黑龙江省同江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0881民初843号
原告：公培军,男，汉族，个体，住同江市。
被告：黑龙江程盟房地产开发有限公司。地址同江市。
法定代表人：程光毅，男，该公司经理。
委托代理人：陶孟明，男，汉族，黑龙江程盟房地产开发有限公司副经理，住黑龙江省汤原县。
原告公培军诉被告黑龙江程盟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，同江市法院于2016年9月26日作出判决，原告和被告不服均上诉到佳市中级法院，佳市中院于2017年3月30日以事实不清、适用法律不当为由裁定发回同江市法院重新审理。本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公培军、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司委托诉讼代理人陶孟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行《房屋拆迁回迁补偿协议书，补偿原告1400平方米楼房；2、被告为原告办理产权证书，并承担协议约定的相关税费；3、要求被告支付合同约定的违约金5000000元，自合同约定交付房屋时起算至房屋交付时止，50个月，每月100000元；4、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司于2010年5月21日签订房屋拆迁回迁补偿协议书，并在同江市房产局及原拆迁办作了备案。约定动迁原告698平方米楼房，给付原告宏泰御景小区4号楼10个门市（现按图纸计算1387.96平方米）作为回迁补偿，回迁日期为2010年12月30日，现楼房已建成，北京中天宏瑞房地产开发有限公司将其开发的相关事宜转给被告黑龙江程盟房地产开发有限公司。原告根据回迁协议的约定及相关法律诉至法院，要求被告履行拆迁回迁协议，补偿原告1400平方米楼房并办理产权证，承担协议约定的相关税费，要求被告支付违约金5000000元(约定每月100000元，50个月），并承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原、被告双方签订的协议显失公平，属可撤销合同。原告在签订协议后已经从被告处领取了3000000元的补偿款，视为原告选择了货币补偿，变更了协议内容。约定回迁给原告的房屋已经约定给其他回迁户了，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、原告没有履行原协议，对超出面积没有补充差价（政府文件规定1:1.3，原告安置超过这个面积）。二、原告未交纳补偿差价款导致房屋不能按协议约定的进行安置，被告没有违约不承担赔偿违约金的责任。三、原告未交纳补偿价款，被告没有安排原告入住，而原告自己拆除封条，打开卷帘门强行入住，此行为是不合法的占有使用，征收办不具有房屋确权的职能，同意办理水卡的意见更不是权属证明，所以被告不能为原告办理房屋产权登记证。四、原合同签订的动迁是1、2、3层，安置1、2层的条款（1、2层是商服）和无端的给原告补偿3000000元是显失公平的条款，应予纠正。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提供证据
证据一、房屋拆迁补偿安置协议书一份。证明2010年5月21日北京中天宏瑞房地产公司同江分公司与原告签订拆迁协议，约定拆迁原告698平方米房屋，补偿乙方房屋面积是1400平方米的商服楼，办理产权证的税费由被告负担，回迁时间是2010年12月30日，逾期回迁每月支付违约金100000元。
经庭审质证，被告对该证明材料的真实性没有异议，但辩称该协议已经变更，变更为货币补偿。本院经审查认为，因被告对真实性没有异议，本院对此证据予以认定，可以证实原告与中天宏瑞房地产公司2015年5月21日签订了房屋拆迁补偿安置协议书。
证据二、林权证及照片三张。证明原告在拆迁房屋的后院有林地0.021公顷及树木。
经庭审质证，被告对该证明材料的真实性没有异议，但其不能证明3000000元补偿款就是补偿林地及树木的。本院经审查认为，因被告对此证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。可以证实原告在拆迁房屋的后院有林地和林木的事实。
