广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2036号
上诉人（原审被告）：田辉玲，女，土家族，住湖南省石门县，公民身份号码为×××342X。
委托代理人：ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。
委托代理人：成雅倩，广东乐而乐律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：叶美如，女，1977年5月20日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇桥陇新桥邨**号，公民身份号码：4419001977********。
委托代理人：曹彪，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
原审第三人：东莞市品置房地产经纪有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人：连安源，总经理。
上诉人田辉玲因与被上诉人叶美如、原审第三人东莞市品置房地产经纪有限公司（以下简称品置公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月20日，叶美如向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除叶美如与田辉玲于2015年9月13日签订的《房地产买卖合同》；2.田辉玲向叶美如返还定金10000元；3.田辉玲向叶美如支付房地产咨询及买卖代理费10000元；4.田辉玲向叶美如支付违约金60300元；5.田辉玲向叶美如支付律师费8000元。以上合计88300元。6.本案诉讼费由田辉玲承担。
原审法院经审理查明：2015年6月4日，叶美如与田辉玲及品置公司共同签订了一份编号为0015850的《房地产买卖合同》，主要约定：一、叶美如购买田辉玲位于东莞市塘厦镇莲湖村怡景路怡景花园13号楼1603号的房产；二、叶美如与田辉玲共同委托品置公司就买卖案涉房屋提供居间服务，叶美如应向品置公司支付房地产咨询及买卖代理费10000元，在履行合同中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向品置公司支付房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，品置公司不退回，应由违约方直接赔偿守约方；三、田辉玲将案涉房屋转让给叶美如，总楼价款为603000元，叶美如应于合同签订当日支付定金10000元，除了首期款外，其他楼款叶美如采取按揭付款方式支付；四、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务的，则：……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……五、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。田辉玲主张叶美如没有将《房地产买卖合同》约定的10000元定金支付田辉玲。叶美如主张与田辉玲协商一致将定金10000元由品置公司托管，叶美如将10000元定金于2015年6月4日转账至品置公司账户，田辉玲出具收据给叶美如，对上述主张，叶美如提供了收据为证。收据内容显示：“2015年6月4日今收到叶美如交来东莞市塘厦镇莲湖村怡景路怡景花园13号楼1603号定金壹万￥10000经手人田辉玲”。田辉玲确认该收据是其签名，但主张叶美如一直未支付定金。品置公司称因田辉玲尚未取得房地产权证，为了交易的安全性，叶美如与田辉玲协商一致将叶美如支付的10000元定金由品置公司托管，田辉玲向叶美如出具了收据。叶美如主张田辉玲收了10000元定金后拒绝履行合同，根据合同的约定，叶美如有权解除该合同。
田辉玲主张《房地产买卖合同》第十五条第4款第二项约定“买方出房证是其他人名下”属于违反效力性强制条款，故《房地产买卖合同》属于无效合同。叶美如对该条款解释为想将房产证登在家里其他人名下，并不违反效力性强制条款。品置公司陈述称，即使该条款无效也不影响其他条款的效力。
叶美如主张因田辉玲违约诉至法院产生律师费8000元，根据《房地产买卖合同》的约定，应由田辉玲承担。但叶美如没有提供证据证明其主张。
原审法院认定上述事实的证据有：叶美如提交的房地产买卖合同、收据、情况说明、民事委托代理合同以及本案庭审笔录附卷为据。
原审法院认为：案涉《房地产买卖合同》系叶美如和田辉玲及品置公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。叶美如主张田辉玲不愿意继续履行合同，品置公司也表示田辉玲曾明确表明不愿意继续履行合同。田辉玲对此不确认，主张其不履行合同是因叶美如没有按照合同约定向其支付10000元定金，叶美如存在违约行为。叶美如主张其将定金10000元转账至品置公司账户，是因为叶美如和田辉玲双方约定由品置公司托管定金，故田辉玲向叶美如出具了收据。品置公司确认叶美如的主张。田辉玲确认收据上是其本人签名，应视为田辉玲收到了叶美如的10000元定金且同意由品置公司托管定金。因此，对于田辉玲的主张，原审法院不予采信，原审法院采信叶美如的主张，认定叶美如已将10000元定金支付给田辉玲，该定金由品置公司保管。田辉玲收到叶美如的定金后，向叶美如及品置公司表示不愿意继续履行合同，田辉玲已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，本案中《房地产买卖合同》中约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同”，现田辉玲明确表示不继续履行合同，叶美如诉请解除案涉《房地产买卖合同》，符合法律及合同约定，原审法院予以支持。
关于定金。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，在案涉《房地产买卖合同》签订当天，叶美如已交付田辉玲10000元定金，现该合同因田辉玲违约而解除，该10000元定金由品置公司保管。品置公司表示案涉《房地产买卖合同》解除后，退回叶美如10000元定金。因此，对于叶美如请求田辉玲返还定金10000元的请求，原审法院不予支持。
关于违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，田辉玲构成违约，应按照案涉《房地产买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《房地产买卖合同》约定守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼10%的违约金，守约方具有选择权，现叶美如作为守约方要求田辉玲支付等额于总楼价10%的违约金，合法有据，原审法院予以支持。已知双方约定的总楼价款为603000元，则田辉玲应支付叶美如违约金60300元。
