湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民终412号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨建广。
委托诉讼代理人：尚代贵，湖南火炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周倜，湖南君安达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南阿里贸易有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区解放街现代城111号。
诉讼代表人:孙创前，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人:蒋林志，男，该公司破产管理人工作人员。
委托诉讼代理人:王佳俊，男，该公司破产管理人工作人员。
上诉人杨建广因与被上诉人湖南阿里贸易有限公司（以下简称阿里公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民二初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨建广及其委托诉讼代理人尚代贵、周倜，被上诉人阿里公司的委托诉讼代理人蒋林志、王佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨建广上诉请求：撤销原判，改判租赁合同继续履行或确认杨建广多付的1320万元租金在破产债权中享有优先受偿权,本案诉讼费用全部由阿里公司承担。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同》不能解除，原审法院判令解除合同，属于事实认定以及适用法律错误。1.阿里公司破产案件被法院受理后，其破产管理人并没有及时解除与杨建广的租赁合同，而是将原租赁合同变更为不定期租赁合同；2.本案租金已经交付至2021年8月14日，故租赁合同已经履行完毕，不属于企业破产法规定的”双方均未履行完毕的合同”，管理人无权解除；3.根据买卖不破租赁原则，管理人应当从债权人利益出发，不解除合同；4.破产管理人对同栋大楼的株洲点石装饰工程有限公司、五矿证券有限公司株洲营业部的《房屋租赁合同》选择继续履行。二、如解除涉案《房屋租赁合同》，就应该确认合同解除后杨建广多付的租金在阿里公司破产债权中享有优先受偿权。1.上诉人享有的财产权利不属于《中华人民共和国企业破产法》（以下简称企业破产法）第五十三条的规定范畴；2.上诉人请求返还多付租金的债权可以归为共益债权；3.阿里公司继续占有杨建广多付租金的情形符合企业破产法关于不当得利的规定，依法应归入共益债务。
阿里公司辩称：1.双方签订的合同是没有履行完毕的合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条、企业破产法第九十八条，破产管理人可以依法解除本案租赁合同；2.因企业破产法第四十二条的规定采取的是列举式的说明，杨建广多付的租金不是属于该列举范围，不属于共益债务，不能在阿里公司的破产债权中享有优先受偿权；3、因阿里公司取得杨建广的租金是基于双方订立的房屋租赁合同，而不当得利是指没有法律依据造成他人的损失，故杨建广认为阿里公司继续占有租金属于不当得利，不符合相关法律规定。综上，请求驳回杨建广的上诉请求，全案维持原判。
阿里公司向一审法院的起诉请求：由杨建广返还保利大厦一楼商铺（房屋所有权证号：1000232892、1000232893、1000232894、1000232895）及负一楼地下车位65个。
杨建广向一审法院的反诉请求：确认房屋租赁合同解除后，杨建广预付的租金在阿里公司破产债权中享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2013年7月12日，阿里公司与杨建广签订《房屋租赁合同》。双方约定：阿里公司自愿将位于株洲市天元区长江北路保利大厦106号物业租赁给杨建广经营。租赁房屋建筑面积共计3125.68平方米，包括房屋（所有权证号为株房字第1000232892、1000232893、1000232894、1000232895号）和地下停车库共计65个车位，车位免费使用。租赁期限15年，自2013年7月15日至2028年7月14日。每月租金20万元，租金总额3600万元。杨建广须在2013年7月15日前支付租金1800万元给阿里公司。自2021年起租金按季度在每季度前十日支付。阿里公司同意杨建广市场策划期7个月，自2013年7月15日至2014年2月15日，市场策划期免收租金。阿里公司应向杨建广提供租金收取银行账户，开户行为中国建设银行股份有限公司九天支行，开户名为李翠英，账号为43×××39。合同签订后，杨建广于同年7月19日、7月22日分两次向阿里公司汇款共计1800万元。阿里公司向杨建广交付租赁房屋。
2014年10月14日，湖南省株洲市中级人民法院裁定受理李伏喜等人对阿里公司的破产清算申请。2015年3月6日，阿里公司管理人通知杨建广解除房屋租赁合同，要求杨建广于收到该通知之日起15日内返还租赁房屋。同年3月23日杨建广复函称，管理人无权解除合同，不同意返还租赁房屋。
一审法院认为,本案争议焦点包括：一、本案合同关系的性质是民间借贷关系还是房屋租赁合同关系；二、涉案房屋租赁合同是否应该解除；三、杨建广超付租金能否享有取回权，或认定为共益债务优先清偿。
一、本案合同关系属于房屋租赁合同关系。阿里公司主张双方当事人首先存在民间借贷关系，为保证债权实现才签订房屋租赁合同。但阿里公司的主张缺乏证据证明，其既不能提供借款合同，也不能提供借条、借据等凭证，阿里公司主张的民间借贷关系不能成立。即使双方先有民间借贷关系，之后为了保证债权实现，双方签订房屋租赁合同并实际交付了租赁房屋，也不能因此否认双方之间真实存在的房屋租赁合同关系。
二、涉案房屋租赁合同已经解除。企业破产法第十八条第一款规定，”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，阿里公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知杨建广解除合同，应视为合同已经解除。合同解除后，杨建广应当将租赁房屋及车位返还阿里公司。
三、杨建广超付租金既不享有取回权，也不是共益债务。本案中，杨建广一次性向原告湖南阿里公司交付租金1800万元，自交付时该租金所有权已经转移，杨建广已不是该财产的权利人，无权取回租金。杨建广主张的超付租金既不是人民法院受理破产申请后发生的债务，也不在企业破产法第四十二条规定的共益债务六种情形当中，不属于共益债务，不能优先清偿。杨建广主张的超付租金应当依据企业破产法第五十三条的规定申报债权。
