北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10270号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文华，女，1960年6月18日出生，现住北京市平谷区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：驿捷（北京）酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路106号2号楼13A24室。
法定代表人：师怀礼，总经理。
委托诉讼代理人：潘虎铭，北京市中誉威圣律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）陈文华因与上诉人（原审被告、反诉原告）驿捷（北京）酒店管理有限公司（驿捷公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈文华、被上诉人驿捷公司之委托诉讼代理人潘虎铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈文华上诉请求：撤销部分一审判决，依法改判，改判的具体要求是：一、改判一审判决主文第一条，该租赁合同解除日期，应为2017年6月27日，并由驿捷公司给陈文华2017年租赁费170000元及违约金100000元。二、改判一审判决主文第二条为驿捷公司于本判决生效后10日内返还盗走陈文华物品、给付财产损失款200000元及装修、装饰费416150元及所有房门钥匙。三、改判一审判决主文第四条，驿捷公司给付陈文华电话费、网费、水费共计3000元。四、纠正一审诉讼费承担比例，二审诉讼费由驿捷公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，有违司法审判公平、公正原则。该案一审判决书认定：租赁合同的解除，一是案外人对本案租赁的部分房屋提出所有权要求，陈文华有违约现象，二是驿捷公司擅自拆除，固定在主体结构上的贵重物品，并造成大量贵重物品丢失，亦构成违约，双方过错程度相当。但结合本案事实和证据，此两点认定均属错误。首先，从案外人提出的部分所有权要求的时间上看，其与驿捷公司是有预谋、有计划、有分工、有实施的违法犯罪过程。其次，一审判决认定驿捷公司在未经陈文华同意的情况下，以保管为名擅自拆除固定在主体结构上的贵重物品，并造成大量贵重物品丢失的行为，亦构成违约，定性不妥。结合本案事实与证据足以说明造成该租赁合同的解除，均是驿捷公司与案外人所致，一审法院让陈文华承担解除该合同部分责任，显示司法审判公平公正原则。二、该判决计算有误，有漏判之嫌。由于驿捷公司系夜间盗走财物，仅存财产及房屋损坏严重，需要装修。陈文华已向法庭提出简单装修报价，一审法院却予以驳回，且电视费、水费亦计算有误。综上，陈文华认为一审法院对此案定性错误，判决显失司法公正，请求二审法院依法改判。
驿捷公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第四项，撤销第五项中“驳回反诉原告驿捷（北京）酒店管理有限公司的其他诉讼请求”，对本案进行改判或发回重审。2.请求法院判令陈文华退还自2016年10月5日至2017年5月19日期间（7.5个月）未使用租赁房屋的已交付租金共计106250元。3.请求法院判令陈文华退还酒店设备租赁押金10000元。4.请求法院判令陈文华向驿捷公司再行赔偿合同违约金170000元。5.请求法院驳回陈文华的全部诉讼请求。事实与理由:一、一方面，一审法院认定陈文华没有处理好与案外人魏德祥的房屋权属纠纷，导致魏德祥妨碍经营，陈文华构成违约。另一方面，一审法院认定驿捷公司拆除保管酒店设备的行为不当，存在瑕疵，亦构成合同违约（假设违约成立）。但是，显然这两个违约行为的后果严重程度是显著不同的，并且两个行为之间存在因果关系，而一审法院判决中“双方违约行为的过错程度相当”就将陈文华的合同违约责任免除，明显有失公平。一审法院认定的双方各自违约行为的后果严重程度是完全不对等的，不能进行简单抵消；驿捷公司的瑕疵行为根本没有给陈文华造成实际损失，而一审法院却以此为理由，将陈文华的违约责任完全免除，导致驿捷公司需承担巨大损失，有失公平。二、一审法院判决第二项判定驿捷公司应当赔偿陈文华物品损失136000元，完全凭借法官的主观臆断，但其对具体损失物品认定的推论过程却只字不提，判决内容缺乏事实和法律依据。三、一审法院判决驿捷公司承担电话费、网费、电视费缺乏事实和法律依据。综上，请求中级人民法院依据相关法律规定，依法支持驿捷公司的上诉请求。
