江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太浏民初字第00708号
原告太仓柏森木业有限公司，住所地江苏省太仓市太仓港经济技术开发区北环路20号港城广场4幢2009室,组织机构代码06953752-7。
法定代表人杜柏林，总经理。
委托代理人黄晓杰，江苏广浩律师事务所律师。
被告陈亚芳男，1976年5月14日生，住福建省莆田市。
委托代理人陶芸，江苏孙剑良律师事务所律师。
委托代理人王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。
原告太仓柏森木业有限公司诉被告陈亚芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理，依法由审判员张永生适用简易程序于2015年10月19日公开开庭进行了审理。因本案双方争议较大，且在审理中原告申请进行司法评估，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告太仓柏森木业有限公司的委托代理人黄晓杰，被告陈亚芳（参加第二次庭审）及其委托代理人陶芸、王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太仓柏森木业有限公司诉称：2012年8月1日，原、被告签订土地租赁合同一份，由原告租用位于太仓港开发区华苏路永辉科技厂区内的工业用地11.09亩，用于木材加工销售，合同期为6年，租金每年递增。合同签订后，原告进驻该场地，并投入大量人力物力开始生产经营。自2015年1月起，厂区内陆续出现停电，2015年7月7日下午起，因被告与永辉科技公司有纠纷，被停电三天，后报警协调。同月21日起又停电，经报警协调无果，至今没有通电，致原告等人无法生产。原告认为，被告作为出租方有义务保障出租物能够为承租方正常使用，现因被告的原因致使原告停电停产已达1个月，且经交涉没有恢复的可能，故原告认为租赁合同已无法继续履行，被告对无法履行租赁合同负有不可推卸的全部责任，依法应承担原告方的全部损失，据此，原告诉至法院请求判令：1.被告返还原告提前支付的租金303465.50元（2015年8月1日至2016年1月31日）；2.被告赔偿原告固定资产投资款196585.98元；3.被告赔偿原告停产损失480000元、搬迁费50000元，合计530000元；4.被告赔偿原告抱机费、电费合计130000元。
被告陈亚芳辩称：1.根据合同约定，租赁期于2018年7月30日终止，租金每六个月支付一次，先付后租，现原、被告签订的合同未到期，原告无权要求返还租金或保证金。2.原、被告签订的合同未到期，被告无任何过错，无须赔偿原告固定资产投资、停产损失及搬迁费。3.被告并未收取原告抱机费、电费，不应予以赔偿或退还原告；即使被告收取过该两笔费用，也应进行相应的扣减。4.原告自身存在违约行为，被告保留解除终止合同的权利。原告在租赁期间内从事木材加工项目，该项目并非其工商营业执照上允许的项目，存在超范围经营问题；其次，原告在租赁期间，违反土地租赁合同第5条第9款的约定，未做好消防工作，导致消防部门责令停电；原告用泡沫夹芯板搭建的板房内存在住人情况，消防部门要求责令整改；原告所从事的木材加工行为也是地方政府不允许的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年8月1日原告法定代表人杜柏林与被告签订《土地租赁合同》一份（其中原告为乙方，被告为甲方），双方约定：一、甲方将位于太仓港港口开发区华苏路永辉科技厂区内的一块土地以有偿方式租赁给乙方作为木材经营用途使用，土地的性质为工业用地，租赁面积为11.09亩，其中大棚1305.6平方米×0.3元/天×365天=142963元/年，水泥地9.13亩×35000元/年/亩=319550元/年，合计462513元；二、租赁期限为六年，自2012年8月1日至2018年7月30日；三、交付时间：在租赁合同签订生效之日起，甲方将土地按现状交付乙方使用，且乙方同意按土地的现状承租；四、租金计算及支付方式为：1.自2012年8月1日至2013年7月30日租金为人民币462513元/年，治安费每亩800元/年，卫生费每亩600元/年，场地公用道路分摊10%计46251元，共计524290元；自2013年8月1日至2014年7月30日租金为人民币550504元；自2014年8月1日至2015年7月30日租金为人民币578029元；自2015年8月1日至2016年7月30日租金为人民币606931元；自2016年8月1日至2017年7月30日租金为人民币637277元；自2017年8月1日至2018年7月30日租金为人民币669141元；租金支付方式为每六个月支付一次，合同签订时一次性支付十二个月的租金，其中六个月为首笔租金，剩余六个月为租金定金，定金于本合同终止后经结算无异议后退还；其后租金于每到期月（六个月的最后一月）的20日支付。