浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台三民初字第140号
原告：章宸恺。
被告：章思荣。
被告：陈招凤。
原告章宸恺诉被告章思荣、陈招凤房屋租赁合同纠纷一案,原告于2015年1月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日对本案进行了公开开庭审理。原告章宸恺到庭参加诉讼，被告章思荣、陈招凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告章宸恺起诉称：2011年9月13日，被告章思荣因装修店铺需要，向原告借款70000元，当时约定店铺出租后就归还。2012年，被告章思荣说要买海鲜车，再向原告借款75000元。至2013年，被告章思荣仍未归还原告上述两笔借款。经协商，被告章思荣表示将自己所有的位于海游街87号海游派出所大门右手边第一间临街店铺出租给原告经营使用五年，租金合计150000元，被告章思荣应归还原告的145000元借款抵作租金。2013年12月18日，原告与被告章思荣签订《房屋租赁合同》，约定被告章思荣将位于三门县海游街87号（因门牌号变动，该房屋所有权证书上登记的地址为海游街53号），靠近海游派出所位置，派出所大门右手边第一间临街店铺出租给原告经营使用。房屋租赁期自2013年12月15日至2018年12月15日，共计5年，租金标准30000元/年，一次性支付5年，共计150000元。原、被告双方在《房屋租赁合同》第九条约定，被告应于2013年12月18日将房屋按约定条件交付给原告，如果延期交付，自交付之日起计算，加倍补偿延期交房的天数。在签订《房屋租赁合同》的同时，原告又将25000元现金交给被告章思荣，其中10000元作为租赁保证金，双方又签署了《房屋租赁保证协议书》、房屋租赁保证金收条、房屋租金收条、房屋租金尾款收条。因老租户仍在经营使用，原告无法入住，要求二被告协助解决，被告却称自己记错租赁时间，应该在2014年12月15日到期，保证届时会如期交房。之后，原、被告又签订《转租申请书》，被告允许原告转租给第三人经营使用。
涉案房屋的共有权人被告陈招凤并未参与《房屋租赁合同》的签订，但原告将此事告知被告陈招凤，被告陈招凤当时表示同意，但到2015年1月份，被告陈招凤又反悔，不愿意将房子租给原告。二被告至今未交付房屋给原告经营使用，故原告起诉：要求被告继续履行《房屋租赁合同》，将位于三门县海游街87号，靠近海游派出所位置，派出所大门右手边第一间临街店铺出租给原告经营使用五年，并要求被告双倍赔偿自2013年12月18日起自实际交付店铺之日止延期交房的房屋租赁天数供原告经营使用。后原告将诉讼请求变更为：一、解除原、被告于2013年12月18日签订的《房屋租赁合同》；二、要求被告章思荣、陈招凤返还给原告租金150000元及保证金10000元，并支付违约金15000元。
被告章思荣、陈招凤未作答辩。
原告为证明其主张的事实，提交了下列证据：
1.《房屋租赁合同》原件一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系。
2.《房屋租赁保证协议书》原件一份、台三海字第05560815-16号房屋所有权证书复印件一份，证明涉案房屋为二被告所有。
3.房屋租金收条、房屋租赁保证金收条以及房屋租金尾款收条原件各一份，证明原告根据《房屋租赁合同》的约定共向被告章思荣支付了150000元租金以及保证金10000元，被告陈招凤对此也是知道的。
4.《转租申请书》原件一份，证明在原、被告签订《房屋租赁合同》后，因被告无法按照约定交付房屋，经双方协商，被告章思荣允许原告转租给第三人使用。
5.原告与被告章思荣于2011年9月13日签订的《借款协议书》原件一份以及被告章思荣于2011年9月13日出具的收条原件一份，证明被告章思荣向原告借款70000元用于涉案房屋装修。
二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。
对原告提交的证据，本院认证如下：
证据1系原件，由原告章宸恺与被告章思荣共同签名捺印，本院对该证据的真实性予以确认，该证据可证明原告章宸恺与被告章思荣于2013年12月18日签订《房屋租赁合同》。证据2中的《房屋租赁保证协议书》系原件，本院对其真实性予以确认，证据2中的房屋所有权证书系复印件，原告未提交原件进行核对，故本院对房屋所有权证书复印件不予采信，即不能认定涉案房屋系被告章思荣所有。证据3系原件，由被告章思荣签字捺印，该证据可证明原告主张的向被告章思荣交付150000元租金以及保证金10000元，但无法证明被告陈招凤知晓此事。证据4、证据5均系原件，由被告章思荣签字捺印，本院对证据4、证据5予以采信。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2011年9月13日，被告章思荣因装修房屋需要，向原告借款70000元，双方签订《借款协议书》，约定：借款利息以月息千分之二十计，借款期限从2011年9月13日至2013年11月13日10点，如超出还款期限，甲方（被告章思荣）除支付本协议约定的利息外，还自愿承担借款总额百分之二十作为违约金；若甲方无法按时还款，甲方则同意将自己合法拥有的坐落于海游派出所旁的临街店铺按年租金叁万元的价格连续出租给乙方（原告章宸恺）五年以抵本协议甲方之借款。
原告与被告章思荣于2013年12月1日签订《房屋租赁保证协议书》，被告章思荣在该保证协议书中声明：本人保证是该房屋的所有权人，保证提供的房权证为台三海第05560815-**号的房产复印件与原件相符，真实合法。原告与被告章思荣于2013年12月18日签订《房屋租赁合同》，约定甲方（被告章思荣）将坐落于三门县海游街87号，位于海游派出所大门右手边第一间临街店铺出租给乙方（原告章宸恺）经营使用，租赁期自2013年12月15日至2018年12月15日，共计5年。合同第五条约定：租金30000元/年，共计150000元，支付方式为合同签订时一次性以现金方式全额支付。合同第六条约定：甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10000元。第九条约定：甲方应于2013年12月18日10点前将房屋按约定条件交付给乙方，如果延期交房，自交房之日起计算，双倍补偿延期交房的天数。第十三条约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并将已收取的租金余额退还乙方并按总租金的10%支付违约金。
原告按约向被告章思荣支付租金150000元、保证金10000元，其中部分租金系之前被告章思荣向原告的借款转化而来。
原告至今未取得涉案房屋。
本院认为：原告与被告章思荣自愿签订《房屋租赁合同》，以清偿双方之前存在的借贷债务，不违反法律规定，虽然被告章思荣并非涉案房屋的所有权人，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，在原告不主张撤销或变更合同的情形下，该合同应认定有效。现被告章思荣无法实际交付房屋，原告依法有权解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告要求被告章思荣返还租金150000元、保证金10000元，并支付违约金15000元，该主张合法合理，应予支持。因被告陈招凤未参与《房屋租赁合同》的签订，也未收取原告交付的租金和保证金，故原告要求被告陈招凤共同返还租金、保证金并支付违约金，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告章宸恺与被告章思荣于2013年12月18日签订的《房屋租赁合同》，于本判决生效之日解除；
二、被告章思荣应返还给原告章宸恺租金150000元、保证金10000元，合计160000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、限被告章思荣于本判决生效之日起十五日内向原告章宸恺支付违约金15000元；
四、驳回原告章宸恺的其他诉讼请求。
本案受理费3800元，公告费360元，合计4160元，由被告章思荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后七日内，先预缴上诉案件受理费3800元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001]。
本案申请执行期限为二年
审 判 长 陈亚利
代理审判员 方 刚
人民陪审员 韩 瑛
二〇一五年九月九日
代书 记员 刘露霞