河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民一终字第00291号
上诉人（原审被告）曹铁军，男，1974年10月5日出生，汉族，居民，住上蔡县。
委托代理人何向阳，河南博建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程保国，男，1955年9月8日出生，汉族，住上蔡县。系原审原告秦粉之长子。
被上诉人（原审原告）程国军，男，1965年1月26日出生，汉族，住上蔡县。系原审原告秦粉之次子。
被上诉人（原审原告）程国红，男，1965年1月1日出生，住上蔡县。系原审原告秦粉之四子。
被上诉人（原审原告）程继伟，男，1991年10月1日出生，汉族，居民，住上蔡县。系原审原告秦粉之孙。
四被上诉人的委托代理人古炜华，河南济世雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程天财，男，1964年12月9日出生，汉族，居民，住上蔡县。系原审原告秦粉之三子。
上诉人曹铁军因确认合同效力、返还财产纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2013）上民一初字第579号民事判决，向本院提起上诉。原审宣判后原审原告秦粉死亡，秦粉之子程保国、程国军、程国红以继承人身份申请参与诉讼，上诉人曹铁军未提出异议，本院予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹铁军及其委托代理人何向阳，被上诉人程保国、程国军、程国红及其与程继伟的委托代理人古炜华，被上诉人程天财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告程天财在上蔡县蔡都镇西大街北侧、文化路西有宅基一处，1996年1月3日上蔡县人民政府为程天财颁发了上国用（96）字第2610038号国有土地使用证。该证载明：土地使用者程天财、用地面积127.2平方米。程天财在该宅基上建主房（大瓦房）二间、简易旁房一间。2007年12月22日，程天财与曹铁军双方签订了借款协议书，协议约定：“程天财借曹铁军现金50000元，每月利息2000元，期限为4个月，如到期不还，程天财用其土地使用权作抵押”。协议签订后，程天财将土地使用证交给了曹铁军。但未办理抵押登记。2008年9月6日程天财与曹铁军签订了土地使用权及附属物转让合同，合同约定程天财将其上国用（96）字第2610038号土地及该土地上所有附属物，以50000元及利息的价格转让给曹铁军。同时查明，自2002年11月11日以来，秦粉、程继伟、程天财的户籍登记在一个户口簿上。
原审法院认为，原告秦粉、程继伟与被告程天财系一个家庭整体，2008年9月6日程天财与曹铁军签订了土地使用权转让合同，将其上国用（96）字第2610038号土地及该土地上所有附属物转让给被告曹铁军。程天财处分的是全体家庭共有人的财产。程天财只是家庭共有人之一，未经秦粉、程继伟同意，无权处分其家庭共有的财产。秦粉、程继伟对2008年9月6日程天财与曹铁军签订了土地使用权转让合同又不予追认，且程天财与曹铁军签订了土地使用权转让合同后，又未办理产权转移登记手续。因此，该土地使用权转让合同为无效合同。原告请求确认二被告之间签订的房屋、土地买卖协议无效，符合法律规定，予以支持。造成本案纠纷，二被告均有一定责任。二原告请求被告曹铁军返还上国用（96）字第2610038号国有土地使用证。因该土地使用证登记在程天财名下，应由程天财主张权利。该请求理由不足，不予支持。被告曹铁军辩称，原告的起诉已超过诉讼时效。因在审理2012年10月29日立案决定受理的程天财诉曹铁军排除妨害纠纷一案中，原告才得知程天财与曹铁军签订了土地使用权转让合同。原告于2013年3月18日提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效二年的期限。曹铁军要求驳回原告诉请的主张，理由不足，不予支持。本案原、被告就合同关系是否成立存在争议，应由主张合同关系成立的曹铁军承担举证责任，曹铁军与程天财签订的土地使用权转让合同原告给予否认，曹铁军未能举证证明其与程天财签订的土地使用权转让合同原告知情并同意的证据，应承担举证不能的法律后果。据此，原审法院判决：一、确认2008年9月6日被告程天财与被告曹铁军签订的土地使用权转让合同无效。二、驳回原告秦粉、程继伟的其他诉讼请求。案件受理费200元，被告程天财、曹铁军各负担100元（此款原告已交纳，限二被告于判决生效后10日内将其各自应负担的款额支付原告）。
