广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初4630号原告：刘锦强，男，1963年1月1日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。被告：陈焯鸿，男，1949年9月9日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：邓文琪，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楷敏，广东天胜律师事务所律师。原告刘锦强与被告陈焯鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘锦强及其委托代理人陈志锷，被告陈焯鸿及其委托代理人邓文琪、陈楷敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘锦强向本院提出诉讼请求：1.被告陈焯鸿协助原告刘锦强将位于广州市南沙区万顷沙镇××室房屋过户至原告刘锦强名下；2.本案受理费、保全费由被告陈焯鸿承担。事实与理由：原告刘锦强于1992年入职原番禺市（县）万顷沙人民医院（现更名为广州市南沙区第一人民医院，下称万顷沙医院）。1998年10月10日，原告刘锦强与被告陈焯鸿（时任万顷沙医院院长）达成协议，由原告刘锦强出资6万元向被告陈焯鸿购买位于番禺县××沙镇××医院楼南××室（现××为××沙镇××医院楼南××室）房屋（下称案涉房屋）。原告刘锦强于当日即向被告陈焯鸿付清购房款项，被告陈焯鸿亦于当日向原告刘锦强交付房屋及产权证原件、番禺县公有住房买卖协议书原件。1998年10月17日，被告陈焯鸿向原告刘锦强亲笔书写证明确认双方转让房屋的事实，并在证明上加盖了单位公章。原告刘锦强一直居住使用案涉房屋至今。原告刘锦强多次向被告陈焯鸿提出协助办理案涉房屋过户手续的要求，但被告陈焯鸿均以各种理由拒绝办理，甚至否认双方买卖案涉房屋的事实。为此，原告刘锦强特提起诉讼。被告陈焯鸿辩称：原告刘锦强的诉请无事实�法律依据，应予驳回。理由为：1.案涉房屋的所有权人为被告陈焯鸿，被告陈焯鸿只是将案涉房屋出借给原告刘锦强使用，并无出售的意思表示，原告刘锦强也从未向被告陈焯鸿支付过购房款。2.1998年，万顷沙医院准备建设新的职工房屋供员工居住，在满足职称、工龄的情况下，只需出资59150元即可购买一套118.3平方米的新房。被告陈焯鸿作为院长也动员过原告刘锦强购买，但因其经济条件不允许而未能购买。当时，被告陈焯鸿为起到带头作用便决定搬离案涉房屋，并在缴纳相应的购房款后入住新的职工房屋。原告刘锦强在得知后便请求被告陈焯鸿将案涉房屋给其居住，被告陈焯鸿考虑到案涉房屋没有对外出租的可能，且与原告刘锦强为多年朋友和同事关系，遂将案涉房屋出借其居住使用，并按照其要求出具了《证明》。为了原告刘锦强办理户口登记及其他生活便利，被告陈焯鸿还将《番禺县公有住房买卖协议书》、案涉房屋的房产证原件交给其保管。3.原告刘锦强称其以6万元的价格购买案涉房屋不属实。首先，原告刘锦强没有就此提供任何付款凭证；其次，原告刘锦强当时的月工资收入仅为1000多元，其陈述一次性支付上述购房款与其经济能力不符。4.从1998年至2016年期间，原告刘锦强从未向被告陈焯鸿主张过房屋所有权，也未要求被告陈焯鸿办理过户登记手续，可见其只是房屋使用权人而非所有权人。5.2017年原告刘锦强向单位表示案涉房屋为被告陈焯鸿所有，并以此一次性领取了货币分房补贴。本院经审理认定事实如下：1992年5月30日，陈焯鸿与其单位万顷沙医院签订了《番禺县公有住房买卖协议书》，约定由万顷沙医院将案涉房屋出售给陈焯鸿，协议书还约定：“乙方（即陈焯鸿）付清全部房款之日五年后，有�将所买的住房按市场价格出售，所得增值额的20%归甲方（即万顷沙医院），80%归乙方。所有乙方出售以商品房价格购买的面积，其增值额全部归乙方。市场价格的核定以县房屋交易所评估标准为准。乙方出售住房时，甲方或房管部门有优先购买权。……如乙方购买的房屋五年内需要出售的，只能按乙方原付房价出售给甲方或房管部门。如乙方不按协议规定出售给其他单位、个人，其出售行为无效。”案涉房屋已经办理了房屋所有权证，登记的权属人为陈焯鸿，登记时间为1992年6月10日，房产登记号为南登记字19922205290号，房屋所有权证上记载有“已房改”的内容。