福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）狮民初字第483号
原告（反诉被告）蔡辉琳，男，1953年9月11日出生，汉族，经商，台湾高雄市人，住石狮市柏莱酒店。台湾身份证号码：E1********。
委托代理人涂明忠、杨萍，福建泉中律师事务所律师。
被告（反诉原告）邱发星，男，1959年10月6日出生，汉族，经商，住石狮市鸿山镇东埔村大潭**号。身份证号码：3590021959********。
委托代理人王志勇，福建醒狮律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡辉琳与被告（反诉原告）邱发星占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2011年7月18日以（2009）狮民初字第1624号民事判决书作出一审判决。原告（反诉被告）蔡辉琳不服提起上诉，2012年12月14日，泉州市中级人民法院以（2012）泉民终字第74号民事裁定书裁定发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡辉琳的委托代理人杨萍、被告（反诉原告）邱发星的委托代理人王志勇参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡辉琳诉称，原、被告之间签订一份《房屋认购书》，但在约定期限届满后，被告未依约与原告签订购房合同，也未支付首期款。2008年7月间，被告在未取得原告同意的情况下，强行进入该公寓的十一层并进行装修。原告多次加以制止未果，现请求法院依法判令：一、被告邱发星立即停止侵权，腾出非法占用的位于石狮市前廊村四号工业区27号的金领公寓十一层的房屋。二、被告邱发星赔偿因侵权行为给原告造成的经济损失（按每平方租金15元／月计算，面积为433平方米，时间自2008年7月计至被告实际迁出该房屋时为止）。三、本案的一切诉讼费用由被告承担。
被告邱发星辩称，答辩人与原告存在房屋买卖合同关系，并没有存在非法占有房屋的侵权行为，理由如下：1、本案双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，双方是房屋买卖合同纠纷而不是占有物损害赔偿纠纷。2、原告将通过拍卖买得的址于石狮市前廊村四号工业区27号的综合楼委托张某某统一对外公开出售，答辩人于2008年4月23日与原告的委托人张某某签订《房屋认购书》，购得上述综合楼第十一层，并已支付了购房订金人民币20000元。答辩人并不存在如原告诉状中所述的未签订购房合同也未付购房款即擅自装修入住的情形。3、答辩人购买下诉争的房屋后，原告也将该房屋交付给答辩人进行了装修，现答辩人已花费了数十万元的装修费用，答辩人并不存在非法占有房屋的侵权行为，不应腾出房屋，更不存在应赔偿原告经济损失的说法。4、本案原告通过张某某对外公开出售房屋的事实客观存在，而且实际上答辩人又是通过张某某购得诉争房屋的，因而张某某与本案的处理有法律上的利害关系，为能进一步查清案情，明确当事人的责任，人民法院应依法通知张某某作为第三人到庭参加本案诉讼。5、本案的起因源于原告买下诉争楼房后至今未能按规定办理产权登记，无法将该房屋过户到答辩人名下，且原告所买楼房因违章建筑部分（政府审批为建筑六层，实建为十一层）应交纳相关罚金等费用至今未能交纳，反而要求答辩人等买房业主分摊其应交纳的费用，双方为此而引发纠纷，答辩人等业主为此才被诉至法院。综上，由于原告买下诉争楼房后至今未能按规定办理产权登记，更无法将该房屋过户到答辩人名下，造成答辩人所购买的房屋至今无法办理产权登记手续，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告邱发星诉称，已支付购房订金，但反诉被告蔡辉琳对综合楼违章建筑部分未按规定处理，造成反诉原告所购买的房屋至今无法办理产权登记手续。为此，反诉原告依法提出反诉，请求法院判决：一、确认反诉原告邱发星与反诉被告蔡辉琳之间的房屋买卖合同关系合法有效。二、反诉被告蔡辉琳立即协助反诉原告邱发星将址于石狮市前廊村四号工业区27号金领公寓第十一层的房屋产权两证办理至反诉原告的名下。三、诉争楼房违章建筑部分依法应补交纳的相关罚金费用由反诉被告负担。四、本案的所有诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告蔡辉琳辩称，反诉原告与反诉被告存在房屋认购合同关系，不存在房屋买卖合同关系。反诉原告经催告，并未在通知的期限内与反诉被告签订正式的房屋买卖合同并支付首付款，因此，双方仅存在房屋买卖预约合同关系，并未存在房屋买卖合同关系。依照有关规定，《认购书》尚不属于商品房买卖合同。综上，反诉原告请求协助办证缺乏合同依据这一前提，其请求办证过户到其名下不能成立，应当予以驳回。
