山西省晋城市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋05民终52号
上诉人（原审被告）：刘沁云，女，1977年4月21日出生，汉族，沁水县人，无业，现住沁水县。
被上诉人（原审原告）：牛付平，男，1988年10月15日出生，汉族，河南省焦作市武陟县人，个体经营者，现住沁水县。
被上诉人（原审被告）：申晓军，男，1973年11月11日出生，汉族，沁水县人，无业，现住沁水县。
上诉人刘沁云因与被上诉人牛付平、申晓军租赁合同纠纷一案，不服山西省沁水县人民法院（2017）晋0521民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人牛付平在一审法院起诉称：刘沁云与申晓军原系夫妻，坐落于沁水县龙港镇景家沟小区189号房屋登记于被告刘沁云名下。被告申晓军欠原告98400元，双方于2017年3月签订《宾馆租赁合同》，约定：因被告申晓军无力偿还原告债务，被告刘沁云自愿将新龙凤祥招待所出租给原告，为被告申晓军抵偿所有欠款；租赁物为沁水县龙港镇景家沟小区189号房屋一层、二层及附属设施（包括场地、锅炉等）；租赁期间自2017年3月23日至2019年3月23日共计两年；租金支付方式为原告将被告申晓军所欠98400元抵偿两年租金；因发生不可抗力事件或政府征用租赁物的情形，致合同无法履行，合同自然解除，原告遭受的损失与被告无关。2017年10月2日，因国家政策限制不达标锅炉排放，政府将被告刘沁云提供的锅炉强制拆除，原告无法正常经营，多次与被告协商未果，为维护牛付平的权益，起诉到法院。诉讼请求：1、解除原、被告签订的《宾馆租赁合同》；2、二被告返还原告债权抵押租金余额72560元。
一审法院审理查明：二被告原系夫妻关系，于2014年4月16日离婚。因被告申晓军无能力清偿欠原告的债务98400元，原告与被告刘沁云于2017年3月21日签订《宾馆租赁合同》，约定被告刘沁云自愿将新龙凤祥招待所出租给原告，抵偿被告申晓军所有欠款；租赁物为坐落于沁水县龙港镇景家沟小区189号房屋一层、二层及附属设施（包括场地、锅炉等）；租赁期间自2017年3月23日至2019年3月23日；租金支付方式为原告将被告申晓军所欠98400元欠条作为两年租金；被告刘沁云重要财产（锅炉等），原告有保管、维护、维修、不得损毁之义务，并承担维修、维护费用。原告接手经营时，被告刘沁云确保租赁房屋的出入通行、水、电、暖等达到可供正常使用的状态。合同签订后，被告刘沁云依约将租赁财产交付原告使用。原告经营期间，2017年10月2日，政府环保部门因锅炉排放限制，将原告租赁锅炉拆除。锅炉拆除后，被告刘沁云拒绝采取替代措施更换锅炉，致使双方签订的合同无法履行。
一审法院认为，原告与被告刘沁云签订的《宾馆租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。合同履行过程中，原告使用的锅炉因排放限制于2017年10月2日被政府部门强行拆除，被告刘沁云应按合同约定确保租赁物（含锅炉）达到可供正常使用状态，被告刘沁云未采取相关措施，构成违约，致原告租赁的宾馆无法正常经营，原告与被告签订的《宾馆租赁合同》目的无法实现，符合合同法规定的解除合同的情形，故原告主张解除原告与被告刘沁云签订的《宾馆租赁合同》的请求，本院予以支持；二被告关于案涉锅炉不属于租赁物，因政策拆除锅炉不属于合同解除情形的辩解意见，不能成立，本院不予采纳。关于原告主张二被告返还债权抵偿租金余额72560元的请求，因原告与被告刘沁云签订的《宾馆租赁合同》约定，被告刘沁云自愿以租金为被告申晓军抵偿所有欠款，合同成立后，原告与被告申晓军之间的债务即发生转移，被告刘沁云成为履行债务的主体，在租赁合同不能履行的情形下，被告刘沁云应当偿还原告剩余欠款。关于偿还金额，应当扣除自2017年3月23日起至2017年10月2日止的租金25830元，剩余72433元由被告刘沁云偿还原告。原告要求被告申晓军返还抵偿债务租金的请求，亦因债务发生转移，不应由被告申晓军返还。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告牛付平与被告刘沁云之间签订的《宾馆租赁合同》；二、被告刘沁云于本判决生效后立即支付原告牛付平欠款72433元；三、驳回原告牛付平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1614元，减半收取计807元，由被告刘沁云负担。
