上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1064号
原告（反诉被告）上海供民纺织品有限公司。
法定代表人王甲。
委托代理人王乙。
委托代理人彭涛，上海申蕴和律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海立梦仓储服务有限公司。
法定代表人王丙。
委托代理人李伟杰，上海盛沃律师事务所律师。
原告上海供民纺织品有限公司（下称“供民公司”）诉被告上海立梦仓储服务有限公司（下称“立梦公司”）房屋租赁合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）立梦公司诉反诉被告（以下统称“原告”）供民公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2013年12月13日公开开庭审理。原告供民公司之委托代理人王乙、裘俊勇、被告立梦公司之委托代理人李伟杰到庭参加诉讼。之后，原告供民公司将委托代理人裘俊勇变更为委托代理人彭涛。本案因案情复杂，本院依法转为普通程序，由审判员庄羽凤、代理人审判员史建颖、人民陪审员宗小时组成合议庭，并于2014年6月19日再次公开开庭审理。原告之委托代理人彭涛、被告之委托代理人李伟杰到庭参加诉讼。该案现已审理终结。
原告供民公司诉称，原、被告于2013年5月3日签订《库房租赁合同》一份，原告向被告租赁坐落于上海市嘉定区金沙江支路XXX号第8号仓库（下称“涉案仓库”），作为仓储使用。合同对租赁用途、租金、交付方式、租期、装修等进行了详尽的约定。合同签订后，原告依约履行了合同向被告支付了租金、物业管理费及卫生费合计321675元。但被告却一直以不得堆放易燃物为由，屡次阻扰原告往涉案仓库内堆放海绵。为此，原、被告于2013年6月就堆放海绵一事起了冲突，被告方还报了警。原告认为原、被告签订的租赁合同受法律保护，被告阻扰原告堆放海绵的行为显然构成违约。故原告诉至法院，要求判令：1、被告继续履行双方签订的《库房租赁合同》，向原告交付房屋，并延长合同期限（实际延长天数自2013年5月19日至被告实际交付房屋之日）；2、被告赔偿原告损失44065元。庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求。
被告立梦公司辩称，一、双方签订的《租赁合同》应为无效。涉案仓库未取得建设工程规划许可证、房地产权证，且被告已经在合同签订前，将房屋状况如实告知原告，原告同意按照此现状承租。二、被告已在三年前将涉案仓库实际交付原告，原告一直实际控制着仓库，被告并未阻扰过原告进场。原告如何使用房屋，是存储还是空置是其自行处置房屋的行为，与被告无涉，也无法改变其实际控制房屋的事实，故原告应当支付占有使用费。三、原告在使用系争房屋期间，违反双方约定存放海绵类易燃物品，属违约行为。且顺延租赁期需双方达成合意，现其不同意顺延租赁期限。据此，被告提出反诉，要求判令：1、确认原、被告于2013年5月3日签订的《库房租赁合同》无效，原告立即将涉案仓库交还被告。2、原告向被告支付自2013年5月20日至实际搬出日的房屋占用费（按26006.25元／月计算）。同意在原告已经支付的租金中抵扣，剩余款项愿意返还原告。
针对被告的反诉诉请，原告辩称不同意所有反诉诉讼请求。一、双方签署的租赁合同是双方真实意思的表示，应为有效。且原告按约缴纳租金等费用，被告却阻挠其使用库房显属违约，应当承担责任。二、即使该份合同被确认无效，被告作为出租方，明知仓库未取得建设工程规划许可的情况下将其出租给原告，被告应承担合同无效的后果。除返还原告已付租金外，还应赔偿原告的损失。损失包括：原告另行租赁库房的租金损失21万元（3万／月，租期7个月），以及无法扩大再生产的经营损失80万元。对此，被告辩称原告是在明知房屋产权状况的情况下签订的合同，故被告无过错。而该损失也并非实际发生的直接损失且与被告无关，故不同意承担。
经审理查明，2010年3月30日，原、被告签订《库房租用协议书》一份，约定被告将金沙江支路XXX号仓库第8号仓间，建筑面积共计900平方米的库房（即涉案仓库）出租给原告，供原告经营货物中转储存用，原告不得堆入储存有害或污染物资，且不得转租；租赁期限三年，自2010年5月20日至2013年4月27日止，协议期满双方可另签协议；库房租金为每天每平方米0.7元，即230000元／年，租金每年结算一次，押金5000元；原告应严格遵守消防安全部门的有关规定，严禁烟火、易燃易爆、有毒有害等警危物品进入库区。协议签订后，被告将8号仓库实际交付原告使用。2010年4月29日，原告支付了被告一年的租金230000元。2010年7月12日，案外人上海文通物业有限公司第一分公司向被告发送了《关于金沙江支路XXX号8号仓库整改意见》称：我司将金沙江支路XXX号仓库地块出租给贵司后，贵司又转租至各个小业主。在世博会召开期间，我司进行安全检查发现8号仓库存在严重安全隐患：仓库内杂乱堆放大量海绵严重堵塞安全通道，且仓库内存在抽烟明火、存放电瓶车充电以及使用电阻丝加工切割的现象，均存在严重的火灾隐患。故我司要求贵司立即整改、将8号仓库海绵搬离，消除安全隐患。被告收到该《整改意见》后，向原告提出搬离的要求。之后，原、被告约定由被告代原告将仓库另行转租，则原告搬离涉案仓库。之后，双方按该约定实际履行，原告也实际搬离了仓库。2013年5月3日，原、被告重新签订《库房租赁合同》一份，被告继续将涉案仓库出租给原告。双方约定：租赁期限为2013年5月20日至2014年5月19日，到期后再延期一个月期限（即合同期13个月，实收12个月租金）；月租金26006.25元，年租金312075元，物业管理费400元／月、卫生费400元／月，合计全年费用321675元；原告已于本合同签订前对库房的现状包括但不限于房屋质量、周围环境、产权状况等进行详细勘查检验，并同意按库房现状承租。合同签订后，原告陆续将海绵类制品往涉案仓库存储，但在仅存放一车海绵制品后，双方就仓库能否存放海绵产生了争议。原告称，2013年6月1日，其运送海绵制品至涉案仓库时遭到被告员工的阻拦，被告方以仓库不得存放海绵类易燃物品为由阻止原告进场，双方为此发生争执，随后被告员工报警，之后原告多次尝试运送均遭到被告阻止。故原告诉至法院。庭审中，被告确认其不同意原告存放海绵，但不认可曾经阻拦过原告进场。
