广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终440号
上诉人（原审原告）：中山市大一房地产实业投资有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴雪锋，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人中山市大一房地产实业投资有限公司（以下简称大一公司）、中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）因居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民二初字第540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大一公司上诉请求：撤销一审判决，改判万联公司向大一公司支付销售物业代理费共计1720207.5元及利息。事实和理由：一、根据一审提交的四份表格，大一公司与万联公司尚未结算的代理费总额为1720207.5元。二、不应当从1720207.5无中扣减307000元。（一）四份表格中的金额都是尚未支付的代理费。在表格制作之前，尚未达到支付条件，万联公司不可能提前支付。（二）万联公司从未提及过该307000元的来源及计算方式，大一公司对该笔数额从未确认过。（三）该307000元是双方约定的额外销售奖励，不应在未支付的代理费中予以扣减。1.该307000元对应的是万联公司一审提交的第一组证据的2、8、11三份证据，分别为135000元、100000元、72000元，合计307000元。2.大一公司与万联公司约定：销售一套房产奖励3000元，超过50套房产额外奖励100000元。135000元是当时销售45套房产的计算结果，72000元是销售24套房产的计算结果，以上合计69套房产。另外的100000元是销售数量超过50套房产之后的奖励。这也这三笔费用写为“代理费”的原因。3.从其他代理费发票的金额可知，最初两个月的结算金额分别是165755.3元、871077.05元，代理费都是根据销售总额的5%比例提取，不可能存在以千位结尾的整数，这证明该307000元的额外奖励费用与其他的代理费计算方式无关。
万联公司辩称，大一公司主张万联公司向其支付的307000元是额外销售奖励，对此万联公司不予认可。大一公司与万联公司从未就额外销售奖励有过约定。而且，大一公司向万联公司出具的发票注明是代理费，没有所谓的销售奖励一说。大一公司对万联公司提交的支付明细表已经予以确认。
万联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大一公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案代理合同第3.2.3条的抗辩条件未成就，属认定事实错误。（一）案涉代理合同系万联公司和大一公司自愿协商后签署，合法有效，其效力已经万联公司、大一公司及一审法院确认，其第3.2.3条约定，若发生以下情形，万联公司便有权不予支付代理费或其他费用：1.案涉项目客户在签署《认购书》、《商品房买卖合同》后出现违约行为（以下简称抗辩条件1）。2.案涉项目客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》非由于万联公司的原因而解除（以下简称抗辩条件2）。（二）抗辩条件1已成就，即案涉项目客户在积分乐园《认购书》、《商品房买卖合同》后出现了违约。1.客户“拖欠银行的月供款”（以下简称断供）属于违反《商品房买卖合同》约定的行为。（1）客户与万联公司签署《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条约定，“……若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供）导致银行要求出卖人承担担保责任的，……”。从上述条款的约定内容可知，客户断供属于违反《商品房买卖合同》约定的行为。（2）中山市中级人民法院作出的（2015）中中法民一初字第413、414号生效民事判决书出认定了客户断供属于违反《商品房买卖合同》约定的行为。2.案涉项目客户已出现断供，即客户违约行为已成就。（1）客户已在《退房申请书》中自认其存在断供的事实，详见万联公司在一审提交的一系列《退房申请书》。（2）万联公司、客户、贷款银行三方签署的《合同解除协议书》鉴于客户存在断供的情况，详见万联公司在一审提交的一系列《合同解除协议书》。（三）抗辩条件2已成就，即案涉项目客户与万联公司签署的《认购书》、《商品房买卖合同》系由于非万联公司的原因解除。1.以文义解释的方法，非由于万联公司的原因而解除，是指万联公司在合同履行过程中无过错，在合同解除的过程中处于被动地位。2.以目的解释的方法，因买卖合同相对人违约而要求与万联公司解约，万联公司即有权不予支付代理费的解释，符合万联公司和大一公司的缔约目的。（1）鉴于万联公司与大一公司建立买卖关系的目的在于尽快收取房款，而对于采取贷款方式支付房款的客户，万联公司需对其借贷行为担保，若其断供，万联公司将被银行追究担保责任。