河南省南阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫13执异619号
案外人：南阳市禄康源百货有限公司。住所地：南阳市建设东路（天富小区）。
法定代表人：马香玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴涛，河南晟大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴鹰，河南梅溪律师事务所律师。
申请执行人：黎明鑫，男，1964年11月12日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：郭鸿，男，1968年12月10日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
被执行人：南阳天富置业有限公司。住所地：南阳市宛城区环城乡东环路口。
法定代表人：孔富生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁静杰，河南两相律师事务所律师。
被执行人：河南康盛投资发展有限公司。住所地：郑州高新开发区玉兰街**号。
法定代表人：魏冬梅，该公司董事长。
在本院执行黎明鑫与被执行人南阳天富置业有限公司（以下简称天富公司）、河南康盛投资发展有限公司（以下简称康盛公司）借款纠纷一案中，案外人南阳市禄康源百货有限公司（以下简称禄康源百货公司）对本院执行南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号裁决书，查封、拍卖天富公司所有的位于南阳市建设东路与文明路交叉口西北角天富小区一、二层门面房及对应份额的土地使用权，协助将天富小区一、二层门面房交付黎明鑫等执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人禄康源百货公司称，1、2009年10月24日，禄康源百货公司与孔富生签订房屋租赁合同，租赁南阳市建设东路与文明路交叉口西北角天富小区一、二层门面房，租赁期限自2010年1月1日起至2020年12月31日止。南阳市中级人民法院（2016）豫13执2-725号协助执行通知书认定禄康源百货公司租赁天富小区一、二层门面房为不定期租赁，无事实依据。2、本案所涉房屋所对应的土地使用权证、施工许可证、用地规划许可证、建设工程规划许可证均显示房屋产权人为南阳市城市建设实业开发总公司，该公司为国有企业，国有资产转让应经政府审批，天富公司是否取得拍卖房产的所有权，依据不足，涉及国有资产流失。3、南阳市中级人民法院2017年6月5日拍卖公告明确对天富小区一、二层门面房的拍卖为带租拍卖，但在拍卖成交后，却通知禄康源百货公司于60日内搬离，实质上为同等权利的竞买人规定了不同的竞买条件，损害了禄康源百货公司的合法权益，该司法拍卖应予撤销。4、南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号仲裁裁决认定事实不清，适用法律错误，违反了最高人民法院关于民间借贷的有关规定，南阳市中级人民法院应裁定不予执行南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号仲裁裁决。请求确认禄康源百货公司在租赁期限内有权继续使用天富小区一、二层门面房，撤销南阳市中级人民法院（2016）豫13执2-725号协助执行通知书第一项；确认拍卖程序违法，撤销拍卖成交裁定，撤销对天富小区一、二层门面房的执行和查封措施；裁定不予执行南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号仲裁裁决。
申请执行人黎明鑫称，1、依据天富公司与黎明鑫等人签订的还款协议书、联合开发协议、转让协议等证据，可以认定天富小区一、二层门面房为天富公司所有，孔富生以个人名义所签的租赁合同对天富公司无约束力，禄康源百货公司应立即搬离。2、天富公司提交的房屋租赁合同记载的租赁起始期间有涂改，约定的租赁时间为10年，但按照约定的租赁起始时间计算为11年。3、禄康源百货公司所提出的拍卖程序违法、撤销拍卖成交裁定、撤销对天富小区一、二层门面房的执行和查封措施、不予执行仲裁裁决等事项，因禄康源百货公司并非仲裁案件和执行案件的当事人，所提事项无法律依据，不予答复。4、对天富公司、禄康源百货公司提出执行异议，要求依法追回禄康源百货公司应支付的房租1300000元，天富公司、禄康源百货公司有拒不执行法院裁决的行为，应对其法定代表人实施拘留。
被执行人天富公司称，1、禄康源百货公司对天富小区一、二层门面房租赁尚未到期，有权继续使用该房屋。2、南阳市中级人民法院对天富小区一、二层门面房的权属并未查清，无合法依据也无任何法律文书确认拍卖资产属于天富公司所有，将天富小区一、二层门面房作为天富公司资产进行拍卖并抵偿给债权人，将侵害其他权利人的合法权益，造成执行和拍卖程序违法。3、黎明鑫与天富公司之间借贷存在非法集资犯罪，南阳市中级人民法院在立案后应将案件移送公安或者检察机关处理。
