河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济中民三终字第122号
上诉人（原审被告）李通祯，又名李通贞。
上诉人（原审被告）贾绪东，又名贾泽根。
李通祯、贾绪东的委托代理人付启兵，河南愚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾瑞山。
委托代理人连世周，济源市天坛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李建军。
被上诉人（原审被告）李建民。
上诉人李通祯、贾绪东与被上诉人贾瑞山、李建军、李建民租赁合同纠纷一案，贾瑞山于2013年1月15日向济源市人民法院提起诉讼，请求：1、依法解除其与李通祯、贾绪东、李建军、李建民口头的租地合同；2、李通祯、贾绪东、李建军、李建民给付其2008年至2012年的租金5500元；3、依法确认李通祯、贾绪东、李建军、李建民租用其土地上的所有附属物归其所有。济源市人民法院于2013年12月4日作出（2013）济民一初字第147号民事判决。李通祯、贾绪东不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月16日作出（2014）济中民三终字第38号民事裁定，撤销济源市人民法院（2013）济民一初字第147号民事判决，将本案发回济源市人民法院重审。济源市人民法院于2014年12月1日作出（2014）济民一初字第1590号民事判决。李通祯、贾绪东不服提起上诉。本院于2015年5月5日受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李通祯、贾绪东及其委托代理人付启兵、被上诉人贾瑞山及其委托代理人连世周、被上诉人李建军、被上诉人李建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年元月1日，贾瑞山与轵城王礼庄村委签订企业占地租房或其他行业协议一份。王礼庄村委将二队洋灰场东2亩土地承包给贾瑞山，期限5年，承包费每年1000元。当时李建军、李建民、李通祯、贾绪东合伙经营济源市金牛助剂厂，李建军为该厂负责人。2003年2月，李建军与贾瑞山协商：金牛助剂厂租用贾瑞山承包的二队洋灰场东2亩土地，租赁期间不向贾瑞山交纳任何费用，由金牛助剂厂每年向王礼庄村委交1000元承包费，租赁期限不限，直到金牛助剂厂不干为止。金牛助剂厂不干后，该厂在贾瑞山租赁土地上所建的建筑物归贾瑞山所有。后金牛助剂厂在租赁土地上建有7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙及5间地基。之后，金牛助剂厂将该场地及厂房全部租给济源市科昌磁性材料有限公司使用，但该土地承包费仍由李建军、李建民、李通祯、贾绪东直接向王礼庄村委交纳。2004年左右，金牛助剂厂因环评问题被吊销，2007年科昌公司搬走，之后，李建军、李建民、李通祯、贾绪东不再向王礼庄村委交纳租金，该租赁场地一直空闲至今。2012年9月，贾瑞山向王礼庄村委补交2008年至2012年的租金5500元（2012年租赁费为1500元），2013年4月9日，贾瑞山又向王礼庄村委交纳了2013年的租金1500元。但在此前2013年3月30日，李通祯、贾绪东也向王礼庄村委交了该土地2013年土地的租金1500元。贾瑞山曾给李建军、李建民、李通祯、贾绪东发通知一份，要求：终止口头土地租赁协议；支付其交纳的租金、其的桐树款等费用；自行拆除土地上所建的附着物，将其承包的土地交给其。另王礼庄村支书称，该村委与村民所签订的用地合同期限均为5年，到期后均未再书面续签合同，基本延续以前的合同使用土地。
