浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈民初字第1429号原告：陆开冬。委托代理人：王思思，浙江明俊律师事务所律师。被告：慈溪市庵东佳宁通讯器材店。住所地：慈溪市庵东镇邮电西路***号。经营者:芦佳宁。原告陆开冬为与被告慈溪市庵东佳宁器材店（以下简称佳宁器材店）财产损害赔偿纠纷一案，于2015年9月7日向法院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年10月16日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为普通程序审理并依法组成合议庭，于2016年7月12日继续公开开庭进行了审理。原告陆开冬的委托代理人王思思、被告佳宁器材店经营者芦佳宁均到庭参加了两次庭审。经原告申请，本院于2015年12月10日决定对外委托评估机构对慈房权证2007字第××号房屋所有权证项下位于慈溪市庵东镇邮电路243号至245号的两层楼房中的第一层房屋在2015年1月1日至2015年8月12日期间的租金损失进行评估。本案现已审理终结。原告陆开冬起诉称：2010年，原告与中国移动通信集团浙江有限公司宁波分公司（以下简称移动公司）签订房屋租赁协议一份，约定由移动公司承租位于庵东邮电路231号-245号一至二层的商业用房（房屋产权证号为慈房权证2007字第××号、慈房权证2007字第××号、慈房权证2007字第××号、慈房权证2007字第××号、慈房权证2007字第××号），房屋租赁期自2011年1月1日起至2014年12月31日止。其后，移动公司将上述承租的239号-245号房屋（房屋产权证号为慈房权证字第××号、慈房权证2007字第××号）转租给被告佳宁器材店作为移动手机大卖场用房，租赁期自2011年1月1日起至2014年12月31日止。2014年3月1日，原告与案外人沈恩民签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋整体出租给案外人沈恩民，租赁时间为2015年1月1日至2017年12月31日止，房屋租金为每年380000元，若延迟交付房屋，按每天1050元支付延迟履行违约金。2014年12月31日原告与移动公司签订的租赁合同到期后，原告要求收回铺面并要求移动公司和被告腾空房屋，但被告拒绝腾房。2015年3月26日原告向慈溪市人民法院起诉要求被告腾空并返还房屋。本案经一审和二审审理，判决被告将慈溪市庵东镇邮电路239号-241号的两间房屋腾空并返还，案经执行，被告于2015年8月12日腾空并返还房屋。原告认为，被告非法占有其房屋，理应向原告支付房屋占有使用费并赔偿因占用而导致的其他经济损失。现原告诉请判令：1.被告向原告支付自2015年1月1日起至2015年8月12日止按照每天260.25元计算的房屋占有使用费共计58296元；2.本案的诉讼费由被告承担。在本案的审理过程中，原告增加了一项诉讼请求，请求判令被告赔付原告鉴定（评估）费用4200元。被告佳宁器材店未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：第一，原告与案外人沈恩民之间的协议不真实，原告诉称的房屋占有使用费不合情理；第二，被告占用房屋系房屋租赁纠纷引起，不属于非法占有，故本案的房租系原合同延续产生的房租，而不是非法侵占导致的经济损失；第三，本案的评估费用过高，且本案的司法鉴定（评估）申请是由原告提出的，因此评估费用理应由原告承担；第四，被告只使用了涉案房屋的前半部分空间，后半部分空间是移动公司的楼梯，被告没有使用，因此被告不应承担全部的租金费用；第五，被告已于2015年8月12日搬离讼争房屋，经济损失也比较严重，请法院予以考虑。原告陆开冬为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：A1.房屋所有权证复印件1份，证明原告系房屋所有人以及出租房详细信息的事实。A2.