北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08113号
上诉人（原审被告）蒙能国际能源开发有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号D座25层2503室。
法定代表人谢罡，董事长。
委托代理人董文军，北京市中企国盛律师事务所律师。
委托代理人郭卉平，北京市中企国盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京京报新闻大厦酒店，住所地北京市东城区建国门内大街**号（新闻大厦）。
法定代表人傅华，董事长。
委托代理人苏磊，男，1982年6月13日出生。
委托代理人蒋珠林，北京市康达律师事务所律师。
上诉人蒙能国际能源开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第05190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，北京京报新闻大厦酒店（下称京报酒店）起诉至原审法院称：2013年4月8日，我公司和蒙能国际能源开发有限公司（下称蒙能公司）签订《租赁合同》，约定蒙能公司承租位于北京市东城区×××12层，租赁期限自2013年4月16日至2018年6月15日，租金自2013年6月16日起算。后我公司将涉案房屋交付蒙能公司。但蒙能公司未能如约支付租金，自2014年10月份开始拖欠租金，我公司催缴后，蒙能公司在2015年1月份、3月份、4月份分别支付了30万、20万、100万，剩余租金未付。依据双方合同约定，蒙能公司未如约付款的，每逾期一日应向我公司支付未付款项的千分之一违约金。故我公司起诉至法院：1、请求判令解除双方租赁合同；2、要求蒙能公司腾退涉案房屋；3、要求蒙能公司按照每月75万元标准支付2014年10月1日至涉案房屋实际腾退之日的租金；4、要求蒙能公司支付逾期付款违约金（以拖欠租金为本金，按照每日千分之一，自拖欠租金之日计算至租金实际给付之日）；5、要求蒙能公司支付律师费99966元，并承担本案诉讼费用。
蒙能公司辩称：我公司对涉案房屋的实际租赁面积有异议，但京报酒店始终未能提供面积的有效证明，亦未能作出合理解释，如果实际租赁面积和合同约定面积不一致，我公司要求核减租金；自2014年7月份开始，涉案房屋楼上楼下经常施工，严重影响了我公司正常经营，要求减付30%的租金；2015年3月30日至2015年4月13日，京报酒店对涉案房屋采取断水、断电措施，从2015年3月30日至今，京报酒店停止了涉案房屋所在楼层的电梯的运行，并且京报酒店停止了我公司的门禁，致使我公司无法正常使用涉案房屋；对于京报酒店主张的律师费，不是必须支出的费用。综上，我公司不同意解除合同，亦不同意京报酒店其他诉讼请求。
原审法院经审理确认：蒙能公司和京报酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋为特定房屋，《房屋租赁合同》载明建筑面积和产权证登记面积相同，双方合同约定的租金标准亦为固定金额，且京报酒店依约交付了涉案房屋，蒙能公司也已依约履行合同超过一年时间，本案诉讼中蒙能公司再以约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，法院不予支持。虽涉案房屋楼上和楼下确有施工、堆放物品等情形存在，但蒙能公司未举证证实施工行为造成的干扰性妨害超过必要限度，对其正常使用涉案房屋造成严重影响，故蒙能公司以施工行为影响房屋使用为由拒付租金的答辩意见，法院亦不予采纳。蒙能公司无正当理由未按照合同约定支付租金，已经构成违约。因蒙能公司拖欠租金的行为，京报酒店已催告并事先告知将采取断电、断水、停电梯等行为的情况，蒙能依然未补齐欠款，结合蒙能公司拖欠租金的金额以及京报酒店采取相关措施的时间和方式，京报酒店采取断电、断水、停电梯等行为并未超过必要限度，属于合同履行抗辩权的行为，蒙能公司应当按照合同约定标准支付该期间的租金。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。蒙能公司拖欠租金的行为已满足双方合同约定的解除条件，京报酒店有权解除合同。故京报酒店请求判令解除双方租赁合同关系的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋租赁合同》解除后，蒙能公司应当将租赁物返还京报酒店，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态，故京报酒店起诉要求腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。