广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第329号
上诉人（原审被告）陶佩珍，女，1970年9月17日出生，汉族。
委托代理人谢乐安，广东安国律师事务所律师。
委托代理人陈碧名，广东安国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）广州东华物业管理有限公司。
法定代表人陈可，总经理。
委托代理人周登，男，1989年11月8日出生，汉族，系该司职员。
上诉人陶佩珍因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（下简称东华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：东华公司是经登记从事物业管理活动的公司。陶佩珍为海珠区东晓路海联路南苑街17号405房的产权人。该房屋建筑面积为117.5232平方米，在海印南苑小区内。
东华公司于2013年7月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陶佩珍清偿拖欠东华公司的管理费，自2012年1月起至2013年6月止，管理费合计2326.86元（每个月按建筑117.5232平方米×1.1元每平方米=129.29元计算，共18个月。滞纳金自逾期之日起，按照欠费金额的千分之一每日计算）；2、陶佩珍向东华公司支付查册费40元；3、陶佩珍承担本案诉讼费用。
陶佩珍在原审中答辩称：一、陶佩珍与东华公司不存在物业管理合同关系；二、东华公司对海印南苑的7栋、8栋、9栋的外墙补漏，装修工程监督管理不到位；三、东华公司违法收取物业管理费，却没有提供良好的物业管理服务，小区业主怨言很大。
原审诉讼中，东华公司表示并未与业主委员会等签订新的合同。陶佩珍表示：2001年年底入住涉案房屋，以前有现金缴纳物业管理费给小区物业管理处，是按1.1元每平方米缴纳至2011年年底；之前还有另外一家物业管理公司管理涉案小区；不清楚现在由谁管理涉案房屋所在小区；小区有成立海印南苑业主委员会；业主委员会大概两年前要求东华公司退出小区；等。
东华公司为证明其诉讼主张，还提交了以下证据：1、东华公司（乙方）与广州市海珠区海印南苑业主委员会、广州市海珠区海印南苑业主大会（甲方）于2004年11月1日签订的《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将海印南苑委托乙方实施物业管理，物业位置为广州市海珠区海联路54.56.58.15.17.19号、建基路61.63.65.79.81号；委托管理期限为2年，自2004年10月1日起至2006年9月30日止；乙方提供服务的受益人为物业全体业主和物业使用人，物业的全体物业及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，由乙方与甲方协定，并向业主或物业使用人收取……住宅：多层0.6元／月·平方米，高层（带电梯）1.1元／月·平方米；业主或物业使用人应当按月交纳物业管理费，逾期则从逾期之日起按每日欠交管理费的千分之一交纳滞纳金；等；2、广东省非税收入（电子）票据，内容为：缴款单位广州东华物业管理有限公司，执收单位名称广州市房地产档案馆，收入项目名称证明费-
出具房地产基本状况、所有权登记情况说明，金额760元；3、海印南苑部分住户2013年4月、5月期间交纳物业管理费的发票。陶佩珍对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2、3的真实性予以确认，但认为与本案无关。
陶佩珍为证明其主张，还提交了以下证据：1、东华公司（乙方）与广州市海珠区海印南苑业主委员会、广州市海珠区海印南苑业主大会（甲方）于2004年11月1日签订的《物业管理委托合同》（复印件），该合同与东华公司提供的合同内容相同；2、小区业主签名信，拟证明东华公司物业服务不好，业主意见很大，特别是没有制止开发商安装空调；3、海印南苑7、8、9号楼二楼外墙补漏、装修工程保证书，拟证明东华公司物业监督管理不到位，对承诺不安装空调监督不到位，给业主造成损失。东华公司对证据1的真实性、合法性、关联性均与确认；对证据2、3的真实性、关联性不予确认。
原审法院认为：陶佩珍对东华公司提交的《物业管理委托合同》的真实性不予确认，但并未提出相反的证据，而陶佩珍又将该合同作为证据提交，故对东华公司提交的《物业管理委托合同》予以采纳。根据东华公司与广州市海珠区海印南苑业主委员会、广州市海珠区海印南苑业主大会签订的《物业管理委托合同》，东华公司自2004年10月1日起至2006年9月30日对海印南苑小区进行管理。东华公司主张在上述合同约定的管理期限届满后仍对海印南苑小区提供物业服务，并提交了该小区其他住户交纳管理费的发票作为证据。因陶佩珍对上述证据的真实性予以确认，且其作为涉案房屋的业主、实际使用者并未举证证明该小区业主委员会曾要求东华公司退出小区或小区由他人提供物业服务，故对东华公司的上述主张予以采纳。
陶佩珍所有的涉案房屋在《物业管理委托合同》约定的物业范围内，东华公司对该物业提供了服务，根据公平原则，陶佩珍应支付相应费用。陶佩珍表示仅交纳物业管理费至2011年年底，故对东华公司要求陶佩珍支付2012年1月至2013年6月的物业管理费的诉讼请求予以支持。东华公司表示上述管理费应按1.1元每平方米的标准计算，因陶佩珍曾按此标准交纳物业管理费，且该标准并未超过《物业管理委托合同》约定的标准，故对于该标准予以采纳。根据涉案房屋的面积，陶佩珍每月应支付的物业管理费117.5232平方米×1.1元／月·平方米=129.27元。因此，陶佩珍支付物业管理费总额为2326.86元（129.27元／月×18个月）。陶佩珍提出的东华公司监管不到位的问题，不足以免除其交纳物业管理费的义务，陶佩珍可另循途径解决。
