北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初10070号
原告北京民青商店，住所地北京市东城区王府井大街***号。
法定代表人王绍臣，总经理。
委托诉讼代理人司广亮，北京市君商律师事务所律师。
被告北京锐建体育用品有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦1501号。
法定代表人吴尚忠，董事长。
委托诉讼代理人张丽艳，北京市乾理律师事务所律师。
委托诉讼代理人赵鸿，男，1978年6月28日出生，该公司经理，住北京市朝阳区朝外大街19号华普国际大厦1501号。
原告北京民青商店（以下简称民青商店）与被告北京锐建体育用品有限公司（以下简称锐建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王裴裴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民青商店的委托代理人司广亮，被告锐建公司的委托代理人张丽艳、赵鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告民青商店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的房屋租赁关系；2、被告将其占有的北京市东城区王府井大街×号房屋腾空交还原告；3、被告按照每日17006.4元的标准支付自2016年5月23日至腾房之日的房屋使用费（实际支付时应扣除被告已交纳的2016年5月20日起的房屋使用费）；4、被告向原告支付拖欠2012年5月15日至2016年5月19日的房屋租金差额2393766.26元；5、被告支付违约金100万元。事实和理由：北京市东城区王府井大街×号房屋（以下简称涉案房屋）系人民日报社的房产，原告是人民日报社下属企业，原告于2006年4月13日将涉案房屋出租给被告，由被告使用，租赁期至2011年5月9日。租赁期满后，双方重新签订《经营场所租赁合同》，面积360平方米，租赁期限至2014年5月14日，每月租金人民币43.8万元，从第二年起逐年递增5%，乙方未按约定时间交纳租金，每延误一天应按月租金的1%向甲方支付违约金，该合同履行期间，被告从未向原告交纳递增租金。合同期满后，双方曾口头协商合同期限延至2016年5月19日，递增租金由5%调为3.5%，但未签订书面租赁协议。2016年4月21日，原告通知被告参与涉案房屋的招商活动，被告于次日表示不参与招投标工作，现经原告公开招标，已确认新的承租人，并将面积核准为370平米。2016年5月6日，原告委托律师致函被告，要求被告于5月22日前腾退房屋，并请被告对2012至2016年房屋递增租金事宜进行协商，被告虽书面致函原告，但始终未正面答复，现被告仍占有使用涉案房屋，故成此诉。
被告锐建公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。民青商店未提交涉案房屋产权证，其不是涉案房屋的合法产权人，原告所称的产权人也没有产权证，原告无权要求被告腾空房屋。原、被告签订的第一份合同到期后，2011年双方签订了一版租期为五年的合同，但该合同在被告签字盖章交给原告后，原告却一直没有返还。直到2012年3月，原告又提出与被告签合同，并拿出了为期三年的向法庭提交的合同，被告盖章交还原告后又被原告非法扣押，直至2016年2月才返还被告。双方合同履行期间，原告从未向被告主张过递增租金，被告认为原告该项请求已过诉讼时效；2011年合同约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实，本院认定如下：
2001年6月12日，北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）以京房权证东国字第××××号《房屋所有权证》，确认位于北京市东城区王府井大街×号房屋2间为市级公产，属原北京市东城区房屋土地管理局（以下简称东城区房地局）所有。人民日报社不服该颁证行为，向我院提起诉讼。我院作出（2002）东行初字第64号行政判决：撤销市国土房管局于2001年6月12日颁发的京房权证东国字第××××号房屋所有权证。市国土局不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2003年4月22日作出（2003）二中行终字第81号行政判决书，该判决书对一审认定的如下事实确认：“坐落于本市东城区王府井大街×至×号（单号）等房屋，系军管会新闻部于1949年解放前夕接管国民党原华北日报社所占用的旧门牌为王府井大街×号及旁门又甲、乙、丙、丁……辛×号及乙×号旁门之房产。该部又指示人民日报社系统接收，土地所有权状亦交由人民日报社保管……人民日报社在迁出王府井大街×号（原旧门牌为王府井大街×号及旁门）后，留用了王府井大街×号至×号四处房产，作为解决单位职工子女就业问题的劳动服务公司的商业用房……2000年、2001年人民日报社分别向房屋登记主管机关申请产权登记，但均被告知房产有争议不能办理”，后该院驳回上诉，维持原判。原告向本院提交（2003）二中行终字第81号行政判决书，证明涉案房屋为人民日报社名下房产，被告认可该判决书真实性，但认为该判决非确权判决，即使是确权判决，在没有国家主管行政机关颁证之前，仍存在判决被撤销否定的可能，不认可原告的证明目的。
为证明原告有权出租涉案房屋，原告提交人民日报社出具的《确认函》，载明涉案房屋系人民日报社的房产，该房产委托原告经营和出租，人民日报社对原告对房产自2006年至今的租赁行为全部予以同意并确认。被告认可该证据真实性，但认为人民日报社无权自称涉案房屋产权人。
被告主张其于2011年签署了一份为期五年的租赁合同交付原告，原告后未将该合同返还原告。原告不认可被告所述，称仅签订过为期三年的合同。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
