北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06003号
上诉人（原审原告）刘静军，男，1967年1月17日出生。
上诉人（原审被告）北京迪亚商业有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路39号第一上海中心9层。
法定代表人盖海惟，董事长。
委托代理人焦彦龙，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人刘静军与上诉人北京迪亚商业有限公司（以下简称迪亚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第09352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月，刘静军诉至原审法院称：我于2003年10月24日与迪亚公司签订房屋租赁合同，约定迪亚公司租赁由我承租的乔庄村委会位于北京市通州区乔庄西区×号楼东侧地面一层的房屋，用于经营超市零售生意，合同期限自2004年1月10日至2014年1月9日止，月租金22500元人民币，付款方式为月付，水电费迪亚公司自付。迪亚公司于2012年5月31日终止合同，并向我承诺于2012年7月1日前将房屋腾退并装修完毕。但迪亚公司一直未履行承诺，占用房屋达一年之久，也未对房屋进行恢复性装修，故诉至法院，请求解除我与迪亚公司之间的房屋租赁合同，并判令迪亚公司向我支付：1.2012年5月1日至2013年5月31日期间占用房屋的租赁损失25万元；2.2013年5月至8月期间房屋租赁损失16万元；3.房屋装修损失50万元；4.两个月时间的恢复装修房屋占用损失8万元；5.清理房屋外观费用500元；6.维修广告标牌费用2万元；7.无法恢复原状的窗户赔偿10万元；8.室内中央空调赔偿金12万元；9.因合同欺诈给我造成的房屋租金损失207万元，共计人民币330.05万元。
迪亚公司辩称：不同意刘静军的诉讼请求。一、刘静军主张租赁损失缺乏依据。我方在租赁期间已经足额支付租金，且刘静军已经接受履行，不存在租赁损失。二、刘静军不存在所谓装修损失。双方《房屋租赁合同》约定，我方可以按照实际需要对租赁物进行设计装修，但不得影响房屋的主体结构，租赁结束后迪亚公司不得拆卸装修和装饰物，该装饰和装修归刘静军所有。根据该约定，我方无需对刘静军所谓装修损失进行补偿。本案中我方的装修属于善意装修，具有合同依据且对房屋构成有益添附，客观上有利于出租人财产的增值和利用。我方承租房屋已近十年，原装修基于自然损耗已全部折旧仅余残值，刘静军要求恢复性装修的说法于情于理不合，有违效益原则。三、房屋装修期间的房屋占用损失属于房屋所有权人或使用权人正常经营成本，不应由我方承担。四、所谓清理房屋外观的费用和维修广告标牌费用的诉讼请求，无事实及法律依据。对于产生于交接日后的小广告，我方无任何清理义务。刘静军不是广告标牌的所有权人，无权对广告标牌主张权利，租赁合同终止后我方仅拆除具有我方标识的广告面板，属于正当权利。五、房屋交接后产生若有租赁损失，也系刘静军自己扩大造成的，与我方无关。六、关于窗户和中央空调的赔偿我方均不认可，我方所有的装修均符合合同约定。
原审法院经审理查明：位于北京市通州区乔庄西区×号楼一层底商的房屋（以下简称涉案房屋）系北京市通州区永顺镇乔庄村村民集体所有，后乔庄村村民委员会将该房屋租赁给刘静军使用，并同意其招商引资进行二次租赁经营或转租经营。
2003年10月24日，刘静军（甲方）与北京迪亚首联商业零售有限公司（乙方，后更名为北京迪亚商业有限公司，以下简称迪亚首联公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，起租日为2004年1月10日，租赁期限为10年；租赁期的第一到第三年乙方按248200元／年的标准支付租金，租赁期的第四年到第六年乙方按273020元／年的标准支付租金，租赁期的第七年到第十年乙方按297840元／年的标准支付租金；乙方可以按实际需要对租赁物进行设计、装修，但不得影响房屋的主体结构，租赁结束后乙方不得拆卸装修和装饰物，该装修和装饰物归甲方所有；合同签署满一年后，若因经营亏损乙方有权解除合同，此种情况下乙方不能就投入租赁物内的全部更新改造主张任何补偿。