湖南省长沙市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘01执异212号案外人：谢毅,男,汉族,1975年5月21日出生,住湖南省长沙市天心区。申请执行人：深圳市四通利实业投资有限责任公司，住所地深圳市南山区蛇口后海大道2号金色海琴苑。法定代表人：张澧沙，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂波，北京德恒(长沙)律师事务所律师。被执行人：长沙博世家居有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道潇湘大道中段天马村大学科技园创业大厦B3028号。法定代表人：包湘林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艺霏，湖南湘晟律师事务所律师。被执行人：包湘林，男，汉族，1969年8月18日出生，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：王艺霏，湖南湘晟律师事务所律师。本院在执行申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司与被执行人长沙博世家居有限公司、包湘林房屋租赁合同纠纷一案中，案外人谢毅于2017年11月22日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，案外人谢毅、申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司的委托诉讼代理人聂波、被执行人长沙博世家居有限公司的法定代表人包湘林及委托诉讼代理人王艺霏参加了听证。现已审查终结。案外人谢毅称：一、涉案房屋系案外人合法租赁占有，租赁期限未满案外人的合法使用权应受到法律保护。2015年12月1日，案外人与被执行人就涉案房屋望城坡街道××号的商铺签订了《商铺租赁合同》，租期5年，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止。案外人与被执行人签订的租赁合同合法有效，案外人是合法的承租人，根据“买卖不破租赁”即使房屋所有权发生了变化案外人权利也应予以保护。二、案外人投入巨资对房屋进行了装修，若强制腾退房屋将会使案外人权益遭受重大损失，显失公平。案外人前期已投入160万的资金进行了装修，至今经营不到两年，案外人在本案中不存在任何过错，强制腾退房屋将导致投入资金无法收回。在承租期间案外人一直严格按照合同要求履行义务，并承诺今后租金可直接交付给申请执行人，申请执行人要求案外人将前面已缴纳的租金也全部交给申请执行人，明显不合理且显失公平，严重损害案外人的合法权利。因此，请求撤销（2017）湘01执1422号执行通知书，撤回依据（2017）湘01执1422号执行案件要求强制腾退的公告。申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司认为：一、根据湖南省高级人民法院（2016）湘民终557号民事判决，深圳市四通利实业投资有限责任公司与包湘林签订的房屋租赁合同已经依法解除，涉案的租赁房屋属于强制执行的范围，任何人占有被执行标的物都负有返还义务。二、租赁关系的存在，是承租人及次承租人占有使用房屋的法律依据，本案租赁合同解除后，次承租人继续占有该房屋属于无权占有。所以次承租人以合同租赁期限尚未届满为由提出异议，不具有法律依据，若次承租人继续无权占有该房屋将承担逾期腾房产生的占有使用费用。三、根据合同相对性原则，转租合同不能履行是转租人对次承租人的违约，故次承租人应当向包湘林追究违约及损失赔偿的责任。因此，请求法院驳回案外人的请求。本院查明：申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司与被执行人长沙博世家居有限公司、包湘林租赁合同纠纷一案前由本院于2016年4月25日作出（2015）长中民三初字第00263号民事判决：一、限包湘林、长沙博世家居有限公司在判决生效之日起十日内腾空位于长沙市岳麓区××××大厦第一层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119号房屋及第二层201房屋并移交给深圳市四通利实业投资有限责任公司。二、限长沙市丹弘建材贸易有限公司、深圳市四通利实业投资有限责任公司在判决生效之日起十日内共同支付包湘林、长沙博世家居有限公司承租保证金（原租赁合同履行约定金）1000000元。三、限长沙市丹弘建材贸易有限公司、深圳市四通利实业投资有限责任公司在判决生效之日起十日内共同赔偿包湘林、长沙博世家居有限公司装修损失934381.55元。四、限包湘林在判决生效之日起十日内支付深圳市四通利实业投资有限责任公司房屋租金1121611.26元及逾期利息（逾期利息计算方法：其中1008392.2元从2014年4月8日起按每日万分之五计算至付清之日止，其中113219.06元从2014年10月8日起按每日万分之五计算至付清之日止）。五、限包湘林在判决生效之日起十日内支付深圳市四通利实业投资有限责任公司垫付的物管费、水电费155784元。六、驳回包湘林、长沙博世家居有限公司的其它诉讼请求。七、驳回深圳市四通利实业投资有限责任公司的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费81363元，反诉受理费25925.92元，司法鉴定费110700元，合计217988.92元，由包湘林、长沙博世家居有限公司共同负担108994.46元，长沙市丹弘建材贸易有限公司、深圳市四通利实业投资有限责任公司共同负担108994.46元。长沙博世家居有限公司、包湘林与长沙市丹弘建材贸易有限公司、深圳市四通利实业投资有限责任公司不服该判决，向湖南省高级人民法院提起上诉，湖南省高级人民法院于2017年7月30日作出湘民终557号民事判决:一、维持本院（2015）长中民三初字第00263号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、撤销本院（2015）长中民三初字第00263号民事判决第三项；三、限包湘林、长沙博世家居有限公司在本判决生效后十日内支付深圳市四通利实业投资有限责任公司垫付的2013年度的物业管理费148524.8元；四、限包湘林、长沙博世家居有限公司在本判决生效后十日内支付深圳市四通利实业投资有限责任公司房屋占用费6658025.26元（该房屋占用费计算至2017年6月30日，顺延按每平米70元照计至房屋交付之日止）；五、限长沙市丹弘建材贸易有限公司、深圳市四通利实业投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内共同补偿包湘林、长沙博世家居有限公司装修损失654067.