黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第201号
原告马灵媛，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘会颖，黑龙江建文律师事务所律师。
原告马宝骥，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人刘会颖，黑龙江建文律师事务所律师。
被告毕可成，户籍地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市香坊区。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
原告马灵媛、马宝骥诉被告毕可成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日、2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告马灵媛、马宝骥的委托代理人刘会颖，被告毕可成的委托代理人卫睿博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告马灵媛与被告于2009年7月6日签订房屋租赁协议，协议约定原告马灵媛将位于哈尔滨市香坊区衡山路1号大楼的二层、三层房屋出租给被告开设宾馆使用，年租金为20万元，租期为20年。2014年原告马灵媛将该房屋的二层赠与给原告马宝骥。被告在承租期间，在未经二原告同意的情况下，对租赁物进行装修，并改变了房屋建筑的主体结构，将房屋的承重楼梯、立柱擅自拆除，严重的损害了租赁物的使用安全，且严重的威胁了租赁物的消防安全。二原告于2015年1月20日向被告发出通知，要求被告在一周内将房屋恢复原状，但被告至今未恢复。原告为维护自身的合法权益，起诉至人民法院，诉请：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告赔偿二原告财产损失20万元；3、依法判令被告立即从位于哈尔滨市香坊区衡山路1号大楼的二层、三层房屋内迁出。
被告辩称：被告认为人民法院应当依法驳回二原告要求解除租赁的合同的诉讼请求，原告马灵媛与被告签订的租赁合同应当继续履行，理由如下：一、诉讼主体不适格，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告诉称，2009年7月6日与被告签订了租赁合同。但被告于2007年8月8日与案外人黑龙ＸＸ盛环保建筑材料有限责任公司签订了一份房屋租赁协议，协议中约定案外人华盛公司将位于哈尔滨市香坊区衡山路1号1-7层房屋出租给哈尔滨宝丰宾馆有限公司，租赁期限为10年。2007年8月至9月期间，宝丰宾馆对位于哈尔滨市香坊区衡山路1号1-7层房屋进行装修，装修前该装修图纸经华盛公司法定代表人秦靖智签字确认。2007年9月宝丰宾馆装修完毕，装修后经具有鉴定资质的黑龙江中美建筑设计院鉴定，结论为装修没有对建筑物的安全造成任何影响。宝丰宾馆的装修期间为2007年8月至9月，而实施装修的主体是宝丰宾馆。原告马灵媛与被告签订租赁协议的时间是2009年7月6日，在该租赁协议签订后，被告没有对原告的房屋，即位于哈尔滨市香坊区衡山路1号2-3层房屋进行过任何的装修，更没有破坏房屋的结构及承重，故原告马灵媛与被告签订的租赁协议不符合解除的条件。如果二原告认为2007年的装修行为对其房屋造成了损害，那么二原告应当起诉宝丰宾馆，而不是被告。由此可见，本案中二原告起诉的主体错误，应当依法驳回二原告的诉讼请求。二、二原告起诉的案由不正确，如果二原告坚持其诉讼请求，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求，告知其另诉。三、本案争议的租赁合同应当继续履行。原告提供的证明原、被告之间存在租赁关系的证据是原告马灵媛与被告于2009年7月6日签订的房屋买卖协议，在此协议中约定如买卖不能成立，自2009年7月6日双方租赁关系成立。在此协议中只有这一条是对双方租赁关系的约定，对于租赁合同双方的权利义务及租赁合同的解除条件均没有作出约定。在租赁合同履行的过程中，被告没有违反租赁合同约定的行为，也没有出现法定的解除合同的行为。实际上，被告至今仍然在使用租赁物。因此，在没有法定的解除合同的条件成立的情况下，原告马灵媛与被告签订的租赁协议应当继续履行。
