黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终290号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李建君，男，1976年5月20日出生，汉族，个体业主。
委托代理人：李淑琴，黑龙江同心律师事务所律师。
委托代理人：李艳，黑龙江同心律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司，住所地七台河市桃山区桃北街联通五楼。
法定代表人：张宝凤，该公司董事长。
委托代理人：闫玉昌，黑龙江宏昌律师事务所律师。
委托代理人：何慧梅，黑龙江博采律师事务所律师。
上诉人李建君与上诉人七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司（以下简称北亚公司）商品房买卖合同纠纷一案，七台河市中级人民法院于2015年12月20日作出（2015）七民初字第28号民事判决。李建军、北亚公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李建君及其委托代理人李淑琴、李艳，上诉人北亚公司的委托代理人闫玉昌、何慧梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李建君上诉请求：依法撤销七台河市中级人民法院（2015）七民初字第28号民事判决书，北亚公司赔偿未达到一倍赔偿损失的差额部分0.2倍的赔偿款1012466.87元；北亚公司将尚欠钢材款873593元抵顶购房款并承担一倍赔偿损责任即1747186元；北亚公司承担上诉费用。事实与理由：1.通过一审判决书可知北亚公司一房二卖，严重违反合同约定存在欺诈行为，导致李建君无法对所购房屋取得合法的所有权，李建君有权依据法律规定要求北亚公司承担已付购房款一倍的赔偿款责任。法院判决确定北亚公司承担0.8倍的赔偿责任没有完全保护李建君的合法权益，要求北亚公司对差额部分1012466.87元承担赔偿责任。2.北亚公司尚欠钢材款873593元，北亚公司承诺抵顶房款，应承担一倍的赔偿责任，即1747186元。北亚公司是家庭企业，黄春雷在任大东公司法定代表人的同时任北亚公司股东，虽然在法律关系上大东公司与北亚公司是两个主体，但客观事实黄春雷在两个公司均有处分权利。李建君向北亚公司交房款时，黄春雷承诺大东公司所欠的钢材款873593元同意抵顶购房款。另，在大东公司所欠的873593元中有李建君代黄春雷向第三人偿还欠款50万元，后期北亚公司向李建君偿还了20万元，余欠30万元每月向李建君支付利息款3000元，这在北亚公司账目上都有据可查。在李建君于2011年9月份向北亚公司购买房屋之后，北亚公司没有再向李建君支付利息，因此，该款是北亚公司承诺抵顶的房款，应按一倍的赔偿款承担赔偿责任。
北亚公司辩称，李建君的上诉请求不能成立。理由为：1.李建君要求北亚公司承担一倍赔偿责任的差额部分，没有事实及法律依据。本案双方并没有签订房屋买卖合同，北亚公司出具的收据上面没有李建君签字，收据上约定的商服位置、面积对不上，约定的付款没有按期完成，不具备房屋买卖合同的法定要件。因此，本案不能根据最高法院司法解释的规定适用一倍赔偿条款。2.北亚公司不存在一房二卖的情形。收据中注明的是从南到北第六户，并没有说第六个门。李建君购买的第六户北亚公司仍未出售，一审判决北亚公司给付李建君0.8倍赔偿款错误。3.李建君主张钢材款873593元抵顶房款并承担一倍责任的请求与本案无关。该笔钢材款为大东公司收取，大东公司与北亚公司均为独立法人单位，一审法院认定上述款项不予处理，另行诉讼并无不当。
