上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第465号
原告上海悦捷机电设备有限公司。
法定代表人方伟源。
委托代理人雷芳、李牧，上海卓捷律师事务所律师。
被告上海领亿实业发展有限公司。
法定代表人骆燕斌。
被告上海翔颖机械厂。
法定代表人邱建忠。
被告上海希诺家庭用品有限公司。
法定代表人张碧峰。
上述三被告共同委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师。
原告上海悦捷机电设备有限公司（下称悦捷公司）与被告上海领亿实业发展有限公司（下称领亿公司）、被告上海翔颖机械厂（下称翔颖机械厂）、被告上海希诺家庭用品有限公司（下称希诺公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告法定代表人方伟源及其委托代理人雷芳、李牧、被告领亿公司、被告翔颖机械厂、被告希诺公司的共同委托代理人孙鸿书到庭参加了诉讼（翔颖机械厂法定代表人邱建忠参加了第一次庭审）。本案现已审理终结。
原告诉称，原告悦捷公司和被告领亿公司于2012年7月11日签订厂房租赁协议书，约定由领亿公司承租原告坐落于上海市嘉定区XX公路XX号靠西侧厂房。协议约定租赁面积厂房约5485平方米、土地面积约7500平方米，租赁时间为6年，自2012年8月15日起至2018年8月15日止，厂房租金第一、二、三年每年租金为120万元，第四、五、六年每年租金为130万元，采用先付后用的方式，每三个月支付一次，分别于每年的8月15日、11月15日、2月15日、5月15日之前（前一周）支付给甲方。在租赁期间甲方部分厂房不在产证上，甲方应保障乙方能够正常使用。合同关于违约责任约定为：乙方如提前退租，必须提前三个月以书面形式告知甲方，并补偿甲方六个月的房租作为违约金；乙方未按合同规定期限缴纳房租，应支付甲方到期租金总额2%的滞纳金，如延期支付超过一个月，视为自动终止租赁协议，并以提前退租条例赔偿违约金。协议签订后，原告按协议约定时间将租赁厂房交被告领亿公司使用，被告亦按约支付了2012年8月15日、11月15日两期房租及押金10万元。但被告领亿公司未能于2013年2月15日支付其应付房租30万元，至今仅支付了5万元，延期支付已超过一个月。另原告发现被告领亿公司有将厂房分别转租与被告翔颖机械厂和被告希诺公司的情形，故原告在于2013年2月5日寄送给领亿公司的律师函中明确提出异议，不同意领亿公司将厂房转租。鉴于被告领亿公司存在延期支付租金及未经原告同意擅自将厂房转租的行为，原告依法于2013年3月19日向领亿公司寄送解除合同函，该解除通知于2013年3月20日到达领亿公司，双方租赁协议于此时已经解除。原告认为，领亿公司的行为已构成违约，故诉至法院，要求：1、确认原告悦捷公司和被告领亿公司于2012年7月11日签订的厂房租赁协议书于2013年3月20日解除；2、判令三被告将坐落于上海市嘉定区XX公路XX号靠西侧厂房返还原告；3、判令被告领亿公司给付原告2013年2月15日至2013年3月20日的租金108493.11元（扣除领亿公司已付5万元后为58493.11元）；4、判令被告领亿公司支付原告违约金60万元；5、判令被告领亿公司支付房屋实际使用费（自2013年3月21日起，按每日3287.67元的标准计算至房屋实际返还之日）。
被告领亿公司辩称，领亿公司不同意解除原告和领亿公司签订的租赁合同。领亿公司认为该合同部分有效，有效部分应继续履行。而合同无效部分涉及的无证房屋应当返还原告。对于合同有效部分的租金领亿公司同意支付，而无效部分的租金不仅不应该继续支付，就是已经支付的租金原告也应予以返还。原告提出解除合同的理由并非属于不可抗力，仅仅是因为双方对合同履行中的相关问题产生争议，应予以协商解决，如原告仍然坚持解除合同，则属于严重违约，应承担违约责任。由于部分房屋无产证，该部分房屋的使用遭到政府部门的阻拦，所以即使存在违约也是原告违约在先。故对原告要求领亿公司支付违约金的诉讼请求领亿公司不能同意。领亿公司确有部分租金未付，但是领亿公司在合同履行中告知原告开具发票后支付，而原告置之不理，故领亿公司不存在违约行为。对实际使用费的诉请，领亿公司还是坚持有效部分继续履行，无效部分不予支付。
