金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第916号
原告：陈基品。
委托代理人（特别授权）：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。
被告：浙江尚格置业有限公司，住所地：金华市双龙南街1338号金磐商务大楼12楼。
法定代表人：洪卫琳，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）：温兴斌，浙江思大律师事务所律师。
原告陈基品为与被告浙江尚格置业有限公司（以下简称尚格公司）所有权确认纠纷一案，于2015年4月3日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，于同年5月11日公开开庭进行了审理。原告陈基品及其委托代理人薛爱芬、被告尚格公司的委托代理人温兴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈基品诉称：2012年10月19日，杭州市上城区人民法院委托浙江三江拍卖有限公司杭州分公司拍卖被执行人胡建胜、冯淑玲所有的位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库。2013年1月22日，原告通过公开竞价，以530000元的价格拍得上述房屋及车库，当日，原告与该拍卖公司签订《拍卖成交书》，并按约支付了成交款和佣金。2013年2月1日，杭州上城区人民法院作出（2012）杭上执民字第613-4号执行裁定，明确被执行人胡建胜、冯淑玲所有的位于环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库所有权及相应的其他权利归买受人陈基品所有；财产权自本裁定送达买受人陈基品时起转移；买受人陈基品可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。2013年5月23日，原告依据该裁定，办理了上述房产过户登记手续，并取得了金房权证婺字第××号房屋所有权证。2013年6月30日，原告发现该房屋的土地使用权证仍在被告尚格公司名下，遂要求被告协助办理过户手续，但被告以原产权人胡建胜未付清房款为由拒绝协助办理土地使用权证的过户手续。故原告诉诸法院，请求判决：1、确认现位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋和A41号车库的房产所有权及相应土地使用权属于原告所有；2、由被告协助原告将上述房屋及车库的土地使用权证过户至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告尚格公司辩称：本案所涉房地产系被告开发建造，虽然被告与购房人胡建胜签订了商品房买卖合同，但因胡建胜尚未付清购房款，依约该房地产不完全属于胡建胜所有。故杭州市上城区人民法院在房产与地产的权属尚不一致时，就委托拍卖处理该房产是错误的，至少是不妥的。故原告通过拍卖所得的房地产也是存在产权瑕疵的。根据所有权保留与约定留置的法律规定及买卖合同的约定，在购房人付清购房款前，被告有权对该房地产实行所有权保留，拒绝办理土地使用权过户手续。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述主张，原、被告均向本院提交了相关证据，在庭审中，双方当事人进行了举证、质�，本院也依法对相关证据进行审核，现认证如下：
1、原告提交拍卖成交确认书复印件1份和银行结算业务申请书3份，证明原告通过公开竞价方式购得位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库的所有权及相应土地使用权，且原告已按约支付拍卖款和佣金的事实。被告认为拍卖成交确认书中写明拍卖的是房产，而不是房地产，故原告拍卖所得仅是房产，而不包括土地使用权。本院认为，拍卖成交确认书成交标的虽然注明的只是房产，但按照通常理解，房产一般就是指房地产，除非特别注明不包括土地使用权，同时结合拍卖前的评估报告，其评估价值范围也是包括土地使用权内容的，故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。
2、原告提交杭州上城区人民法院作出（2012）杭上执民字第613-4号执行裁定书及协助执行通知书各1份，证明原属被执行人胡建胜、�淑玲所有的位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库所有权及相应的其他权利归买受人陈基品所有，财产权自本裁定送达买受人陈基品时起转移及买受人陈基品可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续的事实。被告认为，在被告未将涉案房地产权属完全转移给胡建胜之前，法院无权作出转移全部产权的裁定。本院认为，生效裁定在未经法定程序被撤销之前具有相应法律效力，且被告之说也无充分依据，故本院确认该裁定及协助执行通知书对其待证事实具有证明力。
