辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初7708号原告（反诉被告）：孙鼎毅，男。被告（反诉原告）：张立军，男。委托诉讼代理人：王某某，系被告（反诉原告）妻子。原告（反诉被告）孙鼎毅【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）张立军【以下简称“被告（反诉原告）”】房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日受理后，依法由审判员马雯菁适用简易程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告），被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人王某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2015年3月22日，原、被告就案涉房屋签订租赁合同，租期为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日，月租金为2350元/月，履约保证金为2350元。原告（反诉被告）按约交纳租金、履约保证金，但被告（反诉原告）未按照合同约定履行。一、在订立合同时，被告（反诉原告）隐瞒了房屋的瑕疵：1、暖气管路阻塞，冬季不能供暖，先后5次催告被告（反诉原告）报修，被告（反诉原告）均置之不理。致使原告（反诉被告）自2015年11月5日至2016年3月12日止，共计129天没有得到供暖。2、门洞防盗门通话机损坏，不能通话。几次要求被告（反诉原告）报修，被告（反诉原告）置之不理，致使原告（反诉被告）生活不方便。3、燃气灶失修跑电严重，浪费电池，被告（反诉原告）拒不维修。二、房屋租赁期间，由于该房屋已经使用十年，设施老化。原告（反诉被告）在正常使用的情况下，租赁物发生自然损坏，原告（反诉被告）通知并要求被告（反诉原告）维修时，被告（反诉原告）拒绝维修。1、被告（反诉原告）拒绝维修屋内电源插座故障，后来经专业电工检验，是墙体内导线短路造成，致使所有家用电器都无法正常使用。2、被告（反诉原告）拒绝维修房屋门锁。门锁已使用十年。因门锁突然打不开，原告（反诉被告）进不了家，通知被告（反诉原告）来维修，其拒绝维修，故原告（反诉被告）通知专业修锁人员来进行维修，花费维修费用300元，该费用应由被告（反诉原告）支付。3、被告（反诉原告）拒绝维修电视机，因电视机已经使用十年，原告（反诉被告）在看电视时，突然黑屏，属于自然损坏，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）维修或提供一台可以使用的电视，影响了原告（反诉被告）的正常生活。4、被告（反诉原告）拒绝维修卫生间照明灯具，卫生间日光灯管自然损坏，市场上买不到适配的灯管，只能更换灯具，原告（反诉被告）通知后，被告（反诉原告）置之不理，至今未解决。三、因被告（反诉原告）隐瞒出租房屋存在的瑕疵，违反诚实信用原则，且拒不履行租赁物自然损坏的维修养护义务，构成严重违约，应承担违约责任。故诉请：1、延长租期2个月（延长期间不支付租金）；2、被告（反诉原告）给付修锁费用300元；3、被告（反诉原告）提供可看的电视机一台并修复卫生间照明灯。被告（反诉原告）辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。理由如下：一、原告（反诉被告）起诉内容不符合《房屋租赁合同》所约定的内容。合同第五项第1条约定：租赁期间，该房屋自然损坏的维修养护由被告（反诉原告）负责，除此之外的损坏由原告（反诉被告）自行负责维修。同时合同第六项第2条亦约定原告（反诉被告）必须保证物品的完好无损。因此被告（反诉原告）只对该房屋的自然损坏负责，对房屋内的家电、灯具、插座等生活易耗品的维修不属于被告（反诉原告）的责任。案涉租赁合同系2015年3月22日签订的，签署时正值供暖期，原告（反诉被告）多次来查看房屋，确认房屋状况后才决定签署合同。被告（反诉原告）当时便告知原告（反诉被告），租金并不包括家电，如果原告（反诉被告）要使用必须保证完好。因原告（反诉被告）同意使用，我方才留给其使用。2015年3月22日，我方交付房屋钥匙，但租期自2015年4月1日开始执行，故给予原告（反诉被告）10天免费租期。经过双方验收房屋，确认房屋及室内一切设备、家电及用品使用状况良好，并在交接清单中签字确认。现经过一年半时间，因原告（反诉被告）不爱惜物品，先后将电视、门锁、灯具弄坏，故应由原告（反诉被告）自行维修或按价赔偿。二、原告（反诉被告）诉称的129天未得到供暖不属实，原告（反诉被告）租赁房屋时正值供暖期，其确认了房屋的温度及供暖情况。但原告（反诉被告）在2016年3月11日交房租时，顺便说了暖气有点不热，此时供暖已近尾声。