湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第06354号
上诉人（原审被告）李海波，住长沙市望城区。
委托代理人张梅，湖南海天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南省宇洋物业有限公司，住所地长沙市桐梓坡路123号。
法定代表人任加良，该公司总经理。
委托代理人潘志清，系该公司法律顾问。
上诉人李海波因与被上诉人湖南省宇洋物业有限公司（以下简称宇洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：西子湖畔小区地下车库380-385共计6个车位的所有权人为湖南弘吉投资有限公司，湖南弘吉投资有限公司授权宇洋公司对其所有的西子湖畔小区的地下车库资产进行管理、收益、处理纠纷等。2012年7月4日，出租方宇洋公司（甲方）与承租方李海波（乙方）签订了《物业临时租赁协议》，约定：1、宇洋公司将位于西子湖畔小区地下车库380-385共计6个车位，建筑面积约150平方米的场地租赁给李海波作汽车洗车美容店使用，租期暂定两年，期初给予装修期30天，开业当天正式租期自2012年8月17日起至2014年8月16日止（即24个月）；2、租金标准为4500元／月，李海波自签订本合生效后按季度向宇洋公司预交租金（在每季度前七天），物管费每月按2.5元／㎡支付，李海波应向宇洋公司交付5000元押金，合同期满押金退回；3、李海波必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取万分之五的违约金；4、租赁期内，水、电费按月表由宇洋公司计收，特种行业水费5.5元／吨，电费1.2元／度，李海波未经宇洋公司同意，不得将场地租给第三方或擅自改变用途，租期届满或解除合同时，李海波需按时归还房屋给宇洋公司，如需续租须提前3个月与宇洋公司协商。签订上述协议后，宇洋公司按约将租赁场地西子湖畔小区地下车库380-385共计6个车位交付给李海波，李海波于2012年7月9日向宇洋公司交纳了租赁押金5000元，在其承租的地下车库经营实盾汽车美容店（西子店）。2013年8月2日，租赁方李福、李海波、文志平（甲方）与承租方周某（乙方）签订《租赁协议》，约定：1、甲方将岳麓区西子湖畔地下车库的实盾汽车美容店整体出租给周某，租金按6500元／月计算（包含甲方向物业缴纳的3500的租金及物管费，所产生的其他费用及水电费均由乙方自行承担），在次月7日交给甲方指定人员文志平；3、乙方向甲方交纳20000元的设备维护保证金，甲方交付给乙方的一切设备，乙方有使用的权利，并且也有维修及保管的义务，本协议自2013年8月4日起至2014年8月3日止。同日，文志平收取了周某押金20000元。周某自次日开始接手经营西子湖畔地下车库的实盾汽车美容店，并向文志平支付租金。2014年2月12日，长沙市公安局岳麓分局西湖派出所向实盾汽车美容店下达《责令改正通知书》，以该店未对建筑消防设施定期进行全面检测、存在消防安全违法行为为由责令改正。宇洋公司曾于2013年11月20日、2014年2月20日、2014年4月28日向李海波送达催缴函，限其按约缴纳租金，否则按欠付租金每日万分之五收取违约金。李海波至今欠付租金、物管费等，宇洋公司遂诉至原审法院。本案审理中，李海波向宇洋公司提起反诉。另查明，2012年7月9日，李海波向宇洋公司支付3个月租金13500元（4500元／月×3个月），2012年12月21日，李海波向宇洋公司支付水费374元、电费3832元，2013年6月24日，李海波向宇洋公司支付3个月（2013年5月17日至8月17日）租金10500元、水费875元、电费6130元，2013年9月26日，李海波向宇洋公司支付3个月（2013年8月17日至11月17日）租金10000元、水费280元（票据载明本次水表数为296立方）、电费1862元（票据载明本次电表度数为9854度），宇洋公司和李海波均当庭认可李海波自2013年11月18日起未再支付租金、物管费、水电费。至今宇洋公司、李海波未共同对租赁场地实盾汽车美容店库存设备、财物、装修残值进行清点登记及确认，宇洋公司亦未返还李海波押金5000元。2014年4月18日，宇洋公司工作人员与周某共同对实盾汽车美容店的库存设备、财物等进行了清点盘底，双方签字确认库存设备清单如下：办公桌1张、圆桌1张、靠凳4条、圆凳4条、电扇1台、立扇1台、雨刮器21根、气泵1台、吸尘机1台、甩干桶1台、摄像头4个、消毒机1台、滚线机1台、抛光机2台、照明灯1个、小盒套铜1盒、轮胎起重1台、洗车机1台、吸水泵电机2台、银兔镀瓷套装一套、储物箱2个、座机1台。上述设备、物品现置放于实盾汽车美容店内，由周某上锁保管；双方对水表、电表度数进行了抄表，确认：水表本次底数为482立方米、上次底数为296立方米，用量186立方米，电表本次底数为12410度、上次底数为9854度，用量2256度。
