山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一重字第5号
原告于国杰。
委托代理人俞静杰，山东光威律师事务所律师。
被告威海京威房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区古寨西路5-2号。
法定代表人陈立中，董事长。
委托代理人王立业，山东英良泰业律师事务所律师。
被告文登市葛家建筑工程公司，住所地文登市葛家镇镇政府驻地。
代表人文登市葛家建筑工程公司破产清算组。
被告吕福均。
第三人邱丽。
第三人邱林。
上述二第三人之共同委托代理人邵亮，山东威扬律师事务所律师。
原告于国杰与被告威海京威房地产开发有限公司（以下简称京威公司）、文登市葛家建筑工程公司（以下简称葛家建筑公司）、吕福均及第三人邱丽、邱林商品房预售合同纠纷一案，本院受理后于2013年10月25日作出（2013）威民一初字第5号民事判决，原告不服该判决提起上诉，山东省高级人民法院作出（2014）鲁民一终字第108号民事裁定，本案发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于国杰之委托代理人俞静杰，被告京威公司之法定代表人陈立中及委托代理人王立业，第三人邱丽、邱林之共同委托代理人邵亮到庭参加诉讼，被告葛家建筑公司、吕福均经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年4月8日，原告与被告京威公司签订房地产转让合同一份，约定，被告京威公司将座落于威海火炬高技术产业开发区文化西路193-6号506室房屋（以下简称506室房屋）转让给原告，房款为478018元，于2004年12月30日将房屋交付。由于该房屋系被告京威公司抵顶欠被告葛家建筑公司工程款的房屋，原告将购房款给付被告葛家建筑公司，被告京威公司亦按期将该房屋交付给原告，原告于2008年11月投入72243元对该房屋进行了装修。此外，2004年7月30日，原告与被告京威公司另签订威海市商品房预售合同一份，约定，被告京威公司将座落于威海火炬高技术产业开发区文化西路193-6号406室房屋（以下简称406室房屋）转让给原告，价款为489691元，于2005年12月31日前将房屋交付给原告。由于该房屋亦系被告京威公司抵顶欠被告葛家建筑公司的工程款的房屋，原告将房款给付被告葛家建筑公司，被告葛家建筑公司亦按约定将该房屋交付给原告，原告于2008年11月投入72243元对该房屋进行了装修。2011年10月，原告得知被告京威公司于2009年5月又将上述406室房屋出售给第三人邱林、将506室房屋出售给第三人邱丽。故请求判令：1、解除上述房地产转让合同和威海市商品房预售合同；2、被告京威公司返还原告已付购房款968709元及相应利息；3、被告京威公司赔偿原告经济损失1200000元及不超过购房款一倍的损失968709元（其中，第三人连带赔偿原告装修款144486元）；4、诉讼费用由被告京威公司承担。
被告京威公司辩称，其虽与原告签订了两份房屋买卖合同，但仅是为了办理相关房产转移登记手续，原告并未按照合同约定支付购房款，双方并不存在真实的房屋买卖关系，原告的诉请没有事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告葛家建筑公司、吕福均未予答辩。
第三人邱丽、邱林辩称，第三人与被告京威公司签订了商品房买卖合同并按约定支付了包含装修款在内全部房款，现已办理涉案两套房屋的产权证件，第三人系善意取得。原告要求第三人连带赔偿其装修款，没有事实和法律依据。
经审理查明，2003年4月8日，原告与被告京威公司签订房地产转让合同，约定，被告京威公司将506室房屋（建筑面积161.52平方米、储藏室面积15.36平方米）转让给原告，合计价款478018元（未约定付款期限和付款方式），并约定被告京威公司于2004年12月30日前将该房屋交付。该合同第十四条中约定，如因此合同出现任何差价、经济纠纷等问题，由被告葛家建筑公司负责，与被告京威公司无关；如果被告葛家建筑公司不按照2002年12月4日与被告京威公司签订的合作开发协议约定执行，原告同意该房地产转让合同无效，被告京威公司有权无偿收回此房屋，产权归被告京威公司所有。2003年4月8日至同年9月13日，被告葛家建筑公司先后向原告出具5份收据，载明被告葛家建筑公司收到原告交付的购房款478018元。
