贵州省思南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第497号
原告蒙某某，女，1973年3月17日出生，苗族，教师，思南县人，住址贵州省思南县思唐镇府后街**号。
原告袁某某，男，1967年3月9日出生，苗族，教师，思南县人，住址同上。
委托代理人蒙某某（特别授权），系原告袁某某之妻。
二原告委托代理人袁子顺，男，1968�9月28日出生，土家族，思南县人，思南县司法局职工，住贵州省思南县思唐镇府后街112附12号。
被告张某某，男，1963年5月31日出生，土家族，医生，思南县人，住思南县委宿舍对面。
被告秦某某，女，1969年8月29日出生，苗族，思南县人，住址同上。
委托代理人赵进（特别授权），锦江河律师事务所律师。
原告蒙某某、袁某某诉被告张某某、秦某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法适用简易程序于2014年4月22日公开开庭进行了审理，因本案案情复杂，于2014年5月29日裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭于2014年6月23日公开开庭进行了审理，原告蒙某某及其委托代理人袁子顺、袁某某的特别授权代理人蒙某某，被告张某某、秦某某及其委托代理人赵进到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告蒙某某、袁某某诉称：2004年12月22日原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定：由被告张某某、秦某某自愿将其私人所有的坐落于思南县府后街县委宿舍对面的房屋第六层商品房一套以总价人民币73330元出售给原告，房屋交易价格分两次付清；被告收到房屋款项后交付房屋钥匙及房屋产权证、土地使用证、契约证，产权过户手续及费用由原告负责；被告必须按时交付房屋，不得人为制造纠纷，如违约将承担房款总价20%的违约金。房屋买卖合同签订后，原告交付了全部购房款，2004年12月31日将该房屋的产权过户在原告名下。事后，原告多次催促办理土地使用证过户手续，被告不讲诚信，以种种理由搪塞拒不办理，导致原告遭受巨大损失。故特起诉请求判决被告交付土地使用权证并协助办理相关过户手续；判决被告给付违约金14660元；本案诉讼费由被告承担。
为支持自己的诉讼主张，原告及其委托代理人向法庭�交下列证据供法庭质证、认证：
身份证复印件两份、户口簿复印件一份、结婚证复印件一份，用以证明二原告的身份情况及双方是合法夫妻关系。
2、原告袁某某与被告张某某、秦某某于2004年12月22日签订的房屋买卖契约复印件一份、2004年12月30日签订房地产买卖契约复印件一份，思房权证思唐字第000102**号房屋产权证复印件一份，用以证明原告与被告签订了房屋买卖合同且房屋产权证已经过户成原告的事实。
3、张某某出具的收条复印件三份，用以证明被告已经收到原告购房款共73300元的事实。
4、关于袁某某购买张某某房屋房屋契约的补充协议复印件一份，用以证明原告与被告及张某某之哥张茂生、嫂杨玉英于2004年12月24日达成楼梯间及公共设施费用分摊、通行等相关事宜的事实。
5、当庭提交契税完税凭证复印件一份，用以证明原告方在与被告方买卖房屋时交纳房屋契税的事实。
被告张某某、秦某某辩称：按照双方契约，2004年12月31日前应过户完毕，6年内原告尚未起诉或向被告要求，已过诉讼时效；双方签订的是无效合同，不能也不应继续履行。划拨土地的转让须经县级以上相关部门的批准，本案中没有获得批准，且该土地为张某某与张茂生共同所有，双方签订转让协议时并未分割该土地，张茂生一直未表示同意，缺少转让条件。违约责任必须建立在合同有效的基础上，本案中合同无效，所以答辩方不存在违约。原、被告于2004年签订的房屋转让协议中已经约定了违约的处理方法是退还房屋。所以本案原、被告双方应该退还房款及房屋。当时的买卖协议不是我们写的；我们签订合同时口头协议是只卖房不卖土地；双方买卖房屋时原告方知道此土地是我们与我哥哥张茂生共有的，且我们与张茂生为此土地在闹矛盾。请求�回原告诉讼请求；本案诉讼费由原告负担。
被告张某某、秦某某为证明自己主张，提交下列供法庭质证、认证的证据：
思国用（2004）第010025号土地使用证一份，用以证明涉及本案转让的土地性质是国家划拨用地；涉及本案土地使用权是张某某与张茂生共同使用，未分割；张某某在签订房屋买卖契约时未取得张茂生同意，属无权处分。
证人杨立峰、余红英庭审证言，用以证明原、被告在签订房屋买卖契约时，遭到张茂生的极力反对的事实。
本院审查认为：原告提交的身份证复印件两份、户口簿复印件一份、结婚证复印件一份、张某某出具的收条复印件三份、思房权证思唐字第000102**号房屋产权证复印件一份及当庭提交契税完税凭证复印件一份，经被告及其代理人质证无异议，且证据来源合法、客观真实，能作为认定本案件事实的依据，予以认定；原告袁某某与被告张某某、秦某某于2004年12月22日、2004年12月30日签订同一内容的房屋买卖契约复印件、房地产买卖契约复印件各一份，经质证被告及其代理人对这两份证据本身的真实性无异议，对证据的合法性及证明目的有异议，被告及其代理人的此质证意见不成立，不予采纳，经审查，这两证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，能作为认定本案件事实的依据，予以采信；关于袁某某购买张某某房屋房屋契约的补充协议复印件一份经质证被告及其代理人对证据的真实性及证明目的有异议，该质证理由不成立，因有二被告及张茂生之妻杨玉英在补充协议上签名认可，故对该质证意见本院不予采纳，这份证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，予以采信。被告提交的思国用（2004）第010025号土地使用证一份，经质证原告及其代理人对证据的真实性、合法性无异议，对证明�的的异议，即并不能证明该房屋所占范围内的土地使用权系张某某与张茂生共有，只能证明被告至今未将购买房屋的所占相应土地使用权过户到原告名下即协助办理土地使用证的事实。原告的质证意见理由成立，予以采纳，这份证据客观真实来源合法，与本案有关联，能作为认定本案件事实的依据，予以认定。被告当庭口头申请证人杨立峰、余红英庭审证言各一份，原告质证认为这两位证言系传来证据，不客观真实，且与本案房屋买卖无关联性，经查，原告及其代理人的质证意见理由成立，予以采纳，对这两份证言不予采信。
