湖南省常宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一初第131号
原告邹某某，女，1985年11月16日生，汉族，湖南省常宁市人，高中文化，农民。
委托代理人吕某某，女，1979年9月15日生，汉族，湖南省衡南县人，大学文化，无业。
委托代理人贺某某，湖南兴常律师事务所律师。
被告常宁市某某房地产开发有限公司。
法定代表人饶某某，系该公司总经理。
委托代理人毛某某，男，1957年8月10日生，汉族，湖南省常宁市人，大专文化。
委托代理人欧某某，男，1954年1月10日生，汉族，湖南省常宁市人，大学文化。
原告邹某某诉被告常宁市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月10日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告邹某某及其委托代理人吕某某、贺某某、被告某某公司的委托代理人毛某某、欧某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹某某诉称：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告某某公司一套商品房，合同约定被告应当在2014年12月31日前将商品房交付原告；2014年12月底，被告向各原告电话通知于2015年1月1日办理交房手续并于2015年2月25日开始缴纳物业管理费；原告2015年1月1日准备收房时，发现商品房未符合合同第八条“该商品房经单栋验收合格”，并未能提供合同第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；同时，合同附件二明确约定电梯为“中国名牌巨人通力电梯”、楼阶梯为“防滑地板砖”、扶手“安装不锈钢扶手”等内容，现均不符合合同的约定；特别是电梯没有达到国家标准和未取得《检验合格证》，未按合同指定品牌进行交付，关系到人身安全问题；2015年2月11日，原告和其他业主找被告协商要求更换电梯及楼梯阶、楼梯扶手整改，被告均予以拒绝；被告所建房屋的消防通道过少；请求判令：1、被告严格按照合同约定将电梯更换为“中国名牌巨人通力电梯”、楼阶梯更换为“防滑地板砖”、扶手更换安装为“不锈钢扶手”；2、被告在取得竣工验收报告合格以前不得向原告收取物业管理费；3、被告赔偿原告延期交付违约金1000元；4、被告承担原告总房款10%的违约金40000元及误工费3657.75元、电话费、交通费、误餐费等1000元损失；5、被告不得收取燃气开通费2160元、小区水加压费每年240元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告邹某某为支持其诉请，向法庭提举了如下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证明商品房买卖合同已经生效。
证据二、某某公司收据，拟证明原告已经履行了主要的付款义务。
证据三、某某置业计划表，拟证明原告已经按照被告的要求履行了付款义务。
证据四、身份证，拟证明当事人的诉讼资格。
证据五、某某图片资料，拟证明被告装修不符合合同的约定。
证据六、某某入伙通知书，拟证明被告没有经过国家验收合格，就通知原告入伙。
证据七、常宁政务信箱回复、省长信箱回复，拟证明各业主向上级反映所得到的答复，要求严格处理的事实。
证据八、嘉联电梯资质及巨人电梯资质，拟证明巨人通力是A级资质，嘉联是2003年才开发的电梯，两个电梯的资质相差很多。
证据九、第八栋的照片，拟证明第八栋没有安装钢化玻璃。
证据十、小区照片，拟证明小区绿化没有到位；顶楼的电梯机房没有安全设置和备用电源。
证据十一、2月11日业主维权签到表及会议照片，拟证明各业主与被告协商的事实。
证据十二、DVD光盘，拟证明被告董事长承认了其违约行为，并承诺了各业主5年的物业管理费，之后又反悔的事实。
被告某某公司辩称：公司与原告商品房买卖中没有合同约定的违约行为；一、公司与原告在办理商品房买卖的交换手续时是按照合同第八、十一条的约定进行的；1、公司交付给原告的住宅商品楼房已整栋竣工验收，验收的职能部门常宁市建筑工程管理局早已进行了验收，并向原告表明工程质量合格，可交付使用；由于资料繁多，文字的盖章认证正整理办理中，不影响交付，如果不符合交付条件就无法取得衡阳市房产管理局批准交给原告《住宅分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、由于原告在公司通知办理交付手续时不愿与公司办理交接手续，所以公司没有给付其《住宅分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、公司在该商品楼房的电梯、楼梯扶手安装上与原合同约定有所改变，但这种变更不是降低标准，而是调高了标准和档次，调高标准与档次无需要通知合同的相对人，这不是违约行为；1、巨人通力电梯不属于名牌电梯，也没有这样一个品牌产品；2、据公司对巨人通力电梯有限公司生产的电梯质量了解，此电梯经常出现问题，时常需要维修；3、巨人通力电梯有限公司生产的18层电梯价格为13.53万元，而现变更后的电梯系浙江嘉联电梯有限公司生产的，18