重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初16255号
原告（反诉被告）重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地：重庆市北部新区财富大道15号，统一社会信用代码：9150000020288617XW。
法定代表人：李宁，职务：董事长。
委托代理人：黄维，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：徐丹，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被告（反诉原告）A幢1-1，注册号：500112600255848。
经营者：陈莉。
委托代理人：代集生。
委托代理人：罗沈惠，重庆捷讯律师事务所律师。
重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称渝高公司）与重庆市渝北区鑫乐百货自选超市（以下简称鑫乐超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）渝高公司的委托代理人黄维和徐丹，被告（反诉原告）鑫乐超市的委托代理人代集生和罗沈惠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝高公司诉称，2013年5月19日，原告渝高公司与被告鑫乐超市签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市××区迎宾大道××（××商业步行街）C1区负一层1号总建筑面积5942.31平方米房屋出租给被告，租期为2013年5月20日至2019年4月19日止，2015年4月20日至2016年4月19日月租金为157,174.10元，2016年4月20日至2017年4月19日月租金为164,245.45元，租金按季度交纳，于每个季度末前五日支付下个季度租金，逾期按每日千分之五支付滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。
合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但是被告从2015年10月15日起未按约支付租金，其中2015年10月20日至2016年1月19仅支付1个月租金。截止2016年8月19日，被告拖欠8个月租金共计1278606.85元，原告多次催收无果，故诉至法院，请求判令1、被告立即向原告支付2015年11月20日至2016年8月19日的租金1278606.85元；2、被告立即向原告支付滞纳金139392.24元（暂计至2016年8月19日，之后的滞纳金计算至租金付清之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告鑫乐超市辩称，原告房屋存在漏水、漏石块等严重质量问题，达不到合同使用目的，故租金不应当支付；我方从接收房屋时就无法正常经营超市，给我方带来经济损失，我方将提起反诉，要求原告赔偿损失。
反诉原告鑫乐超市诉称，鑫乐超市于2013年5月19日以人民币531万元的价格，将重庆永立普丰百货超市有限公司承租的上述房屋用于经营超市的商业性用房的经营权和使用权以及超市全部资产整体受让。同日，鑫乐超市随即与渝高公司签订了继受上述房屋的《房屋租赁合同》。
合同约定了租赁场地是用于超市的经营及配套服务，房屋存在质量问题，出租方应当承担由此产生的一切费用及给乙方造成的损失；因出租方严重违约，承租方有权要求赔偿一切经济损失，致使无法正常使用租赁场地的，承租方有权拒绝支付无法正常使用期间的租金等。
合同签订后，鑫乐超市按照合同履行义务。但是渝高公司提供的房屋却存在严重质量问题，从反诉人接受经营超市起，租赁房屋屋顶就严重漏水，屋顶垮塌，甚至出现大量建筑垃圾从屋顶漏下，导致超市大量商品全部毁损，顾客流失。鑫乐超市多次向物管公司和渝高公司反映，要求维修及赔偿等，渝高公司均不予解决。
