山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第41号
上诉人（原审被告）王军。
委托代理人王梅，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）许树霞。
委托代理人杨兴华，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。
上诉人王军因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2011）泰山民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王军及其委托代理人王梅、被上诉人许树霞及其委托代理人杨兴华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月1日，原告作为乙方、被告作为甲方签订房屋租赁合同两份。第一份合同约定：甲方将坐落于泰安市泰山区青年路*号楼房部分出租给乙方使用（南楼五层半圆），建筑面积230㎡；租赁期限为约10年，自2010年3月1日起至2018年7月1日止，实际租赁期限以甲方的合同解除日期为准；第一年租金为50000元，第二年租金为55000元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%；因任何一方违约而导致中途终止合同的，违约方向守约方支付违约金50000元，如甲方违约，除支付违约金之外，还应对乙方投入的装饰物经有关物价部门评估后按评估价予以赔偿，如乙方违约，除支付违约金之外，乙方投入的装饰物无偿转归甲方所有；甲方在条件允许的情况下安装电梯，如乙方需要使用电梯，须每月交纳电梯使用费600元，每年交纳一次，自乙方使用电梯之日起甲方向乙方提前10天收取此费用。第二份合同约定：甲方将坐落于泰安市泰山区青年路*号楼房部分出租给乙方使用（南楼五层东边6间），建筑面积120㎡；租赁期限为8年，自2010年3月1日起至2018年7月1日止，实际租赁期限以甲方的合同解除日期为准；第一年租金为15000元，第二年租金为16500元，此后租金在前一年房屋租金的基础上每年递增10%；甲方每月收取乙方电梯使用费600元，每年交纳一次，自乙方使用电梯之日起甲方提前10天向乙方收取此费用；其余条款同第一份协议。合同签订后，被告于2010年3月1日向原告交付了房屋。原告对房屋进行装修用于经营洗浴，并于2010年5月1日开业经营，两个月后停业。原告主张停业事由为被告违约转租，未能向原告出具房产证明，致使原告无法办理营业执照；且涉案房屋3楼的防盗门每天都按时关闭，导致原告无法24小时经营；被告亦未按照约定安装电梯。被告辩称原告系因经营不善而停业，被告有转租权；且被告对原告办理营业执照行为作出了配合；防盗门安装在楼梯副道，楼梯主道可以24小时通行。原被告均认可防盗门于原告承租之前即已安装。庭审中，原告提交被告与泰安市金星村物业办公室（以下简称金星物业）签订的房屋租赁合同一份，用以证实涉案房屋的所有权人为金星物业，被告无转租权。被告辩称该合同第七条第三项“乙方可根据实际经营情况寻求合作伙伴经营新项目”即是对被告享有转租权的约定，并述称金星社区知悉并同意被告转租房屋。原审法院指定被告提交金星社区同意转租的相关证据，被告未提交，并辩称前述条款已经证明被告有转租权，金星社区亦认为再另行出具证明没有必要。原告提交金星社区于2009年9月16日出具的证明信一份，该证明信载明涉案房屋归金星社区所有，并由被告承租。原告用该证据证实被告向原告出具该证明信用于原告办理营业执照，用该证明信只能将执照办理在被告名下，因被告无转租权，金星社区不为原告出具房屋证明，导致原告无法办理营业执照。被告质证认为被告向原告提供该证明即证实被告在积极协助原告办理营业执照；原被告之间的房屋租赁合同未约定被告的该项协助义务，即便被告不予协助亦不违反合同。原告提交被告出具的租赁费收据三张，其中2010年3月1日两张，金额分别为50000元、5000元，期间均为2010年3月1日至2011年3月1日；2010年4月3日一张，金额15000元，期间为2010年3月1日至2011年3月1日，并注明“南楼东边6间房租”。原告主张5000元系交纳的年租金15000元的合同的租金，被告催要剩余租金时，原告的妹妹又向被告支付了全额的租金。被告辩称50000元与15000元的租金系原告交纳的本案租金，5000元系原告交纳的其承租被告的其他房屋的租金，但被告未提交证据证实原被告之间存在其他房屋租赁合同关系。庭审中，原告申请对涉案房屋装饰装修价格进行评估。经原审法院依法委托，山东泰安华信价格事务所作出泰华信价鉴字（2012）第109号价格鉴定结论书，评估涉案房屋装饰装修价格总值为531391元。为此，被告支付鉴定费15000元。原被告均认可该鉴定报告评估清单中存在部分非附合物。原告主张非附合物包括定制二楼包间沙发、刻录机、办公桌椅等共23项，价值58678元。被告主张非附合物包括成品门窗、防盗门、布艺窗帘等92项，价值181958元。鉴于原被告双方均要求解除房屋租赁合同，原审法院于2013年1月15日询问双方是否同意协商确定一时间腾退房屋。被告表示同意，原告以腾退房屋不利于保护其利益为由予以拒绝。另查明，原告王军于2011年1月19日诉来原审法院后，被告许树霞于2011年5月10日诉来原审法院，主张王军拖欠租金，要求王军支付所拖欠的租金，确认装饰物归许树霞所有，恢复房屋原状并承担违约责任等。以上事实有房屋租赁合同、金星社区证明信、鉴定报告、鉴定费发票及庭审笔录等在卷予以证实。
