湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02522号
上诉人（原审被告、反诉原告）肖某。
委托代理人罗杰，湖南思博达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南美世界物业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路388号智邦家园A栋4楼。
法定代表人陆小军，该公司总经理。
委托代理人倪津。
委托代理人郭佳林。
上诉人肖某因与被上诉人湖南美世界物业管理有限公司（以下简称美世界物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民初字第1380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：肖某为智邦家园小区B座501号业主，房屋建筑面积153.14㎡。2002年12月10日，湖南智邦物业管理有限公司（后更名为湖南美世界物业管理有限公司）与肖某签订《物业管理协议》一份，约定：湖南智邦物业管理有限公司应严格按物价部门审定的收费标准收取各项管理费用，不得擅自加价；肖某有义务按期交纳智邦物业管理有限公司按物价局审批标准和按政策收取的有关费用；以及其他双方的权利与义务。2010年7月21日，智邦家园业主委员会作为甲方与美世界物业公司作为乙方签订《“智邦家园”物业服务委托合同》一份，甲方委托乙方对“智邦家园”进行物业管理服务，约定物业服务费每月每平方米1.3元（此前标准为每月每平方米1元），公摊电费每月每平方米0.2元；水费每吨2.4元，电费每度0.64元。2010年11月1日，湖南省价格部门审批收费标准为：物业服务费“按物业公司与业主委员会协议合同执行”；水价为供水价格×（1＋8％）＋二次供水加压电费；电价为目录电价×（1＋6％）；停车收费为不超过每台每月300元。因双方发生物业服务纠纷，从2010年10月起，肖某未缴纳物业服务费、水费、电费，从2010年7月起，肖某欠缴湘A×××××停车费3800元，美世界物业公司催款未果。2012年6月12日，美世界物业公司诉至原审法院，请求：一、肖某给付2010年10月至2012年5月物业服务费4588.2元，滞纳金722.6元，水费472.7元，电费4060.1元；2010年7月至2012年5月停车费3800元，共计13643.6元；二、由肖某承担本案诉讼费。肖某同时提出了反诉，请求原审法院判决美世界物业公司双倍返还所收取的费用8162.66元，给付小区广告分红收入1100元，美世界物业公司物业服务不合格，扣除相应的物业费688.23元。
原审法院认为：智邦家园业主委员会、美世界物业公司之间物业服务委托合同关系成立，双方应履行各自的义务；同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当按照物业服务合同履行相应的义务。美世界物业公司系物业服务企业，肖某是该小区内业主。美世界物业公司要求肖某支付物业管理费的诉讼请求，于法有据。物业服务企业在管理服务时存在瑕疵，业主不能以此抗辩拒付物业服务费。对于肖某辩称美世界物业公司物业服务质量存在问题，各业主或业主委员会应当即时与原告进行沟通，要求其进行改善，而不能因美世界物业公司短时间的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费的业主不公平的局面。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以此拒绝交纳物业服务费。结合本案美世界物业公司以及该园区其他业主在同类诉讼中的抗辩和证据，以及美世界物业公司服务的整体实际情况来看，美世界物业公司的服务在一定时期内确实存在瑕疵，没有完全履行合同约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，故对美世界公司要求肖某给付全额物业费的诉讼请求不予支持，原审法院酌定肖某支付90%为宜，肖某反诉要求按80%支付，原审法院不予采信。同时，美世界物业公司应当在今后的服务中继续加以改进，积极采取补救措施，提高并完善服务管理质量。关于物业服务费的数额：物业管理委托合同约定按建筑面积每月每平方米1.3元收取，并收取公摊电费每月每平方米0.2元，美世界物业公司《关于增加物业管理费的通知》要求从2010年2月起，物业费按新标准每平方米1.3元收取。但物价部门审批时间为2010年11月，故执行时间应从审批时起算，之前应按原标准每月每平方米1元计算。故具体数额为：1元×152.94㎡×1月＋1.3元×152.94㎡×19月＝3930.56元。肖某并非无故不缴纳物业服务费，故美世界物业公司要求肖某支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。2010年10月至2012年5月水费为472.7元。2010年10月至2012年5月电费数额：6517度×0.623元／度＝4060.1元，美世界物业公司主张4060.1元，予以确认。美世界物业公司收取公摊电费（公共设施专项用电）没有法律依据，肖某相应的辩称理由成立，予以采信。关于停车管理费的收费问题，美世界物业公司收取停车费经过了物价部门审批，物价部门制定了相应标准，美世界物业公司请求在标准之内，并无不当，对此予以支持，肖某辩称理由不成立，不予采信，停车费为3820元。鉴于上述相关费用肖某尚未交付，美世界物业公司不存在多收的事实。但2010年7月至2010年9月，肖某用电1454度，美世界物业公司按0.64元／度收取，多收费1454度×（0.64元／度-0.623元／度）=24.72元，应予退还；肖某要求双倍返还，没有法律依据，不予支持。关于美世界物业公司收肖某报箱费30元属实，应予退还，肖某相应的反诉请求，予以支持。关于小区广告收入，业主委员会与美世界物业公司间有合同约定，肖某不是适格主体，肖某个人无权主张权利，其要求美世界物业公司支付广告收入分红1100元的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，遂判决如下：一、肖某给付湖南美世界物业管理有限公司从2010年10月至2012年5月的物业服务费3930.56元的90%，即3537.5元；二、肖某给付湖南美世界物业管理有限公司从2010年10月至2012年5月的水费472.7元；三、肖某给付湖南美世界物业管理有限公司从2010年10月至2012年5月的电费4060.1元；四、肖某给付湖南美世界物业管理有限公司从2010年7月至2012年5月所欠停车费3800元；五、湖南美世界物业管理有限公司退还肖某报箱费30元；六、湖南美世界物业管理有限公司退还肖某2010年7月至2010年9月多付电费24.72元。上述款项相抵后，肖某给付湖南美世界物业管理有限公司11815.6元，限肖某在本判决书发生法律效力之日起5日内付清；七、驳回湖南美世界物业管理有限公司以及肖某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案一审案件受理费200元，由肖某承担；反诉费50元，由湖南美世界物业管理有限公司承担。
