上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2218号
上诉人（原审原告）林秀珠，XX年XX月XX日生，汉族，住福建省长乐市XX镇XX村XX号。上诉人（原审原告）林建钦，XX年XX月XX日生，汉族，住福建省长乐市XX镇XX村XX号。两上诉人之共同委托代理人王磊，上海飞骋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海玫瑰园商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX路XX号。法定代表人夏克春，职务董事长。委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。上诉人林秀珠、林建钦因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三(民)初字第4911号民事判决，向本�提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2003年11月22日，林建钦及案外人林某某与上海玫瑰园商贸城有限公司（以下简称玫瑰园公司）签订《加盟联建协议书》，约定林建钦、林某某自愿选定XX园XX城第X期X区X幢X号地块进行投资联建商务房；玫瑰园公司确保在2005年9月前第壹期D区建设工程竣工并向林建钦、林某某交付商务房，如逾期交付商务房、商铺房超过一个月，从第二月起根据林建钦、林某某已交投资数目计算违约金，每日万分之三。林建钦、林某某如不按期交付商务房、商铺房建设工程款，按每期应交金额计算违约金，每日万分之三。逾期一个月未交的，视为弃权行为，玫瑰园公司有权终止协议，并向林建钦、林某某索赔。双方签订协议后，林建钦、林某某于2012年8月30日前付清房款。2012年8月30日，玫瑰园公司出具《承诺书》一份，内容为“本公司向D2-1（XX公路XX弄XX号、XX号XX室）和D2-2（XX公路XX弄XX号、XX号XX室）的业主林建钦和林某某承诺待业主将所有房款和办证等所有费用交清后，本公司将于最晚2013年2月底将上述房产的房产证办出来”。2013年7月10日，林建钦、林秀珠与玫瑰园公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：林建钦、林秀珠向玫瑰园公司购买上海市奉贤区XX公路XX弄《上海XX园商贸城》XX号X层X室房屋，该房屋建筑面积为51.17平方米，其中套内建筑面积为44.10平方米、公用分摊建筑面积为7.07平方米。林建钦、林秀珠购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为2,580元（人民币，下同），总房价款132,018.60元。2013年7月30日，前述房屋经核准登记产权人为林建钦、林秀珠。因林建钦、林秀珠认为玫瑰园公司未在其承诺的2013年2月底前办出产证，故于2015年11月10日�至原审法院，起诉判令玫瑰园公司支付违约金42,089元（以本金768,764.96元，自2013年3月1日起按日万分之三暂计至2015年2月28日止）。玫瑰园公司不同意林建钦、林秀珠的诉讼请求并辩称，根据《承诺书》表述，林建钦、林秀珠应当在2013年3月1日起就知道自己权利受到侵害，而其于2015年4月才起诉，已过诉讼时效期间；林建钦、林秀珠未提供证据证明系玫瑰园公司的原因导致产证无法办理，且其主张的延期交房条款不能作为违约金的计算依据。原审另查明，林建钦及案外人林某某就本案争议曾于2015年4月22日诉至原审法院，后于2015年9月9日申请撤回起诉，原审法院于2015年9月15日裁定准予其撤回起诉。原审认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据查明的事实，现林建钦、林秀珠已付清房款，玫瑰园公司承诺于2013年2月底前办出产证，故林建钦、林秀珠从2013年3月1日起应当知道自己的权利受侵害，然其直至2015年4月才主张其权利，显然已过二年诉讼时效期间。因此，玫瑰园公司的前述辩解意见成立。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，于2015年12月30日作出判决：驳回林秀珠、林建钦的诉讼请求。案件受理费人民币852元，减半收取计426元，由林秀珠、林建钦负担。原审法院判决后，林建钦、林秀珠不服，上诉于本院称：被上诉人未按照其承诺于2013年2月底办出产证，且其违约行为一直处于持续状态，故诉讼时效期间的计算应向前计算两年，该两年内的主张应当被支持。原审适用诉讼时效从2013年3月1日起向后计算两年，两年以外的违约金不予以支持，显属适用法律错误。综上，要求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人玫瑰园公司辩称：上诉人与被上�人于2013年7月10日签订的出售合同约定办理产证时间为2013年10月10日前，故被上诉人于2013年7月底为上诉人办出小产证并不违约。要求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人于2013年7月10日签订的《上海市商品房出售合同》第十九条约定“甲、乙双方商定，2013年10月10日前，由甲方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在2013年10月10日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的3%；2013年10月10日之日起的30日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。”本院认为，本案争议焦点在于上诉人提起本案诉讼是否超过两年诉讼时效期间，以及被上诉人应�承担逾期办理小产证之违约责任。关于上诉人的起诉是否超过诉讼时效期间的争议。因涉案房屋的房地产权利于2013年7月30日核准登记至上诉人名下，故上诉人于2015年4月提起关于逾期办证违约金之诉讼，未超过法定诉讼时效期间。原审认定上诉人的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，不妥，本院依法予以纠正。关于被上诉人应否承担逾期办理小产证违约责任的争议。依法设立的合同受法律保护，各方当事人均应严格恪守。上诉人与被上诉人于2013年7月10日就涉案房屋所签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效，双方均应严格恪守。根据该合同约定，被上诉人应于2013年10月10日前为上诉人办理价格申报、过户申请手续，并申领涉案房屋之房地产权证即小产证。而涉案房屋之房地产权利已于2013年7�30日经核准登记至上诉人名下，故被上诉人并未逾期办理产证。现上诉人以被上诉人逾期办理涉案房屋小产证为由，起诉要求被上诉人承担逾期办证之违约责任，与上述出售合同的约定不符。虽然被上诉人曾出具《承诺书》承诺最晚于2013年2月底前为上诉人办出房地产权证，但该承诺书出具的时间在前，出售合同对于产证办理时间的约定在后，故出售合同变更了《承诺书》中关于办证时间的约定内容。因此，关于办理产权证的时间应以出售合同的约定为准。被上诉人于2013年7月30日将涉案房屋之房地产权利核准登记至上诉人名下，其行为不构成违约，上诉人要求依据《承诺书》的约定由被上诉人承担逾期办理产权证之违约责任，其理由不成立，本院不予采信。综上，原审判决关于上诉人的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的认定虽存在瑕疵，但判决结果正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币852元，由上诉人林秀珠、林建钦负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年四月十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于适用＜中�人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。