福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第4894号
上诉人（原审原告）陈贤辉，男，1941年10月22日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人黄连友，福建宇凡律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陈贤华，男，1954年2月15日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人陈恭健、陈汉周，福建信得律师事务所。
被上诉人（原审被告）严昌明，男，1946年4月12日出生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人何群，福清市阳下法律服务所法律工作者。
原审第三人毛振国，男，1966年12月5日出生，汉族，住福建省福清市。
原审第三人周庆文，男，1962年11月25日出生，汉族，住福建省福清市。
上诉人陈贤辉、陈贤华因与被上诉人严昌明、原审第三人毛振国、周庆文房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2014）融民初字第2749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原告陈贤辉、陈贤华系同胞兄弟，他俩共同拥有座落于福清市阳下街道阳下村墩兜28号祖宅四扇旧厝一幢。1992年4月28日福清市土地管理局发给陈吓名（即原告陈贤辉）、陈贤华的祖宅集体土地使用权证各一份，其中陈吓名的土地使用权证号为融阳集用（91）字第00758号［土地使用者为陈吓名，用地面积78.3㎡，共有厅使用权面积25.1㎡，埕、空地232.1㎡不予确权（2户）］；陈贤华的土地使用权证号为融阳集用（91）字第00757号［土地使用者为陈贤华，用地面积86㎡，共有厅使用权为面积25.1㎡，埕、空地232.1㎡不予确权（2户）］。因讼争祖宅无人居住，2001年初经毛某介绍，在当地当医生的严起杰（系被告严昌明的叔叔）与两原告陈贤辉、陈贤华商定购买两原告所有阳下村墩兜28号祖宅及其相连土地。嗣后陈贤辉收下严起杰交付定金2000元，并交给严起杰其名下的融阳集用（91）字第00758号集体土地使用权证的原本。2001年5月在中间人毛某见证下，严起杰代严昌明与原告陈贤华签订《卖断契约》（内容：一、卖断人陈贤辉、陈贤华其他人之子陈祥、陈龙、陈强拥有土地位于阳下镇阳下村当斗自然村，其座落面积共计贰亩另肆厘捌，该地东至毛钿安园，西至陈贤灯园及空地交界，南至水库边园，北至洪宽路后石坡，经本村毛某协调，按每亩价格叁万元整自愿卖给福清市城关严昌明，并另加旧屋顶和贰棵树陆仟贰佰元，总合计金额陆万柒仟陆佰肆拾元人民币。二、卖断契人把贰亩另肆厘捌园地和旧厝地卖给严昌明后，其所有权和使用权属于严昌明，卖断人永不翻悔，卖断后卖断人均不得反言言尽，永远不能找回或转卖他人，亦不得别生枝节。三、严昌明获得陈贤辉、陈贤华其他人之子陈祥、陈龙、陈强园地和旧厝地所有权和使用权后，若因他人与严昌明就此地有权属之争，皆由卖断契人负责摆平，承担全部责任。四、本契约自签订之日起生效。陈吓名、陈贤辉、陈祥卖断契人陈贤华、陈龙、陈强见证人毛某二零零一年五月）。买卖成交后，严昌明接手该园地和旧厝。2005年7月7日严昌明将上述贰亩另肆厘捌的园地和旧厝以人民币75万元转卖给第三人毛振国、周庆文为业，并签订《园地和旧厝地卖断契》。2006年福清市阳下镇经批准改制为阳下街道。2012年严起杰病故。2013年原告陈贤华、陈吓名以各自所持有的融阳集用（91）字第00757号、第00758号集体土地使用权证遗失为由向福清市土地局申请补办各自土地使用权证。2013年4月17日福清市土地局在福州日报登报公告，原告陈贤华、陈吓名各自的土地使用权证遗失作废。因陈贤辉的儿子陈祥在陈贤华、陈贤辉的祖宅边修建围墙，2013年6月1日，第三人毛振国以讼争的祖宅房屋系其所有为由带领若干人拆除陈祥所修建的围墙，陈祥认为毛振国不具备该土地的使用权遂上前阻拦，双方因此发生推搡争执，毛振国与陈祥发生纠纷后就离开。陈祥随即向公安机关报警。因陈祥的右耳鼓膜穿孔，经法医鉴定为轻伤。2013年9月17日毛振国被刑事拘留。2013年9月28日两原告以其祖宅年久失修和多次台风严袭，部分墙体倒塌，屋顶瓦片掉落，房屋岌岌可危为由向阳下村委和阳下街道申请对祖宅请求修缮报告。