广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终265号
上诉人（原审原告）：珠海市明鈺房地产代理有限公司，住所地:珠海市红宝路48号（宝地康泰村）。
法定代表人：张慧丽，执行董事。
委托诉讼代理人：侯汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏炎恩，男，1973年1月11日出生，汉族，户籍地：广东省云浮市新兴县，住广东省珠海市香洲区，
上诉人珠海市明鈺房地产代理有限公司（以下简称明鈺公司）因与被上诉人苏炎恩居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
明鈺公司上诉请求：1、撤销（2017）粤0402民初2615号民事判决，改判苏炎恩向明鈺公司支付违约金26000元；2、本案一、二审全部诉讼费用由苏炎恩承担。事实与理由：一、2016年3月17日，明鈺公司与苏炎恩签订《限时出售独家代理委托协议》（以下简称委托协议），约定苏炎恩委托明鈺公司以130万元的售价出售珠海市香××区前山××单元××房，委托期限为2017年3月18日至2017年4月18日，在签署期间内，苏炎恩不得委托第三方出售或自行出售前述物业。该协议是双方真实的意思表示，原审判决也认定了该协议合法有效。
二、委托协议第七条属于经过双方共同协商，且苏炎恩也在协议中签字确认，并无任何证据能够证明苏炎恩在签订该协议的过程中存在威胁、胁迫等情形。原审判决认定协议第七条属无效条款没有任何事实和法律依据。该协议的性质是“独家代理委托协议”，也意味着明鈺公司对该协议的履行要投入比普通协议更多的资源、更大的工作量，且必须在限定的时间内交易成功。因此，明鈺公司承担的合同义务也重于普通的合同。在此情况之下，苏炎恩受到比普通合同更为严格的约束，实际上双方的权利义务还是对等的。而且，在签署协议时，明鈺公司已经向苏炎恩作出承诺，如在约定的时间之内不能与普通的客户达成交易，则由明鈺公司先行按照协议约定的价格直接购买交易房产。因此，事实上涉案房产不存在最终不能成功出售的可能性，在此条件之下，苏炎恩才签署了该独家代理协议。
三、明鈺公司在合同约定的时间内成功与客户达成买卖意愿，但苏炎恩拒不配合办理买卖手续。签署协议之后，明鈺公司立即积极履行该协议，积极寻找买家，约一周之后，明鈺公司按照协议的条件物色了买家，并通知苏炎恩前来签署买卖合同等文件。但是，苏炎恩却拒绝了明鈺公司的前述要求。据明鈺公司事后了解，苏炎恩已与第三方达成买卖协议。根据委托协议的约定，苏炎恩拒绝签署买卖合同，提前解除委托或自行出售，或委托第三方出售，均属违约，应按照上述约定售价的2%向明鈺公司支付违约金。
四、从公平角度看，原审判决也存在严重的不当之处。在一审的庭审调查中，至少苏炎恩认可明鈺公司的业务员曾经多次带有意购买房屋的客户前往苏炎恩的房屋实地勘察。如果原审法院认为委托协议部分条款有失公平而不判决苏炎恩支付违约金，那么从协议实际履行的角度看，明鈺公司已实际履行该协议并且物色了客户且带到现场勘察，明鈺公司付出了实际的劳动，是否也应当得到合理报酬？原审法院只考虑对苏炎恩的“公平”，却完全不考虑对明鈺公司的公平？明鈺公司的业务员为此投入大量的时间和精力，甚至放弃其他业务来做涉案的这一笔业务，业务成功之后却因为苏炎恩拒不配合而无法最终达成，业务员也因此而颗粒无收，原审法院却对此不闻不问。
综上所述，双方的协议合法有效、权利义务对等，不存在原审判决所谓的加重一方义务、排除一方责任的问题。明鈺公司完全按照协议约定的条件履行并且找到确定购买该房屋的客户，苏炎恩拒不配合办理买卖手续，构成根本违约。从公平的角度看原审判决也存在严重不公的情形。恳请二审法院依法改判。
