广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陆民初字第1402号
原告丘国玉，个体户。
委托代理人林高，广西桂立恒律师事务所律师，执业证号：14509201210977478。
被告罗瑞珍，农民。
委托代理人林增强，农民。
被告刘华青，农民。
被告林某。
法定代理人刘华青，女，1974年7月15日出生，汉族，，农民，住广西壮族自治区陆川县温泉镇陆兴路***号，身份证号码：4525271974********。系被告林某的母亲。
被告陈慧，农民。
被告陈某。
法定代理人陈巧红，农民。
原告丘国玉诉被告罗瑞珍、刘华青、林某、陈慧、陈某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员苏斌担任审判长，审判员林剑波和人民陪审员徐揀如参加组成的合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理，书记员罗丹丹出庭担任记录。原告丘国玉及其委托代理人林高到庭参加诉讼，被告罗瑞珍及其委托代理林增强、和被告刘华青到庭外，其他被告林某、陈慧、陈某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丘国玉诉称，原告老家住广西××县良田镇，为日后安家打算在乌石街购买一块宅基地建房。经丘某介绍与房屋××被告刘华青及其丈夫林增勇商量，被告刘华青及其丈夫均同意转让其座落在广西陆川县乌石镇五星农场15队的宅基地（即乌石镇建设中路259号中部分），双方于2012年6月29日签订了《转让土地协议书》。该协议约定：乌石镇建设中路259号住宅土地证号为陆国用（2006）第035**××号，四址范围：东接街道；南接林增强相邻；西与空地为界；北接林增海（林增强和林增海后作了调整），面积167.50㎡，总价款502000元，协议书签订后付定金27000元；付款50%后交国土证由中介人保管；付清转让款时，被告必须持有关证件配合原告到相关单位办理土地转让过户给原告。原、被告经中介人丘某还口头约定，该宗国有土地转让包括土地上附着物瓦房在内，并约定如被告反悔则需赔偿原告10倍的经济损失。该《转让土地协议书》签订生效后，原告按约定支付了定金27000元给被告，并准备按约定支付其余价款。××故的变故，由此，便发生了林增勇份额的继承问题。导致各方产生不同的意见。林增勇（头婚）与陈巧红于2002年离婚，被告刘华青在2003年10月30日与林增勇（二婚）结婚，该土地包括瓦房是2006年8月8日分家析产所得，是林增勇与刘华青夫妻共有财产。继承问题不在此案的范围，属另案处理范围。本案除被告罗瑞珍不同意转让之外，其他被告均同意继续履行协议书，后经请亲戚、朋友反复做思想工作，仍无效果。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令被告继续履行双方于2012年6月29日签订的《转让土地协议书》，并按约定配合协助原告办理国有土地使用证转让过户给原告。
原告在举证期限内提交证据有：1、原告身份证，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、转让土地协议书，证明原、被告双方订立的土地转让协议书，明确了双方的权利义务，××死亡的变故，个别被告不同意继续履行；3、国有土地使用证陆国用（2006）第03560××号，证明该证是2006年8月8日林增勇分家析产时，林增勇与被告刘华青分得的夫妻共有财产，登记在林增勇的名下；4、被告刘华青身份证，证明被告的刘华青的身份情况及诉讼主体资格；5、结婚证，证明被告刘华青与林增勇（二婚）于2003年10月30日结婚；6、陆川县良田派出所和广西农垦国营五星总场证明，证明林增勇（头婚）与陈巧红于1997年3月23日生育长女陈慧，于2000年9月18日生育二孩陈某；2002年离婚后，两孩子均随母亲陈巧红生活；7、死亡户口注销证，××故，发生继承法律关系。
