广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11152号
上诉人（原审被告）：广州白云房地产开发总公司，住所地广州市白云区松柏路松柏东街17号1331、1333铺。
法定代表人：叶建斌，职务：经理。
上诉人（原审被告）：广州富业房地产开发有限公司，住所地广州市白云区白云大道南景云路富悦街11号首层。
法定代表人：苗山，职务：董事长。
委托诉讼代理人：阮防，广东合盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凤仪，广东合盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市白云区三元里街三元里村经济联合社，住所地广州市白云区抗英大街**号。
法定代表人：李志广，职务：社长。
委托诉讼代理人：黎启燊，广东法全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗健伟，该社的工作人员。
上诉人广州白云房地产开发总公司（以下简称白云公司）、广州富业房地产开发有限公司（以下简称富业公司）因与被上诉人广州市白云区三元里街三元里村经济联合社（以下简称三元里联合社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人白云公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回三元里联合社全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由三元里联合社承担。事实与理由：一、一审认定事实有误，《拆迁补偿协议》及《补充协议》依法无效。1、该协议是白云公司的前法定代表人刘文雄与三元里联合社恶意串通利益输送的结果，协议内容损害国家利益。涉案房屋的拆除非因广源小区项目本身的开发所导致的拆迁，所拆的房屋亦不在项目土地范围内。且三元里联合社自行拆除的房屋面积只有约250平方米，该房屋没有房产证，属于违章建筑。而白云公司前法定代表人刘文雄为了个人非法利益损害国家利益，违法承诺给予三元里联合社远远超出所拆除房屋面积的补偿，明显违法，应为无效。2、白云公司无权与三元里联合社签署《拆迁补偿协议》。《拆迁补偿协议》的签订时间是1996年5月31日，而此时涉案2500平米商铺所属用地人为白云区政府而非白云公司，白云公司签订协议时没有取得用地人的授权，事后也无追认。因此，白云公司签订《拆迁补偿协议》处分2500平米商铺的行为明显属于无权处分行为，《拆迁补偿协议》应被认定为无效。虽然后来白云公司与用地方白云区政府合作建设“广源小区”，但涉案协议约定的拆除地点位于“广源小区”用地红线范围外，白云公司也无权代白云区政府对三元里联合社作出承诺拆迁补偿，该补偿协议及补充协议应无效。二、涉案“广源小区”项目已经全部拆迁且安置补偿完毕，三元里联合社已经获得足额补偿。1、涉案项目的征地详见《征地补偿协议》，其所涵盖的范围才是本项目所在的红线范围内对三元里联合社的全部征地范围。根据三元里联合社出具的《证明》，涉案项目的征地、拆迁补偿已经全部兑现完毕，三元里联合社已经获得足额的补偿。2、三元里联合社自行拆除的涉案房屋在“广源小区”项目用地红线图范围之外。与“广源小区”项目没有关系，其无权要求白云公司再对其进行安置补偿。3、白云公司并无拆迁三元里联合社的涉案房屋，涉案房屋所在的道路是公用道路且在三元里联合社村民的使用和控制之下。三、一审判决适用《城市房屋拆迁管理条例》以及《城市房地产开发经营管理条例》作出判决属适用法律错误。(一)白云公司与富业公司之间的关系是股东与投资企业关系并不属于房地产项目转让关系，一审法院对该事实认定有误直接导致适用法律错误。富业公司是白云公司及拓业公司合作开发项目后成立的项目公司，白云公司以及拓业公司并非将项目转让给富业公司，而是以富业公司名义作为开发主体，开发的利益仍然归属于公司股东白云公司及拓业公司。因此，富业公司并非项目的受让方，不直接承担回迁安置义务，拆迁条例及开发经营条例所规定的项目受让人义务不适用于富业公司。(二)本案的案由并非拆迁安置补偿合同纠纷，而是相邻权纠纷，一审法院对本案案由认定错误导致适用法律错误。涉案的《拆迁补偿协议》，虽然其名为拆迁协议，但究其内容并非法律意义上的拆迁，本案的案由并非拆迁安置补偿纠纷。拆迁安置补偿合同在定性上需要条件是拆迁地块己被征用，在国家征用的红线范围内，土地的性质是国有土地。依照《城市房屋拆迁管理条例》的第二条，凡是拆迁，必须是在国有土地上进行，非国有土地的，必须经过征用手续，在征用土地范围内的拆迁才是法律意义上的拆迁，而涉案土地性质是村集体用地，并非国有土地，也未被征用，三元里联合社拆除该土地上的房屋依法不属于拆迁。四、一审判决白云公司办理B、C栋商铺的产权有误。1、三元里联合社与白云公司约定补偿的商铺位置仅限于广源小区内靠近广从公路入口的第一幢西南侧。根据《拆迁补偿协议》中第二条约定补偿给三元里联合社的房屋是广源小区内靠近广从公路入口的第一幢西南侧首、二、三层垂直分布商业用房，并约定以规划报建批出该幢的实际商业面积为准。根据建设工程规划报建批出的文件，广源小区内靠近广从公路入口的第一幢西南侧是指A2幢。依照协议，三元里联合社主张补偿房屋的位置只能是A2幢商铺。2、白云公司与三元里联合社在《拆迁补偿协议》中约定的2500平方米的面积只是暂定的，实际面积要以规划批出的前述西南侧位置的商铺面积为准。根据建设工程规划报建批出的文件，广源小区内靠近广从公路入口的第一幢西南侧是指A2幢，而批出A2幢的商业用房只有首层是商业用房，面积是784．