被告翔颖机械厂和被告希诺公司共同辩称，翔颖机械厂和希诺公司与原告没有任何法律关系，翔颖机械厂和希诺公司不符合本案的被告主体。翔颖机械厂和希诺公司都和领亿公司签订了租赁合同，是系争租赁房屋的使用人，对系争租赁房屋具有合法使用权。故本案相关的法律责任都应由领亿公司承担，翔颖机械厂和希诺公司均不同意原告要求其搬离的诉讼请求，如一定要其搬离，则应由原告和领亿公司赔偿损失。
经审理查明，原告悦捷公司（甲方）和被告领亿公司（乙方）于2012年7月11日签订厂房租赁协议书一份，约定由领亿公司承租悦捷公司坐落于上海市嘉定区XX公路XX号靠西侧厂房。协议约定租赁面积厂房约5485平方米、土地面积约7500平方米，租赁时间为6年，自2012年8月15日起至2018年8月15日止，甲方于2012年7月15日交付乙方使用，之后一个月为免租装修期。厂房租金第一、二、三年每年租金为120万元，第四、五、六年每年租金为130万元，保证金（押金）为10万元。厂房租金采用先付后用的方式，乙方每三个月支付一次，分别于每年的8月15日、11月15日、2月15日、5月15日之前（前一周）支付给甲方，甲方开具相关的房租发票给乙方。在租赁期间甲方部分厂房不在产证上，甲方应保障乙方能够正常使用。合同还约定乙方不得擅自改变厂房结构，如因生产及办公需要进行装修改造，必须取得甲方书面同意，杜绝在厂区内乱搭乱建。在租赁期内厂房只能由乙方及其相关合法的业务客户使用，不得挪作他用，乙方与第三方发生的任何纠纷与甲方无关，一切责任由乙方负责。合同关于违约责任的约定为：甲方在无不可抗拒特殊的原因而单方面提出提前终止租赁协议，将赔偿乙方六个月的房租作为违约金及由此造成的相应损失；乙方如提前退租，必须提前三个月以书面形式告知甲方，并补偿甲方六个月的房租作为违约金；乙方未按合同规定期限缴纳房租，应支付甲方到期租金总额2%的滞纳金，如延期支付超过一个月，视为自动终止租赁协议，并以提前退租条例赔偿违约金；乙方未经甲方同意擅自改变厂房结构，经甲方发现后乙方必须恢复原样，并赔偿甲方实际造成的损失。协议签订后，原告按协议约定时间将租赁厂房交被告领亿公司使用，领亿公司亦按约支付了2012年8月15日、11月15日两期房租及押金10万元。但领亿公司未能于2013年2月15日前支付其应付房租30万元，至今仅支付5万元。
2013年1月31日，领亿公司向原告发出合法使用房屋告知函，称双方签订租赁协议中彩钢搭棚车间面积为1819平方米，为不在房产证面积，按合同约定原告应保障领亿公司能够正常使用，现国家有关部门及其消防部门，明确告知我方该处为违章搭建属于消防通道不得使用，否则罚款上限为20万元人民币，并会查封领亿公司货物等。领亿公司决定将该彩钢搭棚车间所有面积按原来合同价格退还原告，并退还领亿公司已交该处半年租金，领亿公司方可不予追究所造成领亿公司的经济损失，房产证内的房屋按原合同继续履行。针对上述函件，原告在于2013年2月5日寄送给领亿公司的律师函中回复称，双方签订租赁合同时对部分厂房无产权证的事实是明确了解的，并在此基础上签订了合同，故租赁合同系双方真实意思的表示；根据相关法律规定，即便原告部分厂房无产权证，但双方的合同仍为合法有效。原告无产权证部分的厂房，并未影响领亿公司的正常使用。领亿公司存在将部分厂房转租的行为，原告依法有权解除合同。2013年3月4日，领亿公司向原告发出回复函，表示领亿公司收到国家消防部门通知该处为违章搭建属于消防通道，已对领亿公司下达整改通知，如未整改该处，将进行罚款及扣留货物。按合同规定原告应保障领亿公司能够正常使用，现原告未能保障，故领亿公司提出将部分违章搭建厂房退还原告。如原告能出具保证书，保证如因国家有关部门查处，因房屋不合法导致的领亿公司及第三方所带来的损失由原告承担的话，领亿公司愿意缴纳该处的使用费。