河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终3088号上诉人（原审被告）：河北中居房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区休门街1号新休门1-2-2502室。法定代表人：王文兴，董事长。委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）:河北中居房地产开发有限公司承德县分公司,住所地承德县下板城镇光明路中居博雅园售楼处。负责人：苏宝慧，经理。委托诉讼代理人：李广生，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵静，北京绍嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯殿清，男，1981年2月19日生，汉族，职工，住承德县。委托诉讼代理人：王连明，河北泉盛律师事务所律师。上诉人河北中居房地产开发有限公司、河北中居房地产开发有限公司承德县分公司因与被上诉人冯殿清合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2017）冀0821民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河北中居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵静，上诉人河北中居房地产开发有限公司承德县分公司的委托诉讼代理人李广生、赵静，被上诉人冯殿清及其委托诉讼代理人王连明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北中居房地产开发有限公司、河北中居房地产开发有限公司承德县分公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2013年4月承德县第一中学工会组织部分校职工团购上诉人河北中居房地产开发有限公司承德县分公司开发的商品房，被上诉人团购了5号楼1单元702室。双方与2013年5月3日签订了《中居博雅园认购书》，上诉人领取商品房预售许可证后，通过团购组织方承德县第一中学工会通知参加团购的所有在校职工到售楼处签订商品房买卖合同，参加团购的职工除被上诉人外，均按通知签订了《商品房买卖合同》，上诉人河北中居房地产开发有限公司承德县分公司已经履行了通知义务，被上诉人因自身原因迟迟不与上诉人签订《商品房买卖合同》。上诉人在等待被上诉人一年多之后未果，于2015年11月4日与案外人签订了《商品房买卖合同》。因此，一审法院判决上诉人支付被上诉人利息属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误，本案上诉人不构成一房二卖。河北中居房地产开发有限公司承德县分公司与被上诉人签订的《中居博雅园认购书》属于预约合同而非本约合同，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。一审法院认定上诉人一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、第8条规定，判决上诉人赔偿被上诉人经济损失92980.00元适用法律错误。冯殿清辩称，上诉人违反合同约定，没有履行通知被上诉人签订《商品房买卖合同》的义务构成违约，一审法院认定事实清楚、准确。上诉人与被上诉人签订的《中居博雅园认购书》符合房屋买卖合同的实质要件，被上诉人已经缴纳了首付款和房屋的差额款，在性质上属于商品房买卖合同。上诉人于2015年11月4日，将该房屋出售给案外人庞海洋，并交付其使用，上诉人方的行为构成“一房二卖”，一审法院适用法律正确。冯殿清向一审法院起诉请求：1、要求依法判决解除我和被告中居承德县分公司签订的《中居博雅园认购书》，并由二被告立即退还我的购房款92980.00元及利息（利息自2013年5月3日起至款项付清之日止，按年利率6%计算）；2、要求依法判决二被告赔偿我经济损失92980.00元。一审法院认定事实：河北中居房地产开发有限公司承德县分公司系河北中居房地产开发有限公司于2012年11月8日在承德县工商行政管理局依法注册登记设立的分公司，分公司设立时，根据总公司通知要求，对承德县项目独立核算、依法经营、照章纳税。2013年5月3日，原告冯殿清（乙方）与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司（甲方）签订了《中居博雅园认购书》一份，原告认购了被告公司开发的位于承德县中居博雅园住宅5号楼1单元702室楼房一套。该认购书约定：房屋建筑面积95.5㎡，单价3000.00元/㎡,总房款人民币286500.00元。认购金额86500.00元，双方签订《商品房买卖合同》时，即付首付款86500.00元，余款办理银行按揭贷款或公积金贷款人民币200000.00元。在取得商品房预售许可证前，乙方自愿向甲方支付人民币86500.00元，支付时间为2013年5月3日，以享受优惠。商品房屋建筑面积以房产局最终测量为准，所购商品房总金额随之多退少补。甲方在领取商品房预售许可证后通知乙方，乙方须在甲方发出通知书10天内携带本认购书及相关资料到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，如乙方未能在约定时间与甲方签约，视为乙方自愿放弃购买，甲方有权将乙方认购房屋另行出售，而无需通知乙方。乙方放弃购买的，本认购书自动解除，甲方在认购书解除之日起30个工作日内将已收取的认购金无息退还乙方。签订《商品房买卖合同》后，乙方已付认购金直接转为购房价款。签订本认购书采用实名制，乙方认购房屋后不得退房，换房或更名。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效，由甲方收回。乙方在本认购书上登记的姓名、电话、联系人姓名、通讯地址等如有更改，应及时书面通知甲方，以便甲方及时更正与备案，如甲方按本认购书列明的联系方式无法与乙方取得联系，视为乙方自愿放弃购买，由乙方承担相应的后果及责任。原告冯殿清于2013年5月3日按认购书约定向被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司交纳购房款86500.00元。2014年6月9日，河北中居房地产开发有限公司承德县分公司取得商品房预售许可证。