辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01768号
上诉人（原审被告）：桦山木业（大连）有限公司，住所地大连市金州区东风村159号。
法定代表人：张春华，该公司经理。
委托代理人：秦广，北京市龙凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连市金州区成杰租赁站，住所地大连市金州区中长街道东风村。
法定代表人：王忠智，该租赁站经理。
委托代理人：王成真，该租赁站工作人员。
委托代理人：房益政，该租赁站工作人员。
原审原告大连市金州区成杰租赁站（以下简称金州租赁站）与原审被告桦山木业（大连）有限公司（以下简称桦山公司）租赁合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年9月10日作出（2015）金民初字第02061号民事判决，桦山公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告金州租赁站一审诉称：金州租赁站和桦山公司于2004年5月26日签订了财产租赁合同，金州租赁站将位于金州区东风村的土地、房屋等租赁物交给桦山公司使用，租期二十年。根据合同约定，桦山公司以上打租金方式每年度1月末和7月末分两次付租金给金州租赁站。但桦山公司2014年下半年及2015年上半年共欠金州租赁站租金1，048，871元。合同约定桦山公司应承担50%的相关税费，但桦山公司未给付2014年房屋租赁税和土地税124，538元及2015年上半年所欠租金的房屋租赁税和土地税132，570元，以上欠款共计1，305，979元。金州租赁站多次讨要及发函催讨，但至今未给付。桦山公司在使用厂房至今的十多年时间，没有尽到维修保养的责任，致使现在的房屋及楼板和围墙等已遭到极大损害，金州租赁站要求桦山公司立即对其修复。按合同约定，桦山公司应在规定的时间内向金州租赁站支付租金，每拖延一天，按年租金1%加收违约金，至起诉之日，桦山公司已拖328天，金州租赁站要求桦山公司支付违约金5，034，800元。由于桦山公司的过错，致使合同无法继续履行，金州租赁站要求解除合同，并支付赔偿金1，535，000元。故金州租赁站诉至法院，请求：1、解除财产租赁合同，桦山公司立即归还金州租赁站厂房与场地；2、桦山公司立即给付2014年和2015年上半年租金1，048，871元和2015年7月1日至桦山公司搬离之日的租金；3、桦山公司立即给付2014年和2015年上半年土地税及财产租赁税257，108元；4、桦山公司给付违约金5，034，800元；5、桦山公司给付赔偿金1，535，000元；6、桦山公司立即维修损坏的房屋楼板及围墙；7、桦山公司承担案件诉讼费、诉前保全费及相关的其他费用。
被告桦山公司一审辩称：不同意解除租赁合同，因为违反了双方签订的租赁合同第6条第4款的规定，根据该款的规定除不可抗力外双方不能解除合同，只能主张违约责任。因为双方对承担的税金及项目有一定的争议，最终数额双方没有达成一致意见，所以不同意支付。2013年桦山公司的租金已经交清了，2014年租金桦山公司只欠17、18万元租金，但是金州租赁站一直没有交付桦山公司房屋租金的发票，不交发票桦山公司是没有办法走帐的，桦山公司要承担税金的，桦山公司享有后履行抗辩权。租赁物存在严重的漏水问题，地面也存在质量问题，最关键的问题是租赁物现在没有下水，桦山公司在使用租赁物时存在障碍。原来厂区附近有大水坑桦山公司可以排污水，但是现在那个大坑已经开发建设了，所以桦山公司无法排水，影响了使用功能，桦山公司一直和金州租赁站协商是否能减免一部分租金，所以2015年上半年的租金桦山公司还在协商中。桦山公司不同意支付257，108元税金，这个税应该是由金州租赁站自行负担的，土地税征收的对象是土地使用者，房产税征收的对象是房产所有人，即使金州租赁站、桦山公司双方不存在租赁行为，作为金州租赁站也必须向国家缴纳土地税和房产税，所以金州租赁站要求桦山公司承担这二个税种没有法律依据。不同意桦山公司给付违约金5，034，800元，约定的违约金过高，根据我国合同法规定，该违约金的规定明显过高，人民法院应当予以调整，桦山公司同意承担同期贷款利率利息的滞纳金。不同意桦山公司给付赔偿金1，535，000元，该项请求没有依据。不同意维修，该项请求没有法律依据。金州租赁站没有陈述具体是哪个围墙，高铁动迁确实扒了一些围墙，但是高铁和金州租赁站已经达成协议了，高铁给予了一定的赔偿，不是桦山公司使用而造成的。
