上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1369号
原告丁文彬。
委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。
委托代理人李小辉，上海君典律师事务所实习律师。
被告董补财。
被告王凤珍。
被告董某某。
法定代理人金某某。
上列三位被告的委托代理人罗侯，上海昌申律师事务所律师。
被告农工商房地产（集团）股份有限公司。
法定代表人张智刚。
委托代理人薛理韻。
原告丁文彬与被告董补财、王凤珍、董某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理。依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。2014年8月28日，本院根据原告丁文彬的申请，追加农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称“农工商公司”）为本案被告参加诉讼，并于2014年9月22日、2014年9月29日、2014年12月2日公开开庭进行了审理，原告丁文彬的委托代理人黄志宏，被告董补财、王凤珍、董某某的委托代理人罗侯，被告农工商公司的委托代理人薛理韻到庭参加了诉讼。另，2014年10月29日，原告丁文彬向本院提出财产保全申请，经审查，本院裁定予以准许。审理中，双方当事人一致同意本案适用简易程序延长一个月。本案现已审理终结。
原告丁文彬诉称，被告王凤珍系被告董补财的妻子，被告董某某是被告董补财的孙女，被告农工商公司是房产开发商。坐落于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），是被告董补财位于上海市闵行区XX镇XX村XX队于2003年9月27日动迁获得的房屋。动迁协议上该户家庭成员为2人，除被告董补财外，另有被告董补财的母亲张某某（已于2011年1月1日死亡）。当时动迁协议的被拆迁人是被告董补财，动迁所确定的产权人也是被告董补财，所获房屋除系争房屋外，还有坐落于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋。被告董补财签订了动拆迁补偿安置协议后，被告董补财为归还家庭在外的多项债务，包括新购置房屋的装修款、妻子王凤珍的医药费以及儿子董甲（即被告董某某的父亲）在外欠的赌债，欲将系争房屋转让给作为朋友的原告。原告在查看了被告董补财向其出示的动迁协议及配售单，并征得了被告王凤珍同意后，于2004年5月30日与被告董补财签订了《房屋转让协议》，协议约定被告董补财将系争房屋以人民币300，000元（以下币种均为人民币）的价格转让给原告，交房日期为2004年12月。协议签订当日，原告即将购房款给付被告董补财。此事，被告董补财的妻子王凤珍、儿子董某是知情的。2004年年底，被告董补财将系争房屋交予原告，原告亦对房屋进行了装修，并入住至今。2009年8月前后，原告也曾想将系争房屋出售给他人，但由于系争房屋维修基金的问题未成。被告董补财对原告出售系争房屋的行为没有提出异议。嗣后，原告请被告董补财配合其办理系争房屋的过户手续时，被告董补财称需补差价100，000元，因原告认为其向董补财购买系争房屋时的房价即为当时的市场价，故不愿向被告董补财补偿差价。现被告王凤珍、董某某作为申请人在办理系争房屋的产权证。
原告认为，其在2004年以300，000元价款购得系争房屋，是双方真实意思表示，现董补财取得系争房屋的购房款，再以房价过低为由要求原告再支付100，000元无任何依据。为维护其自身的合法权益，特向法院提起诉讼要求判令四被告共同协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋过户至原告名下，其中产生的税费按国家规定各自缴纳。
被告董补财辩称，其于1990年购买了坐落于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋，2001年对上述房屋进行了装修。因装修钱款是向他人所借，而其妻子王凤珍长年患病，所花费的医疗费用亦是向他人所借，故债权人因其无法还款而非常着急。2003年9月，其与母亲的老房遇动拆迁，其与动迁部门签订了动迁协议，共分得两套动迁安置房。嗣后，其与家庭成员协商，一套房屋登记在其本人名下，而系争房屋则登记在其妻子及孙女名下，动迁部门亦根据家庭成员协商的结果出具了购房单。其与原告本就相识，2004年春节刚过，原告至其所在单位，与其单位领导谈事，其也在场，其将在外欠债一事告诉了原告，原告称其认识债权人，可借款替其还债。但因其无力归还原告的借款，故将系争房屋抵押给了原告。收到原告借款后，被告董补财将其中的80，000元至90，000元用于归还新房的装修款，十几万元用于给妻子王凤珍看病，余款用于家庭其他开销。