山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰山商初字第1470号
原告中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行，住所地：泰安市东岳大街118号。
负责人李锋，行长。
委托代理人ＸＸ，山东东岳律师事务所律师。
委托代理人李涛，山东东岳律师事务所律师。
被告李伟，男，1970年出生，汉族，住泰安市泰山区上高办事处。
被告泰安天宏房地产开发有限公司，住所地：泰安市南关大街1号。
法定代表人刘建。
原告中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行（以下简称工行泰山支行）与被告李伟、泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人李涛到庭参加了诉讼，被告李伟、天宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行泰山支行诉称，2005年10月31日，被告李伟与原告签订《个人借款合同一份》，约定被告李伟向原告借款19.6万元用于购房，借款期限为29年，自2005年11月7日至2034年11月6日，并约定了相应的罚息等。合同还约定原告为实现债权而产生所有费用由被告承担，保证人承担连带责任。同时被告李伟以中岳花园5-1-602室房产为借款合同形成的债务设定抵押担保，被告天宏公司作为保证人为被告李伟与原告签订的借款合同承担连带责任保证。另，被告天宏公司于2005年8月1日与原告签订按揭贷款业务合作协议，双方约定由天宏公司在原告指定账户上存入履约保证金，为按揭贷款提供质押担保，如借款人未按借款合同的约定履行还款义务，原告可以在天宏公司的保证金账户中直接扣收。贷款发放后，被告李伟未按约定还款，被告天宏公司也未按合同履行担保责任。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告李伟提前偿还原告借款本金148689.52元，支付借款利息、复利及罚息共计7023.93元（截至2013年11月5日）及至实际还清之日的利息、复利、罚息等；2、原告对被告泰安天宏房地产开发有限公司质押给原告的保证金优先受偿，受偿范围包括借款本息以及实现债权的费用；3、被告泰安天宏房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；4、诉讼费、保全费及实现债权的费用由被告承担。
被告李伟未到庭亦未答辩。
被告天宏公司未到庭亦未答辩。
经审理查明，2005年10月31日，被告李伟作为借款人、被告天宏公司作为保证人与原告（贷款人）签订《个人购房借款合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房贷款，金额为人民币壹拾玖万陆仟元；贷款用于借款人购买坐落于泰安市中岳花园5号1座602号的住房，借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.59‰，利息从放款之日起计算并按月结息；贷款期限为29年，自2005年11月7日起至2034年11月6日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后，以借款人购房款的名义将贷款一次划入售房者天宏公司在贷款人处开立的账户；贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共348期，借款人自愿按等额本金还款法的方式归还贷款本息；借款人在泰山区工行开立活期账户，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月20日或贷款人规定的还款日从该存款账户中扣收贷款本息，如果该存款账户内资金不足偿还当期款项的，贷款人可从借款人在贷款人处开立的任何其他账户中扣收相应款项；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.55罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；本合同有效期内，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息、罚息）；借款人（即抵押人）保证以其有权处分的泰安市中岳花园5号1座602号的房产抵押给贷款人；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用；抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管；保证人自愿为借款人提供连带责任保证；保证责任范围为贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期间自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。2005年11月7日，原告按合同约定将196000元贷款发放至天宏公司账户，并出具个人住房贷款凭证，记载：贷款月利率4.59‰，贷款到期日2034年11月6日，逾期贷款利率按基准利率上浮50%。原告提交欠息明细证实，自2012年12月7日起被告李伟未按合同约定还款，截止到2014年8月27日，被告已逾期还款19期，尚欠本金146999.86元，已欠利息14081.97元。另外，合同中约定的位于泰安市中岳花园5号1座602号的抵押房产尚未办理抵押登记。
原告工行泰山支行（甲方）与被告天宏公司（乙方）于2005年8月1日签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定：为保证项目预售款和工程款不被挪用，甲方根据乙方提出的申请，经审查，同意作为乙方销售南关中岳花园小区项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户，甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额为300万元，贷款最高成数70%，贷款期限最长不超过30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房；根据泰土国用（2004）字第0395号国有土地使用权证，地块编号为1-3-10-741，土地面积约42782.7㎡，定名为南关中岳花园，总建筑面积为14154㎡，有住房114套，预期售房款约为贰仟伍佰万元人民币，乙方特邀甲方作为此售房款的监管机构；乙方同意将借款人支付的首期房款存入乙方在甲方所开立的存款账户上；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户；在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后2日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收；甲方向乙方提供项目建造、预售和销售活期存款、结算和物业租金、管理费的代收代付业务；乙方负责协助甲方和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程作抵押的，先办理抵押注记手续，并取得期房抵押证明交与甲方保管，在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。
