广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终789号上诉人（原审原告）：邓雄烈，男，汉族，1964年11月5日出生，住云浮市。上诉人（原审原告）：赖树英，女，汉族，1968年7月2日出生，住云浮市。上列两上诉人的共同委托代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市云城房地产开发公司。住所地：云浮市。法定代表人：许为维，经理。委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。上诉人邓雄烈、赖树英因与被上诉人云浮市云城房地产开发公司（以下简称云城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云城区人民法院作出的（2016）粤5302民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年1月12日，邓雄烈、赖树英（买受人）与云城房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1101088），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区颖翠区街道办文化大楼西侧、编号为云府国用（2010）第001241号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名颖翠区聚贤阁D幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：聚贤阁D幢X层X号房。……该商品房合同约定建筑面积共99.39平方米，其中，套内建筑面积85.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.77平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额人民币叁拾柒万叁仟贰佰元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：壹拾贰万叁仟贰佰元整；银行按揭贷款（人民币）：贰拾陆万捌仟元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年6月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。之后，邓雄烈、赖树英（买受人）与云城房地产公司（出卖人）又签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013040035），该合同约定：邓雄烈、赖树英向云城房地产公司购买颖翠区聚贤阁D幢第X层X区X号车位；建筑面积共4.29平方米，其中，套内建筑面积2.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.19平方米；该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币贰万陆仟元整；2012年3月10日支付全部房款贰万陆仟元整；出卖人应当在2012年7月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设部门验收合格的摩托车车位交付买受人使用；出卖人应当在车位交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付车位款的每日银行同期利率计算付给买受人，至实际交付日子止。其中附件四合同补充协议第12条约定：经双方协定，如摩托车位不能办理房地产权证，只能办理权属证明书的情况下，出卖人不承担一切责任。上述合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。上述合同的落款时间为空白，对于签订时间双方有分歧，邓雄烈、赖树英称合同于2010年12月24日签订，云城房地产公司称当时车位未明确能否办理权属证书，故双方于2013年4月7日明确可以办理后才补签订。上述合同签订后，邓雄烈、赖树英已按约定支付了全部购房款。邓雄烈、赖树英称涉案商品房于2011年6月19日交付使用，车库于2012年7月23日交付使用；云城房地产公司称商品房于2011年11月1日竣工验收后收楼，车库于2013年4月7日收楼。邓雄烈、赖树英于2014年8月12日领取了涉案商品房的权属证书，于2015年7月20日领取了涉案车库的权属证书。另查明，云浮市颖翠区聚贤阁二期D幢工程于2011年11月8日竣工验收备案。2011年12月12日，云城房地产公司向云浮市住房和城乡管理局提交了《房地产测绘委托书》等相关资料办理房地产确权。2013年1月31日，云城房地产公司取得了《商品房屋产权权属证明书》。2013年3月14日，云城房地产公司向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交资料办理权属证书。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡规划管理局经审核，发现已建成的颖翠区聚贤阁二期D幢商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64㎡。为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局将办证资料退回，并告知云城房地产公司报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。