湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第234号
上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312200410275469。
委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师助理，证号18131407110968。
被上诉人（原审原告）舒亚玲。
委托代理人朱学庆，湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号14312199510767415。
委托代理人黄泽银，湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号14312199510767415。
上诉人怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）与被上诉人舒亚玲商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员张义泰担任审判长，审判员向淑莉、代理审判员罗雪花参加的合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人梁荣、李润奇，被上诉人舒亚玲的委托代理人黄泽银、朱学庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，舒亚玲、大汉置业于2012年2月4日签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置�建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0009号。合同约定：舒亚玲购买大汉置业的第15幢（该建筑地上30层）23层2304号商品房，房屋总价款483378元，合同签订后付房款145378元，向银行按揭贷款338000元；舒亚玲需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予大汉置业；大汉置业需在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给舒亚玲，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果大汉置业逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，大汉置业按日向舒亚玲支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，舒亚玲、大汉置业又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1�舒亚玲须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由舒亚玲承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由舒亚玲承担。舒亚玲未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于舒亚玲原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或舒亚玲未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、大汉置业在交付房屋时具备了买卖合同第十条约定的交付条件后，舒亚玲不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有�税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由舒亚玲承担的有关税费、按现行标准由大汉置业代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件舒亚玲同意大汉置业的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，舒亚玲于2012年2月4日支付房款145378元，并于2013年3月14日通过银行贷款向大汉置业另付清了购房款338000元。舒亚玲于2014年4月9日交纳维修基金和契税共19336元，并交纳了办证费等2638元。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区15、16栋工程质量经竣工验收合格，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。大汉置业于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。舒亚玲于2014年4月9日收房。上诉人大汉置业不服上述判决上诉称，一审判决以上诉人所售商品房未能通过消防验收合格从而未达到法定交房条件为由，认定上诉人逾期违约交房，不符合法律规定和现实情况，消防验收合格不是双方约定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第三条第二款约定，被上诉人应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人�而被上诉人至今没有将纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
原审法院认为：本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
大汉置业商品房约定的交房条件，按照《商品房买卖合同》的约定为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中却又约定大汉置业交付房产的条件仍然为买卖合同第十条（规划、设计变更的约定），该约定并非关于房产交付的内容，故仍应按《商品房买卖合同》第八条确定大汉置业的交付义务，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，�得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于大汉置业提出双方约定：“乙方（舒亚玲）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（大汉置业）有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。”认为舒亚玲未付清有关税费、维修基金，大汉置业则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。该院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对大汉置业在本案中主张的先履行抗辩权，该院不予支持。大汉置业未能按照约定在2013年5月30日前履行交房义务，并于2014年4月9日�将房屋交付给舒亚玲，其应向舒亚玲支付从2013年5月31日起至2014年4月9日的违约金。
大汉置业提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具有约束力，在客观上造成大汉置业对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，该院酌情调整大汉置业按日向舒亚玲支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为483378元×0.0001=48.34元。根据舒亚玲在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金暂自2013年5月31日起算至2014年4月9日止共300天，即14502元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决大汉置业向舒亚玲支付违约金14502元，并限于上述判决生效之日起十日内付清。如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，由大汉置业承担。
大汉置业不服上述判决上诉称，一审判决以上诉人所售商品房未能通过消防验收合格从而未达到法定交房条件为由，认定上诉人逾期违约交房，不符合法律规定和现实情况，消防验收合格不是双方约定的交付条件。根据双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第三条第二款约定，被上诉人应在2013年12月31日前交纳契税和专项维修资金，上诉人才能将房屋交付给被上诉人，而被上诉人至今没有将纳专项维修资金，上诉人有权不交房，故不应承担逾期交房的违约责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人舒亚玲辩称，大汉置业的上诉请求和理由不能成立，消防验收是房屋质量验收合格并交付使用的前置条件，大汉置业无权收取税费、维修金等，税款征收是行政行为而非民事行为，不受民事规范调整。
二审中双方均未提交新的证据。
二审经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，该院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是消防验收合格是否为大汉置业涉案商品房交付使用的前提条件，大汉置业是否享有先履行抗辩权，是否应承担逾期交房的违约责任。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，本案所涉商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使�之前进行消防验收是前置条件，但大汉置业直至通知舒亚玲办理房屋交接手续时都未进行消防验收。而大汉置业主张的先履行抗辩权系根据双方补充协议的约定，但从协议内容看，双方对各自合同义务的履行并没有约定先后顺序，且大汉置业不仅在本案诉讼发生之前从未向舒亚玲主张过因舒亚玲未交纳有关税费、维修基金等费用而拒绝将房屋交付给舒亚玲使用，还根据合同的约定期限通知舒亚玲前往办理房屋交接手续。故大汉置业主张其享有先履行抗辩权、没有违反约定逾期交房而不需承担违约责任的观点不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费163元，由上诉人怀化市大汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 向淑莉
代理审判员 罗雪花
二〇一五年八月三日
代理书记员 唐红霞
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；