甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）城民一初字第466号 原告陈亮，男，1979年1月27日出生，汉族，甘肃省兰州市人，兰州市国家税务局干部，住兰州市城关区。 委托代理人杨胜林，北京市齐致律师事务所律师。 被告兰州永利房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。 法定代表人杨兴武，该公司董事长。 委托代理人韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。 第三人兰州市城关区国家税务局，住所地兰州市城关区。 法定代表人种建军，该局局长。 委托代理人李莹，甘肃法成律师事务所律师。 原告陈亮诉被告兰州永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司），第三人兰州市城关区国家税务局（以下简称城关区国税局）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法组成合议庭于2015年8月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杨胜林，被告委托代理人韦理，第三人委托代理人李莹到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告诉称，2010年11月1日，被告永利公司与第三人城关区国税局签订《团购商品房协议》，约定：第三人（乙方）团购被告（甲方）开发的位于兰州市城关区草场街什字西南角的商品房，购房均价为每平方米5600元，此价格为封顶价，楼盘竣工后无论市价是否上涨，被告都不能擅自提高房价，被告要求用第三人团购职工的工资卡作信誉担保，每户贷款30万元，利息以及贷款风险完全由被告承担，并由第三人、被告及银行三方签订贷款协议。还约定三方贷款协议签订后，甲乙双方就责任、义务及资金安全使用等有关问题，再签订详细的购房协议。2010年11月3日，被告永利公司（乙方）和第三人城关区国税局（甲方）与甘肃榆中农村合作银行（丙方）签订《商品房开发与团购三方协议》，再次约定，购房价为每平方米5600元。第三人如实为被告、丙方提供参加团购职工的花名册以及身份证复印件，用于办理工资卡信用担保贷款，每户担保贷款30万元。被告确保已取得该建设用地的开发资质。甲方（第三人）职工在首付30%购房款后，被告需为第三人提供办理按揭手续所需资料，协助团购职工办理按揭贷款。被告确保自合同签订之日起三年半内（42个月）按期交付商品房。如延期交工，除不可抗力，需支付每户每年1万元的违约金。 依据以上两份协议，2011年10月31日，原告向被告交纳购房定金10万元。2013年12月18日，被告永利公司向第三人发出《关于尽快解决“草场街新区”团购房相关问题的函》，以“办公楼不再购置”、“合作银行存款的支持未能兑现”、“拆迁成本增长”等莫须有的理由提出了涨价要求。2013年12月31日，第三人对被告的函件答复如下：“1、城关区国家税务局受购房职工的委托，于2010年11月1日和贵公司签订了团购商品房协议，条款明确规定（1）团购商品房的均价为5600元（最高限价）；（2）参加团购房的职工以工资卡信用担保贷款30万元（本金和利息由开发商承担）；（3）协议规定，无论市价是否上涨，贵公司都不能擅自提高房价。2、我局严格按照双方签订的团购商品房协议于2010年11月办理了工资信用担保贷款，于2011年11月付给贵公司购房定金3530万元，两项合计14000万元，为贵公司草场街新区前期开发提供了资金的保障，团购商品房协议受法律保护。”第三人拒绝了被告的涨价要求。 2014年6月22日，在第三人的组织下，原告陈亮依据《团购房抽签凭单》、《团购房抽签序列号76》，抽取并由第三人盖章确认的被告永利公司在城关区草场街什字西南角开发的商品房5号楼20层D户型的《抽签单》，全程由公证机关公证，三方确定该单元楼层户型由原告购买。2010年11月，提供工资卡信用担保，通过银行支付了30万元购房款。双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但原告与被告达成的房屋买卖合同一直在履行。 2015年4月23日，被告永利公司通过原告在甘肃榆中农村合作银行庆阳路支行帐户，退回原告的10万元购房定金，并用短信通知了原告。原告认为这是被告永利公司单方面解除合同的行为，原告从2011年10月31日交纳10万元定金起至今已近4年，房子未住上，等来的却是被告永利公司单方面解除合同的行为，原告认为被告的行为构成违约，为此诉讼来院要求判令：1、被告兰州永利公司解除与原告达成的商品房买卖合同的行为无效，判令其继续履行合同，并承担逾期交房的违约金2万元；2、诉讼费、保全费用由被告承担。 被告永利公司辩称，被告从未与原告签订过商品房买卖合同，因此不存在解除商品房买卖合同的行为，涉案房屋已经出售给他人了，继续履行已经不可能了，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人城关区国税局述称，原告所述属实，请求法院依法判决。 经审理查明，2010年11月1日，被告永利公司作为甲方与第三人城关区国税局（乙方）签订《团购商品房协议》，约定：第三人团购被告开发的位于兰州市城关区草场街什字西南角的商品房500套，每套住房的均价为每平方米5600元，此价格为封顶价，楼盘竣工后无论市价是否上涨，被告都不能擅自提高房价，被告要求用第三人团购职工的工资卡作信誉担保，每户贷款30万元，利息以及贷款风险完全由被告承担，并由第三人、被告及银行三方签订贷款协议。