江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆张民初字第0523号原告赵巧林。委托代理人陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。被告徐阿四。被告周爱云。法定代理人徐阿四，系其丈夫。委托代理人霍秋萍，昆山市新天平法律服务所法律工作者。委托代理人周凤明。原告赵巧林与被告徐阿四房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月20日立案受理后，被告徐阿四妻子周爱云申请作为第三人参加诉讼，本院依法追加周爱云为本案被告，依法组成合议庭，适用普通程序，于2014年4月16日、8月27日公开开庭进行了审理。原告赵巧林委托代理人陆拥军参加了两次庭审、被告徐阿四、被告周爱云委托代理人霍秋萍参加了第一次庭审，被告徐阿四委托代理人徐永良、被告周爱云委托代理人周凤明参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告赵巧林诉称：原告赵巧林与被告徐阿四于2007年6月10日签订了房屋买卖合同，合同约定：被告徐阿四将位于昆山市张浦镇名城花园新村XX号XXX室的房屋、X号楼XX号汽车库出售给原告赵巧林，房屋成交总价款为人民币294000元，原告赵巧林已按照合同约定支付了购房定金及购房预付款合计244000元以及用于支付有线电视费用、天然气费用、物业管理费等的5620元。被告在原告付清上述款项后一直拖延协助原告赵巧林办理该房屋的产权过户手续。原告为维护合法权益，诉至法院，要求：1、判决确认位于昆山市张浦镇名城花园新村XX号XXX室、X号楼汽车库XX号归原告赵巧林所有，并判令被告徐阿四协助办理产权过户手续，过户所涉及的原被告双方所产生的税费由被告承担；2、本案诉讼费由被告承担。被告徐阿四辩称：房屋被儿子徐永良卖掉被告不知情，2007年徐永良骗被告将涉案房屋出租，然后被告与徐永良一起去房产中介签了个字就走了，卖房款一分钱也没拿到，只是儿子徐永良每月付房租给被告。在房屋买卖合同中虽然写了车库，但没有注明价格，当时口头说有就给，没有就不给，现动迁办要我贴70000元钱，我不想贴了，车库就没有了。被告周爱云辩称:对买卖合同不认可，周爱云与徐阿四系夫妻关系，因拆迁分得家庭共有财产张浦镇名城花园新村XX号XXX室，建筑面积近130平方，周爱云系残疾人，家庭经济困难，舍不得居住，原本打算将房屋出租贴补家用，自己租小房子住，从来没有出售的想法，得知徐永良出售房屋后，曾于2011年9月28日起诉到法院，经法院调解，双方需时间考虑就暂且息诉，由于这套住房系被告夫妇唯一的财产，请求确认原被告房屋买卖合同无效，并请求以独立请求权第三人身份而不是以被告身份申请加入诉讼。要求法院审查裁定周爱云是不是限制民事行为能力人，要求法院中止审理。经审理查明：徐阿四、周爱云系夫妻关系，被告周爱云为智力残疾叁级，其监护人为徐阿四，徐永良是其儿子。2007年6月10日，经昆山市张浦镇百生中介服务部作为中介，原告赵巧林（乙方）与被告徐阿四（甲方）签订了《房屋买卖成交合同》一份，约定：甲方将座落在昆山市张浦镇名成花园新村XX号XXX室，计建筑面积127.79平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方，房屋的附属设施和装潢等情况说明如下（并列设施清单）：X号楼XX号汽车库，面积29.58平方米。上述房屋的成交总价为294000元，合同签定时，乙方支付134000元作为购房定金。双方约定甲方另需中介方办理的手续及费用：房产证过户手续、费用由甲方承担（办理到乙方名字为止），经甲乙双方补充约定：①乙方在2007年12月30日前支付给甲方60000元、2008年6月30日前支付50000元，余额50000元在此房产证出来后，办理到乙方后，乙方一次性给甲方；②此房屋的有线电视费、天然气费、垃圾清运费、装修押金、物业管理费由乙方承担；③中介费甲乙双方各先预付1500元，余额待产证办理结束支付。双方对违约责任、解决方式作了约定。上述协议有原告赵巧林、被告徐阿四、房屋中介昆山市张浦镇百生中介服务部经办人签字、盖章。协议签订当日，原告支付了购房预付款134000元及有线电视费、天然气费、垃圾清运费、装修押金、07年物管、许可证出入证等费用5620元，以上款项均由徐阿四儿子徐永良收取，并代徐阿四签字出具了二张收条。2007年12月23日徐永良收原告预付款60000元、2008年6月28日原告经百生中介服务部交给徐永良50000元。合同签订当日被告将上述房屋、车库交付原告，原告进行了装修并办理了入住手续。另查明，徐阿四动迁安置时取得了包括名城花园XX号楼XXX室、X号楼XX号汽车库在内的动迁房，该涉案房屋及车库早已交付被告，在办理房产证过程中，名城花园XX号楼XXX室、XX号楼XXX室车库于2011年1月13日办到案外人戴金弟名下，在变更登记过程中，被告自愿放弃办理车库产权证，昆山市房产管理住房和城乡建设局于2014年5月22日仅对名城花园XX号楼XXX室（建筑面积为127.76㎡）核发了房屋所有权证书，房屋产权证号为：昆房权证张浦字第××，所有权人为被告徐阿四、共有人为被告周爱云；昆山市国土资源局于2014年7月1日对上述房产核发了国有土地使用权证，土地使用权证号为：昆国用（2014）第XXXXX号。由于变更登记时被告要求不把车库办到房产证上，现已无法再将X号楼XX号汽车库补办到房产证附记栏中。再查明，徐阿四、周爱云于2011年9月28日起诉至昆山市人民法院，要求撤销原、被告房屋买卖合同，要求原告赵巧林返还房屋，经昆山法院人民调解后，原被告当时愿意协商而息诉。另查明，原告赵巧林考虑到被告徐阿四、周爱云的经济情况，同意在房产证（包括车库）过户到原告名下后自愿补偿叁万元。