甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武中民终字第318号
上诉人（原审原告）何福吾，男，1967年3月12日出生，汉族，高中文化，无业。
委托代理人侍春元，甘肃开洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告）凉州区西郊公园。
法定代表人王泽元，公园主任。
委托代理人胡光泽，公园副主任。
委托代理人马德福，甘肃启明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）武威农村商业银行股份有限公司。
法定代表人马烨，公司董事长。
委托代理人赵立军，甘肃汇平律师事务所律师。
上诉人何福吾、凉州区西郊公园（以下简称西郊公园）因租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2013）凉民初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何福吾及其委托代理人侍春元，上诉人西郊公园委托代理人马德福、胡光泽及被上诉人武威农村商业银行股份有限公司（以下简称武威农商银行）委托代理人赵立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年7月26日，原告何福吾（乙方）与被告西郊公园（甲方）签订了西苑娱乐城租赁经营协议。协议约定“乙方租赁经营甲方的西园娱乐城位于西郊公园内，娱乐城面积1212㎡。租赁期为四年，自2006年10月1日至2010年9月30日止。每年承租费为30000元，于当年10月1日前一次性交清。采暖由乙方自行解决并承担费用。甲方负责娱乐城屋顶渗漏雨水的防渗处理。负责协商乙方在经营期间锅炉运行的环保、质检。”同时协议还约定了双方其它的权利义务及经营方式，亏损承担，经营期终止后的财产归属及其它事项。其中在其它事项1双方约定“因本协议租赁经营范围被法院保全，若发生拍卖，拍卖成功后，甲方将本协议移交购买方与乙方履行协议。”协议签订后，原告筹措资金对西园娱乐城进行了装修，之后开始营业。2009年2月27日，经武威市中级人民法院执行调解，被告西郊公园与被告信用联社的下属凉州区清水农村信用合作社、金羊农村信用合作社、长城农村信用合作社就武威市中级人民法院武中经初字第45号调解书的执行达成和解协议。协议将被告西郊公园所有包括原告承租的西苑娱乐城及西苑大酒店及场内空地整体资产抵顶给三农村信用合作社用以偿还贷款本息及其它各项费用总计5335939.94元，抵顶时经中院委托评估机构对西苑（园）娱乐城装修评估为原装修171415元，重新装修110154元。并约定西郊公园在协议签订10日移交抵顶财产。2009年3月12日被告西郊公园在武威市中级人民法院执行和监交下将抵顶财产移交给武威市凉州区清水农村信用社，双方在财产移交清单上签名并盖章，双方未办理房屋产权登记变更手续。二被告就租赁房屋西园娱乐城所有权已变更之事均未通知租赁人何福吾。2008年10月原告何福吾租赁被告西郊公园用于西园娱乐城取暖的锅炉被武威市环境监察支队在对城市小散锅炉整治期间，以烟尘严重超标停止使用。冬季过后原告承租的西园娱乐城房屋管道冻裂渗漏，加之下雨房屋屋顶大面积渗漏，致娱乐城内外渗漏，2009年4月，原告因房屋渗漏被迫停止营业。停业前原告于2009年3月21日以书面形式向被告西郊公园递交了要求解决锅炉运行的环保质检责任及娱乐城屋顶渗漏雨水的防渗处理的申请。停业后，2009年6月13日原告第二次向被告西郊公园提交维修书面申请，同月15日被告西郊公园时任负责人孔瑞成在原告申请上加注意见“娱乐城于2009年3月在市法院执行局的监证移交信用联社清水信用社，请尽快与其联系。”2009年8月被告西郊公园给原告补发书面通知一份主要内容为“娱乐城报来关于环保局停用锅炉、部分屋顶渗漏、上下水管道锈蚀要求处理的申请收悉，因娱乐城、酒店已于2009年3月11日经市人民法院执行局依法抵顶移交给信用联社所属的清水信用社（长城、金羊信用社），现就有关事宜通知如下：一、从娱乐城、酒店移交之日起，原娱乐城、酒店与我园的承包经营合同（协议）不变，随房屋产权移交清水信用社继续改造，但其承包费根据《和解协议》2009年1月1日之后公园收取的租赁费用可抵顶清水信用社应付给公园的维修费，故从2010年1月1日起将其租赁费上缴清水信用社。