上诉人肖某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、美世界物业公司履行物业委托服务合同存在重大瑕疵，严重影响小区业主的生活质量，系严重违反合同义务的行为，原审判决给付物业服务费数额时未予充分考虑，请求按照80%计算物业费；二、车库所有权归全体业主共有，美世界物业公司擅自按照已租车位不超过300元／台▪月标准收取停车管理费用，违反物价部门相关规定，应当按照30元／台▪月标准收取。综上所述，请求二审法院依法改判。
被上诉人美世界物业公司答辩称：一、肖某在原审中没有提供任何证据证明被上诉人物业服务存在瑕疵，因此肖某请求按照80%计算物业费没有任何法律依据；二、关于车库所有权问题，肖某对车库所有权的争议与本案无关，应当另行起诉。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在本院二审过程中，上诉人肖某又向本院提交了以下证据：证据一：函件三份（复印件）。拟证明美世界物业公司没有尽到物业管理单位应有的提升小区生活质量、业主居住环境安全感等管理职责。证据二：视频资料一份。拟证明美世界物业公司没有尽到物业管理单位应有的提升小区生活质量、业主居住环境等管理职责，同时私自出售业主所有的车位，不予业主广告收益分成，对小区漏水情况不予管理，私自出租停车场入口妨碍小区业主生活等。证据三：处理回复意见一份（复印件）。拟证明美世界物业公司无权按照物价部门的不高于300元／月的标准收取停车费。证据四：购房合同一份（复印件）。拟证明美世界物业公司无权按照物价部门的不高于300元／月的标准收取停车费，只应当以30元／月的标准收取适当的管理费。证据五：收费发票一份（复印件）。拟证明美世界物业公司违规收取业主的停车费。证据六：催款通知书一份（复印件）。拟证明美世界物业公司违规收取业主的停车费。经质证，美世界物业公司认为：对证据一的真实性有异议，邮件上没有美世界物业公司签收的记录，并且是以智邦业委会的名义发出的。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，新闻媒体的报道一般不能直接作为证据使用，不符合证据的法定形式。对证据三的真实性、合法性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，住建委已经明确答复车库产权属于智邦集团，肖某对车库产权的争议应当另行起诉。对证据四的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，地下室和地下车库并非完全等同的概念，肖某不能提供相应的产权证明予以佐证，应当按照物价部门的的标准缴费。对证据五的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，不能证明美世界物业公司违规收取停车费，反而证明肖某认可美世界物业公司的收费行为及收费标准。对证据六的真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，只能证明美世界物业公司向肖某多次主张过合法权利。
针对肖某提交的新证据，本院认为：以上证据均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的二审新证据范围。证据一是智邦家园小区业主委员会代表业主单方面向美世界物业公司出具的函件，其内容的真实性无法认定。证据二是肖某复制的视频资料，不能单独作为认定案件事实的依据，且不能达到其证明目的。证据三是复印件，无法确定其真实性。证据四、五、六的真实性可以认定，但是不能达到肖某的证明目的，故本院对上述证据均不予采信。
本院认为，本案的争议焦点为：一、肖某应向美世界物业公司给付物业服务费标准如何确定；二、美世界物业公司收取停车管理费用标准问题。
关于肖某给付物业服务费标准的问题。智邦家园业主委员会、美世界物业公司之间物业服务委托合同系双方的真实意思表示，且未违反我国法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。物业服务合同本质是为实现小区所有业主之公益而让渡业主个人的成员管理权于物业服务公司，业主拖欠物业服务费，会严重损害物业公司的合法权益，影响其正常经营，损害小区业主公益。因此只有物业服务公司构成根本违约，即物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在严重过错时，业主方能审慎行使“拒交物业费之抗辩权”，现肖某无有效证据证明美世界物业公司存在根本违约，故肖某以此拒交物业费的理由不能成立。但鉴于美世界物业公司在日常管理中确实存在瑕疵，对业主生活造成了一定程度的不便，原审法院酌定判决肖某向美世界物业公司给付2010年10月至2012年5月的物业服务费的90%并无不当，本院予以维持。
关于美世界物业公司收取停车管理费用的标准问题。本案中该商品房住宅小区内地下车库，系该小区的项目配套设施，建成时所有权由智邦公司原始取得，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定。肖某与智邦公司签订的《商品房买卖合同》中未对车库的归属和利用进行明确约定，肖某未能提供充分证据证明车库属于业主共有，因此肖某主张只应按照30元／月标准收取车库管理费的请求，本院不予支持。故原审判决肖某给付美世界物业公司自2010年7月至2012年5月所欠停车费3800元，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，肖某的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人肖某负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年十一月七日
书记员 冷子剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。