兴城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第01124号
原告史志洪，男
委托代理人许书，女
委托代理人黄瑞清，女
被告锦州市兴城理疗医院
法定代表人麻再东，系该医院院长。
委托代理人李志武，系辽宁吉伟律师事务所律师。
被告兴城宏亿房地产开发有限公司
法定代表人毛忠良，系该公司董事长。
委托代理人李文江，系辽宁来源律师事务所律师。
原告史志洪与被告锦州市兴城理疗医院（以下简称：理疗医院）、被告兴城宏亿房地产开发有限公司（以下简称：宏亿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理，依法由审判员胡志书担任审判长和人民陪审员杨丽敏、人民陪审员龙洪艳组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。由本院书记员张世仁担任法庭记录。原告史志洪及二委托代理人、被告理疗医院及宏亿公司委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告史志洪诉称：2005年5月5日，在锦州市兴城理疗医院基建办公室，原告与被告签订了编号为GF-2000-0171-151号《商品房买卖合同》。合同约定由原告出资182，066.00元购买被告在建房屋（包括车库）162.73平方米。被告应于2005年12月30日前交房。逾期起被告应按日向原告支付房价款万分之十五违约金。签订合同的当日，原告全额向被告支付了购房款，合同生效。被告当时出具了合同正本一份，专用收款收据两份。
在约定交房时间逾期2893天的2013年5月23日，被告才将房屋钥匙交给原告。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付了购房款履行了付款义务后，应当按照合同约定履行合同，但被告逾期交房的行为已经构成违约，应当按合同约定承担违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告诉至法院：1.请求法院判令被告支付逾期交付房屋违约金100，000.00元；2.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
被告理疗医院辩称，1.理疗医院不具有房地产开发资质，无权签署商品房买卖合同，也不应该签订类似的合同，不是合同的适格主体。2.理疗医院也没有收到过原告交付的任何购房款项。3.从原告提供的商品房买卖合同复印件中可以看出，约定交房时间为2005年12月30日，如果本案存在违约应从该时间起就应知道其权利已经被侵害，应及时主张，否则超过诉讼时效，双方签订的合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任，是按日向买受人支付房价款10%违约金。这违约金按日就应该知道权利被侵害，诉讼时效是二年。应承担败诉的法律后果。4.从原告提供的合同第九条约定看，违约金的计算方式是以收到房款为基数，被告理疗医院没有收到房款，不应承担违约责任。宏亿公司实际交付给原告房屋的日期为2013年5月1日。
被告宏亿公司辩称，一、兴城宏亿房地产开发有限公司没有与原告签订过商品房销售合同，不应成为本案的被告。二、兴城宏亿房地产开发有限公司没有收到过原告的房款，不应成为本案的被告。三、原告的起诉已经超过诉讼时效期限。原告在起诉状主张交付楼房的时间是2005年12月30日之前，计算诉讼时效期限的起点应为其次日，至今已经近10年了。多年来，原告从未向兴城宏亿房地产开发有限公司主张过任何权利。原告对兴城宏亿房地产开发有限公司的诉讼请求已经超过诉讼时效期限，原告早已丧失胜诉权。
综上所述，兴城宏亿房地产开发有限公司与本案没有关系，请法庭依法驳回原告针对兴城宏亿房地产开发有限公司的诉讼请求。
原告史志洪为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：
1．《商品房买卖合同》一份、收款收据二张。
证明目的：被告按合同约定违约交房，应承担相应的违约责任。按照合同约定，逾期超过15日，出卖人向买受人支付万分之十五的房价款违约金。原告本着互利互让的原则将应该79万元违约金降到10万元。收据证明原告按合同约定已经履行付款义务。
被告理疗医院的质证意见：合同签订后，原告没有向理疗医院交付购房款，理疗医院不应承担违约责任。合同第九条是按日收取违约金，实际交付房款是156，541.00元，每日违约金235.00元，该违约金请求权是继续性的债权，是因持续违约交房行为而产生的按日计算违约金之和，因此，原告的诉求超过了诉讼时效期间，他的请求权不应予以保护。
