广东省汕头市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤05执异5号
案外人：杜黎明，女，汉族，1967年9月21日出生，住广东省汕头市。
委托诉讼代理人：郑豪升、李少文，均系广东明捷律师事务所律师。
申请执行人：刘英鑫，男，汉族，1953年11月18日出生，住广东省汕头市。
委托诉讼代理人：林铤、余立坤，均系广东铭扬律师事务所律师。
被执行人：汕头市升平区建兴石板材厂，住所地汕头市。
法定代表人：林琅。
被执行人：汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂，住所地揭阳市。
负责人：林琅，厂长。
本院在执行申请执行人刘英鑫（原申请执行人交通银行汕头分行中山办事处）与被执行人汕头市升平区建兴石板材厂、汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂借款、抵押合同纠纷和申请执行人刘英鑫（原申请执行人中国工商银行汕头市分行）与被执行人汕头经济特区龙湖外经贸总公司、汕头经济特区海源娱乐城有限公司、汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂借款合同纠纷二案过程中，案外人杜黎明于2018年3月23日对执行标的提出书面异议。本院于2018年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人杜黎明称，汕头市中级人民法院分别于2004年9月24日和2017年6月23日作出（2004）汕中法执字第192号民事裁定书、（2017）粤05执恢21号之二执行裁定书，裁定拍卖揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧房地产，但异议人与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂于1996年8月10日签订了《房屋租赁协议》，租赁位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧土地及厂房，面积约为21亩，租期至2021年8月19日，租金已全部付清。异议人在签订租赁协议后便着手在该土地上投资建设了揭阳市建信石业有限公司，成立日期为2002年10月8日。异议人为该石业公司的实际投资人之一，在该公司后续发展中，异议人已在该房地产上增设了大量大型生产设备，并早已投入生产，现经营运作规模已经稳定发展，一系列大型配套设施已经和该土地使用权形成不可分割的稳定关系。在经营期间，异议人依法缴纳土地使用税和营业税。如汕头市中级人民法院对上述房地产拍卖成功，将严重影响异议人的生产经营，造成异议人巨大经济损失，侵犯异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第五款规定，异议人可以作为利害关系人提出执行行为异议。综上，请求汕头市中级人民法院保护异议人的承租权和优先购买权。
异议人杜黎明提交了《房屋租赁协议》、企业机读档案登记资料、营业执照、税收完税证明等证据，以证明上述事实。
申请执行人刘英鑫辩称，汕头市中级人民法院拍卖涉案房地产依法有据，不存在任何违法执行行为。主要理由是：一、异议人杜黎明不是本案的利害关系人，无权就拍卖行为提出执行异议。杜黎明提供的《税收完税证明》也只能证明其在2016年6月30日之前是在涉案房地产处经营，但无法证明其目前还是在该处从事经营活动。而根据法院对涉案房地产的实地调查和现场笔录，涉案房地产目前的承租人和使用人并不是杜黎明，杜黎明称其是涉案房地产的承租人以及在涉案房地产上的生产投入没有事实依据。因此，杜黎明与涉案房地产并无关联，其根本不是本案适格的利害关系人，无权提出异议并要求中止拍卖。二、即使杜黎明是涉案房地产的承租人，拍卖涉案房地产不会侵害其利益，其无权要求中止拍卖。根据买卖不破租赁的原则，涉案房地产拍卖后杜黎明仍享有涉案房地产的承租权。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，…”，所以，拍卖行为既不会导致杜黎明的租赁权消灭，也不会对其经营活动产生不利影响,而且杜黎明还可以行使优先购买权。综上，杜黎明对拍卖行为提起异议主体不适格，其异议申请没有任何事实和法律依据，请求汕头市中级人民法院依法驳回其异议请求，以维护申请执行人的合法权益。
被执行人汕头市升平区建兴石板材厂、汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂辩称，一、涉案房产已出租给异议人，且已收取了全部租金。1996年汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂与杜黎明签订了租赁合同，双方约定将涉案的房产出租给异议人，租期为25年，自1996年8月20日起至2021年8月19日止，租金已分别于1996年、2001年、2006年分三期还清。二、涉案房地产由异议人经营使用多年，其投资巨大。异议人取得涉案房地产后，在该房地产上增设大型生产设备并投入生产运营，并且于2002年投资建成揭阳市建信石业有限公司，从业职工数十人。综上，请求汕头市中级人民法院慎重审查异议人的请求，保护其合法权益。
本院查明，2000年10月16日，本院作出（2000）汕中法经一初字第69号民事判决书，判令：一、被告汕头市升平区建兴石板材厂应在本判决发生法律效力之日起十日内付还原告交通很行汕头分行中山办事处借款本金250万元及逾期利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率自1999年3月21日起计至本判决限定还款之日止）。逾期付款，应按中国人民银行同期同类贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告交通银行汕头分行中山办事处对被告汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂提供抵押的位于揭东县××国道××路段北侧，面积共3951.08平方米的五处房产享有优先受偿权。上述五处抵押物房地产于1997年12月5日到主管部门办理了抵押登记。
