上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第225号
原告钱嘉。
委托代理人阮週，上海市志源律师事务所律师。
委托代理人钱国强。
被告忻智鸿。
被告石言娥。
上述两被告的共同委托代理人黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人张冠萍，上海住珈律师事务所律师。
被告忻磊。
原告钱嘉诉被告忻智鸿、被告石言娥、被告忻磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱嘉及其委托代理人阮週、钱国强，被告忻智鸿（兼被告忻磊的委托代理人）、被告石言娥及其共同委托代理人黄耀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱嘉诉称：2013年9月23日，原告与三被告通过中介公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定由原告向三被告购买位于上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室的房屋（下简称“系争房屋”），房屋中的固定设备和装饰不得拆除，应随房屋交付原告。后原告依约支付了所有款项，但在进行房屋验收交接时，原告发现系争房屋的装饰及其他附属设施已被全部拆除。另，三被告亦未在买卖合同约定的时间内办理户口的迁移手续。在原告的多次催促下，三被告才去办理。原告曾向被告提出赔偿上述两项损失，但三被告置之不理，为此，原告起诉要求：1、判令三被告赔偿原告系争房屋装饰损失（含附属设施）人民币（下同）15万元、违约金15万元；2、判令三被告支付逾期迁出户口的违约金87，500元（自2013年10月29日起至2013年12月3日止，按总房款500万元的每日万分之五计算）。诉讼过程中，原告撤回要求三被告赔偿房屋装饰（含附属设施）损失15万元、违约金15万元的诉讼请求。
被告忻智鸿、被告石言娥、被告忻磊辩称：1、系争房屋是在2002年装修，已经过了12年，所以装修残值已经不存在。2、原、被告所签订的合同对装修是否拆除约定不明，原告多次口头向被告和中介公司表示其要重新进行装修。3、被告所拆下的物件都还存在，被告愿意恢复原状。4、户口问题被告确实违约，但根据法律规定，被告认为违约金过高，且原告没有损失，故要求法院调整标准，愿意支付违约金3，000元。
在2014年7月1日的庭审中，被告辩称：《上海市房地产买卖合同》是示范文本，该合同内容是中介公司制作，该合同中没有填写的内容是被告的疏忽。买卖房屋的起因是因为被告忻磊在国外需要购房，急需资金，原告清楚该情况。被告始终认为迁户口是交房之后的7日。被告愿意支付3，000元违约金，但不同意按照原告诉求的标的金额支付。由于原告未及时支付尾款，所以被告未及时将户口迁出系争房屋。又因被告忻磊在国外需要办理公证手续，所以被告忻磊的户口晚迁了。原、被告在《上海市房地产买卖合同》中约定房价为500万元是为了避税而做低价格。双方签订居间协议时，口头约定在原告拿到产权证后，通知被告，原告支付尾款5万元，被告再迁户口并交钥匙给原告。
经审理查明：2013年9月20日，原告与被告忻智鸿、石言娥、忻磊签订《房地产买卖居间协议》，约定：被告忻智鸿、石言娥、忻磊将系争房屋出售给原告，总价款为725万元；双方同意在本协议生效次日起5个工作日到中介公司指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后25日内办理过户手续；双方在签订买卖合同当日，原告向被告忻智鸿、石言娥、忻磊支付房款450万元（含定金）；至交易中心办理过户手续且交易中心出具收件收据当日，原告支付房款270万元；交付房屋时，原告支付房款5万元。双方在该居间协议中对于户口的迁移时间未做约定。
2013年9月23日，原告与被告忻智鸿、石言娥、忻磊签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋的转让价款共计500万元；被告忻智鸿、石言娥、忻磊于2013年12月25日前腾出该房屋，并通知原告进行验收交接；2013年10月31日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方在该合同中的附件三《付款协议》中约定：在签订买卖合同的当日，原告须向被告忻智鸿、石言娥、忻磊支付首期房款225万元（包括已付的定金50万元）；在双方至房地产交易中心申请办理产权过户手续当日，原告向被告忻智鸿、石言娥、忻磊支付第二期房款270万元；交房当日，双方在中介公司的见证下办理房屋交接清点手续，并结清相关的水电煤等费用，同时，被告忻智鸿、石言娥、忻磊将房屋钥匙交给原告，原、被告在中介公司的陪同下签订《物业交接确认书》，原告并支付给被告忻智鸿、石言娥、忻磊尾款5万元。双方在该合同的《补充条款》中约定：被告忻智鸿、石言娥、忻磊承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的7日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在该期限内未能将原户口迁出，则每逾期一日，被告忻智鸿、石言娥、忻磊应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。
