黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0103民初10618号
原告：吴天禄，男，1952年5月29日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。
被告：黑龙江中盛房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区安定街231号。
法定代表人：褚凤鸣，职务董事长。
委托诉讼代理人：郭洁，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
第三人：辛国文，男，1963年3月19日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：李效桐，黑龙江法重律师事务所律师。
原告吴天禄与被告黑龙江中盛房地产开发有限责任公司（以下简称中盛公司）、第三人辛国文案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴天禄及其委托诉讼代理人姚源军，被告中盛公司的委托诉讼代理人郭洁，第三人辛国文的委托诉讼代理人李效桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴天禄向本院提出诉讼请求：立即停止对哈平路120号房产的执行，解除查封扣押，并依法确认哈平路120号房产的产权归吴天禄所有。事实和理由：2000年2月6日辛国文向吴天禄借款50万元，并约定该借款到期无力偿还时用哈平路120号的房产作价顶帐。2002年2月7日吴天禄与辛国文签订了哈平路120号房产买卖协议，于2005年9月25日付清了全部房款，并实际占有和使用争议之房。2006年因争议之房于2005年12月8日被法院查封，致使吴天禄无法办理更名过户手续，吴天禄不断提出执行异议。2015年2月份执行申请人变更为中盛公司。2016年9月21日南岗区人民法院作出（2016）黑0103执异29号执行裁定书，裁定吴天禄可以在裁定下发后15日内向人民法院提起执行异议之诉，故吴天禄提起诉讼。
中盛公司辩称：中盛公司于2014年7月14日与哈尔滨市城郊农村信用合作社联合社清滨路信用社签订《债权转让协议》，受让其在南岗区法院正在执行的全部债权及债权产生的全部权利，并进行了公告。后中盛公司申请变更执行主体，南岗法院于2015年2月4日作出（2015）南执字第107号执行裁定书，裁定变更中盛公司为执行主体。执行的法律文书为四份调解书，分别为（2004）南民三初字第467号、（2004）南民三初字第468号、（2004）南民三初字第469号及（2004）南民三初字第470号。其中（2004）南民三初字第469号调解书的被执行人为辛国文，其他三个执行案辛国文承担担保责任。由于辛国文未能履行偿还义务，故将其位于哈平路120号的房产查封，拍卖。吴天禄作为案外人提出异议，经听证，南岗区人民法院作出（2016）黑0103执异29号执行裁定书，驳回其异议请求，现吴天禄提起诉讼。中盛公司认为应当驳回其诉讼请求，理由如下：1、辛国文在案件执行中以其涉案房产提供执行担保，并出具了保证书（2005年5月16日），同意用抽回抵押在工行的案涉房产变卖，偿还四笔贷款。该保证担保对辛国文具有约束力。如果辛国文向吴天禄出售了房产，就不能用该房产作为担保。2、辛国文与吴天禄于2005年9月20日签订的《协议书》，约定由吴天禄负责偿还辛国文欠信用社的四笔贷款及利息，并经辛国文确认后，吴天禄方可取得涉案房产的所有权。但吴天禄与辛国文均未按协议书约定向信用社履行清偿义务，双方约定的房产所有权转移的条件并未成就。此协议也同时证明，吴天禄知道该房产被抵押及应当向辛国文的债权人先履行清偿义务，才可以有取得案涉房产的权利。3、辛国文签订买卖房产合同时，已将哈平路120号房产抵押给了工商银行。房产抵押期间，出售抵押房产需抵押权人同意才有效，因此双方签订的《协议书》也不构成生效条件。4、吴天禄提供借款协议、买卖合同、协议书及补充协议作为证据，但没有出具相应的付款凭证及抵账车辆过户登记证明予以佐证已付款的事实，且吴天禄与辛国文签订的涉案房产的协议对第三方不具有约束力。因此，吴天禄提供的证据不足以证明其是涉案房产的权利人，不能对抗执行人。综上事实及理由，请求驳回吴天禄异议之诉的诉讼请求，以维护中盛公司的合法权益。
