湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东宝民二初字第00273号
原告（反诉被告）武汉市承韵速递有限公司荆门分公司。
负责人赵锁，总经理。
委托代理人薛群。
委托代理人冯新平。
被告（反诉原告）湖北西高电气设备有限公司。
法定代表人肖晖，总经理。
委托代理人刘大清。
原告武汉市承韵速递有限公司荆门分公司（以下简称承韵公司）与被告湖北西高电气设备有限公司（以下简称西高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员丁兆华适用简易程序独任审判。2014年11月10日，西高公司向本院提起反诉，本院受理后，依法决定合并审理。因本案争议较大，不宜适用简易程序审理，本院于2014年12月24日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年1月15日、同年2月4日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）承韵公司委托代理人薛群、冯新平，被告（反诉原告）西高公司委托代理人刘大清到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）承韵公司诉称，2012年12月13日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于荆门市东宝区牌楼镇长岗村1幢、2幢的房屋，租赁期限自2014年2月16日至2016年2月15日。合同签订后，被告于2014年3月20日将房屋交付给原告使用，原告支付了100000元保证金并支付房屋租金至2014年7月20日。2014年6月底，原告口头告知被告不再租赁房屋，并于2014年7月3日发出《退租通知书》，解除租赁合同，同意被告将该房屋另租他人，并协商解决合同解除后的善后事宜。被告于2014年7月10日复函不同意解除合同并要求原告继续履行合同。原告认为，房屋租赁合同有其特殊性，不宜强制履行，现提出解除租赁合同并自愿承担违约责任，但被告以双方未能谈妥赔偿事宜为由拒绝解除合同。为防止双方损失进一步扩大，原告请求法院判令：1、解除原告与被告2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》；2、被告排除妨碍，允许原告搬离房屋内属于原告的设备；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）西高公司辩称，承韵公司解除合同没有事实和法律依据，其行为构成违约，应当驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）西高公司反诉称，2013年12月13日，反诉原告将房屋出租给反诉被告经营，并根据反诉被告的要求对出租房屋进行了改造，投入改造费用679387元。其中，墙体拆除、安装卷闸门、新建雨棚等房屋改造工程价款301387元（不含提前解除合同后的恢复费用），食堂加层工程价款378000元，该部分以30%计算损失为113400元（不含道路绿地等恢复费用）。合同约定的租赁期限至2016年2月15日，反诉被告在无解除合同理由的前提下，于2014年7月单方解除房屋租赁合同，且未对违约责任及相关损失提出具体意见，给反诉原告造成经济损失。为此，反诉原告诉请法院判令：1、反诉被告依照合同约定履行房屋租金交付义务，承担逾期付款滞纳金；2、反诉被告依照合同约定承担违约责任，并赔偿经济损失414784元；3、诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）承韵公司针对被告（反诉原告）西高公司的反诉辩称，承韵公司已按照合同约定交付租金至2014年7月20日，并于2014年7月3日通知西高公司解除合同，明确告知西高公司可另寻租户，西高公司不同意承韵公司搬离设备并予以扣押，造成承韵公司无法正常经营；承韵公司同意承担违约责任，但对西高公司主张的经济损失和各项费用不予认可，应该按照合同第13条的约定承担违约责任。
原告（反诉被告）承韵公司为证实其主张和反驳西高公司的反诉主张，向本院提交了下列证据：
A1、《房屋租赁合同》一份，证明原告按合同第12条约定单方可以解除合同；
A2、中国邮政储蓄银行企业网上银行电子回单，证明原告已支付房屋租金233210元和保证金100000元；
A3、解约《通知函》一份，证明原告有特殊原因需要提前解除合同，并同意与被告协商善后事宜；
A4、西高公司出具的《关于解除房屋租赁合同事宜》的回复函，证明被告不同意解除合同。
被告（反诉原告）西高公司为反驳承韵公司主张和证实其反诉主张，向本院提交了如下证据：
B1、《房屋租赁合同》一份，证明按照合同约定原告已经构成违约，应当承担违约责任赔偿被告的相关损失；
B2、西高公司与荆门市至诚钢构有限公司的《合同书》一份，证明被告出租给原告的厂房按照合同约定和原告的要求进行厂房改造（拆除房屋墙体、安装卷闸门、新建雨棚）产生的费用，工程价款为301387元；
