四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5718号
上诉人（原审被告）成都西南农机市场股份有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人育天成，董事长。
委托代理人霍建中，四川扩信律师事务所律师。
委托代理人柳毓程，四川扩信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都塞纳河休闲沐浴服务有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人郭宏波，执行董事。
委托代理人林春柏，四川广力律师事务所律师。
上诉人成都西南农机市场股份有限公司（以下简称农机公司）因与被上诉人成都塞纳河休闲沐浴服务有限公司（以下简称塞纳河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第4968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年3月20日，农机公司与魏庆久、郭宏波签订了《综合楼房屋租赁合同》，主要约定：农机公司将“西南农机市场内综合楼以及地下室”租赁给魏庆久、郭宏波用于“休闲浴场”，租赁期为12年（从2004年4月1日起至2016年4月1日止），每年租金为185万元；协议签订之日起魏庆久、郭宏波先预交3个月租金（计46.25万元），并交纳相当于一个月租金的保证金15.42万元，上述合计61.67万元在2004年4月1日前交齐，按季度缴纳租金，缴纳时间为到期日提前15天，农机公司给予6个月（自2004年4月1日起）装修期不计收租金优惠；魏庆久、郭宏波对停车场有优先使用权；魏庆久、郭宏波逾期三个月不缴纳房租、水电费及滞纳金或有其他违约行为，农机公司有权解除合同，不退还保证金，同时魏庆久、郭宏波不得拆除其装修，并按租赁未到期租金总额的20%向农机公司进行赔偿；农机公司如违约终止合同（不可抗力因素除外），应返还魏庆久、郭宏波保证金，并赔偿其损失；并约定了停车费标准、广告事宜、装修事宜、与转租有关的条款、关于办证及消防责任事宜、合同效力条款等。魏庆久、郭宏波系塞纳河公司发起人，承租涉案房屋后将其作为塞纳河公司经营场所，并于2005年2月3日办理了设立塞纳河公司的工商登记，经营场所登记为“成都市清溪西路2号”。塞纳河公司成立后与农机公司签订了《〈综合楼房屋租赁合同〉补充协议》，约定原约定不计收6个月租金的优惠改为8个月；农机公司同意承租方“用15.4万元的冲值卡冲抵1个月租金”，其他约定条款不变，并由塞纳河公司、农机公司加盖公章予以确认。之后，塞纳河公司向农机公司缴纳的租金支付至2011年3月31日，最后一次缴纳租金的时间为2010年12月17日，缴纳的为2010年12月1日计至2011年3月31日的租金。
农机公司确认其于2010年11月10日张帖了因旧城改造实施拆迁，解除合同的通知。2010年11月20日，塞纳河公司致函农机公司，载明“我们不同意提前解除与贵公司签订的《综合楼房屋租赁合同》”。2011年1月12日，农机公司向魏庆久、郭宏波及塞纳河公司送达《关于西南农机市场房产拆迁事宜的函》，主要载明“目前，青羊区政府对西南农机市场的旧城改造工作势在必行，拆迁人成都市青羊区国投建设发展有限公司的拆迁工作已相继展开，贵方的行为严重阻碍了整个拆迁进度。为了使拆迁工作取得实质性进展，既维护各方的合法权益，又不阻碍政府旧城改造的进程，我方经研究，就上述贵方承租房产拆迁事宜作出如下决定：一、自本函发出之日起，解除贵我双方于2004年3月20日签订的《综合楼房屋租赁合同》。二、我方将自行与拆迁人签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》及相关协议，将争议房产的所有权和拆迁安置补赔权转让给拆迁人，由拆迁人负责对该房屋的拆迁、补赔偿事宜进行全面接管和处理，由拆迁人按照相关规定，对我方和贵方分别进行相应的补赔偿。三、在我方与拆迁人签订《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》后，我方将按照国家及成都市的相关规定，配合拆迁人对上述房产的拆迁工作”。2011年1月28日，塞纳河公司致函农机公司，称“我们一如既往地要求贵公司切实恪守合同，维护承租人的合法权益”，“至于拆迁，我们态度不变，希望我们双方应该继续精诚合作，协调立场，共同与成都市青羊区国投建设发展有限公司协商，妥善处理。但是，成都市青羊区国投建设发展有限公司至今并没有就拆迁事宜与我们协商”。
