福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第776号
上诉人（原审原告）林敬宽，男，汉族，居民，住厦门市思明区。
委托代理人苏秋斌，福建世礼律师事务所律师。
委托代理人陈遥，福建世礼律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）福建乐旺佳贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人苏小丹，董事长。
委托代理人翁必强，男，该公司员工，住龙岩市新罗区。
被上诉人（原审第三人）龙岩苏宁云商商贸有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人蒋勇，董事长。
委托代理人郑通瑞、王宝闽，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人林敬宽因与被上诉人福建乐旺佳贸易有限公司（以下简称乐旺佳公司）、龙岩苏宁云商商贸有限公司（以下简称苏宁商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人林敬宽的委托代理人苏秋斌、陈遥，被上诉人苏宁商贸公司的委托代理人郑通瑞、王宝闽到庭参加诉讼。被上诉人乐旺佳公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2007年10月29日，苏宁商贸公司（原名称厦门福厦苏宁电器有限公司，2013年5月变更为现名称）与乐旺佳公司签订了《租赁合同》，租赁乐旺佳公司以及案外人吴丰怀所有的产权面积经营“苏宁电器”商场，双方约定：1、合同租赁物坐落于龙岩市新罗区九一北路嘉华新园“乐旺佳购物中心”的一个区域，产权面积合计3370.7平方米，其中一层商场746.83平方米，负一层商场Ⅰ区465.15平方米、负一层商场Ⅱ、Ⅲ区2158.72平方米（产权面积以有权机关核定为准），具体区位见所附房屋平面分界图。6、租赁期限为8年零两个月，自2007年11月11日至2016年1月10日。8、本合同租赁费、物业费、设备使用费2008年按145万元，而后按每三年5%的递增……，租赁费不含物业管理费、水电费、电梯及中央空调使用费。9、另增加物业管理费用按房产面积计算，每月每平方米1.2元，合计3370.7平方米×1.2=4044.84元……等等。苏宁商贸公司按前述合同承租的上述经营场所，按房屋平面分界图所载，原属案外人吴丰怀个人所有的为一层商场746.83平方米，含D17店面、商场①区及商场②区（其中D17店面、商场①区的所属面积即为原告诉请的本案讼争租赁物），属乐旺佳公司所有的含负一层商场Ⅰ区、Ⅱ、Ⅲ区。同日，案外人吴丰怀出具《同意转租证明》，载明：属于其个人产权的租赁给乐旺佳公司的一层商场面积746.83平方米，租赁期限至2016年1月10日，同意乐旺佳公司转租给苏宁商贸公司，承诺不论乐旺佳公司因何种原因不能履行与苏宁商贸公司的转租协议时，其均代表乐旺佳公司按转租协议履行出租方的权利义务。2008年7月11日，因前述租赁物交付时间的变更，乐旺佳公司与苏宁商贸公司签订《三方协议》，约定：租赁期限变更为2007年11月17日至2016年1月16日，其余租金等权利义务均按租赁合同的约定继续履行。2008年7月19日，乐旺佳公司与苏宁商贸公司签订《补充协议》，对原《租赁合同》的相关条款进行变更，主要内容为：原《租赁合同》第8、9、63条所涉及的三项缴费项目即租赁费、物业费、设备使用费，其中物业费、设备使用费合并变更为物业费，总缴费项目为二项租赁费、物业费，但费用金额以及其他相关条款均不变。上述合同（即2007年10月29日的《租赁合同》以及之后的《三方协议》、《补充协议》，以下简称原合同）签订后，乐旺佳公司及苏宁商贸公司均依约履行，苏宁商贸公司在前述租赁物场所经营“苏宁电器”商场至今。