2013年3月19日，原告向领亿公司发送解除合同函，以领亿公司已构成违约为由，通知领亿公司解除合同，并要求领亿公司在2013年3月31日前完成合同解除后的相关事宜，包括返还租赁房屋、支付房租和实际使用费并支付违约金等。领亿公司于2013年3月20日收取此函后，于2013年3月25日回复表示坚决不同意解除合同，并坚持无证（违章搭建）部分如原告不能够保障领亿公司正常使用，领亿公司将该部分退还予原告。2013年3月28日，原告复函称对领亿公司提出退还无证部分的厂房不予同意，并要求领亿公司严格按合同约定支付租金。2013年5月，原告起诉来院。
另查，2012年10月8日，领亿公司与翔颖机械厂签订租赁合同一份，约定由领亿公司将上海市嘉定区XX公路XX号C栋租赁给翔颖机械厂作为加工仓库使用，租赁期限从2012年8月15日至2018年8月14日止。2013年1月13日，领亿公司与希诺公司签订租赁合同一份，约定由领亿公司将上海市嘉定区XX公路XX号里底楼2号仓库加1号办公楼二楼局部租赁给希诺公司作为加工仓库使用，租赁期限从2013年2月15日至2018年8月15日。
审理中，领亿公司提供了由上海市嘉定区公安消防支队于2013年6月17日向领亿公司出具的责令立即改正通知书一份，载明：消防支队于2013年6月17日对领亿公司单位场所进行消防监督检查，发现存在搭建的彩钢板占用消防间距、搭建的彩钢板占用消防车通道等消防违法行为，责令立即改正，并要求领亿公司采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。
诉讼中，领亿公司申请对XX公路XX号厂区内领亿公司施工工程的造价进行司法鉴定。本院委托万隆建设工程咨询有限公司进行鉴定后出具的司法鉴定意见书载明：可确定的由领亿公司组织施工的工程造价为82044元（工业建筑仓库单层）；双方存在争议的施工工程造价合计为305135元。具体内容包括：1、对组织施工单位主体存在争议的工程造价为275387元。工程内容是指厂区内的新建简易房工程、新建自行车棚工程、北面厂房的装饰和安装工程（包括两台起重机和配套电缆）、北面厂房办公室装饰工程、南面厂房装修工程、南面厂区内简易房屋工程。悦捷公司认为这部分工程是由领亿公司转租的实际用户（即翔颖机械厂和希诺公司）组织施工的，与领亿公司无关；领亿公司则认为这部分工程是由领亿公司组织施工的，与翔颖机械厂和希诺公司无关。2、对是否实施施工存在争议的工程造价为20577元。工程内容是指厂房南立面的外墙涂料工程和北面厂房内情窗台上方刷涂料工程。悦捷公司主张厂区交付领亿公司使用后，这两项工程现场没有再行施工过（即指房屋出租前由悦捷公司施工），领亿公司则主张是在其租赁使用厂区期间对这两项工程进行了施工。3、施工责任存在争议的工程造价9171元。悦捷公司主张厂房周边原有600宽的散水坡是领亿公司将其拆除后重做地坪，拆除后重新施工的责任应由领亿公司承担，领亿公司主张原有600宽的散水坡拆除后重做地坪是工程需要，不存在由哪一方承担责任的问题。悦捷公司对鉴定报告无异议。领亿公司认为鉴定报告总的鉴定价格偏低，特别是两台起重机和配套电缆每台鉴定价格5万元明显偏低。鉴定单位则认为鉴定价格是合理的。另对组织施工单位主体存在争议的工程造价275387元，翔颖机械厂和希诺公司认可系由领亿公司施工。
审理中，领亿公司提供申请书一份，以证明其在租赁后实施的工程均征得悦捷公司同意，如果悦捷公司要解除合同，则应赔偿领亿公司工程造价的损失，并返还不能正常使用的无证部分面积相应的租金和押金。悦捷公司则表示经过其同意的仅是“该厂房部分门口开大及在外面建造雨棚”，在实际施工过程中，悦捷公司实施了上述两项工程中的一项即在厂房南侧搭建雨棚（即司法鉴定意见书中的南面钢结构大棚工程），鉴于合同系因领亿公司违约导致解除，故领亿公司不应赔偿残值损失，且悦捷公司不同意利用，也不应予以补偿；其余施工工程均未经悦捷公司同意，故应由领亿公司自行承担相应费用且应将厂房恢复原状。
