湖南省涟源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涟民一初字第60号
原告吴锋，居民。
委托代理人吴娜，居民。
委托代理人唐卓英，湖南振瀚律师事务所律师。
被告刘音频，居民。
委托代理人邓斌（特别授权），涟源市安平法律服务所法律工作者。
原告吴锋与被告刘音频确认合同无效纠纷一案，原告吴锋于2014年12月3日向本院提起诉讼，本院受理后，原依法组成由审判员宁孝俭担任审判长，因工作关系，变更为由审判员肖军晖担任审判长，人民陪审员陈楚文、刘岸斌参加的合议庭，由代理书记员刘红艳出庭担任记录，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告吴锋及其委托代理人吴娜、唐卓英，被告刘音频的委托代理人邓斌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告吴锋诉称：其妻与被告均系涟源市公安局工作，平时关系较好。2014年5月初，被告对其妻称欲到长沙买套房，因暂无首付款，欲将在娄底市华腾房地产开发有限公司定购的住房1套转让，已交定金10万元，看其妻或其他人是否受让。其妻出于对被告的关心，就将上述情况告之了原告，其同在广东工作的同学联系，同学欲到娄底购买房屋，但无现金。被告得知后，就多次向其妻称她的房子有许多人要购买，如其同学欲购买，就及时交10万元定购。其未经了解考虑，同时出于对同学的关心，分3次向被告支付了10万元后，被告将由娄底市华腾房地产开发有限公司出具的10万元收据及定购4栋25层02号房的说明和鼎盛公司吉星路项目团购房交款须知说明交给了其。1个多月后，原、被告到娄底市华腾房地产开发有限公司办理转让手续时，该公司提出要签订个协议，于此，2014年7月9日，原、被告就签订了《购房权转让协议书》，该协议约定原告自愿受让房屋，并于2014年5月15日一次性交付房款10万元，后因其同学无钱要求被告退款，被告说难退，并称房屋在年前停建，地皮在扯皮。其得知后就去看了现场，见到一片荒芜，未建房，并到鼎盛公司查看，该公司的工作人员已去向不明，上述房产项目尚未审批，地皮还与民政局扯皮。综上，被告向其隐瞒鼎盛公司负债累累，又无资金启动建房项目，并房地产项目尚未取得审批、预售许可证的事实，欺骗其，诱使其作出错误的决定而与被告签订《购房权转让协议书》是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告之间所签订的《购房权转让协议书》应当认定无效，应由被告返还其10万元，并赔偿其由此造成的损失。为了保护其自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令确认原、被告之间所签订的《购房权转让协议书》无效，并由被告返还给原告10万元，由被告承担本案诉讼费用。
原告吴锋为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、《购房权转让协议书》1份（原件），证明原被告之间的合同关系的事实。
2、2013年5月19日《收据》（复印件）1份，拟证明被告向华腾房地产公司交购房款10万元，后来被告收取了原告10万元的事实。
3、2013年5月19日《认购确认书》（复印件）1份。拟证明2014年7月9日被告将购房确认权转让给原告的事实。
4、鼎盛公司《团购交房告知书》（复印件）1份，拟证明该购房权所认定的房屋仅要求交购房款，并没有施工开工日期，也没有骏工日期，不具备商品房销售许可条件的事实。
5、《照片》2张。拟证明该房屋所在的位置没有进行施工建设的事实。
6、《照片》2张。拟证明鼎盛华腾房地产公司已人去楼空的事实。
7、《光盘》一张。拟证明房地产项目因土地基地的所有权发生纠纷，开发商已外逃的事实。
被告刘音频的委托代理人邓斌对原告吴锋提交的证据提出了如下质证意见：对证据1、2、3、5无异议；对证据4无异议，但对证明目的有异议，认为该证据是开发商于2013年5月19日交给被告的，在起诉前该项目是否具备开发的条件；证据6有异议，认为未反映拍摄时间，被告方与开发商有联系；对证据7有异议，该证据证人，被告不清楚，并且原告使用了诱导性语言。
被告刘音频辩称：1、原告受让被告的购房权，就在原告及其家人多次考察工地之后，慎重作出决定，并且原、被告之间购房权转让协议书是由原告起草；2、原告在2014年5月15日已经支付了10万元的购房定金，这期间原告也已考虑成熟是自己的真实意思表示，但是直到2014年7月9日才签订协议；3、被告对开发商的情况并不知情，没有欺骗原告；4、原告同学无权受让原告的房产，与被告无关；5、娄底市华腾房地产开发有限公司与本案有直接的利害关系，应当追加娄底市华腾房地产开发有限公司为本案被告参加诉讼，并承担责任。
被告刘音频为支持其辩称意见向本院提交了如下证据：
1、《购房权转让协议书》1份（复印件），拟证明转让款10万元在2014年5月15日交清，协议在2014年7月9日签订，该协议双方均签字捺印，系双方真实意思表示的事实。
2、娄底市华腾房地产开发有限公司《定房单》1份（复印件），拟证明该单已变更为原告的名字，娄底市华腾房地产开发有限公司工作人员刘康林签字确认转让事实。
3、娄底市华腾房地产开发有限公司《收据》1份（复印件），拟证明被告已交的10万元已转到吴锋名下，娄底市华腾房地产开发有限公司确认了转让的事实。
4、《电话录音记录》1份，拟证明签订协议之前，原告到工地看过，了解过情况，协议是原告书写的事实。
