江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初1945号
原告：常熟市尚湖旅游服务有限公司，住所地常熟市尚湖风景区。
法定代表人：李继刚，总经理。
委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。
被告：王仁明，男，1963年7月30日生，汉族，住常熟市。
原告常熟市尚湖旅游服务有限公司与被告王仁明租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理，依法适用简易程序分别于2017年3月30日、5月10日公开开庭进行了审理。原告常熟市尚湖旅游服务有限公司的委托诉讼代理人俞健，被告王仁明二次均到庭参加诉讼。在审理中，被告王仁明向原告提起反诉，后又申请撤回反诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告常熟市尚湖旅游服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原租赁房屋腾退并返还给原告；2、判令被告按照原租金46829元/年的标准支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（暂计算至2017年2月28日为7804元）；3、判令被告按照日租金的两倍支付违约金暂计10000元；4、判令被告支付电费4578元、水费116元，共计4694元，水电费在合同履约保证金5000元中予以优先抵扣；5、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告对违约金的计算方式明确为:自起诉之日即2017年2月17日起至实际搬离之日止，按日租金的两倍计算。事实和理由：2013年7月23日原告与被告签订了游客中心便利店租赁协议，由被告承租该房屋用于商品销售，租期自2013年8月1日至2016年12月31日止，租金共计16万元。租赁期届满前，被告未书面申请续租，原告对该处房屋进行了公开拍租。2016年12月27日常熟虞山尚湖旅游度假区管委会公共资源交易中心受原告委托就游客中心便利店进行了开标活动，最终由被告以三年租期的租金总金额42.368万元中标。被告中标后以各种理由推诿，拒绝与原告签订租赁合同。原告对此也积极回应被告的问题并要求其按照中标价签订合同，截止至起诉之日，被告仍未与原告签订租赁合同，但被告依旧占有租赁房屋。为此，原告诉至法院。
被告王仁明辩称：1、关于腾退房屋，只要原告对我所造成的损失给予赔偿，我可以腾退房屋，关于赔偿的损失已向法院提交了诉状。2、关于自2017年1月1日至被告实际返还房屋之日止的占有使用费是不成立的，因为由于被告一直为店面续租和拍租的事在交涉，后来租赁门面被原告擅自封掉，造成我无法经营，所以不存在被告占有使用的问题。3、关于支付违约金，我方认为不存在的。因为被告是长期承租户，本来在租期届满前，被告提出续租，但原告要求被告参加拍租，被告按拍租交件中标，但原告却要求被告签订标的有争议的租赁合同，责任在于原告，被告并未违约，所以不存在支付违约金的问题。4、关于电费、水费，只要是在被告正常经营过程中的水电费，被告愿意承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告常熟市尚湖旅游服务有限公司为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告营业执照、法人身份证明、被告身份证复印件各1份，证明原、被告双方主体资格。2、游客中心便利店租赁协议、附经营租赁和服务质量考核细则1份，证明原、被告租赁关系已于2016年12月31日终止，双方未签订书面的租赁协议，原告作为出租方，有权要求将承租的房屋收回，并按合同第三条第五款规定收取租金两倍的违约金。3、常熟市城乡规划局建设项目规划审查通知书1份、图纸1份，证明原告出租的房屋获得规划部门的规划许可，符合出租房屋的法律要求，出租房屋在图纸的红线范围内。