自1998年10月后，被告陈焯鸿将案涉房屋交由刘锦强一直居住使用至今，案涉房屋的房屋所有权证及收费收据、《番禺县公有住房买卖协议书》亦由刘锦强持有，刘锦强的户口也办理在案涉房屋地址下�当事人对案涉房屋是否存在买卖关系以及购房款的支付事实存在争议。刘锦强为证明陈焯鸿已向其转让案涉房屋的事实，向本院提交了以下证据：1.万顷沙医院于1998年10月17日出具的《证明》，其内容为：“原陈焯鸿已房改的医院南楼303房已转让给医院职工刘锦强，转让后该房屋的使用权和一切义务归刘锦强所有。陈焯鸿今后再无该房屋的所有权和承担任何义务。（房屋所有权证归刘锦强保管）特此证明转让人陈焯鸿（手指摸）单位：万顷沙医院（加盖公章）”。陈焯鸿确认该证明的真实性，并表示该证明系由其亲笔手写，但认为该证明是其应刘锦强的要求而写下，仅为了证明其将案涉房屋无偿出借给刘锦强使用，并无买卖的意思表示。2.广州市南沙区第一人民医院于2017年9月21日出具的《证明》，内容为：“兹有我院职工刘锦强，身份证号：，于1998年10月17日购买原我单位职工陈焯鸿同志（身份证号）的位于广州市南沙区万顷沙镇××室（现辖区派出所登记为广州市南沙区万顷沙镇××室）的房产，并居住至今。特此证明附件：交易证明复印件”。陈焯鸿对该证明不认可。刘锦强为证明其借款支付案涉房款的事实，向本院提交了借款记录并申请证人方某、刘某出庭作证。其中：借款记录为手写件，内容为：“凤：6000（99年左右还）忠：10000（99/10还）权：6500（99.6/5寄还5000）连：4000”，刘锦强明确上述四人分别是郭凤×、方某、刘某、刘×连；证人方某的出庭证言为：其与刘锦强是朋友关系，其妻子与刘锦强、陈焯鸿是同事关系，在1998年期间刘锦强称购买陈焯鸿的房屋资金不够，其遂通过现金方式借给原告10000元，后来刘锦强告知其已经购买了案涉房屋，其也到过刘锦强购买的案涉房屋；证人刘某的出庭证言为：其与刘�强是朋友关系，1998年10月份，刘锦强称要向单位的同事购买房子但资金不足，其便向刘锦强借钱了6500元，后来刘锦强告诉其已经买了房子了。”另，刘锦强称其于1998年10月10日左右在案涉房屋将６万元现金交付给陈焯鸿，当时还有陈焯鸿的妻子在场，因碍于陈焯鸿的院长身份而没有要求其出具收据。陈焯鸿对借款记录不予认可，并以上述证人与刘锦强存在利害关系为由，对证人证言不予认可。刘锦强为证明陈焯鸿办理过与案涉房屋同一栋楼的其他房屋的转让手续，向本院提交了一份转让证明并申请证人莫某出庭作证。其中：转让证明内容为：“万顷沙医院：本人同意把座落于番禺区万顷沙镇××室房屋转让给莫某。请给予办理有关手续。朱×初（手指摸）同意个人转让陈焯鸿2002-8-12（加盖万顷沙医院公章）”。证人莫某的出庭证言为：其与刘锦强是同事关系，其于1993年10月入职万顷沙医院，其听刘锦强说案涉房屋是刘锦强向陈焯鸿购买的。陈焯鸿不予认可房屋交易记录，也不确认该证人证言。陈焯鸿为反驳刘锦强的主张，向本院提交了：１.广州市南沙区第一人民医院于2017年11月3日出具的《证明》，内容为：“我院于2017年9月21日出具的《证明》……客观情况为刘锦强同志在出具该证明时根据刘锦强同志的口头表述，其房屋取得方式为购买，并以1998年10月17日的证明中显示转让使用权为由主张其是购买取得，我院并未见证整个交易过程，也不知悉刘锦强同志是否真正向陈焯鸿同志购买并取得该房屋的所有权。”２.冯×佑、陈×祥书写的证明及相应的购房收据（复印件）、证明其二人在1998年期间以59150元购买了万顷沙镇××号医院新门诊大楼面积为118.3平方米的房屋。刘锦强对上述证据不予确认，并表示万顷沙镇新兴路88号医院新门诊大楼当时是以毛坯房出售，且无法办理产权证。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：万顷沙医院于1998年10月17日出具的《证明》，可以直接作为本案的证据使用。广州市南沙区第一人民医院分别于2017年9月21日、11月3日出具证明，但两份证明之间存在明显的矛盾，故其在本案中均不应予以采纳。刘锦强手写了借款记录，并申请了其中的证人出庭作证，虽存在朋友关系，但该证言内容均只是证明借款的事实，亦不存在明显不符合常理的情形，故可予以认定。