广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2649号
上诉人（原审被告）：黄向，身份证住址：广东省阳东县，现住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市三原物业管理有限公司，住所地广州市恒福路110号淘金花园B座3F／B房。
法定代表人：冯高，该公司董事长。
委托代理人：熊健慧、林协彬，该公司职员。
上诉人黄向因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物业公司）为具备一级资质的物业服务企业。黄向为广州市越秀区东泰路30号304房（建筑面积66.3594平方米）的产权人。2011年3月16日，广州市越秀区华逸锦轩大厦第一届业主委员会经房管部门批准备案。2011年3月24日，广州市越秀区华逸锦轩大厦业主委员会向广州市越秀区梅花街道办事处发出《关于华某锦轩大厦业主委员会印章备案事宜》，其中记载：在越秀区房管局、梅花街道办事处及东兴南居委会的指导下，于2010年10月31日至2011年1月20日以书面形式召开了首届业主大会，依法进行选举表决并通过了“华某锦轩大厦业主大会议事规则”、“华某锦轩大厦管理规约”、“华某锦轩大厦首届业主委员会委员”等事项，同时于2011年3月2日向广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局递交资料，依法完成了登记备案等相关工作等。
2011年4月22日，三原物业公司（乙方）与广州市越秀区华某锦轩大厦业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》（于2011年5月10日办理备案），约定：甲方选聘乙方对华某锦轩大厦实施物业管理服务，座落位置广州市越秀区东泰路华逸锦轩大厦28-32号，合同期限自2011年2月28日起至2016年2月27日止；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；本物业区域物业服务收费标准为高层住宅：1.6元／月·平方米，办公用房：2.4元／月·平方米，商业物业：8.0元／月·平方米；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前交纳；业主或物业使用人逾期支付物业服务费的每日按千分之一支付滞纳金等。之后，三原物业公司一直对涉讼的华某锦轩大厦提供物业服务至今。
因黄向自2011年3月1日起未向三原物业公司支付物业服务费等费用，三原物业公司向原审法院提起涉讼。原审法院于2013年2月28日作出（2012）穗越法民三初字第2919号民事判决书，认为三原物业公司与越秀区华某锦轩大厦业主委员会于2011年4月22日签订的《物业服务合同》，没有违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同依法对华某锦轩大厦全体业主均有约束力。因此，黄向作为华某锦轩大厦的业主，应当根据该合同的约定向三原物业公司交纳物业服务费用。故三原物业公司主张黄向支付物业服务费及支付逾期付款违约金的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。鉴于黄向提出不同意支付物业服务费及违约金的答辩意见，应当视为其对三原物业公司主张的违约金计算标准亦持有异议，据此，原审法院根据公平合理原则对三原物业公司主张的违约金酌情予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。黄向主张其未参加过业主大会、不知道业主委员会及上述合同签订情况，应当向有关行政主管部门反映意见及了解情况，黄向以此为由拒绝交纳物业服务费缺乏依据，原审法院对此不予接纳。黄向提供的证据并未能充分证明三原物业公司提供的物业服务不符合合同约定，而且，倘若三原物业公司提供物业服务的行为确有瑕疵，双方亦应协商解决，黄向籍此拒交物业管理费不当，对其抗辩原审法院亦不予接纳。至于黄向认为三原物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益，不属本案调处范围。黄向可另循合法途径主张权利。三原物业公司未提供证据证明三原物业公司已代黄向缴纳了垃圾处理费，故三原物业公司现主张黄向返还其代缴的垃圾处理费依据不足，原审法院不予支持。依法判决：一、黄向应在判决发生法律效力之日起7日内向广州市三原物业管理有限公司支付广州市越秀区东泰路30号304房（即华逸锦轩大厦A座304房）从2011年3月1日起至2012年7月31日止的物业服务费（按每月106.16元计）及逾期付款违约金（从2011年4月1日起至2012年7月31日止，每日以当月所欠费用为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。二、驳回广州市三原物业管理有限公司的其它诉讼请求。黄向不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2013年7月16日作出（2013）穗中法民五终字第1705号民事判决书，终审判决：驳回上诉，维持原判。
