浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第2263号
原告：姜燕飞，女，1981年1月7日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：程剑锋，浙江商城天马律师事务所律师。
被告：汤芳虎，男，1970年12月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：虞翔，浙江义元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凯丽，浙江义元律师事务所实习律师。
被告：金华江浙苏宁云商商贸有限公司，住所地：金华市八一南街458号金发广场1-3楼。
法定代表人：卞农，董事长。
委托代理人：郑怡，浙江泽厚律师事务所律师。
原告姜燕飞为与被告汤芳虎、被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员季文超适用简易程序独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。后因金华江浙苏宁云商商贸有限公司与汤芳虎租赁合同纠纷本院正在审理中[（2015）金义民初字第2010号]，本案中止审理。后恢复审理，原告姜燕飞的委托诉讼代理人程剑锋、被告汤芳虎及其委托诉讼代理人虞翔、被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司的委托诉讼代理人郑怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜燕飞诉称，第二被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司在义乌办有分公司即义乌稠州北路店，第二被告将位于稠州北路8号的部分房屋转租给第一被告，而第一被告又将转租的房屋进行加价转租。原告看到第一被告的租赁广告后与其进行协商，并确定其有租赁权后与其签订了房屋租赁合同，准备开办幼小教育，并一次性交纳了三年租金30万元和保证金33000元。合同签订后原告与上海棒棒贝贝教育咨询有限公司于2014年10月18日签订了加盟合同，并支付了加盟费等共计人民币18.6万元。随后原告在进行装修并拟开展招生试营业前却被第二被告以第一被告未向其交纳租金为由阻止，并进行封堵通道及停水停电停电梯。原告无奈找第一被告要求处理，但第一被告对此不管不问。后二被告因房屋租赁进行了诉讼，但诉讼结果至今也未告知原告。原告一直未能对租赁房屋行使权利，更无法进行招生营业。由于二被告的行为客观上使原告无法实现合同目的，同时也给原告造成了极大的财产损失，为此原告诉至贵院，诉请：一、判令立即解除原告与第一被告于2014年9月18日签订的房屋租赁合同；二、要求第一被告返还租金及保证金333000元及其他损失18.6万元整，共计51.9万元整。三、由第二被告对上述第二项请求承担连带清偿责任。
被告汤芳虎辩称，针对第一项诉请，第一被告不同意解除双方房屋租赁合同，不存在解除房屋租赁合同的事由。第二项诉请，原告要求返还33万元租金和保证金没有依据。退一万步讲，本案合同解除，第一年的租金是不应当返还的。至于损失18.6万元，是原告加盟费用，经营地点变更后，加盟的权利还是存在的，不是第一被告造成的损失。事实理由部分，其他是没有意见，本案第一被告和第二被告之间的房屋租赁合同纠纷，已经由义乌市人民法院受理，案号为（2015）金义民初字第2010号，目前仍在审理过程中。原告和第一被告履行房屋租赁合同过程中，确实由于其它原因发生了第二被告封堵通道和停水停电停电梯事件，如果原告因此造成损失，被告认为，原告应当以侵权案由向侵权行为人第二被告主张权利。补充一点，第二被告四楼的房屋出租的时候，第二被告整个楼没有门窗、没有水电、没有消防措施，原来是宾馆结构，都有隔墙，原告来承租房屋的时候，提出一个要求，要把整个楼层所有的墙壁全部打通，拆除废料全部要清运，由我方负责，中间我方为了拆除和清运花费了将近5.5万元的费用，楼层内由于没有安装消防设施以及消防管道等，后来由我方委托相关施工单位设计施工，总计花费8万元左右。这块费用由我方支付的。
被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司辩称，原告要求第二被告承担连带清偿责任没有事实法律依据，根据第一被告、第二被告签订的合同6.2条的规定，未经第二被告同意，第一被告不得转移、转让、转租、分租、特许他人使用租赁场地，不得利用租赁场地与第三方进行合作、承包、联营或其他方式的合作，否则视为乙方违约。本案中第二被告并没有出具给第一被告允许第一被告转租的书面意见，因此原告与第一被告签订转租协议无效，原告的损失应当向第一被告主张。即使转租有效，第一被告与第二被告的房屋租赁合同于2014年12月5日解除，解除原因是签订合同以来第一被告，没有按约缴纳保证金10万元和水电费7707元。第二被告完全按照签订的合同进行停水停电，并且合法解除合同。原告与第一被告签订合同，向第一被告缴纳的房租，应向第一被告主张权利。主合同解除，原告与第一被告之间的租赁合同亦随之解除。而原告与第一被告签订租赁合同，向第一被告缴纳房屋，因此应当向第一被告讨回租金和损失，这一切与第二被告无关。第一被告一直未支付保证金的10万元及水电费7707元，第二被告于2015年7月14日向贵院提起诉讼，要求解除与第一被告的租赁合同，并要求第一被告支付尚拖欠的租金、水电费及违约金。该案在审理中。对于第一被告辩称与第二被告的租赁合同解除的原因在于第二被告，违约方是第二被告这点，也是没有任何事实和法律依据的。对于第一被告所说的消防手续问题，其一原告在诉请中从未提到该问题，其二根据第二被告与第一被告的租赁合同第6.1条约定“汤芳虎所租用场地仅限经营项目为办公，汤芳虎对租赁场地实现其租赁目的负有调查、论证义务，汤芳虎承诺已全面了解租赁场地性质及周边情况，若因此致本合同无法履行，汤芳虎自行承担责任，保证金不予退还。”