温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第855号
原告：郑定松，男，1949年12月17日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人：舒永珍，浙江平宇律师事务所律师。
被告：林赛鸣，男，1984年7月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原告郑定松为与被告林赛鸣房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2014年3月28日受理后，由审判员李元适用简易程序，于同年4月29日公开开庭进行了审理，原告郑定松及委托代理人舒永珍，被告林赛鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑定松诉称：2012年11月8日之前（具体日期不清），原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于温州市鹿城区锦绣路城南花园4-6号楼4室的房屋出租给被告，租赁期限自2012年11月8日至2015年11月7日；双方口头约定第一年年租金为33000元；第二年年租金为42000元（折算月租金为3500元）；第三年年租金按市场价�。合同签订后，原告按时交付房屋给被告，被告分别于2012年11月20日、2013年5月5日分两笔支付了第一年度即2012年11月8日至2013年11月7日的租金合计33000元。此后，被告未再支付租金。原告曾多次要求被告支付后续租金，并在被告表示退租后要求被告腾出房屋，但被告却一直占用房屋且拒交租金，对原告的要求不予理睬，甚至拒绝接听原告的电话。被告上述行为已构成根本违约，原告有权依法解除租赁合同，并要求被告支付2013年11月8日以后的租金，腾空房屋返还给原告。现请求判令：1.解除原被告之间的房屋租赁关系；2.被告立即腾空锦绣路城南花园4-6号楼4室房屋并返还原告；3.被告向原告支付租金（按月租金3500元自2013年11月8日起计算至返还房屋之日止，暂计算至2014年3月7日计14000元）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告林赛鸣辩称：原告诉称与事实不符，涉�房屋系原承租人胡中丽于2012年2月12日与原告一起转租给被告，转让费为人民币15万元，年租金为3万元。当时原告要求被告签订之后三年的《房屋租赁合同》，被告提出在该合同中写明未来三年的租金金额，原告以确保合同期内租金最高涨幅不高于2000元为由拒绝了被告的要求。此后，被告投入大量资金对涉案房屋进行装修，经营“来伊碗”面馆。合同期第一年，原告便恶意提高租金，要求被告支付45000元的年租金，遭到被告拒绝后频频到店中制造事端，对面馆生意造成负面影响，被告无奈与原告再三协商，达成年租金为33000元的口头协议。合同期第二年，原告仍无理要求被告支付45000元的租金，被告经多次协商无果，以原告恶意提高租金为由提出终止合同，并转租涉案房屋。被告通过中介机构转租，原告多次撕毁转租告示，阻碍被告将涉案房屋转租，企图从自己手中转出，侵占本应属于被告的15万元转让费。因双方僵持不下，2013年11月21日经居委会调解双方达成如下协议：1、自租赁期产生日，被告配合搬出涉案房屋内的所有物品；2、被告付给原告的1000元定金作为前期的租金补偿（指2013年11月8日至2013年11月21日的租金，被告已支付该款）。综上，双方租赁合同已于2013年11月21日解除，在原告另行出租前被告不必腾空涉案房屋，故请求驳回原告全部诉请。
经审理，本院认定本案事实如下：原告郑定松系坐落于温州市鹿城区锦绣路城南花园4-6号楼4室房屋所有人。2012年，原告与被告林赛鸣签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限自2012年11月8日至2015年11月7日，被告支付原告押金1000元。上述合同未记载租金金额及支付方式，仅记载被告如需继续承租应提前三十天向原告交付下期租金。合同签订后，被告依约使用上述房屋并分别于2012年11月20日、2013年5月5日分两笔支付租金33000元。后双方对第二年租金金额发生争执，自2013年11月8日起被告未再支付租金。经社区居委会调解双方于2013年11月21日签订协议一份（甲方为原告，乙方为被告），约定：1、2013年11月21日起甲方出租涉案房屋，被告不得干扰，自租期产生日乙方配合搬出店内所有物品；2、乙方付给甲方的的1000元定金作为前期的租金补偿。协议签订后，被告至今尚未腾空交还涉案房屋，亦没有支付租金，原告遂提起诉讼。
以上事实有原告提供的原、被告身份证明、涉案房屋所有权证和国有土地使用权证、房屋租赁合同、协议书及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定全面履行义务。双方签订的租赁合同虽然没有记载租金标准及支付方式，但双方确认被告支付的33000元为租赁期第一年的租金，即租金为每月2750元，已支付至2013年11月7日。关于双方签订的合同是否已解除，对于2013年11月21日签订的协议，双方对其第二条内容即被告所付的押金1000元已作为补偿拖欠租金的款项无异议，本院予以确认。双方对协议第一条内容理解不一致，被告称根据该条款双方合同已于2013年11月21日解除，原告可另行出租房屋，且在原告另行出租前，被告可继续无偿占用涉案房屋。本院认为，该协议签订时仍在双方租赁合同期限内，结合租赁双方利益应理解为如原告另行出租则被告予以腾空，而非立即解除合同，被告关于该条款的上述理解显然有损出租方利益，与原告本意不符。因此，该协议不能视为双方已合意解除租赁合同。综上，被告依约�用涉案房屋并支付第一年租金，期限届满后继续使用涉案房屋，却未再支付租金，显属违约，其拒不支付租金已使原告签订租赁合同的目的无法实现，故原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同并要求被告腾空交还涉案房屋，合法有据，应予支持。关于原告主张的租金，因双方仅约定租赁期内第一年租金，对后续租金没有书面约定，原告也没有证据证明其与被告已约定租金调整为每月3500元，故被告应继续按原租金标准即年租金33000元支付租金直至合同解除之日。合同解除之后原告继续占用涉案房屋的，应按该租金标准支付占有使用费至实际腾空交还之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告郑定松与被告林赛鸣就温州市鹿城区锦绣路城南花园4-6号楼4室房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、被告林赛鸣于本判决生效之日起十日内支付原告郑定松租金（按每月2750元自2013年11月8日计算至本判决生效之日，扣除被告已支付的押金1000元）；
三、被告林赛鸣于本判决生效之日起十日内腾空温州市鹿城区锦绣路城南花园4-6号楼4室房屋交还原告郑定松，并于实际腾空交还之日支付原告郑定松占有使用费（按每月2750元自判决生效次日起计算至实际腾空交还房屋之日止）；
四、驳回原告郑定松的其他诉讼请求。
案件受理费150元，减半收取75元，由被告林赛鸣负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员 李 元
二〇一四年七月二十五日
书记员 白蓓丽
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款的规定：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条：�同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。