因房屋实际建筑面积与认购书中约定面积不符，2014年9月29日，原告冯殿清到被告处补交房屋面积差额房款6480.00元，原告共计向被告交纳房屋预付款92980.00元，被告在取得商品房预售许可证后，未按认购书约定向原告发出签订《商品房买卖合同》书面通知书。2015年11月4日，案外人庞海洋与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司签订《商品房买卖合同》，被告将原、被告双方诉争房屋以每平方米3300.00元的价格出售给案外人庞海洋并已交付使用。该房屋再次出售后，被告至今未将原告已交纳房款退还给原告，原告诉至本院，请求法院依法支持其诉讼请求。一审法院认为，原告冯殿清与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司签订的《中居博雅园认购书》是双方当事人的真实意思表示，该认购书不违反法律及行政法规强制性规定，该认购书合法有效，合同双方应严格依约全面履行各自义务。该认购书在形式上虽然属于认购房屋性质，但在内容上明确了商品房基本情况、房屋单价、总价款、销售方式、付款方式、付款时间及面积差异处理方式等相关事项，原告冯殿清也按认购书约定如期向被告交纳了房屋预付款，该认购书已经具备了《商品房销售管理办法》中关于签订商品房买卖合同时应当具备的主要条款，根据法律规定，该认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，在性质上应属于商品房买卖合同。依法成立的合同受法律保护，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司在合同履行过程中没有按约定向原告发出签订《商品房买卖合同》书面通知书，在诉讼过程中主要依据向法庭出示的没有单位负责人和经办人签字的承德县第一中学工会情况说明来证明其已通过承德县第一中学工会通知原告签订《商品房买卖合同》相关事宜，因该份证据的形式不合法，双方所签订的认购书中并无委托第三方代为通知条款，被告亦未向法庭出示无法通知原告签订《商品房买卖合同》及原告自愿放弃购买的相关证据材料，对于二被告的该项抗辩理由本院不予支持。被告在取得商品房预售许可证后，在未按认购书约定书面通知原告签订《商品房买卖合同》并征得原告同意情况下便将原告所认购房屋出售给案外人庞海洋并交付使用，被告的行为已构成一房二卖。鉴于该房屋已另行出售并交付按外人使用，原、被告双方所签订合同的目的不能实现，对于原告请求解除合同的请求本院予以支持。被告在合同履行过程中一房二卖的行为已构成违约，对于原告请求返还购房款，支付利息并赔偿已付房款一倍经济损失的请求符合法律规定，本院予以支持。被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司系被告河北中居房地产开发有限公司依法设立的分公司，根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。但依据该分公司设立时总公司关于河北中居房地产开发有限公司承德县分公司对承德县项目独立核算的通知内容规定，原告要求二被告共同承担责任的请求并无不当，本院予以支持。为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决：一、解除原告冯殿清与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司于2013年5月3日签订的《中居博雅园认购书》；二、被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司、被告河北中居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯殿清已付购房款92980.00元及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，其中购房款86500.00元的利息自2013年5月3日起至全部付清之日止；购房款6480.00元的利息自2014年9月29日起至全部付清之日止）；三、被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司、被告河北中居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告冯殿清经济损失92980.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，河北中居房地产开发有限公司承德县分公司与冯殿清签订的《中居博雅园认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对当事人具有法律约束力；《中居博雅园认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且河北中居房地产开发有限公司承德县分公司已经按照约定收取了冯殿清的购房首付款及房屋面积差额款项，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。上诉人主张其已经按照约定通知被上诉人签订《商品房买卖合同》，但其提供的承德县第一中学工会《情况说明》，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位向人民法院出具的证明材料的要件要求，被上诉人对此不予认可，上诉人未能提供其他证据予以印证，对其该项主张本院不予支持。2015年11月4日，河北中居房地产开发有限公司承德县分公司与案外人庞海洋与被告签订《商品房买卖合同》，将认购书中约定的房屋出卖给庞海洋，致被上诉人购买房屋的目的不能实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被上诉人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，河北中居房地产开发有限公司、河北中居房地产开发有限公司承德县分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4019.00元，由河北中居房地产开发有限公司、河北中居房地产开发有限公司承德县分公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙琳丽审判员  高伶丽审判员  刘 音二〇一七年九月二十五日书记员  刘 炯