北亚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决认定北亚公司“一房二卖”是错误的。李建君买的山湖路从南到北第六户商服，现在仍未出售，其产权仍然在北亚公司。一审法院查明：北亚公司靠山湖路商服共有六户，第一户是农村信用社（一个门）。第二户是诚信手机（一个门），第三户是欧陆名表（三个门）。第四户是捷夫表（一个门）。第五户是大润发，第六户是李建君商服。因此，该商服并未出售。一审法院认定北亚公司一房二卖是基于两点理由：一是七台河市房产局测绘图，但这份测绘图的标号第六号也与李建君主张的商服位置不是同一位置，一审法院推断“从南到北第六户应为该测绘图中的0000010004号房屋不客观。二是一审法院认定北亚公司卖给李建君第六户商服面积是83.812平方米，而合同约定面积是240㎡，明显不符，但0000010004号房屋面积是127.346平方米，也未达到240㎡。2.一审判决认定李建君钢材款73217元抵顶购房款是错误的。一审中，李建君提供2014年9月2日钢材款票据一张抵顶房款，价款73217元。但该票据没有北亚公司签字认可顶房款，因此，北亚公司不同意顶购房款。3.一审法院对李建君提出退房并要求北亚公司帮助卖房一事没有查清。一审庭审中，北亚公司代理人黄春雷当庭陈述李建君要求退房及帮助卖房一事。黄春雷当时也积极帮助办理，但由于房屋市场下滑原因，没有办妥，才出现了判决书中2014年的三条信息。4.一审判决对李建君的违约行为没有认定是错误的。李建君在2011年12月末之前，仅交房款420万元，构成违约，应承担违约责任，一审法院判决给付李建君高额赔偿金实属不当。5.一审判决适用法律错误。一审法院对于一房二卖的事实没有查清，认定北亚公司构成一房二卖证据不足，适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》有关规定错误，李建君的违约过错及责任没有合理分担。6.北亚公司的反诉请求没有合理认定。
李建君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回北亚公司上诉请求。理由为：1.北亚公司为李建君出具的收据注明所购房屋面积以房产测绘为准，为山湖路从南到北第6户。房产测绘图上显示山湖路从南向北一共9户，北亚公司主张按买受人划分户数没有依据。如果李建君购买的第6户已经是最后一户，当初就应直接确定为最后一户更为明确。2.北亚公司主张尚未售出的第6户房屋面积83.812平方米，与李建君购买的房屋面积230.04平方米不符，且该房屋北亚公司已经装修使用，设计为自己准备开业的宾馆入口，无法交付李建君。而房产测绘图中标明的从南向北第6户为测绘图中的0000010004房屋，房屋面积127.346平方米，一、二层合计为254.692平方米，与李建君购买的230.04平方米商服楼面积相近，更符合客观事实。3.北亚公司上诉不认可钢材款73217元，该笔款项收据中有黄春雷签字，北亚公司一审代理人黄春雷在庭审中认可此款为李建君缴纳的房款，北亚公司该上诉理由没有事实依据。4.黄春雷是否帮助李建君卖房，北亚公司没有提供证据证明，不能自圆其说。李建君一审举示的手机信息，反映的是黄春雷准备赔偿李建君的真实客观事实，且能够证实李建君多次找黄春雷协商交付房屋及赔偿事宜，黄春雷答复给予赔偿1000万元加住宅一套。综上，一审判决认定事实清楚，北亚公司未按合同约定将出卖给李建君的房屋按时交付给李建君，已经构成违约，北亚公司存在将房屋卖给第三人的行为，一审判决依据相关法律规定判决北亚公司承担赔偿责任正确。
李建君向一审法院起诉请求：1.要求与北亚公司解除商品房买卖合同；2.要求北亚公司立即返还已付购房款本金和一倍的赔偿款约人民币11880000元；3.要求北亚公司给付利息1320176元和赔偿房屋租赁费损失80万元；以上各项合计13918813.72元。4.北亚公司承担本案全部诉讼费用。理由为：李建君与北亚公司系商品房买卖关系，北亚公司于2011年在七台河市（原山湖宾馆位置）开发建设商品房楼盘“北亚财富”，李建君在北亚公司处购得山湖路从南向北数第6户商服楼一栋，面积约230平方米，每平方米售价45000元。李建君于2011年9月份至2014年间陆续向北亚公司交付购房款5935972.36元。北亚公司开发建设的“北亚财富”楼盘于2014年11月11日交付使用，但李建君购买的房屋位置山湖路从南向北数第6户却不予交付李建君使用。北亚公司将包括李建君所购房屋在内的“北亚财富”一楼整体抵押贷款使用。经与北亚公司多次协商，北亚公司同意返还购房款和赔偿共计1000万元和房屋一套，事后未履行承诺，也拒绝交付李建君所购商服楼。北亚公司行为侵犯李建君合法权益，给李建君造成较大经济损失。依据《合同法》及相关法律规定，要求北亚公司返还房款并赔偿损失。