证据三、同江市建春家苑平面规划图一份。证明2008年原告对拆迁的楼房申请自建并经过审批同意，已经作出规划。经庭审质证，被告对该证明材料的真实性无异议。本院经审查认为，因被告对此证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。可以证实原告曾申请自建的事实。
证据四、宏泰御景小区平面图一份。证明原告约定回迁的楼房是原址回迁。
经庭审质证，被告认为北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与原告签订的拆迁协议显示公平，被告不予认可。本院经审查认为，虽然被告对此不认可，认为回迁补偿显失公平，但辩称意见与证据真实性无关。本院对此证据的真实性予以认定，该证据可以证实宏泰御景小区建设规划情况。
证据五、同江市回迁办公室批复一份。证明原告已经回迁，拆迁办已经认可4号楼的10个门市回迁给原告。
经庭审质证，被告认为该证明材料不合法，被告没有为原告出具任何手续，原告强行占有4号楼10套门市，属于违法行为，同江市房屋征收办公室为其出具办理水卡也是违法行为。本院经审查认为，因被告认为该证明材料不合法，对证明问题有异议，本院仅对其真实性予以认定。
证据六、同江市建春家苑3号楼岩土工程开发报告。证明原告已经开始规划自建，并已实际实施。
经庭审质证，被告认为该证明材料与其无关。本院经审查认为，虽然被告认为该证明材料与己无关，但该报告为原件，且有市政主管领导签字，本院对此证据的真实性予以认定。
证据七、同江市鸿霖食品有限公司营业执照副本一份、授权委托书一份。证明原告是该公司的法人。
经庭审质证，被告无异议。本院经审查认为，因被告无异议，本院对此证据真实性予以认定。
证据八、宏泰御景小区平面图3份。证明回迁房屋是我拆迁的原位置，比原来的规划图更详细。1、未拆迁时我的房屋的原位置。2、正规的审批宏泰御景小区平面图。3、东都新城小区规划图比原来的规划图更详细。
经庭审质证，被告认为此证据来源不明，无法证明是从建设局取得的，被告不予质证。本院经审查认为，因该证据为复印件，真实性无法确定，本院不予认定。
证据九、照片3张（有法院封条）。证明安装卷帘门是在工程竣工后楼上住宅已入住，按照回迁安置协议书约定的房屋安装了卷帘门，目的是为了防止房屋受损，后法院查封该房屋，在征得法院查封工作人员的同意下，雇佣正规保安公司看管房屋，当时法院同意留一间房屋使用，未在卷帘门上贴封条，在门玻璃上贴封条。
经庭审质证，被告认为只能证明原告占有和使用了争议房屋，但不能证明其合法性。本院经审查认为，该照片可以反映原告安装卷帘门的事实，对其真实性予以认定。
证据十、政府安置回迁户协调会证明1份、关于东都新城回迁调解方案1份、房屋拆迁回迁补偿协议书2份（政府征收办盖章签字分别是2015年4月12日和2015年4月17日）、以及10户商服楼供暖收据（2015年、2016年）、10户商服楼水电费票据（2015年、2016年）、10户商服楼租赁合同。证明1、原、被告在回迁协议中约定给原告是原址原位，并且图纸在同江市住建局备案。2、同江市政府回迁矛盾化解领导小组曾组织同江市人民法院等相关单位领导与开发商及回迁户召开回迁安置协调会议，会议决定并经同江市房屋征收管理办公室领导和开发商协商，征收办领导签字盖章同意分别于2015年4月12日将该小区4号楼000115门、000116门、000117门、000118门、000119门、000121门，于2015年4月17日将该小区4号楼000113门、000114门、000120门、000122门回迁安置给原告并登记备案办理水卡。至此原告回迁的10套商服房屋已由政府协调会议证实交给原告，原告正式合法占有并使用该房屋。3、10户商服楼的实际使用状况，说明政府交付后已合法使用2年。电卡是由开发商的物业公司发给我的。
经庭审质证，被告认为，只能证明原告占有和使用了争议房屋但不能证明其合法性。一、同江市政府征收办不是房屋确权的权力机关，征收办的意见又是办理水卡，所以原告以征收办办理水卡的意见占有争议房屋不具有合法性。二、原告出示的供热、水电费票据以及租赁合同只能证明原告对争议房屋的占有和使用，并不能证明被告同意和认可其占有。物业公司是独立的单位不是被告隶属的单位，所以物业公司的意见不能代表被告公司的意见。
本院经审查认为，该证据可以证实同江市政府对本案涉及的回迁房屋纠纷进行协调及征收办同意办理水卡的事实、原告交纳各项费用的事实、将占有房屋出租的事实，对其真实性予以认定。
证据十一、2017年的水、电费票据。证明2017年房屋原告仍在使用。
经庭审质证，被告对该证据的真实性没有异议，对其证明的问题有异议。原告是在没有办理入户手续的情况下强行占有使用该房产，属于非法占有和使用，尽管已经占有使用到2017年，仍然是非法占有的，被告对原告占有使用的房屋仍然没有认可和同意的表示。
