北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09068号
上诉人（原审被告）于庆志，男，1962年10月14日出生。
委托代理人金锡杰，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨滔，男，1975年7月11日出生。
上诉人于庆志因与被上诉人杨滔房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第02408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年3月，杨滔诉至原审法院称：2013年12月17日，我与于庆志签订了密云县×路19-19、19-20房屋的租房协议，租期1年，自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金18万元人民币，包括相关费用。租房协议到期后，于庆志未腾退房屋并一直使用，且其亦不缴纳租金。经多次协商未果，我诉至法院，要求于庆志腾退房屋，并支付所欠房屋及利息和相关损失。在诉讼期间，经双方协商，于庆志已于2015年5月31日将涉案房屋腾退，搬走了属于于庆志的一切物品。但于庆志拒绝支付我2015年1月1日至2015年5月31日的房租及利息和我代其安装电话的费用2000元、制作安装广告牌的费用3000元。故请求法院：1.判令于庆志给付所欠房租75000元和利息；2.判令于庆志支付代安装电话及制作安装广告牌的费用共计5000元；3.本案诉讼费由于庆志负担。
于庆志辩称：我与杨滔签订租房协议及我于2015年5月31日之前未腾退涉案房屋属实。协议签订当天我将房租18万元交付给杨滔，但由于涉案房屋尚未装修完，杨滔并未按照协议约定期限交付房屋，经双方口头约定，杨滔于2014年3月15日前完成涉案房屋的所有装修，并从房屋装修竣工之日开始计算租期。后杨滔并未如约按时完成装修，因我急等办公，找杨滔协商，双方又口头约定由我代杨滔完成剩余未完工的装修工程，装修费由杨滔承担，我于2014年4月15日完成装修，但杨滔并未支付给我装修费；2014年11月15日至2015年3月15日期间，涉案房屋未供暖，致使我无法正常办公，故我实际租用涉案房屋时间为2014年4月15日至2014年11月15日，杨滔应退我租金75000元。2014年5月份，涉案房屋漏雨，我找杨滔维修，杨滔让我代为维修，并承诺由其支付维修费，我花维修费3000元自行维修，杨滔亦未依约支付我维修费。涉案房屋内的电话是出租房屋的应有设备，不应由我负担费用。广告牌是杨滔免费赠送的，费用不应由我负担。此外，我在2015年5月31日之前未能腾退房屋，是因杨滔方锁门，我无法腾退。不同意杨滔的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年12月17日，杨滔（出租方）与于庆志（承租方）签订租房协议约定，“房屋地址：密云县×路19-19、19-20面积378.7平方米，承租方使用约260平方米（注：因二层有一个30平米左右归出租方使用，19-20整个一层属出租方使用）。1.租赁期限一年，自2014年1月1日至2014年12月31日。2.年租金18万元整，包括物业、取暖、水、电、卫生的相关费用，即承租方只负责支付租金18万元，相关费用由出租方支付。3.在租赁期间如出租方对此房要对外出售，提前一个月通知承租方。4.卫生间双方共用。”协议签订后，于庆志交付了房租18万元，杨滔将房屋交付给于庆志使用，于庆志对涉案房屋进行了装饰装修。合同约定租赁期届满后，于庆志于2015年1月1日一直占用涉案房屋至2015年3月20日，后因双方产生纠纷，杨滔将涉案房屋上锁，于庆志未腾退涉案房屋。在案件审理过程中，经双方协商，于庆志于2015年5月31日腾退涉案房屋，搬走其所有物品。另查明，在涉案房屋租赁期间，屋内装有空调4台，未接通暖气。
原审法院经审理后认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的租房协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，双方均按照合同约定履行了各自的义务。租赁合同到期后，双方并未续签租赁合同，于庆志继续占有使用涉案房屋，后经私下协商，于庆志于2015年5月31日腾退涉案房屋。杨滔据此要求于庆志给付2015年1月1日至2015年5月31日期间房租费75000元及逾期利息。于庆志辩称其未腾退房屋是因杨滔锁门致使其无法腾退，亦无法使用。鉴于杨滔在庭审中自认其在于庆志拒交房租的情况下于2015年3月20日左右将涉案房屋上锁，故法院对租赁合同到期后于庆志实际占有使用涉案房屋的时间认定为2015年1月1日至2015年3月20日，并按照原租赁协议房租标准计算实际占有使用房屋期间租金。综上，法院仅对杨滔要求于庆志给付租金的合理部分予以支持，认定于庆志应给付杨滔实际占有使用房屋租金4万元；杨滔要求于庆志支付逾期支付租金利息的诉讼请求，因双方无相关约定，不予支持。