山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨中民四初字第81号
原告王军伟，居民。
原告沈美媛，居民，系王军伟之妻。
两原告委托代理人王磊，山东志城律师事务所律师。
被告山东第五季商业投资有限公司。住所地：山东省淄博市博山区。
法定代表人许红森，该公司总经理。
委托代理人胡杰，浙江浙经律师事务所律师。
被告吴联模，居民。
委托代理人胡杰，浙江浙经律师事务所律师。
被告淄博民泰房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博市张店区。
法定代表人王廷金，该公司董事长。
委托代理人刘国鹏，淄博张店地平线法律服务所法律工作者。
原告王军伟、沈美媛与被告山东第五季商业投资有限公司（以下简称山东第五季公司）、吴联模、淄博民泰房地产开发有限公司（以下简称民泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王军伟、沈美媛共同委托代理人王磊，被告山东第五季公司、吴联模共同委托代理人胡杰，被告民泰公司委托代理人刘国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王军伟、沈美媛诉称，2010年10月8日，被告民泰公司与浙江第五季投资发展股份有限公司（以下简称浙江第五季公司）签订民泰大厦转让协议，约定民泰公司将其位于淄博市张店区杏园西路26号的民泰大厦转让给浙江第五季公司。2011年1月27日，民泰公司与浙江第五季公司、被告山东第五季公司签订民泰大厦转让变更协议，三方约定将上述转让协议中受让人变更为山东第五季公司，由山东第五季公司实际受让民泰大厦。
2012年6月20日，民泰公司为原告沈美媛（与王军伟系夫妻关系）出具证明函，证实民泰大厦已出售给山东第五季公司，民泰大厦的实际所有权人为山东第五季公司，山东第五季公司对该大厦有完全处分权及民泰公司同意配合办理房产证等。同日，原告与被告山东第五季公司、吴联模签订协议，约定原告购买山东第五季公司所有的民泰大厦12000㎡（为该大厦15、16、17层及18层的一部分），该宗房产购买价值为2627.5万元，并约定购房款通过原告转让对吴联模的同值债权方式支付；约定山东第五季公司应在原告要求的时间内为原告办理权属证及相关违约责任的承担等。
合同签订后原告依约履行了合同义务，民泰公司也配合原告办理了部分房屋的买卖合同签订、网签手续。在原告要求各被告完全履行合同包括开具收款收据、开具发票、办理剩余房屋的买卖合同签订及网签手续、办理全部房屋的权属证书时，各被告以种种理由推托不再履行合同。原告认为各被告的行为已损害了原告的合法权益，请求：1.依法判决三被告履行2012年6月20日与原告签订的房屋买卖合同；2.依法判决三被告为原告办理民泰大厦15、16、17层及18层的一部分合计12000㎡的房屋及土地权属证并交付房屋；3.依法判决第一、二被告承担办理该12000㎡房屋土地权属证的所有税费；4.依法判令第一、二被告承担损失200万元（并截止至房屋实际交付之日止每日增加24000元）；5.诉讼费用由三被告承担。庭审过程中，原告主张每日增加24000元损失的起算时间为2012年9月20日，原告在限定的补交诉讼费期限内未交纳相应诉讼费用。
被告山东第五季公司辩称，一、原告主体不适格。本案所涉2012年6月20日的协议由沈美媛、山东第五季公司、吴联模三方签订，原告王军伟并非合同当事人，其无权要求山东第五季公司向其履行合同。二、2012年6月20日签订的协议书的实质是非典型的担保合同，而非房屋买卖。在被告吴联模未归还原告借款的情况下，原告要求被告山东第五季公司过户房产取得所有权违背了禁止流质原则，该约定无效。同时，对于法律关系性质的认定，不应受制于当事人签订合同的外观和名称，而应当由合同各方的真实意思和实质内容来决定。山东第五季公司签订涉案协议实为担保而非买卖。1.从涉案房屋的价格来看，涉案同类型房屋当时的销售价格在每平方米6000元左右，山东第五季公司收购上述房产时的购入价格为每平方米3000元。因此，山东第五季公司对于涉案房屋的收购需要付出的现金就高达3600万元。如果销售的话，该房屋的销售价格会达到7200万元左右。在本案中，涉案房产的价格仅仅约定为2627.5万元，与销售价格存在4600万元左右的差距，因此，山东第五季公司不可能也不会将房屋以如此低的价格进行销售。