浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金浦民初字第1050号
原告：张旭光。
原告：黄发大。
两原告共同委托代理人：王延军。
被告：浙江浦江天隆水晶宝石有限公司。
法定代表人：邱培育。
被告：邱培育。
被告：张秦郡。
三被告共同委托代理人：楼冠敏、朱希阳。
原告张旭光、黄发大诉被告浙江浦江天隆水晶宝石有限公司（以下简称天隆公司）、邱培育、张秦郡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张旭光、黄发大，原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。2013年12月24日，经张旭光、黄发大申请，本院查封了天隆公司、邱培育名下坐落于浦江县体育场东路23号的房产。本案现已审理终结。
原告张旭光、黄发大诉称：2013年10月2日，原、被告签订了浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房买卖预约合同一份，约定由天隆公司经拍卖程序购买浙ＸＸ信工艺品有限公司所有的位于浦江县中山工业园区功能分区华为路8-1号的厂房，再将九号楼的厂房出卖给张旭光、黄发大，约定买卖价款390万元。2013年10月2日，张旭光、黄发大支付了定金97.5万元。在天隆公司拍卖成交后，邱培育、张秦郡又于2013年11月20日收取了张旭光、黄发大购房款390万元。后经张旭光、黄发大调查了解，天隆公司除拍卖前缴纳500万元保证金之外，并未向拍卖执行浙ＸＸ信工艺品有限公司资产的温州市中级人民法院支付任何拍卖款项。于是，张旭光、黄发大再三向三被告要求返还购房款。2013年12月5日，天隆公司、邱培育向张旭光、黄发大返还了购房款173.5万元，尚欠216.5万元至今未付。现张旭光、黄发大诉讼至法院要求判令天隆公司、邱培育、张秦郡支付张旭光、黄发大购房款（包括先期支付的97.5万元定金）216.5万元，支付定金78万元，共计294.5万元，并支付逾期付款利息（按本金294.5万元自2013年12月5日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；由三被告承担本案诉讼费用。
为证明上述事实，原告张旭光、黄发大向本院提供了以下证据：
证据1，张旭光、黄发大身份证复印件各一份、协议书一份，证明原告的诉讼主体资格。
证据2，天隆公司工商登记信息表一份，证明被告诉讼主体资格。
证据3，浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房买卖预约合同一份，证明原、被告签订合同之事实。
证据4，收款收据二份，证明被告收受购房款390万元之事实。
证据5，汇款凭证七张，证明张旭光、黄发大的付款情况。
证据6，收据一份，证明被告向张旭光、黄发大退还了部分购房款，及被告存在违约的事实。
证据7，个体工商户营业执照一份、个体工商户基本情况表一份、浦江县转转水晶饰品有限公司出具的情况说明一份，证明原告主体资格。
被告天隆公司、邱培育、张秦郡辩称：张旭光、黄发大的诉讼请求缺乏法律和事实依据，具体理由：1、浦江县旭光水晶饰品厂与天隆公司虽然签订了预约房屋买卖合同，但该合同签订在拍卖之前，故预约合同仅是形式，实质上系合伙关系。2、合同当事人是浦江县旭光水晶饰品厂，且现在浦江县旭光水晶饰品厂已被转为浦江县转转水晶饰品有限公司，故根据合同相对性原则，本案原告主体不适格。3、邱培育、张秦郡系天隆公司股东，其收款行为系公司行为，故根据合同相对性原则，邱培育、张秦郡不应列为本案被告。4、张旭光、黄发大诉请返还购房款及定金，根据法律规定，返还的前提是合同一方根本违约，合同解除。现张旭光、黄发大没有诉请解除合同，故其要求返还房款的诉请也不能成立。5、退一步讲，即使张旭光、黄发大提出了解除合同的诉请，因天隆公司并没有根本违约，张旭光、黄发大要求解除合同的诉请也不应支持。6、张旭光、黄发大未按约支付房款，属单反毁约，定金不能返还，张旭光、黄发大的行为还造成天隆公司的损失，天隆公司保留主张赔偿的权利。综上，张旭光、黄发大的诉请不能成立，应予以驳回。
为支持其辩称，被告天隆公司、邱培育、张秦郡向本院提交了以下证据：
证据8，拍卖成交确认书复印件一份，证明天隆公司于2013年10月17日通过拍卖形式取得了浙ＸＸ信工艺品有限公司华为路厂房，按照确认书余款应在30日内向温州中院付清，因张旭光、黄发大和其他成员的逾期付款，导致天隆公司有损失。
证据9，普通转账回单的复印件二份，证明天隆公司支付了500万元保证金及68.25万元佣金。
