浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初8522号原告（反诉被告）：张建定，男，1954年4月7日出生汉族，农民，住象山县。委托诉讼代理人：郑月琴，宁波市振兴法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：罗利益，男，1968年7月5日出生汉族，职工，户籍所在地，现住象山县。委托诉讼代理人：谢忠明，宁波市民信法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张建定与被告（反诉原告）罗利益房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月3日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告（反诉原告）在答辩期内提起反诉，本院于2017年12月28日受理。本院依法由审判员韩晓红适用简易程序于2018年1月18日公开开庭对本诉及反诉进行合并审理。原告（反诉被告）张建定及其委托诉讼代理人郑月琴，被告（反诉原告）罗利益及其委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼。原告（反诉被告）于2018年1月18日申请对涉案房屋在被告（反诉原告）使用期间的房屋使用费进行司法评估，本院依法委托宁波安全三江资产评估有限公司进行评估。本院于2018年4月4日第二次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）张建定及其委托诉讼代理人郑月琴，被告（反诉原告）罗利益的委托诉讼代理人谢忠明到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解20天。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张建定向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2012年8月6日签订的《房屋转让合同》；2.被告（反诉原告）立即搬离象山县丹东街道城东路11弄25号房屋；3.被告（反诉原告）按每月1500元支付原告房屋使用费至交房之日。庭审中，原告（反诉被告）变更第1、3项诉请为：确认原、被告于2012年8月6日签订的《房屋转让合同》无效；被告（反诉原告）按每月1380元支付房屋使用费至被告交房之日。事实与理由：2012年8月6日，原、被告签订《房屋转让合同》一份，约定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买坐落于丹东街道城东路11弄25号房屋一套，房屋转让价为320000元。合同签订后，原告（反诉被告）即将房产证、土地证等产权证书交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）搬入居住至今。但截止起诉日，被告（反诉原告）仅陆续支付转让款190000元，余款未付。原告（反诉被告）认为，案涉房屋所在土地的性质为农村宅基地，双方买卖行为违反法律规定，应认定无效。原告（反诉被告）为此要求被告（反诉原告）搬离房屋，但双方协商未果，故原告（反诉被告）诉至法院，望判如所请。被告罗利益答辩并向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告返还反诉原告购房转让款200000元，并支付利息（按月利率15‰自2012年8月9日计算至实际履行之日）；2.反诉被告赔偿反诉原告房屋修缮费用16588元。答辩及反诉事实与理由：反诉原、被告于2012年8月6日签订《房屋转让合同》属实，被告（反诉原告）于合同签订当日支付原告（反诉被告）转让款50000元并入住房屋，后又于2012年8月9日支付转让款150000元，原告（反诉被告）交付房产证、土地证。之后，因过户公证被拒，被告（反诉原告）便未继续支付余款。2016年4月，被告（反诉原告）对涉案房屋进行修缮，共支出费用16588元。基于以上事实，被告（反诉原告）亦认为上述《房屋转让合同》无效，同意搬离涉案房屋，但原告（反诉被告）亦应返还被告（反诉原告）已付转让款并按合同约定支付相应的利息损失。鉴于合同无效系因反诉被告的过错导致，故不同意支付其诉称的房屋使用费。综上，请求法院支持被告（反诉原告）的反诉请求，驳回原告（反诉被告）不合理的诉讼请求。针对被告的反诉请求，原告辩称：1.同意返还被告购转让款190000元，被告主张的利息请求无法律依据，不同意支付；2.被告并未对涉案房屋进行修缮，其要求原告（反诉被告）给付修缮费用，无事实依据。请求支持原告诉请，驳回被告不合理的反诉请求。原、被告围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提供的《房屋转让合同》及不动产查询证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，举证、质证、本院认证如下：被告提供销货清单一份，拟证明被告修缮涉案房屋使用的材料及支出的费用等事实；原告质证称销货清单系被告自行制作，并无工人签名，对证据三性均不予认可。基于该销货清单系被告单方记录制作，且未经原告确认，故本院对该证据的证明力不予认定。综上，本院认定本案基本事实如下：2012年8月6日，以原告（反诉被告）张建定为甲方、被告（反诉原告）罗利益为乙方签订《房屋转让合同》一份，约定：“一、甲方将象山县丹东街道城东路11弄25号集体土地上建设的房屋及土地使用权转让给乙方，该建筑层数为地上三层，房屋建筑面积131.6平方米；二、房屋转让价320000元，转让款分三期支付给甲方，第一期在协议签字时支付50000元，第二期在2012年8月21日前支付70000元，余款150000元在2013年8月6日前一次性付清；三、甲方在协议签订后二天内将上述房屋及房权证、土地证交付给乙方；四、甲方在三年内（2012年8月6日至2015年8月5日）如果向乙方赎回上述房屋时，甲方应从2012年12月1日起按320000元房价计算1.5%月利息给乙方；五、房屋交付后的一切费用应甲方承担；六、甲方转让房内现有家具、家电等现归乙方使用，如果甲方在三年内不取回房屋的，家具、家电折价给乙方。”庭审中，原告（反诉被告）自认被告（反诉原告）支付转让款计190000元。被告（反诉原告）自合同签订后使用该房屋至今。另查明，案涉房屋所在地块地类（用途）为农村宅基地。审理中，原告（反诉被告）申请对涉案房屋自2012年8月9日至2018年2月1日期间的租金进行司法评估，经宁波安全三江资产评估有限公司评定，上述期间该房地产租金的评估价值为90600元。本院认为：原、被告间虽签订《房屋转让合同》，被告（反诉原告）支付转让款，原告（反诉被告）交付房屋，被告（反诉原告）亦已使用至今，但该《房屋转让合同》内容涉及农村宅基地买卖，违反法律法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）搬离房屋、被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）返还转让款的请求，本院均予支持。原告（反诉被告）自认被告（反诉原告）已付转让款190000元，应予确认；被告（反诉原告）辩称其另支付转让款10000元，但未提供证据证明，本院不予采纳。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付转让款利息的请求，本院认为，首先，无效合同自始没有法律约束力，合同中的非争议解决条款亦属无效条款，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按照《房屋转让合同》第四条约定的月利率15‰支付利息，并无法律依据，本院不予支持；其次，被告（反诉原告）明知农村宅基地买卖行为系法律禁止之行为而仍进行，其对买受该宅基地自身存在过错，其应对转让款利息损失承担责任。同理，原告（反诉被告）在案涉房屋交易中亦存在明显过错，其亦应对房屋被被告（反诉原告）占有使用产生的损失承担自身责任。审理中，原告（反诉被告）提出将房屋使用费与被告（反诉原告）主张的利息相互抵销，表明其对自身过错的认知。出于纠纷有效化解考虑，本院认为，由原、被告各自承担房屋使用损失以及转让款利息损失，符合民事活动的公平原则。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张建定与被告（反诉原告）罗利益于2012年8月6日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告（反诉原告）罗利益于本判决生效后十日内搬离象山县丹东街道城东路11弄25号；三、原告（反诉被告）张建定于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）罗利益象山县丹东街道城东路11弄25号房屋的转让款190000元；四、驳回原告（反诉被告）张建定的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗利益的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4300元，减半收取2150元，由原告（反诉被告）张建定负担，反诉受理费3714.41元，由被告（反诉原告）罗利益负担；司法评估费7500元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  韩晓红二〇一八年四月十三日书记员  鲍怡奕??2???3?