四川省自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沿滩民二初字第241号
原告（反诉被告）何德明，男，汉族，住四川省自贡市沿滩区。
委托代理人杨小英，四川宏宗律师事务所律师。
委托代理人邓云琦，四川宏宗律师事务所律师。
被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区。
法定代表人夏小钦，董事长。
委托代理人罗云宽，四川亚峰律师事务所（自贡分所）律师。
委托代理人何信建，四川亚峰律师事务所（自贡分所）律师。
原告（反诉被告）何德明诉被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司（以下简称“自贡志信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理，依法适用简易程序，由审判员郑毅独任审判，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）自贡志信公司自贡志信公司当庭提出反诉，因案情复杂，本案于2014年9月10日依法转为普通程序，由审判员黄强担任审判长，与审判员郑毅、徐文革组成合议庭，于2014年9月18日、2014年10月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何德明诉称：2012年3月6日，原告（反诉被告）何德明与被告（反诉原告）自贡志信公司在黄市镇签订了《房屋代建协议》，协议约定：被告（反诉原告）自贡志信公司为原告（反诉被告）何德明代建3区3号楼14-15号房，建筑面积171.4平方米，代建总价款685600元，交房时间为2013年6月30日。原告（反诉被告）何德明于2012年5月12日前分三次共交付房款68万元。被告（反诉原告）自贡志信公司不但至今未能交房，并且房屋存在以下质量问题，即该房屋多处渗漏和房屋层高不足（协议约定层高4.5米，实际约3.8和4.1米），导致房屋使用价值大大降低，并且被告（反诉原告）自贡志信公司书面同意他人占用该房屋屋顶违章搭建，直接侵犯原告（反诉被告）何德明合法权益。现原告（反诉被告）何德明诉至本院，请求：1.判令被告（反诉原告）自贡志信公司继续履行合同，即交付协议约定的房屋；2.判令被告（反诉原告）自贡志信公司支付迟延交房的违约金（从约定交房时间即2013年6月30日起算至实际交付之日止，截止起诉之日违约金104720元）；3.判令被告（反诉原告）自贡志信公司支付房屋层高不足的经济损失（以鉴定为准）。审理过程中原告（反诉被告）申请变更为判令被告（反诉原告）自贡志信公司减少房屋价款6.78万元（即退还原告（反诉被告）何德明房款6.78万元）；4.判令被告（反诉原告）自贡志信公司拆除房顶搭建、恢复原状；5.判令被告（反诉原告）自贡志信公司维修房屋、解决渗漏的质量问题。
被告（反诉原告）自贡志信公司辩称：1.被告（反诉原告）自贡志信公司多次通知原告（反诉被告）何德明接收房屋，原告（反诉被告）何德明拒不接收房屋；2.被告（反诉原告）自贡志信公司不存在延迟交房，不应承担迟延交房违约金，原告（反诉被告）何德明存在迟延付款，直到现在还没有把应该付的款项付清；3.房屋层高不足没有对原告（反诉被告）何德明）造成经济损失，原告（反诉被告）何德明所主张的计算层高经济补偿的方法不正确，房屋层高不足的原因是由于规划原因造成的；4.原告（反诉被告）何德明的第四项诉请与本案无关联性，楼上的搭建是相邻关系纠纷，与被告（反诉原告）自贡志信公司无关；5.被告（反诉原告）自贡志信公司的房屋不存在质量问题，层高足与不足不属于质量范畴，房屋不存在渗漏水的情况。原告（反诉被告）何德明的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回。本案案由不属于房屋买卖合同纠纷，而是代建纠纷。被告（反诉原告）自贡志信公司根据国家相关政策统规统建的代建主体，村委会委托的被告（反诉原告）自贡志信公司来收钱。
