广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第226号
上诉人（原审原告）：蔡从涵。
上诉人（原审原告）：陈初星。
上述两上诉人共同委托代理人：黄军明，广东普罗米修律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：蔡佳武，广东普罗米修律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司深圳分行。
负责人：姚贵平，经理。
委托代理人：何冉，公司员工。
委托代理人：邬兰，公司员工。
上诉人蔡从涵、陈初星与上诉人平安银行股份有限公司深圳分行（以下简称平安银行）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2012号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案租赁房屋位于深圳市福田区福华路某汇商中心1710-1718房产，建筑面积392.75平方米，用途为办公，于2010年9月2日登记在蔡从涵、陈初星名下，各占50%。2010年11月18日，蔡从涵、陈初星与平安银行签订编号为福0613933的《深圳市房屋租赁合同书》及附件，约定：乙方（平安银行）向甲方（蔡从涵、陈初星）承租上述租赁房屋，租赁期限自2010年10月1日至2014年12月31日。月租金33183元，乙方应于2010年9月15日前支付首期租金，并于每月10日前支付当月租金。从2013年1月1日起至2014年12月31日的月租金变更为34511元。甲方交付租赁房屋时可向乙方收取一个月租金金额即33183元的租赁保证金，乙方需全部满足依约期租赁、无拖欠任何费用、房屋原设施无损坏的情况下，甲方返还租赁保证金。附件第六条约定：“第十八条更改为，若出现一下任意情形：（一）乙方拖欠租金达30天（一个月）以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达一个月以上；（三）乙方利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房地产结构或者用用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房地产进行装修；（七）乙方擅自将租赁房地产转租第三人的”则视同乙方违约，甲方可选择提前终止合同，解除合同的通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案），并要求乙方支付违约金（违约金为到本合同期满乙方应支付而尚未支付的租金的60%）。合同签订后，平安银行依约支付了租赁保证金33183.34元。平安银行按约定支付每月租金自2010年10月至2013年8月。蔡从涵、陈初星在购买租赁房屋时该房屋就带有平安银行的租约，因变更业主，蔡从涵、陈初星、平安银行重新签订的上述租赁合同，租赁房屋在合同签订之前已由平安银行使用，但平安银行承租后一直空置未实际用于办公经营。2013年7月11日起，平安银行某的工作人员曾某某同陈初星进行多次电话联系，但未就退租事宜协商一致。租赁房屋主要由陈初星负责同平安银行员工曾某某联系处理。2013年8月30日，蔡从涵、陈初星签收了平安银行《关于某支行租赁面积退租的联系函》，称，平安银行根据职场调整布局、规划，计划于2013年8月底搬迁、退租。同日双方及物业管理公司相关人员一同签订《水电费确认书》，约定，双方按前期《关于某支行租赁面积退租的联系函》，现确认对场地退租事项如下：一、乙方（平安银行）对场地租金、物业管理费付至2013年8月31日。二、由物业管理公司现场抄水电表读数，由乙方结清。三、有关场地门钥匙一条交甲方（蔡从涵、陈初星）、场地交回甲方。双方因租赁房屋提前解除合同的违约责任未协商一致，诉至原审法院。
蔡从涵、陈初星诉至原审法院，请求判令：1、平安银行承担房屋租赁违约金34511元／月＊16月=331305.6元（从2013年9月1日至2014年12月31日）以及承担从起诉之日起到实际还款日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、平安银行承担本案诉讼费用。
原审法院认为，蔡从涵、陈初星、平安银行双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及附件是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定及相关法律规定全面履行自己的义务。关于合同的解除问题。平安银行因公司职场布局调整，在租赁合同期满前向蔡从涵、陈初星提出退租，实为解除合同的意思表示。2013年8月30日，陈初星签收了平安银行提供的《关于某支行租赁面积退租的联系函》表明其明确知晓了平安银行解除合同的意思表示。同日，陈初星与物业管理中心及平安银行三方共同签署了《水电费确认书》，该内容实为对租赁房屋退租相关的租金、水电的结算、场地归还事宜达成一致意见。因此，原审法院认为《深圳市房屋租赁合同书》及附件已于2013年8月30日协议解除。