天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1059号
上诉人（原审被告）天津市津丽湖投资有限公司，住所地天津市东丽区东丽湖度假区。
法定代表人时守明。
委托代理人芦永生。
被上诉人（原审原告）张晓彬。
委托代理人陈玉良，天津和中国际贸易有限公司法务。
被上诉人（原审原告）董巧云。
上诉人天津市津丽湖投资有限公司因与被上诉人张晓彬、董巧云房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院于2015年7月30日作出的（2015）丽民初字第3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭于2015年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人天津市津丽湖投资有限公司的委托代理人芦永生，被上诉人张晓彬及其委托代理人陈玉良，被上诉人董巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，董巧云与张晓彬系母子关系。2010年7月4日，董巧云、张晓彬与天津市津丽湖投资有限公司（以下简称津丽湖公司）签订了《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》，约定董巧云、张晓彬购买由津丽湖公司开发的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园30-3-101号房屋一套，建筑面积170.84平方米，房屋总价款1640702元。合同签订后，董巧云、张晓彬向津丽湖公司交纳了全部购房款。依据双方签订的购房合同第三条约定，津丽湖公司应于2011年9月30日前将商品房交付使用。但到期后津丽湖公司未按合同约定交付房屋。期间，津丽湖公司向董巧云、张晓彬送达了延期交房通知书。2012年1月13日，津丽湖公司取得了涉诉房屋商品房准许交付使用证。董巧云、张晓彬在查验房屋过程中，发现诉争房屋的客厅、卧室墙壁存在返潮返碱、墙面开裂、客厅顶棚漏水等质量问题，其中墙壁返潮返碱现象严重。董巧云、张晓彬向津丽湖公司报修。随后，津丽湖公司对涉诉房屋的质量问题逐一进行维修，尤其是为了解决涉诉房屋的返潮返碱问题进行了针对性的维修。具体的维修方案包括：1、涉诉房屋室内室外水溶性氢泞桨浆液注入墙根，彻底密封返潮反碱的路径；2、涉诉房屋外墙设封闭性、永久性的截水沟，水沟上面石板封面。截止2015年6月17日，津丽湖公司维修工作完毕。
另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照补充协议第四条的约定处理。补充协议第四条第二款约定，出卖人未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的万分之一向买受人支付违约金。
再查明，2011年4月28日，津丽湖公司向董巧云、张晓彬送达“致业主的函”，载明“根据设计规范要求及从业安全使用角度出发，绿洲项目情景洋房X2户型原室外楼梯加长1.5米左右，以减缓楼梯坡度。同时，小院围墙外停车位的位置也根据整体布局进行调整。您所参照的样板间的房间设计和环境布局只作为您购买商品房的参考，最终以相关部门审批的规划为准。上述调整，已经过行政主管部门的审核批准，由此给您带来的不便，我公司深表歉意”。
张晓彬、董巧云以津丽湖公司严重侵害其合法权益为由，起诉至原审法院，请求判令津丽湖公司：1、继续履行《天津市商品房买卖合同》约定的维修、交房的合同义务；2、赔偿自2011年10月1日起至2015年6月25日止的逾期交房违约金223299.54元；3、赔付擅自变更设计压缩院落面积的实际损失36013.99元；4、赔付因逾期交房造成的租房损失105000元；5、本案诉讼费用由津丽湖公司承担。
原审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应遵循诚实信用原则全面履行各自的合同义务。董巧云、张晓彬依合同约定向津丽湖公司支付了全部购房款，履行了合同义务，津丽湖公司却未能在合同约定的期间内履行交付商品房的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。现董巧云、张晓彬依据合同要求津丽湖公司承担违约责任具有事实和法律依据，对于其要求津丽湖公司承担违约责任的诉请予以支持。虽然津丽湖公司于2012年1月13日取得了涉诉房屋的准许交付使用证，但其未能提供证据证明其向董巧云、张晓彬送达了入住通知书及敦促收房通知书。通过庭审调查，董巧云、张晓彬仅收到了津丽湖公司送达的延期交房通知书。而且，津丽湖公司认可涉诉房屋存在返潮返碱的质量问题，也认可一直在对房屋进行数次维修及针对性的维修，且自认直至2015年6月17日维修工作完毕。津丽湖公司维修房屋期间董巧云、张晓彬不能入住是客观事实，因此，违约金计算的截止日期应计算至津丽湖公司维修工作完成之日，即2015年6月17日，共计1355天。津丽湖家公司赔付董巧云、张晓彬逾期交房违约金期限应自2011年10月1日起至2015年6月17日止，计222315.12元（1640702元×0.1‰×1353天）。庭审中，董巧云、张晓彬认可津丽湖公司对涉诉房屋的维修结果，故应尽快办理房屋交接手续为宜。
关于董巧云、张晓彬主张的租房损失，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，高于造成的损失的，可以请求适当减少。据此，本案双方在签订的商品房买卖合同中已约定了违约条款及计算标准，且计算标准并不低于董巧云、张晓彬的实际损失。再者，依据法律规定，违约金与赔偿金属于选择适用，不能兼并适用。因此，对于董巧云、张晓彬要求津丽湖公司赔偿租金损失的诉讼请求于法无据，不予支持。
