北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1404号上诉人（原审被告）：郑洪明，男，1933年9月4日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：徐福安，北京市庆成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵红艳，女，1974年8月19日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建新（赵红艳之夫），住北京市顺义区。上诉人郑洪明因与被上诉人赵红艳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初8742�民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑洪明的委托诉讼代理人徐福安、被上诉人赵红艳及其委托诉讼代理人张巡礼、王建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑洪明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵红艳的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由赵红艳承担。事实和理由：一、双方不存在房屋买卖合同。赵红艳与郑洪明从未签订任何协议，买卖合同并非郑洪明与赵红艳之间形成的，根据合同的相对性，起诉郑洪明显然存在问题。一审郑国应该被追加为第三人或者被告。本案中，一审法院完全依靠赵红艳的陈述进行判决，违背了法律原理及原则。二、根据我国法律规定，居民户口不允许买卖农村宅基地。赵红艳为居民户口，其不允许进行农村宅基地的买卖，所以认定买卖合同有效违背了法�规定。三、一审法院混淆概念。1.首先，一审庭审中，赵红艳认可协议中郑洪明签字系代笔人书写，捺印系郑洪明之子郑国所捺，这些都是赵红艳陈述的事实，没有证据支持；2.其次，没有证据显示赵红艳已经交付了购房款；3.没有证据显示郑洪明知道房屋被出售的事实。赵红艳使用诉争宅基地事实，但使用不代表买卖。四、一审法院的审理严重违反了程序法的规定。1.一审法院没有给郑洪明充分的举证期，剥夺了郑洪明的答辩期，违反法律规定。2.在合同履行中，还有赵红艳提及的郑国。如果郑国是代表郑洪明签字的一方，郑国应该作为当事人参加诉讼。郑国在买卖合同中的作为，也是一审法院应该予以查明的事实。一审应当追加郑国作为本案的当事人参加诉讼。赵红艳辩称，同意一审判决，不同意郑洪明的上诉请求。赵红艳向一审法院起诉请�：1.确认赵红艳、郑洪明于1996年10月31日签订的关于北京市顺义区×宅院内房产的买卖协议有效；2.确认北京市顺义区×号宅院内房产归赵红艳所有；3.案件受理费由郑洪明负担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋位于北京市顺义区×号。该宅院自1996年10月31日始，由赵红艳及其家人在此居住，并陆续在院内建造部分房屋。现赵红艳诉至法院，要求确认其取得并使用该宅院所依据的协议书有效，以及确认该宅院内房屋归其所有。为此，赵红艳提供宅基地使用证（临时）、顺义区仁和地区临河村村民委员会出具的证明用以证明其诉讼主张。其中，宅基地使用证（临时）内页写有协议一份，内容为：郑洪明因房多人少无人居住，将此宅院房屋卖给赵鸿艳为业居住，宅基地四至以此证为准，经中人李伏、巩维民介绍证明买卖价人民币壹万元整，笔下交清。协议尾部�写有“立卖字人：郑洪明，立买字人：赵鸿艳，中介人：巩维民、李伏，监证机关：（盖有顺义县顺义镇临河村村民委员会章），监证人：（盖有郭军印章），代笔人：刘玉田”。落款时间1996年10月31日。前述立卖字人、立买字人、中介人签名处均有手指捺印。另一村委会证明内容为证明协议中的“赵鸿艳”与赵红艳系一人。经查，赵红艳原系该村农业户口，后户别转为非农业户，登记住址仍在该村内。赵红艳之夫及其女户口性质仍为该村农业户口。另查，郑洪明现居住地与本案涉诉院落同处临河村二十五条胡同内，两院落相距约二十米，其中郑洪明现居住地位于该胡同最里处。一审庭审中，赵红艳认可前述协议书中郑洪明签字系代笔人书写，捺印系郑洪明之子郑国所捺。上述事实，有宅基地使用证（临时）、证明、本案�审笔录等在案佐证。一审法院认为：我国《民法通则》第六十六条规定：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条规定：无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。