福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第3995号原告福州海晟物业管理服务有限公司，住所地：福州市晋安区。法定代表人吴文香，总经理。委托代理人杨永俤、林月钰，福建知力律师事务所律师。被告祁连芳，男，1962年10月17日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被告吴耕梅，女，1962年8月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。原告福州海晟物业管理服务有限公司与被告祁连芳、吴耕梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由审判员黄昌杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林月钰到庭参加诉讼，被告祁连芳、吴耕梅经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，2009年3月16日，原告进驻被告所在的捷报花园提供物业服务。同年3月18日，原告同福州市鼓楼区捷报花园小区业主委员会（下称“捷报业委会”）签订物业服务合同，双方约定了：原告应提供物业共用部位及公用设施的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生的维护等物业服务；被告在内的业主们应按其物业建筑面积（不包括附属间建筑面积）以多层住宅安置房每月每平方米0.3元、多层住宅房每月每平方米0.5元、高层住宅房每月每平方米0.8元等标准于每月10日前支付当月物业服务费；合同期为自2009年3月16日起至2012年3月15日止。2009年6月25日，双方对物业服务合同关于物业服务期限作了的修改，即前述物业服务合同期限届满后双方未能续签且一个月内未选聘新的物业服务企业的，前述物业服务合同自然延续至捷报业委会选聘新的物业服务企业时止。原告自进驻之日起至退出之日即2013年3月31日止，依约提供了物业服务。被告作为福州市鼓楼区西洪路捷报里9号捷报花园＊栋＊单元（该栋为高层住宅房，该单元房的建筑面积为139.625平方米）的业主，自2012年7月1日至2013年3月31日共10个月，每月111.7元，计1005.3元物业服务费以及2012年7月至2013年3月期间分摊的公共电费143.2元（其中水泵抽水电费分摊50.1元、照明、电梯电费分摊93.1元）未交。被告的上述行为，违反物业服务合同，侵害了原告的合法权益，亦损害捷报花园全体业主的正当利益。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2012年7月1日至2013年3月31日期间的物业服务费1005.3元及逾期付款利息（前述款项所含各月物业服务费以人行规定的商业银行计收逾期贷款利率的标准分别自当月11日起算至被告付清之日止的逾期付款利息之和）；2、被告向原告支付原告为其代付的2012年7月至2013年3月期间被告应分摊的公共电费143.2元（其中水泵抽水电费分摊50.1元、照明、电梯电费分摊93.1元）；3、被告承担全部诉讼费用。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，也无提出书面答辩意见及证据，视为其放弃相关诉讼权利。经审理查明，2009年3月18日，原告与福州市鼓楼区捷报花园小区业主委员会（以下简称捷报业委会）签订《物业服务合同》。该合同约定，捷报业委会聘请原告对捷报花园提供物业服务，包含物业共用部位及公用设施的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等物业服务；原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为：拆迁多层住宅每月每平方米0.3元，多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米0.8元；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；合同为期三年，自2009年3月16日起至2012年3月15日止。2009年6月25日，捷报业委会与原告签订《物业管理服务委托合同补充协议》，将《物业服务合同》第三十二条的内容变更为：前述物业服务合同期限届满后双方未能续签且一个月内未选聘新的物业服务企业的，前述物业服务合同自然延续至捷报业委会选聘新的物业服务企业时止。另据捷报业委会于2013年8月9日出具的《情况说明》，原告于2009年3月16日进驻捷报花园，开始提供物业服务管理工作，2013年4月30日退出小区，停止提供物业管理服务工作。另查，被告祁连芳、吴耕梅系福州市鼓楼区西洪路捷报里9号捷报花园＊栋＊单元业主。该单元房为高层住宅房，建筑面积为139.65平方米。根据原告诉请主张，2012年7月1日至2013年3月31日期间共拖欠物业服务费139.625平方米×0.8元／平方米／月×9个月=1005.3元以及2012年7月至2013年3月期间分摊的公共电费143.2元。本院认为，原告与捷报业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，合同对双方均具有约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，被告在接受物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务。故被告应支付原告拖欠的物业管理费1005.3元、公共电费143.2元。但原告亦应依约向业主提供合乎规范的物业管理服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。经查，另案中，该小区其他业主反映原告在提供物业管理服务过程中，存在公用部位、公用设备损坏未修补、车辆被盗、安全保卫等不完善、不到位之处。根据本院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵，结合本案的具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：被告祁连芳、吴耕梅于本判决生效之日起十日内向原告福州海晟物业管理服务有限公司支付从2012年7月1日至2013年3月31日期间的物业服务费1005.3元及2012年7月至2013年3月分摊的公共电费143.2元；驳回原告福州海晟物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告预交50元），由被告祁连芳、吴耕梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  黄昌杰二〇一五年八月十九日书记员  施倩莹附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。