呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第01063号
上诉人（原审被告）杨丽丽，女，1978年12月1日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。
委托代理人倪乌吉斯古楞，内蒙古和致谐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李宇栋，男，1964年3月5日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市回民区。
委托代理人苏雅拉图，内蒙古蒙杰律师事务所律师。
原审第三人孙丽霞，女，1970年3月11日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市新城区。
上诉人杨丽丽因与被上诉人李宇栋及原审第三人孙丽霞房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人杨丽丽及其委托代理人倪乌吉斯古楞，被上诉人李宇栋及其委托代理人苏雅拉图，原审第三人孙丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李宇栋系呼和浩特市新城区1800平米的商业房的业主。李宇栋提供双方签订于2014年6月12日《商用房租赁合同》一份。合同约定，李宇栋将坐落于呼和浩特市新城区1800平米的商业房租赁给杨丽丽，室内为未经装修的毛坯房，房屋租金为年八十万元，第三年起租金按5%逐年递增；租金为税后，房产税由杨丽丽负责；合同付款期为2014年6月12日至2022年6月11日，付款方式为半年付；从第三年起付款方式为一年付，合同期满后，杨丽丽有优先租赁权，租金按市场价调整。租金不包含物业费、取暖费、水电费等一切费用，由承租方从承租那天开始承担以上费用。乙方承租的商用房屋是一个面积3600平方米的三层楼房，乙方承租的是整栋楼房的一半，需和另一家有明显墙体区分，隔断费用由出租方承担，也可委托承租方施工，费用据实结算。同时约定了免租期45天。因房屋门前道路未平整，免租期顺延至全部铺装完成，达到使用标准为止；该合同第五条约定了商用房租、改动及增设楼梯的约定：由于承租面积较大，承租方可以自行转租，无需甲方同意，在不破坏整体结构，不影响后期使用的情况下承租方可以任意改动。如需增设楼梯，出租方须配合与开发商协调，费用由出租方承担。杨丽丽提供双方签订于2014年6月15日《商用房租赁合同》一份，该份合同除合同期限为2014年6月15日至2022年7月31日，合同签订时间为2014年6月15日外，其余内容与李宇栋提供的合同内容一致。2014年6月12日，李宇栋向杨丽丽交付房屋，杨丽丽向李宇栋交付半年房屋租金人民币400000元，李宇栋给杨丽丽打下内容为收到房租400000元的收条一张。2014年7月31日，李宇栋向杨丽丽出具承诺书，该承诺书内容为：“承诺公园世家会所南半部因不具备装修条件延长装修期壹个月李宇栋2014年7月31日。”2015年3月21日，杨丽丽向李宇栋账户转账人民币100000元。2015年5月11日，李宇栋向杨丽丽用特快专递的方式发送了《催告租金函》，要求杨丽丽于收到催告函之日起3日内支付剩余租金。2015年5月12日，以上催告租金函经呼和浩特市北方公证处予以公证。另查明，杨丽丽所租赁的房屋每层均为600平方米，合计1800平方米。2014年6月8日，杨丽丽使用房屋第一层300平方米，其余200平方米转租给明桂芳，二层、三层共计1200平方米房屋转租给第三人孙丽霞，年租金88万元，并收到孙丽霞交来的房租50万元。因房屋没有第二部楼梯，第三人孙丽霞欲将该房屋用于开设网吧，开设网吧除房屋原有楼梯外需要另行搭建消防楼梯，第三人一直处于装修状态未能使用。在本案于2015年6月16日开庭前一周，李宇栋将楼梯搭建好并交付第三人孙丽霞。又查明，杨丽丽于2014年12月29日向内蒙古天骋房地产开发有限责任公司交纳了2014年采暖费人民币33184.90元。再查明，第三人孙丽霞明确同意李宇栋与杨丽丽解除房屋租赁合同，一层的转租人明桂芳称李宇栋、杨丽丽的房屋租赁合同只要不影响其实际租赁权益，对是否解除合同没有意见。还查明，杨丽丽收到房屋后，对该房屋内进行了基础装修（包括地砖费用及改水电、刮腻子等）花费人民币6万元，三层楼打中间隔断花费人民币5万元，李宇栋同意利用杨丽丽的以上装修，从杨丽丽应支付给李宇栋的房屋租金中减除。李宇栋诉至呼和浩特市新城区人民法院，请求判令解除双方于2014年6月12日签订的《商品房租赁合同》；判令杨丽丽立即将上述房屋恢复原状并返还给李宇栋；判令杨丽丽支付李宇栋房屋租金（2015年1月27日起至实际返还房屋为止）、承租期间的物业费、取暖水电费（按实际所欠结算）等合计暂定30万元人民币；本案的诉讼费由杨丽丽承担。
