广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第628号
上诉人(原审原告)：陈泽聪，男，1975年9月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人(原审原告)：卢顺娟，女，1977年7月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上述两上诉人共同的委托代理人：麦国宽，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：林仕衡，男，1968年8月22日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托代理人：马实飞，广东省阳江市江城区南恩街道法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：关玲芬，男，1966年3月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：杨仁材，男，1962年6月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人陈泽聪、卢顺娟因与被上诉人林仕衡、关玲芬房屋买卖合同纠纷一案,不服阳江市江城区人民法院于2015年6月1日作出的（2014)阳城法民一初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于阳江市江城区甲小区F-西5号土地于2005年办理国有土地使用证，证号为阳府国用（20××）第1×××2号，登记的使用权人是关玲芬，该土地使用面积100㎡，使用权类型为出让，地类（用途）为住宅。2010年9月份，上述土地一分为二分别办理了土地字第44……81号、地字第44……82号建设用地规划许可证，土地字第44……81号建设用地规划许可证记载用地单位为关玲芬，用地位置为阳江市江城区甲小区丙巷m号，用地性质为住宅，用地面积为50㎡。林仕衡向关玲芬购买阳江市江城区甲小区F-西5建设用地一块，双方签订《土地买卖协议》，约定土地价格为242000元，包括地款、钻桩款，关玲芬协助林仕衡办理建设用地规划许可证和国有土地使用证过户手续，所需一切费用由林仕衡负责。林仕衡购买上述土地后，将该土地一分为二（即与上述两规划许可证一致）建好房屋两间。2007年9月20日，林仕衡将位于阳江市江城区甲小区F-西5（西）（即阳江市江城区甲小区丙巷m号）的四层半楼房卖给陈泽聪、卢顺娟，双方签订《房屋买卖协议》一份，约定成交价格为293000元，此价包括将该地国土证办到陈泽聪、卢顺娟名下；同时约定陈泽聪、卢顺娟签订协议时（2007年9月20日）支付100000元定金给林仕衡，陈泽聪、卢顺娟可以进屋装修；于2007年10月15日前支付购房款173000元，陈泽聪、卢顺娟可以进伙；余下20000元到2007年12月30日前出国土证时一次性付清；陈泽聪、卢顺娟协助林仕衡办理国土证，一切费用由林仕衡负责。签订合同后，陈泽聪、卢顺娟分别于2007年9月20日、2007年10月15日支付了100000元、170000元房款给林仕衡。陈泽聪、卢顺娟于2007年9月20日入户装修后一直居住至今。陈泽聪、卢顺娟认为多次催告林仕衡办理产权过户手续未果，遂于2014年6月25日向原审法院提起诉讼，请求关玲芬、林仕衡协助陈泽聪、卢顺娟办理阳江市江城区甲小区F-西5（西）土地的国有土地使用权过户至陈泽聪、卢顺娟名下，过户相关费用由林仕衡、关玲芬承担。陈泽聪、卢顺娟按约定尚欠林仕衡3000元房款，在向原审法院起诉时将购房款3000元汇至原审法院账户。
