广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第278号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：郑良六。
委托代理人：李晓宁、李永岳，均系广东盛世律师事务所律师。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：广东湛华物流有限公司，住所地：梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面。组织机构代码：73758476-8。
法定代表人：冯心华，该公司经理。
委托代理人：曾运金，广东汉诚律师事务所律师。
上诉人郑良六、广东湛华物流有限公司（以下简称湛华公司）因租赁合同纠纷一案，均不服梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：在双方签订该合同前，即在2002年11月10日，梅州市扬益物资回收再利用有限公司（出租方，以下简称扬益公司）与梅州市华通汽车贸易公司（承租方，以下简称华通公司）签订了一份《租赁合同》，合同内容约定：出租方同意将座落在梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面205国道边空地一块1302平方米租给承租方作经营货物、物流业务用。如承租方需要搭建办公场地、仓库及厂房工程等费用由承租方负责，租赁期共8年，从2002年11月10日至2010年11月9日止。承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回场地并没收押金及本场地一切建筑物无偿交出租方：承租方擅自将场地转租、转让或转借；承租方利用承租门店进行非法活动，损害公共利益的；承租方拖欠租金30天时。租赁期满后，由承租方建造建筑物：1、围墙建筑物及界限围墙建筑物一律不准拆除，并无偿交出租方（大门铁门除外）；2、办公场地由承租方自行处理（如出租方需要双方协商处理），如需要拆除墙体，承租方必须把建筑、泥沙砖块等运输完，恢复原样地面。租赁期满后，如无特殊原因，出租方继续出租，在同等条件下，首先出租给承租方。出租方验收后将押金4000元退回承租方。……本合同一式贰份，双方各执一份，自双方签章生效。出租方：扬益公司，该公司的法定代表人郑良六亦签名确认。承租方：华通公司，该公司的法定代表人吴华亦签名确认。
2007年1月，华通公司的法定代表人吴华（出租方）与湛华公司（承租方）签订一份《租赁合同》，合同内容约定：出租方同意将坐落在梅州市环市西路桃西段（梅江区国税局斜对面），原华通公司场地设施，含办公及空地700平方米（后面）租给承租方作经营场所。如承租方需搭建及改造工程一切费用由承租方负责。租赁期为四年，从2007年1月11日至2011年1月10日止。合同期满后，原出租方一切建筑物不得私自拆卸、损坏，应完好归还出租方，如出现人为损坏应按价赔偿。承租方增建的设施，出租方应折价给予补偿。出租人：吴华，承租人：湛华公司。
2010年10月15日，郑良六（出租方）与湛华公司（承租方）签订了一份《租赁合同》，合同约定，……出租方同意将座落在梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面205国道边现有经营场地1302平方米租给承租方作经营货物、物流业务用（其中梅江区西郊寨中八村有空地185平方米由承租方直接同村民小组承租）。承租租金由承租方负责结算与出租方无关。场地有纠纷由承租方负责处理纠纷，出租方协助解决，造成一切经济损失由承租方负责。出租方实际与承租方结算面积1117平方米，四址详见附图，租赁期伍年，从2010年11月10日至2015年11月9日止。承租方在经营期间自己办理营业执照、税务登记等一切手续和一切税费由承租方负责。承租方有下列情况之一的，出租方可以终止合同，收回场地并没收保证金及本场地一切建筑物无偿交出租方：（1）承租方利用承租门店进行非法活动，损害公共利益的；（2）承租方拖欠租金30天时；（3）承租方擅自将场地转租、转让或转借。