上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初4811号
原告(反诉被告)：中国人民解放军31619部队，住所地江苏省句容市。
负责人：梁峰，主任。
委托诉讼代理人：钱春明，男。
委托诉讼代理人：杨静国，男。
被告(反诉原告)：上海鸣岚投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周勇，董事长。
委托诉讼代理人：薛廷尧，上海市现代律师事务所律师。
原告中国人民解放军31619部队与被告上海鸣岚投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，依法适用简易程序。答辩期内，被告提出管辖权异议申请，本院经审理后依法裁定驳回被告对管辖权提出的异议。2018年4月26日，被告提起反诉，本院经审核后依法受理予以合并审理。因涉案金额超千万元、案情复杂，2018年4月28日本院依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2018年5月2日、2018年5月11日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钱春明、杨静国，被告法定代表人周勇及委托诉讼代理人薛廷尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军31619部队向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《军队房地产租赁合同》已解除；2、请求判令被告立即搬离上海市青浦区外青松公路XXX号(坐落号：南沪字第1076号)租赁场所，并返还租赁房地产；3、本案诉讼费被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年底最后一次签订《军队房地产租赁合同》,约定将位于上海市青浦区外青松公路XXX号(坐落号：南沪字第1076号)的房屋建筑面积1,582平方米、场地面积152,006平方米出租给被告使用,租期自2016年1月1日起至2033年12月31日止,年租金人民币(以下币种均为人民币)726,800元,租金逐年递增3%,被告于每年底的前十日将下一年租金以转账方式交付给原告。合同甲方系中国人民解放军73669部队,该部队于2017年7月被军委陆军部撤销并入原告中国人民解放军31619部队,因此,原73669部队的权利义务均转移给原告。因党中央、中央军委出台军队停止有偿服务重大政策,原告积极响应政策,停止一切有偿服务项目,收回军队空余房地产,就终止合同收回房地产事宜多次与被告协商,均未能取得一致。2017年11月3日原告再次向被告发出《终止合同告知书》(被告于11月6日签收),提出解除双方签订的租赁合同,并要求被告尽快腾退搬迁和返还租赁房屋,但被告至今拒不腾退搬迁、返还承租的房地产,仍然非法占用原告房屋,严重侵犯了原告的合法权益。被告租金交至2016年,原告对后续所欠租金及实际占用费的诉权暂予保留。另外原被告双方签订的合同第9条也约定：“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的,甲乙双方均不承担责任”,随着军队“停偿”工作关停期限的日趋紧迫,为维护军队和国防资产不流失、不受非法侵害的使命要求,现原告依据合同约定和合同法等法律法规,诉至法院作如上诉请。
被告上海鸣岚投资管理有限公司辩称：双方于2015年底签订的《军队房地产租赁合同》并未生效，且无效，亦未实际履行，事实上也无法履行。1、该合同第12条约定：本合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。本合同并未加盖相应的审核专用章，故合同未达到生效要件。2、签约前，即2015年下半年时，原告即已知晓军队停止有偿服务政策，并和当地政府联动进行了拆违综合整治，却还在2015年底时再行签订该份合同，显然是法定的损害国家利益、违反法律和政策规定的无效合同。3、签约后，原告配合当地政府进行了拆违整治，拆除了被告添建的房屋，事后被告又根据原告要求投资清理、看守现场。事实上，该份合同从未履行过，也客观上无法履行。4、而双方间真正生效且实际履行的是2010年2月8日签订《青浦农场土地出租补充协议书》，考虑到政策因素，双方解除的是该份补充协议书。
