广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0803民初字1011号
原告湛江市江霞物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区椹川大道1-3号。
法定代表人黄会衡。
委托代理人刘权，广东汉基律师事务所律师。
被告陈海兰，女，1976年6月13日出生，汉族，住湛江市霞山区。
原告湛江市江霞物业服务有限公司（以下简称江霞公司）诉被告陈海兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘权，被告陈海兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江霞公司诉称，2014年12月29日，原、被告双方签订了《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》（以下简称《铺位使用管理协议》）。合同约定，（1）原告将坐落于湛江市江霞广场三楼淘宝街3F088号铺位（以下简称3F088号商铺）租赁给被告经营女装，租赁期限自2015年2月1日起至2018年3月31日止；（2）被告使用原告铺位在协议期内每月物业管理费及公用分摊水电费为1560元；（3）被告必须三天内一次性支付履约保证金30000元；（4）被告同意每季度首月月初前缴纳本季度物业管理费及公用分摊水电费及上月该商铺内所产生的自用水电费等，若被告逾期缴交，每超一天，原告按被告应缴金额的1%计算滞纳金；经原告催告仍未缴清的，原告有权解除协议并没收被告的履约保证金（违约金），被告必须在原告规定的时间内撤离货品并自行承担违约责任。
合同签订后，原告按照《铺位使用管理协议》约定交付了商铺，被告自2015年2月1日起至2016年1月31日也能按该协议的约定履行缴纳物业管理费、公用分摊水电费、店铺内自用水电费、及支付履约保证金30000元义务。但自2016年2月1日起被告却不按合同约定缴纳物业管理费、公用分摊水电费、店铺内自用水电费，又不开店经营，给原告的经营管理造成极大的损害。经原告多次催缴（其中原告于2016年6月2日委托湛江市港城公证处进行了公证催告），被告仍拒绝按照约定缴纳物业管理费及公用分摊水电费等，并长期占用商铺不开店经营，这属于严重违约行为。综上，为维护原告的合法权益，原告特向本院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告2014年12月29日签订的《铺位使用管理协议》；2、被告支付原告物业管理费及公用分摊水电费5837.42元，滞纳金4678.99元，合计10516.41元（自2016年2月1日起暂计至2016年5月23日止）；3、被告支付原告垫付被告店铺内自用水电费587.24元；4原告有权没收被告履约保证金30000元；5、被告于判决生效之日前自行撤出商铺内其安装的设备、设施，恢复原貌，并向原告付清2016年5月24日至2016年6月23日的物业管理费及公用分摊水电费和被告店铺内自用水电费；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈海兰辩称，双方签订的《铺位使用管理协议》合法有效，双方应按照协议约定履行自己的义务，原告违约在先。原告于2016年4月28日单方解除《铺位使用管理协议》，原告主张滞纳金及不予退还保证金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、被告自签订协议起，按约定交付保证金30000元，并按时交纳租金，履行完自己的交付义务，不存在任何违约行为。2、原告于2016年4月28日向被告发出《关于催缴费用中止协议的通知函》，其上载明的内容可见是原告单方终止协议，与被告无关，原告与被告承担违约责任并不予退还保证金没有事实依据。3、《铺位使用管理协议》的约定，经催缴仍未能缴清的，原告才有权解除协议并没收保证金。本案中，原告没有对被告进行催缴，直接向被告发出解除协议通知函，故原告应退还被告的保证金。4、根据《铺位使用管理协议》的约定，经双方协商一致，原告才可调整商场布局，但原告未经与被告协商，私自调整商场布局，构成违约，导致被告不愿缴费。5、原告管理混乱，没有固定收取租金的时间及金额。6、被告按时交纳租金，未结算水电费也未给原告造成损失，原告要求被告支付滞纳金没有事实和法律依据，且约定按日1%计算滞纳金超过法定标准。7、被告没有结算水电费，是因为原告欺骗被告，导致被告商铺经营惨淡，给被告造成巨大经济损失。
经审理查明，原告接受湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会及张元记的委托管理湛江市江霞广场。2014年12月2日，被告向原告支付3F088号商铺保证金30000元。同年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《铺位使用管理协议》，约定原告将3F088号商铺出租被告经营女装，租期从2015年2月1日起至2018年3月31日止。其中第二条第2款约定“乙方使用甲方铺位协议期内每月物业管理费即公用分摊水电费为1560元；乙方商铺内所产出的水电费，根据政府相关收费标准另行计收。乙方必须在签订本协议后三天内一次性支付履约保证金30000元。协议期满，如不再续签协议，乙方应缴款项要全部结清，并把该商铺内属于乙方的所有相关物品迁出本商场后，甲方以不计息方式将履行保证金退还”第二条第3款约定“乙方自愿同意在每季度首月月初结算日前缴纳本季度该商铺的物业管理费、公用分摊水电费及上月该商铺内所产生的自用水电费等。若乙方逾期缴交，每超期一天，甲方按乙方所欠应缴交金额的1%计收滞纳金；经甲方催告仍未缴清的，甲方有权解除协议并没收乙方保证金，乙方必须在甲方规定的时间内撤离货品并自行承担违约责任”之后，原告将3F088号商铺交付给被告使用，被告向原告支付物业管理费及公用分摊水电费、铺内自用水电费至2016年1月31日。