广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤51民终433号
上诉人（原审被告）：潮州市第二建筑安装总公司，住所地广东省潮州市湘桥区环城西路10号。
法定代表人：蔡俊明。
上诉人（原审被告）：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地广东省潮州市湘桥区环城西路12号。
代表人：蔡俊明。
上诉人（原审被告）：潮州市培都大酒店有限公司，住所地广东省潮州市湘桥区新春园工业区一路。
法定代表人：杨培生。
上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柳长裕，男，1975年12月5日出生，汉族，住广东省潮州市。
委托代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。
委托代理人：廖泽钿，广东正冉律师事务所实习律师。
上诉人潮州市第二建筑安装总公司（下称二建公司）、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司（下称二建分公司）、培都大酒店（下称培都大酒店）因与被上诉人柳长裕商品房预售合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人二建公司、二建分公司、培都大酒店的共同委托诉讼代理人陈仪斌、被上诉人柳长裕的委托诉讼代理人黄林勤、廖泽钿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人二建公司、二建分公司、培都大酒店上诉请求：1.撤销原审判决第一项判决，并改判驳回柳长裕的全部诉讼请求；2.判决本案的诉讼费由柳长裕承担。事实和理由：原审判决认定部分事实不清，证据不足，导致原审判决第一项判决错误，依法应予以撤销并改判。原审判决对本案房产至今未办理房地产权证书的责任认定为上诉人的责任，是错误的。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已约定买受人购买的商品房为预售商品房，交房条件为“该商品房经验收合格”，被上诉人是清楚该商品房在交房时并未经行政部门进行综合验收的。其次，在《商品房买卖合同》第十五条“关二于产权登记的约定”对如因出卖人的责任致人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，特别约定第3条“出卖人应积极协助买受人办理房产权登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证”，所以虽然上诉人在约定360天期限内没有将全部资料提交产权登记机关备案，但双方对此已特别约定，由上诉人积极协助办理手续，因此，只要上诉人存在积极协助的行为，上诉人就不因超过360天的期限而构成违约。第三，本案房地产权证书资料至今未全部移送产权登记机关备案的责任，不应认定由上诉人承担。上诉人出售的凤城花园住宅区已于2011年向潮州市规划局申请综合验收，但潮州市规划局在上诉人申请下，一直未对凤城花园住宅区依法进行验收，导致综合验收立案书至今未出具，上诉人因此无法将该部分资料移送房地产权登记部门，所以这方面的责任是潮州市规划局怠政一直未到凤城花园验收而引起的，对此，上诉人不存在过错，责任应由潮州市规划局承担，而不应归责于上诉人。而原审判决却没有充分考虑本案移送房地产权登记部门资料未齐备，是由于潮州市规划局不依法行政而引起的，错误将责任认定由上诉人承担。
柳长裕答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，依法应予以维持。第一，上诉人为躲避延迟交房违约责任，违法将尚未通过竣工验收的商品房交付使用，明显构成违约。在柳长裕与上诉人二建分公司签订的《商品房买卖合同》已明确约定交房条件为“该商品房经验收合格”，并且根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，上诉人负有对交付使用的商品房经验收合格的义务。事实上，上诉人明知工程无法通过竣工验收，为规避迟延交房的责任，欺骗业主交房。不论在合同约定或者法律规定上，上诉人都应对其行为承担违约责任。第二，上诉人违章超层建设行为是导致柳长裕至今无法办理房屋所有权登记的根本原因，上诉人对此应负全部责任。根据上诉人二建分公司与柳长裕签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划设计。”现因上诉人的违章超层建设，导致项目无法进行正常的工程竣工验收，上诉人也没有积极配合相关部门的处理工作，一直将项目的竣工验收工作搁置，致使柳长裕无法办理房屋所有权登记。因通过验收属于上诉人二建分公司的责任和义务，因此柳长裕至今尚未能取得房屋权属证书的原因在上诉人二建分公司，上诉人对此应承担违约责任。上诉人提出其已经向潮州市规划局提出竣工验收申请，但潮州市规划局至今没有依法进行验收，也无向其出具综合验收定案书，责任在于潮州市规划局怠政。柳长裕认为，工程竣工验收工作是开发商应负的责任和义务，如上诉人认为相关部门怠政，应提起相应的行政诉讼，而不能以此推脱责任。
综上，由于上诉人在商品房项目建设过程中的违章超层建设行为，导致项目无法正常进行综合验收工作，从而导致柳长裕至今无法取得房屋权属证书，上诉人对此应承担违约责任，依法赔偿柳长裕的损失。柳长裕认为原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，旨在拖延时间，推脱责任。为此，请法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
柳长裕向一审法院起诉，请求：1.判令被告二建分公司履行合同义务，协助原告办理房屋权属登记；2.判令三被告赔偿原告延期办理房屋权属登记造成的损失人民币180496.43元（以已付购房款人民币1010000元为基数，从2013年12月25日起至2015年12月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以后另计）；3.判令三被告退回代收契税费、手续费及评估费合计人民币23600元；4.判令三被告将房屋土地使用年限展期至70年；5.