湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉江中民二终字第00145号
上诉人（原审被告）湖北沙洋正邦现代农业有限公司。住所地：湖北省沙洋县开源大道**号。
法定代表人胡炜，该公司董事长。
委托代理人郑冬江，江西正春邦律师事务所律师。
委托代理人黄建云，江西正春邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张祥军，个体工商户。
委托代理人汤梯武，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）王爱华，无业。
委托代理人李文华，湖北惊天律师事务所律师。
上诉人湖北沙洋正邦现代农业有限公司（以下简称正邦公司）因与被上诉人张祥军、王爱华案外人执行异议之诉一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人正邦公司的委托代理人郑冬江、黄建云，被上诉人张祥军及其委托代理人汤梯武，被上诉人王爱华的委托代理人李文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年4月2日，张祥军与王爱华签订私房出售合同一份，合同约定，张祥军购买王爱华居住的仙桃市通海口镇堤街59-1号的房屋，房屋价格为37.5万元，土地面积、建筑面积以土地证和房产证为准，张祥军支付门面装潢增值款0.5万元。合同签订后，张祥军给付王爱华价款38万元，王爱华即将该房屋及相应的房产证、土地使用权证（房屋所有权证号为仙桃市房权证通海口私字第××号、土地使用权证号为仙国用（2002）字第0213号）交付给张祥军，张祥军占有使用至今。此后，张祥军多次要求王爱华办理房屋过户手续，王爱华因在外务工未协助其办理产权过户手续。
原审另查明，该院在执行正邦公司与王爱华买卖合同纠纷一案中，于2014年10月8日查封了涉案房屋及土地使用权。张祥军提出异议，该院于2015年3月27日裁定驳回张祥军的异议，张祥军遂向该院提起诉讼。请求判令：停止对仙桃市通海口镇海口北路的房屋（房屋所有权证号为仙通私0000714号、建筑面积272.25平方米）及土地使用权（土地使用权证号为仙国用（2002）字第0213号、面积为90.41平方米）的执行，确认张祥军与王爱华于2009年4月2日签订的房屋出售合同有效，王爱华协助张祥军将上述房屋权属过户到张祥军名下。
原审认为，本案的争议焦点为是否应当对涉案房屋停止执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合本案的事实，第一，关于张祥军与王爱华签订的合同的效力。张祥军与王爱华签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，关于张祥军是否在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。张祥军与王爱华于2009年4月2日签订合同后，王爱华即将涉案房屋及房屋所有权证、土地使用权证交付张祥军，张祥军在涉案房屋居住并经商，后又将该房屋出租给他人，张祥军一直占有涉案房屋。第三，张祥军是否将房款支付给王爱华。合同签订后，张祥军通过其岳父杨士学转款10万元，又通过银行转账20万元，及现金共计38万元支付给王爱华，王爱华亦出具了收条，张祥军已将房款支付给王爱华。第四，是否因张祥军自身原因未办理过户登记。张祥军占有房屋后，王爱华一直在外务工，导致张祥军无法办理过户登记，张祥军并无过错。综上，张祥军申请对涉案房屋停止执行符合上述规定的法定要件，其权利能够排除执行。关于张祥军要求王爱华协助办理过户登记的诉讼请求，因本案审理的是张祥军相应的民事权益是否能排除执行，其享有的民事权益是债权，可另行诉讼，本案不宜一并审理，故对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、在正邦公司与王爱华执行一案中，不得执行位于仙桃市通海口镇海口北路的房屋（房屋所有权证号为仙桃市房权证通海口私字第××号）及土地使用权（土地使用权证号为仙国用（2002）字第0213号）。二、驳回张祥军的其他诉讼请求。案件受理费3200元，由正邦公司负担。
正邦公司上诉称：原审判决认定事实错误，证据不足，请求撤销原判，改判驳回张祥军的诉讼请求，案件受理费由张祥军、王爱华承担。理由如下：1.张祥军与王爱华签订的私房出售合同在涉案房屋查封之前（即2014年10月8日）属于效力待定的合同，不具有合法有效性。涉案房屋是王爱华与其配偶的共同财产，王爱华单方签订该合同，属于无权处分。张祥军未提交证据证明涉案房屋查封前王爱华的配偶郑吉慧予以追认。2.张祥军所举证据不能证明张祥军通过其岳父杨士学向王爱华转账10万元购房款，亦不能证明张祥军向王爱华转账支付20万元购房款。张祥军在原审法院组织执行异议听证会上陈述38万元的购房款是分两次支付，而张祥军一审时提交的收条上显示是一次性支付38万元，该份收条不具有真实性、合法性，不能作为证据使用。3.张祥军所举证据不能证明其自2009年4月2日起一直占有涉案房屋的事实。4.郑吉慧的证言、王爱华的答辩状不能证明张祥军在涉案房屋查封之前要求王爱华办理产权过户，由于王爱华在外务工导致未办理的事实。
