北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第15038号
原告吴XX，女，1935年6月17日出生。
委托代理人张X1，女，1973年10月10日出生。
原告杨X1，女，1953年4月23日出生。
原告杨X2，男，1969年10月14日出生。
三原告委托代理人徐XX，北京市xx律师事务所律师。
被告马X1，女，1978年12月10日出生。
委托代理人裴x，北京市致X律师事务所律师。
被告杨X3（兼杨X4的委托代理人），女，1970年4月15日出生。
被告杨X4，女，1995年4月3日出生。
原告吴XX、杨X1、杨X2诉马X1、杨X3、杨X4确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨X1、杨X2、原告吴XX的委托代理人张X1、三原告的委托代理人徐XX，被告马X1及其代理人裴X、被告杨X3（兼杨X4的委托代理人）、被告杨X4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴XX、杨X1、杨X2诉称：原告吴XX是原告杨X1、杨X2的母亲，1998年9月26日被告与吴XX之子杨X5（2004年8月6日被执行枪决）签订了房屋买卖合同。杨X5将属于父母的位于阳坊镇XX村3号院房屋卖给被告。综上，阳坊镇XX村3号院的房屋是原告吴XX和丈夫杨X6（1994年6月去世）共同所建，杨X6去世后，遗产没有进行分割，属于三原告和杨X5共同所有。杨X5未经其他共有人同意，擅自处分共同财产，其行为无效，为此，诉至人民法院，请求判令：1.确认被告与杨X5签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。
在庭审中，本院认为杨X5的配偶及女儿作为杨X5的继承人，涉案房屋涉及其相关利益，依职权追加杨X5的配偶杨X3、女儿杨X4为被告。
被告马X1辩称：不同意原告的诉讼请求，诉争房屋系杨X5的房屋，卖房时杨X5和母亲共同生活，双方均同意卖房，故买卖协议系双方真实意思表示，请求法院审查后依法判决驳回原告的全部诉讼请求。具体事实及理由如下：买卖协议中的北京市昌平区阳坊镇XX村X家胡同3号院落及院内房屋系杨X5所有，与杨X1、杨X2无关，故其两人不具备诉讼主体资格。吴XX当时同杨X5共同生活，知道且同意杨X5的卖房行为，故买卖协议系双方的真实意思表示，应属有效协议。房屋买卖及履行过程：吴XX与丈夫杨X6有一处位于北京市昌平区阳坊镇XX村X家胡同3号院的院落，两人与三个儿女共同在此院落生活。马X2（马X1之母）的院落为X家胡同1号院，两家是邻居且关系很好。1992年左右，杨X6找到马X2借钱，买下了西院（现在的X家胡同7号院）分给了大儿子杨X2（已经搬到此院居住），将X家胡同3号院分给小儿子杨X5（杨X5同父母共同生活）。并对马X2说，两个儿子都不争气，总惹事，早晚会进监狱，让马X2帮忙照顾两个儿子（三家住得很近，系邻居）。1994年6月杨X6去世。杨X5在父亲去世后多次和马X2说，让其帮忙找个买主想把房子卖掉，杨X5带着媳妇孩子和母亲一起到岳母家住楼房。此时吴XX与杨X5共同生活，因为杨X2与母亲长期不和，甚至有打骂母亲的情况，所以就和二儿子杨X5共同生活。房子是杨X5的村里人都知道，卖房的事村里人也都知道，但房子四年都没有卖出去。1998年，马X1找了男朋友，他们两个商量想买房，找马X2商量，马X2想马X1和自己住近一点以后也好互相照顾，就同杨X5说买他的房，开始说是3万元，后来马X1说没那么多钱，便宜些，商量好22500元后就找了中间人李1、李2来帮忙写协议，并且作见证人。一是证明房屋是杨X5的，他同意卖房，二是证明房屋买卖价款及买卖过程。
1998年9月26日上午，马X1和杨X5签订《卖房协议》及《买房协议》后（协议系见证人李1书写），中午在马X2家吃的午饭，下午杨X5就带着媳妇、孩子、母亲吴XX共同搬到杨X5在XX村租的房屋内（该房屋系杨X5租赁过来做生意用）居住。第二天杨X5就带着媳妇、孩子搬到岳母家居住。过了几天吴XX就回来了，因为杨X5不做生意也不交租金，XX村大队把门锁了，吴XX没地方住。因为其和大儿子杨X2关系不好，所以找到马X2请求在她家先住下，再找村里给解决。马X2因为两家关系一直不错，就同意了。马X2找杨X2要求他将母亲接过去住，杨X2不同意，所以马X2就找村妇联主任韩XX帮忙做工作。杨X2还是不接，后来马X2找女儿马X1商量，让吴XX搬到3号院住，马X1同意了（马X1在买房后就将其自己宿舍的家具、衣物搬到此院），给吴XX腾出一间房让其居住。从1998年12月开始，吴XX就搬到3号院居住。