洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）老民初字第707号
原告：杨春荣，女，1955年2月17日出生，汉族，住洛阳市老城区。
原告：尹留山，男，1950年5月21日出生，汉族，住洛阳市老城区。
委托代理人：吴长河，男，1965年10月27日出生，满族，住洛阳市涧西区。
被告：河南广宇房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州渠北街**号。
法定代表人：刘文忠，该公司董事长。
委托代理人：郭百川，该公司员工。
原告杨春荣、尹留山因与被告河南广宇房地产开发有限公司（以下简称“河南广宇公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法向被告河南广宇公司送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨春荣、原告尹留山及其委托代理人吴长河、被告河南广宇公司的委托代理人郭百川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春荣、尹留山诉称：2011年6月，老城区城中村改造期间原告家被列入拆迁范围，原告杨春荣与被告在2011年6月27日签订房屋产权调换补偿安置协议一份，被告将原告安置在夏风金水园4号楼1单元1705号、4号楼2单元1705号和5号楼1单元1601号3套住房。协议签订后，被告没有按照洛阳市政府的有关规定支付安置补助费用，规定按被拆面积每平方米补助10元，而被告按7元补助，后被告于22个月后才按10元补助，拖欠原告费用20262元，现由于原告得知被告为原告安置的4号楼被政府有关部门设计规划最高为16层，被告与原告签订协议时被告隐瞒了这一事实，将原告安置在17楼具有欺诈行为，由于原告家中房屋所有权证载面积为371.22平方米，被告没有按证载面积安置补偿。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告之间签订的房屋《产权调换补偿安置协议》，并按照房屋所有权证载面积按同地段重新安置；2、被告支付拖欠原告安置补偿费用20262元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告河南广宇公司辩称：1、本案原告将现在的河南广宇公司列为被告不适合，应驳回起诉，河南广宇公司原法定代表人潘百勤涉嫌刑事犯罪已被逮捕判刑，现在的河南广宇公司是经洛阳市人民政府招商河北三兴德明房地产开发有限公司收购了夏风金水园项目，原河南广宇公司的债务不应由现在的河南广宇公司承担责任，因此原告让现在的河南广宇公司承担原河南广宇公司的债务不当，应驳回起诉。2、协议约定的安置补偿费是严格按照洛阳市政府有关规定和夏风金水园项目安置方案规定支付的，不存在违规问题，临时过渡费一直是如数支付，没有拖欠。3、在房子规划的问题上开发商没有隐瞒事实，4号楼现在还没有建，若建成后没有17、18层，开发商应该承担责任。4、经过折算应安置给原告的房屋面积308.30平方米，并且原、被告双方签订的安置协议书中原告选的三套面积总和为308.30平方米。
本院根据原、被告的诉、辩和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、原告要求解除双方签订的房屋拆迁安置补偿协议是否有法律依据；2、原告要求按照房屋所有权证载面积按同地段重新安置是否有事实和法律依据，如应安置，应如何安置；3、原告要求被告支付拖欠的安置补偿费20262元是否有事实和法律依据；4、河南广宇公司是否是本案适格的被告。
原告杨春荣、尹留山围绕争议焦点向本院提交证据材料如下：
证1、二原告的结婚证和户口本各一份。证明，原告尹留山与杨春荣是夫妻关系，在老××××号居住。
证2、《房屋所有权证》复印件一份。证明，原告位于老××××号房屋所有权证载面积为371.22平方米，该房产属于原告家庭私有财产。
证3、《老城区夏风金水园项目工农村村民地块搬迁补偿安置方案》一份。证明，该方案属于被告单方面的安置方案，使用拆迁政策不全面，并且与现行政策相抵触，部分拆迁文件已被新的拆迁文件所替代不再适用，所以该方案违反了行政法规和省市地方法规及政策。
证4、《夏风金水园项目图》一份。证明，被告对外宣传的该项目图中4号楼明确楼层为16层。
证5、《夏风金水园项目集体土地上房屋搬迁补偿安置协议书（产权调换补偿安置方式）》一份。证明，被告将原告家的证载面积371.22平方米折算为308.30平方米，并且安置房为4-1-1705号、4-2-1705号、5-1-1601号面积分别为86.7平方米、86.7平方米和134.9平方米，共计为308.30平方米。
证6、《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》【洛政（2011）49号】及《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市城市建成区内城中村改造集体土地上房屋征收补偿指导意见的通知》【洛政办（2011）55号】复印件各一份。证明，2011年5月9日洛阳市人民政府要求自印发之日遵照执行，而被告没有该文件精神履行。
