辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜审民再字第7号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：孟敬连，女，1952年9月30日生，汉族，农民。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：冯占合，男，1956年9月18日生，汉族，农民。
二申请再审人委托代理人：王辉，系辽宁重阳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王清海，男，1970年2月16日生，汉族，无职业。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王广臣，男，1951年6月7日生，汉族，农民。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘洁波，男，1973年10月14日生，汉族。
申请再审人孟敬连、冯占合因与被申请人王清海、王广臣、刘洁波房屋买卖合同纠纷一案不服本院（2014）阜民一终字第302号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月25日作出（2014）阜立二民申第95号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人孟敬连的委托代理人王辉，申请再审人冯占合及其委托代理人王辉，被申请人王清海、王广臣、刘洁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月8日，一审原告孟敬连起诉至阜新市细河区人民法院称，原告孟敬连与冯占合于2005年购买同村村民王广臣房屋。协议约定：房屋4间105平方米。院子900多平方米。南墙外的前院子中一分地归原告使用。价格6万元。购买后，原告在南墙外的前院子一分地中盖起60左右平方米房屋。王广臣儿子王志辉时任村长，说不花钱能办过户手续，原告就将房照及证件放在王志辉处。半年中王志辉没有给办。原告要出房照及证件自己办理，因房屋已冻结没有办成。2006年原告打工，将房照及证件放在四哥孟昭喜处。2011年8月份，原告孟敬连因打架被羁押在阜新市看守所。2011年11月回来时，发现房子已被卖掉。房子前后院两侧盖起400左右平方米的房屋。经了解，刘洁波从孟昭喜处将房照等证件骗出与王广臣于2011年10月份将房屋卖给太平区红卫路三角地带金鼎烧烤城经营者王清海。原告搬到南墙外的房屋准备居住，王广臣用钩机将房屋推到，并将院子里已栽植3年的枣树勾出，栽上其他果树。被告行为造成60多岁的两位原告无处居住，精神遭受重大打击。请求：1.确认被告王广臣、刘杰波与被告王清海房屋买卖无效，将坐落于细河区四合镇拉拉屯村三组3-41号房屋归还原告；2.赔偿原告损失5万元；3.被告承担诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求，赔偿原告损失变更为68600元［房屋价值5万元、枣树15000元（50棵，每棵300元）、11个月在外租房租金3600元（每月330元，11个月）］。一审被告王广臣未答辩。一审被告刘洁波未答辩。一审被告王清海辩称，房子是谁的我不知道，我买房子时王广臣和他儿子拿着房照，我就按房照买的房子；原告的请求与我无关。
阜新市细河区人民法院一审审理查明，原告孟敬连与冯占合于2005年购买同村村民王广臣房屋，提供程志辉、刘桂昌询问笔录各一份。
阜新市细河区人民法院一审认为，原告称于2005年购买王广臣房屋，仅提供程志辉、刘桂昌询问笔录，并未向法院提供证明房屋所有权归其所有证据。程志辉、刘桂昌又未出庭作证，故原告孟敬连与冯占合所提证据不充分，其诉讼请求无法支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告孟敬连、冯占合的诉讼请求。案件受理费1050元、邮寄费110元计人民币1160元由原告孟敬连、冯占合负担。
孟敬连、冯占合不服细河区人民法院一审判决，向本院提起上诉。本院二审以原判认定事实不清为由将本案发回细河区人民法院重审。
