襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城民四初字第00536号
原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行。
负责人陈彦秋，该支行行长。
委托代理人金刚，中国建设银行股份有限公司襄阳分行员工。一般授权代理。
委托代理人马国超，湖北隆中律师事务所律师。一般授权代理。
被告马光福。
被告周大妮。
被告襄阳市巨正房地产开发有限责任公司。
法定代表人徐茂平，该公司经理。
委托代理人石永新，湖北春园律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行（以下简称建行高新支行）与被告马光福、周大妮、襄阳市巨正房地产开发有限责任公司（以下简称巨正房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成由审判员杨全胜担任审判长，审判员肖军、人民陪审员何传礼参加的合议庭，于2016年2月26日、6月12日公开开庭进行了审理。原告建行高新支行的委托代理人马国超、金刚、被告巨正房地产公司的委托代理人石永新到庭参加诉讼，被告马光福、周大妮经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告建行高新支行诉称，原、被告于2005年1月21日签订了《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定：原告向被告马光福提供人民币贷款314000元，借款期限为10年，即2005年1月21日至2015年1月21日，还约定了借款利率、还款方式、担保及违约等相关条款，被告巨正房地产公司对本次借款承担连带责任。双方同时另签订委托扣款协议。原告履行了合同约定的放款义务，而被告未按合同约定偿还借款。故要求被告马光福、周大妮立即清偿原告借款本金44681.45元、支付截止2016年6月12日的利息9001.77元，之后仍依照原合同约定支付产生的利息及罚息直至付清之日止；被告巨正房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；诉讼费由被告承担。
原告建行高新支行为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：借款申请表、马光福和周大妮的身份证、结婚证、户口簿复印件各1份，以证明被告在贷款时向原告提供的身份信息。
证据二：《商品房买卖合同》、首付款收据、《个人住房借款合同》、委托扣款协议、个人贷款支付凭证各1份，以证明原告按合同履行了放款义务，以及约定的贷款期限、利率、罚息、抵押财产等。
证据三：个人贷款对账单、个贷客户结清试算表各1份，以证明被告马光福截止2016年6月12日拖欠原告贷款本金44681.45元、利息及罚息9001.77元。
被告马光福、周大妮未作答辩，亦未提交证据。
被告巨正房地产公司辩称，原告所述基本属实，借款合同真实有效，应受法律保护。鉴于合同履行过程中合同主体发生变更，其与马光福签订的商品房买卖合同不能履行，其没有及时向原告履行告知义务，贷款又由公司实际使用，存在过错，且公司又是担保人，其愿意承担全部责任，并确认巨正房地产公司的担责范围。
被告巨正房地产公司未向本院提交证据。
经审理查明，2004年12月，被告马光福与被告巨正房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，由马光福购买巨正房地产公司开发的位于襄城岘山路银河苑4幢3层1号商铺。其中双方约定的商铺价款为524837元，首付款为210837元，余款314000元办理银行按揭。巨正房地产公司在为马光福开具了首付款210837元的收据后，马光福据此向原告建行高新支行申请按揭贷款。2005年1月21日，原告建行高新支行（贷款人）与被告马光福（借款人）、被告巨正房地产公司（保证人）签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》一份，合同约定：原告建行高新支行向被告马光福提供人民币贷款314000元，用于购买被告巨正房地产公司开发的位于襄城区岘山路银河苑4幢3-101室商铺；借款人的借款由贷款人直接划入保证人巨正房地产公司在贷款人处开立的存款账户内；借款期限为10年，即从2005年1月21日至2015年1月21日；借款月利率为5.1‰，以贷款人实际划款当日国家法定利率为准，在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应档次利率执行新的利率；借款人采取委托扣款方式还款，扣款日为每月末的最后一日，采取等额本息还款法，每月归还本息金额为3505元；借款人未按合同约定的用途使用借款，贷款人对挪用部分从挪用之日起按日万分之二点一计收利息；借款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本息，贷款人从贷款逾期之日起对逾期贷款部分按日万分之二点一计收利息；在合同履行期间，借款人未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按当年执行利率计收利息，对未收取利息部分按当年执行利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按日万分之五的违约金率收取违约金；如借款人发生未按合同约定用途使用贷款、借款期间累计六个月未偿还贷款本息和相关费用、借款到期未按期归还贷款本息并自贷款人发出催还通知书之日起30天内仍未清偿的、保证人违反保证合同或丧失承担连带保证责任能力而借款人未按贷款人要求落实新的保证人或提供新的抵押的等情况之一的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人以其本次借款所购的房屋抵押，共有人周大妮同意用该房屋抵押；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即借款人以所购房屋作抵押，在借款人取得该房屋的《房屋所有权证》和办妥抵押登记前，由保证人提供阶段性连带责任保证。合同还约定了其他事项。建行高新支行、马光福、巨正房地产公司分别在合同的贷款人、借款人、保证人处签名盖章，周大妮另在抵押房屋共有人处签名。合同签订后，建行高新支行按合同约定将314000元贷款划入合同指定的巨正房地产公司账户。与个人住房借款合同签订的同日，马光福和建行高新支行又签订了《个人住房贷款委托扣款协议》，由马光福委托建行高新支行在每月结息日从马光福在建设银行开立的扣款指定账户中直接扣划还款，并将违约金率变更为日万分之二点一。建行高新支行亦按照借款合同和委托扣款协议约定的时间从马光福的扣款指定账户中扣款受偿。巨正房地产公司至今没有为马光福、周大妮办理所购商品房的《房屋所有权证》。至2013年12月25日后，马光福的还款账户中再未存入还款资金，建行高新支行扣款无果，引起诉讼。截止2016年6月12日，被告马光福、周大妮尚欠原告建行高新支行借款本金人民币44681.45元，利息及逾期利息人民币9001.77元。
另查明，马光福和周大妮于1990年5月19日登记结婚。
本院认为，原告建行高新支行与被告马光福、巨正房地产公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，原告建行高新支行履行了发放贷款的义务，但被告马光福作为合同的借款人不按照双方的约定按期还款，其行为构成违约，应承担违约责任。被告马光福在向原告借款时与被告周大妮系夫妻关系存续期间，该债务属马光福与周大妮的共同债务。故原告要求被告马光福、周大妮清偿原告借款本息的请求，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。按照《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》中关于阶段性保证条款的约定，马光福和周大妮至今没有取得《房屋所有权证》，抵押登记也没有办妥，故巨正房地产公司对马光福和周大妮所负建行高新支行的债务应承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告马光福、周大妮向原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行偿还借款本金人民币44681.45元。
二、被告马光福、周大妮向原告中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行支付借款利息及逾期利息人民币9001.77元（利息截止2016年6月12日），2016年6月12日之后的利息及逾期利息仍按双方约定的利率计算至付清之日止。
三、被告襄阳市巨正房地产开发有限责任公司对被告马光福、周大妮的上述债务承担连带清偿责任。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1070元，被告马光福、周大妮承担535元，被告襄阳市巨正房地产开发有限责任公司承担535元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040003656。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨全胜
审 判 员 肖 军
人民陪审员 何传礼
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 吴香兰