江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05316号
上诉人（原审被告）金岳。
被上诉人（原审原告）庞惠根。
委托代理人庞纯。
上诉人金岳因与被上诉人庞惠根房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太浏民初字第00390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：庞惠根及其妻子系江苏省海洋渔业总公司职工，工作期间江苏省海洋渔业总公司将位于原浏河镇和平新村105幢103室房屋分配给庞惠根夫妻。因该房屋未参加房改，现该房屋所有权人仍登记为江苏省海洋渔业总公司。证号0300005256房屋权属登记上显示房屋坐落“浏河镇复兴东街和平新村21、22”，该证上共有4幢楼房，其中第2幢楼房系涉案房屋所属楼房。江苏省海洋渔业总公司于2015年5月8日、2015年6月16日出具的证明显示：庞惠根家分配所得房屋系大间、面积约40平方米，坐落地址原和平新村105幢103室，房屋所有权证上显示为22-2幢，现地名为复兴东街36-3号。
2008年5月起，庞惠根将浏河镇复兴东街36-3房屋出租给金岳使用至今，双方从未签订过书面租赁合同。依原审庭审中当事人陈述，双方约定：租金一年一付，承租多年来租金也有过调整，最近一个年度即2014年度（2014年5月1日至2015年4月30日止）的租金为5000元／年。2014年度的租金金岳已支付完毕。金岳承租后，起先作为居住用房，后改为饭馆经营使用至今。2015年年初，金岳经营的饭馆停止经营，之后打算将饭馆及相关设备一并转让他人，但一直未能转让成功。2015年4月18日，庞惠根带着案外人奚某及其家人到涉案房屋看房子，并与金岳洽谈房屋退租及设备转让的事宜。
庞惠根于2015年4月中旬起至5月1日多次与金岳通话，双方主要就租赁合同到期后房屋腾退及相关设施转让给案外人奚某进行了协商。2015年4月29日，庞惠根与案外人奚某签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定：庞惠根自2015年5月1日起将位于浏河镇复兴东街36-3的房屋出租给案外人奚某使用。2015年5月1日，因金岳未能及时腾退房屋，庞惠根将涉案房屋的门锁换掉。双方为此发生争执，之后金岳将涉案房屋的卷帘门焊接住，并运来一个铁锚堵在涉案房屋的门口。2015年5月11日，庞惠根向金岳发送的手机短信载明：小金，我二月底就告诉过你我要在4月30日收回房屋，你现在还不把房子还给我，你明天必须退出房子。明天最后一天，不然的话我真的去法院告你。
以上事实，由庞惠根提供的江苏省海洋渔业总公司出具的证明、通话记录及短信、房屋租赁合同、现场照片、证人奚某的证言，原审法院依法调取的房屋权属登记信息及当事人陈述等予以佐证。
原审原告庞惠根的诉讼请求为：1、判令金岳腾退房屋；2、判令金岳赔偿因破坏房屋外部设施所造成的损失2000元；3、判令金岳支付自租赁合同到期之日即2015年5月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；4.判令金岳返还庞惠根3.8万元，并将房屋恢复原状。原审诉讼中，庞惠根明确：在本案中放弃第2项和第4项诉讼请求；并表示3.8万元的款项返还属于相对独立的法律关系，留待另案主张权利。
原审法院认为：双方当事人自2008年5月1日以来长期形成了稳定的租赁关系。依据原审庭审中查明的事实，双方虽未签订书面租赁合同，但双方在履行过程中一直按照一年一租的口头形式实际履行租赁合同，该租赁关系合法有效。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，庞惠根可以随时催告金岳终止合同。在双方口头约定的2014年度租赁合同到期前，庞惠根已明确告知金岳不再续租，金岳理应在合同到期时及时返还租赁物给庞惠根。但金岳在租赁期限届满后仍继续占用租赁物并用铁锚堵住涉案房屋门口未归还庞惠根，违反了相关法律规定，故对庞惠根要求金岳腾退归还所租赁房屋的诉讼请求依法应予支持。原审庭审中金岳对双方租赁房屋的范围提出异议，但并未提供相应证据证明其所占用的约40平方米的房屋并非由庞惠根交付使用。现有证据表明，涉案房屋的公安门牌编号因历史原因发生多次变更。按照金岳所了解的一楼有101、102、103、104四户的事实，结合房屋权属登记的房屋建筑面积推算，庞惠根分配所得的103室的建筑面积应当远不止金岳所说的约20平方米。结合江苏省海洋渔业总公司出具的证明，原审法院认定金岳现占用的约40平方米的房屋系从庞惠根处租赁所得。因此，金岳应将占用的位于太仓市浏河镇复兴东街36-3号（原浏河镇和平新村105幢103室，面积约40平方米）房屋全部腾退归还庞惠根。因金岳在2015年5月1日后仍继续占有庞惠根房屋，给庞惠根造成了相应的租金损失，庞惠根有权主张金岳支付房屋占有使用费。关于费用标准问题，由于庞惠根提交的房屋租赁合同的租金标准12000元／年明显高于双方之间5000元／年的租金标准，目前庞惠根缺乏其他证据证明12000元／年系同地段的合理租金价格，故原审法院仍采用双方之间最近年度的租金标准（5000元／年）确定本案房屋的占有使用费。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、金岳于判决生效后15日内，将其占用的坐落于太仓市浏河镇复兴东街36-3号原租赁房屋（原浏河镇和平新村105幢103室，面积约40平方米）腾退归还庞惠根。二、金岳于判决生效后15日内支付庞惠根自2015年5月1日起至实际腾退之日止、按5000元／年标准计算的房屋占有使用费。案件受理费130元，减半收取为65元，由金岳负担。
