广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2047号
原告：广州市锦天物业管理有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：谭晓红，总经理。
委托代理人：杜玉明、鲁石海，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：廖小兰，住江西省瑞昌市。
被告：幸成荣，住江西省高安市。
两被告的共同委托代理人：吴寿长，系广东国智律师事务所律师。
原告广州市锦天物业管理有限公司（以下简称“锦天公司”）诉被告廖小兰、幸成荣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦天公司的委托代理人杜玉明、鲁石海，被告廖小兰及两被告的共同委托代理人吴寿长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告锦天公司诉称：两被告为夫妻关系，原告与被告廖小兰签订《场地合作协议》及《场地合作补充协议》，从2013年6月开始，原告一直与两被告就租赁广州市鳌鱼岗大街31号锦天时尚公寓房屋的相关事宜进行磋商，两被告提出合作方案，由两被告与原告共同合作，原告按两被告的要求将原告承租的物业进行部分装饰及配备物品和光纤后交给被告廖小兰经营，两被告直接向租户收取租金及进行日常经营管理，两被告直接向租户收取租金及进行日常经营。另外，两被告每月向原告交付固定费用作为回报。原告基于对两被告的信赖，按两被告的要求进行了装修及配备物品。2013年8月31日，原告与被告廖小兰签订《场地合作协议》，约定原告将场地交付给被告廖小兰作住宿用途使用，约定合作期限及费用等。2013年9月4日，原告、被告廖小兰又签订《场地合作补充协议》，约定“涉案房屋现有原签约租户的押金由被告廖小兰在客户租赁合同期满后退还客户，被告廖小兰代原告垫退付客户押金的实际费用作为被告廖小兰应向原告履约押金一部分”，被告廖小兰除了支付《场地合作协议》约定的240000元押金外，还需代原告向涉案房屋的原租户退还押金，被告廖小兰代垫的押金未作另外交付给原告的履约押金。签订上述协议后，被告廖小兰向原告支付了300000元，及后一直拒绝向原告支付其他费用（含9月份的60000元固定费用、10月份的120000元固定费用、24000元光缆费用），原告多次向被告廖小兰催促，要求其支付该笔固定费用，被告廖小兰拒不支付。另案约定，涉案房屋现有租户在租赁合同到期后的押金106956元应当由被告廖小兰退还给租户，以作为被告廖小兰支付的另一笔押金。但被告廖小兰却拒绝向租户退还这些押金，并且在收取新租户的租金和押金后，不知所踪，导致租户极为不满，严重损害了原告的商业信誉，给原告造成了严重的损失。两被告的行为严重违约，背离了市场交易的诚实信用原则，给原告造成了重大损失，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、两被告赔偿原告装修房屋及配备物品的损失37920元；2、两被告向原告支付固定费用180000元；3、两被告向原告支付押金116016元（其中被告应代原告退还租客106956元押金，原告另行代被告向租客退还的押金9060元）；4、两被告向原告赔偿签订协议前的洽谈及协议解除后的重新招商的场地闲置损失360000元（按3个月计算，每月120000元）；5、两被告向原告支付光纤费用24000元；6、两被告向原告支付上述第1、2、3逾期缴纳的费用总滞纳金（每天按3%标准，自起诉之日计至清偿之日）；7、两被告承担本案诉讼费用。
两被告共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告非涉案房屋的产权人，对涉案房屋也不具有出租权，双方签订的《场地合作协议》及《场地合作补充协议》属无效合同。从被告提交的证据来看，原告不但非房屋所有权人，而且其所谓的经验管理权是通过对黎某与张某所签订的《租协议书》进行追认而获得的，然而，张某亦非该房屋的所有权人，而是广东长大物业管理有限公司授权所得。然而广东长大物业管理有限公司的此授权是无效的，因为广东长大物业管理有限公司亦非该房屋的所有权人，而该授权的经营管理权的取得是基于广东省长大公路工程有限公司的授权，而这该授权中并没有赋予其转委托的权利，更何况涉案房屋的产权是否属于广东省长大公路工程有限公司也不明确。