吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第268号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵希荣、女，汉族，1947年1月16日生，无职业，住通化市东昌区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：庞海江，男，汉族，1937年3月25日生，无职业。
上诉人赵希荣因与上诉人庞海江之间房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院于2015年7月9日作出的（2015）东民一初字第109号民事判决，赵希荣和庞海江均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵希荣一审诉称：庞海江于2013年7月10日至2014年7月10日将赵希荣住宅一套租用，双方签定房屋出租合同书，在租赁期间，水、电、煤气、物业等费用等均由庞海江承担。双方口头约定，租赁到期后，迟延一天倒房庞海江承担房租费50元，至7月22日庞海江搬出止共欠费用3483.5元，其中：欠物业费689.5元、房租费600元、搬家费100元、拆除人工费200元、隔断玻璃一块50元、电器开关损失15元、卫生费400元。赵希荣多次催要，庞海江拒不给付，故诉至人民法院，请求判令庞海江偿还承租房屋期间所欠房租等其他费用3483.5元。诉讼费用由庞海江承担。
庞海江一审辩称：赵希荣要房租费600元没有证据。虽然合同约定物业费由庞海江承担，但庞海江去物业部门交纳时被告知物业费已交。赵希荣已交物业费要拿出证据，承租房屋内没有隔断大玻璃。赵希荣提出要房屋损坏维修费、坐便维修费、电器开关损失及卫生费，按合同法220条规定：出租人应当履行租赁维修义务，赵希荣花钱维修自己的房子，按法律规定应该自己出钱，与庞海江无关。房屋内没有电视，机顶盒费用不应由庞海江承担。双方没有口头协议。
庞海江一审反诉称：2013年7月10日至2014年7月10日赵希荣将该房屋租给杨宝贤经营托老院，2013年7月10日至2013年9月14日这两个月实际是杨宝贤在经营托老院。2013年9月14日杨宝贤以5万元的价格将托老院兑给庞海江。当时赵希荣提出租金增加到每年16000元，赵希荣收到后打了16000元的收据，赵希荣又提出还得给1000元，庞海江又拿出1000元交给赵希荣，赵希荣收到后在出租协议上打收条1000元。赵希荣又向庞海江要防盗窗款2500元，赵希荣收到后在房屋出租协议上把杨宝贤名字划掉，写上庞海江的名字，别处未改，庞海江于2013年9月14日兑的托老院，当天租的赵希荣的房子。2014年7月13日赵希荣带人将托老院的14张床、烧水大桶、地革、床柜13个、小桌13个丢到院里，给庞海江造成不应有的损失，并要去房租150元。庞海江租房从2013年9月14日至2014年9月14日一年，交一年的房租，赵希荣2014年7月13日收房还差两个月，一个月租金1410元，两个月租金2820元，赵希荣提前收房，应退给庞海江房租2820元。庞海江维修地面、坐便等花费3100元，维修窗户花费2100元，按合同法规定该费用应该由赵希荣还给庞海江。赵希荣因欺诈胁迫手段要的防盗窗款2500元应退给庞海江。赵希荣带人在2014年7月13日将庞海江托老院物品丢到院子丢失应赔偿物品2800元。反诉费用由赵希荣负责。
赵希荣一审辩称：第一个反诉请求不同意，不欠庞海江钱。托老院是庞海江兑来的，合同明确约定维修费由租赁人承担。防盗窗是当时他们同意各自承担的，赵希荣不同意拿。物品款不同意给付，因为庞海江到期不搬。
一审法院查明：庞海江于2014年9月14日从杨宝贤处承兑托老院，并与赵希荣签订房屋租赁合同，约定年租16000元，并交给赵希荣租金16000元。赵希荣认可于2014年7月22日收回承租房。赵希荣持有该承租房2013年9月16日至2014年7月31日的物业费收据，金额为688元。赵希荣主张搬家费、隔断玻璃费、卫生费、房屋维修费等，但其未提交相关证据。庞海江反诉主张房屋维修费、防盗窗款、物品款等，其亦未能提交有效证据证明其主张成立。