2011年2月22日，农机公司与成都市青羊区国投建设发展有限公司（以下简称青国投公司）签订《成都西南农机市场股份有限公司移交清单确认书》，载明“现将成都西南农机市场股份有限公司剩余的停车场资产移交给”青国投公司。
庭审中，塞纳河公司提交《成都市青羊区国投建设发展有限公司因西南农机市场旧城改造项目拟拆除位于青羊区二环路西三段石人坝成都西南农机市场股份有限公司机器设备拆迁补偿价值的停工停产损失项目资产评估报告书摘要》（以下简称《资产评估报告书摘要》），载明四川诚信资产评估有限公司（以下简称诚信评估公司）受青国投公司和塞纳河公司的委托，对拟拆除塞纳河公司所租赁的讼争房屋所涉及的塞纳河公司“机器设备拆迁补偿价值和停工停产损失在评估基准日的2010年8月20日的拆迁补偿价值进行了评估”，其中停工停产损失部分“具体为从2010年8月20日起至2013年7月31日期间的停工停产经营损失及人员遣散费用”。农机公司举证2013年7月26日诚信评估公司出具的川诚资评报字（2013）26号《资产评估报告书》及所附《资产评估报告书摘要》，其中《资产评估报告书摘要》与上述塞纳河公司所举证《资产评估报告书摘要》内容一致；《资产评估报告书》还注明，对停工停产经营损失评估，“是以停工停产期间企业必须支付的相关费用加上如果排除搬迁的客观因素，正常生产经营期间可产生的经营净现金流为前提”，“停工停产经营损失=停工停产期间预计企业可产生的净现金流折现值”，“本项目首次发放《房屋拆迁许可证》为2010年8月20日发放的拆许字（2010）第0020号青”。
2011年3月11日，塞纳河公司致函农机公司，称其于2010年12月15日所交纳的2011年第一季度综合楼房屋租
赁费至今尚未收到农机公司所开具的房屋租赁发票，请农机公司近期内补齐发票，以便塞纳河公司进行正常的账务处理，正常履行协议。
2013年8月13日，塞纳河公司与青国投公司签订《协议书》，确认拆迁补赔偿价值评估金额为28009128元，双方“一致同意以2730万元的金额作为”全部补偿款，在支付完全部补赔偿款后，塞纳河公司应书面承诺放弃对青国投公司及房屋产权人农机公司的一切其他权利主张（不包括塞纳河公司与农机公司间租赁合同期内所产生的租金、押金争议）。
另查明，2011年8月31日，原审法院受理农机公司诉塞纳河公司房屋租赁合同纠纷一案，农机公司在该案中要求人民法院确认其向塞纳河公司发出的上述解除合同的通知有效，《综合楼房屋租赁合同》于2011年1月12日解除；由塞纳河公司立即腾退房屋，并不得破坏已有的装饰装修等附着物；判令塞纳河公司按上述合同约定租金标准支付从2011年4月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费并赔偿未到期租金总额20%的违约金共计188.08万元；农机公司不予退还塞纳河公司的保证金。在审理过程中，塞纳河公司于2011年10月18日反诉农机公司，诉请判令农机公司退还房屋保证金15.42万元，并从2011年1月12日起按中国人民银行规定的基准贷款利率支付利息至法院判决生效时止；退还租金40.5972万元正，并从2011年1月12日起按中国人民银行规定的基准贷款利率支付利息至法院判决生效时止。但塞纳河公司在反诉受理后在法定期限内未缴纳反诉费，原审法院于2011年10月25日作出（2011）青羊民初字第3351号民事裁定书裁定该案反诉按自动撤诉处理。本案双方确认在该案中双方的租赁合同关系于2011年1月12日解除。原审法院于2012年3月21日就上述案件作出（2011）青羊民初字第3351号民事判决书，判决：一、塞纳河公司于判决生效之日起十五日内向农机公司腾退位于成都市青羊区青溪西路2号西南农机市场内综合楼以及地下室；二、塞纳河公司于判决生效之日起十日内按每年185万元的租金标准支付农机公司从2011年4月1日至实际腾退上述房屋之日止的占有使用费；三、驳回农机公司的其余诉请。宣判后，塞纳河公司不服，提起上诉。中院于2012年12月25日作出（2012）成民终字第2818号民事判决书，查明农机公司于2010年11月11日通知各商家于2010年11月25日正式关闭“西南农机市场”，随后，拆迁人开始对“西南农机市场”实施了拆迁工作，故认为上述事实导致塞纳河公司租赁的涉案经营场地丧失了使用价值，停止了经营活动。故农机公司要求塞纳河公司承担2011年1月12日租赁合同解除后，按租金标准支付占有使用费没有事实依据。据此，判决维持原审法院上述判决第一项，撤销上述判决第二项和第三项，驳回农机公司其它诉请。
