北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2933号
上诉人（原审被告）：张满，男，1973年5月1日出生，现住陕西省西安市。
委托诉讼代理人：周娜，北京市扶正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府右街6号。
法定代表人：史永联，董事长。
委托诉讼代理人：曹山，男，北京信卫物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。
上诉人张满因与被上诉人北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初19046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张满之委托诉讼代理人周娜，被上诉人信卫物业公司之委托诉讼代理人曹山、赵博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张满上诉请求：撤销一审判决，依法改判无需支付信卫物业公司违约金、律师费,改判物业费合计125301元；一、二审诉讼费由信卫物业公司承担。事实和理由：1.一审程序违法，未向张满送达应诉材料，亦未通知张满开庭，剥夺张满答辩及质证的权利。2.一审法院认定事实错误。张满实际上已经支付了2012年度物业费，信卫物业公司也开具了发票。3.信卫物业公司物业服务存在瑕疵，小区环境脏乱差，垃圾随意摆放，清理不及时；违建问题多，占用大量公共绿地；消防通道内停放车辆，存在安全隐患；小区无路灯，路灯损坏不及时维修；房屋、地下室及车库严重漏水，未予维修；张满房屋主卧屋顶漏水，物业几次维修均未解决。故张满拒绝缴纳物业费事出有因，法院应根据信卫物业公司物业服务质量，酌情减少物业费。另，因物业服务存在质量瑕疵，要求张满支付违约金及律师费无事实依据。
信卫物业公司辩称：1.不同意张满的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2.张满陈述其已经支付了2012年度的物业费，经信卫物业公司核实并未支付，一审期间提供了相应的票据证明。3.信卫物业公司是否存在物业服务问题，应由张满举证。张满一审没有出庭，应视为放弃了举证的权利。4.房屋是否漏水，属于开发商的问题，与物业维护是两个方面的问题，并且和物业公司没有关系。
信卫物业公司向一审法院起诉请求：张满立即给付信卫物业公司2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费共计208835.28元及截止至2017年8月31日逾期付款的违约金20500.72元，支付律师费2400元，以上共计231736元。诉讼费由张满负担。
一审法院认定事实：根据查询信息结果告知单可知，涉诉房屋及车库所有权人为张满，房屋及车库面积分别为268.5平方米和98.65平方米，房屋及车库座落位置为顺义区××1-315-6。信卫物业公司起诉的涉诉房屋及车库实际坐落位置与该查询信息结果位置一致。
2008年12月1日，张满与北京××有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：Y707184）及《车库赠与协议》，购买北京××有限公司位于北京市顺义区××05号房屋一套（即42-05号房屋）,车库编号1-513-1；根据房屋建筑面积分户计算明晰表，涉诉房屋建筑面积为268.5平方米，所赠车库建筑面积98.65平方米。北京××有限公司与张满签订了车库及房屋交接单及物业管理确认函，确认认可北京××有限公司与信卫物业公司签署的《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。该前期物业管理服务合同第九条中，规定物业管理服务费标准为每月每平方米7.9元，按照建筑面积计算；每半年的第一天或之前预缴下一个半年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。
《商品房预售合同》附件二为《临时管理规约》，该规约第一章“物业管理服务费”项下约定：物业管理服务费由业主按照购买或受让、受赠的专有单元（含地下车库单元）的建筑面积交纳。《临时管理规约》中“地下车库单元”的定义为：本物业内用作地下车库用途的部分，不包括停车场。该规约第三章第3节第4条约定：……无论是否使用其专有单元，各业主须负担其专有单元之100%物业管理服务费。第5节第1条约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费）……。
张满未缴纳2012年1月1日至2017年12月31日物业费208835.28；截止至2017年8月31日张满逾期缴纳物业费的违约金20500.72元；信卫物业公司为本次诉讼支付律师费2400元。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案张满经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
