西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第02090号
原告（反诉被告）陈丹。
委托代理人张健，陕西齐信律师事务所律师。
被告（反诉原告）李少波。
委托代理人任大昕，陕西博硕律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈丹与被告（反诉原告）李少波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈丹的委托代理人张健、被告（反诉原告）李少波的委托代理人任大昕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈丹诉称，原、被告于2012年10月18日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于西安市莲湖区西梆子市街2号迎春大厦一层106室建筑面积为590.89平方米的房屋一套出租给被告使用，租赁期限为一年，租金为每平方米52元，月租金27612元，每半年缴纳一次，先付后用，物业费每平米1.5元。同时合同还约定如被告逾期交付租金，除应补缴欠租外，每逾期一日按拖欠租金的5%向甲方支付违约金。合同到期后，双方又续签了一年的租赁合同，租期至2014年10月17日届满。合同在履行期间，被告自2013年4月起拖欠原告租金及物业费未付，原告曾多次催缴，但又体谅被告的困难一再忍让，但被告仅又支付了5万元，剩余租金至今未付。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还租赁房屋；2、被告按约定的租金标准向原告支付至实际返还房屋之日的租金或房屋占用费（租金暂计算至2014年10月17日为411016元）；3、被告支付原告物业费14364元（计算18个月）；4、被告支付原告违约金85076元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）李少波辩称，其不同意原告的诉讼请求，其不向原告缴纳房屋租金系履行同时履行抗辩权。原告未按合同约定向其提供可以安全使用的房屋，其租赁房屋内的附属消防设施不具备使用条件，原告在出租房屋时向被告隐瞒了该房屋消防附属设施、设备的隐患，在合同履行期间也未消除隐患。2013年4月10日发生火灾时，因该房屋附属的消防设施设备根本无法使用，致使其经营的网吧内电脑、空调、装修等财产受损，直接经济损失约240万元，原告应当向其承担赔偿责任。因此，根据合同法的相关规定，被告有理由行使同时履行抗辩权，此种情况不属于被告违约，原告主张的违约金也无事实和法律依据。如果原告能恢复房屋的附属消防设施、设备达到租赁房屋安全使用条件，其愿意向原告支付拖欠的租金。另外，原告不是收缴物业费的适格主体，被告不应向其缴纳物业费。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，要求判令：1、反诉被告继续履行合同并使租赁房屋的消防设施、设备达到使用标准；2、反诉被告将自2012年10月18日起至2014年10月17日止期间（扣减3个月，剩余21个月）的房屋租金减至每平方米30元，共计减少租金245322元；3、反诉原告不予支付反诉被告火灾后3个月的租金共计82836元；4、请求反诉被告赔偿反诉原告经济损失960000元；5、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
针对反诉原告李少波的反诉，反诉被告陈丹辩称，双方是2012年10月18日签订的《房屋租赁合同》，但在此之前实际是由案外人马某承租并用于开设新驿站网吧。反诉原告在与其签订《房屋租金合同》之前，已经与马某私下达成网吧转让协议且由反诉原告实际经营网吧。之后因为反诉原告已在实际经营，其才与反诉原告签订《房屋租金合同》，不存在向承租人隐瞒房屋附属消防设施存在隐患的事实。另根据最高人民法院的相关司法解释规定，消防设施合格与否不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，出租人也没有义务向承租人提供租赁房屋消防设施合格的证明。再根据消防安全管理的相关规定，网吧的经营者应属于消防安全的第一责任人，且反诉原告在经营网吧时并未从正规渠道购电，反诉原告私自外接电线是发生火灾的根本原因，应当承担火灾的全部责任。故反诉原告的反诉请求不能成立，应当予以驳回。
经审理查明，2012年10月18日，李少波作为承租人与作为出租人的陈丹签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：陈丹将其所有的位于西安市莲湖区迎春小区9组团1号楼第1幢2单元101室建筑面积为590.89平方米的框架结构房屋（实际位置为该房屋西侧）出租给李少波使用；租赁期限为1年，从2012年10月18日起至2013年10月17日止；租金约定为每平方米52元（注：本合同收费面积按531平方米计算），月租金为27612元（不含税），半年缴纳一次，先付后用。押金27612元，押金不抵扣房租仅作为终止合同后结账使用，物业管理费每平方米1.5元；房屋修缮是出租人的义务，保障承租人正常安全使用。承租人经出租人同意可对房屋进行装饰装修，合同终止时装饰装修承租人不得拆除，归出租人所有；合同第六条约定，承租人应提前15天交付下次房屋租金，超过10天按解除合同对待；合同第八条约定，承租人逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%按逾期天数计算向出租人交付违约金；本合同期满时，承租人未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的5%按天数计算向出租人支付违约金后，出租人仍有权解除合同。合同签订后，李少波向陈丹缴清了前6个月的房屋租金和物业费，并将承租房屋用于经营网吧。