2014年1月13日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云城房地产公司发出《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》（云国土规划函[2014]10号），同意云城房地产公司报审批的位于云浮市云城城西榃石塘的颖翠区总平面规划变更方案。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”又查明，云城房地产公司建设涉案工程经过云浮市城市规划测量队开线、复线及验线，并取得了《建设工程开线证明书》、《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。根据云浮市住房和城乡建设局办事指南，房地产开发公司办理商品房权属首先需按房管部门的要求提交资料复印件，然后到窗口申请房屋的测绘手续，待测绘手续完善后再带资料原件办理入件手续。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。邓雄烈、赖树英与云城房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，原审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。综合双方的陈述，本案争议的主要焦点是云城房地产公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。同时，双方均未能提供确凿证据证实交楼时间，邓雄烈、赖树英主张商品房于2011年6月4日交付使用、车库于2012年7月23日交付使用，云城房地产公司主张商品房于2011年11月1日竣工验收后交付使用，车库于2013年4月7日补签合同时交付使用。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案工程于2011年11月8日才经竣工验收备案，故原审法院认定商品房的收楼时间为2011年11月8日、车库的收楼时间为2012年7月23日。交付使用后，云城房地产公司于2011年12月12日向云浮市住房和城乡管理局提交了《房地产测绘委托书》等相关资料办理涉案房地产的确权，于2013年1月31日取得《商品房屋产权权属证明书》后，于2013年3月14日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交资料办理土地权属证书。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡规划管理局经审核，发现已建成的颖翠区聚贤阁二期D幢商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符。为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局将办证资料退回，并告知云城房地产公司报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。2014年1月13日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云城房地产公司发出同意变更用地规划方案的批复。之后，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发文，通知相关办证部门之前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理。综上可见，云城房地产公司已在期限内及时为邓雄烈、赖树英办证，至于涉案商品房所在的商品楼与原规划不符等原因导致未能及时办证，不是云城房地产公司的自身原因造成，该商品楼的建设是经过云浮市城市规划测量队开线、复线及验线的，因此，云城房地产公司未能如期为邓雄烈、赖树英办证，是规划部门与办证机关之间的内部衔接问题，并非云城房地产公司怠于履行义务或其自身原因导致。且云城房地产公司在云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年1月13日发出同意变更规划方案批复及办证部门于2014年4月21日联合发文后，已及时为邓雄烈、赖树英办证，邓雄烈、赖树英亦已于2014年8月12日领取了涉案商品房的权属证书，于2015年7月20日领取了涉案车库的权属证书。因此，邓雄烈、赖树英主张云城房地产公司逾期办证应当支付违约金，理由不成立，原审法院不予支持。云城房地产公司抗辩认为不需支付违约金，理由成立，原审法院予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回邓雄烈、赖树英的诉讼请求。本案受理费1415元，适用简易程序审理，减半收取707元（该款邓雄烈、赖树英已预交），由邓雄烈、赖树英共同负担。宣判后，上诉人邓雄烈、赖树英不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销云城区人民法院作出的（2016）粤5302民初154号民事判决；二、支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：原审法院认为被上诉人已在期限内及时为上诉人办证，至于涉案商品房与原规划不符等原因导致未能及时办证，不是被上诉人自身的原因造成，是规划部门与办证机关之间的内部衔接问题，并非被上诉人怠于履行义务或自身原因导致，明显是认定事实不清，证据不足。