广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潮湘法民一初字第388号
原告：潮州市航运总公司，住所地潮州市湘桥区环城东路7号陈厝楼。
法定代表人：李培权，总经理。
委托代理人：吴伟标，广东创兴律师事务所律师。
被告：林锦炎，男，1962年9月11日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托代理人：许业俊，广东阳天律师事务所律师。
委托代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。
第三人：林振荣，男，1961年2月23日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
委托代理人：李颖，潮州市湘桥区金山法律服务所副主任。
原告潮州市航运总公司诉被告林锦炎、第三人林振荣房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年9月2日立案受理后，依法由本院代理审判员蔡锡焕适用简易程序审理，根据被告林锦炎的申请，本院依法追加林振荣为本案第三人参加诉讼，并于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人吴伟标、被告之委托代理人陈希光、第三人之委托代理人李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潮州市航运总公司诉称：2003年1月28日，被告向原告租赁原告位于潮州市湘桥区环城东路7号陈厝楼客运站业务用房，经原、被告协商订立一份《合同》。合同约定：租赁场地是客运站业务用房一座三层，总面积1478平方米，租赁时间自2003年6月1日起至2013年5月31日止，租金每年10万元等条款。合同签订后，原告依约将房产交付被告使用。合同期满，被告以各种借口拒不腾退。原告考虑到双方的合作关系，同意延长二个月为腾退期，原、被告于2013年5月30日签订《协议书》一份，明确延长至2013年7月31日止二个月的腾退期等条款。但期届后被告至今拒不按约定腾退，被告一再违约，侵犯了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求：一、依法终止原、被告于2003年1月28日、2013年5月30日签订的《合同》及协议书；二、依法判令被告立即归还租赁房产和配套设施；三、依法判令被告承担违约责任，并赔偿原告经济损失人民币25000元；四、本案诉讼费用由被告负担。庭审时原告明确经济损失赔偿数额自2013年6月1日起计至腾退之日止按合同约定的租金标准计算。
被告林锦炎没有提交书面答辩，庭审时辩称：涉讼房屋自2010年4月1日起转租给了第三人林振荣，转租后的租金也由林振荣交付还原告，现房产由林振荣管理、使用，原告请求被告归还房产及赔偿经济损失没有事实及法律依据，原告要求归还房产应向林振荣提出，由林振荣将房产归还原告。签订合同时先支付的保证金50000元应退还被告。
第三人林振荣述称：第三人虽然与被告林锦炎签订了转租协议，但第三人向被告支付了保证金人民币50000元，并给付了被告原对租赁房产的装修及设施等的费用人民币813313元，而且转租后第三人出资人民币232792.31元对租赁场地消防设施进行了完善。租赁期届后，被告未按约定考虑第三人的优先承租权，也未对第三人上述租赁场地付出的费用作出一定的补偿，而是强硬要求第三人腾退。只要被告对第三人作出合理的经济补偿，即退回向第三人收取的保证金、租赁场地装修费用及第三人完善消防设施投入的费用，第三人则对租赁场地进行腾退并完整交还被告。
经审理查明：2003年1月28日，林锦炎与潮州市航运总公司签订《合同》一份，约定潮州市航运总公司（出租人）将位于潮州市湘桥区环城东路XXXXXXX三层楼房一座（面积1478平方米）出租给林锦炎（承租人）作为经营场地，租赁时间为10年（自2003年6月1日起至2013年5月31日止），租金每年人民币100000元，逐年付还，并约定承租方先付保证金人民币50000元。《合同》还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定，其中约定租期满后承租人有优先承租权、合同期满承租人原装修的固定筑构物归出租人、合同期满原租赁的建筑物必须保持完好，若有损坏承租人应予修复。《合同》签订后，潮州市航运总公司依约将上述房产交林锦炎使用，林锦炎依约先支付了保证金人民币50000元并依约给付租金。