重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初19709号原告胡明友。委托诉讼代理人余方伟，重庆捷讯律师事务所律师。委托诉讼代理人胡芮，重庆捷讯律师事务所律师。被告谭薇。委托诉讼代理人莫逸樵，重庆元炳律师事务所律师。被告向世龙。委托诉讼代理人莫逸樵，重庆元炳律师事务所律师。第三人王章燕。委托诉讼代理人王洪凯。系第三人王章燕的父亲。原告胡明友与被告谭薇、向世龙，第三人王章燕租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日受理后，依法由代理审判员杨崛实行独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡明友及其委托诉讼代理人余方伟、胡芮，被告谭薇、向世龙共同委托的诉讼代理人莫逸樵，第三人王章燕的委托诉讼代理人王洪凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡明友诉称，原告、第三人作为乙方，被告向世龙委托被告谭薇作为甲方，于2014年6月30日签订《租赁合同》，由原告和第三人租赁被告位于高新区XX路18号（XX大厦）4楼房屋。租赁面积共计2346平方米，被告实际交付的租赁面积为2266平方米，未交付的80平方米由被告自行使用，原告为其垫付物业服务费。根据双方的约定，自2016年1月1日起，原告及第三人按34元/平方米/月的标准向被告支付2266平方米房屋租金，即每月租金77044元。2014年12月6日，被告收到原告支付的租房押金100000元，并向原告出具收条。2016年5月30日，被告向原告发出还房通知，同日，原告亦向被告发出要求接房的通知。根据双方互相发出的通知，双方就解除《租赁合同》达成一致意见，但被告却拒绝在《租赁合同》解除后接收原告及第三人返还的租赁房屋。被告一方面无视原告多次向其提出的还房要求，另一方面却向九龙坡区人民法院起诉要求原告及第三人向其支付房屋占用使用费。直至2017年8月30日，被告才接收原告及第三人向其交还的房屋。故原告现诉至法院请求：一、判令被告返还原告租房押金100000元，并赔偿原告资金占用损失（资金占用损失以100000元为本金，按月利率2%标准，自2016年6月6日其计算至被告实际返还租房押金之日止）；二、确认原告已于2016年5月30日向被告交还位于高新区渝州路18号（创业大厦）4楼的房屋2266平方米；三、判令被告承担其未及时接房扩大的损失1155660元；四、判令被告返还原告垫付的物业服务费70688元。被告谭薇、向世龙共同辩称，原、被告双方的纠纷之前已经有生效的民事判决对部分事实进行了认定，根据双方租赁合同的约定，因原告存在违约行为，故被告所收取的保证金不应予以退还。根据相关证据能够证明原告交还房屋的时间为2017年8月30日，此期间的租赁费、物业管理费等费用应当由原告及第三人共同承担。故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人王章燕述称，其虽与原告均系本案租赁房屋的共同承租人，但其在本案中不主张权利。其与原告基于联合经营的目的于2014年6月与被告签订《租赁合同》，但在租赁期间，其本人并未实际参与宾馆的经营管理，在经营期间，因酒店处于亏损状态无法足额支付2016年第一季度的租金，其经与原告协商后退出合伙经营，故我方于2016年5月30日向出租方即被告发出《还房通知》，但由于被告向世龙与原告个人之间尚有未结债务的原因，二被告一直拒绝接收房屋。2016年7月1日，原告再次向被告发出《关于解除“租赁合同”及接房》的通知，要求其在2016年7月5日前接收房屋，若逾期不接收所造成的损失由二被告自行承担。在2016年5月30日发出《还房通知》后，第三人已完全退出宾馆经营，之后宾馆的经营情况、交接房情况，均是由原告与二被告进行的交涉处理，与第三人没有关系。