福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终4347号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈朝建，男，1979年4月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地厦门市思明区长青路190-492号第六层之一。
法定代表人：沈木钦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施耀华，女，该公司职员。
上诉人陈朝建因与被上诉人厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）居间合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈朝建上诉请求：1.撤销原审判决第一、三项，改判被上诉人丹厦公司退还上诉人陈朝建居间代理费10800元。2.判令一、二审诉讼费由被上诉人丹厦公司承担。事实和理由：1.原判决认为《佣金确认单》约定的“推荐客户完成上述物业的购买业务”应指促成讼争买卖合同之签订而非实际完成讼争买卖交易的理解与事实不符，不成立。双方签订的佣金确认单约定：“被上诉人推荐上诉人完成涉案物业购买业务，上诉人承诺按时全额支付约定佣金”，这里完成涉案物业购买业务不仅包括促成买卖合同签订，同时还有义务协助买卖双方进行产权过户交易及办理相应的按揭手续等。佣金确认单约定的支付日期很明显看出上诉人向被上诉人支付佣金分二个阶段，第一阶段为2017年3月17日促成买卖合同签订的当时支付佣金10000元，第二阶段支付余款20500元，该约定表明上诉人还有义务协助买卖双方进行产权过户交易及办理相应的按揭手续等事宜。2.陈慧芳介入讼争房屋买卖系受被上诉人的误导和授意，陈慧芳的行为仅仅是预备行为并没有进行到讼争房屋实际买卖，原审简单的以上诉人已经指定陈慧芳为讼争房屋购买方而判断并推定讼争房屋已实际指定第三人购买、合同可以继续履行于法无据。限购政策出台前系被上诉人误导、授意陈慧芳参与讼争房屋网签和银行贷款的预审批申请，丹厦公司称陈慧芳的行为仅是预备行为并不会发生任何效力，陈朝建随时可以确定诉讼房屋的实际购买方。从被上诉人原审提交陈慧芳资料分析，只能说明陈慧芳进行网签、预贷款申请只是为实施交易做准备，讼争房屋未实际交易并过户到陈慧芳名下，陈慧芳行为同样受到限购政策影响。3.上诉人通过被上诉人居间，2017年3月14日与案外人洪嘉奖签订《房产买卖合同》、与被上诉人签订《居间服务合同》当日支付居间费用10800元，余款未支付的原因是因为受到住房限购政策的影响，购房合同无法继续履行，合同目的无法实现。4.案涉房产买卖合同主体为上诉人与被上诉人，判断是否受到限购政策影响，对象应当为《房产买卖合同》主体，本案现有的证据不足以证实上诉人已经实际指定第三人为讼争房屋的购买方。综上，原判决认定被上诉人只要促成讼争买卖合同之签订完成全部居间服务，上诉人就需全额支付居间费用系推断错误。
丹厦公司辩称：1.一审关于佣金确认单确定的业务是促成讼争房产的签订时正确的。第一，根据合同法第四百二十条，支付居间报酬的法定条件就是促成合同成立，本案被上诉人已经促成合同成立，上诉人应按照约定支付佣金。第二，上诉人认为“完成涉案物业购买义务包括协助买卖双方进行产权过户交易及办理相应的按揭手续等”不能成立。中介费的支付条件是合同成立之时，签订合同后的协助办理后续服务，是属于代办的范畴，与中介费无关，且本案房产交易最终没有履行系上诉人违约造成的，也导致了丹厦公司无法为买卖双方提供后续服务，故丹厦公司在双方办理预审批后，未办理过户、交房等手续，系上诉人违约造成，丹厦公司不存在过错，上诉人应自行承担因其违约导致丹厦门公司无法提供后续服务的后果。第三，分阶段支付中介费与合同法关于中介费支付标准的规定并不矛盾，并不影响中介费的支付。2.丹厦公司已提供证据证明实际购买人是陈慧芳，讼争房产履行并未受到购房政策影响。第一，丹厦公司询问陈朝建房产时，陈朝建表示其有二套房产，即其在购买本套房产时就没有购房资格，但其表示要过户到第三人名下，故房产买卖合同第13条的补充条款有明确约定出售方同意过户给买受人指定的第三人，这是陈朝建提出过户给第三人后经过与出售方合意而补充的条款，所以，在签约前陈朝建已表示要过户给第三人。