江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第1069号
上诉人（原审原告）沈皓悦，女，1977年1月22日生，汉族。
委托代理人马超壮，江苏吴鼎律师事务所律师。
委托代理人沈涛，男，汉族，1972年6月16日生。
被上诉人苏州朗诗科技地产有限公司。
法定代表人陈曦，执行董事。
委托代理人王秦益，上海市建纬律师事务所苏州分所律师。
委托代理人钱正人，上海市建纬律师事务所苏州分所实习律师。
上诉人沈皓悦因与被上诉人苏州朗诗科技地产有限公司（以下简称朗诗公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2010）园民初字第1559号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月13日，沈皓悦（合同“乙方”）与朗诗公司（合同“甲方”）签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》（以下简称售房合同），甲方将位于苏州工业园区津梁路8号朗科街区11幢302室住宅房出售于乙方，房屋建筑面积为137.68平方米，该房屋为全装修房，单价为每平方米8910元，房屋总售价为1226729元。合同第十条约定，甲方交付的该房屋经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。全装修房交房时的装修标准按本合同其他约定验收。合同第十一条约定，甲方对该房屋建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于甲方的原因而造成的损坏，甲方不负保修责任。在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，由甲方免费修复，乙方产生实际经济损失的，甲方应据实赔偿给乙方。全装修房装修工程的保修期自该房屋交接之日起，为期2年。在保修期内如该房屋装修发生质量问题的，甲方负责保修责任。合同第十七条约定，甲方同意在签署该合同前由甲方、甲方委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书、样板房等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，甲方予以履行。合同第十九条约定，该房屋交付时，甲方应向乙方出示经苏州工业园区规划建设局核发的《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，所购商品房为住宅的，甲方还需取得该房屋《苏州工业园区商品住宅交付使用通知书》。合同第二十条约定，甲方定于2009年9月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第二十一条约定，除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已付的房价款（包括全装修价款）向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期住房贷款利率计算）。逾期利息自本合同第二十条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过90日的，乙方有权选择继续履行交房义务，甲方除支付逾期利息外，每延期一天甲方按实际总房价款的万分之三向乙方支付违约金。甲方于2009年12月31日仍未交付房屋的，乙方有权单方面解除该合同。合同第二十二条约定，符合该合同第十九条、第二十条约定的房屋交付条件、交付时间的，甲方应于本合同第二十条约定的期限前15日书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起15日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。验收交接时，甲方应向乙方提交下列资料：（1）房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料；（2）该房屋为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收合格证》。甲方应陪同乙方对房屋现场进行验收，同时，甲方与乙方签署房屋交接文件。该房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件。在验收交接时，甲方不出示本合同第十九条、本条第二款约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，乙方有权不进行验收交接，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。售房合同补充条款第12条约定，在按照该合同的相关约定办理该房屋交接手续时，乙方须已向甲方付清全部房款，否则，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，且无须承担逾期交房的违约责任。第15条约定，该合同中如果涉及到乙方的损失时，该损失不包括间接损失、误工损失、交通费用及精神损害抚慰金等。但如确因维修需要腾空房屋，经甲方书面同意，可以包括政府相关部门公布的同类房屋相同地段的租金或者甲方同意的旅馆费用、搬家往返费。第23条约定，对该合同第十四条约定作如下说明：甲方交付的该房屋装修和设备材料达不到合同附件九、附件十约定的标准，乙方在办理房屋交付时或交付后15日内选择由甲方采取补救措施，使其达到附件九、附件十约定的标准。售房合同的附件九对装修及设施设备标准作出约定，附件十对全装修房装修设备标准作出约定，其中明确该合同为水晶版双卫户型适用，并对室内装饰中涉及的门窗、墙面、地砖、龙头、橱柜、灶具等的材料品牌和规格作出约定，客厅及卧室使用的地板为高级实木复合地板，“比嘉”或其他同档次品牌。上述合同签订后，沈皓悦支付了全部房款。
