贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终344号
上诉人（原审被告）：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河中曹司小屯路东方小区D区。
法定代表人：黄虎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高晓慧，贵州公达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李代鹏，贵州公达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邢祖勤，男，1948年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷宁，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
原审第三人：黄虎，男，1975年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
原审第三人：赵永庆，女，1979年10月20日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。
上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：刘忠兴，男，1984年3月10日出生，汉族，贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司员工，住贵州省织金县。
原审第三人：江长军，男，1974年5月5日出生，汉族，住浙江省青田县。
原审第三人：贵阳小河新黔城华联生活超市，住所地贵州省贵阳市花溪区小河小屯路东方小区。
经营者：江长军。
上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：栾剑，贵州仪程律师事务所律师。
上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）因与被上诉人邢祖勤以及原审第三人黄虎、赵永庆、江长军、贵阳小河新黔城华联生活超市（以下简称新黔城超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2018年1月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人东方房开公司委托诉讼代理人高晓慧，被上诉人邢祖勤委托诉讼代理人何启华、雷宁，原审第三人黄虎、赵永庆共同委托诉讼代理人刘忠兴，原审第三人江长军、新黔城超市共同委托诉讼代理人栾剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方房开公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或将案件发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。本案中，上诉人东方房开公司与被上诉人邢祖勤之间的房屋租赁合同关系以及房屋租金经法院判决后，被上诉人的权益已得到了法律的保障，因此，一审法院在对违约金进行认定时就应该遵循公平原则，对本案过高的违约金进行减免，但一审法院却仍然适用较高的违约金标准进行判决，应属不当。2、一审判决违反法定程序。根据我国民诉法的相关规定，人民法院适用简易程序的审理期限为三个月。本案一审立案时间是2017年4月，而做出判决时间是2017年11月，超出法定审限。
被上诉人邢祖勤答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人黄虎、赵永庆陈述称，同意上诉人东方房开公司的意见。
原审第三人江长军、新黔城超市陈述称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。
邢祖勤向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2009年7月13日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即返还位于贵阳市花溪区××路××号门面；3、判令被告向原告支付租金至返还门面之日止，租金暂计算至2017年4月10日为人民币126,230元，并按合同约定支付违约金至租金实际支付完毕之日止；4、判令被告赔偿原告实现债权的费用（暂计律师费人民币1,000元）和诉讼费用。庭审中，原告明确违约金以当年应付未付租金为基数，按每日1%标准计算。
一审法院查明：第三人黄虎系被告东方房开公司的法定代表人，第三人赵永庆担任被告公司经理职务。第三人江长军系第三人新黔城超市的经营者。
2009年7月13日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告东方房开公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于贵阳市花溪区××路××商场××号门面。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房的用途为商业，属框架结构；该商品房合同约定建筑面积共为46.72平方米；房屋总价为人民币420,480元；买受人按一次性付款方式向出卖人支付房款；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。在该《商品房买卖合同》的附件房屋平面图中，标明该门面面积为43.44平方米，房号为1-16。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告双方均在合同上签字及签章予以确认。原告向被告支付了购房款人民币420,480元，并于2009年8月17日办理了该门面的商品房预售合同备案登记。
