吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）四民终字第129号
上诉人（一审被告、反诉原告）：梨树县梨树镇霍家店村村民委员会。
法定代表人：崔文彦，村主任。
委托代理人：赵勇，吉林赵勇律师事务所律师。
委托代理人：霍岩平，吉林霍岩平律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：宋福祥，男，1952年4月25日出生，汉族，退休干部，现住梨树县。
梨树县梨树镇霍家店村村民委员会（以下简称霍家店村委会）因与宋福祥房屋租赁合同纠纷一案，曾因不服梨树县人民法院作出的（2013）梨民一初字第170号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月19日以一审判决认定事实不清为由，作出（2014）四民终字第69号裁定撤销梨树县人民法院（2013）梨民一初字第170号判决，发回梨树县人民法院重审。梨树县人民法院重审后作出（2014）梨民一重字第6号民事判决。霍家店村委会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人霍家店村委会的委托代理人赵勇、霍岩平，被上诉人宋福祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋福祥在一审法院诉称：2009年11月30日，霍家店村委会将村委会礼堂租赁给宋福祥开办二人转剧场及艺术学校使用，并签订书面《租赁合同》，约定租赁期限为5年，租金共计10万元，并约定“以下协议双方必须严格遵守，如有一方违约，责任由违约方承担”。租赁合同签订后，宋福祥使用不到两年，霍家店村委会即于2011年10月通知宋福祥解除合同，为此给宋福祥造成严重经济损失，具体损失为：1、宋福祥为开办二人转剧场及艺术学校对租赁的礼堂进行了专业的装饰装修，购置演出物品及必要的广告宣传等前期投入，费用324110元（包括租金及霍家店村委会欠宋福祥消费款）。2、宋福祥后3年收入1059954元，霍家店村委会应赔偿给宋福祥。霍家店村委会单方通知宋福祥解除租赁合同后，宋福祥曾多次找霍家店村委会协商赔偿事宜，但霍家店村委会至今未予赔偿，为维护宋福祥的合法权益，现请求霍家店村委会因单方违约解除合同给宋福祥造成的各项经济损失合计1384064元。诉讼费用由霍家店村委会承担。宋福祥租赁期限内的租金给完了，霍家店村委会提出终止合同，就不应该再付租金，宋福祥没经营这段时间的租金不应该给。
霍家店村委会在一审法院辩称：宋福祥与霍家店村委会于2009年11月30日签订《租赁合同》，霍家店村委会将礼堂租给宋福祥使用5年，截止2011年9月，宋福祥给付村委会租金5万元，尚欠5万元租金。在合同履行过程中，霍家店村委会没有通知宋福祥解除合同，是宋福祥单方不履行合同。因此，霍家店村委会没有违约，不存在赔偿问题。现请求宋福祥给付霍家店村委会租金5万元，诉讼费用由宋福祥承担。宋福祥所述的诉讼理由与事实不符，霍家店村委会与宋福祥并没有解除合同，内容是终止，霍家店村委会提出与宋福祥协商合同继续履行合同中的矛盾。原合同约定只能进行二人转演艺的用途，而宋福祥在履行过程中承办了大量大型婚礼，对周围环境产生影响，老百姓意见很大。霍家店村委会提出交涉后宋福祥擅自撤离场地。从法律关系来看，霍家店村委会没有违约行为，事实上是宋福祥违约。关于宋福祥请求的赔偿数额包含欠款，演出场地费这是普通债务，与租赁合同的债务无关，霍家店村委会可以另行告诉，不能在本案中审理。关于装潢装饰双方没有约定承担责任方式，关于原告为经营购买的可以移动的物品及本身经营的经营成本与租赁合同无关，关于营业损失没有充分证据证明，霍家店村委会没有违约，不存在赔偿问题，请求驳回宋福祥的诉讼请求。同时反诉增加请求：解除宋福祥与霍家店村委会之间的租赁合同。
