杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余商初字第2416号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行，住所地：浙江省杭州市余杭区临平邱山大街500号。
代表人：王火，该支行行长。
委托代理人：方永田，该支行职员。
被告：葛步恩。
被告：刘金梅。
原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称农行余杭支行）为与被告葛步恩、刘金梅金融借款合同纠纷一案，于2015年10月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员唐慧农适用简易程序，并于2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告农行余杭支行的委托代理人方永田、被告葛步恩到庭参加诉讼，被告刘金梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行余杭支行起诉称：2009年10月28日，原告农行余杭支行与被告葛步恩、刘金梅签订编号为33105200900036970的《个人购房担保借款合同》一份，合同约定葛步恩向农行余杭支行借款404000元，用于其支付购买位于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑15幢3单元104室的购房款，借款期限自2009年10月28日起至2039年10月27日，借款利率为年利率4.158%，采用等额本息还款方式，刘金梅承担共同还款责任，葛步恩、刘金梅以所购买的位于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑15幢3单元104室房产提供抵押担保。合同签订后，农行余杭支行依约将借款划入葛步恩指定账户，同时双方就抵押的房产办理了预售商品房抵押登记备案，后又于2015年5月25日办理了抵押登记。但自2014年12月始，葛步恩、刘金梅未能按约及时还款，连续多期逾期。农行余杭支行经多次催讨未果，故起诉至法院，请求判令：一、被告葛步恩、刘金梅返还借款本金369895.71元、支付借款利息12265.21元（利息暂计算至2015年8月4日止，此后按《个人购房担保借款合同》的约定另计）；二、原告农行余杭支行对被告葛步恩、刘金梅提供抵押担保的房产即位于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑15幢3单元104室享有优先受偿权；三、本案诉讼费用由被告葛步恩、刘金梅承担。
原告农行余杭支行为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《个人购房担保借款合同》及抵押物清单各一份，用于证明葛步恩向农行余杭支行借款，且葛步恩、刘金梅以所购房产提供抵押担保事实。
2.房屋所有权证复印件及房屋他项权证各一份，用于证明葛步恩、刘金梅用以抵押的房产已办理抵押登记的事实。
3.《承担共同还款责任承诺书》一份，用于证明刘金梅承诺对葛步恩向农行余杭支行的借款承担共同还款责任的事实。
4.个人借款凭证一份，用于证明农行余杭支行已按约向葛步恩发放借款的事实。
5.借款人贷款合约基本信息及还款明细，用于证明葛步恩尚欠借款本息的事实。
被告葛步恩答辩称：对农行余杭支行起诉陈述的事实没有异议，未能按约还款主要是因所经营的公司已破产清算，希望农行余杭支行能同意葛步恩于2015年12月5日前付清按合同约定还款方式结欠的借款本息后继续按约分期还款。
被告葛步恩未向本院提交证据，对原告农行余杭支行提交的证据经质证均无异议。
被告刘金梅未作答辩，也未向本院提供证据，对原告农行余杭支行提交的证据放弃到庭质证的权利。
原告农行余杭支行提交的证据，符合证据的三性原则，本院确认作为认定本案相关事实的依据。
经审理，本院认定本案事实如下：2009年10月28日，原告农行余杭支行作为借款人（抵押权人），被告葛步恩作为借款人与抵押人，被告刘金梅作为抵押人，杭州凯文房地产开发有限公司作为保证人，签订编号为33105200900036970的《个人购房担保借款合同》一份，合同主要约定：贷款人同意向借款人发放购房担保借款404000元，用于购买位于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑15幢3单元104室的房屋及附属设施；借款期限自2009年10月28日起至2039年10月27日；借款利率采用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率为4.158%，遇中国人民银行人民币贷款基准率调整的自利率调整后次年1月1日起按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；采用等额本息还款方式，借款人以每一个月为一个还款周期，每月的借款对应日为还款日；本合同项下借款的担保方式为阶段性保证加抵押，由保证人提供阶段性保证担保，抵押人以位于杭州市余杭区仁和镇和平雅苑15幢3单元104室房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金等；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起直至本息清偿之日止在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人连续三期未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回已发放的借款、行使担保权等。合同还就双方其他权利义务做了约定。同日，刘金梅向农行余杭支行出具《承担共同还款责任承诺书》，承诺对葛步恩与农行余杭支行签订的编号为33105200900036970的《个人购房担保借款合同》项下实际所形成的债务（包括本金、利息、罚息等）自愿承担共同还款连带责任。合同签订后，农行余杭支行依约向葛步恩发放了借款，双方就抵押的房产办理了预售商品房抵押登记备案，在葛步恩、刘金梅取得房屋产权证书后双方又办理了正式的抵押登记，农行余杭支行于2015年5月25日取得编号为余房他证更字第152838**号的房屋他项权证。但自2014年12月开始，葛步恩、刘金梅即未按约还本付息，至今已连续多期逾期，农行余杭支行经催讨未果，故诉至本院，请求上判。
本院认为：原告农行余杭支行与被告葛步恩、刘金梅等签订的《个人购房担保借款合同》及刘金梅出具的《承担共同还款责任承诺书均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院确认合法有效。农行余杭支行依约发放了借款，葛步恩未按约还本付息，构成违约，农行余杭支行有权提前收贷，要求葛步恩返还所欠全部借款本息，刘金梅作为葛步恩向农行余杭支行借款的共同还款人理应承担共同还款责任，且农行余杭支行对葛步恩、刘金梅提供的抵押物享有优先受偿权。综上，原告农行余杭支行的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下
一、被告葛步恩、刘金梅于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行借款本金369895.71元；
二、被告葛步恩、刘金梅于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行借款利息12265.21元（暂计算至2015年8月4日止，此后至款项付清之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定另计）；
三、原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行对被告葛步恩、刘金梅提供的抵押物即编号为余房他证更字第152838**号房屋他项权证项下的房产以折价或拍卖、变卖所得价款就上述第一、二项债务享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7032元，减半收取3516元，由被告葛步恩、刘金梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7032元，上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号：12×××68，开户行（工商银行湖滨支行））。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审判员 唐慧农
二〇一五年十二月十日
书记员 应敏伟