江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03502号
上诉人（原审被告）张家港市同济堂药店有限公司，住所地张家港市杨舍镇南门路2号。
法定代表人秦峰，该公司总经理。
委托代理人周益锋，江苏梁丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）俞剑。
上诉人张家港市同济堂药店有限公司（以下简称同济堂公司）因与被上诉人俞剑转租合同纠纷一案，不服张家港市人民法院（2014）张民初字第02278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，江苏省电力公司张家港市供电公司（以下简称张家港市供电公司）是张家港市杨舍镇南门路2号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。张家港市供电公司将涉诉房屋（包括土地）交付给张家港市港源物业管理有限公司（以下简称港源公司）管理使用，房租由港源公司负责收取。
2006年12月28日（港源公司落款时间），港源公司与陈东签订书面房屋租赁合同，双方约定租赁期间为2007年1月18日至2011年1月17日；租金为每年190400元；租金交付方式为先交款后使用，次年租金陈东应提前一个月向港源公司交清，否则港源公司有权终止合同。双方并就其他合同条款进行了约定。
2008年3月5日，陈东与俞剑签订房屋租赁合同，约定陈东将涉诉房屋转租俞剑，租赁期限为2008年3月15日至2011年3月15日，第一年签订合同首付12.5万元，次年起的租金为每半年付，双方并就其他合同条款进行了约定。
2010年11月12日，俞剑与同济堂公司签订租房协议书，约定：1、将涉诉房屋中的门面房三间及相关附房（面积约400平方米）转租给同济堂公司；2、租赁期为叁年，自2010年11月12日至2013年11月11日；3、租金为每年20万元，每年度的房租金同济堂公司须提前一个月支付，另同济堂公司应向俞剑交纳5000元作为房子使用及相关水电费的保证金，协议终止若无纠纷保证金全部返还；4、经营期内，若因房租上涨，本协议年租金同比上涨。上涨日期与俞剑作为承租方签订的租房日期保持一致。经营期内，若遇政府拆迁或其他不可抗力因素（房屋产权单位收回房屋等），房租金按实际使用时间计算，余额由俞剑返还给同济堂公司。同济堂公司装修的门、墙、顶、地、水电、空调等装潢设施归同济堂公司所有。因拆迁产生的损失由同济堂公司向政府有关部门协商赔付，俞剑有协助义务，同济堂公司的损失与俞剑无关；5、在经营期内同济堂公司对房屋进行装修，不能破坏房屋结构且所有费用自理。终止协议时自行处理，不得作价强卖，水电设施由同济堂公司安装到俞剑指定位置，费用由同济堂公司承担，水电费同济堂公司按时结算给俞剑，俞剑认可同济堂公司租用房屋对应的门头位置归同济堂公司使用，屋顶广告位置留一面给同济堂公司使用。双方并就其他条款进行了约定。港源公司也同意俞剑将涉诉房屋转租给同济堂公司。
俞剑按约交付了转租房屋给同济堂公司。2010年11月13日同济堂公司经缪益新交付给俞剑房租20万元。
在港源公司诉陈东、俞剑、缪立新、同济堂公司房屋租赁合同纠纷［（2013）张民初字第0433号］一案中，�源公司作为出租人要求与陈东解除租赁合同及要求涉诉房屋的实际使用人缪立新、同济堂公司搬离涉诉房屋，原审法院在2013年2月16日立案受理了该案，并于2013年3月8日向陈东等承租人（包括次承租人）发出了应诉通知书。该案判决后，缪立新不服，向江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）提出上诉。苏州中院立案为（2013）苏中民终字第2158号案件。苏州中院对该案作出民事判决，该判决认定港源公司与陈东之间的租赁合同到期后继续有效，租赁期限转为不定期，该租赁合同于2013年3月8日解除。
2011年3月1日张家港市供电公司（甲方）与张家港市市级机关事务管理中心（乙方，以下简称张家港市事务管理中心）签订租赁合同一份，该合同载明，甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁期限为2011年3月1日至2013年2月28日，年租金为32万元。张家港市供电公司�同意张家港市事务管理中心将上述房屋转租给同济堂公司。同济堂公司分别于2011年8月15日、2012年12月25日代张家港市事务管理中心支付给张家港市供电公司各32万元。因此，同济堂公司认为从2011年3月1日至2013年2月28日二年其是从张家港市事务管理中心转租涉诉房屋，且已经交清两年租金64万元给涉诉房屋的所有权人即张家港市供电公司。为此，同济堂公司起诉要求俞剑及缪益新归还2011年3月16日起多收的租金。原审法院立案为（2013）张民初字第0057号案件。该案判决后，俞剑不服，向苏州中院提起了上诉。苏州中院立案为（2014）苏中民终字第0268号案件。苏州中院认为：张家港市供电公司与港源公司之间形成了委托合同关系，张家港市供电公司委托港源公司管理涉诉房屋。港源公司将涉诉房屋出租给陈东，陈东转租给俞剑，俞剑又将部分房屋转租给同济堂公司。俞剑�同济堂公司的转租经过了港源公司的同意，故转租合同合法有效，但转租期限超过承租人陈东剩余租赁期限的部分应为无效。在港源公司与陈东的房屋租赁合同到期后，张家港市供电公司没有明确解除对港源公司的委托，港源公司也没有明确要求陈东返还房屋，故港源公司与陈东之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该不定期租赁有效期内，陈东与俞剑之间、俞剑与同济堂公司之间的转租合同亦继续有效。虽然2011年3月1日张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订了房屋租赁合同，但当时港源公司与承租人陈东以及次承租人俞剑、同济堂公司并未办理房屋腾退，故涉诉房屋并不具备交付给张家港市事务管理中心的条件，张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订的房屋租赁合同实际未能履行。根据苏州中院（2013）苏中民终字第2158号民事判决的认定，港源公司与陈东之间的不定期租赁合同关系于2013年3月8日解除，故俞剑与同济堂公司之间的转租期限超过2013年3月8日的部分应认定为无效。俞剑在合法有效的转租期内有权向转租合同相对方同济堂公司收取转租租金。因此，苏州中院判决维持本院一审判决中确认同济堂公司与俞剑所签订的租赁协议中自2013年3月8日起至2013年11月11日止的租赁期间无效的判决意见，驳回了同济堂公司要求俞剑和缪益新归还“多收”租金的诉讼请求。
