广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）青民一初字第1557号
原告：罗宁，广西博白人，无固定职业。
委托代理人：陈锋，南宁市青秀区法律事务中心法律工作者。
被告：吴艳。
委托代理人：陆春霞，广西欣和律师事务所律师。
被告：韦利民。
被告：韦凤金。
第三人：韦伟庆。
第三人：王之贤。
第三人：罗萍，无固定职业。
第三人：黄积清。
第三人罗萍、黄积清共同委托代理人：黄洁，广西元兴律师事务所律师。
原告罗宁诉被告吴艳、韦利民、韦凤金，第三人韦伟庆、王之贤、罗萍、黄积清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告罗宁及其委托代理人陈锋、被告吴艳的委托代理人陆春霞、第三人黄积清和罗萍及其共同委托代理人黄洁到庭参加诉讼，被告韦利民、韦凤金及第三人韦伟庆经本院依法送达传票，第三人王之贤经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告罗宁诉称：原告是原南宁市民生路北三里2单元某号房的所有权人（原房屋所有权证号：桂房证字第010999XX号）。韦晓庆与被告吴艳是夫妻关系，韦晓庆于2010年6月6日死亡。韦晓庆现是南宁市民生路北三里2单元某号房的所有权人（现房屋所有权证号：邕房权证字第××号）。2004年10月29日原告因做生意急需资金，向第三人韦伟庆借款35000元，借款期限为半年，约定按4%计算月利息，双方到房产局办理了抵押登记，但抵押借款合同将6个月的利息8400元计入本金，原告将房屋产权证交由第三人韦伟庆保管，南宁市民生路北三里2单元某号房仍由原告居住至今。借款期限满后，原告因经济困难无力偿还借款，向第三人韦伟庆提出延期还款并降低利息的请求，经第三人韦伟庆同意，原告就按每月支付600元利息至今。2012年3月在为妹妹办理廉租房住房补贴的过程中才知道南宁市青秀区民生路北三里2单元某号房已过户至韦晓庆名下（现房屋所有权证号：邕房权证字第××号）。原告仅将该房屋抵押给第三人韦伟庆，并未与任何人签订房屋买卖合同，更未将房屋出卖给案外人韦晓庆，原告以及原告家人对本案的房产交易均不知情，与韦晓庆的房屋买卖合同是不成立不合法的。为此特向法院起诉，请求判令：1、撤销原告与韦晓庆买卖位于南宁市青秀区民生路北三里2单元某号房的合同关系（原房屋所有权证：邕房权证字××号，现在房屋所有权证号：邕房权证字××号。房屋价值200000元）；2确认位于南宁市青秀区民生路北三里2单元某号房归原告罗宁所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告吴艳辩称：原告罗宁与韦晓庆之间的买卖房屋行为是合法有效的，韦晓庆是南宁市民生路北三里2单元某号房的合法所有权人。2007年4月11日原告到南宁市桂南公证处办理委托书公证，委托王之贤以原告名义办理注销抵押登记手续及出售南宁市民生路北三里2单元某号房，与买主签订《房屋买卖合同》，并到南宁市房产交易中心办理转让上述房产的一切手续，并收取一切款项。2007年5月11日韦晓庆与罗宁签订协议，约定将罗宁位于南宁市民生路北三里2单元某号房转让给韦晓庆，罗宁按月支付租金600元给韦晓庆。原告诉请已超过诉讼时效，丧失胜诉权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告韦利民未到庭参加庭审，也未书面答辩。
被告韦凤金未到庭参加庭审，也未书面答辩。
第三人韦伟庆未到庭参加庭审，也未书面答辩。
第三人王之贤未到庭参加庭审，也未书面答辩。
第三人黄积清、罗萍共同陈述称：黄积清与原告是母子关系、罗萍与原告是兄妹关系。南宁市民生路北三里2单元某号房虽然登记在罗宁名下，但是按国务院有关房改的政策购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。原告无权未经其他房屋共有人的同意，擅自将房屋出售给他人。第三人王之贤代理原告罗宁与案外人韦晓庆签订的买卖本案诉争房屋的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同；案外人韦晓庆购买本案诉争房屋的行为不构成善意取得，韦晓庆不能取得本案诉争房屋的所有权。
