贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民终字第814号
上诉人（原审原告）贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所地：安顺市开发区碧水园住宅广场3号楼底层。
法定代表人王威东，该公司总经理。
委托代理人杨开祥，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）彭必林，贵州省安顺市人。
上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称银驹公司）与被上诉人彭必林物业服务合同纠纷一案，不服贵州省平坝区人民法院（2015）平民初字第1252号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银驹公司在一审中诉称：原告与银城房地产开发有限公司（以下简称银城公司）签订为期6年（2013年01月01日00时至2019年01月01日00时）的前期物业服务合同，约定原告为银城公司开发的位于平坝区夏云镇的紫金名门商住小区提供物业管理服务，并由步梯住宅物业业主每月每平方米交纳物业服务费0.6元，步梯非住宅物业业主每月每平方米交纳物业服务费0.7元。2015年03月，银城公司牵头成立紫金名门小区业主委员会，原告又与该业主委员会签订了为期3年（2015年06月01日至2018年06月01日）的物业服务合同，约定步梯住宅物业业主每月每平方米交纳物业服务费0.7元，同时约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金，物业服务费从业主或物业使用人入住时征收。被告系紫金名门小区2栋2单元404室业主，该房屋建筑面积116.74平方米。自2014年01月01日起，被告一直拖欠原告至2015年09月01日前的物业服务费共计1435.9元，滞纳金1197.8元。同时，根据《贵州省物业管理条例》的规定，小区的公共照明电费按每月每户5元分摊，据此，被告应缴公摊电费85元仍未交纳。另外，被告在小区租用的固定停车位，自2015年06月01日起就不再续费，却仍将其私家车辆停放在该固定停车位上，原告工作人员多次向其催收停车费，均未有结果。原告认为，被告的欠费行为严重侵害了原告及其余业主的合法权益，故起诉，请求判令被告向原告支付拖欠费用共3524.2元（其中含物业管理费1435.9元及滞纳金1197.8元，公摊电费85元及滞纳金85.5元，停车费720元）。
彭必林在一审中辩称：原告所称前期物业服务合同的当事人并不包含被告，该合同与被告无关，且银城公司因未将被告购买的房屋产权手续交付给被告，曾口头承诺免除向被告交付房屋产权手续前的物业服务费，而被告到现在均未拿到相应的房屋产权手续，故不应向原告交纳物业管理服务费及其滞纳金。原告所称85元公摊电费，被告予以认可，但公摊电费滞纳金无法律依据，不予认可。关于停车费的问题，因停车位为小区全体业主所共有，原告将其向被告出租没有合法依据，且被告向原告租用停车位期间原告没有尽到管护职责，致使被告的车辆受到损坏，故被告不应向原告交纳所谓的停车费。
一审经审理查明：被告彭必林系案外人银城公司开发的“紫金名门”商住小区步梯楼业主（其物业建筑面积为116.74平方米），该商住小区竣工验收后，银城公司与本案原告签订为期6年（2013年01月01日00时至2019年01月01日00时）的前期物业服务合同，委托原告对该商住小区提供物业管理服务。前期物业服务合同约定，原告可向小区内的业主收取物业管理服务费和公摊水电费等费用（其中，步梯楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米交纳人民币0.6元），同时约定业主逾期交纳物业管理服务费的，应按每天应交管理费的3‰缴纳滞纳金。2015年05月11日，上述商住小区经平坝县（现平坝区）房产管理局批准成立业主委员会。2015年05月28日，该业主委员会与原告签订为期3年（2015年06月01日09时至2018年06月01日09时）的物业服务合同。与前述前期物业服务合同相比，该合同将步梯楼物业管理服务费调整为按建筑面积每月每平方米交纳人民币0.7元。另，被告于2014年01月01日以来一直未向原告交纳物业管理服务费和公摊电费，亦未交纳自2015年06月01日以来的停车费。2015年08月、09月，原告先后两次向被告催收相关管理费用未果，诉至法院，提出如前诉请。上述事实，有原被告的法庭陈述、《前期物业服务委托合同》、《平房通（2015）5号文件》、《物业服务合同》、《催款通知书》、《催款律师函》等在卷为凭，并经庭审审查和质证，足以认定。
