湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂96民终294号
上诉人（原审原告）：潜江市好美佳商贸有限责任公司，住所地：潜江市广华办事处安康路1号。
法定代表人：李明高，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张宏，湖北章华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：文威，男，1984年4月2日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。
委托诉讼代理人：张红（文威之母），住潜江市。
被上诉人（原审被告）：王祖秀，女，1950年8月6日出生，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。
委托诉讼代理人：侯凡圣（王祖秀之夫），住潜江市。
上诉人潜江市好美佳商贸有限责任公司（以下简称好美佳公司）因与被上诉人文威、王祖秀房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2017）鄂9005民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
好美佳公司上诉请求：撤销原判，改判文威、王祖秀返还保证金10万元。事实和理由：好美佳公司对一审法院认定的事实没有异议。好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》约定，好美佳公司将房屋原样转给续租方，不得拆毁。由此可见，还建义务的前提条件是协议约定的房屋原样。文威、王祖秀将涉案房屋交与现承租人用于酒店经营，并且同意现承租人对涉案房屋进行装饰装修，导致好美佳公司无法履行还建义务，属于文威、王祖秀免除了好美佳公司的义务，文威、王祖秀应返还10万元保证金。
文威、王祖秀辩称，1.好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》约定，好美佳公司留存给文威、王祖秀的10万元保证金待2017年4月底前由好美佳公司为文威、王祖秀还建楼梯、厕所、窗、墙等事项后由文威、王祖秀退还。但好美佳公司在2017年4月底前没有还建。文威、王祖秀与现承租人在2017年5月1日达成新的房屋租赁合同，合法、合理。2.好美佳公司承租涉案房屋后，因经营状况不佳，找了潜江市惠美佳商贸有限公司（以下简称惠美佳公司）接手经营。好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》约定，好美佳公司将房屋原样转给续租方，不得拆毁。该约定中的不得拆毁，是针对水电、地板砖、照明灯、空调等，好美佳公司照原样转给惠美佳公司，以利于惠美佳公司持续经营。3.文威、王祖秀没有免除好美佳公司债务的意思表示。虽然好美佳公司交纳了还建保证金10万元，但实际还建费用远超过10万元，文威、王祖秀要求好美佳公司依约履行还建义务。一审判决认定事实清楚，证据确实，于法有据，请求驳回上诉，维持原判。
好美佳公司向一审法院起诉请求：文威、王祖秀返还保证金10万元。
一审法院认定事实：2010年8月30日，好美佳公司与文威、王祖秀签订了一份《变更〈房屋租赁合同〉协议书》。协议约定，好美佳公司与文威、王祖秀于2009年5月1日签订的房屋租赁合同，现好美佳公司提出变更合同，经双方友好协商，达成如下协议：1、好美佳公司因自身原因提出变更房屋租赁合同意见，文威、王祖秀同意由好美佳公司承租变更为惠美佳公司承租；2、变更房屋租赁合同时间为2011年4月30日；3、好美佳公司留存给文威、王祖秀的10万元保证金待2017年4月底前由好美佳公司为文威、王祖秀还建楼梯、厕所、窗、墙等事项后由文威、王祖秀退还；4、好美佳公司向文威、王祖秀交纳租金截止日期为2011年4月30日，其剩余租金由好美佳公司与续租者协商处理。文威、王祖秀从2011年5月1日起向续租者收取租金；5、双方按房屋租赁合同第九条的约定，好美佳公司的装修物应原样转给续租方，不得拆毁等。2010年8月21日，好美佳公司通过其法定代表人李明高个人账户向文威之父文国斌账户转款10万元。
2017年8月1日，好美佳公司向文威、王祖秀发送通知一份，要求文威、王祖秀在收到该通知后15日内与好美佳公司的法律顾问张宏律师联系，协商处理还建事宜，如在收到通知后15日内未作答复，则好美佳公司认为文威、王祖秀已放弃还建事项，将保证金10万元退还好美佳公司。2017年8月12日，文威、王祖秀向好美佳公司发送通知一份，告知好美佳公司邮寄送达给文威、王祖秀的通知已于2017年8月11日收到。文威、王祖秀已委派文国斌分别于2017年8月8日和8月11日主动与好美佳公司的法律顾问张宏律师接洽，会商好美佳公司还建事宜，同时要求好美佳公司应当依据双方于2010年8月30日签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》的约定履行义务，即好美佳公司应当于2017年4月30日前为文威、王祖秀还建楼梯、厕所、窗、墙等事项。鉴于好美佳公司至今仍未履行合同约定义务，已属违约在先。希望好美佳公司在收到该通知后的15日内履行合同义务，如不能还建合同约定事项，文威、王祖秀则认为好美佳公司已拒绝履行合同义务，放弃10万元保证金。
2017年8月29日和9月11日，好美佳公司与文威之父文国斌通过短信方式联系还建事宜。
同时查明，本案诉争房屋被现承租人用于酒店经营。
一审法院认为，好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。双方当事人均应按合同约定享有权利和履行义务。本案中，好美佳公司既未按双方签订《变更〈房屋租赁合同〉协议书》的约定时间为文威、王祖秀还建楼梯、厕所、窗、墙等事项，也未按文威、王祖秀于2017年8月12日向好美佳公司发送的通知书指定的时间履行合同义务，好美佳公司同时诉称，其未履行合同义务系文威、王祖秀未履行协助义务，致使好美佳公司履行不能，因好美佳公司未向一审法院提交相关有效证据予以证明，故好美佳公司要求文威、王祖秀返还保证金10万元的诉讼请求，因证据不足，一审法院依法不予支持。文威、王祖秀辩称好美佳公司未履行合同义务，文威、王祖秀不应承担返还10万元保证金责任的辩解理由成立，一审法院依法予以采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回好美佳公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由好美佳公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年5月1日，好美佳公司与文威、王祖秀签订《房屋租赁合同》，好美佳公司承租涉案房屋，因经营需要将原有的楼梯拆除，改了方向，并将原有的厕所、窗、墙等事项也进行了装修改装。
一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。
好美佳公司上诉称，好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》约定，好美佳公司将房屋原样转给续租方，不得拆毁。其还建义务的前提条件是该协议约定的房屋原样。本院认为，好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》，约定涉案房屋由好美佳公司承租变更为惠美佳公司承租，好美佳公司将装修物原样转给惠美佳公司，不得拆毁。该合同约定的好美佳公司在2011年4月30日转给惠美佳公司承租时保持装饰物原样的义务，不影响好美佳公司在2017年4月底前履行还建义务，故本院对该上诉理由不予支持。
好美佳公司上诉称，文威、王祖秀免除了好美佳公司的义务。本院认为，根据好美佳公司与文威、王祖秀签订的《变更〈房屋租赁合同〉协议书》的约定，好美佳公司履行还建义务的时间是2017年4月底之前，好美佳公司逾期履行义务，文威、王祖秀在租赁期届满后，将涉案房屋另行租赁给他人是其权利。好美佳公司于2017年8月1日向文威、王祖秀发送通知，协商处理还建事宜。文威、王祖秀在接到好美佳公司通知的次日，向好美佳公司发送通知要求好美佳公司履行还建义务。在好美佳公司仍未履行还建义务的情况下，文威、王祖秀仍委托文国斌于2017年8月29日和9月11日与好美佳公司联系还建事宜。由此可见，文威、王祖秀并未免除了好美佳公司的还建义务，本院对好美佳公司的该上诉理由不予支持。
综上所述，好美佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由潜江市好美佳商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 刘 汝 梁
审 判 员 丁 盼
二〇一八年四月二十四日
法官助理 张茂书记员唐文