北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初59231号原告（反诉被告）：盛成俊，女，1968年12月28日生，中国人寿财产保险股份有限公司职员，住北京市东城区。被告（反诉原告）：梁抒，女，1966年6月23日生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜勇，北京市恒德律师事务所律师。第三人：董良杰，男，1966年1月27日生，物业。委托诉讼代理人：齐向前，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：张雪，女，1991年12月7日生，北京存房房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日生，北京市存房房地产经纪有限公司法务专员，住公司宿舍。原告（反诉被告）盛成俊（以下称姓名）与被告（反诉原告）梁抒（以下称姓名）、第三人董良杰（以下称姓名）、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。盛成俊、梁抒的委托诉讼代理人姜勇、董良杰的委托诉讼代理人齐向前、存房公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛成俊向本院提出诉讼请求：1、判令梁抒履行房屋买卖合同义务，将北京市朝阳区双花园房屋（下称诉争房屋）过户给盛成俊；2、判令梁抒支付盛成俊房屋成交价款10%的违约金392000元；3、判令梁抒支付本案律师费5万元。事实和理由：2016年5月20日，我与梁抒的代理人董贵梅在存房公司的居间下，订立《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《房屋买卖合同》）、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》等。2016年8月8日，我与梁抒签订了《房屋买卖户口的补充协议》。上述协议约定由我购买梁抒名下位于北京市朝阳区双花园房屋。签订上述协议当日，我依约向梁抒的代理人董贵梅支付10万元定金。支付定金后，梁抒始终拒绝协助办理涉案房屋的资金监管账户及网签等手续，造成《房屋买卖合同》无法履行。按照合同第九条第（四）款约定，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。现经我及存房公司多次催告，梁抒均不办理，理应承担相应的违约责任。故我诉至法院，请求支持我的诉讼请求。梁抒针对盛成俊的诉讼请求辩称：不同意盛成俊的诉讼请求。双方发生纠纷的起因是盛成俊没有按照合同约定支付房屋价款，违约在先，故我行使了单方解除权。我不存在违约行为。因此，双方合同已经解除，我不同意继续履行合同，也不同意支付违约金。梁抒向本院提出反诉请求：1、判令梁抒与盛成俊签署的《房屋买卖合同》于2016年9月22日正式解除；2、判令盛成俊按房屋成交价392万元的20%向梁抒支付违约金78.4万元。事实和理由：2016年5月20日，盛成俊与我就北京市朝阳区双花园房屋签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第九条第二款第二项、第十条第二款约定了逾期付款责任、合同的单方解除权以及违约金的计算方式。《房屋买卖合同》附件一《放弃办理资金监管声明书》约定双方自行交付房款，附件二《全款付款方式补充协议》第二条约定，盛成俊应于我回国次日支付剩余购房款82万元。合同签署后，盛成俊仅向我支付10万元定金。我于2016年7月30日回国，并于2016年8月10日在光大银行开立账户，将账户信息通过中介告知买受人付款，盛成俊未依约支付剩余购房款。2016年9月21日，我通知盛成俊房子不卖了，依约行使单方解除权。综上，请求法院支持我的反诉请求。盛成俊针对梁抒的反诉辩称：不同意梁抒的反诉请求。首先，梁抒解除合同的理由是我没有按期付款，但是本案中我付款的前提是梁抒开设监管账户并向我释明，之后我再继续履行合同。其次，原告主张双方在放弃办理资金监管说明书中一致同意放弃资金监管的说法是错误的，合同附件中金额一栏是打叉的，这不代表放弃资金监管，这与《全款付款方式补充协议》中的约定是相对应的，该协议中约定除定金外剩余购房款均使用资金监管方式付款。因此，是梁抒违约，而非我违约。董良杰述称：不同意盛成俊的诉讼请求，本案各方当事人均知道梁抒有配偶，涉案房屋属于我和梁抒的夫妻共同财产，没有征得我的同意签订的房屋买卖合同应属无效合同。存房公司述称：双方未对我公司提出诉讼请求。双方签订的买卖合同为真实意思表示，合同应属合法有效。合同签署后，梁抒于2016年8月8日回国，与盛成俊签署了《房屋买卖户口的补充协议》。我公司要求梁抒出示公证书配合办理资金监管手续，梁抒不配合，导致合同无法继续履行。