湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终1089号
上诉人（原审被告）：湖南鸿翔建筑工程有限公司，住所地衡阳市立新开发区立新西村。
法定代表人：罗荣，执行董事。
委托诉讼代理人：宁湘潮，男，1956年8月17日出生，汉族，住衡南县粟江镇长冲村塘角组。
被上诉人（原审原告）：欧阳香，女，1967年6月2日出生，住衡南县松江镇。
被上诉人（原审原告）：刘知音，女，1994年4月8日出生，住衡南县松江镇。
二原告的共同委托诉讼代理人：李宪仁，男，1949年10月3日出生，住衡南县松江乡。
被上诉人（原审第三人）：衡阳市锦和房地产开发有限公司，住所地衡阳市珠晖区广西路60－1号。
法定代表人胡际宣，执行董事。
委托诉讼代理人谭方耀，湖南南舫律师事务所律师。
上诉人湖南鸿翔建筑工程有限公司（以下简称鸿翔公司）因与被上诉人欧阳香、刘知音、衡阳市锦和房地产开发有限公司（以下简称锦和公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2016）湘0405民初字77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿翔公司的委托诉讼代理人宁湘潮，被上诉人欧阳香及其与被上诉人刘知音的共同委托诉讼代理人李宪仁，被上诉人锦和公司的委托诉讼代理人谭方耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鸿翔公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人欧阳香、刘知音的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，欧阳香、刘知音无权对被执行房屋提起异议之诉。欧阳香、刘知音提供的《新葵花苑商品房买卖意向书》仅为房屋购买意向，并不能证明其已取得408房的物权。锦和公司在将房屋出售给刘加庆之前就通过法院的调解方式抵偿给鸿翔公司，具有对抗案外第三人的效力。二、鸿翔公司取得诉争房屋合理、合法，理应得到支持。鸿翔公司依民事调解书和一审法院的执行裁定已经取得了涉案房屋的所有权，而欧阳香、刘知音并未取得所有权，无权提出异议。
被上诉人欧阳香、刘知音辩称，欧阳香和刘知音是合法业主，享有合法的民事权利，且已由生效判决确认。鸿翔公司强行进入涉案房屋侵害了欧阳香、刘知音的合法权益，其上诉没有事实和法律依据，也没有证据证明涉案房屋是执行标的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。
被上诉人锦和公司辩称，在房屋面积不一致的情况下执行涉案房屋侵害了他人资产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人欧阳香、刘知音起诉请求：判决不得执行锦和公司开发的金葵雅苑项目408房。
一审法院认定事实：2012年1月6日，一审法院就鸿翔公司诉锦和公司建设工程设施工合同纠纷一案作出（2011）珠民一初字第142号民事调解书，并根据鸿翔公司的申请，又作出了（2011）珠民一初字第142－3号民事裁定书，查封了锦和公司开发的金葵花苑（又名金葵雅苑）项目405D（4楼东座东南方向、面积约130.98平方米）、406C（4楼东座西北方向、面积约157.67平方米）二套房屋。调解书生效后，因锦和公司未能履行调解协议，鸿翔公司申请执行。执行过程中，双方于2013年8月21日达成和解协议，但其后未按和解协议履行。2014年4月21日，一审法院作出（2012）珠执字第123－6号执行裁定书，裁定锦和公司位于衡阳市珠晖区葵花里11－19号地段的葵花苑项目的四楼408号（东座东北方向，原金葵雅苑置业计划书所注的405D）面积为132.08㎡住房一套的所有权及相应的其他权利归鸿翔公司所有。2014年11月12日，案外人刘加庆对执行标的物即衡阳市珠晖区葵花里11－19号地段的金葵花苑项目的四楼408号提出书面执行异议，认为该标的物属其所有，请求法院解除对房屋的查封，并中止对该房屋的执行。2014年11月26日，一审法院为案外人刘加庆执行异议一事举行听证，并于2015年2月9日作出（2012）珠执字第123－8号执行裁定书，裁定驳回了案外人刘加庆的执行异议。裁定送达后，欧阳香、刘知音对该裁定不服，且经法院多次协调未果后，即向提起执行异议之诉。2010年6月20日，欧阳香亡夫刘加庆与锦和公司签订商品房买卖意向协议，约定锦和公司将其开发的位于衡阳市珠晖区葵花里17－21号地段金葵雅苑项目的四楼东座D号商品房出售给刘加庆，还约定购房总价款、支付时间及付款方式、解除条件等。协议签订后，刘加庆依约履行了支付全部房款的义务，而锦和公司亦于2013年将房交付给刘加庆，但一直未办理房产登记手续。房屋交付后，刘加庆购买了家俱、家电等物品，并交纳了2013－2015年的物业管理费。就刘加庆与锦和公司签订商品房买卖意向协议，并交纳房款一事，衡阳市中级人民法院、湖南省高级人民法院及最高人民法院各自在其作出另案判决书或裁定书中予以确认。2012年7月25日，衡阳市中级人民法院作出（2011）衡中法民一初字第26－1号民事裁定书，查封了包括刘加庆在内的57户在锦和公司开发的该项目中购买的房屋，同时在查封清单中标明刘加庆购买的房号为东4D（408房）。