B3、建筑工程合同书及结算书各一份，证明西高公司应承韵公司的要求对食堂加层的厂房进行改造，改造价款为378000元，按照总价款的30%计算损失为113400元；
B4、发票一组，证明被告收取了原告交纳的租金后，缴纳了税金；
B5、建筑业统一网络代开发票两张，证明被告按照原告要求完成了两项改造工程及支付的工程价款。
经庭审质证，西高公司对承韵公司提交的证据A1真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同第12条未约定承韵公司有权单方解除合同；对A2、A3、A4无异议。承韵公司对西高公司提交的证据B1真实性无异议，但认为其没有违约；对B2真实性、关联性有异议，认为房屋租赁合同中约定由被告将房屋改造好后交付给原告；对B3真实性和关联性有异议，认为被告没有在建筑工程合同上签字盖章；对B4无异议；对B5真实性有异议，该发票是补开的。
经审核，本院对双方无异议的证据A2、A3、A4、B4予以采信。对于A1，合同第12条约定只有因为不可抗力或者甲方（西高公司）存在违约情形，乙方（承韵公司）才能单方解除合同，本案中，承韵公司解除合同的原因并非不可抗力或者西高公司违约，故本院对A1的证明目的不予采纳。对于B2、B3，合同约定，甲方（西高公司）按照乙方（承韵公司）要求对房屋进行改造，西高公司向承韵公司交付房屋时，改造工程已经完成，承韵公司虽对两份建设工程合同的真实性有异议，但工程已实际完工，并有B5印证，本院对B2、B3予以采信。B5系税务部门出具的发票，能够证明工程价款，本院予以采信。
根据本院采信的证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2013年12月13日，承韵公司与西高公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定西高公司将其位于荆门市东宝区牌楼镇长岗村1幢、2幢的房屋租赁给承韵公司从事经营活动，租赁期限为2014年2月16日至2016年2月15日。合同约定，房屋年租金为932840元，免租期为30天，自实际交房之日起计算，免租期内无需支付租金；承租方应在合同生效后15日内支付保证金100000元。合同关于变更与解除的约定为“租赁期间，如有特殊原因，经甲乙双方协商一致后可以解除合同”；“甲方（西高公司）有下列情况之一的，乙方（承韵公司）可解除合同并要求甲方支付违约金：（1）甲方出租给乙方使用的房屋被认定为违章建筑或场地被认定为违法用地；（2）甲方交付的该房屋存在质量缺陷，造成乙方无法正常使用该房屋的；（3）甲方无故逾期交付房屋超过30日；（4）甲方交房时附属设施中的变压器不符合合同约定，经乙方催告后仍未在期限内提供的；（5）甲方交付的房屋不符合本合同约定的其他条件致使乙方不能实现租赁目的的：（6）甲方不履行房屋维修义务造成乙方无法正常使用该房屋的；（7）租赁期间未经乙方同意，甲方将与房屋直接相连的其他房屋另行租赁给他人用于从事与乙方有竞争关系的快递经营活动；（8）甲方未能及时提供本合同约定的土地使用证明文件和房屋所有权证明文件，经乙方催告后未在期限内提供；（9）甲方拒不协助配合乙方办理工商、税务、环保、卫生、广告、装修施工和消防等政府部门的审批手续，经乙方催告后仍未在期限内协助的；（10）本合同其他条款约定的乙方有权解除合同的情形”。合同对违约责任约定为“未经对方同意，擅自解除本合同的，应向对方支付相当于本合同所述保证金金额的违约金，该违约金不足以弥补对方损失的，还须赔偿对方的经济损失（乙方的损失包括装修损失和营业损失）”；“乙方逾期或不足额支付租金的，应按日向甲方支付应付租金金额万分之五的滞纳金”。
合同签订后，承韵公司向西高公司交纳了保证金100000元。西高公司按照承韵公司的要求对租赁房屋进行了两项改造工程。其一是与钟祥市第一建筑工程有限公司签订《建筑工程合同书》，对食堂进行加层改造，支付工程款345196.18元；其二是与荆门市至诚钢构有限公司签订《合同书》，对生产车间部分房屋墙体拆除、安装卷闸门、新建雨棚，支付工程款301387元。西高公司于2014年3月20日向承韵公司交付租赁房屋。承韵公司支付了三个月租金233208元。
2014年7月3日，承韵公司向西高公司发出《通知函》，解除与西高公司签订的《房屋租赁合同》；2014年7月10日，西高公司复函，表示不同意解除合同。后承韵公司撤出经营，租赁房屋至今闲置。
本案的争议焦点为：一、承韵公司解除合同是否有事实和法律依据；二、承韵公司是否违约，是否应该继续支付西高公司租金，赔偿滞纳金、违约金及经济损失。
本院认为，西高公司与承韵公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，双方应该按照合同约定履行义务。
