北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3019号
上诉人（原审被告）王晓熠，男，1959年10月24日出生。
委托代理人储玉坤，北京市康盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京雅诚物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区翠花街1号院北部2号楼地下B104室。
法定代表人张士永，总经理。
委托代理人王建国，男，1957年3月24日出生。
委托代理人孙占彬，男，1980年1月20日出生。
上诉人王晓熠因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第06290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王晓熠之委托代理人储玉坤，被上诉人北京雅诚物业管理有限责任公司（下称雅诚物业公司）之委托代理人王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月，雅诚物业公司诉至原审法院称：北京市西城区×××201号房屋产权人是王晓熠，该房屋建筑面积为190.9平方米，我公司为该公寓提供物业服务。我公司与王晓熠于2007年11月13日签订《公寓物业服务合同书》，合同期限为2008年1月1日至2010年12月31日，合同约定物业费收费标准为7.5元／平方米／月。合同到期后，双方未续签合同，但我公司仍一直为该小区提供物业服务。同时，该合同约定我公司代收代缴供暖费、垃圾清运费、水电费。由于王晓熠尚拖欠上述费用未交齐，故我公司诉至法院，要求：1、王晓熠支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业费17181元、2014年7月至9月的水费75元、2014年1月15日至2015年3月15日的供暖费6872.40元、2014年的垃圾清运费30元；2、王晓熠支付延迟支付上述费用的滞纳金3957.93元；3、王晓熠承担本案诉讼费。
王晓熠辩称：雅诚物业公司所述房屋的产权情况、建筑面积、物业服务合同签订情况、各项费用的收费标准及欠费事实均认可。我拒绝缴费的理由如下：1、雅诚物业公司从2014年8月份至今将我房屋的水断了，我和雅诚物业公司协商多次，但是雅诚物业公司至今没有将水恢复，造成我无法使用房屋；2、小区采用中央空调的方式供暖，由于前述断水导致我无法正常在该房屋中居住，也因此没有享受到供暖服务。关于因断水给我造成的损失，我会另案主张原告赔偿，但在本案中，我仅同意交纳水费，其余费用均不同意交纳。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。雅诚物业公司与王晓熠签订的《公寓物业服务合同书》系双方真实意思表示，该协议合法有效。该合同到期后，双方虽未持续签订书面的物业服务合同，但王晓熠实际享受了雅诚物业公司提供的服务，有义务交纳各项费用。现雅诚物业公司主张王晓熠支付2014年1月1日至2014年12月31日的物业费17181元、2014年7月至9月的水费75元、2014年1月15日至2015年3月15日的供暖费6872.40元、2014年的垃圾清运费30元，于法有据，法院予以支持。据双方庭审陈述，王晓熠家被停水系其楼下发生漏水所引起，对此，各方应积极沟通，尽快协商处理解决，王晓熠以此为由拒绝交纳各项费用，于法无据，法院不予支持。王晓熠表示将针对停水损失另行起诉解决，法院不持异议。关于滞纳金一节，王晓熠未及时交纳各项费用系存在纠纷所致，并非故意拖欠，因此对雅诚物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：一、王晓熠于判决生效之日起七日内给付北京雅诚物业管理有限责任公司二〇一四年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费一万七千一百八十一元、二〇一四年七月至九月的水费七十五元、二〇一四年一月十五日至二〇一五年三月十五日的供暖费六千八百七十二元四角、二〇一四年度的垃圾清运费三十元；二、驳回北京雅诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王晓熠不服，上诉至本院，同意交纳垃圾清运费和水费，主张：雅诚物业公司将我房屋的水管切断，导致我无法居住，我没有享受到任何物业服务，漏水可以关闭阀门，雅诚物业公司没有理由切断水管，故不同意交纳物业费和供暖费。雅诚物业公司同意原判。
经审理查明：王晓熠系北京市西城区翠×××201号房屋的业主。2007年11月13日，雅诚物业公司（乙方）与王晓熠（甲方）签订《公寓物业服务合同书》，约定甲方将位于北京市西城区×××201号，建筑面积190.90平方米的物业委托给乙方，实行统一综合服务。合同约定委托管理期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止。合同约定物业管理费的收费标准为每平方米每月7.5元。冷、热水、天然气、电、排污费于每月5日前缴清；卫星电视费、垃圾清运费，须于每年1月31日前缴清；供暖费须于每年7月3日前缴清；约定乙方每月定期向业主（住户）收取物业管理费、户内维修材料费及代收代缴费。合同还约定甲方应按合同规定按时缴交物业管理费、户内维修材料费及代收代缴费，若甲方未能于应付款项计期日起十五日内支付其应付的款项，则乙方有权收取未缴付款项自付款之日起至支付日的滞纳金，费率按每日千分之三计算；甲方无故拖欠物业费或其他费用超过三个月时，乙方可向当地人民法院申请追还欠款。