一审法院审理查明：2004年5月26日，金州租赁站（甲方）与桦山公司（乙方）签订财产租赁合同一份，合同约定金州租赁站将位于大连市金州区中长街道东风村159-1号的27，000平方米的土地及建筑面积16，350平方米的厂房租给桦山公司使用。租赁期限二十年。每年基准租金为950，000元，三年内基准租金不变，自第四年起基准租金增长20%，自第七年起基准租金再增长20%，第十年起每年按建筑面积每平方米100元给付，或按市场价格双方协商。租金以现金或转帐方式交付，每年以上打租金的方式分二次交付（即各年度的1月末、7月末）。该合同第五条约定：“如乙方不能在规定的时间内按期如数向甲方交纳租金时，按实际拖欠天数，每天以年租金的1%加收违约滞纳金”。合同第六条第3款约定：“租赁期间，桦山公司应按约定的用途合理使用租赁物，并自行作好维修和保养，因维护不当或其他原因，致使租赁物受到损坏时，乙方应按实际损坏程度赔偿。”合同第六条第4款约定：“本合同签字后，对甲乙双方均有约束力，非《合同法》规定的不可抗力因素外，均不得提前终止合同。如一方有特殊情况要求提前终止合同时，除须提前一年向对方提交书面申请外，并需承担一年租金额度的赔偿责任”。合同第六条第8款约定：“相关税费由乙方承担50%”。协议签订后，金州租赁站将案涉的土地及厂房交付桦山公司使用。
另查，庭审中，金州租赁站、桦山公司认可2014年、2015年每年租金为1，535，000元。桦山公司尚欠金州租赁站2014年租金281，371元、2015年上半年租金767，500元，合计1，048，871元。金州租赁站2014年交纳土地税161，076元，交纳营业税2500元、房产税60，000元、城建税1750元、教育费附加750元、地方教育附加500元，合计88，000元。金州租赁站2015年交纳土地税161，076元。
一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。桦山公司租赁金州租赁站的土地、厂房应按约定支付租金。桦山公司拖欠租金，金州租赁站要求桦山公司支付租金并解除合同，合理合法，一审法院予以支持。关于桦山公司辩称根据合同条款规定除不可抗力外双方不能解除合同，只能主张违约责任一节，该条款是对约定解除权的限制，本案桦山公司违约拖欠租金符合法定的解除条件，故对桦山公司的此项辩解，一审法院不予采信。金州租赁站主张桦山公司欠付2014年租金281，371元及2015年上半年租金767，500元。桦山公司对2015年上半年所欠租金认可，认为2014年仅欠租金137，379元，但未提供证据予以证明，故对金州租赁站主张的租金数额一审法院予以支持。租赁合同未解除前桦山公司应按约定支付租金，故金州租赁站可主张桦山公司支付自2015年7月1日起至合同解除之日按2015年的租金标准计算的租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案租赁期限为二十年，桦山公司租赁十年后中途违约，迫使金州租赁站解除合同，金州租赁站可主张可得利益的损失，但金州租赁站主张一年的租金损失过高，一审法院予以调整，桦山公司应支付金州租赁站三个月租金的可得利益损失为宜，即383，750元（1，535，000元÷12×3个月）。租赁合同约定相关税费由乙方承担50%。双方虽未具体列明税种，但是桦山公司租赁金州租赁站的厂房、土地，必然对厂房、土地占有使用，因此金州租赁站主张桦山公司承担与租赁厂房、土地相关的2014年和2015年上半年土地税及财产租赁税的50%，一审法院予以支持。按2014年的交税标准，桦山公司应支付金州租赁站2014年的税费124，538元（161，076元＋88，000元）×50%，应支付2015年上半年的税费62，269元（161，076元＋88，000元）÷2×50%，合计186，807元。桦山公司逾期支付租金，应承担相应的违约责任。金州租赁站依合同约定要求桦山公司支付违约金5，034，800元，桦山公司主张约定的违约金过高请求予以适当减少，符合法律规定。桦山公司无正当理由欠付租金违背了诚实信用原则，造成了金州租赁站的租金损失，有失公平，结合本案的履行情况，一审法院确定桦山公司应承担所欠租金30%的违约金，即桦山公司应支付金州租赁站违约金314，661.30元（1，048，871元×30%）。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任，双方在合同第六条第3款亦约定因维护不当或其他原因，致使租赁物受到损坏时，桦山公司应按实际损坏程度赔偿，故对于金州租赁站要求桦山公司维修楼板的请求一审法院不予以支持，金州租赁站可另行主张损害赔偿。金州租赁站、桦山公司于2010年4月24日签订协议约定：“乙方使用的厂区围墙由乙方负责维护，如因维护或使用不当，出现后果，责任自负”，从金州租赁站提供的照片看确有围墙上的栅栏损坏，故桦山公司应对其使用的厂区围墙栅栏予以修复。
