广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第846号
原告（反诉被告）：深圳市益泓荣投资有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈义俊，系该公司总经理。
委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。
委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。
原告（反诉被告）：深圳市益泓荣投资有限公司。住所地：广东省深圳市。
法定代表人：吴锡波，系该公司总经理。
委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。
委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东莞市南城蓝纳酒类经营部。住所地：广东省东莞市，系个体工商户。
经营者：巫云丰，男，汉族，1982年10月4日出生，住广东省电白县。
委托代理人：赵焕，广东普罗米修律师事务所律师（已撤销）。
委托代理人：黄进，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：谢伟，广东普罗米修律师事务所实习律师。
原告深圳市益泓荣投资有限公司东莞分公司（以下简称“东莞益泓荣公司”）诉被告东莞市南城蓝纳酒类经营部（以下简称“蓝纳酒类经营部”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，被告蓝纳酒类经营部在答辩期内提出管辖权异议，经本院裁定驳回其管辖权异议。后被告蓝纳酒类经营部提出反诉，并请求追加深圳市益泓荣投资有限公司（以下简称“深圳益泓荣公司”）为本案本诉原告，本院予以准许，并将深圳益泓荣公司列为反诉被告。案件依法由审判员李阳河担任审判长，与人民陪审员王宇就、李爱君组成合议庭进行审理。案件于2015年11月18日及12月22日公开开庭进行了审理。原告东莞益泓荣公司的委托代理人林悦敏，被告蓝纳酒类经营部的委托代理人黄进、谢伟到庭参加诉讼。深圳益泓荣公司未到庭参加诉讼，但深圳益泓荣公司于2015年12月29日向本院提交委托材料委托林悦敏、叶建斌作为其代理人，并向本院提交了一份代理意见，之后本院就此召集了原告东莞益泓荣公司、深圳益泓荣公司及蓝纳酒类经营部于2016年1月12日进行了调查。本案现已审理终结。
原告东莞益泓荣公司诉称：原、被告于2014年9月26日签订一份《物业管理和代理租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告将位于厚街镇赤岭工业路7号益泓荣高新产业园第9栋北面钢结构中间部分厂房（以下简称“租赁房屋”）出租给被告作仓库使用，期限为18个月，即自2014年9月24日起至2016年3月23日止，租金每月10000元，于每月10日前交纳，否则应按拖欠曰数x费用总额5‰支付滞纳金，履约保证金20000元，原告同意给予被告免租装修期90天，若租期合同未满而被告依任何理由提出终止合同的，须按原价补缴齐免租期租金等等。被告自承租后仅交纳20000元履约保证金、一个月押金后，从未按时支付任何租金款项，其行为已构成违约，根据租赁合同第五条第3点的约定，原告有权解除合同，并没收履约保证金、要求被告支付各项费用及滞纳金。在原告2015年4月16日向被告发出律师函后，被告亦未在期限内作出任何回复，为维护原告的合法权益，特起诉到法院，请求法院判决：1.解除双方签订的《物业管理和代理租赁合同》；2.被告按10000元/月的标准向原告支付租金至交还租赁物之日止，暂计算2015年1月23日至7月31日为63000元，并支付未付租金的滞纳金，滞纳金以10000元为本金，自2015年1月份起，分别以当月的应付租金为本金，从当月逾期交付即每月的11日起，按日5‰。