经审理查明：第三人黄积清与原告罗宁是母子关系、原告罗宁与第三人罗萍是兄妹关系。罗宁父亲罗益昌于1988年1月1日与原南宁市房地产管理局兴宁房管所签订一份《房屋租赁合同》，约定：由罗益昌承租南宁市民生路北三里2单元44号104号房，租期从1988年1月1日至1993年1月1日，到期重新办理租赁合同或退租。合同签订后，黄积清、罗宁、罗萍随罗益昌共同居住。1994年10月8日罗益昌病故。2012年3月30日青秀区民生东社区居委会出具证明载明：“黄积清及儿子罗宁、儿媳韦琼爱、女儿罗萍是民生东社区居民，该户从1981年起一直居住在南宁市民生路北三里44号2单元104号房。”
1995年9月4日罗宁提交《南宁市职工购买直管公有住房申请书》载明：“我申请购买你单位座落在本市民生路北三里44号2单元1楼104号房，请审查批准。”申请人同住家庭成员情况列明黄积清、罗宁、罗萍。该申请经职工所在单位、房管部门审核同意后，1996年1月2日原告罗宁（乙方）与原南宁市房地产管理局（甲方）签订一份《南宁市职工以成本价购买直管公有住房合同书》，约定：甲方同意将坐落于南宁市民生路北三里2单元某号房2单元1楼104号直管公有住房一套出售给乙方。房屋建筑面积58.3㎡，售价16754.95元。1996年4月29日原告取得该房所有权证（证号：桂房证字第010999XX号），所有权人为罗宁，并载明该房系房改出售的成本价房，总价款22173.12元，占产权比例100%。
2004年10月29日，第三人韦伟庆（甲方）与原告罗宁（乙方）签订一份《抵押（借款）合同》，合同约定：乙方向甲方借款43400元，借款期限从2004年10月29日至2005年4月29日，利息按月息2分计付。乙方自愿将其所拥有的房屋作为借款抵押担保，房屋座落南宁市民生路北三里2单元44号，建筑面积58.30平方米，权利价值5万元。
2007年5月11日，罗宁（甲方）与韦晓庆（乙方）签订一份协议，内容为：“①、原罗宁位于民生路北三里2单元某号房2单元1楼104号房产已转让给韦晓庆，现经双方协商，该转让协议于2008年5月1日后才生效。在此前罗宁应按月支付租金（月转600元／月）给韦晓庆，如有违约，该转让协议即生效。②、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜另行协议。甲方：罗宁乙方：韦晓庆2007年5月11日”。
2007年4月11日罗宁出具一份委托书，内容为：“我，罗宁是座落于南宁市民生路北三里2单元某号房屋的产权所有人（房屋所有权证编号：桂房证字第010999XX号），现委托王之贤为我的合法代理人，并以我的名义办理如下事项：一、到南宁市房产交易中心办理上述房屋注销抵押登记手续及领取相关证件和资料；二、出售上述房屋，与买主签订《房屋买卖合同》，并到南宁市房产交易中心办理转让上述房产的一切手续，并收取一切款项。”该委托书经南宁市桂南公证处公证。
2008年1月10日，王之贤以罗宁（甲方）名义与韦晓庆（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：“第一条、甲方自愿将从落于南宁市民生路北三里2单元44号（房屋总建筑面积58.3㎡）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买。第二条、甲乙双方议定上述房屋买卖成交价格为人民币12万元整。第三条付款方式……甲乙双方商定自行交割交易资金。1、付款方式：一次性付款。2、付款时限：签约当日。第四条、甲方应在收到乙方全部房款当日内，将房屋交付给乙方。双方在房屋移交时，结清上述房地产的物业管理费及水电费等相关费用。……”。合同由王之贤在卖方处签名捺手印，韦晓庆在买方处签名捺手印。2008年1月16日王之贤代罗宁出具一份《无同住成年人声明》：“本人罗宁王之贤代自愿将坐落于南宁市民生路北三里2单元某号房屋全套出卖给韦晓庆，现本人郑重声明上述房屋无同住成年人，如有虚假，本人承担一切法律责任。”