92平方米。因此，一审判决白云公司办理B、C栋商铺的产权有误。五、一审判决认定商铺面积2509.9733平方米以及判令白云公司办理2500平方米的商铺产权有误，对商铺的面积、房屋性质等事实认定错误。第一，面积有误。一审判决白云公司办理面积2500平方米商铺的产权过户登记手续。前述商铺的总面积并非2509.9733平方米，而只有2211.993平方米。第二，房屋性质有误。三元里联合社所查封的2509.9733平方米的房屋性质并非全部都是商铺，其中有252多平方米的房屋性质是架空层，有29.0696平方米是值班房，有6.9433平方米是工具房。这些房屋性质都是属于业主公用，并非商铺，依法不属于过户的范围。因商铺面积根本没有2500平方米，一审判决混淆了房屋的性质，判令白云公司办理2500平方米的商铺产权在客观上根本无法实现，明显有误。
上诉人富业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、原三元里村委会与白云公司签订的《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》均为无效协议，一审法院认定为合法有效系事实认定错误。1、1996年5月31日《拆迁补偿协议》签订时涉案2500平米商铺所属用地人为白云区政府而非白云公司，白云公司签订协议时没有取得用地人的授权，而2500平米商铺建好后所有权人是富业公司，富业公司对白云公司签订上述协议完全不知情。由于当时富业公司还未成立，其也从未同意白云公司作出以上处分，因此白云公司签订《拆迁补偿协议》处分2500平米商铺的行为明显属于无权处分行为，《拆迁补偿协议》应被认定为无效。2、即使后来白云公司与用地方白云区政府合作建设“广源小区”，但涉案协议约定的拆除地点位于“广源小区”用地红线范围外，该《拆迁补偿协议》约定所谓“拆迁的房屋”不属于与白云区政府合作的范围，白云公司无权代理白云区政府对三元里联合社做出承诺进行拆迁回迁及拆迁补偿，至今为止白云区政府亦未对此协议追认，因此，该补偿协议及补充协议应无效。二、一审判决适用法律错误，本案不应适用《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房地产开发经营管理条例》判决富业公司承担责任。富业公司与白云公司之间属于股东与投资企业之间的关系，而并非属于房地产项目转让。本案实质上并非拆迁安置补偿合同纠纷，富业公司也非开发商的项目公司，《城市房屋拆迁管理条例》第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定不适用于本案，富业公司没有法定义务承担拆迁协议中的拆迁补偿责任。(一)白云公司与富业公司之间的关系是股东与投资企业关系并不属于房地产项目转让关系，一审法院事实认定有误。(二)本案的案由并非拆迁安置补偿合同纠纷，而是普通的相邻权纠纷，一审法院对本案案由认定错误直接导致适用法律错误。拆迁安置补偿合同定性需要满足两个条件：条件一拆迁地块已被征用，在国家征用的红线范围内，土地的性质是国有土地，条件二被拆迁人是被拆迁房屋的所有人。本案的拆迁补偿协议不符合上述两个条件。(三)本案不应适用《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房地产开发经营管理条例》有关拆迁安置补偿的规定，一审判决认为富业公司承受涉案的拆迁补偿协议的权利义务有误。一审判决认为富业公司作为房地产开发项目的受让人，需要承受白云公司与原三元里村委会签订的《拆迁补偿协议书》及《拆迁补偿补充协议》中的权利义务，这是一审法院对涉案《拆迁补偿协议书》及《拆迁补偿补充协议》的错误理解。事实上，这两份协议书并非项目项下的拆迁补偿安置合同，不应由富业公司承接。即便是一审判决认为富业公司系房地产开发项目的受让人的前提下，富业公司承接的范围仅仅是征地项目项下的房屋拆迁安置，而白云公司与原三元里村委会签订的《拆迁补偿协议书》及《拆迁补偿补充协议》并非在征地项目项下的拆迁安置合同，不属于富业公司承接的范围。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。”适用以上规定由项目的受让方承担拆迁安置义务的，必须同时具备两个前提要件：其一为拆迁的房屋在项目红线范围内；其二为项目未完成拆迁补偿安置。本案并不符合以上的两个要件，不适用以上规定。三、三元里联合社无权向白云公司及富业公司主张2500平方米的商铺。(一)三元里联合社与白云公司约定补偿的商铺位置仅限于广源小区内靠近广从公路入口的第一幢西南侧(即A2幢)。(二)白云公司与三元里联合社在《拆迁补偿协议》中约定的2500平方米的面积只是暂定的，实际面积要以规划批出的前述西南侧位置即A2幢的商铺面积为准。四、一审判决认定商铺面积2509.9733平方米以及判令富业公司办理2500平方米的商铺产权有误，对于商铺的面积、房屋的性质等事实明显认定错误。二审庭审中，上诉人富业公司补充上诉意见：1、我方认为一审所适用的《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》属适用法律错误，因为该两个条例都是在本涉案项目完成以后才实施生效，因此该两条例对本案项目没有溯及力。《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日生效实施，其中第19条规定是新增加的条款，而之前已经失效的1991年《城市房屋拆迁管理条例》是没有该条规定。另外《城市房地产开发经营管理条例》于1999年7月20日施行，涉案房地产项目已经在1998年6月25日变更到我方名下。该点是根据我方一审提交的证据16-18广州市国土局穗国建用函（1998）第156号的关于土地使用权问题的复函，该文件可以证实。所以两个条例在涉案项目在变更我方公司名下才生效，所以上述两个条例不适用于本案。2、一审判决要求办理过户的2500平方米的商业用房中包含250多平方米的架空层，不是商铺，架空层买有缴纳土地出让金，这从三元里联合社提供的广州市不动产登记查册表第2页第5行可以看出没有缴纳土地出让金，无法办理过户手续。架空层是在23号首层。但是把23号首层的面积放在三元里联合社所主张的面积里面。