三原物业公司于2014年6月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：黄向支付广州市越秀区东泰路30号A座304房自2012年8月1日起至2014年5月31日止的物业服务费2335.52元（按每月106.16元计付），滞纳金747.05元（自2012年9月1日起计至2014年5月31日止，每日按当月所欠物业管理费的千分之一计付），返还三原物业公司代付的垃圾处理费110元（自2012年8月1日起至2014年5月31日止，每月按5元计付）。
为证明已代缴垃圾处理费，三原物业公司向原审法院提交了由广州市越秀区梅花村街环境卫生管理站开具的“环境卫生服务收费发票”若干。黄向质证称，物业服务费已经包含了垃圾处理费，三原物业公司不应重复收费。
为证明三原物业公司存在未履行对其物业管理的职责，黄向向原审法院提交照片若干张，照片中反映涉讼小区的停车状况及过道等地方有垃圾杂物等情况。三原物业公司质证称照片没有显示时间，也许是未到清理垃圾的时间拍摄的。
为证明涉讼物业服务合同的签订违反《议事规则》的规定，黄向向原审法院提交了《业主大会议事规则》、《关于业委会公章使用的声明》、《华某锦轩大厦业主委员会公章使用登记表》。其中，《业主大会议事规则》第九条规定，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。《关于业委会公章使用的声明》记载，业主委员会副主任戴某、委员魏某、巢某向华某锦轩大厦全体业主声明，华某锦轩业主委员会公章由主任金某保管和使用，缺乏监管，为了避免法律纠纷，三位业主委员会成员特做如下说明：华某锦轩业主委员会公章对外使用必须经委员会议通过决议，如果擅自个人用章，由此引起的纠纷和造成的一切后果其责任个人承担，与三位委员无关，且我们将保留追究其法律责任的权力。《华某锦轩业主委员会公章使用登记表》记载，2011年4月22日申请办理签订物业服务合同事项的经办人一栏签名为“魏某、戴某”，批准人一栏签名为“金某”。三原物业公司质证称，签订合同是在2011年1月24日，当时由业主大会投票选举我司管业涉案大楼，之前的案件也有所反应。证据3公章的使用是业主委员会的内部问题，故不发表任何意见。
2013年10月16日，黄向向原审法院起诉，请求原审法院判令撤销广州市越秀区华某锦轩大厦业主委员会与广州市三原物业管理有限公司（即本案三原物业公司）于2011年4月22日签订的《物业服务合同》。原审法院于2014年11月11日作出（2013）穗越法民三初字第2688号民事判决书，一审判决：驳回黄向的诉讼请求。
原审法院认为：根据上述生效2919号及1705号民事判决的认定，虽然原审法院作出的（2013）穗越法民三初字第2688号民事判决未发生法律效力，但由于物业服务费债权主张是以物业公司已经投入经营成本为基础的，中止本案的审理将影响物业管理正常进行，故在未有证据证明三原物业公司收费的合法性缺失情况下，本案应当依法裁判。黄向、三原物业公司已经形成物业服务关系，因此，黄向作为华某锦轩大厦的业主，应当根据《物业服务合同》的约定向三原物业公司交纳物业服务费用。故三原物业公司现主张被告支付2012年8月1日起至2014年5月31日期间的物业服务费，并计付逾期付款违约金的诉讼请求合法，予以支持。鉴于黄向不同意支付物业服务费及逾期付款违约金，应当视为其对三原物业公司主张的违约金计算标准亦持有异议，据此，原审法院根据公平合理原则对三原物业公司主张的违约金酌情予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
黄向提供的证据并未能充分证明三原物业公司提供的物业服务不符合合同约定，而且，倘若三原物业公司提供物业服务的行为确有瑕疵，双方亦应协商解决，黄向籍此拒交物业管理费不当，对其抗辩亦不予接纳。至于黄向认为三原物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益，不属本案调处范围。黄向可另循合法途径主张权利。
