广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1149号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周水兰，女，汉族，住湖南省攸县。
委托代理人：蔡央平，男，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系周水兰配偶。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆永庆，男，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托代理人：周玉婵，女，汉族，住广东省佛山市三水区。
上诉人周水兰因与被上诉人陆永庆房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2014）佛三法坭民初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年11月27日，陆永庆向原审法院提起诉讼，请求判令：1.周水兰立即归还某街6号101铺给陆永庆；2.周水兰交还2014年8月至今的铺租（400元／月，暂计1600元）；3.案件诉讼费用由周水兰承担。一审过程中，陆永庆增加诉讼请求，请求周水兰支付：1.起诉后至开庭的一个月租金400元；2.水费180元；3.维修铁闸损坏的费用1800元；4.2008年7、8月租金合共700元。
周水兰提起反诉，请求判令：1.陆永庆赔偿周水兰经济损失4000元及退还押金1300元；2.案件诉讼费由陆永庆承担。
原审法院查明：2009年9月23日，陆永庆委托周玉婵和周水兰签订《租用地铺协议书》一份，陆永庆将位于某街六号地铺（右侧）租给周水兰，租金每月400元，合同期限自2008年10月1日至2009年10月1日止。合同到期后，双方无续签合同，周水兰一直缴纳租金，居住该房屋。2014年7月3日，陆永庆委托周玉婵提出八月份增加租金至七百元，若周水兰不同意则要求周水兰搬出，双方对此未能协商一致。期间，陆永庆申请供水、供电公司对涉案房屋停水停电，因周水兰阻挠未实施。2014年12月11日短信通知陆永庆已搬离房屋未交还钥匙。陆永庆自行换锁，支付费用1800元。
原审法院认为：本案受理后，周水兰已搬离租赁房屋，陆永庆已收回房屋，陆永庆的第一项诉请已实现，判令周水兰返还房屋已无必要。周水兰辩解协议缺乏形式要件和实际要件，陆永庆在庭审中出示房屋产权证，确认委托周玉婵出租房屋、收取租金。周玉婵与陆永庆签订的《租用地铺协议书》效力及于陆永庆、周水兰，亦不存在导致合同无效的事由。双方之间的租赁合同关系合法有效，周水兰辩解意见与事实不符。
陆永庆主张2008年7、8月的租金700元，周水兰主张已现金支付，该期间早于双方签订《租用地铺协议书》和陆永庆提供的银行交易清单的时间，双方之间存在现金支付，陆永庆提供证据不足以证明周水兰拖欠该700元租金，对陆永庆该诉请原审法院不予支持。2014年8月至2014年12月11日期间，周水兰实际占有租赁物，陆永庆按照400元每月主张租金和实际产生的水费的诉请，合理合法，原审法院予以支持。2014年8月至2014年12月11日期间的租金、水费共计1879.27元（（4×400＋400÷30×11）＋132.60=1879.27）。2014年12月11日后，陆永庆已经实际接收房屋，陆永庆主张该期间的租金，没有事实依据，原审法院不予支持。《租用地铺协议书》约定的期限届满后，双方未签订新协议，期满后的租赁应视为不定期租赁。在不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。周水兰租赁房屋从事加工生产，所需场地条件无特殊要求。陆永庆在2014年7月通知周水兰增加租金，而周水兰不同意，要求周水兰在次月搬离，已给予合理期限。周水兰在陆永庆起诉之后搬离房屋，未锁门并交还钥匙，仅在搬离后以短信的形式通知陆永庆，具有明显过错，对因此产生的维修费用应当承担的赔偿责任。对陆永庆主张铁闸门的维修费用1800元，原审法院予以支持。扣减周水兰已支付的押金800元，周水兰共须支付的金额为2879.27元。
