江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2668号
上诉人（原审被告）南京泽凯置业有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇中山大街166号2幢-5号。
法定代表人孙超越，该公司董事长。
委托代理人许云鹏，江苏崇安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵琴花，女，1977年9月19日生，汉族，个体工商户。
委托代理人陈晓军，江苏镜湖律师事务所律师。
上诉人南京泽凯置业有限公司（以下简称泽凯公司）因与被上诉人赵琴花商品房预约合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2014）高民初字第1962号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵琴花原审诉称，2014年1月18日，赵琴花与泽凯公司签订了一份商品房认购协议，由赵琴花认购泽凯公司开发的瑞富广场某幢9号的商品房，认购协议就相关事项亦进行了约定。认购协议签订后，赵琴花向泽凯公司支付了定金300000元和购房款1290000元。后赵琴花发现泽凯公司将瑞富广场某幢9号的商品房另卖予他人，致双方签订的商品房认购协议不能履行。经赵琴花多次交涉，泽凯公司拒不退还赵琴花已支付的定金及购房款。赵琴花为维护自己的合法权益，现起诉要求解除双方于2014年1月18日签订的商品房认购协议；要求泽凯公司双倍返还定金600000元，返还购房款1290000元及利息（自2014年1月30日起计算至返还之日止，按照银行同期贷款利率计算），本案诉讼费用由泽凯公司承担。
泽凯公司原审辩称，赵琴花、泽凯公司于2014年1月28日签订商品房认购协议后，鉴于认购协议上未明确约定签订商品房预售合同的期限，泽凯公司于2014年5月底开始通过电话催告赵琴花签订预售合同，但是赵琴花无故拒绝。于是泽凯公司于2014年6月23日通过书面方式催告赵琴花，要求其于收到催告函后3日内到泽凯公司处签订预售合同，如逾期，泽凯公司立即解除双方签订的认购协议，并自行处理赵琴花认购的商品房，届时泽凯公司不再另行通知，所收定金不予返还。赵琴花收到催告函后，没有任何表示，泽凯公司又通过售楼处的工作人员上门向赵琴花说明情况，但是赵琴花仍无签订预售合同的意思表示。泽凯公司认为，赵琴花以自己的行为表示拒绝签订预售合同，事实上认购协议已经解除，由于赵琴花违约在先，根据认购协议的约定，泽凯公司所收定金不予返还，购房款可以返还。因此，泽凯公司请求依法驳回赵琴花要求解除商品房认购协议及双倍返还定金的诉讼请求，赵琴花要求给付的购房款的利息应从赵琴花起诉之日起计算。
原审法院经审理查明，2014年1月18日，赵琴花作为乙方与作为甲方的泽凯公司签订了商品房认购协议了1份，认购协议写明：乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购房屋的的《南京市商品房预售合同》之样本内容，并无异议。双方约定：乙方同意认购甲方开发建设的瑞富广场某幢9号的商品房，该房屋建筑面积为127.75平方米，单价为24892.37元／平方米，总房款为3180000元；乙方在签订本协议时，向赵琴花交纳定金300000元，作为双方当事人订立预售合同的担保；认购协议第五条写明：甲乙双方应于ˍ年ˍ月ˍ日前签订预售合同（具体时间空白）；第六条写明：在本协议第五条约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订预售合同的，双倍返还已收的定金，乙方拒绝签订预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；第七条写明：甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订预售合同，甲方应全额返还已支付的定金；第八条写明：在认购期间，甲方将乙方认购的房屋另售他人，乙方拒绝签订预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金；第九条写明：甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订预售合同的，认购协议自动终止；第十条写明：本认购协议在双方签订了预售合同后自动失效；认购协议对其他事项亦进行了相关约定。赵琴花的丈夫王双桥、泽凯公司分别在认购协议上签名、盖章。认购协议签订后，赵琴花于当日向泽凯公司交付定金300000元，并于2014年1月27日、1月28日、1月29日分别向泽凯公司支付购房款500000元、700000元、90000元。2014年6月24日，泽凯公司通过快递公司向赵琴花发出书面催告函，称此前多次通知赵琴花与其签订认购商品房的预售合同，但赵琴花未履行，现要求赵琴花于接到催告函后3日内到泽凯公司处签订认购商品房的预售合同，如逾期，泽凯公司则解除双方于2014年1月18日签订的认购协议，并自行处理赵琴花认购的商品房，届时泽凯公司不再另行通知，所收定金不予返还。赵琴花的丈夫王双桥于同日签收了该催告函，赵琴花未能在催告函指定的期限内前往泽凯公司处签订商品房预售合同。
原审法院另查明，2013年10月23日，泽凯公司取得了涉案商品房的商品房预售许可证。赵琴花在催告函指定的期限内未能前往泽凯公司处签订商品房预售合同，但泽凯公司向赵琴花发出催告函5日内，赵琴花至瑞富广场售楼处要求与泽凯公司签订认购商品房的预售合同，因涉案商品房已经被泽凯公司卖给案外人刘华兵，致预售合同未能签订。2014年7月7日，赵琴花因涉案商品房被泽凯公司卖给他人，在瑞富广场售楼处与泽凯公司工作人员发生纠纷，并向公安机关报警。2014年7月20日，泽凯公司与刘华兵签订了涉案商品房的预售合同，并于2014年7月23日在南京市高淳区房地产管理所登记备案。
上述事实，有商品房认购协议、收款收据、催告函、催告函邮寄存根及签收联、邮件跟踪记录表、泽凯公司与刘华兵签订的商品房预售合同、商品房预售许可证、证人证言以及当事人陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。
