安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第00094号
上诉人（原审原告）：铜陵有色股份安庆月山矿业有限公司。
法定代表人：查纬华，该公司总经理。
委托代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潘敏。
上诉人铜陵有色股份安庆月山矿业有限公司（以下简称月山矿业公司）、潘敏房屋租赁合同纠纷一案，因不服安徽省安庆市宜秀区人民法院于2013年11月4日作出的（2013）宜秀民一初字第00831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月30日公开开庭进行了审理。上诉人月山矿业公司委托代理人胡一权，上诉人潘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月6日，月山矿业公司内设的物业管理公司（未领取营业执照）与潘敏签订一份《租房协议》，约定：潘敏承租月山矿业公司位于安庆市开发区双茵路办公楼一楼大厅一间，月租金300元，�公楼门面房自南向北第三、四、五共三间，每间月租金150元，以上月租金750元。租赁期自2009年元月1日起至2011年12月31日止，共计3年；租金支付方式为：2009年度租金自合同签字后一周内付清，2010年度租金在2010年元月5日前一次性付清，2011年度租金在2011年元月5日前一次性付清。协议签订后，潘敏使用租赁物作仓库堆放日用品，并支付了2009年度的租金，自2010年1月起至今潘敏一直未支付租金，故引发诉讼。案涉租赁物系原安庆市铜兴机械厂所有（现房产证所有权名称尚未变更，土地使用权人已变更为月山矿业公司，土地用途为工业用地）。2008年2月1日，安庆市人民政府与铜陵有色金属集团股份有限公司签订资产收购协议书，铜陵有色金属集团股份有限公司收购安庆市月山铜矿资产（含原安庆市铜兴机械厂房产、土地使用权等），协议约定，自资产交接日起铜陵有色金属集团股份有限公司即具有对该资产的完全所有权，可以自由经营、租赁、转让、出售、处置。
原审法院认为：月山矿业公司内设的物业管理公司未领取营业执照，不是签订民事合同的合法主体，对外无权从事经营活动。该内设机构以自己名义与潘敏签订《租房协议》，应为无效。协议无效，双方均有责任。原审法院向月山矿业公司释明在协议无效的情况下是否变更诉讼请求，月山矿业公司未变更诉讼请求。物业管理公司没有法人资格，其民事行为所产生的法律责任应由月山矿业公司承担。月山矿业公司通过资产收购协议取得案涉租赁物处分权，《租房协议》无效，其有权收回租赁物并要求支付房屋占有使用费。租期届满，租赁的房屋未交接，仍由潘敏实际控制，应当支付房屋占有使用费，房屋占有使用费参照协议约定的租金标准计算。法律规定延付或拒付租金�诉讼时效期间为一年，月山矿业公司于2013年8月23日提起诉讼，其主张的2012年8月23日至2013年8月23日期间房屋占有使用费9000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。其主张2012年8月23日以前的房屋占有使用费的诉讼请求，因已超过诉讼时效期间，且未举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，潘敏相应的抗辩理由成立，予以支持。潘敏与原破产公司下岗工资问题是另一层法律关系，不是案件审理范围。潘敏辩称合同到期前已搬出房屋，但未提交证据证实，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告潘敏于判决生效后三日内向原告铜陵有色股份安庆月山矿业有限公司支付房屋占有使用费9000元；二、被告潘敏于判决生效后三日内搬出安庆市开发区双茵路办公楼一楼大厅一间、办公楼门面房自南向北第三、四、五间房屋；三、驳回原告铜陵有色股份安庆月山矿业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费726元，减半收取363元，由铜陵有色股份安庆月山矿业有限公司、潘敏各负担181.5元。
潘敏上诉称：虽然其在搬离房屋时未办理交接手续，但在搬离后未使用案涉房屋。月山矿业公司未收回案涉房屋，属其单方面行为，应自行承担责任。请求二审法院撤销原判，改判驳回月山矿业公司的诉讼请求。
月山矿业公司辩称：潘敏的上诉理由与事实不符。潘敏承租案涉房屋后，仅支付第一年租金，此后一直未支付租金。请求二审法院驳回潘敏的上诉请求。
