河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民一终字第646号
上诉人（原审原告）：王某甲。
委托代理人：王春来。
委托代理人：ＸＸ昂，河北画苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王某乙。
委托代理人：寇国顺，河北合明律师事务所律师。
委托代理人：宋远，河北合明律师事务所律师。
原审第三人：衡水市桃城区工业与信息化局。住所地：衡水市桃城区人民东路**号。
法定代表人：李继恒，该局局长。
委托代理人：高建芬，衡水市桃城区工业与信息化局职工。
委托代理人：王茹，衡水市桃城区工业与信息化局职工。
上诉人王某甲因与被上诉人王某乙、原审第三人衡水市桃城区工业与信息化局所有权确认纠纷一案，不服衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃物民一初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲的委托代理人王春来、ＸＸ昂、被上诉人王某乙及其委托代理人寇国顺、宋远、原审第三人衡水市桃城区工业与信息化局的委托代理人高建芬、王茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：王某乙原是工业供销公司职工，在该公司小区有建于1981年的平房一处。该房屋坐落于大庆路44号，丘号13。该房屋有28.88平方米和16.12平方米砖木结构房屋各一间。其于2002年1月9日经房改取得衡房权证路北字第××号房屋所有权证书。王某乙持有该证至今。
2002年3月13日，王某乙与工业供销公司签订拆迁协议一份，协议约定王某乙从诉争房屋中迁出，工业供销公司给王某乙北楼202室86.6平方米楼房一套。王某乙可于2002年10月搬入该楼。王某乙给付工业供销公司现金20000元。工业供销公司给王某乙办理房产证。该协议自双方签字盖章后有效。工业公司的副经理张连恩与王某乙在该协议上签字。工业供销公司与王某乙双方已按协议履行。同年，王某甲在工业供销公司以120000元的价格购得120平楼房一处，以13000元价格购得车库一处。
2005年3月18日，工业供销公司与王某甲签订买卖协议一份。协议约定工业供销公司将中心北大街168号住宅楼一号楼西侧平房一套包括（北房一间半，南房一小间，门洞一间，水电齐全）卖给王某甲，协议价款为39000元。王某甲于签订协议当日支付给工业供销公司39000元。工业供销公司为王某甲出具收到购房款39000元收款收据一份，并将诉争房屋的钥匙及与王某乙签订的拆迁协议交付王某甲。
2002年，王某乙在诉争房屋中搬出时，将其所用杂物放置在该房偏屋内，并一直存放至今。2002年后，该房由工业供销公司作为物业管理使用。王某甲在签订买卖协议后将其物品放入该屋，具体时间不明。
另查明：2010年10月27日，衡水市桃城区人民法院作出（2008）衡桃破字第2号民事裁定书，裁定：一、宣告终结河北省衡水市工业供销公司破产程序；二、未得到清偿的债务不再清偿。
原审法院认为：根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。王某乙持有的该诉争房屋的所有权证书，是登记的不动产所有人。现王某甲没有提出变更登记或异议登记，因此应依法确认该房屋物权所有权归王某乙所有。该房所在土地依法登记在衡水市工业供销总公司处，属于国有划拨土地。王某甲是基于其与工业供销公司的“买卖合同”和工业供销公司与王某乙之间的“拆迁协议”。该拆迁协议虽未经登记，但其合同效力具有独立性。关于“拆迁协议”的性质，王某乙称：该协议是因工业供销公司对其家属院进行改造，因王某乙房产与所改造的房屋相邻，在拆迁中导致王某乙的房产受损，而且供销公司所盖的楼房与王某乙的房产相距太近，严重影响其房产地基以及采光，影响其日常生活。衡水工业供销公司与王某乙协商达成协议：将其家属院的北楼1单元202室给予王某乙作为对其的补偿，根本不存在拆迁置换以及补交房屋差价款的事实，王某乙也没有将该房产交付衡水供销公司，不动产的产权以登记为准，王某乙是涉案房产的合法所有权人，因此，诉争房产仍归王某乙所有。