湖北省荆州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂10民终22号上诉人（原审被告）：荆州市建筑综合开发公司，住所地荆州市沙市区北京路344号。法定代表人：贺爱国，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕军，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张坎坎，男，汉族，1990年7月12日出生，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：马忠恒，荆州市楚天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：荆州市沙市区洪垸建筑工程公司，住所地荆州市沙市区立新乡塔桥路。法定代表人：贺生斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏生玉，男，汉族，1948年1月22日出生，住荆州市沙市区。原审第三人：荆州市月月红建筑工程有限公司。法定代表人：贺生斌，该公司总经理。上诉人荆州市建筑综合开发公司（以下简称综合开发公司）因与被上诉人张坎坎、被上诉人荆州市沙市区洪垸建筑工程公司（以下简称洪垸公司）、原审第三人荆州市月月红建筑工程有限公司（以下简称月月红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院〔2014〕鄂沙市民初字第01146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人综合开发公司的委托诉讼代理人吕军、吴海，被上诉人张坎坎的委托诉讼代理人马忠恒，原审被告洪垸公司的法定代表人贺生斌及其委托诉讼代理人苏生玉，原审第三人月月红公司的法定代表人贺生斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审认定：被告洪垸公司1996年7月18日成立，经工商局核准的经营期限为1996年7月18日至长期，因其未参加2001年度年检，被荆州市工商局于2003年10月16日吊销营业执照。被告洪垸公司在有效经营期间，承包了被告综合开发公司位于沙市区×××路梨园××区××楼的建设工程，两被告于1999年8月6日签订《施工合同书》，其中第三条约定，本工程采用补偿贸易的形式进行合作，综合开发公司将该6号楼房屋中的23套房屋以约定价格让售给洪垸公司，用以冲抵洪垸公司应获得的工程款以及对洪垸公司在征地过程中所垫付资金的补偿；6号楼竣工后，洪垸公司对约定抵偿的23套房屋享有商品房产权，由洪垸公司自行销售或者委托综合开发公司销售部门代售，代售款项直接进入洪垸公司账户；综合开发公司对洪垸公司自行销售或者综合开发公司销售部门代售的商品房均有责任协助办理销售合同、代收费用、产权移交等各项手续。郑运柏作为综合开发公司的代表，苏生玉、张祖生作为洪垸公司的代表在合同书公司签名处签署姓名，并加盖了公司印章。2000年4月21日，两公司又签署《商品房买卖合同》，将约定抵偿的房屋售卖给洪垸公司工程三处，以商品房买卖形式冲抵综合开发公司应付洪垸公司工程款，综合开发公司销售部工作人员谭蓓，洪垸公司法定代表人贺生斌、洪垸公司工程三处实际代表人苏生玉在合同书公司签名处签署姓名，并加盖了公司印章。2001年，签署施工合同书及签署2000年4月21日《商品房买卖合同》的代表人苏生玉将该抵偿房屋中的一套以65000元的价格出售给本案原告张坎坎的母亲雷河秀，并将房屋交付与雷河秀。2013年，为办理房屋产权证，洪垸公司或者工程三处实际代表人苏生玉使用私自雕刻的公司印章，与原告张坎坎的母亲雷河秀签署一份落款时间为2001年6月21日的《商品房买卖合同》，苏生玉在甲方处签署姓名，并加盖其私自雕刻的公司印章；雷河秀在乙方处签署“张坎坎”姓名，并捺上自己的手印。因原告持2001年6月21日的《商品房买卖合同》至被告综合开发公司请求协助办理房屋产权手续未果，原告遂诉至本院，请求判令两被告履行房屋买卖合同义务，协助原告办理沙市区梨园B区6号楼602室两证相关手续，并由被告承担诉讼费用。一审认为，被告综合开发公司将其开发建设的长港路梨园B区6号楼的建设工程发包给洪垸公司，并且约定用23套房屋抵偿工程款；就抵偿房屋被告洪垸公司可自行销售，综合开发公司有责任协助办理销售合同、产权移交等各项手续。