上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初31434号
原告(案外人)：郎中山，男，1977年9月28日生，汉族，户籍地江苏省淮安市。
委托诉讼代理人：王振世，男，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：陈磊，上海市立新律师事务所律师。
被告(申请执行人)：宁波梅山保税港区盈欣泰乐投资合伙企业(有限合伙)，主要经营场所宁波市北仑区梅山大道商务中心十一号办公楼1044室。
负责人：郑华玲，执行事务合伙人委派代表。
委托诉讼代理人：方标，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
被告(被执行人)：蓝仙建，男，1983年6月26日生，畲族，户籍地福建省宁德市。
被告(被执行人)：上海雄宁物贸有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：蓝仙建，职务不详。
被告(被执行人)：上海邺世实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：贺恩俊，职务不详。
被告(被执行人)：吕祥丽，女，1984年12月24日生，汉族，户籍地福建省南平市。
被告(被执行人)：林川桢，男，1983年10月1日生，汉族，户籍地福建省宁德市。
被告(被执行人)：任伊玲，女，1986年12月29日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
被告(被执行人)：贺家英，女，1963年4月22日生，汉族，户籍地江苏省苏州市。
被告(被执行人)：林裕文，男，1956年1月3日生，汉族，户籍地福建省宁德市。
原告郎中山与被告中信银行股份有限公司上海分行(以下简称中信银行上海分行)、蓝仙建、上海雄宁物贸有限公司、上海邺世实业有限公司、吕祥丽、林川桢、任伊玲、贺家英、林裕文案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月21日立案受理。后原告申请撤回对中信银行上海分行的起诉，本院口头裁定予以准许，并依原告申请，追加宁波梅山保税港区盈欣泰乐投资合伙企业(有限合伙)(以下简称盈欣泰乐合伙企业)为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告郎中山的委托诉讼代理人王振世和陈磊、被告盈欣泰乐合伙企业的委托诉讼代理人方标到庭参加诉讼。被告蓝仙建、上海雄宁物贸有限公司、上海邺世实业有限公司、吕祥丽、林川桢、任伊玲、贺家英、林裕文经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告郎中山向本院提出诉讼请求：1、请求停止对上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的执行；2、确认原告对系争房屋在租赁期限内享有租赁权。事实和理由：原告与被告蓝仙建系朋友，因蓝仙建缺少流动资金，从2012年2月28日至2012年7月19日先后向原告借款人民币(以下币种同)1,127,000元，承诺于2012年年底归还。因蓝仙建无法按期归还，同意将其所有的系争房屋出租给原告使用，自2013年5月7日起至2016年5月6日止，年租金4万元，若到期蓝仙建仍无法归还借款的，租赁期自动延长5年，若届满时仍无法归还借款的，租期又自动延长5年，以此类推，至还清借款时止。原告依合同使用系争房屋至今。后原告获知浦东法院受理的(2014)浦执字第7432号案件将对系争房屋进行评估、拍卖。原告提出执行异议申请，法院于2017年3月10日裁定驳回异议。原告不服上述裁定，故诉至法院，要求判如所请。
被告盈欣泰乐合伙企业辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，“以租抵债”的租赁合同不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，故即使原告陈述属实，其诉请也缺乏法律依据，应予驳回。第二，原告所谓的借款合同关系缺乏依据，借款合同关系不成立。原告提供的对账单无法证明其与蓝仙建之间存在借款关系，原告主张的每次出借数额也与借款的常理不符，原告主张的出借金额与时间也存在自相矛盾之处。第三，原告所谓的租赁合同关系也不成立。原告提供的证据不足以证明其与蓝仙建之间存在借款合同关系，故其所谓的“以租抵债”的租赁关系更加不存在，原告也未提供取得系争房屋的房屋交接凭证。第四，即使该租赁合同属实，也不得对抗本被告的抵押权，更无权要求负担该租赁权进行拍卖。原告所谓的租赁合同的签署时间为2012年12月25日，而本案的抵押权登记时间为2011年10月29日，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此外，按照原告所述，租赁合同的有效期为至还清借款时止，租金为每年4万元，借款金额为1,127,000元，按此计算，假定借款和租赁是真实的，则在蓝仙建不还款的情况下，该租赁合同的期限将长达28年，且受让人将在拍卖成交之后的二十多年租赁期内无法收取分文租金。因此，如果负担该租赁进行拍卖的，不但会极大地降低抵押物的价值，更很可能会直接造成拍卖流拍，从而极大地影响本被告抵押债权的实现。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告蓝仙建、上海雄宁物贸有限公司、上海邺世实业有限公司、吕祥丽、林川桢、任伊玲、贺家英、林裕文未作答辩。