“拆迁协议”就其字面名称来看，“拆”即将土地上原有建筑物拆除，“迁”即对原有房屋所有人暂时性或永久性迁移。就位置来看，王某甲购买在工业供销公司购买的是车库，王某乙所在的房屋，距离该房屋约1.4米，如不拆除无法正常通行，不符合该小区规划，有永久拆除必要。而工业供销公司已经为王某乙做好永久性迁移的安置工作。现双方对“拆”的范围约定不明，就目前拆迁的通常做法来看，被拆迁房屋与补偿物价值大体相当或者补偿物价值略高。根据询问双方当事人及证人，当时楼房价格在每平米1000元至1100元之间，平房价格不明，但根据2002年的实际情况，证人所述平房价格比较符合实际。被拆迁户王金科的平房与王某乙均系工业供销公司统一修建平房住户，又同时被拆迁，房屋价值比较相近。王金科平房面积为74.48平方米，所置换楼房面积为120平方米，二者比例约为1：1.6，即王金科每平方米平房置换了1.6平米楼房。如按照这一比例，王某乙平房为45平方米，与其等比例的楼房面积应为72平方米。而其付款2万元，得86平米的楼房，两者对价相等。故该拆迁协议“拆”的范围为王某乙整个房屋为宜，即工业供销公司通过该拆迁协议取得“消灭”该房屋物权的权利。双方合同中约定王某乙从该房屋内搬出，实际履行时，工业供销公司委派的物业人员于2002年至2008年期间占有、使用该房屋。物权的内容包括“占有、使用、收益和处分”等权利，“拆迁协议”并不等同于买卖合同，并非对该房屋全部权利义务的转让，双方在协议中并没有对该房屋的“收益、处分”作出明确规定，双方没有约定应视为工业供销公司无权转让该房屋。工业供销公司属于无权处分人，其与王某甲签订的房屋买卖合同中所有权转让部分无效。王某乙系该房所有权人，工业供销公司无权转让该房屋。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回王某甲的诉讼请求。案件受理费160元，由王某甲负担。
上诉人王某甲不服上述原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：2002年3月13日的协议是置换协议，协议双方履行后，平房归供销公司所有，供销公司有处分权。上诉人支付了相应的对价，平房应归上诉人所有。原判仅以房产证作出判决，属适用法律错误。请求改判衡水市大庆路44号（丘地号13号）处的平房院落一套归上诉人所有。
被上诉人王某乙当庭答辩称：被上诉人为诉挣房产的所有权人，而且，被上诉人从未与河北省衡水市工业供销公司进行房屋置换，房屋产权未发生改变，因此，上诉人基于买卖协议主张诉争房产的权属是不成立的。认定房屋产权应依据房产证，诉争房产登记在被上诉人名下，被上诉人又实际占有该房产，所以，一审法院认定诉争房产归被上诉人所有的事实正确，适用法律得当，应驳回上诉，维持原判。
经阅卷及听取各方诉、辩理由，合议庭评议后确定了本案无争议的事实如下：原审判决审理查明部分。
本案的争议焦点为：诉争房屋应归谁所有，以及相应的法律责任应如何承担。
围绕争议焦点，上诉人王某甲称：诉争房产应归王某甲所有，应由被上诉人配合做过户手续，并将诉争房屋内的杂物搬走。当时王某甲购买的车库与涉案平房相距一米左右，买车库时供销公司答应拆除平房出行，没有其他通行的道路。其他理由同上诉状及一审陈述。
围绕争议焦点，被上诉人王某乙称：被上诉人系诉争房产的所有权人，上诉人擅自在被上诉人的房门安锁，影响了被上诉人对房屋的正常使用，上诉人应自行将锁拆除、恢复原状。2002年3月13日被上诉人与衡水市工业供销公司签订的是“拆迁协议”并非“拆迁置换协议”，从该协议的内容上看也不存在置换的情形，被上诉人也从未同意与衡水市工业供销公司进行拆迁置换。上诉人在上诉状中所称“被上诉人对2003年的拆迁置换协议书无异议”被上诉人此时并未签订该协议，显然，上诉人对其诉称明显错误。上诉人认为“工业供销公司履行了交付楼房义务后，涉案房屋的所有权即归工业供销公司所有”是错误的，由于衡水市工业供销公司对其家属院进行改造，因施工导致被上诉人的房产损坏并严重影响其居住，基于这些因素衡水市工业供销公司以20000元的价格卖于被上诉人楼房一套作为对其补偿，也未对被上诉人的房屋拆除，不存在房屋置换的情形，房屋产权未变更，依据《物权法》第九条之规定，现该诉争房产依法登记在被上诉人名下，被上诉人也实际占有该房产，因此，被上诉人为该房产的合法产权人。房屋所有权证书是行政机关做出的具体行政行为，在本案中应作为直接有效证据予以采纳，法院认定的事实也应与行政行为相一致，该房产从被上诉人取得所有权至今并没有发生变化，供销公司对该房产不享有任何权利，该公司不存在也没有权利对被上诉人的房产进行处分，其处分的行为无效。