2009年5月19日，朗诗公司对其开发的朗诗街区消防工程进行了工程竣工验收消防备案。2009年7月10日，苏州工业园区规划建设局向朗诗公司颁发《建筑临时使用证》，告知下列建筑可以临时使用或部分投入使用：建筑名称为朗诗公司开发的二区星塘街西、斜塘河北出让地块11#、12#、15#住宅楼及地下车库Ⅰ#、Ⅱ#及配套三。2009年7月14日，苏州工业园区国土房产局向朗诗公司颁发《苏州工业园区商品主张交付使用通知书》，通知朗诗公司开发的朗科街区11#、12#、15#（公安编号11、12、17）商品住宅工程已通过交付使用备案。2009年7月18日，双方签订了房屋交接书，沈皓悦接收涉案房屋，取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，领取房屋钥匙，缴纳了维修基金、契税和印花税等费用。2009年9月4日，苏州工业园区津梁街8号朗科街区11幢302室房屋所有权登记于沈皓悦名下，房屋测绘面积为137.68平方米。
沈皓悦接收涉案302室房屋后，陆续发现室内装修存在质量问题。2009年7月20日，沈皓悦报修厨房左边插座面板翘起、主卫隔板玻璃松动需补胶、客卫马桶上方镜柜内侧有两处破损等问题。7月21日，沈皓悦报修客厅地板有色差地板需更换、科勒橱柜内板有破损、厨房水槽台面有裂缝、灶台不锈钢板撞损凹陷等问题。7月27日，沈皓悦报修客厅窗台下墙体裂缝、踢脚线补缝、客厅新风口盖板损坏需更换。7月30日，沈皓悦报修客厅南墙地板和主卧北墙有发霉现象，朗诗公司发现客厅南边地板发黑、主卧北边地板发黑，朗诗公司予以更换。8月13日、8月26日，沈皓悦对主卧踢脚线和室内油烟机报修。8月27日、9月9日，沈皓悦对室内客厅、主卧和次卧墙面裂缝，以及客厅、主卧和书房的地板发黑问题报修，朗诗公司对墙面裂缝处重新油漆，并更换发黑地板。8月30日，沈皓悦报修次卫房顶部开裂。
2009年12月25日，朗诗公司客服部向沈皓悦发出《温馨提示》，提示中载明：朗诗公司在2009年10月底接到沈皓悦关于报修房屋内地板出现发黑现象，经多次查看，于12月2日正式打开地板进行检查，初步判断该问题是由于陶粒层内的水汽蒸发而导致。经过一段时间的水汽散发，现可以进行地板的恢复工作，需维修部位地板备货已完成，但朗诗公司维修人员无法得到沈皓悦的许可进场施工。朗诗公司告知，为避免沈皓悦损失的进一步扩大，要求沈皓悦配合朗诗公司维修工作。沈皓悦对此回函中陈述了房屋存在的质量问题和报修经过。沈皓悦在2009年7月18日交房验房后，7月21日至29日陆续发现客厅、主卧室有地板发霉，报修后对方更换地板，又发现发霉，再保修更换，问题仍未能解决。沈皓悦在收房之后半年内，房屋陆续出现橱柜台面开裂、灶台墙面不锈钢板立板受损、天花板空鼓、多处墙体裂缝、抽烟机管道内建筑垃圾堵塞、地板大面积发霉、水表空走等问题，沈皓悦迟迟不能入住。沈皓悦在函件中以图片及文字说明的方式对室内出现质量问题的部位和维修过程予以说明。沈皓悦在回函中表示愿意积极配合朗诗公司整改工作，要求地板更换后的保修期间应按整改更换完成之日起计两年。
2011年（应为“2010年”，原审笔误）1月11日，沈皓悦再次就室内地板发黑问题报修。朗诗公司检查发现室内客厅、卧室以及书房地板发黑，经查找原因，疑是陶粒层内潮气未干透，导致地板铺设后水汽进入地板。1月12日，双方同相关房屋质监部门召开会议确定沈皓悦室内地板问题的维修方案。1月14日起，沈皓悦将302室内的家具家电等物品搬出，之后朗诗公司对室内地板维修更换重新铺设。2010年2月21日，朗诗公司向沈皓悦发出《温馨提示》，说明双方经质检站协调，双方于2010年1月12日就涉案房屋室内地板发黑维修事宜的处理方案达成一致，并形成会议纪要。朗诗公司根据会议内容，已经再次完成对涉案房屋的检查。因地板需要备货，故地板的恢复工作延后至3月份新品牌地板到货后进行。因涉及地板品牌的更换（比嘉地板更换为大庄地板），与原商品房合同约定不符，故需要沈皓悦现场书面确定该地板更换信息，但沈皓悦至今尚未完成更换信息的确认工作，将对后期维修造成较大的影响。为了避免沈皓悦损失的进一步扩大，朗诗公司告知尽快配合。2月25日，沈皓悦在回函中说明，地板选择及整改保修应由朗诗公司把关，在保证质量的情况下，朗诗公司安装全新的原品牌地板或更换其他品牌的全新地板均可，沈皓悦只确认地板颜色。朗诗公司应向沈皓悦承诺，在此次地板维修整改后，不再出现发霉及其他任何质量问题，地板保修期则从整改完成之日起按照国家房屋质量保修期限规定后延实行。
