上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初81961号原告(反诉被告)：张光武，男，1940年3月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张雪龙(系原告张光武的儿子)，住同原告张光武。被告(反诉原告)：钱晓明，男，1975年7月30日出生，汉族，住吉林省舒兰市。被告(反诉原告)：弭兴华，女，1983年11月11日出生，汉族，住吉林省舒兰市。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：王斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告张光武与被告钱晓明、弭兴华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序。两被告于2016年12月5日提起反诉。本院分别于2016年12月14日、2017年1月9日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张光武的委托诉讼代理人张雪龙，被告弭兴华及两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张光武向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付购房尾款人民币1万元，并赔偿违约金1万元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年11月，原、被告经中介公司居间，签订了上海市浦东新区浦东大道1623弄7号405室房屋(以下简称浦东大道房屋)的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)。合同约定双方于2016年7月31日交接该房屋。后双方口头约定于2016年8月15日对该房屋进行交接，同时被告应支付尾款。原告于同年8月15日将该房屋腾空，结清物业、水、电、煤等相关费用，并将房屋钥匙交付被告。交房后，经原告多次催讨，被告以种种理由拒绝支付尾款。原告曾于2016年9月12日起诉至上海市浦东新区人民法院。同月27日，经法院调解，双方达成调解并撤诉，被告愿意付清尾款。但同年10月1日，被告支付4万元后，剩余尾款1万元又以种种理由拒绝支付。原告确实与浦东大道房屋的原租客存在纠纷，也曾承诺支付被告5,000元，并出具书面凭证，但不认可被告此后自愿赔偿该租客的5,000元，该钱款应由被告自行承担。因此，被告应向原告支付尾款1万元，并根据上述合同约定即按照每日万分之五计算违约金，向原告支付违约金1万元。现为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告钱晓明、弭兴华共同辩称，两被告未违约，故不同意原告的全部诉讼请求。根据居间协议和《买卖合同》约定，浦东大道房屋的房价约定151万元，两被告已实付150万元。因为原告与该房屋的原租客存在纠纷，导致两被告无法接收房屋，故原告自愿减少两被告应支付的房款5,000元。另经原告同意，被告支付租客5,000元，该费用亦应从房款中扣除。被告钱晓明、弭兴华向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告支付拖欠的房屋租金7,000元，并支付反诉原告按合同总价的日万分之五计算的违约金33,975元；2、反诉被告支付拖欠的有线电视费161元；3、反诉被告支付反诉原告方购买摄像头支付的费用949元；4、反诉被告支付律师费5,000元；5、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告就浦东大道房屋签订《房屋买卖合同》，约定双方于2016年8月15日交房，但反诉被告虽然向反诉原告方交付了该房屋钥匙，但由于反诉被告未实际结清相关费用及清退租客，造成反诉原告方无法实际收房，故反诉原告方未签署房屋交接书，也未进入该房屋。由于反诉被告没有交房，故反诉原告方为了减少损失，于2016年8月28日与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将浦东大道房屋反租给反诉被告，由反诉被告按约支付租金3,500元。同年10月1日，反诉被告在未告知租客的前提下私自换锁，并将房屋交给反诉原告用于对外出租。而反诉原告方在反诉被告答应承担5,000元后才进入浦东大道房屋。10月至11月期间，反诉原告的门锁多次无故被堵，严重影响该房屋的出租。反诉原告为此报警并安装摄像头，发现系因反诉被告与原租客之间纠纷引起，故反诉被告上述行为严重违反了买卖合同的附随义务，影响了反诉原告的日常生活。针对反诉原告钱晓明、弭兴华的反诉诉讼请求，反诉被告张光武辩称，不同意反诉原告方的全部诉请，其对反诉状所述的事发经过有异议。2016年10月1日，反诉被告并未更换浦东大道房屋的门锁，系反诉原告方更换。同年8月10日，该房屋的租赁合同到期。