湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1539号
上诉人（原审被告）：彭某，女，1995年3月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市棋梓桥。
委托诉讼代理人：严银辉，湖南湘浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省湘潭县易俗河镇。
法定代表人：曾国平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭昊春，湖南三湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凯鸯，女，1979年10月25日出生，汉族，住湖南省湘潭县易俗河镇，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：汪某某，男，1969年6月9日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇。
被上诉人（原审被告）：李某，女，1978年12月20日出生，汉族，住广东省东莞市塘厦镇。
上诉人彭某因与被上诉人湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司（以下简称天易农商银行）、汪某某、李某金融借款合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2017）湘0321民初791号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人彭某的委托诉讼代理人严银辉，被上诉人天易农商银行的委托诉讼代理人彭昊春、张凯鸯到庭参加诉讼。被上诉人汪某某、李某经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭某上诉请求：撤销一审判决，依法驳回天易农商银行的诉讼请求。事实�理由：一审法院认定事实不清。上诉人与汪某某之间仅存在租赁关系，一审法院判决天易农商银行对上诉人房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权没有任何依据。一审法院审理程序不当。上诉人常年在外，未收到过一审法院的任何书面文书。汪某某让上诉人签署授权委托书时，亦未如实向上诉人告知天易农商银行的起诉情况。
被上诉人天易农商银行辩称，一审法院认定事实清楚。答辩人向一审法院提交的《个人贷款合同》《借款展期协议》《最高额抵押合同》及房屋他项权证等证据，可以证明彭某为汪某某向答辩人借款提供了最高额抵押的事实，答辩人有权在汪某某不能偿还借款本息的情况下对抵押房产拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权。一审法院审理程序合法。彭某的诉讼代理人肖榕向一审法院提交了彭某的授权委托书及律师事务所公函，并参与了本案的诉讼活动，彭某作为具备完全民事行为能力的成年人，不可能在不知情的情况下签署授权委托书。
被上诉人汪某某、李某未作答辩。
天易农商银行向一审法院起诉请求：1、汪某某、李某共同清偿天易农商银行贷款本金2000000元及利息（自2014年3月7日起按月利率9‰计算至2015年3月6日，自2015年3月7日起按月利率9.1042‰计算至2016年3月6日，从2016年3月7日起按月利率12.7459‰计算至清偿之日止）；2、天易农商银行对彭某所有的位于湘乡市望春门办事处云门商贸步行街04栋129#，130#，201-3#的抵押房产（产权证号：00075645、00075646）拍卖、变卖后的所得价款在贷款本金2000000元及其利息范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由汪某某、李某、彭某承担。
一审法院认定事实：2014年3月7日，汪某某因经营石材加工销售需要资金，向原湘潭县�村信用合作联社杨嘉桥信用社贷款人民币2000000元，双方签订了《个人贷款合同》，约定：借款期限12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。借款月利率9‰，利息按月结算，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%。该社于当日按照约定向汪某某发放了贷款，并由汪某某、李某夫妇在借款借据上签名确认。2015年3月6日，双方签订《借款展期协议》，约定借款期限延长至2016年3月6日，展期期间月利率为9.1042‰。借款后，汪某某已支付利息共计289504.35元，利息已支付至2015年7月5日止。2014年2月21日，彭某与原杨嘉桥信用社签订《最高额抵押合同》，约定以彭某所有的位于湘乡市望春门办事处云门商贸步行街04栋129#，130#，201-3#的抵押房产（产权证号：00075645、00075646）为汪某某自2014年2月21日起至2019年2月20日止在该社所形成的债务提供最高额抵押担保，最高额本金为3000000元，抵押担保范围包括本金、利息、逾期利息、复利、罚息、实现债权等费用。次日，双方办理了抵押登记，原杨嘉桥信用社取得湘房他证湘乡市字第179**号《房屋他项权证》。2016年7月6日，经中国银监会湖南监管局批准（湘银监复【2016】149号文件），原湘潭县农村信用合作联社及其所辖农村信用社自行终止，债权债务由天易农商银行及辖内分支机构承接。汪某某、李某现已离婚，但上述借款发生在两人婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务。借款到期后，汪某某、李某未偿还余欠贷款本息，经多次催收未果遂诉至法院。
