舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0903民初3238号
原告（反诉被告）：中国人民解放军31610部队，住所地：舟山市定海区盐仓街道虹桥村前高地30号。
负责人：钱俊。
委托代理人（特别授权）：郭行舟，浙江星舟律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：沈枫，浙江星舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘苏华，男，1960年12月24日出生，汉族，住舟山市普陀区，
委托代理人（特别授权）：李巍巍，舟山市星欣法律服务所法律工作者。
原告中国人民解放军31610部队（以下简称解放军31610部队）与被告刘苏华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法由审判员俞辉适用简易程序于2017年10月16日公开开庭进行了审理。审理中，被告刘苏华提出反诉申请，本院立案受理后与本诉合并审理。解放军31610部队委托诉讼代理人沈枫，刘苏华及刘苏华委托诉讼代理人李巍巍到庭参加诉讼。
解放军31610部队向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原中国人民解放军73233部队委托南京军区房地产管理局宁波分局与被告签订的《军队房地产租赁合同》以及其自行与被告签订的《补充协议》；2.判令被告刘苏华立即腾退原告所有的位于浙江省舟山市普陀区兴建路30号3号楼2-3层舞厅房屋。事实与理由：原中国人民解放军73233部队拥有位于浙江省舟山市普陀区兴建路30号3号楼2-3层的房屋。2011年7月20日，中国人民解放军73233部队委托南京军区房地产管理局宁波分局与被告刘苏华签订《军队房地产租赁合同》。合同约定:“1、甲方自愿将位于浙江省舟山市普陀区兴建路30号3号楼2-3层舞厅房建筑面积400平方米，出租给乙方使用；2、租赁期限自2011年8月10日起至2015年8月9日止；3、租金总额（不含水、电、暖、气，设备、物业等费用）人民币壹佰肆拾捌万肆仟元整；4、因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”2012年，原中国人民解放军73233部队与被告签订《补充协议》，《协议》约定:“1、甲方出租给乙方的沈家门兴建路30号部分空闲营房（现东方银座），租期为九年零七个月，前四年（2011年8月10日至2015年8月9日），年租金为叁拾柒万壹仟元整，后五年零七个月（2015年8月10日至2021年3月31日），年租金增至四十万元整；2、合同正式文本分三期签订……其他仍执行原合同文本条款；3、正式合同文本第一期期满后续签第二期合同文本，第二期期满后再续签第三期...”。2016年3月，中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队有偿服务，其中包括有偿租赁项目。2017年4月，由于部队编制体制调整，原中国人民解放军73233部队于2017年4月26日撤销，撤销之后原部队所有人员、债权债务及资产均归中国人民解放军31610部队所有，原告在接手原73233部队资产及债权债务后，多次与被告催促协商土地及房产腾退事宜，至今未果。综上所述，现因军队重大政策调整导致原租赁合同已经无法继续履行，原合同理应解除，原告接手相关事宜后，被告理应按照原告要求腾退相关房产，现原告拒不腾退的行为已经侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。
被告刘苏华答辩称：第一、原告的诉讼主体不适格。根据原被告签订的两份合同显示，第一份军队房地产租赁合同，合同的相对方是南京军区房地产管理局宁波分局。在2012年补充协议中，相对方是中国人民解放军73233部队。涉案房屋的所有权实际是南京军区房地产管理局宁波分局。解放军31610部队提供的证明是撤销之后原中国人民解放军73233部队债权债务及资产均归中国人民解放军31610部队所有，但是在原资产债务处理过程中不能证明包括案涉合同下的房屋。第二、即便原告主体适格，原告要求解除本案的租赁合同和协议没有法律依据和事实依据，也不符合合同法所规定的解除合同条件。合同法规定的不可抗力指的是自然灾害、政府行为、社会异常事件，并不包括军队的政策变化。因此军队的政策变化不属于不可抗力的范畴。原告以不可抗力这个理由解除合同是不成立的。第三、原告没有就合同的解除通知被告，没有履行合同约定的通知义务。第四、原告通过提出诉讼的方式解除合同违法，如果法院判决解除合同，原告应该承担赔偿义务，就是本案提出的反诉主张的金额。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
