宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0591民初23号原告：湖北三峡农村商业银行股份有限公司金东山支行，统一社会信用代码91420500MA4894AC32，住所地湖北省宜昌市开发区港窑路金山丽都7号。负责人：王宗强，该支行行长。委托诉讼代理人：张建明、李青山，湖北君任律师事务所律师。（特别授权）被告：柳敢平，男，汉族，1969年10月27日出生，户籍地湖北省汉川市，现住宜昌市西陵区被告：张爱蓉，女，汉族，1969年10月10日出生，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。系柳敢平妻子。第三人：柳诗迪，女，汉族，1994年3月4日出生，户籍地湖北省宜昌市西陵区，系二被告之女。委托诉讼代理人：朱磊，湖北七君律师事务所律师。（特别授权）原告湖北三峡农村商业银行股份有限公司金东山支行（以下简称三峡农商行金东山支行）与被告柳敢平、张爱蓉、第三人柳诗迪债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年1月4立案后，依法适用简易程序，于2016年2月8日公开开庭进行了审理，庭审中原告向本院申请对本案诉争房屋的价值进行鉴定，本院依法委托湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所2017年5月4日将司法鉴定评估意见书交给本院，本院于2017年5月16日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李青山，第三人的委托诉讼代理人朱磊到庭参加诉讼，二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告三峡农商行金东山支行向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告柳敢平、张爱蓉与第三人柳诗迪之间的位于宜昌市西××（××）××路××单元××室（××地址为××开发区××—××号，原产权证号为宜市房权证宜昌开发区字第××号，现不动产登记号为（2016）宜昌市不动产权第0029912号）房屋的转让行为。2.第三人柳诗迪将登记在其名下的位于宜昌市西××（××）××路××单元××室房屋返还被告柳敢平、张爱蓉，被告及第三人将上诉房屋的登记至被告张爱蓉名下。3.二被告承担诉讼费、鉴定费。事实和理由：2015年9月29日，被告张爱蓉作为其丈夫柳敢平的保证人与原告签订《最高额保证合同》，自愿为柳敢平在一年内最高额300万元内提供保证担保。同日，被告柳敢平与原告签订《个人借款合同》，借款金额150万元，期限一年。原告如约向柳敢平发放了贷款。2016年9月初，贷款临近到期，原告向二被告提示还款，二被告表示无能力按期偿还，原告建议其展期，以二被告共有的位于宜昌市开发区××—××号的房产办理抵押，二被告表示考虑。贷款到期前夕，原告再次找到二被告，其明确表示既不还款，也不同意展期或借新还旧，原告仅从保证金账户扣划了30万元。原告依法起诉，在采取财产保全措施时，才得知二被告将房产以45万元低价转让给了其女儿第三人柳诗迪。二被告在转让房产时，尚欠原告贷款本金120万元及利息，二人除涉案房产外又无其他财产保障还款，显然影响到原告债权的实现。二被告均未到庭答辩，也均未提交书面答辩意见。第三人柳诗迪辩称，柳诗迪不知道原、被告之间的借款情况，且在购买该房屋时，房屋上未附着抵押权等其他权利，柳诗迪购买其父母房屋是为了帮父母周转经营资金，该房屋是其父母唯一住房，现二被告依然在该房屋居住，柳诗迪是作为善意第三人购买的房屋，且柳诗迪是以合理对价从张爱蓉处购买房屋，并已支付房款27万元，交易合法，应为房屋合法所有权人，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月29日，被告张爱蓉作为保证人、被告柳敢平作为主债务人与原告三峡农商行金东山支行签订编号为金东山2015092903号的《最高额保证合同》，约定张爱蓉对柳敢平与原告之间从2015年9月29日至2016年9月29日期间连续签订的借款合同、银行承兑合同等全部债权提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括：主债权、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金和实现债权的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等）。当日，柳敢平与原告签订编号为SLS0003金东山15039号《个人借款合同》，柳敢平因经营所需向原告借款150万元，借款期限为12个月，自实际放款日起算，实际放款日以借据记载为准。