文书名称：原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）经开民初字第1147号
原告（反诉被告）：刘某。
委托代理人：李某，沈阳市铁西区某法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：李某。
委托代理人：董某，辽宁某律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某委托代理人李某，被告（反诉原告）李某及其委托代理人董某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年11月18日签订房屋租赁协议，约定将原告位于沈阳经济技术开发区沈辽西路XXX-X号X幢X-
X单元X号房租给被告使用，出租时间为10年（2010年1月1日至2019年12月31日）。租金前5年为每年11.2万元整，后5年房租随行就市。交租方式为上打租，1年1交，每年提前一个月交齐一年房租。同时约定，乙方不得拖欠房租，否则甲方有权收回此房。合同签订后，被告按月交纳了第一年房租，原告将房屋交付被告。但被告从第二年起至今未交纳房租，原告多次与被告交涉，要么交房租，要么腾房。被告既不交房租也不腾房，无奈原告只好起诉到贵院，请求1.判令解除原、被告之间房屋租赁协议；2.判令被告腾退房屋；3.判令被告交纳2011年1月1日起至腾退房屋之日止的房租（33.6万元）；4.判令诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、房屋交付给我们后一直无法达到合同约定的目的，消防手续没有得到合法验收，开宾馆属于特业应归公安局管，因消防没有达到合格验收，公安局不允许我们经营。二、无法办理宾馆营业执照，所以宾馆一直没有进行营业，对对方要求的房屋租金，我方不应给付。对于解除原、被告之间的租赁协议，房屋早已经被对方收回，所以不存在解除原、被告之间的租赁协议。诉讼费应由原告承担。
反诉原告诉称，2009年11月18日，原、被告签订房屋出租协议书。协议约定：刘某将位于沈阳经济技术开发区沈辽西路XXX-X号X幢X-
X单元X号房租给李某使用，租赁期限为10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。租金前5年为每年11.2万元，后5年房租随行就市。交租方式为上打租，每年提前一个月交付房租。房屋出租协议书中第四条：在租期内如果此商业网点产权等与他人发生纠纷或中途违约，而给承租方带来经济损失，出租方将赔偿给承租方包括装修在内的一切经济损失。2009年11月18日，李某将11.2万元租金交付给刘某履行了约定义务，刘某将房屋交给李某。约定房屋使用时间为2009年11月18日-2010年12月31日。李某在房屋中进行40多万元的装修。2010年10月18日，辽宁省沈阳市中级法院发出（2010）执字第422号公告，将沈阳经济技术开发区沈辽西路XXX-
X号X幢X-
X单元X号房查封。辽宁省沈阳市中级法院执行裁定书（2010）沈中执字第422号和（2011）沈中执字第287号将本案争议房屋交付李某某抵偿债务。综上所述，自2009年11月18日开始，李某在收到刘俊房屋后才知道房屋没有经过合法竣工验收。建设、消防、环保等均未验收，致使李某不能办理合法的营业执照，无法进行开业经营，经济损失巨大。故申请法院判令反诉被告返还房屋租金11.2万元、赔偿装修费40万元，合计51.2万元；判令案件受理费由刘某承担。
反诉被告辩称，原、被告双方签订的房屋出租协议书系在双方真实意思的基础上签订的，合法有效，在出租该房屋的同时反诉人并没有声明租赁该房屋用于做什么，关于反诉人在反诉状中提及的竣工消防等验收事项，均与本案被反诉人无关，该理由不能作为不缴纳租金及要求赔偿损失的条件，反诉方也没有相应的证据予以佐证，相反自签订租赁合同至今，反诉人一直占有被反诉人的房屋未予腾出，反诉人应按协议支付相应的租金。请求对反诉人的反诉请求予以驳回。
