云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二初字第392号
原告成都某某投资管理有限公司。
委托代理人关志强，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人徐某，系原告公司工作人员，特别授权代理。
被告大理某某房地产开发有限责任公司。
委托代理人杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。
原告成都某某投资管理有限公司（以下简称成都某某公司）诉被告大理某某房地产开发有限责任公司（以下简称大理某某公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，由审判员冯晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都某某公司的委托代理人关志强、徐某，被告大理某某公司的委托代理人杨嘉宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告成都某某公司诉称：2014年8月，原、被告双方签订了《云南大理.某某综合体项目商业部分独家招商、独家销售代理合同》。此后，原告投入了大量人力财力，认真按合同约定履行自己的义务，被告却于2014年11月5日毫无理由通知原告解除合同。被告的行为已违约，且造成原告重大损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告赔偿损失、支付违约金合计人民币100万元（其中包含2014年8月至2015年8月的招商月费60万元，工作人员工资和差旅费40万元）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告大理某某公司辩称：一、国家对商品房预售实行许可制度。2014年8月双方签订合同时，该项目尚未取得国家预售许可证。合同约定，该合同以被告取得销售许可证为成立条件，故合同现尚未生效。二、对于未生效合同，双方均做了部分履行。在合同履行过程中，原告未按合同约定履行义务，合同目的已无法实现，被告已书面通知原告解除代理合同。三、原告诉请要求被告支付100万元违约金的事实不能成立，请求予以驳回。
审理中，原告成都某某公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、《云南大理.某某综合体项目商业部分独家招商、独家销售代理合同》一份，以证明原、被告签订了合同，合同对双方的权利义务作了约定；2、电脑记录打印件二份，以证明合同签订后，原告依约完成的工作情况；3、工作联系函，以证明被告书面通知原告解除合同；4、电脑打印的清单一份、工资发放表四份，以证明原告履行合同支出了相关费用。经质证，被告对原告提交的证据材料1、3的真实性、关联性均予以认可，认为可作为本案证据使用；对证据材料2、4认为系原告单方制作，不能作为本案证据使用。本院认为，被告质证意见成立，对原告提交的证据材料2、4本院不予确认，对证据材料1、3本院予以确认。
被告大理某某公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，以证明被告公司的诉讼主体资格；2、《云南大理.某某综合体项目商业部分独家招商、独家销售代理合同》，以证明原、被告订立了合同，合同对双方权利义务作了约定；3、《某某-
时代天街项目营销方案》、《定价原则及销售方式》、《销售策略》、《营销计划》，以证明上述材料均由成都某某房地产代理有限公司制作，部分销售方案违反法律规定；4、工作联系函、正式解约函件，以证明原告行为致合同目的不能实现，被告为此解除该合同。经质证，原告对证被告提交的证据材料1、2、3及4中的工作联系函的证据三性无异议，对证明方向不认可；对证据材料4中的正式解约函件认为公司未收到，不认可。本院认为，被告提交的正式解约函件原告质证意见成立，被告不能证实该函件已送达原告，对该证据材料本院不予确认；被告提交的其他证据材料原告均无异议，本院予以确认。
综上，本院根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，确认本案如下法律事实：2014年8月，原告成都某某投资管理有限公司（乙方）与被告大理某某房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《云南大理.某某综合体项目商业部分独家招商、独家销售代理合同》，约定：一、项目名称：某某（以下简称“项目”），本协议所指服务项目指整体商业招商代理、销售代理。二、项目描述，项目地址：大理市下关镇建设路；项目范围：根据被告提供规划地图；项目规模：本项目商业可售建筑面积约70000㎡（不含地下车库、2号楼公寓）（本合同提供面积数据以最终报规方案数据为准，最终面积数据以竣工后实测面积为准）；项目物业状况：在建。三、工作内容：被告委托原告为本项目提供下列内容服务：1、被告委托原告为本项目提供商业物业招商及销售代理服务；2、原告就某某项目展开商业物业招商及销售代理工作。四、服务期限：1起始日期：自本合同签字生效之日；2终止日期：至项目商业物业招商目标全面完成及销售目标达成不低于95％时，双方可视项目需求选择终止或续签合同在未达到此销售目标前，原、被告双方根据本协议约定可提前终止本合同，或根据项目具体情况，原、被告双方协商提前终止本合同。五、原、被告委托、受托条件：被告具备本项目可合法销售之商品房的相应证明文件。六、收费标准、付款方式和相关约定：（二）销售部分：6、销售任务及考核1）双方约定：A双方在项目开始销售前根据双方确定的项目整体开发销售、招商策略，共同制定销售目标。商业销售单价最终以开盘前被告确认的价格为准。2）销售目标任务及考核：A销售任务分为五个阶段：a.自项目商业开始销售之日起至2014年12月31日止，原告的销售合同签约金额不低于3亿元。b.