4、招租公告、游客中心便利店招租文件、招投标报名登记表、竞争性报价文件送达、密封及人员出席情况、检查记录表、竞争性发包会议记录表、会议纪要、竞争性发包会议程序、评委推荐表、被告报价表及其他投标人的报价表、中标通知书、中标公示各1份，证明2016年12月13日，原告委托常熟虞山尚湖旅游度假区管委会公共资源交易中心对本案所涉的房屋进行公开招租，被告在内的其他6名招标人对该租赁房屋分别报价，被告以年租金12.8万元的标准中标，中标后，原告向被告发出中标通知书，以42.368万元的3年租金标准签订租赁合同，但被告以各种理由多次推诿，拒不与原告签订租赁合同，导致原告起诉法院，要求被告将占有使用的房屋腾退返还。5、水电费通知4份，增值税专用发票10份，证明被告承租的房屋在2016年8月至12月之间产生的电费4578元、水费116元，共计4694元，因为被告产生的上述水电费是由原告先垫付的，被告的承租房屋设立单独的水电表，该笔费用原告已经垫付，因此原告按照通知单向被告收取相应的水电费，符合法律规定。6、2017年1月15日、1月20日通知复印件各一份，证明原告先后二次向被告发出书面通知，要求被告搬离的事实。7、照片一组，证明因被告未能按原告的通知搬离，故采取了封门的措施，但在二侧留有小门供被告进出。上述证据质证后，被告王仁明发表质证意见：证据1、2、3，真实性无异议。证据4，招租文件以及中标通知书都是收到的，承诺书及报价表都是我出具的，报价表是按照招租文件上的要求来做的，我认为12.8万元是三年的租金，其他材料没有收到。证据5，真实性无异议。8月至12月份的水电费通知单是收到的。证据6，真实性无异议，是收到过上述通知书的。证据7，真实性无异议。
被告王仁明提供以下证据材料：1、被告向原告提出的书面异议，证明被告对租金的价格提出异议，分别于2017年1月5日、20日、22日、23日、24日提出5份书面异议，其中1月5日，原告向被告复函，其他的被告都是通过快递的方式邮寄给原告，原告没有回复。2、游客中心便利店租赁合同（2017版）1份，该合同是原告提供的，但被告没有签名。因为被告对该份合同的相关内容有异议，一是对租金有异议，租赁合同中的三年租金是42.38万元，这是按照12.8万元/年基础上每年增加10%计算得出的，被告认为三年的租金是12.8万元；而按照招租文件上4万元/年租金的标准，每年在上一年的基础上增值10%，计算得出三年租金是39.64万元。也就是出现了三种价位，所以被告认为有异议，也向原告提出了异议，并认为该合同无法继续签订下去。另外对于原告的店铺面积也是不符合的，但在2017年的租赁合同上租赁面积为约55平方米，实际量出来是52.08平方米，在招租文件中写的面积为约60平方米。3、照片一组，证明原告对涉案房屋进行了封门，损害了被告方利益。上述证据经质证后，原告常熟市尚湖旅游服务有限公司发表质证意见：证据1、原告收到上述书面反映材料，原告也在收到以后根据事实予以了答复，主要是对于租金的标准，双方是按照招租文件及被告的投标报价表及中标通知书来确定一年的租金是12.8万元，而非是被告认为的3年租金。后原告于2017年1月20日发出要求其将房屋腾退返还的搬离告知书，要求被告结清相关费用后将房屋返还给原告，向度假区管委会反映的情况1份，证明对租金的事情也向度假区管委会反映过。证据2、真实性无异议，证明未签租赁合同的责任在于被告方。租赁房屋的面积，因为被告之前已承租过的，已完全知晓该租赁房屋的状况，且招租文件中也是大概的面积，被告以此为由不签租赁合同是没有事实理由的。关于租金标准，在发布招租文件给投标人时，招标人对投标人已经明确告知招租范围及租金的计算标准，被告作为成年人也知晓相关的招租文件的内容，同时在投标报价中被告以12.8万元/年的报价，系被告的真实意思表示，也可以说明被告对招标文件是不存在异议的。关于租金的标准，招标文件中是按照上年租金的基础上增长10%，因为当时招标文件的底开价是4万元/年，而被告的投标报价即中标价是12.8万元/年，原告按照12.8万元/年的租金标准逐年递增10%也是符合招标文件的内容。证据3，真实性无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，以常熟市尚湖旅游服务有限公司为甲方、王仁明为乙方，双方签订《游客中心便利店租赁协议》一份，协议约定：租赁项目：游客中心便利店，租赁期限：3年5个月，2013年8月1日至2016年12月31日，租赁金额：壹拾陆万元整。租金支付方式：分4次支付。