广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2365号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王奕君，住浙江省桐庐县。
委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱爱华，住福建省连江县。
委托代理人：李华，广东科德律师事务所律师。
上诉人王奕君因与被上诉人邱爱华合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年5月15日，王奕君与广州市荔湾区景鑫服装商场签订《广州市十三行1号新中国大厦八楼服装商务写字楼租赁合同》，约定王奕君向广州市荔湾区景鑫服装商场承租十三行1号新中国大厦八楼服装商务写字楼57号铺位用于经营服装，租赁期限从2006年3月28日至2017年4月30日止。
2014年1月16日，王奕君与邱爱华签订《联营协议书》，约定：邱爱华向某奕君承包新中国大厦八楼131号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年3月1日至2015年2月28日止；每月承包费为130000元，邱爱华在承包前先向某奕君缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共390000元；每月提前5天缴纳承包费130000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，王奕君负责131档内的场租、税收、工商管理等费用，邱爱华负责自己的债务，自负盈亏；如邱爱华自己中途退场，王奕君对邱爱华不退回押金，但如王奕君中途收回档口的，除退回押金外，赔偿260000元给邱爱华；邱爱华在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，邱爱华接收了涉案房产开始经营，并向某奕君支付3、4月份的租金。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】，主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年6月，邱爱华撤离涉案场地。
2014年8月11日，王奕君向原审法院提起本案诉讼，认为：邱爱华逾期支付承包费以及单方擅自撤场，停止履行合同的行为已经构成根本性违约，理应承担违约责任，同时应赔偿给王奕君造成的经济损失。为此请求：1、解除王奕君、邱爱华签订的《联营协议书》；2、判令邱爱华向某奕君支付2014年5月1日起至2014年6月30日期间的承包费共人民币260000元及滞纳金（以130000元为基数，按每日3%标准，自2014年4月26日起计至实际付清之日止，暂计至2014年7月2日为217800元）；3、判令邱爱华赔偿王奕君两个月的经济损失260000元；4、邱爱华承担本案的全部诉讼费用。
邱爱华在原审中答辩并反诉称：王奕君隐瞒其物业消防安全不合格正在整改的事实，于2014年1月11日将上述店铺租赁给邱爱华经营服装生意。3月中旬，邱爱华承租店铺所在的大楼即因消防安全不合格被查封，店铺根本无法经营，邱爱华即向某奕君提出解除合同或减租，但王奕君不予理会（在协商期间邱爱华还缴交了5月的租金159000元），邱爱华无奈只能于6月初退出店铺，王奕君也早已将店铺另租给他人，但至今不退还邱爱华的押金。由于王奕君隐瞒其提供的租赁物存在瑕疵，造成合同履行存在障碍，其行为构成根本违约，故反诉请求：1、解除双方签订的《联营协议书》；2、判决王奕君退还邱爱华押金人民币260000元；3、本案诉讼费用由王奕君承担。
原审中，王奕君提供了广州市公安消防局于2005年1月18日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称《意见》）等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第八层，装修后为办公室，建筑面积4000平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。
原审庭审中，王奕君、邱爱华均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。王奕君确认收回场地的时间是2014年7月2日。另邱爱华主张已向某奕君交纳押金260000元，王奕君仅对有证据的210000元予以确认。邱爱华反诉主张要求王奕君退还上述押金并同意将该押金抵扣王奕君所要求的5、6月份租金。
原审法院认为：王奕君、邱爱华均确认《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，故上述协议应为租赁合同。王奕君要求解除《联营协议书》，邱爱华亦在本案中提出同样内容的反诉请求，对王奕君该项诉讼请求，予以支持。王奕君要求邱爱华支付尚未欠的二个月租金，邱爱华亦同意支付所欠租金，故对王奕君该请求予以支持。由于涉案场地因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施，对邱爱华的经营产生一定程度的影响，因此，邱爱华提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，王奕君应将已收取的押金返还给邱爱华。但鉴于邱爱华同意将退还的押金抵扣租金，故上述两项款项直接抵扣。另王奕君要求邱爱华支付滞纳金及赔偿损失不符合公平原则，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月11日作出如下判决：一、解除王奕君与邱爱华于2014年1月11日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，邱爱华向某奕君支付从2014年5月1日至6月30日的租金（按每月130000元的标准计付）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，王奕君向邱爱华返还押金260000元（上述第二、三项债务相互抵扣，余额部份的债务，义务人仍应在确定的时间内履行）；四、驳回王奕君其他诉讼请求；五、驳回邱爱华其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5837元、反诉受理费2650元，由王奕君负担5837元，邱爱华负担2650元。
