广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第136号
上诉人（原审被告）信宜市大都汇物业管理有限公司。
法定代表人赖家军，经理。
诉讼代理人曹湘雯，广东泰的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴关德。
诉讼代理人韦仲深。
上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司（以下简称大都汇公司）与被上诉人吴关德租赁合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2014）茂信法民一初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月，原告在《信宜.玉都风情网》网站看到大都汇公司发布的信宜市大都汇商业广场招商广告。原告经过到信宜市大都汇商业广场实地考察后，于2013年10月1日一次性预交了三年的租金共21600元给被告，次日与被告大都汇公司正式签订《大都汇商业广场商铺租凭合同》。合同中以被告大都汇公司为甲方，原告吴关德为乙方，合同主要约定：“甲方将信宜市大都汇商业广场g区的28号铺位租赁给乙方经营无烟小吃店，租金600元／月，物业管理费80元，租赁期为3年，自2013年10月2日至2016年10月1日止，租金一次性支付，三年内租金不变，物业管理费由乙方于每月3日前支付给大都汇公司，逾期未支付的，则应按所欠租金及物业管理费的10%支付滞纳金”。合同中约定了违约责任“乙方拖欠租金和物业管理费视为违约，拖欠超过十天的，甲方有权再去停止向乙方提供有关服务等其他强制措施，拖欠达一个月（含一个月）以上，甲方有权终止合同，乙方所交的保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连带原附属物交还甲方”。双方签订合同后原告开店经营并向被告缴交物业管理费至2013年12月份，2014年1月份至今原告停止店铺经营也没有再缴交物业管理费，但尚未搬离信宜市大都汇商业广场。2014年11月，原告向被告提出要求解除合同，条件是原告搬离信宜市大都汇商业广场并要求被告返还其所预交的三年租金21600元，当时被告表示不同意原告的解除合同条件，要求原告签订离场协议才能搬离。被告在庭上表示离场协议内容是终止合同，即要求原告搬离信宜市大都汇商业广场但不退回原告所交的租金。原告当时对被告提出的终止合同的条件有异议，故双方未能就终止合同达成一致意见。2014年12月2日，原告以大都汇公司擅自对大都汇商业广场的布局进行改动构成违约为由，提出起诉请求：1、解除原告与被告签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》；2、判决被告立即退还原告租金21600元；3、判决被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案争议焦点：1.被告在2013年11月、2014年1月、2014年4月份是否对商业广场布局进行改动？如改动是否构成违约？2.双方签订的《大都汇商业广场商铺租凭合同》是否应解除，被告是否应该返还租金21600元给原告。
对于焦点1，原告认为，被告在2013年11月、2014年1月份对商业广场的布局作改动，但没有提交证据，被告予以否认，不予采信。原告认为其商铺原在超市门口经营的，后被告改动了超市门口影响到原告店铺的客流量。被告则认为该门口原本是商铺，当初是为了疏散人流方便员工上厕所才临时开该通道的。但原告对此说法没有证据证实，应承担举证不能的法律后果。
对于焦点2，2014年11月原告向被告提出搬离大都汇并解除合同，被告此时提出要求原告签订离场协议后才能搬离大都汇，最终原、被告双方没有就终止合同的条件达成一致意见，原告因此在2014年12月2日诉至原审法院要求解除合同。原审法院认为被告在2014年11月时要求原告签订离场协议的行为已经表明被告同意终止合同，只是双方对终止合同后是否返还租金存在争议，因此，现原告起诉要求解除合同，予以支持。合同解除时，原告请求被告返还所预交的租金的主张，予以支持，但应扣除合同履行期间的租金及物业管理费。根据公平原则，原审法院确定双方解除合同时间为起诉之日，即2014年12月2日。原告预交了三年租金21600元，应扣除2013年10月2日至2014年12月2日共14个月的租金（14个月×600元）、2014年1月至2014年12月的物业管理费12个月×80元，则被告应返还12240元（21600元-14个月×600元-12个月×80元=12240元）给原告。依照《中华人民共和合同法》第五条、第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、解除原告吴关德与被告信宜市大都汇物业管理有限公司于2013年10月2日签订的《大都汇商业广场商铺租凭合同》。二、被告信宜市大都汇物业管理有限公司在本判决生效之日起三日内返还人民币12240元给原告吴关德。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费340元（原告已预交），由原告吴关德负担234元，由被告信宜市大都汇物业管理有限公司负担106元。
