天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第358号
上诉人（原审原告）韩秀忠，无职业。
委托代理人柳宗玉，天津天允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市腾达房地产开发公司，住所地天津市南开区鞍山西道西湖村大街108号。
法定代表人李桂平，总经理。
委托代理人孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）天津市大福置业发展有限公司（原天津市中实置业发展有限公司），住所地天津经济开发区欣园商厦三区118室。
法定代表人段金杨，总经理。
被上诉人（原审第三人）付裕，无职业。
委托代理人于波，天津融汇律师事务所律师。
上诉人韩秀忠因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2013）北民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩秀忠的委托代理人柳宗玉，被上诉人天津市腾达房地产开发公司的委托代理人孙剑锋，被上诉人付裕的委托代理人于波到庭参加诉讼。被上诉人天津市大福置业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，坐落天津市河北区华光路智贤公寓系被告天津市腾达房地产开发公司开发建设的，2002年11月19日，被告天津市腾达房地产开发公司与天津市中实置业发展有限公司签订了《商品房包销代理合同》，由天津市中实置业发展有限公司包销智贤公寓部分余房。2002年11月19日，该合同在天津市公证处进行了公证。本案讼争房在包销代理范围内。该包销代理合同约定，天津市中实置业发展有限公司负责签购房协议及收取定金，并向客户出具收据。天津市腾达房地产开发公司在收到天津市中实置业发展有限公司与客户双方签字盖章的购房协议、定金和首付款（一次性付款为全部房款）后，天津市腾达房地产开发公司负责办理购房合同及购房发票。同时约定天津市中实置业发展有限公司进入销售现场后，天津市腾达房地产开发公司不得再销售天津市中实置业发展有限公司所包销的所有房屋。还约定天津市中实置业发展有限公司在销售房屋时，不得私自向购房者承诺购房合同及天津市腾达房地产开发公司所承诺范围以外的任何事项，否则由此产生的一切后果由天津市中实置业发展有限公司承担。2003年11月6日，天津市中实置业发展有限公司变更企业名称为天津市大福置业发展有限公司。2003年5月19日，原告与天津市中实置业发展有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同载明：“出卖人，委托代理人天津市中实置业发展有限公司，买受人韩秀忠，商品房坐落河北区华光路智贤公寓3-17-303号，建筑面积110.16平方米，商品房价款245000元，一次性付款。”该合同最后有天津市中实置业发展有限公司盖章，未有天津市腾达房地产开发公司公章，该合同没有合同编号。2003年5月19日，天津市中实置业发展有限公司收取原告购买智贤公寓3-17-303房款245000元，并开专用收据一张。2003年8月15日，原告办理入住手续，并居住至今。2002年12月16日，第三人付裕与被告天津市腾达房地产开发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同载明：“买受人付裕，商品房坐落河北区华光路智贤公寓3号楼17门309-312号，建筑面积110.16平方米，商品房价款245600元，签订合同之日首付款柒万伍仟陆百元正，其余房款壹拾柒万元按揭贷款。”该合同最后有被告天津市腾达房地产开发公司盖章。2002年12月16日和2002年12月17日，被告分别收取第三人付裕65600元和10000元，并开具收据两张。2003年1月21日，第三人付裕与中国工商银行天津市河东支行签订了《个人购房借款合同》，付裕向银行贷款170000元，该合同最后有银行盖章。2003年2月26日，被告天津市腾达房地产开发公司给第三人付裕开具购买智贤公寓3-17-309-312房款为245600元的天津市房地产开发企业销售专用发票一张。天津市房地产登记审核表显示，登记类别为换证、补证，地址为河北区智贤公寓3-17-309-312，权利人为付裕，申请日期为2012年11月23日。天津市河北区华光路智贤公寓3-17-303与3号楼17门309-312为同一套房屋。