洛阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛开民初字第214号
原告李雷波，男，汉族，1982年11月8日出生，住洛阳市宜阳县丰李村**组***号，身份证号4103271982********。
委托代理人李嘉诚，河南焦点律师事务所律师。特别授权。
被告河南润升房地产开发有限公司，住所地洛阳高新区河洛路润升高科技大厦16楼，组织机构代码17111488-9。
法定代表人吴运久，董事长。
委托代理人贾安，河南洛神律师事务所律师。特别授权。
原告李雷波诉被告河南润升房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李雷波及其委托代理人李嘉诚，被告委托代理人贾安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月4日，原告与被告签订的一份《售房协议》生效后，原告依约定向被告全额支付购房款700000元，被告应按约定于2013年10底前为原告办理房屋权属证书，协议同时还约定，被告如不能按约办理相关证件，应自合同签订之日起按750000元每月三分息支付给原告作为补偿。期间原告多次找被告要求履行合同义务均被拒绝，故诉至法院请求1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告退还购房款750000元、双倍赔偿金750000元以利息等各种损失共计2360000元；3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1、被告与原告之间不是真正意义上的房屋买卖关系，原告只是挂名人，被告没有收取原告一分钱，此案涉及的房，以房折抵原告父亲李正国的工程款形成的结果。被告开发的33套房屋进行抵押贷款，其就包括原告所诉的房屋，至今已经有29套房屋解除抵押，还有4套房屋因拖延等情况未解压，现在被告贷款已经结清；原告装修居住至今，并未影响原告居住，原告的合同目的已经实现；2、原告故意隐瞒此房是折抵工程款得来的事实，误导法庭查明事实真相。被告不存在将房屋出售给第三人的情况，此房屋是贷款抵押房屋，原告也清楚该情况，售房协议不是房屋买卖合同，不适用商品房买卖合同相关法律规定。被告的行为也不存在违反相应法律规定的情况，原告提出解除合约，返还购房款不应得到支持；3、售房协议中约定的违约金过高，请人民法院根据公平、正义原则适当予以减少。
原告就其诉称提交如下证据，证据一《售房协议》，证明双方存在真实的房屋买卖合同关系；证据二、房款收据，证明原告依约已支付了全部购房款；证据三、评估报告书，证明房屋升值及装修损失；证据四、洛阳市丰李建筑公司出具的《证明》一份，证明原告向被告支付购房款的事实，以及收据上折抵工程款的事实；证据五、原告向法庭申请到洛阳市房管局调取的证据，证明房屋已经卖给案外人的事实。
被告就原告提交的证据发表如下质证意见，证据一的真实性无异议，证明方向有异议，该合同不是商品房买卖合同，是双方约定的购房协议，双方约定不能办房产证时被告只支付违约金；证据二的真实性无异议，证明方向有异议，该份证据证明工程款折抵房款的事实；证据三的真实性无异议，证明方向有异议，工程是原告父亲的，办理相关事务也是原告父亲，原告只是挂个名；证据四的真实性无异议，但与本案无关；证据五的真实性无异议，证明方向有异议，证明2012年被告将33套房屋抵押给担保公司，担保公司把房屋挂名出售，由于房屋过多，起诉时只有4套房屋没有解除抵押，现在也已经解押，合同目的是能够实现，不存在欺诈的情况，被告只是迟延履约支付违约金的情况。
被告就其辩称提交如下证据，证据一、《售房协议》一份，证明原告只是该房屋的挂名人，其本人没有向被告支付过房款，双方在协议中约定一年后，办理房产手续，该房屋正在办理解押手续；证据二、《证明》一份，证明工程款折抵房屋的事实，具体经办人是原告的父亲即洛阳市丰李建筑公司项目经理李正国，折抵的房屋有1-2001室，1-1104室、车位等，李正国证明以房产折抵工程款；证据三、贷款结清证明及银邦担保公司剩余抵押房屋明细表，证明2011年5月26日，被告有一批抵押贷款房屋，贷款全部还清，原告主动提出从此次解除抵押的房屋中挑选了两套，以折抵工程款；证据四、记账凭证、用款支付单、交易记录，证明被告除以房抵工程款外，还向洛阳市丰李建筑公司支付现金等；证据五、车位购买协议及储藏室使用协议，证明当时除工程款折抵房屋外，还有车位两个、储藏室一个，其中赠送车库一个；证据六、洛阳仲裁委员会（2014）洛仲字第46号《裁决书》一份，证明本案争议房屋已解除抵押；证据七、《通知》一份，证明被告通知原告到被告处签订《商品房买卖合同》。