如果本案认定为房屋买卖关系，必将导致协议各方的利益严重失衡，也会严重地损害山东第五季公司其他债权人的权益。2.从2012年6月20日签订协议的实施步骤以及回购条款来看，山东第五季公司担保的意思非常明显，而且原告沈美媛在协议签订后迟迟没有要求过户，也从未要求对涉案房屋行使相关权利，也从未将协议约定的债权转让所涉及到的债权凭证交付给山东第五季公司，这也充分印证了协议各方签订本协议时的真实意图是以签订买卖合同的方式，增加山东第五季公司为被告吴联模进行担保。三、山东第五季公司并非涉案房产的所有权人，其无权处分案涉房屋。四、原告诉请的损失无事实和法律依据。退一步说，即使山东第五季公司有违约行为，原告诉请的损失也过高。
被告吴联模辩称，一、原告主体不适格。本案所涉2012年6月20日的协议由沈美媛、山东第五季公司、吴联模三方签订，原告王军伟并非合同当事人，其无权要求被告山东第五季公司向其履行合同。二、2012年6月20日签订的协议书的实质是非典型的担保合同，而非房屋买卖。在被告吴联模未归还原告借款的情况下，原告要求被告山东第五季公司过户房产取得所有权违背了禁止流质原则，该约定无效。对于法律关系性质的认定，不应受制于当事人签订合同的外观和名称，而应当由合同各方的真实意思和实质内容来决定。山东第五季公司签订涉案协议实为担保而非买卖。1.从涉案房屋的价格来看，涉案同类型房屋当时的销售价格在每平方米7000元左右，山东第五季公司收购上述房产时的购入价格为每平方米3000元。因此，山东第五季公司对于涉案房屋的收购需要付出的现金就高达3600万元。如果销售的话，该房屋的销售价格会达到8400万元左右。在本案中，涉案房产的价格仅仅约定为2627.5万元，与销售价格存在5800万元左右的差距，因此，山东第五季公司不可能也不会将房屋以如此低的价格进行销售。如果本案认定为房屋买卖关系，必将导致协议各方的利益严重失衡，也会严重地损害山东第五季公司其他债权人的权益。2.从2012年6月20日签订协议的实施步骤以及回购条款来看，山东第五季公司担保的意思非常明显，而且原告沈美媛在协议签订后迟迟没有要求过户，也从未要求对涉案房屋行使相关权利，也从未将协议约定的所谓债权转让所涉及到的债权凭证交付给山东第五季公司，这也充分印证了协议各方签订本协议时的真实意图是以签订买卖合同的方式，增加山东第五季公司为被告吴联模进行担保。三、山东第五季公司并非涉案房产的所有权人，其无权处分案涉房屋。四、原告诉请的损失无事实和法律依据。退一步说，即使山东第五季公司有违约行为，原告诉讼的损失也过高。五、再退一步说，如果法院最终认定买卖合同关系成立，双方都应当按照协议履行，那么，作为吴联模来说，其与原告已经没有法律上的债权债务关系。原债权已经转让给山东第五季公司，吴联模只须向山东第五季公司履行还款义务即可。
被告民泰公司辩称，一、王军伟不具备原告主体资格，其不享有商品房买卖合同的权利义务。二、沈美媛没有向民泰公司支付房款，不具备办理产权证的条件。三、两原告提出违约金的请求无事实及法律依据。综上，请求驳回两原告的起诉或诉讼请求。
经审理查明，2010年10月8日，民泰公司（甲方）与浙江第五季公司（乙方）签订《民泰大厦转让协议》，约定：甲方通过合法开发建设，名下拥有下述房地产：坐落在山东省淄博市张店区杏园西路26号的物业（项目选址文号2006－03第1号，用地规划许可证2006－03－1，工程规划证号2006－03－01－07，施工许可证号37030320060048，土地使用权证号：淄国用（2004）第A01663号、淄国用（2006）第A02322号、淄国用（2007）第A02265号、淄国用（2007）第A02266号）。乙方欲从甲方购买上述物业（以下简称为民泰大厦），双方就房屋买卖、土地使用等有关事宜协议如下：1.买卖标的：民泰大厦计建筑面积（预测面积）78184.94平方米（预测面积地上68051.15平方米，地下10133.79平方米）。2.销售价格：甲方按如下预测面积和价格销售相应房屋给乙方，乙方需要办理房产证时应另行签订房屋销售合同，价格同本合同。2.1民泰大厦地上建筑面积为68051.15平方米，地下建筑面积为10133.79平方米，其中负一层建筑面积5122.32平方米，负二层建筑面积5011.47平方米……2.4第8－20层建筑面积为39967.2平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3000元，该部分销售款项合计为人民币119901600元……2.6上述房屋成交总价为人民币25522万元。