海南省海口市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）海中法仲字第42号
申请人（仲裁被申请人）：海南英大房地产开发有限公司。
法定代表人：孙明峰，总经理。
委托代理人：张丽、颜明燕，海南天皓律师事务所律师。
被申请人（仲裁申请人）：李生江。
被申请人（仲裁申请人）：李越。
法定代理人：李生江。
两被申请人共同委托代理人：田野，海南衍信律师事务所律师。
申请人海南英大房地产开发有限公司（以下简称英大公司）因与被申请人李生江、李越商品房买卖合同纠纷一案，不服海南仲裁委员会（以下简称仲裁委）作出的（2013）海仲字第419号裁决，向本院提出撤销该仲裁裁决申请。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对案件进行了审理。申请人英大公司的委托代理人张丽，被申请人李生江、李越的委托代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
申请人英大公司申请称：2011年12月30日，李生江、李越与英大公司签订《商品房买卖合同》，购买英大公司开发建设的“鲁能·海蓝椰风”商业街A、X幢1—3层30套总建筑面积2681.4平方米的非住宅—商业营业用房。2012年8月27日，李生江、李越以银行按揭贷款方式付清了全部房款37，539，600元。同年8月29日，英大公司向李生江、李越邮寄送达了《交房通知书》，至此，双方签订的《商品房买卖合同》已履行完毕。签订合同后，因为总体经济下滑，房价跌落，李生江、李越在2012年12月20日以解除合同为由向仲裁委申请仲裁。在仲裁委开庭审理后，即将作出裁决时，李生江、李越于同年6月24日撤回申请。2013年7月，李生江、李越又以其所购商业用房对应的土地使用权年限仅为40年，资产严重缩水，英大公司逾期交房等理由申请仲裁，要求英大公司退还多收的房款及赔偿因土地使用年限缩短所造成的各项损失总计2，103，442.77元。仲裁庭审理后，一方面认定英大公司应政府部门的要求将包括李生江、李越所购30套“非住宅—商业营业用房”占用的土地从“城镇混合用地”中分离出来，变更为“批发零售用地”，土地使用年限从70年变更为40年，未超出合同约定和法律规定，英大公司在签订、履行合同中不具有违法性。英大公司在合同履行中未告知购房、变更土地用途和使用年限，并未对李生江、李越所购买的房屋的所有权及使用年限构成实质性影响或变更，不构成违约。另一方面却以英大公司未正确履行合同第二十六条约定的书面告知义务，未尽谨慎缔约义务存在违约，在合同没有约定未告知违约责任，法律亦无相应规定的情况下，酌情裁量英大公司按每间商铺退还李生江、李越4万元，30间商铺总计退还李生江、李越120万元。上述裁决违反法定程序，裁决结果没有合同及法律依据，明显枉法，依法应当撤销。具体理由如下：
一、仲裁庭的裁决事项超出了李生江、李越的仲裁请求，违反了法定程序。仲裁庭裁决英大公司按每间商铺退还李生江、李越4万元，实质上是对《商品房买卖合同》第四条的内容进行了变更，即对合同中约定的每套商铺的价格进行了变更。李生江、李越并未申请变更合同内容，调低房价。仲裁庭裁决英大公司按每套商铺退还李生江、李越4万元，等于是仲裁庭利用裁决案件的职权，在仲裁英大公司未申请变更合同的情况下，主动变更了合同第四条约定的房价款，仲裁庭裁决事项超出了李生江、李越的仲裁请求，违反仲裁法定程序。李生江、李越的仲裁请求共有5项：1、请求仲裁委依法认定双方所签的房号为A1-1、A1-2等30份《商品房买卖合同》，在合同履行中，因英大公司的原因造成其已购买资产严重缩水，退还多收其房屋价款计11，854，610.53元；2、请求依法裁定英大公司支付逾期交房违约金计2，813，390.8元；3、请求依法裁令英大公司赔偿多收李生江、李越11，854，610.53元的利息计1，366，441.44元；4、请求依法裁定英大公司赔偿李生江、李越因土地使用年限缩短18年造成预期损失计500万元；（以上四项合计21，034，442.77元）；5、仲裁费用由英大公司承担。以上仲裁请求中，第一项、第三项、第四项要求退还多收的房款、赔偿多收款的利息、赔偿损失，所依据的事实及理由是英大公司将包括其所购30套商铺在内的商业街的用地从“城镇住宅混合用地”中分割出来，变更为“批发零售用地”，土地使用年限从“2003年6月30日至2069年2月4日”变更为“2012年5月至2052年5月”，此项变更，导致其所购房产占地使用年限由57年，缩短为39年零5个月，按土地使用年限推论出每年每平方米的房价，从而导致其房产价值缩水，认为英大公司多收了其房款，要求退还房款，赔偿损失。第二项是认为英大公司违约交房，要求支付违约金。而李生江、李越的全部仲裁请求中，没有一项是请求变更合同约定价款的内容，仲裁庭无权裁决英大公司按每间商铺退还4万元，该裁决超出了李生江、李越的请求范围，违背民事诉讼“不诉不理”的基本原则，严重违反仲裁法定程序。
