浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙08民终448号
上诉人（原审原告）：裴永红，男，1976年9月21日出生，汉族，住浙江省常山县。
上诉人（原审原告）：严春芳，女，1983年1月24日出生，汉族，住浙江省常山县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：赖建平，浙江诚源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常山成坤房地产有限公司。住所地：浙江省常山县天马街道石崆小区**幢。
法定代表人：郑小明，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：王晓，浙江刚诚律师事务所律师。
上诉人裴永红、严春芳因与被上诉人常山成坤房地产有限公司（以下简称成坤公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省常山县人民法院（2017）浙0822民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裴永红、严春芳上诉请求：撤销一审判决，改判撤销或解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，退还上诉人购房款138.2711万元并赔偿上诉人购房款利息、装修、房价上涨损失或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.原审法院认为被上诉人宣传内容系要约邀请，系事实认定错误。因为被上诉人对外展示、发布的（网络）广告、宣传单、沙盘模型等说明和允诺具体明确，当属合同要约内容。2.依被上诉人申请政府职能部门同意的所谓规划变更，不能对抗上诉人与被上诉人签订合同时被上诉人所允诺内容，不属于被上诉人对合同内容进行单方变更的法定理由。3.业主对擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的行为，有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。
成坤公司答辩称，一、要约邀请和要约的问题，在文字宣传广告上的内容，当时仅作参考，具体是以法律文件、法律审批文件和法律文书、法律文件为准。房地产开发项目的变更，我们申报给政府，是有权进行变更的。我们所有的东西都经过政府的审批，已经通过政府验收备案，符合交付条件。二、占用排除妨碍问题，我们根本就不存在侵犯对方任何问题，规划变更的问题，我们是按照法律规定的要求和设计规范的要求进行建设。我们已经通过政府有关部门的验收，所有的程序都到位了，符合了交付条件。撤销买卖合同问题，二审是不能变更一审诉讼请求的。请求二审法院依法维持原判驳回上诉。
裴永红、严春芳向一审法院起诉请求：（一）判令被告履行如下义务：1.将小区内游泳池水面的面积由300平方米恢复到500平方米；2.恢复小区内喷泉和绿化面积；3.拆除违法建筑（男女更衣室），恢复原设计的男女更衣用房；4.排除消防安全隐患，将4台放置在住宅区一楼内的变压器移回原设计位置，恢复人车分流通道；5.拆除公共用房隔离封闭装置，恢复小区内景观楼俗称“炮楼”的公共用房;6.拆除小区二期、三期与一期之间的隔离装置，实行原设计的全小区互通；7.地下-2层20幢边开发商未规划审批将防洪位置开挖，私自改为车位出卖，应恢复原设计；8.现小区（一期）围墙突破原土地控制线230平方米，应恢复原状；9.将室外LED显示屏子系统由2.6平方米恢复到原设计4平方米；10.撤除地下室违法建设的储藏室和停车位，恢复消防通道；11.撤除地下室违法建设的储藏室和停车位，恢复原设计的变压器位置；12.立即加补安装地下室车位26个门禁和储藏室13个门禁；13.二期车位应由389个最少增加到476个，应按设计保证本区住户及一户一车位；14.排除消防安全隐患，疏通地下室排烟管，不得阻塞；15.本小区原规划审批一、二、三期共989户房屋，现实际售卖了1021户房屋，超实部分属于非法建筑，必须退还；16.房屋审批层高与房屋买卖合同层高不符，做出说明。（二）被告赔偿因容积率提高等原因造成的原告房价损失（计20%损失）28万元。原审庭审中，原告变更第（二）项诉讼请求为：解除商品房销售合同，被告退还购房款并赔偿利息、装修及房价上涨损失250万元。
一审法院认定事实：2014年3月9日，原告裴永红、严春芳与被告成坤公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买常山县南门溪左岸1#地块暂定名为“成坤紫荆花园”20幢1单元401房屋一套，建筑面积131.12平方米，总价138.2711万元，于2015年10月30日前交付，双方还就建筑区划内相关物业归属、规划设计变更及违约责任等进行约定，后被告依约向原告交付房屋。成坤紫荆花园20幢楼于2015年10月15日组织竣工验收。常山县住房和城乡建设局于2015年10月20日颁发规划核实确认书，确认涉案建设工程具备竣工规划确认条件。被告于2015年10月22日向常山县住房和城乡建设局进行备案，经核准符合备案条件。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。
