宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终104号
上诉人(原审被告)：夏文，男，1988年11月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人(原审原告)：李希学，男，1946年7月20日出生，汉族，退休，住宁夏回族自治区银川市。
原审被告：屈翔，男，1989年2月13日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人夏文因与被上诉人李希学、原审被告屈翔房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初10304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏文上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初10304号民事判决中的租金420元、违约金1400元的判决或依法改判为不承担租金和违约金。2.被上诉人以其名义提出诉讼不当，并且其无权处理该房屋的租赁事宜，存在隐瞒债务纠纷的行为。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，请求撤销并返还因该合同取得的财产或依法判决。3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2017年8月22日短信通知被上诉人解除合同，上诉人已经履行了提前告知义务，因此并未违约，上诉人不应承担租金及违约金。被上诉人签订合同时口头告知后补所有权人的身份证、授权委托书，但在收取租金后，被上诉人就不再与上诉人联络，上诉人认为被上诉人无权处理租赁事宜，双方当事人签订的房屋租赁合同无效。涉案房屋在租赁期间一直无法正常使用，因此被上诉人存在欺瞒行为。
李希学辩称，涉案合同租赁期限为2016年9月22日至2019年9月11日，上诉人并未提前一个月告知解除合同，因无法与上诉人取得联系，被上诉人多次通过解放西街司法所、银川市仲裁委、文艺巷居委会及法院调解委员会联系上诉人，正是因为上诉人的不配合，最终被上诉人才起诉到法院。2017年9月12日，在上诉人明知被上诉人与他人存在矛盾的情况下，上诉人将涉案房屋的钥匙交给他人，导致被上诉人直到2017年10月19日一审开庭时才取得钥匙。在签订合同时，被上诉人已明确向上诉人说明了被上诉人是由房屋的产权所有人委托办理租赁事宜，且在合同上亦予说明，上诉人在使用房屋一年后方提出被上诉人无权租赁无合理依据。
原审被告屈翔经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
李希学向一审法院起诉请求：1．判令二被告支付2016年度暖气费912元、电费39．68元、卫生费60元、生活垃圾处理费48元和水费及自2017年9月11日至房屋交付之日的租金，每月按1400元计；2．判令二被告赔偿房屋内损坏物品的经济损失；3．判令二被告承担违约金1600元。
一审法院认定事实：2016年9月12日，原告妻子常家苗以常晋宁的名义和原告李希学与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告承租常晋宁所有的位于银川市××区房屋一套，租期三年，自2016年9月12日至2019年9月12日，月租金1400元，每年一付；一方违约，应赔偿另一方经济损失（如二被告提前终止合同需提前一个月告知原告）；租赁期间的水费、电费、暖气费、物业费及有线电视费等费用应由二被告承担。2017年8月22日，被告夏文通过短信方式告知原告不再承租房屋。同年9月11日，夏文通过打电话和发短信的方式通知原告”租赁期将满一年，我于2017年8月22日提前告知你，我将不再续租你的房子，请你另行准备。......委托朋友将房子的现用钥匙、水卡、电卡放于位于您房子东边的刘姐月嫂店，并已电话告知......房东李希学、常家苗。”原告到月嫂店取钥匙时，对方为解决与原告的债务纠纷，拒绝交还房屋钥匙。原告于2017年9月13日前往辖区文艺社区居委会反映，居委会组织双方调解未果。后原告与二被告联系未果，故诉至法院。二被告于案件审理期间已交纳采暖费912元、卫生费72元，并同意支付垃圾处理费48元、电费39．68元和水费130元。原告对此亦无异议。被告于2017年10月19日庭审后将房屋钥匙、水卡、电卡交付原告，原、被告共同查验了房屋。后原告称厨房玻璃缺失、厨房下水管和卫生边池阀门损坏、房间木门丢失、水表不显示数字。二被告对此不予认可，称租房时并无木门，其未损坏或丢失上述物品。
一审法院还查明，原告称房屋所有权人常晋宁常年在国外，委托其出租、管理房屋，并提交了房屋所有权证书。被告夏文认可其签订合同时对此知情。
一审法院认为，原告李希学以自己的名义，在委托人常晋宁授权出租、管理房屋的范围内与被告订立合同，二被告在订立合同时知道李希学与常晋宁之间的代理关系，但因常晋宁常年在国外，不方便处理房屋租赁事宜及与之相关的纠纷，被告夏文亦认可与合同相对方李希学解除了房屋租赁合同，故李希学以其名义提起诉讼并无不当，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据合同约定二被告若要解除合同，需提前一个月告知原告。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二被告于2017年8月22日通知原告解除合同，则合同解除之日应为2017年9月22日，故二被告仍应支付原告2017年9月13日至2017年9月21日期间的房屋租金420元。因二被告先行解除合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同虽未约定具体数额的违约金，但二被告先行解除合同的行为确已给原告造成了经济损失，根据承租人若要解约需提前一个月告知出租人的合同约定，二被告应按一个月的租金标准赔偿原告经济损失1400元。原、被告对二被告应给付水费130元、电费39．68元、垃圾处理费48元均无异议，予以支持。关于原告主张被告应赔偿其损坏物品经济损失的请求，因无相应证据证明是否造成损害，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决：被告夏文、屈翔于判决生效之日起三日内给付原告李希学租金420元、水费130元、卫生费48元、电费39．68元及违约金1400元，共计2037．68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告夏文、屈翔负担。
本院二审期间，双方当事人均无证据提交，经二审审理查明的事实及采纳的证据与一审相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人上诉称被上诉人无权租赁涉案房屋，上诉人不应承担租金及违约金，本案中双方当事人所签订的租赁合同中明确写明被上诉人系接受房屋所有权人委托出租、管理房屋，被上诉人已提交了涉案房屋的产权证书，上诉人亦已占有房屋，故一审法院认定被上诉人李希学有权以其名义提起诉讼并无不妥。合同明确约定如上诉人解除合同应提前一个月通知被上诉人，虽然上诉人于2017年8月22日短信通知被上诉人解除合同，但直至2017年10月19日，上诉人才将涉案房屋的钥匙、水电卡交还被上诉人，因此一审法院认定上诉人应承担租金及违约金亦无不妥。综上所述，夏文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人夏文负担。
本判决为终审判决。
审判长 李根贤
审判员 王建玲
审判员 张 婧
二〇一八年三月二十七日
书记员 高腾姣
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督