宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）宁0122民初641号
原告：魏春海，男，汉族，1973年6月1日出生，江苏省南京市人，中专文化，个体户，现住宁夏回族自治区。
委托代理人：哈瑞、杜芃原，宁夏海潮律师事务所律师。
被告：宁夏泰和房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路5号，统一社会信用代码91640122670436073D。
法定代表人：王进，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。
原告魏春海与被告宁夏泰和房地产有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人杜芃原、哈瑞，被告泰和公司的诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏春海向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权证书；2.判决被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金174238元，（按照已付房款计算中国人民银行同期贷款利率6%的标准，三期XXX室，暂从2014年3月1日计算至2015年12月1日；三期XXX室，暂从2014年4月1日计算至2015年12月1日；），并主张至判决生效后被告实际协助办理之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月26日，原告购买被告开发的的位××区、三期XX号楼X单元XXX室住房两套。双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后90日内，提供资料，协助办理权属证书，逾期承担法律责任。因办理房屋交接手续时，实测面积增加至240.31平方米（XXX室）、138.57平方米（XXX室），原告最终实际支付房款1087643元（XXX室）、623565元（XXX室），共计1711208元。原告履行合同，支付购房款后，按照房产部门办理产权登记要求提交资料，办理房屋所有权证书，但因被告没有到房屋产权管理部门办理初始登记业务，导致原告无法办理房屋所有权证书。现原告诉至人民法院，请求贵院依法受理并支持各项诉讼请求，维护其合法权益。
被告泰和公司辩称，一、对于原告第一项诉请，被告方无异议；二、对于原告的第二项诉请，被告认为不能成立。首先，原、被告双方在所签订的房屋买卖合同中已经约定了逾期办理房屋所有权证书的违约金，而适用司法解释第18条的前提条件是合同没有约定违约金或损失数额难以确定，显然不适用于本案；其次，原告未向法庭举证证实逾期办理房屋所有权证书对其造成的实际损失以及损失数额，所以逾期办理房屋所有权证的违约金应当重新计算。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对原告魏春海提交的有争议的证据，本院认定如下：贺兰县房屋产权产籍管理所于2015年11月16日出具的《关于泰和地中海三期房屋的情况说明》原件一份，该证据加盖了贺兰县房屋产权产籍管理所的公章，能够证实被告泰和公司未办理房屋初始登记的事实，其内容真实、形式及来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。
对事实部分，本院认定如下：2012年10月26日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：泰和地中海销字第2012年1162号）及《商品房买卖合同》之补充协议，约定：原告魏春海购买被告泰和公司开发的的位××区三期XXX号房屋一套，面积137.62平方米，每平方米单价4500元，房屋总价款629290元，房款支付方式为首付款310290元，余款采取银行按揭贷款方式支付。2013年8月19日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：泰和地中海销字第2013年0128号）及《商品房买卖合同》之补充协议，约定：原告魏春海购买被告泰和公司开发的的位××区三期XXX号房屋一套，面积238.99平方米，每平方米单价4526元，房屋总价款1081669元，房款支付方式为首付款651669元，余款采取银行按揭贷款方式支付。两份《银川市商品房买卖合同》第四条均约定商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行银川东城支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2012年9月21日。被告泰和公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。《补充协议》均约定：选择银行按揭贷款的，由被告泰和公司代为办理产权登记手续......原告魏春海全面、适当履行义务后，被告泰和公司承诺于90个工作日内完成该商品房的产权证及抵押登记手续的办理，逾期办理的，按照已付房价款的万分之一支付违约金，该合同继续履行。经原、被告双方实地测量，涉案泰和·地中海小区三期XXX号房屋最终实际支付房款623565元，涉案泰和·地中海小区三期XXX号房屋最终实际支付房款1087643元。上述两套房屋，被告泰和公司均给原告魏春海出具了销售不动产统一发票。因被告泰和公司就泰和·地中海小区三期未在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所办理房屋初始登记业务，导致原告无法办理涉案房屋产权证书。现原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告泰和公司以涉案商品房所分摊的土地使用权办理的抵押贷款于2015年10月到期，由于被告泰和公司未能及时偿还贷款，办理了抵押物置换，但银行无相应指导文件，只办理续押手续。由于银行不予办理泰和·地中海小区三期土地抵押和在建工程的解押手续，贺兰县房屋管理部门无法办理三期房屋初始登记业务，同时也无法为住户办理房产证。2015年8月，贺兰县房屋管理部门函告被告泰和公司，要求被告泰和公司与银行进一步协商沟通，解决上述问题。
本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订的合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。原告魏春海已按照合同约定履行了应尽的义务，被告泰和公司也应及时将原告魏春海所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告魏春海及时取得诉争房屋的房地产权属证书。根据合同的约定，若被告泰和公司未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案而导致原告魏春海延期取得权属证书的，则被告应按已付房款的万分之一向原告魏春海支付违约金，该条款中关于违约金的约定应视为明确和具体的，以此计算，被告泰和公司应向原告魏春海支付涉案泰和·地中海小区三期XXX号房屋的逾期办证违约金为62.35元（623565元的万分之一），涉案泰和·地中海小区三期XXX号房屋的逾期办证违约金为108.76元（1087643元的万分之一），合计171.11元。原告魏春海认为合同中约定的违约金过低，显示公平应当予以调整，但该合同是双方在自愿的基础上签订的且违约金的增加需要具备一定的条件，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，合同一方主张增加违约金的前提是违约金低于造成的损失且增加的数额以造成的损失为限，原告魏春海无证据证明逾期办理房产证对其造成的损失，故对于原告要求以已付房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%的标准计算违约金的主张，本院不予支持。。
综上所述，原告魏春海要求被告泰和公司继续履行合同，协助办理房屋产权证，并非被告泰和公司客观不能解决，故对该项请求，本院予以支持；原告魏春海要求被告泰和公司承担违约金174238元的诉请，本院予以支持171.11元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告魏春海办理位于××区号、三期X幢X单元XXX号房屋的房产权属证书；
二、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏春海支付逾期办理房屋所有权证书违约金171.11元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1892元（已减半收取），由原告魏春海负担1890元，由被告宁夏泰和房地产有限公司负担2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
代理审判员张红梅
二○一八年四月十九日
书记员侯小韦
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。