因此，万联公司是倾向于与有支付能力的客户建立买卖关系，而非与不能按期支付购房款或不能按期支付月供款的客户建立买卖关系。（2）非由于万联公司的原因而解除的约定，是为了以万联公司有权不予支付代理费的后果，督促大一公司在履行居间合同义务时尽到谨慎的筛选义务，即通过其专业素养，为万联公司选择具备履约能力的缔约人，而非出于故意或者过失不加选择地促使万联公司与不具备履约能力的缔约人建立买卖关系，进而导致万联公司无法尽快收取取房款，或被银行追究担保责任。（3）《商品房买卖合同》非由于万联公司的原因而解除的条件已成就。①客户与万联公司缔约后无力还贷属于违约，而万联公司在履约过程中无过错。②客户断供提出解约后，万联公司不得不与之解约。即万联公司在合同解除过程中处于被动地位。首先，在客户违约情形发生后，万联公司负有法律上的防止损失扩大的义务。若客户出现断供行为，根据客户、万联公司与贷款银行的约定，万联公司将对客户的债务承担担保责任（部分贷款银行已经根据该约定径行在万联公司的账户中扣划了相应的款项，即万联公司的损失已实际发生）。万联公司在承担相应的担保责任后，只能在以下两种方式中选择其一来保障自身权益：一是要求客户清偿万联公司为其履行的债务；二是解除与该客户签署的《商品房买卖合同》，收回房屋另行出售。万联公司认为，客户拖欠银行月供款的事实已经反映了该客户无清偿债务的能力，万联公司直接向该客户追偿显然无实现的可能性。在此情况下，万联公司唯有与客户解除《商品房买卖合同》，将房屋收回并另行出售才能避免自身损失进一步扩大。其次，万联公司接受违约客户的解约要求符合诉讼经济原则。即使该批违约客户具备清偿债务的能力，在其断供后，万联公司选择先承担担保责任，再向客户追偿，需经历两至三个诉讼：银行提起的金融贷款纠纷之诉、万联公司提起的追偿权之诉，在追偿权之诉判决生效而客户拒不履行的情况下，还需强制执行申请。如此，将耗费万联公司大量的时间及经济成本，也将耗费大量的司法资源。客户违约后提出解约要求，万联公司接受，属于《认购书》、《商品房买卖合同》系非由于万联公司的原因而解除的范畴，且根据万联公司在一审提交的证据可以看出，《商品房买卖合同》确是客户违约后单方、主动提出解约，万联公司不得已被动与之解除，即抗辩条件2已成就。一审判决认定“根据万联公司自述，系经万联公司同意才由双方协商解除商品房买卖合同关系，亦即基于万联公司的原因才导致商品房买卖合同被解除”，属于认定事实错误。二、一审法院在未调查核实大一公司在代理销售案涉项目是否存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的”前提下便作出判决，属于遗漏案涉重大事实。在一审过程中，由大一公司居间成交的部分客户向万联公司反映，其本无购房意愿，也无购房能力，大一公司以可为客户融资，而后客户即可持融资的款项偿还贷款的说法诱骗客户与万联公司签署《商品房买卖合同》，在客户信以为真时便向其收取所谓的融资费用。此外，因该部分客户在客观上不具备申请银行按揭贷款的条件，大一公司还为其制作虚假的收入证明，故意隐瞒客户的真实收入情况，诱骗贷款银行向该部分客户发放按揭贷款。该部分客户在察觉大一公司的诈骗行为后，已向公安部门报案，中山市公安局已就其中的“倪平被贷款诈骗案”展开立案侦察。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，若上述客户所述情况属实，万联公司有权不支付报酬并要求大一公司承担损害赔偿责任。鉴于前述事实对认定本案事实与责任承担有重大影响，万联公司在庭审前已提交中山市公安局作出的中山公调证字［2015］11198号《调取证据通知书》，并于一审判决前向一审法院提交了《中一法沙民二初字第540号案的情况说明》、《调查取证申请书》、《中止审理申请书》，请求中止本案的审理并对大一公司是否存在伪造虚假收入证明等行为进行调查核实，但一审法院对万联公司的请求不予理会，在未调查核实本案重大客观事实的情况下即作出判决。
大一公司辩称，一、万联公司与大一公司之间是居间合同关系，客户与万联公司之间是买卖合同关系，银行与万联公司之间是抵押担保贷款合同关系。万联公司所称的客户断供，是针对银行的违约，不能把客户断供行为作为居间合同中的客户违约。从居间合同的结算方式来看，只要支付了首期款和银行按揭款，开发商就收到物业100%的款项，双方居间合同履行完毕，万联公司不能把之后客户的断供行为作为拒绝支付费用的理由。从公平角度出发，若是客户多年后才断供的话，也要我方退回服务费显然是不合理的。二、万联公司与客户解除合同是积极主动的。从损失方面说，万联公司收到客户首付款和银行按揭款后，已收到了全部的款项，不存在损失，也不应主动解除合同；三、即使客户断供也不会导致商品房买卖合同的解除。从司法实践上看，客户断供，银行会通过诉讼拍卖房产，收回贷款，开发商提供担保责任。基于房产交付首期三成，房产拍卖后的价值能够填补银行贷款，开发商不会承担实际的担保责任。所以，万联公司与客户主动解除合同不符合居间合同中不支付代理费的理由。
大一公司向一审法院起诉请求：万联公司向大一公司支付销售物业代理费共计1720207.5元及至实际偿还之日止按银行贷款同期的一年期利率计算利息30012.46元（暂计至2015年5月31日止），共计1750219.96元。
