江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终1687号上诉人（原审被告）：徐州海峡房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区欣欣路8号中国农业银行三楼。法定代表人：祝茂光，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任艳，女，1981年4月5日生，汉族，个体户，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王莹，江苏建伟律师事务所律师。上诉人徐州海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡房地产公司）因与被上诉人任艳商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6178号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海峡房地产公司的委托代理人张雁，被上诉人任艳的委托代理人王莹到庭参加诉讼。现本案已审理终结。上诉人海峡房地产公司向本院提出上诉：请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，证据不足。一、被上诉人要求解除商品房买卖合同并退还购房款，缺乏事实和法律依据。根据合同法第94条规定，当事人享有法定解除权的情形有四种：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表面不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行了（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不鞥实现合同目的的。据此，该条规定除了不可抗力外，其他三条都是以违约为前提的。而在本案中上诉人与被上诉人双方的合同已履行完毕。2011年7月份双方签订商品房买卖合同后，被上诉人向上诉人交付了购房款，上诉人向被上诉人交付了合同标的的车位，其中包括办理证件所需要的发票、车位初始登记证等，双方合同已经履行完毕。办理相关的证照是被上诉人和产权登记机关的关系，被上诉人因无法在产权登记机关办理证照而诉请解除与上诉人的买卖合同缺乏事实和法律依据。二、上诉人向车位××包括被上诉人在内，提供的手续都是合法且完备的，上诉人所售出的车位是合法的，手续也是完备且符合产权办证要求的。被上诉人购买车位的时间是在2011�，而其向产权登记部门申请办证的时间是2016年，2015年国家进行房屋两证合一改革，在此之前是进行过广泛的政策宣传的，上诉人并不知被上诉人未办理产权证，且也无法定义务对其进行通知。被上诉人办证出现障碍，是因为被上诉人怠于行使权利造成的。被上诉人任艳答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，被上诉人购买上诉人的涉案车库合同约定办理房地产权属证书，但因上诉人不能提供土地分割证导致无法办理权属证书，无论是过去的两证还是现在的一证均不能办理，要求退还购房款并支付利息有事实和法律依据，请求二审法院予以维持。任艳一审诉讼请求：1.解除双方的商品房买卖合同。2.由海峡房地产公司退还购房款118769元，并支付利息44003元（从2010年8月7日到2016年12月7日，按同期贷款利率5.85%计算）共计162772元。3.诉讼费由海峡房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年11月23日，就海峡房地产公司开发的位于徐州市欣欣路北侧东南郡小区第C14幢4单元-113号房、第C8幢4单元-128号房（均为-1层车库），徐州市房产管理局产权监理处向海峡房地产公司出具编号分别为徐房权证泉山字第××号、徐房权证泉山字第××号的《徐州市商品房初始登记证》。2011年7月2日，任艳（××）与海峡房地产公司（××）签订《商品房买卖合同》共两份，约定：任艳分别购买海峡房地产公司开发的位于徐州市欣欣路北侧东南郡小区第C14幢4单元-113号房、第C8幢4单元-128号房。同时约定该商品房的用途为车库，属钢混结构，层高为3.3米，建筑层数地上6层，地下-1层，车库的总价款分别为人民币61712元、57057元。双方在《商品房买卖合同》第十五条还约定：××应当在商品房交付使用后180日�，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××不退房，××按延期天数每天每套10元向××支付违约金。同日，徐州市房产管理局产权监理处向海峡房地产公司出具《商品房预（销）售合同网上登记备案证明》两份，其中一份内容为：你单位与任艳于2011年7月2日签订的商品房买卖合同已经进行商品房预（销）售合同网上登记备案，房屋坐落泉山区欣欣路北侧，东南郡小区、C14号楼4单元-113室，建筑面积27.74平方米，套内建筑面积14.95平方米，分摊建筑面积12.97平方米。商品房预售许可证号为徐房售许字（2009）第9号，合同备案号为2011070200086，商品房备案证明号为20090090288。