福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第6235号
原告邱健明，男，1975年10月14日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。
委托代理人赖卫东，福建天岩律师事务所律师。
委托代理人吴文清，福建天岩律师事务所实习律师。
被告翁祝洪，男，1958年3月24日出生，汉族，居民，职工，住。
原告邱健明与被告翁祝洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行审理。原告邱健明及其委托代理人赖卫东、吴文清，被告翁祝洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱健明诉称，原坐落在中城胜利巷19号底层房屋，系原告祖父翁钟岳与翁培善、翁钟英、翁钟盛共同所有，1991年翁钟岳的长子翁祝仁及三子翁祝洪领取翁钟岳份额的房产，因此该底层房屋由翁祝仁、翁祝洪、翁培善、翁钟英、翁钟盛共有，二至四层房屋系翁祝洪个人加盖。2003年，胜利巷19号房屋由龙岩通华房地产发展有限公司拆迁征用，当时翁祝洪名下的被拆迁房屋份额获得新罗区中城九一北路嘉华新园D幢801室安置房一套（共101平方米）。2004年11月30日原告父亲与被告翁祝洪签订《房屋转让协议书》，约定：翁祝洪享有底层父亲份额转让邱祝平，由此翁祝洪与通华房地产发展有限公司预定的一套位置在嘉华新园小区D幢801室，面积101平方米的拆迁安置房同时转让邱祝平，邱祝平即付给翁祝洪购房款130000元（此款已付清）。此后邱祝平又陆续付给翁祝洪40000元，前后共计支付翁祝洪170000元。后翁祝仁自愿放弃父亲份额的继承权。2010年9月26日邱祝平去世，邱祝平购买的位于龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢801室由邱祝平的儿子原告邱健明居住。综上，现嘉华新园D幢801室房屋应为原告邱健明所有，因为邱祝平与被告翁祝洪签订《房产转让协议书》后，翁祝洪对该房屋就不具有任何权利，但被告翁祝洪及翁钟岳的长子翁祝仁却将房产证做到自己名下（龙房权证字第××号）。原告父亲邱祝平在与被告签订《房产转让协议书》时，双方平等自愿，均是真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，也未侵犯第三人的利益，因此该《房产转让协议书》是合法有效的，现被告违法协议，将产权做到自己名下，原告多次找被告翁祝洪协商无果，为此原告诉至法院，请求依法确认原告父亲邱祝平与被告翁祝洪签订的《房屋转让协议书》合法有效。
被告翁祝洪辩称，对原告诉状中陈述的均无意见。被告与翁祝仁已经析产，当时约定九一路的地基（该地基上没有房子）归翁祝仁（后翁祝仁将这块地基卖掉），新罗区中城胜利巷19号的房屋全部属于被告所有，因此被告有权转让。被告已经将房子转让给邱祝平。虽然新罗区胜利巷19号房屋全部都是被告的，但翁祝仁还是领取了10.76平方米的份额，他将该份额给了被告姐姐翁祝新，在拆迁的时候该10.76平方米也置换了新罗区嘉华新园的房子，面积大概35平方米左右，该房现由翁祝新居住。
经审理查明，坐落于龙岩市新罗区中城胜利巷19号房屋系被告父亲翁钟岳与翁培善、翁钟英、翁钟盛共同共有的房产。翁钟岳生育三子三女，即长子翁祝仁、次子邱祝平、三子翁祝洪；长女翁祝新、次女翁祝廉、三女翁祝如。原告邱健明系邱祝平的儿子。翁钟岳去世后，长子翁祝仁和三子翁祝洪作为代表继承翁钟岳的上述房产，该幢房屋由翁祝仁、翁祝洪与翁培善、翁钟英、翁钟盛等共有，并取得龙房权证新字第××号房屋所有权证，持证人为翁祝仁；翁培善、翁钟英、翁钟盛、翁祝洪持有房屋共有权证，证号分别为龙房新共字第1619号、1620号、1621号、1622号。2004年11月30日，邱祝平与被告翁祝洪签订《房屋转让协议书》一份，约定被告翁祝洪将其享有的原中城胜利巷19号房屋底层父亲份额10.5㎡和二～四层建筑物的物权全部有偿转让给邱祝平，由此原与通华公司预定的嘉华新园小区D幢801室面积101㎡的拆迁安置房一套按壹拾伍万元总价转让给邱祝平，协议签订后邱祝平付给翁祝洪购房款壹拾叁万元（此款已付清），余款贰万元等通华公司安置房竣工验收交付使用后一次性交清。翁祝如、翁祝廉作为监证人在协议书上签字。2004年12月30日，翁祝洪、翁祝新、邱祝平致函龙岩通华房地产发展有限公司及龙岩市拆迁安置服务站，表示原座落于中城胜利巷19号房屋系翁祝仁、翁祝洪、翁培善、翁钟英、翁钟盛的共有房屋，祖辈没析产，如今该房产已经协调拆迁，为做好产权调换工作，经协商，对共同房产作析产和约定，以便办理拆迁补偿安置工作：一、底层平房单独一间10.76平方米的所有权归翁祝新所有。二、因面积少，共有人多，本着兄弟互让，翁祝仁自愿放弃父亲份额的继承权。