四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乐民终字第524号
上诉人（原审原告）：雷晓静，女，1958年9月15日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：史利民，四川乐嘉律师事务所律师。
委托代理人（一般授权代理）：廖兵全（系雷晓静之夫），男，1955年9月18日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：廖倩，女，1983年6月20日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：史利民，四川乐嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乐山市宝林置业有限公司。
法定代表人：徐宝林，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：叶海鹰，四川益华律师事务所律师。
上诉人雷晓静、廖倩为与被上诉人乐山市宝林置业有限公司（以下简称宝林置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2012）乐中民初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人雷晓静及其委托代理人史利民、廖兵全，上诉人廖倩的委托代理人史利民，被上诉人宝林置业公司的委托代理人叶海鹰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：雷晓静、廖倩、宝林置业公司于2010年5月5日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定由宝林置业公司（出卖人）将位于乐山市市中区龙泓路地块，已取得预售许可的暂定名为“香山圣景”1幢1单元10层2号的商品房预售给雷晓静、廖倩（买受人）。合同第八条载明：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更减少工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。合同第十一条载明：出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合的条件为：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。此外，雷晓静、廖倩、宝林置业公司对交房标准另行作出约定：“…门厅、候梯厅、楼地面为花岗石面…安防系统：黑白可视对讲系统、周界对射报警系统、紧急报警求助系统、无线巡更系统”等内容。合同第十三条载明：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，…如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。因政府有关部门限制夜间施工，停水，停电，修路，创卫等非出卖人因素以及不可抗力的原因，导致工期顺延，出卖人不承担违约责任。之后，雷晓静、廖倩按向宝林置业公司支付购房款354286元。
原审法院另查明：2009年12月7日，宝林置业公司取得乐山市中心城区龙泓路建设项目名称为“香山圣景”的建设工程规划许可证。2011年12月8日，宝林置业公司取得竣工验收报告。载明验收审批合格，满足验收规范要求。2012年1月12日，宝林置业公司在乐山市住房和城乡规划建设局取得竣工验收备案书。2012年1月8日，雷晓静、廖倩实际接收并占有该商品房。2012年4月17日，雷晓静、廖倩诉至原审法院，请求判决：1、宝林置业公司支付雷晓静、廖倩逾期交房的违约金34011.5元；2、由宝林置业公司承担本案诉讼费用。
原审法院还查明：2010年10月12日，乐山市住房和城乡规划建设局向宝林置业公司发出乐住建规划函（2010）228号关于暂停乐山市宝林置业有限公司“香山圣景”项目施工的通知。内容为：按市委、市政府打造岷江东岸及大佛景区区域建筑景观立面的要求，你司开发的位于乐山市中心城区龙泓路的“香山圣景”项目，由于外观立面造型不符合相关要求，因此，特要求你司暂停“香山圣景”项目施工，立即组织有关设计单位对项目外观立面重新进行改造设计，重新设计的立面方案报市委市政府领导批准后方可实施。随后，宝林置业公司于2010年10月14日通知该项目工程承建方实施暂停施工。2011年4月29日，乐山市住房和城乡规划建设局同意宝林置业公司重新进行的外观设计。2011年5月12日，宝林置业公司在《三江都市报》上刊登公告，载明因调整外观立面，工期顺延，通知交房时间顺延至2011年12月30日。