蒙能公司亦应支付占有使用涉案房屋期间的对价。故京报酒店起诉要求支付2014年10月16日至房屋实际腾空交还之日的租金和房屋占用使用费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。蒙能公司未按照合同约定支付租金，已经构成违约，应该承担违约责任，故京报酒店要求蒙能公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。至于京报酒店主张的律师费损失，因双方合同对律师费的负担有明确约定，法院尊重双方当事人约定，该项诉讼请求法院予以支持。
据此，原审法院于2015年6月判决：一、解除北京京报新闻大厦酒店与蒙能国际能源开发有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、蒙能国际能源开发有限公司于判决生效后十五日内将北京市东城区×××十二层房屋腾空交还北京京报新闻大厦酒店收回；三、蒙能国际能源开发有限公司于判决生效后十五日支付北京京报新闻大厦酒店二〇一四年十月十六日至房屋实际腾空交还之日的房屋租金及房屋占用使用费（蒙能国际能源开发有限公司已交纳的一百五十万元，应予以扣除；租金和房屋占用使用费标准均为每月七十五万元）；四、蒙能国际能源开发有限公司于判决生效后十五日支付北京京报新闻大厦酒店逾期付款违约金（以该期欠款为本金按照每日千分之一的标准：二〇一四年十月十六日至二〇一四年十一月十五日期间欠款七十五万元，自二〇一四年十月十一日计算至实际给付之日；二〇一四年十一月十六日至二〇一四年十二月十五日期间欠款七十五万元，自二〇一四年十一月十一日计算至实际给付之日；二〇一四年十二月十六日至二〇一五年一月十五日期间欠款七十五万元，自二〇一四年十二月十一日计算至实际给付之日；二〇一五年一月十六日至二〇一五年二月十五日期间欠款四十五万元，自二〇一五年一月十一日计算至实际给付之日；二〇一五年二月十六日至二〇一五年三月十五日期间欠款七十五万元，自二〇一五年二月十一日计算至实际给付之日；二〇一五年四月十六日至二〇一五年五月十五日期间欠款三十万元，自二〇一五年四月十一日计算至实际给付之日；后续逾期付款违约金，以每月应付款项为本金，按照每日千分之一为标准，自该月十一日计算至实际给付之日）；五、蒙能国际能源开发有限公司于判决生效后十五日支付北京京报新闻大厦酒店律师费九万九千九百六十六元；六、驳回北京京报新闻大厦酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，蒙能公司不服，向本院提出上诉称，承租房屋的实际面积与合同标注不符，京报酒店断水、断电、停电梯等行为及上下楼层装修对我公司办公造成影响，要求撤销原判，依法改判驳回京报酒店的诉讼请求或发回重审。京报酒店同意原判。
经审理查明：2013年4月8日，京报酒店（甲方）与蒙能公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定京报酒店将北京市东城区×××26号北京京报新闻大厦酒店第12层整层房屋（建筑面积2545.49平方米）出租给蒙能公司，房屋用途为办公。租赁期限自2013年4月16日至2018年6月15日，租赁期限为5年，其中2013年4月16日至2013年6月15日为装修免租期。保证金为人民币150万元。首年租金为人民币900万，前三年租金额度不变。第4年年租金为人民币945万元，第5年年租金为人民币972万元。租赁期间的物业费、水电等费用均包含在租金中。蒙能公司在签订本合同三日内支付保证金150万元，免租期结束前三日内，蒙能公司支付首月租金75万元，在合同履行期间，蒙能公司在每月10日前支付当月租金。合同另约定：“若乙方未按本合同约定交纳保证金、租金及／或其他任何一笔费用，每迟延一日，须按应付而未交金额的日千分之一向甲方支付违约金。”“任何一方违反本合同约定给对方造成损失（包括经济赔偿、诉讼／仲裁费用、律师费），应负责赔偿。如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。”合同再约定：蒙能公司没有按照合同条款及时支付押金、租金及其他有关费用，在京报酒店发出催缴通知二十天仍不支付的，京报公司有权解除合同，蒙能公司已经支付的保证金不予退还。合同签订后，京报酒店依约将涉案房屋交付蒙能公司，双方依约履行。
