广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法平民初字第184号
原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司。
法定代表人郑松兴，公司董事长。
委托代理人胡高敏、赖建平，公司员工。
被告深圳市唐童创意家居用品有限公司。
法定代表人范涛。
委托代理人柯曦，广东绅源律师事务所律师。
委托代理人杨杰，广东绅源律师事务所实习律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人赖建平、被告委托代理人柯曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月26日，原告与被告签订《房地产租赁补充协议》，原告将华南国际工业原料城内2号广场（即原纺织服装原辅料物流区二期）一层E区的全部房地产出租给被告，租期5年，自2011年6月28日至2016年6月27日止。原告按时向被告交付了房地产。依据租赁协议被告每月5号前交上月租金给原告，但被告自开始使用房地产时起就未按租赁协议的约定支付租金，截止2013年1月27日拖欠租金的数额已达936309.84元。为此，原告分别于2013年2月27日向被告邮寄了《催款函》、2013年3月13日邮寄了《重大违约行为告知函》，但被告截止原告起诉之日仍未付清应付的租金。被告的逾期支付行为已经严重损害了原告的合法权益，原告有权按租赁协议第16.1条“如果乙方未按时付清租金…每逾期一日，乙方应按欠付金额的千分之三…”，要求被告支付违约金。请求法院判令：1、被告支付拖欠的房地产租金936309.84元（自2011年9月28日至2013年1月27日）；2、被告支付逾期支付租金的违约金651747.54元（计至付清之日，暂计至2013年3月20日）；3、被告承担本案的诉讼费、公告费、评估费等实现债权的全部费用。
被告答辩称：一、我们认为原被告双方的关系是合作合同关系，而不是房屋租赁合同关系。虽然双方签订的合同构成符合房屋租赁的构成要件，但我方认为理解一份合同的法律性质是看双方签署合同真实的意思表示，在合同中的第四条租金及支付方式条款中内容并不是一个简单的收取租金条款，首先在收取租金的方式是以被告的销售额中提取一定的比例作为租金的支付，在合同第四条中除了租金支付计算比例，还规定了原告需对其交易系统进行监管以及被告在商业营运中进行监督检查，从这些条款中可以看出原被告双方并不是单纯的租赁关系，而是原告以提供所谓的运营场所作为合作条件，而我方需投入资金人员运营涉案的项目，然后由原告以分成的方式获取利润，而非合同中所谓的租金。在合同履行过程中，被告一直按照合同的约定将每月的销售报表按时提交给原告，但是原告一直没有收取我方租金，我们从常理看如果是单纯的一个房地产租赁关系，作为出租方在我方欠租两年的情况下，却未催促过我们要向其缴纳款项，这是与常理不符的。综上所述，我们认为双方签订的房地产租赁协议实质上是双方的合作合同关系。二、关于租金，退一步讲，如果法庭认为双方的合同关系是房屋租赁关系的话，我方对租金的计算期限有异议，虽然合同中约定是从2011年6月28日起计算租金，但在合同履行过程中是有变更。首先依据双方签署的合同中第7.1条，该条明确约定被告是享有3个月的装修期，也就是说在合同中规定的6月28日要往后顺延3个月起计租金，而被告的正式营业时间是2011年9月27日，所以我们认为原告计算的租金以及给予的优惠条件都应往后顺延3个月。在合同中第6.1条规定我方需承担的物业管理费是44889元，而非原告说的70485.3元，据此我们认为原告诉求中要求支付的租金数额并不准确。三、关于违约金，首先在合同中第16条，原告约定了两个追究违约条款，我们认为假使我们真的违约的话，理应适用16.2条而非16.1条规定，原告要求被告支付2011年9月28日至2013年1月27日的租金，违约金应该要与原告给付租金的时间段相吻合，而非原告诉称的暂计至2013年3月20日。如果法庭认为计付违约金的依据是合同中的16.1条，我们认为该条所计算的违约金是远远大于原告所受的经济损失，理应调低，应该按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算。
经审理查明：2011年4月26日原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房地产租赁补充协议》，由甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号华南国际工业原料城内2号广场（即原纺织服装原辅料物流区二期）一层E区约4699.02平方米房地产出租给乙方。