吴XX虽在3号院住，但白天都去大儿子杨X2家干活、照看孩子、吃饭，晚上回到3号院居住。2000年，吴XX因琐事与马X2发生争议，后马X2多次找妇联主任要求吴XX搬走，妇联主任找到杨X2给其做工作，2002年12月吴XX自行搬到7号院居住至今。另外，2002年5、6月份，吴XX给马X1写了一份证明，内容为：我同意我儿杨X5卖房，整个院，全卖，屋里外边的东西也卖，卖给马X1。由此可以看出，被答辩人从未主张过此房屋系遗产，不能买卖，事后得知后也从未主张要回房屋，在村委会妇联主任多次找杨X2时，也未提出此房屋系父亲遗产而主张房屋买卖无效，被答辩人的行为系追认同意杨X5的卖房行为，故本案中买卖协议系合法有效协议。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告杨X3、杨X4辩称：同意原告的诉讼请求，卖房之后我们才知道，卖房时我根本就不知道。
经审理查明：吴XX与杨X6系夫妻关系，二人育有二子一女，分别为长子杨X2、次子杨X5及女儿杨X1。杨X5与配偶杨X3育有一女杨X4。杨X6于1994年4月去世。杨X5于2004年8月6日因刑事犯罪被执行死刑。原、被告双方均认可涉案房屋位于北京市昌平区阳坊镇XX村X家胡同3号院（以下简称3号院）。1997年4月15日《昌平县村镇宅基地登记审批表》显示该院落户主为杨X6。3号院房屋系杨家的老房子，杨X6于1994年去世后，该3号院房屋由杨X5一家三口和吴XX共同居住。
1998年九月廿六，杨X5与同村村民马X1签订《卖房协议》和《买房协议》，以两万两千五百元的价格将3号院卖予马X1，签订协议时有见证人李1、李2在场见证。签订协议后，马X1即支付杨X5购房款两万两千五百元，同时杨X5将此院落五十年代的土地房产所有证交付给了马X1。当天下午，杨X5即携其妻女搬出了3号院。双方对吴XX是否曾搬离以及现在是否还有物品存放在3号院存在异议，但均认可吴XX在房屋卖予马X1后仍在3号院里住过几年时间的事实。杨X5将3号院卖出一周后，杨X1、杨X2从他人处得知房屋被卖的事实，杨X3则是在杨X5签完买卖协议之后即得知3号院被杨X5卖给了他人。
马X1在庭审中提供了吴XX的证明一张，上书“我今同意我儿杨X5卖房，整个一个院全卖，屋里外边的东西也卖，卖给马X1。”对此，原告认为该证明不是吴XX书写，吴XX在证明上摁手印是被胁迫。杨X1、杨X2等人曾于当晚报警3号院发生打架事件，并以自述形式告知当时的村委会干部吴XX被强迫摁了手印。
另查，原告方在杨X5卖房一周后即得知3号院被卖，但并未采取过具体措施予以处理，直至2015年三原告起诉马X1的母亲马X2，要求确认房屋买卖合同无效。
上述事实，有《买房协议》、《卖房协议》、证明、宅基地审批表、证人证言及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。
本案中，首先，马X1未提供充分证据证明杨家曾经针对3号院进行过分家，但马X1与杨X5就买卖3号院事宜已形成房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且已经履行完毕至今十七年之久。对于马X1举证的吴XX同意出卖3号院房屋的证明，原告方主张吴XX系被胁迫，但未提供充分证据予以证明。且即使吴XX确为被胁迫，该事实至今已有十三年之久，吴XX一直未对杨X5出售3号院的结果提出异议，直至今年才诉讼主张确认该3号院的买卖合同无效，故可认定为吴XX已同意杨X5出卖3号院的行为。另，被告马X1及其家人在3号院内居住、出租、修缮等行为已对该宅院形成一种长期、稳定的占有和使用关系，杨X1、杨X2作为同村村民，知晓3号院被卖的事实十余年未提出异议，应视为其在事实上同意了杨X5将房屋出售给他人的行为。
其次，被告马X1系XX村村民，该村村委会干部也知晓其购买了3号院的事实，马X1与杨X5之间的房屋买卖行为并不违反相关的法律法规。
综上理由，本院根据尊重历史、照顾现实的原则，从保障当事人的合法权利、维护交易安全和社会诚信的角度出发，认为杨X5与马X1签订的房屋买卖合同应认定为有效，原告方要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信；不合理部分，不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，判决如下：
驳回原告吴XX、杨X1、杨X2的诉讼请求。
案件受理费二百一十三元由原告吴XX、杨X1、杨X2负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 孙 伟
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王婷婷