山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第666号
上诉人（原审原告）：林水青，公司职工。
委托代理人：刘士海，公司职工。
委托代理人：赵洪文，公司职工，系林水青同事。
被上诉人（原审被告）：临清市青年房地产开发有限公司，住所地：临清市。
法定代表人：吕建勇，董事长。
委托代理人：李勇，该公司职工。
委托代理人：滕永亮，山东荣润律师事务所律师。
上诉人林水青因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2015）临民一初字第631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年10月17日，原告林水青与被告青年开发公司签订“祥和苑临街楼买卖合同”，原告购买被告开发建设的祥和苑小区临街商住楼三单元七层东户706室，该商品房建筑面积约143.8平方米，储藏室建筑面积约8.12平方米，该商品房按套计算总价款为430475元，楼款一次性付清。2013年，被告交付房屋，原告入住。2014年7月，临清市房地产管理处为原告办理房产登记时，经实际测量，商品房建筑面积141.89平方米，储藏室建筑面积7.99平方米，与合同中约定的面积商品房相差1.91平方米、储藏室相差0.13平方米。2014年7月4日原告办理了房产证，房产所有人是林水青，共有人是刘士海（原告丈夫）。
原、被告双方对被告应否返还面积差异的楼款存在争议：原告认为被告实际交付的房屋面积少，应按减少的面积退还差额房款。被告于2013年6月15日开具的发票有明确的单价及计算方式，商品房单价2891.93元／平方米，储藏室单价1800元／平方米，房产是按建筑面积计价买卖，被告所交付的房产建筑面积比约定的面积小，被告应退还购房款5757元。
被告对原告的主张不予认可，被告主张该楼房系按套计算，在合同第1条第2项、第2条有明确的约定，被告未违约，不应退还房款。
根据双方签订的“祥和苑临街楼买卖合同”，合同第一条约定原告作为乙方购买的商品房位于祥和苑小区临街商住楼三单元七层东户706室，该商品房建筑面积约143.8平方米，储藏室建筑面积约8.12平方米；上述面积为暂测建筑面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。第二条约定计价方式与价款，该商品房按套计算总价款为肆拾叁万零肆佰柒拾伍元整。第三条约定付款方式及期限，一次性付清，合同签订，付清全部购楼款。第四条约定竣工时间与交房时间，竣工时间2013年6月1日，交付时间，甲方在该楼房验收合格后通知乙方接收房屋，乙方应在接到通知的5日内办理房屋交接手续，乙方接到房门钥匙之日即为交房时间。
原审法院认为：原、被告于2011年签订的“祥和苑临街楼买卖合同”，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为有效合同。合同签订后，原告按约支付了楼款，被告交付了房屋。该合同义务已经履行完毕。关于双方争议的面积差异的房款应否返还问题。根据双方签订的“祥和苑临街楼买卖合同”第二条，该商品房按套计算总价款430475元，该合同中并未约定每平方米的单价，只是载明了总价款。双方在签订合同时对暂测的建筑面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，约定以房地产产权登记机关实际测定面积为准。但对约定的建筑面积与产权登记面积发生差异后的处理未作约定，对误差范围也未作约定，故可以认定被告出售给原告的楼房是按套计价，并非按面积计价。原告虽提供了2013年6月15日被告出具的发票，但不足以证明原告的主张。本案中双方在合同中约定商品房建筑面积约143.80平方米，储藏室建筑面积约8.12平方米。在《房屋所有权证》中，确认实测商品房建筑面积141.89平方米，与合同约定面积相差1.91平方米，面积误差比绝对值为1.3%；储藏室面积7.99平方米，与约定面积相差0.13平方米，误差比为1.6%。面积误差比在相对合理的范围，不存在显失公平等情形。《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。第十九条规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式，买受人可以退房或者房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。原告要求被告退还面积差异的楼款，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告林水青的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
