河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第430号
原告赵某某，女，回族，1972年3月12日生，河南封丘人。
被告开封市江南房地产开发有限公司（以下简称开封江南房地产公司）。
委托代理人朱某某，公司行政部经理。代理权限系特别授权。
被告开封市江南帝州商业管理有限公司（以下简称开封江南帝州公司）。
委托代理人朱某某，系开封江南房地产公司行政部经理。代理权限系特别授权。
被告江苏江南面粉集团有限公司（以下简称江苏江南面粉公司）。
原告赵某某诉被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司等房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加江苏江南面粉公司为被告。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某某、被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司的委托代理人朱某某到庭参加诉讼，被告江苏江南面粉公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告赵某某诉称，2011年9月30日原告与被告开封江南帝州公司、江苏江南面粉集团共同签订了一份【江南··帝州国际广场】委托经营管理合同，合同约定由原告购买被告开封江南房地产公司所开发的位于开封市卧龙街158号的【江南··帝州国际广场】一层221号商铺一间，面积22.59平米，总价金额为622637元，原告购买后由被告开封江南帝州公司、江苏江南面粉集团负责经营管理，其在第一年至第三年内每年支付原告49811元租金依次类推，三年期满后原告有权将其商铺出售给被告，被告必须按协议予以回购。2012年7月10日原告与被告开封江南房地产公司在江南帝州国际营销中心签订了【商品房买卖合同】，后原告即按合同约定支付了房款以及按规定缴纳了契税与房屋维修基金，现由于被告开封江南房地产公司的原因原告至今未能办理房地产权证书。2014年3月31日三年期限即将到期时，原告即向被告提出申请回购，但被告不仅不予回购且租金也不予支付。请求：1、被告开封江南房地产公司为原告办理房地产权证并承担违约金3100元；2、被告支付租金28019元及其逾期付款违约金（以日万分之三计算）；3、被告开封江南帝州公司等履行合同，将原告的商铺按809428元价格予以回购；4、被告开封江南房地产公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中原告放弃第一项诉讼请求，进一步明确第二项诉讼请求为：被告支付2015年4月1日至回购之日的租金，并支付违约金（2014年9月30日至2015年3月31日按所欠租金28019元的日万分之三计算，2015年4月1日之后按实际所欠租金的日万分之三计算）。
被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司辩称，1、被告江苏江南面粉集团主体不适格，该被告无工商审批登记，请驳回起诉。2、原告第一、第二项诉讼请求同时指向开封江南帝州公司、开封江南房地产公司，该二公司现处于资产重组阶段，重组方2015年3月份进驻开封开展风险控制管理工作，鉴于公司重组的实际情况，重组方已将原告要求回购的申请列入工作计划方案内，望原告本着积极协商合情合理的原则，与我方人员进行联系，给被告企业一个合理重组、支付租金及回购的合理期限；3、被告已于2015年5月27日在区政府的监督下通过借款账户向原告支付了2014年9月30日至2015年3月31日的租金，我们将把租金支付进入正常化，巩固双方履行合同的基础；4、鉴于我公司实际资产重组的情况，我公司自愿在平等协商的基础上，在法官的调解下，积极与原告达成调解协议。另，依据合同相对性，法院依职权追加江苏江南面粉有限公司作为被告无事实及法律依据。原告依据商铺委托管理经营协议，请求的逾期支付房租的违约金标准过高，请求法院驳回原告的诉求。