刘沁云不服一审判决，向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二项，改判上诉人与被上诉人牛付平继续履行租赁合同；若判决合同解除，上诉人也不应该承担归还牛付平欠款的责任；2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。其上诉理由为：（一）原审法院判决认定事实错误。案涉《宾馆租赁合同》并未达到合同约定的解除条件，原审法院未就合同履行的障碍对双方予以促成，就草率地判决解除合同属认定事实错误；（二）原审法院混淆了债务抵偿与债务承担的法律概念，将解除《宾馆租赁合同》后被上诉人申晓军欠牛付平的债务直接判决由上诉人承担是错误的；（三）原审法院引用的《中华人民共和国合同法》第84条的规定，应适用于合同债务承担的情形，而上诉人在本案中只是以第三人的身份用租金抵偿债务，在法律上系替代履行，原审法院适用该条款判决上诉人成为申晓军欠牛付平债务的承担人，实属法律适用上的错误。
被上诉人牛付平答辩称，（一）一审判决依法解除《宾馆租赁合同》是正确的，2017年10月2日，因国家环保政策限制不达标排放，不允许烧柴锅炉运行，政府将上诉人租给被上诉人的宾馆附属物锅炉强制拆除，致使被上诉人牛付平无法继续经营洗浴项目，在上诉人不按政府规定采取替代措施的情况下，合同目的已经无法实现，《宾馆租赁合同》理应解除。（二）一审判令上诉人返还被上诉人牛付平租金是正确的。《宾馆租赁合同》明确约定上诉人将新龙凤祥招待所房屋及部分洗浴设施租给被上诉人牛付平，以租金抵顶被上诉人申晓军欠被上诉人牛付平的欠款。合同签订后，被上诉人牛付平将欠条归还上诉人，上诉人为被上诉人牛付平出具租金收据，由此可见被上诉人牛付平与被上诉人申晓军之间的债权债务关系归于消灭，上诉人具有向被上诉人牛付平返还租金的义务。故一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人申晓军答辩称，一审判决不公，锅炉拆不拆是国家政策，不是我让被上诉人牛付平拆除的，《宾馆租赁合同》应该继续履行。欠款是我与被上诉人牛付平之间的事，与上诉人无关。
根据双方诉辩，归纳本案的争议焦点为：1、《宾馆租赁合同》是否符合解除条件；2、一审法院判决上诉人支付被上诉人牛付平欠款72433元有无事实和法律依据。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院根据本案现有证据，查明事实属实，本案予以确认。上述事实有双方当事人庭审期间的陈述在案佐证。
本院认为，关于《宾馆租赁合同》是否符合解除条件的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案《宾馆租赁合同》是上诉人与被上诉人牛付平基于真实意思表示签订的，且不违背法律法规禁止性规定，所签合同合法有效。2017年10月2日因排放限制政府拆除了被上诉人牛付平租赁的宾馆锅炉，上诉人未采取相应措施确保租赁物达到可供正常使用的状态，致使合同目的不能实现，一审法院据此判决解除《宾馆租赁合同》并无不当，本院依法予以维持。关于一审法院判决上诉人支付被上诉人牛付平欠款72433元有无事实和法律依据的问题。《宾馆租赁合同》中明确约定：甲方即上诉人愿意以租金为被上诉人申晓军抵偿所有欠款，合同成立后，上诉人与被上诉人牛付平之间建立债权债务关系，在合同解除的情况下，一审法院判令上诉人归还被上诉人牛付平租金72433元并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1611元，由上诉人刘沁云负担。
本判决为终审判决。
审判长延福胜
审判员王丽
审判员范建华
二0一八年三月七日
书记员岳霖洲