福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初4827号原告：潘勇明，男，1972年10月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：林敏，北京大成（福州）律师事务所律师。被告：黄训清，男，1978年2月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。第三人：福州市鼓楼区守城麦田房产经纪服务点，住所地福州市鼓楼区。法定代表人：张力军，总经理。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：汪丁闽，公司职员。原告潘勇明与被告黄训清、第三人福州市鼓楼区守城麦田房产经纪服务点、第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘勇明及其委托诉讼代理人林敏，被告黄训清及其委托诉讼代理人池建伟，第三人福建金诚丰担保有限公司的委托诉讼代理人汪丁闽到庭参加诉讼，第三人福州市鼓楼区守城麦田房产经纪服务点经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。潘勇明向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金40万元；2.被告赔偿原告房屋差价损失118.93万元；3.被告承担原告被冻结的购房首付款的利息损失18353元（按照中国银行同期贷款利率4.35%计算，从2017年3月9日计算至2017年6月5日止）；4.被告承担原告已支付第三人福建金诚丰担保有限公司的购房保证金的利息损失1916元（按照中国银行同期贷款利率4.35%计算，其中2万元从2017年2月24日计算至2017年5月27日止，其中16万元从2017年2月27日计算至2017年5月27日止）；5.被告支付原告因向其主张违约责任所产生的律师代理费3万元；6.被告承担本案包括案件受理费、财产保全、公告等在内的全部诉讼费用。事实与理由：2017年2月24日，原告与被告经第三人福州市鼓楼区守城麦田房产经纪服务点居间介绍签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。合同约定，被告将位于福州市鼓楼区（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）以348万元的价格出售给原告。合同签订后，原告依约于2017年2月24日、2017年2月27日分别将购房保证金2万元、16万元支付给第三人福建金诚丰担保有限公司（交易服务方），并于2017年3月9日与被告、福建海峡银行股份有限公司福州庆城支行三方共同签订了《二手房交易资金监管委托协议书》，同日原告175万元的购房首付款依照前述协议书的约定被福建海峡银行股份有限公司福州庆城支行冻结。被告的抵押权人已于2017年2月27日告知其可以还款，且原告的贷款申请已于2017年3月20日获得批准，被告却没有按照合同约定向其抵押权人办理还款解押手续，造成合同履行受阻。第三人福建金诚丰担保有限公司多次致电被告，且于2017年4月6日、2017年4月11日分别向被告发送《告知函》、《履约通知函》，要求被告尽快向其抵押权人办理还款解押手续，但被告以种种理由予以拖延。2017年4月28日，原告也向被告发送《履约催促函》，要求被告自2017年4月28日起10日内向其抵押权人办理还款解押手续，但被告仍然怠于履行合同义务。正是由于被告严重违约导致合同无法继续履行，原告遂依照合同约定于2017年5月11日向被告发送《解除合同通知函》，《解除合同通知函》于2017年5月16日通过EMS送达至被告。根据我国《合同法》第九十六条的规定，合同于2017年5月16日解除。被告于2017年5月19日向原告发出《同意解除合同告知函》，同意解除合同。依据我国《合同法》第九十七条的规定及合同第九条关于违约责任的约定，原告有权要求被告支付违约金40万元、原告被冻结的购房首付款的利息损失18353元、原告已支付第三人福建金诚丰担保有限公司的购房保证金的利息损失1916元、原告因向被告主张违约责任所产生的律师代理费3万元。此外，自合同签订至今，由于房价飞速上涨，目前涉案房屋同地段同面积房屋价格与合同约定的涉案房屋价格差至少为118.93万元，因此，原告还有权要求被告赔偿房屋差价损失118.93万元。黄训清辩称,1.原告主张违约金显然错误，原告违反合同约定的时间与程序，擅自解除合同，其为诉争交易合同的根本违约方，其应向被告承担违约责任。（1）诉争交易的银行可还款解押时间，为2017年5月4日，而非原告所主张的2月27日，因此被告只是逾期数日。双方在诉争交易中，争议的环节乃是被告归还银行贷款环节（即解押还款环节）。该还款时间点，根据诉争房屋买卖合同第3页第三段的规定，乃是银行告知可还款且买方（原告）贷款获得批准后的三个工作日内。在本案中，根据被告及原告的证据，原告于2017年2月27日向银行申请提前还款，银行的贷款合同及规定都要求，在申请日后的60日后方能还款，即应当于2017年4月29日才至银行可还款时间点。该时间点加上前述三个工作日，为2017年5月1日。