河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民提字第344号
申请再审人（一审原告，二审上诉人）：周云。
委托代理人：王继红，河南咸祐律师事务所律师。
委托代理人：张爱国，河南咸祐律师事务所律师。
申请再审人（一审被告，二审上诉人）：辉县市涌金城商贸有限责任公司。住所地：河南省辉县市。
法定代表人：杨大宾，该公司总经理。
委托代理人：韩洪罡，河南中原法汇律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：杨瑞池。
委托代理人：侯光敏，河南贤明律师事务所律师。
申请再审人周云、辉县市涌金城商贸有限责任公司（简称涌金城商贸公司）与被申请人杨瑞池因租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2014）新中民五终字第309号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月2日作出（2015）豫法立二民申字第01216号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周云及其委托代理人王继红、张爱国，申请再审人涌金城商贸公司的委托代理人韩洪罡，被申请人杨瑞池及其委托代理人侯光敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告周云于2014年5月9日向辉县市人民法院起诉称，2013年9月25日其与涌金城商贸公司签订商铺租赁合同及补充协议，2013年10月31日涌金城商贸公司又给其签订一份承诺书。该租赁合同期限为5年，签订当天，其支付保证金10万元，后按合同约定支付了半年租金84万元。涌金城商贸公司经理杨瑞池以向公司员工发工资为由于2013年12月9日向其借款15万元，月息2分，并约定该款抵作剩余租金，之后其按约定结清了剩余租金。但涌金城商贸公司于2014年2月5日单方终止了合同，涌金城商贸公司的违约行为给其造成巨大经济损失。请求判令：1、涌金城商贸公司继续履行双方签订的租赁合同、补充协议及承诺书；2、双倍返还合同保证金20万元和其他各项经济损失228.3万元（第一年租金168万元，装修材料费、工价55万元，月息为2分的223万元贷款利息5.3万元），1257号、1258号、1199号、1226号、1227号铺位未到期租金约5万元，预期收益100万元和应返还的营业款33929元，共计366.9929万元；3、本案的诉讼费由涌金城商贸公司和杨瑞池负担。涌金城商贸公司辩称，周云要求赔偿的数额过高，案涉租赁场地产权属于辉县市众程房产开发有限公司（简称众程公司）和业主，其不享有产权，现众程公司已将案涉场地租赁给了他人，导致案涉租赁合同不能履行。杨瑞池辩称，其与周云签订租赁合同等一系列行为均为职务行为，后果应由涌金城商贸公司承担。
辉县市人民法院一审查明，2013年9月25日，涌金城商贸公司委托该公司总经理杨瑞池与周云签订商铺租赁合同及补充协议，涌金城商贸公司将其C、D区商场一楼天井向东至通道边租给周云，期限为5年，自2013年10月31日至2018年10月31日止。按照约定，周云于2013年9月25日交给涌金城商贸公司合同保证金10万元，并于2013年10月11日，通过银行转给杨瑞池74万元，交给杨瑞池现金10万元，2013年10月31日，涌金城商贸公司收到周云租金84万元。涌金城商贸公司共收取周云一年租金168万元及保证金10万元。由于双方签订租赁合同后，部分场地无法交予周云经营，涌金城商贸公司于2013年10月31日向周云出具承诺书，承诺将编号为1257、1258（2013年12月31日到期）、1199、1200、1227、1226（2014年5月10日到期）的铺位到期后补偿给周云使用。周云履行合同约定义务后，委托辉县市中森装饰设计有限公司对租赁场地进行装修，共支出装修费556800元。随后，周云对租赁场地开展经营活动，期间涌金城商贸公司共欠周云营业额及借款利息33929元。2014年2月，涌金城商贸公司未按约定履行通知等义务即单方终止了双方的租赁合同。案经调解未果。
