江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第308号
上诉人（原审被告）：阳光人寿保险股份有限公司江西分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1398号第七、八层。
负责人：黄居鋆，总经理。
委托代理人：朱颂民、廖青，该公司职员。
上诉人（原审被告）：阳光人寿保险股份有限公司吉安中心支公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道120号天都国际文化大厦701室。
负责人：刘国群，公司经理。
委托代理人：邱德可，江西庐陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭建武，个体户。
委托代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
上诉人阳光人寿保险股份有限公司江西分公司（以下简称阳光寿险江西分公司）、阳光人寿保险股份有限公司吉安中心支公司（以下简称阳光寿险吉安公司）因与被上诉人郭建武租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第684号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月9日，原告郭建武与被告阳光寿险江西分公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于吉安市吉州区井冈山大道131号商务中心第四层，建筑面积200平方米的房屋租赁给被告阳光寿险江西分公司，租赁期限自2011年10月15日至2014年10月14日，租赁期满或合同解除后，被告阳光寿险江西分公司应返还该房屋及其附属设施，双方约定对于被告阳光寿险江西分公司装饰、装修的部分，被告阳光寿险江西分公司放弃收回。同时对租金的金额、支付方式、其他费用等均作了约定。合同签订后，原告将该房交付给被告阳光寿险江西分公司，被告阳光寿险江西分公司租赁该房用于被告阳光寿险吉安公司办公，并对该房进行装修改造，拆除公共通道墙体和套内卫生间，并将原告房屋的入户大门拆除，原告房屋须从相邻户的大门进入。此后，原告与被告阳光寿险吉安公司又签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上述房产租赁给被告阳光寿险吉安公司使用，租赁期自2014年10月15日至2014年12月31日，租金标准为21093.88元（含税），同时双方对合同到期或解除后的返还约定除与前份合同一致外，另约定“所租房恢复原状”。合同到期后，因房屋未恢复原状，2015年4月21日，原告与被告阳光寿险吉安公司签订了《收房协议》一份，约定因被告阳光寿险吉安公司承租原告的写字楼进行装修履行改造，致使原告的写字楼无法单独使用，被告阳光寿险吉安公司折算工程恢复款24000元委托原告恢复，并承诺在4月30日前将工程恢复款支付给原告。同日，原告与龙晓锋签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将该房租赁给龙晓锋，租金为税后月租金6500元，租赁期限自2015年5月13日至2020年5月12日止，被告阳光寿险吉安公司在租赁期间对该房屋拆除所导致的恢复工程款24000元，在被告支付给原告后，原告转给龙晓锋，由龙完成恢复工程。2015年5月13日，原告的房屋恢复原状。
原审法院认为：原告与两被告签订的两份《房屋租赁合同》，未违反法律规定，应认定合法有效。被告签订合同后将原告房屋装修改造，造成原告房屋受损，在合同到期后亦未恢复原状，虽原告与被告阳光寿险吉安公司签订的合同中未约定由谁负责恢复原状，但被告拆除公共通道墙体和套内卫生间，并将原告房屋的入户大门拆除，致原告房屋须从相邻户的大门进入的行为明显致原告房屋在收回后无法正常使用，故原告房屋理应由两被告修复，在修复期内原告的租金损失理应由两被告负担。被告阳光寿险吉安公司辩称双方在合同到期后签订了《收房协议》即表明原告认可修复工程款含所有费用，但该协议中并未提及租金损失事宜，仅对修复工程一事进行协商，故被告阳光寿险吉安公司的辩称不能代表原告的租金损失亦包含在内。原告请求租金损失自2015年1月1日计算至实际再次出租即2015年5月13日之日止为37968元，按续租租金21093.88元（两个半月）计算，即月租金为8437.55元，该损失过高，原告在重新对外出租时，与龙晓锋签订的租赁合同约定租金为税后月租金6500元，虽该合同约定为税后租金，但原告在房屋未恢复原状期间，不存在租赁事实，亦不需交纳相关税费，故未恢复原状期间租金损失按月租金6500元计算租金为宜。原告要求的租金损失过高且应计算至2015年5月12日止，过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告阳光寿险江西分公司、阳光寿险吉安中心支公司共同支付原告郭建武的租金损失28600元（按每月6500元计算，自2015年1月1日起至2015年5月12日止），限两被告于判决生效后15日内履行完毕。案件受理费749元，减半收取，由原告负担93元，两被告共同负担282元。
