江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏民再33号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陆静，女，汉族，1975年12月15日出生，住江苏省徐州市泉山区。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：徐州矿务集团有限公司，住所地在江苏省徐州市淮海西路235号。
负责人：冯兴振，该公司副董事长。
委托诉讼代理人：梁克彬，江苏敏言律师事务所律师。
再审申请人陆静因与被申请人徐州矿务集团有限公司（以下简称徐矿集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03民终934号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月7日作出（2017）苏民申577号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陆静，被申请人徐矿集团的委托诉讼代理人梁克彬到庭参加诉讼。现已审理终结。
陆静申请再审称，本案为房屋租赁合同纠纷，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，徐矿集团将房屋出租给陆静用于幼儿教育，而根据《江苏省学前教育机构登记注册办法》的规定，幼儿园举办者登记注册时应当提交拟办园、所的场地证明、公安消防部门提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格证明等材料。但自合同签订后直至合同期满，徐矿集团一直未向陆静提供涉案房屋的竣工验收合格证明、消防验收合格报告及房屋产权证明，造成陆静长期不能办理幼教许可证件，无法实现合同目的。徐矿集团作为出租人，未履行合同主要义务，陆静有权拒付租金。二审判决认为提供房屋验收合格证明及消防验收合格报告属于合同约定的徐矿集团的权利，徐矿集团已经履行了出租人的主要义务，明显系认定事实错误。请求再审改判:一、徐矿集团赔偿截至2014年年底的预期利益损失929883元及误工工资损失78633元，合计1008516元，并承担本案的反诉费用。二、驳回徐矿集团的诉讼请求。
徐矿集团提交意见称，一、陆静在一审判决后，并未针对反诉部分提起上诉，现在坚持反诉请求，没有法律依据。二、案涉协议约定徐矿集团有权提供房屋验收报告及消防验收报告，因此徐矿集团未提供相关报告，不构成违约，况且陆静也没有证据证明向徐矿集团索要过相关材料。三、协议签订后，陆静一直正常开办幼儿园，徐矿集团未提供相应报告并未影响陆静的经营。四、陆静将案涉房屋转租后，向次承租人收取了正常标准的租金，因此陆静也应当按正常标准向徐矿集团支付租金。请求驳回陆静的再审申请，维持原审判决。
徐矿集团向徐州市泉山区人民法院起诉请求：一、解除双方签订的房屋租赁协议；二、陆静支付第二年租金284440元、利息17066.40元（计算至2014年9月6日）及违约金14222元，合计315728.40元，并承担本案的诉讼费。
陆静提起反诉请求：一、徐矿集团交付房屋验收合格证、消防验收合格证、房屋产权证、土地证等开办幼儿园所需证件；二、徐矿集团赔偿截至2014年底的预期利益损失929883元及误工工资损失78633元，合计1008516元，并承担本案的反诉费用。
徐州市泉山区人民法院认定事实：2012年8月10日，徐矿集团下属庞庄物业管理处作为出租方（甲方）与陆静（乙方）签订协议书，内容为出租方与承租方经过充分协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，就承租方租赁出租方房屋、设施事宜达成如下协议，以兹共同遵守：一、租赁物名称。甲方将坐落于徐州市泉山区庞庄工人村和园四小区内幼儿园房屋、房屋交付时的附属物出租给乙方，甲方对房屋及设施不再进行任何投入，经营所需设施设备等均由承租人投资并承担费用。徐矿集团庞庄物业公司幼儿园在没有拆除之前可供乙方过渡使用，过渡期最迟至2012年10月底，原幼儿园内物品乙方可使用但所有权归甲方，乙方非正常使用出现的损毁要按价赔偿（见交接清单）。甲方有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告；二、租赁物用途。1、该租赁物用途为幼儿教育。乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变租赁物用途。2、乙方应当按照租赁物的用途合法使用租赁物并用于合法目的，不得从事法律法规禁止的活动。三、租赁期限、租金及支付方式。