江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5239号
上诉人（原审被告）：庄宁，男，1981年11月25日生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：南京同曦瑞都购物广场有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区双龙大道1222号。
法定代表人：陈广川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘楠楠，该公司员工。
上诉人庄宁因与被上诉人南京同曦瑞都购物广场有限公司（以下简称瑞都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
庄宁上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被上诉人退回上诉人多交租金31300.74元；2、上诉人不承担一审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决事实之外的和不在被上诉人起诉主张范围内的款项。上诉人已经按照合同约定履行了自己的义务，因被上诉人的违约及财务混乱其误认为上诉人欠付租金，实为被上诉人应当退回上诉人多交纳的租金31300.74元。二审中，上诉人又变更该上诉请求为“改判被上诉人退回上诉人多交租金10644.64元”。
瑞都公司辩称，上诉人对水电费没有异议。一审庭审中已经对上诉人应付的租金、物业管理费、水电费及其已付的费用进行了核算，上诉人尚欠被上诉人7万余元。被上诉人对一审判决上诉人支付的总金额没有异议，但一审将上诉人已付的费用全部抵扣租金而未抵扣物业管理费的计算方式不对。
瑞都公司向一审法院起诉请求：1、庄宁立即向其支付租金105448.06元、物业管理费25867.74元、水电费8880.47元；2、庄宁向其支付逾期付款违约金23207.97元（暂算至2015年12月31日，实际算至庄宁实际支付之日止）；3、庄宁承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
2014年1月21日，瑞都公司（甲方）与庄宁（乙方）签订《租赁合同》1份，双方约定：瑞都公司将位于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场物业负一层编号为A646、A645的商铺出租给庄宁，建筑面积约计为108平方米，租赁期限自商铺交付之日起一年，合同期自2014年4月17日起至2015年4月16日止，交付日暂定为2014年3月1日，免租装修期为45日，自交付之日起计算；庄宁承租该商铺用于经营药妆，经营品牌为思珂莎；租金为182.5元/月/平方米，每月19710元，支付方式为季付，每次在当期开始前提前30日支付；物业管理费单价为45元/月/平方米，每月共计4860元，每期与租金同步支付，免租装修期物业管理费正常收取，共计7290元，于进场前办理装修手续时一次性支付；乙方应于本合同签订后七日内向甲方支付一个月租金及物业管理费总和的履约保证金24570元；水、电费用由甲方代收代交，自用水费、自用电费及委托服务商城均按月按实结算，并收取每月总额5%的公共损耗；合同解除后，乙方自有物，如可移动的家具、电器设备和装饰物均由乙方处理，其他因房屋装修或附着在房屋上的财产，乙方同意属于甲方所有，甲方不予以任何经济补偿，对于租赁期满后超过三日仍弃置于甲方租赁商铺的乙方物品，甲方有权视同乙方遗弃物进行处置，乙方对此不得有任何异议；乙方逾期不予支付本条款所列款项的，甲方有权从履约保证金中直接扣除，并向乙方收取逾期付款部分0.5%/天的违约金，逾期付款超过一个月的，甲方有权单方提前解除合同，没收乙方履约保证金，同时保留追究乙方违约责任的权利。2014年3月13日，瑞都公司（甲方）与庄宁（乙方）又签订《补充协议》1份，双方约定：原开业日期由原定的2014年4月17日变更为2014年6月28日，商铺交付日、进场装修期，租金起付日相应顺延。瑞都公司于2014年5月6日将涉案商铺交付给庄宁，双方在商铺面积核实确认表上签字，该商铺于2014年8月3日开业，瑞都公司自认庄宁于2015年8月10日撤柜，庄宁陈述其于2015年8月3日即合同期满就撤柜了。截止2015年8月10日，庄宁应向瑞都公司支付租金234513元、物业管理费66744元以及水电费8880.47元。庄宁在租赁期间共缴纳租金、押金、履约保证金等共计232399.26元。瑞都公司2016年1月12日就本案诉至一审法院，并变更诉请按所欠款项的日万分之六计算违约金。
