重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第04972号
原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道1号43幢1-8号，组织机构代码77177359-7。
法定代表人林敦凤，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）袁晓波，重庆嘉腾律师事务所律师。
被告重庆市长寿区新视点教育培训学校，住所地重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号，组织机构代码58893752-2。
法定代表人徐欣荣，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）熊敏强，重庆长晟律师事务所律师。
原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称华融置业公司）诉被告重庆市长寿区新视点教育培训学校（以下简称新视点学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法由代理审判员周玉玲适用简易程序分别于2015年7月29日、9月9日、10月19日和10月27日公开开庭进行了审理。原告华融置业公司的委托代理人袁晓波，被告新视点学校的委托代理人熊敏强到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原、被告双方向本院申请和解期限两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告华融置业公司诉称，我公司与被告新视点学校于2014年2月1日签订《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，约定由我公司将位于重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号盛世桃源25幢2-16商铺租赁给被告新视点学校使用，租赁期限至2016年12月31日止，租金每季度支付一次。合同签订后，我公司按照合同约定向被告新视点学校交付了房屋，但被告新视点学校在支付了第一季度租金后便未再支付租金。现起诉至人民法院要求：1、解除我公司与被告新视点学校签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，并判令被告新视点学校搬离重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号盛世桃源25幢2-16房屋；2、判令被告新视点学校支付从2014年8月1日至搬离之日止的租金148655元（暂计算至2015年6月30日）；3、从欠付租金之日起按每日千分之三支付违约金。（庭审中，原告华融置业公司变更第二项诉讼请求为：从2014年7月1日至2015年7月3日期间的租金共计148655元；并以每月14841元为标准，支付从2015年7月4日起至搬离房屋之日止的房屋占有使用费；变更第三项诉讼请求为：以欠付租金为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准支付至付清之日止）。
被告新视点学校辩称，原告华融置业公司已将案涉商铺出卖给案外人福州元恒泰贸易有限公司（以下简称福州元恒泰公司），现案涉商铺的所有权人系福州元恒泰公司，福州元恒泰公司系租赁合同相对方，原告华融置业公司主体不适格，我学校不应向其支付租金。根据“买卖不破租赁”的原则，我学校仍有权继续承租案涉商铺，原告华融置业公司无权解除租赁合同。且原告华融置业公司在出卖案涉商铺时未告知我学校，侵犯了我学校的优先购买权，系原告华融置业公司违约在先，故我学校不应支付原告华融置业公司违约金。
经审理查明，2014年2月26日，原告华融置业公司（甲方）与被告新视点学校（乙方）签订《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，双方约定：由原告华融置业公司将其所有的位于重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号“海林·太平洋生活广场”项目25幢2-16二层（总面积：899.49㎡）商铺租赁给被告新视点学校使用，租期为2014年4月1日至2016年12月31日止。租金标准：2014年4月1日至2015年1月31日租金为15元／㎡，2015年2月1日至2016年1月31日期间租金为16.5元／㎡。付款方式：乙方按季（每满三个月为一季）向甲方交纳租金；乙方应于签订本租赁合同之日一次性向甲方预交第一季度租金的履约保证金。在合同规定的计租之日起，该履约保证金自动转为第一季度的租金。之后乙方应于前一季的最后七个工作日前向甲方缴交下一季的租金。第十条第二款约定，“如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期三日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为违约金（物业管理费由物业公司收取的，违约责任依物业管理服务协议中约定执行），并应赔偿甲方因此遭受的损失。违约金可从履约保证金中扣除。乙方应于甲方扣除之日起叁个工作日内补足履约保证金；乙方未按期补足的，甲方书面向乙方催缴，甲方发出催缴通知书后七个工作日内仍未补足的，甲方有权单方解除合同，不退还履约保证金……”。同日，原、被告双方签订了补充协议，约定租赁期限为3年，自2014年2月1日起至2017年1月31日止，免租期为3个月（2014年2月1日起至2014年3月31日止和2017年1月1日起至2017年1月31日止）。合同签订后，被告新视点学校向原告华融置业公司支付履约保证金40500元。
2014年10月22日，原告华融置业公司与福州元恒泰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，将案涉商铺转让给福州元恒泰公司。2014年11月21日，案涉商铺变更登记在福州元恒泰公司名下。
