江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第66号
原告丁风珍。
委托代理人欧阳跃文，男，1968年8月23日出生，汉族，抚州市临川区人，家住抚州市临川区赣东大道***号*栋，身份证号码3625011968********。特别授权代理。
被告抚州市西大街房地产开发有限公司。住所地抚州市环城西路**号。
法定代表人何德元（因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪被关押在景德镇监狱服刑）。
第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司（追加）。住所地南昌市南昌县莲塘镇澄湖西路***号。
法定代表人程建新，该公司董事长。
委托代理人吴倩杉，江西求正沃德律师事务所律师。特别授权代理。
原告丁风珍与被告抚州市西大街房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加了江西赣昌农村商业银行股份有限公司为本案第三人，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁风珍的委托代理人欧阳浩文、被告抚州市西大街房地产开发有限公司的法定代表人何德元、第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司的委托代理人吴倩杉均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
原告丁风珍诉称，原、被告双方于2010年11月8日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于抚州市若士路美食城综合大楼楼下10号店面，面积为50平方米，总房款为25万元。合同签订后，原告按约交付了房款20万元，双方另商定自购买店面之日至2012年11月8日止，两年内店面由被告安排给拆迁户过渡使用，从2012年11月8日应将店面交付原告使用。但2012年11月份，被告告知原告新盖大楼尚未竣工，仍要将店面给拆迁户使用，故双方商定自2012年11月份开始被告按1500元／月计算店面租金给原告，在交付店面时折抵原告尚未交纳的5万元房款。后因被告法定代表人何德元涉嫌刑事犯罪被羁押导致原告购买的店面产权证一直未办理。原告认为其已履行了支付房款的义务，并取得店面所有权，故依据相关法律规定，诉至法院要求：1、判令原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于若士路美食城综合大楼楼下10号店面归原告所有；2、判令被告抚州市西大街房地产开发有限公司协助原告办理10号店面的产权证；3、本案诉讼费用由被告抚州市西大街房地产开发有限公司负担。
被告抚州市西大街房地产开发有限公司辩称，原告诉称属实，抚州市中级人民法院的刑事判决书对该部分事实也作了确认。
第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司辩称，1、本案涉案店面南昌市中级人民法院已经于2013年12月26日作出生效民事判决，判决第三人对该店面享有抵押优先受偿权；2、根据《物权法》的有关规定，不动产的变动以登记为生效要件，原被告之间的房屋买卖合同行为并未在房产部门登记，即不发生物权登记的法律效果，原告仅享有对被告主张返还购房款的权利属于普通债权，第三人享有的是担保物权，物权优先于债权。原被告之间的买卖合同于2010年11月签订，在原被告发生买卖行为之前涉案店面已经办理抵押登记，被告未经抵押权人即第三人同意便转让抵押物，系无效行为。综上，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明，2010年10月8日，抚州市房管部门将本案涉诉店面登记房屋所有权人为被告抚州市西大街房地产开发有限公司，坐落位置明确为若士路至西大街巷口西侧商住楼10号店，建筑面积为51.84平方米，规划用途为店面，产权证号为抚房权证西-
字第××。
2010年11月8日，原告丁风珍和被告抚州市西大街房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于抚州市若士路美食城综合大楼第1幢10号店面（即房管部门登记的若士路至西大街巷口西侧商住楼10号店），该店面建筑面积50平方米，单价5000元／每平方米，总金额25万元；合同上未载明店面的交付期限。合同签订后，原告丁风珍向被告支付了20万元，被告亦向原告出具了20万元的收据，原、被告的商品房买卖合同未在房管部门办理预告登记。根据房管部门登记的涉诉10号店的面积51.84平方米，该店面总房款应为259200元。2015年4月底抚州市中级人民法院通知原告领取了涉诉10号店面的钥匙，自此原告实际占有该店面并对外出租，从2015年5月起收取店面租金。