一审法院认为，瑞都公司与庄宁签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。瑞都公司与庄宁均应当按照合同约定履行各自的义务。关于装修免租期。合同约定的免租期为一个半月，庄宁收房日期为2014年5月6日，瑞都公司主张的租金起算日期为庄宁实际开业之日，即同年8月3日，该期间远大于一个半月，庄宁主张开业后两个月免租，不符合合同约定，该抗辩意见一审法院不予采信；关于房屋返还日期。合同期满之日为2015年8月3日，瑞都公司自认庄宁搬离之日为2015年8月10日，庄宁陈述实际搬离之日为2015年8月3日，因租赁期满后，返还租赁物是庄宁的义务，其应承担相应的举证义务，现其未提供证据证明返还租赁物的日期，应承担不利的法律后果，一审法院对瑞都公司自认的返还日期予以采信，确认返还日期为2015年8月10日；关于瑞都公司主张的租金、物业管理费以及水电费，符合合同约定以及法律规定，庄宁应向瑞都公司支付截止2015年8月10日的租金234513元、物业管理费66744元以及水电费8880.47元；关于履约保证金，由于履约保证金是承租人为保证合同的履行预先交付给出租人占有的金钱，该金钱的性质是对履行租赁合同的担保，其担保范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任。因此，庄宁已经交付的履约保证金应与其应支付的租金相折抵。综上，庄宁尚欠付瑞都公司租金2113.74元、物业管理费66744元以及水电费8880.47元，共计77738.21元。关于瑞都公司主张的违约金。庄宁未能按约定支付租金及物业管理费是违约行为，应承担相应的违约责任。因双方交易处于滚动变化中，债权债务处于不确定状态，一审法院酌定以所欠款项68857.74元为基数，以日万分之六为计算标准，自起诉之日即2016年1月12日至实际还款之日为期间计算庄宁应当支付的违约金。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、庄宁向瑞都公司支付租金2113.74元、物业管理费66744元以及水电费8880.47元，合计77738.21元，并支付逾期付款违约金以68857.74元为基数自2016年1月12日起按日万分之六计算至实际还款之日止，均于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回瑞都公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3390元，由瑞都公司负担1777元，由庄宁负担1613元。
一审法院查明的事实，被上诉人瑞都公司不持异议。上诉人庄宁对“瑞都公司于2014年5月6日将涉案商铺交付给庄宁”有异议，其是在2014年7月29日左右接收涉案商铺，并能提供证人证言予以证明，对一审查明的其他事实没有异议。双方当事人对一审查明的无异议的事实，本院予以确认。
二审中，上诉人庄宁申请证人孙某到庭作证。孙某于2016年9月12日到庭作证，接受双方当事人的询问和法庭的调查。证人孙某陈述：其曾于2013年10月至2015年11月在瑞都公司负一层从事楼层管理的工作，该楼层的开业筹备、前期招商、后期运营都由其负责，2015年11月其因被被上诉人开除而离职，其与被上诉人之间曾就劳动争议进行仲裁。同曦瑞都购物广场于2014年8月3日开业，被上诉人在开业前一周向上诉人交付涉案店铺，当时交付时其在场，但交付的具体时间其不太清楚。被上诉人在交付涉案房屋时由工程部填写记载交付时间和相关问题的交付单，工程部和上诉人各留存一份。被上诉人向上诉人交付的涉案店铺属于中岛区域的空地。因为开业迟延，被上诉人以免除1-3个月租金的方式对每个店铺给予赔偿，具体免几个月，在缴费通知单中有备注。上诉人向其出示的《同曦瑞都购物广场缴费通知单》是被上诉人财务部打印后发给运营部的，再由运营部发给各个承租的租户，各租户根据通知单上的金额去缴费。该通知单会有备注，包括租金、物业费和被上诉人退的相关租金。
二审中，双方当事人确认：1、对一审判决的水电费8880.47元不持异议；2、一审判决的物业管理费66744元超出了被上诉人一审诉讼请求主张的物业管理费25867.74元；3、上诉人已向被上诉人支付租金、物业管理费、装修押金、租金及物业管理费履约保证金等共计232399.26元；4、同曦瑞都购物广场的开业日期为2014年8月3日；5、双方当事人于2014年3月13日签订补充协议后，未就被上诉人开业日期等问题再达成书面协议；6、双方当事人实际履行《租赁合同》的期限自同曦瑞都购物广场2014年8月3日开业顺延一年；7、被上诉人向上诉人交付的涉案商铺系同曦瑞都购物广场负一层的中岛空地，由上诉人自行使用超市货架将经营场所围起来。
