中华人民共和国
广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第25号
上诉人（原审被告、反诉原告）：PaoloIannetti，男，1972年9月13日出生，意大利公民，现住中华人民共和国广东省中山市三乡镇。
委托代理人：卢宏盛，系广东优游涵泳律师事务所律师。
委托代理人：姚源华，系广东优游涵泳律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王雅惠，女，1967年2月25日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市三乡镇。
委托代理人：黄泽武，广东真利律师事务所律师。
上诉人PaoloIannetti因与被上诉人王雅惠房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月2日，王雅惠与PaoloIannetti签订一份租赁合同，合同约定：王雅惠将位于中山市三乡镇厂房一、二楼右侧的物业出租给PaoloIannetti作工业用途之用。第一条，租赁期限为三年，自2010年2月1日至2012年1月31日；第一、二年租金为8元／㎡，即每月12000元；第三年租金为9元／㎡，即每月13500元。第二条第2款，在签订合同时，PaoloIannetti需一次性向王雅惠交付24000元作为该物业的租赁保证金。承租期期满时，王雅惠需在PaoloIannetti办理退租手续完毕后当天无利息退还押金。若PaoloIannetti中途（合同期内）终止租赁合同或逾期付款或有其他违约行为，所交保证金及各项费用不予退还。第四条第1款，“租赁物”在租赁期内归PaoloIannetti独立使用，有关日常费用（即水费、电费、电话费、地税、房屋租赁税、工商牌费等一切杂费）由PaoloIannetti负责；第2款，PaoloIannetti需在每月5日前向王雅惠缴交租金，不得拖欠或拒交租金，如超过十五天尚未交租金，视为违约，王雅惠有权终止本合同，收回该出租物业。第八条第1款，2009年12月1日至2010年1月31日期间为免租期；第2款，PaoloIannetti每月按其电表数向王雅惠支付电费，每度1元，电损费每月50%分摊；第3款，PaoloIannetti每月按其水表数向王雅惠支付水费；第4款，PaoloIannetti需向王雅惠每月支付2500元作保安、清洁和共用设施之水费。
合同签订后，王雅惠如约交付了物业，PaoloIannetti也如约支付了2010年2月至6月的厂房租金、保安费、清洁和共用设施之水电费、电费、水费、电损费，但从7月至12月PaoloIannetti以王雅惠已多收取其费用为由，每月只支付厂房租金，不支付其他费用。为此，王雅惠诉至法院，要求PaoloIannetti支付该部分费用。该案经两级法院审理，中山市中级人民法院于2011年11月3日作出（2011）中中法民一终字第1079号终审判决，认定合同中双方约定的“电损费”实际是指“基本电费”，PaoloIannetti每月应向王雅惠支付基本电费的1／3，即2415元。判决生效后，PaoloIannetti支付了截止2012年2月的租金及截止2012年1月31日的水电费等费用，于2012年初搬离所承租的厂房。2012年4月17日，王雅惠诉至原审法院，请求判令：⒈PaoloIannetti继续履行与王雅惠签订的租赁合同；⒉PaoloIannetti将王雅惠的厂房恢复原状；⒊PaoloIannetti支付拖欠2012年2月份至4月份的租金、水费、电费、清洁费、保安费及基本电费等共计43528元；⒋PaoloIannetti承担本案诉讼费用。诉讼中，王雅惠在2012年9月3日提出变更诉讼请求为：⒈解除合同；⒉PaoloIannetti支付2012年2月-7月份租金、水电费、基本电费、清洁费、保安费等费用共103688元；⒊王雅惠有权没收PaoloIannetti支付的按金24000元；⒋PaoloIannetti支付所有的诉讼费用。PaoloIannetti于9月5日签收了王雅惠的变更诉讼请求申请书。诉讼中，PaoloIannetti提出反诉，请求判令：⒈王雅惠返还定金24000元；⒉王雅惠返还2010年1月至2012年1月多收的电损费58800元；⒊王雅惠作出已付租金、电费发票；⒋由王雅惠承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：本案属涉外合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，本案租赁合同的履行地在原审法院辖区，故原审法院作为有涉外案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。由于合同的订立地、履行地在中国境内，双方未约定解决争议所适用的法律，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款“最密切联系原则”的规定，中国作为本案租赁合同的订立地、履行地，具有最密切联系，故本案应适用中华人民共和国的法律作为准据法进行裁决。
本案的争议焦点有三：一、合同约定的租赁期限是三年还是两年；二、如果合同未到期，合同何时解除；三、PaoloIannetti是否有权要求退还定金。