渝高公司提供的房屋不符合合同约定的使用目的，给鑫乐超市带来巨大经济损失，故提起反诉，请求法院1、依法判决反诉人不予支付超市占用部分房屋租金（从2013年5月20日起至承租的房屋能够正常使用之前），并判决被反诉人返还已经收取的反诉人不能正常使用房屋（超市3000平方米）的租金2114550元；2、判决被反诉人向反诉人支付违约金人民币200万元；3、判决被反诉人承担反诉人收购超市的全部投入损失491万元及超市经营性损失1025686.4元和赔偿第三方人员的损失1万元。4、本诉、反诉等全部费用均由被反诉人承担。
反诉被告渝高公司辩称，鑫乐超市从2013年5月20日开始一直处于持续经营的状态，请求退还租金没有事实依据，反诉原告主张支付200万元违约金没有依据，要求我方承担收购超市的全部投入损失491万元缺乏事实依据，被告在签订合同前，已经知道漏雨的事实，仍签订了合同，应承担过错责任，而且已经超过诉讼时效，其反诉请求不应得到支持。
原告渝高公司为了证明自己的主张，向本院举示了如下证据：
1、2013年5月19日签订的房屋租赁合同，房屋产权证书，证明原告作为房屋所有人，原被签订了租赁合同，对租金等做了约定；2、明细，证明被告拖欠租金及滞纳金的计算方式，被告自2015年11月20日起，截止2016年8月19日，扣除一月免租期，被告拖欠租金达8个月共计1278606.85元，截止2016年8月19日滞纳金共计133262.4元；3、关于超市食品区顶棚漏水的联系函、关于我司租赁区漏水造成损失的联系函，证明在2012年永立普丰超市租赁期间，已存在漏水问题，但超市一直处于经营状态至今，并未受到影响；4、租赁物业平面图及超市自营区及外租区示意图、证明被告自营超市只占总面积的三分之一，而外租区占三分之二，漏雨只对自营超市部分的局部存在影响，并不会导致整个场地无法正常经营；5、附近区域超市经营收入表及请求减少租金的函件，证明被告超市经营业绩下滑并非个例，并非租赁场所漏水导致；6、原告对通风井及漏水问题进行维修施工方案（含被告签字），验收记录，证明原告已经履行了维修义务；7、录像及收银小票，证明被告所租赁场地一直处于正常经营状态，被告提出漏水导致不能正常经营目的不能成立；8、关于商请及时提供伸缩缝漏水导致损失的相关依据及完清欠租的函，证明原告履行维修义务，积极与被告协商处理合同纠纷，但是被告拒不提供损失证明，恶意拖延纠纷的解决，同时以原告不赔偿损失为由，拒付租金，证明被告以房屋漏水为由使履行抗辩权及合同目的不能实现的主张不能成立。9、通风井的整改、伸缩缝的整改竣工验收表，证明我方已经于2015年12月对通风井和伸缩缝进行了整改，2016年4月25日对伸缩缝进行了完全整改；10、报告、经营业绩统计表，证明超市业绩下滑是该片区都有的，不是因为漏水造成的；11、平面图，证明超市自营面积为1483平方米，伸缩缝也是在超市外。
被告鑫乐超市质证认为，1组证据合同真实性无异议，合同明确第3条约定租赁房屋属商业用房，用于超市等，第10.4条约定房屋主体结构出现质量或者安全问题，原告应当及时维修，并承担产生的一切费用，以及给被告造成的损失，第13条约定原告房屋应当符合国家对租赁房屋安全的规定，第16.2条因原告造成违约造成合同无法正常履行，给被告造成损失，应当赔偿被告经营损失，第16.3条对于原告违约致使我方无法正常使用经营场地，我方有权拒绝支付租金，房屋产权证真实性无异议；2组证据欠租金额及滞纳金金额数字没得意见，但不是拖欠，租金是原告同意暂停支付，计算滞纳金是没有依据的；3组证据真实性确认，但是原告明知道超市一直漏水，还要转让给不知情的我方，说明原告不负责任；4组证据不予认可，是原告单方制作；5组证据三性均不认可，达不到原告的证明目的，与本案没有关联性；6组证据验收表真实性没有异议，但不是验收，是提供施工方案的盖章，不能达到证明目的，照片是2016年3月，还未竣工，并不是施工时的照片；7组证据小票的真实性没有异议，但是达不到证明目的，不能说明我方在正常经营，事实上我方是在处理存货，录像内容真实性不予确认，只是局部摄影，不能反映事实；8组证据真实性无异议，达不到证明目的，证明原告房屋存在漏水的客观事实，租金是原告同意暂停支付，计算要求滞纳金是没有依据的。9组证据真实性无异议，但是未整改合格；10组证据及11组证据真实性及关联性均不予认可。
