重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3790号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓勇，男，1966年2月27日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈一鸣，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹君丞，男，1965年9月2日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：曹江波，男，汉族，住重庆市潼南区，系曹君丞兄弟。上诉人邓勇因与被上诉人曹君丞房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初17684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓勇的委托诉讼代理人陈一鸣，被上诉人曹君丞的委托诉讼代理人曹江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹君丞上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人的损失不承担责任；二、改判一审判决第四项为被上诉人曹君丞向上诉人邓勇支付房屋占有使用费26520元；三、一审、二审诉讼费被上诉人曹君丞承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人在一审中反诉请求支付解除合同后实际占用房屋的损失费至腾出房屋之日止，但一审判决仅支持了2016年8月15日至2016年8月16日的房屋占用损失费1105元，没有查明被上诉人于2017年1月19日至2017年3月13日占用房屋的事实。另外，一审判决没有查明不可抗力的事实，将不可抗力“暴雨”与不可抗力造成的后果“室内地面冒水”及“家具被浸泡”造成的损失混为一谈。上诉人在一审诉状中已自认本案系不可抗力事件。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》约定：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或者造成的损失，甲乙双方互不承担责任。故因“2016年7月19日凌晨下暴雨”不可抗力所致的财产损失，依法应当全部免除上诉人的责任。且交付房屋给被上诉人适用前，被上诉人并未向上诉人提出有关房屋使用状况的要求，被上诉人已经认可房屋能够正常使用，上诉人不应对暴雨造成的损失承担责任。二、一审判决适用法律错误。本案不可抗力事件是当日下暴雨而不是下暴雨导致房屋地面冒水及家具被浸泡的事实，且被上诉人自认下暴雨，上诉人不需承担证明不可抗力的举证责任。一审法院要求上诉人举证证明“同一地点的其他房屋均因该次暴雨出现同样的灾害情况”属证明责任分配不当，适用法律错误。同时，上诉人也不应承担相关家具物资的鉴定费用。曹君丞辩称，首先，被上诉人财产遭受损失系出租屋地面自身原因所致，并非不可抗力原因。若要认定为不可抗力，则上诉人的租金收益损失也不应由上诉人承担，但上诉人的一审诉求中包含了地面冒水后的租金，显然被上诉人亦自认为不是不可抗力事件。同时，冒水导致家具受损后，上诉人置之不理，双方的租赁合同已于2016年8月11日解除，上诉人亦承认是由于自身违法行为导致被上诉人的财产损失。其次，上诉人违法扣押被上诉人的全部家具长达半年，被上诉人多次要求上诉人返还家具，给予合理处理时间，以便减少因财物被扣而导致的二次损失。上诉人通知被上诉人于2017年1月24日领回门钥匙应视为上诉人对于被上诉人提出的“给予合理处理时间”的回应，即同意被上诉人占有该房屋处理受损家具。另外，上诉人返还家具时间为出借期间，难以找到相关人员对受损家具进行技术处理，也无法进行变卖和转移，且在长达一个月的时间里被上诉人没有条件处理受损家具，被上诉人在此期间房屋也未出租，处于闲置阶段。再者，对于在一审法院审理期间新产生的法律事实，上诉人直接向二审法院主张，违反法定程序。上诉人只收取占用费而对因自身违法行为对被上诉人造成的新的损失不予对等赔偿，显失公平。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。