杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第624号
原告：浙江正见建设集团有限公司。
法定代表人：吴正见。
委托代理人：王策来、周潮涌。
被告：多美滋婴幼儿食品有限公司。
法定代表人：马丁。
委托代理人：张琦。
原告浙江正见建设集团有限公司与被告多美滋婴幼儿食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月23日受理后，依法由审判员石敏独任审判，于同年5月22日公开开庭进行了审理。原告浙江正见建设集团有限公司委托代理人王策来、周潮涌，被告多美滋婴幼儿食品有限公司委托代理人张琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告浙江正见建设集团有限公司诉称：2009年3月龚建鸣与本案被告签订《房屋租赁合同》，出租人龚建鸣将坐落于杭州市下城区绿洲花园20幢701、704、705室房屋出租给被告使用。合同载明出租期限24个月，自2009年7月15日至2011年7月14日止，含税月租金为22205.71元。因该房产以及该幢同属龚建鸣所有的801、802、803、804、805室已经由龚建鸣等向恒丰银行杭州分行抵押贷款，且龚建鸣等不能归还到期贷款。2009年6月25日，经杭州市下城区人民法院主持调解，达成若龚建鸣等不能在约定期限内归还恒丰银行杭州分行贷款，将上述房产拍卖并由恒丰银行杭州分行优先受偿的协议。2009年6月29日，原告和恒丰银行杭州分行签订《债权转让协议书》，恒丰银行杭州分行将其对龚建鸣等享有的14778762.99元债权转让给原告。2009年6月30日，原告与恒丰银行杭州分行、龚建鸣等三方签订《协议书》一份，载明：恒丰银行杭州分行已将上述调解书所确认的债权转让给原告所有，原告有权行使该抵押物合法所有权人所拥有的一切权利；龚建鸣等的债务视为清偿完毕，龚建鸣等将绿洲花园20幢7、8两层房屋租赁合同交付给原告收执。这一协议使龚建鸣省却了继续支付银行利息的费用，同时，原告享有了收取所涉房产租金的权利。事后，龚建鸣电话告诉原告，其已经将出租房屋相关权利转让给原告的事项通知了被告。2011年1月26日，经公开拍卖，原告拍得绿洲花园20幢701、704、705室以及801、802、803、804、805室房产，同年6月20日颁给了房产证。2011年5月24日、7月7日、10月28日，原告分别致函被告，告知其租赁到期后，原告将收回房产，不再续租，并要求被告付清租金，结清物业、水电等费用。被告称已经交付了6个月的房租，尚拖欠18个月房屋租金（含税）人民币399702.78元。原告多次向被告催讨其拖欠的租金，还数次派员工去上海与被告当面交涉，并向被告出示有关原告有权收取租金的证据材料。但被告制造种种不正当理由拒付房租，且恶意拖欠房租的行为，严重违反了合同中有关交纳房租时间的约定，属于严重违约行为，应当支付违约金79940.56元（按20%计算违约金）。被告的违约行为还迫使原告不得不通过诉讼途径兑现自己的民事权利，被告应承担原告额外增加的聘请诉讼代理人的费用2万元。现提起诉讼，请求判令：被告支付杭州市下城区绿洲花园20幢701、704、705室房屋租金（含税）人民币399702.78元、违约金79940.56元、聘请诉讼代理人费用20000元；本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述的事实，原告浙江正见建设集团有限公司向本院提交了以下证据：
1.龚建鸣与被告签订的《房屋租赁合同》，欲证明案外人龚建鸣与被告存在房屋租赁关系，并约定由房屋所在地法院管辖。
2.（2009）杭下商初字第1119号民事调解书、《债权转让协议书》、《协议书》，欲证明协议明确约定龚建鸣将收取房屋租金等权利依法转到了原告明下。
3.《浙ＸＸ业拍卖公司拍卖成交确认书》、房产证，欲证明原告拍得房产以后收取租金的合法性。
4.原告书面告知及催促交纳租金情况，欲证明被告恶意拖欠房屋租金。
5.诉讼代理费收据及委托合同，欲证明因被告恶意拖欠租金导致原告增加开支。
被告多美滋婴幼儿食品有限公司辩称：被告的房屋租赁合同是和案外人龚建鸣签署的，协议期限自2009年7月15日至2011年7月14日，被告已经支付了2009年7月到2010年1月的房租，被告并不想拒付房租，而是房租支付对象不明，导致无法支付。被告直至原告催讨之前都不知房东变更事宜，龚建鸣也没有通知作为承租人的被告接受支付房租的主体已经改变。而根据合同法第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，被告至今无法明确龚建鸣仍然作为房屋产权人期间的房租应该支付给谁，因为龚建鸣没有向被告明确表示租金收益权转让给了新房东，也没有履行债务人的通知义务。被告该段时间（2010年1月15日至2011年7月14日）的租金支付对象不明确，导致无法支付。原告在起诉状中表示龚建鸣电话告知原告，其已经将出租房屋相关权利转让给原告的事项通知了被告，对此被告认为：1、本案证据都没有体现，没有原房东龚建鸣通知被告房租支付对象任何的书面文件。根据法律，应该是龚建鸣告知被告其应向新房东支付，而不是龚建鸣告知原告其已经完成了通知义务。该表述无法律异议，且没有任何证据证明。