二原告为证明其诉讼主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、房屋产权证二份。证明二原告是位于哈尔滨市香坊区衡山路1号二层、三层房屋的所有权人的事实。
证据二、房屋买卖合同一份。证明二原告与被告之间的租赁关系。
证据三、照片四张。证明被告将租赁房屋一至二层楼梯拆除，破坏了租赁房屋的整体结果。
证据四、照片两张。证明原告曾于2015年1月20日以书面的方式告知被告在一周内将房屋楼梯恢复原状的事实。
证据五、宝丰快捷宾馆有限公司企业法人营业执照、有限责任公司变更登记申请书各一份。证明被告于2013年12月9日将租赁物转租给他人经营的事实。
证据六、判决书两份。证明原告马灵媛与被告之间的买卖协议已经依法解除，双方已经转变为租赁关系的事实。
证据七、欠条一份。证明原告马灵媛与被告于2008年7月28日之间已经形成了事实上的租赁关系，被告拖欠原告租金至今未给付的事实。
经庭审质证，对二原告提供的证据一，被告对该证据的真实性无异议，但认为本案的争议焦点不在于二原告是否为本案争议房屋的所有权人，而在于被告何时知道原告是本案争议房屋的所有权人的事实，所以被告认为该证据与本案无关。对二原告提供的证据二，被告对该证据的真实性没有异议，但认为原、被告之间的租赁关系成立于2009年7月6日，在此之前原、被告之间没有关联。对二原告提供的证据三，被告对该证据的真实性及合法性均有异议，认为该照片没有经过公证留存，也没有标明时间、地点及出处，仅凭该证据无法证明照片中的楼体是本案争议房屋的楼体，且无法证明是否已经被拆除以及何时拆除的事实，故被告认为该证据与本案缺乏关联性。对二原告提供的证据四，被告对该证据的真实性、合法性均有异议，该证据没有进行公证，照片是否为合成不清楚，被告至今没有收到过此告知书，被告认为该证据与本案缺乏关联性。对二原告提供的证据五，被告对该证据的真实性无异议，但认为本案争议房屋的承租人是被告，被告作为自然人可有多重身份，被告仅仅是辞去其宝丰宾馆的法定代表人的身份，无法证明被告将本案的租赁物转租他人的事实，且宝丰宾馆的法定代表人并不代表宝丰宾馆的所有权人，宝丰宾馆有限公司作为公司法人，仅仅是变更了法定代表人，并不能证明被告将本案争议房屋转租他人的事实。对二原告提供的证据六，被告对该证据无异议。对二原告提供的证据七，被告对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议。被告认为本案中宝丰宾馆的装修时间为2007年9月，2008年装修行为已经结束，如果依原告的诉讼请求，其不应当主张违约之诉，而应当主张侵权之诉，侵权的主体是宝丰宾馆，不是本案的被告。该证据显示被告出具欠条的时间为2008年7月28日，在此后的2009年7月6日，原告马灵媛与被告签订了房屋买卖合同，在该合同约定如果房屋买卖合同不能履行则转为租赁关系，租赁关系自2009年7月6日成立，故被告认为该证据与本案的争议焦点之间没有关联性。
被告为证明其反驳主张的事实成立，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、房屋租赁合同一份。证明案外人华盛公司于2007年8月8日将位于哈尔滨市香坊区衡山路1号1-7层房屋出租给哈尔滨宝丰宾馆有限公司，租赁期限为10年的事实。
证据二、装修设计图纸一份。证明2007年8月至9月期间宝丰宾馆对位于哈尔滨市香坊区衡山路1号房屋进行装修前与华盛公司协商了装修方案，并经华盛公司法定代表人签字确认的事实。