反诉原告自贡志信公司诉称：反诉被告何德明尚欠自贡志信公司购房款13600元，此款应在合同签订后两个月内支付，但反诉被告何德明至今未付，未按合同付款构成了迟延付款，请求反诉被告何德明支付尚欠的购房款13600元及违约金。
反诉被告何德明辩称：反诉原告自贡志信公司要求支付不符合合同约定，两证办请后才付清，反诉原告自贡志信公司从来没有催过缴款。
原告（反诉被告）何德明在举证期限内向本院提交如下证据证明其主张：
1.原告（反诉被告）何德明身份证复印件，拟证明原告（反诉被告）何德明的诉讼主体资格；
2.黄市镇农民集中居住区“统规统建”房屋代建设协议一份，拟证明原、被告签订协议后，被告（反诉原告）自贡志信公司未按协议履行相关义务，已经构成严重违约，应按协议约定承担违约责任；
3.收据三张，拟证明原告（反诉被告）何德明按照协议分三次共支付了68万房款；
4.照片8张，拟证明房屋现状，房顶栏杆被人为拆除，房顶被非法占用，搭建了花台、水池、假山和花架，增加了楼面的承重，房顶多处渗漏，不符合质量标准，被告（反诉原告）自贡志信公司应当修缮；
5.2013年8月4日录制的原告（反诉被告）何德明与被告（反诉原告）自贡志信公司的销售经理的谈话内容的录音光盘一张，拟证明被告（反诉原告）自贡志信公司书面同意第三人占有使用原告（反诉被告）何德明屋顶，被告（反诉原告）自贡志信公司对原告（反诉被告）何德明房顶被非法占用具有过错，应当承担法律责任，恢复房顶原状，房屋存在漏水问题，房屋仍不能交付；
6.租房协议一份、收据一份，拟证明被告（反诉原告）自贡志信公司未按时交房，导致原告（反诉被告）何德明与第三人签订的租房协议无法履行，造成原告（反诉被告）何德明对第三人违约，原告（反诉被告）何德明未能收取租金且向第三人支付了违约金，给原告（反诉被告）何德明造成了严重的经济损失；
7.2014年3月13日被告（反诉原告）自贡志信公司自贡志信公司与黄训蓉签订的赔偿协议一份，拟证明被告（反诉原告）自贡志信公司承认了集中居住区存在层高、面积和交房迟延的违约问题，并因此赔偿购房人田训蓉4万元，迟延交房是被告（反诉原告）自贡志信公司已经书面确认的客观事实；
8.交房协议书二份，拟证明交房时被告（反诉原告）自贡志信公司书面要求购房人不私拆栏杆、违法搭建，表明其明知私拆乱建是违法行为，却仍同意第三人在原告（反诉被告）何德明房顶上私拆乱建，被告（反诉原告）自贡志信公司主观故意、过错明显，属明知故犯，剩余2%的房款要办完土地证和房产证后才支付。
原告（反诉被告）何德明在举证期间申请的证人吴海轩当庭作证，其证言为：2013月8月25日，证人与原告（反诉被告）何德明在原告（反诉被告）何德明家中签订了租房协议，租期三年，证人租房用于做藤椒生意。因未交房，租房协议未履行，原告（反诉被告）何德明于2014年元月在其农贸市场肉铺中支付证人违约金现金3万元。
被告（反诉原告）自贡志信公司向本院提交了如下证据：
1.黄市镇农民集中居住区“统规统建”房屋代建协议一份，拟证明被告（反诉原告）自贡志信公司未按合同约定付款，至今有1.36万元未付，合同上明确写明了2个月以内付清，合同名称和前言部分房屋属于《农民集中居住区规划和建设管理办法》及自沿统筹办（2011）第13号文等规定及有关批复通过土地增减挂钩等，不属于被告（反诉原告）自贡志信公司来规划；
2.2014年3月28日黄市镇红旗村村委会的证明一份，拟证明2013年4月农民集中居住区主体完工了，只有水电气没有安装，镇政府由于三座大坟没有迁移，所以才没有安装水电气，房屋通知2014年3月20日前来接房，村委会证明的迟延交房的原因是这个问题，村委会是建设主体；
3.特快专递详情单一份及原告（反诉被告）何德明拒绝收房异议书一份，拟证明被告（反诉原告）自贡志信公司在2014年3月31日通知原告（反诉被告）何德明来接房，是采取的特快专递方式告知的，原告（反诉被告）何德明也采取的特快专递方式拒绝收房的；
4.单位工程质量竣工验收记录一份，拟证明2013年9月房屋验收合格；
5.竣工工程申请验收报告8页，拟证明该房屋已经同意验收；
6.自贡市沿滩区统筹城乡经济社会发展领导小组办公室文建自沿统筹半（2011）13号文件一份；
