江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）睢凌民初字第0130号
原告仝太民。
委托代理人丁义录，睢宁县方圆法律服务所法律工作者。
被告赵亮。
委托代理人夏冬华，江苏楚地律师事务所律师。
原告仝太民与被告赵亮委托合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法由代理审判员黄玉宝适用简易程序，分别于同年3月10日、3月24日和4月2日公开开庭进行了审理。原告仝太民及其委托代理人丁义录、被告赵亮及其委托代理人夏冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仝太民诉称：原告在开发睢宁县高作镇腊园村三闸集市中，委托被告赵亮对该处楼房进行销售，2011年3、4月期间进行两次结算，被告共欠原告销售房款人民币254000元，并承诺当年12月底付清，否则，按照农商行贷款利率计息，但被告不讲信用，仅支付人民币10000元后，便采取推、允、拖拒不还钱。为此，诉至法院，请求依法判令被告赵亮立即给付欠款人民币244200元、支付利息人民币50000元，合计人民币294200元，并承担本案的诉讼费用。
为了支持自己的诉讼主张，原告仝太民向法庭提供如下证据：
1.欠条二张，拟证明被告所欠售房款合计人民币254200元，除去被告已经支付的1万元，被告还有人民币244200元房款未给付；
2.被告书写的证明一份（复印件），拟证明被告辩称的由被告支付的2套房屋退房款，不在被告所欠的款项中。
被告赵亮辩称：原告仝太民开发三闸集市委托我销售房屋的情况属实，2011年2月28日，原、被告双方进行结算，之前的售房款已结清，余下原告还应支付给我七套门款，每套人民币1700元，合计人民币11900元。同时，在我销售的房屋中，有2套房屋原告交付不能，我分别于2012年12月21日退张志平房款人民币10万元、2013年1月10日退胡正标房款人民币102000元，应从我欠原告销售款中扣除。再次，在销售房屋过程中，原告承诺为各业主办理土地证和房产证，其中有六户因至今没有办理土地证和房产证，每户至今有5000元房款没有给付。综上，请求法院依法判决。
为支持自己的抗辩主张，被告向本庭提供如下证据：
1.高作镇人民政府关于改造三闸村集市的《批复》及《说明》，拟证明原告给买房者承诺办理土地使用证和房产证；
2.2011年2月28日仝太民所写的材料一份，拟证明原、被告结算当日前的房款已结清，售房款中不包括7套门款，这7套门款属于被告，原告的中排面北7套房屋抵做工程款所有权属于姚某；
3.张志平及胡正标书写的收条，拟证明被告已经将2套交付不能的购房款退给购房人；
4.证人姚某的证言，拟证明被告签名的欠条与原告书写的材料及被告所写的证明是同一天形成的，是原、被告双方结算形成欠条后，原告才书写材料，说明门窗款人民币11900元，应从欠款中扣除；
5.证人叶某的证言，拟证明原告承诺给买房者办理房产证及土地使用证，但至今没有办理，目前证人还有人民币5000元房款未付。
6.录音一份，拟证明退张志平及胡正标的房款是经过原告同意，应该从欠款中扣除。
上述证据均经庭审质证，对原告提供的证据，被告认为：
1.对二张欠条所表现内容的真实性不持异议，但其中234200元的欠条书写时间为2011年2月28日，并非2011年3月28日；
2.该证据系复印件，原告应提供原件，但认可证明中“赵亮”二字系被告本人书写，该份证据从内容来看与本案的二套退房没有关系，同时在该证明中被告仅起到证明的作用。
对被告提供的证据，原告认为：对证据1.2.3的真实性不持异议，但认为证据2中，原告书写的内容很明确，门款属于被告，不属于原告，并不能表明应从欠款中扣除；对证据3，认为被告退钱应属事实，但该二套房子的所有权不在原告与姚某结账的6套房子之内，并不属于原告的房子，因此不应从欠款中扣除；对证人姚某的证言，因其与原告有官司正在处理，其与原告存在利害关系，其证言不应予以采信，同时该证人证明的内容含糊不清，并与书证之间存在矛盾，应以书证为准，原、被告之间关于门窗款也未签订其他手续；认可证人叶某的证言内容，被告如何对买房人承诺，原告并不清楚，原告从未承诺给购房者办理房屋产权证和土地使用证，被告的承诺行为超出了原告的授权，对超出部分内容被告应当承担责任，同时原被告结算时也是按照每套8万元每户结算的；认可录音内容，买房子的人没有拿到房子退钱是应该的，按照赵亮与姚某写的手续，应退的两套房款不在原告的六套之内。
结合当事人庭审陈述，本院对上述证据作综合认定如下：鉴于被告对原告提交的二张欠条所表现内容的真实性不持异议，结合被告的辩称意见，本院对被告受原告委托，为原告销售睢宁县高作镇腊园村三闸集市中开发的房屋，后经结算，被告合计欠原告售房款人民币254200元的案件事实予以确认；对于原告出示的被告书写的证明，因该内容与本案中涉案的二套房款是否应当从被告的欠款中扣除，无关联性，因此该证据并不能证明原告的证明观点。鉴于原告对被告提交的高作镇人民政府关于改造三闸村集市的《批复》及《说明》的真实性不持异议，本院对该证据表现的内容予以确认，但该证据并不能认定原告给买房者承诺办理土地使用证和房产证，被告还需提供其他证据予以证明；对张志平及胡正标的收条，鉴于原告并不否认收条的真实性，结合被告提交的录音资料，同时原告也明确陈述相信被告已经将该款退还，因此，本院认定该两份证据的效力，确定被告已经向该二人退回购房款合计人民币202000元，被告的该二笔退款，在书写欠条之后，并经原告同意退还，应当从被告所欠款项中扣除；对于证人姚某的证言，虽然原告不予认可，但结合原告在庭审过程中自认，并结合原告提交的234200元的欠条及2011年2月28日原告所写的材料，可以确定系原告在书写欠条，交由被告签字后，原告为被告书写材料，因此，该234200元欠条的书写时间应为2011年2月28日；关于原告书写材料中，门款是否包含在欠款中，是否应当从欠款中扣除，从书写材料的表述来看，