经审理查明，1997年3月，泉州市中级人民法院将址在石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号的综合楼十一层钢筋混凝土框架结构房屋（系在建工程，主体完成，室内外尚未装修，该房屋经石狮市国土局批准建设规模为六层，建筑面积为1920平方米，七至十一层未经批准，属违章建筑），委托福建省拍卖行泉州办事处进行拍卖，估价总额为328万元。1997年6月10日，原告蔡辉琳通过拍卖程序，以250万元的价款竞买成功，买得上述房产，后蔡辉琳对该楼房进行水电、电梯、消防、监控等配套设施安装及外部装修后，楼房取名为“金领公寓”，并按一层店面，二楼以上以套房的形式，委托张某某、蔡某某统一对外公开出售。2008年4月23日，被告（反诉原告）邱发星（乙方）就购买金领公寓房屋事宜与张某某（甲方）签订《房屋认购书》一份，《房屋认购书》约定：1、金领公寓位于石狮市前廊村四号工业区27号，相关文件有：（1）民事裁定书、（2）拍卖成交书、（3）拍卖行的收款收据、（4）福建省建设用地许可证、（5）建设用地申请表、（6）建设用地规划许可证、（7）建设用地规划许可证申请表、（8）建设许可证申请表、（9）建设工程规划许可证、（10）用地红线图、（11）前廊村委会转让的证明、（12）建设项目环境影响报告表。本幢楼房为法院拍卖所得，土地性质为回批地。2、甲方对公寓按层为单位出售。乙方自愿认购第十一层，总建筑面积约433平方米。总价人民币987240元，大写玖拾捌万柒仟贰佰肆拾元，此价格不含办证所需一切费用。在大多数的业主要求分套办证的情况下，全体业主必须一起办证，并分摊办证所需一切费用。3、乙方签订认购书时，向甲方支付订金人民币贰万元。订金在签定购房合同前可要求退还，甲方在二个月内将款项安排还给乙方。但在签定购房合同时间后不再退还。4、乙方于签订认购书之日起60天内，签订购房合同，同时支付首期款（含订金），乙方在甲方约定时间内未与甲方签定购房合同或签定购房合同三日内未支付约定的首期款，甲方则不再保留其预订房号，同时订金转为违约金不再返还。5、甲、乙双方同意乙方按下述方式支付房款：分期付款。6、补充约定：（1）首付50%，余款五年分60个月付清；（2）此单价不包层内内部分割及装修；层内分割及装修由乙方负责。7、本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签章之日起生效。张某某、邱发星分别在甲、乙方的签章栏中签名。同日，邱发星支付给张某某购房定金人民币20000元，并由张某某出具《收款收据》一份交由邱发星收执。过后，原、被告双方未就购买该层楼房签订正式的房屋买卖合同，被告对认购的诉争楼房（即金领公寓第十一层）进行装修。2009年3月6日及3月13日，蔡辉琳通过广东众达成律师事务所杨仕广律师（临时法律顾问），向邱发星发出律师［函（2009）粤众律函字第019号］，函件内容为：“邱发星阁下：我所受蔡辉琳委托，指派本律师担任其临时法律顾问。关于您于2008年4月23日认购的福建省石狮市石狮前廊村四号工业区27号楼第11层房屋，现已严重超过约定的签订购房合同时限，并且经我方数月来多次跟催，您仍迟迟不来签订购房合同和付首期款。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务的关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”的规定，为切实维护您的个人利益，衷心希望您能给予合作，现我方以向你发律师函作通知，请您于收到该律师函之日起十日内务必来与我方办理签订购房合同并支付房屋首期款项，逾期视为你自动放弃认购权力，我方将没收认购金并收回房屋自行处理。另，您对房屋私自装修部分，需在放弃认购权利之日起七日内予以恢复原状。否则，蔡辉琳将依法向当地人民法院提起民事诉讼，竭力维护合法权益！”该两份邮件均因无人签收且经电话联系无法直接送达而被退回。为此，双方发生纠纷，原告蔡辉琳于2009年4月23日向本院提起诉讼。审理过程中，被告邱发星于2009年6月2日向本院提出反诉。
2009年12月3日，本院依当事人的申请，到诉争的楼房即金领公寓进行现场勘查，发现金领公寓的大部分套房已进行了装修，部分已入住。