1、租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，共叁年。2、租金：叁年租金共计人民币853320元（大写捌拾伍万叁仟叁佰贰拾元）。租金一年支付一次，由乙方在协议签订后五日内到甲方财务部门交纳第一年租金；第一年租赁期满后五日内交纳第二年的租金；第二年期满后五日内交纳第三年的租金。乙方在租赁期间所产生的水、电等相关经营及其他费用，由乙方承担并自行按实缴纳。3、租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租物，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满30天之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。若有第三人在同等条件下，乙方有优先租赁权。……十一、违约责任。1、甲、乙任何一方违反本协议约定，导致协议无法履行或者不能完全履行，应由违约方承担违约责任，赔偿守约方由此造成的一切损失。2、乙方应按期交纳租金等费用，每逾期30天按年租金额的5%向甲方支付违约金。十二、免责条件。1、因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成租赁物毁损、灭失或其他损失的，甲、乙双方互不承担违约责任。2、租赁房屋因城市建设等需要而被纳入市政规划拆迁的，或因徐矿集团有限公司建设（上述原因拆迁有赔偿的，属于一方投入的部分赔偿款归一方所有）以及其他非出租方原因导致出租物无法正常使用的，出租方有权提前终止协议并不承担任何责任。十三、协议争议解决办法。本协议履行中发生争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，任何一方均可向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。十四、协议生效。1、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。2、本协议一式四份，甲方三份，乙方一份。3、本协议生效后，双方对协议的变更或补充应采取书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等法律效力。当日，双方在协议书上签字盖章。
协议签订后，陆静按照合同约定于2012年8月13日向徐矿集团下属庞庄物业管理处交纳了第一年度租金284440元。
2012年11月6日，陆静委托江苏开承律师事务所向徐矿集团下属庞庄物业管理处发出律师函，要求对方在接函后15日内将房屋和设施维修好，并提供房屋验收合格证、消防验收报告。之后，陆静又委托江苏世纪青松律师事务所于2013年7月向徐矿集团下属庞庄物业管理处发出律师函，要求提供房屋验收合格证、消防验收报告，并对漏水部分进行维修等。
2014年8月8月，徐矿集团下属庞庄物业管理处通过EMS向陆静发出通知，要求陆静于2014年8月12日前向其交纳第二年度的租金，并将通知张贴在幼儿园内。陆静认可收到信件，但因徐矿集团没有向其交付相关证件致经营亏损，故没有交纳租金。
根据徐矿集团的申请，一审法院向案外人于小焦、唐娅核实和园小区幼儿园的开办情况，两人陈述2014年7月从陆静手中接手该幼儿园，双方签有协议，已经向陆静支付了租金五十余万元，曾认为陆静是该幼儿园房屋的房主，自接手后，陆静并不参与实际的经营。陆静亦认可与于小焦、唐娅签订有书面合同，费用总额为七十余万元，自己参与两人的经营。
在该案审理过程中，陆静申请对和园小区幼儿园投入资金金额及正常经营的净利润进行评估，经一审法院释明该投入资金金额及净利润属其提供证据证明的案件事实，无法通过评估确定，后陆静撤回评估申请。
陆静陈述所请求的预期利益损失依据和园小区幼儿园占地1996.50平方米，共计6间教室，按照徐州市区住宅小区配套幼儿园规划建设及管理使用办法的规定，每班招收30名学生，同时根据规定需配备园长等共计22人，收费收入及政府补贴共计3086550元，包含人员工资、水电及承包费等支出为2156667元，故净利润计算为929883元。
徐州市泉山区人民法院于2015年12月11日作出（2014）泉民初字第4034号民事判决：一、陆静于判决发生法律效力之日起十五日内向徐矿集团支付租金284440元、利息17066.40元及违约金14222元；二、驳回陆静的反诉请求。本诉案件受理费12330元，反诉案件受理费7590元，合计19920元，由徐矿集团负担920元，由陆静负担19000元。