针对白云公司、富业公司的上诉，被上诉人三元里联合社二审答辩称：我方同意一审判决。从房屋面积测量成果报告书中详细列明门牌号码和商铺面积，总面积为2509平方米。一审判决以房屋面积测量成果报告书为依据作出的正确判决，不存在白云公司、富业公司所述的架空层的问题。
三元里联合社于2017年6月23日向一审法院提起本案诉讼称：1996年5月31日，三元里联合社（原三元里村委会在城中村改制中依法撤销了，其权利义务由三元里村经济联合社承担）与白云公司签订了《拆迁补偿协议书》。该协议第二条明确：甲方（即白云公司）负责在房屋交付使用一年内以乙方（即三元里联合社）名义办理产权。《拆迁补偿协议书》经广州市中级人民法院（2007）穗中法民五初字第3号和终审（2008）粤高法民一终字第268号民事判决书认定：是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当依照约定全面履行合同义务，并判令白云公司、富业公司在判决生效之日起10日内交付富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房。该判决书在2011年5月18日生效，白云公司、富业公司应在2011年5月28日前交付2500平方米商业用房，按合同约定，白云公司、富业公司应在2012年5月28日前为三元里联合社办妥产权登记，但白云公司、富业公司至今仍未办理，甚至拒不履行生效判决，拒交付商业用房，严重侵害了三元里联合社的合法权益，严重侵蚀法院执行的权威，现特向贵院提起诉讼请求：1、判令白云公司、富业公司给三元里联合社办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房（即富悦街11号首层之01号；富悦街13号首层之01、02、03、04、05房；富悦街15号首层之01、02、03、04、05、06、07、08、09房；富悦街35号首层之02、03、04、05、06、07、08房）。2、判令白云公司、富业公司承担本案的诉讼费。
白云公司一审提交书面答辩状辩称：一、《拆迁补偿协议》及《补偿协议》依法无效。二、涉案广源小区项目已经全部拆迁且安置补偿完毕，三元里联合社已经获得足额补偿。三、即使协议的效力得到确认，三元里联合社也无权向白云公司主张2500平方米的商铺。三元里联合社的诉讼请求没有合同依据。四、房屋尚未交付，三元里联合社无权主张办理产权手续。
富业公司一审辩称：一、富业公司不是拆迁协议的合同相对方，三元里联合社请求富业公司为白云公司签订相关拆迁协议的行为承担法律责任明显缺乏法律依据。二、富业公司没有法定义务承担拆迁协议中的拆迁补偿责任。本案实质上并非拆迁安置补偿合同纠纷，富业公司也非开发商的项目公司。《城市房屋拆迁管理条例》第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定不适用于本案。1、本案的案由不是拆迁安置补偿合同纠纷，而是普通的相邻权纠纷。2、富业公司对三元里联合社自行拆除的涉案房屋无需承担法定的回迁安置义务。3、白云公司与富业公司之间的关系是股东与投资企业关系并不属于房地产项目转让关系。4、《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房地产开发经营管理条例》均于本建设项目转让完成后方才实施生效，对本案不具有溯及力。5、白云公司自行拆除的房屋是违章建筑，无法办理回迁安置补偿登记手续及过户手续。三、三元里联合社无权向白云公司主张B、C幢2500平方米的商铺。四、《拆迁补偿协议》及《补充协议》依法是无效的。五、房屋尚未交付，三元里联合社无权主张办理产权手续。因此三元里联合社的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法对三元里联合社的诉讼请求予以驳回。
一审法院经审理查明：三元里联合社是原广州市白云区三元里村民委员会（下称“三元里村委会”）撤销后过渡阶段的承接机构。1996年5月31日，三元里村委会（乙方）与白云公司（甲方）签订《拆迁补偿协议书》，约定：“甲方受白云区人民政府委托开发建设广源小区，为便于今后小区的施工，甲方需拆除小区西面靠近广从公路原属乙方的一幢二层建筑物。现甲乙双方经过充分协商，就该建筑物的拆迁补偿事宜达成如下协议以资共同遵守。一、本协议签订后十天内，甲方一次性补偿30万元给乙方，乙方于1996年8月底前将上述建筑物全部拆除将场地移交给甲方使用；二、作为拆迁补偿，在上述建筑物拆除后十八个月内，甲方负责将广源小区内靠近广从公路入口的第一幢西南侧首、二、三层垂直分布的2500㎡商业用房建成并接通水电后交付使用，甲方负责在房屋交付使用后一年内以乙方名义办理产权”。1998年9月7日，三元里村委会（乙方）与白云公司（甲方）签订《拆迁补偿补充协议书》，约定：“甲乙双方曾于一九九六年五月三十一日签订《拆迁补偿协议书》，由甲方负责拆迁乙方广源小区内一幢二层建筑物。现甲乙双方经充分协商，就拆迁补偿签订如下补充协议：二、原协议书规定：若甲方不能在一九九八年二月之前将回迁用房交付乙方使用，甲方则按同地区当时的房屋租金计算付给乙方作为补偿。现甲乙双方同意租金每月按30元/平方米计算，即甲方每月向乙方补偿7.5万元。补偿时间至房屋交付乙方使用为止”。三元里村委会与白云公司均在《拆迁补偿协议书》《拆迁补偿补充协议书》上盖章确认。