判后，上诉人王奕君不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院认定消防整改对邱爱华经营造成影响，邱爱华提前终止协议并非恶意不履行协议的行为属于事实认定不清。1、新中国大厦消防整改的范围不包括涉案场地及所在楼层。荔湾区公安消防部门对纳入整改范围的商铺在下发给商场管理公司的《整治情况表》中有明确的罗列，而涉案场地及所在楼层均未列入整改范围。2、新中国大厦的消防整改不导致邱爱华无法经营，邱爱华擅自撤场提前终止协议的行为已构成违约。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上，七楼及涉案场地在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施，包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营。3、新中国大厦存在消防隐患不可归咎于王奕君，不应由王奕君为此而独自承担责任。涉案场地不存在违法加建扩建的情形，在交付给邱爱华时已通过消防验收，大量存放可燃货物该消防隐患是邱爱华在自主经营过程中因大量囤积货物而产生，由邱爱华单方造成。二、《联营协议书》合法有效，邱爱华逾期缴费及单方终止协议的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《联营协议书》第一条约定：逾期缴纳承包费的，押金不予退还。本案中，荔湾区政府的消防整改公告于2014年3月24日发出，但邱爱华却经营至2014年6月30日才搬离涉案场所，即表示邱爱华同意继续履行合同，使用涉案场地，故其应按协议约定提前五天交纳相应费用，而邱爱华一直未予支付。另，本案并未发生可由邱爱华单方解约的法定情形，故邱爱华逾期缴费及擅自离场的行为已构成违约，无权要求返还押金。三、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全，也违背了合同法的法治精神。为此上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判驳回邱爱华该项诉讼请求；2、维持原审判决其余判项；3、本案一、二审诉讼费用由邱爱华承担。
被上诉人邱爱华答辩称：在签订合同时，王奕君隐瞒了涉案场地被责令消防整改的事实。合同签订后，邱爱华按期交付了房租和押金，但是只经营了一个月就被责令消防整改而无法经营，邱爱华只能解除合同。事实上，涉案场地也已经由王奕君另租他人，造成合同无法履行的过错在王奕君，所以王奕君应当退还押金。邱爱华同意以尚欠的两个月租金抵扣王奕君应该退还的押金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王奕君的上诉请求和理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明，《联营协议书》第五条约定：承包期间，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知，王奕君按邱爱华已交的承包费扣除实际使用天数的承包费，将承包费余额退还给邱爱华，王奕君不作其他补偿。
本院认为：本案的争议焦点在于王奕君应否退还押金260000元给邱爱华。首先，对于王奕君提出已提供通过消防验收的经营场地给邱爱华，消防隐患系邱爱华造成的问题。从王奕君提供的广州市公安消防局于2005年1月18日出具的《意见》来看，涉案场地所在第八层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，王奕君并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收。此外，荔湾区人民政府发出的《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》显示，新中国大厦疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存在可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题在2013年12月27日前就已经存在，并被限令整改。故王奕君主张其提供的涉案场地已经消防验收合格，消防隐患系邱爱华造成，均与事实不符，本院不予采纳。
其次，关于新中国大厦消防整改对邱爱华经营影响的问题。经查，2014年3月24日，荔湾区人民政府发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》，决定从2014年3月20日开始，对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。王奕君上诉称《整治情况表》中涉案场地未列入整改范围、“实施临时查封措施”的楼层为14楼以上，均无提供证据予以证明，本院不予采信。上述《告知书》虽然没有明确具体对新中国大厦哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了邱爱华的正常经营，结合《联营协议书》第五条的约定，因商场改建或政府行为令涉案档口不能继续使用的，邱爱华提前终止协议并非恶意违约，原审判令王奕君将已收押金返还给邱爱华，并无不当。王奕君上诉请求改判驳回邱爱华返还押金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
综上，王奕君的上诉请求与理由不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5200元，由上诉人王奕君负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年七月十四日
书记员 杨银桃