曹君丞向一审法院起诉请求：1、确认曹君丞与邓勇双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月17日解除；2、邓勇承担违约金19890元并赔偿超出违约金的经济损失20520元；3、邓勇返还原告所交的保证金20000元；4、邓勇退还2016年7月19日至2016年7月31日的租金6416元。邓勇向一审法院反诉请求：1、曹君丞向邓勇支付2016年8月1日至2016年8月11日的租金6630元，并支付逾期未付租金的违约金，以99450元为基数，自2016年6月20日按月利率2%计算至实际支付之日止；2、曹君丞向邓勇支付房屋占用损失，按月租金2倍计算，自2016年8月15日起至实际腾空房屋之日止。一审法院认定事实：邓勇为渝北区回兴街道兴科大道15号金鞍花园裙楼幢h-1的产权人。2015年12月30日，以邓勇为甲方、曹君丞为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、房屋基本情况及用途、甲方出租给乙方的房屋坐落于渝北××××大道××号，建筑面积255平方米。甲方按现有状况交付乙方使用。乙方向甲方承诺，租赁房屋作为家具使用。三、交付日期和租赁期限、甲方于2016年4月1日前向乙方交付房屋。租赁期自2016年4月1日至2017年3月31日止。四、租金支付方式和期限、房屋每月每平方米建筑面积租金为65元，月租金合计为16575元，按季度支付一次，乙方应于本合同签订之日支付3个月租金49725元，之后，乙方从2016年6月20日交付下季度租金，每次租金应提前10天交付给甲方。每逾期一日，则乙方需按每半年应付租金总额的1%向甲方支付违约金。五、保证金和其他费用、乙方于交付房屋时向甲方支付保证金20000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充乙方应承担的费用，并在乙方完全缴清水、电及其他费用后，甲方对房屋的设施设备、外观等进行检查，如均完好无损，保证金剩余部分无息退还乙方。六、房屋使用要求和维修责任、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因失火、漏水等租赁房屋及第三方损失，由乙方承担赔偿责任，甲方不承担责任。十、违约责任：甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额的10%的违约金，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。如乙方要求甲方继续履行合同的，每逾期一日，应向乙方支付日租金2倍的滞纳金，还应承担因此造成乙方的损失。租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，还应承担因此造成甲方的损失。合同还约定了双方的其他权利义务。合同尾部甲方处经办人为陈学英。2015年12月30日，重庆创安物业管理有限公司（以下简称创安物管公司）出具收据，载明曹君丞保证金20000元，经办人处为陈学英。2016年4月1日，邓勇将房屋交付曹君丞使用。2016年6月28日，创安物业公司出具收据载明曹君丞兴科大道23号、2016年7月1日-7月31日租金16575元，经办人为陈学英。2016年7月19日，案涉房屋因下雨发生地面冒水，曹君丞经营家具被浸泡的情况。8月4日，邓勇发出《租金催款通知函》，称6月20日应付的3个月租金曹君丞仅支付了一个月，要求曹君丞在收到函后3日内支付，否则将按合同第四条约定处置该出租物业。8月11日，曹君丞向邓勇发出《解除合同通知书》内容为：本人于2015年12月30日与你签订《房屋租赁合同》，承租兴科大道23号1层9号门市经营家具，但因7月19日因地面冒水造成家具被淹，我多次通过你方经办人陈学英反映受灾情况，要求就损害进行协商。后函告贵方但你方仅回复要求支付租金。故我决定与你方的合同于2016年7月19日解除，请你方于8月15日前与我方协商处理损害事宜。自7月19日之后房屋已成为受损物资存放地，由此造成房租等损失应由你方承担。返还保证金20000元整。邓勇称于2016年8月11日当天收到，合同应于当天解除。2016年8月12日，物管公司向曹君丞回函称，关于在2016年7月19日特大暴雨中，门市地下冒水造成门市被淹，导致经济损失一事，我司第一时间和不同时间段及时派人与你协调，但因和物业管理没有直接关系，所以缓交物业费的要求不成立。