浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安民初字第195号
原告（反诉被告）：安吉竹子博览园有限责任公司。
法定代表人：汪贤挺。
委托代理人：戴先顺。
委托代理人：黄梦瑶。
被告（反诉原告）：李新广。
委托代理人：仇学志。
原告安吉竹子博览园有限责任公司（以下简称竹博园）与被告李新广租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法适用简易程序独任审判。审理中，被告李新广提起反诉，本院受理后决定合并审理。本院于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告竹博园法定代表人汪贤挺的委托代理人戴先顺、被告李新广及其委托代理人仇学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
竹博园起诉称：竹博园、李新广于2012年5月1日签订《碰碰车协议书》一份，约定由李新广承租景区内碰碰车场地，租金每年1.5万元，租赁期限为一年。后双方于2013年4月28日签订《“游乐项目”试营业期的补充协议》一份，双方按补充协议约定分成，不另外收取租金，期限为2个月。试营业期满后，双方并未签订其他合同。后因景区场地整改，竹博园组织各经营户开会，并在会上通知李新广关于娱乐项目撤场事宜，会后也多次口头通知李新广要求腾空，但李新广却置之不理，依然将场地占用。现竹博园为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉请判令李新广立即腾空竹博园景区内碰碰车场地、支付场地占用费用（从2015年1月1日起按年租金1.5万元计算至实际腾空之日止）并承担本案诉讼费。
李新广答辩称：一、竹博园的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.正如竹博园所诉称，双方于2012年5月1日签订1年期协议未到期时，竹博园要求改变经营方式，由纯粹的场地租赁合同变更为合作经营，按比例分配经营收益。对此，合作协议第1条“甲方不另外收取乙方的场租费，按比例分成”，在双方合作经营期间，竹博园要求李新广腾空场地，置李新广投入的设备设施于不顾，无事实依据。2.在合作经营协议有效存续的情况下，竹博园诉请腾空场地的前提必须是解除协议关系，竹博园未诉求解除协议而直接要求腾空场地，违反法定程序，且无法律依据，其混淆了合同纠纷与侵权纠纷的法律关系，其诉请无法律依据，依法应予驳回。3.原被告为合作关系，且在合作期间，竹博园要求李新广支付场地占用使用费，无事实和法律依据，应予以驳回。4.竹博园于2014年10月24日才告知李新广要求腾空，但经了解，早在2013年12月26日就单方向行政主管机关报停了李新广的经营，侵犯了李新广的合法经营权，给李新广造成巨大的经济损失。二、竹博园以景区场地整改为由，诉请腾空场地，无事实依据。李新广是竹博园招商引资的企业，考虑竹博园承诺的良好投资政策和优质服务态度，以及竹博园的投资环境，李新广多方筹集近百万元资金租赁竹博园场地，并征得竹博园同意购买设备车辆，修建车辆跑道，其后进行经营。在协议履行期间，竹博园利用其优势地位，强迫要求李新广与其合作经营，现又以景区场地整改要求李新广腾空场地，不但违反诚实信用原则，对李新广也明显不公平。相反，李新广经营的项目及其场地没有任何改造，升级或者撤销，竹博园的行为造成李新广巨大经济损失，竹博园的理由不能成立。综上，请求本院驳回竹博园的诉讼请求。
李新广反诉称：李新广系竹博园招商引资的投资户，入园时竹博园给予优惠政策和无限期经营承诺。2012年5月1日双方签订《碰碰车协议书》，按照竹博园要求租赁协议一年一签，承诺即使不签订协议也让李新广长期经营，其后李新广投入巨资进行经营，但经营未满一年时即2013年4月28日，竹博园单方面要求改变合作方式，即由租赁场地变为按比例分配经营收入模式合伙经营，但经营至2013年12月，竹博园阻止李新广正常经营，后又无端要求李新广撤场。竹博园违反诚实守信原则，单方违约，给李新广造成巨大经济损失，经多次协商未果，特具状反诉，请求依法驳回竹博园的诉请请求，并诉请判决竹博园继续履行《碰碰车协议书》和《游乐项目试营业期的补充协议》、赔偿李新广经济损失230985元（暂定10个月，从2014年1月20日至2014年10月20日）并承担本案诉讼费。
竹博园针对李新广的反诉答辩称：李新广的反诉状中陈述与事实不符，入园时竹博园给予优惠政策和无限期经营承诺不属实；承诺即使不签订协议也让李新广长期经营不属实；竹博园单方面要求改变合作方式不属实，是双方协商一致的，并不是竹博园强制要求的；反诉状称竹博园无端要求李新广撤场不属实，合同本身已到期。双方的租赁关系在通知送达的时候已经解除，其反诉请求无事实和法律的依据，请求本院驳回李新广的反诉请求。
