江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第1213号
原告尤金兰，居民。
委托代理人庄云，江苏卓华律师事务所律师。
委托代理人范海云，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被告盐城嘉元商业管理有限公司，住所地盐城市范公中路88号东区625-627室。
法定代表人刘群亮，总经理。
委托代理人巫杰，江苏中盐律师事务所律师。
被告盐城嘉元置业有限公司，住所地盐城市跃进路站前商贸城东楼506至510室。
法定代表人曾文意，董事长。
委托代理人符为奇，江苏中盐律师事务所律师。
原告尤金兰与被告盐城嘉元商业管理有限公司（下称嘉元商业管理公司）、盐城嘉元置业有限公司（下称嘉元置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法适用普通程序于同年7月8日公开开庭进行了审理。原告尤金兰的委托代理人范海云、被告嘉元商业管理公司的委托代理人巫杰、被告嘉元置业公司的委托代理人符为奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尤金兰诉称：被告嘉元商业管理公司与原告于2010年11月13日签订了《委托经营合同》，该合同名为委托经营，实为原告将所购房屋返租给被告，2013年11月28日被告嘉元商业管理公司给原告发了一份《关于房屋租赁的函》。该《委托经营合同》约定被告嘉元商业管理公司承租原告的房屋，承租期限为2010年9月30日至2018年9月29日，被告嘉元商业管理公司应于2013年9月30日向原告首付半年房屋租金，以后每半年支付一次，每次均为原告房价204000元的4%，即8160元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，将房屋支付给被告嘉元商业管理公司使用。但截至原告起诉之日，被告嘉元商业管理公司仍没有按约支付房屋租金。原告多次催要租金，但被告嘉元商业管理公司以各种理由予以拖延。被告嘉元置业公司在售房时向原告承诺，此房包租8年，每年收益为该房价的8%。现原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告于2009年11月13日签订的房屋租赁合同；2、被告嘉元商业管理公司支付原告从2010年9月30日至2015年6月30日的欠付的租金77520元；3、被告嘉元商业管理公司按总房款4%计算的违约金及迟延支付租金的利息（从合同约定的支付租金之日起至实际支付租金之日止按同期银行贷款利率计算）；4、被告嘉元置业公司承担连带清偿责任；5、诉讼费用由两被告承担。
被告嘉元商业管理公司辩称：被告嘉元商业管理公司与原告之间的合同是是三年免交租金，被告嘉元商业管理公司只欠原告一年租金；2、原告主张的违约金和利息，两者不能同时使用。原、被告之间约定违约金过高，请求法院调整。
被告嘉元置业公司辩称：原告与被告嘉元商业管理公司签订的委托经营合同是他们之间的真实意思表示，与被告嘉元置业公司无关，原告要求被告嘉元置业有限公司承担没有任何理由，被告嘉元置业公司要求驳回原告对其的诉请。
经审理查明：2009年11月13日，尤金兰与嘉元置业公司签订了商品房买卖合同一份，原告以204000元的价格购买嘉元广场西区商办楼＊室。同日，尤金兰（甲方）与嘉元商业管理公司（乙方）签订《委托经营合同》一份，该合同涉案内容有：“一、委托标的。1、甲方委托乙方经营的房屋位于盐城市范公路＊号嘉元广场配商业楼号楼＊层＊号，该房屋的用途为商业，属框架结构。2、该房屋（商品房买卖合同约定）建筑面积共39.04平方米。3、按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米5225.41元，总金额人民币贰拾万肆仟元整。二、经营管理。根据有关法律法规和项目物业的特殊性，为维护全体委托人（产权人）的共同利益，乙方对所有委托经营的房屋实行统一经营管理的方式进行经营和收益，即：统一项目名称、统一业态规划、统一招商委托经营、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付收益。