被告江苏江南面粉公司提交的答辩材料辩称，追加我公司为被告缺乏法律依据，突破了合同相对性原则。我公司与江苏江南面粉集团，不具有事实、法律关联性。本案原告签订的委托经营管理协议是在2011年，而我公司是在2014年7月才设立登记，追加我公司不合理。本案尽管是涉及商品房买卖和商品房回购，其实际上是吸引资金为目的，该行为实际上涉及非法集资，应认定为非法集资本案涉及刑事犯罪问题，人民法院应当裁定驳回起诉，将本案移送公安机关处理。根据合同法规定，这两个合同都是无效的，因为这两个合同都是为了吸纳资金并不是房屋买卖，以合法形式掩盖非法目的。住建部明文规定，禁止售后返租的方式销售商品房，原告该行为是行政规章禁止的。本案应根据先刑后民的原则处理。本案不存在商品房买卖和欺诈的事实，我公司与本案不存在关联性，对原告合理的诉求不应承担责任。
经审理查明，2011年9月，原告与被告开封江南房地产公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：08××××844），约定原告购买被告开封江南房地产公司开发的位于本市自由路与解放路交叉口（现大润发商场）1层221号铺位一处，建筑面积22.59平方米，购房款为622637元。原告已向被告开封江南房地产公司付清上述购房款，但至今被告未为原告办理上述商铺的房地产权证。同年9月30日，以原告为委托方（甲方），以开封江南帝州公司、江苏江南面粉集团为受托方（乙方）签订《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》一份，原告将上述铺位委托江苏江南面粉集团、开封江南帝州公司经营及管理，期限10年，自2011年10月1日至2021年9月30日止。合同第四条租金及支付方式约定：甲方（即原告）购买商铺总金额为622637元，在委托经营及管理期间，按下述标准计算年租金：委托期限第1年至第3年内，年租金按上述总金额的8%计算年租金，其年租金为49811元（每半年的租金为24906元）；第4年至第6年内，年租金按上述总金额的9%计算，为56037元（每半年的租金为28019元）；第7年至第10年内，年租金按总金额的10%计算，为62264元（每半年的租金为31132元）。租金支付方式约定：2011年10月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方每半年向甲方支付一次，具体支付时间为2011年9月30日前支付第一个半年的租金24906元，2012年3月31日前支付第二个半年的租金，以此类推。第十四条乙方的违约责任约定，1、乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同。2、因乙方原因解除本合同或者因乙方未按本合同约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍，甲方由于乙方的违约行为所造成的损失超出上述违约金的，乙方除应承担违约金外，对超出部分应予以双倍赔偿。第十五条特别约定：在委托经营管理期限届满三年之时，甲方有权将该商铺出售给乙方，乙方应按照本协议的约定收购该商铺。该商铺的转让价格为甲方购买该商铺时的总价款的130%，即809428元。甲方应在委托经营管理期限届满三年时提前90天以书面的形式通知乙方并明确告知乙方其愿意按照本协议约定的价格将商铺出售给乙方。乙方在收到甲方发出的书面通知后90天内与甲方签署《商品房买卖合同》。甲、乙双方应于《商品房买卖合同》签署后10日内共同至开封市房屋土地主管部门办理商铺买卖交易过户手续。乙方应于商铺买卖交易手续办理完成、商铺产权登记在乙方名下的当日将全部房价款支付给甲方……。该合同上加盖有被告开封江南帝州公司公章，同时加盖有江苏江南面粉集团合同专用章。合同签订后，双方即按约履行合同，委托经营管理期限三年届满后，原告向被告开封江南帝州公司和开封江南房地产公司要求回购上述商铺未果。现原告以被告不按约回购并数次逾期支付租金等为由诉至本院。
另查明，2015年5月27日被告开封江南帝州公司向原告支付了自2014年9月30日至2015年3月31日的租金。
