安徽省滁州市中�人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00858号
上诉人（原审被告）：安徽大雄华东投资发展有限公司，住所地安徽省滁州市南谯工业开发区，组织机构代码68497748-7。
法定代表人：潘美多，该公司董事长。
委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏贤伟，男，1973年3月29日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市南谯区。
上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司（以下简称大雄公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年5月30日作出的（2013）南民一初字第01575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人大雄公司的委托代理人邱程，被上诉人魏贤伟到庭参加诉讼。�案现已审理终结。
原审法院查明：2011年1月10日，魏贤伟与大雄公司签订了两份《滁州市商品房预售合同》，魏贤伟分别从大雄公司处购买位于滁州市南谯工业开发区乌衣路999号安徽大雄华东农贸食品城D区9幢商铺108室及D区9幢住宅108-201室，商铺108室总房价款为65024元，住宅108-201室总房价款为134246元。两份合同均约定：大雄公司应于2011年11月30日前将诉争房屋交付给魏贤伟；大雄公司如未在合同约定期间内交付房屋，应当向魏贤伟支付违约金，违约金按已支付房价款的日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，魏贤伟有权选择下列第贰种方案追究大雄公司责任：贰、大雄公司按魏贤伟累计已付款的2.00%支付违约金，魏贤伟继续履行合同至交房；魏贤伟若未按合同约定的时间付款，应当向大雄公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30日后，大雄公司有权选择下列第壹种方案追究魏贤伟责任：壹、大雄公司有权单方面解除本合同，魏贤伟应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，大雄公司有权在魏贤伟已支付的房价款中扣除魏贤伟应支付的赔偿金额，剩余房款退还给魏贤伟。两份合同分别约定：付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，商铺108室的首付款33024元于2011年1月10日签约时给付，商业贷款32000元于2011年2月10日前支付；住宅108-201室首付款54246元于2011年1月10日签约时给付，商业贷款80000元于2011年2月10日前支付。两份合同附件一中贷款付款方式的其他约定中，均载明：不论任何原因买受人未能与按揭贷款银行或者住房公积金管理机构签订按揭贷款合同，或者买受人的按揭贷款申请未获贷款人批准，或者贷款人实际发放贷款的金额不足以付清剩余购房价款，或者房款日期迟于本合同约定的付款期限及不论任何原因导致卖方人无法按本合同第三条、第六条和附件一的约定收到买受人本拟通过按揭贷款支付的购房价款，买受人同意继续履行本合同而不以上述任何理由要求解除本合同，买受人仍应于本附件一的规定的付款期限内向出卖人支付全部购房价款，否则按照合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。现魏贤伟于2011年1月10日向大雄公司支付了住宅108-201室首付购房款54246元，2011年5月13日支付此房按揭贷款80000元；商铺108室首付房款33024元，于2011年1月10日支付，商铺108室的商业贷款32000元至今未付。大雄公司向魏贤伟送达的书面交房通知，魏贤伟于2013年8月2日签收。2013年6月17日，大雄公司开发的大雄华东农贸食品城D区9幢取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。魏贤伟至今未办理商铺按揭手续。
原审法院认为：大雄公司与魏贤伟签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，魏贤伟按约支付了部分购房款，履行了部分合同义务，大雄公司未能在合同约定的期限内交付房屋，双方均构成违约，均应当按合同约定承担相应的违约责任。现魏贤伟要求大雄公司承担逾期交房的违约责任，予以支持。大雄公司辩称魏贤伟至今未支付商铺商业贷款32000元，亦构成违约，魏贤伟无权要求大雄公司交付该房屋并承担违约金。魏贤伟未能按约付清购房款，已违约，大雄公司可按约要求魏贤伟承担逾期付款的违约责任，因大雄公司未在本案中提起反诉，其可另行向魏贤伟主张�但大雄公司逾期交房仍应承担违约责任，根据双方签订的合同第十二条约定，大雄公司逾期交房的逾期天数超过90天的，违约金应以魏贤伟累计已付房款的2%计赔，该约定没有考虑到大雄公司的逾期天数，对魏贤伟显然不公，也难以弥补魏贤伟的损失，魏贤伟要求大雄公司以日万分之二计赔违约金，考虑到大雄公司逾期交房对魏贤伟造成的损失，逾期交房超过90日的，酌定以中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%来计算应支付的违约金数额。魏贤伟已于2013年8月2日收到大雄公司的书面交房通知，但未在约定的期限即2013年8月9日前接收诉争房屋，致使双方未能及时办理交房手续，因此魏贤伟要求大雄公司承担自2013年8月9日之后逾期交房的违约责任，不予支持。根据合同约定，魏贤伟按约履行了住宅首付款54246元，但逾期支付80000元按揭贷款，其要求大雄公司承担�付款80000元的违约金，不予保护。大雄公司逾期交房的天数应从合同约定的交房期限之第二天起算，即自2011年12月1日起90日内的违约金按日万分之二计算，90日之后至实际交房之日的违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%计算，大雄公司应支付魏贤伟违约金合计人民币10066.47元{（87270元×90天×0.02%）＋（87270元×527天×6.65%÷360天）}。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，原审判决：一、被告安徽大雄华东投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告魏贤伟违约金人民币10066.47元；二、驳回原告魏贤伟的其他诉讼请求。案件受理费360元，由原告魏贤伟负担180元，由被告安徽大雄华东投资发展有限公司负担180元。