上诉人阳光寿险江西分公司、阳光寿险吉安公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求依法撤销原审判决并依法改判。其理由为：一、原审判决事实认定不清。1、阳光寿险江西分公司与郭建武于2011年9月签订的《房屋租赁合同》中，租金高于同地段的房屋租金，而且同意在租期满时放弃收回装修部分，相当于送给郭建武，因此郭建武当时并没有要求阳光寿险江西分公司将房屋恢复原状。阳光寿险江西分公司承租后，对房屋进行了装修，郭建武均知情，并没有反对，也没有要求恢复原状。2、因公司对办公面积有要求，郭建武的房屋面积与阳光寿险吉安公司的要求不符，因此需要搬迁，在搬迁期间，为了不影响办公，阳光寿险吉安公司被迫与郭建武签订短期租赁协议。3、因公司规定使用印章需要提出申请，因此，阳光寿险吉安公司与郭建武签订续期《房屋租赁合同》时，阳光寿险吉安公司先向公司提出申请，公司批准后先在合同上盖章，然后将合同交给郭建武签字盖章。郭建武在合同上擅自添加“恢复原状”的条款，两上诉人对修改后的条款均不认同。4、因阳光寿险吉安公司与郭建武签订的合同中约定2014年12月31日到期，阳光寿险吉安公司也明确告知郭建武到期后不会再租。到期后，阳光寿险吉安公司通知了郭建武，并将房屋交还给郭建武，还给郭建武介绍承租人，但由于各种原因没有谈成租房事宜。到期后，阳光寿险吉安公司也与郭建武商谈过修复的事情，但因郭建武要价太高，也不同意阳光寿险吉安公司的修复方案，因此没有达成协议。4、阳光寿险吉安公司多方咨询，郭建武房屋修复价均为15000左右。阳光寿险吉安公司在签订《收房协议》后支付了郭建武24000元，应当包含了郭建武的所有损失，因此，该《收房协议》应当视为双方的纠纷已经解决，该协议由郭建武拟定，阳光寿险吉安公司的负责人基于对郭建武的信任直接签名，没想到郭建武在收到24000后还提出租金损失。二、郭建武与阳光寿险吉安公司的租赁合同中虽然有“恢复原状”字样，但系郭建武擅自添加，没有得到两上诉人的认可和同意，而且该约定不明，没有明确恢复的时间、期限、修复主体、费用承担的问题。三、郭建武的房屋没有出租与没有恢复原状没有必然联系。郭建武在没有修复房屋时仍然出租给了龙晓峰，说明即使没有修复也是可以出租的。四、郭建武没有及时止损。阳光寿险吉安公司在续租时已告知郭建武只租到2014年12与31日，到期后，也及时交付了。如果郭建武认为房屋没有恢复原状影响了出租，有义务采取适当措施防止损失扩大。但是郭建武没有采取任何可以止损的措施。原审判决要求两上诉人承担4个多月的租金损失违背法律规定，也不符合公平原则。五、郭建武没有证据证明其为房屋的所有权人，主体不适格。
被上诉人郭建武答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、上诉人对租赁房有恢复原状约定义务和法定义务，合同中有恢复原状的约定，这一条是双方自愿添加的。上诉人也没有证据证明合同中恢复原状一条是被上诉人擅自添加的，在一审过程中，一审法官也看了上诉人的合同，他们的合同中也有这一条，而且这一条是上诉人的工作人员添加的。2、根据《合同法》第二百三十五条之规定，租赁方有恢复原状的义务。3、关于恢复原状不存在约定不明，因为租赁物是由上诉人打通、改造了，交还给郭建武的时候应当恢复成交付给上诉人的状态。4、上诉人怠于履行义务，应当给予赔偿。合同到期后，上诉人一直没有履行义务，也没有交付给被上诉人，多次协商修复，开始是答应修复，但一直没有修复，后来4月20日双方才达成协议，是因为上诉人一直没有将租赁房屋交还给被上诉人，也没有及时修复，所以不存在止损的问题。5、收房协议只是对修复的工程款进行约定，没有涉及租金损失。6、该租赁房经过上诉人改造后，被上诉人的房屋没有办法单独出租。7、关于主体问题，一审庭审时被上诉人提交了租赁合同，法庭要求被上诉人提交房产证给他们核实，上诉人的代理人在一审也说给他们看就可以，不要求质证，后来郭建武将房产证交给了法庭，至于有没有给他们看，被上诉人不知道。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人辩称意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案房屋的所有权是谁？被上诉人郭建武的诉讼主体是否适格？2、上诉人是否应当赔偿被上诉人的租金损失？
