苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第1172号
原告杨义山。
委托代理人贺川，江苏永德律师事务所律师。
被告詹军仁。
被告吴艳。
原告杨义山诉被告詹军仁、吴艳申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年7月27日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人贺川，被告詹军仁、吴艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨义山诉称，原告与被告詹军仁民间借贷纠纷一案，经吴中法院审理已做出（2014）吴民初字第1416号民事调解书。在案件审理期间原告向吴中法院提出查封保全被告詹军仁名下位于昆山市张浦镇蓝波湾小区16幢101室的房屋一套的申请，吴中法院查封了上述房屋。在本案执行过程中，被告吴艳向贵院提出执行异议，称其已于2013年1月购买了上述房屋。后，吴中法院裁定中止对上述房屋的执行。其认为被告吴艳并无充分证据证明其已购买上述房屋，也无充分的证据证实其已付清全部房款且无任何过错。综上，请求法院判令对昆山市张浦镇蓝波湾小区16幢101室房屋准许强制执行。
被告詹军仁辩称，涉案房屋已经卖给被告吴艳，买卖行为是真实的，故应驳回原告的诉讼请求。
被告吴艳辩称，2013年1月，其购买了涉案房屋并一直居住至今。因被告詹军仁的原因，导致证件不齐，因而无法过户。
经审理查明，昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾16号楼101室的房屋所有权人为詹军仁（单独所有），登记时间2014年8月12日，系补发。
另，原告杨义山诉被告詹军仁及案外人詹军成民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。审理中，杨义山申请撤回对詹军成的起诉，本院予以准许。另，原告在该案审理中向本院提出财产保全申请，本院依该申请查封了登记在詹军仁名下的坐落于昆山市张浦镇学士路188号16号楼101室房产，即蓝波湾小区16幢101室。后杨义山与詹军仁于2014年11月3日达成如下调解协议：1、詹军仁应支付杨义山借款本金、利息，合计人民币720000元，自2014年11月起，每月月底前归还原告杨义山人民币6000元，至付清为止。如詹军仁有任一期未按期足额履行，则杨义山有权就被告詹军仁未履行的全部金额一并申请执行；2、案件受理费减半收取人民币10236元，由杨义山负担。上述调解协议本院予以确认，并出具了（2014）吴民初字第1416号民事调解书。
后因詹军仁未按上述调解书所确定的义务履行，杨义山向本院申请执行，要求詹军仁给付720000元。本院立案受理，执行标的为720000元。执行中，吴艳对上述涉案房屋被查封提出执行异议。该案本院于2014年12月9日立案受理，经本院审理认为吴艳提供的证据，能够初步证明吴艳与詹军仁之间对本案争议房屋存在买卖交易，且吴艳已支付了全部房款，该房屋已交付吴艳实际占有，该房屋未能办理过户的原因也不在吴艳；由此，吴艳提出的异议成立。故裁定对涉案房屋中止执行。因原告不服上述裁定，又诉至本院。
又，吴艳于2015年6月25日将詹军仁诉至昆山市人民法院，要求1、确认双方于2013年1月29日签订的房屋买卖合同有效；2、判令詹军仁协助其办理昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾16号楼101室的房屋所有权证及土地使用证的过户手续；3、判令詹军仁承担违约金143960元。该院经审理查明，2013年1月29日，吴艳与詹军仁签订房屋买卖合同一份，该合同约定詹军仁将其所有的位于昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾16号楼101室房产出售给吴艳，双方约定于2013年3月15日前赴昆山市房产交易中心办理过户手续。2013年3月25日，吴艳、詹军仁及见证人章礼成共同签订购房补充协议一份，该协议载明：詹军仁由于手续问题，无法在2013年3月15日提供相应的过户手续给吴艳。现经双方协商，吴艳同意再支付410000元，詹军仁收到钱后两个星期内（2013年4月15日前）将所有的过户手续（台胞证、户籍滕本、房产证、土地证）的相关有效证件提供给吴艳，双方协议如下：1、吴艳所支付的410000元，詹军仁从吴艳付款之日起按月息3%支付利息给吴艳；2、若詹军仁在2013年4月15日前不能提供所有相关有效证件，所有因买卖产生的税费约80000元由詹军仁承担；3、若最终不能成交，詹军仁必须承担吴艳的房屋装修费用和期间所产生的付款总额410000元及已付总额月息3%的总费用。