黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）让乘民初字第417号
原告王宪国，男，1975年7月29日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。
委托代理人李红超，黑龙江智胜律师事务所律师。
被告栾庆，男，1979年11月30日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
被告宋丽娜，女，1982年4月27日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。
委托代理人田文霞，黑龙江欲凌律师事务所律师。
被告赵宇，男，1968年4月28日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
委托代理人王丽云，黑龙江镜丰律师事务所律师。
原告王宪国与被告栾庆、宋丽娜、赵宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月12日立案受理，依法由审判员宋主庆担任审判长，代理审判员樊忠江主审本案，与人民陪审员张延风共同组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告王宪国及委托代理人李红超，被告宋丽娜委托代理人田文霞、被告赵宇委托代理人王丽云到庭参加诉讼。被告栾庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王宪国诉称：原、被告于2012年11月16日签订房屋买卖合同，约定将第一、二被告共同所有的位于大庆市让胡路区世纪花园B3-4-2XX室房屋出售给原告，房屋总价款为482000元，于签订合同当日支付房款共计460000元（定金5000元、偿还公积金贷款160000元和房款295000元），余款22000元待2013年10月10日被告配合原告办理完产权过户后，一次性付清，逾期未予配合过户的，承担总房价20%的违约金，并且由第三被告为其承担担保。现双方约定的过户期限已过，现被告总以各种理由推脱，至今未能将上述房产过户给原告。无奈，原告诉至法院，要求被告栾庆、宋丽娜协助原告办理大庆市让胡路区世纪花园B3-4-202室房屋过户手续，第三被告承担担保责任，三被告共同承担公告费、诉讼费。
被告宋丽娜辩称：我方不承担该房屋有关任何费用，因为该房屋系被告栾庆的婚前个人财产，且夫妻离婚时也明确归为栾庆所有，与我方无关，我方至始至终没有拥有该房产任何产权，因此，我方不承担任何责任。
被告赵宇辩称：我方不承担任何担保责任，理由是担保只适用于债权请求权，而本案系房屋买卖合同纠纷，在合同中未明确担保人的担保事项，所以我方不承担担保义务。原告的诉讼请求是要求三被告共同承担违约责任，因我方只是在担保人处签字，不应当与其他被告承担同样的责任，所以原告的诉讼请求不合理。如果法院判令我方承担担保责任，那么我方认为原告主张的违约金过高，根据合同法司法解释相关规定，被告要求按照实际损失向原告支付违约金。在合同履行过程中，被告也曾配合原告到房产部门过户，但因原告将房产证丢失，无法办理过户，在合同履行过程中原告也有过错，所以说我方不同意支付违约金的请求。
被告栾庆因未出庭，也未提出书面答辩意见。
为证实自己的主张，原告王宪国向本院提交证据如下：
1、房屋买卖合同一份。用以证明原告与被告栾庆签订买卖合同，约定价款为482000元及付款方式及违约责任等，并且该合同由第三被告为栾庆履行合同的担保人。被告宋丽娜对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该合同甲方签字是栾庆，担保人赵宇，与我方无关。被告赵宇对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，我方虽然在担保人处签字，但是在合同内容中并没有约定担保人和担保事项，我方认为因本案系房屋买卖合同纠纷，担保只适用于债权请求权，该担保应当认定为无效担保。本院对该份证据的真实性予以认定。
2、收据两份及转账凭条两份。用以证明原告爱人徐金凤将合同约定的购房款转至到被告宋丽娜名下的事实及我方按照合同约定履行义务的事实。证明我方共计支付购房款460000元。当时被告栾庆和宋丽娜没有离婚，且交款时他们二人均在场。
被告宋丽娜对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，虽然转到了我方银行卡里面，是因为被告栾庆欠了高利贷，是由我方转给被告栾庆现金，且两份收据均是栾庆打的收条，当时我和栾庆没有离婚。被告赵宇认为，该组证据与其无关。本院对该份证据的真实性予以认定。
