广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终47号
上诉人（原审被告）：张国球，男，汉族，1961年12月9日出生，住广东省江门市新会区。
委托诉讼代理人：杜福香，广东福香律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭恺健，广东福香律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社。住所地:广东省江门市新会区，组织机构代码：69249037-X。
负责人：钟文更。
委托诉讼代理人：梁耀南，广东华卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄艳春，广东华卓律师事务所律师。
原审第三人：江门市新会区会城街道仁义村民委员会。住所地:广东省江门市新会区，组织机构代码:C0377631-1。
负责人：钟超养，该村委会主任。
上诉人张国球因与被上诉人江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社（以下简称“紫源一社”）、原审第三人江门市新会区会城街道仁义村民委员会（以下简称“仁义村委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二、无权处分的合同是效力待定的合同，这是《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的原则，法院在没有司法解释明确规定的情况下，认定无权处分的合同为有效合同是错误的。本案的证据可证明土地所有权人是仁义村委会，所有权是无争议的，现在的权属纠纷只是处理仁义狗脾园（又名“狗比园”）的部分土地应不应该给紫源一社，即处理土地所有权是否由仁义村集体所有让与给紫源一社的村民小组所有的问题，在紫源一社未获得确切权属之前，土地权属还是属于仁义村委员所有。而仁义村委会已明确表达，不同意紫源一社行使出租权和收益权，那么紫源一社对土地就是无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该条是针对无权处分合同的原则性规定，除了买卖合同以外，我国尚未规定其他种类的合同可以突破此项原则，故一审法院在没有其他相反规定的情况下，突破这条法律规定认定本案租赁合同有效，属于适用法律错误。
三、返还原物请求权是一项物权而非债权，无论合同是否有效，是否解除，都不能作为相对人请求返还原物的依据。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，可见，返还原物的请求权的基础是权利人本身对标的物享有物权。但在本案中，紫源一社尚未证明自己的所有权人身份，故不能向张国球主张返还土地，更不能以一个没有法律效力或已经解除的合同作为请求返还土地的依据。
四、本案的合同是否有效应当取决于紫源一社是否对涉案土地享有所有权，相关的权属争议正在由人民政府处理中，本案应当中止审理。会城黄冲坑狗脾园土地的权属争议，于2014年12月4日由江门市国土资源局新会分局受理，江门市国土资源局新会分局于2016年7月6日发出通知，在权属争议解决之前，任何一方不得改变土地使用现状。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，紫源一社主张返还占有物，其请求权依据必须是其对该土地的合法物权，若紫源一社最终取得物权，涉案的《土地租赁合同》也会因紫源一社在签订合同后获得合法处分权而具备法律效力。而目前狗脾园土地权属问题尚在政府部门处理之中。由于法院不能处理土地权属问题，处理本案的返还土地请求也需要以土地的权属为依据，故在土地权属最终的审理结果尚未作出前，法院应当中止本案的处理。
五、自2015年开始，张国球有意交付租金，但紫源一社不接收，对此仁义村委会及狗脾园其他租户的陈述均一致，从这个角度说，本案张国球也不存在违约。
六、本案的权属确定后，真正的权利人可以向张国球主张租金，并且张国球也明确表达了愿意交付租金的意愿，不会造成集体资产流失。目前，涉案土地的权属尚未确定，故仁义村委会和紫源一社都表示暂不收取张国球的租金。若涉案土地的真正的权属人确定后，包括权属确定期间的租金，真正的权利人都可以向张国球主张返还，不会如紫源一社所称会导致集体资产的流失。