二审过程中，上诉人阳光寿险吉安公司向本院提交以下证据：1、旧职场复原清单一份，清单费用79840元，该清单是郭建武2015年2月提供阳光寿险吉安公司的，要求按该标准修复，费用显然畸高。2、阳光寿险吉安公司向吉安市满山红装饰公司关于旧职场复原费用的询价单一份。两份证据证明双方对修复的费用进行过协商，因郭建武要价太高所以没有达成一致意见。涉案房屋的修复费用应当在15000元左右，而阳光寿险吉安公司支付给郭建武24000元，所有损失应当包含在内。阳光寿险吉安公司没有怠于修复而是双方一直在协商。被上诉人郭建武质证后认为，对该两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。旧职场复原清单无法证实是郭建武提供的，只是一份打印资料，没有郭建武签名。询价单不是鉴定，不能作为依据，既没有工程图也没有方案。两份清单中的修复项目也不一样。上诉人阳光寿险吉安公司支付的24000元是双方协商确定的，只是工程修复费，没有包括其他损失，而且24000元也不够修复，后来郭建武租给别人的时候还贴了1000元。上诉人阳光寿险吉安公司还申请证人满山红装饰公司的员工何某出庭作证，证明郭建武的房子在恢复原状过程中存在项目、数量与实际恢复的状况不符，有些安装的项目不是恢复项目，而是存在翻新、装修的项目，而且价格与出租时有出入。本院认为，旧职场复原清单没有签名，无法证实系郭建武出具，真实性无法确认，本院不予采信。满山红装饰公司出具的关于旧职场复原费用的询价单与其员工即证人何某的证言相印证，本院对该询价单及证人证言的真实性予以确认。虽然满山红装饰公司系装修公司，但并非本院委托的鉴定机构，其出具的询价未经双方当事人在场确认项目、数量等，本院对其合法性、关联性不予确认。证人何某作证时说明他们是根据上诉人阳光寿险吉安公司指定的需要恢复的部份作出预算，具体也不知道有什么改动。本院认为，何某不是专业的鉴定人员，且其只是根据一方的说法作出预算，郭建武并没有参与，因此本院对证人何某证言的合法性、关联性不予采信。
被上诉人郭建武向本院提交以下证据：1、房产证及转让协议一份，证明房屋的产权证上的共有人虽然是郭建武的弟弟郭小宁，但是双方在2005年2月已经签订转让协议，郭小宁将自己产权部分转让给郭建武。2、照片13张，其中7张是郭建武与阳光寿险吉安公司负责人的短信往来，证明截至2015年4月，阳光寿险吉安公司多次同意开工修复，但一直没有开工，直到达成收房协议。另外照片5张是房子修复好后的状况。3、通话单4份，1877677是阳光寿险吉安公司负责人刘国群的电话。证明郭建武从2015年2月至4月与刘国群的通话记录，郭建武一直在催促阳光寿险吉安公司将涉案房屋恢复原状。两上诉人质证后认为，1、房产证不是原件，房屋的所有权人有两个，一审遗漏了诉讼主体。2、短信往来是真实的，但是2015年4月以后才与公司联系要求恢复的。阳光寿险吉安公司的负责人在短信中也明确修复费用不到20000元，之所以给郭建武24000元，就是包括了一切损失。修复好的照片没有异议，但也可以反映出是简单修复，走廊的大门原本是个通道，不是修复范围。3、通话单记录真实性没有异议，关联性有异议，只能证明双方有通话往来，通话内容不明。其实双方一直是说由郭建武自行修复，阳光寿险吉安公司提供费用，但双方就费用不能达成一致意见。因郭建武提交的房产证是复印件，本院要求郭建武另行提供房产证原件，并要求郭小宁到庭参加询问。本院于2015年10月27日再次组织双方当事人询问，阳光寿险吉安公司对郭建武提供的房产证原件质证后认为真实性、合法性无异议，但关联性有异议。依据我国《物权法》的规定，物权变动以登记为要件，没有进行变更登记，不能视为物权发生变动。本院通过对郭小宁询问，郭小宁证明他与哥哥郭建武当年共同出资购买了涉案房屋，但后来因为工作的原因，没有时间打理，就将其份额转让给哥哥郭建武，双方于2005年2月签订了转让协议，虽然没有经过公证和登记，房产证上也没有变动，但实际上已经没有其份额了。如果哥哥郭建武需要他配合处理房子的事情，他仍然会配合。本院认为，虽然房产证上的共有权人一栏没有经过变更登记，仍然载明有郭小宁，没有发生物权意义上变动，但是结合转让协议及郭小宁的证言可以看出，郭小宁已经将其份额转让给郭建武，郭建武已经取得涉案房屋事实上的全部产权，且从郭小宁的证言和行为看，郭小宁已经主动放弃诉权，一审法院不存在遗漏当事人的行为，本院对房产证、转让协议及郭小宁的证言予以采信。阳光寿险吉安公司对短信内容的照片、通话单的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。