江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2015）铅民二初字第682号原告：铅山县瑞康物业管理有限公司，住所地江西省铅山县狮江东路滨江花城，组织机构代码79479276-6。法定代表人：谢峰，该公司总经理。委托代理人：吴小杨，江西饶诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱红英，女，1966年8月27日出生，汉族，铅山县人，初中文化，个体户，住江西省铅山县。原告铅山县瑞康物业管理有限公司与被告朱红英租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴小杨，被告朱红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铅山县瑞康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》、《车库租赁合同》；2、被告朱红英立即支付拖欠的租金170,929元、滞纳金133,411.92元（计算至2015年6月30日），滞纳金支付至债务清偿完毕之日；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2008年10月1日起向原告租赁位于铅山县河口镇滨江花城1-2楼的商铺。2013年4月25日，原、被告签订书面合同，合同约定：承租期为2008年10月1日至2018年9月30日，并约定了租金及交付方式，同时约定了违约责任等。期间双方又于2010年7月27日签订了车库的租赁合同，约定了租金、租期等。合同签订后，被告自2014年7月1日至2015年6月30日共计拖欠租金、物业费230,929元未交,2015年5月19日，原告向被告发出律师函，后被告支付了60,000元，余款一直未付。原告铅山县瑞康物业管理有限公司为证明自己的主张,提供了如下证据：1、原告的营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证明，证明原、被告的主体资格；2、原、被告于2013年4月25日签订的《商铺租赁合同》、2010年7月27日签订的《车库租赁合同》，证明原、被告系租赁关系；3、原告于2015年5月20日向被告发出的《律师函》，证明被告拖欠租金，原告进行了催收。被告朱红英辩称，2012年8月房屋开始漏水，双方协商后以租金抵扣损失，后于2013年4月25日重新签订合同，合同第十条补充条款也约定明确，后房屋又漏水，被告多次要求原告进行维修，原告一直未处理。自2014年7月未交2014年7月1日至9月30日租金54,759元，2014年10月1日至2015年6月30日租金120,468元属实，是因为房屋漏水，物业费已包含在租金中。没有租原告的车库，是房屋漏水后原告借给被告使用的，没有约定租金。收到律师函后即支付了60,000元租金，由于房屋漏水造成被告的商品受损，被告保留要求原告赔偿损失的权利。如原告要求解除合同应赔偿被告的装修损失1,500,000元，不同意支付滞纳金。请求法院依法处理。被告朱红英为证明自己的主张,提供了如下证据：1、照片57张，证明房屋漏水的情况；2、形象问题整改指令单，证明上级公司在检查的时候发现店面有多处漏水，房屋存在漏水现象；3、整改费用、损失清单，证明因房屋漏水造成被告的损失经审理查明，2010年7月27日，原告铅山县瑞康物业管理有限公司与被告朱红英签订《车库租赁合同》，将铅山县河口镇滨江花城37栋电梯房架空层第4间租赁给原告使用，租期自2010年10月1日至2012年9月30日，合同约定了租金及缴纳方法、双方的权利义务等，合同到期后，双方未续签合同。被告朱红英自2008年10月起向原告铅山县瑞康物业管理有限公司租赁位于铅山县河口镇滨江花城1-2楼（面积2078㎡，其中一楼118㎡，二楼1960㎡）的商铺用于经营。2013年4月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，内容为：“……第二条、期限自2008年10月1日至2018年9月30日。第三条、租金：第一年租金一楼13元／㎡，二楼5元／㎡，从2009年10月1日起租金按每年在前面一年的基础上递增10﹪收取，2008年10月1日起租金每季度交付一次，租金提前一个月收取。第四条、物业管理费：每月物业管理费暂按0.3元／㎡计算。以后按物价部门核准的标准执行。…第六条、如无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，每天滞纳金为实欠费的3‰，如被告拖欠各费，连续15天，视为违约，原告有权收回商铺。…第十条、补充条款4、原告必须保证被告租赁单元不漏水，如发生漏水，被告需及时通知原告维修，如未及时维修造成损失由原告承担……”。2013年，因房屋出现漏水问题，原、被告进行了协商处理。自2014年7月1日，被告朱红英又因房屋漏水问题未向原告缴纳租金、物业费，截止2015年5月20日，被告朱红英共计拖欠租金、物业费179,589元未交（即2014年7月1日至9月30日租金54,759元，2014年10月1日至2015年6月30日租金120,468元，2014年7月1日至12月31日物业费4,362元）。2015年5月20日，原告向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金、物业费共计230,929元，被告收到律师函后支付给原告60,000元，余款未付。本院认为，原告铅山县瑞康物业管理有限公司与被告朱红英签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，原告提供的律师函中的被告未交租金中的第37栋车库租金22,540元、第12栋车库租金28,800元，因原、被告签订的关于第37栋车库的租赁合同已于2012年9月30日到期，未续签合同，也未就第12栋车库签订租赁合同，故原告要求被告朱红英支付租金、物业费的诉讼请求中的合理部分（即230,929元－22,540元－28,800元＝179,589元），本院予以支持，扣除被告朱红英已缴纳的60,000元，被告朱红英尚应支付给原告铅山县瑞康物业管理有限公司租金、物业费119,589元（计算至2015年6月30日）。2013年，双方即因房屋漏水问题进行过协商处理，原告也认可了双方当时是以免除租金的形式进行了调处；原告于2015年5月20日向被告发出《律师函》后，被告缴纳了60,000元租金；被告提供的照片能够证明租赁房屋存在多处漏水现象，《商铺租赁合同》第十条约定了原告必须保证被告租赁单元不漏水，如发生漏水，被告需及时通知原告维修，如未及时维修造成损失由原告承担，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金，被告朱红英的整改费用损失清单为其个人提供，本院不予采纳，结合本案的实际情况，原告要求被告支付违约金133,411.92元的诉讼请求，本院不予支持。虽原、被告在合同中约定了如被告拖欠各费，视为违约，原告有权收回商铺，但同时也约定了如发生漏水，未及时维修造成损失由原告承担，且被告朱红英在经原告催收后缴纳了部分租金，故原告要求解除与被告的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；原、被告于2010年7月27日签订的《车库租赁合同》已于2012年9月30日期限届满，原告要求解除《车库租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱红英支付原告铅山县瑞康物业管理有限公司租金、物业费119,589元（计算至2015年6月30日），款于判决生效后三日内付清；二、驳回原告原告铅山县瑞康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,865元，由原告铅山县瑞康物业管理有限公司负担3,561元，被告朱红英负担2,304元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为两年。审 判 长  周卫东代理审判员  童云英人民陪审员  张小琴二〇一六年十二月二十二日书 记 员  朱 颖附:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。