同月14日，反诉被告从原租客处将该房屋收回并更换门锁，并于当天交接该房屋。反诉被告与该租客就押金产生矛盾，故反诉原告方未将房屋尾款支付反诉被告。同月15日，双方确实没有签署房屋交接书，但该房屋内的物品均为反诉被告出售房屋附加的物品，如家电等，并没有租客的物品。反诉原告方于当日拿到钥匙后进入了该房屋，同时将该房屋出租。同月28日，双方签订该房屋租赁合同系为了反诉被告将该房屋包租出去。虽然该合同第十一条明确为自住，但口头约定好是转租。同年10月，该房屋已经交给反诉原告方，且没有租客在房屋内。另外，反诉被告未缴纳有线电视费，该费用系反诉原告方缴纳，但反诉被告缴纳了2015年下半年的物业管理费，两项费用应予以抵销。本院经审理认定事实如下：2015年11月14日，原告张光武作为出售方(甲方)，被告钱晓明作为买受方(乙方)与案外人上海家标堂房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)就浦东大道房屋的买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》，约定：(一)房地产的基本信息，1.4、是否设立租赁期限：是。租赁期限：2016年8月。承租人是否已放弃优先购买权：是。……(二)总房价款：该房地产的转让价格共计人民币1,510,000元。……(四)付款方式：4.1、首期房价款：乙方应于签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续(若需)后10日内向甲方支付首期房价款，计人民币460,000元。……4.2、第二期房价款：乙方通过以下方式支付第二期房价款人民币1,000,000元。……4.4、交房及尾款：双方应于2016年7月31日对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方交付给乙方。乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款人民币50,000元。同日，原告张光武作为甲方，被告钱晓明、弭兴华作为乙方，就浦东大道房屋的买卖事宜签订《买卖合同》，约定：第四条，甲、乙双方同意，甲方于2016年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。……第九条……(三)乙方逾期付款或未按约定期限过户，每逾期一日应按逾期部分万分之五向甲方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，甲方有权催告乙方履行，在甲方催告的宽限期届满后乙方仍未履行的，甲方有权以书面形式解除本合同，并要求乙方赔偿总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十条……(三)甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。自逾期之日起，乙方有权催告甲方履行，在乙方催告的宽限期届满后甲方仍未履行的，乙方有权以书面形式解除本合同，并要求甲方赔偿总房价款的20%。……此后，原、被告双方均未在房屋交接书上签字署期。2016年8月28日，原告张光武作为乙方(承租方)与被告钱晓明作为甲方(出租方)就浦东大道房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：……2、租赁期限为1年，自2016年9月1日至2017年8月31日止。甲方于2016年9月1日前向乙方交付该房屋。2016年9月28日，原告诉至本院，主张两被告支付浦东大道房屋尾款5万元，案号为(2016)沪0115民初69119号。后双方自行达成和解，原告遂撤回起诉。同年10月1日，被告弭兴华作为委托人(甲方)与案外人上海家营物业管理有限公司作为受托人(乙方)签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托被告出租浦东大道房屋。同日，案外人张雪龙出具收条一份，载明：“浦东大道1623弄7号405室房屋买卖尾款5万元(大写：伍万元)，今收到4万元转账，剩余1万元以后再付。”该案外人于同日另出具证明一份，载明：“浦东大道1623弄7号405室买卖房屋合同，我张雪龙自愿补偿新业主钱晓明、弭兴华人民币5,000元正，并协助新业主处理其购买的房屋之后的纠纷事宜。”2016年11月11日，原告张光武、被告钱晓明及案外人陈某(原房屋承租人)之间发生纠纷致三人至上海市公安局浦东分局洋泾派出所进行调解。调解过程中，陈某表示：“他那还有房东的钱，我这还有他的钱，所以这是个三角债。”并表示，“他(应为钱晓明)欠他(应为张光武)钱，他(应为张光武)欠我钱。”民警询问：“你欠他(应为张光武)钱？”钱晓明答：“嗯。”民警询问：“还有一点债。你欠他多少？”钱晓明答：“还有5,000块钱。”张光武表示：“但是我说，这个，我后面的事情不管了。我5,000块赔掉，我后面跟他的事，我不管了。我上回在法院调解完出来，我也是这么说的。”民警表示：“那么这样吧，这个5,000块你直接给他就结束了。”陈某答：“可以啊！”