江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1918号
上诉人（原审原告）：陆金芳，男，1984年5月11日生，汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：杨柳，北京市康达（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱建萍，女，1972年11月24日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈金飞，北京市君泽（南京）律师事务所律师。
原审第三人：王益平，男，1968年6月5日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人陆金芳因与被上诉人朱建萍、原审第三人王益平房屋迁让纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆金芳及其委托诉讼代理人杨柳、被上诉人朱建萍及其委托诉讼代理人陈金飞到庭参加诉讼、原审第三人王益平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
陆金芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决缺乏事实和法律依据。一审判决认定“涉案房屋所有权系朱建萍与王益平在婚姻存续期间合法取得，系夫妻共同财产。……涉案房屋产权变动的过程中，并不能驳夺朱建萍对涉案房屋占有、使用的权利”。对此，上诉人认为，一审法院既然认定涉案房屋系夫妻共同财产，那么，朱建萍享有的便是房屋共同所有权，而不仅仅是对房屋占有、使用权。一审法院确认了房屋夫妻共同财产的性质，却又声称在产权变动过程中，并不能剥夺朱建萍对涉案房屋的占有、使用权利。房屋产权经买卖所有权即发生变更，自然包括占有、使用权的变更。故一审法院认定缺乏事实根据和法律依据。一审法院认定涉案房屋系夫妻共同财产，纯属违背客观事实的主观臆造。该房屋虽然由王益平在与被上诉人婚内所购，但是在2007年10月，王益平将该房出售给了案外人陆志光，并办理了房屋过户登记手续。这一重大事实被上诉人应当知道。2011年1月，王益平与被上诉人朱建萍离婚，离婚协议上约定“现有三钢生活区某幢604室住房一套归双方拥有。但是该房屋所有权在2007年已经由王益平出售给了案外人陆志光，属陆志光所有，所以离婚协议中的房屋约定是无效的。2012年12月，王益平又从陆志光手中将该房屋买回，并办理了产权过户手续，此时，该房屋是王益平在离婚后一人购买，应属王益平一人所有。而一审法院认定该房屋是夫妻共同财产，显然违背客观事实和证据。一审法院认为，基于王益平对涉案房屋的权能而取得的所有权，不能剥夺朱建萍对涉案房屋占有使用的权利。上诉人认为，一审法院这一认定是没有事实和法律依据的。允许被上诉人在该房屋内居住，那是王益平的个人行为，但是在王益平将该房屋出售给上诉人后，上诉人即对该房屋享有所有权，基于与被上诉人之间没有租用、借用关系，上诉人依据对房屋的所有权，有权要求被上诉人从涉案房屋中迁出。上诉人付清了房款，办理了产权过户登记，依法享有占有使用的权利。朱建萍在2015年11月以王益平、陆金芳为被告，诉至法院请求判令王益平与陆金芳之间的房屋买卖合同无效，一审法院受理了朱建萍的诉讼，并裁定中止诉讼。此后，朱建萍又撤回诉讼。可见，朱建萍对王益平将房屋出售给上诉人是没有异议的，也不再坚持房屋是夫妻共同财产的主张。但是，一审法院在判决书中对朱建萍起诉、撤诉并没有叙述，故意隐瞒了这一事实，没有做到实事求是，公平公正。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《物权法》第三十九条、《民诉法》第六十四条第一款，判决驳回陆金芳的诉讼请求，适用法律错误。被上诉人对涉案房屋不享有所有权，因此，一审法院在没有确认朱建萍享有涉案房屋所有权的情况下，适用《物权法》第三十九条规定，判决驳回上诉人诉讼请求，显然是错误的。本案中，上诉人提供了房屋买卖合同，付款收条、付款银行凭证，被上诉的离婚证及单身证明，王益平个人的房屋产权证，上诉人过户后的产权证。足以证明该房屋是王益平在离婚后取得，足以证明上诉人是合法、善意取得该房屋所有权。因此，一审法院适用《民诉法》第六十四条第一款，判决驳回上诉人诉讼请求，也是适用法律错误。
