上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1494号
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏景，女，1964年10月9日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王婧，女，1981年7月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴梦芸，上海浦谐律师事务所律师。
上诉人苏景因与被上诉人王婧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初29589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏景上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，依法改判支持苏景一审相应诉讼请求。事实和理由：一审已经认定房间木龙骨石膏板隔墙、大厅木龙骨石膏板隔墙及套装门均为苏景装修，但在确定苏景的装修损失时却未予考虑。此外，对于广告损失费、员工工资损失、灯箱广告宣传栏损失及律师费损失，苏景于一审中均提供了相应证据予以证明，王婧应当予以赔偿。
王婧辩称：一审在酌情确定苏景的装修损失时，其上诉主张的部分已经考虑进去。苏景上诉要求王婧赔偿其他损失，既无合同依据，亦无事实依据。
苏景向一审法院起诉请求判令：1、解除苏景与王婧签订的房屋租赁合同及租赁关系；2、王婧赔偿各类损失人民币68,878元；3、王婧支付违约金13,600元，退还一个月租金及押金13,600元、转让费27,000元，支付律师费12,000元。一审审理中，苏景自愿撤回了要求王婧支付违约金13,600元的诉请，并变更诉请2为请求判令王婧赔偿各类损失107,345元（转让费损失27,000元、装修损失50,460元、广告费损失9,000元、员工工资损失6,285元、灯箱广告宣传栏损失2,600元、律师费损失12,000元），变更诉请3为请求判令王婧退还苏景一个月租金及押金共计13,600元。
王婧向一审法院反诉请求判令：1、解除苏景与王婧签订的租赁合同及租赁关系，苏景立即搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号商铺，并将该商铺返还给王婧；2、苏景按照每月6,800元的标准支付自2017年5月1日起至实际腾房之日止的房屋租金及占用费；3、苏景归还上海A有限公司浦东分公司的营业执照。一审审理中，王婧于2017年5月19日自行搬离系争商铺内属苏景所有的物品后存放他处，并自行收回了系争商铺，故其自愿撤回要求苏景立即搬离系争商铺并将系争商铺返还的诉请，并相应变更诉请2为要求苏景支付自2017年5月1日起至2017年5月19日止的房屋租金及使用费4,306元。因苏景已于2017年9月19日当庭返还，王婧自愿撤回要求苏景归还上海A有限公司浦东分公司的营业执照的诉请。
一审法院认定事实：坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号1层的系争商铺登记的产权人为案外人上海B有限公司。
2017年2月1日，王婧（出租方、甲方）与苏景（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，乙方租赁甲方位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号商铺，面积约65平方米。租赁用途为商铺使用。租期为2017年2月1日至2019年1月31日。租金每月6,800元，付三押一，转让费27,000元。合同第7.4条约定：在乙方有以下行为时：……利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，……。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。……。合同第8.5条约定：甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。合同第9.2条约定：若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，并有两倍押金的违约金。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，苏景将系争商铺装修后用于开设养生体验馆，其向王婧支付了押金6,800元及转让费27,000元，并支付租金至2017年4月30日，之后租金未付。
2017年4月2日，苏景的合伙人张某1向公安机关报警称在XX路XX号XX店撬门店锁引起纠纷。2017年4月5日，苏景的合伙人张某2向公安机关报警称在XX路XX弄XX号门口门面大门被锁。
一审庭审中，王婧陈述系争商铺系其向产权人上海B有限公司承租而来，租赁合同在其合伙人姚某处，因王婧与合伙人姚某发生了纠纷，合伙人不配合提供，故无法向法院提供该份租赁合同，其转租系争商铺给苏景未取得产权人的同意。王婧自认其于2017年4月2日对系争商铺的大门进行了加锁，后又改口称2017年4月2日其仅将系争商铺门口的招牌拆掉，将店内养生广告遮蔽，未对系争商铺进行加锁，后其于2017年4月5日对系争商铺进行了加锁。
