河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）石执复字第00050号
申请复议人（买受人）赞皇县仁德房地产开发有限公司。
申请执行人中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行。
被执行人河北日升昌科工贸有限公司。
被执行人石家庄开发区华鹏实业有限公司。
被执行人（异议人）邯郸南洋房地产开发有限公司。
申请复议人赞皇县仁德房地产开发有限公司（以下简称仁德公司）不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（以下简称执行法院）（2013）石高执异字第54-4号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
执行法院认为，被执行人邯郸南洋房地产开发有限公司（以下简称南洋公司）于2001年8月7日取得了临漳县城金风大街西侧面积为65773.3平方米的土地使用权，2002年在该地块上建成两幢楼房，并于2002年10月13日取得了房屋所有权证书。2005年8月30日南洋公司与农行新区支行对该65773.3平方米土地使用权办理了抵押登记，将该土地使用权抵押给农行新区支行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移”；《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该地块上的建筑物、构建物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应严格遵循上述规定。本案中，法院拍卖上述土地时，仅对土地的使用权进行了处分，未对该土地上南洋公司名下的地上建筑物及其附属物一并处分，造成房地分属不同的主体，违反法律的强制性规定，该拍卖行为应属无效。因拍卖行为无效，买受人仁德公司要求法院将拍卖的土地过户到其公司名下的主张，无法支持。买受人仁德公司如认为该执行行为给其造成了损失，可通过相关法律途径寻求救济。综上，异议人南洋公司所提的执行异议理由成立，本院予以支持。
申请复议人仁德公司称，1、执行法院适用法律错误，将“变价处理”混同于“拍卖处理”。执行法院撤销此次拍卖行为的法律依据是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，即“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移”，该法条指的是“变价处理”的情形，但本案系拍卖处理。2、南洋公司称其建筑物“造成价值严重贬低”是不存在的，其诉求撤销拍卖裁定没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定了当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的五种情形，南洋公司他提出的异议申请不符合该条规定的情形，其异议依法不能成立。3、执行法院撤销拍卖行为，于法无据。执行法院撤销拍卖行为，并未说明依据的的具体法条，违反了《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条的规定。执行法院的裁定对拍卖程序的违法之处、损害南洋公司利益情况也均未提及。申请复议人早在去年就表示“南洋公司房产占用的3亩土地归南洋公司所有”的意见，法院不应推翻整个拍卖行为。4、执行法院（2013）石高执异字第54-4号执行裁定多处程序违法，依法应予撤销。（1）应于2014年6月17日向申请复议人送达土地过户裁定书，但至今未做；（2）违反了民诉法202条规定。当事人、利害关系人提出书面异议的，法院应在收到书面异议之日起十五日内审查，但执行法院一年多后才作出裁定；（3）执行法院拒绝申请复议人代理律师复制卷宗材料，违反了民诉法61条规定；（4）执行法院审理异议时，不让拍卖机构参加，不符合程序规定；（5）南洋公司并未提出撤销拍卖裁定，执行法院却自行撤销，违反了民事诉讼“不告不理”原则。综上，请求撤销执行法院（2013）石高执异字第54-4号执行裁定；石家庄中级人民法院提级审理。
本院查明，中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行（以下简称农行新区支行）与河北日升昌科工贸有限公司（以下简称日升昌公司）、石家庄开发区华鹏实业有限公司（以下简称华鹏公司）、南洋公司借款合同欠款纠纷一案，执行法院于2008年5月29日作出（2008）石高民二初字第28号民事调解书，调解内容为：一、日升昌公司偿还所欠农行新区支行借款本金11880000元、利息1046819.88元，及该款自2007年12月21日起至付清款之日止的利息；上述款项于2009年5月29日前偿还2000000元，于2010年5月29日前偿还3000000元，于2011年5月29日前偿还剩余4000000元，剩余款项于2011年11月29日前还清；二、如日升昌公司未能按上述期限如额还款，农行新区支行有权对南洋公司所抵押的土地行使抵押权；三、如日升昌公司未能按上述期限如额还款，华鹏公司对南洋公司所抵押的土地不足以清偿日升昌公司所欠农行新区支行的上述债务部分承担连带清偿责任。
各被执行人均未履行上述法律文书确定的义务，经权利人申请，执行法院于2013年3月28日立案执行。在执行过程中，申请执行人农行新区支行要求处置被执行人南洋公司在该行抵押的土地使用权，即南洋公司名下的坐落于河北省临漳县金风大街西侧面积为65773.3平方米的土地使用权。南洋公司与农行新区支行于2005年8月30日签订了上述土地使用权的抵押合同，并办理了抵押登记。
根据申请执行人的申请，执行法院依法委托河北嘉泓土地评估有限公司对该土地使用权进行评估，评估总地价为684.04万元。执行法院于2013年7月5日作出（2013）石高执字第54号执行裁定，对该土地使用权进行拍卖。之后，委托河北金正拍卖有限公司对该块土地使用权实施拍卖，前两次拍卖因无人报名而流拍，在2014年5月28日召开的拍卖会上，仁德公司以600万元价格竞得该土地使用权。
2014年6月4日，仁德公司向执行法院提出书面申请，认为该拍卖标的可能存在抵押等情形或其他重大瑕疵，并且可能涉及刑事犯罪，请求暂缓向申请执行人支付其交纳的拍卖价款600万元。现该价款存于法院。
被执行人南洋公司于2015年6月8日向执行法院提出执行异议，认为其在拍卖的土地上享有部分房产的所有权，法院仅对土地使用权进行拍卖，违反法律规定，拍卖应属无效，请求撤销拍卖，将土地使用权与房产一并处理。执行法院审查后，于2015年8月11日作出（2013）石高执异字第54-4号执行裁定，撤销了该院（2013）石高执字第54号执行裁定，并撤销了对南洋公司上述土地使用权的拍卖行为。买受人仁德公司不服，向本院申请复议。
还查明，南洋公司在位于临漳县城金风大街西侧的土地（拍卖标的）上建有两幢房产，其中一幢为四层，建筑面积2868.2平方米；另一幢为五层，建筑面积3092.72平方米。以上两幢房产均于2002年10月13日在临漳县房产管理局办理了房屋所有权证书，房屋所有权人为南洋公司。执行法院在上述执行标的拍卖中，未将此房产一并评估和拍卖，造成房地分离的现状。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当严格遵循此“房地一体”的原则。本案中，执行法院在拍卖土地使用权时，未将该土地上的建筑物一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反法律的强制性规定，拍卖行为应为无效。在当事人提出异议后，执行法院以拍卖行为违反法律规定为由，裁定撤销该拍卖行为并无不当。其次，拍卖机构并非本案的当事人和利害关系人，执行法院未通知其参加听证，并不违反法律规定。关于本案执行异议的审查期限问题，并未影响异议的公正审查和处理结果。再次，关于申请复议人要求复制执行卷宗材料的问题，不属执行异议、复议审查范围，对此不予审查。应向执行法院提出并依法查阅。综上，申请复议人仁德公司所提复议理由不能成立，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回赞皇县仁德房地产开发有限公司的复议申请，维持石家庄高新技术产业开发区人民法院（2013）石高执异字第54-4号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 马宏伟
审判员 刘福生
审判员 李群虎
二〇一五年十月十日
书记员 刘思琦