吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民再17号
原审上诉人（一审原告）：唐某某，男，汉族，1971年5月6日出生，住长春市南关区。
原审上诉人（一审被告）：王某某，男，汉族，1982年10月28日出生，住长春市朝阳区。
委托代理人：郝新锋，北京市农权律师事务所律师。
一审第三人：周某某，男，汉族，1979年5月7日出生，住长春市南关区。
原审上诉人唐某某、王某某、一审第三人周某某租赁合同纠纷一案，长春高新技术产业开发区人民法院于2013年5月22日作出（2012）长高开民初字第1761号民事判决。唐某某、王某某均不服，上诉至本院。本院于2013年10月21日作出（2013）长民一终字第231号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年1月29日作出（2016）吉01民监21号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。王某某及其委托代理人郝新锋到庭参加诉讼。唐某某、周某某经本院依法传唤未出庭。本案现已缺席审理终结。
唐某某一审诉称，2012年5月17日，唐某某与王某某签订《协议》一份，约定王某某将位于硅谷大街与西顺大街交汇处的土地使用权出租给唐某某，租金为50000元／年，租期为五年。合同签订后，唐某某依约向王某某交纳了土地租赁费50000元。2012年5月31日，唐某某经王某某同意，将所承租的部分土地（7200平方米）转租给周某某使用。2012年6月27日，唐某某发现王某某出租给唐某某的土地为国有土地，王某某没有使用权，更没有权利对外进行出租。唐某某承租该处土地后，投入了大量的资金进行了平整施工，后又将部分土地转租给周某某。但现因王某某对该处土地没有处分权，导致唐某某无法继续使用该处土地。同时，唐某某对该处土地上的投入也都无法收回，预期收益也无法实现，王某某的行为给唐某某造成了重大财产损失。唐某某认为，王某某并非出租土地的权利人，无权将该处土地对外出租，唐某某与王某某签订的《协议》为无效协议。为此，唐某某特向法院提起诉讼，请求法院依法确认唐某某与王某某签订的《协议》为无效协议，判令王某某立即返还租金50000元，并赔偿唐某某的财产损失人民币164370元，以维护唐某某的合法权益。
王某某一审辩称，唐某某、王某某于2012年5月17日签订的协议是双方真实意思表示，唐某某对于该土地系王某某承包的事实是明知的，双方发生争议是由于唐某某为谋取双倍收益，违法转租造成的，在这一方面唐某某的诉状中阐述明确。唐某某在诉状中请求利息收入，没有事实依据，其转租违约在先。综上，双方签订的协议符合民法通则及合同法相关规定，请求人民法院依法裁判合同有效，驳回唐某某的诉讼请求。
第三人周某某一审述称，唐某某、王某某之间的合同我并不知情。施工后由王某某书面通知停止施工，因为王某某同样不知道我与唐某某之间的租赁关系。唐某某与王某某之间的合同关系本应与我无关，由此对我造成的经济损失已经法院判决由唐某某承担。
一审法院查明，2012年5月17日，唐某某与王某某签订《协议》一份，约定王某某将位于硅谷大街与西顺大街交汇处的土地使用权出租给唐某某，租金每年50000元，租期为五年。合同签订后，唐某某依约向王某某交纳了土地租赁费50000元。2012年5月31日，唐某某未经王某某同意将所承租的部分土地转租给第三人周某某使用。王某某出租给唐某某的土地位于长春市东至硅谷大街、南至西顺大街、西至空地、北至西越达路。上述土地于2005年被长春高新技术产业开发区全部征用，现为国有土地。