本院查明，南阳仲裁委员会于2015年10月15日受理了黎明鑫与孔富生、魏冬梅、天富公司、康盛公司借款纠纷一案。案件仲裁过程中，黎明鑫向南阳市宛城区人民法院申请财产保全，宛城区人民法院于2015年10月16日作出（2015）宛执保字第7号民事裁定，查封了天富公司所有的位于南阳市建设东路与文明路交叉口天富小区一、二层门面房。南阳仲裁委员会于2015年12月15日作出（2015）南仲裁字第067号裁决：一、天富公司在本裁决生效后十日内偿还黎明鑫借款本金22050000元，自2015年6月15日起按月息2%计算至清偿之日。二、康盛公司对上述第一条借款本金、利息承担连带清偿责任。三、本案仲裁费用95000元、保全费用5000元由天富公司承担。四、驳回黎明鑫的其他仲裁请求。
本院在执行黎明鑫与天富公司、康盛公司借款纠纷一案中，于2016年3月25日向禄康源百货公司送达（2016）豫13执2-1号协助执行通知书，要求禄康源百货公司协助调查南阳市建设东路禄康源超市租赁情况，并提交房产租赁合同、交纳租金手续等与该房产租赁有关的材料，南阳市禄康源商贸有限公司（以下简称禄康源商贸公司）于2016年3月29日对本院作出情况说明，“我公司于2009年10月24日与孔富生签订的房屋租赁合同因年代久远，暂时无法找到，恐难在指定期限内提供该合同原件。现向你院提供该合同复印件，我公司保证该合同复印件内容与原件一致，特此说明”。2017年6月2日，本院向禄康源百货公司送达了拍卖公告和（2016）豫13执2-527号优先购买通知书，于2017年6月5日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，拟于2017年6月27日拍卖天富公司所有的位于南阳市建设东路与文明路交叉口天富小区一、二层门面房，拍卖公告中明确拍卖房产由禄康源超市租赁使用（有未到期的租赁协议，竞买者竞买成功后需继续履行该协议），无房产证，有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但均登记在第三人名下。黎明鑫以26851772元竟得上述标的物。本院于2017年7月4日与黎明鑫签订拍卖成交确认书。2017年7月11日，本院作出（2016）豫13执2-3号执行裁定：一、被执行人天富公司所有的位于南阳市建设东路与文明路交叉口西北角天富小区一、二层门面房（建筑面积约2874.46平方米，现禄康源超市使用）及其对应份额的土地使用权归买受人黎明鑫所有。上述不动产的权利自本裁定送达买受人黎明鑫时起转移。该宗土地现登记在南阳市城市建设实业开发公司（该公司已更名为南阳市建设投资有限责任公司）名下，已转让给天富公司所有，但未办理过户登记，土地证号为宛市土国用（2001）字第012**号。二、买受人黎明鑫可持本裁定到登记机构办理相关产权过户手续，同时依法缴纳各项税费（包含初始登记和二次过户的税费）。2017年7月17日本院向黎明鑫送达了（2016）豫13执2-3号执行裁定书。2017年7月25日，本院向禄康源百货公司送达（2016）豫13执2-725号协助执行通知书，要求禄康源百货公司协助执行下列事项：一、在收到本通知后六十日内，协助将你公司承租的位于南阳市建设东路与文明路交叉口西北角天富小区一、二层门面房交付买受人黎明鑫。因你公司虽然实际租赁前述房产，但经本院通知至今未提供充分有效的租赁证据，故你公司对前述房产的租赁本院视为不定期租赁。二、协助提供2015年1月1日以来你公司支付上述房屋租金的情况，包括支付双方账户，银行转账单据等有关支付租金的全部手续。你公司应自收到本通知后三日内如实将有关材料提交我院，如拒绝、拖延、虚假提交，本院将依法追究你公司法律责任。
2009年10月24日，禄康源商贸公司与孔富生签订房屋租赁合同，约定孔富生将坐落于南阳市建设东路天富小区3号楼一、二层全部门面房租赁给禄康源商贸公司使用，建筑面积约3000平方米，土地使用权面积约1500平方米；房屋租赁期限自2010年1月1日起，至2020年12月31日止，共计10年，120个月；禄康源商贸公司前四年每年向孔富生交纳560000元租金，中间三年每年交纳600000元，后三年每年交纳650000元，租金6个月为一个支付期，先交款后使用房屋。禄康源百货公司成立于2010年1月22日，禄康源商贸公司系禄康源百货公司的股东之一。
天富小区所占用土地的使用权登记于南阳市城市建设实业开发总公司名下。2004年2月26日，南阳市城市建设投资公司以该宗土地使用权作为投入与南阳市天顺房地产开发有限公司签订联合开发协议，由双方共同投资开发天富小区。建设工程规划许可证、建设工程施工许可证均办理于南阳市城市建设实业开发总公司名下。2006年7月8日，双方签订补充协议，约定由南阳市天顺房地产开发有限公司负责统一销售，所获收益由南阳市天顺房地产开发有限公司支付给南阳市城市建设投资公司7000000元，其余部分归南阳市天顺房地产开发有限公司所有，天富小区项目所涉及的各项税费（包括土地使用权过户费用）由南阳市天顺房地产开发有限公司负责申报缴纳，南阳市城市建设投资公司负责配合南阳市天顺房地产开发有限公司办理土地、房产等手续。