贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1080号原告（反诉被告）：ＸＸ林，男，汉族，1973年8月15日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。原告（反诉被告）：岳中兵，男，汉族，1973年9月11日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：邓国平，贵州丰玺律师事务所律师，执业证号15201200310133709。原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：谭青云，贵州丰玺律师事务所律师，执业证号15201201611162738。被告（反诉原告）：雷振华，男，汉族，1959年2月25日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何庆，贵州合兴律师事务所律师，执业证号15201200310507426。被告：贵州悍车户外运动俱乐部有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区贵筑街道办事处云上村浪风关2栋1层11号。法定代表人：魏明武，职务不详。原告ＸＸ林、岳中兵诉被告雷振华、贵州悍车户外运动俱乐部有限公司（以下简称悍车公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，被告雷振华在法定期限内提起反诉，本院经审查决定受理，并依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了合并审理。ＸＸ林、岳中兵共同委托诉讼代理人邓国平，雷振华委托诉讼代理人何庆到庭参加诉讼，被告悍车公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）ＸＸ林、岳中兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告雷振华、悍车公司2015年4月8日签订的承包合同无效；2、判令被告雷振华赔偿原告损失60万元（将收取的租金60万元支付给原告），并支付利息损失（以60万元为基数，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率，其中30万元从2015年4月13日起算、30万元从2016年3月31日起算，利息计算至被告雷振华赔偿原告损失60万元，至起诉时已为49,500元）；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，ＸＸ林、岳中兵将上述第2项诉请调整为判令被告雷振华赔偿原告损失497,297.3元（将收取的租金57.5万元分割497,297.3元给原告），并支付利息损失（以497,297.3元为基数，利率按中国中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，其中27.5万元从2015年4月13日起算、30万元从2016年3月31日起算，利息计算至被告雷振华赔偿原告损失497,297.3元）。事实与理由：被告雷振华为贵州振兴实业公司的法定代表人，持有贵阳市乌当区土地管理局核发的（93）地证字027号《贵阳市建设用地许可证》，该证载明：经乌当区人民政府批准，将朱昌镇金钟村土地8,358.07平方米（合12.538市亩）划拨给贵州振兴实业公司作旅游建设用地。2013年8月，被告雷振华以其持有的（93）地证字027号《贵阳市建设用地许可证》，邀请原告联合建房，并承诺由其提供土地及房屋修建手续。2013年8月30日，原告与被告雷振华签订关于联建房屋的《房屋联建分配协议》，约定：原告在被告雷振华土地上新建A、B、C三栋房屋，加层D栋房屋，并对房屋分配、政府征收等事项进行了约定。《房屋联建分配协议》签订后原告即依约进行房屋修建，直至房屋修建竣工。修建房屋位于贵阳市花湖旁（原伯爵山庄处），新修建了小土坡上的A号楼、餐厅旁的B号楼、靠近警官俱乐部的C号楼，加层了湖边原有的D号楼。