东华公司与广州市海珠区海印南苑业主委员会等签订《物业管理委托合同》约定的管理期限届满，东华公司并未就滞纳金问题与广州市海珠区海印南苑业主委员会或业主等达成新的协议，故东华公司要求陶佩珍按照欠费金额的千分之一支付滞纳金依据不足，不予支持。
东华公司提交的《广东省非税收入（电子）票据》记载的收入项目名称证明费-
出具房地产基本状况、所有权登记情况说明及金额760元均与东华公司关于向其支付查册费40元的诉讼请求不相对应，且提供陶佩珍的所有权登记情况是东华公司对其提出的诉讼请求应承担的举证责任，故东华公司要求陶佩珍向其支付查册费40元依据不足，不予支持。
本案因陶佩珍未及时交纳管理费而起，故受理费应由陶佩珍负担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第一百零六条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年9月16日作出判决：一、陶佩珍在判决生效之日起10日内支付2012年1月至2013年6月的物业管理费2326.86元给广州东华物业管理有限公司；二、驳回广州东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由陶佩珍负担。
判后，陶佩珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陶佩珍与东华公司不存在物业管理合同关系。陶佩珍于2001年入住广州市海珠区海印南苑小区，广州市海珠区海印南苑小区业委会与东华公司于2004年11月1日签订的《物业委托管理合同》于2006年9月30日到期，到期后双方没有续签。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定，东华公司提交的物业委托管理合同已经过期近7年多，东华公司依据无效的物业服务合同向业主收取物业服务费完全没有法律依据，一审法院依据失去法律效力的合同判决陶佩珍承担物业管理费显然是错误的；二、东华公司不是适格的诉讼主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，小区业主在物业服务合同到期后要求原物业服务企业退出物业服务区域，东华公司应该退出并向业委会移交资料。东华公司提供物业服务期间，东华公司和小区的业主及之前的业委会之间有诸多矛盾、冲突。海印南苑小区业主多次要求东华公司撤离小区物业管理，由小区业主另外聘请物业服务公司为小区业主提供物业服务，但东华公司赖着不撤场，导致小区的业主无法聘请其他物业服务公司。综上，陶佩珍上诉请求驳回改判驳回东华公司的一审全部诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用全部由东华公司承担。
被上诉人东华公司答辩称：陶佩珍的上诉请求没有事实依据。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审过程中，陶佩珍向本院提交以下证据：1、2004年11月3日东华公司与海印南苑业委会签订的《物业管理委托合同补充协议》，拟证明东华公司与海印南苑业委会之间物业管理合同已经终止；证据2、海印南苑小区业委会成员黄文杰的证言，拟证明合同期满后，业委会已将东华公司缴交的50000元履约保证金退回，物业管理合同自动终止。东华公司对此发表如下意见：一、陶佩珍提交的上述证据均不属于相关司法解释规定的二审新证据的范围，因此不予质证；二、陶佩珍提交的两份证据均未出示原件，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。
二审庭询中，陶佩珍确认，其向小区内的物业管理处交纳物业管理费至2011年年底，之后未继续交纳的原因是，“隔壁有人在办公，在陶佩珍门口附近安装空调，将热气排在陶佩珍门口，也没有人管理。”
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：虽然东华公司与广州市海珠区海印南苑业委会签订的《物业管理委托合同》约定的提供物业管理服务的期限至2006年9月30日届满，但陶佩珍同时确认其向小区内的物业管理处交纳物业管理费至2011年底，虽然陶佩珍未明确该“小区内的物业管理处”系东华公司，但陶佩珍未提供证据证明2006年9月30日之后系由他人对涉案小区提供物业服务，陶佩珍在二审中提交的东华公司与海印南苑业委会于2004年11月3日签订的《物业管理委托合同补充协议》及黄文杰的证言亦不足以证明业委会已要求东华公司退出涉案小区的物业管理，陶佩珍在二审中所作相关陈述亦能反映陶佩珍自2012年起拒交物业服务费的原因并非在于质疑东华公司提供物业服务的资格，而是认为东华公司提供的物业服务未到位。结合东华公司提交的海印南苑部分住户在2013年4月、5月期间交纳物业管理费的发票，可认定东华公司事实上对涉案小区提供了物业服务，陶佩珍事实上已享受东华公司提供的物业服务，故原审判决陶佩珍向东华公司支付2012年1月至2013年6月期间的物业管理费并无不当，应予维持。
综上所述，陶佩珍的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人陶佩珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