辛国文辩称，吴天禄的起诉事实成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、吴天禄举示的证据一借款协议、证据二房屋买卖合同、证据三房屋买卖协议书、证据四房屋买卖补充协议、证据六收款凭证收条收据、证据十六收条，均系吴天禄与辛国文二人签订，辛国文均予以认可，本院对其真实性予以采信；2、吴天禄举示的证据五材料真实有效，予以采信；3、吴天禄举示的证据七锅炉发票、证据八工业品买卖合同与本案无关，不予采信；4、吴天禄举示的证据十执行裁定书与中盛公司举示的证据二执行裁定书系关联裁定书，本院对两份执行裁定书均予以认可；5、吴天禄举示的证据十一、十二、十三，三位证人证言，能够证明吴天禄占有案涉房产的情况，予以采信；6、吴天禄举示的证据十四、十五，两位证人证言所证明的事实系吴天禄与案外人之间的车辆买卖、借款关系，与本案无关，不予采信；7、中盛公司举示的证据一辛国文的保证书，辛国文认可其真实性，本院对其真实性予以采信。8、辛国文举示的证据一执行情况说明非生效法律文书，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：辛国文系南岗区哈平路120号1-2层（以下简称案涉房产）建筑面积967㎡房产（产权证号：南000301**）的产权人。2004年5月17日本院下发：（2004）南民三初字第467号原告哈尔滨市城郊农村信用合作社联合社与被告哈尔滨金祥实业有限公司、辛国文借款合同纠纷一案的民事调解书；（2004）南民三初字第468号原告哈尔滨市城郊农村信用合作社联合社与被告哈尔滨亚太新型门窗制造有限公司、辛国文借款合同纠纷一案的民事调解书；（2004）南民三初字第469号原告哈尔滨市城郊农村信用合作社联合社与被告辛国文借款合同纠纷一案的民事调解书；（2004）南民三初字第470号原告哈尔滨市城郊农村信用合作社联合社与被告哈尔滨亚太塑钢门窗型材有限公司、辛国文借款合同纠纷一案的民事调解书，共计四份调解书。该四份调解书发生法律效力后，四起案件的被告未按调解书履行给付义务，哈尔滨市城郊农村信用合作社联合社向本院申请执行。在执行期间，本院于2005年12月8日依法查封了案涉房产。哈尔滨市城郊农村信用合作社联合社于2014年10月9日向本院申请变更中盛公司为该四起案件的申请执行人，并提供债权转让协议书。2015年2月4日，本院作出（2005）南执字第107号执行裁定书，裁定变更中盛公司为申请执行人。在执行案涉房产期间，吴天禄向本院提出执行异议，本院于2016年9月21日作出（2016）黑0103执异29号执行裁定书，裁定驳回吴天禄的异议请求，吴天禄对该裁定不服，形成本案诉讼。
吴天禄在庭审中出示了四份其与辛国文之间就案涉房产有关的协议：
一、2000年2月6日借款协议（欠据），载有：“今借吴天禄50万元，借款期限为二年，用于生产经营。辛国文用哈平路××967平方米私人房产做抵押，到期未还吴天禄欠款，该房产做价顶账给吴天禄，归吴天禄所有，房产价格双方商定。”
二、2002年2月7日房屋买卖合同，载有：甲方（辛国文）于2000年2月6日向乙方（吴天禄）借款50万，用哈平路××967平方米私人房产抵押。约定2002年2月5日前还款。但到期甲方未还乙方欠款，按借款时约定，此房作价卖给乙方，双方达成如下协议：一、甲方将哈平路120号私人房产正式卖给乙方，产权归乙方所有，乙方不再向甲方追要50万元（顶账房费）。二、乙方再付给甲方60万元，作为甲方购房款，即该房产补偿。再付车辆3台，其中：黑Ｒ×××××尼桑一辆价格21万元；黑Ｒ×××××凌志300一辆29万元；豪华型双空调解放面包车一辆价格20万元。合计130万元。三、乙方未进入甲方房屋及场地之前，该房产由甲方代管，待乙方进入后全权管理支配。四、随着市场经济变化，乙方同意待进入该场地时，变更房产时或遇政府动迁、拆迁时再给甲方一定的房产补偿，补偿多少双方商定。……
