甘肃省定西市安定区人民法院民 事 裁 定 书（2018）甘1102民初825号原告:张盛旺，男，1974年1月1日生，汉族，甘肃省永登县人，私营业主，住兰州市。委托代理人：姜涛，甘肃正天合律师事务所律师。委托代理人：蒋亚丽，甘肃正天合律师事务所实习律师。原告:张丽蓉，女，1994年1月19日生，汉族，甘肃省永登县人，私营业主，住该社。委托代理人：姜涛，甘肃正天合律师事务所律师。委托代理人：蒋亚丽，甘肃正天合律师事务所实习律师。被告:陆立康，男，1972年11月3日生，汉族，甘肃省榆中县人，个体业主，住安定区。原告张盛旺、张丽蓉与被告陆立康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理。依法由审判员姚建国适用简易程序于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告张盛旺及其委托代理人姜涛、蒋亚丽，原告张丽蓉的委托代理人姜涛、蒋亚丽，被告陆立康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张盛旺、张丽蓉向本院提出诉讼请求，请求法院依法判决由被告偿还原告房屋租金及前期投入补偿金共计171230.4元，及以下欠租金171230.4元的30%计算的违约金51369.12元，合计人民币222599.52元。事实与理由，被告陆立康于2014年11月25日与定西金雁商贸有限公司签署了房屋租赁合同，该公司将位于定西市安定区解放路36号润泽园商业街5区103号铺面租赁给被告使用，合同约定上述房屋租期为2015年1月1日至2017年12月31日，租金总计342460.8元，先交费后使用，每次提前18个月预付，于2015年1月1日前和2016年7月1日前分2期缴纳。被告陆立康承租房屋后用于经营美帝美度女鞋品牌产品，截止起诉之日被告缴纳了一期租金，仍有171230.4元经多次催要未缴清。依租赁合同第三条第三款约定，若承租方逾期支付，则应向出租方支付逾期之日起每日3‰的违约金，被告未按期向原告缴纳商铺租金已构成违约，应当支付违约金。但依合同法及相关解释，违约金不得超过损失的30%，故被告应支付逾期违约金51369.12元。现因房屋租赁合同的出租方定西金雁商贸有限公司已注销登记，二原告作为公司股东依法提起诉讼主张权利。被告陆立康辩称，本案合同的甲方定西金雁商贸有限公司已注销登记，而在注销之前，甲方并没有按照合同规定通知乙方，可视作放弃甲方权利，故二原告不是本案合同的当事人，原告主体不适格。根据合同，甲方收取一年半155664元是用于“商业街由甲方统一管理，为使商业街品牌提升”，然而，甲方从未组织合同约定的各项促销活动，也没有宣传活动，商业街的品牌形象不但不能提升而且每况愈下，致使很多商户歇业。这样的环境导致被告无法继续经营，无奈提前搬出，故本案的合同已经解除，原告的费用完全是由于其自身原因造成的，扩大损失应责任自负。早在2016年8月，被告已数次找甲方提出解除合同，同时已经于8月30日将钥匙交于甲方。后又于2017年1月1日通过《解除合同告知书》的方式，再次重申了解除租赁合同的事实。原告既然没有在被告提出解除租赁合同后反对，应视为默认解除租赁合同。2016年8月30日后此房屋闲置所产生的损失完全是甲方自身管理不当，与被告无关。且本案已经超过诉讼时效。故应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对相关证据，本院认定如下：原告张盛旺、张丽蓉提供的证据为：1、2014年11月25日的《房屋租赁合同》1份。拟证明定西金雁商贸有限公司与被告就安定区解放路36号润泽园商业街5区103号铺面的租赁约定，系原告收取房租及要求被告承担违约责任的依据。2、《商品房预售许可证》1份。拟证明本案所涉房屋为定西金雁房地产开发有限公司依法开发建造并享有所有权。3、2014年10月12日的《委托书》1份、《定西市安定区工商局企业登记档案（注销）》1份。拟证明定西金雁商贸有限公司、张盛旺、张丽蓉受定西金雁房地产开发有限公司委托处理涉案房屋的租赁事宜，现定西金雁商贸有限公司已经注销，原股东有权继承公司债权且基于委托书内容处理涉案房屋租赁事宜。