山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民再19号
上诉人（原审原告、再审被申请人）：房泽惠，女，1938年1月11日出生，汉族，无业，住济南市历下区海尔绿城桂花园********室（系无民事行为能力人）。
法定代理人：董林英，女，1966年9月25日出生，汉族，住济南市历下区海尔绿城桂花园********室（系房泽惠之女）。
委托代理人：房泽顺，男，1946年3月26日出生，汉族，住济南市。
委托代理人：范晓明，山东乐和律师事务所律师。
上诉人（原审原告、再审被申请人）：董林英，女，1966年9月25日出生，汉族，无业，住济南市历下区海尔绿城桂花园********室（系房泽惠之女）。
委托代理人：邹宇博，山东乐和律师事务所律师。
上诉人（原审第三人、再审被申请人）：董林明，男，1964年1月28日出生，汉族，无业，住济南市市中区白马山西路21号白马北区*******室（系房泽惠之子）。
委托代理人：孙英洁，山东乐和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、再审申请人）：阴翠英，女，1971年8月12日出生，汉族，无业，现住济南市槐荫区槐荫街**号楼***号。
委托代理人：阴法峰，男，1977年10月6日出生，汉族，住山东省肥城市。
上诉人房泽惠、董林英、董林明与被上诉人阴翠英房屋买卖合同纠纷一案，济南市槐荫区人民法院于2012年3月23日作出（2011）槐民初字第1692号民事判决。房泽惠、董林英不服，向本院提起上诉，上诉期间，房泽惠、董林英提出撤诉申请，本院于2012年9月20日作出（2012）济民一终字第832号民事裁定：准许上诉人房泽惠、董林英撤回上诉，双方均按原审判决执行。阴翠英不服原审判决，向原审法院申请再审。济南市槐荫区人民法院于2014年12月17日作出（2014）槐申初字第3号民事裁定，对本案进行再审。济南市槐荫区人民法院于2015年12月16日作出（2015）槐民再初字第3号民事判决。房泽惠、董林英、董林明不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人房泽惠的委托代理人房泽顺、范晓明、董林英的委托代理人邹宇博、董林明的委托代理人孙英洁，被上诉人阴翠英及委托代理人阴法峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2011年9月15日，原告房泽惠、董林英起诉至济南市槐荫区人民法院称，原告房泽惠与董玉胜系夫妻关系，育有一子一女，儿子董林明，女儿董林英。位于济南市槐荫区槐荫街82号1-202室的房屋本是原告房泽惠与董玉胜夫妻共同财产。董玉胜于2006年2月27日去世。2008年1月30日，第三人董林明在两原告不知情的情况下，私自与被告签订了该房屋的买卖合同，该合同侵犯了两原告的财产权，第三人擅自处分他人财产，与被告签订的房屋买卖合同应属无效。诉请法院确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，被告在七日内搬离槐荫街82号1－202室房屋，将房屋交付原告。
被告阴翠英辩称，原告所诉不属实。我在买房时，同朋友一起到原告房泽惠家中去谈房屋买卖的事，原告房泽惠是知道的。当时就谈好了，并且董林明将房产证拿到其在槐荫房管局工作的亲戚王某某家中，询问是否好办理，王某某说好办理。第二天，王某某约原告董林英到槐荫房管局办房产证，我和董林明也去了。董林英说父母留下两套房，她和董林明一人一套，我要买的房屋与她无关，由董林明处理。因槐荫房管局办理不了，我们四人一起又去了济南市房管局，因为缺少手续，没有办成。董林英说她忙要走，并说需要她配合随时配合。后来，我和董林明到银行取钱，我给了董林明103000元，董林明打了收条，并将房屋的钥匙和房产证交给了我，说办房产证时把余款付清，王某某说两周内办证。董林明给我房屋钥匙后，我就搬入居住。过了两周也没办完手续，我给董林明打电话，董林明说正在办理。又过了一段时间，因董林明一直未给我办理手续，所以与董林明补签了买卖协议。此后，我一直要求董林明给我办房产证，董林明说他忙，至今一直没有办理房产证。董林明卖房时，原告房泽惠、董林英是知道的，合同是有效的。
