广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第847号
上诉人（原审被告）：赵立锦。
上诉人（原审被告）：黄英妹。
委托代理人：陈冰。
被上诉人（原审原告）：广西泓福物业服务有限责任公司。
法定代表人：张德远。
委托代理人：蓝海君。
委托代理人：唐启宁。
上诉人赵立锦、黄英妹因与被上诉人广西鸿福物业服务有限公司（以下简称“泓福物业公司”）物业管理纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月8日受理后，依�组成合议庭，并于2013年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人赵立锦及其与黄英妹的共同委托代理人陈冰，被上诉人泓福物业公司委托代理人蓝海君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：泓福物业公司成立于2002年3月12日，是具有贰级资质的物业管理服务企业法人。2003年1月8日，广西泓和房地产开发有限责任公司与泓福物业公司签订了《江南·香格里拉丽湾前期物业管理委托服务合同》，2003年11月15日，双方又签订了《江南·香格里拉景湾、晴湾前期物业服务合同》。之后，为了对江南·香格里拉小区丽湾、景湾、晴湾进行统一规范的前期物业管理，广西泓和房地产开发有限责任公司于2004年3月与泓福物业公司签订了《江南·香格里拉小区前期物业服务合同》，委托泓福物业公司在江南·香格里拉小区前期物业管理阶段实施物业管理服务事项，物业�围包括丽湾、景湾、晴湾共709户及商铺、商务中心、停车场、广场和附属配套设施，管理期限自2003年3月1日起至本项目合法成立业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业管理服务合同生效或约定移交之日止；物业服务费的收费标准在取得物价主管部门审批前，住宅房屋暂按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取，电梯日常维护费按每月每户30元向业主或物业使用人收取，物价主管部门审批后按审批收费标准收取；业主和物业使用人违约逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交费用总额的千分之三交纳违约金，对欠费逾期1个月的，泓福物业公司有权停止向该业主（或使用人）提供物业管理服务，对欠费逾期3个月的，泓福物业公司有权采取法律手段处理。业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平方米0.1元收取。2010年11月11日，南宁市物价局对江南·香格里拉小区的物业服务收费标准作出备案意见，即同意二级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为有电梯1.15元／㎡。泓福物业公司陈述虽然新的物业服务收费标准已在2010年11月11日由南宁市物价局备案，但真正实施新收费标准的时间是2012年5月份。泓福物业公司表示当月物业管理费应交纳的最后期限为次月期满之日，物业管理费的违约金从次月期满之次日起才开始按每日千分之三计算。
赵立锦、黄英妹是江南·香格里拉晴湾1704号房的业主，房屋建筑面积为85.58平方米。赵立锦、黄英妹入住后，自2010年5月至2012年8月，没有交纳物业服务费、电梯维护费及住宅专项维修资金，泓福物业公司为此诉至一审法院，请求判令：1、赵立锦、黄英妹支付自2010年5月以来拖欠的物业服务费1934.4元、电梯维护费720元、住宅专项维修资金240.8元以及相�违约金2037.3元，合计5807.3元（上述费用及违约金暂计至2012年8月，最终计至按约定全部支付之日止）；2、本案诉讼费用由赵立锦、黄英妹承担。
另查明，江南·香格里拉小区至今未成立业主委员会。至本案开庭审理之日即2012年9月14日，泓福物业公司一直为江南·香格里拉小区提供物业管理服务，从未中断。
一审法院经审理认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，泓福物业公司作为依法成立的具有�应资质的物业管理企业法人，在江南·香格里拉小区成立业主委员会之前，与广西泓和房地产开发有限责任公司签订的《江南·香格里拉小区前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效，对业主具有约束力。对于该合同签订时间的问题，赵立锦、黄英妹认为合同签订的时间早于订立合同所依据的《物业管理条例》，属于伪造证据。对此泓福物业公司的解释是该份合同的签订日期应当是2004年3月，合同注明落款日期为2003年3月1日是因工作人员书写错误所致，为此泓福物业公司提供了其与广西泓和房地产开发有限责任公司（开发商）于2003年1月8日签订的《江南·香格里拉丽湾前期物业管理委托服务合同》和2003年11月15日签订的《江南·香格里拉景湾、晴湾前期物业服务合同》以及开发商出具的内容为合同签订日期实为2004年3月的证明。一审�院认为，泓福物业公司的解释尚属合理，其提交的证据之间能形成完整的证据链相互印证，合同签订时间的书写错误也已经过合同双方当事人的核实并予以纠正，应属双方当事人的真实意思表示。