重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初145号
原告：重庆市万州建安房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区白岩路30号19－5号，组织机构代码71160757－0。
法定代表人：何勤，重庆市万州建安房地产开发有限公司执行董事。
委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所专职律师，执业证号15001201010540956，特别授权。
被告：荣伟，男，1972年3月31日出生，住重庆市江北区。
原告重庆市万州建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）与被告荣伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案后，原适用简易程序审理。因被告离开住所地下落不明，不能适用简易程序审理，2016年3月25日裁定适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年8月15日公开开庭进行审理。原告建安公司的委托诉讼代理人骆世和到庭参加诉讼；被告荣伟经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建安公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告购房余款145176.11元，并从2014年5月24日起按日向原告支付协议总价款的万分之五的违约金至付清之日止（从2014年5月24日起计至2014年6月23日止的违约金53276元）。在诉讼过程中，原告将违约金请求变更为以145176.11元为基数，从2014年5月24日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算支付资金占用损失；2.本案的诉讼费用由被告承担。
事实及理由：原告与被告委托人赵露、张明容于2013年5月24日就被告购买原告开发的重庆市江北区观音桥东环路38号天屿星辰20-办公1非住宅办公用房，签订天屿星辰商品房认购协议。2013年8月5日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，并进行了预告登记。根据合同约定非住宅办公用房（20-办公1）被告应支付原告购房款3556176元，该商品房经房屋有权机构测绘确认，合同约定面积减少0.36平方米，应减少房价款4428元，被告应支付原告房屋价款总额为3551748元。截至起诉时止，被告实际支付购房款（含银行按揭贷款额）3406571.89元，余欠房款145176.11元，经原告多次催收，被告未支付。同时，在合同履行中，被告委托罗昌浩、金文权、雷先述、赵露、李勇明、郭桂荣、吴庆炎作为代表与原告分别在2014年3月11日就付款方式、时间、房屋交付条件及产权证办理、违约责任等签订天屿星辰商品房认购协议补充协议，在2014年7月23日签订天屿星辰商品房尾款支付及交房补充协议。原告建设的商品房于2014年4月4日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，并于2014年4月4日通知被告代表金文权，金文权于2014年4月8日确认在2014年7月24日办理接房，并签署天屿星辰整体接房确认书。根据补充协议约定，被告应在原告取得建设工程竣工验收备案登记证之日起15日内一次性向原告支付剩余购房款；若采取按揭贷款方式支付余款的，被告应在原告取得建设工程竣工验收备案登记证之日起45日内付清剩余购房款。否则，被告按补充协议约定承担逾期付款违约责任。被告未履行协议，原告为维护合法权益，依法起诉。
被告荣伟未作答辩。
原告围绕诉讼请求，依法提供下列书证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案登记证、天屿星辰商品房认购协议书及补充协议、商品房买卖合同及补充协议、车库买卖合同及补充协议、天屿星辰商品房尾款支付及交房补充协议、各购房人已付购房款收据及明细表、各购房人欠付购房款明细表、各购房人房款差额明细表、天屿星辰房款收入对账确认书、房产面积竣工结算报告、天屿星辰尾款支付及交房补充协议、天屿星辰房屋验收交接表、天屿星辰整体接房确认书及交接表等。上列证据经过庭审审查，本院予以确认并在卷佐证。结合原告的陈述及经审查的证据，本院认定事实如下：
一、原告开发建设的“天屿星辰”大厦经过建设用地规划许可、建设工程规划许可，于2012年11月29日取得商品房预售许可证，2014年4月4日，取得建设工程竣工验收备案登记证。
