广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终897号
上诉人（一审原告）韦华忠，居民。
被上诉人（一审被告）融水鑫基伟业房地产开发有限公司，（原大旗山粮所）。
法定代表人梁栋，该公司总经理。
委托代理人蒋波林，广西银正律师事务所律师。
上诉人韦华忠因与被上诉人融水鑫基伟业房地产开发有限公司关于商品房销售合同纠纷一案，不服融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，韦华忠与融水鑫基伟业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同落款日期为2010年12月10日。在合同中双方对各自的权利义务作了约定，其中第三条：买受人所购商品房的基本情况：房号为“中央华城”1幢3单元302号房。该商品房建筑面积共125.80平方米，套内建筑面积112.37平方米。第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单位为每平方米2280元，总金额为286824元。第五条：面积确认及面积差异处理：2、双方同意按以下原则处理：买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；。第六条：付款方式及期限：1、一次性付款：买受人于2010年3月18日交付的30000元转为定金，2011年3月18日前余下（含定金），即256824元付清。第八条：交付期限：出卖人应在2011年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2·3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证的，由买受人承担全部责任。附件四：合同补充协议第4条：买受人除规定向出卖人缴付合同中第四条的房款外，房屋交付使用时买受人还须另行支付下列部分款项：（1）登记费；（2）购房契税；（3）印花税；（4）交易手续费；（5）工本费。第6条：小区交付使用后，将实行小区物业管理，在小区尚未成立业主委员会之前，甲方聘请物业管理公司，各业主必须遵守物业管理公司的管理制度及主动交纳物管费。2010年3月18日韦华忠向融水鑫基伟业房地产开发有限公司交付购房定金30000元，2010年12月6日韦华忠向融水鑫基伟业房地产开发有限公司出具《更名申请报告》，报告中表明“涉案房屋“中央华城1幢3单元302号商品房事实上买方为韦华军”。
2010年12月10日韦华军与融水鑫基伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，商品房号为“中央华城”1幢3单元302号房。合同第六条：付款方式及期限：买受人于2010年3月18日交付30000元转为定金，2010年12月14日前将总房款的50%首期款（含定金），即146824元付清，余下房款140000元向银行申请贷款。附件四合同补充协议第3条：办理银行贷款所产生的手续费由买受人自行承担（含评估费、抵押登记费、保险费）。合同签订后，2010年12月14日韦华军向广西华正评估公司融水分公司出具委托书，委托融水鑫基伟业房地产开发有限公司公司工作人员邓婵全权代理“中央华城”1栋3单元302号房的房地产评估手续及领取评估报告，并于当日向融水鑫基伟业房地产开发有限公司支付了房产评估1147元、抵押登记费80元，合计1227元，同日，向融水鑫基伟业房地产开发有限公司交付商品房首期款116824元。房屋未实际抵押，抵押登记费80元未实际发生，调解中，融水鑫基伟业房地产开发有限公司称该费冲抵房屋登记费80元。
2011年3月18日韦华忠向融水鑫基伟业房地产开发有限公司支付商品房款140000元。2012年8月31日融水鑫基伟业房地产开发有限公司向韦华忠出具销售不动产统一发票，购房款为286824元。2013年7月2日韦华忠向融水鑫基伟业房地产开发有限公司支付交易手续费315元。庭审中，融水鑫基伟业房地产开发有限公司称交易手续费按每平方米2.50元计收。调解中，韦华忠承认其未交房屋产权登记费是以之前未发生的抵押登记费80元作拆抵。
另查明，韦华军与融水鑫基伟业房地产开发有限公司签订的购房合同与韦华忠与融水鑫基伟业房地产开发有限公司签订的购房合同所涉及的商品房实为同一套房屋，即“中央华城”1幢3单元302号房。韦华忠、韦华军和融水鑫基伟业房地产开发有限公司三方协商，在韦华军所签订的合同中注明“作废”，由韦华忠与融水鑫基伟业房地产开发有限公司重新签订《商品房买卖合同》，所签合同日期落款为2010年12月10日。
2011年11月28日，韦华忠、融水鑫基伟业房地产开发有限公司双方办理房屋交接手续。同日，韦华忠向融水鑫基伟业房地产开发有限公司出具承诺书，承诺书第六条：本小区入住率达70%以上，参加业主会议共同选举业主委员会，由业主委员会自行管理或聘请物业管理公司为本小区物业管理服务。
2015年11月23日，融水鑫基伟业房地产开发有限公司向中央华城所有业主发出两份通知，一份通知业主于11月25、26日到中央华城2#楼一层办理面积误差多还少补的相关手续。另一份通知业主于2015年11月25日—27日到中央华城2#楼一层登记是否同意聘请物业管理事宜。融水鑫基伟业房地产开发有限公司两份通知发出后，韦华忠既未按时到指定地点办理房屋款补差手续，也未在征求意见表上签名。
