广东省潮州市潮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潮安法民一初字第265号
原告（反诉被告）：潮安县浮洋镇潘刘村民委员会，住所地：潮安县浮洋镇潘刘村。
法定代表人：刘剑通，主任。
委托代理人：刘泰祥、许伟龙，系广东祥典律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潮州市煤气公司，住所地：潮州市太平路642号。
法定代表人：吴修德。
负责人：陈碧贤。
委托代理人：沈飞章，系潮州市湘桥区阳光法律服务所法律工作者。
原告潮安县浮洋镇潘刘村民委员会诉被告潮州市煤气公司合同纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法由审判员曾平担任审判长，与审判员王少蓉、人民陪审员辜国雄组成合议庭，于2013年12月9日组织双方当事人进行庭前证据交换，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许伟龙、被告的委托代理人沈飞章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:原告的前身系潮州市××镇潘刘管理区办事处（下称“潘刘管区办事处”）。1992年，潘刘管区办事处与被告签订土地使用权转让合同一宗，潘刘管区办事处将村集体的土地6123平方米（计9.18亩）的使用权转让给被告建煤气库。合同约定使用期限为50年，即自1993年1月1日起至2043年1月1日止，每亩50年的使用权的转让金为人民币25000元，合计转让金人民币229500元。合同约定被告应在合同签订之日支付转让金人民币100000元；在被告破土动工之日支付转让金人民币100000元，余下转让金在第二次付款后6个月内付清。合同同时对双方的权利义务做了约定。合同签订后，被告只付了第一期转让金人民币100000元。被告于1993年3月在土地上建设了围墙。之后，被告再没有支付余下转让金。合同签订后，原告已经向国土管理机关办理了本宗土地的建设用地使用权登记手续，但因被告未按约定支付全部的转让金，故至今未办理使用权变更登记手续。原告认为，被告没有按约定向原告支付土地使用权转让金属于根本违约，致原告的合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，现原告主张解除与被告签订的土地使用权转让合同，收回土地。且被告已经支付的转让金已经不足支付其占用土地期限内的转让金及违约金，至2013年6月30日止还应付还转让金及违约金人民币110645元。原告为维护村民集体的利益，现请求法院判令:1、确认原、被告签订的土地使用权转让合同书部分无效(即已经办理土地使用权证的部分有效，未办理土地使用权证部分土地合同无效)；2、解除原告与被告签订的土地使用权转让合同，土地由原告收回使用；3、判令被告支付土地使用费及违约金人民币110645元整；4、本案诉讼费由被告承担。
被告潮州市煤气公司辩称及反诉称:潮州市煤气公司因经营之需与潮州市××镇潘刘管理区办事处于1992年3月4日签订了转让土地使用合同，合同期自1993年1月1日至2043年1月1日止，合同期限为50年，对于土地四至、面积双方约定明确。签订后，潮州市煤气公司依照合同的约定，分别于1992年11月2日和1993年6月9日通过中国人民建设银行转账二笔合共人民币16万元到潮州市××镇潘刘管理区办事处账户，期间于1993年3月份，潮州市煤气公司对合同的土地进行了建设围墙，后于5月份竣工。当潮州市煤气公司于1993年7月份准备基建场地内的相关建设设施时，受到了其他村民莫名其妙的阻止。故此，潮州市煤气公司向潮州市××镇潘刘管理区办事处交涉后未果，又于1993年11月份时，潮州市煤气公司发现所租得的土地使用权范围内搭起的铁棚和相关作业的机械。