在诉讼过程中，刘锦强申请对案涉房屋进行财产保全，本院经审查后依法作出（2017）粤0115民初4630号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。另，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，证实截至2017年10月19日止，刘锦强具备本市住房限购区域内住房购买资格。刘锦强表示�其承担案涉房屋在办理产权过户登记过程中所需支付的一切费用，并就此向本院作出书面承诺。本院认为：本案的争议焦点在于刘锦强与陈焯鸿之间是否存在案涉房屋买卖关系。结合本案双方当事人提交的证据可知，双方对是否存在案涉房屋买卖关系提出了相反主张并提供了相应证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核�据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”之规定，本院对双方当事人提供的证据比较分析如下：首先，万顷沙医院于1998年10月17日出具的《证明》，为陈焯鸿手写，属于对已发生的法律事实予以确认。由于双方当事人均非法律专业人士，《证明》中的一些字句也并非严谨的法律用语，故不能单纯从个别字眼作出判断，而应根据前后文义来分析当事人的真实意思表示，并结合其他证据、事实作出判定。从《证明》记载的内容来看，明确提及了房屋转让的内容，《证明》的第一句明确了“原陈焯鸿已房改的医院××房转让给医院职工刘锦强”，第二句属于对转让的后果进行了明确，即“转让后该房屋的使用权和一切义务归刘锦强所有，陈焯�今后再无该房屋的使用权和承担任何义务”，明确了转让后房屋使用权归刘锦强所有，并未明确只是转让使用权。另外，陈焯鸿的身份是“转让人”，并加盖了单位的公章。陈焯鸿作为当时单位的法定代表人，其在个人书写的证明上再加盖公章也意味着加强该证明的法律效力，即陈焯鸿的转让行为也是经过单位同意或见证的。因此，从《证明》内容的文义分析，就案涉房屋进行买卖是双方实质达成的合意为房屋所有权买卖。结合刘锦强提供的证人证言可知，刘锦强在1998年期间存在借钱买房的事实，该事实与刘锦强的陈述基本一致，可以得出双方存在案涉房屋买卖关系的事实具有合理性。其次，陈焯鸿从未对刘锦强在案涉房屋居住的行为提出异议，根据日常生活经验可知，房屋借用关系持续将近20年之久的情形在现实生活中并不常见，而房屋所有权人对此并不提出异议更有违常理。而且陈焯鸿对刘锦强将其家庭户口迁入案涉房屋的行为未提出异议，也不符合房屋借用习惯。案涉房屋的房屋所有权证、《番禺县公有住房买卖协议书》等原件均一直由刘锦强持有，陈焯鸿虽称其只是出于刘锦强的生活便利而将上述证照资料交由刘锦强保管，但陈焯鸿与刘锦强是同事关系，且居住位置较近，双方联系方便，陈焯鸿如果仅仅向刘锦强出借使用案涉房屋，而将如此重要证照资料原件交给刘锦强长期保管，显然无法按常理解释。刘锦强一直居住在案涉房屋并办理了户口等，其在听说有人办理成功过户后再向陈焯鸿要求办理过户，符合其所有权人的身份，亦符合常理。综上分析，刘锦强提供的有关房屋买卖关系存在的证据符合生活经验，具有更强的证明力。据此，本院认为，双方当事人虽无签订书面的房屋买卖合同，�双方当事人在事实上已经就案涉房屋形成了买卖关系且已经实际履行。刘锦强作为受让方其对案涉房屋的权益应得到尊重和保护，陈焯鸿作为出让方负有配合办理产权过户登记的义务。因刘锦强同意承担办理产权过户登记过程中所需支付的一切费用，本院予以照准。至于本案受理费，结合本案的实际情况，由双方各半负担为宜。综上所述，本院对原告刘锦强的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决如下：被告陈焯鸿于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告刘锦强办理广州市南沙区万顷沙镇××室房屋（房产登记号：南登记字××号）过户登记至原告刘锦强名下�手续。案件受理费4900元，由原告刘锦强负担2450元，由被告陈焯鸿负担2450元；财产保全费3520元，由被告陈焯鸿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一七年十一月二十二日书记员  梁凤茵