庭审中，王晓熠对雅诚物业公司主张的收费标准及欠费数额均无异议，但表示由于雅诚物业公司将其入户自来水断掉，导致其无法正常居住使用房屋，因此除了水电费、垃圾清运费之外不同意交纳其他各项费用。对此，雅诚物业公司表示由于王晓熠楼下住户家里发生漏水，经协商将王晓熠家进水总阀门关闭，楼下住户漏水减轻，考虑可能是阀门不严，经王晓熠同意又将进水管道截断，以检测漏水原因。试验之后发现只要王晓熠家把水停掉楼下就不漏了，由于管道都是埋藏于墙内或地下，只能通过装修或改走明线的方式解决问题，但王晓熠不同意。王晓熠认可楼下曾发生漏水，但认为不是其房内水管漏水所致，否认同意雅诚物业公司将水管截断，称曾多次要求雅诚物业公司恢复水管线路。雅诚物业公司认可在催缴物业费时，王晓熠曾明确要求将水管接通，但考虑到需要确认王晓熠家中水龙头是否关闭才能重新接通水管供水，而王晓熠拒绝到现场配合，故直到本次诉讼一直未接通王晓熠家水管。王晓熠否认雅诚物业公司曾联系其恢复水管线路，且认为恢复水管线路无须其本人到场。本院审理中，经协调，在王晓熠在场的情况下，雅诚物业公司于2016年3月19日将王晓熠家进户水管线路恢复。经询，雅诚物业公司称截断水管后就已经将王晓熠家进水总阀门更换，现总阀门处于关闭状态，楼下住户未反映漏水。王晓熠称总阀门是开启的，用水后，楼下亦未反映漏水。关于水管截断后房屋无法居住使用所产生的损失，王晓熠称已另行提起诉讼。关于断水时间，王晓熠与雅诚物业公司均认可发生在2014年8月份。
上述事实，有《公寓物业服务合同书》、《供用热合同》、北京市热力集团智能卡充值单、实时代收水费业务（客户回单）、垃圾处理费发票及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：雅诚物业公司与王晓熠签订的《公寓物业服务合同书》到期后，双方虽然没有续签协议，但是雅诚物业公司仍继续按照合同约定向王晓熠所有的房屋提供相应的物业服务，王晓熠亦实际享受了上述服务，故双方之间在合同到期后形成了事实上的物业服务关系，雅诚物业公司有权向王晓熠主张相关的服务费用。现王晓熠同意向雅诚物业公司交纳诉请的水费、垃圾清运费，本院对此不持异议。王晓熠认可拖欠2014年1月1日至2014年12月31日的物业费及2014年1月15日至2015年3月15日的供暖费，但主张因为雅诚物业公司在2014年8月截断了其房屋水管，造成其房屋无法居住使用，故不同意支付上述期间的物业费、供暖费。雅诚物业公司辩称断水征得了王晓熠的同意，王晓熠对此不予认可，因雅诚物业公司未能提供充分的证据证明其该项主张，故本院对雅诚物业公司的该项主张不予采信。雅诚物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，对小区内的公共设施负有维护、管理的职责，因楼下住户漏水，为了减少损失、查找漏水原因，雅诚物业公司关闭楼上王晓熠家的进水总阀门，对王晓熠家用水采取临时管制并无明显不当。但雅诚物业公司随后截断王晓熠家进水管线，并长时间未予以恢复，则超出了必要限度。即使如雅诚物业公司所述存在总阀门不严导致无法彻底断水的情况，雅诚物业公司亦可通过更换总阀门的方式予以解决，而无需截断王晓熠家的进水管线。根据已查明的事实，雅诚物业公司在处理漏水事件中对王晓熠家的权益考虑不足，物业服务存在一定瑕疵，自断水之后的物业费应予部分减免，但应指出王晓熠在查找漏水原因及后续问题处理上亦存在不足，减免的具体数额由本院依法酌定。关于拖欠的供暖费，因雅诚物业公司已提供了供暖服务，没有证据证明供暖服务存在瑕疵，故王晓熠无权拒绝给付。本案为物业服务纠纷，因断水给王晓熠造成的损失，本案不予涉及，王晓熠可另行主张。
综上，原审法院全额支持雅诚物业公司所主张的物业费有误，本院予以改判。王晓熠的部分上诉请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第06290号民事判决；
二、变更北京市西城区人民法院（2015）西民初字第06290号民事判决第一项为：王晓熠于本判决生效之日起七日内给付北京雅诚物业管理有限责任公司二〇一四年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费一万五千七百四十九元二角五分、二〇一四年七月至九月的水费七十五元、二〇一四年一月十五日至二〇一五年三月十五日的供暖费六千八百七十二元四角、二〇一四年度的垃圾清运费三十元；
三、驳回北京雅诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费502元，由北京雅诚物业管理有限责任公司负担96元（已交纳），由王晓熠负担406元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费401元，由北京雅诚物业管理有限责任公司负担24元（于本判决生效之日起7日内交纳），由王晓熠负担377元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
代理审判员 廖 慧
二〇一六年五月三十日
书 记 员 董 红