广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民一初字第1484号
原告：符照荣。
原告：惠州市安泰电子科技有限公司，住所地：惠州市惠城区南坛东路13号。
法定代表人：吴建华。
两原告委托代理人：阙光葆，广东百德律师事务所律师。
两原告委托代理人：罗悦，广东百德律师事务所实习律师。
被告：郑玉杯。
原告符照荣、惠州市安泰电子科技有限公司诉被告郑玉杯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告符照荣诉称：2007年，原告符照荣挂靠惠阳建筑工程总公司（下称“惠阳建筑公司”）承建原告安泰公司安泰大厦工程，因原告安泰公司资金周转问题，拖欠惠阳建筑公司原告符照荣施工队工程进度款约3000万元。2009年底，原告符照荣以惠阳建筑公司名义将原告安泰公司起诉至惠州市中级人民法院（下称“惠州中院”）。后在市政府专案组领导的重视和协调下，及惠州中院的主持调解下，双方达成和解，并由惠州中院于2010年2月1日作出（2009）惠中法民一初字第61号《民事调解书》，该民事调解书第三项和第五项约定，原告安泰公司将安泰大厦已建的17、18层及将加建的第19层至第24＋1层共8＋1层，总建筑面积约11000平方米交由惠阳建筑公司原告符照荣施工队出资建设，并由原告符照荣以原告安泰公司名义销售，所得利润用于抵扣原告安泰公司欠惠阳建筑公司原告符照荣施工队16层及以下部分工程款3000万元。17层及以上部分工程款惠阳建筑公司原告符照荣施工队不再向原告安泰公司提出主张，16层及以下部分工程款按造价部门结算价扣除上述3000万元后剩余工程款及利息由原告安泰公司在安泰大厦项目竣工结算后10日内支付等。该民事调解书生效后，原告符照荣施工队出资将安泰大厦加建的第19层至21＋1层共8＋1层建设完毕，安泰大厦工程也进行了整体竣工结算，已售出全部房屋。原告符照荣施工队出资建设的17层至第24＋1层由原告符照荣以原告安泰公司名义销售，加建的商品房也登记备案在原告符照荣名下。2011年12月29日，被告与原告（原告符照荣作为原告安泰公司的委托代理人签名，原告安泰公司盖章）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2010）10006158），约定被告以总价款1080324元购买安泰大厦18层2单元18层xx号房，至今被告仅支付了首付款650324元，仍拖欠原告符照荣购房款430000元。该房屋目前尚未交付被告使用，也未办理产权过户手续。2013年8月，被告因与第三人之间的债务纠纷［案号：（2013）惠城法民一初字第1705号］，申请查封并准备执行上述安泰大厦18层2单元18层xx号房屋。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告有义务按照合同的约定履行支付购房款的义务，原告有权要求被告立即支付剩余购房款430000元及利息，并且处置上述安泰大厦18层2单元18层xx号房屋所得价款应优先用于支付该购房款。另外，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”和（2009）惠中法民一初字第61号《民事调解书》的规定，销售上述房屋的价款应优先用于支付原告的工程款，因此原告对位于惠州市南坛东路13号安泰大厦18层2单元18层xx号房屋折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。原告特向法院提起本诉讼。1、请求依法判令被告立即向原告支付剩余购房款人民币430000元整和利息约人民币113316.4元（该利息从2011年12月29日起计至还清该剩余购房款之日止，以拖欠购房款总额430000元整为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，现暂计至2015年3月31日止），共计约：543316.4元。2、请求依法判令原告对位于惠州市南坛东路13号安泰大厦18层2单元18层02号房屋折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告郑玉杯辩称：一、该房屋由于民间借贷关系已于2013年8月被法院查封，原告也知道此事，法院登出公告和日期前，为何原告不向法院要求拍卖该房屋，原告完全有理由拍卖该房款，立即偿还所欠房款，由于原告不主张，造成被告不必要的经济损失，本人要求原告对被告造成的损失应付出其该付的房款余额。二、由于余款未付清，原告要求所剩房款43万所产生的利息按照银行按揭利率折合人民币113316.4元赔付给原告，本人不予认可，原因是：1、原告至今未交楼给被告，原告与被告签订的购房合约有违约行为，合同第六页至第八页交付期限中第三点和第四点，原告至今未取得建设工程竣工验收备案表，本人视为原告未交付使用，未收楼和未拿到房产证怎么能和银行办理按揭手续？既然未能办理按揭手续，银行按揭的利息从何得来？基于以上事实和理由，本人认为原告上述理由不能成立，被告恳请合议庭审理后驳回原告的上述请求。
查明的案件事实
经审理查明：原告符照荣称2007年，原告符照荣挂靠惠阳建筑工程总公司（下称“惠阳建筑公司”）承建原告惠州市安泰电子科技有限公司（下称“原告安泰公司”）安泰大厦工程，因原告安泰公司资金周转问题，拖欠惠阳建筑公司原告符照荣施工队工程进度款。2009年底，原告符照荣以惠阳建筑公司名义将原告安泰公司起诉至惠州市中级人民法院（下称“惠州中院”）。后来双方达成协议。惠州中院于2010年2月1日作出（2009）惠中法民一初字第61号《民事调解书》，该民事调解书第三项和第五项约定，原告安泰公司将安泰大厦已建的17、18层及将加建的第19层至第24＋1层共8＋1层，总建筑面积约11000平方米交由惠阳建筑公司原告符照荣施工队出资建设，并由原告符照荣以原告安泰公司名义销售，所得利润用于抵扣原告安泰公司欠惠阳建筑公司16层及以下部分工程款3000万元。17层及以上部分工程款惠阳建筑公司不再向原告安泰公司提出主张，16层及以下部分工程款按造价部门结算价扣除上述3000万元后剩余工程款及利息由原告安泰公司在安泰大厦项目竣工结算后10日内支付等。该民事调解书生效后，原告符照荣施工队出资将安泰大厦加建的第19层至21＋1层共8＋1层建设完毕。2013年12月13日，惠州市惠城区城乡规划建设局出具《竣工验收备案表》。
