湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第793号
上诉人（原审被告）郴州市富城房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市龙泉路湘南风情康居园8栋105号。
法定代表人罗长城，该公司董事长。
委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）曹佐芳，男，1967年9月6日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，居民。
被上诉人（原审原告）李细莲，女，1967年2月22日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，居民。
上列两被上诉人共同委托代理人刘红喜，郴州市华塘法律服务所法律工作者。
上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（�下简称富城公司）因与被上诉人曹佐芳、李细莲商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人富城公司的委托代理人李兴，被上诉人曹佐芳、李细莲的委托代理人刘红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：曹佐芳、李细莲于2011年10月24日与富城公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：曹佐芳、李细莲购买富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡2栋2单元1708号住宅房，总面积130.60平方米，单价4483.98元／平方米，总价款585608元。……买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计225608元，余款360000元向郴州市工商银行苏仙支行申请银行贷款。……出卖�应当在2011年12月31日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。曹佐芳、李细莲于2011年10月21日向富城公司支付定金20000元，于2011年10月24日向富城公司支付购房款205608元。2011年11月21日，曹佐芳、李细莲与中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行以抵押贷款方式签订了《个人购房借款／担保合同》，并由富城公司作为保证人提供担保，中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行于2012年1月1日将贷款360000元给富城公司用于支付曹佐芳、李细莲购房款。曹佐芳、李细莲于2013年7月6日支付2013年3月22日至2014年3月22日的物业管理费1880.64元。富城公司开发的祥龙郡2号栋于2011年12月1日竣工，2011年12月30日验收合格。曹佐芳、李细莲遂向法院起诉，请求判令：1、富城公司向曹佐芳、李细莲支付延期交房违约金65939元；2、本案诉讼费用由富城公司负担。另查明，富城公司开发的祥龙郡在与曹佐芳、李细莲签订《商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。
原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。本案中双方于2011年10月24日签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上，未违反法律法规的规定，是合法有效的。合同签订后，曹佐芳、李细莲依约支付购房款（含定金）225608元，并按合同的约定委托并配合富城公司办理银行按揭贷款，通过银行按揭贷款方式付清购房款给富城公司。曹佐芳、李细莲依约履行了自己的义务，而富城公司却未按约定的期限将房屋交付给曹佐芳、李细莲，富城公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，因双方均未提交证据证明具体交房时间，应以曹佐芳、李细莲交付物业管理费的时间为交房时间为宜，即从2012年1月1日起至2013年3月22日止，违约金为51650.63元（计算方法：585608元×0.2‰×441天=51650.63元）。曹佐芳、李细莲诉请违约金超出部分应予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告曹佐芳、李细莲逾期违约金51650.63元；二、驳回原告曹佐芳、李细莲的其他诉讼请求。如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1448元，由原告曹佐芳、李细莲共同负担248元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担1200元。”
上诉人富城公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人提交的生效判决证实本案诉争房屋已于2011年12月30日竣工验收合格，可以交付给被上诉人使用。而双方签订的合同约定交房日期为2011年12月31日，逾期60日买受人有权解除合同。本案被上诉人既没有要求解除合同，也没有按照约定收取房屋，故意拖延收房时间，显然是被上诉人违约，原审判决上诉人支付违约金给被上诉人，属违法判决。请求二审：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人负担本案全部诉讼费用。
被上诉人曹佐芳、李细莲答辩称：上诉人没有按照合同的约定通知业主收房，一审判决上诉人支付违约金正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人富城公司向本院提交了一份湖南省高�人民法院（2015）湘高法民一终字第46号民事判决书，拟证明祥龙郡1、2号栋的竣工验收合格时间是2011年12月30日。
被上诉人曹佐芳、李细莲质证认为：该份证据与本案无关联性，该民事判决书是对工程款纠纷所作的判决，而不是处理开发商与业主的房屋买卖纠纷。开发商与施工方的工程验收与开发商交付业主的房屋竣工验收是两个概念，该判决书只是房屋主体工程验收，不是房屋达到交房标准后的验收标准。
结合上诉人的举证和被上诉人的质证意见，本院对上诉人提交的证据认证如下：上诉人提交的该份判决书系因工程款纠纷而作出的判决，该判决书中所认定的仅是指施工方交付给富城公司的工程竣工验收时间，与本案房屋竣工验收时间无关联，且该判决书中并未认定1号栋竣工验收时间。因此，对于上诉人的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明：曹佐芳、李细莲与富城公司于2011年10月24日签订的《商品房买卖合同》第十条约定：房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是富城公司是否应承担逾期交房的违约责任。依照双方签订的《商品房买�合同》约定，富城公司应当在2011年12月31日前交付房屋。曹佐芳、李细莲已依约向富城公司支付购房款，但富城公司至今未交付房屋，富城公司逾期交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。富城公司上诉称该房屋已于2011年12月30日验收合格，曹佐芳、李细莲未按时收房，责任在于曹佐芳、李细莲。因本案《商品房买卖合同》约定双方房屋交接的方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。富城公司并未提供任何证据证明已经通知曹佐芳、李细莲办理收房手续，因此，富城公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。原审依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算富城公司应当支付的违约金数额，处理并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1091元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
审 判 员 杨利平
代理审判员 何伦康
二〇一五年十月十九日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违�缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。