《房地产租赁补充协议》有如下约定：租赁期限为5年，从2011年6月28日起至2016年6月27日止；第四条租金及支付，“4.1.12011年6月28日至2011年12月27日期间，乙方按每月销售总额（含税）的15%（大型团购单或订单扣点标准为7%）提点，作为租金支付给甲方；本协议所称大型团购是指一次由1名以上商业客户或消费者向乙方申购商品或服务，且达成交易的金额不低于25000元的团体购买活动；构成大型订单的金额标准为25000元及以上”，“4.1.22011年12月28日至2014年6月27日期间，乙方按每月销售总额（含税）的15%，如乙方发生大型团购单或订单交易，则扣点标准为7%，连同其余商品或服务销售总额的15%相加后，作为租金支付给甲方，如当月销售额（含税）的15%（大型团购单或订单扣点标准为7%）不足6.1条当月物业管理费数额的，乙方按前述方式支付甲方租金时，应按6.1条确定的数额将差额补付给甲方”；“4.3乙方每月5号前交上月租金给甲方，如乙方每月20日前销售总额（含税）超过10万以上，乙方需再次接照甲方要求的期限内，对当月5号之后20日之前的销售总额进行结算并支付租金”；“4.7双方确认：乙方享受的任何优惠（包括租金优惠、物业管理费优惠、市场推广费优惠及其他它优惠），均是有前提的、可取消及可追索的；如乙方存在以下情形之一的，甲方有权以通知形式，取消乙方享受各种优惠的权利，并要求乙方即时补付其已享受的全部优惠款项，和按优惠前的标准（包括但不限于按第4.1条约定支付标准租金、按6.1条约定支付物业管理费以及按第6.2条约定支付未享受优惠前的市场推广费），乙方对此无异议：4.7.1乙方使用隐瞒、欺骗或与甲方个别工作人员相勾结等手段，不正当地取得享受租金优惠资格的；4.7.2乙方存在重大违约行为的。”；“5.1为担保本协议的全面履行，乙方同意于签订本协议之前或之日向甲方支付履约保证金150000元。该履约保证金不充抵乙方的任何应付款项，双方另有约定的除外。”；“5.3出现以下情形之一的，该履约保证金不予返还：5.3.1乙方单方面提前解除本协议的；5.3.2乙方以其实际行为提前终止本协议或放弃承租的；5.3.3因乙方原因导致本协议无效的；5.3.4因乙方重大违约行为，甲方根据本协议约定提前解除本协议的。”；“6.1乙方应承担该房地产的物业管理费并向甲方或物业管理公司支付，每月物业管理费为44889元（即15元／平方米建筑面积），从租赁期限起算日起计算，于每月5号前按时足额支付给甲方或物业管理公司。鉴于乙方承诺将严格履行其在本协议中的全部义务及责任，经乙方申请，甲方同意免收乙方租赁期限内的物业管理费，作为给乙方的优惠，但本协议第四条约定的情形除外。”；“7.1根据合同法第二百二十三条及租赁条例第三十八条第二款规定，乙方如需对该房地产进行装修（包括但不限于内部装修、分隔、修建、改建、安装或更换设备设施，其它装修装饰行为等）的，应事先征得甲方、物业管理公司的书面同意和交纳装修押金。装修恢复保证金、拆墙恢复保证金等费用已含在履约保证金中。装修期限自合同签订之日起3个月内装修完毕，乙方装修完工并经物业管理公司查验合格后，装修押金无息退还乙方。未得物业管理公司书面同意前，乙方不得进行装修；乙方擅自装修，又不在甲方、物业管理公司指定期限内改正的，属于重大违约。”；“16.1如果乙方未按时付清租金、物业管理费、市场推广费或其它应付款项的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按深圳市供水、供电部门确定的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止”；“16.2乙方有列情形之一的，均属于重大违约，甲方有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还乙方已付租金及履行约保证金，并行使第4.5条约定的权利；乙方还应向甲方支付相等于履约保证金总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失：16.2.1乙方拖欠租金、物业管理费、市场推广费、水电费或其他应付款，且拖欠日期累计达30天或以上（无论甲方是否曾催促乙支付）的；16.2.2乙方拖欠租金、物业管理费、市场推广费、水电费或其他应付款项等累计达到一个月租金的；…”。
协议签订后，原告依约向被告交付了涉案房地产，被告向原告交纳了履约保证金150000元。因被告没有依约交纳租金，2013年2月27日原告按地址“广东东莞凤岗楼厦新3号”通过邮局向被告发送《催款函》，要求被告交纳欠缴租金，该邮件被退回。2013年3月13日原告按被告法定注册地址通过邮局向被告发送《重大违约告知函》，告知被告重大违约并要求被告交纳欠缴租金936309.84元等，该邮件于3月15日签收。
另查，2011年9月28日至10月27日期间，被告应缴租金为5049.92元；2011年10月28日至11月27日期间，被告应缴租金为7177.35元；2011年11月28日至12月27日期间，被告应缴租金为7638.53元；2011年12月28日至2013年1月27日期间销售总额为445324.97元，平均月销售额为34255.77元，其平均每月15%提成额为5138.37元。被告2011年9月28日至2013年1月27日期间租金均未支付。