标准分段计算至起诉之日，顺延计至付清之日止，暂计至2015年7月31日止为9500元；3.被告承担本案诉讼费用。原告后变更诉讼请求如下：1、请求确认双方签订的《物业管理和代理租赁合同》无效；2、被告应按10000元/月的标准向原告支付场地占用费至交还租赁物之日止，暂计算2015年1月23日至7月31日为63000元，并支付未付场地占用费的滞纳金，滞纳金以10000元为本金，自2015年1月份起，分别以当月的应付场地占用费为本金，从当月逾期交付即每月的11日起，按日5‰。标准分段计算至起诉之日，顺延计至付清之日止，暂计至2015年7月31日止为9500元。
被告蓝纳酒类经营部答辩称：1、原告诉请的主体不适格，原告是分公司；2、原告已经主张了双方签订的合同无效，因此不存在滞纳金的说法，我方同意原告诉请的占用费，合同在无效的情况下，占用使用费实际上是一种返还原物，根据合同法的司法解释，合同无效在返还原物的情况下，应该按照双方的过错来确定的，原告在具有承担物业管理的情况下，违反了合同的义务，并且造成了被告的经济损失，原告存在过错，且租金里包含了一部分的物业管理费，原告应该承担一部分的占用费，还有应该扣除管理费；3、被告已经缴纳了一个月的租金，应该从第二个月起，由于原告无法提供符合条件的房屋进行保管案涉货物，被告行使不安抗辩权，被告不应当向原告支付2月份的占用使用费。
被告蓝纳酒类经营部反诉称：原、被告之间于2014年9月24日签订租赁合同，约定被告承租原告780平方米的房屋一处，租期至2016年3月23日。合同约定，被告有90天的免租期，实际开始交付租金的日期为2014年12月24日。合同签订后，被告向原告缴纳了30000元，其中20000元是履约保证金，10000元是第一个月的房租。被告租赁房屋主要是用来存放经营用的白酒、红酒等货物及部分车辆、空调、电脑等财物。2015年1月27日，租赁房屋内价值24348元的红酒、白酒被盗。经查发现，盗贼系攀爬产业园的围墙来到仓库的后窗，将仓库防盗窗撬开进行盗窃的，被告一方面报警，一方面要求原告加强保安措施，但被告未采取任何措施。2015年2月16日，仓库再次以同样的方式被盗，294208元的酒水和物品被盗窃，被告再次报警并要求原告加强安保措施，并派两名员工留守仓库，但原告未采取任何措施。2月25日、3月2日及3月5日盗贼再次进行行窃，其中两次未得逞，一次盗走酒、电脑价值共9200元。以上五次盗窃行为，被告共损失货物及物品总计327756元。
依据原、被告双方签订的租赁合同约定，原告具有承担物业管理的义务。1、双方签订的合同名称为《物业管理和代理租赁合同》，从名称上看，该份租赁合同就不止是简单的租赁，还需要出租方对租赁的房屋进行管理。2、租赁合同第一条第2款，“租赁期内，该物业业主委托深圳市益泓荣投资有限公司负责全面管理，并与乙方签订相关管理协议及附件合同。”3、租赁合同第三条第1款，“每月租金及管理费、卫生费、电梯费、厂长费总计10000元。”因此，从租赁合同的约定来看，原告已收取了被告的管理费用，且已约定了原告的管理义务，如果原告消极不作为，不履行管理义务，对被告造成损失的，应当承担侵权的法律责任。原告在物业管理上消极不作为，对被告丢失货物的损失存在严重的过失，甚至是故意，因此具有主观过错。对于物业管理，虽然双方未单独签署物业管理协议，但因在租赁合同中，原告已具有物业管理的义务，因此不能免除原告的管理义务。在双方对物业管理约定不明的情况下，应本着诚实信用原则确定原告的管理义务。按照一个一般理性人的认识，原告的管理义务应至少包括保证租赁的房屋的安全，围绕此义务而产生巡查、对出入管理区域的物品的核查、对危险行为的及时制止、对不安全隐患行为的及时排除等。