陆静不服上述民事判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉请求：1、徐矿集团未提供案涉房屋的验收合格证明和消防验收合格证明及权属证明。没有消防验收合格的房屋不具备对外出租的条件，对此类房屋签订的房屋租赁合同应为无效。2、双方租赁合同中明确约定，陆静使用案涉房屋仅能用于幼儿教育。徐矿集团未能提供案涉房屋的竣工验收合格证明、消防合格证明以及房屋权属证明是陆静无法申请办园资格的根本原因，致使合同目的无法实现。3、陆静拒付租金系履行不安抗辩权。双方签订协议后，陆静交付了第一年租金，徐矿集团却没有按照法定和约定义务提供房屋验收合格和消防合格证明，致使办园手续不能顺利进行，经陆静两次催告后，徐矿集团仍不提供。陆静收取案外人的款项系转让资产的对等价值，并非租金。4、徐矿集团的诉讼请求已超过一年的诉讼时效。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判，并由徐矿集团承担一、二审诉讼费用。
徐矿集团二审辩称：1、陆静占有徐矿集团的房产从事经营，后又擅自将该房屋转租并获得收益，陆静应按合同约定支付房屋租金。2、徐矿集团仅将案涉房产出租给陆静使用，根据双方合同的约定，陆静应以其自己名义办理经营资质，并承担相关费用。3、陆静未支付租金的行为属根本性违约行为，不存在不安抗辩权。4、徐矿集团主张支付租金并未超过时效，陆静在一审中对此也并未主张。5、双方签订的合同在2015年8月期限已经届满，客观上已不存在解除合同的情形。6、因陆静根本性违约，并且将案涉房产进行转租，已获取50余万元租赁费用，其负有按合同约定承担违约金的义务。同时，其未按时支付租金，应承担逾期利息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、双方所签租赁合同的效力如何认定；2、陆静应否向徐矿集团支付欠付的租金及利息和违约金；3、陆静主张的损失应否支持。
二审期间，徐矿集团向二审法院提交徐矿集团华美和园四期棚户区改造工程一标1-10#、22-24#工程竣工验收备案表一份。陆静质证认为，对竣工验收备案表的真实性及关联性均有异议。
二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
江苏省徐州市中级人民法院认为，关于双方所签租赁合同的效力如何认定的问题。双方于2012年8月10日签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。陆静以案涉房屋未取得消防验收合格证明为由主张合同无效没有事实依据，陆静以案涉房屋未进行竣工验收、未取得产权证书为由主张合同无效没有法律依据。
关于陆静应否向徐矿集团支付租金及利息和违约金的问题。关于租金，陆静交纳第一年租金后，未按合同约定的期限向徐矿集团交纳租金。陆静主张，因徐矿集团没有按照法定和约定义务提供房屋验收合格和消防合格证明，其拒付租金系行使不安抗辩权。本案中，合同约定“甲方有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告”，“租赁经营所需资质证件等均由承租方以其名义办理。甲方可协助其办理，但不承担任何责任和费用”。在双方明知案涉房屋的租赁用途为“幼儿教育”的情况下，仍作出上述约定，而陆静又在合同履行过程中以徐矿集团未向其提供“房屋合格验收报告及消防合格验收报告”为由行使不安抗辩权，不符合法律规定的情形，且徐矿集团在庭审中提供了案涉房屋的消防验收合格的意见书及竣工验收备案表。同时，陆静已实际使用案涉房屋用于幼儿教育并已交付一年租金，现又以徐矿集团未向其提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告为由而拒付租金，对该上诉意见不予采纳。关于利息和违约金，徐矿集团按照双方合同约定主张了14222元的违约金，同时又主张了未付租金的利息17066.4元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从上述法律规定的目的来看，违约金的功能在于填补守约方的损失。本案中，陆静未按约定支付租金，徐矿集团主张了利息及违约金两项，其主张的利息计算至2014年9月6日，而截至本案审理至今，上述两项的数额不高于徐矿集团遭受的利息损失数额，故一审法院同时支持违约金和利息两项并无不当。关于陆静主张的损失应否支持的问题。因陆静未就反诉的损失问题缴纳上诉费用，亦未提供证据证明其损失，故不予支持。
综上，江苏省徐州市中级人民法院于2016年6月21日作出（2016）苏03民终934号判决：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费12330元，一审反诉案件受理费7590元，二审案件受理费12330元，共计32250元，由徐矿集团负担1000元，陆静负担31250元。