二、2013年5月24日，张明容、赵露（协议称乙方）与建安公司（协议称甲方）及销售代理方重庆哥顿莱恩房地产营销策划有限公司签订《天屿星辰商品房认购协议书》。主要约定“乙方作为合同当事人及签约代表与甲方签订认购协议，认购甲方开发建设的天屿星辰大厦地上9－30层共66套非住宅商品房，建筑面积约11948.64㎡，单价12300元/㎡，总价款为146968272元（最终以测绘报告确认的面积据实计算）。付款方式为分期付款：2013年5月27日前乙方支付购房款2000万元、定金200万元；2013年6月30日前乙方支付购房款28822068元；2013年7月31日前乙方支付购房款30822068元；其余购房款67324136元，在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起15日内一次性支付。甲方承诺在2013年10月31日前取得建设工程竣工验收备案登记证，并将房屋交付乙方使用，特殊情况可顺延15天；甲方承诺在2013年12月31日前为乙方办理房屋产权登记证并交付乙方，乙方必须提供资料，否则甲方不承担违约责任。甲方承诺：因该项目地上9－30层预留门洞及入户大厅为清水房，同意在乙方支付车位购买款时扣除34万元；本项目的地下－2、－3层的车位，以及－1层的部分车位，合计约77个，乙方同意以单价16万元购买，双方另签合同；双方签订合同次日起15日内，乙方向甲方支付车位个数×16万元/个－30万元；2013年12月31日前装修完毕并办理房屋产权登记证交付乙方之日起15日内，一次性支付车位尾款30万元；乙方取得2013年4月28日罗昌浩与甲方签订的意向性协议所支付的诚意金200万元，转为本协议的履约保证金，由甲方出具200万元定金收据；甲方在该项目地上第9层办公1内安装天然气表一块。违约责任：1.甲方责任：甲方在乙方支付完第一次房款后，未经乙方同意不得将房屋销售给乙方及指定外的第三人，否则视为违约；甲方若在2013年12月31日前仍取得建设工程竣工验收备案登记证或未将房屋交付乙方，应按乙方已付购房款×1％/天向乙方支付从2013年10月31日至实际取得之日止的违约金，如超过30日仍取得，乙方有权解除本协议；2.乙方违约责任：乙方未按约定支付购房款任一期超过30日，应按乙方未付购房款×1％/天向甲方支付违约金，超过30日，甲方有权解除本协议。其他：本次购房为团购，乙方有权指定第三人与甲方签订商品房买卖合同；甲乙双方应以本协议约定内容为依据签订商品房买卖合同，且合同签订后本协议继续有效；本协议未约定的内容以商品房买卖合同为准，商品房买卖合同未约定的内容以本协议为准。”张明容、赵露签订认购协议书后，委托重庆哥顿莱恩房地产营销策划有限公司代为宣传销售。2013年5月27日，张明容、赵露出具委托书，确认购房人员名单，要求建安公司将房屋销售给名单所列购房人员，购房人直接与原告建安公司签订商品房买卖合同。
2014年2月18日，各楼层业主签署《授权委托书》，授权罗昌浩、金文权、雷先述、赵露、李勇明、郭桂荣、吴庆炎作为代表与建安公司签订补充协议，承诺严格遵守履行被授权人与建安公司签订的补充协议的全部内容及承担相应的法律责任。
2014年3月11日，罗昌浩等人（补充协议称乙方）作为代表与建安公司（补充协议称甲方）签订《天屿星辰商品房认购协议书》补充协议。主要约定“一、关于付款方式及付款时间：认购协议的付款时间3变更为补充协议签订之日起3日内，双方对乙方应付款对账确认；乙方在本补充协议签订后7日内按认购协议第二条付清余欠购房款，否则本补充协议自动解除；原认购协议第二条4约定的其余购房款67324136元，在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起15日内一次性支付，变更为本补充协议签订后20日内，双方签订剩余分户购买人的商品房买卖合同，任何一方不签订应承担违约责任；乙方应在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起15日内向甲方付清全部购房款，如乙方采用按揭方式支付余款，乙方应在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起45日内付清；乙方未按期或足额获得贷款，应在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起45日内付清；若遇金融调控，应在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起65日内付清，否则乙方应按本补充协议承担违约责任；原认购协议第三条第五项变更为“甲方承诺本项目的地下－2、－3层的车位，以及－1层的部分车位，合计约77个，最终以双方签订车位买卖合同为准销售给乙方，乙方同意以单价16万元/个购买；乙方应在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起30日内与甲方签订，否则守约方有权解除涉及车位的买卖协议，违约金按12320000元的10%支付。二、关于房屋交付条件及房屋产权证办理：认购协议第三条交房时间变更为甲方应于2014年4月15日前取得建设工程竣工验收备案登记证，在乙方付清购房款、车位款之日起7日内，双方办理房屋、车位交接手续并交付乙方；甲方的接房通知送达至本协议的签约代表金文权即可，乙方未按通知接房，自行承担相应责任；分别在办理房屋、车位交接手续之日起30日、60日内，甲方为乙方申请分户产权登记并取得业务受理通知书，并将房屋交付乙方使用。三、关于违约责任：认购协议第四条违约责任变更为1.甲方未按本补充协议约定取得建设工程竣工验收备案登记证，逾期在30日内按协议总价款的万分之五按日向乙方支付违约金至取得之日止；逾期超过30日，乙方有权解除本补充协议，甲方按协议总价款10％承担违约责任；2.甲方未按本补充协议约定取得房屋产权分户登记业务受理通知书，逾期在30日内按协议总价款的万分之五按日向乙方支付违约金至取得之日止；逾期超过30日，按协议总价款的万分之十按日向乙方支付违约金至取得之日止。3.未按本补充协议约定的时间付款，逾期在30日内按协议总价款的万分之五按日向甲方支付违约金至房款车款付清之日止；逾期超过30日的，甲方有权解除本协议，乙方应按协议总价10％支付甲方违约金。