2.7甲方承担此次房屋交易额内所产生的全部相关税费。2.8地下车库和广场使用权、周边市政配套设施、服务于该房屋的其他各类设施或权利连同该幢物业一起转由乙方享有、使用。3.款项支付：房屋及土地的总价款人民币25522万元按下述约定的方式和期限支付至甲方指定的账户中。3.1乙方需支付给甲方定金人民币3000万元整。本合同签订后5天内支付其中2000万元整，同时乙方团队进驻该项目地，双方开始进行项目交接。在交接工作完成的5天内支付1000万元。甲方需全力做好交接工作，确保乙方能够接约定标准和内容接管该项目。如因甲方原因或甲方过错导致双方在两周内仍不能顺利完成全部交接工作，乙方有权终止本合同，甲方退还乙方已付定金。3.2双方确认完成交接全部工作后的第一天，乙方已获得民泰大厦的对外销售权。4.房屋外销：乙方接收该房屋后，即可对外销售该房屋。4.1乙方对外以甲方名义销售该房屋，销售合同以甲方名义对外签署，相关权利义务由甲方承担，销售款项进入甲方指定的专用账户。甲方成立“民泰大厦工作小组”协同乙方办理合同签订、按揭贷款、款项收支、产权过户、物业移交等手续。若发生与该物业和该土地有关的证件或手续方面问题，甲方应本着积极的态度处理解决，以达到物业的出售标准及乙方能够正常经营要求。4.2甲方根据乙方提供并经乙方确认过的销售合同，负责办理产权过户至相应的购买者（小业主）名下，本合同成交额内房款等值的房屋产生的相关税费由甲方自行承担。双方还约定了其他内容。
2011年1月27日，民泰公司（甲方）、浙江第五季公司（乙方）及山东第五季公司（丙方）签订《民泰大厦转让变更协议》，约定：鉴于甲方与乙方签署《民泰大厦转让协议》，约定由乙方受让民泰大厦，总价款为25522万元；乙方、丙方受同一实际控制人控制；乙方考虑到自行异地管理民泰大厦有诸多不便因素，由丙方管理更有优势，经三方友好协商，达成如下协议：一、民泰大厦的受让人由乙方变更为丙方山东第五季公司。二、甲方、乙方签署的《民泰大厦转让协议》中乙方的权利义务全部由丙方承继。三、甲方应尽全力配合义务，不得因受让人的变更而拒绝履行任何一项义务或要求增加权利。四、乙方已经向甲方支付的款项，丙方应全额支付给乙方。乙方因《民泰大厦转让协议》的履行而取得的一切资料包括一份《民泰大厦转让协议》原件应在三天之内转交给丙方。五、乙方在与甲方签署民泰大厦转让协议之后对外预售房屋已收取的售楼款应返还给丙方，由丙方存入山东胜利钢管有限公司、丙方、甲方共同设立的监管账户，剩余未收取部分亦应存入监管账户。六、甲乙双方签署的《民泰大厦转让协议》原件作为本协议的附件。
2012年6月20日，沈美媛（甲方、债权人）与吴联模（乙方、债务人）及山东第五季公司（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于乙方向甲方借款未能按照约定按时还款付息，到2012年6月20日乙方欠甲方贰仟陆佰贰拾柒万伍仟元整（￥：2627.5万元）。对上述事实甲乙双方均无异议，鉴于上述约定的还款期限已过，为了能更好的进一步履行上述约定，现甲、乙、丙三方经过协商，就基于上述借款本息的债权转让及房屋购买的相关事宜达成如下协议：一、房屋买卖。1.甲方购买丙方所有的位于淄博市张店区民泰大厦房产12000㎡（为该大厦15、16、17层及18层的一部分，具体以双方签订的房屋买卖合同为准，甲方对该房产专有及电梯、楼梯、广场等共有部分有所有权）。2.购房合同由甲方与民泰公司签署，收款收据由丙方开具。丙方保证在甲方办理房产证时，民泰公司在甲方要求时间内开具与收据等值发票。3.由于该房产确权在民泰公司名下，丙方通过买卖获得该项目所有权，基于丙方与民泰公司信任关系该项目现仍在民泰公司名下。乙、丙方保证民泰公司就甲方购买民泰大厦房产出具甲方认可的证明（应当包括确认丙方对民泰大厦相关房产有所有权处分权、认可丙方出具的收据、配合办理房产证等）。4.该12000㎡房产购买价值为2627.5万元。5.在丙方为甲方出具收据后，如乙方在2012年9月20日之前不回购，则丙方应在甲方要求时间内为甲方办理房产证，相应所有税费由乙、丙方承担。6.乙、丙方在合同签订后3日内办理完毕合同所涉房屋的买卖合同网签手续，并向甲方出具2627.5万元的收据。二、债务清偿及购房款交付。1.