本案的争议焦点是：赵琴花、泽凯公司未能签订涉案商品房的预售合同，属于单方违约还是属于不可归责于双方当事人的事由？
原审法院认为，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套实施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜等。本案中，赵琴花、泽凯公司签订的商品房认购协议中仅约定了房屋的坐落、单价、面积、总价款、未能订立预售合同违约责任等，故赵琴花、泽凯公司之间签订的认购协议不具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同所应当具备的主要内容，且赵琴花、泽凯公司在认购协议中约定双方需签订预售合同，说明双方签订认购协议的目的是为了将来签订商品房预售合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，赵琴花、泽凯公司之间签订的认购协议的性质应确定为商品房预约合同。双方签订的认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立并具有法律效力，双方均应恪守履行，有实现交易的义务以及就订立本约进行磋商的义务。
赵琴花、泽凯公司签订的认购协议仅对将来订立的本约的部分内容进行了确定，欠缺商品房买卖合同应具备的付款方式、交付使用条件及日期等必备条款，并且双方对于何时签订预售合同在认购协议中未进行明确约定，故订立预售合同的时间属合同未决条款，出于不确定的状态，双方在订立预售合同之前首先应对订立预售合同的时间进行协商确定。泽凯公司于2014年6月24日向赵琴花发出催告函，要求赵琴花于接到催告函后3日内到泽凯公司处签订认购商品房的预售合同，因订立预售合同的时间属双方应协商事项，泽凯公司单方对赵琴花设定3日期限，对赵琴花无约束力。赵琴花在催告函指定的期限内未能前往泽凯公司处签订商品房预售合同，泽凯公司认为赵琴花不再签订预售合同，期满后将涉案商品房卖给他人，故双方对何时订立预售合同的这一未决条款已无磋商的可能，现导致认购协议无法继续履行、预售合同不能订立，并非双方当事人违反认购协议约定的内容造成的，该责任不应归责于双方当事人。因泽凯公司已在赵琴花起诉前将涉案商品房卖给他人，继续履行预约合同已无可能，赵琴花要求解除预约合同，应予以准许。因属不应归责于双方当事人的事由，导致双方未能订立预约合同，泽凯公司应返还赵琴花定金300000元，返还赵琴花购房款1290000元并支付占用资金期间的利息，赵琴花要求泽凯公司双倍返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除双方于2014年1月18日签订的商品房认购协议；二、南京泽凯置业有限公司返还赵琴花定金300000元，限于判决生效之日起10日内付清；三、南京泽凯置业有限公司返还赵琴花购房款1290000元，并支付利息（自2014年1月30日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），限于判决生效之日起10日内付清；四、驳回赵琴花的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件诉讼费21810元、财产保全费5000元，由赵琴花负担2700元，南京泽凯置业有限公司负担24110元。
泽凯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人自2014年1月18日签订的认购协议后，多次通过售楼人员及发函给被上诉人，要求协商签订预售合同，但被上诉人拒绝协商存在单方违约，上诉人有权不向被上诉人退还30万元定金。2、虽然上诉人于2014年6月24日向被上诉人发出限期3日签订预售合同的催告函，但上诉人此前已与被上诉人多次协商，被上诉人完全可以在3天期限内与上诉人签订预售合同。3、预约合同解除后，对于原审判决上诉人向被上诉人返还预付129万元房款无异议，但利息应从被上诉人起诉之日起计算。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判第三项利息的时间起算点，由被上诉人承担本案全部诉讼费。
被上诉人赵琴花答辩称，1、双方签订的认购协议并未明确商品房买卖合同签署的时间，上诉人的催告对被上诉人不发生法律效力。2、上诉人发出催告函后5天即将房屋卖给他人，说明上诉人极不诚信，故意违约，上诉人应向被上诉人承担双倍返还定金的责任，但原审未按此判决，被上诉人也是不服的。3、被上诉人于2014年1月30日前已向被上诉人付款129万元，上诉人应自此向被上诉人承担利息损失。故请求二审法院维持原判。
本院认为，双方签订的认购协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，依法成立并有效。根据认购协议约定的内容来看，因欠缺商品房销合同应具备的主要条款，故协议性质属于商品房预约合同。双方在认定协议签订后，均应恪守履行。从认购协议第五条约定的内容来看，未载明双方何时应签订《预售合同》，故需待双方重新协商确定签约时间。上诉人于2014年6月24日向被上诉人发函，限定被上人在3日内与其签订商品房预售合同，该函对被上诉人不发生法律约束力。由于上诉人将涉案商品房卖给他人，双方订立预售合同未决条款已无磋商的可能，致认购协议无法继续履行。在此情况下，应认定非因一方当事人违反约定致认购协议无法履行，故原审法院认定双方互不承担责任，具有事实及法律依据。上诉人主张定金不退还，本院不予支持。被上诉人于2014年1月30日前向被上诉人支付购房款1290000元，上诉人在其后的占有期间获得该款项的法定孳息，在双方认购协议解除的情况下，被上诉人占有该孳息已无法律依据，故原审法院以2014年1月30日作为利息起算的时间节点，符合法律规定。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费21810元，由上诉人南京泽凯置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年六月十六日
书 记 员 冯 超