昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民二再终字第00007号
上诉人（原审第三人）张玉蓉，女，1977年11月20日出生，汉族，农民，住＊＊＊。身份证号：＊＊＊
委托代理人；田忠贵，新疆金城信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈贤宏（曾用名陈贤鸿），男，1963年4月25日出生，汉族，个体工商户，住＊＊＊。身份证号码：＊＊＊。
委托代理人：涂彩萍，新疆新蓝天律师事务所律师。
原审被告：祈向前，男，1976年12月8日出生，汉族，农民，住＊＊＊。身份证号：＊＊＊。
原审第三人：陈启龙，男，汉族，1932年6月25日出生，农民，住＊＊＊。身份证号：＊＊＊，系被上诉人之父。
上诉人张玉蓉与被上诉人陈贤宏、原审被告祈向前、原审第三人陈启龙房屋买卖合同纠纷一案，吉木萨尔县人民法院于2009年11月10日作出（2009）吉民二初字第323号民事判决，陈贤宏不服上诉至本院，本院于2010年1月12日裁定撤销（2009）吉民二初字第323号民事判决，发回吉木萨尔县人民法院重审。吉木萨尔县人民法院于2010年9月8日作出（2010）吉民一初字第227号民事判决，陈贤宏不服上诉至本院，本院于2011年2月22日作出（2011）昌中民一终字第148号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈贤宏不服，向本院申请再审，本院于2011年12月18日作出（2012）昌中民一再终字第38号民事裁定，撤销（2011）昌中民一终字第148号民事判决及吉木萨尔县人民法院（2010）吉民一初字第227号民事判决，发回吉木萨尔县人民法院重审。吉木萨尔县人民法院于2013年8月16日作出（2013）吉民再字第3号民事判决，张玉蓉不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张玉蓉及其委托代理人田忠贵，被上诉人陈贤宏及其委托代理人涂彩萍到庭参加诉讼，原审被告祈向前，原审第三人陈启龙经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吉木萨尔县人民法院一审查明：原审原告系吉木萨尔县北庭镇余家宫东上村的村民。1998年3月，宋国林将其位于吉木萨尔县吉木萨尔镇沙河村的三间土木结构宅基地平房和院落以5000元的价格出售给原审原告。1999年12月24日，原审原告缴纳了宅基地的契税，2000年10月经乡政府审批给原审原告办理了土地使用权证，登记土地使用者系原审原告陈贤宏，宅基地的面积为270平方米，房屋为土木结构3间。2003年1月，原审原告与家人去上海务工，期间将沙河村的宅基地房屋委托其父亲原审第三人陈启龙予以管理。2004年3月间，原审第三人陈启龙将住宅及院落以13000元的价格转让给原审被告祁向前。原审第三人陈启龙向原审被告祁向前交付了宅基地使用证，原审被告祁向前向原审第三人陈启龙付清了房款。
原审被告祁向前于2006年至2008年间将宅基地房屋的房顶、地面、墙壁、门窗进行了翻修，在院落内修建一间约40平方米的平房，一间约95平方米的库房、一间约30平方米的车棚、一间约20平方米的伙房、院墙12米及大门。
原审被告祁向前的妻子第三人张玉蓉原系吉木萨尔县二工乡红山子上村的村民，原审被告祁向前系河南镇乐山村的村民，二人于1999年1月2日登记结婚。2003年3月原审被告祁向前和第三人张玉蓉变更为非农业户口。
2008年底，原审原告回吉木萨尔县探亲，随后又返回上海市。2009年初原审原告从上海市返回吉木萨尔县居住生活，以转让房屋未征得其同意为由要求原审被告祁向前返还住宅，原审被告祁向前拒绝返还。
2011年8月15日，原审被告祁向前与第三人张玉蓉协议离婚，双方协议将位于沙河村的宅基地房屋分割给第三人张玉蓉，现在第三人张玉蓉在该房居住生活。
吉木萨尔县人民法院一审认为，本案争议焦点是：1、原审第三人陈启龙与原审被告祁向前达成房屋买卖协议是否为表见代理行为；2、原审第三人陈启龙与被告祁向前达成买卖合同的效力。对于争议焦点一，虽然原审原告否认委托其父亲第三人陈启龙管理房屋的事实。根据原、被告以及第三人的陈述及证据，本院确认原审原告委托原审第三人陈启龙管理其住宅，原审第三人在管理期间将住宅转让给原审被告，交付了房屋的宅基地使用权证。原审原告是否授权原审第三人陈启龙处分房屋，当事人均未提供证据予以证实。原审第三人陈启龙与原审被告祁向前达成的房屋买卖协议对原审原告是否有法律约束力，根据《中华人民中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”规定，第三人陈启龙处分房屋的行为构成表见代理，房屋买卖合同对原审原告有约束力，否则，不具有约束力。原审原告与第三人陈启龙之间为父子关系，从中国的文化传统和社会习惯看，亲属之间代理处分财产较为常见，特别直系亲属之间的代理行为在社会交易中就更为普遍，形成了家事代理关系。处分房屋时原审原告在外务工，原审第三人陈启龙持有房屋的相关的手续，转让时向原审被告祁向前交付了房屋的产权手续，又收取了全部房款，原审被告有理由相信原审第三人陈启龙在处分该房屋时已征得原审原告的同意，第三人陈启龙为原审原告陈贤宏的利益处分房屋，第三人的行为已构成表见代理，原审第三人陈启龙与原审被告祁向前达成的房屋买卖合同对原审原告有法律约束力。
