吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民终598号
上诉人（原审被告）：刘志国，男，1956年12月12日出生，汉族，个体业主，住公主岭市。
上诉人（原审被告）：张永梅，女，1963年12月19日出生，汉族，无职业，住公主岭市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：吴彤，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宗国民，男，1976年1月5日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：孙立华，吉林司鼎律师事务所律师。
原审第三人：公主岭市汉光地产有限公司。
法定代表人：邵柬，经理。
委托诉讼代理人：郭森，北京东易（长春）律师事务所律师。
上诉人刘志国、张永梅因与被上诉人宗国民、原审第三人公主岭市汉光地产有限公司（以下简称汉光地产）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2017）吉0381民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘志国及上诉人刘志国、张永梅的共同委托诉讼代理人吴彤，被上诉人宗国民及其委托诉讼代理人孙立华，原审第三人汉光地产的委托诉讼代理人郭森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志国、张永梅上诉请求：依法撤销公主岭市人民法院作出的(2017)吉0381民初3222号民事判决,依法改判、驳回宗国民的诉讼请求。事实与理由:原审法院对本案的基本事实认定不清，适用法律错误。宗国民没有举证证明其与汉光地产签订了商品房买卖合同，没有举证证明已经交付超过50%房款，不能证明诉争房产是宗国民唯一已经居住的住宅，不能证明该房屋是住宅商品房而不是商业门市用房。原审法院对与本案无关的其他人居住的证据、非法占用的证据、该房屋是商业用房的证据等等都予以支持，且原审法院罔顾刘志国、张永梅的当庭质证反对，认定宗国民提交的复印件为定案证据。综上，宗国民没有合法占有使用该房屋、没有交付50%以上的购房款，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条应予支持的情况。
宗国民答辩称，刘志国、张永梅的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
宗国民向一审法院起诉请求：1、依法撤销公主岭市人民法院（2017）吉0381执异28号裁定书；2、立即停止对宗国民购买的位于怀德新城小区建筑号6-6的444.21平方米三层门市房的执行；解除对宗国民购买的位于怀德新城小区建筑号6-6三层门市房的查封。
一审法院认定事实：2010年12月11日，宗国民与汉光地产签订认购书，约定宗国民购买汉光地产开发建设的怀德新城I期预售号1-11、建筑号6-6室（测绘号010117、010217、010317）的门市楼房三层，每平方米价格3053.3元，预测面积442.14平方米（结算面积以政府部门测量为准，多退少补），共计价款135万元，2011年8月30日交付房屋。签订合同后，经过测算面积444.21平方米，宗国民通过现金与银行转账方式向汉光地产交付房款1356320元。2012年5月31日，宗国民向汉光地产交纳物业费、垃圾清运费、装修管理费、取暖费、配套房等费用，汉光地产开具了入住通知函、进户验收单，宗国民接收该房屋后使用至今。2014年，刘志国、张永梅与汉光地产因民间借贷纠纷诉争至该院。经刘志国、张永梅申请，该院查封了诉争房屋。2017年刘志国、张永梅申请该院强制执行，该院准备对诉争房屋评估、拍卖时，宗国民提出异议后被驳回。
一审法院认为：宗国民与汉光地产签订的认购书合法有效，对诉争房屋不得执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的、该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人、第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2010年宗国民与汉光地产自愿签订认购书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该认购书合法有效。该认购书对双方房屋买卖时间、价格、面积、交付时间、违约责任等约定明确，具有房屋买卖合同性质，可以认定为房屋买卖合同。宗国民签订认购书后，2012年即按照约定全额交付房款，取得了诉争房屋的所有权并占有至今。2014年该院查封诉争房屋，宗国民并无过错。宗国民对诉争房屋（执行标的）享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行。刘志国、张永梅虽主张宗国民与汉光地产之间是借贷关系而非房屋买卖合同关系，但其提供的证据不足以证明其主张，该院不予支持。判决：不得执行怀德新城I期预售号1-11、建筑号6-6室（测绘号010117、010217、010317）的门市房屋。
本院二审期间，公主岭市规划管理局出具了《怀德新城规划平面图》，各方当事人对该证据均无异议，本院予以确认。本院在公主岭市房地产市场管理中心调取了公住建（预）第2012189号《商品房预售许可证》。刘志国、张永梅对该证据没有异议。宗国民质证称，该证据证明宗国民与汉光地产签订的买卖合同合法有效，宗国民的权利依法应予保护。汉光地产质证称，对真实性、合法性无异议，对证据证明的事项有异议，该证据不能证明房屋买卖合同有效及实际履行，也不能证明宗国民实际履行了房屋价款。鉴于各方当事人对该《商品房预售许可证》的真实性、合法性均无异议，本院对该证据予以确认。宗国民向法庭提交了入住通知函原件，以证明与其庭审中提交的复印件相符。刘志国、张永梅质证称，对该证据的真实性有异议，该函与其他入住通知函不一致。汉光地产质证称，对该证据的真实性有异议，该证据是变造的，汉光地产的入住通知函都是制式的、有三联，从未向业主发放过这类白纸的入住通知函，对该证据证明的事项有异议，申请对该证据进行鉴定，庭后提交鉴定申请书。本院认为，虽然汉光地产对该入住通知函当庭申请鉴定，但其在规定期限内并未提交鉴定申请，故对该证据予以确认。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，公住建（预）第2012189号《商品房预售许可证》记载：汉光地产对怀德新城一期项目六号楼、非住宅面积6486平方米的44套房屋已经取得商品房预售许可。公主岭市规划管理局出具的《怀德新城规划平面图》，对本案诉争房屋位于怀德新城一期六号楼的位置予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案宗国民于2010年11月23日付房款2万元、2010年12月3日付房款30万元、2010年12月9日付房款36万元，合计付款68万元，与双方《认购书》约定首付68万元相一致；银行转账凭证显示宗国民于2011年10月24日付房款23万元，与双方《认购书》约定再次付款23万元相吻合；宗国民于2012年2月20日即按照《认购书》的约定交齐了135万元房款。故本院认定宗国民已按照《认购书》约定支付了全部购房款。2010年12月11日，宗国民与汉光地产自愿签订《认购书》，系双方当事人的真实意思表示，该《认购书》对双方房屋买卖各项条款进行了明确约定，已具备商品房买卖合同的主要内容，且宗国民已按照《认购书》的约定支付了全部购房款，汉光地产已经按照约定收受全部购房款并出具了收据，故该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。公住建（预）第2012189号《商品房预售许可证》证明，在本案起诉前，汉光地产已经取得了该诉争房屋的商品房预售许可，故双方签订的《认购书》系合法有效的商品房买卖合同。本案证据已形成完整的证据链条，证明了宗国民在人民法院查封前已合法占有该诉争房屋的事实。未办理过户登记并非宗国民自身原因，宗国民对此并无过错。据此，宗国民享有足以排除对诉争房屋强制执行的民事权益，本院对其主张予以支持。
综上所述，刘志国、张永梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16950元，由上诉人刘志国、张永梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡丽娜
审判员 刘晓东
审判员 刘玉霞
二〇一八年六月五日
书记员 苗人升