甘肃省瓜州县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0922民初1754号
原告：石金寿，男。
委托诉讼代理人：李龙，甘肃祁连律师事务所律师。
被告：梁方，女。
委托诉讼代理人：赵明庭，男，汉族。
委托诉讼代理人：陈东林，甘肃汉池律师事务所律师。
原告石金寿与被告梁方确认合同效力纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石金寿的委托诉讼代理人李龙与被告梁方及其委托诉讼代理人赵明庭、陈东林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石金寿向本院提出诉讼请求：1.判令被告与石某某签订的房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1997年原告一家搬到水管处家属楼后，把位于新城巷XX号的房子租给原告的三舅许某某一家使用。1998年6月，原告的父亲石某某将新城巷XX号的房屋赠与给原告，同年6月3日办理了过户登记。2012年7月，原告的父亲石某某未经原告同意，将该房产临街门道西侧一间转让给许某某（中间人：许某1），该房产其余房间仍由许某某使用。2013年许某某与梁方结婚，该房屋由二人居住。2013年原告父亲去世，2015年许某某也不幸去世。现该房屋需要拆迁，被告梁方向瓜州县房屋拆迁征收管理局提供一份许某某与石某某的房屋买卖协议及房款收条一份证明房屋归被告，并在原告不知情的情况下擅自与房屋拆迁征收管理局签订拆迁补偿协议，原告于今年才知道有一间房子出售给了许某某。原告认为，原告的父亲石某某与许某某签订的售房协议有瑕疵，房屋的所有权人是原告石金寿，并没有授权给他人出售，中间人许某1否认在该售房协议上签过字，上面也没有原告本人亲笔签名，也没有原告本人的授权委托书，石某某没有权利出售该房屋，房屋买卖协议应认定为无效。该房屋许某某自1997年居住到2012年，被告所持的28000元的收条是这十几年的租金。2012年该房屋的市价在15万元以上，以2万多元出售显然不是合理价钱，与事实不符。为维护原告的合法权益，现起诉，请求判如所请。
梁方辩称，原告所述不属实。一、许某某的前妻2007年出车祸去世，我和许某某是在2008年走到一起的。2008年买的该房屋，房款一共28000元，我出了15000元，2012年补签的售房协议。2012年5月1日，许某某将房产证拿回来交给我，2012年5月8号我们结婚登记的。该房屋是我和许向某某婚前共同购买的，并且房屋产权证和土地使用证一直由我管理。二、原告称房屋是部分转让，没有全部转让，说明原告知道其父亲将房屋出售的事实，进一步证明其父亲的代理行为有效。三、原告的诉讼距离房屋买卖的事实四年半，早已超过2年诉讼时效。原告说今年才知道房屋买卖的情况也不属实。原告父亲是许某某的姐夫，2012年发生的房屋买卖，2013年原告父亲去世时原告肯定要询问房子卖给谁了，了解房屋的所有权状况，所以原告说房屋买卖不知情不可能成立。四、1998年原告父亲要买福利房，但当时的政策条件是必须将名下的私房处理掉，所以当时亲属之间为了福利分房进行房产赠予的情形非常普遍，原告的父亲也是在这种情况下将房屋赠予原告，办理的赠予手续。该房屋房产证登记的是石金寿的名字，土地使用证是石某某的名字，赠与时没有变更土地使用证上的名字，说明只是为了应付当时的政策，挂了个名进行赠与，不是真正的赠与过户关系。五、按照相关规定，房屋买卖应当办理过户手续，但由于该区域是棚户区，当时瓜州县的政策规定凡是拆迁区的房子不给办理过户，才导致现在的状况。原告的舅舅许某某是去年去世的，去世之后房屋征收房管局对相关情况进行了解的时候，原告提出了异议。六、原告的父亲将房产证和土地使用证交给徐某某，并且一直由被告夫妇居住至今，不可能仅卖一间，就将整院房屋的产权证交给被告；被告提供收条一张，证实原告的父亲收到许某某房款28000元，而非租金。据此有理由相信，被告与原告父亲签订的售房协议真实有效，理由如下：1.石某某的行为即便没有征得原告的同意也构成表见代理，该房屋房产证登记的是原告，土地使用证是原告父亲，作为被告有理由相信买卖是真实的；2.原告在2012年7月已得知房屋出售的事实，撤销权为一年，现在已经过了；3.房地产为一体，原告父亲有土地使用证，即可以买卖房屋；4.被告属于善意第三人，依法可取得所有权；6.本案不属于合同无效的情形，买卖关系依法成立。
