上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3182号
上诉人（原审原告）上海山勇电力电控设备有限公司。
法定代表人＊＊＊。
委托代理人刘焕平，北京京都（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海星越机械设备有限公司。
法定代表人＊＊＊。
委托代理人钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。
上诉人上海山勇电力电控设备有限公司（以下简称山勇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人山勇公司的委托代理人刘焕平、被上诉人上海星越机械设备有限公司（以下简称星越公司）的委托代理人钱国峰均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原审查明，位于上海市奉贤区厂房系A公司（以下简称A公司）建造，土地的性质为集体土地，该厂房没有取得建设用地、建设工程的规划许可证。2006年5月9日，A公司与B公司（以下简称B公司）签订了《房屋租赁合同》一份，约定A公司将上述厂房中的4，320平方米租赁给B公司使用，年租金为560，000元，租期从2006年8月1日至2021年7月31日。
2009年9月11日，今佳公司与星越公司签订《房屋租赁合同》，约定今佳公司将其租赁的部分厂房（即坐落于上海市奉贤区内＊＊＊号建筑面积为791平方米的厂房及办公楼）转租给星越公司，租期从2009年9月18日至2015年2月19日，年租金为101，000元，租金全年分二期交清，第一期在2009年9月18日前交50，500元，第二期在2010年2月18日前交50，500元，先交后租，第二期起房租交付期确定为使用起始日的前30天。
2010年1月27日，今佳公司与星越公司又签订了一份《房屋租赁合同》，约定今佳公司将其租赁的部分厂房（即坐落于上海市奉贤区内＊＊＊号建筑面积为818.4平方米厂房及面积为384平方米的二、三层办公楼）转租给星越公司，租期从2010年2月20日至2015年2月19日，年租金为115，000元，租金全年分两期付清，第一期2010年2月20日之前应付57，500元，第二期在2010年7月20日之前应付57，500元，每相隔六个月，星越公司付今佳公司半年的房租，先交后租，以此类推。
2010年6月26日，今佳公司与山勇公司签订了《房屋租赁转租协议书》一份，约定今佳公司将其与A公司间的权利义务转给山勇公司。2010年6月28日，今佳公司（甲方）、星越公司（乙方）、山勇公司（丙方）签订了《补充协议》，内容为：1、甲乙双方订立的《房屋租赁合同》中的权利、义务关系，由乙丙双方之间履行；2、原《房屋租赁合同》全部内容不变，经甲、乙、丙三方之间认可……。
2012年3月28日，山勇公司通过公证的方式向星越公司送达解约通知书，指出星越公司逾期一个月以上没有支付租金，故解除双方之间的租赁合同，并要求星越公司搬离。
2013年4月8日，A公司作为原告，以山勇公司作为被告，星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司作为第三人起诉至上海市奉贤区人民法院，要求判令：1、解除A公司与山勇公司之间的《房屋租赁合同》；2、山勇公司、星越公司，上海林艮橡塑材料有限公司搬离租赁房屋……。后法院审理后于2013年6月20日依法作出判决：一、A公司与山勇公司、山勇公司与星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司之间的租赁合同无效；二、山勇公司、星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司搬离租赁房屋并将房屋钥匙返还给A公司……。星越公司、上海林艮橡塑材料有限公司不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院，后二审法院于2013年9月24日作出判决：驳回上诉，维持原判。
2013年9月30日，星越公司搬离了租赁房屋。
原审庭审中，山勇公司、星越公司一致确认：关于双方于2009年9月11日签订的房屋租赁合同，星越公司尚欠山勇公司2012年3月18日至2013年9月30日期间的占有使用费共计154，306元；关于双方于2010年1月27日签订的房屋租赁合同，星越公司尚欠山勇公司2012年2月20日至2013年9月30日期间的占有使用费共计184，638.89元。