2012年12月13日，案外人吴丰怀前述所有的一层商场746.83平方米，因借款合同纠纷被龙岩市中级人民法院查封并委托拍卖，林敬宽依法取得其中的部分产权即本案租赁物，即：1、D17店面（龙房权证字第2012132**号《房屋所有权证》，载明：坐落龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层17，建筑面积59.19平方米）；2、商场①区（龙房权证字第2012132**号《房屋所有权证》，载明：坐落龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层城市之光1区，建筑面积327.88平方米）；两部分产权面积合计387.07平方米。但商场②区的产权归案外人张淼于2013年12月26日拍卖所有。
2012年12月25日，林敬宽与乐旺佳公司签订《租赁合同》，约定：鉴于本案租赁物（D17店面、商场①区）的产权登记已由原产权人吴丰怀变更登记为林敬宽所有，原所有人吴丰怀出租给乐旺佳公司使用，租赁期限至2016年1月10日，林敬宽同意将本案租赁物继续租赁给乐旺佳公司，双方约定如下：二、租赁期限至2016年1月10日止；三、本房产的租金为每月5万元，按月支付，本房产的租金为税后价格；乐旺佳公司承租本房产还应向林敬宽交付相当于一个月租金的押金即5万元（以林敬宽签署的押金单为依据），乐旺佳公司应于合同签署之日交付押金，合同履行期间，若乐旺佳公司出现违约行为，林敬宽有权从押金中扣除。五、违约责任：1、发生以下情形的，林敬宽有权立即解除合同：（1）、乐旺佳公司逾期交付当期应缴租金或其他税费超过15日的；……。2、无论林敬宽是否行使合同解除权，均不影响乐旺佳公司按照本合同约定承担违约责任。3、在乐旺佳公司违约情况下，林敬宽为维护自身权益而支付的相关费用（包括但不限于律师代理费等）均属于乐旺佳公司应赔付事项。合同签订后，双方依约履行。
2013年8、9、10月，乐旺佳公司应向林敬宽缴交租金15万元，但乐旺佳公司仅支付3万元，之后亦未缴纳租金。2013年11月6日，林敬宽向乐旺佳公司发出《解除租赁合同通知函》，载明：据统计，对于2013年8、9、10月的租金，乐旺佳公司仅支付3万元便未再支付其余租金，且支付时间也超过15日，因此通知如下：1、自签收本函之日起，双方签署的上述租赁合同正式解除；2、自签收本函之日起3日内，补交截至合同正式解除之日的未付租金；3、自租赁合同正式解除之日起十个工作日内将本案租赁物腾空、恢复原状并返还，同时按合同约定的租金标准支付期间的租赁房产占用费。同时，林敬宽将该《解除租赁合同通知函》抄送给苏宁商贸公司，并向苏宁商贸公司发出《征询函》，征询苏宁商贸公司是否愿意按照其与乐旺佳公司之间约定的前述租赁条件直接向林敬宽承租，若双方无法达成租赁合意，则请苏宁商贸公司将本案租赁物腾空、返还给林敬宽。2013年12月4日，苏宁商贸公司向林敬宽发出《关于征询函的复函》，主要内容为，苏宁商贸公司所承租区域已涉及多个债权方，龙岩市中级人民法院告知需要同所有债权方确认苏宁商贸公司支付的租赁费如何分配予各债权方后，方给予答复，为此希望林敬宽与龙岩市中级人民法院沟通后再行进一步确认。2013年11月27日，乐旺佳公司向当事人发出《联系函》，主要内容为：乐旺佳公司经与本案租赁物新业主即林敬宽磋商，乐旺佳公司同意以每月5万元承租本案租赁物，租金支付方式以收到苏宁商贸公司应付的租金转支付给林敬宽；经查账，苏宁商贸公司本应于2013年10月10日支付的租金239793.75元未付，导致乐旺佳公司无法依约支付林敬宽尚欠租金，现林敬宽要求解除与乐旺佳公司针对本案租赁物的租赁关系，乐旺佳公司已同意解除与新业主（即林敬宽）之间的租赁关系；苏宁商贸公司拖欠的2013年10月10日前的租赁费239793.75元，应尽快向乐旺佳公司补缴，2014年1月10日后涉及本案租赁物的租金，由苏宁商贸公司与林敬宽自行协商处理，与乐旺佳公司无关。2013年11月29日，林敬宽向苏宁商贸公司发出《律师函》，要求苏宁商贸公司以每月租金5万元向林敬宽支付自2014年1月17日起本案租赁物的租金；若苏宁商贸公司无意继续承租，则应在2014年1月25日之前将本案租赁物腾空、返还给林敬宽，并按每月5万元支付期间的房屋占用费。2013年12月26日，苏宁商贸公司向林敬宽发出《关于律师函的复函》，主要内容为：苏宁商贸公司原与乐旺佳公司签订的租赁合同，按产权变动不影响租赁的规定，原租赁合同继续有效；苏宁商贸公司承租时的租赁费用总额，原合同并未具体约定各产权区域的标准，故林敬宽的租赁标准无法确定，且龙岩市中级人民法院已冻结了吴丰怀和乐旺佳公司产权区域的租金，故苏宁商贸公司无法正常向林敬宽支付租金。