经审理查明，被告谭薇、向世龙系夫妻关系，位于九龙坡区石桥铺XX路18号4-1号（建筑面积2276.38平方米）、4-2号（建筑面积69.85平方米）房屋登记所有权人为原告向世龙，被告谭薇系受被告向世龙委托对房屋进行管理及出租。2014年6月30日,被告谭薇作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告胡明友、第三人王章燕就位于高新区XX路18号（XX大厦）4楼（建筑面积2346平方米）房屋签订了租赁合同，合同就租赁期限、租金标准及交纳时间、交纳方式以及房屋交付、违约责任等内容进行了约定，其中在合同的第四条约定有：“乙方同意支付甲方租赁押金100000元（大写壹拾万元），以保证乙方退租时结清应付租金及其他杂费，该笔租赁押金由乙方于本合同生效之日起五日内支付于甲方，全部租赁押金于本合同终止或解除之日起五日内，乙方结清全部费用后由甲方返还乙方，甲方应在收到租赁押金时向乙方出具合法收据，无论任何情况，乙方均不得以押金冲抵房屋租金及其他杂费。”第五条“其他杂费的支付标准”中约定有：“租赁房屋期间的物业管理费由乙方承担。”在该合同尾部出租方甲方处有被告谭薇的签字，原告及第三人在承租方乙方处分别签字。2014年10月6日，被告向世龙出具《交房协议》，载明：甲乙双方于2014年6月30日签订的高新区XX路18号（XX大厦）4楼2346平方米，其中346平方米合同约定于2014年9月1日甲方交付乙方使用，因甲方原因未按合同履行，未按期交房，经双方协商，于2014年10月12日交付乙方使用，并商定其中库房部分80平方米由甲方自用，其余266平方米归乙方使用。协议如下：一、甲方于交房前结清该房屋前期的一切费用。甲方自用部分80㎡水电、物管费由乙方垫付，从乙方应缴纳的租金中扣除。二、甲方对现有266㎡房屋的办公设备全部拆除，乙方不负责赔偿、修复。2014年12月6日，被告谭薇出具《收条》，载有：“今收到胡明友转来房屋保证金人民币壹拾万圆整（100000.00），租赁房屋地址：高新区XX路18号（XX大厦）4楼。”原告及第三人租赁前述房屋后用于经营“重庆市高新技术产业开发区XX酒店”。因原、被告及第三人在履行前述合同的过程中发生争议，2016年5月30日，胡明友、王章燕向谭薇、向世龙发出还房通知，该通知载明：“谭薇、向世龙：你们于2014年6月30日给我二人承租的高新区XX路18号XX大厦四楼房屋，现无法正常经营，通知贵方收回房屋。”谭薇、向世龙接到该通知后，于2016年6月3日，前去洽谈收房事宜，胡明友认为向世龙曾向其借款一直未归还为由，没有交付租赁房屋，双方为此事发生争执。2016年7月3日，原告及第三人再次向二被告发出《关于解除及接房的通知》，通知二被告于2016年7月5日当天前来接收房屋。审理中，二被告称其收到该通知后于2016年7月5日曾与原告进行过协商，但原告未向其交付房屋，且2016年7月6日后原告仍在租赁房屋照常经营酒店，并向本院举示了白条二张、收据一张，落款时间为2016年6月6日的白条内容为：“今欠发票金额60元石桥铺7+1酒店（钟点房）。”落款时间为2016年7月6日的白条内容为：“今到石桥铺XX宾馆开钟点房欠发票60元。”落款时间为2016年12月27日的收据内容为：“今到石桥铺XX酒店钟点房发票金额为60元。”在前述证据上均加盖有重庆市高新技术产业开发区XX酒店发票专用章。原告及第三人对前述证据不予认可，称并非其本人开具的票据。此外，原告还称其于2016年11月2日向被告发出过还房催款通知，但没有证据证明被告收到过该通知。2016年7月18日，二被告向本院起诉原告及第三人，要求解除双方签订的租赁合同，并由二承租人向原告支付租金、房屋占有使用费及违约金。