另查，诉争的位于石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合大楼现状为十一层，其中七至十一层未经有关部门批准。泉州市中级人民法院在执行申请执行人林某某与被申请执行人蔡某某一案［（1996）泉执字第18号］中，曾向原石狮市国土建设局发函调查，2000年12月6日，原石狮市国土建设局函复泉州市中级人民法院，称诉争的楼房在提供民事裁定书、协助执行通知书等14项证据的原件后可办理产权过户手续，但违章建筑部分应按有关规定处理后再给予办理。审理过程中，本院先后于2010年7月1日、2011年1月18日发函，向石狮市国土资源局、石狮市规划建设局调查：一、处理石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合楼（金领公寓）违章建筑部分应补交的款项（包括交款项目、标准及金额）；二、上述房产违章建筑部分补交的款项处理完毕后，该房产是否能办理产权登记，并办理产权过户登记手续。但上述两单位未能书面函复本院。后本院派员到相关单位了解情况，得到口头答复为“从2010年10月1日起，全市范围的回批地暂时无法办理权属登记”。另外，本院在审理原告诉被告石狮市某某房地产开发有限公司一案［（2010）狮民初字第1321号］中，经本院发函调查，石狮市房产登记交易中心、石狮市土地登记交易中心分别向本院出具《石狮市某某大厦〈房屋所有权证〉办理情况说明》，该《情况说明》载明“接上级主管部门通知，从2010年10月1日起，全市范围的回批地，只能按规定安置至本村村民的名下，属集体土地转变为国有土地的，应依法报上级审批；回批地已办理《国有土地使用证》的，尚未补交土地出让金的不得转让，需按规定补交土地出让金后方可进行交易”。
重审期间，本院依法就双方的房屋买卖合同关系未成立向被告（反诉原告）邱发星进行释明。经释明后，被告（反诉原告）邱发星坚持原、被告之间的房屋买卖合同关系成立且有效，不同意变更反诉请求，并表示，如果法院经过审理认定房屋买卖合同关系不成立，将另案另行主张二个权利：一、原告应承担违约责任；二、原告应赔偿被告装修房屋的损失。基于此，诉讼中，原告（反诉被告）蔡辉琳暂时撤回要求被告（反诉原告）邱发星赔偿因侵权行为给原告造成经济损失的诉讼请求。案经调解无效。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，并有原告提供的台湾居民通行证、被告的户籍证明、泉州市中级人民法院（1996）泉执字第18号民事裁定书、福建省拍卖行拍卖成交确认书及发票、泉州市中级人民法院（2002）泉民初字第03号民事判决书、福建省高级人民法院（2002）闽民终字第113号民事判决书、原石狮市国土建设局给泉州市中级人民法院的函件、广东众达成律师事务所律师函［函（2009）粤众律函字第019号］、全一快递交寄单；被告提供的身份证、《房屋认购书》、《收款收据》以及本院依职权调取的诉讼证据及现场勘验笔录、本院调查笔录等为证，该些证据经庭审质证，具有证据效力，可以说明上述事实，本院予以确认。
本案争议的焦点问题：《房屋认购书》的性质，及双方纠纷应如何处理。对此，本院予以查明、分析及认定。
原告（反诉被告）蔡辉琳主张，一、原、被告并不存在房屋买卖合同关系。按照《认购书》的约定，签订认购书后60天内要来签订购房合同并支付首期款。被告经多次催促未来签订购房合同、交付首期购房款，因此双方至今未存在房屋买卖合同关系。双方存在的是房屋认购关系，认购书和买卖合同不一样，按认购书的约定，签订认购书的六十天内要签订购房合同并支付50％的首期款。在签订购房合同之前，可要求不买退还订金，但如超过期限末在约定期限内与原告签订购房合同，或签订合同三天内未支付首期款，则原告不再保留其预订房号，同时定金转为违约金不再退还。因此，即使签订认购书，也只是存在购房的权利，是一种期待权，与签订购房合同不能混为一谈。二、被告侵占该房屋并进行装修的侵权行为清楚。被告在未与原告签订购房合同、支付首期购房款的情况下，即对房屋进行装修入住的事实存在。被告的行为，明显是一种侵权行为。被告所谓其购买下房屋后，原告将房屋交付给他装修的辩解是毫无事实依据的。在被告侵权行为已经成立的前提下，被告应将装修物自行拆除，恢复原状。
被告（反诉原告）邱发星认为，本案双方当事人之间的关系是房屋买卖合同纠纷，而不是占有物损害赔偿纠纷。被告（反诉原告）于2008年4月23日购得上述综合楼第十一层，并已支付购房订金人民币20000元，由此可见被告（反诉原告）并不存在如原告所述的未签订购房合同也未付过购房款即擅自装修入住的情形。即使双方至今未能签订正式的商品房买卖合同，也不影响双方之间法律关系性质的认定。从认购合同签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。其实质应认定属于商品房买卖合同的预约合同。由于双方之间所存在的房屋买卖合同（预约合同）关系，尽管被告至今没有支付全部购房款，但被告的行为仅仅是一种合同违约的行为，并不能认定为侵占原告房产的侵权行为。
