重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初2737号
原告黄军，男，汉族，1987年3月1日生，住重庆市万州区李河镇七里村。
原告李大秀，女，汉族，1985年1月15日生，住重庆市巫溪县文峰镇红池坝。
二原告共同委托代理人段林敏，重庆市万州区百安法律服务所法律工作者。
被告重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号5楼，组织机构代码28764005－5。
法定代表人杨霄，男，汉族，1962年5月17日生，住重庆市渝北区新南路。
委托代理人谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。
原告黄军、李大秀诉被告重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由代理审判员曾维怡独任审判，适用简易程序于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告黄军、李大秀的委托代理人段林敏，被告博达公司委托代理人谭竣升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄军、李大秀诉称，2009年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“四季花城”15号楼7单元203号住房74.85平方米出售给原告,房款总价为145957元。合同签订后，原告按合同的约定付清了全部房款，被告应于2010年8月31日前将竣工后检测合格的商品房交付给原告使用，但被告在2011年7月20日才取得15号楼的备案登记证。被告应于房屋交付使用后90天内，为原告办理房地产权证。可是，被告至今仍未将房地产权证书办理给原告，被告行为已严重损害了原告的合法权益。诉讼请求：1、依法判令被告按照合同约定为原告办理房地产权证；2、自2011年7月20日起算至被告方取得产权受理业务通知单止每日按总房款的万分之零点四支付逾期办证违约金，现暂计算至2016年2月29日的金额为9343元；3、每日按总房款的万分之零点六支付逾期交房违约金2852元；4、诉讼费用由被告承担。
被告博达公司辩称，一、关于逾期办证的原因问题，被告在世纪花城开发之初，是取得了各项手续的，比如建设工程施工许可证、商品房预售许可证等，是合法的房地产开发，后来由于政府及非政府原因，导致在2013年底被告知建设使用权证书要被注销，重新进行招拍，办理不了产权证，并不是博达单方面的原因，因此请求法庭对原告主张的违约金进行调整，原告主张的违约金过高；二、原告签订的商品房合同是属实，对于原告方交付的相应的案款，以票据书面载明的金额为准；三、办理房屋产权手续的问题，逾期办证是属于行政机关的行为，因为相应手续的原因，导致无法办理产权证，希望不能以判决的行为来强制要求被告在特定期限内办理房屋产权证；四、逾期交房的违约金已过诉讼时效，合同上约定了交房时间，作为原告应当知道自己权利被侵害，这是请求权债权范畴，所以有两年的诉讼时效；五、关于逾期办证也有诉讼时效，每日形成违约金，应当由原告起诉之日倒推两年确定其权利的保护期限。
经审理查明，2004年12月31日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处二宗国有土地使用权，其中：[万国用（2004）字第577号]国有土地使用权证，公建及住宅用地面积78550平方米，使用权性质为出让；[万国用（2004）字第578号]国有土地使用权证，公建及住宅用地面积26242平方米，使用权性质为出让。2010年2月5日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组一宗国有土地使用权[301D（2010）字第00165号房地产权证]，面积为2177平方米，类型为港口码头、生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨；同时该公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组、5组一宗国有土地使用权[301D（2010）字第00166号房地产权证]，面积为1847平方米，类型为生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨。2013年12月8日，重庆市万州区人民政府作出《关于重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处两侧98841平方米国有建设用地使用权处置方案的批复》，同意万州区国土资源局收回重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧108816平方米国有建设用地使用权，注销万国用（2004）字第577号、578号《国有土地使用权证》和301D（2010）字第00165号、00166号《房地产权证》，该宗地由万州区公共资源综合交易中心组织公开交易。2014年1月22日，重庆市万州区公共资源综合交易中心与博达公司签订《万州区国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，博达公司竞得位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧91326.5平方米国有建设用地使用权，使用权性质为出让，二类居住用地；代建移民还房（暂定总建筑面积19290平方米）对应分摊的7514.5平方米国有建设用地使用权划拨给重庆市万州港口（集团）有限责任公司。2009年12月2日，被告博达公司与重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得“四季花城”二期16号楼的《建设工程规划许可证》，建设地点重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处，建设规模9267.65平方米；2010年4月15日，取得16号楼的《建设工程施工许可证》；2010年9月7日，博达公司取得16号楼的《商品房预售（预租）许可证》；2010年3月19日，取得11号楼的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。
