辽宁省锦州市古塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第00704号
原告（反诉被告）王桂杰，女，1954年2月15日出生，汉族，锦州金凌单身公寓经营者，住凌河区。
委托代理人薛彪，辽宁名崛律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东金河建筑安装劳务有限公司，住所地山东省阳谷县。
法定代表人崔师纲，该公司总经理。
委托代理人赵军，该公司法律顾问。
原告王桂杰与被告山东金河建筑安装劳务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，与反诉原告山东金河建筑安装劳务有限公司与反诉被告王桂杰房屋租赁合同纠纷一案合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王桂杰（反诉被告）及其委托委托代理人薛彪，被告山东金河建筑安装劳务有限公司（反诉原告）委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王桂杰诉称，2014年8月1日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于锦州市古塔区南宁路15-1号商业用房（二层、四层共计56个房间）出租给被告，作为被告的职工宿舍，双方约定年租金人民币450000元，合同签订后原告依约交付房屋给被告使用，被告依约支付了第一年租金人民币450000元，合同中没有约定第二年租金的给付期限，2015年7月份开始原告多次向被告索要第二年租金，被告未能交付。此后于2015年8月24日原告分别向被告公司以及被告合同代理人赵振岭、投资人李相乾邮寄了《催交租金通知书》，再次给其一个月宽限期（至2015年9月30日），但被告仍无视原告的通知，拒交租金。另外由于被告欠缴水电费用，经金陵商厦有限责任公司下达缴费通知书被告未能缴费，2015年9月3日金陵商厦有限责任公司对承租房屋予以停水停电处理，2015年9月17日被告职工大部分搬离承租房屋，使房屋处于无人管理状态，无奈原告雇佣他人对于承租房屋进行安全管理。鉴于被告侵害原告合法权益，故此诉至法院，请求：1、请求法院依法判令被告立即支付第二年租金人民币450000元并承担逾期支付租金的违约金（从2015年10月1日起算按照每日租金1250元的双倍计算至给付之日止，暂计算至10月20日为人民币5万元）；2、判令被告立即支付拖欠的水电费用3000元并由被告承担原告聘请管理员的费用（按月工资2000元计算从2015年9月17日起至被告安排管理之日止，计算至2015年10月16日为2000元）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告山东金河建筑安装劳务有限公司辩称，原告于2015年9月3日将该房屋强行收回，被告不应该支付原告租金；2、水电费3000元应该在被告要求的维修费用当中予以扣除。
反诉原告山东金河建筑安装劳务有限公司诉称，原、被告于2014年7月23日签订房屋租赁合同，由于反诉被告提供给反诉原告的房屋年久失修、不能正常使用，反诉原告多次要求反诉被告对房屋进行维修，可是反诉被告仍没有维修，反诉原告无奈之下，只好自己出资进行维修，2015年8月反诉原告在准备缴纳第二年房屋租金时，与反诉被告商议将维修费用在租金当中予以扣除，商量无果的情况下，反诉被告于2015年9月3日将原告员工赶出房屋。故反诉原告与反诉被告实际解除了租赁合同，由于反诉被告起诉反诉原告缴纳租赁费，故反诉原告提起反诉。综上，反诉被告在合同履行期间，没有尽到维修房屋的义务，因此导致合同终止履行。在第一年租赁期间，反诉原告在反诉被告没有及时维修租赁房屋情况下自行维修该租赁房屋，支出维修费的行为是替反诉被告垫付维修费用。故请求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、请求法院判决反诉被告给付反诉原告为其垫付的维修费及赔偿金104090元；3、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告王桂杰辩称，反诉状中陈述大部分不属实，包括：1、其称我方提供房屋年久失修、导致其不能正常使用，其多次要求维修未果后，自行维修与事实不符。我方提供的房屋系处于正常使用经营公寓的房屋，根本不存在年久失修，当然也不存在要求我们维修的事实的可能性。