西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第04343号
原告：代维正，男，汉族，1963年6月14日出生。
委托代理人：周伊娜，陕西九州同律师事务所律师。
委托代理人：刘黎明，陕西九州同律师事务所律师。
被告：刘瑶（曾用名刘忠梅），女，汉族，1971年3月1日出生，住XX。
被告：季银根，男，汉族，1962年12月8日出生。
共同委托代理人：张青彬，陕西志功律师事务所律师。
被告：刘沙沙，女，汉族，1991年5月4日出生。
委托代理人：权元，陕西贺宝虎律师事务所律师。
原告代维正与被告刘瑶、季银根、刘沙沙确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代维正的委托代理人周伊娜、刘黎明，被告刘瑶、季银根的共同委托代理人张青彬、被告刘沙沙及其委托代理人权元均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告代维正诉称，1996年9月11日，被告刘瑶与西安华奥房地产开发有限公司签订了购房合同，购买位于西安市某花园商住楼X号楼X单元X层西户房屋（3房2厅）一套，面积为109.88平方米，并办理了房屋产权登记。产权登记人为刘瑶的曾用名刘忠梅。2001年11月26日刘瑶委托季银根办理该房产的转让手续，并出具了经过公证的委托书。被告季银根依据公证的委托书将该套房屋出售给了原告代维正，双方于2001年11月25日签订了购房合同并办理了公证手续。购房合同生效后，原告按约定支付了合同款项，被告刘瑶、季银根亦按合同约定将该房屋交付给了原告，原告自2001年被告刘瑶、季银根交付后该房后使用至今。
2012年6月，被告刘沙沙将原告起诉至西安市雁塔区人民法院，要求原告代维正腾房。原告才知晓被告刘瑶、季银根将该房产假意转让给了刘沙沙，并于2011年12月2日签订了两份价格完全不同的房地产契约。在排除妨害纠纷的一审及二审中查明，被告刘沙沙并未支付该房屋的价款。被告刘瑶、季银根明知该房屋已经出售给原告且已交付，又与被告刘沙沙签订房地产买卖契约，而刘沙沙对该房屋已经转让给原告的事实亦明知，三被告的恶意串通行为十分明显。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判令：1.依法确认被告刘瑶、季银根与刘沙沙于2011年12月2日签订的房地产买卖契约无效。2.由被告承担本案诉讼费用。
被告刘瑶、季银根的辩称：原告起诉要求确认其与刘沙沙签订的房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。第一，2001年11月25日，原告代维正与被告刘瑶、季银根虽签订房屋买卖合同，双方均履行了部分合同义务，原告向被告刘瑶、季银根支付房款100000元，被告刘瑶、季银根将房屋交付原告使用，但双方并没有办理房屋产权过户手续。根据法律规定，原告并未取得该房屋的所有权，原告对该房屋不享有物权上的利益，故其与刘沙沙签订房屋买卖合同不存在损害原告物权利益的可能性。第二，其与原告签订的房屋买卖合同应属无效。2001年11月25日，其与原告签订的房屋买卖合同，但该房屋在1998年就设定了抵押，并进行了抵押登记。被告并未将房屋买卖一事告知抵押权人。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，该房屋买卖合同应属无效。合同无效后，其具有自由处分该房屋的权利，其与刘沙沙签订的房屋买卖合同与原告无关，并未损害原告的任何利益。第三，即使其与原告签订的房屋买卖合同有效，但也因为合同签订后10多年，原告拒绝支付大部分房款，拒绝办理过户手续导致被告合同目的不能实现，构成根本性违约。被告事实上将房屋出卖给刘沙沙的行为表明合同已经解除，合同解除的法律后果是原告可以要求承担违约责任，要求被告继续履行合同，但原告要求继续履行合同的权利因为其在合理期限内未要求履行而丧失，即合同签订后10多年，原告并未通过法院主张自己的权利，因而丧失要求被告继续履行合同的权利。