北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00550号
上诉人（原审被告）北京市汉威律师事务所，住所地北京市朝阳区东三环中路**号建外*****号楼**层。
负责人高定局，主任。
委托代理人袁宝慧，北京市汉威律师事务所律师。
委托代理人高岩，女，1981年9月24日出生。
被上诉人（原审原告）天津长安投资管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国路108号夹层1室。
负责人董鑫，执行董事。
委托代理人杨坤，男，1976年1月3日出生。
上诉人北京市汉威律师事务所（以下简称汉威律所）因与被上诉人天津长安投资管理有限公司北京分公司（以下简称长安投资北分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
长安投资北分公司在原审法院诉称：2013年3月，长安投资北分公司与汉威律所签订了房屋租赁合同，汉威律所承租长安投资北分公司位于北京市朝阳区建国路108号海航实业大厦第6层5单元的房屋，面积348.04平方米，租金标准284元／平方米（建筑面积）／月，租期24个月，自2013年4月1日至2015年3月31日。合同签订后，汉威律所迟迟未按约定时间支付房屋租赁费用，其间虽经长安投资北分公司多次催要，但汉威律所至今仍未支付。为了减少损失，长安投资北分公司根据合同约定权利，于2013年6月7日正式通知汉威律所解除租赁合同，但汉威律所的行为已构成违约，并造成该房屋一直空置，给长安投资北分公司造成了重大经济损失。故长安投资北分公司诉至法院，要求：1.确认双方之间的租赁合同于2013年6月7日解除；2.汉威律所向长安投资北分公司支付2013年4月至5月的租金损失197686元；3.汉威律所向长安投资北分公司支付违约金28750.8元。
汉威律所辩称：不同意长安投资北分公司的诉讼请求。双方的合同并未实际履行，我方已在第一时间告知长安投资北分公司要求解除合同，所以我方认为长安投资北分公司的诉讼没有事实和法律依据。合同约定2013年4月1日生效，我方于2013年3月28日和中介一起去找长安投资北分公司的总经理明确告知长安投资北分公司因为合同很苛刻我方要求终止了，我方认为合同已在2013年3月28日解除。合同是格式合同，很多条款非常苛刻，签订合同我方是通过中介公司联系的，2013年3月25日，合同拿过来后我方没有仔细看就盖章了，之后发现问题之后，我方及时找到长安投资北分公司要求解除合同，长安投资北分公司没有交付房屋，我方也始终没有占用房屋，而且在合同约定的生效期前我方就已经要求终止合同了，长安投资北分公司不存在损失。
原审法院经审理查明：2013年3月25日，长安投资北分公司作为出租方与作为承租方的汉威律所签订房屋租赁合同，约定长安投资北分公司出租予汉威律所的房屋坐落于朝阳区建国路108号海航实业大厦第6层05单元（以下简称涉案房屋），建筑面积348.04平方米，用途为办公，租赁期为24个月，自2013年4月1日起至2015年3月31日止。房屋租金标准为284元／平方米（建筑面积）／月。汉威律所应按约向长安投资北分公司缴纳租金。首期租金为自2013年4月1日起至2013年4月30日止的租金，暨98843.36元，支付时间为本合同签订之日。第二期租金始，租金按自然月缴纳，汉威律所应于每月首日或之前向长安投资北分公司支付当月租金。长安投资北分公司应在起租日（即2013年4月1日）将该房屋按本合同约定的交付条件交付给汉威律所。汉威律所未按合同约定支付租赁保证金、首期租金、首期物业管理费的，长安投资北分公司有权拒绝交付，并且起租日、租期届满日不予顺延。汉威律所逾期支付本合同项下租金、物业管理费、租赁保证金、公共事业费或其他应付费用的，每逾期一日，汉威律所应当向长安投资北分公司支付相当于欠费金额的0.1%的迟延履行违约金。逾期超过20日，经过长安投资北分公司书面催告，汉威律所仍不缴纳的，长安投资北分公司或物业管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至汉威律所履行相关付款义务为止。长安投资北分公司或管理公司无需因此而向汉威律所或第三方承担任何责任。长安投资北分公司或管理公司因此受到第三方索赔的，则长安投资北分公司或管理公司有权向汉威律所追偿损失；逾期超过30日的，长安投资北分公司有权解除本合同并要求汉威律所按照本合同第九条返还该房屋。如长安投资北分公司解除合同，汉威律所还应向长安投资北分公司支付与整个租赁期限剩余时间的租金金额相等的赔偿金。按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，均应以书面方式做出，并投递至对方在本合同首部所预留的地址，或该房屋地址。合同签订后，汉威律所未向长安投资北分公司支付租金及其他费用。长安投资北分公司亦未将涉案房屋交付汉威律所。现涉案房屋仍然空置。