关于焦点一。租赁期限如果是三年，则合同未到期，PaoloIannetti擅自搬离租赁物，是单方解除合同的行为，需承担违约责任；如果是两年，则合同到期，PaoloIannetti的搬离是履约行为，不需要承担违约责任。双方于2009年12月2日签订的租赁合同在租赁期限中约定的是三年，虽随后补充的期限写的是2010年2月1日起至2012年1月31日止，但对于租金标准，双方又分别约定了三年的标准。结合上下文推定，双方签订合同时约定的租赁期间是三年，即从2010年2月1日至2013年1月31日止，“至2012年1月31日”应是笔误。PaoloIannetti辩称自己是外国人不懂中文，认定合同期限至2012年1月31日。因合同所用的语言只有中文，PaoloIannetti不仅签订了合同，并履行了两年的合同，对PaoloIannetti的该辩解意见无法律及事实的依据，不予采信。因此，合同约定的租赁期限是三年，PaoloIannetti在合同期内单方搬离租赁物，属违约行为，应承担违约责任。
关于焦点二。合同期限届满前，PaoloIannetti擅自搬离租赁物，但PaoloIannetti一直未提出解除合同，由于PaoloIannetti在搬离时已用行动表示不再履行合同，根据《合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，王雅惠有权解除合同。王雅惠要求解除合同的请求已送达PaoloIannetti，据相关法律规定，合同于送达之日，即2012年9月5日解除。至于PaoloIannetti认为王雅惠在9月份才提出解除合同是故意扩大损失，因解除合同是王雅惠的权利，王雅惠有权决定行使的时间，现王雅惠只要求PaoloIannetti支付5个月的租金及6个月的相关费用，相对合理，因此原审法院对PaoloIannetti的辩解意见不予采信。PaoloIannetti应支付2012年3月至7月的租金67500元（13500元／月×5个月），2月至3月的电费6660元（6101元＋559元）、水费38元（33元＋5元），2012年2月至7月的保安费、清洁费及共用设施水电费15000元（2500元／月×6个月），基本电费分摊费14490元（2415元／月×6个月），合计103688元。
关于焦点三。2009年12月1日，PaoloIannetti向王雅惠支付了24000元定金，该定金在合同签订前支付，具有成约定金的性质，即该定金用于保证双方签订合同。在合同签订后，该款项就失去了保证作用，如无特殊约定，王雅惠应退还给PaoloIannetti。但双方签订的合同第二条第2款约定，在签订合同时，PaoloIannetti应向王雅惠支付24000元保证金。事后PaoloIannetti没有交纳24000元保证金，PaoloIannetti在履行合同的过程中也一直没要求王雅惠退还24000元定金。从双方的实际行为推定PaoloIannetti所支付的定金在订立合同后已转化为合同约定的保证金，在PaoloIannetti违约的情况下，王雅惠有权按照合同约定不退还该24000元。故，PaoloIannetti反诉要求王雅惠退还定金24000元的请求原审法院不予支持。
至于PaoloIannetti主张王雅惠多收了其电损费问题，由于双方约定的“电损费”已由生效判决确认实际为“基本电费”，PaoloIannetti应分摊1／3，即每月支付2415元，因此PaoloIannetti该主张原审法院不予支持。另，关于开具发票问题，因开具发票涉及税务征收问题，属于行政法律关系，不属民事法律关系，PaoloIannetti可按相关法律规定到有关部门予以处理，故对此不予处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条的规定，判决：一、确认王雅惠与PaoloIannetti于2009年12月2日签订的租赁合同已于2012年9月5日解除；二、PaoloIannetti于判决生效之日起七日内向王雅惠支付2012年3月至7月的租金67500元，2012年2月至3月的电费6660元、水费38元，2012年2月至7月的保安费、清洁费及共用设施水电费15000元，基本电费分摊费14490元，以上共计103688元；三、王雅惠无须退还PaoloIannetti所交保证金24000元；四、驳回PaoloIannetti的反诉请求。如PaoloIannetti未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3601元（王雅惠已预交），由PaoloIannetti负担（该款PaoloIannetti须在本判决生效之日起7日内向原审法院交纳）；反诉案件受理费935元，由PaoloIannetti负担（PaoloIannetti已预交）。
