江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0205民初5546号
原告:无锡蓝光置业有限公司,住所地无锡市锡山区东亭街道迎宾北路1号。
法定代表人：陆军，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：方赞、金鑫，江苏良翰律师事务所律师。
被告:苏州龙庭家宴餐饮管理有限公司，住所地苏州市相城区太平街道兴太路360号。
法定代表人：周加成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李世刚，该公司员工。
原告无锡蓝光置业有限公司（以下简称蓝光公司）诉被告苏州龙庭家宴餐饮管理有限公司（以下简称龙庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法由审判员杨晓敏适用简易程序于2017年11月30日公开开庭进行了审理，经批准于2018年2月2日转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年4月17日公开开庭进行了审理，原告蓝光公司的委托诉讼代理人方赞、被告龙庭公司的法定代表人周加成及其委托诉讼代理人李世刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝光公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁出租赁的涉案商铺；2、判令被告向原告返还装修补贴款2361504元；3、判令被告向原告支付租金520982元（自2017年1月1日计算至2017年3月18日共计77天，租金标准为6766元每日）；4、判令被告向原告支付房屋占用费，自2017年3月22日起算至被告实际交还房屋之日止，占用费按照当年度租金标准计算为6766元每日；5、判令被告向原告支付违约金600000元，被告缴纳的保证金100000元不予退还；6、本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2015年11月13日，原被告签署《商业示范区商家合作协议》、《商品房租赁合同》、《装修补贴支付协议》等约定原告将无锡五彩城项目商业示范区部分房屋出租给被告使用，并约定被告在合同期内必须按时开业和闭店，未经原告同意，不得停止经营活动，并约定如因被告原因导致合同解除，需全额向原告退还装修补贴款。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，但被告经营不善，原告多次督促未果后于2017年3月14日向被告发送解除函，被告于2017年3月18日签收。此后，被告未搬出涉案商铺，也未返还装修补贴款，故诉至法院。
被告龙庭公司辩称，解除函是其签收的，前提是原告把剩余的补贴款以单独的方式打给商家，其不同意解除合同，不同意迁出商铺，租金是没有支付，其理解的免租期与原告不一致，其认为2017年年底前都不应收取租金，其与下面的商家也签订免租期两年。其不同意支付装修补贴款，这个钱已经全部花在街上了，其认为双方一直在协调。其不存在违约，是原告违约在先。保证金其缴纳10万元，索要无果。开业时免费吃喝等产生活动费应由蓝光公司承担。
经审理查明：
一、合同签订情况：2015年11月3日，蓝光公司与龙庭公司签订《商业示范区商家合作协议》一份，约定蓝光公司将蓝光五彩城项目商业示范区19幢1-5、16-28、36-44号；7幢1-38号；18幢6-14、29-38号场地交由龙庭公司经营餐饮及配套，龙庭公司应于2016年2月1日前正式营业，蓝光公司于2015年10月31日前将场地交付龙庭公司，截止2016年12月31日为免费使用。自2017年1月1日起双方正式履行《商品房租赁合同》（即上述协议的附件二）。龙庭公司在签订协议后向蓝光公司支付履约保证金100000元，协议约定双方履行正式租赁合同时，该履约保证金自动转作正式租赁合同保证金的一部分。