原审庭审中，汉威律所称，双方是通过北京远行房地产经纪有限公司居间而订立的房屋租赁合同，合同文本是长安投资北分公司提供，2013年3月25日，北京远行房地产经纪有限公司的人员把合同交给汉威律所，汉威律所没注意，就加盖公章了，盖章之后，由北京远行房地产经纪有限公司的人员把合同交给长安投资北分公司，长安投资北分公司盖章后，再由北京远行房地产经纪有限公司的人员把合同送回给汉威律所。汉威律所仔细看过合同后，发现合同很多条款非常苛刻，就向北京远行房地产经纪有限公司提出要改合同，但北京远行房地产经纪有限公司说长安投资北分公司说一个字都不能改。3月28日，汉威律所的负责人高定局、北京远行房地产经纪有限公司的赵美娜一起去长安投资北分公司处，找长安投资北分公司的张涌经理，告知其不租涉案房屋的事情。
赵美娜作为汉威律所的证人出庭作证称：“长安投资北分公司与汉威律所双方的租赁合同的签订是我一手操办的，2013年3月27日，汉威律所说不想搬地方了，汉威律所有自己的房子在办公，就想还用自己的房子办公，不想租涉案房屋了，3月28日，我、高定局找到长安投资北分公司的张涌经理谈不想租涉案房屋的事情，最后没有谈成，之后的事情我就不清楚了。”长安投资北分公司对证人证言不予认可。长安投资北分公司的总经理张涌出庭作证称：“不认可汉威律所2013年3月28日表示不租涉案房屋的事宜。汉威律所迟迟未按合同约定履行付款义务，我公司本着友好协商的态度多次催要，但汉威律所的负责人高定局一直以要与合伙人黄律师商议，黄律师出差为由一直不缴纳相关费用，到后来直接不接电话了，直到4月中旬，高定局才和黄律师到我公司口头表示不想租涉案房屋了。我公司的反馈是合同已经签订了，如果不租就要按合同约定赔偿，高定局称该合同是实践性合同，没进场就不生效，拒绝谈赔偿的事。在4月中旬前，汉威律所没有来找我们谈不租房屋的事儿。后来双方一直协商没有结果。我们就将该案件提交集团法务部了。在6月7日，双方又谈了一次。”汉威律所对该证人证言亦不予认可。
原审庭审中，汉威律所提交2013年6月7日的录音光盘，欲证明汉威律所已经明确提出解除合同，长安投资北分公司也表示同意。长安投资北分公司称，该录音确实是当日汉威律所的高定局和黄律师来长安投资北分公司办公室的谈话内容，但当中汉威律所自己陈述的内容与事实不符，3月28日，汉威律所并未找过长安投资北分公司告知不租房屋的事情，且汉威律所在谈话中提到的长安投资北分公司已答应终止合同，长安投资北分公司不予认可，且录音中张涌也明确予以否定。
原审庭审中，长安投资北分公司提交2013年5月16日向汉威律所发出的催款函，证明其向汉威律所催要租金、物业费及租赁保证金的情况。提交解除合同通知书，证明汉威律所经长安投资北分公司催要未支付费用，双方于2013年6月7日协商未果，长安投资北分公司于当日向汉威律所发送解除合同通知书，解除了合同。汉威律所表示已收到催款函和解除合同通知书，但对于长安投资北分公司的证明目的不予认可。
长安投资北分公司表示，因汉威律所的违约行为给长安投资北分公司造成损失，按合同约定应向长安投资北分公司支付与整个租赁期限剩余时间的租金金额相等的赔偿金。现长安投资北分公司仅主张两个月的租金损失。汉威律所表示合同并未实际履行，且汉威律所在2013年3月28日告知长安投资北分公司不租，长安投资北分公司也没有交付房屋，长安投资北分公司不存在损失。关于违约金，汉威律所表示不认可违约条款，认为违约金约定过高。
原审法院认为：长安投资北分公司与汉威律所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。汉威律所未按合同约定的期限给付长安投资北分公司相应的费用，已构成违约，长安投资北分公司有权解除合同，要求汉威律所承担违约责任。关于合同解除的时间，长安投资北分公司认为其于2013年6月7日向汉威律所发送解除合同通知书当日应为合同解除之日。汉威律所认为其于2013年3月28日告知长安投资北分公司不租涉案房屋当日为合同解除之日。因汉威律所并未能举证证明双方在3月28日已对合同解除事项达成一致，且长安投资北分公司亦否认汉威律所在该日告知过长安投资北分公司不租赁涉案房屋的事项。