广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1507号
原告：陈萍萍，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××1803。
委托代理人：钟晓，系广东的信律师事务所律师。
被告：孔永灼，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××285X。
被告：卢燕华，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××3622。
上述两被告共同委托代理人：苏艳坚，系广东众淼律师事务所律师。
第三人：佛山市融易小额贷款有限公司。住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：高耀庭。
委托代理人：李浩，系广东南天明律师事务所律师。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法适用简易程序。同年11月13日，原告申请追加佛山市融易小额贷款有限公司为本案第三人，本院予以准许。2016年1月25日，本案公开开庭进行了审理，原告陈萍萍及其委托人代理人钟晓，被告卢燕华、孔永灼及其共同委托代理人苏艳坚，第三人的委托代理人李浩到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告陈萍萍诉称，2015年5月29日，原告与两被告签订房屋交易手续合同，约定原告向被告购买位于佛山市南海区＊＊房，购房款84万元，分两期支付，第一期支付30万元，余款办理完过户手续当天支付。购房时被告称涉讼房屋仅向建设银行办理抵押贷款，保证拥有房屋的所有权，不存在查封及二次抵押情形。合同签订当天原告如约支付了购房款30万元，两被告称约一个月内办理完过户手续。
2015年6月8日，被告称其还清涉讼房屋的建行银行贷款并解除抵押仍差10万元，请求原告垫付10万元，原告为了尽快协助被告还清建设银行抵押贷款、将房屋过户至自己名下，同意了被告的请求，并于当天支付该款作为购房款。然而被告一直却以各种理由拒绝办理过户手续。后原告得知被告收到原告支付的10万元后并未用于偿还建设银行贷款，而是用于经营生意。
直至2015年9月上旬，原告得知涉讼房屋被佛山市禅城区人民法院执行局查封，法院共有两件强制执行被告案件。原告要求被告立即解封涉讼房屋，否则举报其诈骗原告财物。被告迫于压力在原告的敦促下与申请执行人达成和解协议才得以解封涉讼房屋。
2015年9月22日，被告称由于其开设公司资金困难才导致长时间无法办理过户手续，向原告请求再垫付10万元，保证在2015年9月30日过户至原告名下，原告由于购房心切，同意了被告的请求。并于当天签订了房屋买卖补充协议，双方同意购房款变更为817000元，被告保证在2015年9月30日前办理过户手续，因被告原因过户逾期过户的，被告同意赔偿原告房屋成交价的50%（即41万元）及返还原告已经给付的款项。原告向被告支付了10万元，被告在9月30日前并没有办理过户手续。
2015年10月9日，原告得知被告向第三人贷款，并将涉讼房屋办理了二次抵押贷款手续。被告一直隐瞒此贷款事实。故起诉，请求判令：1.确认原、被告签订的房屋交易手续合同及房屋买卖补充协议有效；2.两被告立即协助原告办理佛山市南海区＊＊房过户至原告名下的手续；3.两被告支付违约金41万元；4.两被告支付律师费2万元；5.两被告承担本案诉讼费、财产保全费。2015年12月30日，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2015年5月29日签订的房屋买卖合同；2.两被告退还购房款50万元；3.两被告支付违约金41万元；4.两被告支付律师费2万元；5.被告承担本案全部诉讼费用、财产保全费。本院于当天告知两被告。
被告孔永灼、卢燕华答辩称，不同意解除合同，要求继续履行房屋买卖合同。违约金请求过高，违反法律规定。律师费不应由被告承担。
第三人陈述：一、两被告欠第三人多笔借款尚未清偿。2014年12月4日，两被告与第三人签订《佛山市融易小额贷款有限公司最高额借款合同》，约定两被告向第三人借款50万元。合同签订后，第三人依约向两被告汇款50万元，两被告至今未清偿。2015年4月9日，孔永灼与第三人签订《借款合同》，约定孔永灼向第三人借款40万元。同日，两被告与第三人签订了《抵押合同》，约定两被告将位于其名下的桂城海五路1号54街区俊雅花园35号楼303房抵押给第三人，用于担保前述借款。上述合同签订后，第三人依约向孔永灼汇款40万元，孔永灼至今未清偿。
二、第三人的借款未获清偿之前，第三人的抵押权合法有效应受到法律保护。第三人与两被告之间的借贷事实真实存在，签订的借款文件及各种担保文件合法有效，应受到法律保护。两被告未经第三人同意擅自将房产转让给他人，已经违反了双方在《抵押合同》中的约定，第三人有权依据合同追究两被告的违约责任。原告陈萍萍与两被告之间的房产买卖合同，两被告既未在交易之前与第三人协商，也未在收到陈萍萍的款项后，将相关购房款用于偿还拖欠第三人的借款。
