湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初4629号
原告湖南宜居物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。
法定代表人王艳，该公司副总经理。
委托代理人郑周全，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人汪慧，湖南湘博律师事务所实习律师。
被告张xx。
委托代理人喻高明，湖南翼晨律师事务所律师。
原告湖南宜居物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）诉被告张xx物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。书记员高嘉佳担任记录。原告物业公司的委托代理人郑周全，被告张xx及其委托代理人喻高明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告为长沙市岳麓区宜居·莱茵城Bxx栋xx房的业主，房屋面积为124.01方米。被告与原告及开发商湖南天元房地产开发有限公司2011年7月签订了《宜居·莱茵城〈临时管理规约〉》，约定原告为长沙市岳麓区宜居·莱茵城小区提供物业服务至小区业主委员会成立。《宜居·莱茵城〈临时管理规约〉》签订后，原告积极履行规约约定的义务，依法依约对被告居住的小区实施规范物业管理，为被告提供了完善的物业服务。因小区至今未成立业主委员会，原告在宜居·莱茵城小区一直服务至今。被告自2013年10月开始停止交纳物业管理费，根据规约约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业费总额的千分之三交纳违约金。截止2016年3月31日，被告共计欠缴物业管理费5208元，该费用产生的违约金共计4768元。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院，请求依法判决：1、被告立即向原告支付长沙市岳麓区宜居·莱茵城Bxx栋xx房物业管理费5208元，逾期违约金4768元，合计人民币9976元（物业费暂计算至2016年3月31日，此后物业费按合同约定的标准计算至付清之日止）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
被告张xx辩称：一、被告对未交物业费一事,没有异议,是事实。之所以未交,是有原因的:B3栋共有26层,被告在1楼,公用下水管道经过被告家。2014年6月份,原告发现地下机房有污水渗漏,遂查找到被告家,查出公用下水管在被告家破口,污水积压。物业公司没有与被告协商解决方案,而以房屋超过2年,开发商无责,由业主自己负责为由,仅仅在外墙打孔排水。这样简单的,草率的解决眼前问题。至2015年初,被告房屋墙面、地面、家具严重受损,且影响了被告一家人的生活与作息。20l5年11月,原告在被告房屋内破墙维修下水管道,非但未维修好,且对破开的墙面也未恢复原状。期间,被告多次向物业公司反映情况,要求维修未果。二、《前期物业服务合同》约定预付物业管理费不公平,此约定对原告来说没有义务只有权利,而对于被告来说只有义务没有享受权利,依法应无效。按行规物业管理费是一年一交,且是先提供物业服务后交物管费,另外被告并不知晓《前期物业服务合同》,也未在《前期物业服务合同》签字,因此《前期物业服务合同》对被告没有法律约束力。三、《临时管理规约》第三条约定原告的物业服务包括物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理,原告在物业管理过程中,未履行约定的义务,无权收取物业管理费,并且应当承担违约责任。四、原告没有尽到及时维修的义务,是典型的无作为,业主有权依法不支付物业管理费,更不存在支付违约金。2016年6月2日,岳麓区法院对原告和被告作出调解如下:6月20前,原告维修好管道、墙面，可原告仍然毫无作为。6月28日,被告与原告发生争执,110到场,原告承诺第二天维修管道。6月29日,管道是维修好了,可没有尽善。7月6日,案件转为诉讼。7月8日,原告联系被告维修墙面,至今没有完工。五、原告应按约定履行义务,并赔偿被告因原告未履行约定义务对被告造成的经济损失。原告主张的物业管理费计算至2016年3月31日前面两年的部分超过诉讼时效。
经审理查明：2009年8月30日，湖南省天元房地产开发有限公司与原告物业公司签订了《宜居花园前期物业服务合同》，该合同对权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业服务费用以及违约责任等内容做了约定,其中该合同第五条约定：前期物业委托管理期限自签字之日起至第一届业主委员会成立，选聘新的物业管理企业接管之日止。该合同第六条约定：本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：带电梯高层住宅：1.40元/平方米/月；商铺：2.00元/平方米/月。该合同第七条约定：物业管理费应当从业主收房期限之内的实际收楼之日起或甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付六个月的物业服务费。此后按季度预付交纳，具体时间为每季度第一个月5号前（逾期按每天千分之三收取违约金）。被告张xx于2011年7月30日收房，自2013年10月1日起被告张xx未按合同约定交纳物业管理费。被告张xx所购房屋面积为124.01平方米，应每月交纳物业管理费173.6元（124.01平方米×1.4元/㎡/月），截至2016年3月31日，被告共欠缴物业管理费5208元（173.6元×30个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。
另查明：2016年7月13日，本院受理了原告张xx诉被告湖南宜居物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，该案尚在审理之中。
上述事实,有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的业主接收表、《临时管理规约》、《宜居花园前期物业服务合同》、受理案件通知书等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，湖南省天元房地产开发有限公司与原告物业公司签订的《宜居花园前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，合同依法成立并生效。建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2013年10月1日起，一直未交物业管理费，依照双方合同的约定，被告应交纳自2013年10月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费5208元。对原告要求被告承担违约金4768元的诉讼请求，本院认为，被告以原告的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，且该违约金过分高于造成的损失，从公平原则出发，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金520元。
对于被告主张原告在其家下水管破口造成损失要求原告承担赔偿责任，因其主张系财产损害赔偿纠纷，与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且其就此已向本院另行提起诉讼，故在本案中不予处理。对于被告主张不能约定预收物业管理费，因根据《湖南省物业管理收费管理办法》第十九条规定：物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。故对被告的该项主张本院不予采纳。对于被告主张原告诉请的物业管理费2016年3月31日前面两年的部分超过诉讼时效，因在本案审理过程中，被告明确表示其每次购买水费时，物业工作人员有向其提过缴纳物业费事宜，故对被告的该项主张本院不予采纳。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告张xx在本判决生效之日起十日内支付原告湖南宜居物业管理有限公司2013年10月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费5208元，违约金520元，共计5728元。
二、驳回原告湖南宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告张xx承担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一六年八月十六日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。