安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第01442号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司。
法定代表人：杜金虎，该公司经理。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴伟坤，男，1987年2月26日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周萍，女，1989年12月26日出生，汉族，农民，系吴伟坤之妻。
以上二被上诉人共同的委托代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。
上诉人安庆市安宁房地产开发有限公司（以下简称安宁房产公司）因与被上诉人吴伟坤、周萍商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2014）松民一初字第00855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了此案。上诉人安宁房产公司的法定代表人杜金虎及其委托代理人黄松林，被上诉人吴伟坤、周萍共同的委托代理人吴建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：（一）2011年7月25日，吴伟坤、周萍与安宁房产公司签订《商品房预售合同》，约定：吴伟坤、周萍购买安宁房产公司开发的水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套，建筑面积为114.53平方米，房屋总价款409953元。合同约定安宁房产公司交房时间为2012年12月30日前，迟延交房按照已交房款的日万分之三计算违约金。合同签订后，吴伟坤、周萍于合同签订当日一次性现金付清购房款409953元。直到2012年12月30日，安宁房产公司没有向吴伟坤、周萍交付房屋。（二）2013年7月27日，安宁房产公司开发的水岸国际新城五幢二单元1105室商品房达到交付条件。2013年8月15日，安宁房产公司在延期交房的情况下，按照吴伟坤、周萍预留的通知方式向吴伟坤、周萍邮寄送达房屋交付通知书，通知吴伟坤、周萍前来交接房屋。2013年8月22日，房屋交付通知书到达吴伟坤。由于房屋交接时安宁房产公司要求吴伟坤、周萍签订免除其违约责任的《房屋交接确认函》，并缴纳不符合相关政策的费用，双方一直交接未果。2013年9月29日、2014年2月28日、2014年3月18日，安宁房产公司又多次通知，催促吴伟坤、周萍前来交接房屋。2014年4月1日，安宁房产公司按照吴伟坤、周萍预留的通知方式向吴伟坤、周萍邮寄送达解除合同通知书。2014年4月5日，解除合同通知书到达吴伟坤。（三）商品房买卖合同第八条约定安宁房产公司应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收合格的房屋交付给买受人。合同第十一条约定逾期交房，自合同规定的最后交付日期的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，如出卖人向买受人发出交房通知后，买受人逾期一个月仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。合同补充条款第10条约定出卖人按照本合同约定的地址及联络方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，出卖人通过有效途径公告视为已经履行本合同的相关通知义务。
原审法院认定上述事实的证据有：吴伟坤、周萍提交的吴伟坤、周萍的身份证、结婚证复印件各一份，《商品房预售合同》一份；安宁房产公司提交的安宁房产公司的组织机构代码证、营业执照复印件各一份，商品房买卖合同、建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见、工程竣工验收报告、备案表、建筑面积计算书等，住宅质量保证书、住宅使用说明书，公告，房屋交付通知书及国内标准快递，商品房买卖合同书首页、VIP卡申请书、意向书、身份证复印件、买受人电话号码单、一期交房信息表、电话清单、邮件查询等；当事人陈述。
原审法院认为：吴伟坤、周萍与安宁房产公司签订的《商品房预售合同》合法、有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定全面、正确、适当地履行，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。吴伟坤、周萍已经按照合同约定向安宁房产公司一次性现金支付了全部购房款，安宁房产公司应在约定的期限内向吴伟坤、周萍交付所购房屋，安宁房产公司逾期交房应承担相应的违约责任，故对吴伟坤、周萍要求安宁房产公司立即无条件交房并承担迟延交房违约责任的诉讼请求予以支持。双方签订的《商品房预售合同》约定，安宁房产公司应当在2012年12月30日前交付房屋，安宁房产公司在2013年7月27日商品房达到交付条件后，于2013年8月15日按照吴伟坤、周萍预留的通知方式向吴伟坤、周萍邮寄送达房屋交付通知书，2013年8月22日，房屋交付通知书到达吴伟坤，安宁房产公司迟延交房的时间应自2012年12月31日计算至2013年8月22日共计逾期263天，违约金按照总房款409953元的日万分之三计算每日122.98元，共32345元。