广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1544号
上诉人（原审被告）：珠海市南福房地产开发有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：刘明丽。
被上诉人（原审原告）：薛晨，女，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××2825。
委托代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：于淑珍，女，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。
上诉人珠海市南福房地产开发有限公司（以下简称南福房产公司）因与被上诉人薛晨商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第2124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年12月22日，薛晨与南福房产公司签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定薛晨购买南福房产公司开发的位于香洲区九洲大道中2088号X栋X单元XXXX房，南福房产公司应当在2013年2月28日前向薛晨交付商品房。合同第九条南福房产公司逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，南福房产公司按日向薛晨支付已交付房价款万分之2.5的违约金。其中，附件三《珠海市商品房买卖合同》补充协议第二条约定，本条所称商品房价款包括买卖合同附件二所列明的装饰、设备。薛晨主张涉案房产总房价为1814016元，南福房产公司予以确认。
合同签订后，薛晨依约分三笔向南福房产公司付清了所有购房款共计1814016元。2015年2月17日，南福房产公司以登报形式通知包括薛晨在内的锦园第3栋业主办理收楼手续。
南福房产公司举证《房屋租赁合同》和《房屋建筑面积测绘成果明细表》，主张与薛晨购买房产同地段的锦园6栋1单元2903房面积为127.73平方米，月租金3600元，按照面积折算薛晨房产月租金为3994.3元，乘以法律所规定的1.3倍的补偿额为5192.59元。
薛晨原审诉讼请求为：一、南福房产公司向薛晨支付逾期交房违约金326069.4元；二、南福房产公司承担本案诉讼费。关于逾期交房违约金的计算方式，薛晨主张以实际房款1814016元为本金，从2013年3月1日至2015年2月18日共计逾期719日，计算方式是每日乘以万分之2.5。
原审法院认为，薛晨、南福房产公司就涉案房产签订了《珠海市商品房买卖合同》及附件，薛晨已依约向南福房产公司支付总房款1814016元。南福房产公司于2015年2月17日向薛晨交付涉案房产，应承担逾期交房违约责任，向薛晨支付逾期交房违约金，双方均无异议。薛晨、南福房产公司争议的焦点在于逾期交房违约金是否部分超过诉讼时效和逾期交房违约金的计算标准。
关于诉讼时效问题。南福房产公司依约应当在2013年2月28日前向薛晨交付涉案房产，薛晨依法应在2013年3月1日起的两年诉讼时效期间内行使逾期交房违约金的债权请求权。薛晨陈述曾在交房前和大部分业主一起去售楼部维权，但没有举证证明其曾向南福房产公司主张过逾期交房违约金或有诉讼时效中止、中断的其他事由，故原审法院仅对薛晨起诉日（2015年12月14日）之前两年内的逾期交房违约金请求予以保护，即支持薛晨请求的2013年12月14日至2015年2月17日期间共431天的逾期交房违约金。
关于计算标准问题。薛晨与南福房产公司签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。第九条第1款第（2）项约定，南福房产公司按日向薛晨支付已交付房价款万分之2.5的违约金。南福房产公司以合同约定的违约金远远高于薛晨因逾期收房受到的损失为由要求按租金水平1.3倍调整违约金，原审法院认为，当事人约定违约金不仅仅为弥补损失，薛晨与南福房产公司约定的违约金标准较为适当且南福房产公司举证不足以证明薛晨遭受的损失仅限于租金损失，故对南福房产公司抗辩理由不予采纳。
基于上述认定，原审法院支持南福房产公司向薛晨支付以总房款1814016元为本金，按每日万分之2.5计2013年12月14日至2015年2月17日期间共431天的逾期交房违约金为195460.22元。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：南福房产公司于判决发生法律效力之日起十日内向薛晨支付逾期交房违约金人民币195460.22元。如果南福房产公司未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3096元，薛晨负担1096元，南福房产公司负担2000元。
上诉人南福房产公司不服原审判决，依法提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2改判降低逾期交房违约金至同地段同类租金的1.3倍或将本案发回重审；3.判令由薛晨承担本案的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、我国合同法确立了以实际损失为基准的违约金调减制度，南福房产公司请求调减违约金有充分的法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“5、对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”。“6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。因此，原判决对违约金的性质存在误解，其“当事人约定违约金不仅仅为弥补损失”的观点存在错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。因此，原审法院不予调减违约金的做法存在不当。