修建时间从2013年8月至2014年1月，修建的面积共约3,200平方米。2015年4月8日，被告雷振华在原告不知晓的情况下，以贵阳市花湖伯爵山庄（被告雷振华为经营者的个体工商户）名义与被告悍车公司签订《承包合同》，将原告出资修建的房屋租赁与被告悍车公司，租赁期十年，被告雷振华已实际领取租金60万元，经与被告雷振华交涉，其拒绝将收取的租金转交给原告。原告认为，本案所涉房屋系原告出资修建，被告雷振华将该房屋租赁与被告悍车公司，明显是无权处分的无效行为，应对原告进行赔偿。鉴于其收取了被告悍车公司的租金60万元，应将该60万元转付给原告。综上，为维护自身合法权益，原告特具状于法院，请求依法审理，判决支持原告的如前诉讼请求。被告（反诉原告）雷振华对本诉进行答辩并向本院提出反诉请求：1、依法确认双方于2013年8月30日所签《房屋联建分配协议》无效；2、本案反诉费由被告承担。事实与理由：2013年8月30日，反诉原告与反诉被告签订《房屋联建分配协议》，约定反诉被告在甲方（即反诉原告）土地上新建部分房屋，反诉被告分配固定数量房屋。而涉及本案的土地使用权人系贵州振华实业公司，反诉原告仅仅是在该幅土地范围内经营“贵阳市花湖伯爵山庄”而已，经营范围是饮食、百货、旅游、工艺品、照相器材、服务零售，反诉原告无权对该幅土地进行实质处理。《贵阳市建设用地许可证》（93）载明土地性质为划拨，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条的规定，反诉原告与反诉被告所签协议未经有批准权的人民政府批准，加之反诉原告不是土地使用权人，故《房屋联建协议分配协议》应属无效。反诉被告在本诉中诉称《承包合同无效》以及要求反诉原告将收取的租金60万元支付给反诉被告，实质是主张其所修建的部分建筑物权属问题，作为旅游建设工程，应当办理建设工程施工许可证，该证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一；本项目没有建设工程施工许可证、土地使用证；所建房屋没有《房屋产权证》，反诉被告是想将没有产权的房屋通过诉讼合法化，故反诉被告的诉请于法无据，理应驳回。此外，ＸＸ林、岳中兵不是《承包合同》的相对人，2015年4月8日签订《承包合同》的是贵阳市花湖伯爵山庄与悍车公司，合同约定贵阳市花湖伯爵山庄将伯爵山庄发包给悍车公司承包经营，合同相对方是贵阳市花湖伯爵山庄与悍车公司。贵阳市花湖伯爵山庄办理了营业执照，应属有效合同，而ＸＸ林、岳中兵不是该合同的相对人，无权对该《承包合同》是否有效提出诉请。至于ＸＸ林、岳中兵与雷振华签订的《房屋联建分配协议》，其可提起确权之诉，待房屋权属明确后可另行主张权利。本案中ＸＸ林、岳中兵并未诉请《房屋联建分配协议》无效，只有该协议无效，才可能涉及合同无效处理方式的赔偿损失问题，ＸＸ林、岳中兵诉请赔偿损失无事实根据及法律依据。ＸＸ林岳中兵请求以鉴定结论为准，对雷振华收取的57.5万元进行分割，如前所述，因所建房屋不合法，进行鉴定毫无意义，如果按鉴定后的房屋面积分配租金，岂不是将违章建筑合法化？贵阳市的“两湖一库”不允许随意修建房屋系不争的事实。ＸＸ林、岳中兵所建房屋，大部分属烂尾楼，闲置至今，如相关部门对其修建的违章建筑拆除，雷振华不持异议。原告（反诉被告）ＸＸ林、岳中兵对反诉辩称，一、认可被答辩人的反诉请求，即双方于2013年8月30日签订的《房屋联建分配协议》无效。二、认可被答辩人陈述的事实及《房屋联建分配协议》无效的原因，即案涉土地使用权人系贵州振华实业公司，雷振华无权对该幅土地进行实质性处理；双方所签协议未经有批准权的人民政府批准。（一）需要说明的是，导致《房屋联建分配协议》无效的原因，全部是因为被答辩人对答辩人的欺诈。1、为引诱答辩人投资，被答辩人在《房屋联建分配协议》签订前，自称其系贵州振华实业公司法定代表人“雷建华”，使答辩人产生混淆，直至答辩人提起诉讼，答辩人都一直误认为其为贵州振兴实业公司法定代表人，误认为其为对土地有权处分的权利人。2、案涉土地位于百花湖旁，根本不能办理修建手续，而被答辩人为引诱答辩人投资，再次欺诈答辩人称由其负责办理有关手续。（二）被答辩人在案涉土地上经营“贵阳市花湖伯爵山庄”，自称其为有权处分人，在答辩人修建过程中并无其他任何人提出异议，至今也无人提出异议。