安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖04民终566号
上诉人（原审被告）：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省凤台县经济开发区凤淮路与七号路交汇处，统一社会信用代码913404215592207846（1-1）。
法定代表人：毛积慧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶志明，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：吕磊，男，汉族，1980年1月13日生，汉族，住安徽省颖上县。
委托诉讼代理人：常红丽，安徽新建律师事务所律师。
上诉人安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥置业公司）因与被上诉人吕磊委托合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2017）皖0421民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人亿祥置业公司的委托诉讼代理人崔勇、陶志明，被上诉人吕磊的委托诉讼代理人常红丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
亿祥置业公司上诉请求：请求二审法院依法改判驳回吕磊一审中对亿祥置业公司的起诉或裁定撤销原判决，发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，认定事实错误。亿祥置业公司与吕磊签订的是委托合同，吕磊将其所有的商铺委托亿祥置业公司经营管理，所产生的权利义务关系应由吕磊承担，故亿祥置业公司不是本案适格主体。且亿祥置业公司将涉案的商铺租给了案外人王邦银，并不存在违约行为。现实际承租人王邦银未能支付租金，亿祥置业公司并没有扣留租金，因此，吕磊应当起诉实际承租人王邦银。二、原判决适用法律错误，原判决在认定事实不清，证据不足的情况下所适用的法律明显错误。
吕磊辩称：一、根据合同相对性原则，吕磊与亿祥置业公司签订了《委托经营管理合同》，吕磊在亿祥置业公司未履行合同义务的情形下，有权主张权利，亿祥置业公司属于适格主体；二、根据双方签订的委托经营管理合同，亿祥置业公司没有按照合同条款约定支付租金及违约金，其行为已构成根本违约；三、亿祥置业公司是否实际收取承租方的租金不能成为其不承担合同义务的条件，综上，原判决认定事实清楚，适用法律并无不当。
吕磊向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决亿祥置业公司支付吕磊房租费9018.24元，违约金9018.24元，合计18036.48元；2、由亿祥置业公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月份吕磊与亿祥置业公司签订《委托经营管理合同》一份，合同中明确约定了委托经营管理的标的物为原告所有的凤台县亿联五金家居城Ｄ区商铺房产，委托期限为十年，2013年9月30日前交房，交房3个月为经营商户装修期不计入委托期限之内，收益方式为前三年免收租金，从第四年开始商铺实际租赁收入的90%归原告所有，10%做为佣金归乙方使用，租金为半年支付一次，在每半年的第一个月支付，并由甲方承担税费，且双方确定了违约方式与违约金的支付方式。后双方因合同履行发生纠纷，故诉至本院。另查明，亿祥置业公司于2013年2月27日与案外人王邦银签订了亿联皖北五金家居城房屋租赁合同，将涉案房屋出租给王邦银用于家具展示和销售。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吕磊与亿祥置业公司签订的合同主体适格、标的合法、意思表示真实。合同中约定的权利义务应由双方全面履行共同遵守，故吕磊主张亿祥置业公司支付房租费9018.24元的诉讼请求一审法院予以支持。关于亿祥置业公司抗辩房屋实际租赁给王邦银使用，其不是适格的被告的问题，因合同具有相对性，王邦银并非本案合同当事人，且合同明确约定了租金的支付方式，故对亿祥置业公司的抗辩理由一审法院不予采信。关于违约金责任的问题，因双方在合同中对违约责任已做了约定，且亿祥置业公司的行为已构成违约，故应承担违约责任，但结合本案具体情况，亿祥置业公司与王邦银所签订的房屋租赁合同尚无证据证明王邦银已将租金支付给亿祥置业公司且吕磊主张的违约金偏高，故一审法院确定支持其未付租金的30%即2705.5元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告安徽省亿祥置业投资有限公司向原告吕磊支付租金9018.24元及违约金2705.5元，于本判决生效后七日内履行。案件受理费227元（已减半），由被告安徽省亿祥置业投资有限公司负担。
二审中，本院依法向亿祥置业公司调取了亿祥置业公司收取履约保证金的具体明细，亿祥置业公司质证认为该明细证明亿祥置业公司没有违约，不应当承担违约金。吕磊质证认为亿祥置业公司是否收取履约保证金，与本案无实质上的利害关系，是否收取履约保证金，也不是亿祥置业公司与吕磊之间委托经营管理合同的前提条件。该份证据为本院依职权调取，且加盖有亿祥置业公司公章，故本院对其真实性予以认可。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，具体承租涉案房产的案外人王邦银已经向亿祥置业公司交纳了部分履约保证金。
本院认为，本案的争议焦点为：亿祥置业公司应否向吕磊支付租金及违约金。本案为合同纠纷，亿祥置业公司作为合同一方主体当然是本案适格的主体，亿祥置业公司上诉认为其与吕磊签订的是委托合同，但亿祥置业公司一审提供的其与案外人签订的房屋租赁合同书中却明确载明出租方为亿祥置业公司。因此，亿祥置业公司是以自己的名义将涉案房屋对外进行出租，而非其所称的是受吕磊的委托对外进行出租，其与吕磊签订的《委托经营管理合同》并非委托合同。亿祥置业公司上诉称其与吕磊之间是委托合同关系，亿祥置业公司不是案件适格主体的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。涉案的《委托经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，亿祥置业公司与吕磊均应严格按照协议履行。根据协议约定，自协议签订之日起至2016年12月31日止，亿祥置业公司不承担向吕磊交纳租金的义务，但自2014年1月1日起，亿祥置业公司应当以年实际租金收入与吕磊结算。本案中，亿祥置业公司于2013年2月27日与案外人王邦银签订房屋租赁合同书，将包括涉案房屋在内的63间房屋租赁给王邦银，根据房屋租赁合同书的约定，租赁期限为2013年10月1日起至2018年9月30日止，王邦银享有三年的免租期，即王邦银负有向亿祥置业公司交纳免租期之后的租金的义务，其中就包括2017年的租金。亿祥置业公司上诉称王邦银并未依约交纳2017年租金，因此其并不负有向吕磊支付租金的义务，更不存在违约行为。但本院注意到，亿祥置业公司与王邦银签订的房屋租赁合同书中的第七条约定了王邦银应当向亿祥置业公司交纳履约保证金30万元，其中15万元的履约保证金具有冲抵租金的功能。根据查明的事实，王邦银已经向亿祥置业公司交纳了部分保证金，也即2017年，亿祥置业公司已经有了实际租金收入，应当依约向吕磊交纳租金，亿祥置业公司应当交纳租金而没有交纳租金的行为构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决亿祥置业公司向吕磊支付租金，并承担违约责任并不当。
综上，亿祥置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 植
审判员 李 平
审判员 姚多生
二〇一八年五月七日
书记员 王 菊
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。