本院经审查认为，上述房屋水电费用票据可以证实原告占有情况，对其真实性予以认定。
证据十二、保安服务合同书1份。证明雇佣正规保安公司看管法院查封的房屋，政府分发给我水卡后才开始使用。
经庭审质证，被告对证据的真实性没有异议，对其证明的问题有异议。认为此证据与本案争议的问题没有关联性，原告雇佣的保安公司协议书上没有与争议房屋有关的工作内容，此证据不能证明原告占有使用争议房屋的合法性。
本院经审查认为，该证据与本案无关，不予审查认定。
对被告提供的证据
证据一、北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司营业执照一份、黑龙江程盟房地产开发有限公司法人营业执照一份。证明北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与原告签订拆迁协议时孙文锦是负责人，现该工程项目由被告承继。
经庭审质证，原告无异议。本院经审查认为，该证据具有真实性，且原告无异议，可以证实被告所欲证实的问题，本院对此证据予以认定。
证据二、合作协议和土地使用权及开发权转让协议书。证明北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与黑龙江程盟房地产开发有限公司工程转让的时间点及相应的权利和义务。
经庭审质证，原告对该证明材料的真实性没有异议，且按照协议的约定被告应该按照拆迁协议的约定履行回迁义务。
本院经审查认为，该证据是北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与黑龙江程盟房地产开发有限公司工程转让的证明，且原告无异议，本院对其真实性予以认定。
证据三、同江市公安局受案回执、立案决定书。证明孙文锦涉嫌诈骗被公安机关立案侦查。
经庭审质证，原告对该证明材料的真实性没有异议，但认为被告所证实的内容与本案无关。本院经审查认为，原告对证据真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该证据不能对抗原告提供的证据一，不能证实原签订的房屋拆迁回迁补偿协议书不合法。
证据四、同江市人民政府关于印发同江市城市房屋拆迁补偿安置办法的通知一份、被告与朱建秋的回迁协议一份。证明按照同江市政府文件的要求，产权回迁面积不应超出1:1.3的比例，拆迁户朱建秋就是按照这个比例回迁的。
经庭审质证，原告对同江市政府的文件的真实性没有异议，但认为双方的回迁合同系双方真实意思的表示应当履行。对朱建秋的回迁事宜系其自愿行为，不能作为法院裁判的依据。本院经审查认为，该证据具有客观性，但不具备关联性，对其客观性、真实性予以认定。
证据五、被拆迁户的房照。证明房照的户主不是本案原告，是同江市鸿霖食品销售有限公司，该房屋的性质为成套住宅。
经庭审质证，原告对该证明材料有异议，原告是该公司的法人及股东。本院经审查认为，该证据所登记的户名确为同江市鸿霖食品销售有限公司，本院对客观性、真实性予以认定。
证据六、财务账册中目录号第三册中第004号中项下收据四张。证明原被告双方在签订协议的第二天2010年5月22日原告领取了补偿款1500000元、2010年5月27人领取了补偿款1500000元，原告以事实的行为变更了协议的内容，已经实际货币补偿了。
经庭审质证，原告对该证明材料的真实性没有异议，但该笔款项补偿是林地损失及前期开发费用。本院经审查认为，该证据具备客观性，与原告证据二相互印证，该证据可以证实原告领取补偿款3000000元的事实，本院对其真实性予以认定。
证据七、房屋拆迁估价分户表及裁决书一份。证明在政府的参与下，原告的房屋位于建设路的商服，当时评估价是2486元/平方米。
经庭审质证，原告称该证明材料是被告单方委托行为，与原告无关。本院经审查认为，该证据具备客观性，但其为单方委托行为，仅能证实被告单方对外委托对商服价格进行了评估，本院仅其真实性予以认定。
证据八、东都新城小区4号楼面积表、查档证明各一份。证明4号楼各房屋的实际面积及房屋性质。
经庭审质证，原告对该证明材料的真实性没异议，对证明的问题有异议。认为原告房屋是准备自建的，与性质无关。
本院经审查认为，该证据具备客观性，但其房屋性质与拆迁回迁无关，本院仅对其客观性予以认定。
本院依法委托的证据。同江市发展和改革局【2016】第3号文件一份。证明根据价格认定依据和价格认定方法，确定东都新城四号楼一楼商业用房在价格认定基准日的参考价格为9000-11000元/平方米；一带二商业用房在价格认定基准日的价格为6000元-8000元/平方米。
经庭审质证，原告认为该价格与其无关不予质证。被告在一审时提出异议，未在指定期限内提交申请及鉴定费用；重审时虽提出异议但仍未在指定期限内申请重新鉴定及交纳鉴定费用。
