重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终732号
上诉人（原审被告）：云阳县兰园园林绿化工程有限公司，注册住所地重庆市云阳县双江镇云江大道1178号，现住所地重庆市云阳县青龙街道青龙梯90号2单元7-1，注册号5002352100202。
法定代表人：刘汉族，董事长。
被上诉人（原审原告）：明平琼，女，汉族，1964年12月30日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：罗明圣，重庆洲同律师事务所律师。
原审被告：刘汉族，男，汉族，1952年6月5日出生，住重庆市云阳县。
上诉人云阳县兰园园林绿化工程有限公司因与被上诉人明平琼、原审被告刘汉族房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2017）渝0235民初6249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
云阳县兰园园林绿化工程有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：2001年11月25日，上诉人与被上诉人明平琼签订了集资建房合同，被上诉人虽曾交付了4万元的购房款，但是早已于2003年6月18日将其转为借款，连本付息结走了。现对方以2004年11月10日上诉人为其转收据的8.4万元的收据为由，认为支付了现金，要求上诉人办证并将上诉人诉至法院。一审法院以此为据，认为原二中院已对此下过结论为由，判令上诉人败诉。上诉人举示了大量证据，证明原判决错误，请求二审法院依法传唤被上诉人到庭，查清事实，依法改判，并追究被上诉人夫妇刑事责任。
明平琼辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，上诉理由均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
明平琼向一审法院起诉请求：1.依法判决二被告立即为原告办理房屋所有权证。2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2000年3月29日，云阳县国土局为兰园园林绿化公司发《重庆市云阳县建设用地许可证》，2006年8月25日，云阳县建设委员会为兰园园林绿化公司发《建筑工程施工许可证》，工程名称为兰园酒店综合楼，建设地址双江镇青龙梯。
2001年11月25日，云阳县兰园园林绿化工程有限公司（甲方）与明平琼（乙方）签订《集资建房协议》。约定：二、集资建房地点：云阳县新县城神龙饭庄。三、房屋用途：住宅。四、乙方现选择在本幢楼房第一单元七楼二号面积为145平方米，作为参与集资建房。以实际面积为准。六、房屋平均价格为住宅每平方米600.00元。七、付款方式：房屋动工后，乙方开始选定房屋，并根据房屋的金额预付百分之五十作为定金，主体工程竣工后，付百分之三十，房屋验收合格，交钥匙付余下的百分之二十。八、乙方的房屋产权证、国有土地使用证和相关手续由甲方统一办理，按政策应由双方分别承担的有关规费，由双方分别承担。九、本幢房屋2003年5月底之前交付乙方使用。十、违约责任：甲方不能保质、保量、按时交房，应向乙方支付违约金1000.00元，并赔偿乙方的损失，乙方不能按时支付集资建房房款，也应承担相应的责任。刘汉族、明平琼签名，加盖云阳县兰园园林绿化工程有限公司印章。
2004年11月10日，云阳县兰园园林绿化工程有限公司出具收据：交款单位：明平琼人民币84000.00元，收款方式：转收据，收款事由：交购房款，以原收据换本收据。收据加盖云阳县兰园园林绿化工程有限公司、刘汉族印章，刘汉族签名。
2004年6月4日，原告向被告交水电安装费1500.00元。
另查明，云阳县兰园园林绿化工程有限公司于2005年8月25日因公司不按照规定接受年检被吊销营业执照。
原告明平琼购买的云阳县青龙街道青龙梯90号1单元7-2房屋于2003年交付原告使用至今。2015年5月，权利人“云阳镇刘汉族等12户移民联建综合楼”取得坐落于云阳县青龙街道青龙梯90号的房地产权证（初始登记）。
原告明平琼与被告刘汉族民间借贷纠纷一案，云阳县人民法院于2013年6月13日作出（2013）云法民初字第00094号民事判决：被告刘汉族在本判决生效后十五日内偿还原告明平琼借款本金206760.00元及截止2012年12月31日的利息205894.26元，2012年12月31日以后的利息仍以借款本金206760.00元按月利率20‰从2013年1月1日起支付至本判决指定的履行期届满前付清时止。案件受理费7707.00元，由原告明平琼负担217.00元、被告刘汉族负担7490.00元；财产保全费3472.00元，由被告刘汉族负担。刘汉族不服向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2013年8月29日作出（2013）渝二中法民终字第01102号民事判决：驳回上诉，维持原判。云阳县人民法院于2013年11月4日立案执行明平琼与刘汉族民间借贷纠纷一案，2014年1月3日结案，共执行473062.00元。云阳县人民法院支付给明平琼（委托代理人陈勇领取）466972.00元，包括借款本金206760.00元及截止2012年12月31日的利息205894.26元、借款本金206760.00元从2013年1月1日至2013年11月1日按月利率20‰计算的利息41352.00元、迟延履行金2004.16元、一审案件受理费7490.00元、财产保全费3472.00元。云阳县人民法院收取执行费6090.00元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告明平琼与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司签订的《集资建房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务关系明确，且不违反法律强制性规定，原告与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司据此成立合法有效的房屋买卖合同关系。该合同书虽然有被告刘汉族的签名，但刘汉族的签名系作为履行被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司法定代表人的职务行为，并非个人行为。因此，被告刘汉族个人不是该合同的相对方，其既不对该合同享有权利，也不对该合同承担义务。现被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司虽因未按期进行年检被吊销营业执照，但吊销作为行政行为，并不会导致法人消灭，该法人仍具有诉讼主体资格，并以自己的财产对外独立承担民事责任。因此，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司仍应当按照合同约定履行义务。合同生效后，合同当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告明平琼与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司在《集资建房协议书》第八条中约定“乙方的房屋产权证、国有土地使用证和相关手续由甲方统一办理，按政策应由双方分别承担的有关规费，由双方分别承担。”现原告明平琼所购房屋已办理房地产权证（初始登记），已符合办理房屋转移登记的条件，被告应当为原告办理房屋权属证书。