又查明，原告原起诉的江苏江南面粉集团系于2009年1月7日成立的企业法人联合体，不具有企业法人资格，陈国平也系该集团理事会理事长，也是该集团的法定代表人。江苏江南面粉集团公司章程第一条规定，江苏江南面粉集团是以江苏江南面粉有限公司为母公司、以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同规范的企业法人联合体。第三条，集团母公司名称、法定地址、注册资本，名称：丹阳市江南面粉有限公司（以下简称丹阳江南公司）。第七条规定，母公司是财产和投资中心，在集团中居于主导和核心地位，对外代表集团。江苏江南面粉公司于2014年7月17日由丹阳江南公司独立出资成立。丹阳江南公司将其公司自有房产即坐落于丹阳市珥陵镇工业园区（丹产权证珥陵字第3001536号土地）中一楼120平方米无偿提供给被告江苏江南面粉公司使用。2014年8月26日江苏江南面粉有限公司变更名称为江苏江南面粉集团有限公司，即企业名称上增加了“集团”二字，股东也发生了变动，除了丹阳江南公司外，又增加股东江苏海晟隆源投资有限公司（以下简称海晟公司）为股东。投资比例分别为丹阳江南公司占10%，海晟公司占90%。2015年2月25日，丹阳江南公司将其所占10%注册资本转让给了丹阳市百汇金属材料有限公司。在本案审理过程中，被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司均称海晟公司对其两家公司正在进行重组。江南面粉集团的重组早在2014年即已开始，重组协议显示，由江苏省丹阳市人民政府作为鉴证方，海晟公司作为甲方，陈国平（江苏江南面粉集团实际控制人）作为乙方。内容显示甲方对乙方实际控制江苏江南面粉集团所属全部企业实施重组，约定将其所属全部企业统称为“目标公司”，乙方自己持有和委托他人持有的目标公司全部股权统称为“目标股权”。在协议签订之日起10日内，乙方将目标股权全部无偿转让给甲方等。上列江苏江南面粉集团的下属公司中包括丹阳江南公司、被告开封江南房地产公司和被告开封江南帝州公司。被告开封江南房地产公司提交调解意向书的内容显示其对于回购执行问题予以认可。
上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》、收款收据、调解意向书、江苏江南面粉集团重组框架协议、江苏江南面粉集团重组协议等为据。
本院认为，企业集团是以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格，但应依法办理工商登记。本案中，陈国平作为江苏江南面粉集团和丹阳江南公司法定代表人，参与了本案所涉《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》的签约事宜及江苏江南面粉公司重组事宜，其行为均可视为其履行法定代表人的职务行为，因其行为产生的法律后果均应由单位承担。无论是从本案庭审审理、当事人陈述、被告开封江南房地产公司提交的调解意向书，及江苏江南面粉集团重组协议中，均可证实被告江苏江南面粉公司对原江苏江南面粉集团下属公司进行重组的事实，且在被告江苏江南面粉公司工商登记材料中显示丹阳江南公司将其名下房产无偿提供给被告江苏江南面粉公司使用，从重组协议显示，丹阳江南公司亦在无偿转让的“目标股权”之列，且被告江苏江南面粉公司是在重组期间由丹阳江南公司独资成立，以上均可证实被告江苏江南面粉公司系对江苏江南面粉集团进行重组设立的，其接收江苏江南面粉集团权利的同时，也应接收该集团及集团下属实体企业应尽的义务，故三被告所辩称被告江苏江南面粉公司作为被告主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求三被告支付原告房屋回购款人民币809428元和立即支付房租金的请求，双方合同有明确约定，对此本院予以支持。因双方合同约定逾期交付租金按应交租金额的日万分之三承担违约金，故对原告所诉逾期交付租金的违约金，本院自2014年10月1日至2015年3月31日按28019元的日万分之三予以支持，对2015年4月1日起至清偿所欠租金之日按实际所欠数额的日万分之三予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起10日内，三被告支付原告赵某某房屋回购款人民币809428元。
二、本判决生效之日起10日内，三被告支付原告赵某某自2015年4月1日起至实际清偿之日止的欠租（按年租金56037元计租）及违约金（自2014年10月1日至2015年3月31日按欠租金额28019元的日万分之三计算违约金；自2015年5月28日起至实际清偿之日止按实际欠租金额的日万分之三计算违约金）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费12205元，由三被告负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 赵 丽
人民陪审员 龚新娅
人民陪审员 邵 军
二〇一六年二月十六日
书 记 员 王晓光