甲、丙方确认购房款通过甲方转让对乙方债权的方式支付，即甲方将乙方欠甲方的2627.5万元债权转让给丙方抵顶甲方等值的购房款（该转让在甲、丙方签订关于民泰大厦的房屋买卖合同并丙方为甲方出具收款收据时生效，房屋买卖合同由甲方与民泰公司签订）。2.乙、丙方之间债务清偿等相关事项双方另行协商。三、特别约定。1.乙方在2012年9月20日或此前可选择以3000万元的价格购买甲方已购得的该房产。如乙方提出该要求，甲方必须同意。如乙方在9月20日以前还款，扣除相应利息。此前乙方可分期购买，乙方每支付一笔购房款，甲方向乙方交付相应比例的房屋。乙方提出该要求时必须提供甲方认可的在3日内能够支付上述款项的证明。在乙方提出要求并付款后甲方配合乙方办理相关房产转移手续（产生的所有税费由乙方承担）。2.2012年9月20日以后甲方可选择办理房产证或暂缓办理房产证，但在甲方要求时乙、丙方必须为甲方办理房产证。3.为便于甲、乙双方顺利网签及便于乙方税务纳税及工商关系处理，双方商定甲、乙双方签订房屋买卖合同时，合同约定价格为接受对外销售公示价格。但各方确认合同价格及付款方式等均不约束各方，实际买卖价格为该合同第一条约定价格。4.甲方与民泰公司签订的房屋买卖合同及此后各方补充协议作为本合同的从合同，与本合同不一致之处以本合同为准。5.乙、丙方应在乙方签字后2日内提供民泰公司证实丙方对合同所涉房屋拥有所有权及处分权的证明，否则甲方随时可解除合同。四、违约责任。如一方违约应承担给对方造成的所有直接及间接损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费等）。五、争议解决。在本合同履行中发生的争议，由各方协商或者通过调解解决；协商或者调解不成的，可向甲方经常居住地滨州市滨城区的法院提起诉讼。
2012年6月20日，民泰公司向沈美媛出具《证明函》一份，内容为：“因沈美媛购买证明人名下民泰大厦房产出具证明如下：证明人所开发的民泰大厦（位于：淄博市张店区杏园西路26号）项目已经出售给山东第五季公司，虽该项目目前所有开发文件均证明项目所有人为民泰公司，但该项目实际所有权人为山东第五季公司。民泰公司证明山东第五季公司对该项目所涉房产有完全处分权，对山东第五季公司对外签订买卖合同、因该项目设定义务及收取款项的行为证明人均同意，并承诺对山东第五季公司开具的收款收据，证明人将在买房人需要时开具等值发票以用于办理房产证。”
2012年6月21日，山东第五季公司出具《证明》一份，内容为：“沈美媛与吴连模、山东第五季公司于2012年6月20日就民泰大厦12000㎡房屋买卖签订协议书，同日双方开始办理相关买卖合同签订、收据开具等相关手续。为实现三方协议三之3条的协议目的，虽房管局备案合同所体现的15、16、17层合同总价款为66327368元，但各方商定实际购房面积及房屋价款按三方协议执行。山东第五季公司暂为沈美媛开具现购房款价值一半的收据一份，如2012年9月20日吴联模不回购或未回购全部房屋，吴连模及山东第五季公司无条件承诺在沈美媛要求的时间内开具未回购房屋部分房管局备案合同价值的相应收据及提供民泰公司开具的合同价值足额发票以办理房产证。”同日，山东第五季公司向沈美媛出具收据一份，内容为：“交款单位沈美媛，人民币叁仟叁佰壹拾陆万叁仟陆佰捌拾肆元整￥：33163684元收款事由：购房款（第五季民泰大厦部分）。”
2012年6月21日，沈美媛与民泰公司就民泰大厦15、16、17层房屋分别签订了《商品房买卖合同》198份，并在淄博市房产管理局进行了备案，合同总价款为66327368元；18层的一部分买卖房屋双方未签订备案合同。
本案于2013年6月3日立案。2013年6月24日，王军伟与沈美媛向山东志诚律师事务所支付律师费45万元。
另查明，吴联模认可《证明》中书写的“吴连模”与《协议书》中书写的“吴联模”系同一人。
还查明，王军伟与沈美媛系夫妻关系。