租金、水电交纳期限：（1）第1—2年（即2010年11月10日至2012年11月9日）每月每平方米租金5.00元，合计每月租金5585元，每季度租金16755元，每年租金67020元，第3-5年（即2012年11月10日至2015年11月9日，每月每平方米租金6元，合计每月租金6702元，每季度租金20106元，每年租金80424元。（2）场地租金按季度（3个月）交一次，即第一季度末30日前交清第二季度租金，如此类推。签订合同之日先交15000元作为保证金。（3）水、电费由承租方负责。承租方负责每月按水、电部门定期限缴，直接到水、电部门交纳。（4）经营场地租金从2010年11月10日为起算日。如遇出租方特殊情况（国家集体征地、政府部门用地）需要收回场地时，双方必须服从，出租方应退回保证金15000元给承租方，还要退回余下已交月份的租金；征地部门对经营场地的赔偿应归承租方就归承租方、应归出租方的归出租方所有。租赁期满后，由承租方建造的建筑物及一切厂房搭建角铁、金字架、铁皮瓦和水电表及电线、水管等一切不动产一律不准拆除，并无偿交给出租方。出租方验收后将保证金15000元退回承租方。如无特殊原因，出租方继续对外出租，在同等条件下，首先出租给承租方经营。……本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。出租人：郑良六，承租人：湛华公司。2010年10月15日。
合同签订后，双方均能按约履行各自的合同义务。2010年10月15日，湛华公司向郑良六缴纳了15000元保证金。截至2014年3月30日，湛华公司仍缴纳了2014年第一季度的租金20106元。双方的合同附图并未显示土地上有具体附着物的存在。
对于上述租赁状况的衔接事实，双方在庭审中亦陈述，自2006年年底起，湛华公司就开始直接缴纳租金给郑良六，郑良六的代理人亦确认该事实。2006年年底起至2014年第一季度时止，一直是由湛华公司在实际占有使用该租赁场地。
2013年10月21日，梅州市梅江区人民政府发布了《征收土地预公告》、征地面积公式及政府征地人员的照片，原审法院依职权向梅州市梅江区西郊寨中村民委员会（以下简称寨中村委）所作的调查笔录，该村委负责人陈述：郑良六缴纳给村委的租金缴交至2013年12月份，系按季度缴纳，2014年就未再缴纳。政府是在2013年10月21日开始实施征地，因涉及村民较多，在2014年2月份，政府的征地补偿款才全部到位。该补偿款先打入村委账户，后才由村委再打入各生产小组。从2014年开始至今，因土地被征收，村民也没有理由收取租金，村委亦没有要求扬益公司缴纳租金。对于双方争议的土地附着物问题，该土地附着物的权属，村委并不清楚是谁建造，该村最开始出租给扬益公司时，出租的就是土地。对于寨中村委与扬益公司之间的合同关系，寨中村委出具《证明》，该证明显示：1992年4月9日，我村第八村民小组受该小组27户村民委托与本村民委员会签订《合同》，将桃西段土地14.1亩承包给本村民委员会，期限至2007年4月。2002年1月27日，双方签订《延长土地承包合同》时，将上述土地承包期限延长至2031年12月31日。……后经过本村村委多方协调，27户村民仍继续收取土地承包款，合同各方仍按照原合同条款继续履行，事实上成为不定期租赁合同并一直实际履行至今。
后，郑良六认为湛华公司长期拖欠租金，己构成根本性违约，遂向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方在2010年10月15日签订的《租赁合同》；2、湛华公司在10天内将《租赁合同》项下标的即位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面的1302平方米的土地及地上建筑物、设施等全部交还郑良六；3、湛华公司支付尚欠郑良六的2014年4月1日至2014年9月30日止的租金人民币40212元、逾期交付租金产生的违约金3619.08元，合计43831.08元；4、湛华公司向郑良六支付上述债务从本案起诉之日起至债务清偿之日止期间的债务利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；5、案件受理费由湛华公司承担。
诉讼过程中，郑良六增加诉请，请求判令：湛华公司支付从2014年10月1日起至2015年9月30日止的租金人民币80424元，违约金7238.16元，合计87622.16元。
