广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初775号原告：张淘，女，1985年1月9日出生，汉族，住清远市清城区，被告：清远碧桂园新亚房地产开发有限公司，住所地清远市L1号区碧桂园新亚山湖城B区一期D3#（综合楼）。法定代表人：宋军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘柏涵，男，1993年9月23日出生，汉族，住天津市东丽区，系该公司职员。原告张淘与被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司（以下简称碧桂园新亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张淘，被告碧桂园新亚公司的委托诉讼代理人刘柏涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淘向本院提出诉讼请求：1、请求被告即时维修（修复一、二楼间楼板的裂缝、维修东面墙体渗漏部位）后交付房屋。2、请求依法判决被告支付原告逾期交房违约金556850元；3、请求被告退还面积差异的房价款12743元（2922.68元/平方米×4.36平方米）；4、请求本案诉讼费用由被告承担；5、请求原告申请房屋面积和结构评估所产生的费用由被告承担。事实和理由：一、2012年7月22日，原告与被告签订了广东省商品房买卖合同，原告向被告购买商品房一套（清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××）。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”但是时至今日，原告并没有收到被告发出的书面通知。合同补充协议的第十一条中，将《商品买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”原告认为合同补充协议第十一条属于合同格式条款无效。因为提供格式条款的被告方免除了其责任、加重了对方责任、排除了对方主要权利，所以该条款无效。二、原告多次到房屋现场验收房屋，发现房屋内存在多处质量问题：1、二楼与一楼间的楼板有约5米长的裂缝；2、二楼、三楼东边墙体渗漏。原告多次要求被告进行维修，但被告迟迟不予维修，也未就其不维修做出说明。原告认为，被告应该按合同约定交付质量合格的房屋，而被告交付的房产存有多处质量问题，且收到原告的维修要求后没有履行其义务，对原告使用房产造成了事实障碍，对原告造成了一定经济损失。三、《商品买卖合同》中第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告曾主动到房屋现场找过碧桂园公司物业部的工作人员收楼，要求其提供《住宅使用说明书》等证明文件，但被告一直没有提供。四、被告提供的房屋实际结构和面积与原被告签订的《商品买卖同合》约定的不符，应按双方签订的合同约定第五条进行补偿处理。请求法院对房屋的面积和结构进行评估。被告碧桂园新亚公司辩称，1、涉案商品房质量合格，不存在影响交付的质量问题。涉案商品房已经通过了燃气工程验收、规划验收、消防验收、环保验收等，质量已经合格，已经达到交付条件。被答辩人没有证据证明涉案商品房存在严重的质量问题，被答辩人所提交的照片并不能反映出拍摄的时间和地点，并且照片所显示的问题也只是质量瑕疵，即使存在也不能作为被答辩人拒绝交楼的理由。2、根据合同补充协议第十一条的约定，答辩人不得因属工程质量保修范围的质量问题而拒绝收楼。被答辩人主张的商品房存在质量问题，即使存在也属于工程质量保修范围的质量问题。根据合同补充协议第十一条的约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝交楼或者拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。因此被答辩人以质量瑕疵拒绝收楼，并没有合同和法律的依据，被答辩人无权要求答辩人承担逾期交楼的责任。3、被答辩人主张的经济损失过高，没有事实和法律的依据。被答辩人主张的经济损失已经接近房价一半，但被答辩人并未对涉案商品房进行实际处分，并没有产生相应的损失，被答辩人也未提供相应的依据证明损失的存在。4、被答辩人购买的房屋面积与约定的是一致的，只有花园的面积存在差异，比约定的面积少了1.3平方米，答辩人会按照商品房买卖合同的第五条的约定，应退10242.88元，该笔费用会在业主收楼时退还。若业主对其他面积有异议，应该提供证据。综上所述，涉案商品房已经达到交付条件，不存在影响交付的质量问题，被答辩人不存在拒绝收楼的理由。被答辩人拒绝收楼的法律后果应由被答辩人自行承担。被答辩人的诉讼请求并没有事实和法律上的依据，答辩人请求法院驳回被答辩人全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2012年7月22日，原告张淘与被告碧桂园新亚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××路××号碧××芳邻××街××层××号的房屋，建筑面积173.33平方米，套内建筑面积173.33平方米，房屋总价款为1436136元。合同第五条约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……”合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”附件四—合同补充协议第一条约定：“……该商品房的建筑面积173.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0.00平方米，即该商品房的房屋建筑面积共173.33平方米，该商品房的花园面积62.00平方米。”第五条约定：“在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价为：洋房或联体住宅的套内建筑面积的退补单价为7240.12元/平方米，花园面积的退补单价为2922.68元/平方米。”第十二条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。……”合同签订后，原告已付清房屋价款。2013年5月27日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。