四川省九龙县人民法院民 事 判 决 书（2018）川3324民初5号原告（反诉被告）：中国人民解放军四川省九龙县人民武装部，住所地四川省九龙县呷尔镇团结下街21号。法定代表人：高强，该人民武装部部长。委托诉讼代理人：康杰，男，汉族，生于1979年7月22日，中国人民解放军四川省九龙县人民武装部政治科科长。一般代理。被告（反诉原告）：赵雯雯，女，汉族，1996年3月2日出生，住四川省九龙县呷尔镇文化路*号*幢*单元**号。委托诉讼代理人：杨支群，女，汉族，1966年4月8日出生，住四川省九龙县呷尔镇文化路*号*幢*单元**号。与被告（反诉原告）系母女关系。一般代理。第三人：廖仕清，男，汉族，1950年3月5日出生，住四川省九龙县乌拉西乡偏桥村偏桥组。原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部（以下简称九龙县人武部）与被告（反诉原告）赵雯雯（以下简称赵雯雯）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理本案后，依法适用简易程序。2018年3月4日，因本案案情复杂，本院依法裁定，将案件转为普通程序进行审理。赵雯雯于2018年3月12日向本院提起反诉。2018年4月11日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。九龙县人武部的委托诉讼代理人康杰、赵雯雯的委托诉讼代理人杨支群到庭参加诉讼。第三人廖仕清经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。九龙县人武部提出诉讼请求：1.请求判决原、被告双方解除《出售门面使用权合同》，被告腾退返还民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面；2.请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中,九龙县人武部明确诉讼请求“1.请求判决原、被告双方解除《出售门面使用权合同》，被告腾退返还民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面”为“1.请求判决原、被告双方解除《出售门面使用权合同》，被告及第三人返还民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面”。事实与理由：2004年8月1日，九龙县人武部与赵雯雯签订《出售门面使用权合同》，以100000元的价款将九龙县人武部民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面的使用权转让给赵雯雯，约定使用年限为50年（自2004年8月1日至2054年7月31日）。合同签订后，九龙县人武部按照合同约定将涉案房屋交赵雯雯使用。在租赁期间，赵雯雯将涉案门面转租给第三人廖仕清，现廖仕清为涉案门面的实际使用人。2016年2月16日，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）文件，要求全军和武警部队停止对外开展有偿服务活动，明确空余房产租赁活动必须于2018年6月30日前全部关停，致使《出售门面使用权合同》无法继续履行。根据合同法的规定及双方签订的《出售门面使用权合同》第十一条约定：“在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”。因此，九龙县人武部依法享有合同解除权，有权要求赵雯雯和第三人廖仕清返还涉案门面。九龙县人武部就关停门面事宜与赵雯雯进行过协商，因双方意见分歧较大，协商未果诉至法院。赵雯雯辩称并向本院提出反诉请求称：1.不同意解除双方签订的合同，九龙县人武部与赵雯雯签订的《出售门面使用权合同》未达到法定解除年限，到目前为止合同履行期未届满；2.双方签订的合同未达到法定解除条件，中央军委下发文件也没有强制要求解除合同，合同应当继续履行；3.现赵雯雯与第三人廖仕清已签订6年的租赁合同，故赵雯雯与第三人廖仕清的合同损失应由九龙县人武部负担。赵雯雯于2018年3月12日向本院提起反诉：1.判令被反诉人退还多收的房屋租金100000元-100000元÷50年×14年＝72000元；2．要求被反诉人支付退还租金占用利息：以72000元为基础，按照年利率6%支付租金占用期间的利息至实际退还之日止；3.要求被反诉人支付反诉人剩余租赁法定年限（7年）的租金损失7年×50000元∕年＝350000元；4.要求被反诉人承担第三人的违约金120000元；5.要求被反诉人承担退还第三人剩余租金的占用利息；以200000元为基础，按照年利率6%支付租金占用期间的利息至实际退还之日止；6.