北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08813号
上诉人（原审被告、反诉原告）任惊雷，男，1968年1月28日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。
法定代表人蔡葵，主席。
委托代理人王苇，北京市青石律师事务所律师。
上诉人任惊雷因排除妨害纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，北京市基督教三自爱国运动委员会（下称基督教委员会）起诉至原审法院称：2012年，我单位与任惊雷签订了《基督教三自爱国运动委员会住宅租赁合同》（下称《住宅租赁合同》），由任惊雷承租我单位所有的位于北京市西城区×××院内北房西数第4间房屋（下称涉案房屋）。在房屋租赁期间，因任惊雷承租的房屋年久失修，经北京市西城区房屋安全鉴定站（下称西城安全鉴定站）对房屋进行安全鉴定，于2011年6月出具《房屋安全鉴定报告》，认定任惊雷承租房屋损坏，应按规划进行修建。2012年7月10日，我单位与任惊雷签订《二零一二年度房屋大修工程协议书》（下称《房屋大修协议》），约定我单位按照承租房屋原有位置进行修建，修建工期为4个月。2012年10月30日，因邻里纠纷，致使施工单位无法进场施工，为此我单位与任惊雷签订《补充协议书》，约定工期顺延至2013年5月1日，并于2013年5月1日前将涉案房屋交付任惊雷。《补充协议书》签订后，任惊雷未经我单位同意，自行拆除房屋，并施工翻建。我单位多次通知任惊雷停止施工，但任惊雷置之不理。在此过程中我单位得知，任惊雷采取非法手段欺骗我单位与其签订《住宅租赁合同》及《房屋大修协议》。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，请求法院依法判令任惊雷将位于北京市西城区×××北房西数第3间（即门道）和第4间房屋拆除，并由任惊雷承担诉讼费。
任惊雷答辩并反诉称：2012年7月10日，我与基督教委员会签订了《住�租赁合同》及《房屋大修协议》，此前双方未签订过房屋租赁合同，但我一直在涉案房屋居住。双方签订《房屋大修协议》后，基督教委员会未按约定对我承租的房屋进行翻修，称因邻里纠纷造成，但根本不存在邻里纠纷。2012年10月30日，我与基督教委员会签订补充协议，翻建工程的工期顺延至2013年5月1日，并应于2013年3月30日前由基督教委员会将房屋拆除。但基督教委员会在3月30日前根本未拆除涉案房屋，5月1日不可能交房。在此期间，涉案房屋存在严重安全问题，下雨灌水，墙体严重下沉开裂，已无法正常居住和生活。走投无路的情况下，我只能在4月初垫资对涉案房屋及相邻门道拆除并翻建。拆除前我已告知基督教委员会，其称不能翻建房屋而只能进行加固。我自签订房屋租赁合同前16年即在涉案房屋内居住，基督教委员会自愿与我签订房屋租赁合同，不存在欺�问题。由于基督教委员会未按双方合同约定及时翻建我承租的房屋，应承担违约责任，赔偿给我造成的一切经济损失。根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，故提出反诉请求，要求判令：1、基督教委员会承担翻建房屋款90950元；2、基督教委员会赔偿签订房屋翻建协议中违约责任及一切经济损失费用共计15.5万元（按照每月租房费用5000元，从2012年7月10日计算至2015年1月14日开庭之日）；3、基督教委员会承担本案诉讼费。
针对任惊雷的反诉，基督教委员会辩称：任惊雷未经我单位同意自行翻建房屋，属违约在先，并超出原有房屋面积，因此其反诉主张的损失与我单位无关，应当予以驳回。
原审法院经审理认为：基督教委员会与任惊雷就涉案房屋签订的关于房屋翻建的《房屋大修协议》、《补充协议书》系当事人真实意思表示，内容合法，双方均应按照合�行使权利并履行相应义务。按照《补充协议书》约定，基督教委员会因第三方原因及属于不可抗力的天气原因造成工期延误，双方均同意工期顺延。但直至《补充协议书》约定的2013年3月30日前，基督教未能将涉案房屋拆除。按照《补充协议书》约定，此时任惊雷有权提出施工改造条件，或者主张基督教委员会承担违约责任，但任惊雷作为承租人，无权自行拆除涉案房屋及相邻门道并进行翻建。另外，任惊雷翻建涉案房屋及相邻门道均已超出原房屋及门道面积，已改变了基督教委员会享有产权的房屋原貌。任惊雷的上述行为亦侵犯了基督教委员会的不动产物权。因此，任惊雷应当自行拆除其翻建的涉案房屋以及门道，并清理渣土。在任惊雷完成拆除工作后，基督教委员会应当尽快完成房屋翻建工作。