沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00963号
原告：王忠元，男，1970年12月14日生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：刘欣荣，系辽宁良友律师事务所律师。
被告：肖赤，女，1970年7月8日生，汉族，住沈阳市和平区。
被告：沈阳富通房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市和平区抚顺路60甲1号。组织机构代码证：71110700-7。
法定代表人：耿虹彬，系该公司总经理。
委托代理人：刘明燕，男，1948年10月18日生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市和平区。
被告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地沈阳市大东区大东路67号。组织机构代码81787802-9。
负责人：李向才，系该银行行长。
委托代理人：王昕晖，男，1968年6月10日生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：孙东辉，男，1968年11月23日生，汉族，住沈阳市沈河区。
被告：沈阳东隆房屋开发有限公司，住所地沈阳市经济开发区花海路。
法定代表人：沈晓黎，系该公司董事长。
委托代理人：金文权，系辽宁同格律师事务所律师。
原告王忠元与被告肖赤、沈阳富通房屋开发有限责任公司、中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行、沈阳东隆房屋开发有限公司所有权确认纠纷一案，原告于2015年3月30日来院起诉，本院立案受理后，依法由审判员王萍担任审判长，与审判员唐佳，人民陪审员范伟贤组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告王忠元委托代理人刘欣荣、被告沈阳富通房屋开发有限责任公司委托代理人刘明燕、被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行委托代理人王昕晖到庭参加诉讼。被告肖赤、被告沈阳东隆房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告王忠元诉称，原告于2007年5月28日与沈阳东隆房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买一套位于沈阳市和平区抚顺路X2号第15幢1单元1-24-4号住宅，建筑面积146.09平方米，总房款共计438000元，原告于当天向东隆公司支付了全部购房款。随后，原告便办理了入住手续并居住至今，但是涉案房屋至今无法办理产权手续。后经原告查实，原告购买房屋的《商品房买卖合同》已在沈阳市房产局备案，但是备案的合同双方并不是原告和东隆公司，而是本案被告肖赤和本案被告富通公司。而且，该房屋也已抵押给工商银行进行贷款并在房产局办理了抵押登记，抵押权人为工商银行。根据沈阳市大东区人民法院【2011】大东民三初字第556号民事判决书及沈阳市中级人民法院【2013】沈中民四终字第150号民事判决书的一、二审判决，法院查明原告所购买的房屋系被告富通公司与东隆公司联合开发，富通公司将涉案房屋的售楼权给东隆公司。虽然被告肖赤与被告富通公司签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》并与工商银行签订涉案房屋的借款抵押合同，但是肖赤并不是涉案房屋的实际购买人和实际借款人，而是东隆公司以虚假的商品房买卖合同和预付购房首付款收据，套取了工商银行贷款，东隆公司系贷款实际使用人。而且，上述判决结果否认了工商银行对涉案房屋的抵押权人资格，并对工商银行要求享有涉案房屋优先受偿权的诉讼请求予以驳回。原告作为涉案房屋的实际买受人，已全额支付购房款，并且在涉案房屋已经实际居住使用至今。根据上述民事判决书所认定的事实，涉案房屋在沈阳市房产局备案的《商品房买卖合同》和抵押登记备案系虚假和无效的，并不发生法律效力。原告现已实际取得并占有使用涉案房屋，是房屋的实际所有权人，三被告应依据生效判决撤销房屋的备案买卖合同和抵押登记。故诉至法院，诉讼请求：1、请求法院判令被告沈阳富通房屋开发有限责任公司和被告肖赤撤销涉案房屋的商品房屋买卖合同在沈阳市房产局的备案；2、请求法院判令被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行、肖赤撤销涉案房屋的抵押登记；3、请求确认原告购买的位于沈阳市和平区抚顺路X2号第15幢1单元1-24-4号房屋所有权归原告所有；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告肖赤经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。