北亚公司一审辩称，李建君起诉事实与真实情况不符，北亚公司没有违约。北亚公司没有用李建君所购房屋抵押贷款。2011年9月23日李建君交购房款100万元，北亚公司出具凭证，注明2011年12月末前交520万元，余款按揭贷款，同时注明房屋面积和单价，但李建君到2013年1月29日仅交房款320万元。李建君迟延履行合同，已构成违约。李建君购房后反悔，北亚公司催李建君交清房款，李建君未交完全部房款，让北亚公司帮助卖房结清房款。双方买卖有效，李建君违约，请法院公正判决。
北亚公司一审反诉请求：1.判令北亚公司与李建君继续履行合同，李建君补交购房款760万元；2.反诉费由李建君承担。理由为：李建君起诉状所述与事实不符，北亚公司与李建君业务互有往来关系很好，2011年李建君在北亚公司处购买商服一户，面积约240平方米，每平方米售4.5万元，房款共计1080万元，截止2013年1月29日李建君交房款320万元，尚欠760万元未付。北亚公司未用李建君所购房屋抵押贷款。李建君迟延履行合同，已构成违约。北亚公司开发建设商服楼于2014年11月11日交付使用，各商户购买的商服交完全款后，均签订正式房屋买卖合同，北亚公司通知李建君交剩余房款，李建君未交付，构成违约。
李建君一审辩称，一、北亚公司与李建君商品房买卖合同有效，北亚公司恶意欺诈严重违反合同约定，构成违约，应承担全部赔偿责任。1.李建君于2011年向北亚公司购商服一户，每平方售价4.5万元，但面积是230平方米而不是240平方米，房款共计1035万元。2.李建君于2011年12月末前向北亚公司预交购房款5935927.36元，超过约定的521万元，余款按双方约定按揭贷款不存在欠购房款问题。李建君未接到北亚公司任何通知办理交付余额房款及银行按揭手续通知，在准备接收自己购买商服楼时发现已有第三人入住李建君购买房屋，遂向北亚公司主张权利。3.北亚公司于2015年2月12日将财富中心一层6641.71平方米房屋办理抵押登记贷款2000万元。李建君购买房屋位置为一层商服楼，北亚公司恶意欺诈使得李建君无法取得房屋应承担赔偿责任。二、李建君按约履行合同约定内容，是北亚公司将房屋抵押和卖与第三人，恶意毁约，承担全部赔偿责任。1.北亚公司2014年11月11日交付使用商服楼属实。2.李建君未接到北亚公司任何通知及办理各种手续通知，李建君按双方约定事项履行自己义务，北亚公司无视合同存在，明知李建君购买山湖路从南向北数第6户房屋，仍将此房屋卖与第三人，导致李建君无法取得房屋根本原因是北亚公司违约不按合同履行，需全部赔偿违约责任。3.双方约定李建君交付521万元，余款按揭贷款，不存在李建君尚欠房款的情况，是北亚公司毁约将房屋卖与第三人获利导致合同无法履行，不能实现合同目的过错责任在北亚公司。请法院驳回北亚公司反诉请求，支持李建君的诉请。
一审法院认定事实：北亚公司于2011年在七台河市（原山湖宾馆位置）开发建设商品房楼盘“东北亚财富中心”即财富中心综合楼，施工单位为黑龙江宝厦建设有限公司，设计单位是黑龙江省北方建筑设计院，建设地址在七台河市桃山区山湖路西侧。李建君于2011年9月23日从北亚公司处购得该综合楼内商品房一户，并于当日交付购房款100万元，北亚公司出具收据并在收据中载明“收款事由：收编号A面积约230.04㎡（以房产测绘为准）山湖路从南到北第6户，贷款方式，平方米45000元，2011年12月末之前交521万元，余款按揭贷款”。此后李建君分六次又向北亚公司支付购房款现金320万元。