浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5001号
上诉人（原审被告）：潘暾，男，1977年6月10日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托代理人：孙强、吕虹，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江商业职业技术学院，住所地杭州市滨江区滨文路***号。
法定代表人：张宝忠，院长。
委托代理人：张义良，浙江泽大律师事务所律师。
原审被告：杭州百味人生餐饮有限公司，住所地杭州市滨江区滨文路472号。
法定代表人：潘暾。
上诉人潘暾因与被上诉人浙江商业职业技术学院（以下简称商业学院）、原审被告杭州百味人生餐饮有限公司（以下简称百味公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于杭州市滨江区滨文路470号房屋（建筑面积13685.12平方米）属于商业学院所有。2002年4月20日，商业学院签署场地免费使用证明，百味公司使用的场地，由其免费提供。
2006年11月30日，商业学院为甲方（出租方），兰溪云丹贸易有限公司（以下简称云丹公司）为乙方（承租方），双方签订资产租赁合同书，约定：甲方出租给乙方的租赁资产，范围包括（其中房屋中面积为9315.32平方米）（1）建筑平面图上红线范围内的全部房屋及其装修，房屋面积共计8581.32平方米；（2）本合同书附件2-1，附件2-2中蓝斜线部分的房屋属于租赁资产的范围（面积为734平方米），但由甲方在2008年12月31日前另行交付给乙方；……第6.1条租赁期限为五年，自2006年12月1日起至2011年11月30日止；甲方在2008年12月31日前（含当天）向乙方交付本合同4.1款第（2）项租赁资产的，不改变本款前述租赁期限；甲方逾期交付本合同4.1款第（2）项租赁资产但不超过2009年6月30日（含当天）的，本款前述租赁期限按照甲方逾期交付该项租赁资产的实际天数相应顺延。第6.2条在本合同6.1款约定的租赁期限内，酒店获得三星级旅游饭店证书，且乙方全面履行本合同的各项义务没有违约情形，同时酒店合法经营的，本合同的租赁期限再延长三年。第7.1条乙方在合同的租赁期限内，按每年三十万的标准向甲方支付租金。第9.1条甲乙双方约定，乙方订立本合同后应当按照“三星级旅游饭店”的标准完成对租赁资产的专项装修改造；专项装修改造的内容包括但不限于对租赁资产中的不动产进行不可拆分的装修、装饰，以及增添必要的设施、设备等动产。第9.2条乙方投入的专项装修改造资金总额应当达到480万元。第9.5条甲乙双方共同编制《专项装修改造财产清单》，该《专项装修改造财产清单》由甲乙双方共同签章确认并列为本合同书的附件7。第10．8条本合同9.5条中《专项装修改造财产清单》上所列的全部实物财产以及汇入甲方账户内的剩余专项装修改造资金，在租赁期限届满后转为助学财产无偿归甲方所有，乙方对租赁资产投入的其他不能拆除的装修、装饰等财产，在租赁期限届满后转为助学财产无偿归甲方所有。第15.7条乙方同意在承租租赁资产后经营酒店的过程中，承担甲方相关教师、学生的实习、实训任务，为学生开展创业就业活动和勤工助学提供方便和支持，并且每年向甲方提供捌万元的助学金；第15.8条乙方经营酒店应当使用“百味人生大酒店”的商号，商号使用的具体事宜由乙方与百味公司另行签订合同。
2006年11月30日，百味公司为甲方，云丹公司为乙方，双方签订《商号许可使用合同》，合同约定：乙方经营酒店使用“百味人生大酒店”的酒店名称；甲方不以“百味人生大酒店”的名义从事任何经营活动，但甲方在经营过程中有权继续使用“杭州百味人生餐饮有限公司”的企业名称；乙方在酒店经营过程中应当使用乙方自己的法定企业名称表明经营主体（如经营酒店时与本合同外的第三人签订合同、建立劳动关系等）；仅对租赁合同中的租赁资产所在的酒店，即杭州市滨江区滨文路472号的酒店，有权使用“百味人生大酒店”的名称，不得未经甲方书面同意将该名称用于经营其他酒店；商号许可使用期限为五年，该许可期限与租赁合同中的租赁期限相同。租赁合同的租赁期限延长的，商号许可使用期限相应延长；租赁合同终止的，商号许可使用期限相应届满。乙方应向甲方按每年2万元的标准支付商号许可使用费，该费用与租赁合同中的租金支付方式和时间相同。
