广东省汕头市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤05执异15、16、17、18号案外人广州市鹰威斯科技开发有限公司，住所地广州市。法定代表人林键忠，总经理。委托代理人林晓新，广东华法律师事务所律师。委托代理人林嘉庆，广东华法律师事务所律师。申请执行人广州市冠志企业管理顾问有限公司，住所地广州市。法定代理人王某，总经理。委托代理人刘明洋，广东法丞律师事务所律师。委托代理人刘晓，广东法丞律师事务所律师。被执行人广东雄风房地产开发有限公司，住所地广州市。法定代表人林键忠，总经理。委托代理人谢银辉，该司经理。本院在执行广州市冠志企业管理顾问有限公司（下称冠志公司）与广东雄风房地产开发有限公司（下称雄风公司）借款、担保合同纠纷四案过程中，案外人广州市鹰威斯科技开发有限公司（下称鹰威斯公司）向本院书面提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人鹰威斯公司称：鹰威斯公司于2008年4月9日与本案被执行人雄风公司签订《协议书》，明确约定将广州市越秀区永福路35号之2负一层房号03至92房，永福路35号之2-7首层房号02、03、05、06、19、26、38房，永福路35号之2第2层202、203、206、207、208、210、211、212、213、216、217、218、219、220、221、222、223、226、228、230、231、232、233、235、236、237、238、239、240、241、242、243房，永福路35号之2第三层301、302、303、305、306、307、308、309、310、311、312、313、315、316、318、319、320、321房，永福路35号之2第4层401房（以下简称：涉案房产）出售给鹰威斯公司，金额为人民币壹亿伍仟伍佰万元整。鹰威斯公司早已支付全部房产的价款，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产（涉案房产）。因此，涉案房产的所有权应属于鹰威斯公司。2017年3月23日，广东省汕头市中级人民法院（下称汕头中院）受理申请执行人冠志公司恢复执行申请，在执行案号为（2017）粤05执恢24、25、26、27号案件过程中，涉及执行拍卖涉案房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：…（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：…（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。鹰威斯公司认为汕头中院所执行拍卖涉案房产归鹰威斯公司所有，汕头中院执行拍卖鹰威斯公司的房产，严重侵害鹰威斯公司正当、合法利益，为维护鹰威斯公司合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向汕头中院提起对（2017）粤05执恢24、25、26、27号案件执行异议，请求汕头中院及时、依法审查并停止拍卖变卖鹰威斯公司购买的房产。另外，广东省广州市中级人民法院根据广州市耀裕房地产代理有限公司申请，已受理雄风公司的破产清算，执行案件应中止执行。案外人鹰威斯公司提供执行令（复印件）、执行通知书（复印件）、2008年4月9日《协议书》（复印件）、2009年11月2日关于“永福大厦”《协议书》之补充协议一、协议书附件一（复印件）、委托付款通知书（复印件）、银行流水账（复印件）、结算业务申请书（复印件）、收据（复印件）、房地产登记薄查册表（复印件）、联合拍卖公告（复印件）、《部分证据原件未能提交情况说明》及报警回执（复印件）、广州市中级人民法院受理破产案件公告、通知书、指定管理人决定书、民事裁定书（复印件）等材料，据以证明上述异议的事实。本院查明，广州市中级人民法院作出的（2004）穗中法民二初字第272号、（2005）穗中法民二初字第274、275、276号民事判决已经发生法律效力。原申请执行人系中国农业银行股份有限公司广州天河支行，被执行人系雄风公司和广州丰伟房地产开发有限公司（下称丰伟公司，后丰伟公司的义务已履行完毕）。由于雄风公司、丰伟公司没有履行上述判决确定的还款义务，中国农业银行股份有限公司广州天河支行向广东省广州市中级人民法院申请强制执行。广东省广州市中级人民法院于2008年8月将上述四案委托本院执行。