证7、《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》【建房（2011）77号】复印件一份。证明，对于已登记的房屋其用途和建筑面积以房屋权属和房屋登记本的记载为准，而被告没有按照该规定执行。
证8、《通告》复印件一份。证明，被告与老城区洛浦办事处工农村委会共同要求拆迁，拆迁属于强迫性而不是自愿的。
经质证，被告河南广宇公司的质证意见为：对证1真实性无异议，认为该证据与本案无关。对证2认为该房产证的发证机关是洛阳市郊区人民政府，其无权发放房产证，因此该证是无效的。对证明方向有异议，该复印件不能作为证据采信。对证3、证4中原告提交的搬迁补偿安置方案与“夏风金水园”实际的安置方案不是一致的，双方签订的安置补偿协议不是依据原告提交的方案签订的，该方案是无效的。原河南广宇公司是否单方面出具这个方案，现在无法查证，应以《老城区城市棚户区改造项目夏风金水园拆迁补偿安置方案》为准，该方案的日期为2011年1月6日，而原告提交方案的日期为2011年5月28日，为无效证据。对证5真实性无异议，原告的房产证证载面积371.22平方米没有在该协议中显示，该协议是按照2011年1月6日的方案签订的，是双方真实意思表示，属有效协议。拆迁补偿计算表说明签订的安置房屋面积是按照方案折算后原告签名同意的情况下置换的房产，不存在证载面积问题。对证6认为复印件不能作为证据采信。该文件是2011年5月6日印发关于房屋征收补偿的规定，该文件不适用于本案，与本案无关。本案案由是房屋拆迁安置补偿纠纷，适用的是国务院《城市房屋拆迁管理条例》。对证7认为是复印件不应被采信，该文件是2011年6月3日关于房屋征收的有关评估文件，与本案无关。对证8认为该通告是老城区洛浦办事处工农村委会与该村村民的问题，该证据与被告无关。
审理中，证人梁某出庭作证。证人证明，从2015年3月份到现在，过渡费应该发给104户，现在只发了60余户。尹留山、杨春荣在已发的60户以内。
审理中，证人史某出庭作证。证人证明，从2015年4月23日到现在，河南广宇公司没有给证人史某发放过渡费。
经质证，原告杨春荣、尹留山的质证意见为：对两个证人的证言无异议，梁某的证言能够证明河南广宇公司从2015年3月份到现在没有给杨春荣、尹留山发放过渡费形成事实违约。对史某的证言真实性无异议，该证言证明河南广宇公司没有按约定发放过渡费。
经质证，被告河南广宇公司的质证意见为：对梁某的证言有异议，因为在被告提交的证5中，证明杨春荣在2015年7月7日领取了这个季度的过渡费，该证人不知道杨春荣最后一次领取过渡费的时间，不能证明原告的过渡费没有按时发放，证言不能采信；史某的证言与本案无关，其只证明自己的过渡费发放情况，而不知道原告发放过渡费的情况。
被告河南广宇公司围绕争议焦点向本院提交证据材料如下：
证1、《项目收购协议》及《项目收购补充协议》各一份份。证明，河北三兴德明房地产开发有限公司收购了潘百勤名下的河南广宇公司的“夏风金水园项目”；由于各种情况的需要，洛阳市人民政府协调让河北三兴德明房地产开发有限公司继续沿用“河南广宇房地产开发有限公司”的名字，继续将该项目开发完毕，并签订了项目收购协议补充协议，明确约定不承担原河南广宇公司的一切债权、债务。
证2、《洛阳市打击和处置非法集资工作领导小组会议纪要》【（2013）28号】一份。证明，洛阳市要求各级法院在今后审理关于河南广宇公司债务纠纷时应充分考虑到盛归来事件处置的大背景，在依法的前提下给予充分的支持。
证3、洛阳市工业和信息化局《情况说明》一份。证明，洛阳市工业和信息化局是对潘百勤名下的河南广宇公司相关资产处置的承办单位，该局认为：现在河南广宇公司不应承担潘百勤名下的原河南广宇公司的债务。因此，本案中原告列现在的河南广宇公司为被告让其承担原来潘百勤名下的河南广宇公司的债务不当，应驳回起诉。
证4、《老城区城市棚户区改造项目夏风金水园拆迁补偿安置方案》复印件一份。证明，原告所签订的补偿安置协议符合方案规定，没有违规的行为，应驳回原告诉讼请求。
证5、《工农村第4年四季度过渡费发放明细》复印件一份。证明，被告没有拖欠原告的过渡费。
证6、拆迁补偿计算表复印件一份。证明，被告严格按照补偿方案进行补偿并经原告签字为证。
证7、《房屋拆迁许可证》一份。证明，被告河南广宇公司取得夏风金水园项目房屋拆迁许可的日期是2010年12月30日。
经质证，原告杨春荣、尹留山的质证意见为：对证1认为该协议属于单方面协议，是两方为了逃避债务签订的，所签协议的内容不能对抗原告，原河南广宇公司的债权、债务应由后来的河南广宇公司承担。对证2真实性无异议，会议第三项要求河南广宇公司承担夏风金水园项目包括债务问题。证3与法律相抵触应属无效。对证4认为被告没有按照该方案执行，对原告没有约束力，不予认可。对证5真实性无异议，该明细是第一季度的，已经拖欠101天，被告一直拖欠过渡费，从没有按时发放。对证6真实性无异议，但是在原告不知情的情况下，被告欺诈隐瞒了事实。对证7真实性无异议，但是该拆迁许可证显示拆迁期限到2011年3月31日到期，不认可延期至2011年9月30日的手写文字，原告认为到2011年3月31日后该许可证作废。
