广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1641号
原告林成，住南宁市青秀区。
委托代理人林立强，住南宁市青秀区。系原告林成的父亲。
被告南宁显亮房地产开发有限公司，住所地：南宁市唐山路。
法定代表人郭世光，董事长。
原告林成与被告南宁显亮房地产开发有限公司（以下简称“显亮公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月19日受理后，依法组成由审判员刘孙丽担任审判长，人民陪审员谭淑丹和人民陪审员韦选芳参加的合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任记录。原告林成的委托代理人林立强到庭参加诉讼。被告显亮公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林成诉称：1997年3月15日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定：被告将座落在南宁市兴宁区高峰路商铺出售给原告，成交价格为26万元，被告确认合同签订前收到原告支付的购房定金100000元，余款16万元于交付房产证之日付清；双方同意，被告于1997年4月10日将上述房地产交付给原告使用，并约定了其他合同条款。1997年3月15日，原告向被告支付了购房定金100000元，合同签订后，被告也于1997年4月10日将上述房地产交付给原告使用。1997年4月15日，原告又提前向被告支付了购房款32000元，但合同签订至今，虽经原告多次催促，被告仍然没有将办理上述房产房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以及将产权过户登记至原告名下。被告的行为已构成违约，并严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、确认原、被告于1997年3月15日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、被告将位于南宁市兴宁区高峰路商铺房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将产权过户登记到原告名下；3、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告表示放弃主张第二项诉请，并要求被告在本案中承担公告费117元。
原告林成对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、身份证，证明原告的身份情况。证据2、电脑咨询单，证明被告的基本情况。证据3、房地产买卖契约，证明原告向被告购买房地产的情况。证据4、收款收据、公证书，证明被告收到原告支付的购房款132000元。证据5、《商场管理部收取售房款情况》（复印件），证明被告确认已获得原告支付的购房款132000元。证据6、门牌号变更证明，证明《房地产买卖契约》中的门牌号已变更。
被告显亮公司未作答辩，亦未提交证据。
根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告显亮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。经过举证，原告提交的证据1-4均为原件，故本院对该些证据予以认定。对于证据5，本院调取了（2008）兴民一初字第186号案卷，该证据系显亮公司在该案中向本院提交的证据之一，故本院对该证据予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：南宁市兴宁区高峰路的房地产由被告显亮公司开发建设。1997年3月15日，原告林成（乙方）与被告显亮公司（甲方）签订了一份《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将南宁市兴宁区高峰路的房地产（房屋建筑面积27.60平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币贰拾陆万元正，￥260000元，购房定金将在最后一次付款时冲抵，余额壹拾陆万元正于交付房产证之日一次性付清；双方同意于1997年4月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；乙方所购买的商铺为一层⑤轴-
⑧轴之间1／2独立铺面27.60平方米。原、被告均在该合同上签字盖章。合同签订当天，原告将100000元房款交至商场管理部，该管理部向原告出具了收款收据，载明：林成交来购买一层⑤轴-
⑧轴之间1／2独立铺面部分款项人民币100000元，铺面面积共27.60平方米。原告又于1997年4月15日向商场管理部交纳了32000元，该管理部向原告出具了收款收据，载明：林成交来购买一层⑤轴-
⑧轴之间1／2独立铺面部分款项人民币32000元，该铺面还余128000元没交清，于办房产证之日一次付清。显亮公司至今未给原告办理讼争房屋的过户手续。原告遂诉至本院，诉请如前。
在南宁市兴宁区人民法院（2008）兴民一初字第186号民事案中，林成在该案中提交的（2004）南市民一终字第652号民事判决书中审理查明：1994年4月26日，显亮公司与广星公司签订了《联合开发房地产合同》，约定双方共同投资、共同管理、共担风险，按投资比例承担共同分利的原则联合开发位于南宁市兴宁区高峰路的商品房，项目以显亮公司的名义对外开发；双方为了该项目的管理和销售，共同组建了商场管理部（未在工商管理机关登记注册）。显亮公司在该案中提交的广西公信会计师事务所《审计报告书》中的附表四《广星公司高峰路商住楼项目资金收回情况表》中载明商场管理部收到林成所交的一层⑤轴-
⑧轴铺面售房款132000元，收款时间为1997年3月15日、1997年4月15日，显亮公司实际已获得该售房收入。广星公司在该案中提交的最高人民法院（1998）经终字第472号民事判决书审理查明：显亮公司于1996年7月25日将位于南宁市高峰路宗地编号为030的商住用地及全部建筑物为南宁辉智公司的两份信用证提供抵押担保。广星公司在该案中提交的广西壮族自治区高级人民法院（2000）桂法执字第021-5号民事裁定书载明，该院于2001年2月14日作出（2000）桂法执字第021-1号民事裁定书，查封了显亮公司位于南宁市高峰路宗地编号为030的商住用地及地上全部建筑物。
另查明，王某林于2005年3月25日出具了一份《声明》，载明：南宁市高峰路商场商住楼系由显亮公司与广星公司共同出资开发；其于1993年至1999年1月任广星公司总经理，是出售南宁市高峰路商铺（原高峰路天天商场一层⑤轴-
⑧轴铺面）给林立勇、林成的负责人；出具给林成、林立勇的3张编号为451、452、453的收款收据上盖的是“商场管理部”的公章，广星公司已经收到了该3张收款收据的购房款。广西壮族自治区公证处于同年3月29日对该声明出具了《公证书》。
还查明，原南宁市兴宁区高峰路门牌号已变更。本案涉案商铺位于南宁市高峰路宗地编号为030的商住用地范围内，属于前述已被查封的地上建筑物之一。
本院认为：关于原、被告签订的《房地产买卖契约》是否合法有效的问题。该合同的签订时间是1997年3月15日，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施，即该合同成立于合同法实施之前，由于合同中未明确约定被告办理房产证的时间和原告交付剩余购房款的时间，结合涉案商铺至今未办理房产证以及原告未交齐房款的实际情况，由此可知该合同至今未履行完毕，因此，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第二条的规定，判断本案合同效力可以适用合同法的规定。本案中，虽然被告在出售涉案商铺给原告之前已对该商铺进行了抵押登记，但原、被告双方在签订《房地产买卖契约》时均为具有民事行为能力的民事主体，双方均在该合同上签字盖章，由此可知签订该合同系双方当事人的真实意思表示，且经本院审查，该合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，依照《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第六十七条的规定，本院认定原、被告签订的《房地产买卖契约》为合法有效的合同。本案中，虽然原、被告双方约定合同经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，但在该合同签订时，我国未开始实施商品房登记备案制度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”的规定，原告在签订合同之后已经交付了部分房款给被告，其已经部分履行了其付款义务，被告亦已收到该房款，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，表明了当事人对合同的态度，故本案合同应为合法有效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》第六条第二款、第二十八条第二款，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
原告林成与被告南宁显亮房地产开发有限公司于1997年3月15日签订的《房地产买卖契约》合法有效。
案件受理费100元，公告费117元，共计217元，由被告南宁显亮房地产开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 韦选芳
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》
第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国担保法>；若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。