朱建萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人要求被上诉人从房屋中迁出以及支付占有使用费，无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
陆金芳向一审法院起诉请求：1、朱建萍迁出案涉房屋；2、朱建萍支付房屋占有使用费8000元。
一审法院认定事实：2015年4月25日，陆金芳（乙方）与王益平（甲方）签订房屋买卖定金合同1份，约定陆金芳购买王益平所有的位于南京市江宁区××大道××室房屋，房屋总价款1120000元，付款方式为现金加贷款，同年4月29日，陆金芳（乙方）与王益平（甲方）签订房屋地产买卖契约1份并办理了房屋产权变更登记手续，并取得了宁房权证江转字第Ｊ××号房屋产权登记证。陆金芳获取房屋产权登记后，在入住房屋时，发现朱建萍居住在内，其要求朱建萍迁出，双方未能协商一致，诉至一审法院。
一审另查明，朱建萍与王益平原系夫妻关系，二人于1994年5月23日在民政部门自愿登记结婚，2001年4月18日，王益平自南京创兴实业有限公司处购得涉案房屋产权。2007年10月12日，王益平将涉案房屋出售给了案外人陆志光并办理了产权变更登记手续。2011年1月25日，朱建萍与王益平因感情不和，在江宁区民政局签订离婚协议书，自愿登记离婚，协议第二条、第三条约定：“现有三钢生活区某幢604室住房一套（72㎡），归双方拥有。住房安排为现共住在三钢生活区某幢604室内”。2012年12月6日，王益平自案外人陆志光处将涉案房屋回购并办理了产权变更登记手续。朱建萍在涉案房屋历次交易过程中，一直居住在涉案房屋内。
一审再查明，陆金芳与王益平经人介绍相识，二人自2014年起存在借贷关系，有持续性的、多笔的借贷往来。
一审审理中，王益平经一审法院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。结合本案查明的事实，一审法院认为陆金芳的诉请不予支持，理由如下：1、朱建萍自始至终未丧失涉案房屋占有使用的权利。涉案房屋所有权系朱建萍与王益平在婚姻存续期间合法取得，系夫妻共同财产。王益平在朱建萍不知情的情况下，将涉案房屋出售给案外人陆志光，后又回购，再次出售给陆金芳，涉案房屋产权变动的过程中，并不能剥夺朱建萍对涉案房屋占有、使用的权利。2、陆金芳通过与王益平交易的方式将涉案房屋登记在自己名下，取得涉案房屋所有权。但在该次交易过程中，王益平自始至终未取得涉案房屋全部权能（朱建萍拥有涉案房屋的占有使用权利），基于王益平对涉案房屋的权能而取得的所有权，不能剥夺朱建萍对涉案房屋占有使用的权利。综上，陆金芳要求朱建萍迁出案涉房屋并支付房屋占有使用费8000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法第三十九条、《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：驳回陆金芳的诉讼请求。一审案件受理费130元由陆金芳负担。
二审中，除了上诉人陆金芳对一审查明的“朱建萍在涉案房屋历次交易过程中，一直居住在涉案房屋内。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陆金芳提供如下证据材料：1、王益平于2015年8月9日出具的保证书，证明房屋过户后，因为王益平称其没有地方居住，暂时居住在涉案房屋内。2、建设银行贷款支付凭证一份，证明买房时，陆金芳贷款61万直接支付给王益平。被上诉人朱建萍质证后称：1、关于保证书，上诉人故意逾期举证，对该证据的真实性不认可。2、对支付凭证的真实性认可，但对证据合法性、关联性不认可。由于上述证据均有原件，故本院对上述证据的真实性予以确认。
被上诉人朱建萍提交江宁区人民法院诉讼费收费凭证、民事诉状副本、民事诉状附带的证据，证明相关当事人与王益平买卖合同案件，对本案有相应影响，希望二审法院中止本案审理。上诉人陆金芳对上述材料的真实性认可，但称与本案无关。本院对上述材料的真实性予以确认。
二审中，上诉人陆金芳撤回要求朱建萍支付房屋占有使用费8000元的诉讼请求。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、陆金芳要求朱建萍迁出涉案房屋的主张应否支持；二、陆金芳要求朱建萍支付房屋占有使用费8000元的主张应否支持。
