天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终7575号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市红桥区悦发顺台湾火锅店，住所地天津市西青道**号天津欧亚达家居建材广场*层F1C05-1。经营者：崔延君，女，1963年7月10日出生，天津市红桥区悦发顺台湾火锅店业主，住天津市河东区。委托诉讼代理人：曾云江，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津欧亚达市场管理有限公司，住所地天津市红桥区邵公庄街西青道58号。法定代表人：徐良华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晶，天津凡佑律师事务所实习律师。上诉人天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（以下简称“台湾火锅店”）因与被上诉人天津欧亚达市场管理有限公司（以下简称“欧亚达公司”）租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。台湾火锅店上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判欧亚达公司赔偿台湾火锅店经济损失548543元、违约金18128元，返还台湾火锅店保证金18128元，一、二审诉讼费用由欧亚达公司承担。事实与理由：第一，双方租赁合同物业费及租金给付条款在实际履行过程中，经口头协商达成一致，已自2015年5月起变更为每月月底缴纳当月费用。一审判决已经认定的证据《收款收据》可证明上述事实。第二，欧亚达公司通过无征兆直接停电的方式催缴物业费及租金，解除合同已经构成违约。欧亚达公司并非供电部门却对台湾火锅店停电至今，台湾火锅店无法享受商铺的使用权并正常经营，造成了巨大的损失。欧亚达公司应承担侵权责任，赔偿台湾火锅店全部损失，包括前期装修损失、耗材损失和可得利益损失。欧亚达公司辩称，不同意台湾火锅店的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，合同法第七十七条、第七十八条规定，关于合同重要条款的变更，需要双方协商一致，当事人对合同变更的约定不明确的，推定为未变更。双方并未对租金交纳方式和时间变更约定，一审法院已经查明了台湾火锅店2015年12月未按照约定交纳下一季度租金及物业费，自2015年9月起，未按照合同约定交纳水电费。第二，本案为租赁合同纠纷，双方约定如欧亚达公司经催告台湾火锅店仍不缴纳能源费用的，欧亚达公司可以暂停部分或全部能源供应。欧亚达公司经催告、通知，台湾火锅店未补交租金等费用。事实上停电两小时并不必然导致台湾火锅店停业。欧亚达公司不应承担台湾火锅店损失。欧亚达公司同意一审判决。台湾火锅店向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令欧亚达公司赔偿因违约解除合同给台湾火锅店造成的经济损失548373.7元；2.请求法院判令欧亚达公司赔偿台湾火锅店违约金18128元；3.请求法院判令欧亚达公司返还台湾火锅店保证金18128元；4.请求法院判令本案诉讼费由欧亚达公司承担。欧亚达公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认双方签订的《商铺租赁合同》于2015年12月28日已解除，台湾火锅店立即将租赁的铺位清空交还给欧亚达公司；2.依法判令台湾火锅店给付欧亚达公司装修期（2014年4月10日至2014年6月8日，60天）的租金26820元，物业服务费8940元;3.依法判令台湾火锅店给付欧亚达公司自2015年12月1日至2015年12月28日期间欠缴的租金14602元、物业服务费4172元、水电费11712元，并支付违约金18128元，合计48614元;4.判令台湾火锅店支付欧亚达公司自2015年12月29日至实际交还商铺期间占用商铺的费用（根据合同约定物业费标准的计算，截至2017年3月14日费用为627142元）;5.本案的诉讼费用由台湾火锅店承担。经审理查明，双方于2014年4月10日签订了《天津欧亚达商业广场2014商铺租赁合同》，台湾火锅店为乙方，欧亚达公司为甲方。合同约定如下：第1.1条本合同项下的商铺位于红桥区××道××家居建材广场××层，双方约定商铺计租面积为149平方米；第2.1条租赁期限自约定交付日起算，终止日期为2017年4月8日；第4.5条双方协商确定商铺装修期为60天，自约定交付日起计算，自2014年4月10日起至2014年6月8日。