广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法横民初字第2308号
原告深圳XX物业管理有限公司，住所地深圳市福田区上X，组织机构代码XXX9。
法定代表人常X，董事长。
委托代理人孙XX，男，汉族，19XX年X月XX日出生，身份证住址湖北省广水市XX，身份证号码XXX，系该公司员工。
委托代理人雷XX，男，汉族，19XX年X月XX日出生，身份证住址河南省鲁山县X，身份证号码XX，系该公司员工。
被告张XX，女，汉族，19XX年X月XX日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区XX，身份证号码XXX。
被告陈XX，男，汉族，19XX年X月XX日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区XX，身份证号码XX。
上述被告共同委托代理人刘XX，广东XX律师事务所律师。
原告诉两被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案相关情况
一、原告诉称，2010年9月8日，被告张XX、陈X与深圳市XXX投资有限公司（以下简称开发商）签订的深圳市龙岗区XX﹒XX郡项目XX栋XX座XX号房的《房地产买卖合同》或房地产买卖合同补充协议。合同第二十四条明确：卖方应依照物业管理法规规定，以招标／协议方式聘请具有国家壹级资质的物业管理企业深圳华业物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务。开发商于2007年12月18日与深圳XX物业管理有限公司（原告）签订的《XX﹒XX郡前期物业服务合同》第十九条的约定：本合同终止后，在新的物业服务合同签订前，乙方应当继续履行本合同提供的物业服务。《前期物业服务合同》约定由业主按其建筑面积缴纳物业服务费用，经深圳市龙岗区住宅局、深圳市龙岗区发展和改革局登记备案，华业﹒XX郡项目高层住宅按照每平方每月2.7元，商业物业按照每平方每月5.0元的标准收取物业管理费。业主（非业主使用人）逾期未缴纳物业管理服务费、住宅本体维修基金和合同约定的其他费用的，乙方可按日加收应缴纳费用万分之五的滞纳金。原告依合同约定提供物业管理服务，被告却长期拖欠原告管理服务费用。经原告多次催收，被告仍未支付所欠费用，一直拖欠自2011年5月1日起的物业管理服务费（均暂计至2015年8月31日）12048.4元、本体维修基金989元、滞纳金5275.4元、水电费797.1元、垃圾费324.4元，合计19434.3元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费服务费12048.4元、本体维修基金989元、水电费797.1元、垃圾费324.4元、滞纳金5275.4元，合计19434.3元，2、被告承担本案诉讼费。
二、被告答辩意见：1、前期物业服务合同约定的时间为2010年1月3日至2013年1月29日。其后，小区物业归全体业主所有，物业跟全体业主没有关系，原告用其计算方法要求的所有费用并不对被告产生约束力。2、原告物业服务收费的标准是在2010年10月备案的，在前期物业服务结束后，按照要求原告对服务的价格需要重新备案，原告并没有，故其主张的价格对被告没有约束力。3、原告是按一级资质的标准提供服务的，但并不是提供一级资质证书就表示达到一级服务内容，其相应还需配备有物业服务资格证书的人员提供服务。本案涉案小区物业服务的主要人员，没有相应的资格证书，并且大部分保安人员必备的上岗证也不必备，根本没有提供相应的小区服务标准。4、原告提供的管理服务实际混乱不堪，不作为、乱作为，严重损害了全体业主及本案被告的合法权益。其前期服务内容约定的具体标准都没有达到，被告不一一列举，但可以就其中加以说明，比如，包括但不限于维修、养护、清洁、安全隐患、消防、违建监督举报、年度财务计算公示、公共部分收益公布、专项维修资金的使用等。5、原告主张的所有费用在起诉日两年前的相关费用，原告丧失追诉的权利，法律不支持起诉日两年前原告要求的所有费用。虽然原告也举证了一些快递单，但送达地址与被告无关，不是被告的户籍地址也不是常住地址，邮寄时间不产生诉讼时效中止的效力。6、滞纳金是法律赋予政府部门或授权相关单位进行处罚的法律手段，不是任何单位和个人可以随意收取的，本案中，原告要求被告缴纳滞纳金，是严重违法行为。要求的金额相对于法律规定的一般滞纳金参照中国人民银行同期贷款利率的微调范围，严重过高。