一审法院认为：建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为具有法人资格的物业服务企业，与银城公司签订的《前期物业服务委托合同》以及与“紫金名门”商住小区业主委员会签订的《物业服务合同》，除有关收取停车费之外的内容，并不违反法律法规的禁止性规定，应依法认定为有效，且对原被告均具约束力。庭审中，被告有关其并非《前期物业服务委托合同》当事人的抗辩，有悖于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定不予采纳；此外，被告有关“紫金名门”商住小区业主委员会的成立不符合法定程序，因而不认可该业主委员会与原告签订的《物业服务合同》以及房开商（建设单位）免除其物业服务费的抗辩，无事实法律依据，亦不予采纳。原告主张的各项费用，一审结合查明的事实作如下具体分析：（一）物业管理服务费及其滞纳金。原告先后以《前期物业服务委托合同》和《物业服务合同》为据为被告等业主提供物业管理服务，尽管《前期物业服务委托合同》约定了期限，但在该期限内原告又与本案所涉业主委员会签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，《前期物业服务委托合同》应自《物业服务合同》生效之日终止。有鉴于此，原告所主张的此项费用应分段计算为：1.2014年01月01日至2015年05月31日共17个月（515天）被告应交物业管理服务费为116.74×0.6×517=350.221190.75元，相应的滞纳金为116.74×0.6×0.003×515=108.22元；2.2015年06月01日至2015年09月01日共3个月（92天）被告应交物业管理服务费为116.74×0.7×3=245.15元，相应的滞纳金为116.74×0.7×0.003×92=22.55元。原告主张的金额有误，应予纠正。（二）公摊电费及其滞纳金。原告主张的85元公摊电费，被告予以认可，一审予以确认。在前述《前期物业服务委托合同》及《物业服务合同》中，有关滞纳金的约定均未涉及公摊电费，由此可以认定业主迟滞交纳公摊电费无需补缴滞纳金，故原告有关公摊电费滞纳金的主张应予驳回。（三）停车费。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。鉴于原告未举证证明系争停车位的权利归属，如此无法知晓其是否有权将系争停车位用于出租并收取费用，故其主张的停车费无事实依据，一审不予支持。依据照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、被告彭必林于本判决生效之日起五日内向原告银驹公司给付2014年01月01日至2015年09月01日期间的物业服务费及其滞纳金、公摊电费共计1651.67元。2、驳回原告银驹公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告银驹公司负担10元，由被告彭必林负担15元。
宣判后，银驹公司不服，向本院提起上诉，上诉称对物业服务费服从一审判决，对停车费部分要求改判被上诉人支付车位使用费360元。理由如下：根据《前期物业服务委托合同》第二十条、上诉人与业主委员会签订的《物业服务合同》第二十三条以及《中华人民共和国物权法》第七十四条，紫金名门小区的车位属于业主共有（《停车位规划图》），上诉人前期受银城公司委托，后期受紫金名门业主委员会委托，对小区内的规划停车位进行管理，并按照物业服务合同约定的价格向使用建筑区规划车位的被上诉人收取停车费是具有法律依据，而被上诉人在小区使用的车位从2015年6月1日起不再续费，却一直将车辆停在该车位上。故二审判决被上诉人支付车位使用费360元（时间为2015年6月1日-2015年11月31日，合计6个月。）
被上诉人彭必林在二审中未答辩。
双方当事人在二审中均未提交新证据。
二审经审理确认一审查明的事实。另查明：涉案的停车位为25号，属于建筑区划内规划用于停车的露天停车位，彭必林系从银驹公司出租取得，紫金名门小区的停车位均未销售，都是银驹公司出租给需要的业主。
本院认为：本案的争议焦点是被上诉人彭必林是否应当缴纳6个月的停车费360元。涉案的停车位是紫金名门小区内规划的用于停车的露天停车位，被上诉人彭必林是通过出租方式从上诉人银驹公司处取得，被上诉人彭必林在一审中认可从2015年6月1日到一审庭审时未缴纳停车费是事实。二审中，被上诉人彭必林在询问笔录中辩称其车是在2015年2月份受损与一审庭审陈述基本吻合。按照《物业管理服务合同》第十条的约定，上诉人作为业主委员会委托的物管公司所收取的停车费其性质仅为车辆停放秩序的维护费，对停放车辆受损和遗失上诉人是否承担责任属于另一法律关系，被上诉人可另行主张。被上诉人以车辆受损作为不交纳停车费的抗辩理由不符合合同约定。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，《前期物业管理服务委托合同》第二十条及《物业服务合同》第二十三条，均约定了车位使用费长期停放车辆的车位使用人按照中型轿车60元／月标准向银驹公司缴纳，被上诉人彭必林应当按照约定缴纳停车费。上诉人银驹公司仅主张6个月的停车费，放弃另外6个月停车费系其权利的处分，本院不予干预。一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，对上诉人银驹公司主张360元停车费的上诉理由成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省平坝区人民法院（2015）平民初字第1252号民事判决；
二、加判被上诉人彭必林于本判决生效之日起五日内向上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司给付2015年06月01日至2015年11月31日期间的停车费360元。
二审案件受理费50元，由被上诉人彭必林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 虹
代理审判员 黎 福 伟
代理审判员 黄 光 美
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 周声号（代）