浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第671号
上诉人（原审被告）：宁波市镇海远基物流有限公司。
法定代表人：汪云。
委托代理人：卞真付，安徽徽商律师事务所律师。
委托代理人：孙劲草，安徽徽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波康城健业商贸有限公司。
法定代表人：张建庆。
委托代理人：张民元，浙江素豪（象山）律师事务所律师。
委托代理人：卢晓春，浙江素豪律师事务所律师。
上诉人宁波市镇海远基物流有限公司（以下简称远基公司）因与被上诉人宁波康城健业商贸有限公司（以下简称康城公司）租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年8月10日作出的（2014）甬镇民初字第1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年8月21日，原告康城公司（甲方）与被告远基公司（原为宁波江北远基物流有限公司，乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1.甲方出租给乙方的土地位于宁波市镇海区骆驼街道通和路以南、慈海南路以西工业用地总用地面积23026平方米［具体范围和面积以国有土地证为准，编号为镇国用（2008）第0000202号］，地上有已建房屋二幢，总建筑面积18160.50平方米（办公楼建筑面积7105.75平方米，3#房屋建筑11054.75平方米），乙方交付定金及支付完毕第一年50%租金之日，甲方向乙方交付租赁物。2.乙方在合同签订前，已对甲方出租的土地及房产状况有充分了解。甲方同意乙方在符合国家相关规定的基础上新建建（构）筑物，乙方自行承担地块范围内的供电、供水、室外场地、市政道路排水及绿化设施，新建建筑内的室内装修的全部工作及费用。3.乙方租赁该房屋从事物流办公用途，乙方应向甲方提供营业执照、相应生产经营资质证书和从事的生产经营范围，并将上述材料的复印件交于甲方，乙方承诺严格按照核准的生产经营范围从事产品生产，并按双方约定的用途开展合法经营活动。4.租赁日期自2013年10月18日起至2019年10月17日止，共计六年，自合同签订之日起至2013年10月17日为免租期，乙方于签订合同当日向甲方支付定金700000元。5.租金为2800000元／年（不含税），租金每年支付一次，第一年的租金乙方自合同签订之日起30日内向甲方支付50%，余款应于2013年10月17日前付清；以后于每年9月17日前支付次年年租金。乙方不得以任何理由拖欠租金，每迟延一日，乙方须按逾期支付的租金的日息千分之五支付违约金，超过15日，甲方有权单独终止合同，乙方除按上述标准支付违约金外，还应赔偿甲方损失。6.乙方如需对房屋内部进行装修的，在不损害房屋主体结构及安全性的前提下，应书面通知甲方并征得同意后方可施工，甲方将水通到房屋门口，乙方须按时将水费交到甲方指定账户；电、燃气、通讯、有线电视等由乙方开通，费用由乙方承担。7.租赁关系结束，乙方所有的固定装修或增设的附属固定设施，入墙或与墙体连接设施等不宜拆除或拆除会对房屋的外观或结构造成影响的设施、设备（包括但不限于新增电梯，灯具、电源开关、水加热设备、地面墙体装修材料、卫生间洗手间全部设备）无偿归甲方所有，除此之外由乙方购买之动产乙方自行搬出。乙方新建建（构）筑物应在双方租赁关系结束时自动拆除，如未拆除，视为乙方自动放弃新建建（构）筑物的所有权，该建（构）筑物无偿归甲方所有，甲方可自行支配处理，若甲方拆除费用高于建（构）筑物按废品变卖价值的，乙方应补足差额。8.在租赁期内，双方达成一致意见，协商解除合同的，本合同终止，双方互不承担责任；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反第（1）至（4）、（7）项的，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；乙方违反（5）、（6）项的，每逾期一日，乙方须按所欠金额的日息千分之五支付违约金：（1）甲方发现乙方未履行其管理职责，存在安全生产隐患，书面通知乙方整改，乙方整改不力或逾期不整改的；（2）乙方未征得甲方书面同意和相关部门批准，擅自改变规划设计的生产使用性质，用于从事合同约定之外的生产经营活动的；（3）乙方未征得甲方书面同意和相关部门批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的；（4）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租、变相转租、转让或与他人交换承租权的；（5）乙方逾期超过15天未支付合同约定租金的；（6）乙方未按时支付使用该厂房所发生的水、电、燃气等费用，经甲方催告后15天内仍未支付的；（7）乙方未经甲方书面审核同意擅自对土地、厂房或设施设备进行破坏性装修或改造的。9.按政府要求，现目前尚有6000平方米的建筑待建，具体待建方案双方另行签订补充协议。后双方又签订《补充协议》，约定：1.原合同约定乙方须在规定时间内完成6000平方米待建建筑，现双方协商一致，由甲方与当地国土局沟通该6000平方米待建建筑不造，由乙方负责按甲方要求平整7500平方米土地，并支付100000元／年给甲方作为补偿，支付时间为每年租金支付之日；2.