太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2014）万民初字第952号原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街16号二层。法定代表人张雷，董事长。委托代理人张捷，北京市立天律师事务所律师。委托代理人侯为华，北京市立天律师事务所律师。被告（反诉原告）路琳，女，1973年9月24日出生，汉族，住太原市。委托代理人高智明，山西谦诚律师事务所律师。（特别授权）委托代理人刘丽娟，山西谦诚律师事务所律师。（特别授权）反诉第三人张瑞，男，1983年10月08日出生，汉族，太原迎宪焦化集团有限公司副总经理，住太原市。原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司与被告(反诉原告)路琳、反诉第三人张瑞车位纠纷一案，由原告山西当代红华置业有限公司于2014年5月27日向本院起诉，被告于2014年6月27日提起反诉，原告（反诉被告））山西当代红华置业有限公司于2014年7月25日申请追加反诉第三人张瑞。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)山西当代红华置业有限公司的委托代理人张捷、侯为华，被告(反诉原告)路琳及其委托代理人高智明、刘丽娟，反诉第三人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西当代红华置业有限公司诉称，被告为原告所属太原万国城项目一期六号楼业主，在原告出售车位之时，被告希望订购B-213车位，并且缴纳了车位款。但由于业主们需要订购的车位多，原告实际提供的车位少，原告并不能保证每一个业主都有称心如意的车位，但原告对于交费业主是保证有一个车位的。原告车位的销售是在商品房销售之后，原告采取的认购方式如同选购保障房，由缴纳车位款的业主选购车位，没有交费的是不能参与选购，而选购并不能保证一定是业主想要的车位。被告因为没有选购到如意车位，不愿意购买原告为其预留的车位，拒绝与原告签约，被告想要购买的车位已经销售，被告利用物业公司的疏忽，抢占了其希望购买的车位，造成纠纷。被告要求强买其所占车位，不接受交易没有达成的结果，也不接受原告退还认购款，造成原告损失，原告车位的租金是每月1500元，被告抢占原告车位使用时间长达11个月，故原告的损失为16500元（1500元/月为目前市场价位）。原告认为被告在没有合同和取得所有权的情况下，未经所有权人许可，抢占使用原告资产，属于侵权，应当依法腾退，故诉至法院，请求判决确认被告侵权，腾退抢占车位；扣除被告侵权损失16500元后退还被告预交车位款；诉讼费用被告承担。被告路琳辩称，被告占有涉案的车位是合法占有，被告于2011年10月15日向原告交纳了车位款24万元，原告于2012年6月将车位交付给被告，被告合法占有至今，依据上述事实，被告并没有侵权，更没有给原告造成侵权损失，双方的买卖合同依法成立，合法有效，原告要求被告退还车位款的请求属于擅自解除合同的违法行为，所以，被告的诉讼请求应当全部予以驳回。反诉原告路琳反诉称，反诉原告路琳系反诉被告山西当代红华置业有限公司开发的位于太原市长风西街16号万国城项目业主，于2011年11月15日向反诉被告当代公司缴纳了平面车位购买款240000元，反诉被告当代公司开具了相应收款收据，反诉原告路琳与反诉被告当代公司又于2012年6月签订了《万国城WOWA车位认购卡》，认购卡中明确载明，反诉原告路琳认购位于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位。车位具备交付使用条件后，反诉被告当代公司委托万国城项目的物业服务企业山西第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）于2012年6月将车位交付给反诉原告，向反诉原告发放了停车出入卡，并与反诉原告签订了《万国城MOMA停车场管理协议》，该协议中约定的车位即为反诉原告所购买的车位。第一物业公司又分别于2012年6月、2013年6月、2014年6月收取反诉原告路琳缴纳的车位管理费，前两期车位管理费收据中载明的车位均系反诉原告路琳所购买车位。依据上述事实，反诉原告路琳与反诉被告当代公司于2012年6月签订的《万国城WOWA车位认购卡》，明确约定了车位习受人为反诉原告，车位出卖人为反诉被告，车位具体位置、买卖价款及买卖数量，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，《万国城WOWA车位认购卡》应认定为反诉原告路琳与反诉被告当代公司所订立的车位买卖合同，双方车位买卖合同成立。