广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6134号
上诉人（原审原告）：姜云川。
委托代理人：陈柳勇，广东深明德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁文栋。
委托代理人：王志强，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：贾春平，广东卓建律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳中耀投资控股有限公司。
法定代表人：吴浩泽。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳星河支行。
法定代表人：文世斌。
上诉人姜云川、上诉人梁文栋与原审第三人深圳中耀投资控股有限公司（以下简称中耀公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳星河支行（以下简称工商银行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于某工业园48区住宅楼5栋601的房屋（以下简称涉案房屋）建筑面积共86.99平方米，登记总价1358697元，房产证号：深房地字第××号，登记在梁文栋梁文栋名下，其占产权的100%。登记日期为2014年12月10日。
2015年4月15日，姜云川（买方）与梁文栋（卖方）签订《二手房买卖合同》(合同编号NO.08881)，约定卖方将涉案房屋以378万元的价格转让给买方；购房定金共计28万元，买方在合同生效之日当天向卖方支付定金13万元，合同生效后3日内买方再交定金15万元；合同的第五条第1款约定：“卖方收到上述定金后须将该物业之房产证原件及其它产权证明资料放于第三方作为过户之用；上述定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款。第二部分楼款为350万元。付款方式如下：银行按揭付款：①首期房款监管约定：买方在2015年5月5日前将首期房款105万元交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续”；合同的第五条第2款约定：“公证委托时间：买卖双方与第三方约定在2015年4月17日前到公证处做全权委托公证，并签署相关担保资料；买卖双方在履行合同过程中不得无故撤销公证委托，否则视为违约”；合同第九条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”；合同第十一条附加条款约定：“买卖双方协商一致，本合同履行过程中，如有任何一方违约就按合同成交价20%的违约金支付给守约方……”；以及其他条款。
2015年4月15日，姜云川、梁文栋、中耀公司三方签订了《二手房委托服务合同》，就涉案房产的买卖交易，办理房产转让的事项做了约定。
2015年4月15日，姜云川以转账的方式支付了梁文栋定金13万元。
2015年4月17日，姜云川以POS机刷卡的方式向中耀公司支付了15万元定金，此定金为姜云川托管于中耀公司处的资金。
一审庭审中，姜云川、梁文栋及中耀公司均陈述，28万元定金中，梁文栋已收到20.5万元，剩余的7.5万元托管在中耀公司处。
姜云川为证明其在合同签订以后，积极履行义务，向原审法院提交了《个人信用报告》、《个人借款申请表》、《二手楼交易资金委托监管协议》、《借款借据》、《个人贷款抵押合同》、《个人贷款合同》表明其具备继续履行合同的条件和能力。
梁文栋于2015年5月6日向姜云川邮寄了一份通知函和梁文栋妻子谭某的说明，在通知函中，梁文栋说明其和姜云川签订的房屋买卖合同，因该涉案房产属于夫妻共同财产，梁文栋的妻子谭某现不追认该合同的效力，故该合同没有生效而无法履行。在梁文栋妻子谭某的说明中，其陈述其不知道梁文栋转让房产的事实，对于梁文栋和姜云川签订的房屋买卖合同不认可。
梁文栋的妻子谭某作为梁文栋的证人出庭进行作证，其在作证时表示其在2015年4月17日不知道梁文栋和姜云川签订了《二手房买卖合同》，是在4月18日下午，梁文栋告知才知道的，其不同意梁文栋转让涉案合同，并联系中介请姜云川过来一起协商解除涉案合同的事宜。