上诉人大都汇公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实不清。（一）上诉人不同意与被上诉人解除合同。上诉人并没有同意终止与被上诉人的租赁合同，2014年11月时要求被上诉人签订离场协议同意终止合同的前提条件是被上诉人放弃向上诉人追索21600元预付租金，但被上诉人当场或事后都没有同意。如今，既然被上诉人没有诚意与上诉人协商解除合同事宜，上诉人也并不同意与其解除合同。如果被上诉人愿意放弃追索21600元，上诉人愿意与其解除租赁合同关系。（二）上诉人坚持答辩的观点，上诉人同情被上诉人的遭遇，但其行为不能达成法定或约定解除合同的条件，上诉人有权不与被上诉人解除合同，依法成立的合同应受法律保护。上诉人热烈欢迎被上诉人养好伤回来开店，与上诉人一起努力共创美好的未来。被上诉人在刚签订租赁合同后四天就不幸在家整伤脚导致行走不便，上诉人十分同情，但这本是较小的事情，只需要在家休养一个月左右就能康复的，相对于三年的租赁合同来说一个月的时间不太影响，但被上诉人执意要解除合同，并在双方未协商一致的情况下，被上诉人就消极地拒绝开店，拒交物业管理费是被上诉人的错误行为，是被上诉人自身放弃使用权利的行为。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。具体在本案中，被上诉人的行为不能达成法定或约定解除合同的条件，上诉人有权不与被上诉人解除合同。不过为时未晚，直到现在上诉人都是热烈欢迎被上诉人养好伤回来开店经营，与上诉人一起努力共创美好未来的。综上，提出上诉请求：1、请求上级法院撤销（2014）茂信法民一初字第279号民事判决；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吴关德答辩称：一、（2014）茂信法民一初字第279号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法，应予维持原审判决。（一）上诉人擅自改变大都汇商场的原规划的布局，并将被上诉人经营的商铺门口对面的商铺改变为员工的厕所，没有经被上诉人同意，极大影响被上诉人的生意。（二）被上诉人在2013年11月就向上诉人提出解除租赁合同，但上诉人拖延至2014年11月要求被上诉人签订离场协议才同意解除租赁合同，而且三年预付租金21600元，没有返还给被上诉人。为此，被上诉人在2014年12月2日依法起诉上诉人，要求返还租金21600元给被上诉人。二、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回其上诉请求。（一）被上诉人没有拒绝开店，没有拒交物业管理费，只因上诉人擅自改变商场规划和布局，并在答辩人经营的商铺门口对面搞厕所，造成被上诉人无法再经营。因此，上诉人的行为违反了双方签订的租赁合同，严重违约。综上，原审法院审理查明本案纠纷的事实清楚，适用法律正确，判决结果合情合理合法，请求二审法院维持原判。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为双方签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》是否应解除。上诉人大都汇公司上诉称不同意解除本案《大都汇商业广场商铺租赁合同》。经查，2014年11月份，吴关德向大都汇公司提出要求解除合同，大都汇公司在一审开庭时承认要求吴关德签订离场协议后方可搬离大都汇商业广场。因此，大都汇公司要求签订离场协议表明其同意终止合同，双方只存在是否应返还预付租金的问题，大都汇公司亦将大都汇商业广场变更布局为超市进行经营，双方当事人的行为表明本案合同不宜继续履行，故原审法院判决解除本案《大都汇商业广场商铺租赁合同》正确，本院予以维持。
综上所述，大都汇公司的上诉请求，理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈朝通
审 判 员 江剑兵
代理审判员 陈春何
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