双方还约定了其他权利义务。2003年11月21日，刘静军与迪亚首联公司签订《房屋租赁合同的补充协议》，约定乙方在结束房屋租赁合同时要把被装修改造部分恢复到改造前水平，乙方可根据市场价保证装修质量，补充协议中就乙方装修前房屋的情况进行了描述。迪亚公司在涉案房屋新装中央空调，并将三个窗户堵住，进行装修后入驻经营商品零售。2006年11月24日，刘静军与迪亚首联公司再次签订《补充协议》，约定迪亚首联公司将租赁房屋中的90平米房屋归还刘静军，2007年1月10日至2010年1月9日期间的年租金变更为240000元，2010年1月10日至2014年1月9日期间的年租金变更为270000元。
2012年4月11日，迪亚公司向刘静军发出《通知函》，告知为扭转持续亏损局面，迪亚公司将于2012年4月30日终止租赁合同。同年5月10日，迪亚公司再次发出《通知函》，称未收到刘静军关于前一《通知函》的正式或明确回复，希望刘静军配合处理后续包括补偿、加盟及房屋返还状态等事宜；同时在该函中迪亚公司表示，双方租赁合同应于5月31日即告终止，如在5月18日之前未能收到刘静军的任何回复，其将于6月1日开始对房产进行恢复性装修。因双方就补偿、腾退等事宜的协商未达成一致，迪亚公司继续在涉案房屋经营，刘静军继续收取租金，此期间双方保持协商。2013年6月4日，迪亚公司拆走中央空调和具有其标识的广告面板后将涉案房屋腾退，并与刘静军签订《交接确认函》，确认迪亚公司已将涉案房屋清空并交还，刘静军对房屋现状予以认可，但房屋未恢复装修，未对店外墙壁外观进行清理，店外上方标牌拆卸出现不雅外观。此外，迪亚公司清空房屋时亦将己方安装的中央空调拆卸运走。经查，迪亚公司按合同约定租金标准支付租金至2013年6月9日。2013年8月1日起，刘静军将涉案房屋打隔断后分别出租，承租商户在本案审理过程中陆续已装修入驻。
本案审理中，经刘静军申请并经原审法院报请北京市高级人民法院摇号确定，法院委托北京筑标建设工程咨询有限公司对涉案房屋的装修恢复费用进行评估，评估费2万元已由刘静军预交。评估过程中，双方对评估范围产生争议。经评估，无争议工程费为173423元。争议部分中，刘静军主张的部分评估价值共计91019元，包括地砖恢复为水磨石地面、内墙整体涂料恢复、整体广告牌恢复为交房时的铝合金门头、吊顶更换恢复。争议部分中，迪亚公司认为《房屋租赁合同的补充协议》未涉及墙面瓷砖、内部隔墙拆除，已超出评估恢复范围；现状塑钢窗已高于原标准，不需更换。该部分评估价值共计45553元。刘静军认为评估意见造价过低，评估标准未完全按照租赁合同和补偿协议，故不认可评估意见；迪亚公司认可评估意见的造价。经法院释明，双方均未在规定时间内申请对评估意见进行复议或要求评估人出庭接受质询。
庭审过程中，刘静军主张迪亚公司于2012年4月11日提出解除合同，行使了合同中约定的乙方有权解除合同的权利，故合同已于当日解除，自2012年5月起迪亚公司继续占用涉案房屋，应按照市场价格而非合同约定支付租金，按4万元／月的标准计算，除去已经支付的租金外，迪亚公司还应向其支付2012年5月至2013年5月期间的租赁损失25万元；2013年5月至8月，因迪亚公司原因导致房屋无法出租，其应按4万元／月的标准支付房屋租金损失16万元；三扇窗户被堵住无法恢复原状，迪亚公司应予以赔偿；室内中央空调系装饰装修，按照合同迪亚公司无权拆卸，应赔偿由此造成的损失；迪亚公司在合同签订、履行和解除过程中存在欺诈，获取超低租金，按照市场价50万元／年计算，每年差额为23万元，应赔偿此项房屋租金损失。迪亚公司认为合同已于2013年6月4日解除。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，刘静军与迪亚公司签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，故均应合法有效。刘静军要求解除合同，现迪亚公司亦认可租赁合同已解除，且双方于2013年6月4日完成交接，故双方之间的合同已于交接时实际解除，对刘静军要求解除合同的诉讼请求，法院不再重复支持。