竹博园为证明其本诉主张，向本院举证如下：
1.《碰碰车协议书》一份，拟证明竹博园、李新广于2012年5月1日签订，李新广向竹博园租赁场地经营碰碰车项目的事实，第8条约定，因公司重大调整，李新广应无条件服从。李新广质证对真实性无异议，但该协议双方是一年一签，并不是双方只签一年；协议第8条约定，是重大的调整才可以与租赁户协商，但是并没有约定李新广无条件撤场的约定；该协议是竹博园草拟的，虽然李新广已签字，但对李新广显失公平；该协议已经被后来的协议替代。
2.《关于“游乐项目”试营业期的补充协议》一份，拟证明竹博园、李新广本着平等互利的基础上达成了本补充协议，约定竹博园不另外收取场地的场租费用，双方按收益分成，试营业期限为2个月的事实。李新广质证对真实性无异议，双方的关系已经由租赁关系变为合作关系；第1条就约定了合作经营的方式是双方按照收益的比例进行分成，该协议签订的时间是2013年4月28日，在场地协议未到期时，竹博园为其利益进行了最大的调整；第8条约定双方对于合作经营期限，双方的意见是继续合作经营。
3.会议签到表二份，拟证明2014年10月24日，在竹博园二楼会议室双方关于景区娱乐项目撤场的协商会议，二次会议李新广均参加，二次会议的目的是要求李新广尽快撤场的事实。李新广质证对该签到本上的签名的真实性无异议；会议的主题是竹博园单方书写；对其证明目的有异议，协商内容并不是撤场。
4.2013年10月18日竹博园向包括李新广在内的景区部分经营户所发放的通知一份，拟证明竹博园已于2013年10月18日，告知李新广因景区改造将在2013年12月31日前终止租赁关系的事实。李新广质证对被告的签名真实性无异议；该通知是竹博园单方制作，李新广签名后面有个括号马场，该通知书是给马场的，与本案无关联性。
5.安吉县企业投资项目备案通知书、变更通知书各一份，拟证明竹博园扩建项目及景区内实施改造项目的事实，项目扩建总投资3亿，园区改造投入1亿。李新广质证该组证据如有原件则对真实性无异议，但与本案无关，本案竹博园的理由为景区场地整改，按照双方早期合同约定是重大项目的整改，对变更的项目是扩建，而不是对原有的项目进行改造。
被告李新广为证明其主张并反驳竹博园的主张，向本院提交如下证据：
6.《碰碰车协议书》、《关于“游乐项目”试营业期的补充协议》各一份，拟证明双方存在不到一年的无租赁关系，双方为合作经营关系，而非租赁场地的关系。竹博园质证对证明目的有异议，李新广认为变更为合作经营的关系无事实依据，补充协议明确对原协议补充的一些条款，条款内容是对租金的收取，租金的金额通过分成的方式进行调整，并不是双方变为合作经营的关系，对租金的提取约定了一定的比例，李新广的证明目的违背事实。
7.汇款单六份，拟证明在双方合作6个月的时候，竹博园扣除了其合作收益的30%的分成，以个人转帐的形式将收益的7成支付给李新广，竹博园阻止李新广经营的时间早，告知不及时。竹博园质证认为，交易金额大概为4万元，并非是李新广陈述的13万元；李新广以此证明竹博园所得的收益远远大于租金，事实上收益提成与原先的租金相差不多，竹博园认为是对租金的调整，不能以此证明双方是合作经营的关系，李新广的证明目的不能成立。
8.安吉县在用特种设备报停、报废、转出申请单一份，拟证明竹博园无原因停止李新广经营的事实。竹博园质证认为该复印件如是真实的，符合法律规定。竹博园在2013年10月已经通知李新广关于经营项目于2013年12月停止经营；如不报停，涉及相关的检测费用都由李新广承担，加重李新广的损失，竹博园报停也是经李新广许可；该复印件应该是竹博园报停后向李新广提供，并不是李新广自行调取；也证明竹博园2013年10月的通知，要求双方终止租赁关系的事实。
庭审中，李新广向本院提交调取证据申请二份，要求本院调取竹博园2013年规划调整图纸、批文以及竹博园2013年4月至2014年11月30日的全部财务资料。对此，竹博园认为李新广申请调取内容与本案缺乏关联性，双方在后期的租金的收取上都进行了结算，按照李新广提供的汇款单，李新广并无异议，款项李新广也认可，李新广在经营中每天的收入有单子，李新广要求调取竹博园的全部财务资料也不符合法律的规定。双方之间的租赁关系是不定期的租赁，作为李新广实际经营的碰碰车，李新广也代表马场签收了该通知；至于是否有重大的规划调整不是合同终止的原因，是基于合同到期改造的需要。本院认为，竹博园已提交了安吉县企业投资项目备案通知书、变更通知书各一份，内容系有关于竹博园规划事项，本院不再另行调取相关规划批文等；竹博园、李新广就租金的支付已先行结算，现李新广申请调取竹博园全部财务资料，本院不予准许。
本院对双方提交的证据认证如下：李新广对证据1、2，竹博园对证据6-8的真实性无异议，本院对证据1、2、6-8的真实性予以确认；证据5，经审核，本院对其真实性予以确认；证据3、4，李新广对签名一事无异议，本院对李新广参与协商会及接到提前解除租赁通知的事实予以认定。