关于违约责任的承担问题。合同履行期限届满前平安银行提出退租，双方虽就退租的租金、水电结算、场地归还达成一致意见而解除合同，但双方未就提前解除合同产生的违约责任达成一致意见。平安银行违反合同的约定期限解除合同，给蔡从涵、陈初星造成了损失，应承担相应的违约责任。关于违约金的标准。蔡从涵、陈初星主张按照《深圳市房屋租赁合同书》附件第六条约定的标准支付违约金，原审法院认为，该条款采用列举式约定了违约的情形，而本案的情形不在所列项目之内，因此，不能适用该条款的标准作为违约金的计算标准。平安银行因提前解除合同，不符合合同约定的租赁保证金退还的条件，蔡从涵、陈初星已经收取的租赁保证金，可不予退还，平安银行对此亦表示认可。考虑到本案平安银行工作人员曾某某2013年7月11日起同陈初星有过多次电话联系，平安银行称是商量退租事宜，虽蔡从涵、陈初星对此予以否认，但鉴于2013年8月30日蔡从涵、陈初星签收《关于某支行租赁面积退租的联系函》及《水电费确认书》并综合考虑本案的情况，原审法院推定平安银行在2013年8月30日前的通话中有通知蔡从涵、陈初星退租并同蔡从涵、陈初星协商过相关事宜。蔡从涵、陈初星自2013年8月30日起应本着防止损失进一步扩大的原则将租赁房屋尽快出租给他人，庭审时蔡从涵、陈初星表示该房屋尚未租出。蔡从涵、陈初星如果仅没收房屋租赁保证金将不足以弥补因平安银行违约带来的损失，而主ＸＸ安银行给予16个月的租金作为违约金明显过高。鉴于违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的性质，兼顾本案的合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益、物的有效利用等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定再增加三个月租金作为违约金补偿蔡从涵、陈初星的损失。因此，蔡从涵、陈初星已经收取的租赁保证金不予退还，平安银行尚需向蔡从涵、陈初星支付三个月租金即34511元／月×3个月=103533元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条之规定，判决：一、平安银行应于判决生效之日起十日内向蔡从涵、陈初星支付违约金103533元；二、驳回蔡从涵、陈初星的其他诉讼请求。案件受理费6270元（已由蔡从涵、陈初星预交），因适用简易程序减半收取3135元，由蔡从涵、陈初星负担980元，平安银行负担2155元。
上诉人蔡从涵、陈初星不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、变更原审判决第一项违约金金额为331305．6，即补足差额227772．6元；2、本案的诉讼费用由平安银行承担。事实与理由：原审认定事实不清、适用法律错误，损害了蔡从涵、陈初星的合法权益。具体体现在以下几个方面：一、原审“推定平安银行在2013年8月30日前的通知中有通知蔡从涵、陈初星退租并同蔡从涵、陈初星协商过相关事宜”没有事实依据，亦没有相关证据支持，属于认定事实不清。平安银行提供的通话清单与本案没有关联性，并不能支持平安银行的该主张。二、平安银行提前退租的行为是最严重的违约行为。根据合同法第213条之规定，租赁期限是租赁合同的主要条款。按合同约定的期限承租房屋，也是作为承租人平安银行的主要合同义务。平安银行提前单方解除租赁关系的行为，是对本合同的最严重的违约行为，应承担最为严重的违约后果。三、平安银行的行为严重违反了诚信原则平安银行作为商业银行，本应以最大诚信的原则履行合同。特别是在该物业原属于平安银行所有，平安银行在改制时为顺利处理、转移该房屋时，出于提升其出售价格的原因，以带有长期租赁关系的租约作为其出售房屋的附加条件。如今，其在完成资产处置目的之后，却违背此前的承诺，在租赁合同的履行过程中单方撕毁合同，是一种严重的不诚信的行为，应该根据诚信原则，从重考虑其违约责任，在违约金的确定中体现一定的处罚性。四、涉案租赁合同中，并没有对承租人单方面提前解除合同的违约责任作明确约定。但是，从合同的体例来看，合同的原第十八条的规定的是出租人（蔡从涵、陈初星）在承租人违约时要求承租人承担赔偿责任的内容。双方经过合意在附件中对该条款进行了修改，并未改变该条款在合同体例中的地位，也就是说，该条规定的是承租人违约责任的承担问题。在本案的审理中，针对平安银行的严重违反诚信原则的重大违约行为，应依照该条款在修改之后的内容执行，即按照合同附件第六条约定的违约责任进行处理。附件第六条的解释，应理解为两部分，一是该条的第一款第（一）至第（七）项列举了可以视为违约的情形；二是该条第二款明确了违约的处理责任，其重点是明确承租人违约的赔偿责任，而不是限定可以视为违约的情形。鉴于被告提前解除租赁关系是属于对涉案合同的严重违反，已经不需要合同的特别列举将其视为违约行为，也就是说，单方面提前解除租赁关系的行为就是最严重的违约行为，依合同附件第六条的约定要求被告承担违约责任，是完全合理和符合合同本义的。
上诉人平安银行针对蔡从涵、陈初星的上诉口头答辩称，蔡从涵、陈初星要求预期合同的赔偿，关于违约金的承担方式，也就是60%的违约金，该条款采用列举式的方式列举的违约情形，包括提前解约，该补充协议是双方协商一致决定的，不存在欺骗的行为，因此陈初星、蔡从涵无权要求依据该补充条款要求60%的赔偿。
