辽宁省沈阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）沈中执裁字第174号
案外人：陈雪，女，1965年10月12日出生，汉族，住址：辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托代理人：周福旭，辽宁名熙（通辽）律师事务所律师。
申请执行人：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：连辰夫，系该支行行长。
委托代理人：宫琳琳，系北京隆安律师事务所律师。
委托代理人：代萍，女，系沈阳农村商业银行股份有限公司工作人员。
被执行人：沈阳德力成商贸有限公司，住所地：沈阳市铁西区。
法定代表人：朱丽敏，系该公司总经理。
被执行人：哈尔滨龙商投资集团股份有限公司，住所地：哈尔滨开发区。
法定代表人：朱丽芝。
被执行人：中建投（北京）矿业有限公司，住所地北京市石景山区。
被执行人：中荣建设控股集团有限公司，住所地：北京市石景山区。
法定代表人：朱庆峰。
被执行人：朱丽敏，女，1964年12月10日出生，汉族，住址：黑龙江省伊春市伊春区。
被执行人：朱丽芝，女，1962年3月6日出生，汉族，住址：哈尔滨市南岗区。
被执行人：薛李，男，1978年3月26日出生，汉族，住址：黑龙江省伊春区。
被执行人：韩茹昕，女，1977年9月13日出生，汉族，住址：哈尔滨市南岗区。
本院在执行申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行与被执行人沈阳德力成商贸有限公司、哈尔滨龙商投资集团股份有限公司、中建投（北京）矿业有限公司、中荣建投控股集团有限公司、朱丽敏、朱丽芝、朱庆峰、薛李、韩茹昕金融借款合同纠纷一案中，案外人陈雪向本院提出执行异议，要求解除对被执行人韩茹昕名下房屋的查封措施，中止对该房屋的执行。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈雪称：沈阳市中级人民法院对其购买的韩茹昕位于沈阳市皇姑区XX街，“建赏欧洲”X号楼X单元X-
X号213.12平方米的楼房进行查封。此楼是韩茹昕以2323900元的价格卖给陈雪，抵顶朱丽敏2013年3月22日欠款。并于2014年5月13日经沈阳市皇姑区房地产交易中心办理完真实、合法、有效的过户手续。定于2014年6月6日让陈雪领取房产证。现沈阳市中级人民法院于2014年5月27日将此楼查封是错误的，请求法院解除对该房屋的查封。
申请执行人沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行辩称：第一，我国房产实行物权的登记制度，在尚未办理完产权变更手续时，该房产仍是韩茹昕的合法财产，法院进行查封符合法律规定。第二，在执行的各项法律之中，只有查封扣押规定的17条规定了一种情形，即买受人支付了全款，但尚未办理房证，仅有这一种情况之下，法院不予查封。但这一条适用的前提是双方进行的是房屋买卖交易，且第三人支付全部价款，但在本案之中，第三人与被执行人履行的是顶账协议，并不适用该法律规定。第三，案外人说明其与被执行人存在欠款关系，但该欠款关系并未经法院审理查明，是否真实无从考证，即使不予考察欠款的真实性，申请执行人与第三人均是被执行人的债权人，双方的法律地位平等，第三人没有针对被查封房产享有优先受偿权的基础，在这种情形之下，我方申请查封，符合法律规定。
经审理查明，沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行与沈阳德力成商贸有限公司签订了两份借款金额均为2500万元的借款合同，借款期限为2012年6月5日至2013年6月4日。哈尔滨龙商投资集团股份有限公司和中建投（北京）矿业有限公司与沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行签订了《保证合同》，为上述两笔借款提供担保。同日，中荣建设控股集团有限公司向沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行出具了《企业连带责任保证书》，朱丽敏、朱丽芝、朱庆峰、薛李和韩茹昕分别向沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行出具了《个人承担连带责任保证书》，同意为沈阳德力成商贸有限公司上述两笔共计5000万元的借款提供担保。