乙方罗昌浩、金文权、雷先述、赵露、李勇明、郭桂荣、吴庆炎作为购房代表，在签订本补充协议时应当保证真实取得各购房人的特别授权，并向甲方出具书面授权书原件；如因乙方授权委托问题导致协议无效，则甲方之前发出的解除合同通知继续有效，甲方可对本补充协议签订前乙方未按时付款的行为一并追究。双方一致同意，原签订的认购协议及本补充协议同时作为双方合同履行的依据，但认购协议与本补充协议内容相抵触的，均以本补充协议为准。其它：本协议所指分户购买人均指乙方内部各出资人；本补充协议所指的协议总价款包含房屋总价款和车位总价款；原认购协议约定的甲方补偿乙方34万元，甲方应在乙方按本协议约定接房后7日内支付；原认购协议约定的甲方在该项目地上第9层办公1内安装天然气表一块，变更为甲方在供气单位不同意安装之日起3日内，一次性补偿乙方费用8万元。”
2014年7月23日，罗昌浩等人（补充协议称乙方）作为代表与建安公司（补充协议称甲方）签订《天屿星辰商品房尾款支付及交房补充协议》。主要约定“一、关于乙方欠款的数额：经双方核对，截止本协议签订之日止，乙方欠甲方尾款620万元（以最终结算数为准）。二、关于房产、车位交付：1、本协议签订后三天开始交付房产，乙方委托罗昌浩、金文权、雷先述、赵露、李勇明、郭桂荣、吴庆炎全权办理接房手续，乙方签署接房文件之日视为甲方已履行交房义务；乙方共购买车位76个，本次交付37个，剩余39个在乙方付清所有购房款前暂不交付、办证。”
三、2013年8月5日，原告建安公司（合同称甲方）与被告荣伟（合同称乙方）签订《商品房买卖合同》。主要约定“乙方购买甲方开发建设的重庆市江北区观音桥东环路38号20－办公1，建筑面积289.12㎡，总成交价3556176元。付款方式及期限：签订合同日支付484421.90元；2013年6月30日前支付697404.60元；2013年7月31日前支付745798.40元；余款在甲方取得该项目建设工程竣工验收备案登记证之日起15日内，乙方一次性支付甲方。交房期限及条件：属预售商品房的，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同后，乙方按应付款的5％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已交购房款；甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定的付款期限第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际付款之日起30日内支付。”同日，双方签订补充协议（合同附件5），主要约定“乙方委托甲方办理按揭贷款，如乙方未按按揭贷款合同履行义务，导致甲方承担连带保证责任的，乙方应清偿甲方代付款项。如乙方逾期未付，在逾期在7日内，乙方按甲方承担保证责任的数额按日万分之1向甲方支付违约金；逾期在10日以上，乙方以主合同项下房屋总价款的5％向甲方支付违约金。乙方承诺及保证：因乙方所购商品房系团购，签订主合同及补充协议前，乙方的签约代表张明容、赵露已于2013年5月24日签订认购协议，乙方在签订主合同（补充协议）时认可该认购协议约定的内容。”
2014年5月12日，原告建安公司（合同称卖方）与被告荣伟（合同称买方）签订《商品房买卖合同》。主要约定“买方购买卖方开发建设的重庆市江北区观音桥东环路38号负3层89号车位，建筑面积34.33㎡，总成交价160000元，于2014年5月5日前支付。交房期限及条件：属现售商品房的，甲方应当在2014年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同后，乙方按应付款的5％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已交购房款；甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定的付款期限第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际付款之日起30日内支付。”同日，双方签订补充协议（合同附件5），主要约定“本商品房买卖合同适用天屿星辰商品房认购协议书补充协议第八条的约定，即双方一至同意，原签订的认购协议和甲方与各分户购买人签订的商品房买卖合同，与本补充协议同时作为双方履行合同的依据，与本补充协议内容相抵触的，均以本补充协议为准。”
四、2014年2月18日，原告委托重庆欣荣房屋勘测技术研究所进行房屋建筑面积测量，被告购买的20－办公1建筑面积288.76㎡，比合同约定面积减小0.36㎡；被告购买的负三层89号车位面积34.33㎡，与合同约定面积相同。经计算，被告应支付房价款3551748.00元（288.76.34㎡×12300元/㎡）,应付车位价款160000元，合计3711748.00元。2013年5月27日被告支付484421.90元，2013年7月1日支付697404.60元，2013年8月5日支付692565.20元；原罗昌浩支付定金20万元分摊4839.38元，2013年5月24日张明容、赵露交定金200万元分摊48393.79元，2014年5月4日补付车位价款600万元分摊10947元；2014年6月20日银行按揭贷款支付1628000元，被告荣伟合计已付款3566571.87元，余欠款145176.13元。按合同约定预留门洞补偿款34万元，被告应分摊所得8212.92元；天然气补偿款8万元，被告应分摊所得1932.45元，原告应补偿被告10145.37元；被告余欠款品除原告应补偿款后尚欠原告购房款135030.76元。
