广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3139号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石龙胜，男，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宏志，男，1979年7月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤永均，女，1980年9月10日出生，汉族。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈晶，广东政邦律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周嘉乐，广东政邦律师事务所律师。
上诉人石龙胜因与被上诉人李宏志、汤永均房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
石龙胜上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、支持石龙胜的所有反诉请求。事实和理由：一、一审诉讼中，石龙胜虽未书面通知李宏志、汤永均解除《房地产买卖合同》，但已就解除合同事项提出反诉，法院应依法审查《房地产买卖合同》是否有必要继续履行的可能性。该房屋已被多个案件查封，无法完成过户手续，合同根本无法继续履行下去，合同根本目的无法实现，法院应支持石龙胜解除合同的请求。二、买卖双方签订合同时房屋没有被查封，说明石龙胜签订合同时无法预知房屋会被查封，并没有主观过错。石龙胜自签订合同后一直积极履行合同，应中介要求交齐所有资料办理网签和按揭手续，且涉案物业已被李宏志、汤永均居住至今，李宏志、汤永均仅支付10万元定金就一直占用房屋居住，没有支付任何租金，也不继续履行合同，包括支付房屋首期款，一审法院仍判决石龙胜承担房款10%的违约责任不当。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，明显有失公正，恳请二审法院查清本案事实，依法改判，维护石龙胜的合法权益。
李宏志、汤永均辩称：一、合同是双方的真实意思表示，合法有效。石龙胜偿还债务是其义务，只要房屋解封即可及时履行，石龙胜背信弃义，企图以更高价格卖给他人，所以没有继续履行本合同，这种行为不应得到支持。二、合同不符合约定解除条件，因为李宏志、汤永均没有任何违约责任，石龙胜不能以李宏志、汤永均违约为由，单方面解除合同，更不能要求守约方支付违约金及使用费。请求驳回石龙胜的请求，维持一审判决。
李宏志、汤永均于2017年4月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、石龙胜向李宏志、汤永均支付违约金216300元（参照《广州市存量房买卖合同》范本2010版的违约金标准，按房地产成交价的10%计算）；二、本案全部诉讼费用均由石龙胜承担。
石龙胜提起反诉，请求判令：一、解除双方签订的房地产买卖合同；二、李宏志、汤永均支付违约金324450元；三、李宏志、汤永均立即搬离广州市白云区XXX街XXX号3201房；四、李宏志、汤永均支付房屋使用费（自2016年8月1日起算，每月4300元，计算至李宏志、汤永均搬离时止）；五、李宏志、汤永均承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年7月7日，李宏志、汤永均（买方）与石龙胜（卖方）、第三方广州市富临房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，购买位于广州市白云区XXX街XXX号3201房（以下简称涉案物业），建筑面积106.9097平方米，成交价为216.3万元；卖方保证对涉案物业享有完整所有权，且出售涉案物业并没有侵犯第三人的权利，拥有全部的收益、处分权，能完整支配和处理；并保证本合同所载有关涉案物业之情况及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任，由于卖方的原因，造成涉案物业不能办理交易过户手续与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；买卖双方同意涉案物业交付使用日期为签订买卖合同15天内，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》即视为涉案物业正式交付使用；楼款交付方式为按揭付款，定金2万元，买方须在签署合同同时支付给卖方；定金余款8万元，买方须在2016年7月25日前支付给卖方；买方应于2016年7月15日前签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书后五个工作日内到房管部门办理申请买卖手续，如因房管部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；买方向银行申请20年76.3万元的组合银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款额，二者相差金额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；首期楼款（不含定金）130万元，买方应于2016年9月7日前直接支付给卖方；楼价余款76.3万元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。合同第十三条，如卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，则卖方须在确定不能出售该物业的当天退还所有卖方已付款项及费用，并向买方支付该物业成交价的15%作为违约金。若卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还所有买方已付款项及费用，并向买方支付该物业成交价的15%作为违约金。三方约定其他事项：1、附送家电：空调肆台、热水器壹台、煤气炉壹台、抽油烟机壹台、消毒柜壹台；2、卖方承诺涉案物业为广州唯一物业，如由此产生的个人所得税由卖方承担；3、三个月完成手续，首期楼款到位否则定金不予退回，终止合同。
