审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
部分改判。
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5601号
上诉人（原审被告）：曾波，男，汉族，1977年11月12日出生，住武汉市洪山区，
上诉人（原审被告）：付莹颖，女，汉族，1980年6月1日出生，住武汉市洪山区，
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：李彬，湖北鼎君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海志，男，汉族，1985年1月28日出生，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：陈海燕、王紫源，湖北首义律师事务所律师。
原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
法定代表人：高凡春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张琦，该公司员工。
上诉人曾波、付莹颖因与被上诉人王海志以及原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾波、付莹颖的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回王海志的诉讼请求或发回重审。2、由王海志承担本案的全部诉讼费用。其上诉的理由为：首先，一审法院忽略了王海志违约在先的事实。2016年7月10日，王海志未能通过银行贷款审批无法办理过户手续，导致付莹颖、曾波无法在合同约定的时间收到购房款。王海志虽提出2016年7月10日是非工作日，但并不影响按合同约定的时间向付莹颖、曾波支付购房款项。即便当日是工作日，假设王海志通过了贷款审批，7月10日也不能办理过户手续，因为王海志及搜房公司事先根本未提前到洪山区不动产局办理预约过户手续。王海志未能按合同约定的时间向付莹颖、曾波支付购房款，违约在先。2016年7月11日，王海志具备了过户的条件后，虽向付莹颖、曾波积极表示过户的意向，但按当时洪山区办理不动产预约政策，仍不能办理过户手续。付莹颖、曾波为了能尽快拿到房款曾多次与王海志及搜房公司协商沟通过，必须要求确定具体的收款时间。王海志及搜房公司迟迟不能给出具体答复。为此，三方一直僵持到8月初，搜房公司最后才预约到2016年8月25日办理过户时手续。如果是按这种情况处理的话，付莹颖、曾波最快只能在2016年8月25才能拿到购房首付款，由于王海志办理的是组合贷款，银行贷款最快也需要等到2016年10月以后才有可能收到。这样的处理方式早己违背了付莹颖、曾波当时的卖房目的。其次，一审法院忽略了付莹颖、曾波在与王海志签订买卖合同后，随即到恒大常青花园签订了认购协议的事实。当时楼盘销售人员曾多次催促付莹颖、曾波尽快决定，否则到时可能无房可买。由于付莹颖、曾波最终无法在2016年7月之前收到任何款项，导致恒大常青花园的购房目的失败而向法院提起诉讼要求解除合同。一审法院竟然荒唐的认为付莹颖、曾波在未能如期拿到房款不能与王海志及搜房公司协商达成一致，要求解除合同的行为属于明确表示拒绝履行合同的违约行为，对此实在不可理喻。一审法院对买卖合同第八条的解读也存在错误，第八条约定若买卖双方采取贷款方式支付房款的，双方最晚应当与贷款审批之日起60个工作日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。一审法院想当然的认为，此条款表达的意思就是只要买方能够在贷款审批后最晚60个工作日内履行过户手续都是合理的，不管合同对具体过户时间是否有明确约定，也不考虑卖方卖房用钱的紧急目的。假如付莹颖、曾波卖房的目的是为了看病救命，合同约定的是2016年7月10日付款，医药费的支付也是在7月10日，按照这种审理逻辑，最后买方于7月10日之后的60个工作日才过户付款，这还有意义吗？此条款正确的理解是：这表述的是一个最长过户时间限制的条款，对于合同双方没有约定具体过户时间的一个补充性适用条款。因为在房屋买卖实践过程中，从签订合同之日起到银行审批这段时间的不确定因素的存在，很多合同是没有约定买方具体的付款和过户日期的（大多数情况约定是“在过户当日买方向卖方支付首付款XXX元”，这也是居间方为了金蝉脱壳惯用的签约方式），为了避免买方无期限拖延过户时间而不向卖方支付首付款情况的发生，设置此条款对买方做出过户时间的最长限制，这样可以有效的保证卖方可以单方解除合同并追究买方违约责任的权益。然而一审法院却错误的理解上述合同条款，认为王海志2016年7月10日不付款过户，擅自延长过户的时间只要在60个工作日以内，都是合理合法的。同时，一审法院无视付莹颖、曾波按合同约定收取房款和卖房目的的事实，还荒唐的认定付莹颖、曾波不能按合同约定收取房款而采取诉讼方式的救济行为属于明确表示拒绝履行合同的违约行为。最后，付莹颖、曾波认为一审法院随意将民事案件交由对民事审判并不精通的行政庭法官来审理，这种不负责任、敷衍当事人的审判行为极大的损害了付莹颖、曾波的合法权益。
被上诉人王海志答辩则要求维持原判。
原审第三人搜房公司答辩则表示，对原审判决及付莹颖、曾波的上诉意见以及王海志答辩的答辩意见均无异议。
