湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民再2号
上诉人（原审被告）王强，男，1965年3月8日出生，汉族，居民，住长沙市。
委托代理人简艳英，女，1967年2月3日出生，居民，住址同上，系王强之妻。
被上诉人（原审第三人）蒋小海，男，1968年5月8日出生，汉族，新宁县一渡水镇计生办职工，住新宁县。
委托代理人顾国君，湖南威仪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李焕球，男，1945年4月10日出生汉族，农民，住新宁县。
原审被告张小友，男，1976年2月10日出生，汉族，居民，住新宁县。
原审被告谢小军，又名谢军，男，1967年12月6日出生，汉族，居民，住新宁县。
上诉人王强因与被上诉人蒋小海、李焕球，原审被告张小友、谢小军土地使用权转让更名登记纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○一五年十一月十九日作出的（2015）宁民再初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法于2016年3月11日公开开庭审理了本案，上诉人王强及其委托代理人简艳英，被上诉人蒋小海及其委托代理人顾国君，原审被告谢小军到庭参加诉讼，被上诉人李焕球、原审被告张小友经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年5月，张小友、王强、谢军经蒋小海与县种子公司一渡水供种站撮合商议达成受让一渡水供种站闲置土地的意向协议。在三人与县种子公司达成共识后，张小友、王强、谢军于当年的5月15日，签订了修屋协议即对土地进行按份分配协议，该协议约定：一号门面归张小友，二、三号门面归王强，四、五号门面归谢军。对后面菜地亦按门面间数平均分成五份，一间门面占土一份。房屋后（指保圹以外）至少留足一米宽过道供大家共同使用，任何人不得任意拦截过道，阻碍道路畅通。该协议同时还特别约定：“修建房屋由个人自由组合，原材料自己采购，但不得损毁他人宅基地；合伙合建、房屋搭墙，房屋建筑式样由各人自行选择，任何人不得强制干涉”。该修屋协议签订后的第三天即当年5月18日，张小友、王强、谢军与新宁县种子公司法人代表刘永应等管理人员正式签订了《新宁县种子公司一渡水供种站国有土地使用权转让协议》，甲乙双方均签字认可并加盖公章。该协议明确约定，新宁县种子公司将一渡水供种站现有的738.1平方米国有土地使用权整体转让给张、王、谢三人，整体转让总地价为13.6万元。种子公司转让土地时不具体把四至、面积单独分割到每个人，而是整体转让给三个人办证。给三人后，如三人需另行变更，由其三人自行负责。当年6月1日，王强、张小友、谢军三人就受让的土地办理了新国用（2004）字第154号国有土地使用证。该证记载土地使用者为：王�、张小友、谢军，面积738.1平方米并附宗地红线图，土地类型为国有出让。该证书原件一直由王强保存至今。张、王、谢取得土地证书不久后，三人对菜地也进行了合理分配。张小友一份靠左，王强两份居中，谢军两份靠右（面向新宁县城方向），但未精确到具体面积，未打桩定界。
2004年8月19日，张小友将其所占土地份额以50800元的价格全部转让给李焕球，并约定由张小友提供给李焕球办理变更登记手续所需各项证件。因李焕球考虑到该地块不太规则而生悔意，又准备将该土地再次转让给蒋小海（李为蒋表叔）。2004年8月26日，蒋小海与李焕球找到张小友说明此意，张表示同意。蒋小海为了规避土地再转让产生第二次交易税费，又与张小友签订了该土地份额转让的协议。但是，蒋、李、张之间均没有实际再支付地价款，直至2008年10月2日，李焕球与蒋小海�李焕球从张小友处受让取得的土地份额正式进行了交易。蒋小海用其在回龙镇上的门面、住房兑换了该土地份额，并由李焕球向蒋小海支付价差36000元。双方正式签订了《房屋及地基转让协议书》，该协议约定：“办理转换手续所需资料双方皆各尽所能协助办理直至手续办理完毕”。对于李焕球将该土地份额转让给蒋小海的行为，原始土地使用者张小友自始知情并表示同意。
王强于2004年7月开始建房，2005年入住；谢军2004年农历11月建房，2005年9月进伙；蒋小海在原张小友份额土地内于2009年5月建房，当年年底进伙。上列三人在下脚放线均没有因界址发生纠纷。蒋小海、谢军房屋后墙齐凭屋后过道下土圹。王强房屋后墙未齐凭土圹，而是齐凭宗地附图中的16.7米处。土圹与16.7米之间形成自然空置。蒋小海在办房产证时因需要原始土地来源资料，与李焕球多次�到王强要求其拿出土地证原件办理更名登记。但王强以李、蒋二人不适格和没有满足他优先购买权为由拒绝拿出土地使用证原件。蒋小海在与王强相邻面山墙上安置水管，未清除悬空模板和堆放垃圾，被王强以相邻关系纠纷向原审法院起诉且经二审判决。现与王强相邻面山墙上的水管、悬空模板、垃圾已通过执行清除。
