甘肃省陇南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘12民终187号
上诉人（原审原告，反诉被告）：徽县供销合作社联合社工业品公司。
法定代表人:程某,系该公司经理。
上诉人：（原审被告，反诉原告）张某,住徽县。
上诉人徽县供销合作社联合社工业品公司(以下称徽县工业品公司)与上诉人张某因返还原物纠纷一案，均不服甘肃省徽县人民法院（2017）甘1227民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后,依法组成合议庭,因双方当事人均未提出新的事实和证据不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
徽县工业品公司上诉请求：1、请求陇南市中级人民法院撤销(2017)甘1227民初588号民事判决书中对本诉部分的判决,并依法改判或发回重审;2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本诉部分的事实认定不清。首先一审法院认为”原告将被告承租的4间化肥仓库及其他附属院落以28万元卖给张立平。被告得知后先后向有关部门反映，以不知情，认为原告侵犯优先购买权发生争议。”而事实是，上诉人向张立平出售的房屋及土地使用权系一个整体具体包括化肥仓库十四间及附属院落，面积共计1100平方米，而被上诉人承租的四间仓库并不包括附属院落，仅是其中的一部分，以上所有价值共计28万元，而不是一审法院认定的上诉人将四间仓库及附属院落作价28万出售给了张利平。其次，一审法院认为”原告在未确信被告有无购买意愿的情况下误将被告承租的房屋买于他人，侵犯被告享有的优先购买权。”上诉人认为，一审庭审中上诉人提供了充足的证据足以证明上诉人履行了优先告知的义务。同时，上诉人在出售房屋前通过各种途径向徽县伏家镇化肥仓库周围发布了出售房屋的消息，而第三人张立平听到这一消息后在售房期限内联系上诉人，并经合法程序后才将以上房屋出售给了第三人。因此，上诉人并未侵犯被上诉人的优先购买权。2、一审法院对本诉部分适用法律错误，致使本诉部分判决结果严重错误。一审法院仅适用《合同法》第230条之规定,认为上诉人侵犯了被上诉人的优先购买权,因此驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为,一审法院适用法律严重错误。首先,根据《合同法》第235条之规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中上诉人与被上诉人租赁合同已于2017年5月31日到期,而到期前上诉人以明确向其告知了房屋出售的事实,但租赁期间到期后被上诉人仍然拒绝归还,根据此规定人民法院应依法判决被上诉人归还房屋。其次,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支�。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。而一审法院仅根据《合同法》第230条之规定认定上诉人与第三人张立平所签房屋出售合同为部分有效,部分无效。显然与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定冲突。以上规定足以说明租赁期间届满后,负有腾房义务的承租人应当依法返还租赁物,而上诉人认为侵犯优先购买权与返还租赁物不是同一法律关系。本案返还原物的法律关系是建立在租赁合同到期后负有腾房义务的承租人应当履行腾房义务的基础上,而被上诉人主张上诉人侵犯其优先购买权这并不影响其履行腾房义务。上诉人认为,被上诉人主张优先购买权可以提起反诉也可以另案进行诉讼,其与租赁期限到期履行腾房义务是截然不同的两个法律关系。因此,一审法院应当适用《合同法》第235条的规定�先支持本诉部分的诉请,其次在将被上诉人主张的优先购买权作出判决,二者并不矛盾。
张某上诉请求及答辩理由：1、请求陇南市中级人民法院撤销(2017)甘1227民初588号民事判决书中对反诉部分的判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对本案件事实认定部分正确，部分错误。被上诉人从未安排人员告知上诉人该仓库出售的消息。上诉人在得知仓库被卖后，多次到县纪委、县信访局及司法系统举报该案时，徽县人民政府以徽政函[2017]59号文件给上诉人送达了信访事项复查意见书，在意见书第二页中明确提及”经调查，徽县工业品公司对伏家镇化肥站的资产进行处置前，因伏家镇化肥站与令居存在邻里纠纷，因此未向社会发布资产处置公告。”而并非被上诉人称的”在出售房屋�通过各种途径向徽县伏家镇化肥仓库周围发布了出售房屋的消息。”上诉人承租的四间仓库与剩余六间仓库共十间仓库系连脊房屋。故上诉人对化肥站的仓库享有优先购买权。被上诉人作出的徽供发[2017]1l号文件与徽县政府徽政函[2017]59号文件中存在互相矛盾之处。被上诉人在一审中连房屋出售合同都未向法院提交，仅凭一纸诉状就诉称向案外人出售了诉争的仓库。在一审诉状中被上诉人并未提及范美霞，但在信访局调查时却出现了范美霞名字。被上诉人自称他们的工作人员履行了通知义务，但不能提供书面的告知书。被上诉人先前称其工作工作人员帅世全和秦宝强二人给上诉人履行了通知义务，在一审时又称是帅世全通过电话给上诉人进行了通知，且同事吴刚在场可以证实。由此可见，被上诉人言辞前后不一。被上诉人拿出的6份会议记录，均系事后补充的记录。被上诉人在得知上诉人向各级党委、政府部门频繁上访后，委托天水立新资产评估事务所伪造了一份资产评估报告。在一审时，上诉人申请法院调取资产评估报告书，但庭审时并未见到资产评估报告书。且上诉人申请调取2017年4月至6月份被上诉人公存账户上的张立平、范美霞二人的打款凭证，也在法庭上未见到。