2014年1月22日，林敬宽与福建世礼律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派的苏秋斌律师、陈遥实习律师为本案一审诉讼代理人，同月24日，林敬宽依约交纳了律师费12800元。2014年1月26日，林敬宽遂诉至法院，请求判令：一、确认林敬宽、乐旺佳公司签订的《租赁合同》解除。二、乐旺佳公司应支付林敬宽自2013年8月13日至2013年11月28日止尚欠的房屋租金176666.67元。三、乐旺佳公司应支付林敬宽自2013年11月29日起至2014年1月25日止的房屋占有使用费93333.33元。四、乐旺佳公司以及苏宁商贸公司应将租赁房腾空返还林敬宽，并自2014年1月26日起至返还之日止、按每月租金5万元支付房屋占有使用费。五、乐旺佳公司应支付林敬宽律师代理费12800元。
原审法院另查明，2013年9月25日，龙岩市中级人民法院向苏宁商贸公司发出《通知》，载明：龙岩市中级人民法院在执行申请人建行龙岩新罗支行与被执行人苏重、杨玲、吴丰怀、蔡丹丹借款合同一案，要求苏宁商贸公司提供2007年10月27日与乐旺佳公司签订的《租赁合同》原件。同年11月25日，龙岩市中级人民法院向苏宁商贸公司发出（2013）岩执行字第110号《协助执行通知书》，要求协助执行以下事项：一、暂停支付吴丰怀所有的房产证号为龙房权证字200731**号、面积为349.95平方米商场的租金；二、暂停支付乐旺佳公司所有的房产证号为龙房权证字200712118、200712119、2007121**号、合计面积为2623.87平方米商场的租金。同时，龙岩市中级人民法院向苏宁商贸公司作了相关内容的《执行笔录》。2014年5月7日，龙岩市中级人民法院向苏宁商贸公司发出（2013）岩执行字第110-4号《协助执行通知书》，载明：龙岩市中级人民法院在执行申请人建行龙岩新罗支行与被执行人苏重、杨玲、吴丰怀、蔡丹丹借款合同一案中，查封被执行人所有的龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层城市之光2区（即商场②区）面积为349.95平方米的店面，于2013年12月26日拍卖成交，买受人张淼取得该店面所有权，要求协助执行如下义务；将张淼所有的上述面积为349.95平方米的店面租金，月租赁费、物业费（不包括1.2元／平方米的物业费）21586.45元（即每平方米为21586.45元／349.95平方米计61.68元），从2014年1月1日起汇入张淼个人账户。
原审法院认为，苏宁商贸公司与乐旺佳公司于2007年10月签订的原《租赁合同》，涉及本案租赁物的D17店面、商场①区，原产权人吴丰怀同意由乐旺佳公司转租苏宁商贸公司并按该租赁合同履行出租方的权利义务，故该《租赁合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效，各方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告虽于2012年12月间依法取得本案租赁物D17店面、商场①区的产权，但本案苏宁商贸公司租赁在先，林敬宽的所有权变动在后，苏宁商贸公司有权依2007年10月29日签订的《租赁合同》约定的期限、租金等相关事项继续履行义务，因此，林敬宽主张苏宁商贸公司自2014年1月26日起按林敬宽与乐旺佳公司约定的月租金5万元支付租金以及要求苏宁商贸公司腾空返还本案租赁物D17店面、商场①区，无法律依据，不予支持，苏宁商贸公司应按原《租赁合同》的约定向合同的相对方履行合同义务。林敬宽、乐旺佳公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》，租赁物仅限于林敬宽所有的D17店面、商场①区建筑登记总面积387.07平方米，而乐旺佳公司与苏宁商贸公司签订的原《租赁合同》租赁物另包含商场②区及负一层商场建筑总面积约3370.7平方米的整体商场，该《租赁合同》应视为林敬宽、乐旺佳公司之间自行对承租整体商场的部分即本案租赁物D17店面、商场①区租金的变更，且乐旺佳公司已实际履行至2013年7月，2013年8、9、10月亦部分履行，故该《租赁合同》对林敬宽、乐旺佳公司具有约束力，乐旺佳公司应依约履行合同义务；乐旺佳公司自2013年8月起，怠于按约定月租金5万元履行义务，林敬宽按合同第五、1、（1）的约定有权解除合同，林