本院经审理认定事实如下：
系争房屋的权利人登记为被告蓝仙建。
2011年10月20日，中信银行上海分行与被告蓝仙建、吕祥丽签订《最高额抵押合同》，为担保被告上海雄宁物贸有限公司多笔债权的履行提供最高额抵押担保，抵押担保的主债权最高额度为等值1390万元，抵押物为系争房屋。后双方办理抵押登记手续，中信银行上海分行于2011年10月29日取得系争房屋抵押权登记证明。
2013年10月，本院受理中信银行上海分行诉蓝仙建、上海雄宁物贸有限公司、上海邺世实业有限公司、吕祥丽、林川桢、任伊玲、贺家英、林裕文金融借款合同纠纷一案，于同年10月21日作出(2013)浦民六(商)初字第9288号民事调解书：一、上海雄宁物贸有限公司应于2013年10月25日前归还中信银行上海分行借款本金人民币970万元，并支付截至2013年5月31日的利息132,000.83元以及自2013年6月1日起至实际清偿日止的逾期利息(按中国人民银行相关规定及本案合同约定计算，以中信银行上海分行提供的对账单为准)；二、如上海雄宁物贸有限公司未履行上述第一项付款义务，原告中信银行上海分行可与蓝仙建、吕祥丽协议，以被告蓝仙建所有的系争房屋作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归蓝仙建、吕祥丽所有，不足部分由雄宁物贸有限公司清偿；……。
后因被执行人未自觉履行义务，中信银行上海分行向本院申请强制执行。执行中，被执行人仍未按生效法律文书履行义务，本院作出(2014)浦执字第7432号执行裁定，依法于2015年1月23日对系争房屋予以轮候查封。
之后，原告郎中山提出执行异议。本院经审查，于2017年3月10日作出(2016)沪0115执异246号执行裁定书，裁定驳回异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，本院在执行(2014)浦执字第7432号申请人为中信银行上海分行与被执行人蓝仙建、上海雄宁物贸有限公司、上海邺世实业有限公司、吕祥丽、林川桢、任伊玲、贺家英、林裕文金融借款合同纠纷一案，申请人盈欣泰乐合伙企业向本院申请变更为申请执行人，提供了相关《不良贷款债权转让协议》、《债权转让暨债务催收联合公告》等材料。本院经审查，于2017年7月24日作出(2017)沪0115执异198号执行裁定书，裁定：变更盈欣泰乐合伙企业为本案申请执行人。
审理中，原告提供落款时间为2015年12月25日《私房出租合同》，其中载明原告以租抵债的方式承租系争房屋，年租金为4万元，原告确认已收到10年租金，租期3年，自2013年5月7日起将系争房屋交付原告使用至2016年5月6日，若到期蓝仙建无法归还借款，租期自动延长5年，以此类推，直至还清所有借款止。原告还提供借款统计表及转账凭证，其中统计表记载：2012年2月28日40万元，3月6日144,900元，4月11日201,130元，5月8日19,700元，5月15日42,400元，7月12日86770元，7月19日54,800元，计1,127,000元，现金支付的另计。根据转账凭证显示2月28日40万元转账给案外人林某某。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的争议焦点在于原告与被告蓝仙建之间是否存在先于抵押权的真实租赁关系。首先，根据《私房出租合同》的内容，系“以租抵债”的租赁合同。合同载明原告于2012年7月19日出借蓝仙建1,127,000元，然原告称1,127,000元为2012年2月28日至2012年7月19日先后借款金额，显然相互矛盾。其次，原告主张的每次出借数额精确到百元、十元，与正常的借款不符。原告提供的转账凭证尚未明确出借人为原告，款项注明为转账支取，并未显示借款，其中2012年2月28日40万元的收款人为案外人。再者，原告主张被告蓝仙建于2013年5月7日将系争房屋交付原告使用至今，但并未提供证据对此进行证明。综上，虽然原告与被告蓝仙建形式上签订了书面租赁合同，但存在诸多疑点，不符合一般常理，故对该租赁合同的真实性本院不予确认。退一步讲，即便原告提供证据属实，但其主张的租赁关系发生在抵押权设立之后，该租赁关系也不得对抗已登记的抵押权的实现。综上，对于原告要求确认其对系争房屋享有承租权及对系争房屋停止执行的相应诉请，本院均不予支持。被告蓝仙建、上海雄宁物贸有限公司、上海邺世实业有限公司、吕祥丽、林川桢、任伊玲、贺家英、林裕文经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告郎中山的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告郎中山负担。公告费560元，由原告郎中山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 祝 芬
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 蒋 炜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。