贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第1431号
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行。
负责人袁发辉，该行行长。
委托代理人潘少友（特别授权代理），该行职工。
委托代理人熊进（一般代理），该行职工。
被告聂宗兴，男，汉族，1965年5月1日出生。
被告陈菊飞，女，汉族，1966年10月20日出生。
被告贵州景升房地产开发有限责任公司。
法定代表人顾怀刚，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（下称农业银行）诉被告聂宗兴、陈菊飞、贵州景升房地产开发有限责任公司（下称景升房开公司）借款合同纠纷一案，本院2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人潘少友、熊进，被告聂宗兴、陈菊飞到庭参加诉讼，被告景升房开公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：2009年11月3日，原告与景升房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（下称合作协议），约定原告为景升房开公司的自然人购房提供购房贷款，景升房开公司为购房贷款提供连带责任保证担保。被告聂宗兴为购买景升房开公司的位于毕节市台子路“景隆欣苑小区”A栋＊单元＊层＊号房屋，聂宗兴及配偶陈菊飞愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款109，000.00元。2010年4月13日，聂宗兴与原告签订《个人购房担保借款合同》（下称借款合同），办理了预购商品房贷款抵押备案登记。合同约定原告向聂宗兴发放贷款109，000.00元，期限为5年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分60期偿还借款本息，被告景升房开公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保。合同签订后，原告按照约定于2010年4月16日向被告聂宗兴发放贷款。被告聂宗兴归还了38期贷款本息后，从2013年7月起，就没有按照约定归还贷款本息，经原告催收，仍不履行还款义务。自2015年4月已有22期未还，根据《借款合同》和《合作协议》的约定，被告聂宗兴已构成违约。根据合同和合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使抵押权，并要求景升房开公司承担质押担保及连带保证责任。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求：1、判决被告聂宗兴、陈菊飞偿还原告借款本金42，564.44元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金；2、判决原告对抵押物享有优先受偿权；3、判决被告景升房开公司对被告聂宗兴所欠债务承担质押担保及连带保证责任；4、判决三个被告承担本案诉讼费用。
为支持诉请，原告提供如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证及负责人身份证明。用以证明原告民事主体资格。被告聂宗兴、陈菊飞质证意见：无异议。
证据二：聂宗兴、陈菊飞身份证和结婚证、景升房开公司营业执照及组织机构代码证。用以证明被告民事主体资格。被告聂宗兴、陈菊飞质证意见：身份证、结婚证是真实的，对于景升房开公司的营业执照与组织机构代码证不清楚。
证据三：《一手房贷款业务银企合作协议》及《补充协议》、《贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房地产抵押清单、《预购商品房贷款抵押备案登记表》。用以证明借款的抵押担保、保证担保、质押担保的事实。被告聂宗兴、陈菊飞质证意见：《合作协议》和《补充协议》不清楚，其他的是真实的，无异议。
证据四：聂宗兴还款、欠款情况查询资料。用以证明被告聂宗兴2013年7月起没有还款，未还款已超过90天。被告聂宗兴、陈菊飞质证意见：真实的，无异议。
被告聂宗兴、陈菊飞辩称：答辩人在交足首付款后于2010年5月18日与被告景升房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，余款按照银行按揭款支付，2010年10月30日前交付验收合格的房屋，交房时水通，电线、电话线、闭路电视线安装到户。2010年7月21日，被告景升房开公司通知答辩人到原告处，在事先打印好的《借款合同》上签字，履行完按揭贷款的全部手续。2010年8月，答辩人开始分期还款。2010年10月30日，景升房开公司未按期交房，2010年12月19日各业主缴纳了办证等各项费用共1万多元，并得到通知：急需居住的业主可以先入住，免费使用建设施工用电。