苏炎恩辩称，一、合同来源于明鈺公司误导，欺骗苏炎恩签合同,是无效合同。与明鈺公司签合同前苏炎恩主动找了四家中介，签了合同，合同正在执行,明鈺公司自己拿着合同上门找苏炎恩，苏炎恩没有签合同的意愿，明钰误导苏炎恩说签了合同可以多些人卖房，尽力多介绍客户，尽快卖房,合同权利、义务、违约责任这些统统不说。签合同时苏炎恩不知明鈺公司的合同与别人合同有什么不同，苏炎恩把别人的合同给明鈺公司看，明鈺公司没说签了他的合同就不能执行别人的合同。在签合同时，苏炎恩还特别说了签合同后朋友介绍过来的可以卖，明鈺公司也没异议。明鈺公司要了苏炎恩身份证，合同是明鈺公司单方写好，没叫苏炎恩看合同条款，只叫苏炎恩签个名就好了。明鈺公司在苏炎恩不知情的情况下把苏炎恩可以收“独家费用”的权利划掉，只留罚款这条义务，违反了合同公平公正。
二、明鈺公司没有取得出售案涉房屋的独家权利，苏炎恩只有案涉房产的一半产权，明鈺公司要取得独家权利必需两个产权人同时签名确认，苏炎恩不能单独签“独家”，明鈺公司只是负责找到买家，两产权人同意，交易成功后支付中介费。明鈺公司明知案涉房屋有两产权人却没找另一产权人签名确认，明钰实际没有取得案涉房屋的独家出售权。
三、合同执行期间明鈺公司违约，不正当销售，导致合同无法执行。合同签订几天后，2017年3月25日早上明鈺公司提出无理要求，说125万以上由明鈺公司收取，苏炎恩的家人不同意,导致合同无法履行。
四、现在房子还是苏炎恩的房子,明鈺公司无收取中介费的理由。
五、明鈺公司欺骗取得合同，没有任何违约成本，可以任意违约。明鈺公司没有取得独家资格，恶意查封案涉房产，自己没有卖出，不让他人卖出，对苏炎恩造成经济损失、精神伤害，导致家人病重没有更多资金更好治疗而去世。苏炎恩当时确实没有看合同，如果看到合同有“独家费用”可收取，是不可能放弃的。明鈺公司明知苏炎恩家人有病，急着要钱治病，偷偷将“独家费用”划掉，无论从道德还是法律上都说不过去。
综上，法院应驳回明鈺公司的所有请求,立即无条件解封苏炎恩的房产。明鈺公司恶意查封房产，性质恶劣，后果严重，苏炎恩保留追究明钰公司查封房产对苏炎恩及家人造成的影响和损失的权利。
明鈺公司向一审法院起诉请求：1、判令苏炎恩向明鈺公司支付违约金26000元；2、本案诉讼费用由苏炎恩承担。
一审法院查明：2017年3月17日，明鈺公司与苏炎恩签订一份《珠海明钰房地产代理有限公司限时出售独家代理委托协议》，协议第一条约定苏恩委托明鈺公司出售位于珠海市香××区前山××单元××房物业；第二条约定委托期限自2017年3月18日至2017年4月18日（上述期限不包含买卖双方签署买卖合同及交易过户的所需时间），在此期间内，苏炎恩不得委托第三方出售或自行出售；第三条约定苏炎恩确认以130万元委托明鈺公司代为出售；第六条约定苏炎恩确认明鈺公司出售委托物业的唯一受托方，明鈺公司先行向苏炎恩支付限时出售保证金，但对于该条约定的保证金后空白部分被划掉，并约定若明鈺公司在委托期内未能售出委托物业，则限时出售保证金归苏炎恩所有，明鈺公司以该保证金对苏炎恩承担全部责任；第七条约定委托物业在委托期内以任何形式成交，苏炎恩都应向明鈺公司支付委托物业出售总价2%作为居间服务费，委托期内，若明鈺公司成功为苏炎恩介绍适配买方，若苏炎恩拒绝与买房签订房地产买卖合同及拒绝收取定金等行为，视为违反本委托协议，苏炎恩应承担违约责任，苏炎恩同意向明鈺公司支付前述售价2%作为违约金。委托期内，若苏炎恩提前解除本委托协议及变更出售条件、自行出售委托物业或委托第三方出售委托物业，或出现本协议第十条约定中有虚假情形的，均属违约行为，苏炎恩应支付相当于前述售价2%的违约金，并需退回全部已收明鈺公司款项。协议还对其他事项进行了约定。
明鈺公司称，明鈺公司找到买家要求苏炎恩签订相关手续时候苏炎恩拒绝，苏炎恩自行与第三方签订房屋买卖协议，苏炎恩构成违约，明鈺公司遂向一审法院提出了前述所请。苏炎恩称，案涉房产没有出售，明鈺公司确实有带客户来看过房，但不确定是否要买房，在2017年3月25日，明鈺公司方签合同负责人刘蓉蓉向苏炎恩提出无理要求，如果案涉房产出售价超过125万元以后的房款不给苏炎恩，苏炎恩家人不同意。