其中：2011年12月29日存入黄春红在勃利县农村信用合作联社的账号为6212280008700631111现金105万元；2011年12月30日存入黄春红在龙江银行的账号为6228604052147777现金80万元；2011年12月30日存入黄春红在勃利县农村信用合作联社的账号为6212280008700631111现金20万元；2012年1月3日存入黄春红在勃利县农村信用合作联社的账号为6212280008700631111现金40万元；2012年1月4日存入黄春红在建设银行的帐号为4840621080000536现金55万元；2012年4月24日李建君给付北亚公司现金20万元。北亚公司于2013年1月29日给李建君出具320万元购房款总收据一张。2011年前黑龙江宝厦建筑有限公司用李建君钢材合款789117.36元，北亚公司于2014年10月9日出具收据同意用该款抵李建君购房款。2014年9月2日极灵寺工地用李建君钢材合款73217元，北亚公司同意用该款抵李建君购房款。以上款项合计5062334.36元。
庭审中李建君举证大东公司欠李建君钢材款票据三张，分别为2008年11月16日欠据796870元，2011年10月21日收据460523元，2011年12月30日收据29280元，三张票据合计
1286673元，减去已经收到的413080元，余额873593元。李建君主张其将钢材送到北亚公司下属单位大东公司，后大东公司将此款转入北亚公司账户抵顶李建君购楼款。此欠款中有李建君帮助北亚公司借他人款项500000元，李建君代为偿还后，北亚公司将剩余材料款和欠款给李建君出具2008年11月16日欠据796870元,现账面欠李建君款为873593元，北亚公司同意该款抵顶购房款。北亚公司认为这个事有，得核查北亚公司的账。称对是否与李建君谈到用此款转为购房款有些记不清了，收据中的周是北亚公司的会计需要回去核实，后又称因为时间太久了，且没有黄春雷签字，需要核实后才能确定真实性。如果经查实是真实的，会用其他方式来偿付，但不能与本案的房款相抵顶。
北亚公司认可李建君向北亚公司交付购房款5062334.36元，对李建君主张的大东公司欠款873593元未予确认，以上两项合计5935927.36元。北亚公司开发建设的财富中心综合楼于2014年11月11日竣工并经验收交付使用，
经李建君申请，法院调取北亚公司开发的财富中心综合楼在七台河市房地产管理局的测绘报告及测绘图，一楼测绘图体现山湖路从南到北户数情况分别为：第一户为0000010009，第二户为0000010008，第三户为0000010007，第四户为0000010006，第五户为0000010005，第六户为0000010004（面积为127.346平方米），第七户为0000010012，第八户为0000010003，第九户为0000010002（面积为83.812平方米）。按双方所约定的山湖路从南到北第6户应为该测绘图中的0000010004号房屋。即李建君合同中购买的财富中心综合楼一楼山湖路从南到北数第6户为0000010004号（面积为127.346平方米），该房屋北亚公司与案外人潘俊奎于2012年5月14日签订商服认购协议书，称在与李建君签订房屋买卖协议前就已经将该户楼房出售给案外人潘俊奎，该房屋已经交付案外人潘俊奎占有使用。
另，庭审中北亚公司称开发的财富中心综合楼一楼商服除山湖路从南到北数最后一户（该房屋正进行宾馆装修）外，其余均已出售。而北亚公司此前于2011年8月8日与案外人李明山签订的购房合同中约定李明山购买北亚公司在原山湖宾馆旧址开发建设的商品房一层门市房（位置东邻山湖路）一户，面积790平方米。
一审法院认为，李建君与北亚公司间签订的商品房买卖合同，虽合同条款是在北亚公司给李建君出具的收款收据收款事由内书写，并未特别注明商品房买卖合同字样，但合同中明确约定了标的物商品房的价款、面积，位置、付款及贷款方式，双方约定的内容符合《中华人民共和国合同法》及司法解释规定的房屋买卖合同应当具备的基本条款，双方对合同的内容和买卖行为均认可。该合同是合同相对人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，故该合同应为合法有效的合同。双方应按合同约定履行各自义务。