同时，被告提起反诉请求：1、解除双方于2010年2月8日签订的《青浦农场土地出租补充协议书》；2、要求原告补偿被告投资款90,537,944.95元(①鱼塘及配套设施73,080,412元；②树木及绿化1,133,740元；③房屋建筑物18,762,924.89元；④管道及沟槽526,125元；⑤机器设备1,161,459元；⑥2016年6月被拆违后清理场地安装围墙、修理道路等538,220元;⑦2016年6月被拆违后高压公用电安装费3,318,351.56元;上述7项合计98,521,232.45元,扣除已获补偿7,983,287.50元)；3、本诉和反诉的案件受理费均由原告承担。事实与理由：自2003年起，被告法定代表人周勇等人即开始承租系争地块，并陆续在承租土地上添附建设，南京军区房地产管理部门也为被告建造的房屋颁发了房地产租赁许可证。2015年12月时，原告委托评估公司对被告的添附进行了资产评估，评估净值是235,558,000元；被告认为评估价值偏低，在2016年部分建筑物被拆除的情况下，自行委托评估公司进行评估，评估净值为211,800,985.96元。在被拆违后，面对一片废墟场地，被告又应原告要求花费了约400万元建围墙、通水电、派人看守。被告认为由于军队停止一切有偿服务的政策原因，需解除双方正在履行的土地出租补充协议书，这属于法律规定的“情势变更”情形，依法由双方当事人按照公平原则来分担由于异常损害所造成的风险，因此被告作上述反诉主张。
针对被告的反诉请求，原告辩称：2010年的土地出租补充协议已被2015年12月签订的军队房地产租赁合同所取代，不存在再行解除问题。被告反诉要求赔偿没有事实和法律依据。1、已经拆除的房屋，被告已经取得了当地拆违部门的补赔偿。2、未拆除的部分，按照双方2015年12月签订的租赁合同之约定，由于军队政策变化属于不可抗力，原告不负有赔偿义务。3、2016年6月拆违之后，被告开展的后续添附，未征得原告之同意，属于被告的擅自行为，与原告无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原中国人民解放军73669部队(以下简称原73669部队)系坐落于青浦区青浦镇部队农场(1-1丘)(1-2丘)(即门牌地址为青浦区外青松公路XXX号)房地产的登记权利人。2017年7月，因军队编制调整改革，原73669部队调整并入原告，涉及的相关事项由原告全权处理。
2003年1月23日，原73669部队第二农场(甲方)与孟亮(乙方)签订《鱼塘租赁合同》，约定由乙方承租甲方部队农场范围内、营区后面及西侧的鱼塘五只，租金14,000元/年，租赁期限为2003年1月23日至2021年1月23日；甲方许可乙方在承包范围内投资，回填鱼塘、建造标准厂房、出租办厂等。合同另对其他内容进行了约定。孟亮系被告法定代表人周勇之妹夫。
2003年12月26日，原73669部队第二农场(甲方)与王利(乙方)签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方部队农场营区内鱼塘两只、几排危房养猪房，租金6,000元/年，租赁期限为2003年12月26日至2018年12月26日；甲方许可乙方在租赁期限内拆掉旧房开挖成鱼塘、回填鱼塘、建筑养殖场或建筑标准厂房、出租办厂等。合同另对其他内容进行了约定。王利系被告法定代表人周勇之妻。
2003年12月26日，原73669部队第二农场(甲方)与周勇(乙方)签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方农场范围的空地、废地用于种植树木，待乙方树木出售时的百分之十给付甲方作为上交租金，租赁期限为2003年12月26日至2023年12月26日(20年)。合同另对其他内容进行了约定。周勇即本案被告法定代表人。
