江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00819号
上诉人（原审原告）马素婧。
上诉人（原审被告）江苏百利置业发展有限公司，住所地江苏省宿迁市华夏国际酒都商贸城11号商铺358号。
法定代表人楼贵舜，该公司董事长。
委托代理人徐兴旺，公司职工。
委托代理人徐海艳，公司职工。
上诉人马素婧、上诉人江苏百利置业发展有限公司（以下简称百利公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城洋民初字第0743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月8日，马素婧与百利公司签订商品房买卖合同一份，约定：马素婧购买百利公司开发的位于酒都商贸城J3区4幢112号房屋，该商品房的用途为商铺，该房屋总价款为229831元。合同第六条付款方式及期限约定：“…以银行按揭方式支付，买受人2010年7月8日交139831元，贷款金额为90000元，合同签订之后15日内买受人应将全套贷款手续报承银行审查”。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定为：“…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。第十一条关于接收房屋约定是：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收接收时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋接收单。…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担”。马素婧曾数次向百利公司交纳购房款共139831元，并于2010年11月9日将90000元贷款汇至百利公司账户，至此总房款229831元付清。马素婧在合同约定的交房日期即2010年9月30日之前已经完成上述款项交付。2011年3月30日，涉案房屋所在的酒都商贸城J3区工程取得竣工验收备案表。2011年6月18日，百利公司向马素婧邮寄收房催告书，马素婧以百利公司未向其出示综合验收合格证和综合验收备案表为由，拒绝接收房屋。涉案房屋至今未交付。后马素婧到原审法院起诉，请求判令百利公司支付逾期交房违约金58606.9元。
原审法院归纳的争议焦点如下：一、百利公司的时效抗辩能否成立；二、百利公司有无通知马素婧收房，如通知，是何时间通知；；三、百利公司是否构成违约，若违约，违约金如何计算。
关于第一个争议焦点。原审法院认为，买卖合同明确约定了交房时间，马素婧和其他业主就百利公司逾期交房、违约金计算问题在2011年、2012年多次与百利公司进行磋商，百利公司在庭审中亦陈述2012年年底与马素婧多次协商交房，因此诉讼时效中断。马素婧起诉时未超过诉讼时效。对百利公司的辩解不予支持。
关于第二个争议焦点。原审法院认为，百利公司于2010年9月3日、2011年6月18日、2012年12月8日、2012年12月22日四次向马素婧以挂号信方式邮寄书面材料。对于邮寄的书面材料具体内容双方存在争议，百利公司称四次向马素婧寄出挂号信，邮寄了入伙通知书和收房催告书，要求马素婧到项目地办理收房手续。马素婧认为百利公司邮寄的除了一个办理契税的通知，其余都是百利报。原审法院认为，涉案房屋于2011年3月30日经验收后取得综合验收备案表，即符合交付条件，此前百利公司向马素婧邮寄的任何材料均不构成书面的交付通知，因此本案的书面交付通知只能在工程验收备案之后。从全案情况看，涉案房屋2011年3月30日取得综合验收备案表，百利公司作为房地产开发企业应及时通知业主接收房屋。从其他业主魏辉2011年4月20日邮寄给百利公司的挂号信内容来看，百利公司已通知业主办理产权证，但当时马素婧、魏辉等业主的房屋尚未交付；同时，业主魏辉、马素婧均陈述在2011年5月与百利公司之间就逾期交房及违约金的问题进行了磋商，因此2011年6月18日这一时间百利公司向马素婧邮寄收房催告书较为合理、可信。相反，马素婧在庭审中提供了一份2012年1月6日印刷的百利报，以此证明百利公司向其邮寄的是包括百利报在内的宣传材料而不是收房通知书。原审法院认为，关于马素婧和百利公司各自证明目的实现，无论是从书证或是当事人陈述方面的悬殊，还是从事情发展的逻辑顺序上进行考虑，百利公司证据的证明力均大于马素婧，据此，原审法院认定百利公司于2011年6月18日通过挂号信向马素婧邮寄了收房催告书。马素婧在收到百利公司收房催告书规定的时间内未予接受房屋，构成拒绝受领。马素婧要求百利公司同时出示综合验收合格证和综合验收备案表，是不符合合同约定的，且综合验收备案表就是工程经各项验收合格的凭证。