2008年1月10日，南宁市财政局契税征收管理所出具一份《房屋契税计税价格核定书》，内容为：“韦晓庆：你于2008年1月10日与罗宁签订合同购买位于民生路北三里2单元44号，建筑面积58.3平方米，交易价格120000元。经契税征收机关审核，此房屋交易价格明显低于市场价格。根据《广西壮族自治区实施﹤中华人民共和国契税暂行条例﹥办法》第六条规定，契税征收机关认为，此房屋市场价格应为每平方米2500元，权属转移面积58.3平方米，契税计税金额为145750元，税率1.5%，依率计征收额2186.25元。”
另查明，吴艳与韦晓庆系夫妻关系，未生育小孩。韦利民和韦凤金系韦晓庆父母，韦伟庆系韦晓庆哥哥。王之贤与韦晓庆系朋友关系，韦晓庆于2010年6月6日死亡，2010年5月21日韦晓庆在遗嘱中载明赠与王之贤10万元。
本案在审理当中，本院依法委托广西品盟房地产评估有限公司对南宁市民生路北三里2单元某号房在2008年1月31日的市场价值进行估价，评估公司意见为：涉诉房屋在2008年1月31日的市场评估总价为178400元。
本院认为，本案诉争房屋南宁市民生路北三里2单元44号系房改房，虽然该房现已登记在韦晓庆名下，但是行政机关颁发房屋所有权证的行为只是使房屋归属取得外在的公示效力，决定房屋归属的决定性因素还应从其基础法律关系是否成立，是否合法有效来考量。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条之规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。房改房系根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与申请人及其家庭成员的职务、级别、工作年限等相挂钩，具有很强的政策性。本案诉争房屋系罗宁父亲罗益昌于1988年1月1日向原南宁市房地产管理局兴宁房管所承租，并与其家庭成员黄积清、罗宁、罗萍长期居住。罗益昌病故后，根据南宁市住房制度政策的相关规定，该房以罗宁的名义购买并用于家庭成员共同居住，因此，诉争房屋应属于家庭共有财产，即黄积清、罗萍应享有共有权利。
关于罗宁与韦晓庆签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中韦晓庆系在其哥韦伟庆与罗宁存在借贷关系，并以诉争房屋作为借款抵押担保，难以偿还债务的情况下与罗宁签订房屋买卖合同，而诉争房屋经本院委托评估机构评估，在2008年1月31日的市场价值为178400元；南宁市财政局契税征收管理所于2008年1月10日出具的《房屋契税计税价格核定书》亦审核确认该房屋交易价格明显低于市场价格。因此，双方签订的《存量房买卖合同》约定的房屋买卖成交价格12万元明显过低，并非合理价格，况且韦晓庆亦无证据证实其已实际履行了12万元的付款义务，因此韦晓庆取得诉争房屋并非善意取得。原告罗宁在未取得共有人黄积清、罗萍同意的情况下擅自处分家庭共有财产，且韦晓庆并非善意取得的情况下双方签订的房屋买卖合同依法应认定为无效。由于认定合同无效属确认之诉，不存在超过诉讼时效的问题，故罗宁向法院起诉确认合同无效，并未超过诉讼时效。在双方所签房屋买卖合同被确认无效之后，双方基于合同无效产生的权利义务关系，应从合同被确认无效时起算，故吴艳提出的罗宁起诉已超过2年诉讼时效的主张不能成立，本院不予采纳。对于合同无效后财产返还问题，现诉争房屋仍由罗宁、黄积清、罗萍居住使用，而购房款的返还问题，因被告方未提出反诉，本案不作处理，利害关系人可另案起诉处理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
一、原告罗宁与韦晓庆签订的《存量房买卖合同》无效；
二、南宁市青秀区民生路北三里2单元某号房归原告罗宁、第三人黄积清、第三人罗萍共同所有。
本案受理费4300元，由原告罗宁负担。此款原告应承担部分由原告在本判决指定期间内向本院交纳。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王 强
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 赖观凤
二〇一四年一月九日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。