本院认为，鉴定报告中悦捷公司和领亿公司双方均认可由领亿公司组织施工的工程造价82044元应予确认。对组织施工单位主体存在争议的工程造价275387元，因翔颖机械厂和希诺公司均认可系由领亿公司施工，故亦可予以确认。对是否实施施工存在争议的工程造价20577元，因鉴定单位表示无法辨别该两项涂料工程何时施工，且领亿公司未提供证据证明该两项涂料工程系由领亿公司施工，故本院对领亿公司的主张不予采信。对施工责任存在争议的工程造价9171元。因悦捷公司和领亿公司均表示系领亿公司施工，本院予以确认。
以上事实，有厂房租赁协议、房地产权证、往来信函、照片、责令立即改正通知书、司法鉴定意见书、租赁合同、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，本案的争议焦点在于：首先，悦捷公司和领亿公司于2012年7月11日签订的厂房租赁协议的效力应如何认定？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得批准的，应当认定有效。本案租赁标的物有一部分未取得产权证（合同约定租赁面积5458平方米减去有证部分面积3666.64平方米即为无证面积1818.36平方米），系悦捷公司在未取得合法建设手续的情况下违章搭建，因此这部分租赁标的物具有违法性，与该部分租赁标的物相对应的部分租赁合同无效。本院据此认定上述厂房租赁协议部分有效，部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。故领亿公司应将其基于合同取得的无证部分的租赁物返还悦捷公司。同时，领亿公司还应当支付悦捷公司实际占用无证房屋期间的使用费，因双方一致确认租金支付至2013年2月15日，故使用费应当自2013年2月16日起算至实际返还租赁物之日止，领亿公司提出的关于不同意支付无证部分租赁物使用费的理由难以成立。至于使用费的标准，可以参照合同约定的租金标准支付。其次，悦捷公司是否有权解除合同？如果合同解除后的相关法律后果如何处理？悦捷公司主张解除的是整个厂房租赁合同，但在本院确认部分合同无效的前提下，所要讨论的问题就变成悦捷公司是否有权解除有效部分的合同？本院认为，因领亿公司存在未按合同规定期限缴纳房租及未经悦捷公司同意转租的情形，且在悦捷公司催告的情况下仍未支付租金，故悦捷公司有权解除合同。因悦捷公司要求解除合同的函件于2013年3月20日到达领亿公司，故本院确认合同于2013年3月20日解除。由于领亿公司将有证厂房转租给了翔颖机械厂和希诺公司，故在合同解除后，翔颖机械厂和希诺公司应从租赁厂房中搬出，由领亿公司将租赁物返还悦捷公司。领亿公司亦应按照合同约定的租金标准支付自2013年2月16日起算至实际返还租赁物之日止的租金及实际使用费，但领亿公司后来支付的5万元可从中扣除。悦捷公司则应将收取领亿公司押金10万元返还领亿公司。其三，悦捷公司要求领亿公司支付违约金的诉请是否应予支持？因合同约定领亿公司未按合同规定期限延期支付房租超过一个月，视为自动终止租赁协议，并以提前退租条例赔偿违约金（即补偿六个月的房租作为违约金），故悦捷公司要求领亿公司支付60万元违约金符合合同约定，但考虑到合同存在部分无效的因素及本案实际情况，本院酌情将违约金调整为30万元。其四，领亿公司要求悦捷公司赔偿是否应予支持？对鉴定报告中本院已经确认的内容，本院作分析如下：一、装饰装修工程造价。包括北面厂房的装饰工程、北面厂房办公室装饰工程、南面厂房装修工程。装饰装修工程领亿公司已实际使用，领亿公司可主张赔偿的是装饰装修残值损失。由于租赁合同是因领亿公司违约导致解除，故即便领亿公司装饰装修是经过悦捷公司同意的，其请求赔偿装饰装修残值损失，本院亦不予支持。二、扩建发生的费用。包括仓库、厂区内的新建简易房工程、新建自行车棚工程、南面厂区内简易房屋工程。悦捷公司表示前述工程中，其仅同意领亿公司实施厂房南侧搭建雨棚工程，其余施工工程均未经悦捷公司同意，且合同系因领亿公司违约导致解除，故悦捷公司不应赔偿相关损失；领亿公司认为其所施工工程均经过悦捷公司同意，悦捷公司如要求解除合同，就应予以赔偿。