广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13012号原告：佛山市星城物业管理有限公司。委托诉讼代理人：谭力峰，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。被告：吴丽娟，女。委托诉讼代理人：龙飞飞，女。与被告系母女关系。原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告吴丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁雄伟、被告吴丽娟及其委托诉讼代理人龙飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还所欠物业管理费4452.72元，滞纳金2144.74元，公摊电费652.62元，上述费用合共7250.08元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为禅城区丽日玫瑰名城小区1区4座702房的物业所有人，小区成立业主委员会后，并于2013年8月31日，与原告签订《物业管理服务合同》，约定原告为该住宅的物业管理机构，由原告负责该住宅的物业管理工作，并约定物业管理费按季度交纳，如逾期交纳，将按欠费总额每日1‰交纳滞纳金。其后，原告一直按手册的规定履行义务至今，而被告也一直接受原告提供的管理服务。但截止2017年3月31日止，被告共欠物业管理费及滞纳金，公摊电费共7250.08元。经原告多次催讨，被告对欠款均不予以支付。被告在与原告存在着物业管理关系、享受原告提供的服务、使用公共设施的前提下，不履行支付物业管理费及公摊电费的义务，这一行为不仅损害了原告的合法权益，同时更损害了其他业主的合法权益，直接影响了其他已依时交纳费用的业主所接受的物业管理服务质量。为此，原告特诉至法院，请求法院依法判决。庭审后，原告经核算变更物业管理费为4440.06元、滞纳金为1938.83元，费用合计为7031.51元。被告答辩称：第一，根据《中华人民共和国民法通则》第七章第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”该法第一百三十七条规定的“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。在收到法院传票前，被告未收到物业的催缴通知。因此自2014年10月至2015年6月的物业管理费已过诉讼时效，也说明被告在此期间不缴纳物业管理费是原告认可的。第二，起诉状所述“经原告多次催讨，被告对欠款均不予以支付”，这与事实不符，被告不同意这样的说法，实际是：被告于2014年9月26日前往丽日玫瑰物业处缴纳物业管理费，当天原告的经理与被告协商，承诺减免被告居住的一区4座702单元3个月（7-9月）管理费，并写下字条签名盖章给予被告（字据为证）。但事后原告一直向被告追讨2014年7-9月的物业管理费，被告多次表明只要原告根据约定减免2014年7-9月的物业管理费，被告立刻缴费。原告并未履行约定，事后每季度发给被告的住户缴费清单中仍将2014年7-9月的物业管理费计算在内（清单为证）。被告多次向物管反应，未果。事后，被告曾多次前往物业管理处要求缴纳自2014年10月起产生的物业管理费，但原告以被告必须全款缴纳自2014年7月起产生的物业管理费为由，拒绝收取物业管理费，而不是起诉状所说的“经原告多次催讨，被告对欠款均不予以支付”。《物业服务收费管理办法》第15条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”依照上述法律规定，物业管理费纠纷物业公司不能直接向法院提起诉讼，必须先行业主委员会督促程序。可至今被告未曾接到任何业主委员会督促通知。相反，在毫无沟通的前提下，原告一纸诉状将被告告至法院，被告及家人极不赞成物管的这种做法，保留提出异议的权利。第三，被告对原告收取管理费的计费标准和欠费数额提出异议。被告房屋于2009年4月29日进行房产登记时建筑面积已由先前合同约定的91.62平方米调整为91.36平方米，故物业应按照房屋的实际建筑面积计收物业管理费。（2014）佛城法民一初字第524号民事判决书也明确表明这一点，而原告无视法院判决，事后仍按照91.62平方米计收被告2009年5月至2014年6月的物业管理费（见发票）。其次，佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会与原告签订原《物业服务合同》的合同期限自2013年8月29日起至2016年8月28日止，《物业管理服务合同》第7页第五章第一条中明确写明所有住宅收取管理费为1.38元/月/平方米，但原告自2015年1月起以1.68元/月/平方米的价格收取管理费。第四，对于原告的管理水平和资质，被告提出疑义，理由如下：《物业管理服务合同》第2页第二章第六条，物业有除四害、灭白蚁的义务，而被告所居住的丽日玫瑰名城小区老鼠成灾，蚊虫滋生，小区业主多次向物管反应，未果。近年小区内住宅被盗频频发生，今年夏天更出现小区内同日发生多起入室盗窃案件，被告感觉住在这个小区不安全。原告曾多次私自关闭被告住宅电源，给被告及家人生活带来极大的不便。基于上述理由，被告要求原告取消计算滞纳金，要求原告承担此次诉讼的相关费用，原告应当按照2013年签订的《物业服务合同》约定1.38元/月/平方米的收费标准收取被告住宅自2015年7月至2016年8月的管理费，并自2015年7月至本案判决时止，物业管理费按八折收费。原告还应退回2009年5月至2014年6月多收取被告的物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《物业管理服务合同》系原告与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会签订，对被告具有约束力，原告能够提供原件予以核对，本院确认证据的真实性；电费发票，原告能够提供原件予以核对，本院确认证据的真实性；《丽日玫瑰·名城调整物业管理服务费（住宅）业主大会表决票汇总表》、《表决票》、《公告》，被告提出异议，但未能提供足以反驳的证据，本院确认该组证据的真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2006年5月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落于魁奇一路11号1区4座702房，建筑面积为91.62㎡；服务管理费的收费标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.81元，小高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，汽车位每个每月30元。管理服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日内。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年8月31日，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将丽日玫瑰·名城小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2013年8月29日起至2016年8月28日止。