湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝感中民二终字第00100号
上诉人（原审被告）许有中。
委托代理人何军，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）刘腊芝。
委托代理人余宝清，系刘腊芝侄子。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签收法律文书
被上诉人（原审被告）周金洪。
上诉人许有中因与被上诉人刘腊芝、周金洪房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2013）鄂应城民初字第00767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
刘腊芝诉至一审法院，请求确认许有中与周金洪之间签订的房屋买卖合同无效，并由许有中承担本案的诉讼费。
一审法院查明，刘腊芝与周运生系夫妻关系，周金洪系二人唯一子女，周运生于1987年去世，位于应城市城中办事处肖湾村小湾组32号房屋（现编号为：应城市城中办事处星星社区56号）宅基地土地使用者登记为周运生。该房屋系原告与其丈夫周运生的共同财产，周运生去世后，该房屋没有析产。2009年9月6日，周金洪与许有中签订《房屋买卖合同书》，内容如下：甲方周金洪；乙方许有中；现有应城市城中办事处肖湾村小湾组，房屋平房3间，计101平方米（北以山墙，西以闲屋滴水为界）；经双方协商，甲方房屋卖给乙方房屋人民币28000元，乙方一次性付款；甲方土地管理证在付款后给乙方，乙方办理相关证件，乙方付款后，公证过户相关手续费用由乙方负担；在交接过程中，甲乙双方都要保证诚实互利，圆满完成相关手续；甲乙双方同意后，请几位证人证明房屋买卖属实。甲方周金洪；乙方许有中；证人陈某、张某甲、张某乙、王某；2009年9月6日。合同签订后，陈某、张某甲、张某乙、王某作为见证人在合同上签某许有中给付周金洪28000元，周金洪收到款项后向许有中出具收条，刘腊芝在收条上按印，同时周金洪将登记为周运生的宅基地土地使用权证交给许有中。此后，刘腊芝还为房屋旁边的一棵树单独向许有中要求给付树款100元。2009年9月8日，周金洪和许有中在应城市公证处对《买卖合同书》和《收条》进行了公证。另查明：许有中系应城市城北街道办事处星光村村民委员会村民，公安机关出具户籍证明材料载明：许有中住湖北省应城市城北办事处星光村许庙湾6；许有中买房后一直居住在刘腊芝房屋至今。
一审法院认为，农民集体所有的土地依法属村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，宅基地土地使用者登记为刘腊芝之夫周运生，该宅基地为本村农民集体所有，应由本村集体经济组织或村民委员会管理、经营，许有中非本村集体经济组织成员，其与周金洪（周运生之子）签订房屋买卖合同购买登记为刘腊芝之夫周运生的房屋，其行为违反法律强制性规定，该房屋买卖合同应为无效合同。双方因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应该各自承担相应的责任。刘腊芝请求确认合同无效的诉讼请求成立，予以支持。诉讼过程中，刘腊芝请求撤回许有中归还房屋的诉讼请求，再另行起诉处理的意见，予以准许。周金洪未到庭参加诉讼不影响本案的审理，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认许有中与周金洪间签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由许有中负担。
许有中不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决遗漏客观事实。本案中，许有中购买刘腊芝、周金洪位于应城市城中办事处星星社区（原肖湾村）的房屋，经过了应城市城中办事处肖湾村同意，且许有中在原应城市城北办事处星光村许庙湾无宅基地及住房。上述事实，一审判决予以遗漏。许有中认为购买刘腊芝、周金洪的房屋是经过刘腊芝同意，签订了合同并经公证，该房屋买卖合同是双方真实意思表示。同时，应城市城中办事处星星社区（原肖湾村）作为原集体经济组织对许有中与周金洪的房屋买卖是知情并同意的，其作为集体经济组织同意处置宅基地及房屋的行为是合法的，并且许有中未改变该土地的用途。因此，许有中与周金洪签订的房屋买卖合同是合法有效的。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为许有中与周金洪签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，该买卖合同无效。在此，许有中认为根据《土地管理法》第十条、第六十三条的规定，村集体经济组织有权处置其所有的土地，且本案中许有中未改变原土地使用性质。一审判决适用该法律条款认定买卖合同无效系适用法律错误。同时，根据《土地管理法》第六十二条的规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。周金洪出卖其住房是符合法律规定的，但许有中再申请宅基地不予批准。依《合同法》第52条、第53条和《合同法解释一》第3条的规定，本案中许有中与周金洪的房屋买卖合同不违背国家法律和行政法规的禁止性规定。因此，依法不应认定为无效。三、本案中，刘腊芝因房屋市场价格上涨，诉求合同无效，不利于交易安全和稳定。随着应城城市的发展，应城城中办事处肖湾村已成为城中村，且现已变村为社区。伴随房屋价格的不断上涨，刘腊芝在房屋被卖出4年后提出合同无效，显然已超过诉讼时效．并且不利于交易的安全。另刘腊芝诉求合同无效，将造成许有中无房可居住。同时，在应城及许有中所在星星社区，存在许多房屋买卖交易，法院认定房屋买卖无效，不利于社会的稳定。请求撤销（2013）鄂应城民初字第00767号民事判决；依法改判并确认许有中与周金洪签订的房屋买卖合同有效。
刘腊芝辩称，一审判决认定合同无效正确；许有中对土地管理法理解有误，本案不受诉讼时效约束。
周金洪未提供答辩。
上述当事人在二审中均未提交新的证据。
二审经审理查明，一审判决查明的事实属实。
本院认为，本案中，刘腊芝之子周金洪与许有中签订的房屋买卖合同约定，周金洪将其父母周运生（已去世）、刘腊芝共有的应城市城中办事处肖湾村小湾组房屋平房3间（周运生去世后未析产），包含宅基地作价28000元一并卖给许有中，该房屋买卖合同转让标的是房屋及占有范围内的宅基地使用权。根据我国现行相关法律、法规规定，农村宅基地仅能在本集体经济组织成员之间转让。本案中，受让人许有中与转让人周金洪并非同一集体经济组织成员，根据房屋买卖“房随地走”的原则，该房屋转让包含着宅基地的转让，而本案属于房屋买卖合同效力的认定，因此，一审判决认定周金洪与许有中签订的房屋买卖合同无效正确。至于许有中上诉提出本案已过诉讼时效的请求，由于我国相关法律规定诉讼时效适用的权利范围仅限于当事人对债权请求权提出的诉讼时效抗辩，且无效合同自始无效，因此，许有中的上诉请求无法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由许有中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 铮
审 判 员 叶 勇
代理审判员 胡 红
二〇一四年六月十六日
书 记 员 陈平川
附录
《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。