安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终99号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张文虎。
委托代理人：李诗舟，桐城市文昌街道办事处法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：桐城市粮食局城关中心粮站破产清算组，住所地安徽省桐城市龙眠中路7号市粮食局。
负责人：高宗留，破产清算组组长。
委托代理人：刘宝国，安徽文都律师事务所律师。
委托代理人：缪忠宗，该清算组成员。
上诉人张文虎因与被上诉人桐城市粮食局城关中心粮站破产清算组（以下简称粮食局破产清算组）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2015）桐民一初字第00992号民事判决，向本院提出上诉，本院受理案件后，依法组成合议庭，于2016年元月20日公开开庭进行了审理，上诉人张文虎及其委托代理人李诗舟、被上诉人粮食局破产清算组委托代理人缪忠宗、刘宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月30日，中心粮站与张文虎签订了《租赁合同》。中心粮站将其所属的原二店门面房位于桐城市文昌办事处环城西路70#原电器开关厂商住楼营业房3#4#门面房出租给张文虎。合同约定：“租期自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金10000元，签订合同时一次性缴清。保证金3600元，合同到期一次性退还。（上次签订租赁合同时的保证金转入）。”“乙方在租期内必须保证租赁物完好，如需改造必须经甲方同意。”“如遇国家政策变化、市政规划、企业改革改制，甲方必须提前一个月通知乙方。乙方须按通知要求按时归还租赁物，甲方不承担任何赔偿。”等内容。2013年12月30日，张文虎按照合同约定缴纳了房租款10000元。张文虎在承租期间对该门面房进行了改造和装潢：将该房屋东边墙壁及大门拆除后，向东面扩建1.2米，并安装玻璃窗；将该房屋西边小门堵塞后迁移至南边开门；将该房屋北边隔墙（原长3.3米）中间拆除2.76米，形成通道；将该房屋内部加木隔墙，形成五间房屋。2014年7月14日，桐城市人民法院裁定受理了中心粮站的破产清算一案，指定粮食局破产清算组为该企业的管理人。粮食局破产清算组遂于2014年7月25日发出《搬迁通告》，明确搬迁范围及对象、搬迁时间等；并向张文虎送达《通知》，内容有：租赁合同自即日起依法解除，张文虎于2014年9月30日前搬迁结束，搬迁后将大门及房屋钥匙交破产清算组等。2014年12月31日，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。由于张文虎未按照粮食局破产清算组发出的《搬迁通告》及《通知》履行，2015年4月2日，粮食局破产清算组提起诉讼，要求：1、判令张文虎立即返还粮食局破产清算组位于原桐城市粮食局城关中心粮站所属原二店门面房2间房屋；2、张文虎支付租金5000元；3、张文虎承担本案全部诉讼费用。2015年4月30日，粮食局破产清算组增加诉讼请求，要求判令张文虎将租赁物恢复原状，并当庭变更诉讼请求，将“租金5000元”变更为“逾期腾房占有使用费5000元”。
2015年4月28日，张文虎提出反诉，要求粮食局破产清算组补偿其改造装潢门面房费用人民币10000元，并申请本院委托评估机构对其装潢价值进行评估。2015年8月4日，桐城市广厦房地产评估有限责任公司作出评估结论，评估结果为人民币26051.40元。张文虎遂于当庭增加反诉请求，要求粮食局破产清算组补偿其改造装潢费用6万元。后原审法院通知其对增加部分的反诉请求预缴反诉费用，张文虎在本院指定的期限内未予以缴纳，原审法院按张文虎自动撤回增加的诉讼请求处理。
原审法院认为：粮食局破产清算组是中心粮站管理人，可以用自己的名义参加涉及中心粮站债权债务的民事诉讼，故对原告的诉讼主体地位予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定履行。张文虎与中心粮站签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。鉴于双方在合同中约定租赁期限于2014年12月31日到期，且粮食局破产清算组在双方合同期满之前已经向张文虎发出通知，明确要求终止合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故对粮食局破产清算组要求张文虎返还租赁物的诉讼请求予以支持。粮食局破产清算组当庭表示，其诉求的租金5000元实际系要求张文虎支付逾期腾房占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。鉴于张文虎在租赁合同期满后，继续实际占有使用租赁房屋至今，故对于粮食局破产清算组此项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。