一审法院认为，1、原杨嘉桥信用社与汪某某、彭某签订的《个人贷款合同》《借款展期协议》和《最高额抵押合同》真实合法有效，双方之间的抵押借款合同关系依法成立。贷款人已按约足额发放贷款，借款人应当按约履行还款义务，逾期未还应当承担偿还本金并支付利息、罚息的违约责任。虽然汪某某、李某现已离婚，但是上述借款发生在两人婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务，汪某某、李某对上述借款本息负有共同清偿的义务。天易农商银行于2016年7月6日承接了原杨嘉桥信用社的上述债权债务，有权要求汪某某、李某向天易农商银行偿还余欠贷款本息。彭某自愿以其所有的位于湘乡市望春门办事处云门商贸步行街04栋129#，130#，201-3#的房产为汪某某的上述债务提供最高额本金为3000000元的最高额抵押担保，如汪某某、李某未按期履行清偿义务，天易农商银行有权对彭某的上述抵押房产拍卖、变卖后的所得价款在担保范围内享有优先受偿权。判决：一、汪某某、李某在本判决生效后十日内偿还湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司借款本金2000000元及利息（自2015年7月6日起按月利率9.1042‰计算至2016年3月6日，自2016年3月7日起按月利率12.7459‰计算至清偿之日止）；二、如汪某某、李某未按期履行上述清偿义务，湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司有权对彭某名下的位于湘乡市望春门办事处云门商贸步行街04栋129#，130#，201-3#的抵押房产（产权证号：00075645、00075646）拍卖、变卖后的所得价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权。案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元，由汪某某、李某、彭某共同负担。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，湘房他证湘乡市字第179**号《房屋他项权证》载明，他项权利种类为抵押权（最高额），债权数额为300万元整，登记时间为2014年2月21日。二审查明的其他案件事实与一审法院认定的一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、彭某应否对汪某某的借款承担担保责任。根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条规定，彭某签订《最高额抵押合同》时已届满18周岁，其作为具有完全民事行为能力的成年人，可以独立实施民事法律行为，承担相应的民事法律责任。《最高额抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对各方当事人均具有约束力。彭某自愿以其所有的位于湘乡市望春门办事处云门商贸步行街04栋129#，130#，201-3#的房产为汪某某提供最高额抵押担保，如汪某某、李某未按期履行清偿义务，彭某应依约承担担保责任。彭某于2017年6月6日签署的授权委托书明确记载其直接委托肖榕为本案一审的诉讼代理人，并非汪某某转委托，且肖榕作为彭某的委托诉讼代理人全程参与了本案的一审，其诉讼权利并未受到影响，故彭某提出“其不应承担担保责任、一审程序不当”的上�理由不成立，本院不予支持。
二、关于最高额抵押担保责任的限额问题。在最高额抵押中，通常存在两种类型的最高额抵押合同范本，一种是最高债权余额抵押，另一类则是最高本金余额抵押。在设立最高额抵押时，无论金融机构采用哪种类型的合同版本，均应符合法律的相关规定。根据《中华人民共和国担保法》第五十九条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条规定，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。本案中，当事人签订的《最高额抵押合同》约定，最高额本金为3000000元，抵押担保范围包括本金、利息、逾期利息、复利、罚息、实现债权等费�。天易农商银行享有的湘房他证湘乡市字第179**号《房屋他项权证》载明的他项权利种类为抵押权（最高额），债权数额为300万元整。本案借款人汪某某、李某所承担的偿还借款本息的数额处于不确定状态，随着后续利息的累积，债务数额存在超过300万元的可能，如按一审判决第二项所判，则可能导致彭某需要承担的担保责任超过案涉《房屋他项权证》载明的300万元的债权数额。抵押权属于物权，彭某名下的房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百八十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。故本案的抵押权自登记时设立，天易农商银行行使抵押权优先受偿时，应以《房屋他项权证》上的登记事项为准，仅在3000000元的限额内对彭某名下的抵押财产享有优先受偿权，否则将有违物权公示的基本原则，可能损害其他债权人对案涉抵押财产享有的合法权益。一审法院仅根据《最高额抵押合同》确定彭某的担保责任，未对担保责任的最高额进行限定，存在不妥，应予纠正。
综上所述，彭某的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国担保法》第五十九条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭县人民法院（2017）湘0321民初791号民事判决第一项；
二、变更湖南省湘潭县人民法院（2017）湘0321民初791号民事判决第二项为：如汪某某、李某未按期履行上述清偿义务，湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司有权对彭某名下的位于湘乡市望春门办事处云门商贸步行街04栋129#，130#，201-3#的抵押房产（产权证号：00075645、00075646）拍卖、变卖后的所得价款在3000000元限额内享有优先受偿权。
三、驳回湖南湘潭天易农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800元，由汪某某、李某、彭某共同负担。二审案件受理费22800元，由上诉人彭某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立兵
代理审判员 胡东海
代理审判员 李淇耀
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 汤健艺
附法律条文：
《中华人民共和国担保法》
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债作担保。
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约�的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改�；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。