甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白中民一终字第466号
上诉人（原审被告）平川区银地小额贷款股份有限公司，住所地：白银市平川区。
委托代理人王进彩，白银长征律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祁自娟，女，生于1974年11月12日，汉族，住白银市平川区。
被上诉人（原审原告）丁泽玉，男，生于1974年1月25日，汉族，住白银市平川区。
原审被告张琦，男，生于1968年6月7日，汉族，现羁押于白银监狱第九监区。
原审被告安小凤，女，生于1970年3月8日，汉族，现羁押于甘肃省女子监狱。
上诉人平川区银地小额贷款股份有限公司（以下简称银地贷款公司）因与被上诉人祁自娟、丁泽玉，原审被告张琦、安小凤第三人撤销之诉一案，不服白银市平川区人民法院（2015）平民一初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年12月29日，二原告（夫妻关系）与被告张琦签订了卖房协议，双方商定被告张琦将其兴佳城B7幢252室（92平方米）以人民币24万元出售给原告，约定二原告先付给被告张琦20万元，剩余4万元于2013年5月1日付清，剩余款项付清后办理房屋过户手续。协议签订后二原告于2012年12月31日支付被告张琦20万元。2013年4月份左右被告张琦将房屋钥匙给了二原告，二原告开始居住在该房屋。2013年5月1日前二原告给被告支付剩余房款4万元时被告张琦推脱未收，并称房产证不在，无法办理过户手续。2013年4月9日被告张琦、安小凤夫妻在被告银地贷款公司贷款40万元，以兴佳城B7幢252室（本案诉争房屋）和平川区五级街商业铺面作为抵押，双方签订了借款合同和抵押合同，借款合同约定还款期限为2013年4月9日至2013年10月8日。同年4月10日被告银地贷款公司在平川区房地产管理局就抵押物兴佳城B7幢252室办理了他项权利登记，另一抵押物商业铺面未作登记。2013年9月23日被告张琦、安小凤因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事拘留。2014年6月23日，白银市平川区人民法院作出（2014）平刑初字第86号刑事判决书，对张琦和安小凤分别判处有期徒刑十三年、八年。2013年10月15日，被告银地贷款公司向白银市平川区人民法院起诉被告张琦、安小凤借款合同纠纷一案，因被告张琦、安小凤涉嫌刑事犯罪，该案中止了审理，于2014年10月15日恢复审理。2014年11月28日作出（2013）平民三初字第148号民事调解书，内容为：一、被告张琦、安小凤以共有的兴佳城B7幢2单元502室房屋抵偿银地贷款公司借款本金40万元及利息；房屋过户产生的所有费用由银地贷款公司承担。二、银地贷款公司自愿放弃其他诉讼请求。现二原告认为三被告达成的调解协议损害了其合法权益，请求撤销（2013）平民三初字第148号民事调解书，并请求由被告张琦、安小凤继续履行“卖房协议”。另查，本案开庭审理时，张琦陈述在（2013）平民三初字第148号案开庭时向被告银地贷款公司说明了该房屋已经在2012年就卖给第三人的事实，房款未付清。银地贷款公司说他们去协调这件事，这样张琦就同意将该房屋抵偿给了被告银地贷款公司。银地贷款公司辩称当时张琦就这件事说的比较含糊，只是说该房屋有债务关系。被告之间达成以房抵债协议时，均未提及到另一抵押物五级街商业铺面如何处置。
原审认为，二原告与被告张琦签订房屋买卖协议后，原告支付了20万元房款，履行了绝大部分义务，被告张琦也接受了该履行，并将房屋交付给原告，由原告居住。尽管在该房屋买卖协议中被告安小凤未签字，但在庭审中被告安小凤明确陈述他们家的事情均由张琦做主，她不管。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，被告张琦作为一家之主，原告有理由相信该房屋买卖协议系被告张琦和安小凤的共同意思表示，故该协议合法有效。卖房协议中约定余款支付日期为2013年5月1日，在该日期未到之前，被告张琦就已将该房屋做了借款抵押登记，造成法律或事实上的产权过户不能。房屋产权登记未果并非是由原告过错造成，故原告系善意买受人。根据物权法的规定，虽然必须以登记作为物权变动的必要条件，但本案中房屋买卖的交易确系发生在借款合同之前，没有证据表明交易双方存在恶意转移财产逃避债务的情形。买受人对未办理产权过户无过错的前提下，应保护善意买受人的合法权益，否则有违公平原则，也不利于维护社会秩序和财产安全。