河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第2694号
原告（反诉被告）王培香，女，1966年6月5日出生，汉族。
委托代理人方金雁，河南胜威律师事务所律师。
被告郑州元通物业管理有限公司（反诉原告）。
法定代表人辛整建，职务总经理。
委托代理人苏铭，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托代理人王玉博，北京大成（郑州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）王培香诉被告郑州元通物业管理有限公司（反诉原告，以下简称元通公司）合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王培香及其委代理人方金雁，被告（反诉原告）元通公司的委托代理人苏铭、王玉博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王培香诉称，2014年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）就被告自建的位于元通商城负一层B-006号建筑面积39.48平米的街铺经营使用权签订《协议书》一份，约定：原告以362742元的价格受让被告上述房屋的经营使用权，经营使用权的年限为30年，自2015年7月1日起至2045年6月30日止；原告自2015年7月1日起取得房屋的经营使用权。并约定协议签订后双方均不得无故解除、撤销、变更，否则违约方应承担总价款30%的违约金。原告按要求支付了受让款362742元，2015年7月1日被告却未能如期向原告交付房屋，并单方变更交付时间。被告不遵守协议单方变更合同的违约行为，给原告造成了很大的损失。为维护原告合法权益，根据《合同法》和《民事诉讼法》相关规定，依法诉至法院。要求：1、依法判令被告支付原告违约金108822.6元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告元通公司辩称，被答辩人诉称答辩人存在单方变更合同的行为，并要求答辩人承担108822.6元人民币违约金没有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。因此，根据上述法律定义，“合同变更”指合同当事人在协商一致的前提下，就原合同约定的内容进行相应变更的行为。双方签订的《协议书》第七条的内容完整理解是为防止甲乙双方合同目的无法实现的情形发生。而在本案中，答辩人并未对《协议书》的内容要求或组织进行变更，始终认可并实际履行《协议书》约定的权利义务。被答辩人在《民事起诉状》中所陈述的“被告未能如期向原告交付房屋”则是不可抗力原因造成延迟履行合同的性质，并非合同当事人对合同权利义务的调整。故迟延交付房屋的行为显然不是《合同法》概念中的合同变更行为，不适用《协议书》第七条的约定。综上，在《协议书》约定的权利义务层面不存在被答辩人所主张“单方变更合同”的事实发生，也未发生造成被答辩人合同目的无法实现的情形。请求人民法院依法公正审理，驳回被答辩人的无理诉求。
被告元通公司反诉称，2014年10月25日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订《协议书》约定：反诉被告受让反诉原告出资建设的元通商城负一层B-006号房屋的经营使用权，双方均不得就本协议无故解除、撤销、变更。否则违约方应承担总价款30%的违约金，并承担因违约产生的其他经济损失。2015年9月初，反诉被告向反诉原告送达《解除合同通知书》，要求解除合同。反诉原告认为其行为违反了《协议书》约定，应承担约定的违约责任，为维护合法权益，反诉原告提出反诉，要求反诉被告支付违约金108822.6元，反诉费由反诉被告承担。
原告就被告的反诉辩称，反诉被告不是无故解除双方签订的协议书，而是在反诉原告未按合同约定按时交付房屋并将交房时间单方变更为10月1日，给反诉被告造成了很大损失的情况下，反诉被告依据《合同法》91、94条，最高人民法院关于商品房买卖的有关法律规定，依法行使法定解除权，并不构成违约，不符合双方协议书第七条约定的违约条款，故此反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
原告王培香为证明其诉讼主张，向本院提交证据材料如下：
