浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初5444号
原告：姜某1，女，1958年5月3日出生汉族，居民，户籍地为杭州市西湖区，现住杭州市西湖区。
原告：姜某2，男，1959年10月27日出生汉族，居民，户籍地为宁海县，现住杭州市拱墅区。
被告：姜某3，女，1954年6月20日出生汉族，居民，户籍地为杭州市拱墅区，现住杭州市拱墅区。
委托诉讼代理人：张阅，浙江金道律师事务所律师。
原告姜某1与被告姜某3法定继承纠纷一案，于2017年7月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员水俊涵适用简易程序独任审判。2017年7月26日，本院追加姜某2作为原告参加诉讼。2017年8月14日，被告姜某3向本院提出管辖异议，本院于2017年8月15日作出民事裁定书驳回被告的异议申请。2017年9月18日，本案公开开庭审理，原告姜某1、被告姜某3及其委托诉讼代理人张阅到庭参加诉讼，原告姜某2经本院合法传唤无正当理由未到庭。2017年10月31日，本院依据原告申请委托评估机构对涉案房屋的市场价值进行评估。2017年12月4日，因案情复杂，本案转为普通程序审理。2017年12月13日，本案第二次公开开庭审理，原告姜某1、被告姜某3及其委托诉讼代理人张阅到庭参加诉讼，原告姜某2经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告姜某1起诉称，父亲姜义忠于2011年11月去世，母亲储桂枝于2016年5月去世，父母共生育子女三人，分别为原告姜某1、姜某2及被告姜某3。2003年左右，父母为投资购买了坐落于宁海县商业店面房一间，当时为了贷款遂将该房屋登记在被告名下，实际产权归父母所有，母亲去世前一直由母亲管理使用。购房款共141760元，其中首付71760元，原告姜某1、被告姜某3各出资10000元，父母出资51760元，其中原、被告的出资均系对父母的赠与。父母去世后均未留下遗嘱，现被告将讼争房屋占位己有，故起诉：1.要求分割坐落于宁海县的房屋，原告姜某1享有三分之一的份额207300元；2.要求分割坐落于宁海县房屋自2016年1月1日至2017年12月31日的租金，原告姜某1享有三分之一的份额为20000元。
原告姜某1为证明自己的主张，举证如下：
⑴户口登记表、宁海县公民死亡医学证明书各一份，以证明原、被告家庭成员情况及母亲储桂枝已去世的事实；
⑵2016年4月6日的录音及相应文字记录一份，以证明讼争房屋系父母所有的事实；
⑶房产明细单一份，以证明被告有8处房产，父母不会再给被告买房的事实；
⑷母亲的照片一份，以证明被告让母亲居住月租金200元的简陋农民房的事实；
⑸2016年2月5日的录音及相应文字记录一份，以证明被告自认买房无人资助，父亲的工资也一直由被告领取的事实；
⑹2016年1月1日的录音及相应文字记录一份，以证明被告专横跋扈，让母亲居住在简陋农民房的事实；
⑺姜某1的照片一份，以证明被告暴力抢夺遗产并打伤原告的事实；
⑻2016年1月1日的录音及相应文字记录一份、2016年4月6日的录音及相应文字记录二份，以证明被告拿刀威胁原告，拒绝去宁海给母亲买房并抢夺录音的事实；
⑼2017年5月的录音及相应文字记录一份，以证明被告姜某3威胁原告姜某2，挑拨两原告关系的事实；
⑽2017年6月的录音及相应文字记录二份，以证明被告姜某3打原告姜某2的事实；
⑾2016年4月6日的录音及相应文字记录一份，以证明被告编造父亲遗言的事实；
⑿2016年4月6日的录音及相应文字记录一份、衣物照片一份，以证明被告对父母吝啬至极，父亲病重期间仅探望一次，五年未给母亲家用的事实；
⒀2011年11月的录音及相应文字记录一份，以证明被告在父亲病重时强行带回宁海的事实；
⒁2015年4月6日的录音及相应文字记录一份、证明一份、照片一份，以证明父亲一直随原告姜某1生活的事实；
⒂母亲病危照片一份、房屋照片一份、短信截图三份，以证明被告遗弃母亲，对母亲不敬重的事实；
