上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1855号
上诉人(原审原告)：颜世祥，男，1949年12月13日生，汉族，住上海市虹口区。
被上诉人(原审被告)：上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：董木金，董事长。
委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海电子商城有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：王建东，执行董事。
委托诉讼代理人：朱纪陈�江苏鑫鼐律师事务所律师。
上诉人颜世祥因与被上诉人上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司(以下简称“嘉永公司”)、被上诉人上海市电子商城有限公司(以下简称“电子商城”)排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜世祥上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、颜世祥虽曾与上海中汇电子市场经营管理有限公司(以下简称“中汇公司”)就上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX号XXX号楼XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)签订过《房屋租赁合同》，但合同已到期，嘉永公司也于2013年10月20日将系争商铺交还颜世祥，现嘉永公司未经颜世祥同意，擅自对系争商铺进行统一经营管理，构成侵�；2、嘉永公司未取得政府部门的许可，擅自改建市场，违反了法律法规。
嘉永公司、电子商城共同辩称，1、系争商铺是分割式产权商铺，面积较小，无法单独出租，只有统一出租、统一管理才符合其购买目的；2、整个市场空置了7、8年，没有租金收益。目前许多商铺已经出租出去，市场运营正常，嘉永公司已将租金收益交给了上海市电子商城业主委员会(以下简称“业委会”)。请求本院驳回上诉，维持原判。
颜世祥向一审法院起诉请求：判令嘉永公司、电子商城排除妨害，将系争商铺恢复原状并归还颜世祥。
一审法院认定事实：系争商铺为颜世祥于2009年3月8日向电子商城购买，建筑面积14.88平方米，套内面积7.45平方米。同时，颜世祥与中汇公司签订一份《房屋租赁合同》，将系争商铺出租给中汇公司使用，期限为3年(自颜世祥取得商铺产证且将商铺交付中汇公司次日起算)，该3年为免租期；租赁期间，中汇公司鉴于统一经营的需要，可以将商铺转租给第三方使用，无须征得颜世祥同意，颜世祥同意中汇公司或者实际经营者可以对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。之后，系争商铺由中汇公司接收，但未能出租或使用，一直处于空置状态。其间，颜世祥于2010年5月17日办理了系争商铺的产证。2013年10月20日。颜世祥收到了中汇公司关于系争商铺租赁期到期(房屋归颜世祥自用)并要求颜世祥办理系争商铺的交接手续的通知。但之后，就系争商铺双方并未办理交接手续，系争商铺仍处于空置状态。
2014年4月15日，系争商铺所处的上海电子商城成立了业委会。同年11月27日，业委会(甲方)与电子商城(乙方)及上海同川物业管理有限公司(以下简称“同川物业”、丙方)签订一份《协议书》，三方经友好协商，就租赁张掖路XXX号(原为上海电子商城，以下简称“市场”)事宜约定如下：一、甲、乙双方承诺，自市场正式开业之日起，截至丙方租赁期满之日止，丙方为市场所有商铺的唯一管理方，丙方负责与各商铺业主签订《商铺租赁合同》的相关事宜。现市场已有90.2%的商铺业主委托甲方管理，签约工作由甲方配合丙方完成；剩余9.8%的商铺业主由甲方代为签约，乙方代收租金、代为管理。一楼1.5元/天/产证建筑面积平方米，二楼1.0元/天/产证建筑面积平方米，三楼0.8元/天/产证建筑面积平方米，四楼0.6元/天/产证建筑面积平方米；第一年至第四年租金单价不变，第五年至第十年，租金单价每年滚动递增5%，……。乙方根据本协议第一条代商铺业主收取租金后应单独保管，不得擅自使用，如上述业主向丙方主张租金收益的，乙方应及时向上述业主支付所收取的租金。协议另约定了其他内容。
2015年1月5日，上海市嘉定区经济委员会向上海市嘉定区江桥镇人民政府发文《关于中汇公司变更相关事宜的批复》【嘉经批(2015)1号】：同意中汇公司转型变更为上海东方南北干货市场经营管理有限公司(暂定名，正式名称经工商部门登记注册后，报区经委备案)，经营范围由原来“电子产品批零”变更为“南北干货、调味品零售”，经营地址不变(上海市嘉定区张掖路XXX号)，经营面积不变(一期、二期共计145,879.95平方米)。后南北干货市场经过变更了电子商城的原有格局，进行统一的改造和装修。2015年7月27日，上海市嘉定区公安消防支队向嘉永公司出具一份《建设工程消防验收意见书》，南北干货市场消防已验收合格。该市场遂正式投入使用。
