北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00833号
上诉人（原审原告）姜小军，女，1968年2月1日出生。
委托代理人姜国安（姜小军之弟），1971年12月25日出生。
被上诉人（原审被告）李丰会，男，1980年2月2日出生。
上诉人姜小军因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第10808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，姜小军起诉至原审法院称：2011年3月12日，我与李丰会签订了房屋租赁合同，约定自2011年3月15日至2016年4月30日由李丰会承租我所有的坐落于北京市×××8号商业用房，其中2011年3月15日至2011年4月30日为免租金装修期，从2011年5月1日起开始正式计算租金，如李丰会中途解除合同或违约需要补偿支付我免租期租金。按照合同约定，李丰会在没有通知我的情况下，更改了地下室的出口，破坏了房屋的主体结构，挖出了地下水，致使地下室得用抽水泵长期抽水，如不抽水，地下室就会被淹。每次停电，地下室就会被淹，致使地下室至今无法正常使用。故诉至法院请求判令李丰会将地下室恢复原状，赔偿我维修地下室的费用55500元。
李丰会辩称：我对房屋只是进行了装修，做了一个楼梯，并没有改变主体结构。地下室在装修的时候，做楼梯也是姜小军提议我这么做的，地下室二层，上面是在地上，下面这层是地下室，地下室两个口，开始我不想租地下，姜小军说可以做个楼梯，所以我同意租了地下室。开始的时候姜小军经常去，还给我出了很多主意，说我没有通知她这与事实不符。按照合同约定，我装修的东西已经是姜小军的了，姜小军要求我恢复原状，就没有必要把瓷砖拉走了。姜小军说地下室漏水是我装修造成的，在姜小军收回房屋之前我是正常使用的，姜小军在没有通知我的情况下把房子收回了，具体也不知道是什么时间漏的水，所以要求我承担维修费用不合理，且55000元的数额只是姜小军自己说的，没有依据。综上，我不同意姜小军的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，姜小军主张本案租赁房屋地下室漏水是由李丰会毁坏了房屋主体结构所造成，法院认为姜小军因李丰会欠缴租金而在合同期限届满前即2012年3月27日将租赁房屋出租给第三人，同时姜小军关于地下室下水提升工程发生于2013年4月18日、安装地下室隔断门发生在2014年4月10日，均发生在第三人承租期间，且姜小军未能举证证明地下室漏水是由李丰会装修所造成，故姜小军要求李丰会承担地下室下水提升工程费用的诉讼请求于法无据，法院不予支持。姜小军已将租赁房屋在合同届满前收回且于2013年3月27日将房屋出租给他人，双方之间的租赁合同关系已终止，现姜小军要求李丰会恢复地下室原状无法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：驳回姜小军的诉讼请求。
判决后，姜小军不服，上诉至本院称：李丰会在没通知我的情况下，更改了地下室的出口，破坏了房屋主体结构，挖出了地下水，致使地下室得用抽水泵长期抽水，地下室无法正常使用，李丰会在承重墙上开门，在地上开洞，严重损害了房屋，造成了危险，请求二审法院撤销原判，改判李丰会将地下室恢复原状。李丰会同意原判。
经审理查明：2011年3月12日，姜小军（甲方）与李丰会（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租坐落于北京市×××8号商业用房，面积为530平方米；租赁期限自2011年3月15日至2016年4月30日，共计5年，其中2011年3月15日至2011年4月30日为免租金装修期，从2011年5月1日开始正式计算租金，如乙方中途解除合同或违约，需要补偿支付甲方免租装修期租金；甲方有权对乙方的装修进行监督，未经甲方许可，乙方不得擅自拆改房屋主体结构；在不改变和损坏房屋主体结构的前提下，甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰、添置新物品，但在装修时对房屋基础结构或基础设施造成损坏的，由乙方承担维修责任；当合同期满时，乙方添置其设备自行收回，乙方对房屋进行的装修部分在合同期满后归甲方所有。双方还对租金标准、费用及保证金、交接、房屋的附属设施的维护、产权转移、转租及续租、合同的终止和解除及其他相关事项进行了约定。
合同签订后，姜小军将房屋钥匙交与李丰会，李丰会即对租赁房屋进行了装修，期间，李丰会对地下室进行了装修，修建了楼梯。