原审法院认为：李建军、李建民、李通祯、贾绪东认可李建军为金牛助剂厂的合伙负责人，李建军可以代表该合伙企业对外签订合同，现李建军认可其与贾瑞山当时有口头协议，且李建军、李建民、李通祯、贾绪东四人也确实占用贾瑞山租赁的土地，故贾瑞山与李建军之间形成的口头租赁协议，合法有效，对其余合伙人有约束力，原审法院予以确认。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。2008年至2012年李建军等四人因厂一直未生产，一直未交纳租金，视为根本违约。现贾瑞山要求解除与李建军之间的口头租地合同，原审法院予以支持。贾瑞山要求该诉争土地上所建的7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙及5间地基归其所有，符合合同约定，原审法院予以准许。因李建军等四人2008年到2012年一直占用贾瑞山的租赁场地，后贾瑞山交纳2008年到2012年的租金5500元，现贾瑞山要求李建军等四人给付2008年到2012年垫付的租金5500元，理由正当，原审法院予以支持。关于贾瑞山给李建军等四人发的通知情况，贾瑞山解释符合客观情况，且结合当时的合伙负责人现在也认可口头协议内容，故李通祯、贾绪东的辩称理由原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除贾瑞山与李建军、李建民、李通祯、贾绪东的租地合同。二、李建军、李建民、李通祯、贾绪东在本判决生效后三日内给付贾瑞山5500元。三、李建军、李建民、李通祯、贾绪东在租用贾瑞山土地上所建的附属物：7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙及5间地基归贾瑞山所有。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由李建军、李建民、李通祯、贾绪东各负担62.5元。
李通祯、贾绪东上诉称：一、其二人与李建军、李建民于2003年2月10日开始从贾瑞山手中转租王礼庄村委2亩地扩建金牛助剂厂。经双方和出租方王礼庄村委同意，取得了土地使用权，并每年向王礼庄村委交纳土地使用租金1000元至2007年。2008年后因和王礼庄村委因修路发生纠纷，中止2008年至2012年的租金交付。其二人和贾瑞山没有土地租赁关系。原审法院没有查明租金交纳情况，判决其二人与贾瑞山存在租赁土地关系错误。二、原审法院在审理中对租用土地上的建筑物所有权人没有查明。该租赁土地上的建筑物是在扩建金牛助剂厂时，李通祯、贾绪东、李建军、李建民四人共同出资所建，该建筑归四人共同共有。根据物权法规定，李建军作为共有人之一，无权对该建筑物作处分。李建军与贾瑞山之间的口头协议未经其他三个共有人同意，李建军的处分行为无效。三、李建军与贾瑞山之间的口头协议内容和贾瑞山出具的通知书内容互相矛盾。李建军称2003年租用土地时与贾瑞山口头约定：租赁期限不限，直到金牛助剂厂不干，届时在租赁土地上建的建筑物归贾瑞山所有。而贾瑞山2012年12月9日向李通祯、贾绪东、李建军、李建民发出的通知中要求四人接到通知后将租赁土地上的所建附属物拆除。两者前后矛盾，李建军在合伙期间和李通祯、贾绪东闹矛盾，李建军在庭审中所述前后矛盾，显然李建军与贾瑞山之间存在恶意串通，根据合同法第五十二条规定，李建军和贾瑞山之间的口头协议应认定为无效。四、原审法院依职权调查王礼庄现任村支书张力争的证言作为定案依据错误。证人应当是知道案情的单位或个人。张力争作为现任支书对案情并不了解，其证言不能作为定案依据。法院应调查2003年至2008年之间王礼庄村支两委主要领导和经手人的证言，更能反映案件当时真正的情况，故原审法院判决所依据的证据不足。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回贾瑞山的一审诉讼请求。
贾瑞山答辩称：李建军、李建民、李通祯、贾绪东四人租用了贾瑞山承包的2亩土地，李建军是合伙企业的负责人，李建军与贾瑞山达成口头协议是合法有效的，对其他合伙人是有一定约束力的。因合伙企业从2008年至2012年停产，未向村委交纳承包金，村委通知贾瑞山交纳了2008年至2012年5年的承包金5500元，2013年贾瑞山继续交纳了承包金。当时贾瑞山向李建军等四人下了书面通知，李建军、李建民、李通祯、贾绪东四人属于合伙关系，但李建军不承认。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原审判决。
李建军答辩称：其和李建民、李通祯、贾绪东四人当初合伙干企业，后来因为发展企业成立公司，因其四人已经占地9亩，没有资格再占用土地，在此情况下，其四人找到贾瑞山，让贾瑞山出面向村委要地。其四人租用贾瑞山的地，贾瑞山提出相关条件，在无奈的情形下，双方达成口头协议，即其四人在租用其土地期间，定期向村委交纳承包费用。其四人在使用土地期间直接将承包金交给村委，如果不用该土地，则将土地及附属物交给贾瑞山。2007年企业停产不干，也就没有继续交纳承包金。其认为一审法院认定事实清楚，判决正确。