而被告的第一次货物被盗是通过撬开仓库的有护栏的后窗进行的，在第一次被盗后，原告应当及时更换新窗并进行加固，但在被告主动要求原告重新更换并加固窗户，同时加强安保措施的情况下，原告置之不理，目前后窗仍未加固。另外，原告作为物业管理人在物业管理方面极为混乱。首先，对进出大门的货物、物品无任何的登记检查、记录。被告被盗前的白酒、红酒等相关货物在入库时无任何的登记检查、签字，物业管理区任何物品的取出也不进行检查，也无须履行任何手续。其次，原告没有履行巡查义务。第二次被盗窃的货物有233箱酒，2台台式电脑，一把铝合金梯子，而仓库后窗高近3米，盗贼进行团伙作案的话，从破窗而入再逐箱从后窗运出，如此多的物品，至少需要两个小时方能完成，而在这么长的时间，货物竟然被“安全”“运出”！！而最后三次盗窃均是在吃午饭或晚饭之间进行的，这充分说明原告没有进行安全巡查。窃贼如此猖狂，不排除存在监守自盗的行为。
原告消极不作为，具有行为违法性。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。原告在租赁合同中已具有了承担物业管理的义务，但其违背了保障租赁房屋的安全的义务，而且在仓库被盗后仍然消极不作为，不对盗窃行为进行报警或者协助被告进行报警，违反了相关的报告义务，因此具有行为违法性。综上，对于被告的被盗货物，原告作为物业管理人，因其具有行为违法性，主观过错，并直接造成了被告的巨额损失，因此，应承担连带赔偿责任。理由为：1、根据《侵权责任法》第十条，二人以上事实危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任；2、原告作为物业管理人，因其消极不作为的违法行为，直接给被告造成了财产损失，因此应对承担侵权责任。尽管被盗的货物是原告之外的第三人造成，但如果没有原告的消极不作为行为，损害的后果就不会发生；或者可以说，如果原告积极履行了管理义务，还是发生了盗窃的后果，则原告可以免责。因此，可以认为原告与实施盗窃的第三人构成共同侵权，现该盗窃事件已经立案，但罪犯仍然逍遥法外，案件何时能破尚不可知，为维护被告的合法权益，原告理应承担连带赔偿责任，其承担责任后，可在案件侦破后向盗窃者进行追偿。因此，被告要求原告就其所受的财产损失327756元承担赔偿责任。
关于房屋租金部分。（一）因原告的侵权行为，使得被告有了不安抗辩权，在不安抗辩情形消除前，被告可以不向原告缴纳租金。1、根据合同法第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行，（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”2、对于房屋租金，因被告在签署租赁合同时，有3个月的免租期，同时也预先交了第1个月的租金。其第2个月的租赁时间应为2015年1月24日至2月24日。根据租赁合同约定，“乙方应于每月5日至10日按租赁汇总表的金额到财务部缴纳费用。因此，被告第2个月的房屋租金的缴纳时间应为2月5日至10日之间。在1月27日发生货物第一次被盗后，还未到缴纳租金时间，但随后又连续发生了4次盗窃，致使被告确信，原告已不可能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途（合同法第216条）。而且继续承租下去，有可能遭受更大的损失，因此，被告于2015年3月12日在被迫无奈的情况下，向原告口头提出解除合同的通知，并在3月19日欲将所有货物搬走，但遭到了原告的强行阻拦，并扣押了部分货物。3、租赁合同属于继续性合同，就本合同而言，被告交纳租金的方式是按月的，因此从每月角度来讲，被告支付租金，原告继续提供租赁服务，如果被告支付租金后，原告提供的租赁服务非但不适当，而且存在侵害被告财产安全的巨大危险，或者已经造成巨额财产损失时，被告即享有了不安抗辩权。