七、一审判决对张国球显失公平。无论是紫源一社，还是仁义村委会，均承诺由张国球续租下去，前者体现在《土地租赁合同》，有约定明确的续租条款及续期租金，正因为有此承诺，张国球才投入了巨资在租赁土地上建设厂房设施，现在是紫源一社和仁义村委会的权属之争影响到张国球，张国球想履行合同，张国球想交付租金，但履行合同必须双方配合，一审判决认定张国球单方违约是认定事实错误，实际上因为紫源一社和仁义村委会多年的权属争议导致租赁土地使用环境恶劣，张国球的投入没有得到应有的回报。综上，请二审法院查明事实，依法改判。
二审期间，张国球补充如下意见：一审判决对仁义村委会提供的证据全部予以忽略，张国球认为判决书所依据的事实是错误的，因为本案的涉案土地归属仁义村委会是没有争议的事实，行政机关所受理的土地争议问题是要处理原来仁义村委会的土地是否应该给予紫源一社，对于原来的归属没有争议，现在土地属于仁义村委会，紫源一社现在没有取得土地的权属，一审判决认为现在涉案土地不属于仁义村委会依据的前提是错误的。
紫源一社辩称，一、涉案土地属紫源一社所有，一直以来也是由紫源一社占有和使用，与仁义村委会无关。1、涉案土地是由紫源一社社员一代一代流传下来，也一直由紫源一社占有和使用。江门市新会区人民法院于2014年9月29日作出的（2014)江新法会民初字第367号、368号、369号生效民事判决中，亦已查明仁义村委会于2012年3月13日出具证明，证明涉案狗脾园的耕地属紫源一社所有。2、仁义村委会认为涉案土地权属存在争议于2014年已向江门市国土资源局新会分局申请调处，现仍在处理之中。张国球和仁义村委会提交的证据不能证明涉案土地属于仁义村委会所有。二、涉案《土地租赁合同》是紫源一社和张国球双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。关于涉案《土地租赁合同》的效力问题，一审判决已作出详细的论述，在此不再重复。江门市中级人民法院于2014年12月15日作出的（2014)江中法民一终字第677、678、679号生效民事判决亦认定紫源一社就涉案土地和其他三人（钟某养、钟某志、钟某维）签订的《土地租赁合同》合法有效。本案提起的诉讼和上述三案属同一类诉讼（相同的诉讼请求、相同的事实和理由），依法应认定涉案《土地租赁合同》合法有效。三、本案为租赁合同纠纷，紫源一社作为租赁合同的出租人在租赁合同解除之后或租赁期满之后都有权要求张国球返还租赁物（涉案土地）。四、涉案《土地租赁合同》为有效合同，根据合同相对性原理，本案的审理结果无需以土地权属作为依据；一审法院受理的上述同一类案件已分别作出判决，后经江门市中级人民法院审理并作出判决，已发生法律效力。因此，张国球主张本案应当中止审理不符合法律规定，本案无需中止审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。
仁义村委会述称，涉案合同在2010年已经合同期满，因为土地有大部分是村委会的，不是全部是紫源一社，该纠纷问题一直到2017年没有处理好。新会国土部门在2014年受理涉案土地权属问题，由于到现在土地的纠纷没有处理好，所以江门国土部门要求保持原状待新会区人民政府来裁决。新会区人民政府于2016年所作的裁决适用法律不适当，江门市人民政府要求新会区人民政府在180天之内重新作出裁决，重新的裁决结果将在2018年1月24日作出。一审法院判决错误，因为仁义村委会有确凿的证据证明大部分的土地是属于仁义村委会，故要求二审法院在新会区人民政府对涉案土地作出裁决结果之后才判决。
紫源一社向一审法院起诉请求：1.解除紫源一社与张国球的租赁合同关系，张国球将位于江门市新会会城黄冲坑狗脾园3.2亩土地及地上建筑物、水电设施腾退给紫源一社。2.张国球支付租金（使用费）给紫源一社（按每月800元自2015年4月1日计至退还土地、地上建筑物、水电设施之日止，暂计至2017年4月30日为20000元）。3.张国球承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、经审查，狗脾园土地权属争议已提交土地管理部门处理，现仍在处理之中，故张国球、仁义村委会现提交的证据并不足以证明狗脾园的土地权属情况。