层电梯价格为17.25万元，其价格、宽度、不锈钢的厚度、卷吊升降的力度均增加了，且嘉联电梯有限公司生产的电梯据使用者反映质量好、维修率低，畅销世界60多个国家；4、在消防通道楼梯扶手的变更，现行安装的为仿铜铁艺材质，每米价格为185元，美观又高档，而原合同约定的为不锈钢材质，每米价格为98元，其美观、档次差；三、楼阶梯改为水泥混合阶梯这是消防职能部门的建议，因电梯房的楼阶梯为消防通道，它不是该房买受人的生活必须通道，为了消防的防滑安全需要，不用瓷砖是正确的，且对买受人不是一种权利的侵害，相反是一种权利的保护；四、原告在诉讼中提出要被告公司承担延期交房违约金，总房款10%的违约金，误工费、电话费、交通费、误餐费等损失，既没有事实依据，又没有法律依据；另外，燃气费不是被告公司收的，公司只是代收，水加压是物业公司收的，与本案无关；消防通道过少，是通过政府批准的，不存在过少的问题；请求驳回原告的诉讼请求。
被告某某公司为支持其主张，向法庭提举了如下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证明原、被告对商品房买卖的行为约定。
证据二、常宁市建筑工程管理局证明，拟证明被告交房符合条件。
证据三、衡阳市房产局的《住宅分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》样本，拟证明被告早已办理这些手续资料，因原告不愿办理收房手续暂未发给，不存在违约行为。
证据四、《嘉联电梯》生产公司简介、电梯合格证明书，拟证明被告安装的电梯系合格产品。
证据五、《嘉联电梯》买卖合同，拟证明被告购买安装的电梯价格与质量。
证据六、《巨人通力电梯》定作安装合同，拟证明1、原合同约定的电梯也不系名牌电梯，2、价格、质量还没有现在安装的电梯价格高、质量好。
证据七、现行安装的消防通道楼梯扶手照片、某某消防通道扶手承包合同，拟证明现行安装的消防通道扶手的式样与价格价值。
证据八、消防通道楼梯不锈钢扶手承包合同书，拟证明现行安装的消防通道扶手比原合同约定的不锈钢扶手的价格贵、质量高。
证据九、营业执照与法定代表人身份证明书，拟证明被告资质合法。
经审理查明，双方当事人无争议的事实如下：
原告邹某某与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：邹某某购买某某公司所建的位于常宁市培元办事处南一环某某御樽苑6幢302-1室住宅一套；第四条第2项内容有“根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，本商品房已有的配套设施且已计入在房价之内的项目费用为：…（3）管道天燃气预埋到户费用和居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费…”；第六条付款方式和期限邹某某按支付首付和办理银行按揭方式付款。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经单栋验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价价款万分之零点二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点二五的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照“出卖人在90工作日内按约定标准予以完善。”该合同之附件二的内容有：装饰，设备标准：电梯：中国名牌巨人通力电梯。楼阶梯：防滑地板砖。扶手：安装不锈钢扶手。该合同之附件三：合同补充条款内容有：…二、关于小区物业管理1、在小区业主委员会成立前，由出卖人委托物业管理公司行使物业管理职责，买受人须在交房时与其签订《前期物业管理协议》，并承诺遵守小区“业主临时公约”等规定。三、关于交付房产物业的约定：1、除买受人未能按照本合同规定的期限付清房款及相关款项外，在本合同项下房产竣工验收后（以竣工验收报告合格作为交付的条件，不包含：竣工验收备案在内）。出卖人应按照买卖双方约定的联络方式将入伙通知书邮寄买受人或电话、手机短信、电视飞字等简便方式通知买受人领取入伙通知书。买受人持入伙通知书办理入伙手续，并对本合同项下房产进行验收交接，买受人与出卖人委托的物业管理公司交接钥匙，签署房屋交接单，即本合同项下的房产已交付。若买受人在出卖人发出领取入伙通知书的通知发出后的10天或在买受人领取入伙通知书的10天后仍未进行验收交接，则视为出卖人已将合同项下的房产交付了买受人。自交付之日起，本合同项下房产的风险责任转移给买受人。买受人如对出卖人交付的房产有异议，应在5个工作日内以书面形式提出，且书面异议需详细、具体、有理有据、否则视为买受人无异议。2、房屋交付时，买受人应交清第一年度物业管理费用。物业管理费用标准以有关部门批准的为准。八、除合同或本补充条款约定的原因外，双方不得违约收房或退房，否则违约方将支付给对方总房款10%的违约金，如买受人退房，办理相关手续所需要费用由买受人独自承担。
邹某某于2014年2月19日按合同约定支付了某某公司购房首付款。
2014年12月31日之前，某某公司通知各购房户于2014年12月31日至2015年1月28日内集中办理入伙相关手续。
