常州市钟楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）钟执异字第1号
异议人张XX。
委托代理人巢建新，江苏XX律师事务所律师。
申请执行人常州钟楼经济开发区工业园区投资有限公司，住所地常州市新闸街道办事处内（新昌路688号）。
法定代表人吴XX，该公司经理。
委托代理人徐X，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人王X，江苏XX律师事务所实习律师。
被执行人常州XXX金属材料城置业有限公司，住所地常州市钟楼区龙城大道2299号。
法定代表人管洪山，该公司经理。
本院依据已经发生法律效力的（2013）钟商初字第261号民事调解书，在执行申请执行人常州钟楼经济开发区工业园区投资有限公司（以下简称钟楼投资公司）与被执行人常州XXX金属材料城置业有限公司（以下简称XXX公司）企业借贷纠纷一案过程中，案外人张XX向本院提出执行异议，本院于2014年12月26日立案受理，依法组成合议庭进行了公开听证审查。异议人张XX的委托代理人巢建新、申请执行人钟楼投资公司的委托代理人徐峰到庭参加听证，XXX公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人张XX申请称，我于2012年12月10日购买了XXX公司开发的位于常州市龙城大道2299号13幢305号、13幢9号、11号、12号、13号房屋，并于2013年1月31日全额支付了上述房屋的房款。上述房屋在办理备案登记过程中，因XXX公司欠常州市新闸实业总公司（以下简称新闸实业公司）的借款（2013钟商初字第259号、第260号、第261号）而被贵院查封，致使备案登记未成功。我方认为，上述房屋在查封前已由XXX公司出让给我且我亦支付了全额房款，上述房屋已归我所有，贵院查封有误。现提出异议，请求贵院解除对上述房屋的查封。另，我方认为，XXX公司与新闸实业公司借款合同纠纷，一个案件拆分成三个，且均是快速调解结案，其动机和目的值得怀疑，亦请法院调查核实。
申请执行人钟楼投资公司辩称，一、张XX的房屋买卖行为与常情明显相悖且没有合理解释，张XX与XXX公司之间的房屋买卖行为是恶意串通虚构的。涉案商品房买卖合同签订时为何未直接备案？张XX为何未按约定在2012年12月31日前付清房款？XXX公司为何未在网上开具税务部门统一格式的交款发票并将预售房款纳入政府监管，而仅开具普通发票？早在2012年10月之前，XXX公司开发的涉案楼盘就已停工成了烂尾楼，张XX为何要去购买那么多的房屋而且价格并不便宜？当时XXX公司已没有售楼处也没有售楼人员，张XX是如何联系和商谈购房的，为何会放心购买这样的楼盘？张XX是否了解自己所购房屋的具体方位，为何会选择这几套房屋？二、张XX所谓购房行为依法不能取得房屋产权，不能对抗法院的查封。张XX所提供证据的合法性、关联性无法证实，暂且不论虚假，因其所购房屋尚未依法办理所有权登记，故无法证明涉案房屋的所有权已经属于张XX。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，张XX无法证明与XXX公司的房屋买卖行为合法，无法证明实际支付了购房款，也未实际占有房屋，更没有办理产权登记，故张XX主张涉案房屋属其所有无事实和法律依据。综上，我方认为张XX与XXX公司恶意串通，伪造相关证据，以达到侵占XXX公司财产或者帮助XXX公司转移财产的目的，其行为已触犯刑法，建议贵院在查明事实的情况下将本案移交公安机关以追究责任主体的相关刑事责任。
被执行人XXX公司书面答辩称，贵院在新闸实业公司与我公司强制执行一案中，据悉有一姓名为张XX的向贵院提出了执行异议，称我公司开发的XXX金属城13幢305号、9号、11号-13号五套房屋系其购买，我公司声明此非事实，张XX没有购买我公司上述房屋。实际情况是：2012年3月，我公司股东杨诚向孙小平借款，我公司法定代表人管洪山和我公司作为杨诚的担保人。后因杨诚失联，孙小平要求我公司履行担保义务。当时，我公司资金困难未能履行担保责任，孙小平提出以我公司开发的XXX金属城的房屋签署数套合同到其名下以作债权抵押。购房合同是应孙小平的要求签署到其指定的张XX名下，我公司所开具的收据也是应债权人孙小平的要求出具的，实为虚开。张XX也并未真实付款到我公司，我公司与法定代表人管洪山并未收到其购房款。故我公司与张XX签订的五份购房合同不是我公司真实意愿的房屋买卖行为，实际属于债权人孙小平为了实现我公司的担保责任而作债权抵押所签，我公司配合他们实属无奈。