第三人董林明述称，因我父亲脑瘫，住2楼不方便，我在明星小区租了套1楼的房屋居住。被告阴翠英租住了槐荫区槐荫街82号202室。后来，阴翠英想买这套房子，要看房产证，我就把房产证给她了。后来，阴翠英给了我103000元，其中10万元是购房款，3000元是房租。因房屋是我父亲的，我母亲又精神不好，不能办公证，所以一直没给阴翠英办理过户手续。我母亲一直和我共同生活，精神一直不好，卖房时没跟我母亲说。因为我和董林英关系不好，不走动，所以卖房子也没给董林英说过。
原审查明，原告房泽惠系原告董林英、第三人董林明之母，董林英系董林明之妹。坐落本市槐荫区槐荫街82号202室房屋所有权人董玉胜（2006年2月27日去世）系房泽惠之夫，该房系房泽惠与董玉胜夫妻共同财产。2010年7月20日，济南市精神病院出具《济南市精神病院门诊病员检查证明》一份，载明：房泽惠因患“精神分裂症”于1982年10月11日至2007年8月27日在我院住院治疗，现在我院门诊取药维持治疗。
2007年9月，第三人董林明出具收条一份，载明：“今收到购房款（103000）壹拾万零叁千元正”。2008年1月30日，阴翠英与董林明签订《房屋买卖协议》，买方阴翠英，卖方董林明，约定：一、经双方协商，卖方自愿将济南市槐荫区槐荫街82号202私房一套（济房权证中字第0273**号），建筑面积48.02平方米，同意售给买方所有。二、成交价格为人民币（含附属建筑物）壹拾陆万叁千元整。三、付款方式：首付壹拾万零叁千元整。余款在办过户手续时一次付清。四、卖方保证此房屋的真实性和合法性，保证此房屋没有家庭及社会纠纷。如出现问题，由卖方承担一切责任。五、卖方积极协助买方办理房地产过户手续，过户所需要的全部费用由买方承担。六、如中途发生问题，双方协商解决或诉讼解决。
原审法院认为，被告阴翠英持有诉争房屋的钥匙及房屋所有权证，第三人董林明收取阴翠英购房款103000元后，又与阴翠英签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示。诉争房屋系原告房泽惠与其夫董玉胜的夫妻共同财产，董玉胜去世后，二原告与董林明对诉争房屋尚未析产、继承，诉争房屋所有权尚未确定归董林明所有，亦未确定归原告房泽惠所有。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，原告董林英诉称其不知卖房之事，董林明亦认可原告董林英不知卖房之事，阴翠英辩称董林英知情，但未提供充分证据予以证实，故董林明与阴翠英所签订的《房屋买卖协议》侵犯了原告董林英的权利，该《房屋买卖协议》无效；阴翠英系从董林明处取得的房屋，而董林明系该房屋的权利人之一，且阴翠英与董林明因房屋买卖合同无效所产生的法律责任及责任的承担尚不明确，故原告要求被告阴翠英搬离房屋并向原告返还房屋依据不足，不能支持。据此，济南市槐荫区人民法院作出（2011）槐民初字第1692号民事判决：一、被告阴翠英与第三人董林明于2008年1月30日签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回原告房泽惠、董林英的其他诉讼请求。案件受理费5722元，原告房泽惠、董林英负担100元，被告阴翠英负担2811元，第三人董林明负担2811元。
