成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0106民初9304号
原告：四川中瑞天悦实业有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人：黄帮全，经理。
委托诉讼代理人：李小平，泰和泰律师事务所律师。
被告：邵家军，男，汉族，1993年10月20日出生，住四川省通江县。
第三人：中国工商银行股份有限公司成都春熙支行，住所地：成都市锦江区。
负责人：罗明，行长。
委托诉讼代理人：何卫，男，汉族，1972年1月8日出生，住四川省金堂县，系公司员工。
原告四川中瑞天悦实业有限公司（以下简称“中瑞天悦公司”）与被告邵家军，第三人中国工商银行股份有限公司成都春熙路支行（以下简称“工商银行春熙支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由吴荣霞担任审判长、由人民陪审员段曦、人民陪审员刘莉组成合议庭，于2018年2月14日公开开庭进行了审理。原告中瑞天悦公司的委托诉讼代理人李小平，第三人工商银行春熙路支行的委托诉讼代理人何卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中瑞天悦公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同签约备案号为：2021510）；2、请求判令被告向原告支付全部代偿款项（包括按揭贷款本息、罚息、违约金等），共计204451.6元，该款项由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付；3、请求判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向原告支付购房款总额10%的违约金，即人民币52954.4元。该款项直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；4、请求判令被告向原告支付律师费损失人民币25000元。该款项直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；5、请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起7日内将本案商品房恢复原状，腾退并交还原告；6、请求判令被告向原告支付房屋使用费人民币21170元，该款项直接从被告向原告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；7、请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起10日内，配合原告到成都市城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案号：2021510）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续（预告登记证号：成房预抵中心城区字第1203921号）；8、请求判令第三人在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起10日内，配合原告到成都市金牛区城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销抵押预告登记手续（预告登记证号：成房预抵中心城区字第1203921号）；9、请求判令原告应退还给被告的购房款在扣除被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议约定应向原告承担的违约金、律师费、房屋使用费、本案全部诉讼费、保全费、执行费以及被告对第三人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用后，若有剩余的，在被告配合原告到成都市新都区城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案号：2021510）、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续（预告登记证号：成房预抵中心城区字第1203921号）后，再将剩余部分退还给被告；10、本案的全部诉讼费、保全费等均由被告承担。事实与理由：2013年11月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于金牛区泉水西路×号×栋×层1504号商品房（以下简称：诉争房屋），房屋总价款为人民币529544元；合同约定被告签约当日支付房屋首付款人民币329544元，剩余200000元购房款向工商银行春熙路支行申请按揭贷款。合同签订后，原告为被告该房屋的合同在成都市城乡房产管理局办理了备案登记（备案号为：2021510）。合同签订后，原被告双方与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，由被告向第三人申请金额为人民币200000元的借款，原告为被告的借款向第三人提供了连带责任担保。《个人购房借款/担保合同》签订后，原被告双方就该房屋办理了预告登记，被告与第三人就该房屋办理了抵押预告登记；第三人根据贷款合同约定，向被告发放了按揭贷款，并将该贷款直接支付给了原告；2016年6月27日，视为原告将该房屋交付被告。目前，被告未能按照贷款合同约定按时向第三人偿还按揭贷款，第三人进而向原告主张保证责任，要求原告代为清偿，并直接从原告账户扣划了被告拖欠的贷款和应承担的费用。被告的行为已经严重违约，给原告造成了重大的经济损失。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，原告有权解除买卖合同，收取被告10%的违约金，并要求被告归还代偿款项等。同时，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，该房屋上的备案登记、预告登记均应一并撤销。
邵家军未作答辩，亦未向本院提交书面的答辩意见。
工商银行春熙支行辩称，对原告的诉讼请求和事实无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：
