北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初6284号
原告：应惠红，女，1971年2月28日出生，个体工商户，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：莫非，北京市逢时律师事务所律师。
被告：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人：赖国强，执行董事。
委托诉讼代理人：付强，男，1983年5月15日出生，满族，该公司法务经理，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：孟健勇，男，1991年1月3日出生，该公司法务专员，住公司宿舍。
原告应惠红与被告北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告应惠红及其委托诉讼代理人莫非、被告中原公司的委托诉讼代理人付强、孟健勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
应惠红向本院提出诉讼请求：1.判令中原公司向我返还居间服务费11.5万元，并自2014年1月21日开始，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日止。2.判令中原公司向我赔偿损失255万元。事实和理由：2014年1月20日，我与房屋出卖人梁海华、中原公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定梁海华将其所有的北京市丰台区骏景园南区6号楼13层1301号（以下简称骏景园南区1301号）房屋转让给我，中原公司负责为上述房屋买卖交易提供居间服务，居间服务费总计11.5万元，全部由我负担。上述合同签订当日，我即向中原公司支付了居间服务费11.5万元，并在中原公司促成下与梁海华签订了《北京市存量房屋买卖合同》，后经中原公司见证，我于2014年1月20日、2014年3月7日共计向梁海华支付购房款255万元。但是，梁海华未按照约定向房屋权属登记部门办理转移登记手续，经中原公司向北京市丰台区房屋管理局查询并告知，我所购买的骏景园南区1301号房屋已于《房屋买卖居间合同》签订之前被法院查封，《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》根本不可能实际履行。后我将梁海华诉至丰台法院，丰台法院作出（2015）丰民初字第00134号民事判决，判令梁海华向我返还全部已付购房款255万元。我向丰台法院申请强制执行上述生效判决，丰台法院于2015年11月11日作出（2015）丰执字第6636号执行裁定书，查明被执行人梁海华无可供执行的财产，裁定终结执行程序。我认为，中原公司作为专业的房屋中介机构，在未对房屋权属状况进行调查核实的情况下，即促成我与梁海华签订《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》，并督促我支付了高额的购房款，明显违反了忠实居间义务，严重损害了我的合法利益，应当赔偿由此给我所造成的经济损失。
中原公司辩称,不同意应惠红的诉讼请求。首先，我公司已经完成了居间服务，促成应惠红与梁海华签订了房屋买卖合同，我公司已依约履行合同义务，故不同意向其退还居间服务费。其次，应惠红的经济损失不是由我公司造成的，应惠红已经另案向梁海华主张，生效判决已支持其诉讼请求，其损失应由梁海华赔偿。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月20日，梁海华（甲方、出卖人）与应惠红（乙方、出卖人）、中原公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定：交易房屋基本情况：1、坐落为骏景园南区1301号；2、类型为商品房；3、建筑面积为160.7平方米；4、室内有装修；5、房屋所有权人为梁海华，有房屋共有权人且甲方已取得共有权人同意出售上述房屋；6、房屋所有权证明文件编号为X京房权证丰字第XX**号；7、该房屋已设定抵押，抵押权人为民生银行，贷款余额约23万元，贷款余额的处理方案为：乙方将首期房款交付甲方，优先用于偿还贷款，不足部分由甲方自行还清；8、该房屋的租赁情况为未出租。经甲、乙双方协商一致，该房屋的交易条件为：1、总房价款4908000元；2、在本合同签订后当日，乙方同意直接交付甲方定金20万元整；3、甲、乙双方同意采取自行交割（全款）的方式付款；4、甲、乙双方定于丙方通知之日起三日内，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续；5、甲方应于房屋过户当日向乙方交房；6、甲方应在房屋所有权转移之日起60日内，将本房屋内户口迁出；7、涉及此次房屋交易中产生的全部税费由乙方承担。居间服务的具体内容以及完成标准：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。居间服务费及支付：乙方向丙方支付居间服务费107976元。本次交易的后续手续由江瀚誉萃担保有限公司办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事项的办理。甲、乙双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》。同日，应惠红向中原公司交纳买卖代理费11.5万元。
同日，应惠红（买受人）与梁海华（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定梁海华将其所有的骏景园南区1301号房屋以4908000元出售给应惠红。同日，应惠红向梁海华支付定金20万元。2014年3月7日，应惠红向梁海华支付首付款235万元。后应惠红得知梁海华向其出售的上述房屋在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》前已被司法机关查封。2014年3月31日，梁海华就上述房屋已被查封的相关事宜向应惠红出具《承诺书》，载明：本人梁海华（身份证号×××）在和购买方应惠红（身份证号×××）及中介方签署《丰台区骏景园南区6号楼1301室的买卖协议》前，未真实向中介方和购买方告知本人上述房屋存在已被查封、抵押状态，并在隐瞒实情的情况下收取购买方交付给我的购房款总计255万元整。本人承诺于2014年6月30日前办理完毕解除上述房屋的所有查封、抵押状态。否则即向购买方应惠红退还所有上述购房款的前提下另外再赔偿违约金肆拾万元整。此后，梁海华未能履行其上述承诺。后应惠红将梁海华诉至本院，请求判令双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并由梁海华向其返还已收取的255万元购房款。2015年5月22日，本院作出（2015）丰民初字第00134号民事判决：一、原告应惠红与被告梁海华签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、被告梁海华于本判决生效之日起七日内返还原告应惠红购房款二百五十五万元。判决生效后，应惠红向本院申请执行，本院于2015年11月11日作出（2015）丰执字第6636号执行裁定书，以被执行人梁海华无可供执行的财产，申请执行人应惠红亦未能向本院提供被执行人梁海华可供执行的财产线索为由，裁定本次执行程序终结。
