青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民一初字第488号
原告侯凯斌，男，1962年10月18日出生，汉族。
委托代理人高原，青海青唐律师事务所律师。
被告马生福，男，1972年8月10日出生，回族。
委托代理人赵永智，青海君剑律师事务所律师。
原告侯凯斌与被告马生福租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘芳适用简易程序独任审判，并公开开庭审理了本案。原告侯凯斌及委托代理人高原，被告马生福及委托代理人赵永智均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告侯凯斌诉称，2011年8月份，原、被告双方签订《租赁合同》，约定租期从2011年8月20日至2013年8月19日，租期共两年。双方对租金支付、费用承担、违约责任等方面作了详细的约定。2013年7月初，原告即告知被告合同到期后，原告要收回铺面自用。2013年8月19日被告拒不腾退铺面，被告严重违反了双方所签合同的约定，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院要求：1、依法判令被告返还原告位于西宁市城东区的铺面；2、依法判令被告支付原告原《租赁合同》期满后的铺面实际使用费（20000元／月）；3、本案诉讼费又被告承担。
原告侯凯斌为支持自己主张，提供证据如下：
1、《租赁合同》，意证明原、被告于2011年8月20日签订铺面租赁合同，双方就租期、租金、违约责任等作了约定的事实；
2、通知（2013年8月20日），意证明原、被告签订租赁合同到期，书面通知被告腾退房屋给原告的事实；
3、录音，意证明原《租赁合同》到期后，双方再未续签合同，被告擅自将100000元钱款汇入原告银行卡，原告告知被告要退还该钱款的事实；
4、录音，意证明原告位于西宁市城东区的铺面现年租金为200000元的事实。
被告马生福辩称，我与原告签订的租赁合同虽两年，但明确约定，租期满后在同等条件下可优先租赁，且原告出租的铺面在虫草市场之内，该铺面原告在与被告租期满后仍继续出租，为此我有优先租赁权；其次，原被告签订的租赁合同上年度租金为6万元，该市场同等铺面租赁价格现在每年为7万元，原告曾同意与我续租3年租赁合同，但要求我支付30万元转让费并恶意提高租赁价格，显然是为其违约不与被告续签合同而找理由，目的是想剥夺被告优先租赁权；在与原告签订的租赁合同期满前向原告续交了一年的房款10万元，原告收到后至今未退还，故应视为原告向被告租赁即租赁关系继续存在，且原告收到此款后，我以短信的方式告知为租金，原告未提出任何异议。综上，原被告之间租赁关系存在，原告诉求不成立，依法应驳回原告全部诉求。
被告马生福为支持自己主张，提供证据如下：
1、《租赁合同》，意证明铺面租期为两年一签，合同到期后，被告有优先承租权的事实；
2、中国工商银行个人业务凭证，意证明被告于2013年8月18日向原告银行卡汇款100000元，该款项系铺面第三年租金70000元、第四、五年预交押金30000元的事实；
3、短信内容（2013年8月18日），意证明被告向原告汇款100000元后，随即发送短信告知原告的事实；
4、《合作协议》，意证明被告与牛某某所签《合作协议》是基于原、被告之间续签的三年租赁合同，继而证明原、被告之间有续租合同的事实；
5、证人牛某某、马某甲、马某乙的证言，意证明①2013年8月18日被告马生福与牛某某签订《合作协议》；②2013年8月18日被告马生福与原告续签合同，年租金70000元，押金30000元；③位于西宁市城东区的铺面年租金为70000元的事实。
经庭审质证，被告马生福对原告提交的证据1的真实性不持异议；对证据2不予认可，称其从未收到；对证据3真实性不持异议，证明方向不成立，被告认为该录音不能证明被告向原告汇款100000元原告表示不同意，只是事后原告违约；对证据4真实性不持异议，但对证明方向不予认可，被告认为该录音恰能证明原告方存在违约的事实，且证人未出庭，故对该证据不予认可。原告对被告马生福提交的证据1、2真实性不持异议，但对证明方向有异议；对证据3不予认可，原告称未收到短信；对证据4不予认可；对证据5中证人牛某某、马某甲、马某乙的证言有异议，不予认可。
本案争议的焦点：原告的诉求是否合理？