2015年12月16日融水鑫基伟业房地产开发有限公司与柳州市荣跃物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》，为中央华城小区提供物业管理服务。
一审法院认为：韦华忠和融水鑫基伟业房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同中，双方对房屋面积误差作为相关约定，对于韦华忠请求退还多收房款，融水鑫基伟业房地产开发有限公司无异议，在庭审中表示同意退还多收的房款2325.60元，符合法律规定，该院予以准许。
本案争议焦点：1、融水鑫基伟业房地产开发有限公司收取韦华忠的房产评估1147元，交易手续费315元是否有事实和法律依据？2、融水鑫基伟业房地产开发有限公司是否构成违约，是否应向韦华忠支付违约金？3、融水鑫基伟业房地产开发有限公司是否负有向土地权属登记机关提交土地权属登记备案资料为韦华忠办理国有土地使用权证的义务？4、融水鑫基伟业房地产开发有限公司是否负有为小区聘请物业管理公司实行规范化物业管理的义务
1、关于融水鑫基伟业房地产开发有限公司收取的房产评估1147元，交易手续费315元的的问题。“中央华城”1幢3单元302号房原买受人为韦华军，其与融水鑫基伟业房地产开发有限公司签订的购房合同约定付款方式：买受人交付定金和首款后，余款140000元向银行贷款，按约定须对涉案房屋进行评估，2010年12月14日韦华军委托该公司工作人员邓婵办理相关手续，并按约定交付房产评估1147元、抵押登记费80元，合计1227元。庭审中，融水鑫基伟业房地产开发有限公司提供的房地产估价报告书，没有评估机构盖章，也未能提供发票证明其因评估房屋支付了评估费1147元，其向韦华军收取的该费用没有事实依据，因此，韦华忠请求融水鑫基伟业房地产开发有限公司退还评估费1147元，理由充分，该院依法予以支持。关于韦华忠请求融水鑫基伟业房地产开发有限公司退还交易费315元的主张，按双方签订合同补充协议第4条约定：买受人除规定向出卖人付合同中第四条的房款外，房屋交付使用时买受人还须另行支付下列部分款项：（4）交易手续费，按此约定，2011年11月28日双方办理房屋交接手续，韦华忠于2013年7月2日向融水鑫基伟业房地产开发有限公司交纳交易手续费315元，韦华忠所购房屋实际面积为124.78平方米，每平方米2.50元计算，共计311.95元，融水鑫基伟业房地产开发有限公司多收韦华忠3.05元，多收部分应予以退还，对于韦华忠诉请超出部分，该院依法不予支持。2、关于融水鑫基伟业房地产开发有限公司是否构成违约，应否向韦华忠支持违约金问题。双方在合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2·3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证的，由买受人承担全部责任。”融水鑫基伟业房地产开发有限公司于2011年11月28日交付房屋给韦华忠使用，按上述约定，融水鑫基伟业房地产开发有限公司应于2012年2月26日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，但融水鑫基伟业房地产开发有限公司于2013年2月20日才向融水县房地产管理所申请商品房所有权登记备案，且至今仍未向融水县国土资源管理局申请土地使用权登记备案，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。对于违约金双方作了明确约定，即：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金，按此条款，韦华忠房价款为284498.40元（286824元-2325.60元），按0.05%计算，违约金为142.25元。至于韦华忠认为约定违约金过低，请求融水鑫基伟业房地产开发有限公司按3%计算违约金的主张，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，融水鑫基伟业房地产开发有限公司已将房屋交付给韦华忠实际使用，韦华忠也未能提供证据证明其实际损失，因此，韦华忠请求按3%计算损失的主张，缺乏事实依据，理由不成立，该院依法不予支持。3、关于韦华忠请求融水鑫基伟业房地产开发有限公司立即向土地权属登记机关提交土地权属登记资料备案为原告办理国有土地使用权证的问题。按照双方在合同第十五条之约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，从该条款看，双方约定融水鑫基伟业房地产开发有限公司为办产权证提供资料备案的义务，但未约定由融水鑫基伟业房地产开发有限公司为原告办理国有土地使用权证的义务，上述约定，融水鑫基伟业房地产开发有限公司提交资料备案仅为协助办证义务，因此，韦华忠请求融水鑫基伟业房地产开发有限公司为其办理国有土地使用权证的主张，该院依法不予支持。但，融水鑫基伟业房地产开发有限公司应当按约定履行向融水县国土资源管理局提供融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”1栋3单元302号房的土地权属登记备案资料义务，以便于韦华忠办理土地使用权证。