原甲方办公厂房内的空调及部分办公桌椅以10000元（不含税）的价格出让给乙方，合同期满，乙方可自行处理；3.甲方交付厂房之日水表总度数为4714度，电表度数为3776度，以后所涉及的水电费均由乙方自行承担。2013年12月3日，经核准，被告公司名称由“宁波江北远基物流有限公司”变更为现名“宁波市镇海远基物流有限公司”，经营范围由“道路普通货运（在许可证件有效期内经营）、仓储”变更为“道路普通货运（在许可证件有效期内经营）、停车场服务、仓储、货运代理、货物配载（上述经营范围不含国家法律法规禁止、限制和许可经营的项目）”。2014年1月13日，被告的经营范围由“道路普通货运（在许可证件有效期内经营）、停车场服务、仓储、货运代理、货物配载”变更为“道路普通货运（凭有效许可证经营）、仓储”。2014年8月19日，被告向有关部门申请站场经营项目。2014年8月20日，宁波市镇海区工商行政管理局出具《不予受理通知书》，以被告的住所在禁止审批区域为由对被告经营范围变更申请不予受理。2014年9月16日，原告的原法定代表人金霞与费为俊（被告方当庭陈述费为俊系其公司股东和监事）以手机短信方式达成合意：双方合同不再履行。2014年11月10日，被告的法定代表人汪云向宁波市公安局镇海分局反映其于2014年10月30日在涉案租赁场地内被一伙不明身份的人员闯入并殴打。被告方当庭陈述其于2014年11月13日在未办理交接的情形下单方退场。
另查明，2011年4月29日，宁波市镇海区人民政府办公室发布镇政办发（2011）38号文件，即《镇海区工改商项目暨利用已有厂房发展服务业管理（暂行）办法》。2011年5月9日，原告向有关部门提交工改商项目申请表，工改商项目名称为通和物资城建材装潢市场，经营业态为“装潢建材展示销售、餐饮、休闲”，并于2011年6月7日获批。2014年1月21日，宁波市镇海区人民政府办公室发布镇政办法（2014）7号文件，即《镇海区骆驼区域物流企业整治实施意见》，该意见载明：严格禁止在329国道、世纪大道南到洪镇铁路、北到宁波绕城高速两侧500米内、镇海大道东到东环北路，西到九龙大道两侧500米内兴办站场经营类型的物流企业。对于已经落户的，不予办理相关证件，各相关部门依法严查和处罚。2012年12月17日，原告以股权变更为由，申请对涉案租赁场地上原有的两幢房屋更换房产证。后该场地对应的国有土地使用权证也一并更换，由镇国用（2008）第0000202号变更为甬国用（2013）第0609225号，土地使用权人仍旧为原告，地类（用途）仍旧为工业用地，使用权类型仍旧为出让。原告的经营范围中含“自有厂房租赁”。合同约定的定金双方已自行处理完毕。
原审原告康城公司于2014年11月26日诉至原审法院，请求依法判令：1.确认原审原、被告之间《租赁合同》于2014年10月27日解除，并判令原审被告立即腾迁出屋；2.原审被告支付违约金700000元；3.原审被告支付自2014年10月18日起至实际腾迁之日止，按当年度租金为基数计算的占用使用期间的费用；4.原审被告承担《补充协议》中约定的应支付给原审原告的补偿款100000元；5.原审被告支付自厂房交付之日起至2015年1月9日的水费共计33111.75元［计算方式：（10279-4714）×5.95元／度］；6.原审被告承担本案诉讼费用。
原审法院经审理认为：原告康城公司系涉案土地的使用权人，其经营范围也含有“自有厂房租赁”一项，故其依法享有对涉案国有土地使用权及地上房屋出租的权利。原、被告双方签订的《租赁合同》载明涉案的该宗国有土地系工业用地，约定的租赁用途为物流办公用途，而现行法律、行政法规中并无禁止国有工业用地用于物流办公用途的效力性强制性规定，且该《租赁合同》载明的土地性质和租赁用途，说明原、被告双方对土地性质及租赁用途在签订合同当时是明知的，故被告认为该《租赁合同》无效的理由不能成立。该院认为，该《租赁合同》及《补充协议》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同。合法有效的合同，双方应依约履行各自义务，不得擅自变更或解除。合同签订后，原告已经履行了交付租赁物的义务，被告依约支付了第一年度（2013年10月18日至2014年10月17日）租金。2014年9月16日，原告的原法定代表人金霞与被告方的费为俊以手机短信方式达成双方合同不再履行的合意，故该院认定双方的租赁合同及补充协议已于2014年9月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告无需支付下一年度租金，但应搬离租赁场地，将租赁场地返还给原告。故原告以被告迟延支付次年租金，构成违约为由要求被告支付违约金700000元的诉讼请求，应不予支持。被告陈述其于2014年11月13日离场，而原告未举证证明被告尚实际占用该涉案场地，故该院认定被告已于2014年11月13日退出租赁场地，而被告仅支付了截至2014年10月17日的租金，故其还应支付2014年10月18日至2014年11月13日的占有使用费，该占有使用费应参照双方签订的《租赁合同》约定的标准确认，经核算，该期间的占有使用费为207123元。原、被告双方签订的《补充协议》约定被告应每年支付原告补偿款100000元，与租金同时支付，故原告要求被告支付补偿款100000元，该院予以支持。