江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02044号
上诉人（原审被告）虞流水（别名虞河），居民。
被上诉人（原审原告）潘国胜，居民。
委托代理人辛亚超，江苏辛亚超律师事务所律师。
原审第三人盐城市盐都区郭猛镇杨侍村民委员会，住所地盐城市盐都区郭猛镇杨侍村杨侍大道。
法定代表人仇满文，主任。
上诉人虞流水因与被上诉人潘国胜、原审第三人盐城市盐都区郭猛镇杨侍村民委员会（以下简称杨侍村委会）土地租赁合同暨民间借贷纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都龙民初字第00493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人虞流水、被上诉人潘国胜及其委托代理人辛亚超到庭参加诉讼，原审第三人杨侍村委会经本院合法传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘国胜原审诉称，虞流水租赁杨侍村委会400余亩耕地用于种植，2013年1月，虞流水将其中的200亩转租给潘国胜种植，双方签订了租赁协议，协议后，潘国胜支付了转让费为4万元、预付土地租金5万元、交付育苗资金3万元，另虞流水向潘国胜借款3万元，合计15万元。同年4月，虞流水将拟转让的200亩地交回杨侍村委会，杨侍村委会将收回的土地直接租赁给潘国胜经营并签订了协议。虞流水已不存在向潘国胜交付转租土地的实际可能，已丧失了对转租田块的使用权，潘国胜与虞流水所签转租协议因履行不能而终止。至于育苗金，因虞流水不能按农时交付葡萄苗，导致今年不能种植，丧失了合同目的，故要求虞流水予以返还转让费、育苗费、预付租金及借款合计15万元。
虞流水原审辩称，潘国胜与杨侍村委会签订的租赁协议是建立在虞流水与杨侍村委会签订的租赁协议的基础之上，杨侍村委会在征得虞流水的同意后把双方的合同变换了一个形式，转租的田块由虞流水直接交给潘国胜，不存在经过杨侍村委会。根据虞流水与潘国胜签订的协议，潘国胜向虞流水支付转让费4万元，虞流水实际已将田转让给潘国胜，已经达到了潘国胜的目的，虞流水理所当然应得转让费。虞流水已经将400余亩的租金474870元全部交给杨侍村委会，潘国胜按照协议下半年应交纳的租金有约11万元，潘国胜预付的租金及借款只有8万元，远不够抵扣租金。另外，潘国胜向虞流水预定了50亩葡萄苗和50亩草莓苗以及桃树苗，并交纳定金30000元，总价有十几万元，虞流水已为潘国胜栽种了160棵桃树苗计800元，该款应在给付葡萄苗和草莓苗时抵扣。请求法院驳回潘国胜的诉讼请求。
第三人杨侍村委会原审述称，2012年11月15日，虞流水与杨侍村委会签订了土地租赁合同的情况属实。对于潘国胜诉状中所称的其与虞流水间的土地转租合同以及协议之后虞流水之间的往来，杨侍村委会均不知情。2013年4月虞流水与杨侍村委会协商解除了双方的土地租赁合同，同年4月9日，杨侍村委会又与潘国胜、虞流水各签订了一份土地租赁协议，协议约定，潘国胜承租村里190亩土地，该土地即为虞流水之前私自转租给潘国胜的土地。虞流水在村里不知情的情况下，私自将承租的部分土地转租给潘国胜，应当自行承担责任，潘国胜所诉与杨侍村委会无关。
原审法院经审理查明，2012年11月15日，虞流水与第三人杨侍村委会签订租赁协议一份，约定：杨侍村委会将431.7亩农田出租给虞流水进行高效农业种植，承包期为16年，2012-2017年每年每亩租金为1100元，2018年-2022年每年每亩租金为1200元，2023年-2028年每年每亩租金为1300元，租金一年一交，先交后租，每年在10月1日前交清下一年租金；杨侍村委会提供道路、桥梁、防渗渠、排灌设施、钢架大棚设施、生产生活用房八间、生产用具及生产生活用电；虞流水交纳5万元保证金；协议从2012年12月1日起至2028年11月30日止，以及其它事项。2012年12月15日，虞流水向杨侍村委会交付了第一年租金474870元及保证金50000元。