上述事实，有房地产租赁补充协议、华南城入驻手续进程表、移交查验表、代收代缴电费协议书、催款函、重大违约行为告知函、邮件详情单、2011年9月至2013年1月销售明细、撤场申请书等证据及当事人庭审陈述证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订了《房地产租赁补充协议》，双方已形成合法有效的房屋租赁合同关系。被告辩称双方实质上属合作合同关系，经查，本案中原告作为出租人将涉案房产交付被告使用、收益，被告作为承租人支付租金，属于合同法规定的租赁合同，虽协议中约定了原告对被告经营活动诸多监督检查权利，但并不改变双方租赁合同法律关系的性质，被告的本案纠纷属合作合同关系的辩解没有法律依据，本院不予采纳。被告辩称其正式营业时间是2011年9月27日，合同约定其有3个月装修期，故计算租金应顺延三个月，经查，双方签订的协议第7.1条虽约定被告可享三个月装修期，但没有规定装修期间可免交租金，故被告辩解计算租金应顺延三个月不符合双方的约定，本院不予采纳。被告辩称协议6.1条约定其需承担的物业管理费是44889元，该数额是2011年12月28日起保底月租金数额，原告诉求的租金数额不准确。经查，协议第4.1.2条约定，2011年12月28日至2014年6月27日期间，如被告当月销售额（含税）的15%不足第6.1条当月物业管理费数额的，被告支付租金时应按条6.1条确定的数额将差额补付给原告，双方在第6.1条约定“每月物业管理费为44889元（即15元／平方米建筑面积）”，原告认为每月44889元物业管理费属给予被告优惠，且优惠是可取消的，应按每月70485.30元计（4699.02平方米×15元／平方米／月），被告则认为2011年12月28日起保底月租金数额就是每月的物业管理费44889元，本院认为，第6.1条约定的每月物业管理费的数额有两种解释，考虑到该合同条款是原告方提供的，应当作出不利于原告的解释，另外，从被告的营业状况看期间的月均销售额仅为34000多元，故应认定2011年12月28日至2013年1月27日期间被告应支付给原告每月的保底租金为44889元为宜，被告的上述辩解本院予以采纳，故被告应付原告2011年9月28日至2013年1月27日期间租金数额为603422.80元（5049.92元＋7177.35元＋7638.53元＋44889元／月×13月）。按协议第16.1条约定，被告应于每月的5日前缴纳上月租金，未按时付清的每逾一日被告应按欠付金额的千分之三支付违约金，被告辩解应适用第16.2条约定，本院认为，上述两条约定均系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，对当事人均具法律约束力，原告诉求按16.1条约定处理符合双方约定，应予支持。被告称按16.1条约定的违约金过分高于原告损失，要求减少，经查，按每日千分之三计违约金确过高，本院决定予以减少，酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利准四倍计违约金。被告还要求其交纳的150000元履约保证金在其应付租金中抵扣，经查，被告长期不依约交纳租金，已构成严重违约，依约定原告可不返还其已交纳的履约保证金，被告要求抵扣依据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市唐童创意家居用品有限公司应于本判决生效后三日内支付2011年9月28日至2013年1月27日期间租金603422.80元给原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司。
二、被告深圳市唐童创意家居用品有限公司应于本判决生效后三日内支付逾期支付租金的违约金给原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司（其中租金5049.92元自2011年11月6日起计，7177.35元自2011年12月6日起计，7638.53元自2012年1月6日起计，44889元自2012年2月6日起计，44889元自2012年3月6日起计，44889元自2012年4月6日起计，44889元自2012年5月6日起计，44889元自2012年6月6日起计，44889元自2012年7月6日起计，44889元自2012年8月6日起计，44889元自2012年9月6日起计，44889元自2012年10月6日起计，44889元自2012年11月6日起计，44889元自2012年12月6日起计，44889元自2013年1月6日起计，44889元自2012年2月6日起计，均计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计）。
三、驳回原告华南国际工业原料城（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9546元，原告已预交，由原告承担5016元，被告承担4530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘志勇
二〇一三年十月十日
书记员 黎熙龙