装修期内，乙方无需承担租金及物业服务费，但是应当承担装修管理费以及商铺发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；第5.1条本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币13596元（大写：壹万叁仟伍佰玖拾陆元整）作为履约保证金;同时支付人民币4532元（大写：肆仟伍佰叁拾贰元整）作为物业服务费保证金。第6.2条本合同项下的租金支付方式为：除首期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），将下个交租期租金一次性足额支付给甲方；第7.2条乙方于每月15日前缴纳上月电费、水费，水费按8元/立方标准收取，电费按1.2元/千瓦时标准收取。第14.1条本合同签署后，乙方有下列情形之一时，甲方有权以书面通知方式解除合同，追究乙方的违约责任，合同自甲方书面通知自到达乙方时解除，乙方如有异议应在收到甲方书面通知后5日内提出；第14.1.2乙方未按本合同第5条、第6条中的约定时间向甲方足额支付履约保证金、物业服务费保证金以及预付租金、物业服务费的；第14.1.8拖欠租金、物业服务费、能源费或其它费用超过30个自然日的；第14.1.9条在租赁期限内，乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数）的；第15.1条除本合同有特别约定外，因甲方原因导致本合同提前解除或终止，甲方应无息退还乙方合同未履行完期间的预交租金、物业管理费及履约保证金、物业服务费保证金，甲方还应向乙方支付人民币18128元（大写：壹万捌仟壹佰贰拾捌元整）的违约金；第15.2条除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止，乙方应向甲方支付人民币18128元（大写：壹万捌仟壹佰贰拾捌元整）的违约金，乙方投入的装修费用及其他一切损失，由乙方自行承担；第15.6条双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予装修期的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一计租年度租金及物业服务费标准补交装修期租金及物业服务费；第17.1条合同到期日即为商铺返还日。乙方须于到期日当日或之前结清相关费用，办理合同约定的其它交接事项并将商铺按届时现状交还给甲方;逾期返还的，乙方应按届时租金及物业服务费标准的2倍向甲方支付场地占用费。其它非正常情形下甲、乙双方租赁关系终止的，自终止事由发生日起2日内（此2日照常计算租金等）乙方须结清相关费用、办理合同约定的其它交接事项并将商铺按届时现状交还给甲方;超过2日的，乙方应按届时租金及物业服务费标准的2倍向甲方支付场地占用费。合同约定第一年度的月租金是13596元，月物业费4532元，合计18128元；第二年度的月租金是15863元，月物业费4533元，合计20396元。合同签订后，台湾火锅店在欧亚达公司经营火锅餐饮，在履行租赁合同的过程中，台湾火锅店于2014年4月10日向欧亚达公司缴纳了18128元保证金及三个月租金44358元；2014年6月10日向欧亚达公司缴纳了10000元；2014年9月24日向欧亚达公司缴纳了5000元；2014年12月19日向欧亚达公司缴纳了30000元；2015年1月29日向欧亚达公司缴纳了20000元；2015年3月19日缴纳了10000元；2015年4月10日缴纳43317元，至此2014年度的租金台湾火锅店已经向欧亚达公司缴纳完结。台湾火锅店于2015年5月25日缴纳2015年4月9日至2015年4月30日的租金和物业费14957元；2015年5月31日和2015年6月16日分别缴纳的是2015年5月份的租金和物业费20396元；2015年6月23日与2015年6月25日分别缴纳了6月份的租金和物业费10199元和10197元共计20396元；台湾火锅店于2015年7月至2015年11月每月向台湾火锅店缴纳20396元。2015年9月起，台湾火锅店没有按照合同约定缴纳水电费，截至2015年12月28日，台湾火锅店欠缴欧亚达公司水电费11712元。2015年12月份台湾火锅店没有按照合同约定向欧亚达公司缴纳下一季度的租金和物业费。2015年12月19日欧亚达公司给台湾火锅店下达了停电通知单，2015年12月21日欧亚达公司给台湾火锅店停电并下达了解除合同通知函，2015年12月28日欧亚达公司给台湾火锅店下达了解除《商铺租赁合同》通知书。从2015年12月21日起，台湾火锅店即停止经营至今。另查，台湾火锅店为在欧亚达公司经营，经营前期花费费用为:1.装修部分：装修工费75000元、外延装修工程材料费78000元、室内装修材料费43250.9元、旋转拉带设备55000元、监控设备16500元、灯具5249元、室内外亚克力灯箱门头32280元，以上合计305279.9元。2.餐厅的用品，包括一部分桌椅、收银台、小料台、碗筷锅具、电器共计28579元。