2013年1月15日，虞流水与潘国胜签订租赁协议一份，约定：虞流水将其承包杨侍村农田中的200亩转租给潘国胜种植；虞流水负责第一批的葡萄育苗，并保证次年挂果及果品质量，潘国胜一次性交转让费4万元，并交纳2.5万元定金为违约金，其他一切按照虞流水和杨侍村租赁合同为准；年限2013年6月到2028年11月30日止。协议当日，潘国胜向虞流水交付转让费40000元及租金50000元，虞流水分别向潘国胜出具了两份收条，分别载明：“今收到潘国胜一次性转让金肆万元（40000元）”、“今收到潘国胜田块转让预付金伍万元（50000元）”。当日，潘国胜向虞流水预定葡萄苗、草莓苗各50亩，以及桃树苗和枣树苗，并在预定清单上签署了姓名和日期。2013年2月1日，潘国胜向虞流水交付育苗金30000元，虞流水出具了收条，载明：今收到潘国胜育苗金叁万元（30000元）。2013年2月6日，虞流水以虞河的名义立据向潘国胜借款30000元，未约定利息和还款日期。2013年3月，虞流水应潘国胜潘国胜的要求在其拟转租的农田里栽种了160棵桃树，审理中，双方一致认可桃树的数量为160棵，单价为5元／棵，计800元，潘国胜同意在育苗金30000元中扣减。2013年4月9日，第三人杨侍村委会与潘国胜、虞流水分别签订租赁协议一份，杨侍村将原发包给虞流水的431.7亩农田按照虞流水与潘国胜的约定一分为二，其中虞流水的农田面积变为239.95亩，承包期限及租金标准与原约定不变，保证金变为25000元；第三人杨侍村委会与潘国胜签订的租赁协议农田面积为191.77亩，承包期为15年，2013-2017年每年每亩租金为1100元，2018年-2022年每年每亩租金为1200元，2023年-2028年每年每亩租金为1300元，租金一年一交，先交后租，每年在10月1日前交清下一年租金；潘国胜交纳保证金2.5万元，协议截止日期为2028年11月30日，以及其它事项。协议签订后，潘国胜向第三人杨侍村委会交纳了25000元保证金，第三人杨侍村委会退给虞流水保证金25000元，虞流水交纳的租金474870元未予退还，虞流水拟转让的农田仍由其种植。后潘国胜、虞流水双方发生矛盾，潘国胜遂诉至法院。审理中，经原审法院主持调解，潘国胜、虞流水经第三人杨侍村委会于2013年7月2日办理了田亩交接手续。原审法院遂于2013年7月26日作出了（2013）都龙民初字第0228号民事判决书，判决：一、虞流水于判决生效后十日内归还潘国胜借款30000元；二、驳回潘国胜的其他诉讼请求。判决后，潘国胜不服，向盐城市中级人民法院提起上诉，该院经审理后，于2014年5月4日作出了民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。虞流水与第三人杨侍村委会于2012年11月15日签订的土地租赁协议，未改变农业用途，符合法律规定，属有效合同。2013年4月9日，第三人杨侍村委会分别与潘国胜、虞流水签订了租赁协议，并约定2012年11月15日虞流水与第三人杨侍村委会签订的协议自行“作废”，根据新的租赁合同实质性条款，双方已对合同权利义务进行变更，潘国胜、虞流水之间的转租合同因履行不能而终止，前合同的权利义务终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应当遵循诚实信用及公平合理原则进行处理。关于租金应由双方根据各自与第三人杨侍村委会签订的土地租赁合同及实际租赁时间进行结算，虞流水应当将50000元租金返还给潘国胜；关于转让费40000元，考虑到虞流水为转让及交付土地而实际进行的投入，根据公平合理原则，应予适当返还，酌情支持返还30000元；合法的借贷关系受法律保护，潘国胜、虞流水之间的借贷行为不违背法律强制性规定，属有效民事行为，潘国胜要求虞流水偿还借款30000元的诉讼请求，依法予以支持；关于育苗金的返还，根据双方约定，虞流水只为潘国胜栽种了160查桃树苗计800元，其余苗木均未栽种，对于已栽种的桃树苗计800元应予扣减，剩余育苗金应予返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：虞流水于判决生效后十五日内返还潘国胜土地租金50000元、土地转让费30000元、育苗金29200元，并偿还潘国胜借款30000元，合计139200元。案件受理费3300元，由潘国胜负担33元，被告虞流水负担3267元。
