湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4999号上诉人（原审原告）：长沙市星盛物业服务有限责任公司，住所地湖南省长沙县星沙街道板仓北路以西（湖南星沙律师事务所414-415房）。法定代表人：李光磊，董事长。委托代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：聂润林，男，汉族，1968年9月16日出生，住湖南省长沙县。上诉人长沙市星盛物业服务有限责任公司（以下简称星盛公司）与上诉人聂润林物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第03206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人星盛公司上诉请求：1、撤销(2015)长县民初字第03206号民事判决；2、判决聂润林立即支付物业管理费4455元、滞纳金2228元；3、判决聂润林承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决星盛公司违约缺乏事实和法律依据。一审判决认定以爱琴海岸小区业主委员会选聘其他物业公司来推定星盛公司提供的物业服务不符合合同约定缺乏依据。星盛公司与聂润林之间的物业服务合同关系，已于小区业主委员会成立终止，且系合同履行期限届满终止，合同终止后，聂润林与爱琴海岸小区业主委员会做出的订约行为与星盛公司无关，不能以其他合同对原合同关系及履行情况进行推定；签订合同是双方共同意志的体现，一审判决以爱琴海岸小区业主委员会未与星盛公司订约来推定星盛公司违约，有违平等的诉讼基本原则。2、一审判决未对聂润林的明显违约行为作出公正评判。交纳物业管理费是聂润林的主要甚至唯一的义务，聂润林拒交物业费长达两年时间，在星盛公司已履行多数合同义务的前提下，聂润林的抗辩显然超过了合理限度，系对民事权利的滥用，违背了禁止权利滥用的基本原则。聂润林拒交物业费被星盛公司造成了损失，一审判决未支持星盛公司主张的滞纳金请求错误。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，违反了平等诉讼基本原则，应当依法予以改判。聂润林辩称，星盛公司的上诉理由不能成立，请求驳回星盛公司的上诉请求，支持聂润林的上诉请求。上诉人聂润林上诉请求：1、撤销一审判决，判令不支付星盛公司物业费；2、判令星盛公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、星盛公司没有履行物业服务合同约定的义务，远没有提供完善的物业管理服务，违约在先。星盛公司不履行房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，不履行维护公用设施和附属配套设施的义务，不履行维护公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，不履行维护公共环境卫生的职责，不履行安全保卫义务，不履行制止不法行为的义务，电梯不年检。2、一审判决认定购房合同上的交房时间是2012年4月18日，但实际交付时间是2012年7月7日，聂润林已提供《入住临时公约》，表明签字时间是2012年7月7日，聂润林不应当支付2012年4月18日至2012年7月7日这段时间的物业费。3、一审判决物业公司未提供令人满意的服务，而判决聂润林应当支付80%的物业费，聂润林不予认可。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持聂润林的上诉请求。星盛公司辩称，1、星盛公司在房屋保修期内不承担因房屋质量问题所产生的维修责任。2、聂润林就拒交物业费提出的抗辩理由无充足证据证实。3、即便星盛公司提供的物业服务存在瑕疵，聂润林的行为严重违反了“禁止权利滥用”的合同法基本原则。综上，聂润林提出的抗辩理由无事实依据，也不符合法律规定，请求驳回聂润林的上诉请求，支持星盛公司的上诉请求。上诉人星盛公司向一审法院起诉请求：聂润林支付星盛公司欠缴的从2012年11月1日起至2015年7月31日的物业管理费4455元及产生的滞纳金2228元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，该院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实。聂润林系爱琴海岸小区6栋701号房业主，其住房面积为112.14㎡。2010年4月8日，爱琴海岸小区开发商与星盛公司签订《前期物业管理委托合同》，约定星盛公司为该小区提供前期物业服务，价格为＜1.2元/㎡/月（高层住宅），合同签订后，星盛公司为该小区提供物业服务至今。2010年7月7日，聂润林与星盛公司签订《临时管理规约》。因对星盛公司提供的物业服务不满意，聂润林在交纳6个月物业管理费后，未继续交纳物业管理费。二、双方当事人有争议的事实。1、聂润林欠缴的物业管理费的数额。星盛公司认为聂润林欠缴物业管理费从2012年11月1日起开始计算，按1.2元/㎡的标准，至2015年7月31日共计欠缴4455元（112.14㎡×1.2元×33个月，四舍五入后，实际按135元/月主张，但其诉状诉称按92元/月，系笔误）；聂润林认为其收房日期为2012年7月7日，前期已交纳6个月的物业管理费，故欠缴起始日为2013年1月7日，标准应按合同约定低于1.2元/㎡。