呼和浩特市玉泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉民一初字第00729号
原告杨民庆，男，1981年3月15日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人张惠珍，内蒙古昭君律师事务所律师。
被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区。
法定代表人张文斌，系该公司董事长。
委托代理人包玉龙，该公司工作人员。
原告杨民庆诉被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理，依法由代理审判员托娅适用简易程序于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告杨民庆的委托代理人张惠珍、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司的委托代理人包玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨民庆诉称，2011年2月21日，原告就购买位于玉泉区昭君路路西玉泉区政府北侧《玉泉南郡》项目1区一单元701户住宅房屋（以下简称”诉争房屋”）事宜与被告签订了《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》（以下简称”《购房协议》”）。约定，房屋总价款为366438元，首付款为156438元，其余210000元采取银行按揭贷款方式支付。根据原、被告签订的上述《购房协议》，原告分别于2011年3月2日、2012年2月21日向被告交清全部购房首付款，被告应于2012年8月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房，将给予原告所交全部款项银行同期利率双倍的补偿。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却因诉争房屋没有”五证”，根本无法办理银行按揭贷款。且截至今日，按合同约定的交付房屋时间已超出两年之久，被告亦未达到交房屋条件，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。不仅如此，被告从售房一开始，就向原告谎称诉争房屋”五证齐全”，让购房者放心购买�至今为止，被告开发的诉争的房屋仍然没有”五证”。故为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求：一、确认原、被告于2011年2月21日签订的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》无效；二、被告返还原告已付购房款人民币156438元；三、被告支付原告购房款期间的利息损失68832元【（156438元×6%×44个月）÷12个月】×2；四、诉讼费由被告承担。
原告杨民庆就自己的主张向本院提供以下证据：玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）、收据两张，欲证明原告与被告于2011年2月21日签订了玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅），按约定原告向被告支付了购房款156438元。
被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司对上述证据无异议。
被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司辩称，原告在与被告签订购房合同时知道我方暂无五证的情况，当时我们公司的工作人员告诉原告，原告所购的房屋是有房本的不是小产权房，如果买的话可以先签订内部认购协议，原告和我们签订合同的时候是知道房屋的情况的，我方没有欺骗，原告方明知我方五证不全和我们签订的合同，根据相关法律规定，原、被告都有过错，应当各自承当各自的责任，我方没有欺骗的事实，签订合同时故意隐瞒事实没有法律依据，原告与我方自愿签订购房协议，是双方真实意思的表示，我方同意退还购房款但是不同意交付违约金。
被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司没有证据。
经审理查明，2011年2月21日，原告杨民庆与被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司签订玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅），约定原告向被告预定位于玉泉区昭君路路西玉泉区政府北侧�玉泉南郡》项目I区一单元701户房屋，建筑面积94.2平方米，单价为3890元每平方米，房屋总价款366438元。同时约定被告应当于2012年8月30日交付房屋。付款方式为按揭贷款：原告于2011年2月21日支付定金20000元，3日内补齐首付款人民币156438元。其余房款人民币210000元办理银行按揭。原被告商定，原告方在接到被告电话通知（或书面通知）七日内到玉泉南郡售楼处与被告签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。原告杨民庆按约定于2011年2月21日交付购房款20000元，于2011年3月2日交付购房款136438元，以上共计交付被告房款156438元。
原告在庭审中明确变更其向法院起诉的第三项请求变更为要求被告支付原告购房款期间的利息损失68832元。
再查明，被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司截止到开庭之日也未取得商品房预售许可�，该房屋至今未交付。
本院认为，原被告双方签订的是玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅），被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司按照约定收到了原告杨民庆的购房首付款156438元，故该协议是双方当事人的真实意思表示，但由于被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司至今未取得商品房预售许可证，因此双方签订的玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）因违反法律强制性规定而无效，双方应当互负返还义务，故对原告主张确认原、被告于2011年2月21日签订的玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）无效的请求，本院予以支持；对原告主张被告返还原告已付购房款156438元及利息的请求，本院予以支持。关于利息，原告请求68832元，计算标准不符合法律规定，应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为38481�（6.40%÷365天×156438元×1300天＝38481元，从2011年2月21日起至2014年12月18日止）。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨民庆与被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于2011年2月21日签订的玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）无效。
二、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日返还原告杨民庆购房款156438元及利息38481元，上述费用共计194919元。
三、驳回原告杨民庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
案件受理费2340元，原告杨民庆承担315元，被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司承担2025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 托 娅
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 苏永清
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。