一审法院认为：赵希荣与庞海江签订房屋租赁合同，应该按照合同约定履行各自义务，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”庞海江应承担租赁期间物业费688元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”赵希荣提前收回出租房屋，致使合同无法履行，应返还给庞海江2014年7月22日至2014年9月14日的房屋租金（16，000元／365天X54天=2，367.12元）。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，对赵希荣主张搬家费、隔断玻璃费、卫生费、房屋维修费等和庞海江反诉主张房屋维修费、防盗窗款、物品款等，由于各自未提交足以证明其主张成立的证据，故不予支持。遂判决1.庞海江于本判决生效后立即给付赵希荣物业费688元。2.赵希荣于本判决生效后立即返还给庞海江房屋租金2367.12元。3.驳回赵希荣、庞海江的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由赵希荣负担40元，庞海江负担10元；反诉案件受理费130元，由赵希荣负担23元，庞海江负担107元。
赵希荣不服一审判决，其上诉理由为：一审法院认定事实错误。赵希荣在2013年7月10日将房屋租给杨宝贤开托老院，租期为一年。2013年9月4日杨宝贤将托老院兑给庞海江，租期为2013年9月4日至2014年7月10日。双方没有重新签订租房合同，只是将合同上杨宝贤的名字改为庞海江，庞海江承诺如期倒房。因此，赵希荣不欠庞海江房租费，相反庞海江应给付赵希荣拖欠的12天房租费515元。
庞海江二审答辩称：庞海江是2013年9月4日从杨宝贤处将养老院兑过来的，当时和赵希荣口头约定租期为一年，租赁期就应从2013年9月4日至2014年7月10日。
庞海江上诉称：1.庞海江共给付赵希荣房租费17000元，而一审法院认定为16000元是错误的，赵希荣拿走的150元房租也应退给庞海江；2.赵希荣提前收房时，将屋内物品搬到院里造成损失应予赔偿；3.赵希荣应返还防盗窗款2500元；4.庞海江在承租房屋时维修房屋共花费5200元，应由赵希荣承担。5.物业费应由赵希荣负责。
赵希荣二审答辩称：1.房租费中的15000元是杨宝贤交给赵希荣的，在杨宝贤将托老院兑给庞海江时，增加了1000元房租，这1000元是庞海江给的，一共就是16000元。赵希荣也没有向庞海江要过150元房租；2.房屋内的物品是庞海江自己搬出来的，我没有动，不需赔偿；3.防盗窗款是杨宝贤和庞海江同意赔偿给我的，我不同意返还；4.合同约定房屋维修由承租人承担，应由庞海江承担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：赵希荣在2013年7月10日将房屋租给杨宝贤开托老院，双方签订房屋租赁合同约定租期为一年，从2013年7月10日至2014年7月10日。2013年9月4日，杨宝贤以5万元的价格将托老院兑给庞海江，在赵希荣、杨宝贤、庞海江三方在场的情况下，赵希荣将房租涨至每年16000元。庞海江于2014年7月22日将房屋返还给赵希荣，逾期12天的租金为526元（16000元／365天×12天=526元）。
本院认为：赵希荣与庞海江没有重新签订租房合同，只是将合同上杨宝贤的名字改为庞海江，赵希荣与庞海江的房屋租赁关系是赵希荣与杨宝贤的房屋租赁关系的概括转移，双方应按原合同的约定履行合同义务，赵希荣主张庞海江之间的租赁期间应为2013年7月10日至2014年7月10日，庞海江应支付逾期租金526元的诉求应予支持。另外，租赁合同第四条明确约定物业管理费由乙方负担，因此物业管理费688元应由庞海江负担。庞海江主张的150元房租、物品损失费及房屋维修费，因没有足够证据予以证明，本院不予支持。关于防盗窗款已在通化市东昌区人民法院（2014）东江东民初字第145号民事判决及通化市中级人民法院（2014）通民终字第805号民事判决中已审理完毕，属重复诉讼，本院不再审理。
综上，本院认为：一审法院认定部分事实错误，适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持通化市东昌区人民法院（2015）东民一初字第109号民事判决第一项，即：“被告（反诉原告）庞海江于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）赵希荣物业费688元。”
二、撤销通化市东昌区人民法院（2015）东民一初字第109号民事判决第二项、第三项，即：“原告（反诉被告）赵希荣于本判决生效后立即返还给被告（反诉原告）庞海江房屋租金2，367.12元、驳回原、被告其他诉讼请求。”
三、上诉人庞海江向上诉人赵希荣支付房屋租金526元。
四、驳回上诉人庞海江的诉讼请求。
一审本诉案件受理费50元，由上诉人赵希荣负担10元，上诉人庞海江负担40元；反诉案件受理费130元，由上诉人庞海江负担。二审案件受理费100元，由上诉人庞海江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 萍
代理审判员 宋军丽
代理审判员 汤化冰
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 赵 航