辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2676号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳市小土豆餐饮有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街327号。
法定代表人：刘新，该公司总经理。
委托代理人：王传理，北京市威创律师事务所律师。
委托代理人：尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳玛莎商业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区南塔街101号。
法定代表人：叶晓建，该公司董事长。
委托代理人：韩雪娇，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人沈阳市小土豆餐饮有限公司（以下简称“小土豆公司”）因与被上诉人沈阳玛莎商业管理有限公司（以下简称“玛莎公司”）房屋租赁合同纠纷不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第744号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
小土豆公司一审诉称：2011年5月17日，小土豆公司和玛莎公司双方签订《玛莎动力36街商铺租赁确认书》。2011年10月19日，小土豆公司和玛莎公司双方签订《群升沈阳新天地商铺租赁合同》（含附件8个），同日签订补充协议。合同约定：玛莎公司将位于沈阳市沈河区文化路139号群升沈阳新天地A区4层413号商铺出租给小土豆公司使用，商铺套内建筑面积暂定712.66平方米，租赁期限为5个租约年，小土豆公司经营品类为餐饮，品牌（商号）为QQ牧场自助烤肉、海鲜百汇。装修期为60日，缴租期以每3个月为一个缴租期，进场日为2011年11月1日，开业日为2012年1月10日，租金标准为固定租金，第一个租约年为人民币每天每平方米1.5元，月租金为人民币32，515元，免租期为6个月，免租方式为每个季度设一个月免租期，物业管理费为每3个月一个支付期，按照商铺套内建筑面积计算每天每平方米1.5元，每月物业管理费为人民币32，515元。合同附件三约定针对餐饮用户，燃气管道接至商户租赁区域内，商户根据需求及物业条件自行申请接驳，费用自理。2011年9月12日，小土豆公司方向玛莎公司发出书面物业条件申请，小土豆公司方就计划施工阶段需要的物业条件向玛莎公司方递交书面申请，提出七项申请，包括天然气管道接入，不小于60立方米。玛莎公司方交付给小土豆公司方商铺并不符合附件三的交付标准，燃气管道并未按照约定接至小土豆公司方租赁区域内，小土豆公司方自行出资将燃气管道接至商铺，共产生费用总计67，591元。小土豆公司方的装修图纸、方案经过甲方审核，小土豆公司方商铺符合装饰装修物费用总计857，750元。玛莎公司实际商场开业时间为2012年9月28日。商场开业以来，由于玛莎公司自身原因导致商场内商铺无法正常经营。在营业时间上，小土豆公司方经营餐饮行业，但是商场晚上8点多就已经关灯、扶梯无法正常使用，夏季空调制冷达不到适宜温度，晚上7点就关闭冷风，导致顾客无法在舒适的环境中就餐，给小土豆公司营业额上造成严重损失。另外，玛莎公司经营管理的商场西侧大排档内有经营烤肉类的商铺，违反了补充合同内关于同行业排他的约定，玛莎公司经营的商场未达到一个商场应有的汇聚商家和消费群体的作用，小土豆公司方租赁场地所处的A区购物中心商家开业率未达到70%以上，二、三、四楼均有大量商铺未出租，已经出租的商铺也未正常营业，经常闭店休息。2013年元旦后商场内基本上看不到消费者，之后发生租户与玛莎公司的对峙冲突行为，商场根本无法对外正常经营。在玛莎公司方最困难的时候，小土豆公司方并未参与任何与玛莎公司方对峙行为，反而加大了宣传力度努力经营，这是对玛莎公司工作的支持，但玛莎公司经营管理的商场状况继续恶化，小土豆公司对此感到非常不安，合同目的根本无法达到。2013年5月9日，原玛莎公司双方签订第二份补充协议，该协议确定2012年7月21日小土豆开业，合同期限从2012年6月30日起算，在原合同已经给的六个月免租期基础上，再给六个月免租期，共计十二个月免租期，免租金不免物业费，免租期的计算方式达成一致：第一租赁年度每季度减免二个月，相当于每季度实收一个月租金，减免八个月租金，第二租赁年每季度减免一个月，相当于每季度实收两个月租金，减免四个月租金。