二、查明的事实。紫源一社与张国球于2004年8月28日签订《土地租赁合同》，约定紫源一社将新会会城黄冲坑狗脾园面积3.2亩的土地租赁给张国球使用，租赁期限为6年，自2004年10月1日起至2010年9月30日止，租金按租赁面积以每年每亩2000元计，年租金为6400元，张国球要遵循“先交租金后使用，以每6个月为一交费期”的原则，在每一期期满前一次性缴清下期租金，若张国球需增加使用土地面积，须经紫源一社同意并办理有关租赁手续，租赁期满后，国家和集体不征地的，张国球可以续租，双方合同期满后续租五年，每年每亩租金按3000元计算。
2012年5月4日，仁义村委会与张国球等租户签订《黄冲坑狗比园租户用电责任协议》，约定由租户垫资，仁义村委会组织，在狗脾园新装一台2**千伏安变压器，待仁义村委会与紫源一社对狗脾园土地权属争议解决后，再返还垫资款给各租户。
紫源一社认为租赁期已经届满，紫源一社可以随时解除双方的不定期租赁关系，张国球应当返还土地、地上建筑物，故紫源一社诉至一审法院，由此成讼。
另查明，仁义村委会向江门市国土资源局新会分局申请调处与紫源一社位于会城黄冲坑狗脾园的土地权属争议，江门市国土资源局新会分局已受理该争议，并于2016年7月6日向仁义村委会发出《通知》一份，告知该村委会会城黄冲坑狗脾园的土地权属仍处于争议状态，在权属争议解决之前，不得改变争议土地的现状。新会区人民政府于2016年11月29日作出《土地权属争议处理决定书》，认定狗脾园中的10.21亩土地为紫源一社所有，53.48亩为仁义村委会所有。江门市人民政府于2017年7月24日作出《行政复议决定书》，撤销了新会区人民政府于2016年11月29日作出的新府告[2016]1号《土地权属争议处理决定书》，责令新会区人民政府重作出具体行政行为。
张国球所租的3.2亩土地靠近狗脾园南角边界，东北方向邻接道路。
再查明，紫源一社曾于2016年8月29日起诉张国球，其诉讼请求除了包含本案的诉讼请求外，还请求张国球将多占的《土地租赁合同》以外的土地一并返还，一审法院审查后以土地权属存在争议，合同外土地权属问题应由人民政府处理，但紫源一社坚持将合同内土地及合同外土地一并处理为由驳回了起诉，紫源一社不服提起上诉，江门市中级人民法院予以维持。紫源一社于2017年4月25日仅针对《土地租赁合同》约定的土地返还等问题再次申请立案，一审法院审查后以涉案土地权属不清及诉求的土地四至不明确为由裁定不予受理，紫源一社不服提起上诉，江门市中级人民法院认为本案为土地租赁合同纠纷，并非土地权属争议，且一审法院有受理同类案件并作出判决为由，指令一审法院立案受理，由此成讼。
一审法院认为：紫源一社与张国球签订《土地租赁合同》，合同到期后张国球继续使用租赁土地，紫源一社现主张解除双方的租赁合同关系，故本案为土地租赁合同纠纷。
一、关于《土地租赁合同》是否有效的问题。
《土地租赁合同》是紫源一社与张国球的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。
参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，土地出租方对涉案土地出租是否有处分权，不影响合同的效力；土地出租不属于引起物权变动的处分行为，与出租方是否拥有物权没有必然关系；在我国物权法设立的占有制度中，占有指的是某人的控制与支配力在事实上及于某物，而不论占有人是否享有占有的权利，占有制度设立的目的为维护物的事实秩序，即物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，而且占有还有着公示功能，其目的也是为了维护交易安全有序，本案中涉案土地原由紫源一社占有，张国球通过与紫源一社签订《土地租赁合同》而实际占有涉案土地，在涉案土地仍存在权属争议的情况下，为了维护交易稳定及占有人的权利，更不宜否定《土地租赁合同》的效力。
二、关于本案应否中止审理的问题。
涉案《土地租赁合同》为有效合同，根据合同相对性，本案的审理结果无需以土地权属作为依据；江门市中级人民法院经审查亦已认为本案为租赁合同纠纷，并非土地权属争议并指令一审法院受理本案；依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。……”的规定，土地权属争议应以行政机关处理结果为准，不属于人民法院民事诉讼审理的范畴，行政机关处理结果不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”中的“另一案的审理结果”，故张国球及仁义村委会主张本案中止审理，不符合法律规定，一审法院不予支持。