信卫物业公司依约为张满提供了相应物业服务，张满作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。故信卫物业公司要求张满给付物业费，有事实依据和法律依据，
关于信卫物业公司主张的律师费，系信卫物业公司为主张物业费发生的费用，在张满签署的《临时管理规约》中有明确的约定，信卫物业公司的该项主张具有事实与合同依据，法院予以支持。
因张满违反合同约定未按期交纳物业费，构成违约，应支付信卫物业公司违约金，法院结合信卫物业公司的具体损失认为信卫物业公司主张的违约金适当，法院予以支持。
判决：一、张满给付北京信卫物业管理有限公司二○一二年一月一日至二○一七年十二月三十一日期间的物业服务费二十万八千八百三十五元二角八分，于判决生效之日起七日内履行；二、张满给付北京信卫物业管理有限公司截止至二○一七年八月三十一日的违约金二万零五百元七角二分，于判决生效之日起七日内履行；三、张满给付北京信卫物业管理有限公司律师费二千四百元，于判决生效之日起七日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，张满提交以下新证据：证据一2011年12月26日与2012年10月25日的发票两张，证明张满缴纳了2012年的物业费；证据二照片17张，证明信卫物业公司提供的物业服务不到位，存在各种瑕疵（存在垃圾乱堆乱放、车辆乱停、存在大量违建、涉诉房屋存在漏水等）；证据三北京××有限公司住宅质量保证书（第十条），证明信卫物业公司没有履行相应的保修义务，出现问题没有及时维修。信卫物业公司提交以下新证据：2010年9月3日发票（复印件）一张，结合张满提交的两张发票，证明张满一共交了三期物业费，没有交纳2012年的物业费，物业费交到了2011年12月31日。本院组织当事人进行证据交换和质证，信卫物业公司针对张满提交的新证据发表质证意见为：1.关于发票，真实性认可，证明目的不认可；2011年12月26日的发票针对的是2010年12月28到2011年6月30日的物业费；2012年10月25日发票针对的是2011年7月1至2011年12月31日物业费。张满一共交了三次物业费，还有一张是2010年9月3日发票交的是2010年6月28日至2010年12月27日的物业费。2.照片的真实性认可，证明目的不认可。3.住宅质量保证书真实性认可，证明目的不认可，房屋漏水属于房屋质量问题，跟物业服务没有关联。张满针对信卫物业公司提交的新证据发表质证意见为：系复印件真实性无法核实；即使票据是真实的，也不能证明信卫物业公司的主张。本院结合相关证据对上述证据的真实性均予以认可。另，张满与信卫物业公司均认可张满每年应支付物业费34805.88元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:关于张满是否已经实际支付2012年物业费。首先，张满与信卫物业公司均认可张满每年应支付物业费34805.88元，本院对此予以确认。其次，张满提交的缴费日期分别为2011年12月26日、2012年10月25日的发票所载明的数额均不足34805.88元。再次，信卫物业公司主张2010年9月3日发票复印件与2011年12月26日、2012年10月25日的发票针对的是自2010年6月28日至2011年12月31日的物业费，张满主张2011年12月26日、2012年10月25日的发票针对的是2012年的物业费，因张满不能提供其他的发票证明其已经足额支付2012年前的物业费，本院对张满的主张不予采信。最后，张满提交的2012年10月25日的发票上写有“2011.71-2011.31”的字迹，与信卫物业公司主张2012年10月25日的发票针对的是2011年7月1日至2011年12月31日物业费有一定的相似度。综上，本院认为在张满未提供相应证据证明其已足额缴纳2012年以前的物业费的情况下，本院对张满主张已经足额支付2012年物业费的主张不予采信。
关于张满是否有权主张降低物业费，拒绝支付违约金和律师费。首先，张满主张信卫物业公司提供的物业服务不合格，但其提交的证据并不充分，结合张满提交的现有证据，本院难以认定信卫物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，张满主张降低物业费缺乏证据支持。其次，业主支付物业费是其在履行物业服务合同时应承担的主合同义务，在物业服务公司未出现根本性违约的情况下，业务无权拒绝支付物业费。本案中，张满未能提交证据证明信卫物业公司提供的服务质量存在根本性违约，故张满应按时支付物业费。张满未按时支付物业费，一审法院结合双方关于违约责任的约定及信卫物业公司的主张认定张满应承担的违约金数额和律师费数额并无不当。
张满主张一审法院缺席审理违法，本院经核实，一审法院向张满合法送达了开庭传票，张满未按时到庭应诉，应视为其放弃了答辩的权利，一审法院审理程序正当合法。
综上所述，张满的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4776元，由张满负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 郑吉喆
代理审判员 陈烁琳
二〇一八年三月十四日
法官 助理 张 清
书 记 员 张晓华