退一步而言，即使《万国城WOWA车位认购卡》仅是双方为订立车位买卖合同的认购书，属预约合同性质，而不是车位买卖书面合同，从反诉原告路琳履行了缴纳车位价款的买卖合同主要义务，反诉被告当代公司开具收款收据予以接受，且反诉被告委托第一物业公司向反诉原告路琳履行交付车位的买卖合同主要义务，反诉原告路琳予以接受，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方车位买卖合同亦成立。综合以上分析，反诉原告路琳与反诉被告当代公司车位买卖合同成立，合法有效，人民法院应予确认。反诉原告路琳自车位交付之日起对车位占有与使用行为，系依据合法成立的车位买卖合同所享有的合法权益，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条、第二百四十一条规定，人民法院应予确认。引发本案纠纷发生的事实是，反诉原告路琳于2013年6月间突然得知，反诉被告当代公司将车位又出售给另一业主，双方据此形成了车位多重买卖纠纷。因反诉被告当代公司多次更换协调人员，百般推诿，双方至今仍未解决纠纷，进而引发本案纠纷。反诉被告当代公司将车位多重出售，反诉原告路琳受领车位交付并占有、使用车位在先，依照最高人民法院《关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定，以及参照最高人民法院司法观点（司法观点集成第7卷），出现多重买卖情形的，无论不动产买卖抑或动产买卖，在先受领交付标的物的买受人履行利益应优先保护，故反诉原告路琳与反诉被告当代公司关于车位所订立的买卖合同应继续履行。如人民法院认定车位的建筑物区分所有权无须登记，依据车位交付等事实行为即可生效的，依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定，人民法院应确认车位的建筑物区分所有权物权归属于反诉原告路琳。反之，反诉被告当代公司作为车位出卖人，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《房屋登记管理办法》第三十二条、第九十六条规定，于车位交付后即应履行转移所有权义务，将车位的建筑物区分所有权登记至反诉原告路琳名下，但反诉被告当代公司迄今仍未办理，侵害了反诉原告路琳的合法权益，人民法院应判决反诉被告当代公司履行该法定义务。综上，反诉原告路琳与反诉被告当代公司的车位买卖合同依法成立，合法有效，对车位占有与使用行为受法律保护。在反诉被告当代公司将车位多重出卖的情形下，反诉原告的车位买卖合同履行利益应优先保护。故提起反诉，请求法院：1、确认反诉原告路琳与反诉被告山西当代红华置业有限公司关于位于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位所形成的买卖合同成立，合法有效，继续履行；2、确认反诉原告路琳对位于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位自2012年6月交付之日起的占有与使用行为合法；3、确认位于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位的建筑物区分所有权的物权归属于反诉原告路琳；4、反诉被告山西当代红华置业有限公司向太原市房地产管理部门提供所需手续，将位于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位所有权登记至反诉原告路琳名下；5、反诉被告山西当代红华置业有限公司负担诉讼费用。反诉被告山西当代红华置业有限公司辩称，一、原、被之间关于B-213车位的买卖合同未成立。1、双方至今未签订车位买卖合同。虽然被告路琳于2011年11月15日缴纳了车位款24万元，但是这只能说明路琳取得了车位认购资格。因为万国城项目车位的销售是在商品房之后，采取的认购方式如同选购保障房，由缴纳车位款的业主选购车位，没有事先交费的不能参与选购，而选购并不能保证一定是业主想要的车位。从2011年11月27日开始，业主可以选购车位，并在选购车位的同时，双方签订《万国城MOMA地下停车位有偿使用协议书》（根据太原目前的政策，对车位暂时不予办理产权证，因此该合同相当于车位买卖合同），但是至今双方也未签订车位买卖合同。2、双方未形成事实上的车位买卖合同。首先，被告缴纳的车位款只能说明其有认购资格。其次，《万国城车位认购卡》上既没有公章也没有审核人签字，我方从未同意将涉案车位销售给被告。这只是被告向我方提出的要约，我方如果在认购卡上盖上公章，那么就是接受要约，双方买卖合同成立。该认购卡上有置业顾问的签字，但置业顾问是房产经纪公司的人员，只负责经纪业务，将销售资料提交给开发商，最后仍需开发商的确认。但本案中，我方始终未予同意将该车位销售给被告，双方根本没有形成合同关系。而且从认购卡的内容上看可以看到认购卡没有时间，完全可以事后补造。