苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初2726号
原告葛安东。
委托代理人李宏，江苏宏谐律师事务所律师。
被告冯英豪。
被告卢毅。
上述二被告委托代理人徐亚军、杜文燕，江苏大名大律师事务所律师。
原告葛安东诉被告冯英豪、卢毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理。依法由审判员江伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宏、被告卢毅及其与被告冯英豪的委托代理人徐亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛安东诉称，其在被告卢毅将自有房屋挂牌销售后与被告冯英豪签订了房屋买卖定金协议。协议签订后，其即向被告交付了定金80000元。但被告在此后先以贷款未还清等为由推拖不肯办理网签手续，后更是以售价过低要求加价。多次协商未果后，其诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖定金协议（编号为01600013）；二被告共同返还定金人民币80000元并支付给其因被告违约而导致的损失人民币400000元，并承担本案诉讼费用。
被告冯英豪、卢毅辩称，被告卢毅在被告冯英豪与原告签订协议时并未在场，对协议的具体内容并不知情。看到协议后，被告卢毅未对协议表示承认或否认，而是一直与原告进行沟通，协商价款。被告卢毅本意为如原告愿意加价最好，如不愿意，则只能将房屋卖给原告。因此，其二人在与原告协商过程中未表示拒绝履行协议。同时，原告在此过程也未书面通知其二人解除协议。据此，其二人虽对原告要求其二人共同承担责任无异议，但其二人实际并不存在违约行为，故不同意原告的解除协议诉请，并要求继续履行双方间的协议。
经审理查明，二被告原系夫妻，于2015年8月7日在民政部门签署离婚协议书协议离婚。双方在离婚协议书中约定位于苏州市吴中区越溪街道锦悦苑1幢404室房屋（建筑面积为121.57平方米）系双方的夫妻共同财产；离婚后，该房屋归被告卢毅所有。审理中，二被告明确前述房屋目前仍登记在其二人名下。
2016年1月，被告卢毅将上述房屋委托苏州市福润不动产经纪有限公司进行挂牌出售并在存量房出售信息挂牌登记表中将房屋所有权人登记为被告冯英豪。同年2月26日，被告冯英豪（甲方）与原告（乙方）在苏州市福润不动产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖定金协议》一份，主要内容为：甲方将上述房屋以1800000元的价格出售给乙方；乙方于2016年2月26日向甲方支付定金80000元，于2016年3月10日前向甲方支付购房款510000元（直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户），1170000元则由乙方办理商业贷款并亦直接存入房产交易管理部门指定资金托管账户，余款20000元由乙方在甲方交付房屋前交由苏州市福润不动产经纪有限公司保管，待房屋交付完毕后由苏州市福润不动产经纪有限公司直接转交给甲方。合同签订当日，原告即向被告交付了定金80000元，其中40000元直接汇入被告卢毅账户。被告冯英豪则向原告出具了定金收条一份。
审理中，原、被告一致表示，当地的二手房买卖流程为：先由买卖双方在中介处签订三方协议，再至房管部门办理网签并开设资金托管账户办理资金托管手续，最后办理房屋的过户手续；其中网签手续可在中介处先行填写，但开设资金托管账户办理资金托管手续则要卖方先还清原贷款，注销房屋他项权证。同时，双方还一致确认：涉案房屋买卖交易停留在原告交付定金之后，网签、资金托管手续办理之前。
另查明，原告与被告卢毅多次就上述房屋买卖协议的履行事宜通过微信进行沟通，2016年3月25日至5月11日的微信记录显示：2016年3月25日至4月1日，原告向被告卢毅询问何时能办理网签手续；被告卢毅表示要排队交税等，尚未弄好，下周应该可以了，并向原告抱怨房价已涨了50万元（其楼上面积比其的房屋还小，卖了220万元），但其连首付款都没拿到。
