陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕02民终104号
上诉人（原审被告）：铜川市双龙实业有限公司。住所地：铜川市印台区。
法定代表人：陈明，该公司经理。
委托诉讼代理人：郑航善，陕西红河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王有明，男，1950年9月生，汉族，住铜川市印台区。
委托诉讼代理人：张联营，男，1955年6月生，汉族，住铜川市耀州区。
原审被告：铜川华秦房地产开发有限公司。住所地：铜川市王益区。
法定代表人：窦建华，该公司经理。
上诉人铜川市双龙实业有限公司（以下简称双龙公司）因与王有明、铜川华秦房地产开发有限公司（以下简称华秦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省铜川市印台区人民法院（2017）陕0203民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人双龙公司的委托诉讼代理人郑航善、被上诉人王有明及其委托诉讼代理人张联营到庭参加了诉讼，原审被告华秦公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
双龙公司上诉请求：依法撤销陕西省铜川市印台区人民法院（2017）陕0203民初317号民事判决的第一项。事实和理由：一、原判认定“由于出卖人的原因”而将办理房产权证义务分配给上诉人无法律、合同依据。认为上诉人只负有协助办理房产证的义务，而法定义务是办理房产证的初始登记，上诉人已为王有明办理了初始登记，并告知可以办理转移登记的附属义务，上诉人已履行了义务，不存在违约。二、原判认定事实不当，原判认为是由于出卖人原因未能办理房产证，应属认定事实不清形成的不当认定。三、违约金计算明显不当，印台区法院中止审理形成的延期，上诉人不应承担违约金，2016年5月以后因政策原因，暂无法办理转移登记形成的违约期限，不能计算在内。
王有明辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。
王有明向一审法院诉讼请求：1、判令二被告为原告办理《房屋产权证书》；2、依法判令二被告共同承担违约金65244元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2006年10月24日，原告向被告双龙公司交纳了购房定金20000元，后陆续向双龙公司交纳房款98100元。2009年3月28日，原告王有明与被告华秦公司签订了商品房预售契约，约定被告华秦公司将河东小区5号楼2单元3层右户售于原告王有明，暂定房屋建筑面积约95.4㎡，总房款118100元，甲方（华秦公司）在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并负责办理房屋所有权证书，由此而产生的全部费用由乙方（王有明）承担。并约定协议经甲、乙双方签字盖章后生效，签订《商品房买卖合同》后自行失效。后原告王有明与被告双龙公司签订了商品房现房买卖合同，该合同中出卖人为双龙公司，买受人为王有明，确定原告所购房屋实测建筑面积为95.4㎡，套内建筑面积为84.12㎡，单价为1238元，总价款为118100元。但该商品房现房买卖合同上双方未签署日期。被告双龙公司称签订日期是原告交纳办证费用的日期即2015年12月5日。2014年9月12日，原告交纳住宅专项维修基金2862元。2015年12月5日，原告向被告双龙公司缴纳办理房产证费用6000元。
另查明，在承建该住宅楼时，被告双龙公司尚未取得建筑资质，是以被告华秦公司名义进行承建，后取得了相关资质，并以双龙公司名义与原告签订了商品房现房买卖合同，涉案房屋已完成初始登记。原告购买该房屋时，将房款交给了被告双龙公司，双龙公司在庭审中明确表示，自愿独立承担该房产所引起的相关权利义务。
再查明，自2016年5月以后，因铜川市房地产市场政策变化，涉案房屋的相关手续需要进一步完善，暂无法向业主办理转移登记。又查明，2017年中国人民银行公布的一年期贷款利息为4.35%，逾期利息计算加收30%-50%。
本案双方当事人争议的焦点为：一、未能办理房产证的原因以及双龙公司是否承担违约金；二、华秦公司应否承担责任。