原审法院审理认为：雷晓静、廖倩与宝林置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，双方都应当按照合同的约定严格履行各自的义务。
关于逾期交房违约金的问题。雷晓静、廖倩与宝林置业公司在《房屋买卖合同》第十一条约定交房时间为2011年6月30日。本案中，宝林置业公司因根据政府相关部门通知，暂停项目施工，并对原依法取得规划的建筑外观立面重新改造设计，导致工期耽误。系非出卖人因素的原因导致工期顺延，符合双方在《房屋买卖合同》第十三条约定的存在非出卖人因素的原因导致工期顺延，出卖人不承担违约责任的约定。从本案查明的事实来看，2010年10月12日暂停施工至2011年4月29日获得审批后恢复施工的天数为199天，工期应按照合同约定因非出卖人原因耽误而顺延199天，即交房日期应顺延到2012年1月15日前。《房屋买卖合同》约定的交付条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，宝林置业公司辩称的竣工验收报告书即是竣工验收备案表，因建设工程的验收竣工合格日期应当以建设部门签发该文件的最终日期为准，故建设工程竣工验收备案表才是建设工程竣工验收合格的法定文件，宝林置业公司实际取得竣工验收备案之日为2012年1月12日。根据本案查明的事实，在1月15日即依双方合同约定应顺延的交房日期届满之前，宝林置业公司不但已经通知雷晓静、廖倩交房，而且宝林置业公司已经取得建筑工程竣工验收备案表，已经具备交房条件。故宝林置业公司不存在逾期交房的违约行为，对于雷晓静、廖倩要求宝林置业公司承担逾期交房违约金的主张，该院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回雷晓静、廖倩的诉讼请求。案件受理费368.5元，由雷晓静、廖倩负担。
上诉人雷晓静、廖倩不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决并未查清“香山圣景”小区外观立面，是否最终经合法程序变更，是否最终经相关部门核准同意修改方案。根据宝林置业公司出示的乐山市住房和城乡规划建设局于2011年4月29日出具的材料，该材料并不是针对宝林置业公司所谓修改方案最终同意的意见，而是修改方案的要求，主要包括三点要求，即“一是要求外观立面修改方案进行公示并征求购房户意见；二是不能引发社会不稳定；三是若购房户同意则可修改”。但至今宝林置业公司都没有公示过所谓的修改方案，也未征求过雷晓静、廖倩等购房户的意见，宝林置业公司一直都在恶意隐瞒事实。原审判决将相关部门对设计的要求，作为认定相关部门同意宝林置业公司重新进行的外观立面设计的最终方案，显然是不当的。况且雷晓静、廖倩提供的从乐山市城市建设档案馆提取的该小区竣工外观立面图来看，该小区的外观立面方案所采用的仍然是最原始的方案（2009年10月所设计的方案），这足以证明该小区外观立面方案是没有作任何变更的；宝林置业公司在修建中的刻意更改系其个人违法行为，该行为不能作为宝林置业公司的免责事由。
二、原审判决认定“2011年3月11日，宝林置业公司在《三江都市报》上刊登公告……且交房时间顺延。”的事实，证据不足。因宝林置业公司延期交房而提起诉讼的业主有三十余户，宝林置业公司在多次答辩和庭审中，都一直陈述直到2011年5月12日才在《三江都市报》刊登延期交房的公告。直到2013年3月7日庭审中，宝林置业公司才提出于2011月3月11日在《三江都市报》刊登过公告，而宝林置业公司提交的证据并不能反映出是《三江都市报》，也不是原件。雷晓静、廖倩在购房时都留有准确的联系电话和地址，宝林置业公司完全可以将相关情况及时告知每一位购房户，但宝林置业公司为了隐瞒事实并未及时告知，这充分证明宝林置业公司是故意不告知。
三、宝林置业公司延期交房的行为系恶意拖延行为，并非原审判决认定的“非出卖人原因”，宝林置业公司应按约定承担逾期交房的违约责任。宝林置业公司于2010年10月12日就已收到乐山市住房和城乡规划建设局发出的乐住建规划函（2010）第228号通知，但宝林置业公司却一直未告知雷晓静、廖倩，直到2011年5月12日临近交房日才在《三江都市报》上刊登公告，其间隔时间长达7个月。2010年10月12日以后，宝林置业公司与其他购房户签订的购房协议，约定的交房时间也是在2011年6月30日前交房。即使需要修改设计方案，无论是法律规定、合同约定，还是乐山市住房和城乡规划建设局的要求，宝林置业公司均应告知雷晓静、廖倩等购房户并应当公示，征得利害关系人的同意。这充分证明宝林置业公司恶意拖延交房，构成违约，并非原审判决认定的“非出卖人原因”。
综上，请求二审法院判决：1、撤销原判；2、宝林置业公司支付雷晓静、廖倩逾期交房的违约金34011.5元；3、一、二审诉讼费用由宝林置业公司负担。