三、关于《土地租赁合同》应否解除的问题。
双方约定租赁期限至2015年9月30日止以及租赁期满后，国家、集体不征地的，张国球可以继续租赁，租金由双方协商等。虽然双方未对续租期限和租金标准协商一致，亦未重新签订租赁合同，但张国球于租赁期限届满后仍继续使用租赁地块，紫源一社仍收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，应视为不定期租赁，双方均可随时解除合同。现紫源一社主张要求解除双方的不定期租赁关系，符合法律规定，一审法院予以支持，《土地租赁合同》应于判决生效之日解除。
四、关于张国球应否返还土地、地上建筑物、水电设施的问题。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《土地租赁合同》解除后，张国球应退还租赁土地给紫源一社。本涉案讼《土地租赁合同》中已明确约定合同期满，承租方不再续租，则地上不动产的建筑物（含构筑物）、固定装修和水电设施不得拆除，无偿归为出租方所有。该约定合法有效，在双方没有另行约定的情形下，双方均应依约履行。现因双方约定的租赁期限已于2015年9月30日届满，张国球当初的投入，已在租赁期间获得相应回报，其已实现缔约时所期待的合同目的。况且，在双方当事人未对续租期限和租金标准协商一致，亦未重新签订租赁合同的情况下，即双方对上述合同内容并未变更，应视为张国球认可双方的租赁关系一旦解除，地上建筑物以及配套的固定装修、水电设施的所有权以及相关权利，即归紫源一社所有。张国球应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定以及双方约定，腾退所租土地以及地上建筑物、水电设施给紫源一社。
张国球辩称紫源一社不是涉案土地权属人，不应退还土地给紫源一社。一审法院认为，虽然紫源一社与仁义村委会就涉案土地存在土地权属争议，但紫源一社根据合同相对性主张返还土地，符合法律的规定，应予支持，具体理由如下：一、租赁合同属双务合同，在合同履行期间，出租人履行交付出租物的义务，承租人履行交付租金的义务，合同解除后，承租人返还租赁物是承租人应履行的义务，出租人可以请求承租人履行返还租赁物的义务。二、依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，一审法院根据合同相对性原理，判令承租人返还土地，并非确认亦无权确认该土地的权属。如果土地管理部门最终认定该土地权属人为仁义村委会，紫源一社仍实际占有该土地的，仁义村委会可行使物上请求权要求紫源一社返还土地。三、在争议土地未经最终行政确权的情况下，紫源一社作为出租人及时向承租人收回土地，而并非与原承租人续签租赁合同，更加符合紫源一社及仁义村委会的利益。
张国球辩称用电设施是狗脾园租户与仁义村委会签订《黄冲坑狗比园租户用电责任协议》，由租户垫资安装的，以后由仁义村委会返还投资给租户，紫源一社无权接收。一审法院认为，《黄冲坑狗比园租户用电责任协议》租户垫资增设的是整个狗脾园租户共用的一个变压器，并非单独增加租户土地上的电力设施，不属于紫源一社诉请的电力设施；即使张国球依照《黄冲坑狗比园租户用电责任协议》在其租用的土地上增设用电设施，但张国球在双方租赁关系存续期间签订《黄冲坑狗比园租户用电责任协议》，其是清楚认识到租赁关系解除后，安装的用电设施需归紫源一社所有，此种情况下仍然垫资完善电力设施，是为了更好地实现《土地租赁合同》合同目的，该租赁土地上的所有电力设施仍属于《土地租赁合同》约定的租赁期满后不得拆除且归出租方所有的水电设施；仁义村委会与租户签订的《黄冲坑狗比园租户用电责任协议》是租户与仁义村委会的另一法律关系，并不能否定紫源一社与租户签订的《土地租赁合同》的效力。综上，对张国球的该项辩解，一审法院不予采纳。
五、关于张国球应否支付租金或使用费给紫源一社的问题。
张国球确认没有支付自2015年4月1日起的租金给紫源一社，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，紫源一社主张张国球从2015年4月1日起按《土地租赁合同》标准支付租金及使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
