辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终973号
上诉人(原审被告):刘景学，男，1970年1月28日出生，满族，大连丰嘉机械有限公司员工，住辽宁省凤城市。公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：国长征，男，1967年10月1日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。公民身份号码×××。
被上诉人（原审原告）：大连市金州金德物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市金州区拥政街道新辉小区845号1-4层楼。
法定代表人：丛青春，经理。
委托诉讼代理人：杨继辉，辽宁邦德信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯井泉，辽宁邦德信律师事务所律师。
上诉人刘景学因与被上诉人大连市金州金德物业管理有限公司（以下简称金德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘景学的委托诉讼代理人国长征，被上诉人金德物业公司的委托诉讼代理人冯井泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘景学上诉请求：撤销原判，驳回金德物业公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.金德物业公司未提供大连市金州区金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）是案涉居民小区建设单位还是开发商的证据，没有提供通过招投标选聘的证据，没有提供其是经主管部门批准的物业的证据，故金德物业公司不具备案涉居民小区物业服务企业的主体资格；2.没有选聘证明，金德物业公司不具备收取案涉小区物业费的资格。案涉小区是半封闭小区，外来车辆、人员随便出入，还有轿车被划、监控损坏等问题。物业也没有履行小区绿化服务，都是小区内其他业主自行种植；3.金德物业公司未提供案涉小区提供居民满意服务的证据；4.本案已超过诉讼时效；5.金德物业公司不是案涉小区业主通过选聘的物业服务企业，这违反《物业管理条例》第二十四条和第十一条第四项的强制性规定。
金德物业公司辩称，不同意刘景学的上诉请求。1.我公司具备合法的主体资格，是经过合法的工商登记注册的；2.我公司在案涉小区进行物业活动是受开发商委托，且刘景学在《商品房买卖合同补充协议》中认可确认，故我公司的物业管理活动合理合法；3.2016年之前有税务部门颁发的许可证，但2016年之后收费许可证取消了，改为收费备案制度；4.物业服务包括卫生、安保、维修、管理等诸多工作，即使物业服务存在瑕疵，也不能成为上诉人拒交物业费的理由，在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条也没有提到可以拒交物业费，且刘景学无据证明物业服务存在瑕疵；5.物业公司的主要收入来源即为物业费，所以物业费我公司肯定要催缴，且因系前期物业服务，故与刘景学之间并无约定具体交纳物业费时间，我公司可以随时主张。
金德物业公司向一审法院起诉请求：判决刘景学给付所欠物业费1112元及利息66元。
一审法院认定事实：刘景学系大连市金州区平安小区177号楼7-1-7-1号业主，房屋建筑面积57．99平方米，该小区物业由金德物业公司管理。2009年6月24日，金龙公司与刘景学签订《房屋买卖合同合同补充协议》，协议第六条约定：买受人同意在小区业主委员会选聘的物业公司之前，由出卖人委托的物业管理企业实施统一的前期物业管理。前期物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米0．4元收取。金龙公司委托的物业公司系金德物业公司。协议签订后，金德物业公司为刘景学所在小区提供了物业服务。刘景学自2013年起至今未缴纳物业费。
一审法院认为：刘景学与金龙公司签订的《房屋买卖合同合同补充协议》，金龙公司委托金德物业公司作为物业管理企业，均系合同订约方的真实意思表示，合法有效。上述合同的订立在金德物业公司与刘景学之间建立了物业服务合同关系。金德物业公司具有物业管理的相应资质，在上述协议以及合同签订后，为刘景学所在小区提供了日常的物业管理服务，其有权按照合同的约定向刘景学收取物业管理费。刘景学关于楼道内卫生、停水、监控坏了等问题，有的与物业有关、有的与物业无关、有的需要自身解决、有的需要相关行政部门协调解决，但上述问题均不是拒交物业费的理由，上述存在的问题刘景学可另行主张权利，同时刘景学因未能提供证据证明曾向金德物业公司进行过交涉与报修，刘景学据此拒绝缴纳物业费的辩解，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。另外，刘景学所说2015年给过500元因未能提供相应的票据，金德物业公司解释说该500元系2012年及以前的物业费，故一审法院对金德物业公司的该辩解予以采信。结合案涉合同约定的物业费收取标准、刘景学房屋的建筑面积，刘景学应当向金德物业公司支付物业费1112元（0．4元／平方米×57．99平方米×48个月）。关于金德物业公司主张的利息，刘景学抗辩双方合同没有约定，刘景学的该抗辩具有事实与法律依据，一审法院予以支持。金德物业公司自2017年2月17日向法院起诉之日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行流动资金贷款利率计算利息较为合理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告刘景学于本判决生效后十日内支付原告大连市金州区金德物业管理有限公司2013年1月至2016年12月的物业费1112元及利息（计算方法：自2017年2月17日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行流动资金贷款利率计算利息）；二、驳回原告大连市金州区金德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费30元由被告刘景学负担。