本院认定事实如下：2012年5月1日，竹博园与李新广签订《碰碰车协议书》，李新广租赁竹博园场地经营碰碰车，自2012年5月1日至2013年4月30日，租金1.5万元，合同签订之日交清；另约定本协议有效期内如遇竹博园有重大规划调整，李新广无条件服从（不计淡旺季），竹博园应提前一个月通知李新广，另约未尽事宜协商解决。2013年4月28日，双方另签订《关于景区“游乐项目”试营业期的补充协议》，约定竹博园不另外收取李新广的场租费用；收益按分成与竹博园结算；试营业期为2个月；账期月结，结账时间为每月15日；其他事宜按照原有合同执行；未经事宜双方协商解决。2013年10月18日，竹博园发出通知，告知因竹博园景区内部进行提升改造，将于2013年12月31日前与各经营户终止租赁合同；合同到期者可直接到竹博园行政楼旅游接待部办理相关解约手续，未到期者，若承包款、电费已全额缴清，竹博园将根据实际承包天数退还多余费用，未全额缴清的，于2013年12月31日前补交。李新广在前述通知上签字确认。2014年10月24日，竹博园召开娱乐项目经营户撤场协商会议，李新广代表熊猫嘉年华项目参加；2014年11月14日，竹博园召开娱乐项目经营户撤场相关事宜会议，李新广代表碰碰车、骑马场项目参加。
竹博园以转账的方式向李新广支付收益。2013年7月21日，李新广转账收益8642元；8月19日，转账收益7431.5元；9月23日转账收益7441元；10月17日，转账收益4625元；11月22日，转账收益15319元；2012年12月20日，转账收益4510元。
另查明，2013年12月26日，安吉县质量技术监督局批准碰碰车、海盗船、激流勇进、弹跳飞人项目的设备报停，竹博园在申请单位一栏盖章，但具体经办人为案外人杨建成，系竹博园景区内的海盗船经营户。2013年4月19日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园扩建工程项目主要内容变更，项目总投资为30000万元，总规划用地面积84158㎡；2013年5月20日，安吉县发展改革与经济委员会准予竹博园西区改造工程备案，总投资10000万元，项目新增建设用地面积14350㎡。
本院认为，竹博园与李新广签订的《碰碰车协议书》、《关于景区“游乐项目”试营业期的补充协议》系双方真实意思表示，应为有效。补充协议系对《碰碰车协议书》的补充，主要是对租金进行调整，即由原先的年租金形式变更为按收益分成结算，且明确其他事宜按照原有合同即《碰碰车协议书》执行，其实质仍为租赁协议。该补充协议约定的租期2个月，因期满后双方事实上仍按补充协议履行直至2014年，期限达六个月以上并未签订书面协议，则租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，竹博园以通知的形式终止双方的租赁合同法律关系并不以景区重大调整为前提。本案中，竹博园于2013年10月通知李新广终止租赁合同的履行，其于2014年二次召开相关撤场会议，则双方的租赁合同法律关系已于2014年11月底前终止；李新广继续占有该场地已无法律依据，李新广应及时腾空、返还场地，逾期则应赔偿竹博园损失；现竹博园诉请李新广自2015年1月1日起按《碰碰车协议书》约定的年租金1.5万计算占有使用费，则竹博园已给予李新广1个月时间腾空场地，给予的腾空时间较为合理、充分；李新广逾期腾空，竹博园主张占用费用，本院予以支持。李新广反诉要求竹博园继续履行《碰碰车协议书》、《关于景区“游乐项目”试营业期的补充协议》，因租赁合同法律关系已终止，本院不予支持。商业行为存在一定风险，投资者应当谨慎；李新广反诉主张竹博园曾承诺允许李新广长期经营，引发李新广投入巨资，但并未提供充分证据予以证实，应承担举证的不利后果，李新广应自行承担商业风险，现李新广反诉要求竹博园承担其经营期间经济损失230985元，本院不予支持。至于，李新广主张的竹博园应先行诉请解除协议的抗辩意见，本院认为，竹博园在起诉前已以通知形式解除双方签订的协议，该通知已送达李新广，故双方签订的协议已然解除，竹博园起诉时无需另行诉请解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、李新广于判决生效之日起二十日内腾空安吉竹子博览园有限责任公司内的碰碰车场地；
二、李新广于判决生效之日起十日内支付安吉竹子博览园有限责任公司场地占有使用费（以年租金1.5万元自2015年1月1日起计算至场地实际腾空之日止）；
三、驳回李新广的反诉请求。
如李新广未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元（已减半），由李新广负担，限于判决生效之日起十日内交纳；反诉受理费2380元（已减半），由李新广负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 陈浩
二〇一五年六月九日
书记员 顾秀