广东省韶关市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）韶中法民一终字第428号上诉人（原审被告）：姚益祥，男，1955年3月13日出生，汉族。委托代理人：陈双喜，广东韶大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱玉明，男，1946年7月3日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：朱朝晖，男，1975年11月5日出生，汉族。委托代理人：朱玉明，男，1946年7月3日出生，汉族。原审被告：邓保林，男，汉族。上诉人姚益祥因与被上诉人朱玉明、朱朝晖，原审被告邓保林确认合同无效纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法乐民初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：1988年9月3日，朱朝晖取得位于乐昌县河南乡河南村大贡坪的民用住宅旧房基地250㎡。朱玉明系朱朝晖的父亲。2003年8月8日，朱玉明与姚益祥签订了一份《建房协议书》。2004年8月18日，朱玉明以朱朝晖的名义（甲方）与姚益祥、刘爱连夫妇（乙方）又重新签订了一份《建房协议》取代并废止了原《建房协议书》，双方约定：朱玉明、朱朝晖提供上述旧房基地，姚益祥、刘爱连出资金合伙建房。双方在该《建房协议》中第3条约定：“房产权属的法律效应和职责，首层为甲、乙双方各拥有一间商铺，甲方要左面商铺（靠梁永强住宅），乙方要右面商铺（靠邓林养住宅）。二、三层复式住宅楼房权和一间9平方米杂物房归甲方拥有。四、五、六层住宅楼房权归乙方拥有。该栋楼房楼梯间为共同使用，其于（注：应为其余）空地在留出2米宽作为公共通道处（注：应为外），其于（注：应为其余）一切空地由姚益祥、刘爱连拥有使用。甲方无权管理。”在此期间，朱朝晖经国土部门同意，分两次办理了建房用地批准手续，批准建房的面积为120㎡。姚益祥在批准的建房用地上建房时，在建房用地外但位于该250㎡范围内建造了杂物房4间。房屋建成后，双方按照协议约定对以上房屋进行了分配（其中朱朝晖、朱玉明使用一间杂物房，另外三间杂物房由姚益祥使用）并先后入住。2005年3月24日，乐昌市人民政府向姚益祥颁发了《国有土地使用权证》，该证注明，姚益祥、朱朝晖所建房屋的土地使用权面积为112㎡，其中姚益祥所购房屋392.00平方米，占建筑总面积（672.00平方米）的0.583，因此姚益祥分摊得到用地面积为65.33平方米。朱朝晖分摊得到的用地面积为46.67平方米。2009年11月，因朱朝晖、朱玉明在公共通道处砌建花池导致双方产生争议，并由此诉讼不断。2011年1月4日，朱朝晖、朱玉明以双方的两份协议中没有允许或同意姚益祥、刘爱连建杂物房的条文和权利，诉至法院，要求判令姚益祥夫妇拆除强行兴建的杂物房。广东省乐昌市人民法院（以下简称乐昌法院）经审理后，作出（2011）乐法民一初字第74号民事判决：一、姚益祥、刘爱连夫妇在判决书发生法律效力之日起一个月内，拆除在朱朝晖拥有使用权的土地上所建的三间杂物房。二、驳回朱朝晖、朱玉明的其他诉讼请求。姚益祥夫妇不服判决，上诉至本院，本院于2011年10月18日作出（2011）韶中法民一终字第645号民事判决：一、撤销广东省乐昌市人民法院（2011）乐法民一初字第74号民事判决；二、驳回朱玉明、朱朝晖的诉讼请求。该判决书中认为：“……依据双方当事人2003年8月8日所签订的建房协议第三条第4点约定：‘该栋楼房楼梯间为共同使用。围墙内的其余空地在留出2米宽作为公共通道外的空地可作为姚益祥拥有、使用。’2004年4月18日所签订的建房协议第三条第二款约定：‘该栋楼房楼梯间为共同使用，其于（其余）空地在留出2米宽作为公共通道（外），其于（其余）一切空地由刘爱连拥有使用。甲方（注：指朱玉明、朱朝晖）无权管理。’。由上述约定分析，双方当事人对除建房外的土地如何使用已明确约定，在留出2米宽作为公共通道外的空地归姚益祥、刘爱连拥有使用，且协议中并未对如何使用作出限制性约定。结合本案四间杂物房系同一时期施工完成的事实，应当认定上诉人姚益祥、刘爱连依据双方所签协议在留出2米通道以外的土地建造杂物房系合理使用，符合双方协议约定。