福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第1446号原告罗华平，男，汉族，1972年7月4日出生，南平电信分公司工程师，住南平市延平区，委托代理人黄玉琴，福建胜畴律师事务所律师。被告康荣木，男，汉族，1975年9月10日出生，住南平市延平区，被告杨广芬，女，汉族，1976年11月17日出生，住南平市延平区，原告罗华平与被告康荣木、杨广芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理，依法由代理审判员徐华强适用简易程序进行审理。因本院通过其他方式无法向被告康荣木、杨广芬送达法律文书，本案经本院院长批准，依法裁定转入普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告罗华平及其委托代理人黄玉琴到庭参加诉讼。被告康荣木、杨广芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗华平诉称，经延平区金源胜利房产经纪服务部介绍，原告与被告康荣木、杨广芬于2014年11月20日签订了一份《存量房买卖合同》。合同约定：双方买卖南平市延平区水南街178号106室房屋；房价款为86万元；买方向卖方支付16万元定金；2015年3月31日前办理房屋所有权变更登记过户手续；违约方发生违约行为之日起15日内守约方可自行单方解除合同。合同签订后，原告依约支付了定金16万元。但是被告康荣木、杨广芬夫妻却因无法偿还多人债务而离家藏匿起来，不与原告办理房屋所有权变更登记过户手续。并且，被告康荣木、杨广芬卖给原告的房屋已因多起案件被人民法院裁定查封，房屋所有权不能变更登记过户为原告所有。为此，原告请求法院判令：一、解除原告与被告康荣木、杨广芬签订的《存量房买卖合同》；二、被告康荣木、杨广芬返还原告定金32万元。被告康荣木、杨广芬未作答辩。原告罗华平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、被告康荣木、杨广芬的身份证、结婚证各一份，《存量房买卖合同》一份，《购房定金专用收款收据》一份，共同证明：原告与被告康荣木、杨广芬于2014年11月20日签订了《存量房买卖合同》，约定：双方买卖南平市延平区水南街178号106室房屋；买方向卖方支付16万元定金；2015年3月31日前办理房屋所有权变更登记过户手续。被告康荣木、杨广芬于合同签订当日收取了原告支付的定金16万元。证据二、《所有权登记查询结果》六份，证明：被告康荣木、杨广芬共有的南平市延平区水南街178号106室等多处房屋因多起诉讼案件被人民法院查封。南平市延平区水南街178号106室房屋无法履行《存量房买卖合同》，并办理过户手续。证据三、延平区金源胜利房产经纪服务部《情况说明》一份，证明：原、被告双方经房产中介介绍办理存量房买卖手续。从2015年3月开始，房产中介多次给被告打电话无人接听，导致房屋买卖无法继续履行。本院认为，被告康荣木、杨广芬未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃质证和举证的权利。原告罗华平提交的证据具有真实性、合法性、关联性，对其提出的证明对象具有证明力，本院予以采信。经审理查明，2014年11月20日，经延平区金源胜利房产经纪服务部介绍，原告罗华平（合同乙方）与被告康荣木、杨广芬（合同甲方）签订一份《存量房买卖合同》。合同约定：被告康荣木、杨广芬将其坐落于南平市水南街178号106室的房屋出售给原告；房屋所有权证号为200900844-1号、土地使用权证号为200900986；该房屋建筑面积为113.46平方米；房屋成交价为86万元；原告向被告康荣木、杨广芬支付定金16万元。关于“房款交付时间与方式”，合同第七条约定：“合同签订后，买卖双方同意2015年3月31日前办理该房产签字过户手续。过户当日乙方支付购房款人民币伍拾壹万（¥510000）整含定金。房产证领出当日办理该房产土地证签字过户。过户当日乙方支付甲方购房款尾款人民币叁拾伍万元（¥350000）整，甲方并于当日将该房产使用权交给乙方。……”。合同第十三条“违约认定”约定：“……2、卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责，若因此造成合同履行障碍，视为其违约。”合同第十四条“违约责任”约定：“……卖方中途违约，卖方应在违约之日起当日将定金无息退还买方，并按法律规定赔偿相应定金。……买卖双方约定，违约方发生违约行为之日起十五日内，守约方可自行单方解除合同，并向违约方收取本合同相应的违约金。”合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告罗华平向被告康荣木、杨广芬支付了购房定金16万元，被告杨广芬出具了一份《购房定金专用收款收据》。此后，因被告康荣木、杨广芬涉及其他民事案件，本案讼争房产被人民法院依法查封。被告康荣木、杨广芬未将讼争房产过户至原告名下。本院认为，原告罗华平与被告康荣木、杨广芬签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告罗华平要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求。本院认为，转移房屋所有权给买受人，系出卖人的主要义务。本案，原告依约支付购房定金16万元后，被告依照合同约定应于2015年3月31日前办理房屋的签字过户手续。现被告未履行该项主要义务，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定以及《存量房买卖合同》第十四条“……买卖双方约定，违约方发生违约行为之日起十五日内，守约方可自行单方解除合同。……”之约定，被告迟延履行转移房屋所有权给买受人的主要义务，致使合同目的不能实现，原告作为买受人有权解除合同。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告罗华平要求被告康荣木、杨广芬双倍返还定金的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案，被告未履行房屋所有权转移义务，构成违约，原告有权主张被告双倍返还定金。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗华平与被告康荣木、杨广芬于2014年11月20日签订的《存量房买卖合同》。二、被告康荣木、杨广芬于本判决生效之日起十日内返还原告罗华平定金人民币32万元。如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费人民币6100元、公告费人民币400元，由被告康荣木、杨广芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  邱 翠代理审判员  徐华强人民陪审员  林 怡二〇一五年十月十五日书 记 员  张 丹本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。