山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一初字第46号
原告：聊城市明康房地产开发有限公司，住所地：聊城市兴华西路93号。
法定代表人：于瑞祥，总经理。
委托代理人：张东旺，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人：钟玉鹏，山东舜翔律师事务所律师。
被告：山东金柱集团有限公司，住所地：聊城市东昌东路139号。
法定代表人：兹留柱，董事长。
委托代理人：刘广泽，男，1974年9月8日出生，汉族，山东金柱集团有限公司职工，住该公司家属区。
第三人：山东省聊城市中巨赛达房地产开发有限责任公司，住所地：聊城市兴华路聊城热电物业公司王口小区公建楼。
法定代表人：陈军，董事长。
委托代理人：刘腾跃。
委托代理人：潘志玉，山东京鲁律师事务所律师。
原告聊城市明康房地产开发有限公司（简称明康公司）诉被告山东金柱集团有限公司（简称金柱公司）、第三人山东省聊城市中巨赛达房地产开发有限责任公司（简称中巨赛达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明康公司的委托代理人张东旺和钟玉鹏、被告金柱公司的委托代理人刘广泽、第三人中巨赛达公司的委托代理人刘腾跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告明康公司于2015年6月23日诉至本院称：2012年9月3日，原告与第三人签订商品房认购协议书，约定第三人将其开发建设的水城嘉苑7座7单元1-2层F2号商品房出售给原告，商品房的建筑面积为4812.64平方米，总价款为26469520元。协议书签订后，原告按照约定于2012年9月29日向第三人支付了全部价款，第三人于2012年11月5日将该商品房交付给原告使用至今。
原告与第三人已签订合法有效的商品房买卖合同，支付了全部购房款，在被告申请查封前已合法占有使用该房屋，原告虽未办理房屋产权登记，但并非原告自身原因造成。根据有关法律、司法解释的规定，原告对水城嘉苑7座7单元1-2层F2户房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（2015）聊执异字第29号执行裁定适用法律错误，裁定结果不当。依据民事诉讼法第二百二十七条的规定，请求判决不得执行位于聊城市东昌西路113号的水城嘉苑7座7单元1-2层F2户房屋。
被告金柱公司辩称：一、案涉房屋所有人为中巨赛达公司，人民法院对该房屋进行查封、执行合法有据。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，中巨赛达公司与明康公司虽订立了商品房买卖合同，但并未办理物权的转让登记，故该房屋的所有权人仍为中巨赛达公司。二、原告主张人民法院停止对该房屋的执行并解除查封，不应支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，涉案房屋只有同时具备以下三个条件“（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”方能排除人民法院对该房屋的执行。本案中，原告虽就案涉房屋与第三人签订了房屋买卖合同并支付价款，但该房屋为商铺，并非用于居住，故案涉房屋未同时具备上述三个排除执行的条件。综上所述，请求人民法院驳回原告诉求。
第三人中巨赛达公司述称：一、在被告诉第三人建设工程施工合同纠纷一案中，法院于2013年1月31日查封了第三人的位于聊城市东昌西路水城嘉苑7座1-2层F2号房产，而在2012年9月3日，第三人已就该房产与原告签订了商品房认购协议书。协议书详尽约定了双方权利义务，具备了正式商品房买卖合同应具备的全部内容。只因后来被告申请法院查封了涉案房产，双方才未能签订正式的商品房买卖合同。第三人是经批准设立并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业，且已取得商品房预售许可证。双方签订的商品房认购协议是双方真实意思表示，该协议书形式和内容均不违反法律的禁止性规定，应当认定为合法有效。二、第三人在法院查封前就已将涉案房产交付原告，该房产已由原告实际占有、装修并使用。具体交房日期为2012年11月5日，自此，原告就已经取得了对涉案房屋的合法占有权。三、协议签订后，第三人收取了原告的全部购房款共计26469520元，并为原告开具了收据。四、涉案房产之所以未能办理过户，是因被告申请法院对第三人的房产进行了查封，原告对此没有过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房产具有排除强制执行的权利。需要特别说明的是，贵院执行部门适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定驳回原告之异议，属于适用法律错误，因为该规定第二十八条适用于未办理过户的一般买受人，第二十九条适用于未办理过户的消费者买受人，而本案原告购买的是商铺，明显不属于消费者居住房屋，所以应当适用第二十八条之规定。
