辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽09民终859号上诉人（原审原告）：张军。委托代理人：付晓伟，系辽宁凯旋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜新亨林房地产开发有限公司。法定代表人：林炳川。上诉人张军与被上诉人阜新亨林房地产开发有限公司（以下简称亨林公司）房屋买卖合同纠纷一案，阜新市细河区人民法院于2017年3月3日作出（2017）辽0911民初39号民事判决，张军不服该判决并向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年8月4日公开开庭审理了本案，上诉人张军及其委托代理人付晓伟到庭参加诉讼，被上诉人亨林公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院决定依法进行缺席审理。本案现已审理终结。张军上诉称：1、亨林公司已于2014年4月28日取得了商品房预售许可证。2、一审法院以亨林公司未取得商品房预售许可证明，认定双方间签订的房屋购买合同无效，无事实和法律依据。故请求二审法院依法改判亨林公司给付张军购房首付款25万元及利息31.25万元，诉讼费由亨林公司负担。亨林公司未作答辩。2017年1月4日，张军向一审法院起诉称：2011年10月17日，张军与亨林公司签订房屋买卖意向书，约定：亨林公司在八一路以北、东风路以南、人民大街以西、市钢球厂原红旗塑机厂位置，建造高品质住宅小区，向张军出售其中一套房屋，面积100㎡左右，首付款250000元。亨林公司承诺该房屋2013年12月31日前主体竣工，小区配套工程2014年10月30日前交付使用。如亨林公司不能履行合同，向张军退还首付款并按借款额的2%（月息）向其支付利息。同日，张军向亨林公司交付购房首付款250000元。但亨林公司至今未能交付房屋。亨林公司的行为构成违约，符合合同法规定的法定解除合同的条件。故诉至法院请求：1、请求判令解除张军与亨林公司签订的房屋购买意向书；2、请求判令亨林公司返还购房首付款250000元；3、请求判令亨林公司支付首付款利息312500元（利息暂计算至2011年1月1日，实际支付利息计算至亨林公司履行义务之日）；4、诉讼费用由亨林公司负担。亨林房地产辩称：同意解除双方签订的房屋购买意向书，同意退还首付款250000元，同意按照银行同期利率支付张军利息；张军超出正当请求的诉讼费用不同意承担。一审法院认为，本案争议的主要焦点为，亨林公司应如何给付张军已付购房款的利息。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故本案双方签订的房屋购买意向书应为无效。张军以该意向书约定的条款请求利息缺乏事实及法律依据。根据我国合同法第五十七的规定，双方签订的房屋购买意向书无效，亨林公司因该合同取得的财产，应当予以返还，同时应适当赔偿张军受到的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十七条，第二条规定判决：一、亨林公司于本判决生效后十日内给付张军购房首付款250000元及利息，利息自2011年10月17日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付首付款之日止。二、驳回张军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9425元，由张军、亨林公司各负担4712.5元。本院经审理查明，张军与亨林公司签订了《房屋购买合同》，合同约定：“一、甲方在八一路以北、东风路以南、人民大街以西、市钢球石原红旗塑机厂位置，建造高品质住宅小区温州花园。本小区由杭州知名规划设计院打造设计，形成高智能化物业管理。小区将建设地下立体停车场。本小区学区优越：中学为市一中，小学为玉龙小学。二、房屋基本户型为100平方米左右，（待方案审睿后面积为准），户型结构二室二厅，南北通厅，南北阳台，落地阳台，白钢扶手，花岗岩楼梯，地热取暖。建筑结构为全框架和高层结构。楼房坐落位置小区西南方向，不临街，具体楼号由乙方确定。具体楼价见楼层价格明细表。三、付款方式：1、自本协议签订后，乙方按每户25万元的标准首付款，该款交于甲方指定的专用账户，并保证专款专用，本协议生效。2、为维护甲方消费市场，乙方购买该房自开工之日起三年内不许转让他人。如需转让他人的乙方向甲方支付5000元更名费。3、本协议生效后双方不得无故解除，如发生特殊原因（如政府拆迁原因）确属不能履行合同的由甲方退还首付款并按借款额20%收购。四、2013年12月31日前主体工程竣工，小区配套工程2014年10月30日将会使用（因不可斥力影响及政府运行原因除外）。甲方延期竣工，按年息20%补偿乙方。五、其他约定事项：1、购房余款待工程竣工后一次性结清，面积以政府核定为准。楼层分配由乙方负责。2、入户前预计应缴：a、楼宇可视对讲门（按时价收取）b、供热按政府规定收取；c物业管理费；d、垃圾排放费；e、拆改押金；f、门牌费。上述费用在领取钥匙时一次性交齐，否则不予放户。六、设计方案确定后原则上不再变更，如有变更意愿需征得设计院同意，并出具变更函。七、乙方进行室内履行装修时，不得擅自更改，擅改责任自负。八、四方承诺水、电、热配套齐全；取暖方式为地热，电话线、闭路线、宽带直接入户。九、双方在履行协议期间要信守协议所有条款，不得违约，如发生分歧或有其他意见，应双方协商解决。十、本协议未尽事宜经双方协商可另签补充协议，并与原协议具有同等约束力。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”2011年10月17日，张军向亨林公司交房款250000元。另查明，2014年4月28日，亨林公司取得了商品房预售许可证。以上事实，有张军提供的《房屋购买合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、庭审笔录等证据，并经庭审举证、认证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。张军与亨林公司签订的《房屋购买合同》是双方真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方应按合同约定的条款享有各自的权利和履行各自的义务。亨林公司未按合同的约定交付房屋，其行为已构成违约，应当承担因违约而产生的法律责任。张军诉请要求解除双方间签订的《房屋购买合同》，亨林公司亦同意解除该合同，双方的行为均符合合同约定解除条件，故该《房屋购买合同》应予解除，亨林公司应当退还因合同而取得的相应款项。合同解除后，亨林公司应按合同约定的违约条款承担相应的违约责任。双方约定的违约补偿条款为“按付款额2﹪的月息支付”，经查，该约定未超过《最高法院关于民间借贷案件的司法解释》第二十六条，即“利率未超过年利率24﹪的，人民法院予以支持”。故张军的上诉请求有事实和法律依据，本院应予支持。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销阜新市细河区人法院（2017）辽0911民初39号民事判决；二、张军与阜新亨林房地产开发有限公司签订《房屋购买合同》予以解除；三、阜新亨林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付张军购房首付款人民币250000元及利息，利息自2014年10月31日起，以本金250000元月利率2﹪计算至实际给付之日。如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费9425元，二审案件受理费9425元，合计18850元，由阜新亨林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  任立生审 判 员  朱士杰代理审判员  王 玥二〇一七年八月八日书 记 员  马雨佳