至今，开发商仍不履行与包括答辩人在内的众多业主签订的《商品房买卖合同》，小区内仍存在很大的安全隐患，安全用电问题，消防设施不健全，基础设施及公用配套建筑建设工作未完工，施工塔吊高耸于小区内随时会倒塌，业主电器时常会被不稳定的电源烧毁。经多次交涉，2012年11月8日，景升房开公司法定代表人顾怀刚在农业银行毕节支行工作人员钟太贤等二人的见证下，对业主进行最后一次承诺，但其承诺并未兑现。答辩人认为借款的担保人被告景升房开公司在收齐答辩人等业主各项费用的前提下不兑现承诺，严重违约，损害答辩人等业主的合法权益，作为其合作方的原告农业银行有不可推卸的责任。一是原告与被告景升房开公司签订《合作协议》，景升房开公司修建的住房在销售给答辩人时，由原告提供借款给答辩人购房，串通牵制答辩人，让答辩人丧失自愿选择银行、选择贷款利率（如低利率的公积金贷款）的余地。二是原告拟订固定内容的合同让答辩人在合同上签字，强迫答辩人同意将借款划入被告景升房开公司账户。划款后，答辩人未收到被告景升房开公司开具的购房发票，也未收到原告划款的有关凭证。原告强行划款使答辩人的购房借款因景升房开公司的不诚信和较低的合同履行能力导致答辩人不能把握所借资金的安全使用风险，损害答辩人的合法权益。三是原告与被告景升房开公司合作，在合作项目未竣工验收合格和未办理房屋土地使用证和产权证书前，原告将答辩人的借款划入合作方帐户，应当承担借款资金的监管责任。原告合作方收到答辩人借款后未如期将验收合格的商品房交付答辩人，收了办证费用后未及时办理产权证书交付原告保管。而原告放任合作方违约，未及时追究合作方有关责任，一再催促答辩人按期支付还款，证明原告与合作方有不可告人的关系，明显是与合作方合伙欺诈答辩人，迫害答辩人合法权益。四是原告没有认真审核开发商提供的个人收入证明，对答辩人的身份是否确实没有认真核对，就同意借款给答辩人，并按照其与开发商签订的合作协议将借款划入开发商提供的银行帐户，这完全是与开发商的合伙串通行为，答辩人不按期还款也是理所当然的。综上，原告起诉内容属实，答辩人停止按期还款是因为原告的合作方景升房开公司的不诚信行为和严重违约，以及原告在与景升房开公司合作中的不可推卸的责任，导致答辩人无法维护自己合法权益的前提下不得不采取的做法。因原告与被告景升房开公司合作，导致答辩人向原告借款给景升房开公司，答辩人是受害者，故恳请法院查明事实，秉公处理，由被告景升房开公司承担全部诉讼费用。
庭审中，被告聂宗兴、陈菊飞补充答辩：我们要求景升房开公司办理房产证，只要办理好房产证，我们就还清余下款项。
为支持抗辩主张，被告聂宗兴、陈菊飞当庭提交承诺书一份，用以证明景升房开公司法定代表人顾怀刚承诺在2014年11月8日前给业主办理房屋产权证以及在2013年1月31日前办理供电个人入户。原告质证意见：真实性无异议，但与本案没有关联性。
被告景升房开公司未作答辩、未提交证据、未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。
经综合审查全案证据，原告所举四组证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明被告聂宗兴与陈菊飞为购买景隆欣苑A栋＊单元＊层＊号房屋并用该房屋抵押向原告按遏贷款，被告景升房开公司为该贷款提供阶段性质押担保和连带责任保证，以及被告聂宗兴还款38期后停止按期还款的事实。本院予以采信，能达到原告的证明目的。
被告聂宗兴、陈菊飞所举证据承诺书为书证，原告对真实性无异议，能证明被告景升房开公司法定代表人顾怀刚在原告工作人员的见证下向业主承诺办理产权证及供电个人入户的事实。但与本案的借款合同不具有关联性，本院在本案中不予采信。
根据以上证据，本院确认以下事实：2009年11月3日，原告（甲方）与被告景升房开公司（乙方）签订《合作协议》及《补充协议》，约定：甲方同意对购买乙方开发的“景隆欣苑”项目（下称合作项目）自然人提供购房贷款，甲方按照借款合同的约定向购房人发放贷款，并按照购房人的授权将贷款金额划转到乙方在甲方设立的售房款专户；乙方为购房人因购买合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证的，应按购买房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之壹交纳保证金作为质押，存入乙方在甲方设立的保证金专户；在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还。乙方承担阶段性保证期间，自愿以约定的保证金专户中的资金为购买乙方开发的楼盘并向甲方申请贷款的借款人在甲方获得的贷款提供质押担保，范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费等贷款实现债权和质押权的一切费用。
