安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枞民一初字第01720号
原告：安庆市兆平贸易有限公司，住所地安徽省安庆市大观区。组织机构代码05575272-8。
法定代表人：孙荣平，该公司经理。
委托代理人：杨登科，安徽大雷律师事务所律师。
被告：安庆市联富房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市开发区。组织机构代码72999245-4。
法定代表人：江家瑞，该公司经理。
委托代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所律师。
被告：枞阳县建工房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县。组织机构代码15395140-5。
法定代表人：王文斌，该公司经理。
委托代理人：吴成龙，安徽枞川律师事务所律师。
第三人：铜陵市东园物业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市。组织机构代码78856077-4。
法定代表人：王学生，该公司副经理。
委托代理人：董照永，该公司员工。
委托代理人：汪元卿，该公司员工。
第三人：唐志华，女，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
第三人：潘平泽，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
第三人：杨善宝，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
第三人：吴学林，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
第三人：朱飞鹏，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
原告安庆市兆平贸易有限公司（以下简称兆平贸易公司）与被告安庆市联富房地产开发有限公司（以下简称联富公司）、枞阳县建工房地产开发有限责任公司（以下简称建工公司）、第三人铜陵市东园物业有限责任公司（以下简称东园物业公司）、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏商品房销售合同纠纷一案，原告兆平贸易公司于2014年10月9日向本院具状起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告兆平贸易公司的委托代理人杨登科，被告联富公司的委托代理人丁凌，被告建工公司的委托代理人吴成龙，第三人东园物业公司的委托代理人董照永、汪元卿，第三人唐志华到庭参加了诉讼，第三人潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兆平贸易公司诉称：联富公司与建工公司合作开发建设了枞阳镇渡江北路都市华庭小区。2014年5月15日，兆平贸易公司向联富公司、建工公司购买了该小区8号楼和10号楼底层商铺共24间，并签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2014年7月1日前，逾期交房超过60日的按日0.3‰标准支付违约金至实际交付日止等条款。合同签订后，兆平贸易公司依约支付了购房款，并于2014年5月25日前后办理了房屋所有权和土地使用权登记，依法取得了所购房屋的《国有土地使用证》及《房地产权证》。由于东园物业公司利用物业管理之便，将上述商铺私自出租或出借给唐志华等人使用，导致联富公司、建工公司不能按合同约定日期交付房屋。兆平贸易公司购房后，已通过联富公司、建工公司多方要求东园物业公司和唐志华等人交还房屋，但唐志华等人却强占房屋不交，至今尚有8号楼1-9#商铺、11-12#商铺和10号楼2-6#共16间商铺被强占，其中唐志华占用8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺，潘平泽占用10号楼2#商铺，杨善宝占用8号楼9#商铺，吴学林占用8号楼11#商铺，朱飞鹏占用8号楼12#商铺。为此，现请求判令：一、联富公司、建工公司向兆平贸易公司履行交付枞阳县都市华庭小区8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺的义务；二、联富公司、建工公司自2014年7月2日起按日0.3‰标准向兆平贸易公司支付违约金至实际交付日止；三、本案诉讼费用由联富公司、建工公司负担。
联富公司、建工公司的委托代理人在庭审中答辩称：一、涉案房屋买卖关系及目前不能交房都属实。二、涉案小区是两公司合作开发，竣工后委托东园物业公司进行前期物业服务，其成立枞阳管理处具体负责。三、东园物业公司利用管理之便，未经两公司同意擅自将涉案商铺出租，两公司得知后立即告知其尽快收回房屋，由于部分承租人强占房屋不让，两公司曾委托安徽恒物律师事务所发函催告，要求各承租人在2014年8月31日前交还房屋，各承租人仍拒不交还。四、两公司认为东园物业公司未经同意擅自对外出租房屋，租赁行为无效，并且严重侵犯了两公司的权益，导致两公司不能向购房户交房，东园物业公司应承担赔偿责任，各承租人经催告仍强占房屋，也应承担侵权责任。综上，请求法庭判令各承租人交还房屋，兆平贸易公司诉求的违约金由东园物业公司承担。
东园物业公司的委托代理人在庭审中陈述称：一、本案租赁行为发生在房屋买卖行为之前，并且东园物业公司将房屋出租给各承租人是经过联富公司、建工公司许可的，因此租赁行为有效。二、涉案房屋不在东园物业公司控制中，因此东园物业公司不应承担交房责任。