以上事实有原告提供的《房屋买卖成交合同》1份，收条3张，收据1张，被告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证复印件1份，本院调取的房产登记信息资料1份，调查笔录、原、被告在庭审中的陈述、情况说明予以证实，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，原被告于2007年6月10日签订房屋买卖合同时，被告徐阿四与其子徐永良均在场，原告赵巧林、被告徐阿四、房产中介在买卖合同上签字，仅因被告徐阿四文化水平低而由其子徐永良代收房款134000元及相关费用5620元，合同签订日被告徐阿四将房屋交付原告，原告基于合理信赖，善意地认为徐永良有权代其父徐阿四收取房款，又于2007年12月23日将60000元支付给徐永良，于2008年6月28日经百生中介服务部转交徐永良50000元，故该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行，原告依约履行了大部分的付款义务，被告亦向原告交付了房屋，现涉案房屋已具备办理过户条件，被告未按约定协助原告办理产权过户手续，引起本案诉讼，责任在被告，故本院对原告要求被告徐阿四、周爱云协助办理涉案房屋产权过户手续的请求，本院予以支持，被告在履行完协助过户义务后原告应将剩余购房款50000元支付给被告。因不动产变动以登记生效为原则，原告虽然合法占有房产，但因尚未办理过户登记，未实际取得转让标的物的所有权，双方仍是债权债务关系，原告享有请求被告移转所有权的债权，同时负担支付价款的义务，被告享有请求支付价款的债权，同时负担移转所有权的债务。因此，原告按照合同约定要求被告办理物权变更登记的请求权不属于物权请求权，因其尚未获得物权，故本院对原告赵巧林要求确认诉争房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。原告赵巧林考虑到被告徐阿四、周爱云目前经济情况，自愿在过户后补偿30000元是其真实意思表示，本院予以准许。关于被告徐阿四对房屋买卖不知情，以为签定的是房屋租赁合同而不是买卖合同的辩称，综合考虑原被告双方之间的房屋买卖合同签订地在中介公司，签订合同时有原告、中介公司、被告徐阿四、被告儿子徐永良在场，当日原告交付了房款134000元及相关费用5620元，由于被告徐阿四文化较低而由其儿子代收，被告当日将涉案房屋交付原告，在原告使用房屋的较长时间中，被告亦未向原告主张租金等情况，被告理应知晓房屋是买卖合同关系而非租赁合同关系，故本院对被告徐阿四的这一辩称不予支持。关于被告周爱云对房屋买卖不知情的辩称，本院认为，周爱云系智力叁级残疾，徐阿四是其监护人，并有中国残疾人联合会签发的残疾人证予以证实，故徐阿四作为其监护人，有权代理其从事民事法律活动。虽然周爱云的弟弟周凤明对徐阿四的监护权提出异议，并提供了村委会的证明，根据法律规定，监护人的变更应严格按照法定程序进行，如发生争议的可以由法院裁决。在依法变更前，徐阿四为周爱云的合法监护人，其代为行使签定房屋买卖合同对周爱云也应具有拘束力。故本院对被告周爱云的房屋买卖不知情的辩称不予支持。关于被告周爱云要求作为有独立请求权第三人的身份参加诉讼的主张，本院认为由于周爱云与徐阿四是夫妻关系，本案所涉房屋系夫妻共同财产，应追加周爱云为本案的被告参与诉讼。故本院对被告周爱云的这一主张不予支持。周爱云要求中止审理的主张，本院在庭审中，被告徐阿四同意周凤明作为周爱云的委托代理人参加诉讼，这样由周凤明代周爱云行使诉讼权利，可以更好地维护周爱云的合法权益，故本院认为周爱云的监护人变更诉讼不影响本案的审理，对被告周爱云要求中止本案审理的主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐阿四、周爱云在本判决生效之日起十日内协助办理昆山市张浦镇名城花园XX号楼XXX室房屋（建筑面积为127.76㎡）的产权过户手续、协助补齐X号楼XX号汽车库办证材料并办理产权过户手续；产权过户过程中的税费由被告承担。二、被告徐阿四、周爱云在以上义务履行完毕之日起十日内，原告赵巧林将剩余购房款50000元及补偿款30000元支付给被告徐阿四、周爱云。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5710元，财产保全费1990元，合计7700元，由被告徐阿四、周爱云承担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告徐阿四、周爱云在本判决生效后十日内直接支付给原告。如采用转账方式支付，请汇入权利人指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨建勇人民陪审员  徐明芳人民陪审员  盛永林二〇一四年九月十二日书 记 员  陆翔宇《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民事通则》第十七条无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款规定的监护人的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。第十九条精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。被人民法院宣告为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，根据他健康恢复的状况，经本人或者利害关系人申请，人民法院可以宣告他为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。