三、2005年9月20日协议书，载有：一、房屋概况：甲方（辛国文）所有房屋位于哈市××××号，建筑面积967平方米，现房屋被乙方（吴天禄）使用。二、房屋价格：甲方房屋出售价格为259万元。三、乙方付款：1、乙方负责偿还甲方欠哈尔滨市农村信用合作联社清滨信用社款项190万及利息，现该笔欠款已在哈市公安局十处的处理中。2、乙方负责偿还甲方欠哈尔滨市农村信用合作联社清滨信用社款项69万及利息，现该笔欠款已进入哈市南岗法院执行局的执行程序。四、权利与义务：1、乙方负责协调与哈市公安局十处、哈市南岗法院执行局关系，妥善处理甲方与哈尔滨市农村信用合作联社清滨信用社的欠款事宜。2、乙方自行处理欠款的过程中，甲方不参与其中，乙方需要甲方配合时甲方予以配合。3、乙方清理完欠款后，须经甲方确认。经甲方确认与哈尔滨市农村信用合作联社清滨信用社解除债务后，乙方取得甲方房屋的所有权，甲方将提供房屋手续并为乙方办理更名过户（过户费用乙方自理）五、其他约定：1、乙方未按约定清理完欠款，本协议约定内容自动终止。若乙方想购买甲方房屋，双方另行签订《买卖合同》。2、若本协议因乙方原因终止，乙方使用房屋的期限至2011年6月23日止。……
四、2005年9月25日房屋买卖补充协议，载有：2005年9月份双方再次签定《房屋买卖协议》，以下简称“协议”，在此之前乙方（吴天禄）已陆续支付给甲方(辛国文)购房款180万元，有关事宜明确如下：一、协议规定甲方顶帐给乙方的购房款259万元，本协议为最终协议，以后乙方不再向甲方支付和补偿购房款。二、甲方坐落在哈平路××967米的私人房产，无抵押、无交易、无典当。三、甲方承诺待经济好转时可返还一些购房款给乙方。……
吴天禄自2005年起占有案涉房产至今。辛国文认可吴天禄已经将上述合同中所提及的车辆及购房款交付完毕。2007年8月10日吴天禄以其经营的哈尔滨东北汽车销售有限公司的名义向本院提交书面申请请求暂缓执行案涉房产，提交的书面申请中表明案涉房产系由哈尔滨东北汽车销售有限公司购买，归公司所有。
本院认为，本案系执行异议之诉案件，吴天禄认为其购买案涉房产，不应执行案涉房产，其作为执行案件的案外人应当对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益加以证明。吴天禄与辛国文共签订四份关于案涉房产的协议，均没有房屋价款的明确约定，且四份协议存在互相矛盾之处，即使2005年9月25日的协议中约定购房款为259万元，亦同时约定辛国文在经济好转时可返还一些购房款给吴天禄，吴天禄也没有按照2005年9月20日协议中约定的付款方式向辛国文支付房屋价款。虽然辛国文认可吴天禄已经支付了全部房屋价款，但吴天禄并未举示足够的证据对其足额付款加以证明。不动产物权变更的公示原则为依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，假使吴天禄与辛国文之间的房屋买卖真实发生，双方也应当在2002年2月7日签订《房屋买卖合同》后及时到房产管理部门办理房产更名过户手续，二人直至2005年12月8日本院依法查封案涉房产时也未办理房产更名过户手续，存在过错。吴天禄未将案涉房产进行变更登记，不对外发生房产转移的法律效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中吴天禄没有足够的证据证明其符合上述第（一）、（三）、（四）项规定，故吴天禄就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，辛国文陈述不应当对案涉房产予以执行，但本案系执行异议之诉，执行行为不是本案的审查范围，因此对于辛国文的陈述，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回吴天禄的诉讼请求。
吴天禄预交的案件受理费100元，由吴天禄负担；黑龙江中盛房地产开发有限责任公司预交的公告费260元，由辛国文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 关海东
人民陪审员 王丽华
人民陪审员 陈淑华
二〇一七年七月七日
书 记 员 苑明哲