一审原告孟敬连、冯占合在重审中诉称，原告于2005年购买同村村民王广臣房屋，约定房屋四间105平方米，院子900多平方米，南墙外的前院子一分地归原告使用，价格6万元。购买后，原告在南墙外的前院子一分地中盖起60多平方米房屋。王广臣儿子王志辉时任村长，说不花钱能办过户手续，原告就将房照及证件放在王志辉处，半年王志辉没有给办。原告要出房照及证件自己办，因已冻结没有办成。2006年原告打工，将房照及证件放在四哥孟昭喜处。2011年8月份，原告孟敬连因打架被羁押在阜新市看守所。2011年11月回来时，发现房子已被卖掉。房子前后两侧盖起400多左右平方米的房屋。经了解，刘洁波从孟昭喜处将房照等证件骗出与王广臣于2011年10月份将房屋卖给太平区红卫路三角地带金鼎烧烤城经营者王清海。原告搬到南墙外的房屋准备居住，王广臣用钩机将房屋推到，并将院子里已栽植的3年多的枣树勾出，栽上其他果树。被告行为造成原告无处居住。请求1.确认被告王广臣、刘洁波与被告王清海房屋买卖无效，将坐落区细河区四合镇拉拉屯村三组3-41房屋归还原告。2.要求王广臣赔偿原告损失人民币73580元。3、诉讼费由被告承担。被告王广臣在重审中辩称，2005年我将四间房及院子卖给原告孟敬连、冯占合，价款为人民币6万元。院外四分土地没有卖给原告。被告刘洁波在重审中未答辩。被告王清海在重审中辩称，刘洁波与我签订协议将争议房屋卖给我，房款为23万元，因房屋没有争议我才买的房屋。
阜新市细河区人民法院重审审理查明，2005年，原告孟敬连、冯占合与被告王广臣签订房屋买卖协议，约定：被告王广臣将坐落在拉拉屯村，房照号为阜细建字第320号房屋四间及院子卖给原告，并交付原告使用，价格为人民币6万元。购房后，因房产部门冻结办理过户手续，原告未能办理过户手续，该房屋至今登记在被告王广臣名下。2011年10月，被告刘洁波持有争议房屋相关手续，将房屋卖给被告王清海，房屋价款为人民币230000元，并将房屋交付王清海。另查明，被告刘洁波为孟敬连之子，冯占合为刘洁波继父。又查明，阜细建字第320号房屋与坐落于细河区四合镇拉拉屯村三组3-41号房屋一致。
阜新市细河区人民法院重审认为，原告孟敬连、冯占合与被告王广臣签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，买卖协议合法有效，对双方均有约束力。本案中，被告刘洁波将争议房屋卖与被告王清海，刘洁波持有争议房屋相关证件，并且刘洁波为孟敬连之子、冯占合为其继父，因存在着这种特殊关系，使被告王清海有理由相信被告刘洁波是代表原告出卖房屋，所以刘洁波的行为应构成表见代理，其行为后果应由原告承担。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地”被告王清海作为城镇居民，其购买行为违反法律相关规定，故房屋买卖无效。根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现原告要求被告王清海返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时原告与被告刘洁波亦应共同返还被告王清海购房款人民币230000元。关于原告主张要求被告王广臣赔偿损失73580一节，因提供证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、五十八条的规定，判决如下：一、原告孟敬连、冯占合与被告王清海之间的房屋买卖无效。二、被告王清海于本判决生效后十日内返还原告阜细建字第320号房屋。三、原告孟敬连、冯占合与被告刘洁波于本判决发生法律效力后十日内共同返还王清海购房款人民币230000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1050元，邮寄费110元，合计1160元。原告孟敬连、冯占合与被告王清海各承担一半580元。
孟敬连、冯占合不服一审判决，向本院提起上诉称，1.撤销原判第一、三、四项，查明事实后，依法予以改判。2.依法确认被上诉人刘洁波与王清海之间的房屋买卖行为无效。3.依法判决被上诉人王广臣赔偿二上诉人经济损失人民币73580元。4.一、二审诉讼等费用由三被上诉人承担。理由：1.原审法院认定被上诉人刘洁波将本案争议房屋卖给王清海的行为构成表见代理属于认定事实不清和适用法律错误。因刘洁波虽为上诉人孟敬连的儿子，冯占合的继子，有着身份上的特殊关系，但刘洁波出卖争议房屋是其私自所为，当时冯占合虽在外打工，但也经常回家，重要的是争议房屋是二上诉人从被上诉人王广臣处购买，因房产部门冻结还未办理过户。