苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第290号
原告（反诉被告）李宁昌。
原告（反诉被告）宋成军。
李宁昌、宋成军的共同委托代理人田东升，江苏石湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州恒富威门业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇走马塘路48号。
法定代表人罗风宣，该公司总经理。
委托代理人钟韵康，江苏吴中益律师事务所律师。
委托代理人李娜，该公司职工。
原告李宁昌、宋成军诉被告苏州恒富威门业有限公司（以下简称恒富威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理，被告恒富威公司在审理中提起反诉，本院依法受理并合并审理，依法由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李宁昌及李宁昌、宋成军的共同委托代理人田东升，被告（反诉原告）恒富威公司的法定代表人罗风宣及委托代理人钟韵康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李宁昌、宋成军共同诉称，2012年5月21日，其与恒富威公司签订《租房租地协议书》一份，约定恒富威公司将苏州市吴中区木渎镇走马塘路48号9号厂房二楼、三楼出租给其使用，承租厂房面积2020平方米，租赁期限为5年，房屋只能做生活用房使用，不得擅自改变使用功能，如需变更，需提出书面申请经恒富威公司同意后方可变更。承租房屋后其进行了装修改造，共计支出70余万元，并按约交付了租房押金50000元。2014年9月22日，恒富威公司收到苏州市公安消防支队吴中区大队责令限期改正通知书，事由为存在消防安全违法行为和火灾隐患：厂房一层为食堂、仓库，二层、三层设置员工宿舍，存在“三合一”现象。2014年9月24日，其租赁的房屋被苏州市公安消防支队吴中区大队查封，至此，双方房屋租赁合同无法履行，其与恒富威公司交涉以使租赁合同恢复履行，但恒富威公司一直未予整改。其请求判决：一、解除其与恒富威公司签订的《租房租地协议书》；二、恒富威公司赔偿其经济损失700000元（以评估数额为准）；三、恒富威公司退还租房押金50000元。审理中，李宁昌、宋成军根据司法鉴定意见，将第二项诉讼请求变更为恒富威公司赔偿其经济损失270275元。
被告（反诉原告）恒富威公司辩称，其同意解除《租房租地协议书》，合同解除后，涉讼房屋的装饰装修对其没有使用价值，其要求承租人李宁昌、宋成军腾空迁出房屋，并负责将房屋恢复原状；遗留在租赁房屋现场的空调、二手床及桌由李宁昌、宋成军自行搬离，不应计入损失范畴。合同解除的责任在李宁昌、宋成军，因涉讼房屋为厂房，双方约定为生活用房，但李宁昌、宋成军用于对外出租营利以致被举报和查封。李宁昌、宋成军承租房屋后未通知其改变房屋用途并擅自装修，未经消防部门审批，最终房屋被查封，由此造成的损失应由李宁昌、宋成军承担，其不负赔偿责任。其同意返还已收取的租房押金50000元。
反诉原告（被告）恒富威公司诉称，李宁昌、宋成军欠付其租金和合同解除后的房屋使用费，其请求判令李宁昌、宋成军支付拖欠的租金193920元，并承担违约金48480元。审理中，恒富威公司将诉讼请求变更为：一、判令李宁昌、宋成军支付自2014年10月1日起至司法鉴定意见出具之日（2015年12月9日）止、按照每月24240元标准计算的租金、房屋使用费损失人民币346632元；二、判令李宁昌、宋成军支付违约金48480元。
反诉被告（原告）李宁昌、宋成军辩称，其已支付租金至2014年9月30日，2014年9月24日起涉讼房屋已被公安消防部门查封，恒富威公司此后未再提供房屋，系恒富威公司违约，故其不承担租金、房屋使用费损失和违约金，请求驳回恒富威公司的反诉请求。
经审理查明，2012年5月21日，李宁昌、宋成军与恒富威公司签订《租房租地协议书》一份，约定恒富威公司将其苏州市吴中区木渎镇走马塘路48号9号厂房二楼、三楼出租给李宁昌、宋成军使用，涉讼厂房面积2020平方米，租赁期限为2012年7月1日至2017年6月30日，双方约定租赁厂房的功能为生活用房；租金自2012年7月1日至2013年6月30日为263000元，2013年7月1日至2014年6月30日按每平方米每月12元计算，2014年7月1日至2015年6月30日按每平方米每月13元计算，其后租金仍约定逐年提升；李宁昌、宋成军在协议终止时，对厂房内部自行安装的装修材料等，在不破坏房屋结构的前提下，按照能搬则搬的原则自行搬走。李宁昌、宋成军向恒富威公司交付了租房押金50000元。李宁昌、宋成军租房后，对两层厂房进行了装修改造，将两层厂房分隔为一百多间小房间用于住宿经营。涉讼房屋登记在恒富威公司名下，规划用途为非居住用房。
另查明，2014年9月22日，苏州市公安消防支队吴中区大队作出责令限期改正通知书，事由为涉讼房屋存在消防安全违法行为和火灾隐患：厂房一层为食堂、仓库，二层、三层设置员工宿舍，存在“三合一”现象。2014年9月24日，涉讼房屋被苏州市公安消防支队吴中区大队查封，查封期间禁止任何人对被查封的部位进行经营或者使用。李宁昌、宋成军在承租房屋前实地查看过涉讼房屋和现场，涉讼房屋所在一层房屋食堂、仓库的布局在李宁昌、宋成军承租房屋时和涉讼房屋被消防部门查封时相同。