李建民答辩称：同李建军意见。
本院经审理查明：2003年元月1日，贾瑞山与王礼庄村委签订企业占地租房或其他行业协议一份，协议约定：王礼庄村委将二队洋灰场东2亩土地承包给贾瑞山，期限5年，承包费每年1000元。当时李建军、李建民、李通祯、贾绪东合伙经营济源市金牛助剂厂，李建军为该厂负责人。后金牛助剂厂在贾瑞山租赁土地上建有7间平房（包括一间炕房）、石棉瓦房一座、大门和北面院墙及5间地基。之后，金牛助剂厂将该场地及厂房全部租给济源市科昌磁性材料有限公司使用，但该土地承包费由李建军、李建民、李通祯、贾绪东直接向王礼庄村委交纳。2004年左右，金牛助剂厂因环评问题被吊销，2007年科昌公司搬走，之后，李建军、李建民、李通祯、贾绪东不再向王礼庄村委交纳租金，该租赁场地一直空闲至今。2012年9月，贾瑞山向王礼庄村委补交2008年至2012年的租金5500元（2012年租赁费为1500元）。2012年12月9日，贾瑞山向李建军、李建民、李通祯、贾绪东发通知一份，通知内容如下：“根据口头约定，你四人租赁我承包的二亩土地，由于你四人从2008年元月至今应给我交纳土地租赁费5500元，你四人至今未交，你们的行为构成违约，根据合同法规定，特通知如下：1、解除口头土地租赁协议，在接到通知的同时也终止原口头用地协议。2、在20天之内将土地租金交予本人，逾期不交承担法律后果。……5、接到通知20日内自行拆除土地上你们所建的附着物，同时将所有垃圾清理干净，如不拆除视为你四人放弃在这块土地上的一切权利。我将自行处理。通知人贾瑞山”。2013年3月30日，李通祯、贾绪东向王礼庄村委交了2013年土地的租金1500元。2013年4月9日，贾瑞山又向村委交纳了2013年的租金1500元。另王礼庄村支书称，该村委与村民所签订的用地合同期限均为5年，到期后均未再书面续签合同，基本延续以前的合同使用土地。
本院认为，一、李通祯、贾绪东上诉称其与贾瑞山不存在租赁关系，其向村委直接交纳租金，但贾瑞山与王礼庄村委签订有书面协议，李通祯、贾绪东在上诉状中称其二人从贾瑞山手中转租王礼庄村委土地，且因企业停产，李建军等四人不再向王礼庄村委交纳租金后，贾瑞山向王礼庄村委补交了2008年至2012年的租金，由此可看出贾瑞山与王礼庄村委以及贾瑞山与李建军等四人之间是两个不同的法律关系，李建军等人直接向王礼庄村委交纳土地租赁费，只是合同履行的方式，并不影响贾瑞山与李建军等人之间是租赁合同关系的事实，所以李通祯、贾绪东的该上诉理由不能成立。因金牛助剂厂已停业多年，且李建军等人也多年未再交纳土地承包费，租赁合同客观上已不再履行，所以贾瑞山要求解除口头租赁合同，应予支持。另因2008年至2012年期间的土地承包费5500元，李建军等人未交纳，贾瑞山要求其四人给付该5500元，本院予以支持。二、关于贾瑞山要求本案租赁土地上的建筑物归其所有的问题，贾瑞山称其与李建军曾存在口头协议，约定金牛助剂厂不干后，该厂在贾瑞山租赁土地上所建的建筑物归贾瑞山所有，为反驳贾瑞山的主张，李通祯、贾绪东提供了贾瑞山于2012年12月9日向李建军等四人下发的通知，该通知明确提出解除口头土地租赁协议、要求李建军等四人交纳租金，限期自行拆除土地上的附着物，该通知是贾瑞山本人所写的书面证据，内容与贾瑞山所称口头协议有矛盾之处，贾瑞山要求本案租赁土地上的建筑物归其所有，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持济源市人民法院（2014）济民一初字第1590号民事判决第一项、第二项；
二、撤销济源市人民法院（2014）济民一初字第1590号民事判决第三项；
三、驳回贾瑞山的其他诉讼请求。
一审案件受理费250元，由贾瑞山负担100元，李建军、李建民、李通祯、贾绪东各负担37.5元。二审案件受理费250元，由贾瑞山负担100元，李建军、李建民、李通祯、贾绪东各负担37.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 商 敏
代理审判员 陈莎莎
代理审判员 吕海波
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 王 璐