2010年3月16日，沈皓悦与朗诗公司就涉案的11幢302室内地板边缘发黑维修事宜达成维修备忘录，朗诗公司判断涉案房屋内地板边缘部分发黑为陶粒层潮气挥发所致，拆除发黑地板及木龙骨，待陶粒层潮气挥发完后再恢复地板；沈皓悦不希望维修工作完成后仍出现地板边缘发黑现象。为解决上述问题，朗诗公司多次对室内所有水管线路及接口进行检查，确认没有问题，可恢复地板。铺设地板时的工艺方法为朗诗公司将对地板切口进行防潮处理，在室内放置药用干燥剂，吸附陶粒层中的潮气，采取以上措施防止地板边缘发黑现象的发生，同时提醒实木复合地板会有天然色差现象。经双方协商，待确认地板恢复完成后，朗诗公司将对地板提供两年的保修期。双方分别在该维修备忘录中签字和盖章。
2010年4月1日，朗诗公司向沈皓悦发出《11-302维修完成说明》，告知沈皓悦，朗诗公司多次对302室内所有的水管线路及接口进行检查，确认无渗漏，现已完成地板修复工作。在地板铺设过程中，对地板切口进行了防潮处理，在地板部分区域放置干燥剂，以吸附陶粒层中的潮气。在沈皓悦及第三方监督下，户内全部地板已拆除，并重新更换完成。朗诗公司告知沈皓悦及时确认，并建议沈皓悦提前联系家具厂搬运家具，完成朗诗公司暂借房（11-202室）的归还。沈皓悦于2010年4月14日签收该函件。
2010年4月20日，沈皓悦向朗诗公司发出《关于朗科街区11幢1单元302室的经济赔偿问题的函》，说明2009年7月18日办理验房和交房手续后，朗诗公司交付的精装房因种种质量问题及施工瑕疵一直在重复报修，至今都无法入住使用。沈皓悦在该函件中列明了整改维修的质量问题，包括橱柜台板开裂；主卧卫生间墙面瓷砖碎裂；客厅卫生间储物柜更换门板；天花板受潮空鼓；十处墙面反复开裂；烟道串风、客厅等多处窗户漏风严重；客厅卫生间近地漏处未按要求设置泄水坡度；地板大面积持续反复发霉等问题。沈皓悦说明上述问题一直维修至2010年4月14日才勉强完工。沈皓悦认为，朗诗公司交付的房屋根本不符合交房条件，房屋因质量问题导致沈皓悦无法入住，应承担沈皓悦的房屋租金13500元、交通费4500元、误工费2500元以及家具搬运费等相关费用。
2010年4月26日，朗诗公司发出《关于归还中转房的温馨提示》，告知，11-302室地板发黑带来的整改及恢复工作已经于2010年3月26日完成，朗诗公司按照沈皓悦要求于4月1日、4月14日进行了书面确认工作。朗诗公司多次与沈皓悦协商归还中转房（11-202）的相关事宜，但未能得到明确回复。朗诗公司告知沈皓悦于5月5日前归还中转房，如逾期，不排除将沈皓悦家具挪至别处封存。5月5日，沈皓悦回函重申，涉案的302室自交付之日起到目前为止，房屋发生的质量问题和所涉及的整改维修工作，以及因整改维修导致沈皓悦迟迟不能入住等问题是客观存在的，并非沈皓悦个人原因所致。自2009年7月18日至2010年5月5日期间，因朗诗公司原因所造成的沈皓悦的经济损失，应予以赔偿。
2010年5月29日，朗诗公司发出《关于物品搬离中转房的温馨提示》，该函件说明，在4月26日温馨提示后，朗诗公司配合沈皓悦搬运家具4次，支付搬运家具、家具安装费用共1100元，但沈皓悦每次只搬运部分家具，至5月27日仍以物品未搬完为由，拒绝归还房屋及钥匙，维修完成至今，沈皓悦已占用中转房2个月。5月28日，朗诗公司已收回房屋，如6月5日前仍不能完成物品搬离，为避免损失扩大，沈皓悦物品将在第三方见证下挪至别处封存。就补偿问题，朗诗公司仍将继续与沈皓悦沟通洽谈。2010年6月1日，沈皓悦回函中重申，朗诗公司应对2009年7月18日交房至今因房屋质量问题造成的沈皓悦经济损失承担责任。2010年6月2日，沈皓悦委托代理人向朗诗公司发出律师函，告知，未经沈皓悦同意，朗诗公司无权移动或处置沈皓悦个人物品。
沈皓悦收房后，向南京朗诗物业管理有限公司苏州分公司交纳了2009年8月1日至2010年1月31日的物业费，以及2009年9月1日至2010年2月28日的系统运行费，合计2144.5元。从2010年2月1日至今的物业管理费，以及2010年3月1日至今的系统运行费未交纳。沈皓悦提起诉讼后，南京朗诗物业管理有限公司苏州分公司分别于2011年10月5日、10月30日两次催告沈皓悦缴纳物业费及系统运行费。沈皓悦分别于2011年10月13日、11月2日回函，说明因朗诗公司违约在先，沈皓悦按合同约定不承担正式交房前与之相关的一切费用，在本案审理期间及终审判决前，物业公司催缴的物业费可要求开发单位予以支付。
2011年11月9日，朗诗公司向沈皓悦提出《温馨提示》，告知沈皓悦所在的全装修工程保修期已于2011年7月31日到期，鉴于双方于2010年4月14日签署了《维修完成情况说明》，关于地板的保修期朗诗公司另外给予维保两年，目前尚在保修期内。朗诗公司在该函件中说明，就沈皓悦在本诉讼案件中提出的9项问题，除浴室柜问题外，朗诗公司愿意在不区分和考虑是否为产品质量问题的前提下，为沈皓悦提供免费服务，解决如下八项问题：1、地板噪声问题；2、地板破损问题；3、客厅卫生间淋浴房地面泄水坡度问题；4、厨房水池下烤漆柜门破损问题；5、厨房台面磨损问题；6、厨房门框破损问题；7、客卫、厨房地砖、瓷砖破损问题；8、主卫浴缸龙头磨损问题。朗诗公司告知沈皓悦在收到该函后3日内与朗诗公司联系，以确定具体进场整改时间，如沈皓悦未能及时恢复确定进场整改时间，朗诗公司定于2011年11月15日上午9时至沈皓悦房屋内进行维修，届时沈皓悦留在家中予以配合。11月11日，沈皓悦对此回函申明，在追究朗诗公司违约赔偿的诉讼案件未审结前，房屋目前现存质量情况是诉讼的重要物证，沈皓悦将保留该关键证据。在第二次庭审中，沈皓悦坚持认为，在诉讼案件未了结前，不同意维修，待法院判决后才让进行维修。
