江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终24号
上诉人（一审原告）：李波。
委托代理人：周鸿，江西姚建律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：程新平。
上诉人（一审被告）：谢青萍。
上诉人程新平、谢青萍共同的委托代理人：简奇锋、廖志飞，江西三江合律师事务所律师。
上诉人李波与上诉人程新平、上诉人谢青萍房屋租赁合同纠纷一案，江西省新余市渝水区人民法院已作出（2015）渝民重字第00004号民事判决，上诉人李波与上诉人程新平、谢青萍均不服该判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人李波的委托代理人周鸿、上诉人程新平及其与上诉人谢青萍的共同委托代理人简奇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年1月间，罗冬平租赁程新平、谢青萍店面并经其同意后将该店面转让李波经营，三方于2012年1月20日达成转让协议并签订《协议书》一份，协议约定：经甲方（程新平）、乙方（李波）、丙方（罗冬平）协商，就店面转让事宜达成协议如下：一、甲方同意丙方将租赁甲方位于新余市青年路的店面空店转让乙方使用，建筑面积为273.11㎡，甲方保证乙方同等享有丙方与甲方签订的租赁合同的权利和义务，但双方应重新签订租赁合同；二、店面转租给乙方后，乙方履行原租赁合同规定的条款；三、2013年6月30日后，甲、乙双方重新签订租赁合同，房租参照市场行情重新定价；四、合同期内乙方若要转让一楼店面，必须和二楼店面同时转让且须经过甲方同意，否则不能转让；五、乙方接手店面后，须同丙方结清水、电等相关费用，甲方不承担任何责任等条款。当日，李波又与罗冬平签订《店面转让协议书》，协议约定：甲方（罗冬平）同意将租赁位于新余市青年路店面空店转让给乙方（李波）使用，建筑面积为273.11㎡；二、店面转让后，乙方同意按甲方与房东签订的合同约定履行；三、经协商乙方同意支付甲方店面转让费25万元，乙方在2012年1月20日前向甲方支付转让费5万元，余款在当年2月20日前付清。甲方向房东交纳的2012年3月份房租和各种押金不计入在店面转让费之内，由乙方在接管店面前一天一次性付清给甲方；四、甲方将于2012年3月1日前停止营业，并保证停业前8天内将店面交付乙方使用，乙方接手前该店面所有的一切债权、债务均由甲方负责。乙方接管店面后一切责任与甲方无关等条款。协议签订后，李波于2012年1月21日支付转让费5万元给罗冬平，同年2月20日李波支付转让费20万元给罗冬平，罗冬平并出具收条给李波。此后，李波与程新平、谢青萍签订《格林小镇商铺租赁合同》，约定：甲方（程新平、谢青萍）将其所有的位于新余市青年路格林小镇房号为17#，一楼面积273.21㎡，二楼面积933.71㎡，合计面积为1206.92㎡；二、乙方租赁期为五年，自2012年3月1日至2017年2月29日止，租赁期满后，在同等条件下乙方有优先承租权，但需根据市场租金行情另签租赁合同。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、拖欠租金2个月或空置6个月，未经甲方同意转让；三、出租商用途为建材，乙方将租赁的房屋改做其他用途时，须经甲方书面同意；四、租金和面积计算：1、第一层的面积为273.2㎡，租金按罗冬平的租金计算到2013年6月30日止，即2012年12月31日前每月按5700元，2012年12月31日至2013年6月31日止按每月6270元计算，2013年6月30日后按每平米32元，每月8742.72元，从2015年6月30日后，第一层每年递增一元，但不能超出周边价；2、第二层的面积933.71㎡，按每月每平米11元计算租金，合计10270.81元；3、2014年元月1日后，第二层商铺每平米每年递增一元，增至15元/㎡止；五、合同签订后乙方向甲方一次性交付押金1万元，在乙方解除合同时退还乙方，合同期未满，乙方提出终止协议时，押金不退还给乙方；六、乙方按季度交付租金，必须提前先交租金后使用房屋，逾期不交租金每日按百分之一收取滞纳金；七、乙方经营的所有水、电等相关费用由乙方承担；八、乙方租用期间的固定装修，退租时无偿归甲方等内容。