2016年8月17日，经办人孙光明、陈学英出具《情况说明》，因兴科大道23#五洲办公门市房屋地面冒水，经营户未缴纳房屋租金及物业费、水电费。受公司委托指派孙光明、陈学英于2016年8月17日对该门市停水、停电，采取门市关闭措施。当天孙光明、陈学英与曹君丞清点形成《门市货物清单》，其中载明了门市内的遗留家具物品。一审审理中，曹君丞对相关家具物资的损失申请了司法鉴定，一审法院依法委托重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，该司出具报告意见为：曹君丞所有的办公家具资产受损前的市场价值为83270元,受损后的评估值为62750元。曹君丞为此支付鉴定费用5000元。一审庭审中，曹君丞称7月20日开门时地面的水位已经消退，地面一层泥浆，可以看出水位的痕迹。双方认可门市内关闭后没有动过现场。曹君丞陈述从签订合同到实际履行，均是物管公司代表邓勇处理的，从来没有见过邓勇本人，主张的违约金和财产损失均是因邓勇提供的房屋不符合约定。邓勇认可邓勇在2015年9月1日前是物管公司的股东之一，但仅是委托物管公司办理房屋出租、收取租金、保证金的事宜，物管公司关门是因曹君丞拖欠了物管费。一审法院认为，曹君丞、邓勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面诚信履行义务。关于合同解除的时间。《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同约定曹君丞租赁案涉房屋目的为经营家具，双方均已知晓。现房屋因下雨出现地面冒水导致家具浸泡产生损失，且邓勇未举证证明事后已对维修等事宜积极处理，仅是在2016年8月4日向曹君丞催收租金，双方对相关事宜不能达成一致，因此曹君丞于2016年8月11日向邓勇发函要求解除合同，符合法律规定，邓勇认可当天收到，且庭审中亦认可该时间合同应予解除，故一审法院认定《房屋租赁合同》于2016年8月11日解除，现曹君丞要求再确认《房屋租赁合同》2016年8月17日解除的请求，一审法院不予支持。合同解除后，曹君丞应缴纳的保证金20000元，邓勇应予退还。关于违约金和经济损失的请求。因出租人提供的房屋地面冒水造成曹君丞的财产损失，邓勇应当承担赔偿责任。经依法鉴定所有家具受损前的市场价值与受损后的评估值均已确定，差额部分20520元即为曹君丞遭受的损失，故对曹君丞要求邓勇赔偿损失20520元的诉讼请求，一审法院予以支持。邓勇未能举证证明同一地点的其他房屋均因该次暴雨出现同样的灾害情况，应视为该房屋自身的问题，对邓勇提出属于不可抗力的抗辩意见，一审法院不予采纳。合同第10-1两条约定应是指甲方不能提供房屋而导致合同解除的情形，本案中邓勇已经提供了房屋，故一审法院对曹君丞要求邓勇支付违约金19890元的诉请，不予支持。关于曹君丞要求邓勇退还7月19日至7月31日租金的诉讼请求。因案涉房屋当天地面冒水存在偶然性，邓勇因该次事件对曹君丞造成的损失也已得到判决支持。曹君丞之后若认为房屋已完全不能使用，应及时处理并返还房屋，因此期间房屋仍由曹君丞占有使用，对该请求一审法院不予支持。另，合同履行中保证金、收据等均是物管公司收取，经办人为陈学英，且邓勇称是其委托物管公司办理房屋出租、收取租金保证金事宜，曹君丞陈述邓勇从未出面，所有事宜均是与物管公司相关人员办理的。因此2016年8月17日物管公司经办人陈学英、孙光明以曹君丞未缴纳租金和水电物管等费用为由，清点物资后对门市采取停水停电、关闭并收回钥匙的措施，应视为是邓勇授权的行为。虽曹君丞所有的物品之后仍存放在房屋内，但邓勇的行为导致曹君丞对房屋失去了实际控制和自行使用的权利。故曹君丞应支付邓勇2016年8月1日至8月11日的租金6077.5元（16575元÷30天×11天），8月15日至8月16日的房屋占有使用费1105元（16575元÷30天×2天）。邓勇按两倍的租金标准主张占有使用费，但合同第七条第7-1、第十条10-2-5条均是针对租赁期满逾期返还房屋的情况，与本案情形不同，不应适用该约定。故对邓勇超出上述期间和标准主张的房屋占有使用费，一审法院不予支持。合同约定曹君丞应于2016年6月20日支付下季度租金，逾期一日按半年应付租金总额的1%支付违约金。曹君丞实际在6月28日支付了一个月租金，虽陈述双方已经协商一致变更租金支付方式为月付，但无证据予以证明。因此曹君丞应承担逾期支付租金的违约责任，因合同约定的违约金标准过高，邓勇主张按月利率2%支付，符合法律规定，一审法院予以确认。