因此，在涉案房屋产权并不明确，且广东长大物业管理公司无转委托权限的情况下，原告一方黎某与张某所签订的协议也属无效。故此，在原告属无权处分的情况下，与被告签订的《场地租赁协议》也属无效；二、涉案房屋未通过工程验收、消防验收等，不具有合法出租、使用的资格。据被告所知道，涉案房屋并未完成工程，消防检查等方面的验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。涉案房屋根本不能居住，居住将可能危及承租人的安全或××。再者，《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条、54条的规定，有权对房屋进行出租的主体是房屋所有权人，且应向房屋管理部门进行登记备案。本案中，原告非该房屋的产权人或合法经营人，无效出租涉案房屋，其出租行为不具有法律效力。三、即使双方所签的《场地租赁协议》有效，也因显示公平应予以撤销。该协议共四个条款，而所有的权利义务均约定在该协议的第三条，而该条款有七款，然而该七款均是规定被告的义务及违约的后果，而只字未提原告的义务或违约后果，条款极为苛刻。如第三款约定等。第四款中，原告与被告所约定的合同期限是至2018年8月31日止，但原告与上一手的承租期限只是至2016年1月31日，然而，该协议却约定原告即使不到期不能续租涉案房屋，也无需承担任何责任。相反，被告即使在合同到期后，也不得私自与第三方合作或承租该标的物，否则承担违约责任等。条款均是在规定被告的违约责任及应承担的义务。对上述条款的分析可以明确的看到，上述协议客观上看，双方当事人之间的权益极不平衡。被告一方承担更多的义务而享受极少的权利，而原告则以较少的代价获得了较大的利益。这种不平衡明显的违反了民法通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿。而造成以上权利义务不均等的原因，则是原告利用其优势及被告的草率、无经验所造成的。因此，依据民法通则第五十四条，请求法院予以撤销；四、本案纠纷的产生式因为原告的违约行为所造成的，而非被告，其无权要求被告承担违约责任，相反，其应将已收取被告的押金等费用予以退还。被告是于2013年8月20日通过网络发现原告招承包商，随后与其进行洽谈。在洽谈过程中，乃至双方签订书面的《场地合作协议》之时，原告一直抱着其对涉案房屋享有绝对的使用权与转租权。由于被告没有经验，在轻信原告的谎言后草率与其签订了上述合同。然而，直至2013年9月27日双方发生纠纷并报警之时，原告一直没有向被告提供合法的产权证明或使用证明，也无法保证对涉案房屋享有完整的所有权或处分权。在此情况下，被告才拒付租金的。被告无需支付任何装修费用、场地闲置费、宽带光纤费用等。如前所述，被告是于2013年8月20日，通过网络发现原告招承包商，随后才与其进行洽谈，而并非原告所称的2013年6月就开始洽商。而原告对涉案房屋的装修与光纤安装均发生在8月份之前，也就是说，本案中原告的装修、拉光纤的行为均与被告是否承租无关。更何况是，即使双方不再履行合同，涉案房屋也一直处于正常的租赁使用中，原告也正常收取租金及宽带费用，不存在任何损失。因此，无论基于什么原因双方不再履行上述协议，被告均无需分摊该费用，更无需承担所谓的损失赔偿；被告已代原告退租户致支付了9970元押金，该押金不属于《场地合作协议》所约定的14万元押金范围内，原告应连同其他押金一并予以退还。根据《场地合作协议》第二条第一款可知，双方所签订的押金总额为14万元，且也明确约定了缴纳的期限，而补充协议第一条也明确载明该款项是“垫付”，根据以上两条约定，被告有理由相信该补充协议第一条所约定的押金并非属于原告所称的“另一笔押金”，而只是代付款而已。而被告所代为垫付的款项可以做出“履约押金的一部分”，在所应缴纳的押金中予以扣减，而剩余的押金于合同期满后予以退还。况且，上述两份协议均是由原告单方面起草出具的，属格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出对被告有利的解释。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告将所收取被告缴纳的款项予以退还。