合同签订后，双方按合同约定履行，至2014年1月间，李波未经程新平、谢青萍同意，将承租店面对外张贴出“店面转让，一楼158平米，二楼933平米，整体转让，价格面议”的出租广告，并向程新平、谢青萍交纳2014年第一季度租金，李波经营至2014年4月初时，李波应向程新平、谢青萍交纳当年的第二季度租金，但李波未交纳，并在2014年3月底将店面二楼腾空。2014年4月初，案外人宋源、梁勤在寻租店面路过李波经营的店面时，发现李波张贴转让店面广告，两案外人即拨打李波电话，李波接电话后立即赶到店内双方进行了协商，李波并告知店面所有权人（谢青萍）电话号码后，宋源、梁勤即与谢青萍取得联系。4月6日，李波与程新平、谢青萍及案外人宋源、梁勤三方共同商谈店面租赁事宜，但未达成一致意见。2014年4月8日，程新平、谢青萍与宋源签订《格林小镇商铺租赁合同》，合同约定：一楼面积273.21㎡，二楼面积933.71㎡，合计面积为1206.92㎡；租期为五年，即2014年4月8日至2019年3月31日；月租金一层为38元每平方米，二楼为15元每平方米，合计租金为24387.63元/月；合同还约定了其他事项。同年4月10日，李波将一楼店面腾空，4月11日，李波与程新平、谢青萍及宋源、梁勤三方对水、电表用量进行查检和交接，李波将店门钥匙交给程新平、谢青萍。2014年4月22日，李波提起民事诉讼，要求法院判决解除其与程新平、谢青萍签订的租赁合同；判令程新平、谢青萍返还押金1万元，赔偿经济损失计币60万元。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、李波主张解除租赁合同应否得到支持；二、双方是否构成违约，李波要求程新平、谢青萍赔偿经济损失60万元应否得到支持；三、李波要求程新平、谢青萍返还押金1万元应否得到支持。分析如下：一、关于第一个争议焦点，李波于2014年1月对外张贴招租广告，并于2014年4月将店面腾空、交出钥匙并与程新平、谢青萍办理水电交接，双方均有解除合同的意愿，且程新平、谢青萍已于2014年4月8日与宋源签订店铺租赁合同，并将店铺交予宋源经营使用，程新平、谢青萍与李波间的租赁关系事实上已解除，故对李波要求解除与程新平、谢青萍之间签订的《格林小镇商铺租赁合同》的诉请，予以确认。二、关于第二个争议焦点，李波虽未经程新平、谢青萍同意对外张贴招租广告，但并未擅自转租，且其虽自2014年4月起未交纳房租，但当时李波与程新平、谢青萍均有意解除租赁合同，并正协商解除合同事宜，故李波的行为不构成违约，而程新平、谢青萍是在李波自愿解除与其签订的租赁合同的前提下将店铺出租给案外人宋源，亦不构成违约。双方签订的租赁合同中的租赁期限为2012年3月1日至2017年2月29日，李波为预期租赁五年的店铺实际支出了25万元转让费，租赁合同的提前终止造成了李波的损失，该损失为2014年4月12日至2017年2月29日所对应的转让费，即25万元÷（365天/年×5年）×1039天=142329元，而程新平、谢青萍因租赁合同的提前终止获得了利益，该利益为在2014年4月12日至2017年2月29日期间，其和宋源签订的合同中能预期获得的租金与原合同预期获得的租金的差值部分，该利益为24387.63元/月÷30天/月×1039天