本院对于原告渝高公司举示的证据，对于证据4和5，证据10和证据11，由于鑫乐超市对于真实性不认可，且本院认为与本案亦无关联性，故本院不予确认。对于其余证据，鑫乐超市对真实性均无异议，本院予以确认。
反诉原告鑫乐超市为了证明其反诉请求，向本院举示了如下证据：
1、房屋租赁合同，证明双方租赁合同关系，根据合同约定，第3.1条说明租赁房屋类型是商业，用于超市及配套服务经营，合同第10.4条约定，租赁房屋的主体结构出现质量问题或者安全问题，甲方应及时维修，并应承担由此产生的一切费用及给乙方造成的损失，第13.1条甲方房屋应符合国家对租赁房屋的相关规定，第16.2条因甲方严重违约造成合同无法履行，甲方应当赔偿乙方遭受的经济损失，并向乙方支付违约金200万元，第16.3条如因甲方违约致使乙方无法正常使用租赁场所，乙方有权拒绝支付无法正常使用期间的租金，第18.1条，凡涉及合同履行的通知，任何一方接收之日起15个工作日应书面答复，否则视为函件内容表示同意等；
2、超市漏水受损现场照片、现场录像、相关新闻媒体对屋顶遗落建筑物的报道，证明租赁房屋从2013年被告接手开始就不断出现漏水，漏建筑垃圾，屋顶出现大块落石，臭水等情形，导致被告无法正常经营遭受巨大损失；
3、新乐超市从2013年起向原告及物管公司提交的多份反映超市屋顶大面积漏水、臭气等情况说明，索赔函，证明2013年开始，鑫乐超市多次向渝高公司反映、要求维修，赔偿损失，渝高公司接到函后却一再拖延，拒不答复；
4、物管公司对鑫乐超市反映事实的回函及组织包括原被告在内的相关人员协调的会议记录，证明渝高公司已经承认从2013年起鑫乐超市承租的房屋主体结构确实存在严重的质量问题，给鑫乐超市造成巨大的损失，多次处理，仍无法得到处理；
5、渝高公司聘请的三方机构对被告承租的超市屋顶进行维修改造的工程确认书，工程验收表，证明2015年12月20日渝高公司才聘请专业施工人员对超市屋顶的漏水问题进行防水改造，改造工程包括：开挖混凝土垫层及回填土方，新增防水及排水沟，回复石材等，因此该工程是巨大的，因此可见承租房屋质量问题严重导致鑫乐超市根本不可能正常经营使用；
6、资产转让合同及判决书，证明接收超市所花费的500万真实性，被告为经营超市，早已血本无归，我方是2013年4月开始接手经营，有一个月免租期未签到合同里面，接手前也不知道房屋有漏水等质量问题；
7、超市经营损失遗损表，收银机凭据，证明经营损失1025686.4元，机器物件损失14200元，从2013年逐步经营额越来越少，导致后来全部亏损。
8、现场视频，证明房屋存在质量问题，现在还在漏水。
9、赔偿其他人员的依据，我方已将证据提交给了反诉被告，证明被告为原告垫付给第三方的损失，应当由反诉被告承担。
10、证人曾某、陶某、胡某的证言，证实鑫乐超市漏水，超市无法正常经营的事实，原告存在严重的违约，应当承担违约责任，赔偿我方的经营损失。
反诉被告渝高公司质证认为，1组证据真实性不予确认，不能达到证明目的，合同10.4条约定被反诉人有维修义务，我方已经维修，并且不能证明其损失为多少，合同16.2条是在合同解除的情况下赔偿，合同8、9页真实性不予确认，合同16.3条不能达到证明目的，是个履行抗辩权的约定，在合同履行过程中，反诉原告并未行使履行抗辩权，故无权要求退还已经支付的租金，18.1条反诉被告没有收到变更及解除合同的通知，其他文件不属于条款约束的类型；
2组证据照片真实不予确认，没有关联性，不能看出漏水时间，地点等，可以看出被告在正常经营，电视630报道第一段录像视频不予认可，时间不能确认，即使是真实的，也不能证实超市一直都是这个情况，第二个视频是第三方施工造成的，与我方无关，并且时间发生是在本案诉至法院之后；