并不能确定，但结合证人姚某的证言，及对该材料的通常理解，如果不包含在里面，原告就不会单独就这一款项专门书写在材料中，因此，应当认定门款应从欠款中扣除；因原、被告均认可证人叶某的证言的真实性，因此可以以证人叶某的证言作为认定案件事实的依据，因证人明确陈述，买房办证仅系被告对其的承诺，这并不能表明原告委托被告售房时，承诺对购房者办理房产证及土地使用证，结合庭审中，被告提交的协议书，该协议书并未对此有明确表述，同时被告提供的蔡志春的房屋定建协议，其中第八条有“待三闸集市改造完成，由左邻右舍签字登记，按高政（2008）02号文件及09.9.28说明，甲方为乙方办理有关手续”的约定，但该约定并不能说明原告委托时已经就能办理房产证和土地使用证明确承诺，并且同意有6户购房者每户扣除5000元款项待办证后付款，同时被告也认可上述6户合同中，仅有蔡志春一户有上述约定，其余协议中均无该约定，因此，证人叶某的证言不能证明被告的该项抗辩意见；被告提供的录音资料，原告认可，可以作为定案依据。
通过对上述有效证据的确认，结合当事人在庭审中无异议的陈述，本院认定如下案件事实：根据加强新农村居民点建设部署精神，睢宁县高作镇人民政府经研究同意开发改造该镇腊园村三闸集市，原告仝太民开发建造该居民点的房屋，并委托被告赵亮进行销售，双方于2011年2月28日进行结算，被告赵亮合计欠原告仝太民售房款人民币234200元未付，并承诺该款项于当年12月底付清，并在欠条上签字。后原告仝太民为被告出具材料一份，载明“今日以前售房款已结清。［不含张胜利、刘亚州、朱军3套及周端凤四套（门款属赵亮）］余下7套……属姚某所有。”2011年4月3日，被告赵亮又欠原告仝太民人民币20000元房款，并书写欠条一张，后被告赵亮向原告仝太民偿还欠款人民币1万元。之后原告仝太民向被告赵亮索要欠款，被告赵亮认为该欠款中应扣除门款人民币11900元，并应当扣除因原告无法交房，并经原告同意退还给张志平及胡正标的房款合计人民币202000元，及6户因原告承诺办理房产证及土地使用证而无法办理，每户扣除人民币5000元，合计人民币30000元应予扣除。原、被告因此产生纠纷，双方协商未果，原告来院诉讼，要求如前所请。在案件审理过程中，原告同意将请求的逾期利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
本院认为：原告仝太民开发建设新农村居民点，委托被告赵亮代理销售房屋的行为，并不违反法律规定，应认定合法有效。被告赵亮应当在原告委托的范围内，以原告的名义实施民事行为，原告对被告的代理行为承担民事责任，被告因销售房屋所取得的财产，应当转交给原告。如被告赵亮超出权限或越权给原告造成损失应当承担赔偿责任人。本案中，原告仝太民在委托时并未承诺给购房者办理房产证和土地使用证，同时也未同意有6户购房者每户扣除5000元款项待办证后付款（该事实认定见上述本院认证部分），因此被告抗辩应当扣除6户购房者每户人民币5000元的意见，本院不予支持。鉴于门款与人民币234200元欠款在同一天书写，因此，可以在该款项中扣除。关于门款的数额的认定，因原、被告双方在案件审理过程中的陈述，原告一直未对被告提出门款为人民币11900元的数额存在异议，并结合原告在调解时同意对折门款大约为人民币6000元，本院确定被告抗辩的涉案门款数额为人民币11900元。所以，通过扣除后，2011年2月28日，被告赵亮实际欠原告仝太民款项为人民币222300元，后被告偿还人民币10000元，所以该笔欠款应当认定为人民币212300元未付。因被告明确承诺该笔欠款在当年12月底付清，原告在案件审理过程中，要求被告自2012年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息的请求，符合法律规定，本院应予支持，但作为利息的计算依据（即欠款本金），应当从该笔欠款中分时段相应扣除被告向张志平及胡正标退还房款的金额。综上，被告赵亮还应欠原告仝太民欠款本金为人民币30300元（即：总欠款人民币254200元-已还人民币10000元-退还的房款人民币202000元-门款人民币11900元）。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零四条之规定，判决如下：
一、被告赵亮于本判决生效后十日内偿还原告仝太民欠款人民币30300元；
二、被告赵亮于本判决生效后十日内支付原告仝太民欠款利息（其中人民币234200元欠款的利息计算方法：利息以人民币212300元为本金，自2012年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2012年12月21日止，及利息以人民币112300元为本金，自2012年12月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2013年1月10日止，并加上利息以人民币10300元为本金，自2013年1月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止；加上人民币20000元欠款的利息计算方法：利息以人民币20000元为本金，自2014年2月25日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告仝太民其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取人民币2860元，由原告承担人民币2400元，被告赵亮负担人民币460元。鉴于上述诉讼费用原告仝太民已预交，被告赵亮承担的部分，在履行义务时一并给付原告仝太民。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 黄玉宝
二〇一四年四月十八日
书 记 员 郑 漓
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。