而合同签订后，第二被告就将所有真实有效的与租赁有关的材料交于汤芳虎，其中包括第二被告与义乌市公共资产管理中心签订的租赁合同及案涉房屋房产证、土地证等，该土地证中已明确写明了房屋地类（用途）为机关团体用地，第二被告从未隐瞒任何事实。这点可以在汤芳虎于2015年2月2日以此理由起诉第二被告的开庭笔录中予以证明，该案汤芳虎于开庭后申请撤诉。此外，同处同一幢大楼的第二被告及处于9至13层的汉庭酒店都已同样地材料办理出了消防手续，因此对于汤芳虎的辩称是无任何事实与法律依据的。汤芳虎才是租赁合同的违约方。综上，即使转租协议有效，根据合同相对性原则，原告应向第一被告主张，与第二被告无关。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
证据1、房屋租赁合同一份（原件），证明原、被告之间租赁的相关事实。
证据2、收款收据及转账凭证三份（原件），证明原告已缴纳了房屋租金及保证金的事实。
证据3、转租申请一份、关于转租申请的批复一份（均系复印件），证明第一被告以此批复骗取原告信任并与其签订合同的事实。后原告补充针对骗取，是因为第二被告否认同意第一被告转租房屋。
证据4、棒棒贝贝加盟合同一份（原件），证明原告基于租赁合同确定后与第三方签订了加盟合同准备开办幼儿教育的事实。
证据5、发票及转账凭证三份（原件），证明原告支付了加盟费的事实。
证据6、照片3份，证明第二被告封堵了租赁房屋通道及现状的事实。
证据7、原告申请法院调取的（2015）金义民初字第177号、233号及2010号案卷各一份，证明第一被告和第二被告之间因为房屋租赁纠纷不断，导致原告合同目的无法实现。2010号案卷开庭笔录中第一被告确认租赁合同解除。
被告汤芳虎对原告提供的证据质证认为：
证据1至5均无异议。补充一点，不存在骗取的问题。当时签订房屋租赁合同，第一被告也出示了第一、二被告签订的租赁合同，第二被告也是允许第一被告转租的。
证据6照片无异议，是第二被告所为。目前现状无法确认，因为房屋实际控制人不是第一被告。
证据7是原告申请法院调取的案卷，有诉讼不等于合同无法实现。不能达到原告证明目的。
被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司对原告提供的证据质证认为：
证据1三性无异议，但是第二被告并未出具书面的同意第一被告转租的文件，合同应当无效。
证据2支付凭证，苏宁并不知情，不予质证。
证据3的真实性无异议，是义乌市公共资产管理中心与苏宁的租赁合同对于转租事项进行的说明，该批复可以证明苏宁获得转租权利，公共资产管理中心也同意第一被告可以部分转租。但是根据苏宁和第一被告的合同约定，其转租还需要苏宁的书面同意，这是苏宁对转租方的监督和管理。第一被告并未取得苏宁的书面同意将房屋出租给原告，该转租无效。
证据4加盟合同无异议。
证据5的真实性无异议，仅凭证据5无法证明棒棒贝贝公司收到该笔款项。
证据6真实性有异议，但是无法证明是涉案租赁房屋，即使是涉案房屋，即使苏宁进行了如此操作，也是基于苏宁与第一被告租赁合同的约定，属于合法措施。
被告汤芳虎未向本院提供证据。
被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司为证明自己主张，向本院提供证据如下:
证据1、场地租赁合同一份，证明两被告之间的房屋租赁合同。11.3、12.2条因为第一被告违约行为，第二被告有权停水停电，有权解除合同。6.2条合同，第一被告不能转让转租租赁物，否则视为第一被告违约。
证据2、催款函复印件一份，证明苏宁在2014年9月16日要求第一被告支付所拖欠的租金和保证金47.5万元，
证据3、电费交费通知函复印件一份，证明要求第二被告于2014年10月21日要求第一被告支付拖欠的电费。
证据4、关于义乌市稠州北路8号楼4-7层项目解除租赁合同的通知函复印件一份，证明苏宁已于2014年12月5日向第一被告发函解除租赁合同。
证据5、汤芳虎回函复印件一份，证明第一被告同意解除5-7层房屋，但不同意解除第四层房屋。
证据6、银行打款明细一份，证明汤芳虎从未按合同约定缴纳保证金10万元，也从未按时交纳租金，至今仍拖欠租金和水电费。
以上证据2、3、4、5原件在（2015）金义民初字第2010号案件中。
原告对被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司提供的证据质证如下：
证据1、2、3、4、5的真实性需要第一被告来确认，我们对这个情况不清楚。
证据6真实性无异议。
被告汤芳虎对被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司提供的证据质证如下：
证据1合同真实性无异议，证明对象有异议，这份合同不能证明第一被告存在违约行为。从这份合同来看，虽然双方约定如果第一被告有违约，苏宁有权采取停水停电措施，没有约定有违约行为可以封堵通道。
证据2、3、4的真实性有异议，第一被告没有收到过类似的函或者通知。
证据5的真实性无异议，很明确，第一被告不同意解除第四层房屋，也就是本案讼争的房屋，4楼有两家机构，原告还有一家培训机构，为了确保原告的权利，第一被告不同意解除。第一、二被告之间就第四层的房屋租赁协议没有解除。
证据6真实性无异议，达不到第二被告没有按照合同约定支付保证金以及拖欠水电费的证明目的。
本院调取了（2015）金义民初字第2010号民事判决书及（2016）浙07民终1420号民事判决书各一份。证明两被告之间的租赁合同纠纷已经一、二审判决。