本案一审过程中，原审法院多次组织双方至涉案的11幢302室现场调查。2011年11月25日，原审法院再次组织双方到302室内对房屋现场状况勘查，经逐房间检查并拍摄照片，对各房间状况归纳如下：1、东卧室。窗户东边地板的伸缩缝大（两块地板）；床边的地板拼缝大（一条）。2、中间书房。西侧墙边地板拼缝大、地板不平；入口处的地板拼缝大、3、西卧室。门入口处（3处）、床边的地板拼缝大（6处）；床边上的地板拼缝大（4块地板）。4、主卫生间。龙头表面有磨损；玻璃隔板玻璃胶粘和不牢；马桶上方一块瓷砖不牢固。5、客厅。客厅北面窗户西侧的踢脚线开裂（长度1米）；客厅西南角踢脚线开裂（长度20公分左右）；南墙中部有踢脚线开裂（40公分左右）；西墙中部踢脚线交界处开裂；西墙边两块地板拼缝大；房间中部有一块地板拼缝大、边缘破损；客厅东北角地板踩动时下沉。6、外卫生间。卫生间淋浴房防水坡度不足；浴室柜上方有一块瓷砖边缘破损，一块瓷砖空鼓。7、厨房。厨房台面磨损；橱柜镜面烤漆板有一处破损掉漆；门边框有一处破损。沈皓悦对上述归纳无异议，补充说明厨房吊顶使用了禁止使用的发泡剂，龙骨未作防腐处理。朗诗公司对原审法院所做的归纳无异议，但对沈皓悦补充的质量问题不予认可。朗诗公司同意对现场法院归纳的各项质量问题予以维修，但沈皓悦表示不同意对方维修。庭审中，朗诗公司说明整改维修更换地板等需要60天维修期。
原审另查明，2009年5月8日，朗诗公司申请江苏省苏州市中新公证处对位于苏州工业园区津梁街8号朗科街区售楼处科技住宅系统体验单位C户型等装修情况以拍照方式进行保全证据。公证书中拍摄的第001号照片为特别提示，照片显示：本科技住宅系统体验单位中标识为“交付标准”的产品，在实际交付产品中可能会出现极少部分的产品颜色、样式或者纹路等与展示产品存在一定的差别，此种情况的发生，不能视为朗诗公司违约；本科技住宅系统单位中未注明“交付标准”或“非交付标准”的物品，视为非交付标准，具体以合同约定为准；体验单位内“交付标准”或“非交付标准”所示相关配置仅适用于C户型白金版装修标准，其他户型及装修版本以合同约定为准。第014号照片为C户型卫生间台盆下柜，照片显示：交付标准（根据户型、技术等原因，位置、结构、样式及材质等可能会有调整）。庭审中，双方确认涉案302室为C户型；经查看现场，现室内卫生间台盆下柜的样式与公证书中第014号照片显示的样式及沈皓悦拍摄照片中显示的样式不一致。
原审又查明，以室内生活设施设备齐全参考条件，原审法院就涉案的11幢302室（全装修房）的市场租金价格向评估部门询价。2011年12月16日，苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司回函说明，2009年7月至2011年2月，涉案302室的月租金为4200元至5000元；2011年3月至今，月租金为5500元至6000元。庭审中，双方对该租金咨询意见真实性无异议，朗诗公司认为租金标准过高。
以上事实，由沈皓悦提交的售房合同、契税维修基金收据、房屋现状照片、会议纪要、多份《温馨提示》及回函、邮寄凭证、房屋所有权证等证据，朗诗公司提交的房屋交接书、工程维修单、公证书、住宅交付使用通知书、建筑临时使用证等证据以及现场勘查笔录、评估机构回复函等证据予以证实。
一审庭审中，沈皓悦提交了《住宅工程质量分户验收标识牌》，该标示牌载明朗诗街区11幢302室已按分户验收要求对该户的主要使用功能和观感质量进行验收，验收合格。该标识牌分别由建设单位、监理单位、总包单位和装修单位相关验收人员签字确认。沈皓悦认可该标识牌为分户验收合格证，但认为标识牌中各验收人员签名是同一笔迹，对其真实性存有异议。朗诗公司提交了《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》、《室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收记录表》，上述记录载明沈皓悦室内各部位经验收符合要求。朗诗公司补充证据，说明朗诗地产、苏州工业园区建设监理有限责任公司、南通四建集团有限公司朗诗国际社区项目部、合程（厦门）建筑装饰工程有限公司苏州朗诗项目部分别盖章确认了分户验收标识牌，上述各单位对分户验收标识牌中各自验收人员的签字及验收意见予以认可。原审法院认为，沈皓悦虽对其提交的《住宅工程质量分户验收标识牌》存有异议，但朗诗公司提交了室内各项目的验收记录予以佐证，且各验收单位分别对验收人员签字及验收合格意见予以确认，朗诗公司已充分举证，而沈皓悦并无反证，原审法院对该证据真实性予以认可。
