阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第391号
原告：中国建设银行股份有限公司阳江市分行。
负责人：关锦海。
委托代理人：梁军，该行员工。
委托代理人：钟福满，该行员工。
被告：张创业。
被告：黄土丽。
被告：阳江市房产建设住宅公司。
法定代表人：黄晓勇。
被告：阳江市伟源物业管理有限公司。
法定代表人：郑崇。
原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建行阳江分行）诉被告张创业、黄土丽、阳江市房产建设住宅公司（以下简称房产建设公司）、阳江市伟源物业管理有限公司（以下简称伟源物业公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2015年4月24日向本院起诉，本院于同日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建行阳江分行的委托代理人钟福满及被告房产建设公司的法定代表人黄晓勇到庭参加诉讼；被告张创业、黄土丽、伟源物业公司经本院依法传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行阳江分行诉称：被告张创业因向被告房产建设公司购买坐落于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产的需要，向原告申请个人住房贷款业务。2011年4月27日，原告与被告张创业、黄土丽、房产建设公司签订了《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，约定以被告张创业、黄土丽共同所有的坐落于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房作抵押，并办理好预购商品房抵押预告登记。借款人不按约定时间偿还借款本息，原告有提前收回贷款本息及处理抵押物优先受偿的权利。上述借款由房产建设公司提供连带责任保证。被告伟源物业公司向原告承诺共同承担房产建设公司涉及漠江花园开发项目的债权债务。合同签订后，原告按合同的约定向被告张创业发放了贷款325000元。被告张创业从2014年9月14日起开始拖欠贷款本息，截至2015年4月14日止共拖欠贷款本息7期，尚欠原告已到期的借款本金5948.31元和利息11366.67元。原告多次向被告催收欠款无果，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告张创业、黄土丽、房产建设公司、伟源物业公司签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》（编号：NO440750700-011-2011000888）；二、被告张创业、黄土丽共同偿还尚欠原告的借款本金296987.65元、利息11366.67元（上述款项计至2015年4月14日止，从2015年4月15日起至付清款项之日止的利息按《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）；三、原告对处置被告张创业所有的坐落于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产的所得价款享有优先受偿权；四、被告房产建设公司、伟源物业公司对被告张创业的债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由四被告承担。
被告房产建设公司对原告所诉的事实没有异议，但其辩称于2014年9月30日代被告张创业偿还了借款本息9719.97元给原告建行阳江分行。
被告张创业、黄土丽、伟源物业公司没有答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。
经审理查明：2010年7月2日，被告房产建设公司（甲方）与原告建行阳江分行（乙方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，合同约定甲、乙双方就甲方依法在开发建设并销售的坐落于阳江市江城区新江东路西侧的经批准命名为漠江花园安居小区11、12号住宅楼的商品楼宇进行抵押贷款合作，在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为漠江花园安居小区11、12号住宅楼项目内之购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。2012年1月4日，被告伟源物业公司出具《承诺书》一份给原告收执，同意与被告房产建设公司共同承担履行被告房产建设公司与原告2000年8月31日、2004年4月14日、2005年11月22日、2006年9月8日、2007年5月30日、2007年9月7日、2008年1月7日、2008年3月5日、2009年4月16日、2010年7月2日签订的按揭合作协议（《楼宇抵押贷款合作协议）条款。
被告张创业因购买坐落于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产需要，向原告建行阳江分行申请办理个人购房贷款325000元。2011年4月27日，原告建行阳江分行（贷款人）与被告张创业（借款人、抵押人）、黄土丽（抵押人）、房产建设公司（保证人）签订了合同编号为NO440750700-011-2011000888《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》。合同主要约定：借款人借款本金325000元；借款期限240个月（即2011年4月27日起至2031年4月27日）；本合同项下的借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮／下调，即年利率6.8%；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2480.85元；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对应日；本合同项下借款采用抵押担保和阶段性保证担保；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；抵押人同意以坐落于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产作抵押；抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系、停止发放借款，有权行使担保权利，有权宣布贷款立即到期。合同还约定了其他相关条款。原告与被告张创业、黄土丽、房产建设公司分别在合同上签名盖章确认。
签订借款合同后，原告于2011年6月14日将贷款325000元划入了被告张创业指定的账户，有《借款凭证》证实。双方亦于2011年5月26日到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登阳字第XXX号，预告登记权利人原告建行阳江分行，预告登记义务人张创业、黄土丽，预告登记依据合同号440750700-011-2011000888，登记时间2011年5月26日）。借款后，被告张创业按合同约定偿还了部分借款本息，从2014年9月14日起至2015年4月14日止共7期没有清偿已到期的借款本息；被告房产建设公司仅于2014年9月30日代被告张创业偿还了借款本息9719.97元给原告，后没有再履行《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》中的约定，已构成违约。计至2015年4月14日止，被告张创业尚欠原告借款本金296987.65元、利息11366.67元。原告向被告催收上述欠款无果，为此诉至本院，请求如诉称。
