江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10720号
上诉人（原审被告）：王蕾，女，1967年3月29日出生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：张立慧，江苏金宪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江勇，男，1976年1月12日出生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：花振晨，江苏刘洪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：楼棋娜，江苏刘洪律师事务所律师。
上诉人王蕾因与被上诉人江勇合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王蕾上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人不予退还转让费；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。本案是名为租赁，实为转让的合同，具备转让合同的全部特征。被上诉人已经支付了全部的转让费，且已实际经营，并实际获得了经营权以及其他设备、装修。被上诉人还直接向产权人支付了房租，上诉人未经手，亦未获利。被上诉人在原租赁期满后至4月28日仍在经营，亦未支付房租给上诉人，与产权人已形成了事实上的继续租赁关系。2.一审判决适用法律错误，证据不足。本案不符合合同法规定的合同无效情形，且合同双方已实际履行合同义务，被上诉人亦无合同无效的请求。一审判决以未经产权人同意判决合同无效，证据不足，相关情况应经法院核实。被上诉人向产权人直接支付了房租并转换了经营项目，产权人已默认双方之间合同履行。双方约定在正常情况下退还转让费，有约定应当从约定。现在产权人因中央军委要求于2016年4月5日下发通知，不再续签租赁合同并要求交回房屋，该情形属于情势变更。转让费包括了原经营者的装修费、杂费及其他成本、原经营者可获得的预期经营收益，如判决上诉人返还转让费，对上诉人显失公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
江勇辩称，其同意合同有效，但本案的情况不应适用情势变更。首先，情势变更在时间上必须是合同成立以后，且是订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的重大变化。虽然双方签订合同以后军队出台了新政策，但是出租人到期不续租是双方签订合同时可以预见的商业风险。正是因为双方预见了这一种风险，因此在签订合同时，被上诉人才要求上诉人确保能和出租人续租，如果不能续租则退还转让费。上诉人基于其与出租人之间已经形成多年房屋租赁关系，每年均能续租，故而过于自信、同意被上诉人提出的要求，这也是上诉人的真实意思表示。而被上诉人也正是基于上诉人和出租人的常年续租关系以及诚实信用原则而充分信赖上诉人，才与上诉人签订了合同。因此，双方签订的合同不满足情势变更的条件，不能作为当事人主张免除责任的理由。其次，被上诉人向上诉人支付26万元转让费后，上诉人依据合同约定将房屋占有使用的权利及部分设备的所有权移交给被上诉人，符合合同约定。根据双方约定，上诉人应当确保被上诉人和出租人续签房屋租赁合同，但实际出租人并没有和被上诉人续租，并将房屋收回；被上诉人之所以在原租赁期满后至2016年4月28日仍在经营，不是因为和产权人形成了事实上的继续租赁关系，而是被上诉人向产权人争取了搬家期限。上诉人履行合同义务不符合约定已经构成违约，被上诉人有权要求其退还转让费26万元并承担违约造成的一切损失。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
江勇向一审法院起诉请求：1.王蕾退还江勇转让费26万元并支付逾期利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年4月27日计算至王蕾实际返还江勇26万元之日止）；2.王蕾退还江勇房屋租金53128元；3.王蕾退还江勇押金5000元；4.王蕾赔偿江勇装修损失33750元。
一审法院认定事实：坐落于南京市玄武区中山东路21-3号的房屋原系案外人南京军区联勤部司令部出租给王蕾作经营使用，于2016年3月9日到期。2015年9月17日，王蕾（甲方）与江勇（乙方）签订《门面出租合同》一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方；租期半年，自合同签订之日至2016年3月9日；每月租金13750元，半年一付；承租期内，乙方若需装修需征得甲方同意；乙方入住房屋时向甲方交纳押金5000元；乙方向甲方支付转让费26万元，甲方确保乙方正常能和大房东部队签合同，如不能续租，甲方负责退还转让费26万元。后江勇向王蕾交付转让费26万元、押金5000元，并于2015年10月20日向南京军区联勤部司令部支付半年房租82500元。2016年4月5日，南京军区联勤部司令部向王蕾发出《限期腾退通知》，告知原租赁合同到期，不再与其续签租赁合同，要求其于2016年4月15日前腾退房屋，并缴纳实际使用期间的租金。之后，江勇已将房屋退还部队。