因此在原告无法保证租赁房屋符合约定用途，具有侵权事实的情形下，自2015年2月份开始，被告也无支付租金的义务。4、因原告的严重侵权行为，致使被告签订的合同目的无法实现，且过错完全在于原告，故被告无须支付90天免租装修期的租金，同时要求返还履约保证金20000元。故请求判决：1、解除双方签订的《物业管理和代理租赁合同》；2、原告退还被告20000元的租约保证金；3、原告赔偿被告丢失货物的损失327756元；4、原告返还扣留的相关物品；5、被告无需向原告支付2015年2月份以后的租金；6、本案诉讼费用由原告承担。后被告在庭审中明确其反诉请求如下：1、请求确认双方签订的《物业管理和代理租赁合同》无效；2、将第五项的诉讼请求变更为占用费。另外，由于双方于2015年11月6日完成了案涉租赁物的交接，被告已经将相关物品取回，因此被告申请撤回第四项的反诉请求。其他诉讼请求不变。
原告东莞益泓荣公司对被告蓝纳酒类经营部的反诉答辩称：被告的反诉请求是无理的，被告请求原告赔偿其所丢失的货物损失，这是由于被告的管理不当所遭受的货物损失，与原告无关，且被告没有证据证明所丢失的货物价值为327756元，被告认为不需要向原告支付2015年2月25日的场地占用费，这是被告的单方面想法，被告使用了原告的场地，应当向原告支付相当的费用，该费用的计算方式应该按照原告的诉讼请求的计算标准来计算。
深圳益泓荣公司提交了一份代理意见，称其对本案意见与东莞益泓荣公司在本案中的意见一致。
经审理查明：东莞益泓荣公司与蓝纳酒类经营部于2014年9月26日签订了《物业管理和代理租赁合同》（以下简称“租赁合同”），其中东莞益泓荣公司为出租方（即租赁合同甲方），蓝纳酒类经营部为承租方（即租赁合同乙方）。双方在租赁合同中约定，甲方将坐落于东莞市厚街镇赤岭工业路7号，益泓荣高新产业园第9栋北面钢结构中间部分厂房租予乙方使用，建筑面积含公摊面积约780平米。甲方同意乙方可将厂房作仓库用途，若乙方要办理租赁合同，甲方提供相关的证件但所产生的费用由乙方承担。租赁期内，该物业业主委托深圳益泓荣公司负责全面管理，并与乙方签订相关管理协议及附件合同。双方约定租期为18个月，自2014年9月24日起至2016年3月23日止。甲方同意给予乙方免租装修期90天，即从2014年9月24日起至2014年12月23日止，2014年12月24日起收租金。装修期免收租金，但要收取管理费、水电费、电梯使用费。若租期合同未满而乙方依任何理由提出终止合同的，须按原价补交齐免租期租金。双方对于租金、履行保证金及各项相关费用约定如下：1、月租金及卫生费、电梯费、厂长费：厂房租金10000元（人民币，下同），租用面积780平方米；管理费/元/平方米；卫生费/元/月；厂长费/元/月，合计10000元。签订合同当日，乙方需向甲方交付两个月的租金及20000元作为履约保证金，一个月的租金10000元作为水电费保证金，第一个月的租金及管理费、卫生费、电梯费、厂长费10000元，应交付总金额30000元。合同期满乙方不再续租的，乙方所承租物业经甲方验收合格，并乙方缴清所有费用后，甲方将上述押金无息退回乙方。若乙方违约提前终止合同或破坏房屋结构而未修复或赔偿，给甲方造成了经济损失，甲方有权将上述保证金没收，并按实际损失给予甲方赔偿。双方在租赁合同中还约定，甲方委托深圳益泓荣公司代为统一管理本物业、水、电及电梯、门禁等设备，并同该公司代为收取水电费、电梯费等相关费用，以上所有费用只出收据。电价为1.3元/度，水费按5元/立方交纳。租金、管理费及水电费等每月结算一次；乙方应于每月五日至十日按《租赁费用汇总表》的金额到财务部交纳费用，若乙方拖欠费用，应向甲方支付滞纳金为拖欠日数×费用总额5‰。若乙方拖欠十天以上则视为违约，甲方有权单方停水、停电并解除合同，没收履约保证金。