上述协议签订后，协议双方因履行问题涉诉。2008年10月8日，广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民五初字第3号民事判决书，认为关于上述《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议书》的效力问题，双方的争议焦点在于上述两份协议书所指向的标的物是否存在，由于白云公司所提交的证据并不足以证明其所称的三元里联合社所指认的标的物包含于美源大厦项目或广源小区征用地块中，白云公司称两协议约定的补偿款所指向的标的物不存在的理据不足，对其以此主张两协议无效，不予支持。故三元里村委会与白云公司签订的上述《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效；富业公司是白云公司作为开发建设广源小区而成立的项目公司，登记于富业公司名下的富业苑项目即为富业公司开发建设广源小区的具体项目，富业公司和白云公司共同实际部分履行了上述两协议书约定的内容即依据上述两协议的约定支付部分补偿款，故富业公司应当与白云公司共同承担上述两协议的义务等。遂判定：一、广州白云房地产开发总公司与广州富业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内共同向广州市白云区三元里村经济联合社交付广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房；二、广州白云房地产开发总公司与广州富业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向广州市白云区三元里村经济联合社清付补偿款647万元；三、广州白云房地产开发总公司与广州富业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内，以每日万分之二点一的标准，向广州市白云区三元里村经济联合社清付逾期支付补偿款的利息。
白云公司和富业公司不服提起上诉。2011年5月16日，广东省高级人民法院作出（2008）粤高法民一终字第268号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2011年5月18日生效。
白云公司和富业公司因不服（2008）粤高法民一终字第268号民事判决，向最高人民检察院提出抗诉，最高人民检察院于2013年2月28日以高检民抗〔2013〕12号民事抗诉书向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2013年5月2日作出（2013）民抗字第27号民事裁定书，指令广东省高级人民法院再审。2014年3月17日，广东省高级人民法院作出（2013）粤高法审监民再字第34号民事判决书认为：根据抗诉机关的抗诉意见，该案争议的焦点是富业公司是否应与白云公司共同承担涉案拆迁补偿协议的义务。该院经审查后对白云公司与三元里村委会签订的《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》属拆迁补偿安置协议性质予以确认，并认为富业公司并非上述两份协议的当事人，根据合同相对性原则，该两份协议所约定的权利义务未及于富业公司，但若法律有明确规定的情况下，不适用合同的相对性原则。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，房地产开发项目的受让人虽非拆迁补偿安置合同的当事人，但依法也需要承受拆迁补偿安置合同中的权利义务，此为合同相对性原则的例外情形。关于白云公司与富业公司是否属于房地产开发项目转让的问题。白云公司与广州市拓业有限公司之间合作的情形，以及白云公司与广州市拓业有限公司解除合作合同后又与广州市富银房地产开发有限公司、广东富银经济发展有限公司合作成立富业公司的情形均符合《城市房地产转让管理规定》第三条第（二）项以及《广东省城镇房地产转让条例》第十二条第（一）项规定房地产项目转让的情形，现涉案房地产项目的权属登记在富业公司名下，富业公司作为房地产开发项目的受让人，需与白云公司共同承担本案房地产开发项目中尚未完成的拆迁补偿安置合同的义务。遂判定：维持该院（2008）粤高法民一终字第268号民事判决。
一审另查明，三元里联合社所要求白云公司和富业公司交付的广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房现登记于富业公司名下。截至本案一审辩论终结时，白云公司和富业公司至今尚未履行（2007）穗中法民五初字第3号民事判决书确定的交付上述房屋的义务，上述判决现在已经进入执行阶段。
一审再查明，广州市白云区白云大道南富业苑的商铺包括：白云大道南富悦街11号首层；白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺；白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺；白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。上述商铺面积为2509.9733平方米。