又查明：2013年9月20日，被告忻智鸿、石言娥、忻磊收到原告购房定金50万元。2013年9月24日，被告忻智鸿、石言娥、忻磊收到原告“装修补偿款”225万元、“房款”175万元。2013年10月21日，上海市黄浦区房地产交易中心出具了《上海市黄浦区房地产登记收件收据》，当日被告忻智鸿、石言娥、忻磊收到原告“房款”270万元。2013年11月3日，系争房屋的产权核准登记在原告名下。2013年12月15日，原告与被告忻智鸿在中介公司的见证下签署《物业交接表》，当日被告忻智鸿、石言娥、忻磊收到原告“尾款”5万元。
再查明：2013年11月28日，被告忻智鸿、被告石言娥的户口由系争房屋内迁出至上海市延吉六村XXX号XXX室。2013年12月3日，被告忻磊的户口由系争房屋内迁出至上海市延吉六村XXX号XXX室。
审理中，被告忻智鸿、被告石言娥、被告忻磊提供原告的父亲2013年11月24日给被告的手机短信，内容为：“按双方约定今天11月24日下午1点双方交接，我们准时到达，随后中介李飞打电话给您，要您交接办理相关手续，到目前还未到，我们到公安局咨询，您一家三口至今未迁出户口，有关费用仅缴到10月，按双方交接日起算起，之前所有费用必须全部缴清，我们一切按照合同办，请您仔细阅读合同，下次再约必须一次性将相关费用，迁户口及房间钥匙等交接清楚，我们将按合同一次性5万元现钞给您，截止合同最后日期13年12月25日止，友情提示，钱”。对该手机短信内容，原告表示确认。
审理中，原告称因被告户口迟延迁出，原告存在精神损失。
以上事实，由《房地产买卖居间协议》、户口簿、《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《定金收据》、《收款收据》、《部分尾款收据》、《余款》、《上海市黄浦区房地产登记收件收据》、《物业交接表》及其本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，虽然房价款存在避税之嫌，但其中对于户口迁移、违约责任等的约定，并不违反我国法律法规的禁止性规定，故这些约定对原、被告双方仍具有法律约束力。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，被告忻智鸿、石言娥、忻磊的户口迁出应在系争房屋权利转移（送件取得收件收据）之日起的7日内办理。对于该约定，原告认为，上海市黄浦区房地产交易中心出具《上海市黄浦区房地产登记收件收据》是在2013年10月21日，故三被告的户口应在2013年10月28日前迁出，而三被告认为户口应在交房后的7日内迁出。本院认为，首先，根据本院查明的事实，双方签署《物业交接表》是在2013年12月15日，三被告的户口迁出时间分别是2013年11月28日、2013年12月3日，均发生在房屋交接前，但三被告在本院的审理中却自认其因户口问题违约，被告忻磊的户口是晚迁了，与其关于迁户口是交房之后7日的辩称意见自相矛盾，况且三被告并无证据证明双方曾约定迁户口是交房之后的7日，故三被告此辩称意见本院不予采信。其次，双方在《上海市房地产买卖合同》中《补充条款》的约定，三被告承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的7日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，虽然“房地产权利转移”和“送件取得收件收据”并不是同一日，但根据该合同条款所使用的词句、合同的目的、交易习惯和诚实信用原则，本院认为该合同条款约定的7日是从双方至上海市黄浦区房地产交易中心办理过户手续，上海市黄浦区房地产交易中心出具《上海市黄浦区房地产登记收件收据》的次日即2013年10月22日起算。鉴于被告忻智鸿、被告石言娥的户口是在2013年11月28日迁出，被告忻磊的户口是在2013年12月3日迁出，故三被告的户口迁出已超过约定的时限，应当承担合同约定的违约责任，原告要求被告支付逾期迁出户口的违约金符合双方的约定，亦于法无悖，本院应予支持。至于逾期迁出户口的违约金金额，我国法律规定约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于违约金具有惩罚性与补偿性的双重性质，考虑到原告自认仅有精神损失，三被告的辩称理由缺乏合理性，且2013年9月23日签订《上海市房地产买卖合同》，到2013年10月21日上海市黄浦区房地产交易中心出具《上海市黄浦区房地产登记收件收据》，期间相隔一个月左右，被告完全有时间办理相应的公证，被告的行为有违诚实信用原则。故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情对该违约金金额予以调整为70，000元。至于原告要求三被告赔偿房屋装饰（含附属设施）损失人民币15万元、违约金15万元的诉讼请求，鉴于原告已撤回该诉请，故本院对此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告忻智鸿、被告石言娥、被告忻磊于本判决生效之日起十日内给付原告钱嘉违约金人民币70，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，987元，由原告钱嘉负担人民币398元，被告忻智鸿、被告石言娥、被告忻磊负担人民币1，589元。
如不服本判决，原告钱嘉、被告忻智鸿、被告石言娥可在判决书送达之日起十五日内，被告忻磊可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 刘美琳
二〇一四年九月十一日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。