根据本案查明的事实，赵红艳自1996年底取得涉诉院落并开始在此居住，之后陆续在院落内建造房屋，至今已近二十一年。本案所涉协议书中立卖字人处虽非郑洪明本人所签及捺印，但系由其子郑国代为捺印。基于郑洪明与郑国二人之间的父子关系，结合郑洪明所住地与本案涉诉宅院相距仅二十米距离的情况，以及在完成涉诉宅院买卖的二十余年内赵红艳多次在宅院内建造房屋的情况等综合考量，郑洪明表示对涉诉宅院已被出卖不知情，明显不符合一般常理。故书写于宅基地使用证（临时）内页的协议书应属有效。涉诉院落内的房屋亦应属赵红艳所有。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定之规定，判决：一、确认签订时间为一九九六年十月三十一日，书写于编号×号宅基地使用证（临时）内页的协议书有效；二、位于北京市顺义区×号宅院内全部地上物房产归赵红艳所有（本判项所确定之所有权不影响有关行政机关对于相关地上物合法性之确认）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理补充查明以下事实：郑洪明称协议书中“郑洪明”不是本人所签，对卖房并不知情。赵红艳称协议书上的字都是刘玉田写的，其他人按的手印，签协议时是郑国去的，涉案房屋也是郑国居住，郑国代其父在协议书上按的手印，买房的现金给了郑国。对于1996年之后赵红艳所进行的翻建和装修行为，郑洪明称：郑国向赵洪明解释说出租给了赵红艳，且郑国说是自己翻建和装修的。但郑洪明未能对其上述陈述提供证据予以佐证。对于协议书中除郑洪明、赵红艳之外的其他人的身份。赵红艳称：协议书中中介人“李伏”是郑洪明原来的同事，“巩维民”是与郑洪明同村的人；代笔人“刘玉田”是村委会工作人员；郭军是村长。郑洪明称：这四个人都是同村的，不认可李伏与其是同事，刘玉田是村里的会计，郭军是村里负责治保的。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据已经查明的事实，赵红艳自1996年底入住涉案宅院，至今已近二十一年。期间，郑洪明与赵红艳所居住的地点相距仅二十米，且郑洪明居住于胡同最里处。赵红艳在此二十余年期间，对涉案宅院内的房屋进行过翻建、装修，并在院内新建了房屋。现郑洪明上诉主张对赵红艳购买涉案房屋并不知情，但结合郑洪明和赵红艳的居住位置、郑洪明所住地址与本案涉诉宅院相距仅二十米以及自1996年距今二十余年内赵红艳多次在宅院内建造房屋的情况等实际情况，本院认为，郑洪明对涉诉宅院已被出卖并不知情明显不符合常理，本院对其该项上诉主张不予采信。郑洪明称郑国说涉案宅院系出租给赵红艳，但未能提交证据予以佐证，故本院对其该项主张亦不予采信。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实�存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”郑洪明称其并未签订协议书，赵红艳虽对此予以认可，但同时称系郑洪明的儿子郑国代理郑洪明实施了卖房的行为。现赵红艳在涉案宅院内居住二十余年并实施了装修、翻建、新建的行为，且赵红艳持有涉案宅院的宅基地使用证，因此，结合本案的现有证据及实际情况，本院认为赵红艳关于其已经购买了涉案宅院的陈述具有高度可能性，依法可以认定该事实的存在。即便协议书中的“郑洪明”并非郑洪明本人所签，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。故在涉案宅院已经交付给赵红艳二十余年的情况下，现郑洪明仅以并非本人签字为由主张双方不存在房屋买卖合同关系，缺乏依据，本院对其该项上诉理由不予采信。经审查，本案赵红艳在购买涉案宅院时并不存在法律规定的禁止购买农村房屋的情形，因此郑洪明关于协议书无效的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。关于一审法院审理程序问题。一审审理过程中，郑洪明针对赵红艳的诉讼请求发表了答辩意见，且一审法院在庭审过程中亦未剥夺郑洪明答辩、举证质证的相关诉讼权利。另，因本案是合同纠纷，郑国并非合同当事人，一审法院未追加郑国作为当事人参加诉讼并无不当。综上，一审法院审理程序符合法律规定。综上所述，郑洪明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由郑洪明负担（已交纳）。�判决为终审判决。审 判 长  巴晶焱审 判 员  曹 炜代理审判员  徐 晨二〇一八年二月二日法官 助理  李 惠书 记 员  胡 潇