江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2614号
上诉人（原审原告）南京文堂物资有限责任公司，住所地南京市江宁区江宁街道庙庄村。
法定代表人李克文，该公司总经理。
委托代理人张玉保，江苏焯燃律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京建邺再生资源利用有限公司，住所地南京市江宁区江宁街道庙庄社区孙庄200号。
法定代表人陈国煌，该公司总经理。
委托代理人王宏南，江苏金鼎英杰律师事务所律师。
上诉人南京文堂物资有限责任公司（以下简称文堂公司）因与上诉人南京建邺再生资源利用有限公司（以下简称再生资源公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第3881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
文堂公司一审诉称，2009年11月19日，其与再生资源公司签订租赁合同，由其将位于江宁区江宁街道庙庄社区正方大道西侧9800平方米厂房、办公楼以及场地出租给再生资源公司。合同签订后其如约交付了租赁物，前四年的租金再生资源公司已经支付。第五个租赁年度从2014年3月1日起，再生资源公司仅支付租金500000元，剩余租金未付，其为此发函通知再生资源公司返还租赁物并支付房屋占用使用费，未果。现诉至法院要求判令：1、再生资源公司腾空并返还江宁区江宁街道庙庄社区正方大道西侧9800平方米的厂房、办公楼；2、再生资源公司支付占有使用费至房屋返还之日止[其中场地2014年3月1日至2014年8月1日为514000元(25700平方米×4元/月/平方米×5个月)，扣除已付500000元为14000元；房屋2014年3月1日至2015年7月31日为1166200元(9800平方米×7元/月/平方米×17个月)；房屋2015年8月1日至2015年8月7日为16006元(9800平方米×7元/月/平方米×7天)；2015年8月8日至2016年1月31日为862400元(9800平方米×15元/月/平方米×176天)；2016年2月1日起按照15元/月/平方米的标准计算]；3、再生资源公司向其支付垫付的电费49126.44元以及水费3312元。
再生资源公司一审辩称，文堂公司出租的房屋系违章建筑，出租给其的场地系侵占的耕地。文堂公司侵占耕地于2014年7月23日被行政机关行政执法，租赁物被去功能化，停水停电无法使用，场地早在2014年7月即开始恢复为耕地；其已经在2014年7月之后遣散了全部经营户，房屋全部腾空，之后其未占有使用租赁房屋，无需向文堂公司腾空返还房屋，更无需支付占有使用费；2014年6月文堂公司代为支付电费40020.65元属实，对其余电费以及水费不予认可。
一审法院经审理查明，2009年11月19日，文堂公司（甲方）与再生资源公司（乙方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的厂房、办公楼及场地位于南京市江宁区××街道庙××社区××大道西延，厂房、办公楼的建筑面积为约10000平方米，保证场地使用面积为40亩以上，以丈量为准；乙方承租租赁物的用途为再生资源物流大市场；租赁期限8年，自2010年3月1日至2018年2月底；甲方在本合同生效之日起3个月内，甲乙双方签订移交日为准开始计算租金，将租赁物按现状交付承租方，承租方同意按租赁物及设施的现状承租；乙方付保证金200000元；租金的支付方式和支付时间为租赁期限内每一年份两次支付年租金，厂房及办公楼的租金4元/月/平方米，场地租金为2.5元/月/平方米，以签订移交协议日期为支付租金起始时间，场地租金自租期的第3年开始在前一年度租金的基础上递增20%，场地租金调整至最高4元/月/平方米为止；租赁期间乙方使用租赁物产生的水、电、燃气、通讯等费用由乙方承担；乙方已知甲方出租的厂房、办公楼及场地无相关的用地、建设许可证及产权证，但甲方保证乙方正常施工建设、正常经营，如甲方原因造成乙方不能正常施工建设、正常经营，前期投资产生的一切费用和经营损失由甲方承担。同日，文堂公司与再生资源公司签订《补充协议一》，约定：双方对《租赁合同》中的第四条第二、三、四款、第六条一、二、五款、第七条第一款、第十一条、第十二条第四款签订补充协议，前述约定的条款在签订补充协议之时不产生法律效力；自签订租赁合同之日起至2009年12月19日止，双方须就前条约定的条款签订补充协议，如双方无法达成补充协议的，则《租赁合同》解除。同日，再生资源公司向文堂公司支付保证金200000元。