上述事实，有塞纳河公司、农机公司的企业法人营业执照、《综合楼房屋租赁合同》、《〈综合楼房屋租赁合同〉补充协议》、塞纳河公司向农机公司给付租金的银行转账凭证、《中国农业银行进帐单》、《中国农业银行对帐单》、农机公司开具的收取塞纳河公司租金的四川省成都市租赁业发票、塞纳河公司于2010年11月20日致农机公司的信函、《关于西南农机市场房产拆迁事宜的函》、塞纳河公司于2011年1月28日致农机公司的函、《资产评估报告书》、《资产评估报告书摘要》、《协议书》、（2011）青羊民初字第3351号民事裁定书、（2011）青羊民初字第3351号民事判决书、（2012）成民终字第2818号民事判决书及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，魏庆久、郭宏波与农机公司签订的《综合楼房屋租赁合同》、塞纳河公司与农机公司签订的《〈综合楼房屋租赁合同〉补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。魏庆久、郭宏波作为塞纳河公司发起人为设立塞纳河公司以自己名义与农机公司签订《综合楼房屋租赁合同》，而塞纳河公司在其成立后对上述合同以签订补充协议的方式予以了明确确认，并实际承租房屋、以塞纳河公司名义向农机公司交付租金，实际享有上述租赁合同权利并履行上述租赁合同义务，故参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，即“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持”，原审法院认为，塞纳河公司有权依据上述租赁合同及其补充协议的约定向农机公司主张合同权利。
关于本案诉请是否超过诉讼时效问题。原审法院认为，根据生效判决确认的事实及双方当事人的一致陈述，双方的租赁合同关系于2011年1月12日农机公司向塞纳河公司发出解除通知之日解除，塞纳河公司至迟于当日即应知其交付租金至2012年3月31日系多交了租金，农机公司应返还保证金和多收租金，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算”的规定，塞纳河公司向农机公司主张返还多付租金的诉讼时效期间应从2011年1月12日起算。但诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的普通诉讼时效2年，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。农机公司主张适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定的一年诉讼时效期间，即“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”，但该条款语义明确，适用情形为主张对方“延付或者拒付租金的”，而本案系塞纳河公司主张农机公司返还多收的租金和保证金，不属于该条款规定的适用情形，故农机公司关于本案诉讼时效期间为1年的抗辩主张，原审法院不予支持。在原审法院（2011）青羊民初字第3351号民事案件审理过程中，塞纳河公司于2011年10月18日向原审法院递交反诉状反诉农机公司，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，上述行为构成诉讼时效中断，诉讼时效期间从2011年10月19日起重新计算。至原审法院于2013年10月18日受理本案时止，尚未超过两年的诉讼时效，故农机公司关于塞纳河公司之诉请超过诉讼时效的抗辩主张，原审法院不予支持。