2016年4月9日至4月11日，原告向被告卢毅表示其已经拖不起了，并表示其父母也已到苏州，希望能与被告谈谈；被告卢毅则表示人在出差、开会，看看冯英豪有没有空，可以和原告碰面，或者委托中介聊；原告则表示还是要和被告卢毅谈；后，原告在双方谈完后向被告卢毅表示加价40万元的要求无力满足，但可在谈的基础上再加3万元。被告卢毅则表示原告的价格太低，难以接受，并称其与冯英豪的底线是涨价的40万元，一家一半，即原告在原价格的基础上加20万元；如果原告同意，其可于次日联系人开始办理相关手续，并争取在2016年5月1日前过户。
2016年4月12日至2016年4月16日，原告向被告卢毅表示被告卢毅出的价格负担不起；被告卢毅先表示周期超过预期，卖房已没意义，不想耽误原告，原告抓紧再去看看有没有合适的房源，后表示可按原告的价格办，但要原告承担垫资的费用；原告表示无力承担既要加价，又要负担垫资费用的金额，并提出双方于2016年4月17日去中介处办理网签手续；但被告卢毅表示合同细节尚未商定，无法签。
2016年4月27日至2016年5月8日，被告卢毅一直联系原告，要求协商本案协议履行事宜，但未联系上原告。审理中，原告表示其在2016年5月3日出国了。
2016年5月10日至5月11日，原告向被告卢毅表示加价过多，无法接受，本案房屋不要了，要求被告卢毅按约赔偿违约金；被告卢毅则表示其只是与原告沟通协议履行事宜，协商价款，其并未拒绝履行，故不存在违约之说；后，被告卢毅表示可按原协议约定的价格履行；原告表示已委托律师处理，被告卢毅可与其律师联系。
又查明，原告于2016年4月23日与苏州跃龙房地产开发有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》，以1664124元的价格购买苏州跃龙房地产开发有限公司位于苏州吴中经济开发区城南街道海星生活广场1幢2004室的房屋（建筑面积为89.34平方米）。同日，原告即向苏州跃龙房地产开发有限公司预付了购房款504124元。审理中，原告称，因被告一直找借口不肯办理网签等手续使得其确定被告是不肯将本案房屋卖给其了，而其又怕房价上涨，故其就另购了上述房屋；并表示因其已另购房屋，故本案房屋买卖定金协议实际上已不能履行。
审理中，原告称，因被告以种种理由推拖不肯办理网签等手续，而该行为表明被告不履行合同或经催告后仍不履行合同，故其有权依据合同法的相关规定要求解除合同、赔偿损失。二被告则称，其二人一直都在履行本案协议，只是因当时房管部门排队人较多，需时较长，所以在等待办理过户手续的过程中与原告就房价问题进行过协商，但其二人并未表示协商不成就要解除合同；而原告直至起诉之前都没有发通知要求解除合同；其是在2016年5月17日收到本案的诉状副本等材料后才知道原告要解除合同的；现原告是因自己的原因不要本案房屋而提出的解除合同主张；其本身并不存在违约行为；因此，其二人不同意解除合同，也不同意承担相应的损失，但如原告确定不要本案房屋，其二人也愿意解除双方间的协议，但不承担违约责任，并保留向原告要求赔偿的权利。为印证该主张，二被告提供了如下证据：
1、苏州市福润不动产经纪有限公司及工作人员出具的情况说明。该情况说明的主要内容为：原、被告双方是因房管部门办理手续的人较多，需时较长的原因未能及时办理过户手续；期间，双方也就房价问题进行了协商，但未能达成一致意见；2016年4月中旬，公司原经办人离职，但未能办理交接手续；2016年5月7日，被告卢毅在无法联系上原告的情况下向公司询问情况，要求原告履行合同；后，经公司另一员工联系，原告称其人在国外，并表示已委托了律师，让卢毅与律师联系。经质证，原告对此不予认可。
2、刘福志（××）出具的情况说明及收条，其中情况说明的主要内容为：其经苏州市福润不动产经纪有限公司介绍同意为卢毅进行垫资，并为卢毅预约银行还款时间为2016年4月6日，后因卢毅与买方发生分歧而未能办理。经质证，原告对该两份证据的真实性无法确认，但表示从该情况说明中也可反映出是被告违约不肯过户。
3、消费信贷提前还款预约单，载明冯英豪申请提前结清贷款的时间为2016年3月30日，预约还款日期为2016年4月6日。经质证，原告对该证据不予认可。
4、2016年4月6日调取的结婚登记审查处理表及房屋权属登记信息查询结果证明，印证被告在准备提前还款材料。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但表示其对二被告的离婚情况并不知情。
5、贷款已还款明细清单，载明本案房屋贷款于2016年6月1日全部还清。经质证，原告对该证据无异议，但表示被告是在得知原告的解除诉请后匆匆还款的。