总之，刘瑶与刘沙沙之间签订的合同合法有效且已经履行完毕，双方已办理房屋过户登记手续，双方合法的权益应受到法律上的保护，原告对刘瑶与刘沙沙签订的房屋买卖合同不具有物权上的利益，也不具有合同上的利益，因而原告不具有诉讼主体资格，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘沙沙辩称，第一，季银根与刘沙沙签订的房屋买卖合同合法有效，刘沙沙已支付相应房款，且双方已经办理房屋过户登记手续，刘沙沙对该房屋享有独立的所有权。第二，刘沙沙与季银根签订房屋买卖合同时，并不知晓该房屋已转让给原告的事实，故原告起诉季银根与刘沙沙恶意串通，损害原告利益无事实和法律依据。第三，原告与刘瑶、季银根之间属于合同关系，应当依据合同法予以处理，与刘沙沙之间无任何关系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，刘瑶曾用名刘忠梅，刘瑶与季银根原系夫妻关系。2000年2月25日经乌鲁木齐市水磨沟区人民法院判决离婚。2001年11月25日，刘忠梅委托季银根与原告代维正签订《售房合同》，合同约定：刘忠梅将位于西安市某路某花园X号楼X单元X层西户房屋（面积为109.88平方米，房产证号为107510XXXX-
X-X-1XXX室）出售于代维正。房屋总价款为220000元（包含房产公证过户费，不含房产地税款项），分二次支付，第一次为合同签订公证后当天原告先行支付100000元，第二次待办理房屋过户手续后，凭代维正房产证结清余款120000元。刘忠梅在收到代维正第一次款项后，应将房屋交代维正使用，并在二个月内办完房产过户手续。2001年11月29日，西安市雁塔区公证处对被告刘忠梅的委托代理人季银根与原告代维正签订《售房合同》予以公证。2001年12月30日，代维正支付季银根购房款100000元。后季银根将房屋交付原告。
2011年11月28日，刘瑶向季银根出具委托书，内容为：“委托人刘瑶欲出售位于西安市高新区太白花园9号楼1602号房产一套，建筑面积为109.88平方米。现委托人因故不能亲自办理该房产的转让事宜，现全权委托季银根代为办理该房产的换证、领证，房产转让手续。”新疆维吾尔自治区乌鲁木齐亚心公证处对该委托书进行了公证。2011年12月2日，刘瑶与刘沙沙签订房地产买卖契约，该协议约定：刘瑶自愿将座落在高新区某路某花园的房地产（房屋建筑面积为109.88平方米，房屋所有权证号为107510XXXX-
X-X-1XXX-X）出售给刘沙沙。该房屋的价款为500000元，刘沙沙应于2011年12月2日一次付清给刘瑶。付款方式为：现金。同日，刘瑶与刘沙沙签订了除房屋价款为600000元，其他内容均相同的另一份房地产买卖契约。该契约上盖有西安市房屋产权产籍管理中心房地产档案专用章。
1998年12月15日，刘忠梅所有的太白花园9号楼（房屋所有权证号为1075106018-1-太9-1602）房屋设定抵押权，抵押权人为长安县乡镇企业合作基金会，并办理了房屋他项权登记。2011年9月23日该房屋的抵押权消灭。2011年12月7日，西安市高新区某花园x号楼x幢x单元x室的房屋所有权登记在刘沙沙名下，房产证号为西安市房权证高新区字第107510XXXX-
X-X-1XXXX-X号。
2012年6月，刘沙沙起诉代维正要求腾房，该案一审经本院审理后，代维正不服提起上诉，该案发回本院重审，目前尚在审理中。2013年6月17日，排除妨害纠纷在二审审理过程中，季银根称涉案房屋为其和刘瑶的共同财产，离婚时并未对该房屋进行分割，两次出卖房屋刘瑶均向其出具委托书。该房屋最初从陕西华奥房地产公司购买，后将该房屋转让原告代维正，但是该房屋被抵押无法办理房屋过户手续。2011年6月，其向抵押权人长安县乡镇企业资金会支付420000元后，该房屋的抵押权解除。后其找代维正协商要求代维正按现价给付房款，但是代维正要求按合同履行，协商未果。其把整件事情发生的经过告诉案外人闫西平。闫西平告知季银根不要将房屋转让代维正，而是把房屋转让给自己，故季银根再次将房屋转让给闫西平，闫西平支付房屋价款500000元。因闫西平名下的房产太多，故房产证办理至闫西平亲戚刘沙沙名下。季银根和闫西平买卖房屋的实际价款为500000元，但在房地局办理过户手续时，房地局称最低交易价应为600000元，故向房地局备案的合同中写的价款为600000元。刘瑶称季银根所述全部属实。排除妨害纠纷在二审审理过程中，刘沙沙称季银根和刘瑶向法院所述涉案房屋的事实都属实。整个购房过程其很清楚，房屋抵押的情况、已经转让代维正、房屋再次转让给闫西平其都清楚，该房屋实际为闫西平购买，只是将房产证办理至其刘沙沙名下。
