西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初2884号
原告杨奇，男，1987年9月18日出生，汉族，中国移动股份有限公司陕西省分公司职工。
委托代理人向波，陕西赢弘律师事务所律师。
委托代理人介晓敏，陕西赢弘律师事务所律师。
被告陕西杨家置业有限公司。住所地：西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。统一社会信用代码91610000667999182X。
法定代表人李志辉，监事。
委托代理人李越，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。
原告杨奇与被告陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨奇的委托代理人向波、介晓敏，被告杨家公司的委托代理人郭燕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨奇诉称，2011年9月17日，其与被告签订《红星·美凯城房屋员工内部认购协议书》，约定其购买红星美凯城4号楼4单元13层D号房屋，之后向被告支付104587元。2013年12月28日双方签订补充协议，被告承诺2013年9月30日前取得商品房预售许可证，否则每逾期满30日支付已付房款1%的违约金；同时被告承诺2013年9月底交付房屋，如未按期交付，自2013年10月1日起至实际交付日被告按日支付已交房款万分之1的违约金。实际履行中，被告2014年3月18日才取得商品房预售许可证。2014年8月18日其与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告应当在2014年3月31日之前交付房屋，如未按期交付，应当自2014年4月1日起按日支付已交房款万分之1.1的违约金。至今被告未交付经验收合格的商品房，故诉至法院要求被告：1、支付2013年10月1日至房屋验收合格之日的逾期交房违约金（暂计至2016年3月21日为22225.67元）、支付延期取得商品房预售许可证的违约金5888.25元，共计28113.92元；2、承担本案诉讼费。
被告杨家公司辩称，其与原告签订《商品房买卖合同》时约定2014年3月31日之前交付房屋，当时商品房尚未建成，原告应当知道该约定不能实现；2014年12月底商品房已经分户验收合格，原告迟延首领房屋，不应追究其逾期交房的违约责任。其与原告签订的《商品房买卖合同》中未约定延期取得商品房预售许可证其应�担违约责任，原告向其主张该违约金没有依据。另，原告提供的《致歉书》内容及落款处印章模糊不清，其不予认可，即使《致歉书》真实有效，原告据此主张延期取得商品房预售许可证违约金和逾期交房违约金已经超过两年诉讼时效，丧失了胜诉权，故要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年9月17日，原告认购被告开发建设的红星美凯城4号楼1单元4层A1号商品房一套，并支付购房款103654元。2013年12月28日原、被告签订补充协议一份，被告承诺2013年9月30日之前取得《商品房销售许可证》（商品房预售许可证），如未按期取得，每满30日支付已交房款1%的违约金；被告同时承诺2013年9月底交付商品房，逾期不超过60日或者超过60日原告不解除合同的，被告按日支付已交房款万分之1的违约金。2014年3月18日，被告取得4号楼商品房预售许可证。2014年8�9日，被告为原告开具104587元的购房款收据一张。2014年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的红星美凯城第4幢1单元4层10402号商品房，建筑面积59.39平方米、总房款为324587元，原告应于2014年8月18日前支付首付款14587元，剩余22万元办理按揭贷款；被告应于2014年3月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房不超过60日按日支付原告已交房款万分1的违约金，超过60日且原告不解除合同的，从约定的交房次日起被告按日支付原告已交房款万分之1.1的违约金至实际交付之日等。2014年11月11日原告银行按揭贷款办理成功。2014年12月30日，本案所涉商品房被告组织建设、监理、施工、分包单位分户验收合格。2015年1月24日，原告接收了商品房。2016年3月31日原告诉至本院要求被告支付延期取得商品�预售许可证违约金及逾期交房违约金。
审理中，原告主张应以被告取得竣工验收备案表为商品房验收合格的标准；被告坚持其分户验收合格即符合合同约定的交付条件。原告表示其向被告主张过违约金但未提供证据证明。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
以上事实，有补充协议、银行凭证、收款收据、《商品房买卖合同》、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的补充协议及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。关于商品房交付标准问题，依照《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》的相关规定，商品房竣工验收合格后方可交付使用，且建设单位应当在工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位竣工验收过程中有违反国家关于建设工程质量管理规定的行为的责令停止使用，重新组织竣工验收，故应以被告取得竣工验收备案表为商品房达到交付条件的标准。依据补充协议及《商品房买卖合同》，被告延期取得商品房预售许可证及逾期交房应向原告支付违约金。被告承诺2013年9月30日之前取得商品房预售许可证，但实际取得时间为2014年3月18日，自2013年10月1日起原告应知道其权利受到侵害，但原告直至2016年3月31日起诉距被告实际取得商品房预售许可证已超过两年，故被告关于延期取得商品房预售许可证违约金已超过诉讼时效的抗辩成立，原告主张延期取得商品房预售许可证的违约金，本院不予支持。2013年10月1开始被告逾期交房，此时起原告应知道其权利�到侵害，但原告2016年3月31日方起诉主张权利，因原告无证据证明其向被告主张支付过违约金，故2013年10月1日至2014年3月31日的违约金已过诉讼时效（起诉时倒推两年）；2015年1月24日原告已经接收商品房，未取得竣工验收备案表交付商品房未给原告造成损失，故原告主张2015年1月24日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。综上，被告应支付原告2014年4月1日至2015年1月23日的逾期交房违约金应共计5230.02元【2014年4月1日至2014年8月8日为1482.25元（103654元×130天×万分之1.1）+2014年8月9日至2014年11月10日为1069.93元（104587元×93天×万分之1.1）+2014年11月11日至2015年1月24日为2677.84元（324587元×75天×万分之1.1）】。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下�
一、被告陕西杨家置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告杨奇逾期交房违约金5230.02元。
二、驳回原告杨奇的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费503元（原告杨奇已预交），由原告杨奇承担453元，由被告陕西杨家置业有限公司承担50元，并于上述第一项付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
代理审判员 王 蔚
代理审判员 郭丽华
二〇一六年十月十七日
书 记 员 宋 琛