湛华公司提起反诉，请求判令：1、确认双方在2010年10月5日签订的《租赁合同》无效；2、郑良六返还湛华公司合同保证金15000元；3、郑良六返还湛华公司向其支付的2014年第一季度的土地租金20106元；4、案件受理费由郑良六负担。
原审另查明：2014年8月29日，湛华公司变更登记其名称为广东湛华物流有限公司（以下同样简称湛华公司）。2014年12月2日，华通公司出具关于《华通公司租赁环市西路205国道边（区国税大楼对面）土地的使用情况说明》，该说明显示：……本公司于2002年11月与扬益公司的郑良六老板签订了一份租赁期限为八年的土地《租赁合同》，租期从2002年11月10日至2010年11月9日止。签订合同时，租赁的土地是一块空地，地面无任何附着物或建筑物。本公司承租该块空地后，投资建有简易办公用房约100平方米，厨房生活设施约40平方米。二、2006年12月间，本公司经征得郑良六老板同意，将承租的土地转归湛华公司承租，并在2007年1月与湛华公司的冯心华老板签订了《租赁合同》。租期为上述租赁合同期满前，本公司与湛华公司签订租赁合同后，本公司将上述简易办公设施和生活设施无偿转归湛华公司使用，并同意湛华公司可自行进行改建或重建。现在该地块范围内的办公用房和物流库房等设施，均是由湛华公司改建或重建，与本公司无关。三、附：本公司与扬益公司于2002年11月10日签订的《租赁合同》复印件一份。特此说明，华通公司。2014年12月2日。
庭审中，对于郑良六与湛华公司之间所签合同的主体问题，双方均一致认可彼此系该《租赁合同》的主体，对此无异议。另扬益公司在2015年10月13日补充一份声明，该声明显示：郑良六先生在2002年11月10日与华通公司签订的《租赁合同》、在2010年10月15日与湛华公司签订的《租赁合同》所产生的一切合同权利义务均由郑良六先生享有和承担。
原审法院审理认为：在2010年10月15日，双方签订的一份《租赁合同》，系双方真实意思表示，该合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为有效的合同。依寨中村委出具的《证明》显示，郑良六承租的土地经村民事后追认且已实际收取了郑良六的租金，故郑良六出租的标的物并不存在无效的事实。湛华公司反诉请求确认双方签订的本案《租赁合同》无效，该请求缺乏事实和法律依据，不予采纳。本案争议的焦点是：1、双方对于租赁期限届满前，遇国家征地这一不可抗力的法律事实，双方合同是否能继续履行、合同能否提前解除、租金计算至何时；2、双方对租赁现状中的标的物归属。关于焦点一：双方在合同中约定：如遇出租方特殊情况（国家集体征地、政府部门用地）需要收回场地时，双方必须服从，出租方应退回保证金15000元给承租方，还要退回余下已交月份的租金。在本案中，显然双方签订的《租赁合同》在2013年10月21日遇梅州市梅江区人民政府征地，且原审法院依职权向被征收单位（寨中村委）所作的调查笔录显示，在2014年2月份，政府的征地补偿款全部补偿到位，郑良六缴纳给寨中村委的租金亦缴交至2013年12月份，在2014年就未再缴纳租金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。显然，政府征地系属于该法所涵盖的不可抗力的范围。另据该法第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，及依《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，政府征收补偿款2014年2月最后到位，该土地的权属已经归属国家所有，已不属于寨中村委。寨中村委或是郑良六亦不能再收相应的租金。双方的合同已经在法律事实上发生了不能继续履行的现实状况。鉴于湛华公司缴纳给郑良六的租金截止到2014年3月底前，其租金按一季度计算共20106元。以此月份折算，第3月份的租金：20106元÷3个月=6702元，郑良六应退还给湛华公司。因此，本案中，郑良六请求解除双方签订的《租赁合同》，依法有据，予以支持。对于郑良六请求湛华公司支付尚欠的2014年4月1日起至2015年9月30日止的租金120636元、违约金10857.24元，及请求支付从上述债务起诉之日起至债务清偿之日止期间的债务利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算），缺乏事实和法律依据，不予支持。