上诉人PaoloIannetti不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实有遗漏，导致判决错误。一、原审判决刻意忽略了租赁合同中已经列明租赁期限为2010年2月1日到2012年1月31日这一事实。租赁合同由王雅惠单方提供，PaoloIannetti无法参与合同的订立，仅能要求王雅惠在合同中用阿拉伯数字注明具体期限以便阅读。双方对合同条款产生歧义时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，本案租赁合同的租赁期限应为两年，PaoloIannetti搬离的行为是履约行为，不需要承担违约责任。二、王雅惠在明知PaoloIannetti已经搬离厂房的情况下拒绝与PaoloIannetti进行交接手续。PaoloIannetti作为一个对中山社会情况、交易习惯以及法律要求并不熟悉的外国人，没有保存要求解除合同的相关证据也是情理之中。三、原审认定王雅惠有权不退还24000元不当。PaoloIannetti在履行租赁合同的过程中多次要求王雅惠退还该笔定金，但王雅惠一直拒绝退还。因收据上已经注明24000元是定金，原审法院推定该定金已转化为合同约定的保证金不当。四、PaoloIannetti认为合同约定分摊电损一定会根据实际耗电量出现变动，而非固定收取。原审法院却简单认同以前的判决，进一步认定电损费即为基本电费，显然无视案件事实情况。五、原审判决适用法律不当。PaoloIannetti只是依约履行合同义务，到期撤离，其行为没有违反合同法的相关规定。相反，王雅惠不履行交接义务，不退还定金。综上，请求撤销原审判决，驳回王雅惠的诉讼请求，并支持PaoloIannetti一审的反诉请求，本案诉讼费用由王雅惠承担。
被上诉人王雅惠答辩称：一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回PaoloIannetti的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：本院（2011）中中法民一终字第1079号生效民事判决书中已查明本案所涉租赁合同的租赁期限为三年，自2010年2月1日至2013年1月31日。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的主要问题是：一、PaoloIannetti于2012年初搬离承租厂房是否需要承担违约责任；二、王雅惠是否需要向PaoloIannetti退还定金24000元；三、王雅惠是否存在多收电损费的问题。
一、2009年12月2日王雅惠与PaoloIannetti所签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律规定，为有效协议，双方应当恪守合同履行相关义务。该合同既约定租赁期限为三年，但在随后的租赁期限的起止日期却约定为“租赁期从2010年2月1日起至2012年1月31日止”，即租赁期限的约定出现前后矛盾的情况。王雅惠认为存在笔误，双方真实的意思为租赁期限三年。PaoloIannetti认为租赁期限仅为二年。本院认为，王雅惠与PaoloIannetti在租赁合同中已明确约定第一年租金为8元／㎡，第二年租金为8元／㎡，第三年租金为9元／㎡，即结合租赁合同上下文分析，王雅惠的解释更为合理可信，符合租赁合同上下文的意思。而且，已生效的本院（2011）中中法民一终字第1079号民事判决书中已认定本案所涉租赁合同的租赁期限为三年。PaoloIannetti在该案中并没有对租赁期限为三年提出异议。综上，原审认定本案所涉租赁合同的租赁期限为三年并无不当，本院对此予以维持。因此，PaoloIannetti于2012年初，即合同期内搬离租赁物的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。王雅惠据此可以行使合同的解除权，并要求PaoloIannetti支付合同解除前所欠付的租金、电费、水费、保安费、清洁费及共用设施水电费以及基本电费分摊费等相关费用。原审核定上述费用并无不当，本院对此予以维持。
二、2009年12月1日，PaoloIannetti向王雅惠支付了24000元定金，该定金在合同签订前支付，具有成约定金的性质。双方签订的合同第二条第2款约定，在签订合同时，PaoloIannetti应向王雅惠支付24000元保证金。事后PaoloIannetti没有交纳24000元保证金，PaoloIannetti在履行合同的过程中也一直没有要求王雅惠退还24000元定金。故原审法院从双方的实际行为推定PaoloIannetti所支付的定金在订立合同后已转化为合同约定的保证金并无不当，本院对此予以维持。鉴于PaoloIannetti在合同期内搬离租赁物，存在违约的情况下，王雅惠有权按照合同约定没收该24000元。故PaoloIannetti反诉要求王雅惠退还定金24000元的请求，本院不予支持。
三、至于PaoloIannetti主张王雅惠多收了其58800元电损费问题，由于双方约定的“电损费”已由生效判决确认实际为“基本电费”，PaoloIannetti应分摊1／3，即每月支付2415元，因此PaoloIannetti该主张原审法院不予支持并无不当，本院对此予以维持。另，关于开具发票问题，因开具发票涉及税务征收问题，属于行政法律关系，不属民事法律关系，PaoloIannetti可按相关法律规定到有关部门予以处理。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人PaoloIannetti的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3601元，由上诉人PaoloIannetti负担。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 官 琳
审判员 胡健仪
二〇一四年三月十四日
书记员 林 俊