山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民初578号
原告：南洋商业银行（中国）有限公司青岛城阳支行。
负责人：田森，该行行长。
委托诉讼代理人：周彤。
被告：崔钟元。
被告：青岛天一仁和房地产集团有限公司。
法定代表人：魏平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：崔永军，山东和春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟强，山东和春律师事务所律师。
原告南洋商业银行（中国）有限公司青岛城阳支行（以下简称南洋银行城阳支行）与被告崔钟元、被告青岛天一仁和房地产集团有限公司（以下简称天一仁和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南洋银行城阳支行的委托诉讼代理人周彤、被告天一仁和公司的委托诉讼代理人崔永军到庭参加了诉讼，被告崔钟元经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南洋银行城阳支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款本金人民币303160.82元、利息人民币11080.03元、逾期利息人民币440.22元（截至2017年8月7日）共人民币11520.25元以及自2017年8月7日至实际付清日的拖欠利息、逾期利息等按合同约定计付；2、案件受理费、财产保全费、公告费,由被告承担；3、判令被告天一仁和公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物(即被告崔钟元名下位于青岛市城阳区王沙路x号x号楼x单元x户房产)享有抵押权，并在拍卖、变卖所得价款在上述1-2项范围内优先受偿。事实与理由：2015年2月6日，原告与被告崔钟元签订《南洋商业银行（中国）有限公司青岛城阳支行房屋抵押贷款合同》，主要约定：1、原告向被告崔钟元提供人民币31万元贷款，用于支付其购买该合同项下抵押物的购房款，贷款期限为30年，自2015年3月17日至2045年3月17日止，贷款利率按中国人民银行公布之金融机构5年期以上贷款基准利率计算。2、贷款金额将按30年分360期按月等额摊还贷款本息，还款金额将先用来清还应付的利息和费用，余款用以清还本金。如果借款人未按期还款，贷款人有权自逾期之日起以该合同项下贷款利率加收50%为利率按日收取逾期利息。3、贷款人将本合同项下贷款发放至存款账户（或借款人在贷款人处开立的其他账户）或支付至借款人指示的交易对象的账户，即视为贷款人履行了本合同项下提供贷款的义务，并约定了收款人为天一仁和公司，开户行为青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行，账号为xx的受托支付方式。4、被告崔钟元以其购买的位于青岛市城阳区王沙路x号x号楼x单元x户房屋作为抵押担保，用于其偿还本合同项下所有的被担保债务。5、原告与被告天一仁和公司签订了《不可撤销保证书》，约定被告天一仁和公司作为保证人就被告崔钟元该合同项下被担保债务提供不可撤销的共同连带责任保证，保证期间为自贷款合同项下最后一笔债务履行期限届满之日起2年。6、借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。2015年2月6日，原告与被告崔钟元依约办理了预购商品房抵押预告登记手续，原告取得上述房屋的预抵押权。2015年3月17日，原告将31万元汇入约定的天一仁和公司账户。被告崔钟元在2016年11月17日这一期的还款日时,未能按时还款，保证人亦未代偿。
被告天一仁和公司辩称：被告天一仁和公司同意在担保范围内承担保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的诉讼主张，向法院提交如下证据：1、合同号为：04393314200069C000的《房屋抵押贷款合同》一份；2、《不可撤销保证书》一份；3、青房地预市字第201516188号《预购商品房抵押预告登记证》一份；4、《电汇申请书》及汇款凭证一宗；5、《贷款账单》一份；6、利息清单两份。
经过对上述证据的审查，本院认定如下事实：