再查明，根据淄博金宅测绘有限公司（以下简称金宅测绘公司）提供的民泰大厦房屋建筑面积分户汇总表内容，民泰大厦15、16、17、18层房屋建筑面积相同，每层房屋的建筑面积均为3085.59平方米。第18层房产中的下列房产的面积为：1859号（图号）（套内面积30.03㎡、分摊面积14.26㎡、产权面积44.29㎡）、1860号（图号）（套内面积30.03㎡、分摊面积14.26㎡、产权面积44.29㎡）、1861号（图号）（套内面积30.03㎡、分摊面积14.26㎡、产权面积44.29㎡）、1862号（图号）（套内面积39.75㎡、分摊面积18.87㎡、产权面积58.62㎡）、1863号（图号）（套内面积25.68㎡、分摊面积12.19㎡、产权面积37.87㎡）、1864号（图号）（套内面积28.74㎡、分摊面积13.65㎡、产权面积42.39㎡）、1865号（图号）（套内面积28.02㎡、分摊面积13.30㎡、产权面积41.32㎡）、1866号（图号）（套内面积28.02㎡、分摊面积13.30㎡、产权面积41.32㎡），1859号－1866号的房产面积合计为354.39㎡。第18层1801号－1858号的房产面积合计为2731.20㎡。
又查明，山东第五季公司系法人独资公司，其投资主体为杭州第五季百货投资管理有限公司。杭州第五季百货投资管理有限公司的股东为吴联模与张朱旻，两人各出资1500万元。浙江第五季公司的股东为两人，分别系吴联模与邢晓雷，吴联模与邢晓雷的出资比例分别为1400万元、600万元。
上述事实，由《民泰大厦转让协议》、《民泰大厦转让变更协议》、《协议书》、《证明函》、《证明》、《商品房买卖合同》、金宅测绘公司提供的房屋建筑面积分户表、淄博市工商行政管理局博山分局档案证明、杭州市江干区市场监督管理局档案证明、杭州市工商行政管理局档案证明及当事人陈述、庭审笔录等予以佐证。
本院认为，沈美媛、山东第五季公司、吴联模及民泰公司均对《民泰大厦转让协议》、《民泰大厦转让变更协议》、《协议书》、《证明函》、《证明》、《商品房买卖合同》、金宅测绘公司提供的房屋建筑面积分户表的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。淄博市工商行政管理局博山分局、杭州市江干区市场监督管理局、杭州市工商行政管理局出具的企业档案证明，系各自职能管理事项，具有公示性和公信力，可以作为认定案件事实的依据。
本案争议的焦点是：⑴王军伟是否属适格原告；⑵山东第五季公司是否有权处分案涉房屋；⑶沈美媛与山东第五季公司之间是房屋买卖合同关系还是非典型的担保合同关系；⑷沈美媛购买民泰大厦的第18层房产的具体内容；⑸吴联模是否应承担责任；⑹民泰公司是否应承担责任；⑺沈美媛的损失请求能否成立。
（一）关于王军伟的原告主体资格是否适格问题
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，此为符合起诉条件的必备要素之一。本案中，《协议书》的签订方之一即债权方系沈美媛，王军伟非为《协议书》的签约主体，亦非《协议书》中的债权方，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”之规定，沈美媛系本案适格原告，王军伟不能因其与沈美媛之间存在夫妻关系继而成为并取得案涉房屋买卖合同关系的主体资格，王军伟非为本案适格原告。山东第五季公司、吴联模、民泰公司的该项抗辩主张成立。
（二）关于山东第五季公司是否有权处分案涉房屋问题
本院认为，案涉房屋由民泰公司通过合法建造而享有房屋产权。民泰公司与浙江第五季公司所签《民泰大厦转让协议》及民泰公司、浙江第五季公司、山东第五季公司所签《民泰大厦转让变更协议》均系协议各方真实意思表示，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《民泰大厦转让协议》及《民泰大厦转让变更协议》均具有法律效力。山东第五季公司依据《民泰大厦转让变更协议》的约定有权处分案涉房屋。同时，民泰公司出具的《证明函》亦证实案涉房屋虽登记记载所有人为民泰公司，但案涉房屋的实际所有权人为山东第五季公司，山东第五季公司对案涉房屋有完全的处分权；民泰公司对山东第五季公司因案涉房屋设定义务及收取款项的行为均予认可和同意，并承诺对山东第五季公司开具的收款收据其将在买房人需要时开具等值发票以用于办理房产证。因此，山东第五季公司对案涉房屋有处分权。山东第五季公司抗辩主张其无权处分案涉房屋，与事实不符，其该项主张不能成立。
（三）关于沈美媛与山东第五季公司之间是房屋买卖合同关系还是非典型的担保合同关系问题
本院认为，判断当事人之间法律关系的性质，应结合当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，进而对当事人之间的法律关系作出判断。本案中，沈美媛与山东第五季公司之间成立房屋买卖合同关系而非非典型担保合同关系。理由：