解放军31610部队围绕本诉诉讼请求提供了以下证据：1.军队房地产租赁合同；2.补充协议；3.证明；4.国有土地使用权证。针对以上证据，刘苏华质证如下：第一、对证据1、2、3，真实性均无异议。但是对待证的内容以及证明的关联性有异议。合同已经明确了涉案房屋属于南京军区房地产管理局宁波分局。不管房屋所有权是谁，根据合同的相对性原则，只能是南京军区房地产管理局宁波分局提出主张，原73233部队或者本案的解放军31610部队不能以实际所有权人主张解除合同。第二、关于租赁合同的第九条第四款，刘苏华将在反诉中增加诉讼请求要求确认这个条款无效。这个是格式合同，该条款把军队政策调整列为不可抗力之一，是属于对刘苏华权利的剥夺，是无效条款。而且条款也明确了是军队政策法规，中央军委发放的关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知仅仅是红头文件，不能作为政策或者法规的范畴。第三、关于补充协议，协议虽然约定了每一期的合同时间是四年，第二、三期需要续签，整个合同的期限是到2021年为止，第二期合同没有签订是双方习惯性操作，确定了第二、三期合同还是按照第一期合同履行。因此不能以双方没有续签合同来解除合同。第四、证明内容没有包括本案的房产，就算原告享有，但不是合同的相对方，无权解除合同。第五、国有土地使用权证，原件没有提供，土地是不是还登记在73233部队不清楚，这个土地证登记时间是2013年。土地证的真实性由法院核实。如果是真实的，只能证明土地的使用权属于73233部队，不能证明房屋的所有人是73233部队。经审查，本院对解放军31610部队提供的证据真实性予以确认。
针对本诉部分，刘苏华提供了以下证据材料：军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问。原告质证意见如下：针对证据的真实性暂时没有办法核实，该证据是网络摘的。对证明内容的关联性有异议，即使是真实的，也并没有确定针对刘苏华的房屋腾退的情况必须进行补偿的。一个是确需补偿的，一个是按照国家法律法规进行处理。本案仍然按照合同法相关规定进行处理。
刘苏华向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉被告诉请的解除《军队房地产租赁合同》和《补偿协议》违约；2.依法判决反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋装修等余值损失180万元及经济损失70万元；3.本诉、反诉的诉讼费均由反诉被告承担。在审理中刘苏华增加诉讼请求：1.依法确认租赁合同第九条第四款所约定的因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任为无效条款；2.依法判决反诉被告赔偿反诉原告因资产评估所发生的评估费2万元。事实与理由：中国人民解放军原73233部队于2011年7月10日委托南京军区房地产管理局宁波分局与反诉原告签订《军队房地产租赁合同》，合同约定了相应的房屋租金、租赁房屋的使用等，并约定租赁期限至2015年8月9日止。2012年中国人民解放军73233部队再次与反诉原告答订《补充协议》一份。《补充协议》明确租期至2021年3月31日止。《军队房地产租赁合同》签订后，反诉原告即投入大量资金对涉案房屋进行装修及购置相应的设备设施等。2014年7月28日，反诉原告再次投入303万元资金对租赁房屋进行重新装修及设备设施购置安装等。2017年9月4日，反诉被告以所谓的军队重大政策调整导致租赁合同无法继续履行为由向法院起诉要求解除合同，然反诉被告解除合同的行为无合同依据，亦无法定解除事由，故该解除行为系违约解除。综上，反诉原告认为，依法签订的合同，对合同双方均存在相应的拘束力，合同双方均应按合同约定履行合同义务。现反诉被告单方擅自解除合同的行为显属重大违约行为，其应基于违约解除行为向反诉原告承担违约责任，赔偿反诉原告因违约解除合同后所造成的全部损失。为此，反诉原告现特提起反诉，请求法院依法查明本案事实，并支持反诉原告的反诉请求。
