上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2070号
原告（反诉被告）上海宝虹房地产实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人顾才新，总经理。
委托代理人陆钧，上海徐晓青律师事务所律师。
被告（反诉原告）李钢，男，1960年9月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
委托代理人李海强，上海市天域律师事务所律师。
原告上海宝虹房地产实业有限公司（以下简称宝虹公司）与被告李钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2015年5月5日公开开庭进行审理。被告李钢当庭提起反诉，本院受理后，与本诉合并于6月12日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆钧、被告李钢及委托代理人姚丹文、李海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝虹公司诉称，原、被告于2013年1月18日签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租位于本市闵行区红松路XXX号及235号102室、202室、三层房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2013年3月1日起至2022年5月31日止，租赁面积2，357.67平方米，租金为起始年的月租金313，532元（人民币，下同），每两个月支付一次，先付后用。合同对之后的租金标准及支付方式作了约定。然而在履行合同过程中，被告将大部分房屋分别出租给多位次承租人，且自2013年8月16日起拖欠原告租金、水电费、物业管理费等费用。原告多次催促被告付款后，双方于2013年12月13日签订《补充协议》，原告同意给被告付款宽限期。然而被告仍未能按约付款。原告于2014年8月4日又发函要求被告付款，但被告未予回应。现要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》；2、被告立即搬离红松路XXX号及235号102室、202室、三层房屋；若被告在本案判决生效后仍未搬离，则每逾期一日按合同约定的租金标准的双倍向原告支付房屋使用费（每日20，616元）；3、被告已付的租赁保证金627，064元由原告作为违约金予以没收；4、被告向原告支付拖欠的房屋租金4，470，350元、水费20，674.50元、电费590，110.90元、物业管理费120，241元，以及滞纳金162，347.06元，合计5，363，723.47元（上述各费用均暂计算至2014年10月31日，要求被告按合同约定支付至判决生效之日为止）。
诉讼期间，原告宝虹公司表示，关于水、电费及物业管理费仅主张至2014年10月31日；关于房屋租金，主张至判决生效之日为止，按合同约定的313，532元／月计算。
被告李钢辩称，原告在与被告签订租赁合同中，存在欺诈，将红松路XXX号XXX室底层房屋面积多计算了200余平方米，且将房屋的公用部位也计入租赁面积。被告多次与原告协商关于计算租金的面积和单价，但原告拒绝。对于被告已支付的租金，原告拒绝开具发票。原告计算的电费远高于供电部门的收费标准。由于被告承租了房屋的一楼至三楼，而不同楼层的租金单位应当不同，双方原口头约定一楼的租金标准为9元／平方米、二楼为6.5元／平方米、三楼为4.2元／平方米，但在合同中却笼统的约定月租金的总额。由于原告不愿与被告协商解决上述问题，故被告暂停支付租金。只要原告解决了上述问题，被告愿意支付租金。另，被告于2014年3月18日将租赁合同中承租人的全部权利义务转让给了案外人钟某，钟某委托被告对房屋进行管理。现不同意原告的诉讼请求。
在签订租赁合同时，被告基于对原告的信任，未核对房屋面积及租金计算标准。之后，被告投入巨资对房屋进行改造、装修。租赁合同一旦被解除，被告将遭失重大损失。现提起反诉，要求：原告赔偿被告改扩建及装修损失暂估100万元（实际金额以评估为准）。
针对被告的反诉，原告宝虹公司辩称，房屋租赁面积是经过原、被告实地查看后确定的。被告承租的实际面积为2，458.35平方米，在双方协商过程中将计价面积少算了100.68平方米。原告不存在欺诈，被告拒付租金的理由不成立。原告主张合同解除是因被告拖欠巨额租金所致，被告反诉要求赔偿装修损失的请求缺乏事实和法律依据，要求予以驳回。