于庆志辩称杨滔承诺让其代为装修涉案房屋，装修款由杨滔负担，双方口头约定租期从装修完工之日起计算，且在2014年11月15日至2015年3月15日，杨滔未通暖气，致使其无法正常办公，其实际使用涉案房屋时间为2014年4月15日至2014年11月15日，杨滔应退还我租金75000元。经查，杨滔于租赁合同签订后交付了房屋，于庆志亦对房屋进行了装修；由于合同对取暖方式未有明确约定，涉案房屋内，虽未接通暖气，但装有空调，杨滔负责支付电费，通过空调取暖亦能达到供暖条件，且杨滔否认双方具有于庆志所述口头约定，于庆志就上述主张亦未能提供证据予以证明，故对于庆志所提该项辩解意见，法院难以采纳。关于杨滔主张于庆志给付电话安装费2000元，因于庆志不予认可，杨滔又未提供相关证据证明应由于庆志给付，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于杨滔主张于庆志给付广告牌制作安装费3000元，杨滔虽提交了其支付广告牌费用的收据。但于庆志辩称是杨滔免费赠送的，不同意支付该笔费用，因杨滔未提供广告牌制作安装费应由于庆志支付的相关证据，故对该项诉讼请求，法院不予支持。于庆志辩称涉案房屋在租赁期内漏雨，杨滔未予维修，于庆志自行维修，并提供其于2014年5月16日做防水花费3000元证明打印件一张。因该份证明为照片打印件，出具证明的证人亦未出庭作证，该份证明的证明力较低，且从证明并不能看出是对涉案房屋做的防水，杨滔对该份证明不予认可，并称于庆志并未因漏水事宜找过他，故对于庆志该项辩解意见，法院难以采纳。
综上，原审法院判决如下：一、于庆志给付杨滔房租四万元，限本判决生效之日起十日内给付。二、驳回杨滔其他诉讼请求。
一审判决后，于庆志不服上诉至本院，其上诉意见主要为：1、依据双方签订的租房协议，杨滔应提供涉诉房屋的供暖，但房屋交付后杨滔并未提供供暖设施，导致于庆志前期无法办公，故2014年1月1日至2014年3月15日以及2014年11月15日之后的租赁费用不应由于庆志承担。另，双方协商由于庆志代替杨滔进行装修，装修期限持续至2014年4月15日，故于庆志实际使用涉诉房屋的时间应为2014年4月15日至2014年11月15日。2、因涉诉房屋未接通暖气，于庆志购买了多台空调用于取暖，一审法院对于购置空调设备的费用支出未予处理，有失公平。3、杨滔交付的房屋并不符合用途目的，且涉诉房屋在交付时尚未装修完毕，经协商由于庆志代替杨滔进行装修，装修费由杨滔负担，但一审法院对装修费用未予处理。4、涉诉房屋出现漏雨现象，经联系杨滔，杨滔说让于庆志代为维修，于庆志因此支付维修费用3000元，上述费用应由杨滔负担，但一审法院未予支持有误。综上，一审认定事实不清，要求依法改判或发回重审。
杨滔针对上诉请求辩称：不同意上诉请求。合同签订后，我依约交付房屋，房屋交付时已经装修完毕，可以正常使用，不存在我让对方进行装修的问题。房屋里面有供暖设备，事实上于庆志也是一直通过空调供暖，电费是由我负担，我已经完成了供暖义务。于庆志使用房屋期间没有向我提出过房屋漏雨的问题。综上，要求维持原判。
本案审理中，于庆志提交（2015）密民（商）初字第4140号民事判决书、证人赵×证言以证明购买4台空调安装于涉诉房屋内。杨滔认为上述证据不属于新证据且与本案无关联。本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实，有租房协议、收据、证明、收条、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：于庆志与杨滔签订的租房协议系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效。双方于协议中明确约定租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，于庆志虽主张因进行装修租期应于2014年4月15日起算，但合同中并无关于装修的约定，于庆志也未能举证证明双方协商一致将租期顺延，故本院不予采信其主张。关于供暖的问题，双方在协议中未明确约定具体供暖方式，根据一审审理查明，涉诉房屋内有空调可用于供暖，且根据约定电费由杨滔负担，据此应认定涉诉房屋具备供暖条件，于庆志拒交供暖季租金之主张依据不足，本院不予采信。据此，协议约定的租赁期满后，于庆志自2015年1月1日至2015年3月20日继续占用使用涉诉房屋，应依照原租房协议中的租金标准支付房屋使用费。于庆志主张杨滔负担因漏水支付的维修费用，因其未能提供充分证据证明维修费用确因涉诉房屋漏雨而发生，本院不予支持。另，于庆志主张的购买空调的费用，因其于本案一审中未提出该项主张，不属于二审法院审理范围，本院不予处理。综上，于庆志的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1243元，由杨滔负担788元（已交纳），由于庆志负担455元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费800元，由于庆志负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 金园园
审 判 员 韩 静
代理审判员 宋少源
二〇一五年九月八日
书 记 员 郑孟竹