一审法院认定事实：万联公司（甲方）与大一公司（乙方）于2014年12月17日签订《时代倾成（中山）项目场外销售代理合同》，主要约定：甲方委托乙方场外代销位于中山市时代倾成剩余住宅项目，委托有效期为2014年11月18日至2014年12月18日（成交有效期截至2015年1月2日）；乙方代理费率标准为：销售1-39套代理费率为3%，40-49套为4%，50套及以上为5%；（3.2.1）凡是客户在合同期限内已交齐定金、签署认购书的，甲方应在客户付清首期房款并签订商品房买卖合同、按揭合同并交齐购房按揭资料（若采用一次性付款，则付清50%房款）后60天内向乙方支付50%的代理费；另甲方应于客户成功购买该项目物业后按以下情况在双方确认后60天内向乙方支付剩余部分代理费：①办理银行按揭的，待银行审批通过后，并已全额放款，则支付该单元应付剩余50%代理费；②如一次性付款，则需客户已全额缴纳房款，则支付该单元应付剩余50%代理费；（3.2.3）如果客户签署认购书或商品房买卖合同后违约，或认购书、商品房买卖合同非由于甲方原因而被解除，则认购者所付之所有定金及楼款归甲方所有，且该单位不计入乙方的销售金额，就该次买卖行为甲方无须向乙方支付代理费或者其他任何费用，乙方已收取的该单位的代理费应退还给甲方，甲方可直接在未支付给乙方的代理费中将该款予以扣除；甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如因甲方原因而导致逾期付款的，按逾期付款金额银行同期的一年期流动资金贷款利率承担违约责任；合同还约定了其它事项。万联公司与大一公司及各自的签约代表分别在合同上签名、盖章予以确认。
大一公司根据上述合同约定代为销售前述住宅项目，于2014年11月18日至12月18日共销售69套住宅。大一公司提供的明细表-2显示：截至2014年12月20达到可结算代理费的住宅2套，成交金额1647258元，代理费计82362.9元。明细表-3显示：截至2015年1月20达到可结算代理费的住宅25套，成交金额20485890元，代理费共计1024294.5元。明细表-4显示：截至2015年2月28达到可结算代理费的住宅12套，成交金额9813948元，代理费共计490697.4元。另有一份明细表显示：截至2015年5月18日，达到可结算代理费的住宅3套，成交金额2457054元，代理费共计122852.7元，并载明“截至2015年5月18日止达到可结算代理费用的，住宅数：69套。成交金额共：￥55957437元”。大一公司称以上代理费合计1720207.5元，经其多次催促，万联公司迄今拒不支付，大一公司于2015年5月22日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审庭审期间，双方当事人确认万联公司已支付代理费1343832.35元。根据万联公司提交的“时代倾成花园代理费付款明细表”，该款分别对应明细表-2第1项应付代理费41162.6元，明细表-3第2、4、11、19、22项应付代理费共计205177.9元，明细表-4第1、7项应付代理费共计60659.5元，以及明细表以外的其他应付代理费1036832.35元。万联公司称：前述已售可结算住宅中，有10套由万联公司与购买者自愿签订了合同解除协议，另有5户单元签署退房申请；该部分房款均已付清；最终有5套在国土部门办理了注销登记；对3.2.3条的理解为业主断供导致合同的解除。
在一审诉讼期间，万联公司在答辩期内提出管辖权异议，认为涉案合同签订地为广州市越秀区，本案应由广州市越秀区人民法院管辖。一审法院于2015年6月15日作出（2015）中一法沙民二初字第540-1号裁定，驳回万联公司的管辖权异议申请。万联公司不服，提出上诉。本院于2015年8月7日作出（2015）中中法立民终字第233号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
一审法院认为，本案系居间合同纠纷。大一公司和万联公司签订的时代倾成（中山）项目场外销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案的争议焦点是：一、万联公司能否以该合同第3.2.3条约定为据进行抗辩；二、如不能，则万联公司应付代理费数额如何确定。
关于焦点一。根据涉案代理合同第3.2.3条之约定，只有在客户履行认购书或商品房买卖合同过程中明确以自身行为表示违约，或者该认购书、商品房买卖合同因客户或第三方之原因而被解除的，万联公司才无须向大一公司支付费用，或者将已支付费用预收回收或抵扣。反言之，如果客户在履行合同过程中不存在违约行为，或认购书、商品房买卖合同被解除与万联公司有关，则万联公司仍需按合同约定支付代理费，不得以该条款作为抗辩。本案中，双方当事人均确认大一公司主张的代理费所指向的购房交易中，客户均已完成交费义务，即在客户与万联公司的合同履行过程中，客户并不存在违约行为。即使该部分客户后来提出退房申请，经万联公司同意而双方协商解除商品房买卖合同关系，亦系基于万联公司的原因而导致商品房买卖合同被解除。该情形并不适用合同第3.2.3条的约定，万联公司仍须向大一公司支付代理费。其以该条款为据，主张其应付本案代理费共计408375.1元（41200.3元+246270.9元+120903.9元）以及另外已付的163821元的代理费应当予以减除或抵扣的理据不足，一审法院不予支持。