第一，从沈美媛签订《协议书》的行为分析，其缔约的目的是为了购买房屋。作为《协议书》中房屋的购买者，沈美媛明确了购买的房屋系位于淄博市张店区民泰大厦房产的12000㎡（为该大厦15、16、17层及18层的一部分），该12000㎡房产的购买价值为2627.5万元，网签价格（接近对外销售公示价格）不约束《协议书》各方，实际买卖价格为2627.5万元；山东第五季公司应为沈美媛出具2627.5万元的收款收据，并在沈美媛要求的时间内为其办理房产证，相应税费由山东第五季公司与吴联模承担。作为购买房屋应支付的对价，沈美媛是以向山东第五季公司转让其对吴联模的2627.5万元债权作为案涉房屋的购买价款。依照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”之规定，案涉2627.5万元债权转让，作为债务人的吴联模已在《协议书》上签字，自吴联模签字确认时起已经产生债权转让的效力，且山东第五季公司作为债权受让人亦与债务人吴联模达成了“双方之间债务清偿等相关事项另行协商”的一致意见。至此，沈美媛购买房屋的意图及意思表示清晰明确，山东第五季公司出卖房屋的位置及面积确定，双方之间的房屋买卖价款通过转让债权方式支付，债权转让后的清偿问题亦由受让人与债务人另行协商。由此可知，沈美媛在将其对吴联模的2627.5万元债权转让给山东第五季公司后，其获得的是价值2627.5万元的房产，受让人山东第五季公司如何实现对吴联模的债权，山东第五季公司与吴联模已向沈美媛共同明确该债务清偿由其双方另行协商，故山东第五季公司主张其以签订买卖合同的方式来为吴联模的借款增加担保的抗辩理由不能成立。
第二，从山东第五季公司签约《协议书》时的真实意思来看，山东第五季公司签约《协议书》是为了出售房屋，获得相应对价，而不是为吴联模对沈美媛的债务提供担保。《协议书》约定了山东第五季公司向沈美媛出卖房屋的具体位置及价格，以及房产证的办理、税费承担等具体房屋买卖事宜。特别是对于房屋价款的支付，《协议书》约定了采取债权转让的支付方式。山东第五季公司在向沈美媛出卖房屋后，获得的是对吴联模的2627.5万元的债权，该2627.5万元债权之清偿由山东第五季公司与吴联模商定另行协商。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《协议书》的主要内容符合买卖合同的特征。我国担保法规定了五种担保方式，即保证、抵押、质押、留置和定金。以担保法的规定为核心，一般把经济活动中的保证、抵押等五种担保形式称之为“典型担保”，把其他担保形式称之为“非典型担保”。“典型担保”的“典型”指的是成文法有明确规定、法律适用清楚、担保效力易于确定、担保权利义务稳定；“非典型担保”则相反。本案中，沈美媛在将对吴联模的债权转让给山东第五季公司后，已通过对价给付的方式取得了2627.5万元的房产，此时，沈美媛非为吴联模的债权人，已不存在山东第五季公司抗辩主张的“非典型担保”的对象，且山东第五季公司亦无担保意思之表现，更无担保的债权债务关系之存在，故山东第五季公司关于非典型担保的抗辩主张缺乏事实依据，不能成立。尤为重要的是，山东第五季公司在同沈美媛、吴联模签订《协议书》后的第二天，即2012年6月21日，其又向沈美媛出具书面《证明》，再次承诺履行与沈美媛之间的房屋买卖协议内容。从《协议书》签署后再次签订的《证明》内容看，山东第五季公司再次确认是向沈美媛出卖房屋，而非提供“非典型担保”。
第三，《协议书》的主要签约义务内容已得到了履行
《协议书》签订的当日即2012年6月20日，山东第五季公司与吴联模所承诺的应由民泰公司出具的证明已实际交付沈美媛，沈美媛亦认可民泰公司出具的山东第五季公司为案涉房产的所有权人及民泰公司承诺将在沈美媛办理房产证时开具等值发票的证明内容。同日，案涉房产12000㎡，已有15、16、17层房屋分别签订了《商品房买卖合同》计198份，并在淄博市房产管理局进行了备案。另山东第五季公司在2012年6月21日再次向沈美媛出具证明，证明虽然案涉15、16、17层房屋备案合同总价款为66327368元，但实际购房面积及房屋价款仍按《协议书》规定执行，并无条件承诺在沈美媛要求的时间内开具房屋备案合同价值的相应收款收据及提供民泰公司开具的合同价值足额发票以便沈美媛办理房产证。由是观之，房屋买卖合同的主要权利义务已经履行，该行为过程中，不存在山东第五季公司所抗辩的“非典型担保”行为。
