广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民二初字第190号
原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。住所：肇庆市。
负责人于辉，该行行长。
委托代理人曾益莉，广东安达信律师事务所律师。
委托代理人陈凤仪。
被�冯伟成，男，汉族，广东省高要市人，住高要市。公民身份号码：×××2371。
被告区彩芬，女，汉族，广东省高要市人，住高要市。公民身份号码：×××2760。
被告肇庆市奥利华园房地产有限公司。住所：四会市。
法定代表人麦羡泉。
委托代理人张杰，广东安驰律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（下称建行肇庆分行）诉被告冯伟成、区彩芬、肇庆市奥利华园房地产有限公司（下称奥利华园公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行肇庆分行的委托代理人曾益莉、被告奥利华园公司的委托代理人张杰到庭参加诉讼，被告冯伟成、区彩芬没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行肇庆分行诉称：2012年6月15日，原告下属大旺�行与各被告签订《个人住房借款合同》，约定被告冯伟成、区彩芬向原告抵押借款24万元，用于购买位于四会市东城街道上元大道东发现美院3栋104号的房屋，借款期限从2012年6月15日至2022年6月15日止。同时，被告冯伟成、区彩芬作为抵押人，以所购的房屋作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了贷款。但被告冯伟成、区彩芬却从没有偿还借款，被告奥利华园公司也没有承担保证责任。原告多次催收无果，现起诉请求判令1、解除原告下属大旺支行与被告冯伟成、区彩芬签订的《个人住房借款合同》；2、被告冯伟成、区彩芬立即归还所欠原告借款本金188679.11元、利息2741.38元（含逾期部分：本金3382.91元、利息2131.15元、罚息47.95元、复息31.21元，均暂计至2015年5月15日，之后的利息按照人民银行规定的贷款利率计算至本息还清之日止，逾期利息按逾期利率计算），合计191420.49元；3、原告对被告冯伟成、区彩芬提供的借款抵押物享有优先受偿权；4、被告奥利华园公司对上述欠款承担连带清偿责任；5、各被告承担原告为实现债权而支付的律师费8000元；6、各被告承担本案的全部诉讼费用。
庭审中，原告提出被告冯伟成、区彩芬从2015年5月26日起分二次偿还了部分借款本息，要求减少第二项诉讼请求的金额，即被告冯伟成、区彩芬立即归还所欠原告借款本金176479.05元及利息3341.17元（含逾期部分：本金7377.99元、利息3231.24元、罚息74.47元、复息35.46元，均暂计至2016年2月15日，之后的利息按照人民银行规定的贷款利率计算至本息还清之日止，逾期利息按逾期利率计算），合计179820.22元。
原告提供如下证据：1、原告的《营业执照》和《组织机构代码证》、大旺支行的《营业执照》，证明原告的诉讼主体资格；2、被告冯伟成、区彩芬的《身份证》、《户口簿》及《结婚证》复印件，证明被告冯伟成、区彩芬的诉讼主体资格；3、被告奥利华园公司的《营业执照》、《组织机构代码证》，证明被告奥利华园公司诉讼主体资格；4、《个人住房借款合同》，证明被告冯伟成、区彩芬向大旺支行借款及作抵押担保的事实；5、《个人贷款支付凭证》，证明原告履行合同的事实；6、《预购商品房抵押预告登记证》，证明房屋办理抵押的事实；7、《本息明细》及对账单，证明被告尚欠本息的数额；8、《催款通知书》，证明原告向被告催收的事实；9、《委托代理合同》及《发票》，证明原告为追收欠款而支付律师代理费的事实；9、《楼宇按揭合作协议书》，证明被告奥利华园公司承担保证责任的事实。
被告冯伟成、区彩芬没有提出答辩意见及提供证据。
被告奥利华园公司辩称：我司分别在2015年3月31日和9月30日代被告冯伟成垫付了13366.33元、19503.95元给原告，该款应由被告冯伟成、区彩芬归还给我司。根据担保法的规定，我司对被告冯伟成、区彩芬欠原告的债务只承担抵押物不足清偿部分的保证责任。
被告奥利华园公司提供如下证据：《个人贷款还款凭证》二份，证明代被告冯伟成偿还了32870.28元给原告。
经审理查明：被告冯伟成、区彩芬是夫妻关系，于2004年6月14日办理结婚登记手续。
2011年11月14日，原告建行肇庆分行下属大旺支行与被告奥利华园公司签订《楼宇按揭合作协议书》，约定大旺支行为被告奥利华园公司开发建设的四会市发现美院提供个人住房贷款，被告奥利华园公司对贷款承担阶段性连带责任保证，直至办理全部房地产权证交送大旺支行并协助办好房地产�项权证，保证金额为贷款本金、利息、逾期利息、违约金和大旺支行实现债权的费用等内容。
2012年6月13日，被告冯伟成与大旺支行签订《个人住房借款合同》，约定被告冯伟成向大旺支行借款24万元用作购买被告奥利华园公司位于四会市东城街道上元大道东发现美院3栋104号房屋的资金，借款期限从2012年6月15日至2022年6月15日止，利率按基准利率即月利率为5.66667‰（遇利率调整以每年的1月1日为利率调整日），还款方式为等额本息还款、由大旺支行在每月5日从被告冯伟成的指定账户扣款，逾期还款的罚息利率在执行利率上上浮50%，借款划入被告奥利华园公司指定的账户，被告冯伟成、区彩芬提供上述购买的房屋作为借款抵押，被告冯伟成不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，大旺支行有权解除借贷关系、并宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，大旺支行为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告冯伟成承担等内容。被告区彩芬作为房屋抵押人在合同上签名。