第二，陈朝建一直强调是丹厦公司误导、授意陈慧芳参与讼争房产买卖，这与事实不符，违反常理，没有证据证明。陈朝建于2017年3月14日签订《房产买卖合同》，3月18日向丹厦公司的预审专员提供陈慧芳的信息，陈朝建在短短4天就能找到第三人办理预审批手续，陈朝建称是丹厦公司误导授意陈慧芳参与房产买卖的说法，明显不符合常理，不能成立。第三，丹厦公司提交的微信聊天记录，有陈朝建数段语音，陈朝建虽否认真实性，但未提出鉴定，故应认定其真实性，该证据可证实陈朝建指定陈慧芳作为第三人。现陈朝建自身受到限购政策影响主张讼争合同无法继续履行，显然没有任何依据。综上，陈朝建的上诉请求无事实与法律依据，请求予以驳回。
厦门丹厦房产行销策划有限公司向一审法院起诉请求：陈朝建立即向丹厦公司支付中介费20500元及违约金（以20500元为基数，按每日0.1%标准自2017年4月18日起计至实际付清之日止）。
陈朝建向一审法院提出反诉请求：丹厦公司退还陈朝建居间费10000元，代办费800元。
一审法院认定事实：2017年3月14日，洪嘉奖（出售人）与陈朝建（买受人）经丹厦公司居间签订了一份《房产买卖协议》（即讼争买卖合同），约定由买受人向出售人购买厦门市思明区湖滨南路809号2805室房屋房产，用途为住宅，建筑面积为50.95平方米；该房屋已设定抵押，出售人应于2017年4月17日前办理注销抵押登记手续，成交总价为305万元，其中于2017年3月14日支付定金50万元，于办理银行注销抵押登记手续当日支付115万元（含定金），双方于2017年4月21日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额190万元，如买受人未能获得足额贷款的，买受人应于贷款机构放款后3日内以现金方式足额补齐；双方应于2017年4月28日前共同向房产权属登记部门申请办理房产前述房产权属登记手续。合同第十三条其他约定中约定买受人应于2017年3月14日向出售人支付定金10万元，于2017年3月16日前支付定金10万元，剩余定金30万元于2017年4月17日前支付清；出售人同意于办理权属转移登记手续当日将该房产权属转移给买受人或买受人指定的第三人，并变更补充约定如买受人未能获得足额贷款的，买受人同意于办妥权属转移登记手续当日以现金方式足额补齐。
同日，洪嘉奖（甲方）、陈朝建（乙方）还与丹厦公司（丙方）签订了《居间服务合同》，约定丙方作为交易居间人，提供的居间服务包括：（1）提供房产买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房产权属证明文件；（5）协助交易双方协商房产买卖合同的相关条款内容以及促成双方签署买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间方的居间行为完成；本次交易应向丙方支付的居间代理费以佣金确认书为准，由乙方承担；第三条违约责任第2点约定延迟向丙方支付居间代理费，应就未支付部分按照每日1‰的标准支付违约金。后，陈朝建和丹厦公司签订了一份《佣金确认单》，双方确认佣金金额为30500元，代办费为800元，其中2017年3月14日支付10000元佣金及800元代办费，2017年3月17日前付清余款；并约定现经丹厦公司推荐客户完成上述物业的购买业务，陈朝建承诺按时全额支付上述佣金，若未经乙方同意无故延期，陈朝建应就未支付的部分，按照每日1‰的标准支付违约金。此后，陈朝建已向丹厦公司支付了10000元居间代理费及800元代办费。
另查明，2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发出《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房，该限购政策自2017年3月25日起实施。陈朝建于2009年离异，其名下已登记有一套在厦房产。还查明，2017年4月14日，陈朝建以讼争买卖合同因限购政策影响致使无法继续履行为由起诉洪嘉奖，要求解除讼争买卖合同及退还已支付的定金。