双方在一审中有争议的事实为：1.王蕾将涉案房屋转让给江勇有无得到南京军区联勤部司令部的同意；2.王蕾是何时将涉案房屋交付江勇使用的。
针对第一项争议事实,江勇称，王蕾向其口头保证，转让涉案房屋的行为是得到部队同意的，但部队究竟有无同意，江勇并不知情。王蕾称其将涉案房屋转租给江勇是经过部队口头同意的，但后来因为军队单位不得再对外经营了，江勇才未能与部队签订租赁合同，这属于突发事件，不属于合同约定的“正常情况”，故王蕾不应退还江勇转让费。对该项争议事实，一审法院认定意见如下：因王蕾未能举证证明其将涉案房屋转让给江勇经过南京军区联勤部司令部的同意，故应认定为王蕾将涉案房屋转让给江勇未经过南京军区联勤部司令部的同意。
针对第二项争议事实，江勇称王蕾实际于2016年1月3日才向其交付涉案房屋。为此，江勇提供涉案房屋的装修费收据一组。根据装修费收据记载，江勇向装修公司支付的装修费最早的入账日期为2016年1月。王蕾称，江勇是2015年10月20日支付转让费和房租的，之后一个星期王蕾就向江勇交付了涉案房屋，王蕾愿意退还江勇2015年9月9日至2015年10月31日期间的租金。
针对该项争议事实，一审法院认定意见如下：江勇陈述按江勇与王蕾之间的合同约定江勇支付自2015年9月9日至2016年3月9日的租金，约定的交付房屋时间为2015年11月1日，因江勇举证的装修费收据并不能证明王蕾实际向其交付房屋的时间为2016年1月。王蕾自认其于2015年10月底向江勇交房，并愿意退还江勇2015年9月9日至2015年10月31日期间的租金，故一审法院予以准许。
一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因王蕾未能举证证明其将涉案房屋转让给江勇的行为经过南京军区联勤部司令部的同意，故江勇、王蕾签订的《门面出租合同》无效，且客观上江勇亦未与部队签订租赁合同，按照江勇王蕾双方的合同中王蕾的承诺，江勇主张王蕾返还转让费26万元、押金5000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。江勇主张转让费的逾期利息，于法无据，一审法院不予支持。江勇支付了2015年9月9日至2016年3月9日期间的房屋占有使用费82500元，因王蕾同意退还江勇2015年9月9日至2015年10月31日期间的房屋占有使用费，一审法院予以准许。关于江勇主张的装修损失，因江勇未能举证证明其对涉案房屋进行装修经过王蕾同意，故其向王蕾主张该项损失依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王蕾于判决生效之日起十日内向江勇返还转让费26万元；二、王蕾于判决生效之日起十日内向江勇退还房屋占有使用费23833元；三、王蕾于判决生效之日起十日内退还江勇押金5000元；四、驳回江勇的其他诉讼请求。如果王蕾未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6578元、公告费（据实结算），由江勇负担1128元，王蕾负担5450元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人作为涉争房屋承租人，其在租赁合同期内将房屋转租给被上诉人，应征得出租人南京军区联勤部司令部同意。上诉人虽上诉称被上诉人已实际向出租人支付房租，出租人从而已同意转租并默认其与被上诉人成立租赁关系，但上诉人并未提交充分证据予以佐证，且出租人亦直接通知上诉人要求其返还房屋，故上诉人认为被上诉人已同意转租的观点，证据不足，本院不予支持。因上诉人未能提交证据证明其转租经由出租人同意，故一审认定其与被上诉人之间签订的《门面出租合同》无效，并结合被上诉人并未与南京军区联勤部司令部签订租赁合同的客观情况，判令其返还“转让费”26万元，并无不当。上诉人虽上诉称本案应适用情势变更，但案涉合同为无效合同，且本案情形不属于情势变更情形，故对于上诉人这一上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，王蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由王蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 朱亚芳