随后，钱晓明表示：“我这边有钱，我先给你一部分吧。”陈某表示：“你(应为钱晓明)给他(应为张光武)，然后他给我，就结束了。”民警表示：“当面给，不要出来之后又烦了。”钱晓明表示：“1,200，然后剩下的我再给你转过去。好吧，总共欠你5,000块钱嘛。”张光武答：“对。”此后，钱晓明表示：“那你给我，我给他。”民警表示：“你们两个靠谱的直接了掉好了，不要什么三角不三角的了。”并说，“我跟你讲，这里都有录像的。”张光武表示：“所以我们在这里讲的。”民警表示：“那么这个5,000块等于你(应为钱晓明)替他(应为张光武)给了他(应为陈某)了，直接结束了。”钱晓明提出：“那我们之间就没有关系了。”民警答：“没关系了，没账了。”审理中，原告变更诉讼请求为判令被告支付尾款5,000元。反诉原告方变更第一项诉请，即请求判决反诉被告应支付按《买卖合同》第十条第三款约定以146万元为基数，自2016年8月15日起计算至同年9月1日(15天)逾期交房的违约金10,950元，撤回主张反诉被告支付房屋租金及有线电视费的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》和《买卖合同》系其真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方理应恪守。本案争议焦点如下：第一、被告主张原告逾期交房是否成立。原、被告均表示双方约定的交房时间为2016年8月15日，本院予以确认。两被告主张其虽已经取得浦东大道房屋的钥匙，但由于原告与原租客存在纠纷，未清退原租客及其物品，导致两被告无法接收该房屋，故为减少损失才与原告签订该房屋的租赁合同。原告虽自认其与原租客确实存在纠纷，但否认原租客及其物品在该房屋内，且双方为让原告转租该房屋才签订租赁合同。鉴于当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现两被告未对上述主张提供充分证据予以佐证，故本院对被告的上述主张不予采纳。结合两被告自认已在2016年8月15日取得该房屋钥匙以及其于同年9月1日将该房屋出租予原告等事实，本院认为虽原、被告未签订房屋交接单，但原、被告已按约于该日实际完成房屋的交接手续。因此，两被告主张原告支付违约金的反诉诉请，本院不予支持。第二、原告主张两被告支付尾款5,000元的主张是否成立。系争房屋已实际交接完毕，两被告作为买受人应按约支付原告购房尾款。现原告之子张光武于同年10月1日出具收条言明已收到两被告支付的尾款4万元，原告对此予以认可，故本院予以确认。原告自认其承诺就本案房屋买卖事宜给付被告5,000元，故该费用应从两被告应付的尾款中予以扣除。至于剩余尾款问题，两被告主张在公安机关就原告与原租客的纠纷进行调解时，经原告同意，由两被告支付该租客5,000元，该费用应从尾款中抵扣，但原告予以否认。首先，根据原告、被告钱晓明及租客陈某在公安机关的陈述，陈某曾表示：“他欠他钱，他欠我钱。”被告钱晓明对此予以认可。结合原告确认其与系争房屋的租客存在纠纷之事实，本院认定原告、被告钱晓明及租客陈某之间存在两个法律关系，即原、被告之间的房屋买卖合同关系、原告与陈某之间的房屋租赁合同关系，且因该两个法律关系形成陈某所述的“三角债”。其次，在陈某提出“你(指钱晓明)给他(指张光武)，然后他给我(即陈某)，就结束了”时，原告也再次明确：“我也是想现在给他。”在被告钱晓明说：“那你(指张光武)给我，我给他(指陈某)。”后，民警要求：“直接了掉，不要什么三角不三角了。”并明确，“这个5,000元等于你(指钱晓明)替他(指张光武)给了他(指陈某)了，直接结束了。”对被告钱晓明提出的“我们之间(指钱晓明与张光武之间)没关系了。”民警也予以确认。显然，在民警的调解下，原、被告的房屋买卖合同所涉的付款纠纷及原告与陈某之间的房屋租赁合同纠纷已在本次调解中全部了结完毕。因此，原告主张的尾款5,000元已经在公安机关的调解中处理完毕，故本院对该项诉讼请求不予支持。第三，两被告主张原告承担购买摄像头的费用与律师费是否可成立。关于购买摄像头的费用，两被告主张因原租客与原告就浦东大道房屋的租赁问题存在纠纷，致该房屋门锁多次被原租客所堵，故为此产生购买摄像头的费用。但该费用的产生系案外人的侵权行为所致，而非原告，故两被告主张原告承担该费用于法无据，本院不予支持。关于律师费，两被告的该项反诉诉请同样于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)张光武的全部诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)钱晓明、弭兴华的全部反诉请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告张光武负担。反诉案件受理费111元，由被告(反诉原告)钱晓明、弭兴华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 闵 纯二〇一七年一月十一日书记员 朱菊超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。