3组证据2013年6月9日、2013年10月5日、2014年5月4日的函情况说明真实性关联性不予认可，我方没有签收，2015年9月15日函件证明目的不予认可，反诉原告主张2013年发生8次漏雨但是并未举示证据证实，2014年只陈述了只有3次，2015年只有1次，证明目的不予认可，即使陈述属实，只有几次漏水的情况。不能证实2013年到2015年每一天都不能正常经营的事实，反诉人自述开业时间与我方时间不一样，说明反诉人在开业前就知道超市漏水，即使反诉人陈述属实，反诉人也应当承担过错，不能证明反诉人实际损失情况，也没有提供相应的证据证实，2015年10月19日情况说明，不能达到反诉目的，反诉人没有举示证据证明商场漏雨等情形，2015年10月23日情况说明也不能证明漏雨等目的，2016年1月12日情况说明真实性关联性均不认可，不是反诉被告签收的，2016年1月23日函件，反诉人陈述的不予认可，2016年7月6日函件我方不予认可，不能达到反诉原告的证明目的；
4组证据回函真实性关联性不认可，不是我司作出的，我方也没有收到过，也不能证实被告每一天都不能正常经营，会议纪要是复印件真实性不予认可，即使是真实的，内容来看被告知道接房前房屋漏水的事实，反诉原告要求不予认可；
5组证据真实性认可，只能证实反诉被告进行维修义务，整改位置是超市外；
6组证据资产转让合同清单是复印件，真实性关联性均不认可，清单并未经过本案反诉被告的确认，与我方没有任何关系，判决书真实性认可，但不能证实反诉原告的投入。
7组证据遗损表真实性关联性不予认可，即使是真实的，主张的是2014年至2015年的损失，而反诉原告所述2013年漏雨最多，说明经营损失与漏雨没得多大关联。
8组证据反诉被告已经在2015年、2016年完成了整改，不光反映了有少量漏水，也证明了超市在正常经营。
9组我方不予确认。
10组证据证人证言真实性不予认可，鑫乐超市的员工证言有矛盾，本案中证人没有提前申请，我方请求法院对此证据不予采信，证人身份也存在疑点。
本院对于鑫乐超市举示的证据，对于7组证据遗损表，渝高公司对真实性不予认可，本院认为系鑫乐超市单方制作，亦无其他证据佐证该遗损表的客观性及真实性，故本院不予确认。对于9组证据，因没有证据且渝高公司予以否认，故本院不予确认。对于其他证据，虽然渝高公司对真实性有异议，但是证据之间能相互印证，故本院予以确认。
通过原告（反诉被告）、被告（反诉原告）举示的证据，并结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：
2011年3月9日，渝高公司与案外人重庆永立普丰百货超市有限公司（以下简称永立普丰公司）签订房屋租赁合同，约定永立普丰公司承租渝高公司所有的位于重庆市××区迎宾大道××区××号总建筑面积5942.31平方米房屋，作为经营超市用途。
2013年3月26日，永立普丰公司与鑫乐超市签订资产转让合同，约定永立普丰公司以500万元的价格，将位于重庆市九龙坡区迎宾大道33号C1区负一层总建筑面积5942.31平方米房屋的使用权、超市经营权及超市整体资产转让给鑫乐超市。
2013年5月19日，渝高公司与永立普丰公司、鑫乐超市签订解除与永立普丰公司签订的租赁合同协议，三方约定，渝高公司与永立普丰公司的房屋租赁合同解除，该房屋由鑫乐超市承租并签订新的房屋租赁合同。
2013年5月19日，渝高公司与鑫乐超市签订《房屋租赁合同》，约定渝高公司将位于重庆市××区迎宾大道××（××商业步行街）C1区负一层1号总建筑面积5942.31平方米房屋出租给鑫乐超市，作为经营超市和配套服务所用。房屋租金按照5942.31平方米计算，每平方米每月24.34元，并按年4%递增。租期为2013年5月20日至2019年4月19日止。其中2015年4月40日至2016年4月19日月租金为157,174.10元，2016年4月20日至2017年4月19日月租金为164,245.45元。
合同还约定租金按季度交纳，于每个季度末前五日支付下个季度租金，逾期按每日千分之五支付滞纳金。
合同9.1.1条约定，房屋按照现状交房；
合同10.4条约定，房屋主体结构出现质量问题或安全问题，渝高公司应当及时维修；若渝高公司未及时维修，鑫乐超市有权自行组织维修，渝高公司承担一切费用及给鑫乐超市造成的损失；