⒃2016年4月3日的录音及相应文字记录一份、介绍信一份，以证明被告谩骂母亲拒绝去宁海买房的事实；
⒄被告放弃遗产继承的录音及相应文字记录三份，以证明被告多次表态不要父母遗产的事实；
⒅原告姜某2的情况说明一份、2017年7月5日的录音及相应文字记录一份、2017年7月25日的录音及相应文字记录一份，以证明姜某2出具的情况说明系经被告引诱，内容不属实的事实；
⒆估价报告书一份，以证明诉争房屋的市场价值为622000元的事实。
原告姜某2未到庭陈述亦未提供证据，但提交情况说明一份，称讼争房屋并非父母的遗产，原告姜某2曾借用诉讼房屋，被母亲告知房屋系被告所有，要支付相应的租金给被告。诉讼过程中，原告姜某2未明确表示放弃继承。
被告姜某3答辩称，讼争房屋由被告购买，登记在被告名下，属被告所有，不存在合伙购买或借名购买的情形。讼争房屋的购买总价为141760元，首付款为69000元，其中原告姜某1与被告各出资10000元，父母出资49000元，被告于房屋交付时支付2760元，余款70000元通过银行按揭贷款支付，另被告还为讼争房屋支出契税、保险、公证等费用约5000元。房款支付情况并不能影响房屋所有权的归属，因被告对父母及原告姜某1的长期帮助，原告姜某1及父母的出资均系对被告的赠与。讼争房屋购买后一直用于出租，具体由母亲管理，租金用于偿还银行按揭款。2006年1月，被告还清了剩余的按揭款30000余元。2016年3月，母亲让被告出租，并分一点租金给母亲。2016年3月至2017年3月，被告出租房屋取得租金34000元，已交给母亲。2017年3月至2018年3月的租金34000元，由被告收取。另父亲长期居住在被告处，原告姜某1也认可父亲曾表示遗产由被告的配偶及子女继承。综上，被告要求驳回原告的诉讼请求。
被告姜某3为证明自己的主张，举证如下：
⑴房屋所有权证、《商品房买卖合同》各一份，以证明讼争房屋由被告购买，登记在被告名下，并非父母遗产的事实；
⑵《房屋租赁合同》、担保书、信访事项答复意见书、被告银行流水各一份，以证明被告将房屋交由母亲管理，租金由母亲收取至其去世，仅凭母亲的收入不足以负担每月的按揭款，被告于2006年1月一次性还款30000余元，结清全部贷款；即便父母对首付款的出资认定为借款，父母在贷款还清后长期收取租金，足以还本付息的事实；
⑶转账凭证一份及短信截图两份，以证明原告姜某1与被告感情好时，被告多次帮助原告姜某1，故原告姜某1在被告买房时赠与被告一定的款项也是合理的事实；
⑷契证一份，以证明被告支出房屋办证、缴税等5000元的事实；
⑸储蓄存款凭证五份、个人业务凭证十五份，以证明讼争房屋的按揭款系被告委托母亲代为偿还的事实；
⑹工行活期历史明细一份，以证明讼争房屋前面的按揭款均由母亲收取的租金来偿还，最后一笔按揭款31300元系被告现金交给母亲用于偿还贷款的事实；
⑺供电认可书暨报验单、非居民生活用电开户登记表各一份，以证明讼争房屋的交付手续由被告办理，交付时的余款2760元系被告支付的事实；
⑻中国农业银行对账单及转账支票存根各一份，以证明被告在2007年曾给予原告姜某1资金帮助的事实。
原告姜某2经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证的权利。经庭审质证，本院认证如下：
1.对原告姜某1提供的证据⑴，被告没有异议，本院予以认定。
2.对原告姜某1提供的证据⑵，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为录音经过剪辑、拼接，母亲在录音中并未否认讼争房屋系被告所有的事实，仅陈述不是被告丈夫的房屋，另该份录音仅能证明被告在购买房屋时原告姜某1及父母提供过资金支持，但出资并不等于享有产权。庭后，原告姜某1向本院补充提交了完整的录音资料，被告也相应表发了补充质证意见，认为录音中被告陈述“你放心，姜某1你只管放心，我是怎么样的人，我希望你以后是会看到的”系因在前文中双方就股票引发的纠纷发生了争吵，该陈述系针对原告姜某1污蔑其“豪抢掠夺”的回应，另认为被告陈述“还要说我以后不肯拿出来，你太恶毒了”系在原告姜某1反复强调出资情况时，对其10000元出资事实的认可。本院结合原告姜某1庭后补充提交的完整录音，对原告姜某1提供的该组证据的真实性予以认定。