原审法院认为，李宇栋将自有购买的房屋出租给杨丽丽，合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且双方均认可合同效力，为保证合同的稳定性，该合同有效。根据诉辩双方的意见，本案涉及如下争议焦点：一、双方签订的房屋租赁合同的履行期为什么时间；二、杨丽丽逾期支付租金是否构成违约，李宇栋解除合同的请求是否能得到支持；三、李宇栋请求恢复原状及赔偿损失是否应得到支持。关于第一个争议焦点，李宇栋与杨丽丽举出两份房屋租赁合同，杨丽丽的合同除签订日期及合同履行起止时间为2014年6月15日及2014年6月15日至2022年7月31日，比李宇栋合同晚3天，其余内容与李宇栋所举合同均相同，因此，该院对两份合同的真实性均予以确认，其中杨丽丽的合同晚于李宇栋的合同，应视为双方对合同的变更。合同履行期限为2014年6月15日至2022年7月31日。关于第二个争议焦点，双方在合同中约定免租期为45天，并约定因房屋门前道路未平整，免租期顺延至全部铺装完成，达到使用标准为止。2014年7月31日李宇栋承诺杨丽丽装修期延长一个月，李宇栋称此不是免租期的约定，但结合合同及延长装修期的实际情况，应当认定李宇栋已认可将杨丽丽免租期延长一个月，故杨丽丽应于2014年8月31日前交纳第一期租金，于2015年3月1日前交纳第二期租金人民币400000元。杨丽丽于2015年3月21日逾期一个月交纳租金人民币100000元。其余租金一直未交纳，经李宇栋催告后在李宇栋确定的时间内仍未交纳租金，杨丽丽违反合同约定逾期交纳租金。杨丽丽辩称按《中华人民共和国建筑设计防火规范GB50016-2014》5.4.11规定，李宇栋交付的房屋未达到使用条件，因此杨丽丽行使先履行抗辩权。对此，《中华人民共和国建筑设计防火规范GB50016-2014》5.4.11规定：“本条为强制性条文……对于单层的商业服务网点，当建筑面积大于200平方米时，需设置2个安全出口，对于2层的商业服务网点，当首层的建筑面积大于200平方米时，首层需设置2个安全出口，二层可通过一部楼梯到到达首层.当二层的建筑面积大于200平方米时，二层需设置两部楼梯，首层需设置2个安全出口；当二层设置1部楼梯时，二层需增设1个通向公共疏散走道的疏散门且疏散走道可通过公共楼梯到达室外，首层可设置1个安全出口。”双方在签订合同中均知悉该房屋系3600平方米的房屋打隔断而形成的，对房屋只有一部楼梯的现状也均知晓，因杨丽丽转租给第三人要开设网吧，才需要增设消防楼梯，但按《建筑设计防火规范》的要求，二层设置两部楼梯并非强制性必要条件，李宇栋交付的租赁物符合使用条件，杨丽丽的抗辩理由不能成立，其仍应按合同约定按时支付租金。杨丽丽逾期交纳租金构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，李宇栋享有合同解除权。李宇栋关于判令解除合同的诉请，该院予以支持；关于第三个争议焦点，李宇栋向杨丽丽交付的房屋为毛坯房，因杨丽丽的原因致使合同解除，杨丽丽应向李宇栋交还房屋。对李宇栋的该项诉请，该院予以支持；对李宇栋请求杨丽丽支付自2015年1月27日至实际返还之日的房屋租金及承租期间的物业费、取暖水电费（按实际所欠结算）等合计暂定30万元人民币，因杨丽丽应于2015年3月1日前交纳房屋租金40万元，杨丽丽仅交纳10万元，且租赁标的物为可收益的房屋，该房屋现被杨丽丽实际占有，解除合同后李宇栋的实际损失及可得利益损失为杨丽丽应向李宇栋交纳的租金，但李宇栋未提交证据证明其代杨丽丽垫付了物业费、取暖水电费等费用，对李宇栋的该项请求，该院扣除杨丽丽已交纳的10万元，予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，判决：一、解除原告李宇栋与被告杨丽丽签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨丽丽于本判决生效之日起三十日内将房屋恢复原状交还原告李宇栋；三、被告杨丽丽于本判决生效之日起十日内给付原告李宇栋自2015年3月1日至实际给付之日止的租金，租金按80万元／年，扣除被告已交纳的人民币10万元；四、驳回原告李宇栋的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费减半收取人民币3100元，由被告杨丽丽承担。