原审认为，本案的争议焦点在于山勇公司要求星越公司支付占有使用费的主张是否已过诉讼时效？法院认为，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故本案中虽山勇公司、星越公司之间的房屋租赁合同已由生效的法律文书判决确认为无效，但因星越公司实际使用租赁房屋至2013年9月30日，山勇公司要求星越公司支付至其实际搬离日止的占有使用费，符合相关法律规定。鉴于山勇公司主张的系房屋占有使用费，应适用二年诉讼时效期间，山勇公司除了于2012年3月28日向星越公司邮寄解约通知书要求其支付租金，其未提供其他证据证明其在本次诉讼前曾向星越公司主张过房屋占有使用费。另从山勇公司参加了（2013）沪一中民二（民）终字第2270号一案的庭审，可见其知道其与星越公司、A公司之间的租赁合同纠纷已诉至法院的事实。因此，关于山勇公司、星越公司于2009年9月11日签订的房屋租赁合同，山勇公司主张的2012年3月18日至2013年9月17日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，星越公司尚应支付山勇公司2013年9月18日至2013年9月30日期间的房屋占有使用费3，597.26元（101，000／365＊13）。关于山勇公司、星越公司于2010年1月27日签订的房屋租赁合同，山勇公司主张的2012年2月20日至2013年8月19日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，星越公司尚应支付山勇公司2013年8月20日至2013年9月30日期间的房屋占有使用费13，232.88元（115，000／365＊42）。
原审法院审理后于二〇一五年八月二十七日作出判决：被告上海星越机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山勇电力电控设备有限公司房屋占有使用费人民币16，830.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8，149元，减半收取计4，074.5元，由原告上海山勇电力电控设备有限公司负担3，924.5元，由被告上海星越机械设备有限公司负担150元。
判决后，山勇公司不服，上诉至本院称，我国法律并未对主张合同无效的诉讼时效作出具体规定，故只能适用20年的最长诉讼时效。只有当合同被认定无效后，相关权利才得以基于无效合同而被确定为财产返还请求权。本案中，在生效判决认定涉案合同无效后，上诉人才真正享有房屋使用费的请求权，故上诉人基于合同无效而享有的房屋使用费的诉讼请求权只能自2013年9月24日开始计算，并适用2年诉讼时效。请求二审撤销原判，并依法改判为支持上诉人的原审诉请。
被上诉人星越公司辩称，其不同意上诉人山勇公司的上诉请求。没有法律规定合同无效确定后才能主张权利，房屋使用费与租金性质一致，应当适用一年诉讼时效。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据2010年6月28日今佳公司、上诉人山勇公司、被上诉人星越公司签订的《补充协议》，今佳公司、星越公司订立的《房屋租赁合同》中的权利、义务关系由星越公司、山勇公司之间履行，故星越公司、山勇公司之间建立了房屋租赁合同关系。嗣后，上述租赁合同被法院判决确认无效，山勇公司于2015年5月起诉至原审法院而主张2012年3月18日至2013年9月30日的房屋使用费，星越公司为此提出时效抗辩；山勇公司主张在房屋租赁合同被确认无效之后，其才享有房屋使用费的请求权，故时效期间应自2013年9月24日起计算。对此，本院认为，其一，房屋租赁合同被判决确认无效后，出租人所享有的租金请求权转化为占有使用费的请求权，其为承租人实际使用房屋而应当支付的对价，故占有使用费的支付参照租金予以适用，但占有使用费的请求权并非财产返还请求权；其二，在房屋租赁合同被判决确认无效前，山勇公司除了于2012年3月28日向星越公司邮寄解约通知书要求其支付租金外，未有证据显示其在本次诉讼前曾向星越公司主张过房屋占有使用费，而在房屋租赁合同无效的相关诉讼中，山勇公司为当事人之一，其完全有条件及时向星越公司主张租金或房屋占有使用费，但其直至2015年5月才提起诉讼，因此，山勇公司存在怠于主张权利的情形，原审认定双方于2009年9月11日签订的房屋租赁合同，自2012年3月18日至2013年9月17日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，双方于2010年1月27日签订的房屋租赁合同，自2012年2月20日至2013年8月19日期间的占有使用费已过诉讼时效期间，并无不妥，本院予以确认。对于上述两份租赁合同所涉未过诉讼时效部分的房屋占有使用费，原审根据合同的约定判定星越公司尚应支付山勇公司房屋占有使用费16，830.14元，合法有据，本院依法予以维持。上诉人山勇公司的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，149元，由上诉人上海山勇电力电控设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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