四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民再初字第1号
原告：中国建设银行股份有限公司四平分行。住所：吉林省四平市铁西区中央西路***号。
负责人：王志坤，行长。
委托代理人：夏宇，该行职员。
委托代理人：尹立伟，该行职员。
被告：倪灵辉，男，1972年8月24日生，汉族，四平铁路车辆段工人，现住四平市铁东区四马路街金星纬*组。
委托代理人：刘微，吉林辅民律师事务所律师。
被告：四平市伟业房地产开发有限公司。
法定代表人：周云伟，经理。
第三人：马海铭，男，1977年1月25日生，汉族，现住四平市铁东区七马路街玉泉纬*组。
委托代理人：田长有，男，1955年1月16日生，汉族，住四平市铁东区牡丹小区*号楼*单元*楼南门。
委托代理人：毛艳华，吉林英诚律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司四平分行（以下简称建行四平分行）与被告倪灵辉、四平市伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）借款合同纠纷一案，本院于2007年6月4日受理，2007年7月23日作出（2007）东民二初字第237号民事判决书，已发生法律效力。2012年12月20日，马海铭提起案外人执行异议之诉，本院于2013年4月15日作出（2012）东北民初字第109号民事判决书，马海铭提出上诉，四平市中级人民法院审理认为，案外人对于生效判决确定的执行标的物主张权属，应通过审判监督程序解决，裁定撤销本院（2012）东北民初字第109号民事判决，驳回马海铭的起诉。马海铭向四平市中级人民法院提出申诉，四平市中级人民法院作出（2014）四民提字第3号民事裁定书，撤销本院（2007）东民二初字第237号民事判决，发回本院重审。本院于2014年7月9日受理，2014年12月5日组成合议庭公开开庭审理，原告建行四平分行委托代理人夏宇，被告倪灵辉及委托代理人刘微，被告伟业公司法定代表人周云伟，第三人马海铭及委托代理人田长有、毛艳华到庭参加诉讼。建行四平分行提出鉴定申请，后因马海铭不提供鉴定所需原件，鉴定终止。2016年1月14日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行四平分行委托代理人夏宇，被告倪灵辉的委托代理人刘微，第三人马海铭及委托代理人田长有、毛艳华到庭参加诉讼。被告伟业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行四平分行诉称：倪灵辉于2004年9月20日与我行签订了《个人住房借款合同》，借款金额12万元，期限自2004年9月22日至2014年9月21日，合同约定等额本息还款法还款，倪灵辉将贷款购买的房屋抵押给我行提供担保，并与我行、四平市房地产管理处签订了《房地产抵押合同》，办理了抵押登记。同时在保险公司还办理了《个人抵押商品住房保险》。根据我行与四平市伟业房地产开发有限公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，开发商伟业公司承担阶段性保证，自2006年2月1日起至2007年5月1日，倪灵辉已连续16期拖欠我行本息，拖欠贷款本息21,373.20元。虽经我行人员多次催要，但倪灵辉拒不还款。故诉请法院，请求判令：1、解除借款合同，被告倪灵辉、伟业公司立即偿还我行贷款本金108186.15元，贷款利息计算至还清贷款本息时止；2、要求伟业公司承担连带责任；3、对抵押房屋享有优先受偿权；4、倪灵辉、伟业公司承担实现债权的一切费用。
倪灵辉辩称：1、倪灵辉与伟业公司签订的商品房买卖合同是合法有效的；2、倪灵辉与建行四平分行签订的房地产抵押合同是真实合法有效的，建行四平分行请求解除该借款合同，不符合法律规定；3、倪灵辉没有履行借款合同义务是由于伟业开发公司的过错及马海铭占有了倪灵辉所购房屋，导致无法履行倪灵辉与建行四平分行的借款合同，其后果应由伟业公司和马海铭承担责任，倪灵辉对此不应承担任何责任。
伟业公司辩称：我不应承担责任。
马海铭述称：1、判令本案争议房屋由马海铭享有；2、倪灵辉与伟业公司签订的房屋买卖合同及建行四平分行与倪灵辉签订的借款及抵押合同无效，建行四平分行的借款应由倪灵辉与伟业公司承担连带责任。