2016年3月12日，被告父亲及物业人员便去查看，且室内温度亦达到18℃。三、原告（反诉被告）诉称的我方拒绝维修电视不属实。虽然按照合同约定，维修电视应属原告（反诉被告）的责任，但我方考虑到原告（反诉被告）年纪大，想给其更换电视机。但送电视机前，原告（反诉被告）在电话中要求被告（反诉原告）保证电视不坏才行，才没给原告（反诉被告）更换电视。四、关于房屋门锁一节，原告（反诉被告）陈述不属实。2016年6月3日，原告（反诉被告）告知门锁坏了，被告父亲去维修好。原告（反诉被告）使用近7个月后因其私自配备钥匙不光滑致使锁芯磨坏，应由原告（反诉被告）自行维修。且原告（反诉被告）本次换锁没有提前通知我方，其换锁的原因可能有多种。原告（反诉被告）提供的费用发票出具时间与视频时间不符。五、原告（反诉被告）诉称拒绝维修卫生间照明灯具不属实。根据合同约定，照明灯具维修应属于原告（反诉被告）责任。六、原告（反诉被告）诉称燃气灶费电没有法律依据。因燃气灶内的电池属于生活易耗品，不在我方维修范围内。七、原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）拒绝维修屋内外接电源插座故障不属实。原告（反诉被告）通知我方后，我方即时进行了维修。且我方怀疑原告（反诉被告）使用超电压电器致使电路短路。八、原告（反诉被告）诉称房屋存在瑕疵不属实。综上，原告（反诉被告）诉称不属实，应驳回其全部诉讼请求，同时提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告（反诉被告）支付违约赔偿金4700元；3、扣除原告（反诉被告）履约保证金2350元；4、原告（反诉被告）将被告（反诉原告）房屋内已经损坏的电视机、灯具及房屋内其他损坏电器设备维修好，如无法修复则按价赔偿；5、原告（反诉被告）需结清租赁期内案涉房屋的水、电、煤气、物业、有线电视、宽带等一切费用；6、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）交通费300元、误工费1500元、律师咨询等费用500元、电话费50元、名誉赔偿金10000元，以上共计12350元。原告（反诉被告）辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求。一、我方支付了租金，履行了合同义务，没有违约行为，故被告（反诉原告）的第1、2、3项反诉请求均没有事实及法律依据，应予驳回。二、关于被告（反诉原告）第4项反诉请求，因合同并未解除，租期仍没有届满，所以该项反诉请求应予驳回。三、关于被告（反诉原告）第6项诉请，被告（反诉原告）没有提供我方存在损害其名誉的侵权行为的事由，故应予驳回。四、被告（反诉原告）对于合同条款错误理解，我方认为根据合同法的相关规定合同约定应理解为：该房屋及所有设施、家具、家电等租赁物，由于老化，在正常使用时产生的自然损坏、维修和养护应当由被告（反诉原告）负责。现案涉房屋中所出现的问题：电视黑屏、墙体内导线短路、门锁无法打开、厕所灯管坏、暖气不热、通话机不好用、燃气灶浪费电池均是案涉房屋所存在的瑕疵，也均应由被告（反诉原告）承担维修责任。但被告（反诉原告）拒绝履行维修义务，我方只能自行选择各种方式对可以进行维修的设施进行了维修。故被告（反诉原告）拒不承担维修责任，违反合同约定。综上，应驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。经审理，本院认定以下事实：一、2015年3月22日，原告（反诉被告）（合同中为乙方）与被告（反诉原告）（合同中为甲方）就房屋租赁事宜达成《房屋租赁合同》，约定：“甲、乙双方通过居间方提供的居间服务出租及承租建筑面积约91.91平方米的房屋（以下简称‘该房屋’）及其设备（见交接单）。该房屋由乙方贰人使用，租赁用途为住宅。”租赁期三年，自2015年4月1日至2018年3月31日，租金为每月2350元，付款方式为年付，原告（反诉被告）同时交纳一个月租金2350元作为履约保证金，用作原告（反诉被告）履行合同义务的担保，如其违反合同约定，被告（反诉原告）可从履约保证金中扣除应由原告（反诉被告）承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。该合同第五条甲方承担责任中约定：“1、租赁期间，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，除此之外的损坏由乙方自行负责维修。……”第六条乙方承担责任中约定：“1、在租赁期间，如出现需由甲方负责维修的情况时，乙方应及时通知甲方，如因乙方延误通知给甲方造成损失的，由乙方承担维修责任，无法维修的由乙方承担赔偿责任。2、本合同因双方协议解除、租期届满而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还给甲方，如造成损坏，由乙方修缮或按价赔偿。