房屋租赁协议复印件1份，证明2010年陆开冬与移动公司签订房屋租赁协议1份，约定由移动公司承租庵东邮电路虹桥商厦两层八间房屋（其中239号-241号一至二层的商业用房系原告所有），房屋租赁期自2011年1月1日起至2014年12月31日止的事实。A3.租房协议复印件1份，证明移动公司将其承租的239号-241号房屋转租给被告，房屋租赁期自2011年1月1日起至2014年12月31日止的事实。A4.房屋租赁合同复印件1份，证明2014年3月1日，原告将涉案房屋出租给案外人沈恩民，租赁时间为2015年1月1日至2017年12月31日止，租金为每年380000元的事实。A5.（2015）甬慈周民初字第133号民事判决书、（2015）浙甬民一终第519号民事判决书复印件各1份，证明经一审、二审审理，法院判决被告将庵东镇邮电路239号至241号的两间房屋的第一层腾空并返还原告的事实。A6.浙江法院公开网执行案件信息查询复印件1份，证明（2015）甬慈周民初字第133号民事判决书已由慈溪市人民法院于2015年7月29日执行立案的事实。A7.现场照片复印件12份，证明被告于2015年8月12日腾空返还房屋，当时室内装修已经被破坏的事实。A8.补充协议、转账凭证打印件各1份，证明因被告未及时交付房屋，原告向案外人沈恩民返还2015年1月1日至2015年8月12日的房屋租金58296元的事实。A9.转账交易记录打印件1份，证明原告缴纳评估费用4200元的事实。经原告申请，本院委托宁波世铭资产评估有限公司（以下简称世铭公司）对慈房权证2007字第××号房屋所有权证项下位于慈溪市庵东镇邮电路239号至241号的两层楼房中的第一层房屋在2015年1月1日至2015年8月12日期间的租金损失进行评估，世铭公司接受委托后出具了甬世资评报字[2016]第078号评估报告1份（证据B1）。对原告提供的证据，被告质证认为：对证据A1、A2、A3、A5、A6没有异议，证据A1中明确载明涉案房屋一至二层均为商业用房；对证据A4有异议，该份合同的签订时间和内容都存在不真实性；对证据A7有异议，这个不是被告砸坏的；对证据A8的真实性有异议，这个款项应该是没有退还的；对证据A9的真实性没有异议。对证据B1，原告质证认为：对该证据的真实性无异议，但该份资产评估报告书中评估价格相比市场价格偏低，故评估结果应仅供参考而非作为最终租金损失金额认定的依据，应以原告实际损失来认定租金损失金额。被告对证据B1质证认为评估结果中的房屋租赁价格偏高，而且其实际占用的房屋面积不足126平方米。本院对以上证据认证如下：证据A1、A2、A3、A5、A6、A9具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，被告对该些证据没有异议，本院予以认定；证据A4中的房屋租赁合同及证据A8的内容为原告与案外人沈恩民的房屋租赁协议及租金退还情况，原告据此主张讼争房屋租金损失，但证据A4中的房屋租赁合同、证据A8中的租赁标的为两层房屋，无法据此确定被告占有的第一层房屋的租金金额，故该些证据不能实现原告的证明目的，本院不予认定。证据A7不能证明原告主张的待证事实，本院不予认定；证据B1系本院经原告申请委托有资质的评估机构对相关事项进行评估，具有真实性、合法性、并与本案具有关联性，原、被告虽对该份资产评估报告书中认定的租金金额有异议，但均未提供相反证据推翻该份评估结论，也未提出重新评估申请，本院对该份评估报告书予以认定。被告佳宁器材店经营者芦佳宁当庭出示存于其手机的照片一组，以证明涉案房屋的实际使用情况的事实，原、被告均同意待被告提交了照片打印件后由原告对照片打印件发表书面质证意见，因被告庭后未提交照片，原告未针对该组发表质证意见，本院对该组证据不予认定。根据本院认定的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2010年，案外人陆开冬与移动公司签订房屋租赁协议一份，约定将包括原告所有的位于慈溪市庵东镇邮电路239号至241号的两间两层房屋（房产证号：慈房权证2007字第××号）在内的位于慈溪市庵东镇邮电路虹桥商厦的八间两层房屋出租给移动公司；租赁期限为2011年1月1日至2014年12月31日，租赁用途为支局办公、营业用房及转租给慈溪庵东佳佳通讯（芦佳宁在讼争房屋开通讯店时曾用此字号）；双方不得提前终止合同，租赁期满，原告承诺优先与移动公司合作，在同等条件下，移动公司有优先承租权。