本院于2016年11月1日作出（2016）渝0107民初13083号民事判决书，判决双方的房屋租赁合同于2016年5月31日解除；由王章燕、胡明友于该判决生效之日起十日内支付向世龙2016年1月1日至2016年5月31日期间的房屋租金240220元及违约金18870.81元，共计259090.81元；由王章燕、胡明友于该判决生效之日起十日内支付向世龙2016年6月1日之后的房屋占用使用费至王章燕、胡明友搬离之日止计算确定（自2016年1月1日起，按34元/平方米/月为标准，月租金标准每隔两年递增2元/平方米，并以2266平方米计算确定）；由王章燕、胡明友于该判决生效之日起十日内支付向世龙2016年6月1日之后的相应违约金。前述判决作出后，双方当事人未在上诉期内提起上诉，该民事判决书依法发生法律效力。2017年8月30日，在前述判决书的强制执行案件中，原告与被告向世龙确认了8月30日当天为执行案件计算房屋租金（占有使用费）的截止时间，但原告在当天的《执行笔录》中明确表示：“今天的交房手续，不作为我实际交房的时间，由于我通知申请执行人接收房屋，但申请执行人未接收房屋，为此，我之后要对实际交房时间另行起诉予以确认。”2017年10月13日，案外人重庆高创万洁物业管理有限公司出具《情况说明》，载有：“2017年1月3日前，胡明友多次要求搬离XX大厦4楼。2017年1月3日当天，胡明友再次通知物业，要求搬离XX大厦4楼。我公司当即又联系XX大厦4楼业主向世龙及其家属，但均未联系上，我公司考虑到胡明友搬离的意愿非常强烈，在结清物管费和相关水电费，并缴纳2000元保证金的情况下，才由物管员余中碧出具《XX大厦商户搬离通知单》予以放行。胡明友于2017年1月3日搬离完毕后，未再使用。胡明友搬离XX大厦4楼符合我公司管理规定，属正常搬离。在胡明友搬离前及搬离后，我公司多次联系业主向世龙及亲属，但均未联系上。后经理廖宇曼短息通知业主向世龙，告知其胡明友已经搬离的事实。”同日，案外人重庆高创万洁物业管理有限公司还出具证明，证明其公司工作人员于2017年1月3日发送短信息就原告已经搬离租赁房屋一事通知了被告向世龙。该物业管理公司还证明租赁房屋的物业管理费已经缴纳至2017年1月3日，其收取标准为每平方米4元/月。本案庭审中，原、被告及第三人共同确认涉案房屋的租金至今尚未结清；被告自认在原告租赁房屋期间，其未就所自用的80㎡房屋交纳过物业管理费。另，经本院就其第二项诉讼请求（确认原告已于2016年5月30日向被告交还位于高新区XX路18号4楼的房屋2266平方米）询问原告，原告明确表示若人民法院不支持其此项诉讼请求则请求人民法院依据本案事实明确认定原告交还房屋的具体时间。就其第三项诉讼请求（判令被告承担其未及时接房扩大的损失1155660元），原告称系根据（2016）渝0107民初13083号民事判决书中确定的标准计算的2016年6月1日至2017年8月30日期间的房屋占有使用费。就其第四项诉讼请求（判令被告返还原告垫付的物业服务费70688元），原告明确其计算方式分别为按照4元/月/平方米的标准，从2016年6月1日至2016年12月31日期间其自己实际使用的2266㎡房屋的物业服务费62048元，以及按照4元/月/平方米的标准，从2014年10月1日至2016年12月31日期间被告使用的80㎡房屋的物业服务费8640元。上述事实，有房屋租赁合同、交房协议、还房通知、生效民事判决书、执行笔录、情况说明等以及本院庭审笔录在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现本案中，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该合同自签订后即成立生效，对合同签订方即具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，二被告系夫妻关系，租赁房屋登记所有权人为被告向世龙，其委托被告谭薇与他人签订租赁合同不违反法律规定，且原告及第三人对此事实均无异议，故本案租赁合同中关于出租人的权利义务应当由被告向世龙承担。