河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第282号
上诉人（原审原告）赵泉慧，男。
被上诉人（原审被告）新乡市万合置业有限公司。
法定代表人王时瑞，董事长。
委托代理人张存龙，该公司员工。
委托代理人郑其明，河南思远律师事务所律师。
上诉人赵泉慧因与被上诉人新乡市万合置业有限公司（以下简称万合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2013）延民初字第489号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：万合公司为延津县万合国际花园小区的开发商。万合公司与赵泉慧签订《商品房买卖合同》，约定赵泉慧以210140元的价格购买了万合公司开发的万合国际花园小区1号楼3单元5层502号房一套。双方对合同的效力无异议。该合同第六条约定，2012年4月6日一次性付清总房款。第八条约定，在2012年3月31日前交付房屋，交付房屋的条件为：该商品房经验收合格。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任约定：……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定，交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。如因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件；1、2012年3月31日前水、电、道路达到使用条件。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……合同的补充协议第八条约定，产权证由出卖人代为办理的，买受人在接到出卖人通知后在规定时间内将办理房产证所需的全部资料提交给出卖人，办证费用由买受人承担，并由出卖人代收相关费用……。赵泉慧提供的合同文本上签订时间为2012年4月6日，万合公司提供的合同文本复印件上显示签订时间为2013年2月16日。赵泉慧称合同上名字为其本人所签，但签订日期均为万合公司所写。2011年4月23日，万合公司向赵泉慧出具了编号为025908收据一份，收到赵泉慧房款210140元。赵泉慧请求确认与万合公司签订合同及一次性付清房款的日期为2011年4月23日。赵泉慧主张由万合公司支付2012年4月2日至2013年3月4日期间的违约金按房款210140元为基数按约定逾期交房每天万分之二计算共计14200元。万合公司向赵泉慧发出交房通知书，赵泉慧在万合公司的《交房通知书领取签字表》上签字，通知赵泉慧于2012年4月5日到售楼中心办理接房手续。交房通知上显示日期为4月2日（赵泉慧认可签字为其所签，落款日期不是其所写，万合公司不能确定系赵泉慧本人书写的落款日期），赵泉慧称系4月5日签收的交房通知书。赵泉慧持有万合公司发出的《交房通知书》，该通知书第二条载明：办理交房手续时，需交纳以下费用：1、暖气开户费28元／㎡，庭院管网安装费14元／㎡……。赵泉慧主张由万合公司开具不动产发票。审理期间，万合公司当庭将不动产发票交给赵泉慧，赵泉慧就该项诉讼请求不再主张。审理期间，万合公司并将工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书（以下简称两书一表）交给赵泉慧。该两书一表载明验收时间为2012年3月10日。赵泉慧在2013年3月5日领取了房屋的钥匙，就延期领取钥匙的原因，庭审中，赵泉慧称交房通知书签收时门质量不行，住宅质量保证书、住宅使用说明书万合公司没有提供；万合公司称系赵泉慧拒绝拿钥匙，因赵泉慧拒绝领取钥匙，两书一表未向赵泉慧提供。
原审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案赵泉慧与万合公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方对商品房买卖合同的效力均无异议，均应恪守履行。关于赵泉慧要求就合同的签订时间及一次性交付房款的时间予以确认问题，赵泉慧提供的一次性交付房款票据显示时间为2011年4月23日，故可以确定赵泉慧履行一次性交付房款的时间为2011年4月23日，万合公司与赵泉慧所提供的合同文本载明的签订时间不一致，但基于该商品房买卖合同合法有效的事实，就确认一次性交付房款及合同签订成立时间问题，不具有法律上的效果，不属具体的诉讼请求。