关于农机公司是否应当退还塞纳河公司保证金、多收租金及其金额的问题。原审法院认为，根据《资产评估报告书》及其《资产评估报告书摘要》所载明的内容以及双方一致确认的事实，涉案租赁房屋拆迁项目首次发放《房屋拆迁许可证》的时间为2010年8月20日，塞纳河公司与拆迁人委托评估所确定的评估基准日也为2010年8月20日，虽然拆迁评估补赔偿关系与本案租赁合同关系是不同的法律关系，但鉴于本案双方对塞纳河公司停业时间各执一词，均无证据证明，而拆迁补赔偿包含停产停业损失，其评估基准日即为停产停业期间损失赔偿的起算日，故应依据《资产评估报告书》中确定的拆迁补赔偿的起算时间2010年8月20日作为塞纳河公司对租赁房屋丧失使用价值，被迫停业的时间，因此，农机公司应退还其多收的从2010年8月20日计至2011年3月31日（共222日）的租金，即462500元÷91日×222日=1128296.7元。因涉案租赁场地动迁原因导致双方租赁合同无法履行而解除合同，属不可抗力原因解除合同，双方均无过错，故农机公司应退还塞纳河公司的保证金154200元及多收的租金1128296.7元。因塞纳河公司与拆迁人青国投公司签订的《协议书》涉及的是拆迁人对承租人的拆迁补赔偿的问题，与涉案租赁合同解除产生的退还保证金及多收租金问题，系不同的法律关系，故农机公司关于塞纳河公司已从拆迁人处获得租金赔偿，故其不予退还多收租金的主张，原审法院不予支持；况且，虽《协议书》中约定“在支付完全部补赔偿款后”，塞纳河公司应书面承诺放弃对青国投公司及房屋产权人农机公司的一切其他权利主张，但农机公司也未举证证明该《协议书》已履行完毕或塞纳河公司已作出不向农机公司主张权利的相关书面承诺，故原审法院对农机公司关于不应退还保证金及多收租金的抗辩主张，不予支持。
关于农机公司是否应给付塞纳河公司上述资金利息的问题。原审法院认为，至中院于2012年12月25日作出二审判决时止，才确定非任一方违约原因致合同解除、驳回农机公司关于不予退还保证金的诉请，并确定合同解除后不应支付房屋占有使用费，因此，农机公司应在收到上述二审判决后向塞纳河公司退还保证金，也应知晓已存在多收租金的事实。但因双方租赁合同中未约定合同解除后退还保证金的期限及不予退还保证金的违约责任，双方也未共同确认关于多收租金金额并达成何时退还的合意，故应从塞纳河公司向农机公司提出退还多收租金及保证金主张，即起诉之日起，按法定逾期付款违约金标准计算农机公司应向塞纳河公司支付的上述资金利息。
综上所述，塞纳河公司的部分诉讼请求成立，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百二十八条、第一百四十二条、第一百四十五条的规定，判决：一、农机公司于判决生效之日起十日内退还塞纳河公司保证金154200元和多收的租金1128296.7元，以上共计1282496.7元；二、农机公司于判决生效之日起十日内向塞纳河公司支付资金占用利息（以1282496.7元为本金，按中国人民银行同期关于逾期付款利息标准的规定计算，从2013年10月19日起计至判决确定的给付之日止）；三、驳回塞纳河公司的其余诉讼请求。本案案件受理费17504元，减半收取8752元，由塞纳河公司承担1752元；由农机公司承担7000元。
宣判后，原审被告农机公司对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原审判决，驳回塞纳河公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由塞纳河公司承担。其上诉主要理由为：一、拆迁人已经对塞纳河公司的停业经营损失进行了补赔偿，塞纳河公司无权再要求农机公司退还相应租金；二、塞纳河公司要求返还租金及保证金的诉讼请求，已经超过诉讼时效，不应得到法院支持；三、即使塞纳河公司要求退还租金的诉讼请求未超过诉讼时效，最多也只应退还租赁合同解除之后的租金（即2011年1月12日至3月31日的租金）。
被上诉人塞纳河公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律恰当，应予维持。
本院二审审理查明的事实与原审法院一致，故对原审法院查明的事实均予以确认。