同日，双方签订《商品房租赁合同》作为上述协议的附件二，约定蓝光公司将上述协议所涉房产出租给龙庭公司使用，租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日，计租期限从2017年1月1日起，其中2017年1月1日至2018年12月31日为4939236元，合同另载明：“乙方（龙庭公司）租赁该商品房的租金应按季度支付，支付方式如下：乙方应于2017年12月15日前支付2017年1月1日至2018年3月30日的租金1234809元；2018年3月15日前支付租金1234809元；2018年6月15日前支付租金1234809元；2018年9月15日前支付租金1234809元。从2019年1月1日起，每季度的租金在上个季度的最后15日前预交（节假日顺延），以后每季度租金的计费时间及缴费时间依次类推。”关于违约责任，双方约定：如龙庭公司在2017年2月1日前未正式营业，或者龙庭公司未按约支付租金逾期超过15日的，视为其根本违约，蓝光公司有权解除合同，并要求龙庭公司无条件退场，且支付违约金600000元；任何一方擅自终止该合同皆视为违约，违约方应向对方支付600000元违约金，对于守约方投入的装修款项部分由违约方按装修使用时间折旧后进行赔付，且守约方有权解除合同；未经蓝光公司允许，龙庭公司单方面完全或者部分停止正常经营活动的，蓝光公司有权要求龙庭公司限期恢复经营。如经催告后仍然拒绝恢复经营的，并且停止经营的时间累计超过3日的，蓝光公司有权解除合同，龙庭公司缴纳的租赁保证金及已付租金不予退还，同时还应承担相应的违约责任。
同日，双方另签订《装修补贴支付协议》作为上述协议的附件三，约定蓝光公司向龙庭公司支付装修补贴款每平方米526.32元，合计2548253元，龙庭公司的装修标准应不低于每平方米1000元，装修补贴的支付进度为：龙庭公司的装修方案报蓝光公司审批通过，且龙庭公司完成装修打围实际进场装修后10个工作日内，支付装修补贴款的30%；基础装修完工，并经蓝光公司验收后7个工作日内，支付装修补贴款的30%；装修完成，经蓝光公司验收确认装修效果与装修方案一致且符合开业标准后3个工作日内，支付余款40%。龙庭公司提前解除示范区合作协议及租赁合同，或者因龙庭公司原因导致蓝光公司解除示范区合作协议及租赁合同的，上述装修补贴款由龙庭公司全额退还蓝光公司。
二、合同履行情况：2015年底，本案所涉商铺全部开张营业，蓝光公司自2015年12月14日起至2016年11月3日止陆续向龙庭公司或者龙庭公司指定第三人支付装修补贴款合计2361504元。
2016年4月13日，蓝光公司向龙庭公司发送告知函一份，载明依照合同约定，龙庭公司不得擅自闭店，故要求其在函告发出之日起七日内重新开业，否则蓝光公司将按约解除合同。2016年4月26日，蓝光公司再次向龙庭公司发送告知函，载明目前项目内仅有五家商铺正常营业，再次督促其重新全部开业。上述二函件均由龙庭公司法定代表人周加成签收。
2016年7月21日，在蓝光公司的主持下，龙庭公司及部分商家到场参加沟通会，会议纪要载明：关于装修补贴在2016年7月31日前完成装修核算后将于2016年9月30日前支付剩余款项，同时对部分店铺内漏水等质量问题及水电费问题进行了协商确定。
2016年12月本案所涉商铺经竣工验收合格。此前商铺所用水电均为施工所用的临时水电，自2017年1月1日起水电供应正常。经龙庭公司申请，土锅土灶店铺经营者李玉良出庭作证，其陈述：2015年10月左右其受龙庭公司所邀到蓝光五彩城开店，龙庭公司承诺两年免租，并补贴300元每平米，其共开了两家店，因为楼盘没有入住，没什么生意，也没有人管理，补贴费用也没有拿到，水电也会停，故其于2016年8月就关店了。
2017年3月14日，蓝光公司再次以邮寄方式发函龙庭公司，要求解除与龙庭公司之间《商业示范区商家合作协议》、《商品房租赁合同》与《装修补贴支付协议》，并要求其撤离租赁场地，龙庭公司于2017年3月17日签收了上述函件。审理中，蓝光公司另提供公证书10份，载明2017年4月1日上午，公证员及其助理来到位于无锡市锡沪路和资景路交汇处的蓝光五彩城进行拍摄，相应照片及视频可见，包括泡菜鱼、土锅土灶、首邦造型等多家店铺处于停止营业状态。审理中，双方认可本案租赁合同范围内所涉全部14家商户于2018年1月22日前全部撤场。
以上事实，有《商业示范区商家合作协议》、《商品房租赁合同》与《装修补贴支付协议》、会议纪要、告知函、解除函、装需补贴支付统计表、及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点如下：一、本案所涉合作协议（含房屋租赁合同等）解除是由哪方过错导致；因解除产生的违约损失等应为多少，由哪方承担；二、本案所涉房屋租金（含占有使用费）的具体计算方式；三、被告所称活动费及营销费等具体金额是多少，是否应当由原告承担；四、被告交纳的保证金10万元是什么性质款项。