浙江省宁波市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）浙甬执异字第18号
异议人（诉讼保全被申请人）：宁波济帆房地产开发有限公司。住所地：浙江省慈溪市龙山镇东门外村。
法定代表人：孙家安。
委托代理人：许海棠。
原告（诉讼保全申请人）：中鑫建设集团有限公司。住所地：浙江省上虞市经济开发区舜耕大道****号。
法定代表人：王水鑫。
委托代理人：林敏。
本院在审理原告中鑫建设集团有限公司（以下简称中鑫公司）与被告宁波济帆房地产开发有限公司（以下简称济帆公司）建设工程施工合同纠纷一案中，依原告申请作出（2015）浙甬民二初字第6号民事裁定书，裁定冻结被告济帆公司的银行存款共计60000000元或查封、扣押其等值财产，异议人向本院提出异议，要求解除超值部分的财产保全。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人请求解除对超值部分的财产保全，其事实和理由有：
一、本案中既预查封了房产又冻结了监管账户是重复保全行为。房产预售之后的价款必须进入监管账户，否则无法办理网签手续，故此两者不应同时保全。对房产及监管账户的双重查封致使异议人无法销售房产获得现金流，进而使得异议人无法支付其他配套施工单位的工程款，影响异议人配套工程的进度，影响涉案房产的验收交付。
二、本案中被预查封的房产市场价值已远超裁定范围。被预查封房产包括32套住宅及50套店面房，目前市场价值总计超过8848万元。其中32套住宅的市场价值为2281万元以上，3-5幢16套商铺市场价值3700万元以上，6幢单独商业体2930万元以上，已远超过裁定书确定的保全金额6000万。
三、被预查封的房产中有部分实际已经被售出，购房者已缴预付款，只是合同未及时签订。预查封该部分已售出的房产将导致严重影响消费者的利益，故请求对该部分房屋予以解封。
四、本案中被预查封的房产市场价值已远超裁定范围，在此情况下，再查封国有土地使用权不符合法律规定。国有土地使用权整体不可分割，国有土地使用权整体查封将导致其余未被预查封的房产亦无法办理产权证，即客观上导致整个楼盘的全部房产均处于无法销售，无法办理产权证的状态。
为证明自己的主张，异议人向本院提供如下证据：
证据1：商品房买卖合同复印件三份，拟证明被预查封的住宅单价为约5000元每平米的计算符合市场实际，实际销售价格与表单价格一致。
证据2：被预查封的32套住宅的价值汇算表一份，拟证明被预查封的住宅总面积为4436.18平方米，住宅总价值约2200万元，其中已预售的房产价值为约1076万元。
证据3：商铺订购书及发票复印件一份，拟证明被预查封的商铺市场单价与表单价格一致。
证据4：被预查封的3-5套商铺的价值汇算表一份，拟证明3-5幢被预查封商铺总面积2074平米，总价值约3700万元，其中已被预售的房产价值为约1926万元。
证据5：被预查封的6幢独立商业体房产的价值汇算表一份，拟证明6幢独立商业体总面积1506平方米，总价值约2930万元。
证据6：签约单及付款凭证复印件一份，拟证明已预售房产情况。
证据7：编号为3302822011A21172国有建设用地使用权出让合同复印件、编号为北仑开发2014人固001、编号为北仑开发2013人固003贷款合同复印件、贷款还款通知单复印件各一份，拟证明涉案被查封土地使用权的价值。
原告中鑫公司要求驳回异议人的异议申请，继续查封上述涉案财产。其答辩称：
一、原告申请财产保全是合法的，没有违反法律规定。异议人拖欠原告工程价款，导致涉案工地民工无法得到工资，原告承受巨大的经济压力。原告向中级法院提起诉讼，并对异议人相应财产进行查封保全完全合法合理。
二、原告申请保全的被告房产实际价值远低于裁定保全6000万的范围。原告查封的异议人住宅及店面实际价值约为3000万元左右，没有异议人所说的8848万元那么多，主要理由有以下几点，其一，根据异议人售楼中心作出的销售广告显示房价为每平米4000元，而实际销售价则远低于4000元，并非异议人提供价值总汇表中所说的5000元，故异议人计算的房价偏高。其二，原告查封的异议人房屋坐落于农村郊区，且是异议人卖剩的房屋，其相对于房产价值会相对减小。故原告查封的房屋实际价值不大，约为3000万元左右，远低于裁定保全6000万元的范围之内。