其次，关于本案房屋交付是否构成违约问题，本案合同约定的交房时间为2012年3月31日前，万合公司作为开发商应按合同的约定履行交付房屋的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条均规定，商品房交付时所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，提供两书是开发商在交付房屋时必须履行的义务。本案合同约定的交付房屋的条件为：该商品房经验收合格，根据万合公司提供的两书一表载明验收时间为2012年3月10日，故可以确定万合公司在约定的交房日达到交房条件。关于交付的形式，合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。万合公司向赵泉慧发出交房通知书，履行了作为出卖方应当履行的书面通知义务。万合公司称在2012年4月2日向赵泉慧发出交房通知书，赵泉慧称签发时间为4月5日，因落款日期不能确定系赵泉慧书写，故签发时间按赵泉慧认可的4月5日认定。赵泉慧在房屋达到交付条件后签收交房通知书，其签收行为表明其已经认可房屋达到交付条件，其签收行为是对自己权利的处分，其无权再要求开发商承担签收后逾期交房的违约责任。故认定签收交房通知书的2012年4月5日为交付房屋时间，该时间晚于约定的3月31日前，万合公司作为开发商未按合同约定的时间履行交付义务，故应按合同约定的交付房价款日万分之二的违约金标准支付2012年4月1日至5日期间的违约金210元。至于赵泉慧与万合公司之间的交费纠纷，因契税的缴纳在合同中约定代缴事项的，应当按照约定履行，无约定的，按照法定执行。本案契税赵泉慧作为买受人实际已经缴纳，该交费纠纷不属本案审查范围。赵泉慧称万合公司强迫交纳暖气开口费6479元，并作为交房的条件，万合公司不予认可，因暖气开口费问题不属合同约定的交付条件，不影响房屋的交付，故对赵泉慧所述万合公司以不交费拒绝交房的理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：限万合公司于判决生效后三日内支付赵泉慧逾期交房违约金210元。案件受理费155元，赵泉慧负担105元，万合公司负担50元。
赵泉慧上诉称：一、2011年4月23日，上诉人与万合公司签订购房合同并付清房款，后于4月28日按照该公司的要求补齐了办理房产证的差额。双方约定涉案房屋不安装暖气，但万合公司擅自安装地暖并索要暖气开口费，引发纠纷，致逾期交房，责任完全在万合公司。二、原审法院认为确定一次性购房款和购房合同成立时间不具有法律的效果，不属于具体的诉讼请求。该意见于法无据，相反，合同法中有关于要约、承诺及合同成立日期的明确规定。该事实的认定与确定逾期交房时间及违约金计算存在关联，恳请二审法院予以支持。三、原审法院认为在合同约定的交付日达到交房条件，依据不足。万合公司在交房时未向上诉人提供住宅工程质量分户验收记录、住宅工程使用说明书、住宅质量保证说明书和竣工验收合格文件。相关文件直到2013年5月22日才交付，但仍不能提供竣工验收合格证明。四、原审法院认为，上诉人在交房通知书上签字行为表明其已经认可房屋达到交房条件，其签收行为是对自己权利的处分，并认定2012年4月5日为交付房屋时间。上诉人只是在交房通知书签字表上签字，并未在通知书上签字，签字也只是确认收到了交房通知书，不能因此证明万合公司履行了交房义务。事实上直到2013年3月5日万合公司才交房，而交房通知书实为交款通知，上面载明要求上诉人支付暖气开口费等费用。综上，原审判决有误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
万合公司辩称：答辩人并未违约，纠纷的发生是因赵泉慧未按时领取钥匙引起的。“两书一表”在原审时已递交法庭。验收报告因涉及商业秘密，不便当庭出示。赵泉慧在交房通知签字单上签字，是认可交付的行为。原审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律正确。二审法院应依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，赵泉慧提交如下证据：一、涉案房屋现场照片两张，用以证明房屋存在质量问题；二、电梯合格证一张，用以证明万合公司在不具备交房条件的情况下，发出交房通知；三、涉案房屋地暖设备照片两张，用以证明万合公司违约安装地暖设备，并据此加收暖气开口费；四、交房通知书一份，用以证明于2012年4月25日万合公司向其发出交房通知，通知要求交纳暖气开口费。