本院经审查后认为，原告（反诉被告）蔡辉琳通过拍卖程序，取得诉争楼房所有权，并委托张某某作为代理人，统一对外出售诉争楼房的套房，被告（反诉原告）邱发星作为认购一方，与张某某签订《房屋认购书》，认购诉争楼房第十一层并支付购房订金20000元的事实，可以认定原、被告之间建立了房屋买卖预约合同关系，该《房屋认购书》为预约合同，是双方为将来签订房屋买卖合同的书面允诺或协议。认购书的订金即具有定金的性质，属于立约定金。本案中，原告（反诉被告）蔡辉琳与被告（反诉原告）邱发星于2008年4月23日签订的《房屋认购书》第4条规定“乙方于签订认购书之日起60天内，签订购房合同，同时支付首期款（含订金），乙方在甲方约定时间内未与甲方签定购房合同或签定购房合同三日内未支付约定的首期款，甲方则不再保留其预订房号，同时订金转为违约金不再返还。”至今当事人尚未按《房屋认购书》的约定签订《房屋买卖合同》，被告邱发星也未按《房屋认购书》的约定交付购房款。另从《房屋认购书》的内容看，双方当事人仅约定认购房屋的位置、面积、总价款、费用的负担及购房款的交付期限，但对于认购房屋交付使用的条件、日期及由此产生的违约责任，均未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系。因此，《房屋认购书》不是《商品房买卖合同》，当事人之间房屋买卖合同关系不成立。在此前提下，被告（反诉原告）邱发星占有原告（反诉被告）蔡辉琳的房屋，既无合同根据，又无法律依据，应予返还。未能订立房屋买卖合同的违约责任，及原、被告相关损失部分，原、被告可另行处理，本院不再予以审查认定。
综上所述，本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同未成立，并具有不可归责于当事人双方的事由，取得的财产应当各自返还，因此，本诉原告请求本诉被告腾空并返还占有房屋的诉讼主张，符合有关法律规定，本院予以支持。由于反诉原告系基于房屋买卖合同成立的前提下，提出反诉请求，现经本院释明后，反诉原告仍坚持其反诉请求，故应依法予以驳回。本诉原告暂撤回要求本诉被告邱发星赔偿经济损失的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，本院可予照准。至于当事人之间因房屋买卖合同未成立，是否存在其他损失，当事人可另行主张处理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第三十五条、第七十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邱发星应在本判决生效后十日内腾出占用的位于石狮市前廊村四号工业区27号金领公寓十一层的房屋并交付给原告（反诉被告）蔡辉琳。
二、驳回被告（反诉原告）邱发星的反诉请求。
本案本诉受理费1423元，减半收取711.5元，由原告（反诉被告）蔡辉琳负担；反诉受理费50元，由被告（反诉原告）邱发星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院
审 判 长 张 庆 玉
审 判 员 邱 于 义
人民陪审员 柳 丽 娜
二〇一三年十二月五日
书 记 员 斯琴塔娜
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示
1、《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第一百一十七条：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。…
2、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。…
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交
易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
3、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：…。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第五十一条：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；……。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条：下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
第三十五条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。…
第七十四条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。