首先，本案是商品房买卖合同纠纷，合同的双方当事人是上诉人与被上诉人，权利义务及责任均是上诉人与被上诉人双方享有及承担，根据合同法的规定以及合同的约定、合同相对性原理等等，当被上诉人出现了合同的违约事项，上诉人理应向合同相对人的被上诉人主张违约责任，而被上诉人以第三人过错为自身的违约理由，明显找不到合理的法律依据支持。若然被上诉人认为第三人存在过错导致自身违约，理应先向我方承担违约责任，再另行向第三人主张追偿责任及其他行政责任。其次，本案被上诉人提供多组证据欲证明办证部门如何过错，但本案的这些办证部门并不是本案的当事人，没有参与到本案的诉讼，没有权利对这些证据进行质证抗辩，而办证事宜只有申请方即被上诉人方与办证部门最清楚，若只听信被上诉人方的片面之词，对没有参与办证的上诉人方与无法质证申辩的办证部门都是极为不公平的，因此可以印证上述观点，若然被上诉人认为第三人存在过错导致自身违约，理应先向我方承担违约责任，再另行向第三人主张追偿责任及其他行政责任，待被上诉人提起对第三人之诉时双方再通过法庭审理搞清楚谁是谁非方为公平合理。但一审法院却在尚未征询办证部门意见的情况下就妄自下定论，作出偏袒被上诉人的判决，可见一审判决明显是片面的，不客观的。再次，被上诉人在本案中亦没有足够的证据证实取得房产证的法定程序是什么、办证部门的法定办证期限是多少、法定的办证程序是否不能同时进行等等，而最重要的是其没法证实办证部门存在拖延、超期等过错，更加无法证实被上诉人其本身不存在过错。综上所述，原审判决认定事实错误，判决极为不公。故此，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判，以维护上诉人的合法权益。补充事实和理由：1、本案系商品房预售合同纠纷，系基于买卖合同关系的违约之诉，应适用合同相对性原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”应当仅就合同相对方之间而言。而本案中，上诉人并没有过错，所以被上诉人以行政部门的原因为由主张免除逾期办证违约责任，不符合法律规定。2、根据《民事诉讼法》的规定，被上诉人主张非自身原因而是办证机关的原因导致办证延期，则被上诉人应当承担举证责任。但是，纵观本案证据，被上诉人也并没有提供充分证据证明延期办证是规划部门与办证部门的衔接导致。首先，被上诉人称，2012年11月12日向住建局提交《委托书》、《商品房屋产权权属申请表》，而直至2013年1月31日才取得了《商品房屋产权权属证明书》，被上诉人称从申请房地产确权而委托测绘至取得《商品房屋产权权属证明书》用时418日，从《办理房地产管理业务须知（2）》中可以得知房管部门法定办理时间为30天，房地产公司提出拖延办理至418天，云浮市云城房地产开发公司称是住建局的问题。虽然被上诉人提交了委托书、申请表，但是否提供了符合要求的所有资料？不得而知。并且测绘时间长达一年多，超期一年多，在此期间被上诉人没有证据显示其积极主动寻找途径救济，也没有证据证明因测绘原因、住建局原因导致延期。最终，在建筑基底面积与国土使用权证、建设工程规划许可证的面积不符的情况下，依然为其办理了《商品房屋产权权属证明书》，不排除被上诉人找关系或规划部门的错漏导致。但是，最终国土规划部门也因已建成的楼房与原规划不符且超面积为由而退件。其次，被上诉人称，于2013年3月14日向国土规划局提交《土地测绘委托书》、《土地登记申请书》、《委托书》等所需资料委托测绘、提出办理分摊转让办证申请，至2014年1月13日国土规划局向房地产公司发出《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》,拖延306天，责任在于国土规划局。但是，2016年3月17日云浮市国土资源和城乡规划管理局《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》中称“已经建成的楼房占地与原发证用地界限偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米”而将办证资料退回，但是并没有说明，就是规划部门与国土部门的原因导致偏差，也没有说明造成超面积建设的责任在于行政机关，更没有说明被上诉人没有任何过错以及注意义务。为证明以上责任归属，上诉人提交了调查取证申请书，希望法庭依法查明。3、即使行政部门存在错漏之处，也不代表被上诉人没有过错，也不能免除被上诉人的责任。被上诉人作为房地产开发商，对房地产的有关政策规定应予以了解，在开发前应谨慎审阅行政机关作出的相应审批文件，即时发现不妥之处，以便积极处理影响建设、销售等事宜。对此，被上诉人在其一审提供的证据9中给云浮市国土规划局的《申请》中也承认，“由于规划出台时未能认真审查，该几栋楼宇在施工定位过程中开线测定后，或许原坐标定位偏差的原因，C、D、E商品房建成后均出现与图纸坐标有所差异”。也足以证明被上诉人存在过错。对此，为支持被上诉人的上述观点，上诉人提供了广州市中级人民法院的相同案例（2016）粤01民终10511号，同样，开发商提出“因房产办证延迟原因是规划图与国土证红线范围不一致”，因为房管局“因其房屋超出国土证附图红线范围，我分局向其发出《收退件整改通知书》”，但是该中级法院也判决开发商应当承担逾期办证的违约责任。另外，还提供了几份类似的判决书供法庭参考。虽然我国不是判例法国家，但是均是同样的法律，同样的判决依据，同样的法律精神。希望二审法院依法作出公正判决，保护弱势群体的正当利益。上诉人邓雄烈、赖树英在二审期间提供水费的收费历史档案，拟证明在2011年7月份已经进行了水费的抄表，2016年6月份已经产生了水费，实际交楼时间在2011年6月份。被上诉人云浮市云城房地产开发公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。