万合公司质证意见：一、对照片的真实性有异议，不能确认拍摄的时间、地点及拍摄者；二、电梯合格证中注明下次检验时间是2013年6月4日，不能推定涉案房屋交付时电梯不能用；三、地暖是按图纸设计施工的，建设单位不会就本案房屋单独不装地暖；四、该交房通知书无经办人签字，也无赵泉慧的签字，实际的交房通知应双方签字认可。
万合公司提交如下证据：河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（延津县万合国际花园1#楼）一份，用以证明1＃楼已经竣工验收合格。
赵泉慧质证意见：对该证据的真实性有异议，该备案证书未盖章，日期存在涂改，备案目录中所显示的项目，万合公司提供不全，竣工验收意见栏里，勘察、设计单位未盖章。另该证据反证了万合公司于4月20日自验合格，而在4月5日就向上诉人通知交房，明显存在问题。
本院认证意见：对赵泉慧提交的两组照片，万合公司有异议，不能证明与本案有关联性，故本院对其证明效力不能认定。对赵泉慧提交的电梯检验合格证，万合公司有异议，该证据系间接证据，无其他证据相互印证，对其证明效力本院不予确认。对赵泉慧提交的交房通知书，因上面有万合公司的盖章，且与万合公司提交的验收备案证书前后照应，故对其真实性予以认可。对于万合公司提交的竣工验收备案证书，该证据真实客观，形式合法，与本案具有关联性，故对其证明效力本院予以确认。
本院经审理查明：2011年4月23日，赵泉慧与万合公司签订置业计划书，约定优惠后总房款210140元，配套费用：天然气开户费2600元，暖气初装费未约定，房产证办理费用7355元（多退少补）；房屋维修基金5231元。备注：以上费用为各相关部门及单位收取，以最终收费标准为准。延津县万合国际花园1#楼于2012年4月20日通过勘察、设计、施工、监理及建设单位共同验收确认合格。后，万合公司通知赵泉慧于2012年4月25日到该公司售楼中心办理交接房手续。2013年3月5日，万合公司向赵泉慧交付钥匙。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》于2013年7月10日施行。该办法第六条规定：“城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位或个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。”第十条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价，商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者加收。”同期施行的《延津县城市基础设施配套费中天然气热力供水配套资金使用分配方案》中规定延津县基础设施配套费中天然气、热力的分配比例：（一）燃气配套费10.5元／平方米，主要用于：1、燃气气源工程及储气站、供气主管网、调压站等设施建设。2、物业管理区域内庭院支管、调压站（箱）等设施的维修、养护。（二）热力配套费28元／平方米，主要用于：1、热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设。2、物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。
本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：赵泉慧与万合公司签订的商品房买卖合同及置业计划书合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉商品房所在的“延津县万合国际花园1#楼”于2012年4月20日竣工验收合格，达到了合同约定的交房条件——该商品房经验收合格。而原审判决以万合公司签发第一份交房通知书的2012年4月5日作为本案交房时间，确有不妥之处。万合公司在涉案商品房竣工验收合格之后，通知赵泉慧于2012年4月25日办理交接房手续，同时通知赵泉慧交纳暖气开口费，因赵泉慧拒绝交纳，双方产生纠纷，直至2013年3月5日万合公司才向赵泉慧交付钥匙。向业主交付房屋钥匙意味着房屋转移占有，故本案交房时间应以交付钥匙时间为准。因涉案商品房买卖合同约定的交房时间为2012年3月31日，而万合公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任。