五、2014年4月8日，原告开发的天屿星辰商品房项目取得建设工程竣工验收备案登记证后通知被告方的代表金文权。2014年7月23日，罗昌浩等人（补充协议称乙方）作为代表与建安公司（补充协议称甲方）签订《天屿星辰商品房尾款支付及交房补充协议》。主要约定“一、关于乙方欠款的数额：经双方核对，截止本协议签订之日止，乙方欠甲方尾款620万元（以最终结算数为准）。二、关于房产、车位交付：1、本协议签订后三天开始交付房产，乙方委托罗昌浩、金文权、雷先述、赵露、李勇明、郭桂荣、吴庆炎全权办理接房手续，乙方签署接房文件之日视为甲方已履行交房义务；乙方共购买车位76个，本次交付37个，剩余39个在乙方付清所有购房款前暂不交付、办证。”
2014年7月24日，原告与团购房代表罗昌浩等人签订天屿星辰房屋验收交接表、天屿星辰整体接房确认书，已交商品房66户及车位37个，被告所购天屿星辰负3层89号车位未交付。
六、2013年8月23日，原告与国网重庆市电力公司江北供电公司签订《电费结算协议》，原告预交天屿星辰大厦电费6.3万元。
本院认为，原告建安公司与被告荣伟签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。同时，被告购房原告的商品房属于团购，原团购签约人张明容、赵露所签《天屿星辰商品房认购协议书》，因该协议约定商品房买卖合同签订后继续有效，以及各购房人委托罗昌浩等人与原告签订的《天屿星辰商品房认购协议书补充协议》、《天屿星辰商品房尾款支付及交房补充协议》，对被告等各购房人均有约束力。原、被告双方在商品房买卖合同、认购协议书补充协议及尾款支付及交房补充协议中，均对支付购房款有约定，特别在认购协议书补充协议中约定“甲方应于2014年4月15日前取得建设工程竣工验收备案登记证，在乙方付清购房款、车位款之日起7日内，双方办理房屋、车位交接手续并交付”，原告已按约定交付房屋，虽然未交付车库但不违反约定，被告应按约定支付购房款。原告要求被告支付尚欠购房款的请求符合双方的约定，本院予以支持；对认购协议书补充协议约定的门洞补偿款、未安装天然气的补偿款应在被告所欠购物款中抵减，对原告代天屿星辰大厦预交的电费，因不属购房款，由双方另行依法处理。
原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算支付资金占用损失的请求。虽然罗昌浩等人作为业主代表于2014年3月11日与建安公司签订《天屿星辰商品房认购协议书》补充协议中，约定“未按本补充协议约定的时间付款，逾期在30日内按协议总价款的万分之五按日向甲方支付违约金至房款车款付清之日止；逾期超过30日，甲方有权解除本协议，乙方应按协议总价10％支付甲方违约金。”但在其后双方签订的商品房买卖合同约定“乙方逾期付款逾期超过30日后，甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定的付款期限第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金”；车位买卖合同约定“乙方逾期付款逾期超过30日后，甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定的付款期限第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金。”且商品房买卖合同及补充协议、车位买卖合同及补充协议均同意适用天屿星辰商品房认购协议书，即原签订的认购协议和甲方与各分户购买人签订的商品房买卖合同及补充协议同时作为双方履行合同的依据。原告主张的购房款中包括房款及车位款，无法进行分割，其违约金约定比例不同，被告未按约定付款，应按合同约定较低的比例支付违约金，即自本合同约定的付款期限第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方约定先付款后交房，约定了多个付款时间不能统一，最迟的约定付款期间是“乙方应在甲方取得建设工程竣工验收备案登记证之日起45日内付清”，至原告交付房屋之日起被告仍未付款，被告应从2014年5月20日起应承担违约责任，原告请求被告从2014年5月24日起至实际付款之日止支付违约金，是其对权利的主张，本院予以支持。
综上所述，依照依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告荣伟于本判决生效后三十日内支付原告重庆市万州建安房地产开发有限公司购房款135030.76元；
二、由被告荣伟于本判决生效后三十日内支付原告重庆市万州建安房地产开发有限公司逾期付款违约金（以135030.76元为基数，从2015年5月24日起至付清之日止按日0.5/000计算）；
三、驳回原告重庆市万州建安房地产开发有限公司在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3204元，由被告荣伟负担；原告重庆市万州建安房地产开发有限公司已预交，被告迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程地华
人民陪审员 万家烈
人民陪审员 何万斌
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 谭周成
-14-
-15-