原审法院认为：第一，关于双方诉请解除《物业临时租赁协议》问题。宇洋公司根据湖南弘吉投资有限公司的授权对案涉租赁场地西子湖畔小区地下车库380-385共计6个车位进行管理，其与李海波于2012年7月4日签订的《物业临时租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该协议约定履行各自义务。李海波自2013年11月18日起未按约支付租金、物管费、水电费，经宇洋公司催告后仍拒绝支付，宇洋公司据此诉请解除《物业临时租赁协议》，李海波亦反诉要求解除《物业临时租赁协议》，双方就解除租赁协议已形成一致意见，原审法院予以支持。第二，关于宇洋公司诉请李海波支付租金、物业费及违约金问题。李海波自2013年11月18日起未按约向宇洋公司支付租金和物业费，已构成违约。李海波辩称因政府在2014年2月12日下发通知，责令关闭在小区地下车库经营的汽车美容店，导致其自此未能继续履行租赁协议，属不可抗力，租金和物业费应只计算至2014年2月12日止，诉讼中李海波提交的《责令改正通知书》仅证明岳麓分局西湖派出所以实盾洗车店（西子店）未对建筑消防设施定期进行全面检测、存在消防安全违法行为为由责令改正，并未证明相关行政部门对该店予以强制关闭及宇洋公司存在违约行为，且李海波在宇洋公司就本案起诉前并未主张解除租赁协议，李海波的抗辩主张，依据不足，原审法院不予采纳。故本案租金和物业费应计算至宇洋公司起诉之日止即2014年5月12日。双方在租赁协议中已明确约定租金为4500元／月、物业费为2.5元／㎡。虽李海波在租赁期间存在部分月份租金未按4500元／月标准支付的事实，但其未能提交有效证据证明双方已协商一致将合同约定的租金4500元／月变更为3500元／月，且宇洋公司当庭不认可欠付租金按3500元／月计算，李海波主张欠付租金按3500元／月计算，证据不足，原审法院不予采纳。综上，李海波应支付宇洋公司2013年11月18日至2014年5月12日的租金为26100元（4500×6个月－4500÷30天×6天）、物业费为2175元（2.5×150×6个月－2.5×150÷30天×6天）。双方在租赁协议中已约定如李海波拖欠租金，则按拖欠额每日收取万分之五的违约金，故李海波应以欠付租金26100元为基数按日万分之五标准自2013年11月18日至人民法院判决生效之日止向宇洋公司支付违约金。双方签订的租赁协议中并未明确约定欠付物管费、水电费应当支付违约金，对宇洋公司要求支付物管费、水电费违约金的诉求，原审法院不予支持。第三，关于宇洋公司诉请支付水电费问题。李海波自2013年11月17日后未再向宇洋公司支付水电费，诉讼中宇洋公司提交的水电费收据、证人周某的证言能证明欠交的水用量为186立方米（482－296），电用量为2256度（12410－9854），根据租赁协议中约定的水费5.5元／吨、电费1.2元／度计价，李海波应支付宇洋公司水费1023元（186×5.5）、电费3067元（2256×1.2）。对宇洋公司的该诉请，原审法院予以支持。第四，关于李海波反诉赔偿装修损失、返还押金和侵占设备问题。本案中，李海波提交的实盾汽车美容店装修成本明细、设备清单系其单方制作，宇洋公司未签字确认及当庭认可，且其未能提交充分有效证据证明由于宇洋公司存在违约行为而导致实盾汽车美容店停止经营，亦未能提交证据证明宇洋公司控制保管或侵占洗车店的设备，其诉请宇洋公司赔偿装修损失49801元及返还设备，无事实依据，原审法院不予支持。宇洋公司在签订租赁协议后收取了李海波押金5000元，现双方均主张解除租赁协议，宇洋公司依约应在解除租赁协议时返还李海波押金5000元。故对李海波要求返还押金5000元的诉求，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，遂判决如下：一、湖南省宇洋物业有限公司与李海波于2012年7月4日签订的《物业临时租赁协议》于本判决生效之日起解除；二、限李海波于本判决生效之日起3日内支付湖南省宇洋物业有限公司租金26100元、物业费2175元、水费1023元、电费3067元，共计32365元；三、限李海波于本判决生效之日起3日内以租金26100元为基数按日万分之五标准自2013年11月18日至人民法院判决生效之日止向宇洋公司支付违约金；四、限湖南省宇洋物业有限公司于本判决生效之日起3日内返还李海波押金5000元；五、驳回湖南省宇洋物业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李海波的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，减半收取306.5元，反诉费1387元，共计1693.5元，由湖南省宇洋物业有限公司承担193.5元，李海波承担1500元。
