海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初1467号原告：三亚临海达物业服务有限公司，住所地三亚市金鸡岭路129号海天花园商业楼二楼。法定代表人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林非，海南邦威律师事务所律师。被告：陈莉，女，1960年9月9日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：黄晓宁，海南言必信律师事务所律师。原告三亚临海达物业服务有限公司与被告陈莉物业服务合同纠纷一案，海南省三亚市中级人民法院于2016年10月26日作出（2016）琼02民终1189号民事裁定，撤销本院（2016）琼0271民初1869号民事判决，本案发回本院重审。本院于2017年2月14立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三亚临海达物业服务有限公司的委托诉讼代理人林非，被告陈莉及其委托诉讼代理人黄晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告以被告未按照双方于2012年1月26日签订的《三亚领海前期物业管理服务协议》（简称《前期物业服务协议》）的约定向其支付物业服务费为由，向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费13630.41元（从2012年10月1日至2017年3月8日止，实际应计至被告交纳之日止），逾期缴纳物业服务费违约金66202.9元，共计79833.31元。二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告并非恶意拒绝缴纳物业服务费，而是原告提供的物业管理服务质量达不到双方合同约定的标准，且费用的收取超过国家规定的标准。被告的控股公司（开发商）承诺给原告的皇家水景花园、绿化率、泳池、健身器材等设备设施均未完全交付被告使用，物业服务收费标准每月每平方米6元必须在上述设备设施全部达标下才有收取依据。被告在2013年2月就已将原告收费违法的事实向三亚市物价局投诉，该局也作出了原告尚未向主管部门申报物业服务收费标准备案的结论。另外，与本案小区同地段的凤凰水城小区，在设施设备完好的情形下，收费仅为每月每平方米2元，原告无论是按照6元还是按照补贴后的3.6元每平方米收取都没有依据。二、原告的物业服务等级为三级，其按每月每平方米6元收取物业服务费远远超过《海南省物业收费管理办法》关于三级资质只能在1.2元标准上下浮动20%的规定。三、原告主张的2012年10月1日起至2014年9月30日的物业服务费已经超过两年的诉讼时效，且开发商按照每月每平方米2.4元补贴给原告，原告收取的物业补贴费已经超出被告应交的费用。四、原告主张的违约金明显过高且不符合法律规定。合同中的违约金条款是格式条款，对被告明显不公。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。除被告对（2016）琼0271民初1869号民事判决中查明的”经临海达物业公司多次催缴，陈莉仍未缴纳物业服务费”的事实有异议外，双方对该判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认，同时结合原、被告双方庭审的其他陈述，本院对双方无争议的事实确认如下：被告所购买的房屋位于三亚市××路房，系三亚临海达置业有限公司开发，建筑面积为71.08平方米。2010年1月26日，被告接收房屋并入住。同日，原、被告双方签订一份《前期物业服务协议》，主要约定，由原告提供物业服务，负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告负责缴纳物业服务费，高层住宅按每月每平方米6元计付，开发商每月每平米补贴2.4元（物业管理服务费补贴期限：从2011年10月1日至2014年9月30日止）。被告应自开发商发出《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计付物业服务费，须在交房之日起缴纳12个月物业服务费用，第二年提前十天缴纳其一年物业费用。如原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，原告依约提供前期物业服务，被告依约按3.6元/平方米交付一年的物业服务费3070.66元（时间为2012年1月26日至2013年1月25日）。协议履行过程中，被告以原告未按约定的物业服务标准提供服务及物业服务费过高为由，拒绝缴纳后期物业服务费。庭审原告确认，现仍按照每月每平方米3.6元向小区业主收取物业服务费。另查明，2013年8月22日，原告与三亚临海达置业有限公司（开发商）就三亚海天花园一期提供前期物业管理服务事宜签订《海天花园一期（住宅）前期物业服务合同》。该合同第三十条载明：本合同期限自2013年8月22日起至2016年8月21日止。