2011年12月29日，被告与原告安泰公司（原告符照荣作为原告安泰公司的委托代理人签名，原告安泰公司盖章）签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2010）10006158），约定被告以总价款1080324元购买安泰大厦18层2单元18层xx号房。合同签订后，被告支付了首付款650324元，尚拖欠原告购房款430000元。该合同第八条约定2012年3月30日前将经验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人。原告称合同签订后该房屋未交付被告使用，也未办理产权过户手续。
2013年8月，被告因与案外人王夏之间的债务纠纷［案号：（2013）惠城法民一初字第1705号］，案外人王夏申请执行上述安泰大厦18层2单元18层xx号房屋。2015年4月14日，本院作出（2014）惠城法执字第877-5号《执行裁定书》，裁定被执行人郑玉杯名下的上述房屋经公开拍卖，由竞买人陈雯、李旭以人民币998900元竞投成交。被告称该拍卖款尚在本院，未处分。
本院分别于2015年8月4日、10月22日向惠州市房产管理局发函，询问：1、“安泰大厦”已建的17、18层及加建的第19层至第24＋1层共8＋1层，权属登记情况如何，是否通过竣工验收？2、被告郑玉杯向原告购买的位于惠州市南坛东路13号安泰大厦18层2单元18层xx号房是否在贵局进行备案登记，该房产现在权属情况如何？3、有无办理房屋预售登记备案，该8＋1层房屋所出售的每一套房屋，如已办理房屋预售登记备案，那出售时其预售登记备案是如何变更？惠州市房产管理局分别于2015年9月1日、11月2日复函：位于惠州市南坛东路13号安泰大厦未向我局申请办理房屋初始登记，当事人郑玉杯位于安泰大厦18层2单元18层xx号房屋已在我局办理商品房预售登记备案，未办理权属登记。安泰大厦的17、18层及加建的第19层至第24＋1层共8＋1层，根据惠州市中级人民法院2010年2月1日（2009）惠中法民一初字第61号《民事调解书》第三项约定，由符照荣以惠州市安泰电子科技有限公司名义销售，每出售一套房屋，由符照荣申请将该套房屋备案至买受人名下。
裁判理由与结果
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行自己的义务。被告以总价款1080324元购买安泰大厦18层2单元18层xx号房。合同签订后，被告支付了首付款650324元，尚拖欠原告购房款430000元。
至今尚未支付完毕，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张从2011年12月29日起，以拖欠的房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。鉴于双方在商品房买卖合同中约定于2012年3月30日前将验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》的房产交付给被告，而原告安泰公司于2013年12月13日方取得上述条件，亦存在违约，根据过错相抵原则，被告应从2013年12月14日，支付相应的利息给原告。安泰大厦18层2单元18层xx号房，尚未办理过户，权属尚未变更，由于被告拖欠案外人的款项，导致该房产已被本院拍卖。另根据惠州中院（2009）惠中法民一初字第61号《民事调解书》，安泰大厦已建的17、18层及将加建的第19层至第24＋1层共8＋1层由惠阳建筑公司原告符照荣施工队出资建设，并由原告符照荣以原告安泰公司名义销售，所得利润用于抵扣原告安泰公司欠惠阳建筑公司16层及以下部分工程款。综上，两原告请求该房产的拍卖款享有优先受偿权，依法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百八十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告郑玉杯应于本判决生效之日起七日付还原告符照荣、惠州市安泰电子科技有限公司购房款430000元及利息（利息，以本金430000元为基数，从2013年12月14日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至清偿之日止）。
二、确认原告符照荣、惠州市安泰电子科技有限公司对位于惠州市南坛东路13号安泰大厦18层2单元18层02号房屋拍卖的价款享有优先受偿权。
三、驳回符照荣、惠州市安泰电子科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9234元（原告已预交4617元），由被告郑玉杯负担8000元，原告符照荣、惠州市安泰电子科技有限公司负担1234元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
代理审判员 黄链生
代理审判员 杨 梅
二〇一五年十二月七日
书 记 员 郭 淼
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