2010年4月13日，被告聂宗兴、陈菊飞为购买“景隆欣苑”A栋＊单元＊层＊号房屋，以聂宗兴的名义向原告贷款，被告聂宗兴、陈菊飞作为抵押人，被告景升房开公司作为阶段性保证担保人与原告签订《借款合同》。合同约定：贷款人向借款人发放购房借款109，000.00元，用于购买“景隆欣苑”A栋＊单元＊层＊号建筑面积为126.984平方米的商品房；借款期限自2010年4月13日起至2015年4月12日止，共计60个月；利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.76%的基础上下浮30%，执行年利率4.032%；划款方式：借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人景升房开公司的账户；还款方式：采用等额本息还款法分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共60期，每期末月的借款对应日为还款日；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。借款采用阶段性保证担保＋抵押担保方式，阶段性保证担保保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人同意以上述所购商品房设定抵押，办理了预购商品房贷款抵押备案登记，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。此外，合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。合同签订后，原告于2010年4月16日向被告聂宗兴发放借款人民币109，000.00元，并依约定将此借款划入被告景升房开公司的账户。被告聂宗兴于2010年5月16日开始履行合同约定的分期还款，还款38期后，自2013年7月起停止还款，至今尚欠原告的借款本金42，564.44元及利息未偿还。为此，原告以前诉请求诉至本院。
本院认为：原告与被告贵州景升房开公司签订的《合作协议》、《补充协议》及与三被告签订的《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按约定履行各自义务。原告与被告聂宗兴成立借款合同关系，被告聂宗兴、陈菊飞为该借款提供抵押担保，被告景升房开公司为该借款提供阶段性连带保证和保证金质押担保。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告聂宗兴从2013年7月起即未履行还款义务。根据《借款合同》“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权”的约定，被告聂宗兴未按期还款已超过90天，原告有权提前收回借款并行使担保权。但根据《借款合同》的约定，原告所诉的罚息即为被告逾期未还借款的违约责任，故对原告的诉请的本金、利息及罚息，本院予以支持。原告诉请的复利，无法律依据，本院不予支持。原告诉请的抵押物优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋只是作了备案登记，备案登记不能等同于抵押登记，不产生物权效力，抵押权未设立。故对原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请的质押担保和连带保证责任，根据合同的约定，被告景升房开公司对被告聂宗兴的该贷款提供阶段性担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，被告景升房开公司保证责任尚在约定的阶段内，应承担质押担保责任和连带保证责任。被告聂宗兴、陈菊飞认为原告与被告景升房开公司合伙欺诈其贷款，侵害其权利的抗辩理由，被告未提供证据证明原告与被告景升房开公司存在合伙欺诈其贷款的行为，故对该抗辩主张，本院不予支持。对被告以小区内存在安全隐患，消防设施、公用配套建筑建设迟迟不完工以及未办理房屋产权证为由不履行还款义务的抗辩主张，不能对抗本案借款合同中的还款义务，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（一）项、第（五）项、第一百八十七条、第二百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告聂宗兴、陈菊飞于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币42，564.44元及按合同约定计算支付从2013年6月16日起至借款归还完毕之日止的利息和罚息。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对被告贵州景升房地产开发有限责任公司在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行设立的保证金专户内的质押保证金享有优先受偿权。
被告贵州景升房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。
驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币864.00元，减半收取人民币432.00元，由原告中国农业银行股份有限公司毕节分行承担人民币132.00元，被告聂宗兴、陈菊飞承担人民币300.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 刘玉桂
二〇一五年七月二十八日
书记员 张一佳