福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第771号
原告兴业银行股份有限公司福州湖东支行，住所地福州市湖东路。
负责人叶云。
委托代理人许政、张旻。
被告林思东，男，1969年4月2日出生，汉族，住福建省永泰县。
被告张桂英，女，1970年6月4日出生，汉族，住福建省永泰县。
被告福建海富房地产有限公司，住所地福州市五四路。
法定代表人陈亚平。
原告兴业银行股份有限公司福州湖东支行诉被告林思东、被告张桂英、被告福建海富房地产有限公司（以下简称被告海富公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许政到庭参加诉讼。被告林思东、被告张桂英经本院合法传唤，被告海富公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月20日，原告与被告林思东、被告张桂英、被告海富公司签订了编号为个住1180620100023号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告林思东借款用于购买福州市鼓楼区某房产，借款金额为人民币59万元，借款期限自2010年9月20日至2038年9月20日；借款合同第十二条第八款约定：债务人“未按约定偿还借款本息”，“债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。”借款合同约定：被告林思东、被告张桂英提供其购买的福州市鼓楼区某房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。为担保被告林思东依约还款，被告张桂英作为共同抵押人在借款合同上签字，并出具了《个人担保函》，承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告张桂英承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。同时借款合同约定被告海富公司为被告林思东提供阶段性担保，从借款合同签订之日起至被告林思东所购房产办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续之日止的阶段内，为被告林思东依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告海富公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。之后，原被告办理了预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告即依约发放了借款。但被告林思东从2013年10月起即未按约定归还借款本息，被告张桂英、被告海富公司也未及时偿还债务。原告遂起诉至法院，要求被告林思东偿还原告借款本金562473.54万及利息、罚息、复利10486.07元（利息、罚息、复利暂计至2014年2月19日，从2014年2月20日起至被告林思东还清借款本息之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；要求被告林思东承担本案的一切诉讼费用；要求原告对被告林思东上述一、二项债权，有权以原被告签订的个住1180620100023号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福州市鼓楼区某房产折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿；要求被告张桂英、被告海富公司对被告林思东上述一、二项的付款义务承担连带清偿责任，原告无须先行使其他担保（包括抵押等）权利。
被告未作书面答辩。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据A1、被告林思东身份证、户口簿复印件，证明被告林思东的诉讼主体资格；
证据A2、被告张桂英身份证、户口簿复印件，证明被告张桂英的诉讼主体资格；
证据A3、被告林思东、被告张桂英结婚证复印件，证明被告林思东、被告张桂英共同抵押人身份关系；
证据A4、被告海富公司营业执照复印件，证明被告海富公司的诉讼主体资格；
证据A5、个住1180620100023号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，证明原告与被告林思东的借款合同关系合法、有效，被告负有到期归还本息之义务；被告林思东、被告张桂英以福州市鼓楼区某房产房产抵押担保之事实，抵押物经合法登记有效，原告享有对该抵押物的优先受偿权；被告海富公司承担阶段性担保之事实并负有连带清偿责任；被告海富公司承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，原告有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利；
证据A6、榕房预QR字第1052244号《预购商品房贷款抵押登记证明书》，证明被告林思东以福州市鼓楼区某房产房产抵押担保之事实，抵押物经合法登记有效，原告享有对该抵押物的优先受偿权；
证据A7、《个人担保函》，证明被告张桂英担保之事实并负有连带清偿责任；被告张桂英承诺无论借款合同项下是否有抵押等担保方式，原告有权直接要求其承担全部担保责任，无须先行使其他担保权利；
证据A8、2010年10月11日借款借据，证明原告依约给被告林思东发放贷款59万元之事实；
证据A9、客户还款清单及个人贷款逾期利息计算表，证明被告所欠本金、利息。
本院认为，被告林思东、被告张桂英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉；被告海富公司经本院公告传唤，公告期限届满其未到庭参加诉讼，均视为放弃抗辩权利。本院对原告所提交证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认，证据可以证明原告所起诉的事实。
经审理查明，2010年9月20日，原告与被告林思东、被告张桂英、被告海富公司签订编号为个住1180620100023号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》。双方约定，被告林思东借款用于购买福州市鼓楼区某房产，借款金额为人民币59万元，借款期限自2010年9月20日至2038年9月20日；如债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷；被告林思东、被告张桂英提供其购买的福州市鼓楼区某房产设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。合同还约定，被告海富公司为被告林思东提供阶段性担保，从借款合同签订之日起至被告林思东所购房产办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续之日止的阶段内，为被告林思东依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；并承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告海富公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
被告张桂英向原告出具了《个人担保函》，承诺无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告张桂英承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。
合同签订后，原、被告办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告即依约向被告林思东发放贷款。但被告林思东从2013年10月起即未按约定归还借款本息，至2014年23月19日，被告林思东尚欠原告借款本金人民币562473.54元及利息人民币10486.07元。被告张桂英、被告海富公司亦未承担担保责任。原告遂起诉至法院，要求被告林思东偿还原告借款本金562473.54元及利息、罚息、复利10486.07元（利息、罚息、复利暂计至2014年2月19日，从2014年2月20日起至被告林思东还清借款本息之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算）；要求被告林思东承担本案的一切诉讼费用；要求原告对被告林思东上述一、二项债权，有权以原被告签订的个住1180620100023号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》项下的抵押物福州市鼓楼区某房产折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿；要求被告张桂英、被告海富公司对被告林思东上述一、二项的付款义务承担连带清偿责任，原告无须先行使其他担保（包括抵押等）权利。
本院认为，原、被告签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。原告按约向被告林思东发放贷款，已履行合同义务。被告林思东未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告林思东偿还全部借款本息，本院予以支持。故被告林思东应向原告偿还借款本金562473.54元及利息、罚息、复利10486.07元（利息、罚息、复利暂计至2014年2月19日，之后至判决确认还款之日止的利息、罚息、复利按《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计付）。
被告林思东以其所有的位于福州市鼓楼区某房产房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押物的预告登记，抵押担保法律关系成立。原告有权以被告林思东所有的位于福州市鼓楼区某房产房产折价、变卖、拍卖所得价款中优先受偿。
被告张桂英向原告出具了《个人担保函》，承诺为被告林思东向原告借款承担连带保证责任。故被告张桂英应对被告林思东向原告偿还借款本息承担连带保证责任。《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》约定，被告海富公司为被告林思东向原告借款承担连带保证责任。故被告海富公司应对被告林思东向原告偿还借款本息承担连带保证责任。被告林思东、被告张桂英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉；被告海富公司经本院公告传唤，公告期限届满其未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告林思东应于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州湖东支行偿还借款本金562473.54元及利息、罚息、复利10486.07元（利息、罚息、复利暂计至2014年2月19日，之后至判决确认还款之日止的利息、罚息、复利按《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计付）。
二、原告兴业银行股份有限公司福州湖东支行有权以被告林思东所有的位于福州市鼓楼区某房产房产折价、变卖、拍卖所得价款中优先受偿。
三、被告张桂英、被告福建海富房地产有限公司应对被告林思东偿还原告兴业银行股份有限公司福州湖东支行借款本息承担连带保证责任。
如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9630元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 赵 毳
审判员 刘雨涛
审判员 蔡华峻
二〇一四年六月十六日
书记员 林晓宁