如果法院判决合同继续履行，我公司会配合后续事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月20日，盛成俊与梁抒的代理人董贵梅在存房公司的居间下，订立《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》，约定由盛成俊购买梁抒名下位于北京市朝阳区双花园房屋。《房屋买卖合同》第二条“房屋权属情况”约定：出卖人房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证明均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若出卖人无法提供，将承担因此产生的法律责任；第四条“成交总价格、付款方式、付款时间”约定：买受人向出卖人支付定金10万元，买受人采取全款付款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议（附件二）。本合同资金监管指：北京市房屋管理行政机关为保障买卖交易双方资金安全，强制性要求资金监管区域交易过程中的资金划转必须通过其设立的资金监管专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。本合同搜房托管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可通过搜房向银行申请，将交易资金冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中资金自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款并签署《居间交易资金监管提示函》（附件一）的行为。第五条“房屋产权及具体状况的承诺”约定：出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。第八条“权属转移登记”约定：（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行合同，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五每日向买受人支付逾期付款违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2、出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五每日向出卖人支付逾期违约金。并与实际产权转移登记之日向出卖人支付。第九条“违约条款”约定：（二）逾期付款责任：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。第十条“合同解除条款”约定：（一）如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。（二）如出卖人依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。双方签字的附件一《居间交易资金监管提示函》中载有如下内容：“就本次房屋交易资金中的人民币（大写）X整放弃选择办理房屋交易资金监管服务，双方自行交付，并自行承担因此产生的风险及损失。”附件二《全款付款方式补充协议》约定：剩余购房款买受人于业主梁抒回国次日支付出卖人购房款人民币82万元，支付方式为资金监管。买受人于过户前支付出卖人购房款人民币300万元，支付方式为资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付给出卖人。双方的《补充协议》另就房屋交易的具体事宜、税费的承担、违约责任等进行了相关约定。签订上述协议当日，盛成俊向梁抒的代理人董贵梅支付10万元定金。2016年8月8日，盛成俊与梁抒签订了《房屋买卖户口的补充协议》，就户口迁出问题作了相关约定。当日，存房公司要求梁抒出示委托卖房及代收尾款的公证书，表示只有做了公证才能进行后续的工作。2016年8月10日，梁抒前往中国光大银行北京崇文支行开设账户。2016年8月30日，梁抒表示由于办公证所需的所有证件和材料丢失，公证无法办理。2016年8月31日，存房公司通过微信向梁抒发送催告函。2016年9月1日，梁抒表示由于补办丢失文件耗时耗力，建议盛成俊购买其他房屋。2016年9月22日，梁抒的代理人董贵梅通过短信通知盛成俊：1、房子不卖了，是因为先生（董良杰）完全（从来）没有卖房的意愿；2、假如合同有效，由于盛成俊没有按照合同约定支付首付款，违约在先；3、目前的状况是中介对流程不熟导致的。在收到该通知后，盛成俊诉至本院。审理中，各方对于董良杰就盛成俊与梁抒的房屋买卖是否知情发生争议。第三人董良杰主张其作为房屋的共有人，对梁抒出卖该房屋的事实既不知情也不同意，故主张《房屋买卖合同》无效。盛成俊则主张董良杰知道并同意该房屋买卖。