3、原告提交金房权证婺字第××号房屋所有权证复印件1份，证明位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库的房产所有权已在原告名下的事实。被告认为该证据系复印件无法确认其真实性。本院认为，根据与原告在庭后提交的房产证原件对照，该复印件与原件核对一致，具�客观真实性，也足以证明其待证事实，故本院对其证明力予以确认。
4、原告提交土地使用权登记审批表复印件1份，证明涉案房屋的土地使用权仍登记在被告名下的事实。因被告对此无异议，且经本院审核，该证据足以证明其待证事实，故本院对其证明力予以确认。
5、原告提交商品房买卖合同复印件1份，证明胡建胜、冯淑玲向被告购买涉案房屋，按约定被告应当将土地使用权过户到胡建胜、冯淑玲名下的事实。被告对其真实性无异议，但认为该证据不足以证明其待证事实。本院认为，因购房人胡建胜、冯淑玲尚未依约支付全部房款，仅凭该买卖合同约定内容，尚不足以证明原告所主张待证事实。故本院对该证据的证明力不予确认。
6、原告提交租房协议1份，证明被告已将房屋交付给购房人胡建胜，而胡建胜也已于2012年1月15日将房屋租赁给原告使用的事实。被�认为该合同系复印件无法确认其真实性，即使真实也属非法。本院认为，该租房协议能与原件核对一致，具有客观真实性，同时如被告未实际将房屋交付购房人，购房人也无法将房屋出租他人经营，结合原告提交的有关现场照片，可以确认原告所租赁房屋即为本案争讼房屋。故本院对该证据的证明力予以确认。
7、被告提交商品房买卖合同复印件1份，证明购房人胡建胜在未付清房款情形下被告有权不予办理土地使用权过户手续的事实。原告对其证明力有异议。本院认为，根据该买卖合同，在购房人未依约及时付清房款情形下，被告可以要求解除合同或要求被告继续履行付款义务，但并不能据此保留房屋所有权。故本院确认该证据对其待证事实不具有证明力。
8、被告提交（2013）金婺民初字第2245号民事判决书打印件1份，证明购房人胡建胜尚欠被告购房款320000元未�的事实。原告对证据本身无异议，但认为该判决进一步说明被告只享有对原购房人的债权，而非物权。本院认为，根据生效判决相关内容，足以证明被告所主张的待证事实，同时也可证实原告所主张的被告只享有债权的事实。故本院对该判决的证明力予以确认。
9、被告提交（2014）金婺执民字第1756号执行裁定书1份，证明胡建胜所欠购房款320000元一直未执行到位的事实。原告对此无异议。本院认为，从该执行裁定可以明确显示原购房人因无财产可供执行并依法终结相关执行程序的事实。故本院对该证据的证明力予以确认。
10、被告提交拍卖成交确认书复印件1份，证明原告所拍卖所得标的物为房产，而非房地产的事实。原告认为，其所拍卖标的不仅是房产也是包括土地使用权的。本院认为，虽然拍卖成交确认书写为房产，但根据习惯用法，除非特殊注明，拍卖房产也是包括相应土地使用权的，且结合有关评估报告，其评估价中也是包括土地使用权内容的，故本院确认该证据对其待证事实不具有证明力。
根据上述确认证明力的证据和当事人在庭审中陈述的内容，本院认定以下事实：
2010年7月1日，被告尚格公司与胡建胜签订《商品房买卖合同》，约定胡建胜向尚格公司购买位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房及A41号车库，总价款为680000元，胡建胜应于2010年7月1日支付首付款360000元，余款于2010年7月10日前办理符合银行条件的按揭贷款手续，如买房人逾期付款（含未按期办理按揭贷款、贷款未到位）超过60日后，出卖人有权解除合同，如经出卖人同意后继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等内容。合同签订后，胡建胜支付了首付款360000元。事后，上述房屋及A41号车库的房产权证登记至胡建胜名下，但相关土地使用权证仍登记在尚格公司名下。2012年1月15日，胡建胜将上述房屋出租给原告使用。因胡建胜一直未办理银行按揭贷款手续，也未支付房屋余款，尚格公司于2012年7月10日向胡建胜发出《催促办理购房银行按揭手续的函》，但遭胡建胜拒收。