敬宽于2013年11月6日书面通知乐旺佳公司解除合同，乐旺佳公司于2013年11月27日出具的《联系函》明确“我公司已同意解除与新业主（即林敬宽）之间的租赁关系”，故应视为林敬宽、乐旺佳公司于2013年11月28日起协商解除了双方之间的《租赁合同》，据此，乐旺佳公司应按约定的月租金5万元支付林敬宽自2013年7月25日至2013年11月28日止本案租赁物尚欠的租金，即（4月×5万元）-3万元＋3天×日租金（按每月30天计算）1666.66元=17.5万元；林敬宽、乐旺佳公司合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，乐旺佳公司依法应承担林敬宽的损失，即应支付林敬宽本案租赁物占用期间即自2013年11月29日起至原《租赁合同》履行期限届满之日2016年1月16日止的占用使用费，（2013）岩执行字第110-4号《协助执行通知书》确定，苏宁商贸公司应支付案外人张淼所有的龙岩市新罗区中城九一北路嘉华新园D幢1层城市之光2区（即商场②区）面积349.95平方米的月租赁费、物业费（不包括1.2元／平方米的物业费）为21586.45元（即每平方米为61.68元），该租金符合辖区内的交易习惯，且商场②区与林敬宽所有的本案租赁物D17店面、商场①区同属一区域，面积、位置、朝向等基本相同，故原审法院确认占用期间即自2013年11月29日起至原《租赁合同》履行期限届满之日2016年1月16日止的占用使用费按每平方米为61.68元计算，即月租金（登记面积387.07平方米×61.88元）为23951.9元（按每月30天计算，日租金为798.4元），即2013年11月29日起至2014年1月25日止的占有使用费为23951.9元＋26天×日租金798.4元=44710.3元，之后的占有使用费亦以此标准按约定的支付时间执行；同时，林敬宽因本案支出的律师费12800元，系合理开支，乐旺佳公司并应依双方《租赁合同》第五、3条约定予以承担。乐旺佳公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、林敬宽与福建乐旺佳贸易有限公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》解除。二、福建乐旺佳贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内支付林敬宽截至2013年11月28日止的租金17.5万元。三、福建乐旺佳贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内支付林敬宽截至2014年1月25日止的占有使用费44565.8元，并自2014年1月26日起至2016年1月16日止，以登记面积387.07平方米，按每平方米为61.68元支付占有使用费。四、福建乐旺佳贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内支付林敬宽因本案支出的律师代理费12800元。五、驳回林敬宽的其他诉讼请求。案件受理费5540元，由福建乐旺佳贸易有限公司负担3660元，林敬宽负担1880元。
宣判后，林敬宽不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决的第二项，改判为：被上诉人乐旺佳公司向上诉人支付尚欠的房屋租金176，666.68元。二、撤销一审判决的第三项和第五项，改判为：1、被上诉人乐旺佳公司向上诉人支付自2013年11月29日计至2014年1月25日的房屋占有使用费93，333.33元；2、被上诉人乐旺佳公司、被上诉人苏宁商贸公司将位于“龙岩市新罗区中城九一北路（嘉华新园）Ｄ幢1层17”和“龙岩市新罗区中城九一北路（嘉华新园）D幢1层城市之光1区”的两套房屋（以下合称“诉争房屋”）腾空返还给上诉人，并向上诉人支付房屋占有使用费（参照每月租金50，000元标准，自2014年1月26日起计至实际腾空返还之日止）。三、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。主要理由是：一、本案自2014年1月26日立案起至2015年3月11日向上诉人送达一审判决止，居然耗费超过13个月的时间，一审法院的该做法已严重违反民事诉讼法关于一审案件审理期限的规定，直接侵害上诉人的诉讼权利。