大雄公司上诉称：1、原判以合同内容显失公平为由改变合同内容，程序违法，魏贤伟已经超过了以合同显失公平为理由行使合同撤销权的期限；2、《商品房预售合同》第十二条中约定的内容并无显失公平之处；3、双方签订的合同由双方签字盖章确认，并经主管部门备案登记，已经生效，应当受法律保护；4、魏贤伟在未付清全部购房款之前无权接收房屋，其不应当承担迟延交房的违约责任，原判虽认定魏贤伟构成违约，但对魏贤伟应承担的违约责任认定不清。故请求撤销原判，改判驳回魏贤伟的诉讼请求，一、二审诉讼费用由魏贤伟承担。
魏贤伟在庭审中辩称：1、违约金应按照日万分之二计算；2、其已经按照大雄公司要求支付住宅首付款，且剩余住宅房款都已付清，对于商铺房款未付清部分，系大雄公司帮其办理的按揭贷款，其不知情贷款是否到账，其有权收房。
二审中，魏贤伟提交房款明细单及证明一份，证�：其按照大雄公司要求支付住宅首付款，剩余住宅房款已付清，商铺房款未付清部分其不知情；其于2013年11月2日到大雄公司收房，因违约金未谈好，才没有收房。大雄公司质证认为，对于房款明细单其没有异议，但商铺房款没有交清；对于周小燕出具的证明，其无法判定周小燕是大雄公司的员工，且不能推翻魏贤伟至今欠付商铺购房款的事实。本院认为，魏贤伟提供的房款明细单，大雄公司对真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能印证房屋的价款，无法反映魏贤伟支付多少购房款，是否缴清购房款，故对该证据的证明目的不予采信；对周小燕出具的证明，大雄公司对真实性不认可，且该证据无法反映周小燕与大雄公司之间的关系，亦无法反映魏贤伟未收房责任不在其，故对该证据不予采信。
双方所举其他证据与一审一致，相对方�证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：超过90天的违约金标准如何确定。
魏贤伟与大雄公司于2011年1月10日所签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照约定履行自己的义务。
本案中，根据双方所签合同第十一条的约定，大雄公司应于2011年11月30日前将涉案房屋交付给魏贤伟，而魏贤伟直至2013年8月2日才收到大雄公司作出的交房通知，故大雄公司逾期交房的事实客观存在。大雄公司称魏贤伟未付清房款故无权收房且不应当承担迟延交房的违约责任的上诉理由，经查，魏贤伟截止至2011年5月13日已向大雄公司分别以现金和贷款的方式共支付购房款167270元，即在双方约定的交房日期之前，魏贤伟已经履行自身大部分的合同义务，虽另有商铺贷款32000元未支付，但该贷款未办理是何原因，魏贤伟是否构成违约，应否承担违约责任，大雄公司可另行主张，并不影响本案魏贤伟收房且追究大雄公司逾期交房的违约责任。因此，原审法院判决大雄公司未能按期履行交房义务构成违约，应当承担相应的违约责任并无不当，本院依法予以维持。
根据合同第十二条的约定，从该合同的文字含义反映，是以逾期交房90日作为承担不同违约责任的分界点。根据该条约定，逾期交房超过90天，应按总房款2%支付违约金，即按此约定，不论逾期时间长短，均按此标准支付违约金。而根据法律规定，违约赔偿责任以损害填补为主，即一方不履行合同义务或者履行合同�务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于本案大雄公司逾期交房时间较长，此约定的违约金明显不足以弥补魏贤伟的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。魏贤伟因大雄公司逾期交房的违约行为造成损失存在，但其未提供逾期交房导致自身损失的相关证据，在对其实际损失难以确定的情况下，鉴于逾期交房超过90天，大雄公司仅承担总房款的2%的违约金明显过低，考虑魏贤伟已交购房款被实际占用的利息损失客观存在，该实际损失能够确定，故可以参照中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%确定违约损失，原审据此认定魏贤伟的违约损失并无不当，本院予以维持。大雄公司称原审调整违约金系程�违法的上诉理由，因原审调整的违约金系依据合同法关于违约金约定过高或过低进行相应调整，符合相关法律规定，并不存在程序违法的情形。大雄公司的此项上诉理由，无法律依据，本院不予支持。魏贤伟辩称逾期交房违约金应按日万分之二支付，与合同约定不符，且其对原审判决并未提出上诉，本院对此不予处理。
综上，大雄公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52元，由上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 马孟祥
代理审判员 张 倩
二〇一四年十月十一日
代理书记员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、�定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。