上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第263号
上诉人（原审被告）朱奕孝。
上诉人（原审被告）吴玲玲。
被上诉人（原审原告）顾亚萍。
委托代理人顾亚珍。
被上诉人（原审原告）李维圻。
以上两名上诉人之共同委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
原审原告张文娟。
原审原告李正旦。
以上两名原审原告之共同委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
上诉人朱奕孝、吴玲玲因合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，顾亚萍与李杰（2012年11月1日去世）系夫妻关系，李维圻系二人所生之子。李正旦、张文娟系李杰的父母。
上海市黄浦区瑞金二路XXX弄XXX号甲3幢（共二层，建筑面积100.70平方米，以下简称“系争房屋”）原系李杰所有的产权房。
1999年5月30日，因顾亚萍与李杰曾四次向朱奕孝、吴玲玲借款，顾亚萍、李杰与朱奕孝、吴玲玲签订《抵押还款协议书》，并办理相应的公证手续。协议约定：1、乙方（顾亚萍、李杰）自1996年7月至1998年2月共计向甲方（朱奕孝、吴玲玲）借款人民币（以下币种均为人民币）101万元（不含利息）；2、利息按当时借款时约定，不超过当时银行同类贷款利率的四倍计算；3、甲方同意乙方于2002年6月1日止偿还全部本息；4、乙方愿以其座落于上海市瑞金二路XXX弄XXX号甲3幢二层总计面积100.7平方米产权做抵押；抵押期限四年。
1999年6月6日，李杰向吴玲玲借款3，000元，约定年利率为15.12%，借款期限为一年。
1999年6月22日，系争房屋登记朱奕孝、吴玲玲为其他权利人，权利价值101万元，设定期限自1999年6月1日起至2003年6月1日止。
2003年5月16日，李杰与朱奕孝、吴玲玲签订《上海市房地产买卖合同》约定：李杰以50万元价格将系争房屋出售给朱奕孝、吴玲玲；李杰承诺权利转移之日起半年内办理系争房屋内户口的迁出手续，逾期未迁出给朱奕孝、吴玲玲造成损失的，李杰承担赔偿责任。该合同对于付款时间、方式、违约责任均未作约定。同日，李杰与朱奕孝又签订《协议书》约定：“一、李杰和顾亚萍将瑞金二路XXX弄XXX号甲整幢叁层楼房地产过户归朱奕孝所有；二、自今日起捌年之内李杰本人可用壹佰叁拾万元协商赎回房产。但必须补还今日的过户费本息（年利率5.76%）和支付将来的过户费；并按1999年6月6日原始借据规定偿还吴玲玲的叁仟元本息。另外赎回时，李杰要补承担历年来的房屋维修费用。三、捌年之内，朱奕孝不催促顾亚萍、李维圻户口迁出，但顾亚萍、李维圻也不得以任何理由与该叁层整幢房屋发生任何关系。四、捌年之后，李杰无权赎回该房产，顾亚萍和李维圻户口也必须迁出。”在该协议落款之后，朱奕孝补写了“延至2014年底朱奕孝”字样。
2003年5月20日，朱奕孝、吴玲玲向相关部门支付契税9，000元、买方的印花税255元、卖方的印花税250元、地籍图图纸费25元、房地产登记费100元、买方的房地产交易手续费252元及卖方的房地产交易手续费252元。
2003年5月21日，系争房屋产权人变更为朱奕孝、吴玲玲。
2013年12月，顾亚萍、李维圻、张文娟、李正旦诉至原审法院称，其四人为李杰的法定继承人，有权要求朱奕孝、吴玲玲履行相关约定。现张文娟、李正旦自愿放弃对李杰名下的系争房屋的继承权，故起诉要求朱奕孝、吴玲玲将系争房屋过户至顾亚萍、李维圻名下，顾亚萍、李维圻愿意依约履行相关费用的支付义务，朱奕孝、吴玲玲已收取的租金14万元要求从顾亚萍、李维圻应付钱款中扣除。
原审另查明：系争房屋自1999年起即由李杰出租给他人。自2000年6月起至2003年5月止，朱奕孝收取了系争房屋租金共计14万元。自2003年5月起系争房屋由朱奕孝、吴玲玲使用、收益至今。
目前，顾亚萍、李维圻的户口仍在系争房屋内。