另查，被告刘瑶、季银根与被告刘沙沙于2011年12月2日签订了价款分别为500000元和600000元（其他内容均相同）两份房地产买卖契约，因原告诉请不明确，经本院向原告释明，原告要求确认该两份合同均无效。
以上事实，有《售房合同》、《房地产买卖契约》、房屋产权证书、判决书、公证书、谈话笔录、询问笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案的证据。
本院认为，关于代维正与刘瑶的委托代理人季银根于2001年11月25日所签订的房屋买卖合同之效力，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。代维正与刘瑶虽未办理房屋过户手续，但不影响房屋买卖合同的成立和生效。双方均应本着诚实信用的原则履行。就被告刘瑶和季银根辩称的其与原告签订的房屋买卖合同因该房屋在1998年设定了抵押并进行了抵押登记，被告并未将房屋买卖一事告知抵押权人而主张合同无效的意见，根据《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国担保法》对于抵押期间，抵押财产转让之规定，其意在维护抵押权人的利益，保护抵押权人债权的实现。而在本案中，该房屋的抵押权已于2011年9月23日消灭，该抵押权人的债权已经实现。原告代维正和被告刘瑶签订的房屋买卖合同的履行不涉及抵押权人的利益。本院对被告刘瑶、季银根的此项辩论意见不以采信。被告刘瑶和季银根辩称认为即使被告刘瑶、季银根与原告代维正签订《售房合同》有效，但因原告在合同签订后拒绝支付剩余房款、拒绝办理过户手续的行为致使该合同的目的不能实现构成根本违约，其将房屋出卖给刘沙沙的行为表明合同已经解除，因而原告不具有诉讼主体资格。对此辩称意见，因被告未提交证据证明原告存在根本违约的情形，且合同的解除需要经过相应的程序，故本院对被告刘瑶、季银根的此项辩称意见不以采信。至于刘沙沙辩论意见，因明显与其在西安市中级人民法院的询问笔录中记载的内容其相矛盾，故对被告刘沙沙的答辩意见本院亦不以采信。
关于季银根与刘沙沙所签订的房屋买卖合同之效力，从西安市中级人民法院对刘瑶、季银根、刘沙沙所做的笔录中可以看出刘沙沙对于该房屋已经转让并且交付给代维正，房屋并非刘沙沙自己购买（实际购买人为闫西平）只是登记在其名字底下的事实非常清楚，且庭审中，被告刘沙沙并未举证证明已支付房款。刘沙沙提交的户名为闫西平银行存折在2011年9月19日支出890000元，与在另案中西安市中级人民法院对刘沙沙的询问笔录中记载的“涉案房屋是闫西平给自己买的，只是房产证放到我名下而已”可以互相印证。刘沙沙陈述该房屋为自住而购买，但在签订合同时并未实际查看该房屋与常理相悖。刘沙沙在明知该房屋已经出卖给代维正的情形下，却串通刘瑶、季银根损害原告的合法权益，恶意行为实属显然。综上所述，本院对代维正主张的刘瑶与刘沙沙签订的房地产买卖契约系恶意串通损害其合法权益的事实予以认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”本院对原告要求的请求确认刘瑶、季银根于刘沙沙于2011年12月2日签订的两份房地产买卖契约无效的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》五十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
被告刘瑶、季银根与被告刘沙沙于2011年12月2日签订的两份房地产买卖契约均无效。
本案案件受理费8800元，由被告刘瑶承担3000元、季银根承担3000元、刘沙沙承担2800元。因原告已预交，故二被告应在本判决生效之日起十五日内向支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 董倩倩
人民陪审员 曹广师
人民陪审员 尹顺安
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 祁 薇