陕西省白水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0527民初22号
原告田英民，男，1954年6月27日出生，汉族，住白水县城关镇东风路***号，居民，身份证号为：6121301954********。
被告田群明，男，1961年7月18日出生，汉族，住白水县城关镇东风路教师村，居民，身份证号为：6121301961********。
被告王保民，男，出生年月日不详，汉族，住白水县城关镇人民路南段，居民。
原告田英民与被告田群明、王保民租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田英民、被告田群明到庭参加了诉讼，被告王保民经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告�英民诉称，2013年9月10日，通过被告王保民的介绍和担保，原告田英民与被告田群明签订了一份关于原告将位于白水县人民路南段、水门路北的宅基地（原县木材公司院内）出租给被告的《租赁合同》，该合同约定以下内容：1、租赁期间为2013年9月10日至2023年9月9日；2、租金为合同签订后前五年每年租金100000元，后五年每年租金140000元；3、租金的支付方式为首期付和年度付两种，首期付即在合同签订后20日内付清第一年租金100000元，剩余9年的租金被告必须在每年9月1日前付清新一年度租金；4、违约责任为按照前五年或后五年租金的20%收取违约金。被告王保民在签订合同时承诺如果被告田群明在履行合同时出现违约行为，被告王保民承担担保责任，合同签订后至今，被告仅支付原告第一年度租金100000元，第二年度租金100000元被告应在2014年9月1日前付清，第三年度�金100000元被告应在2015年9月1日前付清，原告多次向被告催要第二、三年度租金未果，故诉至法院，要求：1、依法确认2013年9月10日原、被告签订的《租赁合同》合法有效；2、两被告依约支付租金200000元，并承担约定的违约金；3、案件诉讼费用由被告承担。
为支持其主张，原告提供的证据有：1、身份证复印件一份，拟证明原告田英民的身份情况；2、租赁合同一份，合同约定租赁期间为2013年9月10日至2023年9月9日，租金为前五年每年100000元，后五年每年140000元，支付方式为首期付和年度付，首期租金100000元已经支付，剩余九年的租金被告必须在每年9月1日前付清新一年度租金，违约责任为前五年或后五年租金的20%承担违约金，该租赁合同拟证明被告已按期向原告支付了第一年度的租金10万元，至今第二、三年度租金200000元及按前五年租金的20%计算的违�金80000元未付的事实。
被告王保民未出庭，亦未提交书面答辩状。
被告田群明辩称，原告诉请的租赁物系被告田群明、王保民及案外人张海楼三人为修建美食城而承租原告的宅基地，修建美食城时被告田群明与张海楼各出资100000元，剩余投资均由被告王保民负担，修建时被告田群明及张海楼所占份额较少，代表三人与原告签订合同的应为被告王保民，因王保民有其他民事纠纷尚未处理，故该租赁合同被告田群明代表三人与原告签订，原告庭前向法庭提交的《租赁合同》真实、合法有效，系被告田群明代表三人所签订，原告在该案中应一并起诉张海楼。第一年度租金100000元已经向原告支付，第二年度租金同意向原告支付，第三年度租金约定的期限未到，同时原告应在第二年度租金未收到的情况下要求被告停止经营，被告未要求原告停止经营，不�发生第三年度租金，即不同意支付第三年度租金100000元，对于原告主张的违约金，不认可原告关于违约金数额的计算，认为违约金为20000元。
为支持其主张，被告田群明提供的证据有：1、身份证复印件一份，拟证明被告田群明的身份情况；2、破产协议及补充协议各一份，拟证明泉星美食城系被告田群明、王保民及案外人张海楼共同出资修建，因经营不善，三人已经达成对外债务由王保民负担的协议，且在原告起诉前曾与被告协商处理泉星美食城善后事宜。
