广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0703民初2637号原告：广西钦州市天诚物业服务有限公司，住所地钦州市永福东大街16号悉尼阳光小区。法定代表人：黄少杏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄丽红，女，该公司主任助理。委托诉讼代理人：林霞，女，该公司办公室主管。被告：潘其，男，1981年11月2日出生，汉族，四川省泸县人，居民，户籍地四川省泸县，现住钦州市。原告广西钦州市天诚物业服务有限公司（以下简称天诚物业公司）与被告潘其物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员李丽峰独任审判，于2016年11月22日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人黄丽红、林霞及被告潘其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天诚物业公司向本院提出诉讼请求：被告潘其支付原告自2013年7月至2016年9月期间所欠缴的物业管理费等各项费用2103.5元及违约金2573.1元。事实和理由：原告是广西上元置业有限公司（以下简称上元公司）聘请的物业管理公司，负责钦州市“悉尼阳光”住宅小区的物业管理服务，被告是“悉尼阳光”住宅小区XX幢X单元XX室业主。自2013年7月以来一直拖欠原告的物业管理服务费等相关费用，截止2016年9月，尚欠物业管理费1785.3元（2014年1月至2016年9月）、公摊电费253.4元（2013年7月至2016年7月）、公摊水费34.8元（2013年7月至2016年7月）、下水道疏通费30元（2016年1月19日至2016年7月13日，共2次），共2103.5元没有支付。被告的行为违反了《钦州市悉尼阳光住宅小区前期物业管理服务合同》的规定，被告拖欠的各项费用应从逾期之日起按每天千分之三支付违约金，违约金共计2573.1元（2013年10月至2016年8月）。原告已为被告提供了相应的物业服务，有权直接向被告收取物业管理费及其他相关费用。被告欠费期间，原告曾以催款函的形式多次向被告催收未果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出以上诉讼请求。被告潘其辩称，对于原告主张的欠款事实没有异议，但不交物业费是有原因的，一是被告向原告申请办理居住证，但原告不肯办理；二是被告所住房屋漏水，原告未进行及时维修，且服务态度很差；三是被告所住单元的外墙灯带脱落，经常被风吹到被告卧室窗户，多年来原告未及时修缮，因此不同意交纳物业费用以及违约金。本院经审理认定以下事实：钦州市悉尼阳光小区由上元公司开发建设，被告潘其是“悉尼阳光”小区XX栋X单元XX室的业主。2009年8月25日，上元公司与原告签订了一份《钦州市悉尼阳光住宅小区前期物业管理服务合同》，委托原告对悉尼阳光小区物业进行管理服务，负责向业主收取下列费用：物业服务费、电梯维护费、公共部位的公摊水电费等；委托管理期限自2009年9月1日起至悉尼阳光小区召开业主大会并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。物业管理服务费收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.5元；电梯维护费每户每月30元；公共水电费按物业建筑面积分摊；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应每天按所欠物业管理服务费总额的3‰支付违约金。原告自2009年9月1日起在该小区内从事物业服务。2012年9月21日，钦州市物价局与钦州市住房和城乡建设委员会联合发文《关于“悉尼阳光”小区住宅物业服务收费的批复》（钦市价格【2012】67号）中规定，“悉尼阳光”小区住宅部分物业服务综合服务费按业主建筑面积每月每平方米0.68元收取，电梯维护费每户每月30元，公共水电费可实行分摊。根据《商品房买卖合同》记载，被告潘其的住宅建筑面积为81.01平方米，实际测量建筑面积为79.59平方米。被告应按每月每平方米0.68元交纳物业服务费，自2013年7月起至2016年9月，被告未向原告交纳物业服务费等各项费用共计2103.5元，其中2013年7月至2016年7月的公摊电费253.4元；2013年7月至2016年7月的公摊水费34.8元；2014年1月至2016年9月的物业管理费1785.3元；2016年1月19日、2016年7月13日的下水道疏通费30元。原告先后于2013年9月26日、2015年9月20日、2015年9月30日，采取张贴拍照、国内挂号信邮寄催收的方式向被告催收未果。2016年10月17日，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，钦州市悉尼阳光小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告与广西上元置业有限公司签订的《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为悉尼阳光小区物业服务企业，有权按《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》的约定收取物业服务费用。被告潘其作为悉尼阳光小区的业主，应按《钦州市悉尼阳光小区前期物业管理服务合同》的约定，按时交纳物业服务费。因此，原告请求被告潘其支付自2013年7月至2016年9月的物业服务费共计2103.5元合法有理，本院予以支持。被告潘其认为原告未尽相应的义务，因此不应当交纳物业管理费，本院认为，被告潘其辩称其房屋漏水时物业未及时尽到维修义务，但庭审中被告承认漏水是由于楼上住户水管破裂导致，因此与本案不属于同一法律关系，被告可通过其他途径予以处理；被告潘其还辩称其房屋外墙灯带滑落时原告未及时维修，且原告未给被告办理居住证明，但该辩解意见不能成为其不交纳物业费用的依据，被告如认为原告违约，可根据合同约定要求原告限期整改，并可以提请物业管理行政主管部门作出处理或通过其他途径解决，因此对于被告潘其的辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的问题。