辽宁省葫芦岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽14执异47号
案外人：ＸＸ。
委托诉讼代理人：李大博，北京东易（长春）律师事务所律师。
申请执行人：东北农业生产资料有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区黄河南大街48号。
法定代表人：郝志刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘晖，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被执行人：松原市博翔房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区松原大路（建设大厦一楼）。
法定代表人：林卫明，该公司总经理。
被执行人：松原来禾化学有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区江南工业园区。
法定代表人：生晓东，该公司董事长。
被执行人:生晓东。
被执行人:杨文斌。
第三人:广发银行股份有限公司沈阳分行，辽宁省沈阳市沈河区惠工街205号甲1。
主要负责人:陈静波，该行行长。
本院在执行东北农业生产资料有限公司（以下简称东北公司）与松原来禾化学有限公司（以下简称来禾公司）、松原博翔房地产开发有限公司（以下简称博翔公司）、生晓东、杨文斌、第三人广发银行股份有限公司沈阳分行委托贷款合同纠纷一案中，ＸＸ提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人ＸＸ称，2010年7月19日案外人与被执行人博翔公司签订《商品房买卖合同》，次日，向出卖方博翔公司支付购房全款。博翔公司向申请执行人设定抵押担保的时间为2012年1月16日及2012年5月11日，案外人买受在先，抵押权及担保意思表示在后。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释2002笫16号关于对合同法第286条理解与适用）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复笫一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。案外人已支付了大部分购房款，其取得标的房屋的权利，优先于抵押权。”批复表明，支付大部分房屋价款的消费者，其取得标的房屋的权利，优先于抵押权，不能对案外人的房产予以执行。
申请执行人东北公司称，最高人民法院关于执行异议和复议案件的司法解释第6条规定，依照民诉法第227条提出异议的，应当在异议指向的执行标的终结之前提出，本案执行标的在2014年10月即已执行完毕，执行程序在2015年12月10日裁定终结，案外人在执行终结之后提出异议，依法不予受理。另外，就本案争议的标的而言，申请执行人对执行标的享有抵押优先受偿权。在执行争议标的过程中，均对现场进行核查，且依法发布了公告，期间没有任何人提出异议，执行程序合法。请求对案外人的异议不予受理。
本院查明，本院执行东北公司与博翔公司、松原来禾化学有限公司、生晓东、谢树镍、杨文斌委托贷款合同纠纷一案中，于2013年12月19日以（2013）葫执一字第0007x号执行裁定书，查封了将被执行人松原市博翔房地产开发有限公司所有的坐落在松原市宁江区沿江街松房权证宁字第00059**号等房屋。于2014年10月13日以（2013）葫执一字第0007x号执行裁定书，将被执行人松原市博翔房地产开发有限公司所有的坐落在松原市宁江区沿江街松房权证宁字第000**号（同晟大厦地下车库，面积5830.75平方米）、第0005x号（同晟大厦，面积14151.72平方米）、第0005x号（1-2层网点，面积130.33平方米）、第0005x号（1-2层网点，面积285.92平方米）、第00059x号（1-2层网点，面积264.32平方米）、第00059x号（1-2层网点，面积310.33平方米）、第000x号（1-2层网点，面积304.04平方米）、第0005x号（1-2层网点，面积291.63平方米）、第0005x号（第3层，面积1355.94平方米）房屋及附着物交付给申请执行人东北农业生产资料有限公司抵偿（2013）辽民三初字第3号民事调解书确定的债务人民币100，863，632.00元。申请执行人东北农业生产资料有限公司可持本裁定到有关机构办理产权过户登记手续。
另查明，2010年7月19日ＸＸ与博翔公司签订《商品房买卖合同》，约定以人民币1，447，150.00元购买博翔公司开发建设的位于吉林省松原市（暂定）博翔百年城77幢104号房{松房权证宁字第000591**号（1-2层网点，面积285.92平方米）}。ＸＸ于2010年7月20日按合同约定将购卖房屋款1，447，150.00元给付博翔公司。2016年11月23日松原市住房和城乡建设局作出《关于部分小区未验备案的情况公告》，未验收备案情况统计表序号16小区名称为，博翔百年城小区，开发企业松原市博翔房地产开发有限公司。
再查明，松原市房屋产权交易管理中心出具查档证明，证明博翔百年城77幢104号房{松房权证宁字第0005**号（1-2层网点，面积285.92平方米）}设定他项权。
认定上述事实的证据有本院作出（2013）葫执一字第0007x号执行裁定书，松原市房屋产权管理中心出具的松房权证宁字第00059**号房屋查档证明及ＸＸ与博翔公司签订的《商品房买卖合同》、付款收据，《关于部分小区未验收备案的情况公告》。
本院认为，案外人ＸＸ主张所有权的房屋虽然登记在博翔公司名下，但案外人ＸＸ于2010年7月19日与博翔公司签订《商品房买卖合同》，并一次性交纳全额房款，ＸＸ所购房屋时间在本院查封之前，故该房屋的所有权人应为案外人ＸＸ的异议主张。因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，案外人的异议，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记薄判断权利人。本案中案外人主张所有权的房屋登记在博翔公司名下，故该房屋的所有权人为博翔公司而非案外人ＸＸ。另，东北公司对松房权证宁字第000591**号房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、二十七条的规定，案外人ＸＸ提出的排除执行的异议，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人ＸＸ的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志远
审判员 孟宪桐
审判员 李跃杰
二〇一七年三月十日
书记员 张伟艳
本裁定书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”
第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”