综上，第三人与两被告订立的各个借贷文件合法有效，两被告应继续按约定履行还款义务。第三人在借款未获清偿之前，有权拒绝解除抵押登记。
诉讼中，原告提供以下证据：
1.原告及两被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。
2.房屋交易手续合同、房屋买卖补充协议原件各1份，证明原、被告签订了房屋买卖合同及补充事项，但是被告通过各种理由欺诈原告多次支付房款后，拒不履行房屋过户的手续，构成根本违约，原告签订合同的目的无法实现；被告违约的，由其承担违约金及律师费。
3.民事代理委托合同、收据原件各1份，证明原告支付律师费2万元。
4.房屋查询证明原件1份，证明被告没有告知原告房屋已经抵押给第三人，而告知原告房屋是抵押给银行，
5.发票原件1份，证明原告已支付律师费。
经质证，两被告对原告提供的证据1真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为合同注明涉讼房屋有抵押；签订合同前，房屋已经抵押给第三人，原告清楚上述情况，被告并无欺诈；合同约定如有违约，违约金是楼价的10%，补充协议中对于违约金和律师费的约定没有法律依据，约定无效。对证据3真实性没有异议，对收据的合法性有异议，认为应开具合法的发票而不是收据，按规定房屋买卖合同纠纷案件律师费不应由被告承担。对证据4真实性没有异议，证明涉讼房屋已经办理他项权证。对证据5的真实性没有异议，但认为律师费不属于法律规定应由两被告承担的费用。
第三人对原告提供的证据1真实性没有异议。对证据2、3、5真实性不清楚，由法院认定，第三人没有参与房屋交易及民事委托代理，不清楚相关材料的真实性。对证据4真实性没有异议。
诉讼中，两被告没有提供证据。
诉讼中，第三人提供以下证据：
1.第三人营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明第三人诉讼主体资格。
2.最高额借款合同、招商银行转账凭证复印件各1份，借款合同、抵押合同、建行转账凭证、他项权证原件各1份，证明两被告欠第三人多笔借款未清偿；两被告将其名下位于南海区＊＊房抵押给第三人；两被告未经第三人同意擅自将房产转让给他人，违反了双方在《抵押合同》中的约定，第三人有权追究两被告的违约行为；在第三人借款未获得清偿之前，有权拒绝解除抵押。
经质证，原告对第三人提供的证据1真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2中借款合同、抵押合同、建行转账凭证、他项权证真实性没有异议，最高额借款合同、招商银行转账凭证原件由法院核实，对关联性有异议，认为两被告已支付的本息应予抵扣。
两被告对第三人提供的证据1真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2最高额借款合同、招商银行转账凭证真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关；对借款合同、抵押合同、建行转账凭证、他项权证真实性没有异议，涉讼房屋在签订买卖合同前已经办理他项权证，原告清楚知道房屋的权属情况，不存在欺诈。最高额借款合同、招商银行转账凭证原件由法院核实。
庭后，第三人提交最高额借款合同、招商银行转账凭证原件予本院核对，经核对，复印件与原件一致。
经审查，本院认为，原、被告及第三人对原告提供的证据1、4、第三人提供的证据1、证据2中借款合同、抵押合同、建行转账凭证、他项权证的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。原告提供的证据2、3、5及第三人提供的证据2中最高额借款合同、招商银行转账凭证均为原件，本院对上述证据的真实性予以认定。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
两被告为位于佛山市南海区＊＊房的权利人。2015年5月29日，原告（买方）、两被告（卖方）与佛山市吉之堡房地产代理有限公司（受托方）签订《委托办理房屋交易手续合同》，约定买卖双方共同委托受托方办理上述房产的房屋交易手续；交易价格84万元；于2015年5月29日支付30万元，于交易递件支付54万元；卖方于银行抵押涉讼房屋，由卖方赎契；如有一方违约，赔偿楼价10%为违约金等内容。
同年9月22日，原告与两被告签订《房屋买卖补充协议》，将涉讼房屋价格变更为81.70万元；卖方保证在2015年9月30日前办理过户手续，因卖方原因逾期不能过户，同意赔偿房屋成交价的50%（41万元），并返还已支付的房款50万元；如发生纠纷，卖方承担所有的诉讼费、律师费等一切费用；本协议与原合同协议有同等效力，不同之处以本协议为准。