2007年4月18日，百味公司为甲方，云丹公司为乙方，双方签订《关于〈商号许可使用合同〉的补充协议》，合同约定：甲乙双方就“百味人生”商号的使用方式调整为：乙方派员担任甲方的总经理及甲方公司的法定代表人，以甲方“杭州百味人生餐饮有限公司”的名义并依本补充协议的约定自主经营管理酒店，自担经营风险、取得经营收益，酒店继续使用“百味人生”的商号。
2007年5月28日，潘暾被任命为百味公司法定代表人。2009年2月24日，杭州百味人生大酒店被评定为三星级旅游饭店。2009年7月8日，百味公司的住所地变更为杭州市滨江区滨文路472号。
2014年9月、11月、12月，商业学院向云丹公司、潘暾发出通知书，告知涉案租赁合同于2014年11月30日终止，到期收回涉案房屋及商号。商业学院委托浙江中达德诚资产评估有限公司对于滨文路470号12号楼南楼1-7及西楼1、3、4楼用房年租金市场价值进行估算。经评估，该标的物于评估基准日2014年10月31日的年租金市场价值合计为161万元，其中：12号楼南楼一楼从东往西数4间商铺，建筑面积469.80平方米，租金为0.80元/平方米/天；12号楼西楼一楼从北往南数5间商铺，建筑面积518.15平方米，租金为0.90元/平方米/天；12号楼1-7楼转角、南楼2-7楼及西楼3-4楼酒店，建筑面积8999.37平方米，租金为0.40元/平方米/天。2015年4月27日、5月27日，百味公司向商业学院分别汇款15万元，合计30万元。2016年3月31日，百味公司向商业学院汇款15万元。
另查明，云丹公司系一人有限责任公司（自然人独资），自然人投资人为潘暾，该公司于2007年8月23日经股东会决议解散。双方一致确认涉案房屋面积为9161平方米。
商业学院诉至原审法院，请求判令：1.潘暾立即向商业学院移交地处杭州市滨江区472号的租赁物“百味人生大酒店”（包括房产及房子内部物品、设施、设备）（具体楼层、面积见附件）；2.潘暾立即向商业学院移交经营百味公司的有关证照、许可证（包括营业执照、税务登记证、许可证等）、印章、档案（财务档案、经营档案）等经营相关的许可证、资料、文件；3.潘暾、百味公司赔偿商业学院经济损失69万元（暂时计算期限：自2014年12月1日起到2015年5月30日止；实际计算到全部租赁物返还给商业学院日止，每月按照11.50万元标准计算）；4.潘暾向商业学院支付商号使用费壹拾柒万元（即17万元，暂时计算到2015年5月31日止，按照实际使用日计算）；5.潘暾、百味公司承担诉讼费。
原审法院认为：依法成立的合同自成立时发生法律效力，对当事人有拘束力，各方均应严格按照合同约定履行。商业学院与云丹公司签订资产租赁合同，现云丹公司已经注销，该公司系一人有限责任公司（自然人独资），因此，相关民事责任应当由其投资人即潘暾概括承受。根据资产租赁合同关于租赁期间的约定，至2011年11月30日止以及酒店获得三星级旅游饭店证书时租赁期限再延长三年的约定，鉴于杭州百味人生大酒店于2009年2月24日被评定为三星级旅游饭店，租赁期限可延长至2014年11月30日止。百味公司抗辩称根据资产租赁合同第6.1条的约定，由于商业学院未能按照合同约定及时交付第4.1款第（2）项租赁资产，百味公司享有合同解除权以及顺延合同期限的权利。原审法院认为，审核合同约定的具体内容，该部分租赁资产在2008年12月31日前交付不变动租赁期限，但是在2008年12月31日至2009年6月30日之间交付的，租赁期间应当顺延，因此顺延时间最长为半年；但是对于在2009年6月30日之后交付的，双方并无特殊约定，百味公司认为商业学院逾期交付构成违约的，自可以按照合同约定行使解除权或者依照法律规定主张相应权利，但是其关于合同期限顺延的主张，没有约定依据，不符合法律规定，其抗辩不成立，不予采纳。