又查明，因涉讼房屋被查封后不能正常经营使用，李宁昌、宋成军与恒富威公司发生争议，李宁昌、宋成军于2015年3月份将涉讼房屋的钥匙交还给恒富威公司，但双方未能就赔偿争议协商一致。李宁昌、宋成军已支付房租至2014年9月30日。
审理中，根据李宁昌、宋成军的申请，本院委托诚信金泰建设管理（苏州）有限公司对涉讼房屋的装修进行造价鉴定，鉴定机构于2015年12月9日出具工程造价咨询报告书，鉴定认为涉讼房屋装修的工程造价为476949.38元，其中包括装饰工程346118.27元，安装工程130831.11元。该司法鉴定意见确定的工程造价中，包括了二手市场购置的床及桌138套（20700元），新科空调器（新科KFRD-35GW／C2室内外机）16台（35630.88元）。李宁昌、宋成军支出司法鉴定费4500元。由于司法鉴定机构未对每个房间中的床及桌进行逐一清点，经本院实地清点、审理中双方当事人确认，现场二手市场购置的床及桌的实际数量为床132张、桌115张。恒富威公司表示，留在租赁房屋现场二手市场购置的床及桌、新科空调器应由李宁昌、宋成军自行搬离，不应计入损失范畴；因其已收到涉讼房屋钥匙，故不再要求李宁昌、宋成军腾空迁出房屋、恢复原状。
2015年6月3日本案第一次开庭审理时恒富威公司表示同意解除合同，故双方当事人在审理中一致确认，双方签订的《租房租地协议书》于2015年6月3日解除。
以上事实，有李宁昌、宋成军提供《租房租地协议书》、收据、苏州市公安消防支队吴中区大队责令限期改正通知书及查封公告、通知书及邮寄凭证、照片，恒富威公司提供的房屋所有权证、照片、收据存根、房屋出租广告、现金收入支出明细及本院委托司法鉴定的工程造价咨询报告书、鉴定机构出具的说明等证据及本案庭审笔录等予以证实。
审理中，本院曾组织双方进行调解，但因双方意见分歧较大，故调解未成。
本院认为，首先，双方当事人在审理中一致确认《租房租地协议书》于2015年6月3日解除，于法不悖，本院予以确认。其次，原、被告就非居住用房确定为生活用房，并由承租人分割进行住宿经营，食堂、仓库、住宿“三合一”现象与双方当事人未按照涉讼房屋用途承租使用房屋紧密相关，在李宁昌、宋成军承租房屋时，涉讼房屋所在一层房屋食堂、仓库的布局在李宁昌、宋成军承租房屋时和涉讼房屋被消防部门查封时相同，李宁昌、宋成军与恒富威公司在缔约时均应当知晓将涉讼厂房用于住宿经营的不当性，故双方对合同解除的责任、各自遭受的损失均应承担相应责任。由于双方明确约定，李宁昌、宋成军在协议终止时，对厂房内部自行安装的装修材料等，在不破坏房屋结构的前提下，按照能搬则搬的原则自行搬走，现合同解除是双方权利义务终止的情形之一，可按照约定由李宁昌、宋成军将动产新科空调器16台、二手市场购置的床132张、桌115张自行搬离。就李宁昌、宋成军的损失，本院综合当事人过错程度、装饰装修折旧情况等因素，酌情由恒富威公司承担126600元。再考虑恒富威公司应返还给承租人李宁昌、宋成军的租房押金50000元，恒富威公司共应给付李宁昌、宋成军176600元。恒富威公司不再要求李宁昌、宋成军腾空迁出房屋、恢复原状，系其真实意思表示，于法不悖，故对恒富威公司的上述主张不再理涉。
再次，关于恒富威公司的损失，本院认为，租赁双方发生纠纷后就赔偿事宜未能协商一致并诉至法院，为妥善公正解决纠纷，恒富威公司未自行拆除、搬动相关装饰装修对房屋进行使用，其行为并无不当，这事实上确造成了恒富威公司房屋闲置的损失，应当根据双方当事人的责任确定损失承担问题。本院综合恒富威公司房屋闲置的时间、双方当事人的过错程度等因素酌情由李宁昌、宋成军承担租金、房屋使用费损失173000元。涉讼房屋被查封后李宁昌、宋成军因与恒富威公司产生争议故未继续支付租金，而纠纷的产生双方均负有责任，故恒富威公司反诉要求李宁昌、宋成军承担违约金48480元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、李宁昌、宋成军与苏州恒富威门业有限公司于2012年5月21日签订的《租房租地协议书》于2015年6月3日解除。
二、苏州恒富威门业有限公司于本判决生效之日起十日内给付李宁昌、宋成军损失及租房押金人民币176600元。
三、李宁昌、宋成军于本判决生效之日起十日内搬离遗留在承租的苏州市吴中区木渎镇走马塘路48号9号房屋的新科空调器16台、二手市场购置的床132张、桌115张。
四、李宁昌、宋成军给付苏州恒富威门业有限公司租金、房屋使用费损失人民币173000元。
五、驳回苏州恒富威门业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18948元，反诉案件受理费减半收取3614元，司法鉴定费4500元，合计人民币27062元，由李宁昌、宋成军共同负担13607元，由苏州恒富威门业有限公司负担13455元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。
审 判 长 史华松
代理审判员 杜荣尚
人民陪审员 张 明
二〇一六年二月五日
书 记 员 赵静河