北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第40121号
原告意视窗（北京）文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号A座12C。
法定代表人袁媛，执行董事。
委托代理人刘泽政，北京群科律师事务所律师。
被告北京华昌建机机械设备有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号A座12N。
法定代表人侯永利，董事长。
委托代理人史晓英，北京市华品律师事务所律师。
第三人武海燕，女，1969年3月13日出生。
原告意视窗（北京）文化传播有限公司（以下简称原告）与被告北京华昌建机机械设备有限公司（以下简称被告）、第三人武海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘泽政，被告的委托代理人史晓英，第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月23日，我公司与被告就北京市朝阳区X号X座X号房屋及相关设施（简称涉案房屋）的租赁签订《合作协议》，约定我公司向被告承租涉案房屋，租期为3年，租金每月15000元，押金为一个月的租金，每3个月支付一次租金；协议同时约定，涉案房屋系被告租赁所得，被告应保障我方在合作期间内正常使用该房屋，在我方遵守本协议的前提下，如果被告与房主以任何形式终止租赁合同，被告应保障我方在本协议的权益，并应退还我方剩余的合作金及保证金，同时赔偿我方一个月的合作金作为违约金，并承担由此产生的任何相关费用。协议订立后，我方依约开始占有使用涉案房屋，并向被告支付了押金和2013年11月25日之前的租金。在此期间，第三人以其涉案房屋所有权人的身份多次找到我方交涉，提出其与被告签订的租赁合同中有禁止被告转租房屋的条款，其欲解除与被告的租赁合同，并要求我方与其直接订立涉案房屋的租赁合同，否则即要求我方搬离涉案房屋并承担违约责任。此后，我方多次和被告协商双方之间协议继续履行的事宜，但是被告以种种理由推脱，并最终于2013年9月25日与第三人签订了《12C解约协议》，解除了双方之间的租赁合同。而后，在第三人的要求下，我方与第三人就涉案房屋的租赁问题另行订立了《房屋租赁合同》。按照该合同的约定，涉案房屋的租赁期限为2013年9月26日至2014年9月25日，租金为每月15000元，支付方式为押一付三。我方遂依约向第三人支付了2013年9月26日至11月25日的房屋租金30000元，而保证金则在第三人的许可下暂缓交纳。我方认为，被告与第三人解除了涉案房屋的租赁合同，其占有我方此后的租金及押金没有合理依据，且存在违约行为，故诉至法院，要求被告退还我方租金30000元、保证金15000元，并支付我方违约金15000元。
被告辩称：我公司曾于2012年2月2日与第三人签订租赁合同承租涉案房屋用于办公，租赁期限为3年，双方在合同中约定了未经第三人的允许涉案房屋不能转租。2012年5月23日，我方与原告签订了出租涉案房屋的协议，后原告按约向我方交纳了租金，我方亦将涉案房屋交付给原告占有使用。该转租行为当时并未经过第三人的同意。2013年9月10日，第三人给原告发送律师函，原告将此事告知我方，我方遂与第三人协商，并最终于2013年9月25日达成了一份解除我与第三人就涉案房屋租赁合同关系的协议，并同时约定我方将与原告的合同权利义务概括转让给了第三人。2013年9月27日，我将原告交付给我的押金15000元全部打给了第三人。2013年9月29日，我方将与原告之间的协议及保证金收条底联全部交付给第三人，并加盖了我方印章。此后，我方将与第三人签署的合同交给了原告。而后，第三人即与原告另行订立了涉案房屋的租赁合同。对于原告的请求，我方均不同意，因为我已经向第三人交付了2013年12月之前的租金，因此原告只需再向第三人交纳此后的租金即可，而原告交纳给我方的保证金，我方也已经转交给了第三人，因此原告无需再向第三人交纳保证金。此外，我方认为我方不存在违约行为，因此不应支付违约金。
第三人述称：2012年2月2日，我将涉案房屋租赁给被告作为办公场所，当时即交付其使用。2013年6月，我发现被告将涉案房屋转租给原告，就和被告交涉，并达成了被告赔偿我50000元来解除双方合同并由我和原告另行订立租赁合同的方案，但是后来被告反悔，双方并未就上述约定订立书面协议。2013年9月25日，双方最终订立了一份书面解约协议，即前述的《12C解约协议》。协议订立后，被告给我押金差额款3000元，加之此前被告给付我的押金12000元，共计15000元的押金。当时被告之所以将该款转移给我，我的考虑是如果原被告之间的合同条款合适，我就继续承接被告的相关权利义务，所以在解约协议中写明了“基本按照”该合同意见与原告签约。但是事后我和原告就租金起付点产生了较大分歧，原告认为应当从2013年11月25日起付，而我则认为应当从2013年9月25日起付。后来由于我的坚持，原告做出了让步，并与我另行订立了租赁合同，对租金和押金的标准均没有调整，按照原被告原有合同的标准进行了约定。合同签订后，原告向我交纳了2013年9月25日至11月25日的租金30000元，但并未按照合同约定交纳押金，原告的解释是将押金向被告索要回来以后再交付给我。我认为原告的相应主张都是合理的。
