广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1379号
上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托代理人：李振辉，该公司法务部总监。
被上诉人（原审原告）：陈超逯，女，1955年8月13日出生，汉族，住广州市，现住广东省中山市。
委托代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。
委托代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。
上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人陈超逯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年3月23日，永怡公司（出卖人）与陈超逯（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）X幢X房的商品房；总楼价为390800元，买受人采取银行按揭方式支付楼款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金。上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2009年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。
合同签订后，陈超逯已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2010年4月2日，双方签订的中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。永怡公司于2010年3月23日将上述商品房交付给陈超逯。陈超逯购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。2014年5月30日，陈超逯向原审法院提起诉讼，请求判令：永怡公司向陈超逯支付逾期办理房产证书违约金（计算方法：以已付购房款总额390800元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年2月19日起暂计至2014年5月30日，为29310元）。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与陈超逯签订中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方本应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司应在2009年12月31日前向陈超逯交楼（永怡公司实际交楼时间为2010年3月23日），并在商品房交付使用后730个工作日内即在2012年12月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司未按照合同约定完成办证义务，违反法律规定，应承担相应的违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算，而对于陈超逯违约时的违约金则高达应付款的20%；永怡公司应在2012年12月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过一年多，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间；综合上述情况，原审法院认定，合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补陈超逯损失并督促永怡公司积极履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致陈超逯的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，原审法院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定陈超逯的实际损失数额。陈超逯主张参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金，原审法院不予采信。关于逾期办证的违约金起算时间问题，陈超逯主张从2013年2月19日开始计算，不违反法律规定，原审法院予以采信，逾期办证的违约金应当从2013年2月19日起计至陈超逯起诉之日即2014年5月30日止；对该日之后的逾期办证的违约金，陈超逯可另行起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：永怡公司于原审判决生效之日起七日内向陈超逯支付逾期办证的违约金（计算方法：以390800元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2013年2月19日起计至2014年5月30日止）。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费533元，减半收取为266元，由永怡公司负担，永怡公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，上诉人永怡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：陈超逯于本案中并无提供证据证明其损失，故本案应依照双方合同的约定计算逾期办证违约金，陈超逯请求参照中国人民银行逾期贷款利率计算逾期办证违约金，理据不足，法院不应予以支持。因此，永怡公司请求二审法院判令：撤销原审判决，变更按双方合同约定的标准（即房价款的1%）计算逾期办证违约金。
被上诉人陈超逯辩称：一、永怡公司并未完成合同主要义务，严重违约。物权法规定对于不动产交付标的物并不意味着对标的物的所有权转移，之后还有过户登记问题，也只有登记机关确认并颁发权利证书后才发生法律意义上的所有权移转。二、关于迟延办产权证永怡公司应当承担的违约责任。截止起诉之日，陈超逯仍未取得房产证，永怡公司已经违约长达两年多。如果按照合同约定，不论是违约一天还是十年，还是永久的违约下去，永怡公司只需承担已付房款1%即3900元的违约金，如此约定显然不公平，最终也不符合法律的规定。三、合同约定的违约责任不对等，显失公平。永怡公司拟定的格式条款减轻自己的责任，加重陈超逯的责任，严重违反消费者权益保护法及合同法的公平原则，依法应予以调整。四、关于合同约定的违约金过低，应予以增加。陈超逯从买房到起诉之日四年多来实体权利未得到任何保障，而造成的损失却又桩桩可数，没有产权无法交易（开发商不允许更名买卖、无产权无法自主交易）、没有产权证无法入户（孩子由于没有产权证无法入户，导致入学困难、不能办理本地社保、医疗报销等），陈超逯的损失均无法用金钱来具体确定。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，根据上述法律规定，违约金主要是补偿性的，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，陈超逯与永怡公司签订的商品房买卖合同约定永怡公司应当在2009年12月31日前，将经单体竣工验收合格的商品房交付陈超逯使用，永怡公司在商品房交付使用后730个工作日内将办理权属登记需由永怡公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，陈超逯依据双方合同约定履行了支付购房款的义务，永怡公司亦于2010年3月23日将涉案商品房交付给陈超逯使用，但至今永怡公司亦未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使陈超逯至今未能取得房地产权属证书。永怡公司的上述行为已构成违约。双方合同约定如因永怡公司的责任，陈超逯不能在规定期限内取得房地产权属证书的，永怡公司按已付房价款的1%支付违约金，陈超逯主张双方约定的违约金过低，请求法院调整至按银行逾期贷款利率的标准计算违约金。本院认为，虽然双方约定违约金按已付房价款的1%计算，但永怡公司至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使陈超逯未能取得房地产权属证书，不能完全享有涉案房地产收益、处分的权益，给陈超逯造成一定的损失，该损失具有不确定性。且永怡公司至今亦尚不能明确其何时才能履行约定的义务，即陈超逯何时才能取得涉案房地产的权属证书尚不能确定，若按双方约定的已付房价款的1%为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使永怡公司履行义务，不利于陈超逯实现其对涉案房地产所享有的完整权益。原审法院结合本案的实际情况认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准计算永怡公司应承担的逾期办证违约金并无明显不妥，本院对此予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人永怡公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费266元，由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 林 俊
陈远铭