被告沈阳富通房屋开发有限责任公司辩称（以下简称富通公司），我公司与原告没有签订过购房合同；2、我公司没有收到原告的购房款；3、我公司不知道原告买这套房屋，所以原告的房屋与我公司无关。
被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称工行大东支行）辩称，1、原告不是确认房屋抵押权无效的适格主体，主体不适格，应驳回原告的诉讼请求；2、沈阳市东隆房产开发有限公司与原告签订的商品房买卖合同是虚假无效的，该诉争房产的开发销售单位是沈阳富通房屋开发有限公司，根据相关法律规定，该房产的出卖主体是沈阳富通房屋开发有限责任公司、沈阳东隆房产开发有限公司只是出资参与建设的一个建筑商，其不具备商品房销售的任何资质，所以原告与东隆房产开发有限公司签订的合同是一个无效的虚假的合同；3、诉争房产沈阳市和平区抚顺路X2号1-24-4号住房，实际面积为139平方米，并不是原告出具的、没有在房地产备案登记的购房合同中所写的146.09平方米；4、按照中华人民共和国建设部88号令、2001年6月1日颁布实施的商品房销售管理办法，对商品房买卖作出了明确规定，沈阳富通房屋开发有限责任公司严重违反了其中第二章中第九条、第十条的规定，将已抵押给我行的诉争房产，又卖与他人应视为无效；5、（2011）大东民三初字第556号民事判决书及（2013）沈中民四终字第150号民事判决书判令答辩人与肖赤签订的个人购房借款合同并非无效，所以原告假借民事判决书当中的相关内容在本案诉讼是错误的。肖赤与答辩人签订的借款合同被解除，并不导致抵押合同无效，根据《个人借款合同》中的第26条及16条之规定，肖赤已将位于沈阳市和平区抚顺路X2号1-24-4住房抵押给答辩人，据此答辩人与肖赤借款合同的解除，不影响抵押条款的效力，该抵押条款应被确认有效，上述的两个民事判决书，判令解除答辩人与肖赤签订的个人借款合同，由此可知，该个人的借款合同是已发生法律效力的合同，合同解除，是使在合同生效后，由于某种原因使合同自始或仅向将来消灭的行为，他是一种法律制度，根据中华人民共和国合同法第97条规定可知，答辩人已实际履行完该借款合同的义务，遂在合同解除后，肖赤及担保人沈阳富通房屋开发有限责任公司、沈阳东隆房产开发有限公司应按照法律规定，向答辩人赔偿因解除合同所发生的所有损失，即应该以所抵押房产向答辩人赔偿。
被告沈阳东隆房屋开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。（以下简称东隆公司）。
经审理查明，2002年6月7日，被告富通公司与被告东隆公司签订了合作开发协议。协议约定，二被告共同开发建设富通花园三期住宅工程的15号、16号二栋高层住宅及裙房网点，东隆公司交给富通公司4600万元开发资金，富通公司将售楼权授给东隆公司。2002年6月10日，工行大东支行（甲方）与富通公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份。合同约定，甲方同意作为乙方销售房屋的按揭贷款银行；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户；在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
位于沈阳市和平区抚顺路X2号第15幢1-24-4号房屋即本案诉争房即在被告富通公司与被告东隆公司签订的合作开发协议所约定的共同开发建设的15号楼之内。2002年12月12日，被告肖赤与被告工行大东支行签订个人购房借款合同一份。合同约定，肖赤在工行大东支行借款44万元等内容。合同抵押条款约定，借款人以其购买的房产（即本案诉争房）抵押给贷款人。2002年12月19日，本案诉争房在沈阳市房产局办理了抵押备案登记，抵押人肖赤，抵押权人为工行大东支行。工行大东支行按照与富通公司、肖赤签订借款合同的约定，于2002年12月20日给肖赤购房发放贷款44万元，转到富通公司在原告处开立的帐户上。但该笔借款被东隆公司所使用，并由东隆公司负责还贷事宜。在合同履行过程中，工行大东支行共收到偿还贷款157499.91元。截至2011年3月31日，尚有贷款282500.09元，利息6280.08元没有偿还。
2008年10月27日东隆公司为工行大东支行出具承诺书一份，内容为：我公司与富通公司联合开发建设的金苑华城项目，富通公司出土地，东隆公司负责建设。该项目早于2003年竣工进驻，其中部分业主在贵行办理了银行按揭贷款业务。但是，在建设中我公司发现富通公司的土地因欠银行贷款，已被法院查封，其建设的房屋也被法院查封，而且在部分是办理的银行按揭贷款，导致进驻后该项目的房屋产权证至今不能办理。在此期间，很多业主办理了退房，其中包括办理按揭贷款的业主，业主退房以后，我公司便承担了向银行还贷的义务。对此，我公司承诺负责偿还借款人肖赤等人25笔按揭贷款在贵行的贷款本息，同时贵行享有对所有抵押房产的优先受偿权，贵行为第一受偿人。我公司郑重承诺不将贵行的抵押房产挪作他用，否则承担一切法律责任。