3、被告的违法强占车位的行为，不能作为取得车位的合法依据。被告利用物业公司的疏忽，强行占有涉案车位，应予以返还。物业公司负责小区及车位管理，但是其将某个车位安排给有需要的业主使用，不能认定为”交付”。被告没有取得销售方交付实物的手续。4、涉案车位已于2011年11月27日被第三人购买，我公司与第三人的车位买卖合同成立并生效。2011年11月27日，这是原告向所有获得选购资格的业主统一开放选购的日子。当天路琳并未来公司参与选购车位，但是第三人张瑞却当即选中了B-213车位，同时与我公司签订了《万国城MOMA地下停车位有偿使用协议书》。我公司与张瑞的车位买卖合同成立并生效。同时在我公司正式交付车位的时候，张瑞使用《万国城MOMA地下停车位有偿使用协议书》，办理了车位相关手续，并且实际占有和使用了车位，现在对被告要求的侵权责任是被告没有确认认购车位的情况下，一直使用车库所应当承担的法律责任。二、原告从未向被告交付”涉案车位”。被告利用物业公司的疏漏占用了涉案车位，但这不能被认定是原告的交付行为。因为交付的前提是原告同意将涉案车位交付给被告，并且授权物业公司办理。但是本案中，原告从未同意，被告也不能出示有效证据说明原告同意出售涉案车位。在公司正式交付车位之前，物业公司提前让业主使用车库，是物业单方面提供给业主的便利，在这便利的条件下，所有交付了24万认购款的业主，均可以使用车库并选择车位，选择的原则是与购买的车位尽量一致，但存在有其他业主未使用车位的情况下，也可以选择其他业主未使用的车位或租用车位，这是物业公司单方面的行为，与原告公司没有直接关系。三、该车位已出售给第三人，被告不能取得车位所有权。该车位已于2011年11月27日出售给第三人，双方已签订合同，并已完成交付。被告无论如何占用，也不能取得车位所有权。综上，请法院驳回被告的反诉请求。反诉第三人张瑞辩称，我于2011年11月12日向原告交纳了24万元的购车位款，11月27日早晨选购了车位，拿了认购卡，然后签了车位有偿使用协议书。2012年6月我交了车位管理费，车位上方也挂上了我的车牌号，我当时在装房子，车一直就没有往车位上停，过了2、3个月后我发现我的车牌号给换了，我就去找物业要求把车位归还于我，这个车位应该是归我所有的。认购卡应该是唯一的，当时是在一楼排队选车位，填认购卡，有个标签要贴在认购卡车位号的位置上，选好车位后上二楼签合同《地下车位有偿使用协议书》，签完后这整个手续就办完了。车位款是在这之前就交了的，只有交了钱才有资格去排队选车位。我的车位物业管理费从2012年6月一直交到现在。经审理查明，被告（反诉原告）路琳为原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司太原万国城项目一期六号楼一单元1401业主。2011年11月15日，被告（反诉原告）路琳向原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司交纳车位款240000元,2011年11月27日选购车位时，由于业主和销售方在选购现场发生冲突，路琳未办理成选购车位手续。2012年6月20路琳找万国城MOMA的销售顾问郭强办理了B-213车位的车位认购卡，当日持认购卡与原告选聘的物业服务企业山西第一物业服务有限公司签订了《太原万国城MOMA停车场管理协议》，填写了业主办理车证信息登记单，并交纳了B-213车位2012年6月1日至2013年5月31日的车位管理费1440元，办理了停车卡手续。《太原万国城MOMA停车场管理协议》约定”车位使用人为被告路琳，停车场位置为太原市万柏林区长风西街16号地下一层，车位号为B-213，协议管理期限自2012年4月15日起至2013年4月14日止，2012年4月15日至2012年5月31日免收管理服务费，2012年6月1日起管理服务费标准为120元/月/辆(人民币)”。2012年6月20日当天路琳即开始在该车位上停车。庭审中，原告称主张的被告侵占车位的时间是从被告实际占用车位之日起计算的。另查明，2011年11月12日，反诉第三人张瑞向原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司交纳车位款240000元。2011年11月27日，反诉第三人张瑞在车位选购现场办理了B-213车位认购卡，于同日与山西当代红华置业有限公司签订《万国城MOMA地下停车位有偿使用协议书》（山西当代红华置业有限公司为甲方、张瑞为乙方），该协议对车位概况、使用期限及使用费进行了约定：”乙方要求使用的地下停车位为长风西街16号万国城MOMAB区地下213号停车位，该车位属于平面车位；该车位使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期届满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满。