济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一初字第476号
原告李瑞森，住济南市。
被告济南大有升房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人谢茂艳，董事长。
委托代理人李倩，山东清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人初凌云，山东清泰（济南）律师事务所律师。
第三人付连兴，住济南市。
原告李瑞森与被告济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升房地产公司）、第三人付连兴商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李瑞森，被告大有升房地产公司的委托代理人李倩，第三人付连兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞森诉称：原告李瑞森与被告大有升房地产公司于2005年11月9日签订了商品房买卖合同，购买被告大有升房地产公司开发的坐落于济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾商品房某幢某单元某层某号房产一套，建筑面积152.83平方米，一次性支付购房款283249.56元，以被告大有升房地产公司开具的收款收据为证。依据购房合同第七条之约定，被告大有升房地产公司承诺于2006年12月底前，将房屋交付给原告李瑞森。因被告大有升房地产公司原因，至今仍未办理交房手续，已构成严重违约。依据购房合同第八条之规定，被告大有升房地产公司应按原告已付购房款同类银行贷款的利率支付违约金，合计违约金148422元；依据购房合同第十二条之规定，被告大有升房地产公司应及时协助原告李瑞森办理房屋产权登记手续。因被告大有升房地产公司严重违约，侵害了原告李瑞森的合法权益。原告李瑞森诉至法院，请求：1、判令被告大有升房地产公司按照购房合同期限与原告李瑞森办理交房手续，协助原告李瑞森办理天然气开户手续。2、判令被告大有升房地产公司将坐落于济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某幢某单元某室房屋过户至原告李瑞森名下。3、判令被告大有升房地产公司支付原告李瑞森逾期交房违约金，以283249.56元为基数，自2007年1月1日起计算至2014年12月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。4、案件受理费由被告承担。
被告大有升房地产公司辩称：原告李瑞森已实际入住该上述房屋，被告大有升房地产公司不存在交房义务。因涉案房屋与被告大有升房地产公司原法定代表人王立强涉嫌合同诈骗一案有关联，被告大有升房地产公司需要落实刑事案件是否完结。该涉案房屋已经交付给原告李瑞森，故不存在逾期交房违约金。
第三人付连兴辩称：对原告李瑞森的诉讼请求没有意见，被告大有升房地产公司应当明确表明向原告李瑞森还是向第三人付连兴交付涉案房屋以履行合同，第三人付连兴据此再确定相关的请求。
经审理本院认定：2005年11月9日，被告大有升房地产公司（原名称济南普天大有房地产开发有限责任公司，卖方，合同甲方）与原告李瑞森（买方，合同乙方）签订了商品房买卖合同一份，该合同约定：“第一条：商品房的建设依据甲方依法在济南市天桥区无影山路100号建设商品房（小区取名）天旺浅水湾。第二条：乙方所购商品房的基本情况乙方购买的商品房为本合同第一条规定的第某幢（楼）某单元某层某号房（以下简称涉案房屋）。该商品房的用途为居住，属框剪结构，阳台为全封闭。该商品房约定的建筑面积计152.83平方米。第三条：计算方式及价款该商品房价款为283249.56元人民币（大写金额贰拾捌万叁仟贰佰肆拾玖元人民币）…第七条：交付期限甲方应当在2006年12月底之前，将房屋交付乙方。如遇市政工程、政府行为、社会动乱和火灾、暴雨等不可抗力因素影响未如期交付，除双方协商同意解除或者变更合同外，甲方可据实予以延期交付。在甲方对上述延期交付出示相关证明的情况下，乙方不追究甲方的违约责任。第八条：甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如未能按期交付商品房，每逾期一天，承担乙方已付款额同类银行贷款的利息的违约金。如逾期超过三十天，乙方有权解除合同…第十条：房屋交付商品房达到交付条件后，甲方应当以书面形式通知乙方办理交付手续，乙方应在接到通知后五日内与甲方办理房屋交接手续，签署房屋交接单（以交付房屋钥匙为交房标志）…第十二条：房屋产权登记乙方在房屋交接之日，按房地产管理部门的规定办理权属登记手续，甲方给予协助。办理房产证的相关税费及公共维修基金的承担，遵照国家及当地的法律法规执行。第十三条：双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权：属公共使用权；2、该商品房所在楼宇的命名权：属开发商；3、该商品房所在小区的命名权：属开发商；4、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属公共使用权；5、入住360个工作日内办理房产证…”。被告大有升房地产公司于同日向原告李瑞森出具收款收据，载明预收房款283249.56元。