二审中，上诉人庄宁陈述，涉案商铺的交付日期为2014年7月29日；后又陈述根据其在一审中提交的一份打印时间为“2014-11-1”的《同曦瑞都购物广场缴费通知单》显示的“物业费1620（补进场-8.3）”等字样，可以推算出涉案商铺的交付日期为2014年7月24日。推算方法为：将每个月的物业管理费4860元除以30天，每天的物业管理费为162元，1620元就是10天的物业管理费，自2014年8月3日开业往前推算10天即交付日期，其应付的租金、物业管理费自2014年7月24日起应再扣除免租期35天。该通知单中还显示了“租金-37461（备注退8、9）”，系当时被上诉人屡次延期交付而给予上诉人免除两个月租金的赔偿金。被上诉人陈述，该通知单并非被上诉人所出具，其中没有其盖章或相关人员的签名，上诉人所称的进场时间不能等同于涉案商铺的交付时间，被上诉人亦未免除上诉人两个月的租金，对于免除租金的事项被上诉人会向承租人发函并加盖印章。
2014年5月6日，双方当事人签署了《商铺（专柜）面积核实确认表》，上诉人庄宁、被上诉人招商部业务主管和工务部主管均在该确认表中签字。
一审庭审中，被上诉人同曦瑞都公司陈述，“我方租金从2014.8.3开始计算”；上诉人庄宁陈述，“租金从2014.8.3起计算没有异议”。二审庭审中，被上诉人同曦瑞都公司确认，上诉人应付的租金、物业管理费自2014年8月3日计算至2015年8月10日。
以上事实，有《商铺（专柜）面积核实确认表》、一审庭审笔录，上诉人庄宁二审提供的孙某的证人证言，本院二审的谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：上诉人是否欠付被上诉人租金及物业管理费及欠付的具体数额。
本院认为，本案中，双方当事人对于上诉人已向被上诉人支付租金、物业管理费、装修押金、租金及物业管理费履约保证金等共计232399.26元均无异议，但对于上诉人应向被上诉人支付的租金、物业管理费存有争议，该争议主要体现在上诉人应付租金、物业管理费的计算起止时间上。上诉人认为，2014年7月24日，被上诉人向其交付涉案商铺，其应付租金、物业管理费自2014年7月24日起应再扣除免租期35天，计算至2015年8月3日合同期满其撤柜；被上诉人认为，2014年5月6日，其向被上诉人交付涉案商铺，其认可一审法院认定的上诉人应付租金、物业管理费自2014年8月3日计算至2015年8月10日上诉人撤柜。
对于双方当事人的争议，本院认定如下：1、关于涉案商铺的交付日期。双方当事人于2014年5月6日签署了《商铺（专柜）面积核实确认表》，上诉人、被上诉人招商部业务主管和工务部主管均在该表中签字确认；且被上诉人向上诉人交付的涉案商铺系同曦瑞都购物广场负一层的中岛空地，由上诉人自行对其经营场所进行封闭，故一审法院以双方当事人签署《商铺（专柜）面积核实确认表》的时间作为被上诉人向上诉人交付涉案商铺的日期有事实依据，本院予以确认。
上诉人认为涉案商铺的交付日期为2014年7月24日不能成立。理由如下：其一，上诉人对于涉案商铺的交付时间前后陈述并不一致。二审中，上诉人先陈述涉案商铺的交付日期为2014年7月29日；后又推算出涉案商铺的交付日期为2014年7月24日；上诉人的证人孙某当庭陈述涉案商铺的交付日期为2014年8月3日同曦瑞都购物广场开业前一周，该时间与上诉人两次陈述的时间亦不一致。其二，上诉人经推算得出涉案商铺于2014年7月24日交付，依据不足。上诉人根据其一审中提交的一份打印时间为“2014-11-1”的《同曦瑞都购物广场缴费通知单》显示的“物业费1620（补进场-8.3）”等字样，推算出涉案商铺的交付日期为2014年7月24日。被上诉人经核实，对该通知单的真实性不予认可。本院认为，从形式上来看，该通知单上既没有被上诉人的盖章，也没有审核人的签名，从内容上来看，“物业费1620（补进场-8.3）”的信息并不具体明确，上诉人亦认为2014年7月24日的交付日期系其自行推算得出，其并没有提供其他证据予以佐证。其三，上诉人的证人孙某当庭陈述涉案商铺交付时由被上诉人由工程部填写记载交付时间的交付单，工程部和上诉人各留存一份。上诉人在本案中并未提供相应的交付单以证明涉案商铺的交付日期。相反，被上诉人主张以双方签署《商铺（专柜）面积核实确认表》的时间作为交付日期，该确认表上恰恰有被上诉人招商部业务主管和工务部主管的签字确认。其四，即便按照上诉人的推算，《同曦瑞都购物广场缴费通知单》显示的“物业费1620（补进场-8.3）”的字样中仅涉及“进场”的信息，进场即上诉人进入经营场所，在没有其他证据相印证的情况下，上诉人将“进场”解释为涉案商铺的交付日期缺乏依据。
2、上诉人应付租金、物业管理费的起算点。一审法院以同曦瑞都购物广场的开业时间即2014年8月3日作为上诉人应付租金、物业管理费的起算点并无不当。理由如下：其一，一审庭审中，被上诉人主张租金自2014年8月3日起算，上诉人对该起算点明确陈述没有异议。其二，一审法院以2014年8月3日起算上诉人应付租金、物业费，该起算点距涉案商铺的交付日期2014年5月6日有近三个月的时间，远远超出了双方当事人在《租赁合同》中约定的45日免租期。且双方当事人在《租赁合同》中仅对租金约定了免租期，上诉人在免租期内仍需承担物业管理费，故一审法院以2014年8月3日起算上诉人应付的租金、物业管理费不仅未增加、反而减轻了上诉人负担的费用，而被上诉人未提出上诉且对该起算点不持异议，故本院对一审法院认定的起算点予以确认。