唐志华在庭审中陈述称：一、当时是根据招租公告，唐志华才与东园物业公司签订租赁合同、承租涉案房屋的。二、东园物业公司承诺最少可以租三年，并且租金三年不变，后东园物业公司催告唐志华要求交还房屋时，唐志华要求对方给付赔偿未果，唐志华才继续占用租赁房屋。
兆平贸易公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
一、兆平贸易公司、联富公司、建工公司、东园物业公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏身份证复印件各一份，证明各方的基本情况，为本案适格主体；
二、《商品房买卖合同》、《房地产权证》复印件各16份，《补充协议》复印件，证明兆平贸易公司已按约定付清涉案房产的购房款5492670元，取得涉案房屋的所有权，联富公司、建工公司交房日期为2014年7月1日等事实以及本案违约金的计算依据；
三、房屋占用情况统计表复印件，证明涉案商铺被东园物业公司擅自出租给他人的事实。
到庭各方当事人对兆平贸易公司提交的证据分别发表质证意见如下：
联富公司、建工公司对兆平贸易公司提交的证据一至三均无异议。
东园物业公司对兆平贸易公司提交的证据一、证据二无异议。对证据三的证明目的有异议，认为其出租行为是经过许可的，各承租人对租赁房屋不是无权占有。
唐志华对兆平贸易公司提交的证据无异议，但认为自身是通过合法途径承租涉案房屋的。
联富公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：
一、联富公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明联富公司的诉讼主体资格；
二、《都市华庭小区前期物业管理服务合同》、《都市华庭小区移交物业公司管理概况》、《物业承接查验协议》复印件各一份，证明联富公司、建工公司于2010年11月18日与东园物业公司订立物业服务合同，委托其进行涉案小区前期物业服务；2011年12月18日，都市华庭项目部移交物业，东园物业公司成立枞阳管理处具体承担物业服务，并就具体事项作了进一步约定。根据约定，联富公司、建工公司仅委托东园物业公司从事涉案小区的前期物业服务，没有授权其出租小区内的未售房屋；
三、都市华庭门面房情况表复印件，证明东园物业公司枞阳管理处提供的涉案小区8号楼和10号楼门面房被非法租赁或占用情况：唐志华占用8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺，潘平泽占用10号楼2#商铺，杨善宝占用8号楼9#商铺，吴学林占用8号楼11#商铺，朱飞鹏占用8号楼12#商铺；
四、律师催告函、邮政快递单复印件各6份，证明安徽恒物律师事务所接受联富公司、建工公司委托于2014年8月23日书面向各承租人发函，催促其交还房屋，但各承租人在收函后仍然强占房屋不还，导致兆平贸易公司起诉的事实。
到庭各方当事人对联富公司提交的证据分别发表质证意见如下：
兆平贸易公司对联富公司提交的证据一至证据四均无异议。
建工公司对联富公司提交的证据一至证据四均无异议。
东园物业公司对联富公司提交的证据一、证据三无异议。对证据二的真实性无异议，但认为该证据不能证明联富公司、建工公司未授权东园物业公司出租涉案房屋，房屋出租时是从联富公司及建工公司处领取钥匙的。对证据四的真实性无异议，但出租行为是发生在催告之前的。
唐志华对联富公司提交的证据一至证据四的真实性均无异议，但认为其承租涉案商铺是经过物业公司和开发公司同意的。
建工公司提交如下证据：建工公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明其诉讼主体资格。
到庭各方当事人对建工公司提交的证据分别发表质证意见如下：兆平贸易公司、联富公司、东园物业公司、唐志华对建工公司提交的证据均无异议。
东园物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：
一、东园物业公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明其诉讼主体资格；
二、收条复印件，证明联富公司、建工公司对房屋出租是知晓的；
三、《房屋租赁合同》复印件，证明房屋出租的事实是发生在房屋买卖之前。
到庭各方当事人对东园物业公司公司提交的证据分别发表质证意见如下：
兆平贸易公司对东园物业公司提交的证据一无异议。对证据二的证明目的有异议，认为该收条不能说明是何处房屋的租金，与本案无关。对证据三有异议，认为联富公司、建工公司未授权东园物业公司出租房屋，该租赁合同无效。
联富公司对东园物业公司提交的证据一无异议。对证据二认为收款属实，但证明目的不是事实，联富公司、建工公司在2013年初发现东园物业公司非法出租即制止其出租行为，东园物业公司在此前也未交付任何租金，该收条不代表出租合法。对证据三，认为恰好证明东园物业公司的非法出租行为未经联富公司、建工公司同意。证据二、证据三可以证明该房屋的租赁期限是截止到2014年3月31日，唐志华在该日期之后的是无权占有，而且租金载明是2万元，与收条不符，说明东园物业隐瞒了该出租行为。
建工公司对东园物业公司提交的证据一、证据三无异议。对证据二，认为即使在该收条载明日期2013年6月6日之前的租赁行为得到确认，也不能表明联富公司、建工公司即授权在这之后的租赁行为有效。
唐志华对东园物业公司提交的证据一至三均无异议。
唐志华未向本院提交相关证据。
潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏未到庭参加诉讼，亦未向本院提交相关证据。
经过庭审举证、质证，结合到庭各当事人的陈述，本院对各方当事人提交的证据作如下认定：
对兆平贸易公司提交的证据一、证据二，到庭各方当事人均无异议，本院经审查，符合证据形式要件，来源合法，予以采信。对证据三，结合庭审调查可知，联富公司、建工公司并未明确授权东园物业公司出租涉案商铺，东园物业公司亦未提交相关证据证明其租赁行为得到两公司的授权，因此对该证据予以认定。
对联富公司提交的证据一、证据二、证据四，到庭各方当事人均无异议，本院经审查，予以认定。证据三同兆平贸易公司的证据三，予以认定。
对建工公司提交的证据，到庭各方当事人均无异议，本院经审查，符合证据形式要件，来源合法，予以采信。
对东园物业公司提交的证据一，到庭各方当事人均无异议，本院经审查，符合证据形式要件，来源合法，予以采信。对证据二，收条仅载明租金数额，并未明确是何处房屋的租金，不能达到其证明目的，不予采信。对证据三，由于东园物业公司没有获得联富公司、建工公司的授权，其对外出租行为的效力无法得到确认，因此对该证据不予认定。
根据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
联富公司与建工公司合作开发建设了枞阳镇渡江北路都市华庭小区，2010年11月18日两公司与东园物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由东园物业公司负责该小区的前期物业服务，2011年12月18日东园物业公司成立枞阳管理处具体承担物业服务。2013年，东园物业公司在未获得联富公司、建工公司明确授权的情形下，将包括涉案商铺在内的房屋出租给唐志华等人占有使用。2014年5月15日，兆平贸易公司与联富公司、建工公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了该小区8号楼和10号楼底层商铺共24间，并约定交房日期为2014年7月1日前，逾期60日交房则自最后交付期限的第二日起至实际交付日止按日0.3‰标准支付违约金等条款。合同签订后，兆平贸易公司依约支付了购房款，并于2014年5月25日前后办理了房屋所有权和土地使用权登记，依法取得了所购房屋的《国有土地使用证》及《房地产权证》。兆平贸易公司购房后，即通过联富公司、建工公司多方要求东园物业公司和唐志华等人交还房屋，但因涉案商铺租赁期限尚未届满等原因，唐志华等人拒不交还租赁房屋，导致联富公司、建工公司不能按合同约定日期交付房屋，至今尚有8号楼1-9#商铺、11-12#商铺和10号楼2-6#共16间商铺未交还，其中唐志华占用8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺，潘平泽占用10号楼2#商铺，杨善宝占用8号楼9#商铺，吴学林占用8号楼11#商铺，朱飞鹏占用8号楼12#商铺。兆平贸易公司多次与联富公司、建工公司及东园物业公司、唐志华等人协商未果，为此成讼。
另查明：涉案16间商铺的总购房款为5492670元，其中：8号楼1-9#、11#商铺的购房款均为315570元，12#商铺的购房款为306810元；10号楼2#商铺的购房款为736500元，3-5#商铺的购房款均为325620元，6#商铺的购房款为316800元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。兆平贸易公司与联富公司、建工公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，真实、合法，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当全面履行各自义务。兆平贸易公司根据合同约定付清全部购房款，截至起诉之日，联富公司、建工公司逾期60日仍未交房，显属违约，应承担违约责任，故对兆平贸易公司主张要求联富公司、建工公司履行交付枞阳县都市华庭小区8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺的义务，并按合同约定自2014年7月2日起按购房款的日0.3‰向兆平贸易公司支付违约金至实际交付日止的诉求，依法应予支持。因本案审理的是商品房销售合同纠纷，针对联富公司、建工公司在庭审中提出的东园物业公司未经授权私自对外出租的行为无效，应由其与各承租人承担返还房屋及给付违约金的主张，及兆平贸易公司、联富公司、建工公司认为各承租人构成侵权，要求其承担侵权责任的主张，其与本案均不是同一法律关系，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告安庆市兆平贸易有限公司履行交付枞阳县枞阳镇渡江北路都市华庭小区8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺的义务；
二、被告安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司自2014年7月2日起按未交还商铺购房款的日0.3‰标准向原告安庆市兆平贸易有限公司支付违约金至实际交付日止。
案件受理费51298元，由安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 朱士标
审 判 员 李 腾
人民陪审员 方 军
二〇一四年十二月十日
书 记 员 储玉姣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。