另查明，2006年1月23日，原告李瑞森（乙方）与被告大有升房地产公司（甲方）签订协议书一份，载明：“鉴于甲、乙双方于2005年11月9日签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的天旺浅水湾某楼某单元某室商品房，建筑面积约为152.83平方米。该房屋总额暂定为人民币283249.56元。同时王德英（李瑞森的夫人）、包庆凤在中国建设银行为公司办理的融资贷款截止到2005年11月份剩余款合计为283249.56元，现甲、乙双方经协商，达成以下协议：1、甲、乙双方对上述事实予以认可。2、王德英（李瑞森的夫人）、包庆凤为公司办理的融资剩余款283249.56元，充当乙方所交纳的购房款，由乙方负责按月偿还给中国建设银行，甲方不再负责。3、因乙方原因导致未能按时偿还银行贷款而引起的一切损失全部由乙方承担。4、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份”。原告李瑞森自2005年12月至今一直按照约定偿还上述银行融资贷款。
再查明，2007年11月6日，被告大有升房地产公司（原名称济南普天大有房地产开发有限责任公司，卖方，合同甲方）与第三人付连兴（买方，合同乙方）签订了商品房买卖合同一份，该合同约定：“第一条：商品房的建设依据甲方依法在济南市天桥区无影山路100号建设商品房（小区取名）天旺浅水湾。第二条：乙方所购商品房的基本情况乙方购买的商品房为本合同第一条规定的第某幢（楼）某单元某层某号房（以下简称涉案房屋）。该商品房的用途为居住，属框剪结构，阳台为全封闭。该商品房约定的建筑面积计152.83平方米。第三条：计算方式及价款该商品房价款为50万元人民币（大写金额伍拾万元人民币）第四条：付款方式及期限乙方按以下第（一）种付款方式按期付款：（一）一次性付款乙方在本合同签订之日，付清全部购房款…第七条：交付期限甲方应当在2008年3月底之前，将房屋交付乙方。自2008年3月31日至2008年4月30日属正常交付期限。如遇市政工程、政府行为、社会动乱和火灾、暴雨等不可抗力因素影响未如期交付，除双方协商同意解除或者变更合同外，甲方可据实予以延期交付。在甲方对上述延期交付出示相关证明的情况下，乙方不追究甲方的违约责任。第八条：甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如未能按期交付商品房，每逾期一天，承担乙方已付款额同类银行贷款的利息的违约金。如逾期超过三十天，乙方有权解除合同…第十条：房屋交付商品房达到交付条件后，甲方应当以书面形式通知乙方办理交付手续，乙方应在接到通知后五日内与甲方办理房屋交接手续，签署房屋交接单（以交付房屋钥匙为交房标志）…第十二条：房屋产权登记乙方在房屋交接之日，按房地产管理部门的规定办理权属登记手续，甲方给予协助。办理房产证的相关税费及公共维修基金的承担，遵照国家及当地的法律法规执行。第十三条：双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权：属公共使用权；2、该商品房所在楼宇的命名权：属开发商；3、该商品房所在小区的命名权：属开发商；4、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属公共使用权…”。同日，第三人付连兴向被告大有升房地产公司支付了购房款50万元。被告大有升房地产公司对第三人付连兴提交付款收据的真实性无异议，认为不具有关联性，但未能提交相反证据证明，对其主张本院不予采纳。
根据被告大有升房地产公司申请，本院依法调取了王立强涉嫌合同诈骗罪一案中济南市公安局天桥区分局经侦大队对李瑞森、付连兴、李冬喜等人制作的询问笔录，经质证，原、被告及第三人对询问笔录的真实性均无异议。根据询问笔录，可以认定原告李瑞森、第三人付连兴与被告大有升房地产公司签订的商品房买卖合同均属真实有效的，并均按照合同约定履行了付款义务。王立强涉嫌合同诈骗一案，经济南市中级人民法院终审判决王立强无罪，涉案房屋未经刑事案件予以处理。另，济南普天大有房地产开发有限责任公司于2010年4月19日变更名称为济南大有升房地产开发有限公司。
诉讼中，原告李瑞森自述其于2013年7月份已自行入住涉案房屋，但未与被告大有升房地产公司办理房屋交接手续。现涉案房屋内未开通天然气，被告大有升房地产公司认可已具备开通天然气条件。涉案房屋所在楼宇已经取得初始登记，并已具备办理房屋分户及房屋所有权转移的条件。现涉案房屋所在楼宇登记为济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某号楼。