尽管《江南·香格里拉小区前期物业服务合同》的落款日期存有瑕疵，但合同所约定的物业管理服务内容、管理期限、费用、双方权利义务以及违约责任并没有违反法律、法规的强制性规定，应当认定合同合法有效。退一步说，就算泓福物业公司与开发商没有签订前期物业服务合同，但泓福物业公司一直对江南·香格里拉小区提供物业管理服务，赵立锦、黄英妹在庭审中也认可这一事实，双方也可基于此而形成事实上的物业服务合同关系，根据公平原则，赵立锦、黄英妹也应当向泓福物业公司支付物业管理服务费及相关费用。赵立锦、黄英妹还根据《物业管理条例》第二十�条规定，以开发商没有按照规定进行公开招投标选择物业公司为由，认为泓福物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》无效。一审法院认为，该条款所述的招投标程序是国家提倡的一种选聘物业公司的方式，也即物业服务合同的订立方式，但招投标程序不是物业服务合同订立的必经程序，因此它对物业服务合同的成立及效力并不产生实质性的影响，不属于影响合同效力的强制性规定，故对赵立锦、黄英妹的上述主张，不予采信。
泓福物业公司为江南·香格里拉小区业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；赵立锦、黄英妹作为江南·香格里拉小区的业主，在接受泓福物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业管理服务费及相关费用的义务。现泓福物业公司主张赵立锦、黄英妹从2010年5月至2012年8月未交纳物业管理服务费，赵立锦、黄英妹在庭审中亦予认可欠缴的时间，予以确认。赵立锦、黄英妹认为泓福物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，但拖欠物业管理服务费和违约金的诉讼时效期间，应当从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算。事实上，泓福物业公司一直对江南.香格里拉小区进行物业管理服务，直至本案开庭审理之日即2012年9月14日未有中断，则赵立锦、黄英妹提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限至少应当到该日，自此时起算显然没有超过诉讼时效，赵立锦、黄英妹的主张，不予采信。
赵立锦、黄英妹认为泓福物业公司没有尽到物业管理的责任，提供的物业服务不符合标准，有侵害业主权益的违约行为，并提供部分业主致泓福物业公司的《江南香格里拉业主意见及要求》和小区业主《致江南区人民政府的公开信》证明其主张。但这两份证据仅能证明业主向泓福物业公司和政府投诉的情况，即使赵立锦、黄英妹确能证明泓福物业公司提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，赵立锦、黄英妹作为业主可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定另行向人民法院起诉，而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。赵立锦、黄英妹之辩解并无法律依据，不予采信。
关于物业收费标准，前述已认定泓福物业公司与广西泓和房地产开发有限责任公司签订的《江南·香格里拉小区前期物业服务合同》真实有效，而泓福物业公司诉请的物业管理服务费、电梯维护费以及专项维修基金在合同中均有约定，故从2010年5月至2012年4月，赵立锦、黄英妹应交纳的物业管理服务费为：85.58平方米×0.75元／平方米·月×24个月＝1540.4元；电梯维护费为：30元／户×24个月＝720元；专项维修资金为：85.58平方米×0.1元／平方米·月×24个月＝205.4元。自2012年5月起，泓福物业公司按1.15元／㎡收取物业管理费，取消电梯费，该收费标准于2010年11月11日已经由南宁市物价局备案，手续完备，物业公司以此作为计算标准有事实依据，予以支持。赵立锦、黄英妹辩称泓福物业公司系单方提高物业费用，并以最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定和未经业主委员会同意作为抗辩理由，但泓福物业公司按新收费标准收取物业服务费，系已经南宁市�价局核准并备案，《前期物业服务合同》也约定在取得物价主管部门审批后按审批的收费标准收取，并非擅自提高收费标准，而江南·香格里拉小区尚未成立业主委员会亦不能成为赵立锦、黄英妹拒交物业管理服务费的理由，赵立锦、黄英妹抗辩的理据明显不成立，不予采信。故从2012年5月至8月，赵立锦、黄英妹应交纳的物业管理服务费为：85.58平方米×1.15元／平方米·月×4个月＝393.7元；专项维修资金为：85.58平方米×0.1元／平方米·月×4个月＝34.2元。