经审理查明：据广州市城市建设档案馆档案资料显示，广东省公路工程处（现为广东省长大公路工程有限公司）取得（75）建字706号、（80）建字689号《建设工程审核意见书》，核准在广州市沙河银河大队上元岗建设职工宿舍1幢5层、职工宿舍1幢6层。锦天公司取得该房产的出租经营管理权。
廖小兰与幸成荣于2009年3月17日登记结婚。
2013年8月31日，锦天公司（甲方）、廖小兰（乙方）签订《场地合作协议》，约定：甲方将广州市鳌鱼岗大街31号锦天时尚公寓A栋（除A201、A202、A210房外）和B栋的共107个房间交付给乙方住宿用途使用，合作期限自2013年9月1日至2018年8月31日。每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的法费用，乙方须在提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）。合作期间所产生的一切税费、垃圾费、治安费、通讯费及经营相关费用均由乙方负责交付。签约后甲方负责协调并通知现在住户进行交接工作，约定双方现有住户和物业的交接手续在2013年9月10日办理，在此日期前（含当日）的所有住户已收取的租金等费用归甲方，在此日期后的所有租户未收取的租金等费用归乙方。现有同意转交乙方管理的住户押金由乙方退给住户，但乙方须同时将甲方已预交确良光纤宽带费用退还甲方。乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的固定费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿。鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任，乙方保证只向甲方合作经营或承租本标的物业，乙方不得直接或间接绕开甲方自行与他方合作经营或承租本标的物业，否则由甲方没收乙方一切已付费用和押金、收回甲方提供的一切物业场内所有物资和装饰外，还将追究合同期内乙方每月应付甲方固定费用和总和作为对甲方的赔偿金。如若遇到甲方的租赁期届满或他方征用本标的物业，以及遇不可抗力因素，双方可终止合同并无须承担责任。合同期届满，如须继续合作的，应提前一个月与甲方协商，双方另签订协议。在同等条件下，乙方享有优先续约权，双方不继订协议，甲方在乙方迁出离场后的两天内将押金退还乙方；协议未续订或终止后，如若乙方逾期不交出场地房屋的，除限期迁出和补交占用期间的一切相关费用外，甲方还有权按每月固定费用总额的三倍收取占用费，并没收场内物品和押金作为违约赔偿。甲方需在签约或交付物业前为乙方对本案物业B栋首层的房间和通道铲除原有墙壁，并重新进行铺贴瓷片和批荡灰刷油漆的装修，以及配备或购买好《交接物品清单》的物资，本协议终止或中途解除后，双方约定的《交接物业清单》和本场地内的所有墙体附着物（包含并不限于已安装的门窗、天花板、地板、水电设施、网络监控系统设备），都必须无偿归还甲方所有，乙方不得将其损坏或拆除，如《交接物品清单》或墙体附着物有损坏和丢失，则在验收确定后的两天内由乙方负责修复完好，不能修复的按双方约定物价计算赔偿。
2013年8月31日，廖小兰向某公司支付房屋押金100000元。
2013年9月4日，锦天公司（甲方）、廖小兰（乙方）签订《场地合作补充协议》，约定：1、双方交接前合作物业现有甲方签约住户的押金由乙方在客户租客合同到期后退还客户，乙方在退回押金给客户时，需让客户在回收的租赁合同上让客户签收，乙方代甲方垫付退客户押金的实际费用作为乙方应向甲方的履约押金一部分，如乙方如期履约则在合同期满后由甲方退回给乙方；2、本协议作为双方2013年8月31日协议的补充协议，与原协议具有同等法律效力，除明显修改的地方外其余条款约定继续生效。本协议一式两份，双方各执一份。本协议自双方签字或盖章后生效；3、乙方需支付的光纤费用24000元在2013年11月30日前付清；4、甲方收取客户2013年9月的租金需在双方交接当天直接从乙方该交付甲方的固定费用中多除少补（2013年11月30日前付清）；5、乙方需在2013年9月4日前再交付200000元给甲方。
2013年9月4日，廖小兰向某公司支付房屋租赁费用51000元。
2013年9月5日，廖小兰向某公司转账149000元。