双方还约定，在租赁期限内，乙方负责购买租赁物内乙方的财产及其他必要的保险（包括责任险）。乙方在租赁期间发生的一切人身损害、财产损失等引起的赔偿责任和其他法律责任均由乙方承担。合同期内，乙方租用范围的安全生产、消防、内保等安全措施由自己自行负责，如乙方未能保证，发生意外事故及造成损失的乙方全部负责。合同期内，因乙方使用不当或不合理使用或故意，造成出租屋及其内部设施（如电力、消防、供水、电梯、门窗等）出现损坏或发生故障的，乙方应负责及时维修或赔偿，否则，甲方损失将从乙方保证金内扣除。园区内公共通道、楼梯、电梯厅、车库、楼顶天台等属于公共场所，不允许存放杂物和其他物品，不允许私自将任何消防门上锁及封闭，车辆须按指定区域停放，服从管理人员指挥。企业内部及办公室、贵重物料及物品自行监管，如有遗失责任自负。
合同签订后，蓝纳酒类经营部向东莞益泓荣公司缴纳了2014年12月24日至2015年1月23日的一个月的租金10000元及20000元押金。蓝纳酒类经营部称其租赁的仓库于2015年1月27日发生盗窃事件，被盗价值24348元的红酒、白酒；于2015年2月16日被盗294208元的酒水和物品；2月25日、3月2日及3月5日均发生盗窃事件，一共发生5次盗窃事件，合计损失327756元；蓝纳酒类经营部向本院提交了2015年2月17日的报警回执及立案告知书。蓝纳酒类经营部申请本院向公安部门调取其因仓库五次被盗的报警记录及相关材料，本院予以准许并向公安部门进行了调查。经本院向公安部门调取，公安部门向本院提供了2015年2月17日对蓝纳酒类经营部员工孔凡明的询问笔录、现场勘验检查笔录、现场照片。蓝纳酒类经营部员工孔凡明在询问笔录中称，自己于2015年2月16日9时许离开公司仓库，到了当天22时许，回到仓库，发现仓库一窗户下的空调不见了，经清点，发现被盗了葡萄酒、白酒、电脑、梯子，孔凡明在笔录中称上述财物价值共计294208元。孔凡明称其离开仓库时，其亲自锁上了仓库大门，但仓库大门的锁没有被撬开，仓库也没有被翻乱。另外，由于仓库的窗户之前被撬坏了，没有修理，离开前只是关上了。仓库周围没有监控录像，仓库平时有三名保安值班，但该些保安只是在仓库大门看管仓库。孔凡明在询问笔录中称，其公司之前被盗过一次，加强了防盗工作，但这次还是被盗。孔凡明出庭作证称，自己是于2014年11月份至2015年7月份在蓝纳酒类经营部负责行政工作。2015年1月份，蓝纳酒类经营部发生过两次被盗，第一次是蓝纳酒类经营部另一同事发现的，第二次是自己发现，并报了警，接下来又发生了三次，自己告知了保安，但保安没有处理。蓝纳酒类经营部后搬走了一部分东西，但因为与东莞益泓荣公司协商不成，还有部分没有搬走。孔凡明称其公司第一次被盗后，用胶纸将窗户封住，如果胶纸被破坏后，能够得知有小偷；另外，还将墙后面的树砍掉，让小偷不能通过树进入房屋；另外，还与东莞益泓荣公司保安进行了沟通，要求对案涉房屋进行维修，但东莞益泓荣公司没有理会。孔凡明还称，公司第二次被盗后，就派人看守仓库。根据调取的公安机关的现场勘查笔录，被盗的蓝纳酒类经营部仓库内大门北侧停放着一台面包车，仓库并有装有红酒、白酒的纸箱，纸箱有被搬动的痕迹，仓库北侧窗户呈开启状态，靠东北侧的窗户防盗网有一处被撬开。现场其他部位未见异常。