经审理查明，2014年6月16日，两被告签订了《场地租赁合同》一份，双方约定：承租场地为义乌市稠州北路8号4-7层区域；租赁期限自2014年7月1日起至2021年12月31日至，共计7年零6个月。装修优惠期自2014年7月1日起至2014年9月30日；场地租金为100万元/年，租金包含综合管理费，从第二个租赁年度起，租金标准按3%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增，合同最后一期2021年7月1日至2021年12月31日期间按上一期租金标准计算；租金采取“先付后租”的方式按半年一次支付；在合同签订的10个工作日内，乙方向甲方支付首期租金50万元；以后每个租赁期，乙方提前半个月向甲方缴纳下个租赁期租金；甲方在收到租金后10个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具相关票据；2014.7.1-2015.6.30期间的租金750000元，分别于2014年7月14日支付375000元，于2014年12月15日支付375000元；本合同签订的同时，租方一次性向出租方交纳保证金10万元，作为履行本合同的保证；租赁期内，租方必须按本合同约定的时间足额向出租方支付租金及其他所有费用（含保证金）；如延迟支付租金及其他费用，需按未交费用每日1%的标准向出租方支付延迟付款违约金；延迟15天，出租方有权采取停水停电等措施；延迟达一个月的，视为租方违约，除租方承担违约责任外，出租方还有权解除本合同；由于租方原因解除合同时，租方应向出租方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且出租方有权解除本合同；双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，双方可以协商解决，协商不成的，双方均可向人民法院起诉要求确认解除合同的效力。合同签订后，被告汤芳虎向金华江浙苏宁云商商贸有限公司共计转账人民币365000元。2014年12月5日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司向被告汤芳虎送达关于义乌市稠州北路8号楼4-7层项目解除租赁合同的通知函。2014年12月22日，被告汤芳虎向原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司送达上述解除函的回复：“要求第四层继续履行房租合同，同意5-7层退房解约。不同意解除全部房屋租赁合同。”后金华江浙苏宁云商商贸有限公司向本院提起诉讼。经本院（2015）金义民初字第2010号民事判决书及金华市中级人民法院（2016）浙07民终1420号民事判决书判决，确认金华江浙苏宁云商商贸有限公司与汤芳虎于2014年6月16日签订的《场地租赁合同》已解除；汤芳虎于判决生效后十日内向金华江浙苏宁云商商贸有限公司支付租金1万元；汤芳虎于判决生效后十日内向金华江浙苏宁云商商贸有限公司支付违约金10万元。
2014年8月5日，被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司向房东义乌市资产管理中心申请转租给被告汤芳虎，并同意被告汤芳虎进行部分转租。义乌市资产管理中心于当日批复表示同意。2014年9月18日，原告与被告汤芳虎签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为义乌市稠州北路8号五层半层（面积为400平方米）；租赁期限自2014年10月18日起至2017年10月17日至，共计三年；租金为42万元/叁年，如在合同签订时一次性付清租金，则租金为30万元/叁年；承租方在签订合同时一次性交纳人民币33000元，作为履约保证押金及设施水电费；双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，双方可以协商解决，协商不成的，双方均可向人民法院起诉要求确认解除合同的效力。合同签订后，原告支付给被告汤芳虎租金30万元及保证金33000元。此后原告进行了装修。后因两被告发生纠纷，原告方施工人员不能通行并被停水停电停电梯。后停工至今。
本院认为，原告与被告汤芳虎签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且经被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司同意，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有约束力。因两被告发生纠纷，致原告不能装修并使用房屋，合同无法履行，故原告要求解除双方于2014年9月18日签订的《房屋租赁合同》的诉请本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。原告未使用租赁房屋，被告汤芳虎收取的租金及押金应予返还。被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司同意转租并在发生纠纷后阻止原告装修，对返还租金、押金应承担连带清偿责任。原告要求被告赔偿损失的诉请证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告与被告汤芳虎于2014年9月18日签订的房屋租赁合同；
二、被告汤芳虎于本判决生效后十日内返还原告姜燕飞租金及保证金333000元。
三、被告金华江浙苏宁云商商贸有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任。
四、驳回原告姜燕飞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4495元，由原告负担1495元，由被告汤芳虎负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 季文超
二〇一七年四月十日
书记员 骆健雄