关于第三个争议焦点。百利公司逾期交房，构成违约，应向马素婧支付违约金。关于百利公司提出的马素婧付清房款前百利公司有权不予交房的辩解，因买卖合同约定的双方履行义务时间不同，原审法院对百利公司的相关辩解不予支持。百利公司如果认为马素婧存在逾期付款行为且应承担违约责任，可另行主张。对于违约金的计算，本案约定的交房时间是2010年9月30日，违约金应从2010年10月1日起计算，此前原告已交付购房款139831元，应以此款为基数计算至90000元贷款汇入百利公司账户前一日，即2010年11月8日。2010年11月9日起，应以总房款229831元为基数进行计算。对于计算的截止时间，百利公司未能举证证明马素婧何时签收了2011年6月18日其发出的挂号信，但百利公司提供的南京邮政局邮政函件局出具的情况说明，能够证明国内邮件在交寄一年内可持收据向邮政企业查询签收情况，超过一年的则无法提供签收回执信息，同时证明根据该局邮件处理时限的要求，南京寄送徐州的挂号信的送达时限约为自寄发之日起4至7日。据此，原审法院推定百利公司的挂号信于发出后第7天马素婧签收，即2011年6月25日签收。签收后15日内，未与百利公司办理房屋交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担，即本案的违约金计算至2011年7月10日。关于违约金的计算标准，双方的买卖合同上有明确约定，本院综合合同的履行情况、马素婧的损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定违约金应按买卖合同约定的标准进行计算，对百利公司关于违约金调整的请求，不予支持。因此，百利公司应支付马素婧逾期交房违约金18459.65元，（2010年10月1日至2010年11月8日计39天，按139831元＊0.0003／天＊39天计算，为1636.02元；2010年11月9日至2011年7月10日计244天，按229831元＊0.0003／天＊244天计算，为16823.63元），取整为18460元。原审法院遂判决百利公司于本判决生效之日起三日内给付马素婧违约金18460元。案件受理费1265元，由马素婧负担365元，江苏百利置业发展有限公司负担900元。
原审判决宣判后，马素婧、百利公司均不服，向本院提起上诉，马素婧主要的上诉理由是：1.马素婧依据商品房买卖合同约定有权要求百利公司出示综合验收合格证明及综合验收备案表，如果百利公司不出示相关文件，马素婧有权拒绝收房。原审法院不应否定马素婧这一权利。2.百利公司至今也未提供涉案房产的综合验收合格手续，房屋尚未达到交付条件。原审法院仅以马素婧收到催房通知就认定房屋已达到交付条件，并以此推算房屋交付日期属于事实认定错误。3.原审法院审理程序违法，百利公司主张违约金过高，原审法院却错误的将举证责任分配给马素婧，要求马素婧提供证据证明损失。请求撤销原审判决，依法改判百利公司增加给付马素婧违约金40146.9元。
百利公司的上诉理由是：1.本案已过诉讼时效。百利公司虽然与马素婧多次协商交房事宜，但马素婧从未向百利公司主张过迟延交房违约金，交付房屋与要求支付迟延履行违约金属于两种不同的权利。原审法院以百利公司与马素婧多次协商交房事宜为由，直接认定本案诉讼时效多次中断，系适用法律错误。马素婧与百利公司签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2010年9月30日，因此马素婧主张违约金的诉讼时效期间为自2010年10月1日起，计算二年，本案已过诉讼时效。2.涉案商品房买卖合同约定的违约金标准远高于房屋的租金标准，原审法院不支持百利公司提出的调整违约金申请，没有依据。百利公司在原审中提交了涉案房屋所在项目的经营管理公司出具的租金证明，能够证实涉案房屋市场租金为0.1元／㎡／天，而买卖合同约定的违约金标准为已付房款的日万分之三，合同约定的标准超过涉案房屋市场租金标注的258%甚至486%。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，百利公司请求对超出损失30%的部分予以减少，但原审法院没有支持百利公司的请求。3.原审法院机械的理解合同中关于书面通知的约定。百利公司于2011年5月9日就交房事宜与马素婧当面交涉过，目的也是向马素婧展示涉案房屋的竣工验收资料，敦促马素婧收房，这也更便于合同的履行，故应以2011年5月9日作为计算违约金截止日期。而原审法院却认定2011年6月25日为马素婧收到百利公司发出的交房通知，并在此基础上又延长15天，即将2011年7月10日作为计算违约金的截止时间，曲解了合同原意。综上，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。
