上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初11996号原告：朱昌顺，男，1978年7月28日出生，汉族，住陕西省安康市。委托诉讼代理人：李军，上海君拓律师事务所律师。被告：叶争青，男，1984年7月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：熊志明，上海津堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亿能，上海津堂律师事务所律师。原告朱昌顺诉被告叶争青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱昌顺的委托诉讼代理人李军，被告叶争青的委托诉讼代理人熊志明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱昌顺向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告租金60万元；2、判决被告返还原告房屋押金5万元；3、判决被告返还原告房屋租赁转让费25万元；4、判决被告支付原告装修损失根据租期折价30万元；5、判决被告赔偿原告预期利润损失酌定30万元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由，上海瑞彰贸易有限公司(以下简称瑞彰贸易公司)是民星路XXX号原产权人，被告是承租人。2014年9月12日，原、被告签有房屋租赁合同和转让协议，被告将其中部分房屋转租给原告，租期自2014年10月1日至2018年10月1日止，后又补充约定租期延续至2018年12月1日止，月租金5万元，按年支付。原告支付被告转让费25万元，押金5万元。承租后原告对房屋进行了装修，合计投入在100万元以上。瑞彰贸易公司因法律纠纷导致系争房屋被司法拍卖，2016年10月14日，上海亘殷投资管理有限公司拍得上述房产取得房屋所有权，浦东新区人民法院于2016年12月6日书面通知原告搬离。原告要求被告返还房租、押金、转让费等，被告以原产权人尚未返还其费用为由不予解决。原告认为房屋产权变更导致法院执行致使原告无法继续使用租赁房屋，给原告造成巨大经济损失，被告无法保证租赁合同继续履行已构成违约，应退还相应租金并赔偿损失。被告叶争青辩称：同意解除房屋租赁合同，同意退还扣除2016年10月1日至判决解除合同之日的租金后的剩余租金。系争房屋在2014年12月12日已经由浦东新区人民法院执行中委托评估，2016年10月14日正式拍卖成交。关于房屋租赁合同无法履行是由于其他因素造成，不是被告过错和违约，执行法院已经多次找过原告以及其他承租人，告知房屋的拍卖情况，原告仍继续装修或者经营，原告的装修、经营损失不应由被告承担。双方在合同中约定原告在租赁期间发生的水电费等经营费用，被告有权扣除水电费后无息退还押金。由于被告就系争房屋先期装修投入以及系争房屋的优越地理位置均让渡给原告，以及原告支付给被告的补偿，双方已经达成协议并已经实际履行，故被告不同意退还转让费。且合同约定房屋的装修必须经过被告的书面同意，原告未将设计图以及施工方案告诉给被告，未经被告同意，故不同意装修补偿，原告应当向执行法院提出执行异议。另外系争房屋已经被第三方购买，被告也没有取得任何的装修补偿。经审理查明：2012年12月9日，瑞彰贸易公司(甲方)与叶争青(乙方)就上海市民星路XXX号一、二楼房屋建筑面积3164.8平方米签订《房屋租赁合同》，租期自2012年12月9日至2032年12月9日。2014年9月12日，被告叶争青(甲方)与原告朱昌顺(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市民星路XXX号一楼E-1区建筑面积620平方米出租给乙方；用途为餐饮；租赁期限自2014年10月1日至2018年10月1日止；租金按每月5万元支付，一年一付；第三年起租金按照前一年度年租金的5%每年递增；乙方在交付首期租金时，缴纳房屋租赁保证金5万元；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用均由乙方负担，乙方按月支付，逐月结清；房屋装潢需征得甲方许可，若必须到消防或城建部门办理有关手续的，乙方必须办理有关手续；装潢费用和办理有关手续的费用由乙方承担；房屋装修谁使用谁装修，修缮费用由承租人承担；租赁期满或提前解除本合同，乙方应按约将承租房屋的设备完好归送甲方。同日，双方又签订《补充协议》如下：1、甲方同意在租赁合同的第二年免除乙方一个月租金费用；2、甲方配合乙方协调排烟管安装相关事宜；3、甲方同意延长乙方租赁期至2018年12月1日；4、乙方承诺于2014年9月15日前将转让费25万元交付甲方，否则甲方有权解除合同。合同签订后，原告向被告支付了转让费和保证金，并对系争房屋进行装修和使用。因瑞彰贸易公司等人未履行(2013)浦民六(商)初字第4127号与中信银行股份有限公司上海分行金融借款合同纠纷一案调解书，浦东新区人民法院在(2013)浦执字第18568号执行案件中委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对民星路XXX号1幢、2幢、3幢1-2层房地产(总建筑面积5906.15平方米)进行估价，评估公司在2014年11月、12月现场评估时，看到原告等商户在装修，曾建议停止装修。2016年12月6日，浦东新区人民法院在系争房屋处张贴《公告》，告知上述房屋产权已经拍卖转移至买受人上海亘殷投资管理有限公司名下，依照《最高人民法院》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令占有拍卖财产的被执行人或者第三人应当于2016年12月15日前搬离上海市杨浦区民星路XXX号1幢、2幢、3幢1-2层房产，到期仍不搬离的，将强制执行，并追究相关人员法律责任。2016年5月20日、10月18日、11月1日，原告分三次向被告支付60万元，被告认可收到2016年10月1日至2017年9月30日的租金。2017年4月22日，原告停止营业，审理中，双方确认租赁合同自该日解除。被告同意退还自解除日至2017年9月30日的租金，扣除水电煤等费后，退还保证金。原告称已结清水电煤费。以上事实，由当事人提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行交易明细、评估报告、浦东新区人民法院公告、租赁房屋的照片以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，系争房屋在出租给原告之前，已被上海市浦东新区人民法院立案执行；出租给原告后，又被依法拍卖，权利人发生变更，导致原租赁合同目的无法实现。原告于2017年4月22日腾空并迁出系争房屋，现原告要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还已支付的租赁保证金和已预付至2017年9月30日的租金，本院予以支持。原告关于要求退还转让费，被告以让渡较好的店铺位置及包含装修为由抗辩，本院认为，在“转让费预收协议”中约定系争房屋是空店转让，转让费预收不退，被告已就出租的房屋收取租金，现由于合同不能继续履行，对于未履行期间的转让费用应予退还。原告主张的装修和预期利润的损失，均缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告朱昌顺与被告叶争青就上海市杨浦区民星路XXX号一楼E-1区(建筑面积620平方米)房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年4月22日解除；二、被告叶争青应于本判决生效之日起十日内返还原告朱昌顺租金265,000元；三、被告叶争青应于本判决生效之日起十日内返还原告朱昌顺保证金50,000元；四、被告叶争青应于本判决生效之日起十日内返还原告朱昌顺转让费39,257元；五、原告朱昌顺要求被告叶争青赔偿装修折价300,000元的诉讼请求，不予支持；六、原告朱昌顺要求被告叶争青赔偿预期利润损失300,000元的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18,300元，由原告朱昌顺负担11,686元、被告叶争青负担6614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  龚 平人民陪审员  陈铭浩二〇一七年十月二十四日书 记 员  罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。