五、双方的权利义务约定为：甲方有权按合同约定的时间和方式向乙方收取租金；甲方有权监督乙方对租赁土地进行合法、合理使用；甲方应保证租赁期间合法拥有该土地，乙方能够合法租赁和使用该土地；租赁期间甲方有义务协助乙方处理好周边关系，做好各项服务；租赁期内甲方不得擅自提前收回所出租的土地，如有正当理由确需收回土地，甲方应提前两个月书面通知乙方，赔偿乙方因此遭受的实际经济损失（乙方的固定投资损失，必须书面报甲方批准备份，施工图纸作为依据，以双方协商选定的合法评估机构的评估价为准）；经甲方同意乙方可在租赁土地上建设厂房及相关配套附属设施，乙方负责办理所有行政手续并承担相关全部费用，甲方予以协助；乙方须按本合同规定的用途使用土地，在开工建设期间及租赁期间必须遵守中华人民共和国的各项法律法规，在该土地内所产生的任何税费由乙方负责支付。同时，乙方应严格按照政府有关管理规定做好安全、环保、消防、防噪音等工作。六、本合同租赁期内，如非乙方原因导致合同提前终止的，如终止日期在合同签订日起五年内的，甲方需对乙方建设的建筑物及配套设施进行补偿，补偿标准为每年折旧20%，自第六年起，乙方投资建筑物及配套设施所有权归甲方所有且甲方无需给乙方任何补偿，由乙方免费使用地上建筑物及配套设施；八、违约责任双方约定：在租赁期内，乙方单方面解除合同的，或违反合同约定出卖、抵押该地上建筑物及配套设施给第三方的，甲方有权解除合同，乙方在该地上投入的不动产无偿归甲方所有，且依法承担给甲方造成的损失；乙方未按规定用途使用土地，利用土地进行非法经营活动，从事危险品经营活动或进行的经营活动存在严重的环保、消防安全等隐患的，一经甲方发现，甲方有权通知乙方进行整改，乙方拒不整改或整改不符合要求的，甲方有权解除本合同，按政府规定要求进行整改，所产生的费用及给甲方造成的损失由乙方承担。合同签订后，原告向被告缴纳了第一年度的租金462513元，被告将涉案场地交付原告，原告后在租赁场地陆续安装了生产加工木材的机器设备，并在租赁场地上用泡沫夹芯板建造了移动板房若干间，用于平时办公及生活居住使用。
另查明：1.原告太仓柏森木业有限公司成立于2013年6月4日，工商部门核准的经营范围为经销木材及木制品、钢材、塑料制品；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。对于2012年8月1日签订合同时的情形原告解释称：原告的法定代表人为杜柏林，签订合同时原告正在办理工商注册登记，无法以原告名称与被告签订合同，故由杜柏林签订合同。所承租的场地及厂房系为了原告生产经营所需，至本案纠纷发生时也一直由原告在使用该场地。2.原告所承租的涉案场地的用途为工业用地，权利人为苏州永辉高分子材料科技有限公司。该场地由被告原注册成立的上海沪玄建材经营部从苏州永辉高分子材料科技有限公司租赁得来，租赁期限自2011年8月1日起至2021年7月31日止（注：上海沪玄建材经营部于2015年时被依法注销工商登记，其与案外人苏州永辉高分子材料科技有限公司签订的土地租赁合同所涉权利义务关系由被告陈亚芳承担并继续履行该合同）。3.原告承租该涉案场地后，在租赁期间在涉案场地上建造了办公室、宿舍若干间，上述房屋的建造材质主要为彩钢夹芯板；另外，原告在承租的厂房边上自行搭建了简易厂房，结构为钢管立柱、镀锌钢架制作，墙板及屋面为单层彩钢板。审理中，原告申请对上述涉案工程进行造价鉴定，本院依法委托苏州国信集团安信国际招标造价有限公司进行鉴定，该公司对现场施工工程的造价进行鉴定，并于2016年2月1日出具工程鉴证书，上述工程鉴证结算金额为393171.96元（以2012年8月1日为鉴定基准日）。原告为此支付鉴证费6000元。被告对上述鉴证书提出异议，认为造价鉴证标的为没有合法审批手续的建筑物，鉴证报告的编制依据不适用。不存在规费、税金清单和脚手架的费用；工程量鉴定没有依据，原告未提供任何工程鉴证材料，鉴定机构仅依据实地测量的数据，不能真实反映实际工程量；鉴定项目材料价格偏高，原告未提供材料采购依据的前提下，鉴定机构不能按照市场采购价格进行鉴证。鉴定机构针对被告提出的异议作出回复如下：1.本次造价鉴证规费计取标准为《江苏省建设工程费用定额2009年》，其中规费是指有权部分规定必须缴纳的费用；税金是指国家税法规定必须缴纳的费用；脚手架是指为完成内外墙及屋面工程而发生的专业措施费；2.本次鉴证工程量及材料规格按照承办法官、原、被告双方代理人现场共同测量；3.本次鉴证造价人工价格执行《省住房和城乡建设厅关于发布建设工程人工工资指导价的通知》（苏建价[2011]812号）；材料价格执行《苏州市2012年8月建设工程材料指导价》，这是在现场承办法官、原、被告双方代理人共同定夺的。