2012年9月3日，杭州市上城区人民法院委托浙江中联耀信房地产估价有限公司对胡建胜、冯淑玲所有的位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库房地产市场价值进行评估，估价范围确定为与估价对象在技术和经济上不能有效分离的建筑结构、普通内外装饰、水电管线设备、土地使用权及其相关权利，包含委估房屋附属A41号车库。同年9月10日，该估价公司作出浙耀估字（2012）第144号房地产估价报告，明确评估对象在估价时点2012年9月5日�市场价值为895000元，司法建议价为716000元。2012年10月19日，杭州市上城区人民法院委托浙江三江拍卖有限公司杭州分公司拍卖该房屋及车库。该标的物先后经历了三次拍卖，2013年1月22日，原告在该标的物第三次拍卖过程中通过公开竞价，以530000元的最高价竞得该房屋及车库。当日，原告与浙江三江拍卖有限公司签订《拍卖成交书》，并按约支付了成交款和佣金。2013年2月1日，杭州上城区人民法院作出（2012）杭上执民字第613-4号执行裁定，明确被执行人胡建胜、冯淑玲所有的位于环城西路书香名邸2幢23室房产及A41号车库所有权及相应的其他权利归买受人陈基品所有；财产权自本裁定送达买受人陈基品时起转移；买受人陈基品可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。2013年5月23日，原告依据该裁定，办理上述房产的过户登记手续，并取得了金房权证婺字第××号房屋所有权证。2013年6月30日，原告发现该房屋的土地使用权证仍登记在被告尚格公司名下，遂要求被告协助办理过户手续，但被告以原产权人胡建胜未付清房款为由拒绝协助办理土地使用权证的过户手续。同年8月26日，被告尚格公司以胡建胜未付清房款为由向本院提起商品房销售合同纠纷之诉，案经本院审理，于2014年1月21日作出（2013）金婺民初字第2245号民事判决，判令胡建胜支付尚格公司购房款320000元及违约金181920元（暂算至2013年8月23日，此后违约金按日万分之五计至本判决确定之日止）。该判决生效后，被告尚格公司向本院申请执行，由于胡建胜无可供执行的财产且胡建胜涉嫌犯罪被收押，本院于2014年10月23日作出（2014）金婺执民字第1756号执行裁定，终结本次执行程序。2015年4月3日，原告为争讼房产所有权及土地使用权确权等纠纷诉诸本院。
本院认为，本案原告陈基品通过参加法院委托拍卖公司所进行的公开拍卖处置被执行人房产的活动，以公开竞价方式，最终以530000元的最高价竞拍得原属被执行人所有的位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库，并与拍卖公司签订了拍卖成交确认书，支付了拍卖成交款和佣金，原告的上述行为是合法有效的，应受法律保护。现原告依据执行法院作出的裁定办理了竞拍所得房屋的所有权证，根据我国城市房产管理法的相关规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。被告尚格公司抗辩称，原告所竞拍所得房产不是完全产权的房屋，不包括土地使用权，同时表示其在购房人未付清房款前有权保留土地所有权不予办理过户。由于被告抗辩意见主要依据是其与原购房人胡建胜的商品房买卖合同，以及胡建胜尚欠其部分购房款未付的事实。�在购房合同中并无约定出卖人在购房人未付清房款前有权保留房屋所有权或土地使用权，而只是约定出卖人在购房人未能依约按期支付房款情形下，有权拒绝交付房屋及要求解除合同，但被告作为出卖人在购房人未按约支付房款情形下仍将房屋交付购房人使用，并协助购房人办理了房产所有权证，可认定其已实际放弃合同解除权，同时被告也已就所欠房款向法院提起要求购房人支付其余房款并承担违约金之诉，其行为本身也表明被告对原购房人只享有债权，而不是物权。同时，执行法院在拍卖前委托的评估报告所载明范围也明确表明所拍卖标的房产是包括土地使用权的，而且法院作出的执行裁定中也明确是完全产权，故被告抗辩意见不能成立，本院确认原告所拍卖所得的标的物是位于金华市环城西路书香名邸2幢23室房屋及A41号车库的完全产权，即包括该房屋占用�围内的土地使用权。由于该房屋占用范围内的土地使用权现登记在被告尚格公司名下，故原告要求被告尚格公司协助将上述房产的土地使用权过户至原告名下的诉讼请求，也是合情合理合法的，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三十八条、第三十九条、第五十二条、第五十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、现位于金华市婺城区环城西路书香名邸2幢23室及A41号车库的房屋所有权和该房屋及车库占用范围内的土地使用权均归原告陈基品享有；
二、被告浙江尚格置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助将上述房屋及车库的土地使用权证过户至原告陈基品名下。
案件受理费4550元（已减半收�，原告已预交），由被告浙江尚格置业有限公司负担，被告应于本判决生效后立即向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉案件受理费9100元应在递交上诉状时预交，款汇至户名：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李良军
二〇一五年五月二十七日
代书记员 蔡爱红