解放军31610部队针对反诉部分答辩称：第一、刘苏华的反诉请求和本诉存在两处矛盾。在本诉中，刘苏华对主体身份是否适格提出了异议，现又在反诉中主张权利。刘苏华并不认可合同解除的理由，但是刘苏华并没有在反诉中说明合同解除的理由。如果刘苏华认可合同解除的原因和解放军31610部队解除原因一致，那么本诉应该得到支持。第二、第九条第四款约定的是双方均不承担责任。现刘苏华要求法院确认条款无效是缺乏法律依据的。双方签订的合同是双方友好协商白纸黑字达成的。军队政策法规的变化是双方当时都无法预见的，同时因为重大政策的调整，不仅仅只有刘苏华有损失，对解放军31610部队也有租金损失。双方协商后对这种情况的发生双方均不承担责任，是合情合理合法的，因此条款是有效的。第三、即使是需要进行赔偿或者补偿，原告应承担充分的举证责任，现有的证据并不能说明刘苏华造成的损失。第四、对鉴定费2万元真实性无异议，但是不应该由解放军31610部队承担。
刘苏华围绕着自己的反诉请求提供了以下证据：六份证人出具的证明。解放军31610部队针对刘苏华的证据质证意见如下：对于证据的三性均有异议。针对证据的合法性，证人应出庭作证。证据的真实性，只凭证人的一面之词无法说明是否装修及装修的金额。是否装修、装修的工程款是多少完全可以提供全面的结算单据、施工合同、材料采购的清单这些证据来印证是否装修，但是目前只有证人。关于关联性，即使刘苏华存在损失，解放军31610部队也不需要补偿或者赔偿。即使证明的真实性和关联性都没有问题，金额计算的过程也要考虑本案的实际情况。因证人未出庭作证，刘苏华亦未提供其他证据材料予以佐证，因此本院对六份证据不予认可。
在审理过程中，刘苏华委托银信（宁波）资产评估有限公司对涉案房屋装修价值进行评估。银信（宁波）资产评估有限公司出具了资产评估报告。针对评估报告，解放军31610部队质证意见如下：对《资产评估报告》形式真实性无异议。《资产评估报告》与本案并无关联性，原告认为，本案的发生主要是基于中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件的出台，属于双方在合同订立的过程中无法预见的情形发生，属于“不可抗力”的范畴，原告无须为此进行任何补偿或赔偿。《资产评估报告》分别包含了固定装修和家电的评估结论，如若法庭最终判定原告需要补偿或赔偿，应当进行相应的区分，有关未形成附着的动产投入，现有价值不应计入被告方的损失。双方之间所签订的租赁合同，以“先付后用”为原则，而事实上被告至今仍在使用，但却未交付房屋租金，行为已经构成了违约，同时可以作为合同解除的依据之一，基于被告违约的情形导致合同解除，原告更无须支付任何补偿或赔偿。合同约定的租赁面积与被告实际使用面积存在差异，原告方明确要求被告腾退的范围包括舟山市普陀区兴建路30号3号楼2-3层房屋（即目前舟山市沈家门东方银座OK厅使用的全部房屋及场地）。针对评估报告刘苏华质证意见如下：1.对报告的三性无异议，认可其评估范围内所作出的评估金额；2.报告未将一楼门厅纳入评估范围，而一楼门厅系由刘苏华出资装修，故该块费用一并纳入装修款范围；3.一楼门厅面积约30平方米，装修单价约为5000元每平方米，一楼门厅铺设有大量的大理石及地砖等，故其装修单价较高，装修时间为2014年，至合同期满止，其成新率应为50%，其评估值应为75000元。经审查，本院对资产评估报告的三性予以确认。关于一楼门厅装修是否已纳入评估范围问题，评估机构事后又专门向本院提供《关于资产评估有关事项说明》，明确：“评估值中已对该部分装修价值进行了考虑”。对此说明，双方并未再提出异议。