约定的交楼期限届满后，因原告发现涉案房屋存在质量瑕疵（具体为一、二楼间的楼板存在裂缝、东面墙体渗水、三楼阳台下沉），故其拒绝收楼并要求被告对房屋进行修缮。对于原告主张的质量问题，原告提供了于2017年2月19日拍摄的多张房屋现场照片，照片显示涉案房屋的二楼大厅楼面存在一条约5米长的明显裂缝、一楼大厅天花板也存在一条细微的裂缝、房屋多处墙面有重新粉刷修补的痕迹、多处墙面存在发霉痕迹。为了解涉案房屋的现状，本院于2017年3月20日前往涉案房屋进行勘查并拍摄了图片。现场可见二楼大厅楼面存在一条约5米长的明显裂缝、一楼大厅天花板也存在一条细微的裂缝、房屋多处墙面有重新粉刷修补的痕迹、多处墙面存在发霉痕迹，但是原告所反映的墙面渗水问题已得到修复，没有明显的渗漏迹象，渗漏问题已经基本得到解决。对于原告主张的阳台下层，现场所见只是阳台地面存在细微的倾斜，并不足以就此判断存在阳台下层的现象。对于墙面渗漏的具体修复时间，法庭要求被告提供该时间并提供相关施工日志等证据予以证明，但被告并未就此时间提供书面情况说明也没有提供证据证实。对于原告主张的涉案房屋实际面积比合同约定面积小以及花园与合同中载明平面图中的结构不一致的问题，原告申请法院对外委托鉴定机构进行鉴定，但由于没有相关测绘机构进入法院的司法鉴定委托名册，原告后撤回申请。对于房屋面积问题，被告提供了一份房屋建筑面积测绘成果报告书以及芳邻二街9号用地平面图，该报告书显示清远市房产测绘所于2013年6月3日对涉案房屋的面积进行了测绘，计算出涉案房屋的建筑面积及套内面积均为173.33平方米，该面积与原、被告双方在合同中约定的房屋面积一致；用地平面图由清远市国土资源测绘院于2013年5月30日作出，该平面图显示原告所购买的涉案房屋花园面积为57.64平方米。对于原告所主张的户型结构不一致问题，原告主要认为涉案房屋花园东南角的围墙出现一个凹角，合同中的房屋平面图显示的花园围墙并没有凹角，围墙在一条直线上，因此其有权拒绝收楼。通过现场勘查，涉案房屋花园的东南角围墙确实有一个凹角，房屋买卖合同附件一房屋平面图显示涉案房屋的花园围墙处没有凹角。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、相片，被告提供的工程竣工验收报告、建筑工程质量监督报告、建设工程竣工验收消防备案凭证、燃气管道工程竣工验收报告、环保验收意见、房屋建筑面积测绘成果报告书、芳邻二街9号用地平面图，以及本院在现场拍摄的图片、本案庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，按约定被告应在2013年6月1日前交付涉案商品房给原告使用，该商品房除了应符合竣工验收合格的合同约定条件外，同时也不能存在影响商品房基本居住使用功能的质量瑕疵。虽然涉案房屋在2013年5月27日已经过竣工验收合格，符合了合同约定的交付条件，但是由于涉案房屋存在多处位置的大面积渗漏，严重影响了房屋的基本居住使用功能。对于房屋存在的相关质量瑕疵，原告有权要求被告进行修复并在修复后办理房屋交接手续。由于在本院现场勘查时原告所主张的东面墙体渗漏问题已基本解决，并无渗漏现象，而原告也无提供证据证明涉案房屋依旧存在渗漏问题。因此，对于原告要求被告对其房屋东面墙体渗漏进行修复的诉请本院不予支持。而对于原告所主张的修复一、二楼间裂缝的诉请，因楼面存在明显裂缝不符合建筑行业相关国家及行业标准，因此，原告有权要求被告对此裂缝进行修复并在修复后交付房屋。对于原告的第二项逾期交房违约金的诉请，因房屋交付期限届满后，涉案房屋存在大面积渗漏现象，会严重影响买受人对房屋的居住使用，原告据此拒绝收楼理由正当，因房屋渗漏的质量瑕疵问题导致的延期交楼责任应由被告负担。合同附件四--补充协议是被告提供的格式合同，该补充协议第十二条第一款的内容明显排除了合同相对方的主要权利，免除了补充协议提供方的主要责任，且被告也无提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，因此，该条款的规定对原告不具有法律约束力。故，被告存在逾期交房的违约行为，应该按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，违约金按日以原告已付房价款的万分之三自约定的交付期限届满次日即2013年6月2日起计算。对于违约金的计算截止时间，在被告对涉案房屋渗漏部位进行了修复，渗漏问题得到解决且已经过竣工验收合格的情况下，原告应该前往被告处办理房屋交接手续，渗漏问题解决后的延期交房责任由原告自行承担。故，违约金应计算至房屋渗漏修复完毕且不再渗漏之日止。由于被告未提供证据证实渗漏修缮完毕的日期。因此，本院以本院现场勘查之日（2017年3月20日）确定为被告对房屋渗漏部位修复完毕之日。原告在本案中诉请违约金计算至起起诉之日，本院予以支持。经计算，原告主张的556850元逾期交房违约金不超出按照规定计算出的数额，本院予以支持。对于原告提出的要求被告退还面积差异购房款的请求，根据《商品房买卖合同》以及被告提供的芳邻二街9号用地平面图可知，涉案房屋的房屋套内建筑面积与合同约定一致，只是花园面积比合同约定的面积少了4.36平方米（62-57.64）。按照合同第五条以及合同补充协议第五条第一款的约定，被告应退还给原告的房价款为12742.90元（2922.68元/平方米×4.36平方米）。对于原告提出的房屋面积及结构评估费用由被告负担的诉请，因该费用未实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内修复涉案房屋（位于清远市清城区凤翔南路33号碧桂园新亚山湖城芳邻二街1层9号）内一、二楼间的楼板裂缝并将修复后的该房屋交付给原告张淘；二、限被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张淘支付逾期交房违约金556850元；三、限被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张淘退还房价款12742.90元；四、驳回原告张淘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9368元，减半收取计4684元，由被告清远碧桂园新亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一七年五月十二日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。