李海波不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定政府未强制要求上诉人关门停业，属于认定事实错误。2014年2月12日政府责令停业属于不可抗力，根据《租赁协议》的约定合同自然终止，原审判决上诉人多支付3个月租金。二、原审判决关于支付违约金计算方式错误。上诉人的租金是按季度缴纳，上诉人上次租金缴纳至2013年11月17日，对于每一季度的租金所产生的违约金只能分段计算，故对于上诉人在2013年11月18日至2014年2月17日这一季度的租金所产生的违约金可以自2013年11月18日计算至合同解除，2014年2月18日以后的季度租金只能在合同约定的给付日期未给付的情况下，才能开始计算违约金，故原审判决对于两个季度的租金一概从2013年11月18日计算违约金属于计算方式错误。三、《租赁协议》因政策原因而自然终止，对于双方均无过错，根据公平原则，被上诉人应承担上诉人损失的一半。
宇洋公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、李海波应当支付租金的截止日期。二、违约金的计算方式。
关于焦点一，宇洋公司要求计算租金至原审起诉之日，李海波提出要求计算至2014年2月12日长沙市公安局岳麓分局西湖派出所向实盾汽车美容店下达《责令改正通知书》之日止，因《责令改正通知书》并未能证明相关行政部门对该店予以强制关闭及宇洋公司存在违约行为，或其他不可抗力情形导致本案租赁协议不能履行，宇洋公司起诉要求解除租赁协议，李海波亦反诉要求解除租赁协议，故本案租金应计算至宇洋公司起诉之日。
关于焦点二，根据李海波与宇洋公司签订的租赁协议约定，李海波自签订本合同生效后，按季度向宇洋公司预交租金（在每季度前七天）。如有拖欠，每日收取万分之五的违约金，李海波应支付宇洋公司2013年11月18日至2014年5月12日的租金为26100元，其中2013年11月18日至2014年2月18日的租金为13500元，2014年2月19日至2014年5月12日的租金为12600元，故对于每一季度的租金所产生的违约金只能分段计算，应以欠付租金13500元为基数按日万分之五标准自2013年11月18日至人民法院判决生效之日止向宇洋公司支付违约金，以欠付租金12600元为基数按日万分之五标准自2014年2月19日至人民法院判决生效之日止向宇洋公司支付违约金。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律亦正确，但租金违约金计算起点有误，应予纠正，李海波的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03159号民事判决第一、第二、第四、第六项；
二、撤销湖南省岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03159号民事判决第五项；
三、变更湖南省岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03159号民事判决第三项为：限李海波于本判决生效之日起3日内以租金13500元为基数按日万分之五标准自2013年11月18日至人民法院判决生效之日止向湖南省宇洋物业有限公司支付违约金，以欠付租金12600元为基数按日万分之五标准自2014年2月19日至人民法院判决生效之日止向湖南省宇洋物业有限公司支付违约金。
四、驳回李海波的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行付款义务，应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费及反诉费1693.5元，二审案件受理费2000元，共计3693.5元，由湖南省宇洋物业有限公司负担693.5元，由李海波负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年三月四日
书记员 冷子剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。