河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终3106号
上诉人（原审被告）：赵志林，男，1978年11月13日出生，汉族，住阳原县丽景生活城南区。
委托诉讼代理人:张素花，河北冀北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：涿鹿县轩辕房地产开发有限公司阳原分公司，住所地阳原县皮毛大市场。
法定代表人：刘春元，总经理。
委托诉讼代理人：赵建斌，河北启扉律师事务所律师。
原审被告：赵玉根，男，1954年6月18日出生，汉族，住阳原县。
原审被告：薛维栋，男，1994年8月3日出生，汉族，住阳原县。
原审第三人：刘剑博，女，1994年8月3日出生，汉族，住阳原县。
原审第三人：刘某1，女，2005年3月12日出生，汉族，住阳原县。
原审第三人：刘某2，女，2008年1月3日出生，汉族，住阳原县。
原审第三人：刘某3，女，2011年10月15日出生，汉族，住阳原县。
原审第三人：刘某4，女，2011年10月15日出生，汉族，住阳原县。
原审第三人：刘秀花，女，1949年4月7日出生，汉族，住阳原县。
原审第三人：李文明，男，1971年5月8日出生，汉族，住阳原县。
上诉人赵志林因与被上诉人涿鹿县轩辕房地产开发有限公司阳原分公司（以下简称轩辕分公司）及原审被告赵玉根、薛维栋，原审第三人刘剑博、刘某1、刘某2、刘某3、刘某4、刘秀花、李文明案外人执行异议之诉一案，不服河北省阳原县人民法院（2017）冀0727民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人赵志林的委托诉讼代理人张素花、被上诉人轩辕分公司的委托诉讼代理人赵建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵志林上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续对涉案房屋予以执行。事实与理由：涉案房屋已经发生买卖，轩辕分公司取得房款，交付了房产，全部买卖合同已发行完毕，刘世贵已通过买卖取得房屋所有权，只是未办理登记，一审法院径直以建筑物初始状态认定权属系适用法律错误；一审法院认定涉案房屋所有权未发生转移，即对抗法院的查封行为，无法律依据，即使本案所有权未发生转移，轩辕分公司所持有的是有限的所有权，不能对抗法院的查封行为；诉争房产被查封时，该房屋的所有权人为刘世贵，双方合同已经履行完毕，未办理登记系轩辕分公司的原因，刘世贵无过错。
轩辕分公司辩称，认可一审判决，应维持原判。一审判决确认涉案执行标的的所有权人为轩辕分公司适用法律正确，刘世贵虽然与轩辕分公司签订了商品房买卖合同，但未完全履行合同义务，也未实际收房，一审认定其未取得所有权是正确的；一审判决停止对涉案房屋的执行是正确的，赵志林所谓的刘世贵是“限制所有权人”，实质上是一种物权期待权，而法律对物权期待权是有严格限制的，必须履行全部付款义务、必须实际占有房屋、非因购买人原因未办理过户手续等，刘世贵不能满足以上条件，非房屋所有权人，法院的执行当然应停止。
轩辕分公司向一审法院起诉请求：请求判令1、确认坐落在西城镇文轩小区1号楼4单元302号房屋所有权属于原告；2、终止对上述房屋的执行并解除对该房屋的查封；3、赵玉根、薛维栋、赵志林承担诉讼费用。
一审法院认定事实，2015年11月6日，刘世贵（系第三人刘剑博、刘某1、刘某2、刘某3、刘某4之父、刘秀花之子）向原告购买商品房，并与原告达成《商品房首付款分期付款协议》，协议中约定：购房首付款141584元，给付30584元，剩余111000元分别于2016年11月6日前、2017年11月6日前各付50%，原告在刘世贵还清分期款项后将房产证交予刘世贵。但约定的第一期还款时间到期后，刘世贵并没有还款。同月9日，原告与刘世贵签订了《商品房买卖合同》，合同约定，刘世贵向原告购买原告开发的文轩小区1号楼4单元302号房屋，建筑面积122.34平方米，单价3846.53元/平方米，房款总价470584元。2015年11月16日，刘世贵与中国建设银行股份有限公司阳原支行签订了《个人住房借款合同》，借款329000元，抵押物为刘世贵与原告所购房产。2017年1月8日，刘世贵病故，本案第三人刘剑博、刘某1、刘某2、刘某3、刘某4、刘秀花在本院审理的其他涉刘世贵案件中明确表示放弃对刘世贵遗产的继承。2017年1月10日，本院作出（2017）冀0727财保4、8、9号民事裁定书、（2017）冀0727民初45号民事裁定书对文轩小区1号楼4单元302号房屋进行了财产保全。2017年2月24日，原告向本院提起诉被告刘剑博、刘某1、刘某2、刘某3、刘某4、刘秀花、第三人中国建设银行股份有限公司阳原支行商品房销售合同纠纷案诉讼，本院于2017年4月13日作出（2017）冀0727民初195号民事判决书，判决解除原告与刘世贵的房屋买卖合同、解除中国建设银行股份有限公司阳原支行与刘世贵的个人住房借款合同、原告将贷款退还给中国建设银行股份有限公司阳原支行，首付款、贷款中已付房款汇入本院执行账户。本院在执行（2017）执121、123、137号赵志林、赵玉根、薛维栋申请执行刘剑博、刘某1、刘某2、刘某3、刘某4、刘秀花、李文明民间借贷纠纷的生效判决中，原告于2017年6月2日提起执行异议，本院于2017年6月18日作出（2017）冀0727执异23号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告为证明其诉讼请求，向本院提交《国有土地使用权证书》1份、《建设用地规划许可证》1份、《建设工程规划许可证》1份、《建设工程施工许可证》1份、《商品房预售许可证》1份，拟证实案涉房屋所有权属于原告；庭后补充证据：领钥匙前所交费用表、住户入住须知、装修须知、刘世贵购水卡、购电卡，拟证明刘世贵未办理入住手续、未入住;本院《询问笔录》4份，拟证实第三人刘剑博、刘某1、刘某2、刘某3、刘某4、刘秀花放弃继承刘世贵遗产。