甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘12民终209号上诉人（原审被告）：林某，住XX县。上诉人（原审被告）：田某，住XX县。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司。法定代表人：贺某，系该公司经理。委托诉讼代理人：王某，陇南晨源律师事务所律师。原审被告：宕昌县鸿莉来蛋糕店。经营场所：宕昌县。上诉人林某、田某因与被上诉人中国邮政集团公司甘肃省××县鸿莉来蛋糕店房屋租赁合同纠纷一案，不服宕昌县人民法院（2017）甘1223民初873号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林某、田某上诉请求：1、请求撤销宕昌县人民法院（2017）甘1223民初873号民事判决书；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。2016年8月1日上诉人按照原合同要求主动找被上诉人希望续签下一年的合同，被上诉人让我们等通知。2016年8月9日，上诉人接到被上诉人的房屋竞租告知书。直到2016年9月30日房屋租期届满，被上诉人一直没有书面或口头通知上诉人交房租，上诉人于是便主动找到被上诉人要求交房租，被上诉人告知我们回去等通知。一直到2016年11月7日，邮政公司房屋租赁小组人员通知上诉人缴纳房屋保证金。2016年12月27日，上诉人与绿叶经销部和丰彩日化三家找到被上诉人的法定代表人贺某的办公室，要求续签租赁合同。从2016年8月1日到2016年12月27日，上诉人一直按照原租赁合同的约定履行自己的义务，且多次明确表达了自己续租的意思。原租赁合同有相关说明，但被上诉人却以等通知等模糊不清的语言，让上诉人以为只是一个上涨租金的借口。基于多年的租赁关系、处于对法人单位的信任，让上诉人作出了可以续签房屋租赁合同的判断是合情合理的。且到现在被上诉人也没有任何竞租行为。被上诉人的行为违反诚信原则，损害了上诉人的信赖利益，至少应该承担缔约过失责任，但一审法院对此事实没有认定。一审判决认为上诉人主张成立预约合同内容不明确，没有提供相应证据予以佐证，故不予支持的结论与事实不符。首先，上诉人向被上诉人多次提出过继续承租原蛋糕店房屋，标的是继续订立租赁合同的意向、双方当事人也明确、同时表示也同意上涨的房租，所以内容是明确的。其次，被上诉人要求上诉人等通知的表述，证明被上诉人是认可上诉人作为一个潜在的房屋租赁合同的缔约者身份的，即可能与之订立房屋租赁合同。也就证明了双方预约合同的存在，根据已知的事实和日常生活经验则推定出的另一事实，当事人无需举证证明。同时，预约合同没有任何形式要求，口头即可订立，合意即可生效。因为十多年的租赁关系上建立起来的信任也没有任何必要将预约合同文本化。一审判决中要求上诉人再提供证据则明显加重了上诉人的举证责任，有失公允。第三，上诉人田某在庭审中曾主张过要出示录音证据，法庭却不予理睬，失去了查清案件事实的机会。二、一审程序存在瑕疵，影响公正裁判。一审开庭时，上诉人田某要求播放多名承租人在被上诉人的法定代表人办公室的谈话录音，法庭并没有播放，也没有说明不播放的原因。更没有询问对方当事人的意见。根据相关法律规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证，即便是法庭认定该证据属于逾期提供也应责令其说明理由，同时对证据进行审查。而当事人因客观原因逾期提供证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。所以，上诉人当庭要求出示的证据，法庭应当播放审查。采纳与否自有判断，但是不播放展示则侵夺了上诉人的诉讼权利。综上，原审判决认定事实不清，违反法定程序，请二审法院查明事实，支持上诉人的请求。中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司二审答辩意见:一、答辩人一审诉求于法有理有据，被答辩人应当返还租赁房屋。1、当事人之间于2015年9月28日签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定强制性规定，属合法有效合同，双方应当全面履行各自的义务，行使各自权利。该合同已于2016年9月30日履行完毕，按该合同的规定，租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。