辉县市人民法院一审认为，周云与涌金城商贸公司签订了商铺租赁合同及补充协议，双方之间形成租赁合同承租人和出租人的权利义务关系。作为承租人周云按合同约定履行了交纳租金等义务，但涌金城商贸公司作为出租人在合理期限之前未通知周云即单方解除合同，该行为违约，应承担相应的违约责任。故周云要求涌金城商贸公司返还租金和赔偿损失的请求，理由正当，但部分要求过高，予以部分支持。关于周云要求涌金城商贸公司继续履行合同的请求，由于涌金城商贸公司不享有租赁合同约定场地的产权，现产权人已将包括租赁合同约定场地在内的整个场地转租给了他人，致使周云不能实现与涌金城商贸公司所签合同目的，因此，该合同应予以解除，对周云这一请求不予支持。关于周云要求杨瑞池承担赔偿责任的请求，由于杨瑞池与周云签订合同等一系列行为均属于其在涌金城商贸公司担任总经理期间的职务行为，该行为的法律后果应由涌金城商贸公司承担。因此，对周云这一请求不予支持。涌金城商贸公司应返还和赔偿周云的数额应为：双倍返还保证金20万元，周云预交9个月租金126万元（每个月14万元），周云租赁商铺装修款556800元，周云营业额及借款利息33929元，涌金城商贸公司承诺书中约定由周云使用铺位的租金5万元，以上共计2100729元，由涌金城商贸公司承担返还和赔偿责任。关于周云的其他赔偿项目请求，由于所举证据不充分和无法律依据，不予支持。辉县市人民法院于2014年7月23日作出（2014）辉民初字第1295号民事判决：一、解除周云与涌金城商贸公司签订的商铺租赁合同；二、涌金城商贸公司于判决生效后十五日内返还和赔偿周云保证金、租赁费、装修款、营业额及借款利息、承诺铺位租金等共计2100729元；三、驳回周云的其他诉讼请求。案件受理费36150元，由涌金城商贸公司负担。诉讼保全费3270元，由周云负担。
周云不服一审判决，以租赁合同应继续履行、杨瑞池也应承担赔偿责任为由向河南省新乡市中级人民法院提起上诉。该院二审查明，涌金城商贸公司工商档案显示，2013年5月1日众程公司出具产权证明称：“涌金城商贸公司的经营场所由众程公司无偿提供，地址位于：文昌大道中段路北。使用期自2013年5月1日至2033年4月30日。产权属众程公司所有，因房产证正在办理，暂时不能提供，租赁期间如因房屋产权发生纠纷，其责任由众程公司承担”。2013年5月4日涌金城商贸公司住所地由辉县市文昌大道西段变更至文昌大道中段路北，经营范围增加了珠宝首饰、家用电器销售，摊位租赁及管理、餐饮。2014年5月8日众程公司与辉县市龙隆商贸有限公司签订租赁合同，将包括周云承租场地在内的涌金商贸城C、D区全部出租给辉县市龙隆商贸有限公司，现该公司正在经营。涌金城商贸公司提出上诉后，该院向涌金城商贸公司邮寄送达了开庭传票，涌金城商贸公司于2014年10月13日收到传票，涌金城商贸公司无故未参加二审庭审。其他事实与一审查明事实一致。
河南省新乡市中级人民法院二审认为，2013年9月25日周云与涌金城商贸公司签订的商铺租赁合同、补充协议及承诺书均系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案所涉租赁合同约定租赁期限为5年，但该租赁合同履行3个月后，涌金城商贸公司将租赁场地收回，不再交给周云继续承租，涌金城商贸公司已构成违约。周云上诉请求继续履行合同，经查，案涉租赁场地已由案外人正在经营，如果让其搬离，会造成案外人更大的损失，导致利益失衡，履行费用过高。根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第一百一十条第（二）项的规定，一审解除合同，由涌金城商贸公司赔偿给周云造成的损失并无不妥，周云要求涌金城商贸公司继续履行租赁合同的上诉请求不予支持。涌金城商贸公司与周云签订的商铺租赁合同、补充协议及承诺书，均加盖了涌金城商贸公司的公章，杨瑞池在涌金城商贸公司委托代理人处签名，涌金城商贸公司按合同约定向周云提供了租赁场地，杨瑞池收取了周云的租金及其他款项。以上事实说明杨瑞池履行的是职务行为，代表了涌金城商贸公司，杨瑞池签订合同、收取周云钱款等行为产生的法律后果应由涌金城商贸公司承担。杨瑞池不是本案租赁合同相对方，不应承担因案涉合同产生的法律责任。周云要求杨瑞池继续履行案涉合同无法律依据，不予采纳。涌金城商贸公司不服一审判决，以其在履行与周云的租赁合同中不存在违约行为，不应承担赔偿周云损失的违约责任为由提起上诉。二审中，经法院传票传唤，涌金城商贸公司无故未到庭参加二审庭审，按涌金城商贸公司撤回上诉处理。河南省新乡市中级人民法院于2014年12月17日作出（2014）新中民五终字第309号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14546元，由周云负担100元，由涌金城商贸公司负担14446元。