经庭审质证，原告提供的证据1被告田群明无异议，本院予以采信；原告提供的证据2被告田群明对合同的真实性、合法性无异议，对合同约定的前五年每年租金10万元及未按约定向原告支付第二年度租金10万元并构成违约无异议，对合同条文租金支付的方式及违约责任表述存在解释方面的异议，�告田群明认为合同约定的租金支付时间为每年9月份以前付清当年租金，而原告主张的第三年度租金因未到约定支付租金时间，不同意向原告支付第三年度的100000元租金及承担相应的违约责任，经审查，原告提供的证据2系原告与被告田群明以合同当事人的身份签订，被告王保民以中介人身份在该合同中介人处签名的租赁合同，合同关于租金的支付时间，合同原文的表述为：“剩余九个年度的租金以年付方式支付，乙方必须在上一年度结束时，提前一年支付新一年度租金，即从2014年9月份开始，每年9月1日付清新一年度租金”，结合租赁合同签订的时间及第一年度租金支付的时间，可以确定第三年度租金的支付时间应为2015年9月1日前，至原告起诉时，被告田群明未向原告支付第三年度的租金；关于原告主张的80000元违约责任，该租赁合同原文的表述为：“乙方必须按合同要求按期付清租金，如违约甲方以前五年或后五年的20%收取违约金，乙方经营如受甲方干扰，甲方必须给乙方以前五年或后五年的20%赔偿，合同期内不得转包”，庭审时原告认为被告已经向其支付了第一年度租金10万元，按照约定前五年租金之和50万元减去已付10万元租金即40万元的20%，违约金应为8万元，被告认为20%的违约责任的基数应为一个年度租金，原告诉称的违约时间发生在租赁合同的前五年，故违约金的数额应为2万元，结合租赁合同中关于违约条款表述的不明确及被告的质证意见，本院认为对于该20%违约责任基数的确认应以被告的质证意见为准，即违约金计算的基数为100000元。
被告田群明提供的证据1原告无异议，本院予以采信；被告田群明提供的证据2即关于泉星美食城公司拟定破产的协议及补充协议原告有异议，原告认为该破产协议及补充协议系被告田群明经营的泉星美食城内部合伙人之间达成的协议，原、被告之年曾协商过如何处理泉星美食城的问题，但协商未果，该协议与本案不存在关联性，经审查，被告田群明提供的证据2系被告田群明、王保民、非本案当事人张海楼关于泉星美食城破产的内部约定，该内部约定对其它非合伙人不产生法律效力，与本案不存在关联性，本院不予采信，对其真实性、合法性亦不予审查。
根据上述原告提供的证据及庭审笔录，本院查明以下事实：
2013年9月10日，通过被告王保民介绍，原告田英民与被告田群明签订了一份关于原告将位于白水县人民路南段、水门路北的宅基地（原县木材公司院内）出租给被告田群明的《租赁合同》，被告田群明与他人合伙租赁该宅基地用于投资修建泉星美食城，该租赁合同约定的租赁期限为2013年9�10日至2023年9月9日，租金为前五年的每年租金为100000元，后五年每年租金为140000元，租金支付方式为从2014年9月份开始，每年9月1日前付清新一年度租金，违约责任为如未按期支付租金则构成违约，被告田群明应承担年租金20%的违约金即20000元，被告王保民在租赁合同中介人处签名。合同签订后，被告田群明已向原告支付第一年租金100000元，至原告起诉时，第二、三年度租金共计200000元尚未向原告支付，已构成违约，违约金计算的基数应为每年租金100000元。经原告多次催要未果，诉至本院。
本院认为，合法有效的租赁合同受法律保护，本案原告与被告田群明签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行，被告田群明至原告起诉时未向原告支付第二、三年度租金200000元，已构成违约，违约金的数额为20000元。关于�告要求被告王保民承担租金及违约金支付的诉求，因被告王保民非租赁合同的相对人，而系以中介人的身份在该合同中介人处签名，原告亦无其它证据证明被告王保民对租赁合同的履行承担保证责任，基于此，应驳回原告的该项诉求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告田英民与被告田群明达成的《租赁合同》合法有效；
二、被告田群明于本判决书生效后10日向原告田英民支付2014年9月至2016年9月两个年度期间的租赁费200000元，并承担20000元违约金；
三、驳回原告田英民的其它诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300�，由被告田群明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张 飞
二〇一六年三月二十一日
书记员 牛蓓蕾