原审法院认为，原告主张解除合同的事由为被告违约导致原告订立合同的目的无法实现，具体为：1、被告对涉案房屋无转租权；2、被告未能为原告提供房产证明，导致原告无法办理工商登记，无法合法经营；3、涉案房屋安装了防盗门，导致原告无法24小时经营；4、被告未按照合同约定提供电梯。合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即承租人无转租权而转租房屋的，享有合同解除权的是出租人，且出租人的解除权受到相应的限制。现房屋所有权人未以被告转租为由主张解除其之间的房屋租赁合同，被告的转租行为未影响原被告之间房屋租赁合同的效力及履行，故此原告依据该事由主张解除合同原审法院不予支持。原告作为完全民事行为能力人应当对自己的行为负责。原告应依据自己的承租目的对租赁行为承担合理的注意义务，考察租赁物是否符合自己的租赁目的。原被告签订房屋租赁合同时，被告向原告出示了其与金星物业之间的房屋租赁合同，即原告明知被告并非房屋所有权人，而是转租房屋的事实。在此情形下，原告应审查被告能否协助原告办理产权证明以用于原告以自己名义办理工商登记。原被告之间的房屋租赁合同中未约定被告的该协助义务，原告亦未证实被告曾承诺实施该项协助。故此对原告以被告未能提供房产证明导致合同目的不能实现为由要求解除合同的主张原审法院不予支持。涉案房屋中的防盗门在原告承租涉案房屋之前即存在，原告在承租房屋之前即应考虑到防盗门的存在是否影响其经营活动，并作出承租与否或如何承租的决定。原告在承租房屋之后又以防盗门影响其经营为由要求解除合同原审法院不予支持。原被告就“南楼五层半圆”签订的房屋租赁合同约定“在条件允许的情况下安装电梯”，依据该约定，电梯的安装附有条件，双方对该条件约定不明确。故此，原告以电梯不符合约定为由主张被告违约并解除合同无事实依据，原审法院不予支持。综上，原告主张因被告违约导致合同无法继续履行的事由不成立。合同法第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中，原告要求解除合同，被告同意解除合同，故此，对原告要求解除双方之间房屋租赁合同的诉讼请求原审法院予以支持。双方签订房屋租赁合同之后，被告向原告交付了涉案房屋，原告占有涉案房屋至今，在原告认为不能实现自己的承租目的之后，继续占有使用涉案房屋，其应当依照约定向被告交纳租赁费。现原告拒绝交纳租赁费，系原告违约，应由原告承担相应的违约责任，故此，对原告要求被告返还租赁费、赔偿损失的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，判决：解除原告王军与被告许树霞于2010年3月1日签订的两份房屋租赁合同。鉴定费15000元由原告王军负担。驳回原告王军的其他诉讼请求。案件受理费1440元由原告王军负担。
上诉人王军不服原审法院判决上诉称，2010年3月1日，双方当事人签订两份房屋租赁合同，合同签订后，上诉人投入大量资金装修该房，装修完毕后，上诉人办理营业执照需要被上诉人出具房产手续证明。被上诉人私自转租房屋，且未给上诉人出具房产证明，导致上诉人无法办理营业执照，不能正常经营，遭受重大经济损失。另外，上诉人租赁房屋的主要通道安装的防盗门由另一租赁户管理，每天早8点至晚8点将防盗门开启。上诉人依法申请现场勘查，原审法院未答复错误，本案程序违法，上诉人依被上诉人私自转租请求解除合同不应支持。而原审法院又判决解除，属适用法律错误，原审法院判决解除双方合同未对上诉人损失作出判决。原审法院判决遗漏主体，本案房产所有人泰安金星物业办公室分别与许某某、被上诉人签订两份租赁合同。请求撤销原判改判或发回重审。
被上诉人许树霞辩称，原审法院审理本案不存在程序错误，上诉人在一审申请现场勘查，是否进行现场勘查是法院决定权，并非程序违法，原审法院认定事实正确，适用法律正确，本案并未遗漏主体，许某某系被上诉人同胞弟弟，其是代表被上诉人的行为，上诉人在一审时认可并选择被上诉人诉讼，被上诉人也进行了应诉，故并未遗漏诉讼主体，且房屋租赁合同是双方当事人所签订。上诉人所诉对其办理营业执照不协助是歪曲事实，被上诉人己向其提供了自己与村委签订的租赁合同，金星社区也出具了涉案房屋归其所有的证明。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原判决认定事实相一致。
本院认为，双方当事人于2010年3月1日签订两份房屋租赁合同属实，签订合同时，被上诉人己向上诉人出示了其与金星物业之间的房屋租赁合同，上诉人对房屋现状也清楚，上诉人所诉的涉案防盗门在其承租房屋前即己存在，其认为该防盗门的安装影响其经营不当。上诉人所诉被上诉人未协助其办理营业执照，因双方合同中对此无明确约定，故上诉人所诉该项理由也不成立。上诉人所诉原审判决遗漏主体，被上诉人认可许某某的代理行为，且该两份合同系双方当事人之间所签订租赁合同，上诉人也曾选择被上诉人许树霞进行诉讼，故并未遗漏诉讼主体，上诉人所诉解除合同不当，因上诉人起诉请求解除合同在一审中被上诉人也表示同意解除合同，原审法院依据合同法第九十三条的规定，解除双方所签订合同并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1440元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 张 岩
二〇一四年二月十七日
书记员 高学茹