延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终36号
上诉人（原审原告）：吕敬海，住吉林省敦化市。
委托诉讼代理人：宋庆亮，吉林林海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尹仙女，住吉林省敦化市。
被上诉人（原审被告）：尹英爱，住吉林省敦化市。
被上诉人（原审被告）：尹香玉，住吉林省敦化市。
上诉人吕敬海因与被上诉人尹仙女、尹英爱、尹香玉之间房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2016）吉2403民初1254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
吕敬海上诉请求：撤销一审判决，依法改判。具体理由如下：1.一审法院仅以被上诉人提供的微信照片认定上诉人违约在先是错误的，且未对该证据的真实性进行认定；2.尹仙女在2015年7月18日将房屋加设门锁的行为是自救行为是错误的；3.水电押金2000元认定为保证金是错误的，上诉人未缴纳水电费与被上诉人无关，租期内上诉人因被上诉人违约行为不能使用该房屋，被上诉人将欠缴的水电费用扣除后，应当返还给上诉人。
吕敬海向一审法院起诉请求：要求尹仙女，尹香玉退还未到期租金5833元、购买设备款28000元、水电押金2000元，并赔偿室内装饰损失73600元、门面装修19000元、采购货物损失31150元，合计159000元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月19日，原告与尹仙女、尹英爱签订两份房屋租赁合同，一份系尹英爱作为其姐姐尹香玉的委托代理人与原告签订，经营串店使用。租赁期限为2014年8月20日至2019年8月19日，双方约定每间房屋每年租金为35000元，一年一交。原告承租后，对房屋进行装修。2015年7月17日，尹仙女和尹爱英在原告不知情的情况下，强行收回房屋，故原告诉至法院。
一审经审理查明：2014年7月19日，尹仙女、尹香玉（甲方）与吕敬海（乙方）签订房屋租赁协议书（2份），约定尹仙女、尹香玉将位于敦化市渤海街站前委2组，两间相邻的门市房租赁给吕敬海经营烧烤店，其中110.95平方米的房屋所有权人为尹仙女，141.6平方米的房屋所有权人为尹香玉。双方约定租期为五年，自2014年8月20日起至2019年8月19日止。2014年8月20日至2017年8月19日的租金为每年3.5万元，2017年8月20日至2019年8月20日的租金每年按10%增长，租金包含当年取暖费，乙方承租期间有权根据经营需要进行装修改造，并有转租及出兑的权利，但必须与甲方协商，租赁期间有关房屋所有费用由乙方承担，乙方给付甲方押金1000元。尹香玉委托其妹妹尹英爱、尹仙女与吕敬海在租房协议书上签字。2014年7月18日，尹仙女收取了吕敬海交付的房屋租赁款7万元以及烧烤店设备款2.8万元、水电押金2000元，尹仙女为吕敬海出具了收条。吕敬海在租赁涉案房屋后，经营“金龙屿”串店，但在2015年6-7月已停业。2015年7月6日，吕敬海向尹仙女提出不再续租房屋，双方之间用微信进行联系，吕敬海说：“所以，我可以拆除任何东西，最起码我可以拆除我所投资的设施。否则你退30000元。”尹仙女回复：“你投资的可以拿走，我的东西你就不要动，做生意本来就有挣有赔，在于自己不愿别人，那个房子我会继续租下去。”吕敬海说“店里所有的东西都是我的，我想怎么动，就怎么动，不需要你来教我。”、“我决心，不惜一切代价维护自己的权益。”2015年7月11日19时许，尹仙女向敦化市公安局渤海派出所报警，据报警回执记载：“2015年7月11日19时许，在敦化市渤海街毛毡胡同内的百合串店内，因为租户吕敬海搬走出租房内两扇门的事，房主尹仙女同租户吕敬海发生纠纷。”但公安机关接警后未作出明确的处理意见。2015年7月18日，尹仙女将吕敬海已经锁好的门上再加设门锁。之后吕敬海以尹仙女违约为由，未再使用涉案房屋，于2015年8月14日向本院提起诉讼，要求尹仙女、尹英爱赔偿损失。