第三十一条载明：本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。庭审中，原告确认，合同期满后，并未与三亚临海达置业有限公司续签书面合同。因小区入住率不达标，小区成立业主委员会的条件尚不具备。又查明，原告于2012年10月11日取得三亚市住房和城乡建设局颁发的《物业服务企业资质证书》，载明的资质等级为三级，有效期自2012年10月11日至2015年10月10日。2016年7月7日，海南省住房和城乡建设厅《关于做好停止实施物业服务企业资质审批工作有关问题的通知》（琼建房[2016]170号）第一项载明：”自2015年9月25日起，我省停止物业服务企业二级、三级、暂定级资质审批工作，物业服务企业取得营业执照后，按相关规定可从事物业服务经营活动。晋升一级申报审查工作按规定程序受理。”对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告是否存在向被告多次催缴物业服务费的行为。原告提交了落款时间为2014年8月30日的催缴通知单，证明其对被告拖欠2012年9月30日至2014年8月30日的物业服务费进行了催缴，且将该催缴单通过张贴在被告门上的方式告知被告。虽然被告对此予以否认，但根据被告关于其自2013年2月就曾多次就本案物业服务费问题向有关部门反映以及其因物业服务费过高拒绝缴纳等主张，结合物业公司对物业服务费的催缴一般通过在门上张贴催缴单的实践以及被告承认一直在2-2-305房居住的事实，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，认定原告向被告催缴物业服务费以及被告对催缴知情的事实存在。2.对于被告主张三亚凤凰水城物业服务费为每月每平方米2元的事实。被告提交了三亚凤凰水城小区物业收费单据和照片作为证据，原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，因该事实存在与否与本案欠缺关联性，故本院对上述证据及事实不予采信。根据双方的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点是，原告诉求被告支付物业服务费13630.41元及违约金66202.9元是否有事实及法律依据。一、关于原告提供的物业服务是否符合《前期物业服务协议》的约定本案中，被告以小区开发商承诺的各项设施设备未完全交付为由主张原告提供的物业服务不达标，本院认为，被告的主张属于开发商是否交付了符合双方约定的标的物的问题，不属于本案审理范围。鉴于被告并未充分举证证明原告在对小区公用设施、设备和公共场所（地）进行维护和管理中有具体的违反合同约定的行为，故对于被告该项辩解本院不予支持，对于原告关于其已经提供了符合《前期物业服务协议》约定的物业服务的主张，本院予以支持。二、关于《前期物业服务协议》约定的物业服务费收费标准是否过高以及是否应进行调整《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案物业服务费属于前期物业服务管理收费。2010年8月1日海南省人民代表大会常务委员会发布的《海南省经济特区物业管理条例》第三十八条、第三十九条规定该项收费不得超过政府指导价的基准价标准。2015年6月1日，海南省物价局、省住房和城乡建设厅根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）规定，报经海南省人民政府同意，下发了《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》，放开海南省非保障性住房物业服务价格，实行市场调节价。故对于海南省前期物业管理服务费的收取，2015年6月1日以前，不得超过政府指导价的基准价标准，2015年6月1日以后，按市场调节价处理。具体到本案中，《前期物业服务协议》约定的物业服务费为每月每平方米6元，扣除开发商补贴的2.4元后，双方实际按照每月每平方米3.6元执行。现原告要求被告按照每月每平方米3.6元支付2012年10月1日起至被告实际缴纳之日止的物业服务费。本院认为，因2012年10月1日至2015年5月31日之间的物业服务费实行政府指导价，故对于原告诉求本阶段的物业服务费标准，不得超过政府指导价的基准价标准。因物业管理费一般以按月收取为惯例，故对于原告诉求的2012年10月1日至2015年6月25期间的物业服务费，本院按照原告的资质等级以及参照《海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准》的规定，确定上述阶段的物业服务费标准为每月每平方米1.44元；对于原告诉求的2015年6月26日至被告实际缴纳之日的物业服务费，虽然海南省对非保障性住房物业服务费在2015年6月1日已经全部放开，但考虑到双方签订的是前期物业服务合同，原告并非业主选聘，故在被告作为业主选聘物业权利受限的情况下，无法实现《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》里第一条规定中”非保障性住房的物业服务收费具体标准，由市场主体协商确定”的磋商权利，故本院酌定自2015年6月26日起本案物业服务费按每月每平方米2.6元收取。