广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12409号原告：佛山市美居城物业管理有限公司。法定代表人：霍永耀。委托诉讼代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。被告：周丽，女。原告佛山市美居城物业管理有限公司诉被告周丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何少玲到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.参照《商铺租赁合同（正本）》约定的租金标准判令被告向原告支付商铺占有使用费55458元（从2015年4月-8月，2015年12月-2016年7月，共13个月）；保洁费6162元（13个月）；水电费2454.10元，并从起诉之日起按月2%计算逾期支付的利息；2.被告向原告支付拖欠的物业管理费60672元（从2015年12月-2016年7月，共8个月）和违约金12134.40元；3.被告向原告赔偿损失111008元；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第3项为：被告向原告赔偿损失91008元、律师费20000元，合计111008元。事实和理由：原、被告双方于2015年4月11日签订《商铺租赁合同（正本）》，约定原告将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的5#商业楼二层自编A7商铺出租给被告使用，并约定该商铺每月的租金为4266元。同日，被告同意原告就该商铺提供物业管理服务，为此双方签订《商铺物业管理合同（正本）》约定从2015年9月1日起至2017年8月30日止，该商铺每月的物业管理费为7584元，并约定了被告逾期缴纳物业管理服务费的，逾期一天，加收3%的违约金，逾期二十天，视为被告根本违约，被告应当支付整年的物业管理服务费作为原告的损失赔偿。若需诉讼，则被告就应当承担诉讼费用及原告聘请律师的费用。两份合同签订后，原告即交付了商铺给被告使用至2016年8月，但被告除了在签订合同时预先交纳的三个月租金、保洁费、物业管理费外（该部分费用已抵扣2015年9-11月的租金、保洁费、物业管理费），未再支付过租金、保洁费、物业管理费、水电费，已构成根本违约。因原、被告在（2016）粤0604民初7538号合同纠纷案件中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同（正本）》被确认为无效合同，《商铺物业管理合同（正本）》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依约严格履行。虽然《商铺租赁合同（正本）》被确认为无效合同，但被告从2015年4月开始占有使用涉案商铺是事实，但被告只支付了2015年9-11月的租金，根据法律的规定，原告有权要求被告支付占有使用商铺期间的占有使用费。而《商铺物业管理合同（正本）》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依约严格履行，被告逾期不支付物业管理费的行为，构成根本违约，被告不但要缴纳拖欠的物业管理服务费，还应承担相应的违约责任和赔偿责任。综上，原告为维护自身的合法权益，请求法院作出公正判决。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。本院经审理认定事实如下：2015年4月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同（正本）》，约定：第一条：1.甲方经授权将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城5#商业楼二层自编A7的商铺租赁给乙方作卫浴经营之用；第二条：1.本合同期限从2015年9月1日起至2017年8月30日止，从2015年9月1日起计收租金；第三条：5.从2015年9月1日起至2017年8月30日止，该商铺每月13元/㎡，每月租金合计4266元；6.租金按三个月一期收取，在每期末提前十五日收取下期的租金，以此类推直至合同期满止。如果乙方逾期支付上述费用，则乙方每日按应付金额的2%向甲方支付违约金，逾期一个月乙方构成根本违约，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，已收费用不予退回，并有权向乙方追讨应付的费用；第四条：甲方每月每平方米按2元整计收乙方保洁费，每月费用474元，每季度应缴1422元，按通知提前缴交；第七条：物业使用期间，乙方拖欠甲方的租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金。2015年4月11日原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺物业管理合同（正本）》，约定：一、甲方经授权将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城5#商业楼二层自编A7的商铺租赁给乙方作卫浴经营之用；二、（1）乙方租用甲方的铺位237平方米，租赁期为五年，在租赁期内乙方交纳物业管理费：从2015年9月1日起至2017年8月30日止，该商铺每月32元/㎡，每月管理费合计7584元；（3）乙方逾期缴纳物业服务费的，逾期一天，加收3%的违约金，逾期二十天，视为乙方根本违约，乙方应当支付整年的物业服务费作为甲方的损失赔偿，若需诉讼，则乙方就应当承担诉讼费用及甲方聘请律师的费用。同日，原告分别开具三张佛山市美居城物业管理有限公司收款收据，确认收取被告支付的2015年9月至11月租金9243元、2015年9月至11月管理费22752元、2015年9月至11月保洁费1422元。原告出具佛山市美居城物业管理有限公司水电费专用收据及水、电表抄表记录，载明涉案商铺的水电费：2015年8月1465.10元、9月126.50元、10月186.30元、11月184元、12月55.20元；2016年1-2月13.80元、3月87.40元、4月112.70元、5月78.20元、6月48.30元、7月96.60元。2017年8月30日，原告（甲方）与广东群立弘律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定因甲方与周丽合同纠纷一案聘请乙方提供法律服务，乙方律师代理一审诉讼、二审诉讼、申请执行，律师费共计20000元，应于合同签订之日起十日内支付完毕。同年9月5日，原告向广东群立弘律师事务所支付律师费20000元，并开具发票。另查，本院于2016年8月1日受理了本案被告起诉本案原告合同纠纷一案【案号：（2016）粤0604民初7538号】，本案被告在该案中诉请解除双方于2015年4月11日签订的《商铺租赁合同（正本）》及《商铺物业管理合同（正本）》、返还已交纳的租金、物业保证金、管理费、保洁费、水电保证金以及赔偿损失200000元。