另外被告银地贷款公司与张琦通过调解在实现抵押权时，被告张琦明确告知银地贷款公司该房屋已出卖给本案原告祁自娟的事实，也就是被告银地贷款公司明知该房屋已出卖给了他人，仍然达成了以该诉争房屋抵顶借款的调解协议。依据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条：调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：（一）侵害国家利益、社会公共利益的；（二）侵害案外人利益的；…。原审认为，（2013）平民三初字第148号民事调解书中，张琦夫妇与银地贷款公司达成的调解协议侵犯了原告的合法利益，应予撤销。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条三款之规定，判决：一、撤销（2013）平民三初字第148号民事调解书；二、原告与被告张琦签订的房屋买卖协议继续履行。案件受理费4300元，由被告张琦、安小凤负担。
上诉人银地贷款公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决违反以事实为根据的原则。张琦给上诉人抵押房屋时，其并没有将房屋交于被上诉人，且上诉人在办理抵押借款时，也进行了实地考察、核实了该房屋，从房管局查询到该房屋确实登记在张琦、安小凤名下。在此情况下，上诉人才与张琦、安小凤签订了抵押合同，办理了抵押登记手续，取得了该房屋的抵押权。被上诉人与张琦签订的卖房协议上安小凤没有签字，其并不知情，安小凤也明确表示，如果当初知道张琦以24万转让房屋，她不会同意。上诉人对涉案房屋抵押权的实现是在法院开庭调查阶段依法进行的，当时，张琦没有说他将房屋卖于他人的事实。原审判决没有以法律为准绳。原审认为被上诉人是善意买受人，上诉人认为，该定义并非法律定义。根据法律规定，被上诉人并非善意取得第三人，即便他在签订合同时属善意，只能使得合同有效成立，与涉案物权无关。上诉人于2013年4月9日依法办理了涉案房屋的抵押权，取得了涉案房屋的他物权，该项权利的取得过程不存在任何瑕疵。原审判决违背了物权优于债权的基本法律理论。原审在认定部分事实及适用法律方面含糊不清。上诉人抵押权的取得是善意的。原审认为，上诉人在实现抵押权时，在被告知房屋已出卖于被上诉人时，仍然达成了以该诉争房屋抵顶借款的调解协议，侵犯了被上诉人的合法权益，应予撤销。依据什么法律规定、侵犯了被上诉人的什么合法利益，均未阐述。综上，上诉人认为，原审判决没有事实依据，适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人祁自娟、丁泽玉辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张琦述称，其在与银地贷款公司签订抵押合同及办理抵押物登记时，并未将其与祁自娟、丁泽玉之间买卖房屋的协议告知银地贷款公司。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
二审查明的事实与原审查明的事实基本相同，另查明，案涉房屋抵押登记担保债权数额为20万元，抵押类型为最高额抵押。
本院认为，祁自娟、丁泽玉作为涉案房屋买受人履行了大部分合同付款义务，房屋产权未过户是房屋出售人张琦违反诚实信用原则故意迟延所致。现祁自娟、丁泽玉已实际入住涉案房屋，合法取得房屋的占有权。张琦以涉案房屋设定抵押权时违反诚实信用原则未向银地贷款公司告知其已将房屋出售于他人，且买受方已履行了大部分付款义务的事实。其这一隐瞒行为一方面使得银地贷款公司在不知情的情况下签订了抵押合同，另一方面损害了祁自娟、丁泽玉获得房屋所有权的期待利益。《物权法》第一百八十四条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设立抵押权。本案争议房屋在设立抵押权之前已出售于祁自娟、丁泽玉，且祁自娟、丁泽玉亦实际入住该房屋，应当认定争议房屋的所有权存有争议，以该房屋设立抵押权的行为应当认定无效。张琦作为债务人，提供的抵押财产存有权属瑕疵，银地贷款公司可要求张琦承担相应的法律责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不应支持。原审认定事实正确，处理得当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由平川银地小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘雪莲
代理审判员 张霞明
代理审判员 魏晓龙
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 张继顺