关于泓福物业公司主张的违约金。《前期物业服务合同》约定，“业主和物业使用人违约逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交费用总额的千分之三支付违约金”，则赵立锦、黄英妹未履行按时向泓福物业公司交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管�服务费的，给泓福物业公司造成的应为利息损失，泓福物业公司主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%，赵立锦、黄英妹对违约金不予认可，结合本案的实际情况，酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。泓福物业公司自述当月物业管理服务费应交纳的最后期限为次月期满之日，次月期满之次日才起算当月物业管理服务费的违约金，该陈述系对“逾期之日”作出的合理解释，应予准许，则赵立锦、黄英妹欠交2010年5月至2012年4月的物业管理服务费的违约金，应以每月应交物业管理服务费94.2元为计算基数，2012年5月至2012年8月的物业管理服务费的违约金，应以每月应交物业管理服务费98.4元为计算基数，从当月物业管理服务费应交纳的最后期限之次日至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，分别按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段依次计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、赵立锦、黄英妹向泓福物业公司支付2010年5月至2012年4月期间的物业管理服务费1540.4元，电梯维护费720元，专项维修资金205.4元；二、赵立锦、黄英妹向泓福物业公司支付2012年5月至2012年8月期间的物业管理服务费393.7元，专项维修资金34.2元；三、赵立锦、黄英妹向泓福物业公司支付2010年5月至2012年8月物业管理服务费逾期付款违约金（违约金计算：2010年5月至2012年4月以每月应交物业管理服务费（含电梯费）94.2元为计算基数，2012年5月至2012年8月以每月应交物业管理服务费98.4元为计算基数�从当月物业管理服务费应交纳的最后期限（即次月期满之日）之次日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，分别按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段依次计算）。案件受理费50元，由赵立锦、黄英妹负担。
上诉人赵立锦、黄英妹上诉称：一、泓福物业公司与广西泓和房地产开发有限公司都是私营企业，其原始自然人股东都完全相同。本物业服务纠纷被上诉人提供了三份前期内容、时间不同的《前期物业服务合同》，明显虚假，被上诉人辩解不能成立。泓福物业公司与泓和房地产公司签订合同，而由业主承担相应的义务，没有法律依据。国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、五十七条规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅�采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。泓福物业公司与泓和房地产公司串通垄断物业服务，恶意谋取非法经济利益，规避国家强制性规定损害国家利益，同时损害业主的利益，更严重的是《前期物业服务合同》没有依法公开招标，是以违法的方式签订的合同，应属无效。二、上诉人知道被上诉人在小区收物业服务费，二年前也一直交相关费用，存在事实上的物业管理服务。根据《物业管理条例》第三十六条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被上诉人没有根据其所谓的《前期物业服务合同》履行其义务，并侵占业主公共设施营业获利，如公共停车场、电梯、户外广告、非法“随意使用业主的公共维修基金”，损坏业主财产、以黑社会威胁业主，10年来通过各种不正当手段妨碍业主成立业主委员会，至今还是前期物业管理，不仅是违反所谓《前期物业服务合同》，更是严重侵权行为。依据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人违反事实物业服务合同，履行服务、管理职能不符合约定，且侵犯业主权益，上诉人依法具有拒绝或者少交物业费用的抗辩权。三、《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适用的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管�门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”被上诉人于2012年5月份单方提高物业服务收费标准，从每平方米0.75元提高到1.15元，其行为是违反价格法律规定。最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。被上诉人擅自提高收费标准，所谓“南宁物价局核准并备案”，是没有法律根据的改变原合同约定，更是单方行为，损害了业主法定权利。住宅专项维修资金的所有权是全体业主，被上诉人违反规定，上诉人当然有权拒交给被上诉人，也没有法律根据要求交给物业服务公司，待小区业主委员会成立后，上诉人愿意补缴�项维修资金。综上，请求二审法院撤销一审判决中除电梯维护费用以外的其他费用的判决，依法公正审判。