合同第13.1条约定，渝高公司所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；
合同第16.2条约定，因渝高公司严重违约造成合同无法履行的，鑫乐超市有权提前解除合同，渝高公司应当赔偿鑫乐超市遭受的经济损失，并支付违约金200万元；
合同第16.3条约定，如因渝高公司违约致使鑫乐超市无法正常使用租赁场地的，鑫乐超市有权拒绝支付无法正常使用期间的租金；
合同第18.1条约定，凡涉及合同履行中一切变更、解除、通知，双方均应当采取书面形式，任何一方应于接到对方函件之日起15个工作日内作出书面答复，否则视为同意。
双方还对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，渝高公司将房屋交付给鑫乐超市使用，永立普丰公司亦将超市交付给鑫乐超市。鑫乐超市将房屋中间约3000平方米房屋面积用于自营超市，其余面积除过道外，用于对外向个体租户转租。
经营中，从2013年5月19日至2016年4月25日，鑫乐超市自营超市部分有漏水及漏小石块的的情况。鑫乐超市曾与物业管理公司及渝高公司反映该情况并要求维修整改。但直至2015年11月16日，渝高公司才设计出维修方案，至2016年4月25日，维修工程方才竣工。在这期间，鑫乐超市自营超市及转租面积仍在经营。
鑫乐超市按照合同约定的付款时间向渝高公司支付了2013年5月19日至2015年11月19日的租金共计4，188，437.3元后，以房屋漏水为由未支付租金至今，其中拖欠2015年11月20日至2016年8月19日期间的租金为1，278，606.85元。
审理中，反诉原告鑫乐超市要求法院现场勘查及进行房屋质量检测，本院认为原、被告双方举示的证据已经能够充分证实房屋状况及经营状况，本院已经在上述事实中予以确认，故本院认为没有现场勘查及房屋质量检测的必要。
以上事实，有房屋租赁合同、照片及视频资料、往来函件、工程确认书及验收表、证人证言及双方当事人陈述等证据载卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。
本院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定及诚实信用原则履行合同。针对原告的诉讼请求及被告的答辩意见，以及反诉原告的诉讼请求及反诉被告的答辩意见，并结合双方举示的证据，根据法律规定、交易习惯及生活经验，本院对如下焦点问题进行认定：
一、鑫乐超市是否应当向原告支付2015年11月20日至2016年8月19日期间的租金？本院认为，在维修工程竣工后，鑫乐超市应当全额支付租金，因为维修工程竣工后，渝高公司出租的房屋即应当被视为系符合鑫乐超市使用目的的，鑫乐超市应当按照合同约定全额支付租金。在维修工程竣工前，超市存在漏水及石块的情况，虽然超市仍然能够经营，但是超市房屋毕竟存在质量问题及不安全因素，这不完全符合租赁合同约定的房屋使用目的，故应当减少租金。虽然存在漏水及石块的情况，但并未造成鑫乐超市无法使用房屋的情况，因为自营超市及转租部分仍然在经营，且漏水及石块部位主要在自营超市部分，既未造成无法经营的状况，也未造成无法使用租赁房屋的状况，更未造成合同无法履行的状况，故鑫乐超市应当支付减少后的租金。2015年11月20日至2016年8月19日，鑫乐超市公司共计未付租金1，278，606.85元，其中2015年11月20日至2016年4月19日欠租金额为785870.5元，2016年4月20日至2016年8月19日欠租金额为492736.35元（2016年4月20日至2016年5月19日免租一个月）。维修工程竣工时间为2016年4月25日，经双方协商确定竣工日为2016年4月20日。故在维修竣工日后，即2016年4月20日至2016年8月19日，鑫乐超市应当全额支付租金为492736.35元；对于维修竣工前的未付租金785870.5元，本院考虑到超市存在漏水及漏小石块的情况，本院认为应当减少租金。