据此，大连市金州区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第五项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出如下判决：一、解除原告大连市金州区金州租赁站与被告桦山木业（大连）有限公司于2004年5月26日签订的财产租赁合同；二、被告桦山木业（大连）有限公司于判决生效后十日内归还原告租赁厂房及场地；三、被告桦山木业（大连）有限公司于判决生效后十日内支付原告大连市金州区金州租赁站2014年租金281，371元、2015年上半年租金767，500元，合计1，048，871元；四、被告桦山木业（大连）有限公司于判决生效后十日内支付原告大连市金州区金州租赁站自2014年7月1日起至判决确定的合同解除之日止的租金（按年租金1，535，000元标准计算）；五、被告桦山木业（大连）有限公司于判决生效后十日内支付原告大连市金州区金州租赁站违约金314，661.30元；六、被告桦山木业（大连）有限公司于判决生效后十日内支付原告大连市金州区金州租赁站损失赔偿金383，750元；七、被告桦山木业（大连）有限公司于判决生效后十日内支付原告大连市金州区金州租赁站2014年税费124，538元、2015年上半年税费62，269元，合计186，807元；八、被告桦山木业（大连）有限公司于判决生效后十日内对其使用的厂区围墙栅栏予以修复；九、驳回原告大连市金州区金州租赁站其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33，465元、诉前保全费5000元，合计38，465元（原告已预交），由原告大连市金州区金州租赁站负担22，365元，由被告桦山木业（大连）有限公司负担16，100元。
桦山公司上诉的理由及请求是：一、一审判决解除双方签订的租赁合同在适用法律及认定事实上均存在错误，导致一审判决结果错误。1.合同的解除分为约定解除和法定解除，约定解除权可以改变法定解除权，本案的合同约定“非不可抗力因素外，均不得提前终止合同”，该约定是对法定解除权行使的一种限制，故一审法院判决解除案涉租赁合同错误。2.桦山公司没有明确表示拒绝履行合同等根本违约行为，一审判决解除合同没有事实依据。一审法院以桦山公司欠付租金为由判决解除合同，但桦山公司欠付部分租金系因双方存在下述争议：因租赁厂区没有生活污水排放设施，影响桦山公司正常使用；租赁房屋存在严重漏雨现象，导致桦山公司货物受损，桦山公司多次要求金州租赁站维修但遭到拒绝；金州租赁站一直未出具2003年起所缴纳的房屋发票，故桦山公司享有后履行抗辩权。二、一审判决桦山公司承担税费186，807元没有法律依据。金州租赁站缴纳的税费中包含了土地使用税、房产税、所得税等，而上述三种税费并非基于租赁行为本身产生，故桦山公司不应承担。据此，桦山公司请求撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回金州租赁站的一审诉讼请求。
金州租赁站二审答辩认为：不同意桦山公司的上诉请求，服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：1.2015年6月3日，金州租赁站向桦山公司邮寄一份催款函，主要内容为：桦山公司欠付金州租赁站租金和相关税款合计117.3409万元，限桦山公司于2015年6月15日前将欠款还清。桦山公司认可其收到了上述催款函。2.2015年6月24日，金州租赁站提起本案诉讼；2015年7月6日，桦山公司签收一审法院送达的金州租赁站的起诉状副本等法律文书。3.在一审的庭审过程中，桦山公司对于金州租赁站缴纳的服务业营业税、市区城建税、教育费附加税、地方教育附加税等税款同意按照合同约定的50%承担，不同意承担房屋出租房产税和土地税。同时，桦山公司认可在2014年以前其已经向金州租赁站支付了相关的土地税和房产税。4.案涉租赁土地、厂房现仍由桦山公司占有使用。