7.自贡市沿滩区城乡建设和住房保障局文建自沿建住规（2011）12号文件一份拟证明黄市镇的农民集中居住区建设单位是村民委员会，被告（反诉原告）自贡志信公司只是受委托代修房子，原告（反诉被告）何德明应该向村委会交钱，规划建设的主体是红旗村委会，是村委会定的，被告（反诉原告）自贡志信公司不符合主体条件；
8.自贡市沿滩区黄市镇农民集中居住中心村增减挂钩项目合作协议，拟证明原、被告之间纠纷属于代建合同纠纷，规划是村委会进行申报的；
9.自贡市沿滩区黄市镇农民集中居住中心村增减挂钩项目代建设协议，拟证明原、被告是代建合同的关系，村委会委托被告（反诉原告）自贡志信公司代收房款。
对于原告（反诉被告）何德明提交的证据，被告（反诉原告）自贡志信公司经过质证，质证意见是：
1.对证据第1-2组无异议；
2.对证据第3组真实性、合法性无异议。根据合同约定房款是69.36万元，采取的一次性付款，直到现在原告（反诉被告）何德明还有1万多没有付清；
3.对证据第4组真实性有异议，照片不能反映被告（反诉原告）自贡志信公司在没有通知原告（反诉被告）何德明交房的状况，原告（反诉被告）何德明可以提前拍照，是不是那个地方等都不能说明情况；
4.对证据第5组录音内容真实性有异议，录的谁，这个人是不是公司的，是否能代表被告（反诉原告）自贡志信公司，我们对这个人都有异议。即便是真实的，楼顶原告（反诉被告）何德明可以使用，并不是同意你可以建水池花台等；
5.对证据第6组真实性有异议：2014年4月通知原告（反诉被告）何德明交房，直到现在原告（反诉被告）何德明都没有来接收房。2013年8月2日房屋租赁合同都与第三方签订了，显然不合情理；该证据为事后伪造的证据，要求对笔记书写时间进行司法鉴定；
6.对证据第7组被告（反诉原告）自贡志信公司代理人表示不清楚；
7.对证据第8组有异议，跟本案诉求无关。
对于被告（反诉原告）自贡志信公司提交的证据，原告（反诉被告）何德明经过质证，质证意见是：
1.对证据第1组真实性无异议，但不能证明房款未支付的证据，合同有三项选择，选择的是第一种支付方式。交房至今被告（反诉原告）自贡志信公司都未达到交付条件；
2.对证据第2组真实性有异议，上次复制的时候出具的证明不一致，上一次内容是2014年8月底迁坟，这次是改成了2013年迁坟，是随意更改的内容，所说情况不能免责。四区两县的都在购买，所以是商品房。免责条文合同第五条，被告（反诉原告）自贡志信公司方所述不成立，此合同是甲方提供的格式合同，此条款属于无效条款，免责并列条件是告知乙方，原告（反诉被告）何德明没有接到这样的通知，是无效的；
3.对证据第3组真实性无异议，并不能说明达到交房条件，目前原告（反诉被告）何德明没有验收合格资料、水电气电视电话开通资料；
4.对证据第4-9组认为都是复印件，无法证实真实性，被告（反诉原告）自贡志信公司与案外人签订的合同与本案无关，验收时间不是2013年9月，是2013年12月，报告上证明了延期交房。
2014年6月19日原告（反诉被告）何德明向本院申请到房屋现场测量房屋层高，以确定所购房屋的实际层高。2014年7月4日，本院到黄市镇农民集中居住区对原告（反诉被告）何德明所购的两间门面房进行现场勘验：面对门面左面与右面门面之间，地平有350毫米差距，左面门面实际层高为3760毫米＋350毫米=4410毫米，右面门面实际层高为3760毫米＋350毫米=4410（已加上板厚高度，板厚高度为350毫米）。门面上方有其他住户修建的花园、水池等，未见所购房屋有渗漏问题。
本院对原、被告举示的证据作如下认定：
被告（反诉原告）自贡志信公司对原告（反诉被告）何德明举示的证据1—3无异议，且能证明原、被告签订协议的相关情况，本院予以确认；被告（反诉原告）自贡志信公司对原告（反诉被告）何德明举示的证据4—6的真实性有异议，证据4楼顶搭建物的情况与本院现场勘验的情况基本一致，但屋面渗漏情况不属实，本院不予确认，因原告（反诉被告）何德明未举示证据5录音资料中被录音者的具体身份，本院对该证据不予采信，虽然原告（反诉被告）何德明通知证人吴海轩到庭作证，但原告（反诉被告）何德明未举示具体支付违约金的合理方式，且不作抗辩的支付违约金有违常理，对证据6以不确认；原告（反诉被告）何德明未举示证据7涉及的赔偿协议是否已经履行的相关依据，本院对该证据以此证明被告（反诉原告）自贡志信公司赔偿了延迟交房购房户款项的事实，本院不予采信；对证据8，原告（反诉被告）何德明未能证明楼顶搭建物系被告（反诉原告）自贡志信公司同意搭建，对该证据不予确认。
