广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初2875号
原告惠州市星运物业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇尧岭虎山背名苑山庄A栋201房。
法定代表人黄建伟，该公司执行董事。
委托代理人周宗武，该公司物业总经理。
被告孙磊，男，汉族，1986年7月25日出生，住广东省惠州市惠阳区，
委托代理人孙秀会，男，汉族，1956年8月10日出生，住址同上，
原告惠州市星运物业有限公司（以下简称星运公司）诉被告孙磊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告星运公司的委托代理人周宗武、被告孙磊及其委托代理人孙秀会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星运公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业管理费9366元及违约金（违约金按月利率2%计算）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年2月27日被告到原告处办理了入伙手续，原告依据相关手续为被告办理入伙，并将房屋正式交于被告使用。然被告从2011年12月起至2016年6月30日未缴纳物业管理费，截至2016年6月被告欠原告物业管理费共计9366元及违约金。经原告多次催促，被告均不予理睬。原告认为，被告的行为已构成违约。原告现按照星运·绿洲嘉园前期物业管理服务协议第九条之规定要求被告支付所欠物业管理费9366元及违约金。被告的行为损害了原告的合法权益，造成原告严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告孙磊辩称，针对星运公司物业管理费纠纷一案，我作以下答辩作为我拒交管理费理由：1.水质问题：自从我入住本小区以来，水质一直是浑浊状态，并且经常停水，给我造成健康危害和生活不便。2012年2月份我实在无法忍受水质问题和经常停水造成我出去租房居住至2016年8月份，支付租金21600元。(有图片证据证人证言）；2.电梯问题：我入住小区以来电梯正常损坏不能得到及时维修，给我出行造成不便，截止目前还是损坏状态，造成我家有孕妇每天要爬楼梯到12层。（有电梯损坏图像证据）；3.小区监控问题：小区自从安装监控以来就得不能得到及时维护与维修，早已是瘫痪痰状态，造成我车辆玻璃7月3号被砸无从查起。（有监控损坏和车辆被砸图像证据)；4.公共建筑损坏问题：我居住的18栋大堂瓷砖大面积脱落，没有修理，截止目前都还是损坏状态，给我及家人出行造成不便及安全隐患。(有图像证据）；5.小区违建问题：小区内三期外公共广场，原告违法占用一部分改建成电影院作商业运营，损害了我的合法权益。(有书面证据）6.非法占用问题：星运小区三期广场边二层建筑结构房屋购房时承诺为业主活动中心，现原告方非法占用作为电影院作商业经营，损害了我的合法权益。（有证人证言）；7.重复收费问题：物业公司收取管理费按建设部关于《物业服务收费管理办法的通知》第十一条规定已经包含了“物业公共部位、公用设施设备的日常运营、维护费用及公共管理区域内绿化养护费用。”星运物业公司重复收取公共部位日常运营、养护水电公摊属于重复收费。(有书面证据）。综上所述，被告认为星运公司未按物业管理合同履行管理职责，违约在先。目前我暂缓缴纳物业管理费也属于无奈之举，是对原告违约行为的抗辩，是维护自己合法权益的正当之举。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告孙磊系星运绿洲嘉园18庄12层12D号房屋（住宅）的业主，该房屋的建筑面积为141.91平方米。2010年2月27日，原告星运公司（协议称甲方）与被告孙磊（协议称乙方）签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定:前期物业服务是指自星运·绿洲嘉园（三期）房屋入伙之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。该协议第一条双方的权利和义务载明：一、甲方的权利义务。1.房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮服务与管理：2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度和《临时业主公约》书面告知乙方；3.建立健全本物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时业主公约》的行为；5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.依据本协议向乙方收取物业管理费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划：8.每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；11.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。二、乙方的权利义务。1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的物业管理制度和《临时业主公约》；4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装修管理协议》；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7.转让房屋，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益”。第二条物业管理服务内容载明：“一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护的管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1.房屋建筑共用部位、公共场地、公用设施的清油保洁；2.本物业区域内垃圾的收集和清运；3.本物业区境内公共环境的消杀。四、保安。1.内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）建立专职安全安全管理队伍，抓好小区公共场所的安全防范管理。2、责任。（1）做好值班巡查，协助处理各独治安突发事件；（2）不承担小区业上（住户）生命财产保险、保管责任。五、交通秩序与车辆停放。