2013年5月份，玛莎公司方经营管理的沈阳新天地商场处于停业状态，但是玛莎公司未就单方做出停业行为做出任何书面解释，也未就商场的未来规划作出任何说明，给小土豆公司商铺经营造成非常严重的影响。鉴于玛莎公司商场从开业后并未处于正常的经营状态及单方停业根本违约等诸多原因，在合同解除的情况下，小土豆公司认为不能完全按照合同约定支付相关费用，并且玛莎公司给小土豆公司造成严重经济损失，根据合同约定和合同实际履行情况来看，玛莎公司应返还相应款项，并赔偿小土豆公司方燃气接驳损失和合同剩余租期内的相关装修损失。2014年1月26日，小土豆公司向玛莎公司发出书面的《关于租赁合同履行相关问题的通知》，但玛莎公司收到函件后至今未予答复。为维护合法权益，小土豆公司依据民事诉讼法的相关规定特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除小土豆公司和玛莎公司双方2011年10月19日签订的《群升沈阳新天地商铺租赁合同》（含附件8个）、补充协议及2013年5月9日签订的补充协议；2、玛莎公司向小土豆公司返还合同履约保证金65，000元；3、玛莎公司向小土豆公司返还装修保证金10，000元；4、玛莎公司向小土豆公司赔偿天然气工程费用损失67，591元；5、玛莎公司向小土豆公司赔偿合同剩余租期内的装饰装修物费用价值损失857，750元；6、玛莎公司向小土豆公司赔偿购置的家具、厨具、设备等物品款总计470，141.5元；7、玛莎公司按照合同21.9条赔偿小土豆公司六个月租金的违约赔偿金195，090元；8、玛莎公司承担本案的诉讼费用。
玛莎公司一审辩称：1、小土豆公司行使合同解除权的条件尚未成就，不具有依据合同约定行使合同解除权的条件，也不具备法定解除条件，因此小土豆公司提出解除合同没有事实及法律依据，而由于小土豆公司的违约行为已达到玛莎公司解除合同的条件；2、小土豆公司使用租赁商铺至今，从未向玛莎公司缴纳过租金，物业费也有拖欠，已构成严重违约。按照合同第6.4条规定，玛莎公司有权不予返还保证金；3、天然气接驳产生的费用合同附件三约定，费用由为小土豆公司自行负担，因此无权向玛莎公司请求；4、小土豆公司于2013年10月7日向玛莎公司发出停业通知，声称于2013年9月28日自行停业，玛莎公司于同年12月20日向小土豆公司发出“关于租金催缴的通知函”中已明确要求“小土豆公司务必于2013年12月24日前向玛莎公司补缴欠款并签订过渡优惠补充协议，否则按照合同约定的违约条款处理并有权终止合作”，但小土豆公司未予以理会。综上，由此产生对其不利的法律后果，应由小土豆公司自负；5、商场内进行装修调整的区域为1-3楼，装修期间在小土豆公司自行停业后，且本商场内4、5楼一直处于营业状态，小土豆公司承租的商铺位于四楼并有单独电梯出入，并不影响其经营。位于四楼的健身中心及五楼的华商影城等多家商户到今均正常营业；6、关于商场内经营烤肉类商铺，小土豆公司没有证据证明其主张的事实是否属实。根据双方于2011年10月19日签订的补充协议约定“华润万家超市及三楼美食广场内的150平米以下类似品牌和都市串吧等不在小土豆公司方的排他范围内”，因此小土豆公司主张不能成立，玛莎公司也不违反合同的约定；7、商场的营业时间分为夏季和冬季，营业时间为早九、晚八点或八点三十分，并不存在营业时间上的问题，且依据合同第17.1条规定，小土豆公司也应遵守玛莎公司规定的营业时间；8、小土豆公司所承租商铺至今仍保持原样，装修和小土豆公司物品仍遗留在商铺内并未受到任何损失，小土豆公司自行停业并要求违法解除租赁合同，因此无权向玛莎公司主张诉求5的赔偿，此诉求任何事实与法律依据。小土豆公司的违约行为，已给玛莎公司的经营带来严重损失，对此玛莎公司要求小土豆公司缴纳拖欠的费用并承担违约责任。根据合同第23.1条约定，小土豆公司有将租赁商铺返还给玛莎公司的义务，且与玛莎公司签署交还确认书，再依据合同23.6约定，小土豆公司虽未与玛莎公司签署交还确认书，但已经实际撤离该商铺，因此小土豆公司遗留在商铺内的装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，玛莎公司有权自行处理；9、2013年5月9日签订的补充协议第8条第2款规定的开业率达70%，如未达到，小土豆公司有权选择的救济措施为“推迟开业、免租期和租期相应顺延”，小土豆公司无证据证明开业率未达70%，合同中对开业率的计算及概念均未明确，不能认定玛莎公司违约。