对于减少的幅度，考虑到漏水及漏小石块的区域主要在鑫乐超市自营超市部分3000平方米以内，且超市一直在营业，其余约2000平方米在转租的现状，本院酌情认定减少的幅度为10%，即78587.05元（785870.5×10%）。故鑫乐超市对于维修竣工前的应付租金为707283.45元（785870.5元-78587.05元）。鑫乐超市应当支付2015年11月20日至2016年8月19日期间的租金共计为1200019.8元（492736.35元＋707283.45元）。故对于渝高公司要求支付租金的请求，本院调整后予以支持。对于反诉原告鑫乐超市要求不予支付该租金的请求，基于以上分析，本院不予支持。
二、对于2015年11月20日至2016年8月19日期间的未付租金，鑫乐超市是否应当支付滞纳金。本院认为，由于超市房屋存在漏水及漏石块的情况，且鑫乐超市一直在要求渝高公司维修，渝高公司从2013年5月19日一直拖至2015年11月16日才设计出维修方案，至2016年4月25日才竣工。故在维修竣工前，鑫乐超市有权主张先履行抗辩权，即要求渝高公司维修好以后再支付租金，虽然合同也约定了鑫乐超市可以自行维修，但是鑫乐超市有权选择是自行维修还是要求渝高公司维修。故本院认为鑫乐超市未付租金的行为，系主张先履行抗辩权的行为，不存在故意拖欠租金的行为，故对于渝高公司要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。
三、鑫乐超市能否要求退回渝高公司已经收取的2013年5月19日至2015年11月19日的不能正常使用房屋面积（超市3000平方米）的租金2114550元的问题。本院认为，合同当事人双方应当根据诚实信用原则善良地履行合同。虽然鑫乐超市已经完全支付了2013年5月19日至2015年11月19日的全部租金4188437.3元，但是这并不意味着渝高公司可以收取该租金而不履行维修房屋的义务。2013年5月19日至2015年11月19日长达两年半的时间，虽然鑫乐超市多次要求渝高公司维修，但是渝高公司均怠于维修和未积极解决问题，且该期间超市一直存在漏水及漏石块的状况，故对于该期间的超市房屋，鑫乐超市并未完全地按照合同约定得到房屋的使用价值，根据权利义务相一致的原则、公平原则及诚实信用原则，由于鑫乐超市未完全得到房屋的使用价值，故其支付的房屋租金应当相应减少，以使支付的租金和得到的房屋使用价值相匹配。考虑到超市房屋存在漏水漏石块的情况，本院认定该期间的租金应当减少支付。同时，漏水及漏石块的面积主要在超市自营部分，鑫乐超市仅主张退回该部分的租金，有一定的合理性，但是在这期间，自营超市仍然在经营，存在继续使用该超市房屋经营的情况，故全额退回该部分面积的租金与事实和情理不符。本院综合考虑以上情况，酌情认定渝高公司应当退还鑫乐超市的租金为已经支付的全部租金的10%，即418843.73元（4188437.3元×10%）。故对于反诉原告鑫乐超市的该项请求，本院调整后予以支持。
四、渝高公司是否存在违约行为，是否应当向鑫乐超市支付违约金人民币200万元的问题。本院认为，根据合同约定，渝高公司并未构成违约。合同第13.1条约定，渝高公司所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；合同第16.2条约定，因渝高公司严重违约造成合同无法履行的，鑫乐超市有权提前解除合同，渝高公司应当赔偿鑫乐超市遭受的经济损失，并支付违约金200万元；合同第16.3条约定，如因渝高公司违约致使鑫乐超市无法正常使用租赁场地的，鑫乐超市有权拒绝支付无法正常使用期间的租金。以上是鑫乐超市主张渝高公司违约的合同依据。本院认为，渝高公司对于维修义务，虽然存在怠于履行的情况，但是最终还是履行了维修义务，因此不构成以上关于违约的约定。对于怠于履行的后果，本院在前面关于租金减少和退回部分已经做出分析和处理。故渝高公司存在怠于履行义务的情况，但是不存在违约情况。且合同约定的是造成合同无法履行的情况，但事实上无论是鑫乐超市的自营超市部分，还是转租部分，均在经营，故不存在合同无法履行的情况。故对于反诉原告鑫乐超市主张违约金200万元的请求，本院不予支持。
