辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1848号
上诉人（原审被告）：赵红，女，1966年8月21日出生，回族，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：沈阳房实万郦物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区南顺城路61-3号。
法定代表人：李少楠，该公司经理。
委托代理人：王秀坤，男，1958年12月15日出生，汉族。
上诉人赵红因与被上诉人沈阳房实万郦物业服务有限公司（以下简称“万郦公司”）物业服务合同纠纷一案不服皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第17号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员李大鹏主审、代理审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
万郦公司一审诉称：要求被告支付2012年7月1日到2014年12月31日期间拖欠的物业费2845.92元，诉讼费由被告承担。
赵红一审辩称：对万郦公司起诉的相关物业费数额没有异议。但第一，万郦公司在管理过程中，任意减少服务项目，导致园区管辖范围内的设施破损，景观毁损，绿化墙大面积枯死，达不到合同约定的标准，万郦公司怠于行使职责，构成违约；第二，该小区占地达7.2万平方米，园区内共十一幢楼，按规定应配置相应的保洁人员及保安人员，但万郦公司为节省开支，现保洁人员只有四人，所以卫生达不到约定的标准，造成现小区卫生条件恶化，个别地方长期脏乱差，堆满垃圾，万郦公司缺乏相应的专业的技术人员和绿化人员，其行为构成违约，而保安人员只有五人。万郦公司未能履行安保职责，导致赵红居住无安全感，根据园区的面积，该小区至少应配置九人以上，但现我园区的保安人员白天两名、夜间只有三名，且保安人员均为年老退休人员，平均年龄在60至70岁之间，保安人员的年龄现状、人数及身体健康状况，均无法达到法律规定的条件及人数，上述保安人员如本小区遇突发状况，他们无法应对；第三，园区原有十六台监控摄像头，现只有正门和北门能正常使用，其他的已经毁损，不能正常使用，配套主机只有三台、四台正常运转，其余的不知去向；第四，由于保安缺乏及监控不能正常使用，导致园区发生盗窃案件后，致使公安机关不能调取监控录像，因此赵红无安全感；第五，万郦公司默许个别业主私自改造楼体致使赵红房屋处在不安全的环境之中，且万郦公司对个别业主擅自拆除景观的行为不予制止，因此构成违约；第六，现与万郦公司方签订物业委托合同的业委会不是合法成立的且无备案，因此我认为合同无效；第七，万郦公司未公示账目，所聘请的人员不具有相关的从业资格，因此属于违约行为。综上，我不同意交纳物业费，不同意承担本案诉讼费。
原审法院审理查明：赵红系位于沈阳市皇姑区柳条湖街25号4-3-2室“柳湖绿园”小区（建筑面积为118.58平方米）的业主。2007年10月万郦公司进驻柳湖绿园小区，提供物业服务至今。万郦公司分别于2010年11月1日、2012年10月28日与柳湖绿园业主委员会签订《柳湖绿园物业管理委托合同》，服务期限分别为2010年11月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2015年12月31日。该合同第十七条中约定该小区住宅房屋按建筑面积0.8元／月•平方米”向业主或物业使用人收取。万郦公司于2012年10月28日所签定的《柳湖绿园物业管理委托合同》因甲方沈阳市皇姑区柳湖绿园业主委员会相关成员有非业主组成，该业主委员会未能合法备案。赵红在享受物业服务的同时未缴纳2012年7月1日到2014年12月31日期间的物业服务费，双方就此问题协商未果，万郦公司遂于2014年12月16日起诉来院。
原审法院认为，2010年11月1日万郦公司与沈阳市于洪区柳湖绿园小区业主委员会签订的合同（合同期间为2010年11月1日至2012年12月31日）依法成立，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。万郦公司作为赵红所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费。而赵红拒不向万郦公司交纳物业费，系违约行为。关于2012年10月28日万郦公司与柳湖绿园业主委员会签订的物业服务合同，因业主委员会系经业主大会选举产生后与万郦公司签订的物业服务合同，并加盖了公章予以确认，业主委员会虽未经合法备案，但并不违反法律效力性规定，故合同应属有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。万郦公司作为赵红所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而赵红拒不向万郦公司交纳物业费，系违约行为。故万郦公司请求赵红给付物业费的诉讼请求，予以支持。
关于赵红提出万郦公司在管理过程中，任意减少服务项目，导致园区管辖范围内的设施破损，景观毁损，绿化墙大面积枯死，达不到合同约定的标准，怠于行使职责，保安、保洁、监控缺失、及相关的物业服务内容不能达到合同约定标准的答辩意见，仅从赵红提供的照片来看，并不能完全客观的反映物业管理的服务水平，故赵红提出关于物业服务质量的相关答辩意见原审法院不予采纳。关于赵红提出万郦公司默许个别业主私自改造楼体致使赵红房屋处在不安全的环境之中，且万郦公司对个别业主擅自拆除景观的行为不予制止的问题，因与物业服务企业无关，故可在明确相关主体后向有关部门反映。关于赵红提出的账目公示问题，尚不足以成为拒交物业费的理由，对此答辩意见，原审法院不予采纳。
赵红拖欠物业费的具体数额，依照物业管理委托合同约定的收费标准及实际拖欠时间（2012年7月1日到2014年12月31日，共计30个月）予以计算，即0.8元／平方米／月×118.58平方米×30个月=2845.92元。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵红给付原告沈阳房实万郦物业服务有限公司2012年7月1日到2014年12月31日期间的物业费2845.92元，于本判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告、被告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告赵红承担。
宣判后，赵红不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判减少物业费50%或免除物业费；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、被上诉人在履行物业管理义务中怠于履行职责，构成违约；2、被上诉人未能完全履行安保职责，导致园区居民无居住安全感；3、被上诉人在管理园区过程中默许个别业主私自改造楼房，拆除公共景观的行为不予制止，构成侵权；4、被上诉人在管理园区过程中存在违规操作行为，《柳湖绿园物业管理委托合同》应认定无效。
被上诉人万郦公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书、《物业管理委托合同》复印件二份、沈阳市皇姑区柳湖绿园业主委员会出具的证明一份、物业服务费收支情况明细表、工资表、2014年柳湖绿园工作人员联系名单，照片、调查笔录两份及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，万郦公司与代表业主的柳湖绿园业主委员会签订的《柳湖绿园物业管理委托合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。万郦公司按合同约定向赵红提供了物业服务，赵红有义务向其缴纳物业费。对赵红上诉提出《柳湖绿园物业管理委托合同》无效的主张，本院不予采信。
关于赵红主张的万郦公司物业服务存在瑕疵的问题，现赵红所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定万郦公司提供的各项服务存在违反合同约定的情形，及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。故对赵红以万郦公司物业服务存在瑕疵为由要求减免物业费的主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
代理审判员 李大鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。