经审理查明：2004年9月15日倪灵辉与伟业公司签订《商品房买卖合同》，倪灵辉购买伟业公司南一纬路小学住宅楼A幢6-1单元06110号商品房，建筑面积114.36平方米，总价款245874元，倪灵辉首付145874元，余款办理按揭贷款，伟业公司为倪灵辉开具吉林省销售不动产统一发票。2004年9月20日倪灵辉（借款人）、中国建设银行四平城建支行（贷款人）、伟业公司（担保人）签订《中国建设银行个人住房借款合同》，合同约定倪灵辉借款金额12万元，期限为十年，(自2004年9月22日至2014年9月21日止)，贷款月利率为5.04‰，每月还本息金额为1335.12元，并约定违约责任。倪灵辉用其购买的房屋抵押，四平市伟业房地产开发有限公司提供保证担保，合同第三十九条第四款约定，借款期间，倪灵辉一个月(包括计划还款当月)未偿还贷款本息和相关费用，建行四平分行有权停止向倪灵辉发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。第二十五条约定，在保证期间，伟业公司愿对倪灵辉的债务承担连带责任，如倪灵辉未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行四平分行有权要求伟业公司就全部债务承担保证责任，伟业公司同意建行四平分行从其在建行四平分行开立的存款帐户中直接扣划。2004年9月22日倪灵辉、建行四平分行、伟业公司在四平市公证处进行了公证。同年9月21日建行四平分行与倪灵辉在鉴证机关四平市房地产市场管理处的鉴证下，签定了《房地产抵押合同》，设定了抵押登记，期限为十年。倪灵辉到中国太平洋财产保险股份有限公司四平中心支公司签订了《个人抵押商品住房保险保险单》，将抵押的商品房进行了保险。建行四平分行按合同约定于9月22日将12万元人民币转入伟业公司帐户，合同即开始履行。倪灵辉亦按合同约定按时还款，但自2006年2月份起，倪灵辉开始拖欠贷款，截止到2016年1月21日，拖欠本金108186.15元，利息25288.05元，本金罚息16601.44元，利息罚息9921.41元。
2004年6月25日伟业公司与马海铭签订了《商品楼预售合同》，伟业公司将南一纬路小学住宅楼6单元1层南号室建筑面积133.317平方米房屋预售给马海铭，总售价197394元，楼房交付使用日期为2004年11月30日，交款方式是付馨凯工程欠款。伟业公司给马海铭开具了收据。
认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、中国建设银行个人住房借款合同、发票、公证书、房地产抵押合同、个人抵押商品住房保险保险单、商品楼预售合同、收据等。
根据的诉讼请求和的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：建行四平分行的诉讼请求及马海铭的诉讼请求是否应予支持。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。
本院认为：建行四平分行、倪灵辉、伟业公司出于真实意思表示而签定的借款合同，手续齐备，程序合法，权利义务关系明确，符合有关法律规定，是真实有效的。建行四平分行按约提供了借款，倪灵辉未能履行偿还义务，已构成违约，应承担违约责任，但要求给付利息罚息没有法律依据，本院不予保护。马海铭与伟业公司签订的《商品楼预售合同》中交款方式是付馨凯工程欠款，即以房抵债并不是房屋买卖，该合同是实现债权的凭证，并不是主张所有权的依据。马海铭对争议房屋并没有依法办理产权转让登记，又没有提供该合同原件，因此马海铭诉请判令本案争议房屋由马海铭享有，倪灵辉与伟业公司签订的房屋买卖合同及建行四平分行与倪灵辉签订的借款及抵押合同无效的证据不足。
经本院2016年第3次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司四平分行四平城建支行与被告倪灵辉、四平市伟业房地产开发有限公司签订的编号为2004-207号《中国建设银行个人住房借款合同》；
二、被告倪灵辉自本判决生效后10日内，一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司四平分行借款本金108186.15元，利息25288.05元，本金罚息16601.44元，2016年1月21日后发生的利息、本金罚息（以本金108186.15元为基数）按约定计算至付清之日止；
三、被告四平市伟业房地产开发有限公司承担连带给付责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司四平分行对被告倪灵辉用于抵押的房屋享有优先受偿权；
五、驳回第三人马海铭的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3881元，诉讼保全费1112元，合计4993元，由被告倪灵辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 刘 岩
审 判 员 杨志军
人民陪审员 张伟杰
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 郑玉秋