二、仲裁庭的裁决理由前后矛盾，裁决结果没有合同、法律依据，明显枉法。一方面，裁决书认定：双方签订的《商品房买卖合同》约定的土地用途及土地使用年限符合法律规定，英大公司未告知李生江、李越土地使用年限、土地用途变更，虽有违反合同第二十六的约定，但该变更对李生江、李越所购房屋所有权及其年限并未构成实质性影响或变更，李生江、李越没有证据证明英大公司有意规避事实，在签订合同时有严重的民事欺诈性质的行为。最后，认定李生江、李越陈述英大公司违约理由不成立，不支持李生江、李越的全部仲裁请求。另一方面，仲裁委又认定：英大公司未依法律载明李生江、李越所购的“非住宅一商业营业用房”相应的土地使用年限，从而造成李生江、李越对其所购商品房相应土地使用权未作出正确的判断，而且在依法变更涉案房屋性质及使用年限的重要事项发生时，未正确履行合同第二十六条约定的书面告知义务，存在违约行为。但在没有发生损害结果的前提下，在已明确土地变更事项没有对李生江、李越所购房屋所有权、使用权造成实质性影响的情况下，仲裁庭裁决英大公司退还李生江、李越房款120万元违背公平合理、依据事实和法律仲裁的仲裁原则，明显枉法。
综上，请求撤销仲裁委（2013）海仲字第419号裁决。
被申请人李生江、李越辩称：
一、李生江、李越在仲裁申请中的第一项请求为请求仲裁委依法裁定双方所签的购房合同，在合同履行过程中，因英大公司的原因造成李生江、李越已购买资产严重缩水，退还多收李生江、李越房屋价款11，854，610.53元，该项请求既是申请变更合同价款，又是明确变更购房价款的意思表示。英大公司关于仲裁庭在李生江、李越未申请变更合同、降低房价的情况下，裁决英大公司向李生江、李越退还购房款120万元，违背民事诉讼不告不理的基本原则，超出当事人的仲裁申请的理由不能成立。
二、英大公司明知法律对不同性质的土地使用权年限有明确规定，商用房产土地使用权年限为40年，但其在签订合同时却有意规避了这一事实，英大公司将李生江、李越受让的商铺约定为城镇混合住宅用地，土地的使用年限约为70年，其行为明显具有民事欺诈的性质，违反了合同法的真实、合法原则。
三、英大公司关于其变更土地使用权未对购房人的权益造成实质性影响的理由纯属狡辩。商品房的使用权年限关系到房产本身的价值，40年土地使用权年限的商品房价值远远要低于70年土地使用权年限商品房的价值，英大公司将房屋的土地使用权从70年改变为40年，损害了购房人的权益。
四、英大公司关于仲裁庭在当事人对违约责任没有约定，亦无法律规定的情况下，酌情裁量英大公司退还购房款120万元违背公平合理、依据事实和法律仲裁的原则，明显枉法的理由是对法律规定的曲解。根据现行法律规定，承担法律责任的依据是违约或违法。英大公司的以上欺诈行为，诱使李生江、李越与其签订购房合同，其行为既违约又违法，应承担赔偿责任。仲裁庭仅裁决英大公司承担极少的违约责任，明显偏袒英大公司，但未违背仲裁原则。
综上，英大公司申请撤销裁决的理由并不具备《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的撤销裁决的法定条件，依法不能成立，应予以驳回。
英大公司针对其申请向本院提交如下证据：证据1、（2013）海仲字第419号《仲裁委裁决书》1份；证据2、《商品房买卖合同》1份；证据3、《仲裁申请书》1份。以上证据欲证明仲裁委裁决违背程序，枉法裁判，应予撤销。李生江、李越对英大公司提交的证据发表如下质证意见：对以上三份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议。李生江、李越无证据提交。
本院对英大公司提交的证据认定如下：因李生江、李越对英大公司提交的三份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，对证明力不予确认，故本院对英大公司提交的三份证据的真实性、合法性、关联性予以认定；但以上证据不能证明仲裁程序违法及仲裁庭存在枉法裁判的行为，本院对三份证据的证明力不予认定。