以上事实，有《拆迁补偿协议书》、生效民事判决书、生效证明、民事裁定书、广州市不动产登记查册表、《关于村委会撤销后由经济联合社承担村改制过渡时期各项管理工作的请示》的批复、《房屋面积测量成果报告书》以及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：三元里联合社作为三元里村委会权利义务的承接方有《关于村委会撤销后由经济联合社承担村改制过渡时期各项管理工作的请示》的批复予以证实，一审法院予以确认。
广东省高级人民法院作出（2013）粤高法审监民再字第34号《民事判决书》维持（2008）粤高法民一终字第268号民事判决。原三元里村委会与白云公司签订的《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》已为已生效的（2008）粤高法民一终字第268号民事判决书确认合法有效。本案中白云公司、富业公司另提出在白云公司与原三元里村委会签订《拆迁补偿协议书》时，广源小区的用地人是白云区政府，双方在签订《拆迁补偿补充协议》时用地单位是富业公司，白云公司未经用地人授权签订上述协议，事后亦未得到权利人的追认，其对涉案商铺没有处置的权利，故上述协议和补充协议应为无效的抗辩意见。对此一审法院认为，（2013）粤高法审监民再字第34号《民事判决书》认定白云公司、富业公司之间属于法律规定的房地产项目转让的情形，一审法院对此予以确认。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，房地产开发项目的受让人虽非拆迁补偿安置合同的当事人，但依法也需要承受拆迁补偿安置合同中的权利义务，故富业公司作为房地产开发项目的受让人，需要承受白云公司与原三元里村委会签订的《拆迁补偿协议书》及《拆迁补偿补充协议》中的权利义务。三元里联合社要求白云公司、富业公司办理涉案房屋产权登记手续合法有据，一审法院予以支持。而根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现在涉案房地产项目的权属登记在富业公司名下，因此虽然白云公司在签订《拆迁补偿协议书》时广源小区的用地人是白云区政府，在签订《拆迁补偿补充协议》用地人是富业公司，上述《拆迁补偿协议书》《拆迁补偿补充协议》因白云公司无权处分而效力待定。而作为《拆迁补偿协议书》权利义务承受人的富业公司在上述《拆迁补偿协议书》《拆迁补偿补充协议》订立后已经取得涉案房地产项目的处分权，因此上述两份协议因白云公司权利义务承受人即富业公司于合同签订后取得涉案房屋的处分权而自始有效，白云公司、富业公司关于《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。
（2007）穗中法民五初字第3号民事判决书已判令白云公司、富业公司将广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房交付给三元里联合社。白云公司、富业公司至今未能向三元里联合社交付上述商业用房。《拆迁补偿协议书》中约定房屋交付使用后一年内以乙方（三元里村委会）名义办理产权。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。白云公司、富业公司拒不交付广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房给三元里联合社，阻止房屋办理产权条件的成就，视为条件已成就。故一审法院对三元里联合社要求白云公司、富业公司给三元里联合社办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房的产权登记手续的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。
三元里联合社、白云公司、富业公司双方对广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括的房屋发生争议。三元里联合社认为：B栋包括白云大道南富悦街11号首层；白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺；白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺。C栋包括白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。富业公司认为：B栋包括白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺。C栋包括白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。白云大道南富悦街11号首层和白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺属于A2栋。因《房屋面积测量成果报告书》显示白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。上述商铺面积为2509.9733平方米与《拆迁补偿协议书》中约定房屋面积2500平方米相近。如按照富业公司的主张B、C栋的房屋面积远远小于2500平方米。