即该23套房屋系综合开发公司支付工程款的转换形式，收款人收取款项后如何处分，与他人无涉。至于洪垸公司或者洪垸公司工程三处除实际代表人苏生玉外还有无其他人员可以支配该工程款（约定抵偿的房屋），与本案原告及发包方综合开发公司无关，属于其他法律关系，应在本案之外另行解决。依本案原被告所举的有效证据，一审认定在两公司签署《施工合同书》、《商品房买卖合同》时均参与洽谈、缔结合同的苏生玉对23套房屋享有支配权。苏生玉在实际控制洪垸建筑工程公司或工程三处期间，将沙市区梨园B区6号楼602室售卖给原告母亲，并且已将房屋实际交付与原告家庭，且原告家庭实际入住该房屋十五年至今，被告综合开发公司应按照与被告洪垸公司签署的《施工合同书》约定，与洪垸公司一道共同为原告办理沙市区×××路梨园××区××楼1单元6楼602室房屋房产证及土地使用证手续。虽然2001年时实际购房人是雷河秀，但雷已指定房产登记的所有权人为其儿子张坎坎，此系权利人对自己财产权的合法处分，一审予以照准。另认定第三人月月红公司与本案无任何关联性应退出诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告荆州市建筑综合开发公司、荆州市沙市区洪垸建筑工程公司于本判决生效之日起十日内一道共同为原告张坎坎办理沙市区×××路梨园××区××楼1单元6楼602室房屋房产证及土地使用证手续。综合开发公司上诉称，一、张坎坎提交的买卖合同是与洪垸公司签订的，故合同相对方是洪垸公司，上诉人不是本案的适格被告。二、一审法院认定事实错误。洪垸公司与被上诉人签订的合同虚假，应认定为无效合同。洪垸公司工程三处是挂靠在洪垸公司名下的独立主体，工程三处才是涉案房屋的所有权人。苏生玉无权代表洪垸公司处分涉案房屋，也无权代表工程三处处分房屋，其行为属于私自处置他人财物获利。请求依法驳回被上诉人的诉讼请求，判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人张坎坎答辩称，一、根据综合开发公司与洪垸公司签订的施工合同，综合开发公司负有协助过户的义务，故综合开发公司是适格被告。二、上诉人的诉讼请求无据，洪垸公司与张坎坎签订的合同在一审中得到确认，房屋买卖关系成立。三、上诉人主张工程三处是独立的主体没有证据。一审认定事实清楚，处理恰当，请求维持一审判决。被上诉人洪垸公司答辩称，一、工程三处是隶属于洪垸公司的内部机构，不具备独立法人资格。二、洪垸公司与综合开发公司签订施工合同后，洪垸公司将涉案工程分配给本公司工程三处实际施工。苏生玉是工程三处的负责人，是洪垸公司任命授权的。三、涉案工程采取将房屋抵偿给施工方作为工程款的形式。苏生玉作为工程三处的负责人，完全有权销售房屋。四、苏生玉一审作为洪垸公司的代理人，是洪垸公司委托的。原审第三人月月红公司认同洪垸公司的答辩意见。二审审理查明：洪垸公司工程三处负责人苏生玉将涉案房屋以65000元的价格出售给一审原告张坎坎的母亲雷河秀，并将房屋交付与雷河秀。2013年，为办理房屋产权证，苏生玉使用私自雕刻的公司印章，与张坎坎的母亲雷河秀签署一份落款时间为2001年6月21日的《商品房买卖合同》，苏生玉在甲方处签署姓名，并加盖其私自雕刻的公司印章；雷河秀在乙方处签署“张坎坎”姓名，并捺上自己的手印。后因房屋过户引起纠纷，张坎坎以其母亲雷河秀已指定房产登记的所有权人为张坎坎为由，提起本案之诉。本院认为，涉案房屋2001年时实际购房人是雷河秀，根据合同的相对性原理，一审原告张坎坎与综合开发公司、洪垸公司之间均不存在合同关系，张坎坎以自己为原告，直接请求二公司协助办理房屋过户手续没有合同依据和法律依据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，张坎坎不是与本案有直接利害关系的公民，一审受理张坎坎的起诉不当。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：撤销荆州市沙市区人民法院〔2014〕鄂沙市民初字第01146号民事判决；二、驳回张坎坎的起诉。一审案件受理费5890元，退还一审原告张坎坎；上诉人综合开发公司预交的二审案件受理费1000元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李慧敏审判员  李 静审判员  谢成勇二〇一七年三月二十二日书记员  唐君玲