黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐民再终字第64号
上诉人（原审原告）：齐翔建工集团腾翔建筑工程有限公司，住所地齐齐哈尔市铁锋区军校街28号。
法定代表人：宿凤国，该公司董事长。
委托代理人：张树范，该公司项目经理。
委托代理人：范桂兰，黑龙江远东律师集团齐齐哈尔律师事务所律师�
被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区青云小区47号楼3楼。
法定代表人：赵树林，该公司董事长。
委托代理人：李柏涛，黑龙江宇恒律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：佟世君，男，。
委托代理人：冯红艳，黑龙江天扩律师事务所律师。
上诉人齐翔建工集团腾翔建筑工程有限公司（以下简称腾翔公司）与被上诉人齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司（以下简称金星公司）房屋买卖合同纠纷一案，齐齐哈尔市龙沙区人民法院于2011年4月20日作出（2010）龙民初字第458号民事判决，已经发生法律效力。案外人佟世君的申诉，该院于2013年9月6日作出（2013）龙民监字第7号民事裁定，再审本案。再审过程中，该院追加佟世君为本案第三人参加诉讼，并�2014年3月20日作出（2014）龙民再初字第4号民事判决。腾翔公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日作出（2014）齐民再终字第23号民事裁定，将本案发回齐齐哈尔市龙沙区人民法院重审。该院于2015年7月28日作出（2014）龙民再初字第15号民事判决。腾翔公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。腾翔公司的委托代理人张树范、范桂兰，金星公司的委托代理人李柏涛，佟世君的委托代理人冯红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2014）龙民再初字第15号民事判决查明，本案争议的房产为齐齐哈尔市青云小区52号楼1单元702室住宅，建筑面积103.85平方米，该房屋系金星公司（原雄鹰房地产开发有限责任公司后更名为齐齐哈尔市金星房地产开发有限责任公司）于2003年开发的商品楼。腾翔公司与金星�司于2003年8月1日签订建设工程施工合同一份，约定腾翔公司为金星公司开发的齐齐哈尔市青云小区52号住宅楼进行主体施工建设，该工程于2004年4月竣工，2005年验收合格。2004年4月14日，双方签订补充协议一份，变更了主合同价款，约定金星公司给腾翔公司增加17万元人民币的工程款，就该工程费用双方不再找补，同时，金星公司预留10万元保修金，待保修期满后返还。2004年5月15日，双方对工程总体造价进行了结算，并出具了结算书，将金星公司同意增加的17万元包括在了结算书内即金星公司拖欠腾翔公司工程款178，295.16元。2006年5月30日，双方签订房屋买卖合同一份，约定金星公司将齐齐哈尔市龙沙区青云小区52号楼1单元702室房产以207，700.00元的价格卖给腾翔公司（在合同其它约定事项中表明了此房为抵工程款房屋），该合同约定的房屋交付日期为2004年1月3日，此时52号住宅楼主体施工尚未竣工。该楼竣工验收及结算后，双方没有实际履行以房抵工程款的房屋买卖合同。金星公司在2007年4月10日与佟世君签订房屋买卖合同，以155，775.00元的价格将争议房屋卖给了佟世君，佟世君于当日交纳了全部房款155，775.00元。金星公司将房屋钥匙交付给佟世君，佟世君将该房简单装修后居住、后将该房出租给案外人祝思远至今。金星公司与腾翔公司、佟世君签订的房屋买卖合同均使用雄鹰房地产开发有限责任公司公章，金星公司给佟世君出具的房款收据加盖的是更名后的金星公司财务章。腾翔公司提供的购买商品房登记备案介绍信无金星公司公章、无面积、无价格、无购房者、无购房款已交清的额度，未填写日期。金星公司在（2010）龙民初字第458号卷宗内2010年1月21日的金星公司为解除该房买卖合同拒绝盖章，造成的商品房登记备案介绍信�填写内容。
该判决认为，腾翔公司、金星公司虽签订了本案争议房产的房屋买卖合同，但在该楼验收合格后，双方未实际履行签订的房屋买卖合同，这期间金星公司将该房出卖给佟世君并签订了房屋买卖合同，佟世君依据合同的约定交纳了全部房款，对该房实际占有、管理、使用至今。佟世君与金星公司签订了房屋买卖合同，并交纳了全部房款其取得该房屋的行为是善意取得，应受法律保护。故腾翔公司的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定。判决：驳回原审原告齐翔建工集团腾翔建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5，284.00元，由原审原告齐翔建工集团腾翔建筑工程有限公司承担。