另，原告为证明其违约损失还提交了其委托苏州仲信银房产土地评估有限公司出具的关于苏州吴中经济开发区锦悦苑1幢404室的房地产估价报告。该报告载明该房屋总价为2200000元（估价时点为2016年4月20日）。经质证，二被告以该报告系原告单方委托评估公司出具的为由不予认可。
以上事实，有原告提供的房屋出售委托协议及信息挂牌表、房屋买卖定金协议、收条及汇款凭证、微信聊天记录、房地产估价报告，被告卢毅、冯英豪提供的微信聊天记录、情况说明、消费信贷提前还款预约单、贷款已还款明细清单，以及本院制作的庭审笔录等证据在卷证明。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并在履行义务时应遵循诚实信用的原则。本案中，原、被告双方在《房屋买卖定金协议》中虽未就涉案房屋的网签等事宜明确约定办理时间，但根据当地房屋买卖交易手续的基本流程及双方对房款支付方式即款项直接存入指定资金托管账户的约定，可认定双方应于2016年3月10日前办理网签、资金托管等相关手续。然，根据微信聊天记录并综合被告提供的刘福志的情况说明、消费信贷提前还款预约单，可认定被告在履行本案协议中存在故意拖延之情形，并试图能让原告在此期间加价以弥补市场涨价的差额。因此，被告之行为确已构成对合同主要义务的履行迟延。据此，原告有权在被告经催告后于合理期限内仍未履行的情况下解除双方间的房屋买卖定金协议。
然，根据双方的微信聊天记录，原告明确提出办理网签手续要求的时间是在2016年4月16日，明确的具体办理时间是在2016年4月17日。对此，被告虽仍未同意，但原告也未作出逾期解约的意思表示，故原告的该项要求不能视为对被告的解约催告。后，原告虽于2016年4月22日提起本案诉讼，但诉状副本于2016年5月17日方送达被告。期间，根据双方的微信聊天记录，原告也只在被告主动联系其协商协议履行事宜后的2016年5月10日才明确告知被告，其不要本案房屋了。审理中，原告虽主张其早已将解约意思表示告知中介，但既未提供证据证明其已将该意思表示告知中介，也未提供证据证明中介在得知原告的解除意思表示后告知了被告，本院对此不予采信。可见，原告虽于2016年5月10日将解除协议的意思表示告知被告，但未给予其合理的履行期限，故原告行使的解除权存在一定的瑕疵。但因原告已于2016年4月23日另购房屋，并明确表示本案房屋买卖定金协议不能履行。对此，被告也表示如原告确实不要本案所涉房屋的话，也同意解除本案房屋买卖定金协议。由此，综合房屋买卖所需资金较大，普通家庭难以同时购买两套房屋等特点及双方的意思表示，原、被告之间的房屋买卖定金协议应以解除为妥。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽原告行使合同解除权存在一定的瑕疵，但二被告迟延主要合同义务并致原告另购房屋才是导致本案协议不能实际履行的原因，故原告要求二被告返还定金80000元并赔偿损失，合法有据，应予以支持。至于损失金额，原告依据估价报告主张其实际损失为400000元。二被告虽该估价报告不予认可，但未提供证据加以反证，且依据该估价报告确定的房屋价格与被告要求原告加价时自称的房屋价格基本相符；况且，依据估价报告核算的差价损失与依据原告另购房屋的价格同本案房屋的合同价格之间差价（以单价为参考）也基本相符。由此，综合双方的微信聊天记录、估价报告及原告另购房屋的合同，本院对原告主张的实际损失金额为400000元予以认定。但因原告在行使解除权时亦存在一定的瑕疵，即对本案协议最终不能实际履行，产生另购房屋导致的实际损失的发生也有一定的过失。据此，本院综合双方的过失程度酌情确定扣减二被告25%的赔偿责任，即二被告应赔偿原告实际损失300000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下：
一、原告葛安东与被告冯英豪、卢毅签订的《房屋买卖定金协议》（编号为01600013）于2016年5月10日解除。
二、被告冯英豪、卢毅于本判决生效之日起十日内返还原告葛安东定金人民币80000元并赔偿损失人民币300000元，合计人民币380000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币10275元，由原告葛安东负担2569元，被告冯英豪、卢毅负担7706元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 江 伟
二〇一六年六月二十八日
书记员 汤跃婷