关于董巧云、张晓彬主张的因津丽湖公司擅自变更设计使院落面积缩小7.5平方米要求赔偿的诉请，津丽湖公司对此事实并不否认，但认为其行为并不构成违约，同时认为董巧云、张晓彬此项诉请超过了诉讼时效。对此，原审法院认为，依据双方所签合同第十条约定，出卖人擅自变更房屋设计及环境布局的，须书面征得买受人的同意，买受人同意变更的，双方订立补充合同。根据庭审调查，津丽湖公司仅书面通知了董巧云、张晓彬变更方案，并未书面征得董巧云、张晓彬的同意，更未就此订立补充合同。据此，津丽湖公司的行为已构成合同违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。津丽湖公司的样板间作为销售房屋重要的广告和宣传资料，对于双方当事人合同的订立及房屋价格的确定均会产生重大的影响。董巧云、张晓彬购买房屋为一楼金角，院落的面积的大小直接影响该房屋的价格及原告的选择。因此，津丽湖公司擅自变更设计使董巧云、张晓彬院落面积缩小，应进行一定的补偿。董巧云、张晓彬的此项诉请具有事实和法律依据，予以支持。鉴于双方对此违约责任未订立补充合同进行约定，考虑本案的实际情况及目前一楼庭院的市场价格，董巧云、张晓彬主张按照每平方米50%购房款的计算标准尚属合理恰当范围，故对其此项诉请，予以支持。津丽湖公司应赔偿董巧云、张晓彬该项损失36013.99元（7.5㎡×4801.87元）。
因涉诉房屋始终处于维修状态，直至诉讼期间津丽湖公司的维修工作尚未停止，且双方均提供证据证明对于涉诉房屋的维修、交接问题从未间断，一直处于协商状态。因此，津丽湖公司提出的董巧云、张晓彬部分诉请超过诉讼时效的抗辩意见不能成立，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告张晓彬、董巧云与被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内办理天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园30-3-101号房屋的交接手续。二、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓彬、董巧云逾期交房违约金222315.12元。三、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓彬、董巧云院落损失36013.99元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张晓彬、董巧云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3382元，原告张晓彬、董巧云负担677元，被告天津市津丽湖投资有限公司负担2705元。
津丽湖公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求维持原判第一项，撤销原判第二、三项，改判驳回董巧云、张晓彬此两项诉讼请求，一、二审诉讼费由董巧云、张晓彬负担。事实及理由：1、原审判决认定逾期交房责任及事实错误。按双方签订的补充协议，董巧云、张晓彬已实际履行收房手续。津丽湖公司于2011年12月12日取得涉诉房屋竣工验收备案书，房屋符合交付标准。董巧云、张晓彬也实地查验房屋，以其实际行动履行了收房行为，而此后以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房属恶意违约。2、房屋质量瑕疵不属于违约行为。根据合同约定，质量问题属于保修范畴，未过保修期，津丽湖公司可以承担维修义务，而不应承担违约责任。董巧云、张晓彬未提交证据证明涉诉房屋因质量问题不能入住，也未申请鉴定，因此，房屋质量问题并未导致津丽湖公司违约，不应承担违约责任。3、院落损失无事实及法律依据。房屋院落施工不属于设计及环境布局变更，而是根据小区整体规划及公共利益的需要做出的施工调整，不属于违约也未给董巧云、张晓彬造成任何损失，不应承担责任。且小区院落非双方交易的不动产产权，双方对此无任何约定，且董巧云、张晓彬未提供因院落施工变更导致房屋价值减损的有效证件，原审判决支持董巧云、张晓彬的该项主张，无事实及法律依据。且董巧云、张晓彬仅就房屋院落施工变更争议，已超过诉讼时效。
被上诉人董巧云、张晓彬辩称，原审判决认定事实清楚，证据审查、确认得当且确凿充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，董巧云、张晓彬在原审庭审中述称，津丽湖公司是在2012年4、5月份通知其入住。
本院认为，关于逾期交付房屋的期间问题。双方签订的《天津市商品房买卖合同》明确约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付。津丽湖公司于2011年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付董巧云、张晓彬。津丽湖公司未能在合同约定的期限内交付房屋，构成逾期交房。董巧云、张晓彬在原审期间认可津丽湖公司在2012年4、5月份通知入住，其也查看了涉案房屋，因此时涉案房屋已经竣工验收合格，达到交付的条件，则涉案房屋在此时已经交付。故2011年10月1日至2012年4、5月份期间，津丽湖公司逾期交房，其应承担逾期交房的违约责任。2012年4、5月份之后，不应是逾期交房问题，但因津丽湖公司交付的房屋存在质量瑕疵需要维修，影响了董巧云、张晓彬的居住和使用，津丽湖公司同样要承担相应的违约责任。对此，双方没有约定，本院认为可参照逾期交房违约金的计算标准执行。虽然原审法院确定的逾期交房时间不当，但对津丽湖公司应承担的全部违约金的处理结果，并无不妥，本院不再进行调整。关于涉案房屋的修复时间问题，津丽湖公司在原审期间自认涉案房屋在2015年6月17日修复完毕，二审期间虽然提出相反意见，但其提供的证据不足以推翻其在原审期间的自认，故对于修复完毕的时间不再进行调整。
关于院落面积减少问题。合同中没有对院落进行约定，从双方的陈述看，房屋所附的院落属于赠送范围，但房屋是否有小院以及院落面积应该是影响房屋售价的因素之一，房屋的买受人对于院落享有使用权，如果面积减少，必然导致董巧云、张晓彬的权益受到损害，原审法院综合本案的实际情况，按照房屋购买价格的50%确定董巧云、张晓彬因院落面积减少的损失，并无不当，本院予以维持。
综上，津丽湖公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人天津市津丽湖投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 杨宝华
代理审判员 强国琴
二〇一五年十月十日
书 记 员 庞 艺
速 录 员 周晓琳