一审法院认为，王某某将土地使用权出租给唐某某的前提是享有土地使用权，王某某出租给唐某某的土地已被长春高新技术产业开发区全部征用划归国有，王某某已不享有使用权，王某某的出租行为没有法律依据，双方签订的租赁协议无效，王某某依据无效的协议取得的租金应返还给唐某某。关于唐某某提出的对该处土地上的投入无法收回，预期收益无法实现，王某某的行为给唐某某造成了重大财产损失，判令王某某赔偿唐某某财产损失164370元的诉讼主张，因唐某某将土地使用权转租给原审第三人周某某未经王某某同意，其对该处土地上的投入目的在于改变土地用途，唐某某对造成的损失存在过错。另外，唐某某提供的证据不能证明其损失的数额，其诉讼理由不能成立。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、2012年5月17日唐某某与王某某签订的土地租赁协议无效；二、王某某于本判决生效后15日内返还唐某某租金50000元；三、驳回唐某某的其它诉讼请求。案件受理费4516元，由唐某某负担3465元，由王某某负担1051元。
宣判后，王某某不服原审判决，向本院提出上诉，理由如下：1.一审认定事实不清、有误，租赁土地系集体土地，1986年由王某某承包经营，2005年虽经征地划归国有，但王某某至今未收到该地的土地补偿款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，王某某在收到补偿款之前有权拒绝交付土地。且无人通知、要求王某某交付土地，故在土地承包期内，王某某对争议土地享有土地使用权，与唐某某签订的协议有效。2.一审适用法律有误，协议是双方当事人真实意思表示，未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一审依照该法条规定判决协议无效有误。3.唐某某存在严重过错。双方签订协议时唐某某对土地的状况是完全清楚的，协议第三条约定了如土地被征用租金的计付方式，该约定表明唐某某明知土地状况而承租，承租后又告协议无效并要求赔偿，明显恶意。协议签订后，未经王某某同意，唐某某又将部分土地转租给他人，在王某某阻止其违约违法行为时，唐某某要求王某某赔偿于法无据。综上，请求：撤销原审判决，改判王某某与唐某某签订的土地租赁协议有效，驳回唐某某的诉讼请求，一、二审案件受理费由唐某某承担。
针对王某某的上诉，唐某某辩称：1.王某某一方已经签署了补偿合同，只是没有拿到补偿款。该事实并不影响本案争议的焦点，同时王某某无证据证明其对租赁土地享有合法的使用权。2.原审适用法律正确。3.王某某在签订合同时隐瞒土地被征用的事实，存在恶意，故请求驳回其上诉请求。
宣判后，唐某某亦不服原审判决，向本院提出上诉，理由如下：1.一审已认定因争议土地被国家征收已成为国有土地，王某某没有对外出租的权利，双方所签订的租赁《协议》无效。造成协议无效，是王某某的过错所致，根据法律规定王某某对由此给唐某某造成的损失应承担赔偿责任。2.唐某某承租土地后进行了平整、搭建了看护场地用房，投入了大量人力物力，协议无效直接导致了唐某某对租赁土地无法使用的后果，导致其利用该土地获取收益的权利直接受到影响。唐某某在一审已提交了相关投入资金及影响收益的证据，一审以“唐某某将争议土地的用途进行了改变，存在过错”为由驳回唐某某关于损失赔偿的诉讼请求有误。3.唐某某转包的仅是部分土地，并未将全部租赁物转租，不存在改变土地用途的问题。综上，请求：撤销原审判决，在查清事实的基础上，判令王某某赔偿上诉人唐某某财产损失164，370.00元或将此案发回重审。诉讼费用由王某某承担。
针对唐某某的上诉，王某某辩称：1.王某某和唐某某签订的协议有效，王某某无过错不应承担赔偿责任。2.协议的履行中王某某无违约行为，且从协议签订之日起到一审判决之前，唐某某已经实际使用土地一年，其已经享有协议赋予其的全部权利。3.唐某某改变土地用途的行为是违约行为，由此造成的损失应由其自行承担。
一审第三人周某某未到庭亦未提交答辩状。