本院经审查认为，该证据可以证实争议房屋的价格，本院对其客观性予以认定。
重审时本院调取了原征收办工作人员鞠静涛的证言、不动产管理中心出具的东都新城4号楼平面图1份。鞠静涛证言证明：公培军的房屋在2014年同江市化解矛盾小组成立前就在房产局备案登记，当时没有重复登记的情况。同意公培军等回迁户办理水卡，是市政府为了缓解回迁户上访矛盾才同意的，由征收办签字盖章到自来水公司为公培军办理了水卡，征收办依据的是备案登记房源办理的水卡。市化解矛盾小组对公培军的调解未成功，没有达成协议，当时有意让公培军让出几套房屋给其他回迁户，但最后没有达成协议，让公培军让出房屋不是对他原回迁协议不认可，只是为了化解回迁户的上访。不动产管理中心出具的东都新城4号楼平面图证明公培军占有的十处房产被查封和争议的情况。
经庭审质证，原告认为自己是在征收办（原动迁办）协调下，征收办代表政府下发给自己水卡认可自己使用房屋，后开发商发给我电卡、收取物业费足以证明自己是合法使用的。自己是按在建设局备案的平面图纸签订的合同，在动迁办备案登记加盖公章。他们（杨文斌等人）的登记没有加盖公章，我不认可。
被告对上述两份证据没有异议。
本院经审查认为，本院所调取的证人证言可以证实当时为了平息信访，市征收办在协议书上签字，同意办理水卡的情况；不动产管理中心出具的东都新城4号楼平面图可以证实争议房屋的查封及争议情况。本院对上述调取的两份证据予以认定。
本案认定的事实是：2010年5月21日原告与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订房屋拆迁回迁补偿协议书。协议约定北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司动迁原告698平方米楼房，给付原告宏泰御景小区1400平方米商服门市房，位置为宏泰御景小区总平面图4号楼一、二层，即建设路从西至东按图纸轴线（4-1）---（4-22）从南至北按图纸轴线（4-A）---（4-F）共计10个商服门市房（现按图纸计算1387.96平方米）作为回迁补偿。回迁日期为2010年12月30日，每逾期交付一个月北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司支付违约金100000元。合同签订后北京中天宏瑞房地产开发有限公司于2010年5月22日、2010年5月27日两次支付给原告补偿款3000000元。在该区的开发建设过程中，2012年8月8日北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与被告黑龙江程盟房地产开发有限公司签订土地使用权及开发权转让协议书，约定北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司将同江市宏泰御景小区的开发建设权转让给被告，双方协议第四条约定“被告自接手转让工程后，北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与第三方（包括拆迁合同、债权债务、预销售购房合同等与转让工程项目有关的合同）由被告继续履行”。现楼房已建成，被告未能如期交付房屋，未按约定予以回迁。原告回迁位置是原告原房屋所在位置。另外被告黑龙江程盟房地产开发有限公司法人程光毅于2014年9月25日向同江市公安局举报北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司法人孙文锦合同诈骗，同江市公安局于2015年7月7日立案侦查。本院依职权对争议房屋查封是在2011年9月16日，分别于2013年9月16日、2014年9月16日续封，续封后的期限终止时间为2015年9月16日，后该查封因撤诉等原因已不发生实际效力,其间(2014年9、10月间)原告公培军安装了卷帘门，占有了本案争议房屋，同江法院于2014年10月14日在卷帘门上张贴了封条。2013年2月4日杨文彬对争议房屋中的四个楼房进行了查封。北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与各回迁户签订的回迁合同存在重复现象，回迁合同重复的有杨文斌4套、徐丽荣2套、高秀珍1套、田凤华1套，合同签订的时间分别是：杨文斌2010年3月10日，徐丽荣2010年3月3日，高秀珍2010年2月25日，田凤华2010年4月18日。2014年同江市化解矛盾小组成立后对公培军等人回迁纠纷进行过调解，但未成功。2015年4月12日、4月17日，同江市政府征收管理办公室在原告公培军合同上加盖公章，工作人员鞠静涛签字，标注了“4号楼000115门、000116门、000117门、000118门、000119门、000121门、000122门、000120门、000114门、000113门为回迁楼，已在房产备案，请办理水卡”字样。其后原告公培军办理了水卡、电卡，交纳了物业费，占有使用至今。