2002年12月16日，天津市中实置业发展有限公司给天津市腾达房地产开发公司的函件，内容为：“现售出3号楼17门303单元一套，面积110.16平方米，房款为人民币245600元，请见房款后开付房款收据及办理购房合同。买房采用下述之方式付款予卖方：付裕银行按揭，买方在签订购房合同时交首付款为人民币75600元。”最后有天津市中实置业发展有限公司公章及天津市中实置业发展有限公司法定代表人李超图章。原告曾向法院申请对天津市中实置业发展有限公司公章及天津市中实置业发展有限公司法定代表人李超图章及对该函中李建华签名时间是否是2002年12月16日进行鉴定，后原告撤回鉴定申请。经庭前对第三人天津市大福置业发展有限公司即原天津市中实置业发展有限公司的法定代表人李超进行了询问，李超也对当事人提交法庭的证据进行了质证，李超对以下情况均予认可：天津市中实置业发展有限公司变更企业名称为天津市大福置业发展有限公司，天津市腾达房地产开发公司就坐落河北区华光路智贤公寓包括讼争房屋在内的部分房屋委托天津市中实置业发展有限公司出售，双方签订了包销协议，原告与天津市中实置业发展有限公司于2003年5月19日签订的《天津市商品房买卖合同》最后李超的签名，天津市中实置业发展有限公司给原告盖有天津市中实置业发展有限公司公章的购房款收据。对法院调取的证据均无异议。对天津市中实置业发展有限公司给天津市腾达房地产开发公司的函有异议，认为天津市中实置业发展有限公司的公章和李超的图章当时都在售楼处放着，其当时不在售楼处，天津市中实置业发展有限公司的公章和李超的图章不是其亲自加盖的，也不认识李建华。
原审法院认为，天津市腾达房地产开发公司委托天津市中实置业发展有限公司代理销售讼争房屋，受托人应按双方签订的包销代理合同中委托的事项处理事务，双方对售房规程进行了约定，双方均应按合同约定履行。天津市腾达房地产开发公司依据天津市中实置业发展有限公司给天津市腾达房地产开发公司的函将讼争房卖予付裕，并签订了房屋买卖合同，该合同在房管部门进行了备案登记，该合同应为有效合同，且付裕已付清房款并办理产权证。天津市中实置业发展有限公司违反包销代理合同的约定，超越代理权，在付裕取得讼争房屋的产权证后又将该房出售给原告，并与原告签订了房屋买卖合同，该合同无编号也未在房管部门作备案登记，虽该合同系双方的意思表示，但其行为侵犯了他人的合法权益，无处分权的人处分他人财产，此后未经权利人追认，故该合同无效。故原告的诉请，难以支持。
原审法院判决：驳回原告韩秀忠的诉讼请求。案件受理费4975元，公告费300元，由原告负担。
原审法院判决后，上诉人不服，以其在与被上诉人天津市大福置业发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》后即付清房款，且入住至今为由提起上诉，请求依法改判，判令上诉人与天津市大福置业发展有限公司就讼争房所签订的《天津市商品房买卖合同》有效，并要求被上诉人天津市腾达房地产开发公司协助办理讼争房所有权转移登记手续，同时确认被上诉人天津市腾达房地产开发公司与被上诉人付裕就讼争房签订的《天津市商品房买卖合同》无效，并撤销被上诉人付裕所持有的讼争房的产权证。被上诉人天津市腾达房地产开发公司、付裕不同意上诉人的上诉请求，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。案经本院主持调解，双方当事人各持己见。
本院认为，被上诉人天津市腾达房地产开发公司与被上诉人付裕签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被上诉人天津市大福置业发展有限公司在被上诉人付裕已取得讼争房屋的产权证后，将诉争房出售给上诉人，该行为系无权处分他人财产的行为，且未经权利人追认，故被上诉人天津市大福置业发展有限公司与上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》应为无效。原审法院判决正确，本院应予维持。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，对其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 姚 琦
代理审判员 尹 来
二０一四年六月二十七日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。