浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临民初字第469号
原告陆锡泉。
委托代理人金朝大，原系陆锡泉同事。
被告临安镜湖农业开发有限公司。
法定代表人罗官祥。
被告夏银华。
被告夏斌。
三被告共同委托代理人斯有根，浙江天晟律师事务所律师。
原告陆锡泉为与被告临安镜湖农业开发有限公司（以下简称镜湖公司）、夏银华、夏斌合同纠纷一案，于2015年3月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月7日公开开庭审理。原告陆锡泉及其委托代理人金朝大、被告镜湖公司、夏银华、夏斌的共同委托代理人斯有根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月9日，原、被告签订了《合作建房经营协议书》，双方商定：1、装修房式样必须按原告提供草图要求进行；2、被告承诺配备全套家电等符合拎包入住配置；3、阳台用玻璃移窗全封闭，并配置电脑桌、小房间配置写字桌。4、在2013年春节之前做好房屋装修事项，提前让原告拎包入住。原告于2013年11月30日支付全额款项13万元。协议约定交房时间是2014年6月30日，否则被告按现房价三倍给予赔偿，可是至今装修未到位，返修不断至今无法完工，且粗制滥造不能弥补只有拆除重做。不仅如此，又要原告支付莫须有的费用，原告曾十多次前往临安与被告交涉无果，造成原告精神强烈刺激，精神和经济多方面损失3万多元。原告认为，被告不具备与原告合作建房经营的法定条件，无论从经营性质和资质都不许可，是坑害老年人的行径；白纸黑字签署协议、收取房款就必须履行义务，按双方协议约定赔偿房价三倍应该兑现，被告非法经营，依法应追究法律责任。原告系70多岁老年人，用了终身的积蓄和借款来准备养老，却遭受如此结局。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：原、被告之间《合作建房经营协议书》无效；被告退还原告房款13万元，并赔偿原告经济损失3万元；本案诉讼费由被告承担。
为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：
证据一、《合作建房经营协议书》及附件（共4页），欲证明：1、原告已交付被告13万元购房款；2、被告应于2014年6月30日前将装修好的房屋交付原告使用，但被告并没有交付；3、合同经太湖源镇临目村村委会见证后生效，见证方未盖章，故合同缺乏缺乏生效的形式要件；4、双方对其他权利义务进行了约定。
证据二、收款收据一份，欲证明原告依约于2013年11月30日将合作投资款13万元交付给被告夏斌的事实，该13万元包括了装修款。
证据三、装修平面布置图复印件一份，该证据与合作建房协议书附件及收款收据相印证，证明被告应向原告交付装修完毕的房屋的事实。
证据四、照片八份，欲证明直至2014年10月30日被告仍未将案涉房屋装修完毕的事实。
证据五、组织机构代码信息查询表一份、公司基本情况二份，欲证明镜湖公司不具备房地产开发资质，同策公司已注销的事实。
三被告辩称：一、退还投资款的前提条件，必须是合同的权利义务的终止，本案是合作建房经营的合同，房屋已交付原告使用，被告对合同的履行是认真负责的，原告要求退还投资款缺乏事实依据，不应支持；二、原告诉请赔偿经济损失，不符合合同约定的违约责任承担要件，不应支持；三、夏银华并未收取原告款项，实际收款人为镜湖公司，原告要求夏银华退还投资款无依据；原告提供的证据证明夏斌并非合作建房的主体，夏斌仅是代表镜湖公司在合同上签字，应由镜湖公司承担民事责任，而非夏斌。
三被告向本院提供如下证据：
证据一、乡村建设规划许可证一份，欲证明双方签订的《合作建房经营协议书》合法有效，案涉房屋经过国家相关机关的规划审批。
证据二、委托书一份，欲证明夏银华签订《合作建房协议书》合法有效。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据一，三被告对《合作建房经营协议书》的真实性无异议，附件未签字确认，对真实性有异议，不予认可；该证据反可证明原告负责房屋内部装修，被告仅负责房屋的外部装修，因此该证据不能达到原告的证明目的，反可证明被告已完全履行合同约定的义务；合同于2013年11月9日签订，原告于2013年11月30日交款，从原告履行合同的事实可知原告已经放弃了临目村见证这一要求，故该协议虽未经临目村见证，不影响合同的成立及生效。根据被告的质证意见，本院对《合作建房经营协议书》的真实性予以认定。
原告提供的证据二，三被告对证据的真实性无异议，该证据可证明收款单位为镜湖公司，而非夏银华、夏斌，故该证据不能达到原告的证明目的。另，被告装修是指外装修。根据被告的质证意见，本院对证据的真实性予以认定，该证据可证明原告向镜湖公司交付13万元，该款包括案涉租赁房间的装修款。
原告提供的证据三，三被告对证据的真实性、关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，2.5万元的装修费不可能购买全套家电，从而证明装修费应由原告自己承担。本院认为，该证据无被告签字确认，且系复印件，被告也不认可，本院不予采纳。
原告提供的证据四，三被告认可是在案涉房间拍摄，但认为不能达到原告的证明目的，合同约定装修是原告的责任，该证据反可证明被告已将钥匙交付原告。根据被告的质证意见，本院对该组证据的真实性予以认定，该证据对原告的证明对象有证明力。
原告提供的证据五，三被告对镜湖公司营业执照的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，该公司经营范围写明包括房屋租赁等，其有权进行房屋租赁代理；同策公司的资料与本案无关。经审核，本院对镜湖公司（工商登记）基本情况及机构代码信息查询表的真实性予以认定；关于同策公司的（工商登记）基本情况，被告的质证意见成立，对该证据本院不予采纳。