被告宏亿公司的质证意见：合同中出卖人是锦州市兴城理疗医院，在合同上有理疗医院的红色公章，有法定代表人苏文林的名章。本案所争议的当事人是理疗医院和刘音颂，宏亿公司不是合同中任何一方当事人，与这份合同产生的纠纷没有法律上的关系，因此，宏亿公司不应列为本案被告。关于两专用收款收据，收款人签名的是唐疏雨，其是理疗医院的工作人员。收据上所谓“兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部”不是我公司的下属单位。四张物业公司的收据，物业公司名称是案外人，与本案没有关联。这些票据不能证明原告的主张。
2．理疗医院与宏亿公司于2011年12月16日签订的协议书一份；2012年8月24日，由理疗医院、宏亿公司、业主代表本案原告共同参与关于阳光花园小区收尾工程进展情况的会议纪要一份。
证明目的：协议书第三条第2款约定：乙方即宏亿公司全面接受阳光花园小区工程后，乙方全面履行花园小区的开发商责任义务，乙方全面代替甲方（理疗医院）履行甲方在阳光花园小区开发过程所签署各项法律义务。阳光花园小区后期工程、验收工程、业主入住均由乙方负责。证明本案原告将宏亿公司列为被告适格。被告宏亿公司有义务承担相应的违约责任。纪要证明二被告主体适格，证明关于诉讼时效问题，原告在被告违约后一直主张权利，本案适用诉讼时效中断。因此，原告提出诉讼请求并没有超过诉讼时效。
被告理疗医院的质证意见：对纪要的真实性没有异议。纪要形成时间是2012年8月24日，距原告提起诉讼已经超过二年诉讼时效。这个纪要不能反映原告向被告主张违约金的请求权。不产生诉讼时效中断的法律后果。协议书原件也没有看到，对真实性不好确定。
被告宏亿公司的质证意见：协议书是复印件，对其真实性存在异议，这个协议书内容和当事方均与原告没有关系，从内容看是宏亿公司与理疗医院签订的协议书，并不等于宏亿公司对业主有什么承诺，也不能证明宏亿公司应该承担所谓的违约责任。这份证据与本案没有关系。这个纪要从内容看，是交楼时间受理疗医院原来存在的法律问题的影响，才会变更交工日期，而且在这个内容上也提出业主要协助理疗医院和有关方面到法院解决法律问题之后才能交工。从这份纪要看，不能证明我方承担违约责任。
3．兴城市人民法院于2015年2月10日作出的（2014）兴民二初字第01702号民事判决书一份。
证明目的：二被告是共同开发阳光花园小区，已被人民法院生效判决所确认。
被告理疗医院的质证意见：这份不是法院判决书，如果是判决书应有法院公章，该判决与本案没有关联性。
被告宏亿公司的质证意见：在这份判决书上，原告方所谓确认的事实只是一个本院认为，并没有在判词上予以确认。另外，这份判决书与本案没有关联性。本案原告要求承担违约金，关于违约责任，是理疗医院和原告互相达成的协议，宏亿公司并没有参与合同，并不是合同的任何一方，所以这份判决书与本案无关，也不能证明原告的主张。
本院认证意见：原告提供的上述证据材料均符合证据的“三性”要求，应作为认定案件事实的证据采纳。
根据双方当事人的诉辩主张，结合对原、被告提供的证据材料进行审查并综合分析双方的质证意见，本院认定如下事实：
原告史志洪于2005年5月15日与被告理疗医院签订《商品房买卖合同》（以下简称：合同）一份，约定：原告购买由理疗医院开发建设的干疗阳光花园小区商品楼房一套，该商品房建筑面积142.31平方米。总价款为156，541.00元。房屋交付期限为2005年12月30日前。
该合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。合同落款出卖人处盖有被告单位理疗医院的公章及法定代表人苏文林的名章，买受人处签有原告的名字。
原告按双方约定于2005年5月15日分两笔缴纳购房款和车库款共计182，066.00元。被告方为原告出具的两份专用收款收据所盖公章名头为“兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部财务专用章”，出纳一栏签有“唐疏雨”的名字。
但被告理疗医院并未按双方合同约定如期交付房屋。原告称理疗医院实际交付住宅楼钥匙的时间为2013年5月23日；被告理疗医院则称宏亿公司实际交付给原告房屋的日期为2013年5月1日。对交付房屋时间，双方均未提供证据予以证实。
被告宏亿公司否认兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部与其单位有关联，且称唐疏雨系理疗医院工作人员。对此，理疗医院未予否认。
原告以被告方延期交房构成合同违约为由，要求其按合同约定支付违约金100，000.00元。
被告理疗医院以原告没有向其交付购房款，故不应承担违约责任为由予以抗辩，且认为原告的起诉已超过了诉讼时效，不应受法律保护。