周云申请再审称，一、原审认定事实错误。1、原审认为“涌金城商贸公司不享有案涉场地产权，现产权人已将该场地租给他人使用”，从而判令双方解除合同错误，涌金城商贸公司享有就案涉场地对外出租和经营的权利。2、原审认为“案涉场地已由案外人经营，若让其撤离，会造成案外人更大的损失”错误，其损失更大。二、原审适用法律错误。1、原审应依据《合同法》第一百零七条及第一百一十条的规定判令涌金城商贸公司继续履行合同。2、原审在守约方周云未提出解除合同请求的情况下，主动适用《合同法》第九十四条之规定解除合同错误，并超出了原审诉讼请求。3、原审适用《合同法》第一百一十条第（二）项之规定，未首先考虑守约方的利益，而是考虑的案外人和违约方的利益，违背立法的基本精神和价值。4、在一房两租的情况下，其签订租赁合同及合法占有租赁物在先，应当依法判令涌金城商贸公司继续履行案涉租赁合同。三、原审程序错误。原审已查明涌金城商贸公司是受众程公司委托对外出租经营场地的，因此产生的法律责任应由众程公司承担，本案一房两租的法律后果与法律责任也与众程公司有关，众程公司与本案有事实和法律上的利害关系，应将该公司作为必要共同诉讼人参加诉讼。请求撤销一、二审判决，改判双方继续履行案涉合同，并由涌金城商贸公司和杨瑞池赔偿其各项损失366.9929万元，承担本案诉讼费用。涌金城商贸公司辩称，原审判令解除合同正确；周云请求赔偿数额存在重复计算；周云的申请违反了合同相对性，不应将众程公司作为当事人。杨瑞池辩称，其一系列行为属于在涌金城商贸公司担任总经理期间的职务行为，责任应由涌金城商贸公司承担。
涌金城商贸公司申请再审称，一、其有权解除案涉租赁合同。双方合同约定周云应在2014年1月15日之前结清剩余一半租金，拖欠综合使用费或其他各项费用超过30天时，视为违约。2014年1月之后，周云担任涌金城商贸公司的总经理，行使商场管理权，周云并未依约在2014年1月15日之前结清另一半租金，周云提交的2014年1月20日票号为0308153的票据及2014年1月4日票号为0308152的票据未加盖其公章，周云将自己收取的款项冲抵租金，其未收到该款项，其有权解除双方的租赁合同。二、原审判决返还和赔偿的款项错误，存在重复计算。原审认定应退还九个月的租金错误，其应退还周云四个月的租金；周云已使用案涉场地，该场地装修费用不应由其全部承担，且周云提供的装修票据存在票号在后而日期在前的逻辑矛盾。三、原审适用法律错误，10万元保证金不应按照定金的有关法律规定双倍返还。请求撤销一、二审判，改判不予支付租金62.1824万元、双倍返还保证金20万元、租赁商铺装修款20万元及商铺租金5万元，并由周云承担诉讼费用。周云辩称，2014年1月20日之前，其已交清下半年租金。2014年1月之后，其并非涌金城商贸公司的总经理，未经任命，不发工资，只是商场让其暂管其他商户十几天，且即使担任过一段管理职务，与作为承租人主张自己的权益无关。0308153号及0308152号两张票据是涌金城商贸公司出具的，有该公司财务人员签字，其已将该款项作为租金交付涌金城商贸公司。其实际经营3个月，应当退还9个月租金。保证金10万元其实是定金的性质，只是无法律常识写成了保证金，原审判令双倍返还正确。杨瑞池不作答辩。
根据当事人的诉辩意见，经当事人同意，本院确定本案再审争议焦点为：1、案涉租赁合同应解除还是继续履行，应如何确定涌金城商贸公司返还及赔偿的数额，杨瑞池是否应承担该责任；2、原审程序是否违法，是否应追加众程公司参加诉讼。
本院再审查明，周云一审提交现场照片显示，其在案涉场地经营内容是各品牌羽绒服等的销售。其他事实与原审一致。
本院再审认为，案涉租赁合同系杨瑞池代表涌金城商贸公司与周云签订，系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。杨瑞池在周云租赁案涉场地前及之后一段时间担任涌金城商贸公司总经理，其代表涌金城商贸公司与周云签订租赁合同、收取租金等，原审认为其行为系职务行为，其行为的法律后果应由涌金城商贸公司承担正确。
关于涌金城商贸公司是否有权解除案涉租赁合同问题。涌金城商贸公司称周云未按期交纳下半年租金构成违约，其有权解除双方的租赁合同。再审时，涌金城商贸公司对周云依约交付了上半年租金84万元无异议。对于下半年租金的交付，周云主张已在2014年1月20日之前陆续以营业款等形式予以交付。涌金城商贸公司以周云所提供的2014年1月20日票号为0308153的票据及2014年1月4日票号为0308152的票据未加盖公章为由，否认周云向其交付了该两张票据所对应的营业款，进而主张周云未按期足额交纳下半年租金，构成违约。该两张票据虽未加盖涌金城商贸公司公章，但有涌金城商贸公司财务人员签字，且依据时任涌金城商贸公司总经理杨瑞池一审提交的“周云租金、保证金使用明细”，列明了涌金城商贸公司对周云所交全年租金的使用情况，亦可以印证周云已向涌金城商贸公司足额交纳下半年租金。周云足额交纳下半年租金的时间比双方约定的2014年1月15日晚了5日，但并未超过双方合同约定构成违约的“拖欠30日”，涌金城商贸公司主张周云违约其有权解除合同不能成立。
