浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3899号
上诉人（原审被告）：陈招莲，女，1957年6月2日出生，汉族，退休工人，住余姚市。
委托诉讼代理人：吕天平，浙江四德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柳兴良，男，1952年8月9日出生，汉族，退休医生，住余姚市。
委托诉讼代理人：姚银华，浙江阳明律师事务所律师。
原审被告：刘仲兴，男，1951年5月15日出生，汉族，住杭州市西湖区。
上诉人陈招莲因与被上诉人柳兴良、原审被告刘仲兴合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2016年10月26日作出的（2016）浙0281民初7803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈招莲上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定法律关系混淆。被上诉人与原审被告刘仲兴系借贷合同纠纷，上诉人与刘仲兴之间系房屋买卖关系，属两个不同的法律关系。根据合同相对性原则，上诉人作为原审被告，主体明显不适格。被上诉人柳兴良并不是房屋买卖合同的当事人，其无权直接主张物权。二、一审判决混淆了合同效力和物权效力。根据我国物权法规定，不动产是登记生效。因此，涉案房屋买卖合同没有物权上的效力，且余姚市人民法院（1994）余民初字第663-1号案件中曾经涉及涉案房屋的权属争议，也向上诉人发出通知，要求上诉人将原房屋买卖合同的款项退还给法院，上诉人也已将涉案购房款38200元退至余姚市人民法院账号，因此，上诉人无需承担房屋过户义务。三、一审判决适用法律错误。原审被告与被上诉人签订抵债协议时，原审被告尚未取得涉案房屋的所有权，故其行为属无权处分。原判由上诉人协助过户，违反了相关司法解释的规定。
柳兴良辩称：一、一审判决法律关系清楚。实际上本案是欠款确定后履行房屋买卖的转让款，不存在以房屋买卖作为担保的情况，双方是房屋买卖关系，因此原判认定法律关系清楚；二、物权变动是针对善意第三人的，但是本案没有变更到第三人名下，而且法院对涉案房屋也进行了查封，客观上无法进行产权变动，因此原判并不存在合同效力和物权效力的混淆；三、一审适用法律正确，本案房屋经过两次买卖，原审被告将房屋转让给被上诉人后一直由被上诉人占有使用。
刘仲兴书面答辩称：柳兴良诉状中所述都是事实，诉讼请求合理合法。陈招莲卖房给本人和本人用房屋抵债给柳兴良都是有效的，房屋应属于柳兴良所有。
柳兴良向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告刘仲兴签订的房屋抵债协议有效；2.被告陈招莲在本案判决生效之日起十日内协助被告刘仲兴将余姚市城区凤山新村55幢206室（房屋所有权证号：余房权证城区字第××号、国有土地使用权证号：余国用（2012）第09733号）房屋的产权过户登记至被告刘仲兴名下；3.被告刘仲兴在上述第二项履行完后十日内协助原告将余姚市城区凤山新村55幢206室房屋的产权过户登记至原告名下；4.本案诉讼费由二被告负担。
一审法院审理认定事实：1994年1月25日，二被告签订《关于房屋转让协议》一份，协议约定出卖者陈招莲出售余姚市棉纺化纤厂厂编55-206室（即余姚市城区凤山新村55幢206室）住宅壹套，合计人民币（估价）为38200元。房产产权证定为签约购买契日起二年内办理过户手续，完善产权证手续由责任方出卖方负责办理办妥。以上协议，双方签字生效。附：过户按国家买卖房产税率由购买方承担。协议签订后，被告陈招莲收取了房款交付了涉案房屋，被告刘仲兴交付了房款收取了房屋。1994年1月23日被告刘仲兴向原告柳兴良借款100000元，期限二个月。后被告刘仲兴仅归还了60000元，尚余40000元未还。1994年3月20日，原告柳兴良与被告刘仲兴签订《关于刘仲兴房屋抵债协议》一份，刘仲兴将所购的房屋壹套（地址凤山新村55幢206室）、所购彩电壹台，二者折价肆万元正作为抵债款归还柳兴良，一切手续均移交柳兴良，至此，房屋所有权归柳兴良，双方债权债务二清。此协议双方签字后即履行生效。余姚市黄家埠镇人民政府起诉被告刘仲兴并提出财产保全的申请，要求查封被告刘仲兴的财产。1994年6月21日原审法院作出民事裁定书，依法查封了上述涉案房屋。同时，原审法院通知被告陈招莲，因房屋产权尚未转移，如房屋买卖不成立，应将房款38200元交付余姚市人民法院临山法庭，不得交付刘仲兴，2013年8月27日被告陈招莲向原审法院交纳了房款38200元，但无证据证明房屋买卖不成立。因原告柳兴良在未向原审法院递交任何证据的情况下于1994年7月9日擅自撕毁封条后入住涉案房屋至今。原审法院于1994年9月21日作出罚款决定书，对原告柳兴良罚款500元。余姚市黄家埠镇人民政府未对原告入住涉案房屋的行为提出异议。2012年11月，被告陈招莲取得房屋使用权证（余房权证城区字第××号）及国有土地使用证（余国用<2012>第09733号）。另，原告承诺承担所有的房屋过户转移手续的费用。