无论顺延与否，现租赁期限均已届满，潘暾应当按照合同约定返还租赁标的物，即位于杭州市滨江区滨文路472号房产。根据租赁资产专项装修改造的特别约定第9条以及第10.8条的约定，《专项装修改造财产清单》上所列的全部实物财产以及汇入甲方账户内的剩余专项装修改造资金，在租赁期限届满后转为助学财产无偿归甲方所有，乙方对租赁资产投入的其他不能拆除的装修、装饰等财产，在租赁期限届满后转为助学财产无偿归甲方所有。原审法院根据约定以及法律规定，确定涉案房屋中已形成附合的装饰装修等财产以及《专项装修改造财产清单》上所列的全部实物财产，归商业学院所有；潘暾应当于指定的期限内腾空并返还涉案房产。百味公司抗辩称，合同履行主体已变更，并无证据证实，不予采信。
潘暾、百味公司抗辩称，部分租赁资产迟延交付，应当扣减租金；露天晒衣房以及中央空调房占用的面积均应同比例扣减租金损失；政府道路施工影响经营。原审法院认为，现租赁期限已经届满，合同已经失去生命力，商业学院系依据物权所有人的身份要求无正当理由的占有人返还租赁标的物，主张占有人支付占有使用费，符合法律规定，予以支持。上述抗辩系合同履行过程中的纠纷，与合同期限届满后的占用使用费无关，如果存在争议的，双方应当另行处理，在本案确定占有使用费中不应扣减。在庭审中，当事人已经达成一致意见，占有的面积为9161平方米。商业学院提供鉴定意见书，提供了关于标的物的评估意见，潘暾、百味公司对此有异议的，可在诉讼中申请司法鉴定，现潘暾、百味公司撤回司法鉴定申请，可采信商业学院提供的鉴定意见书提供的标的物租金市场价值，潘暾、百味公司关于按毛坯房计算损失的意见，不予采纳。鉴于本案商业学院无法提供租赁房产移交的具体情况，潘暾、百味公司亦未提供证据核实，原审法院按照潘暾、百味公司占有的面积与鉴定意见书中的总面积的比例，确定涉案房产的租金标准，现商业学院请求自2014年12月1日起按照每月115000元核定占有使用费，未超出上述标准范围，予以确认。已向商业学院支付的450000元，可予以扣减；潘暾、百味公司之间的关系，自行处理。关于商业学院在百味公司的消费，系属另一法律关系，本案不作处理。
关于商业学院请求潘暾移交百味公司有关证照、许可证、印章、档案等经营有关的许可证、资料、文件，鉴于商业学院并未提供证据证实其曾向案外人云丹公司或者潘暾移交上述资料，且商业学院与百味公司并无直接法律上的关系，对于该项诉讼请求不予支持。关于商业学院请求潘暾支付商号使用费，原审法院审核后认为，商业学院并非相关商号许可使用合同、补充协议的当事人，并无约定依据和法律依据可请求云丹公司或者潘暾支付商号使用费，对于该请求亦不予支持。商业学院在诉讼中撤回了对百味公司的诉讼请求，不违反法律规定，予以确认。商业学院超出原审法院所确认部分的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院于2016年4月25日判决：一、潘暾于判决生效之日起十五日内腾空并返还位于杭州市滨江区滨文路472号的房产给商业学院；二、潘暾于判决生效之日起十五日内赔偿商业学院损失（具体计算方式：自2014年12月1日起至潘暾实际返还之日止，按照每月115000元标准计算，扣除已支付的450000元）；三、驳回商业学院其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，财产保全申请费4820元，合计17220元，由商业学院负担12414元，潘暾负担4806元。