解除合同后，按照双方在房屋租赁合同及补充协议中关于恢复性装修的约定，迪亚公司在解除房屋租赁合同时要把被装修改造部分恢复到改造前水平，故对刘静军要求迪亚公司赔偿恢复装修损失的诉讼请求，法院予以支持。刘静军虽不认可评估意见，但未在规定时间内申请复议，亦未提供有效证据证明评估意见存在错误，故对其关于评估造价过低的主张，法院不予支持。故关于赔偿数额，无争议工程费以评估意见为准；争议工程刘静军主张部分，按照保持装修整齐统一的原则，刘静军主张的均系整体性恢复，应属于恢复装修的范围，故对该部分评估价值，法院亦予以支持；争议工程迪亚公司主张部分，鉴于房屋租赁合同的补充协议中未涉及墙面瓷砖、内部隔墙拆除，其确已超出评估恢复范围，塑钢窗已高于原装修标准，亦不需更换，故迪亚公司提出的异议理由正当，对该部分装修损失，法院不予支持。刘静军主张的装修损失过高部分，于法无据，法院不予支持。迪亚公司装修时将三扇窗户堵住，导致无法恢复，对房屋价值产生了一定影响，故对刘静军要求赔偿该部分损失的诉讼请求，合理部分应予支持，数额由法院酌定；过高部分依据不足，法院不予支持。
此外，结合迪亚公司已支付租金至2013年6月，刘静军虽主张迪亚公司已先后两次以通知函的形式解除合同，但其在合理时间内已向迪亚公司提出了异议。且刘静军在协商期间继续按月收取迪亚公司支付的租金，以实际行动继续履行合同，故刘静军要求迪亚公司支付2012年5月至2013年5月期间占用房屋的额外租赁损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。迪亚公司将诉争房屋腾退后，刘静军已于2个月内将房屋出租，期间包括等待评估机构勘查现场的时间，且现承租人已自行将房屋装修使用，故相应损失并未实际发生，刘静军要求迪亚公司支付恢复装修期间房屋占用损失和2013年5月至8月房屋租赁损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。刘静军要求迪亚公司支付清理房屋外观费用的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。室内中央空调系迪亚公司安装，广告标牌本身亦归迪亚公司所有，均不属装饰装修范围，迪亚公司有权拆除，故刘静军要求迪亚公司赔偿中央空调、广告标牌损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。刘静军未提供充分有效证据证实迪亚公司存在欺诈行为，其以此要求迪亚公司赔偿租金损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年2月判决：一、北京迪亚商业有限公司向刘静军支付恢复装修费用人民币二十六万四千四百四十二元、损坏窗户赔偿人民币三万元，共计人民币二十九万四千四百四十二元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回刘静军的其他诉讼请求。
判决后，刘静军不服，上诉至本院称：应当按照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》的相关约定，由迪亚公司赔偿将涉案房屋恢复至改造前水平的装修费用50万元；按照平等的法律原则，迪亚公司应给付恢复装修期间的房屋租赁补偿8万元；《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》约定租赁结束后不得拆卸装修和装饰物，故迪亚公司应给付室内中央空调赔偿金12万元；迪亚公司签订和履行合同中存在欺诈行为，应当赔偿房屋租金损失50万元。综上，请求撤销原审判决，改判迪亚公司向刘静军支付：1.2012年5月1日至2013年5月31日期间占用房屋的租赁损失25万元；2.2013年5月至8月期间房屋租赁损失16万元；3.房屋装修损失50万元；4.两个月时间的恢复装修房屋占用损失8万元；5.清理房屋外观费用500元；6.维修广告标牌费用2万元；7.无法恢复原状的窗户赔偿10万元；8.室内中央空调赔偿金12万元；9.因合同欺诈给刘静军造成的房屋租金损失50万元。迪亚公司亦不服原审判决，上诉至本院称：关于支付恢复装修费用的判决缺乏约定及法定依据，损坏窗户的赔偿亦缺乏依据，故请求撤销原审判决第一项，驳回刘静军原审全部诉讼请求。