二、一审判决不仅程序违法，而且在实体方面混淆相关当事人之间不同的法律关系，判决事项也自相矛盾，更错误适用“买卖不破租赁”、“交易习惯”等法律规则，应当予以纠正。1、本案诉争的主法律关系是上诉人与被上诉人乐旺佳公司之间的租赁关系，从法律关系是上诉人与二被上诉人之间的腾房关系，二被上诉人之间的转租赁关系则与本案无关。2、一审判决主文的前四项判决事项针对的是被上诉人乐旺佳公司对上诉人的义务问题。姑且不论该等判决事项所涉事实是否认定正确，单看其中的判决逻辑就已明显违反法律规定，自相矛盾。3、一审判决主文第五项判决事项主要驳回的是上诉人要求被上诉人苏宁公司履行腾房义务并支付房屋占有使用费的诉讼请求，如此判决是对“买卖不破租赁”、“交易习惯”等法律规则错误适用的结果。三、除了前述程序违法和法律适用错误外，一审判决主文在事实认定方面也存在遗漏和错误，应予以纠正。
被上诉人苏宁商贸公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在严重违反法定程序的情形，上诉人上诉所依据的事实理由不足以推翻原审判决。主要理由如下：一、上诉人主张一审审理期限严重违反《民事诉讼法》关于审限的规定，没有事实依据，且退一步讲“超过审限”情形也不属于《民事诉讼法》规定的严重违反法定程序的情形。二、上诉人主张的所谓“腾房关系”系偷换概念以混淆视听，其认为二被上诉人之间的租赁关系与本案无关不符合客观事实，且与其诉讼行为明显相互矛盾，不足采信。三、原审法院认定二被上诉人租赁合同合法有效，应继续履行，并基于此判决乐旺佳公司继续向上诉人支付占用费至2016年1月16日止，同时驳回上诉人对答辩人的全部诉求，系正确适用“买卖不破租赁”及“合同相对性”的法律原则，符合我国合同法相关规定。四、上诉人认为应按照上诉人与乐旺佳公司之间约定的月租金标准支付房屋占有使用费没有法律依据与事实依据，原审认定每平方米按61.68元租金标准计付房屋占有使用费符合辖区内交易习惯。最后，答辩人认为原审判决各项金额的计算基数、期日等均符合客观事实及法律规定。
被上诉人乐旺佳公司未出庭应诉，也未提交书面答辩状，视为对其相关权利的放弃。
经审理查明，上诉人林敬宽对一审判决查明的事实有以下异议：一是原审判决第四页第二段至第五页第一段，文中提到的《租赁合同》、《三方协议》、《补充协议》上诉人均不是合同当事人，不清楚该三份合同。二是原审判决第五页第二段第二行至第三行“因借款…本案租赁物”不是事实，上诉人不是通过委托拍卖取得产权而是在强制执行过程中通过和解协议取得的。三是原审判决第八页第二段另查明部分与本案无关。上诉人对于一审判决查明的其余事实无异议。被上诉人苏宁商贸公司对一审判决查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院另查明，两被上诉人及案外人厦门福厦苏宁电器有限公司三方于2008年7月11日签订《三方协议》，约定苏宁商贸公司向乐旺佳公司支付租赁费的付款日为每年的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日。两被上诉人于2008年7月19日签订《补充协议》，将双方于2007年10月29日签订的《租赁合同》部分约定变更为：一是租赁费、物业费2008年按145万，而后按每三年5％的递增，具体的明确如下：2007年11月17日至2009年1月16日，14个月，租赁费870000元，物业费580000元，合计1450000元；2009年1月17日至2010年1月16日，12个月，租赁费913500元，物业费609000元，合计1522500元；2010年1月17日至2011年1月16日，12个月，租赁费913500元，物业费609000元，合计1522500元；2011年1月17日至2012年1月16日，12个月，租赁费913500元，物业费609000元，合计1522500元；2012年1月17日至2013年1月16日，12个月，租赁费959175元，物业费639450元，合计1598625元；2013年1月17日至2014年1月16日，12个月，租赁费959175元，物业费639450元，合计1598625元；2014年1月17日至2015年1月16日，12个月，租赁费959175元，物业费639450元，合计1598625元；2015年1月17日至2016年1月16日，12个月，租赁费1007133.75元，物业费671422.6元，合计1678556.35元。二是租赁费、物业费采取先付的方式支付，按季缴交。三是支付租赁费、物业费的方式为苏宁商贸公司按合同确定的乐旺佳公司的帐号汇款。此外，乐旺佳公司收取租赁费、物业费等费用时，乐旺佳公司应当提供相应的发票。