宣判后，曹铁军不服原判，向本院提起上诉称，因近几年土地大幅增值，秦粉、程继伟与程天财恶意串通，请求确认房地产买卖合同无效。不动产物权须经依法登记，方发生物权效力，本案争议的土地的土地使用权证及地籍档案均未显示秦粉、程继伟的名字，权属来源显示为程天才个人宅基，秦粉、程继伟未申请共同使用登记，该土地上的二间简易房未办房产证，属程天财个人建造，因此，秦粉、程继伟并非本案房地产的共有人。户籍登记属行政管理问题，与家庭成员关系并不对应，家庭成员关系是基于共同生活，与户口簿不具有关联性。秦粉在诉状中也承认其长期未在争议房屋居住。程继伟在合同签订时不满18岁，未对家庭财产形成贡献，不属于家庭财产的共有人。因此，原审法院仅凭2002年的户口簿认定三人为共有权人错误。其基于不动产登记的公示、公信原则，并支付了对价，上蔡县国土资源局也将该土地出让给其。双方的房地产买卖合同没有法律规定的无效情形，应为有效。其在2008年签订合同后在该土地拉围墙，秦粉、程继伟在程天财之兄程国宏家生活，并非2012年才知道房地产买卖的事实，其提起诉讼超过了诉讼时效期间。原判认定事实错误，适用法律不当，程序违法。请求撤销原判，驳回秦粉、程继伟的诉讼请求。
被上诉人程保国、程国军、程国红、程继伟答辩称，秦粉生前一直与程天财共同生活，并照顾程继伟，秦粉、程继伟属家庭共同成员，提供的户口簿能够证实。因此，秦粉、程继伟对争议的房地产有共有权。程天财未经其它共有人同意处分共有财产，该行为属无效行为。该案争议的是合同效力问题，不应当以上蔡县国土资源局的文件来确认合同效力。程天财与曹铁军约定债务履行期满未清偿债务时抵押物归曹铁军所有的内容违反法律规定，应属无效。秦粉一直认为房屋被出租，直到2012年11月份才知道房屋被转让，其于2013年3月提起诉讼，不超过诉讼时效期间。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人程天财答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，秦粉共有四个儿子，长子程保国、次子程国军、三子程天财、四子程国红，秦粉于2014年5月10日死亡。另查明，双方争议的土地上的房屋已于2000年拆除部分，拆迁补偿协议显示的户主、被拆迁人均为秦粉。
本院认为，程天财与曹铁军签订的借款协议约定，如到期不能偿还借款，程天财将抵押的土地使用权转让给曹铁军，该约定违反了抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的法律规定。虽双方之后签订了土地使用权转让合同，但并未另行支付转让款，程天财未偿还的借款抵作该转让款。因此，程天财、曹铁军之间因程天财未清偿债务而签订的土地转让合同应为无效合同。该争议土地上的房屋被拆迁部分，拆迁补偿的户主、被拆迁人均为秦粉，能够证实秦粉为该争议土地的共有权人。秦粉、程继伟与程天财登记在一个户口簿上，能够证明秦粉、程继伟与程天财属家庭共同成员。依据法律规定，家庭共同成员对家庭财产均有贡献的，对家庭财产享有共有权。根据相关法律规定，处分共有的财产，应当经全体共同共有人同意，城市共有的房地产未经其它共有人书面同意的不得转让。曹铁军未提供证据证实秦粉、程继伟同意转让土地的事实，被上诉人程保国、程国军、程国红作为继承人又对该转让行为不予追认。因此，程天财的处分属无权处分，该转让行为侵犯了秦粉、程继伟的共有权利，该土地转让合同应为无效合同。曹铁军上诉称秦粉、程继伟的诉讼超过诉讼时效期间，但未提供证据予以证实，该上诉理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由曹铁军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 东
代理审判员 杨振松
代理审判员 刘江涛
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 于 乐