玛莎公司商场开业率的计算方式为已出租面积占整个A区商场应租赁面积的比例，而商场内华润万家超市、华臣影城、RTV及健身中心等大商户占据了大部分的租赁面积，且1-3楼小商户大部分均在营业，开业率已达70%。根据4至9的答辩意见，玛莎公司没有违约行为，小土豆公司诉称商场经营存在问题使合同目的不达、要求解除合同没有事实依据。这是小土豆公司不想继续经营、单方违约解除合同的说辞，况且也不构成解除合同的事由，同时也不符合合同法第94条规定的法定解除事由，因此小土豆公司无权要求解除合同及要求玛莎公司赔偿合同剩余租赁期内装饰装修物费用价值损失857，750元。相反，小土豆公司的违约行为已给玛莎公司的经营带来严重损失。综上，请求法院驳回小土豆公司的诉求，并支持玛莎公司要求小土豆公司缴纳拖欠的费用并承担违约责任的诉求。
玛莎公司一审反诉诉称：小土豆公司的起诉状所述与事实不符，玛莎公司无违约行为存在。小土豆公司在经营一年多后，竟以合同目的不达为由要求解除合同更是无理无据。双方在签订《商铺租赁合同》时，已对租赁商铺的交付、使用等作出相关约定，玛莎公司按照合同完成了商铺的交付义务，小土豆公司于2012年7月1日营业。同时合同也明确小土豆公司有按期交付租金、物业费及其他相关费用的义务，但截止到诉讼时止，小土豆公司没有向玛莎公司缴纳过租金，物业费只缴纳过1.5季度，以实际经营到2013年9月30日计算，拖欠租金已达195，090元，物业费438，106元。经过玛莎公司多次催要均无果。依据合同约定，小土豆公司的违约行为明显，已达到玛莎公司解除合同的条件，但鉴于小土豆公司向玛莎公司提出的停业申请，玛莎公司同意其暂时停止经营，并未行使合同解除权，对其承租商铺也未作任何收回处理。小土豆公司的违约行为已经严重侵害玛莎公司的合法权益，造成其经济损失，故向贵院提出反诉，请求依法判令：1、小土豆公司向玛莎公司支付2012年7月1日至2013年9月30日期间拖欠的租金195，090元、物业费438，106元、由此产生的违约金195，090元、延迟付款违约金117，074.57元、拖欠水费2678.4元；2、小土豆公司承担全部诉讼费用。
小土豆公司一审反诉辩称：第一、补充合同第八条约定，甲方保证在乙方免租期满前整体开业率达到70%以上，合同期内有义务维持此开业率，否则，乙方有权选择推迟开业，免租期和租期相应顺延。我方在2012年7月1日正式开业，该季度（7月1日至9月30日）享有两个月的免租期，但玛莎公司开业率不达70%，按照合同约定，免租期应当顺延，不产生租金，事实上，玛莎公司在我方经营期间也从未催缴过租金；第二、关于物业费，首先，商场的服务在开业之后并未保持开业之初的标准，由原来的服务员和保洁、保安人员的每层5名持续减少到1个，后期2013年元旦，商场就管理非常混乱，经营者比顾客还要多，玛莎公司没有提供相应的物业服务，由于商户和商场之间的这种维权对峙行为，导致根本无法正常对外经营，因此我方不同意支付相应的物业费用；第三、关于违约问题，首先，我方并未违约，商场经营状态良好的情况下，玛莎公司不可能不向我方催缴相关费用，出现现在的这种拖延费用行为时，玛莎公司早就提起相应合同诉讼，也更不可能存在2013年5月再次给予免租期的协议书，因此是玛莎公司购物中心经营问题导致开业率不足70%，物业服务不达标，最终玛莎公司经营的购物中心整体停业。现在玛莎公司已经变更了经营项目，系玛莎公司的根本违约行为，导致双方的合同无法实现；第四、我方的免租期应剩余10个月，我方主张免租期折抵甲方反诉中的相关费用主张。
原审法院审理查明：2011年10月19日，玛莎公司作为甲方，小土豆公司作为乙方，签订《群升?沈阳新天地商铺租赁合同》及一系列合同附件，约定：甲方将位于沈阳市沈河区文化路139号群升?沈阳新天地A区4层413号商铺出租给乙方使用，建筑面积暂定为712.66平方米，租赁期限为5个租约年，乙方应当在该租赁商铺内经营的品类为餐饮，品牌（商号）为QQ牧场自助烤肉、海鲜百汇；甲方同意乙方有60日的装修期，租期以每3个月为一个缴租期，履约保证金为人民币130，000元，乙方可暂时先支付1个月租赁商铺定金，即人民币65，000元，签订正式租赁合同时，再补足所欠的另一个租赁商铺定金65，000元，定金在起租后，租赁合同签定后自动转为履约保证金，履约保证金相关约定以租赁合同为准；关于进场日，双方约定为2011年11月1日，关于开业日，双方约定开业日暂定为2012年1月10日；关于租金标准，第一、二个租约年固定租金为每天每平方米人民币1.5元，每月租金为人民币32，515