还查明，苏宁商贸公司接到本院（2013）岩执行字第110号协助执行通知书（即2013年11月25日）后，未支付自2013年10月17日起至今的租赁费用。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本案到庭双方当事人的争议焦点为：1、上诉人林敬宽是否有权要求被上诉人苏宁商贸公司将讼争房屋腾空并返还给上诉人？2、截止2013年11月28日，被上诉人乐旺佳公司尚欠上诉人林敬宽的租金应是多少？3、上诉人林敬宽是否有权要求苏宁公司支付房屋占有使用费以及该使用费应按何标准计算？对此，本院予以分析，并作如下认定。
一、关于上诉人林敬宽是否有权要求被上诉人苏宁商贸公司将讼争房屋腾空并返还给上诉人的问题
本院认为，两被上诉人于2007年10月签订的原《租赁合同》及之后的《补充协议》，系经过原产权人吴丰怀同意，并由乐旺佳公司履行出租方的权利义务，该《租赁合同》、《补充协议》系合同双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应认定合法有效。被上诉人乐旺佳公司虽在上诉人林敬宽取得讼争租赁物所有权后与其于2012年12月25日签订了新《租赁合同》，但其未与被上诉人苏宁商贸公司签订新转租合同或变更、解除原转租合同，因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，两被上诉人仍受原《租赁合同》和《补充协议》的约束。现乐旺佳公司与林敬宽之间的《租赁合同》双方已协商一致解除，解除合同日期双方均认可为2013年11月28日，对该事实应予确认。虽然上诉人林敬宽及乐旺佳公司已将他们之间解除租赁关系的事实告知了苏宁商贸公司，但各方就是否由苏宁商贸公司直接承租及租金等问题未达成一致意见，两被上诉人之间的转租关系并未解除。因此，根据合同相对性原则，至2016年1月16日，被上诉人苏宁商贸公司有权依《租赁合同》、《补充协议》合法占有、使用讼争租赁物。故上诉人要求被上诉人苏宁商贸公司将讼争房屋腾空并返还没有法律依据。
二、关于截止2013年11月28日，被上诉人乐旺佳公司尚欠上诉人林敬宽的租金是多少的问题
本院认为，被上诉人乐旺佳公司于2013年11月27日出具的《联系函》明确“我公司已同意解除与新业主之间的租赁关系”，故应视为上诉人林敬宽与被上诉人乐旺佳公司于2013年11月28日起协商解除了双方之间的《租赁合同》，据此，被上诉人乐旺佳公司应按约定的月租金5万元支付上诉人自2013年7月25日起至2013年11月28日止本案租赁物尚欠的租金为（4月×5万元）-3万元＋4天×日租金（按每月30天计算）1666.67元=176666.68元，一审计算为175000元错误，本院予以纠正。
三、关于上诉人林敬宽是否有权要求苏宁公司支付房屋占有使用费以及该使用费应按何标准计算的问题
本院认为，如前所述，虽然上诉人林敬宽与被上诉人乐旺佳公司解除了租赁合同，但被上诉人苏宁商贸公司有权依仍有效的《租赁合同》、《补充协议》合法占有、使用讼争租赁物，为保护合法承租人的利益，基于买卖不破租赁的原则，林敬宽无权要求苏宁商贸公司腾房。但由于乐旺佳公司已同意解除与林敬宽所签订的租赁合同，并且通知了苏宁商贸公司，苏宁商贸公司占有的房屋所有权人已变更为上诉人林敬宽，同时乐旺佳公司告知了苏宁商贸公司可与林敬宽另行协商租赁事宜或将租金直接交给林敬宽，林敬宽亦书面告知苏宁商贸公司其已取代原出租人乐旺佳公司，成为实际所有权人，苏宁商贸公司可将租金直接交由其收取。因此，苏宁商贸公司实际占有、使用了林敬宽的房屋，林敬宽有权要求苏宁公司支付租金或占有使用费，苏宁公司亦应自觉将自林敬宽与乐旺佳公司解除合同之后的租金直接交给上诉人林敬宽。