另查明，吕敬海交纳2014至2015年度的房租费后，未再交纳房租费，截至2015年7月18日吕敬海租赁房屋期间拖欠水费389.40元、电费284.54元，该款由尹仙女支付。2016年尹仙女、尹英爱将涉案的房屋已转租给他人。
一审法院认为：尹仙女、尹香玉将自己所有的房屋出租给吕敬海收取租金，双方之间形成了房屋租赁合同关系。双方约定租赁期限为五年（自2014年8月20日起至2019年8月19日止），吕敬海只交纳了2014至2015年一年的房屋租金。2015年7月6日，吕敬海给尹仙女发微信提出不再续租房屋，要求尹仙女退还3万元，并在2015年7月11日晚，吕敬海将租赁房屋内的部分物品转移，因此尹仙女向公安机关报案。尹仙女加设门锁的照片能够印证吕敬海已搬离租赁房屋，并将租赁房屋内的设施进行拆除，视为吕敬海用自己的行为表明其不再履行租赁合同。由此认定，吕敬海违约在先，尹仙女为保护自己的财产，在吕敬海已锁好的门上加设门锁，属于自力救济行为，在承租人吕敬海违约在先的情况下，出租人有权据此解除合同。况且在2015年7月18日尹仙女加设门锁后，吕敬海并未明确做出要求继续履行合同的意思表示，而在2015年8月14日提起诉讼，据此双方之间的房屋租赁合同事实上已经解除。吕敬海作为承租人违约在先，而要求出租人承担违约责任，违背公平原则，不具有合理性，故吕敬海主张返还租金5833元及赔偿装修损失等，没有法律依据，本院不予支持。关于水电押金2000元是出租房为了防止承租人拖欠租赁期间的水电费所约定的一种保证金，因吕敬海租赁房屋期间拖欠水费和电费，已构成违约，故吕敬海要求返还水电押金2000元，亦不予支持。对设备款28000元，双方均认可属于买卖关系，故与本案不是同一个法律关系，而且吕敬海已将租赁房屋内的部分物品转移，亦未能举证证明28000元设备款中，具体包括哪些设备，故吕敬海要求赔偿设备损失28000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，吕敬海的诉讼主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告吕敬海的诉讼请求。案件受理费3017元，由原告吕敬海负担。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：案涉的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。吕敬海主张在其不知情的情况下，尹仙女、尹香玉强行收回房屋，因此要求返还剩余租金及赔偿损失，但2015年7月6日其向尹仙女发微信提出不再续租房屋，要求返还3万元，且将租赁房屋内的物品转移，因此尹仙女向公安机关报案，并加设门锁的事实可以认定吕敬海违约在先。承租人违约在先的情况下出租人有权解除合同。吕敬海要求返还租金及赔偿损失缺乏依据，一审未予支持并无不当。关于水电押金2000元，是为了保证吕敬海在承租期间履行交纳水电费的义务而收取的保证金，虽然承租人吕敬海不履行交纳水电费的义务，由尹仙女支付了拖欠的水电费共计673.94元，但在扣除拖欠的水电费后的余额，出租人仍应向承租人返还。即尹仙女、尹香玉应向吕敬海返还1326.06元（2000元-673.94元）。一审对水电押金的处理不当，应予以纠正。
综上所述，吕敬海的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省敦化市人民法院（2016）吉2403民初1254号民事判决；
二、尹仙女、尹香玉于本判决发生法律效力之日起立即返还吕敬海1326.06元；
三、驳回吕敬海的其他诉讼请求。
如尹仙女、尹香玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3017元，二审案件受理费3017元，共计6034元，由吕敬海负担5531元，由尹仙女、尹香玉负担503元。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林美& # xB;
审判员 朴 美 兰
二〇一七年四月十日
书记员 朴 晟 慧