3、广告投入12509元。上述三项共计前期投入346367.9元。一审法院认为，双方于2014年4月10日签订的《天津欧亚达商业广场2014商铺租赁合同》为有效合同，系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任，当事人双方都违反合同，应当承担各自相应的责任。本案中，双方合同签订后，欧亚达公司将商铺交由台湾火锅店经营，履行了合同义务，台湾火锅店并未按照合同约定严格履行义务。合同中对台湾火锅店给付租金的期限作了明确的约定，台湾火锅店虽抗辩从2015年7月起，双方协商将缴纳租金及物业费的时间调整为每月月底前缴纳当月的租金及物业费，但并未提交证据对该事实加以证明，一审法院对台湾火锅店的该项抗辩不予采纳。2015年12月份台湾火锅店没有按照合同约定向欧亚达公司缴纳下一季度的租金和物业费，且从2015年9月起，台湾火锅店拖欠欧亚达公司水电费，存在违约行为，故应承担违约责任。关于商铺租赁合同是否解除的问题，一审庭审中双方均认可合同已解除，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，由于台湾火锅店迟延缴纳租金、物业服务费、水电费等费用，欧亚达公司依法行使了合同解除权，且台湾火锅店于2015年12月28日收到了解除合同的通知，故一审法院确认合同解除的时间为2015年12月28日。关于案件本诉部分，台湾火锅店要求欧亚达公司赔偿因违约解除合同给台湾火锅店造成的经济损失548373.7元及违约金18128元的请求。由于欧亚达公司解除合同系依法行使合同解除权，并未存在违约的情形，故无需承担违约责任，一审法院对台湾火锅店提出的该项诉讼请求予以驳回。关于台湾火锅店要求欧亚达公司返还保证金18128元，因双方合同已解除，故应返还台湾火锅店保证金18128元。关于案件反诉部分，欧亚达公司要求依法确认双方签订的《天津欧亚达商业广场2014商铺租赁合同》于2015年12月28日已解除，且要求台湾火锅店立即将租赁的铺位清空交还给欧亚达公司的诉讼请求，一审法院予以支持。由于反诉双方于2014年4月10日签订的《天津欧亚达商业广场2014商铺租赁合同》已于2015年12月28日解除，双方权利义务终止，台湾火锅店继续占用欧亚达公司的营业场地，无事实依据和法律依据，台湾火锅店应将商铺腾空交与欧亚达公司，一审法院对欧亚达公司的该项诉讼请求予以支持。关于欧亚达公司要求台湾火锅店给付欧亚达公司装修期（2014年4月10日至2014年6月8日，60天）的租金26820元，物业服务费8940元的诉讼请求，由于台湾火锅店违约导致欧亚达公司解除租赁合同，故台湾火锅店应按照合同约定支付欧亚达公司装修期的租金，一审法院对欧亚达公司的该项诉讼请求予以支持。关于欧亚达公司要求依法判令台湾火锅店给付欧亚达公司自2015年12月1日至2015年12月28日期间欠缴的租金14602元、物业服务费4172元的诉讼请求，由于双方所签订的合同于2015年12月28日解除，在此之前，双方的合同尚处于正常履行期间，故一审法院对欧亚达公司提出的该项诉讼请求予以支持。关于台湾火锅店欠缴欧亚达公司水电费11712元，台湾火锅店理应给付欧亚达公司。关于欧亚达公司要求台湾火锅店支付违约金18128元的请求，因台湾火锅店欠缴租金及水电费存在违约行为，一审法院对欧亚达公司的该项诉讼请求予以支持。台湾火锅店合计应给付欧亚达公司48614元。关于欧亚达公司要求判令台湾火锅店支付欧亚达公司自2015年12月29日起至实际交还商铺期间止占用商铺的费用，由于台湾火锅店违约导致欧亚达公司解除租赁合同，故台湾火锅店应按照合同约定支付欧亚达公司场地占用费，一审法院对欧亚达公司的该项诉讼请求予以支持。关于场地占用费的计算标准，台湾火锅店应按照双方合同约定，自合同解除后次日即2015年12月29日起至2015年12月30日止向欧亚达公司按照正常租金及物业费的标准支付场地占用费，自合同解除后第三日即2015年12月31日起至实际腾空商铺之日止，台湾火锅店应按当时租金及物业服务费标准的2倍向欧亚达公司支付场地占用费。一审法院判决：“一、原告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）与被告天津欧亚达市场管理有限公司之间签订的《天津欧亚达商业广场2014商铺租赁合同》于2015年12月28日已解除；二、被告天津欧亚达市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告保证金18128元；三、反诉被告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）于本判决生效之日起十日内自行将天津市红桥区西青道58号的天津欧亚达家居建材广场1层，编号为F1CO5-1的商铺腾空，逾期由反诉原告天津欧亚达市场管理