河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1323号原告（反诉被告）保定白沟新城宜佳旺商贸有限公司。地址白沟镇津保路南。法定代表人姚钰超，该公司经理。委托代理人孙艳颖，该公司职员。被告（反诉原告）保定市香江好天地家居广场有限公司。地址保定市朝阳南大街107号A段。法定代表人杨哲涛，该公司董事长。委托代理人李萌、张静茹，河北方圆律师事务所律师。原告（反诉被告）保定白沟新城宜佳旺商贸有限公司与被告（反诉原告）保定市香江好天地家居广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙艳颖、被告的委托代理人李萌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月29日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告承租原告位于保定白沟新城友谊西路宜佳旺阳光国际商业项目经营家居广场，租赁面积为15390平方米，租赁期限自2013年10月1日至2022年9月30日，按照合同约定，第一至三年每年租金为292万元。2014年7月14日因被告管理疏忽造成项目中控室起火，项目消防系统遭到破坏，截至目前，被告方仍未按照承诺对消防系统进行修复，需发生的维修费用预计为216745元。根据合同约定，被告应于2015年4月1日前支付2015年4月1日至2015年9月30日期间租金，但截至目前被告仍未缴纳，根据《租赁合同》第14.1条约定，请求法院依法判决解除原、被告之间签署的《租赁合同》。原、被告签署的《租赁合同》租赁期限为九年，目前被告在未经原告方允许的情况下提前撤场，整个项目处于空场状态，原告多次致函被告要求妥善处理解约事宜，但均未得到被告明确答复，被告的擅自撤场行为给原告方造成了巨大的经济损失，其中包括1.被告擅自撤场后原告方需重新进行商场招租，预计前期招商时间为三个月；2.招商完成后承租方进场装修预计为三个月，装修期间为免租期，招商期及新商户装修期内原告无租金收入，损失巨大，根据原、被告双方签署的《租赁合同》的租金标准，被告的擅自提前撤场行为给原告造成经济损失共计146万元。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，造成巨大经济损失，请支持原告诉讼请求。诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间的《租赁合同》；2.依法判决被告向原告支付商场设备维修费用216745元；3.依法判决被告向原告支付经济损失146万元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1.被告同意解除双方租赁合同，鉴于原、被告双方在原告起诉前已通过往来的函件等方式协商达成解除合同的合意，原告同意被告撤场，并且事实上本案所涉租赁场地已于2015年6月底由原告实际占有和控制，鉴于上述实际情况，被告同意解除双方的租赁合同。2.原告诉请被告支付设备维修费及经济损失没有事实及法律依据，不应得到支持。被告不存在原告诉状中所称的迟延支付租金的违约行为，被告已于2015年3月27日支付了截止至2015年3月31日之前的全部租金共计3508674元，根据补充协议约定，2015年4月1日至2015年6月30日为免租期，被告不应支付此期间的租金，并且原告已于2015年6月底至今一直实际占有并控制租赁场地，因此被告没有义务向原告支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金，被告不存在拖欠原告租金的行为。根据原、被告签订的消防协议书第一条之规定，消防设施、设备的维修由原告方负责，且由于双方对消防系统未进行交接，租赁场地的消防设备、系统是否完好、合格被告并不清楚，因此，原告以消防系统得到破坏为由要求被告支付设备维修费用没有事实及法律依据。3.被告不存在过错，被告撤场是经原告方同意的并非擅自撤场，不应承担经济损失的赔偿责任，且原告所提出的经济损失数额146万元没有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，对于损失的主张应当以实际发生的损失为依据，原告所主张的招商期、免租期租金均为其主观臆断，并不是实际发生的损失，也不是必然会发生的损失，其主张即没有法律依据也不符合行业习惯，因此，原告的经济损失主张不应得到支持。反诉原告反诉称，2013年5月29日，反诉人与被反诉人签署《租赁合同》，反诉人承租被反诉人位于保定市白沟新城友谊西路宜佳旺阳光国际商业项目经营家居广场。按照合同约定，反诉人于2013年6月5日向被反诉人缴纳了10万元经营保证金。现被反诉人起诉要求解除双方签订的《租赁合同》，反诉人同意解除合同，双方合同权利义务终止，根据《租赁合同》第六条的约定，合同终止时被反诉人应将经营保证金10万元返还反诉人。综上，为维护反诉人合法权益提起反诉，请法院予以支持。反诉请求：1.依法判决被反诉人向反诉人返还经营保证金10万元；2.本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求根据合同约定，应是在被告全部履行合同项下义务后双方无其他争议亦未给第三方造成其他损害的前提下，我方才将保证金无息退还，截至目前合同未到期，被告未经原告同意擅自撤场，被告合同期内义务未履行完毕，故保证金不予退还。