被上诉人王清海作为完全行为能力人，在购买本案争议的房屋时，应当对房屋进行充分的了解，刘洁波虽持有房产证和相关买卖手续，但房屋未登记在二上诉人名下，又未登记在刘洁波名下，刘洁波对争议房屋无处分权的事实十分明显，王清海作为购买的相对人对此应该是明知的。所以，从本案事实和证据上，刘洁波均不构成表见代理。不能产生表见代理的法律后果，应当依法认定刘洁波与王清海之间的房屋买卖行为无效，若返还购房款也应当由刘洁波个人承担责任，而不是由二上诉人与刘洁波共同承担。2.原审法院没有判决王广臣赔偿二上诉人的经济损失不正确。刘洁波私自将二上诉人购买的房屋出卖后，二上诉人为了生活，搬到南墙外的房屋准备居住，被上诉人王广臣用钩机将房屋推倒，并将院子里栽植三年多的枣树勾出，造成二上诉人无处居住，被迫租房生活，被上诉人王广臣的行为给二上诉人造成了巨大的经济损失，一审法院重审后，不予判决明显错误。被上诉人王清海陈述答辩认为，同我的上诉意见。
王清海亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。理由：1.王清海与原妻子离异，与现妻子周锟（案外人）于2011年初结婚，我们双方明确约定，婚后双方财产收入互不干涉，个人收入及添加的个人财产归个人。2011年10月，我通过朋友杨全红介绍，动员周锟购买了本案争议的房产（为周锟个人独资购买）。2.购买房产时，刘洁波称其母孟敬连因雇凶伤害案，为了托人及支付被害人赔偿款急需用钱，故将王广臣名下的房屋出售，王广臣、刘洁波一直嘱咐王清海及购房人周锟，不要将卖房的真相告诉该房的共同所有人王志辉（王广臣之子）。之后，冯占合与刘洁波拿着周锟的购房款，对被上诉人孟敬连伤害案托人办理及对被害人进行了赔偿。经过两审，最终孟敬连被法院判处了缓刑。孟敬连被判处了缓刑后，一直与冯占合在本村居住（二人在本村另有住宅）。2012年6月，二人突然反悔，诉至法院。3.孟敬连、冯占合以王清海（非本案当事人）为被告提起诉讼，因王清海与周锟是夫妻又参与了本案（上诉人不懂法律关系），故代周锟参加了诉讼。又因周锟投资购买此房后，进行了改、扩建，并实际居住，为此本案当事人周锟对本案的诉讼并不知情。综上所述，原判认定事实不清，诉讼主体及适用法律错误。刘洁波对二上诉人答辩认为，针对孟敬连，刘洁波出卖争议房屋是出于对他们利益所为，房款也用于刑事案件的处理，出现售房反悔责任不在刘洁波，刘洁波认为买卖行为有效。如果返还房款也应由孟敬连和冯占合返还。对王清海答辩，发生购买行为时是周锟我们刚知道的，请求法庭依法查明事实，但当时签合同是王清海与刘洁波。孟、冯二人对王清海上诉答辩认为，王清海上诉事实理由不正确，本案经一、二审及发回重审，王清海几次庭审中均认可自己是从刘洁波处购买了争议房屋，包括王广臣和王清海在重审中提供的证人杨权红均证实是王清海向刘洁波购买的房屋，所以本案与王清海本次上诉所称的周锟无任何关系。冯占合、孟敬连的诉讼主体正确。一审法院重审后认定王清海从刘洁波处购买争议房屋事实清楚，王清海上诉请求无事实依据。本次庭审中王清海上诉，请求冯占合等二人赔偿其建彩钢房损失不正确。上诉人王清海在一审中没有提到该项请求，也没有提起反诉。但王清海在上诉中请求该损失可以说明王清海是刘洁波处购买，否则按王清海的上诉应由周锟提出。
本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院二审补充查明，在本院诉讼过程中，上诉人王清海提供了《农村房屋买卖合同》，该合同的开头部分甲方（卖方）为王广臣、苑秀珍、第二所有人（卖方）刘洁波、乙方（买方）周锟、中间人杨全红，这些人都在此处签名；在合同的落款处除周锟、苑秀珍外其他人都有签名。
本院二审认为，上诉人孟敬连、冯占合与被上诉人王广臣的房屋买卖行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，买卖行为合法有效，对双方均有约束力。本案中，被上诉人刘洁波将争议房屋卖与上诉人王清海，刘洁波持有争议房屋相关证件，并且刘洁波为孟敬连之子、冯占合为其继父，因存在着这种特殊关系，且争议房屋没有变更登记，所有权证记载的所有权人仍为被上诉人王广臣，使上诉人王清海有理由相信被上诉人刘洁波是代表孟敬连、冯占合出卖房屋，所以刘洁波的行为应构成表见代理，其行为后果应由刘洁波、孟敬连、冯占合共同承担。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地”上诉人王清海作为城镇居民，其购买行为违反法律相关规定，故房屋买卖无效。