被上诉人朱玉明、朱朝晖以宅基地属其所有为由要求拆除杂物房的请求与协议约定不符，其请求应不予支持。原审仅以土地权属为由而未综合考虑双方所签协议的约定简单作出拆除杂物房的判决不当，本院予以纠正……”以上判决生效后，2014年6月，姚益祥将其使用的两间杂物房以10000元的价格出售给邓保林，将其余一间杂物房以2000元的价格出售给另一案外人。朱朝晖、朱玉明遂以姚益祥、刘爱连的行为违法并侵犯其权利为由诉至法院。2014年9月22日，朱朝晖、朱玉明向原审法院提起诉讼，诉称：1989年，朱朝晖经有关部门同意，购买河南大贡谢振钜旧房住宅用地250㎡用于建房。2003年，朱朝晖向国土局申办批建房用地的审批手续，获准120㎡建房用地。同年8月8日，朱朝晖、朱玉明与姚益祥、刘爱连签订了建房协议，经建委审批同意后。于9月中旬开始动工兴建。至2006年4月建成房屋主体结构，2008年7-9月完成房屋装修。11月完成围墙和杂物房建造。因姚益祥、刘爱连违约，在不拥有使用权的土地上建造三间杂物房，双方因此产生纠纷。在双方协商签订建房协议的过程中，姚益祥称在建筑施工的过程中，有些建筑工具和杂物需要临时堆放。因此，要求朱玉明、朱朝晖允许临时使用空地。姚益祥却在空地上建起三间杂物房。但在双方协商建杂物房时，只明确建一间9平方米杂物房归朱朝晖、朱玉明拥有。双方在商讨建房协议时，朱玉明不同意姚益祥在空地上兴建杂物房。因此，双方在《建房协议》中并未约定姚益祥可在空地上兴建杂物房。只是约定双方对其余空间有共同使用的权利，姚益祥对空地有权使用，而不是拥有使用权。在（2011）乐法民一初字第74号案中，姚益祥也自认其对涉案空地没有使用权。而姚益祥却在无土地使用权的情况下，自行在朱朝晖拥有土地使用权的空地上兴建杂物房，其行为侵犯了朱朝晖的使用权。在办理房地产证时，双方已按协议约定到国土部门和房管局办理各自的房产证和土地使用权证。其余未建楼房的空余土地应属朱朝晖拥有使用权的合法用地。姚益祥本无权在空地上建三间杂物房，但姚益祥却在空地上兴建杂物房，长期占用朱朝晖拥有使用权的空地。因此，朱朝晖、朱玉明向乐昌市人民法院提起诉讼，要求姚益祥、刘爱连拆除其所兴建的三间杂物房。乐昌法院作出一审判决，判令姚益祥、刘爱连拆除所兴建的杂物房。但该案在二审期间，韶关市中级人民法院却作出撤销原审判决的错误判决。但该判决对杂物房的土地使用权未作明确的认定。因此，该判决只是确认姚益祥所兴建的杂物房可不拆除，姚益祥可留作自用，杂物房所占用土地的使用权仍属朱朝晖。但姚益祥却将其只拥有使用权的杂物房出售给邓保林。侵犯了朱朝晖的土地使用权。姚益祥出售杂物房给邓保林的行为，违反了国家相关法律规定，侵害了朱朝晖的合法权利。故请求法院判令：一、确认姚益祥将涉案杂物房出售给邓保林的行为无效。二、确认姚益祥所建的三间杂物房土地使用权为朱朝晖、朱玉明所有。三、本案诉讼费由姚益祥、刘爱连承担。原审法院认为：根据朱朝晖、朱玉明与姚益祥先后签订的《建房协议书》及《建房协议》，以及广东省韶关市中级人民法院生效的（2011）韶中法民一终字第645号民事判决书中“姚益祥、刘爱连依据双方所签协议在留出2米通道以外的土地建造杂物房系合理使用，符合双方协议约定”，可以认定姚益祥对杂物房拥有使用权，但该杂物房的宅基地使用权并未因此而转移，宅基地使用权依旧属于朱朝晖所有，此外双方对该杂物房的处分权未作约定，故姚益祥对该房屋只享有使用权，不享有杂物房的处分权，也不享有杂物房的宅基地使用权，其无权出卖该杂物房。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现朱朝晖、朱玉明对姚益祥转让杂物房行为的效力不予追认，因此姚益祥转让杂物房的行为无效。另，该杂物房建立在朱朝晖、朱玉明的民用住宅旧房基地上，并未办理相关的产权证件，其性质为农村宅基地建房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，故该杂物房不存在市场流通的可能。综上，朱朝晖、朱玉明要求依法制止姚益祥与邓保林非法买卖没有土地使用权的杂物房的违法行为的诉求，合法合理，应予支持，该院对此依法确认姚益祥与邓保林买卖杂物房的行为无效。