综上，依照企业破产法第十八条第一款、第四十二条、第五十三条之规定，判决：一、杨建广自判决生效后十日内向阿里公司返还租赁房屋（所有权证号为株房字第1000232892、1000232893、1000232894、1000232895号）及地下车库65个车位；二、驳回杨建广的反诉请求；三、确认杨建广对阿里公司享有普通破产债权1320万元（计算截止至2016年2月15日，之后杨建广未实际返还租赁房屋期间，按每月租金20万元抵扣）。一审案件受理费99800元、反诉受理费50500元，合计150300元，由杨建广负担。
本院二审期间，杨建广提交了以下新证据：阿里公司破产管理人于2015年12月14日做出的《湖南阿里贸易有限公司破产清算案第二次债权人会议须知》，拟证明阿里公司破产管理人对同栋大楼的株洲点石装饰工程有限公司、五矿证券有限公司株洲营业部的《房屋租赁合同》选择继续履行。阿里公司质证认为：对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为株洲点石装饰工程有限公司、五矿证券有限公司株洲营业部的租赁合同与本案的处理没有关联，不应当作为证据采信。本院认证认为，上述证据反映了阿里公司在破产申请受理后，对其他承租人的《房屋租赁合同》选择继续履行的客观情况，本院予以采信。
本院二审查明，阿里公司破产管理人于2015年2月26日向杨建广下发关于变更《商铺租赁合同》通知书，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司明确通知杨建广解除房屋租赁合同。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题如下：
一、关于本案《房屋租赁合同》能否解除的问题。虽然合同法对合同的解除明确规定必须满足一定条件，但企业破产法第十八条规定：”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。本案中，阿里公司破产管理人于2015年2月26日向杨建广下发关于变更《商铺租赁合同》的通知书，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司明确通知杨建广解除房屋租赁合同。故涉案《房屋租赁合同》在阿里公司管理人通知杨建广解除后，已经被解除。因阿里公司破产管理人对未履行完毕的合同可以选择解除或者继续履行，杨建广以阿里公司破产管理人没有解除其他租赁人的合同为由主张本案合同不能解除，没有法律依据，本院不予支持。
二、关于杨建广预付的房屋租金可否作为共益债务优先受偿的问题。本院认为，合同法第二百二十九条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这也是租赁权债权物权化的体现。此外，租赁合同的履行长期处于继续状态是租赁合同的重要特点，故租赁合同不同于一般的债权合同。合同法第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除后的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。本案租赁合同解除后，基于双方的财产返还义务，杨建广应将租赁物返还出租方阿里公司，阿里公司也应将预付租金退还承租方杨建广。因阿里公司破产管理人单方解除《房屋租赁合同》后，杨建广与阿里公司之间的合同关系已经归于消灭，对于杨建广预付的房屋租金，阿里公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，杨建广作为给付方遭受相应损失。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第九十二条”没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，阿里公司在合同解除后继续占有杨建广的预付租金符合民法通则关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。本案中，阿里公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与杨建广之间签订的租赁合同。虽然根据企业破产法第五十三条规定”管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但是该法条针对的是普通债权。本案预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条的规定”人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；(二)债务人财产受无因管理所产生的债务；(三)因债务人不当得利所产生的债务；(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；(六)债务人财产致人损害所产生的债务。”阿里公司在合同解除后继续占有杨建广预付的租金属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。根据企业破产法第四十三条”破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，先行清偿破产费用”的规定，本案租赁合同解除后，阿里公司对杨建广的预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿，杨建广享有从阿里公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。
综上所述,杨建广的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民二初字第86号民事判决第一项；
二、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民二初字第86号民事判决第二、三项；
三、确认杨建广与湖南阿里贸易有限公司的房屋租赁合同解除后，湖南阿里贸易有限公司应当返还杨建广的预付租金为共益债务（截至2016年2月15日为1320万元，之后杨建广未实际返还租赁房屋期间按照每月租金20万元抵扣），杨建广对该共益债务享有从湖南阿里贸易有限公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。
一审案件受理费99800元，反诉费50500元，合计150300元，由湖南阿里贸易有限公司负担50500元，杨建广负担99800元；二审案件受理费101000元，由湖南阿里贸易有限公司负担50500元，杨建广负担50500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 湘 归
代理审判员 覃开艳代理
审 判 员 程 似 锦
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 谢 昊 皓