要求被反诉人承担第三人主张的以下损失：门面装修费用35000元、寻找新铺面造成的营业损失40000元、搬迁安置费用12000元；7.诉讼费用全部由被反诉人承担。在诉讼过程中，赵雯雯放弃了部分反诉请求，将反诉请求变更为：1.判令被反诉人退还多收的房屋租金100000元-100000元÷50年×14年＝72000元；2.判令被反诉人支付退还租金的占用利息：以72000元为基础，按照年利率6%的标准，从2004年8月1日起至2018年3月31日共计59040元，并支付2018年4月1日起至本息实际付清为止的利息；3.判令被反诉人承担反诉人无法履行合同向第三人支付的损失109000（违约金60000元、门面装修费39000元、搬迁安置费用10000元）；4.诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2004年8月1日，九龙县人武部与赵雯雯签订《出售门面使用权合同》，合同约定门面使用年限为50年（自2004年8月1日起至2054年7月31日止）。合同第一条约定：九龙县人武部将涉案门面使用权以100000元人民币出售给赵雯雯。双方在签订合同时的真实意思表示为“出售”。赵雯雯在签订合同时不具备法律知识，欠缺审查合同的能力，九龙县人武部在明知租赁合同法律保护期限最长为20年的情况下，以出售使用权的名义签订租赁合同，现赵雯雯损失巨大，应由九龙县人武部承担相应责任。双方签订的合同履行期未届满且赵雯雯无违约行为，不符合法定和约定解除合同条件。军发[2016]58号文件，2016年已经下发，但九龙县人武部于2017年12月才向赵雯雯阐释政策。2017年10月1日，赵雯雯与第三人廖仕清签订房屋租赁合同。双方约定房屋租赁期为6年。2017年10月1日起至2023年10月1日止。双方在合同中约定涉案门面的租金为50000元∕年，且第三人已按合同约定向赵雯雯一次性支付了6年的租金。因九龙县人武部未积极宣讲相关政策，导致赵雯雯与第三人的损失扩大，故应由九龙县人武部承担第三人的损失。2017年12月4日，赵雯雯向九龙县人武部提出了《民兵训练基地底楼门面收回补偿要求》方案，并于2017年12月28日收到了相关回复，回复只提及双方合同有效期为20年，超过部分无效。双方对关停门面事宜，未进行过调解。九九龙县人武部对反诉辩称：1.根据中央军委下发的文件精神，双方已达到了合同解除的条件。赵雯雯反诉的第一项诉讼请求，对计算方式有异议，计算的方式应该是根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此，租赁期限应以20年来计算而不是50年，双方签订的合同大概已履行了14年，计算方式应该是100000-100000÷20年×14年＝30000元，故应退还租金30000元；2.第二项诉讼请求，按照年利率的6％标准计算租金占用利息，予以认可，但基数是以30000为准。双方已履行合同14年，九龙县人武部予以认可。现合同履行期还未到14年，所以超过14年以后的租金占用利息的时间不存在；3.第三项诉讼请求，根据合同相对性原则及双方签订的合同约定：“装修费用不应由甲方承担”，因此，九龙县人武部对赵雯雯主张承担第三人损失的诉讼请求，不予认可。第三人廖仕清未到庭亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据：九龙县人武部提交的事业单位法人证书、法定代表人身份证明和赵雯雯、第三人廖仕清的身份信息，《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、中国人民解放军四川省甘孜军分区下发的《传真电报》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：九龙县人武部和赵雯雯均提交《出售门面使用权合同》，九龙县人武部认为，九龙县人武部与赵雯雯签订的是房屋租赁合同；赵雯雯认为，九龙县人武部出售的是50年的门面使用权，不是租赁合同。经查，当事人对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。九龙县人武部提交《国有土地使用证》，拟证明涉案门面的权属归九龙县人武部所有。赵雯雯认为，对《国有土地使用证》的真实性无异议，但当时签订合同时，九龙县人武部是出售涉案门面。经查，当事人对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。九龙县人武部提交《关停告知书》、《民兵训练基地底楼门面收回补偿要求》、《民兵训练基地底楼门面收回补偿要求的答复》、开展关停工作及协商过程的照片，拟证明赵雯雯收取九龙县人武部的关停通知后要求赔偿，九龙县人武部履行了通知关停门面的义务。赵雯雯认为，九龙县人武部没有告知其关停门面，也没有与其协商过关停门面的事宜，照片协商内容不知情。