经审理查明，原告宝虹公司系涉案房屋的权利人。2013年1月18日，原告宝虹公司作为出租方（甲方）、被告李钢作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁面积2，357.67平方米；甲方委托的物业管理公司为上海XX物业服务有限公司；甲方于2013年1月10日前向乙方交付该房屋；甲方同意给予乙方装修免租期自2013年3月1日至2013年5月31日，乙方应自2013年6月1日起支付租金；如乙方违约而被终止合同，或未经甲方同意而中途退租的，在合同终止时应向甲方支付装修期间减免的租金；房屋租赁期限为2013年3月1日至2022年5月31日；该房屋起始年的月租金为313，532元，此租金标准在2016年6月1日前保持不变，自2016年6月1日起，月租金按下列标准进行调整执行：2016年6月1日至2018年5月31日期间，月租金为329，208元……每二个月为一个租金计付期；乙方同意每个租金计付期首日的上一个月为该租金计付期的预付月；乙方应当在每预付月20日前向甲方支付该租金计付期的租金，先付后用；房屋的物业管理费由上海XX物业服务有限公司收取，由乙方提前缴纳，每月为7，073元；水费按3.8元／立方米、电费按1.1元／度、燃气费按3.69元／立方为单价标准按每月由乙方按实际用量支付；乙方于本合同签署之日向甲方支付房屋租赁保证金627，064元；租赁期间，乙方中途退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租金和相关管理费如乙方未能按期支付，则每逾期一日，乙方须按金额的1‰向甲方支付滞纳金；若乙方拖欠各类费用自最后付款日后满10日，无论甲方曾否书面通知、催告，均视作乙方违约，甲方有权采取相关措施，没收租赁保证金，并终止合同，收回房屋，追缴乙方所欠的租金、滞纳金、违约金以及水电煤气、物业管理费等费用；合同第十条“房屋返还时的要求”约定：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止后七日内返还房屋；2、本合同终止指合同到期或因合同违约而解除的状况；3、未经甲方同意，逾期不返还房屋的，甲方有权采取措施要求乙方返还房屋，并向乙方收取房屋占用使用费；4、占用使用费标准为：自本合同届满后第一日起，至乙方实际返还房屋止，每逾期一日，按本合同届满前最后一个月的日租金之双倍计算；5、如乙方未经甲方同意逾期返还房屋超过五天的，甲方有权进入该房屋进行清场，且该房屋内的所有装修、设施与物品均归甲方所有，甲方无需对乙方的装修、设施、物品的剩余价值作任何补偿；租赁期满，乙方应当将房屋恢复原状返还甲方，对于因将房屋恢复原状而造成的乙方装修设施或设备的折损，甲方无需给予补偿。若乙方未能将房屋恢复原状的，则甲方有权代为恢复，并向乙方收取100元／平方米的恢复费用；双方同意，有下列情形之一的，一方可单方面行使解除合同的权利，书面通知另一方解除本合同。违约方应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同对其他事项亦作了约定。
在合同签署之前，即2012年12月19日，原、被告对于红松路XXX号、235号102室和202室的房屋平面图作了确认。
此后，双方按约履行上述租赁合同。被告李钢支付了租赁保证金627，064元。
自2013年8月16日起，被告李钢开始拖欠应付租金。
2013年12月13日，宝虹公司作为甲方、李钢作为乙方，双方签订《补充协议书》，作如下约定：1、乙方承诺，对于拖欠甲方的自2013年8月16日至2013年12月31日的租金1，410，897元自2015年1月1日起至2017年12月31日止的24个月内向甲方按月平均支付上述所欠租金，乙方应当在此期限内的每月25日前向甲方支付拖欠租金58，787.25元。乙方应当在2017年12月31日前向甲方付清上述欠款；2、乙方在2013年12月31日前拖欠的全部水费、电费及物业费等相关费用，乙方承诺在2014年1月1日至5月31日期间内分期向甲方全部付清；3、乙方承诺，从2014年1月1日起计付的租金，乙方于计付租金月的前一个月的25日向甲方支付，先付后用，起始月租金为313，532元，其后按该合同的有关租金约定实行；4、乙方承诺，无论再出现任何意外情况，乙方都自行解决，保证按时足额向甲方支付租金，否则乙方即构成违约。甲方有权追究乙方的违约责任。甲方有权按照该合同第八条第二款的约定行使自己的权利；5、乙方承诺，乙方应于本协议签署后10天内将已转租的商家合同于甲方处备案。