诉讼中，明康公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1.商品房认购协议书一份，证明原告于2012年9月3日签订商品房认购协议书，约定所购商品房位置、价款、支付方式等事项，同时载明原告在签订协议前已支付定金300万元。被告质证意见为：对认购协议书签订的日期不清楚，不知道其真实性。第三人对该证据无异议。
证据2.银行汇款凭证五份、收据四份以及聊城市房地产企业预收款收据一份，证明原告已按照协议书约定分五笔向第三人支付购房款，第三人已收到原告的购房款并向原告出具了收据。同时可以证明认购协议书的真实性。被告质证认为，该组证据中300万的电汇凭证与购房协议不符，该电汇凭证明确载明收款人是乔某新，而并非是中巨赛达公司；电汇凭证日期是2012年8月28日，而商品房认购书日期是2012年9月3日，两者无任何关联。被告对该组证据中其他证据的真实性没有异议。原告称第一笔300万元之所以在认购书签订前支付，是因该笔款项为购房定金，在原告提交的证据1中已明确载明原告已支付300万元定金。收款人乔某新是第三人的会计，而且向乔某新账户中支付是按照第三人的指示支付的。第三人对该组证据无异议，认为原告所述事实准确，所付款均为购房款，并认可乔某新是其会计，有些款项是通过乔某新个人账户转的，并提交了乔某新向公司账户转款的银行凭证。
证据3.聊城市住宅专项维修资金缴存凭证一份、暖气开口费收据一份、房屋维修基金收据一份、暖气开口费及房屋维修基金的银行汇款凭证（金额264715元），证明原告在缴纳购房款后按相关规定于2012年9月26日缴纳了住宅专项维修基金，金额是96252.8元，于2012年9月19日缴纳暖气开口费、房屋维修基金，并通过银行汇款一次性向第三人支付上述款项。被告对该组证据的真实性没有异议，但称仅凭第三人和原告所述，无法界定F1楼的面积到底是多少，该收据是不是就F2楼缴纳的维修基金无法确定。第三人称F1楼面积200多平方米，F2楼面积4812.64平方米，七号楼只有F1和F2，没有其它。
证据4.商品房交付交接表一份，证明第三人于2012年11月5日将涉案商品房交付给原告，原告使用至今；原告在2013年1月31日法院查封前已合法占有涉案房屋。被告称该证据系第三人与原告之间的协议，其不清楚。第三人认为原告所述事实准确。
证据5.编号为鲁P0-12-008的建设工程验收备案证书、聊城市房地产开发项目竣工综合验收报告、房地产初始登记证书各一份。证明原告购买的第三人的涉案房产于2012年3月28日通过竣工验收备案，于2014年1月开始进行综合验收；涉案商品房所在的七号楼于2014年7月15日进行初始登记，即涉案房产于2014年7月份之后才具备过户登记条件，未办理过户登记并非原告自身原因。被告对建设工程竣工验收备案证书没有异议，对七号楼的初始登记证书没有异议；综合验收报告系开发商与聊城市政府各职能部门的交付，与被告无关，对该证据不予质证。第三人认为原告所述事实准确。
证据6.聊城市中级人民法院（2015）聊执异字第29号执行裁定书一份及送达回证一份，证明原告购买的第三人的涉案房屋被执行查封后，原告依法提出执行异议，于2015年5月份被法院驳回，原告不服并在法定期限内提出执行异议之诉。被告和第三人对该组证据均无异议。
证据7.财产保全异议书一份，证明原告在2013年3月7日涉案房屋被查封后，即向聊城市中级人民法院立案庭提出过保全异议，但一直未予答复。被告和第三人对该证据均无异议。
被告金柱公司提交本院（2013）聊民一初字第44号民事判决书、山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第48号民事判决书各一份，证明其申请执行中巨赛达公司名下房产是有依据的，原告和第三人对该证据的真实性均无异议。
第三人中巨赛达公司提交了财产保全复议申请书，证明第三人在涉案房产被查封后，即向法院立案庭提出过财产保全复议申请，一直未予答复。原、被告对该证据均无异议。中巨赛达公司还提交了2012年9月29日华夏银行现金缴款单一份、同日华夏银行户名为乔某新的个人账户明细账单一份，证明其会计乔某新根据合同约定收取明康公司300万元定金，收取定金后将16万余元的暖气开口费交到供热公司，将剩余的2831537.8元打入公司账户。原告对现金缴款单无异议，被告认为现金缴款单与本案无直接关联，不予认可；对个人账户明细账单的真实性予以认可。
经审理查明：2012年9月3日，明康公司与中巨赛达公司签订商品房认购协议书，约定：明康公司认购中巨赛达公司开发的聊城市东昌西路113号水城嘉苑7号楼7单元1－2层F2户商品房，建筑面积4812.64平方米，单价5500元／平方米，认购总价款26469520元。认购协议签订后至2012年9月28日，明康公司分次交清了全部房款。中巨赛达公司于2012年11月5日将前述房屋交付给明康公司占有使用至今。2012年12月16日，中巨赛达公司为明康公司出具了金额为26469520元的购房款收据。
