江苏省南京市江宁区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0115执异140号案外人:朱家伟，男，1990年2月2日生，汉族。委托诉讼代理人：沈玉宇，江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴双，江苏朗盈律师事务所律师。申请执行人：南京银行股份有限公司城南支行（统一社会信用代码91320100704143229X），住所地南京市江宁区金盛路1号金盛公寓12-101室。负责人：沈钟璞，支行行长。委托诉讼代理人：程慧，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇坤，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被执行人：江苏宁东国际印刷包装城投资管理有限公司（统一社会信用代码91320000686592433X），住所地南京市秦淮区石杨东路××。法定代表人：黄加钱，该公司执行董事。被执行人：江苏省光彩证照磁卡印刷有限公司（统一社会信用代码913200006089477962），住所地南京市秦淮区石杨东路××。法定代表人：黄加钱，该公司执行董事。以上二被执行人的委托诉讼代理人：詹敬宗，江苏东恒律师事务所律师。被执行人：陈淑端，女，1965年6月1日生，汉族。被执行人：黄加星，男，1966年10月5日生，汉族。在本院执行南京银行股份有限公司城南支行（以下简称南京银行城南支行）与江苏宁东国际印刷包装城投资管理有限公司（以下简称宁东公司）、江苏省光彩证照磁卡印刷有限公司（以下简称光彩公司）、陈淑端、黄加星借款合同纠纷一案中，案外人朱家伟对执行江苏宁车国际印刷包装城（××、××）房屋租金提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。案外人朱家伟的委托诉讼代理人沈玉宇、申请执行人南京银行城南支行的委托诉讼代理人程慧、被执行人宁东公司及光彩公司的委托诉讼代理人詹敬宗参加了听证。现已审查终结。案外人朱家伟异议称，2011年11月10日，其与宁东公司、光彩公司签订房屋经营权转让协议，约定宁东公司、光彩公司以300万元的价格将江苏宁车国际印刷包装城（××、××）负一楼到五楼所有房屋的经营权转让给其，经营期限10年，并向其出具了授权委托书。其将经营转让款300万元支付给光彩公司后，向各租户出具了通知函并重新签订了租赁合同，目前××、××负一楼到五楼房屋已由其实际控制经营。法院在执行南京银行城南支行与宁东公司、光彩公司、陈淑端、黄加星借款合同纠纷一案中，对××、××负一楼到五楼房屋的租金采取了查封扣划的执行措施，损害了其合法利益。故请求停止对江苏宁车国际印刷包装城（××、××）负一楼到五楼房屋租金的执行。案外人朱家伟为支持其异议请求，向本院提供了以下证据：1、2014年11月10日光彩公司、宁东公司（甲方）与朱家伟（乙方）签订的《房屋经营权转让协议》一份，该协议主要内容：甲方转让使用经营权的房屋坐落于××、××，建筑面积约13054.64平方米，为负一楼到五楼所有房屋；经营使用期限10年，自2014年11月10日起至2024年11月9日止；该房屋的每年使用费为300万元，合计使用费3000万元，乙方于2014年11月7日给付甲方使用费300万元；本合同生效后，乙方即合法取得该房屋的使用权，乙方有权出租该房屋，乙方出租、续租房屋可以以自己名义或者甲方名义进行，但在甲乙双方的合同期限内，该租金属于乙方所有；本合同生效后，以甲方名义签订的租赁合同，甲方必须向第三方出具由乙方代收租金的授权委托书，委托乙方收取租金且租金归乙方所有；如第三方已经向甲方支付甲乙双方合同期内的部分或者全部租金的，乙方则对该部分房屋的经营使用权授权顺延，以使乙方受益期间达到合同约定年限；等。2、授权委托书一份。光彩公司、宁东公司委托朱家伟收取2014年11月10日起至2024年11月9日的租赁费用等。3、中国农业银行股份有限公司南京龙江支行转账凭证一份。朱家伟于2014年11月7日通过转账方式转给黄加星300万元。申请执行人南京银行城南支行答辩称，房屋使用经营权转让协议落款日期虽是2014年11月10日，但法院在向承租人发出协助执行通知书冻结租金时，承租人是与宁东公司、光彩公司签订的租赁合同，并非是案外人朱家伟签订，案外人朱家伟是后来强行占据的。××一楼、四楼、五楼房产首先抵押给其，在诉讼中被法院查封，后法院冻结××房屋租金，根据法律规定，××房产被查封后所产生的孳息（租金）归抵押权人即其所有。案外人朱家伟支付300万元时间是2014年11月7日，而房屋使用经营权转让协议是2014年11月10日签订的，两者时间不一致，且协议中约定的10年租期过长，租金标准亦严重低于市场价格，有违常理。