（2000）汕中法经一初字第69号民事判决发生法律效力后，二被告未履行生效判决确定的义务，交通银行汕头分行中山办事处向本院申请强制执行。案在执行过程中，本院于2001年8月21日作出（2001）汕中法执字第238号民事裁定书，裁定查封被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂所有的位于揭东县××国道××路段北侧、面积共3951.08的平方米的五处房产。2015年11月18日，本院作出（2015）汕中法执一恢字第29-3号执行裁定书，裁定查封被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂所有的位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧、用地面积共577.93平方米的三处房地产。案在执行过程中，本院于2017年6月23日作出（2017）粤05执恢21号之二执行裁定书，裁定拍卖上述八处房地产。
案在执行过程中，债权经多次转让，受让人刘英鑫受让了上述债权，本院于2017年3月31日作出（2017)粤05执恢21号之一执行裁定书，裁定变更刘英鑫为本案的申请执行人。
2003年12月30日，本院作出（2003）汕中法民二初字第74号民事判决书，判令：原告中国工商银行汕头市分行在255万元限额内，对被告汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂提供抵押的位于揭东县××国道××路段北侧的五处房地产及位于揭东县××国道××路段北侧土地使用权面积13.26亩享有抵押优先受偿权。上述五处抵押物于1998年12月3日到主管部门办理了抵押登记。
（2003）汕中法民二初字第74号民事判决发生法律效力后，被告未履行生效判决确定的义务，中国工商银行汕头市分行向本院申请强制执行。案在执行过程中，本院于2004年9月14日作出（2004）汕中法执字第192号民事裁定书，裁定拍卖被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂所有的位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧的五处房地产和位于揭阳市揭东区地都镇206号国道大瑶路段北侧的土地使用权【面积13.26亩】。
案在执行过程中债权经多次转让，受让人刘英鑫受让了上述债权，本院于2017年3月31日作出（2017)粤05执恢20号之一执行裁定书，裁定变更刘英鑫为本案的申请执行人。
另查明，1996年8月10日，异议人杜黎明与汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订了《房屋租赁协议书》一份，协议双方约定：汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂将其所有的位于揭东县××国道××路段北侧土地及厂房租赁给杜黎明使用，面积约这21亩，租金每亩每月1200元，租期为25年，从1996年8月20日起至2021年8月19日止。杜黎明一次性支付十五年租金共计378000元。其中，十年租金252000元作为按金，可抵作最后十年租金，以后每五年付租金即2001年8月20日及2006年8月20日各付126000元。协议还约定了其他事项。
根据《营业执照》和企业机读档案登记资料显示，异议人杜黎明与李伟雄于2002年10月8日投资设立了揭阳市建信石业有限公司，该公司住所地为揭阳空港经济××国道大瑶路段北侧，法定代表人为李伟雄。根据税务部门出具的《税收完税证明》资料显示，纳税人揭阳市建信石业有限公司缴交了2012年至2015年城市土地使用税和房产税，2015年和2016年缴交了税费有地方教育附加、资源税、印花税、城市维护建设税、水利行政事业性收费收入。异议人杜黎明未提交一次性支付十五年租金共计378000元的相关证据。
本院认为，本案争议的焦点为异议人杜黎明对十三处涉案房地产是否享有真实、合法的租赁权。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，异议人杜黎明与被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂在涉案房地产被抵押和查封前签订了租赁合同租赁涉案房地产，并且与他人合资设立了揭阳市建信石业有限公司在涉案房地产上从事经营活动，在合法有效的租赁期内，异议人的租赁权依法应予以保护。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”异议人杜黎明与被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂于1996年8月10日签订的租赁合同约定的租赁期限为二十五年，从1996年8月20日至2021年8月19日止。由于该租赁合同签订于1996年，当时的法律法规对于租赁合同的期限没有规定，《中华人民共和国合同法》实施后才对于租赁合同的期限予以规定，且该租赁合同履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日。因此，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，从1996年8月20日起至1999年10月1日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限为20年的禁止性规定，超过部分无效。即租赁合同从1999年10月2日起再计算20年的部分有效，超过20年之外的部分无效。故异议人杜黎明与被执行人汕头市升平区建兴石板材厂地都分厂签订的租赁合同的有效租赁期限为1999年10月2日起至2019年10月1日止，该有效租赁期限内异议人对涉案房地产享有的合法的租赁权应予保护。从2019年10月2月起至2021年8月19日的租赁期限无效，该期限内异议人主张对涉案房地产享有租赁权理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
异议人杜黎明对位于揭东区地都镇206国道大瑶路段北侧土地及厂房在有效租赁期限内即从1996年8月20日至2019年10月1日止享有租赁权。
服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈明辉
审判员 林炼丛
审判员 陈家彬
二〇一八年五月十四日
书记员 李丹筠