福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0582民初5243号原告：胡晓霞，女，1983年3月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。委托诉讼代理人：郑景泰、苏巧燕，福建达业律师事务所律师。被告：泉州中一房地产代理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江万达广场1幢-2幢连接体店54号。法定代表人：姚碧军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：庄漫莉，晋江市永和法律服务所法律工作者。被告：庄国泉，男，1960年1月10日出生，汉族，住福建省晋江市青阳青华西区。委托诉讼代理人：钟文，福建华忠盛律师事务所律师。第三人：陈博欣，男，1972年12月14日出生，汉族，住福建省晋江市。原告胡晓霞与被告泉州中一房地产代理有限公司（下简称中一公司）、庄国泉、第三人陈博欣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晓霞及其委托诉讼代理人郑景泰，被告庄国泉的委托诉讼代理人钟文，被告中一公司的委托诉讼代理人庄漫莉，第三人陈博欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晓霞向本院提出诉讼请求：1.解除其与庄国泉、中一公司签订的编号为2016072102的《房产居间买卖协议》；2.庄国泉、中一公司双倍返还定金5万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年7月21日至实际返还定金之日的利息损失，暂计至2017年5月20日为5000元；3.中一公司返还中介服务费5000元。审理中，经本院释明，胡晓霞变更诉讼请求为：1.确认其与庄国泉、中一公司签订的《房产居间买卖协议》无效；2.庄国泉、中一公司双倍返还定金5万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年7月21日至实际返还定金之日的利息损失，暂计至2017年5月20日为5000元；3.中一公司返还中介服务费5000元。事实和理由：其在接受中一公司中介服务情况下，于2016年7月21日与庄国泉签订三方《房产居间买卖协议》，约定将位于晋江市梅岭组团人工湖片区晋江世茂K4地块A1幢2307房屋卖给胡晓霞。合同签订当日，其依约交付5万元定金给庄国泉，并支付中介服务费5000元给中一公司。之后，其得知房屋实际产权人陈博欣并未授权庄国泉买卖涉案房屋，庄国泉无权代理，导致合同无法履行。该合同应当确认为无效，中一公司作为专业公司，未尽审查义务且伙同庄国泉与其及陈博欣签订合同试图除了赚取中介费外还违规从中赚取房屋买卖的差价。中一公司辩称：1.合同是否有效，由法院认定。2.过错方不是中一公司，因为当时签订合同时，工作人员有告诉胡晓霞，房产证没有下来，且有告知房产权人是陈博欣。合同第四条没有明确房产的过户时间。3.合同中第十条有明确规定，无需返还中介费。4.胡晓霞一直陈述其与庄国泉有欺诈行为，但没有证据。庄国泉辩称：1.合同是否有效，由法院认定；2.如果法院判令合同无效，庄国泉愿意将定金归还，但应驳回胡晓霞的其他诉讼请求。导致合同无效不在于庄国泉，因为胡晓霞明知房产的所有权人是陈博欣，胡晓霞庭审中有陈述“不是必须过户”，而是一直陈述被告隐瞒，但没有提供证据。陈博欣述称：庄国泉没有代理权，其不同意卖房，其没有将房屋卖给庄国泉。审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认。1.胡晓霞、庄国泉、中一公司于2016年7月21日签订《房产居间买卖协议》；2.合同签订当日，胡晓霞支付购房定金5万元给庄国泉；3.中一公司开具收款收据给胡晓霞，载明收到5000元；4.陈博欣、陈慈冰、庄国泉、泉州中一房地产代理有限公司于2016年7月20日签订《房产居间买卖协议》，于2017年7月4日签订补充协议；5.诉争房屋没有交付。双方当事人争议焦点为：1.2016年7月21日三方签订的合同是否有效；2.胡晓霞的第二、三项主张应否予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡晓霞提供如下证据：1.胡晓霞、中一公司、庄国泉签订的《房产居间买卖协议》一份；2.胡晓霞支付定金及中介费收条、收款收据各一份；3.陈博欣、陈慈冰、庄国泉、中一公司签订的《房产居间买卖协议》复印件及《房产居间买卖补充协议》复印件各一份；4.胡晓霞支付中介费微信转账记录。庄国泉提供以下证据：5.《房屋权属登记查档》一份；6.庄国泉支付中一公司中价费《收款收据》一份。陈博欣提供如下证据：7.陈博欣、陈慈冰、庄国泉、中一公司签订的《房产居间买卖协议》及《房产居间买卖补充协议》各一份；8.陈博欣退还中介费凭证打印单一份。本院认为，证据1能够证明胡晓霞、中一公司、庄国泉签订《房产居间买卖协议》的事实；证据2、4能够证明胡晓霞支付定金及中介费的事实；证据3、7能够证明陈博欣、陈慈冰、庄国泉、中一公司签订的《房产居间买卖协议》及《房产居间买卖补充协议》的事实；证据5、6、8能够证明相应的事实。关于争议焦点1。本院认为，胡晓霞、中一公司、庄国泉于2016年7月21日签订的《房产居间买卖协议》中，庄国泉系以出售方代理人名义签订，庄国泉未能举证证明其在签订协议时为诉争房屋权属人或为权属人陈博欣授权，且陈博欣对庄国泉的签约行为也明确表示不予认可，故本院认定胡晓霞、中一公司、庄国泉签订的《房产居间买卖协议》已由效力待定合同因权属人陈博欣不予追认转为无效合同。关于争议焦点2。本院认为，因上述《房产居间买卖协议》无效，故中一公司、庄国泉基于该协议取得的中介费、定金均应各自予以返还。造成合同无效，中一公司、庄国泉均负有过错，故胡晓霞的相应主张本院予以支持。但胡晓霞主张庄国泉、中一公司双倍返还定金5万元于法无据，本院不予支持。除双方当事人没有争议的事实外，本院另查明，庄国泉系无权代理。胡晓霞于2017年6月1日向本院提起诉讼。综上事实，本院认为，庄国泉在签订协议时没有取得房屋权属人陈博欣的授权且其代理出售房屋的行为也未经陈博欣追认，故其与胡晓霞、中一公司签订的《房产居间买卖协议》应确认为无效。中一公司、庄国泉基于该协议取得的中介费、定金均应各自予以返还。中一公司、庄国泉对于合同无效负有过错，应当赔偿胡晓霞因此受到的损失，胡晓霞的相应主张本院予以支持。利息损失以5万元为基数，自2016年7月21日起按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止。胡晓霞其他于法无据的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、确认原告胡晓霞与被告泉州中一房地产代理有限公司、庄国泉于2016年7月21日签订的《房产居间买卖协议》无效；二、被告庄国泉应于本判决生效之日起十日内返还原告胡晓霞5万元；三、被告泉州中一房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告胡晓霞5000元；四、被告泉州中一房地产代理有限公司、庄国泉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡晓霞相应的利息损失（以5万元为基数，自2016年7月21日起按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）。五、驳回原告胡晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10310元，因适用简易程序减半收取计5155元，由被告泉州中一房地产代理有限公司、庄国泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  洪民强二〇一七年七月二十五日书记员  黄钟越速录员  洪雅玲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。