广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1839号
上诉人（原审被告）：林瑞来，男。
被上诉人（原审原告）：卢建鹤，男。
委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。
委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。
上诉人林瑞来因与被上诉人卢建鹤租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二朗法民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月7日，卢建鹤向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除卢建鹤、林瑞来双方签订的《商铺租赁合同》；2、林瑞来交还位于东莞市大朗镇某某路1号某某花园的案涉135#商铺；3、林瑞来支付租金12823.8元（其中2013年9月6411.9元、2013年10月6411.9元）及迟延付款滞纳金（自迟延付租之日起，每日按迟延付款总额的2%分段累加计算，暂计至2013年10月28日止为3178.9元）；4、林瑞来支付水电费2333元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率，从欠付之日起计算至还清之日止）；5、林瑞来支付自2013年11月起至实际交还案涉商铺的租金、水电费、物业管理费；6、林瑞来支付因提起本案诉讼支出的律师代理费6000元；7、本案诉讼费由林瑞来承担。
原审法院经审理查明：卢建鹤是东莞市大朗镇某某路1号某某花园135号商铺的所有权人，该商铺已办理房地产权证。2013年7月17日，以卢建鹤为甲方、以林瑞来为乙方，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定：1、卢建鹤将案涉商铺出租给林瑞来作经营餐饮店用途，租赁期限五年，自2013年7月17日零时起至2018年7月17日24时止，每月租金6411.9元，其中2013年7月17日零时起至2013年9月17日24时止为免租期，免租期满后第一次租金应于2013年9月17日前缴付，其后租金按月支付。若林瑞来逾期支付租金，卢建鹤给予五天宽限期，从第六天起林瑞来应按照未付租金金额每日支付2%的逾期付款滞纳金。2、合同签订时，林瑞来应向卢建鹤支付12824元作为押金。3、租赁期间，使用租赁标的所发生的水、电、通讯等各项费用及物业管理费用由林瑞来承担，由林瑞来自行按照收费部门规定的时间及时足额向相关部门交纳。4、如果林瑞来存在逾期交付租金超过15日、拖欠其他应付费用超过15日、擅自将租赁标的转租分租、擅自改变约定的租赁标的使用用途等情形，卢建鹤有权解除合同，收回租赁标的。5、林瑞来迟延支付租金，应从第六天开始按照租金金额每日2%的标准支付逾期付款滞纳金。如因林瑞来违约，卢建鹤提起诉讼所产生之诉讼费用、律师费用等全部由林瑞来承担。6、由于卢建鹤与林瑞来同时就某某花园135号、136号两间商铺签订《商铺租赁合同》，双方对于租金及支付时间在第136号商铺的合同中加注了手写约定内容，具体如下：“某某花园135#－136#商铺总平方239.14×58.0元＝13870元一个月。2013年9月17日开始第一个月（双方同意月底付房租），到第二个月开始，每月先付后租在17日之前。”合同签订后，卢建鹤将案涉商铺交付给林瑞来。2013年10月18日，双方因租金问题发生争议。2013年11月5日，卢建鹤以林瑞来迟延支付租金及其他费用为由诉至原审法院，请求判如所请。
关于2013年10月18日双方争议的经过。卢建鹤提供一份落款日期为2013年10月18日、由东莞市南峰物业管理有限公司某某花园管理处（以下简称某某管理处）出具的证明，载明卢建鹤在物业管理人员的协同下于2013年10月18日前往案涉商铺向林瑞来催收租金及相关费用，因协商未果，双方均对案涉商铺进行上锁。林瑞来则提供照片，拟证明卢建鹤对案涉商铺进行非法锁门。对此，卢建鹤补充提交一组照片，拟证明是林瑞来自行将案涉商铺进行上锁。双方提供的照片均显示，双方均对案涉商铺进行了上锁。
关于争议发生后双方的沟通情况。卢建鹤提供一份律师函、特快专递邮件详情单、证明，拟证明向林瑞来催收欠付的租金及其他费用。其中，律师函载明卢建鹤委托律师函告林瑞来于2013年10月26日前付清欠付的全部租金27640元及逾期付款滞纳金，若逾期支付或日后仍拖欠到期租金，则卢建鹤不再另行通知，将直接根据合同约定及法律规定，采取停水停电、解除合同收回租赁物、提起诉讼等措施。特快专递邮件详情单载明卢建鹤委托律师向林瑞来邮寄律师函，但未签收。证明是由某某管理处出具，落款日期为2013年10月24日，载明某某管理处于2013年10月22日上午10点左右将卢建鹤送来的律师函转交给林瑞来的夫人。林瑞来确认收到卢建鹤的律师函，并表示收到后邮寄了一份告知函给卢建鹤，并提供了告知函予以佐证。该告知函的落款日期为2013年10月22日，内容载明林瑞来主张卢建鹤于2013年10月18日将案涉商铺非法上锁，要求卢建鹤赔偿因此造成的损失。卢建鹤对该告知函不予确认，主张并未收到该函件。