原告李瑞森诉至法院，请求：1、判令被告大有升房地产公司按照购房合同期限与原告李瑞森办理交房手续，协助原告李瑞森办理天然气开户手续。2、判令被告大有升房地产公司将坐落于济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某幢某单元某室房屋过户至原告李瑞森名下。3、判令被告大有升房地产公司支付原告李瑞森逾期交房违约金，以283249.56元为基数，自2007年1月1日起计算至2014年12月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。4、案件受理费由被告承担。诉讼中，第三人付连兴表示同意原告李瑞森的诉讼请求，并保留向被告大有升房地产公司主张权利。
以上事实，有原告李瑞森提交的商品房买卖合同、协议书、收据、银行还款明细，被告大有升房地产公司提交的询问笔录，第三人付连兴提交的商品房买卖合同、收据等证据，以及原、被告及第三人的当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对原、被告双方均具有约束力。第三人付连兴与被告大有升房地产公司签订的商品房买卖合同，亦系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，亦属合法有效。涉案房屋属于“一房两卖”，原告李瑞森诉至本院要求与被告大有升房地产公司继续履行商品房买卖合同并办理房屋所有权转移手续。首先，原告李瑞森签订商品房买卖合同以及履行付款义务的时间均早于第三人付连兴。其次，原告李瑞森已实际占有涉案房屋并进行了装修，处于事实占有状态。最后，诉讼中，第三人付连兴亦表示同意原告李瑞森的诉讼请求。综上，原告李瑞森要求被告大有升房地产公司继续履行商品房买卖合同的请求，本院予以支持。因原告李瑞森已于2013年7月自行占有涉案房产，无需被告大有升房地产公司交付。关于交付时间，因原告李瑞森系自行占有，本院作出不利于原告李瑞森的解释，以此认定其于2013年7月1日实际占有房屋，被告大有升房地产公司支付逾期交房违约金期限计算至该日。原、被告可就涉案房屋交接其他事宜另行协商，协商不成的按照国家有关法律法规予以确定。被告大有升房地产公司认可涉案房屋已具备天然气开户条件，应协助原告李瑞森办理天然气开户手续。原告李瑞森入住涉案房屋已满360日，且涉案房屋已经具备办理房屋所有权证书的条件，原告李瑞森要求判令被告大有升房地产公司将坐落于济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某幢某单元某室房屋过户至原告李瑞森名下，符合合同约定，本院予以支持。根据商品房买卖合同约定，被告大有升房地产公司至迟应于2006年12月31日前向原告李瑞森交付涉案房屋，应按照合同约定支付逾期交房违约金，以283249.56元为基数，自2007年1月1日起至2013年7月1日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告大有升房地产公司主张约定违约金标准过高，要求予以调整，该商品房买卖合同系被告大有升房地产公司单方提供的格式合同文本，其订立合同时已对违约责任具有充分的认知，且其未能提交相关证据证实该违约金标准明显过高，可能导致对其产生严重影响，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告济南大有升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告李瑞森办理坐落于济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某幢某单元某室（现济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某号楼某单元某室）房屋的天然气开户手续。
二、被告济南大有升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告李瑞森将坐落于济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某幢某单元某室（现济南市天桥区无影山路100号天旺浅水湾某号楼某单元某室）房屋过户登记在原告李瑞森名下。
三、被告济南大有升房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李瑞森支付逾期交房违约金（以283249.56元为基数，自2007年1月1日起至2013年7月1日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、驳回原告李瑞森的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7880元，由被告济南大有升房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
审 判 员 王 善
人民陪审员 张士美
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 于 蕊