答辩人善意相信被答辩人为土地的有权处分人，在贵州振兴实业公司土地上修建房屋（该公司为集体企业，已被吊销营业执照）。答辩人与贵州振兴实业公司的法律关系与被答辩人无关。三、根据答辩人与被答辩人签订的《房屋联建分配协议》的约定，由被答辩人提供土地，答辩人负责修建，修建的房屋按约定分配，但事实上被答辩人不是案涉土地的使用权人，其根本无权对该幅土地进行实质性处理。被答辩人不是案涉土地的使用权人，其未按照《房屋联建分配协议》提供土地，未就联建提供任何对价，案涉房屋与被答辩人无关。四、答辩人修建的房屋，是否具有产权，是否合法，与被答辩人无关。答辩人在与被答辩人无关的土地上独自完成房屋的修建，被答辩人未提供任何对价，该房屋是否具有建设工程施工许可证，是否能取得权属登记，与被答辩人无关。另，答辩人受被答辩人欺诈投资修建房屋，如本案所涉房屋因违反规划被行政部门拆除，答辩人保留向被答辩人索赔的权利。五、被答辩人将与答辩人修建的约3,200平方米房屋与其修建的约500平方米房屋一并租赁与被告悍车公司，已收取租金57.5万元，因被答辩人与被告悍车公司2015年4月8日签订的《承包合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，无效房屋租赁合同所产生的房屋占有使用费可得到支持，被答辩人已收取的57.5万元应视为占有使用费，其中包含原告的3,200平方米和被答辩人的500平方米，应按房屋面积比例进行分割。被告悍车公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，未作答辩。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：1993年4月14日，贵阳市乌当区土地管理局颁布一份《贵阳市建设用地许可证》，编号为（93）地证字027号，载明经乌当区人民政府批准，将朱昌镇金钟村土地8,358.07平方米（合12.538市亩）划拨给贵州振兴实业公司作旅游建设用地。贵阳振兴实业公司系集体所有制企业，负责人为雷建华，现处于吊销状态。2013年8月30日，雷振华（甲方）与ＸＸ林、岳中兵（乙方）签订了一份《房屋联建分配协议》，该协议的主要内容有：1、按照规划，乙方在甲方土地上计划新修三栋房屋，即餐厅旁的B号楼，餐厅后靠近警官俱乐部的C号楼及小土坡上的A号楼，现A、B号楼已基本完工，如C号楼能够修建，则A号楼归甲方所有，B、C号楼归乙方所有；如因政策原因，C号楼不能修建，则甲方占有A、B号楼全部份额的40%，乙方占60%；如遇政府征收、征用，对于A、B、C号楼房赔偿款，甲、乙双方按所占份额比例分配；另外，在湖边原有楼房上新建层房屋D号，按照甲方占40%、乙方占60%的方式划分，如获赔偿同样按照所占份额分配；2、伯爵山庄所有土地、原有房屋及附属设施归甲方所有，如遇政府征收、征用，赔偿费用归甲方所有；3、协议签订后，甲方同意乙方对本合同约定的新建房屋内部建筑、设施进行必要装修、装饰行为，如遇政府征收、征用，对于新建房屋全部装修赔偿费用归乙方所有；4、在合同承包期内如遇政府征收、征用行为，对乙方的经营行为造成的损失，乙方有权要求征收征用部门进行赔偿，对经营权损失的赔偿款甲方占40%、乙方占60%；5、如政府征收、征用行为，由甲方以伯爵山庄的名义领取全部赔偿款后，甲方应在10个工作日内支付乙方相应款项，否则乙方可按照应获款项每日千分之五加收罚息。雷振华与ＸＸ林、岳中兵签订《房屋联建分配协议》拟修建的房屋，即位于上述《贵阳市建设用地许可证》载明的地块内。《房屋联建分配协议》签订后，ＸＸ林、岳中兵即组织施工，按照约定修建了伯爵山庄A、B、C号楼及在原有D号楼上加层，其修建的上述房屋，并未取得合法施工手续。2015年4月8日，以贵阳市花湖伯爵山庄为发包方（甲方），悍车公司为承包方（乙方），签订了一份《承包合同》，载明伯爵山庄位于贵阳市××新区××百花湖，面积8,358.07平方米，甲方将伯爵山庄发包给乙方经营，承包期限十年，从2015年4月8日至2025年4月7日，承包费2015年4月8日至2017年4月7日每年30万元；2017年4月8日至2021年4月7日，每年33万元；2021年4月8日至2025年4月7日，每年36万元；合同还作了其他约定。