后文堂公司与再生资源公司签订《租赁合同补充协议（二）》，约定：租赁期内租金按一年为单位一次性付清，支付时间为每一租赁年度开始前1个月内；双方认可办公楼及厂房面积为9800平方米，一期场地面积约为19000平方米以实际测量面积为准，二期场地扩展重新测量以实际面积丈量为准；厂房及办公楼第一租赁年度内的租金为4元/月/平方米；厂房办公楼及场地租金自第二租赁年度开始在前一租赁年度租金基础上递增20%，逐年以前述增幅标准递增，递增至7元/月/平方米时不再递增，最高以7元/月/平方米的标准计收下一年度租金；乙方应在本合同终止、解除或租赁期满后30日内返还租赁物，未经甲方书面同意逾期返还的，乙方应按15元/月/平方米向甲方支付占用期间的租金。后文堂公司按照约定时间将房屋以及场地交付给再生资源公司。自2011年3月1日起，再生资源公司按照场地25700平方米向文堂公司支付租金。
2014年7月28日，南京市国土资源局江宁分局作出江宁国土资执罚[2014]031号行政处罚决定书，载明：执法人员巡查发现，文堂公司未经依法批准，擅自占用江宁街道庙庄社区孙庄村土地建设厂房、办公宿舍和废旧金属堆放加工场地；文堂公司在未办理用地手续的情况下于2009年10月开始在废钢堆放场地建设临时住房，后因未办理建房手续，2010年被市容局拆除房屋3栋，目前已建成6栋砖混结构厂房，建筑面积约14000平方米，2层砖混结构宿舍楼和办公楼各1栋，建筑面积约1000平方米，总建筑面积约15000平方米，占地面积20.5亩；2008年10月对文堂公司非法占用江宁街道庙庄社区集体土地20.5亩建设厂房进行了行政处罚；文堂公司2009年10月开始不断在原有厂房向南扩大，扩大面积67亩，为集体农用地；现对文堂公司拟作出行政处罚，责令退还非法占用的土地，拆除在非法占用土地上所建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。收到前述行政处罚决定书后，文堂公司即着手将租赁物中的场地收回复垦。再生资源公司亦开始遣散租赁物内经营的商户。租赁物于2014年8月中旬停水，于2014年9月下旬停电。2015年7月7日，文堂公司向再生资源公司发出通知书，要求再生资源公司于2015年8月7日前腾空并返还厂房、办公楼。再生资源公司于2015年7月8日收到前述通知书。2015年8月27日，文堂公司向一审法院提起本案诉讼。
一审另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。涉案土地为集体农用地。
一审再查明，文堂公司支付租赁房屋2014年8月份水费3312元以及2014年9月电费8042.73元。另文堂公司代再生资源公司支付2014年6月电费40020.65元。
一审审理中，双方一致认可：再生资源公司已经向文堂公司付清租赁期限前4年的租金；再生资源公司已经支付2014年3月1日以后的租金500000元。一审法院于2015年11月5日组织双方对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋无供水无供电，绝大部分空置。一审法院于2015年12月4日组织双方就涉案房屋进行交接，再生资源公司同意将除东西大门门卫室（每间24平方米）以及办公楼二层10间办公室（302平方米）之外的其余房屋返还，同意移交大门遥控钥匙、控制盒、人工钥匙以及电房钥匙，保证不影响文堂公司对房屋的使用。文堂公司要求一并返还东西大门门卫室，否则不同意交接。因双方协商未果，致交接未成。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。文堂公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，涉案土地系集体农用地，文堂公司将之租赁给再生资源公司用于非农业建设，故文堂公司与再生资源公司之间签订的《租赁合同》、《补充协议一》以及《租赁合同补充协议（二）》无效。