福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第2127号
上诉人（原审被告、反诉原告）莆田市中海恒润建设开发有限公司，住所地仙游县郊尾镇后溪村圣岭工业区，组织机构代码证代码56336856-2。
法定代表人陈钦，该公司总经理。
委托代理人潘兴剑，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张锦栋，男，1972年9月9日出生，汉族，农民，住所地仙游县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）蔡秀钗，女，1975年7月6日出生，汉族，农民，住所地仙游县。
上诉人莆田市中海恒润建设开发有限公司（以下简称中海恒润公司）因与被上诉人张锦栋、蔡秀钗商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年2月18日，张锦栋、蔡秀钗与中海恒润公司签订《中海·圣领广场》商品房认购协议一份，约定：张锦栋、蔡秀钗向中海恒润公司认购位于仙游县郊尾镇后溪村后洋《中海·圣岭广场》5号楼3层303单元，房屋建筑面积约118.15㎡，认购单价为4636.8元／平方米，定金人民币50000元，认购总价为547838元。付款方式为按揭付款，签署《商品房买卖合同》之日支付房价款人民币227838元，并根据合同约定支付其余款项，所付定金自双方签署《商品房买卖合同》之日起全数无息转为房款的一部分等内容。2014年2月18日，张锦栋、蔡秀钗支付了定金人民币50000元。2014年5月28日，张锦栋、蔡秀钗支付了首付款人民币177838元。2014年6月3日，张锦栋、蔡秀钗与中海恒润公司就购买上述认购的303单元签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人即中海恒润公司应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人即张锦栋、蔡秀钗使用，中海恒润公司如未按合同规定的期限将该商品房交付张锦栋、蔡秀钗使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在交房通知书规定的期限内前来办理房屋移交手续，逾期未来办理的，买受人按30元／日／套承担房屋保管金，直至买受人实际收房之日止。合同还就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限等内容进行了约定。合同签订后，中海恒润公司至今未书面通知张锦栋、蔡秀钗前来办理交房手续，张锦栋、蔡秀钗多次催促中海恒润公司交房，但中海恒润公司至今拒不交房，张锦栋、蔡秀钗因此于2015年3月9日诉至原审法院请求处理。
另查明，本案讼争商品房于2013年7月30日竣工验收合格，2013年12月11日经消防验收合格。中海恒润公司系从事房地产开发、商品房销售；物业管理、租赁；建筑、装饰装修材料销售（不含危险化学品及木材销售）；承办设计、制作、代理、发布国内各类广告。
原审法院认为，张锦栋、蔡秀钗与中海恒润公司签订的《商品房买卖合同》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。张锦栋、蔡秀钗已依约交付了购房款人民币547838元，中海恒润公司未按合同约定期限交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，故张锦栋、蔡秀钗在本诉中要求中海恒润公司继续履行合同，将讼争房屋交付张锦栋、蔡秀钗使用的诉讼请求有理，予以支持。因中海恒润公司逾期交房超过90日，故违约金应自合同规定的最后交付期限即2014年5月30日的第二天起至实际交付之日止每日按已付购房款万分之三计算。张锦栋、蔡秀钗在本诉中关于要求中海恒润公司支付自2014年9月3日起以已付购房款（即人民币547838元）为基数，按日万分之三计算违约金的诉讼请求于法有据，亦予以支持。中海恒润公司在本诉中关于驳回张锦栋、蔡秀钗的诉讼请求的辩解意见缺乏事实及法律依据，不予采纳。中海恒润公司在反诉中关于要求张锦栋、蔡秀钗支付房屋保管费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。张锦栋、蔡秀钗关于应驳回中海恒润公司反诉请求的辩解意见有理，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、莆田市中海恒润建设开发有限公司在本判决生效后十日内将位于仙游县郊尾镇沙溪村圣岭工业区《中海·圣领广场》5号楼3层303单元交付给张锦栋、蔡秀钗使用；二、莆田市中海恒润建设开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿给张锦栋、蔡秀钗违约金（违约金计算方法：以人民币547838元为基数，自2014年9月3日起按日0.3‰计至实际交房之日止）；三、驳回莆田市中海恒润建设开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币9574元，反诉受理费人民币50元，共计人民币9624元，由莆田市中海恒润建设开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人中海恒润公司不服，向本院提起上诉。
