济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第957号
原告赵淑琬，女，汉族，住济南市。
法定代理人赵业增（系原告之父），男，住济南市。
被告山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市
法定代表人李彦勇，该公司董事长。
委托代理人周继勇，山东众成仁和律师事务所律师。
原告赵淑琬与被告山东省鲁商置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵淑琬的法定代理人赵业增与被告山东省鲁商置业有限公司的委托代理人周继勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵淑琬诉称，2011年3月28日，原告赵淑琬与被告山东省鲁商置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告赵淑琬购买被告山东省鲁商置业有限公司开发的鲁商国奥城1102室，购房款805196元，合同约定房屋采用集中供暖，配备户式中央空调。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2012年3月23日，交付房屋验收过程中，发现存在质量问题，由被告进行整修，2012年7月，二次交房。2012年8月10日，原告对外签订《房屋租赁合同》，将房屋出租，每月租金5000元。交付房屋时，发现地板被水浸泡，租赁合同无法履行。至2012年10月31日，被告更换了地板。进入采暖季，被告没有依约供暖，房间空调历经六次维修而不制热，致使房间由于温度太低而无法使用。2012年11月22日、12月21日，原告两次致函被告要求赔偿损失至今无果，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告2012年8月1日至2013年3月31日的租金损失40000元、物业费损失1430.4元，合计41430.4元；2、修复、更换空调至正常使用；3、承担本案诉讼费用。审理过程中，原告当庭变更第1项诉讼请求，将物业费损失调整为1072.80元，合计41072.80元。
为证明其诉讼主张，原告赵淑琬提交如下证据：
1、2011年3月28日《商品房买卖合同》一份及收据一份，拟证明原告于2011年3月28日购买被告的位于济南市历下区经十路9777号鲁商国奥城1102室，并已支付购房款805196元。
2、2012年3月23日收费专用收据一份，拟证明原告已交纳（2012年7月1日至2012年12月31日）物业管理费1072.80元。
3、2012年8月10日房屋租赁合同一份，拟证明原告对外签订租赁合同，合同履行后每月租金5000元。自2012年8月10日第二次交房后，原告与案外人达成租赁意向，8月10日签订了租赁合同，租金损失应当自2012年8月1日计算至2013年3月31日止损日（2013年3月31日之后的房屋租赁损失放弃主张）。
4、2012年11月22日《关于房屋被水浸泡的函》及特快专递邮件详情单各一份，拟证明由于房屋质量不合格，水管漏水，导致地板被水浸泡，2012年10月31日地板、壁纸等整修完毕，原告据此要求赔偿损失，原告就相关事实致函被告。
5、2012年12月21日《关于更换房间空调的函》及特快专递邮件详情单各一份，拟证明被告没有按合同约定供暖，交付的房屋存在质量问题，空调经多次维修不能使用，原告就房屋质量问题致函被告要求赔偿的事实。
6、2012年11月26日中国邮政短信通知一份，拟证明被告签收了“关于房屋被水浸泡要求索赔”的函件，内容为：被浸泡的木地板直到2012年10月31日才更换完毕，
7、2012年12月24日中国邮政短信通知一份，拟证明被告签收了原告的“关于更换房间空调”的函件，该函记载了由于空调不制热，室温低，致使房屋无法出租和使用。
8、2012年9月21日视频资料（066）一份，拟证明2012年9月21日被浸泡地板已全部拆掉，地面已晾晒多日，地板的浸泡时间并非被告辩称的2012年10月2日。
9、2012年9月21日视频资料（067）一份，拟证明地板浸泡很严重，晾干过程中地板砖缝隙间已经生出白色的滋生物，在寒冷的冬天发霉至此程度至少需要一个多月的时间。
10、2012年10月19日视频资料（001）一份，拟证明直到2012年10月19日被水浸泡后的地板，施工尚在进行中，至同年12月26日房屋还在维修中。
11、2012年12月26日视频资料（004）一份及书面录音笔录一份，拟证明空调不制热一直处于维修中，致使房间一直无法使用。
被告山东省鲁商置业有限公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，诉讼请求无合同及法律依据。房屋交付后针对原告提出的问题被告支付原告11000元。二次交付后，虽然存在房屋漏水导致地板被水浸泡的情况，但已及时修复完毕，并未造成影响使用，租金损失无依据。空调质量符合标准，不存在诉称的质量问题。合同并未约定供暖季的开始时间，且供暖由原告申请主营机构办理，与被告无关，租金损失不能成立。
被告山东省鲁商置业有限公司为证明其主张，提供如下证据：
1、2012年7月6日保密承诺书一份（系复印件），拟证明就原告提出的交付标准问题，被告方进行了维修，被告支付原告补偿款11000元。该承诺书已经载明了原告的房屋经过被告方整修已达到验收标准，原告称二次交付时原告没有验收房屋，在交付给承租人时才发现漏水情况造成房屋无法出租，与事实不符，从而说明自2012年7月6日至10月2日期间，房屋是完全符合使用标准的，原告的请求均涉及到了这个时间段的损失，被告认为这与事实不符。
2、工作联系单一份（系单方制作的原件），拟证明2012年10月2日原告报修称管道存在漏水情况，被告方于2012年10月12日维修完毕。