元，计租日为开业日，但乙方提前开业的，应以实际开业之日为计租日，租金支付方式为乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前以人民币形式向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；关于免租期，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，给予乙方6个月的租金免租期（仅限于租金部分，不含物业管理费等其它费用），免租方式为在租金免租期内每个季度设一个月免租期；关于物业管理费标准，支付方式为每3个月为一个支付期，按该商铺的套内建筑面积计算，每日每平方米1.5元，每月物业管理费为人民币32，515元。《群升?沈阳新天地商铺租赁合同》第十七条约定：17.1乙方应当遵守甲方制定的整体营业时间表。甲方有权按情况需要经提前通知乙方后修改营业时间，乙方必须遵守。17.4经甲方许可或依据本合同相关约定，乙方可以停止经营或改变。同日，双方又签订《群升?沈阳新天地商铺租赁合同补充协议》，对此前签订的《群升?沈阳新天地商铺租赁合同》中部分条款内容进行了修改。该补充协议第3条约定：第二十一条第3款修改为：本合同因乙方违约而终止的，除乙方正常缴纳撤场前的租金和物业费外，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。第5条约定：合同第二十三条第3款修改为：双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第23.1款所述交还期内，乙方未在本合同23.1条款交还期内交还铺位，乙方应当按照本合同约定的标准向甲方支付各项相关费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。第7条约定：合同第二十三条第6款修改为：在乙方向甲方交还该租赁房屋的同时，双方应当签署该租赁房屋交还确认书。乙方应保证租赁房屋内甲方的设施设备、物品等均具有正常的使用状态。乙方应将在租赁房屋内属于自己的物品及时处置，遗弃不处置的，若不处置则视为委托甲方处置，所发生的处置费用双方另行约定。第8条约定：双方约定增加以下内容：……2）甲方应保证租赁场地所处项目A区购物中心商家在乙方免租期期满前整体开业率达到70%以上（合同期内甲方作为项目的统一管理者亦有义务维持此开业率），否则乙方有权选择推迟开业，免租期和租期应相应顺延。
2013年5月9日，玛莎公司作为甲方，小土豆公司作为乙方，签订《群升?沈阳新天地商铺租赁合同补充协议》，协议载明：“鉴于：甲乙双方于2011年10月19日签署了《群升?沈阳新天地商铺租赁合同》（以下简称‘租赁合同’），乙方承租了群升?沈阳新天地A区四层413号商铺。甲乙双方在经过共同努力，413商铺于2012年7月21日顺利营业，在筹建期间发生了诸多合作中的瑕疵，为此贵司于2012年7月10日发函要求对营业前所发生的问题给予一定的政策优惠和补偿，经过双方多次协商，达成以下补充协议，以供共同遵守：1、合同期限从2012年6月30日开始计算。2、根据2012年7月10日提出的函件内容，甲方同意给予乙方六个月的租金免租期（只免租金，不免物业费）。3、原合同签约时已给予六个月租金免租期，结合本次补充协议增补的六个月租金免租期，共计十二个月；该租金免租期的结算及支付方式为：第一租赁年每季度减免二个月（即一个季度实收一个月租金），共减免八个月。第二租赁年每季度减免一个月（即一个季度实收二个月租金），共减免四个月。4、甲乙双方同意本补充协议作为开业前装修等相关工作事务的完整交割，乙方确认413号商铺开业前装修等相关事项已交割完成，甲方不承担任何责任。……”。
2013年10月7日，小土豆公司向玛莎公司发出《停业通知》，载明：“因商场（群升，南塔）经营不善以及商场装修已经严重影响沈阳小土豆自助烧烤（南塔群升店）的正常营业，我方已于2013年9月28日正式停业。”。随之，小土豆公司将店铺关闭、撤走人员，未营业至今。
原审法院另查明：小土豆公司已向玛莎公司交纳租赁商铺的定金人民币65，000元。2011年12月29日，小土豆公司向沈阳荣和物业管理有限公司交纳人民币10，000元作为装修保证金。
原审法院再查明：已生效的（2014）沈河民二初字第42号民事判决书载明：“2013年10月，群升?沈阳新天地商场停业”。