2012年6月5日，沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行按合同约定向沈阳德力成商贸有限公司发放了5000万元借款。沈阳德力成商贸有限公司分别于2013年5月3日和5月31日向沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行偿还了借款本金100万元和400万元，尚欠4500万元没有归还。2014年5月26日本院对沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行与沈阳德力成商贸有限公司借款合同纠纷一案，作出（2014）沈中民四初字第236号民事调解书，双方达成协议如下：（一）沈阳德力成商贸有限公司于调解书生效之日起7日内偿还沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行借款本金4500万元及截止2014年5月3日的借款利息、罚息及复利660，708.98元（上述款项于2014年6月2日前给付）；（二）沈阳德力成商贸有限公司于本调解书生效之日起7日内偿还沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行从2014年5月4日起至借款实际还清之日止的利息和罚息，同时对未支付利息计收复利（按年利率9.594%计算）；（三）哈尔滨龙商投资集团股份有限公司、中建投（北京）矿业有限公司、中荣建设控股集团有限公司、朱丽敏、朱丽芝、朱庆峰、薛李、韩茹昕就上述借款的本金、利息、罚息及复利等承担连带偿还责任。该调解书已经发生法律效力。
由于沈阳德力成商贸有限公司、哈尔滨龙商投资集团股份有限公司、中建投（北京）矿业有限公司、中荣建设控股集团有限公司、朱丽敏、朱丽芝、朱庆峰、薛李、韩茹昕未按照生效调解书履行义务。2014年6月5日沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行依据上述民事调解书向本院申请执行。2014年5月27日本院将韩茹昕名下位于沈阳市皇姑区XX街，“建赏欧洲”X号楼X单元X-
X号213.12平方米的房产进行查封。
另查明，朱丽敏系沈阳德力成商贸有限公司法定代表人。张峰系沈阳恒丰源肉业有限公司法定代表人，2012年两家公司有业务往来，2013年3月22日朱丽敏出具的欠据（复印件）证明沈阳德力成商贸有限公司欠沈阳恒丰源肉业有限公司2323944.81元。朱丽敏自愿将其弟妹被执行人韩茹昕名下的位于沈阳市皇姑区XX街，“建赏欧洲”X号楼X单元X-
X号213.12平方米的房产抵顶被执行人2013年3月22日对张峰的欠款。陈雪原为沈阳恒丰源肉业有限公司股东，退股之后，张峰应给陈雪股份钱和分红钱，总计150万。陈雪同意张峰用上述房产抵150万。2014年4月14日，张峰安排案外人陈雪与被执行人朱丽敏和被执行人韩茹昕，双方签订了房屋买卖协议书后，张峰缴纳了相关契税7万余元。
还查明，2014年5月13日，沈阳市皇姑区房地产交易中心为陈雪出具了《房地产登记受理凭证》，但在该房屋所有权转移登记申请材料中，核准意见一项并没有核准人的签字，该登记未经核准。2014年7月14日，皇姑区房地产交易中心为交易双方出具了《房屋所有权转移登记终止申请书》，中止理由为：法院查封，终止交易。
本院认为，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的规定》第九条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。”本案案外人陈雪主张其购买了被执行人韩茹昕所有的位于沈阳市皇姑区XX街，“建赏欧洲”X号楼X单元X-
X号213.12平方米的房屋，房产管理部门虽受理了其与被执行人转让房屋的过户登记申请，但该申请并未核准登记，因此该房产的所有权人仍为韩茹昕。另，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中的争议房产并非陈雪从韩茹昕处购买所得，而是通过以房抵债的形式取得，因此该争议房产并不属于上述法律规定所阐述的情形。故，人民法院依法可以对该房产进行查封。陈雪所提解除查封的主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈雪的异议申请。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈兴田
审 判 员 姚 军
代理审判员 史永成
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 卢俊杰