对原告当庭提供的证据，被告赵玉根认为原告的证据与本案无关；被告薛维栋、赵志林对原告提供的证据的真实性认可，但对证明目的不予认可。对原告庭后补充的证据，被告赵玉根、薛维栋、赵志林均不认可原告的证明目的;对《询问笔录》三被告均认为与本案无关。本院对原告当庭提供的证据，认可其真实性、合法性和关联性；对庭后补充的证据证明刘世贵未办理完毕入住手续、未领取购水卡、购电卡的事实予以确认；对《询问笔录》予以确认。在庭审中被告薛维栋向本院提交《商品房首付分期付款协议》1份、欠条1份、《商品房买卖合同》1份，拟证实原告不具有排除强制执行的权益，原告与刘世贵之间只存在债权债务关系；被告赵志林向本院提交《商品房买卖合同》1份、《借款合同》1份，拟证明刘世贵与原告房屋买卖合同已经履行完毕，双方重新确定了债权债务关系；庭审后被告赵志林补充提交了李文明的证言，拟证实原告已于2016年11月将案涉房屋交于刘世贵，李文明在案涉房屋住过几日。原告对被告薛维栋、赵志林提供的书证的真实性无异议，但认为不能证明案涉房屋的所有权已转移；不认可李文明的证言，认为不能证明刘世贵正式入住。本院对被告提供的《商品房首付分期付款协议》、欠条、《商品房买卖合同》、《借款合同》的真实性、合法性和关联性予以确认；对被告赵志林补充提供的证人李文明的证言，因李文明在本院审理的（2017）冀0727民初45号民事案件中，为刘世贵向赵志林的借款提供担保，与赵志林有利害关系，对该证言不予采信。
一审法院认为，判决执行标的能否执行，需根据案外人在本案诉讼中提供的证据认定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告作为房地产开发经营者向本院提供了案涉房屋相关的《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，足以证明其对自己开发建设的商品房包括案涉房屋享有实体权益。商品房买卖中，买受人与开发商在签订商品房买卖合同后，须到房产登记机关进行房屋所有权转移登记，才会发生房屋所有权的转移。商品房所有权的取得日期，是不动产登记日期，而非签订购房合同日期或合同中约定的房屋交付日期。同时，商品房的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，商品房的交付与房屋所有权的转移是两种不同性质的履行行为，应当予以区分。刘世贵虽与原告签订了商品房买卖合同，办理了按揭贷款，交付了部分房款，但并未办理不动产登记，所有权并未转移。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款中规定“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”，本案中，依据原告提供的证据，案涉房屋权属应属于原告，故对案涉房屋不得查封。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，判决：一、停止对阳原县西城镇文轩小区1号楼4单元302号商品房的执行。二、原告涿鹿县轩辕房地产开发有限公司阳原分公司对阳原县西城镇文轩小区1号楼4单元302号商品房享有所有权。案件受理费100元，由被告赵玉根、薛维栋、赵志林负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查案外人对诉争标的是否享有某种实体权益以及所享有的实体权益是否足以阻却执行措施。因此，应核实轩辕分公司对涉案房屋是否享有实体权益。我国对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，采取登记设立的形式。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，轩辕分公司与刘世贵签订了涉案房屋的商品房买卖合同，但由于刘世贵未完全履行合同义务并于2017年1月8日因病去世，其继承人明确表示放弃继承其遗产，且该房产尚未办理物权登记手续，轩辕分公司以刘世贵已丧失继续履行合同的能力为由，经已生效的河北省阳原县人民法院（2017）冀0727民初195号民事判决解除了与李世贵的商品房买卖合同，并已将贷款退还给中国建设银行股份有限公司阳原支行，首付款、贷款中已付房款也已汇入阳原县法院执行账户。轩辕公司依据《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，结合涉案房屋商品房买卖合同已经合法解除的事实，可以确定其为涉案房屋的所有权人，所有权作为物权中最完全的权利，具有排他性，轩辕分公司所享有的该实体权益足以阻却执行措施。
另，赵志林主张涉案房屋已经发生买卖，买卖合同履行完毕，刘世贵已通过买卖合同取得房屋所有权，该主张违反了物权法的规定，刘世贵仅仅依据有效的房屋买卖合同，但未完全履行合同义务，亦未办理物权登记，不能取得房屋所有权。涉案的房屋买卖合同解除后，该房屋恢复至建筑物初始状态，一审法院以建筑物初始状态认定权属适用法律正确，轩辕公司对涉案房屋所享有的所有权足以对抗法院的查封行为。
综上所述，赵志林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由赵志林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 海延林
审 判 员 王万军
审 判 员 薛团梅
二〇一七年十二月十一日
法官助理 成 诚
书 记 员 张 璐