任惊雷就其翻建房屋的费用尽管提供了与施工方的合同以及交纳工�款的票据，施工方亦出庭作证，可证实任惊雷翻建房屋支出了一定的费用。但由于任惊雷无权自行拆除并翻建相关房屋，且工程款的核定无相关依据，故对任惊雷反诉要求基督教委员会赔偿其翻建房屋款的数额，不予采信。考虑到基督教委员会未能按照《补充协议书》约定的期限拆除涉案房屋，任惊雷实际进行翻建支出了费用，故法院判决基督教委员会对任惊雷翻建房屋进行一定的补偿，数额酌定为2万元。《房屋大修协议》约定由任惊雷在大修期间自行解决周转住房问题，任惊雷称因未按期翻建造成其房租等损失亦未提供证据，法院对此不予支持。据此，原审法院于2015年7月14日判决：一、判决生效之日起三十日内，任惊雷将其翻建的北京市西城区×××六十六号院北房（房产证标明为一号房）西数第三间、第四间拆除，渣土清理干净；二、在任惊雷履行完毕判决主文第一项内容后三日内，北京市基督教三自爱国运动委员会给付任惊雷翻建房屋补偿款二万元；三、驳回任惊雷其他反诉请求。如果北京市基督教三自爱国运动委员会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，任惊雷不服，仍持原审答辩意见及反诉理由上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回基督教委员会的全部诉讼请求，支持我要求基督教委员会承担翻建房屋款90950元的反诉请求。基督教委员会同意原判。
经审理查明：涉案房屋所有权人为基督教委员会，由任惊雷承租并实际居住。
2011年6月23日，西城安全鉴定站对北京市西城区×××66号院内房屋进行评定，其中包括涉案房屋在内的1号北房4间等房屋为严重损坏房屋，可按规划要求进行翻建。
2012年7月10日，基督教委员会与任惊雷签订《住宅租赁合同》，约定：基督教委员会将涉案房屋出租给任惊雷，房屋使用面积10平方米。同日，基督教委员会（甲方）与任惊雷（乙方）签订《房屋大修协议》，约定：由甲方修缮涉案房屋，在同一单元整栋房屋腾空后，具备了施工条件时，有效工作日4个月内完工。乙方在大修期间自行解决周转房问题，并按时交纳房租。房屋修缮期间，因乙方或第三方原因造成停工，由此工期相应顺延，责任方承担给对方造成一切经济损失及法律责任。如发生人力不可抗拒的因素而延误工期，双方采取“风险共担”的原则，工期相应顺延。待房屋竣工后，产权仍为甲方所有，甲方按照翻建后房屋，重新丈量面积，重新核定租金，更换新租赁契约，乙方按照新契约履行承租人义务。
2012年10月30日，基督教委员会（甲方）与任惊雷（乙方）签订《补充协议书》，约定：1、因与周围邻居纠纷造成工期延误，另遇冬施期无法平房施工，造成2012年11月10日前无法竣工。现乙方同意工期相应顺延，延长至2013年5月1日。2、甲方需2012年11月10日前开始拆除房屋，2012年12月1日前将房屋拆除完毕（可保留临街北墙一面不拆）；3、如甲方于2013年3月30日前仍未将房屋拆除，乙方有权提出施工改造条件。4、甲方保证2013年5月1日前将房屋交与乙方居住，否则承担违约责任。
2013年3月31日，任惊雷（甲方）与姜×（乙方）签订《合同书》，约定：乙方负责翻建涉案房屋及相邻楼道，包工包料，开、竣工时间为2013年3月31日至5月31日，工程费用为4.5万元。2013年4月初，姜×开始为任惊雷翻建涉案房屋。同期，姜×与涉案房屋西侧北房承租人石×、黄×（由其女赵×代理）亦签订关于房屋翻建的《合同书》并进行翻建。2013年5月，涉案房屋及相�门道翻建完毕。任惊雷于2012年3月18日，2013年4月9日及5月3日、5月14日、5月20日先后给付姜×工程款共计7.2万元。审理中，任惊雷称2014年因涉案房屋漏水，又找陈×对该房屋进行防水、起脊施工，并提供陈×书写的收据2张。该收据记载2014年7月10日、8月3日，陈×收取任惊雷雨季起房脊工程的工程款14950元、房顶活4000元。
基督教委员会对上述《合同书》及工程款的真实性不予认可，为此任惊雷申请证人姜×、陈×到庭作证。证人姜×称：我在菜园东里小区经营五金建材装饰，营业执照登记的经营人是我姐夫，由我实际经营。2013年3月下旬任惊雷找我，让我包工包料给其盖两间平房。双方约定工程款预算，任惊雷给付我工程首付款1万元。2013年3月29日我与任惊雷共同看涉案房屋现场，并拍摄了视频和照片。2013年4月初开始施工，施工前签订的合同工期在2个月左右。工程内容�括将涉案房屋及相邻门道拆除，再进行整体浇筑，均按原貌翻建。合同约定的价款系参照房管所盖房的价格，且低于该价格。施工过程中又增加了工程项目，增加了一些价款，总价款在七八万左右。