浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终657号
上诉人（原审被告）陈华。
被上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地金华市婺城区三江街道江南春城B幢1单元301室。
负责人陈卫星，总经理。
委托代理人曹静琼，公司员工。
上诉人陈华为与被上诉人杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告龙福物业公司起诉称，龙福物业公司根据2013年2月与金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）签订的《香格里临时物业服务合同》及相关法律规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之义务，其中第三十四条明确规定：如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理。由此引起的一切催讨费用，如律师费、诉讼费、执行费等由该业主自行承担。对逾期不缴纳者从逾期之日起按合同约定的日千分之二缴纳违约金，直至诉诸法律。合同签订后，原告均已按约履行了相应的职责。历经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠的各项费用。请求判令：1.由被告支付所拖欠香格里小区10-A-202的物业服务费747元、车位使用费105元，车库电费67.8元并支付违约金614元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行之日），律师费500元，以上共计2033元；2.由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告陈华辩称，香格里花园临时物业服务合同无效。金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）不具备签订合同的主体资格，业主大会筹备组也没有代表业主签订合同的权力，没有经过业主同意。原告走之后要求交一年的物业费，另外多收的半年没有依据。物业走后，我家第二天就遭贼了。物业不作为，花草树木死了，车也乱停。
原判认定，2013年2月1日，原告龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订《香格里花园临时物业服务合同》，约定由原告对该小区提供物业服务，期限自2013年2月1日起至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准为小高层住宅每平方米1.20元／月；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯等）运行所需的能耗费用，该能耗费用按建筑面积据实向业主分摊；开始征收物业服务费时间为2013年5月1日；业主及物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付违约金。合同签订后，原告进驻小区提供服务。2014年7月31日，经双方协商上述服务合同终止。被告陈华系该小区10-A-202室业主，未缴纳部分物管费和水电费用。
原审法院认为：原告与金华市婺江新村社区居民委员会签订的物业服务合同合法有效，其效力及于小区全体业主。原告已提供物业服务并垫付部分水电费用，被告作为小区业主应按合同约定及时缴纳相应费用。原告要求其缴纳物业服务费、水费的请求，考虑到已实际产生并有所垫付，酌情予以支持。合同中关于违约金的收取标准过高，调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。原告主张的律师费及其他费用依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告陈华于判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司所物业服务费747元，电费67.8元，合计814.8元，并支付相应的违约金（从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原、被告各半负担。
宣判后，原审被告陈华不服，向本院提起上诉称：一、一审认定龙福物业公司与金华市婺江新村社区居委会签订的《香格里花园临时物业服务合同》合法有效，效力及于小区全体业主错误。按照相关法律法规规定，选聘物业服务企业、制定物业服务收费方案等必须由业主大会决定。居委会强行指定龙福物业公司为小区物业服务企业，在小区业主不知情的情况下，与龙福物业公司签订合同，明显违反法律法规的强制性规定，合同应属无效。二、一审认定龙福物业公司已按约提供了服务，陈华作为业主已实际接受了服务，与事实不符，纯属主观臆断。龙福物业公司在小区期间，多次受到小区业主对其合法性、服务水平、收费标准等质疑，直至撤离。小区有93.7％业主拒缴物业费，龙福物业公司从入住到撤离的将近一年半时间也未得到主管部门的备案许可。根据法律法规规定，选聘、解聘物业服务企业是业主大会的职责，业主不享有解除权，只是物业服务的承受人。拒缴物业费，表明业主拒绝接受龙福物业公司的服务。龙福物业公司在小区期间违反物业管理条例规定，聘用无资格证书人员，服务质量极差，管理极其混乱，不存在按约提供了服务的事实。三、一审判令陈华全额缴纳物业服务费和支付违约金既无事实依据，也无法律依据。龙福物业公司没有全面履行自己的义务，也不能提供证据证明其在小区的实际服务水平达到0.8元／平方米收费标准。物业服务收费实行政府指导价管理，本案应按照金华市物价局、金华市建设局《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》（金价价管〈2010〉65号）中对应的服务等级及收费标准合理确定。龙福物业公司未经合法选聘程序进驻小区，且服务质量极差、管理极其混乱致使业主拒缴物业费，整个事态发生均因其过错所致，一审支持违约金无依据。四、一审法院判令陈华支付车库电费依据不足。综上，一审认定事实及适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人龙福物业公司答辩称，根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第58条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责。我公司进驻香格里小区的时间为2013年2月，正值无业委会期间，此合同是香格里小区所在的婺江新村居委委员会代为行使委员会职责所签订的，系真实、有效的合同，其效力及于小区全体业主。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：一、涉案《香格里花园临时物业服务合同》系金华市婺江新村社区居民委员会、金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组为“甲方”与龙福物业公司为“乙方”签订，在卷无证据证明该合同已获得之后成立的香格里花园业主大会追认，依现行法律规定，香格里花园业主与龙福物业公司之间未能建立有效的物业服务合同关系。然龙福物业公司进驻金华香格里花园提供物业管理服务，系因原物业管理公司撤离时无业主委员会和临近春节的情况下，所在街道社区出于对小区安全管理和业主的利益考虑，采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则。龙福物业公司在2013年2月1日至2014年7月31日期间对小区业主提供服务的行为构成无因管理。考虑服务期间物业服务市场的收费情况，结合龙福物业公司提供的服务方式、水平、质量等，一审按照每月0.8元／平方米的标准计算陈华应当支付的物业服务费用，并无不当。车库电费已实际产生并由龙福物业公司垫付，陈华应予以承担。二、龙福物业公司以未获香格里花园业主大会追认、对业主不具约束力的《香格里花园临时物业服务合同》向陈华主张违约金缺乏法律依据，一审判决支持龙福物业公司的违约金诉请不当，应予纠正。综上，陈华的部分上诉意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2772号民事判决；
二、由陈华于本判决生效之日起十日内支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费747元及电费67.8元；
三、驳回杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元（已减半），二审案件受理费50元，均由陈华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一六年三月十四日
代书 记员 崔立娜