吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民二初字第766号原告白山市浑江区七道江镇东岗村民委员会法定代表人李发奎，系该单位村主任。委托代理人王继星，系白山市浑江区红旗街道法律服务所法律工作者。被告王树成。委托代理人陈凤华，吉林闻轩律师事务所律师。原告白山市浑江区七道江镇东岗村民委员会诉被告王树成租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张建军独任审判，公开开庭进行了审理，原告白山市浑江区七道江镇东岗村民委员会的委托代理人王继星、被告王树成的委托代理人陈凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1999年9月，原、被告签订书面租赁合同，原告将138平方米房屋及16千瓦三相电租给原告作为被告设置冷库用房使用，年租金1.2万元。被告承租19个月不交租金及电费，原告于2002年向浑江区人民法院提起诉讼，被告王树成的抗辩理由是租赁物不符合国家冷库标准，所以拒付租金。浑江区人民法院作出了（2002）八民二初字第98号民事判决书，判决驳回原告东岗村委会的诉讼请求。原告不服该判决向白山市人民检察院申请抗诉，白山市人民检察院认为该申请符合法律规定，并以白山检民行抗字（2002）第28号民事抗诉书对该案提出抗诉。浑江区人民法院作出（2002）八民二抗字第2号民事裁定书，另行组成合议庭进行再审，于2003年11月25日作出了（2003）八民二再字第1号民事判决书，判决：一、撤销本院（2002）八民二初字第98号民事判决书；二、原审原、被告双方于本判决生效后解除合同；三、原审被告王树成于本判决生效后十日内给付原审原告租金1.9万元；案件受理费1078元，原审原告负担308元，原审被告负担770元。该判决已发生法律效力。后被告又和原告商量要继续租赁原告房屋和三相电，并保证以后的房租不欠，以前欠的租金和电费在被告搬家之前保证还清。原告声明不与被告签订书面合同，原告什么时间用房，被告什么时候倒房并无条件搬家，被告同意原告的条件后，继续租赁至今，形成了不定期租赁合同关系。现原告的房屋已成危房，经区政府批准，原告借助开发公司的规划设计，原告准备在2015年将原告村部自拆自建地下停车场及地上羽毛球场，所以原告自2015年5月20日公告通知原告村部所有承租户，在2015年6月20日之前搬迁完毕，也单独通知了被告，给了被告合理的搬迁时间，但被告明确表示不同意搬迁，严重地侵害了原告的合法权益。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，虽然原、被告原书面租赁合同被人民法院依法解除，但承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效。即恢复了原租赁合同的效力，形成了新的租赁合同，现原告要求解除合同。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告在2015年5月20日已经通知被告在2015年6月20日前搬迁，给了被告合理的搬迁期限，可是被告明确表示不予搬迁故诉至法院，请求：一、依法判令解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同；二、判令被告立即腾退原告房屋；三、诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告之间在1999年9月16日签订的承包合同书约定了权利和义务，正如原告所陈述的双方发生争议后诉至法院，法院判决双方解除合同，但被告和原告并未履行该判决且按原合同一直租赁到期满，被告多次向原告要求重新签订合同，原告以种种理由推辞，依据《合同法》第二百三十六条规定，双方原租赁合同有效，租赁期限为不定期。本案不是原告所陈述的将自建停车场、羽毛球场，而是用于开发商的商业开发，现在开发商施工将被告冷冻设备以及自建的厂房损毁造成损失，被告保留向原告追诉的权利。解除权属于形成权，解除权行使的期限为3个月，应当经对方当事人催告，法院无权解除合同，只能对解除的后果进行确认，我国《合同法》第九十三条、第九十四条对其作出了相应的规定。法庭审理过程中，原告为证实其事实主张提供如下证据：1、2003八民二再字第1号民事判决书复印件一份，证明该判决书是八道江区人民法院2003年11月25日作出，于2003年12月31日之前生效，该判决书能够证明原、被告1999年9月16日签订的5年期房屋租赁合同，于2003年12月31日依法解除，虽然被告仍然使用原告的房屋，但已转为不定期租赁的形式，原、被告任何一方可以随时要求解除合同。2、2015年5月20日拆迁通知一份，证明该通知已经于2015年5月20日张贴在被告租赁的房屋大门上和走廊过道，也已经和被告协商过，被告已经收到拆迁通知内容。3、通知张贴的照片和原、被告协商的照片7张、录像光盘一份及光盘整理稿一份，1-3张照片证明原告于2015年5月20日将通知张贴于东岗村大门两侧及被告承租的房门上，3-6张照片证明原告于2015年6月18日又第二次张贴和通知被告搬迁，第7张照片证明原、被告于2015年6月18日在被告租赁房屋处进行了搬迁协商，录音光盘和整理稿能够证明原、被告于2015年6月18日13点30分-13点39分进行了拆迁协商，在录像的第4分第33秒处被告王树成承认早已知道搬迁的情况，在第7分20秒处被告的妻子也承认收到了搬迁通知，在9分15秒处被告夫妻二人表态不是不搬家，是等开发商陈老五给了补偿后再搬家，该组证据能够证明原告已经给了被告充分的搬迁时间，通知程序合法，由于被告无理索赔造成迟延搬迁，过错在于被告。被告质证：对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，该证据恰恰能证明原、被告双方并未实际解除合同，且按原合同约定继续履行合同，故原合同有效。