本院所确认的上述事实，有催款函、一审法院立案审批表、送达回证、2014年12月10日的《税收完税证明》及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经质证和审查，可以采信。
本院认为：结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为两个：一是双方签订的财产租赁合同是否应当解除的问题；二是桦山公司是否应当承担相关税费的问题。
针对第一个焦点问题，即双方签订的财产租赁合同是否应当解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人均认可桦山公司欠付金州租赁站2014年的部分租金及2015年的租金，金州租赁站已于2015年6月3日向桦山公司发出了催款函，要求桦山公司限期缴纳租金，桦山公司认可已收到该催款函，但在金州租赁站限定的付款期限内仍未支付租金，故金州租赁站要求解除双方签订的《财产租赁合同》于法有据，一审法院支持金州租赁站解除合同的诉请并无不妥，本院依法予以维持。虽然《财产租赁合同》中约定“非不可抗力因素外，不得提前终止合同”，但该约定是在双方均正常履行合同的情形下适用的，现桦山公司已拖欠金州租赁站租金一年有余，致使金州租赁站无法实现合同目的，符合法定解除合同的条件。此外，若仅因上述约定而片面保护违约方，使守约方的利益受损，亦违背了法律的诚实信用原则和公平原则，故对于桦山公司的该项上诉理由，本院不予支持。
至于桦山公司上诉称，欠付租金系因租赁厂房无法正常排放生活污水、严重漏雨及金州租赁站未出具房屋发票等原因所致，桦山公司并非根本违约一节，本院认为，关于生活污水排放的问题，在二审的审理过程中，桦山公司认可案涉厂房有污水排放设施，且其现仍在该厂房及场地内占有使用，此外，桦山公司亦未能提供污水无法排放的相关证据，故不足以证明因上述原因导致桦山公司无法正常使用租赁厂房，对桦山公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于租赁厂房严重漏雨的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方在合同中明确约定租赁期间由桦山公司自行做好租赁厂房和场地的维修和保养，故即使案涉房屋出现问题，桦山公司亦应自行维修，不应以此作为拒付租金的理由。关于桦山公司称金州租赁站未出具房屋发票的问题，因本案系租赁合同纠纷，按照约定交付房屋和支付租金是出租人和承租人的主合同义务，至于开具租金发票的相关事宜，双方在合同中并未约定，且金州租赁站已履行了交付租赁房屋的主给付义务，而桦山公司以出具发票对抗支付租金的合同主给付义务，于法无据，本院亦不予支持。综上，桦山公司提出的上述抗辩意见均不是其拒付租金的正当理由，亦不构成金州租赁站行使合同解除权的障碍，对于桦山公司的上述上诉理由均没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
针对第二个焦点问题，即桦山公司是否应当承担相关税费，本院认为，双方签订的《财产租赁合同》中仅约定“相关税费由桦山公司承担50%”，对于承担何种税费并无明确约定，双方当事人对此存有争议，桦山公司认为其仅应承担营业税、市区城建税、教育费附加税、地方教育附加税等税款的50%，而金州租赁站则认为桦山公司应承担的税费除上述费用外，还应包括房产税和土地税。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，金州租赁站提供了其于2011年至2015年期间交付房屋出租房产税、土地税及营业税、市区城建税、教育费附加税、地方教育附加税等税款的完税证明及其制作的租金计算表，证明桦山公司在2011年至2013年期间均按照合同约定承担了50%的上述税费。桦山公司在一审庭审中认可在2014年以前其已向金州租赁站支付了包括土地税和房产税在内的相关税款。故结合双方合同履行过程中实际缴纳税费的交易习惯，可以认定双方约定的“相关税费”中应当包括土地税和房产税。鉴于金州租赁站已提供了其已缴纳2014年的土地税和房产税（即161，076元＋88，000元=249，076元）以及2015年的土地税（161，076元）的相关证据，故桦山公司应承担的2014年和2015年上半年的税款金额为（249，076元＋161，076元÷2）×50%=164，807元。由于金州租赁站并未提供其已缴纳2015年房产税的证据，无法证明该笔税费已实际发生，故一审法院直接比照2014年的房产税额度判令桦山公司承担2015年上半年的房产税欠妥，本院依法予以纠正。至于金州租赁站诉请的2015年7月至桦山公司实际搬离期间的税金，待搬离时间确定后，金州租赁站可另行主张。