驿捷公司辩称，不认可陈文华的诉讼请求，请求二审法院驳回陈文华全部的诉讼请求。
陈文华辩称，不认可驿捷公司的诉讼请求，请求二审法院驳回驿捷公司的全部诉讼请求。
陈文华向一审法院起诉请求：1、要求被告给付原告2017年度租金170000元及违约金170000元。2、要求被告按照市场价格赔偿本案租赁房屋内丢失的所有设备物品共计370905.74元。3、要求被告承担本案租赁房屋内设备物品的安装费、运输费。4、要求被告承担本案租赁房屋被损坏的装修及装饰费用416150元。5、要求被告给付本案租赁房屋的电话费、网费共计2778.74元；电视费360元、水费128元。6、要求被告赔偿其他损失共计44200元。7、要求被告赔偿精神损害抚慰金及名誉损失100000元。
一审法院认定事实：1、2016年4月30日（合同显示为2016年5月20日），陈文华与驿捷公司签订酒店租赁合同。该合同约定：驿捷公司承租陈文华位于北京市平谷区××房屋一处，租赁期限为8年，自2016年5月20日至2024年5月20日止。租金前5年每年170000元，2016年十一期间应支付2017年度部分租金50000元，2017年5月20日前给付2017年度租金余款120000元。租赁标的内部设施设备押金10000元，合同到期后应退还给驿捷公司。2、双方约定权利义务：出租方应按合同约定将租赁标的、相关配套设施及设备交付承租方，并确保能正常使用。承租方应合理使用其租赁标的及相关附属设施，如果因承租方使用不当造成房屋及设施损坏的，承租方应负责修复或者照价赔偿。3、双方约定出租方承诺：出租方是租赁标的之合法所有权人或使用权人，其拥有完全的权利依据本合同规定的条件对租赁标的进行处置，租赁标的之上未设置任何抵押或者其他权利限制，并且免受任何第三方的追索。4、双方约定承租方有单方解除权：租赁标的之房屋或配套设施不符合本合同约定的或出现重大安全隐患无法满足承租方经营需求的。5、双方约定的违约责任：出租方违反承诺，致使承租方不能正常经营，则构成对本合同的一般违约，应向承租方支付上一年度的整年租金作为违约金。6、合同签订后，驿捷公司支付了2016年度租金170000元及内部设施设备押金10000元。7、2016年10月，案外人魏德祥向驿捷公司提出本案租赁房屋的部分所有权，且在本案租赁房屋内打隔断，并要求驿捷公司腾退本案租赁房屋中的部分房屋。2016年10月7日，驿捷公司员工王建虎向魏德祥书写一份关于后厨协议，该协议显示：驿捷公司与魏德祥协定在驿捷经营至10月31日止，可以使用后厨及卫生间；11月1日开始将后厨驿捷物品在11月3日晚18：00之前搬出来。8、2016年10月8日，案外人魏德祥因在本案租赁房屋内打隔断一事与驿捷公司发生纠纷，魏德祥将本案租赁房屋临街一侧的部分玻璃砸毁。当日，公安民警曾出警处置。经公安民警向魏德祥调查，魏德祥明确表示其享有租赁房屋的部分产权。9、2016年11月25日，驿捷公司员工赵立东向公安机关提供书面材料，该材料显示驿捷公司租赁房屋后因营业执照、卫生许可证及魏德祥提出产权纠纷等问题一直未能正常经营；在2016年11月闭店时（天气开始冷了，该到闭店的时候了），怕财产丢失，驿捷公司将投资的各项物品运回公司进行妥善保管；同时，驿捷公司曾承诺会将物品恢复原状、不拿一针一线。物品列表中显示为空调10台、热水器10台、椅子150把。10、双方在租赁房屋时，无双方签字确认的屋内物品清单。驿捷公司撤离租赁房屋时亦无证据证明已通知陈文华，或者与陈文华进行房屋交接。11、经法院向魏德祥调查，其再次表示与陈文华存在产权纠纷，并提供了本案租赁房屋的相关建造手续，其中北京市设施农业项目用地复垦承诺书显示：本案租赁房屋所占用土地为雕窝麻核桃及农副产品展示展销中心，用地单位（经营者）及负责人均为魏德祥。同时，魏德祥表示其仅对本案租赁房屋的二分之一产权提出主张，且与驿捷公司达成协议在2016年11月3日以后腾退有争议房屋。12、驿捷公司同意将属于陈文华的设备运回租赁房屋内，且负责进行安装工作。13、陈文华房屋网络电话费为每年1176元，电视费为360元。陈文华认为其与魏德祥无任何产权纠纷，本案租赁房屋为陈文华享有单独所有权。为此，陈文华提供显示有魏德祥签字的保证协议，该协议显示陈文华向案外人王海静出租刁窝农家院一处产生纠纷的解决方案，但该保证协议所写明的农家院是否为本案租赁房屋并无证据证明。