2013年11月7日，四川天乐药业集团有限公司（出卖人）与邵家军（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议及附件”），合同约定：四川天乐药业集团有限公司将天悦城（天乐城北综合体项目）×幢×层1504号房（以下简称“案涉房屋”），其中测绘面积67.9平方米，套内建筑面积55.34平方米，出卖给邵家军，该商品房总价款为529544元，以贷款方式付款。《补充协议及附件五》第三款按揭付款中第1条约定：买受人在签订合同当日，一次性付清该商品房的首付款329544元，其余房款200000元，买受人在合同签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人；第2条第（4）中约定：出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期，如因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，在此情况下，若出卖人选择不解除合同，出卖人有权在承担保证责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房价款10%的违约金；若出卖人选择解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与买受人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金。
2014年5月15日，邵家军（借款人）、四川天乐药业集团有限公司（保证人）与中国工商银行成都春熙支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，并为该合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。该合同第一条贷款种类与金额约定：贷款人根据借款人的申请向其发放个人购置住房贷款200000元，用于借款人购买案涉房屋；第十八条、第二十八条约定：借款人以案涉房屋为该笔贷款提供抵押担保，四川天乐药业集团有限公司为该笔贷款向贷款人提供连带责任保证，并约定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。
2014年5月15日，工商银行春熙支行将贷款200000元转账给四川天乐药业集团有限公司。2014年10月28日，工商银行春熙支行于成都市房屋产权登记中心为案涉房屋办理预告登记，成为预告登记权利人。2015年2月3日，四川天乐药业集团有限公司变更名称为四川中瑞天悦实业有限公司。
2016年9月30日、2017年9月12日，中瑞天悦公司分别代邵家军向工商银行春熙支行支付贷款本息及罚息5413.34元、199038.26元，共计204451.6元。2017年9月13日，工商银行春熙支行出具个人贷款结清证明。
上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《个人购房借款/担保合同》、抵押预告登记证、《个人贷款结清证明》、账户明细表、银行回证以及当事人的一致陈述等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为：中瑞天悦公司与邵家军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容真实合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。邵家军作为购房人，应履行付款义务。根据约定的内容，邵家军在获得房屋抵押贷款后，应按期支付款项。本案中邵家军未按约定履行付款义务，已构成违约，中瑞天悦公司有权按照合同约定主张解除合同。故关于中瑞天悦公司要求解除《商品房买卖合同》及其补充协议的主张本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，邵家军应当将案涉房屋恢复原状并腾退给中瑞天悦公司，并配合中瑞天悦公司办理本案商品房的撤销备案手续。又根据双方合同中关于违约责任的约定：邵家军应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的购房款总额的10%支付违约金，即52954.4元；故中瑞天悦公司要求邵家军支付违约金的请求予以支持。
关于中瑞天悦公司要求邵家军向其支付全部代偿款项204451.6元的主张，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本案中，中瑞天悦公司为邵家军的按揭贷款提供连带清偿责任，在邵家军逾期未偿还贷款的情况下，承担保证责任，向工商银行春熙支行代邵家军支付贷款本息、罚息、违约金等共计204451.6元，故此主张本院予以支持。
关于中瑞天悦公司要求邵家军支付律师费损失25000元，本院认为双方合同中未对律师费用作出约定，律师费用也非中瑞天悦公司的直接损失，故此主张本院不予支持。
关于中瑞天悦公司要求邵家军支付房屋使用费21170元的主张，本院认为在双方《商品房买卖合同》解除之后，双方当事人应恢复原状或赔偿损失。中瑞天悦公司的损失已通过违约金得到补偿，故对此主张本院不予支持。
由于邵家军除支付首付款外，另行向银行支付30267.1元，但未提供证据证实该款项中的本、息具体金额，故中瑞天悦公司要求在应退还给邵家军的购房款中扣除其应向中瑞天悦公司支付的违约金、律师费、房屋使用费、本以及邵家军对第三人工商银行春熙支行的银行贷款、滞纳金、违约金等费用主张，因本案中无法确定具体抵扣金额，故此请求本院不予支持，且抵扣系双方当事人相互履行义务的方式之一，但具体采取何种方式应该由当事人双方自行协商选择，故本案对是否抵扣不予处理。
关于中瑞天悦公司要求本案第三人工商银行春熙支行协助办理本案商品房的撤销抵押预告登记手续，因工商银行春熙支行的债权已实现，故此主张本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：
一、四川中瑞天悦实业有限公司与邵家军签订的天悦城×幢×层1504号房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议于本判决生效之日起解除；
二、邵家军于本判决生效之日起十五日内向四川中瑞天悦实业有限公司支付全部代偿款项204451.6元；
三、邵家军于本判决生效之日起十五日内向四川中瑞天悦实业有限公司支付违约金52954.4元；
四、邵家军于本判决生效之日起十五日内将悦城×幢×层1504号房屋恢复原状，腾退并交给四川中瑞天悦实业有限公司；
五、邵家军于本判决生效之日起十五日内配合四川中瑞天悦实业有限公司办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续；
六、中国工商银行股份有限公司成都春熙支行配合四川中瑞天悦实业有限公司办理本案商品房的撤销抵押预告登记手续；
七、驳回四川中瑞天悦实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9095元，保全费3167元，公告费560元，以上费用合计12822元，由邵家军负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 吴荣霞
人民陪审员 段 曦
人民陪审员 刘 莉
二〇一八年三月六日
书 记 员 徐艺菲