中耀公司在一审庭审中陈述称本次交易没有成功的原因是梁文栋将赎楼资料取回且不配合办理资金监管手续。
2015年5月17日，姜云川向梁文栋寄送了一份催办函，该函中，姜云川要求梁文栋尽快履行合同内容，尽快去银行监管签字。
另查，梁文栋梁文栋和谭某于2006年9月26日在深圳市罗湖区民政局登记结婚。
再查，梁文栋于2015年10月29日收到姜云川要求解除合同的相关材料。
原审原告姜云川诉讼请求：1、解除姜云川与梁文栋间的房屋买卖合同关系；2、梁文栋向姜云川支付违约金75.6万元并赔偿姜云川损失146.4万元；3、梁文栋、中耀公司共同返还姜云川定金28万元及法定孳息8190元（此孳息按银行同期贷款利率5.85%计算，计算期限暂为自2015年4月18日至2015年10月17日止，共六个月，此后孳息仍按此利率计算至实际返还之日）；4、梁文栋、中耀公司承担本案全部诉讼费用，包括受理费、保全费、评估费等。
原审法院认为，姜云川、梁文栋于2015年4月15日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
本案中，姜云川按照合同约定支付定金28万元，而梁文栋将赎楼资料取回且不配合办理资金监管手续，已构成根本违约，且无权解除合同。综上，姜云川为守约方，享有合同单方解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于梁文栋于2015年10月29日收到姜云川要求解除合同的相关材料，本院确认双方签订的合同于2015年10月29日解除。梁文栋为违约方，应承担相应的违约责任，梁文栋继续占有姜云川支付的28万元定金无合法依据，故对于姜云川要求梁文栋返还其已支付的28万元定金，原审法院予以支持。为减少当事人的诉累，托管于中耀公司的定金7.5万元由中耀公司直接退回姜云川。关于定金利息，无合同依据，原审法院不予支持。关于违约金，因双方合同备注条款特别约定为“买卖双方协商一致，本合同履行过程中，如有任何一方违约就按合同成交价20%的违约金支付给守约方”，可视为双方选择合同第九款中的20%的违约金的方式向对方承担违约责任而放弃选择定金罚则。本案梁文栋申请对违约金进行调整，原审法院以姜云川的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对梁文栋应付违约金予以调整，从而确定梁文栋向姜云川支付违约金56万元。姜云川诉请的损失，无合同依据，原审法院不予支持。工商银行经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下:一、确认姜云川与梁文栋双方于2015年4月15日签订《二手房买卖合同》(编号：08881)于2015年10月29日解除；二、梁文栋应于本判决生效之日起十日内返还姜云川已支付的定金28万元（其中7.5万元定金由深圳中耀投资控股有限公司直接退回姜云川）；三、梁文栋应于本判决生效之日起十日内支付姜云川违约金56万元；四、驳回姜云川的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费26865元，由姜云川负担17868元，梁文栋负担8997元，姜云川多缴的10489元，原审法院予以退回。
姜云川不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第二、第三项，并依法改判：1、梁文栋、中耀公司共同返还姜云川定金人民币280000元及法定孳息人民币8190元（此孳息按银行同期贷款利率5.85%计算，计算期限暂为自2015年4月18日至2015年10月17日止，共六个月，此后孳息仍按此利率计算至实际返还之日）；2、梁文栋向姜云川支付违约金人民币756000元并赔偿姜云川损失人民币1464000元；3、判决梁文栋、中耀公司承担本案全部诉讼费用，包括受理费、保全费、上诉费、评估费等。
上诉事实和理由：一、梁文栋因房价上涨的利益驱使，拒绝履行合同，造成双方签订的《二手房买卖合同》无法履行，已构成根本违约，而姜云川根本不存在任何过错，也没有任何违约行为。那么根据合同第九条约定，梁文栋应按成交价378万元的百分之二十向姜云川支付违约金75.6万元。