又查明，建设时坐落于阳江市江城区新江东路西侧的命名为漠江花园12号住宅楼，在出售时变更名称为阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢。被告张创业与被告黄土丽于2011年1月18日在阳江市江城区婚姻登记处办理了结婚登记手续，上述债务是在被告张创业与被告黄土丽夫妻关系存续期间所欠。
再查明，被告张创业所有的坐落于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产尚未取得房地产权利证书。
以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、结婚证、企业法人营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证、NO440750700-011-2011000888《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》、个人借款支付凭证、商品房买卖（预购）登记证明书、预购商品房抵押预告登记证明、楼宇抵押贷款合作协议、承诺书；有被告房产建设公司提供的法定代表人身份证、企业法人营业执照、现金交款单、个人贷款还款凭证、商品房买卖合同及庭审笔录等证据证明，证据充分，本院予以确认。
本院认为：原告与被告张创业、黄土丽、房产建设公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，是双方真实的意思表示，原告与被告张创业之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告黄土丽之间形成了抵押合同关系，与被告房产建设公司形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，原告已按合同约定履行了借款给被告张创业的义务，被告张创业亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告张创业只按合同约定偿还了部分借款本息，从2014年9月14日起至2015年4月14日止连续7期没有清偿已到期的借款本息，已违反合同的约定，原告有权依照合同约定解除双方的借贷关系。故原告请求解除与被告张创业、房产建设公司签订的合同编号为NO440750700-011-2011000888《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，合法合理，本院予以支持。鉴于合同中对利息的约定符合中国人民银行的规定，可视为合同中的结算和清算条款，该条款在借贷关系解除后仍然有效。计至2015年4月14日止，被告张创业尚欠原告借款本金296987.65元及利息11366.67元，原告请求被告张创业偿还尚欠的借款本金296987.65元及利息11366.67元（上述款项计至2015年4月14日止，从2015年4月15日起至付清款项之日止的利息按《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算），理据充分，本院予以支持。
本案的债务是在被告张创业和被告黄土丽夫妻关系存续期间所欠，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，以及《广发银行个人信用贷款申请表》的约定，被告张创业的上述债务应认定为其与被告黄土丽的夫妻共同债务，由被告张创业、黄土丽共同承担。
被告房产建设公司与原告签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，双方约定被告房产建设公司自贷款发放之日起，至被告张创业取得坐落于阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产的房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告张创业的上述债务承担连带保证责任。本案中被告张创业尚未取得上述房屋的房地产权利证书；被告伟源物业公司于2012年1月4日向原告出具《承诺书》一份，同意与被告房产建设公司共同承担履行被告房产建设公司与原告2000年8月31日、2004年4月14日、2005年11月22日、2006年9月8日、2007年5月30日、2007年9月7日、2008年1月7日、2008年3月5日、2009年4月16日、2010年7月2日签订的按揭合作协议条款，并且涉案房屋阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房属于被告房产建设公司与原告于2010年7月2日签订的按揭合作协议中的一套房地产。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告房产建设公司、伟源物业公司对被告张创业的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院应予支持，但被告房产建设公司、伟源物业公司应在阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产的抵押权人设定为原告建行阳江分行前承担连带清偿责任。被告房产建设公司、伟源物业公司承担保证责任后，有权向被告张创业追偿。
关于原告建行阳江分行对被告张创业提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告建行阳江分行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然原告建行阳江分行与被告张创业双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告建行阳江分行与被告张创业双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告建行阳江分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告建行阳江分行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告张创业、黄土丽、伟源物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行与被告张创业、黄土丽、阳江市房产建设住宅公司签订的合同编号为NO440750700-011-2011000888《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告张创业、黄土丽尚欠原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行借款296987.65元及利息11366.67元（上述款项计至2015年4月14日止，从2015年4月15日起至付清款项之日止的利息按《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、在阳江市江城区湖湾路6号漠江花园12幢3单元301房房地产的抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行前，被告阳江市房产建设住宅公司和阳江市伟源物业管理有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市房产建设住宅公司和阳江市伟源物业管理有限公司承担保证责任后，有权向被告张创业、黄土丽追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6175元（该款原告已预交），由被告张创业、黄土丽共同负担，被告阳江市房产建设住宅公司、阳江市伟源物业管理有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 林天成
人民陪审员 谢仕生
二〇一五年十月十九日
书 记 员 茹海锋