被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司辩称因原告没有交购房款而不为原告办理房屋产权登记，并提交收据（代收款凭证）及附件、今借到、中国农业银行重庆云阳支行贷款利息回单、收条复印件，用以证明原告没有交购房款。经查，被告提交的收据（0082567）说明原告于2002年11月25日交购房款4万元，其余证据是原告与被告之间的其他法律关系，与本案无关，该院不予采信。被告刘汉族提交的明平琼与刘汉族民间借贷纠纷执行一案的材料，用以证明云阳法院执行了案款473062.00元，其中包括了本案争议房屋的购房款8.4万元，所以原告明平琼没有缴纳本案争议房屋的购房款8.4万元。经查，通过该院执行，刘汉族支付的473062.00元包括借款本金206760.00元及截止2012年12月31日的利息205894.26元、借款本金206760.00元从2013年1月1日至2013年11月1日按月利率20‰计算的利息41352.00元、迟延履行金2004.16元、一审案件受理费7490.00元、财产保全费3472.00元、执行费6090.00元，不包括本案争议房屋的购房款8.4万元，因此，被告的该辩称理由不成立，该院不予采纳。原告提交的被告于2004年11月10日出具的8.4万元收据（0259509），被告主张原告原来交的购房款4万元已转为借款，另4.4万元是虚开的。经查，8.4万元收据上载明“以原收据换本收据”，说明原告在此之前已交购房款8.4万元，是用原收据换本收据，而且被告认可该收据上的被告公司和刘汉族印章，同时，重庆市第二中级人民法院（2013）渝二中法民终字第01102号民事判决书确认：“对于2004年11月10日开据8.4万元收据，刘汉族主张明平琼实际只交了4万元房款，另4.4万元是虚开的，应冲抵4.4万元借款。经查，8.4万元收据上载明'以原收据换本收据'，因刘汉族提供一张原收据不足以说明原收据只有交4万元房款这张收据，且无以房款抵债的约定，因此，刘汉族该笔的主张不能成立，本院不予支持。”因此，被告提供的证据不能证明原告没有交购房款，该院确认原告向被告交购房款8.4万元，被告提出的原告没有交购房款的辩称理由不成立，该院不予采纳。
原告主张于2003年月12日19日交被告购房款3000.00元。经查，原告提交的柳祥珍出具的“今领到”记载：兰园工地收到1单元702安装铝合金款3000.00元，收款人：柳祥珍，卜（蒲）春祥签署：“在2004年2月底前支付。”从证据形式上看，说明是兰园工地安装铝合金窗的单位或个人收取，没有记载是被告收取原告的购房款3000.00元，被告在庭审中否认收到此3000.00元。因此，原告的该主张不能被证明。由于该款涉及第三人，该院暂不认定为原告的购房款，双方为该款发生争议可另行主张权利。故原告明平琼应当按照《集资建房协议书》的约定向被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司支付剩余购房款3000.00元。
购房款的结算，是原告与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司的合同权利义务，并非办理房屋权属登记的法定条件，且《集资建房协议书》第三条约定“以实际面积为准”，因此，在不动产权证书办理完成前，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司亦不能以未结算购房款为由拒绝为原告办理房屋转移登记。对原告要求被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司为其办理房屋权属证书（转移登记）的诉讼请求，该院予以支持。被告刘汉族等移民联建户虽然是该幢楼房的初始登记权利人，但其并非《集资建房协议书》的相对人，也从未向原告表示愿意履行该义务，故对原告要求被告刘汉族履行转移登记义务的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，该院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定，判决：被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司在本判决生效后六十日内为原告明平琼办理“云阳县青龙街道青龙梯90号1单元7-2”房屋的转移登记。案件受理费40.00元，由被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，2001年11月25日，上诉人与被上诉人明平琼签订的《集资建房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人双方均应当按照该合同约定履行义务。
本案的争议焦点在于被上诉人将购房款8.4万元是否已支付的问题。首先，在本案中，被上诉人出具了上诉人于2004年11月10日出具的收据载明，“交款单位：明平琼人民币84000.00元，收款方式：转收据，收款事由：交购房款，以原收据换本收据”，该收据加盖云阳县兰园园林绿化工程有限公司、刘汉族印章，刘汉族签名。对此，上诉人主张被上诉人是曾经缴纳过4万元购房款，但该笔款项已于2003年6月18日转为借款，连本带息结走了。本院认为，本案系《集资建房协议书》，合同的相对方为云阳县兰园园林绿化工程有限公司与明平琼，而在明平琼与刘汉族之间的民间借贷纠纷的另一案件中，合同相对方为明平琼与刘汉族。由此可见，两案的法律关系不同，合同主体也并不完全相同。上诉人主张被上诉人所交购房款已转为借款，应由云阳县兰园园林绿化工程有限公司、明平琼、刘汉族三方达成共同的意思表示，而上诉人对此并未提供证据予以证明。根据“谁主张，谁举证”的原则，应由上诉人承担举证不能的不利后果。其次，本案所涉的购房收据的形成时间为2004年11月10日，是在上诉人所主张将购房款已转为借款的时间2003年6月18日之后，在购房收据上也没有批注已将购房款已转为借款的内容，故上诉人的此项主张，不符合常理。再则，被上诉人所购房屋已于2003年交付使用至今，上诉人也没有提供证据曾向被上诉人主张过购房款的事实。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人云阳县兰园园林绿化工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 斌
审判员 刘丽苹
审判员 李迪云
二〇一八年五月二十四日
书记员 姜 霞