3、房屋产权证复印件两份及土地使用权复印件一份（与原件核对一致）。用以证明其中一份房产证是栾庆单独所有，在附记一栏载明系与宋丽娜离婚过户，2013年12月由夫妻共有变为个人所有。另一份房屋产权证没有载明任何事项。载有被告栾庆个人所有房屋产权证是2013年9月9日栾庆将第一次给付我们的房产证（庆房权证第NA353**号现已挂失作废）复印件借回，后补办的，此份证据可以证明当时房屋买卖合同签订时，被告栾庆、宋丽娜是处分夫妻共同财产，所以，应当承担连带责任。被告宋丽娜对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，这两份产权证是在被告卖房时交付给原告的，交给原告的是庆房权证第NA353**号房产证，交给原告时该房屋就登记为栾庆个人所有，而挂失补办的房产证是原告自己补办的，与我方无关，附记的内容记载不真实。被告赵宇对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，因为在合同履行期间，也就是原告提供这份证据中可以看出2014年1月2日补办产权证时，完全可以直接办理产权过户，为什么没有办理，我方并不知情，我方认为是原告与被告恶意串通损害我方的利益，所以我方不承担任何责任。这份证据恰恰说明了原告将房产证丢失的事实，未办理过户，原告应当承担全部责任。本院对该份证据的真实性予以认定。
4、说明复印件一份。用以证明2013年9月9日被告栾庆在我处将房产证、土地使用证复印件借走挂失补办房产证的事实，并且该说明明确此房屋已出售给原告，若发生信用卡纠纷，与我方无关。被告宋丽娜认为，该份证明与房屋买卖合同没有任何关系，与我方无关。被告赵宇对该份证据的真实性及证明的问题均有异议，这份说明是否是栾庆出具的无法认定，另外，栾庆拿走的只是复印件，用于办理信用卡，原件仍然在原告手中，那么，补办产权证是应原告要求补办的，这完全说明了原、被告之间是恶意串通行为，原告明知被告栾庆要办理信用卡的情况下，还将产权证复印件提供给被告，这可能会造成加重我方承担责任的风险，所以在合同履行期间发生的变更，如果我方存在担保的责任，因合同发生变更后，我方不再承担担保义务。本院认为，待结合其他证据予以认定。
为证实自己的主张，被告宋丽娜向本院提交证据如下：
1、房屋买卖合同复印件一份。用以证明购买本案争议房屋是2008年4月4日，购买人为栾庆，购买房产时栾庆与我方尚未登记结婚。原告对该份证据的真实性及证明的问题均有异议，该合同为复印件，不能证明被告所要证明的事实，另外，即便该房屋是栾庆婚前购买的，但也不影响栾庆婚后处分该房屋使其变为夫妻共有财产的事实。被告赵宇认为与其无关。本院认为，待结合其他证据予以认定。
2、离婚协议复印件一份（与原件核对一致）。用以证明宋丽娜与栾庆于2012年11月19日协议离婚，约定本案诉争房屋归被告栾庆所有。原告对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，在离婚协议书财产处理一栏里，双方对本案诉争房屋重新做了确认归属一方，恰恰能证明该房屋此前处于夫妻共有状态，另外，本案原、被告签订房屋买卖合同交付日期及交款日期均在此离婚协议之前，所以被告主张不成立。被告赵宇认为与其无关。本院对该份证据的真实性予以认定。
为证实自己的主张，被告赵宇向本院举证如下：
当庭庭播放录音一份。用以证明2014年4月22日被告宋丽娜找到原告，要求办理过户时，原告自己承认在2014年4月22日之前将产权证丢失的事实。原告对录音真实性及证明的问题均有异议，被告与我方签订房屋买卖合同后，迟迟不办理过户手续，并且在我处将房屋产权证及土地使用证复印件骗走，并借下高利贷，当时我方为了让被告协助过户，已经到房产局多次咨询如何办理，并得知本案争议房屋已被法院保全，电话里所说的落在出租车上只是一种借口，被告宋丽娜、栾庆始终想将在我方手里的房产证及土地证原件骗回，偿还高利贷，所以二被告在没到房屋产权中心给我方办理过户那一时刻，我方是不会向其出示房产证及土地使用证原件的。另外，从录音内容来看，被告宋丽娜始终参与该房屋买卖等相关事实，这与其当庭表述与其无关的事实不符。被告宋丽娜对该份证据的真实性无异议，将产权证落在出租车上系原告，而不是我方，我方因为参与房屋买卖，是因为栾庆失踪了，也是为了尽快帮助原告将产权过户给他。本院认为，待结合其他证据予以认定。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2012年11月8日原告与被告栾庆签订房屋买卖合同，合同中栾庆为甲方（卖方），原告为乙方（买方），双方约定：“甲乙双方本着平等互利、友好合作的原则，就甲方向乙方转让私人房产一事达成以下条款，双方共同遵守。第一条，房屋基本情况，甲方房屋座落在世纪花园B3-4-2XX室（房屋所有权证号：庆房权证让胡路区字第NA3536**号；国有地土使用证：大庆国用2009第04-03615号）；房屋结构为混合机构，建筑面积为92.67平方米出售给乙方，乙方对甲方房屋现状认可，愿意购买该房产。