此外，三原物业公司提供的物业管理服务包括物业管理区域内共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，并不包括物业管理区域外的垃圾清运工作，因此垃圾处理费与三原物业公司主张的物业服务费并无重叠，不属于重复收费。现三原物业公司已提供证据证明其已代黄向缴纳了垃圾处理费，故三原物业公司现主张黄向返还其代缴的垃圾处理费合法合理，对此予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、及参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定于2015年2月10日作出判决：一、黄向应在判决发生法律效力之日起7日内向广州市三原物业管理有限公司支付广州市越秀区东泰路30号304房从2012年8月1日起至2014年5月31日止的物业服务费2335.52元（按每月1.6元／平方米×66.35平方米计）及逾期付款违约金（从2012年9月21日起至2014年5月31日止，每日以当月所欠费用为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。二、黄向应在判决发生法律效力之日起7日内向广州市三原物业管理有限公司返还原告代付的垃圾处理费110元（自2012年8月1日起至2014年5月31日，每月按5元计付）。三、驳回广州市三原物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，由黄向负担。
判后，上诉人黄向不服原审判决，现本院提起上诉称：一、华某锦轩大厦业主委员会与三原物业公司签订的《物业服务合同》违反了《物权法》和《物业管理条例》等法律规定，该合同未依法成立，对全体业主均无法律约束力。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。再根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会业选聘的物业服务企业签订物业服务合同。按照《业主大会议事规则》规定，有效票仅有109份，不到业主人数和建筑物总面积的二分之一，显然选聘物业公司的有效票数不符合《物权法》和《业主大会议事规则》的上述规定。因此，业主委员会与三原物业公司签订的《物业服务合同》未依法成立，对全体业主均无约束力，三原物业公司主张黄向按上述物业服务合同支付物业服务费无法律依据；二、《物业服务合同》的服务内容已包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，以及物业管理区域内及区域外的垃圾的收集、清运等工作，且物业服务费已包含该服务内容的相关费用，三原物业公司重复收取垃圾处理费无事实依据；三、三原物业公司不仅不按《物业服务合同》约定提供相关物业服务，而且还严重损害广大业主的合法权益，黄向有权据此提出抗辩，并拒绝支付物业服务费。请求判令：1、撤销原审判决。2、驳回三原物业公司的诉讼请求。
被上诉人三原物业公司辩称：一、（2013）穗越法民三初字第2766、2688号案已经驳回了黄向的诉请；二、垃圾处理费是由三原物业公司代收的，之后交给了环卫局；三、黄向可以通过法律途径维护自身的权利，不应当以抗交物业服务费来逃避自身的责任。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，因黄向不服原审法院（2013）穗越法民三初字第2688号民事判决向本院提起上诉，本院已于2015年4月14日作出（2015）穗中法民五终字第1067号民事裁定驳回黄向的起诉。
本院认为：关于三原公司能否依据《物业服务合同》向黄向收取物业管理费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”由此可知，业主大会或者业主委员会的决定效力及于物业管理区域的全体业主。本案中，三原公司依据其与越秀区华某锦轩大厦业主委员会所签订的《物业服务合同》向黄向收取争议期间的物业管理费，具有合同及法律依据，应予支持。原审法院据此判令黄向支付争议期间欠付的物业管理费及违约金，上述处理并无不当，应予维持。黄向上诉提出因《物业服务合同》是业主委员会未经业主表决通过所签订，故对其不具有约束力，根据上述物权法的规定，黄向认为业主委员所作出的决定程序及决议内容不合法的，应另循其他法律途径予以撤销，黄向已于2013年10月16日向原审法院起诉请求撤销广州市越秀区华某锦轩大厦业主委员会与广州市三原物业管理有限公司（即本案三原物业公司）于2011年4月22日签订的《物业服务合同》。经本院二审裁定，已驳回黄向的起诉。因此，黄向以此为由上诉提出三原公司无权向其收取物业管理费缺乏依据，本院不予采信。
关于代缴垃圾处理费的问题。根据《物业服务合同》约定，三原物业公司提供的物业管理服务包括物业管理区域内共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运等，指的范围是物业管理区域内，原审法院认为物业管理费并不包括物业管理区域外垃圾处理费并无不当。现三原物业公司已提供证据证明其已代黄向缴纳了垃圾处理费，黄某乙向三原物业公司返还该费用。至于黄向提出三原物业公司未按《物业服务合同》约定提供相关服务，黄向并未提交充足的证据证实，如其认为造成其损失可另循其他途径解决，其以此拒交物业管理费，原审法院不予采纳该意见并无不当。
综上所述，上诉人黄向的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由黄向负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 刘 纯