本院再审查明：陆静在承租案涉房屋后一直未在教育主管部门办理幼儿园的注册登记，2013年12月3日徐州市泉山区文化教育体育局以其无证办园为由，要求其立即停止办园。根据《江苏省学前教育机构登记注册办法》的规定，凡在江苏省范围内举办各类学前教育机构，均应进行登记注册，注册时应当提交相关材料，其中第四条第6项规定，应当提交卫生行政部门提供的卫生保健合格证明、公安消防部门提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格意见书。
另查明：案涉房屋于2013年12月2日办理了竣工验收，2013年12月26日通过建设工程消防验收，2014年8月8日办理竣工备案登记，徐矿集团于二审期间将上述材料复印件向法院提交。至二审辩论终结之日即2016年3月22日，案涉房屋尚未取得房地产所有权证。
本院再审认为，双方争议焦点在于，徐矿集团在租赁期内未向陆静提供房屋竣工验收合格证明及消防验收合格证明，是否构成违约。
案涉租赁协议第一条第一款约定，徐矿集团将坐落于徐州市泉山区庞庄工人村和园四小区内幼儿园房屋及附属物出租给陆静，用于幼儿教育；第三款约定，徐矿集团有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告。对该款中的“有权提供”，陆静认为应当是文字表述错误，实际上应理解为“有义务”提供，而徐矿集团则认为“有权提供”就是徐矿集团可以提供也可以不提供。关于对上述合同条款的争议，本院认为，首先，虽然合同表述为“有权提供”，但陆静承租房屋的目的在于经营幼儿园，而根据相关规定，申请注册幼儿园的，除提交申请报告等材料外，举办者在登记注册时还应当提交公安机关消防部门提供的消防安全证明、建筑部门提供的房屋安全合格意见书等。案涉房屋验收报告及消防验收报告系徐矿集团负责办理并掌握，如徐矿集团不提供相关材料，陆静就无法注册经营幼儿园，其订立合同的目的无法实现。其次，双方订立租赁合同时均知晓案涉房屋的现状，当时并没有办理房屋竣工验收及消防验收等手续，陆静对此并未提出异议，双方也未约定何时提供上述材料，但根据合同目的，徐矿集团应当在办理房屋竣工验收及消防验收后及时提供，如未及时提供，应属违约。徐矿集团于2013年12月2日办理了案涉房屋的竣工验收，2013年12月26日通过建设工程消防验收，2014年8月8日办理竣工备案登记，却一直未将上述报告提供给陆静，直至2016年才向二审法院提交，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。
关于徐矿集团主张的租金。虽然徐矿集团存在违约行为，但考虑到双方订立合同时均知晓并认可房屋的客观情况，以及陆静承租房屋后开办了幼儿园，也进行了一定的经营活动，故陆静仍应支付徐矿集团部分租金。综合考虑徐矿集团的违约情形及陆静的经营情况，本院酌定陆静按照合同约定标准的50%即142220元支付租金。徐矿集团要求陆静支付利息及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于陆静的反诉请求。首先，陆静要求徐矿集团赔偿投资幼儿园的预期利息损失及误工工资损失100余万元，但未能提供证据证明，本院不予支持。其次，陆静要求徐矿集团交付相关证件，但徐矿集团已经在二审期间提交了相关证据的复印件，且双方的租赁合同已于2015年8月31日期满，故徐矿集团无必要再向陆静提供房屋验收合格及消防验收合格材料，对此要求，本院亦不予支持。
综上，陆静的部分申请再审理由符合法律规定，应予支持。本案二审判决认定部分事实不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03民终934号民事判决和徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4034号民事判决第一项；
二、维持徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4034号民事判决第二项即驳回陆静的反诉请求；
三、陆静于本判决生效之日起十五日内支付徐州矿务集团有限公司租金142220元。
四、驳回徐州矿务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费12330元，一审反诉案件受理费7590元，二审案件受理费12330元，共计32250元，由徐矿集团负担12250元，陆静负担20000元。
本判决为终审判决。
审判长 王蕴
审判员 杨忠
审判员 徐智
二〇一八年五月十五日
书记员 杨君