天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初41690号
原告秦亮，无职业。
原告胡晓星，无职业。
二原告委托代理人李亚普，北京市盈科律师事务所律师（特别授权）。
被告天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。
法定代表人陈友林，职务：总经理。
委托代理人吴尽，该公司资产部副部长（特别授权）。
委托代理人张树和，该公司法律顾问（特别授权）。
原告秦亮、胡晓星诉被告天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称：汉滨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理。依法由审判员刘士超适用简易程序独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告秦亮、胡晓星的委托代理人李亚普、被告汉滨公司的委托代理人吴尽及张树和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦亮、胡晓星诉称：2014年3月11日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》。原告购买了被告开发建设的汉沽盛世庭苑XX号楼XXXX号商品房，房屋价款为505526元。按合同约定，被告应于2014年10月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。2014年9月5日前原告将购房款505526元全部交付被告，但被告至今未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，亦未取得将房屋进行竣工备案和建设工程规划验收合格证，交付房屋时未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，被告向原告交付的是质量不合格的房屋，该房屋不具备使用功能，原告一直居住在质量不合格的房屋内，其财产甚至生命安全随时面临着威胁。被告在法律上还未完成交付房屋的行为。依据合同第五条及《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》和《天津市商品房管理条例》的规定，被告迄今为止未向原告交付房屋，应承担违约金责任。为此，原告诉至法院，请求判令：被告立即向原告交付房屋；被告赔偿原告自2014年11月1日起至2016年2月16日止的已付购房款利息39306元、违约金23911元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告汉滨公司辩称：对合同签订的时间、涉诉房屋的楼号、价款及合同约定房屋交付的时间没有异义；原告于2015年3月20日办理了房屋入住手续且领走了房屋钥匙，被告已将涉诉房屋实际交给了原告，故被告不存在违约行为，不应承担原告主张的逾期交房的利息及违约金；原告在购房前与被告签订了购房优惠申请表，依据购房优惠申请表约定，被告不承担违赔责任，原告不能以任何形式向被告提出有关赔偿及补偿要求。原告购房时享受了优惠，现原告主张权利，应扣减其享受的购房优惠款。
原告提供证据材料有：
1.《天津市商品房买卖合同》1份。证明：原、被告之间存在房屋买卖关系，交房的时间、条件及违约责任。
2.销售不动产统一发票（购房款）2张。证明：原告将购房款已全部交付被告。
被告汉滨公司提供证据材料有：
1.主体工程质量验收证明书2份。证明；原告购置房屋所在的15号楼主体工程质量已经验收。
2.新建住宅商品房供热配套证明1份、供水证明1份、燃气配套证明1份，供电配套证明1份、绿化配套证明1份、排（雨、污）水配套证明1份、竣工验收鉴定书（道路、路灯）1份。证明：新建住宅商品房各项配套设施齐全，均已验收合格，具备使用条件。
3.《天津市国有土地使用权出让合同》1份、《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同（二）1份、天津市滨海新区规划和国土资源管理局津滨规国业纪（2015）13号会议纪要1份。证明：被告建设工程未能如期完工，系因市政供热管线改造占用了被告开发建设的土地所致，属于客观原因，应免除被告的违约责任。
4.本院（2012）滨汉民初字第4946号和5488号民事判决书2份。证明：原、被告签订了购房优惠申请表，原告得到了购房优惠，就不得再主张赔偿权利。
5.购房优惠申请表1份。证明：原告购房时享受了优惠，被告延期交房应在免责范围之内。
6.各区、县住宅交易情况表1份。证明：当时全市的房屋价格，被告已给原告做出了购房优惠。
7.《天津市商品房买卖合同》1份，销售不动产统一发票（购房款）2张。证明：被告跟原告之间有合同买卖关系，造成逾期交房的责任系因市政供热管线改造所致，不是被告责任，原告不得向被告主张权利。
8.物业管理费收据1张、物业收费明细表1张、入住通知书1份、项目清单1份、确认书2份、家庭成员登记表1份。证明：原告已办理了房屋入住手续。
当事人质证意见：被告对原告提供证据1、2没有异议；原告对被告提供证据1、2、3、4、8的真实性没有异议，对关联性有异议。对证据5的真实性没有异议，但免责条款应属无效。对证据6的真实性有异议。对证据7的真实性没有异议，对证意有异议。
