上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0104执异50号
案外人：陈齐华，男，1967年1月10日出生，汉族，住上海市长宁区。
原告：上海徐房(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：冯上达，董事长。
原告：上海徐房住宅安置有限公司，住所地上海市。
法定代表人：刘伟，董事长。
原告共同委托诉讼代理人：陈峰，上海市浩信律师事务所律师。
原告共同委托诉讼代理人：张婕，上海市浩信律师事务所律师。
被告：上海万特园置业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：周正宽，董事长。
委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪恒伟，上海市建纬律师事务所律师。
第三人：上海红枫投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：邓建华，执行董事。
第三人：上海红枫国际妇儿医院有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：MAXUANHUA，总经理。
第三人共同委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。
第三人共同委托诉讼代理人：汪恒伟，上海市建纬律师事务所律师。
在本院审理(2017)沪0104民初30434号原告上海徐房(集团)有限公司、上海徐房住宅安置有限公司与被告上海万特园置业有限公司(以下简称“万特园公司”)、第三人上海红枫投资管理有限公司、上海红枫国际妇儿医院有限公司保证合同纠纷一案中，陈齐华对查封上海市古北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
陈齐华称，陈齐华于2016年11月14日与万特园公司签署网上备案的房屋买卖合同，并完成公示。2017年12月22日，陈齐华向上海市闵行区房屋维修基金管理中心缴纳了维修基金。2017年12月26日，其与万特园公司申请不动产变更登记，2017年12月27日，其缴纳141万元契税。在办理过户手续过程中，其被告知系争房屋被查封。陈齐华认为其没有过错，查封系争房屋前已经缴纳契税等费用，故请求法院中止对系争房屋的执行行为。
上海徐房(集团)有限公司、上海徐房住宅安置有限公司称，请求法院驳回陈齐华的异议请求。系争房屋买卖存在诸多不合理之处：合同网签时间是2016年11月14日，但房款在之前的7月至10月份之间就已经付清，且陈齐华多付了房款，不合常理。网签合同时系争房屋存在抵押，房款转账均为企业之间的往来账，且陈齐华与代付房款的企业也有关系，且陈齐华主张系争房屋所有权亦侵害了其他债权人的合法权利。
万特园公司、上海红枫投资管理有限公司、上海红枫国际妇儿医院有限公司称，同意陈齐华的申请事项。根据相关规定，陈齐华与万特园公司在2016年签订合同并支付房款，房屋查封情况系在办理交易登记时发现，查封时间为2017年12月28日，晚于签订合同以及支付房款等行为。万特园公司与陈齐华之间的房屋买卖合同基本履行完毕，不存在不合理交易。至于陈齐华多付房款，因其不愿意办理后续事务，故一次性交付50,000,000元，由万特园公司结算多退少补。关于抵押的问题，签订买卖合同时双方明知存在抵押，过户前已涤除抵押权。陈齐华与代付企业存在债权债务等观点没有证据证明，不予认可。
本院查明，2016年7月19日、7月20日，上海虞申实业有限公司分别通过转账支付万特园公司20,000,000元、10,000,000元。2016年10月9日，舜元建设(集团)有限公司通过转账支付万特园公司20,000,000元。2016年11月15日，上海虞申实业有限公司出具证明，载明上述两笔款项系代陈齐华支付系争房屋房款。同日，舜元建设(集团)有限公司出具证明，载明10,000,000元系代陈齐华支付系争房屋房款(陈齐华称转账20,000,000元中的10,000,000元系代其亲戚支付其他款项)。
2016年11月14日，万特园公司作为卖售人(甲方)与陈齐华作为买受人(乙方)网上签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，载明：系争房屋系商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证(大产证)。乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为329.66平方米。乙方购买系争房屋的房价款为49,449,000元。约定2017年7月31日前，由甲乙双方共同申请过户，申领系争房屋房地产权证(小产证)。系争房屋上存在抵押权，债权金额为380,000,000元，他项权利人为中国银行股份有限公司上海市宝山支行。2017年3月10日，万特园公司与陈齐华签订房屋交接书，载明于当日双方交接系争房屋。2017年4月25日、4月26日、12月8日，陈齐华分别通过转账支付万特园公司2,000,000元、1,000,000元、7,000,000元。至此，陈齐华声称已向万特园公司支付50,000,000元房款。2017年12月22日，陈齐华支付住宅维修基金789,865元。2017年12月26日，万特园公司和陈齐华提交上海市房地产登记申请书。同日，陈齐华向上海市地方税务局闵行分局查询，查询结果为其名下无房。2017年12月27日，经过房产税认定后，陈齐华支付系争房屋契税等。
另查明，2017年12月1日，本院在审理(2017)沪0104民初30434号上海徐房(集团)有限公司、上海徐房住宅安置有限公司与万特园公司、上海红枫投资管理有限公司、上海红枫国际妇儿医院有限公司保证合同纠纷一案中，根据上海徐房(集团)有限公司、上海徐房住宅安置有限公司的申请，于2017年12月27日作出民事裁定书，查封万特园公司银行存款6,060万元或查封、扣押其等值财产。2017年12月28日，本院查封系争房屋。目前，系争房屋仍在查封过程中。
本院认为，系争房屋至今登记在万特园公司名下。2017年12月28日，本院在上海徐房(集团)有限公司、上海徐房住宅安置有限公司与万特园公司、上海红枫投资管理有限公司、上海红枫国际妇儿医院有限公司保证合同纠纷一案中，根据上海徐房(集团)有限公司、上海徐房住宅安置有限公司的申请，对万特园公司名下的系争房屋进行查封，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现有证据表明，本院查封系争房屋前，陈齐华已与万特园公司网上签订购买系争房屋的买卖合同。陈齐华向上海市地方税务局闵行分局查询时，查询结果为其名下无房。目前，陈齐华已支付全部房款。虽然转账凭证备注系借款或者往来款，但万特园公司出具收据明确了代付的钱款性质系购房款，在未有相反证据证明的情况下，本院对上海徐房(集团)有限公司、上海徐房住宅安置有限公司的主张不予支持。综上，陈齐华对系争房屋享有房屋消费者物权期待权且该权利足以排除本院对系争房屋的查封，故其异议理由成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
中止本院在(2017)沪0104民初30434号一案中对上海市古北路XXX弄XXX号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 单春梅
人民陪审员 王兰芳
二〇一八年四月二日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。