现小土豆公司以要求合同解除等为由起诉至法院，要求玛莎公司返还履约保证金、装修保证金、赔偿合同剩余租期内的装饰装修物费用价值损失、购置家具等物品款及赔偿原告6个月租金的违约赔偿金。玛莎公司提出反诉，要求小土豆公司给付拖欠的租金、物业费及违约金、拖欠水费。
原审法院认为，小土豆公司、玛莎公司签订的《群升?沈阳新天地商铺租赁合同》及《群升?沈阳新天地商铺租赁合同补充协议》等一系列协议均系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。现小土豆公司要求解除合同，玛莎公司表示合同已达解除的条件，故双方租赁合同已不具备继续履行的可能，应予解除。合同解除后，小土豆公司应将租赁的商铺腾空并返还玛莎公司。
关于小土豆公司提出玛莎公司应向其返还合同履约保证金、装修保证金、赔偿天然气工程费用损失、合同剩余租期内的装饰装修物费用价值损失及购置的家具、厨具、设备等物品款、违约赔偿金的问题。第一，租赁合同仅约定小土豆公司使用诉争商铺开设餐饮项目，未约定商场的经营业态为单一或综合性商场，或者约定玛莎公司负有在经营期间保持市场客流数量的义务，亦未约定小土豆公司是否交付租金、能否继续租用商铺应依经营状况和市场情况而定，因此商场经营业态的变化不足以导致小土豆公司无法在诉争商铺继续经营；第二，本案所涉租赁商铺具有特殊性，其在玛莎公司管理的群升新天地商场内部，小土豆公司在商铺进行经营时，应遵照商场关于营业时间的安排，该点在“《群升?沈阳新天地商铺租赁合同》第十七条约定：17.1乙方应当遵守甲方制定的整体营业时间表。甲方有权按情况需要经提前通知乙方后修改营业时间，乙方必须遵守。”有明确约定；第三、如因商场调整问题确实发生了影响小土豆公司经营，双方应通过协商适当减少租金或延长租期的方式继续履行租赁合同，在玛莎公司不存在根本违约行为的情况下，小土豆公司不能以此为由拒绝继续履行、单方宣布解除合同。因此，小土豆公司向玛莎公司发出《停业通知》后，在未获玛莎公司同意、未与玛莎公司办理交接手续将租赁房屋交还玛莎公司的情况下自行撤场并表示拒绝继续履行租赁合同的行为系违约行为，由此导致发生的租金损失系其自身的违约行为所导致，不应由玛莎公司承担责任。相关的其他损失亦不应由玛莎公司承担。对小土豆主张玛莎公司赔偿天然气工程费用损失、支付合同剩余租期内的装饰装修物费用价值损失及购置的家具、厨具、设备等物品款、违约赔偿金以及要求返还履约保证金的诉讼请求，因缺乏依据，不予支持。又由于小土豆公司主张的装修保证金并非交纳给玛莎公司，而是交纳给沈阳荣和物业管理有限公司，故其向玛莎公司主张返还装修保证金的诉讼请求，亦缺乏依据，原审法院不予支持。
关于玛莎公司提出小土豆公司应给付拖欠的2012年7月1日至2013年9月30日期间的租金、物业费的诉讼请求问题。根据双方于2013年5月9日签订的《群升?沈阳新天地商铺租赁合同补充协议》内容可以看出，小土豆公司租赁的413号商铺于2012年7月21日正式开业，且双方均认可从2012年6月30日开始计算合同期限。故自2012年7月1日起，玛莎公司有权向小土豆公司收取租金，又根据免租期的约定可以看出，在第一个租赁年，每季度减免二个月租金，即2012年7月1日至2013年6月30日期间，玛莎公司仅有权收取四个月的租金，其余八个月的租金，应予减免。在第二个租赁年，每季度减免一个月租金，即2013年7月1日至2013年9月30日期间的租金，玛莎公司仅有权收取两个月的租金。由于小土豆公司尚未交纳上述期间的租金，故玛莎公司向小土豆公司主张上述期间的租金存在依据，原审法院予以支持。鉴于双方约定租金标准为：第一、二个租约年固定租金为每天每平方米人民币1.5元，每月租金为人民币32，515元，故2012年7月1日至2013年9月30日小土豆公司应向玛莎公司交付租金为人民币195，090元（32，515元×6个月）。又因双方不存在物业管理费减免的约定，故物业管理费小土豆公司应依约正常向玛莎公司交纳。自2012年7月1日至2013年9月30日期间，小土豆公司应给付玛莎公司物业管理费人民币487，725元（32，515元×15个月）。
关于玛莎公司提出小土豆公司应给付违约金及延迟付款违约金的诉讼请求问题。鉴于小土豆公司系基于商场即将停业、将会对自身商铺经营产生影响角度提出正式停业，小土豆公司的违约行为事出有因，且租赁合同中履约保证金条款已对小土豆公司的不支付或延迟支付相关费用的违约行为进行了惩罚，故原审法院综合全案事实，对玛莎公司的该项诉讼请求不予支持。