另查明：为调查清楚讼争土地使用权转让过户及相关的税费问题，原审法院分别向阳江市国土资源局、阳江市江城区地方税务局发出调查函，其中阳江市国土资源局的阳国土资函字[2014]392号函回复明确位于阳江市江城区甲小区F-西5（西）房屋涉及的土地使用权可以先由关玲芬将阳江市江城区甲小区F-西5的100平方米土地的使用权一分为二确权给林仕衡后再由林仕衡转让至陈泽聪、卢顺娟的名下；阳江市江城区地方税务局的《关于阳江市江城区甲小区F-西5土地使用权有关税收问题的复函》明确：一、关玲芬转让市区甲小区F-西5土地使用权给林仕衡的行为按现行税收法规应交税费56130.32元，按2007年执行的规定应交税费20482元；二、林仕衡转让市区甲小区F-西5西土地使用权给陈泽聪、卢顺娟的行为按现行税收法规应交税费3751元，按2007年执行的规定应交税费4961元。
原审法院认为，关玲芬、林仕衡签订的《土地买卖协议》以及陈泽聪、卢顺娟与林仕衡签订的《房屋买卖协议》均是双方当事人真实意思表示，内容没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，没有违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效，各方都应按照协议内容履行合同权利义务。根据关玲芬、林仕衡签订《土地买卖协议》的约定，关玲芬应协助林仕衡办理上述土地的土地使用权过户手续。根据林仕衡与陈泽聪、卢顺娟签订的《房屋买卖协议》，虽然陈泽聪、卢顺娟在诉前尚有3000元到期房款未支付，属于违约行为，但不属于根本违约，且在起诉后汇3000元到期房款至法院提存，陈泽聪、卢顺娟已占有使用买卖房屋，同时已支付了绝大部分款项，双方已达到合同目的，林仕衡应协助陈泽聪、卢顺娟办理该房屋所占土地的土地使用权过户手续，故林仕衡主张解除或已经解除双方的《房屋买卖协议》，理据不足，不予支持。根据阳江市国土资源局的阳国土资函字[2014]392号函回复明确位于阳江市江城区甲小区F-西5（西）房屋涉及的土地使用权可以先由关玲芬将阳江市江城区甲小区F-西5的100㎡土地的使用权一分为二确权给林仕衡，后再由林仕衡过户至陈泽聪、卢顺娟的名下。因此，应先由关玲芬协助林仕衡办理变更土地使用权登记手续，再由林仕衡将其中部分土地使用权变更登记到陈泽聪、卢顺娟名下，如关玲芬、林仕衡不履行协助义务，陈泽聪、卢顺娟可申请强制执行。
至于土地使用权转让的有关税费问题，根据关玲芬与林仕衡签订的《土地买卖协议》及林仕衡与陈泽聪、卢顺娟签订的《房屋买卖协议》，均是由林仕衡承担办理土地使用权转让的一切费用，本案中陈泽聪、卢顺娟向林仕衡购买房屋后未按时完全履行交付房款的行为致使该房屋所占土地的使用权至今未办理转让手续存在过错，应对现在办理土地使用权过户手续产生的税费与2007年的税费的差价承担责任，根据江城区地方税务局的《关于阳江市江城区甲小区F-西5土地使用权有关税收问题的复函》，林仕衡在2007年办理阳江市江城区甲小区F-西5（西）的50㎡土地使用权过户产生的费用为15202元（20482元÷2+4961元），故林仕衡应在15202元范围内承担阳江市江城区甲小区F-西5（西）土地使用权过户费用，超出部分应由陈泽聪、卢顺娟负担。买卖房屋已由陈泽聪、卢顺娟合法占有、使用，陈泽聪、卢顺娟作为转让协议的受让人，请求关玲芬、林仕衡办理物权转移登记，是要求关玲芬、林仕衡协助完成物权登记行为，不存在诉讼时效问题，故关玲芬、林仕衡辩称陈泽聪、卢顺娟的起诉已过诉讼时效，不予支持。
关玲芬经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、关玲芬在本判决生效后十日内协助林仕衡办理阳江市江城区甲小区丙巷m号[即是阳江市江城区甲小区F-西5（西）]50㎡土地使用权变更登记至林仕衡名下；二、在阳江市江城区甲小区丙巷m号[即是阳江市江城区甲小区F-西5（西）]50㎡土地使用权变更登记至林仕衡名下之日起十日内，林仕衡协助将上述土地使用权变更登记至陈泽聪、卢顺娟名下；三、林仕衡在15202元范围内承担上述土地使用权变更登记的费用，超出部分由陈泽聪、卢顺娟负担；四、驳回陈泽聪、卢顺娟的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由陈泽聪、卢顺娟负担。
