辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第01627号
上诉人（原审被告）：新风农贸市场（大连）有限公司。住所地：大连市甘井子区甘井子路****号*层。
法定代表人：张金富，该公司经理。
委托代理人：张雯、陈静，均系辽宁文柳山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘立华，住黑龙江省林口县。
委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。
上诉人新风农贸市场（大连）有限公司（以下简称新风市场）因与被上诉人刘立华租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第03236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新风市场的委托代理人张雯、陈静，被上诉人刘立华的委托代理人张芝丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘立华（乙方）与新风市场（甲方）签订合同号为2015014的《租赁合同》。合同约定，甲方将位于大连市甘井子新风农贸市场B区1号摊位出租给乙方使用。为扶持乙方经营，特准2014年12月27日到2015年1月27日定为扶持期，此期间乙方只需承担水电费、物业费即可。租赁期限为一年，自2015年1月27日至2016年1月26日，租赁期内按一年租金12000元。关于保证金，合同约定自本合同签订当日，乙方须一次性向甲方缴纳市场保证金5000元，合同期满后，乙方向甲方缴清所有费用且没有违约情况，乙方凭甲方出具的市场保证金收据，甲方须依照合同附件--《经营商户承诺书》之规定，将保证金无息如数退还乙方。刘立华（乙方）与新风市场（甲方）签订合同号为2015021的《租赁合同》。合同约定，甲方将位于大连市甘井子新风农贸市场K区3号摊位出租给乙方使用，年租金为26300元，租赁期限及保证金的约定与合同号为2015014的《租赁合同》一致。前述两份租赁合同中均约定，新风市场在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下，可以对市场进行场内布局调整配套等工作。刘立华单方面停（歇）业超过每月3天或一年超过10天的，即构成严重违约，新风市场有权立即单方面解除合同，收回摊位且合同保证金、物业费不予退回。刘立华已经按照合同约定向新风市场交付了上述摊位年租金共计38300元及保证金合计10000元。
原审法院认为，双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应依据租赁合同的约定行使权利、履行义务。租赁合同中约定，新风市场在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下有权进行场内布局调整配套等工作。依据该约定内容，新风市场作为市场管理方，在对市场进行内部布局调整时，不应影响市场内多数商户的经营活动及其合法经营利益。刘立华提交的证据能够证明，新风市场在租赁合同签订后不久，即对市场的内部结构以加装玻璃隔断的形式进行改造。结合刘立华提交的照片及原审法院对新风市场改造后经营现状的现场调查，原审法院认为，刘立华与新风市场签订租赁合同时，新风市场内的布局为通透的大厅，刘立华的租赁摊位视角很好，凡进入市场内的顾客都能不受妨碍的看到刘立华的摊位。但新风市场改变市场内部布局后，将位于中央部分的摊位以玻璃围挡隔断。进入市场的顾客只有在走进刘立华摊位两三平米的区域内才能看见刘立华在摊位陈列的商品，新风市场的前述改造行为在客观上直接影响了包括刘立华在内的绝大多数商户的正常经营，其改造行为在事实上已经构成违约。因租赁合同中并未对刘立华在何种条件下可以解除合同作出约定，依据诚实信用的履行原则，刘立华只有在新风市场存在严重违约致使合同目的不能实现的情况下才可以向新风市场主张解除租赁合同。刘立华在市场改造对其经营产生影响后，未经新风市场同意即单方面自行停业、退场，并采取堵门不让顾客进入市场，拉条幅宣扬市场已经停业等非理性方式给新风市场施加压力。刘立华的前述行为对新风市场的商业信誉造成了影响，其单方面自行停业退场的行为也违反了租赁合同的相关约定。鉴于双方在租赁合同履行过程中已经产生较为严重的矛盾，租赁合同的缔约目的已经无法实现，双方继续履行租赁合同的事实基础亦不复存在，原审法院对刘立华提出的解除租赁合同的诉讼请求予以支持。双方在租赁合同履行过程中均存在违约行为，对租赁合同的解除均存在过错，故租赁合同解除后，双方均应承担相应的违约责任。结合本案双方对租赁合同的实际履行状况及双方在租赁合同履行过程中的过错程度，原审法院酌定，租赁合同解除后，新风市场收取刘立华的租金、保证金，向刘立华退还百分之五十，刘立华应及时将租赁的摊位返还给新风市场。刘立华已经按照合同约定向新风市场交付了摊位年租金38300元及保证金合计10000元，故新风市场应向刘立华退还摊位租金19150元、保证金5000元，合计24150元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除刘立华与新风农贸市场（大连）有限公司签订的号码为2015014的《租赁合同》及号码为2015021的《租赁合同》；二、刘立华于本判决生效之日起10日内向新风农贸市场（大连）有限公司返还B区1号摊位及K区3号摊位；三、新风农贸市场（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内退还刘立华租金19150元、保证金5000元，合计24150元；四、驳回刘立华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，由刘立华、新风农贸市场（大连）有限公司各负担一半。