原审原告沈皓悦的诉讼请求为：1、判令朗诗公司立即按合同及工程质量规范要求，将位于苏州工业园区津梁街8号11幢302室不符合交房条件、存在质量问题的工程项目限期整改完成。2、判令朗诗公司承担沈皓悦因其过失行为造成的损失计37364.77元（包括房租费16500元、误工费16600元、物业费4264.77元）。3、判令朗诗公司承担违约金100469.11元，逾期利息54650.78元。4、判令朗诗公司承担全部诉讼费用。一审中，沈皓悦增加诉讼请求为：1、原诉请判令朗诗公司承担因其过失造成的房租损失16500元（从2009年8月1日至2010年6月30日，按1500元／月计算11个月），诉讼期间追加2010年7月1日至2011年10月31日的房租31000元（按1500元／月计算2个月，按2000元／月计算14个月），自2011年11月1日起，按每月房屋2000元计算，累计到朗诗公司停止侵权，按约履行合同，使得沈皓悦所购房屋达到交付标准之日，沈皓悦入住止；误工费16600元；物业费（包括系统运行费）10792.9元。2、销售合同第21条约定逾期交房的违约责任：每延期一天，朗诗公司应按实际总房价款的万分之三向沈皓悦支付违约金，即1226729×0.03%=368.02元。原诉请金额违约金为100469.11元（自2009年10月1日计算至2010年6月30日），诉讼期间追加违约金180697.18元（自2010年7月1日计算至2011年11月3日），并从2011年11月4日起，则按每日368.02元计算违约金至朗诗公司停止侵权，按约履行合同，使得沈皓悦所购房屋达到交付标准之日，沈皓悦入住止。3、销售合同第21条约定逾期交房的违约责任：沈皓悦有权按已支付的房价款（包括全装修价款）向朗诗公司追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期住房贷款利率计算）。原诉请赔付逾期利息54650.78元（从2009年10月1日计算至2010年6月30日），诉讼期间追加自2010年7月1日至2011年11月3日的逾期利息107396.43元，并从2011年11月4日起按照现行贷款年利率7.05%计算，每天计算236.94元（1226729×7.05%÷365），累计到朗诗公司停止侵权，按约履行合同，使得沈皓悦所购房屋达到交付标准之日，沈皓悦入住止。
原审法院认为：本案争议焦点有二，一为涉案房屋是否符合交付条件，朗诗公司是否承担逾期交房的违约赔偿责任，二为朗诗公司是否因房屋质量问题赔偿沈皓悦损失，以及损失认定。
关于争议焦点一，沈皓悦认为，朗诗公司交付的房屋存在严重质量问题，不符合工程规范要求，施工材料不符合国家规范，交付房产未经竣工档案验收备案，装饰装修工程没有进行消防申报审核，不符合交房和使用条件。沈皓悦认为朗诗公司构成逾期交房，并按售房合同主张逾期交房的违约金及逾期利息。朗诗公司认为，涉案房屋符合交付条件，沈皓悦主张逾期交房，无事实依据。朗诗公司针对房屋质量问题，愿意承担保修责任。
原审法院认为，双方间依法成立房屋买卖合同关系，朗诗公司是否构成逾期交房，应依据售房合同对房屋交付条件、程序及标志的约定予以认定，即是否符合售房合同第十九条、第二十条及第二十一条的约定。本案中，朗诗公司交付房屋符合合同约定的交付条件和要求，不构成逾期交付。首先，朗诗公司在向沈皓悦交付房屋之前已经取得了《建筑临时使用证》、《苏州工业园区商品住宅交付使用通知书》等交付条件。朗诗公司在程序上履行了通知交房义务。交房时，涉案房屋具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收合格证》等两书一证，且沈皓悦已经取得。双方在2009年7月18日签订《房屋交接书》，按合同约定签订房屋交接书应视为房屋交付的标志，涉案房屋已经交付。其次，沈皓悦多次报修中反映的地板等质量问题，并非房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，不能作为认定逾期交房的事由。沈皓悦虽发现房屋存在质量问题，但不影响房屋交接手续的办理，沈皓悦可完成房屋交付手续后主张保修责任。同时，当事人的权利义务应依据合同约定予以界定。朗诗公司交付的建设工程是否经竣工档案验收备案，装饰装修工程是否经消防申报审核，系涉及相关行政主管部门与朗诗公司之间的行政管理关系，不直接约束双方当事人之间的权利义务，与本案无涉，亦不应作为认定逾期交房之事由。
因此，朗诗公司向沈皓悦交付房屋时，具备合法的证件，履行了约定的通知程序，具备交付的条件，不存在影响房屋主体结构安全的事由，不构成逾期交付。沈皓悦主张逾期交房违约金和逾期利息，无法律及事实依据，不予支持。
关于争议焦点二，沈皓悦认为，涉案房屋存在严重的工程质量问题，包括：1、地板未按照园区质监站要求将地板龙骨全部拆除后更换，地板龙骨未按照国家建筑施工规范要求进行防腐处理，更换维修后的地板多处拔缝超出国家规范限定标准，走动时大面积噪音，地板铺设起伏不平，受力下沉。沈皓悦要求朗诗公司重新整改施工，质量必须满足国家工程规范要求。2、室内多处地板面层破损。沈皓悦要求朗诗公司重新整改施工。3、客厅卫生间、主卧卫生间浴柜不符合合同约定交付标准。沈皓悦要求按照朗诗公司提交的公证书中样板间的浴室柜标准予以更换。4、客厅卫生间淋浴房地面泄水坡度未按规范要求设置，长期积水。沈皓悦要求拆除后，按照国家规范重新施工。5、厨房水池下科勒橱柜镜面烤漆柜门破损，要求重新更换。6、客卫、厨房地砖、瓷砖破损，要求整改维修。7、厨房台面磨损，要求重新更换。8、厨房门框破损，要求重新更换。9、主卫浴缸龙头金属表明磨损严重，影响感观质量，要求重新更换全新龙头及配套五金件。朗诗公司针对上述9项问题，除第3项卫生间浴室柜更换外，在不区分质量问题的前提下，同意对沈皓悦提出的上述问题进行整改，承诺整改标准符合国家相关规范。此后在第二次庭审中，沈皓悦又提出厨房间烟道口使用发泡剂，吊顶未经过防腐防火处理，不符合相应消防规范，应全部拆除更换。朗诗公司认为该事项不属于本案争议范围，对该维修事项不予认可，并提交了材料、设备进场使用报验单及检测报告，证明已经对吊顶木龙骨进行相应防火处理。沈皓悦对上述两证据不予认可。