经查，九龙县人武部告知赵雯雯关停门面事宜后，赵雯雯在《民兵训练基地底楼门面收回补偿要求》上签名捺印，对《关停告知书》、《民兵训练基地底楼门面收回补偿要求》、《民兵训练基地底楼门面收回补偿要求的答复》的真实性，本院予以确认；对开展关停工作及协商过程的照片，九龙县人武部亦未提交其他证据佐证，故对该份证据，本院不予确认。赵雯雯提交与第三人廖仕清签订的《房屋租赁合同》及第三人与案外人签订的《房屋装修承包合同书》及收条，拟证明中央军委下发文件后，因九龙县人武部未及时告知文件精神，赵雯雯与第三人廖仕清签订《房屋租赁合同》，现已收取3年的租金，因该份租赁合同造成的损失及第三人装修的费用，应由九龙县人武部承担。九龙县人武部认为，1.对该份的证据的真实性有异议，第三人和赵雯雯有利益关系；2.对合法性有异议，门面转租要经过所有权人同意，赵雯雯转租门面没有经过九龙县人武部同意；3.对关联性有异议，赵雯雯与第三人廖仕清签订的合同与本案没有关系，第三人与案外人的装修合同与本案无关，故对该组证据不予认可。经查，《房屋租赁合同》是赵雯雯的母亲杨支群与第三人廖仕清签订，《房屋装修承包合同书》是第三人廖仕清与案外人签订，且九龙县人武部对赵雯雯提交的两份合同不予确认，对该份证据的真实性、合法性、关联性，赵雯雯无其他证据佐证，故对该组证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月1日，九龙县人武部与赵雯雯签订《出售门面使用权合同》。双方在合同中载明：“第一条：甲方（九龙县人武部）将新建民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面的使用权以壹拾万元整人民币出售给乙方（赵雯雯），使用年限为50年；第二条：门面产权属于九龙县人民武装部，乙方仅有使用权。使用年限为50年（从二〇〇四年八月一日起至二〇五四年七月三十一日止）；第十条：本合同期满，乙方将门面无条件归还甲方。门面内的装修费用等甲方概不给乙方补偿费用；第十一条：在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行等”。合同签订后，赵雯雯交纳涉案门面使用费100000元。九龙县人武部按照合同约定将涉案门面交赵雯雯使用。现涉案门面转租给第三人廖仕清，第三人廖仕清，系涉案门面的实际使用人。2016年2月16日。中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）文件，要求全军和武警部队停止对外开展有偿服务活动。2017年11月16日，中国人民解放军四川省甘孜军分区下发了《传真电报》，明确武警部队于2018年6月底前完成房地产租赁活动停止任务。2017年11月25日，九龙县人武部以书面形式告知赵雯雯关停涉案门面。2017年12月4日赵雯雯向九龙县人武部书面提出涉案门面收回补偿要求。2017年12月28日，九龙县人武部书面答复，不同意赵雯雯提出涉案门面补偿要求。双方就关停门面补偿事宜，未达成一致意见。庭审中,九龙县人武部和赵雯雯确认合同已履行14年，九龙县人武部确认，以应退还赵雯雯租金为基数，按照年利率6%支付租金占用期间的利息，租金占用时间为14年。本案主要争议的焦点在于1.九龙县人武部与赵雯雯签订的《出售门面使用权合同》是否系房屋租赁合同？是否应当解除？2.九龙县人武部应退还赵雯雯租金及租金占用利息是多少？3.第三人廖仕清的损失是多少？应由谁负担？本院认为，根据《合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”也就是说，出租人让与租赁物的使用权即是为了收取租金。本案中，九龙县人武部与赵雯雯签订《出售门面使用权合同》，九龙县人武部出售门面使用权并收取使用费。同时，根据双方签订《出售门面使用权合同》“第二条：门面产权属于九龙县人民武装部，乙方仅有使用权。使用年限为50年（从二〇〇四年八月一日起至二〇五四年七月三十一日止）”的约定，涉案门面，九龙县人武部享有所有权，赵雯雯享有使用权。因此，九龙县人武部认为双方签订的《出售门面使用权合同》系租赁合同的主张，本院予以采纳。九龙县人武部与赵雯雯之间的房屋租赁关系是双方真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同的约定，全面履行自己的义务。一、关于《出售门面使用权合同》是否解除、赵雯雯及第三人廖仕清返还租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，九龙县人武部提交，中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及中国人民解放军四川省甘孜军分区下发的《传真电报》，证明军队已明确禁止对外有偿服务，要求军队和武警部队全面关停租赁房屋。同时，根据双方在《出售门面使用权合同》第十一条中约定：“在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”。