原审法院宣判后，新风市场不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其依据的主要理由是：1、原判认定“上诉人的改造行为在客观上直接影响了绝大多数商户的正常经营，在事实上已经构成违约”属主观臆断，没有事实依据。租赁物交付被上诉人后至今还一直符合合同约定的租赁用途，且在上诉人提供的《租赁合同》及《经营商户承诺书》中双方均明确约定了上诉人作为市场经营者和管理者有权对市场进行改造及布局调整，原判认定上诉人的改造行为构成违约与前述两份书证中的约定相悖；上诉人的改造行为是为了吸引客流，促进市场稳定良性发展，也是为业主的利益充分考虑的；被上诉人虽主张上诉人改变市场内部结构的行为严重影响其经营，但被上诉人并未举证证明，其应承担举证不能的不利后果；且上诉人经营的市场共2000多平，分两个大厅，前后左右共五个门可以进出，阻挡视线不能成为解除合同的法定事由；2、被上诉人擅自停业、退场，并采取堵门等方式扰乱市场经营，违反了合同约定，其作为违约方无权解除合同，其提出解约无事实及法律依据；3、原判以双方存在矛盾为由认定“租赁合同的缔约目的无法实现，双方继续履行租赁合同的事实基础不复存在”无事实依据，违反合同法鼓励交易的原则，也与法律规定相悖。上诉人作为出租人已经履行了交付租赁物及保持租赁物符合约定用途的全部义务，承租人也已交付了租金，其被上诉人至今仍占用上诉人的摊位，双方合同不存在继续履行的障碍，合同缔约目的完全可以实现，被上诉人提出解约系其单方主观故意不想继续履行合同；4、至今被上诉人还占用着其承租的摊位，租赁期也未届满，原判酌定上诉人返还年租金及保证金的一半没有法律依据；5、本案中上诉人才是真正的损失最大的受害者，不能因为业主是自然人就想当然将其列为弱势地位，原判有失公允。
被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要观点为：1、上诉人对市场内部结构的改造是对双方之间租赁合同约定的租赁物的使用条件进行了重大改变，因为租赁物是用于经营行为，地理位置、视角对于租赁物经营行为都会产生巨大影响，上诉人的改造行为对被上诉人的租赁物的视角产生巨大不利影响，由原来一进入市场门口即可见到租赁物的条件，改变成了必须穿过整个市场走到租赁物前1米左右方可见，故上诉人的改造行为对租赁物的使用有着巨大的不利影响，严重影响了被上诉人的正常经营行为，原判判决解除合同有事实及法律依据；2、被上诉人并未实施堵门闹事等有碍于市场正常经营的行为，也未对上诉人的正常经营产生不利影响。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。另，二审中，被上诉人主张其于2015年3月末就把案涉摊位空置出来不再经营，但装修还未拆除；上诉人对被上诉人主张的该节事实无异议，但主张被上诉人摊位虽空置，但并未与上诉人进行交接，被上诉人的物品、装修仍占用着摊位。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，且双方对上诉人向被上诉人交付了案涉摊位以及被上诉人已给付上诉人年租金38300元及保证金10000元的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审焦点在于对原审法院判决解除案涉案涉租赁合同并判决上诉人按50%的比例退还被上诉人已付租金及保证金是否有据、是否妥当的认定。首先，因案涉《租赁合同》约定“上诉人在不影响正常经营和大部分商户利益的情况下进行场内布局调整配套等工作”，则原审法院结合被上诉人提供的照片及原审法院对上诉人市场改造后经营状况的现场调查，以“双方签订案涉租赁合同时，上诉人市场内的布局为通透的大厅，被上诉人的租赁摊位视角很好，凡进入市场内的顾客都能不受妨碍的看到被上诉人的摊位。但上诉人改变市场内部布局后，将位于中央部分的摊位以玻璃围挡隔断。进入市场的顾客只有在走进被上诉人摊位两三平米的区域内才能看见被上诉人在摊位陈列的商品”为由认定上诉人的前述改造行为在客观上直接影响了包括被上诉人在内的绝大多数商户的正常经营，其改造行为在事实上已经构成违约为由并无不妥；且因被上诉人在市场改造对其经营产生影响后即采取单方面自行停业、退场、堵门不让顾客进入市场、拉条幅宣扬市场已经停业等非理性方式给上诉人施加压力势必对上诉人的商业信誉造成了影响，被上诉人单方面自行停业退场的行为亦违反了租赁合同的相关约定，原判对此认定亦无不当。鉴于被上诉人自2015年3月底即不再继续经营，且双方在租赁合同履行过程中已经产生较为严重的矛盾，双方继续履行租赁合同的事实基础不复存在，则原审法院以租赁合同的缔约目的已经无法实现为由并依据《合同法》第九十四条的规定对原告提出的解除租赁合同的诉讼请求予以支持有事实及法律依据，并无不当。另，因双方对租赁合同的解除均存在过错，结合本案案情、租赁合同的实际履行状况及双方在租赁合同履行过程中的过错程度，原审法院酌定上诉人按照已收取被上诉人租金及保证金的50%的比例退还相关费用并无不妥，本院不予调整。综上，上诉人上诉请求依据不足，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费940元（上诉人已预交），由上诉人新风农贸市场（大连）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于长浩
审判员 王 迪
审判员 崔耀天
二〇一六年一月十日
书记员 黄月妍