辽宁省凤城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0682民初977号
原告：中国建设银行股份有限公司凤城支行住所地：凤城市龙源路*****号。
负责人：王忠安，该支行行长。
委托诉讼代理人：姜贺，男，1983年12月16日生，满族，系建行凤城支行个贷部工作人员，住凤城市凤凰城区阳光新城小区11号楼6单元602室，身份证号：2106821983********。电话:1394156****。
被告：徐世君，男，1977年4月24日出生，汉族，农民，住辽宁省凤城市石城镇依家村*组070167，身份证号：2106821977********。
被告：孟嫦娥，女，1979年12月1日出生，满族，农民，住辽宁省凤城市石城镇孟家村*组060255，身份证号：2106211979********。
二被告共同委托诉讼代理人：明久栋，系辽宁瞰法律师事务所律师。
被告：凤城市新绿洲房地产开发有限公司住所地：凤城市凤山经济管理区良种村。
法定代表人：姜青山，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛新平，男，1962年3月23日出生，汉族，系该公司职员，住辽宁省丹东市振兴区兴六路5号1单元602室，身份证号：2106031962********。电话:1884058****。
原告中国建设银行股份有限公司凤城支行（以下简称建行凤城支行）诉被告徐世君、孟嫦娥、凤城市新绿洲房地产开发有限公司(以下简称新绿洲公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行凤城支行的委托诉讼代理人姜贺和被告徐世君、孟嫦娥的共同委托诉讼代理人明久栋、凤城市新绿洲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛新平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告建行凤城支行向本院提出诉讼请求：1、请求宣告被告徐世君、孟嫦娥共同借款本息提前到期、依法解除借款合同，并判令偿还尚欠借款本金189048.41元，利息5380.07元，罚息108.10元，本金罚息216.15元，共计人民币194752.73元（利息暂算至2017年10月30日，债权实际金额以结算时银行系统为准）；2、请求判令原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；3、请求判令被告凤城市新绿洲房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月15日，被告在我行办理个人住房贷款22万元，期限为10年，并以其房产（坐落于凤城市新绿洲承庆园小区B区5#楼1单元403号室，面积103.59平方米）为贷款抵押担保，同时办理了登记。原告按照合同约定为被告发放了贷款。借款合同生效后，自2017年3月24日起至今，被告连续拖欠借款本息至今。对此，原告曾多次催收，均无果，故原告依据借款合同相关约定，诉至法院，请求判令解除原、被告签订的借款合同，并偿还全部贷款本息，同时确认原告对抵押物享有优先受偿权。
原告中国建设银行股份有限公司凤城支行为支持自己的主张提供证据如下：1、出示审批申报表；2、个人贷款支付凭证；3、被告身份证；4、结婚证；5、个人住房（商业用房）借款合同；6、商品房买卖合同；7、房屋发票；8、在建工程预告登记抵押登记证；9、最高额保证合同、10对帐单。
被告徐世君、孟嫦娥辩称：一、根据被告与凤城市新绿洲房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：该公司应于2015年10月31日前将符合合同约定的合格商品房交付给被告。但截止目前，该公司已逾期近两年时间，不仅工程尚未完工，且何时交房更无法确定，因此被告已完全丧失对开发商新绿洲公司以及借款人原告建行凤城支行的信任，自2017年5月，被告停止偿还贷款本息；二、根据原被告签订的《个人住房借款合同》第十三条第八项的规定，凤城市新绿洲开发承庆园小区B区5栋1单元403号楼房抵偿或拍卖、变卖价款用于偿还所欠贷款本息，原告应在偿还完毕剩余贷款本息及费用后的余额返还给被告。三、被告将向凤城市新绿洲房地产开发有限公司主张其他权利。
被告凤城市新绿洲房地产开发有限公司辩称：现在属实没交房子，什么时候交房定不下来，因为动迁才结束，现在正准备开工建设，有钱可以给予退房，同意依法承担责任。
对原告提供的证据及证明的事实，被告均无异议，本院予以确认。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年6月15日，被告徐世君、孟嫦娥因购置房产与原告建行凤城支行签订了（商业用房）借款合同，合同约定：原告建行凤城支行提供给被告徐世君、孟嫦娥贷款人民币220000元，借款期限为120个月（2015年6月15日至2025年6月15日）,借款用途为购置房产，利率按浮动利率计算，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）5.6500%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次。借款人未按照本合同约定用途使用贷款的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下的借款采用委托扣款还款方式，乙方（徐世君、孟嫦娥）从约定的委托扣款账户中直接扣划还款。扣款账户一：账号：6217000610000268284。