黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）哈民一民终字第299号上诉人（原审第三人）单连清，女，1960年5月21日出生，汉族，个体业者，住木兰县。委托代理人高志红，黑龙江合心律师事务所律师。委托代理人尹滨成，男，1950年7月7日出生，汉族，哈尔滨市香坊区六顺法律服务所法律工作者，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）李方吉（曾用名李方军），男，1976年7月20日出生，汉族，个体业者，住木兰县。委托代理人刘丽丽，黑龙江龙房川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）韩其茂，男，1949年7月4日出生，汉族，工人，住木兰县。上诉人单连清因与被上诉人李方吉、韩其茂房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省木兰县人民法院（2013）木民初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭审理了此案。上诉人单连清的委托代理人高志红、尹滨成，被上诉人李方吉的委托代理人刘丽丽到庭参加诉讼，被上诉人韩其茂经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李方吉在一审中诉称：2013年4月，李方吉、韩其茂双方经协商一致，达成房屋转卖协议，当时李方吉向韩其茂交买房定金10000元，由中间人在场双方在房屋买卖合同上签字，合同体现房款为140000元（由李方吉汇入韩其茂账户），后李方吉又给付韩其茂5000元。实际李方吉花费购房款为155000元，协议签订后李方吉就将全部房款交清，韩其茂将该房屋的产权证照及土地使用证交给李方吉，并且将此房的使用权交给李方吉，合同履行完毕。在李方吉办理产权过户手续的过程中，韩其茂本应配合李方吉办理，但是韩其茂拒不履行配合义务，并不提供相关的手续，致使李方吉无法办理产权过户手续，经多次协商双方未能达成协议，故李方吉诉至法院，要求韩其茂履行配合李方吉办理产权过户的义务，为李方吉在办理产权过户手续提供便利并出具相关证明材料。韩其茂在一审中辩称：李方吉说的是事实，但是韩其茂卖房子时未与其妻子单连清商量，单连清如果同意卖，韩其茂还同意。单连清在一审中辩称：一、韩其茂和单连清是合法夫妻，李方吉起诉韩其茂涉及的房屋及设备等是夫妻共同财产，韩其茂无权背着本人出卖，李方吉无权背着单连清购买。证据证实李方吉、韩其茂之间的房屋及设备等买卖行为，单连清不知道，此时单连清与其孙女在单连清亲家母家；二、盖北岗的房子（诉争之房）用来开木器厂，建完后韩其茂就在那儿干活、吃住，这样可以不用打更的，从此单连清与韩其茂分居至今。最近几年，单连清与韩其茂的儿子、儿媳外出打工，单连清一个人在儿子家照看孙女，每月偶尔去北岗房几趟给韩其茂洗衣服。从户口簿上看韩其茂比单连清大11岁，实际韩其茂比单连清大15岁，单连清认为韩其茂私自出卖房屋及设备等是跟单连清揣心眼儿。李方吉家在北岗也有房，和单连清家北岗房是前后院房邻，李方吉了解单连清和韩其茂分居的实际情况，利用韩其茂跟单连清揣心眼儿和韩其茂小脑萎缩疾病导致的非正常心理，捡单连清家便宜。对李方吉与韩其茂的非法交易单连清坚决反对。故要求确认李方吉与韩其茂签订的卖房协议无效，李方吉返还该房屋和该房的房照、土地使用证及附带的其他财产。原审判决认定：韩其茂与单连清为夫妻关系，婚后在木兰县东兴镇北岗建了土房一座，用于开设木器厂，该房屋所有权人登记在韩其茂名下。2013年4月10日，李方吉和其妻子万淑芳到案涉房屋处，与韩其茂协商购房事宜，双方达成协议后，李方吉向韩其茂支付了10000元的定金。于2013年4月12日，李方吉与其母亲到韩其茂在木兰县东兴镇街里住处给付剩余房款，通过转账的方式，汇入韩其茂账户140000元，后又给付韩其茂现金5000元，双方于当日签订了卖房协议，协议中的房屋价款为的140000元，未将支付的定金及给付的5000元现金写入协议中，韩其茂并找到其女婿沙子清作为中间人签订了卖房协议。韩其茂并将土地使用证及房屋所有权证交予李方吉。2013年4月16日，李方吉将案涉房屋租赁给张宪祝一年，并由韩其茂为其书写的承包合同。2013年10月2日，李方吉将自家的房屋、库房及设备等连同案涉房屋共同卖给邢立君，价格为880000元。后李方吉与韩其茂在办理产权过户时，韩其茂不予配合，原因为其妻子单连清不同意韩其茂出卖案涉房屋，故李方吉将韩其茂起诉至法院，要求韩其茂配合李方吉办理过户手续。其间，单连清申请参加诉讼，认为其为案涉房屋的共有人，韩其茂与李方吉的买卖行为其不知情，并且不同意出卖案涉房屋，故要求确认李方吉、韩其茂之间的卖房协议无效，并要求李方吉返还房屋及设备。原审判决认为：根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法HYPERLINK”http：／／136.11.0.25：61601／lawfn=chl004s143.txt&term=17”l”17”t”_blank”第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案诉争房虽系韩其茂与其妻单连清共同所有，但根据上述法律的规定，韩其茂与其妻对该诉争房均享有平等的处分权。故2013年4月12日韩其茂与李方吉所签订的《卖房协议》应系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，法院予以确认。