张祥军答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回正邦公司的上诉请求，维持原判。
王爱华答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1.王爱华与张祥军签订的房屋买卖合同未违反法律禁止性规定，属于有效合同，并非正邦公司主张的效力待定。2.王爱华已实际收到了张祥军支付的购房款38万元（含0.5万元装潢款）。张祥军在一审时已提交了充分的证据证明房款已实际支付给王爱华，王爱华亦予以认可。3.本案争议的房屋已实际由张祥军居住多年，并出租给他人从事商业经营，张祥军一审时提交了书面证据及证人证言。4.该房屋一直未办理过户手续是由于王爱华一直在外务工，未配合张祥军办理过户手续，过错在王爱华。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
二审查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：本案争议的焦点问题是，张祥军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。围绕该争议焦点，结合双方的诉辩主张，具体分析评判如下：
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权变动经登记才发生法律效力，未经登记的，买受人享有的仍是债权，而不是物权。债权不属于足以阻却强制执行的权利，在我国物权登记还不能实现即时登记而一律以登记作为所有权保护的前提下，为避免对无过错的买受人保护不周的情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定引入了无过错保护原则，赋予符合同时具备前述四种情形的买受人排除强制执行的权利。
针对前述法律规定的四种情形，结合查明的事实，逐一分析如下：其一，关于涉案房屋买卖合同的效力。王爱华与张祥军签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该房屋的原共有人郑吉慧从未提出异议，且其在向一审法院出具的证明中认可了合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”正邦公司关于涉案合同无房屋共有人郑吉慧签字，属效力待定的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。其二，关于张祥军是否在人民法院查封之前已合法占有该房屋。结合张祥军一审提交的企业登记信息、房屋租赁合同、证人证言等证据，足以证明张祥军在签订涉案合同后，即迁入该房屋居住，并以该房屋为经营场所在工商部门办理了个体工商户企业登记，后又出租给他人使用。故对正邦公司关于张祥军未实际占有该房屋的上诉主张不予支持。其三，关于张祥军是否已支付全部价款。合同签订当日，张祥军通过其本人、杨士学的银行账户分别向王爱华支付购房款10万元、20万元，并另行支付现金8万元，向王爱华付清了全部价款。王爱华收到前述款项后，于同日向张祥军出具了收条。故对正邦公司关于张祥军没有证据证实已实际支付全部购房款的上诉主张不予支持。其四，关于张祥军是否因自身原因未办理过户登记。经查，王爱华在向一审法院提交的答辩状中表明，张祥军购买房屋后多次要求其协助办理过户登记，因其一直在外务工，至今未办理过户登记；其妻郑吉慧也出具证明确认了该事实。故涉案房屋未办理过户登记非因张祥军的自身原因而造成。综上，张祥军对涉案房屋提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决不得执行该房屋。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，湖北沙洋正邦现代农业有限公司的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人湖北沙洋正邦现代农业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
代理审判员 任 婕
代理审判员 胡煜婷
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 宋 捷