北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12099号
上诉人（原审被告）：郝树新，男，1963年2月10日出生。
委托诉讼代理人：郝英宝（郝树新之子），1987年12月5日出生。
被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
主要负责人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生。
上诉人郝树新因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初18746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝树新及其委托诉讼代理人郝英宝、被上诉人康景物业公司之委托诉讼代理人张蝶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝树新上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回康景物业公司的全部诉讼请求；2.全部诉讼费均由康景物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，酌情减免物业费的认定有误。一、康景物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，康景物业公司提供的证据不足以证明其有催缴、通知到业主的行为，故郝树新请求二审法院驳回康景物业公司超过诉讼时效的请求。二、郝树新提供的证据可证明物业服务存在严重瑕疵，已影响到郝树新的正常生活，包括：1.共有部位（人防出租、绿地占用、公共活动场所）出租、未经多数业主同意在小区内安放广告等；2.公共设施设备受损坏、丢失，包括残疾通道护栏缺失、监控损坏、道路铺地砖损坏、墙体脱落、下水道堵塞、水电路等；3.公共安全无保障，包括监控损坏、烟感报警缺失或故障、门禁可视对讲设备缺失或损坏导致功能丧失，业主人身安全无保障，包括小广告入户张贴、因张贴开锁广告发生刑事案件、盗窃案件频发、保安划车、消防设备损坏未年检等；4.因为前期物业不能提供正常服务，在5年质保期内厨房屋顶漏水，告知康景物业公司进行维修处理，康景物业公司推脱责任不予解决处理，导致屋顶漏水长达半年多，屋顶损坏，给生活带来极大不便，并且造成了一定的经济损失；5.小区内乱停车现象严重，地下停车场至今未全开放，建筑垃圾不及时清理并且随意堆放等；6.电梯只开一部，给业主生活造成极大的不便，以业主不交物业费为由限制业主用水用电、不给业主开居住证明。因康景物业公司所提供的服务存在严重瑕疵，给郝树新造成了部分经济损失，恳请二审法院酌情增加诉讼时效内的减免费用并且赔偿给郝树新所造成的经济损失，待康景物业公司完善上述服务后，业主即可执行法院判决的支付金额。三、因为本案为合同纠纷，康景物业公司未履行合同，故不涉及违约金。四、由于业主委员会成立后已解聘康景物业公司，故请求将一审判决暂不处理的2015年5月30日至2016年12月31日期间的请求改判为驳回其诉讼请求。
康景物业公司辩称，郝树新提出的室内漏水等问题，属于房屋质量问题，其应向开发商主张权利。关于公共区域、公共设备存在的问题，康景物业公司同意一审判决认定的酌减物业费。关于诉讼时效，因为康景物业公司持续提供物业服务，已经进行催缴，且双方签订的物业服务合同并未到期，故诉讼时效并未经过。
康景物业公司向一审法院起诉请求：郝树新支付2011年6月2日至2016年12月31日的物业费16171.3元及上述期间的违约金1617.13元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：郝树新系××房屋的业主，该房屋的建筑面积为97.40平方米。2009年5月12日，郝树新（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。该协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。该协议第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。该协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。该协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积公寓每月每平方米2.48元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。该协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为珠江逸景家园小区提供物业管理服务。2014年，珠江逸景家园小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY[2015]014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离珠江逸景家园小区。2015年5月珠江逸景家园小区业主董××、张××等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至一审法院（案号：（2015）通民初字第10975号），要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY[2015]003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY[2015]014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。
一审中，郝树新认可其未交纳2011年6月2日至2016年12月31日的物业费，郝树新称康景物业公司的服务存在诸多问题，为此其提交了小区公共区域的相关照片。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与郝树新于2009年5月12日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2011年6月2日至2015年5月30日，康景物业公司为珠江逸景家园小区提供了物业服务，郝树新理应交纳相应的物业费。对于郝树新辩称的其房屋质量的问题，与本案并非同一法律关系，其可以与相关责任方另行解决，而不应以此为由拒交物业费。关于郝树新辩称的康景物业公司服务存在的问题，根据郝树新所提供的照片及该院审理的珠江逸景家园小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等方面存在瑕疵、不少业主不甚满意，故该院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其主张的2011年6月2日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费该院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果作出后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、郝树新给付康景物业公司2011年6月2日至2015年5月30日的物业费共计人民币9116元（于判决生效之日起7日内执行清）；二、驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点包括：一、康景物业公司的诉请是否超过诉讼时效；二、郝树新应缴纳的物业费数额。
关于争议焦点一。康景物业公司主张已通过上门催缴、电话催缴等方式向欠费业主主张权利，郝树新亦认可康景物业公司在其缴纳电费时曾进行催缴，且康景物业公司提供的物业服务具有持续性、全面性的特点，郝树新并无证据证明康景物业公司明显怠于行使权利，故郝树新关于诉讼时效的上诉主张，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。康景物业公司已向郝树新居住的珠江逸景家园小区提供了物业服务，故郝树新应依据双方签订的《前期物业服务协议》的约定交纳物业费。关于2015年5月31日之后的物业费，因（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件尚未审结，该案的处理结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力，故一审法院对该期间的物业费未予处理，并无不当，郝树新上诉主张对该期间的诉请应予驳回，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据郝树新所提供的照片及珠江逸景家园小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在保安、环境卫生、公共设施设备的维修保养等多方面存在瑕疵，一审法院对康景物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的2011年6月2日至2015年5月30日的物业费在约定的物业费标准上酌减百分之十，并无不当，本院予以维持。郝树新上诉主张涉案房屋质量存在问题及其因康景物业公司不作为产生经济损失，因与本案并非同一法律关系，故郝树新应另行主张，其以此为由不支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
应当指出的是，康景物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
综上所述，郝树新的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郝树新负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 坤
审判员 宋 晖
审判员 龚勇超
二〇一六年十一月四日
书记员 汤和云
书记员 郑海兴