广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初16147号原告：傅琦，女，汉族。委托诉讼代理人：余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。被告：何智炜，男，汉族。原告傅琦与被告何智炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还原告代垫的物业管理费2724.36元；2、被告立即将户口迁出佛山市南海区桂城街道南一路39号江南名居锦苑12座604房；3、被告所支付的迁户保证金20000元归原告所有；4、被告支付违约金604.81元（以2724.36元为基数，按每日1‰计算，从2017年3月7日暂计算至2017年10月15日，以后亦以此利率计算至全部合同义务履行完毕之日止）以上合计人民币23329.17元;5、本案的诉讼费用和鉴定费用由被告承担。事实与理由：原被告于2016年9月23日就佛山市南海区桂城街道南一路39号江南名居锦苑12座604房（以下简称“涉案房屋”）签订《房屋买卖合同》（以下简称“涉案合同”），双方已经办理房产过户登记手续，但被告未履行涉案合同约定义务。被告于交付房产前仍欠物业管理费5320.01元及水电煤费用合计404.35元，原告于2017年3月7日代被告垫付上述费用，扣除被告已经支付的保证金3000元，被告仍向原告支付2724.36元。经原告多次催缴未果，且被告至今户口仍未迁出，已严重违反合同约定，应承担违约责任。被告辩称，我跟物业方之前有过协议，我住那一栋楼的建筑下面就是垃圾站，我住的时候住了一年多的时候垃圾站都是正常，后来别的小区把垃圾倒在我这里每天都很臭，跟物业经理商量后可以免除我物业管理费，现在原告说我没有交物管费，现在是原告还欠3000块，所以我才没有迁走。当时两万块我不放心找别人托管，但是他又反悔了，原告应该把物业方也叫来对质。两万块的问题，合同上第七条写明两万块是押金，如果逾期迁出是违约，但是合同没有写明违约会怎样，没有说违约就没收保证金，违约是怎么算可以由法官来判，总成交的千分之一也没有说是什么的总成交，千分之一也很高。对于房屋两万块的保证金我肯定不能给原告的，因为合同没有写如果违约两万块没收。现在物业公司也是存在违法行为，把1、4期的垃圾拉到6期，怎么可能把其他小区的垃圾拉到我们小区，我到底是否有交物管费，应该把物管方也列为被告，不能以一张发票来断定我到底有没有交物管费。保证金在户口迁完之后还给我，是为了保证我一天没有迁走，保证金就押在原告那里，合同没有写保证金可以没收。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告提交如下证据：原、被告身份证复印件；房地产买卖合同、房地产权证、物业交接确认书、中国农业银行信用卡交易明细查询回单、pos签购单、网上银行电子回单、南海桂裕物业管理有限公司锦苑、熙苑（收据）三张（尾数编号分别为：194、195、196）、发票三张（尾数编号分别为683、684、685）、证明、律师函、EMS邮递单、佛山市公安局出具的人口信息查询资料。被告提交如下证据：照片、收款证明（3000元水电煤气及物业管理费）、收款证明（保证金）。经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：根据原告提交的房地产权证记载，被告为涉案房屋的权属人，享有二分之一共有产权，另外共有人为案外人曹倩霞。2016年9月23日，原告（买方）、被告（以案外人曹倩霞、被告名义，均为卖方，有效联系地址均为广东省佛山市禅城区怀康里9号）、案外人（经纪方）满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司签订《房地产买卖合同》，约定：“……现买卖双方已就买卖广东省佛山市南海区桂城街道南一路39号江南名居锦苑12座604房（下称“该物业”）的所有交易条件达成一致……第二条计价和价款……物业之成交价为人民币……（￥1290000.00元）……第五条物业交付……买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋并签署《物业交接确认书》。卖方在交付该物业予买方使用之日前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括且不限于如水电、燃气、管理费、电话费、电视费、网络使用费等）并协助买方办理相关的过户手续。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿。买卖双方同意在定金中将部分楼款人民币……（￥3000.00元）……作为交楼保证金委托经纪方代为保管。该保证金用于确保卖方在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠费等。买卖双方签署《物业交接确认书》，则视为卖方已经结清该物业所产生的欠费，经纪方可以把上述交楼保证金作为楼款转交给卖方。若发生欠费情况的，则买卖双方同意按如下方式处理：双方委托经纪方从保证金中扣除等额于欠费的款项交予买方，剩余部分转付业主。欠费由买方自行结清，不足则由买方向卖方另行追偿。第六条户口迁移该物业户口情况为：有户口。卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订本合同后360天内迁出户口，户口逾期迁出则属卖方违约。