广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民四终字第61号
上诉人（一审原告、反诉被告）：贺亚兰
委托代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：李桂晚
委托代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所律师。
上诉人贺亚兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第1407号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成由审判员潘嘉芳担任审判长、审判员谢永乐和李剑峰参加的合议庭，于2014年6月10日进行公开开庭审理。书记员蓝苑榕担任法庭记录。上诉人贺亚兰的委托代理人覃小欣，被上诉人李桂晚及其委托代理人黄尚国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告贺亚兰系河池市中心广场金城地王1栋1楼A17号房屋的所有权人。2012年11月10日，原告贺亚兰与被告李桂晚签订《租赁合同》一份，合同约定贺亚兰将河池市中心广场金城地王1栋1楼A17号商铺出租给李桂晚，租期五年（自2012年11月10日至2017年11月9日），月租金140000元。合同第三至第六条还约定，李桂晚要向贺亚兰交纳租赁保证金30000元，租金为每季度缴纳一次，即420000元，如李桂晚不按时交纳租金，逾期每日按每月租金的1%收取滞纳金，如逾期5日以上，贺亚兰有权解除合同；在租赁期内，如贺亚兰私自解除合同，贺亚兰向李桂晚赔偿一切损失费用，如李桂晚私自解除合同，则贺亚兰有权不退回保证金；租赁期内的各种税费、水电费由李桂晚负责，门面所有设施如需修理亦由李桂晚自行承担；如合同到期，贺亚兰不出租门面给李桂晚继续使用，应提前三个月通知对方，如续租，在相等条件下，李桂晚有优先权。
合同签订后，李桂晚依约向贺亚兰交纳了租赁保证金30000元，并开始在该商铺经营“月眉湾”女装品牌服装销售。租赁期间，被告向原告支付房屋租金至2013年8月10日止。2013年8月29日被告搬离该租赁商铺，被告搬离商铺当日，电话通知原告其已搬离该商铺，原告亦于同日接收该商铺。
另查明：被告未向原告支付19天（自2013年8月11日起至2013年8月29日止）的门面租金及水电费266元。
一审法院审理认为：一、关于本案原、被告签订的租赁合同的解除方式是双方协议解除还是单方解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款规定“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从本案事实看，原、被告在房屋租赁期间，被告向原告支付房屋租金至2013年8月10日止，在被告要求原告减少租金未果并拖欠19天房屋租金的前因下，被告于2013年8月29日搬离该租赁商铺，被告搬离商铺的当日电话通知原告其已搬离该商铺，原告接到被告的电话通知后亦于同日接收了该商铺，并于7日后将该商铺另租他人。从上述事实可以看出，被告搬离租赁商铺的当日电话通知了原告其已搬离该商铺，原告在接到被告的电话通知后于当日接收了该商铺，且无证据证实原告在接收该商铺后提出过异议。这一事实应视为原、被告双方达成了解除租赁合同之合意。故本案中原、被告签订的租赁合同的解除方式应当是双方协议解除，合同的解除时间应为被告电话通知原告其已搬离该商铺之日，即2013年8月29日。
二、关于本案原告所主张的各项损失是否有事实和法律依据的问题。首先，原告的诉讼请求第一项（即要求被告支付房租8867元）和第六项（即要求被告支付电费266元）有事实和法律依据，且被告当庭予以认可，故对于原告第一、第六项诉讼请求，应予以支持。对于原告的诉讼请求第二项（即要求被告支付延期租金违约金2660元），原、被告签订的《租赁合同》第三、四条约定“商铺每月租金14000元；如被告不按时交纳租金，逾期每日按每月房租的百分之一加收滞纳金，如逾期五日以上，原告有权解除合同”，被告向原告支付房屋租金至2013年8月10日止，至被告2013年8月29日搬离该租赁商铺，被告共拖欠原告19天的房屋租金，应按合同约定逾期每日按每月房租的百分之一向原告支付违约金2660元（14000元／月×1%×19天=2660元），故对于原告第二项诉讼请求，应予以支持。对于原告的诉讼请求第三项（即要求被告赔偿租金损失3267元），因本案原、被告签订的租赁合同的解除方式为双方协议所解除，合同的解除时间为2013年8月29日。合同解除后，原告于2013年9月1日将本案商铺租予他人。故原告所主张的7天（即2013年8月29日至2013年9月5日）租金损失无事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求，应不予支持。对于原告的第四项（要求被告赔偿四组灯具损失5780元）、第五项（即要求被告赔偿装修墙纸损失5760元）诉讼请求，从原告提供的证据看，不足以证明上述诉请中的物品系原告所购买装修及损失的数额，且被告李桂晚在租赁商铺经营的是“月眉湾”女装品牌专卖店，根据行业交易习惯，专卖店的装修一般是由总店根据其经营风格及品牌主题进行统一设计装修。再者，证人申志雄、赵旺军、郑丽华、覃凤鸾也证实了李桂晚在租赁本案商铺前该商铺为空门面，没有进行过装修。证人韦秀办证实了其为李桂晚所租商铺“月眉湾”女装品牌服装专卖店进行整体装修的事实。故对原告的第四项（要求被告赔偿四组灯具损失5780元）、第五项（即要求被告赔偿装修墙纸损失5760元）诉讼请求，应不予支持。