三、原告申请查封房产的同时冻结监管帐户的行为是合法的，没有涉及重复保全行为。主要原因是原告在查封异议人银行监管帐户时，其帐户显示金额为0元，因异议人没有相对金额的现金可以保全，故原告才查封了房产及土地，故不存在重复查封行为。且如果只查封房产不查封监管帐户，则可能存在异议人私自买卖查封房屋并转移相应所得财产的情况。
四、原告申请查封国有土地使用权是合法的。原告查封的房屋市场价值不大，如果不保全土地使用权，原告工程款不能得到保证，财产保全将失去意义。
综上，异议人提起的执行异议，没有事实和法律依据，不应得到支持，请求依法驳回其异议申请。
本院经审查，查明以下事实：根据原告提供的财产线索，本院于2015年6月15日冻结了异议人在中国银行宁波经济技术开发区支行36×××48帐户及36×××42帐户的存款83040.07元，在中国农业银行慈溪市慈东支行39×××29帐户的存款10535.97元，预查封了异议人名下的位于慈溪市龙山镇龙华苑小区1幢1301、202、1502、1702；2幢1803、1604、1804、1702、1802；3幢1701、1801、2001、1402、1702；4幢201、301、2101、2301、202、1202、1402、1502、1602、2002、2202；5幢2201、2301、1502、1602、1702、1802、2102共32套住宅和3幢1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11；4.5幢1-9、1-10、1-11、1-12、1-13；6幢1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-12、1-13、1-14、1-15、1-16、1-17、1-18、1-19、1-20、1-21、1-22、1-23、1-25、1-26、1-27、1-28、1-29、1-30、1-31、1-32、1-33、1-34、1-35、1-36、1-37、1-38、1-39、2-1共50套店面房，查封了异议人名下的位于慈溪市龙山镇龙华苑小区国有土地使用权，权证号：慈国用（2012）第051031号，地号：82-007-015-0055。
本院认为，根据原告的依法申请，及其提供的相应的担保，本院依法作出财产保全裁定并无不当。关于本案中冻结的异议人在中国银行宁波经济技术开发区支行36×××48帐户、36×××42帐户以及在中国农业银行慈溪市慈东支行39×××29帐户内的存款，因房产和监管账户中的存款均属于异议人所有的不同类型的财产，本院针对不同种类的财产，依法分别对房产预查封和对存款冻结不属于重复保全行为。故异议人主张在预查封房产的同时不能再冻结监管账户的理由不能成立。关于预查封的异议人名下的位于慈溪市龙山镇龙华苑小区共计82套房产，根据双方提供的初步证据和各方陈述，本院对有关证据作表面审查后认为，综合该楼盘所处的地段及实际销售情况，今后处置变现过程中的难易程度以及市场变动等因素，预查封的82套房产价值并未超过裁定保全6000万元的范围。对于异议人主张被预查封的房产中有部分房产实际已经被售出，由于房屋预售必须经严格的程序，应双方签订正式的房屋预售合同并在房产管理部门进行预售登记，但本案中异议人陈述其与所称购房者并未签订合同，亦未在房产管理部门进行预售登记，且购房者现未提出异议，故异议人以部分房屋已经预售为由要求解封的理由不能成立。
关于查封的异议人名下的位于慈溪市龙山镇龙华苑小区国有土地使用权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”本案中查封了整块国有土地使用权，该查封的效力及于地上建筑物。结合涉案土地买入价格来看，确有超标的查封的情形，但由于涉案土地属于产权一本登记，不可分割，土地管理部门亦无法协助查封82套房产所对应的土地使用权，为防止房产被本院查封后，土地使用权又被其他法院查封而造成变现处理上的困难，本院依据原告中鑫公司的申请，保全异议人名下该涉案土地并无不妥。待今后该土地具备可分割条件时，可依据异议人的申请仅对82套房产所对应的土地使用权予以查封。综上，本院认为，异议人济帆公司要求解除对超值部分财产保全的请求，与法律和事实不符，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人宁波济帆房地产开发有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省高级人民法院申请复议。
审 判 长 林 波
审 判 员 张东风
代理审判员 闫 冰
二〇一五年九月二十五日
代书 记员 张言蔚