上诉人平安银行亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回蔡从涵、陈初星的一审诉讼请求；3、判令蔡从涵、陈初星承担本案一、二审的诉讼费。上诉理由：一审法院判决平安银行的赔偿额显著过重，不符合公平原则。一、平安银行已经丧失了合同租赁保证金，该保证金已经具有惩罚性，蔡从涵、陈初星的损失已经获得补偿。依据《深圳市房屋租赁合同书》（登记号为：福0613933号）第九条“甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取一个月的租金数额的租赁保证全，即人民币33183元。”“甲方向乙方返还租赁保证金的条件1、乙方依约期租赁……”依据该条款，平安银行如提前退租，则蔡从涵、陈初星将依据合同不返还租赁保证金。平安银行在通知蔡从涵、陈初星时，已经告知将依据约定履行，不要求蔡从涵、陈初星返还租赁保证金。二、平安银行已经履行了提前通知退租的义务，蔡从涵、陈初星怠予处置租赁物导致的损失，应当由其自行承担依据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”平安银行因所承租的物业一直处于空置状态，无法发挥其经济价值，因此协商与蔡从涵、陈初星解除合同。蔡从涵、陈初星自平安银行7月11日通知之日起，即有权利寻找其他承租人，自平安银行8月30日迁出之日起，即有权利处置其物业。但是蔡从涵、陈初星不但不同意解约，而且要求平安银行选择或者承担尚未支付租金的60％，或者替蔡从涵、陈初星找到承租人。平安银行认为，蔡从涵、陈初星要求平安银行为其寻找承租人，系怠于行使自己的权利，其行为导致的结果，应当由其自行承担。三、一审判决结果显著不公，不符合公平责任原则和合同法规定：一审判决在确认了平安银行的以上答辩意见后，仍然判决平安银行对蔡从涵、陈初星至判决做出时的全部损失承担赔偿责任，是显著不公的。蔡从涵、陈初星并未对自己怠于行使权利的行为承担任何法律责任。该判决可能会诱导非违约方怠于行使权利，故意扩大损失，对违约方显著不利，不符合法律的公平原则也不符《合同法》的规定。
上诉人蔡从涵、陈初星针对平安银行的上诉口头答辩称，一、平安银行股份有限公司深圳分行所提交的保证金远远不能弥补上诉人蔡从涵、陈初星因为平安银行股份有限公司深圳分行的违约行为所导致的损失。二、平安银行股份有限公司深圳分行擅自解除租赁合同是最严重的违约行为，显失诚信，二审法院应驳回平安银行股份有限公司深圳分行的上诉请求，支持蔡从涵、陈初星的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《深圳市房屋租赁合同书》系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。
双方当事人在《深圳市房屋租赁合同书》附件第六条约定：“第十八条更改为，若出现一下任意情形：（一）乙方拖欠租金达30天（一个月）以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达一个月以上；（三）乙方利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房地产结构或者用用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房地产进行装修；（七）乙方擅自将租赁房地产转租第三人的”则视同乙方违约，甲方可选择提前终止合同，解除合同的通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案），并要求乙方支付违约金（违约金为到本合同期满乙方应支付而尚未支付的租金的60%）。该条款采用列举式约定了违约的情形，而本案的情形不在所列项目之内，因此，不能适用该条款的标准作为违约金的计算标准。《深圳市房屋租赁合同书》附件第六条规定了七种适用违约金的情形，而提前退租并不属于七种适用违约金的情形，故蔡从涵、陈初星依该条款向平安银行主张提前解除合同违约金，不符合合同约定，其理由不成立。并且，双方签订的合同对于平安银行提前解除合同没有约定违约责任，故原审判决平安银行向蔡从涵、陈初星支付违约金，适用法律错误，应予纠正。平安银行的上诉理由成立，本院予以采纳。蔡从涵、陈初星的上诉理由不成立，本院不予支持。如因平安银行提前解除合同的行为给蔡从涵、陈初星造成损失，蔡从涵、陈初星可另循途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2012号民事判决；
二、驳回蔡从涵、陈初星的诉讼请求。
一审案件受理费3135元，二审案件受理费6270元，均由被上诉人蔡从涵、陈初星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 蔡妍婷
二〇一四年三月十七日
书记员（兼） 严军军
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。