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费81363元，反诉受理费25925.92元，司法鉴定费110700元，合计217988.92元，由包湘林、长沙博世家居有限公司共同负担188994.46,元，长沙市丹弘建材贸易有限公司、深圳市四通利实业投资有限责任公司共同负担28994.46元。二审案件受理费201273元，由包湘林、长沙博世家居有限公司共同负担181273元，由长沙市丹弘建材贸易有限公司、深圳市四通利实业投资有限责任公司共同负担20000元。该判决生效后，被执行人包湘林、长沙博世家居有限公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司向本院申请强制执行。本院于2017年9月18日作出（2017)湘01执1422号执行通知：一、包湘林、长沙博世家居有限公司立即腾空位于长沙市岳麓区××大厦第一层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119号房屋及第二层201房屋并移交给深圳市四通利实业投资有限责任公司；二、包湘林支付深圳市四通利实业投资有限责任公司房屋租金1121611.26元及逾期利息（其中1008392.2元从2014年4月8日起按每日万分之五计算至付清之日止，其中113219.06元从2014年10月8日起按每日万分之五计算至付清之日止）；三、包湘林支付深圳市四通利实业投资有限责任公司垫付的物管费、水电费155784元。四、包湘林、长沙博世家居有限公司支付深圳市四通利实业投资有限责任公司垫付的2013年度物业管理费148524.8元；五、包湘林、长沙博世家居有限公司支付深圳市四通利实业投资有限责任公司房屋占用费6658025.26（该房屋占用费计算至2017年6月30日，顺延按每平米每月70元计算至房屋交付之日止）；六、包湘林、长沙博世家居有限公司支付深圳市四通利实业投资有限责任公司一审案件受理费188994.46元、二审案件受理费181273元、执行费69671元。本院于2017年10月10日作出（2017）湘01执1422号公告：本院立案执行的深圳市四通利实业投资有限责任公司与包湘林、长沙博世家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月16日向被执行人包湘林、长沙博世家居有限公司送达了（2017）湘01执1422号《执行通知书》，责令被执行人包湘林、长沙博世家居有限公司立即腾空并移交位于长沙市岳麓区××大厦第一层101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119号房屋及第二层201房屋并移交给申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司，但被执行人包湘林、长沙博世家居有限公司至今也没有按照《执行通知书》履行（2016）湘民终557号民事判决确定的义务，据此，本院依法强制执行。在本《公告》张贴之日起10日内，请申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司以外的占有上述房屋的公民、法人腾空并退出房屋，上述房屋的一切权利由申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司接收。逾期未腾退的，本院将依法强制腾退，并由占有人承担强制腾退带来的经济损失和法律后果。案外人谢毅不服，向本院提出执行异议，提出异议请求如前所述。另查明，长沙博世家居有限公司（甲方）与案外人谢毅（乙方）签订了商铺租赁合同，该合同约定：一、商铺区位、面积与经营项目。1、甲方出租给乙方经营的商铺位于长沙市××前程××号，承租面积为386平方米，实际面积为276平方米。2、乙方同意遵守甲方商业整体功能分区规划和统一管理，乙方经营范围为装修设计，经营品牌为艺牛。二、合同期限1、本合同期限为五年，自2015年12月1日开始，至2020年11月30日终止。2、本合同签订，甲方同意免收乙方装修期间商铺租金，具体期限未2015年12月1日至2016年元月31日止共计两月，根据甲方安排，甲方可调整免租期的起止日期。3、前款约定的免租期属只适用于真实全面履行本合同的承租人，如果乙方存在严重违约的情形，则取消免租期条约。4、租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需续租，应当在租赁期限届满日前30日内向甲方提交书面续租申请，未在规定时间内向甲方提出续租申请的视为乙方放弃优先承租权，甲方可以另行选择承租人。三、租金（押金）交纳方式、标准及时间。1、交纳方式：押三付三。2、租金交纳的标准及时间。本合同第一年度乙方交纳商铺租金标准为50元/平米·月，合计19300元/月，递增比例从第2年度开始，逐年递增5%。四、管理费、水电费及其它费用。1、乙方交纳管理费标准为：0元/平米·月，水电费由乙方自行负担。2014年10月22日，申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司向包湘林发出《解除房屋租赁合同的通知》，称：我司是前程丽景大厦裙楼首层及裙楼二楼的业主，由于我司2013年12月11日从开发商处购买前程丽景大厦裙楼首层及裙楼二层房屋时带有租约，故我司依法承认你于2012年5月1日与丹弘公司所签订《房屋租赁合同》，承接该合同中出租人全部权利义务。由于你未按照合同交付租金，经催告后逾30日仍未交付租金，且你擅自改变了房屋主体结构，我司根据前述《房屋租赁合同》第48条、第49条的约定，通知解除前述《房屋租赁合同》，从通知之日起终止我司与你之间的房屋租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。本案中，案外人谢毅与被执行人长沙博世家居有限公司房屋租赁期限为2015年12月1日至2020年11月30日止，申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司向包湘林发出《解除房屋租赁合同的通知》时间为2014年10月22日，故案外人谢毅与被执行人长沙博世家居有限公司签订房屋租赁合同时间在申请执行人深圳市四通利实业投资有限责任公司发出《解除房屋租赁合同的通知》之后，不能对抗执行。故案外人谢毅的异议请求及理由不能成立。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人谢毅的异议。本裁定送达后立即生效。审判长  范登峰审判员  郭天剑审判员  谭斯元二〇一七年十二月十八日书记员  陈文佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。