我公司强调：1、张XX作为购房人是债权人孙小平提供，要求我公司按孙的要求签署合同，我公司没有任何人认识张XX，张也从未来我公司商谈过购房事宜；2、我公司未给其办理网上合同备案是因当时正在积极寻求资金合作，希望能融到资金解决此事，当时跟孙小平协商延后备案（因备案之后要注销比较麻烦），故备案之事就拖延了下来，后来房屋被法院查封了；3、2013年1月28日我公司签章的《付款变更通知书》是由孙小平提供的，要求我公司配合，我公司实属无奈；4、债权人孙小平以购房人张XX的名义向我公司法定代表人管洪山银行卡转帐所谓的购房款，也是配合孙小平要求所做，利用管洪山的个人银行卡走下帐以达到证明购房人已支付购房款的目的，但事实上管洪山或者我公司没有收到所谓的购房款2634600元，债权人孙小平以张XX的名义转帐到管洪山银行卡内后即转往他处，转帐的过程是由债权人孙小平安排其会计操作的，只不过是在管洪山的银行卡内过了一下帐，之后转往何处管洪山都不知情；5、如果是真实的商品房销售，如果存在购房人真实的付款，房地产开发商不可能向购房人开具普通收据，而是应当开具税务部门提供的统一网上开具的收据，购房人也不可能同意签订不备案登记的购房合同，正常情况下，在签订合同时直接可以备案，是自动监控的。当时我公司还处于能正常销售的状态，房屋还没有被法院查封。孙小平要求我公司配合按以上所述方法办理银行转帐，以期将担保的借款转为购房款。具体情况就是综上所述，因当时我公司负有借款担保责任，又无力履行担保责任，所以才被迫根据债权人孙小平的要求签署了购房合同以作其债权抵押担保，但双方之间实际无购房事实存在。
经审查查明，钟楼投资公司与XXX公司企业借贷纠纷一案，本院于2013年2月6日作出（2013）钟商初字第261号民事调解，XXX公司应在同年2月20日前归还钟楼投资公司借款750万元，XXX公司负担案件受理费、财产保全费合计37150元。该案审理过程中，本院于2013年1月23日采取财产保全措施，查封了包括本案异议标的XXX金属城13幢305号、9号、13号房屋在内的总计十二套房屋。因XXX公司未自觉履行生效调解，钟楼投资公司遂于2014年7月14日向本院申请执行，立案时的申请执行标的为7537150元。
另查，XXX金属材料城项目于2011年9月取得常州市发展和改革委员会关于龙城大道南侧德胜河东侧地块建设项目核准的批复，于2012年6月取得常州市住房保障和房产管理局有关XXX金属城施工编号3幢、13幢房屋的常州市商品房预售许可证。但该建设项目至今尚未竣工。
张XX对本案异议标的即XXX金属城13幢305号、9号、13号三套房屋被查封不服，向本院提出执行异议，要求予以解封，并提供：1、落款时间均为2012年12月10日的商品房买卖合同五份。合同均分别载明：商品房单价为每平方米2600元（建筑面积）；出卖人的预售款监管银行为华夏银行新北支行，出卖人收到买受人交纳的房款后必须存入预售款监管银行的专门监管帐户；购房款应在2012年12月31日前支付；出卖人应在2013年12月31日前交付房屋；出卖人应于2012年12月31日前向常州市住房保障和房产管理局申请办理合同网上登记备案手续等；2、2013年1月31日XXX公司向其手工开具的收据五张，收款事由均为购房款，收款方式均为转帐；3、中国农业银行股份有限公司常州钟楼支行电子银行实时转帐交易（个人）回单（付款方）补打，交易时间为2013年1月31日，付款方户名张XX、收款方户名管洪山，交易金额2634600元；4、落款时间为2013年1月28日、盖有XXX公司公章及其法定代表人管洪山签名的付款变更通知书，主要内容为通知张XX将房款付至管洪山个人银行帐号内，公司将视为收到房款等。
本案审查中，异议人张XX表示，若本院2013钟商初字第259号案件中查封的房屋与本案无关，则撤回对该案的执行异议请求。
本院经审查认为，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出书面异议。人民法院经审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。对于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，XXX金属城13幢305号、9号、13号三套涉案房屋，系XXX公司开发建设且纳入预售许可范围，本院依法可以查封。张XX虽就该异议标的与XXX公司签有商品房买卖合同等，但在本院查封时张XX尚未付清购房款，涉案房屋尚未转移给张XX占有，也未按规定进行商品房预售合同网上备案登记，更未办理物权变动登记，且钟楼投资公司、XXX公司、张XX三方对涉案房屋买卖合同是否成立、购房款是否实际支付、购房合同是否系为他人债权所作担保而非真实的房屋买卖等存在重大争议，此类争议应依法通过诉讼程序解决。故本院对异议标的即XXX金属城13幢305号、9号、13号三套房屋进行查封并无不当，张XX的异议理由不能成立，依法应予裁定驳回。案外人、当事人对该裁定不服的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的有关规定向本院提起诉讼，以最终确认该执行标的的权属状况以及是否可以对该执行标的进行执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回张XX的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王建勋
审判员 孙永明
审判员 谷新民
二〇一五年二月六日
书记员 丁 韵