在本案中，上诉人起诉要求被上诉人承担延期办证的违约责任，被上诉人一审已经提交了充分的证据，在这些证据中被上诉人已经按照房地产开发、办证程序，主要从商品房签约的时间到办理房产证给上诉人的整个过程，充分展现了具体的过程，在整个过程中，被上诉人及时向相关部门提交相关资料，目的就是尽快办好房产证给上诉人，但本案证据反映，在房管部门的办证和土地分摊两个环节并非被上诉人的原因造成延误，所以一审法院根据最高人民法院司法解释的规定驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人开发商品房是根据2009年云浮市城市规划中出具的规划进行建设，在被上诉人提交的证据中清楚说明建设时云浮市城市测量队对被上诉人的建设工程进行了开线、复线、验线，建设程序符合相关规定。被上诉人在一审中认为商品房的交付时间为2011年11月1日，因为竣工验收时间是2011年10月13日，在竣工后被上诉人才通知交楼，在2011年11月8日已经竣工备案登记。上诉人认为6月份交楼，被上诉人认为不符合事实，交楼时是没有大门的，部分业主比较心急，没有经过被上诉人同意进行室内的水电装修，被上诉人没有进行制止，并不能认为就是交楼。在办理权属证明的过程中，是因为规划部门与国土部门双方的坐标不吻合导致不能办理，而并非上诉人所说的因为面积差异办不了证。复函明确占地与原发证用地界线偏差太大，与原规划不相符，只有调整规划才可以办理土地分摊，经过多方协调，在2014年1月13日云浮市国土资源和城乡规划管理局才向被上诉人发出规划变更的批复，2014年4月21日国土部门出具了土地分摊问题的处理意见后，被上诉人尽快帮上诉人办理了商品房产权证，用时四个月左右的时间，在2014年8月就已经帮上诉人办好了房产证。综上，一审法院认定事实正确，希望二审法院根据事实驳回上诉人的上诉请求。被上诉人云浮市云城房地产开发公司在二审期间没有提供新证据。本院查明的事实除与一审判决查明的“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：壹拾贰万叁仟贰佰元整；银行按揭贷款（人民币）：贰拾陆万捌仟元整。”及“根据云浮市住房和城乡建设局办事指南，房地产开发公司办理商品房权属首先需按房管部门的要求提交资料复印件，然后到窗口申请房屋的测绘手续，待测绘手续完善后再带资料原件办理入件手续”不一致外，其他事实与一审判决查明的一致，予以确认。另查明：2016年2月2日，邓雄烈、赖树英向原审法院提起诉讼，请求法院判决：1、云城房地产公司向邓雄烈、赖树英支付逾期办理房地产权属证书违约金64609.5元（房屋违约金从2011年12月17日起以373200元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计至2014年8月12日为60271.8元；车位违约金从2012年10月22日起以26000元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计至2015年7月20日为4337.7元）；2、本案的诉讼费用由云城房地产公司负担。双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中约定了“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：贰拾万叁仟贰佰元整；银行按揭贷款（人民币）：壹拾柒万元整。”的内容。再查明：2010年8月4日，云浮市规划测量队对云城房地产建设的本案涉案楼房进行开线，并出具了《建设工程开线证明书》。2010年10月19日，云浮市规划局工程管理科进行了复线及验线，并出具《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。2012年11月14日，云城房地产公司向房管部门递交办理初始登记的资料。2013年7月8日，云浮市国土资源和城乡规划管理局以云城房地产公司建成的本案涉案楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符为由，将办证资料退回给云城房地产公司。云城房地产公司提供的，由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》载明：在2014年1月13日，我局向你公司发出了《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》，但批复发出后，我局再没有收到你公司重新入件申请换发土地使用证登记的资料。被上诉人提供的《办理房地产管理业务须知》载明：办事程序：窗口受理、实地测绘、产权所初审、复审、产权科审批、窗口收费、发证、归档。一审诉讼中，上诉人明确表示，其要求被上诉人按年利率6%计算违约金。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为被上诉人是否应向上诉人承担逾期办证的违约责任。关于被上诉人是否应向上诉人承担逾期办证的违约责任的问题。上诉人起诉要求被上诉人承担逾期办理房屋权属证书及逾期办理车位权属证书的违约责任。关于是否需承担逾期办理房屋权属证书违约责任的问题。双方在合同中约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因上述合同约定的第2项为格式条款，第3项为非格式条款，故根据上述法律规定，本案应适用第3项。被上诉人是否存在违约行为，首先需确定被上诉人何时交楼。上诉人认为其在合同约定的交楼时间即在2011年6月19日收楼，而被上诉人则认为其于2011年11月1日交楼。