原告（反诉被告）何德明对被告（反诉原告）自贡志信公司举示的证据1、证据3真实性无异议，本院予以确认；原告（反诉被告）何德明虽对证据2的真实性有异议，但并未举示相关证据证明该村委会的说明存在瑕疵，本院对该证据予以确认；对证据4—9，虽是复印件，但均系区相关部门、黄市镇人民政府、红旗村村民委员会出具的文件或与被告（反诉原告）自贡志信公司签订的合同，能客观反映出被告（反诉原告）自贡志信公司实施涉案房屋项目的基本情况，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2012年3月6日，原告（反诉被告）何德明作为乙方，被告（反诉原告）自贡志信公司作为甲方，双方签订《黄市镇农民集中居住区“统规统建”代建协议》（以下简称《房屋代建协议》），该协议约定，根据《自贡市沿滩区黄市镇城乡建设增减挂钩项目招商协议》、《自贡市沿滩区黄市镇农民集中居住中心村建设项目协议》，被告（反诉原告）自贡志信公司代表红旗村村民委员会、黄市镇人民政府与原告（反诉被告）何德明签订本协议；第二条“乙方所购房屋位置为3区3号楼一层14—15号，建筑面积为171.4平方米，房屋用途为商业用房，层高为4.5米；第三条“乙方应支付的房屋代建总价款为685600元……1.一次性付款：于签订本协议时支付代建总房款的98%，60万元整，产权证办理完毕时付清全部余款……3.其他，余款85600元＋8000元（开户费）=93600元，在两个月之内一次性付清”；第五条“房屋交付条件，本房屋经竣工验收合格后，甲方即交付给乙方，交房时间为2013年6月30日前”。双方还对逾期交房、逾期付款的违约责任、物业服务、争议解决方法等问题进行了约定。上述《房屋代建协议》签订后，原告（反诉被告）何德明按照协议约定，于2012年2月26日支付购房款10万元，同年3月6日支付购房款50万元，同年5月12日支付购房款8万元，合计支付了购房款68万元给被告（反诉原告）自贡志信公司，尚欠购房款13600元（含开户费）未支付。被告（反诉原告）自贡志信公司亦未在约定的时间将房屋交付给原告（反诉被告）何德明。被告（反诉原告）自贡志信公司修建的房屋的实际层高为3.88米和4.23米，低于协议约定的层高4.5米。因被告（反诉原告）自贡志信公司修建的黄市镇农民集中居住中心村项目内有应由黄市镇政府负责迁移的蔡家大坟三座未按时迁移，导致该项目内房屋水电气无法正常安装，进而造成项目房屋竣工验收延迟，被告（反诉原告）自贡志信公司未在合同约定的2013年6月30日之前将房屋交付给原告（反诉被告）何德明，被告（反诉原告）自贡志信公司于2014年3月31日向原告（反诉被告）何德明发出《交房通知书》，通知原告（反诉被告）何德明前来办理交接房手续，原告（反诉被告）何德明收到该通知书后，以被告（反诉原告）自贡志信公司修建的房屋未验收合格，不具备交房的水电气“五通”条件，且房屋层高不足，房顶搭建了违章建筑，房屋漏水等理由，拒绝接收房屋，并要求被告（反诉原告）自贡志信公司整改并承担违约责任，后原、被告双方协商未果，原告（反诉被告）何德明起诉至本院，请求法院依法判决：1.判令被告（反诉原告）自贡志信公司继续履行合同，即交付协议约定的房屋；2.判令被告（反诉原告）自贡志信公司支付迟延交房的违约金（从约定交房时间即2013年6月30日起算至实际交付之日止，截止起诉之日违约金104720元）；3.判令被告（反诉原告）自贡志信公司支付房屋层高不足的经济损失6.78万元（即退还原告（反诉被告）房款6.78万元）；4.判令被告（反诉原告）自贡志信公司拆除房顶搭建、恢复原状；5.判令被告（反诉原告）自贡志信公司维修房屋、解决渗漏的质量问题。