2003年4月8日，被告京威公司、被告葛家建筑公司与被告吕福均（原系葛家建筑公司经理）三方签订合同书，约定，被告京威公司为被告吕福均就406室办理商品房预售合同以办理银行按揭贷款，被告京威公司按照被告葛家建筑公司的工程进度百分之八十拨付工程款，双方按照2002年12月4日签订的合作开发协议书执行。被告葛家建筑公司和被告吕福均如未执行被告京威公司与被告葛家建筑公司于2002年12月4日签订的合作开发协议书，被告京威公司有权无偿收回该房屋，其产权归被告京威公司所有。同日，被告京威公司与被告吕福均就406室签订补充协议书一份，约定，该商品房是被告葛家建筑公司转让给被告吕福均，如因此合同出现面积、经济纠纷等问题，由被告葛家建筑公司负责，与被告京威公司无关。如被告葛家建筑公司不履行于2002年12月4日与被告京威公司签订的合作开发协议书，被告吕福均同意该商品房预售合同无效，被告京威公司有权无偿收回此房屋，产权归被告京威公司所有。当日，三被告就签订406室（房屋面积161.52平方米，储藏室一个，共计608756元）商品房预售合同转让一事达成协议约定，该商品房预售合同系用于被告吕福均办理银行按揭贷款和房管局备案，被告吕福均并没有实际支付给被告京威公司188756元，该笔款在法律上是无效的；被告吕福均如果与京威公司在该合同发生经济债务纠纷时，与被告京威公司毫无任何关系，188756元由被告葛家建筑公司负责偿还，被告京威公司不承担任何经济责任。
2004年7月30日，原告与被告京威公司签订商品房预售合同，约定，被告京威公司将406室出售给原告，价款为489691元（未约定付款期限和付款方式），被告于2005年12月31日前将该房屋交付。同年11月18日，原告、被告京威公司、被告葛家建筑公司、被告吕福均签订协议书一份，约定三被告同意被告吕福均放弃购买406室，将该房屋转让给原告，如因此房引起的一切纠纷由被告葛家建筑公司和被告吕福均承担，与被告京威公司无关；三被告于2003年4月8日签订的威海市商品房预售合同、补充协议书、协议书、合同书无效；被告吕福均自该协议签订之日起10日内将在威海市环翠区工商银行办理的贷款35万元及利息还清，否则该协议无效；上述贷款还清后，原告于30日内去房管部门办理威海市商品房预售合同备案手续。该协议还约定了其它事项。2004年1月7日和11月24日，被告吕福均分别向原告出具收条各一份，证实已分别收到原告购买上述房屋的购房款10万元和35万元。被告吕福均偿还了欠威海市环翠区工商银行办理的贷款35万元。该商品房预售合同于2004年11月24日在房管部门予以登记备案。
另查，被告京威公司与被告葛家建筑公司于2002年12月4日签订合作开发协议一份，约定由被告葛家建筑公司承建被告京威公司开发的文化西路193-6#蓝天广场住宅楼工程，协议对工程范围、工程质量、施工期限等事项进行了约定，并约定被告京威公司以文化西路193-6#住宅楼204室至704室、外加阁楼1户，406室至706室、外加阁楼1户，合计面积1605.61平方米，草棚面积（已折半）96.36平方米，房屋价格按综合价每平方米2350元计算，累计金额3999629.50元来抵顶被告葛家建筑公司为被告京威公司施工的全部费用，工程竣工验收后，双方以决算为准，多退少补。双方如足一户差价款以房屋来抵顶，如不足一户以现金来找补。被告葛家建筑公司要退给被告京威公司楼房，不能以7层楼或阁楼退还。上述合作协议履行过程中，因被告葛家建筑公司被吊销营业执照，被告京威公司单方委托威海裕达建设工程咨询有限公司对被告葛家建筑公司已完成工程部分的造价进行审计，审定工程造价为2526554.21元。被告京威公司以其超额支付被告葛家建筑公司工程款、被告葛家建筑公司未全面履行合作协议义务为由将涉案两套抵账房屋予以收回，并出售给第三人邱丽、邱林。诉争房屋现已登记在第三人邱林、邱丽名下，并由第三人邱林、邱丽管理使用。
诉讼中，原告主张被告京威公司已按合同约定交付了涉案两套房屋，其接收房屋后进行了装修，此后一直闲置，为此提交被告京威公司收取涉案406室房屋的电费收据予以佐证。被告京威公司则主张其并未向原告交付房屋，原告私自占有房屋并装修，被告京威公司向第三人邱丽、邱林履行了交付房屋义务。被告京威公司的法定代表人陈立中于2011年12月28日在威海市公安局火炬高技术产业开发区分局经济犯罪侦查大队的询问中陈述，被告京威公司出售诉争房屋系毛坯房，并未铺设瓷砖、大理石等。第三人邱丽、邱林陈述，其购买诉争房屋时，该房屋已经装修，其支付的购房款中包含装修费用。
再查，2012年2月23日，高区经侦大队以原告主张的涉案两套房屋被诈骗为由进行立案侦查，后该局于同年6月21日将上述案件予以撤销。被告吕福均在询问笔录中认可被告葛家建筑公司未如约履行与被告京威公司签订的上述合作开发协议。
又查，被告葛家建筑公司已于2005年10月宣告破产清算。经本院释明，原告于国杰表示不要求被告葛家建筑公司与吕福均承担责任。