阴翠英申请再审称，原审没有查明本案的客观事实，对视听资料没有采信；原审对房泽惠的法定代理人认定为董林英与事实不符；董林英对涉诉房屋的买卖是知情的，原审不予认定是错误；原审剥夺了证人出庭的权利；原审违背《证据规则》、适用法律错误、违背善意取得的制度。故请求：1.撤销（2011）槐民初字第1692号民事判决书；2.依法改判确认再审申请人与被申请人董林明2008年1月30日签订的《房屋买卖协议》有效；判令涉诉房屋归再审申请人所有；依法驳回被申请人房泽惠、董林英对再审申请人的诉讼请求。3.案件全部受理费等费用由被申请人承担。被申请人房泽惠辩称，对董林明与阴翠英房屋买卖的情况不知情，我作为产权人有权主张权利，合同无效，原判正确应予维持，法院应当驳回再审申请人的请求。被申请人董林英辩称，董林明与阴翠英之间房屋买卖的情况我确实不知情，合同无效，原审判决正确应予维持，驳回再审申请人的请求。被申请人董林明辩称，房屋买卖的情况我确实没告知房泽惠和董林英，属于我个人的行为，法院应当认定合同无效。
济南市槐荫区人民法院再审查明的事实与原审一致。
另查明，2013年董林英作为申请人提起诉讼，要求宣告被申请人房泽惠为无民事行为能力人，指定董林英为房泽惠的监护人。诉讼中董林明作为被申请人房泽惠的指定代理人参加诉讼。法院经审查认定，房泽惠于1982年10月被济南市精神病院诊断有偏执型精神分裂症，经鉴定“房泽惠患精神分裂症多年，多次住院治疗，一直未愈。因精神障碍不能做出真实意思表示，不能保护自己的合法权益。故对被申请人房泽惠的鉴定意见为：精神分裂症，被鉴定人目前无民事行为能力。”济南市槐荫区人民法院于2013年7月10日作出（2013）槐民特字第21号民事判决：一、宣告被申请人房泽惠为无民事行为能力人；二、指定申请人董林英为被申请人房泽惠的监护人。根据2000年12月18日董玉胜向济南市房产管理局递交的《济南市房改购房产权登记申请审批书》记载，董玉胜房改取得济南市槐荫区槐荫街82号202室产权。2013年8月15日，董林英向济南市住房保障和房产管理局递交《遗失补证申请书》。2013年9月3日，董林明、董林英分别出具《放弃继承权声明书》，自愿放弃继承被继承人董玉胜所有的坐落于济南市槐荫区槐荫街82号202室产权的遗产份额，向济南市历城区公证处申请公证。同日，在公证员面前，均在《放弃继承权声明书》上签名、按指印。2013年9月6日，济南市历城区公证处分别作出（2013）济历城证民字第6538、6539号《公证书》，确认董林明、董林英分别在《放弃继承权声明书》上签名、按指印。2013年9月3日，房泽惠的监护人董林英，代表房泽惠因继承被继承人董玉胜所有的坐落于济南市槐荫区槐荫街82号202室产权的遗产份额，向济南市历城区公证处申请公证。2013年9月6日，济南市历城区公证处作出（2013）济历城证民字第6540号《公证书》，载明：被继承人董玉胜遗留的上述房产份额由其配偶房泽惠一人继承。2013年9月18日，经济南市住房保障和房产管理局办理济房权证字第1686**号《房屋所有权证》房屋所有权人为房泽惠，房屋坐落槐荫区槐荫街82号202室，建筑面积48.02平方米。
再审审理中，再审申请人阴翠英提供了录音资料，欲证明董林明与其签订房屋买卖合同董林英知晓，经过庭审进行了质证，与原审期间其提供的录音证据内容基本一致。
济南市槐荫区人民法院再审认为，阴翠英申请再审的主要理由是原审对录音资料未质证不采信，从而导致事实不清判决错误。经再审调查发现原审对录音资料通过开庭进行过三次质证。虽然阴翠英以原审对录音资料未质证不采信而提起再审的理由不成立，但经再审认为原审判决对阴翠英与董林明签订的《房屋买卖协议》的效力问题的认定存在错误。理由：诉争房屋系房泽惠与其夫董玉胜的夫妻共同财产，董玉胜去世后，房泽惠、董林英、董林明虽尚未对诉争房屋析产、继承，但董林明实际掌控该房产。董林明与阴翠英于2008年1月30日签订《房屋买卖协议》，之后双方各自履行了协议确定的交付房产和交付房款的义务。