2008年5月8日，原73669部队(甲方)与周勇(乙方，王利、孟亮为周勇委托代理人)签订《军队房地产租赁合同补充协议》，约定依据甲乙双方共同签订的《军队房地产租赁合同》签订补充协议：一、甲方将坐落于上海市青浦区城东乡枫楼村(外青松公路XXX号，南沪字第1076号坐落)的土地出租给乙方使用，土地面积以双方签订合同之前，乙方在甲方土地上已经投资建设的现有门面房、仓库、办公用房、生活住房和水泥路面所占地面积(建筑面积约46,000平方米，具体以实际测量为准)；二、为确保乙方收回投资成本，原则上土地出租期限为18年，自2009年1月1日起至2026年12月31日止；18年出租期满后，乙方有优先续签权；三、年租金22万元，租金应每年有递增体现，每三年递增比例不少于5%。合同另对其他内容进行了约定。
2010年2月8日，原73669部队(甲方)与上海沭宁实业有限公司(乙方)签订《青浦农场土地出租补充协议书》，约定：一、甲方将坐落于上海市青浦区城东乡枫楼村(外青松公路XXX号，南沪字第1076号坐落)的土地出租给乙方使用，土地范围为乙方已经投入建设的既成事实的仓库及水泥路所占面积(四至……,建筑面积约40,000平方米，具体以实际测量为准)；二、为确保乙方收回投资成本，原则上土地出租期限为18年，自2010年1月1日起至2028年1月1日止；18年出租期满后，乙方继续承租12年；三、土地的年租金22万元，乙方向甲方缴纳的租金应有递增体现，每三年递增比例不少于5%；四、自签订补充协议后，除征得甲方同意外，不得在甲方的土地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物等；五、租赁期未满30年之前，若因城市建设所需，如公路扩建等原因，所有土地赔偿金归甲方，甲方按规定上交军区和总部，乙方在甲方土地上已经投资建设的仓库、水泥路面等建筑物、构筑物及附属物的补偿金，除补偿乙方的投资成本外，其余补偿全部归甲方(补偿金低于或等于乙方投资成本的归乙方，高出乙方投资成本总额的，高出部分归甲方所有)；乙方投资成本是指仅就房屋等附属物的造价成本及相应水、电等安装和增容或扩容而发生的费用，同时还应扣除附属物折旧部分以及乙方历年来投资收益部分；投资成本如双方不能协商认可的，可经过“取得国家认定资格并由甲乙双方共同指定的评估公司”评估认可。合同另对其他内容进行了约定。上海沭宁实业有限公司设立于2004年，公司法定代表人即为王利(被告法定代表人周勇之妻)。
2015年12月，原73669部队(甲方)与被告(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于上海市青浦区城东区外青松公路XXX号(坐落号：南沪字第1076号)的房屋建筑面积1,582平方米、场地面积152,006平方米出租给乙方使用；二、租赁用途：物流、建材销售、五金交电、仓储、工业商业用房；三、租赁期限自2016年1月1日至2033年12月31日；四、年租金72.68万元，租金每年递增3%；八、乙方未经甲方同意，不得擅自在承租的场地上新建或添建各种建筑物、构筑物；经同意后的新建或添建，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，须完好地无偿交还给甲方；九、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整的造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；十二、本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；租赁期满后，乙方有优先续租权；此前所有合同及协议全部作废。合同另对其他内容进行了约定。
双方对已交租金陈述不一致：原告认为被告已交租金至2015年第一季度，被告认为已交租金至2015年12月31日。
另查明，2015年5月28日，原73669部队出具《证明》一份，载明：部队青浦农场(坐落号南沪字第1076号)，场地面积152,000平方米，其中水塘界沟180亩；2003年起至2010年，由承租方独立出资进行回填，投资建设建筑物146,098平方米。
2015年10月时，原73669部队为了解市场价值涉及的固定资产情况，委托江苏中正资产评估公司以被告为被评估单位、以被告的资产(建筑物合计329幢；构筑物其他辅助设施包括花坛、围墙、蓄水池、水泥道路及沥青路等；管道沟槽包括排水管道及消防管道等；机器设备包括变压器、配电柜、柴油机、电动水泵、监控探头、路灯等资产)为评估范围、以2015年10月30日为评估基准日、以市场价值(指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额)为评估类型进行评估。经评估：公开市场重置原值为255,609,000元，公开市场评估净值为235,558,000元。