宣判后，虞流水不服，向本院提起上诉称：1.潘国胜与杨侍村委会签订的合同是建立在上诉人与潘国胜之间的合同基础之上。上诉人已经将400多亩土地一年的租金交给了第三人。故潘国胜应当向上诉人交付相应的租金。2.上诉人与潘国胜签订的转租合同是合法有效的合同，潘国胜如果不先从上诉人处得到转租土地，就不可能与杨侍村委会签订合同，因此，潘国胜应当向上诉人支付转让费。3.上诉人收取潘国胜的3万元育苗费并非预付款而是定金，上诉人已经为潘国胜准备了相应的葡萄苗、草莓苗、桃树苗等，现潘国胜违约，造成了上诉人的损失，故无权要求返还定金。综上，原审判决使得潘国胜无偿使用了上诉人从杨侍村委会处租来的土地，并且上诉人为潘国胜准备了几十万元的苗木，却因原审判决错误，无法得到补偿，请求二审判决查明事实，依法撤销原审判决，改判潘国胜支付上诉人土地租金3万元，上诉费由潘国胜负担。
潘国胜答辩称：1.虞流水与被上诉人签订的转租合同，因在土地实际交付之前，杨侍村委会又分别与虞流水及被上诉人签订合同而不再履行，故被上诉人有权要求虞流水向被上诉人返还其已经收取的费用。2.对于育苗金3万元，由于上诉人没有育苗，到当年的育苗农时到来时，仅交付了价值800元的桃树苗，其余并无育苗。3.上诉人一直强调转包合同合法有效，对此被上诉人无异议，但该合同没有履行，并非被上诉人的过错导致，而是基于虞流水和杨侍村委会之间的合同变更所致。因此，上诉人的上诉请求没有事实依据，也无法律根据。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本案的争议焦点是：1.上诉人是否应当返还被上诉人租金5万元。2.上诉人是否应当返还被上诉人转让费3万元。3.3万元育苗费是否具有定金的性质。
本院认为：关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。杨侍村委会与虞流水于2012年11月15日签订的租赁协议以及虞流水与潘国胜于2013年1月15日签订的租赁协议均为双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。后杨侍村委会又于2013年4月9日分别与虞流水及潘国胜签订租赁协议，并且在与虞流水的租赁协议中约定“2012年11月15日签订的原协议自行作废”，即双方已经协商解除了2012年11月15日的合同。因杨侍村与虞流水、潘国胜分别签订的合同，对于杨侍村委会与虞流水之间的合同，以及虞流水与潘国胜之间的合同的主要内容均进行了重大变更，且虞流水与潘国胜签订的租赁合同履行期限为2013年6月至2028年11月30日，故该合同在未正式履行时即终止，故虞流水应当向潘国胜返还其收取的相应租金和费用。虞流水按照2012年11月15日的合同向杨侍村委会交纳的租金和相应费用，应当按照其实际使用的亩数和期限，向杨侍村委会主张。潘国胜亦应当按照其与杨侍村委会于2013年4月9日签订的合同向杨侍村委会交纳相应的租金和费用。关于争议焦点2，因虞流水与潘国胜于2013年1月15日签订的租赁协议并未实际全面履行，潘国胜又与杨侍村委会直接签订了租赁合同，故一审法院根据实际履行状况并结合虞流水为履行该合同所做的准备和投入，酌情判决要求虞流水返还3万元，并无不妥。关于争议焦点3，虞流水称，其已经为潘国胜准备了相应的葡萄苗、草莓苗、桃树苗，但并未能提交充分证据予以证明，故本院不予采信。
综上，上诉人虞流水的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3300元，由上诉人虞流水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年九月十五日
书 记 员 许其娟