东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第226号原告褚洪亮，男，1953年2月27日出生，汉族，东营市东营区村民，住该村。委托代理人褚娥（系原告之女），女，1978年12月18日出生，汉族，东营市东营区村民，住该村。被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。住所地：东营市东城曹州路129号。组织机构代码74099205-X。法定代表人燕兴昌，董事长。委托代理人孔祥强，山东达洋律师事务所律师。原告褚洪亮与被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚洪亮的委托代理人褚娥、被告嘉棣公司委托代理人孔祥强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚洪亮诉称，2006年12月13日，原告与被告签订了商品房买卖合同。房屋总价款为181363元，其中43527元是以房屋总价款的24%作为三年房屋出租经营权冲抵房款，剩余款项原告于2006年12月13日一次性付清137836元。原、被告约定交付使用后365日办理权属登记，但因被告原因该房产根本无法取得房产证，多次协商无果，原告遂决定退房，由被告返还全部房款及给原告造成的经济损失87054.24元。请求法院判令：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款181363元；三、被告支付原告因无法办理产权登记损失87054.24元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。被告嘉棣公司辩称，一、原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。二、由于法律法规的变化，涉案房屋不能办理分割登记，被告不存在违约情形，但双方签订合同的目的已不能实现，在被告同意解除的情况下，应依法对双方签订的商品房买卖合同依法予以解除。三、对于涉案房屋未能办理分割登记，原、被告双方均无过错，互不承担损害责任，应依法恢复原状，即原告应返还涉案商铺及期间收取的租金，被告应返还原告支付的购房款137836元。四、原告主张的因无法办理产权登记造成的损失87054.24元，依法不应予以支持。双方合同中约定的出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人的原因导致不能办理权属登记，且约定的365日内，仅是出卖人提供所需材料。涉案房屋不能办理分割登记系由于法律法规的变化所致，故被告不承担违约责任，依法应驳回原告的诉讼请求。五、案件受理费应由原、被告均担。经审理查明，2006年12月25日，原告褚洪亮（甲方）与被告嘉棣公司（乙方）签订《东营海翔数码港房产认购书》一份，约定：一、乙方认购甲方开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港二层2B-05号房产；二、优惠后成交价为181363元，乙方于该认购书签订当日一次性支付定金20000元；三、甲方承诺8年后可根据乙方的要求对该房产按实际成交价原价进行回购（在乙方同意的前提下）。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《海翔数码港委托经营合同》，合同约定：一、本合同须与甲乙双方签订的《东营市房地产买卖合同》同时使用方为有效；乙方同意将东营海翔数码港二层2B-05号商铺委托甲方出租经营，租期三年，自2007年1月1日至2009年12月31日；房屋出租用途为商业用途；二、双方在签订海翔数码港商品房买卖合同时，甲方给予乙方购买该商铺合同洽谈总价款24%的优惠；三、乙方自愿以该商铺租期开始之日起三年的出租经营权来补偿甲方优惠乙方购买该商铺合同洽谈总价款24%的差价；冲抵后，三年内甲方不再向乙方支付其他任何费用。2006年12月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：一、商品房所在地块位于北侧，暂定名为海翔数码港，房屋位置为二层2B-050号，用途为商业，约定价款为137836元，于2006年12月13日前一次性付清；二、出卖人应当在2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备使用条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；三、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。原告分别于2006年12月4日、12月13日支付房款20000元、117836元，共计137836元。2009年4月18日，原告（甲方）与东营市海翔数码港有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将东营海翔数码港二层2B-050号商铺出租给乙方经营，租期5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；二、租金支付方式为：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年租金为总房款的3.8%计6892元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为总房款的4.8%计8705元；租金每半年支付一次，乙方须于每年的1月31日和7月31日前交付甲方。租赁期限内的租金已按约定全部支付完毕。另查明，原告主张的其因无法办理登记造成的损失87054.24元的计算方式为以181363元为基数，自2006年12月13日起至2014年12月31日止，按年利率4.8%计算。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的商品房认购书、委托经营合同、商品房买卖合同、房款交费单据、民事判决书，被告提交的商铺租赁合同、房产证、东建发〔2012〕1号文件在案佐证。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于商品房买卖合同解除及购房款返还数额的问题。因原告主张解除商品房买卖合同，被告同意解除，符合法律规定的合同解除的条件，涉案商品房买卖合同应予解除。被告主张返还购房款137836元，原告同意该主张，本院对此予以认定。二、关于嘉棣公司应否承担不能办理产权登记的违约责任问题。本院认为，根据嘉棣公司在原审中提交的2012年1月16日东营市住房和城乡建设委员会印发的东建发（2012）第1号文件第二条、第三条、第四条规定：房地产开发企业以无实体墙分割形式预销售的，应先将分割方案报经市城乡规划、消防、住房城乡建设等主管部门批准；对房屋登记办法实施前开工建设并已按无实体墙分割形式取得商品房预售许可手续的大开间经营性商业用房，持分割销售方案及消防、工程竣工等验收材料报市住房城乡建设部门批准并办理房屋登记。嘉棣公司未能举证证实以下事实：在涉案商铺分割销售前已取得相关部门的批准手续及到房产管理部门进行相关备案，在分割销售后，根据该政策文件的要求补办相关的分割登记手续，故嘉棣公司对涉案商铺至今无法分割办理房屋登记手续的情况应承担相应的违约责任。三、关于不能办理产权登记所造成的损失数额如何确定的问题。本院认为，适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的前提条件是：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了违约金数额，即如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故本案并不适用上述规定，被告应按合同约定支付原告不能办理产权登记所造成的违约损失1813.63元，对其主张的超出部分，不予支持。另外，被告要求原告应返还此前所收租金，因该部分租金的产生系基于原、被告之间存在的租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，故对于该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告褚洪亮与被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司于2006年12月25日签订的《商品房买卖合同》；二、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告褚洪亮购房款137836元、支付违约金1813.63元，共计139649.63元；三、驳回原告褚洪亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5326元，由原告负担2555元，被告负担2771元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  程全刚审 判 员  舒浩浩人民陪审员  吴学芹二0一五年七月十七月日书记员刘源涛