第一，原告认为被告宣传广告与实际不符，是否可主张解除合同、要求被告赔偿损失。原告提出，被告涉案工程建筑与宣传广告、沙盘模型不符，擅自变更规划也未告知原告。被告认为，原告诉请中涉及规划的部分，被告已经通过竣工验收备案，原告也已办理房产证，说明涉案工程符合交付条件和规定；原告诉请不符合合同约定，也与实际不符，比如双方合同从无游泳池水面面积之说，而泳池实际用地面积大于500平方米；原告所称的消防通道，被告已有证据证明设计上就是停车位，通过消防验收；突破围墙土地控制线问题，已经相关部门同意在后期工程补足，每户一车位按整个小区计算。法院认为，被告关于游泳池面积、喷泉、人车分流、车位等内容所发布的广告、沙盘、模型等宣传资料并非双方合同要约内容，被告在广告宣传中明示“广告所涉及的文字内容仅供参考，具体以政府批文及法律文件为准”。原告未能举证证明被告上述行为违反双方合同特别约定而构成根本违约，故对原告据此主张解除合同、返还购房款，法院不予支持。原告要求被告赔偿房价损失，证据尚不充分。
第二，原告因被告规划变更未告知，是否可主张解除合同、要求赔偿损失。根据双方合同第十一条约定，经规划设计单位、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10个工作日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。原告诉讼请求中被告的行为并不涉及原告商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，故被告经批准进行规划变更未通知原告不违反合同约定。
第三，关于合同解除权的行使，法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告，解除合同行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告认可交房时即2015年10月30日前就了解被告相关施工与宣传广告等不符，至今已超过一年，故法院对被告关于原告丧失合同解除权的主张予以支持。
第四，关于原告要求被告履行相关义务的诉请。原告提出被告存在非法修改规划，开挖防洪位置改车位出卖、改消防通道建设储藏室和停车位、突破围墙土地控制线、非法增加面积提高容积率、层高增加，以及变压器移位存在消防隐患等问题，法院认为，该小区房屋建筑通过建设主管部门竣工验收备案，表明该小区建筑工程经规划、消防、供电等相关部门验收合格，如果存在规划、消防、供电等问题，原告应当向有关职能部门反映，并申请依法予以解决，不属于法院受理的范围。关于非规划设计变更方面内容，原告提出的男女更衣室属于违法建筑，法院认为若情况属实首先应由相关职能部门处理；地下室排烟管道被阻塞问题，涉及第三方侵权，侵权人、管理人均不是本案被告，不属于本案商品房销售合同纠纷处理范围；门禁设置减少、LED显示屏大小问题，成坤紫荆花园安防智能化（弱电）工程合同系发包人即本案被告与衢州市朗驰科技有限公司签订，本案原告不是合同相对人，原告据此认为被告未履行合同义务，证据尚不充分，法院不予支持。另外，根据双方合同第四条约定，商品房建筑区划内的物业服务用房属于业主共有；下列物业包括地下车位、车库、地下储藏室、阁楼、露台及其他配套建筑，属于出卖人即被告所有，出卖人可以另行出售、附赠或出租；其他公共道路、绿地、场所、设施、房屋属于业主共有。如果原告认为被告存在改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的行为，应当认定为由业主共同决定的其他重大事项。原告作为小区业主之一，其专有建筑面积及业主人数均未达到可以代表小区全体业主行使共有和共同管理权利的法定标准，起诉不符合法定条件。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：驳回原告裴永红、严春芳的诉讼请求。案件受理费5500元，由原告裴永红、严春芳负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律及相应司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，并且被上诉人在广告宣传中明示“广告所涉及的文字内容仅供参考，具体以政府批文及法律文件为准”，结合双方签订的合同内容，上诉人主张广告宣传属于要约内容，依据不足。合同中对设计变更的情形有明确规定，本案讼争商品房，已通过竣工验收，并已交付上诉人，被上诉人未违反合同约定。上诉人原审主张的供电、违法建筑等请求，原审法院已经逐项予以分析，依法有据并无不当。上诉人有关共有部分的处分问题，应依据法律规定主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人裴永红、严春芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 刘小伟
审 判 员 吕秋红
二〇一八年五月二十八日
法官助理 胡芬芬
书 记 员 程涵薇