蓝纳酒类经营部主张其被盗后向东莞益泓荣公司发出了一份律师函，该律师函主要内容为：蓝纳酒类经营部因2015年1月、2月、3月发生被盗，要求东莞益泓荣公司妥善处理，但东莞益泓荣公司未予处理，故蓝纳酒类经营部负责人巫先生派人于2015年3月12日口头通知东莞益泓荣公司解除合同，2015年3月19日蓝纳酒类经营部派人去仓库搬运货物时，东莞益泓荣公司强行阻拦，并扣押货物。蓝纳酒类经营部主张东莞益泓荣公司作为仓库的出租方与整个产业园的管理者，应当对产业园的安保负责，东莞益泓荣公司未积极采取相应的安保措施，构成违约，应承担违约和赔偿责任。该律师函落款日期为2015年3月30日。东莞益泓荣公司对该律师函的真实性不予确认。东莞益泓荣公司也向本院提交了一份律师函，该律师函载明主要内容为：蓝纳酒类经营部拖欠自2014年12月24日起至今的费用达42581元，但经东莞益泓荣公司多次催讨，蓝纳酒类经营部不予理睬。另租赁合同期内，蓝纳酒类经营部租赁范围内的安全生产、消防、内保等安全措施由自己负责，发生意外事故及造成损失的由蓝纳酒类经营部全部负责。蓝纳酒类经营部对东莞益泓荣公司的律师函真实性也不予确认。
另，本院在本案诉讼过程中，组织双方于2015年11月6日进行了现场清点，蓝纳酒类经营部于该日搬离了案涉租赁场地。另本院在调查中询问蓝纳酒类经营部有无缴纳装修期内的管理费，蓝纳酒类经营部称已缴纳，东莞益泓荣公司称未缴纳。本院告知蓝纳酒类经营部于2016年1月18日提交有关缴纳装修期内的管理费的单据，逾期或未提交的，视为蓝纳酒类经营部在装修期内未缴纳管理费。蓝纳酒类经营部对此无异议，但未在规定期限内提交有关单据。另，本院还询问东莞益泓荣公司有无向蓝纳酒类经营部派遣厂长，东莞益泓荣公司称未派遣，蓝纳酒类经营部称需庭后核实。本院也就此告知，蓝纳酒类经营部于2016年1月18日提交有关书面证据，逾期提交或不交，视为东莞益泓荣公司未派遣厂长。蓝纳酒类经营部对此无异议，但就此未在规定期限内提交任何证据。
蓝纳酒类经营部主张东莞益泓荣公司对案涉仓库有物业管理的义务，该物业管理的义务具体包括如下：1、对案涉物业提供安全保障；2、进行水电、电梯、卫生方面的管理义务及代收水电费的义务；3、协调租户之间及租户与第三方之间的关系的义务。东莞益泓荣公司主张双方之间为租赁合同关系，其对案涉租赁物没有物业管理的义务。
另，东莞益泓荣公司向本院提交了一份房地产权证，该房地权证载明的权属人为东莞力凯鞋业制造有限公司，房屋结构为钢混，层数为六层，而本案租赁房屋为一层铁皮房。
蓝纳酒类经营部提交了一份银行交易明细打印件，载明其向泸州老窖柒泉聚成酒业销售有限公司于2014年11月18日支付了950000元的货款，载明用途为“汉唐东方之珠”货款。蓝纳酒类经营部还提交了一份送货单，送货单载明为“汉唐酒业股份有限公司”，收货单位为“汇德运连锁”，地址为“东莞市南城大申物流园”，货物为价值3006000元的酒。送货单日期为2015年1月6日。蓝纳酒类经营部提交了一份授权委托书，载明内容为：其向深圳汉唐酒业股份有限公司说明，蓝纳酒类经营部曾于2014年从泸州老窖柒泉聚成酒业销售有限公司订购一批价值300多万元的白酒，其公司于2014年11月18日支付了首批购酒款95万元，深圳汉唐酒业股份有限公司作为泸州老窖柒泉聚成酒业销售有限公司的经销商，负责运送货物，开具发票。现蓝纳酒类经营部委托东莞市汇德运酒类销售有限公司作为收货方。蓝纳酒类经营部还提交了一份广州爱爵贸易有限公司向汇德运酒类销售有限公司发送价值320400元葡萄酒的收货单。蓝纳酒类经营部还自行制作了一份损失明细。东莞益泓荣公司对蓝纳酒类经营部提交的有关财物损失的单据的真实性全部不予确认。
以上事实有东莞益泓荣公司提交的物业管理代理租赁合同、房地产权证书、律师函及快递查询结果，蓝纳酒类经营部提交的物业管理和代理租赁合同、2014年9月26日收款收据、授权委托书、报警回执、立案通知书、律师函、证人证言、电子银行交易明细、送货单、收据、海关进出口货物报关单、出入境检验检疫卫生证书、丢失货物明细，本院调取的公安机关询问笔录、现场勘验检查笔录、照片以及本案一审庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。东莞益泓荣公司提交的房产权证与本案的租赁物无关联，且东莞益泓荣公司未提交案涉租赁物的建设工程规划许可证等合法建设手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，东莞益泓荣公司与蓝纳酒类经营部之间的租赁合同无效。故东莞益泓荣公司与蓝纳酒类经营部请求确认双方之间的租赁合同无效，本院予以支持。另蓝纳酒类经营部撤回其第四项反诉请求，本院予以准许。本案的争议焦点为：一、蓝纳酒类经营部应交付的占用费为多少；二、蓝纳酒类经营部诉求东莞益泓荣公司及深圳益泓荣公司赔偿财产损失有无依据。