第1次，2013年7月30日前乙方向甲方一次性上缴壹万伍仟元整；2013年12月31日前乙方向甲方一次性上缴肆万元整；2014年12月31日前乙方向甲方一次性上缴伍万元整；2015年12月31日前乙方向甲方一次性上缴伍万伍仟元整，逾期不交付租金，则此合同即时终止。租赁设施：游客中心便利店1间，约60m2。经营范围：高温瓷像摄影服务、旅游纪念品、饮料冷饮、预包装副食品销售、水产品零售。乙方需缴纳服务质量保证金伍仟元整。另外需缴纳合同履约保证金伍仟元整。租赁期满后，协议不再续订，乙方所有物品3天之内撤离尚湖风景区，甲方不负担任何费用。逾期未搬离，每延期一日，乙方本合同年平均每日租金的2倍向甲方支付逾期违约金。如乙方未按本协议约定时间移交的，甲方有权采取措施促使乙方移交，并在移交前乙方应按本合同平均每日租金的2倍。另外，双方就其他权利义务作了具体约定。
2016年12月13日，常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心接受原告的委托，就游客中心便利店实施公开招租，并对外发布招租公告，该公告明确了项目名称、项目简要说明、投标人资格要求、时间安排、招标联系人等内容。12月19日，以常熟市尚湖旅游服务有限公司为建设单位，常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心为招标代理机构出具《游客中心便利店招租文件》（登记号：DJQCZ【2016】021号），该文件载明：项目名称：游客中心便利店。项目范围：1、为丰富该区域项目，方便游客购物需求，拟对外公开招租经营旅游纪念品、饮料、冷饮、玩具、预包装副食品销售、水产品零售的承租户，不能现场加工及经营现场加工的食品；2、面积约60m2,租期3年，标的年租金4.00万元/年，每年租金在上一年租金的基础上增长10%。租期：三年，具体以合同为准。报价方式：固定综合总价报价。报价最低限价：4.00万元/年。评标方法：1、本中心将组织常熟虞山尚湖旅游度假区管委会相关部门组成评标小组，对投标人提交的投标文件进行评审，设定固定综合总价最低限价4.00万元/年，在有效报价范围内报最高价中标（以0.1万元级次增加），若最高投标人的报价相同，则原承租人享有优先承租权，无原承租人的抽签确定。2、在本项目中，如符合资格条件的投标人或者对招租文件作实质性响应的投标人少于三家的，依法重新组织招标。该文件对其他内容作了具体规定。之后，王仁明按招租文件要求向常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心报名投标，并在报价表中填写报价为12.8万元/年（大写：人民币壹拾贰万捌仟圆整每年）。2016年12月27日，经过评标公布拟中标人为王仁明，同时将上述结果在度假区交易中心网站予以了公示。2017年1月3日，常熟虞山尚湖旅游度假区管委会（虞山林场）公共资源交易中心、常熟市尚湖旅游服务有限公司向王仁明发出中标通知书，主要内容：常熟市尚湖旅游服务有限公司的游客中心便利店的评标工作已经结束，经评标委员会评审和推荐，你投标的以下项目中标：中标项目名称：游客中心便利店，中标总价：42.368万元（大写：肆拾贰万叁仟陆佰捌拾元整），租期：三年。请与常熟市尚湖旅游服务有限公司签订合同。后因被告王仁明对租金款项有异议，原、被告双方多次协商未果，至今未能签订租赁协议。2017年1月15日、1月20日，原告分别被告发出通知书，限期要求被告搬离，若逾期搬离，则自2017年1月4日起被告应按约定支付违约金。因被告认为其已中标且商铺中仍有商品，故未腾让租赁房屋。
2007年11月26日，常熟市城乡规划局批准同意尚湖南入口生态景观改造一期工程。庭审中，被告王仁明确认，本案所涉的租赁房屋位于上述工程的红线范围内。同时，被告王仁明确认在其租赁期限内，尚结欠原告水费4578元，电费116元，共计4694元，该款项不同意在保证金中抵扣。
审理中，原告陈述：因被告既未与原告签订租赁合同，又未能及时搬离，2017年1月25日14点54分左右，原告通过发送短信的方式告知被告，原告将于2017年1月26日在租赁房屋的店门外设立围档，但会留出通道。之后，原告在租赁房屋大门的外围用木板做了围档，仅留一侧的小门可开启，允许一人进出。之后，因被告在木板上写了标语，原告又在该围档外用广告布进行遮盖。