自2015年1月1日起至2015年3月31日止，原告销售面积不低于2015年项目可售面积30%。c.自2015年4月1日起至2015年6月30日止，原告销售面积不低于2015年项目可售面积60%。d.自2015年7月1日起至2015年9月30日止，原告销售面积不低于2015年项目可售面积90%。e.自2015年10月1日起至2015年12月31日止，原告销售面积不低于2015年项目可售面积95%。上述“签约”是指被告与客户签订正式《商品房购销合同》及相关补充协议、文书等。（三）招商月费：为推进前期招商工作，原、被告双方约定先行支付招商月费。1、收费标准：人民币伍万元／月；2、支付期限：原告正式进场至项目正式开盘；3、支付方式：1）被告需自签订本合同后15个工作日内向原告支付首月的招商月费；2）被告应于每月10日前向原告支付本月的招商月费。4、双方约定：本项目被告支付给原告的所有招商月费在后续被告支付给原告的招商及销售佣金中分6个月扣除。八、违约责任：1、除非本协议中约定的事由出现或依据其它合法事由，原、被告双方任何一方不得解除本协议。2、如发现原告未按第七条第（二）4）项规定执行，被告有权视情节轻重对原告处以2000-20000元／次不等的违约金，且由此所引起的一切后果（一切损失和法律责任）由原告承担。4、若因原告原因出现一房二卖、客户退房等销售事故，或者导致客户投诉并出现媒体采访、拉横幅等影响项目形象及销售工作的情形时，被告有权要求原告承担20000元／次的违约金，且由此导致的被告损失，均由原告承担。5、原告（含原告职员）擅自收取预付款、定金、房款等费用的，除应向被告退还该部分费用外，还应按收取费用的20％向被告支付违约金，累计出现二次或情节严重的，被告有权终止合同，且不再结算剩余佣金（但对被告预付佣金，原告应予以退还，并从被告支付之日起按万分之五的标准支付资金占用费）。6、下列情形，被告有权视原告的违约情节轻重，选择对原告进行处罚或选择解除本协议。原告违约情节较轻的，每次向被告支付违约金10万元（大写人民币壹拾万元整），被告在次月从应支付给原告的代理佣金中一次性予以扣除，直至扣除完毕。累计出现二次或违约情况严重的，被告有权选择解除本协议，且不再结算剩余佣金，对被告遭受的损失，原告应负责全额赔付。（但对被告预付佣金，原告应予以退还，并从被告支付之日起按万分之五的标准支付资金占用费）。1）未经被告同意擅自改变售楼方案，2）未经被告同意减价销售；3）擅自转让代理权（但经被告同意且出具确认函同意我司转让代理权则不算违约）；4）超越代理权进行营销策划或代理销售；5）擅自将被告提供的资料或工作中获悉的被告的商业秘密对外披露、提供、发布；6）泄露被告客户资料、销售方案给被告竞争对手；7）违反国家有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害被告利益的；8）违反本协议任何约定，经被告三次或三次以上书面通知仍不改正或仍达不到被告要求的；9）履行职责时故意或过失造成被告经济损失的；10）从事其他有损被告合法权益和社会声誉的行为。九、异议期限：被告就原告的工作成果、原告就被告对原告工作成果的确认有异议的，均可向对方提出并协商解决。异议应当于异议方收到书面文件之日起5个工作日内以书面形式向对方提出。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，2014年8月10日，原告方的工作人员进驻被告提供的某某项目销售场所，开始进行招商筹划及制作营销方案、计划。2014年11月4日，被告向原告发出工作联系函，要求原告工作团队撤离某某项目。2014年11月6日，原告工作人员全部撤离了销售场所。
本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：
“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”。庭审中，原、被告均认可，被告送达给原告的工作联系函，是通知原告解除合同的书面函件，则双方所签订的《云南大理.某某综合体项目商业部分独家招商、独家销售代理合同》，被告已于2014年11月4日行使解除权予以解除。双方合同中约定委托事项包括整体商业招商代理、销售代理。因该商业项目被告至今未取得预售许可证，故涉及销售代理事项的合同履行条件尚不具备，被告以未达成销售目标作为解除合同的理由，依法不能成立。原告就招商代理部分，已在合同签订后履行了部分合同义务，现被告单方解除合同，依法应当赔偿原告相关损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案原告要求被告赔偿损失100万元，就其中工作人员工资及差旅费损失40余万元，其举证不能证实，依法应承担举证不能的法律后果。原告按每月5万元主张的2014年8月至2015年8月的招商月费60万元，本院认为，依双方合同“由被告每月支付原告招商月费5万元，从原告正式进场至项目正式开盘”的约定，结合本案审理中被告认可原告履行了部分合同义务的事实，原告要求被告支付2014年8月10日至2014年11月6日期间的招商月费15万元的主张成立，本院予以支持；原告接到被告解除合同通知后将工作人员撤离，原告现主张由被告支付2014年11月7日至2015年8月间的招商月费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告大理某某房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起十日内支付给原告成都某某投资管理有限公司人民币15万元。
案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告成都某某投资管理有限公司承担5000元，由被告大理某某房地产开发有限责任公司承担1900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审判员 冯晓丽
二〇一五年九月十六日
书记员 陈晓蓉