陈泽聪、卢顺娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、林仕衡与陈泽聪、卢顺娟于2007年9月20日签定《房屋买卖协议》，约定房屋价款为293000元，并约定将该地国土证过户到陈泽聪、卢顺娟名下，陈泽聪、卢顺娟负责协助林仕衡办理国土证过户手续，一切费用由林仕衡负责。双方已实际履行房屋买卖协议，由于林仕衡一直拖延时间，以各种理由拒不协助陈泽聪、卢顺娟办理该地的国土证以及拒绝签收3000元余款，经陈泽聪、卢顺娟多次催告未果。另外，涉案土地的土地使用权证及建设用地规划许可证仍然登记在关玲芬名下，林仕衡尚未与关玲芬办理土地变更手续，林仕衡是无法履行为陈泽聪、卢顺娟办理过户手续的约定的。故导致违约的责任并非在陈泽聪、卢顺娟处，而是在林仕衡处，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销一审判决第三项，依法改判土地使用权变更登记费用全部由林仕衡承担。
被上诉人林仕衡答辩称：一、陈泽聪、卢顺娟没有依约履行《房屋买卖协议》，构成根本违约。从陈泽聪、卢顺娟与林仕衡签订的《房屋买卖协议》的约定来看，陈泽聪、卢顺娟必须在2007年10月15日前一次性支付购房预付款173000元给林仕衡，林仕衡须在2007年12月30日前办理国土使用权证过户手续，但陈泽聪、卢顺娟在2007年10月15日前只支付购房预付款170000元，余下3000元未支付。由于陈泽聪、卢顺娟未按约定支付全部购房款，林仕衡即时提出要求陈泽聪、卢顺娟支付尚未支付的购房款3000元，但直至第二天陈泽聪、卢顺娟仍表示无能力支付，林仕衡便立即口头向陈泽聪、卢顺娟提出解除协议，陈泽聪、卢顺娟也表示同意解除协议，故陈泽聪、卢顺娟直至今天仍未支付所欠的购房款给林仕衡。林仕衡认为，协议至今无法履行，不能实现合同目的，完全是陈泽聪、卢顺娟违约所造成，一审法院依法判决陈泽聪、卢顺娟违约并承担违约责任，是正确的。二、因陈泽聪、卢顺娟违约，造成买卖房屋至今未过户，责任应当由陈泽聪、卢顺娟承担。由于双方已合意解除协议，故不存在过户问题，但陈泽聪、卢顺娟现起诉要求过户并由林仕衡承担过户费用，林仕衡不同意陈泽聪、卢顺娟的请求。林仕衡认为，即使林仕衡同意过户，过户费也应当由陈泽聪、卢顺娟负担。因为当时的过户费只需要两万多元，但由于陈泽聪、卢顺娟当时违约并同意解除合同，现在却又起诉要求过户，而现在的过户费需要十多万元，致使存在十多万元的差价损失，而这个差价损失是由陈泽聪、卢顺娟的违约行为造成的，应由陈泽聪、卢顺娟负担。一审法院根据税务部门的答复，以确定林仕衡应承担的过户费用是合法合理的。三、陈泽聪、卢顺娟的起诉已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。诉讼时效应从陈泽聪、卢顺娟知道或者应当知道权利被侵犯时起计算，根据林仕衡与陈泽聪、卢顺娟签订的《房屋买卖协议》的约定，林仕衡须于2007年12月30日协助陈泽聪、卢顺娟办理产权过户，即是说，从2008年1月1日起计算两年，由于陈泽聪、卢顺娟原本同意解除协议，从未要求林仕衡协助其办理产权过户，且期间不存在时效中断的情形，故陈泽聪、卢顺娟的起诉已超过了诉讼时效。综上，一审判决正确，请求维持原判。
