湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民二初字第03494号
原告湖南鸿运物业管理有限公司。
法定代表人戴泉，该公司总经理。
委托代理人颜新旺，系湖南鸿运物业管理有限公司员工。
委托代理人尹顶，湖南首乐律师事务所律师。
被告梁巧平。
原告湖南鸿运物业管理有限公司与被告梁巧平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员刘亚武担任审判长，人民陪审员黄巧红、严丽君参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任庭审记录。原告湖南鸿运物业管理有限公司的委托代理人颜新旺，被告梁巧平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南鸿运物业管理有限公司诉称，2008年10月14日，被告办理了“XXX”入住手续，并在原告处领取了交房文件、房屋钥匙等物品。2015年3月1日，被告所在的长沙市开福区XXX（一期）小区业主委员会与原告签订《长沙市开福区XXX一期物业管理服务合同书》，由原告为被告提供物业管理服务，该物业服务协议约定：物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取；被告的水费由原告代收代缴。被告系XXX号房的业主，物业面积63.66平方米，按照协议约定和相关法律规定，其应当向原告缴纳从2010年10月1日至2015年7月30日的水费751元和物业管理费4431元，并应当按照合同约定向原告支付滞纳金1121元。原告多次向被告催款未果，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付水费751元、物业管理费4431元及滞纳金1121元，合计6303元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告梁巧平辩称，1、欠付物业管理费4431元及水费751元是事实，但只愿意付水费，不愿意付物业管理费和滞纳金；2、原告没有尽到物业管理职责，主要表现为：大门、楼道走廊没有门禁；保安亭无人值守；楼道墙壁破坏；垃圾乱堆放；车库墙体被敲空、承重墙被打坏、房子变成了危房；小区监控设备不能正常使用；小区还有被盗现象；被告卫生间主水管漏水；被告的车辆在小区内被人为扎破轮胎。
经审理查明，2008年10月，原告湖南鸿运物业管理有限公司入住被告梁巧平所在的XXX小区。2015年3月1日，原告（乙方）与长沙市开福区XXX小区（一期）业主委员会（甲方）签订《长沙市开福区XXX一期物业管理服务合同书》，合同约定，物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾中转站、污水井、雨水井、楼道灯、避雷装置、天线等；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、水箱、信报箱、垃圾中转站、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设施、公共宽带、机动和非机动车库、露天停车场、物业用房、公共用房等；……6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；……8、协助做好物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范工作；等等。物业管理服务质量标准和管理目标包括：建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率90%以上；监控设备随时能正常调取相关视频信息，监控室安排值班人员，随时能配合处理纠纷和公安部门侦破案件；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，垃圾中转站每日清运一次，楼栋垃圾每日清理两次，袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次，无卫生死角；小区岗亭24小时值勤；等等。物业服务费用标准为公寓住宅（H栋）每月每平方米1.2元；由于小区属二次供水，业主的水费由乙方收取；物业服务委托管理期限为两年，自2015年3月1日起至2017年2月28日止。另，被告梁巧平确认其于2010年3月入住XXX小区，并与原告签订了前期物业管理服务协议。
另查明，原被告双方确认：被告梁巧平的房屋位于XXX号，该房屋建筑面积为63.66平方米，经原告书面催收后，被告仍未交纳物业服务费，自2010年10月1日至2015年7月30日，被告应交物业服务费4431元（63.66平方米×1.2元×58月），另被告尚欠水费751元。
在本院审理过程中，被告梁巧平提交了小区及室内照片，照片可见：室外地面砖破损、走道、电梯口等处墙砖脱落、门禁损坏、岗亭无人值守、车辆轮胎被扎、垃圾堆至道路中、室内卫生间主水管漏水、发霉、房屋墙体被拆除等；另提交了一份公安受案回执，拟证明小区发生被盗现象。
上述事实，有《长沙市开福区XXX一期物业管理服务合同书》、缴费通知单及张贴照片、小区及室内照片、受案回执、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，一、原告湖南鸿运物业管理有限公司与长沙市开福区XXX小区（一期）业主委员会签订的《长沙市开福区XXX一期物业管理服务合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，《长沙市开福区XXX一期物业管理服务合同书》对业主具有约束力，且被告梁巧平也确认其与原告签订了前期物业管理服务协议，故被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的基本义务；
二、被告称未交物业服务费系因原告没有尽到物业管理职责，并提交了相应的证据，本院认为，原告的物业管理服务确有瑕疵，但被告以此为由拒交物业服务费于法无据，本院酌情确定被告按应交物业服务费的70%予以交纳，并对原告要求被告支付滞纳金的诉求不予支持，故被告应交纳物业服务费为4431元×70%=3101.70元；另原被告双方对所欠水费予以确定，故被告还应交纳水费751元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告梁巧平于本判决生效之日起10日内向原告湖南鸿运物业管理有限公司支付从2010年10月1日起至2015年7月30日止的物业服务费3101.70元及水费751元；
二、驳回原告湖南鸿运物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由被告梁巧平承担。
如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘亚武
人民陪审员 严丽君
人民陪审员 黄巧红
二〇一六年一月三十一日
代理书记员 喻 艳
附法律条文：
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。