还款方法为等额本息还款法，双方约定每月偿还借款2403.96元。借款人徐世君、孟嫦娥违反法律法规规定或本合同约定的义务，贷款人建行凤城支行有权停止发放本合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除于借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处、要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。被告徐世君、孟嫦娥自2015年7月至2017年3月23日已还本金30951.59元，利息18463.05元，尚欠本金189048.41元，2014年3月11日被告凤城市新绿洲房地产开发有限公司作为甲方，中国建设银行股份有限公司凤城支行作为乙方，双方签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同编号14-2。本合同第二条规定：最高额债权限额、债权确定期间、保证范围一、本最高额保证所担保的债权是指自2014年3月11日至2019年3月11日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰仟伍佰万元整…。第三条：保证方式甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条：保证期间一、（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日…。
2015年6月19日，被告徐世君、孟嫦娥将其共同共有的房屋坐落于凤城市新绿洲开发承庆园小区B区5栋1单元403号，房屋面积为103.59平方米的房屋（抵押房屋价值341847.00元），预抵押给建行凤城支行，抵押担保的范围为220000元，双方办理房屋预抵押登记（凤房预草河区字第20151138号）。2015年6月25日，原告向被告徐世君、孟嫦娥发放了贷款220000元。
被告徐世君、孟嫦娥系夫妻关系。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告徐世君、孟嫦娥之间签订的个人住房（商业用房）借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已经按照借款合同的约定向被告徐世君、孟嫦娥提供了贷款。被告徐世君、孟嫦娥取得贷款后，未按约定偿还贷款本息，其行为违约，应承担违约责任，故对原告请求解除双方所签订的借款合同的主张，本院予以支持。借款合同解除后，被告应当按照合同的约定偿还尚欠的借款本息及罚息。
关于原告请求按照抵押合同的约定对抵押物行使优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条规定所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。因此,用益物权人、担保物权是基于所有权产生的权益,被告在没有取得所有权的情况下进行的预抵押,并未实质地取得抵押权,依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定，只有取得了所有权,才能办理抵押权,本案被告没有取得所有权,抵押权也并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支持。
关于被告徐世君、孟嫦娥抗辩该涉案商品房没有按约定交付，导致被告徐世君、孟嫦娥对被告开发商新绿洲公司和原告已完全丧失信任一节，与其违约未按约定向原告偿还贷款本息是两种法律关系。被告凤城市新绿洲房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司凤城支行签订的最高额保证合同，明示了该案商品房等在取得房屋产权及他项权利证书前，凤城市新绿洲房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司凤城支行债权的实现，承担最高限额2500万元的连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条、第四十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司凤城支行与被告徐世君、孟嫦娥于2015年6月15日签订的个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：tb2015119）；
二、被告徐世君、孟嫦娥在本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司凤城支行贷款本金189048.41元及利息、逾期罚息（利息及逾期罚息计算方法：自2017年3月24日起，至还款之日止，按编号为：tb2015119号个人住房（商业用房）借款合同约定的利率和逾期罚息利率标准计付）；
三、被告凤城市新绿洲房地产开发有限公司自2015年6月1日起至被告徐世君、孟嫦娥取得房屋所有权证办理完成抵押财产的他项权利证书交付给原告之日止，承担连带保证责任；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4060元，减半收取2030元，由被告徐世君、孟嫦娥承担，凤城市新绿洲房地产开发有限公司承担连带责任，于给付上述款项时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 杨 植
二〇一八年四月二十四日
书记员 李佳熹