关于争议焦点一，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订《商业示范区商家合作协议》、《商品房租赁合同》与《装修补贴支付协议》等，约定由蓝光公司将涉案商铺出租给龙庭公司经营使用。现合同所涉商铺均已闭店撤出，合同已实际终止。根据合同约定，龙庭公司未经蓝光公司许可不得闭店停止经营，但在实际履行过程中，龙庭公司的多个店铺陆续歇业关闭，经蓝光公司催告后也未再行开业经营，故其行为确不符合合同约定，蓝光公司向其发送解除函合法有效，龙庭公司应对合同的解除承担相应的责任。但蓝光公司将商铺交付给龙庭公司时，涉案商铺并未实际竣工验收，从而导致商铺店家只能使用不稳定的临时水电，且蓝光公司也未按照约定的时间节点向龙庭公司支付装修补贴款，其对龙庭公司的闭店歇业亦应承担部分责任，因此龙庭公司的违约系由双方共同行为导致，蓝光公司主张龙庭公司向其支付违约金60万元违反公平合理的原则，本院不予支持。关于因合同解除导致的实际损失，根据双方合同履行情况，本院确定由双方各半承担。关于具体损失金额，蓝光公司已实际支出装修补贴款2361504元，双方对此均无异议，本院予以确认。故龙庭公司按照本院确定的违约责任比例应向蓝光公司返还装修补贴款1180752元。关于争议焦点二，双方确认截止2018年1月22日，所有商铺都已撤出，故参照合同约定，龙庭公司应向蓝光公司支付自2017年1月1日至2018年1月22日的租金（包括房屋占有使用费）。关于租金标准与付款方式，租赁合同载明：2017年1月1日至2018年12月31日的租金为4939236元，乙方（龙庭公司）应于2017年12月15日前向蓝光公司支付“2017年1月1日至2018年3月30日的租金1234809元；2018年3月15日前支付租金1234809元；2018年6月15日前支付租金1234809元；2018年9月15日前支付租金1234809元”。龙庭公司认为，根据双方约定结合合同可见，2016年与2017年是免租金的，其仅应支付2018年的租金；蓝光公司认为，双方并未约定2017年为免租期，2017年1月1日至2018年12月31日期间的总租金为4939236元，故应按照每日6766元计算租金及占有使用费。本院经审查认为，双方在协议中明确约定，龙庭公司应于2017年12月15日前向蓝光公司支付“2017年1月1日至2018年3月30日的租金1234809元”，故以合同中载明的书面陈述确定租金及占有使用费较为合理，经计算为2720元/日，共387日，即应付租金为1052640元。关于争议焦点三，龙庭公司辩称其还支付了活动费、营销费等，但其仅提供了部分由其开具的发票，尚不足以证明款项的具体金额，也未提供证据证明该款项由蓝光公司实际使用，且应由蓝光公司承担，故该辩称意见本院不予采纳。关于争议焦点四，根据双方合同约定，原履约保证金10万元在双方正式租赁协议生效后转为租赁合同保证金的一部分，现双方在协议未到期时已终止履行，且合同解除系双方各自均有过错，故该款项宜作为龙庭公司的已付款在最终结算款中扣除，蓝光公司要求不予返还，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，在扣除上述保证金后，龙庭公司还应向蓝光公司支付租金及房屋占有使用费共计952640元。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、苏州龙庭家宴餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡蓝光置业有限公司支付租金及房屋占有使用费952640元；
二、苏州龙庭家宴餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡蓝光置业有限公司返还装修补贴款1180752元；
三、驳回无锡蓝光置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45962元，由无锡蓝光置业有限公司负担25931元，苏州龙庭家宴餐饮管理有限公司负担20031元，该款已由无锡蓝光置业有限公司预交，苏州龙庭家宴餐饮管理有限公司应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付无锡蓝光置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 杨晓敏
人民陪审员 王 玲
人民陪审员 吴志慧
二〇一八年五月三日
书 记 员 邓方媛
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。