关于李建君与北亚公司的商品房买卖合同是否应当予以解除的问题。北亚公司开发的财富中心综合楼是黑龙江省北方建筑设计院设计，北亚公司当庭明确表示就双方合同中约定的本案商服的建筑设计图纸并无变更。双方签订的商品房买卖合同约定所购房屋为山湖路从南到北第6户，从房产部门测绘报告及测绘图可确定财富中心综合楼山湖路从南到北一共是九户，合同中约定的第6户应为0000010004号房屋，一层面积为127.346平方米。北亚公司虽辩称第6户应为最后一户0000010002号，但该户一层面积为83.812平方米，与李建君购房合同约定的面积230.04平方米明显不符，且与其反诉称“面积240㎡”自相矛盾。另其辩称的三户房屋由一个购买人购买就确定为一户房屋的理由亦不符合常理，也与房产部门确定的房屋具体户数相悖，故应认定李建君购买的房屋为财富中心综合楼0000010004号房屋。李建君称北亚公司此后将该房屋另售案外人，北亚公司对此房售予案外人认可，并提供晚于李建君购房合同签订时间的2012年5月14日与案外人潘俊奎的购房合同，但北亚公司承认此房在与李建君签订合同前就已经出售给案外人潘俊奎，也就是北亚公司在与李建君签订此购房合同前，将双方合同约定的房屋山湖路从南到北第6户房屋已经出售给案外人潘俊奎，并于2012年5月14日与案外人潘俊奎签订了商服认购协议书，当房屋出售给李建君时北亚公司就已经形成了一房二卖，构成了根本违约。现该争议房屋已经由案外人潘俊奎实际占有、使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，北亚公司将该争议房屋无论是在李建君购房前还是购房后，另行出售给案外人的行为都违反了该法律规定，构成了根本违约。因北亚公司的违约行为，导致李建君无法取得财富中心综合楼山湖路从南到北第6户0000010004号房屋所有权，致使双方签订的房屋买卖合同的合同目的不能实现，在李建君主张解除双方签订的房屋买卖合同情况下，对李建君与北亚公司的房屋买卖合同，应当予以解除。
关于李建君与北亚公司签订的商品房买卖合同解除后，北亚公司如何承担返还责任及赔偿责任的问题。由于北亚公司违反商品房买卖合同的约定，致使不能实现合同目的，导致商品房买卖合同解除，李建君是合同解除的无过错方，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，北亚公司应返还李建君已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。李建君诉讼主张的是返还购房款本金、利息1320176元，房屋租金损失80万元和一倍的赔偿款。本案从双方签订购房合同至今长达四年多，李建君既未得到房屋，北亚公司也未返还购房款，综合考虑李建君的实际损失客观存在，北亚公司应当返还李建君购房款本金人民币5062334.36元，银行贷款利息人民币1122304.54元，并承担不超过一倍的赔偿责任。根据本案双方当事人的实际履约情形，保护守约方的合法权益不受损害，该赔偿责任确定在一倍以下酌定0.8倍较为公允。即北亚公司赔偿李建君4049867.49元。
关于大东公司欠李建君款873593元的问题，该款李建君虽主张应抵顶购楼款，但李建君未能提供北亚公司书面认可的证据，虽从审理情况看，大东公司和北亚公司间存在诸多关联，大东公司的财务人员与北亚公司的财务人员有交叉，大东公司欠款也有抵顶房款的，但北亚公司不同意此款抵顶楼款，并表示如查证欠款属实，用其他方式偿还，故本案对该笔欠款不予处理，李建君可依法凭据另行诉讼。