一审法院查明：2009年11月30日，霍家店村委会将村委会礼堂租赁给宋福祥开办二人转剧场及艺术学校使用，并签订了书面《租赁合同》，合同约定“租赁范围：礼堂、礼堂西侧门两边的档案室、图书室、二楼会议室、村委会院内西侧平台房屋。档案室、图书室、二楼会议室暂用，等锅炉房及礼堂北侧空地改建后再归还给霍家店村委会。租赁期限为5年，租金共计10万元，租期从宋福祥营业之日起开始计算。所有租金分3年之内交齐，双方签约时宋福祥向霍家店村委会交付1万元，下半年交2万元，第二年交3万元，第三年交4万元，第四年、第五年不交任何租赁费用……以上协议双方必须严格遵守，如有一方违约，责任由违约方承担”。宋福祥于2010年1月20日正式营业，双方同意租期从该日开始计算，宋福祥经营2年。录音证明霍家店村委会单方终止合同。宋福祥在租赁期间用于墙壁装修及涂料费12400元、地毯2125元、圈地毯2800元、桌布及脚垫455元、茶几及沙发42900元、柜台18**元、牌匾28000元、舞台及观众厅装修款35000元、广告费6325元、音响及灯光99190元（P64筒灯6720元、天蒂散光灯1760元、换色器10800元、烟雾机1700元、大泡泡机1300元、数字硅箱7600元、阻燃电缆12900元、信号电缆1000元、数字硅箱控制台28**元、换色器控制台6**元、动画激光灯5200元、烟水泡泡水1200元、1500W大频闪灯200元、专业追光灯4800元、C牌70音箱15000元、C牌5T音箱12000元、发送音箱7000元、功放机5200元、均衡器650元、效果机800元、166CX调音台15**元、无限麦克风1800元、有线麦克风90元、786支架240元、303支架120元、音箱线400元），总计330265元。宋福祥举证说明在宋福祥经营期间，霍家店村委会工作人员在其剧场消费5685元，霍家店村委会同意给付有消费者签字的1340元。
一审法院认为：宋福祥租赁霍家店村委会礼堂不到两年，霍家店村委会于2011年10月即通知宋福祥解除合同，霍家店村委会违约在先。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。霍家店村委会（反诉宋福祥）在庭审中增加诉讼请求解除宋福祥与霍家店村委会之间的租赁合同。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。宋福祥与霍家店村委会双方都同意解除租赁合同，因此应解除宋福祥与霍家店村委会之间的租赁合同。霍家店村委会单方先行主张解除合同，现宋福祥同意解除《租赁合同》。故霍家店村委会应赔偿宋福祥因解除合同而造成的经济损失。宋福祥尚有3年的合同期未满，宋福祥请求霍家店村委会赔偿后3年收入1059954元，并举出公主岭李俊林的证据，证明同期同行业收入标准每年60万元。但因公主岭为市级城市，梨树的消费水平应低于公主岭，应给付1年的收入40万元为宜。因宋福祥对于剧场先期投入及霍家店村委会欠消费款经济损失请求赔偿324110元，霍家店村委会在庭审中没能提供反驳证据证明宋福祥的经济损失不实，故霍家店村委会应以324110元计算。霍家店村委会总计应赔偿宋福祥各项经济损失724110元。因霍家店村委会单方先行主张解除合同，导致《租赁合同》的3年期限不能履行，故其主张宋福祥给付租金5万元的请求无法支持。经梨树县人民法院第十六次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，遂判决：
一、解除被告梨树县梨树镇霍家店村村民委员会与原告宋福祥的租赁合同。二、被告梨树县梨树镇霍家店村村民委员会赔偿原告宋福祥各项经济损失724110元；三、驳回原告宋福祥的其他诉讼请求；四、驳回被告梨树县梨树镇霍家店村村民委员会的反诉的其他诉讼请求。案件受理费17256.57元及反诉费525元由被告梨树县梨树镇霍家店村村民委员会负担。