对于因合同不可抗力而解除的事实，郑良六应将湛华公司缴纳的保证金15000元退回给湛华公司，湛华公司请求郑良六退回保证金15000元，有事实和法律依据，予以支持。关于焦点二：在2002年11月10日至2010年11月9日止，扬益公司与华通公司签订的《租赁合同》，对于合同期限届满后，租赁期满后，由承租方建造建筑物：1、围墙建筑物及界限围墙建筑物一律不准拆除，并无偿交出租方（大门铁门除外）；2、办公场地由承租方自行处理（如出租方需要双方协商处理），如需要拆除墙体，承租方必须把建筑、泥沙砖块等运输完，恢复原样地面。虽在2007年1月至2011年1月10日止，华通公司的法定代表人吴华与湛华公司签订一份《租赁合同》，但实际上至本案双方发生争议时，上述租赁状况的衔接，双方均在庭审中亦已陈述，自2006年底起，湛华公司就开始直接缴纳租金给郑良六至2014年第一季度时止，湛华公司均一直在实际占有使用该租赁场地。在此期间双方签订了一份《租赁合同》，即是本案争议的《租赁合同》。华通公司出具土地的情况说明显示，对于华通公司在向扬益公司转租该场地时，该地系属于空地，无附着物，在其承租期间所建设的附着物及附着物的后续处理，其明确无偿归湛华公司使用，湛华公司并可以自行处理或重建，上述说明与华通公司和扬益公司在2002年11月10日至2010年11月9日签订的《租赁合同》中关于合同期限届满后，承租方（华通公司）对于其建造物的约定可以自行处理属于其搭建物的约定能相互衔接。再有，双方庭审中确认，湛华公司从2006年年底一直使用该租赁场地，故对于该场地上目前存在的建筑物应当属于湛华公司承接或由其建设而形成的。依据双方签订的《租赁合同》约定：租赁期满后，由承租方建造的建筑物及一切厂房搭建角铁、金字架、铁皮瓦和水电表及电线、水管等一切不动产一律不准拆除，并无偿交给郑良六。显然，本案合同并未到期，只是合同在履行过程中出现不可抗力导致无法继续履行，该责任不归责于双方，对于双方在履行过程中遇国家征地的情形双方亦有约定租赁场地内标的物的归属。故而郑良六认为上述场地上的建筑物为其所有，缺乏事实和法律依据。在2014年2月，梅州市梅江区人民政府征地补偿款给被征收单位（寨中村委）后，依据物权法的规定，该场地的权属归属于政府所有，性质依法属于国有土地。在郑良六出租给华通公司时该地系属于空地，现其又未有证据证明上述场地内的建设物属于其所有，故郑良六请求湛华公司归还该场地1302平方米（位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面）上建筑物等全部设施的请求，缺乏依据，但对于上述租赁合同约定的空地（出租方实际与承租方结算面积1117平方米）湛华公司应归还郑良六。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除双方在2010年10月15日签订的《租赁合同》；二、郑良六应在判决生效后10日内退还给湛华公司缴纳的保证金15000元；三、郑良六应在判决生效后10日内退还租金6702元给湛华公司；四、湛华公司应在判决生效后10内，退还租赁土地1117平方米位于梅州市环市西路桃西段梅江区国税大楼对面给郑良六；五、驳回郑良六的其他诉讼请求；六、驳回湛华公司的其他反诉请求。如果郑良六未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3783.06元，减半收取1891.53元，由郑良六承担；反诉案件受理费人民币677.66元，按规定减半收取338.83元，由湛华公司承担。
郑良六不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定涉案土地已经被政府征收，根据《合同法》第九十四条第一款第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，属于适用法律错误，并据此认为郑良六请求解除合同，符合法律规定，属于认定事实错误。本合同中，征地非为不可抗力，双方对此已有充分的预见性，并在合同第四条中关于征地情形作出了特别约定，湛华公司如需援引此条款，需向郑良六主张权利，双方友好协商解除合同。而湛华公司并未就征地需解除合同事宜向郑良六主张权利，未向郑良六返还土地，在合同履行期间、湛华公司仍正常营业的情况下单方面就以此为由不支付租金超过30天，构成对合同的根本性违约。