关于代理费。依据《房地产买卖合同》第八条的约定，在履行合同中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向品置公司支付房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，品置公司不退回，应由违约方直接赔偿守约方。叶美如主张田辉玲应支付代理费10000元，但没有提供证据证明其实际向品置公司支付了代理费，因此对于叶美如的该请求，原审法院不予支持。
关于律师费。根据《房地产买卖合同》第十二条的约定，违约方应支付守约方包括但不限于律师费、诉讼费等费用。现田辉玲违约，叶美如可要求田辉玲支付其律师费，但叶美如没有提交证据证明其实际产生了律师费，因此对于叶美如的该请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年1月13日判决如下：一、解除叶美如、田辉玲及东莞市品置房地产经纪有限公司于2015年6月4日签订的编号为0015850的《房地产买卖合同》；二、东莞市品置房地产经纪有限公司应于判决发生法律效力之日起七日内退还叶美如定金10000元；三、田辉玲应于判决发生法律效力之日起七日内赔偿叶美如违约金60300元；四、驳回叶美如的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1003.75元，叶美如已经预交，由叶美如负担318.75元，田辉玲负担685元。
田辉玲不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定叶美如将10000元定金交给品置公司，田辉玲收到叶美如的定金后，向叶美如和品置公司表示不愿意继续履行合同，田辉玲因此构成违约。这是没有任何依据，属于认定事实错误。本案中，叶美如才是真正的违约方。理由如下：（一）根据双方签订的合同，定金10000元作为楼款的第一部分在签订合同时应同时支付，双方于2015年6月4日签订合同当日，田辉玲出具了收款收据给叶美如，收据上明确10000元定金以转账方式支付，但叶美如并没有转账10000元到田辉玲的账户，后叶美如也一直没有将该款支付给田辉玲。（二）案涉合同没有约定10000元定金交由品置公司托管。按照合同第三条的约定，田辉玲交付品置公司5000元款项作为水电及如期交房的保证金。原审认定田辉玲在收据上签字，应视为田辉玲同意收到10000元并同意品置公司托管定金没有任何依据。（三）即使叶美如有支付品置公司10000元，那也是依合同约定支付的中介代理费10000元。根据合同第八条的约定，双方同意签订合同当天叶美如应支付品置公司房地产咨询及代理费10000元整。且叶美如在其起诉状第三项诉请也证实了这一点，显然10000元是作为中介费由叶美如支付给品置公司的，原审却错误把10000元中介费用认定为定金，显然不当。（四）原审庭审时，主审法官明确要求叶美如在庭审结束后五个工作日内提交已经支付10000元定金的凭证。但时至今日，叶美如也没有提供支付10000元定金的凭证，甚至连转账支付给品置公司的任何凭证也没有看到，田辉玲也没有收到原审的质证通知，原审贸然作出判决理应不当。（五）田辉玲由于叶美如的违约行为，多次要求品置公司解除合同，但因其收取了叶美如的10000元中介费，一直对此置之不顾，明显偏袒叶美如，作出不利于田辉玲的陈述。据此，田辉玲上诉请求本院：1.撤销原判第三项，改判田辉玲无需支付叶美如违约金60300元；2.叶美如承担一、二审诉讼费用。
叶美如答辩意见如下：（一）原审认为叶美如支付定金及田辉玲应支付违约金的认定是合法的，有相关证据证明这一事实。（二）叶美如有按合同约定支付定金，田辉玲的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
原审第三人品置公司没有到庭参加二审法庭调查，也未提交书面陈述意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查，田辉玲于2015年6月4日向叶美如出具的收据确认今收到叶美如交来东莞市塘厦镇莲湖村怡景路怡景花园13号楼1603号定金10000元，收据中有在“转账”一栏前打钩。田辉玲陈述由于叶美如当时要求转账支付，田辉玲向叶美如提供了建行账号的复印件，故先开好收据并在收据上写明转账。叶美如认为田辉玲的说法不合理，当时三方协商后叶美如在品置公司刷卡支付10000元定金交给品置公司保管，但叶美如未能提供刷卡记录。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是田辉玲应否向叶美如支付违约金60300元，关键在于叶美如是否已向田辉玲支付定金10000元。
首先，案涉《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，原审法院认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认。田辉玲以叶美如要求房产证登记在其他人名下为由主张合同无效显然不成立，本院不予采纳。
其次，案涉《房地产买卖合同》约定叶美如应在签订合同当天支付定金10000元，田辉玲在签订合同当天向叶美如出具收据确认收到了叶美如的定金10000元。虽然该收据在支付方式一栏是选择了转账，而叶美如未能提供向田辉玲转账支付10000元的凭证。但根据品置公司出具的证明以及在庭审中的陈述，可以认定三方当时协议确定田辉玲将收取叶美如的定金10000元由品置公司托管。虽然叶美如未能提供向品置公司支付10000元定金的转账凭证或刷卡记录，但根据品置公司在诉讼中的陈述以及收据的内容，足以证明田辉玲已经收到叶美如支付的定金10000元。田辉玲认为叶美如向品置公司支付的10000元是中介费缺乏证据支持，也与收据反映的情况不相符。综上，田辉玲在诉讼中以叶美如未按合同约定支付定金10000元构成违约与证据反映的情况不相符，对田辉玲的该项主张，本院不予采纳。
再次，根据品置公司出具的情况说明，案涉合同由于田辉玲不愿意继续履行合同而无法继续履行，如上述田辉玲主张其不履行合同是因叶美如没有按照合同约定向其支付10000元定金的理由不成立，故田辉玲不愿意履行合同构成违约。原审判决支持叶美如的诉讼请求判令解除案涉合同并由田辉玲向叶美如支付违约金60300元符合《房地产买卖合同》的相关约定，本院予以维持。
综上所述，上诉人田辉玲的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1307.5元，由上诉人田辉玲负担（已预交）。财产保全费720元，叶美如已预交，由田辉玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年六月八日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……