吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民终1109号
上诉人（原审原告）：牛林有，男，1953年12月6日生，汉族，个体，现住长春市南关区。
被上诉人（原审被告）：牛中忱，男，1935年1月生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈秀文，吉林于晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：朱寄鹏，男，汉族，1974年12月26日出生，现住大安市。
委托诉讼代理人：王振洪，系吉林于晓辉律师事务所律师。
上诉人牛林有因与被上诉人牛中忱、朱寄鹏确认合同效力纠纷一案，不服大安市人民法院（2014）大民二初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛林有，被上诉人牛中忱的委托诉讼代理人陈秀文，被上诉人朱寄鹏的委托诉讼代理人王振洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛林有上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.本案中焦点在于被上诉人牛中忱签订售房合同，非法处分多个继承人共有的房产。已经查明的事实是牛中忱处分的房产为其与杜秀芝(上诉人母亲，被上诉人牛中忱妻子）婚姻存续期间的合法财产。在杜秀芝过世后，发生了法定继承，属于全体共有人共有的财产，需进行遗产析产后才能依法处分。2.一审过程中通过司法鉴定已经证实，杜秀芝签署的在房产档案中收录的“取消共有人登记申请表”（申请表标明的时间为1999年5月12日）形成于2013年。而杜秀芝本人在2011年已经过世，该份申请表为伪造。3.退一步讲，即使该份“取消共有人登记申请表”是杜秀芝本人真实的意思表示，也只能说明杜秀芝取消了登记共有人，而不能推定其放弃了对于房屋的所有权，不能当然导致其失去房屋的物权。而且房产证与档案不符：档案中房产证是两人共有，房产证却是一人共有。4.做为购买者面对高龄老人，在明确其有配偶（房屋档案中有记载配偶情况）更可能有多名子女的情况下，不查明所有权情况就仓促购买登记过户，造成既成事实。此房屋买卖及过户行为存在恶意及多重严重瑕疵。做为本案的关键事实，应予以查明。5.庭审中经质证的照片（喷涂交易房产存在争议）、证人证言（证明该名证人亲自操作在争议房屋上喷涂存在争议）、一名证人到庭作证（证明该房屋在交易期间，房屋外观被喷涂存在争议的情况）。形成证据链证明该房屋在交易期间外观上已经被标识存在争议的客观情况。6.房屋实际交易价格畸低（每平米均价500元）。7.一审法院在以上已经查明的事实基础上，适用物权善意取得，是明显错误的。合同相对人主观上不是善意的，交易中的房屋从外观上明示有争议；房屋档案中明确该房屋为夫妻共有房屋，如果妻子已过世必然导致遗产析产；房屋交易价格畸低。
牛中忱辨称：2013年第三人朱寄鹏购买房屋时，房屋产权证登记在牛中忱一人名下，此房屋产权证对外具有公示性，第三人与牛中忱签订房屋买卖协议时，房屋登记在牛中忱名下，上诉人没有证据证实第三人与牛中忱恶意串通存在非法取得的情况，也没有证据证实买卖的房屋价格存在明显低于房屋的市场价格，第三人购买房屋后，房屋已经交付并且办理了产权过户手续，根据物权法的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记受让人取得产权。所以，上诉人请求二审法院确认被上诉人牛中忱与朱寄鹏订立合同无效的请求证据不足，请求维持原判，驳回上诉。如果牛中忱有擅自处分共同继承人财产的行为，应当另案告诉。
朱寄鹏辩称：第一，一审判决认定答辩人购买前，争议房屋已经登记在被上诉人牛忠忱一人名下，对外具有公示性，认定事实清楚。被上诉人牛忠忱在2013年5月6日前与答辩人签订房屋买卖合同时己经将所出售房屋登记在自己名下，房屋所有权证没有登记共有人，所以，一审判决依据房屋所有权证认定出售前已经登记在被上诉人牛忠忱一人名下，对外具有公示性，认定事实清楚;第二，一审判决认定杜秀芝《取消共有人登记表》书写时间在答辩人与被上诉人牛忠忱签订买卖合同之前，认定事实清楚。尽管被答辩人对房产登记档案中杜秀芝《取消共有人登记表》的书写时间进行司法鉴定，鉴定结果是书写时间在2012年1月至2013年1月间，而答辩人和被上诉人牛忠忱签订房屋买卖合同的时间是2013年5月6日，是在撤销共有人登记之后发生的买卖行为，所以，一审判决认定撤销共有人登记发生在买卖合同签订之前认定事实清楚；第三，一审判决认定答辩人构成善意取得，认定事实清楚。其一，答辩人出于善意。答辩人购买房屋时并不知道被上诉人的出售房屋部分无权处分，也不存在重大过失，被答辩人没有证据证明答辩人购买房屋时存在恶意串通，依据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释》第十五条的规定，应当认定答辩人为善意;其二，答辩人以合理价格购得争议房屋。答辩人购买房屋时是经过房产部门和税务部门的价格评估进行的交易，也符合交易时的市场价格，并且答辩人还给予房屋承租人和被上诉人牛忠忱子女另外损失的补偿37万元，依据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释》第十九条的规定，合理价格；其三，答辩人已经实际取得房屋所有权。答辩人已经依据房屋买卖合同，于2013年5月9日将购买房屋所有权证和土地使用权变更到答辩人名下，从法律上和实际占有上，答辩人均取得房屋所有权。