经审理查明，原、被告双方于2013年5月29日签订《租赁合同》，由原告向被告出租位于河北省白沟新城友谊西路宜佳旺阳光国际商业项目经营家居及相关用品，租赁面积为16000平方米，自2013年8月31日至2013年9月30日为免租期，租赁期限为九年即自2013年10月1日至2022年9月30日，第一至九年每年租金分别为292万元、292万元、292万元、321.2元、321.2万元、321.2万元、353.32万元、353.32万元、353.32万元，单价为每天每平方米0.5元，租金按半年度进行交纳，第一年首期租金于2013年9月30日前交纳半年度租金146万元，第二次租金在次年4月1日前交纳半年度租金146万元，其他租金交纳时间以此类推，双方的往来款项均以现金、转账或银行支票方式结算，各自承担相应的金融结算费用。合同签订后被告向原告缴纳经营保证金10万元，约定于合同终止时，在被告全部履行本合同项下义务、原告确认被告所供商品或服务没有质量责任或其他侵权嫌疑后，由原告在一个月内将经营保证金无息退还。经原、被告双方工程部共同测量后确定实际租赁面积为15390平方米，故双方于签订租赁合同当日即2013年5月29日签订补充协议确定租赁场地地实际面积。后双方签订第二份补充协议，因被告出现招商困难，需延迟开业日期，故原告同意给予被告六个月免租期，分别自2014年10月1日至2014年12月31日、2015年4月1日至2015年6月30日。原、被告双方于2013年8月13日签订消防协议书，约定因白沟阳光国际项目消防主体系统正在等待政府验收，故双方消防暂不交接，在未正式交接之前实行双重管理。被告已于2015年3月27日付清2015年3月31日前免租期外的全部租金，被告分别于2015年3月17日、2015年4月25日向原告提出书面撤场申请。原告提交2013年5月29日《租赁合同》、补充协议、两份被告撤场申请以及未加盖公章回复函，主张因被告公司员工行为导致中控室起火造成的消防系统损坏，故要求由被告支付设备维修费用、被告在未满足撤场条件情况下私自撤场为原告造成的租金损失以及要求解除租赁合同，并当庭要求由法院对租赁场地进行实地勘查、鉴定。被告经质证认为：当事人的诉讼请求应提供证据证实，原告主张设备维修费及租金的经济损失数额未提供证据证实，不应支持。1.对租赁合同及补充协议、两份撤场申请均无异议；2.原告无证据证实中控室起火系因被告公司员工行为导致，且根据双方签订的消防协议书规定，双方对消防设施不予交接，租赁场地内的维修亦应由原告负责，故设备维修费不应由被告承担；3.原告同意撤场“回复”未向被告送达，且被告是收到原告口头同意撤场的通知，故不属于私自撤场。被告已付清截止2015年3月31日前的租金，原告主张自2015年4月1日至2015年9月30日的经济损失（租金146万元），该期间系原租赁合同约定租赁期限，其中包括延长免租期协议内约定的免租期，且原告已于2015年6月底实际占有关控制租赁场地，被告对商场没有实际经营使用，不应支付此期间的租金。被告提供租赁合同、延长免租期补充协议、消防协议书证实其主张，并提交经营保证金缴费收据、四张租金缴费收据，主张同意解除租赁合同，依据合同约定，合同终止后应由原告返还经营保证金10万元。经原告质证认为，1.被告已付清截止2015年3月31日前的租金。2.对延长免租期补充协议、经营保证金交款收据及四张缴纳租金收据均无异议，但被告应依据租赁合同继续支付自2015年4月1日至2019年9月30日的租金，被告迟延缴纳租金超过45天，原告有权解除合同。本院认为，2013年5月29日《租赁合同》、补充协议以及延长免租期补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应予确认。双方当事人均同意解除租赁合同，系真实意思表示，应予支持。关于本诉部分，原告主张的设备维修费用216745元属于自估数额，该商场中控室起火原因、损坏部位、需维修的费用均无证据证实，其于开庭审理时向本院提出口头鉴定申请超出法定举证期限，应当承担举证不能的法律后果。另原告基于被告撤场后需要招租新商户，按照行业惯例规则3个月招商期、3个月装修免租期无租金收入向被告主张146万元经济损失没有法律依据，亦不予支持。关于反诉部分，反诉原告主张解除合同，并由反诉被告返还经营保证金，依据租赁合同约定，于合同终止时，在反诉原告全部履行本合同项下义务、反诉被告确认反诉原告所供商品或服务没有质量责任或其他侵权嫌疑后，由反诉被告在一个月内将经营保证金无息退还，由于该合同履行情况双方存在争议，反诉原告亦无证据证实解除合同前的租赁合同范围内的权利义务已全部履行完毕，故要求退还经营保证金的主张不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》。二、驳回本诉原告第二、三项诉讼请求。三、驳回反诉原告的反诉请求。本诉案件受理费9946元（已减半收取），由本诉原告负担，反诉案件受理费1150元（已减半收取），由反诉原告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 姜 静二〇一五年十一月二十五日书记员 裴满杰