原、被告确认，原告分别于2015年5月29日、6月8日及9月22日支付30万元、10万及10万元，共计50万元。两被告确认，签订《委托办理房屋交易手续合同》时，涉讼房屋的第一顺序的抵押权人为银行，抵押于2015年9月涂销。
另查明，2015年4月9日，被告孔永灼（乙方，借款人）与第三人（甲方，贷款人）签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款40万元，并对借款期限、利息进行约定。同日，两被告（乙方，抵押人）与第三人（甲方，抵押权人）签订《抵押合同》，约定以涉讼房屋对前述借款进行抵押担保，并对抵押担保主债权、担保范围等进行约定。同日，第三人向被告孔永灼支付借款40万元；同年4月16日，两被告及第三人对涉讼房屋及两被告所有的佛山市南海区＊＊房进行了抵押登记。诉讼中，第三人称，其对两被告与原告签订涉讼房屋买卖合同并不知情，因两被告未清偿欠款，不同意办理涂销抵押的手续。
再查明，2015年10月15日，原告（甲方）与广东的信律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与孔永灼、卢燕华的商品房买卖合同纠纷，委托乙方提供法律服务，甲方支付律师费用20000元。同年10月25日，广东的信律师事务所出具收据，确认收到律师费20000元。2016年1月29日，广东的信律师事务所出具发票，名称为原告，服务名称为律师费，金额20000元。
本院认为，原、被告签订的《委托办理房屋交易手续合同》及《房屋买卖补充协议》中关于双方权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和有关行政法规的规定，合法有效，对原、被告权利义务的约定对双方具有约束力。
关于原告请求解除《委托办理房屋交易手续合同》。涉讼房屋已办理抵押登记，且因两被告未清偿债务，第三人不同意涂销抵押。两被告作为房屋的所有人，清楚知道房屋权利受限制的情况，并应在出售房屋的时候，明确告知买受人，但涉讼合同仅注明房屋具有银行抵押，并无证据证明两被告告知原告涉讼房屋除在银行抵押外，还抵押给第三人，两被告仍隐瞒了涉讼房屋的真实情况，无法在约定的2015年9月30日前办理过户手续，致使原告购买涉讼房屋的合同目的不能实现，已构成违约。2015年12月30日，原告变更诉讼请求为解除涉讼合同等，本院于当天告知两被告，故涉讼房屋买卖合同已于当日解除。两被告辩称应继续履行合同，但涉讼合同已无法继续履行，故两被告的辩解本院不予采纳。
关于原告请求两被告返还购房款50万元。涉讼房屋买卖合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张两被告返还其已支付的购房款50万元，本院予以支持。
关于原告请求两被告支付违约金41万元及律师费2万元。本案系两被告单方违约致合同解除，两被告应支付违约金予原告。原、被告在补充协议中约定，如两被告原因致不能过户，则赔偿41万元予原告。该条款的约定实为对违约金的约定，但该约定过高，且原告并无证据证明其实际损失的数额，而两被告对此亦提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院将违约金调整为163400元，原告请求超出的部分，本院不予支持。补充协议约定如产生纠纷，律师费由两被告承担，现原告已委托律师代理本案，并提供证据证明其已支出20000元律师费，故原告主张两被告承担律师费20000元，本院予以支持。两被告辩称律师费不应由其承担，与补充协议的约定不符，两被告的辩解，本院不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款的规定，本案判决如下：
一、确认原告陈萍萍与被告孔永灼、卢燕华于2015年5月29日签订的《委托办理房屋交易手续合同》于2015年12月30解除；
二、被告孔永灼、卢燕华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款500000元予原告陈萍萍；
三、被告孔永灼、卢燕华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金163400元予原告陈萍萍；
四、被告孔永灼、卢燕华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予原告陈萍萍；
五、驳回原告陈萍萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取6550元、财产保全费2670元，共计9220元（原告已预交）。由原告负担1233元，对原告多预交的受理费7987元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告；由两被告负担7987元，并于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周 晖
二〇一六年二月三日
书记员 陈志锋