江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终2572号上诉人（原审原告）：张成勋，男，1980年8月23日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。上诉人（原审原告）：陈海艳，女，1987年5月30日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李钦官，江苏觉悟律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孙超，江苏觉悟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王塞，男，1992年6月24日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。原审被告：徐州德佑房产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区解放路祥悦大厦322室。法定代表人：王政，该公司经理。上诉人张成勋、陈海艳因与被上诉人王塞、原审被告徐州德佑房产经纪有限公司（以下简称德佑房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初6230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张成勋以及张成勋、陈海艳的委托诉讼代理人李钦官、孙超，被上诉人王塞，德佑房产公司的法定代表人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成勋、陈海艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年5月8日上诉人与被上诉人签署的房产买卖协议第十六条约定“签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关的手续”一审法院将双方签署备案合同的时间认定为2017年5月8日起2018年1月30日止，属于认定事实错误。该协议第十六条所指的“即日起”按照通常意思表示和理解应当认为立刻、立即就办理，退一步讲，即便双方只约定签署备案合同的开始时间没有约定截止日期，我们认为在2017年7月10日上诉人第一次通过电话督促被上诉人前往房产处办理房产备案手续时应为截止时间。协议第八条约定的“2018年1月30日前”是双方约定将涉案房产的过户时间，该时间也应当是被上诉人付清全款的时间，不能理解为是办理备案合同截止时间。涉案房产的买卖采用的是首付款加贷款的方式进行购买，并不是一次性付清全款，双方签署备案合同后，被上诉人要着手准备贷款事宜并要在2018年1月30日前付清购房全款，届时上诉人将产权过户到被上诉人名下。被上诉人违反合同约定，导致上诉人签署合同目的无法实现，给上诉人带来损失和困扰。被上诉人的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第六十条和第九十四条第二、三、四项，完全符合解除房产买卖协议的法定要件。王塞辩称，上诉人的上诉理由没有依据，应当继续履行合同。原审被告德佑房产公司述称，双方达成一致，按照原合同履行，原审判决正确。张成勋、陈海艳向一审法院起诉请求：一、解除张成勋、陈海艳与被告双方签订的房产买卖协议；二、判令被告支付违约金15万元；三、本案诉讼费、律师费17000元由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月8日，出卖方（甲方）陈海艳、张成勋与购买方（乙方）王塞、居间方（丙方）德佑房产公司签订《房产买卖协议》一份（编号：0000038），该合同约定，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意订立合同，甲方自愿将合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，乙方自愿购买该房地产。涉案房屋坐落于绿地世纪城五期221号楼xxxx室。房屋权证登记人为陈海艳，建筑面积为约79.01㎡，交易价格为70万元。双方同意房款支付采取首付加贷款付房款（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，首付款加贷款总额等于上述总房款）。双方同意过户所产生的所有税费全部由乙方承担，自行缴纳。甲乙双方同意2018年1月30日前到产权处签署办理上述房地产过户手续，至时丙方到场协办。双方同意2017年11月30日前交接房屋。居间服务费9750元，由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方。在签订协议时，乙方给付甲方购房定金1万元，双方同意由丙方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。违反协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金伍拾万元，另外赔偿给守约方直接和间接地经济损失，违约方另行支付居间方第十条所约定的服务费。任何一方恶意拖延签署备案合同日期、付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款百分之一计算。甲方保证出售的房地产拥有完全所有权、使用权（若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人第十二条所约定的违约金及服务费给守约方。签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关的手续。合同签订后，王塞向张成勋、陈海艳支付1万元购房定金。张成勋2017年8月两次向德佑房产公司的窦怀翔邮寄信件，大致内容为敦促合同双方尽快办理备案合同。其于2017年8月至10月期间五次向王塞邮寄信件，亦是要求尽快配合办理备案合同，但收件人及信件抬头均写的是“王帅”。