江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3663号
上诉人（原审被告）李惠良，）蛳螺泾16号。
委托代理人万锡荣，江苏明荣律师事务所律师。
委托代理人周红英，江苏明荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，住所地苏州市姑苏区菉葭巷46号。
法定代表人陈建平，董事长。
委托代理人顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托代理人戴春燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
上诉人李惠良因与被上诉人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司（以下简称平江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2015)姑苏民五初字第00526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、苏州市平江路××、248、249号房屋为平江路沿街相邻房屋，坐东朝西，自南向北依次为××、248、249号，建筑面积分别为133.42、48.03、76.68平方米，所有权人登记为平江公司单独所有，××年6月14日，三处房屋的规划用途均为非居住。
2、2012年5月29日，平江公司（甲方）与金玖银拾公司签订租赁合同1份，约定甲方将平江路××、248、251号房屋（建筑面积约259平方米）出租给乙方，租赁期限自交房之日起共计5年，租金起租价为每平方米每月50元，首年租金为155400元，之后每年上调10%，另支付履约保证金5万元。关于租赁用途，合同2.2条约定“乙方向甲方承诺，所承租房屋西北面第一间约60平方米作为平江书画院活动使用，其余房屋用作艺术沙龙交流中心项目。乙方在依法核准的营业范围内从事商业活动。乙方改变该房屋上述用途未经甲方同意，甲方有权单方解除合同。”关于房屋修缮与使用，合同5.1条约定，租赁期内，乙方如需装修需通过甲方书面同意方可施工，装修过程中不得破坏房屋结构；5.3条约定，租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择房屋装修归甲方所有、要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用。关于“合同的变更、解除与终止”，合同7.3条约定，租赁期间，乙方未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。关于违约责任，合同9.2.1条约定，乙方改变合同规定的租赁用途或利用房屋进行违法活动的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，乙方应按照合同年总租金的10%向甲方支付违约金。合同附件清单目录中载明：附件1为出租方、承租方营业执照复印件，附件2为授权委托书和受托人的身份证复印件，附件3为租赁物平面图，附件4为租赁物移交清单确认书。合同签订后，平江公司于2012年9月1日向金玖银拾公司交付了房屋，房屋共3处（即现平江路××、248、249号），内部连通使用，其中中间1间的门牌号码××，其余未见标注；除原有墙地面外，没有其他装修。2012年9月26日，上述双方签订“补充协议1”1份，确认甲方正式交房日期为2012年9月1日，合同租赁期限调整为自2012年9月26日起至2017年9月25日止；其中2012年9月26日起至2012年12月25日止为免租期。2012年11月28日，平江公司（甲方）、金玖银拾公司（乙方）与李惠良（丙方）共同签署“转让协议”1份，确定乙方将2012年5月29日签订的租赁合同项下全部权利义务转让给丙方，甲方表示认可。自此，租赁房屋由李惠良从金玖银拾公司处接手后承租使用。李惠良对房屋进行装修后，在此进行茶室项目经营。经营之初，房屋整体均用于茶室经营，内部设置饮茶坐席，南北两处有面向平江路的出入门面，兼做奶茶饮品和咖啡室经营，中间××号的1间对外为玻璃封闭。2013年2月28日，李惠良领取了“姑苏区平江沁心阁茶室”营业执照，经营性质为个体工商户，经营范围为茶室服务、冷热饮品制售、预包装食品零售。