经审理查明，2011年8月1日，原、被告就位于西宁市城东区的铺面签订《租赁合同》，合同约定：“2011年8月20日至2012年8月19日，租金50000元；2012年8月19日至2013年8月19日，租金60000元，租期共计两年，另对付款方式及其他费用进行了约定。
2013年8月18日，原告侯凯斌收到被告马生福汇款100000元现金，在这期间，原告告知被告合同到期后，原告要收回铺面自用，被告以租期满后在同等条件下可优先租赁且已向原告续交了一年的租金10万元，原被告的租赁即租赁关系继续存在为由，拒绝腾退铺面。自《租赁合同》届满后，至今被告尚在使用原告的铺面。经原告申请，青海省永正房地产评估司法鉴定所对位于西宁市城东区的铺面月租金价格进行鉴定结果为6083元。
证据的分析与认定：
1、《租赁合同》，经质证，原被告对真实性无异议，本院认定为有效证据；
2、对原告提交的通知（2013年8月20日），经质证，被告称从未收到此通知，不予认可，本院认为该证据缺乏真实性，故不予采信；
3、对原告提供的录音，经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对证明方向不认可，本院认为该视听资料证实原告收到被告汇款100000元，后表示不再续铺面的事实，应认定为有效证据；
4、对原告提供的录音（证人），经质证，被告不认可，本院认为证人录音，证人应出庭作证，仅凭录音不能证明铺面现年租金为200000元的事实，故对此不予采信；
5、对被告提交的中国工商银行个人业务凭证，经质证，原告对真实性无异议，对证明方向有异议，本院认为该证据证实了被告于2013年8月18日向原告银行卡汇款100000元的事实，确认为有效证据；
6、对被告提供的短信内容（2013年8月18日），经质证，原告不认可，本院认为短信内容与被告向原告汇款100000元的事实相符，但不能证实其中70000元为铺面租金的事实，故对此不予采信；
7、对被告提交的《合作协议》，经质证，原告不认可，本院认为该证据证实被告与他人之间有续租合同的事实，但不能证明原、被告是否签订续租协议的事实，故对此不予采信；
8、证人牛某某、马某甲、马某乙的证言，经质证，原告均不认可，本院认为证人牛某某的证言虽证实了被告与其签订《合作协议》的事实，但与本案无直接关系，故牛某某的证言，不予采信；对马某甲的证言，本院认为马某甲称所见原、被告续签合同的证言没有其他人佐证，缺乏真实性，故对此证言不予采信；对马某乙的证言，本院认为马某乙虽系市场内铺面的承租方，其证实铺面年租金为70000元的事实，因该证据仅证实了租金的数额，但不能证明原、被告之间的续租关系，故不予采信。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》租期已届满，双方未就续租铺面达成协议，为此，原被告之间不存在续租合同的事实，被告为续租铺面将100000元租金汇入原告帐户，原告在收到被告汇入的房租后明确表示不再与被告续签租赁合同，被告继续使用原告铺面已无事实和法律依据，因原告声明收回铺面为其自用，故被告的优先承租权已丧失存在的条件，该100000元的性质系当事人对自己诉讼权利的自行处置，本案不再处理。据此，原告要求被告返还铺面的诉求，本院予以支持；对于原告要求被告支付原《租赁合同》期满后的铺面实际使用费的主张，经相关部门鉴定诉争的铺面2013年月租金价格为6083元，2014年市场月租金受限无法预测，故原告要求被告支付2013年8月20日至2014年3月20日共计7个月的铺面租金不合理，计算时间应为原《租赁合同》期满后的时间即2013年8月20日至2013年12月19日止共计4个月，即被告支付原告铺面实际使用费为24332元。（6083元×4=24332元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告马生福于判决生效后一个月内腾退返还原告侯凯斌位于西宁市城东区的铺面；
二、被告马生福于判决生效后一个月内支付原告原《租赁合同》期满后的铺面实际使用费共计24332元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，减半收取1400元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 刘 芳
二〇一三年十二月十七日
书记员 马翠莲
附法律条文：
《中华人民共和合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。