二、从娱乐城、酒店移交之日起，公园只保证娱乐城及酒店的水、电畅通，其使用费和维护费用由清水信用社承担，…其上下管道及供电线路的维修要告知清水信用社适时进行维护。三、娱乐城、酒店过道及屋顶已于2006年进行了防渗处理，现部分地方渗漏的问题，请与清水信用社联系处理。四、锅炉环保部门通知停用、消防管道及上下水管道部分堵塞、锈蚀严重的问题，请与信用联社、清水信用社接洽进行协调处理。五、…六、…”之后原告多次找被告信用联社及清水信用社协调解决房屋渗漏和维修管道问题，但均未得到回音。房屋租赁期满后清水农村信用合作社曾于2010年11月15日向原告送达了一份书面通知，内容为“根据武威市中级人民法院民事裁定书（2002）武中执字第43-2号，西苑娱乐城依法抵顶了我社债务，此房屋债权属清水信用社，你与西郊公园签订的租赁协议已到期，限你在2010年11月5日前将房屋移交我社管理，如不按期移交所发生的一切后果由你自行承担，我社概不负责。”之后双方未谈及移交租赁房屋及财产具体事宜。2011年3月，被告信用联社以清水农村信用合作社名义将租赁人何福吾起诉至法院，何福吾提起反诉，武威凉州区人民法院于2012年12月22日以（2011）凉民初字第1060号民事裁定书裁定驳回原、被告起诉与反诉。诉讼期间经何福吾申请，法院委托武威市价格认证中心西苑（园）娱乐城停业损失的价格进行了鉴定。经该所武市价认（2011）11号价格鉴定结论书鉴定：西苑娱乐城2009年4月至2010年9月期间停业损失平均每日为人民币492元整。2012年12月20日经清水农村信用合作社申请，武威天马公证处公证，原告将租赁的娱乐城及附属财产全部移交给被告信用联社。2012年12月26日原告何福吾向信用联社清水信用社出具承诺书一份，承诺内容“2012年12月20日我将西苑娱乐城移交给清水信用社。不再阻碍、干扰、起诉凉州区信用联社清水信用社，与凉州区信用联社无任何债权债务关系”。另查明清水农村信用合作社、金羊农村信用合作社、长城农村信用合作社均系被告信用联社下属二级单位，无独立法人资格。
原审法院认为，原告何福吾与被告西郊公园就西郊公园所有的西苑娱乐城签订了租赁经营协议，该协议是双方真实意思表示，协议未违背法律，其租赁合同应受法律保护，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同履行期间2008年10月因租赁人何福吾租赁被告西郊公园用于西苑娱乐城供暖的锅炉被武威市环境监察支队停止使用，至西苑娱乐城2008年冬季未能供暖。2009年开春后，因管道冻裂娱乐城出现管道渗水，加之开春下雨娱乐城屋顶渗漏致原告不能正常营业，于2009年4月停业。根据原告与被告签订的租赁协议第五项第6条、第8条，“西郊公园负责娱乐城屋顶渗漏雨水的防渗处理，协商租赁人在经营期间锅炉运行的环保、质检”的约定，渗漏由出租方负责，被告西郊公园辩解锅炉的维修取暖依合同约定由原告自行解决，其不应承担责任之理由，审理查明租赁房屋2008年冬季未能供暖不是因锅炉损坏及原告不烧暖，而是因租赁的锅炉不符合环保要求，该项责任租赁协议中约定应由出租方即被告负责，综上被告西郊公园辩解理由不能成立。原告于2009年3月和6月向被告西郊公园提交了书面申请要求被告处理相关渗漏问题，但被告西郊公园未予处理。2009年2月27被告西郊公园因欠被告信用联社下属清水及其他农村信用合作社贷款，经法院调解将原告租赁物及西苑大酒店抵顶给了被告信用联社下属清水农村信用合作社，并于2009年3月12日将抵顶物移交给被告信用联社。租赁物的所有权发生了转移，但二被告就所有权变更事项未通知租赁人何福吾。原告何福吾在2009年6月15日向被告西郊公园递交维修申请时才被告知西苑娱乐城所有权人已变更之事。被告西郊公园一直到2009年8月才就租赁物所有权发生转移事项书面通知原告。之后原告就上述维修问题又口头向被告信用联社多次反映无果，原告本人也未采取有效补救措施，故西苑娱乐城自2009年4月至2010年9月30日租赁期满再未营业。