证据三、黑龙江中美设计研究院2007年9月16日作出的技术鉴定一份。证明宝丰宾馆于2007年对位于哈尔滨市香坊区衡山路1号房屋的装修工程没有破坏建筑物的整体安全性，仍可保证建筑物正常使用年限不缩短的事实。
经庭审质证，对被告提供的证据一，二原告对该证据的真实性无异议，但认为原告于2007年5月10已经取得位于哈尔滨市香坊区衡山路1号2-3层房屋的所有权，因此华盛公司与宝丰宾馆签订的租赁合同部分无效，该协议的第七条第五款已经可以证实被告对出租房屋及消防工程改造，足以证明被告改动了租赁物的主体结构。对被告提供的证据二，二原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，被告提交的是复印件，而注明的日期是2007年9月份，原告已经于2007年5月10日取得了本案争议房屋的所有权，因此案外人华盛公司对装修的确认是无效的。对被告提供的证据三，二原告对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为被告未能提供该鉴定机构的鉴定资质，该鉴定书恰恰能够证明被告在经营宝丰宾馆期间，拆除了建筑物一层的旋转楼梯，并对楼板洞口做了混凝土封闭，拆除了建筑物的防火通道，从而证明了被告拆除了建筑物的主体结构。
本院对原告提交的证据，经审查后认为，对二原告提供的证据一，因上述房产证系产权机关依法颁发的，并无不当之处，故本院对二原告提供的该证据予以确认。对二原告提供的证据二，因被告亦承认该证据的真实性，且被告在庭审中承认现在仍然在使用租赁物，故本院对二原告提供的该证据予以确认。对二原告提供的证据三，虽然该组照片未标注拍摄的时间及地点，但是从庭审中双方的陈述可以认定，宝丰宾馆经营期间对本案租赁物的整体结构进行了改动的事实，因此，结合本案的其他证据，故本院对该证据予以采信。对二原告提供的证据四，仅凭该组照片并不能显示二原告已经实际有效的向被告送达了告知通知书，故本院对二原告提供的该证据不予采信。对二原告提供的证据五，根据该证据的内容可以显示宝丰宾馆法定代表人变更的事实，被告对该证据的真实性亦予以认可，但因被告租赁本案争议房屋时起，该房屋一直在从事宝丰宾馆的经营活动，法定代表人的变更，并不能证明被告将租赁物转租的事实，故本院对该证据的真实性予以确认，但对该证据的证明问题不予采信。对二原告提供的证据六，因被告对该证据无异议，且该证据系已经生效的法律文书，故本院对该证据予以确认。对原告提供的证据七，虽然被告对该证据并不认可，但是该欠条中有被告签字，且在欠条出具的时间，原告马灵媛已经取得了本案争议房屋的所有权，故本院对该证据的真实性予以确认，但结合二原告及被告的庭审陈述及二份生效判决书的内容显示，被告并不存在拖欠原告租金的情况，故本院对该证据的证明问题不予采信。
对被告提供的证据一，虽然在庭审中二原告主张自2007年5月10日即取得本案争议房屋的所有权，但是并没有证据显示其向本案的被告张示权利的事实，且宝丰宾馆在签订了上述租赁协议后，实际取得了位于哈尔滨市香坊区衡山路1-7号房屋的使用权，并着手对该房屋进行装修，故本院对该证据予以确认。对被告提供的证据二，因从该证据中可以显示宝丰宾馆在经营期间对本案的租赁物进行装修改动的事实，故本院对该证据的真实性予以采信，但是仅凭案外人华盛公司的法定代表人秦靖智的签字确认是否能够认定宝丰宾馆对本案租赁物的改动是否合法的问题，无法确认，但因该部分事实的认定与本案的争议焦点之间缺乏关联性，故本院对该证据的证明问题不予采信。对被告提供的证据三，因出具该鉴定意见的机构并不是具有司法鉴定资格的鉴定机构，故本院对被告提供的该证据不予采信。