原告就被告提交的证据发表如下质证意见，证据一的真实性无异议，证明方向有异议，原告是房屋的实际购房人，不是挂名人；法律没有规定房屋买卖合同必须要签订正式文本，并且没有签正式文本责任在被告；证据二、三、四与本案无关，不予认可；证据五的真实性无异议，证明方向有异议，只是被告单方行为，储藏室是其他人购买的，与原告无关；证据六与本案无关，不予认可；证据七真实性有异议，原告一直没有见到，快递单据上也不是原告签收的，原告对此不知情。
经审理查明，2009年9月22日被告与案外人马蕊签订了一份编号为YS0042935《商品房预售合同》，被告将位于洛阳市涧西区周山路润泽苑小区1号楼1单元11层4号房屋售予案外人马蕊，并于同日办理了商品房预售登记，将该房产登记在案外人马蕊名下。2012年6月4日，被告又与原告签订了一份《售房协议》，约定：被告将上述同一幢房屋售于原告，售价为700000元；付款方式为以丰李工业园工程款650000元冲抵房款，不足部分50000元在以润泽苑1号楼工程结算款扣除。合同同时还约定：被告同意在本协议签订1年之后（即2013年10月）为原告办理房产证。届时如被告不能办理房产证，则从签订本协议之日起按700000元月息三分支付给原告。2012年6月5日，被告出具证明显示原告所购车位1个，价款50000元，从润泽苑1号楼工程款抵扣。2012年6月6日原告与被告又签订了一份《润泽苑车位购买协议》，约定被告向原告提供位于润泽苑小区地下车库停车位A区50号车位1个，由原告购买其使用权，被告不负责办理产权手续。上述合同签订后，被告将房屋及车位交付原告使用，原告对该房屋进行了装修并居住至今。2014年被告与案外人马蕊因商品房预售合同纠纷一案到洛阳仲裁委员会申请仲裁，2014年6月20日，洛阳仲裁委员会依法裁决解除了被告与案外人马蕊签订的《商品房预售合同》。2014年8月12日，被告注销了房屋预售登记，本案争议房产的权利人重新登记在被告名下。2014年10月12日河南远志房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，认为本案争议房屋包括装修在内升值部分价值为263488元。
另查明，洛阳市丰李建筑工程有限公司作为债权人对被告将房产售予原告，并以此冲抵工程款无异议。
本院认为，原告与被告签订的《售房协议》对其所售商品房的具体位置、面积、价款等主要内容均进行了约定，被告亦通过债权转让的方式取得了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。被告虽然先于原告将本案争议房产售予案外人，致使原告不能及时办理房产证，但原告已实际取得该房屋，并占有使用至今，且在原告起诉后，被告已采取积极的措施，使该房屋具备了办理房产证的条件，为维护市场交易的稳定，原告要求解除商品房买卖合同的主张，理由不充分，本院不予支持。但被告没有在合同约定的期限内为原告办理房产证，实属违约，应承担合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于被告已当庭请求降低违约金计算标准，并自愿以人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金，本院予以确认。被告应以购房款700000元为基数自2013年11月1日起向原告支付违约金至实际办理完房产手续之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告河南润升房地产开发有限公司应向原告李雷波支付违约金，以购房款700000元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍自2013年11月11日起计算至实际履行完办理房产证义务之日止。
二、以上给付内容限判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告李雷波的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25780元，由原告李雷波承担15780元，被告河南润升房地产开发有限公司承担10000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 莹
人民陪审员 王艺博
人民陪审员 张识博
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 刘贵涛