再查明，2015年7月28日太仓市公安消防大队向被告陈亚芳（上海沪玄建材经营部）下发《责令限期改正通知书》，该通知书主要内容为：依据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，在对上述单位（场所）进行消防监督检查，发现存在未依法进行竣工验收消防备案以及存在泡沫夹芯板房内住人的消防安全违法行为和火灾隐患。故消防大队责令被告分别在2015年8月3日、8月11日之前分别完成上述事项的改正。
庭审中，1.被告陈亚芳称：出租场地上的厂房均是自己出资建造，被告以苏州永辉高分子材料科技有限公司的名义自己出资从供电部门申请变压器一台，以供平时用电所需。原告承租场地时就说是木材经营，没有提出具体怎么经营，签订合同时，原告就问电是否够用，被告说电够用的；涉案场地上配电箱都有的，原告申请多少千伏的电，被告就给配多少千伏的电，电都是从变压器里拉出来的电。2.原告称：2015年1月份时出现了停电，但不久后即恢复供电，但自2015年7月7日起又出现停电现象，经协调三日后恢复供电，2015年7月21日再次出现停电，且长时间未能恢复供电，因涉案租赁场地不能提供正常生产用电，原告于是开始自行搬离涉案场地上堆放的木材以及生产设备等物品，原告称自2015年9月已经搬出了部分物品，故于2015年9月14日诉至本院请求被告赔偿损失。对于停电的问题，被告称系因原告自身原因导致，如超经营范围经营；场地上违法住人，消防部门要求整改；从事木材加工行为系当地政府不允许，未做好消防工作，故永辉科技公司向供电部门申请停电，而非被告对原告拉闸限电。
上述事实，有原告提供的土地租赁合同、银行承兑汇票、支票、现场照片，被告提供的责令限期改正通知书、土地租赁合同书、工商登记信息、土地登记卡，工程造价咨询报告书、鉴证费发票，本院调查笔录、当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否存在违约行为？本案土地租赁合同是否解除？二、如合同解除原告的损失如何确定？
针对本案第一个争议焦点，原告认为被告未能保证正常生产用电，经协调后仍不能恢复正常供电，故被告构成根本违约；原告认为被告停电的行为就是向原告提出解除合同，在此之后原告搬离租赁场地，原告的搬离行为视为对被告提出解除合同的允诺，双方协商解除了合同，并认为在起诉之日即2015年9月14日双方已经解除了合同。被告称在双方合同履行过程中不存在违约行为，双方之间的合同仍在继续履行中，原告从未向被告提出解除合同的意思表示，且至今涉案租赁场地上仍有原告的设备及搭建的办公用房等物品，原、被告双方也从未办理过租赁场地的交接手续，原告在合同履行中存在违约行为。
本院认为，根据租赁合同第5条第9款的约定，原告的确负有按合同规定的用途使用土地，并按照政府有关管理规定做好安全、环保、消防、防噪音等工作的义务。被告在庭审中提到原告存在超出营业执照经营范围；未做好消防工作，导致消防部门责令停电；泡沫夹芯板搭建的板房内存在住人情况，消防部门要求责令整改；所从事的木材加工行为为地方政府不允许等诸多违约行为，并最终导致停电的发生。但是，原告超营业执照经营范围经营问题系工商部门管理范畴，并非是造成停电的根本原因。被告提供给本院的责令限期改正通知书，也是公安消防部门向被告下发的，所载明的要求整改的对象是被告而非原告；另外，被告也未能提供证据证明系由于原告违反消防要求的原因导致停电发生。相反，结合原、被告双方在签订合同之初商谈的过程，原告对于用电问题系向被告做出询问并得到被告“够用”的答复，原告承租场地后也在被告协助下从变压器处专门配置生产所需用电。虽然保证用电义务未在双方合同中明确约定，但从合同签订之目的、合同履行的过程可以看出，原告承租涉案场地系用于生产经营，被告对此应是知悉的，故保证所出租场地能够提供正常生产用电乃是被告的合同义务之一。现原告所承租场地在2015年7月份时无法提供正常生产用电，经多次协调仍不能提供正常生产用电，实系被告违约，理应承担相应违约责任。
但是，被告的违约行为并不必然导致合同解除。庭审中原告认为双方于2015年9月14日协议解除了合同，对此被告明确予以否认，且在本案第一次开庭时（2015年10月19日），对于合同是否解除问题原告代理人回答需要向原告核实，故本院对于原告所称合同解除的时间不予采纳。本案审理中，原告称自2015年7月21日后陆续开始搬离物品，但至今一直未与被告办理相关场地交接手续，原告也承认目前在涉案租赁场地仍有部分物品未予搬离，且原告也未提供证据证明曾向被告明确提出过要求解除合同，本院审理中多次督促双方协商确定合同解除时间并办理交接手续，双方一直未予实现，本院考虑到原告已经实际搬离涉案场地以及本案实际情况，双方租赁合同已无继续履行之可能，确定原、被告双方于2012年8月1日签订的土地租赁合同于第二次庭审日即2016年6月6日终止。