本院在执行过程中分别向南阳市城市建设投资有限责任公司、南阳市天顺房地产开发有限公司送达协助执行通知书，请协助调查天富小区一、二层门面房权属情况。南阳市城市建设投资有限责任公司向本院出具说明，“原南阳市城市建设投资公司与南阳市天顺房地产开发有限公司签订的联合开发协议已在南阳市建设投资公司改制前已履行完毕，双方已无任何争议。至于南阳市建设东路禄康源超市的房产权属依据联合开发协议与我公司无关。涉及原南阳市城市建设投资公司的相关过户资料已转交南阳市天顺房地产开发有限公司”；南阳市天顺房地产开发有限公司出具说明，“天富小区一、二层门面房（现禄康源超市使用）房产所有权不属本公司所有”。南阳市城市建设实业开发总公司于2000年6月改名为南阳市城市建设投资公司。南阳市城市建设投资公司经改制后成立南阳市城市建设投资有限责任公司。本案异议审查过程中，案外人孔富生对本院执行天富小区一、二层门面房提出书面异议，认为天富小区一、二层门面房为其所有。本院经审查认为，天富公司于2015年7月14日在与借款人所签订的还款协议中已明确表示，该涉案房产为其实际所有并自愿以该房产为借款人提供抵押担保，此后的生效仲裁书也对该事实予以认定；在本院对执行标的物评估过程中，天富公司以实际所有人的身份对评估价格提出异议，孔富生作为该公司的法定代表人，现又对该执行标的物提出所有权主张，明显相互矛盾，与事实相悖；尽管本案中南阳市城市建设投资有限公司与南阳市天顺房地产开发有限公司就联合开发涉案房产的产权情况，没有书面材料予以佐证，但从本案的土地使用证、建设用地规划许可证、建筑施工许可证和南阳市城市建设投资有限公司与天富公司签订的土地转让协议、南阳市城市建设投资有限公司与南阳市天顺房地产开发有限公司签订的联合开发协议、南阳市城市建设投资有限公司向本院出具的情况说明以及孔富生与禄康源商贸公司签订的房屋租赁协议等证据材料看，能够形成比较完整的证据链条，证实该涉案房产为天富公司实际所有。孔富生作为天富公司法定代表人，其与禄康源商贸公司所签订的房屋租赁协议也应认定其为天富公司法定代表人的履行职务行为，也间接印证该房产实际属于天富公司的事实。本院于2018年3月20日作出（2017）豫13执异631号执行裁定：驳回案外人孔富生的异议请求。
本院认为，在本院执行黎明鑫与天富公司、康盛公司借款纠纷一案中，禄康源百货公司对本院执行南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号裁决书，查封、拍卖天富小区一、二层门面房及对应份额的土地使用权，协助将天富小区一、二层门面房交付黎明鑫等执行行为不服，向本院提出书面异议。禄康源百货公司所提异议内容涉及不予执行仲裁裁决、执行行为异议和案外人异议等不同性质的异议，对其所提异议本院分别依照相应的程序分别审查。
一、关于不予执行南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号仲裁裁决问题。
《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条规定，“案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件：（一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；（二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结；（三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出”，第十八条规定，“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；(四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益”，在仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，仲裁结果损害案外人合法权益情况下，案外人有权向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书。黎明鑫与孔富生、魏冬梅、天富公司、康盛公司借款纠纷一案，南阳仲裁委员会于2015年12月15日作出（2015）南仲裁字第067号裁决，裁决天富公司偿还黎明鑫借款本金及利息，康盛公司承担连带清偿责任。因天富公司、康盛公司未履行仲裁裁决，黎明鑫向本院申请执行。禄康源百货公司并非仲裁案件的当事人，其作为案外人提出南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号裁决对借款事实及利息的认定缺乏证据支持，但并未提供充分证据证明黎明鑫与孔富生、魏冬梅、天富公司、康盛公司之间存在虚构法律关系、捏造案件事实等恶意或者虚假仲裁的情形，其申请不予执行南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号仲裁裁决的异议请求本院不予支持。
