天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1325号
原告天津广达房地产开发公司管理人（天津市亚星清算事务有限公司），住所天津市河西区友谊北路合众大厦D1302，组织机构代码741375205。
法定代表人康新明，主任。
委托代理人吴兰杰，天津盈冠律师事务所律师。
委托代理人晏红波，天津同汇律师事务所律师。
被告贾煜，男，1965年9月5日出生，汉族，住天津市河东区。
委托代理人李志成，天津明义律师事务所律师。
第三人天津市祥琪商贸有限公司，住所天津滨海高新区华苑产业区梅苑路5号金座广场2116号，统一社会信用代码911201137128494325。
法定代表人王静，董事长。
原告天津广达房地产开发公司管理人（以下简称广达管理人）与被告贾煜、第三人天津市祥琪商贸有限公司（以下简称祥琪公司）破产管理人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴兰杰、晏红波，被告委托代理人李志成，第三人法定代表人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，因债务人天津广达房地产开发公司（以下简称广达公司）不能清偿到期债务，经债权人天津市建工工程总承包有限公司（以下简称建工公司）申请，天津市南开区人民法院于2013年7月8日作出（2013）南民破字0003号民事裁定书，裁定受理建工公司对广达公司进行破产清算申请，并指定天津市亚星清算事务有限公司为管理人（即原告）。原告在履行职责过程当中发现，广达公司在对外负有大量巨额债务不能清偿的情况下，于2012年8月16日与被告签订合同编号为20129109410的《天津市商品房买卖合同》，合同载明被告购买天津广达公司开发公司名下的坐落于天津市××与××道交口东南侧××大厦××房产，转让价格为每平方米4259.97元，建筑面积为1697.97元，总价款为7231600元。原告认为，该合同载明交易价格明显不合理，远远低于当时市场价格及该标的的实际价值，严重损坏了广达公司债权人的合法权益，故起诉要求依法撤销广达公司与被告于2012年8月16日签订的天津市××与××道交口东南侧××大厦××房产的天津市商品房买卖合同；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所述不实，请求法院驳回原告诉讼请求。自2007年1月25日始，被告与广达公司发生业务往来。双方于2007年1月25日签订《借款合同》，约定广达公司向被告借款1000万元，期限为12个月，年利率24%。该合同第四条约定了以财产作担保的方式，担保财产为天津市××与××道交口东南侧创展大厦2500平米房产，同时双方约定另行签订《天津市商品房买卖合同》及相关附加协议。《借款合同》第4条约定，被告指定由第三人与广达公司签订《商品房销售买卖合同》，并且《借款合同》第6条第2款约定，如广达公司未按期偿还借款，双方可对借款进行延期六个月，如果超过六个月广达公司应配合被告完成担保房产产权登记至第三人名下的所有手续，并且约定应交税费由双方各自承担，完成房产登记后被告免除广达公司的还款责任。2007年1月24日第三人为广达公司开具1000万元支票，2007年1月26日由广达公司向第三人开具了1000万元购房款的收据。2007年1月25日广达公司出具了两份《商品房买卖合同》，其中一份合同约定买受人为第三人和案外人杨连江，购买房产为创展大厦302室，并约定房屋每平米3756.78元，总价款6791880元。另补充协议约定，购买房产为创展大厦302室，面积为1807.90平方米，其中第三人占有802.03平方米，案外人杨连江占有1005.87平方米。另一份约定第三人购买创展大厦402室，该买卖合同约定了每平米4258.97元，面积为1697.97平方米，总价款7231600元。2008年广达公司没有如期还款，2009年1月8日广达公司与被告及第三人签订一份《借款合同之补充协议》，约定由被告及第三人再次借给广达公司150万元，期限为12个月，年利率为12%，用途为由广达公司交纳原借款合同项下302、402号房屋办理产权登记的税费。2009年1月12日广达公司向第三人开具112万元收据。2009年1月13日广达公司给第三人及杨连江针对402号房屋开具7231600元的购房发票，2009年1月14日第三人及杨连江向税务部门交纳了402号房屋的两笔契税（广达房产及第三人契税），均为216948元。同日第三人向税务部门交纳了402号房屋印花税7230元。此后房管局在合同上盖有商品房买卖的备案章有已完契税的章。同日，房管局向第三人出具了《天津市房屋登记证明》，402号房屋登记至第三人名下。2009年1月13日广达公司给第三人及案外人杨连江针对302号房屋开具了一张6791880元的购房发票。2009年1月14日第三人向税务部门交纳了302号房屋的两笔契税（广达公司与第三人、案外人杨连江的契税），均为203765.4元。同日第三人向税务部门交纳了302号房屋印花税6792元。此后房管局在合同上盖有商品房买卖的备案章有已完契税的章。同日，房管局向第三人、杨连江下了《天津市房屋登记证明》，302号房屋登记至第三人及案外人杨连江名下。2012年因第三人公司有变动，第三人与广达公司协商，要求将两份《商品房买卖合同》中买受人由第三人变更为被告，案外人杨连江部分不变。此后，双方针对302、402号房屋先后办理了退房手续，当时税务局将契税费用退给第三人，印花税没有退。于2012年6月30日针对302号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为被告及杨连江，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。