宣判后，潘暾不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律均存在明显错误，应当予以撤销。具体理由如下：一、签订涉案租赁合同的是云丹公司而非潘暾，故潘暾并非本案适格被告。原审法院以云丹公司已经注销，该公司系一人有限责任公司(自然人独资)，因此相关民事责任应当由其投资人即潘暾概括承受为由，判决潘暾承担本案全部损失，显然没有任何法律依据。依据民诉法解释第六十四条之规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”鉴于云丹公司已经于2007年8月23日经依法清算而注销，且与潘暾之间财产状况完全独立，故原审法院以此为由径行判决潘暾承担本案的全部损失，显然没有任何法律依据。二、原审法院未能查清涉案房产的具体坐落，其作出的判决根本没有任何事实依据。原审法院要求潘暾腾空和返还的房产为“浙江省杭州市滨江区滨文路472号的房产”，但事实上，根据潘暾在杭州市房产档案馆的查询记录，目前根本不存在浙江省杭州市滨江区滨文路472号房产，故原审判决所指向的标的事实上并不存在。实际上，目前百味公司经营所用的房屋为滨文路470号房产内的部分房屋，而商业学院提供的评估报告所评估的房产也是滨文路470号房产的租金价格，故原审法院的该项判决明显属于事实认定不清。三、按照原审判决的认定，涉案合同的租赁期限至2014年11月30日止。即便假设该认定成立，租赁期限到期之时云丹公司早已注销，已经根本不可能继续占有涉案房屋，更不应当承担所谓的租金损失。因此，原审法院在未查清究竟是谁占有涉案房屋的情况下，以潘暾作为云丹公司权利义务的继受者为由判决潘暾承担所谓的租金损失，属于事实认定不清。事实上，目前涉案房屋处于百味公司的控制之下。况且，无论是商业学院还是原审法院均未提出目前是由潘暾实际占有涉案房屋，只是认为潘暾作为云丹公司的股东，因云丹公司注销而必须承担相应的责任。此外，商业学院也没有提供任何证据证明实际上是潘暾在占有涉案房屋。四、即便潘暾需要承担责任，原审判决对于到底占用了多少涉案房屋的面积也根本没有查清，其对于租金损失的认定没有任何事实依据。租金损失中应当同比例扣除五层的露天晒衣房(总计约350平方米)以及一层西面中央空调房占用的面积(总计约100平方米)对应的租金损失。前述晒衣房不在合同约定的建筑范围内，也不属于该房产的建筑面积范围内，只是在延伸平台上搭建的简易房屋，商业学院无权收取任何租金；一层西面中央空调房并未实际交付给酒店，也无法使用该空调房，前述面积均不在商业学院有权主张的面积范围之内，应当予以扣除。已经查明，商业学院未能依约在2008年12月31日前交付734平方米“西楼学校教工餐厅”，直至2011年11月才进行交付，故该部分房屋的租赁期间理应顺延。由此可知，商业学院租金损失中应当同比例扣除该部分房屋自2008年12月31日至2011年11月期间所对应的租金损失。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回商业学院一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由商业学院承担。
针对潘暾的上诉，商业学院答辩称：一、原审判决潘暾承担民事责任，法律依据充分。本案中，云丹公司是潘暾一人设立的有限责任公司，云丹公司与商业学院签订了租赁合同，在租赁合同履行期间，云丹公司被注销；在注销时，潘暾没有对云丹公司进行清算，本案以潘暾为当事人，法律依据充分。二、商业学院提交的证据清楚表明，2002年设立的百味公司地址是杭州市滨江区高教园区滨文路，而2009年7月8日百味公司地址变更为杭州市滨江区滨文路472号，这个变更经过杭州市地名委员会办公室批准同意。三、《资产租赁合同书》约定租赁期限为2006年12月1日起至2011年11月30日，5年。同时约定上三星级旅游饭店再延长3年至2014年11月30日。注销云丹公司是潘暾办理的，商业学院是在查询工商档案时才知道注销事宜。商业学院一直在履行《资产租赁合同书》，且潘暾也没有签订其它租赁合同，潘暾承担民事责任合乎法律规定。四、关于对房屋面积租金损失的计算。评估报告对租金损失是以潘暾实际占用的面积计算、租金标准计算的。商业学院愿意扣除五楼晒衣房、一楼空调机房，每天单价0.4元，每月扣除5256元。原审判决潘暾每月支付商业学院115000元的基础上，扣除5256等于109744元，时间计算自潘暾2014年12月1日起至履行本案判决结束，每月应付商业学院109744元。不存在潘暾所说少交付面积，事实上商业学院多给面积。在2008年评定三星时面积不够，商业学院将三楼533平方米的房间交付给云丹公司使用。潘暾现在还在使用，并由其出租给第三人。2011年11月，商业学院又交付734平方米一直使用到合同届满。事实上，商业学院多交付了734平方米的房屋。为此，在合同期内，不存在潘暾主张的面积，由此扣除租金理由不存在。