……”同时该条亦约定如原告（反诉被告）擅自改变房屋用途、转租、欠缴房租等违约情形时，被告（反诉原告）有权解除合同，且原告（反诉被告）须支付违约赔偿金（相当于两个月房租）。在原、被告双方签字确认的《租赁房屋交接清单》中载明案涉房屋内的家具、家电包括有：吸油烟机、燃气灶、冰箱、电视等。被告（反诉原告）另提供一份《室内物品明细表》，原告（反诉被告）称该明细表中并没有原、被告签字确认，故不予认可。二、原、被告均确认原告（反诉被告）已将租期内全部租金及履约保证金支付，被告（反诉原告）缴纳2015年、2016年采暖费。三、原、被告因案涉房屋的入户门锁、卫生间照明灯具、电视、供暖的维修问题产生争议。关于入户门锁，原告（反诉被告）诉称门锁已使用十年，故自然损坏。原告（反诉被告）曾通知被告（反诉原告）进行维修，被告（反诉原告）的父亲亦于2016年6月进行过维修。但在2017年1月15日门锁再次损坏时，原告（反诉被告）电话通知被告（反诉原告）进行维修未果，故自行寻找开锁公司进行锁芯更换。原告提供视频资料及发票以证明其所述。被告（反诉原告）不认可房屋入户门锁系自然损坏，亦不认可拒不维修的事实。原告（反诉被告）提供的发票系由大连金锁匠开锁服务有限公司于2017年2月27日开具，货物为锁芯，金额为300元。原告（反诉被告）称因修锁时该公司没有发票，故发票并非修锁时开具。关于电视机，原告（反诉被告）诉称电视机于2016年10月突然黑屏，至本案辩论终结前仍无法正常使用，其亦联系过维修人员进行查看被告知无维修价值，原告（反诉被告）遂通知被告（反诉原告）更换或维修，被告（反诉原告）却拒不更换或维修。被告（反诉原告）则辩称维修电视机义务应属原告（反诉被告），但其得到通知后本同意更换电视机，但因为原告（反诉被告）要求其保证电视机好用，故不再同意更换电视机。被告（反诉原告）提供电视机购买发票以证明电视机的价值，据发票所载：被告（反诉原告）于2006年10月1日购买创维液晶电视，价款为7990元。关于供暖问题，原告（反诉被告）诉称自2015年11月5日至2016年3月12日案涉房屋内没有供暖，多次通知被告（反诉原告）进行报修未果。原告（反诉被告）提供通话记录、维修记录以证明其所述。被告（反诉原告）则辩称其仅在2016年3月11日接到原告（反诉被告）的电话通知暖气问题后即时报修解决并由相关部门进行维修，而在此前，原告（反诉被告）从未通知过供暖存在问题。本院所确认的上述事实，有原、提交的《房屋租赁合同》及《租赁房屋交接清单》，原告（反诉被告）提交的锁芯发票、照片（住户报修记录、洗手间照明灯）、视频资料（更换锁芯），被告（反诉原告）提交的电视机发票、供暖费收费凭证、证明及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定：“民事主体从事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”原、被告间签订《房屋租赁合同》形成房屋租赁合同关系，故合同的约定系本院判定原、被告诉辩的依据。原、被告间因对案涉房屋内的电视机、卫生间照明灯、入户门锁的维修责任归属产生争议故而产生矛盾纠纷。首先，该合同第一条已明确租赁标的为“……房屋（以下简称‘该房屋’）及其设备（见交接单）……”，故被告（反诉原告）辩称其仅出租房屋，屋内设备系无偿提供给原告（反诉被告）使用一节，不符合同约定且无据证明，本院不予采纳。其次，因租赁标的已明确为房屋及设备，故合同第五条中的约定“……该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，除此之外的损坏由乙方自行负责维修……”是非常明确的，房屋自身自然损坏由被告（反诉原告）负责维修，除此之外的房屋的人为损坏及其他设备的损坏均由原告（反诉被告）承担维修责任。故原告（反诉被告）将该约定理解为该房屋及所有设施、家具、家电等租赁物产生的自然损坏、维修和养护由被告（反诉原告）负责，本院不予采纳。第三，租赁标的中的“设备”已由原、被告签字确认的《租赁房屋交接清单》中列明，故原、被告所争议的电视机应属于设备中的家电，而入户门锁、洗手间照明灯具并未列明在《租赁房屋交接清单》的设备明细中，且因已添附在案涉房屋中，应属于房屋不可割裂及使用必备的房屋部分。综上几点，本院认为，关于入户门锁的更换费用，原、被告均认可案涉门锁曾存在问题并于2016年6月由被告（反诉原告）进行过维修，而通过原告（反诉被告）提供的换锁芯视频可以进一步佐证，原告（反诉被告）于2017年1月15日通知开锁公司更换锁芯是在案涉房屋入户门锁确存在自然损坏且影响到其对租赁房屋正常使用的前提下进行的，故原告（反诉被告）虽然没能对其通知被告（反诉原告）后被告（反诉原告）拒绝维修一节进行举证，本院考虑原告（反诉被告）确支付该更换门锁费用且费用系属合理，且门锁在租期届满后亦可由被告（反诉原告）继续使用，该费用应由被告（反诉原告）承担。