浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第397号
上诉人（原审被告）：昆山润华商业有限公司瑞安分公司，住所地：瑞安市安阳街道罗阳大道968号，组织机构代码：77570849-3。
负责人：胡荣法，该公司总经理。
委托代理人：周知明，上海市申达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：瑞安市兴业物业管理有限公司，住所地：瑞安市玉海街道万松路34号兴业大厦b幢305室，组织机构代码：70438787-2。
法定代表人：胡鸿弟，该公司董事长。
委托代理人：林德洧、黄少群，浙江安瑞律师事务所律师。
上诉人昆山润华商业有限公司瑞安分公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2013）温瑞民初字第1975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月14日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为没有新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理。经评议，现已审理终结。
原判认定，原告瑞安市兴业物业管理有限公司（以下简称“瑞兴物业公司”）系核准经营的有限责任公司，经营范围为住宅小区内建筑及设备、市政工程及设施、交通、绿化、卫生、治安、环境及容貌维护、修缮、整治。2009年12月30日，瑞兴物业公司与瑞安市时代大厦业主委员会订立《物业管理委托合同》，合同约定后者委托原告管理物业，该物业类型为高层商住楼宇，包括住宅（建筑面积为48649.02㎡）、商场（建筑面积为19282㎡），房开办公（建筑面积443.9㎡），负二层地下车库（建筑面积为8052.89㎡），受益人为本物业的全体业主和物业使用人；业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任，收费标准为住宅服务费1.5元／月／㎡、商业用房2.0元／月／㎡、非住宅房屋（商业用房）2.0元／月／㎡；按季缴纳，每季第二个月的二十日前；管理期限为2010年1月1日至2012年12月31日；非住宅房屋由原告按建筑面积2.0元／月／㎡向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二十缴纳滞纳金；合同还约定了其他事项。
昆山润华商业有限公司瑞安分公司（以下简称“润华公司”）系瑞安市安阳街道罗阳大道968号时代大厦b幢和c幢一至二层商业用房（计建筑面积19282㎡）的使用人，从事经营大润发超市。合同订立后，原告依约履行合同约定义务。2012年12月31日物业管理委托合同到期后，时代大厦业委会已续聘原告为时代大厦物业新一轮的物业管理服务单位。截止2013年6月底，被告尚未支付物业管理服务费42个月，其费用为19282㎡×2.0元／月／㎡×42月=1619688元。
一审庭审结束后，润华公司提供了其作为乙方与作为甲方的业主订立的《商业用房租赁合同》，该合同记载乙方使用的商业建筑物及附属场地内的水、电等一切乙方营业产生的费用，均由乙方承担；同时，原告瑞兴物业公司放弃对业主以及本案滞纳金的诉讼主张，并将物业管理费标准减少至每年30万元。
原判认为，原告瑞兴物业公司与瑞安市时代大厦业主委员会订立《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，不存在合同无效之情形，合同有效。瑞兴物业公司有权向物业使用人收取物业服务费，现其要求被告润华公司支付物业管理服务费为300000元／年×42月÷12月／年=1050000元，不高于合同约定应付数额1619688元，故其该项诉讼请求合法，予以支持。原告放弃滞纳金系其对权利的处分，予以准许。被润华公司辩称：已超过诉讼时效，超出24个月的物业费用，不应保护；根据《物业管理条例》规定，瑞兴物业公司应起诉业主，而非物业使用人，或者有两者承担连带责任；物业公司并未向其提供任何物业服务，已均由其自行承担。关于上述辩称意见，原判认为，原告瑞兴物业公司与业主委员会订立的合同约定业主或物业使用人支付物业服务费的期限为每季度第二个月的二十日之前，同时又约定若逾期支付服务费的，应当支付滞纳金，表明双方另行约定了支付物业管理服务费的期限，该期限尚未明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，原告起诉没有超出诉讼时效期间。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告润华公司与业主之间的租赁合同中已约定由被告承担营业产生的费用，故原告向被告主张于法有据，同时也符合《物业管理条例》的规定及被告与业主之间的合同约定。现原告不请求业主承担连带责任，属其诉讼权利处分，没有损害他人利益。被告润华公司辩称物业公司并未向其提供任何物业服务，已均由其自行承担的理由，亦不符合最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条的规定。综上，对被告的上述辩称意见，均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项的规定，判决：被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司向原告瑞安市兴业物业管理有限公司支付物业管理服务费1050000元，款于本判决生效后十日内交原审法院转付。如未按期履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23548元，由原告瑞安市兴业物业管理有限公司负担5329元，被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司负担18219元。