第二条，房屋售价，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆拾捌万贰仟元；第三条，付款方式：1、乙方首次付购买房屋定金伍仟元整；2、乙方在签订本合同同时支付给甲方人民币壹拾陆万元整，用于偿还甲方公积金贷款；3、在甲方配合乙方公证后，乙方应支付给甲方人民币贰拾玖万伍仟元整，支付日期为2012年11月16日；4、甲乙双方应在产权办理过户后，乙方应将剩余房款贰万贰仟元整一次性支付给甲方；第四条，甲乙双方就房屋交付时达成以下细目：1、没有房屋欠款，如水电费、燃气费、宽带费、电话费等；2、物业管理费、采暖费甲方结清至2012年11月17日，2013年物业管理费、采暖费如甲方单位予以缴纳，乙方应以现金方式按实际缴纳金额返还给甲方；3、产权过户后，甲方必须保证在30日内将其户口迁出；第五条，关于产权办理的约定，甲乙双方约定于2013年10月10日之前到大庆房地产交易所申请办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证及土地所有权证，产生的过户费及相关费用由甲方承担；第六条，违约责任：1、甲方保证上述房产权属清楚，若发生于甲方有关的产权纠纷，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；2、甲乙双方合同签订后，乙方若中途毁约，乙方不得向甲方索取定金，已交定金归甲方所有，甲方若中途悔约，甲方应在悔约当日将乙方所缴纳的定金退还给乙方，另外支付乙方违约金为定金的二倍；3、乙方未按合同约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金为房屋总价款的20%；4、甲方未按合同约定期限办理过户的，应向乙方支付违约金，违约金为房屋总价款的20%。第七条，本合同自生效之日起，房屋价格升降由乙方受益或承担，甲方应配合乙方办理相关手续并履行合同。本协议一式两份，甲乙双方各执一份并具有同等效力。”该合同上有原告和被告栾庆的签名，被告赵宇为被告栾庆的担保人，并在合同上签字。
另查明：被告栾庆将房屋出卖给原告时，被告宋丽娜与被告栾庆系夫妻，双方于2012年11月19日离婚，离婚协议约定本案诉争房屋归被告栾庆所有，2013年12月该房屋由被告宋丽娜与被告栾庆夫妻共有变更为被告栾庆个人所有，现该房屋登记在被告栾庆名下。2012年11月8日签订合同当天被告栾庆将本案诉争的房屋交付给原告使用至今。原告已给付了被告栾庆460000元房款，房款原告通过银行转帐到被告宋丽娜名下，被告栾庆给原告出具了收条，原告尚有22000元房款未付。
本院认为：合同应当履行，2012年11月8日原告王宪国与被告栾庆之间签订的房屋买卖合同合法、有效，原告王宪国已按合同约定支付给被告栾庆相应的购房款460000元，按双方合同约定，在产权办理过户后，原告王宪国应将剩余房款22000一次性支付给被告栾庆。因该房屋尚未过户，故原告王宪国剩余22000元房款未付给被告栾庆符合双方合同的约定。按双方签订的房屋买卖合同的约定，被告栾庆应在2013年10月10日之前到大庆房地产交易所申请办理房屋买卖过户手续，被告栾庆至今未给原告王宪国办理该房屋过户手续，已构成违约。被告栾庆在处分该房屋时与被告宋丽娜系夫妻，从原告王宪国庭审时出示的大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告上，本案诉争房屋登记在被告栾庆个人名下，该报告备注一栏后明确写明：“与宋丽娜离婚过户，2013年12月由夫妻共同财产变更为个人所有”，而且原告王宪国支付的购房款是通过银行转账到被告宋丽娜的名下，故可知被告宋丽娜对被告栾庆将其二人共有房屋出卖给原告王宪国是知情的，且是认可的。故被告宋丽娜也构成违约。故本院对原告王宪国要求被告栾庆、宋丽娜协助将本案诉争的房屋的产权手续变更登记到原告王宪国名下，并给付96000元（480000元＊20%=96000元）违约金的诉讼请求予以支持。被告赵宇为担保人，故其应对被告栾庆、宋丽娜应给付原告王宪国的96000元违约金承担连带给付责任。被告赵宇承担了担保责任后，有权向被告栾庆、宋丽娜追偿。对被告赵宇辩称的违约金过高，要求降低的诉讼请求，经计算，违约金96000元并不超过480000元购房款按银行同期贷款利率的四倍计算出的利息数额，符合法律规定，故本院对其这一辩解理由不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第42条之规定，判决如下：
一、被告栾庆、宋丽娜于本判决生效之日起十日内协助原告王宪国办理房屋过户登记手续，将被告栾庆名下的位于大庆市让胡路区世纪花园B3-4-2XX室房屋产权证及土地使用证变更登记到原告名下；
二、被告栾庆、宋丽娜于本判决生效之日起十日内给付原告96000元违约金，被告赵宇承担连带责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2300元、邮寄费66元、公告费303元由被告栾庆、宋丽娜承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 宋玉庆
代理审判员 樊忠江
人民陪审员 张延风
二〇一五年六月一日
书 记 员 李冬梅
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
42、人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。