2016年10月，王海志向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除与付莹颖签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、曾波、付莹颖返还购房款370,000元；3、曾波、付莹颖支付违约金404,000元；4、曾波、付莹颖赔偿各项损失及律师费126,772元；5、曾波、付莹颖承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，2016年4月25日，王海志（乙方）与付莹颖（甲方）签订了一份《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况：甲方将于洪山区书城路46号武汉金地格林小城美茵五区G5单元6层G5-601号房屋以2,020,000元出售给乙方，建筑面积110.54平方米；第二条房屋权属情况：该房屋已设定抵押，抵押权人招商银行，抵押金额300,000元，甲方应于贷款办理面签之前办理抵押注销手续；第三条成交总价款、付款方式、付款时间：房屋总成交价2,020,000元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100,000元，乙方选择组合贷款，拟贷款750,000元，乙方分两次向甲方支付除定金与贷款外所有成交总价款；第一次于2016年5月30日提前还贷的当天，支付200,000元，第二次于2016年7月10日办理房产证当天，支付970,000元；办理银行贷款面签的时间为房屋抵押注销10日内；第四条贷款的其他约定：具体贷款金额与年限以银行审批为准，不足部分乙方于过户当日一次性现金补齐；第六条房屋交付：甲方应当在全款到账三日内（2016年7月10日）将房屋交付给乙方；第八条权属转移登记：（一）若甲乙双方采取贷款方式支付房款的，甲乙双方最晚应予贷款审批通过之日起60个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）因一方原因致使守约方未能在本条第一款约定的时间内完成房屋所有权转移手续，经守约方催告后15日内仍不履行的，守约方有权单方解除合同，适用本合同第十条的约定；如守约方选择继续履行合同的……；第九条违约条款：（一）甲方逾期交房违约责任……；（二）乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任，乙方逾期在10日内，合同继续履行，乙方按逾期应付款日万分之三向甲方支付逾期违约金；乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，适用本合同第十条的约定；第十条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分，在该房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担；（二）如乙方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按成交总价款的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金，在该房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担；第十二条争议解决方式：（二）因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等由违约方承担。双方还签署了相关合同附件，在该合同附件八《配偶同意出售声明》中，付莹颖的丈夫即曾波表明同意出售。当日，王海志、付莹颖、搜房公司还签订了一份《居间服务合同》、王海志与搜房公司还签订了一份《综合保障服务协议》。2016年4月25日，王海志向付莹颖支付购房定金100,000元，2016年5月4日及5月13日，王海志两次向曾波支付首付款共270,000元。嗣后，付莹颖、曾波办理了涉案房屋的原抵押注销手续，王海志遂申请商业贷款及公积金贷款，并办理了面签手续。2016年6月23日，王海志申请的商业贷款获得批准。2016年7月10日（周日），因未收到公积金贷款批准的通知，王海志通过手机向曾波发送信息，告知受政策影响暂无法过户，希望谅解并顺延过户时间，现在过户也可以，再给部分首付，等贷款也行。当日，曾波未回复。2016年7月11日，王海志收到公积金贷款获得批准的通知，当即通过短信的方式告知曾波贷款获得批准，可以办理过户手续。曾波当即以短信的方式回复王海志，表示要和家里说一下，下周找时间面谈。2016年7月15日、8月3日，王海志多次以短信的方式催促曾波办理房屋过户手续，但曾波没有表示同意办理。2016年8月6日，王海志通过短信方式向付莹颖、曾波发送《催告函》，催告付莹颖、曾波务必2016年8月25日与王海志到武汉市洪山区政务服务中心办理产权过户手续。曾波回复王海志，表明付莹颖已经向法院起诉。