二、目前，该涉案房产的价格已上涨至600万元，甚至更高，造成姜云川经济损失至少222万元。而75.6万元的违约金明显不足以弥补姜云川的经济损失，另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，故梁文栋应当赔偿姜云川赔偿金146.4万元。
三、姜云川已向梁文栋及中耀公司支付了定金28万元，但是造成双方签订合同无法继续履行的责任完全在梁文栋，而此定金被其无偿占有或使用显然无法律依据，也不公平，而且法定孳息也是姜云川的直接损失，因此梁文栋及中耀公司应共同向姜云川返还该定金并赔偿法定孳息。
另，本案涉案房屋应当进行市场价值评估，以证明姜云川因对方违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益；一审判决对保全费的承担没有作出认定，该费用应由梁文栋承担。
针对姜云川的上诉，梁文栋答辩称，姜云川上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。一、涉案房产通过一审的庭审已经确定并未经过共有人同意的情况下签订，侵害了共有人谭某的合法权益，合同违反物权法强制性规定，属于无效合同，同时在事后谭某并未对涉案合同效力予以追认，根据合同法第五十一条规定，涉案合同未生效，违约责任承担无从谈起。二、双方签订合同当时，买卖双方无法预见房屋上涨或者下跌，预期利益不可预见，一审没有支持姜云川要求补偿差价正确，谈不上合同法规定的预期可得利益，因此姜云川该项请求不应支持。姜云川支付的定金7.5万元有一部分处于中耀公司掌管，另外一部分20.5万元是由梁文栋收取，梁文栋属于合法占有定金，未取得生效判决前，梁文栋返还相关款项没有依据，对方主张的法定孳息不应支持，这是二手房买卖合同惯例，请求驳回姜云川全部上诉请求。
梁文栋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项并改判驳回姜云川要求梁文栋支付违约金的诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费用由姜云川承担。
上诉事实和理由：一、涉案《二手房买卖合同》签订后，因涉案房屋的另一共有人明确表示不同意追认梁文栋处分房产的行为，故涉案《二手房买卖合同》至今未生效。原审判决认定合同合法有效系认定事实错误，应予纠正。原审中梁文栋所提供的房产证、结婚证等证据足以证明涉案房产系梁文栋与妻子谭某婚后取得，依法属于夫妻共同财产，即双方共同拥有对涉案房产的所有权。同时，根据《物权法》第97条及《合同法》第51条之规定，梁文栋在处分共同共有的财产时应征得全体共有人的同意。本案中，梁文栋在未能征得妻子谭某同意的情况下，出售夫妻共有房产的行为，依法属于无权处分的行为。该行为有效的条件是，经共有人谭某须事后予以追认。但是，共有人谭某在得知情况后，已分别于第一时间（2015年4月18日）、2015年4月30日、2015年5月6日通过口头方式、手机短信及邮政快递书面通知等方式多次向姜云川及中耀公司明确表示不认可梁文栋的处分行为，且在本案一审开庭时共有人谭某再次表达了相同的观点。故，涉案合同依法至今未能生效，且因梁文栋的无权处分行为违反法律的强制性规定，故涉案合同无效。原审判决认定，涉案合同系双方当事人意思表示真实、合法有效是不正确的，应予纠正。
二、因涉案《二手房买卖合同》至今未生效，原审判决梁文栋承担支付违约金亦无合同及法律依据。如前所述，涉案合同因涉及无权处分行为且未经权利人追认，依法至今未能生效，故《二手房买卖合同》中违约条款的约定亦未生效，原审判决要求梁文栋支付姜云川违约金56万元，因无有效合同作为基础，故该判决是不正确的。
三、即便涉案《二手房买卖合同》有效，原审判决的违约金达56万元，亦明显过高，理由如下：1、本案当中，双方履行合同的程度仅至合同定金支付阶段，双方还未进入首期款监管、递件等深层次履约阶段，涉案合同的履约程度较浅，对姜云川并未造成实质性损失。2、在签约后15天时间内，梁文栋及妻子谭某就多次以各种方式坦诚地表达了无法继续履行合同的真实原因，梁文栋主观上并不存在违约恶意。而对此情况，姜云川可以采取合理的措施避免由此而产生的损失及损失的扩大。3、本案当中，在涉案房产签约阶段，中耀公司并未要求梁文栋确认房产是否为夫妻共同房产，是否经过共有方妻子的明确恶意，而却在事后知道梁文栋妻子不同意售房的情况下还一味的催促和说服梁文栋单方进行签约，最终导致合同不能履行，亦存在一定的过错。由此，在履约程度较浅、共有人知情后及时明确表示反对及房产中介方在履行居间义务时存在一定过错等情况下产生的所谓违约，违约金不应过高，原审判决违约金高达56万元，明显太高。