即这个时间点没有还款，方可能涉及违约责任问题。又因为，原告及被告都举证的证据“客户还款须知”中，每个月的前三个工作日不办理还款。因此最终，2017年5月4日未能还款的，才能算为被告违反合同约定。原告在此还款时间点上显然错误，由此导致的双方纠纷及诉讼，其应当自行承担不利后果。（2）诉争合同中约定了逾期违约金与根本违约金，原告为本案的根本违约方，而被告只是逾期违约方。根据过错相抵、违约金相互扣减等原则，及合同法对擅自解除合同的规定，应当是原告向被告承担责任。首先，从法理上而言，短期逾期不能代表根本违约。从合同约定而言，合同第九条违约责任约定，逾期一日，按照成交价的万分之五支付逾期违约金，而根本违约方的，才可能承担40万元违约金。其次，2017年5月4日未能还款的，才能算为被告违反合同约定。虽然被告资金产生问题未能在该日期还款，但是论责任只应当支付每日万分之五的违约金。但是，原告却擅自在2017年5月11日发函解除合同。也就是说，被告本来只超期7日，原告却直接擅自解除合同。再次，诉争合同中，对解除合同及追究相应解除合同违约金有着明确的程序性规定，原告行为属于擅自解除合同，系根本违约。即诉争房屋买卖合同第九条中，规定：违约行为发生超过五日守约方可发函，发函十日后仍违约方可以解除合同。因此，原告在本案中是显然违反了此合同约定的解除条件，属于擅自解除合同。而如果按照法定解除，原告更远远不符合《商品房买卖司法解释》等法律规定的三个月合理期限。因此，原告的行为根据合同法第八条“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告在逾期7日后就解除合同的行为性质属于擅自解除合同的根本违约行为，应当依法承担根本违约责任。两者违约金相互扣减，应当是原告向被告支付违约金才对。最后，合同中约定的40万违约金，合同第九条中明确约定了如违约超过五日方发函，发函后十日才能解除，解除后适用40万违约金等明确的条件与程序。未按此条件与程序操作的，不能主张此金额。而应当按照该条款中逾期违约的违约金规定，进行相应主张。2.被告同意解除诉争房屋买卖合同，诉争房屋买卖合同已经实际解除。虽然如前所述，原告才是本案违约擅自解除合同的根本违约方，被告则仅是逾期短短数日。但是由于原告已经于2017年5月11日发函解除了诉争房屋买卖合同，被告也不愿意继续交易，故也回函同意解除合同。因此，诉争房屋买卖合同已经根据合意实际解除。3.原告主张房屋差价损失、利息损失、律师代理费等也均不能得到支持。即使按照其主张，甚至40万元的违约金都过高应当予以调整。（1）首先是原告应当向被告支付违约金，故其各项主张是没有任何基础的应当予以驳回。（2）即使抛开原告是根本违约方不谈，原告诉求本身也是错误的。首先，本案中原告主张违约金、房屋差价损失、利息损失、律师代理费等是一种违约金的重复计算，不符合基本法理，不能得到支持。其次，房屋差价损失，原告主张明显缺乏依据，二手房价格根据房屋结构、坐落、朝向、装修、卖方是否急用款项、买方喜好、市场时间点等情况千变万化，每一个时间点都价格不同，报价与成交价也远远不同，岂能按照原告提供几个网页就主张所谓差价。而且，即使按照原告思路，被告也找到中介报价的资料，从资料中确定，实际上原告甚至连40万违约金都主张过高。再次，首付款乃是冻结在原告自身账户上，其本身就拥有存款利息。保证金乃是根据交易服务合同约定，无息监管在第三人处。福建金诚丰担保有限公司述称，1.基于第三人与本案原、被告双方于2017年2月24日签署的交易服务合同，第三人是为双方提供交易服务；2.原、被告双方就解押问题产生纠纷并引发诉讼，第三人积极介入协调，完满履行了交易服务合同约定；3.基于房屋买卖合同已经解除，本案判决结果亦无须第三人配合履行。关于被告行为违约性质的认定以及违约责任的认定由法庭依法裁决。福州市鼓楼区守城麦田房产经纪服务点未作答辩。经审理查明，2017年2月24日，原告潘勇明与被告黄训清签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，原告潘勇明以348万元的价格购买被告所有的位于福州市鼓楼区产（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）。《房屋买卖合同》约定，存在抵押，被告黄训清应在2017月3月3日向抵押权人申请还款；被告黄训清应在抵押权人告知可还款且原告潘勇明的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，被告黄训清应在原告潘勇明的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日予以还款；原告潘勇明应在本合同签订时支付购房保证金贰万元，另应在本合同签订后肆日内支付购房保证金壹拾陆万元，购房保证金应存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；房屋所有权变更前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金肆拾万元整；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。