前述乙方有权使用的期间下称'总使用期'；该车位在总使用期内的使用费总额为24万元人民币。乙方应于本协议签订之日一次性向甲方全额交付全部使用费24万元，并于车位移交前向物业管理公司缴纳第一年的车位管理服务费1440元，以后的车位管理服务费乙方按照物业管理公司的相关规定向物业管理公司缴纳。”协议第五条车位的移交，约定”在乙方向甲方支付全部使用费并向物业管理公司缴纳第一年车位管理服务费的前提下，甲方同意于2012年3月31日前，将该车位交予乙方使用。乙方应当于该日期自行至物业管理公司办理移交手续，甲方不再另行通知；......”。协议第六条车位使用，约定，”乙方应将拟停放于该车位的车辆号码、车辆行驶证、驾驶人员的驾驶证、保险单等报物业管理公司备案，如欲变更，则应提前三天报物业管理公司备案。物业管理公司有权拒绝车辆号码未经备案的车辆停放于该车位。”2012年6月29日，反诉第三人张瑞向山西第一物业服务有限公司交纳B-213车位2012年6月1日至2013年5月31日的车位管理费1440元，办理了停车卡手续，后陆续在该车位上停车。2013年4月23日，反诉第三人张瑞（乙方）与山西当代红华置业有限公司（甲方）签订《万国城（一期平面）车位转让合同》，合同约定”乙方受让甲方转让的坐落于太原市长风西街16号万国城MOMA小区B区地下第213号停车位。车位价款为人民币24万元。甲方委托物业管理公司公司代为办理交付工作，乙方应当于本合同约定的交付期限内自行至物业管理公司办理车位交接，甲方不再另行通知”。同日，反诉第三人张瑞与山西当代红华置业有限公司签订了《太原万国城MOMA停车场管理协议》，约定”车位使用人张瑞，停车场位置太原市万柏林区长风西街16号地下一层，车位号B-213，协议管理期限自2013年4月23日起至2014年4月22日止，停车场管理服务费标准为120元/月/辆(人民币)”，并于当日交纳B-213车位2013年4月23日至2014年4月22日的车位管理费1440元。认定上述事实的证据有：建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、路琳交纳车位款24万的收据、路琳万国城MOMA车位认购卡、路琳与山西第一物业服务有限公司签订的太原万国城MOMA停车场管理协议、业主办理车证信息登记单、路琳交纳车位管理费的收据、张瑞交纳车位款24万的收据、万国城MOMA地下停车位有偿使用协议书、万国城（一期平面）车位转让合同、张瑞与山西第一物业服务有限公司签订的太原万国城MOMA停车场管理协议、张瑞万国城MOMA车位认购卡、张瑞交纳车位管理费的收据、太原万国城MOMA前期物业服务合同、太原万国城MOMA项目销售代理合同、太原市合创兴业房地产经纪有限公司关于郭强曾是公司销售员的说明及三方当事人的陈述。本院认为，被告（反诉原告）路琳与原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司关于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位所形成的买卖合同是否成立的争议，依据《中华人民共和国合同法》第十条规定，”当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第三十六条规定，”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中，被告（反诉原告）路琳作为原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司太原万国城项目业主，虽然没有与山西当代红华置业有限公司就B-213车位的使用签订书面合同，但被告（反诉原告）路琳向山西当代红华置业有限公司交纳了车位款，履行了买卖合同中支付价款的主要义务，且山西当代红华置业有限公司开具收据予以接受。被告（反诉原告）路琳支付价款后，与山西当代红华置业有限公司委托的销售代理公司的销售顾问办理了车位认购卡，与山西当代红华置业有限公司选聘的物业服务企业山西第一物业服务有限公司签订了《太原万国城MOMA停车场管理协议》，认购卡及《太原万国城MOMA停车场管理协》均明确约定车位号为B-213，路琳亦按规定交纳了B-213车位的管理费，物业公司为路琳办理了车辆出入手续，交付车位，路琳接受并开始占有使用该车位。双方均履行了买卖合同的主要义务，且对方均接受，故可以认定双方合同关系成立。