同时董林明将济房权证字第0273**号《房屋所有权证》交付阴翠英，阴翠英入住并实际控制了该房产。上述行为履行过程中，董林明完全以产权共有人的身份和房泽惠的监护人或者受委托人的身份进行。当时董林英还未被确定为房泽惠的监护人，直至2013年7月10日才依法确定董林英为房泽惠的监护人。2013年9月6日确定被继承人董玉胜遗留的房产份额由配偶房泽惠一人继承。2013年9月18日办理产权手续，房屋所有权人确定为房泽惠。这一系列行为均发生在《房屋买卖协议》签订交付房屋以及原审诉讼结束之后。况且《房屋买卖协议》第四条规定“卖方保证此房屋的真实性和合法性，保证此房屋没有家庭及社会纠纷。如出现问题，由卖方承担一切责任。”该协议对董林明的责任进行了明确。从协议签订、交付房屋等一系列事情发生的时间和情况看，应该说董林明的行为完全代表房泽惠，推定房泽惠、董林英应当知道董林明与阴翠英签订《房屋买卖协议》，即使家庭内部出现分歧董林明也有义务解决家庭纠纷承担责任。况且该协议已经履行，阴翠英实际控制房屋至今。协议不违反法律规定，又实际履行，应当确定合同有效。对照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于认定合同无效的五种情况分析，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益；（三）以合法手段掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。董林明与阴翠英之间签订的《房屋买卖协议》不符合合同无效的要件，因此原审判决应当予以撤销。再审申请人阴翠英请求撤销（2011）槐民初字第1692号判决，确认《房屋买卖协议》有效的请求，应当予以支持，而其他再审请求已经超出再审的范围。被申请人房泽惠、董林英、董林明的辩称均不能成立。本案经济南市槐荫区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用
房泽惠不服再审判决，向本院提起上诉称，房泽惠于1982年10月患有偏执型精神分裂症住院治疗，当时的监护人为其配偶董玉胜，董玉胜于2006年2月27日死亡后至今，董林明从未担任过房泽惠的监护人或委托人。涉案房屋系房泽惠与董玉胜的夫妻共同财产，董林明仅是被继承人董玉胜的继承人之一，而非涉案房屋的产权共有人。董林明与阴翠英签订的《买卖房屋协议》记载，董林明完全是作为单独的出卖人身份签订，而不是以房泽惠的监护人或委托人的身份签订。原再审判决认定董林明与被上诉人阴翠英在签订涉案房屋买卖协议、交付房屋、收取款项系以涉案房屋共有人和房泽惠的监护人或委托人身份进行是错误的。原审推定房泽惠、董林英应当知道董林明与阴翠英签订《房屋买卖协议》及认定房泽惠、董林英、董林明之间的分歧由董林明负解决家庭纠纷承担责任的义务，属认定事实错误。董林明对涉案房屋无处分权，其与阴翠英签订房屋买卖协议的行为属明知会侵害他人权益而恶意串通，故意损害他人权益，应属无效，原再审判决认定房屋买卖协议有效系适用法律错误。请求：撤销原再审民事判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
董林英不服再审判决，向本院提起上诉称，涉案房屋系房泽惠与董玉胜的夫妻共同财产，董玉胜去世后虽然未析产，但是继承已经开始，房泽惠、董林英、董林明均对涉案房屋依法享有继承份额，且继承份额的享有与是否占有使用继承房屋没有法律上的因果关系。因此《房屋买卖协议》签订时，董林明并没有独自处分该房屋的权利，其私自与被上诉人签订协议的行为无效。再审判决推定董林英、房泽惠对《房屋买卖协议》的签订知情没有事实依据，并因此确定合同有效于法无据。原审法院以董林明签约行为完全代表房泽惠及董林英，即使家庭有纠纷也应由董林明承担解决纠纷的义务为由认定合同有效缺乏事实和法律依据。涉案房屋现在的合法所有人为房泽惠，且己办理房产登记手续，董林明与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效，被上诉人应腾出涉案房屋。原审法院适用法律错误，依法应予撤销。请求：撤销原再审民事判决，将本案发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