租赁合同被认定无效后，承租人应将租赁物返还给出租人，故再生资源公司应立即迁出涉案房屋，对文堂公司要求再生资源公司腾空并迁出的诉讼请求一审法院予以支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，应予支持。2014年3月1日至2014年7月28日期间，再生资源公司正常使用租赁物，应向文堂公司支付占有使用费840412.9元（9800平方米×7元/月/平方米×（4+28÷31）个月+25700平方米×4元/月/平方米×（4+28÷31）个月），扣除已经支付500000元以及200000元保证金，还应支付140412.9元。2014年7月28日南京市国土资源局江宁分局作出行政处罚决定书，再生资源公司开始遣散涉案房屋内经营的商户，结合再生资源公司租赁的用途以及本案实际情况，一审法院酌定3个月的腾空遣散期限，该期间再生资源公司无需支付占有使用费。2014年10月29日起至2015年12月3日期间，涉案房屋断水断电已不具备正常使用功能，现无证据证实断水断电系因再生资源公司原因所致，文堂公司对此应承担责任，但再生资源公司在遣散商户后未将房屋及时返还文堂公司，在收到文堂公司发出的返还通知书后亦未能返还房屋仍实际占有房屋，应适当支付占有使用费，故一审法院酌定由再生资源公司参照7元/月/平方米的30%的标准向文堂公司支付占有使用费270970元（9800平方米×7元/月/平方米×（13+1÷6）个月×30%）。涉案房屋绝大部分已经腾空具备交接条件，双方均应及时交接避免损失扩大。2015年12月4日一审法院组织双方交接未成，文堂公司拒绝接收已经符合交接条件的房屋应自行承担责任，故2015年12月4日起至再生资源公司实际腾空迁出之日止再生资源公司仅应就其不同意返还继续占用的350平方米房屋向文堂公司支付占有使用费（按照2.1元/月/平方米的标准）。对于文堂公司要求按照15元/月/平方米的标准支付2015年8月8日起的占有使用费的意见，因租赁合同无效，双方关于违约责任的约定亦属无效，故对其该意见一审法院不予支持。综上，对文堂公司要求再生资源公司支付占有使用费的诉讼请求一审法院部分予以支持。对文堂公司主张的水费以及电费，涉案房屋断水断电之前产生的费用应由再生资源公司支付，故对文堂公司主张的水费、2014年9月电费8042.73元以及2014年6月电费40020.65元，一审法院予以支持，对于文堂公司主张的发生在2014年9月之后的电费一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院判决：一、再生资源公司于本判决发生法律效力之日起30日内腾空并迁出位于南京市江宁区江宁街道庙庄社区正方大道厂房、办公楼。二、再生资源公司向文堂公司支付截止2015年12月3日占有使用费411382.9元以及2015年12月4日起至实际腾空迁出之日止的占有使用费（350平方米房屋，按照2.1元/月/平方米的标准计算）。三、再生资源公司向文堂公司支付水费3312元以及电费48063.38元。上述二、三项均于本判决发生法律效力之日起10日内付清。四、驳回文堂公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23689元，由文堂公司负担18474元，由再生资源公司负担5215元。
文堂公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误。双方在补偿协议中约定未按期交付租赁物的，按照15元/天/平方米计算占用使用费并非违约责任，而是附条件的合同条款。所附条件成就时，该条款生效。故在文堂公司发出腾空并返还租赁物通知后，再生资源公司未返还租赁物的，应参照本条执行，故2015年8月8日开始应按照15元/月/平方米计算和收取占用使用费。2、再生资源公司一审期间没有完全返还租赁物，并非文堂公司拒绝接受。租赁物系一个整体，每个部分具有其使用功能。再生资源公司拒绝交付门卫室并要求占用门卫室，在此情况下，文堂公司不同意接受。租赁物由门卫室、办公楼和厂房，租赁物各部分组成一个整体，各有分工，才能发挥租赁物的用途。再生资源公司拒绝交付门卫室钥匙并要求居住在内，必然严重影响文堂公司对租赁物的使用，不能视为文堂公司拒绝接收，产生的责任应由再生资源公司承担。综上，请求二审法院维持原判中的第一、三项判决，依法改判第二项判决为再生资源公司支付文堂公司占用使用费1180200元，由再生资源公司承担本案的全部诉讼费用。