3、上诉人的撤柜日期，即其应付租金、物业管理费计算的截止时间。双方当事人在二审中确认，涉案《租赁合同》实际履行的期限自2014年8月3日起顺延一年。上诉人认为，其应付租金、物业管理费应计算至2015年8月3日租赁期满其撤柜；被上诉人认为，上诉人于2015年8月10日撤柜。关于争议的撤柜日期，双方当事人均未提供证据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”上诉人在租赁期间届满后，应向被上诉人返还涉案商铺，现上诉人主张其于2015年8月3日合同期满即撤柜应承担相应的举证责任，而被上诉人自认的2015年8月10日与租赁期限届满日相隔时间亦较短，故一审法院以被上诉人自认的该日期作为上诉人返还涉案商铺的时间，有事实和法律依据，并无不当。上诉人应付租金、物业管理费的计算截止时间为2015年8月10日。
据此，按照双方《租赁合同》的约定，租金为每月19710元，物业管理费为每月4860元，自2014年8月3日至2015年8月10日，上诉人应付租金241776元（19710*12+19710/30*8），物业管理费59616元（4860*12+4860/30*8），合计301392元。因双方当事人均确认上诉人已向被上诉人支付租金、物业管理费、装修押金、租金及物业管理费履约保证金等共计232399.26元，故上诉人欠付被上诉人的租金及物业管理费的金额为68992.74元（301392-232399.26）。因该金额68992.74元超出了一审法院判决确定的租金、物业管理费合计的金额68857.74元，而被上诉人在本案中未提出上诉，且其对一审判决的上诉人支付的总金额没有异议，故本院对一审判决上诉人欠付被上诉人的租金、物业管理费的合计金额68857.74元予以维持。同时，双方当事人在二审中均确认，一审判决的物业管理费66744元超出了被上诉人一审诉讼请求主张的物业管理费25867.74元，被上诉人亦辩称一审将上诉人已付的费用全部抵扣租金而未抵扣物业管理费的计算方式有误，故本院对一审确定的上诉人欠付被上诉人的租金、物业管理费的具体数额进行纠正，上诉人应向被上诉人支付租金42990元，物业管理费25867.74元。对于一审判决的上诉人应支付的水电费8880.47元，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人欠付被上诉人租金、物业管理费，被上诉人主张上诉人向其支付逾期付款违约金有事实依据，一审法院酌定以68857.74元为基数，按被上诉人主张的每日万分之六的标准，自被上诉人起诉之日至实际还款之日计算上诉人应付的逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。
关于上诉人认为其应付租金中应扣除2014年8、9两个月租金的主张，本院认为，上诉人主张扣除该两个月租金的依据在于《同曦瑞都购物广场缴费通知单》中显示的“租金-37461（备注退8、9）”的字样，但被上诉人不予认可，且该通知单从形式和内容上看均不足以证明上诉人的主张，其中显示的“-37461”的数字与双方约定的两个月的租金数额39420元（19710*2）并不一致，孙某的证人证言亦系上诉人单方提供，缺乏相应的证据予以印证，故本院对上诉人的该项主张不予支持。
综上所述，庄宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算的租金、物业管理费的具体数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初538号民事判决第二项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初538号民事判决第一项为庄宁向南京同曦瑞都购物广场有限公司支付租金42990元、物业管理费25867.74元以及水电费8880.47元，合计77738.21元，并支付逾期付款违约金（以68857.74元为基数自2016年1月12日起按日万分之六计算至实际还款之日止），均于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币3390元，由上诉人庄宁负担1613元，被上诉人南京同曦瑞都购物广场有限公司负担1777元。二审案件受理费人民币3390元，由上诉人庄宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月二十日
书 记 员 朱亚芳