山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第5459号
原告：青岛某公司
法定代表人：赵永波，董事长。
委托代理人：胡文平，山东翔鸿律师事务所律师。
委托代理人：黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。
被告：邱某
委托代理人：庄清勇，男，1976年7月3日出生，汉族，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者，住青岛市黄岛区双珠路***号。
被告：张某
委托代理人：庄清勇，男，1976年7月3日出生，汉族，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者，住青岛市黄岛区双珠路***号。
原告青岛某公司（以下简称福都房地产公司）为与被告邱某、张某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告福都房地产公司之委托代理人黄海波，被告邱某、张某之共同委托代理人庄清勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福都房地产公司诉称：2010年9月10日，原告福都房地产公司与被告邱某、张某签订了房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告的位于原胶南市人民路北夜市广场2区三号组团的房屋进行经营，租赁期限为五年，租金的交纳方式为先交租金后使用，合同中还对每次交纳租金的时间及金额、逾期支付租金的违约责任等做了详细约定。2011年5月3日，双方又签订补充协议一份，约定将原合同中约定的免租期延长至2011年6月30日，租赁期限延长一年。合同签订后，原告将租赁房屋交付两被告使用，共同经营胶南市德鑫家具店，但两被告没有履行按时支付租金的义务，截止2014年12月20日共计拖欠租金99万元（其中2014年6月20日前拖欠的租金76.5万元，原告已另案起诉）。因两被告的行为已构成严重违约，原告要求解除租赁合同，收回租赁房屋，并要求被告支付拖欠的租金（自2014年12月20日起）、逾期付款违约金和房屋占用费。故请求判令：1、解除租赁合同，两被告立即腾出租赁房屋返还给原告；2、两被告支付租金225000元及违约金12285元；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告邱某、张某未予书面答辩，庭审时口头辩称：1、原告福都房地产公司与两被告之间的租赁关系属实，但因原告的房屋存在严重缺陷，多次被消防部门查封，至今仍在整改，致使两被告无法使用，故拖欠租赁费。2、原、被告之间因同一租赁关系，双方于2014年3月份有过一次诉讼，该案仍在执行程序中，两被告在积极履行协商，请求法庭延期给予一定时间予以圆满解决。
经本院开庭审理查明：被告张某、邱某系夫妻关系。2010年9月14日，原告福都房地产公司作为出租方（甲方），两被告作为承租方（乙方），签订了房屋租赁合同一份，就乙方租赁甲方的房屋进行商业经营一事进行了约定：租赁房屋位于胶南市人民路北夜市广场2区三号组团的二楼及一楼楼梯间，其中二楼面积约5381平方米，一楼楼梯间约180平方米；租赁期限为五年，自签订合同之日起至2015年12月31日止；因该房屋现在楼顶棚面部分漏水及部分维修所产生的费用，甲方免除乙方5万元租金，乙方所租房屋在五年内的屋顶防水，上下水管道、消防等其它设施的维护管理项目全部由乙方负责承担，甲方不再承担任何费用，以上5万元正不在205万元的租金内；租金的数额为第一年35万元，第二年、第三年各40万元，第四年、第五年各45万元，总计205万元；房屋租金上打租，即先付租金后使用，租金每半年交纳一次，甲方为乙方提供收据（不开发票，如需开发票，双方共同承担发票费用，各占50%），即2010年12月20日、2011年6月20日、2011年12月20日、2012年6月20日、2012年12月20日、2013年6月20日、2013年12月20日、2014年6月20日、2014年12月20日、2015年6月20日分别交纳17.5万元、17.5万元、20万元、20万元、20万元、20万元、22.5万元、22.5万元、22.5万元、22.5万元；该房屋从2005年9月为隆泰商贸有限公司承租经营使用，隆泰家私二店正常经营五年，已装修地面、楼梯、天棚、隔断等，乙方做部分维修即可使用，门窗、上下水供电设施、消防设施配套齐全并符合上级管理部分规定的使用要求，无供暖设备；甲方同意乙方转租部分房屋（在承租期内），如需整体转租必须书面通知甲方；乙方不按合同约定日期交付租金，达一个月以上，甲方有权解除本合同，乙方无条件退还甲方租赁房屋；若乙方不按时交纳租金，从逾期之日起，按每日欠款的千分之五计算承担逾期款违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付两被告，由两被告共同经营胶南市德鑫家具店。