5、《证明》1份（原件），拟证明娄底市华腾房地产开发有限公司财务会计刘康林证明被告刘音频于2014年7月9日将购房定金10万元转让给了吴锋，该公司账上已记载的事实。
原告吴锋及其委托代理人吴娜、唐卓英对被告刘音频提交的证据提出了如下质证意见：对证据1、2、3无异议；对证据4有异议，认为该证据与本案无直接联系。对证据5有异议，认为原告于2014年5月将10万元付给了被告，7月9日，双方到娄底市华腾房地产开发有限公司过户时，公司会计不在，公司一员工在原告持有的票据上签了名字，注明正式过户手续在第二期交款时办理。没有新开票据，也未加盖公司公章。至今原告也未与公司会计见过面，房屋开发项目不实，不存在交第二期房款，故该证据不符合证据的“三性”。不予认可。
对原告吴锋及其委托代理人吴娜、唐卓英、被告刘音频的委托代理人邓斌均认可的证据，可以作为本案定案的依据，不能认可的，本院经审查认定；一、原告吴锋及其委托代理人吴娜、唐卓英对对被告刘音频提交的证据中对证据4、5有异议，本院经审查认为2013年年底，因娄底市娄星区吉星路民政局后由鼎盛公司开发房地产停建，原告之妻与被告之间，于2014年8月1日之前就购房款是否由被告退还发生了争执，被告愿意协助原告夫妇到娄底市华腾房地产开发有限公司退款的事实，应予认定；二、被告刘音频的委托代理人邓斌对原告吴锋提交的证据中对证据6、7有异议，本院经审查认为娄底市华腾房地产开发有限公司负债，账户已冻结，娄底市娄星区吉星路房地产项目尚未取得审批、预售许可证的事实，应当认可：故该证据符合证据的“三性”即合法性、真实性、关联性，可以作为本案定案的依据。
根据原告吴锋、被告刘音频的上述举证、质证，原告吴锋及其委托代理人吴娜、唐卓英、被告刘音频的委托代理人邓斌在庭审过程中的陈述及本院的认证情况，本院确认如下案件事实：
原告之妻与被告均系涟源市公安局工作，平时关系较好。2014年5月初，被告对原告之妻称欲到长沙买套房，因暂无首付款，欲将在娄底市华腾房地产开发有限公司定购娄星区吉星路处房地产4栋25层02号住房1套转让，看原告之妻或其他人是否受让。原告得知后与在广东工作的同学联系，同学欲到娄底购买房屋。被告得知后就多次向原告之妻称她的房子有许多人要购买，如其同学欲购买，就及时交10万元定购。2014年5月15日，原告代为其同学向被告支付了10万元转让款后，被告将由娄底市华腾房地产开发有限公司于2013年5月19日出具给被告的10万元《收据》及《定购4栋25层02号房的说明》和鼎盛公司《吉星路项目团购房交款须知说明》交给了原告，并在上述单据上由被告的名字变更为原告的名字。事后，原、被告到娄底市华腾房地产开发有限公司办理过户手续时，该公司提出要求由原、被告签订协议。2014年7月9日，以被告为甲方，原告为乙方，签订了《购房权转让协议书》，其内容为“……甲乙双方经充分协商一致，达成如下协议：一、甲方自愿将位于娄底市娄星区吉星路民政局后由鼎盛公司开发的一套住房（4栋25层02号房）转让给乙方。二、住房价格为2910元／㎡，甲方已于2013年5月19日缴纳了房款壹拾万元。三、乙方自愿受让甲方所购住房，并于2014年5月15日一次性交付甲方已缴的房款壹拾万元。四、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。甲乙双方签字之日起生效……”。同日，由娄底市华腾房地产开发有限公司的工作人员刘康林在《收据》及《定购4栋25层02号房的说明》上签字证明被告于2014年7月9日转让给原告，注明第二次付款办理，并将被告的名字上边加上了原告的名字。被告未将在2013年年底，得知娄底市娄星区吉星路民政局后由鼎盛公司开发房地产停建的事告之原告，2014年8月1日前，原、被告就退款事宜发生争执。
本案争执的焦点1、《购房权转让协议书》是否有效；2、被告是否应退还给原告10万元；3、是否追加娄底市华腾房地产开发有限公司作为本案被告参加诉讼。
本院认为：关于争执焦点1、2、3，从原、被告所签订的《购房权转让协议书》上看，原、被告所转让的系娄底市华腾房地产开发有限公司开发娄底市娄星区吉星路民政局后房地产，其房屋预售需到职能部门进行预售登记，娄底市华腾房地产开发有限公司至今尚未取得预售许可权，同时，原、被告双方未在娄底市华腾房地产开发有限公司及房地产管理部门办理预售房屋登记手续，被告与原告签订的《购房权转让协议书》，该协议与娄底市华腾房地产开发有限公司无关，不需要追加其作为本案共同被告参加诉讼。虽然原、被告之间支付了价款，但该协议不符合《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”加之，合同标的物尚不存在，原告利益无法实现，故原、被告所签订的《购房权转让协议书》，属于签订时就无效的合同，被告应当将原告所支付的价款返还。据此，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，建设部《城市商品房预售管理办法》第五条之规定，判决如下：
驳回原告吴锋的诉讼请求。
本案诉讼费2300元，由原告吴锋负担。
如未按本判决指定履行期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。
审 判 长 肖军晖
人民陪审员 陈楚文
人民陪审员 刘岸斌
二〇一五年四月一日
代理书记员 肖 芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
建设部《城市商品房预售管理办法》
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。