梁海华曾拥有两套房屋，分别坐落于北京市丰台区方庄紫芳园四区1号住宅楼6层7单元702号（以下简称紫芳园702号）和北京市丰台区骏景园南区6号楼13层1301号（以下简称骏景园1301号）。但因其与多人存在民间借贷、合同等纠纷，上述两套房屋被北京市丰台区人民法院、北京市海淀区人民法院、浙江省台州市路桥区人民法院分别予以查封。2016年8月，北京市海淀区人民法院将紫芳园702号房屋拍卖，成交价款为1024万元。2017年5月，北京市丰台区人民法院将骏景园1301号房屋拍卖，成交价款为7904320元。但应惠红均未分配到售房款。
张旋系中原公司职员，系上述《房屋买卖居间合同》的经办人。其曾于2014年3月28日向北京市丰台区房屋管理局申请查询骏景园南区1301号房屋的抵押、查封情况，查询结果显示该房屋有抵押、有查封。
2013年2月7日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部共同发布《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，并印发各区县住房城乡建设委、房管局，经济技术开发区房地局，各房地产经纪机构，各有关银行等。通知规定：现将本市存量房交易服务平台试点范围扩大至西城区、海淀区、丰台区、石景山区、房山区、门头沟区、平谷区、怀柔区、密云县及经济技术开发区；通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；房地产经纪机构或个人发布存量房房源信息时，应当附房源核验编号，未经核验的房源信息不得对外发布。该通知的附件1为《存量房交易服务平台工作规范》，规定：一、房屋所有权人可自行或委托他人到房屋所在地房屋行政主管部门办事大厅申请核验，也可委托房地产经纪机构在网上申请核验。二、区县房屋行政主管部门应根据房屋登记簿或权属档案记载的信息进行房源核验，核验应在受理之日起五个工作日内完成。核验事项包括：确认房屋坐落、建筑面积、规划用途、房屋所有权证号和权利状况与房屋登记簿或权属档案记载的信息一致，且房屋无查封、异议登记等限制信息。六、试点区县房屋行政主管部门为存量房买卖提供自有交易资金监管服务。自有交易资金是指存量房交易当事人网上签订的存量房买卖合同中约定的房屋买受人应当支付给出卖人除贷款外的全部资金。委托房地产经纪机构达成交易的，买卖双方应通过房屋行政主管部门开设的监管账户划转存量房自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否通过监管账户划转自有交易资金。
本院认为，应惠红与中原公司签订的《房屋买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应严格履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点在于中原公司是否尽职履行了居间服务的义务。中原公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，其应严格履行自己的居间义务。根据本案查明的事实，中原公司存在未尽职履行合同义务的违约行为：首先，根据北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部共同发布的《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，房地产经纪机构在发布存量房房源信息时，应当附房源核验编号，未经核验的房源信息不得对外发布。房源的核验事项包括房屋是否存在查封信息，而中原公司在促成应惠红与梁海华签订《北京市存量房屋买卖合同》前未对骏景园南区1301号房屋进行房源核验，导致应惠红在不知道房屋被查封的情况下向梁海华支付购房款。其次，中原公司在明知丰台区实行存量房自有交易资金强制监管的情况下，仍在其提供的《房屋买卖居间合同》的格式文本中同意应惠红与梁海华选择自行交割（全款）的方式付款，可知中原公司并未向应惠红充分告知自行交割的风险，其并未履行合同中约定的“提供与买卖房屋相关的交易风险”的居间服务义务。上述违约行为表明，中原公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在收取了居间服务费后，并未尽职履行居间服务的义务，其应向应惠红退还居间服务费用并支付相应利息，同时应对应惠红的损失承担赔偿责任。
根据法律的相关规定，对于受损害方的损失赔偿应根据过错人过错责任的大小及比例来确定赔偿数额。从过错责任大小、比例来看，对应惠红实际损失的产生，出卖人梁海华应负主要的过错责任，中原公司相比出卖人负有次要的过错责任，应惠红作为完全民事行为能力人在签订合同的过程中未尽到合理的谨慎注意义务，其对自身损失的产生亦负有一定责任，但相较出卖人与居间人过错较小。三者应根据过错责任的比例与大小分配其承担损失的数额。
本案中，虽然生效判决已确定梁海华须向应惠红返还已收取的购房款255万元，但梁海华名下的两套房屋均已被法院拍卖，应惠红并未实现损失赔偿。应惠红的实际损失为255万，因其自身存在过错，本院酌情确定其应自行承担25万元范围内的损失。对于其他230万元损失，因出卖人负有主要责任，故其应至少承担一半以上即115万元以上的赔偿责任；中原公司负有次要责任，应承担115万元以下的赔偿责任。根据应惠红的受损情况及各方的过错程度，遵照责任与过错相适应原则及可预见性原则，本院酌情确定中原公司应向应惠红赔偿损失100万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决如下：
一、北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向应惠红退还居间费十一万五千元。
二、北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向应惠红支付利息：以十一万五千元为基数，自二〇一四年一月二十一日始，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止。
三、北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向应惠红赔偿损失一百万元。
四、驳回应惠红的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万八千一百二十元，由应惠红负担一万三千二百八十五元（已交纳），由北京中原房地产经纪有限公司负担一万四千八百三十五元(于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 马丽娟
审 判 员 李桂华
代理审判员 牛瑾婧
二〇一八年二月二日
书 记 员 张 颖