四、本案与一般情况下卖方因房价上涨而反价及恶意违约的案件情况确有不同，应区别对待。一审的庭审及梁文栋二审补充的相关证据，可证明以下事实：1、梁文栋签约出售房产期间，妻子因带小孩上学的原因，居住在龙岗布吉某幼儿园附近，确有存在不知情的客观原因。2、梁文栋在处分涉案房产时确未得到共有人的同意，共有人在知情后在较短时间内多次表示不予追认，态度明确、坚决且前后一致。3、本案确因梁文栋妻子明确不同意卖房而不能履行合同，梁文栋与姜云川对此进行过协商，但梁文栋从未要求过涨价。以上事实足以说明，梁文栋并非因房价上涨而恶意违约，故本案应与卖方反价恶意违约的一般案件进行区别对待。
综上，原审判决认定涉案《二手房买卖合同》有效系事实错误，导致错误判决。即便涉案《二手房买卖合同》有效，因该合同履约程度较浅、梁文栋并不存在主观上的恶意违约，且本案第三人房产中介方在履行居间义务时存在一定的过错，故判决违约金56万元也确实过高。本案应与卖方恶意反价违约的房产纠纷案件区别对待。请求依法支持梁文栋的上诉请求。
另，梁文栋补充上诉事实和理由如下：一、一审没有考虑涉案房产由居间方中耀公司居间完成签订合同和跟进合同履行，在交易过程中存在关联，一审没有考虑中介对合同生效和合同履行的影响、作用。二、一审姜云川提供买卖合同、委托服务合同、买卖双方服务费的支付承诺书，格式文本都是由中介提供，没有一份文书有明确提醒告知买卖双方应当注意核实房屋真实的产权状态，居间方有诚实居间义务，应当向双方告知真实的产权状态，居间方在交易过程中未尽善意告知义务，存在明显过错。我方一审提交梁文栋和中介短信记录，显示2015年4月15日中介人员郑武雄明知涉案房产是夫妻共有的情况下，为了促成交易极力说服梁文栋隐瞒出售房产的事实，不要告知其妻子，也是涉案房产不能生效和正常履行的根本原因。姜云川提交的二手房委托服务合同，支付承诺书落款有郑武雄签名，并有第三人公章，说明郑武雄有权利代表中耀公司进行居间合同，导致合同没有取得共有人同意的情况下签订，导致一审将责任判决梁文栋。即便合同有效，中介存在隐瞒真实情况导致合同无法履行的责任不应由梁文栋承担，姜云川和中耀公司有居间关系，应当向中耀公司追偿，在二手房交易过程中中介处于主导地位。三、梁文栋妻子发现梁文栋擅自处置房产后，4月18日第一时间打电话告诉中介不同意卖，姜云川本身没有房产，谭某主动为姜云川找房产，遭到拒绝，对于扩大的损失应由姜云川承担。请求支持梁文栋上诉请求，判决驳回姜云川要求支付违约金等诉讼请求。
针对梁文栋的上诉，姜云川答辩称，一、一审认定双方签订的合同合法有效并没有错误。合同签订双方均为具有完全行为能力主体，合同内容也是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，本案不存在需要权利人追认及合同无效的法定情形，双方签订合同合法有效，应当遵照履行。二、梁文栋应当向姜云川承担违约责任。根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释第三条，梁文栋应当承担违约责任。三、本案中姜云川积极履行合同约定义务，没有任何过错，梁文栋是因为房价上涨利益驱使恶意违约，导致合同目的无法实现，一审判决违约金并非明显过高，而是明显过低，因为目前该房屋市场价值远远超过600万元，而且姜云川购买此房屋的目的是为了小孩上学，现在由于梁文栋违约姜云川只能花更大的代价解决小孩上学问题，我方损失巨大。针对姜云川补充的意见：根据房产证的产权登记梁文栋有100%的权利。