就原告所主张的要求被告退还租房押金100000元并赔偿资金占用损失的诉讼请求，根据双方租赁合同中关于“全部租赁押金于本合同终止或解除之日起五日内，乙方结清全部费用后由甲方返还乙方，甲方应在收到租赁押金时向乙方出具合法收据，无论任何情况，乙方均不得以押金冲抵房屋租金及其他杂费”的约定，被告向原告退还押金的一个前提条件是双方结清全部费用，但根据本案庭审中查明的事实，本案涉案房屋的租金至今尚未结清，故被告向原告退还押金的条件并未成就，本院对于原告的此项诉讼请求，依法不予支持。就原告所主张的要求确认原告已于2016年5月30日交还租赁房屋的诉讼请求，根据生效民事判决书所查明的事实，原告及第三人于2016年5月30日向被告发出还房通知后，双方在2016年6月3日的协商中并未就还房事宜达成一致意见，原告也并未实际交还房屋。故本院对于原告的此项诉讼请求，因其理据不足，依法不予支持。那么本案中原告实际交还房屋的时间应当如何认定？根据庭审中查明的事实，原告于2016年7月3日再次向被告发出接房通知，被告称其于2016年7月5日与原告协商未果，虽然被告未就此向本院举示证据予以证明，但本院审查被告在庭审中举示的加盖有原告及第三人所经营的重庆市高新技术产业开发区XX酒店发票专用章的白条及收据，可以据此认定原告自2016年7月至2016年12月仍在租赁房屋经营酒店。又根据案外人重庆高创万洁物业管理有限公司出具的情况说明及证明材料，其能够据此证明原告实际搬离租赁房屋的时间为2017年1月3日，且在搬离后尽可能地通知了被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院根据本案的客观实际情况，依法认定原告实际交还房屋的时间为2017年1月3日。就被告所辩称的原告交还房屋的时间应当认定为2017年8月30日的意见，虽然原告与被告向世龙确认了8月30日为执行案件计算房屋占有使用费的截止时间，但原告也明确表示该时间不作为其实际交房的时间，故从本案的客观事实出发，不应将该时间认定为原告交还房屋的时间。就原告所主张的要求被告承担其未及时接房扩大的损失1155660元的诉讼请求，本案中，原告并未向本院举示充分证据证明其于2017年1月3日搬离涉案房屋后其所存在的损失情况，依法应当承担举证不利的法律后果，本院对于原告的此项诉讼请求依法不予支持。就原告所主张的要求被告返还原告垫付的物业服务费70688元的诉讼请求，根据双方租赁合同的约定以及被告向世龙出具的《交房协议》中的内容可知，被告向世龙在履行租赁合同过程中承诺“甲方自用部分80㎡水电、物管费由乙方垫付，从乙方应缴纳的租金中扣除”，故被告向世龙作为该80㎡房屋的实际使用人应当依法承担该部分的物业服务费，此部分的费用原告按照4元/月/平方米的标准，主张自2014年10月1日至2016年12月31日期间的费用，原告的此项诉讼请求中的此部分主张符合法律规定，本院依法予以支持，其金额经计算为8640元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡明友、第三人王章燕已于2017年1月3日向被告谭薇、向世龙交还位于高新区XX路18号（XX大厦）4楼的租赁房屋；二、被告向世龙于本判决生效之日起十日内给付原告胡明友所垫付的物业服务费8640元；三、驳回原告胡明友的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为8700元，诉讼保全费5000元，合计13700元，由原告胡明友负担12000元，由被告向世龙负担1700元（原告胡明友已向本院预交22400元，被告向世龙应当负担部分应于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告多预交的8700元由本院予以退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  杨崛二〇一七年十一月十四日书 记 员  程春