周水兰反诉主张陆永庆支付修理费2000元，周水兰维修支出是在租赁期内多次维修产生，在陆永庆不同意承担维修费用的情况下周水兰自行维修并且未提出主张，应视为双方对该费用的负担达成一致。同时，双方签订的书面合同租期仅为一年，实际租赁超过六年，已在延长的租期中获得了补偿，对周水兰该反诉主张原审法院不予支持。周水兰反诉主张陆永庆支付因停水、停电、误工导致直接损失和名誉损失2000元，陆永庆给予合理期限要求周水兰搬离未果，陆永庆申报停水、停电，属行使自力救济且未超出合理限度，亦因周水兰的阻挠未实施，周水兰主张因此遭受直接损失和名誉损失没有事实和法律依据，原审法院不予支持。周水兰主张陆永庆收取押金1300元，陆永庆认可收到800元，已在主张金额中减扣。结合《租用地铺协议书》的备注内容，印证周水兰汇款交付的500元已包含在陆永庆收取的800元中。周水兰提供的证明中所写内容从孔某冰处得知，且未出庭作证，原审法院不予采信。周水兰未能充分证明陆永庆在800元外还另外收取过500元，周水兰主张返还押金1300元，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，原审法院判决如下：一、周水兰须于判决生效之日起十日内向陆永庆支付租金、水费、修理费共计2879.27元；二、驳回陆永庆的其他诉讼请求；三、驳回周水兰的反诉请求。本诉案件受理费减半收取即25元，反诉案件受理费减半收取即25元，合共50元，由周水兰负担。
上诉人周水兰不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）2008年9月23日，周水兰与陆永庆委托代理人周玉婵双方就五顶岗金兴大街六号地铺（右侧）续签了《租用地铺协议书》，租期为一年，租金每月400元。之后双方租赁转为不定期租赁。2014年7月3日，陆永庆违反《租用地铺协议书》第五条之规定，不按涉案商铺的市场价格，单方提出从8月份起租金增加至700元。周水兰与陆永庆协商要求只加至500元，陆永庆不同意，并借口要收回铺自用，限令周水兰于次月搬离，其行为违反了合同法第二百三十二条的规定。当周水兰搬离涉案商铺不久，陆永庆将涉案商铺租予他人，陆永庆的行为已构成欺诈。（二）陆永庆明知周水兰从事重五金加工行业，且货源只有来自路程最近的厂商江海厂，运输单靠厂家的手推叉车。当时周水兰已在努力寻找合适的场所，同时也曾将所面临的困难告诉陆永庆，并承诺无论如何年前一定搬离。但陆永庆立即取消租金账号，导致周水兰无法交纳涉案商铺租金。陆永庆还申请对涉案商铺停水、停电。虽然涉案商铺未实际停水、停电，但也间接造成周水兰误工损失2000元。陆永庆严重违反了合同法第二百一十六条的规定。（三）在2014年7月3日至2014年11月21日期间，陆永庆经常开车甚至带领陌生人以种种借口来骚扰周水兰。周水兰在万般无奈之下，于2014年11月21日下午要求陆永庆来收回涉案商铺。周水兰实际上在一审法院送达传票之前已经搬离涉案商铺，并在2014年12月11日通知陆永庆收回涉案商铺，但陆永庆始终未接收涉案商铺，反而以未交钥匙为由，在一审增加诉讼请求要求支付起诉后至开庭的一个月的租金400元。如果陆永庆不主动接收涉案商铺，周水兰是无法交钥匙的。而周水兰也早已告知陆永庆门未锁。（四）陆永庆在出租商铺十多年期间内未保持租赁物符合约定的用途。周水兰曾多次告知涉案商铺需要维修，但陆永庆置之不理，也不负担维修费用，更没有减少租金或者延长租期，造成周水兰被迫自行维修，支付维修费用共计2000元。陆永庆未尽其义务，无权收租金。（五）在周水兰退租后，陆永庆在未通知周水兰涉案商铺铁闸需要维修，也未对此进行任何鉴定的情况下，在一审中增加诉讼请求要求赔偿铁闸损失1800元，此主张没有法律依据。