其借用装修款一事，王凤珍是知情的，对于王凤珍看病所需花费的费用，王凤珍只知道其对外借了款项，但具体借了多少是不知情的。因为一旦让王凤珍知道家庭在外有巨额债务，王凤珍就不肯再花钱看病了。2004年8月6日，被告王凤珍、董某某与上海颛地置业有限公司（以下简称颛地公司）签订了网上购房确认书。2004年年底，被告王凤珍、董某某去签了预售合同，预售合同签订后，原告向其索要合同，其瞒着王凤珍将合同交给了原告。原告去系争房屋所在的物业公司取了钥匙并装修入住。王凤珍曾向其问起系争房屋的事宜，其称系争房屋由其对外出租，租金用于家庭开销，王凤珍也没有再问什么。2012年，原告去中介处挂牌欲出售系争房屋，中介公司的工作人员与王凤珍相识，即打电话给王凤珍，王凤珍从未至系争房屋看过房，连系争房屋的位置在哪里也不知道。但王凤珍一听到系争房屋可能出售就跳起来了，一直与其吵闹。其与王凤珍自1986年始夫妻关系一直不睦，现在夫妻关系亦属一般。虽说夫妻关系不睦，但其称将系争房屋对外出租这一说词王凤珍还是相信的，而其子董甲一天到晚在外面玩，董甲也曾向其提起系争房屋的事情，其让董甲少管。自2004年至2012年间，董补财除了将预售合同给原告外，与原告没有任何其他接触。其虽将系争房屋抵押给了原告，但因其没有钱归还原告的债务，故不再与原告联系。现在其退休了，可取公积金及补助金，其可将上述款项交由原告，先将借款本金还清，并将系争房屋赎回。基于以上事实，其认为，首先，其不是系争房屋的权利人，目前系争房屋的产权人仍为颛地公司，其无权出卖系争房屋。其次，根据动迁协议，原告应明知系争房屋的实际利益享有者应是其与其母亲，虽然其在转让合同上签字，但其母亲并未在转让合同上签字，原告对此存在过错。再次，系争房屋是由被告王凤珍、董某某与颛地公司签订的预售合同，其在该合同签订后即将合同交予原告，原告应明知其不是系争房屋的权利人，作为原告应向被告王凤珍、董某某进行确认。现被告王凤珍、董某某不同意转让系争房屋，故其与原告签订的转让合同应属于无权处分，应为无效合同。最后，出售系争房屋将侵犯了未成年人的合法权益。鉴此，其不同意原告的诉讼请求。
被告王凤珍辩称，同意被告董补财的意见。另需补充说明的事实如下：一、被动迁的房屋是其丈夫董补财及婆婆张某某的，动迁以后取得了两套动迁安置房，经家庭成员协商，系争房屋登记在其与孙女董某某的名下。二、因为其生病开刀，需要用钱就将其中一套出售了，至于什么时候出售的、出售给谁其记不清楚了，出售所取得的购房款都用于归还债务。当时家庭的债务大约有200，000元。三、儿子董甲所居住的上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称安宁路的房屋）是其娘家动迁所得。因董甲在外欠债，故上述房屋先抵给案外人陆某，然后再从陆某处赎回。至于赎回房屋的款项来源其不清楚。四、系争房屋在哪里其不知道，其只知丈夫董补财将系争房屋出租给他人收益。五、其不识字，名字也不会签，到上海市闵行区房地产交易中心也只去过两次，一次是出售华宁路另一套房屋，另一次是为了董甲的事情。其从未为了系争房屋的事情去过上海市闵行区房地产交易中心。六、其对系争房屋已出售给原告一事不知情，本次诉讼亦是丈夫董补财说的。
被告董某某的法定代理人金某某辩称，同意被告董补财的辩称意见。需补充说明的事实如下：一、其对系争房屋的事宜不清楚。只记得取得系争房屋时，其刚生完孩子，婆婆王凤珍说将孩子的名字登记在系争房屋内。嗣后，公公董补财代表婆婆王凤珍、女儿董某某与开发商签订了《上海市商品房预售合同》，该合同上婆婆王凤珍和女儿董某某的签名亦是由公公董补财代为签署的。其对家里的房屋、钱款如何处理均不清楚，对系争房屋究竟坐落在何处也不清楚，此次诉讼也是其公公董补财收到诉状副本后告知其的。二、其与丈夫董甲是2002年结婚，当时坐落于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋已装修好，结婚后其与丈夫董甲就一直居住在该套房屋内。2004年，其丈夫董甲称因在外做生意发生了亏损，故将上述房屋转让至他人名下，至于丈夫董甲究竟亏损了多少钱其不清楚。但其要求丈夫董甲立即将上述房屋赎回，后借了钱并向银行贷款将上述房屋赎回了，至于怎么赎回的，用什么钱赎回的其不清楚。房屋赎回后，丈夫也开始正常上班。三、系争房屋的公告事宜，其未参与，婆婆王凤珍不识字，所以可能是公公董补财带着婆婆王凤珍去上海市闵行区房地产交易中心办理的。
被告农工商公司辩称，首先，系争房屋的商品房预售合同是由颛地公司与被告王凤珍、董某某所签，该司对原告与被告董补财间的买卖合同并不知情，故其与原告间无并无任何民事法律关系，原告无权向该司主张任何权利。其次，据该司向上海市闵行区交易中心了解，被告王凤珍、董某某已向交易中心办理了系争房屋转移登记，目前已经处于公示阶段，可视为其已履行了配合被告王凤珍、董某某办理系争房屋过户的义务，故在本案中其不应再履行其他义务。综上，本案与其无涉。