2006年4月13日，原告与被告签订《经营场所使用合同》，约定原告将涉案房屋提供给被告使用，使用期限自2006年5月10日至2011年5月9日，使用费每月25.2万元，押金25.2万元。合同期满后，原告（甲方）、被告（乙方）签订《经营场所租赁合同》，约定甲方将涉案房屋总面积360平方米提供给乙方，用于经营美国耐克系列体育用品；使用期限自2011年5月15日至2014年5月14日，租金每月人民币43.8万元，自第二年逐年递增5%，每前一个月的最后五个工作日内一次交清后一个整月的租金；乙方不按约定时间交纳租金，每延误一天应按月租金的百分之一向甲方支付违约金，本合同期满乙方不按合同约定腾退经营场地和设施设备给甲方，每延误一天应按每平方米日租金60元人民币向甲方支付违约金。合同签订后，原、被告按照日租金标准以每月具体天数进行结算租金，被告按照每日14400元的标准向原告支付场地使用费用至2016年12月14日。经询，被告称其承租涉案房屋后仅在2006年进行过室内装修，未对房屋进行改扩建，为扩大租赁房屋面积。涉案房屋现由被告使用，经营耐克品牌服饰。
2016年4月21日，原告向被告发送函件，称原告将对涉案房屋进行公开投标，愿意给予被告包括过去五年递增租金减为2%等优惠承诺。次日，被告给原告回函，称该单位于2006年5月至今租赁涉案房屋，因“租赁于2016年5月19日期满，我司已向贵司申请延长5年（2016年5月20日-2021日5月19日）租赁期限。近日，贵司拟将上述租赁店铺之承租权进行招投标，对此我司无法接受亦明确表示不予参加”。
2016年5月6日，原告委托律师向被告发送律师函，表示涉案房屋经公开招商已确定新的承租方。为便于房屋的顺利交接，要求被告于2016年5月22日前腾房。同年5月9日，被告向原告发送《商函》，称租期将于2016年5月19日届满，被告已向原告提出延长5年租赁期限的申请，被告享有续约权，希望原告直接与被告签订续约合同，租金标准可参考市场行情及双方洽谈结果。
经询，被告认可其使用涉案房屋期间没有案外人以产权人身份向其主张权利。
本院认为：涉案房屋处长期以来一直由人民日报社实际控制，且根据生效判决查明的事实，人民日报社使用涉案房屋具有历史渊源。原告受人民日报社的委托代为管理涉案房屋，且被告承租涉案房屋期间亦未有他人向被告主张权利，且原、被告签订的合同为双方当事人真实的意思表示，故本院认为双方于2011年订立的合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告虽称其签订有五年期限合同，但根据被告的陈述，其单方盖章提交原告后被原告扣押，可知即使被告该意见属实，双方亦未就五年期合同达成合意，五年期合同未成立，故本院对被告所持2011年订立的应为五年期合同的意见不予采信。
2011年订立的合同期满后，原告称双方曾口头协商合同续期两年至2016年5月19日，被告虽不认可原告的陈述，但在回函中曾表示“租赁于2016年5月19日期满”，故本院认定双方合同于2016年5月19日到期终止，合同条款仍参照原合同。鉴于原告在起诉状中自认三年期合同期满后，双方口头约定递增租金比率调整为3.5%，故2014年的递增租金条款比率应以3.5%为准。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告在合同终止前已提出要求被告腾房的要求，故双方之间未成立不定期租赁合同。鉴于双方合同已到期终止，现原告起诉要求解除双方合同的诉求缺乏依据，本院不予支持。合同终止后，被告应将房屋及时交还原告，故对原告要求被告腾退涉案房屋并交还原告的诉讼请求，本院予以支持。
根据查明的事实，被告一直按照日租金14400元向原告交纳涉案房屋租金，现原告向被告主张递增租金差额，理由正当，本院予以支持。被告虽提出原告该项主张已过诉讼时效，鉴于房屋租赁合同分期支付租金的诉讼时效从最后一期租金约定的支付期间届满的次日其计算，故本院对被告该项抗辩意见不予采信。
合同解除之后，被告占有使用涉案房屋应向原告支付房屋使用费，鉴于被告已交付部分费用，故对原告比照租金标准要求被告支付房屋使用费差额的诉讼请求，本院予以支持。双方合同明确约定被告未在合同期满后及时腾退涉案房屋应付违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出违约金过高，要求本院予以调整，本院结合双方合同履行情况，根据公平原则酌情确定。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十五条之规定，判决如下：
一、被告北京锐建体育用品有限公司于本判决生效后十日内将北京市东城区王府井大街××号的房屋腾空，并交还原告北京民青商店；
二、被告北京锐建体育用品有限公司按照每日人民币一万七千零六元四角的标准向原告北京民青商店支付二〇一六年五月二十三日至实际腾房之日的房屋使用费（此数额在实际执行中应扣除被告北京锐建体育用品有限公司就涉案房屋向原告北京民青商店已交纳的自二〇一六年五月二十日起的使用费）；
三、被告北京锐建体育用品有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京民青商店自二〇一二年五月十五日至二〇一六年五月十九日的租金差额二百三十九万三千七百六十六元二角六分；
四、被告北京锐建体育用品有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京民青商店违约金五十万元；
五、驳回原告北京民青商店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16975元，由原告北京民青商店负担2975元（已交纳），被告北京锐建体育用品有限公司负担14000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王裴裴
二〇一六年十二月十二日
书记员 姚 丹