本院认为，一、关于诉讼时效问题。经双方确认涉案租赁合同于2011年1月12日解除，由此，塞纳河公司应当在2011年1月12日起至以后的两年时间内向农机公司主张权利退还多支付的房屋租金，又因农机公司在其间向塞纳河公司主张腾退涉案租赁房屋等向原审法院提起另案诉讼，而塞纳河公司在该案中就向农机公司主张退还多支付的房屋租金等于2011年10月18日向原审法院递交了反诉状反诉农机公司，致诉讼时效发生中断，应从2011年10月19日起重新开始计算至2013年10月18日止，故塞纳河公司于2013年10月18日向原审法院提起本案诉讼之日并未超过诉讼时效。二、关于退还保证金的问题。农机公司以塞纳河公司已获停业损失补赔偿为由，上诉塞纳河公司无权再要求农机公司退还租金。涉案租赁房屋因被拆迁，拆迁人向承租人塞纳河公司作出了相应补赔偿，补赔偿款项中是否包含了多支付的房屋租金，实质上与出租人农机公司没有直接的利益关系，不能成为农机公司多收取租金的合法理由，且本案中也没有证据显示因塞纳河公司获得的补赔偿款中包含了多支付的租金，从而影响了出租人农机公司获补赔偿的额度，故农机公司的该项上诉理由不能成立。另外，根据本院（2012）成民终字第2818号民事判决书，已查明农机公司于2010年11月11日通知各商家于2010年11月25日正式关闭“西南农机市场”，随后，拆迁人开始对“西南农机市场”实施了拆迁工作的事实，及据该事实作出的导致塞纳河公司租赁的涉案经营场地丧失了使用价值，停止了经营活动的认定。明确了2010年11月25日为塞纳河公司租赁的涉案经营场地丧失了使用价值之日，故应确定当日为农机公司向塞纳河公司退还多支付租金的起算日为宜，即462500元÷91日×（2010年11月25日至2011年3月31日，共127日）=645467.03元。原审法院确定的2010年8月20日为起算日，因一是《房屋拆迁许可证》发放之日，事实上不可能从即日起开始拆迁，拆迁需要通知、评估、协商等过程；二是拆迁人愿意从2010年8月20日开始对塞纳河公司进行补赔偿，但并不等同于从即日起塞纳河公司租赁的涉案经营场地就已经丧失了使用价值，农机公司也应从该时间起向塞纳河公司退还多支付的租金。所以原审法院确定的退还起算日不当，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、变更成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第4968号民事判决第一项“成都西南农机市场股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还成都塞纳河休闲沐浴服务有限公司保证金154200元和多收的租金1128296.7元，以上共计1282496.7元”为“成都西南农机市场股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还成都塞纳河休闲沐浴服务有限公司保证金154200元和多收的租金645467.03元，以上共计799667.03元”。
变更成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第4968号民事判决第二项“成都西南农机市场股份有限公司于本判决生效之日起十日内向成都塞纳河休闲沐浴服务有限公司支付资金占用利息（以1282496.7元为本金，按中国人民银行同期关于逾期付款利息标准的规定计算，从2013年10月19日起计至本判决确定的给付之日止）”为“成都西南农机市场股份有限公司于本判决生效之日起十日内向成都塞纳河休闲沐浴服务有限公司支付资金占用利息（以799667.03元为本金，按中国人民银行同期关于逾期付款利息标准的规定计算，从2013年10月19日起计至本判决确定的给付之日止）”。
维持成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第4968号民事判决第三项，即“驳回成都塞纳河休闲沐浴服务有限公司的其余诉讼请求”。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费17504元，由农机公司负担14003.20元，塞纳河公司负担3500.80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一五年一月十六日
书 记 员 敖旭涛