福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终36号
上诉人（原审原告）刘保明，男，1969年8月29日出生，汉族。
上诉人（原审原告）吴先梅，女，1969年1月1日出生，汉族。
上列上诉人的委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。
上列上诉人的委托代理人卢丽容，福建自立律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）郁海毅，男，1981年3月10日出生，汉族。
委托代理人辛仲文，福建首嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周水玉，女，1951年12月10日出生，汉族。
委托代理人曾健、林洪伟，福建重宇合众律师事务所律师。
上诉人刘保明、吴先梅因与被上诉人郁海毅、周水玉房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘保明、吴先梅及其委托代理人陶天猛，被上诉人郁海毅的委托代理人辛仲文，被上诉人周水玉及其委托代理人曾健、林洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘保明、吴先梅向原审法院提起诉讼，请求：1.确认郁海毅、周水玉之间签订的《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》无效；2.判令周水玉将厦门市思明区前埔二里6号601室房产过户给刘保明；3.判令郁海毅、周水玉赔偿刘保明、吴先梅经济损失5000元。案件受理费由郁海毅、周水玉负担。
原审判决查明，刘保明、吴先梅系夫妻关系。厦门市国土资源与房产管理局于2003年9月19日颁发《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00262116号），载明厦门市思明区前埔二里6号601室房产建筑面积88.46平方米，权属人为“刘保明”，他项权利登记有两项，分别为抵押权权利人陈莹（权利价值45万元）、抵押权权利人招商银行股份有限公司厦门分行（权利价值90万元）。
2013年8月23日，厦门市鹭江公证处出具（2013）厦鹭证松字第3946号公证书，对刘保明、吴先梅向郁海毅出具《委托书》行为进行公证，《委托书》内容包括刘保明、吴先梅委托郁海毅代为出售讼争房产，代理权限包括：代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件；代为收取房款、有权向银行申请还贷（含提前还贷）、结清贷款本息，有权到厦门市国土资源与房产管理局办理抵押注销手续；代为办理房地产权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；代为与买方办理房屋交接等事宜。此外，刘保明、吴先梅还将讼争房产产权证原件交由郁海毅保管。
2013年11月5日，郁海毅持（2013）厦鹭证松字第3946号公证书及讼争房产产权证原件代表刘保明在刘保明与周水玉签订的《房产买卖协议》上签字，《房产买卖协议》约定刘保明将讼争房产出售给周水玉。协议第二条约定：讼争房产的成交总价为140万元，向房管部门办理交易过户时的申报价为88万元，本协议约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。协议第四条约定：周水玉将总房款分三次支付给刘保明，于2013年11月5日支付4万元，于2013年11月20日前支付45万元，于2013年12月1日前支付91万元。协议第六条约定：双方应于2013年11月10日前办理交易过户登记手续。刘保明、吴先梅均未在《房产买卖协议》上签名。
2013年11月6日，郁海毅代表刘保明在刘保明与周水玉签订的《存量房买卖合同》上签字，《存量房买卖合同》约定刘保明将讼争房产出售给周水玉，成交价格体现为88万元。刘保明、吴先梅均未在《存量房买卖合同》上签名。
合同签订后，周水玉向郁海毅支付购房款140万元。其中，郁海毅将周水玉所付购房款中的45万元用于偿还刘保明尚欠案外人陈莹的借款以注销其在讼争房产上设定的抵押权，另908024.22元用于偿还刘保明向招商银行股份有限公司厦门分行的按揭贷款以注销其在讼争房产上设定的抵押权，余款4万余元仍保管在郁海毅处。