后因被告新视点学校未按合同约定支付租金，原告华融置业公司以徐欣荣（新视点学校法定代表人）为被告向本院起诉，要求被告徐欣荣支付案涉商铺2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金。2015年2月13日，原告华融置业公司（甲方）与被告新视点学校（乙方）签订《和解协议》，约定：一、乙方支付甲方2014年7月1日至2014年12月31日期间房屋租金80954元，减免5000元后，还应支付75954元（于2015年1月18日前支付2万元，于2015年3月31日前支付余下55954元）；二、乙方今后不得再以案涉房屋存在质量问题、安全问题、广告问题等为由作为拒缴房屋租金的理由；三、达成本协议后，甲方向长寿区法院撤诉，乙方于2015年1月18日前另行支付甲方案件受理费912元。后原告华融置业公司向本院申请撤诉，本院予以准许。2015年3月11日，被告新视点学校支付原告华融置业公司租金20000元，并另行支付案件受理费912元。
2015年5月19日，原告华融置业公司通过邮政挂号信方式向被告新视点学校邮寄《业主通知书》，载明：您于2014年2月1日与我公司签订了租赁位于长寿区文苑大道1号盛世桃源商铺25幢2-16二层，依据双方签订的租赁合同第五条第二款约定您应提前7个工作日支付下一期租金，您初次缴纳租金时间为2014年2月27日。现按合同约定您应该缴纳2014年8月1日起至2015年6月30日止期间的租金，租金小计148655元。经我司工作人员多次以电话方式通知你限期缴纳未果，现再次以书面通知方式告之，请您在收悉本次书面通知后5日内至盛世桃源财务部缴纳租金，逾期未缴纳的，我司将依据双方签订的租赁合同第十条第二款追偿您延迟付款的违约责任直至解除双方签订的租赁合同。后被告新视点学校收到该《业主通知书》。
审理中，福州元恒泰公司于2015年8月10日出具《情况说明》，载明：鉴于原告华融置业公司于2014年将案涉商铺转让给我司，我司同意案涉商铺租赁事宜仍由原告华融置业公司履行，租金仍由原告华融置业公司收取。
另，本院于2015年7月3日向被告新视点学校送达了起诉状副本等法律文书。庭审中，原、被告双方均认可被告应于2014年12月24日前支付2015年1月至2015年3月期间的租金，于2015年3月24日前支付2015年4月至2015年6月期间的租金，于2015年6月24日前支付2015年7月的租金。
以上事实，有当事人陈述、《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《重庆市商品房买卖合同》、重庆市土地房屋权属登记申请书、长寿区房产产权登记中心业务受理通知书、《和解协议》、收据、《业主通知书》、国内挂号信函收据、《情况说明》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告华融置业公司是否系本案适格主体；2、原、被告双方签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》能否解除；3、被告新视点学校应支付的租金及承担的违约责任。
关于原告华融置业公司是否系本案适格原告的问题。原告华融置业公司与被告新视点学校签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告华融置业公司与案外人福州元恒泰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且福州元恒泰公司已支付全部房款并取得不动产权证书，福州元恒泰公司在原告华融置业公司与被告新视点学校的租赁合同期间取得了案涉商铺的所有权。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即私有房屋在租赁期间，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。案涉商铺出租人由原告华融置业公司变更为福州元恒泰公司，被告新视点学校依然是承租人，原房屋租赁合同其他内容依然合法有效，对被告新视点学校仍具有约束力。因福州元恒泰公司与原告华融置业公司约定案涉房屋租赁事宜仍由原告华融置业公司履行，租金收益仍由原告华融置业公司享有，系对自身权利的处分，该约定合法有效。即原告华融置业公司可以行使合同的相关权利，系本案适格的原告。
关于租赁合同何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》
第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，按照原、被告双方签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，约定被告应于2014年12月底支付2015第一季度（1月-3月）的租金，于2015年3月底支付2015年第二季度（4月-6月）的租金。同时按照第十条第二款约定，被告新视点学校在经原告华融置业公司催告后仍未履行付款义务，已构成违约，原告华融置业公司有权单方解除合同，并不退还履约保证金。原告华融置业公司享有对《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》法定和约定的解除权。现原告华融置业公司于2015年6月26日向本院起诉要求解除其与被告新视点学校之间的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，本院于2015年7月3日将原告华融置业公司的起诉状副本等法律文书送达被告新视点学校，此时原告华融置业公司解除房屋租赁合同的意思表示到达被告新视点学校，故原、被告之间的房屋租赁合同已于2015年7月3日解除。