关于水电费。卢建鹤提供一份落款日期为2013年10月28日、由某某管理处出具的证明书，载明林瑞来在承租某某花园135－136号商铺期间截止到2013年9月28日欠付水费228.4元、电费8458.8元，其中135号欠水费93.8元、电费2239.2元，136号欠水费134.6元、电费6219.6元。卢建鹤明确表示并未代林瑞来向相关部门支付水电费用，但主张由于其系产权人，若林瑞来不予支付该费用，最终仍是由其承担，故诉请林瑞来支付该费用，并自2013年10月1日起计付利息。
关于律师代理费。卢建鹤提供一份民事委托代理合同、个人业务凭证、发票，拟证明卢建鹤委托广东名成律师事务所代理案涉诉讼，并已支付律师代理费6000元。
原审庭审中，卢建鹤明确9月份租金指向的期间为2013年9月17日至2013年10月17日，10月份的期间为2013年10月17日至2013年11月17日，林瑞来对该期间予以确认。卢建鹤主张约定的租金支付时间，9月份为9月30日、10月份为10月17日，迟延付租之日9月份为10月1日起、10月份为10月18日起，林瑞来对此不予确认，主张约定的租金支付时间，9月份为10月17日、10月份为10月17日，应在10月17日一并支付该两个月份的租金，且合同约定了五天的宽限期。关于2013年11月起的租金、水电费、物业管理费问题，卢建鹤主张租金、水电费按合同约定的标准计算，而物业管理费则提交某某管理处出具的物业管理费说明予以佐证，该说明载明每月的物业管理费金额，135号商铺为331.5元、136号商铺为385.8元，林瑞来于2013年10月15日左右支付了1500元，自2013年10月15日起至说明出具之日即2014年5月21日尚欠5379.7元物业管理费未付。林瑞来质证认为，林瑞来是在2013年9月20日左右支付了1500元的物业管理费，下一次支付物业管理费的日期应为2013年10月20日左右，至双方发生争议时尚未到期。卢建鹤主张2013年11月份没有产生水电费。林瑞来主张不存在逾期支付租金及水电费，故不存在迟延付款滞纳金及利息的问题。
原审法院认定上述事实的依据有：卢建鹤提供的房地产权证、商铺租赁合同、律师函、特快专递邮件详情单、证明、民事委托代理合同、个人业务凭证、发票，林瑞来提供的照片、告知函以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。卢建鹤与林瑞来签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依合同的约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是：（一）案涉租赁合同是否已经解除；（二）林瑞来应支付的租金、水电费、物业管理费情况，以及是否应当支付律师代理费。
关于焦点一。首先，双方对2013年9月份、10月份租金所对应的期间为2013年9月17日至2013年10月17日、2013年10月17日至2013年11月17日以及2013年10月份租金应于2013年10月17日前支付没有争议，原审法院予以确认。双方争议的是2013年9月份的租金应于2013年9月30日前还是应于2013年10月17日前支付存在争议，该争议主要体现在双方对合同手写内容“双方同意月底付房租”中“月底”的理解问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，从合同中所使用的词语“月底”来看，一般指向的是自然月份的月底，合同并未对该词语予以特别说明，故应按一般词义来理解；同时，结合手写内容约定的前后两个月份的租金支付情况来看，并不能体现出林瑞来所主张的两个月租金均在2013年10月17日前支付的意思，亦即不能体现“月底”所指向的日期是2013年10月17日前，因此，原审法院认定双方约定的2013年9月份的租金支付时间为2013年9月30日前。林瑞来至双方发生争议时即2013年10月18日仍未支付2013年9月份的租金，已经逾期超过15天，构成违约。其次，林瑞来至双方2013年10月18日发生争议时，尚未支付2013年9月之前的水电费，存在逾期支付水电费超过15天的行为，亦构成违约。因此，根据合同约定，林瑞来逾期支付租金及水电费等其他应付费用超过15天的，卢建鹤有权解除合同。再次，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。卢建鹤于2013年10月22日送交律师函给林瑞来，林瑞来确认收到该函件，原审法院予以认定。根据该律师函的内容，卢建鹤给予林瑞来支付租金的宽限期至2013年10月26日前，逾期支付则要求解除合同。由于林瑞来仍未在上述宽限期内支付租金，故根据卢建鹤的主张，案涉合同已于宽限期满后次日即2013年10月27日解除，对案涉合同已经解除的事实，原审法院予以确认。合同解除后，林瑞来应将案涉商铺交还给卢建鹤，对卢建鹤的该项主张，原审法院予以支持。
