吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉03民终289号上诉人（原审被告）：四平旭恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨明峰，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，吉林司评律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆艳婷，女，1985年1月5日出生，现住梨树县。委托诉讼代理人：岳德山，吉林卓瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张连惠，吉林卓瑞律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：孙帅，男，1984年3月3日出生，现住梨树县。委托诉讼代理人：岳德山，吉林卓瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张连惠，吉林卓瑞律师事务所律师助理。上诉人四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒房地产公司）因与被上诉人陆艳婷、孙帅商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省梨树县人民法院（2017）吉0322民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旭恒房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、原判决认定案件基本事实错误，导致判决结果相反。上诉人在原审中提供的证据能够证明，在案涉宣传彩页完成之前，被上诉人与上诉人之间就已经完成了买卖案涉房屋的交易行为，且案涉房屋不是“期房”是“现房”。《关于榆树台镇旧城改造开发项目》中明确的总面积7.48万平方米是占地面积，而20万方是小区整体建设建成后的建筑面积，原审混淆了平面与立体的概念。2、原判决适用法律错误，导致判决不公。原审适用《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条不当、适用《合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条不当。另，被上诉人收房入住的时间是2013年11月，此时被上诉人就知道或应当知道被“欺诈”，撤销权应当在一年内行使，而不是入住3年以后，上诉人在催要拖欠购房款后才诉至法院，显然超出行使撤销权的一年期间。3、撤销合同违反公平原则。上诉人将新建房屋于2013年交付被上诉人使用4年以上，被上诉人恶意拖欠剩余房款产生本案。陆艳婷、孙帅答辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人将住宅小区篡改为商业街，是虚假宣传，是民事欺诈行为。被上诉人依据上诉人的虚假宣传的商业街购买，且上诉人隐瞒了未批先建的事实，没有五证就建设、预售，其开发资质仅仅是5万平方米，却谎称开发20万平方米的首席城邦。一审适用法律正确，依据《合同法》第五十四条认定上诉人存在欺诈，被上诉人在法定期限内行使撤销权，不存在除斥期间消灭的问题。上诉人的上诉理由不成成立。陆艳婷、孙帅向一审法院起诉请求：1、撤销原被告之间的房屋买卖合同；2、返还原告购楼款454082元；3、承担原告的装修损失10万元（具体数额以司法鉴定为准）；4、本案诉讼费、鉴定费及律师代理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月30日，孙帅、陆艳婷以5780元每平方米价格购买旭恒房地产公司坐落于梨树县榆树台镇旭恒小区2号楼第9门西侧一、二层，面积248.11平方米，计价1434076元。原告于2013年6月30日至2013年7月19日分七次交付部分房款454082元，剩余房款979994元未予给付，旭恒房地产公司于2013年11月1日将房屋交付给孙帅、陆艳婷占有。另查：旭恒房地产公司取得商品房销（预）售许可证的时间是2015年6月24日、建设工程规划许可证的时间是2015年5月25日、建设用地规划许可证的时间是2015年5月11日、建筑工程施工许可证的时间是2015年6月18日。2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具情况说明，其内容为：“四平市旭恒房地产开发有限公司于2011年委托我院，设计了榆树台镇旭恒小区修建性详细规划（榆树台镇旭恒小区房地产开发项目）方案，该地块范围由榆树台镇政府及开发企业共同指定，因为当年地块房屋拆迁进行的不顺利，所以该方案没有实施。2014年榆树台镇政府及开发企业根据实际完成拆迁情况，再次委托我院设计了榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目。”一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。旭恒房地产公司与原告未签订书面的房屋买卖合同，原告分三次向旭恒房地产公司交款454082元，实际入住装修且经营，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定本案双方买卖合同成立。本案中，旭恒房地产公司对开发楼盘项目进行了宣传，宣传内容为“20万方首席商业城邦旭恒商业街”“64%绿化率”，上述广告描述系对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所做的说明和允诺，对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述宣传内容应视为要约，在原告交款后，亦应视为合同条款。旭恒房地产公司依据《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》进行广告宣传，而梨树县规划局《情况说明》中显示“该方案没有实施”，在2011年3月20日榆树台镇政府《关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定》中明确有“总面积约7.48万平方米”的字样，而旭恒房地产公司在广告彩页中宣传“20万方的字样，明显存在虚假宣传行为。该虚假宣传性质为民事欺诈行为。由于旭恒房地产公司在合同中有明显的欺诈内容，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条的规定，原告要求撤销房屋买卖合同的请求有法律及事实依据，应撤销双方房屋买卖合同，原告应将争议楼房腾出，旭恒房地产公司应返还购楼款454082元。本案原告系在知晓其他权利人主张权利后才知道自己的民事权利遭受侵害，进而行使撤销权，其他权利人的撤销权诉讼至本案原告诉讼时仍未最终裁决，故此原告自知道受到权利侵害时提起诉讼并无不当。原告请求中要求旭恒房地产公司赔偿损失，未能向本院递交证据支持其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案原告对其存在具体损失负有举证责任，没有充分的证据证明其主张本院不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其相关法律的规定，判决：一、撤销原告孙帅、陆艳婷与被告四平旭恒房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告四平旭恒房地产开发有限公司返还原告孙帅、陆艳婷购楼款454082元（于判决生效后30日内给付）；三、原告孙帅、陆艳婷于本判决生效后30日内迁出争议房屋；四、驳回原告孙帅、陆艳婷的其他诉讼请求；本院除对一审法院认定的事实予以确认外，二审期间，被上诉人还向本院提交了上诉人制作的宣传彩页，以上用以证明被上诉人是在看到上诉人的宣传后购买的楼房。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。本案中，旭恒房地产公司在售楼的宣传中称，所售楼房地处“20万方首席商业城邦旭恒商业街”，而事实上榆树台镇人民政府【2011】10号文件决定，对旭恒小区的功能定位是：“交通综合枢纽、高品质商业集散地和生态居住区”，梨树县发展和改革局对旭恒小区建设项目补办的批复亦是“为了加快榆树台城镇发展，打造高端物业服务，现代化配套，自然生态为一体的宜居社区，同意建设梨树县榆树台旭恒小区建设项目”，批准建设的总建筑面积为20827平方米。与旭恒房地产公司的宣传差距较大。故旭恒房地产公司所做的虚假宣传构成欺诈。陆艳婷、孙帅的真实目的是购买商业用房从事商品经营活动，房屋的地理位置、商业价值是决定购买的主要因素。故旭恒房地产公司的欺诈行为与双方房屋买卖合同的成立具有因果关系，双方之间的房屋买卖行为属于可撤销的民事法律行为。本案中双方买卖合同成立的时间至陆艳婷、孙帅提起诉讼，虽超过一年，但陆艳婷、孙帅在履行合同期间并不知道旭恒房地产公司的具体开发面积，而是通过不断信访，最终于2017年1月通过梨树县规划局出具的《情况说明》，才得知旭恒公司依据宣传的《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》没有实施，旭恒房地产公司售楼宣传的“20万方首席商业城邦旭恒商业街”不可能实现。因此，应认定陆艳婷、孙帅于2017年1月知晓旭恒房地产公司欺诈的事实存在，亦是此时知道撤销事由，并于2017年6月提起诉讼。故陆艳婷、孙帅在知道受欺诈之日起一年内行使权利，并不违反法律规定。综上所述，旭恒房地产公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9340元，由上诉人四平旭恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘伟杰审判员  王玉川审判员  赵文涛二〇一八年五月十六日书记员  贾红玲—7—