关于玛莎公司提出小土豆公司应给付水费的诉讼请求问题。因玛莎公司未提供有效证据证明其主张的水费金额为小土豆公司开设的餐饮商铺所发生，故对玛莎公司的该项诉讼请求原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市小土豆餐饮有限公司与被告沈阳玛莎商业管理有限公司之间就位于沈阳市沈河区文化路139号群升沈阳新天地A区4层413号商铺签订的房屋租赁合同；二、原告沈阳市小土豆餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内将位于沈阳市沈河区文化路139号群升沈阳新天地A区4层413号商铺腾空并返还被告沈阳玛莎商业管理有限公司（具体位置、面积以房屋租赁合同约定为准）；三、反诉被告沈阳市小土豆餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付反诉原告沈阳玛莎商业管理有限公司2012年7月1日至2013年9月30日的租金人民币195，090元；四、反诉被告沈阳市小土豆餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付反诉原告沈阳玛莎商业管理有限公司2012年7月1日至2013年9月30日的物业管理费人民币487，725元；
五、驳回原告沈阳市小土豆餐饮有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告沈阳玛莎商业管理有限公司的其他反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19，790元，由原告沈阳市小土豆餐饮有限公司负担；反诉案件受理费人民币13，280元，减半收取人民币6640元，由反诉被告沈阳市小土豆餐饮有限公司负担。
宣判后，小土豆公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求撤销（2014）沈河民二初字第744号民事判决第三、四、五项；2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。上诉理由：1、双方签订的《补充协议》合法有效，应严格履行。玛莎公司违反补充协议第2、3条关于免租期的约定构成违约，玛莎公司未保证诉争租赁场所开业率达到70%以上，玛莎公司于2013年10月起停业构成违约。2、玛莎公司改变经营业态构成违约，导致小土豆公司无法实现合同目的，小土豆公司有法定合同解除权，玛莎公司应赔偿上诉人剩余租赁期限内装饰装修残值损失。3、合同约定计租日为“开业日”，一审认定错误。4、小土豆公司享有双方约定的两个月免租期，该期间应顺延。租金玛莎公司物业服务水平不达标，不能按照合同约定标准支付，管理费可以冲抵；5、合计应减去10个月免租期租金共325，150元。
玛莎公司辩称：小土豆公司未交纳租金及物业费已构成根本违约，玛莎公司享有合同解除权，原审判令小土豆公司给付租金及物业管理费认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
二审另查明：小土豆公司已向玛莎公司交纳物业管理费49，619元。
二审再查明：玛莎公司已与沈阳荣和物业管理有限公司就案涉商场物业管理工作进行交接，并取得诉争装修保证金。
上述事实，有双方当事人陈述、群升?沈阳新天地商铺租赁合同、群升?沈阳新天地商铺租赁合同补充协议、收款收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，小土豆公司与玛莎公司签订的《群升?沈阳新天地商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。现小土豆公司诉请解除合同，玛莎公司亦认可合同已达解除条件，故原审判令双方合同解除并无不当，本院予以维持。
关于小土豆公司提出的计租日为2012年7月21日的主张，双方在案涉租赁合同的补充协议中已明确约定合同期限从2012年6月30日开始计算，故原审法院自2012年7月1日起算租金并无不当，对上诉人该项主张本院不予支持。
关于小土豆公司应支付租金的数额问题，原审法院参照双方合同约定及小土豆公司对案涉商铺实际使用时间，计算小土豆公司应支付租金为195，090元并无不当，本院予以维持。
关于小土豆公司应支付物业管理费的数额问题，因玛莎公司于二审期间自认其收到小土豆公司物业管理费49，619元，且玛莎公司一审诉请的物业费金额亦为438，106元，故小土豆公司应支付的物业管理费为438，106元（487，725元-49，619元）。另，小土豆公司虽主张玛莎公司物业服务存在瑕疵应减免相应物业费，但其所提供的证据，尚无法使本院确定被上诉人提供的各项服务是否不符合合同约定及具体程度，并加以量化，故对其该项主张本院不予支持。
