上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2778号
上诉人（原审被告）王晖。
被上诉人（原审原告）李光裕。
被上诉人（原审原告）蒋金英。
被上诉人（原审原告）李广彤。
原审被告袁赛赛。
原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行。
负责人ＸＸ，行长。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
上诉人王晖因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，王晖、袁赛赛原系上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号303室房屋（以下简称涉案房屋）的权利人，于2013年4月取得涉案房屋产权。为购买此房，王晖、袁赛赛于2012年4月22日与第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行（以下简称工行闵行支行）签订了《个人购房借款／担保合同》，向工行闵行支行借款111万元（人民币，下同）。2013年4月27日，工行闵行支行办理了涉案房屋的抵押权登记，并于次月23日向王晖、袁赛赛发放贷款111万元。
2013年7月15日，经上海乙房屋服务有限公司居间介绍，王晖、袁赛赛作为出售方（甲方），李光裕、蒋金英、李广彤作为买受方（乙方）签订编号为1780×××的《上海市房地产买卖合同》，约定，王晖、袁赛赛向李光裕、蒋金英、李广彤转让涉案房屋，转让价为160万元；双方确认，于2013年11月30日前办理产权转让过户手续；王晖、袁赛赛未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及权利转移）给李光裕、蒋金英、李广彤，应当向李光裕、蒋金英、李广彤支付赔偿金，赔偿金按李光裕、蒋金英、李广彤已付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同“补充条款”约定，王晖、袁赛赛应在双方办理产权过户手续之前，办妥抵押登记注销手续；双方应于王晖、袁赛赛办妥抵押注销手续且李光裕、蒋金英、李广彤办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续；王晖、袁赛赛于2013年7月30日之前将房屋交付李光裕、蒋金英、李广彤。合同附件三“付款协议”约定，李光裕、蒋金英、李广彤于签约当日支付王晖、袁赛赛房款5万元；于2013年7月30日之前支付王晖、袁赛赛房款115万元；以购房贷款形式向王晖、袁赛赛支付房款35万元；于双方办妥该房地产交接手续当日支付房款5万元。该合同对其他事项亦作了约定。同日，双方签订一份《补偿协议》，约定，买卖合同约定的转让价160万元不包括房屋装潢、厨卫设施及附属设备。李光裕、蒋金英、李广彤同意现就房屋装潢、厨卫设备及附属设施另行补偿王晖、袁赛赛95万元，并于2013年10月30日前支付王晖、袁赛赛；本次交易中王晖、袁赛赛应缴纳的税费及中介服务费均由李光裕、蒋金英、李广彤负担。
同日，李光裕、蒋金英、李广彤向王晖、袁赛赛支付房款5万元，王晖出具收据。王晖、袁赛赛将房屋交付给了李光裕、蒋金英、李广彤。
2013年7月23日，李光裕、蒋金英、李广彤向王晖、袁赛赛支付房款115万元。
2013年11月2日，李光裕、蒋金英、李广彤向王晖、袁赛赛支付房屋装潢、厨卫设施及附属设备补偿款95万元。
王晖、袁赛赛未能在合同约定的期限内还清工行闵行支行的剩余贷款本息并注销涉案房屋的抵押登记，故李光裕、蒋金英、李广彤与王晖、袁赛赛于2013年12月21日又签订一份《补充协议》，约定，因王晖、袁赛赛无法及时归还银行贷款并注销抵押登记，经协商双方达成如下协议：1、该房屋存在抵押登记，抵押权人为工行闵行支行，债权金额为111万元，李光裕、蒋金英、李广彤对此知情；2、王晖、袁赛赛应于2014年2月20日之前筹集资金还清银行贷款，并于还清贷款后至房地产交易中心办理抵押登记的注销手续；3、若王晖、袁赛赛未在上述期限内还清贷款及注销抵押登记，每逾期一日，李光裕、蒋金英、李广彤有权按已付款的日万分之五要求王晖、袁赛赛赔偿损失。
之后，王晖、袁赛赛仍未结清工行闵行支行的剩余贷款本息，亦未办理抵押登记的注销手续。现李光裕、蒋金英、李广彤诉至法院。
原审庭审中，李光裕、蒋金英、李广彤表示，在涉案房屋过户过程中应缴税费由李光裕、蒋金英、李广彤自行负担；愿意支付王晖、袁赛赛40万元的剩余房款。
另查，截止2015年2月23日，王晖、袁赛赛尚欠工行闵行支行借款本金1，088，831.79元，利息24，551.25元。
原审审理中，李光裕、蒋金英、李广彤请求法院判令：1、王晖、袁赛赛办理注销涉案房屋抵押登记手续；2、王晖、袁赛赛协助李光裕、蒋金英、李广彤办理涉案房屋的产权过户手续，将房屋产权过户至李光裕、蒋金英、李广彤名下；3、王晖、袁赛赛向李光裕、蒋金英、李广彤支付逾期办理产权过户的赔偿金（违约金）489，125元（按已付款215万元为基数，按每日万分之五计算自2013年12月1日起至2015年2月28日止的违约金为489，125元，要求计算至涉案房屋实际过户之日为止）。王晖则不同意李光裕、蒋金英、李广彤关于违约金的诉讼请求。工行闵行支行则表示希望法院保护其合法权益。