故曹君丞应以欠付租金6077.5元为本金，从应付之日即2016年6月21日起至实际付清之日止，按月利率2%的标准予以计算。为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邓勇于本判决生效后五日内支付曹君丞20520元；二、邓勇于本判决生效后五日内返还曹君丞保证金20000元；三、曹君丞于本判决生效后五日内支付邓勇租金6077.5元及违约金（具体计算为：以6077.5元为基数，从2016年6月21日起至实际付清之日止，按月利率2%的标准计算）；四、曹君丞于本判决生效后五日内支付邓勇房屋占有使用费1105元。五、驳回曹君丞的其他诉讼请求。六、驳回邓勇的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1470元，反诉案件受理费2190元，由曹君丞负担632元，邓勇负担3028元；鉴定费5000元，由邓勇负担。二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：一、取回钥匙的通知、收条、金鞍花园9号门市移交清单，证明重庆创安物业管理有限公司通知被上诉人曹君丞取回钥匙的事实以及被上诉人实际取回钥匙至实际返还房屋的期间，即2017年1月24日至2017年3月13日；二、EMS1034729870021的通知、取回钥匙的通知,证明上诉人于2017年1月19日向重庆市渝北区人民法院邮寄该通知要求被上诉人取回钥匙的事实。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以认定。被上诉人依法提交了手机信息截图复印件一份，证明合同中租金给付方式发生了变更，由季付改为月付。该证据与本案无关，故本院不予认定。二审中另查明：上诉人邓勇于2017年1月19日通过一审法院通知被上诉人曹君丞取回钥匙，被上诉人曹君丞于2017年1月24日收到钥匙，并向上诉人邓勇开具收条。被上诉人于2017年3月13日向上诉人邓勇实际返还房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：1、本案中房屋因下雨被淹出现地面冒水导致家具浸泡产生的损失是否为因不可抗力造成的损失；2、2017年1月24日至2017年3月13日被上诉人曹君丞对于房屋的实际占用期间的费用计算问题。对于房屋因下雨被淹出现地面冒水导致家具浸泡产生的损失是否为因不可抗力造成的损失的问题。不可抗力作为法定免责事由，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，暴雨本身是一种天气现象，虽属于灾害性天气，但与不可抗力之间不构成必然关系。同时，上诉人也未能提供该场暴雨造成同地区同时段其他房屋发生地面冒水等类似情况的证据，该暴雨的危害并非不能避免，故上诉人的该项主张本院不予认定。对于2017年1月24日至2017年3月13日被上诉人曹君丞对于房屋的实际占用期间的费用计算问题。被上诉人曹君丞于2017年1月24号收到钥匙后占用房屋48天用于处理家具、清空场地，虽然其中包含春节期间，但也远远超过了一般的合理期间，故本院酌情认定为给予被上诉人曹君丞2017年1月24日至2月12日的合理期间，被上诉人曹君丞应当支付给上诉人邓勇2017年2月13日至2017年3月13日的房屋占有使用费16575元。综上所述，邓勇的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。由于本案在二审中出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初17684号民事判决的第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初17684号民事判决的第四项、第五项、第六项；三、由被上诉人曹君丞在本判决生效之日起十日内支付上诉人邓勇房屋占有使用费17680元；四、驳回被上诉人曹君丞的其他诉讼请求；五、驳回上诉人邓勇的其他反诉请求。一审案件受理费1470元，反诉案件受理费2190元，由曹君丞负担632元，由邓勇负担3028元，鉴定费5000元，由邓勇负担；二审案件受理费1000元，由邓勇负担600元，由曹君丞负担400元。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  李盛刚代理审判员  彭松涛二〇一七年七月十一日书 记 员  蹇 懿