宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终190号上诉人（一审被告）：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地银川市金凤区贸易巷166号。法定代表人：代建刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曰倩，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：任月明，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕淑红，女，1969年8月17日出生，汉族，无业,住宁夏银川市西夏区。委托诉讼代理人：于波，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林君，宁夏辅德律师事务所律师。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司因与被上诉人吕淑红房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2017）宁0105民初3067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月2日开庭进行了审理。上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李曰倩，被上诉人吕淑红的委托诉讼代理人李林君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏西夏苑房地产开发有限公司上诉请求：1.依法改判上诉人少支付逾期办证违约金。2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条为由，判决上诉人支付被上诉人逾期办理房屋所有权证书违约金29155元，属于适用法律错误，且导致计算违约金错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和《合同法》第117条的规定，上诉人不存在违约行为，应认定为政府行为造成的第三方原因即不可抗力。该涉案小区物业被国资委划入三供一业的范围，无法办理备案手续，该原因是上诉人和被上诉人签订合同时不能预见的，也是上诉人无法克服的，该不可抗力对于上诉人履约已造成实质上的影响和上诉人不能办理房屋产权证书存在因果关系，应认定为《合同法》第117条规定的不可抗力。故不能办理房屋产权证书非上诉人原因，被上诉人无权主张上诉人支付违约金。再次，合同第九条约定，付款人付清全部房款后方可交房。被上诉人付款时间为2016年5月25日，而上诉人实际交房时间是2016年5月26日，违约金的计算应顺延90日从2016年8月26日开始计算，计算至2017年9月1日，违约金应为15835.82元，而非一审法院判决的29155元。综上所述，原审法院的判决适用法律错误损害了上诉人的合法利益，为了正确适用法律维护法律的尊严，请求人民法院依法改判。吕淑红辩称，一审法院判决的违约金数额完全符合法律以及当事人的约定，不存在任何问题。首先，上诉人至今仍未取得合同约定的工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，也达不到合同第十条约定的商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件，而涉案房屋的供暖直至2017年12月份才纳入城市集中供热系统，在这样的情况下违法逾期交房，迟迟不与业主签署商品房买卖合同，而且直至今日仍然不符合交付以及办证的条件。其次，至于上诉人所述的国务院办公厅关于三供一业的说法根本站不住脚，上述文件已经很明确的限定了适用范围，只能适用于国有企业家属区，而本案是商品房，根本不能使用，如果所有的开发商均将逾期交房、逾期办证归结于政府原因进而上升到不可抗力，那么所有的开发商就可以因此而豁免，那么，买房者的居住权、使用权、所有权如何保证？再者，我方已经按照合同约定的期限按时足额的支付了全部房款，一审中上诉人也认可涉案房屋实际交付的时间早于合同约定，事实上上诉人为了规避法律责任，迟迟不与我方签订商品房买卖合同，我方无奈交清全部房款后，在交清全部房款的当天才拿到合同。至于上诉人主张的应当按照”2016年8月26日，顺延90日起算”违约金的说法也不能成立。2016年8月26日是开具发票的日期而不是付清全款日期。退一万步来讲，即便我方真的没付清全款，也根本不影响本案逾期办证违约金的起算时间，因为上诉人直至今天仍然未达到合同约定的交房条件，上诉人违约在先，我方有理由延迟付款，何况我方确实已经按照合同约定付清了房款。吕淑红向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告购买的房屋提供集中供暖；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金29155元（自2015年7月31日后90日即2015年10月30日起算，暂计算至2017年9月1日，请求支付至实际完成房屋所有权登记之日止），以上暂合计29155元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，约定，原告购买被告开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为433858.2元，付款方式为买受人支付首期房款144858.2元，余款289000元向银行申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已支付了首期房款144558.2元，余款289300元已向银行申请贷款支付给被告。本案庭审中，原、被告均认可房屋实际交付日期早于合同约定的2015年7月31日。一审法院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在诉讼过程中，原告放弃要求被告对所购房屋提供集中供暖的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，本院予以准许。合同第十一条约定，被告应当在2015年7月31日前向原告交付涉案房屋，现原、被告均认可房屋实际交付日期早于合同约定的2015年7月31日，视为被告已按合同约定履行了交付涉案房屋的义务。合同第二十条约定，因被告原因，原告未能在房屋交付后90日内取得房屋所有权证书的，被告应按照合同约定按日计算支付原告全部房款万分之一的违约金。现合同约定的办理房屋所有权登记的期限已过，因被告原因，原告至今未取得涉案房屋所有权证书，故对原告要求被告支付2015年10月30日（2015年7月31日后90日）起至2017年9月1日止逾期办理房屋所有权证书的违约金29155元（433858.2元×0.0001/天×672天）的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金至实际办理房屋所有权登记之日止，因该请求的具体金额无法确定，本案不作处理，对2017年9月1日后的违约金，原告可另案主张。被告辩称逾期办理房屋所有权证书非被告原因导致，未向法庭提交有效证据予以证明，对该辩解意见，不予采纳。被告辩称违约金的起算日应为原告交清全部房款之日的理由不能成立，对该辩解意见，亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吕淑红逾期办理房屋所有权证书违约金29155元（计算至2017年9月1日）；二、驳回原告吕淑红的其它诉讼请求。案件受理费528元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》对于因出卖人的原因导致买受人未能在房屋交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的违约责任进行了约定，宁夏西夏苑房地产开发有限公司提交的证据不足以证实系因政府原因导致其无法协助办理房屋所有权证书，应承担违约责任。涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》约定宁夏西夏苑房地产开发有限公司应于房屋交付之日起90日内协助办理涉案房屋所有权登记，而涉案房屋的实际交付日期早于合同约定的交付日期，故一审法院以合同约定的交付日期后90日作为违约金的起算点并无不当。综上所述，宁夏西夏苑房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费528元，由上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈宁霞审判员  徐开前审判员  范宁萍二〇一八年三月二十八日书记员  张欣欣附：适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。