经审理查明，2009年11月18日，刘某（甲方）与李某（乙方）签订房屋出租协议书，双方约定甲方将位于沈辽西路福隆雅居X号楼X门商业网点（面积422平方米）租给乙方使用，出租时间为10年（2010年1月1日-2019年12月31日），租金前5年为每年11.2万元（此价格5年租期内不变），后5年房租随行就市（按本地区同等面积大众出租价格为标准），交租方式为上打租，一年一交（每年提前一个月交齐一年房租金）。乙方不得拖欠房租，否则甲方有权收回此商业网点，同时甲方不得中途因各种原因拒租乙方。水、电、物业费由乙方负责交纳，房屋每年采暖费由甲方交纳。双方还约定在租期内如果此商业网点产权等与他人发生纠纷或中途违约，而给乙方带来经济损失，甲方将赔偿给乙方包括装修在内的一切经济损失。刘某于签订合同当日将上述房屋交付李某，李某向刘某交纳了一年的房屋租金11.2万元。后双方发生纠纷，原告起诉至法院要求判令解除双方签订的房屋租赁协议，判令被告腾房并支付2011年1月1日至腾房之日的房租。审理中，被告提起反诉，要求反诉被告返还租金11.2万元并赔偿装修损失40万元。
审理中，原告提供其与沈阳某房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同一份及交款收据一张，用以证明其对涉案房屋享有物权。原告提供的商品房买卖合同未经备案登记，涉案房屋处于查封状态，查封申请人为李某某。被告提供沈阳市中级人民法院执行裁定书及公告用以证明涉案房屋存在权属争议，已被法院查封并通过执行程序裁定给案外人李某某。同时被告表示于2012年5月后将房屋交付给案外人李某某，现同意解除双方签订的房屋租赁协议。被告申请对涉案房屋内装修进行鉴定，但原、被告均表示现在无法进入该房屋。经法院示明：因被告已将房屋交付给案外人李某某，被告无法证明房屋交付李某某后内部装修未发生变化，同时，因原、被告均不能进入涉案房屋，故被告作为鉴定申请人，需将案外人李某某约至法院，否则应承担举证不能的不利后果，但被告在法院指定的期限内未能将案外人李某某约至法院。
以上事实的认定，有房屋租赁协议、收据、执行裁定书、公告、询问笔录及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于原告要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，因被告亦同意解除，故原、被告签订的房屋租赁协议予以解除。关于原告要求被告腾房的诉讼请求，因原告仅提供了购房合同及发票，同时其提供的购房合同未经备案，现涉案房屋处于查封状态，原告尚未取得该房屋的物权，且该房屋存在诉讼纠纷，故无权要求被告腾房，且被告在审理中亦明确表示已不再使用该房屋，腾房的条件已经不存在，故原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金的问题，因涉案房屋存在诉讼纠纷，而原告尚未取得房屋的所有权，其与被告签订房屋租赁协议，本身存在过错，依据现有证据，原告无权向被告主张后续租金，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还2010年1月1日至2010年12月31日租金的诉讼请求，根据反诉原告自述，其于2012年5月后将涉案房屋交付案外人李某某，其实际使用了该房屋，故无权要求反诉被告返还，至于反诉被告有无权利取得已经收取的租金应为另一法律关系，故反诉原告要求反诉被告返还租金，理由不当，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的问题，因反诉原告自述已于2012年5月后将涉案房屋交付案外人李某某，时至今日，反诉原、被告双方均表示无法进入涉案房屋，而反诉原告在法院指定期限内又未能将案外人李某某约至法院，反诉原告无证据证明房屋现内部装修由其完成及在其未控制房屋期间房屋内部装修没有发生变化，反诉原告应对此承担举证不能的后果，故对反诉原告的该项请求，证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）李某于2009年11月18日签订的《房屋租赁协议》于2014年6月19日解除。
二、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
本诉案件受理费6340元，由原告（反诉被告）刘某承担；反诉案件受理费4460元，由被告（反诉原告）李某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件本诉案件受理费6340元、反诉案件受理费4460元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王桂华
人民陪审员 孙永芝
人民陪审员 赵 楠
二〇一四年九月十八日
书 记 员 闻 慧
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
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