上述补充协议签订后，被告李钢仍未能按约定支付租金。原告宝虹公司委托北京大成（上海）律师事务所陆剑亭律师于2014年8月2日向被告发出律师函，表示被告拖欠了自2013年8月16日起的租金，以及自2013年5月起的水电费和物业管理费。要求被告于2014年8月8日前支付所欠的租金、水电费、物业管理费。
由于李钢未能付款，现宝虹公司以诉称诉至本院。李钢以则其答辩理由提起反诉。
另查，2001年4月，宝虹公司将红松路XXX号底楼房屋出租给案外人朱某某。2010年5月，宝虹公司以朱某某欠付租金为由向本院提起诉讼要求确认租赁合同解除、要求朱某某支付所欠租金。本院于2010年10月作出（2010）闵民三（民）初字第1127号民事判决书，确认双方的租赁合同解除，并就其他相关事项作出判决。
庭审中，宝虹公司表示，李钢将房屋分租给不同的次承租人，在本案中涉案到各次承租人的相关法律问题，不要求在本案中处理，由原告自行与各次承租人协商解决。李钢则表示，其对房屋进行改建、装修的相关凭据均已丢失，无法提供。
双方确认，被告李钢除红松路XXX号202室内的一部分自用外，其他房屋均转租给了各次承租人。
针对李钢表示房屋承租人的相关权利义务已全部转让给案外人钟某的陈述，宝虹公司表示不予认可，认为此系被告杜撰，宝虹公司不认识钟某，被告也从未告知原告。
本院受理本案后，因无法向李钢直接或以邮寄送在应诉资料，故以公告方式向被告李钢送达诉状副本等应诉材料，公告期满为2015年3月15日，故公告送达被告的日期为2015年3月16日。
在本案庭审后，原告宝虹公司表示，为了尽快解决双方的纠纷，减少损失，现自愿补偿被告100万元。
上述事实，由原告宝虹公司提供的房地产权证、房屋租赁合同、房屋平面图、补充协议书、律师函、被告与案外人（次承租人）签订的租赁合同、租赁发票的记账联、上海宝辰物业服务有限公司开具的水、电费和物业管理费的付款通知书等，被告李钢提供的房屋租赁合同、（2010）闵民三（民）初字第1127号民事判决书等证据，以及双方当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。
被告拒付租金的理由包括：1、租赁面积有误；2、原告拒开租金发票；3、水电费的收费标准过高。对此，本院认为，租赁合同中约定的月租金，未约定每日每平方米的租金单价，即原告宝虹公司按房屋现状出租给被告李钢，李钢在签订合同前对房屋平面结构、房屋现场进行了审核查看，对月租金标准并未持异议，并且在双方签订的补充协议中也承诺按约定的租金标准支付，因此，现被告以租赁面积有误差为由拒付租金，理由不成立。关于原告拒开发票，从原告提供的租金发票记账联可以证实原告收到租金均开具相应发票，而非被告所述拒开发票，故被告此点拒付理由亦不成立。关于水电费收费标准，租赁合同对此有明确约定，被告在签订合同时对水电费的计算标准是明知的，在双方签订补充协议时被告也没有对水电费的标准提出异议。原告作为出租方，向承租人提供水电，则租赁双方可以约定计价标准，而不必然按照公用事业单位的计费标准计算。所以被告拒付租金的三个理由不成立。
租赁合同中，出租方的主要义务是提供合格的租赁物，承租人的主要义务是按期足额支付租金。原、被告双方签订的房屋租赁合同中对于租金支付期限作了明确约定，在补充协议中被告也承诺付款期限，然而被告依然未能支付到期应付租金，并且被告是自2013年8月16日始拖欠巨额租金，显然已构成严重违约。现原告要求解除合同，符合合同约定。原告以诉讼方式通知被告解除合同，而本院以公告方式向被告送达民事起诉状副本，送达日期为2015年3月16日，故房屋租赁合同的解除日期为2015年3月16日。
《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告的租赁合同解除后，被告应当将房屋退还给原告，并结清合同解除前所产生的租金以及合同解除后产生的房屋使用费。房屋使用费的计算标准参照合同约定的租金标准。房屋租赁合同解除后，被告李钢不再享有房屋的租赁使用权，被告应当将涉案房屋返还原告。至于涉及次承租人的相关问题，原告表示由其自行与各次承租人协商解决，故本院在本案中不作处理。