被上诉人关玲芬答辩称：一、陈泽聪、卢顺娟起诉关玲芬并对关玲芬提起上诉是错误的。理由如下：（一）陈泽聪、卢顺娟在明知土地仍登记在关玲芬名下的情况下仍与林仕衡签订买卖合同，应视为陈泽聪、卢顺娟在签订买卖合同时已经放弃了对关玲芬所有的义务请求。（二）由于关玲芬与陈泽聪、卢顺娟没有任何权利义务的约定，且陈泽聪、卢顺娟已主动明确表示放弃对关玲芬履行必要义务的请求，因此关玲芬在本案中不应成为被告，更不应成为被上诉人。陈泽聪、卢顺娟上诉关玲芬缺乏法律和事实依据。二、在关玲芬与林仕衡的土地买卖关系中，林仕衡已付清款项，关玲芬已将土地以及国土证和建设规划许可证交给了林仕衡，林仕衡对于其买来的土地是否变更登记应由当事人自己决定，虽然在土地买卖协议中约定协助办理土地变更登记的义务，但该义务并非长期存在，应在买卖关系成立的两年内实现，林仕衡购买土地至今已经超过八年，其要求关玲芬协助变更的要求不再存在。三、陈泽聪、卢顺娟请求关玲芬协助林仕衡办理土地过户，已过诉讼时效。林仕衡行使请求过户的时间应在合同签订之日起两年内，否则，权利请求就会丧失诉讼时效，即使是陈泽聪、卢顺娟与林仕衡签订的合同亦已达五年，故陈泽聪、卢顺娟代为行使请求权已经超过诉讼时效。综上，一审法院判决事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决第一项或以程序违法发回重审。
本院经审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：对于林仕衡在与关玲芬签订《土地买卖协议》后没有办理土地使用权变更登记的原因，林仕衡表示“由于涉案土地属于可转让土地，林仕衡向关玲芬受让土地后的确没有办理过户手续，是待将房屋卖给其他人，如果可以直接将土地过户至买受人名下就直接将该土地从关玲芬过户至买受人名下，如果不可以，届时再由关玲芬过户至林仕衡名下后再过户至买受人名下”。
又查明：二审审理期间，陈泽聪、卢顺娟主张在2007年10月15日后，陈泽聪、卢顺娟出具了关于余下购房款23000元的欠据给林仕衡收执，该房屋的购房款已经支付完毕。林仕衡对该事实予以否认，陈泽聪、卢顺娟未能提供证据证明其上述主张。
二审审理期间，陈泽聪、卢顺娟申请证人陈定礼出庭作证，陈定礼出庭陈述其在2007年向林仕衡购买了阳江市江城区甲小区F-西5号土地上的另外一间房屋，但至今林仕衡尚未办理变更登记，陈定礼还表示其在向林仕衡购买房屋后一直催促林仕衡办理过户手续，但林仕衡却一直拖延。对陈定礼的陈述，林仕衡表示陈定礼是在陈泽聪、卢顺娟起诉前十几日才催促林仕衡办理过户，在此之前都没有催促过户。林仕衡还指出由于本案涉案的房屋与陈定礼的房屋的土地是登记在同一个国土证的，如果要办理变更登记需要陈泽聪、卢顺娟与陈定礼一起去签名，由于陈泽聪、卢顺娟没有按时支付购房款，林仕衡拒绝为陈泽聪、卢顺娟办理过户手续，无法为陈定礼办证。卢顺娟和陈定礼都没有要求关玲芬办理过户，林仕衡在买地后也没有要求关玲芬办理过户。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，林仕衡及关玲芬均主张陈泽聪、卢顺娟起诉请求已过诉讼时效。由于林仕衡与陈泽聪、卢顺娟在签订《房屋买卖协议》后已将阳江市江城区甲小区F-西5（西）房屋交付给陈泽聪、卢顺娟，陈泽聪、卢顺娟已经实际占有使用该房屋，因此，陈泽聪、卢顺娟请求林仕衡、关玲芬协助办理阳江市江城区甲小区F-西5（西）房屋过户登记手续，具有物权属性，原审认定本案不存在诉讼时效问题，依法有据，林仕衡、关玲芬上述主张理据不足。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。故本案应当围绕陈泽聪、卢顺娟的上诉请求进行。
陈泽聪、卢顺娟上诉主张办理阳江市江城区甲小区F-西5（西）50㎡土地使用权变更登记所需的费用应全部由林仕衡负担，林仕衡则辩称原审判决其承担相当于2007年办理变更登记所需费用合法合理。因涉案土地使用权现在办理变更登记所需费用高于2007年所需费用，故本案实际争议的是现在办理阳江市江城区甲小区F-西5（西）土地使用权变更登记所需费用超出2007年所需费用的差价部分应由谁负担的问题。