万合公司于2012年4月25日通知赵泉慧收房，违约事实清楚，应当按约定向赵泉慧支付逾期交房违约金，按照合同约定，万合公司应向赵泉慧支付逾期交房违约金的数额为1050.7元（210140元×2／10000／天×25天）。万合公司向赵泉慧发出交房通知的同时，要求赵泉慧支付暖气开口费，由于赵泉慧拒绝缴纳，所以万合公司拒绝向赵泉慧交付房屋钥匙。赵泉慧称其与万合公司约定不安装暖气，因此不应交纳该费用。《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》施行时间为2013年7月10日。该办法第六条规定：“城市配套费是政府征收后用于城市基础设施建设的专项资金，本着征收与建设项目审批程序相结合的原则，建设单位或个人在办理《建设工程规划许可证》时，应当按规定缴纳城市配套费。”第十条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价，商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者加收。”同期施行的《延津县城市基础设施配套费中天然气热力供水配套资金使用分配方案》中规定延津县基础设施配套费中天然气、热力的分配比例：（一）燃气配套费10.5元／平方米，主要用于：1、燃气气源工程及储气站、供气主管网、调压站等设施建设。2、物业管理区域内庭院支管、调压站（箱）等设施的维修、养护。（二）热力配套费28元／平方米，主要用于：1、热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设。2、物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。从上述延津县人民政府的文件看，本案所涉及的“暖气开口（初装）费”的概念实际等同于文件所规定的热力配套费。因上述延津县人民政府文件实施晚于涉案商品房建设，另从赵泉慧与万合公司签订的置业计划书的约定内容看，“天然气配套设施费”系万合公司另外代收的项目，并未计入商品房销售价格，而“暖气开口（初装）费”虽未约定具体数额，但也属另外代收项目，同样未计入商品房销售价格，两项费用均是城市基础设施配套费的组成部分，其中“暖气开口（初装）费”主要用于除“热力供暖主管网、中继泵站等设施的建设”外，还有“物业管理区域内热交换站、二次网（庭院支管）等设施的维修、养护。”，涉及小区业主的公共利益，与房屋本身暖气管网及设施建设无直接关联，即便赵泉慧与万合公司约定不使用暖气一事属实，也不能以此作为拒交“暖气开口（初装）费”的理由。万合公司要求各购房人缴纳“暖气开口（初装）费”，是配合延津县城市市政配套设施建设的需要，也是完善小区相关配套设施建设，保证小区业主及时正常使用暖气的需要。从《延津县城市基础设施配套费征收管理办法》第十条规定看，该费用应是商品房销售价格的组成部分。因万合公司在与赵泉慧签订商品房买卖合同时未将该费用计入房屋总价款，故万合公司另行收取并无不当。赵泉慧无正当理由拒不交纳“暖气开口（初装）费”，主观存在过错。万合公司以赵泉慧拒交暖气开口费作为抗辩理由，虽具有一定合理性，但以此对抗其交房义务，致双方利益失衡，确有不妥，其逾期交房行为应认定为违约行为，但鉴于赵泉慧自身也存在过错，应减轻万合公司50%的违约责任，即对于从2012年4月25日通知交房至2013年3月5日交付钥匙期间的违约金减半处理，则在此期间万合公司应向赵泉慧支付的逾期交房违约金的数额为7123.75元（210140元×2／10000／天×339天÷2=7123.75元），合计违约金为8174.45元（1050.7元＋7123.75元=8174.45元）。关于赵泉慧要求就合同的签订时间及一次性交付房款的时间予以确认问题，该问题中所涉及的两个时间均是人民法院需依法查明的事项，故原审判决认为该问题不具有法律上的效果，不属具体的诉讼请求，并无不妥。
据此，赵泉慧的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更河南省延津县人民法院（2013）延民初字第489号民事判决为：新乡市万合置业有限公司于本判决生效后三日内支付赵泉慧逾期交房违约金8174.45元；
二、驳回赵泉慧的其他诉讼请求。
一审案件受理费155元，由赵泉慧负担70元，新乡市万合置业有限公司负担85元。二审案件受理费150元，由赵泉慧负担70元，新乡市万合置业有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年六月十四日
代书记员 刘 冬