证据10，广告费增值税普通发票复印件四张、证明复印件二张、广告合同一份，证明天隆公司到现在为止没有根本违约，还在继续寻找合作伙伴。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：
对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5，证据7，天隆公司、邱培育、张秦郡对证据的真实性均无异议，本院依法予以认定。
对证据6，天隆公司、邱培育、张秦郡对证据的真实性无异议，但认为房款并不是天隆公司自愿退还的，而是张旭光、黄发大通过博奥水晶饰品厂强制退还的。本院对该证据依法予以认定。
对证据7，天隆公司、邱培育、张秦郡对证据的真实性无异议，但认为原告主体不适格。本院对证据的真实性予以认定。
对证据8，张旭光、黄发大认为无法核对证据的真实性，要求法院予以核实。经本院核实，本院对证据的真实性予以认定。
对证据9，张旭光、黄发大质证无异议，本院依法予以认定。
对证据10，张旭光、黄发大对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，天隆公司并没有取得房屋权属，进行转让是不合法的，且该证据与本案无关。该证据与本案无关，本院依法不予以认定。
经审理，本院查明的事实：2013年10月2日，天隆公司与浦江县旭光水晶饰品厂就买卖浙ＸＸ信工艺品有限公司的部分厂房达成初步意向，天隆公司收取了定金97.5万元。当日，天隆公司与浦江县旭光水晶饰品厂签订了一份关于浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房买卖的预约合同。该合同中约定，拟由天隆公司经拍卖程序购买浙ＸＸ信工艺品有限公司所有的位于浦江县中山工业园区功能分区华为路8-1号的厂房，再将九号楼厂房出卖给浦江县旭光水晶饰品厂；房屋建筑面积3232平方米，土地使用权面积1722平方米；房款390万元，无论天隆公司实际支付的拍卖价款为多少，任何一方都不得要求增减价款；支付方式为签订合同时支付定金97.5万元，该定金可冲抵厂房买卖价款，天隆公司在通过拍卖程序成功购买后以短信方式、电话方式或书面方式通知浦江县旭光水晶饰品厂付款，浦江县旭光水晶饰品厂在指定的时间内（不少于15天）付清剩余房款；天隆公司未去拍卖或者拍卖未成功，应在拍卖日后十个工作日内退还浦江县旭光水晶饰品厂购房款，如推迟以每天千分之三支付滞纳金。该合同并约定了逾期支付购房款的后果、厂房交付、过户手续及税费承担、生产设备的交付等内容。
2013年10月17日，天隆公司以人民币7250万元竞得位于浦江县中山工业园区功能分区华为路8-1号浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房及附属设施。天隆公司预交的竞买保证金500万元冲抵拍卖成交价款，剩余拍卖价款被要求在30天内向温州市中级人民法院付清。事后，天隆公司未能按时支付剩余拍卖价款。
张旭光分别于2013年10月2日转账支付定金97.5万元，于2013年10月23日转账支付97.5万元，于2013年11月20日转账支付195万元。2013年11月20日，天隆公司出具了一张390万元收据，并注明房款全部付清。
2013年12月5日，张旭光、黄发大收到了退还的购房款173.5万元，并在电脑打印的收据上签名确认，收据内容为：“今收到天隆公司因浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房及土地拍卖款无法全额履行付清。特将原先所收的部分购房款退还。共计金额壹佰柒拾叁万伍仟元整，小写173.5万元。一式二份。天隆公司一份，收款人一份。收款人：张旭光黄发大2013年12月5日”。收据下面打印有“收款人承诺：不追究天隆公司、邱培育、张秦郡退回本金以外的一切款项。承诺人签名：”，但张旭光和黄发大未进行盖章或签名确认。天隆公司盖章确认了情况属实。现张旭光、黄发大诉讼至法院提出了上述诉讼请求。
在诉讼过程中，张旭光、黄发大表示如法院不支持其要求双倍返还定金的诉讼请求，就要求三被告支付逾期退款违约金（按本金216.5万元自2013年12月5日起按日千分之三计算至实际支付之日止）。
本院另查明，浦江县旭光水晶饰品厂性质为个体工商户，由张旭光经营。2013年9月30日，张旭光、黄发大签订协议书，约定共同向天隆公司购买浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房，双方各半出资，各半享受收益。2013年12月10日，浦江县旭光水晶饰品厂因被浦江县转转水晶饰品有限公司吸收而注销。2014年2月26日，浦江县转转水晶饰品有限公司出具情况说明，认为该笔债权债务应由张旭光、黄发大自行处理。