施工原料系我从玉泉营、花乡建材城购买，没有保留相关票据。由于系个体经营，对收取的工程款也没有记账。施工人员是我和一些老乡，未取得工程资质。为证实姜×证言的真实性，任惊雷还提供北京战松五金建材商店的个体工商户营业执照，载明经营者为邓战松，经营场所在北京市西城区菜园东里某处；姜×的暂住证，载明服务处所即北京战松五金建材商店，暂住地址同该店经营场所。证人陈×称：2014年7月初，我通过老乡认识的任惊雷，任惊雷称需要给涉案房屋房顶做防水并起脊。我和儿子及其他工人承揽了上述工程，工期不到10天。任惊雷分两次给我现金约2万元，作为全部工程款。我不会写字，由我儿子给任惊雷写的收条，我签名。基督教委员会对证人证言的真实性均不认可，认为任惊雷与姜×协商施工，没有工程款明细，施工者无资质，收取工程款没有正规发票且与约定款项差距较大。证人对工程款数额陈述模糊，与收条载明的工程款对应不上。另外任惊雷于2012年3月18日即给付姜×工程款，证实任惊雷违约在先。此外姜×也无法证实涉案房屋是否应当拆除，涉案房屋按照鉴定报告仅需修缮。陈×无资质承接该工程，收条无法证实实际工程款的数额。任惊雷对证人证言均予认可，认为证人证言可证实2013年4月前其未拆除涉案房屋，不存在违约行为，且收取工程款是真实存在的。
另查，基督教委员会曾于2013年5月、12月基于房屋自行翻建事实两次将任惊雷起诉至原审法院，要求拆除涉案房屋并恢复原状，后均撤诉。在此前案件�讼中，由原审法院委托北京市西城区房地产测绘一所就本案涉案房屋及门道，以及相邻另外2间北房翻建后的面积进行实测。2013年6月28日，该所出具测绘报告：涉案房屋及相邻门道均超出原建筑面积。
上述事实，有房产证、《基督教三自爱国运动委员会住宅租赁合同》、《二零一二年度房屋大修工程协议书》、《补充协议书》、《合同书》、个体工商户营业执照、暂住证、收条、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
经查，基督教委员会与任惊雷签订的《住宅租赁合同》、《房屋大修协议》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽基督教委员会称任惊雷系采取非法手段骗取其签订的上述协议，但未就其主张提交证据�以证明，故对基督教委员会的该项意见，本院不予采信。
根据基督教委员会与任惊雷签订的《房屋大修协议》及《补充协议书》的约定，基督教委员会应于2013年3月30日前拆除涉案房屋并进行翻建，但基督教委员会未能在上述日期前拆除涉案房屋。任惊雷作为《房屋大修协议》及《补充协议书》的当事人，有权要求基督教委员会继续履行合同、承担违约责任，但任惊雷作为涉案房屋承租人，在未征得房屋所有权人基督教委员会同意的前提下，无权自行拆除涉案房屋及相邻门道并进行翻建，且任惊雷自行翻建的房屋及相邻门道均超出原建筑面积，故任惊雷的行为侵害了基督教委员会对涉案房屋的不动产物权，任惊雷应将自行翻建的房屋及相邻门道予以拆除并清理干净渣土。任惊雷拆除翻建房屋及相邻门道后，基督教委员会应尽快为任惊雷完成房屋翻建工作。
由于涉案房屋经西城安全鉴定站评定为严重损坏房屋应予翻建，而基督教委员会未按《房屋大修协议》及《补充协议书》的约定对涉案房屋进行拆除、翻建，势必对任惊雷的居住安全产生一定的影响，因此任惊雷在此情况下自行翻建涉案房屋并非毫无理由，基督教委员会应承担一定的补偿责任。关于补偿的数额，虽任惊雷就其主张的90950元提交了《合同书》、收据、证人证言作为证据，但任惊雷委托翻建前并未就翻建事宜与基督教委员会进行协商，且上述证据不足以充分证明任惊雷实际支出的费用，同时任惊雷翻建的房屋超出了原建筑面积，必然比原拆原建产生更高的费用，故原审法院结合本案的具体情况及任惊雷支出了翻建费用的事实，酌情判决基督教委员会给付任惊雷翻建房屋补偿款2万元并无不当。
任惊雷的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，�审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由任惊雷负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费4989元，由北京市基督教三自爱国运动委员会负担406元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由任惊雷负担4583元（已交纳）；二审案件受理费2124元，由任惊雷负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年九月十七日
书 记 员 刘梓晨