本院认证意见：原告提供的证据1、2，因被告没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信；被告提供的证据1、2、3、5、7、8，因原告对真实性没有异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告证据4，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告证据6，因该证据系复印件，本院不予采信。
经审理查明：2014年3月11日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》。原告购买了被告开发建设的本区汉沽大丰路西侧盛世庭苑XX号楼XXXX号住宅商品房一套。合同第一条约定，房屋建筑面积为93.92平方米。第二条约定，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5382.52元，价款为505526元。第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2014年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，可以变更合同。第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任。第1种约定内容为：“合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。第九条约定，上水、下水、供电正式入住日期同时使用，燃气按燃气公司有关规定执行，暖气正式入住后按国家规定的第一个采暖期供热。合同附件六即《补充合同》第5条第②项约定，乙方自收到甲方《入住通知书》后，在指定的时间内持商品房《入住通知书》办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任及相关费用转由乙方承担。第21条约定，政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋且不承担延迟交付房屋的责任。合同签订后，原告依约将购房款505526元交付被告；2013年5月21日，被告与设计单位、施工单位、监理单位对盛世庭苑XX号楼进行了主体工程质量验收。2014年7月19日、2014年7月29日、2014年11月26日、2015年1月26日、2015年5月12日、2015年5月26日，被告取得了相关部门分别颁发的新建住宅商品房排（雨、污）水、供热、绿化、燃气、供电、供水配套工程验收合格的配套证明。上述配套证明中的绿化、燃气、供电、供水证明均在合同约定的房屋交付期限后取得，对此，被告没有证据证实系由相关部门批准延误所致；2015年3月20日，原告接被告通知后，到被告处与其办理了房屋入住相关手续并交接了房屋钥匙。事后，原告对涉诉房屋进行了装修并在此居住生活。时至今日，被告仍未完成该住宅楼的工程竣工验收备案，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
另查明：2014年2月16日，原、被告签订了购房优惠申请表，该表优惠内容记载：房屋面积93.92㎡，销售单价6250元／㎡，销售总房款587000元，案场优惠单价减100、优惠2%、房款减10000，成交价556056元，付款方式公积金，甲方优惠单价减400、优惠2.5%，优惠金额50530元，合同金额505526元。该表在申请优惠业主必须遵守的条件1和5约定：1、公司在保证工程质量的前提下，对于某些客观因素所造成的，如未能按时交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化等不到位情况，本公司不承担违赔责任。5、销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。庭审中，被告承认大部分业主在购房前均与其签订了购房优惠申请表；2008年6月15日，被告与原天津市国土资源和房屋管理局汉沽区国土资源分局签订了《天津市国有土地使用权出让合同》。被告以出让方式取得本案涉诉房屋所在编号为津汉（拍）2007-09号总面积为60540.6平方米的宗地，该合同约定被告应于2009年6月15日前动工建设，于2011年6月15日前竣工。2015年7月8日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局召开了2015年第十三次业务会，会议纪要第十一项（关于部分地块开、竣工延期事宜）第7条确定：“天津市汉滨投资集团有限公司（津汉（拍）2007-09号）。鉴于该公司宗地块供暖等市政管线设施占用、影响施工、需要进行管线切改，因此未能按期竣工。同意该项目竣工日期延期至2016年7月1日前，同时免除受让人未按时竣工的违约责任”。2015年9月21日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局与被告签订了津汉（拍）2007-09号地块《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同二。该合同将被告开发建设该宗地的竣工时间延长至2016年7月1日前，同时免除被告未按时竣工的违约责任；庭审中，被告主张因第三人实施的供暖等市政管线设施改造工程于2014年4月开工，2015年4月后竣工，影响了其开发建设的工程没有按期完工。就该主张被告没有提交市政管线设施改造工程施工部门及开、竣工时间等证据予以证实。