就此，盛成俊提交2016年5月20日存房公司员工李某与曲志文的微信聊天记录、曲志文与盛成俊的五段通话记录、2017年5月8日董贵梅与盛成俊的通话记录证明董良杰对于梁抒出卖诉争房屋的事实是知情并且同意的。梁抒对李某与曲志文的聊天记录、曲志文和盛成俊的通话记录真实性不予认可，并称不认识李某；对董贵梅与盛成俊的通话记录，梁抒主张与本案无关联性。董良杰同意梁抒的质证意见。存房公司提交配偶同意出售声明照片打印件，主张该照片系董贵梅发给存房公司经纪人的原件照片打印版，据此证明董良杰知晓并同意出售诉争房屋。盛成俊对该证据表示认可，并称该声明就是签约当天由梁抒的代理人董贵梅的配偶曲志文通过与董良杰沟通，由董良杰发过来的手机拍照版。梁抒不认可该声明书的真实性。董良杰不认可该声明的真实性，并称其当时在国外，不可能签署该声明书。梁抒称，其在签订合同时尚未取得董良杰的授权，但由于其认为可以取得董良杰的授权，故向盛成俊做出过承诺。后由于夫妻关系恶化，董良杰拒绝卖房，故没有取得董良杰的授权。盛成俊申请证人李某出庭作证，李某称：“我原来为存房公司员工，盛成俊与梁抒的合同议价是由我参与的。签约当天，董贵梅说她有授权，但是来了之后她没有，她说大哥大嫂（董良杰和梁抒）在国外，可以将授权通过微信发过来。签约当天议价的一直是董贵梅的配偶曲志文，因为董贵梅说她不管议价，只负责在合同上签字。曲志文当时和董良杰取得联系，我和董良杰还进行了通话，他也承认自己是董良杰。授权委托书和配偶同意出售声明是我写好模板，董良杰按照模板写好之后通过微信拍照发过来的。因为一直是曲志文联系的，所以授权委托书是曲志文发给我的。因为我觉得和董良杰说过话，董贵梅和曲志文又是有房有车的，对原告是个保证，所以才签约的。”盛成俊对上述证人证言表示认可，并主张其作为非专业人员，在签约现场看到梁抒和董良杰的堂妹董贵梅、堂妹夫曲志文现场沟通及有中介的把关，完全有理由相信董良杰对出售房屋知情且同意。梁抒不认可该证人证言的真实性，董良杰认为由于证人于原告存在经济利益关系，其证言不足采信。综上，本院对该争议事实认定如下：盛成俊就董良杰对诉争房屋买卖知情并同意的事实主张未能提供充分的直接证据或形成相应证据链予以证明，现董良杰对此不予认可，梁抒陈述其并未取得董良杰的授权，故本院认定诉争房屋买卖未取得董良杰的同意。审理中，各方就剩余房款的支付方式系自行支付还是资金监管产生争议，梁抒同时主张盛成俊逾期付款构成违约。盛成俊主张其依约向梁抒支付10万元定金后，梁抒始终拒绝协助办理涉案房屋的资金监管账户及网签等手续，导致其未能依约向其支付房屋首付款。围绕其主张，盛成俊提交《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》证明双方约定房屋总价款为392万元，付款方式为全款支付，具体支付方式为2016年5月20日盛成俊向梁抒直接支付10万元定金，该定金作为合同首付款的一部分；在梁抒回国的次日，盛成俊通过资金监管的方式支付购房款82万元；在过户前，盛成俊通过资金监管方式支付购房款300万元。梁抒认可上述证据的真实性，但是认为董贵梅代梁抒与盛成俊签署的《房屋买卖合同》附件一《居间交易资金监管提示函》中，明确约定双方放弃办理资金监管。虽然《全款付款方式补充协议》在资金监管处打勾，但是双方对资金监管有误解，实际的付款方式应该以附件一的约定为准。存房公司认可上述证据的真实性及证明目的，并且认为附件一打叉所以是不存在的，应该以《全款付款方式补充协议》中的约定为准。董良杰对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的。同时，盛成俊提交梁抒与中介人员的微信聊天记录，主张由于梁抒拒绝办理资金监管导致合同不能履行。梁抒对该证据真实性不予认可，并且主张聊天记录中8月10日下午3:30的通话中，梁抒已将其在光大银行开户的监管账号告知中介人员。存房公司认可该证据，董良杰不认可该证据真实性。同时，盛成俊申请存房公司员工出庭作证，以证明双方就剩余款项约定的支付方式为资金监管，梁抒及董良杰对此不予认可。梁抒主张其于2016年8月10日根据中介要求在光大银行办理了资金监管账户，当日将账户提供给了中介，并提交中国光大银行开户资料佐证，盛成俊认为该账户作为单方的储蓄账户与本案无关；存房公司不认可上述证据的真实性，并且公司没有收到过该账户的具体信息；董良杰对该证据无异议。综上，本院对该争议事实认定如下：盛成俊与梁抒之间的《房屋买卖合同》中明确约定了付款的具体安排为《全款付款方式补充协议》，《全款付款方式补充协议》中明确约定除定金外，剩余款项均为资金监管。存房公司员工的证言对此亦予以佐证。至于梁抒提出的附件一《居间交易资金监管提示函》中载有的内容，其全文为“就本次房屋交易资金中的人民币（大写）X整放弃选择办理房屋交易资金监管服务，双方自行交付，并自行承担因此产生的风险及损失。”虽然有双方签字，但声明书中金额处打叉，结合双方当日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》中其他合同的表达方式，在空格处打叉应视为删除该条款。