在2014年11月11日前，刘保明、吴先梅仍居住使用讼争房产。周水玉已取得厦门市国土资源与房产管理局颁发的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01116114号），将讼争房产权属人变更登记为“周水玉”。
原审审理中，双方对讼争房产实际成交价格为140万元无异议。经原审法院依法委托，厦门均达土地房地产评估咨询有限公司于2014年9月27日作出《房地产估价报告》，估价结果为：讼争房产于2013年11月6日的市场价值为184万元。
原审另查明，刘保明、吴先梅表示其从未见过周水玉，从未同意出售讼争房产并收到任何购房款，也未同意郁海毅代偿还刘保明、吴先梅尚欠他人的债务。但刘保明、吴先梅当庭确认其至今未就郁海毅的上述代理行为违背其真实意思而提起委托代理诉讼向郁海毅主张权利。此外，刘保明、吴先梅未就其与郁海毅之间存在让与担保关系提供足够的证据，也未就郁海毅与案外人厦门磐石投资管理有限公司存在何种关系提供证据。
另，周水玉当庭确认其购买讼争房产时未见过刘保明、吴先梅，但知道讼争房屋由刘保明、吴先梅实际居住，并主张由于郁海毅持有产权证原件和全权授权的公证书，因此，周水玉未与刘保明、吴先梅就讼争房产买卖直接洽谈。
原审判决查明的上述事实，有结婚证、户口本、《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00262116号）、（2013）厦鹭证松字第3946号公证书、《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》、收据三份、银行取款回单、银行取款凭条、厦门市住房置业担保有限公司收款收据、《委托代理合同》、银行进账单、贷款列表、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01116114号）、《房地产估价报告》及各方当事人当庭陈述等为证。
原审判决认为，本案刘保明、吴先梅与周水玉之间存在房屋买卖合同关系。《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》系刘保明、吴先梅与周水玉自愿订立，郁海毅系刘保明、吴先梅授权与周水玉订立《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的代理人。周水玉在《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》上签字不具有恶意，不存在恶意串通行为。首先，从郁海毅持有的（2013）厦鹭证松字第3946号公证书的授权内容判断，刘保明、吴先梅采用公证方式将其对讼争房屋的处分权全部授予郁海毅，《委托书》内容包括刘保明、吴先梅委托郁海毅代为出售讼争房产，代理权限包括：代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件；代为收取房款、有权向银行申请还贷（含提前还贷）、结清贷款本息，有权到厦门市国土资源与房产管理局办理抵押注销手续；代为与买方办理房屋交接等事宜。在案证据不能证明周水玉明知刘保明、吴先梅不具有出售讼争房产的真实意思。其次，从《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的订立过程判断，上述合同签订时，郁海毅不仅持有（2013）厦鹭证松字第3946号公证书，还持有《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00262116号）原件，周水玉据此确认郁海毅有权以刘保明、吴先梅的名义订立房屋买卖合同，符合普通人进行房产交易的常识判断。第三，从讼争房屋交易价格判断，讼争房产的实际成交价格为140万元，《房地产估价报告》的估价结果为“讼争房产于2013年11月6日的市场价值为184万元”，讼争房产交易价格未明显低于市场交易价的70%，并非“明显不合理的低价”。