上述事实，有原、被告提交的证据及当事人庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对其效力本院予以确认。原告作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，被告作为房屋的出卖方理应按合同约定的期限向原告履行交付商品房的义务，而被告时至2015年3月20日在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下，违规与原告办理了房屋入住手续且将房屋钥匙交付原告，超出合同约定的房屋交付时间达140天，此间，被告的行为系属逾期交房，违反了合同约定，应承担相应的民事赔偿责任；关于原告的合理经济损失问题。1.原告主张的已付购房款的利息39306元。该损失，原告主张的数额过高。被告自合同约定的交房日期之次日即2014年11月1日至原告办理房屋入住手续接收房屋钥匙之日即2015年3月20日，被告逾期交房时间为140天，期间，原告已付购房款的利息应按6个月内的银行贷款利率计算，合理数额为10939.02元即2014年11月1日至2015年2月28日120天期间贷款利率系5.60%，数额为505526元×（5.60%÷360天）×120天＝9436.48元。2015年3月1日至2015年3月20日20天期间贷款利率系5.35%，数额为505526元×（5.35%÷360天）×20天＝1502.54元。至于原告主张的2015年3月20日以后至2016年2月16日期间已付购房款的利息损失之请求，因原告已办理了房屋入住手续且接收了房屋钥匙，房屋占有权已实际转移到原告名下，被告逾期交房情形已消失，故本院不予支持。此间，如原告因被告违规交付房屋造成经济损失的，可另案主张赔偿权利。2.原告主张的违约金23911元。该损失，原告主张的数额过高。按合同约定，违约金的时间应从被告逾期交房60日之次日即2014年12月31日起计算，至原告办理房屋入住手续接收房屋钥匙之日即2015年3月20日止共计为80天。违约金合理数额应为505526元×1?×80天＝4044.21元；对于原告主张的被告交付房屋之请求。因原告已办理了房屋入住手续且接收了房屋钥匙，原告已经取得了房屋的实际占有权。为此，原告该项请求不能成立，本院不予支持；至于被告主张的依据购房优惠申请表的约定，被告不承担违赔责任，原告不能以任何形式向被告提出有关赔偿及补偿要求之抗辩。虽然购房优惠申请表业主必须遵守的条件第1条约定对于某些客观因素所造成的，如未能按时交工、进住、水、电、暖气、煤气、热水、道路、绿化等不到位情况，被告不承担违赔责任。但被告所提交的《天津市国有土地使用权出让合同》、《天津市国有建设用地使用权出让合同》补充合同（二）和天津市滨海新区规划和国土资源管理局津滨规国业纪（2015）13号会议纪要等证据，所证实的是政府部门因供暖等市政管线设施改造，免除对被告未能按《天津市国有土地使用权出让合同》约定期限完成土地开发建设的违约责任，并不能证实被告逾期交房违约责任的免除。同时，该供暖等市政管线设施改造是否属于购房优惠申请表第1条所约定的某些客观因素的范围并不明确。加之，被告已于合同约定的交付房屋之日前已经取得供热配套证明，被告又没有证据证实供热等市政管网改造工程发生和消除的时间，不能证实确系因该工程影响其交房的事实。再有，该表所约定的内容系被告单方制定的格式条款，该条款并没有明确被告不能按时交工、原告不能按时进住等情况的具体限定时间，该免责条款实质上是被告将逾期交房的风险责任全部转嫁到原告身上，加重了原告的单方责任。而第5条关于销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求的约定，实质上排除了原告自身权益受到侵害时主张救济的权利，是对原告民事权利的限制。为此，上述约定应属无效。综上，被告逾期交房，即不存在不可抗力事由，亦没有证据证实有因政府部门有关文件批准的延迟，市政配套批准及安装的延误，导致其不能按期交付房屋免责的情形。故被告该项抗辩不能成立，本院不予支持。被告主张的原告主张权利，应扣减其享受的购房优惠款之抗辩。因被告就扣减购房优惠款一项既未提出反诉，又无合同约定，故缺乏依据。加之，购房优惠申请表系原告在与被告签订的《天津市商品房买卖合同》之前签订，系原告买房前双方所实施的行为。庭审中，被告亦承认其他大多数购房者在购房前均与其签订了购房优惠申请表，由此可见，购房者在购房前与被告签订购房优惠申请表具有普遍适用性，结合当时汉沽地区商品房销售市场之情形，此优惠政策应视为被告在销售房屋时让利促销的一种措施，而且优惠后的房屋价格亦未明显低于当时的市场价格，无法认定原告由此获得了额外利益。为此，被告该项抗辩不能成立，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告秦亮、胡晓星已付购房款利息人民币10939.02元、违约金人民币4044.21元。
三、驳回原告秦亮、胡晓星的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币690元，由原告秦亮、胡晓星负担人民币526元，被告天津市汉滨投资集团有限公司负担人民币164元。被告负担的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘士超
二〇一六年五月十一日
书记员 田 颖
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十条：一审宣判或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期内递交上诉状。未在法定上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
温馨提示：天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。