经审理查明，张某某（已于2011年1月11日死亡）系董补财的母亲，董补财与王凤珍系夫妻关系，董某某系董补财与王凤珍的孙女。
2003年9月27日，上海颛地置业有限公司（甲方，拆迁人）与董补财（乙方，被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定乙方将坐落于上海市闵行区XX村XX队房屋交由甲方拆迁，甲方补偿乙方各类款项计360，359元，安置的家庭成员为董补财及其母亲张某某。乙方向甲方按价值标准调换两套动迁安置房，分别为上海市闵行区XX小区XX幢西单元401室、402室。
2004年5月29日，原告与被告董补财签订《房屋转让协议》一份，协议约定董补财将系争房屋以300，000元的价格转让给原告，交房日为2004年12月。案外人陶某某作为证人在上述协议上签字。
2004年12月30日，上海颛地置业发展有限公司（甲方，卖方）与被告王凤珍、被告董某某（乙方，买方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定乙方以158，784.84元受让甲方位于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室房屋，甲方于2004年11月30日将上述房屋交给乙方，并于2005年2月28日前办理上述房屋的初始登记手续。
被告董补财取得系争房屋后，即将房屋让予原告，原告装修后入住至今。
2014年5月8日，上海市闵行区房地产登记处根据王凤珍、董某某的申请，发布了《关于闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室的房地产权属公告》，主要内容如下：本人王凤珍、董某某于2004年12月30日购买了坐落于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室的新建商品房，因买卖合同一方的企业法人上海颛地置业发展有限公司消灭，故单方向闵行区房地产登记处申请新建商品房买卖的转移登记。根据《上海市房地产登记条例》等有关规定，凡有单位与个人对此新建商品房转移登记有异议的，可以在本公告刊登之日起6个月内向闵行区房地产登记处提出异议。
另查明，上海颛地置业发展有限公司的股东郭某某、胡某某、鸿丰房地产（上海）有限公司、上海福运实业有限公司、农工商房地产（集团）股份有限公司于2011年6月26日向上海市闵行区工商局递交了上海颛地置业发展有限公司注销清算报告，报告上载全体股东一致同意委托农工商公司全权负责处理未了事宜。2011年6月30日，上海颛地置业发展有限公司予以登记注销。
又查明，2005年1月2日，案外人陆某（出卖人，甲方）与买受人董甲（买受人，乙方）签订《上海市房屋买卖合同》，合同约定乙方以430，000元的价格向甲方受让坐落于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋。
还查明，至2014年12月25日止系争房屋尚登记在颛地公司名下。
审理中，原告向本院申请金某甲作为证人出庭作证。2014年12月2日，金某甲作为本案证人到庭作如下陈述：原告丁文彬是其妻子的侄子，被告董补财是其叔伯弟弟。当年整个村的村民都知道董补财的儿子董甲在外输了几十万元钱款，若不还债，将会被打断腿脚。为了归还债务，董补财到处借钱，但无人愿借。董补财欲将系争房屋出售，丁文彬是董补财的朋友，丁文彬是讲义气的，出资按当时的市场价购买了系争房屋，而董补财将取得的购房款用于还归儿子董甲的债务。嗣后，董补财将系争房屋交给丁文彬，丁文彬装修后入住。2012年，丁文彬委托其出售系争房屋。因丁文彬尚未取得系争房屋的产权证，故其要求董补财配合办理产权过户手续。但董补财称系争房屋涨价了，要丁文彬再补贴房款。其替丁文彬答应董补财补偿50，000元，但董补财要200，000元。其与妻子为了此事还特意去了董补财家，董补财说看在其与妻子的面子上要加价150，000元。因董补财要价过高，其与妻子不再参与调解。另补充，陶某某是董补财连襟的妹夫的弟弟，现因欠巨额债务出逃在外。董补财与王凤珍的夫妻关系是和睦的，未听说他们间有矛盾。
审理中，原告向本院表述，系争房屋由被告王凤珍、董某某过户至其名下时所产生的税费由其负担。
以上事实，由原告提供的《房屋转让协议》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、结算单、户籍资料摘抄、系争房屋的权属公告、《上海市商品房预售合同》、颛地公司的工商档案资料上海市房地产登记簿、证人金某甲的陈述及双方当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。
本案的争议焦点为：一、2004年5月29日，原告与被告董补财签订《房屋转让协议》，并将系争房屋交予原告至今长达10余年的行为是否构成无权处分。二、《房屋转让协议》的签订是否侵犯了未成年人董某某的合法权益。