原审法院认为，本案系土地使用权转让更名登记纠纷。本案当事人争议的焦点是：一、王强是否对张小友转让给李焕球的土地享有优先购买权；二、王强的诉讼主体是否适格，在本案中是否有交出新国用（2004）字第XXX号国有土地使用证，将张小友受让的土地份额更名到蒋小海名下的义务。
第一、任何民事法律行为的产生、变更、消灭均源于客观事实。王强、张小友、谢军三人有均分土地按份出钱再对外正式签订受让合同，且三人�一证（未记载各自份额）的事实。说明三人在对土地未实际分割前，是一种均等按份共有关系。这种关系的形成是按出让方要求必须登记为三人共同共有，不在土地证上记载各自份额、位置、面积，这仅仅是法律形式上的共同共有关系。但是，这种登记并不能改变和否定各自按协议均等分占、使用自己土地份额的客观事实。土地使用权人为了管理和行使权利的需要，随时都可以依协议的约定依法向国土部门行使土地分割的再变更登记权利，将三人共有的总证分割为三人独立享有权利的分证。2004年7月王强首先在受让的自已份额内的土地上开始建房，2004年11月谢军随后建房，并分别于次年进火。这充分说明通过建房行为，表明了共证中所记载的未写明各自份额的土地已经客观地进行了事实上的分配和利用。共证中法律名义上的共有关系已随着王、谢、蒋的陆续建房和对菜地分配而消失，事实上不再存在共有关系。因此，因共有关系所产生的共有人优先购买权也一并消灭。其二、优先购买权利的行使前提条件必须是一个整体，并且以计量单位体现能剥离出来。而本案中，当事人早已书面分配了份额并实际建成了各自房屋，并非共有财产继续为一整体，因而，行使优先购买权利也因财产早已书面和实物分割而丧失了前提条件。其三，依王强之说他长年在外，张小友把土地份额先给李焕球或者蒋小海时，他并不知情无法行使优先购买权利。但王强从没有向张小友提出优先购地主张，也没有在法定期限内向原审法院提出过要求撤销张与李土地转让协议的诉求，而是在李焕球、蒋小海要求其拿出土地共证原件去办变更登记手续时以此作为不交原始证件的抗辩理由，如果王强抗辩理由成立。蒋小海则必然要拆除现有自建房屋空置土地来等待王强行使优先购买权，显然这种做法事实上不可能也不允许。综上，王强在本案中提出的他作为共有人对张小友份额内的土地有优先购买权的答辩理由，因上列客观事实的消灭和法理分析而导致共有关系事实上的不再存在，其共有关系中的优先购买权也一并消灭，故对王强之答辩观点不予采纳。
第二、王强提出李焕球、蒋小海无起诉资格即本案当事人是否适格问题。张小友把依法取得的国有土地份额转让给李焕球后，再由李焕球转让给蒋小海，尽管至今未法律登记更名，尽管张小友的全权委托公证书被撤消，但并不影响张与李、李与蒋二份转让协议的生效，也不影响张小友对其后面几次转让行为的追认与同意。因而，对张小友而言，不论是主观原因还是客观障碍，张小友都有依转让协议协助李焕球办理变更登记之责任，但张并没有尽到此责；对王强、�军而言，因在法律形式上二人与张小友为共同权证人，依共有人对外共享权利共担义务之理论，虽然王、谢二人并没有在张、李的转让协议上签字，也有附带协助办理变更登记的义务。因此在法律形式上将其列为共同被告并无不当，李焕球依协议起诉张、王、谢三人，在法律形式上是合法的、适格的。对王强而言，在共有人优先购买权消灭之后，长期不交付与谢军、张小友共享权利的三人合一的原始国土使用证，导致他人不动产权应当可以登记而得不到正常的登记，不仅未尽共有附带义务，更是对合法交易者变更登记权利（财产权一种）的侵害，依法应承担侵权责任。
蒋小海于2004年8月26日与张小友转让协议虽然属实，但因该协议存在故意规避交易税费的违法行为，应认定为无效合同；张小友通过公证的全权委托书在本案再审前已被撤销，故不再作为本案证据使用。但张小友之前的数次口头和开庭时的声明均能表示张小友对李焕球把土地转让给蒋小海的行为予以了追认和同意。不动产在没有变更登记前，如果得到原始取得人同意的，虽然未发生物权转移，但并不影响转让合同的效力。因而，李焕球与蒋小海之间的转让协议属合法有效，李焕球诉请要求王强、谢军、张小友拿出土地证为蒋小海办理张小友份额内的土地变更手续，蒋小海依协议要求李焕球协助办证的独立述称，并没有违反法律禁止性规定，属合法有效，予以支持。蒋小海2004年8月26日为了避免土地变更二次税费而与张小友又直接签订转让协议的客观事实存在。但不能否定李焕球与张小友先行签约在前的诉讼事实，该协议因违法不予支持。