安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一初字第02246号
原告：阜阳市电影公司招待所，住所地安徽省阜阳市团结路7号。
法定代表人：张秉航，该所所长。
委托代理人：梁云才，安徽恒言律师事务所律师。
被告：张义南，男，1967年7月14日出生，汉族，市民，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托代理人：张亚琳（被告张义南妻子），女，1967年12月20日出生，汉族，市民，住址同上。
原告阜阳市电影公司招待所与被告张义南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法由审判员曹阳适用简易程序，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告张秉航及其委托代理人梁云才，被告的委托代理人张亚琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告与我单位于2006年3月2日签订租房协议书，约定租用我单位的三楼七间，租期6年，租金每季度1560元，不包括水电费。开始被告能履行协议，2009年8月，我单位负责人退休，主管局人事调整，拖延至年底新的领导班子才确定。我单位多次催促被告结算房租，被告要我们找出凭据方能结算，但单位会计朱勇被司法机关限制人身自由，凭据暂时拿不出来。2012年6月，我单位要收回三楼房屋，被告又以其妻子张亚琳的名义签订租用二楼一间作办公室用房。在2013年2月2日和2013年10月26日被告续交房租时，我单位就催促被告尽快结算以前的房租，被告仍不结算。直到2013年底，我单位原会计释放回来拿出凭据要求被告结算，被告仍以各种理由推拖不结算。
自2009年9月9日被告与我单位结算当年7、8月的房租、水电费起至2012年6月，被告从未与我单位结算房租、水电费。被告总房租费为18160元；电费按每度0.9元计算，被告总用电3185度，计款2866.5元；水费按每吨2.68元计算，被告总用水173吨，计款494.78元。被告已付房租费7500元，水电费8144元。尚欠房租费、水电费5876元。为此，提起诉讼，请求判令被告支付拖欠的房租费5876元及损失10040元；诉讼费用由被告负担。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、企业信息、组织机构代码证、法人代表证明复印件，证明原告的主体资格；
2、租房协议、房租费拖欠清单、结算凭据复印件，证明被告欠原告房租费的事实；
3、被告成立公司信息变更登记、育龄妇女信息卡、合同书、2013年两次交费收据复印件，证明原、被告至2013年10月26日仍存在租赁关系和被告与张亚琳系夫妻关系共同经营知心家庭；
4、被告2007年3月至2009年9月9日水电费使用明细，证明被告2008年8月11日至10月12日被告水电表显示数量；
5、个人证明、朱X身份证复印件，证明2009年9月因电表有误更换新表，电费是从0开始起算；
6、短信记录、移动公司客户祥单，证明原告催促被告结算房租的事实；
7、连X个人证明、身份证复印件、任职证明，证明连X找被告家属要求结算房租的事实；
8、张秉航出具条据三张，证明被告未与我单位结算房租、水电费的事实；
9、张秉航的个人证明、身份证复印件，证明原告不断要求被告结算房租的事实；
10、原告申请证人连X出庭作证，证明原告多次要求与被告结算房租，被告不结算，还欠房租的事实。
被告辩称：被答辩人起诉的主张违背事实，一派胡言乱语，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。
答辩人与被答辩人2006年至2010年3月底签订租房协议，答辩人租原告的三楼办学生辅导班。初期被答辩人履行义务，厕所、走廊由专人打扫，由被答辩人支付工资，水、电发生故障给予维修。2009年底以后被答辩人房子无人管理，我们没有办法，自行维修水、电和门窗花费1440元，替被答辩人交公用电费8144元。租房协议约定维修费是被答辩人义务，所以这些费用必须由被答辩人承担。
被答辩人起诉电费不属实。电表在被答辩人办公室，被答辩人没有证明答辩人用电起点数。答辩人没有查知自己使用电的度数。
2009年9、10月份的房租、水电，答辩人已经支付给被答辩人，以后又交了7500元给被答辩人。2012年3月答辩人退回被答辩人四间房子，仅租赁三间房子至6月底，其中一间至7月底。2012年7月16日我们把房租、水电结清后，由答辩人妻子张亚琳和被答辩人重新订立合同租用二楼一间房子，每年租金1200元，预付600元，租期为2012年8月1日至2014年7月30日。答辩人已交了两年的房租2400元。2013年11月，答辩人把二楼这一间房子退回搬走，至此房租还没到期，被答辩人必须退回8个月的房租800元及预付款600元。被答辩人无理起诉，要求损失费10040元，纯属胡言乱语，不尊重事实。被答辩人的起诉早已超过诉讼时效。综上所述，被答辩人应退给答辩人2445元，恳求人民法院依法作出公平公正的判决，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告向本院提供证据如下：