4、关于韦华忠请求融水鑫基伟业房地产开发有限公司为小区聘请物业管理公司实行规范化物业管理的问题。按照双方合同补充协议第6条：“小区交付使用后，将实行小区物业管理，在小区尚未成立业主委员会之前，甲方聘请物业管理公司，各业主必须遵守物业管理公司的管理制度及主动交纳物管费。”本案在调解中，融水鑫基伟业房地产开发有限公司提供了《物业服务委托合同》，融水鑫基伟业房地产开发有限公司已于2015年12月16日聘请了物业管理公司为韦华忠的小区提供物业服务，此诉请涉及的问题已得到解决，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、融水鑫基伟业房地产开发有限公司向韦华忠退还多收房款2325.60元；二、融水鑫基伟业房地产开发有限公司向韦华忠退还房产评估费1147元；三、融水鑫基伟业房地产开发有限公司向韦华忠退还多收交易手续费3.05元；四、融水鑫基伟业房地产开发有限公司向韦华忠支付违约金142.25元；五、驳回韦华忠的其他诉讼请求。案件受理费112元，减半收取56元（韦华忠已预交），由融水鑫基伟业房地产开发有限公司负担。
上述一至四款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向该院申请执行。
上诉人韦华忠不服上述一审判决，向本院提起上诉称，上诉请求：1、撤销融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第526号《民事判决书》第四、第五项判决。2、改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证违约金8600元。3、补充判令被上诉人立即向土地权属登记机关提交融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”1栋3单元302号房的土地权属登记备案资料。4、补充判令被上诉人于判决书生效后30日内为融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”小区聘请物业管理公司，实行规范化物业管理。
上诉理由：一、原判决第四项判令被上诉人仅支付上诉人违约金142.25元，违反法律规定。
按合同约定，被上诉人应当于2012年2月26日前将办理权属登记（包括土地使用权和房屋所有权）应由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但是被上诉人于2013年2月20日才向融水县房地产管理所申请商品房所有权登记备案，至今仍然未向土地权属登记机关提交土地使用权登记备案资料，导致上诉人于2014年5月才获得房屋所有权证，且至今仍无法申请办理土地使用权证。被上诉人的行为己经构成违约，依法应当承担违约责任。
购房合同对被上诉人逾期办证违约责任的约定为“按买受人已付房款的0.05％支付违约金”，按该约定计算，被上诉人违约仅需支付100元的违约金，与买受人逾期付款的违约责任（按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金）严重不对等，约定按已付房款0.05％计算违约金，明显过低。
《合同法》第114条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；”，据此，上诉人有权请求人民法院增加违约金。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第28条规定“当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，由于出卖人逾期提交办证备案资料，导致上诉人在交房二年半后才获得房屋所有权证，对买受人造成损失是客观存在的（如买受人由于生活或工作的变故，急需资金，如果房屋具有权属登记证书则能顺利的将房屋抵押或出售；而对未办证的房屋，买受人就不能将房屋抵押，出售的价格也会打折扣，这甚至会影响到买受人失去好的投资获利机会），但该损失的具体数额又确实难以举证确定。
最高人民法院《关十审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，在上诉人损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构汁收逾期贷款利息的标准来计算被上诉人应当支付的违约金．中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为每日万分之二点一，上诉人诉请按已付购房款3%计算违约金，没有超出前述规定，原审不予支持没有法律依据。
二、原判决没有判令被上诉人立即向土地权属登记机关提交融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”1栋单元302号房的土地权属登记备案资料，属遗漏判决事项。