关于桦山公司抗辩称，对于一审判决认定的2014年其欠付租金的数额有异议一节，本院认为，桦山公司称2014年其只欠付10余万元租金，但在法庭指定的期限内未能提供已缴纳租金的相关证据，无法证明其缴纳租金的实际情况，应承担举证不能的法律后果。至于桦山公司抗辩称，金州租赁站使用桦山公司的电，电费应从租金中扣除一节，因双方并无电费从租金中扣除的相关约定，且金州租赁站明确表示不同意从租金中扣除电费，故关于电费的问题，本案不予处理，桦山公司可另行主张。
关于租金支付期间的问题，金州租赁站在一审的诉请是要求桦山公司支付2014年至桦山公司实际搬离案涉厂房及场地时的租金，该笔费用分为两部分，即合同解除前的租金以及合同解除后至桦山公司实际腾退租赁厂房及土地期间的占有使用费。如前所述，金州租赁站已经向桦山公司发送催告函，要求桦山公司限期缴纳租金，而桦山公司仍未按期缴纳，故金州租赁站提起本案诉讼，要求解除双方签订的《财产租赁合同》。自2015年7月6日桦山公司收到金州租赁站要求解除合同的起诉状副本之日起，双方签订的《财产租赁合同》即已解除。据此，桦山公司应当向金州租赁站支付2015年7月6日之前的租金，即2014年的租金281，371元、2015年上半年的租金767，500元及2015年7月1日至2015年7月6日的租金21，027元（1，535，000元÷365天×5天），租金数额共计1，069，898元（281，371元＋767，500元＋21，027元）。合同解除后，因案涉厂房及土地仍由桦山公司实际占有使用，故桦山公司还应当支付自2015年7月7日起至其实际腾退案涉厂房及土地之日止，参照原《财产租赁合同》约定的2015年的租金标准支付的占有使用费。而一审法院仅判决桦山公司支付至合同解除之日的租金欠妥，为避免增加诉累，本院依法予以纠正。
关于一审法院判令桦山公司向金州租赁站支付383，750元赔偿金的问题，本院认为，金州租赁站主张的赔偿金实质上是因桦山公司欠付租金而给其造成的实际损失，而本案审理过程中，金州租赁站并未提举证明其实际损失的相关证据，在此情形下，一审法院径行裁量桦山公司承担三个月租金作为金州租赁站的赔偿金数额，依据不足。此外，一审法院已经部分支持了金州租赁站主张违约金的诉请，在一定程度上弥补了金州租赁站的损失，故一审法院对赔偿金的处理欠妥，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市金州区人民法院（2015）金民初字第02061号民事判决第一项、第二项、第五项、第八项；
二、撤销大连市金州区人民法院（2015）金民初字第02061号民事判决第六项、第九项；
三、变更大连市金州区人民法院（2015）金民初字第02061号民事判决第三项为：桦山木业（大连）有限公司于本判决生效后十日内支付大连市金州区成杰租赁站租金1，069，898元；
四、变更大连市金州区人民法院（2015）金民初字第02061号民事判决第四项为：桦山木业（大连）有限公司于本判决生效后十日内支付大连市金州区成杰租赁站自2015年7月7日至桦山木业（大连）有限公司实际腾退租赁厂房及土地之日止的占有使用费（按年租金1，535，000元的标准计算）；
五、变更大连市金州区人民法院（2015）金民初字第02061号民事判决第七项为：桦山木业（大连）有限公司于本判决生效后十日内支付大连市金州区成杰租赁站税费164，807元；
六、驳回大连市金州区成杰租赁站的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费33，465元、诉前保全费5000元，合计38，465元（大连市金州区成杰租赁站已预交），由大连市金州区成杰租赁站负担25，772元，桦山木业（大连）有限公司负担12，693元；二审案件受理费33，465元（桦山木业（大连）有限公司已预交），由大连市金州区成杰租赁站负担22，422元，桦山木业（大连）有限公司负担11，043元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王丽秋