现原告要求二被告赔偿其停业损失，依双方租赁经营协议约定和合同法第一百零七条的规定，二被告怠于履行合同约定的义务，给原告造成的停业损失应由二被告承担。被告西郊公园在租赁物发生所有权转移后未及时告知原告，且在原告第一次提交书面申请时亦未履行协议约定的协商锅炉运行的环保、质检和屋顶的维修义务及告知所有权发生转移之义务，故被告西郊公园应承担原告2009年4月1日至2009年8月15日其书面通知原告租赁物所有权发生转移期间的停业损失，被告西郊公园辩解租赁物所有权已转移其不承担责任之理由不能成立。2009年6月15日之后原告已知所有权发生了转移也向房屋新的所有人信用联社反映了租赁娱乐城的漏水致不能营业的相关情况，但被告信用联社并未采取任何措施，原告也未采取适当措施防止损失扩大，故此后至2010年9月30日租赁合同期满的停业损失应由被告信用联社承担相应的责任。因在此期间原告未采取适当措施防止损失扩大，故其应就扩大损失自行承担责任。依武威市价格认证中心鉴定，西苑娱乐城停业损失平均每日为492元，被告西郊公园应赔偿损失为2009年4月1日至2009年6月15日计37392元（492×76天），2009年6月16至2010年9月30日的损失为231732元（492×471天），该损失因信用联社未采取维修措施和原告未采取措施防止损失扩大而致，故应由被告信用联社和原告按各自过错承担责任。但原告在明知自己有停业损失的前提下于2012年12月26日在清水信用社申请公证移交租赁物时，承诺“不再起诉凉州区信用联社清水信用社，与凉州区信用联社无任何债权债务关系”，视为对信用联社应承担赔偿其损失责任的放弃，是其对自己权利的自主处分，故信用联社不再承担赔偿责任，其余损失由原告自负。被告信用联社辩解将其列为被告主体不适格，其虽于2009年3月将被告西郊公园的西苑娱乐城抵顶自己名下，但实际移交租赁物时间为2012年12月20日之理由，庭审中已查明2009年3月12日在武威市中级人民法院监交下西苑娱乐城已移交给被告信用联社下属清水农村信用合作社，因娱乐城出租给原告何福吾，故实物应在租赁期满后移交，因承租人与出租人存有纠纷，故实物移交时间拖至2012年12月20日，但并不代表所有权未移交，因清水农村信用合作社无独立法人资格，对外应由信用联社承担责任，信用联社为被告主体并无不当。现原告诉请信用联社赔偿其损失违背其承诺，有悖于诚实信用的原则，其该请求不予支持，信用联社不承担赔偿损失辩解理由成立。原告主张被告应付给其娱乐城看管费用78000元（每月3000元自2009年10月起至娱乐城于2012年12月20日移交给被告信任联社，共计26个月）当庭未提交证据证实租赁期满后被告信用联社拒收租赁物由此产生看管费用的依据，且原告亦承诺与信用联社无任何债权债务关系，故其该项请求不予支持。原告要求二被告赔偿其装修费281569元，原告租赁被告西苑娱乐城后对其进行了重新装修，该装修是原告营业所需，双方在协议中未约定归属，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。”故原告此诉讼请求不予支持。被告西郊公园辩解西苑娱乐城在出租前已做好了屋顶防渗漏处理，后面房屋渗漏与其无关，依据双方租赁协议，出租的西苑娱乐城屋顶防渗由出租方负责，该约定明确了租赁期间被告始终负有出租物屋顶防渗漏之责，故此辩解理由不能成立；其辩解原告起诉已超过诉讼时效之理由，原告在权利受损后一直在与二被告协商解决，权利一直在主张，诉讼时效中断至起诉时并未超过诉讼时效，故此辩解理由亦不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条、第二百三十条《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：一、被告凉州区西郊公园赔偿给原告何福吾2009年4月至2009年6月停业损失37392元。二、驳回原告何福吾的其他诉讼请求。案件受理费10054元，由被告凉州区西郊公园承担3554元，原告自行承担6500元。
宣判后，原审原告何福吾、原审被告凉州区西郊公园均不服，提起上诉。