2013年4月10日上午10时44分左右，李少波所经营的凯伍网吧西侧外墙西南角发生火灾，火灾从起火部位蔓延至李少波经营的凯伍网吧内，造成网吧内财产被大火焚毁。该火灾经公安莲湖消防大队现场勘验后作出公消火认字（2013）第0011号《火灾事故认定书》认定，起火原因为：起火部位位于网吧西侧外墙西南角临时搭建的彩钢板下方。不排除电气线路故障火灾或外来火源引起火灾。公安莲湖消防大队在处理火灾事故时，李少波向公安莲湖消防大队申报火灾造成其网吧内财产损失为2094300元。火灾发生后，李少波对承租房屋重新进行了装修，继续经营凯伍网吧。
房屋租期届满后，双方又于2013年12月2日续签《房屋租赁合同》，约定延续房屋租期1年，从2013年10月18日起至2014年10月17日止，月租金及物业费标准不变。双方还在合同第八条第4项约定：合同未到期承租人如单方面解除合同，必须提前至少两个月通知出租人，若未提前通知出租人造成房屋空租损失，承租人承担两个月空租租金。合同中其它条款与前一份《房屋租赁合同》内容一致。庭审中，原告陈丹述称被告李少波在火灾发生后仅向其支付了租金50000元，剩余租金及物业费拖欠未付。另外，原告还称鉴于被告李少波经济困难，自愿免除其租金36000元。被告李少波承认在火灾发生后仅向原告支付了50000元租金。本案在审理过程中，双方续签的《房屋租赁合同》履行期限届满，双方未再续签租赁合同，李少波也未按合同约定向出租人陈丹返还租赁房屋。
另查明，根据公安莲湖消防大队于2013年4月作出的询问笔录记载，火灾发生时迎春大厦小区的消防自动报警系统、自动喷水系统均存在故障无法正常使用，消防控制柜也处于关闭状态，为该小区提供物业服务的陕西建银实业有限公司工作人员承认上述消防设施、设备出现故障后未予维修，长期处于搁置状态，且该迎春大厦的服务消防设施、设备在其公司提供物业服务之前就不能正常使用。
以上事实，有双方当事人提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、火灾现场照片、《火灾事故认定书》公安莲湖消防大队会议记录、询问笔录、财产清单等证据及庭审笔录附卷佐证。
本院认为，陈丹与李少波签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定，忠实履行合同义务。根据双方签订的第二份《房屋租赁合同》的第二条约定：租赁期为1年，租期自2013年10月18日起至2014年10月17日止，故双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2014年10月17日履行届满，现已无需解除。《房屋租赁合同》终止后，双方未能续签《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》亦无法继续履行，故被告李少波应当按照合同约定向原告返还房屋，并支付拖欠的房屋租金。合同在履行期间，因发生火灾导致出租房屋毁损不能正常使用，且公安莲湖消防大队作出的《火灾事故认定书》并未认定火灾原因系承租人私自外接电线所致，同时原告提供的证据亦不足以证明被告对火灾的发生存在过错，故李少波要求减免不能正常使用房屋期间的租金，理由正当，依法应予支持。庭审中，被告虽辩称火灾后其装修期间未能正常使用房屋，但并未提供证据证明其实际装修时间，因原告认可被告于2013年8月份继续营业且自愿免除租金36000元，本院酌定发生火灾后被告所需的合理修复装修期限为3个月。在此期间产生的房屋租金，被告可不予支付。另扣除被告在火灾发生后已付的租金50000元，被告还应向原告支付房屋租金364180元。合同终止后，被告至今未将承租房屋腾交原告，其已构成违约。原告要求被告支付租赁期限届满后的租金实为房屋占用费，现原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋占用费，于法有据，应当予以支持。反诉被告出租房屋的附属消防设施、设备不能正常适用，在发生火灾时未能有效防止或减少反诉原告遭受的财产损害，其已构成违约，应对反诉原告的损失承担相应的赔偿责任。综合考虑双方的过错程度及反诉原告的损失大小，酌定反诉被告赔偿反诉原告损失209430元。关于原告主张的违约金问题，其主张按拖欠租金及物业费的20%标准支付金额明显过高，本院酌情予以调整，酌定按中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍计算自逾期之日起至本判决确定给付之日止。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，被告反诉要求减少租赁期间内房屋租金标准为每平米30元，于法无据，应不予支持。庭审中原告未能提供证据证明其为被告提供了物业服务，亦未提供证据证明其作为业主已代为缴纳了被告承租房屋期间内的物业管理费，故原告要求被告向其支付物业管理费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告李少波按照合同约定将位于西安市莲湖区迎春小区9组团1号楼第1幢2单元101室建筑面积为590.89平方米的框架结构房屋腾交原告陈丹；
二、本判决生效之日起十日内，被告李少波支付原告陈丹房屋租金364180元及违约金（以198508元为基数，自2013年10月18日起计算至本判决确定给付之日止；以165672元为基数，自2014年4月18日起计算至本判决确定给付之日止。均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
三、本判决生效之日起十日内，被告李少波按每月27612元标准向原告陈丹支付自2014年10月18日逾期之日起至本判决确定腾房之日止期间的房屋占用费；
四、驳回原告陈丹要求被告李少波支付物业管理费的诉讼请求；
五、本判决生效之日起十日内，反诉被告陈丹向反诉原告李少波赔偿损失209430元；
六、驳回反诉原告李少波其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9650元（原告已预交），由原告陈丹承担2000元，由被告李少波承担7650元。反诉费10175元（反诉原告已预交），由反诉原告李少波承担8175元，由反诉被告陈丹承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱保建
代理审判员 赵兴华
人民陪审员 谢翔天
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 张 菡