一审法院另查明，王海志根据涉案《居间服务合同》、《综合保障服务协议》向搜房公司支付佣金及综合保障服务费共计20,200元，支付办理银行贷款手续服务费2,572元，因诉讼支付律师费20,000元。2016年8月24日，付莹颖向一审法院提起诉讼，请求：1、解除付莹颖与王海志签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2、由搜房公司返还其房屋所有权证及国有土地使用证；3、由王海志、搜房公司赔偿经济损失10,000元。一审法院于2016年12月26日作出（2016）鄂0111民初4596号民事判决书，判决解除付莹颖与王海志签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，并由搜房公司返还其房屋所有权证及国有土地使用证，驳回付莹颖的其他诉讼请求。王海志不服，提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年3月21日作出（2017）鄂01民终936号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案在庭审中，王海志放弃第1项即要求解除付莹颖、曾波签订的《武汉市存量房买卖合同》的诉讼请求。
一审法院认为，关于本案合同效力及合同解除问题已经我院（2016）鄂0111民初4596号民事判决作出处理。因此，本案争议焦点问题是在合同履行过程中，付莹颖、曾波是否存在违约行为以及应承担的违约责任问题。根据合同第三条的约定，王海志支付购房款的方式是以部分现金及部分贷款，王海志按约定先行支付了定金100，000元及首付款270，000元。双方约定于2016年7月10日办理房产证的当天，王海志向付莹颖、曾波支付除贷款外的970,000元。但合同第四条约定“具体贷款金额与年限以银行审批为准，不足部分乙方于过户当日一次性现金补齐”及合同第八条约定“若甲乙双方采取贷款方式支付房款的，甲乙双方最晚应于贷款审批通过之日起60个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。若因国家或地方政策调整，导致权属转移登记办理时间延长的，合同履行时间顺延，双方互不承担违约责任。”由此可见，办理涉案房屋权属转移登记的前提是王海志申请的贷款获得通过。王海志在申请贷款时，付莹颖、曾波亦配合办理了涉案房屋原抵押注销手续及贷款面签手续，双方在合同中虽然填写了2016年7月10日为办理房屋权属转移登记时间，但因在2016年7月10日，王海志的贷款并未获得通过，且当天系周日，该时间已经无法履行，因此应当依照合同第八条的规定顺延涉案房屋权属转移登记时间。2016年7月11日，王海志的贷款获得通过，王海志于当日即通知付莹颖、曾波并表示可以办理过户手续，但付莹颖、曾波未按约定表示同意办理转移登记手续。2016年8月25日，曾波在接到王海志发送的《催告函》后进行了回复，表示已到法院起诉，属于明确表示拒绝办理转移登记手续的违约行为，应承担违约责任。根据合同第十条的约定，付莹颖、曾波除应当返还王海志支付的购房款外，还应当按照房屋成交总价款的20%向王海志支付违约金。由于付莹颖、曾波不履行合同义务，按照合同第十二条约定，付莹颖、曾波应当赔偿王海志支付的佣金损失10,100元、综合保障服务费损失10,100元、律师费损失20,000元、办理贷款手续费损失2,572元。对于王海志主张房屋租金损失4，000元，因未提交租赁合同，不予支持。王海志主张后期可能要支付80,000元律师费损失，因该费用尚未发生，不予支持。涉案《武汉市存量房屋买卖合同》，虽系王海志与付莹颖签订，但曾波与付莹颖系夫妻关系，出售涉案房屋系两人共同行为，因此曾波与付莹颖应共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、曾波、付莹颖返还王海志的购房款共计370,000元；二、曾波、付莹颖向王海志支付违约金共计404,000元（2,020,000元*20%）；三、曾波、付莹颖赔偿王海志佣金、综合保障服务费、律师费、办理贷款手续费损失共计42,972元；四、驳回王海志其他诉讼请求。案件费6,404元，财产保全费5,000元，均由曾波、付莹颖负担。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，付莹颖与王海志于2016年4月25日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。合同履行的过程中，王海志未按合同的约定，在2016年7月10日前足额支付房屋总价款970,000元，并于2016年7月10日办理涉案房屋权属登记过户的手续，其行为有违诚信，构成违约，导致该合同履行不能。对于王海志的违约行为，已经发生法律效力的判决书予以确认，故在双方均要求解除《武汉市存量房屋买卖合同》的前提下，王海志主张曾波、付莹颖支付违约金及赔偿各项损失，没有事实和法律依据。双方合同解除后，根据我国合同法等相关的法律规定，曾波、付莹颖应返还王海志已支付的购房款及该款项占用期间的利息损失。因此，曾波、付莹颖的上诉理由及请求部分成立，本院予以支持。
综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5490号民事判决。
二、曾波、付莹颖于本判决生效后十日内，返还王海志已支付的购房款共计370,000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年5月13日起计算至实际履行完毕之日止）。
三、驳回王海志的其他诉讼请求。
如果曾波、付莹颖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
一审案件诉讼费用共计11,404元，由王海志负担9，123.2元;由曾波、付莹颖共同负担2,280.8元。
二审案件受理费6,404元，由王海志负担5,123.2元;由曾波、付莹颖共同负担1,280.8元。
本判决为终审判决。
审判长王阳
审判员张立新
审判员陈继红
二〇一七年十一月九日
书记员余文婷