对证据2有异议，该证据不能证明原告对被告履行了催告、解除合同程序。对证据3中照片真实性及所证明内容均有异议，该证据不能证明签发日期为2015年5月20日，也不能证明对被告实行了催告解除程序，且不能证明实际的拍照时间，对录音有异议，该证据不能真实客观地反映原告对被告实行了催告程序，且原告对被告明确表示不予赔偿，且是代表开发商要求搬迁，而不是解除合同，不能证明原告所要证明的内容。被告举证：1、承包合同书复印件一份，证明合同到期之后原、被告继续履行合同，原合同有效。2、被告王树成营业执照一份，证明王树成是合法经营冷库，并能证明冷库的经营属于特殊项目，由于原告的原因，被告将冷库与他人签订了代位保管合同，且合同期限未到，原告单方没有合理期限解除合同势必会给被告造成巨大损失。3、冷库出租协议两份，证明王树成与施伟东、刘升光签订了租赁合同，由于原告的原因，被告将冷库与他人签订了代位保管合同，且合同期限为未到，原告单方没有合理期限解除合同势必会给被告造成巨大损失。4、王吉明证明材料复印件一份，证明被告在2002年秋天征得东岗村书记王增修同意在制冷机房南侧自建自用住房，现该房与被告租赁的房屋是连体的。5、照片一份（17张），证明原告在合同没有解除前对房屋进行拆迁，给被告冷冻设备造成损坏。原告质证：对证据1真实性无异议，但房屋发包方没有同意被告增添设备及建筑物补偿的约定，原告对被告的搬迁费用及其损失不承担责任。对证据2真实性无异议，营业执照本身不能证明原告给被告造成了损失。对证据3真实性及证明内容有异议，因为是被告与其他人签订的协议，与原告及其房屋搬迁、拆迁没有任何关系，至于造成了合同未到期的损失是被告自己造成的，与原告无关。对证据4有异议，第一原告没有提供原件，第二王吉明属于河口村六社村民，因为原告门前的土地所有权和使用权问题，王吉明自1998年到现在始终与原告打官司，所以，与原告有重要的利害关系，证人不知道也不能证明本案涉及原告的任何事实。对证据5真实性及证明内容均有异议，因为照片本身不能证明损失的发生和致害人，对本案没有证明力。对于当事人所举证据，本院认证如下：对原告所举证据1的真实性，被告无异议，本院予以采信；对原告所举证据2、3，被告虽有异议但未提供反驳证据且根据原告所举证据3中原告委托代理人王继星与被告王树成谈话的视频可知，原告已通知被告于2015年6月20日搬迁出其承租的争议房屋。对被告所举证据1、2的真实性，原告无异议，本院予以采信；对被告所举证据3，原告有异议，且该证据系书面证实材料，无其他证据予以佐证，故本院不予采信；对被告所举证据4，原告有异议，该证据系书面证言，证人未出庭接受质询，且证人的证言内容与本案争议事实无关，本院不予采纳；对被告所举证据5，原告有异议且照片只能显示现场情况，但不能证明致害人，故本院不予采信。根据原、被告起诉、答辩、举证、质证、陈述和以上认证，本院确认以下案件事实：1999年9月5日原、被告签订租赁合同，约定：原告将自建的冷库库房110平方米、简易机械房15平方米、办公室一间13平方米、电容量16千瓦租赁给被告作为冷库经营。租赁期5年，至2004年9月5日止。租赁费每年12000元，被告必须在租赁前交给原告一个季度的租金3000元。如果被告不按期交费，超过一个月时，原告有权收回库房，并停止供电，一切经济损失被告自负。后因被告租赁该房屋未按约定期限交纳租赁费，原告诉至本院，本院作出（2002）八民二初字第98号民事判决，白山市人民检察院以白山检民行抗字（2002）第28号民事抗诉书对该案提出抗诉。本院作出（2002）八民二抗字第2号民事裁定，该案由本院依法另行组成合议庭，并于2003年11月25日作出（2003）八民二再字第1号民事判决书，判决：一、撤销本院（2002）八民二初字第98号民事判决；二、原审原、被告双方于判决生效即解除合同；三、原审被告王树成于本判决生效后内给付原审原告租金19000元。在该判决作出后，原、被告再次约定被告继续承租原告的库房，但双方未再签订书面的租赁合同，年租金仍为12000元。2015年因原告对出租的房屋自拆自建，通知被告于2015年6月20日前迁出承租的库房。至本案诉讼时，争议房屋仍由被告管理使用。综上所述，本院认为，原、被告于1999年9月5日签订的租赁合同已经本院于2003年11月25日作出（2003）八民二再字第1号民事判决书判决解除，该判决生效后双方原有的租赁合同虽已解除，但被告继续使用承租的房屋，原告并未表示异议，并且双方在法庭审理过程均认可租金仍按每年12000元计算，因此，原、被告之间又形成新的租赁合同关系，但租赁期限应为不定期。原告通知被告，要求被告于2015年6月20日迁出其承租的房屋，虽然被告陈述未收到该通知，但根据原告提供的拆迁通知及影音资料中原告代理人与被告谈话过程，可证实被告已知道原告对其搬迁的通知，只是双方就搬迁的条件未达成协议，导致原告诉至本院，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因原告已履行在合理期限之前通知承租人的义务，现原告诉请解除与被告的不定期房屋租赁合同并要求被告迁出承租的房屋符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，判决如下：一、解除原告白山市浑江区七道江镇东岗村民委员会与被告王树成之间的房屋租赁合同。二、被告王树成于本判决生效后十五日内迁出其承租原告白山市浑江区七道江镇东岗村民委员会的房屋（冷库库房建筑面积110平方米、简易机械房15平方米、办公室13平方米）。如果被告未按本判决指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费50元减半收取，由被告王树成承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员  张建军二〇一五年十月十日书记员  张婷婷