二审查明的事实与一审基本一致。另查，争议的1.8垧土地原系万顺村委会所有的集体土地。1986年8月1日王某某父亲王宝贵与万顺村委会签订承包协议取得使用权。2003年王宝贵经工商登记出资3万元成立长春市朝阳区葆健笠果园，将原承包村里的1.3万平方米土地及房屋无偿交给果园使用。2005年包括争议土地在内的万顺村土地被长春高新技术开发区征用，与万顺村签订了补偿合同，将补偿费发放至村委会，但村委会未将王宝贵承包地的补偿费发放给王宝贵。截止2012年11月28日该宗土地尚未出让。王宝贵因未取得补偿款，未交土地，一直在占有使用该宗土地。2012年5月17日王宝贵儿子王某某在其父亲同意的情况下，与唐某某签订《协议》。约定：年租金50000元／年，第三条约定：如此场地被征用，自签完拆迁协议后，按约收取之前的租金，返还剩余租金。第四条约定：如此场地被征用、拆迁协议签订后，唐某某必须将场地自行清理干净，一切材料人员离开现场。协议签订后，王某某将场地交予唐某某，唐某某交纳了50000元租金。唐某某在原审庭审时自认：对场地进行了平整，放置了部分砂石料。2012年5月31日唐某某与案外人周某某签订合同，将其租赁场地中的7200平方米转租给周某某，租金20万／年，周某某在交付10万元租金后进入场地进行了平整施工、道路硬化。2012年7月7日王某某发出《撤离施工现场通知》：施工行为未经其允许，属侵权，停止施工，无条件恢复原状。周某某撤出场地，并诉至高新技术产业开发区法院，要求：解除周某某与唐某某签订的土地租赁合同，返还租金10万元；赔偿损失62450.00元。高新技术产业开发区法院经审理于2013年1月25日作出（2012）长高开民初字第1070号民事判决，认为：唐某某与周某某签订转租协议未经王某某同意，属无权处分，双方签订的协议无效。唐某某隐瞒无权出租的事实，导致合同无效应承担相应的缔约过失责任…判决：唐某某与周某某签订的《合同》无效，唐某某于判决生效后返还周某某10万元。该判决已生效。
另，唐某某陈述：周某某退出前，王某某找人威胁唐某某及周某某，故在周某某退出后，其亦退出（大约在七、八月），但唐某某未与王某某进行交接。双方确认：唐某某建筑的彩钢房一直未撤出场地，后由4S店（高新管委会另租的使用人）将彩钢房进行了拆除。王某某主张其每天会到现场拍摄照片，从照片显示：现场只有彩钢房一栋，无沙石等材料堆放。现大部分争议土地仍由王某某使用，部分面积由高新管委会出租。唐某某于2012年12月24日诉至原审法院，要求：确认合同无效、返还租金、赔偿损失等。
唐某某在法院就合同效力向其进行释明后，放弃第一项诉请，损失部分仍以诉请的第二、三项为准。
二审法院认为：王某某父亲基于其与村里签订的承包协议取得租赁土地的使用权，2005年土地虽被征收，征收单位与万顺村签订了征收协议，但王某某因对补偿有异议，未将土地交付，截止诉讼时对租赁土地仍享有实际的占有、使用权。唐某某在与王某某签订协议后，取得了租赁物的使用权，在其使用租赁物期间并无其他人向唐某某主张权利，唐某某与周某某合同被解除系基于其转租行为未经王某某同意。因此，唐某某关于合同无效的主张本院不予支持。且从协议第三、四条约定可以看出：唐某某在签订协议时对征收事宜有所了解，双方对租赁期间如发生征收问题如何处理已进行了约定，故唐某某主张王某某对其隐瞒事实的主张不能成立。租赁物原为果园用地，唐某某转租周某某用于开办驾校练车场，改变了土地用途，且唐某某转租行为未经王某某同意，故原审认定唐某某履约有过错正确。唐某某虽主张在周某某撤出场地时其既已撤出，但在王某某否认的情况下，其未提供证据证明其主张成立。唐某某在撤出场地后未与王某某进行交接，应承担占用租赁物期间的费用，其合同的解除时间本院酌定为其诉至原审法院的时间，即唐某某应支付2012年5月至2012年12月之间的占用费：50000÷12×7=29167.00元。唐某某主张王某某返还全部租赁费的主张无合法依据，王某某应返还唐某某租金数额为20833.00元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2012）长高开民初字第1761号民事判决；上诉人王某某于判决生效后十日内返还唐某某租金20833.00元；驳回唐某某其他诉讼请求；驳回王某某其他上诉请求。一审案件受理费4516.00元（唐某某预交）、二审案件受理费4637.00元（王某某预交1050.00元、唐某某预交3587.00元）由王某某承担3000.00元，唐某某承担6294.00元。
