黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1859号
上诉人（原审被告）黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨香坊区农林街46号。
委托代理人赵延军，黑龙江朗信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾会英，现住哈尔滨市香坊区。
被上诉人（原审被告）哈尔滨万兴物业管理有限公司，住所地哈尔滨香坊区旭升南街23-6号。
法定代表人李川信，该公司总经理。
上诉人龙一房地产开发公司（以下简称龙一公司）因与被上诉人贾会英、哈尔滨万兴物业管理有限公司（以下简称万兴物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。上诉人龙一公司的委托代理人赵延军，被上诉人贾会英，被上诉人万兴物业公司的法定代表人李川信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：贾会英于2012年3月8日签订认购书，购买龙一公司开发的东方玫瑰园小区2栋1单元1603号房屋，并支付了相应的价款。2012年4月，贾会英在装修过程中发现该房存在屋顶漏水情况，遂联系万兴物业公司，万兴物业公司在2012年7月为贾会英对房顶漏水处进行了维修，维修后漏水情况仍然存在，2012年7月至2014年10间，龙一公司、万兴物业公司又多次对该房进行了顶部漏水点进行了维修，2014年10月13日，龙一公司、万兴物业公司统一进行了一次防水工程建设，至此，贾会英所有房屋的屋顶漏水情况等到解决。在修复房屋漏水过程中，贾会英自行找工人进行过两次施工，就这两次修复费用，贾会英、龙一公司在庭审过程中达成一致意见，由龙一公司给付贾会英屋顶、地面维修费用合计5000元。贾会英主张因房屋漏水导致该房无法实际居住，该房空置期间产生租金损失，依贾会英申请，经市法院委托价格协会对涉诉房产2012年4月至2014年10月间的租金数额进行了鉴定，黑龙江辰星资产价格评估有限公司于2015年6月29日作出黑辰资评字（2015）第25号鉴定意见书，鉴定意见为2012年4月1日至2014年10月31日间的租金数额合计为49200元。贾会英自购买涉诉房产后至房屋顶部修复完毕期间，共缴纳了三年物业费、电梯费、供热费合计为14854.26元。
贾会英在一审中诉称：2012年4月贾会英装修房子后发现该房多处漏水，贾会英找到龙一公司、万兴物业公司交涉，龙一公司、万兴物业公司互相推诿导致贾会英装修完的房子无法实际进户，至2014年10月13日方得到解决，贾会英因此产生损失，贾会英与龙一公司、万兴物业公司协商未果，故诉至法院，请求判令：一、龙一公司、万兴物业公司承担自2012年4月1日至2014年10月31日因房屋漏水导致的租金损失49200元；二、龙一公司、万兴物业公司承担贾会英修复地面费用3000元、房屋修复费用2890元；三、龙一公司、万兴物业公司承担每年物业费937元／年、电梯费876元／年、包烧费3138元／年，3年共计14853元；四、诉讼费、鉴定费由龙一公司、万兴物业公司负担。
龙一公司在一审中辩称：贾会英所有房产系龙一公司开发，漏水发生时尚在防水工程最低保修期限内，就贾会英的第二项诉讼请求，龙一公司愿意负担地面、屋顶修复费用共计5000元，对于贾会英第一项诉讼请求，龙一公司认为没有实际发生，不应予以支持。对于贾会英第三项诉讼请求龙一公司认为该房产为贾会英所有，贾会英缴纳物业费、电梯费、包烧费为其义务，与龙一公司无关，不应由龙一公司负担，案件诉讼费、鉴定费不同意给付。
万兴物业公司在一审中辩称：贾会英所述事实部分属实。2012年7、8月份万兴物业公司为贾会英维修过一次，贾会英装修过程中发现漏水，是在施工单位的保修期，万兴物业公司与龙一公司联系找的施工单位，来了3、4次，找漏水点进行维修，后与龙一公司协商，统一做了一次防水，之后贾会英才实际进户。贾会英除进户费用交纳了，在案件诉讼过程中，贾会英已经物业费、电梯费全部缴纳完毕。万兴物业公司认为贾会英房屋漏水导致的损失应由施工单位黑龙江省安装公司承担责任。