2、直到2011年6月20日原告登记产权证，这段时间房产的产权人始终是案外人龚建鸣，有资格收取房租非本案原告。3、原告证据中的2009年6月30日协议书的受让方为浙江振进建设集团有限公司，不是原告，而债权转让协议书中债权受让人仍然是浙江振进建设集团有限公司，对此，请原告提供进一步证据证明。即使浙江振进建设集团有限公司系原告曾用名，这些协议的目的在于恒丰银行杭州分行的债权转让，协议书在签署协议各方当事人之间约定了浙江振进建设集团有限公司有权行使该抵押物合法所有权人所拥有的一切权利，但这些文件既没有被告签署，也没有明确本案中诉争房屋的租金收益权归属原告。4、本案证据中无一能证明案外人龚建鸣履行了债权人通知义务，被告并非不想支付房租，而是不知道房租支付给谁。被告已经于2011年10月13日办理公证，催告案外人龚建鸣收取房租。被告不存在恶意拖欠租金的事实，原告诉讼请求第二项以及第三项没有事实依据和合同基础，应予驳回。被告在知悉原告已经于2011年6月20日登记为诉争房屋的产权人后，为了解决上述争议，办理了公证，要求原房东共同解决这一事宜，并做了公证递送。但龚建鸣查无下落，没有出现。对此，被告已经提交了书面证据证明。原告主张的违约金以及法律费用均无合同约定和法律依据。希望法院予以驳回。
被告多美滋婴幼儿食品有限公司向本院提交证据2011年10月13日公证书一份，欲证明被告于2010年10月13日曾经想方设法催告龚建鸣收取房租，并不是恶意拖欠房租。
原、被告提交的上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1、2、3、4、5，被告对真实性等均无异议，因此本院对上述证据予以确认。
对被告提交的证据，原告对真实性无异议，但认为被告明知龚建鸣下落不明；因此本院对该证据的真实性予以确认。
综上，根据原、被告当庭举证、质证及双方当事人陈述的情况，本院认定案件事实如下：
2009年3月，龚建鸣与被告多美滋婴幼儿食品有限公司签订《房屋租赁合同》，龚建鸣将坐落于杭州市下城区绿洲花园20幢701、704、705室房屋出租给被告使用。合同载明出租期限24个月，自2009年7月15日至2011年7月14日止，含税月租金为22205.71元。因上述房产以及该幢801、802、803、804、805室已抵押给恒丰银行股份有限公司杭州分行，2009年6月25日，杭州市下城区人民法院作出（2009）杭下商初字第1119号民事调解书：若龚建鸣等人不能在约定期限内归还恒丰银行股份有限公司杭州分行贷款，银行有权就抵押的上述房产拍卖、变卖折价后的价款优先受偿。2009年6月29日，原告和恒丰银行股份有限公司杭州分行签订《债权转让协议书》，银行将其对龚建鸣等享有的14778762.99元债权转让给原告。2009年6月30日，原告与恒丰银行股份有限公司杭州分行、龚建鸣等三方签订《协议书》一份，载明：银行已将调解书所确认的债权转让给原告所有，原告有权行使该抵押物合法所有权人所拥有的一切权利；龚建鸣等人的债务视为清偿完毕，龚建鸣等人将绿洲花园20幢7、8层房屋租赁合同交付给原告收执。2011年1月26日，经公开拍卖，原告拍得绿洲花园20幢701、704、705室房产，并于同年6月20日取得房产证。2011年5月24日、7月7日、10月28日，原告分别致函被告，告知租赁到期后，原告将收回房产不再续租，并要求被告付清租金，结清物业、水电等费用。被告在《房屋租赁合同》确定的租赁期满后将房屋交还给原告，还拖欠房屋租金（含税）人民币399702.78元未付。故原告诉讼来院，要求法院判如所请。
本院认为，原告依法取得杭州市绿洲花园20幢701、704、705室房屋所有权，被告作为上述房屋的承租人，知晓房屋转让的事实。因此，龚建鸣与被告多美滋婴幼儿食品有限公司就杭州市绿洲花园20幢701、704、705室房屋签订的《房屋租赁合同》中有关出租人的权利、义务由原告承继，未违反法律法规的强制性规定，上述合同效力延续至合同期满，对双方均有约束力。被告对其欠付房屋租金（含税）人民币399702.78元事实无异议，故原告主张被告支付租金的请求，本院予以支持。由于租赁合同中未对违约金作出约定，原告也未提供有效证据证明实际损失额，因此原告主张的违约金799440.56元（按20%计算违约金）不予支持。原告主张被告支付诉讼代理人费用，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告多美滋婴幼儿食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江正见建设集团有限公司支付房屋租金（含税）人民币399702.78元。
二、驳回原告浙江正见建设集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币8795元，减半收取为4397.5元，由被告多美滋婴幼儿食品有限公司负担3397.5元，原告浙江正见建设集团有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8795元，对财产案件上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 石 敏
二〇一二年七月十九日
书记员 杨晓丽