本院认为：张旭光、黄发大约定双方各半出资，各半享受收益，共同向天隆公司购买浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房，并共同在厂房买卖预约合同、收条上签字。浦江县转转水晶饰品有限公司也认为本案纠纷应由张旭光、黄发大自行处理。故本院认为，张旭光、黄发大与本案有直接利害关系，为本案适格原告。
天隆公司与张旭光、黄发大签订的厂房买卖预约合同系合同双方在天隆公司取得浙ＸＸ信工艺品有限公司厂房权属之前，双方对部分厂房买卖价款、付款时间、权属转移登记、税费承担等明确具体的约定，故天隆公司与张旭光、黄发大之间属厂房买卖关系。该约定系天隆公司与张旭光、黄发大的真实意思表示，也未违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力，双方均应照约履行。天隆公司辩称双方系合作关系，与事实不符，不能成立。
2013年12月5日，张旭光、黄发大收取了退还的房款173.5万元，天隆公司也盖章进行了确认。虽当时温州市中级人民法院还未作重新拍卖裁定书，但张旭光、黄发大与天隆公司的该行为可以视为双方同意不再继续履行合同，故本院认定原、被告签订的厂房买卖预约合同因拍卖未成功双方于2013年12月5日解除。天隆公司收取的390万元房款，应退还张旭光、黄发大。张旭光、黄发大要求退还房款216.5万元的诉讼请求，本院予以支持。
对本案是否适用定金罚则的问题，本院认为，张旭光、黄发大就厂房买卖事项在与天隆公司达成订约意向后，支付天隆公司定金97.5万元，该定金为立约定金，旨在一方当事人违反预约协议的约定不签订合同时适用定金罚则，而现在天隆公司已与张旭光、黄发大签订了厂房买卖预约合同。该合同为预约合同，从合同条款看，原、被告双方对该合同可能因为拍卖未成功等原因导致无法履行的后果已充分知晓。合同第六条第七项也特别约定，因为天隆公司未去拍卖或者拍卖未成功，天隆公司应在拍卖日后十个工作日内退还张旭光、黄发大已付房款，如推迟则以每天千分之三支付滞纳金。故本院认为本案不应适用定金罚则，张旭光、黄发大主张双倍返还定金的诉请，不应予以支持。张旭光、黄发大只能要求支付逾期退款违约金。原、被告关于按每天千分之三支付违约金的约定，明显过高，张旭光、黄发大也未提供证据证明其损失情况，故本院调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍自2013年12月5日起计付至本判决确定的履行之日止。
邱培育、张秦郡作为天隆公司的董事长和总经理，基于天隆公司与张旭光、黄发大签订的厂房买卖预约合同，收取张旭光、黄发大的定金和购房款的行为，属职务行为。该行为的法律后果应由天隆公司承担。故张旭光、黄发大要求邱培育、张秦郡承担付款义务的诉讼请求，本院依法不予以支持。
对天隆公司认为张旭光、黄发大未及时付清房款的意见。本院认为，因天隆公司不能提供证据证明张旭光、黄发大未在其指定的付款期限内按时付款，故应由天隆公司承担举证不能的法律后果，对该辩称本院不予以采信。
鉴此，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告浙江浦江天隆水晶宝石有限公司于本判决生效后十日内退还原告张旭光、黄发大购房款计人民币2165000元，并支付逾期退款违约金（自2013年12月5日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计付至本判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告张旭光、黄发大的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30360元，保全费5000元，合计人民币35360元，由原告张旭光、黄发大承担7910元，被告浙江浦江天隆水晶宝石有限公司承担27450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费30360元，上诉受理费汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户；开户银行：中国农业银行金华市分行；汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 楼天兰
代理审判员 应秀萍
人民陪审员 黄颖松
二〇一四年三月十八日
代书 记员 潘灵芝