原审法院认为，合同当事人应依据诚实信用原则全面履行合同义务。朗诗公司应按约交付房屋，保证房屋质量符合约定的居住使用条件，并承担约定或法定期限内的保修义务。朗诗公司同意对上述除第3项以外的其他质量问题予以维修，并承诺维修符合相关国家规范，予以确认。沈皓悦提出的第三项涉及客厅卫生间、主卧卫生间浴柜与公证书中样式不符的问题。原审法院认为，公证书特别提示部分明确说明，公证内容中的“交付标准”所示相关配置仅适用于“C户型白金版”装修标准，其他户型及装修版本以合同约定为准。而售房合同附件十明确沈皓悦所购房屋的装修标准为“水晶版双卫户型适用”。公证书中样板间的户型版本与售房合同约定的沈皓悦户型版本不同，公证书中样板间的浴柜样式构造对沈皓悦并不适用。沈皓悦要求朗诗公司按照公证书中样板间的浴室柜标准予以更换，无事实依据，不予支持。另外，针对厨房间烟道口使用发泡剂及吊顶未经防腐防火处理的问题，在朗诗公司提交初步证据的情况下，沈皓悦未举证证明朗诗公司使用的材质及存在相应禁止性规范，也未提交初步证据证明室内吊顶未经防腐防火处理，原审法院对此维修事项不予支持。但朗诗公司对室内存在的质量问题统一维修时，各项目修复标准应符合相应合同约定及国家、地方关于建筑装饰装修质量的施工规范和验收规范。
同时，朗诗公司向沈皓悦交付的房屋存在质量瑕疵，朗诗公司未及时全面履行保修义务，应对沈皓悦损失负赔偿责任。沈皓悦在交房后即发现房屋存在诸多质量瑕疵，包括地板色差、灶台板面凹陷、墙面多处裂缝、地板发黑发霉等问题。沈皓悦对地板发霉发黑问题多次报修，朗诗公司虽多次更换维修，但问题重复出现，未能全面有效的解决。沈皓悦在2010年1月14日将室内家具等物品搬离，朗诗公司进场施工全面更换地板，直至2010年4月14日经沈皓悦确认完成地板修复工作。自2009年7月18日沈皓悦收房至2010年4月14日地板维修完工期间，朗诗公司对地板多次拆除更换再维修施工，足以妨碍影响沈皓悦正常居住使用房屋。朗诗公司在沈皓悦收房报修后，在房屋保修期限内未能全面履行保修义务对房屋进行有效维修，导致沈皓悦房屋长期无法使用处于空置状态，其应对上述期间内沈皓悦因房屋空置无法使用产生的损失承担赔偿责任。原审法院参照沈皓悦房屋在出租使用情形下的市场租金，衡定沈皓悦房屋空置期间的损失。原审法院依据地板维修完工时间，酌情认定房屋空置期间为10个月。参照评估机构出具的相应时段租金标准，酌定月租金损失按4500元计算，核定沈皓悦自收房后至2010年4月14日地板完工维修期间的损失为45000元。该损失系朗诗公司交付房屋存在质量瑕疵，未及时履行保修义务，而应向沈皓悦承担的违约赔偿责任。朗诗公司同意对沈皓悦反映的大部分维修事项予以保修，并说明地板更换需要60天。朗诗公司再次更换地板期间，沈皓悦无法居住使用房屋，该期间的房屋空置损失，朗诗公司理应赔偿。原审法院认为地板更换维修60天系合理施工期间，该期间的房屋空置损失朗诗公司应予以赔偿。参照评估机构给出的2011年3月至今的租金标准，综合本案案情酌定月租金以5800元计算，认定该期间的房屋空置损失为11600元。朗诗公司合计应赔偿沈皓悦房屋空置损失56600元。沈皓悦现主张维修的各项质量问题是在2010月4月14日朗诗公司地板修复完工之后。经多次现场查看，现沈皓悦室内地板存在多处地板拼缝较大的现象，部分地板踩动时存在噪音及下沉，但该状况影响的是沈皓悦使用房屋的舒适度和满意度，不足以根本上导致沈皓悦无法居住和生活。其他问题例如橱柜烤漆柜门破损、地砖瓷砖破损、厨房台面磨损、厨房门框破损等问题，经现场观察，各部位的破损面积很小，损坏的程度相对较轻，不影响相应设施设备的使用。主卫浴缸龙头金属表面磨损影响的是使用者观感，不至于导致该物品无法使用。客厅卫生间淋浴房泄水坡度不足，但并非根本无法排水，影响的也是使用舒适度，不妨碍淋浴房的基本使用功能。沈皓悦室内虽存在上述质量瑕疵，但从一般生活经验上判断，未导致上述设施丧失正常和合理的使用功能，不足以影响沈皓悦正常居住生活。沈皓悦在向对方的回函中也说明，至2010年4月14日涉案房屋维修已基本完成，并主张交房后至发函时10个月左右的损失。在案件审理期间，朗诗公司表示愿意维修并告知沈皓悦维修时间，朗诗公司履行保修义务，沈皓悦应予以配合。但沈皓悦明确表示，在整个诉讼期间都不同意朗诗公司维修，放任房屋处于空置状况，应对其扩大的损失自担责任。因此，沈皓悦在2010年4月14日之后的房屋空置损失，朗诗公司不应承担赔偿责任。沈皓悦主张的误工费损失无法律依据，其主张另行租房的租金损失已由上述认定的租金损失涵盖，不应再行赔付。本案对该两项诉请不予支持。沈皓悦房屋因质量问题无法正常使用，亦无法享受相应物业服务，在原审法院认定的产生房屋空置损失的期间内，沈皓悦交纳的物业费及系统运行费系因质量问题导致的间接损失，原审法院对该期间内沈皓悦实际交纳的物业费及运行费2144.5元予以支持。因物业费涉及沈皓悦与物业服务单位的关系，其他费用尚未交纳，损失尚未实际产生，故对该项诉请暂不予支持。