综上，因本案原、被告签订的租赁合同的解除方式系双方协议解除，合同解除后，原告贺亚兰应当返还被告李桂晚交纳的保证金30000元。在返还时应从30000元保证金中扣除被告李桂晚应向原告贺亚兰支付的房租8867元、延期租金违约金2660元和水电费266元等各项损失合计11793元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十六条第一款，第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李桂晚支付给原告贺亚兰房租8867元；二、被告李桂晚支付给原告贺亚兰延期租金违约金2660元；三、被告李桂晚支付给原告贺亚兰水电费266元；四、反诉被告贺亚兰返还给反诉原告李桂晚保证金3万元；以上一至四项折抵后原告（反诉被告）贺亚兰应支付给被告（反诉原告）李桂晚剩余的保证金18207元。五、驳回原告贺亚兰的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李桂晚的其他诉讼请求。
上诉人贺亚兰不服一审判决，上诉称：一、一审反诉判决所认定的主要事实缺乏证据证明。1．一审法院认定：双方在房屋租赁期间，被上诉人向上诉人支付房屋租金至2013年8月10止，在被上诉人要求上诉人减少租金未果并拖欠19天房屋租金的前因下，被上诉人于2013年8月29日搬离该租赁商铺。该认定恰恰证明如下事实：一是证明被上诉人在合同履行过程中，蛮横、无理地单方要求减少租金，在上诉人不同意的情况下，公然采取拒不交纳租金的非法方法企图迫使上诉人同意其无理要求；二是证明上诉人不但不同意解除合同，而且坚决要求被上诉人严格按照合同约定继续履行合同；三是证明被上诉人单方搬离租赁商铺的行为，表明其公然违约，不履行合同义务，根据《合同法》第一百零八条的规定，上诉人可以要求其在履行期届满之前承担违约责任。被上诉人单方搬离租赁商铺后电话通知上诉人的行为，只能证明上诉人知道其单方搬离租赁商铺的事实，可以减轻其违约的赔偿责任。一审法院认定双方系协议解除合同，没有任何事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定双方系协议解除合同，合同解除时间应为被上诉人电话通知上诉人其已搬离租赁商铺之日。一审法院认定双方系协议解除合同，其依据是《合同法》第九十三条第二款、第九十四条及九十六条第一款的规定。《合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；《合同法》九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。很显然，协议解除合同当然不适用《合同法》第九十三条第二款、第九十四条及九十六条第一款的规定。所以，一审法院依据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条及九十六条第一款的规定认定双方系协议解除合同属适用法律错误。因此，上诉请求：1．依法撤销“（2013）金民初字第1407号”民事判决书第四项反诉判决，驳回被上诉人要求上诉人退还保证金30000元的反诉请求；2．一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
李桂晚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和裁判正确，应予以维持。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：李桂晚要求贺亚兰退还保证金30000元是否有事实与法律依据。
围绕争议焦点，双方当事人均未向二审法庭提供新证据。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：关于李桂晚要求贺亚兰退还保证金30000元是否有事实与法律依据的问题。对于本案解除租赁合同的行为，本院认为：公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十六条根据《中华人民共和国民法通则》关于公平原则的规定，确立了合同履行过程中的情势变更原则：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案因订立租赁合同后的商铺状况与环境产生了变化，对李桂晚的商铺经营产生了不良影响，继续履行原租赁合同对于李桂晚明显不公平，虽李桂晚没有请求人民法院予以变更或解除合同，但其与贺亚兰进行了减少租金的协商，然贺亚兰并不同意减少租金，于是李桂晚进一步与贺亚兰协商要求解除租赁合同，并于2013年8月29日搬离租赁的商铺，并随即将这一情况电话通知了贺亚兰，贺亚兰也随即接收了该商铺，并于2013年9月1日将该商铺另租他人。从这一系列事实可以看出，因为情势变更，李桂晚要求减少租金，贺亚兰不同意，李桂晚进而要求解除解除租赁合同，贺亚兰表示同意并接收了贺亚兰退回的商铺，视为双方达成了解除合同的合意，也即双方的租赁合同应认定为协议解除。一审判决认定双方经过协议解除租赁合同的认定正确得当，本院予以确认。因为租赁合同是双方协议解除的，故贺亚兰无权占有李桂晚曾交纳的合同保证金30000元，一审判决判令贺亚兰退回该保证金给李桂晚的判决依法得当，本院予以确认和维持。
一审判决的其他判项也依法得当，且双方当事人均无异议，亦未提出上诉，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决依法得当，本院予以维持。贺亚兰的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164元，由上诉人贺亚兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘嘉芳
审判员 谢永乐
审判员 李剑峰
二〇一四年六月二十日
书记员 蓝苑榕