霍家店村委会不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判驳回宋福祥的诉讼请求。一、二审诉讼费用由宋福祥承担。理由是：一、霍家店村委会与宋福祥未解除合同，只是暂时中止合同履行。宋福祥未按照合同约定使用租赁场地，用于婚礼项目，违反合同约定，因此霍家店村委会提出中止合同。宋福祥停止婚礼项目后，霍家店村委会及时通知恢复合同，是宋福祥不同意恢复合同。二、宋福祥的损失证据不充分。兴旺集团欠账与霍家店村委会没有任何关系，吉剧团占用剧场演出场租费3000元没有证据。大舞台装修工程款、材料款、工时费没有清单，具体数额不明。地毯等一些物品在租赁房屋内，没有损失。广告宣传是支出，宋福祥也受益了。一审判决霍家店村委会赔偿宋福祥后三年经济损失40万元不公平，也没有法律依据。宋福祥开办的二人转剧场及艺术学校处于亏损状态，未来经营具有很大不确定性，是宋福祥拒绝继续履行合同，这种无法估计的预期收入不应当由霍家店村委会承担赔偿责任。
宋福祥答辩称：电话录音是真实的，能证明事情事实。霍家店村委会对电话录音有异议，宋福祥同意鉴定。剧场已经被梨树县剧团排练使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持原判。
本院经审理查明：2009年11月30日，霍家店村委会将村委会礼堂租赁给宋福祥开办二人转剧场及艺术学校使用，并签订了书面《租赁合同》，合同约定“租赁范围：礼堂、礼堂西侧门两边的档案室、图书室、二楼会议室、村委会院内西侧平台房屋。档案室、图书室、二楼会议室暂用，等锅炉房及礼堂北侧空地改建后再归还给霍家店村委会。租赁期限为5年，租金共计10万元，租期从宋福祥营业之日起开始计算。所有租金分3年之内交齐，双方签约时宋福祥向霍家店村委会交付1万元，下半年交2万元，第二年交3万元，第三年交4万元，第四年、第五年不交任何租赁费用……”。宋福祥于2010年1月20日正式营业，宋福祥经营2年。宋福祥主张霍家店村委会单方终止合同，并提供录音证据证明。
本院认为：宋福祥主张霍家店村委会单方违约，给其造成损失，但其提供的录音资料未能证明霍家店村委会单方违约的事实。宋福祥虽称霍家店村委会有停水、停电等阻碍其经营的行为，但未能提出证据予以证明。霍家店村委会亦否认单方违约，否认与宋福祥解除合同，对宋福祥提供的录音证据认为是中止合同的意见，并未就合同解除作出过任何的意思表示和行为，故不同意赔偿损失，并辩称双方的租赁合同约定：租用礼堂开办二人转剧场及艺术学校使用，宋福祥经营婚礼庆典，超出经营范围，故霍家店村委会提出中止合同的意见，是“中止”并非法律上的“终止”。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”宋福祥应承担不利后果，对宋福祥提出霍家店村委会单方违约，应赔偿给其造成经济损失的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。霍家店村委会的上诉请求有理，应予支持。一审判决认定事实不当，应予改判。对霍家店村委会提出的宋福祥应给付剩余年限的租金及解除租赁合同的反诉请求，因在租赁合同履行过程中，宋福祥与霍家店村委会就合同的履行多次协商，宋福祥未实际经营，故一审法院对霍家店村委会提出的要求给付租金5万元予以驳回适当。因按双方租赁合同约定2015年1月19日合同履行期限届满，判决解除合同已无现实意义，一审判决认定事实不清，应予纠正。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销梨树县人民法院（2014）梨民一重字第6号民事判决。
二、驳回宋福祥的诉讼请求。
三、驳回梨树县梨树镇霍家店村村民委员会的诉讼请求。
一审案件受理费17256元、二审案件受理费17782元，由被上诉人宋福祥负担。一审反诉费525元，由上诉人梨树县梨树镇霍家店村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉敏
审判员 毕 莹
审判员 安 琦
二〇一五年十二月三十日
书记员 魏 莹