第四，一审判决认定买卖合同有效认定事实清楚。依据《物权法》第一百零六条及司法解释的规定，受让人受让不动产时出于善意，以合理的价格转让，转让的不动产已经变更登记和交付，受让人取得不动产的所有权,原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，所以，一审判决认定买卖合同有效，认定事实清楚。第五，被答辩人无权主张全部买卖合同无效。被上诉人牛忠忱有子女5人，其中妻子杜秀芝的一半房产由被上诉人牛忠忱和5个子女共同继承，而主张权利的仅有被答辩人一人，被上诉人牛忠忱并不是对争议房屋全部无权处分，只是对其中一半的1/6没有处分权。所以，被上诉人牛忠忱无权处分部分仅是争议房产一半的1/6而已，占有很小的比例，被答辩人无权主张全部买卖合同无效。二、一审判决适用法律正确。答辩人出于善意，以合理价格购得争议房屋，并实际占有和办理房屋过户登记，对争议房屋享有所有权，构成善意取得，依据《物权法》第一百零六条和《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回被答辩人的诉讼请求，适用法律正确。
牛林有向一审法院起诉请求：1.请求法院确认被告牛中忱与第三人朱寄鹏订立的房屋买卖合同（价值72000元）无效；2.请求法院判令大安市锦华街一委一组丘（地）号为锦51/13面积111.30平方米房屋由原告管理及使用。3、请求法院判令诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：牛中忱与杜秀芝(2011年5月9日病故）系夫妻关系。牛中忱和杜秀芝共生育五名子女，牛林有为次子。在锦51/13,52/13房产档案中，1990年9月18日吉房权大字C09639号私有房屋所有权证，载明所有人为牛中忱，共有人数2人，房屋坐落锦华街一委一组，栋号锦51/13、52/13，结构砖瓦、砖混，用途住宅，自然间数8，建筑面积111.30平方米、186.56平方米。1990年5月12日，丘地号锦53/13的房屋产权证，载明房屋所有权人为牛中忱，房屋坐落锦华街一委一组，结构砖混，建筑面积189.66平方米，共有人处空白，土地证号032**，土地使用面积428.18平方米。1999年5月12曰，丘地号锦51/13的房屋产权证，载明房屋所有权人为牛中忱，房屋坐落锦华街一委一组，结构砖混，建筑面积111.30平方米，共有人处空白，土地证号032**，土地使用面积378.32平方米。2013年5月6日牛中忱将以上房屋出售，大安巿锦华街4-13-51的砖混房屋（面积111.30平方米）出售给朱寄鵬，价格72000元，双方签订了协议并办理了产权过户手续。同时牛中忱将大安巿锦华街4-13-52的砖混房屋（面积88.31平方米）和大安巿锦华街4-13-528的砖混房屋（面积101.36平方米）出售给他人。根据牛林有申请，经瑞光鉴定所鉴定，共有人杜秀芝出具的《取消共有人登记申请表》（申请表标明的时间为1999年5月12曰）形成时间为2012年-2013年。一审法院认为，虽牛中忱用于办理产权过户手续的《取消共有人登记申请表》经鉴定不是在该表标注时间出具的，但2013年第三人购买房屋时，房屋产权证已登记在牛中忱一人名下，此房屋产权证对外具有公示性。第三人朱寄鹏与牛中忱签订房屋买卖协议时，房屋已登记在牛中忱名下，没有证据证实第三人与牛中忱恶意串通，存在非法取得的情况，也没有证据证实买卖的房屋价格存在明显低于房屋的巿场价格，第三人购买房屋后，房屋已经交付给第三人，第三人已经办理了产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，朱寄鵬向牛忠忱购买该房屋，构成善意取得，原告请求法院确认被告牛中忱与第三人订立的房屋买合同无效的请求，证据不足，本院不予支持。牛中忱擅自处分共同继承人财产的行为应另行告诉。判决如下：驳回原告牛林有的诉讼请求。案件受理费1600元，由原告负担。
二审时，双方当事人未出示新的证据。
二审认定的事实，与一审一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的公示，以登记为准。本案第三人购买房屋时，所购房屋登记在牛中忱个人名下，没有记载共有人。而且买卖双方交易后，第三人给付了价款，牛中忱向第三人交付了房屋，房屋产权管理部门为双方办理了产权转让登记。因此，第三人买受房屋的行为，已经发生法律效力。虽然牛中忱出售给第三人的房屋，是在牛中忱与杜秀芝婚姻存续期间购买，购买后登记在牛中忱名下。该房产应该属于牛中忱与杜秀芝的共同财产。杜秀芝死后，其共有的份额，应当作为杜秀芝的遗产发生继承法律关系。牛中忱未经其他继承人的同意处分该房产，超出了其行使物权的合法范围。但是，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”的规定，上诉人没有出示有效证据，证实牛中忱与第三人恶意串通，以超低的、不合理的价格买卖房屋。因此，朱寄鹏对于牛中忱出售给其的房产，构成善意取得。至于牛中忱出售房屋的行为，如给上诉人造成损失，应另行主张赔偿损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由牛有林负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 孔庆江
审 判 员 王东兴
代理审判员 曹宝明
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 李立群