本院认为，悦捷公司在申请书中同意领亿公司根据使用需要，在不影响房屋结构前提下，对“该厂房部分门口开大及在外面建造雨棚等改造”进行施工。从申请书文义来看，不能认为领亿公司申请进行改造施工的仅为“该厂房部分门口开大及在外面建造雨棚”两项工程，而且在领亿公司进行该两项工程（实际仅施工了其中一项）以外的施工时，悦捷公司未提出异议，故可以确认悦捷公司对上述扩建工程是同意的。由于上述扩建工程未办理合法建设手续，悦捷公司和领亿公司双方对此均有过错，故扩建费用由双方按过错分担为宜，具体金额由本院根据本案实际情况酌定。三、安装工程造价。存在争议的工程造价275387元中，150902元是安装工程造价。其中主要为两台起重机安装工程价格（起重机价格每台3.5万元，含配套电缆等安装价格每台约5万元）约10万元。本院认为，因起重机本身可以搬走，故无须将其纳入损失范围。至于起重机的安装费用及其他安装费用，虽然因合同无法继续履行而可作为领亿公司的损失，但由于租赁合同是因领亿公司违约导致解除，相关损失应由领亿公司自行承担，故对领亿公司请求赔偿该项损失，本院亦不予支持。综合上述分析并结合本案情况，本院酌情确定由悦捷公赔偿领亿公司扩建费用损失10万元，其余损失不予支持。虽然翔颖机械厂和希诺公司也要求赔偿损失，但因涉及翔颖机械厂和希诺公司分别与领亿公司签订的租赁合同，本院在本案中无法对此作出处理，翔颖机械厂和希诺公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，第九十四条第一款第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海悦捷机电设备有限公司和被告上海领亿实业发展有限公司于2012年7月11日签订的厂房租赁协议书部分有效、部分无效；其中有效部分于2013年3月20日解除；
二、被告上海领亿实业发展有限公司、被告上海翔颖机械厂、被告上海希诺家庭用品有限公司应于判决生效之日起三十日内从位于上海市嘉定区XX公路XX号靠西侧厂房和场地中迁出，由被告上海领亿实业发展有限公司将前述厂房和场地返还原告；
三、被告上海领亿实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付原告上海悦捷机电设备有限公司租金和实际使用费（从2013年2月16日起算至三被告实际迁出之日止，按合同约定年租金120万元的标准计算，但应扣除领亿公司已付5万元）；
四、被告上海领亿实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海悦捷机电设备有限公司违约金30万元；
五、原告上海悦捷机电设备有限公司应于判决生效之日起十日内返还被告上海领亿实业发展有限公司押金10万元；
六、原告上海悦捷机电设备有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿被告上海领亿实业发展有限公司经济损失10万元。
七、原告上海悦捷机电设备有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10384.93元，由原告上海悦捷机电设备有限公司负担3384.93元，由被告上海领亿实业发展有限公司负担7000元（被告上海领亿实业发展有限公司负担之款于判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
代理审判员 周 平
人民陪审员 宗小时
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：┄┄
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
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（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。