一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，被告陈招莲将其所有的房屋出卖给被告刘仲兴，房屋买卖合同双方的主要权利义务为一方交付房屋收取卖房款，另一方支付买房款接受房屋，并依法办理相应的转移登记手续。陈招莲、刘仲兴各自履行了交房、交款的义务，被告陈招莲在符合约定条件时有协助被告刘仲兴办理房屋转移登记手续的义务。此后，被告刘仲兴因向原告借款未能按约归还，将购买的房屋抵债给原告柳兴良，并将涉案房屋交房给原告，双方债权债务两清。故被告刘仲兴与原告柳兴良之间的房屋抵债协议实为房屋买卖转让协议，是当事人真实意思表示，合法有效。被告刘仲兴有协助原告柳兴良办理房屋转移登记手续的义务。现本案原告不能办理房屋转移登记手续的原因，是涉案房屋仍登记在被告陈招莲名下，而被告陈招莲不予办理。合同具有相对性，对合同双方具有拘束力，但法律同时规定，债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债权人的债权。本案中，被告刘仲兴有在符合约定条件时要求被告陈招莲协助办理房屋转移登记手续的权利，而被告刘仲兴怠于行使，给原告造成损害，原告有权代位行使。故原告诉请理由正当，予以支持。原告自愿承担相关费用，是当事人对自身权利的行使，不违反法律规定，予以确认。被告陈招莲辩称本案原告诉请系两个法律关系，由于物权上的效力是根据登记产生的，因此原告没有物权上的效力。因本案原告并非诉请物权保护，且原告未享有物权，就是因被告陈招莲不予办理产权登记转移手续所致，故被告辩解理由不当，不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告柳兴良与被告刘仲兴于1994年3月20日签订《关于刘仲兴房屋抵债协议》合法有效；二、被告陈招莲在本判决书生效之日起十日内协助被告刘仲兴将余姚市凤山新村55幢206室房屋的房屋所有权人及土地使用权人过户登记在被告刘仲兴名下，所需费用由原告柳兴良负担；三、被告刘仲兴在本判决第二项履行完毕后十日内协助原告柳兴良将余姚市凤山新村55幢206室房屋的房屋所有权人及土地使用权人过户登记在原告柳兴良名下，所需费用由原告柳兴良负担；本案案件受理费80元，减半收取40元，保全费520元，合计560元，由被告陈招莲、刘仲兴各负担280元。
二审中，各方当事人未提交新证据。
对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈招莲将其所有的房屋出卖给原审被告刘仲兴后，陈招莲、刘仲兴已各自履行了交房、交款的义务。现原审被告刘仲兴将上述房屋抵债给被上诉人柳兴良，涉案房屋也已由柳兴良实际占有，原判据此认定刘仲兴与柳兴良之间的房屋抵债协议实为房屋买卖协议，符合当事人的真实意思表示，并认定该协议合法有效，并无不当。陈招莲上诉称刘仲兴无权处分该房屋，对此，虽然陈招莲与刘仲兴签订房屋转让协议时，涉案房屋因当时产权手续不全未能办理过户手续，但双方合同明确约定房产产权证定为签约购买契日起二年内办理过户手续，现陈招莲已经取得该房屋相应权属证书，该房屋客观上具备了产权过户手续办理的条件，且陈招莲至今未对其与刘仲兴之间的房屋转让协议效力提出过异议。因刘仲兴怠于要求陈招莲协助办理过户手续，而刘仲兴对该房屋所有权归柳兴良所有也没有异议，基于此，对被上诉人柳兴良提出的由陈招莲协助刘仲兴办理涉案房屋过户手续，并在刘仲兴取得该房屋产权后再协助柳兴良办理涉案房屋的过户手续，原判予以支持，于法有据，也无不当。至于上诉人陈招莲依据原审法院于1994年出具的通知，于2013年将涉案房屋的购房款交付给原审法院，上诉人该行为并不影响本案的处理。
综上所述，陈招莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈招莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年二月二十日
书记员 桂红艳