江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0547号
上诉人（原审被告）张宏国。
上诉人（原审被告）王美群。
以上两上诉人委托代理人许建忠。
上诉人（原审被告）张培。
上诉人（原审被告）李红。
以上两上诉人委托代理人张家楠、刘春建，江苏金平川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邢国军。
委托代理人王边国、於博，江苏纵联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建萍。
上诉人张宏国、王美群、张培、李红因房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2013）通民初字第1824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，张建萍与张宏国系兄妹关系。1998年通州市城南建筑工程公司重建金沙镇八角亭小区48号楼（现70号楼）房屋工程欠付张宏国水电工程款，而将该70幢603室、605室房屋分别以45000元价格抵偿给张宏国。后因邢国军女儿上学居住以及张宏国偿还工程债务需要，由张圣凤（又名姚蕾，系张建萍、张宏国母亲）做主以30000元价格出卖给邢国军、张建萍，张宏国、王美群对该价格没有认可，双方未洽谈形成书面买卖协议。邢国军、张建萍及张圣凤分别筹款并通过张圣凤交付张宏国、王美群23000元。后邢国军对该603室装潢居住至今并缴纳水电费。2011年8月11日张宏国、王美群领取603室及27室车库房权证（建筑面积分别为96.01、9.71平方米；证号分别为通州房权证金沙字第1124013、11240**号），税务部门核定价格89127.80元。2012年10月14日邢国菊与张宏国及张圣凤等对该603室系买卖还是借用以及张宏国是否结欠邢国军工资7000元等事宜进行协商未成。
张宏国因被法院执行查封该603室，2013年8月27日与张培、李红签订603室及车库房地产买卖契约，张宏国、王美群净得28万元，张培、李红承担契税28143.40元并约定于当日交付房屋。税务部门核定该房屋价格为426415.20元。2013年9月9日张培、李红领取603室及27室车库房权证（证号分别为通州房权证金沙字第13212149B、1321215**号）。2013年12月5日邢国军、张建萍以张宏国、张培等恶意串通行为向房产监理部门进行异议登记。
原审另查明，1999年5月15日张宏国将605室以37000元价格出卖给案外人冯晓光。法院执行张宏国债务过程中2013年8月22日张建萍通过张宏国向张培、李红出具情况说明：603室系向张宏国、王美群暂借，承诺于当日搬离。张宏国自认曾结欠邢国军工资6600元，但无支付凭据。
2013年12月10日，邢国军、张建萍向原审法院提起诉讼，要求确认其与张宏国、王美群关于通州区金沙镇八角亭小区70幢603室房屋及27室车库的买卖关系成立有效，邢国军、张建萍对该房屋享有所有权；张宏国、王美群宇张培、李红关于该房屋买卖合同无效；将房屋所有权变更登记至邢国军、张建萍名下。
原审法院认为，本案争议的焦点：1.邢国军、张建萍与张宏国、王美群之间对603室及27室车库系借用关系还是买卖关系？2.邢国军、张建萍主张一房二卖法律效力如何认定？
关于争议焦点一，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就本案而言，其一，1998年张宏国因抵债合法取得603室及27室车库，虽因当时未得到政府批准而没有领取房权证，但此时该房屋产权明确，张宏国、王美群对该房屋享有处分权。其二，张宏国为偿还工程欠款，而邢国军因女儿上学，且基于家庭关系由长辈做主以30000元价格出卖603室及27室车库，符合各自所处当时背景条件。结合邢国军、张建萍接受使用房屋并及时支付部分价款等事实分析，双方通过长辈撮合达成买卖关系的合意明确。而且考虑亲情关系，该30000元价格与当时张宏国605室交易价格亦基本相当。其三，邢国军、张建萍居住603室至今，且装潢、缴纳水电费。