原审法院经审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。顾亚萍、李杰与朱奕孝、吴玲玲之间存在借贷关系。李杰将系争房屋过户给朱奕孝、吴玲玲，但双方在《上海市房地产买卖合同》中对于付款未做约定，朱奕孝、吴玲玲亦未提供证据证明其曾依照该买卖合同履行付款义务，且双方在上述合同签订同日又签订《协议书》，约定李杰可有条件购回系争房屋。上述事实足以表明双方的真实意思表示并非房屋买卖，而是以房屋买卖形式担保债务的履行。《协议书》既是双方的真实意思表示，其内容亦属合理，于法不悖，故双方理应恪守履行。顾亚萍、李维圻、张文娟、李正旦要求朱奕孝、吴玲玲依据《协议书》履行相应义务的诉讼请求，与法不悖，应予支持。朱奕孝、吴玲玲辩称《协议书》具有人身专属性。法院认为，李杰与朱奕孝、吴玲玲之间系因借贷形成的法律关系，李杰因此享有的权利不属于专属于李杰本人的人身权利，故顾亚萍、李维圻、张文娟、李正旦作为李杰的法定继承人提起本案诉讼，并无不当。朱奕孝、吴玲玲还辩称吴玲玲并未签署《协议书》，不应履行相应义务。法院认为，朱奕孝、吴玲玲系夫妻关系。吴玲玲参与了借贷、房屋买卖全过程，成为系争房屋产权人之一，但吴玲玲并无证据证明其履行了房款支付义务，且吴玲玲至今对顾亚萍、李维圻的户口未依据《上海市房地产买卖合同》的约定及时迁出提出异议，故吴玲玲理应知悉且同意借贷双方以买卖形式担保债务履行的约定。顾亚萍、李维圻主张朱奕孝、吴玲玲在成为产权人之前已收取的14万元租金应在应付款中予以扣除。法院认为，在公证书办理之后、产权过户给朱奕孝、吴玲玲之前，李杰未向朱奕孝、吴玲玲支付借款利息，而是允许朱奕孝、吴玲玲收取系争房屋租金，且李杰在签订《协议书》时未对朱奕孝、吴玲玲已收取的租金提出异议，故应视为对朱奕孝、吴玲玲收取14万元租金的认可，该款不应在顾亚萍、李维圻应付钱款中予以抵扣。对于履行《协议书》时应由李杰承担的费用，顾亚萍、李维圻同意支付，与法不悖，法院予以准许。张文娟、李正旦自愿放弃对李杰财产的继承，系其对自身权利的处分，与法不悖，法院予以准许。朱奕孝、吴玲玲要求顾亚萍、李维圻依约承担系争房屋历年的维修费用，但朱奕孝、吴玲玲提供的证据不足以证明该费用的存在，故朱奕孝、吴玲玲的该项意见，缺乏事实依据，法院不予采纳。
原审法院据此作出判决：一、顾亚萍、李维圻应于判决生效之日起十五日内支付朱奕孝、吴玲玲房款130万元；二、朱奕孝、吴玲玲应于判决生效之日起三十日内协助顾亚萍、李维圻办理上海市黄浦区瑞金二路XXX弄XXX号甲3幢房屋的产权人变更登记手续（产权人由朱奕孝、吴玲玲变更为顾亚萍、李维圻，由此发生的税费由顾亚萍、李维圻承担）；三、顾亚萍、李维圻应于判决生效之日起十五日内支付朱奕孝、吴玲玲2003年过户时的税费10，134元；四、顾亚萍、李维圻应于判决生效之日起十五日内，以上述第三项确定的10，134元为基数，按照每年5.76%的标准，支付朱奕孝、吴玲玲自2003年5月21日起至顾亚萍、李维圻实际支付该笔费用时止的利息；五、顾亚萍、李维圻应于判决生效之日起十五日内归还吴玲玲借款3，000元；六、顾亚萍、李维圻应于判决生效之日起十五日内，以上述第五项确定的3，000元为基数，按照每年15.12%的标准，支付吴玲玲自1999年6月6日起至顾亚萍、李维圻实际支付该笔费用时止的利息。
原审判决后，上诉人朱奕孝、吴玲玲不服，共同向本院提起上诉称：截止系争房屋出售给朱奕孝、吴玲玲并交付使用时，李杰欠款本息扣除已收取租金14万元后已达到210.68万元。2003年房地产市场低迷，李杰坚持以130万元价格出售给朱奕孝、吴玲玲，当时李杰提出，今后李杰再以130万元价格回购房屋，万一房价变化大，可对所欠债务再协商作出补偿，故在协议书中约定了130万元回购的条款，并且朱奕孝有拒绝回购的权利。原审判决的实质结果是李杰用当时市值100万的房产抵销210.68万元债务，八年之后再以130万元回购房屋，显然显失公正。故请求本院撤销原判，驳回顾亚萍一方的原审诉请。即使过户，顾亚萍、李维圻也应按照约定的利率归还全部借款本息。