综上，请求驳回案外人朱家伟的异议请求。被执行人宁东公司、光彩公司共同辩称，法院冻结宁东公司租金在朱家伟与宁东公司、光彩公司签订的房屋使用经营权转让协议之前，且所冻结的租金对应的房屋抵押给了南京银行城南支行，因此，上述租金收益应归南京银行城南支行。案外人朱家伟借款给宁东公司、光彩公司，其为保障自己的权益，才逼迫宁东公司、光彩公司签订上述协议和授权委托书，且当时协议没有实际内容，只有签字和盖章。协议中约定的租金亦远远低于市场价。综上，请求驳回案外人朱家伟的异议请求。被执行人陈淑端、黄加星均未提交书面答辩意见。南京银行城南支行与宁东公司、光彩公司、陈淑端、黄加星借款合同纠纷一案，本院于2015年2月15日作出（2015）江宁商初字第174号民事裁定，裁定冻结宁东公司、光彩公司的房屋租金收益，并向协助执行人南京鑫彩峰广告有限公司、南京秦淮区嘴馋火锅店、重庆小面优购便利店、中国电信股份有限公司南京分公司、中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部等发出协助执行通知书。同年11月4日，本院作出（2015）江宁商初字第174号民事判决，确认：一、南京宁东印刷材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京银行城南支行借款本金1800万元及截至2015年2月2日的利息115579元，并承担此后的利息、罚息、复利（利息以1800万元为基数按年利率7.36%；罚息以1800万元为基数按年利率3.68%；复利以未支付的利息为基数按年息11.04%；均从2015年2月3日计算至借款本金全部清偿之日起止）。二、南京宁东印刷材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京银行城南支行律师代理费242409元。三、南京银行城南支行可就光彩公司抵押的位于南京市××房产（宁房权证白初字第××、37××20号），在抵押范围内，从折价或以拍卖、变卖该财产的所得价款中优先受偿。四、黄加星、陈淑端对宁东公司的上述债务承担连带责任。该判决发生法律效力后，根据南京银行城南支行的申请，本院于2016年1月8日立案执行，案号为（2016）苏0115执262号。该案在执行过程中，本院作出（2016）苏0115执262号执行裁定，扣留宁东公司在南京鑫彩峰广告有限公司处的租金，及（2016）苏0115执261-265号执行裁定，扣留光彩公司在中国电信股份有限公司南京分公司、中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部处的租金。另，本院向上述协助执行单位送达协助执行通知书冻结租金时，上述协助执行单位向本院提供了其与宁东公司、光彩公司签订的租赁合同，并未提及宁东公司、光彩公司或朱家伟已告知其租赁的房屋已由宁东公司、光彩公司转让给朱家伟经营并由朱家伟收取相应的租金。本院认为，人民法院对债务人到期应得的收益，可以采取财产保全措施，限制其支取，通知有关单位协助执行。诉讼中采取的财产保全措施，进入执行后，自动转为执行中的查封、冻结措施。本案中，因光彩公司、宁东公司作为本案被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院对光彩公司、宁东公司应得的租金收益采取冻结等执行措施，并无不当。案外人朱家伟虽提供了其与宁东公司、光彩公司签订的房屋使用经营权转让协议，以及宁东公司、光彩公司出具的授权委托书，主张其在本院冻结租金之前已经实际占有使用管理××、××负一楼到五楼所有房屋，但本院在冻结租金时，协助执行单位并没提及宁东公司、光彩公司或朱家伟已告知其租赁的房屋已由宁东公司、光彩公司转让给朱家伟经营并由朱家伟收取相应的租金的问题。因此，案外人朱家伟提供的证据不能充分证明其上述主张。案外人朱家伟虽提供了汇款凭证，但该款是朱家伟汇给黄加星的，不能证明该款是支付给宁东公司、光彩公司的转让费。此外，房屋使用经营权转让协议中虽约定每年转让使用费300万元，合计3000万元，于2014年11月7日给付使用费300万元，但对剩余使用费的支付时间、支付方式及金额等主要事项未进行约定，不符合常理，且约定的每年使用费300万元亦属明显不合理的低价。综上，案外人朱家伟提供的证据不足以证明其对××、××负一楼到五楼房产享有的权利能够排除本院对该房产出租所得的租金的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回案外人朱家伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  马大山人民陪审员  王方玉人民陪审员  鲁为玉二〇一八年三月二十二日见习书记员  董丽丽