2013年9月7日，双方办理交接手续，双方进行物品清点。当日，锦天公司移交其制作的现租户清单一份，清单另附租户住房、租期、交租日期、合同起算日期、合同期满日期、房号、姓名、手机、人数、签约房价、每月固定交费、押金等项目，其中总押金为106956元。廖小兰签字确认。
2013年9月27日，廖小兰向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警，称其向某公司索要租赁房屋的合法依据资料未果，故报警处理。
2013年9月29日，锦天公司向廖小兰发出《函件》，EMS单显示文件名称为：19张，证明合作物业的管理使用权的证明文件。廖小兰确认收到此函件，但认为锦天公司并非产权人，其没有合法有效的授权或转租权。
2013年10月5日，锦天公司向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警处理纠纷。
2013年10月5日，锦天公司向廖小兰发出《通知》，内容为：因廖小兰违反《场地合作协议》，解除双方协议，收回场地。
关于交付时间及搬迁时间，锦天公司表示：2013年9月1日交付场地给廖小兰并办理交接手续，廖小兰于10月5日搬走。廖小兰表示：锦天公司于2013年9月1日将场地交付其使用，于2013年10月5日搬走。搬走的原因是因为其与锦天签订合约后，有些租户向其提出返还押金，但锦天公司一直没有移交，所以我方认为锦天公司存在诈骗行为，故于2013年9月27日报警处理。
另锦天公司表示其在签订合同前应廖小兰要求对涉案房屋进行装修，为此提交其于案外人签订的《装修工程施工合同》及收据，主张花费37920元，廖小兰均不予以确认；再锦天公司表示其对场地进行网络改造，为此花费24000元，为此提交长城宽带网络服务有限公司广州分公司的发票，开票日期为2013年7月22日，金额为24000元，项目为网络使用费，另锦天公司表示目前该光纤网络仍然使用，该24000元是购买14个月的光纤网络费用；廖小兰表示该费用为合同签订前发生的，与其无关。
再被告廖小兰另案起诉原告【（2013）穗天法民四初字第1989号】，诉讼请求为：1、确认双方签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》无效；2、锦天公司退还廖小兰已缴纳的押金及租赁费用300000元；3、锦天公司承担诉讼费用。案件目前正在审理中。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。锦天公司、廖小兰签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》名为合作，但内容为一方提供场地、另一方支付使用费，双方成立租赁法律关系。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉案场所具有合法建设手续，《场地合作协议》、《场地合作补充协议》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。廖小兰主张合同无效缺乏依据，本院不予采纳。
锦天公司作为出租人应提供适格的租赁物给承租人使用，廖小兰亦有审慎注意义务，即签订时审查场地权属情况，协议约定“鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任”，廖小兰在签约时知悉锦天公司非为业主，不存在隐瞒情形，锦天公司自2013年9月1日交付场地给廖小兰使用，廖小兰自签约之日至实际交付之日均未对场地权属提出异议或主张产权异议，廖小兰在接收场地后亦将部分房间出租他人使用，不存在使用障碍，其分租他人获取经营收益。现未有证据证实至锦天公司实际收回场地之日存在业主或他人主张权利导致其无法使用场地的事实，锦天公司正常、正当交付场地并无不当，其应享有收取租金的权利。廖小兰抗辩称分租租户向其主张返还押金故认为锦天公司存在诈骗，但双方此前已协议对租户已付押金的处理，由廖小兰代垫后再从使用费用中扣除，双方对分租户的处理事项上已协商一致，不存在争议，对其抗辩锦天公司存在诈骗行为，不予采纳。