2011年5月3日，原告福都房地产公司作为甲方，被告邱某、张某作为乙方签订补充协议一份，约定：1、由于承租方场地消防系统不合格，被胶南消防大队查封45天，限期整场，于2010年11月6日15时10分到2010年12月12日00分，乙方直接造成经济损失4.5万元，乙方要求甲方改造消防系统，经过协商，甲方同意，一切费用先由乙方垫付，费用合计约7.5万元，该系统在承租期内由乙方负责维护、保养，合同期满后，该系统的使用权、产权归甲方所有。2、由于租赁期内商场内居民自来水主管道在2010年10月13日夜间突然爆裂，导致乙方部分家具和地板泡坏，直接造成经济损失达9.7万元。3、没接到任何通知，地下室消防水泵试压，楼上居民楼道没有消防栓，发生透水，对二楼倒灌，造成地板、家具等损失约3.5万元。4、因此综上述三个原因造成乙方经济损失25.2万元，经双方协商，甲方的免租期由原来的2010年9月14日至2010年12月31日，改为2010年9月14日至2011年6月30日，合同租赁期限延长一年，即由原来的2015年12月31日结束改为2017年6月30日结束，第六年租金为50万元整，房租第十一次交25万元，第十二次交25万元，交房租时间按照协议日期（参照合同）以此类推。5、发生在2010年10月13日水管破裂导致一楼家家悦超市和一楼其他业户的经济损失乙方不承担任何责任与费用。6、合同期内二层商场内发生的火灾、房顶漏水、暖气、上下水管道损坏修复（修复费用在2000元以内）和二层的经济损失由乙方承担。因管道质量不合格、老化需大面积整改或全部更新，修复费用在2000元以上，全部费用都由甲方承担。
2013年12月26日，被告邱某、张某向原告福都房地产公司出具还款承诺书，称我公司租用贵公司房屋，因经济效益不好，连续两年亏损，故欠下租费，（待对账）由于资金周转不过来，明年也很难经营，特请贵公司在今后房费上给予减少一些，以前所欠房租，在对账后争取早日还齐。敬请贵公司面谈。今后我公司将努力经营，双方都得利。（以前房租，春节前给付10万元）。
截止2014年6月20日，被告邱某、张某应当向原告福都房地产公司交纳的房屋租赁费共计137.5万元，根据双方约定免租期延长半年，两被告应交纳租金为七次，已经交纳了58万元。2014年3月28日，原告将两被告诉至本院。2014年12月20日，本院依法判决两被告共同给付原告房屋租赁费76.5万元、违约金68265元。该民事判决作出之后，原、被告双方在法定期限内均未提起上诉，已经发生法律效力，该案目前正处于执行程序。截止2014年12月20日，扣除两被告应当交纳的上述租赁费76.5万元，两被告还应当向原告交纳租赁费22.5万元。
2015年6月8日，青岛市公安局消防支队黄岛区大队出具临时查封决定书，称胶南市德鑫家具店二层室内消火栓无水、二层安全出口标志损坏、未设置应急照明，决定对地上第2层予以临时查封，查封期限自2015年6月5日14时至7月3日14时。
上述事实，有当事人的陈述，原告福都房地产公司提供的房屋租赁合同、补充协议、民事判决书各一份，被告邱某、张某提供的临时查封决定书一份在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为：原告福都房地产公司与被告邱某、张某签订的房屋租赁合同以及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。两被告作为共同承租人，应当按照约定的期限及数额支付租金，截止2014年12月20日，扣除两被告尚欠原告的房屋租赁费76.5万元，两被告还应当交纳22.5万元。原、被告双方明确约定两被告不按合同约定日期交付租金，达一个月以上，原告有权解除房屋租赁合同，现两被告拖欠原告的房屋租赁费99万元（76.5万元＋22.5万元）已经远远超过了一个月，即双方约定的原告解除合同的条件已经成就，原告有权行使约定解除权，解除与两被告签订的房屋租赁合同以及补充协议。根据法律规定，当事人行使约定解除权，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告选择以诉讼的方式通知对方，符合法律规定，且自通知到达对方时解除，对此本院予以确认。
本院还认为，合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此原告福都房地产公司仍有权根据合同约定，要求被告邱某、张某支付房屋租赁费22.5万元以及相应违约金。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案案情，原告主张违约金12285元，不违反法律规定，本院予以支持。消防部门以胶南市德鑫家具店二层室内消火栓无水、二层安全出口标志损坏、未设置应急照明为由，决定对地上第2层予以临时查封，但根据补充协议的约定，消防系统在承租期内由两被告负责维护、保养，且该家具店由两被告共同经营，故该项临时查封不能成为两被告拒付或者延付房屋租赁费的抗辩事由。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、依法解除原告青岛某公司与被告邱某、张某于2010年9月14日签订的房屋租赁合同以及于2011年5月3日签订的补充协议。
二、被告邱某、张某于本判决生效后30日内共同将租赁原告青岛某公司位于原胶南市人民路北夜市广场2区三号组团的二楼及一楼楼梯间全部腾空并交付原告。
三、被告邱某、张某于本判决生效后30日内共同给付原告青岛某公司房屋租赁费22.5万元以及违约金12285元。
如果被告邱某、张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4859元，由被告邱某、张某共同负担。因原告青岛某公司已向本院预交，两被告于本判决生效后30日共同付给原告4859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘坤华
人民陪审员 袁清霞
人民陪审员 戚风英
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 邵珠恺