综上，朗诗公司合计赔付沈皓悦58744.5元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州朗诗科技地产有限公司于判决生效之日起60日内对原告沈皓悦所有的苏州工业园区津梁街8号朗科街区11幢302室内装饰装修进行维修（维修后质量标准应符合合同约定，以及国家和地方关于建筑装饰装修质量的施工规范和验收规范，维修范围包括判决书第十八页列明的第1、2、4、5、6、7、8、9项问题）；二、被告苏州朗诗科技地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告沈皓悦各项损失合计58744.5元；三、驳回原告沈皓悦的其他诉讼请求。如果朗诗公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11137元，由原告沈皓悦负担7937元，被告苏州朗诗科技地产有限公司负担3200元。
上诉人沈皓悦不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审判决逾期交付不成立，事实错误，定性不正确。1、朗诗公司交付的房屋未满足合同约定的必须达到的工程质量标准。涉案房屋因工程质量问题整整维修了一年，维修项目之多，维修跨度之长，事实证明了该房屋的装修质量没有满足合同约定的质量标准，不具备交付的条件。朗诗公司的违约欺诈交房行为是导致沈皓悦至今无法入住的主要原因。2、朗诗公司交付房屋不符合程序。朗诗公司交付房屋时应出示《建筑使用证》或《建筑临时使用证》，并提交《住宅工程质量分户验收合格证书》，并将《住宅工程质量分户验收表》作为《商品住宅质量保证书》的附件一并交付。上述文件是在沈皓悦的要求下，朗诗公司才将其作为证据提交至法院，但至今未向沈皓悦提供上述证明文件。因此，一审判决事实不清，判决错误，应依照法律认定结论，判令朗诗公司构成逾期交房事实成立。3、朗诗公司出具的《住宅工程质量分户验收标识牌》不符合法律规范要求，其中建设方、施工方、监理方各自签字认可的验收签名笔迹明显系一人所为，存在严重的一户一验工程质量验收造假的重大违法行为。沈皓悦于一审中提出进行笔迹鉴定的要求遭到法庭的拒绝。一审法院应按房屋开发建设时期签署的有效文件进行案件的审定和判断。一审法院在没有明确验收签名是否存在造假行为和缺乏了解相关有关专业法律条文规定的前提下，做出的判决使朗诗公司逃避了因验收手续造假应承担的法律后果，使得沈皓悦的合法利益无法得到保障。4、双方所签售房合同约定的全装修房质量标准包括土建质量和装修质量两部分，两者缺一不可，否则就应作为未满足房屋交付条件，应承担逾期交房的违约责任。事实上也是上述装修部分的质量问题而导致沈皓悦至今无法居住。5、一审法院认定涉案房屋质量的瑕疵应列为保修范畴，但朗诗公司实际交付的却是装修质量存在大量问题的房屋，已远远超出了因质量瑕疵而进行保修的范围，明显属于不符合合同交房的质量条件，属于欺诈交房。一审法院在未向权威部门和有资质的第三方重新验收及质量检测认定核实的情况下，就判定其属于保修范畴，明显缺乏事实依据。6、一审中，沈皓悦多次向一审法庭要求朗诗公司提供装饰材料合格的抽检报告、消防报验手续及施工材料进场复检报告等证明文件，但未得到一审法庭正面回应，一审判决朗诗公司不承担逾期交付的违约赔偿，适用法律条款不得当，有失公允。7、一审中，沈皓悦将厨房使用发泡剂问题及吊顶应经防腐防火处理问题的施工验收规范标准提供给了一审法院，就沈皓悦提出的房屋装修质量异议，朗诗公司应履行举证义务。二、一审判决关于卫生间浴柜交付标准的认定事实错误。1、朗诗公司销售时告知沈皓悦样板间的装饰标准就是涉案房屋“C户型水晶版”的交付标准，在合同中对水晶版双卫户型适用标准中的其他装饰和设备标准进行了详细的描述注明，唯独对浴柜标准只字不提，说明朗诗公司早已明知销售承诺标准与交付标准存在差异，故意在合同中不详细注明，存在主观故意性的商业欺诈违约行为。2、一审法院既然认定朗诗公司提供的公证书中交付标准是“C户型白金版”的交付标准，则应责令朗诗公司举证水晶版双卫户型的装修标准的公证书或其他证据。一审法庭仅凭朗诗公司提供的不适用的公证书，而将朗诗公司举证不利的责任由沈皓悦承担损失明显有失公允。三、一审判决关于沈皓悦在诉讼未有结果之前不同意朗诗公司维修应对其扩大的损失自担责任的认定极其错误。沈皓悦于一审中提出房屋质量问题完全由朗诗公司的违约造成，在诉讼中如由朗诗公司进行整改维修，可能导致沈皓悦证据的灭失，并继续要求朗诗公司提供涉案房屋装饰工程的各项验收报告、检测报告和抽检报告，并要求一审法庭在房屋是否存在质量问题应由法院委托权威部门对该房屋进行全面的检测和审核鉴定。沈皓悦对现场关键物证进行保护的做法完全合理又合法，一审法庭理应对沈皓悦保全现场重要证据的行为予以支持，但令人无法理解的是，一审法庭非但没有采取保全措施，而是再三要求沈皓悦同意在庭审期间朗诗公司进场进行维修，并要求沈皓悦承担不让朗诗公司进行维修的法律责任，损害了沈皓悦的合法权益，应判令朗诗公司承担自2010年4月14日至2012年3月按同地区租金赔偿估价标准的房屋空置损失120400元。四、一审判决沈皓悦承担受理费7937元、朗诗公司承担3200元是错误的，朗诗公司是侵犯沈皓悦的权利者，其应承担民事赔偿责任，依据法律规定诉讼费应由败诉方全额承担，一审判决沈皓悦承担受理费7937元、朗诗公司承担3200元显失公平公正，无法律依据。