被告罗瑞珍辨称，该讼争的土地不是林增勇与刘华青夫妻共同财产，该土地是被告罗瑞珍夫妇于1987年农场安置所取得并在同年建好两排房屋（瓦房），房屋是连在一起的，三个儿子先后成家后所住的房屋也并无分家析产，原、被告签订的《转让土地协议书》只转让地块，不包括房屋，如果要拆除房屋需补偿100000元给被告罗瑞珍。另外原、被告所签订的《转让土地协议书》原告未先履行付清转让款的义务，该协议书没有约定明确的付款期限，到现在仅给付27000元，属分期付款合同，签订协议至今已经三年多时间未履行给付义务其已经构成违约，要求解除合同，且现在土地日益升值，对被告方不公平，被告有权拒绝履行配合原告到相关单位办理国有土地转让过户手续。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告罗瑞珍在举证期限内提交有证据有：1、被告罗瑞珍身份证，证明被告罗瑞珍的基本身份情况及诉讼主体适格；2、广西农垦国有五星总场于2015年9月29日出具的证明，证明现陆川县乌石镇乌石新街建设中路259号土地由农场安置取得，约500平方米，并自建房屋，土地于2006年平分给三个儿子林增海、林增勇（已故）、林增强各一份，并各自办有土地使用权证。
被告刘华青、林某、陈慧、陈某辨称，《转让土地协议书》是双方真实意思表示，包括土地上的房屋（瓦房）附着物一并转让。后因被告罗瑞珍不同意继续履行协议书而致未能按照约定配合原告到相关单位办理过户手续给原告。对于原告的诉讼请求无异议，同意履行协议约定，配合原告办理国有土地使用证转让过户给原告。
被告刘华青、林某、陈慧、陈某在举证期限内未提交证据。
原告申请证人丘某（××）出庭作证，证人到庭陈述原、被告签订协议时并口头约定土地上的房屋（瓦房）附着物与一并转让，××故，从而引发五被告之间对该转让协议及遗产分割产生分歧意见，导致合同不能继续履行的事实。本院依职权到现场勘查、并草绘现场勘查及进行现场拍照5张；并对被告刘华青作了问话笔录。
经过开庭质证，被告罗瑞珍对原告所提供的证据1、4、5、6、7、没有异议；证据2有异议，该协议书的真实性由法院认定，对证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议，那些土地不是林增勇的夫妻共同财产，而是被告罗瑞珍的。被告刘华青、林某、陈慧、陈某对原告所提供的证据均没有异议；原告对被告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但其认为该土地被告罗瑞珍已于2006年分给三个儿子，并已各自办理有关土地权证书，属林增勇夫妇共有财产，权利人有权处理自己名下的土地份额。原、被告对法院调取的证据及调查笔录、现场勘查图均无异议。本院认为，经质证，被告对原告提交的证据1、4、5、6、7证据没有异议，本院予确认；原告所提交的证据2转协议书是经双方协商一致达成的协议，被告刘华青也承认是其签字按印，本院认为该转让协议书符合证据的真实性、合法性和关联性，采纳为本案的定案依据。被告罗瑞珍对原告所提供的证据3的真实性没有异议，但认为土地不属林增勇、刘华青夫妇共有财产；原告及被告刘华青、林某、陈慧、陈某对证人证言无异议；被告罗瑞珍对证人陈述有异议，认为证人陈述不是事实，合同中并未约定土地上的房屋（瓦房）附着物与一并转让。本院对上述证据的真实性予以认可，至于其证明目的，本院将结合查明的案件的事实予以综合认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：2012年原告经丘某的介绍与被告刘华青及其丈夫林增勇（××）多次商榷后，被告刘华青及其丈夫林增勇均同意转让其座落在广西××农场××队的土地使用权给原告。双方并于2012年6月29日签订了《转让土地协议书》，该协议约定：乌石镇建设中路259号住宅土地使用权证号：陆国用（2006）第03560××号，四址范围：东接街道；南接林增强相邻；西与空地为界；北接林增海，面积167.50㎡，总价款502000元，协议书签订后付定金27000元；付款50%后交国土证中介人保管；付清转让款时，被告必须持有关证件配合原告到相关单位办理土地转让过户给原告。并约定如被告反悔则需赔偿原告10倍的经济损失。原告按约定支付了定金27000元给被告，并准备按约定支付其余价款。后因被告刘华青的丈夫林增勇在签订协议后不久因突发性疾病病故，从而引发其法定第一继承人（即五被告）之间对该转让协议及遗产分割产生分歧意见，导致合同的履行搁置。原告多次与被告协商继续履行合同未果后，遂向法院特提起诉讼，请求判令被告继续履行双方于2012年6月29日签订的《转让土地协议书》，并按约定配合原告办理国有土地使用证转让过户给原告。
另查明，林增海与被告罗瑞珍系母子关系，被告罗瑞珍与其丈夫林广明（已故）原系广西农垦国有五星总场的职工；1987年9月由农场安置住宅建房用地约500平方米（现乌石镇乌石新街建设中路259号）的土地给被告罗瑞珍夫妇，被告罗瑞珍夫妇在于同年此土地上自建两排房屋（瓦房）；该土地后于2006年平分给三个儿子林增海、林增勇（已故）、林增强，并均办理有土地使用证。本案诉争的陆国用（2006）第03560××号国有土地使用证登记××为：林增勇；四址范围：东接街道；南接林增强相邻；西与空地为界；北接林增海，面积167.50㎡。