一、关于陆金芳要求朱建萍迁出涉案房屋的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。上述法律规定，明确规定了除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载所有权人姓名，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，2015年4月25日，上诉人陆金芳与王益平签订《房屋买卖定金合同》约定，陆金芳购买王益平所有的位于南京市江宁区××大道××室房屋，房屋总价款1120000元，付款方式为现金加贷款。同年4月29日，陆金芳与王益平签订《房屋地产买卖契约》，办理了房屋产权变更登记手续，并取得了涉案房屋产权登记证。由于王益平出售诉争房屋给陆金芳时，涉案房屋的所有权证登记为王益平个人，并不包括朱建萍，陆金芳作为购房人已尽购房审慎义务。关于房款的支付情况。陆金芳提交了其向王益平转账50万元的中国农业银行业务回单及王益平出具的定金10万元、首付款40万元收条，通过中国建设银行股份有限公司南京江宁支行贷款61万元打入王益平账户，且陆金芳在逐月分期归还该61万元贷款。陆金芳尚欠王益平10000元尾款未付。从王益平出具的保证书内容来看，王益平称其已经收到陆金芳全部房款，包括押金。由于其名下房屋卖给陆金芳，暂时无居住地方，现居住陆金芳房屋内，其自愿付租金给陆金芳。上述内容表明，王益平出售涉案房屋给陆金芳是其真实意思表示，并没有证据证明陆金芳存有欺诈、胁迫之情形。据此，依法应认定陆金芳与王益平《房屋买卖定金合同》及《房屋地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。在双方办理了诉争房屋权属变更登记后，依法应认定陆金芳基于买受而取得涉案房屋的所有权。关于朱建萍是否享有对诉争房屋的占有、使用权利问题。本院认为，虽然涉案房屋系被上诉人朱建萍与其前夫王益平在婚姻存续期间取得，在婚姻存续期间，朱建萍与其前夫王益平对诉争房屋的所有权应属共同共有。但王益平于2007年10月12日将涉案房屋出售给了案外人陆志光，并办理了产权变更登记手续。2011年1月25日，朱建萍与王益平协议离婚协约定：“现有三钢生活区某幢604室住房一套（72㎡），归双方拥有。住房安排为现共住在三钢生活区某幢604室内”，该约定仅能在朱建萍与王益平之间产生约束力，并不能对其他人产生法律约束力。朱建萍与王益平离婚后，2012年12月6日，王益平自案外人陆志光处将涉案房屋回购，并办理了产权变更登记手续。此时，涉案房屋的所有权人为王益平，朱建平并非涉案房屋的共同共有人。嗣后，王益平将案涉房屋出售给陆金芳，双方办理了房屋产权转让登记手续。在陆金芳已经成为诉争房屋所有权人的情况下，朱建萍占有诉争房屋应属无权占有。一审法院认定朱建萍拥有对涉案房屋占有、使用的权利不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”及第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，陆金芳作为涉案房屋的所有权人要求无权占有人朱建萍迁出案涉房屋于法有据，本院依法予以支持。虽然朱建萍提供了其已向一审法院起诉，要求判令王益平与案外人陆志光于2007年10月12日签订的《房屋买卖合同》无效，但因朱建萍无充分证据证明陆金芳购买诉争房屋存有欺诈、胁迫、恶意串通之情形，故本院对朱建萍要求中止本案审理的意见不予支持。
二、关于陆金芳要求朱建萍支付房屋占有使用费8000元的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，根据上述，朱建萍对涉案房屋系无权占有，其占有涉案房屋缺乏合法基础。鉴于二审中，陆金芳撤回要求朱建萍支付房屋占有使用费8000元的诉讼请求，陆金芳该行为不违反法律的禁止性规定，故本院对陆金芳撤回要求朱建萍支付房屋占有使用费8000元的诉讼请求依法予以准许。
综上所述，陆金芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1887号民事判决；
二、朱建萍于本判决生效之日起十日内迁出南京市江宁区双龙大道838号某幢604室房屋；
三、驳回陆金芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费130元，由朱建萍负担；二审案件受理费130元，由朱建萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一七年三月三十日
书记员 戴苗