经审理，本院确认下列案件事实：
2004年12月22日原、被告一致达成并签订《房屋买卖契约》，契约约定：由甲方张某某、秦某某自愿将其私人所有的坐落于思南县府后街县委宿舍对面的房屋第六层建筑面积104.72平方米商品房一套以总价人民币73300元出售给乙方袁某某，房屋交易价格分两次付清；甲方收到房屋款项后交付房屋钥匙及房屋产权证、土地使用证、契约证，土地使用面积按3.5股分摊，甲方张某某分摊35.7平方米，乙方袁某某分摊14.3平方米（仅限于第六楼分摊面积），该手续由乙方袁某某到国土局办理，但甲方张某某、秦某某必须提供办理该手续所必需的依据，具体面积以国土局所办证件为准；房产证、土地使用证过户手续及费用由乙方袁某某负责；甲方张某某、秦某某不履行向乙方袁某某提供各样证件必须真实有效等时甲方退还乙方所交的全部购房款，赔付乙方袁某某因装修等新增经济损失，同时，并按所交购房款的20%作违约金赔付给乙方袁某某等。合同签订后，2004年12月24日就涉及原告袁某某购房后相关楼梯间及公共设施费用分摊、通行等相关事宜，原告袁某某与被告张某某、秦某某及被告�某某之胞嫂杨玉英等签订了一份《关于原告袁某某购买张某某房屋契约的补充协议》。2004年12月29日原告袁某某向被告张某某支付购房款69500元，双方签订购房合同前即2014年12月12日袁某某向被告张某某支付签订合同的定金500元；2004年12月30日双方为办理房屋产权证又在房管部门以该部门提供的格式文本再次签订《房地产买卖契约》，该契约约定的出卖的房屋的面积、购房总价款与双方原于2004年12月22日签订的《房屋买卖协议》的内容一致，同时约定该建筑范围内的土地使用权一并转让给乙方袁某某。2004年12月31日被告已将所出售的房屋产权过户到袁某某名下，房屋产权证编号为：思房权证思唐字第000102**号。2005年4月3日原告袁某某向被告张某某支付了余下购房款3300元。后原告多次催促被告协助办理土地使用证过户手续至今未果。
另查明：被告张某某所持有房屋所占范围的国有土地使用证编号为思国有（2004）第010025号，该国有土地使用证所载明：土地使用人为张某某，地号为C-31，用途为住宅，使用类型为划拨，使用面积101.34平方米（本宗地与张茂生共用），分摊面积为50.67平方米。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，原、被告先后分别签订的《房屋买卖契约》或者《房地产买卖契约》实质为房屋或者房地产买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国成城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资、或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施�用范围内的建设用地使用权一并处分。”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物偿为动产转让的除外”的规定，被告将其整幢楼房的一套房屋转让给原告袁某某的同时，所转让的房屋的相应土地使用权也随之转让。《中华人民共和国成城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金后即可转让，即原告受让的房屋已办理了房屋产权过户手续，用途仍为住宅，并未损害他人及国家利益，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议的土地出让金后即可办理过户手续，故对原告袁某某、蒙某某主张请求判决被告张某某、秦某某按照房屋买卖合同的约定协助办理土地使用证过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，鉴于双方契约约定过户费用由原告承担，故本案被告只承担协助义务，而相关费用应由原告自行承担；被告辩称其所转让的划拨土地上房屋未经有批准权人民政府批准，房屋买卖合同应为无效、其仅转让房屋而不转让房屋范围内的土地使用权及原告以主张被告办理过户手续已超过诉讼时效的意见，缺乏法律依据，理由不成立，本院不予采纳。对原告以被告未履行办理土地使用权过户手续为由而主张违约金14660元的�讼请求，鉴于原告未按照2014年12月22日的协议主张被告退还房款并且承担违约金，故其诉请理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国成城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、第一百四十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告张某某、秦某某于本判决生效之日起十日内协助原告蒙某某、袁某某办理国有土地使用权过户手续，相关费用由原告蒙某某、袁某某负担。
二、驳回原告蒙某某、袁某某的其他诉讼请求。
本案受理费200元，由原、被告各负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本�交纳上诉费，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。
审 判 长 周仕健
代理审判员 杨 娟
人民陪审员 黄旭强
二〇一四年八月十四日
书 记 员 王奕民