合同签定后，双方均应依照合同约定履行己方义务，现李方吉已经给付韩其茂全部房款155000元，韩其茂亦应依照合同约定履行其卖方义务，单连清以诉争房屋系夫妻共有，韩其茂在出卖案涉房屋时并未取得其同意，要求认定房屋买卖协议无效的主张无事实及法律依据，亦有失诚信，故该院对其主张依法不予支持。根据法律关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，按照交易习惯，李方吉在给付韩其茂全部房款后，有权要求韩其茂在合理的期限内协助办理房屋的所有权变更。原审据此判决：一、确认李方吉诉韩其茂签订的房屋买卖合同合法有效，应继续履行；二、韩其茂协助李方吉办理坐落于木兰县东兴镇北岗小区17号9栋1号房屋所有权转移手续，并于判决生效后十日内办理完毕。案件受理费100元，由韩其茂负担。宣判后，单连清不服，向本院提起上诉称：原审法院认定案件事实不清。在原审过程中，原审法院在认定案件事实上只是认定了李方吉与韩其茂签订非法房屋买卖协议的过程，而对单连清不知情这个事实并未做出认定。案件事实是单连清曾不止一次明确的告知韩其茂案涉房屋不能出卖，留给没有生活来源的子女，而李方吉、韩其茂背着单连清私下签订房屋买卖协议，将单连清拥有共同所有权的房屋私下转卖，原审法院并未查清此事实，便作出不予支持单连清请求的判决，侵犯了单连清的合法权益。原审法院适用法律错误。原审法院对《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题解释（一）》第十七条规定适用错误。其一、韩其茂处分夫妻共同财产并非出于日常生活需要，而是出于安逸享乐，害怕日后子女不赡养而背着妻子做出的错误决定，这决非单连清的意思表示，这个举动严重的侵犯了单连清的合法权益，其二、李方吉并没有充分的证据来证明他有理由相信韩其茂私下转卖夫妻共有房屋是其与单连清共同意思的表示，单连清与韩其茂分居已有十多年，韩其茂搬家与否，单连清毫不知情，且原审李方吉提供的证人闫桂兰是其母亲，证人王洪涛是其好友，证言效力不足为信。请求：撤销原审判决，确认李方吉、韩其茂所签订的房屋买卖协议无效。李方吉在法定期限内未提交书面答辩状，针对单连清的上诉主张答辩称：单连清清楚的知道韩其茂将房屋出售给李方吉的事实，之所以称不知道是因为李方吉将购买的韩其茂的房屋及自己原有房屋一并出售，卖出了较高的价格，原审认定单连清的行为有失诚信完全正确。本案争议房屋挂牌出售已经两年的时间，期间还在电台登广告出售房屋，而单连清从未对韩其茂出售房屋的行为提出制止，李方吉与韩其茂签订合同后，李方吉交付房款时单连清也在场，韩其茂将房产证、土地证原件交付给李方吉，将房屋交付给李方吉半年多的时间，单连清未提出任何异议，直到2013年底得知李方吉将房屋另售了较高的价格后，韩其茂才不同意协助办理更名手续，才有了单连清不同意出售房屋的说法，单连清与韩其茂的行为显然违反了诚实信用原则。单连清无权以不同意或不知道要求确认合同无效。根据《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得一不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中韩其茂出售争议房屋已经两年时间，并且李方吉交付房款时单连清亦在场等情形，故李方吉有理由相信出售本案争议房屋是单连清与韩其茂的共同意思表示。且无论单连清是否知道或者同意韩其茂出售本案争议房屋，由于李方吉是善意、有偿取得诉争房屋，双方买卖关系合法有效。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中李方吉善意并支付对价购买房屋，应认定双方买卖合同合法有效。请求驳回单连清的上诉请求。韩其茂在二审中未出庭、未答辩。二审中，单连清提供一份韩其茂病例一份，意在证明韩其茂患有脑梗且智力低下，当时签订合同时智商比较低，应认定为签订的合同无效。经质证，李方吉对证据的真实性、合法性和证明问题均有异议。证据显示出具单位为木兰县人民医院，但无木兰县人民医院公章。患有脑梗并不必然导致其成为限制民事行为能力或无民事行为能力人使其签订的合同无效。本院认证意见：因李方吉对单连清提供证据有异议，且该病历并不能证实韩其茂系限制行为或为无民事行为能力人，故本院对该证据不予采信。二审查明事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：本案的焦点是：韩其茂单独与李方吉签订的买卖房屋行为的效力问题。李方吉与韩其茂就诉争之房屋的买卖行为，双方系真实意思表示，该行为不违反法律强制性规定，故合法有效，买卖双方亦完成付款及交付标的物的义务。根据《合同法》第五十二条就合同无效作出如下规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，结合本案，李方吉与韩其茂在签订协议中不构成欺诈，并系双方自愿行为，亦不违反法律强制性规定，故单连清提出涉诉房屋买卖无效的主张，与上述规定不符。虽然单连清以李方吉单独与韩其茂签订房屋买卖协议未经其同意为由，主张该协议无效，但这仅是其单方陈述，且其该项主张亦不符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。故单连清提出该项上诉主张，不具有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉审案件受理费100元，由单连清负担。本判决为终审判决。审判长  王忠林审判员  刘松江审判员  安红霞二〇一四年五月二十六日书记员  鲍载金