本案中双方有争议的事实有：陈朝建是否已指定案外人陈慧芳作为讼争房屋的买受人。丹厦公司主张认为，陈朝建已经指定案外人陈慧芳作为买受人完成了讼争合同的网签手续，并也以陈慧芳名义向贷款银行申请《贷款预审批》，讼争买卖合同并不会因限购政策导致无法履行。并提交以下证据予以证明：1.洪嘉奖、陈朝建于2017年3月14日签署的《关于办理银行贷款预审批声明书》，载明双方同意办理讼争房产权属转移登记手续前，按居间方要求及时备齐所需材料，并积极配合办理银行贷款预审批手续；2.《存量房买卖合同》，载明洪嘉奖与陈慧芳于2017年3月21日就讼争房屋签订买卖合同，并就相关事项进行约定，拟证明已以陈慧芳名义进行了网签手续；3.陈慧芳户口簿、银行卡、未婚声明书、职工收入证明，拟证明已以陈慧芳名义进行了网签手续；4.账号chaojianchen与xiaoyue_9之间的微信内容，xiaoyue_9于2017年3月18日发送信息“周一早上九点钟可以吗？”、“您给我发一下，产权人的名字和身份证号码”、“我先做贷款合同”，chaojianchen回复“周一去不了”以及数段语音内容，xiaoyue_9又发送信息“有空给我发一下，新产权人的名字和身份证号码”，chaojianchen回复了一张陈慧芳的身份证照片，拟证明陈朝建将陈慧芳相关信息发送给丹厦公司工作人员翁巧云，指定其作为买受人。陈朝建抗辩认为，其并未指定陈慧芳作为买受人。对前述证据质证认为，《关于办理银行贷款预审批声明书》真实性无异议，其他证据的真实性均有异议，无法证明陈朝建指定陈慧芳作为买受人。一审法院分析认为，当事人对自己的主张应承担举证责任，丹厦公司所举证前述证据可以证明陈朝建已指定陈慧芳作为讼争房屋买受人。首先，微信内容有原件予以核对，陈朝建虽对微信内容真实性不予确认，但对丹厦公司主张系其陈述的语音内容也未申请进行鉴定，故前述微信内容的真实性可予以认定；其次，前述《存量房买卖合同》的形成时间、买受人信息与微信内容中载明的买受人信息、预审时间等都可相互吻合，且根据《关于办理银行贷款预审批声明书》之约定，丹厦公司为讼争交易提供协助办理购房贷款申请手续，在过户前买卖双方同意办理银行贷款预审批手续，丹厦公司提供的陈慧芳户口簿、银行卡均加盖有银行印章，该部分证据与未婚声明书、职工收入证明均系办理银行贷款预审批所需资料，故前述各证据可相互印证，足以形成证据链证明陈朝建曾指定陈慧芳作为讼争房屋买受人，陈朝建虽对此事实予以否认，但未能提供任何反驳证据，应承担举证不利的法律后果。综上分析，本院认定陈朝建已指定陈慧芳作为讼争房屋买受人。
一审法院认为，讼争《居间服务合同》、《佣金确认单》均系陈朝建与丹厦公司真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方均应依约履行。陈朝建已就讼争房屋与洪嘉奖签订买卖合同，丹厦公司已经完成《居间服务合同》约定的居间服务，陈朝建应向丹厦公司支付约定的居间代理费。陈朝建抗辩认为讼争买卖合同无法履行，讼争房屋尚未过户至其名下，故无需支付任何居间代理费，于法无据。首先，讼争买卖合同明确约定出售人同意将该房产权属转移给买受人或买受人指定的第三人，且在此后履行过程中，陈朝建也已经实际指定陈慧芳作为讼争房屋买受人，现其再以自身受到限购政策影响为由主张讼争买卖合同无法继续履行，不仅有违诚信，亦无法律依据，不予采信。其次，陈朝建在签订讼争买卖合同时，其主张的限购政策尚未实施，故丹厦公司作为居间人也不存在未如实报告之情形；根据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，《佣金确认单》约定的“推荐客户完成上述物业购买物业”应指促成讼争买卖合同之签订，而非实际完成讼争买卖交易。再次，如前所述，陈朝建已指定陈慧芳作为讼争房屋产权人，讼争买卖交易不因限购政策而无法继续履行，现因陈朝建原因致使讼争买卖合同无法继续履行，故其不得再以讼争买卖合同无法履行为由拒绝支付居间代理费。综上所述，对丹厦公司要求陈朝建继续支付剩余居间代理费20500元及违约金之诉求，予以支持，其中违约金以20500元为基数，按每日1‰的标准，自2017年4月18日起计至该款项实际支付之日止；对陈朝建要求退还已支付居间代理费10000元之反诉诉求，不予支持。