出租开始反诉人便对房屋状态有所了解，在合同中也有所体现，至于反诉人主张其自行出资对房屋进行维修不属实之处在于根本不是维修，而是改造，是其在房屋及相应设施完全符合正常使用用途情况下，进行的一种改造，这一点从改造前后的的房屋状态能够明确反映，在其改造过程中被反诉人到场，其工人解释是为了大部分的工人洗澡、冲澡方便，将卫生间围墙防水做高。在合同签订之前反诉人就提出过有不合适地方我们要改，我方表示同意，但交还房屋时候要恢复原状，所以我们没有阻止这种改造。2、被反诉人认可反诉人诉状中载明的其同意于2015年8月初缴纳租金的陈述，即2015年7月末8月初双方就此问题进行过磋商，其同意交纳，但是反诉人并未提出扣除维修费用这种说法，这点不属实。事实上是经过我们多次催要至今没给付。3、反诉人的大部分员工是2015年9月3日搬出公寓，但原因并不是协商扣除维修费用未果，而是由于反诉人欠缴水电费用被停水停电，所以大部分工人搬出，其诉状中讲实际解除租赁合同不属实，解除合同并不是搬出的一种状态就等于解除，也不符合合同法的规定。4、关于反诉请求，漏水赔偿款是反诉人不当使用房屋造成的，与被反诉人无关。综上，请求驳回反诉原告请求。
经审理查明，2014年8月1日原告王桂杰（反诉被告）作为甲方即出租方与被告山东金河建筑安装劳务有限公司（反诉原告）作为乙方即承租方签订房屋租赁合同，约定甲方自愿将坐落于锦州市古塔区南宁路15-1号商业用房（其中的四层共计45个房间，二层共计11个房间）出租给乙方，乙方已经对上述房屋充分了解并愿意租用该房屋。房屋租赁期限为二年，自2014年8月1日起至2016年8月1日止。租赁用途为宿舍。双方约定年租金为45万元，签订合同之日起乙方付年租金总额款给甲方。签订合同时甲方收取乙方租房保证金人民币贰万元（20000元），为保障房屋设置不受损害和各项费用及时支付，合同期满各种费用结清后甲方返还乙方余下保证金。乙方承担租期内的水、电费用，上下水维护维修。乙方保证房屋设施设备包括水、电进行安全使用，因使用不当造成伤害，后果自负，并赔偿甲方相应损失。租期内乙方应保证房屋内设施完好无损，发生损坏，按价赔偿。乙方对房屋内设施使用不当造成邻里财产损失，由乙方赔偿。如乙方在入住后对房屋设施、布局进行改动，在房屋到期后恢复原样。租赁期间，乙方中途擅自退租，甲方不返还余下租金，甲方有权终止合同收回房屋。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方必须按日租金支付给甲方两倍滞纳金。合同签订后，双方通过附件1对租赁房屋内的物品进行了确认。该附件1同时约定，本合同终止时，乙方将依照本合同将公寓室内、外全部设施恢复原貌，并对公寓内部墙壁进行粉刷（内部整体刮大白即可），以及清扫干净室内卫生，交付甲方。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用，被告依约支付了第一年租金人民币450000元，租期满一年后，双方协商于2015年8月给付第二年房租金，乙方一直未给付，2015年8月24日原告分别向被告公司以及被告合同代理人赵振岭、投资人李相乾邮寄了催交租金通知书，内容为：我与你公司就锦州市古塔区南宁路15-1号商业用房签订了租期二年的房屋租赁合同，作为你方职工宿舍，但你方仅支付一年租金，关于第二年租金双方合同中没有约定支付时间，此前我已经向你方提出按照交易习惯应于2015年8月1日前支付，但未能协商一致，你方至今未付剩余租金。现我方再次给你一个月的宽限期，请你公司于2015年9月30日之前将剩余租金四十五万元（450000.00元）支付给我方，烦请直接汇入本人锦州银行账户：6235682000000427527。该通知书给被告公司的邮件妥投，其余二邮件因原址查无此人，迁移新址不明退回。因欠缴水电费用，锦州金陵商厦有限责任公司分别于2015年8月26日，8月31日向原、被告下达欠费通知和停电通知。被告未能缴费，2015年9月3日金陵商厦有限责任公司对承租房屋予以停水停电处理。2015年9月20日，王桂杰缴纳水电费用3002元。在房屋租赁使用过程中，乙方对卫生间进行了部分改造，因漏水导致他人损失进行了赔偿。2015年9月3日被告职工搬离承租房屋，9月17日原告雇佣他人对于承租房屋进行安全管理。诉讼过程中，被告方认可第二年租金双方约定于2015年8月1日给付及承租房屋的水电由锦州市金陵商厦管理。