腾翔公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，适用法律错误，因而导致错判。原审判决回�了一个重要事实是：对该争议的房屋是哪一方先签订的房屋买卖合同，房屋先卖给谁，谁签的合同有效的问题。事实上是上诉人与金星公司于2006年5月30日签订的《商品房交易合同》在先，该合同并没有标注需由上诉人补交余款，金星公司在该合同盖章确认合同效力，该合同依法成立并发生法律效力，上诉人请求继续履行合同有法有据，应该得到支持。原审判决规避了本案另一个重要事实就是本案争议房屋是上诉人承建的，因金星公司拖欠上诉人工程款183，295.16元，以房屋抵债自愿与上诉人签订《商品房交易合同》，该合同只要双方在合同上签字盖章，就可以确定买房一方实际支付了购房款，这是以房抵债的特殊性所确定的毋庸置疑的事实，而并不是原审判决认定的上诉人与金星公司未实际履行合同，该合同约定的交付日期为2014年1月3日，该条款恰恰证明金星公司同意从本工程竣工之时起就将出卖房屋交付给上诉人的事实，上述事实和理由足以说明房屋买卖合同已经实际履行，金星公司目前只需协助上诉人办理房屋落户登记事项。二、被上诉人佟世君非善意取得争议房屋，其有与金星公司恶意串通之嫌。首先，从佟世君与金星公司签订的商品房买卖合同以及同一天开发公司所出具的购房白条收据看，明显是虚假伪造的证据。因为该合同上盖的是雄鹰集团的印章，而在白条收据上却使用了金星公司的印章，同一天使用不同的印章，甚至使用2004年就已经作废的印章；其次，房屋出卖价格明显低于市场价格；再次，在2009年5月金星公司的工作人员还领上诉人到市产权处领取《购买商品房登记备案介绍信》。该事实足以说明在2009年5月期间，金星公司还未将争议房屋出卖给佟世君，可见佟世君出示的2007年4月10日签订的合同及交房款�白条收据不真实。佟世君与金星公司有串通嫌疑。上诉事实说明佟世君非善意取得争议房屋，金星公司、佟世君的主张无理，不应得到支持。综上，请求撤销（2014）龙民再初字第15号民事判决，维持（2010）龙民初字第458号民事判决即金星公司继续履行房屋买卖合同，协助办理争议房屋过户手续。
金星公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
佟世君答辩称，一、原审判决认定事实清楚。腾翔公司与金星公司实际签订的是以房抵工程款合同，但因为双方对工程款存在争议，且腾翔公司并未交付购房款，双方均未实际履行合同。佟世君于购房当时交清全部购房款，并领取房屋钥匙占有使用该房至今，佟世君已经全面履行了合同义务，金星公司也履行了合同主要义务。二、原审判决适用法律正确。佟世君与金星公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且双方已经履行了合同主要义务，根据合同法规定，佟世君的合法权益应获得法律保护。综上，请求维持原判。
本院二审审理查明，根据腾翔公司提供的收据（（2010）龙民初字第458号正卷第66页）及其委托代理人该公司项目部经理张树范自述，金星公司实际拖欠腾翔公司工程款总额应为78，295.16元，原审认定为178，295.16元是包括金星公司预留的10万元工程质量保证金，该10万元保证金按双方合同约定，在工程保质期满后如无质量问题将全数退还给腾翔公司，但腾翔公司一直未向金星公司主张返还保证金，庭审中金星公司表示同意在结算完维修费用后将剩余保证金及拖欠工程款给付腾翔公司，腾翔公司坚持主张履行房屋买卖合同。另查明，庭审中腾翔公司自认金星公司一直未将争议房屋交付给其公司，原因是其公司未按金星�司要求交付购房款。其他事实与原审判决认定事实一致，不再重述。
本院认为，本案中金星公司与腾翔公司签订的商品房交易合同（在合同其他约定事项中表明了此房为抵工程款房屋）及与佟世君签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，均为有效合同，但因腾翔公司自认因其未交付其余房款，金星公司并未将房屋交付给其公司，且双方之间对于所欠工程款数额存在争议，腾翔公司至本案诉讼的2010年1月21日止亦未要求金星公司履行房屋买卖合同，因此，可以认定双方签订的房屋买卖合同并未实际履行。2007年4月10日，金星公司与佟世君签订房屋买卖合同后即将房屋交付给佟世君，并由佟世君一直占有使用该房屋，双方已经实际履行了该合同，腾翔公司主张佟世君非善意取得争议房屋，其与金星公司有恶意串通之嫌并未提供证据证实，现腾�公司要求金星公司继续履行房屋买卖合同，协助办理争议房屋过户手续的诉讼请求无事实及法律依据亦无法实现，原审法院判决驳回其诉讼请求正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，284.00元，由上诉人齐翔建工集团腾翔建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳霞
审 判 员 梁丽娜
代理审判员 敖 镝
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 唐婧婷