甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初6129号
原告:上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行
法定代表人:景红卫，
委托诉讼代理人:祁军玲
被告:伏晓红
被告:李芳岳
被告:兰州希望房地产开发有限责任公司
法定代表人:刘永辉
委托诉讼代理人：刘占武
委托诉讼代理人：郭晖
原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行诉被告伏晓红、李芳岳、兰州希望房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祁军玲、被告兰州希望房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘占武、郭晖到庭参加了诉讼，被告伏晓红、李芳岳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被告伏晓红签订的《个人购房担保借款合同》，判令被告伏晓红、李芳岳立即偿还原告贷款本金人民币1280876.72元、利息25938.16元（含罚息），共计1306814.88元（利息计算至2016年8月18日），自2016年8月19日起以后的利息请求人民法院按照合同约定的利率计算，判决至本案审理终结、被告实际请偿之日；2、判令被告伏晓红、李芳岳承担原告为实现债权和担保权利所发生的全部费用，包括律师费10000元、差旅费以及其他费用（以发生数额为准）；3、请求人民法院依法确认原告对被告伏晓红的抵押财产享有第一顺位的优先受偿，该抵押财产是被告伏晓红位于兰州市城关区鸿运润园第19幢3（东）单元2603的房屋（商品房预售许可证号兰房商预字（2014）第066号，《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为176.33平方米，实际面积以产权登记面积为准）；请求人民法院拍卖、变卖上述抵押财产以清偿被告伏晓红的全部债务，包括本案全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产费用以及原告实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知债务人费用以及其他合理的费用）；4、判令被告兰州希望房地产开发有限责任公司承担连带保证责任，对被告伏晓红、李芳岳的上述款项承担连带还款责任；5、本案全部诉讼费用及律师费由三被告承担。事实和理由：2015年9月30日，原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被告伏晓红签订《个人购房担保借款合同》，被告伏晓红向原告贷款1300000元，用于购买位于兰州市城关区鸿运润园第19幢3（东）单元2603的房屋，贷款期限为20年，自2015年9月30日起至2035年9月30日止，还款方式采用等额本息还款法，每月10日为还款日。抵押物为被告伏晓红购买的该房屋，被告李芳岳为共同还款人。被告兰州希望房地产开发有限责任公司作为保证人，为被告伏晓红的借款提供保证责任。后原告向被告伏晓红发放了该笔贷款。被告伏晓红与被告兰州希望房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定：房屋建筑面积为176.33平方米，实际面积以产权登记面积为准。被告伏晓红借款后仅几个月就拒不向原告归还月供贷款，截止2016年8月18日，尚欠原告贷款本金1280876.72元，利息25938.16元。被告伏晓红的行为已构成严重违约，原告依照《个人购房担保借款合同》约定宣布贷款提前到期，并要求解除《个人购房担保借款合同》。
被告伏晓红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。
被告李芳岳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。
被告兰州希望房地产开发有限责任公司辩称，1、被告伏晓红与原告之间的债权债务，即存在物的担保，又存在人的担保，依据物权法第176条的规定，债务人不履行到期债务，且其提供了物的担保，应先就该物的担保实现其债权，同时，原告诉请要求将被告伏晓红的抵押财产，作为担保物，因此，原告应该先通过变卖或拍卖本案所涉房屋实现其债权，涉案房屋不足以清偿原告债权的，对于不足部分，被告兰州希望房地产开发有限责任公司承担连带担保责任；2、由于本案被告即债务人未到庭参加庭审，也未进行答辩，因此，被告兰州希望房地产开发有限责任公司对于被告伏晓红、李芳岳向原告还款情况无法做出判断；3、根据《中华人民共和国担保法》第31条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法适用若干问题的解释》第42条的规定，人民法院在判决保证人承担保证责任后，应当在判决文书中，明确保证人享有向债务人追偿的权利，因此，即便判决被告兰州希望房地产开发有限责任公司承担连带责任保证，被告兰州希望房地产开发有限责任公司有权向被告伏晓红，李芳岳追偿的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行向本院提交了如下证据：1、《商品房屋买卖合同》；2、《个人购房担保借款合同》；3、上海浦东发展银行个人贷款借款凭据（借据）；4、2016年8月18日，被告伏晓红借款130万元的“利息日结清单”及利息查询表；5、委托代理合同及律师代理费发票；被告兰州希望房地产开发有限责任公司对原告提交的《商品房屋买卖合同》、上海浦东发展银行个人贷款借款凭据（借据）、委托代理合同及律师代理费发票的真实性和证明目的均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《个人购房担保借款合同》、2016年8月18日，被告伏晓红借款130万元的“利息日结清单”及利息查询表的证据。《个人购房担保借款合同》上，借款人伏晓红、共同还款人李芳岳已签字，在该份合同上，兰州希望房地产开发有限责任公司在保证人一栏加盖了该公司公章以及法定代表人刘永辉的私章。2016年8月18日，被告伏晓红借款1300000元的“利息日结清单”及利息查询表。上述两份证据内容合法，证据的形式、来源均符合法律规定，本院予以确认。
