广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2324号
上诉人（原审被告）：王建华，男，汉族，住广东省清远市清城区。
委托代理人：王荣开，男，汉族，住广东省清远市清城区，系王建华父亲。
被上诉人（原审原告）：冯立明，男，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。
委托代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。
原审第三人：清远市允建房地产开发有限公司，住所地：清远市龙塘新镇。
法定代表人：谢始文。
上诉人王建华因与被上诉人冯立明申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王建华的委托代理人王荣开，被上诉人冯立明的代理人陆嘉敏到庭参加诉讼，原审第三人清远市允建房地产开发有限公司没有到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王建华上诉请求：请求对清远市××××镇御景龙城××号楼××座××层××号房屋进行解封。事实与理由：老板欠外债对本人无关，我是案外人，购房款总共294831元，2012年6月30日首付20万元，第二次在2013年6月30日付94813元，房款全付清，己交钥匙，有认购书，公司收款收据，当时老板讲到时说是统一同意网签的，购房合同书，后来因老板欠外债，全楼盘未能完成各方手续和网签，被法院查封，我知法院查封之后，为保护自身合法权益，向法院提起诉讼。法院在2013年3月16日裁定对我房中止查封，但在2017年5月15日又判继续查封。在未查封之前，付清房款己交钥匙，就是自己的物业，望法院依法办理，保护消费权益和不动产权。综上所述：请求人民法院支持原告诉讼请求，依法维护公民合法权益。
被上诉人冯立明口头答辩称：我方认为一审判决对上诉人已付清房款的事实认定是错误的，缺乏相应的证据。上诉人一审没有提交答辩意见及证据。根据上诉人庭前提交的证据认购书及收据，被上诉人认为这两份证据是不足以证实其与允建房地产公司有购房关系，如果上诉人是以银行转账支付价款的话，应当提供相应的凭证。我方认为认购书与收据是不存在证据有真实客观性的要求。即使上诉人声称在2013年6月30日就付清房款，但是都不满足查封前已付清房款以及实际占有房屋的条件。而上诉人至今都还没使用房屋，所以不符合人民法院不可以查封的条件。上诉人与允建房地产公司的关系可以另案主张权利，与本案无关。上诉人声称在2012年就购买了房屋，但是在2016年为止四年期间都未向允建公司通过诉讼等途径主张权利，不符合有购房需求的消费者行为。而且关于房款、认购书的签订情况，上诉人与查封时异议书的陈述出入较大，上诉人认为2012年3月3日，2013年3月付清房款，是不合理的。上诉人不一致的陈述，有可能是查封之后自行制作的。种种反常的行为，被上诉人认为上诉人与允建公司串通制作协议，被上诉人的查封不存在任何法律上的瑕疵，属于合法的查封。综上所述，我方虽然不认可一审查明的事实，但是我方认为一审判决正确，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人清远市允建房地产开发有限公司没有答辩意见。
被上诉人冯立明向一审法院起诉请求：1、判决对清远市××××镇御景龙城××号楼××座××层××号房屋进行执行；2、本案诉讼费由王建华承担。
一审法院认定事实：冯立明与清远市允建房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2011)清城法民初字第3857-1号民事判决书已发生法律效力，根据上述生效判决书确定：清远市允建房地产开发有限公司向冯立明归还借款8800000元及利息（利息按约定从借款到账日起按月利率2%计算，计至还清全部欠款之日止）。因被执行人拒不履行生效判决书确定的还款义务，冯立明向一审法院申请强制执行,一审法院依法立案执行[案号：(2013)清城法执字第2216号]。案件在执行过程中，一审法院依法查封位于清远市××××镇御景龙城××号楼××座××层××号房屋（2012年7月17日诉讼保全查封），王建华向一审法院提出上述房屋为其向第三人清远市允建房地产开发有限公司购买的房屋，属其所有的财产，请求法院解除对上述房屋的查封。
另查明，王建华于2012年5月31日与第三人清远市允建房地产开发有限公司签订《御景龙城购房认购书》，约定王建华以价款294813元购买第三人位于清远市××××镇御景龙城××号楼××座××层××号房屋，购房款在认购书签订之日即支付200000元，余款94813元在2013年6月30日前付清。认购书签订当日，王建华即支付购房款200000元，有第三人开出《清远市允建房地产开发有限公司收款收据》予以证实，2013年6月30日王建华再次支付94813元，第三人亦开出《清远市允建房地产开发有限公司收款收据》予以确认。冯立明认为王建华与第三人签订的是《御景龙城购房认购书》，并非网签合同，对于合同的真实性和合法性均不予认可，且在法院查封之时，王建华尚未付清全部购房款，王建华以其购买上述房屋为由，要求解除对上述房屋的查封的主张，理由不成立，请求法院予以驳回。
一审法院认为：涉案房屋虽然已在2012年5月31日由第三人清远市允建房地产开发有限公司出售给了王建华，王建华亦已支付了购房款，由于清远市允建房地产开发有限公司的原因，该房屋尚未交付给王建华使用及办理产权过户手续，王建华对此结果不存在过错，但是由于王建华尚未实际占有该房屋，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定可知，人民法院不可以查封、扣押、冻结需同时满足以下几个条件：1、第三人（即本案一审的被告王建华）已经支付全部价款；2、第三人实际占有该财产；3、转让的财产尚未办理过户登记手续；4、第三人对此没有过错。在本案中，王建华尚未实际占有涉案房屋，未能满足第二个条件，因此，人民法院对于本案的执行标的可以采取查封等执行措施。故此，冯立明的诉讼请求事实和法律依据充足，一审法院予以支持。据此，一审法院依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项的规定，于2017年5月17日作出（2016）粤1802民初1556号民事判决：准许继续执行清远市××××镇御景龙城××号楼××座××层××号房屋。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
另查明：二审期间，上诉人认为虽然没有收楼手续，但其已收取涉案房屋的钥匙。被上诉人则认为无法确认收取钥匙的时间。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人是否享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，根据查明的事实，首先，涉案房屋上诉人在查封涉案房屋前已与原审第三人签订了同《御景龙城购房认购书》，该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且上诉人已全部支付涉案购房款，故《御景龙城购房认购书》应当认定为《商品房买卖合同》；其次，根据二审查明的，双方对上诉人已收取涉案房屋钥匙的事实均没有异议，对此，应认定上诉人已实际办理了收楼手续，并已占有该房屋，虽然上诉人涉案房屋至今未办理过户登记手续，但未能办理过户登记手续的原因是由于该房屋尚未具备交付使用的条件，故涉案房屋未能办理过户登记手续的过错在于原审第三人，而上诉人对此并无过错，综上，上诉人就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院判决继续执行涉案房屋属认定事实不清，本院予以纠正。上诉人请求驳回被上诉人的诉讼请求，依据充分，本院予以采纳。
综上所述，上诉人王建华的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1556号民事判决。
二、驳回被上诉人冯立明的诉讼请求。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一七年十二月五日
书记员 黄 沁