原审判决认为：贾会英于2012年3月8日签订认购书，购买龙一公司开发的东方玫瑰园小区2栋1单元1603号房屋，2012年4月发现该房屋顶部存在漏水情况，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条第二项之规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期限为5年，故本案涉诉房屋尚在最低保修期限内，贾会英因房屋漏水所致的损失应由龙一公司予以赔偿。贾会英诉请第一项主张的租金损失49200元，贾会英涉诉房产虽未实际出租，但该房因漏水影响居住，在实际生活中确实无法满足出租条件，根据日常生活经验可知，该房空置确实给贾会英造成了预期利益未能取得的损失，故贾会英主张的租金损失予以支持，数额参照鉴定意见书为宜。关于贾会英诉讼请求第二项房屋顶部及地面的修复费用，在审理过程中，贾会英、龙一公司达成一致意见，该诉请由龙一公司给付贾会英5000元，该院尊重贾会英、龙一公司的意见。贾会英诉请的第三项物业费、电梯费、供热费合计14854.26元，法院认为该涉诉房产虽未贾会英所有，贾会英理应缴纳上述费用，但因房屋漏水导致贾会英无法实际居住，故贾会英缴纳了费用却未能实际享有相应的服务，故贾会英主张该部分损失于法有据，予以支持，由龙一公司予以赔偿。
原审判决依据《建筑工程质量管理条例》第四十条第二项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、龙一公司于判决生效之日起30日内给付贾会英房屋租金损失49200元；二、龙一公司于判决生效之日起30日内给付贾会英房屋修复费用5000元；三、龙一公司于判决生效之日起30日内给付贾会英物业费、电梯费、供热费合计14854.26元；四、驳回贾会英的其他诉讼请求。案件受理费2315元，鉴定费1500元，由龙一公司，于上款一并给付贾会英。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审被告龙一公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：贾会英并无证据证明漏水导致其所购房屋长达31个月不能居住，龙一公司不应承担租金损失49200元。贾会英所购房屋虽漏水，但已经物业及建筑施工单位维修。房屋不是一直在漏水，而且也非一直未修复，只是漏水后即维修，修复后一段时间内能够正常居住。贾会英并未出示漏水导致其长达31个月，不能正常居住的证据，也无证据证明房屋一直在漏水而使其无法居住，判令龙一公司承担31个月的租金损失证据不足。请求：撤销一审法院判决第一项、第三项判决内容，改判龙一公司不承担租金损失及物业费、电梯费、供热费。
贾会英针对龙一公司的上诉主张辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。
万兴物业公司针对龙一公司的上诉主张辩称：不同意一审判决，同意龙一公司的上诉请求。
二审中双方均未举示新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：对贾会英于2012年3月8日签订认购书，购买龙一公司开发的东方玫瑰园小区2栋1单元1603号房屋，并支付了相应的价款，以及该房存在漏水问题且贾会英在此期间未搬入实际居住的事实，双方均无异议，本院予以确认。
关于龙一公司的上诉中提出贾会英并无证据证明漏水导致其所购房屋长达31个月不能居住，不应赔偿租金损失49200元的主张。因该房存在漏水问题且一直由双方协商处理，故贾会英在此问题尚未彻底解决之前，并未搬入居住，贾会英购得该房屋的使用价值并未得到实现，而造成此情形出现的原因系龙一公司所出售的商品房存在上述问题所致，并非贾会英单方拒绝搬入所致。经审查，贾会英请求赔偿房屋租金49200元，是依据一审法院委托黑龙江辰星资产价格评估有限公司对房屋租金数额鉴定意见书作出的鉴定结论为：“根据以上方法测算的房屋租金金额在鉴定基准日（时限）的评估金额为￥49200元”。，故原审法院根据上述评估报告数额判令由龙一公司承担此损失，并无不当，本院予以认同。因此，对龙一公司提出的该项主张，本院不予支持。
关于龙一公司提出不应承担物业费、电梯费、供热费损失的上诉主张。由于贾会英按规定已交付了物业费、电梯费、供热费合计14854.26元，如前款所述，贾会英并未使用和居住，并未享受支付上述费用的服务，因此，原审判决判令由龙一公司该部分费用，合乎情理亦符合法律规定。对龙一公司的该项上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2315元，由黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
代理审判员 张惟光
代理审判员 王桂玲
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 徐 翀