购房单位（人）须持本证明书和购房合同、发票，方可申请立契过户，办理房屋权属证书。另一份内容为：你单位与任艳于2011年7月2日签订的商品房买卖合同已经进行商品房预（销）售合同网上登记备案，房屋坐落泉山区欣欣路北侧，东南郡小区、C8号楼4单元-128室，建筑面积26.22平方米，套内建筑面积12.65平方米，分摊建筑面积13.57平方米。商品房预售许可证号为徐房售许字（2009）第9号，合同备案号为2011070200081，商品房备案证明号为20090090301。购房单位（人）须持本证明书和购房合同、发票，方可申请立契过户，办理房屋权属证书。2011年7月6日，海峡房地产公司就任艳所购买的上述两处车库开出交款人为任艳、购房款分别为61712元、57057元的商品房《销售不动产统一发票》两份。后海峡房地产公司依照《商品房买卖合同》向任艳交付了上述两处车库，但任艳一直未去房产管理部门办理所购商品房即上述两处车库的房屋所有权证、国有土�使用证。至2015年，国家关于房屋两证（房屋所有权证、国有土地使用证）合一改革，任艳原持其所购商品房的相应《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《徐州市商品房初始登记证》、《商品房预（销）售合同网上登记备案证明》等即可取得房屋所有权证，但不能取得国有土地使用证。在房屋两证合一改革后，因海峡房地产公司不能提供相应商品房的《土地分割证》，任艳即无法办理所购商品房的权属证书。任艳于2016年去不动产管理部门办理所购商品房的权属证书未果，遂诉至法院。一审法院认为，商品房买卖合同约定的办理不动产所有权登记的期限超过一年，由于××的原因，导致××无法办理不动产所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。本案中，海峡房地产公司海峡房地产公司将其开发的位于徐州市欣欣路北�东南郡小区第C14幢4单元-113号房、第C8幢4单元-128号地下-1层车库以签订《商品房买卖合同》的方式出售给任艳，但合同中并没有明确约定该商品房买卖不提供土地分割证，即没有明确约定所售商品房仅能办理房屋所有权证、不能办理国有土地使用权证，故应由海峡房地产公司承担不利的法律后果。虽然任艳拖延至国家关于房屋两证（房屋所有权证、国有土地使用证）合一改革后才去不动产管理部门办理相应权属证书，自身有一定责任，且海峡房地产公司售房时确无法预料上述改革的实施，但毕竟任艳现在无法办理权属证书的直接原因是海峡房地产公司不能提供相应的土地分割证，故海峡房地产公司应承担相应的违约责任。任艳现诉请解除双方签订的相应《商品房买卖合同》，由海峡房地产公司退还购房款118769元，并由海峡房地产公司支付2010年8月7日至2016年12月7日期间的相应利息44003元（按照实际未超过同期银行贷款利率计算所得），符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第一百三十条、第一百三十六条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，遂判决：一、解除任艳、徐州海峡房地产开发有限公司之间于2011年7月2日签订的关于徐州市欣欣路北侧东南郡小区第C14幢4单元-113号房、第C8幢4单元-128号房的《商品房买卖合同》各一份。二、徐州海峡房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向任艳退还购房款118769元。三、徐州海峡房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向原告任艳支付购房款118769元在2010年8月7日至2016年12月7日期间的相应利息44003元。本院对一审查�的事实予以确认。本院认为，徐州海峡房地产开发有限公司就涉案东南郡小区地下车库已取得商品房预售许可证，其有权对外出售。根据双方签订的《商品房买卖合同》，任艳有权取得涉案车位的权属证书。现任艳不能办理权属证书的原因是徐州市不动产登记局在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后暂时停止办理相关的房屋所有权证，属于地方政策变化所致，不是徐州海峡房地产开发有限公司违约所致。由于徐州市不动产登记局对于车库能否办理权属证书尚不能给予明确答复，任艳购买徐州海峡房地产开发有限公司的车位能否办理权属证书现不能确定。故被上诉人任艳一审起诉暂不具备受理条件，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销�州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6178号民事判决。二、驳回任艳的起诉。一审案件受理费2430元，退还任艳，二审上诉人徐州海峡房地产开发有限公司预交的案件受理费4860元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 廖伟巍审 判 员 宋新河审 判 员 李 琳二〇一七年八月十七日法官助理 曹 勇书 记 员 陆滢冰