湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂1102民初1101号
原告：湖北黄冈农村商业银行股份有限公司（原黄州区农村信用合作联社）。统一社会信用代码91421100316454324Y。
法定代表人：汪自国，董事长。
委托诉讼代理人：刘世刚，该公司职员。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：童劲松，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：熊建新，男，汉族，1968年10月15日出生，黄冈市人，住黄冈市黄州区。
委托诉讼代理人叶锋，系熊建新之妻，代理权限：特别授权。
被告：叶锋，女，汉族，1967年7月10日出生，黄冈市人，住址同上。
被告：湖北鸿发置业有限公司。住所：黄冈市黄州区东门路**号。统一社会信用代码：91421100557032229M。
法定代表人：肖绪胜
委托诉讼代理人：罗梦露，公司法务专员，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：李红玫，公司法务专员，代理权限：特别授权。
原告湖北黄冈农村商业银行股份有限公司（以下简称“黄冈农商行”）与被告熊建新、叶锋、湖北鸿发置业有限公司（以下简称“鸿发公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄冈农商行的委托诉讼代理人刘世刚、童劲松，被告熊建新的委托诉讼代理叶锋及被告叶锋、鸿发公司的委托诉讼代理人罗梦露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄冈农商行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告熊建新、叶锋立即偿还原告借款本金240192.02元及利息、罚息损失；2.依法判令原告对被告熊建新、叶锋为借款设定的抵押的财产享有优先受偿权；3.依法判令被告鸿发公司对被告熊建新、叶锋的上述债务向原告承担连带保证责任；4.本案诉讼费、律师费等由三被告承担。
被告熊建新、叶锋辩称，目前下欠款项已还清，剩余的款项我们按期还。
被告鸿发公司辩称，被告熊建新、叶锋为借款设定房屋抵押，根据《担保法》第二十八条规定，原告债权应先就抵押房屋拍卖所得款受偿，本公司在拍卖房屋所得款不足时才承担责任，本公司承担责任后有权向被告熊建新、叶锋追偿，并依双方的《商品房买卖合同》要求赔偿违约金。
原告为支持其诉讼请求，庭审时提交了如下证据：
1．原告营业执照、名称变更文件。拟证明原告主体的基本身份信息情况。
2．被告熊建新、叶锋的身份证复印件以及被告黄冈鸿发公司的工商查询信息。拟证明三被告的基本身份及信息情况。
3．结婚证复印件一份。拟证明被告熊建新、叶锋系合法夫妻关系。
4.《住房（商业用房）按揭借款合同》一份。拟证明被告熊建新、叶锋向原告借款的基本事实情况。
5.预售房登记证复印件一份。拟证明被告熊建新所购买的房产已在登记机关办理了商品房预售抵押预告登记的情况。
6.借款凭证、还款情况登记复印件一份。拟证明被告熊建新实际取得借款300000元的事实。
7.《委托代理合同》及收费收据一份。拟证明原告与律师事务所签订的代理合同及律师费收费的事实情况。
被告熊建新、叶锋对上述证据1-7无异议。
被告鸿发公司对上述证据1-3、6无异议，对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明实际向银行借款。对证据5认为是复印件对预售房登记证真实性无法认定。对证据7真实性、合法性、证明目的有异议，代理合同和发票与本案的关联性无法确定，原告是否实际支付律师费无法确定。
经审核，本庭对原告提交的证据1-7认为真实、合法、有效，予以采信。
被告熊建新、叶锋庭审时提交了如下证据：还款凭证一份。拟证明借款是事实，目前拖欠的已经补缴，现下欠本金199497.56元。
原告及被告鸿发公司对上述证据无异议。
被告鸿发公司未向本庭提交反驳证据。
经庭审举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：2014年2月27日，三被告与原黄冈市黄州区农村信用合作联社签订了编号:DM按14040010号的《住房（商业用房）按揭借款合同》（下称“借款合同”)，该合同约定原告为被告熊建新、叶锋提供借款人民币300000元，借期为120个月，借款利率为年利率6.55%，还款周期为每月20日，借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收30%罚息。借款人违约，贷款人有权采取宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权等费用。被告鸿发公司为被告熊建新、叶锋的借款提供连带责任保证。该合同还对其他权利义务进行了约定。同年5月8日，被告熊建新、叶锋以位于黄冈市××东门路××号鸿发·东门华府6幢1单元13层1302号房产为其借款提供担保，并在登记机关办理了商品房预售抵押预告登记（黄冈市房预黄州字第Y037837号）。2014年5月15日，原告向被告熊建新发放贷款300000元。被告熊建新取得借款后，每月按照约定还款至2017年2月6日，下欠本金240192.02元及剩余利息均未能依约偿还。原告为本案支付律师费用8000元。
另查明，被告熊建新、叶锋在审理过程中偿付截至2018年4月21日的本金及利息与罚息，下欠本金199497.56元及剩余利息。
再查明，原黄冈市黄州区农村信用合作联社改制，2014年8月19日中国银行业监督管理委员会湖北监管局的鄂银监复（2014）230号文件，批准湖北黄冈农村商业银行股份有限公司开业，原黄冈市黄州区农村信用合作联社终止，其债权债务由湖北黄冈农村商业银行股份有限公司享有和承担。
还查明，被告熊建新、叶锋在借款时系夫妻关系。
本院认为，原黄冈市黄州区农村信用合作联社与三被告签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，真实、合法、有效，本院依法予以确认。双方均应按合同约定履行义务和享有权利。原黄冈市黄州区农村信用合作联社终止，其债权债务由湖北黄冈农村商业银行股份有限公司享有和承担。原告依约向被告熊建新发放了借款，被告熊建新理应按合同约定按期还款。被告熊建新、叶锋在借款时系夫妻关系，被告熊建新在夫妻关系存续期间为家庭生活经营，向原告借款，被告叶锋亦在合同上签字确认，故本案借款应为夫妻共同债务，被告熊建新、叶锋应共同承担偿还原告借款本金及利息的民事责任。因被告熊建新、叶锋未按合同约定期限偿还借款本金及利息，已构成违约，依照合同约定，原告有权立即收回未偿还款项，故原告主张被告熊建新、叶锋偿还剩余本金及利息、罚息损失的诉讼请求，本院予以支持；因在审理过程中，被告熊建新、叶锋已偿还截至2018年4月21日的本金及利息与罚息，下欠本金为199497.56元，故对剩余本金数额调整为199497.56元。原告与被告熊建新、叶锋在合同中约定了律师费用，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，原告为实现债权而支出的律师费用，被告熊建新、叶锋理应给付。
被告熊建新、叶锋以上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对争议房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对争议房屋享有抵押权。故原告主张对被告熊建新、叶锋为借款设定抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
被告鸿发公司为被告熊建新、叶锋借款提供连带责任担保，依约应对被告熊建新、叶锋应偿还借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，判决如下：
一、被告熊建新、叶锋于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告湖北黄冈农村商业银行股份有限公司借款本金199497.56元并支付利息（以199497.56元为本金自2018年4月22日起按年利率8.515%计算至实际给付之日止）和承担律师费8000元。
二、被告湖北鸿发置业有限公司对上述借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任。
三、驳回原告湖北黄冈农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费减半收取2451.44元，由被告熊建新、叶锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判员 龙婷
二〇一八年五月十一日
书记员 陈妍