福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第226号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。
负责人ＸＸ斌，该支行行长。
委托代理人郭建幸，该支行职员。
被告郭水福，男，1981年11月12日出生，汉族，住南安市。
被告杨艳琼，女，1979年11月12日出生，汉族，住南安市。
被告南安骏杰房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人ＸＸ来，该公司执行董事。
委托代理人黄震宁，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告郭水福、杨艳琼、南安骏杰房地产开发有限公司（以下简称骏杰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由代理审判员庄慧虹独任审判，并于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭建幸、被告郭水福、被告杨艳琼、被告骏杰房地产公司的委托代理人黄震宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行南安支行诉称，2011年10月2日被告郭水福、杨艳琼因向被告骏杰房地产公司购买位于南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢305号房产，在交完规定的首期款后因自有资金不足向原告申请个人住房按揭贷款370000元，贷款期限自2012年2月1日起至2027年2月1日止（以贷款实际发放日开始计算，合同约定为2012年1月18日起至2027年1月18日止）。被告郭水福、杨艳琼购买的住房经有权部门办理预告商品房抵押登记，并由被告骏杰房地产公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，原告与被告郭水福、杨艳琼共同签订合同编号为2011年建泉南个房借字889号《个人住房借款合同》1份，该笔借款的偿还方式采用等额本息还款法等。后因被告郭水福、杨艳琼逾期未偿还贷款，依据合同第十六条第一款（一）、（十）项及第十七条第二、十三款的规定，原告决定提前收回被告郭水福、杨艳琼尚欠原告借款本金329670.81元及相应的利息和罚息。为此，原告请求：1、解除原告与被告郭水福签订的2011年建泉南个房借字889号《个人住房借款合同》；2、判令被告郭水福、杨艳琼立即偿还尚欠个人住房借款本金329670.81元及从2012年2月1日起至还清贷款本金止的利息、罚息；3、判令原告有权从处分被告郭水福、杨艳琼提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、判令被告骏杰房地产公司承担被告郭水福、杨艳琼所欠贷款的连带清偿责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。
在开庭审理法庭调查阶段，原告陈述称被告骏杰房地产公司于2014年9月30日替被告郭水福、杨艳琼偿还贷款本息11000元，于2014年12月31日替被告郭水福、杨艳琼偿还贷款本息6800元，共计17800元。被告郭水福于2014年12月17日偿还原告3500元，现被告郭水福、杨艳琼尚欠原告借款本金325357.97元及自2014年12月1日起至还清贷款本金止的利息、罚息，故变更其第二项诉讼请求为要求判令被告郭水福、杨艳琼立即偿还尚欠个人住房借款本金余额人民币325357.97元及从2014年12月1日起至还清贷款本金止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）。因本案《个人住房借款合同》是原告与被告郭水福、杨艳琼共同签订的，故明确其第一项诉讼请求为判令解除原告与被告郭水福、杨艳琼签订的2011年建泉南个房借字889号《个人住房借款合同》。
被告郭水福、杨艳琼辩称，本案的借款、还款及欠款均属实，被告骏杰房地产公司确帮其垫付17800元，现因经济困难，要求按合同的约定继续分期偿还。
被告骏杰房地产公司辩称，答辩人已垫付17800元，被告郭水福、杨艳琼应偿还给答辩人。答辩人提供的担保责任是阶段性保证，现抵押物已具备办理房屋所有权证及他项权利证书的条件，答辩人也通知被告郭水福、杨艳琼去办理相关手续。在物保和人保同时并存的情况下，要求原告先行拍卖被告郭水福、杨艳琼提供的抵押物实现债权。
经审理查明，2011年9月2日，被告骏杰房地产公司就其开发的坐落于南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”项目与原告签订合同编号为2011年建泉南个保字1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：被告骏杰房地产公司为购置“四季家园”并向原告贷款的业主提供阶段性连带责任保证。保证期间为签订借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，保证范围包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。同时约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告骏杰房地产公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。被告郭水福、杨艳琼于2012年1月18日与原告签订一份编号为2011年建泉南个房借字889号的《个人住房借款合同》，合同约定：被告郭水福、杨艳琼因个人购房需要向原告借款370000元，借款期限为180个月，自2012年1月18日起至2027年1月18日止，采用按月等额本息还款方式，借款执行年利率为7.755%，借款的发放方式为将借款直接划至被告骏杰房地产公司的账户。合同违约条款约定：若借款人未按合同约定期限归还借款的罚息利率为执行利率基础上上浮50%；在合同的有效期内，若借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。该合同项下的债权在编号为2011年建泉南个保字第1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围内，等等。被告郭水福、杨艳琼以其二人共同购买的址在南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢305号房产为本案借款提供抵押担保，该房产已办理预购商品房抵押权预告登记。该笔借款于2012年2月1日直接发放到被告骏杰房地产公司的账户上。之后，被告郭水福、杨艳琼未能按合同的约定按月还本付息，导致被告骏杰房地产公司代被告郭水福、杨艳琼偿还部分本息共计17800元，现被告郭水福、杨艳琼尚欠原告借款本金325357.97元及自2014年12月1日起的利息、罚息未归还。
另查明，涉案房产至今没有办理房地产权利证书，原告与被告郭水福、杨艳琼没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，原、被告共同认可，并有原告提供的营业执照、组织机构代码证，被告郭水福、杨艳琼的居民身份证、结婚证复印件，个人住房借款申请书，2011年建泉南个房借字889号《个人住房借款合同》，2011年建泉南个保字第1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，南安市预购商品房抵押权预告登记审批表，中国建设银行个人贷款支付凭证，中国建设银行个人贷款开立账户通知书，个人贷款对账单，贷款账户基本信息等为证。三被告对上述证据的真实性均没有异议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。
综上事实，本院认为，被告郭水福、杨艳琼于2012年1月18日与原告签订一份编号为2011年建泉南个房借字889号《个人住房借款合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告郭水福、杨艳琼发放了370000元的借款，按照合同约定，被告郭水福、杨艳琼未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告郭水福、杨艳琼已有多期本息没有按时偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求解除合同，并有权要求被告郭水福、杨艳琼提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告郭水福、杨艳琼立即偿还尚欠原告的本金325357.97元及自2014年12月1日起的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告郭水福、杨艳琼以其向被告骏杰房地产公司购买的南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢305号房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告郭水福、杨艳琼不履行债务时，原告有权从该房产拍卖所得的价款中优先受偿。被告骏杰房地产公司的保证期间为签订借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。虽然本案中被告郭水福、杨艳琼提供的抵押物已办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告骏杰房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，合同借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，即当被告郭水福、杨艳琼未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告郭水福、杨艳琼以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告骏杰房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告骏杰房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告郭水福、杨艳琼追偿。庭审中，原告自认三被告在起诉前后有偿还部分借款本息，并自愿撤回了部分诉讼请求，这是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，且对三被告并无不利，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告郭水福、杨艳琼于2012年1月18日签订编号为2011年建泉南个房借字889号《个人住房借款合同》；
二、被告郭水福、杨艳琼应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金人民币325357.97元及自2014年12月1日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人住房借款合同》的约定计算）；
三、对被告郭水福、杨艳琼的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告郭水福、杨艳琼提供的抵押物（南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢305号房产）折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
四、被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告郭水福、杨艳琼追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6180元，减半收取为3090元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 庄慧虹
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 黄明煊
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。