安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）田民一初字第02143号
原告：韩铭，女，1975年7月16日出生，汉族，北京铭可多商贸有限公司董事长，河北省三河市人，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：张军，北京铭可多商贸有限公司经理。
委托代理人：刘玉平，淮南市田家庵区舜耕法律服务所法律工作者。
被告：淮南万洋置业有限公司，住所地淮南市田家庵区柏园社区农行招待所。
法定代表人：石全，公司总经理。
委托代理人：吴曦，该公司员工。
委托代理人：罗静，该公司员工。
原告韩铭诉被告淮南万洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月3日受理后，依法由审判员崔化冰适用简易程序，于2013年8月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张军、刘玉平，被告委托代理人吴曦、罗静到庭参加诉讼。原告韩铭、被告法定代表人石泉经本院依法送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年看到被告的售房广告，因经营需要，拟购买被告开发的位于淮南市田家庵区朝阳东路与淮舜路交汇处的“金地国际城”商品房铺面作为办公场所使用。原告于2010年元月4日到被告售楼部应被告要求缴纳先期购房款280000元。双方当时没有签订书面的房屋买卖协议，但被告已经接受原告的预付购房款，应视为双方的房屋买卖合同已经成立。在双方约定的时间内，原告按被告要求准备签订书面的房屋买卖合同，但被告知该商品房铺面不能单独办理房屋所有权证，原告始知被告的这种行为与售楼广告宣传有出入，当时双方进行了理论，但没有提及退款退房。之后，原告再次到被告售楼部询问购房情况并准备交纳房款，但被告知原告缴纳预付款订购的商品房已经售予他人。原告很生气，认为被告是一房二卖，既然被告不能完全履行合同义务，就应该退还原告的购房预售款。原告多次催要未果，遂起诉至法院，请求依法判令解除原、被告之间的房屋买卖协议；被告返还原告购房款280000元，并支付购房款利息损失107520元，合计387520元；承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，在举证期内向本院提交下列证据：
证一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。被告无异议，本院予以采信。
证二、被告于2010年1月4日出具的收取31#公寓房整套购房款280000元的收据一份，证明被告收取原告的购房款，应视为双方房屋买卖合同成立。被告对真实性无异议，但认为不能证明双方的房屋买卖合同已经成立。本院认为，原、被告双方签定了《房屋买卖合同》才能视为买卖合同成立，而本案原告仅向被告缴纳了280000元，不能认定房屋买卖合同成立，故对该证据的真实性予以采信，证明观点不予采信。
证据三、田家庵区法院（2013）田民一初字第00661号民事调解书一份，证明在该案审理中，原告就2010年元月的购房款关于违约金及经济损失向被告提出返还请求，本案未超过诉讼时效。被告认为与本案无关联性，不能证明诉讼时效问题。本院认为，原告于2010年1月4日将280000元交与被告，而（2013）田民一初字第00661号民事案件本院系2013年1月31日立案受理，起诉人是淮南万洋置业有限公司，与本案不具关联性，无法证实原告的证明观点，故对该证据的真实性予以采信，原告的证明观点不予采信。
证据四、2011年4月23日解除购房合同的通知，证明原告已按照合同法的要求履行解除合同告知义务。被告有异议，认为合同表述与事实不符且没有韩铭或其丈夫张军的签名，被告亦没收到该通知。本院认为，该解除购房合同的通知落款处是打印的姓名，不是韩铭的亲笔签名，不能证明该通知，对该份证据本院不予采信。
证据五、韵达快递票据，证明解除合同通知已发送被告。被告有异议，认为没有被告的签收姓名，无法证实已经收到该通知。本院认为，该证据能够证明原告代理人刘玉平于6月27日向被告寄出书函，但不能证明给被告的系何书函，且无收件人签名，无法证明被告已经收到该通知书，故该证据本院不予采信。