有限公司在本市外环线范围内为反诉被告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）租赁房屋一处用于存放反诉被告占用的商铺内的物品设备，所需费用由反诉原告垫付；四、反诉被告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）于本判决生效之日起十日内支付反诉原告天津欧亚达市场管理有限公司装修期的租金26820元、物业费8940元；五、反诉被告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）于本判决生效之日起十日内支付反诉原告天津欧亚达市场管理有限公司2015年12月1日至2015年12月28日的租金14602元、物业服务费4172元，水电费11712元，违约金18128元，以上合计48614元；六、本判决生效之日起十日内反诉被告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）按每平方米每日4.5元的标准支付反诉原告天津欧亚达市场管理有限公司自2015年12月29日起至2015年12月30日止的场地占用费，按每平方米每日9元的标准支付反诉原告天津欧亚达市场管理有限公司自2015年12月31日起至实际腾空商铺之日止的场地占用费；七、驳回本诉原告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9648元，由原告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）负担9349元，由被告天津欧亚达市场管理有限公司负担299元。案件反诉受理费5457.5元，由被告天津市红桥区悦发顺台湾火锅店（经营者崔延君）负担。”二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，本院予以确认。案经本院调解未果。本院认为，本案的争议焦点为履行合同过程中违约方的确定及违约责任如何承担。关于违约方确认问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方合同对租金交付时间及方式进行明确约定，台湾火锅店应按照约定的期限支付租金。双方合同中还约定：“根据本合同需要发出的全部通知及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式”；“本合同未尽事宜，经双方协商可另行签订补充协议”。台湾火锅店主张双方口头变更了租金交付方式及时间，不符合合同约定，亦无事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，欧亚达公司提交2015年9月16日、2015年10月15日、2015年11月18日载有“商户拒绝签收”的《催缴通知单》，虽台湾火锅店否认收到上述单据，但台湾火锅店认可收到《解除通知书》，载有欧亚达公司多次要求台湾火锅店支付租金的过程，故一审法院认定合同解除并由台湾火锅店承担违约责任并无不当。双方合同特别约定，一方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至一方履行相关付款义务为止。台湾火锅店崔春玲签收的《停电通知单》，载有“台北捞：我公司曾多次通知贵方，如果你方继续欠付我公司的租金、电费、物业费等，我公司将对贵方做停电处理”。台湾火锅店既未及时交付租金，亦未能证明欧亚达公司停电后，其采取了相应措施，对其预见到或者应该预见到的损失进行止损。故对台湾火锅店关于欧亚达公司违约的主张，本院不予采信。关于违约责任承担问题。租赁合同解除后，出租人有权请求承租人返还租赁物。双方合同解除后，台湾火锅店未向欧亚达公司交还租赁场地，应当支付房屋占有使用费。一审判决对此分析得当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，台湾火锅店作为承租人违约导致欧亚达公司解除合同，台湾火锅店主张欧亚达公司支付装修残值损失的上诉请求于法无据，本院不予支持。台湾火锅店未提供证据证实耗材损失的实际损失数额，其关于可得利益损失的上诉请求理据不足，本院亦不支持。经查，一审法院审理过程中不存在需要发回重审的情形，故对台湾火锅店要求发回重审的上诉请求，本院不予支持。综上，台湾火锅店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9648元，由天津市红桥区悦发顺台湾火锅店负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  尹春海代理审判员  张玉洁二〇一七年十月三十日书 记 员  张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……