上诉人的第二项诉请为“判令被告立即向土地权属登记机关提交融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”1栋单元302号房的土地权属登记备案资料，为原告办理国有土地使用证”，原审己经查明被上诉人负有向土地权属登记机关提交土地权属登记备案资料的义务且已逾期，该违约行为导致上诉人至今无法办理土地使用权证。上诉人的这一诉请虽然在判决书说理部分得到了原审的支持，但是原判决却没有判令被上诉人履行向土地权属登记机关提交土地权属登记备案资料的义务，明显属于遗漏判决事项。
三、原判决对上诉人请求判令被上诉人“为融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”小区聘请物业管理公司”的诉请不作处理，没有事实根据和法律依据。
原审己经确认被上诉人有义务为“中央华城”小区聘请物业管理公司，但仅仅凭被上诉人提供的一份《物业服务委托合同》就认定被上诉人己经聘请了物业管理公司为上诉人所在的小区提供了物业服务，认为该诉请争议己经得到解决，实属严重小负责任。
是否签订物业服务合同，不能作为已经完成了“聘请物业公司对小区实行物业管理”的依据。被上诉人提供这份《物业服务委托合同》的真伪无法判定（物业公司未予认证），事实上小区至今无物业管理公司进驻，小区的脏乱差现象仍然存在，盗抢、消防隐患尚未消除，包括上诉人在内的小区全部业主的合同权利仍然遭受侵害。人民法院应当判令被上诉人限期履行“聘请物业公司对中央华城小区实行物业管理”的义务，原判决对上诉人的这一诉请不予以处理，没有事实根据和法律依据。
综上所述，原判决第四项、第五项判决错误，且遗漏判决事项，请上级法院子以纠正。
被上诉人融水鑫基伟业房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，请求法院驳回上诉人的请求。
双方当事人在二审均无新证据提交，对一审判决认定的事实亦无异议。本院经审理确认一审判决认定的事实。
本院认为，韦华忠与融水鑫基伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同的内容没有违反法律的规定，依法应当确认为有效合同。关于逾期办理房产证违约金的问题，双方在合同第十五条中约定融水鑫基伟业房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，融水鑫基伟业房地产开发有限公司于2011年11月28日交付房屋给韦华忠使用，其应于2012年2月26日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，但融水鑫基伟业房地产开发有限公司于2013年2月20日才向融水县房地产管理所申请商品房所有权登记备案，且至今仍未向融水县国土资源管理局申请土地使用权登记备案，一审法院认定融水鑫基伟业房地产开发有限公司的行为已构成违约，应当按约定承担违约责任，并据此判决融水鑫基伟业房地产开发有限公司支付给韦华忠违约金142.25元，一审法院的认定和处理是正确的，应当予以维持。韦华忠上诉认为约定违约金过低而请求融水鑫基伟业房地产开发有限公司按3%计算违约金的问题，本院认为，本案涉及的合同为有效合同，对双方均有法律约束力，一审法院认为融水鑫基伟业房地产开发有限公司已将房屋交付给韦华忠实际使用，韦华忠也未能提供证据证明其实际损失，韦华忠请求按3%计算损失的主张，缺乏事实依据，理由不成立，不予支持的认定并无不当，本院予以维持。关于韦华忠上诉要求融水鑫基伟业房地产开发有限公司立即向土地权属登记机关提交融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”143单元302号房的土地权属登记备案资料的上诉请求，按照合同的规定，融水鑫基伟业房地产开发有限公司有按约定履行向融水县国土资源管理局提供融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”1栋3单元302号房的土地权属登记备案资料义务，但应当留出融水鑫基伟业房地产开发有限公司准备相关资料的合理期限，本院酌定为三十日。韦华忠提出的该项上诉理由成立，本院依法予以支持。一审法院对此处理不当，予以纠正。关于物业服务问题，融水鑫基伟业房地产开发有限公司已按合同规定聘请了物业公司，有关物业服务合同的履行问题，不属于本案审理的范围，韦华忠提出的该项上诉请求不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第526号民事判决的第一、二、三、四项；
撤销融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第526号民事判决的第五项；
融水鑫基伟业房地产开发有限公司于本判决送达之日起三十日内向当地土地权属登记机关提交融水县融水镇寿星中路21号“中央华城”1栋3单元302号房的土地权属登记备案资料；
驳回上诉人韦华忠的其它上诉请求。
上述判决确定的权利和义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。
二审案件受理费人民币50元（韦华忠已预交），由融水鑫基伟业房地产开发有限公司负担并应于本判决送达之日起三日内向本院交纳；上诉人韦华忠预交的诉讼费用50元由本院退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 黄智文
代理审判员 翁春亚
二〇一六年七月二十一日
代书 记员 黄 媚