2015年1月4日、3月12日、3月20日、4月13日、4月15日，蒙能公司分别向京报公司支付租金30万元、10万元、10万元、30万元和70万元。在2014年10月16日至今，除上述已付款项外，蒙能公司未向京报公司支付其他费用。
因为蒙能公司拖欠租金，2015年1月开始，京报酒店将涉案房屋的门禁卡暂停，截止法庭调查结束，仍有部分房屋的门禁系统未恢复正常使用。另，京报酒店在2015年3月30日对涉案房屋采取断水、断电的行为，并且停止了涉案房屋所在楼层的电梯，2015年4月13日，京报酒店恢复涉案房屋的水电供应，但未恢复电梯运行。庭审中，京报酒店主张因蒙能公司拖欠租金，京报酒店经催告并事先告知将采取断水、断电等措施的情况，蒙能公司依然未补缴欠款，京报酒店采取了断水、断电和停电梯的措施。蒙能公司承认京报酒店确实要求支付租金，也告知不交纳租金将采取断水、断电措施，但蒙能公司当时并未同意。
对于蒙能公司主张的因为涉案房屋楼上楼下施工影响经营一节，京报酒店庭审中承认施工确实存在，蒙能公司曾经口头反映过施工问题，京报酒店也提醒过施工方注意施工时间，但施工并未对蒙能公司营业产生影响，蒙能公司之前也未提及因施工要核减租金的事情。此外，蒙能公司庭审中还主张京报酒店曾经同意15层施工方在涉案房屋所在楼层堆放物品，堆放时间大概持续了二、三十天，亦影响蒙能公司使用涉案房屋。京报酒店认可曾同意案外人在12层堆放物品，但仅占用了部分消防通道，并没有影响蒙能公司正常办公。
另查，北京市东城区×××26号1号产权人登记为北京国际新闻文化中心有限公司，房屋登记表房号清单载明涉案房屋建筑面积为2545.49平方米。蒙能公司认可产权登记的真实性，但不认可房屋管理部门对涉案房屋的的测绘结果。此外，京报酒店提交《委托代理合同》和发票，以证明京报酒店的律师费支出为99966元，蒙能公司认可该证据的真实性，但主张律师费非必要费用。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《委托代理合同》、发票、房屋所有权证、照片、光盘、欠费明细和当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：蒙能公司和京报酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，京报酒店依约交付了涉案房屋，蒙能公司无正当理由未按照合同约定支付租金，构成违约，应该承担违约责任，故京报酒店要求蒙能公司按照合同约定支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
因蒙能公司拖欠租金的行为，京报酒店已催告并事先告知将采取断电、断水、停电梯等行为的情况，蒙能依然未补齐欠款，京报酒店采取断电、断水、停电梯等行为并未超过必要限度，属于合同履行抗辩权的行为，蒙能公司应当按照合同约定标准支付该期间的租金。
蒙能公司上诉主张涉案房屋楼上和楼下存在施工、堆放物品等情形，影响其正常办公，但蒙能公司未提供充分证据证明施工行为造成的干扰性妨害超过必要限度，对其正常使用涉案房屋造成严重影响，故蒙能公司的该项上诉主张，本院不予采信。
蒙能公司上诉主张涉案房屋的实际面积与合同标注不符。经查，《房屋租赁合同》载明建筑面积和房屋产权证登记面积相同，均为2545.49平方米。蒙能公司亦未能提供充分证据证明涉案房屋的实际面积与合同标注不符，故对于蒙能公司的该项上诉主张，本院不予采信。
关于合同的解除。因双方在合同中明确约定，乙方（蒙能公司）没有按照合同条款及时交付租金，在甲方（京报酒店）发出催缴通知二十天内仍不补足的，甲方有权解除合同。京报酒店在采取断电、断水、停电梯等行为前已进行催缴，但蒙能公司至今仍未补足租金，故京报酒店要求解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。对于京报酒店主张的律师费损失，因双方合同对律师费的负担有明确约定，故京报酒店主张该项费用由蒙能公司负担的请求，本院予以支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费21393元，由蒙能国际能源开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费42786元，由蒙能国际能源开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年十月十六日
书 记 员 贯志然