关于焦点二。首先，租金问题。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。林瑞来未依约支付租金，亦未在合同约定的以及律师函告知的相应宽限期内支付租金，已构成违约，故卢建鹤诉请林瑞来支付2013年9月份、10月份的租金各6411.9元，合计12823.8元，有相应的事实与法律依据，原审法院予以支持。关于卢建鹤诉请的逾期支付租金的滞纳金，实质为逾期付租的违约金，根据合同约定应从逾期付租的第六天开始按每日2%的标准计算（按该标准计算，至本案开庭时，每月的违约金数额已经远远超过当月应付租金数额），由于双方对合同约定的付租时间存在争议，林瑞来对该违约金提出异议，且双方约定的违约金明显偏高，故原审法院酌情对该违约金予以调整，违约金数额以不超过迟延支付的当月租金数额为限，即2013年9月份、10月份的迟延支付租金的违约金均为6411.9元，合计12823.8元。由于合同已解除，但林瑞来尚未交还案涉商铺给卢建鹤，故卢建鹤诉请林瑞来按约定的租金标准6411.9元／月支付自2013年11月17日起至实际交还案涉商铺之日的租金，于法有据，原审法院亦予以支持。其次，水电费问题。至2013年9月28日止，林瑞来尚欠2013年9月份的水费93.8元、电费2239.2元，有卢建鹤提供的某某管理处出具的证明书予以佐证，原审法院予以确认。虽然合同约定由林瑞来自行向相关部门缴纳相关费用，但案涉合同解除后，在林瑞来未支付该费用的情况下，上述费用仍将由案涉商铺的产权人卢建鹤承担，因此，为减少当事人诉累，对卢建鹤诉请林瑞来支付该水电费及从欠付之日即2013年10月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息，原审法院亦予以支持。由于卢建鹤确认2013年11月份之后没有产生水电费，故卢建鹤诉请林瑞来支付2013年11月份起至实际交还案涉商铺时的水电费，缺乏事实依据，原审法院不予支持。再次，物业管理费问题。如前所述，为减少当事人诉累，原审法院对此一并予以处理。由于林瑞来尚未交还案涉商铺，故卢建鹤诉请林瑞来按331.5元／月的标准支付2013年11月1日起至实际交还案涉商铺时的物业管理费，有相应的事实与法律依据，原审法院亦予以支持。最后，律师代理费问题。根据合同约定，如因林瑞来违约导致卢建鹤提起诉讼产生的律师费用由林瑞来承担。对于已产生的律师代理费，卢建鹤已提供民事委托代理合同、律师费发票等证据予以佐证，原审法院对此予以认定，故卢建鹤诉请林瑞来支付该律师代理费6000元，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认卢建鹤、林瑞来于2013年7月17日签订的《商铺租赁合同》已解除。二、限林瑞来于判决发生法律效力之日起三十日内交还位于东莞市大朗镇某某路1号某某花园135号的商铺给卢建鹤。三、限林瑞来于判决发生法律效力之日起三日内支付租金（2013年9、10月份的租金合计12823.8元，并自2013年11月17日起按每月6411.9元的标准计算至实际交还案涉商铺时止）及逾期支付2013年9、10月份租金的违约金12823.8元给卢建鹤。四、限林瑞来于判决发生法律效力之日起三日内支付水费93.8元、电费2239.2元给卢建鹤。五、限林瑞来于判决发生法律效力之日起三日内支付物业管理费（按331.5元／月的标准，自2013年11月1日起计算至实际交还案涉商铺时止）给卢建鹤。六、限林瑞来于判决发生法律效力之日起三日内支付律师代理费6000元给卢建鹤。七、驳回卢建鹤的其他诉讼请求。未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费408元，由林瑞来负担。
上诉人林瑞来不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）林瑞来不存在逾期交租和支付水电费的违约行为。1、双方在案涉合同中手写约定“2013年9月17日开始第一个月（双方同意月底付房租），到第二个月开始，每月先付后租在17日前”，该约定的月底是特指2013年10月17日前。因为双方约定的9月份计租日期是9月17日至10月17日，且约定第二个月开始先交租金再使用商铺，即9月份是先租后付，之后是先付后租。故9月份的租金应在10月17日前支付，且合同约定有五天的宽限期，双方发生争议是在10月18日，仍在宽限期内。2、2013年9月份之前的水电费，林瑞来在2013年10月15日向某某管理处支付了1500元，余下的经某某管理处同意可以缓交，不存在逾期支付。且管理费是某某管理处收取，合同约定逾期支付水电费属违约是无效条款。（二）卢建鹤于2013年10月18日将案涉商铺上锁，单方违法解除案涉合同，卢建鹤要求林瑞来承担违约责任没有依据。据此，请求本院：1、撤销原审判决。2、改判案涉合同是卢建鹤单方违法解除。3、改判林瑞来无需返还案涉商铺。4、改判林瑞来无需向卢建鹤支付租金及违约金14916.4元、水费134.6元、电费6219.6元、物业管理费和律师代理费6000元。5、本案诉讼费由卢建鹤承担。