张成勋、陈海艳另提供2017年7月10日至2017年10月28日期间同王塞及德佑房产公司窦怀翔的录音共6组，证明其一直催促王塞及德佑房产公司尽快办理备案合同以确认首付款的支付问题。另查明，涉案房屋设有抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司徐州分行，债务履行期限：2015年12月14日至2045年12月14日，被担保主债权数额：297000元。涉案房屋至今没有交付，亦未办理备案合同等手续。一审法院认为，张成勋、陈海艳与王塞双方签订的《房产买卖协议》合法有效，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，法院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，张成勋、陈海艳是否具备解除合同的法定事由以及双方签署备案合同的时间如何确定是争议焦点。根据合同的约定“双方签署协议即视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关手续”，该处所指的“即日起”应为签署合同当日“2017年5月8日”起，再结合双方约定过户的时间为2018年1月30日，可以认定办理备案合同的时间应为2017年5月8日至2018年1月30日之间。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。该合同虽然没有明确约定双方办理备案合同的时间，但张成勋、陈海艳所举证据并不能证明王塞在合同约定的期限内存在拒绝办理备案合同等违约行为，张成勋、陈海艳并不具备解除合同的法定事由。因此，对张成勋、陈海艳要求解除合同并要求王塞支付违约金及律师费的诉请，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回张成勋、陈海艳的诉讼请求。案件受理费12470元，减半收取6235元，由张成勋、陈海艳负担。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人是否存在违约行为。二审期间，被上诉人提供2018年1月22日、1月23日、2月2日的通话录音，拟证明被上诉人按照合同约定期限找上诉人交易房屋。经质证，上诉人对2018年2月2日的录音质证如下：对该录音的真实性无异议，是上诉人本人，但对证明目的不予认可，早在2017年8月3日开始，上诉人就已经多次同被上诉人就协议备案及首付款支付、过户事由多次沟通，被上诉人均已拒绝。无奈上诉人诉至法院，要求解除合同。被上诉人是在上诉人起诉至法院要求解除合同后才主动与上诉人联系，要求办理登记备案事宜，上诉人显然不会同意。该录音中从被上诉人的表述中体现了“现在什么都准备好了，随时都能办理过户手续。”说明被上诉人在一审庭审中讲是上诉人存在不履行，不配合被上诉人办理备案手续的行为不存在。被上诉人存在恶意不履行合同的行为，解除合同符合法律规定。因为这段时间上诉人针对协议解除与否，并没有做任何工作。如果什么都准备好了，随时可以办理手续，恰恰是被上诉人在上诉人起诉之前存在恶意不履行合同的行为。上诉人对2018年1月23日的录音质证如下：对该录音的真实性无异议，但恰好说明了整件事情的来龙去脉，上诉人之所以坚持要解除合同恰恰是因为所谓的备案协议一直未能在合理的期限内，更不用说在合同约定的即期办理的时限内完成，上诉人的合法权益包括何时收款、何时办理过户协议、何时能收到贷款支付的房款等关键性的因素，都不能得到保障，因此才坚持要解除合同。本案并非因房价涨价而导致卖方不愿意履行合同，而是因为原合同仅为框架协议，缺乏实质性内容，双方又达不成一致。请法庭一并查实。经质证，德佑房产公司对被上诉人提供的证据的真实性无异议，签合同时德佑房产公司就跟双方讲了，出售方卖房有贷款的情况下，对房子进行出售，买受方也知道这个情况。当时谈房价时，对过户费谁承担的问题详细地进行了约定。签订居间合同当日，出售方买卖房产证的日期不具备满两年的条件，所以双方协商过户日期延迟到2018年1月30日前到产权处签署办理上述房地产过户手续，至时丙方到场协助办理。以上双方达成协议才约定的时间，作为居间方在此澄清事实。2018年1月30日前出售方要求买受方先打一笔款还房贷，双方就此没有达成一致，所以日期一直延迟至今。关于税费，因为买受方要承担所有税费，房产证满2年日期（见房产证），所以日期定到了2018年1月30日前。上诉人所说的首付款和贷款的约定，当时签合同时双方协商首付款比例和贷款金额按照签约网签备案合同时候的银行政策首付款比例和贷款金额。按照当时的银行政策进行资金监管和贷款比例。因为首付款需要打到政府监管账户上，贷款的金额也要放款到政府的监管账户上，中间卖方拿不到现金，德佑房产公司也在现场讲清楚了，德佑房产公司与上诉人之间是居间服务关系，不应当赔偿所谓的违约金及诉讼费。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。本案中，根据涉案合同的约定“双方签署协议即视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及办理相关手续”，一审认定该处所指的“即日起”应为签署合同当日“2017年5月8日”起，再结合双方约定过户的时间为2018年1月30日，一审认定办理备案合同的时间应为2017年5月8日至2018年1月30日之间，并无不当。在2017年5月8日至2018年1月30日之间，被上诉人并未明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故被上诉人并不存在违约行为，上诉人并不具备解除合同的法定事由。因此，对上诉人要求解除合同并要求被上诉人王塞支付违约金及律师费的诉请，不予支持。综上所述，张成勋、陈海艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12470元，由张成勋、陈海艳负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  张 伟审判员  胡元静二〇一八年六月十三日书记员  陈斯雅