林水青不服一审判决上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）、被上诉人提出本案的商品房销售合同是按套计价明显不成立，其实质是按建筑面积计价的合同。理由如下：1、根据住建部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《办法》第十九条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案中，被上诉人只是注明了建筑面积，并未在合同中注明分摊的共有建筑面积；双方签订合同时，因被上诉人所售房屋为期房，因此上诉人无法对房屋实地勘察；被上诉人也并未附所售房屋的平面图，更不存在平面图标注详细尺寸及约定范围。在以上条件下缺失时，不存在“按套计价”的基础，约定应为无效。2、本案中双方签订的买卖合同明确约定了商品房及储藏室的面积，且在被上诉人开具的发票中明确了每平方米单价，并按约定的面积乘以单价计算出了金额。从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在单价之说，本案合同中既约定房屋面积，又以单价乘约定面积计算总价，实质明显为按建筑面积计价；在此种情况下，开发高已经为购房者提供了一个确定的房屋面积心理预期，据此应认定本合同实质是按建筑面积计价销售的。3本合同第二条约定：“该商品房按套计算总价为430475元”，上诉人认为此处的“按套”，是《山东省商品房销售管理条例》第30条规定“住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售”中的“按套”的意思，即商品房和储藏室是一套。4、合同中注明了房屋面积，上诉人认为这一面积是合同约定的开发商应交付的房屋面积。根据《合同法》第四十条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”此时对合同标注的房屋面积应作有利于购房人的解释，认为购房者追求合同标注的面积，应是其内心的真实意思，购房者订约时对卖方必会提供符合合同约定面积房屋的合理期待，合同约定的面积条款对订约双方应有拘束力。在本案中，合同文本由被上诉人提供，因此应支持上诉人的观点。综以上几点，证明本合同不存在按套计价的基础，应是按建筑面积计价销售。
被上诉人负有退还多收的购房款的义务。1、《商品房销售管理办法》第二十三条规定“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还应必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本案中，被上诉人并未向上诉人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，也没有明示《城市商品房预售管理办法》，存在过错，导致上诉人不清楚如何订约，不知道要约定误差的范围及解决办法。所以，未约定误差的范围及解决办法应为开发商的过错。既然是开发商的过错，因面积缩水，开发商就应承担责任。《办法》中关于约定误差范围的本意在于保护购房者权益、维护交易安全，约定面积误差范围应理解为是对卖方即开发商的缔约要求，开发商不尽此义务，应承担责任。2、依照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的精神，也应确定开发商的违约责任。《解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下本条确定的原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。”本案中误差不超3%，应据实结算，被上诉人应退还上诉人多收的购房款并支付自收款之日至实际退款之日的利息。由此可见，上诉人认为双方签订的房屋买卖合同是按建筑面积结算的合同，合同中约定的面积条款对缔约双方具有约束力，被上诉人没有提供符合约定面积的房屋，理应承担违约责任。一审判决认定按套计价并不予退款，属认定事实错误。
一审判决适用法律不当。一审判决中，引用了《商品房销售管理办法》第十八条、第十九条规定，但存在断章取义，没有体现规定的真实完整意思。且本案亦应适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审中却没有适用。
被上诉人临清市青年房地产开发有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人签订的《祥和苑临街楼买卖合同》第二条约定“该商品房按套计算总价款为430475元”，由此可说明双方是以“按套计价”方式买卖房屋。上诉人林水青所持发票中虽显示了房屋单价为2891.93元／平方米，但此种单价系税务机关在打印发票时由房屋总价款除以约定面积而自动生成的，并非双方签订合同时约定的单价，由此并不能证明涉案房屋是按建筑面积计价。林水青以此证明房屋买卖是按建筑面积计价，本院不予支持。
林水青另上诉称一审判决适用法律错误，其主张应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的内容由被上诉人向其退还面积差额部分的购房款。但本案双方当事人是以“按套计价”方式买卖房屋，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条适用的前提是按建筑面积计价的情形，因此，林水青依照此条款规定要求被上诉人退还差价，本院不予支持。
综上，林水青的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人林水青负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙久强
审判员 杨庆选
审判员 任家红
二〇一六年一月二十一日
书记员 郭 静