本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院认定事实：二建公司是内资企业法人，二建分公司是二建公司设立的分公司，不具备法人资格，培都大酒店是有限责任公司，2008年4月1日，培都大酒店与二建分公司合作开发建设位于潮州市湘桥区绿茵路培都大酒店后面凤城花园二期商品综合楼，潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了该建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是培都大酒店、二建分公司，2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给二建分公司凤城花园二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》，编号为潮建预[2010]列005号，该证载明预售房屋栋及层数：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层，后二建分公司发函给潮州市房地产管理局，说明凤城花园二期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2010年8月10日，培都大酒店与柳长裕签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定由柳长裕向培都大酒店认购凤城花园二期三幢1201号房，建筑面积178平方米，每平方米4500元，房款计人民币801000元，附属设施人民币30000元，合计人民币831000元，购车位一个180000元，还款方式为认购之日起15日内付还房款人民币500000元，封顶时办理银行按揭300000元，余房款30000元及车位款180000元共人民币210000元二个月内付清。认购合同书还约定办理银行按揭应按银行有关规定执行，所需费用由柳长裕承担，并预交做房产证契税及费用。签订认购合同书当日，柳长裕支付给培都大酒店购房款500000元（收据内容：今收到柳长裕购房款人民币500000元），2013年10月13日，柳长裕支付给培都大酒店款项210000元（收据内容：今收到柳长裕购房款人民币210000元）。就上述房屋的买卖关系，二建分公司作为出卖人于2013年12月28日与买受人柳长裕签订《商品房买卖合同》1份，约定：出卖人以出让方式取得位于潮州市绿茵路中段西北侧凤城花园二期编号为潮府国用（2012）字第02602号的地块的土地使用权，该地块土地面积5084.4平方米，规划用途为住宅用地，土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为潮建预[2010]列005号，该房建筑面积177.48平方米，其中套内建筑面积155平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积22.48平方米，单价为每平方米人民币3500元，总金额人民币621180元；买受人签订本合同时，应先付首期房款人民币421180元，余房款人民币200000元于2013年12月31日前向银行申请办理按揭；出卖人应于2012年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房手续，由于买受人的原因未能按期交付的，其房产结算后的应付款的偿还及违约责任按本合同第七条的规定执行；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担。2014年3月18日，双方签订的《商品房买卖合同》在潮州市房地产交易所办理鉴证手续。2014年1月6日，柳长裕通过银行转账划款人民币100000元转入培都大酒店法定代表人杨培生的账户，同日，杨培生在认购合同书注明另收100000元，并将银行按揭300000元数额改为200000元，在“另收100000元”及银行按揭300000元数额改为200000元处按捺指印并加盖培都大酒店印章。2014年5月16日，银行按揭贷款人民币200000划入二建分公司账户。2013年12月28日，柳长裕支付给培都大酒店代收的契税费、手续费及评估费共人民币23600元，培都大酒店代收后付给潮州市房地产管理局及评估公司。
另查明：培都大酒店、二建分公司已将上述凤城花园二期三幢十二层1201房交付柳长裕使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续。对于交房的时间，柳长裕主张是2012年年底，二建分公司主张是《商品房买卖合同》办理鉴证后银行按揭贷款付清后的2014年5月19日。
本案在审理过程中，培都大酒店申请一审法院向潮州市房地产管理局调取二建分公司呈送潮州市房地产管理局的潮州市凤城花园（二期）C幢801房办理房屋权属登记的档案资料，一审法院依法向潮州市房地产管理局调查取证，潮州市房地产管理局函复：“经查实，位于潮州市凤城花园（二期）C幢1201房，开发商至今尚未向我局申请办理所有权初始登记手续，故无法提供该房产的权属初始登记资料。”后培都大酒店申请一审法院向潮州市房地产管理局调取二建分公司呈送潮州市房地产管理局的潮州市凤城花园（二期１－３幢）于2012年８月８日商品房总备案的档案资料，一审法院依法向潮州市房地产管理局调查取证，潮州市房地产管理局提供了潮州市凤城花园（二期１－３幢）的商品房总备案的有关档案资料。柳长裕申请一审法院向潮州市住房和城乡建设局调取潮州市凤城花园（二期）的预售登记档案资料，及向潮州市城乡规划局调取潮州市凤城花园（二期）的规划审批及验收的档案资料，一审法院依法向潮州市住房和城乡建设局、潮州市城乡规划局调查取证，潮州市住房和城乡建设局提供了凤城花园（二期）编号为潮建预[2010]列005号《广东省潮州市商品房预售许可证》，因有关部门在2011年对凤城花园（二期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，凤城花园（二期）至今尚未通过验收，故潮州市城乡规划局只提供了凤城花园（二期）的规划设计图纸，未能提供其验收的档案资料。
一审法院认为，柳长裕与培都大酒店签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》及与二建分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，上述《凤城花园二期楼宇认购合同书》及《商品房买卖合同》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因凤城花园（二期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房管部门申请办理所有权初始登记手续，因此，凤城花园（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现柳长裕请求判令二建分公司履行合同义务，协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本案不予支持，柳长裕可在条件成就时另行主张。对于凤城花园二期三幢十二层1201房交付柳长裕使用的时间问题，《商品房买卖合同》约定出卖人应于2012年12月30日前将房屋交付买受人使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续，现对于交房时间，双方当事人各执己见，柳长裕主张是2012年年底，培都大酒店、二建分公司主张是2014年5月19日，根据谁主张谁举证的证据规则，柳长裕主张2012年年底交房，但未能举证证明，故一审法院对柳长裕主张交房时间是2012年年底不予采纳，培都大酒店、二建分公司作为履行交房义务的一方自认交房时间是2014年5月19日，一审法院予以认定。