关于北亚公司反诉要求继续履行合同，要求李建君补交购房款760万元的主张，因北亚公司将争议房屋亦出售给案外人，不能将合同约定房屋交付李建君，导致双方合同已无法履行，故双方的合同应当依法解除，北亚公司无权要求李建君补交购房款。故对其反诉主张不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：一、解除李建君与北亚公司于2011年9月23日签订的商品房买卖合同；二、北亚公司于本判决生效之日起10日内返还李建君已付购房款人民币5062334.36元；三、北亚公司于本判决生效之日起10日内给付李建君已付购房款的利息人民币1122304.54元；四、北亚公司于本判决生效之日起10日内给付李建君解除商品房买卖合同的赔偿款人民币4049867.49元（5062334.36元×0.8倍=4049867.49元）；五、驳回李建君的其他诉讼请求；六、驳回北亚公司的反诉请求。案件受理费93080元，由北亚公司承担83207.04元，李建君承担9872.96元。反诉费65000元由北亚公司承担。
本院二审期间，李建君举示如下证据：
证据一：手写帐页一份，内容为李建君与北亚公司发生争议后，同北亚公司的周会计提出调取北亚公司欠李建君钢材款数额及时间。周会计在账页上抄写的显示为勃利县大东公司欠李建君钢材款873593元，其中2008年到2010年是383790元，2011年489803元。证实李建君钢材已经送到账册上登记的勃利大东公司，实为北亚公司收取了钢材。
证据二：2016年4月13日七台河市勃利县大东建筑安装工程有限责任公司法定代表人林福德出具的证明，证实大东公司2004年成立至今，在财务账册上没有欠李建君钢材款的记录。
证据三：2016年4月20日七台河市勃利县工商局说明一份，证明经查由自然人黄春雷出资设立的大东建筑安装有限公司未在工商局登记。
证据四：一审法院庭审笔录第10页，一审法院询问黄春雷的时候，问“收据中的周字是谁，答是北亚公司的会计，现在还在我单位工作，已经干了六年了”。
以上四份证据证实，李建君将价值钢材交付给北亚公司，北亚公司账册上所登记在大东公司还是北亚公司上的记载与李建君没有告知，李建君只知道这笔钢材通过黄春雷交付给北亚公司。
北亚公司质证认为：证据一不属于新的证据，而且在一审当中，关于87ＸＸ材款的事实已经谈到，这笔款没有北亚公司的签字盖章，这笔款提供的证据是复印件，按照最高人民法院关于证据规则的使用，这份证据不能作为证据使用，对该证据北亚公司不予认可。对证据二，应该由出具证明的公司或个人出庭来证明证据的真实性，根据证据规则，该证据不符合证据规则的要件，北亚公司对该证据不予认可。对证据三，该份证据与本案无关，北亚公司对该证据不予认可。对证据四，周会计不是北亚公司的的会计，是黑龙江宝厦建筑有限公司的会计，北亚公司的工程由黑龙江宝厦建筑有限公司进行承建，该证据不能证明李建君主张的钢材款作为已付购房款的事实。综上，上述四份证据不能证明李建君所要证实的问题，北亚公司对上述证据均不予认可。
本院认证认为，李建君举示的证据一为复印件，北亚公司对其真实性不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。证据二属于证人证言，证人没有出庭作证，本院对该证据不予采信。证据三证明内容与本案事实没有关联，本院不予采信。证据四为一审庭审笔录，不需作为证据举示。
本院经审查确认一审法院认定的事实。
本院认为，关于李建君主张北亚公司承担未达到一倍赔偿责任的差额部分赔偿款问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，惩罚性赔偿适用于出卖人欺诈与恶意违约的情形，赔偿限额为不超过已付购房款的一倍，具体赔偿数额通过具体案情，根据出卖人的过错程度、主观恶性、情节轻重、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况，以及购房人受侵害程度以及填补性赔偿数额等具体情节由法官自由裁量。一审法院根据开发商的过错程度，购房人受侵害的程度，开发商的经济状况等情况综合考量，确定惩罚性赔偿的数额为已付购房款的0.8倍，属于法院自由裁量范围，且较为合理，应予维持。
关于大东公司尚欠钢材款873593元是否应作为李建君购房款问题。李建君主张向北亚公司交房款时，黄春雷承诺大东公司所欠的钢材款873593元抵顶购房款，没有提供证据支持，其举示的欠款凭证上并无抵顶房款的记载。大东公司与北亚公司是两个独立法人，李建君认为黄春雷同时代表北亚公司与大东公司，大东公司所欠其873593元应抵顶北亚公司购房款的主张不能成立。一审法院对该笔欠款在本案中不予处理，并给予李建君另行诉讼权利并无不当，对于李建君主张该笔钢材款款是北亚公司承诺抵顶的房款，北亚公司应按一倍的赔偿款承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。