由于被告拖欠租金而构成违约，导致租赁合同被解除，现原告依据合同约定，就被告已付的保证金，要求作为违约金没收，符合租赁合同的约定，本院予以支持。
关于水电费、物业管理费，租赁合同中对此作了约定，被告应当按实际使用的水量、电量，按合同约定的计价标准支付，对每月的物业管理费亦作了约定，故被告应当向原告支付上述费用。现原告仅主张截止2014年10月31日的水电费和物业管理费，本院予以支持。从原告向被告发出的律师函所述，被告自2013年5月起拖欠物业管理费，而被告承认拖欠物业管理费，仅表示原告未提供保安、保洁的相关服务而拒绝支付。然而，双方合同对物业管理费有明确约定，被告应当支付，且在补充协议书中被告对于水、电费和物业管理费也承诺支付。现被告拒绝支付，显然违背诚信。
关于被告反诉主张房屋改造、装修费用损失，由于导致合同解除的责任在于被告，而根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解除的理解与适用》第十一条第（二）项之规定，由于承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。故被告的反诉请求，本院不予支持。况且，双方在租赁合同第10条约定，合同因到期或因违约而解除，乙方（承租方）应在七日内返还房屋，逾期返还房屋超过五天，甲方（出租方）有权进入该房屋进行清场，且房屋内所有装修、设施与物品均归甲方所有，甲方无需对乙方的装修、设施、物品的剩余价值作任何补偿。因此，基于租赁合同因被告逾期支付租金而导致合同解除，双方终止履行合同，被告至今未能按约定将房屋返还原告，故原告依据合同约定无需支付被告装修补偿款。诉讼中，原告基于自愿而同意补偿被告100万元，不违反法律规定，本院予以准许。但反诉的案件受理费应当由被告负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解除的理解与适用》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海宝虹房地产实业有限公司与被告（反诉原告）李钢关于上海市闵行区红松路XXX号、235号102室、202室、三层房屋于2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》以及于2013年12月13日签订的《补充协议书》于2015年3月16日解除；
二、被告（反诉原告）李钢于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区红松路XXX号、235号102室、202室、三层房屋返还原告（反诉被告）上海宝虹房地产实业有限公司；
三、被告（反诉原告）李钢于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海宝虹房地产实业有限公司自2013年8月16日起至2015年3月15日止的房屋租金人民币7，524，768元，以及自2015年3月16日起至本判决生效之日为止，按人民币313，532元／月计算的房屋使用费；
四、被告（反诉原告）李钢于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海宝虹房地产实业有限公司截至2014年10月31日为止实际使用的水费、电费（水费按3.80元／立方米、电费按1.10元／度计算），并支付截至2014年10月31日为止的物业管理费人民币127，314元；
五、被告（反诉原告）李钢已支付原告（反诉被告）上海宝虹房地产实业有限公司的租赁保证金人民币627，064元，由原告（反诉）上海宝虹房地产实业有限公司作为违约金予以没收；
六、原告（反诉被告）上海宝虹房地产实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李钢补偿款人民币100万元；
七、驳回被告（反诉原告）李钢的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币78，532.92元，财产保全费5，000元，合计83，532.92元，由被告（反诉原告）李钢负担。
反诉案件受理费减半收取计人民币6，900.00元，由被告（反诉原告）李钢负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解除的理解与适用》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；