结合短信内容与通话单可以看出，郭建武一直在催促阳光寿险吉安公司施工恢复房屋，但阳光寿险吉安公司没有实际行动，虽然通话单中没有双方的通话记录，但是根据本案案情可以推断，郭建武与阳光寿险吉安公司应是就恢复房屋一事进行协商。阳光寿险吉安公司认为双方一直是说由郭建武自行修复，阳光寿险吉安公司承担费用，该意见没有充分的证据证实，且与4月份的短信内容相矛盾，本院不予采纳。因此，郭建武主张短信内容、通话单能证明其一直在催促阳光寿险吉安公司进行恢复房屋，本院予以采信。阳光寿险吉安公司对修复后房屋照片的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。阳光寿险吉安公司提出该修复为简单修复，大门不在修复范围内。本院认为，该照片反映的只是修复后的状态，是否为简单修复，修复费用是多少不是本案的审理范围，因此，本院对该照片的关联性不予确认。
二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于被上诉人郭建武的诉讼主体是否适格的问题。虽然涉案房屋的房产证上的共有权人一栏没有经过变更登记，仍然载明有郭小宁，没有发生物权意义上变动，但是结合转让协议及郭小宁的证言可以看出，郭小宁已经将其份额转让给郭建武，郭建武已经取得涉案房屋事实上的全部产权，且从郭小宁的证言和行为看，郭小宁已经主动放弃诉权，故一审法院不存在遗漏当事人的行为，郭建武是本案适格的主体。上诉人阳光寿险江西分公司、阳光寿险吉安公司关于郭建武不是本案适格主体的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于上诉人是否应当赔偿被上诉人租金损失的问题。阳光寿险吉安公司上诉称，其与郭建武签订的《房屋租赁合同》中对恢复原状的约定不明，且是郭建武擅自添加，没有得到两上诉人的认可和同意；双方签定《收房协议》视为双方的纠纷已经解决，郭建武的房屋没有出租与恢复原状没有必然联系，同时郭建武没有及时止损。本院认为，1、虽然郭建武与阳光寿险吉安公司签订的合同中载明的是手写版“恢复原状”，双方也均认可该条系郭建武添加，但是阳光寿险吉安公司认可该“恢复原状”是在其盖完章后由郭建武写上去的，当时阳光寿险吉安公司的负责人在场，经过了其同意，其没有异议。因此，“恢复原状”一条并不是郭建武擅自添加，而是得到了阳光寿险吉安公司负责人的许可。虽然双方的合同没有约定恢复的具体主体、期限、费用承担等问题，但是因阳光寿险吉安公司拆除了公共通道墙体和套内卫生间，并将郭建武房屋的入户大门拆除，致郭建武房屋须从相邻户的大门进入的行为明显致郭建武房屋在收回后无法正常使用，故郭建武房屋理应由两上诉人修复为宜。因此，两上诉人关于恢复原状的约定不明的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2、因阳光寿险吉安公司的改建行为，必然导致郭建武的下一次出租行为受到阻碍，虽然郭建武后来仍然将房屋出租给龙晓峰，但是并不能证明恢复原状与出租之间的必然联系。两上诉人关于郭建武的房屋没有出租与恢复原状没有必然联系的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。3、双方2015年4月签订《收房协议》就收房事宜达成协议，该协议载明“乙方（阳光寿险吉安公司）折算工程恢复款价人民币贰万肆仟元整（24000元）委托甲方（郭建武）恢复”，该协议为明确了该24000元为工程恢复款，并没有载明租金及其他损失。两上诉人认为该协议是由郭建武打印，阳光寿险吉安公司负责人签字，双方协商的内容实际是24000元涵盖了郭建武所有损失，该主张缺乏事实和证据证明，本院不予支持。5、阳光寿险吉安公司的改建行为导致郭建武的房屋无法独立使用，其有将郭建武房屋恢复原状的法定义务，因阳光寿险吉安公司怠于履行自己的义务，导致郭建武直到2015年4月才与阳光寿险吉安公司就收房一事达成协议。因此，并不是郭建武没有及时止损，而是阳光寿险吉安公司怠于履行自己的义务导致了郭建武产生了损失。两上诉人关于郭建武没有及时止损的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因阳光寿险吉安公司有恢复郭建武房屋原状的义务，故因其怠于履行修复义务导致郭建武的租金损失，应当依法承担赔偿责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费515元，由上诉人阳光人寿保险股份有限公司江西分公司、阳光人寿保险股份有限公司吉安中心支公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
代理审判员 胡 婧
代理审判员 郭 琴
二〇一五年十一月二日
书 记 员 张志坚