3.对原告姜某1提供的证据⑶，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告并未持有8处房产，且与本案无关联。本院认为该组证据不能证明待证事实，且与本案无关，故不予认定。
4.对原告姜某1提供的证据⑷，被告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为母亲要求自行承租该房屋用于暂时拆迁过渡，照片显示的是母亲刚刚搬到出租房内未整理妥当的情形，不能证明待证事实。经审查，本院对该照片的真实性予以认定。
5.对原告姜某1提供的证据⑸，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为录音经过剪辑且文字记录与录音内容不符，另被告在该录音中陈述的系杭州的房子，与本案无关。经审查，本院对该份录音的真实性予以认定。
6.对原告姜某1提供的证据⑹，被告认为该录音经剪辑及翻录，无法证明待证事实。本院认为该份证据与本案无关，故不予认定。
7.对原告姜某1提供的证据⑺、⑻、⑽、⑾、⒀，被告认为照片无法确定是否为姜某1本人，录音经过剪辑及翻录，均不能证明待证事实。本院认为该五组证据与本案无关联，故不予认定。
8.对原告姜某1提供的证据⑼，被告认为录音经过剪辑及翻录，即便录音真实，也不能证明待证事实。经审查，本院对该份录音的真实性予以认定。
9.对原告姜某1提供的证据⑿，被告对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，另认为录音中母亲的陈述系听取了原告姜某1的污蔑后做出的错误判断，无法证明待证事实。经审查，本院对该份录音的真实性予以认定，原告提供的照片不足以证明待证事实，故不予认定。
10.对原告姜某1提供的证据⒁，被告认为出具证明的单位不可能了解涉案当事人十余年的家庭情况，对真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明待证事实；另录音经过剪辑及翻录，即便真实也不能证明待证事实。本院认为该组证据与本案无关联，故不予认定。
11.对原告姜某1提供的证据⒂，被告对母亲卧病在床的照片没有异议，但不能证明被告遗弃母亲的事实；另原告未提供房屋照片和短信截图的原件，均有异议，不能证明待证事实。本院认为该组证据不能证明待证事实，故不予认定。
12.对原告姜某1提供的证据⒃，被告认为录音经剪辑及翻录，不能证明待证事实；对介绍信的真实性、合法性予以认可，但不能证明待证事实。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
13.对原告姜某1提供的证据⒄，被告认为录音经剪辑及翻录，不能证明待证事实，被告从未表示过放弃遗产继承，且涉案的房屋系被告所有，不属于父母的遗产。本院认为该份证据系原告姜某1与被告姜某3相互赌气时的录音，被告姜某3未明确表示要放弃继承，故不能证明待证事实。
14.对原告姜某1提供的证据⒅，被告认为原告姜某2出具的情况说明内容均属实，原告姜某1提供的录音经剪辑及翻录，不能证明待证事实。本院认为原告姜某2出具的情况说明中关于讼争房屋系被告所有的事实与该组证据中原告姜某2的录音相互矛盾，另本案在审理过程中也通过录音电话对原告姜某2进行了询问，其也明确要求继承讼争的房屋，故原告姜某2对讼争房屋所有权的表述前后矛盾，对该情况说明不予采信。
15.对原告姜某1提供的证据⒆，被告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为诉争房屋系被告所有，没有评估必要；另评估机构未考虑房屋使用年限、存在漏水等情况。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