本院庭审中，迪亚公司表示已经对涉案房屋店外上方标牌进行了处理，现不存在不雅外观。刘静军表示在《交接确认函》中其并未对房屋现状予以认可。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》、《补充协议》、《通知函》、《交接确认函》、证明信、发票、付款凭证、评估意见书、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，刘静军与迪亚公司签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，双方当事人均应按约履行。双方实际解除合同后，迪亚公司应当按约把被装修改造部分恢复到改造前水平，故刘静军要求迪亚公司赔偿恢复装修损失的诉讼请求，应当予以支持。迪亚公司关于恢复装修费用的判决缺乏约定及法定依据的上诉意见，没有法律及事实依据，本院不予采纳。对于恢复装修损失的具体数额，无争议工程费以评估意见为准；争议工程中刘静军主张部分，按照保持装修整齐统一的原则，应属于恢复装修的范围；争议工程中迪亚公司主张部分，鉴于房屋租赁合同及补充协议等对墙面瓷砖、内部隔墙等均未予明确涉及，塑钢窗已高出原装修标准，更换亦不符合常理，故对该部分装修损失，本院难以支持。综上，原审判决迪亚公司给付刘静军恢复装修款项正确，本院不持异议。刘静军关于迪亚公司向其支付房屋装修损失50万元的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于窗户赔偿问题，因迪亚公司装修时将三扇窗户堵住，导致无法恢复，对房屋价值产生了一定影响，故对刘静军要求赔偿该部分损失，其中合理部分应予支持，原审法院酌定为3万元，并无不当，本院予以维持，迪亚公司和刘静军关于该部分的上诉请求，本院均不予支持。
此外，鉴于迪亚公司已支付租金至2013年6月，刘静军虽主张迪亚公司先后两次以通知函的形式解除合同，但其在合理时间内已向迪亚公司提出了异议，此后双方以实际行动继续履行合同，故刘静军要求迪亚公司支付2012年5月至2013年5月期间占用房屋的额外租赁损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。诉争房屋腾退后，刘静军已于2个月内将涉案房屋出租，且现承租人已自行将房屋装修使用，故刘静军要求迪亚公司支付2013年5月至8月房屋租赁损失和恢复装修期间房屋占用损失，没有依据，本院不予支持。刘静军要求迪亚公司支付清理房屋外观费用，没有明确法律依据，法院亦不予支持。因室内中央空调和广告标牌为迪亚公司所有，均不属装饰装修范围，故迪亚公司有权拆除，刘静军要求迪亚公司赔偿中央空调、广告标牌损失的诉讼请求，亦没有合理依据，本院不予支持。此外，关于刘静军主张的迪亚公司欺诈行为，并未就此提供充分有效证据证实，故其要求迪亚公司赔偿租金损失50万元的上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。
综上，原审判决并无不当，本院予以维持。刘静军、迪亚公司的上诉请求，均没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费2万元，由刘静军负担1万元（已交纳），由北京迪亚商业有限公司负担1万元（本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费16600元，由刘静军负担13742元（已交纳），由北京迪亚商业有限公司负担2858元（本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费26092元，由刘静军负担20375元（已交纳），由北京迪亚商业有限公司负担5717元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 磊
代理审判员 赵 霞
代理审判员 李春香
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陈亢睿