一审法院认为，关于焦点一，王有明主张按照双方契约的约定，应在交房后180日办理房产证，双龙公司未在约定的期限内办理房产证，故应自2008年底开始计算违约金，双龙公司则认为其公司只有办理房产证的协助义务，现因政策原因无法办理房产证，政府规定办理房产证需整栋楼统一办理，双龙公司多次督促业主办理，但因部分业主未交费，故不能办证的责任不在双龙公司而是政府部门和业主。王有明与华秦公司签订的商品房预售契约及与双龙公司签订的商品房现房买卖合同均系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。在契约及合同签订后，双方当事人均有义务依照其内容全面履行自己的义务。因在契约中明确约定“本协议甲、乙双方签字盖章后生效，签订《商品房买卖合同》后自行失效”，虽无法确定王有明与双龙公司签订该《商品房买卖合同》的具体时间，但双方均认可签订了该合同，故王有明与华秦公司签订的商品房预售契约作废。因此王有明不能依商品房预售契约的约定要求双龙公司承担责任。根据查明的事实，虽然原告与双龙公司签订的商品房现房买卖合同无签订日期，亦未约定办证期限，但王有明于2015年12月5日向双龙公司缴纳办理房产证费用6000元，双方就此达成了一个办理房产证的约定，由此认定为合同订立之日较为妥当。双龙公司应当在王有明交纳了办证费用后为王有明办理房产证，但根据查明的事实，未办理房产证的原因并非双龙公司故意违约，而是由于相关的行政手续未完善，导致其违约。现涉案房屋的房产证暂不具备办理条件，若判决双龙公司在指定期间内办理房屋权属证书，存在无法履行的实际问题，因而王有明办理房产证诉讼请求目前不宜支持，可待条件具备后，由双龙公司及时办理或者由当事人另行主张权利。对争议焦点一中违约金的问题。因王有明与双龙公司未约定办理房屋权属证书的期限及违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋的，自合同签订之日起90日”。按照该规定，违约金的计算期限为2015年12月5日至2017年11月30日庭审辩论终结前，扣除90日，计635日。该法第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失具体数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，逾期贷款利息即在借款合同约定的贷款利率水平上加收30%-50%的标准，酌情确定加收40%，故双龙公司应向原告支付的违约金数额为：118100元X4.35%×140%÷360天×635天=12686.40元。
关于争议焦点二，虽然与王有明签订商品房预售契约的是华秦公司，但实际承建人是双龙公司，双龙公司自认使用了华秦公司的资质，并实际收取了原告购房款，该合同的权利义务全部由双龙公司承受，之后王有明与双龙公司又签订商品房现房买卖合同并约定其与华秦公司签订的商品房预售契约随之作废，涉诉房屋的初始登记已登记在双龙公司的名下，故在本案中与王有明达成实际购房协议的应是双龙公司，双龙公司也自愿独立承担相关权利义务，因此，应由双龙公司依据相关法律规定，承担相关义务。故华秦公司不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告铜川市双龙实业有限公司在本判决生效之日起30日内向原告王有明支付违约金12686.40元。二、驳回原告王有明的其他诉讼请求。三、驳回原告王有明对被告铜川华秦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1430元，由原告王有明承担1000元，由被告铜川市双龙实业有限公司承担430元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是双龙公司的行为是否构成违约。从本案证据看，王有明向双龙公司交纳购房定金后，又陆续足额交纳了购房款。2009年3月王有明与华秦公司签订了商品房预售契约，约定了地址、楼层、面积和房屋总价款，并约定了华秦公司在房屋交付后180日内将办理权属登记所需材料报产权登记机关，并负责办理房产证。还约定了签订《商品房买卖合同》后该契约自行失效。之后，双龙公司借用华秦公司资质对该房进行承建，并承诺双龙公司产生的债权债务由其承担。王有明与双龙公司签订了《商品房买卖合同》，双方均未签署日期。房屋交付使用后，2014年9月12日和2015年12月5日，王有明分别向双龙公司交纳了住宅专项维修基金和房产证办证费，王有明已交纳其应交纳的费用，双龙公司应及时向产权登记机关递交办理权属登记所需材料为王有明办理房产证。但其称因政府要求办证要整栋楼统一办理，部分业主未交纳费用，还因政策原因无法办理，导致房产证不能办理，该辩称不能作为无法为王有明办理房产证的理由，显属违约，应承担违约责任。因该案当事人在签订《商品房买卖合同》中对违约责任未约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担责任；违约金可按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。订立《商品房买卖合同》时双方均未签署日期，一审法院将王有明2015年12月5日向双龙公司交纳办证费当天作为合同签订日适当，对违约金的计算及判决正确，认定华秦公司不承担责任适当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费117元，由铜川市双龙实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈建安
审判员 梁 勇
审判员 张 鲜
二〇一八年四月二十六日
书记员 王丽娥