被上诉人泓福物业公司辩称：上诉人与泓和房地产开发公司签订的前期物业合同是合法有效的，该合同没有违反国家强制性法律规定。物业管理条例中，只是倡导性的要求开发商对选聘物业公司进行招投标，并不是强制性、禁止性的。本案被上诉人起诉的是物业费，上诉人并没有提起反诉，上诉人主张被上诉人在提供物业服务中有侵权行为，应另行起诉，本案中不应进行审理。而且作为物业服务合同，没有先后履行一说，物业合同对业主交物业费的时间有明确约定，是一个持续性的服务，不存在上诉人所主张的先履行抗辩权。物业收费标准在前期物业合同中已经明确约定，并且通过物价局批准，被上诉人并没有违规涨价。
当事人争议的焦点是：1、被上诉人�广西泓和房地产开发有限责任公司2004年3月签订的《江南.香格里拉小区前期物业服务合同》是否合法有效？2、上诉人应否向被上诉人支付2010年5月至2012年8月期间的物业管理服务费、专项维修资金？
二审期间，被上诉人未向本院提交证据。上诉人向本院提交如下证据：1、南国早报报道，证明被上诉人没有尽到管理义务，导致小区治安混乱，业主利益受损；2、南宁晚报报道，证明被上诉人管理秩序混乱，导致小区绿化被破坏；3、业主投诉书，证明小区业主对被上诉人意见很大，对一审判决也有意见；4、广西中企联知识产权事务所出具的说明，证明被上诉人故意损坏业主的车辆，不给业主停车；5、物价局和房产局的南价格（2009）200号文件，证明物业费应当按照合同约定收费不能调整，同时证明备案表是有附件的，但被上诉人提供的备案表没有提供相应的附件；6、南房字（2003）17号关于加强南宁市物业管理招投标管理的通知，证明前期物业必须是以招投标的方式进驻。被上诉人对上诉人提交的证据经质证认为，上述证据均不属于新证据，且对证据的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为，上诉人提交的上述证据，均不属于法律规定的新证据，且对方不予认可，故对上述证据在二审中不再进行确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案中，被上诉人作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在江南.香格里拉小区成立业主委员会之前，与开发商广西泓和房地产开发有限责任公司签订的《江南.香格里拉小区前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，客观真实，应属合法有效，对业主具有约束力。上诉人主张上述合同是伪造的，但并未提供相应证据予以证实，本院不予采信�上诉人还根据《物业管理条例》第二十四规定，以开发商没有按照规定进行公开招标选聘物业公司为由，主张上述合同无效。本院认为，《物业管理条例》第二十四条并未规定只能以招投标的方式选聘前期物业管理企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业管理企业，根据该条例第五十七条之规定，对于违反上述第二十四条规定的法律后果只是处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并未做出禁止性规定，故《物业管理条例》第二十四条系管理性规范，并非效力性规范。上诉人主张合同无效，依据不足，本院不予支持。
被上诉人在江南.香格里拉小区提供了物业管理服务，上诉人作为江南.香格里拉小区的业主，理应向被上诉人交纳物业管理服务费及相关费用。上诉人对于一审判决其支付电梯维护费无异议，本院予以维持。对于物业管理�，上诉人主张被上诉人2012年5月单方提高物业管理费违反了法律规定。本院认为，被上诉人按新收费标准收取物业服务费，系经南宁市物价局核准并备案，前期物业服务合同也约定在取得物价主管部门审批后按审批的收费标准收取，并非擅自提高收费标准，上诉人的主张缺乏事实依据，本院不予支持。故，一审判决上诉人向被上诉人支付2010年5月至2012年4月期间的物业管理服务费1540.4元，2012年5月至2012年8月期间的物业管理服务费393.7元正确，本院予以维持。对于专项维修资金，根据被上诉人与广西泓和房地产开发有限责任公司签订的《江南.香格里拉小区前期物业服务合同》约定，业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平方米0.1元收取。被上诉人按照合同约定向上诉人收取专项维修资金，并不违反法律规定，本院予以支持。一审判决上诉人向被上诉人�付2010年5月至2012年4月的专项维修资金205.4元，2012年5月至2012年8月的专项维修资金34.2元并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张被上诉人没有尽到物业管理责任，提供的物业服务不符合标准，且侵犯业主权益的问题，因上诉人在本案中就此并未提起反诉，其可另行向人民法院提起诉讼，上诉人以此作为拒交物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予支持。
因上诉人未履行按时向被上诉人交纳物业管理服务费的合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期付款违约金，计算方式正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵立锦、黄英妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 刘 萌
代理审判员 唐荣娜
二〇一三年七月五日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。