湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0121民初6585号原告长沙新典物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道东七线西、漓湘北东城名苑2栋201号。法定代表人李归然，总经理。委托代理人谭思敏，湖南一星律师事务所律师。被告曹元波，男，1986年2月18日出生，汉族，户籍地：湖南省临武县。原告长沙新典物业管理有限公司与被告曹元波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告立即支付长沙县星沙镇黄兴大道与盼盼路交汇处西北角爵士湘小区3-1405房物业服务费5940元，违约金1648.35元，合计7588.35元；2、由被告支付本案所有诉讼费用。被告答辩要点：物业服务费欠费时间属实、欠费金额应为5932元，但不愿承担物业服务费及违约金。原因在于原告未履行合同义务、违反前期物业服务合同相关约定，导致小区物业管理较为混乱，构成违约，被告暂缓或拒交物业服务费是行使其正当抗辩权，故被告亦不需要承担违约金；且原告主张被告给付2015年12月1日前欠付物业服务费之诉求已过诉讼时效。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、被告系长沙经济技术开发区爵士湘住宅小区一期3栋1405号房屋的业主，房屋建筑面积为109.87㎡，该房屋已交付，且于2012年8月17日至2012年10月22日进行装修并办理入住。2、2011年7月28日，原告与湖南辉宏置业有限公司（以下简称辉宏公司）签订了一份《爵士湘前期物业服务合同》。合同约定，辉宏公司（甲方）选聘原告（乙方）为爵士湘提供前期物业服务，物业服务费由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.5元/㎡/月（高层住宅）；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在当季5日前履行交纳义务；业主未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告上门催缴三次，逾期超过三个月的，应补交拖欠费用并从逾期之日起按拖欠物业服务费总额的日万分之五交纳违约金；本合同期限自2011年7月31日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。另，合同针对服务内容与质量、物业经营与管理、物业使用与维护以及其他事项等条款进行了相关约定。3、2012年8月8日，原、被告签订了一份《爵士湘前期物业管理服务协议》。协议约定，原告（甲方）为被告（乙方）所购涉案房屋提供前期物业服务；物业服务费由被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.5元/㎡/月（高层住宅），每季度首月的5日为现金交纳截止日，按季交纳；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间，交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按拖欠物业服务费总额的日万分之五交纳违约金。协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。另，合同针对双方权利义务、物业管理服务内容及质量、其他有偿服务费用等条款进行了相关约定。协议签订后，原告一直向被告提供物业服务至今。4、被告拖欠原告自2014年4月1日起至2017年3月31日止，共计36个月的物业服务费。另查明，2017年7月6日，原告上门张贴律师函向被告进行书面催缴，被告未予交纳。二、双方当事人有争议的事实在于原告在实施物业管理服务过程中是否存在瑕疵。原告认为，其已按合同约定履行提供物业服务的义务；被告认为，在原告提供物业服务期间，小区内存在门禁系统形同虚设、环境卫生较为恶劣，垃圾处理不及时、电梯日常维护不当致使经常出现故障、未经业主许可在电梯内投放各种广告的收益不知去向、被告房屋所在楼层公共区域电梯旁的应急灯长期损坏原告未及时处理、消防器材随意摆放、单元门口及过道交通工具乱停乱放、原告未及时通知业主将小区临时停车费收费标准将5元/12小时改为5元/8小时、原告擅自扣押被告房屋国土证、被告房屋墙体开裂已向原告反映，但至今未得到有效处理等等问题，原告未履行合同义务，违反了前期物业服务合同的相关约定；本院认为，原告作为爵士湘小区的物业服务单位，应严格按合同约定全面履行对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序维护、车辆停放等项目进行维修、修缮、服务与管理、对小区大门门禁及监控系统进行修护、维护并投入正常使用等义务。依据被告所提交的照片显示，小区确实存在垃圾清理、车辆停放、电梯维修、门禁系统安装与正常使用等方面的物业服务不到位，说明原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。原告与辉宏公司于2011年7月28日签订的《爵士湘前期物业服务合同》以及原、被告于2012年8月8日签订的《爵士湘前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。原告作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。原告主张被告给付拖欠自2014年4月1日至2017年3月31日止，共计36个月的物业服务费5940元，存在计算错误，本院依法予以调整为5933元（109.87㎡×36月×1.5元/㎡/月）。对于被告辩称原告对被告欠付2015年12月1日前的物业服务费之诉求已过诉讼时效，从原告提交的现有证据来看，其于2017年7月6日向被告进行过书面催缴，故对于原告主张被告给付拖欠自2014年4月1日至2015年7月5日期间物业服务费2005元（109.87㎡×12月×1.5元/㎡/月+109.87㎡×1.5元/㎡/月÷30日×5日）的诉讼请求，本院认定已过诉讼时效，故不予支持；另，依据本院审理查明以及认定的上述案件事实，原告在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应责任，故本院酌情认定被告按照约定标准的85%向原告支付拖欠的物业服务费（5933-2005）×85%=3338.8元。另，对于原告主张被告支付违约金1648.35元之诉求，本院不予支持。原告应及时彻底清理建筑垃圾，维修损坏的电梯设备，加强小区安全保障，为业主提供合格的物业服务。另，对于被告提出的反诉，可另案主张，本院不再对此进行一并审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、限被告曹元波于本判决书生效之日起五日内给付原告长沙新典物业管理有限公司拖欠物业服务费3338.8元；二、驳回原告长沙新典物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告长沙新典物业管理有限公司负担5元，由被告曹元波负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 付建安二〇一八年二月十二日法官助理 吴 欢书 记 员 李子祎附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。