4、2015年2月10日的电子银行转账凭证2张、收据1份。拟证明定西金雁商贸有限公司已收到2015年1月1日至2016年6月30日涉案房屋的租金171230.4元。未收到后期租金。被告陆立康认为第一份合同第四条约定第1期18个月的租金是15566.4元，前期投资补偿金为155664元，前期投资补偿金是因商业街由甲方统一管理，为使商业街品牌提升，公司前期考察运作规划、装修等甲方投入一些费用，乙方向甲方进行补偿。不是原告所说的租金171230.4元。第四份证据的钱是由15566.4元租金和前期投资补偿金155664元组成的。对第三份证据没有异议。本院确认上述证据。被告陆立康提供证据为：1、《解除租赁合同告知书》1份、邮政快递单存根1份、邮寄快递回执单1份。证明被告于2016年12月31日作出并再次向定西金雁商贸有限公司、张盛旺发出解除租赁关系告知书，其已经收到。2、2013年12月15日的收据2张。拟证明定西金雁房地产开发有限公司收取被告意向金2万元。3、原告并提出证人马某,4就其于2016年6月30日左右开始与隔壁的商铺租户因第一期房租到期，经营发生困难，找金雁商贸有限公司多次，公司人员称法定代表人不在，其做不了主。多次找不到法定代表人后，被告与证人于2016年8月30日把铺面的钥匙交到润泽园的售楼处，其工作人员电话联系法定代表人不让收，被告与证人强行留钥匙在吧台上。原告张盛旺、张丽蓉认为第一份证据没有收到，且告知书中所说的原因不属实。第二份证据和原告无关联关系，不予质证。对证人证言，认为证言前面谈同时进去留钥匙，在原告提问时又称系分开进去的，前后矛盾。本院认为，证据与证言具有真实性、合法性、关联性，应予确认。经审理查明，2014年11月25日，定西金雁商贸有限公司与被告陆立康签订《房屋租赁合同》，该公司将定西市安定区解放路36号润泽园商业街5区103号铺面租赁与被告，房屋租期为2015年1月1日至2017年12月31日。2015年1月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2017年12月31日的租金各为15566.4元，前期投入补偿金各为155664元，合计171230.4元。原告交纳了2015年1月1日至2016年6月30日期间的款项171230.4元。2013年12月15日，定西金雁房地产开发有限公司收取被告陆立康所交纳的意向金20000元。后被告经营困难，于2016年8月30日前停止了经营。因定西金雁商贸有限公司于2015年6月15日注销,其股东张盛旺、张丽蓉作为原告起诉。本院认为，根据原告张盛旺、张丽蓉提供的2014年10月12日的《委托书》表明本案所涉及的定西市安定区解放路36号润泽园商业街5区103号铺面租赁系定西金雁房地产开发有限公司所开发建设，该公司为产权人，该公司委托定西金雁商贸有限公司及其公司股东张盛旺、张丽蓉代其办理出租事宜，如因该商铺引起的诉讼纠纷，定西金雁商贸有限公司及该公司股东张盛旺、张丽蓉可代本公司处理相关事宜。这亦从定西金雁房地产开发有限公司收取被告的意向金可以得到证实。本案的房屋《房屋租赁合同》系受托人定西金雁商贸有限公司与被告所签，在办理委托事务的过程中，该公司于2015年6月15日注销，但其并未将注销事宜通知承租人，也未告知承租人房屋的真实产权人及张盛旺、张丽蓉的受托人身份，致使被告不能联系出租人。依据委托关系，受托人办理事务的结果归于委托人，此时应当由委托人定西金雁房地产开发有限公司主张合同权利，张盛旺、张丽蓉不是本案《房屋租赁合同》的当事人，依据合同的相对性原理，二原告无论是作为已注销的定西金雁商贸有限公司的股东还是定西金雁房地产开发有限公司的受托人，均不宜以自己的名义处理本案的纠纷。二原告不是本案的合格主体，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告张盛旺、张丽蓉的起诉。案件受理费4639元，退还原告张盛旺、张丽蓉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  姚建国二〇一八年三月十六日书记员  张 娣