鉴于张文虎当庭陈述其在装潢、改造时未经出租人同意，故对于粮食局破产清算组要求张文虎恢复原状的诉讼请求予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。虽然张文虎申请法院委托评估机构对其装潢损失进行评估，但张文虎当庭陈述其在装潢、改造时未经出租人同意，故装潢、改造的费用应当由其自己承担，对于张文虎的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告张文虎于本判决生效后十五日内返还原告位于桐城市文昌办事处环城西路70#原电器开关厂商住楼营业房3#4#房屋。二、限被告张文虎于本判决生效后十五日内将租赁的房屋内部结构恢复原状，并将其改造的该房屋北边的隔墙、南面的门以及东面的门窗恢复原状。三、限被告张文虎于本判决生效后十五日内支付原告逾期腾房占有使用费5000元。四、驳回被告张文虎全部反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费80元，反诉案件受理费50元，合计130元，由被告张文虎负担。
张文虎上诉称：1、上诉人十五年前就与桐城电器开关厂签订合同，租用桐城电器开关厂商住楼营业房3#、4#房屋，桐城市粮食局城关中心粮站称其为上述租赁房屋的产权人，但未出具产权证原件，其复印件与租赁房屋房产证及土地证不一样，原审法院应查明该出租赁房的产权是否属桐城市粮食局城关中心粮站所有。2、上诉人在原审要求查看原桐城电器开关厂商住楼营业房3#、4#房屋的房产证、土地证，桐城市粮食局城关中心粮站未能提供，而原审法院未加审核就认定原桐城电器开关厂商住楼营业房3#、4#房屋归桐城市粮食局城关中心粮站所有，继而作出相应的判决缺乏事实、法律依据。3、上诉人投入的房屋修缮、改建费用应予以合理的补偿。房屋拍卖在即，没有必要再恢复原状。被上诉人企业破产给上诉人造成损失，应给受损方多一些体谅。综上，请求依法改判张文虎不腾退房屋、无需恢复原状和支付使用费5000元或发回重审。
粮食局破产清算组辩称：1、租赁房屋的产权证原件已经张文虎核对，张文虎认为与原房产证及土地证不同，应由其举证证明。2、租赁合同到期后与张文虎多次协商，三个月后才提起诉讼，而租金也只主张了5000元。3、张文虎对租赁房屋改建，修缮没有经过双方约定。
各方当事人在二审未提交新证据，对原审认定事实的证据亦未要求复核，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、桐城市粮食局城关中心粮站是否为桐城市文昌办事处环城西路70#原电器开关厂商住楼营业房3#4#房屋的产权人。二、原判决张文虎返还租赁门面房、恢复原状并支付逾期腾房占有使用费5000元是否有事实依据。三、上诉人在租赁期间的房屋修缮、装潢费用是否应予以支持。
关于焦点一。桐城市粮食局城关中心粮站提交租赁房屋的房地产权证、土地证，房地产权证载明房屋坐落地为“文城西路原开关厂商住楼1#103”、土地证则载明房屋坐落地“文昌办事处环城西路70#原电器开关厂商住楼营业房3#4#”虽然两证的房屋坐落地不尽相同，但原审法院经实地勘查后确认张文虎的租赁屋为文城西路原开关厂商住楼1#103（营业房3#4#），张文虎及桐城市粮食局城关中心粮站代理人刘宝国均在勘查笔录上签字认可，且张文虎在原审庭审中称其自2001年起就与桐城市粮食局城关中心粮站签订房屋租赁合同，从未间断。现租赁合同期满，桐城市粮食局城关中心粮站主张中止合同，张文虎却以桐城市粮食局城关中心粮站并非租赁房屋产权人为由提出抗辩，该抗辩理由因缺乏事实依据而不能成立。
关于焦点二。2014年12月31日租赁合同到期，出租人桐城市粮食局城关中心粮站表示不再续签合同，并在合同期满之前向张文虎发出通知，要求承租人张文虎返还租赁门面房，至此，张文虎应按照合同约定归还租赁物。然而张文虎至今未归还房屋，粮食局破产清算组以张文虎未按期返还房屋，实际占有使用租赁房屋，给其造成损失为由，要求张文虎支付逾期腾房占有使用费5000元，该项诉求应予以支持。张文虎在租赁期间未经出租人桐城市粮食局城关中心粮站同意，自行改建租赁房屋，粮食局破产清算组据此要求其恢复原状，该项诉求亦应予以支持。故原判决张文虎返还租赁门面房、恢复原状并支付逾期腾房占有使用费5000元并无不当，上诉人此项上诉理由不能成立。
关于焦点三。张文虎在原审反诉粮食局破产清算组应补偿其改造、装潢费用，但张文虎又当庭陈述其在装潢、改造时未经出租人同意，依据相关法律规定，该装潢、改造费用应当由张文虎自行承担，原判不予支持张文虎的反诉请求，处理适当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张文虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 韵
代理审判员 潘 红
代理审判员 朱 静
二〇一六年三月十四日
书 记 员 吴学军
附：相关法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。