之后，俞剑向同济堂公司催讨2011年11月12起至2013年3月7日期间的租金未果，为此引起本案纠纷。
上述事实有2010年11月12日租房协议书、同济堂公司支付64万元给张家港市供电公司的进账单及发票联、原审法院（2013）张民初字第0057号民事判决书、苏州中院（2014）苏中民终字第0268号民事判决书及当事人陈述佐证。
原审原告俞剑的诉讼请求是：一、同济堂公司立即支付自2011年11月12日至2013年3月7日期间的转租租金263588元（按每天548元，共481天计算），并承担该款自2011年10月12日起至判决给付之日按银行同期贷款利率计算的利息。二、本案诉讼费由同济堂公司承担。
原审法院认为，俞剑与同济堂公司之间的租赁协议书在2010年11月12日至2013年3月7日的租赁期间内合法有效。在上述期间，同济堂公司应按与俞剑之间的租赁合同继续履行。俞剑在合法有效的转租期限内有权向转租合同的相对方即同济堂公司收取转租租金。因此，俞剑要求同济堂公司支付该期限内的应付租金并无不当，原审法院予以支持。在上述期间内，同济堂公司应付俞剑租金463588元，同济堂公司已经支付20万元，尚欠2011年11月12日至2013年3月7日的租金263588元，同济堂公司应予给付。同济堂公司向涉�房屋所有权人支付的租金是基于与他人之间的租赁合同，与本案租赁合同关系非同一法律关系，同济堂公司可向利害关系人另行结算。同济堂公司向涉诉房屋所有权人给付的租金不是针对俞剑与同济堂公司之间租赁关系的有效给付。因此，同济堂公司的答辩意见不予采纳。
同济堂公司未能按合同约定期限支付租金，应承担有关逾期付款的违约责任。根据俞剑与同济堂公司签订的租赁协议书约定：每年度的房租金同济堂公司须提前一个月支付，即2011年10月12日同济堂公司必须支付2011年11月12日至2012年11月11日的租金20万元，2012年10月12日同济堂公司必须支付2012年11月12日至2013年11月11日的租金20万元。因此，俞剑要求同济堂公司从2011年11月12日起按结欠的全部租金263588元为基数承担逾期付款利息的诉讼请求中，63588元租金的逾期付款利息起算时间不当，应适当调�：其中20万元租金的逾期付款利息可从俞剑主张的2011年11月12日起算，另63588元租金的逾期支付利息应从2012年10月12日起算。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决：一、张家港市同济堂药店有限公司支付俞剑租金263588元并承担逾期付款的利息（以20万元为基数，从2011年11月12日起计算至实际履行之日，以63588元为基数，从2012年10月12日起计算至实际履行之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计息），限同济堂公司在判决生效后十日内履行。二、驳回俞剑的其他诉讼请求。案件受理费2627元由俞剑负担50元，由张家港市同济堂药店有限公司负担2577元。
上诉人同济堂公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人已向房屋所有权人江苏省电力公司张家港市供电公司支付租金64万元，无需再向被上诉人支付租金；上诉人不存在逾期支付房租，故无需支付逾期利息。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人俞剑未作答辩。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，根据本院生效判决认定：俞剑与同济堂公司的转租经过了港源公司的同意，故转租合同合法有效，但转租期限超过承租人陈东剩余租赁期限的部分应为无效。在港源公司与陈东的房屋租赁合同到期后，张家港市供电公司没有明确解除对港源公司的委托，港源公司也没有明确要求陈东返还房屋，故港源公司与陈东之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该不定期租赁有效期内，陈东与俞剑之间、俞剑与同济堂�司之间的转租合同亦继续有效。虽然2011年3月1日张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订了房屋租赁合同，但当时港源公司与承租人陈东以及次承租人俞剑、同济堂公司并未办理房屋腾退，故涉诉房屋并不具备交付给张家港市事务管理中心的条件，张家港市供电公司与张家港市事务管理中心签订的房屋租赁合同实际未能履行。港源公司与陈东之间的不定期租赁合同关系于2013年3月8日解除，故俞剑与同济堂公司之间的转租期限超过2013年3月8日的部分应认定为无效。俞剑在合法有效的转租期内有权向转租合同相对方同济堂公司收取转租租金。该事实为预决之事实，不需要证明，一是因为该事实已为人民法院所查明，客观上无再次证明的必要；二是该事实已为人民法院裁判所认定，该裁判具有法律约束力，这种约束力包括对该事实认定上的不可更改性。因此被上诉人俞剑要求上诉人同济堂公司支付2011年11月12起至2013年3月7日期间的租金是有法律依据的，同济堂公司未能按约支付租金，理应承担逾期付款的违约责任。至于同济堂公司向江苏省电力公司张家港市供电公司支付租金的情形，可另行主张权利，与本案无涉。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人同济堂公司上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2627元，由上诉人张家港市同济堂药店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十一月四日
书 记 员 吴茂程