对周水兰主张陆永庆支付租赁期间内因未履行维修义务而产生的维修费用2000元，一审法院竟然以陆永庆口头的不同意承担维修费用以及周水兰提供的一张收据未加盖公章为由不支持周水兰该主张。（六）在一审过程中，陆永庆只承认收过800元押金，否认收取过2014年8月份的租金。根据《租用地铺协议书》第二条规定，每月租金必须在每月10日前交付。从周水兰交租的相关证据可证明陆永庆所述不实。一审法院支持陆永庆解除合同的请求，并要求周水兰在次月搬离，未考虑周水兰所提及的困难，未给予合理期限。（七）一审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，认定周水兰因陆永庆采取停水、停电所造成的损失没有事实和法律依据而不予支持是错误的。综上所述，陆永庆重大违约在先，周水兰有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金，更不应当承担维修费用。一审法院认定事实错误，请求：1.撤销（2014）佛三法坭民初字第311号民事判决第一项、第三项，改判为驳回陆永庆的诉讼请求，判令陆永庆赔偿周水兰经济损失4000元及退还押金800元；2.本案一审、二审诉讼费全部由陆永庆承担。
二审过程中，周水兰增加诉讼请求：请求判令陆永庆向周水兰赔偿本案一审、二审差旅费、交通费、误工费等，合计1000元。
被上诉人陆永庆答辩称：（一）原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.2008年9月23日，陆永庆委托周玉婵和周水兰签订《租用地铺协议书》一份，陆永庆将位于三水区某街六号地铺（右侧）租给周水兰，租金每月400元，合同期限自2008年10月1日至2009年10月1日止。合同到期后，双方无续签合同，周水兰一直缴纳租金，居住该房屋。《租用地铺协议书》约定的期限届满后，双方未签订新协议，期满后的租赁应视为不定期租赁。在不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应在合理期限前通知承租人。2014年7月，陆永庆委托周玉婵通知周水兰增加租金，而周水兰不同意，故陆永庆要求周水兰于次月搬离。实际上周水兰是在2014年12月11日才搬离的，于情于理，陆永庆已给予合理期限。至于周水兰搬离后，陆永庆将地铺承租给他人属于陆永庆的商业决定，与周水兰无关。2.因陆永庆给予合理期限要求周水兰搬离无果，陆永庆对涉案商铺申报停水、停电，这属于陆永庆自力救济，未超出合理限度，而且因周水兰的阻扰并未实际实施停水、停电。周水兰在阻扰水厂的工作人员进行停水时，其态度恶劣，曾用硬物袭击工作人员，当时水厂的工作人员也报警立案了。因此周水兰主张遭受直接损失和名誉损失根本就没有事实和法律依据。3.周水兰在陆永庆起诉之后搬离房屋，未锁门并交还钥匙，仅在搬离后以短信形式通知陆永庆，有明显过错，周水兰应对因此产生的维修费用承担赔偿责任。周水兰应该支付陆永庆铁闸门的维修费用1800元。4.对周水兰主张陆永庆支付维修费2000元的主张，周水兰的维修支出是在租赁期内多次发生的，在陆永庆不同意承担维修费用的情况下周水兰自行维修并且未提出索赔的主张，应视为双方对该费用的负担达成一致。同时，陆永庆和周水兰的书面合同约定的租凭期间仅为一年，实际租赁期间超过六年，周水兰已在延长的租期中获得了补偿。（二）原审法院适用法律正确，程序合法，周水兰的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回周水兰的诉讼请求，依法维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，周水兰为证明其维修涉案商铺所支付的费用，提交了收据一份，收据载明开具时间为2015年1月4日，内容为“我是2013年维修一次某街6号”，价款100元，收据落款处有“羊某捲闸专业维修部”印章和“杨某斌”签名。陆永庆为证明其维修周水兰损坏的涉案商铺卷闸，提交了收据一份，收据载明开具时间为2015年1月1日，内容为“新装卷闸门一栋”，价款为1800元，收据落款处有“羊某捲闸专业维修部”印章和“杨某斌”签名。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人在二审阶段的诉辩，本院对本案评述如下。