针对马素婧的上诉请求，百利公司答辩称：涉案房屋已经取得竣工验收备案表，符合合同约定的交房条件，百利公司在取得竣工验收表前后通过书面形式，甚至当面通知的形式要求马素婧来收房，但马素婧故意否定竣工验收备案表的法律效力，拒绝收房，导致房屋至今未交付，请求二审法院驳回马素婧的上诉请求。
针对百利公司的上诉请求，马素婧答辩称：1.百利公司至今没有提供综合验收证明，出示的文件不全面，马素婧有权拒绝收房。百利公司未能提供合同约定的交房条件，应承担迟延交房的违约责任。2.百利公司称市场租金为0.1元／㎡／天，与原先承诺的不一致。请求驳回百利公司的上诉请求。
百利公司为支持其上诉主张，二审中提供了（2013）宿城洋民初字第0436号、（2013）宿城洋民初字第0632号两份民事判决书。0436号民事判决书查明涉案房屋所在商铺的市场租赁价格为人民币3.32元每平方每月，0632号民事判决书查明涉案房屋所在商铺的实际租赁价格为每年每套5000元左右。
马素婧对两份判决书的质证意见为：该两份判决书与本案无关，马素婧主张的是迟延交房违约金损失，不是租金损失。
本院的认证意见为：对两份证据的真实性、合法性予以认定。
关于原审查明的事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案二审归纳的争议焦点为：一、本案马素婧请求支付违约金的主张是否过诉讼时效。二、涉案房屋的交付条件如何确定。三、百利公司是否迟延交房，如迟延交房，违约期间如何确定。四、合同约定的违约金计算标准是否过高，百利公司主张调低违约金有无依据。
关于第一个争议焦点。本院认为，房屋买受人主张迟延交房违约金的基础是出卖人未按合同约定的条件将房屋交付给买受人，而只有当房屋具备合同约定的交付条件，出卖人按合同约定履行了交房义务之时，才能最终确定违约金的计算期间及违约金的具体数额。故应以房屋符合交付条件，百利公司依约履行交付义务之次日起，计算诉讼时效。涉案房屋所在的酒都商贸城J3区工程取得竣工验收备案表时间为2011年3月30日，即使此日为房屋交付的起算日期，期间未发生任何中断、中止情形，诉讼时效也应计算至2013年3月30日，而百利公司在二审中陈述马素婧于2013年2月5日才发函给百利公司，主张迟延交房违约金，诉讼时效因此中断，重新计算，故马素婧主张迟延交付违约金的请求未过诉讼时效，本院不予采纳百利公司的主张。
关于第二个争议焦点。马素婧与百利公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表”。因此涉案房屋的交付条件为综合验收合格，取得竣工验收备案表。马素婧主张竣工验收备案表不能证明涉案房屋符合交付条件，百利公司需提供房屋综合验收合格手续才能证明房屋达到交付条件。对此，本院认为，备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房“验收合格”标准，也是交付的先决条件。建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或重新组织竣工验收。同时，建设单位在组织竣工验收备案的过程中，又经过规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件。这些都是备案登记合格的前提。备案登记合格说明房屋质量、消防、环保等方面得到了国家的认可，因此建设行政主管部门颁发的商品房竣工验收备案表表明涉案房屋经验收合格的依据。对马素婧的该主张，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。本院认为，当事人应当按照合同约定的方式履行。