本院认定的事实和理由：2015年9月28日，伏晓红作为买受人与兰州希望房地产开发有限责任公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定，买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为兰州市住房保障和房地产管理局，商品房预售许可证号为兰房商预字（2014）第066号，买受人即伏晓红所购商品房为鸿运润园第19幢3（东）【单元】2603号房，该商品房建筑面积共176.33平方米，其中，套内建筑面积144.53平方米，公共部位与公用房屋分摊面积31.80平方米。产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以房产部门界定面积为准，多退少补，据实计算，买受人的付款方式及期限为其他方式。2015年9月30日，原告与被告伏晓红，共同还款人李芳岳签订了《个人购房担保借款合同》，被告兰州希望房地产开发有限责任公司在保证人一栏加盖了该公司公章以及法定代表人刘永辉的私章，合同约定，本合同贷款金额为人民币1300000元，贷款用途为购买坐落于鸿运润园C19-3-2603的房产，贷款期限为20年，预计自2015年9月30日起至2035年9月30日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准，签订个人购房担保借款合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为5.15%，贷款利率调整方式为按年调整，分段付息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。本合同贷款资金支付的借款人交易对象账户名为兰州希望房地产开发有限责任公司，开户银行为浦发银行兰州分行，账号为98060155100000140，贷款的还款方式为等额本息还款法，本合同项下借款人开立在贷款人处的还款账户的银行卡卡号或活期一本通账号为，借款人若提前归还贷款的，则应按照提前归还贷款本金的1%向贷款人支付违约金。本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等、）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。本合同项下的抵押财产名称为住宅，所在地为鸿运润园C19-3-2603，房屋抵押时填写房屋建筑面积及土地面积为176.33平方米，抵押财产认定价值为壹佰捌拾陆万陆仟贰佰柒拾柒元，购入合同编号为2015预33060。本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，本合同项下的罚息利率为，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%，借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。该合同签订后，同日，原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行将贷款1300000元依约发放至被告兰州希望房地产开发有限责任公司账户内。截止2016年8月18日，被告伏晓红、李芳岳尚欠原告贷款本金1280876.72元，利息25938.165元，因被告没有按照约定履行还款义务，原告诉至本院。
本院认为，原告与被告伏晓红，共同还款人李芳岳签订了《个人购房担保借款合同》，意思表示真实，又不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告按照合同约定向被告伏晓红发放了贷款，但被告伏晓红、李芳岳未按合同约定的期限向原告偿还借款本息，已构成违约，且《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，被告伏晓红、李芳岳的违约行为已使原告不能实现合同目的，故原告诉请解除原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被告伏晓红签订的《个人购房担保借款合同》，并由被告伏晓红、李芳岳偿还原告贷款本金人民币1280876.72元、利息25938.16元（含罚息），符合法律规定和合同约定，本院予以保护。对于原告诉请被告伏晓红、李芳岳承担原告为实现债权和担保权利所发生的全部费用，包括律师费10000元、差旅费以及其他费用（以发生数额为准）的主张，因《个人担保借款合同》对律师费的承担进行了约定，且原告提供了委托代理合同及律师费发票，足以证明原告为了诉讼，支付了律师费10000元。故该诉讼请求中的律师费10000元，本院予以保护。因原告没有提供证据证明差旅费以及其他费用已经实际发生，故该部分诉讼请求本院不予保护。预售商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由于预售商品房尚未形成特定的不动产财产，买受人在履行买卖合同后实际上并不能必然取得预售商品房的所有权及其占用范围内的土地使用权，只享有预售商品房所有权之期待权。根据相关法律规定，预售商品房抵押属于房地产抵押，是不动产抵押范畴，因此，预售商品房抵押须办理抵押登记，抵押行为自办理登记时生效，经过抵押登记后，抵押权人方取得抵押权。从原告提供的《商品房买卖合同》看，本案所涉房屋属于预售商品房，被告伏晓红将所购房屋抵押给原告作为偿还贷款的担保，按照法律规定，当事人应到相关部门办理抵押物登记，但当事人并未办理，因此，本案抵押行为没有生效，原告对该房屋没有取得抵押权。故原告诉请确认原告对被告伏晓红抵押财产享有第一顺位的优先受偿权的主张，本院不予以保护。对于被告兰州希望房地产开发有限责任公司辩称的被告伏晓红与原告之间的债权债务，即存在物的担保，又存在人的担保，依据物权法第176条的规定，债务人不履行到期债务，且其提供了物的担保，应先就该物的担保实现其债权，同时，原告诉请要求将被告伏晓红的抵押财产，作为担保物，因此，原告应该先通过变卖或拍卖本案所涉房屋实现其债权，涉案房屋不足以清偿原告债权的，对于不足部分，被告兰州希望房地产开发有限责任公司承担连带担保责任的理由，因抵押行为没有生效，原告对该房屋没有取得抵押权，所以，被告兰州希望房地产开发有限责任公司的辩称，本院不予采信。《个人购房担保借款合同》中约定，保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至新约定的债务履行期届满之日起两年。尽管如此，如借款人已办妥本合同第六项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺位抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任，本案中，因当事人没有办理抵押物登记，原告对该房屋没有取得抵押权，故原告诉请被告兰州希望房地产开发有限责任公司对被告伏晓红、李芳岳的债务承担连带保证责任的主张，本院予以保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行与被告伏晓红签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告伏晓红、李芳岳在本判决生效后10日内支付原告贷款本金1280876.72元、利息25938.16元（含罚息），（利息计算至2016年8月18日），并承担自2016年8月19日起至贷款本金实际还清之日的利息（利率按照个人购房担保借款合同的约定计算）；
三、被告伏晓红、李芳岳在本判决生效后10日内支付原告律师费10000元；
四、被告兰州希望房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带保证责任，被告兰州希望房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告伏晓红追偿；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
原告预交案件受理费16651元，由被告伏晓红、李芳岳、兰州希望房地产开发有限责任公司共同负担，在本判决生效后10日内付清原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 袁新社
审 判 员 王秀燕
人民陪审员 张繁芹
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 赵琴琴