第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司在庭审中提供的抚房他证西字第0209**号他项权证复印件和抵押单项复印件显示：被告抚州市西大街房地产开发有限公司于2010年10月11日用涉案10号店面为刘军向原南昌县农村信用合作联社借款中的35万元提供抵押担保，抵押期限自2010年10月11日至2012年10月11日，该抵押权注销日期为2012年11月7日，该涉诉店面上设定抵押的债权为35万元。经本院到抚州市房产交易中心档案室调查，只查询到涉案店面最后一次的抵押登记信息。
抚州市房产交易中心抚房他证西字第0338**号他项权证显示：被告用涉诉10号店面为刘军向原南昌县农村信用合作联社借款中的35万元提供担保，登记时间为2012年11月7日；抚州市房产交易中心抚房他证西字第0350**号他项权证显示：被告用涉诉10号店面为何德元向林志超借款中的15万元提供担保，登记时间为2012年12月20日。
中国银监会江西监管局于2013年8月1日下发的《江西银监局关于江西赣昌农村商业银行股份有限公司开业的批复（赣银监复（2013）253号）证实原南昌县农村信用合作联社的债权债务转为该行债权债务。
南昌市中级人民法院于2013年12月26日作出的（2013）洪民二初字第139号民事判决书（被告均未到庭，缺席判决）认定：根据中国银监会江西监管局下发的《江西银监局关于江西赣昌农村商业银行股份有限公司开业的批复（赣银监复（2013）253号），原南昌县农村信用合作联社的债权债务转为该行债权债务。抚州市西大街房地产开发有限公司以坐落于抚州市若士路至西大街巷口西侧商住楼10号店等财产为刘军向原南昌县农村信用合作联社借款1250万元中的部分借款的偿还提供担保，应和该借款的其他担保人依法共同就刘军的该笔借款债务向江西赣昌农村商业银行股份有限公司承担连带清偿责任。江西赣昌农村商业银行股份有限公司对抚州市西大街房地产开发有限公司提供的该10号店等担保财产享有优先受偿权。
抚州市中级人民法院于2014年1月24日作出的已生效的（2013）抚刑二初字第6号刑事判决书（该案于2013年10月23日立案）认定：抚州市西大街房地产开发有限公司与丁风珍签订《商品房买卖合同》该公司将若士路至西大街巷口西侧商住楼10号售予丁风珍并收到该店面款20万元。被告抚州市西大街房地产开发有限公司首次将若士路至西大街巷口西侧商住楼10号店面卖给丁风珍是买卖双方真实意思表示，该公司根据《商品房买卖合同》收取丁风珍购店面款是合法的民事法律行为，不构成合同诈骗。之后，抚州市西大街房地产开发有限公司隐瞒了店面已出售的事实，又以已经出售给丁风珍的上述10号店和其他已经出售给他人的4个店面共同作抵押为刘军向南昌农村信用社借款1250万元中的185万元借款作担保，抚州市西大街房地产开发有限公司这一行为构成合同诈骗罪。
本案审理过程中，抚州市中级人民法院回复本院的调查取证函的函件确认，本案涉诉店面的抵押权人林志超在执行标的款中已经得到优先分配，其实际损失按照刑事判决已经获得全部退赔，林志超抵押权已消灭。
对于涉诉店面交付期限的问题，抚州市中级人民法院（2013）抚刑二终字第6号刑事判决书原告丁风珍丈夫欧阳跃文的证言中陈述到：“2010年11月他以丁风珍名义购买了西大街公司美食城综合楼10号店面，……何国辉告诉他该店面已安排拆迁户暂住两年，两年后交给他并办理产权证，……2012年11月份，因拆迁户没搬出去，他与何国辉协商，由西大街公司算租金给他，并约定租金从他所欠的店面款里相应扣除，待拆迁户搬出去后交付店面一起办理产权证。”但原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定交付期限，原告的陈述缺乏证据予以证实。在本院同期受理的与本案相类似案件原告欧阳淑琴与被告抚州市西大街房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件中，欧阳淑琴（原告丁风珍姑姐）向被告抚州市西大街房地产开发有限公司购买了坐落于抚州市若士路至西大街巷口西侧商住楼中与本案涉诉10号店面相邻的6号店面，该6号店面《商品房买卖合同》的签订时间为2010年12月1日，约定店面交付时间为2012年12月1日，即签订合同后两年交付。同时，本院同期受理的另一类似案件，原告杨俊与被告抚州市西大街房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件中，被告公司在杨俊购买的3号店《商品房买卖合同》落款处向买方杨俊（原告丁风珍侄女）承诺逾期交付使用店面期间的租金按照年租金1.2万元计算折抵房款。诉讼过程中，原告丁风珍陈述同意按照杨俊与被告签订的合同中约定的店面租金数额折抵计算被告逾期交付使用涉诉10号店的违约金。按上述违约金的计算方式，从被告应向原告交付店面的时间起即2012年11月8日至2015年4月底原告实际领取涉诉店面期间（即29个月），被告需交付原告逾期交房违约金为29000元。因原告欧阳浩祺尚欠被告公司购房款59200元，从店面应交付之日起2014年11月5日应按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至原告将尚欠购房款提存至本院之日即2015年6月15日的利息为9235元（59200元×6%÷360天×936天）。综上，原告还需向被告公司支付房款39435元（59200-29000＋9235），该款项原告已于2015年6月15日提存至本院标的款账户。