另，丹厦公司虽已代办了银行贷款预审批手续，但并未举证因此支出的具体代办费金额，且也未能证明其他代办事项是否已经完成，故对陈朝建要求退还800元代办费之反诉诉求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈朝建于判决生效之日起十日内支付厦门丹厦房产行销策划有限公司居间代理费20500元及违约金（以20500元为基数，按每日1‰的标准，自2017年4月18日起计至该款项实际支付之日止）；二、厦门丹厦房产行销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈朝建800元代办费；三、驳回陈朝建的其他反诉请求。
二审中，双方当事人均未提交证据，对原审查明的事实无异议的部分，本院予以确认，对二审中双方争议的事实，本院确认如下：陈朝建主张其并未指定案外人陈慧芳为讼争房产的买受人，认为其指定陈慧芳办理讼争房产的网签及银行贷款预审批行为均是预备行为，尚未过户，不具有效力。丹厦公司则主张陈朝建在签订讼争房产买卖合同时已指定陈慧芳为讼争房产的买受人。本院认为，一审已查明，陈朝建因受限购政策限制指定了案外人陈慧芳以买受人身份办理讼争房产买卖的网签和购房贷款申请手续，一审据此认定陈朝建已指定陈慧芳为讼争房产的买受人，并无错误，陈朝建指定陈慧芳办理相关手续的法律后果并不影响本案的处理，丹厦公司作为居间人在此过程中亦不存在违约行为，故陈朝建的上诉主张缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。
本院认为，讼争《居间服务合同》、《佣金确认单》均系当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。二审中，双方争议的焦点是讼争居间服务是否全部完成。陈朝建上诉主张其与丹厦公司签订的《佣金确认单》中约定“现经乙方丹厦房产推荐客户完成上述物业的购买业务。甲方承诺按时全额支付乙方上述佣金金额”，并主张居间服务费分期支付亦说明居间服务包含了房产过户环节，因讼争房产未能过户，则房产的购买业务尚未完成，丹厦公司的居间服务亦未完成，其无需支付居间服务费。丹厦公司则辩称，讼争《居间服务合同》明确约定，其促成陈朝建与案外人洪嘉奖签订讼争房产买卖合同时，居间服务已完成，陈朝建应向丹厦公司支付约定的居间代理费。本院认为，讼争《居间服务合同》第一条第1、2项，已明确约定丹厦公司提交居间服务的具体内容并不包括讼争房产的过户，并约定甲乙双方（即陈朝建与案外洪嘉奖）签订《买卖合同》时，居间方的居间行为完成。根据查明的事实，陈朝建已就讼争房产与洪嘉奖签订买卖合同，故一审法院采纳丹厦公司的主张，认定丹厦公司已经完成《居间服务合同》约定的居间服务，并无错误。陈朝建与丹厦公司签订的《佣金确认单》系对讼争居间服务的佣金数额、支付时间、方式作出了进一步约定，与《居间服务合同》的约定并无矛盾，并未对《居间服务合同》的条款作出变更，双方约定佣金的分期支付方式并不影响居间服务是否完成的判定，陈朝建主张讼争《佣金确认单》约定了居间服务的完成条件包含讼争房产的过户环节依据不充分，陈朝建的该上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。陈朝建主张其并未指定他人作为讼争房产的购买者，与查明的事实不符，且其认为丹厦房产存在误导等违约行为，但并未提供证据证明。综上，丹厦房产完成了讼争《居间服务合同》约定的居间服务，且并无证据证明其存在违约行为，陈朝建应当依合同约定支付相应的居间服务费，陈朝建以讼争房产买卖合同未能继续履行为由抗辩居间服务费的支付，于法无据，其上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币318元，由上诉人陈朝建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 （张巧铭）
审 判 员 （陈丽英）
审 判 员 （周宗良）
二〇一七年十月二十五日
书记 员（ 王国 伟）
代书记员（ 张 毅 ）
附：本案所涉及的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。