江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0211民初2636号
原告:杨琴芳,女,1979年4月14日生,汉族，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：吴晓强，江苏汇方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓东，江苏汇方律师事务所实习律师。
被告:潘敬,女,1978年4月8日生,汉族，住江苏省徐州市贾�区。
委托诉讼代理人：陈太贵，北京大成（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈瑞，北京大成（无锡）律师事务所律师。
原告杨琴芳诉被告潘敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法由代理审判员吴传杰适用简易程序于2017年6月2日、9月21日公开开庭进行了审理。原告杨琴芳及其委托诉讼代理人吴晓强、吴晓东，被告潘敬及其委托诉讼代理人陈太贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨琴芳向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2011年5月11日就位于无锡市建筑路××房产签订的房屋租赁合同已解除；2.判令被告支付原告代缴至起诉之日的物业费20077.2元，至起诉之日拖欠的房租1392元，实际费用计算至判决之日为止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于无锡市建筑路××房屋原系案外人邵一白所有。潘敬与邵一白于2011年5月11日就该房屋签订了《房屋租赁合同》。其于2016年11月22日通过司法拍卖竞得该房屋，后其发现潘敬违反了合同中的多项约定，未按合同约定支付物业费并改变房屋主体结构，在房屋第二层又加了一层，改成了三层结构，并擅自安装楼梯且未安装在房屋设计时预留的楼梯位置。其于2017年1月9日向潘敬寄出《解除房屋租赁合同》通知书，告知潘敬解除合同。潘敬于次日收到通知，即发生了解除合同的效力。
被告潘敬辩称：其不存在任何违约行为，其已经向杨琴芳支付了自杨琴芳取得产权登记之日起的房租；未支付物业费及更改房屋结构是因为之前与邵一白达成过补充协议。故请求判令驳回杨琴芳的诉请。
经审理查明：位于无锡市建筑路××房屋原系案外人邵一白所有。潘敬与邵一白于2011年5月11日就该房�签订了《房屋租赁合同》一份。约定：邵一白将该房屋租赁给潘敬，潘敬具有转租权，用途为商铺；租赁期间为2011年5月11日至2023年6月25日，其中2011年5月11日至2011年6月25日为免租装修期；第一年租金为12万元，从第三年开始每2年累计递增3%，每年租金支付时间为5月11日，由出租方直接收取；潘敬有下列情形之一的，邵一白有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按合同约定支付租金达30日的，2、欠缴各项费用达5000元的，3、擅自改变该房屋用途的，4、擅自拆改或损坏房屋主体结构的，5、利用该房屋从事违法活动的。协议另在“其他”一栏注明“该房屋内不含楼梯”。协议签订后，邵一白向潘敬交付了涉案房屋。
2016年12月7日，无锡市梁溪区人民法院裁定：无锡市建筑路××号房地产的所有权及相应的其他权利归买受人杨琴芳所有。杨琴芳于2016�12月13日取得涉案房屋不动产权证，并于2016年12月27日向潘敬发送《房租催缴通知书》一份，告知其于2016年11月22日通过司法拍卖竞得涉案房屋，要求潘敬向其支付自2016年11月22日至2017年5月10日的租金59294元。杨琴芳于发送该通知时一并附带了其为所有权人的不动产权证复印件。潘敬于2017年1月1日向杨琴芳通过银行转账方式支付了自2016年12月13日至2017年5月10日的租金51970元。
另查明，起诉后，杨琴芳于2017年5月7日缴纳了涉案房屋欠缴的物业费20077.2元（2014年7月1日至2017年4月24日）。后潘敬于2017年7月17日向杨琴芳支付了22192.16元，杨琴芳遂放弃第二项诉讼请求的主张。
为支持抗辩，潘敬向本院提交《建筑路1501-7补充协议声明》一份，载明“潘敬承租坐落于无锡市滨湖区建筑路××房主××一白的房屋，现因我方承租方经营需要对房屋结构进行改造，现向�主邵一白提出房屋改造申请，望邵一白给予同意支持。另外，如果因该房屋漏水原因，我承租方延缓缴纳物业费，不属于承租方违约责任。申请人：潘敬2011年6月1日”。声明下方，邵一白手写“同意房屋结构改造，另物业费事宜，由于漏水原因不作违约认定，但承租方自行与物业沟通好。”并签字、落款“2011.6.3”。杨琴芳认为，该声明系后补的，对该份声明真实性不予认可，并申请对该份声明手写部分形成时间进行鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对声明手写字迹形成时间进行鉴定，鉴定意见书意见为“无法判断检材《建筑路1501-7补充协议声明》上的全部手写字迹的形成时间。”鉴定过程中，杨琴芳支付鉴定费3300元。
审理过程中，本院至涉案房屋现场勘察，发现涉案房屋有漏水遗迹，物业公司工作人员称系2014年7月才接收涉案房屋�区物业服务，对此前情况不了解，公司向1501-7房屋收缴物业费时店里的人员才讲房子有漏水并且不交物业费。
庭审中，双方均表示无法联系到邵一白。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房租催缴通知书、转账记录、裁定书、不动产权证、补充协议声明、鉴定意见书及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：案外人邵一白与被告潘敬签订的《房屋租赁合同》不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。杨琴芳作为买受人，取得涉案房屋的所有权后，依法取得邵一白在《房屋租赁合同》中的权利并承担相应义务。关于潘敬是否存在违约的问题，客观上潘敬未按《房屋租赁合同》约定向物业公司及时交纳物业费，也将房屋结构进行了改动。但根据潘敬提供的补充协议声明，原房屋所有权人邵一白对此予以了准予。�然杨琴芳认为该补充协议声明系后补，但并未能提出支持其意见的证据，且结合涉案房屋确有漏水的事实，该补充协议声明的出现并非不合理。在长达六年的租期内，潘敬并无拖欠租金，在收到杨琴芳的催费通知后，亦支付了自杨琴芳取得不动产权证后的租金。房屋结构的改动亦系杨琴芳取得涉案房屋前所发生的事实。故杨琴芳以潘敬未交纳物业费及改动房屋结构为由请求解除合同，理由并不充分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨琴芳的诉讼请求。
案件受理费80元减半收取40元、鉴定费3000元，合计3040元，由原告杨琴芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 吴传杰
二〇一七年十一月八日
书 记 员 张静杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。