张国球陈述曾通过银行汇款方式支付租金，可见张国球是清楚知道紫源一社的收款帐户的，张国球是有能力自行通过转账的方式支付租金，无需经紫源一社同意；且经一审法院庭审询问，张国球现以涉案土地存在权属争议为由，不愿意向紫源一社交付租金，故对张国球抗辩紫源一社拒收租金，一审法院不予采纳。依前所述，根据合同相对性原则，张国球应向紫源一社支付拖欠的租金或使用费，张国球辩称涉案土地存在权属争议，紫源一社无权收取租金，一审法院亦不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、江门市新会会城街仁义紫源一经济合作社与张国球之间关于租赁位于江门市新会会城黄冲坑狗脾园3.2亩土地（土地靠近狗脾园南角边界，东北方向邻接道路）的不定期租赁关系于判决发生法律效力之日解除；二、张国球应于判决发生法律效力之日起30日内将上述土地以及地上建筑物、水电设施腾退给江门市新会会城街仁义紫源一经济合作社；三、张国球应于判决发生法律效力之日起30日内支付租金或使用费（从2015年4月1日起至实际返还土地以及地上建筑物、水电设施之日止，按每月800元计算）给江门市新会会城街仁义紫源一经济合作社。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费300元，由张国球负担。
二审中，张国球、紫源一社、仁义村委会均没有提交新证据。
本院经二审审理，对一审法院判决所查明的基本事实予以确认。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕张国球的上诉请求进行审理，对各方当事人均无提出的上诉问题不予审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案争执的焦点是：紫源一社诉请张国球腾退所涉土地及地上建筑物和水电设施并支付涉案土地使用费有无事实和法律依据。
结合已查明的事实和现有证据显示，紫源一社于2004年8月28日与张国球签订涉案《土地租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，有权对财产进行占有、使用、收益的主体，不仅仅可以是所有权人，还应包括合法占有人，土地出租或转租不属于引起物权变动的处分行为。因此，本案土地出租方紫源一社对涉案土地出租是否有处分权，并不影响合同的效力,一审法院认定紫源一社有权出租涉案土地并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，本案土地租赁合同期限届满后，紫源一社与张国球对租赁合同履行期限未重新予以约定确认，因此，张国球自2010年10月1日始继续租赁涉案土地属不定期租赁。现紫源一社作为出租方基于涉案租赁合同期限已届满而主张解除双方不定期租赁合同，以及要求承租方张国球按照约定返还租赁物及相关设施并支付租赁合同期限届满后的使用费有事实和法律依据，本院予以支持。本案张国球是基于上述不定期租赁关系而在涉案土地租赁合同期限届满后而继续占有涉案土地经营，同时，一审法院在本案中只是根据合同相对性原理，判令承租人张国球在合同解除后向出租人紫源一社返还租赁物，并非确认亦无权确认涉案土地的权属。如果相关部门最终认定了涉案土地的权属人，而紫源一社仍实际占有涉案土地的，涉案土地的所有权人可行使物上请求权要求其返还原物。张国球关于其无需返还涉案土地及支付租金等上诉请求事实及法律依据不足，本院不予支持。
另外，一审法院关于双方租赁关系解除时地上建筑物以及配套的固定装修、水电设施的所有权以及相关权利归紫源一社所有的认定，并非当事人的诉讼请求，且涉案土地的权属目前暂未得到最终确认，一审法院在本案中不宜直接对涉案土地地上建筑物的所有权作出确认，本院依法予以纠正，但该表述未影响本案实体处理结果。
综上所述，张国球的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由张国球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海疆
审 判 员 徐 闯
审 判 员 甄锦瑜
二〇一八年三月二十六日
法官助理 江继业
书 记 员 吕晓红