安徽省望江县人民法院民 事 判 决 书（2015）望民一初字第00436号原告：吴结兵，农民。委托代理人：王柏清，安徽大雷律师事务所律师。委托代理人：王国洋，安徽大雷律师事务所律师。被告：李玉松，农民。第三人：安徽永久房地产开发有限公司，住所地：安徽省舒城县城关镇七星村。法定代表人：黄永玖，董事长。委托代理人：童助年，该公司分公司职工。第三人：虞国平，农民。委托代理人：刘庆友，望江县长岭镇法律服务所法律工作者。原告吴结兵与被告李玉松、第三人安徽永久房地产开发有限公司、虞国平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国洋、第三人安徽永久房地产开发有限公司委托代理人童助年、第三人虞国平及其委托代理人刘庆友到庭参加诉讼，被告李玉松经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。吴结兵诉称：太湖县天顺房地产开发有限公司承建望江县长岭商贸城工程，被告李玉松分包长岭商贸城部分工程。太湖县天顺房地产开发有限公司将其第一栋第八号房屋抵偿工程款给李玉松。被告李玉松于2010年3月26日将上述房屋出售给原告，双方约定：总房价168000元，首付90000元，余款78000元待证件办好在原告名下后付清。原告于当日付款90000元给被告李玉松，被告出具收据一份，并交付了房屋钥匙。2012年5月6日，被告李玉松在原告不知情的情况下又将该房屋出售给案外人虞国平，2015年3月2日原告才得知上述情况。原告多次要求被告李玉松履行合同，但被告李玉松以种种理由予以拒绝。故原告诉至本院，请求判令被告李玉松继续履行房屋买卖合同并确认房屋归原告所有;本案诉讼费由被告李玉松承担。李玉松未予答辩，亦未提供任何证据。安徽永久房地产开发有限公司述称：该房屋系太湖县天顺房地产开发有限公司开发商钱某所有，钱某口头告诉本公司，该房屋系抵偿工程款被告给被告李玉松。原告吴结兵、第三人虞国平无权要求本公司办理所有权登记手续，本公司仅需协助钱某办理所有权登记手续。虞国平述称：太湖县天顺房地产开发有限责任公司承建望江县长岭商贸城工程，钱某挂靠在其名下，为实际施工人，后来工程做不下去，安徽永久房地产有限公司接替该项工程。该房屋系钱某抵偿工程款给被告李玉松。第三人虞国平系有独立请求权的第三人，被告李玉松应当协助办理该房所有权登记手续。2012年5月6日，第三人虞国平与被告李玉松签订买卖合同，第三人虞国平已付清房款160000元，其中已付现金140000元，尚欠20000元，被告李玉松答应将此债权20000元抵偿其债权人李义圣（被告李玉松所借李义圣35000元）；同时在安徽永久房地产开发有限公司进行登记。被告李玉松并交付了房屋钥匙。第三人虞国平已对该房屋门前进行施工，接通下水道出水管到主下水道的隐蔽工程，办理自来水开户。每年春节在该房屋张贴春联。总之，第三人虞国平已经合法占有该房屋。2015年4月10日，长岭派出所在询问原告时，原告提出“退房款，不要房屋。”正是原告行使合同解除权。第三人安徽永久房地产开发有限公司亦认可该事实。故要求安徽永久房地产开发有限公司协助办理该房屋所有权登记手续，费用由其承担。经审理查明：2005年5月，由福建开发商黄雪玲承建望江县长岭商贸城工程。2008年7月，太湖县天顺房地产开发有限公司参与承建望江县长岭商贸城工程,开发商为钱某，其中被告李玉松分包其部分房屋建设工程。太湖县天顺房地产开发有限公司将包括该房屋即长岭商贸城第一栋第八号在内的部分房地产抵偿工程款给被告李玉松。被告李玉松于2010年3月26日将该房屋即长岭商贸城第一栋第八号房屋出售给原告并订立书面协议，双方约定：总房价168000元，首付90000元，余款78000元待房产证、土地证办好在原告名下后付清。原告于当日付款90000元给被告李玉松，被告李玉松出具收据一份,并向原告交付该房屋钥匙。后被告李玉松一直未协助原告办理该房屋所有权登记手续。原告吴结兵既未对该房屋进行装修、装潢，又未入住。2010年底，太湖县天顺房地产开发有限公司停止对望江县长岭商贸城工程开发建设,由安徽永久房地产开发有限公司接替继续开发建设。2012年5月6日，被告李玉松在原告、第三人虞国平均不知情的情况下，又将该房屋即长岭商贸城第一栋第八号出售给第三人虞国平亦订立书面协议，双方约定：总房价160000元，一次性付清，被告李玉松配合第三人虞国平办好一切手续。2013年1月17日，第三人虞国平支付被告李玉松购房款140000元，被告李玉松出具收据一份（不久即同年上半年第三人虞国平将该房屋门锁予以更换后）；同时在安徽永久房地产开发有限公司进行购房登记。