对于争议焦点二，原审原告主张买卖合同违反法律、法规的强制性规定，原审被告祁向前和第三人张玉蓉在购买房屋时均为城镇居民，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，应当根据相关法律和规定转让宅基地使用权。国务院办公厅于1999年5月6日下发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。国务院于2004年10月21日下发《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。上述规定和政策是为了保护农村集体土地的所有权，宅基地使用权系用益物权，土地所有人系各集体经济组织，村民作为集体经济组织的成员，享有申请、获得宅基地使用权的权利。原审原告是北庭镇的村民，为另一集体经济组织的成员，原宅基地使用权人宋国林将宅基地房屋出售给原审原告，办理了宅基地转让审批手续，可以认定原审原告合法取得宅基地使用权。原审原告对其享有的宅基地使用权可以再次转让，但原审被告祁向前和第三人张玉蓉为城镇居民，违反宅基地转让的限制性规定，双方达成的房屋买卖合同违反规定，应当认定原审原告与被告祁向前之间的房屋买卖合同无效。
原审原告要求原审被告祁向前和第三人张玉蓉返回房屋及院落，因双方达成的买卖合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返回；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，原审被告祁向前和第三人张玉蓉应当向原审原告返还房屋，对于被告祁向前和第三人张玉蓉修缮、新修房屋、买卖房屋的价款和其他损失，有主张赔偿的权利，本院在审理中向第三人张玉蓉已经释明主张赔偿的权利，第三人张玉蓉因坚持合同有效，故不主张赔偿的权利，因此第三人张玉蓉、被告祁向前的损失可在判决确定后再另行协商、诉讼解决。遂判决：一、确认申请再审人陈贤宏与被申请人祁向前之间的房屋买卖协议无效；二、被申请人祁向前、第三人张玉蓉于本判决生效后三个月内向申请再审人陈贤宏返还房屋及院落，同时申请请再审人陈贤宏、第三人陈启龙向被申请人祁向前、第三人张玉蓉返还13000元。
宣判后，上诉人张玉蓉不服吉木萨尔县人民法院作出的上述判决，向本院提起上诉。
上诉人张玉蓉上诉称：一审判决认为上诉人与祁向前为城镇居民，违反宅基地转让的限制性规定，因而认定合同无效是错误的。该房屋已经具备商品属性，再一次转让该房屋不违反法律规定。我国没有任何一部法律对买卖合同当事人的身份作出限制性规定。上诉人与被上诉人买卖的是房屋，不是宅基地，国务院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》禁止农民宅基地转让，并非禁止房屋买卖。该房屋买卖合同应为有效合同。上诉人已经将房屋出售给严志祥，无法履行返还义务。
被上诉人陈贤宏答辩称：民间交易违反法律规定必然无效，房屋买卖必然涉及到宅基地使用，根据房随地走的原则，房屋买卖合同属无效，请求维持一审判决。
二审庭审中，上诉人张玉蓉提交如下证据：
1、二宫派出所出具的证明一份。欲证实上诉人已经于2006年4月18日将户口迁入农村。经质证，被上诉人认为张玉蓉的户口在双方进行房屋交易时是城镇户口，且该证据是复印件，故对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。原审被告祈向前，原审第三人陈启龙无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。本院对上述证据的真实性予以确认，关联性不予确认。
2、房屋买卖协议一份，欲证明张玉蓉已经将房屋转让给严志祥。经质证，被上诉人陈贤宏认为协议签与2012年，而在2013年一审庭审中，张玉蓉说房屋是她本人居住，故对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。原审被告祈向前，原审第三人陈启龙无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。本院对上述证据的关联性不予确认。
3、证人两名，欲证明张玉蓉已经将房屋转让给严志祥。经质证，被上诉人陈贤宏认为两名证人的证言相互矛盾，证人证言是虚假的。原审被告祈向前，原审第三人陈启龙无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。本院对上述证据的关联性不予确认。
被上诉人陈贤宏未提交证据。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院查明事实予以确认。
本院认为：按照《合同法》第五十二条第五项和《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（一）第四条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定无效。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”另外，2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或'小产权房'”。《确定土地所有权与使用权的若干规定》第一百六十九条规定，“宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让”。本案中房屋买卖协议的标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，房屋的转让必然包括房屋所在的宅基地使用权的转让。故上诉人称“再一次转让该房屋不违反法律规定。法律禁止农民宅基地转让，并非禁止房屋买卖”的上诉理由不能成立。本院不予支持。对于原审被告祁向前和上诉人张玉蓉修缮、新修房屋、买卖房屋的价款和其他损失，祁向前和上诉人张玉蓉有主张赔偿的权利，因其在本案中未主张，可另行起诉主张。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元、邮寄费90元，二审案件受理费50元，由原审被告祁向前、上诉人张玉蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 强
审 判 员 谢力扎提
代理审判员 赵 丽 丽
二〇一四年五月二十八日书记员雷苑媛