故对原告（反诉被告）第2项诉请，本院予以支持。关于卫生间照明灯具，应属于被告（反诉原告）的维修责任，被告（反诉原告）应进行维修或更换。如被告（反诉原告）未按本判决确定期限履行，原告（反诉被告）可自行维修并由被告（反诉原告）承担维修费用。关于电视机，本院认为，根据合同约定本属于原告（反诉被告）的维修责任，但案涉电视机购买时间系2006年10月，至电视机损坏时（2016年10月）已逾10年，虽然《家用和类似用途电器的安全使用年限和再生利用通则》中未对电视机的具体安全使用时间予以明确，但参考《平板电视安全使用年限规定》中建议平板电视机的安全使用年限为7年，在被告（反诉原告）未能举证证明案涉电视机系原告（反诉被告）人为原因所造成损坏的前提下，本院认为免除原告（反诉被告）对案涉电视机的维修责任，更能体现公平原则。同时原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）为其更换、维修电视机，因不符合同约定，本院不予支持。关于原告（反诉被告）诉请延长租期2个月（延长期间不支付租金），本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，租期能否续期系由原、被告协商确定，现被告（反诉原告）反诉请解除合同，原、被告应无法达成续期的合意。其次，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）存在违约行为要求不支付租金续期，但关于原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）不维修门锁、卫生间照明灯、电视机一节，系原、被告间对维修责任的归属存在争议，且被告（反诉原告）在双方未有争议前履行过维修门锁、插座的义务，原告（反诉被告）未就被告（反诉原告）不履行维修义务提供充分证据。关于原告（反诉被告）诉称的被告（反诉原告）隐瞒房屋瑕疵，如燃气灶跑电、对讲机损坏、插座短路问题，本院认为，原告（反诉被告）在租赁房屋时已对房屋及设备的状况进行确认，其所述被告（反诉原告）隐瞒房屋存在瑕疵没有事实依据。关于原告（反诉被告）诉称房屋存在供暖问题，本院认为，被告（反诉原告）已按约缴纳供暖费，如供暖不达标准，原告（反诉被告）作为房屋使用人可联系供暖公司进行调试，现原告（反诉被告）既未能举证证明其所述的自2015年11月5日至2016年3月12日房屋无供暖的事实，且被告（反诉原告）在原告（反诉被告）通知暖气存在问题后已配合相关单位履行维修义务，原告（反诉被告）此节诉称，本院不予采纳。故对于原告（反诉被告）第1项诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉请解除合同及解除合同后的赔偿、返还房屋等，本院认为，原告（反诉被告）按约交纳租金，而被告（反诉原告）诉称原告（反诉被告）故意损毁屋内设备亦无证可据，故不存在符合《房屋租赁合同》约定被告（反诉原告）可解除合同的情形，对于被告（反诉原告）第1-5项反诉请求，本院均不予支持。关于第6项诉请，系属侵权纠纷，本案系原、被告间房屋租赁合同纠纷，故对该诉请在本案中无法并案处理，应从程序上予以驳回。且考虑到《房屋租赁合同》所约定租期将至，原、被告应积极化解矛盾、彼此体谅，不宜将矛盾激化，造成彼此更大的诉累。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张立军自本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）孙鼎毅维修锁芯费用300元。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告（反诉原告）张立军自本判决生效之日起10日内为租赁房屋更换、维修卫生间照明灯具。三、驳回原告（反诉被告）孙鼎毅的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）张立军第1至5项反诉请求。本诉案件受理费人民币150元，由被告（反诉原告）张立军承担50元（按照第一、二判项计算），与判项费用一并给付。其余案件受理费100元，由原告（反诉被告）孙鼎毅自行承担。反诉案件受理费143元（减半收取），由被告（反诉原告）张立军自行承担25元（按照驳回诉请部分减半收取），其余案件受理费118元，因未处理其第6项反诉请求，本院予以退回，待本判决发生法律效力，被告（反诉原告）可办理退费手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内（包括送达之日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇一七年十一月九日书记员  郝安琪