2015年10月10日，原告向柳敢平账户发放贷款150万元。截止2017年2月8日，柳敢平尚欠原告本金120万元、罚息48527.70元、利息5547.01元。2016年9月12日，柳敢平、张爱蓉与其女第三人柳诗迪的委托代理人柳志磊（柳诗迪之兄）签订《宜昌市存量房屋买卖合同》，约定将二被告所有的位于宜昌开发区深圳路36—1号（房屋所有权号为宜市房权证宜昌开发区字第××号，房屋所有权人为张爱蓉，后门牌号码××开）大连路1号1栋3单元401室，产籍号均为02—0019—0069—030401）的房屋出售给柳诗迪，成交价格约定为45万元，2016年9月5日，柳诗迪向张爱蓉账户转款27万元。2016年9月12日，宜昌市地方税务局出具《房产、土地权属变更纳（免）税证明单》，同月22日，该房屋在宜昌市房屋交易与产权管理处变更登记所有权人为柳诗迪，权证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第002912号。涉案房屋是二被告唯一住房，二被告现仍在此居住。同时查明，经湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所进行司法评估，涉案房屋在2016年9月12日的房地产及室内装修价值为人民币83.37万元，其中房地产净值760474.60元，装修净值73199.23元。原告支付鉴定费7500元。另查明，柳诗迪从湖北恩施民族学院读完大学后，进入南京农业大学就读硕士研究生，现尚未毕业。还查明，原告诉柳敢平等人借款合同纠纷一案，已向本院起诉，案号为（2017）鄂0591民初22号，现尚在审理中。上述事实，有经庭审举证、质证，本院予以确认的《最高额保证合同》、《个人借款合同》、提款申请书、借款凭证、转款通用凭证、账户查询单、《宜昌市存量房屋买卖合同》、《房产、土地权属变更纳（免）税证明单》、查档证明、房屋所有权证、招商银行转款凭条、湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所出具的鄂赛司评字第[2017]第006号司法鉴定评估意见书和鉴定费发票、案件受理通知书和传票、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”经查，二被告柳敢平、张爱蓉拖欠原告三峡农商行金东山支行借款120余万元事实存在，本案争议焦点为二被告是否无偿或以不合理低价转让涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，湖北赛因特司法会计和评估司法鉴定所采用市场法，对涉案房屋司法评估的价值为83.37万元，二被告与第三人柳诗迪合同约定的交易价格为45万元，低于该房屋市场价值的70%，应视为二被告以明显不合理低价出售房屋给第三人，有关部门在税收征管工作中对房屋交易价格的合理性评估不能替代人民法院为保障债权人合法权益而对涉案房屋价格合理性所进行的审查，受让人柳诗迪作为二被告女儿，庭审陈述购买该房屋是帮父母解决资金困难，柳诗迪及其委托代理人柳志磊作为二被告的子女，应知父母负债的事实，亦应知低价转让涉案房产可能给债权人造成损害，且柳诗迪尚在校读书，并无经济来源，其出资27万元受让其父母唯一住房，并仍让其父母在此居住，双方应无购买房屋的真实意思表示。现债权人三峡农商行金东山支行请求撤销柳敢平、张爱蓉与柳诗迪关于涉案房屋的转让行为，本院予以支持。本案系撤销权之诉，该权利具有形成权和请求权的性质，原告请求将涉案房屋重新登记至二被告名下，是恢复债务人的责任财产、使债权得到确保的请求，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条规定“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”原告要求二被告承担因本案诉讼而发生的鉴定费用符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、撤销被告柳敢平、张爱蓉与第三人柳诗迪之间关于转让位于宜昌开发区深圳路36—1号（房屋所有权号为宜市房权证宜昌开发区字第××号，现门牌号码变更为西陵区（开）大连路1号1栋3单元401室，产籍号为02—0019—0069—030401，现房屋不动产证号为鄂（2016）宜昌市不动产权第002912号）房屋的转让行为。二、第三人柳诗迪协助将登记在其名下的本判决第一项确定的涉案房屋登记至被告张爱蓉的名下。案件受理费5588元（已减半，原告已预缴）、鉴定费7500元，共计13088元，由被告柳敢平、张爱蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 许 静二〇一七年五月二十六日书记员 陶文淦