2009年10月27日，原告黄军、李大秀（合同称乙方）与被告博达公司（合同称甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“第一条，本商品房土地使用权状况及项目名称，本商品房项目的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了土地使用权登记，取得《国有土地权使用证》或《房地产权证》，证书号为万国用（2004）字第577号，301D房地证2008字第00442号，本商品房项目现定名四季花城，建设工程规划许可证号为万规建证（）万字第号，施工许可证号为。（原文空）第二条，本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第2项：2、预售商品房。《商品房预售（预租）许可证》号：万房管（301）预字第（）号（原文空），预售商品房批准机关：万州区房地产管理局。第三条，乙方所购商品房的基本情况。座落：重庆市万州区龙都街办龙腾大道与金陵路交汇处，15幢7单元2楼3房，结构砖混，户型二室一厅，建筑面积74.85平方米，套内单价2188.27元/平方米，用途住宅。第四条，计价方式与价款，1、按套内建筑面积计算，该商品房总成交额为人民币145957元。第五条，付款方式及期限。3、按揭付款:2009年10月27日付款60957元整，向银行贷款85000元整。第六条，交房期限及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收检测合格的商品房交付乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起10日内告知乙方的。2、政府政策因素（含地方各级政府及其职能部门颁布的政策、文件等）。第九条，甲方逾期交房的违约责任，除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，1、逾期不超过60日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金。第十五条，关于合同登记和产权登记的约定，预售商品房的，在商品房交付使用后90日内，由甲方到房地产交易管理部门办理《房地产权证》；如因甲方的责任，致乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由双方协商处理”等内容。原告总计已支付房款145542元。原被告双方均同意以2010年8月31日为实际接房时间。2011年7月20日，万州区四季花城15号楼取得建设工程竣工验收备案登记证。因国有土地使用权的原因，被告未能办理“四季花城”15号楼的《房地产权证》，不能为原告办理分户房地产权登记。
上述事实，有原、被告双方提交的书证以及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告博达公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务，原告已按合同约定付清购房款。原被告双方于2010年8月31日交接商品房，但该栋楼直至2011年7月20日才取得建设工程竣工验收备案登记证，才符合双方约定的交房条件，之前只是原告提前使用房屋，不发生商品房交接效力，认定双方于2011年7月20日交接商品房。被告逾期交房，其行为已构成违约，被告的行为构成违约双方均是明知的，原告主张权利的诉讼时效期间，应从商品房发生交付效力的次日即2011年7月21日开始计算，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告于2016年3月1日向本院递交诉状主张权利，未举示证据证明有诉讼时效中止、中断和延长的法定情形，已超过诉讼时效，依法不予保护，原告要求逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。
双方约定“在商品房交付使用后90日内，由甲方到房地产交易管理部门办理《房地产权证》”，故被告应于2011年10月19日前为原告办理《房地产权证》，逾期未办理应承担相应违约责任。原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告因国有土地使用权的原因，未能办理“四季花城”15号楼的初始产权登记，没有按合同约定为原告办理分户房地产权登记，已构成违约，应承担违约责任。但合同中违约责任双方约定为“如因甲方的责任，致乙方不能在规定的期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理”。属对违约金或者违约造成的损失计算约定不明确。现原告要求以所交购房款为基数，从合同约定的办证时间之日起至取得房产证之日止，按日万分之零点四计算违约金，被告以原告主张违约金过高为由请求调整。对此，由于双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，被告已将商品房交付原告，原告的损失较小,被告迟延取得建设工程竣工验收备案登记证的主要原因是政府要求对土地进行重新“招、拍、挂”，重新办理建设用地使用手续，不是被告故意违约。结合本案，考虑逾期办理产权登记可能给原告造成的损失，兼顾合同履行情况及被告博达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，被告以原告所交购房款为基数，从2011年10月19日起至被告为原告取得分户产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算，向原告支付逾期办理产权登记的违约金。被告关于原告主张权利超过诉讼时效的问题，为原告办理产权登记是被告的法定义务，被告一直没有履行，主债务未经过诉讼时效，其违约处于持续状态，原告于2016年3月1日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助原告黄军、李大秀办理重庆市万州区龙都街办龙腾大道与金陵路交汇处“四季花城”15幢7单元203室的房地产权证。
二、由被告重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告黄军、李大秀逾期办理房地产权证违约金（以原告所交购房款145542元为基数，从2011年10月19日起至被告重庆万州博达房地产开发有限公司为原告黄军、李大秀取得产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算）。
三、驳回原告黄军、李大秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费104元，减半收取52元，由被告重庆万州博达房地产开发有限公司承担；原告黄军、李大秀已预交，被告重庆万州博达房地产开发有限公司直付原告黄军、李大秀。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 曾维怡
二〇一六年五月十日
书 记 员 于倩莹