被上诉人宝林置业公司答辩称：一、雷晓静、廖倩主张外观立面未经合法变更和相关部门核准的上诉理由，与事实不符。宝林置业公司在一审中提交了经规建部门依法批准的“香山圣景”小区原外观立面方案图和2011年4月29日经乐山市住建局审核同意的修改后的外观立面方案图，能够充分证明该修改方案经合法变更并核准的。二、雷晓静、廖倩主张宝林置业公司逾期交房系恶意拖延行为的上诉理由，与事实不符。1、修改外观立面方案并非宝林置业公司自主决定的行为。“香山圣景”小区全部建设规划在宝林置业公司开发施工前，已依法取得政府相关主管部门的许可。其外观立面之所以被要求修改，完全系政府行政命令所致。2、“香山圣景”小区外观立面方案被要求修改，是在该开发项目主体建筑已经全部完工，外墙装饰（如外墙贴砖、阳台栏杆安装等）已完成大部分工程的情况下，宝林置业公司接到政府规划建设主管部门的通知而进行的。此时修改外观立面方案不仅可能导致项目工期拖延，还必然导致开发成本的增加。综上，请求二审法院判决驳回雷晓静、廖倩的上诉请求。
本院二审审理查明：2010年5月5日，雷晓静、廖倩与宝林置业公司在《商品房买卖合同》和《补充协议》中约定：1、（合同第一条项目建设依据）出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为香山圣景，建设工程规划许可证号为511100200900110号；2、（合同第三条买受人所购商品房的基本情况）预测建筑面积为94.90平方米；3、（补充协议第二条）合同中约定的“不可抗力”包括“执行政府的法规、规章、强制性文件或行政禁令、命令”的情形。
乐山市住房和城乡规划建设局于2010年10月12日作出《关于暂停乐山市宝林置业有限公司“香山圣景”项目施工的通知》后，宝林置业公司委托的乐山市鉴顺达建设工程监理有限公司于2010年10月14日向建设单位乐山市柏杨建筑有限公司发出《工程暂停令》，通知乐山市柏杨建筑有限公司从2010年10月14日起对“香山圣景”所有部位（工序）实施暂停施工。根据《施工监理日志》的记载，2010年10月14日起，乐山市柏杨建筑有限公司停止了外墙立面施工。2012年1月12日，乐山市住房和城乡规划建设局对宝林置业公司开发的“香山圣景”小区同意竣工验收备案。
对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
以上事实有关于“香山圣景”项目调整规划指标的函、关于宝林置业“香山圣景”项目调整规划指标完清出让金的函、商品房买卖合同和补充协议、工程暂停令、施工监理日志、竣工验收备案书和双方当事人的陈述等予以证明。
本院认为：雷晓静、廖倩与宝林置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争执焦点在于：关于宝林置业公司是否应支付雷晓静、廖倩逾期交房违约金的认定。
宝林置业公司在一、二审中提供了乐山市住房和城乡规划建设局于2010年10月12日作出的《关于暂停乐山市宝林置业有限公司“香山圣景”项目施工的通知》、乐山市鉴顺达建设工程监理有限公司于2010年10月14日发出的《工程暂停令》、乐山市住房和城乡规划建设局于2011年4月29日审批的《外观设计效果图》、乐山市柏杨建筑有限公司2011年4月30日《复工申请表》、乐山市鉴顺达建设工程监理有限公司2011年4月30日《复工函》和2010年9-10月、2011年4-5月的《施工监理日志》，欲证明其开发的“香山圣景”小区因政府部门要求对外观立面重新改造设计而暂停施工。前述证据来源和形式合法，内容真实，与本案存在关联性，且形成了证据锁链，能够证明“香山圣景”小区因政府部门要求宝林置业公司重新改造设计外观立面而暂停施工。雷晓静、廖倩关于“香山圣景”小区的外观立面并未发生变更的上诉理由，与本案事实不符，本院不予采纳。
根据前述分析，宝林置业公司逾期交房系因政府部门要求宝林置业公司重新改造设计外观立面所致，并非其自身原因造成。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条中“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”、“因政府有关部门限制夜间施工，停水，停电，修路，创卫等非出卖人因素以及不可抗力的原因，导致工期顺延，出卖人不承担违约责任。”的约定和《补充协议》第二条中“合同中约定的‘不可抗力’包括‘执行政府的法规、规章、强制性文件或行政禁令、命令’的情形”的约定，宝林置业公司不应支付雷晓静、廖倩逾期交房的违约金。
综上，原审判决认定事实基本清楚，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费737元，由雷晓静、廖倩负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 锦
审判员 李少伟
审判员 王小萍
二〇一三年十二月二日
书记员 聂佳丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。