湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鄂0502民初1693号 原告宜昌市西陵区高新技术产业孵化中心（以下简称西陵孵化中心），住所地宜昌市西陵经济开发区西湖路。 法定代表人黄涛，该中心主任。 委托代理人张明强，湖北西陵律师事务所律师（一般授权代理）。 被告宜昌航海仪器有限责任公司（以下简称航海公司），住所地宜昌市西陵经济开发区西湖路。 法定代表人寇金涛，该公司经理。 委托代理人汪洋、汪琦，湖北七君律师事务所律师（一般授权代理）。 原告西陵孵化中心诉被告航海公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法由审判员尹暹宾独任审判，于2017年10月31日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张明强，被告航海公司委托代理人汪洋、汪琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年10月26日、2014年6月25日和2015年6月30日，原、被告先后签订了3份《厂房租赁合同》，合同约定了被告租赁原告厂房的方位、面积、租金（费）、租期和违约责任等事项，合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告未按期足额交付原告租金和物业费。上述合同2016年6月30日到期，双方未续签合同，但被告未依约交还原告房屋，而是继续非法占用至今。 被告欠费（含赔偿金）情况如下：1、2015年8月17日，经双方对账，被告确认：截止2014年6月30日，欠房租和物业费242686元，并承诺于2016年12月底前分期结清；2、至2016年6月30日合同到期，被告新增欠款109230元；3、租赁合同于2016年6月30日到期后，被告未依约将房屋交还原告，而是继续非法占用该厂房，依照合同约定，截止2017年7月10日，被告应赔偿原告损失371280元（按租金及物业费的双倍计算12个月）。截止2017年7月10日，被告累计欠费（含赔偿金）达723196元。故诉至法院，请求判令被告：1、立即腾空所租赁房屋并交还给原告；2、支付原告人民币723196元和逾期付款违约金【违约金以所欠租金351916元（计算方式：242686元+109230元=351916元）为基数按日万分之二点一从2017年1月1日起计算至被告实际还款之日止】；3、按租金标准的两倍赔偿因其违法占有房屋期间所造成原告的损失（自2017年7月11日起算，至将房屋实际返还原告之日止）；4、承担本案诉讼费用。 被告辩称，1、原告诉讼请求应当分别列举租金、物业费、违约金的金额及计算方式，同时原告要求被告支付逾期付款违约金的计算方式缺乏法律依据；2、原告主张的第二项、第三项诉讼请求，要求双倍租金属于重复计算，不应当得到支持，双倍租金的主张缺乏相应的法律依据；3、原告诉请理由回避的基本事实是：原、被告之间并非单纯租赁关系，实质是招商引资期间政策实施和兑现的问题，本案原告在招商引资中承诺对入住到其园区内企业提供相应政策优惠、租金减免、税收补助等优惠条件，被告基于信任入住原告处，但是原告所作出的承诺却从未履行，其对租金和物业费计算方式属于单方行为，缺乏事实和法律依据，同时被告并未拖欠原告租金，因此原告诉讼请求不应当得到支持，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，原告西陵孵化中心系位于宜昌市西陵区××、产权证号宜市房权证西陵区字第××号房屋产权人（建筑面积7538.74平方米，合计4层，产权登记时间2014年1月22日）。2010年10月28日，原告西陵孵化中心在其官网刊登《创业孵化园企业入驻注意》，第4项规定：“入住企业可得120平方米以内的研发办公用房，租金第一年免收，第二、第三年减半收取。”第5-9条载明了税收等其他优惠政策。 2011年10月26日，原告西陵孵化中心（出租方，乙方）与被告航海公司(承租方，甲方)签订《厂房租赁合同》1份，合同约定：甲方承租乙方位于宜昌市西陵经济开发区西湖路1号楼（即上述产权房屋）1层，面积1856.7平方米（具体分布见附件，以实测建筑面积为准），该厂房用于公司项目，甲方在租用期间不得改变房屋用途，不得擅自将租用的房屋转租或转借给第三方使用，租赁期限2年（自2012年1月1日起至2013年12月31日止），月租金10元/平方米，月物业管理费4元/平方米（物业费自2011年11月1日起交纳），租金及物业管理费按一季度一交付，甲方先交租金及物业管理费后方可使用厂房，租金交付日期以入驻时间为准。