上述事实，有双方当事人的陈述、威海市高区公安分局的询问笔录、刑事案件告知书、协议书、补充协议书、合同书、商品房预售合同书、中国工商银行股份有限公司威海环翠支行出具的证明、收据、房权证书等证据在案为凭。
本院认为，诉争房屋已经由被告京威公司出卖给第三人邱林、邱丽，第三人邱林、邱丽已支付合理对价并办理产权登记手续，取得房屋的所有权，其购买房屋的行为系善意，应认定涉案房屋由第三人善意取得。据此，原、被告之间的上述两份商品房预售合同的合同目的事实上已无法实现，原告诉请解除合同，合理正当，本院予以照准。诉争406、506室原系被告京威公司抵顶欠葛家建筑公司工程款的房屋，被告葛家建筑公司取得诉争房屋的前提是其与被告京威公司于2002年12月4日签订的合作开发协议的正常履行并最终双方结算。但是由于被告葛家建筑公司已经进行破产清算，其与被告京威公司并未进行结算，故不能确定诉争房屋为被告葛家建筑公司所有。原告虽与被告京威公司就上述房屋分别签订了房屋买卖合同，但原告并未向被告京威公司支付购房款，而是将购房款给付被告葛家建筑公司，上述房屋的实际出售方系被告葛家建筑公司，涉案两份房屋买卖合同系被告京威公司为配合买卖双方办理相关房产转移登记手续出具，不能据此认定原告与被告京威公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。
原告与被告京威公司于2003年4月8日的房地产转让合同中已明确约定，506室如出现任何差价、经济纠纷等问题，由被告葛家建筑公司负责，与被告京威公司无关，并约定如果被告葛家建筑工程公司不按照2002年12月4日与被告京威公司签订的合作开发协议约定执行，被告京威公司有权无偿收回诉争506室房屋，该房屋归被告京威公司所有。该约定系附生效条件的约定，原告作为买受人对该条款明知并自愿承担由此产生的交易风险。原告与三被告于2004年11月18日签订的协议中约定，如因诉争406室房屋引起的一切纠纷由被告葛家建筑公司和被告吕福均承担，与被告京威公司无关。该约定表明诉争406室房屋亦系抵账房，原告在购买该房屋时亦应知晓该房屋的买卖附有条件，且在条件不成就的情况下被告京威公司可能收回该房屋，由此导致的合同无法履行的后果由原告与被告葛家建筑公司和被告吕福均承担。上述约定系以涉案合作开发协议的完全履行为生效条件和前提，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，亦不存在可变更、可撤销的法定情形，应认定为合法有效约定。原告作为完全民事行为能力人，对于诉争房屋来源、产权等基本情况、签订房屋买卖合同时存在的不利条件和商业风险均系明知，在此情况下，其仍自愿购买涉案房屋并承担该不利条件和交易风险，系对自己权利的处分，不能据此认定被告京威公司收回房屋系恶意违约或欺诈行为。
公安机关对原告主张被告涉嫌诈骗的案件予以撤销，表明双方之间系经济纠纷，原告亦无证据证实被告京威公司行为构成欺诈；而相关询问笔录中亦可证实被告葛家建筑公司确实存在未全面履行涉案合作开发协议的事实，原告亦无有效证据证实被告京威公司已按照合同约定向其交付了涉案房屋，再结合被告京威公司提供的工程审计报告等证据，本院认定涉案商品房买卖合同所附上述条件和前提已经成就，原告已在公安机关调查时知晓被告京威公司将涉案房屋收回，该行为已发生法律效力，不能认定被告京威公司收回涉案房屋的行为构成违约，亦不能认定被告京威公司将房屋出售给第三人邱林、邱丽的行为构成欺诈。
综上，原告以被告京威公司构成违约及恶意欺诈为由要求被告返还购房款、承担惩罚性赔偿责任并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告交纳的购房款、装修费等损失赔偿问题，应向实际出卖人被告葛家建筑公司及被告吕福均另行主张权利。但原告表示不要求被告葛家建筑公司和吕福均承担责任，属于对自己权利的处分，符合有关法律规定，本院予以照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、解除原告于国杰与被告京威房地产开发有限公司分别于2003年4月8日、2004年7月30日签订的房地产转让合同和威海市商品房预售合同；
二、驳回原告于国杰要求被告京威房地产开发有限公司返还已付购房款968709元及相应利息、赔偿其经济损失1200000元并赔偿不超过购房款一倍的损失968709元的诉讼请求；
三、驳回原告于国杰要求第三人邱林、邱丽连带赔偿装修款144486元的诉讼请求。
案件受理费32700元，诉讼保全费5000元，由原告于国杰负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 万景周
代理审判员 李佳忆
人民陪审员 黄爱琴
二〇一五年十月三十日
书 记 员 丁真真