2016年7月7日、16日，汤永均通过银行转账向石龙胜支付2万元及1万元，2016年7月25日，李宏志通过银行转账向石龙胜支付定金余款7万元。7月24日，石龙胜搬离涉案物业，将涉案物业钥匙通过中介交给李宏志、汤永均，李宏志、汤永均搬进涉案物业居住。
石龙胜为涉案物业的房地产权属人。2016年7月13日，涉案物业被一审法院以（2016）粤0111执保855号民事裁定书及协助执行通知书查封，查封期限为三年，以（2016）粤0111执保856号民事裁定书及协助执行通知书轮候查封。
石龙胜表示因债务无法解决，故无法解除查封，合同也无法履行，因李宏志、汤永均未履行合同备注的“三个月完成手续，首期楼款到位，否则定金不予退回，终止合同”，故要求解除合同。
李宏志、汤永均表示没有支付首期款责任在石龙胜，石龙胜不能因此行使解除权，明确不变更诉讼请求，要求石龙胜按合同第十三条的约定，不能按合同约定将物业售予李宏志、汤永均，则应支付物业成交价15%的违约金，自行调整按10%主张。
李宏志、汤永均与石龙胜双方均表示已将银行办理按揭手续交中介办理。
广州市富临房地产代理有限公司于2017年9月19日出具证明一份，证明涉案物业查封情况属实，导致自2016年7月13日起至2017年9月19日未解封前都无法办理银行按揭贷款手续及房屋过户等相关手续。
李宏志、汤永均出具汤永均与石龙胜的微信聊天记录，证实2016年8月20日开始要求石龙胜解决房屋查封问题，另出具中介工作人员与石龙胜微信聊天记录，证实石龙胜同意交付涉案物业，及催促石龙胜解决房屋查封问题。
李宏志、汤永均出具《个人名下房地产登记情况查询证明》证实与石龙胜签订合同时具备购房资格。石龙胜出具（2016）粤0111民初7400号民事判决书，证实涉案物业是在2016年7月13日才被法院查封，对判决书的债务是不知情的，是通过本案李宏志、汤永均起诉才知道房屋被查封。
一审法院认为，李宏志、汤永均与石龙胜双方2016年7月7日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。李宏志、汤永均按合同约定支付定金后石龙胜将涉案物业交付李宏志、汤永均使用，因石龙胜原因，涉案物业于2016年7月13日被法院查封，李宏志、汤永均多次催促石龙胜解决房屋查封问题，石龙胜至今未能解决，导致此后银行按揭贷款手续及房屋过户等相关手续无法办理，涉案物业因被查封导致无法售予李宏志、汤永均，石龙胜已构成违约。李宏志、汤永均在涉案物业被查封可能导致无法履行过户手续情况下，中止履行给付首期款合理，石龙胜以李宏志、汤永均未能在三个月完成手续，构成违约，因导致合同未能继续履行的责任在于石龙胜，石龙胜主张李宏志、汤永均违约，一审法院不予采信。根据合同约定，由于卖方原因造成物业不能办理交易过户手续，由卖方承担全部责任，房地产买卖合同第十三条规定，不能按合同约定将物业售予李宏志、汤永均，则应支付物业成交价15%的违约金，李宏志、汤永均自行调整按10%主张合理，计算为2163000元×10%=216300元，李宏志、汤永均要求石龙胜支付违约金216300元的请求，一审法院予以支持。石龙胜以李宏志、汤永均违反合同约定为由要求解除合同及支付违约金324450元，因合同违约责任在于石龙胜，石龙胜该主张一审法院不予支持。石龙胜要求李宏志、汤永均立即搬离涉案物业并支付房屋使用费，涉案物业为石龙胜交付李宏志、汤永均使用，石龙胜未能提供证据证实因涉案物业被查封已通知李宏志、汤永均解除合同，双方合同并未解除，该请求一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年12月6日作出判决：一、自本判决生效之日起三日内，石龙胜给付李宏志、汤永均违约金216300元；二、驳回石龙胜的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4545元，由石龙胜负担。反诉受理费3470元，由石龙胜负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理以下问题：
石龙胜主张解除《房地产买卖合同》能否成立。根据《房地产买卖合同》的约定，首期楼款（不含定金）130万元，买方应于2016年9月7日前直接支付给卖方。然而，2016年7月13日涉案物业即被查封，李宏志、汤永均已举证证明自8月20日开始要求石龙胜解决房屋查封问题而未果，在此情况下李宏志、汤永均未支付首期款，并无不当，石龙胜主张李宏志、汤永均未支付房屋首期款构成违约及以此为由解除合同、判令李宏志、汤永均承担违约责任及支付使用费，理据不足。石龙胜作为违约方，怠于行使确保标的物适于交易的义务，其以涉案物业已被查封，无法完成过户手续为由主张解除合同，本院不予支持。
石龙胜应否支付违约金。李宏志、汤永均主张石龙胜应按合同第十三条约定承担违约金。然而，涉案物业已被查封，交易履行已存在事实上的障碍，合同第十三条约定的成交价15%的违约金是合同不能履行情形下的违约责任，李宏志、汤永均在本案中并不主张解除合同，而又主张上述违约责任，理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决对于违约金的处理不当，本院予以纠正；其余处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5041号民事判决第二项；
二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5041号民事判决第一项；
三、驳回李宏志、汤永均的全部诉讼请求。
一审本诉受理费4545元，由李宏志、汤永均负担；反诉受理费3470元，由石龙胜负担。二审案件受理费8015元，由李宏志、汤永均负担4545元，石龙胜负担3470元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年五月八日
书记员 彭文悦
黄妙丽