北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第31710号
原告中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队，住所地北京市海淀区万寿寺甲28号。
法定代表人李亦峰，支队长
委托代理人田胜彩，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人胡景燕，北京市百瑞律师事务所律师。
被告北京瑞雪歆雨餐饮有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街甲8号61号楼1层101室。
法定代表人郝自冲，经理
委托代理人彭瑾，北京冠领律师事务所律师。
委托代理人杨博，北京市勤道律师事务所律师。
原告中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队（以下简称武警北京十一支队）与被告北京瑞雪歆雨餐饮有限公司（以下简称瑞雪歆雨餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武警北京十一支队之委托代理人田胜彩、胡景燕，被告瑞雪歆雨餐饮公司之委托代理人彭瑾、杨博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武警北京十一支队诉称，2009年，我队与瑞雪歆雨餐饮公司签订《武警部队房地产租赁合同》，约定将位于北京市海淀区万寿寺甲×号758平方米房屋出租该公司。合同约定租赁期限从2009年6月1日至2014年5月31日，年租金82万元，租金每半年结算一次，于每年5月1日及11月1日前十日交付我队。合同签订后，我队体谅该公司困难，曾同意每年减租金至60万元，但该公司至2015年1月31日尚欠我队租金1084733元。我队多次催要租金，该公司承诺还款，但以经营困难为由未按还款计划偿付租金。该公司于2015年1月31日停止经营，但继续占用租赁房屋拒不腾退。现我队要求判令瑞雪歆雨餐饮公司腾退位于北京市海淀区万寿寺甲×号角楼房屋并交还我队，判令该公司支付截止2014年5月31日的房屋租金1084733元及合同期限届满后至2015年1月31日间的房屋使用费400000元，判令该公司赔偿违约金200000元。本案诉讼费由该公司承担。
瑞雪歆雨餐饮公司辩称，根据军队房地产管理的相关规定，军队房地产出租需要管理部门审核批准，并取得管理部门核发的对外有偿服务许可证和�费许可证，但武警北京十一支队并未获得批准许可。双方合同约定了生效条件，即应有其基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章，但合同中审核部门意见一栏是空白的，双方合同并未生效。此外，武警北京十一支队所出租房屋并未办理房产登记，也违反了禁止性规定。故双方签订的合同未生效，我公司不同意武警北京十一支队的诉讼请求。
经审理查明，中国人民武装警察部队北京市总队第二支队（以下简称第二支队）隶属于总队第三师，位于北京市海淀区万寿寺甲×号的土地为军事设施用地，土地使用权人为该第二支队，该土地范围内的房产由该第二支队使用和经营管理，后该第二支队调整为现武警北京第十一支队。
2009年5月30日，该第二支队授权委托总队第三师后勤部（甲方）与瑞雪歆雨餐饮公司（乙方）签订《武警部队房地产租赁合�》，将上述海淀区万寿寺甲×号758平方米房屋（即西南角楼房屋）出租该公司使用，租赁用途为办公、餐饮。合同主要约定：租赁期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止。年租金为捌拾贰万元，租金按半年结算，乙方于每年5月1日和11月1日内交付甲方。（第八条）租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。租赁期满，合同终止。乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币贰拾万元作为违约金。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经武警部队基建营房部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，武警北京十一支队将约定房屋交付瑞雪歆雨餐饮公司使用，而瑞雪歆雨餐饮公司未能按照合同约定的期限足额支付房屋租金。期间，武警北京十一支队曾书面通知瑞雪歆雨餐饮公司履行支付租金义务，该公司则多次以经营困难等为由向武警北京十一支队申请延期支付。截止合同期限届满即2014年5月31日，该公司共计拖欠武警北京十一支队租金1084733元。合同期限届满，双方未能续签合同，瑞雪歆雨餐饮公司仍继续利用上述房屋经营，归还欠款的承诺未能兑现。2015年1月16日，武警北京十一支队书面《通知》要求瑞雪歆雨餐饮公司撤出人员以收回房屋，后该公司于2015年1月31日停止经营，但上述房屋至今未能交还武警北京十一支队。