关于安宁房产公司主张双方签订的《商品房预售合同》已然解除，吴伟坤、周萍应向其支付总房款10%的解除合同违约金40995.3元的反诉请求，因双方签订的《商品房预售合同》对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的约定条件是由于买受人原因而未能按期交付房屋，而本案中安宁房产公司本身就没有在2012年12月30日前按期交付房屋，并且房屋没有按期交付也并非因为吴伟坤、周萍的原因，作为违约方的安宁房产公司不能单方通知解除合同，其单方通知解除合同的法定条件并不成就，因此其单方通知解除合同的行为依法不发生合同已然解除的法律效力，因此对安宁房产公司的反诉请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内按双方签订的《商品房预售合同》约定向原告吴伟坤、周萍交付宿松县孚玉镇水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套；二、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴伟坤、周萍支付延期交房违约金32345元；三、驳回被告安庆市安宁房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，减半收取462.5元，由安庆市安宁房地产开发有限公司负担。反诉费413元，减半收取206.5元，由安庆市安宁房地产开发有限公司负担。
宣判后，安宁房产公司不服，上诉称：1、原审程序不当，适用法律错误。其一，本案不应直接审理合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。涉案《商品房预售合同》约定，出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。涉案房屋于2013年7月27日达到综合验收条件后，安宁房产公司已多次通知吴伟坤、周萍交接房屋（一次公告，三次书面通知，一次短信通知），但历时9个月吴伟坤、周萍仍拒绝交接房屋。无奈，安宁房产公司于2014年4月1日书面通知吴伟坤、周萍解除《商品房预售合同》，对方4月5日签收。如对方有异议，应当提起确认之诉。原判对在对方仅提起违约之诉的情况下，直接确认安宁房产公司单方解除合同的行为不发生效力，明显不当。2、原判认定事实不清，适用法律错误。即使原判可以对解除合同的效力进行审理，但原判认定安宁房产公司单方解除合同的行为不发生效力，亦属于枉法裁判。本案双方约定了解除合同的条件，安宁房产公司在涉案房屋符合交付条件后向吴伟坤、周萍发出交房通知，吴伟坤、周萍长时间内拒不交接房屋，已构成违约，安宁房产公司有权单方解除合同。原判认定吴伟坤、周萍的违约行为不予认定，认定事实错误。3、安宁房产公司的反诉请求应当得到支持。根据合同约定，安宁房产公司单方解除合同后，吴伟坤、周萍仍应支付总房款10%的违约金。故上诉请求：撤销原判，发回重审；或直接改判驳回吴伟坤、周萍的诉讼请求，支持安宁房产公司的反诉请求。
吴伟坤、周萍的委托代理人在二审庭审中辩称：一审程序合法，适用法律正确。安宁房产公司所列举的送达情况，均不是吴伟坤、周萍签收，是他人代收。安宁房产公司未在规定期限内交房，并不是买受人的原因，其无权行使合同约定的解除权。至于一审程序是否适当，请二审依法审查。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审均未提供新的证据，且对原审证据未提出新的复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、原审程序是否适当。2、原判认定安宁房产公司单方解除合同不具有法律效力，是否有事实、法律依据。3、安宁房产公司主张吴伟坤、周萍应支付解除合同违约金是否有法律依据。
（一）关于原审程序。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。对上述的“请求”，不应狭义地理解为“起诉”，而应作广义理解，既包括“起诉”，也包括“答辩”。本案中，安宁房产公司在反诉时要求吴伟坤、周萍向其支付解除合同违约金，而吴伟坤、周萍在答辩称“本案是安宁房产公司一再违约才导致吴伟坤、周萍起诉。安宁房产公司反诉认为合同已经解除，根本没有事实和法律依据。安宁房产公司无权解除合同，请求驳回安宁房产公司的反诉请求”，该答辩中已包含“请求法院确认解除合同的效力”。因此，尽管吴伟坤、周萍没有就解除合同效力问题单独提起诉讼，但原审法院根据其答辩意见，对安宁房产公司单方解除合同的效力进行审查，程序并无不当。安宁房产公司的该项上诉理由不能成立，应不予采纳。
（二）关于事实认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在《商品房预售合同》中约定，对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的条件是由于买受人原因而未能按期交付房屋。但安宁房产公司未能按合同约定期限交付房屋，并且房屋没有按期交付也并非是吴伟坤、周萍的原因。因此，安宁房产公司单方通知解除合同的法定条件并不成就，其无权单方行使合同解除权。原判认定安宁房产公司单方通知解除合同的行为不发生法律效力，事实、法律依据充分。安宁房产公司的该项上诉理由不能成立，应不予采纳。
（三）关于解除合同违约金。如前所述，因安宁房产公司单方解除合同的行为，不具有法律效力，其要求吴伟坤、周萍支付解除合同违约金，没有事实依据，原判未予支持，处理适当。安宁房产公司的该项上诉理由不能成立，应不予采纳。
综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费825元，由上诉人安庆市安宁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
审 判 员 江 韵
代理审判员 陈铜林
二〇一四年十二月五日
书 记 员 吴学军
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。