另查明，被告（反诉原告）自贡志信公司与沿滩区黄市镇人民政府、沿滩区黄市镇红旗村村民委员会签订《黄市镇新农村建设农民集中居住中心村增减挂钩项目代建设协议》，该协议约定，中心村建设项目房屋的建设款由被告（反诉原告）自贡志信公司自贡志信公司实施代收，且被告（反诉原告）自贡志信公司享有自主拥有代收款的所有权利，并约定代收款不足以弥补被告（反诉原告）自贡志信公司支付的建设资金，则损失由被告（反诉原告）自贡志信公司承担，若多于被告（反诉原告）自贡志信公司支付的资金，则为利息奖励，亦归被告（反诉原告）自贡志信公司享有。上述农民集中居住中心村建设项目，实际已于2013年11月经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和质量监督机构自贡市沿滩区质安站共同验收合格。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一是原、被告签订的《房屋代建协议》的性质和效力问题；二是原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司支付延期交房违约金的诉求是否成立的问题；三是关于原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司支付层高不足的经济补偿问题如何计算的问题；四是关于原告（反诉被告）何德明要求拆除楼顶搭建物和维修房屋渗漏的请求应否支持的问题。
一、关于原、被告签订的《房屋代建协议》的性质和效力问题。
虽然原、被告签订的合同名为房屋代建协议，即被告（反诉原告）自贡志信公司代黄市镇人民政府和黄市镇红旗村村委会修建农民集中居住区，但从被告（反诉原告）自贡志信公司与原告（反诉被告）何德明签订的协议内容来看，协议明确约定了房屋购买面积、位置、价款、付款方式、房屋交付时间以及违约责任等内容，完全具备房屋买卖合同的内容，因此该房屋代建协议应为房屋买卖合同，被告（反诉原告）自贡志信公司以其只是代建主体，购房款是红旗村村民委员会委托其收取而已，该案应属于代建纠纷的抗辩主张与事实不符，理由不充分，本院不予采信；虽然房屋代建协议中约定被告（反诉原告）自贡志信公司只是代收款项，但合同中又明确约定所收取的款项实际所有权归被告（反诉原告）自贡志信公司，因此该代建协议的实际履行者为被告（反诉原告）自贡志信公司，被告（反诉原告）自贡志信公司亦是合同权利义务的实际承受者，履行合同的相对方即为原、被告，并非他人，该代建协议系原、被告双方真实意思表示，不违背法律规定，且原、被告双方对合同效力亦无异议，则该房屋买卖合同应为有效，原、被告应按照合同约定全面履行合同义务，原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司继续履行合同，交付协议约定的房屋的诉求，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司支付延期交房违约金和反诉原告自贡志信公司要求反诉被告何德明支付逾期付款违约金的请求是否应当支持的问题。
《房屋代建协议》合法有效，对合同当事人具有约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照《房屋代建协议》的约定，被告（反诉原告）自贡志信公司应当在2013年6月30日前将房屋交付给原告（反诉被告）何德明，逾期不交付，自交付期限届满后次日起至实际交付之日止，被告（反诉原告）自贡志信公司按原告（反诉被告）何德明已交房款每日万分之五支付延期交房违约金。现被告（反诉原告）自贡志信公司未按期交付房屋，已构成违约，理应承担违约责任。被告（反诉原告）自贡志信公司提出其逾期交房的原因在于黄市镇人民政府负责迁移的蔡家大坟三座未按时迁移，导致该项目内房屋水电气无法正常安装，进而造成项目房屋竣工验收延迟，属于《房屋代建协议》约定的“政府及职能部门或红旗村村民委员会对该房屋交付有实质性影响的行为”，被告（反诉原告）自贡志信公司可以据实延期交房，不承担逾期交房的责任，但被告（反诉原告）自贡志信公司在上述情况发生后，未按照协议约定，在上述情况发生之日起10内告知原告（反诉被告）何德明，其抗辩理由不成立，本院不予采信。