7、根据法律规定，用电和用水都要实行分户制、实行抄表的制度，本案中收取水电费与原告没有任何关系。原告收取本案的水电费没有法律依据也没有相关水电部门的授权收费委托，并且也没有任何收费计算凭证。只是单凭原告单方制作的单据是荒谬的，甚至是强盗行为。同理，还有垃圾费是环保部门收取的费用和原告没有任何关系。综上，原告主张的物业服务费和本体维修基金没有计算标准，金额不清，且严重过高。且大部分金额已过追诉时效，得不到法律支持。水电费、垃圾费与原告无关，滞纳金是原告违法收取，不应当予以支持。并且原告在小区物业服务中，服务混乱、不作为、乱作为，严重侵害了业主的权益。对被告造成了极大损失，可以相应的抵消原告所主张的物业及相关费用，甚至还应该对被告造成的损失进行赔偿。
三、两被告系深圳市龙岗区中心城XX区XX﹒XX郡X号楼X座1XX房屋的业主，于2010年12月取得该房屋的房地产权证，房屋建筑面积为85.81平方米。被告尚未交纳自2011年5月1日起至2015年8月31日物业管理服务费，被告也未向原告支付上述期间的日常收取的物业专项维修资金及水、垃圾费。
四、原告系XX﹒XX郡的前期物业管理企业，其与开发商深圳市XX投资有限公司签订了《XX﹒XX郡前期物业服务合同》，合同约定：“1、物业服务费用由业主按建筑面积交纳；2、高层住宅为2.7元／平方米／月；3、业主应在每月15日前按月缴纳物业服务费；4、原告依照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金；5、物业服务期限为自2010年1月30日至2013年1月29日；6、本合同终止后，在新的物业服务合同签订前，原告应当继续履行本合同提供的物业服务。”合同到期后，XX﹒XX郡小区业主未与原告签订物业服务合同，其实际管理该小区自正式入驻起至一审辩论终结前即2015年11月6日。
原告提交了《XX﹒XX郡前期物业服务合同》、《XX﹒XXX郡临时管理规约》、XX郡收费通知单、快递单、电话催费录音证明其主张。被告对除《XX﹒XX郡临时管理规约》以外的原告提交的上述证据均不予认可。
被告提交了《XX﹒XX郡小区近几年发生的案件情况》、报警回执、承诺书、消防通道不畅等照片资料、管理处任职人员及录音对话光盘、地下停车场被买卖及占用情况、网页截屏、《物业公司85%保安无证上岗的说明》以证明原告作为物业管理方，服务不到位且对原告的主张提出了时效抗辩。原告对《XX﹒XX郡小区近几年发生的案件情况》、报警回执、小区违建现象照片及说明、管理处任职人员及录音对话光盘、网页截屏、《物业公司85%保安无证上岗的说明》的真实性不予认可；地下停车场被买卖及占用情况、消防通道不畅等照片资料及承诺书的真实性认可，但认为与原告无关，违建系业主的个人行为，停车场售卖系小区开发商的行为，承诺书与本案无关。
本院认为，原告提交的《XX﹒XX郡前期物业服务合同》有原件予以核对，且其实际在XX﹒XX郡提供物业管理服务，故本院对上述合同予以采信。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，一直对包括被告在内的该小区业主提供物业管理服务、公共照明服务和供水服务，至今该小区运转正常，据此可以确认原告基本履行了物业管理服务义务，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。对被告提出的原告管理未符合约定，小区环境差、违章搭建等抗辩意见，本院认为这些问题系关于小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为被告拒缴物业管理费的理由。同时指出，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。
因被告对原告主张的所有的请求的时效提出了抗辩，同时对原告提交的催费电话通知录音的真实性不予认可，原告也未提出对录音申请鉴定，另原告提交的快递单及收费通知单无法证明其催费通知已有效送达给被告。原告提交的上述证据均无法证明诉讼时效发生了中断，故根据每月15日缴纳物业管理服务费、每月每平方米物业管理服务费2.7元的约定，原告主张的2011年5月1日起至2013年9月30日的物业服务管理费已超过诉讼时效，本院不予支持，对原告主张被告支付2013年10月1日至2015年8月31日的物业管理服务费2.7元×85.81平方米×23个月=5328.8元予以支持，下文2011年5月1日起至2013年9月30日物业专项维修资金、水费、垃圾处理费同理亦不予支持。