2013年10月17日毛振国被取保候审。随后陈祥等人向省信访局反映第三人等村民存在买卖土地及旧房与纠纷的情况，福清、福州两级国土资源局分别予以书面答复。2014年1月6日福清市阳下街道阳下村民委员会（村主任翁克雄签字并加盖村委公章）及阳下村墩兜毛钿平、毛振龙、陈贤光等60来位村民联名向福清市公安机关出具《园地、旧厝、树买卖证明》，证明两原告及其儿子确有于2001年5月将其园地和旧厝、树等卖给严昌明的事实。2014年1月12日，以陈祥为代表原告方在讼争祖宅处再搭建围墙，第三人毛振国与其兄弟毛振辉等人闻讯后赶到现场论理，双方又发生纠纷，原告一方遂报警。2014年1月13日凌晨第三人毛振国将原告已搭建的围墙及部分旧房子拆除，又造成双方发生争吵，陈祥、陈龙为此向阳下派出所指控毛振国等人将其祖宅拆除差不多，其损失约10万元，犯故意损坏公私财物罪。阳下派出所事后调查认为双方属于财产权属纠纷，至今未以刑事立案。2014年3月31日阳下街道对原告与第三人有关房屋所有权、土地使用权纠纷作出书面答复，引导当事人寻求法律解决。2014年8月14日原审法院判决毛振国犯故意伤害罪，判处有期徒刑六个月，附带赔偿陈祥经济损失10568元。毛振国不服判决上诉，2014年12月19日福州中级人民法院裁定发回原审法院重审。2014年12月22日第三人再次被取保候审。本案审理中，依原告申请，原审法院委托福建警察学院司法鉴定中心对原、被告诉争的《卖断契约》进行签字的笔迹和指纹鉴定。2014年9月30日该鉴定中心作出司法鉴定意见书确认：送检的《卖断契约》原件落款签名“陈吓名、陈贤辉、陈祥、陈贤华、陈龙、陈强均系“陈贤华”一人所写；陈吓名、陈贤辉、陈祥等字迹处的红色指印不能确定是谁所留，陈贤华、陈强等字迹处的红色指印是“陈贤华”右手拇指所留，陈龙的字迹处的红色指印是陈龙右手拇指所留。
原审法院认为：宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。我国《土地管理法》、《物权法》均规定，宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。两原告于2001年与被告达成买卖其祖宅合意，并由原告陈贤华负责与被告签订《卖断契约》，2005年被告以《园地和旧厝地卖断契》形式将讼争房屋及园地出让给第三人，讼争的房屋及其集体土地又流转回归本村村民处，且讼争标的物所在镇村也已改为街道建制。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而原告的主张所依据的有关规定不属于“效力性强制性规定”，故原告以此作为诉讼理由并要求确认原、被告的《卖断契约》无效，依据不足，原审法院不予支持。第三人周庆文经原审法院公告送达，逾期未到庭应诉，原审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条的规定，判决：驳回原告陈贤辉、陈贤华的诉讼请求。案件受理费1491元，鉴定费17000元（其中12000元已由被告严昌明垫付），均由原告陈贤辉、陈贤华承担。
一审宣判后，原审原告陈贤辉、陈贤华不服，向本院提起上诉。
上诉人陈贤辉、陈贤华上诉称：一、根据《物权法》、《土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等相关规定，被上诉人作为城镇居民，购买集体所有土地使用权属于国家法律、行政法规明令禁止的行为，因此订立的土地使用权转让合同当然属于无效合同。二、虽然诉争土地所在村已经变更为街道，但诉争土地的农村集体土地的属性没有改变，转让诉争土地仍属于转让农村集体所有土地使用权范畴，应该严格遵守上述列举的法律、行政法规规定，一审法院以“诉争土地所在镇村已经改为街道建制”认定诉争合同不属于无效合同属于适用法律错误。三、上诉人在一审的诉请仅为确认诉争合同明显无效，而一审法院无视合同相对性追加第三人，恶意扩大审理范围。并且一审法院以“被上诉人于2005年将诉争房屋及集体土地出让给第三人，因此诉争房屋及土地又流转回本村村民处”认为诉争合同没有违反“城镇居民禁止购买集体所有土地使用权”属于严重逻辑错误，也属于事实、法律不符。四、上述人陈贤辉称，根据福建警察学院司法鉴定对诉争合同的鉴定结论可知，诉争合同系上诉人陈贤华与被上诉人签订，与上诉人陈贤辉无关，故该份合同不对陈贤辉发生效力。