后上述四案申请执行人变更为中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。2016年12月7日，依据冠志公司的申请，本院依法作出（2016）粤05执恢430、444、445、446号之二执行裁定，变更冠志公司为上述四案的申请执行人。在执行过程中，本院于2011年7月5日作出（2008）汕中法委执字第9、10、11、12号执行裁定：查封被执行人雄风公司所有的位于广州市越秀区永福路35号之2负一层、35号之2－7首层、35号之2第2－4层房产（已过户、办理交易鉴证的部分除外）。2014年4月28日，本院作出（2008）汕中法委执字第9、10、11、12号之一执行裁定：拍卖被执行人雄风公司所有的位于广州市越秀区永福路35号之2负一层、35号之2－7首层和35号之2第2－4层房产。2014年7月1日和2015年6月23日，本院作出（2008）汕中法委执字第9、10、11、12号续二、续三《执行裁定书》，裁定续查封上述被执行人雄风公司所有的房产（已过户、办理交易鉴证的部分除外），续查封期限至2018年7月6日止。另查明，2008年4月9日，雄风公司及其担保人广东绿添大地投资有限公司与鹰威斯公司及其担保人广州碧花园房地产开发有限公司（下称碧花园公司）签订《协议书》，约定雄风公司将其开发建设的位于广州市越秀区永福路35号之一至之八“永福大厦”裙楼一至四层及负一层（扣除已经对外销售部分、按规定应有的公建配套部分及保留相应物业管理办公面积）全部及其50%的股权以人民币1.55亿元的价格转让给鹰威斯公司。付款方式为：1、双方约定首期款为人民币3500万元，自协议签署之日起二日内，鹰威斯公司需将首期款一次性划入雄风公司原股东指定的账户；2、双方约定第二期款为人民币8000万元，雄风公司同意鹰威斯公司以该物业为抵押物，由鹰威斯公司向兴业银行广州市分行申请贷款人民币8000万元向雄风公司支付；3、雄风公司取得永福大厦中该物业经广州市国土资源和房屋管理局颁发的《广州市房地产权属证明书》之日起二个工作日内，鹰威斯公司将人民币2000万元划入雄风公司原股东指定账户；4、自永福大厦中该物业经广州市国土资源和房屋管理局颁发的《广州市房地产权属证明书》之日起五个月内，鹰威斯公司将剩余款项人民币2000万元划入雄风公司原股东指定账户。2009年11月2日，雄风公司、广东绿添大地投资公司、鹰威斯公司和碧花园公司签订《关于“永福大厦”之补充协议一》：1、双方财务人员针对转让款剩余金额进行认真核对，严格按双方于2008年4月9日签订的“协议书”条款内容执行，截止2009年9月20日鹰威斯公司已支付给雄风公司物业转让款人民币135236505.16元，尚欠雄风公司物业转让款人民币19763494.84元。2、鹰威斯公司、碧花园公司承诺，在签订本协议五个工作日内支付物业转让款一千万元整。若继续出现逾期支付，则本补充协议及2008年4月9日签订的《协议书》全部解除；雄风公司或其指定收款方收到上述全部款项后，当日内将雄风公司公章、营业执照原件、组织机构代码证原件、税务登记证原件、永福大厦裙楼确权书原件交接给鹰威斯公司或碧花园公司使用并保管，在2009年11月11日前将有关上述转让物业所涉及资料交接给鹰威斯公司或碧花园公司。若雄风公司未能在约定时间内将雄风公司公章等公司资料及其有关上述转让物业所涉及资料交接给鹰威斯公司或碧花园公司，则按此次“永福大厦”已支付的转让价款金额，按日千分之一计收违约金；剩余物业转让款项的最后付款期为2009年11月30日，若出现逾期支付情况，则按此次“永福大厦”未支付的转让价款金额计收迟延付款违约金，按日千分之一计收罚息。若鹰威斯公司或碧花园公司对上述物业办理过户和融资时，雄风公司原股东应当配合在股东会决议、法人授权委托书、融资合同、销售合同等相关过户资料和融资资料上签章，若出现不配合，则按此次“永福大厦”已支付转让价款金额计收违约金，按日千分之一计收赔偿。对上述付款责任和违约责任分别由双方保证人提供连带责任担保。3、关于上述物业销售税费承担的约定。4、雄风公司原股东承担的上述物业销售的税费及相关费用人民币600万元在鹰威斯公司尚欠物业转让款中扣除，今后所销售上述物业的税费及相关费用全部由鹰威斯公司支付，即鹰威斯公司尚欠雄风公司物业转让款为人民币13763494.84元。5、雄风公司保证，本补充协议及相关协议项下的物业在签订协议当时至今不存在任何债务或担保物权（为鹰威斯在兴业银行提供担保除外），雄风公司转让该物业时拥有完全并且毫无瑕疵的使用权。