10多年间张宏国、王美群对邢国军居住房屋和支付23000元并未主张借用或借款性质，而近年来由于房价急剧上涨情况下主张借用关系，显然不合情理，且对23000元系借款并无确足证据。其四，张宏国、王美群提出房屋价格未予认可的观点。该房屋价格系长辈主观意愿所致，且价格是否明确并不必然影响双方买卖合意的形成。综上，邢国军、张建萍与张宏国、王美群基于家庭亲情关系由长辈做主形成的603室及27室车库房屋买卖关系系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。合同成立并部分履行后，张建萍因亲情出具借用证明及张宏国、王美群均意在变更该买卖关系，没有法律依据，且可能侵犯其他权利人权益，故法院不予采信。
关于争议焦点二，法院认为，从本案的客观事实分析，张培、李红主观上应当知道该不动产交付存在其他权利人即邢国军是否认可的障碍，却仍以接近当地指导价百分之七十的转让价格进行交易，对受让该不动产存在过错。张宏国、王美群故意隐瞒已将讼争房屋出卖给邢国军的事实，且没有与邢国军完全协商变更买卖关系情况下，再次与张培、李红签订买卖合同，主观上亦存在明显过错。邢国军先行占有讼争房屋10多年，对外应具有占有公示效力。张宏国、王美群与张培、李红就讼争房屋进行交易时，各自主观上存在过错，该交易显然损害了讼争房屋实际占有人邢国军的利益，故房屋买卖合同应属无效。因此，应将登记于张培、李红名下的603室及27室车库房屋变更登记在邢国军、张建萍名下。邢国军、张建萍的诉讼请求符合法律规定，法院应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、确认邢国军、张建萍与张宏国、王美群之间关于南通市通州区金沙镇八角亭小区70幢603室及27室车库房屋买卖关系有效。二、确认张宏国、王美群与张培、李红之间关于2013年8月27日南通市通州区金沙镇八角亭小区70幢603室及27室车库房屋的买卖行为无效。三、限被告张宏国、王美群、张培、李红于本判决生效后15日内协助邢国军、张建萍办理南通市通州区金沙镇八角亭小区70幢603室及27室车库房屋（原房权证号分别为通州房权证金沙字第1124013、11240**号；现房权证号分别为通州房权证金沙字第13212149B、1321215**号）的所有权人变更登记手续。案件受理费减半后收取3690元，由张宏国、王美群负担。
宣判后，张宏国、王美群、张培、李红均不服，向本院提起上诉。
张宏国、王美群上诉称，张宏国、王美群在2011年8月11日前未取得房屋所有权，依法不享有房屋的处分权。房屋买卖合同的成立应当具备要式、双务、有偿等条件。张宏国、王美群与邢国军夫妇从未形成买卖房屋的合意，原审法院对买卖关系的认定与事实和法律相悖。邢国军因女儿上学借住房屋是事实，原审法院以装修、缴纳水电费等来推定房屋的归属，缺乏依据。张宏国、王美群在取得房屋所有权后，将房屋出售给张培、李红，张建萍也向张培出具了情况说明，双方不存在任何恶意串通，损害第三人利益的行为。房屋所有权已变更登记至张培、李红名下，价格是市场价格。双方主观上均是善意的。请求二审法院依法改判，驳回邢国军、张建萍的各项诉讼请求。
邢国军答辩称，原审认定张宏国、王美群以3万元的价格将房屋出售给邢国军夫妇正确。邢国军夫妇交付了23000元的购房款，另有7000元的工资抵偿房款。邢国军一家在该房内居住10多年。因房屋升值，张宏国曾要求邢国军支付更多的房款，未能协商成功。后张宏国、王美群将房屋低价出售给张培、李红，双方存在恶意串通。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张建萍答辩称，借房时，邢国军给了15000元，还有8000元系母亲所借。没有3万买卖房屋的事实，张宏国也不欠邢国军7000元的工资。2011年王美群曾询问是否购买房屋，但是无力购买。
张培、李红上诉称，张宏国、王美群在2011年8月11日前未取得房屋所有权，依法不享有房屋的处分权。房屋买卖合同的成立应当具备要式、双务、有偿等条件。张宏国、王美群与邢国军夫妇从未形成买卖房屋的合意，原审法院对买卖关系的认定与事实和法律相悖。邢国军因女儿上学借住房屋是事实，原审法院以装修、缴纳水电费等来推定房屋的归属，缺乏依据。张宏国、王美群在取得房屋所有权后，将房屋出售给张培、李红，张建萍也向张培出具了情况说明，双方不存在任何恶意串通，损害第三人利益的行为。房屋的产权明晰。邢国军、张建萍对房屋占有的公示效力不能对抗不动产登记簿。请求二审法院依法改判，驳回邢国军、张建萍的各项诉讼请求。
