湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00044号
原告（反诉被告）容全娣，汉族，无职业。
被告（反诉原告）芦益明，汉族，无职业。
委托代理人张义元，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
被告（反诉原告）彭勇，汉族，张云龙西医内科诊所医生。
委托代理人张义元，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
被告（反诉原告）李丽文，汉族，张云龙西医内科诊所护士。
委托代理人张义元，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
原告容全娣诉被告芦益明、彭勇、李丽文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。在审理过程中，被告芦益明、彭勇、李丽文提出反诉，本院依法由审判员刘均适用简易程序独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）容全娣，被告（反诉原告）彭勇及被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文的委托代理人张义元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）容全娣诉称：2014年1月1日，原告与三被告签订了《房屋租赁合同》具体约定：原告将位于青山区园林路美地家园美地南路（临）5附3号的门面房租给三被告使用，租赁期限为一年，自2014年1月1日起到2015年1月1日止。双方约定房租支付方式为季度支付，每季度房租人民币21，000元，具体三被告应在每个季度的前10日内向原告支付清本季度的房租21，000元，另外双方还约定若被告拖欠租金超过15日后视为被告放弃租约，原告有权解除合同，同时，被告应向原告支付2，000元的违约金。合同签订后原告按约定将该门面房交给三被告使用；但是在支付了2014年1月1日至2014年9月30日期间3个季度的房租后，第四个季度2014年10月1日至2015年1月1日期间约定的房租支付期限已到，三被告却拒不向原告支付房租。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：解除原告和三被告之间的房屋租赁合同；三被告退出租赁的房屋；三被告向原告支付所欠的租金人民币21，000元；三被告向原告支付违约金人民币2，000元；三被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）容全娣针对被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文的反诉辩称：2013年，答辩人与原出租人签订《房屋租赁合同》，答辩人将该商业用房一部分用于经营彩票。经原出租人同意后，2014年1月1日与被答辩人签订《房屋租赁合同书》，将该商业用房剩余部分租给被答辩人使用，答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同书》符合我国《合同法》的规定，是合法的，有效的；在被答辩人签订合同之前已经将商业用房分隔，其中小部分自己使用，大部分租赁给被答辩人使用；答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同书》后，答辩人立即向被答辩人移交了该商业用房的钥匙。为此，请法院驳回被答辩人的反诉诉讼请求。
原告（反诉被告）容全娣为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、证明，证明原告有权出租诉争房屋；
证据二、租赁合同，证明原、被告之间的权利义务关系，及被告需向原告支付租金及违约金。
被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文辩称：请求驳回原告诉请。本案的合同主体应是芦益明与彭勇，李丽文与彭勇是夫妻关系，李丽文只是代表彭勇签订合同，合同的权利义务应由芦益明与彭勇承担；2014年5月从原告处拿了钥匙到租赁房屋现场发现租赁房屋已被隔断，就与原告交涉，要求将隔断的部分予以拆除，但原告拒绝拆除导致被告门面不能经营，因此被告拒绝缴纳房租。
被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文反诉称：反诉原告因共同开门诊需要，得知反诉被告有处门面闲置，遂于2014年1月1日与反诉被告签订了《房屋租赁合同书》。合同乙方李丽文系反诉原告彭勇之妻。在签订合同前，反诉原告了解到租赁的房屋产权属武汉市洪山区武丰村村委会，产权登记地在武汉市青山区，行政管辖属洪山区。反诉被告系房屋的再承租人。反诉原告承租的房屋坐落在青山区（园林路）美地家园美地南路临5附3号，建筑面积（目测）180㎡，房内空高约4.4m，可隔为两层使用，隔层后，使用面积可达300㎡以上，符合开诊所的国家卫生管理行政规章规定的硬件条件。2014年1月1日签订《房屋租赁合同书》后，反诉原告基于基本诚信，依约向反诉被告支付了押金，季度租金等。反诉被告因故未即时交房给反诉原告使用。2014年4月份左右，反诉原告因办证，武汉市洪山区卫生管理机构派员勘察现场，还须电话通知反诉被告拿钥匙开门。直到2014年5月，反诉被告才交钥匙给反诉原告，反诉原告均予体谅。当反诉原告催办批准手续时候，2014年6月份（反诉原告支付第二季度租金后），反诉被告未经反诉原告许可，擅自在其出租的门面隔约30㎡自用（开办彩票业），这样一隔，使反诉原告开门诊的条件不具备，不得已，反诉原告多次与反诉被告交涉，要求其拆除，反诉原告甚至允诺适当上调租金，均被其无理拒绝。反诉原告在交涉期间，仍按合同支付了第三季度的租金，反诉被告始终拒绝拆除。鉴于反诉被告履约有欺诈行为，故诉至法院，请求判令：确认房屋租赁合同无效；反诉被告退还租金和押金65，000元；案件受理费由反诉被告承担。
被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文为支持自己的抗辩理由及反诉主张，向本院提交如下证据：
证据一、照片，证明合同约定的房屋被原告自行占用了一部分；
证据二、证人证言，证明租赁房屋隔断是在原被告签订租赁合同后发生。