16.对被告姜某3提供的证据⑴，原告姜某1对真实性没有异议，认为一开始该合同是由原告姜某1出面签的，后来被告去重新签了，房屋实际上是父母所有的。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
17.对被告姜某3提供的证据⑵，原告姜某1对真实性没有异议，认为房屋由母亲在出租，按揭贷款也由母亲在偿还。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
18.对被告姜某3提供的证据⑶，原告姜某1对真实性没有异议，但认为与本案无关。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
19.对被告姜某3提供的证据⑷，原告姜某1对真实性没有异议，但认为该税款已经计入房价内。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
20.对被告姜某3提供的证据⑸，原告姜某1对真实性没有异议，但认为按揭款都是母亲在偿还的，不能证明待证事实。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
21.对被告姜某3提供的证据⑹，原告姜某1对真实性没有异议，但认为按揭款均由母亲的钱偿还。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。
22.对被告姜某3提供的证据⑺，原告姜某1认为该款项系由母亲支付。本院认为被告在第一次庭审中陈述该2760元系母亲支付，现被告提供的该组证据仅能证明供电开户等情况，不足以直接证明付款情况并否定其之前的陈述，故本院不予认定。
23.对被告姜某3提供的证据⑻，原告姜某1认为该款项已经归还被告。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。
经审理，本院认定的事实如下：
原告姜某1、姜某2与被告姜某3系兄弟姊妹，父亲姜义忠于2011年11月去世，母亲储桂枝于2016年5月去世。2002年11月19日，被告姜某3与宁波联合建设开发有限公司宁海华山公司签订《商品房买卖合同》，购置坐落于宁海县的房屋[房屋所有权证：宁房0003868、土地使用权证：宁国用（2003）字第0036043号]。合同约定购房款合计141760元，前期付款71760元，余款70000元通过银行按揭贷款支付。讼争房屋交付后一直由母亲管理出租。另讼争房屋缴纳契税4252.8元。2017年11月22日，浙江海德房地产土地评估咨询有限公司出具估价报告书一份，认定涉案房屋的市场价值为622000元。
本院认为，本案的第一个争议焦点为讼争房屋是否系遗产。从购房合同及权属登记来看，讼争房屋系被告出面购买并登记在其名下，虽然不动产登记对物权权属具有推定效力，但当事人有证据证明不动产登记与真实权利状态不符的，应当认定真实权利人为不动产的所有人。本案从讼争房屋的出资情况来看，系原告姜某1、母亲及被告共同出资，原告姜某1主张被告的出资系对母亲的赠与，没有相关依据，本院对该主张不予采信；但原告姜某1在庭审中自认其出资的10000元系对母亲的赠与，本院予以认定，即讼争房屋的实际出资人系母亲与被告。原告姜某1与被告姜某3曾就讼争房屋的权属问题发生争执，依据原告姜某1提供的2015年4月6日的录音，当母亲问到“什么五千元”的时候，被告姜某3在录音中陈述：“做你那个房产证……”另原告姜某1还陈述：“你以后肯定会说，写着我们名字的房子就是我们的，你去打官司好了。”被告姜某3回答：“我已经说清楚了，你也录音了，你出一万，我出一万，噢，我出一万五仟元。还要说我要这房子，你是疯狗。”之后，原告姜某1又陈述：“这房子写着你们的名字，以后你绝不会拿出来的。”被告姜某3回答：“已经录音了，你出一万，我出一万，噢，我出一万五仟元，你还不承认。证据不是有了吗？还要说我以后不肯拿出来，妈妈你说这个人恶毒不恶毒？”从上述录音内容来看，被告否认了讼争房屋系其独有的事实，且被告对其录音的解释不足以让人信服，故本院认为上述证据足以否定讼争房产系被告独有的事实，在没有其他证据证明权属的情况下应依据该房屋的实际出资情况来确定实际所有人，故讼争房屋应为父母及被告共有，父母去世后，属于其遗产的部分原告有权主张分割。