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”故朱朝晖、朱玉明的第二项诉讼请求“请求依法判令姚益祥三间杂物房土地使用权归属朱朝晖、朱玉明，依法协调和保护原告对杂物房土地使用权的合法权益”不属于法院民事诉讼受案范围，对此该院不予处理。邓保林经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且未向法庭提交相关证据及书面意见，应当依法承担举证不能的责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2015年1月12日作出（2014）韶乐法乐民初字第182号民事判决：一、姚益祥与邓保林买卖杂物房的行为无效。二、驳回朱玉明、朱朝晖的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由朱玉明、朱朝晖负担50元，姚益祥、邓保林负担50元。姚益祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院程序违法。1、原审法院直接受理宅基地使用权纠纷程序不当。原审法院将本案案由定为宅基地使用权纠纷并作出判决违反法定程序。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条和《土地权属争议调查处理办法》第五条的规定，原审法院既然将本案案由定为宅基地使用权纠纷，那么本案就应由国土部门先行处理。本案在未经国土部门处理的情况下，原审法院立案受理并作出判决属程序违法。2、本案是重复诉讼。2011年朱玉明、朱朝晖向乐昌法院提起诉讼，要求姚益祥将在涉案土地上所建的三间杂物房拆除。韶关市中级人民法院于2011年10月18日作出（2011）韶中法民一终字第645号民事判决，驳回朱玉明、朱朝晖的诉讼请求。对于杂物房的归属，经过法院的判决已有定论。现朱玉明、朱朝晖就同一事实再次提起诉讼，违反了法律的相关规定，原审法院应判决驳回朱玉明、朱朝晖的起诉。3、朱玉明、朱朝晖不具有诉讼主体资格。首先，从朱玉明、朱朝晖的身份来看，朱玉明、朱朝晖是城镇居民户口，不能成为宅基地的使用权人。其次，朱玉明、朱朝晖不是涉案杂物房买卖合同双方的当事人，姚益祥将杂物房出售给邓保林既没有损害朱玉明、朱朝晖的利益，也没有侵害国家和公共利益。最后，朱玉明、朱朝晖并没有涉案土地的使用权证明，因此，朱玉明、朱朝晖无权起诉姚益祥，应驳回朱玉明、朱朝晖的起诉。二、原审法院认定事实不清。1、朱玉明、朱朝晖不是宅基地的权利人。原审法院认为，杂物房所在宅基地的使用权依然属于朱玉明、朱朝晖所有。但姚益祥认为，朱玉明、朱朝晖对涉案空地也无使用权证书。事实上，朱玉明、朱朝晖只有46.67平方米的土地使用权证。而且，朱玉明、朱朝晖作为城镇居民，不能成为宅基地的权利主体。朱玉明、朱朝晖与姚益祥合作建房，房屋建成后，经国土部门和房管部门核定，建房实际用地112平方米，双方按约定对房屋进行了分割，并分别办理了土地使用权证，姚益祥的土地使用权为65.33平方米，朱玉明、朱朝晖的土地使用权为46.67平方米，其余土地未办理任何使用权证。但原审法院却无视上述基本事实，作出错误判决。2、原审法院对同一事实作出不同的认定有违公正原则。朱朝晖与谢振钜签订合同和支付相应对价取得谢振钜的宅基地，原审法院认定朱朝晖对宅基地有使用权。姚益祥与朱朝晖同样签订了合同并同样支付了相应的对价，却未取得宅基地的使用权，显然是对同一事实作出了不同的认定。3、姚益祥卖给邓保林的两间杂物房中，其中一间位于姚益祥的土地使用权范围内，但原审法院却认为该房屋也占用了朱朝晖的宅基地，错误判决姚益祥将该杂物房出卖给邓保林的行为无效。4、姚益祥转让的是杂物房的使用权而非宅基地所有权。姚益祥与朱朝晖、朱玉明合作建房。但此后双方发生争议，姚益祥将房屋出售后迁居别处，并将两间杂物房出售给邓保林。根据广东省韶关市中级人民法院（2011）韶中法民一终字第645号民事判决，姚益祥对涉案杂物房拥有使用权，姚益祥将杂物房使用权转让给邓保林，并未影响宅基地的权属。三、原审法院适用法律错误。