邢国军答辩称，张培与张宏国签订协议时明知房屋归属存在争议。签订协议时，没有对房屋现场勘查，说明张培、李红没有尽到充分的注意义务，以低于市场价购房，主观存在恶意。请求驳回上诉，维持原判。
张建萍答辩称，没有经济能力，不要房屋。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一、张宏国、王美群与邢国军、张建萍对603室及27室车库系借用关系还是买卖关系？二、张宏国、王美群与张培、李红对603室及27室车库的买卖合同的效力
关于争议焦点一，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。借用合同属于无名合同，指出借人将标的物的使用权转移给借用人，借用期满后由借用人返还原物的合同。买卖合同与借用合同的本质区别在于当事人之间有无转移标的物所有权的意思表示。本案可以确认的事实有，张建萍通过其母亲将23000元交给了张宏国；1998年张宏国将房屋的钥匙（本人或者通过他人）交付给张建萍；邢国军对房屋进行了装修并一直居住使用；张宏国无证明证明在此期间向邢国军索要过房屋，邢国军、张建萍自认在2011年张宏国向其索要房屋，或要求给付房款。虽然双方当事人无书面合同证明双方真实的法律关系，但从上述事实可以认定双方存在事实上的房屋买卖关系。首先，1998年，23000元对张建萍的家庭而言是一笔较大的数额，张建萍自己陈述其中有8000元系向他人所借，其将23000元交付张宏国应当系支付购房的对价。张建萍陈述该款项系借给张宏国使用，且不需张宏国归还，不符常情。其次，邢国军在拿房后即开始装修，作长期居住的准备。如仅系借用，只要满足基本生活条件即可，无装修的必要。最后，房屋由邢国军居住使用10多年，张宏国未提出返还要求，不合常理。上述情况结合，足以认定双方之间存在房屋买卖关系。按照法律规定，房屋买卖合同是要式合同，当事人应当签订书面合同，但由于案涉合同的大部分权利义务已履行，房屋也实际交付使用10多年时间，应当认为房屋买卖合同有效成立。
关于争议焦点二，判断张宏国与张培签订的房屋买卖合同的效力，应当考虑双方是否存在恶意串通，损害第三人利益的故意。从本案的事实分析，应当认为该合同系无效合同。第一，房屋的价款远低于市场价。税务部门核定的房屋价格为426415.20元，而双方实际交易的价格为28万元。第二，张宏国与张培从相识到签订房屋买卖合同仅有三天时间。张培作为从事房地产中介活动的自然人，在购买该房屋时，未查看房屋的具体状况，不了解房屋的装修情况与位置环境，即与张宏国签订买卖合同，明显违背常理。第三，张培明知邢国军、张建萍居住在该房屋内，也知道需要邢国军、张建萍搬出后才能顺利占有房屋。在正常的房地产交易中，买受人应在房屋产权不存在争议且房屋能够交付的情况下才会与出卖人签订房屋买卖合同。但张宏国仅交给其张建萍的声明，张培既未核实张建萍签字的真实性，也未要求其丈夫邢国军一并签字确认，即认为房屋不存在权利争议，难以说明其主观上存在善意。第四，张培于2013年9月9日办理房屋产权变更登记手续后，至今未主张权利，要求实际交付房屋，与正常交易活动形成较大反差。上述情况使人对张培与张宏国交易的真实性产生合理怀疑，起码足以认定双方之间存在恶意串通，损害邢国军利益的目的。本院应当认定其合同系无效合同。
综上，因合同无效，张培应当将房屋所有权变更登记至张宏国、王美群名下。张宏国、王美群应当根据买卖合同将房屋产权变更登记至邢国军、张建萍名下。
据此，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7380元，由张宏国、王美群负担3690颜，张培、李红负担3690元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 周 君
代理审判员 季建波
二〇一四年五月四日
书 记 员 张晓光