1、被告身份证复印件，证明被告的身份；2、收条复印件2张，证明被告已付房租费7500元；3、证明复印件1份，证明被告已把2009年10、11月房租费付清；4、2012年合同书复印件1份，证明张亚琳与原告又签订一份合同书；5、发票收据2张，证明原告收张亚琳两年的房租；6、发票复印件3张，证明2009年至2011年被告自行维修水电及门窗的维修费1440元，卫生费1600元。
经审理查明：2006年3月20日，原、被告签订租房协议，约定：甲方（原告）把自己使用的三楼东7间租给乙方（被告）使用，使用期限六年，每季度1560元，先付款后用房。乙方所用水电按水厂、电业局价格每月按总表付费。乙方在不改变房屋主体结构的情况下，可以自行装修，费用自付。甲方保证水电正常，如发生故障，甲方负责维修，如有漏现象，甲方负责修缮。2006年3月至2009年9月9日结算了以前的房租费、水电费。2009年9月至2010年3月的房租费、水电费被告未与原告结算，也未支付。由于原告单位人事变动的原因，被告在没有续签合同的情况下，继续使用租赁房至2012年6月底。2012年7月16日被告的妻子张亚琳又与原告签订租赁合同，租赁原告的一间房屋使用。
2009年9月至2012年6月被告应支付房租费17160元、被告自认应支付水费494元，电费1610元。在此期间，被告已支付房租费7500元，替原告垫付公用水电费8144元。
以上事实有当事人陈述，原告提供的证据1、2、3、6、7、8、9、10，被告提供的证据1、2、4、5在卷予以证明。
本院认为：2006年3月20日，原、被告签订租房协议，协议约定双方的权利义务明确，双方对该协议均认可，是双方真实意思的表示，协议有效。合同到期后，由于原告单位人事调整期间，被告在未与原告续签合同的情况下，继续使用租赁房至2012年6月底，继续租赁房屋仍应按原合同执行，原、被告对此也均未提出异议。双方争议的焦点是：1、被告还欠原告多少房租费？2、被告还应支付多少水电费？3、被告是否维修过房屋及水电？关于被告还欠原告多少房租费的问题。双方均确认发生纠纷的时间段是2009年9月至2012年6月。按原合同约定，在此期间被告应支付房租费为33个月，计款17160元；扣除被告已支付的房租费7500元，被告尚欠原告房租费9660元。关于被告还应支付多少水电费的问题。原告承认被告已代原告支付公用水电费8144元，但原告主张被告欠3185度电费，173吨水费，没能提供证据证明电表、水表原始记录的起止数，被告不认可，其计算的准确性和真实性不能认定。因此被告尚欠水电费应按被告附在答辩状附件中确认的电费1610元、水费494元计算，被告在此期间欠水电费合计为2104元。原告承认被告替其垫付公用水电费款8144元，扣除被告应支付的水电费2104元，被告多支付6040元水电费应从原告房租中扣除。综上，被告还应支付给原告房租费3620元。原告主张被告赔偿损失10040元，没有提供证据证明，本院不予支持。关于被告主张其维修房屋和水电的费用应由原告承担的问题，虽然双方约定房屋漏雨修缮和水电故障维修由原告负责，但因被告提供的修缮和维修票据均不是正式发票，被告提供收条也没有申请出具收条的人出庭作证，无法确认被告替原告修缮房屋、维修水电的真实性，因此对被告主张其替原告承担房屋修缮、水电维修的事实本院不予采信。被告主张原告退回2013年11月至2014年7月30日止的8个月的房租费，因是张亚琳与原告签订的租赁合同期间产生的纠纷，不是本案租赁合同产生的纠纷，如有纠纷，可另行起诉解决。原告一直在向被告催要，要求结算房租，本案没有超诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告张义南于本判决书生效之日起十日内支付给原告房租费3620元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张义南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 曹 阳
二〇一四年九月二十八日
书记员 冯垚瑶
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。
二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对价款没有约定或者约定不明确，适用本法第六十一条、六十二条第二项的规定。
第一百六十条买受人应当按照约定的地点支付价款，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
告知事项
本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。