原审认为，李光裕、蒋金英、李广彤与王晖、袁赛赛签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，双方当事人应当严格履行各自义务。买卖合同约定的过户日期为2013年11月30日，由于王晖、袁赛赛未能依约办理过户手续，双方于2013年12月21日签订的补充协议约定王晖、袁赛赛应于2014年2月20日前办理注销抵押登记手续，鉴于工行闵行支行对涉案房屋享有抵押权，并办理了抵押登记，故在双方办理过户手续之前，王晖、袁赛赛需要先行清偿借款后注销抵押。故双方签订的补充协议是对主合同中关于过户期限条款的变更。由于王晖、袁赛赛至今未能注销抵押登记并办理过户手续，确已构成违约，应当承担违约责任。现李光裕、蒋金英、李广彤要求王晖、袁赛赛办理注销抵押登记并协助过户的请求，于法有据，原审法院予以支持。王晖、袁赛赛应当及时清偿工行闵行支行的借款本息，工行闵行支行在王晖、袁赛赛结清借款本息后，应办理涤除抵押的相关手续。由于李光裕、蒋金英、李广彤至今尚有40万元房款未付，故在王晖、袁赛赛办理过户当日，李光裕、蒋金英、李广彤将40万元房款支付给王晖、袁赛赛。
李光裕、蒋金英、李广彤主张的逾期过户赔偿金，实是违约金。违约金具有惩罚性和补偿性的功能。在确定王晖、袁赛赛应当承担的违约金金额时，应当考虑李光裕、蒋金英、李广彤因王晖、袁赛赛的违约行为而造成的实际损失程度，以及王晖、袁赛赛违约的主客观因素。双方在签订买卖合同当日，王晖、袁赛赛即已将房屋交付给了李光裕、蒋金英、李广彤，其主观上不具有故意违约的恶意，王晖、袁赛赛的违约行为未造成李光裕、蒋金英、李广彤重大经济损失，故原审法院酌情确认王晖、袁赛赛自2014年2月21日起至实际办理过户之日为止，按已付款215万元的每日万分之二计算违约金。
原审法院审理后于二○一五年四月二十四日作出判决：一、王晖、袁赛赛于判决生效之日起三十日内结清中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行的借款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行出具的结算清单为准）；二、中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行于王晖、袁赛赛结清借款本息后的十日内办理注销上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号303室房屋抵押登记手续；三、王晖、袁赛赛于中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行注销抵押登记后的十日内，协助李光裕、蒋金英、李广彤办理上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号303室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户登记至李光裕、蒋金英、李广彤名下。在办理产权过户登记过程中应缴纳的税费由李光裕、蒋金英、李广彤负担；四、李光裕、蒋金英、李广彤于办理上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号303室房屋产权过户手续当天支付王晖、袁赛赛房款人民币40万元；五、王晖、袁赛赛于判决生效之日的十日内偿付李光裕、蒋金英、李广彤逾期过户违约金（违约金按人民币215万元为本金，自2014年2月21日起至实际办理房屋产权过户手续之日为止，按每日万分之二计算）。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，508.88元，财产保全费5，000元，合计9，508.88元，由王晖、袁赛赛负担。
原审判决后，王晖不服，向本院提起上诉称：上诉人在合同签订之日已将房屋交付被上诉人使用，被上诉人并不存在损失，且上诉人主观上并非恶意违约，故原审认定的违约金过高。上诉人现负债累累，无力承担高额违约金，故请求二审法院降低违约金。综上，上诉人要求撤销原审判决第五项，调低违约金的数额。
被上诉人李光裕、蒋金英、李广彤辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告袁赛赛未到庭发表答辩意见。
原审第三人工行闵行支行请求法院依法判决。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人及袁赛赛与被上诉人就涉案房屋签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，上诉人及袁赛赛在上述合同履行过程中确实存在违约行为，上诉人对此亦无异议，原审据此认定上诉人及袁赛赛应当继续履行合同并承担房屋逾期过户的违约责任，并无不当，本院予以认同。至于逾期过户违约金的标准问题，上诉人虽主张原审认定的违约金标准过高，但本院认为，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，已对被上诉人主张的违约金标准予以适当调整，故原审认定的违约金标准已属合理，上诉人要求再行调整，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，508.88元，公告费人民币500元，均由上诉人王晖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十月十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……