该院认为，物业管理费的收取日期起始日应从商品房买卖合同约定的交房日期起起算，经审查聂润林与开发商签订的商品房买卖合同，交房日期为2012年4月18日，聂润林并未提交相关证据证明开发商延期交房，故聂润林交纳物业管理费的起始日期为2012年4月18日，聂润林前期交纳的6个月物业管理费，缴费收据上也载明日期为2012年4月18日至2012年10月30日，故星盛公司主张聂润林欠缴物业管理费的开始日期为2012年11月1日，该院予以支持。依据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，且聂润林与作为物业服务企业的星盛公司签订《临时管理规约》，表明其已认可《前期物业管理委托合同》的内容，经该院审查，《前期物业管理委托合同》内容不违反法律规定，为有效合同，该院予以确认，双方应按《前期物业管理委托合同》履行相关义务，该合同约定物业管理费94%，故星盛公司提供的物业服务是否合格，应以该约定为标准。根据聂润林提交的照片及爱琴海岸小区的现实情况可知，该小区业主因对星盛公司提供的物业管理服务不满意，已成立业主委员会重新聘请物业公司，依据该事实，上述合同约定的目标显然未能实现，即星盛公司未按《前期物业管理委托合同》的约定，提供令大部分业主满意的物业服务。星盛公司辩称其已提供了基本的物业服务，其服务有瑕疵的地方正是因为小区部分业主长期不交纳物业管理费所致，也正是因为该情况，导致星盛公司只能维持小区的基本秩序。该院认为，星盛公司应按约提供令大部分业主满意的服务而非其主张的基本的物业服务，且合同的权利义务是对等的，星盛公司不能将其服务不到位的责任全部归咎于业主，故该主张该院不予认可。另聂润林提交了若干照片拟证明星盛公司在卫生、安保、公共设施维护等方面管理不到位，星盛公司辩称聂润林未能证明上述照片拍摄于其欠缴物业费期间，故不能达到其证明目的。该院认为，照片虽然不能显示其拍摄时间，但能客观的反应爱琴海岸小区的现状，即存在卫生、安保、公共设施维护等方面的问题。根据照片可看出，道路上及楼道内的垃圾堆、楼道及业主门上等地方的小广告已具备一定规模，依一般逻辑，上述情况的存在，应已持续一定的时间，结合聂润林欠缴物业费的时间及其提交照片的时间，该院认为，聂润林提交的上述照片，能辅助证明星盛公司确未提供合格的物业服务。综上，该院认为，星盛公司未按约提供合格的即令大部分业主满意的物业服务。一审法院认为，星盛公司与聂润林之间形成了合法的物业服务合同关系，星盛公司提供了物业服务，聂润林应按约交纳物业管理费，但星盛公司未按约提供合格的物业服务，故聂润林欠缴的物业管理费，可适当减少，依实际情况，该院酌情认定减少20%，故聂润林应向星盛公司支付从2012年1月1日至2015年7月31日欠缴的物业管理费3552.56元（4440.7元×80%）。星盛公司主张的滞纳金2228元，因星盛公司未提供合格的物业服务且物业服务合同未约定物业管理费交纳时间，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限聂润林在本判决生效之日起五日内支付长沙市星盛物业服务有限责任公司物业管理费3552.56元；二、驳回长沙市星盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由聂润林负担。二审中，聂润林向本院提交了以下证据：1、爱琴海岸工程设备交接前存在的问题；2、爱琴海岸小区业委会出具关于星盛公司不作为、乱作为的行为；3、小区业主联名签字表；4、有关墙壁发霉、外墙渗水的视频资料。以上4份证据拟共同证明星盛公司不作为。星盛公司发表如下质证意见：聂润林在二审提交的证据不属于民诉法所规定的“新证据”。上述证据性质上属于证人证言，应当由证人出庭接受质询，否则不能作为认定案件事实的依据。同时，证人证言中的证人均系小区业主，与本案有重大利害关系，在未提交其他证据佐证的前提下，应当不予采信。本院经审查认为，聂润林提供的上述4份证据可以证明星盛公司的服务存在瑕疵，但不能达到聂润林的证明目的。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人星盛公司与爱琴海岸小区开发商签订了《前期物业管理委托合同》，上诉人聂润林系该小区业主，且又与星盛公司签订了《临时管理规约》，故星盛公司与聂润林之间形成了物业服务合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。星盛公司为聂润林提供了物业服务，聂润林有依约交纳物业费的义务，故星盛公司要求聂润林交纳物业费的诉讼请求应予支持；至于交纳的金额，因星盛公司提供的服务存在瑕疵，故一审判决聂润林向星盛公司交纳80%的物业服务费较为适宜，本院予以维持。聂润林提出不应当支付2012年4月18日至2012年7月7日期间内物业费的上诉意见，因聂润林未提供开发商迟延交付的证据，故不予支持。关于星盛公司要求聂润林交纳另外的20%物业费及支付滞纳金的上诉请求，本院认为，星盛公司的物业服务存在瑕疵，并未提供令大部分业主满意的物业服务，根据权利、义务相一致原则，该上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人星盛公司、聂润林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原则。本案二审受理费50元，由上诉人长沙市星盛物业服务有限责任公司和上诉人聂润林各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一六年十一月十四日书 记 员  何冰洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。