本案的第二个争议焦点为讼争房屋中父母的遗产份额有多少。讼争房屋的购房款合计141760元，前期付款71760元，余款70000元通过银行按揭贷款支付。第一次庭审中，原告姜某1及被告均认可前期付款由原告姜某1及被告各出资10000元，剩余51760元系父母出资，原告姜某1自认其出资系对母亲的赠与后，真实的出资情况应为被告出资10000元，父母出资61760元；第二次庭审中，被告主张其在前期付款的出资为12760元，否认了第一次庭审中对自己相对不利的陈述，应当举证证明，其提供的供电认可书暨报验单、非居民生活用电开户登记表仅能说明房屋的供电开户等情况，不足以否定其自认的事实，故本院认定前期的71760元的实际出资情况为父母出资61760元、被告出资10000元。关于涉案房屋的契税4252.8元，依据2015年4月6日的录音，原告姜某1及母亲对缴纳契税一事并不清楚，原告姜某2认可是被告的丈夫胡根良来做证的，可以推定该笔契税系被告所缴纳。关于银行按揭款70000元，原告姜某1及被告均认可讼争房屋一直由母亲管理出租，租金用于偿还银行按揭款，但被告认为系母亲替其管理出租，按揭款也系母亲替其偿还，并提供储蓄存款凭证及个人业务凭证，上述凭证记载母亲偿还按揭款时在“客户签名确认”或“客户签名”一栏中签字为“姜某3”，另被告还主张最后一笔按揭款系被告从银行取出后现金交付母亲并由母亲偿还。本院认为讼争房屋的按揭款系母亲偿还给银行，因房屋登记在被告名下，贷款合同当然由被告出面签订，按揭还款时签名为“姜某3”也合理，且从被告提供的《房屋租赁合同》结合当地的租金收益情况来看，母亲管理期间收取的房租应远超应还的银行按揭款，故仅以母亲在凭证中的签名无法证实母亲系代被告偿还按揭款的事实。另被告主张的最后一笔按揭款，虽然被告提供了相关存取钱款的银行流水，但关联性仍有欠缺，仅凭该证据不足以证明母亲归还的最后一笔按揭款系被告支付给母亲的事实。综上，本院认定讼争房屋的按揭款70000元均由该房屋出租后收取的租金偿还。综上，本院确定父母的房屋份额为505371.73元[61760元÷（71760元+4252.8元）×622000元]。被告主张父亲有遗嘱的，没有相关依据，本院不予采信。据此，被告应分别支付原告姜某1、姜某2涉案房屋的相应对价168457.24元。
本案的第三个争议焦点为原告姜某1主张的租金如何分割。依据被告的陈述，其收取了2016年3月21日至2017年3月20日的租金35800元及2017年3月21日至2018年3月20日的租金34000元。原告姜某1主张的租金系2016年1月1日至2017年12月31日，但没有证据证明2016年1月1日至2016年3月20日的租金系被告收取，故本院仅能认定被告收取2016年3月21至2017年12月31日的租金合计62244.44元。据此，被告应分别支付原告姜某1、姜某2租金中的遗产份额16857.76元[61760元÷（71760元+4352.8元）×62244.44元÷3]。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、坐落于宁海县的房屋归被告姜某3所有；原告姜某1、姜某2在上述房屋中的继承份额，以折价方式取得，由被告姜某3于本判决生效后十五日内分别向原告姜某1、姜某2支付折价款各168457.24元。
二、被告姜某3应于本判决生效后十五日内分别支付原告姜某1、姜某2应继承的租金各16857.76元。
如果被告姜某3未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费4710元，由原告姜某1负担704元，被告姜某3负担4006元。评估费2177元（原告姜某1垫付），由原告姜某1负担589.6元，原告姜某2负担589.6元，被告姜某3负担997.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 水俊涵
人民陪审员 方 雷
人民陪审员 吴满春
二〇一八年四月二十八日
代书 记员 赖建亚