关于承韵公司解除合同是否有事实和法律依据的问题。本院认为，根据房屋租赁合同第十二条第1款约定“租赁期间，如有特殊原因，经甲乙双方协商一致后可以解除合同”，该条第4款还约定西高公司有下列情形之一的，承韵公司可解除合同“（1）甲方出租给乙方使用的房屋被认定为违章建筑或场地被认定为违法用地；……（10）本合同其他条款约定的乙方有权解除合同的情形”。现承韵公司致函西高公司以经营亏损为由要求解除租赁合同，西高公司复函表示不同意解除合同，双方未能就解除合同协商一致，故承韵公司解除合同不符合合同约定的解除条件，也不存在合同约定的承韵公司可单方解除合同的情形，同时，承韵公司解除合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、第二百三十三条规定的情形。因此，承韵公司解除合同没有事实和法律依据。
关于承韵公司是否违约的问题。本院认为，合同解除权属于形成权，自解除合同通知到达对方即生效，不以合同相对方是否同意为前提。本案中，承韵公司解除合同的通知已到达西高公司，房屋租赁合同已实际解除。因承韵公司解除合同不符合合同约定和法律规定，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因合同已实际解除，承韵公司要求本院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》属请求不当，本院不予支持。对于承韵公司要求西高公司排除妨碍，搬回属于其设备的请求，本院认为，承韵公司未提交证据证实其设备被西高公司扣押，其该项请求无事实依据，本院不予支持。
关于承韵公司是否应当继续支付租金，赔偿滞纳金、违约金及经济损失的问题。本院认为，对于西高公司要求承韵公司继续履行合同支付租金的请求，因承韵公司解除合同的通知到达西高公司时，合同已解除，西高公司为解决争议至今未将房屋另行出租，其可以主张承韵公司赔偿该期间的损失，但经本院释明，西高公司不予变更第一项反诉请求，即不同意主张承韵公司解除合同后占用租赁房屋期间的损失，仍然要求承韵公司继续履行合同，其主张缺乏法律依据，本院不予支持。对于违约金，根据合同约定“未经对方同意，擅自解除本合同的，应向对方支付相当于本合同所述保证金金额的违约金，该违约金不足以弥补对方损失的，还须赔偿对方的经济损失”，承韵公司违反合同约定单方解除合同，应该以其交纳的保证金抵付违约金。对于西高公司主张的经济损失414784元（包括厂房改造费用301387元、食堂加层改造费用378000元的30%即113400元），其中房屋改造费用属西高公司按照合同约定为满足承韵公司的经营需要对租赁房屋进行的改造，现承韵公司提前解除合同导致西高公司的投入没有收回，故该部分损失承韵公司应予赔偿；对于食堂加层的费用，属于西高公司出租房屋必须具备的条件，且房屋加层之后作为固定资产仍属西高公司所有，不会造成西高公司的损失，故加层费用不应由承韵公司赔偿。对于西高公司主张的滞纳金，因承韵公司已支付三个月租金，扣除合同约定的免租期，租金实际支付至2014年7月20日，而租赁合同已于2014年7月解除，因而，承韵公司不再支付租金不属于迟延支付租金，不存在滞纳金的问题。
综上，承韵公司与西高公司于2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》已实际解除；承韵公司要求西高公司排除妨碍，允许其搬回设备物品无事实依据，本院不予支持；西高公司要求承韵公司承担违约责任支付违约金并赔偿经济损失，本院对违约金予以支持，对经济损失予以部分支持，其主张继续履行合同和支付滞纳金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉市承韵速递有限公司荆门分公司支付被告（反诉原告）湖北西高电气设备有限公司违约金100000元；
二、原告（反诉被告）武汉市承韵速递有限公司荆门分公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）湖北西高电气设备有限公司经济损失301387元；
三、驳回原告（反诉被告）武汉市承韵速递有限公司荆门分公司的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖北西高电气设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费200元，反诉案件受理费3760元，合计3780元，由原告（反诉被告）武汉市承韵速递有限公司荆门分公司负担1890元，被告（反诉原告）湖北西高电气设备有限公司负担1890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：湖北省荆门市农行海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，账号570401040002701。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区财政局预算外资金财政专户，账号17560301040000261，开户行：湖北省荆门市农行金泉支行。
审 判 长 丁兆华
人民陪审员 淳艳丽
人民陪审员 刘爱琼
二〇一五年二月四日
书 记 员 王 维