第四，从《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的履行情况判断，周水玉交付购房款140万元后，郁海毅以代收购房款中的45万元偿还刘保明尚欠案外人陈莹的借款以注销其在讼争房产上设定的抵押权，另908024.22元用于偿还刘保明向招商银行股份有限公司厦门分行的按揭贷款以注销其在讼争房产上设定的抵押权。郁海毅的上述行为均系为了完成《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》项下的房产交易的履约行为。郁海毅为注销设定于讼争房产的抵押权而以代收的购房款清偿刘保明、吴先梅的对外债务并未损害刘保明、吴先梅合法利益。第五，从讼争房产交易习惯判断，周水玉虽未见过刘保明、吴先梅，但知道讼争房屋的实际使用人为刘保明、吴先梅，且了解刘保明、吴先梅除了购房按揭款外还有需要清偿其他债务，故周水玉将购房款交给持有公证授权的郁海毅以办理讼争房屋抵押权注销手续，符合交易习惯。由于《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》的合同一方即为刘保明、吴先梅，且刘保明、吴先梅所提供的证据不足以证明周水玉购买讼争房屋具有恶意，也不能证明郁海毅、周水玉之间存在恶意串通的行为，而即使郁海毅代表刘保明、吴先梅与周水玉订立房屋买卖合同违背了刘保明、吴先梅的真实意思，刘保明、吴先梅也从未基于其与郁海毅之间存在的委托代理关系向郁海毅主张相关权利，此外，刘保明、吴先梅所提供的证据也不能证明其与郁海毅之间存在让与担保关系，故刘保明、吴先梅的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第十九条的规定，判决：驳回原告刘保明、吴先梅的诉讼请求。案件受理费8723元，由刘保明、吴先梅负担。
宣判后，刘保明、吴先梅不服，向本院提起上诉。
上诉人刘保明、吴先梅上诉称，一、原审审理中，就本案所涉的争议焦点，当庭明确分配了举证责任，郁海毅、周水玉均未能就此提交证据，本应承担相应的举证不能的不利后果。原审在此认定事实错误，依法应予纠正。二、郁海毅的行为，具有明确的恶意串通情形，具有明确的违背受托人诚实信用义务的情形，原审在此认定事实错误，依法应予纠正。（一）郁海毅未能举证证明其在办理讼争房产的房产买卖协议和存量房买卖合同的过程中，曾向刘保明、吴先梅报告交易情况，应承担举证不能的不利后果。（二）郁海毅未能举证证明讼争房产的评估价格180万元偏高，应承担举证不能的不利后果。（三）郁海毅未能举证证明其归还房产上的两笔抵押权欠款，得到了刘保明、吴先梅的授权，应承担举证不能的责任。（四）郁海毅按其自述，其与周水玉并不认识，系2013年10月中下旬在朋友处泡茶认识，并交易磋商，随后即在2013年11月5日仅收到4万元定金的情况下，于次日即2013年11月6日将交易价格为140万元的房产过户至周水玉名下。郁海毅的行为明显违背了一个正常的、善意的房屋买卖交易的基本逻辑常理。（五）本案讼争房产的过户过程中，案外人陈莹的45万元抵押权解除过程，更印证郁海毅系违背公证本意，恶意出售房产。本案讼争房产上，设定有两个抵押，一个是招商银行90万元本金的商业银行贷款抵押，一个是案外人陈莹的45万元的民间借贷抵押。招商银行90万元贷款的抵押，系通过厦门住房置业担保公司居间办理解押和过户手续，因此在周水玉于2013年11月11日、12日向置业担保公司支付相应的91万元（含利息和手续费）前，由住房置业公司担保下解除商业银行的90万元抵押，符合常理。但陈莹的抵押何时解除，如何解除，郁海毅当庭无法提供合理解释。陈莹的45万元抵押，并非住房置业担保公司的担保项下的解除，只能是自行解除，且解除时间，只能在2013年11月6日办理过户手续之前至少10-15日（按房管局的正常办理业务时长）。但按郁海毅、周水玉的主张，2013年11月5日达成买卖合意并签署《房产买卖协议》，郁海毅11月5日才拿到了4万元定金，周水玉2013年11月9日才支付45万元给郁海毅，郁海毅2013年11月10日才转账支付给案外人陈莹45万元作为还款。由此可见，案外人陈莹在没有收到一分钱的情况下，居然在2013年10月下旬即办理了45万元债权的解押手续，任由郁海毅将房产过户而未获得任何保障。此等情况，充分印证了郁海毅系恶意出售房产，出售房产系用于归还郁海毅主导，以案外人陈莹为名义出借人的45万元借款。三、周水玉的购房经过，具有明确的恶意串通情形，与其自我主张的所谓“一个真实的、善意的购房人”完全不符，原审在此认定事实错误，依法应予纠正。