因此双方明显并未就剩余款项自行支付达成合意，且与附件二《全款付款方式补充协议》具体约定内容相悖。而且在庭审中，梁抒一方面主张剩余款项系自行付款方式，一方面又称已完成了开设账户的资金监管义务，陈述互相矛盾。因此，本院对盛成俊关于剩余付款为资金监管付款的事实主张予以采信。本案审理期间，盛成俊申请冻结诉争房屋的产权过户手续并提供了相应的担保，本院于2016年11月15日作出（2016）京0105民初59231号之一民事裁定书，裁定冻结梁抒名下位于北京市朝阳区双花园房屋（房产证号：京房权证朝私字第XX**号）的产权过户手续。本院认为，在本案中，需要分析认定的问题有：一、梁抒处分诉争房屋属于无权处分。在民事理论中，处分行为是直接发生某项权利移转或消灭效果的行为，处分行为主要是物权行为。与之相对应的为负担行为，是指一个人相对于另一个人（或若干人）承担为或不为一定行为的义务的法律行为。一般来说，负担行为是以产生债权债务为内容的法律行为，即债权行为。本案中，梁抒与盛成俊签订的《房屋买卖合同》属于合同之债，属于负担行为。但其最终履行取决于诉争房屋所有权的移转，属于处分行为。根据本院认定的事实，梁抒处分的诉争房屋属于夫妻共同财产，董良杰为房屋实际的共有权人。而且，根据现有法律规定，处分该财产属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理，并不属于家事代理权的范畴。现梁抒处分诉争房屋未取得董良杰的同意，处分了董良杰对诉争房屋享有的所有权，属于无处分权的人处分他人财产，构成无权处分。二、梁抒处分诉争房屋属于无权处分并不影响本案《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综合上述法律及司法解释的规定，我国采纳了物权变动的原因与结果的区分原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权移转的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案中，《房屋买卖合同》是梁抒与盛成俊的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合同应属合法有效。三、在《房屋买卖合同》有效、但梁抒属于无权处分的情况下，本案合同无法继续履行完成所有权移转。在梁抒无权处分的情况下，能够完成诉争房屋所有权移转的情况大致有以下几种：一是梁抒取得董良杰的追认或者事后取得诉争房屋的单独完整所有权；二是梁抒虽实质为无权处分，但构成表见代理；三是符合物权法关于善意取得的构成要件。在本案中，董良杰明确表示不认可房屋买卖；而按照一般人的标准，现有证据在外观上不足以使盛成俊相信董良杰授权梁抒出售诉争房屋，故梁抒的代理行为不构成表见代理；同时，本案情况也不符合善意取得的构成要件。因此，本案并不具备无权处分法律后果的特殊情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。因此，《房屋买卖合同》虽然有效，但物权变动无法继续履行。盛成俊要求继续履行《房屋买卖合同》并以继续履行为前提要求梁抒承担相应违约责任，缺乏依据，本院不予支持。四、梁抒以盛成俊违约为由要求确认《房屋买卖合同》解除并要求盛成俊承担违约责任，无事实依据。根据本院认定的事实，剩余款项应当采用资金监管的方式继续履行。从本案查明情况来看，梁抒以其行为明显表示出了不再继续履行合同的意愿，亦不积极配合进行资金监管的相应手续。因此，梁抒的相关证据不能证明盛成俊存在逾期付款的违约行为。而且，由于梁抒未能取得董良杰同意出售房屋的意思追认，盛成俊在此情况下即便存在迟延付款，亦属于履行合同正当抗辩权利。梁抒的反诉请求，无事实及法律依据，本院予以驳回。五、《房屋买卖合同》不能继续履行，且经本院释明后，盛成俊仍坚持要求继续履行合同，并以继续履行合同为前提要求对方承担违约责任，对此，本院无法予以支持。但上述裁判并不妨碍盛成俊以《房屋买卖合同》无法继续履行为前提主张违约解除并要求对方承担违约责任，至于梁抒是否构成违约及应否承担违约责任，应另案予以审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）盛成俊的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）梁抒的反诉请求。保全费5000元，由被告（反诉原告）梁抒负担（盛成俊已预交，梁抒于本判决生效后十五日内支付给盛成俊）。本诉案件受理费19080元，由原告（反诉被告）盛成俊负担（已交纳）；反诉案件受理费22216元，由被告（反诉原告）梁抒负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  俞里江审判员  于 爽审判员  陈一铮二〇一七年十二月六日书记员  谢树君