被上诉人顾亚萍、李维圻共同答辩称：101万元本金中有15万元利息计算在内。其服从原审判决结果，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审原告张文娟、李正旦共同述称：其不同意朱奕孝、吴玲玲的上诉请求，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中：一、朱奕孝、吴玲玲表示，1998年2月1日的15万元借款系1996年7月1日的27万元及1997年4月1日25万元借款产生的15万元利息，李杰当时先将15万元还给朱奕孝，朱奕孝再出借给李杰；二、朱奕孝自认，自房屋交付后至今已收取租金收益45.9万元；三、朱奕孝、吴玲玲提出维修费用有1万元，并提供了相应材料。顾亚萍、李维圻表示，这1万元费用其自愿给付。
本院认为，《协议书》主要有以下两部分内容：一、李杰、顾亚萍所有的系争房屋过户归朱奕孝所有；二、约定李杰可在规定期限内以130万元价格协商赎回。关于第一条内容，朱奕孝、吴玲玲认为是以房抵债性质，而顾亚萍、李维圻、张文娟、李正旦则认为是以买卖形式担保借款债务履行。本院认为，条款属于何种性质，需结合具体情况认定。系争房屋过户后，李杰将房屋已实际交付朱奕孝、吴玲玲，出租收益亦归属朱奕孝、吴玲玲所有，且双方并未约定李杰将房屋赎回之条件为偿还《抵押还款协议书》项下借款本息。事实上，房屋过户后，李杰也从未还款，朱奕孝一方也未予催讨。因此，本院更倾向于双方是在债务清偿期届满后，达成的以房抵债又即代物清偿协议。该条款内容并未违反法律规定，应属有效。有关第二项条款内容，赋予了李杰对系争房屋享有回购权。朱奕孝、吴玲玲认为，对方要将《抵押还款协议书》项下借款本息清偿之后才可回购系争房屋，且回购价款并非130万元，否则显失公平。本院认为：一、130万元的回购价格约定明确，应是双方对所欠债务进行结算基础上达成，理应遵约履行；二、价格是否显失公平。本院注意到，2011年该协议约定回购期限本已到期，此时房价较2003年相比，已大幅上扬，朱奕孝本可拒绝延期，但其同意将回购期限延长至2014年底，此举表明朱奕孝一方当时对于协议内容并无任何异议，其对于130万元回购房屋之后果应已作充分考量，此时再以显失公平抗辩，有违诚实信用原则。更何况，经二审查明，101万元本金中的15万元系其中52万元本金产生的利息计算在内，依照相关法律规定，实际本金应以86万元计。再结合朱奕孝、吴玲玲自认其自房屋交付后至今已收取租金收益45.9万元之事实，本院认为，约定的130万元价格回购，对于双方而言，均公平合理，并未显失公平。朱奕孝有关于此的上诉观点，本院不予采纳。朱奕孝另认为，条款中“协商”字样表明其有拒绝回购的权利。但纵观协议整体，双方既约定了回购价格，还明确了回购过户费用及房屋维修费用等承担主体及方式，同时还强调八年之后，李杰无权赎回等内容，如系朱奕孝、吴玲玲所言，则无必要对此过多约定。故此观点，本院亦不予采信。另，即使如顾亚萍一方所言，系争第一条内容似有以买卖形式担保债务履行之嫌，但协议同时又约定相应的回购条款，前述已分析，双方的合法权益均给予了充分尊重与保障，并无一方利用优势地位以明显低价获取他人财物之情形，又系双方真实意思表示，故具体至本案，从公平合理原则出发，双方仍应遵守协议内容，加以履行。二审审理中，顾亚萍、李维圻自愿表示由其承担1万元维修费用，于法不悖，本院予以准许。综上所述，朱奕孝、吴玲玲的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持，原审判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第33号民事判决；
二、顾亚萍、李维圻于本判决生效之日起十五日内给付朱奕孝、吴玲玲维修费人民币10，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币5，000元，由上诉人朱奕孝、吴玲玲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年四月十五日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。