杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3176号
原告：上海兆龙投资有限责任公司，住所地上海市浦东新区枣庄路675号北201室。
法定代理人：时某。
委托诉讼代理人：姚冰，浙江六和律师事务所律师。
被告：陈岗，男，1974年9月28日出生，汉族，住浙江省富阳区。
委托诉讼代理人：曹毅，浙江五星国泰律师事务所律师。
原告上海兆龙投资有限责任公司诉被告陈岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要，本案转为普通程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚冰，被告的委托诉讼代理人曹毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的《房屋租赁合同》；2.被告返还租金687500元、押金400000元及赔偿装修等费用976000元、律师费70000元，并承担违约金50000元；3.本案诉讼费由被告负担。后本院释明案涉双方签订的《房屋租赁合同》可能被认定无效，原告将诉讼请求变更为：1.被告返还租金687500元、押金400000元及赔偿装修费用9760000元，装修费用的利息为143336.13元，律师费70000元，合计费用合计2276836.13元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2014年12月签订一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于杭州市西湖区院子面积共1000平方米，用于办公与接待。租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告依约向被告支付了第一年租金68.75万元及押金40万元。被告于2014年12月将房屋交付给原告。原告接收房屋后进行装修，共投入976000元。后房屋的出租人周红于2015年5月12日、5月27日两次向原告发出通知，要求原告搬离案涉房屋。原告迫于无奈于2015年6月10日将向被告返还了案涉房屋。被告后将房屋换锁。后双方多次协议未果，原告为此起诉主张权利。
被告辩称：1、原告至今未将该房屋交付被告，且被告也未将房屋的大门换锁，至今锁还在原告处。2、本案所涉纠纷的发生并非被告主观原因造成，而是由于房屋出租人周红无故违约私自涨租导致纠纷的发生。客观上，周红向原告发送两次搬迁通知，但并未影响原告的正常使用，原告完全可以不用腾退房屋且被告也没有要求原告腾退房屋，至今原告也未腾退房屋。3、原告与陈岗于2015年8月20日签订的协议书无效。该协议系被告受原告的员工黄坤的威胁利诱下所签。该协议并非被告真实意思表示，被告不认可。4、被告与原告签订房屋租赁合同的同时，被告将放置在案涉租赁房屋内的26件金丝楠木的家具质押给原告。现原告提出解除合同，则原告应当将质物归还原告或则将质物折价用于抵扣相应的损失后返还出质人被告。5、如案涉租赁合同无效，则双方签订的协议也应认定无效。被告无需按协议向原告返还租金、退还款项、赔偿装修损失。即使支付，被告此前已支付了10万元应当冲抵，且原告主张的利息损失无依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋租赁合同、身份证及付款回单、收条、租赁协议的真实性予以认定。通知书结合被告的陈述及案外人周红的陈述，本院对真实性予以认定。对解除合同通知书、房屋租赁补充协议、履约通知书及协议书的真实性予以认定。原告提供的施工合同、结算工程书、付款清单及凭证，结合双方签订的协议，本院对原告投入的装修价值为97.6万元予以认定。对被告提供的家具移交清单、质押承诺，原告未签字确认，本院不予认定。对周红所作的询问笔录的真实性予以认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月28日，被告与周红签订一份《租赁协议》，约定周红将白乐桥25号房屋提供被告使用，租赁期限自2013年8月1日至2017年8月1日。租金每年315000元。第一年房租于合同签订后7日内付清，剩余房租于当年3月10日有一次性付清。2014年12月15日，双方签订《补充协议》，约定被告未经周红书面同意不得转让本协议的权利与义务。庭审过程中，周红在本院所作的询问笔录中陈述，其此前不知被告将房屋转租给原告，后也不同意被告将房屋转租给原告。
2014年12月，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《杭州市房屋租赁合同》，约定甲方将白乐桥25号三层房屋共计1000平方米出租给乙方，用于办公与接待。租期三年，自2015年1月1日至2017年12月31日，2014年12月15日至2015年1月31日为免租期，甲方在2014年12月15日前向乙方交付房屋。租金每年750000元。协议签订后，乙方向甲方支付房屋押金400000元。首期租金687500元，于2014年12月15日支付给甲方。之后每年租金提前一个月支付。协议签订后，被告依约将房屋交付给原告，原告于2014年12月15日支付被告押金400000元，于2015年1月7日支付被告租金687500元。原告接收房屋后，对房屋进行了装修。
2015年5月，因被告未依约支付给周红房屋租金，周红两次书面通知原告从租赁房屋中搬出，导致原告不能正常使用。后原告与被告签订一份《房屋租赁补充协议》，约定被告同意补偿原告因不能正常办公产生的三个月房租损失，被告承诺于2015年6月30日前处理好房屋问题，保证原告正常办公，不受周红方人员的影响。否则，被告赔偿原告全部装修费用，返还原告支付的房租70万元、押金40万元。
2015年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《协议》，约定因双方于2014年12月签订的房屋租赁合同无法继续履行，双方协议解除该合同。自协议签订之日起，乙方愿意偿还甲方支付的房屋租金687500元、押金400000元、赔偿装修费976000元及律师费70000元，以上合计2133500元。乙方于2015年8月25日向甲方支付100000元。乙方为表示诚意，应于2015年8月24日前向甲方交付动产（该动产双方评估价不低于3000000元）清单一份。双方于2015年8月25日对动产进行清点、评估、交付。如乙方在2015年10月1日前未予履行剩余款项2123500元的支付义务，甲方有权处分上述动产抵偿乙方债务。上述协议签订后，被告仅支付了原告100000元，其余款项未支付。因周红多次要求原告搬离案涉房屋，2015年5月至12月，原告不能正常使用房屋。2015年12月，周红将房屋收回自行使用管理。原告因本次诉讼，委托浙江六和律师事务所律师代理，因此支付律师费70000元。
本院认为：被告未征得周红书面同意，将其从周红处承租的案涉房屋转租给原告，事后周红对此亦不认可，故原告与被告之间签订的签订《杭州市房屋租赁合同》应认定无效。双方于2015年8月20日所达成的《协议》，系基于有效合同解除后双方相关权利义务的约定，因上述房屋租赁合同系无效合同，故该《协议》不能作为认定被告相关付款义务的依据。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，根据双方陈述，可以认定被告已收取原告租金687500元、押金400000元，对该部分款项，被告理应返还原告。关于装修费，虽然《协议》不能作为被告付款的依据，但该协议内容系被告的真实意思表示，其中确认赔偿原告装修费用9760000元，可以作为原告投入案涉房屋装修价值的依据。因目前房屋已被周红收回，原告所投入的装修物均未取回，相应投入的装修费用976000元应视为损失。因案涉房屋租赁合同系被告未经出租人周红同意转租所致，故该部分装修损失应由被告赔偿。以上合计被告应支付原告款项为2063500元，扣除被告已支付的100000元，被告尚应支付原告1963500元。至于原告主张的律师费，依据不足，本院不予支持。关于利息，考虑到原告对案涉房屋租赁合同被认定无效亦存在一定过错，故对利息主张，本院不予支持。至于被告辩称的质押物冲抵相应款项的问题，因原告不认可其目前保存被告所述的质物，被告亦无有效证据予以证明，故对该意见本院不予采信。被告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、陈岗于本判决生效之日起十日内诉返还上海兆龙投资有限责任公司租金、押金、并赔偿装修费用共计1963500元。
二、驳回上海兆龙投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24268元，由上海兆龙投资有限责任公司负担2445元，由陈岗负担21823元。
原告上海兆龙投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈岗于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 王文仙
人民陪审员 楼 宏
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 吴佳萍