天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨塘民初字第886号
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。
法定代表人邹锦标，总经理。
委托代理人李冬冬，天津海天律师事务所律师。
被告刘亚玲。
委托代理人贾宗臣（被告之夫），无职业，住天津市开发区盛达街爱丽家园西区*座***号。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司（以下简称戴维斯物业公司）与被告刘亚玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员史长江独任审判，公开开庭进行了审理。原告戴维斯物业公司委托代理人李冬冬、被告委托代理人贾宗臣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴维斯物业公司诉称，2009年10月22日，原告与五矿置业（天津）滨海新区有限公司（以下简称五矿公司）签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》，合同约定原告接受五矿公司之委托，对位于天津市滨海新区塘沽迎宾大道旷世国际大厦进行前期物业管理服务，双方就物业管理服务的事项、标准、费用及双方的权利义务关系等内容做了详尽的约定。为更好的提供物业服务，五矿公司还制订了《临时管理约定》。2010年1月14日，被告与五矿公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了由五矿公司开发建设的旷世国际大厦1-2132副1号房屋，并以《确认书》的形式对上述《天津市非住宅前期物业服务合同》和《临时管理规定》进行了书面确认，同意遵守其内容条款。后原告依约向被告提供了物业管理服务，被告亦应如约履行交纳物业管理服务费的义务。但被告自2012年6月1日至2013年12月31日一直未缴纳物业管理服务费。虽经原告催缴，被告依然未履行缴费义务。故起诉要求：1.判令三被告向原告支付自2012年6月1日至2013年12月31日的物业管理服务费人民币52896元、滞纳金人民币1455元，共计人民币54351元；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告为证实自己的主张提供如下证据：
证据一、企业营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书，证明原告主体资格。
证据二、物业管理企业资质证书，证明原告资质等级为一级，具有合法物业服务资质。
证据三、前期物业管理服务合同及确认书，证明：1.原、被告之间存在物业管理合同关系；2.物业服务费及滞纳金的计算标准。
证据四、天津市商品房买卖合同，证明被告为房屋所有权人，为本案适格主体，应当交纳物业费。
证据五、入伙通知书、业主资料登记表、钥匙及证卡接收确认书，证明被告已经于2011年5月27日实际收房入住手续，享受了原告提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费。
证据六、二次供水合格证及供水卫生许可证，证明原告提供了物业服务，被告应当依法缴纳物业服务费。
证据七、巡查记录表（2012.7-2013.12），证明原告提供了物业服务，被告应当依法缴纳物业服务费。
证据八、保洁巡查记录（2012.7-2013.12），证明原告提供了物业服务，被告应当依法缴纳物业服务费。
证据九、电梯维修保养记录（2013.1-2013.12），证明原告提供了物业服务，被告应当依法缴纳物业服务费。
证据十、财务收支明细表及4张照片，证明原告按照合同约定，履行了物业服务合同，而且对财务收支对业主进行公示。
被告刘亚玲辩称，被告确实购买了旷世国际大厦的房屋，也确实没有缴纳物业费。原因为：1.物业公司在开发商没有取得国家消防部门颁发的消防合格证书的情况下与其签署了前期物业服务合同。作为商业楼宇，消防牵动着千家万户，既然没有消防合格证，楼宇就不具备交付条件，不具备交付条件的情况下签署的任何协议或合同都应视为无效；2.物业费的核算从国家颁发的消防检验合格证书次日起算，在这以后产生的费用应由业主负责，之前的费用应由物业公司向开发商索取；3.在被告经营超市期间物业公司突然设置围挡，导致超市无法经营，最终关闭。在经营期间，冬天空调温度不达标，店内员工耳朵和手都被冻了，物业两次检测均未达标；4.原告承诺楼宇主要入口设置24小时值班，立岗不少于10小时，被告多次经过旷世大厦A座发现正门紧闭，根本没有立岗人员，也无法从正门进入楼宇，给外来参观和想租房子客户带来了众多不便；5.原告承诺停车场管理员24小时服务，但被告几次开车到地下，也没有发现有管理员现场登记和指挥。6.旷世国际大厦只有农业银行一家处于营业中，其他商户的大门都是紧锁关闭状态，因此电梯的运险费、垃圾收集转运费、空调费、公共区域的照明费、公共设备运行费以及保洁、保安、维修、养护、管理人员的员工费等都不能达到满负荷运转时的费用，然而原告仍然按照每平米24元收取，被告认为实在不合理，被告每天损失的利息，再加上高额的物业费实在无法承担。被告不同意原告的诉讼请求，不同意缴纳物业费。
被告未对其主张提供证据。
经审理查明，被告刘亚玲系天津市滨海新区中心商务区旷世国际大厦X-
X副X号业主，五矿公司系该大厦的开发商，原告系该小区前期物业管理服务企业，资质等级为一级。2009年10月22日，原告与五矿公司签订《天津市前期物业管理服务合同》。合同约定，原告对天津市滨海新区塘沽迎宾大道A06、A08地块即旷世国际大厦进行前期物业管理服务。服务合同期限为：自2010年11月1日开始，至该物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止。合同对于物业服务的内容、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费用采取酬金制的形式，预收标准：商业24元／月／平米（含中央空调费）。交纳费用的时间为：业主每一个月交纳。另约定：业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之一比例交纳违约金。
2010年1月14日，被告刘亚玲与五矿公司签订《天津市商品房买卖合同》，被告购买天津市滨海新区中心商务区旷世国际大厦X-
X副X号房屋，该房屋建筑面积为115.99平方米。此后被告刘亚玲与五矿公司签订确认书一份，被告确认对《天津市前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》的条款已阅读并理解、认可条款内容，同意严格遵守。2011年5月27日，被告与原告办理了收房手续。被告自2012年6月1日起未交纳物业服务费用，故原告于2014年2月19日来院起诉要求：判令被告向原告支付自2012年6月1日至2013年12月31日的物业管理服务费人民币52896元，滞纳金人民币1455元，共计人民币54351元；本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，原告系具有从事物业管理活动资质的企业，其与五矿公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，原、被告均应遵守。原告在庭审中提供二次供水合格证、供水卫生许可证、巡查记录表、保洁巡查记录及电梯维修保养记录等证据，证实原告已经依约履行了物业服务合同义务，但原告自认在大厦部分区域的扶梯和玻璃外门长期处于停用状态。该行为虽为了节约能源和人力成本，但客观上对于被告使用或出租房屋均造成了不利影响，也影响了整个物业的服务品质。故原告主张被告全额缴纳物业费的诉讼请求，本院不予支持。本院将根据原告提供物业管理服务的相关证据，酌情确定被告应交纳的物业服务费的数额。原告主张自2012年6月1日至2013年12月31日的物业管理服务费为52896元，但结合被告房屋面积、欠费时间及物业费的收取标准，本院确认期间物业费数额为52891.44元。由于原告在履行物业服务合同期间提供管理服务存在瑕疵，故对于原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告在今后应当对于物业服务活动中存有的相关问题予以改进，妥善处理与业主的关系，被告作为业主亦应当积极配合物业公司做好物业服务工作，这样才能不断提升物业服务品质。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘亚玲于本判决生效之日起十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司2012年6月1日起至2013年12月31日止的物业服务费52891.44元的80%，即42313.15元。
二、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1158元，减半收取579元（原告已交纳），由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司负担116元，由被告负担463元（被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
代理审判员 史长江
二〇一四年五月十六日
书 记 员 梁 悦