2015年2月6日，原告与被告崔钟元签订合同号为：04393314200069C000《房屋抵押贷款合同》一份，约定：原告向被告崔钟元贷款人民币31万元整，用以购买青岛市城阳区王沙路x号x号楼x单元x户的房屋，双方还约定以该房屋作为抵押。贷款期限为：自贷款人实际发放本合同项下第一笔贷款之日起360月，自2015年2月6日起至2045年2月6日止。贷款利率为：按中国人民银行公布的同期贷款基准利率执行。双方还约定受托支付方式为：向天一仁和公司的青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行的xx账户支付。贷款金额将按30年分360期按月等额摊还贷款本息。该合同第11条11.1(1)有关违约事件的规定中包括借款人未按期归还贷款本息；第11.2(4)规定当出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。另外该合同附件一第11条关于逾期利率约定:在借款人未能按时偿还欠款(包括但不限于贷款本金、利息和一切应由借款人支付的费用等款项）时，从逾期之日起，贷款人以本合同项下的贷款利率加收50%为利率按日对前述款项收取利息。另外，被告天一仁和公司向原告出具《不可撤销保证书》一份，为本案所涉被告崔钟元的上述借款抵押合同承担连带保证责任。该保证书载明：本保证书之担保期限至贷款合同项下最后一笔债务履行期限届满之日起2年止，惟期间办妥竣工验收之日止。该保证书第四条约定，本保证书为一独立连带责任担保，不受借款人或任何第三者现时或将来提供予贵行之任何其他保证或物的担保所影响或替代；贵行可在本身认为适合的情况下放弃或更改已持有之保证或物的担保，而无须知会本保证人，而本保证书之有效性概不因此而受影响，本保证人仍然对借款人的全部债务承担全额支付的连带责任。2015年2月6日，原告与被告崔钟元就青岛市城阳区王沙路x号x号楼x单元x户的房屋办理了青房地预市字第201516188号预购商品房抵押预告登记。2015年3月17日，原告向被告崔钟元在其处开立的xx账户支付了上述贷款，被告崔钟元将该笔款项支付至被告天一仁和公司的账户。双方约定的贷款期限遂变更为自2015年3月17日起至2045年3月17日止,被告崔钟元自2016年11月17日起未能按时还款，截止2017年8月7日，被告崔钟元尚欠原告本金303160.82元，利息11080.03元，逾期利息440.22元。
上述事实，有原告提交的《房屋抵押贷款合同》、《不可撤销保证书》、《房地产预告登记证明》、《汇款凭证》、贷款账单、《贷款利息计算清单》各一份在案为凭，原告及被告天一仁和公司均无异议，本院予以确认。
本院认为，原告与被告崔钟元之间的借款抵押合同系双方的真实意思表示，原告依约发放了贷款，被告未按约还款，其行为已构成违约。本案的借款合同法律关系清楚明确，本案所涉及的其他焦点问题如下：第一，关于原告是否能够依据抵押预告登记就本案所涉房屋处分所得款项在其债权范围内享有优先受偿权；第二，被告天一仁和公司是否应当就本案借款承担连带清偿责任。
关于第一个焦点问题，本院认为，原告可以依照抵押预告登记享有现实的优先受偿权。理由如下：（一）从预告登记制度的定义来讲，预告登记制度系保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据预告登记制度的定义及《物权法》的上述规定，本院认为，原告可以基于抵押预告登记就本案所涉房屋处分所得款项在其债权范围内享有现实的优先受偿权。第一，《物权法》赋予预告登记的请求权以物权效力，而预告登记请求权的物权性质决定了该请求权优先于其他债权请求权。也就是说，当其他债权请求权请求以该房屋清偿债务之时，基于预告登记制度所产生的物权请求权可以优先于一般债权而得到保护。就房地产抵押预告登记而言,其保护的方式是权利人依据双方关于抵押预告登记的约定和法律规定，在条件具备时，可以优先办理合法有效的房屋抵押手续，从而保障抵押预告登记权利人享有抵押权。因此，该抵押预告登记的请求权所产生的直接后果以及意欲实现的目的是使得登记权利人能够在具备办理房屋抵押登记条件后，取得相应房屋的抵押权,而依据《物权法》关于抵押权的相关规定，抵押权利人依法享有就该房屋处分所得价款在其债权范围内的优先受偿权；第二，预告登记制度发生后，未经登记权利人同意，其他物权变动行为无效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条规定，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”因此，在预告登记之后，除预告登记之外的其他物权变动必须以预告登记权利人的同意为前提，未经预告登记权利人同意，其他物权变动行为不发生效力；第三，预告登记制度同时还以登记的形式确定了权利的顺位。