徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第0221号
原告文跃伟。
委托代理人尹剑，江苏非圆律师事务所律师。
被告徐州矿务集团有限公司，住所地本市淮海西路235号。
法定代表人吴志刚，经理。
委托代理人陈启安，该公司后勤部科长。
被告徐矿大学，住所地本市二环西路**号。
负责人李克方，该校校长。
委托代理人刘纪，该校财务科科长。
两被告共同委托代理人万司池，徐州矿务集团有限公司法律顾问。
原告文跃伟诉被告徐州矿务集团有限公司、徐矿大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2015年1月28日、2月10日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告文跃伟及其委托代理人尹剑，被告徐州矿务集团有限公司的委托代理人陈起安，被告徐矿大学的委托代理人刘纪以及两被告的共同委托代理人万司池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文跃伟诉称，2009年9月15日原告租赁被告位于徐州市泉山区珠山路门面房X-
X号房屋进行经营。租赁合同签订后，原告即对该房屋进行了装修，花费约24万元。租赁期间该房屋被拆迁，合同于2010年8月终止，造成原告直接经济损失35万元。经与被告多次协商未果，请求法院判令被告赔偿损失35万元。
被告徐州矿务集团有限公司、徐矿大学共同辩称，原告所诉的工人疗养院已经注销，原告于2009年9月15日签订合同后进行装修没有经过我方同意，也没有证据证明装修花费为24万元；租赁合同于2010年8月终止，诉讼时效从此开始起算，原告起诉已经超过诉讼时效。被告认为原告诉状所述与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原徐州矿务集团工人休养院有限公司系由徐州矿务集团有限公司设立于2002年3月，其注册住所为徐州市云龙湖南岸大山头。根据2001年1月4日填发的国有土地使用证，该工人休养院的土地使用者为徐州矿务集团有限公司，徐州矿务集团有限公司于2011年9月28日出具证明，将该场所无偿提供给徐州矿务集团工人休养院有限公司使用；而根据徐州市房产管理局颁发的房屋所有权证，该地面上建筑物的所有人为徐州矿务集团工人休养院有限公司。徐州矿务集团工人休养院有限公司于2012年10月10日经清算后被注销登记。徐州矿务集团工人休养院有限公司存在期间，亦曾使用徐矿大学的名称。
2006年5月原告文跃伟开始承租徐州矿务集团工人休养院有限公司的门面房经营餐饮业。其中2006年5月12日签订的（徐矿集团）房屋租赁合同的双方为徐州矿务集团工人休养院有限公司（甲方）和文跃伟（乙方），约定：甲方自愿将坐落在泉山区珠山路7号1个面的房屋（房屋建筑面积141平方米）出租给乙方作餐饮使用，房屋租赁期限自2006年5月16日至2007年5月15日止，每年11-3月每月租金为1200元、4-10月每月租金为2400元；2007年5月18日签订的（徐矿集团）房屋租赁合同的双方为徐矿大学（甲方）和文跃伟（乙方），约定：甲方自愿将坐落在泉山区珠山路7号门面房的房屋（房屋建筑面积237平方米）出租给乙方作餐饮使用，房屋租赁期限自2007年1月1日至2008年5月31日止，每年4-10月每月租金为4029元、11-3月每月租金为2014元。2009年9月15日，时任徐州矿务集团工人休养院有限公司负责人的刘训与原告文跃伟再次签订（徐矿集团）房屋租赁合同，约定徐州矿务集团工人休养院自愿将坐落于泉山区珠山路门面房X-
X号的房屋（房屋建筑面积238.82平方米）出租给文跃伟使用，双方议定房屋租金每年为34000元，租赁期限自2009年9月31日至2011年9月31日止；房屋租赁期间甲方保证乙方能够正常使用，如因规划改建、改造或者抵押上述房地产，甲方将提前一个月通知乙方；乙方如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意；乙方在租赁期限届满时把房屋交还给甲方，如需继续承租上述房屋，应提前二个月与甲方协商，另签合同；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金；如因不可抗拒的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。
该合同签订的同时，原告文跃伟与徐州百宜建筑工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，约定原告文跃伟以包工包料的方式将泉山区珠山路门面房6、7号（观湖楼）的装修工程发包给徐州百宜建筑工程有限公司，合同价款为23万元，工程期限自2009年9月15日至2009年10月15日。其后原告文跃伟于2009年9月17日根据合同约定向徐州百宜建筑工程有限公司支付了先期工程款138000元，工程结束后，原告向徐州百宜建筑工程有限公司支付了剩余工程款92000元，徐州百宜建筑工程有限公司均为原告文跃伟出具了收据。原告提交的租赁房屋拆迁时所拍摄的影像资料也显示原告确实对租赁的房屋进行了满足餐饮经营的装修。