2015年2月5日，中汇公司经工商部门登记备案，将企业名称变更为上海嘉永南北干货市场经营管理有限公司，经营范围由为电子产品经营者提供市场管理服务变更成为南北干货经营者提供管理服务。
之后，同川物业与嘉永公司及业委会签订《委托管理合同》，约定，鉴于同川物业为张掖路XXX-
XXX号所有商铺(即南北干货市场)的唯一管理方以及90.2%的商铺业主已授权委托业委会处理市场的相关事宜，现三方约定将张掖路XXX-
XXX号所有商铺在委托经营期限内委托嘉永公司管理，一期、二期共计经营面积为145,879.95平方米；同川物业同意在本合同有效期将涉及商铺经营管理的一切事项均委托嘉永公司处理，并同意嘉永公司以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括与商铺业主或业委会签订商铺租赁合同、物业管理合同等；本合同约定商场铺位的委托经营期限与同川物业的经营管理期限�致；业委会确认同川物业委托嘉永公司管理张掖路XXX-
XXX号市场的行为合法有效。
一审法院另查明：位于上海市嘉定区张掖路XXX号的南北干货市场地上建筑共四层，附有地下车库。市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中，主要经营南北干货、调味品等；目前市场内所有店铺已经改变了中汇电子商城的原有布局，并经过重新装修，其中包括系争商铺在内的共计51.22平方米的商铺已由嘉永公司出租给案外人林孝清使用，相应租金由嘉永公司收取后交与业委会。
一审法院认为：颜世祥虽然为系争商铺所有人，但其购买的商铺系电子商城分割销售的一个商业形态的商铺，因此以整体出租获得收益才能提升这些商铺的商业价值。颜世祥购买系争商铺后即与中汇公司签订了《房屋租赁合同》，可见颜世祥购买系争商铺的目的也是获得租金收益；在《房�租赁合同》中对嘉永公司因统一经营之需可进行转租及对商铺进行重新分割、布局、装饰并可以进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造等作了约定，可见颜世祥在购买及出租系争商铺时即已明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式。现嘉永公司将包括系争商铺在内的商铺合并并整体出租给案外人使用，符合统一经营的模式，亦为出于提升颜世祥商铺的商业价值为目的，颜世祥的利益并不因此受损。在《房屋租赁合同》约定的租赁期限到期后，颜世祥未能及时与嘉永公司办理系争商铺的交接手续并将商铺收回自用。目前系争商铺已合并整体出租给案外人用以经营，若单独处置势必损害其他业主的合法权益，故系争商铺已不宜分割返还。关于系争商铺的租金收益，颜世祥可另行主张，本案不予处理。判决：颜世祥的诉讼请求不予支持。
本院对一�查明的事实予以确认。
本院认为，所谓分割商铺是指开发商将超市、百货等各种形式的开放式大型营业空间进行分割而形成的小面积单元商铺。分割商铺分两种，一种是实际分割，另一种是虚拟分割。颜世祥购买的属于虚拟分割商铺。以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。但是这种限制必须符合一定条件：一、按照大多数业主的意志有利于物业整体功能的发挥；二、业主权利的行使不得构成对权利的滥用，否则，不符合诚实信用原则或公平原则；三、按照大多数业主的意志客观上会增进每一个业主的利益。
市场内多为虚拟分割商铺，原准备引入电子从业公司入驻经营，因电子市场招商困难，业绩不佳，商铺业主一直没有�金收益。后嘉永公司转变业态，更改了市场原有格局，进行统一改造和装修，引进了南北干货经营者，租赁市场才逐步打开。绝大多数商铺业主也授权业委会与嘉永公司及同川物业签订《委托管理合同》，并已经收到了租金收益，初步实现了盈利目的。一审法院也到南北干货市场现场勘查，看见该市场一楼目前基本都已出租并处于正常经营中。
嘉永公司系按照大多数业主的意志行事，客观上也增进了每一个业主的利益。上诉人的商铺已被整体重新规划，其坚持要求将系争商铺恢复至有明确门牌号，地板有铜条相隔，四周有玻璃柜台的原状及相应的配套功能后归还，势必对整体格局造成影响，可能影响大多数业主的利益。基于此，作为分割商铺业主的上诉人行使权利，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
对于租金收益问题，一审法院对此已�详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。
另案关于《协议书》、《委托管理合同》效力案件的处理结果，并不影响本案的审理。
综上，颜世祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人颜世祥负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一七年四月五日
书记员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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