针对第二个争议焦点，原告认为因被告违约导致提前解除合同，应当赔偿原告的固定资产投资损失，包括建造的简易厂房、办公楼及相应的附属设施，为此向法院申请评估。被告认为合同仍在继续履行中，被告不应赔偿原告厂房及相应的附属设施费用。
本院认为，原告承租被告场地用于木材加工经营，虽然合同中写明系木材经营用途，但原告租赁场地后至2015年7月21日开始搬离场地止，一直在涉案租赁场地从事木材加工生产，该行为得到被告的认可，现尽管没有书面证据证实原告建造相应的房屋和附属物得到被告的认可，但是因原告租赁场地后即开始陆续建造了办公室等，直至本纠纷产生时被告均未提出相应的异议，故可以认为原告建造房屋等行为得到了被告的默许，现因被告违约导致合同终止无法继续履行，故对于建造房屋和相应附属物的残值被告应当赔偿原告。原告称按照合同约定租赁合同期限为6年，至2015年8月1日原告搬离场地时已使用3年，按照折旧一半计算，被告应赔偿原告损失196585.98元。本院认为，对于原告所建造的房屋等设施，因无相应资料对造价无法进行审计，故以评估价确定相应的造价，即393171.96元。双方签订的合同期限为6年，但依据合同第6条第3款约定，原告所建造的建筑物及附属设施每年折旧率为20%，自第六年起原告所投资建造的房屋等归被告所有，且被告无需给原告任何补偿，故计算截至原告搬离时止，上述建筑物及配套附属设施的残值应为157268.78元（393171.96元×40%，四舍五入），此后原告不在被告涉案租赁场地进行生产经营，上述残值应作为原告的损失，由被告赔偿原告。与此同时，原告所建造的房屋及附属物由被告自行处置，其所含价值归被告享有。
另外，原告要求被告返还预交的半年租金303465.5元（2015年8月1日至2016年1月31日）。对此被告不予认可，并称签订合同之初原告向被告交付了半年租金定金为231256.5元，该定金数额一直未变，而非原告主张的金额。本院认为，依据合同第4条第7款约定，租金为每6个月支付一次，合同签订时一次性支付12个月租金，其中6个月为首笔租金，其余6个月为租金定金，定金于本合同终止后经结算无异议后退还。原、被告双方对于租金交付方式均称系按照合同支付，原告未能提供相应证据证明其在合同履行期间内支付的租金总金额，其主张被告处尚有租金定金303465.5元的说法本院不予采纳。另外，因双方合同明确约定租金定金于土地租赁合同终止后经结算无异议后退还，本院上述已经确定双方合同于2016年6月6日终止，原、被告双方就原告尚拖欠租金问题尚未结算，该笔费用也应用于先行冲抵拖欠的租金，故对于原告此项请求不予支持。
对于原告主张的停产损失480000元（工人工资18万元，5组锯加辅助人员52人；利润损失30万元，按照每组锯2000元/天计算，共计主张30天即自2015年7月21日起至2015年8月21日止），搬迁费50000元，合计530000元。本院认为，原告系依法注册成立的具有法人资格的公司，依据法律规定，其应具备完善的财务制度、税务缴纳情况记录，在本案审理中，本院要求原告提供其2015年度及之前的财务账册等资料，原告拒不提供相应财务资料，故对于原告所主张的工人工资损失及相关生产利润损失因缺乏相应证据支持，本院不予支持。至于原告主张的搬迁费用，原告也不能清楚说明该费用的组成、如何花费以及原告搬往何处所支出等，又无相应证据佐证该项支出，对此本院也不予支持。另外，对于原告主张的抱机费、电费合计130000元，对此被告明确予以否认曾收取过原告该笔费用，并称原告至今仍拖欠电费未付清。本院认为，原告未能提供相应证据证明其曾向被告缴纳过上述两笔费用以及缴纳的金额，对原告该项请求也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陈亚芳赔偿原告太仓柏森木业有限公司因建造房屋和附属物等固定资产产生的残值损失157268.78元。
二、驳回原告太仓柏森木业有限公司的其他诉讼请求。
上述第一项内容于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15240元，鉴证费6000元，合计21240元，由原告太仓柏森木业有限公司负担18360元，被告陈亚芳负担2880元。（该款原告已预交，本院不再退还原告，由被告负担部分，在本判决生效后10日内直接支付给原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 张永生
代理审判员 李 玲
人民陪审员 周秀芬
二〇一六年六月十二日
书 记 员 沈玉兰