上诉人何福吾上诉称，凉州区西郊公园将上诉人何福吾的装修财产作价抵顶给了被上诉人武威农商银行，属无权处分，应由凉州区西郊公园和武威农商银行赔偿；原审以每天492元认定停业损失不当，应由凉州区西郊公园和武威农商银行赔偿2009年4月至2010年9月30日期间的停业损失228288元；被上诉人武威农商银行不及时收房产生的看管费用78000元，应由被上诉人武威农商银行赔偿。
上诉人凉州区西郊公园上诉称，凉州区西郊公园及时将西苑娱乐城的所有权变更事宜告知了何福吾，故不应由凉州区西郊公园承担责任。
被上诉人武威农商银行辩称，何福吾承诺“不再起诉凉州区信用联社清水信用社，与凉州区信用联社无任何债权债务关系”，故被上诉人武威农商银行不应承担任何责任。
二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实和原判认定的事实一致。另查明，2014年4月27日中国银行业监督管理委员会甘肃监管局甘银监复（2014）76号核准武威农村商业银行股份有限公司开业，武威市凉州区农村信用合作联社终止，其债权债务转为武威农村商业银行股份有限公司的债权债务。
本院认为，上诉人何福吾与上诉人西郊公园签订的西苑娱乐城租赁经营协议，系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护，双方均应按照约定全面履行各自义务。合同履行期间，因租赁的锅炉不符合环保要求，且上诉人凉州区西郊公园未能按约定“西郊公园负责娱乐城屋顶渗漏雨水的防渗处理，协商租赁人在经营期间锅炉运行的环保、质检”履行义务，造成租赁房屋管道渗水、屋顶渗漏，导致租赁房屋从2009年4月起不能正常经营，上诉人凉州区西郊公园应承担由此造成的经济损失，但因上诉人何福吾2009年6月15日向上诉人凉州区西郊公园提出维修房屋的申请时，上诉人凉州区西郊公园时任负责人孔瑞成在申请上加注意见“娱乐城于2009年3月在市法院执行局的监证移交信用联社清水信用社，请尽快与其联系。”向上诉人何福吾告知了租赁物使用权发生转移的事宜，此后的房屋维修义务应由武威农商银行履行，上诉人凉州区西郊公园应赔偿上诉人何福吾2009年4月1日至2009年6月15日的停业损失，标准按照武威市价格认证中心武市价认字第（2011）11号价格鉴定结论书认定的每日492元计算。上诉人凉州区西郊公园主张其在2009年3月29日已通知了上诉人何福吾，不应承担赔偿责任，并提供了2009年3月29日上诉人凉州区西郊公园的通知一份，因该通知上并无上诉人何福吾的签字，该证据只能证明上诉人凉州区西郊公园于2009年3月29日制作了该通知，不能证明该通知于2009年3月29日送达给了上诉人何福吾，故上诉人西郊公园的该主张不能成立。2009年6月15日之后上诉人何福吾已知所有权发生了转移也向房屋新的所有人武威农商银行反映了租赁娱乐城的漏水致不能营业的相关情况，故2009年6月15日至2010年9月30日租赁合同期满的停业损失应由被上诉人武威农商银行承担相应的责任。但上诉人何福吾在明知自己有停业损失的前提下，在被上诉人武威农商银行于2012年12月26日申请公证移交租赁物时，承诺“不再起诉凉州区信用联社清水信用社，与凉州区信用联社无任何债权债务关系”，视为对被上诉人武威农商银行应承担赔偿其损失责任的放弃，是其对自己权利的自主处分，故被上诉人武威农商银行在本案中不再承担赔偿责任，上诉人何福吾要求上诉人西郊公园及被上诉人武威农商银行赔偿2009年6月15日至2010年9月30日的停业损失及看管费用的主张不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的不予支持。但当事人另有约定的除外。”上诉人何福吾与上诉人凉州区西郊公园并未约定租赁期间届满后装修费用由上诉人凉州区西郊公园负担，故上诉人何福吾要求上诉人凉州区西郊公园和被上诉人赔偿装修费用的主张不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1465元，由上诉人何福吾负担730元，上诉人凉州区西郊公园负担735元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈忠清
代理审判员 蒋辉明
代理审判员 张鑫山
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 薛 锋