乙方出租的厂房为标准厂房，乙方确保水、电、气等设施安装至厂房外，甲方使用的水、电、燃气等费用由甲方自行承担。甲方在承租期间负有善意维修和正当使用租赁物的义务。厂房及其房屋内设施设备由甲方负责维修，厂房外公用设施由乙方负责维修。甲方拖欠乙方租金及物业管理费达3个月（含3个月）以上，乙方有权解除合同，甲方应支付乙方违约金。合同还约定：任何一方违反本合同的约定，应当承担违约责任。给对方造成损失的，还应当赔偿对方损失。合同还对甲方的优先续约权、争议的解决方式等进行了约定。 合同签订后，被告实际承租原告提供的厂房。2014年6月25日，原告西陵孵化中心（甲方）与被告航海公司(乙方)签订《协议》1份，约定：甲方减免乙方2013年度物业管理费用，乙方应对2014年6月30日前所欠的费用作出还款计划及承诺。 2014年6月25日，原告西陵孵化中心（出租方，甲方）与被告航海公司(承租方，乙方)签订第2份《厂房租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于宜昌市西陵经济开发区西湖路1号楼1层，面积1105平方米（厂房租赁面积以实测建筑面积为准），该厂房用于公司项目，乙方在租用期间不得改变房屋用途，不得擅自将租用的房屋转租或转借给第三方使用，租赁期限1年（从2014年7月1日起至2015年6月30日止），月租金10元/平方米，月物业管理费4元/平方米，租金及物业管理费按一季度一交付，乙方先交租金及物业管理费后方可使用厂房，首次租金及物业管理费交付时应缴纳1个月租金及物业管理费作为押金，合同完成履行后予以退还（原文如此）。甲方出租的厂房为标准厂房，甲方确保水、电、气等设施安装至厂房外，乙方使用的水、电、燃气等费用由乙方自行承担。甲方对出租的厂房不再装修。乙方可根据生产需要对承租的厂房进行装修，其装修方案须报甲方同意，乙方不得改变厂房的结构。本合同解除或期满后双方无意续租时，乙方在装修中添加的动产由乙方自行处理，不动产归甲方所有。乙方拖欠甲方租金及物业管理费达3个月（含3个月）以上，甲方有权解除合同，乙方应按合同总金额的5%支付甲方违约金。合同还对乙方的优先续租权、争议的解决方式等进行了约定。 第2份租赁合同到期，即2015年6月30日，原告西陵孵化中心（出租方，甲方）与被告航海公司(承租方，乙方)签订第3份《厂房租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于宜昌市西陵经济开发区西湖路1号楼1层，面积1105平方米（以实测建筑面积为准），该厂房用于公司项目，乙方在租用期间不得改变房屋用途，不得擅自将租用的房屋转租或转借给第三方使用，租赁期限1年（从2015年7月1日起至2016年6月30日止），月租金10元/平方米，月物业管理费4元/平方米，租金及物业管理费一季度一交付，乙方先交租金及物业管理费后方可使用厂房，首次租金及物业管理费交付时应缴纳1个月租金及物业管理费作为押金，合同完成履行后予以退还（原文如此）。甲方出租的厂房为标准厂房，甲方确保水、电、气等设施安装至厂房外，乙方使用的水、电、燃气等费用由乙方自行承担。甲方对出租的厂房不再装修。乙方可根据生产需要对承租的厂房进行装修，其装修方案须报甲方同意，乙方不得改变厂房的结构。本合同解除或期满后双方无意续租时，乙方在装修中添加的动产由乙方自行处理，不动产归甲方所有。乙方拖欠甲方租金及物业管理费达3个月（含3个月）以上，甲方有权解除合同，乙方应按合同总金额的5%支付甲方违约金。租赁期满或合同终止后，承租方应于10日内腾空房屋并交还出租方，承租方逾期未交房屋的，出租方有权要求承租方按本合同约定的租金的2倍赔偿损失，出租方自行收回房屋的，对承租方遗留在房屋的物品视为承租方放弃所有权，出租方有权自行处置，且无需承担任何法律责任。合同还对甲方的优先续约权、争议的解决方式、双方的通讯地址等进行了约定。 2015年8月16日，原告向被告发出《工作联系函》1份，要求被告补交拖欠的租赁房屋的费用242685.8元（面积按1790平方米计算，已减2013年度物业费85920元和1个月的房租17900元）。次日，被告书面回复：截止2014年6月30日，被告未付原告房租及物业费242686元，自2016年1月开始分批支付，2016年12月底结清相关款项。但被告未按承诺支付该款。 2016年11月21日，原告向被告发出《通知》1份，要求被告接到本通知之日起10日内支付2013年1月1日至2014年6月30日累计房租及物业费242686元、2015年12月1日至2016年11月30日房租及物业费186580元，逾期原告有权收回租赁房屋，并保留追究被告违约责任的权利。