第四，有关吴联模购买房屋的条款仅为吴联模的意向性约定，该约定不能否定和推翻山东第五季公司出卖房屋的性质，更不能由此证实山东第五季公司是为吴联模对沈美媛的债务提供“非典型担保”。
从吴联模购买案涉房屋条款的文字上看，是吴联模从沈美媛处购买案涉房屋，其内容也仅仅是赋予吴联模购买案涉房屋的权利，并非为吴联模设定购买义务，且吴联模从沈美媛处购买房屋，亦需支付购房款，吴联模与沈美媛之间的房屋买卖关系无法证明是山东第五季公司以其出卖房屋的方式为吴联模向沈美媛的债务提供了担保。同时，因本案并不存在山东第五季公司向沈美媛购回所出卖房屋问题，也就不存在案涉房屋的“回购”，更无从论证“非典型担保”，因此，山东第五季公司关于“回购”房屋的条款系其进行担保的抗辩主张缺乏事实依据，不能成立。
第五，从案涉《协议书》本身看，《协议书》的内容共计五条，第一条是房屋买卖，第二条是是债务清偿及购房款交付，第三条是第三方购买房屋、房屋价格及房产证办理事项的特别约定，第四条是违约责任，第五条是争议解决的方式。《协议书》的抬头部分明确约定是协议三方（沈美媛、吴联模、山东第五季公司）基于借款本息的债权转让及房屋购买达成的协议。《协议书》通篇围绕沈美媛从山东第五季公司处购买房屋（包括房屋的位置、价格、价款支付、房产证办理、税费负担等）、违约责任、争议解决等事项展开，并无吴联模如何偿还沈美媛的债务、偿还时间及数额等问题，更无山东第五季公司为吴联模提供担保的文字或意向性表述，因此，山东第五季公司以《协议书》内容为证，试图证实其为吴联模进行债务担保的抗辩主张，与客观事实相悖，不能成立。
综上，沈美媛与山东第五季公司及吴联模之间所签《协议书》，是以购买案涉房屋为目的，沈美媛与山东第五季公司之间系房屋买卖合同关系，而非非典型担保合同关系。《协议书》内容系签约各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，签约各方均应全面、实际履行各自的义务。山东第五季公司应按《协议书》约定的内容承担为沈美媛出具房屋收款收据、协助配合办理房屋产权证、承担办理房屋产权证的税费等合同义务。
（四）关于沈美媛所购买的民泰大厦第18层房屋的具体面积及位置问题。本院认为，《协议书》约定了沈美媛购买的房产系民泰大厦的第15、16、17层及18层的一部分总计12000㎡。民泰大厦第15、16、17层房产已签订商品房买卖合同，并在淄博市房产管理局备案，本院对此予以确认。对于《协议书》中约定的第18层房产，由于缔约方并未签订具体的商品房买卖合同，且缔约各方在诉讼中就此不能达成一致意见，故根据《协议书》之约定内容，遵循公平、公正、交易习惯和合同目的之实现原则，本院对第18层交易房产进行酌定确定。首先是确定第18层的购买面积。沈美媛购买的房产总面积为12000㎡，第15、16、17层的房屋面积合计为9256.77㎡（3085.59㎡×3），故第18层的购买面积为2743.23㎡（12000㎡－9256.77㎡）。其次是确定第18层购买房产的位置。第18层共计房屋面积为3085.59㎡，除去沈美媛已购买的2743.23㎡外，尚有342.36㎡（3085.59㎡－2743.23㎡）未购买，本院参照金宅测绘公司提供的房屋建筑面积分户表酌定第18层未购买房产的剩余房屋为1859号（图号）（套内面积30.03㎡、分摊面积14.26㎡、产权面积44.29㎡）、1860号（图号）（套内面积30.03㎡、分摊面积14.26㎡、产权面积44.29㎡）、1861号（图号）（套内面积30.03㎡、分摊面积14.26㎡、产权面积44.29㎡）、1862号（图号）（套内面积39.75㎡、分摊面积18.87㎡、产权面积58.62㎡）、1863号（图号）（套内面积25.68㎡、分摊面积12.19㎡、产权面积37.87㎡）、1864号（图号）（套内面积28.74㎡、分摊面积13.65㎡、产权面积42.39㎡）、1865号（图号）（套内面积28.02㎡、分摊面积13.30㎡、产权面积41.32㎡）、1866号（图号）（套内面积28.02㎡、分摊面积13.30㎡、产权面积41.32㎡），1859号－1866号房产面积合计为354.39㎡。上述1859号－1866号房产面积354.39㎡，较沈美媛未购买面积342.36㎡虽多出12.03㎡，但由于上述房产已进行了建筑施工和实物的分割，故从便于房屋的利用和发挥物的价值角度，本院酌定多出的12.03㎡不再归属于沈美媛，沈美媛实际分得和享有的第18层的购买房产为1801号－1858号，其面积为2731.20㎡。