五、关于物业专项维修资金。本体维修基金更名为日常收取的物业专项维修资金。根据相关法律法规的规定，业主应当缴纳日常物业专项维修资金，由原告代缴，该项费用与物业管理服务费应当一并缴纳，故根据《XX﹒XX郡前期物业服务合同》约定缴纳日期亦为每月15日。因原被告未在上述合同中直接约定本体维修基金的数额，原告主张物业专项维修资金按照《深圳经济特区物业管理条例》及《关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》（深价规（XX）2号）规定的，带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元收取符合法律规定，本院予以确认。综上本院对原告主张被告支付2013年10月1日至2015年8月31日的物业专项维修资金0.25元×85.81平方米×23个月=493.41元予以支持。
六、关于水费。原告主张水费缴纳的方式为原告每月向水务部门代业主缴纳水费，原告根据水表读数每月向被告收取上月的水费。原告提交了被告水表抄表读数、欠费清单、《关于调整我市原特区外等区域自来水价格的通知》（深发改（XX）579号）及垫付发票证明其主张。被告对上述证据均不予认可，其主张系其本人直接向水务部门缴纳水费，未通过原告代缴。本院认为，原告对被告使用自来水的情况每月都进行了详细的记录，与其制作的欠费清单一一对应，被告虽不认可，但也未能提交反证予以证明，故本院对原告提交的水表抄表读数、欠费清单予以采信。另原告提交的垫付发票，有原件予以核对，本院予以采信。原告提交的上述证据足以证明系原告代被告垫付了水费，被告未提交证据证明其主张，应当承担举证不能的法律责任，故被告应当予以返还。因原被告未约定其向被告收取水费的时间，根据水费每月一缴的规定及惯例，考虑到物业管理服务费于每月15日缴纳，故本院确认水费亦于每月15日缴纳，下文垃圾处理费、电费亦同。《关于调整我市原特区外等区域自来水价格的通知》规定，自2012年6月1日起，居民生活用水家庭户（每立方米／户.月）：22及以下为2.3元、23—30为3.45元、31及以上为4.6元。参照原告提交的欠费清单及上述水费收费标准，经计算，被告应向原告返还2013年10月1日至2015年8月31日期间垫付的的水费285.2元。
七、关于垃圾处理费。原告提交了《关于我市城市生活垃圾处理费征收标准及实施方案的通知》（深价管字（2006）75号），该通知规定垃圾处理费按照“排污水量折算系数法”，特区外居民用户每立方米0.59元，排污水量一般用户按照用水量90%计算。本院对该上述证据予以采信。综上本院对原告主张被告支付2013年10月1日至2015年8月31日的垃圾处理费0.59元×（251-127）×90%=65.8元予以支持。
八、关于电费。被告主张其已将用电从原告过户至被告张XX，被告张XX对其使用的涉案物业的用电直接向供电部门缴纳，无需再由原告代缴。被告就其主张提交了《低压居民住宅客户过户登记表》，该表显示从2011年8月7日起，用电地址为深圳市龙岗区XX郡4栋2单元X层X室的用户，从原告过户给了被告ＸＸ。原告予以认可。本院对该证据亦予以采信。本院认为，被告提交的上述证据足以证明其上述主张，故本院采信被告关于电费的上述主张，被告无需向原告支付电费。
九、关于滞纳金。原告提交的证据不足以证明其每月及时向被告告知了应缴物业管理费等其主张的费用的时间及数额，故应当承担相应举证不能的不利后果。故被告应当自原告主张其权利之日即起诉之日2015年9月18日起向原告承担未及时缴费的违约责任。因原告仅主张被告支付滞纳金至2015年8月31日，故本院对原告关于滞纳金的请求不予支持。
判决结果
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张XX、陈XX于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告深圳XX物业管理有限公司物业管理服务5328.8元、物业专项维修资金493.41元、水费285.2元、垃圾处理费65.8元；
二、驳回原告深圳XX物业管理有限公司的其他诉讼请求
案件受理费142.93元（原告已预交），97.5元由原告负担，45.43元由被告负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 王婷婷一月二十日
书 记 员 曾 巧 婷
附相关法律条文：
一、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。