月山矿�公司上诉称：公司于2012年4月16日向原审法院提起诉讼，要求潘敏支付租金和房屋占有使用费。后因潘敏同意协商处理，公司撤回起诉。诉讼时效因起诉中断，故公司要求潘敏支付租金未超过诉讼时效。公司认可下属物业管理公司与潘敏签订的《租房协议》，并起诉潘敏，视为对合同效力的追认，原审法院认定合同无效，没有法律依据。请求二审法院撤销原判，改判潘敏立即支付房屋租金、房屋占有使用费合计33000元。
潘敏辩称：其对月山矿业公司于2012年4月16日向原审法院起诉不知情。即使月山矿业公司起诉属实，此后撤诉应视为未起诉，诉讼时效不中断。关于租赁合同效力，由法院依法认定。请求二审法院驳回月山矿业公司的上诉请求。
二审期间，月山矿业公司提交了一份《受理案件通知书》和一份《民事裁定书》，证明：本案诉讼时效于2012年10月11日中断。�敏质证称：对月山矿业公司起诉不知情，没有收到应诉材料。该组证据由法院审核认定。本院认为：该组证据系原审法院法律文书，真实性应予采信，至于能否达到当事人所要证明的目的，需综合全案进行认定。
各方当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
原审查明的事实，本院予以确认。二审另查明：原审法院于2012年4月16日立案受理月山矿业公司诉潘敏房屋租赁合同纠纷一案。月山矿业公司于2012年10月10日申请撤回起诉，原审法院于2012年10月11日作出（2012）宜秀民一初字第00391号民事裁定，准许月山矿业公司撤回起诉。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点一为《租房协议》是否有效，本案月山矿业公司诉请房屋租金是否超过诉讼时效；争议焦点二为原审法院判决潘敏支付房屋占有使用费9000元是否正确。
关于《租房协议》效力问题。依法成立的合同，受法律保护。本案物业管理公司系月山矿业公司内设的机构，月山矿业公司认可物业管理公司与潘敏签订的《租房协议》，该协议系其真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，应为有效，原审认定协议无效不妥。关于诉讼时效问题。在当事人起诉后主动撤诉的情形下，起诉是否具有诉讼时效中断的效力，应取决于受诉法院和权利人是否告知义务人起诉事实。本案中月山矿业公司虽于2012年4月16日向原审法院起诉，但在潘敏收到原审法院送达的起诉状副本前即撤回起诉，且潘敏本人否认知晓起诉事实，故该次起诉不具有诉讼时效中断的效力。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的情形，诉讼时效期间为一年。本案《租房协议》约定：租赁期自2009年元月1日�至2011年12月31日止，2011年度租金在2011年元月5日前一次性付清。潘敏陈述月山矿业公司于2011年4、5月份曾向其催要租金。月山矿业公司未证明此后存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故其于2013年8月23日诉请潘敏支付合同期内的房屋租金超过诉讼时效。
关于房屋占有使用费问题。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案《租房协议》于2011年12月31日期满，合同期满后，双方未办理交接手续。潘敏辩称其在合同期满前已搬离案涉房屋，但未提供相应证据，案涉房屋仍由潘敏控制，月山矿业公司主张房屋占有使用费应予支持。至于占有使用费的数额，月山矿业公司主张房屋占有使用费按每月750元自2012年1月至2013年8月计算为15000元。根据《中华人民共和国合�法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。月山矿业公司在合同期满后未及时通知潘敏腾让房屋，并采取适当措施防止损失扩大，应对扩大的损失承担相应责任，故对其主张的房屋占有使用费酌情支持9000元。原审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由铜陵有色股份安庆月山矿业有限公司负担400元，潘敏负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀珍
代理审判员 蒋爱忠
代理审判员 程 顺
二〇一四年二月十八日
书 记 员 余月琴
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不�行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；