也即不动产权利的顺位不以现实登记的日期确定，而是以预告登记的时间为准。这一制度的设定，对于预告登记的双方以及任意其他第三方，都明确清楚的公示了预告登记权利的成立的日期，从而得以发挥对抗第三人的效力，因此，预告登记制度不仅可以对抗不动产的所有权人，也可以对抗任意第三人。综上所述，预告登记设立后，该请求权优于其他债权请求权，且在其设立之后未经预告登记权利人同意的其他物权变动行为均无效，其权利设定的日期明确，具有物权的公示性，足以使第三人了解和知道此权利设立和变动情况，可以产生对抗第三人的效力。
（二）关于预告登记办理登记申请的程序和时限问题。以本案抵押预告登记为例，由抵押预告登记变更为抵押登记，依法需要履行相应程序并遵守时限。根据《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这一规定，对于申请登记的时间做出了限制，就本案而言，本院原告提起诉讼积极要求实现其相应权利，而被告经合法传唤未到庭，从而有可能在未来使原告申请抵押登记造成障碍和困难。本院认为，从保护预告登记人的角度来解释本条规定，如果因登记义务人在能够进行不动产登记时,怠于申请登记而逾期未能办理相应手续，预告登记权利人的请求权不应因此而受到影响,否则，预告登记制度的设计将因预告登记义务人的不配合而形同虚设，从而背离该制度创设的立法目的。
（三）关于本案所涉抵押预告登记权利的现实优先性。就本案而言，原告与被告崔钟元之间的借款合同法律关系系双方真实意思表示，合法有效。被告崔钟元以本案款项所购买之房屋尚未办理相关房屋产权登记，故该抵押预告登记的房产无法办理正式抵押登记手续，原告与被告崔钟元就该房屋进行了抵押预告登记，该抵押预告登记的顺位清楚明确。而且，本案所涉房产原告已经采取了财产保全措施，在本案房屋抵押预告登记之前至今，亦无其他权利人对此主张权利。就本案房屋的实际情况而言，原告对于该房屋的请求权已经在现实中形成了优先的地位。综上所述，在被告崔钟元未履行还款义务，构成违约时，原告依据合同约定，主张对被告崔钟元提供的上述抵押预告登记所担保的房产处分所得价款享有优先受偿权，符合本案的现实情况，也不违背相关法律规定，为避免讼累，在本次诉讼中对于原告的优先权应予确认。
关于第二个焦点问题，本案被告天一仁和公司是否应当承担连带保证责任问题。在被告天一仁和公司所出具的《不可撤销保证书》中，被告天一仁和公司向原告承诺其可在本身认为适合的情况下放弃或更改已持有之保证或物的担保而无须知会保证人，故依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案被告天一仁和公司所提供的担保，属按照双方约定实现担保物权的情形，在被告崔钟元未按合同的约定履行还款义务时，原告有权要求保证人被告天一仁和公司对被告崔钟元的债务在约定保证范围内承担连带清偿责任，被告天一仁和公司在承担保证责任后有权向被告崔钟元追偿。被告崔钟元经本院合法传唤，无正当理由未到庭，其法律后果应自负。
综上，原告的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告崔钟元于本判决生效之日起10日内偿还原告南洋银行（中国）有限公司青岛城阳支行借款本金人民币303160.82、利息11080.03元及逾期利息440.22元（已计算至2017年8月7日，此后至生效判决确定的给付之日的利息按《房屋抵押贷款合同》的约定计算）；
二、若被告崔钟元未履行上述第一项之给付义务，原告南洋银行（中国）有限公司青岛城阳支行有权对青房地预市字第2015161**号《房地产预告登记证明》项下的房产处分所得价款在上述第一项之款项范围内优先受偿；
三、被告青岛天一仁和房地产集团有限公司对上述第一项给付款项承担连带清偿责任。被告青岛天一仁和房地产集团有限公司承担保证责任后，有权向被告崔钟元追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6020元、财产保全费人民币2067元，公告费600元，共计人民币8687元,由被告崔钟元、被告天一仁和公司共同负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 解 鲁
代理审判员 王颖颖
代理审判员 于 梦
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 赵 帅
书 记 员 冯文静