原告石金寿向法庭提交的（从房管局调取的）契约证复印件、房地产赠与书复印件、房地产析产（分割）协议书复印件、收条复印件，及被告梁方提交的房产证原件、土地使用证原件，经质证对方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证人许某1证明收条系收取许某某的租金、许某某以抵押贷款为由借得房产证和土地使用证的证言，被告方不认可，因无其他证据印证，不予采信；对被告梁方提交的售房协议原件，原告虽对其真实性、合法性提出异议，但未提供证据证实，对该协议予以认定；对被告梁方提交的收条原件一份，被告对证明目的有异议，认为是收取的房屋租金，因该收条上写明是房款，被告辩称是房租证据不足，不予采信，对该收条予以认定；对被告梁芳提交的将该房屋出租的租赁合同原件和维修房屋的证明复印件及所用的维修材料销货清单复印件、社区便函，原告对其真实性、合法性和与本案的关联性均有异议，原告的异议理由符合相关法律规定，对前述几份证据不予认定；对被告申请本院调取的瓜州县房屋征收管理局工作人员在与石金寿及石金寿母亲电话通话过程中的录音三份，原告认为征收局工作人员在执法过程中应以执法仪进行录音并进行告知，对合法性有异议。因原告无证据证实该录音不真实或侵犯其合法权利，其理由不成立，对该录音予以认定。
根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:1998年6月3日，原告的父亲石某某将其位于新城巷XX号的房屋赠与原告石金寿，并进行了变更登记，房产证登记的权利人为石金寿，但该房屋的国有土地使用证仍登记为石某某。该院房屋自1997年起一直由原告石金寿的舅舅许某某居住使用。2012年5月1日，石某某与许某某签订售房协议书一份，协议书上签署的证明人为许某1，协议约定甲方（石某某）自愿将位于瓜州县新城巷XX号平房出卖给乙方（许某某），总价款为28000元。同日，石某某出具了收到许某某房款28000元的收条一份。2012年5月8日许某某与梁方登记结婚，该房屋由二人共同居住。2013年原告的父亲石某某去世，2015年原告的舅舅许某某去世。该房屋的产权证、土地使用证现均由被告梁方持有。现该房屋涉及拆迁，原、被告因房屋权属问题发生纠纷。原告起诉，以石某某未经原告同意与许某某签订售房协议、无权出售该房屋为由，请求确认石某某与许某某签订的房屋买卖协议无效。
本院认为，石某某虽为该房屋土地使用证上登记的权利人，但非该房屋的房产证登记权利人，对该房屋无所有权。石某某以自己的名义与许某某签订售房协议，无房产所有权人石金寿的明确授权，事后亦未取得石金寿的追认或取得该房屋产权，其出售该房屋的行为应为无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同法第51条中的”处分”应当是处分行为，不包括负担行为。负担行为是发生债法上给付义务的法律行为，表现为合同行为或单方法律行为，在交易过程中，负担行为仅仅是手段而非目的，是物权或其他权利变动的准备阶段；而处分行为是直接使权利发生转移或消灭效果的行为，包括物权行为和准物权行为。而买卖合同，出卖他人之物属于负担行为，其效果是使双方分别担负给付标的物和给付价款的义务，合同的效力不以处分人对标的物享有处分权为要件。处分权人无权处分只应对标的物的物权能否发生变动产生影响，不能决定合同是否有效。根据合同法第五十二条，合同无效的情形为以下五种：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。故本案中原告以石某某未经其授权与许某某签订售房协议、无权出售该房屋为由，请求确认石某某与许某某签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，无相应的法律依据，不予支持。被告辩称石金寿在2013年其父亲石某某去世时就应当知晓了房屋出售情况的辩解意见，因未提供证据证实，不予采信；对被告辩称房屋买卖至今已四年多时间，原告的撤销权消灭的辩解，因本案所涉售房协议中原告非合同当事人，未进行意思表示，无撤销的对象，亦不适用撤销权对债权规定，即否定债务人与第三人法律关系的情形，故本案不涉及撤销权，其辩解不能成立；对被告辩称该房屋构成善意取得，因不动产善意取得需不动产登记的权利人与真正的权利人不符，第三人才能为善意受让人，同时需受让人已进行了变更登记，才形成善意取得。本案房产证由被告梁方持有，其上登记的权利人并非签订售房协议的石某某，梁方对石某某非房屋所有权人是明知的，故被告的辩解理由不能成立；对被告辩称本案构成表见代理，因表见代理需以被代理人的名义为代理行为，本案石某某以自己的名义与他人签订售房协议，不构成表见代理。
综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告石金寿要求确认石某某与许某某于2012年5月1日签订的售房协议无效的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告石金寿负担，自本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 侯光荣
审 判 员 李庆瑾
人民陪审员 刘艳花
二〇一七年七月十三日
书 记 员 朱晓菁