在原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的被告签订《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》主要内容约定：第一条，甲方将位于贵阳市××中××屯路××号门面，建筑面积46.72平方米出租给乙方，供乙方使用；第二条，租赁期限五年，自2009年7月13日至2014年7月13日；第三条，年租金为84,096元/年，租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金；第四条，租金按年结算，由乙方于每年开始的第五个工作日内交付给甲方，如逾期执行，违约责任按第六条规定执行；第五条，乙方租赁期限届满，甲方应将门面出售给乙方，乙方回购，回购价格以原购房合同总价的基础上，在增加百分之十五的价格进行回购，即人民币肆拾捌万叁仟伍佰伍拾贰元整；第六条，如乙方在约定的租金支付日期（十个工作日内）未能将租金交于甲方，则应支付当年租金款总额百分之十的违约金，如再超过十个工作日乙方未能将租金付给甲方，则应又支付当年租金总额百分之十的违约金，以此类推；第八条，下列情况下，甲方有权解除本合同，并将该房屋收回，但甲方应提前一个月通知乙方：1、乙方无故拖欠租金达三个月以上；2、乙方违反本合同约定，将该房屋用作非法活动场所；第九条，双方约定，在租赁期间，甲方不得以任何理由将门面出租或出售给他人，在租赁期满后，甲方必须无条件将门面出售给乙方，其回购单价为本合同第五条约定为准，如甲方在租赁期满后，三十个工作日内未将门面交付乙方，则由甲方支付乙方购房总价百分之五十的违约金给乙方；第十条，租赁期满后，乙方必须无条件将甲方的门面进行回购，并一次性付清全部房款，在租赁期满后，如乙方在三十日内，如不即时回购甲方此门面房，乙方将支付甲方购房总价百分之五十的违约金。原、被告均在该合同上签字捺印或签章。
2014年3月18日，包括本案所涉的1-79号门面在内整体一楼商铺，第三人赵永庆、黄虎作为甲方（出租方），第三人江长军作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁协议》一份，该《房屋租赁协议》主要内容约定：甲方将坐落于花溪区中曹司小屯路东方小区二期农贸市场一楼商铺，面积约4400平方米的房屋租给乙方使用，用于超市和农贸市场；租赁期限为15年，自2013年3月18日至2028年3月18日；2014年3月18日以租期开始的租金第一年为100万元，第二年100万，第三年110万，第四年120万，剩余十一年按每年120万计算；甲方应在协议并收取租金后即将房屋交给乙方使用。若甲方在租赁期内出售房屋，须在12个月前书面通知乙方，但甲方需赔偿乙方的一切经济损失，在同等条件下，乙方有优先购买权。该《房屋租赁协议》还对其他相关内容进行了约定。第三人江长军在乙方签字处签名并加盖手印，第三人赵永庆、黄虎在甲方签字处签署了姓名，在法定代理人（委托代理人）处加盖了被告公司的售房合同专用章。另，在第三人黄虎签名后加盖有被告公司的公章。第三人江长军将通过签订上述《房屋租赁协议》而承租的东方小区二期一层商铺，用于超市经营场所，即第三人新黔城超市系东方小区二期一层商铺的实际使用人。
2016年4月28日，原告（甲方），与被告东方房开公司（乙方）又签订了《房屋租赁合同补充协议》一份，主要内容约定：双方约定乙方于2014年7月13日到期回购门面，因乙方目前经营困难，不能按约定期限回购门面，经双方协商一致，甲方同意将此门面再续租给乙方使用，租期延长至2018年6月30日到期回购门面，由乙方完成给甲方承诺的一切责任和义务；甲方同意房屋续租期间，租金为每月按总房价的1.5%支付租金，每6个月支付一次（注：每月应付租金6,307.2元），先用房后付款；在续租期间，乙方必须信守承诺，准时支付租金，乙方必须在2016年6月30日前付清前期所欠租金，否则房屋租赁补充协议作废，乙方承担原有房屋租赁合同的所有责任和义务完成为止；房屋续租期间，如乙方要求提前回购和本补充协议到期回购该门面时，甲方必须配合，按门面购房合同原价回购，乙方付清回购款及全部租金后，租赁合同作废，该买卖合同无效、预售登记删除，乙方回购此门面，甲方所产生的一切税费完全由乙方承担；乙方只要在房屋续租期间，不再违约，甲方不予追究乙方的所有违约责任。原、被告均在该《房屋租赁合同补充协议》上签字捺印或签章。
庭审中，被告东方房开公司认可其按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，向原告支付门面租金至2016年1月20日，之后未再向原告支付租金，但主张至2017年4月10日拖欠的租金金额应为98,806元。原告认为被告未支付租金的行为已超过3个月，已符合合同解除的条件，故诉至法院，诉请如前。
原告与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本次诉讼，并支付了本案的基础律师代理费人民币1,000元，北京盈科（贵阳）律师事务所向原告开具了律师代理费发票。
原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了被告东方房开公司在租赁期满后应将门面进行回购，截止于本案开庭审理之日，被告未与原告签订门面回购协议。
原告向被告购买的门面在双方签订《商品房买卖合同》时未分隔成独立门面，合同约定的房屋面积系根据房屋平面图中红线标注范围进行确定。第三人江长军在庭审时陈述其与第三人黄虎、赵永庆签订《房屋租赁协议》时，东方小区二期一层商铺是作为菜市场经营，所承租的一层商铺系整体承租，全为框架，并非独立门面。而原告认为其与被告签订的《商品房买卖合同》，是以独立门面形式进行销售，可以进行分隔，故要求被告返还独立门面。
涉案门面尚未办理不动产权属证书。包括本案所涉门面在内的其他门面，根据门面编号情况结合房屋平面图所示，并未连成较为完整的整体，而是处于分散状态。
第三人江长军在签订《房屋租赁协议》时，被告未告知第三人江长军所承租的门面（包括案涉门面在内）已在此前进行了出售。诉讼中，经一审法院向第三人江长军、新黔城超市释明，其表示若原告与被告东方房开公司之间的《房屋租赁合同》解除，对由此给第三人造成的损失，将另案主张权利。对于若原、被告签订的《房屋租赁合同》解除后将涉及到的门面返还问题，经一审法院询问，原告对门面返还可能面临的执行风险表示清楚，并愿意承担该风险。原告同时明确表示因被告东方房开公司系合同相对方，故原告主张返还门面的义务承担者系被告，而非第三人。