虽然林敬宽与乐旺佳公司所订合同的租金高于乐旺佳公司与苏宁商贸公司的租赁合同，但林敬宽自身同意和乐旺佳公司解除合同，且其也明知房屋实际由苏宁商贸公司承租使用，租期尚未到期，根据合同相对性原则，林敬宽无权以其与乐旺佳公司的租金标准要求苏宁商贸公司承担，苏宁商贸公司应以其与乐旺佳公司的租赁合同所约定的租金标准及支付时间向租赁物所有权人林敬宽支付占有使用费。即自2013年11月29日起至2015年1月16日止，按登记面积387.07平方米计算的占用使用费为每平米月租赁费、物业费39.52元（不包括1.2元／平方米的物业费）×387.07平方米×13个月＋每平米月租赁费、物业费39.52元（不包括1.2元／平方米的物业费）×387.07平方米÷30天×18天，计208039.28元；自2015年1月17日起至2015年10月16日止，按登记面积387.07平方米计算的占用使用费为每平米月租赁费、物业费每平米月租赁费、物业费41.5元（不包括1.2元／平方米的物业费）×387.07平方米×9个月，计144570.65元，以上两项合计352609.93元；自2015年10月17日起至2016年1月16日（即《补充协议》约定的合同期满日）止，按登记面积387.07平方米计算的占有使用费为每平方米月租赁费、物业费41.5元（不包括1.2元／平方米的物业费）×387.07平方米×3个月，计48190.22元。被上诉人苏宁商贸公司在支付租金时有权依据《补充协议》约定取得相应的发票，因此，上诉人林敬宽在收取租赁费、物业费等费用时应当向苏宁商贸公司提供相应的发票。
综上，上诉人上诉理由部分成立，对有理部分，本院予以支持。原审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。被上诉人乐旺佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1134号民事判决第一、四、五项，即：“一、林敬宽与福建乐旺佳贸易有限公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》解除”；“四、福建乐旺佳贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付林敬宽因本案支出的律师代理费12800元”；“五、驳回林敬宽的其他诉讼请求”。
二、变更龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1134号民事判决第二项为：福建乐旺佳贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付林敬宽截至2013年11月28日止尚欠的租金176666.68元。
三、撤销龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1134号民事判决第三项，即：“三、被告福建乐旺佳贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告林敬宽截至2014年1月25日止的占有使用费44710.3元，并自2014年1月26日起至2016年1月16日止，以登记面积387.07平方米，按每平方米为61.68元支付占有使用费”。
四、被上诉人龙岩苏宁云商商贸有限公司应于本判决生效后十日内向上诉人林敬宽支付自2013年11月29日起至2015年10月16日的占有使用费352609.93元；被上诉人龙岩苏宁云商商贸有限公司应于2015年10月10日向上诉人林敬宽支付自2015年10月17日起至2016年1月16日（即《补充协议》约定的合同期满日）止的占有使用费48190.22元。上诉人林敬宽收取租赁费、物业费等费用时应当向苏宁商贸公司提供相应的发票。
如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5540元，由上诉人林敬宽负担1040元，被上诉人龙岩苏宁云商商贸有限公司负担4500元。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑国柱
代理审判员 张婷婷
代理审判员 刘彬辉
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 林 顺
附：本案适用的主要法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。