上诉人中海恒润公司上诉称：一、签订《商品房认购协议》之前，被上诉人就已经知道讼争商品房系现房，已经通过竣工验收、消防验收等。二、被上诉人故意不办理交房手续，应承担讼争房屋至今没有交付的法律责任。1、《商品房买卖合同》签订前，上诉人与被上诉人就商定于2014年5月30日前办理交房。2、被上诉人签订《商品房买卖合同》时，当面确认执行原商定的交房约定，即在2014年5月30日前办理交房手续，经上诉人一再催促，被上诉人于2014年6月3日与上诉人签订《商品房买卖合同》，并在第八条中确认于2014年5月30日前办理交房。显而易见，被上诉人签订《商品房买卖合同》时，已经清楚知道其超过交房日期，随时可以办理交房。3、被上诉人反复无常，故意不办理收房手续。被上诉人于2014年12月3日向上诉人邮寄退房通知，上诉人要求被上诉人商谈退房事宜，被上诉人又变卦，转而要求交房。由于被上诉人与上诉人对讼争商品房外的露台使用未达成一致意见，上诉人要求被上诉人先交房，不得使用露台。三、被上诉人逾期接收房屋，依法应支付《商品房买卖合同》约定的房屋保管费。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；2、判令二被上诉人向上诉人支付房屋保管费用（从2014年6月1日起，每日按房屋保管费30元计算至被上诉人实际接收房屋之日止）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人张锦栋、蔡秀钗答辩称：一、原审法院认定上诉人中海恒润公司在履行本案房屋买卖合同中存在违约的行为事实清楚，证据充分。上诉人存在违法出售公共露台的行为，上诉人于2015年2月2日发出的《交房通知书》是其单方的行为，因为该通知书上诉人没有收到，也没有签字。且被上诉人于2015年2月5日前已多次带全购房合同等资料同上诉人交涉，要求上诉人交出303房屋的钥匙，但上诉人均以连带出售露台等种种借口，拒不交付房屋，这有双方对话录音为证。二、原审判决适用法律正确，合情合理。上诉人已经完全按照合同约定支付了全部的购房款，但上诉人至今未交付房屋给被上诉人，上诉人要求托管费用没有事实和法律依据。三、双方签订的《商品房买卖合同》中第九条约定：逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条的规定，最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之三的违约金。本案是因为上诉人的原因造成至今讼争房屋未能交付，违约责任应由上诉人负担，原审判决并无不当，因双方之间的合同实际并未解除，被上诉人可以要求上诉人继续履行合同。2015年9月18日上诉人也再次邮寄交房通知书给被上诉人，也说明双方之间的合同还未解除。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人中海恒润公司对原审查明的事实中“合同签订后，被告（反诉原告）至今未书面通知二原告（反诉被告）前来办理交房手续，……但被告（反诉原告）至今拒不交房”有异议，认为实际上上诉人有多次通知被上诉人交房，但被上诉人均未到上诉人处办理交房手续，且被上诉人在提交给法院的《解除通知书》及录音光盘中也明确被上诉人于2015年1月份就向上诉人发出解除《商品房买卖合同》的通知，2015年9月18日上诉人再次向被上诉人发出通知催促办理交房手续，但被上诉人仍拒绝接收邮件被退回，从被上诉人向上诉人发出解除通知后，双方未对重新履行合同内容达成一致，双方不可能按照合同内容继续履行；上诉人对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人张锦栋、蔡秀钗对原审查明的事实没有异议。对原审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，上诉人中海恒润公司与被上诉人张锦栋、蔡秀钗签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定诚信履行。被上诉人张锦栋、蔡秀钗已依约交付了全部购房款，中海恒润公司虽有通知被上诉人接收房屋，但在被上诉人接收房屋时却要求被上诉人不得使用讼争房屋之外的露台，因被上诉人未同意上诉人之要求而拒绝交付讼争房屋，造成本案讼争房屋无法交接的责任在于上诉人，上诉人应承担逾期交房的违约责任。虽然被上诉人在2015年1月12日曾提出解除购房合同，但上诉人否认有收到该解除通知，双方也未就解除合同达成合意，其后双方的行为也表明本案的《商品房买卖合同》并未解除。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应不予支持，原审审判程序合法，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费人民币638元，反诉案件收费费人民币50元，均由上诉人莆田市中海恒润建设开发有限公司负担；二审案件受理费人民币688元，由上诉人莆田市中海恒润建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年二月一日
书 记 员 倪益群
附注：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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