被告关于《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准过高的抗辩有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张按照每月每平米3.6元收取物业服务费，本院不予支持。三、关于原告是否有权向被告主张违约金以及违约金是否过高因原告要求被告支付的物业管理服务费过高，故被告以此为由不缴纳相关费用有法律依据，不构成违约，原告向被告主张违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于原告诉求部分物业服务费是否已过诉讼时效以及本案物业服务费数额如何确定本案中，原告诉求被告缴纳2012年10月1日至被告实际缴纳之日的物业服务费。根据查明的事实，被告在2012年1月26日交接房屋并已缴纳了2012年1月26日至2013年1月25日的物业服务费3070.66元，故被告要求原告支付2012年10月1日至2013年1月25日的物业服务费缺乏事实依据，本院不予支持。根据《前期物业服务协议》第四条第三项的约定，被告应在交房之日起缴纳12个月物业服务费。第二年提前十天缴纳其一年物业服务费。故被告应在2013年1月16日缴纳第二年的物业服务费，在2014年1月16日缴纳第三年的物业服务费，在2015年1月16日缴纳第四年的物业服务费，在2016年1月16日缴纳第五年的物业服务费，在2017年1月16日缴纳第六年的物业服务费，且上述费用诉讼时效的起算均为费用应发生之日起计算两年。原告在2016年1月29日起诉，故自2015年1月16日起原告应收取的物业服务费均未超过两年诉讼时效。关于2013、2014年的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。因原告已举证证明在2014年8月30日对被告进行了书面催收，诉讼时效产生中断，故原告在2016年1月29日起诉主张该两笔物业服务费，亦未超过诉讼时效。被告抗辩原告主张2014年9月30日之前的物业服务费已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告自愿放弃对本案物业服务费采取按年度方式收取，且原告诉求被告缴纳至实际支付之日的物业服务费时间无法确定，故本院对原告诉求被告支付物业服务费的时间暂计算至2017年6月25日。据此，结合本院确定的物业服务费收费标准，本案原告应收取的物业服务费数额计算如下：2013年1月26日-2015年6月25日的物业服务费2968.3元（每月每平米1.44元×71.08平方米×29个月）；2015年6月26日至2017年6月25日的物业服务费4435.39元（每月每平米2.6元×71.08平方米×24个月）；上述两项共计7403.69元，对于原告超过上述数额的诉讼请求，本院不予支持。此外，关于被告提出的因原告与开发商三亚临海达置业有限公司签订的《海天花园一期（住宅）前期物业服务合同》已于2016年8月21日到期，到期后原告无权收取物业服务费的主张，本院认为，虽然原告并未与开发商进行合同的续签，但因被告所在的小区通过成立业主大会选聘物业服务企业的条件尚未成就，且原告实际上提供了物业服务，有取得相应报酬的权利，故对被告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告陈莉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告三亚临海达物业服务有限公司支付自2013年1月26日至2017年6月25日的物业服务费7403.69元；二、驳回原告三亚临海达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1795元（原告已预交），由原告三亚临海达物业服务有限公司负担1615元，被告陈莉负担180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  赖凯萍审 判 员  黄春英人民陪审员  孙令欢二〇一七年六月二十六日书 记 员  吴晓龙附法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。海南省物价局省住房和城乡建设厅《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》为贯彻落实党的十八届三中全会精神，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）、《海南省经济特区物业管理条例》等有关法律法规规定，并报经省政府同意，决定放开非保障性住房物业服务价格，现就有关事宜通知如下：一、放开我省非保障性住房物业服务价格，实行市场调节价。非保障性住房的物业服务收费具体标准，由市场主体协商确定。现行收费标准需要调整的，须严格按照《海南省经济特区物业管理条例》等有关规定的程序办理。上述物业服务收费标准无需向所在地价格主管部门备案。