根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故一审法院判决王清海返还孟敬连、冯占合争议房屋，孟敬连、冯占合及刘洁波返还王清海购房款230000元合适。至于上诉人孟敬连、冯占合提出的刘洁波不构成表见代理，返还购房款也应当由刘洁波个人承担责任的主张，理由不充分，本院不予支持。其提出的应由王广臣赔偿其经济损失的主张，因未提供充分的证据予以证明，本院亦不予支持。关于上诉人王清海提出的周锟系争议房屋购买人，自己不应是本案当事人的主张，因其在一审、二审、重审过程中均未提供《农村房屋买卖合同》，该合同又不属于法律规定的新证据，且周锟与王清海系夫妻，周锟又未在合同落款的乙方处签名，购买争议房屋的整个过程上诉人王清海一直参与，且购房后搬入争议房屋，院内又有添附，应视为夫妻共同购买房屋，故一审法院列上诉人王清海为本案当事人并无不当。至于王清海提出的周锟购买此房后进行了改、扩建的主张，因其在原审法院未提起反诉，本院不予支持。其可另行主张权利。综上，原判认定事实清楚，证据充分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2100元，由上诉人孟敬连、冯占合承担1050元，上诉人王清海负担1050元。
孟敬连、冯占合申请再审称，1.请求依法撤销（2013）细民一初字第473号民事判决和（2014）阜民一终字第302号民事判决，依法改判被申请人刘洁波与王清海之间的房屋买卖行为无效。2.判决被申请人王广臣赔偿申请再审人经济损失73580元。3.本案的受理费及相关费用由三被申请人承担。理由是：被申请人刘洁波将阜细建字第320号房屋卖给被申请人王清海的行为构成表见代理属认定事实不清，适用法律错误。被申请人王清海辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回申请再审人的再审请求。被申请人王广臣辩称，2005年我将房子卖给孟敬连、冯占合，没有将树和地卖给孟敬连、冯占合，要求我赔偿损失没有事实和法律依据，原判正确，应驳回申请再审人的再审请求。被申请人刘洁波辩称，我和王清海的房屋买卖合同是有效的，原判决正确，应驳回申请再审人的再审请求。
本院再审终审查明的事实与原审重审和本院二审查明的事实一致。
本院再审认为，申请再审人孟敬连、冯占合与被申请人王广臣之间的房屋买卖行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。原判以被申请人刘洁波持争议房屋相关证件，且刘洁波为孟敬连之子，冯占合为其继父，因存在着这种特殊关系，争议房屋未变更，所有权证记载的权利人为王广臣，据此认为被申请人刘洁波将争议房屋卖与申请再审人王清海的行为构成表见代理是错误的，因本案中刘洁波并不是以孟敬连、冯占合的名义订立合同，不构成表见代理，故对申请再审人孟敬连、冯占合的该项请求予以支持，其行为后果应由刘洁波自行承担。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地”，被申请人王清海作为城镇居民，其购买行为违反法律相关规定，故房屋买卖无效。申请再审人孟敬连、冯占合要求由被申请人王广臣赔偿其经济损失的主张，因未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。至于被申请人王清海提出的周锟购买此房进行了改、扩建的主张，其可另行主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）阜民一终字第302号民事判决和阜新市细河区人民法院（2013）细民一初字第473号民事判决主文第一、三项。
二、维持阜新市细河区人民法院（2013）细民一初字第473号民事判决主文第二、四项。
三、改判被申请人刘洁波、王清海之间的房屋买卖合同无效。
四、改判被申请人刘洁波于判决发生法律效力后十日内返还被申请人王清海购房款230000元。
一审案件受理费1050元，邮寄费110元，合计1160元，由刘洁波、王清海各负担一半即580元。二审案件受理费2100元，由刘洁波、王清海各负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 万孝全
代理审判员 郭 茸
代理审判员 李 颖
二〇一五年四月十三日
书 记 员 张 庆