3、2014年开始，李惠良逐步对经营格局作出调整，利用南侧1间房屋（2××号）开展茶杯、太阳眼镜饰品等商品的售卖经营。2015年6月9日，平江公司委托律师向李惠良发出律师函，告知发现其未经同意擅自改变房屋用途，将房屋改用作小商品买卖经营，与租赁合同约定的用途以及房屋原来的用途完全不符，认为该行为严重违反了合同约定，提出“请您自接到本函之日起七日内纠正房屋的用途，将房屋的用途整改至与合同约定的用途一致，或者恢复为茶室经营。”李惠良接函后，曾与平江公司协商整改事宜，但双方未能就此达成一致意见。目前，租赁房屋内的经营状况为：北侧1间和其余两间的内部仍维持茶室经营，北侧1间（249号）为茶室的主入口，门口设有吧台售卖奶茶等饮品，内部与其余两间有通道相连；南侧一间（2××号）沿街部分用作茶杯、太阳镜饰品等商品的售卖；中间1间（248号）沿街部分的玻璃墙被拆除，房屋中间设置了隔墙隔出一单独对外的门面，用于特产商品等经营，隔墙内部仍为茶室的一部分。
4、李惠良承租房屋期间，全额支付了各期房租直至2015年9月25日。平江公司向原审法院提起本案诉讼后，原审法院依法于2015年7月30日向李惠良送达了诉状副本和应诉材料。本案审理过程中，因纠纷尚未解决，平江公司暂拒绝接受李惠良支付2015年9月25日之后的房租。2015年10月19日，李惠良通过银行汇款的方式向平江公司支付了2015年9月26日起一年的房租206837元。
以上事实，由当事人当庭陈述及平江公司提供的租赁合同、补充协议1、转让协议、房屋所有权证、个体工商户营业执照、现场照片、律师函、租金发票、李惠良提供的现场照片以及原审法院所作现场勘验笔录等证据证明；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。
原审原告平江公司的诉讼请求为：1、解除双方签订的租赁合同（解除日起为起诉之日即2015年7月28日）；2、李惠良将房屋腾空后返还原告；3、李惠良支付违约金18803元；4、本案诉讼费用由李惠良承担。审理中，平江公司明确诉讼请求2中要求返还的房屋为平江路××、248、249号房屋。
原审法院认为:平江公司与金玖银拾签订的租赁合同、补充协议1系双方真实意思表示，合法有效。李惠良自与平江公司、金玖银拾公司签订三方协议后，即代替金玖银拾公司成为原租赁合同和补充协议1中的承租人，享有并履行合同中承租人的权利和义务。租赁合同签订后，平江公司与金玖银拾公司交接了租赁房屋，虽房屋的现有门牌号码与合同约定有所差异，但金玖银拾公司及李惠良均在实际了解房屋状况后接受房屋，从未提出异议，从房屋所有权证所附平面图纸及房屋的面积等因素判断，租赁合同的标的即为平江路××、248、249号。租赁合同签订时，平江公司尚未领取房屋所有权证，其解释合同中门牌号码与实际之误差系因原自行编号与公安编号的差异导致，应属客观，原审法院予以采信，应当认定平江公司按照合同约定向承租人交付了租赁房屋，李惠良提出的承租房屋未实际交付的观点，原审法院不予采纳。李惠良在经营过程中是否违反了合同所约定的房屋租赁用途是本案争议的焦点问题。平江公司认为合同约定为“艺术沙龙交流中心项目”，对李惠良所经营的茶室项目表示认可，不同意李惠良对经营格局作出的改变和其他经营项目的引入。李惠良则认为“艺术沙龙交流中心项目”对经营范围的限定并不明确，平江公司对项目的认可与否标准随意。原审法院审查后认为，平江路作为历史文化保护街区，聚集了丰富的历史遗迹和人文景观，平江公司作为其中部分房屋的所有权人，出于对历史街区的风貌保护和环境整治的需要，其应当亦有权对承租商户的经营项目进行限制。关于本案中的租赁房屋，平江公司先和金玖银拾公司签订了租赁合同，确定了经营项目为“艺术沙龙交流中心项目”及“平江书画院活动”，可见该项约定系针对了特定的项目，而在三方签订转让协议，李惠良成为承租人后，特定项目虽不复存在，但双方未对经营项目重新作出约定，李惠良仍应当恪守该条款。