广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2023号
原告何舒敏，男，蒙古族，1983年6月10日出生，身份�住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人程丽萍，江西金凤华昌律师事务所律师。
被告蒋霓云，女，汉族，1972年12月23日出生，身份证住址湖南省永州市零陵区。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道。
法定代表人吴军强，执行董事。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳西乡支行，住所地深圳市宝安区西乡镇。
负责人邱丽枚。
委托代理人陈杰，男，汉族，1978年10月19日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法适用普通程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告何舒敏及其代理人程丽萍，第三人中国农业银行股份有限公司深圳西乡支行（以下简称农业银行�代理人陈杰到庭参加了诉讼。被告蒋霓云、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月5日，原被告双方签订《房地产买卖合同》，约定被告以人民币140万元的价格将位于深圳市宝安区松岗街道松安路东北侧畔山御景花园1栋1××1号房产(房产证号50××32)转让给原告。2015年6月10日，原告、被告、第三人农业银行三方签订《二手房交易结算资金托管协议》，约定原告在签署协议时将人民币37万元作为购买涉案房产的托管资金存入托管资金专用账户，由农业银行依据协议约定对托管资金实施划转等托管行为。原告依约履行。随后，原告先后两次出借总计人民币84740元给被告，用于被告偿还涉案房产月供和支付担保公司(深圳市小牛投资管�有限公司)赎楼担保服务费。后涉案房产赎楼成功。原告非常欣喜。然而，就在房屋过户手续完成前夕，因为被告的原因，房产被被告债权人查封，导致原告无法取得目标房产所有权。原告诉请法院判令：1．被告继续履行其于2015年6月5日与原告签订的《房地产买卖合同》，将涉案房产过户至原告名下；2．被告赔偿原告人民币28万元的违约金；3．被告赔偿原告支付给房产中介的佣金人民币51500元；4．被告偿还原告借款人民币84740元；5．本案全部诉讼费、保全费等由被告承担。原告当庭变更第1项诉讼请求为被告返还购房定金5万元以及赎楼担保费18600元。
被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人世华地产未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人农业银行答辩称，对原告的诉讼请求无异议。
经审理查明，2015年6月5日，通过世�地产的居间服务，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定被告以人民币140万元的价格将位于深圳市宝安区松岗街道松安路东北侧畔山御景花园1栋1××1号房产(房产证号50××32)转让给原告；定金5万元，交房保证金2万元；买方应于签署合同之日起10日内付清首期款，并在前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请材料，卖方应予配合；卖方应于签署合同之日起10日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销委托公证书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，应于银行出具贷款承诺函之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，将房地产证原件交于居间方；双方应在银行出具贷款承诺书之日(或卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且�行出具贷款承诺书之日)起3日(含当日)内签署《深圳市二手房买卖合同》、办理过户递件手续；房产买卖产生的税费均由买方承担；任何一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金，并由违约方支付全部佣金。合同签订后，原告如约支付了定金5万元，其中2万元作为交楼保证金目前仍由世华地产监管。
2015年6月4日，原告签订《居间服务及佣金承诺书》，承诺支付佣金5万元以及服务费1500元。2015年6月10日，原告、被告、第三人农业银行签订《二手房交易结算资金托管协议》，原告将首期款37万元支付至农业银行托管账户。2015年6月28日，原告取得农业银行的《个人购房贷款承诺函》，贷款额98万元，承诺函有效期1个月。
2015年6月30日，被告出具借条，确认收到原告提�的借款68000元，用于偿还涉案房产的月供，承诺68000元于被告收到首期款当天偿还。2015年7月15日，原告与被告签订借款协议，约定对于涉案房产的担保服务费35340元，原告承担18600元，被告承担16740元，其中被告负担的16740元由原告向被告提供借款，担保公司收到银行首期款当天将16740元连同之前的月供借款68000元，共计84740元还给原告。
2015年7月16日，原告向世华地产支付了佣金及按揭服务费51500元。
另查，涉案房产因钟镇豪诉黄国庆、被告民间借贷纠纷一案被湖南省永州市零陵区人民法院查封，期限自2015年7月16日至2017年7月15日止，于2015年9月29日被深圳市福田区人民法院轮候查封。
以上事实，有房地产买卖合同、定金收据、居间服务及佣金承诺书、佣金收据、二手房交易结算资金托管协议、首期款银行进账单、月供款借条、借款协议、�人购房贷款承诺函、房地产查封（备案）表及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已完全按照合同约定履行了自己的义务，被告因自身涉诉导致涉案房产被查封至今，合同目的无法实现。被告的行为构成根本违约，原告主张返还定金5万元，予以支持。关于两笔借款，均属于房屋买卖合同履行过程中双方达成的合意，借款用途、还款期限、还款方式等均与房屋买卖密切相关，原告主张返还借款84740元，予以支持。关于违约金，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对成交价20%的违约金即28万元予以支持。该违约金数额已充分考虑原告支出的赎楼担保费等各项损失，对赎楼担保费18600元不再支持。关于佣金，因合同备注条款专门约定佣金由违约方承担，原告主张佣金损失51500元，予以支持。
被告、第三人世华地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋霓云于本判决生效之日起十日内一次性向原告何舒敏返还定金人民币5万元，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司予以配合；
二、被告蒋霓云于本判决生效之日起十日内一次性向原告何舒敏返还借款人民币84740元；
三、被告蒋霓云于本判决生效之日起十日内一次性向原告何舒敏赔偿佣金损失人民币51500元；
四、被告蒋霓云于本判决生效之日起十日内一次性�原告何舒敏支付违约金人民币28万元；
五、驳回原告何舒敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8573元，被告负担8294元，原告负担279元；原告已预交21146元，多预交的部分本院予以退回。保全申请费5000元，由被告负担。公告费390元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履�、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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