原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司关于路琳所持《万国城车位认购卡》上既没有公章也没有审核人签字，只有置业顾问的签字，置业顾问是房产经纪公司的人员，只负责经纪业务，将销售资料提交给开发商，最后仍需开发商的确认，且认购卡没有时间，完全可以事后补造的辩解，因山西当代红华置业有限公司未提供相关证据，且其认可的第三人张瑞持有的认购卡上亦是只有置业顾问的签字，没有公章也没有审核人签字，对该辩解，本院不予采纳；山西当代红华置业有限公司关于物业公司让路琳使用车位的行为不能认定为山西当代红华置业有限公司交付行为，双方未成立买卖合同关系的辩解，本院认为，从原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司与反诉第三人张瑞签订的《万国城MOMA地下停车位有偿使用协议书》、《万国城（一期平面）车位转让合同》中可以看出，对于车位的移交、交付，原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司是委托物业管理公司办理的，所以山西第一物业服务有限公司交付车位的行为应当认定是山西当代红华置业有限公司的行为，故对该辩解，亦不予采纳。被告（反诉原告）路琳与原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司关于B-213车位所形成的买卖合同成立。关于被告（反诉原告）路琳占有使用B-213车位是否合法、是否构成侵权的争议，本院认为，被告（反诉原告）路琳与原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司选聘的山西第一物业服务有限公司签订了《太原万国城MOMA停车场管理协议》，交纳了车位管理费后，才办理了车辆出入手续，将车辆停放在B-213车位，可以认定路琳占有使用B-213车位是经过山西第一物业服务有限公司同意的。原告提供的山西第一物业服务有限公司关于路琳未征得物业公司同意强行占有使用B-213车位的情况说明，与事实不符，不予认定。原告山西当代红华置业有限公司主张被告路琳从实际占用车位之日起即构成侵权，应当依法腾退的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持；要求扣除被告侵权损失16500元后退还被告预交车位款的诉讼请求，亦不予支持。被告（反诉原告）路琳自山西第一物业服务有限公司交付车位后，占有与使用B-213车位的行为合法。虽然反诉第三人张瑞向原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司交纳了车位款，签订了《地下停车位有偿使用协议书》，双方合同关系成立，但被告（反诉原告）路琳是在2012年6月20日办理的B-213车位的交付手续，于当日开始占有使用，反诉第三人张瑞办理车位交付是在2012年6月29日，晚于山西第一物业服务有限公司向路琳交付车位的时间，在B-213车位出现多重买卖的情形下，优先保护在先受领标的物的买受人的利益较为适宜，故被告（反诉原告）路琳的履行利益应优先保护，路琳与山西当代红华置业有限公司关于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位所形成的买卖合同应继续履行。被告（反诉原告）路琳要求确认其与山西当代红华置业有限公司关于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位所形成的买卖合同成立，合法有效，应继续履行，其对该B-213车位自2012年6月交付之日起占有与使用行为合法的反诉请求，予以支持；要求确认太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位的建筑物区分所有权的物权归属于路琳，要求山西当代红华置业有限公司向太原市房地产管理部门提供所需手续，将该车位所有权登记至路琳名下的反诉请求，与国家现行有关政策不符，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十四条、第四百零二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告山西当代红华置业有限公司的诉讼请求。二、反诉原告路琳与反诉被告山西当代红华置业有限公司关于太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位所形成的买卖合同成立，合法有效，继续履行。三、反诉原告路琳自2012年6月对太原市万柏林区长风西街16号地下一层B-213车位的占有与使用行为合法。四、驳回反诉原告路琳的其他反诉请求。案件受理费313元、反诉费2600元，由原告（反诉被告）山西当代红华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  刘继红人民陪审员  郝天才人民陪审员  张雪花二〇一四年十一月二十四日书 记 员  郭 佳