五、鑫乐超市收购超市的全部投入损失491万元及超市经营性损失1025686.4元和赔偿第三方人员的损失1万元的问题。
1、对于鑫乐超市的投入491万的赔偿问题。对于鑫乐超市以500万元收购永立普丰公司超市的事情，渝高公司作为超市场地的提供方和出租方，没有违反合同约定将超市房屋收回或者不予出租，在鑫乐超市收购永立普丰公司超市以后，渝高公司按照约定将房屋出租给鑫乐超市以经营超市，故渝高公司关于鑫乐超市收购并经营超市的事情上，尽到了房屋出租方的义务，不存在违约行为，不承担鑫乐超市收购永立普丰公司超市所产生的责任。且鑫乐超市的收购投入500万元，包括了超市经营权及超市整体资产，目前该超市的经营权及超市资产均存在，且由鑫乐超市控制，渝高公司没有侵害其超市经营权及超市资产的行为，故对于鑫乐超市主张其超市投入损失491万元的请求，本院不予支持。
2、对于收购后的经营损失1025686.4元的问题。本院认为根据鑫乐超市提供的证据，即经营损失遗损表，由于该表系鑫乐超市单方制作，也无其他证据佐证，故本院没有采信该证据。且经营损失存在多种可能，如经营方式问题及消费者人流量的变化及社会消费水平及经济状况变化等多种因素，故鑫乐超市没有证据证明其经营损失的存在，也没有证据证明损失全部因渝高公司造成。即使该损失存在，也无法认定该损失就是完全因渝高公司提供的超市房屋漏水漏石块所致。另外，对于其超市漏水漏石块对鑫乐超市的影响问题，本院在租金部分已经予以减少，其减少的租金虽然是因房屋漏水漏石块未达到合同约定的房屋状况，但客观上对鑫乐超市可能产生的经营损失也能起到弥补作用。故对于反诉原告鑫乐超市主张超市经营性损失1025686.4元的请求，本院不予支持。
3、赔偿第三方人员损失1万元的问题。鑫乐超市反诉称，因漏雨漏石块造成第三方损失1万元，其证据已经交给渝高公司，故当庭无法提交，渝高公司对此予以否认。本院认为，鑫乐超市应当对自己的主张向法院提供证据，鑫乐超市未向法院提供证据，且渝高公司对该项事实也予以否认，故本院无法认定该事实，对于反诉原告鑫乐超市该项请求，本院不予支持。
综上，鑫乐超市应当支付渝高公司租金1，200，019.8元，渝高公司应当返还鑫乐超市租金418，843.73元，折抵后，鑫乐超市应当支付渝高公司781，176.07元。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）重庆市渝北区鑫乐百货自选超市于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付781，176.07元。
二、驳回原告（反诉被告）重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）重庆市渝北区鑫乐百货自选超市其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费99722元由原告（反诉被告）重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司承担29722元，被告（反诉原告）重庆市渝北区鑫乐百货自选超市承担70000元（该费用重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司已经向本院预付17561元，重庆市渝北区鑫乐百货自选超市已经向本院预付82161元，折抵后重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市渝北区鑫乐百货自选超市支付12161元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决书生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 廖海清
人民陪审员 杨 莉
人民陪审员 范丽娜
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 陈海兰