（一）周水玉在明知讼争房产的产权人即刘保明、吴先梅夫妻全家均居住在讼争房产中，且明知产权人与郁海毅并非正常代理关系的情况下，以明显低于正常市场价值的价格过户取得房产，且当庭主张评估报告的价格偏高，但又不能提交证据予以证明。（二）周水玉当庭自述称，其在签订讼争协议和合同前，知道刘保明、吴先梅作为产权人居住在讼争房产中，但从未进入讼争房产现场查看，明显不符合善意购房人的基本行为逻辑常理。（三）周水玉当庭自称，其“无需关心能否按照合同约定期限交房”，认为这是其权利，不是义务，所以不需要关心，明显违背善意购房人的基本行为逻辑常理。（四）周水玉就其对刘保明、吴先梅不同意出售房屋是否知情，承担举证责任，但没有提交任何证据，应承担举证不能的不利后果。周水玉的行为，违背善意购房人的正常行为逻辑。四、本案的讼争委托公证手续，确实存在让与担保的情形，同一类案件，郁海毅也是被告，原审法院在此认定事实错误，依法应予纠正。本案的刘保明、吴先梅，本系向一家所谓“厦门磐石投资管理有限公司”借款，由陈莹作为实际出借人向刘保明、吴先梅放款45万元，并将讼争房产办理全权委托《公证书》作为一种提供担保的形式。其后，因刘保明、吴先梅未按期还款，讼争房产遭郁海毅过户至周水玉名下。本案的委托公证书确系让与担保的一种形式。请求：撤销原判决，依法改判支持刘保明、吴先梅在原审的诉讼请求。郁海毅、周水玉负担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人郁海毅未提交书面答辩状。庭审中辩称，一、郁海毅是按照公证委托完成自己的义务，并无不当，不存在恶意之说。二、本案的抵押不存在违背事实。（一）2013年11月6日签订的存量房买卖合同，招行的还款是2013年11月10日，实际解押是12月，符合逻辑并合法。（二）不存在明显低价，根据刘保明、吴先梅委托的基本事实，与实际的交易不存在明显低价。综上，原审认定事实清楚，证据确凿，请求依法予以维持。
被上诉人周水玉未提交书面答辩状。庭审中答辩称，原判决认定事实清楚、适用法律正确，刘保明、吴先梅的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。周水玉与郁海毅不存在恶意串通行为。一、刘保明、吴先梅共同委托郁海毅出售涉案房产。刘保明、吴先梅共同以公证的方式将讼争房屋的处分权全权委托给郁海毅，代理权限包括了出售房屋、代为结清贷款本息、办理抵押注销手续、代为办理房屋交接等事宜。前述公证的委托持续有效，从未中途撤销该委托授权，周水玉基于对公证授权委托之信任以及郁海毅同时持有讼争房屋权属证书原件，方与郁海毅签订《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》，周水玉与郁海毅签订合同的行为符合常理。二、郁海毅是否违背受托人诚实信用义务，不影响周水玉作为善意的买受人而取得讼争房屋所有权。（一）对于买受人周水玉来说，基于公证的授权委托书认为郁海毅出售房屋的行为是得到了刘保明、吴先梅的全权授权。至于郁海毅在出售讼争房屋的过程中是否向刘保明、吴先梅报告交易情况，归还讼争房屋项下的抵押权是否得到刘保明、吴先梅的授权，均不影响周水玉的善意。恰恰相反的是郁海毅收到购房款后均基于授权而代为偿还刘保明、吴先梅两笔债务，注销了讼争房产上的抵押权，其行为并未损害刘保明、吴先梅的合法权益。（二）讼争房屋项下两项抵押权的解除均符合常理。（三）讼争房屋的交易价格并未低于市场价值的70%。1.讼争房屋评估价明显偏低。讼争房屋经原审法院委托评估机构评估2013年11月6日的市场价值为184万元，但其明显未考虑到讼争房屋存在优先权。正是因为讼争房屋存在两个抵押权，在交易过程中存在较大的交易风险，其真实价值应当远低于184万元。2.周水玉支付的交易对价并未明显低于市场价值的70%。三、周水玉不存在恶意。（一）周水玉在授权委托书之外无从得知刘保明、吴先梅与郁海毅之间存在非正常代理关系。（二）基于刘保明、吴先梅存在外债需要归还的风险，且讼争房屋项下的两项抵押贷款均已逾期，周水玉将购房款直接支付给郁海毅用于注销抵押登记，符合交易习惯。（三）至于房屋解押后变更为新产权人的过渡期间，讼争房屋存在被查封的风险，这是所有存量房交易过程中无法完全避免的风险，为了尽量降低该交易风险，周水玉将其中最大的一笔购房款通过置业担保公司给予交易担保，符合交易常理。