经庭审，本院查明事实如下：2011年12月30日，英大公司与李生江、李越签订《海口市商品房买卖合同》30份，约定李生江、李越购买英大公司开发建设的“鲁能·海蓝椰风”商业街A、X幢1—3层30套总建筑面积2681.4平方米的非住宅—商业营业用房，土地用途为城镇住宅混合用地，土地使用年限从2003年6月30日至2069年2月4日；双方还约定本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面告知；如合同履行发生的争议，由双方协商解决，若协商不成，则申请海口市仲裁委员会仲裁等。合同签订后，李生江、李越向英大公司支付全部购房款37，539，600元，英大公司向李生江、李越邮寄了《交房通知书》。合同履行中，英大公司按海口市规划局美兰分局的要求，申请将包括李生江、李越所购30套商铺在内的商业街的用地从“城镇住宅混合用地”变更为“批发零售用地”，土地使用年限从“2003年6月30日至2069年2月4日”变更为“2012年5月至2052年5月”，并获批准，但该变更事项未告知李生江、李越，双方因此发生争议。李生江、李越遂于2013年7月31日向仲裁委申请仲裁，李生江、李越的仲裁请求：1、请求仲裁委依法认定双方所签的房号为A1-1、A1-2等30份《商品房买卖合同》，在合同履行中，因英大公司的原因造成其已购买资产严重缩水，退还多收其房屋价款计11，854，610.53元；2、请求依法裁定英大公司逾期交房违约金计2，813，390.8元；3、请求依法裁令英大公司赔偿多收李生江、李越11，854，610.53元的利息计1，366，441.44元；4、请求依法裁定英大公司赔偿李生江、李越因土地使用年限缩短18年造成预期损失计500万元（以上四项合计21，034，442.77元）；5、本案的仲裁费用由英大公司承担。仲裁委审理后，于2014年6月9日作出（2013）海仲字第419号裁决书，该裁决书认定：双方签订的《商品房买卖合同》约定及交付的土地用途及土地使用年限符合法律规定，在合同履行中，英大公司未告知李生江、李越土地使用年限、土地用途变更，违反合同第二十六条的约定，但该变更对李生江、李越所购房屋所有权及其年限并未构成实质性影响或变更，且李生江、李越没有证据证明英大公司有意规避事实，在签订合同时有严重的民事欺诈性质的行为。仲裁庭以此认定英大公司申请变更土地使用年限、土地用途不构成违约，不支持李生江、李越的要求英大公司退还多收的购房款的仲裁请求。另一方面，仲裁庭又以英大公司未依法律载明李生江、李越所购的“非住宅一商业营业用房”相应的土地使用年限、从而造成李生江、李越对其所购商品房相应土地使用权未作出正确的判断，而且在依法变更涉案房屋性质及使用年限的重要事项发生时，未正确履行合同第二十六条约定的书面告知义务，存在违约行为，应承担违约责任。仲裁庭遂裁决：1、英大公司应自本裁决生效之日起30日内退还李生江、李越购房款120万元；2、驳回李生江、李越提出的其他仲裁请求；仲裁费52，356元，由李生江、李越承担49，369元，英大公司承担2，978元等。
本院认为：关于仲裁裁决是否存在超出李生江、李越的仲裁请求范围，仲裁程序是否违法的问题。本案李生江、李越与英大公司因房屋买卖合同发生争议，向仲裁委申请仲裁，请求仲裁委认定双方所签订的房号为A1-1、A1-2等30份《商品房买卖合同》，在履行过程中，因英大公司的原因造成申请人已购买资产严重缩水，退还多收取的房屋价款计11，854，610.53元等事项，仲裁庭裁决英大公司应退还李生江、李越购房款120万元，驳回了李生江、李越提出的其他仲裁请求。该仲裁裁决在李生江、李越提出的仲裁请求范围内，并未超出李生江、李越的仲裁请求范围。英大公司关于仲裁庭的裁决超出了李生江、李越的仲裁请求范围，违反仲裁法定程序的理由不能成立，本院不予采纳。关于仲裁庭是否存在枉法裁决的问题。本案仲裁庭以英大公司应政府部门要求申请变更土地用途及土地使用年限，符合双方合同约定及法律规定，不构成违约，未支持李生江、李越的要求英大公司退还多收取的购房款的请求。但英大公司因未将该事项告知李生江、李越，违反了合同第二十六条约定的应履行书面告知义务，仲裁庭认定英大公司存在违约行为，且缔约时未尽谨慎义务，酌情裁决英大公司退还李生江、李越购房款120万元。此系仲裁庭根据双方主张，结合本案事实及法律适用，并依据自由裁量权得出的结论。并无证据证明仲裁庭存在故意违背事实和法律规定作出枉法裁判的行为，故英大公司提出的关于仲裁庭的裁决理由前后矛盾，裁决结果没有合同、法律依据，明显枉法的主张，本院不予支持。综上，由于英大公司未提供充分证据证明仲裁裁决存在法律规定的应当撤销的情形，对其申请撤销仲裁裁决的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，裁定如下：
驳回申请人海南英大房地产开发有限公司申请撤销海南仲裁委员会（2013）海仲字第419号裁决的请求。
案件受理费人民币400元，由申请人海南英大房地产开发有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈杰林
代理审判员 韩 芬
代理审判员 赵 曼
二〇一四年九月十五日
书 记 员 孟利伟