三、翁祝洪享有底层父亲份额10.5平方米的继承权和二至四层建筑物的物权，愿意全部有偿转让邱祝平，由此翁祝洪原与通华房地产发展有限公司预定的一套位置在嘉华新园小区D幢801室，面积101平方米的拆迁安置房同时转让邱祝平，从此与通华公司的拆迁安置等一切事宜均由邱祝平全权处理，翁祝洪无任何权利干涉。四、华侨翁钟英7㎡、翁钟盛7㎡、翁培善16.25㎡，共30.25㎡的共有房、代管房与通华公司产权调换的安置房均由邱祝平继续代管，邱祝平应为华侨房产负一切法律责任，从此翁祝仁不用负任何法律责任……。翁祝如、翁祝廉作为监证人在前述函上签字。2005年9月14日，邱祝平与龙岩通华房地产发展有限公司签订《“嘉华新园”一期安置房自愿提前回迁约定书》一份，邱祝平自愿办理回迁手续。同日，邱祝平与龙岩市益华物业管理有限公司嘉华新园管理处办理了嘉华新园D幢801室的房屋交接手续。2011年5月30日，翁祝仁、翁祝洪、翁培善、翁钟英、翁钟盛取得了福建省龙岩市房地产管理局颁发的龙房权证字第××号房屋所有权证，该证载明：房屋所有权人为翁祝仁、翁祝洪、翁培善、翁钟英、翁钟盛，持证人为翁祝仁，房屋建筑面积103.01平方米。2010年9月，邱祝平去世，龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢8层801号房屋由原告邱健明居住。
另查明，2004年12月30日，翁祝仁因在福建省三明市工作，为了便于管理该房屋与邱祝平签订一份《协议书》，约定，原中城胜利巷19号属于华侨翁培善、翁钟英、翁钟盛等人的房屋被龙岩通华房地产发展有限公司征用拆迁，其产权调换的安置房继续委托邱祝平全权代管，并由邱祝平负责处理相关的一切事宜。
再查明，翁祝仁、翁祝洪作为被拆迁人（翁祝仁、翁培善、翁钟英、翁钟盛）的代表（乙方）与龙岩通华房地产发展有限公司（甲方）签订了一份《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》（落款时间为2005年1月5日），该协议书载明：乙方位于中城胜利巷19号的房屋（建筑面积40.75平方米，房屋所有权证为龙房权证新字新238**号）被甲方（龙岩通华房地产发展有限公司）拆迁征用，安置在龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢8层801号（面积101.82平方米）。另翁祝仁、翁祝洪与龙岩通华房地产发展有限公司还签订了一份《嘉华新园安置房回迁安置结算单》（落款时间为2006年9月10日）。
本院认为，根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。位于龙岩市新罗区中城胜利巷19号房屋原系被告父亲翁钟岳与翁培善、翁钟英、翁钟盛等人共同共有的房产。因城市建设需要，龙岩市人民政府相关部门拆迁征用了上述房屋，并依据政府的相关政策作了相应的安置，位于龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢8层801号的安置房系龙岩市人民政府相关部门安置给翁祝仁、翁祝洪、翁培善、翁钟英、翁钟盛的共有房产，产权明确。邱祝平与被告翁祝洪于2004年11月30日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思的表示，亦未违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立。合同成立后，双方亦按照协议书的约定均进行了履行。该协议书虽未经其他共有人签字确认，但共有人之一的翁祝仁亦与邱祝平签订协议书，约定原中城胜利巷19号属于华侨翁培善、翁钟英、翁钟盛等人的房屋被龙岩通华房地产发展有限公司征用拆迁，其产权调换的安置房继续委托邱祝平全权代管，因此，应视为翁祝仁对被告翁祝洪的出售行为知情且同意。邱祝平与被告翁祝洪均未否认共有人翁钟英、翁钟盛、翁培善的份额，邱祝平向翁祝仁及被告翁祝洪明确表示同意由其代管华侨房产，并为华侨房产负一切法律责任，因此在无法联系上共有人翁钟英、翁钟盛、翁培善情况下，被告翁祝洪对涉案房产的如此处分行为亦未侵害到该三个共有人的合法权益。另根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，涉案房屋转让协议书应认定合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
邱祝平与被告翁祝洪于2004年11月30日签订的《房屋转让协议书》合法有效。
本案案件受理费3700元，由原告邱健明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 赖 惠 燕
人民陪审员 李 克 如
人民陪审员 赖 玉 梅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 林巧红（代）
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国物权法》
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。