因被告拖欠2016年2月1日起的物业管理费及公用分摊水电费，原告通过湛江市粤西公证处于2016年5月25日在3F088号商铺向被告留置送达《催缴费用通知函》。《催缴费用通知函》的催告内容为“一、贵方自2016年2月1日起至2016年5月23日止共拖欠我司物业管理费及公用分摊水电费5837.42元，滞纳金4678.99元，合计10516.41元。根据协议属于严重违约行为。二、贵方2015年6月1日起至2016年4月30日止共拖欠我司贵方店铺内自用水费费587.24元。三，请贵方将欠我司2016年2月1日至2016年5月23日期间的物业管理费及公用分摊水电费5837.42元，滞纳金4678.99元及2015年6月1日起至2016年4月30日期间贵方店铺内自用水费费587.24元，合计11103.65元，于2016年5月30日前交到我司的财务部，否则我司届时将解除双方所签订的《铺位使用管理协议》并没收履约保证金”。被告收到该《催缴费用通知函》后，仍未能付清相关费用，原告提起本案诉讼。在庭审中，原告无法明确商铺内自用水电费的具体数额和提供其已垫付的证据，以及要求恢复原状不能提供参照物。
另查明，3F088号商铺现仍由被告占用。
上述事实，有原告提交的《铺位使用管理协议》、收据、公证书、《催缴费用通知函》，等在案证明，
本院认为，本案的租赁标的物为房屋，根据民事案件案由的适用规则，本案应适用更加具体的第四级案由，即房屋租赁合同纠纷。《铺位使用管理协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。被告拖欠原告从2016年2月1日起的物业管理费及公用分摊水电费，经原告于2016年5月25日催告后，仍未能付清，原告主张解除《铺位使用管理协议》并不予退还保证金30000元，符合《铺位使用管理协议》第二条第3款的约定，本院予以支持。导致合同解除，责任在于被告，被告应依约自行处置商铺与其本人相关的货物后，将商铺交还原告管业。根据《铺位使用管理协议》第二条第2款的约定，被告应每月支付物业管理费及公用分摊水电费1560元，而被告从2016年2月1日停交物业管理费及公用分摊水电费，且占用使用3F088号商铺至今，故原告主张被告支付从2016年2月1日起至同年6月23日的物业管理费及公用分摊水电费7436元（1560元×4月＋1560元÷30日×23日）有理，本院予以支持。
关于违约金的计付问题。被告未能依约支付物业管理费及公用分摊水电费，根据《铺位使用管理协议》第二条3款的约定，应承担支付违约金（滞纳金）的违约责任。关于违约金的计算办法，《铺位使用管理协议》第二条第3款约定违约金按所欠应缴交金额的1%计收，而依该约定计算出的违约金明显高于因被告逾期向原告缴费的实际损失，且本院已支持原告主张没收保证金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》规定的违约金主要具有的补偿性质，以及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，本院将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。原告所主张的2016年2月1日至同年5月23日的违约金为：2016年2月1日至同年4月30日的计算基数为4680元（1560元×3月）；2016年5月1日至23日的计算基数为1196元（1560元÷30日×23日）。对原告主张超出依上述计算办法计算出的违约金部分不予支持。因原告未能提供证据证明其为被告垫付3F088号商铺自用水电费587.24元及3F088号商铺2016年5月24日至同年6月23日的店铺内自用水电费数额，故对原告主张被告支付店铺内自用水电费587.24元及2016年5月24日至同年6月23日的店铺内自用水电费予以驳回。因原告未能提供证据证明被告在3F088号商铺安装的设备、设施，亦未能提供证据证明3F088号商铺的原貌，故对原告主张被告自行撤出商铺内安装的设备、设施，恢复原貌的诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告湛江市江霞物业服务有限公司与被告陈海兰于2014年12月29日签订的《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》，限被告陈海兰于本判决发生法律效力之日起十日内交还3F088号商铺给原告湛江市江霞物业服务有限公司管业。
二、限被告陈海兰于本判决法律效力之日起十日内向原告湛江市江霞物业服务有限公司支付物业管理费及公用分摊水电费7436元。
三、限被告陈海兰于本判决法律效力之日起十日内向原告湛江市江霞物业服务有限公司支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，计从2016年2月1日起至2016年5月23日止，计算基数为：2016年2月1日至同年4月30日的为4680元；2016年5月1日至23日的为1196元）。
四、原告湛江市江霞物业服务有限公司收取被告陈海兰的保证金30000元不予退还。
五、驳回原告湛江市江霞物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费827元，由原告湛江市江霞物业服务有限公司负担72.2元，被告陈海兰负担754.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 毅
审 判 员 黄细曼
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 冉晓璇
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。