2017年6月1日福建海峡银行股份有限公司福州庆城支行出具《二手房按揭贷款承诺函》表明：原告潘勇明因购买诉争房屋，特向福建海峡银行股份有限公司福州庆城支行申请二手房按揭贷款壹佰伍拾万元整，该笔按揭贷款申请已于2017年3月20日审批通过。2017年4月6日、4月11日第三人福建金诚丰担保有限公司分别向被告黄训清出具《告知函》及《履约通知函》，告知黄训清原告已经于2017年3月20日贷款申请获得批准，其应自行出资向抵押权人办理还款解押手续。2017年4月28日，原告潘勇明向被告黄训清出具《履约催促函》告知被告黄训清自行出资向抵押权人办理还款解押手续。2017年5月11日，原告潘勇明向被告黄训清出具《解除合同通知函》，写明：“由于被告黄训清至今未依照合同约定予以办理还款解押手续，根据《房屋买卖合同》第九条的规定，原告潘勇明有权解除《房屋买卖合同》及其相关协议；原告潘勇明特发此函通知被告黄训清解除《房屋买卖合同》及其相关协议。”2017年5月19日，被告黄训清向原告潘勇明出具《同意解除合同告知函》写明：同意解除《房屋买卖合同》及其相关协议。被告黄训清与中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行签订《个人借款/担保合同》约定，借款发放一年后，借款人方可提出提前还款申请，并应于拟定提前还款日前60天向贷款人提交书面申请。2017年2月27日，被告黄训清向银行提出提前还款申请，中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行出具《客户还款须知》写明：还款时间：按借款合同约定预约到期后避开月底（月末最后一个工作日）月初（月初头三个工作日）上午10点前到达银行；预约单半年内有效。原、被告均确认《房屋买卖合同》已经解除。原告确认2017年5月27日收到退还的18万元购房保证金；2017年6月5日年收到退还的首付款175万元。本院认为，2017年2月24日，原、被告之间签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。依据双方的约定，被告应于2017月3月3日向抵押权人申请还款；抵押权人规定特定还款日期的，被告黄训清应在原告潘勇明的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日予以还款。被告黄训清未按合同的约定期限向抵押权人还款构成违约，应当承担违约责任。对原告主张被告支付违约金40万元的请求，由于被告黄训清仅在2017年2月27日向抵押权人申请提前还款，《客户还款须知》：“按借款合同约定预约到期后避开月底（月末最后一个工作日）月初（月初头三个工作日）上午10点前到达银行”的规定，不构成被告黄训清履行义务的实质性障碍，原告潘勇明于2017年3月20日获得银行贷款申请审批，被告黄训清应该在2017年3月20日后继续向抵押权人履行还款义务。故被告黄训清主张未向抵押权人还款的责任在于银行规定的抗辩，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》第九条：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金肆拾万元整”的约定，原告潘勇明已经履行发送信件催促被告履行的义务，被告未能履行合同义务，构成违约。对原告主张被告支付违约金40万元的请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原告主张40万元违约金过高，故予以调整为20万元。对原告主张被告赔偿房屋差价损失118.93万元的请求，由于原告提供的证据不足以证明房屋差价损失为118.93万元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告的该项诉讼请求，本院不予以支持。对原告主张被告承担原告被冻结的购房首付款的利息损失18353元以及被告承担原告已支付第三人福建金诚丰担保有限公司的购房保证金的利息损失1916元的请求，由于以上损失均属于被告承担的违约责任的范围，本院已经支持原告主张的违约金的请求，故对上述诉讼请求，本院不予以支持。对原告主张被告支付原告律师代理费3万元的请求，由于《房屋买卖合同》中约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等），故原告该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、黄训清于本判决生效之日起十日内支付潘勇明违约金200000元；二、黄训清于本判决生效之日起十日内向潘勇明支付律师费30000元；三、驳回潘勇明的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19556元，适用简易程序减半收取9778元，由原告潘勇明承担5028元，被告黄训清承担4750元；诉讼保全费5000元，由被告黄训清承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 林 巧二〇一八年四月十日书记员 郑怡馨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。