原审法院认为杂物房建在民用住宅旧房基地上，现双方对宅基地的使用权有争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，应由人民政府先行处理，但原审法院却未将本案移送人民政府处理，而是自行作出判决，属适用法律错误。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，并判决驳回朱玉明、朱朝晖的诉讼请求。朱玉明、朱朝晖答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理和程序合法。一、原审判决程序合法。1、原审法院受理宅基地使用权纠纷并未违反法律规定。朱朝晖、朱玉明与姚益祥之间不存在宅基地使用权纠纷。朱朝晖、朱玉明通过合法手段购买了谢振钜的宅基地，各级主管部门作出的审批手续和证明，可证明涉案宅基地的使用权所有人系朱朝晖。经国土部门审批同意后，用地112平方米建房，剩余的宅基地使用权应当属于朱朝晖。姚益祥在（2011）乐法民一初字第74号案的庭审中，也承认其对剩余宅基地无使用权。姚益祥不是涉案宅基地的使用权人，因此，本案只是姚益祥侵害朱朝晖宅基地使用权的争议，而不是宅基地使用权权属的争议。2、本案不存在重复诉讼。广东省韶关市中级人民法院作出的（2011）韶中法民一终字第645号民事判决，认定事实不清，因此作出了错误的判决，才导致姚益祥作出将其不拥有土地使用权的三间杂物房出售的侵权行为。3、关于本案诉讼主体资格的问题。朱朝晖获得涉案宅基地使用权经过各级主管部门的审批，手续合法。姚益祥出售杂物房的行为，损害了朱朝晖的土地使用权，朱朝晖有权提起诉讼。二、原审判决认定事实清楚。经国土部门核实，朱朝晖、朱玉明与姚益祥合作所建房屋实际用地面积为112平方米。该实际用地是以楼房四周的基柱为基础丈量的，不包括阳台占用的面积，因此阳台下的土地不在房屋实际用地面积之内。而且，朱朝晖与姚益祥分别拥有的46.67平方米和65.33平方米土地使用权，是按各人所有的房屋面积占总建筑面积的比例计算得出。因此，不能证明杂物房所在的地点就是姚益祥所有的65.33平方米土地使用权范围内。姚益祥将三间杂物房出售给他人虽然侵害了朱朝晖的土地使用权，但为了息事宁人，朱朝晖、朱玉明愿以相同价格向姚益祥购买涉案的三间杂物房。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：原审法院认定本案为宅基地使用权纠纷不当，因宅基地使用权纠纷系指农村居民对宅基地使用权的归属所产生的纠纷。但本案系朱玉明、朱朝晖认为姚益祥将涉案杂物房出售给邓保林的行为损害了其利益，因此请求确认姚益祥将涉案杂物房出售给邓保林的行为无效。因此，本案案由应为确认合同无效纠纷。朱朝晖虽然取得了位于乐昌县河南乡河南村大贡坪的面积为250㎡民用住宅旧房基地，但国土部门只为其中120㎡的土地办理了《国有土地使用权证》，其余的讼争土地，朱朝晖并未办理土地使用权属证明。因此，姚益祥在诉争土地上兴建房屋涉嫌违法用地，诉争房屋也可能属于违法建筑。参照2012年6月广东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》第69小点：“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。但如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”的规定，原审法院受理本案并作出实体处理不当，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”的规定，对原审判决予以撤销并驳回朱玉明、朱朝晖的起诉。原审法院受理本案并对本案作出实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条及《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法乐民初字第182号民事判决。二、驳回朱玉明、朱朝晖的起诉。一审案件受理费100元，由原审法院退回给朱玉明、朱朝晖。二审案件受理费100元，由本院退回给姚益祥。本裁定为终审裁定。审 判 长  韩文锋代理审判员  李 罡代理审判员  邹征衡二〇一五年五月二十九日书 记 员  张 燕