无奈，潮州市煤气公司为取得和谐的前提下，要求潮州市××镇潘刘管理区办事处去清退地上建筑物，但潮州市××镇潘刘管理区办事处却是连连推诿，以致合同至今无法履行；更甚的是，前于2010年期间，潮州市煤气公司一再发现所租得的场地内又一再搭建相关建筑物，却是无可奈何，无法阻止，正因潮州市煤气公司是在潮州市区内办公的原因，无法更好处理乡村乡俗占地的复杂情况，只能要求潮安县浮洋镇潘刘村民委员会协助处理却始终未果。潮州市煤气公司与潮州市××镇潘刘管理区办事处所签订的土地使用权合同符合自治原则，双方意思表示真实，况且潮州市煤气公司也履行了合同的相关义务也业经对土地进行的砌筑，而潮安县浮洋镇潘刘村民委员会却放任其他人在潮州市煤气公司的土地上搭建相关建筑物和设施进行作业，严重违反了双方合同的约定，故意刁难潮州市煤气公司无法按时进行基建至今，是潮安县浮洋镇潘刘村民委员会的严重过错责任。因此，潮州市煤气公司提出反诉，请求法院:1、确认反诉人与被反诉人所签订土地6123平方米的使用权转让合同为有效合同并判决被反诉人继续与反诉人履行签订土地使用权转让合同的义务；2、判令被反诉人立即清除所签订土地使用权转让合同的地上建筑物，交还反诉人使用；3、判令被反诉人自1993年7月1日起至确定判决继续履行合同之日止日以银行同期同类利率承担反诉人所交付人民币16万元的利息损失；4、本案反诉费由被反诉人承担。同时驳回原告的诉讼请求。
反诉被告潮安县浮洋镇潘刘村民委员会答辩称:1、潮州市煤气公司在本案合同签订后，没有按合同约定履行其主要义务，故潮安县浮洋镇潘刘村民委员会有权解除合同。况且潮州市煤气公司早于2004年10月21日被吊销营业执照，现依法不能从事清算行为以外的其他业务，潮州市煤气公司现已不具备履行合同的能力，故此合同目的不能实现，潮州市煤气公司反诉请求继续履行合同不能成立，请求依法予以驳回。2、潮州市煤气公司于1993年3月对本案所涉土地进行建设围墙，该地已为潮州市煤气公司所实际占用，潮安县浮洋镇潘刘村民委员会在潮州市煤气公司对土地进行砌筑围墙后并没有使用该土地，也没有在该土地进行建筑，潮州市煤气公司请求潮安县浮洋镇潘刘村民委员会拆除建筑，没有依据。3、其它答辩意见与与起诉状一致。
原告(反诉被告)为其本诉请求与反驳反诉请求提供的证据有:
1、企业机读档案登记资料一份，证明被告的诉讼主体资格；
2、《转让土地使用权合同书》一份，证明原告的前身潮州市××镇潘刘管理区办事处与被告签订集体土地使用权转让合同，将村集体所有的面积为6123平方米的建设用地50年的使用权转让给被告，同时约定双方有关权利义务的事实；
3、《集体土地建设用地使用证》二份、地籍档案电子查询结果二份，证明本案所涉建设用地中的3866平方米已经办理了集体建设用地登记手续，权利人系原告的事实；
4、潮安县工商行政管理局《证明》二份，证明“潘刘物资总公司”、“潘刘物资服务公司”并没有登记成立，上述建设用地使用权人系原告的事实；
5、证明书一份，证明潮州市××镇潘刘管理区办事处与潮安县浮洋镇潘刘村民委员会系同一主体的事实；
6、现场相片四份，证明被告已在本案所涉土地上建设围墙等设施，其基建工程早已开始并且实际占用本案所涉土地的事实。
被告(反诉原告)为反驳本诉请求与支持其反诉请求提供的证据有:
1、关于陈碧贤同志任职的通知，证明被告代表人的主体资格；
2、转让土地使用合同书，证明原、被告双方已实际履行合同，但因原告村民等原因没有将其余部分的土地使用权证交还潮州市煤气公司；
3、记账凭证、收款收据、中国人民建设银行转账支票存根，证明潮州市煤气公司按照合同的约定先予履行付给原告土地使用权16万元；
4、集体土地建设用地使用证，所要证明的事实与证据2一样；
5、潮州市湘桥区发展和改革局情况说明，证明潮州市煤气公司是国营企业，隶属于湘桥区发改委；