关于焦点二。大一公司主张截至2015年5月18日，可结算代理费用的成交金额为34404150元（1647258元+20485890元+9813948元+2457054元），按合同约定的5%代理费率，万联公司应付代理费1720207.5元。万联公司对上述数额没有异议，但称已支付明细表-2中的41162.6元、明细表-3中的205177.9元、明细表-4中的60659.5元，共计307000元，并提交付款明细表为据。大一公司亦对该表的真实性予以确认，一审法院对万联公司的辩称予以认可。但如前所述，万联公司的其他抗辩理由不能成立，其逾期未履行付款义务，构成违约，应当对其余1413207.5元代理费继续履行义务，并按双方合同约定承担违约责任。大一公司主张万联公司对逾期未付部分自可结算之次日起按银行贷款同期的一年期利率计算逾期利息，符合双方约定，于法不悖，法院予以照准。故万联公司应对其中41200.3元（82362.9元-41162.6元）自2014年12月21日起、其中819116.6元（1024294.5元-205177.9元）自2015年1月21日起、其中430037.9元（490697.4元-60659.5元）自2015年3月1日起、其中122852.7元自2015年5月19日起计算。对于大一公司超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、万联公司于判决生效之日起七日内向大一公司支付代理费1413207.5元以及逾期利息（计算方式：以41200.3元为基数自2014年12月21日起、以819116.6元为基数自2015年1月21日起、以430037.9元为基数自2015年3月1日起、以122852.7元为基数自2015年5月19日起，均按中国人民银行同期贷款的一年期利率分别清至清偿之日止）；二、驳回大一公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20552元（大一公司已预交），由大一公司负担3668元，由万联公司负担16884元（万联公司于一审判决生效之日起七日内迳付大一公司）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案系居间合同纠纷，大一公司与万联公司签订的《时代倾成（中山）项目场外销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有：一、万联公司能否以该合同第3.2.3条约定为据进行抗辩；二、万联公司已向大一公司支付的307000元是否应在代理费中予以扣减。
关于焦点一。关于万联公司根据双方合同第3.2.3条约定提出的抗辩问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，大一公司共代理销售69套房产，促成万联公司与购买者签订购房合同并已成功办理银行按揭，双方当事人对此没有异议。本院认为，上述事务中，大一公司已完成其居间义务，万联公司应当支付相应的报酬。万联公司主张其与部分购买者自愿签订了合同解除协议，根据涉案代理合同第3.2.3条之约定，应扣减相应的代理费。对此，本院认为，根据该条款的约定，只有在客户履行认购书或商品房买卖合同过程中明确以自身行为表示违约，或者该认购书、商品房买卖合同因客户或第三方之原因而被解除的，万联公司才无须向大一公司支付费用，或者将已支付费用予以收回或抵扣。反言之，如客户在履行合同过程中不存在违约行为，或认购书、商品房买卖合同被解除与万联公司有关，则万联公司仍需按合同约定支付代理费，不得以该条款作为抗辩。本案中，双方当事人均确认大一公司主张的代理费所指向的购房交易中，客户均已完成交费义务，即在客户与万联公司的合同履行过程中，客户并不存在违约行为。即使该部分客户后来再行提出退房申请，根据万联公司自述，系万联公司自愿与购买者协商解除商品房买卖合同关系，亦即基于万联公司的原因才导致商品房买卖合同被解除，该情形并不适用合同第3.2.3条约定，万联公司仍须按大一公司已完成的交易支付代理费。故，本院对万联公司的该抗辩理由不予采纳。
关于焦点二。大一公司称万联公司已支付的307000元是销售奖励金，不属于代理费，不应在代理费中予以扣除。万联公司对大一公司的主张不予认可，认为该笔费用是代理费。根据司7000《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。大一公司称该笔费用是奖励金，但是双方签订的合同中没有关于奖励金的约定，大一公司称是双方的口头约定，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定该笔费用是代理费在总代理费用中予以扣减的处理正确，本院对大一公司的上诉主张不予支持。
综上所述，大一公司和万联公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23424元，由上诉人中山市大一房地产实业投资有限公司负担5905元，由中山市万联房地产开发有限公司负担17519元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李思刚
代理审判员 钟国平
代理审判员 尹四娇
二〇一六年九月三十日
书 记 员 刘晓婷