三、委托经营期限。甲乙双方约定的委托经营期限为：2010年9月30日至2018年9月29日（以下简称委托经营期限）。如交房时间变化，则委托经营期限随之相应调整。委托经营期限原则上为8年，对于主力店如锦江之星、莫泰、如家等经济型连锁酒店，甲方同意乙方将委托经营期限延续至主力店加盟期限届满，8年委托经营期满后的收益另行约定。四、房屋交接。甲方可以委托乙方与开发商办理房屋交接手续。甲方将房屋交付乙方时，双方应当办理交接手续，明确交付时房屋的现状。在委托经营期限届满时，乙方将该房屋交还甲方，乙方移交时无需对该房屋及公用部位承担任何整改和恢复责任。乙方交还房屋的状况为房屋经过八年酒店式经营的现状，乙方无义务对房屋进行更新、更换，但销售合同中确认为交房标准的所有器具、设施应处于可以正常使用的状况。五、委托经营收益支付。乙方于2013年9月30日向甲方首付本合同第一条第三款房价4%的经营收益，以后每半年支付一次，每次均为该房价的4%。九、乙方的权利义务：1、委托经营，经营所有盈亏风险均由乙方承担，与甲方无涉。十一、1、若甲方违反本合同的约定，有下列情形之一的，须向乙方支付该房屋总价20%的违约金，并承担因其违约行为影响项目统一管理而造成乙方的其他经济损失。（一）与开发商办理商品房交接手续后不与乙方办理交接的。（二）单方提前要求解除合同的。（三）私自转让或抵押该房屋影响本合同继续履行的。3、乙方违反本合同约定，提前解除合同的，须向甲方支付房价20%的违约金，并无权要求甲方补偿乙方装修、装饰费用。4、乙方未按时向甲方支付委托经营收益，则须向甲方支付该房屋总价4%的违约金。”合同签订后，尤金兰将案涉房屋交付嘉元商业管理公司用于出租经营。嘉元商业管理公司仅于2013年9月29日向尤金兰支付经营收益4080元，余款至今未给付。
2013年11月28日，嘉元商业管理公司向尤金兰等业主发函，该函载明的部分内容有：“首先感谢您的信任并将盐城嘉元广场的房屋租赁给我司使用，自我司接手房屋至今已有三年左右的时间，在此向您简单的汇报下这三年来的经营情况。我司接手房屋后即积极寻找有较强实力的客商入驻经营，同时为形成较好的竞争态势，特地将房源分成两部分，分别由盐城365假日宾馆及君豪假日酒店来经营。……两个宾馆都没有按时交纳房屋租赁费用，但为了帮助他们改善经营，我司还一再延迟收取租金，可他们总是以各种借口来拒付租金。后我司得知两个宾馆由于经营不善，对外欠下许多债务，于是我们立即依法向人民法院起诉，法院判决生效后经营强制执行和协商，目前两个宾馆已经被法院暂停了营业，并终止了两个宾馆与我司的租赁合同。近几个月来，我司曾多次主动和其他知名连锁酒店联系，想招聘他们过来独资或合作接手经营该两酒店，……为了能让宾馆继续有效的经营下去，目前有两种方案可供您参考：一、从现在起租金我司按3%左右来计算回报，以便能找到更有实力和经验的酒店管理者来继续经营；二、您将房屋收回，我司将给予一定的补偿，当然我司会根据大多数人的意见来确定最终方案。另外，如果您坚持要求按8%的标准来结算租约，那么我司真的无法再继续维持下去。”。
另查明：2009年8月28日，嘉元置业公司在《盐城晚报》C29版刊登广告，内容是：“前3年，总房价15%当场一次性返租，后5年，每年以合同房价的8%包租，赠送8年管理费，价值约总房价的16%赠送每年住店回报，8年价值共约24000元赠送全配备精装修，价值约3-5万元”。同时，也向社会发放相同内容的纸质彩色宣传广告。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、委托经营合同、关于房屋租赁的函、房屋买卖合同等证据予以证实，本院依法予以确认。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，致调解未果。
本案争议焦点：1、原告吴小琪是否有权解除合同的问题。2、被告嘉元商业管理公司是否应向原告吴小琪支付经营收益77520元、违约金和延付租金利息的问题。3、被告嘉元置业公司对被告嘉元商业管理公司所欠款项是否应承担连带清偿责任的问题。