一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告向被告东方房开公司购买位于贵阳市花溪区××路××商场××号门面，同时原告与被告东方房开公司签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，将所购门面出租给被告使用，上述合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签约双方均应全面履行。原、被告签订的《房屋租赁合同》对解除合同的条件进行了明确约定，即被告作为承租方，无故拖欠租金达3个月，原告有权解除租赁合同，并将门面收回。根据查明事实，被告东方房开公司从2016年1月20日起未再向原告支付租金，被告拖欠租金已远远超过3个月，《房屋租赁合同》约定的解除合同之条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，依法对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告东方房开公司应将本案所涉门面向原告返还。第三人黄虎、赵永庆与第三人江长军签订《房屋租赁协议》系其代表被告所做出的职务行为，第三人新黔城超市是涉案门面的实际使用人，该超市的经营者第三人江长军与被告之间存在房屋租赁关系，第三人江长军享有的租赁权本质系债权，属于相对权，而原告对房屋的所有权属于绝对权，第三人江长军的租赁权不能对抗原告的所有权。同时，原告与被告之间租赁关系的存在，是被告占有使用门面的合法依据，也是第三人江长军作为次承租人占有使用门面的合法依据，原、被告之间《房屋租赁合同》解除，第三人江长军与被告租赁关系的基础已不存在，故第三人江长军已丧失合法占用使用门面的权利，第三人江长军应配合被告向原告返还涉案门面，由此产生的损失，第三人江长军可以向被告东方房开公司另行主张权利。
被告东方房开公司对原告诉请截止于2017年4月10日的欠付租金金额人民币126,230有异议，认为其尚欠的租金为98,806元，但未能提交证据证明，法院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，该欠付租金应由被告东方房开公司向原告支付。2017年4月11日之后的租金，被告应按《房屋租赁合同》约定的租金支付标准（年租金人民币84,096元）向原告支付至实际返还门面之日止。
原告诉请以当年应付未付租金为基数，按每日1%标准计算违约金，被告认为该违约金约定过高，应酌情予以降低，综合本案案情及原告所受损失情况，酌情按被告诉请的截止于2017年4月10日欠付原告租金金额的30%予以支持，即被告应承担违约金金额为人民币37,869元。
根据被告东方房开公司于2015年2月2日出具的《承诺书》，被告未履行承诺内容，原告为实现债权而委托律师进行诉讼，且律师代理费人民币1,000元已实际产生。该代理费因被告的违约行为而产生，故对原告要求被告承担律师代理费人民币1,000元的诉请，予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告邢祖勤与被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于2009年7月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告邢祖勤返还位于贵阳市花溪区××路××商场××号门面；三、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邢祖勤支付欠付租金人民币126,230元（该租金计算至2017年4月10日）；2017年4月11日起的租金，被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司按《房屋租赁合同》约定的租金支付标准（年租金人民币84,096元）向原告支付至实际返还门面之日止；四、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邢祖勤支付违约金人民币37,869元；五、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邢祖勤支付因实现债权而产生的律师代理费人民币1,000元；六、驳回原告邢祖勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,422元（已减半收取），由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，本案一审立案时间为2017年5月3日。一审法院于2017年7月27日所作的《谈话笔录》中，本案各方当事人均明确同意继续适用简易程序。同日，本案经贵阳市花溪区人民法院院长批准延长审理期限三个月。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《谈话笔录》等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为，对于上诉人东方房开公司提出的本案违约金应予减免的上诉意见，因本案上诉人与被上诉人邢祖勤签订的《房屋租赁合同》中对于逾期支付租金的违约金计算方式有明确约定，且根据一审查明事实，上诉人东方房开公司自2016年1月以后再未向被上诉人支付租金，因此，虽然一审法院对于本案租赁合同的解除及租金支付作出判决，但仅凭此并不足以弥补上诉人长期拖欠租金给被上诉人造成的损失，故上诉人理应对被上诉人进行合理的违约损失赔偿。至于上诉人提出一审酌定违约金仍然过高的意见，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，因本案中上诉人拖欠租金时间较长、违约过错明显，一审法院酌情按照欠付租金金额30%的标准确定本案违约金符合上述法律规定，属于一审法院合理的自由裁量权范围，本院对此予以维持。上诉人东方房开公司提出的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。
至于上诉人东方房开公司提出的一审程序违法问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款：“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。”的规定，本案经各方当事人同意继续适用简易程序，并由一审法院院长批准延长审理期限，因此，一审程序符合法律规定，并无不当。上诉人所提该项上诉理由本院亦不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2844元，由上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭伦禹
审判员 唐有临
审判员 田 勇
二〇一八年一月二十四日
书记员 朱开昊