按约定“每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的费用，乙方须在提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）”，廖小兰先后支付300000元，应视为交付押金240000元及2013年9月部分固定费用60000元，原告未缴清2013年9月的使用费60000元，而2013年9月的全部费用按约定应在2013年9月10日前支付完毕，另其亦应于2013年9月25日前支付2013年10月的使用费120000元，廖小兰违反约定未按时交租，其于2013年9月27日报警主张被告未提交合法产权资料作为拒交租金抗辩缺乏依据，有违诚信，不予采纳。同时，锦天公司在廖小兰要求提供产权资料时，亦及时于2013年9月29日提交资料，并无不妥。廖小兰迟延支付租金，违反“乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的固定费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿”，锦天公司在廖小兰逾期支付使用费构成违约情况下，自行行使合同解除权并实际收回场地，其依约可收取使用费及没收押金240000元。
对于锦天公司主张的第一项诉讼请求，该主张缺乏事实及合同依据，本院予以驳回。
对于锦天公司主张的第二项诉讼请求，现双方确认实际使用时间为2013年9月1日至2013年10月5日，自2013年10月5日，场地由锦天公司控制并继续经营，本案附带小租户的租约，锦天公司自控制场地之日起并未丧失其原有的租金收益，从公平等价原则，廖小兰应支付截至2013年10月4日的使用费，对于锦天公司主张的超出部分，本院予以驳回。即廖小兰向某公司支付2013年9月1日至2013年10月4日的使用费136000元。鉴于锦天公司先后收取廖小兰合计300000元，现锦天公司予以没收其押金240000元，余款60000元冲抵实际使用费136000元后，廖小兰尚拖欠锦天公司76000元。对于锦天公司主张的第四项诉讼请求，因锦天公司已实际收回场地，该主张缺乏事实依据及法律依据，本院予以驳回。对于锦天公司主张在合同签订前的租金损失，租金应自实际交付之日起算，故该部分请求亦缺乏合同依据，本院予以驳回。
对于锦天公司主张的第三项诉讼请求，因锦天公司在房屋交付时，未将租户的押金转交廖小兰，不存在损失，该主张缺乏事实依据，本院予以驳回。
对于锦天公司第五项诉讼请求光纤费用24000元主张问题，因双方在协议中约定该费用承担问题，锦天公司提交发票予以证实该费用实际发生，鉴于该费用系包含14个月长期使用费用，现锦天公司收回场地后，继续使用该网络，为此，从公平角度，本院酌情判令廖小兰支付使用期间的费用1943元（24000÷14÷30×34），对于锦天公司主张的超出部分，本院予以驳回。
对于锦天公司主张的第六项诉讼请求，因廖小兰实际使用场地时间较短，而该双方租赁系带分租的租赁关系，锦天公司在收回场地后继续获取经营收益，未造成巨大损失，现其依约没收押金240000元，其合同权利已得到充分保障及补偿损失，现廖小兰抗辩该违约损失与锦天公司的实际损失不符，本院从公平角度，在锦天公司依约没收保证金、在未有其他证据证实其他损失情况下，本院对其相应的违约金请求，予以驳回。
被告幸成荣非合同签约方，权利义务不由其承担，锦天公司向其主张权利有违合同相对性原则，本院予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告廖小兰于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市锦天物业管理有限公司支付场地使用费76000元。
二、被告廖小兰于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市锦天物业管理有限公司支付网络使用费1943元。
三、驳回原告广州市锦天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10980元，由原告广州市锦天物业管理有限公司负担2000元，由被告廖小兰8980元；财产保全费1520元，由被告廖小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 林丽坚
人民陪审员 杨 蕴
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 何嘉杰
曾妙仪