南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4962号
原告王兆林，汉族，1963年11月6日生。
委托代理人王湘荣，南京标牌厂退休职工。
被告李虎，汉族，1975年1月24日生。
被告周珺，汉族，1980年9月30日生。
原告王兆林诉被告李虎、周珺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王兆林的委托代理人王湘荣到庭参加诉讼。被告李虎、周珺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王兆林诉称，两被告系夫妻关系。2004年，经原本市下关区拆迁办工作人员陆某某介绍，原、被告达成转让协议，约定由被告自愿将原本市下关区XX新村XX巷X号楼X单元XXX室房屋拆迁所得经济适用房转让给原告，2004年5月由原告选房，被告与相关部门签订购房协议，原告付清全部房款入住房屋，等政策允许后再办理房屋过户手续等。该转让协议签订后，原告陆续给付购房款共计212931元。2005年，原告取得本市XX嘉园XX幢X单元XXX室房屋钥匙，并装潢后实际居住使用该房屋。2011年，原告发现两被告另行将上述房屋抵押给案外人殷春梅。双方多次协商后，两被告于2012年1月23日向原告出具承诺，明确待该房解除抵押后，协助原告办理过户手续。但两被告出具该承诺后，即无法联系。2014年殷春梅起诉至法院，要求两被告归还借款，并要求对该房屋享有优先受偿权。2014年8月5日，法院判决支持了殷春梅的诉讼请求，该判决已生效。双方之间的合同已无法履行，原告无法取得房屋所有权。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判决解除原告与被告李虎之间签订的《转让协议》，两被告返还原告购房款212931元，两被告赔偿原告损失100000元，本案诉讼费用由两被告承担。
被告李虎、周珺未应诉、答辩，亦未提交证据。
经审理查明，两被告系夫妻关系，双方于2004年2月23日登记结婚，于2014年1月6日离婚，于2015年6月24日复婚。
2004年，原告王兆林（乙方）与被告李虎（甲方）签订了一份《转让协议》，约定：兹甲方有位于本市下关区XX新村XX巷X号楼X单元XXX室房屋，拆迁后购买本市幕府西路经济适用房（孙家洼）一套，面积为65平方米；甲方自愿将该处经济适用房转让给乙方；乙方于2004年5月10日自行选房，由甲方与房改办签订购房协议；在甲方签订购房协议后，双方到南京市公证处公证，待公证完毕后，乙方将房款付清给甲方，同时可入住；本协议经双方签字及公证后具有法律效力，违约方承担法律责任；该房屋目前不能上市过户，等政策允许后在进行过户手续办理等等。
2005年3月4日，两被告与南京市下关城市建设开发（集团）有限公司（以下简称下关城建公司）签订了《经济适用房买卖契约》，约定由两被告购买本市下关区幕府西路55号XX嘉园XX幢X单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积67.09平方米，房屋总价款为153904元，下关城建公司应于2005年7月31日前向两被告交付房屋等等。
上述合同签订后，原告以两被告名义向下关城建公司支付了涉案房屋购房款153904元，及房屋面积补差款527元，合计154431元。下关城建公司交付涉案房屋后，原告实际装修并居住使用该房屋。2010年3月10日，涉案房屋所有权登记至两被告名下，房屋登记簿记载，建筑面积为67.31平方米。此后，两被告一直未协助原告办理房屋过户手续。
2011年5月，两被告以涉案房屋为抵押物向案外人殷春梅借款26万元，并于同年5月26日办理了抵押权登记手续。原告知晓后，向两被告提出异议。2011年7月12日，原告曾向原本市下关区人民法院提起诉讼，请求确认涉案房屋所有权归其所有，两被告协助其办理房屋产权过户手续。该案审理过程中，因原告申请撤诉，本院于2011年11月3日作出（2011）下民初字第1253号民事裁定书，准许原告撤回起诉。
2012年1月23日，两被告向原告出具了材料一份，内容为：今约定将XX嘉园1幢1单元401室房屋抵押解除后，李虎、周珺承诺配合王湘荣将该处房产正常过户。此后，两被告仍未按该承诺履行协助过户义务。
2014年3月17日，案外人殷春梅因与两被告之间民间借贷纠纷诉至本院，请求两被告偿还26万元借款等。2014年8月5日，本院作出（2014）鼓民初字第1618号民事判决书，判令两被告应归还殷春梅26万元借款及利息，殷春梅对涉案房屋享有优先受偿权。该案判决后，双方未上诉，该判决已生效。