6、相片，证明转让所得的土地内使用权，场地内被占用的事实。印证了原告在诉状中所陈述的于1993年3月份在土地上建设了围墙。进一步反驳了原告所述的场地内搭建物是被告所为并不存在的事实。
被告潮州市煤气公司向本院申请勘察现场，经组织双方当事人勘察现场，发现本案争议的土地四周已经建筑围墙，其中一面围墙中段设有一处铁门，铁门现已加锁。透过铁门可见围墙内场地有饲养动物，建有铁棚，堆有杂土等物。双方当事人均表示场内东西非自己所有，搭建非自己所为。但是均表示不知道何人所饲所搭。
被告潮州市煤气公司向本院申请调取收集原潮州市浮洋镇潘刘管理区办事处（潘刘物资总公司和潘刘物资服务公司）向原潮安县人民政府申请办理位于潮州市××镇潘刘管理区埕脚片东至围墙自有、西至安拮五支渠、南至围墙自有、北至围墙自有的土地使用权证登记的一概详细情况作为证据，本院向潮安区国土资源局调查了解上述土地的有关情况，潮安区国土资源局工作人员调阅潮州市××镇潘刘管理区办事处（潘刘物资总公司和潘刘物资服务公司）已办建设用地(使用证证号为:安府集建(1993)字第51211133200001号和安府集建(1993)字第51211133200002号)的土地的地图，发现在已经办证的二地块之间原有规划路，地块周围原也规划有规划路，结合本院反馈的现场勘察的情况看，认定面积6123平方米系已办建设用地使用证的二地块面积外加周围规划路的面积之和，并复印出该土地的平面图送交本院。经质证，双方当事人均认为国土资源局工作人员认定的情况属实。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2没有异议；对证据3所证明的事实有异议，认为所涉及建设用地是6123平方米，而原告只将3866平方米的集体建设用地交给潮州市煤气公司，并不是潮州市煤气公司的过错行为；对证据4无异议；对证据5无异议；对证据6照片证据名称没异议，对所要证明的事实有异议，潮州市煤气公司仅是在1993年3月份建设了围墙，但由于在1993年7月份起准备基建其他相关设施时和2010年期间受到相关村民阻止以及出现了转让土地内有相关建筑物，以致合同至今无法进行基建。
原告对被告提供的证据1无异议，对证据2认为这一份是不完整的，里面涉及的土地面积不完整，该证明也无法证明被告所要证明的事实，对证据3，承认只是收取了10万元，对6万元只是收到支票，收款收据证明实际上只是收到6万元的支票，但是支票取不到款项。被告应当证明银行有将钱转到原告；对证据4真实性无异议，但是该证据也无法证明被告所要证明的事实，土地使用证登记的时间是签订合同之后的，签订合同之前6123平方米的土地是没有证的，故此致使合同无效的话被告也是有过错的，对证据5无异议。对证据6照片无异议，但认为无法证明被告所要证明的事实，原告认为搭建物是被告所搭建的或被告让人搭建的。
经审理查明:1992年，潘刘管区办事处与被告签订土地使用权转让合同一宗，潘刘管区办事处将村集体的土地6123平方米（计9.18亩）的使用权转让给被告建煤气库。合同约定使用期限为50年，即自1993年1月1日起至2043年1月1日止，每亩50年的使用权的转让金为人民币25000元，合计转让金人民币229500元。另外潮州市煤气公司给予潮安县浮洋镇潘刘村民委员会每亩500元的修扩道路赞助费共人民币4590元。上述二项合计人民币234090元。合同约定被告应在合同签订之日支付转让金人民币100000元；在被告基建工程手续办妥破土动工之日支付转让金人民币100000元，余下部分在第二次付款后6个月内付清。合同同时约定潮安县浮洋镇潘刘村民委员会在收取使用费后为潮州市煤气公司提供土地使用证件。合同签订后，被告共支付了转让金人民币16万元，于1993年上半年在涉案土地四周建设了围墙。之后，被告再没有支付余下转让金。原告遂于2013年7月17日向本院起诉，提出上述请求。