以上事实，有原被告和第三人的当庭陈述，原告提供的身份证、户口簿、《商品房买卖合同》、原告丁风珍10万元银行转款凭证、被告向原告出具的20万元收据、抚州市中级人民法院（2013）抚刑二初字第6号刑事判决书，第三人提供的该公司的营业执照、组织机构代码证、银监会批复、南昌市中级人民法院（2013）洪民二初字第139号民事判决书、2010年10月11日房屋他项权证复印件（抚房他证西字第0209**号）、2012年11月7日房屋他项权证（抚房他证西字第0338**号）等证据在卷，经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，原告丁风珍与被告抚州市西大街房地产开发有限公司就被告开发的位于抚州市若士路至西大街巷口西侧商住楼10号店签订的《商品房买卖合同》，合同内容未违反相关法律法规规定，系有效合同。因被告将涉案店面抵押给原南昌县农村信用合作联社，现承继该联社债权的第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司对涉案店面优先受偿权并经南昌市中级人民法院判决确认。本案争执的焦点为原告欧阳浩祺作为涉案店面买受人其债权能否对抗第三人江西赣昌农村商业银行股份有限公司的抵押权。第三人提出原被告在2010年11月签订买卖合同之前涉案店面已经抵押给原南昌县农村信用合作联社，且抵押权依法设立，但第三人就此仅提供一份时间为2010年10月11日的抚房他证西字第0209**号他项权证复印件，经查该他项权证已在2012年11月7日被注销，第三人此次抵押权已经消灭，其再次对涉案店面设立抵押权时间应后于原告购买涉案店面的时间，故对第三人该项辩解意见，本院亦不予采纳。第三人对涉案店面抵押权依法不得对抗买受人，即原告对涉案店面的物权期待权。此外，抚州市中级人民法院（2013）抚刑二初字第6号刑事判决书认定被告抚州市西大街房地产开发有限公司将涉案店面为刘军向南昌农村信用社借款作抵押担保属于合同诈骗，故被告抚州市西大街房地产开发有限公司与第三人签订的抵押合同为无效合同，第三人对涉案店面依法不享有优先受偿权。同时，第三人关于原被告之间的房屋买卖合同行为未在房产部门登记，不发生物权登记的法律效果，第三人享有的担保物权优先于原告对被告主张返还购房款权利的普通债权的辩解理由不能成立，本院不予采纳。
被告在原告交付全部房款后应按照合同约定将涉案店面交付给原告丁风珍，同时被告还应协助原告在房屋管理部门办理房屋产权过户手续。综上，原告要求确认并要求被告协助办理房产产权证的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告在合同中未约定被告交付店面的时间，可参照被告出售与涉诉店面相邻的6号店面约定的交付期限即签订合同之日起二年交付，涉诉10号店面的交付时间认定为2012年11月8日。被告未在合同签订二年后2012年11月8日将店面交付给原告，构成违约，应依法承担相应的违约责任。其中逾期交付店面的违约金可参照杨俊与抚州市西大街房地产开发有限公司在合同中约定的逾期交付店面按年租金12000元计算，本院予以采纳。原、被告之间商品房买卖合同为双方同时履行合同，被告在交付涉案房屋时原告应同时付清全部购房款，被告因逾期交付房屋承担违约金，原告对尚欠被告购房款亦应承担相应的利息偿付责任。原告尚欠被告购房款59200元、原告应偿付的利息9235元，在扣除被告应支付给原告违约金29000元后还应给付被告房款39435元已提存至本院，原告已依约全面履行了义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：
一、原告丁风珍与被告抚州市西大街房地产开发有限公司就位于抚州市若士路至西大街巷口西侧商住楼10号店签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告抚州市西大街房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内将抚州市若士路至西大街巷口西侧商住楼10号店交付给原告丁风珍并协助原告在房管部门办理该处房产的产权过户手续。
案件受理费人民币5500元由被告被告抚州市西大街房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在二年内向本院申请执行。
审判长 杨良发
审判员 聂慧锋
审判员 艾志芳
二〇一五年六月十五日
书记员 黄文君