经原告杨春荣、尹留山的申请，本院到洛阳市城乡规划局调取了老城区夏风金水园项目规划图纸一份。
经质证，原告杨春荣、尹留山与被告河南广宇公司对该证据均无异议。
本院根据原、被告的陈述、举证及辩论意见，对本案的事实确认如下：
2011年6月27日，河南广宇公司（甲方）与杨春荣（乙方）签订《夏风金水园项目集体土地上房屋搬迁补偿安置协议书（产权调换补偿安置方式）》一份，协议约定：乙方被搬迁位于洛阳市××洛北乡工农村的住宅房屋，房屋主体及折算面积为306.37㎡，根据搬迁补偿安置方案，乙方自愿选择对被搬迁房屋实行产权调换方式进行补偿。双方同意折算面积按1:1置换房屋，乙方在补齐面积差价后共置换房屋308.30㎡。甲方在夏风金水园提供给乙方安置房三套，建筑面积合计308.30㎡，分别为：4号楼1单元1705号，建筑面积86.70㎡；4号楼2单元1705号，建筑面积86.70㎡；5号楼1单元1601号，建筑面积134.90㎡。楼层差价按照方案57.81元／㎡计算乙方应支付甲方17823元。该协议还约定，临时安置过渡期为36个月，乙方自行过渡。甲方按折算安置面积306.37㎡，每月7月／㎡，首次支付24个月的临时安置补助费51470.16元；超出24个月按季度发放，超过36个月临时安置补助费增加100%；如过渡期不满36个月，在安置房交接时按实际过渡月数结算，共计51470.16元。在审理过程中，本院到洛阳市城乡规划局调取的老城区夏风金水园项目规划图纸显示，该小区4号楼规划楼层为16层。
另查明，河南广宇公司取得《房屋拆迁许可证》的日期为2010年12月30日。《老城区夏风金水园项目工农村村民地块搬迁补偿安置方案》第三条第一款第五项载明：“被搬迁人选择产权调换方式时，安置房在2套（含）以上实行高低搭配；被搬迁住宅房屋不足一套安置房的，可享受10㎡（含）以内的优惠安置价即2980元／㎡加减楼层差价；再超出部分其中10㎡（含）以内按4180元／㎡加减楼层差价支付，剩余部分按4980元／㎡加减楼层差价支付；二套以上的不享受10平方米以内的优惠安置价。”
再查明，杨春荣与尹留山系夫妻关系。在本院调解过程中，杨春荣、尹留山选择重新安置的房屋为夏风金水园拆迁安置房5号楼1单元704号房，面积134.9㎡；3-A号楼2单元2003号房，面积57㎡，共计面积191.9㎡。河南广宇公司同意将夏风金水园4号楼1单元1705号房、4号楼2单元1705号调换为杨春荣、尹留山选择重新安置的房屋。但对重新安置房屋多出的18.5㎡的价款双方争议较大调解未果。
本院认为，被告河南广宇公司与原告杨春荣签订的《房屋产权调换补偿安置协议书》中关于将杨春荣安置在4号楼2单元1705号房和4号楼1单元1705号房的内容，老城区夏风金水园项目规划图纸显示该4号楼最高规划楼层为16层，被告河南广宇公司为原告杨春荣提供的安置房中在4号楼上的两套房屋均在规划楼层之外，双方约定在该两套房中进行安置违反法律、行政法规的强制性规定，故协议中该部分内容无效，其他部分符合合同的生效要件，合法有效。被告河南广宇公司应按照4号楼1单元1705号和2单元1705号房屋建筑面积共计173.40㎡进行重新安置。如不能重新安置，参照《老城区夏风金水园项目工农村村民地块搬迁补偿安置方案》按4180元／㎡的价格向二原告支付该173.40㎡的房屋的折价补偿款共计724812元（4180元／㎡×173.40㎡）为宜。关于二原告与被告签订的安置补偿协议中置换的5号楼1单元1601该房屋的处理问题，因该房产符合项目规划，亦是双方约定，故双方对该套房屋的置换应为有效。关于二原告要求被告支付拖欠安置补偿费的问题，因被告河南广宇公司在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得《房屋拆迁许可证》，继续沿用《城市房屋拆迁管理条例》规定及原拆迁补偿政策符合法律规定。双方在《房屋产权调换补偿安置协议书》对安置补偿费已有明确约定，且该约定符合《城市房屋拆迁管理条例》及《洛阳市建设委员会洛阳市发展和改革委员会文件》【洛建（2010）165号】的规定，因此原告杨春荣、尹留山要求按10元／㎡计算安置补偿费的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告河南广宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照173.40㎡的面积在洛阳市老城区夏风金水园小区（原安置小区）内对原告杨春荣、尹留山重新安置，如不能在本判决确定的日期内重新安置，参照4180元／㎡的价格于本判决生效之日起六十日向原告杨春荣、尹留山支付折价补偿款共计724812元。
二、驳回原告杨春荣、尹留山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费307元，由被告河南广宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 余 薇
审 判 员 吉明飞
人民陪审员 于利芹
二〇一六年四月二十日
书 记 员 张 展