广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第330号
原告：武警广州指挥学院，住所地广州市白云区。
法定代表人：方美河，院务部部长。
委托代理人：何建军、高卫兴，均系该学院工作人员。
被告：范奇寿，身份证住址福建省沙县。
被告：马乙奴四，身份证号码青海省化隆县群科镇舍仁村145号。
原告武警广州指挥学院（下简称指挥学院）与被告范奇寿、马乙奴四房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告指挥学院的委托代理人何建军、高卫兴，被告范奇寿的委托代理人盘瑞华到庭参加诉讼。被告马乙奴四经本院送达传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告指挥学院诉称：2011年9月10日，原告与范奇寿签订3年租赁合同，将原告拥有的广州市白云区＊路＊街44号之02商铺（面积71.2平方米）租给范奇寿经营，月租金7120元，合同于2014年9月9日到期。2013年底，未经原告同意，范奇寿在收取11万元转让费后，私自将02号商铺转让给马乙奴四（回族）经营。2014年9月合同到期，原告通过公开招标的方式，以11961.6元的月租金标准租赁给赵某。原告于2014年9月30日和10月10日两次书面通知被告于10月9日返还02号商铺，并多次现地和电话告知，但其却继续经营，至今被告既不支付房租又不腾退商铺。由于二被告未与原告续签租赁合同，其对02号商铺的占有无任何法律依据，属于非法占有，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、被告马乙奴四腾退02号商铺；2、被告按原告招标租金标准支付2014年10月起致搬离之日的商铺租金及违约金（每逾期1日加收0.1%的违约金）；3、被告承担诉讼费用。
被告范奇寿辩称：不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：1、原告指挥学院出租的商铺至今尚未取得建设工程规划许可证，故本案中的租赁合同属于无效合同；2、被告范奇寿并未私自转租，而是经过原告指挥学院同意的；3、被告范奇寿在租赁期满后未非法占有涉案商铺。
被告马乙奴四未到庭应诉，口头辩称：2013年10月底，我到广州发现涉案房屋的位置不错，想用来做拉面生意，于是询问了店主范奇寿，范奇寿就介绍我认识了李军民。李军民称可以将店铺转让给我，但每月必须向其支付1000元，向原告指挥学院支付租金7120元，同时一次性向范奇寿支付转让款11万元，并出具了1张35000元的押金条及合同。我接受了李军民的条件，于2013年底进场装修，并于2014年2月对外经营至今。涉案房屋分为上下层，一楼对外经营，阁楼自住，共投入装修经营款7万多元。我从进场后一直交租至2014年9月，自2014年10月起因与原告指挥学院产生纠纷开始欠租至今。我是把老家房子卖了来这里做生意的，没有能力换到其他地方重新经营。我只同意把交给李军民的1000元加上原来的租金向原告交租。如果我同意搬走，原告指挥学院要求赔偿我的损失，大约是40万元。我收到传票没有到庭是因为没有文化，没有办法。
经审理查明：涉案房屋位于白云区黄石路南面（原武警广州警犬基地）地段，现地址为广州市白云区＊路＊街44号之02号，系原告指挥学院建设，未取得建设工程规划许可证。
2011年9月7日，原告指挥学院与被告范奇寿签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：指挥学院将涉案房屋出租给范奇寿经营饮食、商品零售；房屋面积71.2平方米；租赁期限自2011年9月10日起至2014年9月9日止；年租金为85440元，按月结算，范奇寿于每月前10日内交付指挥学院；范奇寿向指挥学院交纳押金35000元；范奇寿不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违反本合同约定的前提下，经指挥学院书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施；……。
2013年10月，被告马乙奴四与案外人李军民、被告范奇寿达成口头协议：马乙奴四向范奇寿支付11万元转让费；范奇寿将位于涉案房屋的店铺整体转让给马乙奴四并退出涉案房屋；马乙奴四按月向指挥学院交纳租金并按月向李军民交纳1000元。马乙奴四支付转让费后，对涉案房屋重新装修后继续经营，并按月向原告指挥学院的租金收款银行账户支付租金直至原租赁期满。
2014年4月，原告指挥学院检查商铺时发现涉案房屋被擅自转租。同年9月，原告指挥学院组织了学院黄石路家属区部分商铺公开招租活动，确定涉案房屋的租赁中标人为案外人赵某，中标价格为168元／平方米。后指挥学院通知涉案房屋的租户交还房屋，但被告马乙奴四不愿交还。同年10月起，马乙奴四未再向指挥学院交纳涉案房屋租金。
上述事实，有《建设用地规划许可证》、《武警部队房地产租赁合同》、《学院黄石路家属区商铺开标情况报告》、《关于返还商铺的通知》及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告指挥学院与被告范奇寿就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。鉴于上述合同无效，被告范奇寿未经原告指挥学院同意将上述合同的权利义务一并转让给被告马乙奴四的行为亦是无效的。合同无效，双方应当就因该合同取得的财产相互返还，有过错的，还须赔偿对方损失，具体如下：1、被告马乙奴四应当向原告指挥学院返还涉案房屋并支付房屋占有期间的使用费；2、被告范奇寿应当将收取被告马乙奴四的转让费予以返还，并按照合同无效过错比例赔偿马乙奴四的损失；3、原告指挥学院应当将收取被告范奇寿的押金予以返还，并按照合同无效过错比例赔偿范奇寿的损失。现被告范奇寿、马乙奴四未在本案中提起反诉，故本院仅处理原告指挥学院的诉讼请求，被告范奇寿、马乙奴四仍有权另案主张权利。对于原告指挥学院第一项诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对于原告指挥学院第二项诉讼请求，本院认为，首先，涉案房屋系未取得建设工程规划许可建设的，并非产权完善的房屋，原告指挥学院主张以新的中标租金价格作为房屋占有使用费不当，房屋占有使用费的标准应当按照涉案租赁合同的标准即每月7120元计算；其次，被告范奇寿在原告指挥学院主张欠租的期间并未实际使用涉案房屋，故无须向其支付房屋占有使用费；其三，原告指挥学院要求被告马乙奴四支付房屋占有使用费的请求合理合法，本院予以支持；最后，因租赁合同无效，故违约金的约定亦无效，原告指挥学院主张违约金的请求无法律依据，本院不予支持。对于被告范奇寿提出其经过原告指挥学院同意转租的抗辩意见，因证据不足，故本院不予采纳。对于被告马乙奴四提出只要原告指挥学院赔偿其40万元损失即搬走的抗辩意见，本院认为，根据合同的相对性，被告马乙奴四并不能直接向原告指挥学院主张权利，且该意见并非其因合同无效负有返还房屋义务的合法抗辩理由，故该意见本院不予采纳。被告马乙奴四经本院送达传票后，无正当理由拒不当庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、被告马乙奴四于本判决生效之日起30日内将位于广州市白云区＊路＊街44号之02号商铺腾空交还给原告武警广州指挥学院管业。
二、被告马乙奴四于本判决生效之日起30日内按照每月7120元的标准向原告武警广州指挥学院支付自2014年10月1日起至交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。
三、驳回原告武警广州指挥学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元（原告武警广州指挥学院已预交575元），由被告马乙奴四负担并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 陈景荣
人民陪审员 林广群
二〇一五年七月十四日
书 记 员 黄锦雄
郑萍军