-（8742.72元/月÷30天/月×440天+33元/㎡/月×273.21㎡×12个月+34元/㎡/月×273.21㎡×8个月+12元/㎡/月×933.71㎡÷30天/月×260天+13元/㎡/月×933.71㎡×12个月+14元/㎡/月×933.71㎡×12个月+15元/㎡/月×933.71㎡×2个月）=106255元，程新平、谢青萍获得的利益小于李波的损失，根据公平原则，程新平、谢青萍应在获利范围内向李波补偿损失，故对李波主张程新平、谢青萍赔偿经济损失60万元的诉请，予以部分支持。三、关于第三个争议焦点，李波与程新平、谢青萍虽约定租期未满提前终止合同，所交押金不予退回，但合同提前终止系双方意愿，因此程新平、谢青萍应将1万元押金退还李波，故对李波要求程新平、谢青萍返还押金1万元的诉请，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认李波与程新平、谢青萍之间签订的《格林小镇商铺租赁合同》已解除；二、程新平、谢青萍应于本判决生效之日起十日内返还李波押金10000元；三、程新平、谢青萍应于本判决生效之日起十日内补偿李波经济损失106255元；四、驳回李波的其他诉讼请求。程新平、谢青萍如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，李波承担7275元，程新平、谢青萍承担2625元。
一审宣判后，上诉人李波与上诉人程新平、谢青萍均不服，均向本院提起上诉。
上诉人李波认为，1、一审认定程新平、谢青萍不构成违约与事实不相符。在双方尚没有达成合同解除协议的情形下，程新平、谢青萍未征得李波的同意，将李波承租的店面租赁给第三方，其行为构成违约。2、李波承租时按五年标准对店面进行装饰装修，后仅承租二年，剩余三年的装饰装修残值损失客观存在，且第三方也使用了李波的装饰装修。李波主张赔偿60万元于事实有据，一审未予支持系错误判决。请求撤销原判，改判支持李波的全部诉讼请求。
上诉人程新平、谢青萍认为，1、一审认定李波已向第三人罗冬平支付25万元转让费没有事实依据。2、一审适用公平原则处理本案属适用法律错误。3、一审认定程新平、谢青萍因提前终止合同获得了利益，亦缺乏事实和法律依据。请求撤销原判第三项，依法改判程新平、谢青萍不承担任何责任。
针对上诉人李波的上诉，程新平、谢青萍答辩称，李波称程新平、谢青萍在与其未解除租赁合同的情形下与第三方签订租赁合同构成违约，与事实不符。事实是李波明确表示不再承租之后，程新平、谢青萍经过其同意，在三方办理了交接手续之后才将店面租赁给他人，李波与程新平、谢青萍已口头达成了解除租赁协议。二、李波要求赔偿经济损失60万元没有事实与法律依据。因此，请求二审法院依法驳回李波的全部上诉请求。
针对上诉人程新平、谢青萍的上诉，李波答辩称，一、李波向罗冬平支付25万元转让费是客观事实，有证据证实，且程新平、谢青萍在本案原审二审时已陈述其对此是知情的。二、李波存在经济损失，而程新平、谢青萍因提前终止租赁合同而与案外人新签订更高租金的合同，由此增获租金收益是客观事实。请求二审法院依法驳回程新平、谢青萍的上诉请求。
本案审理过程中，上诉人程新平、谢青萍当庭提交了一份由宋源出具的工作联系函，旨在证明宋源自承租该店面以来存在拖欠租金情况，其次承租人弃店而去，其准备起诉，请求程新平、谢青萍宽限交纳租金期限。李波质证认为，该份证据未在举证期限内提交，且与本案没有关联性，其真实性亦无法确定。本院认为，该份证据是程新平、谢青萍与宋源之间的联系单，与本案不具有关联性，故不予认定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、程新平、谢青萍是否构成违约。二、一审认定李波向罗冬平支付了25万元转让费是否错误。三、李波主张60万元的赔偿是否有事实和法律依据，能否予以支持。四、本案是否适用公平原则。分析如下：