证据一、协议书《合同编号：0033》一份，证明目的：证明2014年10月25日，原告与被告签订协议书，约定被告将自建商城负一层B-006号建筑面积39.48平米的街铺经营使用权出让给原告，原告以362742元的价格受让被告上述房屋的经营使用权，经营使用权的年限为30年，自2015年7月1日起至2045年6月30日止，原告在2015年7月1日起取得房屋的经营使用权。并约定协议签订后双方均不得无故解除、撤销、变更。否则违约方应承担总价款30%的违约金。
证据二、2014年10月23日收据一份，证明目的：证明原告已依照协议书约定全额向被告支付了该街铺的经营使用权全部出让金，已全面履行了协议书所约定的义务。
被告对原告提交的上述证据发表质证意见如下：
真实性无异议，对证据一的部分证明目的有异议，本案不适用合同第七条违约条款。
被告元通公司针对其辩称提供证据如下：
证据一、2014年10月25日，原告与被告郑州元通物业管理有限公司签订的《协议书》（同原告的证据一）一份，共三页。证明目的：1、本协议第七条约定的违约责任限于对本协议的解除、撤销、变更三种情形；2、原、被告双方之间并未就延迟履行合同义务约定任何违约责任，原告要求被告按照合同总价款的30%承担违约责任没有事实和法律依据。
证据二、元通商城施工照片三张。证明目的：在签订协议后，被告积极履行合同约定的建设义务，并已接近尾声。
证据三、2011年1月21日，郑州市中原区须水镇人民政府、郑州元通物业管理有限公司、郑州纺织产业园管理委员会三方签订的《须水新集贸市场委托建设及出资协议》一份，共6页。证明目的：被告受郑州市中原区须水镇人民政府的委托建设须水新集贸市场（即元通商城），被告有权取得部分房屋的相关权益，并有权进行处分。
证据四、2013年11月，郑州中原新区管委会下发的中原管（2013）33号《关于加快须水农贸市场建设的会议纪要》一份，共3页。证明目的：该证据证明，标的房屋逾期交付的原因系因政府行为及第三方的不可抗力因素引起，被告不存在单方变更合同的行为。
原告对被告就其辩称提供的证据质证如下：
证据一：真实性无异议，对证明目的有异议，协议书明确约定交房日期为2015年7月1日，被告未按合同约定交付房屋，并单方将交付时间多次变更，视为对合同内容的变更。应按照合同第七条承担违约责任。
证据二：真实性有异议，照片上的商铺不是原告所购买商铺的位置。不能真实反映原告所购商铺现在的真实情况。
证据三：真实性无异议，证明目的无异议。
证据四：真实性无异议，该文件下发日期为2013年11月22日，原告与被告签订商铺经营权转让协议书时间为2014年10月25日，被告在与原告签订协议书时，约定交房时间理应考虑到中原新区管理委员会会议纪中涉及的有关规定，其至今未履行交房的义务系被告单方面造成，不能归结为政府行为的不可抗力的情况。被告在与原告签订协议时将交房时间确定为2015年7月1日，是在已经考虑到会议纪要所提到的各种情况的条件下确定的交付时间，被告在签订协议时是对交房时间是有一定把握的。不能证明被告的证明目的。
被告元通公司针对其反诉请求及事实提供证据如下：
证据一同我方以上提供的协议书，证明目的：反诉被告在签订协议时受让的是元通商城自留房屋的经营使用权，因此反诉被告对房屋的性质是了解的；协议第七条约定反诉原、被告双方均不得无故解除合同，否则需向对方支付30%的违约金。
证据二：2015年9月19日，反诉被告向元通公司送达的解除合同通知书原件一份，证明目的：反诉被告违反协议书的相关约定，应向元通公司承担相应的违约责任。
原告对被告提交的上述证据发表质证意见如下：
真实性无异议，证明目的有异议，反诉被告不是无故解除双方签订的协议书，而是在反诉原告未按合同约定按时交付房屋并将交房时间单方变更为10月1日，给反诉被告造成了很大损失的情况下，反诉被告依法行使法定解除权，并不构成违约，不符合双方协议书第七条约定的违约条款，因此不应当承担合同第七条的违约责任。
经审查，本院对原、被告提交的证据材料作如下分析、认定：
原告提交的证据一、二，被告对其真实性没有异议，可以证明原、被告双方存在合同关系及合同约定的内容，本院对其真实性予以采信。
被告就其辩称提供的证据一及证据三内容明确，能够证明被告主张，本院予以采信；证据二不能证明是原告所购买房屋所在位置，本院不予采信；被告提供的证据四形成在原告与被告签订协议之前，是被告在签订协议时能够预见的，故不能证明被告的证明目的，本院对其证明目的不予采信。
被告就反诉提供的证据原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以采信；但证据二不能证明原告违背了协议的相关约定，对被告的证明目的不予采信。