经审理查明：被告原系哈尔滨宝丰快捷宾馆有限公司的法定代表人。2007年8月8日哈尔滨宝丰宾馆有限公司与黑龙江省华盛环保建筑材料有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：黑龙江省华盛环保建筑材料有限责任公司将位于哈尔滨市香坊区衡山路1号1-7层房屋出租给哈尔滨宝丰宾馆有限公司使用，租赁期限为10年。2007年9月份，哈尔滨宝丰宾馆有限公司开始对位于哈尔滨市香坊区衡山路1号1-7层房屋进行装修，装修过程中对房屋的整体结构做出了一些改动，改动的具体内容包括：1、一层⑤轴370厚墙开通；2、三、四、五、六、七层1／9轴同轴线、同位置开洞；3、拆除一层的旋转楼梯，并对楼板洞口做混凝土封闭；4、二至七层部分房间原门洞口用红专砌堵，另开900宽门。原告马灵媛于2007年5月10日通过山东省文登市人民法院强制拍卖的方式取得了位于哈尔滨市香坊区衡山路1号2-3层的房屋所有权。原告马灵媛与被告于2009年7月6日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：原告马灵媛将位于哈尔滨市香坊区衡山路1号2-3层的房屋出卖给被告，约定房屋总价款为人民币370万元。该合同的第十条第三款第（3）项还约定：如以后无论双方任何一方的责任，未能全面履行2009年7月6日的房屋买卖合同，则从2009年7月6日起，原告马灵媛认同双方租赁关系成立，租期为二十年，租金为二层10万元，三层10万元，租金从被告已付房款中扣除，该二、三层楼的供暖费及因租赁关系所产生的房产租赁等相关税、费由原告马灵媛负责交付。合同签订后，被告分期向原告马灵媛交付了部分购房款，截至2012年2月28日被告尚拖欠原告马灵媛购房款152万元。原告马灵媛于2013年向本院提起诉讼，要求依法解除其与被告于2009年7月6日签订的《房屋买卖合同》。2013年9月22日，本院作出（2013）香民二初字第275号《民事判决书》，判决解除原告马灵媛与被告于2009年7月6日签订的《房屋买卖合同》。判决送达后，被告对该判决不服，上诉于哈尔滨市中级人民法院。2014年3月9日，哈尔滨市中级人民法院作出（2013）哈民一民终字第711号《民事判决书》，驳回被告的上诉，维持本院（2013）香民二初字第275号《民事判决书》。另查明，2014年7月11日，原告马灵媛将其所有的位于哈尔滨市香坊区衡山路1号2层房屋赠与给原告马宝骥，并办理了房屋的更名过户手续。再查明，被告承租位于哈尔滨市香坊区衡山路1号2-3层房屋后，一直将该房屋作为哈尔滨宝丰宾馆有限公司的经营场所使用。又查明，被告曾经于2008年1月28日向原告马灵媛出具欠条一份，欠条中载明，被告拖欠原告房屋租金28万元，原告马灵媛同意暂缓被告缴纳房屋租金的时限。
本院认为，原告马灵媛与被告于2009年7月6日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立。因被告未能及时履行给付购房款的合同义务，原告马灵媛与被告之间的买卖关系已经经两级人民法院的生效法律文书确认，依法解除。按照该合同的第十条第三款第（3）项的约定，原告马灵媛与被告之间由买卖关系转变为租赁关系，租赁关系的成立时间为2009年7月6日。按照该条款的约定，租期为二十年，年租金为二层10万元，三层10万元。租金从被告已付房款中扣除。本院认为原告马灵媛与被告之间的租赁关系有双方的约定，是双方的真实意思表示，且自2009年7月6日签订《房屋买卖合同》以来，被告一直在使用本案的租赁房屋，故本院认为原告马灵媛与被告之间的租赁关系既符合双方的约定亦符合法律的规定，依法成立。因2014年7月11日，原告马灵媛将其所有的位于哈尔滨市香坊区衡山路1号2层房屋赠与给原告马宝骥的行为是对自己合法财产的合法处置行为，且实际办理了房屋的更名过户手续，故其赠与行为符合法律规定。综上二原告作为本案的诉讼主体，于法有据，是适格的诉讼主体。