原、被告双方签订的《租赁合同》约定，租赁期间的水费由被告承担，故原告要求被告支付租赁期间（含占有使用期间）的水费的诉讼请求，该院予以支持，经核算，该期间共产生水费29279.95元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波康城健业商贸有限公司与被告宁波市镇海远基物流有限公司于2013年8月21日签订的《租赁合同》已于2014年9月16日解除；二、被告宁波市镇海远基物流有限公司支付原告宁波康城健业商贸有限公司占有使用费207123元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告宁波市镇海远基物流有限公司支付原告宁波康城健业商贸有限公司补偿款100000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、被告宁波市镇海远基物流有限公司支付原告宁波康城健业商贸有限公司水费29279.95元，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告宁波康城健业商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费18”598元，由原告宁波康城健业商贸有限公司负担14517元（已预交），由被告宁波市镇海远基物流有限公司负担4081元。
宣判后，原审被告远基公司不服，上诉至本院，称：一、原审法院认定事实错误。理由为：1.双方当事人均于2014年9月16日同意不再履行合同，此后上诉人一直要求被上诉人清点物品及办理退场手续，但被上诉人一直不予理睬。上诉人曾发函给被上诉人，但原审法院却未认定上诉人提交的快递的真实性。该快递系经被上诉人拒收后退回至上诉人处的。另外，上诉人亦曾以电话及短信的形式通知被上诉人的法定代表人金霞，且电话联系过街道毛主任，该事实有通话录音为证。本案其他证据（如短信、报案笔录等）也可以反映出上诉人催促被上诉人办理移交手续。直至后来，上诉人在无奈之下只好自行拍摄现场照片后搬离涉案场地。2.原审法院未予认定上诉人提交的送货单应属不当。为凑足容积率，双方当事人签订补充协议，约定由上诉人负责平整土地以建设项目堆场。现上诉人已实际履约，故不应当承担每年100000元的补偿。3.原审法院未予认定《城市用地分类与规划用地标准》（GB50137—2011）是错误的。该标准是全国范围内通用的规范，应予认定；二、原审法院适用法律错误。涉案土地系属工业用地改成商业用地，被上诉人在未办理相关手续的情况下，擅自改变该土地及其上房屋的用途与性质，违反了法律的效力性规定，且损害了社会公共利益，因此，涉案《租赁合同》应属无效。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判确认涉案《租赁合同》无效以及驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。
被上诉人康城公司答辩称：一、涉案《租赁合同》与《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人在租赁涉案土地时，其已明知该土地性质为工业用地，且被上诉人已于2011年5月9日向政府相关部门提交了相关申请，完成了工改商的审批，因此，被上诉人并不存在非法改变用地性质的行为。同时，对上述合同的效力予以认定，并未违反国家的禁止性规定；二、上诉人应依约支付100000元的补偿款。双方当事人在《补充协议》中对此有明确约定，故上诉人应予以支付；三、上诉人应支付2014年10月18日至11月13日期间的占有使用费。2014年10月份，双方当事人曾就合同解除事宜进行协商，但并未涉及搬迁事宜。上诉人自认其于2014年11月13日搬离，但尚留有桌椅、电视等物品，故可证明该期间涉案土地为上诉人实际占有使用；四、上诉人应支付租赁期间与实际占有期间的水费。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，关于涉案《租赁合同》的效力，因其系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效。虽上诉人以被上诉人擅自改变土地用途等为由主张该合同无效，但根据已查明的事实，被上诉人于2011年申请工改商项目获批后，其并未办理相应的变更登记手续，且据国有土地使用权证显示，涉案土地地类用途仍为工业用地。因此，上诉人之上述主张缺乏事实依据，故本院难以采信。
关于补偿款的支付，双方当事人在《补充协议》第一条中明确约定，上诉人每年向被上诉人支付100000元作为补偿，支付时间为每年租金支付之日。结合上述约定及上诉人的实际承租期间，原审法院判令上诉人支付100000元的补偿款，依据充分，并无不当。
关于证据认定，首先，因上诉人提交的快递单单号无法查询，且《清点物品通知函》的投递情况亦难以核实，故原审法院未予认定该组证据，并无不妥；其次，上诉人在一审审理期间提交的通话录音的真实性难以确定，根据证据的认定规则，对该部分证据，应不予认定；最后，鉴于上诉人提交的送货单与《城市用地分类与规划用地标准》（GB50137—2011）均不能证明上诉人之待证事实，因此，其亦不能作为本案的定案依据。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4081元，由上诉人宁波市镇海远基物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一五年十一月十九日
代书 记员 陆 琼