本案房屋买卖合同第十一条规定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收接收时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋接收单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担”。百利公司称，其公司于2011年6月18日、2012年12月8日两次向马素婧等业主邮寄收房催告书。马素婧等业主提出百利公司邮寄的除了一份办理契税的通知和百利报，没有收房通知书。对此，本院认为，涉案房屋于2011年3月30日已具备交付条件。2011年5月，百利公司在与马素婧等人就交房一事当面协商未果的情况下，按照合同约定的方式邮寄收房通知书，符合合同履行的时间顺序。且百利公司出于自身利益考虑，尽快书面邮寄收房通知书也可减少违约金的赔偿金额，避免损失进一步扩大。因此，2011年6月18日百利公司向马素婧邮寄收房催告书较为合理、可信。
本案中，百利公司曾多次向马素婧邮寄挂号信，每次邮寄的地址相同，系马素婧提供给百利公司的联系地址，如果发生变更，马素婧也负有通知义务，否则应承担不利后果。百利公司在原审中提供了邮寄详情单，以证明2011年6月18日其公司向马素婧邮寄了收房通知书。详情单上有南京邮局印章，可以证实百利公司已按马素婧提供的地址邮寄信件。马素婧在原审中虽不认可印章的真实性，但未申请鉴定。同时，马素婧在原审中也认可曾收到百利公司的来信，仅对来信内容有异议。因此，本院认定马素婧已收到百利公司2011年6月18日邮寄的挂号信。因该挂号信的邮寄时间已超过一年，无法查询具体的签收日期。南京邮政局邮政函件局出具的南京寄送徐州的挂号信的送达时限约为自寄发之日起4至7日的情况说明。原审法院推定马素婧的挂号信于发出后第7天，即2011年6月25日被签收，并无不当。
另，本案房屋买卖合同约定的交付最后期限为2010年9月30日，而百利公司书面通知马素婧收房的日期为2011年6月25日，构成违约。本案违约金应从2010年10月1日起算。同时，房屋买卖合同第十一条规定：“买受人收到出卖人书面通知十五日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担”。该条款意在敦促出卖人提前通知房屋买受人，给买受人合理的时间去办理收房相关的手续，如果经过该期间，买受人仍未办理完收房手续，出卖人才不承担违约责任。故本案的违约金计算的截止日期应在马素婧收到收房通知书之日起向后延长15日，即2011年7月10日。原审法院关于违约金期间的确定并无不当，马素婧及百利公司关于违约金期间计算错误的上诉理由均无依据，本院不予采纳。
关于第四个争议焦点。本院认为，本案马素婧与百利公司签订的房屋买卖合同已明确约定违约金的计算标准。百利公司提出双方约定的违约金标准过高，应以马素婧实际损失的租金的130%为标准进行调整。百利公司为支持其主张，提供了宿迁华夏酒都经营管理有限公司出具的租金证明及（2013）宿城洋民初字第0436号、（2013）宿城洋民初字第0632号民事判决书等证据。对此，本院认为，涉案房屋逾期交房期间发生在2010-2011年，而百利公司提供的宿迁华夏酒都经营管理有限公司出具租金证明的时间却为2013年9月22日，时间跨度较大，且该公司也非有资格的房地产评估公司，故无法证明涉案房屋在逾期交付期间的租金情况。对百利公司在二审中提供的（2013）宿城洋民初字第0436号、（2013）宿城洋民初字第0632号民事判决书，两份民事判决书虽载明了2013年A1区所在商铺的平均租金，但本案涉案房屋位于J3区，且涉案房屋的逾期交房期间也发生在2010-2011年，同样无法证明涉案房屋的租金情况。同时，房地产行业受市场波动明显，不同的时间点，价格变化较大，很多买房人购买商品房不仅仅是为获取租金收益，还有其他用途。因此百利公司虽主张合同约定的违约金远高于马素婧的实际损失，但现有的证据并不能证明其主张。对百利公司提出的调低违约金请求，本院不予支持。
综上，上诉人马素婧、百利公司的上诉请求没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费1527元，由上诉人马素婧负担1265元，上诉人江苏百利置业发展有限公司负担262元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 葛 娜
代理审判员 王 雷
二〇一五年十月十日
书 记 员 袁海燕
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