关于二原告诉请依法解除二原告与被告之间的租赁关系的诉讼请求，因在双方签订的《房屋买卖合同》中，对于租赁关系的解除事宜没有进行约定，故本院认为是否能够解除二原告与被告之间的租赁关系，可参照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同的法定解除条件的规定予以处理。首先，本案中的被告并不存在拖欠房屋租金的情形。按照原告马灵媛与被告的约定，本案争议房屋的年租金为20万元，租赁期限为20年。租金从被告已付的房款中扣除。根据双方的庭审陈述及二原告提供的两份生效判决显示，被告未曾拖欠二原告房屋租金。第二，关于二原告主张被告对租赁物整体结构的破坏问题，因根据庭审陈述及原、被告提供的证据显示，本案租赁物的装修改动工程于2007年9月份已经完成，因原告马灵媛系通过山东省文登市人民法院强制拍卖的方式取得的租赁物的所有权，二原告并没有提供证据显示原告马灵媛是何时向被告张示本案租赁物的所有权的事实。而根据原告马灵媛与被告于2009年7月6日签订的《房屋买卖合同》显示，双方的租赁关系于2009年7月6日才依法成立，在此时宝丰宾馆对本案租赁物的装修改造工程已经完成。原告马灵媛作为房屋的所有权人对于宝丰宾馆在装修时对房屋的主体结构进行改动的事实是应当知晓的，故二原告现在以被告在租赁期间擅自对租赁物主体结构进行改动为由要求解除双方的租赁关系的理由是不成立的。虽然在庭审中二原告诉称根据被告2008年7月28日向原告马灵媛出具的欠条显示，原告马灵媛与被告于2009年7月6日之前已经形成了事实上的租赁关系的问题，但仅凭借该欠条，并不能显示原告马灵媛与被告之间事实上的租赁关系的形成时间是在宝丰宾馆对本案租赁物进行改动之前还是改动之后成立。但无论形成的时间为何时，都能表明原告马灵媛对宝丰宾馆对租赁物的改造行为从未提出过异议。第三，关于被告是否存在将租赁物转租的问题。2007年8月8日哈尔滨宝丰宾馆有限公司与黑龙江省华盛环保建筑材料有限责任公司签订了一份《房屋租赁合同》，协议约定案外人华盛公司将位于哈尔滨市香坊区衡山路1号1-7层房屋出租给宝丰宾馆经营使用。合同签订后，宝丰宾馆立即开始了对租赁物的装修改造工程。原告马灵媛系通过山东省文登市人民法院强制拍卖的方式取得的本案租赁物的所有权。由此可以认定本案的租赁物自始就是作为宝丰宾馆的经营场所使用。2009年7月6日原告马灵媛与被告签订《房屋买卖合同》时，被告是时任宝丰宾馆的法定代表人。而无论自原告马灵媛与被告租赁关系成立之前、还是之后，及至今日，本案租赁物仍然在作为宝丰宾馆的经营场所使用，从未改变过经营性质，亦没有发生过转租。虽然根据二原告提供的证据显示，宝丰宾馆于2013年12月9日变更了法定代表人，法定代表人由被告变更为张永旭。但是宝丰宾馆作为法人单位，其法定代表人的变更，并不代表主体的变更，更加不能由此认定为被告将租赁物转租的事实。
综上所述，本院认为二原告据以主张解除合同的事实及法律依据不足，不符合法定的合同解除的条件，故对于二原告诉请依法解除与被告之间的租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。
关于二原告诉请被告赔偿因租赁物主体结构改变的损失20万元的问题，因根据原、被告的庭审陈述及原、被告的举证情况来看，本案租赁物的改造行为系案外人哈尔滨宝丰宾馆有限公司实施的，且在原告马灵媛与被告之间的租赁关系形成之前已经完成了对租赁物的拆改行为，二原告亦未能举证证明被告在租赁期间存在对租赁物的拆改行为。虽然二原告主张原告马灵媛与被告于2009年7月6日之前形成了事实上的租赁关系，但二原告并不能举证证明该事实上的租赁关系成立于宝丰宾馆对租赁物的拆改行为之前，故本院认为二原告要求被告承担对租赁物拆改而产生的损失的诉讼请求，主体不适格，不应当予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告马灵媛、马宝骥的诉讼请求。
案件受理费人民币4800元（原告已预交4800元），由原告马灵媛、马宝骥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 王春艳
人民陪审员 熊依丽
二〇一五年七月十五日
书 记 员 李 朦