湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1446号
原告湖南荣裕房地产开发有限公司。
法定代表人马艳玉，系该公司董事长。
委托代理人郭超，北京市君致（济南）律师事务所律师。
委托代理人崔翰杰，北京市君致（济南）律师事务所律师。
被告王满平，男。
被告饶天苗，女。系被告王满平的妻子。
原告湖南荣裕房地产开发有限公司（以下简称荣裕公司）诉被告王满平、饶天苗商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹永斌、罗利桃和人民陪审员刘肃非组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理。原告荣裕公司的委托代理人郭超到庭参加诉讼，被告王满平、饶天苗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的荣裕国际新城荣裕综合楼某号一套，面积137.57M2、单价2308元/M2，总价款为317512元，被告首付30%即97512元，余款70%即22万元在银行办理按揭贷款。合同签订后，被告向原告支付了97512元首付款。尔后，原告如约在中国银行为被告办理了购房按揭手续，并为被告开具税务发票，但被告自2014年开始拖欠按揭贷款。中国银行根据《房屋按揭贷款合作协议》扣除了原告的银行保证金9115.89元，用以偿还被告的按揭款。在扣款前后，原告多次以书面形式向被告催款并告知风险，但被告一直未向中国银行按揭账户存款，也未向原告偿还银行扣款，按揭贷款现仍在逾期违约中，根据合同约定，被告逾期付款超过30天，原告有权解除合同；另根据2013年8月22日永兴县房产局出具的《永兴县房屋面积测量报告》，被告所购买的1110号房经测绘为137.84M2，比合同约定面积多0.27M2，被告应当按合同约定向原告补面积差异款623元。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年6月26日签订的《商品房买卖合同》，被告将已购买的荣裕综合楼1110号房屋返还原告；2、被告向原告支付购房面积差异款623元、偿还因被告逾期支付按揭贷款而被中国银行扣除的保证金9115.89元及利息1000元，合计10738.89元；3、由被告承担本案诉讼费用。
2016年1月21日，原告向本院提出增加诉讼请求申请，要求增加因被告逾期支付按揭贷款而被中国银行扣除原告的保证金13556.38元（计算至2016年1月21日止，如以后银行继续扣除原告保证金，请求被告支付至判决书生效日止的保证金扣款）。
被告王满平、饶天苗未出庭答辩和质证，亦未向本院提交证据。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、二被告身份证、常住人口登记卡、结婚证复印件，拟证明被告主体资格；
证据2、商品房买卖合同，拟证明原、被告于2011年6月26日签订房屋买卖合同，约定价格、付款方式、面积差价处理、违约责任等内容；
证据3、收款收据，拟证明原告收到被告分两次支付的首付款共计97512元；
证据4、中国银行网上银行电子回单，拟证明被告按揭贷款22万元用于支付原告的购房款；
证据5、销售不动产统一发票两张，拟证明原告为被告支付的首付款、银行按揭款共计317512元开具了税务发票；
证据6、房屋按揭贷款合作协议，拟证明原告与中国银行于2009年8月31日签订协议，约定由中国银行向购房者提供购房按揭贷款，原告为购房借款人提供连带保证责任，购房者按揭贷款逾期时，中国银行有权扣除原告保证金等内容；
证据7、中国银行贷款还款回单，拟证明因被告逾期还款，中国银行于2015年3月31日扣除原告保证金9115.89元；
证据8、逾期未还款查询，拟证明被告逾期归还银行按揭贷款的事实，且被告逾期行为仍在持续中；
证据9、贷款已还款明细清单，拟证明被告逾期归还银行按揭贷款的事实，且被告拖欠贷款行为仍在持续中；
证据10、个人一手住房贷款合同，拟证明被告于2011年12月9日与中国银行签订按揭贷款协议，约定原告为被告按揭贷款承担连带保证责任；
证据11、中国银行贷款还款回单，拟证明因被告逾期还款，中国银行于2015年10月30日扣除原告保证金13556.38元；
证据12、中国银行贷款还款回单，拟证明因被告继续逾期还款，中国银行于2016年3月31日扣除原告保证金9353.36元；
证据13、永兴县房产管理局测绘队成果审批表和分户面积表，拟证明经永兴县房产管理局测绘队测量被告购买的房屋面积为137.84M2，被告应当依约向原告补交面积差异款。
原告所举证据均为书证，内容客观真实，形式来源合法，能证明本案事实，且经本院核对与原件无误，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条规定，本院对原告所举证据予以确认。
经审理查明：2009年8月31日，原告与中国银行股份有限公司永兴支行签订《中国银行股份有限公司房屋按揭贷款合作协议》，约定：符合贷款条件的购房人购买原告销售的国际新城项目房产，可向中国银行申请按揭贷款，按揭贷款手续按中国银行规定办理。原告自《借款合同》生效之日起，至《借款合同》中的贷款期限届满之日后24个月止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；购房借款人为取得中国银行的购房贷款，在签订《借款合同》的同时，应签订《抵押合同》，将所有商品房（包括在建和已建）抵押给中国银行，作为其偿还贷款本息和费用的担保；原告同意在中国银行开立贷款保证金账户，按照按揭贷款总额的10%交纳保证金，并接受中国银行的监督和管理；在原告为借款人办妥房产/预售契约抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还中国银行向借款人发放的贷款的还本付息保证；协议项下任一按揭贷款发生逾期或违约，中国银行有权从原告保证金账户中扣除偿还每笔违约按揭贷款应还款部分，原告应在5个工作日内及时补足保证金；原告保证协助中国银行，按月收款还贷；若购房客户拖欠贷款达三期以上，开发商同意按贷款本息回购住房，以偿还贷款本息；本协议有效期限为2年，本协议履行期满或中止时，中国银行在协议期内发生的保证责任并不因此免除。双方还就其他事项进行了约定。
被告王满平和饶天苗系夫妻关系。2011年6月26日，原告与二被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：二被告以银行按揭贷款的方式购买被告开发的位于永兴县永兴大道旁荣裕综合楼某单元某号一套，房屋建筑面积137.57M2，单价2308元/M2，总价款317512元，签订合同当日首付30%即97512元，余款70%即22万元在银行办理按揭贷款；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按差异面积之和乘以合同单价，多退少补；被告应于2012年5月30日前将验收合格的房屋交付给原告，如逾期超过60日交房，被告按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；由于原告的原因，未能按期交付的，买受人向出卖人按总房款的2%支付违约金。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在20日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，二被告分别于2011年4月15日和2011年6月26日分两次将购房首付款97512元支付给原告。