另查：1、2013年6月21日，即原告所述的争议发生后，原告方才向被告支付了一年租金、物业费等费用共计321675元。2、原告从涉案仓库搬离后，于2010年10月15日，与案外人上海彤晨实业发展有限公司（下称“彤晨公司”）签订《租赁合同》，约定原告向彤晨公司承租嘉定区高潮路XXX号XXX号厂房，建筑面积900平方米，租赁期限为2010年10月25日至国家动迁止。2013年7月27日，该厂房发生火灾，起火原因为案外人石天寿气割作业时引燃原告公司厂房西侧通道地面可燃物。3、涉案仓库所在的金沙江支路XXX号仓库中，有证仓库共9幢，其中8幢仓库建筑面积645平方米，与涉案仓库900平米不符。另，被告自认涉案仓库并非产证中的8幢仓库，而是其在未取得相关建设规划许可的情况下自行搭建的、未取得消防验收合格证。双方一致确认涉案仓库未取得房地产权证，且不在房地产权证的宗地图规划范围内。4、本案审理过程中，被告于2013年11月15日向原告发送书面《通知函》称：由于双方签订的合同系无效合同，被告要求原告在收到通知之日起2日内将海绵等全部物品搬离，并将库房返还被告。但该信函未实际送达原告。之后，为避免损失进一步扩大，被告于2014年1月14日将涉案仓库换锁后另行出租他人，租金自2014年2月1日起计收。审理期间，被告撤回了要求原告返还房屋的反诉请求，同意原告的占有使用费计算截止至2014年2月1日。5、被告确认原告另支付租赁保证金5000元，同意在本案中一并退还原告。
以上事实有上海市房地产权证复印件、《库房租用协议书》、《库房租赁合同》、收据、《关于金沙江支路XXX号8号仓库整改意见》、证明、《通知函》、《火灾事故认定书》、照片等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚，证据充分、依据予以认定。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是原、被告于2013年5月3日签订的《库房租赁合同》是否有效；二、若合同无效，则无效的后果如何处理、原告是否应当支付被告自2013年5月20日至2014年2月1日期间的占有使用费。
对于争议焦点一，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方一致确认涉案仓库未取得房地产权证，亦不在建设规划许可范围之内，故就涉案仓库签订的租赁合同应为无效。原告诉请要求继续履行合同，并延长合同期限，于法无据，且被告不予认可，依法予以驳回。
对于争议焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，被告应将已收取的租金等费用321675元以及租赁保证金5000元返还原告，而原告亦应将仓库交还被告，现因被告已实际收回涉案仓库并撤回要求原告返还房屋的反诉诉请，故对返还房屋的请求，本院不再处理。原告占有使用涉案仓库期间，应支付相应的占有使用费。关于占有使用费金额的确定。本院认为，首先被告作为出租方，其明知仓库系无证且未取得建设工程规划许可，仍将其出租给原告，而原告对仓库产权状况进行详细勘查后签订了租赁合同，表明缔约双方对于合同无效均有过错。其次，尽管合同中并未明确约定原告不得存放海绵类制品，但从涉案仓库未取得消防验收许可，以及原、被告之前的合同履行情况看，原告对于涉案仓库不可以存放海绵类制品应属明知，原告仍坚持要求存放存在过错，另结合原告仅存放少量货物的实际使用情况，本院酌定占有使用费按13000元／月的标准计算。现被告已于2014年1月14日将涉案仓库另行出租，故使用费应自2013年5月20日计算至2014年1月13日止。对于原告主张的赔偿合同无效导致的租金损失21万元、无法扩大再生产的经营损失80万元，因租金属其自身经营的合理支出，并非损失，而经营损失80万元亦无直接证据加以证明，故该主张缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告上海供民纺织品有限公司的本诉诉讼请求；
二、确认原、被告于2013年5月3日签订的《库房租赁合同》无效；
三、被告上海立梦仓储服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海供民纺织品有限公司已付租金、物业费、卫生费、租赁保证金共计326675元；
四、原告上海供民纺织品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海立梦仓储服务有限公司自2013年5月20日至2014年1月13日止的占有使用费101400元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由原告上海供民纺织品有限公司负担；本案反诉受理费1100.31元，由原告上海供民纺织品有限公司负担（原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 史建颖
人民陪审员 宗小时
二〇一四年八月十四日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
一《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。