3、水、电表抄表确认单一份（单方制作的原件），每三个月抄表一次，拟证明自2012年9月14日至2013年6月20日，原告均有水、电的使用，被告方认为原告房屋在正常的使用过程中，原告要求的租赁损失不能成立，与事实不符。
4、中央空调合格证一份（系原件），拟证明被告安装的空调是合同约定的产品，该产品是知名品牌，空调不存在质量问题，原告也未举证证明该空调存在质量问题。
经过庭审质证，对于原告提供的《商品房买卖合同》、《收据》、《收费专业收据》、《国内特快专递邮件详情单》、《中国邮政短信通知》，双方没有异议，本院予以采信。对原告提供的《视频资料》、被告提供的《保密承诺书》、《空调合格证》，双方对于真实性没有异议，本院予以确认。
经审理查明，2011年3月28日，原告赵淑琬与被告山东省鲁商置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的鲁商国奥城第6座11层1102号房，房价款805196元；其中“国奥城精装装饰、设备标准”第6条约定“（7）空调：户式中央空调”、“（9）采暖：集中供暖”。合同签订当日，原告支付购房款805196元。2012年3月23日进行房屋交付，原告交纳2012年12月31日前的物业管理费1072.8元。原告验收时发现装修质量问题，由被告整修，至2012年7月整修完毕，为此被告赔偿原告11000元，双方签订了《保密协议》。
2012年8月10日，原告与青岛亿佰建筑工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将房屋出租给该公司使用，每月租金5000元。之后，原告发现地板被浸泡，要求被告维修，租赁合同无法履行。2012年12月26日视频资料显示，至此日房屋仍在维修中。
2012年11月22日，原告向被告发出《关于：房屋被水浸泡》函，要求被告赔偿经济损失；2012年12月21日，原告向被告发出《关于：更换房间空调》函，要求被告更换空调并赔偿损失。两封函件被告均已签收。
另查明，2013年12月4日庭审期间，空调无法启动，仍在维修。
本院认为，原告赵淑琬与被告山东鲁商置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当全面履行。被告交付的房屋存在质量问题，应当承担修复责任，由此给原告造成经济损失的应予赔偿。涉案房屋用途为非住宅式公寓办公，购买者的目的大多为投资，原告对外出租具有合理性，租赁费是合理收益。庭审中，双方当事人对于存在地板浸泡的事实没有异议，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于损失的计算依据，原告提交《房屋租赁合同》，完成了对月租金损失的基本举证。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽然对每月5000元的租金提出异议，但是并未提供反驳证据，亦未申请价格鉴定。本院对于每月5000元的租金予以认定。
关于损失计算的期间，被告提供的《联系单》记载的时间与庭审查明的事实明显不符；被告提供的水电表抄表数据，只能证明水电的消耗，不能证明系由原告正常使用所形成。原告提供的《房屋租赁合同》签订时间为2012年8月10日，在此之前并未对外形成租赁关系，租金损失应从合同签订之后的8月11日计算。原告主张自2012年8月1日计算损失，缺乏依据。至2013年12月26日，地板维修仍在持续。在此期间，被告并未将房屋交付给原告正常使用。因此，对于原告2012年8月11日至2012年12月26日期间的损失22500元（每月5000元×4.5个月）本院予以支持。关于2012年12月26日之后，至2013年3月31日的损失，济南市的供暖期一般在每年的3月15日结束，户式中央空调作为房屋的附属设施，在没有集中供暖的情况下对于能否租出以及租金的高低都会产生直接影响，但不是决定因素。故此，对于空调维修期间的损失，本院酌定支持13333（每月5000元，2个月零20天）的70%即9333元。原告签订《保密协议》支付的11000元发生在浸泡之前，与本案争议无关，因此无法在本案中扣除。对于户式中央空调，其产品质量合格证只是生产过程中检验合格的证明，安装使用过程中出现质量问题应由被告承担。原告要求被告对空调进行维修至正常使用，属合理要求，本院予以准许。鉴于原告并未提供证据证明涉案空调无法通过维修达到正常使用目的，故对其要求更换空调的诉讼请求不予支持。关于原告请求判令被告赔偿2012年8月1日至2013年3月31日的物业费损失1072.80元的诉讼请求，本院认为，被告承担了原告上述损失，视为被告为原告提供了物业服务，原告请求赔偿所交物业费无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、参照《最高人民法院适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告山东鲁商置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告赵淑琬经济损失人民币31833元；
二、被告山东鲁商置业有限公司于本判决生效之日起10日内为原告赵淑琬维修户式中央空调至正常使用；
三、驳回原告赵淑琬要求被告赔偿物业费损失人民币1072.80元的诉讼请求；
四、驳回原告赵淑琬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费人民币840元，由被告山东鲁商置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温进才
人民陪审员 李洪友
人民陪审员 刘曼颖
二〇一四年一月六日
书 记 员 袁秀贞