被上诉人严昌明答辩称：一、上诉人与答辩人于2001年签订房屋卖断契约是双方真实自愿的意思表示，且已经履行多年，答辩人也已按照当时的市场行情，支付了相应的对价，上诉人也交付了房屋及附属土地和集体土地使用权证，其后答辩人因管业不便，又将该房屋及附属的土地转让给第三人，第三人也已占有管理了诉争的房屋及附属土地，上述两次房屋转让均系善意行为，也不存在上诉人所主张的答辩人与第三人互相串通的情形。两上诉人在起诉状当中诉称其从未与被告签订任何关于涉案房屋的卖断契，也从未在卖断契上签名捺印或不知情，均与客观事实不相符，可见两上诉人诚信严重缺失。二、两上诉人所在地的镇村，于2006年国务院批准撤镇建街，改为城市街道建制，并按城镇居民管理。本案第二次转让的对象之一毛振国亦为同村村民，诉争的房屋土地又回流到本村村民处，诉争的房屋及土地始终没有改变用途，上诉人与答辩人、第三人之间的房屋转让行为并没有违反我国法律法规的强制性规定。对于什么是法律强制性规定，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法），若干问题的解释（二）》第十四条已经做了明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。三、原审未查明案件事实，避免当事人诉累，依答辩人的申请依法追加毛振国，周庆文为第三人，并没有违反程序规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人毛振国答辩：同意被上诉人的答辩意见。
原审第三人周庆文未作答辩。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中，上诉人陈贤华向本院提交一份阳下村委会出具的证明，用以证明诉争地块及房屋由两上诉人长期占用并使用。被上诉人严昌明认为，对上诉人陈贤华提供证据的真实性有异议，且这份证明不是法律规定的二审新证据。一审向福清市公安局阳下派出所调取的证据中就有部分村民及村主任的笔录就已经证明讼争房屋已经卖给被上诉人严昌明。而且现在讼争房屋已经长满杂草，该讼争房屋位于山脚下，其他村民均已搬走。本院认为，上诉人陈贤华提供的证据不属于新证据，且被上诉人严昌明对该证据的真实性有异议，本院对于上诉人陈贤华提供的证据不予采纳。
根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，首先，上诉人陈贤华、陈贤辉出卖房屋的土地使用权虽登记为集体所有的土地，但第三人毛振国也是阳下村成员，故该买卖行为并未导致诉争房屋所依附的宅基地流转至阳下村集体经济组织以外，且讼争标的物所在镇村已经改为街道编制。上诉人陈贤华称陈贤辉没有出卖房屋的意愿，合同系陈贤华签订的，对陈贤辉没有发生效力。本院认为，讼争《卖断契约》签订至今已10余年，但陈贤辉长期未对讼争《卖断契约》提出异议，又考虑到陈贤辉与陈贤华系亲兄弟关系，且根据陈祥之子陈祥在福清市公安局阳下派出所的报案笔录陈述，严起杰支付了陈贤辉定金2000元，陈贤辉将其名下的集体土地使用权证原本交给严起杰，故讼争《卖断契约》签订之时，陈贤辉系明显知情的。再次，根据讼争《卖断契约》约定，该契约自签订之日起生效，且根据《卖断契约》的见证人毛某陈述，签订契约之后，严起杰当场以现金方式交给陈贤辉，考虑到陈贤辉在签订《卖断契约》已经将其名下的集体土地使用权证原本交给严起杰，如果俩上诉人与严起杰未对房款及支付达成一致，则俩上诉人在没有收到相应价款的情况下长期未主张索回集体土地使用权证原本，显然不符合常理。故可以认定《卖断契约》已经履行完毕。
综上，《房产土地转让协议书》订立是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行。房屋买卖行为并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应认定合同无效的情形，根据实际情况，认定合同有效并继续履行亦符合民法中诚实信用及公序良俗原则。本案诉争房屋转让十余年后，俩上诉人才主张合同无效之诉，该行为与诚实信用原则相悖，本院对于其上诉请求不予支持，从维护当事人之间交易稳定性出发，本案房屋买卖合同可认定为有效合同。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行。二审案件受理费1491元，由上诉人陈贤辉、陈贤华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 赵雪莹
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 王 惠