但被告仍未全面履行付款义务。 2017年6月21日，原告向被告发出《律师函》1份，要求被告于2017年7月31日前腾退厂房，支付拖欠的费用522086元，如被告拟继续租用厂房，请于2017年7月31日前重新订立《厂房租赁合同》，逾期原告将通过诉讼解决双方纠纷。被告认为原告未落实相关承诺，至今未签订厂房租赁合同，未与原告达成新的协议，从而引起诉讼。 诉讼中，被告向法院提供证人肖某（男，1953年12月14日出生，汉族，身份证号码，原宜昌市创元国有控股有限公司副总经理、党支部书记，现退休，住宜昌市××陵区金家台11-1**号）证明：对招商引资入住西陵孵化中心的企业，西陵区相关领导口头承诺可以享受减免租金和物业费、装修补偿、税收优惠等政策，被告一直反映要求落实优惠政策，经请示，西陵区相关领导无明确答复。 另查，1、原告对其出租的房屋向被告提供了公共安保、绿化、卫生等方面的物业服务。2、原告确认被告在租赁房屋有研发办公用房，面积不清，《创业孵化园企业入驻注意》第4项租金减免限于120平方米以内的研发办公用房，属于我国合同法上的要约邀请；被告称研发办公用房达180平方米左右，且租金减免及于全部租赁房屋，属于我国合同法上的要约。3、经双方对账，截止2016年5月19日，被告在承租期间合计向原告缴纳房屋租金511389元（分10笔）、物业费155421.6元（分7笔），合计交纳666810.6元【不含被告交纳的自2011年11月1日起至2011年12月31日止期间物业费14853.6元，同时被告每次付款，均批注了具体的时间段及付款用途，被告后期付款与其2015年8月17日关于前期截止2014年6月30日欠款还款承诺无关，从2014年7月1日起至2016年5月19日止，被告合计向原告交纳租金及物业费262050元，2014年7月1日至2016年6月30日，被告下欠原告租金及物业费109230元，计算方式：1105平方米*（10元/平方米·月+4元/平方米·月）*24个月-262050元=109230元】。2016年5月19日后，被告再未向原告支付租金及物业费。 经本院主持调解，双方当事人不能达成调解协议。 上述事实，有当事人身份信息1组、产权证1份、《创业孵化园企业入驻注意》截屏1份、《厂房租赁合同》3份、《协议》1份、《工作联系函》1份、书面回复1份、《通知》1份、《律师函》1份、财务证据1组以及庭审笔录在卷证实。 本院认为，原、被告签订的3份《厂房租赁合同》，当事人意思表示真实，符合法律规定，系有效协议，应该全面履行。原告在签订《厂房租赁合同》时，尚未取得租赁房屋的产权证，不影响合同的效力。从3份《厂房租赁合同》履行情况看，可以认定原告已经向被告提供了出租厂房及物业服务，现被告实际租赁原告的厂房面积1105平方米，被告应该按照合同约定，支付原告租金及物业费，并承担逾期付款及逾期交房的违约责任。截止2017年6月30日，被告下欠原告租金及物业费，本院计算为：242686元+109230元+1105平方米*（10元/平方米·月+4元/平方米·月）*12个月=537556元。 原告发出的《创业孵化园企业入驻注意》第4项规定：“入住企业可得120平方米以内的研发办公用房，租金第一年免收，第二、第三年减半收取。”对此，原告认为系要约邀请，被告认为系要约。本院认为，我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约约定的，视为要约。”本案中，双方在房租优惠所涉及的房屋面积存在不同的理解，与我国法律规定的要约性质相左，且双方签订的3份《厂房租赁合同》关于优惠的意见并未有针对性体现，故《创业孵化园企业入驻注意》第4项不具有要约的性质，属于要约邀请。2015年8月16日，在《工作联系函》中，原告实际减免了被告2012年1月1日至2012年12月31日期限内1个月的房屋租金（注：按双方商定的租赁面积以1790平方米计算，原告减免被告1个月的房租为17900元及2013年度的物业费85920元，被告在2015年8月17日的书面回复中，认可了上述减免内容，确认截止2014年6月30日，未付原告租金及物业费242686元，即便按《创业孵化园企业入驻注意》第4项文意理解，被告所能享受的减免优惠政策最高限度也仅为120平方米*10元/平方米·月*12月+120平方米*10元/平方米·月*12月*50%+120平方米*10元/平方米·月*12月*50%=28800元，被告实际获得的减免优惠比《创业孵化园企业入驻注意》第4项最高减免限额高出75020元（计算方式，计算方式：17900元+85920元-28800元=75020元），从而进一步佐证本院的上述判断。 