王某某再审中主张，一、原审判决认定事实错误。原审判决认为2005年涉案的土地已经征地划归国有是错误的，一审原告提供的高新区的情况说明，该证据没有证明土地是否被征收的证明能力，该证据不能证明已经被征收划归国有，该证据从形式上也不符合法律规定，一审时原告提交该证据只是一个复印件，复印件在没有和原件核对无异议的情况下，是不能作为证据适用的，不能证明本案的事实；二、唐某某在土地租用过程中有严重过错在一审判决中没有体现。根据本案双方之间签订的协议明确约定双方当事人的权利义务，唐某某在未经被告同意的情况下私自转租土地是一种明显的过错行为；三、王某某与唐某某之间签订的协议是合法有效的，不存在合同法52条的情形，一审判决认定协议无效无任何法律及事实依据；四、本案涉案土地系王宝贵一家在1983年第一轮土地的家庭联产承包地，在第二轮承包时该土地依然是家庭联产承包地，虽然我方已经领取该地地上物补偿款，但补偿款还有征地补偿款、安置补偿款等我方并未领取，故我方仍对涉案土地享有相应的权利。
唐某某、周某某再审未出庭亦未答辩。
本院再审查明，本案争议的1.8垧土地原系万顺村委会所有的集体土地，1983年农村集体土地第一轮承包时王某某一家承包了该1.8垧土地。1986年8月11日，王某某父亲王宝贵与万顺村委会签订《建园承包合同》，约定“将自家承包的1.8垧土地改建成果园承包经营，还约定承包期间，土地政策有变动、变更的时候，我承包的土地面积不动，承包到土地归集体经营为止，到那时候，听从国家政策决定。”1997年农村集体土地第二轮承包时，王某某一家在万顺村分得家庭承包地0.54垧，原承包地面积1.8垧土地所建的果园也由其经营。2003年，王宝贵经工商登记出资3万元成立长春市朝阳区葆健笠果园。2010年10月9日，长春高新技术产业开发区工程管理处以高新区城市建设总体规划和基础设施建设需要为由，对该地块实施征地拆迁，并与王宝贵签订协议，对该地块地上物补偿王宝贵3**.14万元，王某某自认在2010年12月左右已领取此笔款项，并已拆除地上附着物。2010年11月30日，吉林省国土资源厅下发吉国土资耕发（2010）110号文件，批准实施征收包括争议土地在内的万顺村集体土地，该地块现已收归国有。2011年1月至11月，王宝贵先后领取了其在万顺村承包的0.54垧的土地补偿款、安置补偿款、区片地价补偿款。2012年5月17日王宝贵儿子王某某在其父亲同意的情况下，与唐某某签订《协议》。约定：年租金50000元／年，第三条约定：如此场地被征用，自签完拆迁协议后，按约收取之前的租金，返还剩余租金。第四条约定：如此场地被征用、拆迁协议签订后，唐某某必须将场地自行清理干净，一切材料人员离开现场。协议签订后，王某某将场地交予唐某某，唐某某交纳了50000元租金。唐某某在原审庭审时陈述：对场地进行了平整，放置了部分砂石料。2012年5月31日唐某某与案外人周某某签订合同，将其租赁场地中的7200平方米转租给周某某，租金20万／年，周某某在交付10万元租金后进入场地进行了平整施工、道路硬化。2012年7月7日王某某发出《撤离施工现场通知》：施工行为未经其允许，属侵权，停止施工，无条件恢复原状。周某某撤出场地，并诉至高新开发区法院，要求：解除周某某与唐某某签订的土地租赁合同，返还租金10万元；赔偿损失62450.00元。高新开发区法院于2013年1月25日作出（2012）长高开民初字第1070号民事判决，认为：唐某某与周某某签订转租协议未经王某某同意，属无权处分，双方签订的协议无效。唐某某隐瞒无权出租的事实，导致合同无效应承担相应的缔约过失责任…判决：唐某某与周某某签订的《合同》无效，唐某某于判决生效后返还周某某10万元。该判决已生效。
关于本案争议情况，合议庭向万顺村民委员会调查取证。万顺村民委员会于2016年4月7日出具《证明》，内容“在1997年第二轮土地承包时，王宝贵在万顺村王合屯分得承包地0.54公顷，王宝贵在原承包地面积为1.8公顷里建的果园，没有在现承包地0.54公顷范围内。高新区征占万顺村土地，王宝贵已经从万顺村足额领取了0.54公顷的土地补偿费和安置费补助费。”王某某质证认为，对该证据的真实性无异议。对证明问题有异议，首先该证据不符合法院依职权调取证据的形式；其次万顺村委会出具的证据应有主要负责人进行签字确认；再者从一审我方提交的证据和分地的补偿款看，王宝贵一家承包的土地是0.5985垧而非0.54公顷，原承包地面积也是1.8垧而非1.8公顷，该证据恰恰证明王宝贵一家对诉争土地具有承包经营权，该0.5985垧土地已经被国家征收并得到了安置补偿，但1.8垧承包土地国家并没有对其征收。