合同还对租金、违约责任、争议的解决等其他事项作了约定。此后，移动公司与被告签订租房协议一份，约定将移动公司承租的上述房屋中的邮电路239号-241号、243号-245号四间两层楼房中的第一层房屋转租给被告，用于被告开办手机大卖场，租赁期限为2011年1月1日至2014年12月31日，每年的租金均为84000元，期满被告如需续租，应在一个月前通知移动公司，如移动公司继续出租的，在同等条件下被告有优先承租权。2014年12月31日，原告与移动公司的房屋租赁协议、移动公司与被告的租房协议均期满且未续租，但被告仍占用该处房屋，原告向本院起诉要求被告腾空并返还本案讼争房屋，本院于2015年5月26日作出（2015）甬慈周民初字第133号判决，判令被告将承租的位于慈溪市庵东镇邮电路239号至241号的两层楼房中的第一层房屋腾空并返还给原告，被告对该判决提起上诉后，宁波市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。该案经本院执行，被告于2015年8月12日腾空并返还讼争房屋。本案审理过程中，经原告申请，本院委托世铭公司对涉案的位于慈溪市庵东镇邮电路239号-241号两层房屋的第一层房屋在2015年1月1日至2015年8月12日期间的租金损失进行评估，世铭公司经评估，涉案房屋的房地产市场租赁价值为39000元。原告为此预付评估费用4200元。本院认为：原告陆开冬与移动公司的房屋租赁协议及移动公司与被告佳宁器材店的租房协议均已于2014年12月31日期满，三方之间也未就涉案房屋的续租达成新的协议，被告无合法依据而继续占用房屋，原告有权要求租赁期满后具有腾房义务的次承租人即本案被告支付逾期之后的占有使用费，原、被告就该期间的房屋占有使用费未进行约定，被告应以一般的市场价值为准进行支付，经评估，涉案房屋在2015年1月1日起至2015年8月12日止期间的房屋租金市场价值为39000元，被告应据此支付原告房屋占用使用费。原告认为该金额低于市场价，但未能提供相反证据推翻该评估结论，本院对该意见不予支持，被告认为该金额高于市场价，但亦未能提供相反证据推翻该评估结论，本院对该辩称意见不予采信。被告辩称其仅使用了涉案房屋的部分，本院认为，原、被告对被告在2011年1月1日至2014年12月31日期间向移动公司承租原告所有的慈房权证2007字第××号房屋所有权证项下的位于慈溪市庵东镇邮电路239号-241号的两层楼房中的第一层房屋均无异议，被告在2015年1月1日起至2015年8月12日期间占用涉案房屋的事实由已生效并由法院据以强制执行的（2015）甬慈周民初字第133号判决确认，故世铭公司根据涉案房屋证载面积的一半确定讼争房屋的租金评估面积，并无不妥。被告辩称这些房屋其仅使用了一部分，但其未提供证据证明该主张，本院不予采信。2015年1月1日至2015年8月12日被告占用房屋期间，双方没有合同约定，亦无签约合意，被告辩称本案应属于房屋租赁纠纷，不属非法占有，本院不予采信。被告主张其亦有损失，但未提出反诉请求，亦未提供证据，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告慈溪市庵东佳宁器材店于本判决生效之日起十日内支付原告陆开冬房屋占有使用费39000元；二、驳回原告陆开冬的其余诉讼请求。本案案件受理费计1257元，由原告负担416元，被告慈溪市庵东佳宁器材店负担841元，于本判决生效后七日内交纳本院；本案评估费4200元，由原告负担1390元，被告慈溪市庵东佳宁器材店负担2810元，因原告已预交评估费，由被告慈溪市庵东佳宁器材店于本判决生效之日起七日内将应负担的评估费2810元直接交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  谢飞娜人民陪审员  许红达人民陪审员  胡云辉二〇一六年八月二十二日代书 记员  胡珊珊