山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2968号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地山东省济南市。
法定代表人刘国光，总经理。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告孙宏丽，女，1984年11月11日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人巩加龙（系被告孙宏丽丈夫），男，无业，住址同被告孙宏丽。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告孙宏丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁到庭参加了诉讼，被告孙宏丽及其委托代理人巩加龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告于2013年9月15日入住济南市1202室后，于当日同原告签订《前期物业服务协议》。自2014年4月至2015年8月，该被告累计拖欠物业服务费2103.7元。原告为催交物业服务费曾向被告发出《告知函》一份，通知被告到物业服务中心说明情况并据实交纳物业服务费。原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判令被告向原告补交拖欠的物业服务费2103.7元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告孙宏丽辩称，就原告龙泉物业公司诉我物业服务合同纠纷一案，提出以下答辩意见：按照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有举证义务的当事人承担举证责任。”本案中，原告是负有履行义务的当事人，希望法官让原告承担其已经履行《前期物业管理服务协议》的举证责任。起诉状中所述欠交物业费是因为原告没有按照约定履行合同及未按约定进行服务造成的，原告已违约在先。理由如下：1、据《前期物业管理服务协议》第一条约定的内容看，原告龙泉物业公司是由房地产开发单位委托的。《山东省物业管理条例》第二十一条规定：“建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。”原告龙泉物业公司为涉诉小区服务，不符合上述规定，故该《前期物业管理服务协议》应为无效合同。2、被告在办理交房手续的当天，原告要求被告必须签订由原告方提供的强制性格式合同，即《前期物业管理服务协议》，否则就不给住房钥匙。原告的行为，违反了我国《合同法》第三条、第四条、第五条的规定，故该协议应为无效协议。3、《前期物业管理服务协议》第22条中规定：“车辆看管费：100元∕车∕月。”并且原告按照此金额收费，否则车辆无法进入地下停车位。此项收费违背了济南市物价局2012年8月3日公布的《济价费字（2012）77号文件》的规定，停车服务费实行政府指导价。每辆车基准价格为35元∕辆∕月，可上浮10%，下浮不限。原告龙泉物业公司提供的格式合同中的此项约定，也违反了上述规定，故该合同为无效合同。4、《前期物业管理服务协议》中约定了原告龙泉物业公司每年应向业主、物业使用人公布一次物业服务费用的收支情况。被告方从2013年9月15日交房后至今已有2年多时间，原告龙泉物业公司从未向业主公布过物业服务费的收支情况，侵害了被告和广大业主的知情权。原告已违约在先，现再索要物业服务费显然不当。5、小区西侧围墙上有乱贴、乱挂广告的现象（西侧共有四个消防通道，每个消防通道均挂有绿地海泊天沅的售楼广告，张贴大量大智学校的宣传广告和车位销售广告）。小区内的公共绿地设有广告牌，也张贴绿地海泊的售楼广告。每栋楼每单元一楼大厅内均张贴有各类广告信息，悬挂多媒体的广告显示器，滚动播放各种公司宣传和各类产品广告。小区内的道路照明昏暗，路灯大部分不亮。这些情况均不符合《前期物业管理服务协议》中的约定，原告方未按协议履行，已违约在先。6、小区东侧围墙为铁栅栏，栅栏之下为一断层，深约7米左右，断层下为兴济河。该部位未标注“坠落危险”的标志，未采取相应的防范措施。这违反了《前期物业管理服务协议》第23条的规定，也说明了原告方服务不到位，已违约在先。综上，被告认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》不具有合法性，原告方已先行违约。原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告龙泉物业公司系由开发单位济南绿地泉景地产股份有限公司开发建设的泉景天沅·雅园小区的前期物业服务企业，被告孙宏丽系该小区1202室业主。2013年9月15日，被告孙宏丽办理了所购买房屋的入住手续并与原告签订了《前期物业管理服务合同》一份。该合同中载明的收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.4元的标准收取；商铺物业服务费按照每月每平方米3.0元的标准收取；车辆看管费为每月每车100元；代收代缴电费及水费，按照市场价格的标准向业主或使用人按实际用量收取。合同期限为2011年5月10日至小区业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业管理委托合同》时止。合同落款处，甲方加盖有“济南龙泉物业管理有限责任公司”公章，乙方由被告孙宏丽签名予以确认。被告孙宏丽所居住的房屋建筑面积为88.39平方米，自2014年4月至2015年8月，该被告未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费用，累计拖欠时间为17个月，计2103.7元（1.4元×88.39平方米×17个月＝2103.7元）。原告龙泉物业公司曾于2015年8月28日向被告孙宏丽送达一份《告知函》，内容为：根据龙泉物业公司信息系统显示，该被告自2014年4月至2015年8月累计拖欠物业服务费2103.7元。请被告孙宏丽接到通知后七日内到物业服务中心说明情况并据实交纳拖欠的物业服务费，逾期管理方将依法主张权利。现原告龙泉物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告孙宏丽补交拖欠的物业服务费2103.7元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，在开庭审理前，被告孙宏丽的委托代理从巩加龙向法院提交了照片一组及答辩材料，欲证实原告龙泉物业公司服务的雅园小区内存在到处张贴广告、晚上路灯不亮、垃圾不及时清理、危险处不设警示标识等情况，以证实原告龙泉物业公司的服务质量差，不能达到合同约定的标准。
以上事实，由前期物业管理服务合同、告知函、照片、原告一方当事人的陈述及被告的答辩材料等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告龙泉物业公司接受建设单位的委托，为泉景天沅雅园小区提供前期物业服务，并未违反法律、法规的相关规定，其与被告孙宏丽签订的《前期物业管理服务合同》，也是双方当事人真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。被告孙宏丽称该合同无效，未能提供相应的证据和依据，故对其答辩状的此项主张，本院不予支持。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。对于被告答辩状中提出的原告龙泉物业公司服务质量差的问题，本院认为，被告提交的照片，并不能证实照片中反映的情况是原告龙泉物业公司在该小区从事物业服务时的一种常态，且给业主造成了重大损失，造成了小区环境严重恶化，达到不适宜居住的程度，以致于业主不应当向原告交纳物业服务费，故被告孙宏丽的此项主张，证据不足，本院不予支持。对于被告方提出的业主知情权问题，本院认为，如被告或其他业主认为原告龙泉物业公司未公布物业服务费的收支情况侵害了其知情权，可根据我国《物权法》和《民事诉讼法》的规定，采取诉讼的方式维权或通过其他公力救济途径来主张权利，而不应采取拒交物业服务费的方式来对抗。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告孙宏丽提供的现有证据尚不足以证实原告龙泉物业公司的服务构成重大瑕疵，即使其所陈述的事实客观存在，本院也认为是一般瑕疵，并不能成为被告拒交物业服务费的理由。在没有得到原告龙泉物业公司许可的情况下，被告孙宏丽拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告龙泉物业公司要求被告孙宏丽补交拖欠的2014年4月至2015年8月的物业服务费2103.7的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十六条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
被告孙宏丽于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司补交拖欠的2014年4月至2015年8月的物业服务费2103.7元。。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告孙宏丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一五年十一月十四日
代理书记员 孙靖