福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0213民初445号原告：北京宝景物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市翔安区新店镇洪琳湖一里25号。法定代表人：胡跃新，总经理。委托诉讼代理人：陈贤政，福建知圆律师事务所律师。被告：兰丽霞，女，1983年8月13日出生，畲族，住厦门市翔安区。被告：林建飞，男，1982年10月29日出生，汉族，住厦门市翔安区。原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司与被告兰丽霞、林建飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告北京宝景物业管理有限公司厦门分公司的委托诉讼代理人陈贤政与被告兰丽霞、林建飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京宝景物业管理有限公司厦门分公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即共同向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付自2014年3月11日起计算至2016年12月31日期间的物业管理费4888.85元，公共维修金1128.18元、公摊水电费448.9元，合计6465.93元，并支付逾付款期间滞纳金9080.77元整（按日千分之三计算，暂计至2016年12月31日止，实际支付至还清所有款项之日止），共计15546.7元；2、本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：北京宝景物业管理有限公司厦门分公司接受厦门首开翔泰置业有限公司的委托，为坐落于厦门市翔安区翔安大道与新店路交汇处东南部的首开·领翔国际小区提供物业管理服务。北京宝景物业管理有限公司厦门分公司负责向业主和物业使用人收取物业综合管理服务费、房屋公共维修金、代收代缴税费及水电公摊费用。合同同时约定：住宅物业管理服务费为1.56元/平方米·月、房屋公共维修金为0.36元/平方米·月。此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。二被告的房屋坐落于首开·领翔国际7号201室，建筑面积为92.93平方米。北京宝景物业管理有限公司厦门分公司认为，兰丽霞、林建飞作为首开·领翔国际的业主，依法依约应如期足额支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用。二被告迟延拒不向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费的行为已构成违约，除依法应立即向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付尚未支付的物业管理费、公共维修金、公摊水电费外，尚应承担逾期付款期间的滞纳金。兰丽霞、林建飞辩称，1、其于交房时已经缴纳了2013年9月至2014年3月期间的物业管理费，装修期间物业主任勾结沙霸阻挠其装修，并威胁其聘请的装修工人，物业公司在该期间并未提供物业服务，没有进行清洁卫生的打扫，公共区域的照明损坏也长期无人维修。2、小区后期的物业管理不善，问题如下：（1）门岗没有进行出入人员的登记，存在安全隐患，小区内经常发生盗窃事件，报警之后也没有处理结果；（2）小区绿化区域管理不善，有私人种植蔬菜；（3）窗户阳台遇暴雨台风天气时漏水严重，多次向物业反映均无果；（4）一楼大厅摩托车、电动车摆放杂乱，堵住信箱及通道，无法疏散人员，存在安全隐患；（5）公共绿化区域晒衣服随处可见；（6）楼房的安全消防通道存在堆放杂物的现象；（7）小区随意养狗，存在安全隐患及清洁卫生的问题。3、小区、电梯等公共位置的广告收益、收支明细未公开。本院经审理认定事实如下：1、兰丽霞、林建飞系首开•领翔国际7号楼201单元的业主（该房屋建筑面积92.93平方米）。2、2012年6月27日，北京宝景物业管理有限公司与厦门首开翔泰置业有限公司签订《首开·领翔国际项目前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅物业服务费按1.56元/月•平方米收取，房屋公共维修金按0.36元/月•平方米收取；《前期物业服务合同》第三十一条约定，厦门首开翔泰置业有限公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按壹个月物业费的标准向北京宝景物业管理有限公司支付违约金。3、北京宝景物业管理有限公司厦门分公司系北京宝景物业管理有限公司依法设立的分公司，北京宝景物业管理有限公司厦门分公司系接受厦门首开翔泰置业有限公司的委托，担任首开·领翔国际小区的实际物业管理服务单位。4、讼争房屋交付后，兰丽霞、林建飞向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司交纳了2013年9月11日至2014年3月10日的物业管理费871元及公共维修金200.9元，并预交了公摊水电费200元，之后的物业管理费、公共维修金等相关费用均未缴纳。上述事实，有北京宝景物业管理有限公司厦门分公司提交的《前期物业服务合同》、物业管理费缴费发票、北京宝景物业管理有限公司开具的证明，以及到庭的原、被告陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证，以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。本院认为，北京宝景物业管理有限公司厦门分公司是具有合法资质的物业管理公司，其总公司即北京宝景物业管理有限公司与厦门首开翔泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具有法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故北京宝景物业管理有限公司与厦门首开翔泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括二被告在内的全部业主均有拘束力。北京宝景物业管理有限公司厦门分公司系北京宝景物业管理有限公司依法设立的分公司，作为首开•领翔国际小区的实际的前期物业管理服务单位，在履行了首开•领翔国际小区的物业管理服务义务后，有权依据《前期物业服务合同》中约定的收费标准向二被告收取相应的物业管理服务费等费用。二被告如果认为在物业管理服务过程中存在瑕疵，其二人作为业主，可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。因此，本院认为，二被告拒绝向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，故北京宝景物业管理有限公司厦门分公司主张二被告支付欠缴纳的物业管理费及公共维修金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，二被告欠缴的2014年3月11日至2016年12月31日期间的物业管理费应计算为4885.52元【1.56元/平方米•月×92.93平方米×33个月又21天】，欠缴的2014年3月11日至2016年12月31日期间的房屋公共维修金应计算为1127.43元【0.36元/平方米•月×92.93平方米×33个月又21天】。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，北京宝景物业管理有限公司厦门分公司为二被告垫付了2015年1月1日至2016年12月31日期间的公摊水电费448.9元，二被告有义务向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付该费用。上述费用合计6461.85元。关于违约金部分，本院认为，二被告拒绝按《前期物业服务合同》的约定向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司缴纳相关的物业管理费和公共维修金，该行为已经构成违约，北京宝景物业管理有限公司厦门分公司主张二被告支付逾期付款的违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。根据《前期物业服务合同》第三十一条的约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按壹个月物业费的标准支付违约金，故本院依法认定，北京宝景物业管理有限公司厦门分公司主张的逾期付款违约金应计算为178.43元（1.56元/平方米•月×92.93平方米×1个月+0.36元/平方米•月×92.93平方米×1个月）。综上，本院依法认定，二被告应向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付2014年3月11日至2016年12月31日期间的物业管理费4885.52元、房屋公共维修金1127.43元以及2015年1月1日至2016年12月31日期间的公摊水电费448.9元，并支付逾期付款的违约金178.43元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、兰丽霞、林建飞应于本判决发生法律效力之日起七日内，向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司支付物业管理费4885.52元、公共维修金1127.43元以及公摊水电费448.9元，并支付违约金178.43元，以上款项合计6640.28元。二、驳回北京宝景物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费189元，适用简易程序审理减半收取为94.5元，由兰丽霞、林建飞共同负担40.5元，由北京宝景物业管理有限公司厦门分公司负担54元，款限于本判决生效之日向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  蔡玉桂二〇一七年四月二十五日书记员  吴飞凡附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。