庭审中，被告（反诉原告）自贡志信公司提出“按原告（反诉被告）何德明已交房款每日万分之五支付延期交付违约金”的约定违约金过高，要求调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金是否过高，应当依照违约行为造成的实际损失进行评判，虽然原告（反诉被告）何德明提出其将房屋于2013年8月2日出租给吴海轩，因被告（反诉原告）自贡志信公司未及时交付房屋，导致原告（反诉被告）何德明亦不能将房屋交付给承租人，为此原告（反诉被告）何德明支付了3万元违约金给承租人，但被告（反诉原告）自贡志信公司在未将房屋交付给原告（反诉被告）何德明的情况下，且也知道被告（反诉原告）自贡志信公司暂时无法将房屋交付的情况下，仍将房屋出租给他人，明显违背常理，也属于对经营风险的认识不足，即便有损失，也属于原告（反诉被告）何德明自身过错，也应由原告（反诉被告）何德明自行承担，不应将责任归责于被告（反诉原告）自贡志信公司，同时，原告（反诉被告）何德明亦未举示充分的证据证明其已将违约金款项支付给了承租人，故对原告（反诉被告）何德明认为被告（反诉原告）自贡志信公司未交付房屋给其造成了实际支付承租人违约金3万元损失的主张，理由不充分，证据不充足，本院不予支持。因此，原告（反诉被告）何德明的实际损失为利息损失，合同约定的违约金明显过高，对被告（反诉原告）自贡志信公司要求对违约金进行调整的抗辩主张，本院予以支持，同时《房屋代建协议》约定的违约金计算至实际交房之日止，因被告（反诉原告）自贡志信公司已通知原告（反诉被告）何德明接房而原告（反诉被告）何德明未接，应视为被告（反诉原告）自贡志信公司实际交付，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，综合合同履行情况和导致被告（反诉原告）自贡志信公司违约的实际原因及过错程度，本院酌情确定被告（反诉原告）自贡志信公司应支付给原告（反诉被告）何德明因逾期交房的违约金为以68万元为基数，从2013年7月1日起按照人民银行同期贷款基准利率的130%计算至被告（反诉原告）自贡志信公司通知原告（反诉被告）何德明接房之日止（即2014年3月31日）。
对被告（反诉原告）自贡志信公司要求原告（反诉被告）何德明支付购房余款1.36万元及违约金的请求。《房屋代建协议》明确约定购房款为685600元，加上开户费8000元，原告（反诉被告）何德明应支付的购房款总额为694600元，现原告（反诉被告）何德明已支付购房款680000元，则尚应支付购房余款为1.36万元，被告（反诉原告）自贡志信公司要求原告（反诉被告）何德明支付购房余款1.36万元的诉求，符合合同约定，本院予以支持。按照《房屋代建协议》的约定，逾期付款超过60日的，……原告（反诉被告）何德明应自协议规定的应付款期限届满的次日起至实际支付之日止，按日向被告（反诉原告）自贡志信公司支付应付款万分之五的违约金，则被告（反诉原告）自贡志信公司要求原告（反诉被告）何德明支付违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。原、被告双方约定的违约金均为日万分之五，鉴于被告（反诉原告）自贡志信公司要求调整违约金，则被告（反诉原告）自贡志信公司要求的违约金亦应相应作调整，该违约金应以原告（反诉被告）何德明未付款1.36万元为基数，从2013年8月31日起按照人民银行同期贷款基准利率的130%计算至款项付清之日止。原告（反诉被告）何德明提出协议约定的“签订本协议时支付代建总房款的98%，产权证办理完毕时付清全部余款”，因此被告（反诉原告）自贡志信公司要求原告（反诉被告）何德明支付购房款和违约金不符合合同约定，因原、被告在上述条款之后，另行约定了余款93600元，在两个月内一次性付清，该约定位于“产权证办理完毕时付清全部余款”约定之后，应属于对前面约定的修改，属于特别约定，因此，原告（反诉被告）何德明应当按照该约定在两个月内一次性付清，且即便按照前面条款约定，原告（反诉被告）何德明也应当在2012年3月6日支付98%的购房款，但原告（反诉被告）何德明直到2012年5月12日才支付完清98%的购房款，故原告（反诉被告）何德明理应支付购房余款，并承担违约责任，其抗辩主张不能成立，本院不予支持。