一审法院认为，本案的争执焦点是原告欧阳香、刘知音对本案讼争的标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”欧阳香亡夫刘加庆与锦和公司就商品房买卖虽签订了意向协议，但该意向协议约定出售房屋座落位置、房号、总价款及交付时间等，具有商品房买卖合同的主要内容，且刘加庆已按约定交纳了全部房款，故可认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时时效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”欧阳香、刘知音为证明与锦和公司存在真实的商品房买卖法律行为，提供了商品房买卖意向协议、购房款收据及各级人民法院生效的判决、裁定，并提供了购买家俱、家电的照片、交纳物业管理费用的收据，证明刘加庆对讼争房屋占用、使用至今。二原告对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，已形成完整的证据链条，故刘加庆与锦和公司之间的商品房买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权登记户手续，但其已实际占有并使用，不影响合同效力。刘加庆死亡后，二原告应为本案诉争房屋实际所有权人。鸿翔公司辩称商品房买卖意向协议只是意向协议，不具有法律效力的理由，应不予采纳。欧阳香、刘知音对本案讼争的标的物享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立。判决：停止对第三人衡阳市锦和房地产开发有限公司开发的金葵雅苑项目中的四楼408号房屋的执行。本案诉讼费100元，由被告湖南鸿翔建筑工程有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、欧阳香与宁湘潮是否就涉案房屋的所有权达成协议。鸿翔公司二审时提交了《接处警案（事）件登记表》和（2015）珠民二初字第263号民事裁定书，以证实宁湘潮与欧阳香就房屋所有权问题达成了协议，庭审时欧阳香认可了协议的真实性。据此可以认定，宁湘潮与欧阳香于2015年7月13日经公安机关调解达成了如下协议：（一）欧阳香于2015年7月18日将408号房的钥匙交给宁湘潮；（二）自协议签订之日起三个月内该套房保持原状不动，三个月后没有相应的法院判决文书，其房由宁湘潮负责处理。二、宁湘潮是否取得涉案房屋的钥匙，是否具有房屋的处分权。二审时，鸿翔公司提交了宁湘潮出具的收条，以证明其于2015年4月15日收到了一审法院交付的涉案房屋的钥匙，但该证据没有原件核实，应不予采纳，相应事实应不予认定。三、涉案房屋是否由鸿翔公司出售给案外第三人。为证明房屋已经出售的事实，鸿翔公司提交了2015年10月18日与案外人伍楚华签订的《售房合同书》。其他当事人对该证据的真实性未提出异议，但认为该证据是鸿翔公司单方制作，不具有合法性。本院认为，对鸿翔公司提交的上述证据，其他当事人对真实性未提出异议，可以据此认定鸿翔公司于2015年10月18日与案外人伍楚华签订《售房合同书》的事实。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘加庆与锦和公司签订的商品房买卖意向协议成立在查封之前，具有商品房买卖合同的主要内容，且购房款也已经付清，房屋也已交付使用，双方之间的房屋买卖合同已经成立，并经湖南省高级人民法院生效判决确认其效力。除房屋所有权证未办外，该合同的义务也已得到履行，欧阳香、刘知音已在涉案房屋中居住。根据上述法律规定和事实，欧阳香、刘知音对涉案房屋享有的权利能够排除执行，对其提出的执行异议依法应当予以支持。一审法院作出（2012）珠执字第123-6号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及其他权利归鸿翔公司所有，是针对执行标的作出的具体执行行为，该执行标的是执行异议之诉纠纷案件的审查对象。鸿翔公司关于其已依该裁定合理合法地取得了涉案房屋所有权，相应诉讼主张应当得到支持的诉讼理由不能成立，应不予采纳。宁湘潮、欧阳香于2015年7月13日经公安机关达成调解协议后，宁湘潮、胡际宣后又于2016年1月19日协议约定将405房、406房抵偿给宁湘潮，将408房归还给欧阳香，且宁湘潮同意在1月21日将408房的钥匙交给法院，对之前的协议进行了变更。因此，宁湘潮、欧阳香签订调解协议以及此前与案外人伍楚华签订《售房合同书》的事实不能对抗欧阳香、刘知音的权利主张。
综上，上诉人鸿翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人湖南鸿翔建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 周隽斓
二〇一六年九月十八日
书记员 谢倩茜