2016年4月30日，原73669部队向上海市青东农场区域生态环境综合整治办公室出具《关于73669部队青浦农场建设情况说明》：73669部队农场(坐落号南沪字第1076号)位于青浦区外青松公路XXX号，原有营房面积1,582平方米；2003年至今，由承租方(上海鸣岚投资管理有限公司即被告公司，法人代表周勇)独立出资进行回填，投资建设建筑物146,098平方米。
被告认为原告上述评估价值偏低，因此被告另行：1)委托上海天瑞资产评估有限公司对外青松公路XXX号构筑物及其他辅助设施、管道沟槽、机器设备和花木绿化市场价值进行了评估，2016年4月30日为评估基准日的评估净值75,901,736元;2)委托上海天安价格事务所有限公司对外青松公路XXX号部分房屋建筑物及部分相应的室内装修现行价值进行了评估，2016年5月31日为鉴证基准日的市场公允价格为18,762,924.89元；3)委托上海天安价格事务所有限公司对外青松公路XXX号部分已拆房屋进行了评估，2016年5月31日为鉴证基准日的鉴证净值为117,136,325.07元。
对于被告在土地上添附的房屋，南京军区房地产管理局三次发放《军队房地产租赁许可证》，审查房地产(建筑面积分别为46,000平方米、50,000平方米、50,000平方米)符合商业、工业用房出租标准及相关租赁条件，许可原73669部队作为出租人出租。但上述添建的房屋未经土地所在地的房屋和土地管理部门依法审批，亦未载入合法的房地产权证内。
又查明，2016年6月，经上海市青东农场区域生态环境综合整治办公室整治，拆除了土地上所有违章建筑，并对周勇及其他次承租人分别进行了补偿和奖励，其中：拆除了周勇投资建造的房屋22,258.40平方米,予以补偿了7,983,287.50元(政策费用6,202,615.50元,按实测面积80元/平方米计算的奖励费用1,780,672元)；周勇对此签字予以了确认。
2016年11月14日，青东农场区域生态环境综合整治办公室出具《情况说明》，载明：经市政府常务会议决定本市11处生态环境综合整治区域，青东农场北侧即73669部队区域是其中之一；2016年6月该区域的违法建筑已全部拆除。按照相关规定，对违法建筑的拆除不予任何补偿，但考虑到该区域厂区的形成有其历史原因，研究制订了相应的政策口径，规定房东(即房屋建造出资人)在期限内配合完成违法建筑拆除的，给予一定金额的补偿，目前已针对地面以上房屋进行了一定金额的补偿。
拆违整治之后，被告于2017年4月、7月又将农场空余场地进行出租、收取租金；同时在2016年8月至2017年10月期间，用持有的“73669部队第二农场冷库”公章对原变压器户头进行过户并重新建设配电房、架设变压器，对场地进行了平整等添附。
2017年10月，原告调整组建后得知上述情况，即通知被告停止租赁行为，并联合地方政府抓整改。
2017年11月3日，原告发送《关于青浦农场租赁合同终止的告知书》，表示：根据军发[2016]58号文件精神，军队将全面停止有偿服务项目；原73669部队和青浦区夏阳街道利用上海市生态环境综合治理契机，于2016年6月将农场内所有租赁房屋及设施拆除，为全面停止有偿服务迈进了一大步；根据合同法规定：因不可抗力原因(含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等)造成合同无法履行的，可提前终止合同；拆违结束之日起，原73669部队与贵公司(法人周勇)签订租赁合同及协议均自然终止；合同终止后，贵公司不得利用与原73669部队签订的合同为由，与其他租户签订租赁合同或协议，如违反签订，被告自行承担一切损失和法律责任。
2017年11月13日，原告、被告、夏阳街道生态环境综合治理指挥部及其他18部门召开关于青东农场北侧区域托管交接事宜的会议，并形成《会议纪要》：一、街道自2017年11月13日起接管农场场地至部队正式解除委托为止；二、街道接管农场门卫及场地区域，不包括营房，营房由部队委托周勇限人居住并进行管理；三、接管期间，由街道派相关人员(委托第三方)负责门卫看护，并对除营房外的场地区域进行巡查，禁止闲杂人员进入；四、部队与街道双方为以后周勇拿到部队补偿资金后退还经营户租金作见证。会议另对其他事项达成了一致。