本院经审理查明的事实如下：2011年7月20日，南京军区房地产管理局宁波分局与刘苏华签订了一份军队房地产租赁合同。合同约定：南京军区房地产管理局将位于舟山市普陀区兴建路30号楼2-3层舞厅房，建筑面积400平方米出租给刘苏华。租赁期限自2011年8月10日起至2015年8月9日止。第九条第（四）项约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2012年，原中国人民解放军73233部队（甲方）与刘苏华（乙方）签订一份补充协议，其中约定：甲方位于沈家门兴建路30号部队空闲营房出租给乙方经营（现东方银座），租期为九年零七个月（从2011年8月10日至2021年3月31日），前四年（2011年8月10日至2015年8月9日）年租金为叁拾柒万壹仟元整，后五年零七个月（2015年8月10日至2021年3月31日）年租金增至四十万元整。此后，刘苏华继续在此经营“东方银座”Ok厅。2013年2月19日，有关政府部门就该房屋核发给原中国人民解放军73233部队国有土地使用证。由于部队编制体制调整，原中国人民解放军73233部队于2017年4月26日已经撤销，撤销之后原部队所有人员、债权债务及资产均归中国人民解放军31610部队所有。2016年3月，中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队有偿服务，其中包括有偿租赁项目。解放军31610部队起诉要求解除与刘苏华签订的租赁合同。根据银信（宁波）资产评估有限公司出具的报告，涉案房屋固定装修评估值为796943元，家电设备评估值为185020元。刘苏华支付评估费2万元。
本院认为：关于解放军31610部队是否具有原告的诉讼主体资格，在2012年刘苏华与中国人民解放军73233部队签订补充协议的时候，合同的权利义务已明确由中国人民解放军73233部队享受或承担。原中国人民解放军73233部队撤销之后合同的权利义务一并转移给本案的解放军31610部队。刘苏华亦提起反诉要求解放军31610部队承担赔偿责任。因此解放军31610部队具有原告的诉讼主体资格。全面停偿服务系中央军委重大改革措施，必须执行，对于原、被告而言系不可抗力之因素，属于法定解除之条件，也与合同第九条第（四）项关于“因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行”的约定内容相符，原告解除合同条件成立。因此解放军31610部队提出要求解除合同，本院予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值，由双方按照公平原则分担。”虽然双方签订的合同约定因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，但这里所指的“不承担责任”应理解为不承担违约责任。在31610部队解除合同情况下如果由刘苏华承担全部装修损失，对刘苏华而言是不公平的，有悖于合同法的基本原则，而且与中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》中有关依法妥善解决的精神不相符合。据此，基于公平原则，本院综合考虑涉案房屋的合同期限、履约时间、经营规模、实际投入、评估价值等因素，解放军31610部队应酌情补偿刘苏华固定资产装修费及评估费损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、以南京军区房地产管理局宁波分局名义与刘苏华签订的《军队房地产租赁合同》以及原中国人民解放军73233部队与刘苏华签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；
二、刘苏华于本判决生效之日起十日内腾退位于舟山市普陀区兴建路30号3号楼2-3层房屋（即目前舟山市沈家门东方银座OK厅使用的属于原告的全部房屋及场地）；
三、中国人民解放军31610部队于本判决生效之日起十日内补偿刘苏华35.7万元。
四、驳回刘苏华反诉的其他诉讼请求。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由刘苏华承担。反诉案件受理费13400元，由中国人民解放军31610部队承担3400元，由刘苏华承担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 俞无异二○一八年二月二十二
代书记员 张 现 师
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。