本院认为，九龙县人武部的主张符合合同约定及法律规定。对赵雯雯及第三人廖仕清返还租赁门面的问题，因本案涉及的租赁合同,解除条件已成就，现涉案门面实际使用人是第三人廖仕清，赵雯雯及第三人廖仕清，应将其承租的门面返还给九龙县人武部，故九龙县人武部要求解除与赵雯雯签订《出售门面使用权合同》，赵雯雯及第三人廖仕清返还民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面的诉讼请求，本院予以支持。二、关于租金返还多少及租金占用利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。同时，根据双方在《出售门面使用权合同》“第一条：甲方（九龙县人武部）将新建民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面的使用权以壹拾万元人民币出售给乙方（赵雯雯），使用年限为50年”的约定，本案中，双方约定“赵雯雯交纳100000元门面使用费，九龙县人武部出售50年门面使用权”，该约定系双方真实意思表示。因此，九龙县人武部认为租赁期限以20年计算的主张，本院不予采纳。双方自2004年8月1日至2018年7月31日止,合同履行期是14年，赵雯雯在庭审中确认合同已履行14年，是对自己权益的处分，本院予以确认。因此，九龙县人武部应退还赵雯雯门面租金为：100000-100000÷50年×14年＝72000元，故对赵雯雯要求九龙县人武部退还租金72000元的诉讼请求，本院予以支持。关于租金占用损失，九龙县人武部在庭审中确认，以应返还租金为基数、按照年利率6%、已履行合同14年为标准，计算租金占用损失，是对自己权益的处分，本院予以确认。对赵雯雯主张“支付2018年4月1日起至本息实际付清为止的利息”，本院认为，双方合同已履行14年的期限为2004年8月1日至2018年7月31日止，现双方合同履行期未满14年。赵雯雯亦未提供证据证明超过14年未退还租金的事实，故对该诉讼请求，本院不予支持。因此，九龙县人武部应支付赵雯雯租金占用利息为72000元×6%×14＝60480元，超过部分本院不予支持。三、关于第三人廖仕清的合同损失由谁负担的问题。本院认为，根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出诉讼请求。本案中，九龙县人武部与赵雯雯的租赁合同、赵雯雯与第三人廖仕清的房屋租赁合同以及第三人廖仕清与案外人的装修合同，系关联但相互独立的法律关系。同时，根据《最高人民法院关于的解释》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，赵雯雯只提供了双方签订的合同及收条，未提供其他证据加以证明第三人的实际损失以及应由九龙县人武部承担的证据。因此，由赵雯雯承担举证不能的法律后果。故赵雯雯要求九龙县人武部承担对第三人廖仕清的合同损失109000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部与被告（反诉原告）赵雯雯签订的《出售门面使用权合同》；二、被告（反诉原告）赵雯雯及第三人廖仕清于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部民兵训练基地底楼⑧-⑨轴门面；三、原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）赵雯雯租金人民币72000元（大写柒万贰仟圆整）；四、原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）赵雯雯租金占用利息人民币60480元(大写陆万零肆佰捌拾圆整)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回被告（反诉原告）赵雯雯对原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由赵雯雯负担。反诉案件受理费4901元，由中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担2951元，由赵雯雯负1950担元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。审 判 长  彭友沐审 判 员  鲁 燕人民陪审员  马林芝二〇一八年四月二十三日书 记 员  杨晓刚附法律条文：《中华人共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果.《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。