合同履行期间，林锦炎依约缴交了租期内的租金。2013年5月30日，双方又签订了《协议书》一份，对租赁房产租期届满腾退问题进行了补充约定，协议主要内容为：因承租人立即腾退有困难，出租人同意无偿给予承租人两个月的腾退期（自2013年6月1日起至2013年7月31日止）；本协议与2003年1月28日签订的《合同》具有同等法律效力。补充协议约定的腾退期届满，因林锦炎没有依约腾退租赁房产致引起纠纷，潮州市航运总公司遂于2013年8月26日诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：2010年3月31日，林锦炎与林振荣签订“转租协议”一份，协议内容为：“自2010年4月1日起，瑶台茶馆由林振荣投资经营，林锦炎协助。林锦炎于2003年1月28日与潮州市航运总公司所签订的场地租赁合同也自即日由林振荣履行权责，续租（或购买）优先权也属林振荣。2010年4月1日前发生的经济、法律法规由林锦炎负责，2010年4月1日后发生的经济、法律法规由林振荣负责。”协议签订后，林振荣接手经营“瑶台茶馆”、使用林锦炎承租的本案讼争房产至今。庭审时，潮州市航运总公司称不知道林锦炎转租房产一事，至租赁期满要收回房产时才知道。林振荣称转租后的租金交给林锦炎，林锦炎则称租金系林振荣直接交还潮州市航运总公司。林锦炎签订《合同》时支付给潮州市航运总公司保证金50000元的收款收据交在林振荣处，该款现现未退还，尚在潮州市航运总公司处。
以上查明事实有当事人陈述、《合同》、潮州市航运总公司收款收据、《协议书》、“转租协议”等证据在案佐证。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，林锦炎与潮州市航运总公司于2003年1月28日签订的《合同》，其内容实质为房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且合同内容也不违反法律规定，因此，该《合同》合法有效，应受法律保护，双方应当共同遵守。双方于2013年5月30日签订的《协议书》，是对《合同》的补充协议，《协议书》约定合同租赁期限届满后，出租人潮州市航运总公司同意无偿给予承租人林锦炎两个月的腾退期，并不违反法律的规定，也受法律保护。承租人林锦炎没有按补充协议的约定时间腾退房产交还出租人潮州市航运总公司，致引起本案讼争，应承担本案纠纷的责任。承租人林锦炎承租期间将承租的讼争房产转租给次承租人林振荣，并没有证据证明经出租人同意，若造成次承租人的损失等赔偿问题应由次承租人向承租人依约定或法律规定另行主张。出租人潮州市航运总公司以合同租赁期满要求交还房产，请求合理、合法，应予支持。现讼争房产林振荣虽系转租占有、使用，但没有证据证明转租经出租人同意，且林锦炎承租的讼争房产租赁期限也已届满，林振荣继续占有、使用讼争房产没有合法依据，应腾退交还出租人潮州市航运总公司。潮州市航运总公司要求林锦炎赔偿讼争房产自2013年6月1日起计至腾退之日止按合同约定的租金标准计算的经济损失，由于潮州市航运总公司补充协议同意林锦炎租期届满后两个月的腾退期，故该项请求部分腾退期的经济损失本院不予支持，自2013年8月1日（腾退期满次日）起按合同约定的租金标准计算的经济损失（逾期腾房占有使用费）赔偿请求合理，本院予以支持。至于庭审时林锦炎主张保证金退还问题，因林锦炎在本案没有提出反诉，因此对保证金退还问题本案不予审理。案经本院调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零三十五条之规定，判决如下：
一、被告林锦炎、第三人林振荣应于本判决生效之日起三日内将位于潮州市湘桥区环城东路XXXXXX三层楼房一座（面积1478平方米）按现状腾退交还原告潮州市航运总公司；
二、被告林锦炎应于本判决生效之日起三日内付还原告潮州市航运总公司自2013年8月1日起至腾退移交之日止的逾期腾房占有使用费（按双方租赁合同约定的租金标准计算，每年人民币100000元计）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币525元，减半收取人民币263元，由被告林锦炎负担。案件诉讼费用已由原告潮州市航运总公司预交，本院不另作收退，被告林锦炎应于本判决生效之日起三日内将应负担诉讼费用付还原告潮州市航运总公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
代理审判员 蔡锡焕
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 蔡冬妮