“艺术沙龙交流中心”的说法确实较为抽象，但体现了平江公司作为历史街区经营管理者保护历史风貌、弘扬地方文化的出租经营目的。李惠良在承租之初，选择茶室经营项目获得了平江公司的认可并就此领取了有经营范围限定的营业执照，其在租赁期内即应该维持该项目经营，在未经平江公司许可的情况下不得变更。然而，李惠良在经营过程中，将南侧2××号房屋重新布局单独隔出用作茶杯、太阳镜饰品等商品的销售场所，明显不符合合同约定及平江公司许可的房屋用途，也与平江公司出租房屋的合同目的背道而驰。平江公司发出律师函后要求其进行整改纠正，但其并未将房屋恢复至原有业态，进而将中间的248号结构调整，将原有封闭房屋破墙辟出店面单独经营。在此情况下，平江公司有权根据合同9.2.1条约定提前解除合同并向李惠良主张违约金。平江公司在诉前未向李惠良发出过解除合同的通知而直接提起本案诉讼，原审法院确定双方合同于李惠良收到平江公司解除合同意思表示即诉状副本送达之日2015年7月30日解除。合同解除后，李惠良应当将租赁房屋腾清后交还平江公司，腾让房屋时应将自行投入的可移动物品、设施搬走或拆除，不得影响房屋原有的结构和安全。合同同时约定承租方违约改变房屋用途导致合同解除的，还应承担相当于年租金金额10%的违约金。根据合同约定的计算方式，解除合同当年度的租金标准应为188034元，平江公司按此主张违约金18803元的诉讼请求，原审法院亦予以支持。至于李惠良已经支付的解除合同之后的租金及合同约定的保证金，双方可在房屋实际返还时根据房屋的实际使用状况进行结算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决：一、苏州平江历史街区保护整治有限责任公司与李惠良之间关于苏州市平江路××、248、249号房屋的租赁关系于2015年7月30日解除，李惠良于判决生效后十五日内将苏州市平江路××、248、249号房屋（建筑面积合计258.13平方米）腾清后交还苏州平江历史街区保护整治有限责任公司；二、李惠良于判决生效后十五日内向苏州平江历史街区保护整治有限责任公司支付违约金18803元。案件受理费8098元，由李惠良负担，于判决生效后十日内直接向苏州平江历史街区保护整治有限责任公司支付。
上诉人李惠良不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、平江公司与金玖银拾公司签订的租赁合同约定的房屋系××、248、251号房屋，但平江公司未交付××、251号房屋。原审法院有关虽房屋现有号码与合同约定有所差异，但金玖银拾公司与李惠良均在实际了解房屋状况后接受房屋，从未提出异议的认定与事实不符。李惠良接受房屋时间为2012年11月28日，现门牌××年6月14日，故双方系签约在先，门牌登记在后。平江公司在此情况下未按照法律规定及时与李惠良联系并修改协议。××、249号房屋的价值与××、251号有明显差异，平江公司违背诚信原则，其行为存在欺诈。2、租赁合同约定房屋用途为艺术交流中心，并没有对此有详细内容进行约束和限制。艺术交流中心是一个相当抽象的概念，李惠良经工商局批准并经营的茶室项目属于艺术交流中心的概念范畴。现李惠良并未改变茶室经营，仅是对茶室经营布局进行调整，隔留出部分摆放茶具、旅行杯等商品方便顾客，并不属于改变房屋用途。此外，平江公司还未对所谓的整体规划作出说明，而现实状况是只要承租人去工商局申领营业执照后，在平江公司处备案即可开展经营。原审法院认定李惠良重新布局经营格局与平江公司出租房屋的合同目的背道而驰缺乏依据。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决解除××、248、249号房屋租赁关系并交还房屋没有法律依据。双方之间的合同约定的租赁房屋为××、248、251号，返还××、249号房屋没有依据。2、原审判决李惠良支付违约金18803元没有法律依据。李惠良经营茶室经营活动是经过工商局批准的合法经营活动，且得到了平江公司的认可。在经营茶室活动过程中因经营需要，将经营格局进行调整是在自己的权限范围内所开展的活动，原审判决认定李惠良改变房屋用途并据此判令支付违约金，缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判并发回重审。