经庭审质证，被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文对原告（反诉被告）容全娣提交的证据一、二的真实性及证明目的均无异议。
原告（反诉被告）容全娣对被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文提交的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告容全娣在与被告签订租赁合同时原告已经使用其中一个门面，原告容全娣只是将剩余的房屋租赁给被告；对证据二的真实性及证明目的均有异议，证人证言所述与真实情况并不相符。
本院认为，原告（反诉被告）容全娣提交的证据一、二，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告（反诉原告）芦益明、彭勇、李丽文提交的证据一，客观、真实，但本院对其证明目的不予采信；证据二无其他证据印证，本院对该证据不予采信。
经审理查明：2013年12月30日，金宏微向容全娣出具证明，称：将青山区美地家园门面租给容全娣，租赁期于2015年5月18日止，在此期间同意容全娣部分转租给卢益明、彭勇、李丽文。2014年1月1日，容全娣（甲方）与卢益明、李丽文（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方自愿将美地家园美地南路（临）5附3房租给卢益明、彭勇用于门诊；房屋租期为7，000元每月，即从2014年1月1日至2015年1月1日为止，租金以季结算21，000元，乙方应在租金到期的前10天之内，交付给甲方后期租金；乙方在租住前应向甲方交纳2，000元押金，期满后乙方在不拖欠各类应缴费用及不损坏房屋现有设施的情况下，甲方如数退还乙方；如乙方租期未满要求退房，或拖欠各类应缴费用及损坏房屋设施视同违约，则租金、押金不退另按损失程度进行赔偿；乙方不得拖欠甲方租金，如有拖欠，15日后乙方视为放弃租约，甲方有权解除合同；双方签订后若一方违约需支付守约方2，000元；本合同从签字之日起生效，即具有法律效力，待房屋交接完毕后，中介方服务终止。合同签订后，卢益明、彭勇向容全娣支付了2，000元押金及2014年1月1日至2014年9月30日的租金63，000元。由于双方在合同履行中发生争议，卢益明、彭勇拒绝向容全娣交纳第四季度租金21，000元，故原告诉至本院，请求判如所请。被告则提出反诉，请求判如所请。
另查明：2015年2月28日，本院组织双方到租赁房屋现场进行了测量，容全娣分割的房屋长为6.96米，宽3.75米，面积为26.1平方米。当天双方办理了交接，彭勇将房屋钥匙交付给了容全娣。
本院认为，本案的争议焦点为：合同是否有效及合同是否应解除；被告（反诉原告）卢益明、彭勇及李丽文是否需腾退租赁房屋及支付相应的租金及违约金；原告（反诉被告）容全娣是否需退还租金及押金。
关于合同是否有效及合同是否应解除的问题。第一，虽然卢益明、彭勇及李丽文反诉称容全娣存在欺诈行为，但卢益明、彭勇及李丽文并未提交相应的证据予以证实，且根据法律的规定，即便合同的订立存在欺诈，卢益明、彭勇及李丽文可以请求变更或撤销合同，因此，原、被告之间的合同，不违反法律及行政法规的规定，合同合法有效；第二，合同约定的租赁期限届满是2015年1月1日，本案在开庭审理时，合同履行期限已届满，且双方在2015年2月28日办理了房屋的交接，因此，双方的合同已解除。故容全娣要求解除房屋租赁合同的诉请，本院不予支持；芦益明、彭勇及李丽文要求确认房屋租赁合同无效的反诉请求，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）卢益明、彭勇、李丽文是否需腾退租赁房屋及支付相应的租金、违约金及原告（反诉被告）容全娣是否需退还租金、押金的问题。第一，虽然合同是李丽文签字，但合同第一条明确约定房屋由芦益明、彭勇租住使用，且彭勇对此也认可李丽文是代其签名，因此，合同主体应是芦益明和彭勇；第二，合同对租赁的房屋面积未作约定，现芦益明、彭勇及李丽文反诉认为在租赁房屋时租赁房屋未隔断，在签订合同后，容全娣私自对房屋进行隔断，导致所租赁的房屋不能达到开门诊的条件，但芦益明、彭勇及李丽文并未提交相应的证据证实租赁房屋的隔断是在签订合同之后；第三，若租赁房屋因容全娣隔断导致不能用于门诊，芦益明、彭勇可以要求解除合同，但在合同履行中，芦益明、彭勇仍向容全娣交纳了三个季度的房租共计63，000元；第四，虽然容全娣称租赁房屋的面积共计190平方米，芦益明、彭勇及李丽文认为是180平方米，房屋隔层后有360平方米，开门诊需300至400平方米，但容全娣隔断的房屋面积为26.1平方米，因此，即便按照芦益明、彭勇及李丽文的说法，扣除容全娣隔断的面积，剩下的房屋面积仍达到300平方米以上；第五，现合同履行期限已届满，在2015年2月28日，双方对租赁房屋办理了交接，房屋已交付给容全娣；第六，合同约定若一方违约需支付守约方2，000元，由于芦益明、彭勇未按合同约定按时交纳租金已构成违约；第七，2，000元押金在合同期满后，在不拖欠各类应缴费用及不损坏房屋现有设施的情况下，如数退还，现芦益明、彭勇差欠容全娣租金，该押金应冲抵租金。故容全娣要求芦益明、彭勇及李丽文退出租赁房屋、支付所欠租金及违约金的诉请，本院对芦益明及彭勇支付租金19，000元及违约金2，000元的部分予以支持，其他部分诉请，本院不予支持；芦益明、彭勇及李丽文辩称合同主体是芦益明、彭勇及容全娣隔断房屋导致房屋不能使用的意见，本院对合同主体是芦益明和彭勇的意见，予以支持，对其他意见不予支持；芦益明、彭勇及李丽文要求退还租金和押金65，000元的反诉请求，本院不予支持；容全娣针对反诉辩称合同合法有效，签订合同之前房屋已被隔断，签订合同后移交了钥匙等意见，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、芦益明、彭勇于本判决生效之日起10日内向容全娣支付租金19，000元及违约金2，000元；
二、驳回容全娣的其他诉讼请求；
三、驳回芦益明、彭勇及李丽文的反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费228元，反诉费753元，由芦益明、彭勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费1，208元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘均
二〇一五年四月十三日
书记员 司思