吴艳于2013年1月4日向詹军仁支付定金1万元，于2013年1月29日向詹军仁支付房款200000元，于2013年3月25日向詹军仁支付房款200000元，于2013年4月5日向詹军仁支付房款25万元，上述吴艳共计向詹军仁支付房款660000元。2013年4月5日，吴艳、詹军仁及托管人章礼成签订房屋尾款托管协议一份，该协议载明：兹有吴艳购买詹军仁位于昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾16号楼101室房屋尾款250000元，经协商支付给房屋介绍人章礼成处托管，至此吴艳所购被告昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾16号楼101室购房款全部付清。收款人另立收据，若该房屋不能过户则该款项须退还吴艳，过户后该笔款项支付给詹军仁。该院认为吴艳与詹军仁双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。吴艳依照双方签订的协议支付了詹军仁房款660000元，詹军仁已将房屋交付吴艳，但詹军仁未能履行过户事宜，引起本案纠纷。现吴艳要求詹军仁履行合同约定的房屋权属登记转移义务，按照合同约定，詹军仁理应履行该义务，但涉案房屋处于被查封状态，涉案房屋的权属登记转移成为事实上履行不能，吴艳请求被告履行合同约定的房屋权属登记转移义务，本院无法支持，吴艳可根据情况另行行使权利。关于违约金，认为吴艳主张以410000元为基数，按年利率6%自2013年4月15日计算至2015年6月1日止并无不当，故予以支持，上述利息共计53095元。故判决如下：1、确认吴艳与詹军仁于2013年1月29日签订的关于昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾16号楼101室房屋的房屋买卖合同有效；2、驳回吴艳要求詹军仁协助办理昆山市张浦镇学士路188号蓝波湾16号楼101室房屋所有权转移登记手续的诉讼请求；3、被告詹军仁于本判决生效之日起十日内向原告吴艳支付违约金53095元（以410000元为基数，按年利率6%自2013年4月15日计算至2015年6月1日止）。
关于吴艳与詹军仁就涉案房屋的买卖合同关系及履行情况，本院查明的事实与上述昆山市人民法院查明的事实基本一致。上述昆山市人民法院的判决现已生效。
以上事实，由原告提供的民事裁定书，被告提供的房屋买卖合同、托管协议、收据、发票、案件受理通知书、判决书及庭审笔录等予以证实。
审理中，就涉案房屋未过户至吴艳名下的原因，吴艳称其与詹军仁约定2013年3月15日办理过户，到期后詹军仁提出台胞证、户籍藤本遗失，要在台湾补办，称要他姐姐去办理。后双方约定2013年4月15日提供有效证件。当时其忙着装修，也没有严格按照约定催促詹军仁。2014年6月，其儿子要上学，房子要过户，当时詹军仁能够提供台胞证、户籍藤本，但是又说房产证、土地证丢失了，又需要补办，之后房产证、土地证补办好已经是2014年8月，在与詹军仁谈过户的时候，由于詹军仁是台湾人，其户籍藤本需要去公证，才能过户。过户又搁置了，其因为忙没有再去催促，直到房屋被法院查封。詹军仁对吴艳所述事实没有异议，由于其被吴中区法院限制出境，其叫姐姐去办理相关过户需要的手续，台湾法院说要其本人去办理，由于其回不了台湾，至今无法办理。原告对两被告所述均不予认可，称即使上述情况属实，吴艳也自认其一直忙于自己的事务，没有及时催促詹军仁办理相关过户事宜，也未详细审核过户所应提供的相关手续和资料，长达2年的时间放任其民事权利被侵害，最终导致原告无法执行詹军仁的合法财产，应认定其存在过错。
本院认为，被告吴艳与詹军仁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据被告吴艳提供的付款凭证，并结合当事人陈述，可以认定被告吴艳已经履行了相应的付款义务，且涉案房屋已经交付吴艳实际占有并使用。现涉案房屋虽登记在詹军仁名下，但从合同履行方面看，被告吴艳已按约履行了相应的合同义务，造成上述房屋未能过户的原因并非基于被告吴艳。由此，其要求停止对涉案房屋的强制执行，符合法律规定，故原告要求恢复对涉案房屋的强制执行措施的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定﹥》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告杨义山的诉讼请求。
案件受理费人民币11000元，由原告杨义山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 肖仁刚
审 判 员 鲁 超
人民陪审员 陆永进
二〇一五年十一月九日
书 记 员 周亚雅