在本协议签订十六个月内，若因雄风公司原股东的债务引起诉讼或其他原因造成上述物业无法过户、出让或融资，鹰威斯公司有权解除协议，雄风公司原股东应当退还已付转让款并赔偿相应的损失。6、鹰威斯公司、碧花园公司保证在保管、使用雄风公司公章、营业执照原件、组织机构代码证原件、税务登记证原件、确权书原件期间不损害雄风公司及原股东利益，并承担该期间因使用公章而引起的一切责任。2011年5月20日，雄风公司、鹰威斯公司和碧花园公司签订《权利义务转让协议书》：1、各方同意自本协议签订之日起，鹰威斯公司将其在前述协议中的权利和义务无偿转让给碧花园公司，碧花园公司接受鹰威斯公司在前述协议中的权利和义务，并继续履行。2、各方同意永福大厦项目的所有权、经营权、收益权、处分权、风险责任全部由碧花园公司享有和负责。雄风公司按照碧花园公司要求办理物业产权过户手续。3、雄风公司、鹰威斯公司不得以其相互之间或与碧花园公司之间、与任何第三方之间的任何其他协议或债权债务拒绝履行本协议或主张本合同无效、撤销、解除或终止或者因任何非碧花园公司之原因导致标的物业产权无法或没有过户，否则，雄风公司、鹰威斯公司应赔偿碧花园公司壹亿伍仟伍佰万元，并以壹亿伍仟伍佰万元为基数从2009年12月18日起按照银行同期贷款利率的四倍向碧花园公司支付损失。如果本协议被撤销、认定无效或被解除，雄风公司应按前述标准赔偿碧花园公司。再查明，根据广州市耀裕房地产代理有限公司的申请，广东省广州市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）粤01破21号-1民事裁定，受理申请人广州市耀裕房地产代理有限公司对被申请人广东雄风房地产开发有限公司的破产清算申请。以上事实，有（2008）汕中法委执字第9、10、11、12号执行裁定书、（2008）汕中法委执字第9、10、11、12号之一执行裁定书、（2008）汕中法委执字第9、10、11、12号续二、续三执行裁定书、《协议书》、《关于“永福大厦”之补充协议一》、《权利义务转让协议书》、（2014）汕中法执异字第28号执行裁定书、（2016）粤05执恢430、444、445、446号之二执行裁定书、（2017）粤01破21号-1民事裁定书等证据在卷为证，足以认定。本院认为，本院裁定查封、拍卖的位于广州市越秀区永福路35号之2负一层、35号之2－7首层、35号之2第2－4层的房产权属登记在被执行人雄风公司名下。被执行人雄风公司提供上述房产中的永福路35号之二号负一层03-92号车位，35号之二号首层02-03、06、19、26、35号之三至之六38号房，第二层02-03、06-08、10-13、15-23、26、28-33、35-43号房，第三层01-03、05-10、11-13、15-16、18-21号房及第四层01房的房产，为鹰威斯公司向兴业银行股份有限公司广州分行借款作抵押，广州市国土资源和房屋管理局于2008年12月23日办理了抵押登记。案外人鹰威斯公司提出被执行人雄风公司于2008年4月9日与鹰威斯公司签订《协议书》，将涉案房产出售给鹰威斯公司，金额为人民币壹亿伍仟伍佰万元，鹰威斯公司已支付全部房产的价款，并在人民法院查封前已合法占有上述房产，上述房产的所有权应属鹰威斯公司所有。从查明的事实看，2011年5月20日，雄风公司、鹰威斯公司和碧花园公司签订《权利义务转让协议书》，已约定将上述房产的所有权益以及鹰威斯公司在与雄风公司关于该房产转让的《协议书》及其补充协议中的权利义务全部转让给碧花园公司。另外，案外人鹰威斯公司提供委托付款通知书、银行流水账、结算业务申请书、收据，拟证明鹰威斯公司已付还雄风公司上述房产的购房款，但鹰威斯公司提供的上述材料均系复印件，亦无法证明鹰威斯公司已付还雄风公司购房款的事实。故本院依法裁定查封、拍卖被执行人雄风公司名下的上述房产并无不当。鹰威斯公司异议请求停止拍卖变卖上述房产，确认上述房产所有权归鹰威斯公司所有，因缺乏事实依据，理由不成立，依法应予驳回。另外，广东省广州市中级人民法院根据广州市耀裕房地产代理有限公司的申请，裁定受理雄风公司的破产清算，执行案件应否中止的问题，与本案异议审查处理无关。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人广州市鹰威斯科技开发有限公司的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈家彬审判员  林炼丛审判员  庄志杰二〇一七年八月二十二日书记员  吴秀银