一审宣判后，润华公司不服，向本院提起上诉称：1、商业用房租赁合同未约定物业费由上诉人承担。根据租赁合同约定“乙方（上诉人）所使用的商业建筑物及附属场地内的水、电等一切乙方营业产生的费用，均由乙方承担”。从文字表述上看，所谓“一切乙方营业产生的费用”应指与水、电等费用性质相同或类似的“私对公”，而因平等民事主体之间的物业费，且物业费与“营业产生的费用”的费用没有关联；从合同本意的看，应当考虑租赁合同缔约双方本意。原审法院在没有追加商业用房出租人的情况下，无法查明事实真相，也违反了审理程序。即便租赁合同有关物业费负担存在不同理解，也应当由租赁合同双方双方当事人另行解决，原判直接认定由上诉人承担，明显不当。事实上，在2009年、2010年间，业委会与上诉人之间曾因停车场使用问题发生纠纷，其中已包括确认上诉人无需支付物业费。从履约惯例上看，自上诉人2006年装修入驻始，即从未对外支付过物业费，之前的物业公司（瑞安市时代物业管理公司）也认可这一事实，这已成为上诉人与业主之间的履约惯例。2、物业管理委托合同对上诉人没有约束力。根据合同相对性原则，合同一方当事人无权对合同外第三人主张合同权利。本案物业合同属双务有偿合同，上诉人并非合同一方当事人，也未以任何形式对该合同内容予以追认，故不受物业管理委托合同的约束。3、被上诉人的诉请已超过诉讼时效。物业合同约定物业费支付期限为每季度第二个月的二十日前，并约定了逾期支付滞纳金。但是，原判认为物业合同对支付期限约定不明确，并适用合同法第六十二条第（四）项之规定，明显错误。因此，从物业委托合同约定来看，被上诉人主张42个月的物业管理费早已超过诉讼时效，最多只能主张24个月。4、上诉人自行管理承租场地，被上诉人从未提供物业服务。物业服务属双务有偿合同，但事实上，上诉人营业产所范围内的电力供应、垃圾清运、卫生保洁，均有上诉人自行负责或者出资委托第三方完成，以致被上诉人诉讼中无法提供任何证明其为上诉人提供了物业服务的证据。5、原判认定物业管理费的支付主体为上诉人而非业主，无形中剥夺了上诉人向房屋业主追偿的权利。综上，原判在认定事实和适用法律上，均存在严重错误，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，或发回重审。
被上诉人瑞兴物业公司辩称：1、无论依据日常惯例，还是依照租赁合同约定，一切经营费用均应由承租人负担，物业费属经营费用范围。因此，本案物业费应当由上诉人缴纳，也不存在原判剥夺其向业主追偿救济权利的问题。上诉人认为租赁合同约定的费用不包括物业管理费，这是对合同的曲解。2、业主委员会与物业公司签订的合同，对全体业主都具有约束力，而承租人的义务源自物业出租人。3、被上诉人多次向上诉人主张物业费，并经物业管理协会和房管部门多次协调。上诉人也曾承诺于2011年8月前付清，之后按每年20万缴纳物业费。此后，多次仍多次催缴，故本案不存在诉讼时效问题。4、上诉人的经营场所范围确由其自行管理，但是场外及附属设施均由被上诉人提供管理服务的，这不能成为其拒付物业管理费的理由。综上，原判正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。
二审中，上诉人润华公司提供了工作联系单回复函及开业宣传资料一份，用于证明其自2007年9月开业至今，从未交纳物业服务费，表明上诉人承租的商业用房无需支付物业服务费。被上诉人认为，回复函由出租人出具，双方有利害关系，上诉人不支付物业服务费，是因为其店大欺人，经多次调解拒不支付，而非没有支付义务。被上诉人瑞兴物业公司提供了由瑞安市物业管理协会出具的证明一份，用于证明其于多次催缴物业费用，并经物业管理协会调解的事实。上诉人润华公司对该证据的真实性提出异议。
经审理，本院二审查明的事实与原判认定的一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务人一般应当向业主行使权利或者履行管理职责，但物业的承租人、借用人或者其他物业使用人与物业服务人直接签订物业服务合同，或者接受物业服务，与物业服务人形成事实上的物业服务关系，或者与业主约定由其交纳物业服务费用的，物业服务人有权直接向物业承租人、借用人或者其他物业使用人主张物业费。本案中，润华公司是物业承租人和实际使用人，其与业主瑞安市长宏房地产开发有限公司签订的《商业用房（含附属场地、设施）租赁合同》中约定“乙方（润华公司）所使用的商业建筑物及附属场地内的水、电等一切乙方营业产生的费用，均由乙方承担”。作为大型零售商业企业而言，其经营场所因经营活动而发生的费用除水、电等费用外，必然包含经营场所自身因维护管理而发生其他费用，如物业服务费，其性质仍应属于租赁合同约定的“营业产生的费用”，并且在商业习惯中，通常也由物业承租人负担。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此，润华公司主张租赁合同并未约定由其承担物业费，并应追加业主参加诉讼的上诉理由不成立，本院不予采纳。
《物业管理委托合同》约定物业为住宅面积48649.02㎡、商场面积19282㎡、房开办公面积443.9㎡和负二层地下车库面积8052.89㎡；同时，合同约定的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。本案中，润华公司依据租赁合同约定使用的物业面积与物业合同中的商场面积基本一致，故其作为物业使用人应当支付物业服务费。考虑到润华公司大型超市，因购物产生的人流车流，必然增加物业管理负担，而室内面积由虽其自行管理的现状，但一审中，瑞兴物业公司已自愿对物业服务费标准予以大幅降低，基本符合案件实际。因此，对润华公司主张瑞兴物业公司并未对其实施物业管理的上诉理由，本院亦不予采纳。
物业使用人应当按照约定缴纳物业费。原判认定双方对物业服务费交纳期间约定不明确，明显不当。但是，从双方自2009年始因停车场使用发生纠纷，以及此后经物业管理协会调解的事实来看，双方确因物业使用及费用问题发生过纠纷，故可认定为诉讼时效中断，润华公司主张已超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院亦不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人润华公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18219元，由上诉人昆山润华商业有限公司瑞安分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 厉 伟
代理审判员 郭阳平
二〇一四年八月五日
书 记 员 包 锋