上述《商品房买卖合同》约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证。按该约定，二建分公司至迟应在2015年5月14日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，但因凤城花园（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，凤城花园（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，柳长裕至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于二建分公司的责任与义务，因此，柳长裕至今尚未能取得房屋权属证书的原因在二建分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”及第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，二建分公司应承担违约责任。因上述《商品房买卖合同》没有约定违约金，现柳长裕要求二建分公司赔偿其已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，依法可予支持，对于柳长裕购买的凤城花园二期C幢801号房（即凤城花园二期三幢十层1001房）的房款的数额问题，虽然《商品房买卖合同》约定购房款为人民币621180元，但根据《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，该房的购房款人民币801000元、附属设施人民币30000元、车位款人民币180000元，柳长裕也已按约定向培都大酒店、二建分公司支付了人民币1010000元，因此，对上述房屋的购房款、附属设施款、车位款应按《凤城花园二期楼宇认购合同书》认定。柳长裕向培都大酒店交纳的附属设施费人民币30000元属于房屋基础设施费用，该款应计入购房款，而车位款人民币180000元是转让车位使用权的款项，不是购房款，因此，柳长裕已支付的购房款应认定为人民币830000元。柳长裕要求按购房款人民币1010000元为基数，从2013年12月25日起计算已付购房款的利息损失，应予调整，其利息损失应按已付购房款人民币830000元自2015年5月15日起至二建分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助柳长裕办理房屋权属登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二建分公司是二建公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，二建分公司在本案中应负的民事责任，应由二建公司承担。凤城花园二期是二建分公司与培都大酒店合作建设的，二建分公司在本案中应负的民事责任，培都大酒店应当共同承担。对于柳长裕要求退回代收契税费、手续费及评估费人民币23600元的问题，由于该款是有关部门先予代收取的，因此，柳长裕的该项请求理由不足，应予驳回。柳长裕与二建分公司签订的《商品房买卖合同》明确约定土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日，现柳长裕请求判令三被告将房屋土地使用年限展期至70年，依法不予支持，三被告对该请求的辩称理由充分，应予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告二建公司、被告培都大酒店应赔偿原告柳长裕自2015年5月15日起至二建分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告柳长裕办理房屋权属登记之日止已付购房款人民币830000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2015年5月15日起至本判决生效之日止的利息损失应于本判决生效之日起10日内付清；本判决生效之日起至二建分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助原告柳长裕办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清；二、驳回原告柳长裕的其他诉讼请求。本案受理费人民币4362元，由原告柳长裕负担3359元，被告二建公司、被告培都大酒店负担1003元。
本案在二审审理期间，当事人没有提交新证据。对二审争议事实，本院认定一审查明事实正确，予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：二建公司、培都大酒店是否应当赔偿柳长裕自2015年5月15日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。
二建公司、培都大酒店是否应赔偿柳长裕自2015年5月15日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失。涉案的《商品房买卖合同》明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产要证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担。”，而涉案房屋于2014年5月19日交付使用后，被上诉人依约交付了办理产权证所需的各项费用，而房屋交付使用超过合同约定的360日期限后，被上诉人仍然未能取得房屋所有权证；根据一审法院调取证据显示，涉案房屋的开发商至今未向潮州市房地产管理局申请所有权初始登记，涉案房屋所属楼层至今尚未经潮州市规划局骏工验收。三上诉人虽提出未通过骏工综合验收的原因系潮州市规划局怠政，责任不应由上诉人承担，但涉案《商品房买卖合同》并没有约定如因第三方的原因造成不能及时办理产权证的出卖方不承担责任，故上诉人以此主张其不构成违约，理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，涉案房屋的出卖人应承担未按合同约定期限办妥房屋所有权证的违约责任。一审法院鉴于双方在合同中没有约定违约金计算办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2015年5月15日起至涉案的房屋所有权证办妥止的购房款利息损失，处理正确，本院予以维持。涉案的房屋系由二建分公司、培都大酒店合作开发建设，而二建分公司是二建公司分设的营业单位，其因经营所产生的民事责任应由其开设的二建公司承担，因此，一审判决由二建公司、培都大酒店共同承担赔偿责任是正确的，本院予以维持。
综上所述，上诉人二建公司、二建分公司、培都大酒店的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币1003元由上诉人潮州市第二建筑安装总公司及潮州市培都大酒店有限公司共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 黄毅然