上诉人金岳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人并不认识案外人奚某，也从未与奚某洽谈过涉案房屋退租及设备转让的事宜。至于被上诉人带奚某看涉案房屋，是被上诉人自行带去看房的。二、原审判决后，经上诉人与江苏省海洋渔业总公司交涉，该公司出具证明，证实被上诉人经与他人自行调换后，被上诉人才取得涉案房屋的使用权。且涉案房屋面积仅有23.4平方米，并非40平方米，故应认定涉案房屋面积为23.4平方米。如果上诉人应将涉案房屋腾退给被上诉人，也只需要将23.4平方米的房屋腾退给被上诉人。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
被上诉人庞惠根答辩称：在原审法院（2015）太浏民初字第689号案件中，上诉人承认于2015年4月18日在涉案房屋接待了被上诉人及案外人奚某。
二审中，金岳向本院提交江苏省海洋渔业总公司于2015年8月24日出具的证明一份，载明：兹有原渔业总公司职工庞惠根原房屋分配在原浏河镇和平新村105幢102室，李维分配在103室，面积约23.4平方米。后庞惠根与李维自行调换，故庞惠根现居住在和平新村105幢103室，面积约23.4平方米。原由我公司在2015年6月16日出具的证明，与事实不符，现以此证明为准。
庞惠根对该证明的真实性不持异议，但认为：1、该证明只能说明浏河镇和平新村105幢102室是由庞惠根分配所得，后与他人进行调换，现涉案房屋由庞惠根居住，公司对此情况是知晓的。2、该证明对于浏河镇和平新村105幢104室的使用情况未予提及。
二审中，庞惠根向本院提交江苏省海洋渔业总公司于2015年9月8日出具的情况说明一份，载明：今江苏省海洋渔业总公司出具此情况说明一份，对之前开具的2015年6月16日证明、2015年8月24日证明予以说明。2015年6月16日，庞惠根同志来我处，希望我公司对其住房情况开具证明，我公司对其实际居住的103室（大间面积约40平方米）予以证明。该大间由公司原划分的103室、104室合并而成，其中103室系其分配所得，104室系其女儿年龄增大居住不便而使用的，公司对此情况是知道的。因此开具证明之时，经办人员出于省事的想法，笼统使用“分配”的说法，没有就每一室单独说明。2015年8月24日，一律师前来我公司，要求就当时居住房屋分配情况予以说明，并要求我们提供分房明细，律师要求经办人员就房屋分配当时的实际情况出具证明，因此我公司开具了8月24日的证明。今庞惠根同志前来我处，要求公司对其实际情况以及他使用104室的情况向法院进行说明。
就上述情况说明，金岳认为：浏河镇和平新村105幢104室不属于庞惠根，公司出具的是虚假证明。
以上事实，由证明、情况说明及当事人陈述等予以佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。庞惠根与金岳自2008年5月起形成租赁关系，但双方就涉案房屋的租赁事宜未签订过书面合同，口头约定按一年一租的方式履行租赁合同。故庞惠根与金岳之间形成不定期租赁关系，庞惠根作为出租人可随时解除与承租人金岳之间的租赁合同。且金岳在原审庭审期间自认庞惠根已于2015年4月通知其不再续租，并要求其返还涉案房屋，故金岳理应在接到庞惠根的通知后及时将涉案房屋返还庞惠根。金岳在接到庞惠根的通知后仍继续占有涉案房屋拒不归还，违反了前述法律规定。原审法院据此判令金岳将其占有的涉案房屋腾退归还庞惠根并无不当，本院予以确认。无论金岳与案外人奚某是否洽谈过涉案房屋的退租及设备转让事宜，均不能免除金岳应向庞惠根腾退归还涉案房屋的民事责任。
根据江苏省海洋渔业总公司于2015年6月16日出具的证明、2015年9月8日出具的情况说明，位于太仓市浏河镇复兴东街36-3号的涉案房屋系由原浏河镇和平新村105幢103室、104室合并而成，面积约40平方米。该房屋由庞惠根一家居住使用，江苏省海洋渔业总公司作为房屋所有权人对此情况知情。本案二审期间，金岳亦自认原浏河镇和平新村105幢103室、104室其自2008年5月起即租赁使用，每间面积约20平方米左右。金岳上诉主张涉案房屋的面积为23.4平方米，但该上诉主张与江苏省海洋渔业总公司出具的证明（2015年6月16日）、情况说明（2015年9月8日）及金岳的前述自认相互矛盾，故本院不予采信。
综上所述，上诉人金岳的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人金岳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年四月十二日
书 记 员 黄 婷