2015年7月28日，原告诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原告称因本院（2014）鼓民初字第1618号案件判决后，殷春梅至涉案房屋内主张权利，原告已于2015年9月底从涉案房屋内迁出。现涉案房屋同地段房屋交易价格大幅上涨，同户型房屋交易价格约为100万元，因被告方根本违约，给原告造成巨大损失。
另原告称曾于2004年4月21日、2004年5月1日分别通过案外人陆某某向两被告给付购房款合计58500元，并提供了陆某某签名的收条两份予以证明。
本院在（2011）下民初字第1253号案件审理过程中，于2011年11月1日向陆某某调查了解相关案件事实，陆某某确认该两张收条系由其出具，但陈述称不认识原告，亦无法确认该钱款其收到后实际交付的对象。
本院依法向两被告公告送达诉讼材料，送达公告于2015年8月21日刊载于江苏法制报，2015年10月20日公告期届满。
因两被告未到庭，致使本案无法调解。
以上事实，有当事人陈述、《转让协议》、《经济适用住房买卖契约》、南京市房地产开发销售发票、收据、本院（2011）下民初字第1253号民事裁定书、本院（2014）鼓民初字第1618号民事判决书以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告李虎之间签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行各自的合同义务。
关于合同解除问题。原、被告签订《转让协议》后，原告以向下关城建公司代为垫付购房款的方式履行了购买涉案房屋的付款义务，履行了自身的合同义务。被告方虽向原告交付涉案房屋，但未按协议约定履行协助原告办理房屋过户手续，并于2011年5月未经原告同意，擅自在该房屋上设定抵押权作为其借款债务担保。案外人殷春梅依法向两被告主张权利后，经生效判决确认，殷春梅在其债权范围内对涉案房屋享有优先受偿权，致使涉案房屋产权过户至原告名下存在客观履行障碍，合同目的无法实现，故两被告行为已构成根本违约，原告据此有权主张解除合同。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告向本院提起诉讼后，本院依法向两被告公告送达，送达公告于2015年8月21日刊载于江苏法制报，2015年10月20日公告期届满，原告的解除合同通知应于送达公告发生法律效力时视为到达被告方，故原、被告之间签订的《转让协议》应自2015年10月21日起解除。
关于原告主张两被告返还购房款212931元的问题。原告与被告李虎签订《转让协议》后，原告为履行付款义务，以两被告名义向下关城建公司支付了涉案房屋购房款153904元，及房屋面积补差款527元，合计154431元。该购房款154431元在双方《转让协议》解除后，被告方应予以返还。原告另主张通过案外人陆某某向两被告支付购房款58500元，但未提供充分的证据予以证明，陆某某对该钱款的性质亦不予认可，故对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张两被告赔偿损失100000元的问题。根据庭审查明的案件事实，被告方向原告交付涉案房屋后，原告已实际装修后居住使用，发生相关装修费用。两被告擅自抵押涉案房屋后，因被告方的债权人依据生效判决主张权利，致使原告取得涉案房屋所有权存在客观履行障碍，亦无法居住使用涉案房屋，两被告的行为构成违约，侵害了原告合法权益，依法应承担赔偿损失等违约责任。双方《转让协议》中对于一方违约致使合同解除的违约责任未有明确约定，本院结合当事人过错、原告损失、同地段房屋交易价格等案情，原告主张赔偿100000元损失，本院予以支持。
被告李虎、周珺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告王兆林与被告李虎之间签订的《转让协议》自2015年10月21日起解除。
二、被告李虎、周珺于本判决生效之日起七日内返还原告王兆林购房款154431元。
三、被告李虎、周珺于本判决生效之日起七日内赔偿原告王兆林损失100000元。
如两被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5994元，公告费900元，合计6894元，由两被告负担（此款原告已预交，两被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 夏 雯
审 判 员 胡斌兵
审 判 员 李佳萱
二〇一五年十二月一日
见习书记员 沈 婷