2011年5月6日工行大东支行作为原告将被告肖赤、沈阳富通房屋开发有限责任公司、沈阳东隆房产开发有限公司、第三人王忠元诉至沈阳市大东区法院，经法院审理判决，一、解除工行大东支行与肖赤于2002年12月12日签订的《个人购房借款合同》；二、东隆公司返还给工行大东支行借款本金282500.09元；三、东隆公司支付工行大东支行利息6280.08元（截至到2011年3月31日止）；四、东隆公司偿付工行大东支行同期逾期付款利息（自2011年4月1日起，以本金282500.09元，按中国人民银行有关逾期付款规定计算至本判决确定给付之日止）；五、富通公司对以上二、三、四项承担连带清偿责任。沈阳市大东区人民法院宣判后，工行大东支行提起上诉，沈阳市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）沈中民四终字第150号终审判决，驳回上诉，维持原判。经沈阳市大东区人民法院及沈阳市中级人民法院二审法院判决认定，被告肖赤并非诉争房的真实购房人，亦非借款合同的真实借款人。经沈阳市中级人民法院二审法院判决认定，工行大东支行对诉争房亦不享有优先受偿权。
本案中，王忠元于2007年5月28日以43.8万元价格从东隆公司购买了诉争房。约定诉争房面积为146.09平方米，交付房款后，于2007年5月验收入住至今。（依据被告工行大东支行提供的个人贷款购房抵押备案登记的批复，诉争房面积为139平方米。）因诉争房屋现无法办理产权证，现原告以其系诉争房实际购买人为由，起诉来院。
上述事实有原告向法庭提供的（2011）大东民三初字第556号民事判决书，（2013）沈中民四终字第150号民事判决书，商品房买卖合同、付款收据、燃气使用证，物业费收据，装修垃圾清运费收据，电梯费收据、车位使用协议及收据、工行大东支行向法庭提供的个人贷款购房抵押备案登记批复及原、被告的当庭陈述在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。
本院认为：根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告肖赤、东隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。本院根据原告及其他被告提供的证据对原告所诉的案件事实予以认定。
关于工行大东支行主张原告主体不适格问题，原告出资购买了诉争房，诉争房存在抵押与其行使诉争房的权利有利害关系，故原告主体适格，对工行大东支行此项抗辩，本院不予采纳。
原告王忠元与被告沈阳东隆房产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效。工行大东支行提出，东隆公司系诉争房所在楼盘的建设单位，非销售单位，故原告与其签订的合同无效。本院认为，因诉争房所在楼盘系富通公司与东隆公司合作开发，且富通公司将售楼权授给东隆公司。故东隆公司对诉争房有出售权，不能以此为由认定合同无效，对工行大东支行的抗辩，本院不予采信。
原告已经履行合同义务支付全额购房款，并实际入住诉争房屋多年，故对原告主张确认诉争房归其所有的诉讼请求，本院予以支持。关于工行大东支行主张对诉争房享有优先受偿权问题，该诉请已被（2013）沈中民四终字第150号终审判决驳回，故对被告工行大东支行抗辩本院不予采信。
因原告对诉争房享有所有权，对诉争房享有占有、使用、收益、处分的权利。但诉争房屋现存有借款人为肖赤的房屋抵押备案登记，原告无法办理房屋所有权证。经沈阳市大东区人民法院及沈阳市中级人民法院二审法院判决认定，被告肖赤并非诉争房的真实购房人，亦非借款合同的真实借款人，工行大东支行对诉争房亦不享有优先受偿权，故该房屋抵押备案登记应予撤销。对原告请求撤销抵押备案登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求撤销被告富通公司与被告肖赤涉案房屋的商品房屋买卖合同在沈阳市房产局的备案一节，因原告未提供双方就涉案房屋买卖已办理备案的书面证据，故本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认位于沈阳市和平区抚顺路X2号1-24-4房屋归原告王忠元所有。
二、被告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行、肖赤于本判决生效之日起十日内，办理撤销位于沈阳市和平区抚顺路X2号1-24-4号房屋的抵押备案登记手续；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2000元（原告已预交），由被告沈阳东隆房屋开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长 王 萍
审判员 唐佳人民陪审员范伟贤
二〇一五年十一月十二日
书记员 乔 雪
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭后，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。