针对潘暾的上诉，百味公司未作陈述。
二审期间，潘暾向本院提交以下证据材料：
1.股东确认意见、注销公告各1份，用以证明云丹公司已于2007年8月23日经依法清算而注销，原审法院判决由其投资人即潘暾承担本案全部损失，没有任何法律依据。
2.企业信用信息公示系统查询件1份（打印件），用以证明百味公司的工商登记地址为杭州市滨江区滨文路472号，由此证明涉案房屋由百味公司占有使用。
3.房屋登记信息查询记录1份，用以证明百味公司实际经营地址为杭州市滨江区滨文路470号。
4.通知（复印件）、催款通知、报告各1份，用以证明涉案房屋实际由百味公司占有使用，商业学院一直向百味公司收取租赁费用的事实。
潘暾提供的证据经商业学院质证：上述证据均不是新证据；证据1，注销公告的真实性无异议，对股东确认意见有异议，该公司本身就是一人公司，与潘暾人格混同；证据2，百味公司的工商注册是杭州市滨江区滨文路472号，真实性无异议，上述房屋均在杭州市滨江区滨文路470号的房产证里面；证据3，真实性无异议；证据4，真实性无异议，关联性有异议，并不能证明应当由百味公司承担责任。本院经审查后认为，上述证据与在案其他有效证据及当事人陈述相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
二审期间，商业学院、百味公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于责任主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”本案中，云丹公司与商业学院签有《资产租赁合同书》，而该《资产租赁合同书》项下的权利义务并未了结，云丹公司即径行注销，显然该注销行为未经依法清算。依据前述司法解释之规定，在云丹公司未经合法清算的情况下，潘暾作为云丹公司的唯一投资人，应依法承继云丹公司的相关权利义务。因此，原审法院认定由潘暾承受相应的民事责任，并无不当。（二）关于租赁物的返还及费用负担。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁合同届满后，应由作为承租人的云丹公司负责将租赁标的物即涉案房屋腾空并返还；未及时腾退的，则应向其合同相对方即商业学院支付相应的占有使用费。如前所述，现因云丹公司未经依法清算即被注销，故相应责任应由潘暾承担。因此，原审法院判决由潘暾返还实际承租的房屋并支付占有使用费，也无不当。至于占有使用费即损失的计算标准，商业学院自愿在原审判决的基础上进行扣减，不违反法律规定，本院予以确认。综上，潘暾的上诉理由，合理部分，予以采信。原审法院认定事实基本清楚，对赔偿损失的标准，本院依据当事人的意愿进行纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第500号民事判决第一项及诉讼费用负担部分；
二、撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第500号民事判决第二、三项；
三、潘暾于本判决生效之日起十日内赔偿浙江商业职业技术学院损失（具体计算方式：按照每月109744元的标准，自2014年12月1日起至计算潘暾实际返还涉案房屋之日止，扣除已支付的450000元）；
四、驳回浙江商业职业技术学院的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二审案件受理费10700元，由潘暾10385负担，由浙江商业职业技术学院负担315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年一月十六日
书 记 员 徐森燕