本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、催交租金通知书、快递回执和查询单、金陵商厦欠费及停电通知单、快递回执、收据、证明、收条及双方当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。首先关于合同解除及租金给付问题，被告抗辩并反诉主张2015年8月其在准备缴纳第二年房屋租金时，因与反诉被告协商维修费用在租金中扣除无果的情况下，反诉被告于2015年9月3日将原告员工赶出房屋，据此认为反诉原告与反诉被告实际解除了租赁合同，反诉被告对此不予认可，反诉原告就此未提供证明此节事实的证据，被告在未通知原告及办理交接手续的情况下中途退出承租房屋，因双方在合同中未约定解除合同的条件，退租后被告亦未与原告协商就合同解除事宜达成一致意见，被告作为承租人其上述行为不具备单方解除合同的效力，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，考虑承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，根据本案的实际情况，原、被告之间的租赁合同应自本判决生效之日解除。合同解除后，被告应按合同约定将承租房屋室内、外全部设施恢复原状，并对内部墙壁进行粉刷（整体刮大白）以及清扫干净室内卫生，交付原告王桂杰。在合同解除之前的租金，被告应按照约定给付原告。关于原告请求的逾期支付租金的违约金，根据我国合同法及其司法解释的相关规定，以违约造成的实际损失为基准，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。本案中因被告延期给付租金，造成原告的损失主要为占用原告租金的利息损失，故原告损失按照中国人民银行同期存款利率计算，违约金按照实际损失的1.3倍计算。原、被告双方约定的租金每逾期一日，承租方必须按日租金支付给甲方两倍滞纳金，已超过损失的30%，对超过部分，不予支持。关于原告主张的水、电费用，双方合同约定，房屋承租期间发生的水、电费由承租人负担，争议水电费用为被告在承租使用房屋时所欠，应由其负担，原告缴纳了该笔费用，应由被告给付原告。被告在上述义务履行完毕后，按照双方约定，原告应将保证金2万元退还被告。关于原告主张的聘请管理员的费用，系原告自行发生的费用，被告无法定义务支付，故不予支持。关于反诉原告提起的要求反诉被告给付维修费用及赔偿金的反诉请求，其主张由于反诉被告提供的租赁房屋年久失修、不能正常使用，反诉原告多次要求反诉被告对房屋进行维修，可是反诉被告仍没有维修，反诉原告自己出资进行维修，但未提供证据证明房屋需要维修系因房屋年久失修、设施老化所致，且双方在合同中约定，承租方负责上下水维护维修。租期内承租方对房屋内设施使用不当造成邻里财产损失，由承租方赔偿。因此，反诉原告提出的给付维修费用及赔偿金的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告王桂杰与被告山东金河建筑安装劳务有限公司于2014年8月1日签订的房屋租赁合同于本判决生效后解除，被告山东金河建筑安装劳务有限公司于合同解除之日将承租房屋室内、外全部设施恢复原状，并对内部墙壁进行粉刷（整体刮大白）以及清扫干净室内卫生，交付原告王桂杰；
二、被告山东金河建筑安装劳务有限公司于本判决生效后10日内给付原告王桂杰租金及违约金（租金按照年租金45万元标准从2015年8月1日计算至判决生效之日以租赁期限届满日即2016年8月1日为限；违约金按照年租金45万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的1.3倍自2015年10月1日计算至实际给付之日）；
三、被告山东金河建筑安装劳务有限公司于本判决生效后10日内给付原告王桂杰电费3000元；
四、上述第一至三项履行完毕后，原告王桂杰退还被告山东金河建筑安装劳务有限公司保证金2万元；
五、驳回原告王桂杰及反诉原告山东金河建筑安装劳务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8850元，由原告王桂杰负担2000元，被告山东金河建筑安装劳务有限公司负担6850元，保全费3089元，由被告山东金河建筑安装劳务有限公司负担，反诉案件受理费1191由反诉原告山东金河建筑安装劳务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 岳 莉
审 判 员 赵 薇
人民陪审员 李佳宁
二〇一六年五月二十日
书 记 员 卜文淇