且B、C栋的设置是由白云公司、富业公司自编的，不能排除白云公司、富业公司为规避《拆迁补偿协议书》中的义务将B栋中的部分编为A2栋。富业公司的主张与事实不符，一审法院不予支持。故一审法院认定广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括：白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告广州白云房地产开发总公司、被告广州富业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告广州市白云区三元里街三元里村经济联合社到房管部门办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房（白云大道南富悦街11号首层；白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺；白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺；白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺）的产权过户登记手续，将上述房屋的面积2500平方米登记至原告广州市白云区三元里街三元里村经济联合社名下。本案受理费100元由被告广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司共同负担(原告同意其预交案件诉讼费用由两被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付)。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，白云公司、富业公司和三元里联合社双方均表示无新证据提交。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人白云公司、富业公司提出的上诉进行审查。
三元里联合社作为三元里村委会权利义务的承接方有《关于村委会撤销后由经济联合社承担村改制过渡时期各项管理工作的请示》的批复予以证实，一审法院予以确认，处理正确。
已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2008）粤高法民一终字第268号民事判决[一审案号：（2007）穗中法民五初字第3号]认定原三元里村委会与白云公司签订的《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》为合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。白云公司、富业公司在本案中仍然主张上述《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》无效，理由不成立，本院不予采纳。
上述生效判决已判令白云公司、富业公司将广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房交付给三元里联合社。作为拆迁人的白云公司、富业公司应为作为被拆迁人的三元里联合社办理上述商业用房的产权调换手续，而上述《拆迁补偿协议书》约定房屋交付使用后一年内以乙方（三元里村委会）名义办理产权，上述商业用房已由广州市房地产测绘所出具了《房屋面积测量成果报告书》，已明确具体位置、面积，具备了办理产权登记的条件，因此，三元里联合社在本案中要求白云公司、富业公司给其办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房的产权登记手续，有事实和合同依据，本院予以支持。白云公司、富业公司表示不同意协助三元里联合社办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房的产权登记手续，理据不成立，本院不予支持。
三元里联合社与白云公司和富业公司双方对广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括的房屋产生争议，一审经过审查，结合《房屋面积测量成果报告书》显示白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺的记载，上述商铺面积为2509.9733平方米与《拆迁补偿协议书》中约定房屋面积2500平方米相近，进而认定广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括：白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺，并根据三元里联合社诉请请求房屋办证的范围，并判决白云公司和富业公司协助三元里联合社办理上述认定的商业用房的产权登记手续，处理正确，本院予以维持。如上述认定的商业用房的实际面积与2500平方米有误差，双方可以按照相关规定、依照多退少补的原则，以实物或折价的方式另行解决。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。白云公司、富业公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费200元，由上诉人广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年七月十九日
书记员 陈婷婷
黄咏欣