三、关于原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司支付层高不足的经济补偿问题。
按照《房屋代建协议》的约定，被告（反诉原告）自贡志信公司交付给原告（反诉被告）何德明房屋的层高应为4.5米，而现被告（反诉原告）自贡志信公司能交付给原告（反诉被告）何德明的房屋层高为4.11米，明显不符合合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司赔偿因层高不足造成的损失的诉求，于法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）何德明提出，两间房屋的平均层高为4.05米，约定层高为4.5米，实际缺少层高0.45米，缺少层高所占层高的比例与价款比例相比较，则缺少层高损失为685600元，则被告（反诉原告）自贡志信公司应退还原告（反诉被告）何德明房款6.78万元，但房屋层高缺少，虽对房屋使用功能造成影响，但与房屋面积缺少属于不同的性质，不能同等对待，原告（反诉被告）何德明以层高缺少所占层高比重相应减少购房价款显然不恰当，本院根据规划设计变更的原因和层高减少对房屋使用功能的影响程度，酌情确定，被告（反诉原告）自贡志信公司补偿原告（反诉被告）何德明因层高减少造成的损失4万元。
四、关于原告（反诉被告）何德明要求拆除楼顶搭建物和维修房屋渗漏的请求应否支持的问题。
虽然原告（反诉被告）何德明举示了电话录音，但该电话录音无法证明被录音者的身份情况，无法证明其真实性，且该录音内容反映出内容是“政府和单位领导同意将房顶给予其使用”，并未证明系被告（反诉原告）自贡志信公司同意并交付给他人使用并搭建构筑物，因此原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司拆除涉诉房屋楼顶搭建物的诉求，无事实依据，本院不予以支持，原告（反诉被告）何德明可另行主张权利。同时，原告（反诉被告）何德明没有提供证据证明涉诉房屋漏水情况，本院亦派员到涉诉房屋进行查看，并无漏水情况，故原告（反诉被告）何德明要求被告（反诉原告）自贡志信公司对房屋渗漏问题进行维修的诉求，与事实不符，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司在本判决生效之日起十日内将位于黄市镇新农村建设农民集中居住中心村3区3号楼一层14—15号房屋按照《黄市镇农民集中居住区“统规统建”代建协议》的约定交付给原告（反诉被告）何德明；
二、被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何德明逾期交房违约金（以已付款68万元为基数，从2013年7月1日起按照人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2014年3月31日止）；
三、原告（反诉被告）何德明在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司购房款1.36万元并支付逾期付款违约金（以未付款1.36万元为基数，从2013年8月31日起按照人民银行同期贷款基准利率的130%计算至款项付清之日止）；
四、被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何德明房屋层高减少经济损失4万元；
五、驳回原告（反诉被告）何德明的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司的其他反诉请求。
本案受理费11670元，由原告（反诉被告）何德明负担1670元，被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司负担10000元；反诉受理费50元，由原告（反诉被告）何德明负担40元，被告（反诉原告）自贡市志信建筑工程有限公司负担10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判长 黄 强
审判员 郑 毅
审判员 徐文革
二〇一四年十二月九日
书记员 邹 瑛