一、关于程新平、谢青萍是否构成违约。上诉人李波认为，在双方尚没有达成合同解除协议的情形下，程新平、谢青萍未征得李波的同意，将李波承租的店面租赁给第三方，其行为构成违约。本院认为，李波在承租期间于2014年1月就涉案店面对外张贴整体转让出租广告，在案外人宋源依广告前来询问相关租赁事宜时及时通知程新平、谢青萍，并在宋源介入后主动腾空店面且对水电表进行三方查验和交接、交还钥匙，应当视为李波以自己的行为表明其存在与程新平、谢青萍提前解除租赁合同的真实意思，并且程新平、谢青萍亦予以接受，双方具有合意。因此，一审认定李波与程新平、谢青萍均有意解除租赁合同，程新平、谢青萍是在李波自愿解除与其签订的租赁合同的前提下将店铺出租给案外人宋源，不构成违约，符合事实与法律，并无不当。
二、关于一审认定李波向罗冬平支付了25万元转让费是否错误。上诉人程新平、谢青萍认为，一审认定李波已向第三人罗冬平支付25万元转让费没有事实依据。本院认为，一审中李波已提交证据证明其在与程新平、谢青萍订立租赁合同时向上手承租人罗冬平支付了25万元店面转让费，而程新平、谢青萍在本案诉讼过程中亦曾经表示对此是知情的。故一审认定事实清楚，并无错误。
三、关于李波主张赔偿的60万元损失能否予以支持。上诉人李波认为，李波承租时按五年标准对店面进行装饰装修，后仅承租二年，剩余三年的装饰装修残值损失客观存在，经评估为34万余元，李波支付给罗冬平的25万元转让费亦属于损失，故主张赔偿60万元于事实有据，应当支持。本院认为，本案属合同纠纷，合同当事人需承担违约责任、赔偿损失，其前提是存在违约行为。本案中的双方当事人属合意提前解除租赁合同，均不存在违约。因此，即使李波客观上存在损失，其主张赔偿亦不能予以支持。
四、关于本案是否适用公平原则。李波与程新平、谢青萍合同中约定的租赁期为五年，但实际仅承租二年，李波在承租时向上手承租人支付了店面转让费25万元，其因提前解除合同而造成损失的事实客观存在。根据本地习俗和行业惯例，上手承租人向下手承租人收取店面转让费现象普遍存在，但转让费一般由上、下手承租人之间协商，与房屋所有权人无关。对于收取转让费的行为，目前法律没有明确禁止性规定。在李波与案外人宋源就转让费事宜未能达成协议前，程新平、谢青萍与宋源签订租赁合同，不违反法律规定，但与本地习俗和行业惯例相悖，并且，就李波合同中的剩余租期，程新平、谢青萍因和宋源签订租赁合同，其预期可获得的租金收益高于原与李波合同的预期收益。鉴于原合同提前解除给一方当事人造成损失、而另一方当事人却因此预期收益增加的客观事实，根据诚实信用原则和公平原则这两个民法基本原则，可由获益的一方给予损失一方适当的补偿。程新平、谢青萍预期可多得的收益为106255元，本院酌情确定其给付李波50%计53127.5元作为补偿。一审判决将预期可多得的收益106255元全部补偿给李波，确有不当，应予纠正。
综上，本院认为，一审基本事实认定清楚，但部分处理不当，应当予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民重字第00004号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民重字第00004号民事判决第三项为：上诉人程新平、谢青萍应于本判决生效之日起十日内给付上诉人李波补偿款53127.5元。
一审案件受理费9900元、二审案件受理费12325元（其中上诉人李波预交9900元，上诉人程新平、谢青萍预交2425元），合计22225元，由上诉人李波承担19800元，上诉人程新平、谢青萍承担2425元。
本判决为终审判决。
审判长 甘 致 易
审判员 赵素萍代理审判员袁文
二〇一六年三月十八日
书记员 杨 玲