经法院现场勘查，本案租赁房屋内北墙及南墙各有12个空调安装痕迹，其中北墙空调室外机架子尚在。一层东屋内有壁挂空调一台安装痕迹。一层东西各有一个空调孔，其中西侧墙外有室外机安装螺丝，南侧无法观察室外情况。现场未发现室内及室外空调设备。北侧屋外有6个灯口，但无灯具。客房卫生间内有热水器、洗漱架、毛巾架安装痕迹，客房内有电视机安装痕迹，但未发现床单、枕头、被子、褥子等物品。客房门锁全部缺失，二层东侧门被锁无法打开。南侧屋檐（不锈钢材质）部分脱落，脱落物长6.23米，宽48厘米。本案租赁房屋内有客房24间，客房为12间亲子房间（双人床一个、小床一个）、12间双人标准间，客房门均无锁，且门锁位置为大窟窿。陈文华向法院提供物品丢失清单及购买票据，用以证实陈文华物品损失情况，驿捷公司对上述证据的真实性不予认可。陈文华向法院提供的丢失物品清单中驿捷公司认可在其处保存的有：空调24台、电视24台、餐厅电视2台、餐厅空调2台、冰柜1个、铁锅灶5个、烧烤炉1个、烧烤架1个、蒸车1个、2米大圆桌7张、1.7米圆桌13张、椅子200张。驿捷公司向法院陈述其撤离租赁房屋的时间为2016年10月5日。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的酒店租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同应认定为真实有效。在履行合同过程中，因案外人对本案租赁的部分房屋提出所有权要求，导致驿捷公司部分经营行为受阻，现案外人魏德祥在公安机关及法院询问中均坚持享有本案租赁房屋的部分产权，并明确表示要求驿捷公司腾退部分租赁房屋，结合案外人魏德祥提供了本案租赁房屋的审批建造手续，故可以认定驿捷公司经营受阻的原因不能归结于驿捷公司。现驿捷公司提出解除双方租赁合同，理由正当，法院予以支持，但驿捷公司撤离租赁房屋时并未与陈文华进行房屋及设备的交接，且撤离后亦未提出解除合同的诉求，故法院确定双方签订的租赁合同自驿捷公司向法院提出解除合同诉求之日起解除即2017年4月24日。由于驿捷公司撤场后并未实际经营，且未能实际经营的原因为租赁房屋存在产权争议，故陈文华主张要求驿捷公司支付2017年度租金的诉求，法院难以支持。陈文华要求驿捷公司赔偿丢失的酒店物品问题，双方在房屋租赁洽谈时均未清点租赁房屋内物品，双方对此均应承担相应的不利后果。双方签订的酒店租赁合同中写明驿捷公司应支付设备押金，驿捷公司亦认可有部分陈文华设备在驿捷公司处代为保管，结合法院现场勘查发现有贵重设备安装痕迹，上述事实可以认定驿捷公司在离开租赁房屋时拆除了属于陈文华的设备。驿捷公司在离开租赁房屋时并未履行与陈文华清点物品及房屋交接手续的义务，且驿捷公司明确表示有部分物品因担心丢失而由驿捷公司带走保管，故法院对于现场有安装设备痕迹，且未在现场的设备均确定在驿捷公司处保管。驿捷公司认可的代为保管设备，由驿捷公司负责运回本案租赁房屋内，并安装调试完毕，确保设备正常运转。对于驿捷公司不认可由其代为保管的设备，法院根据陈文华租赁房屋的用途，结合陈文华购买设备费用，对于明显符合常理的设备价值均由驿捷公司按照市场价格予以赔偿。陈文华主张的租赁房屋内的电视、电话、网络费用及水费，该笔费用虽未在合同中约定，但上述费用属于驿捷公司实际使用而产生的必要费用，故应由驿捷公司负担，具体数额法院根据双方在履行合同中过错情况及实际缴纳费用情况予以酌情确定。陈文华主张的装饰、装修费用及其他损失费用未提供证据证明，故法院对此不予支持。陈文华主张的精神损害抚慰金及名誉损失费用，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。驿捷公司主张要求陈文华退还2016年10月5日至2017年5月19日租金问题。从驿捷公司员工向公安机关提供的书面材料看，驿捷公司在冬季不经营并非受到案外人阻拦，而是气候原因，故驿捷公司要求陈文华退还冬季房屋租金，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。至于冬季范围，法院根据本地区的实际气候及通常经营模式确定为2016年11月至2017年3月。至于非冬季月份租金，考虑到除案外人魏德祥对酒店经营造成影响外，驿捷公司擅自拆走租赁房屋内用以酒店经营的必要设备亦是导致经营不能的原因之一，故驿捷公司要求陈文华返还租金的主张，法院不予支持。双方均主张本合同项下的违约金，考虑到案外人魏德祥妨碍经营属陈文华违约，但从租赁合同角度看，驿捷公司理应妥善保管租赁物品，而驿捷公司在未经陈文华同意的情况下以保管为名，擅自拆除固定在主体结构上的贵重物品，并造成大量贵重物品丢失的行为，亦构成违约。