另查明：2013年2月27日，金柱公司因建设工程施工合同纠纷，将中巨赛达公司诉至本院。因金柱公司诉前申请财产保全，本院于2013年1月31日查封了中巨赛达公司开发的聊城市东昌西路113号水城嘉苑7号楼商F2户房屋。2013年8月23日，本院作出（2013）聊民一初字第44号民事判决，判令中巨赛达公司支付金柱公司工程款、质保金27127841.64元及相应的拖欠工程款违约金（具体数额为：1.3#、4#楼以11309350.06元为基数，按日万分之三自2012年2月21日起计算至本判决生效之日止；以2013642.88元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年9月8日起计算至本判决生效之日止。2.7#楼、商场工程以4892279.27元为基数，按日万分之三自2012年3月28日起计算至本判决生效之日止；以920009.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月12日起计算至本判决生效之日止。3.地下车库工程以4351131.44元为基数，按日万分之三自2012年2月21日起计算至本判决生效之日止；以906685.44元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年1月10日起计算至本判决生效之日止。4.8#楼、9#楼、门卫、厕所、消防池等工程以2407831.10元为基数，按日万分之三自2012年8月7日起至本判决生效之日止；以326911.43元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年8月22日起计算至本判决生效之日止）。中巨赛达公司不服，提出上诉。山东省高级人民法院经二审审理，于2014年11月4日作出（2014）鲁民一终字第48号民事判决，驳回上诉，维持原判。
还查明：2014年7月15日，不动产登记机构对中巨赛达公司开发的聊城市东昌西路113号水城嘉苑7号楼进行了产权初始登记。上述判决生效后，中巨赛达公司未履行还款义务，金柱公司申请本院强制执行。在执行过程中，明康公司就被查封房屋提出执行异议。本院于2015年5月22日作出（2015）聊执异字第29号执行裁定，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，涉案房产系由被执行人中巨赛达公司开发建设且为商铺，《商品房认购协议书》的签订日期虽早于本院查封，异议人也支付了房款，但并未办理产权变更登记手续，其所购买的商铺也非唯一用于居住的房屋，明康公司主张被查封房屋系其房产，请求中止行执行于法无据，故裁定驳回明康公司的异议。
上述事实有原告、被告、第三人提交的证据以及当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为：本案争议的焦点问题是明康公司对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在本院查封案涉房屋之前，明康公司与中巨赛达公司已经签订了商品房认购协议书，该协议书对双方当事人的权利义务约定明确具体，具备了商品房买卖合同应具备的内容，是双方真实一致的意思表示，亦不违背法律规定，应认定该协议具备合法有效的书面买卖合同性质。明康公司按认购协议书约定已支付全部价款并实际占有和使用了该房屋。明康公司基于对有效合同的履行而占有案涉房屋，属于合法占有。此外，鉴于我国现行房地产开发以及产权登记制度的现状，对于新建房屋来说，要经历先由开发企业办理新建房屋所有权初始登记证书（即通俗所称的“大证”）、再分别过户给房屋买受人的过程。本案中，中巨赛达公司取得新建楼房所有权初始登记的时间为2014年7月15日，而此前，该楼房已于2013年1月31日被人民法院采取了查封措施。明康公司作为房屋买受人未取得产权证书，其既无消极不行使登记权利的行为，也无自身未履行合理注意义务等可归责于买受人的不利情形，故明康公司对未办理过户登记手续并无过错。据此，明康公司对案涉房屋享有足以排除人民法院对该标的继续执行的“实体性”权利，其要求对涉案房屋不得执行的请求，本院应予支持。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
不得执行位于聊城市东昌西路113号的水城嘉苑7号楼7单元1－2层F2户房屋。
案件受理费174148元，由第三人山东省聊城市中巨赛达房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 张 炜
代理审判员 刘云宝
人民陪审员 魏新军
二〇一五年十二月七日
书 记 员 梁春梅