因此，合同解除之日应当为长安投资北分公司依约行使合同解除权，向汉威律所发送解除合同通知书之日。关于租金损失，汉威律所的违约行为确给长安投资北分公司造成损失，但长安投资北分公司认可汉威律所未按约支付租金及其他费用，长安投资北分公司亦未向汉威律所交付涉案房屋。经催告后仍未交纳，汉威律所在2013年4月中旬告知长安投资北分公司不租赁涉案房屋的事实，因此在长安投资北分公司明知汉威律所违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，长安投资北分公司未采取积极措施，放任涉案房屋空置，扩大的损失应由长安投资北分公司自行负担。故长安投资北分公司主张的租金损失金额过高，法院予以酌减。关于违约金，汉威律所辩称违约金过高，法院认为，综合合同实际履行情况、过错程度等因素，长安投资北分公司主张的违约金数额的过高，法院酌情予以调整。
综上原审法院判决如下：一、确认天津长安投资管理有限公司北京分公司与北京市汉威律师事务所签订的房屋租赁合同于二○一三年六月七日解除。二、北京市汉威律师事务所于本判决生效后七日内赔偿天津长安投资管理有限公司北京分公司租金损失九万八千八百四十三元三角六分。三、北京市汉威律师事务所于本判决生效后七日内给付天津长安投资管理有限公司北京分公司违约金五千元。四、驳回天津长安投资管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
判决后，汉威律所不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为：一、一审法院对房屋租赁合同的解除日期认定错误。2013年3月28日，汉威律所与长安投资北分公司己解除租赁合同关系。汉威律所的负责人高定局与证人北京远行房地产经济公司赵美娜一同前往长安投资北分公司处告知解除合同事宜，且有电话录音佐证，原审法院认为应以解除合同通知书上的时间即2013年6月3日为解除租赁合同之日，判决汉威律所支付租金损失，明显与事实不符。事实上，汉威律所并没有接收长安投资北分公司的房屋，长安投资北分公司也没有交付房屋，双方的合同并没有实际履行，长安投资北分公司谈不上经济损失，因此，一审法院判决汉威律所承担赔偿责任明显不公。
长安投资北分公司同意原审判决。
本院在审理过程中双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有房屋租赁合同、催款函、解除合同通知书、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
长安投资北分公司与汉威律所签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。因汉威律所所提解除理由既不符合法定解除亦不符合约定单方解除情形，因此需双方协商一致才能解除。汉威律所提供的证据仅能说明汉威律所提出过单方解除合同的意向，但因赔偿问题，双方未能协商一致解除合同。法院据此并结合其他证据认定双方解除合同时间为长安投资北分公司依约行使合同解除权，向汉威律所发送解除合同通知书之日并无不当。
关于合同解除之前的租金，因长安投资北分公司明知汉威律所违约后，仍不积极采取措施，放任涉案房屋空置而导致损失扩大，故原审法院对长安投资北分公司主张的租金损失予以酌减亦无不妥。
汉威律所在协商解除未果的情形下未按合同约定的期限给付长安投资北分公司租金等费用，已构成违约，原审法院判决汉威律所承担违约金并无不当。原审法院已经综合合同实际履行情况、过错程度等因素，对长安投资北分公司主张的违约金数额予以酌减，数额确定亦无不当之处。
综上，原审法院根据本案相关证据认定事实清楚，适用法律正确，本院对于原审法院所作判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理2348元，由天津长安投资管理有限公司北京分公司负担1160元（已交纳），由北京市汉威律师事务所负担1188元，（已由天津长安投资管理有限公司北京分公司预交，北京市汉威律师事务所于本判决生效后7日内给付天津长安投资管理有限公司北京分公司）；二审案件受理费4696元，由北京市汉威律师事务所负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈 恒
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一四年三月十四日
书记员 王玮玮