被告宏亿公司则以其单位没有与原告签订购房合同、没有收到过原告的房款，不应成为本案被告为由予以抗辩，且认为原告的起诉已经超过诉讼时效期间，法院应依法驳回原告针对其公司的诉讼请求。
另查明，原告预购的商品房所在的阳光花园小区系二被告理疗医院、宏亿公司合作开发的项目，由理疗医院当时负责基建的麻再东作为经办人办理了《商品房预售许可证》。
2011年12月16日，理疗医院和宏亿公司共同签订《协议书》一份，该《协议书》第三条第2款规定：“乙方（即宏亿公司）全面接受阳光花园小区工程后，乙方全面履行开发阳光花园小区的开发商责任与义务，乙方全面代替甲方（即理疗医院）履行甲方在阳光花园小区开发过程中所签署的各项法律合同中的法律责任与义务，阳光花园小区的全部后续工程、竣工验收、业主入住、物业管理等各种事项均由乙方负责。”
本院认为，被告理疗医院与被告宏亿公司在理疗医院院内合作开发建设阳光花园小区商品楼事实存在。
虽然被告理疗医院辩称该医院不具有房地产开发资质，无权签署商品房买卖合同，但原告史志洪预购房屋所在的4号楼确已办理了《商品房预售许可证》，且原告与理疗医院签订的《商品房买卖合同》系出于双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应予确认有效。
双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
原告按照约定如期支付了购房款及购买车库的款项共计182，066.00元，但被告理疗医院却未能在合同约定的期限2005年12月30日前将房屋交付给原告，理疗医院的行为已构成合同违约，应承担违约责任。
对原告要求理疗医院按合同约定赔偿违约金的诉讼请求，本院应予支持。
虽然原告与被告理疗医院在合同中约定，如出卖人逾期交付房屋，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。”但原告在本案中的主张的违约损失，并未按该约定计算，只要求被告理疗医院承担其中的100，000.00元，属于部分放弃自己的诉讼权利，符合相关的法律规定，本院应予准许。
被告理疗医院辩称其单位尚未收取原告的购房款项，而由原告出具的两张专用收款收据上均盖有“兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部财务专用章”，出纳一栏签有“唐疏雨”的名字。原告按照理疗医院指定的部门交纳购房款，并由其单位工作人员收取，应予确认原告向被告理疗医院履行了付款义务。
关于本案宏亿公司应否承担违约责任的问题，从原告提供的二被告理疗医院、宏亿公司签订的2011年12月16日《协议书》看，虽然双方约定宏亿公司全面接受阳光花园小区工程后，应履行开发阳光花园小区的开发商责任与义务，并代替理疗医院履行其在阳光花园小区开发过程中所签署的各项法律合同中的法律责任与义务。但该协议的约定属于债权债务的概括转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十九条的规定，债权债务概括转让须经原合同的对方当事人同意。而本案原告并没有提供其同意转让债权债务的有效证据，故其要求宏亿公司承担违约责任的主张本院应不予支持。
关于二被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效期间的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”虽然原告与被告理疗医院签订的《商品房买卖合同》时间为2005年8月28日，但双方在实际交付诉争房屋的时间上存有争议，原告称被告向其交付房屋钥匙的时间为2013年5月23日，虽被告理疗医院辩称交房时间为2013年5月1日，但其并未提供证据予以证实，且其亦未提供证据证明原告的起诉已经超过诉讼时效期间，故对二被告该项反驳主张，本院应不予支持。
综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十九条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告锦州市兴城理疗医院于本判决生效之日起十日内赔偿给原告史志洪违约金100，000.00元。
二、驳回原告史志洪要求被告兴城宏亿房地产开发有限公司承担违约责任的诉讼请求。
案件受理费2，300.00元，由被告锦州市兴城理疗医院负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本八份，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 胡志书
人民陪审员 龙洪艳
人民陪审员 杨丽敏
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张世仁