庭审中，武警北京十一支队要求瑞雪歆雨餐饮公司返还房屋并支付拖欠租、费等，瑞雪歆雨餐饮公司则实际以装修投入损失未得到解决予以拒绝。其中，瑞雪歆雨餐饮公司以双方所签订合同欠缺管理部门审批的形式及实质要件为由主张合同未生效，而武警北京十一支队则向本院提供有经逐级上报并最终获得总部后勤部批准许可出租的文件为据予以反驳。瑞雪歆雨餐饮公司另主张所出租房产未办理房产登记，武警北京十一支队则向本院提供其上级北京市总队第三师后勤部签章的规划图纸以证明所出租房产的合法性。针对武警北京十一支队主张的合同期限内拖欠租金金额，瑞雪歆雨餐饮公司除主张扣除三个月免租期外无其他异议，但武警北京十一支队对该公司主张的免租及续约5年的口头约定事实不予认可，瑞雪歆雨餐饮公司未能就此事实向本院提供相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《国有土地使用证》、第二支队机关营区规划图纸、房地产租赁许可文件、《武警部队房地产租赁合同》、《通知书》、《申请》、《通知》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同是规范双方当事人权利义务关系的依据。本案中，�警北京十一支队与瑞雪歆雨餐饮公司签订房屋租赁合同，将营区内房屋出租予瑞雪歆雨餐饮公司经营使用。根据现有证据，所出租房屋属军队房地产性质，该租赁事项于合同签订前已按照军队房地产管理的相关规定获得了武警总部后勤部的批准许可。双方合同虽未按约定加盖合同审核专用章，但该合同内容已得到双方实际履行，瑞雪歆雨餐饮公司于履行期间并未对此形式上的生效条件提出异议。可见，双方设定的该形式生效条件并未影响双方合同的成立生效，本院对瑞雪歆雨餐饮公司关于合同不生效之主张不予采信。同时，所出租房屋虽未办理房产登记，但房屋地处武警北京十一支队土地使用权范围内，该支队向本院提供加盖其上级第三师后勤部印章的规划图以证明房屋规划建设的合法性，加之上述房屋出租获得总部后勤部批准等事实，可认定并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，瑞雪歆雨餐饮公司关于违反禁止性规定之主张亦缺乏依据。故双方所签订的上述合同具有法律效力，双方当事人均应遵照执行，否则应承担相应的法律责任。现已查明，在合同履行期间，瑞雪歆雨餐饮公司存在拖欠房屋租金的事实，合同履行期限届满后，双方并未续签合同，瑞雪歆雨餐饮公司却继续占用房屋不予腾退，上述行为均违反了双方合同约定，该公司应承担相应的法律责任。经询问，瑞雪歆雨餐饮公司认为其装修等投资应当得到补偿，但该主张未得到武警北京十一支队的认可。双方合同约定房屋改造、装修或者增扩设备权属归武警北京十一支队所有，且应于租赁期满时无偿移交，故瑞雪歆雨餐饮公司的上述抗辩与合同约定不符。庭审中，瑞雪歆雨餐饮公司另主张双方曾约定免租及续约5年的事实，刑警北京十一支队对此不予认可，瑞雪歆雨餐饮公司未能就此事实向本院提供相应证据。故现武警北京十一支队要求瑞雪歆雨餐饮公司腾退房屋并支付欠付租金、使用费及赔偿违约金，均理由正当，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后七日内，北京瑞雪歆雨餐饮有限公司将位于北京市海淀区万寿寺甲二十八号内西南角楼房屋腾空并交还中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队；
二、于本判决生效后七日内，北京瑞雪歆雨餐饮有限公司支付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队截止二Ｏ一四年五月三十一日止的房屋租金人民币一百零八万四千七百三十三元；
三、于本判决生效后七日内，北京瑞雪歆雨餐饮有限公司参照租金标准支付中国人民武装�察部队北京市总队第十一支队二Ｏ一四年六月一日至二Ｏ一五年一月三十一日的房屋使用费人民币四十万元；
四、于本判决生效后七日内，北京瑞雪歆雨餐饮有限公司赔偿中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队违约金人民币二十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千一百六十一元，由北京瑞雪歆雨餐饮有限公司负担元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 代婉英
人民陪审员 李克英
二〇一六年四月八日
书 记 员 张金慧
书 记 员 孙婉仪