新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新23民终364号
上诉人（原审原告）：黄建亭，男，1964年4月10日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
委托诉讼代理人：范敏燕，新疆安隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昌吉市汇金美丽百货有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊西路北侧飞马商厦5楼。
法定代表人：马晓龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马龙，该公司员工。
委托诉讼代理人：金山，新疆百丰天圆律师事务所律师。
上诉人黄建亭因与被上诉人昌吉市汇金美丽百货有限责任公司排除妨害纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，于同年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人黄建亭的委托诉讼代理人范敏燕，被上诉人昌吉市汇金美丽百货有限责任公司的委托诉讼代理人马龙、金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄建亭的上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判被上诉人立即排除妨害，搬出占用上诉人的房屋；2、改判增加被上诉人支付上诉人款项520260元；3、一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院驳回上诉人要求被上诉人排除妨碍，将商铺恢复原状并交回的诉讼请求错误。因上诉人是拥有两证、产证权齐全的商铺所有人，上诉人对其所有的商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人与被上诉人之间没有签订任何合同，上诉人有权随时收回商铺；二、一审法院认定租金支付的终止日期为2016年4月27日没有依据。被上诉人没有提交全体业主书面确认的文书证实业主同意将被上诉人支付租金的截止时间确定为2016年4月27日；三、一审法院判决被上诉人按照原价值确定租金标准无事实及法律依据。由于双方没有签订书面租赁合同，没有约定租金，一审法院应当委托司法鉴定部门确定租金或者参照同类地段的租金标准，不应驳回上诉人要求进行司法鉴定的申请。上诉人自2015年5月以100多万元拍得商铺，按照银行同期贷款利息也不可能是一审判决的数额，何况购买的是昌吉市一类地段的商铺，一审法院对租金标准认定不当。
被上诉人昌吉市汇金美丽百货有限责任公司答辩称，一审法院适用法律正确，程序正当。上诉人在购买商铺时明知该商铺是被上诉人统一管理经营的，如果将商铺返还给上诉人，不利于商场整体经营，并且会损害其他业主的利益，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人黄建亭在一审中的诉讼请求：1、被告立即排除妨碍，搬出占用原告的房屋；2、被告向原告支付使用费652075元（以评估为准），延期付款利息40604元（月息千分之6.227），以上合计692679元；3、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告黄建亭于2015年2月11日从周波处购买四间商铺，分别签订四份房地产买卖协议，该四份协议在昌吉市城建档案馆有备案。该商铺位于飞马财富商厦内，面积合计348.33㎡。原告于2015年2月12日取得商铺的所有权及国有土地使用权，商铺分别为：1、房屋产权证号：昌市房字第XX**号，房屋坐落昌吉市2区5丘3栋1层W门-20.21，建筑面积77.04㎡，房屋编号133498；2、房屋产权证号：昌市房字第XX**号，房屋坐落昌吉市2区5丘3栋1层W.W，建筑面积176.63㎡，房屋编号14774；3、房屋产权证号：昌市房字第XX**号，房屋坐落昌吉市2区5丘3栋1层W一层，建筑面积64.42㎡，房屋编号120795；4、房屋产权证号：昌市房字第XX**号，房屋坐落昌吉市2区5丘3栋1层1-A11.1-C08，建筑面积30.24㎡，房屋编号133500。以上房产分别按231120元、529890元、193260元、90720元，即3000元/㎡的价格缴纳契税及印花税。被告对按3000元/㎡的原始购买价格为基数计算租金没有异议。经查，本案争议商铺由被告汇金美丽公司从案外人昌吉市飞马财富商贸有限责任公司处接收经营，属于产权式商铺，物理空间形态有别于其他房屋，四至无明确隔断，由被告汇金美丽公司统一经营。再查，就被告汇金美丽公司经营的商铺，大多数业主都与被告汇金美丽公司签订《商铺租赁合同》，签订有《商铺租赁合同》的大多数业主，就租赁费的问题经昌吉市人民法院诉前调解协议书及确认裁定书确认，解除业主与被告汇金美丽公司签订的《商铺租赁合同》，每月应付租金=（原购买商铺价值×13%）÷12个月-（原购买商铺价值×13%）÷12个月×19.7%的税金，租赁费应支付至2016年4月27日，经法院予以确认。本案原告未与被告签订《商铺租赁合同》。周波购买商铺的原始价格与黄锐一样，即每平方米3000元。