二、本案约定的违约金超过了造成损失的百分之三十，存在过高的情形，依法应当调减，而原判决却认为“薛晨与南福房产公司约定的违约金标准较为适当”，该认定存在错误。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定可知，买受人因逾期交房造成的损失为同地段同类房屋租金。第二，《珠海市商品房买卖合同》约定的“日万分之二点五”的违约金标准高于同地段同类房屋租金的百分之三十，存在违约金过分高于损失的情况，违约金应当降低至同地段租金的1.3倍。本案商品房买卖合同约定的违约金折合每月13605.12元（按日万分之二点五的计算方式，以本案房屋价格1814016元为计算标准，每月违约金为：13605.12元=1814016元×2.5／10000×30天）。而同地段同类房屋租金的1.3倍为5192.59元（南福房产公司在原审阶段提交了《房屋租赁合同》，2014年4月10日签订，租期为2014年4月20日至2016年4月19日，建筑面积为127.73㎡，房屋租金为每月3600元。折算成面积为141.72㎡的涉案房屋，租金为每月3994.30元=3600元／127.73㎡×141.72㎡。租金的1.3倍为5192.59元=3994.30元×1.3）。按此标准计算，薛晨应得的全部逾期交房违约金为74600.21元=5192.59／30×431天。
三、原审中，南福房产公司已对违约金约定过高进行了充分的举证，而薛晨并未对自己的损失或违约金约定合理提供任何证据。原审法院错误分配举证责任，并作出“南福房产公司举证不足以证明薛晨遭受的损失仅限于租金损失”的认定，不合理的苛责南福房产公司。薛晨应当承担举证不能的不利后果。第一，原审法院分配举证责任不正确。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》8、“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”。最高院指导意见已确立了违约方和非违约方各自的举证责任，而原审法院却仅将举证责任分配给了南福房产公司，未对薛晨应履行的举证责任、举证不能的后果作出任何裁判或说明，存在不当。第二，南福房产公司在原审中提交了《房屋租赁合同》（约定的租赁房屋以下简称“租赁房屋”），证明了租赁房屋与涉案房屋为同地段同类房屋。其中，租赁房屋与涉案房屋同属锦园小区，租赁房屋的租期（2014年4月10日签订的租期为2014年4月20日至2016年4月19日）与涉案房屋逾期交房期间（原审法院认定的给付违约金的期间为：2013年12月14日至2015年2月17日）相近。南福房产公司在原审中提交了《房屋建筑面积测绘成果明细表》，证明了《房屋租赁合同》租赁房屋的建筑面积为127.73㎡。原审中，南福房产公司已在举证期限内提交了证据复印件，并于开庭时出示了证据原件并经薛晨质证。南福房产公司已依法完成了全部举证责任，原审法院却仍认为南福房产公司举证不足，存在不当。第三，薛晨未提供任何证据证明约定的违约金合理，也拒绝证明自己受到的任何损失，其应承担举证不能的不利后果。第四，原审法院存在对南福房产公司的不合理苛责。实际上，薛晨才是对自己的损失最为了解的人，南福房产公司对此无法得知，更无法证明其损失是否“仅限租金”。并且，在庭审中，南福房产公司已向薛晨询问其受到的损失是什么，而薛晨却拒绝回答，也拒绝提供证据。据此，由于薛晨未完成证明违约金合理的举证责任，原审法院应当支持南福房产公司的调减违约金的请求。
综上所述，本案当事人约定的违约金超过了造成损失的百分之三十，存在过高情形，南福房产公司请求法院调减违约金于法有据且举证充分。原审法院错误认定违约金的性质、错误判断违约金的标准、错误分配举证责任，进而作出不予调减违约金的错误判决，应予纠正。请求二审法院明察并支持南福房产公司的全部请求，以维护南福房产公司的合法权益。
被上诉人薛晨发表如下答辩意见：原审法院未依法查明南福房产公司是否已经取得竣工验收备案表，即涉案房屋是否已经具备交付条件。我国法律法规明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格并经备案；交付经竣工验收合格的房屋，既是法律法规的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。本案双方当事人在合同中约定的交楼期限是2013年2月28日，虽然南福房产公司已经于2015年2月17日将房屋交付给薛晨使用，薛晨也办理了收楼手续，但该房屋是否竣工验收备案即是否具备交付使用条件尚不清楚。
上诉人南福房产公司向本院提交如下证据材料：1、更名申请；2、涉案锦园3栋的验收竣工表。
被上诉人薛晨向本院提交如下证据材料：1、更名申请；2、通话记录；3、照片。
经审查，本院认为，因薛晨对南福房产公司提交的证据2予以认可，本院对其予以采信；至于南福房产公司提交的证据1和薛晨提交的三份证据，因与本案二审争议焦点并无关联性，本院不予认定。
本院经审理查明，涉案房屋所在的锦园3栋于2015年2月15日取得竣工验收备案。
对原审判决查明的事实，因双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人南福房产公司的上诉请求可知，本案的争议焦点为：每日万分之二点五的逾期交房违约金计算标准应否予以调低。
本院认为，违约金兼具惩罚性与补偿性，南福房产公司与薛晨在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福房产公司尽快履行交房义务，当南福房产公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福房产公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福房产公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，原审判决对违约金标准的确定并无不当，本院予以维持。
综上所述，南福房产公司的上诉请求缺乏理据，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1452元，由上诉人珠海市南福房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年九月七日
书 记 员 江月娴