至于王强提出蒋小海、李焕球属虚假诉讼，图谋违法取得房产登记以及蒋小海违章建筑应予处罚之说，原审法院经数次审理，认定诉讼事实存在，证据一一在卷，请求合理合法，故本案不存在虚假诉讼之说。在对蒋小海违章建筑事实查明后，有关部门可依行政法规处理。原审判决认定事实基本正确，但适用程序错误，本次再审中得到纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十三条、第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条、第二百五十一条的规定，判决：王强、张小友、谢小军在判决生效后五日内协助李焕球将新国用（2004）字第XXX号土地使用证所登记的原属张小友的土地使用权份额变更至蒋小海名下并办理相关的登记手续。逾期，有关部门可凭此生效判决，依法办理变更登记手续。
上诉�王强提起上诉称，张小友未经共有权人王强、谢军的一致书面同意即擅自处分共有财产，其处分行为无效，且侵犯了王强的优先购买权。原审判决认定事实、适用法律均存在错误，请求撤销原判，判决驳回李焕球、蒋小海的全部诉讼请求。
被上诉人蒋小海答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告谢小军答辩称，对原审判决没有意见，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李焕球、张小友均出具书面意见称，对原审判决没有意见。
本案在二审审理期间，上诉人王强向本院提交了4份证据：1、新宁县国土局档案室于2015年11月17日出具的证明，拟证明蒋小海、张小友、李焕球提交的新国用（2004）字第XXX号土地使用权证是伪造的；2、宗地图，拟证明王强、张小友、谢军三人共同拥有土地，张小友没有权利处理这块土地；3、新宁县建制镇规划区建设（用地工程）规划申请表（复印件），拟证明宗地图上有一条建房规划线，在五个门面之后不能建房，属于三人共有的土地；4、房屋出租协议，拟证明王强在2009年2月14日之前都在家里。
被上诉人蒋小海质证认为，对证据2的真实性没有异议，对证据3的真实性提出异议，对其真实性无法确定，证据1、2、4均与本案没有关联性。
原审被告谢军质证认为，对证据2宗地图的真实性不持异议，但该证据上所显示的土地补偿费1万元，已由谢军、张小友、王强三人全部支付完毕。
本院经审查认为，王强在二审期间提供的证据3未提交证据原件，证据1、2、3、4与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院二审查明的案件事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，王强、张小友、谢小军三人因各自的购买意愿组合在一起共同购买了新宁县种子公司一渡水供种站的闲置土地，三人在与新宁县种子公司签订《新宁县种子公司一渡水供种站国有土地使用权转让协议》之前即签订了《修屋协议》，对购买土地上的门面和闲置土地进行了分配，并按各自所购门面的价款缴纳了出资额。王强、张小友、谢军在受让涉案土地后亦按《修屋协议》履行，王强、谢军随后在各自份额内的土地上建房，张小友则将其份额内的土地转让给了李焕球。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额……”的规定，张小友有权转让其份额内的土地，王强就此提出的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。张小友与李焕球、李焕球与蒋小海之间签订的转让协议，张小友、李焕球、蒋小海均未对协�的效力提出异议，且要求按照协议的约定履行义务，王强对上述协议亦未在法定期限内提出要求撤销的诉讼请求，故上述协议均系张小友、李焕球、蒋小海的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的协议。原审法院对上述转让协议的效力认定正确，并据此对李焕球要求王强、张小友、谢小军将原属于张小友的土地使用权份额变更至蒋小海名下的诉讼请求予以支持并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。王强的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费300元，由上诉人王强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李铁英
审 判 员 宁少军
审 判 员 何 芳
二〇一六年三月十四日
代理书记员 晏 翟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。