被告当庭辩称：本案已超过诉讼时效；原告诉请与事实不符，双方签订的商品房认购书是独立的预售合同，双方未签订商品房买卖合同；原告缴纳的28万元为定金，非购房款，亦未转化成购房款；因原告韩铭违约，应承担认购书约定的违约责任。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证一、原告签订的28份认购书，证明原告缴纳的是定金，且未在认购书约定时间内签订房屋买卖合同。原告有异议，认为认购书日期有改动，原告没有认购书且乙方的签字不是韩铭本人所书写。本院认为，原告虽不认同认购书上签名系韩铭本人所书写，经法院释明，但未申请笔迹鉴定，亦无相关证据证实非韩铭笔迹，该认购书一式三联，共计二十八份，每份均明确约定“乙方（认购方）在签定本认购书时支付甲方（出售方）人民币壹万元整作为购房定金，该定金在双方签定《商品房买卖合同》时自动转入乙购房首期款之中（甲方开具收款收据）。”该认购书与被告2010年1月4日出具的收据相对应，应当认定原告缴纳的28万元为认购书上的购房定金，故对该证据予以采信。
证二、原告2010年1月4日缴纳的28万元收据，证明认购书上的时间和缴款时间相吻合的，28万元是定金并不是房款且已经超过诉讼时效。原告对收据的真实性没有异议，对证明观点有异议。认为该收据写的是房款不是定金。本院认为，该收据与原告签订的28份认购书形成证据锁链，能够证实这笔款项系定金，双方已经在认购书中约定“该定金在双方签定《商品房买卖合同》时自动转入乙方（认购方）购房首期款之中”。故对该证据予以采信。
证三、原告提交的申请，证明原告自认的款项并非房款，原告以实际行动表明不能签订合同。该申请中提到的1010、1011两套房屋也并未履行，属于多次违约。该份申请日期为2010年6月30日，原告缴纳定金之后已近6个月，从该份申请的时间和内容上可以看出原告所诉不实。原告存在违约行为在先，被告有权依据认购书的约定没收定金，并将房屋另行出售。原告有异议，认为经张军辨认，签名既不是韩铭也不是张军的笔记。本院认为，原告虽有异议，但未申请笔迹鉴定，且无相关证据证实并非韩铭夫妻亲笔签名，故对该证据本院予以采信。
证四、解除通知及EMS邮递单回执，证明原告在签订认购书后，被告一直联系不上原告。在1010、1011的邮寄回执中显示“原址查无此人、电话联系不上长期关机”被退回。原告对证明观点有异议，认为解除合同的通知是一个先通知义务，我们也履行了一个先通知义务。本院认为，该回执有邮局的邮戳及经手人签名，真实有效，对该份证据予以采信。
证五、“金地国际城”A区31栋26份认购书及淮南签约信息查询表。证明被告在一直联系不到原告的情况下，按照认购书约定将房屋另行出售，且最早的出售时间为2010年11月7日，距离韩铭签订时间近10个月，不存在原告所称的一房二卖。原告认为，这份证据明确证明此房屋被告已经出售，不管什么时候出售的，出售已经是事实。本院认为，原、被告已在《商品房认购书》中约定“乙方（认购方）在本认购书签定之日起七日内付清总房款或办理银行按揭，逾期甲方（出售方）有权终止本认购书并取消乙方购买该商品房的资格，并将该商品房向第三方出售…所付定金作为违约金恕不退还。”该约定系在双方平等、自愿基础上签定，原告逾期未按约签定《房屋买卖合同》，被告在与原告房屋买卖不成的情况下将房屋另售他人，不构成违约，故对该证据予以采信。
经审理查明的属实如下：原告韩铭于2010年拟购买被告开发的位于淮南市田家庵区朝阳东路与淮舜路交汇处的“金地国际城”商品房铺面作为办公场所使用。韩铭于2010年元月4日到被告售楼部与被告淮南万洋置业有限公司签订了28份商品房认购书，欲购买“金地国际城”A区31栋三层整层（共计28套住宅房），应被告要求缴纳280000元。被告向原告出具收取280000元的收据一张。2010年6月30日韩铭以“国家房地产政策变化，导致首付比例特别是贷款利率大幅提升，致使无力购买”为由，申请解除订购关系。2010年11月7日被告淮南万洋置业有限公司将韩铭认购的28套商品房中卖出第一套。原告要求被告返还购房款未果，遂起诉至法院，请求依法判令解除原、被告之间的房屋买卖协议；被告返还原告购房款280000元，支付购房款利息损失107520元，合计387520元并承担本案诉讼费用。
本院认为：《商品房认购书》具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。原告韩铭与被告淮南万洋置业有限公司所签订的28份《商品房认购书》中双方均约定原告支付壹万元作为购房定金，在签定《商品房买卖合同》时自动转入购房首付款中，若原告违约，则所付定金作为违约金不退还。该认购书与被告淮南万洋置业有限公司出具的28万元的收据一张相对应，虽书写是房款，但具定金性质且原告在得知自己购房不能的情况下，未能积极主张自己的权利，事隔三年才向法院起诉，本院亦超过诉讼时效。故对原告的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
驳回原告韩铭的诉讼请求。
案件受理费7113元，依法减半收取3557元，由原告韩铭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 崔化冰
二〇一三年十月九日
书记员 周 悦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。