湛华公司不返还土地的行为不仅影响郑良六行使合同权利，而且影响郑良六后合同义务的履行。二、原审判决认为涉案土地在2014年2月被政府征收，郑良六就无权再作为出租人出租涉案土地，现郑良六请求2014年4月之后的租金及违约金，于法无据，属于认定事实错误。根据《物权法》第四十二条“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”的规定，虽然在2013年底，政府发出预公告及征地公示，拟征收合同标的地及周边地块，但是，预公告、公示仅仅是整个征地程序中的两个环节，另如地上附着物、建筑物、构筑物等丈量清点、登记造册、公示权属程序均未进行，及对土地及地上附着物等尚未全部补偿完毕，不能视为征地程序最终完成。根据梅州市梅江区土地房屋安置中心出具的证明，合同标的地上附着物、构筑物未进行前期的清点丈量工作，未进行征收补偿。因此该宗土地的征收并未完成，征收实质上未影响湛华公司作为承租人的权利，双方的租赁合同仍然有效。湛华公司一方面认为征收已完成，无义务继续向郑良六支付任何费用，一方面又不返还土地，继续在涉案土地上开展经营活动，很明显是自相矛盾，严重违反了合同约定。湛华公司既然已实质享有《租赁合同》的权利，就应该履行按期向郑良六支付租金的义务。湛华公司长期拒不支付租金的行为，构成对《租赁合同》的根本违约，符合合同第一条第二款约定的解除条件，郑良六有权解除合同并收回租赁物。三、湛华公司反诉时未请求确认租赁土地上建筑物、设施的权属，原审判决对此作了审理，超出诉讼请求范围。据此，请求判令：1、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第434号民事判决第二、三、五项；2、改判支持郑良六一审全部诉讼请求；3、诉讼费用由湛华公司承担。
湛华公司亦不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、本案《租赁合同》所涉土地，在2013年底、2014年前就已被政府依法征收，土地所有权已归国家所有，权利人是政府，原审判令湛华公司要将土地交还给郑良六，违背了案件的基本事实，且缺乏必要的法律依据，是错误的。二、根据原审向寨中村委负责人所做笔录显示，郑良六的租金是缴纳至2013年底，从2014年开始至今，因土地被征收，村民也没有理由收取租金，村委亦没有要求郑良六缴纳租金，同样的道理，郑良六也不应有任何理由可以要求湛华公司支付从2014年起的租金。原审仅以政府与第八小组签订征地补偿协议后，2014年2月补偿款才全部到位为由，判令郑良六只返还2014年3月份一个月的租金6702元给湛华公司，显然也是没有事实根据和法律依据的。据此，请求判令：1、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第434号民事判决第三项关于“郑良六应在判决生效之日起10日内，返还租金6702元给湛华公司”判项，改判郑良六返还湛华公司向其多支付的2014年第一季度的土地租金20106元；2、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第434号民事判决第四项，改判驳回郑良六要求归还土地的诉讼请求；3、案件诉讼费由郑良六承担。
本院对原审查明的部分事实予以确认。
本院另查明：郑良六系扬益公司法定代表人。
2013年10月27日，寨中村委与梅州市梅江区人民政府西郊街道办事处确认征收包括涉案土地在内的土地面积，并于2013年11月16日确认补偿金额。2013年12月2日，梅州市梅江区土地房屋征收安置中心将征地款打入寨中村委账户。2013年12月31日，梅州市梅江区人民政府发布《关于房屋征收决定的公告》。
本院认为：双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案二审争议焦点主要是：1、保证金是否应当返还给湛华公司，租金应计算到何时以及湛华公司是否应当支付违约金和利息；2、土地以及地上建筑物、设施是否应当返还给郑良六；3、原审判决是否超出诉讼请求范围。