二、关于拍卖是否存在严重程序违法、应予撤销问题。
禄康源百货公司向本院提出异议称，天富公司对天富小区一、二层门面房享有所有权依据不足。本院在执行黎明鑫与天富公司、康盛公司借款纠纷一案中，就天富小区一、二层门面房权属问题函询南阳市城市建设投资有限责任公司和南阳市天顺房地产开发有限公司，南阳市城市建设投资有限责任公司、南阳市天顺房地产开发有限公司均回函称对天富小区一、二层门面房不享有所有权。本案异议审查过程中，天富公司法定代表人孔富生就天富小区一、二层门面房权属向本院提出异议，本院已裁定驳回孔富生的异议请求。禄康源百货公司称本院执行天富公司天富小区一、二层门面房依据不足的理由不能成立。
禄康源百货公司向本院提出异议称，本院在执行拍卖中存在对不同竞买人规定不同竞买条件，严重违反法定程序，损害当事人和其他竞买人利益，应予撤销。本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，拍卖天富公司天富小区一、二层门面房，拍卖公告中明确拍卖房产由禄康源超市租赁使用，有未到期的租赁协议，竞买者竞买成功后需继续履行该协议。本院对天富小区一、二层门面房的拍卖为带租拍卖，在拍卖公告中并未明确租赁合同的租赁期限，也未明确租赁合同为定期租赁合同或不定期租赁合同。在拍卖成交后，本院送达给禄康源百货公司的协助执行通知书明确“因你公司虽然实际租赁前述房产，但经本院通知至今未提供充分有效的租赁证据，故你公司对前述房产的租赁本院视为不定期租赁”，协助执行通知书也并未否认禄康源百货公司租赁权的存在。本院在拍卖天富小区一、二层门面房的过程中并未对竞买人资格做特殊要求，也未针对不同的竞买人规定不同的竞买条件，在拍卖前已依法向禄康源百货公司送达了优先购买通知书，禄康源百货公司并未行使优先购买权，在本院异议审查过程中，禄康源百货公司代理人向本院明确表示不行使优先购买权，禄康源百货公司要求撤销对天富小区一、二层门面房拍卖的理由不能成立，本院不予支持。
三、关于禄康源百货公司不动产租赁权问题。
2009年10月24日，禄康源商贸公司与孔富生签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限自2010年1月1日起，至2020年12月31日止，共计10年，120个月。按照约定的起止时间计算租赁期为11年，与双方共计10年、120个月的表述相矛盾。关于租赁期限为10年或者11年，结合禄康源商贸公司与孔富生签订房屋租赁合同中租金支付的约定，禄康源商贸公司前四年每年向孔富生交纳560000元租金，中间三年每年交纳600000元，后三年每年交纳650000元，本院确认禄康源商贸公司与孔富生签订房屋租赁合同的租赁期限为10年，租赁期至2019年12月31日止。
孔富生与禄康源商贸公司之间签订房屋租赁合同的时间是2009年10月24日，此时禄康源百货公司尚未成立。禄康源商贸公司系禄康源百货公司设立时的股东，其对外以自己名义所租赁的房屋在禄康源百货公司成立后实际由禄康源百货公司使用，禄康源百货公司实际享有了禄康源商贸公司与孔富生签订的房屋租赁合同的权利，并履行了相应的合同义务，对此孔富生未提出异议，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，可以认定禄康源百货公司为房屋租赁合同的一方当事人。孔富生为天富公司的法定代表人，本院在孔富生执行异议一案中已认定孔富生与禄康源商贸公司签订房屋租赁合同的行为为职务行为，故本案房屋租赁合同对天富公司具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，禄康源百货公司在法院查封天富小区一、二层门面房之前已经与天富公司形成租赁关系，并已实际占有使用天富小区一、二层门面房，其要求在租赁期内阻止向黎明鑫移交占有天富小区一、二层门面房的理由成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第一项、第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条规定，裁定如下：
一、撤销本院（2016）豫13执2-725号协助执行通知书第一项，即：在收到本通知后六十日内，协助将你公司承租的位于南阳市建设东路与文明路交叉口西北角天富小区一、二层门面房交付买受人黎明鑫。因你公司虽然实际租赁前述房产，但经本院通知至今未提供充分有效的租赁证据，故你公司对前述房产的租赁本院视为不定期租赁。
二、驳回南阳市禄康源百货有限公司不予执行南阳仲裁委员会（2015）南仲裁字第067号裁决的申请。
三、驳回南阳市禄康源百货有限公司撤销本院（2016）豫13执2-3号执行裁定和确认拍卖程序违法的异议请求。
案外人、当事人对裁定第一项不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
如不服本裁定第二项、第三项，可以自本裁定送达之日起十日内，向河南省高级人民法院申请复议。
审判长 王 全
审判员 杨峨生
审判员 王 浩
二〇一八年四月二十三日
书记员 张瑞阳