北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第10267号
原告北京欣和投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥一街一号院十三号楼一至四层。
法定代表人高发，党委书记。
委托代理人于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
被告北京金源泉东北酒楼，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄路口。
法定代表人赵亚斌，总经理。
委托代理人许x，男，1953年2月23日出生。
委托代理人郭洪亮，北京市郦阳律师事务所律师。
原告北京欣和投资管理有限公司（下称原告）与被告北京金源泉东北酒楼（下称被告）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于向东，被告委托代理人许x、郭洪亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区十八里店乡周庄村供销社x房屋（下称诉争房屋），租期为2010年6月1日至2013年5月31日，租金每年32万元。之前双方就该房屋就签订过房屋租赁合同，该房屋早已交付被告使用。在双方约定的上述租赁期限届满后，经原告多次书面通知被告腾退房屋，被告至今仍拒绝腾退，给原告带来了巨大的经济损失。原告系诉争房屋的合法拥有者，在双方租赁合同到期的情况下，原告有权要求被告腾退诉争房屋，被告也有义务按照合同约定将房屋返还给原告。故诉至法院，请求判令被告腾退并返还诉争房屋并支付2013年6月1日至2014年1月12日（起诉之日）的房屋使用费197187元。
被告辩称：不同意原告第一项诉讼请求，第二项诉讼请求中的租金可以支付，但只是基于双方之间的合同关系支付，我方并非恶意拖欠租金，而是原告拒收。我方接收诉争房屋后进行了改建、扩建，原告现在不具备物权所有权人的请求权，对于原告提起返还原物之诉的主体资格不认可。双方的租赁关系已经持续了十余年，具有连贯性。虽然双方合同期限已至，但仍处于不定期租赁关系之中，我方已对租赁房屋投入了巨额资金，原告在没有任何有效事由情况下，无权要求我方无偿撤离，应当继续履行合同。
经审理查明：2002年3月6日，许x作为北京关东汉餐饮有限公司（乙方）法人代表与北京市舟山仔海鲜楼海鲜楼（下称海鲜楼）（甲方）签订《转让合同》一份，约定甲方以41.5万元的价格将海鲜楼转让给乙方，并配合乙方与经营地房屋出租单位将房屋租赁合同变更。2002年3月15日，北京关东汉餐饮有限公司（承租方）与北京市朝阳区供销合作社（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定将出租方所有的海鲜楼经营地即诉争房屋出租给承租方，合同期限为5年，自2002年3月15日至2007年3月14日，租金每年20万元。2002年3月至4月期间，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，海鲜楼更名为北京金源泉东北酒楼（即被告现在名称）。2007年4月11日，就诉争房屋，北京市朝阳区供销合作社与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，自2007年6月1日起至2010年5月31日止。2010年6月1日，就诉争房屋，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2010年6月1日至2013年5月31日，每年租金32万元。2013年1月1日，双方签订《补充协议》，约定将原《房屋租赁合同》及《补充协议》的出租方变更为原告，双方的权利、义务不变，其他事项仍按原合同执行。同日，原告亦在该《补充协议》出租方处签章确认。
2013年4月9日，原告向被告发送《通知》，载有：诉争房屋属于十八里店乡重点村腾退改造范围，急需拆除，请接到通知后尽快安排外租商户的清退工作等，做好拆迁腾退的各项准备。2013年9月3日，原告再次向被告发送《通知》，载有：双方于2010年5月30日签订的《房屋租赁合同》已经到期，公司决定不再续签合同，请接到通知后补齐2013年6月1日至交房日期的使用费、安排租户清退、交还房屋、场地等。2013年11月13日，原告又一次向被告发送通知，告知被告租赁合同已到期，敦促被告补交房屋使用费、腾退房屋等。现诉争房屋仍由被告使用。
另查，双方于2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》第六条“室内装修和改造”第二款约定有：“本合同履行期限届满或由于任何一方的原因造成本合同提前解除或不能履行，乙方所租房屋内的所有装修、改造均无偿归甲方所有，乙方不得用装修改造来抵偿租金或要求甲方补偿，并不得自行拆除该装修、改造设施，如因此给甲方造成损失，乙方负赔偿责任。”，该合同第八条“乙方权利义务”第六款约定有：“在租期届满前按本合同的规定办理续租手续，未办理续租的，在租期届满时及时搬离该房屋，并按入住日期前的原状（正常磨损除外）或乙方进行装修改造后的状态交还甲方，乙方购置的不可移动的物品由甲方处理，可移动的物品由乙方处理。”
本案审理过程中（法庭辩论终结后），被告向本院提出中止审理的申请，并以租赁合同纠纷为由将原告诉至本院，要求原告继续履行合同，本院以（2014）朝民初字第24099号民事判决书判决驳回了其诉讼请求。后被告不服该判决并上诉至北京市第三中级人民法院，二审法院与本院查明的事实一致，并以（2014）三中民终字第11322号民事判决书维持了一审判决。
庭审中，被告提交上述《转让合同》、三份《房屋租赁合同》、《补充协议》、保证金《收据》及名称变更手续等，欲证明双方之间的房屋租赁关系持续多年、被告已于2007年8月9日向原告支付房屋租赁保证金5万元并从未拖欠租金、被告承租房屋后进行了大量的资金投入。被告对上述证据的真实性予以认可。被告提交2013年4月9日原告发送的《通知》及在本案中收到的两份《通知》、2013年7月或8月许x与原告工作人员谈话录音，欲证明原告要求解除合同并非因为合同到期，而是因为利益问题，原告在2013年1月时还同意继续履行合同。原告对《通知》的真实性予以认可，但不认可上述证据的证明目的。原告称被告租金交至2013年5月31日，被告对此不持异议，称租赁期限内不拖欠租金。原告主张被告应参照双方最后一份合同中约定的租金标准支付2013年6月1日至起诉之日的房屋使用费。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《企业名称变更预先核准通知书》、《变更证明》、《收据》、《通知》、（2014）朝民初字第24099号民事判决书、（2014）三中民终字第11322号民事判决书等相关书证、当事人提交的上述证据、当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告就诉争房屋签订的三份《房屋租赁合同》均明确约定有租赁期限，双方在最后一份租赁合同即2010年6月1日《房屋租赁合同》中明确约定有被告在租期届满时应及时搬离诉争房屋、所租房屋内的装修及改造均无偿归原告所有，该合同于2013年5月31日到期后，原告已数次用发送《通知》的方式明确向被告表示不再续签合同，被告理应及时向原告返还诉争房屋，关于原告要求被告腾退并返还诉争房屋的诉讼请求，本院应予支持。被告以双方系不定期租赁抗辩无事实及法律依据，本院不予采信。双方均确认被告已将租金交至2014年5月31日，此后，被告一直无偿占有、使用诉争房屋，关于原告要求被告参照双方约定的租金标准支付至起诉之日房屋使用费197187元的诉讼请求，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告北京金源泉东北酒楼于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区十八里店乡周庄村供销社周庄商店房屋腾空并返还给原告北京欣和投资管理有限公司；
二、被告北京金源泉东北酒楼于本判决生效之日起十五日内向原告北京欣和投资管理有限公司支付房屋使用费十九万七千一百八十七元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35元，由被告北京金源泉东北酒楼负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 吴玲
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 于月