被告提供的证据一，原告对证据的真实性无异议，对证明对象有异议，建设项目是住宅，不能用于经营旅游项目；建设规划许可的建设单位是夏金火，与本案三被告无关；批准建设用地90平方米，准建3层，准建面积为270平方米，但事实上建造了5层，故不能达到被告的证明目的。根据原告的质证意见，本院对证据的真实性予以认定。
被告提供的证据二，原告认为该证据与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的。本院认为，因被告主张案涉房屋建造在户名为夏金火的集体土地上，故该证据与本案有关，且原告也无证据证明该证据不真实，故对该证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
夏银华（甲方）、陆锡泉（乙方）、镜湖公司（丙方）于2013年11月9日签订《合作建房经营协议书》一份，主要内容为：一、合作项目及合作方式：1、三方合作镜湖公寓位于临安市太湖源镇临目村，合作的具体标的物为镜湖公寓2号楼308室，建筑面积63平方米。2、乙方向甲方支付双方约定的合作投资款，甲方保证乙方享有该公寓2号楼308室30年的使用权。3、甲、乙双方全权委托丙方负责该合作项目的联络、运作、监督及后期的物业管理，有效期与乙方相同。二、合作经营期限：1、甲方向乙方交付该房屋的时间为2014年6月30日。2、乙方投资该项目，享有公寓该号房使用的有效期自该房交付到2044年6月30日止。有效期满后，乙方须将该房交还甲方。甲、乙双方可协商续约，乙方享有优先签约权。三、合作价款及支付方式：1、甲、乙双方合作建造该公寓，乙方支付投资款总额人民币13万元，该房屋由甲方负责建造。2、此合作协议签订当日，乙方须向甲方一次性支付合作款人民币13万元，由丙方代收，并提供此合同为凭。3、乙方每年应向丙方缴纳该公寓2号楼308室物业管理费600元，以后物业费如上调，费用再议。并对甲、乙、丙三方的权利义务及违约责任作了约定。夏银华、陆锡泉、镜湖公司分别在合同上签字或盖章。合同签订时，案涉房屋已基本建造完工。2013年11月30日，原告向镜湖公司支付的13万元包括装修款，经现场勘察，案涉租赁房间至今装修尚未完工，因此该房间尚未交付原告使用。
本院认为：案涉《合作建房经营协议书》的性质，本院根据合同签订时房屋已基本建造完工，及合同权利义务的约定，认为案涉《合作建房经营协议书》实系房屋租赁合同，出租人为夏银华，承租人为陆锡泉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告主张案涉房屋建造在户名为夏金火的集体土地上，并提供了户名为夏金火的乡村建设规划许可证，即使按照被告的主张并结合其提供的该证据，案涉房屋在村庄规划区内，案涉房屋租赁合同纠纷可以参照上述司法解释处理；该乡村建设规划许可证许可的用地面积为90平方米，层高为3层，建筑面积270平方米，但根据现场测量并经原、被告确认，案涉房屋实际占地面积约为400平方米，层高为5层，建筑面积约为2000平方米，均已超过了主管部门批准的土地使用面积、房屋层高及建筑面积，该房屋属于标的物违法不得流通之情形，参照上述司法解释第二条之规定，本院确认案涉《合作建房经营协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因陆锡泉、夏银华、镜湖公司一致确认由镜湖公司代夏银华向原告收取合作款（租金），故原告交付镜湖公司的13万元应视为夏银华已收到，该款夏银华应予返还；原告主张的经济损失3万元，经本院释明，原告明确为利息损失（按中国人民银行同期贷款利率自2013年11月30日起算至判决确定的合作款支付之日止）及交通费，本院认为，原告主张交通费，没有依据，本院不予支持；原告主张的利息损失，考虑到原告在签订《合作建房经营协议书》时未对案涉房屋的状况审慎审查，也有过错，故酌情确定被告夏银华对原告的利息损失承担70%的赔偿责任。《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定：“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”根据被告的陈述，夏银华与夏斌系父子，夏斌又代表镜湖公司在《合作建房经营协议书》上签字，故镜湖公司对案涉房屋的状况应为知情，但其仍然接受委托对案涉房屋租赁进行联络、运作，并代收合作款，其应对夏银华的付款责任承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，判决如下：
一、原告陆锡泉与被告夏银华、临安镜湖农业开发有限公司签订的《合作建房经营协议书》无效。
二、被告夏银华应于本判决生效之日起十日内返还原告陆锡泉合作款（租金）130000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付陆锡泉自2013年11月30日起至本判决确定的支付之日止的利息损失的70%。
三、被告临安镜湖农业开发有限公司对上述判决主文第二项夏银华的付款责任承担连带责任。
四、驳回原告陆锡泉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3500元，减半收取1750元，由被告夏银华、临安镜湖农业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为12×××68）。
审判员 李国臣
二〇一五年六月四日
书记员 孟一欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。