原、被告间的第3份《厂房租赁合同》到期日期为2016年6月30日，合同到期后，被告实际继续承租原告厂房，原告在2016年11月21日、2017年6月21日发出的《通知》和《律师函》明确表示可以续签厂房租赁合同，对此，我国《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故本院认定2016年6月30日以后，原、被告间形成不定期租赁关系，被告不构成非法占用原告厂房的事实。被告应该按照双方第3份《厂房租赁合同》约定的金额向原告继续支付厂房租金及物业费，至租赁物返还之日止（扣减合同约定的10日自动履行期）。由此，原告请求被告自2017年7月11日起按租金标准的双倍赔偿损失，本院将考虑租金和物业费合并考虑，予以部分支持。 我国《合同法》第二百三十二条规定：不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。第二百三十五条规定：“租赁期间届满，出租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因原告在2016年11月21日、2017年6月21日发出的《通知》和《律师函》中有明确的收回房屋的意思表示，故应视为原告已经履行了通知义务，原告请求被告将承租的厂房腾空并返还原告，本院予以支持。 原告请求的逾期付款违约金，其计算基数351916元（租金和物业费），包括第1份厂房租赁合同及事实租赁关系期间的欠款242686元和双方在履行第2、3份厂房租赁合同期内欠款109230元，其中欠款242686元，被告有明确的还款承诺，而被告未履行承诺，109230元系第2、3份租赁合同的新增欠款。按合同约定，被告应该一季度一交，先交后用，且按第2、3份租赁合同约定，被告有交纳1个月租金及物业费作为押金的义务，但被告违反合同约定，未按期足额支付该费用。第1份合同约定了赔偿损失的原则性意见，第2、3份合同约定为按合同总额5%支付违约金，而原告诉请以日万分之二点一计算，对此，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号）规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。本院按照我国法律和人民银行现行规定，依据原告的调整依据和起算时间，以351916元为基数从2017年1月1日起按我国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮30%计算支持原告逾期付款违约金。 被告认为其享受原告优惠政策后，不欠原告房租和物业费，因原告履行双方的租赁合同时，在计算租赁面积时对被告给予了照顾，在收取房租和物业费已经给予了被告部分减免，租金及物业费收费标准长达7年之久没有上涨，也是落实优惠政策的具体措施之一，现被告坚持享受更大的优惠，没有向法院提供充分证据佐证，本院依法不予支持。被告辩称的税收补助及其他政策优惠系另外一层法律关系，处于不确定的状态，也与本案无关，本院不予合并考虑。 综上，原告诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告宜昌航海仪器有限责任公司将位于宜昌市西陵区西湖路32号1层（产权证号宜市房权证西陵区字第××号，建筑面积约1105平方米）返还给原告宜昌市西陵区高新技术产业孵化中心； 二、被告宜昌航海仪器有限责任公司支付原告宜昌市西陵区高新技术产业孵化中心截止2017年6月30日厂房租金及物业费537556元，并从2017年7月1日起以1105平方米为基数按厂房月租金10元/平方米、月物业费4元/平方米标准向原告宜昌市西陵区高新技术产业孵化中心付款，至履行上述第一项判决前10日止； 三、被告宜昌航海仪器有限责任公司以351916元为基数从2017年1月1日起按我国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%支付原告宜昌市西陵区高新技术产业孵化中心逾期付款利息（违约金）； 四、驳回原告宜昌市西陵区高新技术产业孵化中心本案其他诉讼请求。 上列判项，于判决生效之日起30日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11032元，减半收取5516元，财产保全申请费4250元，合计9766元（原告均已预交），由被告宜昌航海仪器有限责任公司负担，在履行上述判决时一并清结。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  尹暹宾 二〇一七年十一月八日 书记员  李 聪