五、朗诗公司扣留沈皓悦的合法财产的侵权行为与本案有严密的因果关系，一审判决不维护消费者的合法权益而是采取回避，故一审法院不依法判决朗诗公司返还扣留财产是错误的。六、由于朗诗公司的侵权行为，因此涉案房屋装修保修期应顺延，一审判决驳回沈皓悦的涉案房屋装修保修期顺延的请求实属枉判。据此，请求二审法院撤销原审判决，在查清事实的基础上公正判决并判令朗诗公司承担一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人朗诗公司辩称：双方已经完成房屋交付手续，装修质量问题不属于交付问题，朗诗公司不应承担逾期交房责任；公证书确定的是样板房的交付标准，而涉案房屋的交付标准非样板房的交付标准；朗诗公司承担的维修是基于客服服务，在不区分质量是否存在问题的前提下自愿给予的整改维修。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明：一审诉讼中，沈皓悦于2011年12月5日庭审时明确最终确定的诉请时，并无涉案房屋装修保修期应顺延的诉请，故该事项非本案审理范围。
一审诉讼中，沈皓悦于2011年12月5日庭审时明确最终确定的诉请时，诉请第7项为请求判令朗诗公司返还原物，朗诗公司主张该项诉请非原有诉请事项的增加，而是追加新的诉请。原审法院当庭释明，沈皓悦追加诉请超过法定期限，同时相关返还之诉与本案所涉房屋买卖合同非基于同一法律关系，故就相关返还之诉本案中不予理涉。
一审诉讼中，2010年8月9日第一次庭审后，原审法院组织双方进行现场勘查。沈皓悦于2011年8月4日第二次庭审时表示，既已诉讼则于诉讼结束前不同意朗诗公司进行整改维修，涉案房屋的现状将作为证据保存。2011年11月25日，原审法院组织双方再次进行现场勘查，并就装修工程存在的质量问题现状制作了勘查笔录。
二审诉讼中，本院组织双方协商于诉讼中进行整改维修以止损。针对朗诗公司提出的涉案房屋装修问题的维修方案，沈皓悦主张进行整改维修前应由朗诗公司承诺承担沈皓悦的下列经济损失：1、自交房之日起至整改完成之日止的房租损失；2、自交房之日起至整改完成之日止的物业费用；3、一二审诉讼费用。涉案房屋因此未能于二审诉讼中进行整改维修。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。
本院认为：商品房的交付，以交付行为的完成为标志。涉案全装修房因装修工程的质量问题，导致作为购房者的沈皓悦迟迟不能入住，朗诗公司应承担瑕疵交付的保修责任及因此给沈皓悦造成的无法使用涉案房屋的损失。但是，瑕疵交付并不产生消灭交付行为法律后果的法律意义，交付完成后朗诗公司即履行完毕交付的法律义务；同时，沈皓悦无法使用涉案房屋的损失，应限于房屋空置期间的租金、物业费及本案所涉的系统运行费等直接损失，沈皓悦所主张的误工费等损失于法无据。沈皓悦主张交付行为无效，朗诗公司应承担逾期交房至停止侵权达到交付标准之日止的合同责任，于法无据。涉案售房合同之附件十就卫生间浴柜的交付标准无约定，沈皓悦亦无证据证明涉案房屋的卫生间浴柜交付标准即为同房型不同版的样板房所示的交付标准，其相关主张因此不予支持。原审法院与本院于本案诉讼中要求的诉讼中整改维修，旨在避免损失的进一步扩大，沈皓悦不予认同，由此产生的损失扩大部分应责其自担。诉讼费用的负担自应由人民法院根据原告诉请得到支持的情况依法判定。沈皓悦关于返还原物的主张，经原审法院释明，相关追加诉请超过法定期限，且相关返还之诉与本案所涉房屋买卖合同非基于同一法律关系，故就相关诉请本案中不予理涉。原审法院相关处理并无不当，沈皓悦可另行主张权利。
本案纠纷之所以发生，在于朗诗公司交付的涉案全装修商品房存在装修质量问题，自2009年7月18日交房起至2010年4月14日沈皓悦签收《11-302维修完成说明》止，因装修工程质量问题导致沈皓悦近9个月的时间无法使用涉案房屋。及至2010年4月20日沈皓悦向朗诗公司发函主张该期间的索赔（房屋租金13500元、交通费4500元、误工费2500元以及家具搬运费等相关费用），朗诗公司并未正面回应沈皓悦的索赔主张，而是于同年4月26日发出《关于归还中转房的温馨提示》，双方纠纷由是产生。原审法院于2010年7月8日受理沈皓悦提起的本案诉讼后，于诉讼中，就沈皓悦提出的现存装修问题进行了现场勘查，并认定现存状况影响的是沈皓悦使用房屋的舒适度和满意度，不足以从根本上导致沈皓悦无法使用涉案房屋。同时，沈皓悦在向朗诗公司的回函中说明，至2010年4月14日涉案房屋维修已基本完成，并主张交房后至发函时10个月左右的损失。相关认定，并无不当。在一、二审诉讼中，朗诗公司均表示愿意维修现存问题。
本案中，就朗诗公司而言，如能正视装修工程质量问题对沈皓悦造成的损失并及时协商妥处沈皓悦的索赔主张，则本案纠纷可以避免；就沈皓悦而言，如能就仅影响使用房屋的舒适度和满意度而非导致不能使用房屋的现存装修问题尽早接受维修，亦可避免相关损失的进一步扩大。
综上，上诉人沈皓悦的上诉请求均不能成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11137元，由上诉人沈皓悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张云峰
代理审判员 沈维佳
代理审判员 沈军芳
二〇一四年五月九日
书 记 员 李 昂