根据原、被告陈述及本院采信的证据，本院确认以下法律事实：
同年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，主要内容为：根据相关政府的会议精神，甲方出资建设原须水集贸市场改建后新市场（暂定名：元通商城），并有权出让自留部分房屋的经营使用权，甲、乙双方在平等自愿、协商一致且对项目和房屋的基本情况充分了解的基础上，就乙方受让甲方自留房屋营使用权达成协议：乙方拟受让房屋位于商城负一层B-006号，建筑面积39.48平方米；乙方受让经营使用权的总价款为人民币叁拾陆万贰仟柒佰肆拾贰元整（￥362742元），乙方应于本合同签订之日一次付清，逾期未足额支付本协议自动解除；乙方受让房屋的经营使用权年限为30年，自2015年7月1日起至2045年6月30日止，经营类别为街铺；甲方承诺乙方自2015年7月1日起取得房屋的经营使用权；本协议签订后双方均不得就本协议无故解除、撤销、变更，否则违约方应承担总价款30%的违约金，并承担因违约产生的其他经济损失。在上述协议签订之前的10月23日，原告已向被告支付转让款362742元。之后，至2015年7月1日，被告未按协议约定的时间向原告履行交付义务。
2015年9月19日，原告王培香向被告元通公司发送《解除合同通知书》，内容为：“本人于2014年10月25日与你公司签订协议书，约定你公司将位于郑州市中原区郑上路以北、郑西客运专线以南、须水河东路以西、须水河以东元通商城负一层B-006号，建筑面积39.48平方米商铺经营使用权转让给本人，本人应当于2015年7月1日取得房屋的经营使用权。然而你公司在2015年7月1日未将上述商铺交由本人使用，本人多次找到你公司协商要求交付商铺经营使用权，你公司一直推拖时间至今未能交付商铺给本人，你公司行为已构成严重违约，故本人依据我国《合同法》第91条、94条之规定通知您：自你公司收到本解除合同通知书之日起，解除双方于2014年10月25日签订的协议书，请你公司在收到本通知7日内退还本人购房款362742元并按照合同约定支付本人总价款的30%的违约金即108822.6元！”
被告收到原告方解除合同通知书后一直未予答复，亦未退还原告购房款。原告于2015年10月21日提起诉讼，要求被告支付违约金，并在诉讼中明确表示不再要求解除合同。
诉讼中，原告称被告单方将交付房屋的时间变更为2015年10月1日，被告不予认可，原告亦未提供相应证据。
诉讼中，原、被告均认可双方合同仍处在履行过程中。
本院认为，原、被告双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。上述协议签订后，原告依约交付受让款362742元，被告却未按协议约定在2015年7月1日前将符合约定的房屋交付原告使用，已构成违约，应当支付违约金或赔偿因违约给原告造成的损失。被告未能如期向原告交付房屋”是延迟履行合同的性质，并非对合同权利义务的调整。故迟延交付房屋的行为显然不是合同变更行为，不适用《协议书》第七条的约定。原告认为被告的延迟交房行为系单方解除合同，要求按被告根据协议中关于无故解除协议应承担的违约条款要求被告支付总价款30%的违约金没有依据。因双方协议中没有关于逾期交房应如何承担违约金的约定，但被告逾期交房给原告造成了实际损失确实存在，本院认为以原告支付被告的总价款为基数按中国人民银行规定的贷款利率标准向原告支付利息损失为宜。
关于被告提出的反诉请求，本院认为，原告在被告违约的情况下向被告发出解除合同通知书，原告的行为并不符合双方协议中约定的无故解除协议的违约条款规定的情形，且被告对原告的通知未予答复，双方在庭审中均认可双方合同仍处于履行过程中，故双方合同并未实际解除，亦未给被告造成任何损失。故被告反诉要求原告支付30%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑州元通物业管理有限公司按中国人民银行规定的同期贷款利率标准以362742元为基数向原告王培香支付自2015年7月2日起至实际交房之日的利息损失；
二、驳回原告其它诉讼请求；
三、驳回被告郑州元通物业管理有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费2476元，由原告王培香、被告郑州元通物业管理有限公司各负担1238元，反诉案件受理费1238元由被告郑州元通物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长 徐红展
审判员 黄 健
审判员 李晓玲
二〇一六年三月三十日
书记员 丁 岚