关于李建君与北亚公司的商品房买卖合同是否应予解除的问题。李建君购买房屋位置问题合同中约定为山湖路从南到北第6户，从房产部门测绘报告及测绘图可确定财富中心综合楼山湖路从南到北一共是九户，根据图纸，合同中约定的第6户应为0000010004号房。北亚公司辩称第6户应为最后一户0000010002号，但该户一层面积为83.812平方米，与李建君购房合同约定的面积230.04平方米明显不符。且该房屋北亚公司已经作为宾馆装修，北亚公司既未举示其欲交付房屋给李建君的相关证据，也未实际交付李建君房屋，还曾短信与李建君就房屋问题进行协商，其主张出售给李建君的房屋应为最后一户0000010002号，仍保留并未卖与他人，不能成立。因此，综合上述事实可以认定，北亚公司于李建君签订合同中约定的房屋应为山湖路从南到北第6户即0000010004号房屋。现该房屋已经由案外人潘俊奎实际占有、使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，李建君可以要求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求北亚公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院根据该司法解释判决北亚公司返还李建君购房款及利息，并承担李建君已付购房款0.8倍的赔偿责任并无不当。
关于李建君钢材款73217元是否应抵顶购房款问题。一审中，北亚公司对于该笔款项抵顶购房款没有异议，二审北亚公司未举示证据推翻一审自认，仅以该笔款项没有北亚公司同意抵顶购房款签字否认一审承认的事实，本院不予支持。
关于本案中是否存在李建君提出退房并要求北亚公司帮助卖房的事实问题。一审中，北亚公司主张李建君委托其卖掉案涉房屋，但仅有北亚公司代理人黄春雷当庭陈述李建君要求退房及帮助卖房一事，并未举示其他证据证明，李建君不认可其要求黄春雷协助卖房，一审法院对该事实不予认定并无不当。二审中北亚公司仍坚持认为李建君曾提出退房，以此证明北亚公司未交付李建君房屋不构成违约，仍未举示相关证据证实，本院不予支持。
关于李建君交付购房款行为是否构成违约问题。李建君与北亚公司签订的房屋买卖合同约定，李建君应在2011年12月末之前，交房款521万元，其余房款办理贷款。根据一审及二审查明事实，李建君通过银行转账及钢材款抵顶房款的方式共交纳房款5062334.36元，虽未达到合同约定，但数额相差不大，不影响合同目的的实现，北亚公司不能据此拒绝进一步履行义务。北亚公司在李建君履行大部分合同义务后，并未通知李建君补交剩余房款及办理贷款手续，将房屋出卖给第三人，构成根本违约。综合双方合同履行情况及违约情节的轻重，一审法院判决北亚公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。
关于北亚公司反诉请求应否支持问题，北亚公司将案涉房屋出售给案外人，导致双方合同目的不能实现，李建君有权请求解除双方房屋买卖合同。因此，北亚公司与李建君之间的房屋买卖合同应予解除，北亚公司无权要求李建君继续履行合同，补交剩余购房款。一审法院对北亚公司反诉主张不予支持并无不当。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费95742.97元，由李建君负担12535.93元，七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司负担83207.04元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 王景波
代理审判员 王成慧
二〇一六年七月三十日
书 记 员 刘 丹