目前，系争土地区域由夏阳街道受原告看管，但区域内营房仍由被告公司的周勇等人员使用中。基于原被告就补赔偿问题未达成一致意见，原、被告各自向法院提出了上述请求。
审理中，被告表示：若法院认定2015年12月签订的《军队房地产租赁合同》已经替代2010年2月8日《青浦农场土地出租补充协议》且已经生效的，则因中央军委政策变化导致情势变更被告亦要求解除《军队房地产租赁合同》。但无论哪份合同或协议，均未对情势变更导致合同解除的后果做出约定，因此被告仍坚持按照原告出具的《资产评估报告书》所列评估价值向原告主张补偿，暂时不申请其他计价原则的司法审价或评估；同时，在原告补偿完成前，被告不可能撤离腾退系争土地房屋的。
原告则表示：按照双方合同之约定，属于不可抗力解除合同互不承担责任，因此不予补赔偿、也不申请其他司法评估；但可以承诺：在中央军委及陆军部明文要求使用系争地块外，原告在解决与被告补偿款争议之前不进驻不使用系争地块，保持被告撤离前的状态，并继续委托夏阳街道对系争地块进行看管。
本院认为，从原告为了解固定资产市场价值而委托评估的评估对象和内容之记载、从原告出具的证明和情况说明以及原被告在庭审中的一致陈述可见：至少自2015年10月起，原、被告即一致认可系争青浦区外青松公路XXX号部队农场房地产租赁的相对方为被告，自2003年起涉及的相关添附均由被告投资所为。
不论是签订后未实际履行的2015年12月《军队房地产租赁合同》，还是实际履行的2010年2月8日《青浦农场土地出租补充协议》，针对具有合法权证的青浦区外青松公路XXX号部队农场房地产上的租赁合同，原、被告均表示愿意遵循中央军委“关于军队和武警部队全面停止有偿服务”的决策指示予以提前解除，与法无悖，本院予以准许。合同解除后，合同所涉的权利义务全部终止，被告理应及时腾退搬离租赁标的物，不得继续占用；现被告以补赔偿问题未解决、款项未到位为由拒绝腾退，没有法律和合同依据。
但需要明确的是，因国家政策之调整变化导致合同无法继续履行而提前解除的，属于不可归责于任何一方当事人的情形，各自不承担过错责任或赔偿责任。但，因此提前解除合同客观上造成经济损失的，可根据公平原则进行分担或补偿。本院认为，根据法律规定，本案房地产租赁合同因故终止若存在经济损失，则可能需主要考量承租人在租赁期间的添附损失。而对于租赁添附损失，可酌情参考的依据有法律规定的“剩余租赁期内的残值损失”或《青浦农场土地出租补充协议书》中关于投资成本(即造价成本费用同时扣除折旧部分和历年收益部分)之约定。现被告以自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值即市场价值作为计损标准要求原告照价补偿，既无约定依据、亦无法定依据，更有失公平，本院难以采纳。对于其他可参考的计价依据，经本院释明后，当事人仍不予理睬，坚持以市场价值作为计损标准，故对于被告目前提出的损失补偿之反诉请求，本院实难支持。对于分担损失、合理补偿的问题，若今后被告有其他合法合理的计损标准或评估依据后，可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军31619部队与被告上海鸣岚投资管理有限公司就上海市青浦区外青松公路XXX号部队农场房地产租赁合同于2018年5月2日解除；
二、被告上海鸣岚投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退上海市青浦区外青松公路XXX号房地产，并将上述房地产交还给原告中国人民解放军31619部队；
三、反诉原告上海鸣岚投资管理有限公司要求反诉被告中国人民解放军31619部队补偿投资款人民币90,537,944.95元的诉讼请求不予支持。
案件本诉受理费人民币160元，由原、被告各半负担；反诉受理费人民币247,244.86元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
人民陪审员 李玲娟
人民陪审员 陆关泉
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 朱 静
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。