广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法民一初字第1568号
原告（反诉被告）：林国华，男，汉族，1982年2月3日出生，住址：紫金县。
委托代理人：陈刚，广东人为律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赖丽平，女，汉族，1954年3月24日出生，住址：惠州市惠阳区。
委托代理人：马静涛，广东伟伦律师事务所律师。
委托代理人：邱国文，广东伟伦律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）林国华与被告（反诉原告）赖丽平房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告林国华诉称，原告与被告于2014年5月16日签订房屋租赁合同协议，约定被告将惠州市麦地路三巷2号粤欣大厦首层C座出租给原告经营饮食行业。该房屋原由惠州市新赣线电动车（钟三月生）承租，租赁合同经营期限为8年，自2013年7月1日至2021年6月30日，承包经营费为每月玖柒仟柒佰肆拾元人民币，且该协议签订后，惠州市新赣线电动车(钟三月生）向被告交纳押金共计贰万叁仟贰佰贰拾元人民币。鉴于原承租人经营困难，被告同意原告为新承租方，原告承受惠州市新赣线电动车（钟三月生）合同项下的权利和义务。因协议约定由原告承受原承租人的权利和义务，因此原告向原承租人（钟三月生）交了押金款，由原告在合同到期或者解除后依约向出租人即被告主张返还。原告于2014年5月16日接手后，幵始装修并做前期准备工作(含聘请厨房人员及给他们租房等)，正当一切都顺利进行时，2014年5月28日，原告收到惠州市粤兴物业管理有限公司的整改通知，通知明确C、D商铺违反规划设计用途，告知不能经营饮食行业。因此，原告找被告协商，被告之前告诉原告是可以经营饮食行业且物业也同意。现原告无法正常使用租赁物，经多次与被告协商，被告不同意退还押金并对原告的其他损失作出赔偿。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告押金人民币23220元及从租房之日起即2013年5月16日起支付银行同期贷款一倍利率的利息；3、被告赔偿原告人民币24221.22元；4、本案案件受理费由被告承担。
被告赖丽平答辩并提起反诉称，一、被反诉人拒不按时支付租金已经构成了严重违约，反诉人有权单方面解除合同并收回租赁物。二、因被反诉人非法占有反诉人的租赁物，反诉人有权要求其支付租赁物占用使用费。鉴于被反诉人严重的违约行为，反诉人分别于2014年6月13日、6月15日通过在该租赁物门口张贴《通告》的方式告知被反诉人，要求其清理完毕该租赁物内外所有的建筑材料及杂物，但其一直未履行。被反诉人于2014年6月20日左右在该租赁物的大门上另外加上一把锁且没有将钥匙交给反诉人，导致反诉人事实上一直无法收回该租赁物。反诉人的租赁物从2014年6月1日至2014年7月20日（共计50天）期间一直由被反诉人非法占用，其依法应向反诉人支付12400元的租赁物占用使用费。三、因被反诉人单方面违约终止合同，反诉人有权要求支付补偿损失费。四、被反诉人在租赁物门前堆放的障碍无严重影响了反诉人对租赁物的正常使用，反诉人有权要求其及时处理。为此，我方提起反诉，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》、《补充协议》；2、被反诉人向反诉人支付租赁物占用使用费12900元（7740元/30天×50天）（自2014年6月1日至2014年7月20日）；2、被反诉人向反诉人支付补偿损失费15480元（7740元×2个月）；3、被反诉人搬离、清理堆放在租赁物门前的砖块等障碍物；5、被反诉人承担本案的诉讼费用。
反诉被告林国华答辩意见同其起诉意见。
查明的案件事实
经审理查明，2013年6月21日，赖丽平与案外人钟三月生（乙方）签订《房屋租赁合同》，赖丽平将其座落于惠州市麦地路三巷2号粤欣大厦首层C座的商铺（面积86平方米）租给乙方销售及维修电动车使用，租赁期限为8年（2013年7月1日至2021年6月30日），每月租金7740元；合同生效后，乙方即付三个月租金23220元作为押金；任何一方因特殊情况需要提前终止合同，需提前两个月通知对方，并取得对方同意，否则，违约方应支付对方两个月的租金，作为补偿损失费。合同签订后，案外人钟三月向赖丽平支付押金23220元。2014年5月16日，赖丽平与林国华签订《补充协议》，约定：经协商同意由林国华为新承租方（乙方）经营饮食行业，新承租房（乙方）应承担原承租方（乙方）在房屋租赁合同各项规定。同日，案外人钟三月生（甲方）与林国华（乙方）签订《协议书》，约定：甲方退出原房屋租赁合同关系，不再享有合同权利也不承担合同义务，由乙方替代承受原租赁合同中甲方的权利和义务；鉴于甲方向出租人缴纳押金23220元，该款项出租人未退还，现由乙方向甲方交付23220元，待租赁合同到期后，由出租人以甲方之前缴纳的押金向乙方返还。协议签订后，林国华向钟三月生支付转让费（包括押金及本月租金及所有装修共计60000元）。钟三月生向赖丽平支付了五月份的租金。林国华接手后，进行了部分装修及前期准备工作。林国华在装修时遗留了部分的砖块等。2014年5月28日，林国华收到物业管理公司的整改通知，认为商铺因违反规划设计用途装修规定，停电要求整改。此后双方协商未果。赖丽平多次报警，民警主持协商未果后，于2014年7月20日陪同赖丽平到档口开锁。
裁决理由和结果
本院认为，林国华与赖丽平于2014年5月16日签订《补充协议》，约定林国华受让赖丽平与案外人钟三月生于2013年6月21日签订的《房屋租赁合同》中案外人钟三月生的权利和义务，故赖丽平与林国华之间的房屋租赁合同关系成立，双方签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。致使林国华与赖丽平的主要原因是，物业管理公司于2014年5月28日向林国华发出商铺违反规划设计用途装修规定的整改通知，对此，双方仅在2014年5月16日的《补充协议》中约定“经协商同意由林国华为新承租方（乙方）经营饮食行业”，但未约定由谁来确保饮食行业的实现，双方亦未到物业管理处询问该房屋是否可以作为饮食行业，故原、被告在租赁房屋的用途方面均存在过错，双方均应承担由此造成的损失。所以，综合考虑林国华与赖丽平未能履行合同的原因、林国华装修及准备所支付的费用、赖丽平未能收取租金的时间等因素，本院酌定赖丽平将收取的押金23220元退还给林国华，林国华的损失由其自己承担，赖丽平的损失由其自己承担。由于林国华在装修过程中，在商铺门前遗留了部分砖块等障碍物，故林国华应清除该障碍物。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）林国华与被告（反诉原告）赖丽平签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》。
二、被告（反诉原告）赖丽平应在本判决发生法律效力之日起五日内返还租赁押金23220元给原告（反诉被告）林国华。
三、原告（反诉被告）林国华应在本判决发生法律效力之日起五日内清除其在租赁房屋门前遗留的障碍物。
四、驳回原告（反诉被告）林国华的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）赖丽平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费1231元（原告已预交），减半收取615.5元，由原告林国华负担；反诉受理费710元（反诉原告已预交），减半收取355元，由反诉原告赖丽平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐作培
代理审判员 杨燕红
代理审判员 杨 梅
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 纪舜龄