重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初14563号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，公司职工。委托诉讼代理人：蒋联萍，女，公司职工。被告：邬秋华，女，1977年9月18日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托代理人：余和，男，系邬秋华的配偶。原告重庆大川集团物业管理有限公司（下称大川公司）与被告邬秋华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大川公司的委托诉讼代理人刘莎莎、被告邬秋华的委托代理人余和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大川公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年9月25日至2017年4月25日期间共计56个月的物业服务费4726.4元（84.4元×56个月）、公摊水电费560元（10元/月）；2.判令二被告向原告支付违约金2000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告为重庆市江北区石马河街道大川水岸小区X号X-X房屋（以下简称涉讼房屋）业主，该小区自2008年12月25日起一直由原告提供物业管理服务。原告在提供物业管理期间履行相关职责，但被告自2012年9月25日起欠交物业管理服务费用至今，经原告多次催缴均拒绝交纳。为维护自身合法权益，原告起诉至院，望判如所请。被告邬秋华辩称：1.被告不欠原告的物业管理费。因为原告未履行物业管理的基本义务，保障被告生活方便、安全、公共设施完整可用等。2.原告未保障被告生活设施功能有效，未履行修缮设施义务。3.原告侵占业主的公共利益，要求原告分配以前的收益。4.被告要求原告公示小区消防、门禁、报警、监控、排污等竣工验收图。5、被告未收到催收通知，2015年7月13日之前的物业管理费及公摊水电费已过诉讼时效。总之，原告未履行义务，不应收取相应费用。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：邬秋华系涉讼房屋的所有权人，该房屋建筑面积为76.76平方米。2008年4月16日，大川公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由大川公司为涉讼房屋所在的大川水岸小区提供前期物业服务。合同约定：大川公司提供的公共性物业服务主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、管理和运行，小区共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤，物业档案资料管理，物业专项维修资金的使用，装修管理，接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定），法律政策规定应由大川公司管理服务的其他服务事项；物业服务收费选择包干制方式，收费标准如下（按建筑面积计算）：电梯房1.1元/月·平方米；物业服务费中不含公摊水电费，公摊水电费按照每户10元/月进行缴纳，二次供水供电产生的费用据实结算；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日履行交纳义务；本合同期限3年，自2008年4月16日起至2011年4月15日止；如合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要重庆大川集团房地产开发有限公司未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向大川公司支付违约金。邬秋华接房时与大川公司签订了《前期物业管理服务协议》（下称《前期协议》，含《业主临时公约》，无签订时间）。《前期协议》约定为：邬秋华交纳物业管理服务费的时间为每月25日。住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米为1.10元。邬秋华违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大川公司有权要求邬秋华补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，大川公司为大川水岸小区提供物业服务。前述合同到期后，小区未成立业主委员会，截止本案法庭辩论终结前，大川公司仍依该合同在小区提供物业服务。另查明，大川公司提供物业服务期间，涉讼房屋按1.1.元/平方米/月缴纳物业服务费、按10元每月交纳公摊水电费。因邬秋华未按期缴纳相应费用，大川公司起诉来院。庭审中，大川公司举示催款函及EMS国内特快专递邮件详情单，拟证明在邬秋华拖欠相应费用期间，大川公司多次通过电话通知、邮寄催款函等形式进行催收，但邬秋华一直置之不理，诉讼时效中断。邬秋华质证称未收到催款函，不能达到大川公司的证明目的。邬秋华举示了一组照片及微信截图，拟证明大川公司没有按约定履行维修义务、提供的物业服务不合格，侵犯了业主的权益、没有公示小区公共收益，侵占了业主的收益、小区存在许多问题，大川公司提供的服务不到位等。大川公司对证据三性均不予认可，称与本案无关，小区没有成立业委会，因此暂由大川公司代为管理小区公共收益。以上事实，有《前期物业服务合同》、情况说明、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、照片、《前期协议》、微信截图、催款函、EMS国内特快专递邮件详情单及双方当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，大川公司与重庆大川集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，依合法程序进入涉讼小区并提供物业管理服务；虽然该合同期满后，双方未续签书面合同，但大川公司继续以物业服务企业身份为小区提供物业服务。故为维护该小区整体的物业管理秩序及全体业主公共利益，仍宜认定大川公司与小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。但是，从规范的角度，大川公司应积极敦促小区开发建设单位履行法定程序续订前期物业服务合同或选聘新的前期物业服务企业。综上，依据物业管理条例及相关司法解释的规定，大川公司与邬秋华之间成立真实合法的物业服务合同关系。《中华人民共和国民法总则》规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。虽大川公司举示了催款函和EMS国内特快专递邮件详情单，但不足证明将催款函有效送达了邬秋华导致诉讼时效中断，对邬秋华提出的诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。根据法律规定和大川公司提起诉讼的时间、诉讼请求和合同约定，2014年7月14日前的相关费用已超过诉讼时效。对大川公司要求邬秋华支付前述期间拖欠的相关费用的诉讼请求，本院不予支持。根据《物业管理条例》的规定以及涉讼前期物业服务合同的约定，业主负有交纳物业服务费用的义务。邬秋华虽提出大川公司提供的物业服务存在种种不足之处，但其举示的证据并不足以证明大川公司未按约定提供服务，且即便大川公司提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为其拒交或少交物业服务费的正当理由。邬秋华虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗，可通过诉讼等途径予以解除。综上，根据查明事实和诉讼请求，本案中邬秋华应依约向大川公司支付2014年7月25日至2017年4月25日期间欠付的物业服务费用2785.2元（84.4元×33个月）、公摊水电费330元（10元×33个月），大川公司相应诉讼请求中超出前述金额的部分，本院不予支持。关于大川公司主张违约金的诉讼请求。《前期物业服务合同》中约定，业主或物业使用人应在每月25日履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向大川公司支付违约金，邬秋华未按期缴纳相应费用的行为已经违反合同约定，给原告造成损失，理应承担违约责任。现邬秋华请求本院对违约金标准进行调整，在大川公司未举示证据证明其实际损失的情况下，本院参照被告每月应交费用、拖欠时间等因素，对大川公司主张的违约金酌情支持200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邬秋华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司物业服务费2785.2元。二、被告邬秋华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司公摊水电费330元。三、被告邬秋华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司违约金200元。四、驳回原告重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告邬秋华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 王 涛代理审判员 黄 涛人民陪审员 何祖跃二〇一七年十二月二十五日书 记 员 张 欢