另查明，1997年4月26日，王宝贵作为承包方（乙方）与发包方（甲方）朝阳区大屯乡万顺村签订《耕地承包合同》，合同载明王宝贵承包土地面积0.54公顷。
本院再审认为，本案涉诉的租赁标的土地原系王某某的父亲王宝贵于1983年第一轮农村土地承包时与万顺村委会签订《建园承包合同》而取得承包经营权；王某某在一审庭审中陈述1997年第二轮土地承包时，该合同被万顺村委会收回，王宝贵一家在万顺村分得家庭承包地0.54公顷，但原承包果园地仍由王宝贵一家经营。2005年，万顺村委会与高新技术产业开发区签订了征地补偿合同，开始对包括该争议地块在内的万顺村集体土地进行征收。2010年11月30日，吉林省国土资源厅下发吉国土资耕发（2010）110号文件，批准实施征收包括争议土地在内的万顺村集体土地，高新技术产业开发区将征收的集体土地补偿款全额发放至万顺村委会，王某某一家在村委会领取了其在万顺村家庭承包的0.54垧的土地补偿款、安置补偿款等费用和其承包1.8垧果园地上附着物补偿款，此时包括本案争议土地在内的万顺村集体土地的性质就发生了变更，上述土地性质已经变更为国有土地。而在王宝贵与征地部门达成拆迁协议并领取了1.8公顷土地地上附着物补偿款后，因该土地已被征收为国有性质，王某某再基于原《建园承包合同》继续占有、使用该土地已无合同或法律依据，即丧失了对诉争的1.8公顷土地占有、使用的权利，王某某再行将该土地出租给唐某某的行为属于无权处分。且王某某明知争议土地已经收归国有这一事实，仍以自己的名义与唐某某签订土地租赁协议，将上述土地出租给唐某某，并取得租金，损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，据此可以认定王某某与唐某某于2012年5月17日签订的《协议》无效。唐某某基于与王某某签订的《协议》在一定时间内占有、使用该土地，期间的使用费原审参照双方约定的租金标准执行，唐某某占有、使用期间应支付的费用为50000÷12×7=29167.00元，王某某在没有合法依据的情况下出租国有土地所获取的该部分租金为非法所得。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第三款的规定，人民法院审理民事案件，可以收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留，据此应将王某某的上述非法所得予以收缴。至于对于王某某的上述行为是否另行处以罚款、拘留，亦应视后续情节依法处理。唐某某交纳租金中剩余的20833元，王某某应予返还。关于唐某某请求赔偿损失的主张，因缺乏证据予以支持，原审未予保护并无不当。
综上，原一、二审判决认定事实及适用法律均有错误，再审应予改判。经本院（2016）第十三次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）长民一终字第231号民事判决及长春高新技术产业开发区人民法院（2012）长高开民初字第1761号民事判决；
二、王某某于本判决生效后立即返还唐某某租金20833.00元；
三、收缴王某某的非法所得29167.00元；
四、驳回唐某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4516.00元、二审案件受理费4637.00元（王某某预交1050.00元、唐某某预交3587.00元），由王某某承担2196.00元，唐某某承担7002.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 铮
代理审判员 胡月皓
代理审判员 吕玉玉
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 史兰跃