阳江市江城区甲小区F-西5号土地登记在关玲芬的名下，林仕衡与关玲芬签订《土地买卖协议》，约定林仕衡向关玲芬受让该土地，同时约定“甲方（关玲芬）要协助乙方（林仕衡）办理建设用地规划许可证和国有土地使用证过户手续，所需一切费用由乙方（林仕衡）负责”，林仕衡作为该土地使用权受让人，本应及时办理土地使用权变更登记手续，但林仕衡却怠于履行合同义务，林仕衡表示受让土地的目的是为了再转让，没有办证是由于“如果可以直接将土地过户至买受人名下就直接将该土地从关玲芬过户至买受人名下，如果不可以，届时再由关玲芬过户至林仕衡名下后再过户至买受人名下”，因此，林仕衡对土地至今未能办理土地使用权变更登记手续存在过错。陈泽聪、卢顺娟与林仕衡签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，协议合法有效，陈泽聪、卢顺娟与林仕衡均应当按照合同的约定履行各自的义务，即陈泽聪、卢顺娟应当分别于2007年9月20日支付100000元、2007年10月15日前支付173000元、2007年12月30日前出国土证时支付余下20000元给林仕衡；林仕衡应当在2007年12月30日前将该土地过户至陈泽聪、卢顺娟名下。但陈泽聪、卢顺娟至2007年10月15日没有按照合同约定支付完毕273000元，尚欠3000元未支付，之后的20000元也未支付给林仕衡，直至其向原审法院提起本案诉讼后才将该3000元购房款汇至原审法院账户，其行为已构成违约，陈泽聪、卢顺娟主张在2007年10月15日后出具了关于余下购房款23000元的欠据给林仕衡收执，该房屋的购房款已经支付完毕，但陈泽聪、卢顺娟对其主张未能提供证据证明，林仕衡亦予以否认，陈泽聪、卢顺娟该主张证据不足。同时，虽然陈泽聪、卢顺娟申请阳江市江城区甲小区F-西5两块土地中另一土地使用权受让人陈定礼出庭作证拟证明是林仕衡拖延办证，但陈定礼的证人证言不足以证明其所主张的事实，且林仕衡、关玲芬均否认陈泽聪、卢顺娟与陈定礼曾催促办证过户的事实，陈泽聪、卢顺娟提供的证据不足以证明其在与林仕衡签订《房屋买卖协议》后催促林仕衡办理土地使用权变更登记。因此，陈泽聪、卢顺娟对阳江市江城区甲小区F-西5号土地至今未能办理变更登记亦存在过错。由于陈泽聪、卢顺娟与林仕衡双方对阳江市江城区甲小区F-西5土地至今未办理变更登记存在过错，双方均应对现在办理阳江市江城区甲小区F-西5（西）土地变更登记超过2007年办理变更登记所需费用的差价承担责任，且虽然在林仕衡与关玲芬签订的《土地买卖协议》以及在林仕衡与陈泽聪、卢顺娟签订的《房屋买卖协议》约定土地办证所需费用均由林仕衡负担，但林仕衡与陈泽聪、卢顺娟签订的《房屋买卖协议》还约定购房款293000元包含了将该地国土证办到陈泽聪、卢顺娟名下的费用，因此，本院酌定现在办理阳江市江城区甲小区F-西5（西）土地变更登记超过2007年办理变更登记所需费用的差价由双方各负担一半，原审认定陈泽聪、卢顺娟应对现在办理该土地使用权变更登记所需的费用超出2007年所需费用的差价部分承担全部责任不当，本院予以纠正。陈泽聪、卢顺娟主张其已实际履行房屋买卖协议，是林仕衡以各种理由拒不协助陈泽聪、卢顺娟办理该地过户登记，违约责任在于林仕衡处，阳江市江城区甲小区F-西5（西）土地变更登记所需费用应全部由林仕衡负担，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民一初字第894号民事判决第一、二、四项；
二、变更阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民一初字第894号民事判决第三项为：林仕衡承担相当于2007年办理上述土地使用权变更登记所需的费用，超出部分由陈泽聪、卢顺娟与林仕衡各负担一半；
一审案件受理费500元，由陈泽聪、卢顺娟负担131元，林仕衡负担369元；二审案件受理费100元，由陈泽聪、卢顺娟负担26元，林仕衡负担74元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 莫怡华
二〇一六年三月十四日
书 记 员 曾秋霞