围绕争议焦点，原审第三人不发表意见。庭后，向本院提交了情况说明（主要内容是：经调查了解原衡水市工业供销公司法定代表人胡新余，其对王某甲2005年3月18日的房屋买卖协议不知情，对王某乙签订的协议附书面证材）及胡新余的书面证明（主要内容是：王某乙的房在拆迁范围内，后来因不太碍事没彻底拆，协议的签订和补偿由张连恩负责。）
经质证，王某甲对胡新余的书面材料没有异议；对原审第三人的情况说明有意见，第三人应当对买卖协议进一步说明。王某乙对原审第三人的情况说明没有异议；对胡新余的书面材料有意见，认为程序不合法，内容相互矛盾，不予认可。
本院对原审第三人衡水市桃城区工业与信息化局的书面情况说明及胡新余的书面证材综合认证如下：衡水市桃城区工业与信息化局作为原衡水市工业供销公司的主管部门有责任有义务对与案件有关的事实进行了解，且作为主管单位亦方便了解，其出具的上述材料所显示的内容客观、真实且与案件具有关联性，故本院对上述证据的证明效力予以确认。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：日常生活中，人们常说的拆迁协议通常是指房屋拆迁安置协议，当事人签名盖章后具有法律效力。对于实行货币补偿的，协议中应当主要载明补偿金额，搬迁期限；对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。2002年3月13日被上诉人王某乙与衡水市工业供销公司签订了拆迁协议，从协议的形式上、显示的文字内容上看，存在着不规范的情形，但根据协议双方履行的情况及签订协议、履行协议的经办人出庭作证的证言内容，完全可以认定被上诉人王某乙享有的供销公司住宅楼2楼86平方米的楼房系由位于大庆路44号丘（地）号13号的涉案房屋置换而得，被上诉人王某乙取得楼房的所有权，对该平房的所有权消灭。被上诉人王某乙与供销公司签订了拆迁协议后，供销公司在没有对被上诉人王某乙房屋拆迁的情况下，王某乙支付20000元，供销公司便给付王某乙86.6平方米的楼房一套，被上诉人王某乙主张是供销公司盖楼受到影响而给付的补偿，显然不合理。拆迁协议上虽没有注明为房屋置换，被上诉人王某乙的房屋也未拆迁，但在被上诉人王某乙的平房归属供销公司后，被上诉人王某乙才取得楼房所有权。被上诉人王某乙与供销公司双方签订的拆迁协议有效，并已履行，该平房所有权已归属供销公司所有。被上诉人王某乙虽然持有房产证，但在取得楼房的所有权后，应主动办理过户手续或申请注销，而不能以继续持有房产证为由，对原房屋主张所有权。上诉人王某甲在供销公司建造的住宅小区内购买楼房及车库，因涉案的平房建筑物没有拆除，直接影响上诉人王某甲对车库的使用，后经供销公司与上诉人王某甲协商，上诉人王某甲出资39000元购买了平房及院落，据此上诉人王某甲对大庆路44号丘（地）号13号的建筑物取得所有权。上诉人王某甲基于与供销公司的买卖协议取得房屋及院落，与之相应的权利义务应由上诉人王某甲与供销公司之间解决；上诉人王某甲与被上诉人王某乙之间不存在法律上的权利义务关系，上诉人王某甲要求被上诉人王某乙协助办理过户手续，没有法律依据，不予支持。据此，原审判决认定事实正确，但适用法律不当，本院予以改判。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃物民一初字第10号民事判决；
二、位于衡水市桃城区大庆路44号丘（地）号13号的房屋所有权归上诉人王某甲所有。
一、二审案件受理费各160元，均由被上诉人王某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长 李永玮
审判员 崔清海
审判员 蒋宝霞
二〇一六年四月一日
书记员 贾雅琼