因此合同履行完毕被答辩人就应当及时退还房屋，虽然该条约又约定，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。庭审时，被答辩人曾向答辩人提出续租房屋的书面申请，但未向法庭提交相关证据，应当承担举证不能的法律后果，更何况，即便是被答辩人提出了续租房屋的书面申请，也需征得甲方同意续租的情况下双方才能签订合同。2、房屋租赁合同期满后被告拒不退还房屋，答辩人于2016年12月27日向其发出交房通知，被答辩人最迟应当于2017年2月15日前向答辩人交付房屋。合同期满后双方就房屋租赁事宜经过多次商谈，但答辩人并没有作出和被答辩人继续签订合同的意思表示，于是答辩人在放弃部分租金损失和保证被答辩人合理腾房时间的情况下书面要求其按期退房，但被答辩人仍未退还交付房屋。3、答辩人起诉后被答辩人在无权占有、使用、收益诉争房屋的情况下应当退还交付房屋。通过一审庭审不难看出，被答辩人对诉争房屋占有、使用、收益无法律依据，也无合同约定的权利，当属非法侵占，被答辩人多次缠诉无非是恶意拖延房屋占有、使用和收益的时间，达到其不当利益的最大化。二、被答辩人的上诉理由不能成立。1、保证金。被答辩人称该保证金属于订金或定金的理由不能成立。订金、定金在合同法中有其特有的意义，所产生的法律后果也各不相同，因此合同法对订金、定金从字面上没有严格的要求，但保证金相对来说随意性较大，法律并没有明确予以规范，所以在不同的法律行为中保证金有着不同的概念和用途，也会产生不同的法律后果。本案中，双方于2016年11月7日之前的合同已经终止，在答辩人无法作出房屋继续出租决定的情况下，为防止房屋租金受损失，和房屋交付时未能达到交付条件不能及时获得赔偿的风险，才要求被答辩人交付了保证金，当然，仅凭该保证金不能证明双方已经形成了新的《房屋租赁合同》。2、《房屋竞租告知书》对房屋租赁的单价、数量、期限没有明确具体的要求，因此不属于合同法意义上的要约，其性质属于要约邀请，而对要约邀请答辩人并不承担任何法律后果，更何况竞租并没有发生。3、预约合同的概念在相关司法解释中予以确定，但该预约合同仅适用于买卖合同纠纷，而不能适用于房屋租赁合同纠纷案件中，被答辩人的上诉理由属于适用法律错误。4、一审程序合法。被答辩人所称的电话录音没有向法庭提交，庭审时被答辩人田某口头提出其持有电话录音，经审判人员询问后其陈述没有将电话录音带至法庭，也未能说明电话录音的具体内容和待证事实，并不存在其所称法庭不让播放录音的情形。法庭并没有剥夺其诉讼权利，而是被答辩人没有在举证期限内向法院提交，应当承担举证不能的后果，一审程序无瑕疵。综上，被答辩人上诉理由不能成立，请二审法院尽快裁判，以最大限度保护答辩人的合法权益。中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司（下称邮政公司）向一审法院提出诉讼请求：1.请求本案被告人林某立即退还租赁房屋，排除妨碍；2、要求被告给付逾期占用房屋使用费，从2016年10月1日起按每平方米1177元/年，共43.69平方米，计算至实际交房之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院审理认定：2015年9月28日原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将其位于家属楼一楼的门面房一间，计43.69平方米，以每年40000元的租金出租给被告，租赁期限自2015年10月1日至2016年9月30日止，双方还约定：“租赁期满，本合同即终止，届时乙方（被告）须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前三给月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同”，2016年8月9日原告向被告发出“房屋竞租告知书”，该告知书载明的内容为：“根据邮政行业房屋管理办法和省、市邮政公司通知，现对坐落于宕昌县城关镇长征路56号的邮政分公司生产楼一楼（红蜻蜓皮鞋店、蜘蛛网皮鞋店）和住宅楼（鸿莉来蛋糕店、茶叶店、丰彩日化）门面房租赁期满后逐一采取竞租方式，对外进行承租，望现有各租户提前做好各项准备工作，在同等条件下，原有租户有优先租赁权”;同年9月30日租赁期限届满后，11月7日林某向原告缴纳房屋保证金25000元；12月27日原告向被告发出腾房通知，该通知载明内容为：我公司于2015年10月1日与你签订的房屋租赁合同已于2016年9月30日到期。