装修工程完工后，原告文跃伟进行餐饮经营。根据原告文跃伟提供的现金日期账簿，2010年1月1日至2010年8月31日，其营业收入扣除支出后，总结余为491140元。
2010年间，徐州市人民政府决定对珠山风景区进行改造。2010年7月8日，中共徐州市委下发《关于徐州工程学院西苑校区土地补偿有关问题的会议纪要（第65号），同意徐州工程学院西苑校区约30亩土地及附着物用于置换徐矿集团徐矿大学（即徐州矿务集团工人休养院有限公司）地块。2010年7月9日，工程学院西苑校区移交给徐矿大学。2010年7月14日，徐州矿务集团工人休养院有限公司向各房屋承租方发出《关于提前终止租赁协合同的通知》，其内容为：各位租户：由于市政工程建设需要，根据徐州市重点工程办公室的通知，我校将搬离校区的房屋将进行置换。因此你和我单位签定的房屋租赁合同于今日到期。请你们在2010年8月15日前腾空房屋，交回我单位。
2010年9月16日，徐矿集团徐矿大学作为交出方、泉山区城建重点办作为接收方签订交接单，由徐矿大学将位于云龙湖南岸的土地和地面附属物交由泉山区重点办自行处置，并注明“围墙外酒店暂不接收，待徐矿大学处理完毕后另行交接”。
2010年9月1日，原告文跃伟向被告徐矿大学缴纳食堂承包押金2万元，拟承包徐矿大学新校区（原工程学院西苑校区）第一食堂。2010年10月8日，被告徐矿大学将2万元押金退还给原告文跃伟。
其后，原告文跃伟曾多次找到被告徐矿大学的有关人员谈及补偿问题，但一直未果。
原告文跃伟于2014年12月31日以诉称理由起诉来院要求被告赔偿装修损失、营业损失以及搬迁费、违约金等合计35万元，被告徐州矿务集团有限公司、徐矿大学以辩称理由不同意原告的诉讼请求。审理过程中，原告文跃伟提供了其代理人与徐州矿务集团工人休养院有限公司（徐矿大学）原法定代表人刘训的通话录音，刘训在被问及承租门面的装修时称任何一家装修前都要和学校打招呼，但至于装修费用学校并不知情。被告则坚持主张如涉及装修承租户应经书面同意，原告并未提供徐州矿务集团工人休养院有限公司书面同意原告装修的证据。
庭审中，原告陈述其诉讼请求35万元的构成为：装修费用230930元、搬迁费用15000元、违约金为20000元，其他部分为盈利损失。
本院认为，原告文跃伟与被告徐矿大学（徐州矿务集团工人休养院有限公司）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均产生拘束力。双方的房屋租赁合同在履行期限内因市政工程需要而终止，对合同未能履行的部分双方应按照合同约定和法律规定予以处理。
一、关于原告提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。
根据法律规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算二年，可因当事人提起诉讼或者提出要求、对方同意履行义务而中断，但最长诉讼时效一般不得超过二十年。本案中，原、被告双方之间的租赁合同终止的时间应为2010年7月至8月期间，从此时起原告即应当知道其权利受到侵害，原告于2014年12月向本院提起诉讼远远超过两年的期间，但根据原、被告双方当庭陈述，原告在此后即找过本案被告徐矿大学的工作人员刘纪，也曾与被告徐矿大学原负责此事的吴长林协商，因此应当认为原告不间断向被告主张权利，也因而产生诉讼时效中断的效果。故不能认为原告提起本案诉讼已超过诉讼时效，本院对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的主张不予采纳。
二、关于原告要求被告赔偿各项损失35万元的诉讼请求能否支持的问题。
根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的一方当事人应当承担违约责任，但因不可抗力不能履行合同的可以免除或者部分免除责任。本案中，根据查明的事实，导致原、被告间租赁合同终止的原因是市政规划和市政建设的需要对于包括租赁房屋在内的地块整体拆除，而从双方合同的约定及双方当庭陈述分析，原、被告双方在签订房屋租赁合同时对于合同履行期间内发生的政府征用包括租赁房屋在内的徐州矿务集团工人休养院有限公司原场地的情况均未预见，该政府征用行为也非双方可以避免和克服，因此应当认定市政规划和建设对土地及房屋的征用作为政府行为属于不开可抗力。涉案房屋租赁合同的终止履行系因不可抗力所致，而不能归责于被告的违约行为，被告对原告因租赁合同终止而造成的损失可根据损失的性质与不可抗力的影响程度部分或全部免除责任。