关于案涉租赁合同应否继续履行问题。《合同法》第一百一十条第（二）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，本案周云主张的租赁合同属非金钱债务，由于案涉场地已由产权人出租给他人使用，由案外人占有、正常经营，继续本案合同履行势必导致案外租赁合同的终止，引起新的纠纷和损失，原审依据上述法律规定，以履行费用过高判令解除案涉租赁合同，由涌金城商贸公司赔偿给周云造成的损失适当。
关于周云主张返还下余租金等并赔偿相应损失应否支持问题。对案涉租赁合同，涌金城商贸公司擅自终止履行，违约在先，原审以继续履行将致履行费用过高而判令解除合同，周云主张返还下余租金等并赔偿损失于法有据。对于周云主张涌金城商贸公司应返还下余9个月的租金，因其交纳了一年的租金，但仅实际经营3个月，原审判令涌金城商贸公司返还下余9个月的租金正确。对于周云主张返还其他铺位租金5万元，涌金城商贸公司承诺书中约定提供其他未到期铺位给周云使用，但至涌金城商贸公司单方解除合同，仍有5个铺位未到期，亦未提供给周云，故原审判令涌金城商贸公司返还5万元正确。对于其主张返还营业额及借款利息33929元，有涌金城商贸公司总经理杨瑞池的签字认可，杨瑞池虽称其2014年1月之后不再担任总经理职务，但对于其2014年4月1日签字确认作出了解释，是为处理其任总经理期间的事项，故由其签字确认，对该笔款项应予认定，原审判令涌金城商贸公司返还正确。对于其主张双倍返还保证金10万元，因保证金是合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱；而定金是我国担保法规定的一种担保方式，违约方将适用定金罚则。保证金虽也具有担保合同实现的作用，但我国法律并未规定其具有对违约方惩罚的功能。原审判令涌金城商贸公司双倍返还保证金无法律依据，应当予以纠正。对于周云主张涌金城商贸公司应当赔偿的损失。1、关于装修费用，周云主张应按其提供的装修费用票据赔偿556800元，涌金城商贸公司称因周云已实际使用该场地，不应全部赔偿，且周云提供的装修费用票据存在逻辑矛盾，不应采信该数额。周云为经营需要经涌金城商贸公司同意而装修场地，因涌金城商贸公司单方解除合同致使周云无法继续使用该场地，对于装修的损失涌金城商贸公司应当予以赔偿。周云无过错，且相较于5年的租赁期限，3个月的经营时间较短，原审未对该3个月的使用予以折旧适当。装修票据票号和时间上的逻辑矛盾，并不足以说明该费用的虚假，原审按照周云提交的装修合同和票据判令涌金城商贸公司赔偿556800元适当。2、关于广告费，因周云一审起诉时并未主张广告费，故再审对此不予审理。3、关于预期利益，周云主张应赔偿其预期利益100万元。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，…”，由于双方签订为期5年的租赁合同，且周云已实际交纳一年的租金，其利用租赁的场地经营羽绒服等服装生意，主张预期利益有事实和法律依据，应当予以支持。对于数额，参考其利用营业款冲抵租金数额、返还营业款数额及其所经营服装的季节性、商业风险、其经营场所的可替代性等因素，本院酌定支持20万元。
此外，关于应否追加众程公司为当事人问题。众程公司虽为案涉场地的产权人，但根据其出具的产权证明，该场地已无偿提供给涌金城商贸公司使用，涌金城商贸公司具有合法的使用权，涌金城商贸公司对外出租非受众程公司委托，其对外出租的后果也不应由众程公司承担。且根据合同的相对性原则，涌金城商贸公司的违约，应由其自己承担违约责任。众程公司“产权证明”上载明租赁期间如因房屋产权发生纠纷责任由其承担，本案并非产权纠纷，故原审未追加众程公司参加诉讼正确，周云的该申请理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2014）新中民五终字第309号民事判决；
二、维持辉县市人民法院（2014）辉民初字第1295号民事判决第一、三项；
二、变更辉县市人民法院（2014）辉民初字第1295号民事判决第二项为：辉县市涌金城商贸有限责任公司于判决生效后十日内返还和赔偿周云保证金10万元、9个月租赁费126万元、承诺铺位租金5万元、营业额及借款利息33929元、装修款556800元、预期利益20万元等共计2200729元。
若辉县市涌金城商贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费案件受理费36150元，由涌金城商贸公司负担。诉讼保全费3270元，由周云负担；二审案件受理费14546元，由周云负担100元，由辉县市涌金城商贸有限责任公司负担14446元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵 炜
代理审判员 邹新哲
代理审判员 张 伟
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 王 萌