2012年8月16日针对402号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为被告，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。被告认为在广达公司与第三人于2009年签订补充协议交纳了契税，房管局也下发了房屋登记证明后，涉案房屋的所有权已经完成了变更，并不属于广达公司了。2012年再由第三人变更为被告名下，应为被告及第三人之间的房屋所有权转让，仅因当时创展大厦无法办理产权证，在此情况下无法进行正常的房屋买卖手续，所以采取了先由第三人退房，再由被告买入房屋的情况。在2012年退房时广达公司没有退还第三人购房款，被告后被告也没有再交纳购房款，一直都是之前双方约定的1000万元。因此，被告认为应当驳回原告诉讼请求。
第三人述称，不同意原告诉讼请求，意见同被告。2012年被告为第三人的实际控股人，2012年之后第三人有其他股东入股，所以才要求将房屋所有权人由第三人变更为被告。
经审理查明，因债务人广达公司不能清偿到期债务，经债权人建工公司申请，本院于2013年7月8日作出（2013）南民破字0003号民事裁定书，裁定受理建工公司对广达公司进行破产清算申请，并指定原告为管理人。原告在履行职责过程中发现，广达公司在对外负有大量巨额债务不能清偿的情况下，于2012年8月16日与被告签订合同编号为20129109410的《天津市商品房买卖合同》，合同载明被告购买天津广达公司开发公司名下的坐落于天津市××与××道交口东南侧××大厦××房产，转让价格为每平方米4259.97元，建筑面积为1697.97平方米，总价款为7231600元。原告认为，该合同载明交易价格明显不合理，远远低于当时市场价格及该标的的实际价值，严重损坏了广达公司债权人的合法权益，故提起撤销之诉。
庭审中，被告称其于2007年1月25日与广达公司签订《借款合同》，约定广达公司向被告借款1000万元，期限为12个月，年利率24%。另约定广达公司以坐落于天津市××与××道交口东南侧创展大厦2500平米房产作为借款的担保，同时约定双方另行签订《天津市商品房买卖合同》及相关附加协议，被告指定由第三人与广达公司签订《商品房销售买卖合同》。合同第6条第2款约定，如广达公司未按期偿还借款，双方可对借款进行延期六个月，如果超过六个月广达公司应配合被告完成担保房产产权登记至第三人名下的所有手续，并且约定应交税费由双方各自承担，完成房产登记后被告免除广达公司的还款责任。2007年1月24日第三人为广达公司开具1000万元支票，2007年1月26日由广达公司向第三人开具了1000万元购房款的收据。2007年1月25日广达公司分别以第三人和案外人杨连江及第三人为买受人出具了两份《商品房买卖合同》，购买房产分别为创展大厦302、402室；售价分别为3756.78元/平方米、4258.97元/平方米；总价款分别为6791880元、7231600元。广达公司与第三人及杨连江另签订《补充协议书》，约定创展大厦402室1697.97平方米由第三人独自购买；创展大厦302室面积为1807.90平方米，其中第三人占有802.03平方米，案外人杨连江占有1005.87平方米。上述合同签订后，广达公司未能如期还款，2009年1月8日广达公司与被告及第三人另行签订了《借款合同之补充协议》，约定由被告及第三人再次出借给广达公司150万元，期限为12个月，年利率为12%，用途为由广达公司交纳原《借款合同》项下302、402号房屋办理产权登记的税费。2009年1月12日广达公司向第三人开具112万元收据。2009年1月13日广达公司分别向第三人和案外人杨连江及第三人针对302、402号房屋开具了6791880元、7231600元的购房发票。2009年1月14日第三人向税务部门交纳了302、402号房屋出售人与买受人的契税（302的两笔203765.4元、402的两笔216948元）、印花税（302的6792元、402的7230元）。此后房管部门针对302、402号房屋分别向第三人和案外人杨连江及第三人出具了《天津市房屋登记证明》，将302号房屋登记至第三人和案外人杨连江名下，将402号房屋登记至第三人名下。2012年因第三人公司有变动，第三人与广达公司协商，要求将两份《商品房买卖合同》中买受人由第三人变更为被告，案外人杨连江部分不变。此后，双方针对302、402号房屋先后办理了退房、退税手续，当时税务部门将契税费用退给第三人，印花税没有退。2012年6月30日针对302号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为被告和杨连江，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。2012年8月16日针对402号房屋重新签订了《商品房买卖合同》买受人为被告，当日重新交纳该房屋的契税及印花税，金额同上。