依原告自述，其诉讼请求35万元包括对承租房屋进行装修产生的费用、因合同终止产生的搬迁费用和营业损失以及终止合同后应承担的违约金。首先，关于装修费用。依交易习惯，承租人在租赁期间内为了使其占有、使用的租赁物发挥更大的效用、获得最大收益，往往对租赁物进行改善或者增设他物，而改善租赁物或增设他物的程度和数量与其预期可得利益直接相关，即对于理性的经营者而言，除可以移动的物品外，其用于改善租赁物和增设他物的费用应作为经营成本在租赁期间内分摊完毕。本案中，原告文跃伟虽然并无证据证明其在对房屋装修时以书面形式征得了被告的同意，但时任被告负责人的刘训证实原告就租赁房屋的装修问题已经与被告方打了招呼，且涉案租赁房屋位于徐州矿务集团工人休养院有限公司（徐矿大学）门前系校园的一个组成部分，原告对租赁房屋装修期间应为被告明知而被告未进行禁止，因此应当认为原告对其承租房屋的装修已经被告同意；原告文跃伟与被告徐矿大学（徐州矿务集团工人休养院有限公司）签订于2009年9月15日的房屋租赁合同约定的租赁期限为两年（即自2009年10月1日起至2011年9月30日止，双方签订的合同中填写的起止日期有误），且约定原告在租赁期限届满时把房屋交还给被告，如需继续承租则由双方另行协商订立合同，应当认为原告对租赁房屋进行装修而产生的23万元装修费用为了满足其两年的经营需要，该费用应在两年内摊入经营成本；根据原告提交的其自行制作的现金日记账、被告提交的原告缴纳（新校区）食堂押金的收款单以及被告与泉山区城建重点办交接单显示的时间，可以确认原告文跃伟占有、使用租赁房屋从事餐饮经营截止至2010年8月31日，据此可以认定双方的房屋租赁合同实际履行了11个月，至合同期满尚有13个月。依上述分析，因合同终止造成原告装修费损失为12.46万元（23万元÷24个月×13个月），虽然该损失产生的直接原因是因不可抗力导致租赁合同终止所致，但也与双方签订的租赁合同预期有关，原告对该损失的发生并无过错且无法通过其他途径予以弥补；虽然现无证据证明被告在政府征收的过程中获得了包括上述租赁房屋装修的补偿，但被告通过场地置换的方式获得了原徐州工程学院西苑校区约30亩土地及附着物却是不争的事实，因此该部分损失作为合同终止已经产生的房屋装修费用，被告予以赔偿。
其次，关于搬迁费用。顾名思义，搬迁费用是合同终止后原告为迁移搬运其租赁房屋内的物品而产生的费用。一般而言，在没有约定的情况下，如合同因期满而终止，出租方并不会对承租方的搬迁费用予以承担；而合同在履行期间终止，因承租人为有效使用租赁房屋进行经营所购置物品的剩余价值较大确需搬迁而产生费用，该搬迁费用的负担应考察合同终止的原因而区别对待：如合同终止系由于承租人的原因，则因不能归责于出租人而不由出租人承担搬迁费用；如合同终止系由于出租人的原因，则出租人因违约应承担承租人的损失。依上述分析，本案租赁合同的终止系因不可抗力导致，原、被告双方对于合同在履行中终止均无过错，可基于公平原则确定双方对搬迁费用的承担。原告在本案中虽然未提供其搬迁费用产生的确切证据，但考虑到原告租赁房屋的用途为餐饮经营，其主张搬迁费用为15000元应符合客观事实，结合双方租赁合同的期限以及原告实际使用租赁房屋的期间，本院确认被告应承担原告搬迁费用10000元。
再次，关于合同终止履行后的盈利损失。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，原告租用被告的房屋的目的是经营餐饮，而根据原告提交的现金日记账，其在合同终止前确已进行经营且获取了利润，因此合同终止给其造成的后续盈利损失应系客观存在。根据查明的事实，原告在涉案承租的房屋被拆迁未获得任何补偿，而被告则因置换获得了原徐州工程学院西苑校区约30亩土地及附着物，因此虽然本案双方合同不能继续履行系因不可抗力所致，但根据合同终止对双方利益的影响，被告对原告的盈利损失应予适当的赔偿。根据原告的诉讼请求及其提供的现金日记账记载的收入情况，结合合同约定的租赁期限，并考虑到不可抗力的影响，本院确定被告赔偿原告盈利损失的数额为100000元。
最后，关于违约金。原、被告双方签订的房屋租赁合同中虽然设定了违约条款，但其只对原告逾期交付房租约定了违约金的计算方法，故原告要求被告支付违约金并无合同依据；且依上所述本案租赁合同的终止并非被告的违约行为所致，原告因合同终止要求被告支付违约金的诉讼主张并无合同及法律依据，本院依法不予采纳。
综上所述，原、被告签订于2009年9月15日的房屋租赁合同因不可抗力而终止履行，根据不可抗力的影响及合同终止所产生损失的性质，本院确定被告对原告在签订合同时征得被告的同意对租赁房屋进行装修所产生的损失（装修残值）12.46万元、搬迁费10000元、盈利损失100000元予以赔偿，原告的其他诉讼主张本院不予支持。被告徐矿大学系被告徐州矿务集团有限公司下属的非法人单位，徐州矿务集团工人休养院有限公司已被其主管机关被告徐州矿务集团有限公司清算并注销，故被告徐州矿务集团有限公司对本院确定的被告徐矿大学应对原告承担的赔偿义务承担承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十一条第一款（七）项、第九十七条、第一百一十七条、第二百二十三条的规定，判决如下：
一、被告徐矿大学于本判决生效后十日内赔偿装修费损失124600元、搬迁费10000元、盈利损失100000元，合计234600元；
二、被告徐州矿务集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告文跃伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，由原告文跃伟负担2550元，被告徐矿大学和被告徐州矿务集团有限公司负担4000元（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 郑凤金
代理审判员 张 蕾
人民陪审员 李 丽
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王 恺