1、内容：（1)建立完善保车场管理制度，依法管理；（2）指挥各种车辆有序停放，无违章行驶及停泊。2、责任：（1）管理处只提供车位使用管理服务，只对车位所有权人收取车位置理费，不承担车辆保管、保险责任，如有特殊需要另行商议；（2）制止易燃易爆及携带危险物品的车辆进入本物业保车场。第四条物业管理服务费用约定“物业管理服务费用（不包括房屋公共部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：包干制（物业管理服务费用随着物业指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价调整）。一、乙方交纳费用时间为每单数月10日前，每二个月收取一次（从入伙之日起计）；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.2（按惠阳区物业管理收费规定一级上浮20%）；……。第六条代收代缴收费服务载明“受有关部门或者单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标或擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金，拖欠管理费逾三期的，甲方可采取相应的法律手续催缴。
上述协议签订后至辩论终结时，原告星运公司一直为星运·绿洲嘉园提供物业管理服务。被告孙磊已支付2011年12月份之前的物业管理费。此后的物业费至今未付。为此，原告星运公司曾以电话或者快递方式向被告孙磊进行催交。
被告孙磊以原告星运公司未按物业管理合同履行管理职责，违约在先为由，拒付2011年12月1日至2016年6月30日的物业管理费9366元。为证明其主张，被告孙磊提交了惠民在线
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惠阳区网络问政平台的打印件及星运绿洲嘉园业主微信群聊天记录的打印件、惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局的答复、涉讼小区的现场（电梯、消防通道及自来水等）照片、房屋租赁协议书（孙磊与李碧香）、证人证言、物业服务收费管理办法的通知、中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知及公用水电费分摊办法。上述证据显示，涉讼小区的业主在2012年3月至2016年5月期间就所在小区的水质差、经常停水停电、存在违建、电梯故障、噪音大、违规收取物业收费等问题在上述网络问政平台进行反映、投诉。相关部门亦进行了回复。原告星运公司对被告孙磊提交的证据的真实性没有异议，但对其证明的内容有异议，并认为：自来水水质不是原告星运公司服务的内容及责任；电梯存在的问题，原告星运公司已经安排了维修基金，但没有达到2/3的业主同意，因此没办法操作；小区监控设施设备，那是开发商开发的，运行的时间比较久，监控出问题，原告星运公司只是小修，大修得维修基金，对整个小区的监控等系统进行更新改造，涉及的业主区域比较大，工作不是短期能完成的，但原告星运公司已经与业委会在协商；对公共设施损坏的问题，内部的装饰，根据开发商的要求，室内保质期2年，室外保质期4年，已经过了保修期限，现在各部门的审批文件已经下来，也要超过2/3同意才能进行大规模的维修，这问题不是原告星运公司应承担的责任；关于小区违建的问题，根据原告星运公司的了解，该电影院是有产权的，在改建为电影院的时候，相关的职能部门有到现场处理，原告星运公司也配合相关部门处理，电影院的改建跟是否违法、产权，这不是原告星运公司的职能，原告星运公司只是协调处理；关于重复收费的问题，物业管理费是以建筑面积为基数计算，收费的单价标准根据物价局颁发的标准；关于公摊费用，原告星运公司每个月都有在公告栏进行公示的，水费，收费标准是自来水公司定的，原告星运公司只收取了二次加压的电费。
另查明，原告星运公司具备物业管理三级资质，并就上述物业服务收费标准先后于2012年4月27日、2013年11月20日向惠州市惠阳区物价局进行了备案。
2016年9月7日，原告星运公司于向本院提起本案诉讼。庭审时，双方一致陈述涉讼小区于2016年10月成立业主委员会，尚未签订新的物业服务合同。
本院认为，本案所涉的物业管理属前期物业管理。所谓前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。根据国务院的《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在涉讼小区尚未成立业主委员会之前，由该小区的建设单位惠州市星运房地产发展有限公司选聘物业管理企业，对涉讼小区进行物业管理符合法律规定，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告星运公司对涉讼小区进行了物业管理，提供了物业管理服务，可按《前期物业管理服务协议》中约定的收费标准收取物业管理费用。被告孙磊作为涉讼小区的业主，应按约定交纳物业管理费，现原告星运公司现要求被告孙磊给付2011年12月1日至2016年6月30日的物业管理费9366元，于法有据，且被告孙磊对未付管理费的事实不持异议，本院予以支持。由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，故本院对被告孙磊的拒付物业费行为不予支持。
至于被告孙磊辩称的原告星运公司服务存在的问题，虽然被告孙磊所列问题并非原告星运公司造成或承担维修费用，但根据被告孙磊所提供的问政平台的打印件照片及现场照片情况及原告星运公司对此抗辩意见的所作的回应可知，原告星运公司提供的物业服务确实在环境卫生、公共设施设备的维修保养等方面存在瑕疵，部分业主不甚满意，故本院对原告星运公司所主张的违约金不再予以支持。
另，应当说明和指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。原告星运公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙磊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市星运物业有限公司支付自2011年12月1日至2016年6月30日期间的物业管理费9366元；
二、驳回原告惠州市星运物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告惠州市星运物业有限公司已预交），由原告惠州市星运物业有限公司负担25元，被告孙磊负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 潘伟雄
审判员 黄振声
审判员 邹思友
二〇一七年二月七日
书记员 刘宇文