杨丽丽不服一审判决，向本院提起上诉称，李宇栋出租给杨丽丽的建筑面积1800平方米的三层商用房其中1200平方米截止到起诉时未达到交付条件，在此期间不应计算租金，应从2015年6月10日达到初步交付租赁物条件时开始计算租金。杨丽丽已通过现金和银行转账等方式实际支付李宇栋租金50万元，另外为李宇栋垫付工程款折抵租金约30余万元，杨丽丽并不拖欠租金，反而超付了租金，应当顺延租期。李宇栋蓄意在2015年5月11日通过快递发送催租函，在2015年5月15日即起诉，单方要求解释合同，按照合同第七条约定，李宇栋欲单方解除合同应向杨丽丽赔偿。也就是说，如果人民法院准予李宇栋单方解除合同，那么应依照双方合同约定判令李宇栋按年度交纳租金的双倍赔偿杨丽丽违约金。原审判决对法律规定理解错误，导致判决产生偏差。原审判决认定因房屋转租给第三人开设网吧才需要增设楼梯，而不是《中华人民共和国建筑设计防火规范》的强制性必要条件，但根据上述法律规定，只要超过200平方米的商业用必须有二部以上消防楼梯，而不是特指网吧才有这种要求，如不能达到要求，房屋不可以交付使用。另外，原审判决第三项超越了原审原告的诉讼请求，不符合法律规定，案件受理费的承担也违反了法律规定的比例原则。双方签订的合同真实、合法、有效，双方都应遵守执行，李宇栋忽略了自己交付租赁物的前提义务，而放大杨丽丽交纳租金的义务，违反法律规定和双方约定，也违反诚实信用原则和公平原则，其行为不应得到法律支持。请求撤销原判，予以改判，判决继续履行租赁合同，一、二审诉讼费用由李宇栋承担。
李宇栋答辩称，合同第五条约定如需增设楼梯，出租方需配合与开发商协商，并非是杨丽丽称的需增设楼梯。对合同第七条的理解是针对杨丽丽确保不拖欠租金和无违约的情况下，如李宇栋违约提前终止合同的情形，但本案中李宇栋无违约责任。2014年6月杨丽丽与孙丽霞签订合同，将二层、三层商用房转租，杨丽丽称达不到出租房屋的条件不是事实，如果不能达到条件，为什么已经转租出去了？杨丽丽垫付工程款无任何证据。《中华人民共和国建筑设计防火规范》对本案没有溯及力，实施时间是2015年1月5日以后，原审时说的条款与本案所描述的内容不一致，没有强制性条款。原审判决第三项未超过诉请。本案应驳回上诉，维持原判。
孙丽霞陈述称，维持原判。
二审中，杨丽丽新出示三份证据，即证据一，内蒙古天骋房地产开发有限责任公司出具的关于杨丽丽垫付公园世家商业1号楼整改费用证明，拟证明李宇栋与杨丽丽合同约定的房屋进行装修的费用为杨丽丽垫付；证据二，建设施工合同，拟证明李宇栋购买和商业开发的是3600平米的房屋，盖的时候是整体，租给杨丽丽的是一半，杨丽丽需要把房屋进行改造隔开，李宇栋认为钱是开发公司出的，开发公司说部分应由李宇栋出，部分应由开发公司出，李宇栋让杨丽丽先做，之后从租金中扣除，费用都是杨丽丽在李宇栋的授意下做的，现在李宇栋推到开发商那，开发商出具的证明说明我没有报销过；证据三，工程预（决）算书，拟证明房屋进行过整改，证明杨丽丽的花费。李宇栋的质证意见为，杨丽丽是内蒙古天骋房地产开发有限责任公司工作人员，有利害关系，相关的证据无法证明其证明目的，证据的真实性不认可，证明的问题不认可。孙丽霞的质证意见为，不认可。经二审审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为，一、杨丽丽是否拖欠李宇栋房屋租金；二、双方签订的合同是否应予解除；三、原审判决是否超出了原审原告的诉讼请求。
针对第一个争议焦点，从双方合同关于免租期及延长装修期的约定可以看出，在协商租金交纳期限时，双方对于安装楼梯、基础装修等事宜均有预知及协商，已对完成这些工作所需时间有充分考虑。在此情况下，双方并未做出如楼梯未安装完毕则不支付租金的约定。也就是说，依照《中华人民共和国建筑设计防火规范》的要求，涉案房屋确应增设楼梯，但杨丽丽不能因此为由而延迟履行合同义务，未安装楼梯不应成为不履行合同义务的理由，而是在履行合同过程中应解决的问题。杨丽丽以未安装楼梯，房屋未达到使用条件，二层以上不需支付租金的上诉理由不能成立。
针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。李宇栋以特快专递向杨丽丽发送《催告租金函》，要求杨丽丽在收到催告函之日起3日内支付剩余租金，杨丽丽未支付，李宇栋请求解除合同符合上述法律规定，本院予以支持。
针对第三个争议焦点，李宇栋的一审诉讼请求为：请求判令解除双方于2014年6月12日签订的《商品房租赁合同》；判令杨丽丽立即将上述房屋恢复原状并返还给李宇栋；判令杨丽丽支付李宇栋房屋租金（2015年1月27日起至实际返还房屋为止）、承租期间的物业费、取暖水电费（按实际所欠结算）等合计暂定30万元人民币；本案的诉讼费由杨丽丽承担。原审判决第三项支持李宇栋关于支付租金的部分请求，并未超出原审原告的诉讼请求，杨丽丽的此项上诉理由不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但判决结果正确。杨丽丽的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6200元（上诉人杨丽丽已预交），由上诉人杨丽丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 鄂晓红
审判员 张蒙江
二〇一六年一月二十五日
书记员 刘常欣