被上诉人平江公司二审辩称：一、李惠良所称房屋情况不明，主张无法返还的上诉理由不成立。本案诉争的标的是双方之间租赁合同关系下李惠良实际承租的房屋。李惠良认可其目前占有的是××、248、249号房屋，原审法院也经过实际踏勘，已查明该事实。李惠良否认租赁合同项下的标的缺乏诚信。结合区位、面积和实际交接经营的情况，××、248、249号即为租赁标的，平江公司的诉请指向的也是该三处房屋。二、李惠良已改变了经营用途，这是已经查明的事实。现场踏勘的情况已经表明，李惠良从事了小商品销售，这既不符合艺术交流中心的用途，也不符合茶馆的用途，甚至不是李惠良经营执照中载明的经营内容。无论艺术交流中心如何解释，从常理上看，李惠良销售的太阳眼镜等小商品是与艺术交流没有关系的。李惠良通过隔断直接将商品销售独立开展，更加显示出其经营用途的改变。三、平江公司行使约定解除权合法，产生合同终止的效果且违约金的约定和主张符合约定，依法应予维持。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
本院认为，平江公司与金玖银拾公司签订的租赁合同、补充协议1以及李惠良与平江公司、金玖银拾公司签订的转让协议系各方真实意思表示，合法有效。李惠良代替金玖银拾公司成为原租赁合同、补充协议的承租人，应按照租赁合同、补充协议的约定履行相应的义务。李惠良上诉对原审判决有关合同约定门牌号码与实际门牌号码关系的认定提出异议，虽合同约定门牌号码为××、248、251号，但合同签订时平江公司尚未领取房屋所有权证，现金玖银拾公司与李惠良实际从平江公司处交接的租赁房屋门牌号为××、248、249，从房屋所有权证所附房产分丘平面图可知该三门牌号所涉房屋直接相连，且面积与租赁合同约定的面积相符，而251号则与××、248、249号房屋隔街相对，原审法院据此采信平江公司有关合同门牌号码与实际号码之间的误差系原自行编号与公安编号差异所致的解释并无不当。李惠良实际占有使用了××、248、249号房屋且未对此提出异议，应视为双方认可租赁合同所涉租赁房屋实系××、248、249号房屋，原审法院据此认定平江公司履行了租赁房屋交付义务并无不当。
租赁合同约定涉案房屋用途为艺术沙龙交流中心项目及平江书画院活动，承租方在依法核准的营业范围内从事商业活动。虽三方转让协议签订后特定项目不复存在，李惠良与平江公司亦未对经营项目重新作出约定，但租赁合同有关房屋用途的约定仍对李惠良有约束力，李惠良应在依法核准的营业范围内从事商业活动。李惠良在承租之初选择茶室经营项目并获得平江公司的认可，李惠良据此领取了姑苏区平江沁心阁茶室的个体工商户营业执照，该营业执照载明的经营范围为茶室服务、冷热饮品制售、预包装食品零售、一般经营项目为无，故李惠良应严格按照营业执照载明的经营范围从事商业活动。但李惠良在经营过程中将南侧2××号房屋重新布局单独隔出用作茶杯、太阳镜饰品等商品的销售场所，将248号房屋沿街部分的玻璃墙拆除，在房屋中间设置隔墙辟出一单独对外门面用于销售土特产、雨伞。李惠良该行为严重违反了租赁合同中有关在核准的营业范围内从事商业活动的约定，平江公司为此发函要求李惠良在接函之日起七日内将房屋用途整改至合同约定的用途，但截至原审法院现场勘验时李惠良仍未按约调整用途，平江公司据此要求与李惠良解除租赁合同并由李惠良支付违约金合法有据，原审法院支持平江公司该诉讼请求并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李惠良的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8098元，由上诉人李惠良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 孙 毅
代理审判员 陈 斌
二〇一六年七月四日
书 记 员 韩泽滔