2012年6月15日，被告冯伟成、区彩芬与大旺支行到四会市住房和城乡建设局办理了上述房屋的预购商品房抵押预告登记手续。
2012年6月15日，大旺支行将24万元借款划入被告奥利华园公司的指定账户，被告冯伟成在大旺支行的《个人贷款支付凭证》上签名捺印予以确认。
借款后，被告冯伟成从2014年2月15日起没有按期足额偿还借款本息给大旺支行，经大旺支行催促，被告奥利华园公司在2015年3月31日和9月30日代被告冯伟成垫付了13366.33元、19503.95元给大旺支行，从2015年10月份起，被告冯伟成没有再偿还本息给大旺支行，截止2016年2月15日，共欠到期应还借款本金7377.99元、利息3231.24元、罚息74.47元、复息35.46元，另外未到期的借款本金为169101.06元。大旺支行因催促被告冯伟成还款未果，遂由建行肇庆分行作为原告向本院提起诉讼。
另查明：大旺支行于2006年10月16日停止使用行政公章，确需对外出具文件或联系工作时，由肇庆市分行行政印章代替。诉讼中，大旺支行向本院发函，同意由建行肇庆分行行使本案借款合同涉及的诉讼权利。
另外，原告因本案支出了律师费8000元。
本院认为：被告冯伟成因购房需要向原告下属大旺支行借款，双方签订《个人住房借款合同》，由被告冯伟成、区彩芬提供购买的房屋作为借款抵押，由此形成的借贷关系合法有效，受法律保护。被告冯伟成从2015年10月起没有再偿还本息，截止2016年2月5日，共欠到期应还借款本金7377.99元、利息3231.24元、罚息74.47元、复息35.46元，已构成违约，应承担违约责任。
由于被告冯伟成长时间不按合同约定偿还借款本息，原告根据《个人住房借款合同》第十七条“…出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……”的规定，要求解除与被告冯伟成、区彩芬签订的《个人住房借款合同》，该要求符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持；合同解除后，被告冯伟成应将未偿还的借款本金（包括未到期的169101.06元）176479.05元及相应的利息3341.17元（暂计至2016年2月15日）偿还�原告，故本院对原告要求被告冯伟成偿还全部借款本息的诉求予以支持；原告要求被告区彩芬对被告冯伟成的债务承担共同清偿责任，由于被告冯伟成、区彩芬是夫妻关系，冯伟成借款是用于购买房屋，并且区彩芬也在借款合同上以抵押人的身份签名，故此可认定冯伟成的借款属于夫妻共同债务，区彩芬应承担共同偿还责任，对原告此诉求本院予以支持；原告要求对被告冯伟成、区彩芬抵押的房屋享有优先受偿权，虽然该抵押房屋办理了抵押预告登记手续，具有一定的物权性质，但预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的优先请求权，并非抵押权，所以原告暂时不能对该抵押的房屋享有优先受偿权，可待抵押登记条件成就时办理正式的抵押登记手续后另行主张权利；原告要求各被告负担其因本案支出的律师费8000元，该要求符合�同的约定，本院予以支持。
被告奥利华园公司作为被告冯伟成、区彩芬的借款保证人，保证期限从贷款发放之日起至其办理全部房地产权证交送大旺支行并协助办好房地产他项权证时止，由于被告奥利华园公司不能证明已协助大旺支行对抵押房屋办妥正式的抵押登记手续，应对被告冯伟成、区彩芬的债务承担连带清偿责任，原告要求被告奥利华园公司承担连带清偿责任的诉求理据充分，本院予以支持。被告奥利华园公司辩称只对抵押物不足清偿部分承担保证责任，但原告并未对被告冯伟成、区彩芬抵押的房屋取得抵押权，所以被告奥利华园公司应对被告冯伟成、区彩芬在本案中的全部债务承担连带清偿责任。至于被告奥利华园公司主张的代被告冯伟成、区彩芬偿还了借款本息共32870.28元，这是其承担保证责任的一部分，被告奥利华园公司可在承担全部保�责任后另行向被告冯伟成、区彩芬主张权利。
被告冯伟成、区彩芬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩的权利，本院依法进行缺席判决。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行与被告冯伟成、区彩芬于2012年6月13日签订的《个人住房借款合同》。
二、被告冯伟成、区彩芬应于本判决生效之日起15日内偿还借款本金176479.05元，利息3341.17元（利息包含罚息和复息，暂计至2016年2月15日，之后按照人民银行规定的贷款利率和逾期利率计算至本息还清之日止）给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。
三、被告冯伟成、区彩芬应于本判决生效之日起15日内赔偿律师费8000元给原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。
四、被告肇庆市奥利华园房地产有限公司对被告冯伟成、区彩芬的上述债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4289元、公告费1400元，合共5689元，由被告冯伟成、区彩芬、肇庆市奥利华园房地产有限公司负担。
�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 曹铭毅
审判员 赵静欣
审判员 邵 平
二〇一六年三月二十五日
书记员 陈绯烨
第10页共10页