合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方签订的《租用地地铺协议书》约定的租赁期满后，双方未重新签订合同明确租赁期限，涉案商铺的租赁在涉案协议期满后视为不定期租赁。陆永庆于2014年7月3日要求增加租金，而周水兰不同意后，陆永庆要求周水兰于次月搬离，即陆永庆在周水兰不同意增加租金之后提出了解除合同，且还给予了周水兰相应的搬迁期限，且周水兰在陆永庆提出解除合同之后还实际占有涉案商铺至2014年12月11日，故陆永庆已给予了周水兰合理的期间。周水兰称陆永庆未给予其合理期限缺乏理据，本院不予支持。陆永庆依法有权解除本案合同，收回商铺。
关于周水兰是否应当向陆永庆支付相关租金、水电费的问题。无论是合同解除前还是解除后，在周水兰返还涉案商铺之前，周水兰仍为涉案商铺的占有、使用者，故周水兰应对其占用涉案商铺期间所产生的租金、水费付清偿责任。因周水兰对涉案商铺的租金仅交至2014年7月，故原审法院确定周水兰应支付自2014年8月至陆永庆实际收回涉案商铺之日（即2014年12月11日）期间的租金、水费正确，本院予以维持。周水兰上诉称涉案商铺2014年8月租金已交，但经本院核对周水兰的交租记录，周水兰2014年8月3日所交租金支付的是2014年7月所欠的租金，故周水兰此上诉请求与事实不符，本院不予支持。因陆永庆所收的押金已充抵周水兰所欠费用，故周水兰上诉请求返还押金缺乏理据，本院不予支持。
关于周水兰是否应向陆永庆赔偿维修涉案商铺卷闸的损失的问题。周水兰上诉称陆永庆未履行对涉案商铺的维修义务，无权收取租金。本院认为，首先，周水兰提交的2015年1月6日开具的价款为1900元的收据没有盖章，收款人“甘生”是何人也不确定，证据的真实性无法确认，原审法院对其真实性不予确认并无不当。周水兰提交的2015年1月4日开具的价款为100元的收据，该收据载明是2013年的维修费，所载维修费产生的时间与收据开具时间不一致，而且具体项目不明确，从金额上判断维修所涉及工程较小，该维修是否与租赁物相关的维修也不确定。因此，周水兰以陆永庆未对涉案商铺予以维修为由拒绝支付租金，并主张陆永庆赔偿其维修费用2000元，缺乏事实依据，本院不予支持。陆永庆为证明主张的卷闸维修费，提交了收据一份。该收据的开具时间是在陆永庆收回商铺后，维修的时间与收据出具的时间相吻合，可认定为陆永庆收回涉案商铺后对卷闸进行维修后所开具的收据；收据也载明维修的项目为新装卷闸，维修的项目明确。因此，陆永庆提交的收据的开具时间、对应的维修项目均与陆永庆的主张相吻合，足以认定是陆永庆收回涉案商铺后对卷闸维修所支付的费用。因周水兰未履行向陆永庆履行交还钥匙、核对涉案商铺是否存在损坏情况等的商铺返还交接义务，应对涉案商铺卷闸损坏发生的原因应承担不利后果，故原审法院认定周水兰应对涉案商铺卷闸的损坏负赔偿责任正确，本院予以维持。
周水兰上诉请求陆永庆赔偿因停水、停电造成的误工损失，但因陆永庆并未实际停水、停电，故周水兰该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。周水兰上诉称陆永庆以收回自用为由收回商铺后又转租他人构成欺诈，但因陆永庆提出收回商铺时，双方的租赁为不定期租赁，陆永庆在解除合同收回商铺后有权将商铺留作自用或出租，故周水兰此上诉理由不成立。对周水兰在二审阶段增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院不予审查。
综上所述，周水兰的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周水兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 许佩珊