本院二审期间，金德物业公司提交：证据1.《收费许可证》一份，拟证明2015年6月之前有收费许可；证据2.《前期物业管理委托合同》一份，拟证明其公司作为前期物业企业是经过合法委托在案涉小区从事经营活动。刘景学对证据1的真实性无异议。对证据2有异议，认为无论真实与否，都不予认可。认为不是通过招投标方式选择的物业公司。本院认为，鉴于刘景学对证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但是否持有收费许可证系属行政管理范畴，与本案审理民事法律纠纷无关，故对该证据的关联性不予采信。刘景学对证据2的真实性不予认可，但未提供相反证据证明，故本院对证据2的真实性予以确认，并予以采信。
本院对一审法院查明的”刘景学系大连市金州区平安小区177号楼7-1-7-1号业主”予以纠正，应为”刘景学系大连市金州区平安小区165号楼1-6F+1-3号业主”。对一审判决认定的其余事实予以确认。
本院补充查明：2009年5月20日，案外人金龙公司与金德物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定金龙公司将平安小区物业委托金德物业公司实行前期物业管理。该《合同》第七条、第八条约定委托管理事项包括负责保修期满后房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生、实行半封闭物业管理住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地的管理；协助公安部门维护社区秩序，包括安全监控等；与房屋及附属建筑物改装修有关的垃圾清运等的管理；物业档案管理；负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务、电梯运行费、采暖费等。该《合同》第九条约定委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。第十三条第2款约定本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由金德物业公司根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取，住宅房屋多层按建筑面积每月每平方米0.40元，......。该《合同》第五章约定了前期物业管理服务标准，包括房屋及维修管理、环境卫生管理等。《前期物业管理委托合同》未约定物业费的具体交纳时间。
本院认为，金龙公司与金德物业公司签订的《前期物业管理委托合同》及金龙公司与刘景学签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》合法有效，对金德物业公司及刘景学均具有法律约束力。金德物业公司受案外人金龙公司委托对案涉小区提供物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，在金德物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘景学应向金德物业公司支付物业费。故刘景学提出的金德物业公司不具有为案涉小区提供物业服务主体资格的上诉理由不能成立。
金德物业公司应按照《前期物业管理委托合同》的委托事项为案涉小区提供物业服务，但本案一审庭审时，金德物业公司自认”楼道卫生不是物业公司的责任，是业主自身的责任。......小区监控不是必须设置的设施。......断水没有依据，即使真正断水，也是物业为了催费断水，停水一天没有给被告（刘景学）造成任何损失。”二审中，刘景学提出小区公共区域的卫生是由大连市金州区拥政街道雇佣他人负责打扫并申请本院调取相关证据，金德物业公司虽主张费用系由其公司承担，但未提供任何证据加以证明，且在本院限定的期限内亦未提供书面情况说明，应承担举证不能的不利后果，故刘景学提出的调取证据申请已无必要。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：”质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因金德物业公司物业服务质量不符合《前期物业管理委托合同》约定，存在瑕疵，故刘景学可以要求其承担继续履行、采取补救措施、减少物业费等责任。考虑到物业服务内容种类繁多，且刘景学提供的证据不足以证明金德物业公司的物业服务质量全部不符合约定，故本院酌定刘景学按照0.2元/月·平方米的标准向金德物业公司支付物业费。因刘景学对一审法院认定房屋面积及未缴期限并无异议，故刘景学应向金德物业公司支付2013年拖欠物业费556.70元（0.2元/月·平方米×57.99平方米×48个月）。关于金德物业公司一审诉请的利息66元，因其提供的物业服务存在瑕疵，刘景学不存在恶意拖欠物业费的主观故意，故对金德物业公司请求刘景学支付拖欠物业费利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于刘景学提出的案涉物业费已过诉讼时效的上诉理由，因《前期物业管理委托合同》及《合同补充协议》均未约定物业费交纳时间，故金德物业公司可随时主张，且一审中刘景学并未提出诉讼时效抗辩，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，刘景学的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初806号民事判决；
二、刘景学于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连市金州金德物业管理有限公司2013年1月至2016年12月的物业费556.70元；
三、驳回大连市金州金德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30元（被上诉人大连市金州金德物业管理有限公司预交），由上诉人刘景学和被上诉人大连市金州金德物业管理有限公司各承担15元；二审案件受理30元（上诉人刘景学预交），由上诉人刘景学和被上诉人大连市金州金德物业管理有限公司各承担15元。
本判决为终审判决。
审判长 王 歆
审判员 周欣宇
审判员 卢宏翔
二〇一八年三月二十一日
书记员 尚书羽