正是交易风险较大，刘保明、吴先梅存在外债急需归还进而将房屋快速变现的需求，涉案房屋一定程度低于周边的市场价值交易才是合理的。由此可以看出，周水玉与郁海毅签订《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》并不存在恶意。（四）根据“谁主张，谁举证”的举证规则，刘保明、吴先梅仍应当对郁海毅、周水玉之间存在恶意串通承担举证责任，本案至今刘保明、吴先梅均未能提供充分的证据证实。因此周水玉与刘保明、吴先梅的委托代理人郁海毅签订的《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》是合法有效的合同，周水玉已经取得了讼争房屋的所有权并办理了物权登记，无论刘保明、吴先梅与郁海毅之间存在什么样的矛盾与纠纷，均不影响周水玉善意取得讼争房屋的所有权。四、刘保明、吴先梅未能举证证明其与郁海毅之间存在让与担保关系。综上，请求驳回上诉。
经审理查明，庭审中，各方当事人对原审判决查明认定的事实，除刘保明、吴先梅对原审认定其未就与郁海毅之间存在让与担保关系提供足够的证据，也未就郁海毅与案外人厦门磐石投资管理有限公司存在何种关系提供证据，认为案外人陈莹的公证书与郁海毅的公证书是同一天在公证处办理的，两份公证书是连号的；郁海毅与厦门磐石投资管理有限公司的关系也向原审法院进行过陈述外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
二审开庭结束后，刘保明、吴先梅向本院递交重新委托价格司法鉴定申请书，以郁海毅、周水玉就其购买房产经过的陈述前后不一致，存在重大出入，周水玉对讼争房产的购买不属于善意取得为由，申请对讼争房产重新进行价格司法鉴定。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”刘保明、吴先梅未提供证据证明鉴定机构对讼争房产作出的《房地产估价报告》存在上述规定情形，其二审法庭结束后递交重新鉴定申请，不予准许。
本案二审争议焦点在于：郁海毅与周水玉在签订《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》过程中是否存在恶意串通，以不合理低价转让讼争房产，损害刘保明、吴先梅利益的情形。
本院认为，1.郁海毅基于刘保明、吴先梅的公证授权委托及持有刘保明、吴先梅交予的讼争房产权属证书原件，以刘保明及刘保明、吴先梅的名义与周水玉签订《房产买卖协议》、《存量房买卖合同》。而周水玉亦基于对公证授权委托的信赖及郁海毅持有讼争房屋权属证书原件，有理由相信郁海毅有权代为出售讼争房产等，因此，讼争房产买卖是双方当事人的真实意思表示。且郁海毅在收到周水玉支付的购房款后亦基于公证委托事宜代为偿还了设定在讼争房产上的债务，注销了讼争房产上的抵押权。2.根据公证委托书的授权权限，郁海毅作为刘保明、吴先梅的受托人有权出售讼争房屋，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式等。郁海毅、周水玉根据讼争房产的实际情况，最终商定以140万元作为成交价，符合交易自愿的原则。而根据厦门市现行的二手房交易管理制度，交易管理部门对二手房交易成交价合理与否采取审核制，并最终确定是否以买卖双方申报的价格作计税依据。本案讼争房产的成交价140万元已经房产交易管理部门的审核通过，并作为计税依据，说明该成交价尚属合理范围。原审根据讼争房产评估价，认定双方交易价格未明显低于市场交易价的70%，并非“明显不合理的低价”，并无不妥。3.刘保明、吴先梅在债务销除后才以郁海毅违背委托公证本意，与周水玉恶意串通，低价出售讼争房产等理由提起本案诉讼，有违诚实信用原则。刘保明、吴先梅要求赔偿经济损失5000元，缺乏事实和法律依据。综上，刘保明、吴先梅的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8723元，由上诉人刘保明、吴先梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年月七月四日
代书记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。