在审理过程中，广达公司法定代表人李云龙陈述，被告及第三人所述过程属实，但过程所反映的事实不完全一致。2007年1月25日广达公司向第三人借款1000万元，并以302室部分及402室，共计2500平米作为借款抵押担保属实。一年后广达公司确实没有归还借款，按约定第三人可以取得房屋所有权，但其并未要求，以房抵债的手续一直没有履行。2009年确实进行了备案登记，并开具了发票，但并非履行以房抵债，而是因为创展大厦已竣工，广达公司欠总包方数千万元工程款，施工单位要求偿还，为保护担保房产，为包括302、402号在内担保所签订的《天津市商品房买卖合同》开具发票，进行备案登记。由于进行备案登记需要交税，故向被告及第三人借款150万元，并签订借款合同之补充协议，约定为财产担保房办理契税登记。其中112万元是第三人直接出借给广达房地产，由广达房地产作为开发商去交相应税费，剩余税费由第三人直接交纳。2009年备案登记之后，被告及第三人仍向广达公司主张还款。2012年被告要求将买受人由第三人变更为被告，故陆续办理302、402号退房，重新签订商品房买卖合同。2010年创展大厦1至4层已被广达公司出租，租金原一直由广达公司收取，直至2012年1月被告代表其他借款人要求代收上述房屋租金，作为偿还借款的利息，故双方口头约定自2012年2月15日始，创展大厦1至4层租金由被告代表借款人（杨连江、贾煜、郑鸿、陈福森、黄德庆，其中陈福森、黄德庆并没有直接出借款项给广达公司，系通过杨连江出借的）收取。
另查，广达公司与案外人天津市邦洲投资有限公司（以下简称邦洲公司）签订《房屋租赁合同》，约定广达公司将创展大厦一至四层商业用房出租给案外人邦洲公司使用，租赁期限为10年，自2011年8月15日至2021年8月14日，1、2层建筑面积为3090.36平方米，租金为3.8元/平方米/日，合计年租金为4286329元；3、4层建筑面积为3505.87平方米，租金为3元/平方米/日，合计年租金为3838932元，四层年租金共计8125261元；上述租金标准自邦洲公司租用满三年之日开始每年按照应交租金向上调1%。2012年6月14日，广达公司向邦洲公司出具收取邦洲公司2012年1月至3月租金的发票。
再查，被告及杨连江与案外人天津河西区民众健检门诊有限责任公司（以下简称民众公司）签订《天津市房屋租金合同》，约定被告及杨连江将创展大厦302出租给案外人民众公司使用，租赁期限自2011年12月1日至2021年11月30日。2013年7月1日，被告与案外人民众公司另签订《天津市房屋租金合同》，约定被告将创展大厦四层中700平方米房屋出租给案外人民众公司使用，租赁期限自2013年12月1日至2021年11月30日。2013年12月23日，被告与案外人中长卓永（天津）投资发展有限公司（以下简称中长公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告将创展大厦四层左侧900平方米房屋出租给案外人中长公司使用，租赁期限自2013年9月29日至2022年3月28日。2013年11月27日被告向民众公司出具收取民众公司2013年12月至2014年11月租金1939091.7元及600000元的发票；2014年12月29日被告向民众公司出具收取民众公司2014年11月至2015年11月租金1939091.7元发票；2015年11月26日被告向民众公司出具收取民众公司2015年12月至2016年11月租金1939091.7元及600000元的发票。
广达公司破产案件审理过程中，本院委托天津中拓会计事务所有限公司对广达公司截至2013年7月8日资产负债情况进行审计，并对该公司2002年1月1日至2013年7月8日“其他应付款天津市祥琪商贸有限公司”、“其他应付款贾煜”明细账户做出延伸审计。审计结果分别为“其他应付款天津市祥琪商贸有限公司”账户余额为11500000元；“其他应付款贾煜”账户余额为2800350元。
上述事实有当事人向法庭提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告以广达公司与被告及第三人签订的商品房买卖合同价格明显低于市场价格，损害其他债权人利益为由请求撤销该合同，然而，本案的关键问题并非在于价格，而是该商品房买卖合同的订立明显违反法律的强制性规定。被告与广达公司在《借款合同》中约定广达公司以坐落于天津市××与××道交口东南侧创展大厦2500平米房产作为借款的担保，同时约定双方另行签订《天津市商品房买卖合同》及相关附加协议，被告指定由第三人与广达公司签订《天津市商品房买卖合同》。故广达公司与第三人签订《天津市商品房买卖合同》及于2012年8月16日将买受人变更为被告重新签订《天津市商品房买卖合同》的行为应视为对《借款合同》的担保，并非真实的买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十二条规定，以城市房地产抵押的，办理抵押物登记的部门为县级以上地方人民政府规定的部门。因此，以不动产作为债权担保应以签订抵押合同，并办理抵押登记的方式进行。本案中，被告与广达公司以签订《天津市商品房买卖合同》的方式为双方之间的借款提供担保，同时在《借款合同》中约定，如广达公司到期不能还款，则在担保房产过户后免除广达公司还款义务，违反了物权法及担保法的强制性规定，故该《天津市商品房买卖合同》应属无效合同。对于广达公司收取被告及第三人钱款本金、利息确认及权利实现问题，可在破产程序中依法解决。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十二条的规定，判决如下：
一、确认天津广达房地产开发公司先后与第三人天津市祥琪商贸有限公司、被告贾煜就天津市河西区解放南路与浦口道东南侧创展大厦402号房屋签订的两份《天津市商品房买卖合同》无效；
二、驳回原告天津广达房地产开发公司管理人其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 谢莉莉
人民陪审员 郑和平
人民陪审员 韩 瑛
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 陈 芸
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。