还约定三方贷款协议签订后，甲乙双方就责任、义务及资金安全使用等有关问题，再签订详细的购房协议。2010年11月3日，被告永利公司（乙方）和第三人城关区国税局（甲方）与甘肃榆中农村合作银行（丙方）签订《商品房开发与团购三方协议》，再次约定，被告获得兰州市城关区草场街什字西方南角（道路编号T420#、S409#、B416#）的商品房开发权，工期三年半（其中：拆迁时间一年半，施工期两年）。第三人以每平方米5600元的均价（最高限价）预计团购该住宅小区的500套住房。第三人如实为被告、丙方提供参加团购职工的花名册以及身份证复印件，用于办理工资卡信用担保贷款，每户担保贷款30万元。甲方（第三人）职工在首付30%购房款后，被告需为第三人提供办理按揭手续所需资料，协助团购职工办理按揭贷款。被告确保自合同签订之日起三年半内（42个月）按期交付商品房。如延期交工，除不可抗力，需支付每户每年1万元的违约金。 原告参加了此次团购活动，并于2010年11月用自已的工资卡作信誉担保为被告担保贷款30万元。2011年10月31日，原告向被告交纳购房定金10万元。2013年12月18日，被告永利公司向第三人发出《关于尽快解决“草场街新区”团购房相关问题的函》，以“办公楼不再购置”、“合作银行存款的支持未能兑现，使得项目规划设计方案报批和银行关系协调以及相关的资金计划、筹措、运作等方面均造成极大的困难和损失”、“拆迁成本增长”等理由要求将团购房的均价调整为每平方米6500元。2013年12月31日，第三人针对被告的函件答复如下：“1、城关区国家税务局受购房职工的委托，于2010年11月1日和贵公司签订了团购商品房协议，条款明确规定（1）团购商品房的均价为5600元（最高限价）；（2）参加团购房的职工以工资卡信用担保贷款30万元（本金和利息由开发商承担）；（3）协议规定，无论市价是否上涨，贵公司都不能擅自提高房价。2、我局严格按照双方签订的团购商品房协议于2010年11月办理了工资信用担保贷款，于2011年11月付给贵公司购房定金3530万元，两项合计14000万元，为贵公司草场街新区前期开发提供了资金的保障，团购商品房协议受法律保护。”第三人拒绝了被告的涨价要求。 2014年6月22日，在第三人的组织下，原告陈亮依据《团购房抽签凭单》、《团购房抽签序列号76》，抽取了商品房5号楼20层D户型的《抽签单》，该抽签过程全程由公证机关公证，三方确定该单元楼层户型由原告购买。后双方因房屋价款问题发争议，未签订正式的商品房买卖合同。2015年4月23日，被告永利公司通过原告在甘肃榆中农村合作银行庆阳路支行帐户，退回原告的10万元购房定金，并用短信通知了原告。原告认为被告永利公司单方面解除合同的行为构成违约，诉讼来院，要求与被告继续履行合同。 审理中另查明，被告欲开发的城关区草场街什字西南角商品房5号楼设计层高为34层，因其他因素，建成后的房屋为33层。原告抽签的商品房5号楼20层D号房实际为5号楼1单元19层D号房。2015年7月9日，被告已与第三人向其提供的职工花名册中的职工匡济洲签订了《房屋认购协议》，将该房屋出售给了匡济洲。 以上查明的事实有原告提供的团购商品房协议、商品房开发与团购三方协议、收据、银行对帐单、函、抽签单，被告提供的抽签明细表、房屋认购协议书等证据以及各方当事人在法庭上的陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与第三人以及案外人甘肃榆中农村合作银行签订《商品房开发与团购三方协议》后，第三人向被告提供了参加团购房职工的花名册及身份证复印件，并用职工的工资卡作为信用担保为被告取得贷款。原告在参加团购房职工的花名册中，也为被告担保贷款30万元。2011年10月31日，原告向被告交纳购房定金10万元。上述行为均表明原告意欲购买被告开发的商品房。2014年6月22日，原告在第三人的组织下抽取了商品房5号20层D户型的《抽签单》，该抽签过程全程由公证机关公证，因此原告欲购买的房屋的是确定的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外。”原、被告虽未签订书面的房屋买卖合同，但其上述行为能够推定双方有订立合同意愿，由此可以确认双方之间是以其他形式订立了房屋买卖合同，故被告辩称的其从未与原告签订过商品房买卖合同观点不成立。庭审中查明，原告抽取被告开发的商品房5号楼20层D户型的《抽签单》后，被告应当与原告签订正式的商品房买卖合同，并将房屋交付原告使用，但双方因房屋价款问题发生争议，被告便将已经收取原告的房屋定金退回原告，将房屋另出售给他人的行为表明被告已不愿再与原告继续履行双方间的房屋买卖合同。现原告要求被告继续履行合同，属事实上的履行不能，因此，本院对原告要求确认被告永利公司解除与原告达成的商品房买卖合同的行为无效，判令继续履行合同并承担逾期交房的违约金2万元的诉讼请求不予支持。原告因被告履行合同不能可另行向被告主张违约或赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条（一）项之规定，判决如下： 驳回原告陈亮的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告陈亮承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  郭宏茜 代理审判员  陶生莲 人民陪审员  董瑛芳 二〇一五年十一月十七日 书 记 员  陈丽丽