庭审过程中，原告称根据其与被告天宏公司签订的上述《按揭贷款业务合作协议》，被告天宏公司在原告处开立专门的保证金账户作为履约保证金，未经原告同意，被告天宏公司不得动用该款项，该保证金应为质押财产，原告对该保证金账户应享有优先受偿权。原告提交证明一份，被告天宏公司于2005年8月1日在原告处开立保证金账户16×××20，截止到2014年8月28日，该保证金账户余额为1351246.68元。
另查明，原告因向被告主张权利，委托山东东岳律师事务所具体承办，支付办案手续费10000元。
因被告未到庭，致使本案无法调解。
上述事实有《个人购房借款合同》、《按揭贷款业务合作协议》、个人住房贷款凭证、欠息明细、证明、委托代理合同、律师代理费收费发票、公告费收费发票以及庭审笔录等证据在卷予以证实。
本院认为，原告与被告李伟、天宏公司签订的《个人购房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的规定，应认定为有效合同，各方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了放款义务，被告李伟理应按照合同约定按期足额偿还借款本息，被告李伟未按期足额偿还借款本息的行为，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告李伟提前偿还借款本金及利息、罚息。原告提交的欠息明细证实，截止到2014年8月27日，被告尚欠本金146999.86元，利息14081.97元，本院对此予以确认。原告要求被告李伟偿还借款本金146999.86元，利息14081.97元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告李伟支付2014年8月28日之后的利息及罚息的诉讼请求，本院亦予以支持，该利息及罚息应按照合同的约定予以计算。
关于原告对被告天宏公司根据《按揭贷款业务合作协议》在原告处开立的保证金账户是否享有优先受偿权。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条的规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本院认为，成立动产质押需具备两个条件，一是双方之间形成质押的合意；二是质物已特定化并移交债权人占有。本案中，首先，根据原告与被告天宏公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，该协议中约定，天宏公司同意在原告指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经原告同意，天宏公司不得动用该款项，……如天宏公司未主动履行上述还款义务，即表示天宏公司授权原告从其开立的账户中扣收。该协议系双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的规定，应系有效协议。双方关于“如天宏公司未主动履行上述还款义务，即表示天宏公司授权原告从其开立的账户中扣收”的约定，应认定为双方已达成了如被告未履行还款义务，原告有权就保证金账户优先受偿的意思表示，即双方形成了以保证金账户质押的意思表示；其次，协议签订后，被告天宏公司按照约定在原告处开立保证金账户16×××20，并按约定在该账户内存入保证金，且双方约定未经原告同意，天宏公司不得动用该款项，故原告作为该保证金账户的开户行已对该账户的保证金取得了实际的控制权，实际控制与管理该账户，符合出质金钱特定化并移交债权人占有的要求。因此，原告与被告天宏公司之间就保证金账户成立动产质押，原告要求对被告天宏公司在原告处开立的保证金账户享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
原告与被告天宏公司在《按揭贷款业务合作协议》中还约定，在《房屋他项权证》未办妥之前，天宏公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，根据该约定且结合被告天宏公司作为保证人与原告以及被告李伟签订的《个人购房借款合同》，被告天宏公司为被告李伟的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。因合同中约定的抵押房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未成立，被告天宏公司作为保证人仍应在保证金质押范围之外对被告李伟的上述债务承担连带保证责任。被告天宏公司在承担担保义务后可向债务人追偿。另外，因被告迟延履行债务，致使原告在主张权利时向山东东岳律师事务所支付律师代理费10000元，该笔费用属于原告实现债权的费用，对此项费用理应按照合同约定由被告负担，故对于原告主张由被告承担律师代理费10000元的诉讼请求，本院亦予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告李伟于本判决书生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行借款本金146999.86元，利息14081.97元。
二、被告李伟于本判决书生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行借款利息、罚息（按照前项所述本金及合同约定的利率，自2014年8月28日起计算至本判决书确定的还款之日止）。
三、被告李伟于本判决书生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行律师代理费10000元。
四、被告李伟如不履行上述（一）至（三）项债务，原告中国工商银行股份有限公司泰安泰山支行就被告天宏房地产开发有限公司保证金账户（账号16×××20）内的资金享有优先受偿权。
五、被告泰安天宏房地产开发有限公司对上述（一）至（三）项债务在保证金质押范围之外承担连带保证责任。
六、被告泰安天宏房地产开发有限公司承担担保责任后对被告李伟享有追偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3728元、保全费1370元、公告费300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 王翠萍
审 判 员 文 蕊
人民陪审员 葛 峰
二〇一五年一月十三日
书 记 员 王 荩