关于保证金是否应当返还给湛华公司，租金应当计算到何时以及湛华公司是否应当支付违约金和利息问题。郑良六认为湛华公司拖欠2014年4月到2015年9月租金，根据2010年合同第一条“如承租人拖欠租金30天时，出租人可以终止合同、收回场地并没收保证金及本场地一切建筑物无偿交出租人”的约定，郑良六可以解除合同并要求湛华公司交付拖欠的租金、收回场地和没收保证金。根据一、二审查明的事实，涉案土地在2013年12月底已被政府征收，土地所有权已经归国家所有，征地款亦于2013年12月发放到寨中村委，郑良六自2014年开始也未再向寨中村委缴交租金，因此从2014年起，郑良六已经无权要求湛华公司缴交租金。湛华公司足额缴交了2013年度租金，并已经预交了2014年第一季度的租金，因此并不适用郑良六认为的2010年合同第一条关于承租人不按期缴交租金可以解除合同的情形。根据2010年合同第四条第2点“如遇国家集体征地、政府部门用地需要收回场地时，出租方应退回保证金15000元给承租方，还要退回余下已交月份的租金。征地部门对经营场地的赔偿应归承租方就归承租方，应归出租方的归出租方所有”的约定，郑良六应当退回湛华公司预交的保证金15000元和2014年第一季度租金。原审法院认为应当按照征地补偿款最后发放到村民手中的2014年2月份为计算租金的最后期限，并据此认为2014年度1、2月份的租金不予退还，属于认定事实错误，应当予以纠正。因郑良六无权要求湛华公司支付2014年度的租金，因此其据此请求的2014年4月到2015年9月的租金、违约金和利息等亦不予支持。
关于土地以及地上建筑物、设施等是否应当返还给郑良六的问题。因土地已被政府征收，土地的所有权应系国家而非郑良六，故郑良六请求返还土地于法无据，不予支持。原审认为湛华公司应当将土地返还给郑良六不当，应予纠正。对于地上建筑物、设施等，目前双方均无法提供证据证明已经被国家征收。双方2010年签订的租赁合同第六条约定，租赁期满后，由承租方建造的建筑物及一切厂房等不动产一律不准拆除并无偿交给出租方。而本案系合同履行过程中出现政府征地情形导致合同无法继续履行，并非租赁期满，因此并不适用双方合同的这一约定。根据扬益公司与华通公司2002年签订的租赁合同来看，扬益公司出租的是空地，并无地上建筑物。从上述租赁合同以及庭审情况来看，地上建筑物等均系湛华公司搭建，并非郑良六搭建。因此，根据公平合理原则，地上建筑物等应属湛华公司所有，郑良六请求判令归还地上建筑物、设施等，证据不足，理由不充分，不予支持。
关于原审判决是否超出诉讼请求范围问题。郑良六认为湛华公司反诉时未请求确认租赁土地上建筑物、设施的权属，原审对此作了审理，超出诉讼请求范围。经查，郑良六的诉讼请求之一是要求湛华公司返还土地、地上建筑物等，原审法院需对地上建筑物、设施的权属进行确定后才能认定是否应当返还，因此原审判决并未超出诉讼请求范围。郑良六认为原审超判，理由不充分，不予支持。
综上，上诉人郑良六的上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。上诉人湛华公司上诉有理，应予支持。原审判决认定事实部分错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第434号民事判决第一、二项；
二、撤销梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第434号民事判决第四、五、六项及诉讼费负担部分；
三、变更梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第434号民事判决第三项“郑良六应在判决生效后10日内退还租金6702元给湛华公司”为“郑良六应在判决生效后10日内退还租金20106元给湛华公司”；
四、驳回郑良六其他诉讼请求；
五、驳回湛华公司其他反诉请求。
如果郑良六未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3783.06元，减半收取为1891.53元，由郑良六负担；一审反诉案件受理费677.66元，减半收取为338.83元，由郑良六负担。二审案件受理费4460.72元，由郑良六负担。郑良六未足额缴交的二审案件受理费677.72元，应于收到本判决书之日起七日内向本院缴交。湛华公司预交的二审案件受理费3783元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶自辉
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘 琴