经审理，本院于2017年4月28日作出（2016）粤0604民初7538号民事判决书，如下：“诉讼中，原、被告一致确认原告向被告交纳租金至2015年11月”、“2016年8月19日，原告向佛山市公安局禅城分局石湾派出所报警，其于2016年8月19日的询问笔录中主要陈述：‘2016年8月18日15时至8月18日16时30分期间，在石湾雾岗路美居国际装饰市场建材城五号楼二层A7（博澳淋浴房商铺）被人把东西都搬走了’”、“因原告自2015年12月起开始拖欠租金、物业管理费及水电费，且经通知催收后仍拒不理会，故其依据合同约定于2016年7月30日安排搬运工将涉案铺位内的两台空调、两套沙发……搬走保存，其他玻璃物品、淋浴产品、天花板等都已拆烂清理，该商铺现已清空”、“……判决如下：一、确认原告周丽与被告佛山市美居城物业管理有限公司于2015年4月11日签订的《商铺租赁合同（正本）》为无效合同；二、解除原告周丽与被告佛山市美居城物业管理有限公司于2015年4月11日签订的《商铺物业管理合同（正本）》；三、被告佛山市美居城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周丽返还物业保证金31995元及水电保证金5000元；四、被告佛山市美居城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赔偿固定基础装修损失80000元及设施设备、物品损失50000元；五、驳回原告周丽的其他诉讼请求。”该案原告周丽对上述判决不服，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终7039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实有原告提供的《商铺租赁合同（正本）》、《商铺物业管理合同（正本）》、收款收据、水、电表抄表记录、《民事委托代理合同》、发票、民事判决书等证据予以证明，原告提交了证据的原件供法院核对，证据的来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院对原告证据的效力予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告同时签订涉案《商铺租赁合同（正本）》及《商铺物业管理合同（正本）》，约定由被告向原告承租涉案商铺，并由原告提供物业管理服务，故本案当事人之间形成房屋租赁合同关系及物业服务合同关系，本案应系合同纠纷。关于原告诉请占有使用费、保洁费、水电费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，虽涉案《商铺租赁合同（正本）》经判决认定为无效合同，但被告实际占有使用涉案商铺，故原告有权参照合同约定的租金标准向被告主张占有使用费。根据（2016）粤0604民初7538号案查明的事实，原、被告双方确认被告于2015年12月起拖欠租金且被告自2016年8月起未实际占有使用涉案商铺，故原告主张计算2015年12月至2016年7月的占有使用费，合理有据，本院予以支持。至于原告主张被告于2015年4月至8月期间占有使用涉案商铺，应支付该期间的占有使用费。据查，《商铺租赁合同（正本）》约定“合同期限从2015年9月1日起至2017年8月30日止，从2015年9月1日起计收租金”，参照上述约定，原、被告双方约定从2015年9月1日起计收租金，故原告主张计算2015年4月至8月占有使用费，缺乏理据，本院不予支持。经计算，被告应向原告支付2015年12月至2016年7月占有使用费34128元（4266元/月×8个月）。同理，因被告实际占有使用涉案商铺，其亦应参照《商铺租赁合同（正本）》的约定支付保洁费、水电费。经计算，被告应向原告支付2015年12月至2016年7月保洁费3792元（474元/月×8个月）、2015年12月至2016年7月水电费492.20元（55.20元+13.80元+87.40+112.70元+78.20元+48.30元+96.60元）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请利息。因涉案《商铺租赁合同（正本）》属无效合同，原告依据该合同约定计算利息，没有法律和事实依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请物业管理费。根据（2016）粤0604民初7538号案查明的事实，被告自2015年12月起拖欠租金、物业管理费等，并占有使用涉案商铺至2016年7月止。本案中，被告亦未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，故本院对原告主张被告拖欠该期间的物业管理费予以确认。经计算，被告应向原告支付2015年12月至2016年7月物业管理费60672元（7584元/月×8个月）。对原告该项诉请，本院依法予以支持。关于原告诉请违约金、损失及律师费。涉案《商铺物业管理合同（正本）》约定：“乙方逾期缴纳物业服务费的，逾期一天，加收3%的违约金，逾期二十天，视为乙方根本违约，乙方应当支付整年的物业服务费作为甲方的损失赔偿，若需诉讼，则乙方就应当承担诉讼费及甲方聘请律师的费用。”据此约定，被告逾期缴纳物业服务费超过二十天，原告同时主张违约金及损失赔偿，缺乏理据，故本院对原告主张物业管理费的违约金不予支持。至于损失赔偿，原告主张计算整年的物业服务费即91008元。根据查明的事实，被告确有存在拖欠物业服务费的事实，而原告在商铺没有协商交接的情况下单方进场清空商铺，造成财产损失，被告实际占有使用商铺有11个月，对此双方均负有过错。因此，综合双方的履行情况、过错程度及依据公平原则，本院酌定被告应向原告赔偿损失50000元，对原告主张的超出部分本院不予支持。关于律师费，原告因被告违约聘请律师提供法律服务，并实际支出律师费，且其主张的律师费符合行业规定的收费标准。因此，对原告关于律师费的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告周丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市美居城物业管理有限公司支付2015年12月至2016年7月的占有使用费34128元、保洁费3792元及水电费492.20元；二、被告周丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市美居城物业管理有限公司支付2015年12月至2016年7月的物业管理费60672元；三、被告周丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市美居城物业管理有限公司赔偿损失50000元；四、被告周丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市美居城物业管理有限公司赔偿律师费20000元；五、驳回原告佛山市美居城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2509元，由原告佛山市美居城物业管理有限公司负担803元，被告周丽负担1706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年十月二十六日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。