该证据足以证实案外人购买化肥站的第三人为张立平，并不包括范美霞。从被上诉人诉讼中提交的所有材料及出具的文件可以看出，各个文件之间相互矛盾，漏洞百出。2、一审法院对本案适用法律正确，但判处结果侵害了上诉人的部分权益。上诉人承租的四间仓库与剩余仓库系连脊房屋为便于资产处置管理，二审法院应当判归上诉人同等价位购买得到化肥站的十四间仓库及院落。被上诉人在未向上诉人履行通知义务的情形下出售化肥站仓库从而侵犯上诉人的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定”出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条司法解释存在的前提是承租人不以同等价位要求购买租赁房屋，而单纯要求确认合同无效。结合该司法解释的全文理解，该条司法解释对本案并不适用。被上诉人以该条法律解释对抗《合同法》230条，明显系对法律的误解。被上诉人在徽供发[2017]11号文件中陈述”伏家镇化肥站地理位置不优越，地形不规则，其余资产一直处于长期闲置残损状态，加之历史遗留问题较多，与周围令居纠纷时有发生，导致管理成本增加且难度大。根据党中央、国务院《关于深化供销合作社综合改革的决定》(中发[2015]ll号)和省、市《关于深化供销合作社综合改革的实施意见》(甘发[2016]4号、陇发[2016]15号)精神，按照”对于低效占用土地资源、没有竞争能力和创效能力的要坚决处置和关停”的要求。工业品公司本着盘活企业资产，确保企业资产保值增值的原则，于2016年11月21日召开会议研究该化肥站处置与邻里长期存在纠纷等实际情况，为了使资产达到效益最大化，切实维护公司的切身利益，应适时度向社会发出处置信息。”那么作为承租了部分仓库的上诉人应该更享受权利购买得到伏家镇化肥站仓库及院落。但上诉人为什么连一点仓库出售的消息都未得到。请求二审法院在审理该案时，结合全案，判归上诉人以28万元的价格购买得到被上诉人自称的仓库间数及院落，从而达到被上诉人使资产处置达到效益最大化，切实维护公司的切身利益的目的，同是也达到法律追求的案结事了，节省司法资源的目的。从而避免引起更多的诉讼及社会矛盾。
徽县工业品公司向一审法院起诉请求:1、要求被告归还伏镇供销社化肥仓库房屋四间;2、支付违约金3666元。
张某反诉请求：请求确认反诉人在同等价位下优先购买原告出售的伏镇化肥仓库及附属院落，否则请求判决确认反诉人与被反诉人之间的房屋出售合同无效并没收出售房屋的非法所得。
一审法院认定事实:1993年7月原告将坐落在伏家镇化肥仓库二间房屋以承包经营合同的方式租给被告使用,合同期限为一年,到期后双方续签。2008年后原告又将其余两间房屋共计4间房屋约80平方米租给被告使用,截止2017年6月被告已连续租用多年,2017年度合同期限为2017年5月31日到期。2016年11月21日原告根据中央精神会议决定将租给被告的化肥仓库予以处置变卖,并安排相关人员对被告进行告知看是否有购买意向,由于落实未到位,误认为被告没有购买意向,便将伏镇化肥仓库房屋等向有意向的张立(利)平、范美霞二人出售,经反复搓商并经有关部门评估,并报请县联社批复同意后,将该化肥仓库房屋卖给张立(利)平等二人,其中被告承租的4间化肥仓库及其它附属院落以28万元卖给张立(利)平,被告得知后先后向有关部门反应,以不知情未接到原告通知为由,认为原告侵犯被告应享有优先购买权,为此双方发生争议，引起诉讼。
一审法院认为:原告根据中央精神在得到上级部门批准同意后,将闲置资产进行处置的行为是合法的,被告作为房屋承租人依法有权对处置的承租房屋在同等条件下有优先购买权，原告在未确信被告有无购买意愿的情况下误将被告承租的房�卖与他人,侵犯了被告享有的购买优先权。原告与张立平所签房屋出售合同为部分有效、部分无效,其中在未确信被告有无购买的前提下,对被告承租房屋卖与他人的行为是无效的。原告为履行出售合同要求被告腾出占用房屋并以此要求被告承担违约责任的请求应不予支持。被告以原告与张立平所签合同无效,要求以优先权购买承租房之外房产及院落的请求侵犯他人应有的合法权益,依法不予支持。其要求购买承租房屋的请求是合理的,但由于对被告承租房未进行单独评估,价格未有协商、确定,对此应由双方协商解决为宜,本案不做判处。被告要求按恶意合同追缴所得,没有事实依据,依法也应不予支持。遂判决：驳回原告(反诉被告)及被告(反诉原告)的诉讼请求。案件受理费200元,由原告承担;反诉费200元,由被告(反诉原告)承担。
本院二审查明的事实与一审一致，本院�以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：”出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条第四项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，徽县工业品公司提交的现有证据并不能证明其作为案涉房屋出租人向承租人张某履行了出卖租赁房屋的通知义务，且张立(利)平等人购买包括案涉房屋在内的化肥仓库房屋时亦未办理登记手续,故一审认定张某依法享有对其承租房屋在同等条件下的优先购买权正确。但张某所承租的房屋仅为徽县工业品公司出卖的化肥仓库房屋的一部分，其上诉请求法院判决其以28万元的价格购买全部的化肥仓库房屋的主张不能成立。
综上所述，徽县工业品公司与张某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元由上诉人徽县工业品公司与张某各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵江越
审 判 员 邓 刚
审 判 员 王 勇
二〇一八年六月二十八日
法官助理 安哲函
书 记 员 王慧敏