本院认为，本案系房屋拆迁补偿合同纠纷，被告承继北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司开发建设同江市宏泰御景小区，并承诺包括拆迁合同在内的有关合同由其继续履行，故原告要求被告履行拆迁回迁协议诉讼主体适格。原告与被告所签订的拆迁回迁协议书，是双方真实意思表示，内容合法，不违反法律强制性规定，应当履行。因原告与被告所签订的回迁协议书与其他回迁户有重复情况，根据相关法律规定，在数份合同均有效且均要求履行、数份合同均未办理所有权变更的情况下，应优先考察占有情况。综合本案证据情况，本案所涉及的回迁户均未办理所有权变更登记，原告公培军所占有的10套房产有四套是在法院已查封的状态下占有的，不能视为其合法占有，原告公培军先行占有的是协议约定的房屋，且办理了水卡、电卡，交纳了物业费等费用，并已将部分房屋出租给他人，作为实际占有人，原告主张按照房屋拆迁回迁补偿协议书继续履行并无不当，应予支持。原告与被告双方因拆迁回迁补偿问题始终未能达成一致意见，双方并未就协议约定的回迁面积进行核算，最终是否多（或少）面积并没有经房产部门测量，协议中约定多退少补，被告辨称原告未补差价款属违约行为，其理由不能成立，不能认定原告违反协议约定超出面积未补差价。关于拆迁回迁面积1:1.3的规定，该规定是同江市政府指导性意见，该项规定不是法律禁止性规定，不能成为合同无效的理由，对被告的辩称“超出政府规定安置面积应补差价，未补差价是原告不履行协议，是原告违约，被告不应承担违约责任”的意见不予支持。对被告主张的“领取了3000000元的补偿款，视为原告选择了货币补偿，变更了协议内容”的意见，因无证据证实原告接受补偿款是变更了拆迁补偿方式，视为原被告双方的自愿行为，对其辩称意见不予支持。原告要求回迁面积1400平方米（按图纸为1387.96平方米），现按照协议约定，除法院查封面积外，共有897.3平方米回迁面积，具体为双方约定的4号楼建设路一侧门洞向西数第1、2、3、4、5、6门（现房产登记为18＃、17＃、16＃、15＃、14＃、13＃），上述面积应予回迁。对于少于协议约定的面积490.66平方米，被告按照每平方米7000元的标准对原告予以补偿。原告要求违约金的诉讼请求过高，应予调整，具体按照实际的租金损失计算，结合各回迁户提供的相邻位置租赁合同的租金数额，面积都不相同，经审查认定商服楼年租金按照20000元计算，具体期限以实际逾期交付的期限为准。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效即日将其开发建设的东都新城小区（原宏泰御景小区）4号楼商服楼000113门、000114门、000115门、000116门、000117门、000118门（即4号楼建设路一侧门洞向西数第一门，面积144.78平方米、第二门，面积86.8平方米、第三门，面积180.94平方米、第四门，面积193.36平方米、第五门，面积98.06平方米、第六门，面积193.36平方米）交付给原告。被告应当按照房屋拆迁回迁补偿协议书所约定的内容协助原告办理房屋所有权证照，即原告回迁房屋原房照的698平方米房屋房照由被告办理，税费由被告承担；超出原房照面积的房屋（199.3平方米）办理产权证照时税务局收取的各项税费由被告承担，超出原房照面积的契税由原告承担，土地出让金由被告承担。
二、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效后十五日内补偿原告人民币3434620元（490.66平方米×7000元）。
三、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告逾期交付房屋损失1000000元（10套×20000元×5年，自2010年12月30日至2015年12月30日。损失系按照双方约定的房屋数量计算）。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46800元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 胡庆生
审 判 员 王 芬
人民陪审员 孔祥民
二〇一八年二月七日
书 记 员 马景文