因为双方在合同中约定，被上诉人将楼房交给上诉人时需办理交接手续，且按常理被上诉人亦会要求上诉人办理签收手续，现被上诉人未能提供证据证明其何时交楼，故被上诉人应承担举证不能的不利后果，本院采纳上诉人的意见，即认定被上诉人于2011年6月19日将房屋交付给上诉人。一审判决认定被上诉人于2011年11月8日交付房屋给上诉人错误，本院予以纠正。根据合同的约定，被上诉人应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并且在540天内进行产权登记，即被上诉人应于2011年12月19日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2012年12月19日前进行产权登记。被上诉人于2012年11月14日到房管部门办理初始登记，并于2014年8月12日进行了产权登记，未在上述约定的期限内办理。至于被上诉人是否构成违约，根据合同的约定，只有由于出卖的原因造成未能按时办证，出卖人才需承担违约责任。被上诉人抗辩认为在办理登记手续期间，因办证部门的原因致其未能在约定的时间内办理登记手续，故其无需承担违约责任。根据被上诉人提供的，由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》，2013年3月14日，被上诉人向国土部门申请办理换发土地证及土地使用权分摊转让手续，2013年7月10日，国土部门以已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米，为此，将资料退回，并要求被上诉人报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。被上诉人提供规划部门出具的开线证明书、复线证明书、验线证明书证实，其根据规划部门的规划进行建设，故产生已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大的情形不能归责于被上诉人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述司法解释的规定及合同的约定，只有由于出卖人的原因造成的违约行为，出卖人才承担违约责任。因被上诉人于2013年3月14日向国土部门申请办理换证及分摊手续后，被国土部门以上述理由退件，被上诉人根据国土部门的要求办理了报审用地规划变更方案，并于2014年1月13日完成了报审用地规划变更方案手续，因需重新办理报审用地规划变更方案的原因不是由被上诉人引起的，故上述时段（2013年3月14日至2014年1月13日共305天）不应计入违约时间。本案逾期办理房屋权属证书的违约时间为：上诉人于2011年6月19日收楼，于2014年8月12日取得房产证，经过了1149天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被上诉人的原因而延误的时间305天，违约时间为304天。上诉人主张违约时间从2011年12月17日起计至2014年8月12日，部分请求合理，部分不合理，对合理部分，本院予以支持，对于不合理部分，本院予以驳回。因合同没有约定被上诉人应按银行规定的何种利率计算违约金，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率。因上诉人一审起诉主张的违约金实质是以购房款为本金，按年利率6%标准计算出来的，且该利率没有超过逾期贷款利率，故本案应按年利率6%计算违约金。上诉人已支付了购房款373200元，故被上诉人应支付违约金373200元×304天×6%/360天=18908.8元给上诉人。一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求错误，应予纠正。关于逾期办理车位权属证书的违约责任的问题。双方在合同中约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人。如前所述，本案亦应适用第3项。上诉人于2012年7月23日接收车位，于2015年7月20日取得房产证，经过了1091天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被上诉人的原因而延误的时间305天（从2013年3月14日至2014年1月13日），违约时间为246天，故上诉人请求被上诉人承担逾期办理车位权属证书的违约金，其合理部分，应予支持，其不合理部分，应予驳回。被上诉人应向上诉人支付的违约金为26000元×246天×6%/360天=1066元。被上诉人在本案中应向上诉人支付的违约金合共为19974.8元。（19974.8元=18908.8元+1066元）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，对上诉人的上诉理由成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初154号民事判决；二、限云浮市云城房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金19974.8元给邓雄烈、赖树英；三、驳回邓雄烈、赖树英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1415元，适用简易程序审理，减半收取707.5元，由邓雄烈、赖树英负担488.77元，云浮市云城房地产开发公司负担218.73元。二审案件受理费1415元，由邓雄烈、赖树英负担977.54元，云浮市云城房地产开发公司负担437.46元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一六年十二月二十九日书 记 员  冯梓叶