本院认为，原告尤金兰与被告嘉元商业管理公司签订的《委托经营合同》及与被告嘉元置业公司签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
一、关于原告尤金兰是否有权解除合同的问题。原告尤金兰与被告嘉元商业管理公司在《委托经营合同》中约定，被告嘉元商业管理公司应于2013年9月30日向原告首付房价204000元4%的经营收益即8160元，以后每半年以同样的标准支付。但被告嘉元商业管理公司从2013年9月30日起即未按约支付经营收益，致使原告与被告嘉元商业管理公司订立合同时的收益的目的不能实现，故原告要求解除其与被告嘉元商业管理公司签订的合同符合法律规定，应予支持。
二、关于被告嘉元商业管理公司是否应向原告尤金兰支付经营收益77520元、违约金和延付租金利息的问题。
截止原告向法院主张之日止，被告嘉元商业管理公司仅于2013年9月29日支付4080元，剩余款项至今给给付，应承担相应的民事责任。据此，被告嘉元商业管理公司应支付原告尤金兰24480元（其中2013年9月30日4080元、2014年3月30日8160元、2014年9月30日8160元、2015年3月30日至2015年6月30日4080元），原告要求被告嘉元商业管理公司支付租金77520元诉讼请求，本院依法予以部分支持。
关于违约金和延付租金，双方在《委托经营合同》第十一条第四款约定乙方（被告嘉元商业管理公司）未按时向甲方支付委托经营收益，则该向甲方（原告尤金兰）支付该房总房款4%的违约金，该项违约金过高，现根据被告嘉元商业管理公司的申请，依法予以调整，同时因被告嘉元商业管理公司延迟支付经营收益造成了原告尤金兰的利息损失，故原告尤金兰主张利息损失的诉讼请求应予支持。根据相关法律规定，违约金和利息的总和不应超过银行同期贷款利息四倍的原则进行处理，故本院确定被告嘉元商业管理公司按同期同类银行贷款利率四倍承担原告尤金兰的违约金及利息。
三、关于被告嘉元置业公司对被告嘉元商业管理公司所欠款项是否应承担连带清偿责任的问题。被告嘉元置业在报刊上刊登广告及散发广告宣传图片的行为是具有《合同法》规定的“要约”的性质。但原告在购买房屋后即又与被告嘉元商业管理公司签订了委托经营合同，根据合同的相对应性的原则，被告嘉元商业管理公司应承担在经营合同中约定的义务。现被告嘉元置业公司接受原告的房款后提供了相应的房屋，双方在对房屋买卖合同的履行中尚无争议。现原告主张的经营收益的支付和损失依据的是《委托经营合同》，该合同中支付经营收益的义务人是嘉元商业管理公司，嘉元商业管理公司与嘉元置业公司是两个独立的法人，在本案中不具备法律规定的连带清偿的情形，故原告主张要求被告嘉元置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2009年11月13日签订的委托经营合同。
二、被告盐城嘉元商业管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告尤金兰的经营收益24480元，并承担违约金及利息（计算时间及标准：其中4080元从2013年10月1日起、8160元从2014年4月1日起、8160元从2014年10月1日、4080元从2015年4月1日起，均至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计算）。
三、驳回原告尤金兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1440元，由原告尤金兰负担960元，被告盐城嘉元商业管理有限公司负担480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 曹炜萍
审判员 蔡福庆
审判员 马 静
二〇一五年九月七日
书记员 宋相慧
附相关法律文条
1、《中华人民共和国合同法》第十五条第二款商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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