2011年3月15日，李丰会向姜小军交纳房屋保证金20000元、2011年5月1日至2011年11月1日期间的房屋租金100000元。2011年6月1日，李丰会经营的饭店开业。2011年10月26日，李丰会向姜小军交纳2011年11月1日至2012年1月31日期间的房屋租金50000元。因李丰会未交清房屋租金，双方产生矛盾。2012年2月2日，姜小军将租赁房屋上了锁。2012年2月16日，经协商，李丰会向姜小军出具欠条，内容：“今欠姜小军人民币拾万元整，如到2012年3月10号未付清晋源食上所有物作抵押物品归姜小军所有，营业执照一同抵押，欠款交清后归还。拾万元包括2012年2月1日至5月1日房租50000元，保证金50000元。”到2012年3月10日后，李丰会未交清上述欠款，姜小军将租赁房屋门锁撬开，收回了房屋并张贴了招租广告。2012年3月27日，姜小军将涉案租赁房屋出租给他人。
原审审理中，姜小军提交地下室下水提升工程费用明细表（记载日期2013年4月18日）、2013年4月20日收据，证明其维修地下室及所发生的费用。姜小军另提交2014年4月10日收据，证明其在地下室安装隔断门发生的费用。
本院审理中，姜小军主张李丰会改造地下室未经其同意，并表示2012年2月其到涉案房屋才发现姜小军改造。李丰会对此不予认可，主张地下室的改造系姜小军的提议，经过了姜小军的同意。
另查，2013年，李丰会将姜小军诉至北京市房山区人民法院称：合同签订后姜小军没有按照合同约定履行自己的义务。合同规定，在甲方将房屋租赁前应保证上下水、燃气的附属设施处于正常使用状态。可实际情况是甲方既没有保障燃气管道正常通气，也不能使用，同时没有保障暖气的正常供应，致使我无法正常营业，姜小军已严重违约。尤其是在合同有效期内，姜小军于2012年2月6日将该商业用房私自上锁，不准我进入房内，造成我在该房内的多种电器丢失或损坏。在合同有效的情况下，现姜小军将商业用房转租给他人，违反了合同约定。综上，姜小军的违约行为给我造成了巨大经济损失，为此诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，姜小军返还保证金、定金、房屋租金，支付违约金，赔偿房屋装修费用、广告牌及灯具费。在该案中，姜小军答辩称：我同意解除合同，但我没有收到李丰会的保证金70000元，只收了20000元。定金50000元最后折成了房费，所以不存在定金了。2012年2月6日至5月1日的房屋租金没有给我，我怎么还给李丰会，房屋装修费与我没有关系。20000元的保证金我也不同意给李丰会，因为李丰会违约了，所以应该将免租期的房租给我，共计25000元，保证金20000元还不够。合同约定2011年10月1日交下半年的房租100000元，但李丰会直到10月25日才给了我房租50000元，这是三个月的房租，后来李丰会锁门不营业了，我于2012年2月2日就挂了把锁，李丰会还贴了转让房屋的条，说转让成功后将房租给我补齐了，一个月期间李丰会也没有转让出去。转让期间即在2012年2月16日我就把我挂的锁撤了，当时我们约定是3月10日李丰会补齐我的房租，后来3月10日还是没有转让出去，也没有给我钱，我就找人把锁撬了，自己将房屋转租了。李丰会违反了租赁合同，我有权收回房屋，不存在违约金的问题。李丰会装修房屋的广告牌什么的和我没有关系。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、照片、（2013）房民初字第07751号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，姜小军在其与李丰会合同期满之前将涉案房屋收回并于2012年3月27日另租他人，其与李丰会之间的租赁合同已经实际解除。本案诉讼中，虽然姜小军主张李丰会改造涉案房屋地下室未经其同意，且挖出地下水，致使地下室无法正常使用，损害了房屋，造成了危险，但是，根据姜小军自述，姜小军最晚于2012年2月已经知道李丰会对地下室实施了改造，但截至2014年8月姜小军提起本案诉讼，已有2年6个月之久，且在2013年李丰会起诉姜小军主张姜小军违约一案中，姜小军亦未就地下室改造提出过异议，故应视为姜小军同意李丰会对地下室的改造行为。此外，2012年3月27日涉案房屋已由姜小军另租他人，截至姜小军提起本案诉讼，涉案房屋已由他人使用2年5个月之久，而姜小军所述的地下室下水提升工程发生于2013年4月、安装地下室隔断门发生于2014年4月，均发生在案外人承租期间，故根据现有证据亦不足以证明姜小军所述的房屋损坏及房屋存在危险系李丰会造成的。再者，涉案房屋现由案外人租用，姜小军上诉要求李丰会恢复地下室原状，亦不具备现实条件，故本院对姜小军要求李丰会恢复地下室原状的请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费594元，由姜小军负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由姜小军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一五年一月十六日
书 记 员 祝 石