上述合同项下的房屋建成后，实际安装的电梯系浙江嘉联电梯有限公司生产的电梯，消防通道楼梯扶手实际安装的为仿铜铁艺材质，楼阶梯为水泥混合阶梯，没有贴防滑瓷砖。
邹某某以商品房未符合“该商品房经单栋验收合格”，并未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、电梯、楼梯扶手、楼梯阶贴防滑瓷砖等不符合合同约定为由拒绝与某某公司办理入伙手续。2015年2月11日，邹某某同其他部分业主与某某公司协商要求更换电梯、楼梯扶手、楼梯阶贴防滑瓷砖未果。某某公司拒绝按照原告要求的电梯、楼梯扶手、楼梯阶贴防滑瓷砖进行整改。
在本案开庭审理时，被告某某公司出具了常宁市建筑工程管理局证明，该证明的内容为“兹有常宁某某房地产开发有限公司，开发的6＃、7＃、8＃、9＃栋商品房质量验收资料正在整理中”。某某公司的营业执照上记载的经营范围为“房地产开发、经营”。
上述事实，有双方当事人一致的陈述及商品房买卖合同、某某公司收据、某某置业计划表、身份证、某某图片资料、某某入伙通知书、2月11日业主维权签到表及会议照片、常宁市建筑工程管理局证明、现行安装的消防通道楼梯扶手照片、营业执照等证据，经庭审质证和本院审查，可以采信。
根据上述事实，本院认为，原告邹某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在合同履行中，被告某某公司将合同约定的巨人通力电梯更换为浙江嘉联电梯，将合同约定的消防通道不锈钢楼梯扶手更换为仿铜铁艺楼梯扶手，将合同约定的消防通道防滑地板砖阶梯更换为水泥混合阶梯。被告某某公司的上述行为虽与合同约定不符。但浙江嘉联电梯符合国家规定的质量标准，经检验合格，其售价高于巨人通力电梯，产品的基本参数已达到巨人通力电梯的参数。被告某某公司将不锈钢扶手更换为仿铜铁艺扶手，未给原告的生活造成任何不便，亦无任何证据证明使用仿铜铁艺扶手存在安全隐患。水泥混合阶梯在美观上逊于防滑地板砖阶梯，但对消防功能无影响。因此，被告某某公司更换上述设备设施，未给原告造成损害。同时，在原告合法权益未受到损害的情况下，要求被告某某公司将上述设备设施再更换成合同约定的设备设施，会给被告造成巨大的经济损失，有违公平原则。故原告诉请要求被告按合同约定更换设备设施，本院不予支持。鉴于被告未与原告协商就更换合同约定的设备设施，存在过错。应给予原告适当的经济补偿。原、被告双方签订的合同中的第四条第2项内容有“根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，本商品房已有的配套设施且已计入在房价之内的项目费用为：…（3）管道天燃气预埋到户费用和居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费”。由此可知，被告某某公司是按照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》确定售房价格的，则按照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，燃气开通费是已计入开发建设成本之中，被告某某公司不得在购房合同价之外另行收取该费用，相关燃气供应公司也不得向购房者即本案原告收取该费用。所以，原告邹某某关于被告某某公司不得收取燃气开通费2160元之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告邹某某有关被告在取得竣工验收报告合格以前不得向原告收取物业管理费、小区水加压费每年240元之诉讼请求，因涉及到与第三方即相关物业管理公司之间的物业管理法律关系，原告只能另行处理。原告邹某某要求被告赔偿延期交付违约金1000元、要求被告承担总房款10%的违约金40000元及误工费3657.75元、电话费、交通费、误餐费等1000元损失之诉讼请求，因没有提举相关证据以证明相关损失之存在或是提举相关对应计算标准之证明，所以这些诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、常宁市某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给予原告邹某某经济补偿1500元。
二、常宁市某某房地产开发有限公司不得向原告邹某某收取燃气开通费2160元。
三、驳回原告邹某某的其他诉讼请求。
本案受理费1218元，由原告邹某某负担918元，由被告常宁市某某房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。
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审 判 长 唐建平
人民陪审员 张国英
人民陪审员 李艳青
二〇一五年九月十八日
代理书记员 肖敏婧
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《中华人民共和国合同法》
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条?质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。