再查明，林增勇（头婚）与陈巧红于2002年离婚，生育有陈慧、陈某建两个小孩；被告刘华青在2003年10月30日与林增勇结婚（二婚），生育有林某一个小孩。被告刘华青、林某、陈慧、陈某庭审中均表示认为转让土地协议有效，并口头约定土地上的房屋（瓦房）附着物一并转让。同意履行协议约定，配合原告办理国有土地使用证转让过户给原告。
以上法律事实有《转让土地协议书》、广西农垦国有五星总场出具的证明、现场勘查图、现场照片、证人证言及本院对被告刘华青所作的调查笔录、庭审笔录等证据为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与林增勇（生前）、被告刘华青、林某（一家三口）签订转让土地协议时，林增勇已取得诉争的土地使用权，性质为住宅用地，且办理了土地使用权登记。从该协议整体分析，协议对转让土地的面积、位置、诉争土地的其他具体信息、转让价款、支付方式、违约责任等均有明确约定，具备了合同的主要条款。因此，该《转让土地协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务，即被告有协助原告办理土地使用权过户手续的附随义务，双方在买卖协议中已就此予以明确，且被告刘华青、林某、陈慧、陈某均表示愿意继续履行协议内容。故原告要求被告履行该协议有事实和法律依据，本院予以支持。就本案合同履行情况看，《土地转让协议》条款中并未明确约定履行期限。依据《合同法》第六十二条第（四）项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。被告罗瑞珍以原告未履行给付义务已构成违约，要求解除合同的抗辩与客观事实不符，且无证据证明，故对其的主张，本院不予采信。另外被告罗瑞珍主张签订协议至今已经三年多时间未履行，现在土地日益升值，对被告方不公平。本院认为，当事人应当遵循诚实守信原则。双方签订的土地使用权转让合同成立并生效后，无论土地使用权价值发生贬值或者增值，都为双方当事人应当承担的交易风险或者应当获得的利益。非因当事人违约导致合同履行的迟延，如遇土地贬值，受让方不得请求赔偿因贬值而产生的价差；如遇土地增值，则为受让人应获得的利益，也当然不能成为增加受让人受让价款的理由。故对其的主张，本院不予支持。
关于《转让土地协议书》是否包括土地上的房屋附着物问题。
双方签订的《转让土地协议书》条款中虽没有对土地上的房屋附着物作有约定，但被告刘华青、林某、陈慧、陈某及证人丘某庭审中均承认口头约定土地上的房屋（瓦房）附着物与一并转让，土地转让价格已包含了房屋残值在内的价格。本院认为，根据“地随物走，物随地走”的原则和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。该幅土地上的房屋（瓦房）附着物与土地一并转让系符合买卖交易习惯和客观事实逻辑。故本院对诉争的该幅土地上的房屋（瓦房）附着物与土地一并转让的法律事实予以确认。被告罗瑞珍以《转让土地协议书》只转让地块，不包括房屋；如要拆除房屋需补偿100000元给被告罗瑞珍的抗辩与客观事实不符，且无证据证明，故对其的主张，本院不予采信。至于法定第一继承人（即五被告）之间对该土地遗产分割属另一法律关系，继承人内部可自行协商解决，协议不成可向法院起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、，第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十五条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
暂行条例》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
原告丘国玉与被告罗瑞珍、刘华青、林某、陈慧、陈某应继续履行2012年6月29日签订的《转让土地协议书》所约定的内容；五被告并按约定配合协助原告将现登记为林增勇所有的座落在广西××农场××队广西陆川县乌石镇五星农场的土地，土地使用权证：陆国用（2006）第××号过户到原告丘国玉名下。1
本案收取受理费100元，由被告罗瑞珍、刘华青、林城乐林某、陈慧、陈彬陈某负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元，（受理费户名：广西玉林市财政局，帐号：20×××77，开户行：中国农
审 判 员 林剑波
人民陪审员 徐揀如
二〇一五年十二月十日
书 记 员 罗丹丹