再生资源公司答辩称，一审让再生资源公司承担30%不合理，因为从行政执法以后，再生资源公司就再没有使用房屋。关于没有返还租赁物问题，因再生资源公司还有案子没有处理完，再生资源公司是注册在涉案租赁房屋里面的，在事情没有妥善解决以前没有办法搬走，因此再生资源公司使用了350平方不到，一审法院也进行了判决，2015年12月4日交房时对方不愿意接受，责任不在再生资源公司。
再生资源公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审判决查明并认定2014年7月28日南京市国土资源局江宁分局作出行政处罚决定书后，再生资源公司就开始遣散涉案房屋内经营的商户。再生资源公司除了因善后工作和保护涉案房屋等财产安全而使用的350平方米的房屋外，对涉案的9500多平方米房屋并没有再占用使用，一审判决再生资源公司承担30%占有使用费不当。2、文堂公司的法定代表人李克文2014年9月4日因非法占用农用地罪被判刑，2015年5月3日刑满释放，2014年9月到2015年8月之间，文堂公司处于无人管理的失控状态，涉案房屋内的商户已经遣散，再生资源公司没有需求再占有使用涉案房屋，又没有接收对象交付涉案房屋。李克文出狱后，再生资源公司多次就善后处理问题与其沟通未果，法院组织调解也被拒绝，足以证明不领取腾空房屋，不能交付腾空房屋的责任不在于再生资源公司。综上，请求二审法院依法改判或变更。
文堂公司答辩称，再生资源公司遣散商户是因为其没有市场经营许可证，遣散商户之后应当把租赁物返还给文堂公司，但是其拒绝返还，为此文堂公司还特意发出腾空和返还房屋的通知，接到通知至今再生资源公司也没有返还，所以文堂公司认为再生资源公司在明知承租房屋无水无电的情况下，仍然控制占用租赁物，应按照租赁合同的约定向文堂公司支付占有使用费。文堂公司法定代表人失去人身自由后，文堂公司仍在经营，双方就返还房屋进行过商谈，文堂公司法定代表人重获自由后主动找到对方要求返还房屋，但对方拒绝返还，因此，文堂公司才向对方发律师函。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。
双方订立的租赁合同及补充协议因违反相关法律规定无效，无效合同不具有法律效力，上诉人文堂公司依据无效协议要求从2015年8月8日起按15元/月/平方米收取占有使用费不符合法律规定，一审法院根据本案情况确定占有使用费的标准并无不当。文堂公司上诉提出，涉案房屋为一个整体，再生资源公司拒绝交付部分房屋必然严重影响其对租赁物的使用，不能视为其拒绝接受，产生的责任应由再生资源公司承担，经审查，再生资源公司虽然要求使用门卫室，因涉案厂房并非为封闭状态，其他厂房等房屋不经门卫室，人员也可以进出，再生资源公司未交出部分房屋不会产生影响文堂公司合法使用的情形，文堂公司主张再生资源公司拒绝交付部分房屋必然严重影响其对租赁物使用，要求再生资源公司承担责任的理由不能成立，本院不予支持。
文堂公司于2015年7月7日向再生资源公司发出通知，要求其腾空并返还厂房和办公楼。上诉人再生资源公司提出，其除了占有350平方米的房屋外，对其余房屋未再占有使用，但文堂公司不予认可，再生资源公司未能提供证据证明其向文堂公司返还房屋或提出返还的要求，故其此上诉理由本院不予采纳。再生资源公司提出，因文堂公司的法定代表人被判刑，使其没有接收对象交付涉案房屋，本院认为，即使其曾无法与文堂公司法定代表人商谈，但是，再生资源公司可以通过邮寄或其他方式向文堂公司表达其要求返还房屋的意思表示，文堂公司未提供证据证明其曾向文堂公司提出要求返还房屋，其主张不能交付腾空房屋的责任不在于再生资源公司的主张没有证据证明。综上，一审法院的判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16852元，由南京文堂物资有限责任公司负担11488元，由南京建邺再生资源利用有限公司负担5364元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年六月十二日
书 记 员 朱亚芳