一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，但公民行使个人权利不得损害国家、集体及他人的合法权益。本案诉争的商铺系所有权与经营权分离的产权式商铺，物理空间形态有别于其他商铺，四至无明确隔断。原告通过买卖方式取得商铺所有权，在其取得商铺所有权之前，该商铺已经由被告汇金美丽公司经营，原告对此是明知的，且被告汇金美丽公司从案外人昌吉市飞马财富商贸有限责任公司处接收经营，系合法取得商铺的经营权。根据物权法第七十一条”业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，商铺统一经营更有利于经济发展需要，否则会影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。其次，本案被告已于2016年4月27日退出经营，故对原告要求被告排除妨碍，搬出占用房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。对原告要求被告支付使用费的诉讼请求，原审法院认为，本案诉争的商铺所有权人系原告，被告经营期间未向原告支付使用费，侵犯了原告的收益权，因原告与被告汇金美丽公司未签订租赁协议，应比照被告汇金美丽公司经营的其他商铺的租金计算，即大多数业主租金的计算方式，计算至2016年4月27日，否则不利于社会稳定，即每月应付租金=（原购买商铺价值×13%）÷12个月-（原购买商铺价值×13%）÷12个月×19.7%的税金，租赁费应支付至2016年4月27日。本案应如何确定商铺的原始购买价格，本案中，原告从案外人周波处购买商铺，原告提供的《房地产买卖合同》上载明的价款与被告提供的在昌吉市城建档案馆备案的《房地产买卖合同》不一致，经原审法院向周波调查，其购买商铺每平方米的原始购买价格与黄锐的相同，即每平方米为3000元，且原告按3000元/㎡的价格缴纳的契税及印花税，故应以3000元/㎡的价格为原始购买价格。综上，被告应付每月租金为9090.7元[（348.33㎡×3000元×13%）÷12个月-（348.33㎡×3000元×13%）÷12个月×19.7%]，租金从2015年2月13日计算至2016年4月27日，为14.5个月，被告应付租金为131815.15元（9090.7元/月×14.5个月）。遂判决：”被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司于判决生效后十日内向原告黄建亭支付租金131815.15元；驳回原告黄建亭的其他诉讼请求。”
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审查明事实与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，对于本案诉争商铺能否恢复原状及是否应当向上诉人返还的问题。根据《物权法》第七十一条:”业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中大多数业主都与被上诉人签订了租赁合同，虽然上诉人未与被上诉人签订书面租赁合同。但任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，维持目前的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括上诉人自身的权益。按照常理，上诉人购买商铺时，应了解到商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，根据查明事实，签订租赁合同的大多数业主，就租赁费的问题已经昌吉市人民法院诉前调解协议书及裁定书确认，解除各业主与被上诉人签订的租赁合同。因此对于被上诉人陈述其已整体退出商铺经营，本院予以采信。被上诉人已不是该商场的经营使用人，原审法院驳回上诉人要求被上诉人排除妨碍，将占用的房屋恢复原状并交付上诉人的诉请并无不当，本院予以维持。对于商铺使用费的标准问题，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与被上诉人协商确定，因大多数业主与被上诉人就合同解除后租金标准已达成一致意见，即每月应付租金=（原购买商铺价值×13%）÷12个月-（原购买商铺价值×13%）÷12个月×19.7%的税金，租赁费应支付至2016年4月27日。因上诉人主张的使用费实际就是租金，故标准可以参照此标准计算，一审法院按照租金标准计算使用费并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9003元，由上诉人黄建亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋晓蕾
审 判 员 赵明捷
审 判 员 高玉莲
二〇一八年三月二十八日
法官助理 毛春艳
书 记 员 安 丽