被告李玉松一直亦未协助第三人虞国平办理该房屋所有权登记手续。后第三人虞国平购买碎石对该房屋门口进行简易平整、接通下水道出水管到主下水道、并开户安装自来水。2015年春节第三人虞国平在该房屋张贴春联。但第三人虞国平亦既未对该房屋进行装修、装潢，又未入住。2015年3月2日,原告去看该房屋时才得知上述情况。原告吴结兵遂向长岭派出所报案，4月10日，长岭派出所在询问原告时，原告说：“2010年春节的时候，李玉松找我来要过尾款，我就说：‘那你把房产证、土地证拿来，没有我就不会付尾款。’李玉松就说不行，我就说：‘那你就把我的9万元首付款退给我，房子我不要了。’他就说：‘那我就把房子再卖掉，把你的9万元退给你。’然后就走了”。以上事实，由原告递交的身份证复印件、购房协议、收据、第三人虞国平递交的身份证复印件、购房协议、收据、安徽永久房地产开发有限公司购房登记表、情况说明等、证人钱某证明、排号购房协议、长岭派出所不予立案通知书、询问笔录、录音资料、证人范某、刘某、王某书面证明，结合原、被告的当庭陈述，事实清楚、足以认定。本院认为：被告李玉松分别与原告吴结兵、第三人虞国平签订的该房屋买卖合同均合法、有效，属于典型的一房二卖。该两份房屋买卖合同，原告吴结兵、第三人虞国平均未付清价款，且被告李玉松均未办理或协助办理该房屋所有权登记手续，即两份合同均未履行完毕。第三人虞国平述称长岭派出所在询问原告时，原告吴结兵已经行使合同解除权，即被告李玉松与原告吴结兵订立的该房屋买卖合同已经解除。原告吴结兵在长岭派出所询问原告时所作的回答，并没有解除其与被告李玉松签订的该房屋买卖合同的合意，而是对李玉松不履行合同义务即不办理房产证的行为行使的抗辩权；即使原告吴结兵有解除其与被告李玉松签订的该房屋买卖合同的合意，也是附条件的解除即“把9万元首付款退给我”，所附条件未成就即9万元首付款未退还原告，该房屋买卖合同当然没有解除。第三人虞国平系有独立请求权的第三人。第三人虞国平述称，其已付现金140000元，尚欠20000元，被告李玉松答应将此债权20000元抵偿其债权人李义圣（被告李玉松所借李义圣35000元），并未提供其债权人即被告李玉松同意转让其债权的证据，故对其述称主张，本院不予支持。民法上的“占有”是指对物在事实上的占领、控制。在空间上，物应当处于人的力量作用的范围内才是占有，如房屋、土地因使用而占有；在时间上，人对物的某种支配应当持续一定的时间方为占有。民法上的“使用”是指依照物的性能和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用是为了实现物的使用价值，满足人们的需要。如居住房屋、使用机器进行生产、乘坐汽车等。第三人虞国平为该房屋门口进行简易平整、接通下水道出水管到主下水道、并开户安装自来水的行为，2015年春节第三人虞国平在该房屋张贴春联。属于第三人虞国平对该房屋的实际占有、使用。且第三人虞国平购买该房屋得到安徽永久房地产开发有限公司登记认可。故对第三人虞国平要求被告李玉松继续履行其与第三人虞国平订立房屋买卖合同予以支持。第三人安徽永久房地产开发有限公司接替太湖县天顺房地产开发有限公司对望江县长岭商贸城工程继续开发建设,系安徽永久房地产开发有限公司对太湖县天顺房地产开发有限公司权利与义务的承继，故安徽永久房地产开发有限公司述称,原告吴结兵、第三人虞国平无权要求其办理所有权登记手续，其公司仅需协助钱某办理所有权登记手续，显然不能成立。第三人虞国平要求安徽永久房地产开发有限公司承担其办理该房屋所有权登记手续的费用，因未提供相关证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李玉松继续履行其与第三人虞国平订立房屋买卖合同，即被告李玉松协助第三人虞国平办理望江县长岭商贸城第一栋第八号房屋所有权登记手续，被告安徽永久房地产开发有限公司予以配合；同时，第三人虞国平付清所欠被告李玉松购房款20000元。均限于本判决生效后十五日内履行完毕。二、驳回原告吴结兵的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费80元、保全费1360元，合计1440元，由被告李玉松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  陈向东审 判 员  郑宏水代理审判员  宋德智二〇一六年六月二十四日书 记 员  周 哲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。