针对本案争议焦点一，本院认为，在讨论此争议前，需将被告董补财、王凤珍及董某某的法定代理人金某某对案情的陈述作一个梳理。从上列三位被告的各自陈述可以得出以下几节事实：一、系争房屋的被安置对象为董补财及其母亲张某某，动迁协议签订后，通过家庭成员共同协商决定，系争房屋登记在王凤珍、董某某名下；二、王凤珍不识字，也不会签名，而董某某未成年，其父董甲、金某某未参与系争房屋的商品房预售合同的签订，那么与颛地公司签订商品房预售合同的只能是董补财；三、2004年期间，董补财家庭在外有多项债务，包括新房的装修款、王凤珍的医疗费用、董甲的债务。王凤珍、金某某只知道家庭对外有债务，但对于债务的数额、债务如何清偿均不清楚。2005年1月，董甲又花费了430，000元买受了安宁路的房屋，上述款项从何而来，王凤珍、金某某亦均不清楚，那么本院有理由认为家庭对外的债务、购买安宁路房屋的款项来源只能是由董补财在外负责筹措；四、根据王凤珍、金某某的陈述，王凤珍不识字，也不会签名，王凤珍只去过上海市闵行区房地产交易中心两次，一次是出售家庭的另一套动迁安置房，一次是为了董甲的房屋的事宜，而董甲一直在外，对家庭事务毫不关心，那么本院亦有理由认为系争房屋目前在上海市闵行区房地产交易中心所办理的公告手续亦是由董补财代为办理；五、董补财与王凤珍间的夫妻关系是和睦的。董补财称，王凤珍身体不好，家庭对外有多少债务得瞒着王凤珍，否则王凤珍就不愿意再看病了。而王凤珍称董补财取得系争房屋以后，其从不知系争房屋坐落在何处，董补财称系争房屋已用于出租获益，其是相信的。由此可见，董补财与王凤珍间相互关心、相互信任，夫妻关系并未不睦。综合以上事实，本院认为，被告董补财与原告丁文彬签订了系争房屋转让协议，并将系争房屋交付给丁文彬的行为，是董补财作为一家之长为了解决整个家庭对外的债务危机，为了家庭成员全体利益，在征得家庭成员同意的情况下而为的行为，该行为可代表全体家庭成员，对家庭全体成员均具有约束力。鉴此，被告董补财出让系争房屋的行为不构成无权处分。至于被告董补财、王凤珍及被告董某某的母亲金某某所作的王凤珍、董某某对系争房屋转让一事不知情的陈述，因存在诸多矛盾及不合社会一般常理的情形，故本院对该节陈述不予采信。
针对本案争议焦点二，本院认为，系争房屋是由家庭成员内部约定该房屋登记在被告王凤珍、被告董某某名下。但家庭成员尚未完成系争房屋过户至被告董某某名下前，就将系争房屋转让给原告丁文彬，并由原告丁文彬装修入住至今长达10余年之久，故系争房屋的转让行为并未侵犯被告董某某的合法权益。相反，因转让系争房屋后，家庭成员用此款清偿了对外的欠债，减轻了家庭的负担，使家庭成员能给被告董某某创造一个相对稳定的成长环境。鉴此，本院认为系争房屋的转让并未侵害被告董某某的合法权益。
综上，本院认为原告丁文彬与被告董补财签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现原告丁文彬要求被告王凤珍、董某某协助其办理系争房屋的产权过户手续，那么作为从该次转让房屋后获益的家庭成员的被告王凤珍、董某某理应予以配合，鉴此，本院对原告丁文彬的上述诉讼请求依法予以支持。至于过户期间所发生的税费，鉴于原告承诺由其负担，本院予以准许。但本院亦注意到系争房屋目前尚登记在颛地公司名下，故农工商公司作为颛地公司的报结单位亦应配合原告将系争房屋过户至被告王凤珍、董某某名下。关于本案案件的受理费及财产保全费，因该案纠纷的产生应归责于被告董补财，故上述费用由被告董补财负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告农工商房地产（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内配合被告王凤珍、被告董某某将位于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至被告王凤珍、被告董某某名下。
二、被告王凤珍、被告董某某于被告农工商房地产（集团）股份有限公司将上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至被告王凤珍、被告董某某名下起七日内配合原告丁文彬将位于上海市闵行区华宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告丁文彬名下。因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由原告丁文彬负担。
案件受理费减半收取计2，900元，财产保全费2，020元，合计4，920元由被告董补财负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林霞
二〇一四年十二月二十六日
书记员 张辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。