另查明:潘刘管区办事处在合同签订后，就涉案土地中的3866平方米向国土部门办理了二份建设用地使用证，证号为:安府集建(1993)字第51211133200001号和安府集建(1993)字第51211133200002号，面积各为1933平方米，权利人为潘刘物资总公司和潘刘物资服务公司。但潘刘物资总公司和潘刘物资服务公司实际并不存在，只是潘刘管区办事处为办理该二份证件而虚构的名称。
再查明:潮安县浮洋镇潘刘管理区办事处于1998年改制为潮安县浮洋镇潘刘村民委员会，其权利义务由潮安县浮洋镇潘刘村民委员会承担。潮州市煤气公司于2004年10月21日被工商部门吊销，至目前为止仍未成立清算组织。
又查明:被围起的6123平方米土地目前里面饲养有动物且有搭建物，但是原、被告双方均表示不知何人所饲所建。
本院认为:被告与原告签订《转让土地使用合同书》的目的是为了在该土地上建煤气库和煤气站，合同签订时涉案土地性质虽然为农用地，但是法庭辩论终结前，其中的3866平方米已经办理集体土地建设用地使用证，故对该份合同，就已经办理集体土地建设用地使用证的土地部分，应认定有效，但对余下土地2257平方米部分，因该部分土地系规划路，在没有为该部分土地办理改变土地性质和用途的合法手续的情况下，应认定无效。对该无效部分，原告潮安县浮洋镇潘刘管理区办事处应负过错责任，潮安县浮洋镇潘刘管理区办事处请求该部分土地的使用费，不予支持。因被告已经在2004年被工商部门吊销营业执照，故其后的行为能力受限，现合同目的没有实现的可能，原告请求解除合同，应予支持。被告从建筑围墙起实际已经占用土地，且没有证据证明在使用时受到阻挠，故应该支付实际占用已办理集体土地建设用地使用证的部分土地的使用费，支付期限从1993年1月1日起暂计至2014年5月31日止，参照合同的约定共计得使用费为人民币60352.5元。被告已经支付了16万元，因本院支持原告请求解除合同的请求，故被告多支付的使用费部分原告应予以退回被告，即原告应退回被告人民币99647.5元。原告辩称其仅收取被告人民币10万元，第二笔款项6万元仅是收取了支票但是支票为空头支票的问题，经查，原告已经向被告出具了6万元的收款收据，且原告不能就收取空头支票后而不向被告追回已经出具的收款收据作出合理性解释，故应认定已经收取了16万元的使用费。对于反诉原告的请求，因合同被判决解除，故其第1、2项请求本院不予支持，对其第3项请求，经查，没有依据，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(五)项、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二条、第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:
原、被告签订的《转让土地使用合同书》中的3866平方米已经办理集体土地建设用地使用证的部分认定有效，余下土地2257平方米未办理建设用地使用证部分认定无效；
解除原、被告签订的《转让土地使用合同书》，被告应于本判决生效之日起10日内将涉案6123平方米土地交回原告使用；原告应于本判决生效之日起10日内退还被告人民币99647.5元；
驳回本诉原告潮安县浮洋镇潘刘村民委员会的其它诉讼请求；
驳回反诉原告潮州市煤气公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2513元，由原告潮安县浮洋镇潘刘村民委员会负担；本案反诉受理费人民币2750元由反诉原告潮州市煤气公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
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审 判 长 曾 平
审 判 员 王少蓉
人民陪审员 辜国雄
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 詹丹雅