（五）关于吴联模是否应承担责任问题
本院认为，沈美媛在将对吴联模享有的债权转让给山东第五季公司后，双方之间的债权债务关系消灭，双方基于原债权债务关系形成的权利义务终止。吴联模就此的抗辩主张成立。但依照《协议书》“山东第五季公司应在沈美媛要求时间内为沈美媛办理房产证，相应所有税费由吴联模、山东第五季公司承担”之约定内容，吴联模应与山东第五季公司承担沈美媛办理房产证的所有税费。故，吴联模在终止与沈美媛的原债权债务关系后，因其与沈美媛的协议约定，其应与山东第五季公司承担沈美媛办理房产证的所有税费。
（六）关于民泰公司是否应承担责任问题
本院认为，民泰公司应承担协助沈美媛办理房屋产权证书及交付房屋的义务。理由：首先，从《民泰大厦转让协议》及《民泰大厦转让变更协议》的内容来看，民泰公司对山东第五季公司所销售房屋有负责办理产权过户至相应购买者（小业主）名下的合同义务。同时，在沈美媛与山东第五季公司签订案涉房屋买卖合同的2012年6月20日，民泰公司直接向沈美媛本人出具了《证明函》，民泰公司向沈美媛承诺由山东第五季公司出卖的民泰大厦房屋其均予以同意，并承诺在山东第五季公司开具收款收据后，其将应买房人沈美媛的需要而开具等值发票用于办理房产证，民泰公司对沈美媛的承诺特定、具体、明确，沈美媛对民泰公司的承诺未提出异议且接受并持有《证明函》原件的行为，表明沈美媛接受了民泰公司《证明函》中的所有承诺事项，该《证明函》构成沈美媛与民泰公司之间的特定契约关系，且《证明函》内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，具有法律约束力。其次，从沈美媛与民泰公司签订的198份《商品房买卖合同》来看，民泰公司系案涉房屋开发建设企业，且该198份《商品房买卖合同》在淄博市房产管理局进行了备案，民泰公司据此负有协助沈美媛办理房产证的义务。民泰公司以沈美媛没有向其支付房款，不具备办理产权证的条件的抗辩理由与事实不符，不能成立。
（七）关于沈美媛的损失请求能否成立问题
本院认为，《协议书》约定：“2012年9月20日以后，沈美媛可选择办理房产证或暂缓办理房产证，但在沈美媛要求时吴联模、山东第五季公司必须为其办理房产证”、“如一方违约应承担给对方造成的所有直接及间接损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费等）”。《协议书》签订后，吴联模与山东第五季公司未按约定履行各自的义务，构成对约定内容的违反，应向沈美媛承担违约责任。沈美媛为本案诉讼支付的律师费45万元，属于沈美媛为实现《协议书》约定的权益而支出的费用，45万元的交费数额并不违反律师收费的相关标准，属于合理开支，且沈美媛的该项诉求符合《协议书》的约定，本院对此予以支持。对于沈美媛主张的其他损失无有效证据证实，本院对该部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告沈美媛与被告山东第五季商业投资有限公司、吴联模应于本判决生效后继续履行于2012年6月20日签订的《协议书》中有关房屋买卖的协议；被告淄博民泰房地产开发有限公司应于本判决生效后继续履行其于2012年6月20日在《证明函》中对沈美媛所作承诺内容；
二、被告山东第五季商业投资有限公司、淄博民泰房地产开发有限公司应于本判决生效后60日内协助原告沈美媛办理民泰大厦第15、16、17层及18层1801号－1858号的房屋产权证书并向沈美媛交付上述房屋；
三、被告山东第五季商业投资有限公司、吴联模共同承担办理民泰大厦第15、16、17层及18层1801号－1858号的房屋产权证书所需的税费；
四、被告山东第五季商业投资有限公司、吴联模共同赔偿原告沈美媛经济损失45万元；
五、驳回原告王军伟的诉讼请求；
六、驳回原告沈美媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费183175元，由被告山东第五季商业投资有限公司、吴联模共同负担170000元，原告王军伟、沈美媛共同负担13175元；财产保全费5000元，由被告山东第五季商业投资有限公司、吴联模共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 张新国
审 判 员 张万旺
人民陪审员 刘绪亮
二〇一五年八月十日
书 记 员 徐丽萍