正顺地产当即表示林美洁想买，出价106万元。金晶在正顺地产三位工作人员和林美洁两夫妻共5人合谋诱骗纠缠的情况下，没有征得覃炳东同意，就自行在正顺地产写好的《房地产买卖三方合同》上签了名，并按正顺地产安排代其保管由林美洁交给正顺地产的2万元诚意金。当晚九点金晶才打电话告知覃炳东此事，覃炳东当即表示该房屋目前未办证还不能出售，要求金晶与林美洁及正顺地产解除《房地产买卖三方合同》并将诚意金退还。金晶在第二天就把情况告诉了正顺地产及林美洁，并把诚意金退还，此后覃炳东再没介入此事直到一审被追加。
覃炳东参加一审诉讼后，明确表示不认可金晶与林美洁及正顺地产所签订的《房地产买卖三方合同》，覃炳东从来没有授权金晶出卖房屋，林美洁及正顺地产也很清楚在签订合同时金晶并没有任何书面授权，而且金晶当时也明确告诉他们自己没有代理权，只是了解情况。但林美洁和正顺地产各自为贪图私利仍然坚持要金晶签订合同，并以此合同相要挟妄图钻法律空子，致使事态不断扩大。为此覃炳东认为，对于他们三方所签订的《房地产买卖三方合同》，由于没有得到覃炳东的追认，依法未能成立并生效，对于缔约过失的责任应当由他们缔约三方自行承担。但一审法院的判决显然超出了任何正常人的逻辑思维并与法律相悖，居然判令一个自始至终都没参与过《房地产买卖三方合同》签订的业主承担赔偿责任，金晶在本案中没有得到覃炳东的授权代理也不存在法律规定的表见代理，没有法律依据让覃炳东来承担赔偿责任。更何况此合同的主体根本不合格、不合法、不合理。
一审法院的判决法律依据不足，对其引用的《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。但本合同并非依法成立，而是无权代理的情况下成立的，何来有效？更是违反了国家行政法律、法规对房屋买卖相关的禁止性规定，如没有办理产权证的房屋不得转让等。引用的第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。使用这条就更加荒唐，这条是对于表见代理的特别规定，相对人根本无证据显示有理由相信金晶有权代理。房产是有巨大价值的财产，只有房产的所有人才有权处分房产，林美洁明知道金晶不是所有权人，在没有授权委托书的情况下，没有理由相信金晶有权处分，显然不构成表见代理。同时由于金晶在合同签订的第二天就向林美洁和中介方表示覃炳东不同意出卖房屋要求解除合同并退回定金，所以林美洁此时更加清楚金晶是无权代理的行为了，因此本案应当适用第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。在林美洁没有进行任何催告以及覃炳东也没有表示同意的情况下，无权代理人所签订的合同当然不能对覃炳东有效。一审适用的法律显然是错误的。
综上所述，请求二审法院，依据事实和法律，依法驳回林美洁的诉讼请求。
被上诉人林美洁答辩称：一、一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，一审法院查明了金晶受覃炳东的委托，就覃炳东所有的吉大锦园6栋1单元1801住房一套（建筑面积82.87m2）的买卖进行代理的事实。其证据包括覃炳东将该房屋的相关拆迁补偿合同原件交予其代理人（金晶），其代理人在委托房屋买卖时向中介单位珠海正顺房地产代理有限公司出示了该补偿合同，以此证明其具有代理权。在签订《房地产买卖三方合同》时，其代理人（金晶）更是明确表明了其代理人身份，并将其具有代理权的陈述写入合同之中。其次，合同签订后，被代理人（覃炳东）并未就其被代理的行为提出异议。一审庭审中覃炳东承认其从未向林美洁提出过代理效力的问题。因此，林美洁有理由相信金晶具有合法的代理权。根据《合同法》第四十九条之规定，应当由覃炳东承担责任。因此，一审法院关于由覃炳东承担被代理的法律责任的判决，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、退一步，即使认为本案属于无权代理，也应当由金晶承担违约责任。林美洁作为购房人，通过中介方与覃炳东签订购房合同。按照房屋买卖中介的行业惯例，在合同签订前，包括买卖双方联系方式等信息均由中介方掌握，代理人的代理权亦由中介单位负责审查。这种通过中介机构签订购房协议的形式，购买人并不存在所谓“缔约过失”的问题。本案中，在林美洁与出让方协商房屋买卖的过程中，代理人（金晶）始终称其具有代理权，并在合同中承诺承担一切法律责任。因此，即使退一步，认为覃炳东不承担责任，也应当认定由金晶承担责任。
综上，一审法院关于由覃炳东承担被代理的法律责任的判决，事实清楚，适用法律正确，请予以维持。如二审法院认为有必要改判，也应当判决金晶承担违约责任。
二审期间，上诉人覃炳东对一审法院查明的“金晶代为签订上述合同后告知覃炳东，覃炳东没有明确予以否定”事实有异议。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人覃炳东上诉主张其既未授权一审被告金晶代理出售涉案房屋，也未对金晶代理其签订房屋买卖合同的行为予以追认，因此，涉案房产的买卖合同对其没有法律约束力，则本案的焦点为一审被告金晶的代理行为是无权代理还是表见代理。为此，本院认为，一审被告金晶无论在一审还是二审均自认上诉人覃炳东从未授权其代理出售涉案房产，只是让金晶了解市场行情，此与上诉人覃炳东未出具授权委托书相印证；同时，金晶亦自认上诉人覃炳东未对其代理签订涉案房屋买卖合同的行为予以追认，此与上诉人覃炳东未接受被上诉人林美洁的定金相印证。因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款关于“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，一审被告金晶的代理行为属于无权代理，金晶应承担涉案房屋买卖合同不能履行的法律后果，即金晶应向被上诉人林美洁支付人民币20000元。一审法院将金晶的无权代理行为认定为表见代理行为，属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上，上诉人覃炳东关于一审法院将金晶的无权代理行为认定为表见代理，属于适用法律错误的主张有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院大部分事实认定清楚，但适用法律错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第54号民事判决；
二、金晶于本判决发生法律效力之日起十日内向林美洁支付人民币20000元，
一审案件受理费人民币150元，二审案件受理费人民币300元，均由金晶负担。
本判决为终审判决。
审判长杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年六月十九日
书 记 员 陈妙斯