被上诉人卢建鹤答辩称：（一）案涉合同原约定2013年9月的租金应在签订合同之日支付，后林瑞来提出资金紧张要求延期支付，故卢建鹤才在合同上手写加注“2013年9月17日开始第一个月（双方同意月底付房租），到第二个月开始，每月先付后租在17日前。”该手写内容约定9月租金在9月底前支付。合同约定的宽限期是对滞纳金的宽限，不是对租金的宽限。（二）合同约定物业管理费、水电费由林瑞来支付，但林瑞来没有准时、足额支付。（三）2013年10月18日，卢建鹤和某某管理处再次催促林瑞来缴纳相关费用，林瑞来明确表示没钱支付并自行对商铺上锁，并由林瑞来妻子自行买了把锁把门锁上，由于该锁只有两把钥匙，卢建鹤才又加了把锁。综上，请求本院驳回林瑞来的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，案涉《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法为合法有效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对林瑞来上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）林瑞来是否存在逾期支付租金和水电费的违约行为。（二）卢建鹤诉请林瑞来支付2013年9月至返还租赁物之日的租金和物业管理费是否依法有据。
关于焦点一。关于林瑞来是否逾期支付租金的问题。双方对案涉合同落款下方手写内容“双方同意月底付房租”中“月底”的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，根据通常理解，月底一般指向的是自然月的月底，《商铺租赁合同》并未对该词语予以特别说明，故应按照一般词义进行理解。其次，林瑞来主张2013年9月、10月租金均应一并在2013年10月17日之前支付。按照林瑞来的主张，双方则没有必要手写注明2013年9月租金在月底支付，而直接注明2013年9月、10月租金在2013年10月17日前支付即可。从手写部分内容看，明显是对2013年9月和2013年9月之后的租金的支付时间是有所区分的，不能体现出林瑞来主张的将两个月租金一并在2013年10月17日前支付的意思。综上，原审法院认定双方约定的2013年9月租金支付时间是2013年9月30日前并无不当，本院予以维持。林瑞来至2013年10月18日仍未支付2013年9月的租金，已经逾期超过15天，构成违约。原审法院据此按照案涉合同约定认定卢建鹤有权解除合同、林瑞来应返还案涉租赁物及依约支付律师费6000元正确，本院予以维持。
关于林瑞来是否逾期支付水电费的问题。根据某某管理处出具的证明书，林瑞来截至2013年9月28日存在欠付水电费的行为，林瑞来主张某某管理处同意其缓交，但并未提交任何证据证明，应承担举证不能的不利后果。原审法院认定林瑞来逾期支付水电费并无不当，卢建鹤诉请林瑞来支付2013年9月份的水费93.8元、电费2239.2元依法有据，原审法院予以支持正确。
关于焦点二。虽然林瑞来存在违约行为，但卢建鹤在行使自己的合同权利时采取了将案涉租赁物上锁的不当行为，导致林瑞来无法正常使用案涉租赁物，林瑞来以此抗辩无需支付上锁之后的租金有理，卢建鹤将案涉租赁物上锁后导致的租金损失应由卢建鹤自行承担。故，林瑞来仅需向卢建鹤支付2013年9月的租金6411.9元，2013年10月18日后的租金无需支付。由于林瑞来违约，应按照合同约定支付违约金，合同约定的违约金过高，原审法院根据合同履行情况将违约金调整为不超过本金并无不当，故林瑞来应向卢建鹤支付2013年9月租金的逾期付款违约金6411.9元。
至于物业管理费，林瑞来在2013年10月18日之后无法正常使用案涉租赁物，故相应的物业管理费也不应由林瑞来承担。卢建鹤诉请林瑞来支付2013年11月之后的物业管理费没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。林瑞来的上诉主张部分有理，对其有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2014）东二朗法民一初字第97号民事判决第一、二、四、六项。
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二朗法民一初字第97号民事判决第五、七项。
三、变更广东省东莞市第二人民法院（2014）东二朗法民一初字第97号民事判决第三项为：限林瑞来于本判决发生法律效力之日起三日内向卢建鹤支付2013年9月租金6411.9元及逾期付款违约金6411.9元。
四、驳回卢建鹤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费408元，由林瑞来承担355元，由卢建鹤承担53元。二审受理费326元，由林瑞来承担284元，由卢建鹤承担42元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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