该合同尾部甲方处加盖贵阳市花湖伯爵山庄印章，并由雷振华签名。贵阳市花湖伯爵山庄系依法成立的个体工商户，雷振华系其经营者。《承包合同》签订后，悍车公司于2015年4月13日向雷振华支付了305,000元，雷振华于当日出具一份《收条》，载明收到悍车公司交来2015年4月8日至2016年4月7日一年的承包费30万元，其中有3万元保证金，及33万元，扣除1个月装修时间25,000元，合计为305,000元。2016年3月31日，悍车公司向雷振华转账25万元，2016年4月1日，又转账5万元；雷振华于2016年4月2日出具一份《收条》，载明收到悍车公司交来2016年4月8日至2017年4月7日一年的承包费30万元。后ＸＸ林、岳中兵认为雷振华侵犯其权益，遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请，雷振华于法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。另查明，2011年9月15日，雷振华（甲方）与ＸＸ林（乙方）曾签订一份《承包经营协议》，载明甲方拥有位于贵阳市××区百花湖边伯爵山庄，并实际经营多年，甲方愿意将伯爵山庄整体承包给乙方经营管理，承包期限20年，乙方已先于本协议投入资金对伯爵山庄进行整体升级；合同同时还作了其他约定。庭审中，ＸＸ林称该协议的签订时间并非2011年，而是与《房屋联建分配协议》一起签订，目的是为拆迁作准备，将协议签订时间提前。2013年2月1日，雷振华（甲方）曾与案外人王文延（乙方）签订一份《承包经营协议》，载明甲方将伯爵山庄承包给王文延开办老年养老院，取名为“贵阳市花湖伯爵山庄旅游老年公寓”，承包期限10年；合同还作了其他约定。2013年7月24日，雷振华与王文延签订了《终止承包合同协议》，载明因政策性因素使合同不能正常执行，双方经协商终止上述合同协议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，ＸＸ林、岳中兵要求确认雷振华与悍车公司签订的《承包合同》无效，但庭审中，其提供的证据显示与悍车公司签订《承包合同》的为贵阳市花湖伯爵山庄，雷振华虽系该个体工商户经营者，但依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”的规定，雷振华并非与悍车公司签订《承包合同》的主体，ＸＸ林、岳中兵要求确认其与悍车公司签订的《承包合同》无效的诉请缺乏事实基础，本院不予支持。ＸＸ林、岳中兵要求雷振华赔偿其损失497,297.3元，即将雷振华收取的租金57.5万元分割497,297.3元并支付利息损失，但如前所述，与悍车公司签订《承包合同》的系贵阳市花湖伯爵山庄，贵阳市花湖伯爵山庄系整体承包给悍车公司，雷振华收取的款项系代表贵阳市花湖伯爵山庄向悍车公司收取的承包费，该承包费是否具有租金性质尚未明确，但ＸＸ林、岳中兵基于该《承包合同》径行要求雷振华个人分割租金及承担利息损失的主张缺乏事实基础及法律依据，其诉请本院不予支持。雷振华提出确认与ＸＸ林、岳中兵签订的《房屋联建分配协议》无效的诉请，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，庭审中双方当事人均未提供案涉土地权利人追认的相关证据，ＸＸ林、岳中兵对该协议无效亦不持异议，该项诉请，本院予以支持。本院已确认《房屋联建分配协议》无效，但因ＸＸ林、岳中兵所提出的诉讼请求并非基于该协议无效的后果，本院未予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方当事人之间的纠纷，应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、确认ＸＸ林、岳中兵与雷振华于2013年8月30日签订的《房屋联建分配协议》无效；二、驳回ＸＸ林、岳中兵的诉讼请求。本诉案件受理费5,147元（已减半收取），反诉案件受理费100元，合计5,247元，由ＸＸ林、岳中兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张铮二〇一七年九月二十日书记员  谭艳