中耀公司、工商银行均未发表二审答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，上诉人梁文栋提交证据材料3份：一、阳光花园幼儿园收款收据，证明在签订合同期间，梁文栋的儿子在布吉街道上幼儿园，需要母亲照顾，因此其母亲在签订合同时不在场；二、微信聊天记录，证明中耀公司明知谭某不同意出售房产，极力说服梁文栋出售房产的事实，得知谭某不同意出售房产后，梁文栋和其妻子专门为姜云川寻找和提供房源，阻止损失扩大；三、郑武雄与梁文栋的聊天记录，证明中介方故意向梁文栋妻子隐瞒房产的事实；四、在职证明，证明梁文栋出售房产期间确实在南山上班和居住，与妻子分隔两地；五、建材销售订单、水电费、燃气单等，证明2015年4月涉案房产仍处于装修期间，谭某为何不同意出售房产是打算装修自用，并非由于房价上涨违约，2015年6月梁文栋一家确实已经入住，水费和电费单可以看出；六、二手房买卖合同、支付承诺书和委托合同，证明涉案房产系第三人居间出售给梁文栋，中介人员郑武雄也是本案的中介方，中介方明知共有状态刻意隐瞒该事实。姜云川对上述证据的的质证意见：一、对收款收据的真实性、合法性、关联性均不予确认，收据上有改动，基本发生在2014年2月、8月，不能证明梁文栋主张的事实；二、对郑武雄短信和聊天记录，真实性、合法性、关联性确认，可以看出梁文栋是炒房，为了赚取更大利益出售本案房产，进一步证明是因为房价上涨恶意违约，一审期间我方曾当庭向证人谭某，他们是否居住在一起，谭某回答，是的，二审否认与事实不符；三、对中介方郑武雄与梁文栋的聊天记录，真实性、合法性确认，证明目的不确认，本案是梁文栋违约，与其妻子没有关系，微信可以看出梁文栋是炒房，为了赚取更大利益出售本案房产，进一步证明是因为房价上涨梁文栋恶意违约；四、对在职证明，真实性、合法性确认，对其与本案的关联性不予确认；五、对建材销售订单、水电费、燃气单等，真实性、合法性、关联性均不予确认；六、对二手房买卖合同、支付承诺书和委托合同真实性、合法性确认，对证明事实不予确认。买方也是梁文栋一个人，可以证明梁文栋有完全处分权。
本院认为，梁文栋与姜云川签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，梁文栋以合同项下的涉案房产系夫妻共有财产为由，主张其无权处分该房产致使合同无效，本院认为，买卖合同为物权变动原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在签订买卖合同时对标的物没有处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。原审据此认定该《二手房买卖合同》合法有效正确，本院予以维持。梁文栋在签订合同后未取得共有财产权利人追认，致使涉案房产所有权无法转移，出卖人梁文栋仍应当依照合同约定承担相应的违约责任。
关于违约金数额，依照合同约定，卖方梁文栋违约，应当按照合同成交价的20%即75.6万元向姜云川支付违约金。本案中，鉴于梁文栋违约行为发生时双方尚未进行首期款资金监管，姜云川作为守约方亦有义务采取有效措施防止损失扩大，原审以实际损失为基础并结合合同履行情况将违约金数额酌情调整至56万元，并无不当。梁文栋上诉主张原审认定的违约金仍然过高，对此本院认为，涉案房产登记在梁文栋一方名下，即便如梁文栋所称，居间方在交易过程中存在隐瞒涉案房产真实权属情况的行为，但梁文栋未经其配偶同意，擅自处分其夫妻共有财产，在与姜云川双方买卖合同关系中，对合同不能继续履行构成全部过错。且考虑到双方交易期间二手房市场交易价格普遍上涨的因素，梁文栋关于再行调低违约金的上诉请求并无充分事实依据，本院不予采纳。
因双方合同解除，姜云川支付的定金部分应由梁文栋及中耀公司予以返还，姜云川上诉请求该定金部分的法定孳息，无法律依据，本院不予支持。另，关于姜云川请求梁文栋赔偿因违约造成的损失，由于本案已判决梁文栋以支付违约金的方式对损失予以补偿，对超出部分的损失姜云川没有提交确凿证据予以证明，故本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计36265元，由姜云川负担26865元，梁文栋负担9400元。一审保全费5000元，由梁文栋负担，该费用姜云川已预交，本院不予清退，由梁文栋迳付姜云川。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年七月十四日
书 记 员 刘尹琳(兼)
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。