为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在定金中预留……（￥20000.00元）作为保证金，按以下方式执行：交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行……②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金……第十四条送达合同记载的合同各方联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他各方，否则仍以上述地址为有效送达地址。发出之日起三日视为送达，双方未如实填写的，以有效身份证件住址为准……。”同日，原告出具收款证明确认收到被告水电煤气以及物业管理费3000元。2016年11月19日，原告出具收款证明确认收到被告户口保证金20000元，待户口迁出时无息退还给被告。2017年1月26日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）就涉案房屋签署《物业交接确认书》，内容如下：“……1、本确认书签订之日为正式交接上述物业日期……3、签署本交接书同时，甲方保证已缴清交接前所发生的有线电视、电话、水、电、煤气、网络使用等应付费用，并将协助乙方办理上述设施的过户手续直至过户成功为止。自本交接书生效当日起由乙方承担使用上述物业所产生的一切费用，甲乙双方另行约定的则遵循其约定。如交接后产生费用争议的，甲乙双方自行协商或通过法律途径解决。”2017年3月7日，原告向案外人佛山市南海区桂裕物业管理有限公司支付5320.01元，同日，该司出具证明确认上述5320.01元为被告所欠的从2014年7月至2016年12月的管理费，该司还出具收据确认收到涉案房屋2014年7-12月分摊电费、垃圾费（15元）294.9元、2015年1-12月分摊电费、垃圾费（15元）640.4元、2016年1-12月分摊电费、垃圾费（15元）765.9元。另查明，原告于2017年11月16日出具说明，内容为：“本房屋买卖合同纠纷案涉房产虽然由何智炜与曹倩霞名义共有，但因涉案合同签署方为傅琦与何智炜，曹倩霞并没有签署，且曹倩霞户籍并不在涉案房产上，因此原告傅琦同意仅起诉何智炜为被告，放弃将曹倩霞列为被告，特此说明。”本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷。原告、被告、案外人签订的涉案合同是各方在平等自愿的基础上签订的，合同内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。关于原告诉请被告返还代垫的物业管理费及相应的违约金。根据涉案合同的约定，买卖双方签署《物业交接确认书》，则视为卖方（即被告）已经结清该物业所产生的欠款，经纪方可以把交楼保证金作为楼款转交给卖方。虽然后来原告与被告签订的《物业交接确认书》约定，签署交接书同时，甲方（即被告）保证已缴清交接前所发生的有线电视、电话、水、电、煤气、网络使用等应付费用，并将协助乙方（即原告）办理上述设施的过户手续直至过户成功为止。自交接书生效当日起由乙方承担上述物业所产生的一切费用，甲乙双方另行约定的则遵循其约定。如交接后产生费用争议的，甲乙双方自行协商或通过法律途径解决。但仅依据上述《物业交接确认书》的约定，仍不足以认定变更了涉案合同上述约定。因此，依据涉案合同上述约定，在签署《物业交接确认书》后，涉案房屋在交接前所产生的欠款的风险已由原告自行承担，原告再行诉请被告支付相关欠费及违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告迁出户口及迁户保证金20000元归其所有。本院作如下分析：一、根据涉案合同的约定，卖方（即被告）承诺在签订合同后360日内迁出户口，户口逾期迁出则属卖方违约。为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在定金中预留20000元作为保证金，交由买方（即原告）保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付。涉案合同系于2016年9月23日签订，即被告按上述约定最迟应于2017年9月18日迁出户口，但被告并没有在此期限前迁出，故被告属于逾期迁出。二、被告辩称原告欠其3000元，所以其才没有迁走。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。从涉案合同的约定来看，原告在与被告签署《物业交接确认书》后应向被告返还3000元保证金，但与合同约定的被告迁出户口并无明确的先后履行的顺序，故属于上述法律规定的情形，双方应当同时履行。因此，被告以原告不退还3000元为由拒绝迁出户口，依据充足，本院予以采纳。故被告逾期迁出户口的行为不构成违约，无需承担违约责任。原告诉请迁户保证金20000元归其所有，缺乏依据，本院不予支持。至于原告诉请被告迁出户口，因迁移户口属行政机关管理范围，不属于民事审判范围，故本院对原告该诉请不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告傅琦的诉讼请求。本案受理费192元，由原告傅琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年一月二十六日书记员 冯裕雯《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。