一审审理中，经苏景申请，一审法院依法委托上海C有限公司对系争商铺的装修进行鉴定，上海C有限公司出具了司法鉴定意见书。鉴定意见为：1、对该房屋，房屋装修工程（双方确认项目）造价为26,353.49元；2、对该房屋，房屋装修工程（双方争议项目）造价为7,792.38元。苏景、王婧对鉴定意见书均无异议。鉴定意见书中对双方争议项目明确记载为：1、卫生间铝方板吊顶、嵌入式灯具及蹲便器；2、储物间1顶面乳胶漆及吸顶灯；3、房间更换吊顶矿棉板、墙面乳胶漆、木质踢脚板及木龙骨石膏板隔墙；4、储物间2墙面乳胶漆及木质踢脚板；5、走道2墙面乳胶漆及木质踢脚板；6、大厅更换吊顶矿棉板、木龙骨石膏板隔墙及套装门。苏景认为，上述装修内容均由其实施，应纳入评估范围；王婧认为，上述装修内容不是苏景实施，不应纳入评估范围。鉴定单位认为，双方争议的内容属法律问题，故将双方争议项目的造价单列，如何取舍，由法院裁决。一审审理中，苏景提交了视频证据一份，内容为系争商铺交房时的状况，用以证明争议项目系其装修施工。经庭审质证，王婧对该份证据无异议。经一审法院向鉴定单位询问，鉴定单位表示争议项目中房间木龙骨石膏板隔墙（金额为514.86元）、大厅木龙骨石膏板隔墙（金额为1,353.10元）及套装门（金额为1,118.26元）三项在该视频中不存在，其他项目无法判断。此外，鉴定单位表示本案不需要考虑成新率。
一审法院认为，王婧在庭审中自认，系争商铺转租给苏景未征得产权人的同意，根据相关法律规定，双方之间的租赁合同应属无效。
合同无效后，苏景再行使用系争商铺失去了合同依据，理应迁出并返还系争商铺。苏景实际使用了系争商铺，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方租赁合同约定的租金标准予以计算。现王婧自认于2017年4月2日对系争商铺进行了加锁并已于2017年5月19日自行收回了系争商铺，鉴于王婧的加锁行为对苏景正常使用系争商铺造成了影响，该段时间的房屋使用费应当予以适当减免，一审法院酌情确定该段时间的房屋使用费金额与苏景已支付给王婧的2017年4月2日至2017年4月30日的租金金额相互抵扣，故对于苏景要求王婧退还一个月租金6,800元的诉请以及王婧要求苏景支付自2017年5月1日起至2017年5月19日止的房屋租金及使用费4,306元的诉请均不予支持。
关于苏景诉请主张的装修费损失，根据有关司法解释规定，未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人承担；经出租人同意的装饰装修，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故本案应在考虑装修是否经过王婧同意，双方对合同无效的过错程度等因素基础上确定赔偿事宜。关于系争商铺内装修现值损失的数额，上海C有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，双方对鉴定意见书均无异议，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。现对于鉴定意见书中的双方争议项目，鉴于苏景已经举证证明其中的房间木龙骨石膏板隔墙（金额为514.86元）、大厅木龙骨石膏板隔墙（金额为1,353.10元）及套装门（金额为1,118.26元）三项在房屋交接时并不存在，故一审法院认定为苏景的装修内容。而对于其余的双方争议项目，鉴于苏景未能提供充分证据予以证明，一审法院难以认定为苏景的装修内容。王婧未征得产权人同意将系争商铺擅自转租给苏景，应对合同无效承担主要责任。苏景在签订租赁合同时未尽审慎核查义务，对合同无效亦负有一定责任。一审法院根据本案的实际情况，结合双方对合同无效的过错责任，酌情确定王婧应当赔偿苏景的装修损失的数额。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。苏景要求王婧退还转让费27,000元及押金6,800元，于法有据，予以支持。苏景要求王婧赔偿广告费损失9,000元、员工工资损失6,285元、灯箱广告宣传栏损失2,600元、律师费损失12,000元，无合同及法律依据，亦无充分证据予以佐证，难以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，于二○一七年十月二十六日作出判决：一、苏景与王婧于2017年2月1日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号商铺签订的房屋租赁合同无效；二、王婧应于本判决生效之日起十日内返还苏景房屋租赁押金6,800元；三、王婧应于判决生效之日起十日内返还苏景转让费27,000元；四、王婧应于判决生效之日起十日内赔偿苏景装修损失23,470元；五、驳回苏景的其余诉讼请求；六、驳回王婧的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,002元，减半收取计1,501元，反诉案件受理费减半收取25元，鉴定费1,500元，合计3,026元，由苏景负担865元，王婧负担2,161元。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方二审中的争议焦点在于合同无效后承租人苏景相关损失的认定和处理。
关于装修损失，苏景于二审中主张的部分，确如王婧所述，一审在认定该部分系苏景装修的前提下，已经依据鉴定意见将相应金额纳入到苏景全部装修损失的范围内，并基于双方对合同无效的过错程度等因素，酌情予以处理，不存在遗漏的问题。
苏景于二审中主张的其他损失中，关于广告费损失，苏景虽于一审中提供了案外Z公司的发票为证，但该发票显示为技术服务费，显然不能直接证明苏景的主张；关于员工工资损失，苏景于一审中提供的费用报销单系其单方制作，真实性存疑，无法证明该损失确实存在；关于灯箱广告宣传栏损失，苏景于一审中提供的案外人出具的付款凭证，即使真实，由于该凭证客户名称一栏空白，且未注明广告安装地址，在缺乏其他证据佐证的情况下，亦无法证明系苏景因租赁系争房屋并在系争房屋内经营而发生该笔费用；关于律师损失费，并非合同无效后的直接损失范围，苏景于本案合同纠纷中主张，缺乏法律依据。
综上，苏景的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865元，由上诉人苏景负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一八年三月十五日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……