关于小土豆公司提出玛莎公司应向其返还装修保证金的问题。根据玛莎公司自认，沈阳荣和物业管理有限公司已将装修保证金给付玛莎公司，故玛莎公司负有向小土豆公司返还该装修保证金的义务。
关于小土豆公司提出的玛莎公司未履行保证案涉商场在免租期满前整体开业率达到70%以上的合同义务，致使合同目的无法实现，小土豆公司可以行使解除权的主张，因双方在上述租赁合同的补充协议中仅约定在整体开业率未达到70%以上时，小土豆公司有权选择推迟开业，免租期和租期相应顺延，而未约定该情形为合同的解除事由。另，小土豆公司所提供的证据亦不足以证明案涉商场在免租期满前整体开业率未达到70%以上，故对其该项主张本院不予支持。
关于小土豆公司提出的玛莎公司变更案涉商场经营业态，致使合同目的无法实现，小土豆公司可以行使解除权的主张，因双方在合同中并未对案涉商场经营业态作出明确约定，且经营状况受多种因素制约，小土豆公司现在所提供的证据亦无法证明其所称的案涉商场经营业态变化是否对其经营造成影响、及影响程度，故对其该项主张本院不予支持。
关于小土豆公司主张的玛莎公司应向其返还合同履约保证金、赔偿天然气工程费用损失、合同剩余租期内的装饰装修物费用价值损失及购置的家具、厨具、设备等物品款、违约赔偿金的问题，因小土豆公司在玛莎公司不存在根本违约行为，且未协商一致的情况下，单方中止履行合同义务，由此所造成的相应损失应由其自行承担，故对其该项损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00744号民事判决第一、二、三项，即：“解除原告沈阳市小土豆餐饮有限公司与被告沈阳玛莎商业管理有限公司之间就位于沈阳市沈河区文化路139号群升沈阳新天地A区4层413号商铺签订的房屋租赁合同；原告沈阳市小土豆餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内将位于沈阳市沈河区文化路139号群升沈阳新天地A区4层413号商铺腾空并返还被告沈阳玛莎商业管理有限公司（具体位置、面积以房屋租赁合同约定为准）；反诉被告沈阳市小土豆餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付反诉原告沈阳玛莎商业管理有限公司2012年7月1日至2013年9月30日的租金人民币195，090元”；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00744号民事判决第五、六项，即：“驳回原告沈阳市小土豆餐饮有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告沈阳玛莎商业管理有限公司的其他反诉请求”；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第00744号民事判决第四项，即：“反诉被告沈阳市小土豆餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付反诉原告沈阳玛莎商业管理有限公司2012年7月1日至2013年9月30日的物业管理费人民币487，725元；”为：沈阳市小土豆餐饮有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付沈阳玛莎商业管理有限公司2012年7月1日至2013年9月30日的物业管理费人民币438，106元；
四、沈阳玛莎商业管理有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付沈阳市小土豆餐饮有限公司装修保证金10，000元；
五、驳回双方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26，130元，由沈阳市小土豆餐饮有限公司负担25，130元，由沈阳玛莎商业管理有限公司负担1000元。
二审案件受理费33，070元，由沈阳市小土豆餐饮有限公司负担31，570元，由沈阳玛莎商业管理有限公司负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十二月九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。