2011年12月9日，被告王满平作为借款人，原告作为担保人与中国银行永兴支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：被告王满平向中国银行永兴支行贷款22万元购买原告荣裕综合楼某单元1110号房屋，借期180个月，每月10日还本付息，每期还本息1983.52元，贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收50%执行；借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权要求保证人承担保证责任；保证人提供全程连带责任保证，若借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任，保证人在贷款人向其发出做催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担。合同附件二为抵押物清单，被告王满平在该附件上签字确认。除上述与本案有关内容外，另就其他事项进行了约定。合同签订后，中国银行于2012年1月16日将二被告按揭贷款22万元转入原告湖南荣裕房地产开发有限公司在中国银行的账户。在《商品房买卖合同》和《住房贷款合同》签订后，原告分别于2012年3月27日和7月12日为二被告代办了销售不动产统一发票。
二被告借款后，自2013年2月起开始违约不按期足额偿还贷款。至2015年3月31日时，二被告共计拖欠借款金额计9115.89元。按三方所签《一手住房贷款合同》约定，中国银行从原告的保证金账户扣除被告应还贷款9115.89元。为此原告多次向二被告催告无果后，遂于2015年8月12日向本院提起诉讼。原告起诉后，因二被告仍在继续违约，中国银行于2015年10月30日扣除原告向中国银行缴纳的保证金13556.38元，又于2016年3月31日再次扣除原告缴纳的保证金9353.36元。
另查明，经永兴县房产管理局测绘队于2013年8月22日测量，二被告所购的荣裕综合楼某单元1110室面积为137.84M2。
本院认为，本案焦点有二：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》能否解除；二、被告应否应当向原告支付原告被中国银行扣除的保证金及利息；三、被告应否支付原告面积差异款。本院对此评议如下：
关于焦点一。原、被告于2011年6月26日签订了《商品房买卖合同》，约定合同签订当日首付97512元，余款22万元在银行办理按揭贷款。2011年6月26日，被告依约向原告付清首付款97512元，之后，即与中国银行和本案原告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告按揭贷款22万元支付购房款，原告为二被告提供连带担保责任。三方协议后，中国银行于2012年1月16日将贷款22万元转入原告账户以支付二被告购房款。至此，二被告已向原告履行了支付全部购房款的义务，不存在逾期付款的情形。被告拖欠银行按揭贷款的行为，系其对与中国银行按揭贷款合同的违约，并非对该商品房买卖合同的违约。被告已通过银行贷款的方式向原告如期支付了购房款，原告以此主张解除商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二。二被告在中国银行办理按揭贷款22万元用以向原告支付购房款，原告为该笔贷款提供全程连带担保责任。二被告长期拖欠贷款，原告因承担担保责任被中国银行扣除保证金，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故原告有权向二被告追偿，二被告应当偿还原告因承担担保责任被中国银行扣除的保证金。至2016年3月31日，二被告应偿付原告代为垫付贷款数额为32025.63元（计算至2016年3月31日止，此后原告代二被告偿还购房款另计）。原告代二被告偿付贷款，系为二被告利益所为之管理，二被告自原告代为垫付贷款之日起，负有向原告偿付款项的义务。二被告不能及时向原告偿还代垫款项，给保证人造成了资金占用损失。二被告应当支付因占用原告资金期间的利息。自原告2015年3月31日被中国银行扣除保证金之日起按银行一年期贷款利率5.35%计算9115.89元的利息，为488元（利息计算至2016年3月31日止，此后利息另计）。
关于焦点三。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于商品房买卖合同约定，商品房产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积差异部分，按差异面积之和乘以合同单价，多退少补。合同签订时，约定的建筑面积为137.57M2，永兴县房产管理局测绘队测量，二被告购买的某单元1110号房建筑面积为137.84M2，即产权登记面积应为137.84M2，比合同约定面积多0.27M2，按合同约定多退少补，二被告应当支付原告面积差异款623元。原告诉请被告支付面积差异款623元，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一款、第九十三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、第二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告王满平、饶天苗于本判决书生效后10日内偿还原告湖南荣裕房地产开发有限公司代为垫付的保证金32025.63元（此后原告代二被告偿还购房贷款数额另计）及2015年3月31日至2016年3月31日扣除保证金9115.89元的利息488元（此后利息另计）；二、限被告王满平、饶天苗于本判决书生效后10日内支付原告湖南荣裕房地产开发有限公司面积差异款623元；
三、驳回原告湖南荣裕房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元，公告费820元，合计1520元，由被告王满平、饶天苗承担1420元，原告湖南荣裕房地产开发有限公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审 判 长 曹永斌
审 判 员 罗利桃
人民陪审员 刘肃非
二〇一六年七月十一日
代理书记员 邓 卉
法 官 寄语：
申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条第一款依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条第一款出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。