按陇南市邮政分公司的要求，经我公司房屋租赁领导小组会议研究决定，现将“鸿利来蛋糕店、陇南龙井茶店、丰彩日化”三处出租房收回后整体出租。限你于2017年2月15日前腾出房屋，交付我公司。对于我公司已收取的房屋保证金，按原合同价款和实际使用期限进行合理结算”；2017年6月20日原告与陈小琴、马生荣签订的房屋租赁合同，租金标准为每平方米1177元/年。一审法院审理认为，原、被告2015年9月28日签订房屋租赁合同，合同约定了房租的金额、给付方式、租房期限以及合同双方的权利义务等具体内容，合同的签订是原、被告真实意思表示，原、被告签订的合同合法有效，应受到法律保护。双方签订的《房屋租赁合同》第十一条约定，租赁期限届满后，本合同即终止，该合同2016年9月30日届满，合同期限届满前原告即向被告发出竞租告知书，该告知书虽明确被告享有优先承租权，但同时说明除了原有租户之外的其他人都可以参与竞租，即该告知书是并非向特定人发出，而是向不特定的人发出，因此该告知书应属于要约邀请，而非承诺，也具有不再续租的意思表示；至于被告主张其向原告表示了续租的请求为要约，本院认为，《合同法》第十四条规定要约的内容必须明确，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷中主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同成立和生效的事实承担举证责任；诉讼中被告未能提供相应证据予以佐证，故对被告原被告之间成立预约合同的主张不予支持；2016年9月30日合同期限届满后被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，按照《合同法》的规定不定期租赁合同当事人可以随时解除合同；2016年12月27日原告向被告出具腾房通知，并预留了近两个月时间让被告腾房，证明原告提出异议并给被告搬房预留了合理的时间，现原告要求被告立即返还租赁房屋，排除妨害，给付占有使用费的诉讼请求应予支持。但对于2016年10月1日至2017年2月15日期间的租金仍应按原合同约定的年租金40000元为标准计算，对于2017年2月16日之后的占用费参照原告与陈小琴、马生荣同期同类同地段租金为标准予以计算，对此计算标准被告田某未表示异议，故应当对原告的该请求予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，据此判决：一、由被告宕昌县鸿莉来蛋糕店、林某、田某返还原告中国邮政集团公司甘肃省××门字第233号）;二、由被告宕昌县鸿莉来蛋糕店、林某、田某连带给付原告中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司租金15014元；三、由被告宕昌县鸿莉来蛋糕店、林某、田某以43.69平方米为计算面积按照每平方米1177元/年给付原告中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司房屋占有使用费，从2017年2月16日起至实际返还房屋之日止。案件受理费425元，由被告宕昌县鸿莉来蛋糕店、林某、田某负担。二审查明的事实与一审认定的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司与林某于2015年9月28日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，属合法有效合同，当事人双方均应按照合同约定履行自身的义务。租赁合同约定，租赁期满后，本合同终止，届时林某必须将房屋退还中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司。合同期限届满后林某继续使用租赁房屋，中国邮政集团公司甘肃省宕昌县分公司未提出异议，原审法院据此认定双方在租赁合同届满后原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期，并无不妥。对不定期的合同，当事人可以随时解除合同，故原审法院判决林某等人返还涉案房屋、支付租金并判决由涉案蛋糕店营业执照登记经营者田某承担连带赔偿责任，并无不当，所作判决本院应予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人林某、田某负担。本判决为终审判决。审判长  蔡喜平审判员  寇彩霞审判员  王 勇二〇一八年五月二十一日书记员  符新芳