明鈺公司并称协议第六条关于限时出售保证金已经划掉了，双方是同意没有保证金，双方口头协议如果在2017年4月18日之前，明鈺公司再没有找到客户的时候，由明鈺公司以130万把案涉房产买下，明鈺公司再想办法转手。苏炎恩否认与明鈺公司存在上述口头协议。
一审法院另查明：案涉房屋珠海市香××区前山××单元××房权证号码为01××85号，房屋登记权属人为苏炎恩，房产现为有抵押、有查封状态。
一审法院认为，明鈺公司与苏炎恩签订的《限时出售独家代理委托协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，各方均应恪守。但该委托协议系明鈺公司提供的格式合同，根据合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该协议的第七条约定限制了炎恩的缔约自由权，该条约定属加重单方责任的格式条款，明鈺公司未提交证据证明其采取合理方式提请苏炎恩注意上述条款，同时明鈺公司免除了其支付限时出售保证金的义务，不符合公平原则，该协议第七条条款应属无效。明鈺公司请求苏炎恩支付违约金26000元，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院判决驳回明鈺公司的诉讼请求。案件受理费减半收取225元、保全费280元，合计505元，由明鈺公司负担。
本院查明，案涉房屋珠海市香××区前山××单元××房权证号码为01××85号，房屋登记权属人为苏炎恩，共有人为丁飞劲，份额为1/2。房产现为有抵押、有查封状态。二审期间，苏炎恩陈述丁飞劲是其妻子。
另查明，明鈺公司主张其已经为苏炎恩找到适配买家，但苏炎恩拒绝签订合同，但明鈺公司在一、二审期间并未就此提供证据予以证明。苏炎恩对此不予认可。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于明鈺公司与苏炎恩签订的《限时出售独家代理委托协议》（以下简称《委托协议》）的效力问题。苏炎恩主张其不清楚双方签订的是独家代理协议，但如前所述，该协议的名称上已经明确包含了“独家代理”，苏炎恩的辩称不符合常理。苏炎恩又称案涉房屋有两个产权人，另一产权人没有在委托协议上签名，所以无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，苏炎恩主张《委托协议》无效的该项理由亦不能成立。经审查，《委托协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。另外，《委托协议》第七条约定委托物业在委托期内以任何形式成交，苏炎恩都应向明鈺公司支付委托物业出售总价2%作为居间服务费，符合独家代理的内容，即苏炎恩在委托期限内不能再另行委托他人出售案涉房屋，并不存在限制苏炎恩缔约自由的情形，一审判决认定该条无效的理由不当，本院予以纠正。
关于明鈺公司诉请的违约金是否成立的问题。明鈺公司主张其在委托期内为苏炎恩找到了适配买家，苏炎恩拒绝签订买卖合同构成违约，但明鈺公司在本案中未能提供证据证明其该项主张，应当承担举证不能的不利后果，本院对其诉请的违约金不予支持。明鈺公司上诉主张其业务员带人看房，付出了劳动，应得到相应的报酬。对此，本院认为，明鈺公司在一审起诉时明确请求的是违约金，根据“不告不理”的原则，法院无权也不应对相关报酬作出处理。明鈺公司的该项上诉主张超出其一审的诉讼请求范围，一审判决未作处理并无不当，不存在明鈺公司所述的不公平的问题。
综上所述，上诉人明鈺公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实虽有不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人珠海市明鈺房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年三月十二日
书记员 梁 暐