原告请求按欠款总额的日3‰计算违约金明显过高，本院酌情予以调整，即违约金的计算参照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条规定的加倍计算迟延履行期间的债务利息的计算利率(日万分之一点七五)，以每月应交纳的物业服务费（含公摊水电费）为基数，自2013年8月1日起分段计算至2016年9月30日。具体计算如下：2013年8月1日至2013年8月31日（31天），以6元为基数，违约金为0.033元；2013年9月1日至2013年9月30日（30天），以15.5元为基数，违约金为0.081元；2013年10月1日至2013年10月31日（31天），以22.1元为基数，违约金为0.12元；2013年11月1日至2013年11月30日（30天），以31.5元为基数，违约金为0.165元；2013年12月1日至2013年12月31日（31天），以40.5元为基数，违约金为0.22元；2014年1月1日2011年1月31日（31天），以52.9元为基数，违约金为0.29元；2014年2月1日至2014年2月28日（28天），以115.1元为基数，违约金为0.56元;2014年3月1日至2014年3月31日（31天），以175.8元为基数，违约金为0.95元；2014年4月1日至2014年4月30日（30天），以238.2元为基数，违约金为1.25元；2014年5月1日至2014年5月31日（31天），以298.7元为基数，违约金为1.62元；2014年6月1日至2014年6月30日（30天），以361.1元为基数，违约金为1.89元；2014年7月1日至2014年7月31日（31天），以422.9元为基数，违约金为2.3元；2014年8月1日至2014年8月31日（31天），以484.6元为基数，违约金为2.63元；2014年9月1日至2014年9月30日（30天），以546.6元为基数，违约金为2.87元；2014年10月1日至2014年10月31日（31天），以606.6元为基数，违约金为3.29元；2014年11月1日至2014年11月30日（30天），以668.9元为基数，违约金为3.52元；2014年12月1日至2014年12月31日（31天），以731.2元为基数，违约金为3.97元；2015年1月1日至2015年1月31日（31天），以793元为基数，违约金为4.3元；2015年2月1日至2015年2月28日（28天），以854.6元为基数，违约金为4.19元；2015年3月1日至2015年3月31日（31天），以916.9元为基数，违约金为4.97元；2015年4月1日至2015年4月30日（30天），以980.9元为基数，违约金为5.15元；2015年5月1日至2015年5月31日（31天），以1043.2元为基数，违约金为5.66元；2015年6月1日至2015年6月30日（30天），以1106元为基数，违约金为5.8元；2015年7月1日至2015年7月31日（31天），以1167.8元为基数，违约金为6.34元；2015年8月1日至2015年8月31日（31天），以1229.9元为基数，违约金为6.67元；2015年9月1日至2015年9月30日（30天），以1292.1元为基数，违约金为6.78元；2015年10月1日至2015年10月31日（31天），以1355.2元为基数，违约金为7.35元；2015年11月1日至2015年11月30日（30天），以1416.2元为基数，违约金为7.44元；2015年12月1日至2015年12月31日（31天），以1477.4元为基数，违约金为8.01元；2016年1月1日至2016年1月31日（31天），以1538元为基数，违约金为8.34元；2016年2月1日至2016年2月29日（29天），以1598.5元为基数，违约金为8.1元；2016年3月1日至2016年3月31日（31天），以1659.3元为基数，违约金为9元；2016年4月1日至2016年4月30日（30天），以1719.8元为基数，违约金为9.03元；2016年5月1日至2016年5月31日（31天），以1780.5元为基数，违约金为9.66元；2016年6月1日至2016年6月30日（30天），以1842.2元为基数，违约金为9.67元；2016年7月1日至2016年7月31日（31天），以1903.8元为基数，违约金为10.33元；2016年8月1日至2016年8月31日（31天），以1965.3元为基数，违约金为10.66元；2016年9月1日至2016年9月30日（30天），以2019.4元为基数，违约金为10.6元；2016年10月1日至2016年10月31日（31天），以2103.5元为基数，违约金为11.4元。以上违约金合计195.21元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告潘其支付给原告广西钦州市天诚物业服务有限公司物业服务费2103.5元；二、被告潘其支付给原告广西钦州市天诚物业服务有限公司逾期付款违约金195.21元（违约金已计算至2016年10月31日，自2016年11月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，以2103.5元为基数，按日万分之一点七五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘其负担。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判员  李丽峰二○二○一六年十一月二十八日书记员  方耿业附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。