双方违约行为的过错程度相当，故法院对双方的违约金主张均不予支持。驿捷公司要求陈文华返还设备押金，因驿捷公司在离开租赁房屋时造成租赁房屋设备大量丢失，故该设备押金应折抵相应的赔偿款，不应再进行返还。据此，一审法院判决：一、陈文华与驿捷（北京）酒店管理有限公司于2016年5月20日订立关于北京市平谷区××号的酒店租赁合同于2017年4月24日解除；二、驿捷（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付陈文华丢失物品损失共计136000元；三、驿捷（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将其保管的格力壁挂空调24台、32寸康佳液晶电视24台、49寸康佳电视2台、格力柜式空调2台、冰柜1个、铁锅灶5个、烧烤炉1个、烧烤架1个、蒸车1个、2米大圆桌7张、1.7米圆桌13张、实木椅子200张运输至北京市平谷区××租赁房屋内，并安装调试完毕，保证电器设备正常运转；四、驿捷（北京）酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付陈文华电话费、网费、电视费共计708元；五、驳回陈文华及反诉原告驿捷（北京）酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人未提交新证据。
一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈文华与驿捷公司签订的酒店租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点是陈文华与驿捷公司签订的酒店租赁合同是否应当解除以及合同解除后赔偿损失及违约责任的承担问题。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，案外人魏德祥对本案租赁所涉及的房屋提出了所有权要求，并导致驿捷公司无法正常经营，合同目的无法实现。且魏德祥提供了房屋的审批建造手续，并明确提出了腾退要求，因此租赁房屋无法正常使用的原因不能归结于驿捷公司。现驿捷公司在一审法院反诉明确要求解除合同，一审法院判决租赁合同自提出解除合同之日起即2017年4月24日起解除并无不当。陈文华主张合同自2017年6月27日起解除无事实及法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈文华主张驿捷公司支付2017年的租赁费170000元，但驿捷公司在魏德祥提出腾退房屋的要求后，已经无法继续经营租赁房屋并撤离了现场。陈文华的该项主张，本院难以支持。本案中，一审法院通过现场勘验结合驿捷公司的陈述，判决驿捷公司返还由其保管的陈文华的物品并赔偿丢失物品的损失并无不当。陈文华主张驿捷公司赔偿财产损失200000元、装修、装饰费416150元，返还房门钥匙，给付电话费、网费、电视费708元，但未就该项主张提供充分证据予以证明，本院不予支持。
关于驿捷公司主张陈文华退还2016年10月5日至2017年5月19日期间的租金106250元。根据一审查明的事实，驿捷公司在魏德祥影响酒店正常经营后，擅自拆走了酒店经营的必要设备，导致租赁房屋在该段之间内无法正常经营，其经营不能的责任应当由驿捷公司自己承担，其退还租金的主张本院不予支持。关于驿捷公司主张的陈文华退还设备租赁押金10000元，一审法院已经折抵了设备的赔偿款，故其该项主张本院亦不能支持。
陈文华与驿捷公司均向对方主张违约金。本院认为，陈文华将存在权属争议的房屋出租给驿捷公司；驿捷公司在未经陈文华同意的情况下擅自拆除、运走租赁房屋中的物品，造成大量贵重物品丢失。双方均存在严重的违约行为，均应承担违约责任。一审法院将双方应支付的违约金相互折抵，对双方的违约金均不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈文华和驿捷公司的各项上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18286元，由陈文华负担12692元（已交纳）；由驿捷公司负担5594元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 江锦莲
代理审判员 王天水
二〇一七年十一月二十一日
法官 助理 樊思迪
书 记 员 刘怡然