关于被告是否应搬离涉案商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》已于2015年7月3日解除，现原告华融置业公司要求被告新视点学校搬离位于长寿区文苑大道1号盛世桃源商铺25幢2-16房屋，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告新视点学校应否支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告双方就2014年7月1日至2014年12月31日期间的租金已经达成《和解协议》，该《和解协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原、被告应按协议约定履行义务。按照《和解协议》的约定，被告新视点学校应于2015年1月18日前支付20000元，于2015年3月31日前支付余下55954元。现被告新视点学校仅支付了20000元，故还应支付55954元。对于2015年1月1日至2015年6月30日的租金，根据《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》约定，案涉房屋面积为899.49㎡，2014年4月1日至2015年1月31日期间的租金为15元／㎡·月，2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金为16.5元／㎡·月。故被告应支付的租金分别为：被告新视点学校应支付2015年1月至3月的租金43175.52元（15元／㎡×899.49㎡＋16.5元／㎡×899.49㎡×2个月），支付2015年4月至6月的租金44524.76元（16.5元／㎡×899.49㎡×3个月）。对于2015年7月1日至2015年7月3日的租金，原告华融置业公司主张以478.74元（14841元÷31天）为日租金标准，符合合同约定，故被告新视点学校应支付2015年7月1日至2015年7月3日的租金1436.22元。综上，被告新视点学校应向原告华融置业公司支付2014年7月1日至2015年7月3日期间租金总额为145090.50元。
关于房屋占有使用费的问题。本案中，原、被告双方签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》已于2015年7月3日解除，被告新视点学校即负有返还商铺的义务，而被告新视点学校至今未搬离商铺。故被告新视点学校应向原告华融置业公司支付逾期腾房占有使用费。因涉案商铺租金为每月14841.58元。故对原告华融置业公司要求被告新视点学校以14841元／月的标准，支付从2015年7月4日至搬离房屋之日的逾期腾房占有使用费，本院予以支持。
关于违约金的问题。被告新视点学校辩称原告华融置业公司出售案涉商铺时未履行告知义务，侵犯其优先购买权，原告华融置业公司违约在先，故不应承担违约责任。如原告华融置业公司在租赁合同期间出卖案涉商铺未履行告知义务，侵犯了被告新视点学校的优先购买权，被告新视点学校可要求原告华融置业公司承担损害赔偿责任，而不能以此抗辩拒付租金。被告新视点学校未按合同约定按时支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告华融置业公司自愿以未支付租金金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，从逾期之日起计算至付清之日止，该标准低于原、被告双方所签订的租赁合同的约定标准，系原告公司对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。被告新视点学校应于2015年3月31日前支付55954元，故应以55954元为基数，自2015年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止。庭审中，原、被告双方均认可被告应分别于2014年12月24日前支付2015年第一季度（1月-3月）的租金、于2015年3月24日前支付2015年第二季度（4月-6月）的租金，2015年6月24日前支付2015年7月的租金，故被告新视点学校应以43175.52元为基数，自2014年12月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止；以44524.76元为基数，自2015年3月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止；以1436.22元为基数，自2015年6月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司与被告重庆市长寿区新视点教育培训学校的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》于2015年7月3日解除；
二、限被告重庆市长寿区新视点教育培训学校于本判决生效后7内搬离重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号“海林.太平洋生活广场”项目25幢2-16房屋；
三、限被告重庆市长寿区新视点教育培训学校于本判决生效后7日内支付原告华融置业集团重庆华融置业发展有限公司从2014年7月1日起至2015年7月3日止的租金145090.50元；
四、限被告重庆市长寿区新视点教育培训学校于本判决生效后7日内支付原告华融置业集团重庆华融置业发展有限公司逾期腾房占有使用费（以14841元／月的标准，从2015年7月4日起计算至搬离房屋之日止）的；
五、限被告重庆市长寿区新视点教育培训学校于本判决生效后7日内支付原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司违约金（以55954元为基数，自2015年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止；以43175.52元为基数，自2014年12月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止；以44524.76元为基数，自2015年3月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止；以1436.22元为基数，自2015年6月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准计算至付清之日止）；
六、驳回原告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3274元，减半收取1637元，由被告重庆市长寿区新视点教育培训学校负担（限被告重庆市长寿区新视点教育培训学校在本判决生效后7日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 周玉玲
二〇一五年十一月九日
书 记 员 王 丽