经审理查明：涉案房屋系第三人所有，现由原告占有使用。2012年2月2日，第三人作为出租方，与作为承租方的被告法定代表人侯永利签订《租赁合同》，约定，第三人将涉案房屋出租给侯永利，租赁期限为5年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止，租金为每月12000元，支付方式为押一付三。合同同时约定，侯永利在承租期间不得将其承租区域转租第三方。针对该合同，被告在庭审中表示认可侯永利订立合同的行为系其作为法定代表人所从事的公司行为，涉案房屋亦实际为被告所使用。该合同签订后，第三人将涉案房屋交付给被告使用，被告亦依约向第三人交付租金至2013年12月1日，以及押金12000元。
2012年5月23日，在未告知第三人的情况下，被告作为甲方，与作为乙方的原告签订《合作协议》，约定，被告将涉案房屋出租给原告使用，租赁期为3年，自2012年5月25日起至2015年5月24日止，租金为每月15000元，支付方式为押一付三。协议同时约定，由于涉案房屋系被告租赁所得，被告应保障乙方在其合作协议期间内正常使用涉案房屋，在原告遵守本协议的前提下，如果被告与房主以任何形式终止其租赁合同，被告应保障原告在本协议的权益，并应退还原告剩余的相应合作金及保证金，赔偿原告一个月合作金作为违约金，同时承担由此产生的任何相关费用。该协议签订后，被告依约向原告交付涉案房屋，原告亦依约向被告支付租金至2013年11月25日，并支付押金15000元。
在涉案房屋交付原告使用期间，第三人发现被告该转租行为，并于2013年9月10日向原告发出了《律师函》，告知原告按照与被告协议约定的内容与第三人另行就涉案房屋的租赁订立合同，并告知了原告不另行订立协议的相应后果。后原告将此事告知被告，被告遂与第三人就此纠纷进行协商，并于2013年9月25日订立《12C解约协议》，约定：终止双方于2012年2月2日所签订之《租赁合同》；被告于本协议签署后立即将已收取的原告押金15000元扣除第三人曾向被告收取的押金12000元后，将余款3000元支付给第三人；被告向第三人出示与原告的房屋租赁合同，第三人同意基本按照该合同内容与原告签约；本协议生效后，被告和第三人互不追究其他责任；本协议生效后，被告与原告所签订的房屋租赁合同中侯永利的权利义务全部让渡给第三人；本协议生效之日起三日内，被告将与原告签订的房屋租赁合同原件、押金与定金收条交付第三人。
2013年9月26日，第三人作为甲方，与作为乙方的原告签订《房屋租赁合同》，约定，第三人同意将涉案房屋出租给原告作为办公之用，租赁期限为2013年9月26日至2014年9月25日，租金为每月15000元，支付方式为押一付三。该合同签订后，原告继续使用涉案房屋，并按照合同约定向被告交付了2013年9月26日至11月25日的租金30000元，但未向第三人交付押金。
庭审中，原告主张被告违反双方《合作协议》的约定，其为了保障继续占有使用涉案房屋的权利，与第三人另行订立租赁合同并重复支付了2013年9月26日至11月25日的租金，同时还承担继续给付第三人押金的义务，据此要求被告按照约定履行返还剩余租金和押金的义务，并给付违约金。被告对此不予认可，称其公司应原告要求与第三人接洽并最终订立解约协议将其公司对原告的合同权利义务概括转移给第三人，且原告与第三人依据该协议另行订立了租赁合同，因此其公司不应当再承担返还义务和违约责任。针对该争议，经本院询问，被告表示其将与原告的合同权利义务概括转移给第三人一节并未征得原告的书面同意，但称是原告要求其这样做的，原告对此则不予认可。第三人则表示，对于原告与其签订《房屋租赁合同》中所约定的押金，其会坚持要求原告交纳，对于其与被告在《12C解约协议》中所约定的押金转交一节，第三人称该款应作为被告违反约定对其支付的赔偿款。
上述事实，有《租赁合同》、《合作协议》、《房屋租赁合同》、《12C解约协议》、银行转账凭单及当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，原、被告在所签订之《合作协议》中约定了被告与第三人解除租赁合同关系情形下，被告所须承担的相应义务和违约责任。根据本案查明的事实，原告在履行《合作协议》过程中，并无违约行为，第三人作为涉案房屋所有权人，在发现被告转租行为后提出异议，并最终与被告解除租赁合同关系，故原告有权依据相关约定向被告主张返还剩余租金、押金并支付违约金。
被告与第三人虽在《12C解约协议》中约定的押金的交接及合同权利义务概括转让的事项，但该转让行为并未经过原告的同意，且押金等相关事项系被告对原告之债务，须经原告同意方发生法律效力，故被告以此为由不同意返还原告相应押金和租金的抗辩意见不能成立，其仍应承担向原告返还押金和租金的义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条之规定，判决如下：
一、被告北京华昌建机机械设备有限公司于本判决生效后七日内，返还原告意视窗（北京）文化传播有限公司就北京市朝阳区X号X座X号房屋的租赁所交纳的二〇一三年九月二十六日至二〇一三年十一月二十五日期间的租金三万元；
二、被告北京华昌建机机械设备有限公司于本判决生效后七日内，返还原告意视窗（北京）文化传播有限公司就北京市朝阳区X号X座X号房屋的租赁所交纳的押金一万五千元；
三、被告北京华昌建机机械设备有限公司于本判决生效后七日内，支付原告意视窗（北京）文化传播有限公司违约金一万五千元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，由被告北京华昌建机机械设备有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李刚
二〇一四年一月三日
书 记 员 李杨