依据上述合同约定，乙方负责向业主和使用人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：住宅每月每平方米1.38元。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2016年，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将丽日玫瑰·名城小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为五年，自2016年8月29日起至2021年8月28日止。依据上述合同约定，乙方负责向业主和使用人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：住宅每月每平方米1.68元，商铺每月每平方米1.80元，地下汽车位每月每个30元。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。乙方应负责小区的治安管理，对外来人员及车辆实行登记核查制度，并需按下列约定实现管理目标：定期查勘建筑物的状况、定期检查保养房屋及设施设备、垃圾日产日清、保持区内公共环境整洁干净、实行24小时维护巡逻制、维护区内的治安管理秩序等。2014年7月16日，本院作出（2014）佛城法民一初字第524号民事判决书，该案原告佛山市星城物业管理有限公司起诉被告吴丽娟关于拖欠2009年1月1日至2013年9月30日的物业管理费、公摊水电费等，原告自愿放弃滞纳金的诉讼请求。本院判令被告吴丽娟应向原告支付物业管理费及公摊水电费共8298.31元。2014年9月6日，原告明确同意减免涉案702房2014年7-9月共三个月的管理费。同年9月26日，被告向原告交纳2009年1月至2014年6月的物业管理费8345.04元。2015年3月26日，原告出具《公告》，内容：依照关于调升物业服务费业主大会的表决结果与业委会1月7日公告的决议精神，以及星城物业公司与本小区第一届业委会签订的物业管理服务合同补充协议的约定，决定从2015年第二季度（即2015年4月1日起）按本小区住宅每平方米调升0.30元的新标准收取物业服务费（其他项目按原标准收费不变）。据原告提交的欠费明细表载明，原告主张被告拖欠2014年7月至2016年12月的公摊电费652.62元、2014年10月至2017年3月的物业管理费4440.06元。原告主张每个季度第二个月的15日为缴费截止日，故滞纳金从缴费截止日的次日起算计至2017年3月31日为1938.83元。物业管理费原按照91.62平方米计算，后调整按照实际建筑面积91.36平方米计算。诉讼中，原告陈述，实际已为被告减免了2014年7-9月的物业管理费，之所以被告提交的住户缴费清单有列明2014年7-9月的收费项目，是因电脑系统没有登记减免该三个月的物业管理费，且实际上也没有向被告收取该三个月的物业管理费，原告在本次诉讼中亦没有主张该三个月的物业管理费。原告每季度发送缴费通知到被告的信箱，缴费通知中包含所有欠费情况。诉讼中，被告陈述，被告明确2014年10月至2017年3月的物业管理费、2014年7月至2016年12月的公摊电费没有向原告交纳。被告有一个收信箱，原告大概每季度放一次缴费清单，被告过一段时间才会打开信箱来看。被告不是不愿意支付物业管理费，而是在2014年年底，被告已经存款至银行账户，但原告要求被告结清2014年7-9月的物业管理费，故没有扣除物业管理费，被告也多次到物业管理处反映情况。另查明一，涉案佛山市禅城区魁奇一路11号1区4座702房，建筑面积91.36平方米，系被告所有。涉案房屋于2009年4月29日进行房产登记时建筑面积已由先前合同约定的91.62平方米调整为91.36平方米。另查明二，本院工作人员于2017年9月26日上午11时许，本院工作人员至涉案丽日玫瑰名城小区进行现场勘查。经勘查，该小区出入口均设有门禁及保安亭，其中丽日豪庭幼儿园附近出入口有保安人员值守，但未对来访人员进行阻拦或询问，丽日玫瑰名城商业街附近出入口保安亭则未有保安人员在内值守，小区主道亦暂未发现有保安人员巡逻。另查明三，在涉案物业同一小区的物业服务合同纠纷案件【（2017）粤0604民初12379号】中，该案被告抗辩提出涉案小区的管理存在问题，小区内的盗窃案频发等。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》及原告与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会、佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会分别签订的《物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《物业管理服务合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每季度缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。由于被告持续接受原告提供的物业服务，在此期间内产生的所有物业管理费应当视为一个整体，而涉案《物业管理服务合同》尚未履行完毕，因此原告主张2014年10月起的物业管理费，未超过诉讼时效，故本院对被告提出的抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付物业管理费、公摊电费及滞纳金的诉请。依据涉案《物业管理服务合同》的约定，被告负有依约按期足额支付物业管理费及公摊电费的合同义务。被告在诉讼中明确拖欠2014年10月2017年3月的物业管理费及2014年7月至2016年12月的公摊电费，该行为已构成违约，应承担相应的责任。被告抗辩称因原告要求被告先支付2014年7月至9月的物业管理费，且原告拒绝收取2014年10月后的物业管理费，被告并不存在过错。根据被告提供的证据，原告确认减免被告2014年7月至9月的物业管理费，实际上原告未收取该三个月的物业管理费，且在本案诉讼中亦未向被告主张该项费用。被告未能提供证据证明原告拒绝收取物业管理费，应承担举证不能的责任。因此，经计算，被告应向原告支付涉案702房2014年10月2017年3月物业管理费4440.06元【（1.38元/月/平方米×91.36平方米×6个月）+（1.68元/月/平方米×91.36平方米×24个月）】、2014年7月至2016年12月公摊电费652.62元，合计5092.68元。至于原告主张的滞纳金，被告抗辩称涉案小区老鼠成灾、蚊虫滋生、盗窃案件频发等，经本院现场勘查，涉案小区确存在管理瑕疵，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付滞纳金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2014年10月至2017年3月的物业管理费合计4440.06元；二、被告吴丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2014年7月至2016年12月的公摊电费合计652.62元；三、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告吴丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年十月十九日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。