被告陈述：2017年1月25日下午被告确实收到原告发送的短信，当日下午四点多被告赶至租赁房屋时，店门外已被原告用木板进行了围档。因为原告已将店面封掉，那就是没有商量的余地，所以被告也没有再向原告提出拆掉围档搬离相关物品的要求。
本院认为：原、被告双方于2013年7月23日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。该协议约定的租赁期限届满后，因被告对租金金额有异议，双方至今未签订新的租赁协议。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物并支付实际占用期间的房屋使用费。现原告要求被告腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋占有使用费，根据法律规定，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同届满，承租人继续使用租赁物的，则应按租金标准支付占有使用费。本案中，原告因对租赁房屋采取了围档的不当方式，致使被告于2017年1月25日之后不能对租赁房屋正常使用、收益，原告方的行为存在一定过错。故原告要求被告自2017年1月1日起至实际搬离之日止，按上一年租金标准支付实际占有使用费的诉请，本院根据公平合理的原则，依法对房屋占有使用费认定为自2017年1月1日起至2017年1月25日止，按上一年租金标准42829元计算，共计2933.49元。关于逾期腾房违约金，根据租赁协议约定，逾期未搬离，每延期一日，被告应按合同年平均每日租金的2倍向原告支付逾期违约金。被告在与原告的租赁合同到期以后，其未能与原告续签合同，理应按约及时将房屋腾退给原告。2017年1月15日、20日被告在收到原告的书面限期搬离通知后，均未能按通知的要求履行搬离并返还房屋的义务，业已违约，原告据此要求其按照合同约定承担逾期腾房违约金，于法有据，应予支持。但是，原告在被告逾期返还房屋以后，将被告承租的房屋出入通道用木板封住，给被告出入带来障碍，客观上也妨碍了被告实施腾空房屋的行为，原告在被告违约的情况下，理应寻求法律途径解决争议，但其却采取了不符合法律规定的制造障碍的行为，其存在一定过错，故应承担相应责任。被告未能及时要求原告拆除围档，搬离租赁房屋，怠于行使自身权利，其也存在一定过错。本院综合双方过错，认定原、被告双方各承担50%责任为宜。被告认为双方约定的逾期违约金过高要求调整，本院根据利益平衡的原则，依法将违约金的计算方式调整为自2017年2月17日起至实际搬离之日止，按年租金42829元的平均每日租金的50%予以计算。关于原告要求被告支付其拖欠的电费4578元、水费116元，共计4694元的诉讼请求，被告对数额不持异议，本院予以支持。因被告不同意在保证金中予以抵扣，故本院对保证金部分不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告王仁明于本判决生效之日起十日内腾空位于常熟市尚湖南入口生态景观改造一期工程内游客中心便利店房屋，并交付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司。
二、被告王仁明于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司自2017年1月1日起至2017年1月25日止的房屋占有使用费2933.49元。
三、被告王仁明于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司自2017年2月17日起至实际搬离之日止的逾期腾房违约金（按年租金42829元的平均每日租金标准的50%计算）。
四、被告王仁明于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市尚湖旅游服务有限公司水费116元、电费4578元，共计4694元。
五、驳回原告常熟市尚湖旅游服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取181元，由被告王仁明负担。（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审判员 赵 晔
二〇一七年十一月二十一日
书记员 谭宇帆