对于焦点一、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，东莞益泓荣公司请求蓝纳酒类经营部按照合同约定的租金标准支付占用费，本院予以支持。依照本院查明的事实，蓝纳酒类经营部确于2015年2月16日发生盗窃事件，并且已经刑事立案，另根据双方提交的律师函表明，蓝纳酒类经营部确于2015年3月份提出要搬离案涉租赁场地，而且根据公安机关的勘查笔录载明，案涉租赁场地的窗户已被撬开，案涉租赁场地作为仓库，其安全性已得不到保障，故本院认定案涉租赁物的占用费应计至蓝纳酒类经营部提出解除租赁合同，搬离租用场地为止。本院结合蓝纳酒类经营部律师函所载明的内容及落款时间，认定蓝纳酒类经营部应支付的占用费到3月的缴费周期最后一天，即2015年3月24日。至于占用费的滞纳金，因租赁合同无效，东莞益泓荣公司依据合同请求蓝纳酒类经营部支付占用费的滞纳金，本院不予支持。
对于焦点二，首先，双方租赁合同中虽有“物业管理”的字样，但租赁合同中对于物业管理费并未做约定，且双方也并未明确物业管理的内容及范围，因此，即使东莞益泓荣公司对于蓝纳酒类经营部承租的案涉租赁物有物业管理的义务，该物业管理的义务也仅限于案涉租赁场地涉及公共区域的物业管理，并不包括蓝纳酒类经营部承租的场地仓库内部的安全保障义务；其次，双方在合同中一方面不仅明确了蓝纳酒类经营部需购买保险，另一方面还明确了企业内部及办公室、贵重物料及物品自行监管，如有遗失责任自负。蓝纳酒类经营部承租案涉场地用于储存保管高价值的酒类等贵重物料，应自行注意安全保管。而蓝纳酒类经营部的员工在作证中称其第一次被盗后，仅用胶纸贴了窗户，自身安全防范的措施显然不足。而蓝纳酒类经营部的员工在询问笔录中也提及了仓库平时有三名保安在仓库大门值班看管仓库，这说明了东莞益泓荣公司在仓库外的公共区域提供了保安服务，尽到了一定安全保障义务。故，蓝纳酒类经营部请求东莞益泓荣公司赔偿其仓库内部因被盗的财产损失，本院不予支持。
另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，蓝纳酒类经营部诉求东莞益泓荣公司返还其缴纳的押金20000元，本院予以支持。而蓝纳酒类经营部需向东莞益泓荣公司支付占用费20000元，故二者予以抵扣，蓝纳酒类经营部无需再向东莞益泓荣公司支付占用费，东莞益泓荣公司亦无需再向蓝纳酒类经营部返还押金20000元。
据此，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市益泓荣投资有限公司东莞分公司与被告东莞市南城蓝纳酒类经营部的《物业管理和代理租赁合同》无效；
二、驳回原告深圳市益泓荣投资有限公司东莞分公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告东莞市南城蓝纳酒类经营部的其他诉讼请求。
本案本诉受理费1612元（原告已预交），反诉受理费3258元（被告已预交），合计4870元，由原告承担1612元，被告承担3258元。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
人民陪审员 王宇就
人民陪审员 李爱君
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 龙容娟