董林明不服再审判决，向本院提起上诉称，再审判决认定董林明与被上诉人阴翠英于2008年1月30日签订的《房屋买卖协议》有效是错误的。董林明自其父董玉胜去世至法院判决从未取得涉案房屋的所有权，其处分该房屋的行为无效。被上诉人阴翠英对上诉人董林明不是涉案房产的所有权人的事实是知晓的，其所签订《房屋买卖协议》的行为是无效的。再审判决认为董林明的行为完全代表房泽惠，推定房泽惠、董林英应当知道上诉人董林明与被上诉人签订的《房屋买卖协议》的认定错误，无任何事实和法律依据。2013年9月18日，涉案房产过户至房泽惠名下，现房泽惠系涉案房屋的所有权人，且现依法被认定为无民事行为能力人，任何人均无权处分其所有的涉案房产。再审判决认定董林明与被上诉人阴翠英签订的《房屋买卖协议》有效，系适用法律错误。请求：依法撤销原再审民事判决，依法判决上诉人董林明与被上诉人阴翠英于2008年1月30日签订的《房屋买卖协议》无效；本案全部费用由被上诉人阴翠英承担。
被上诉人阴翠英辩称，阴翠英和董林明签订房屋买卖协议后，各自履行了义务，阴翠英向董林明支付了购房款，董林明向阴翠英交付房屋钥匙及涉案房屋的房产证，阴翠英自2007年入住涉案房屋至今。上诉人陈述的房泽惠有病及监护人的问题，均是在履行义务之后才开始办理的相关手续。虽然说现在房产登记在房泽惠名下，上诉人办理新证时称原房产证丢失，但原来的房产证还在我手里。本案已经多年，如果董林明知道无权处分涉案房产，还卖给他人，还收取房款，应视为诈骗，无论是放弃继承，还是挂失，都是在交付房屋后办的手续。原再审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原再审判决。
经审理查明，原再审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据各方当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是上诉人董林明与被上诉人阴翠英于2008年1月30日签订的《房屋买卖协议》是否有效。买卖协议所涉房屋系上诉人房泽惠与其夫董玉胜的夫妻共同财产，董玉胜于2006年2月27日死亡后，对其上述房屋所享有财产份额未进行分割，该房屋应属房泽惠及被继承人董玉胜遗产的合法继承人共有。董林明系房屋共有人之一，且该房屋实际由其掌控。根据董林明在原审的陈述，阴翠英租住该房屋，其后欲购买。2007年9月，董林明收取阴翠英交付的购房款后，将诉争房屋的钥匙及房屋所有权证交给阴翠英持有。双方另于2008年1月30日签订《房屋买卖协议》，阴翠英在该房屋居住至今。董林明与阴翠英签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条关于认定合同无效的情形。董林明上诉主张其与阴翠英签订的《房屋买卖协议》无效的理由，本院不予支持。房泽惠、董林英上诉称，董林明在未经授权对涉案房屋无权处分的情况下，董林明与阴翠英签订的《房屋买卖协议》应属无效，原再审判决认定有效错误。针对该上诉理由，本院认为，董林明在签订房屋买卖协议时，虽未经其他共有人同意或授权，其转让涉案房屋的行为亦属无权处分行为。因本案系确认《房屋买卖协议》的效力，并未涉及物权的变动，上诉人一方仅以董林明在签订协议时对涉案房屋没有所有权或者处分权为由主张《房屋买卖协议》无效的理由，本院不予支持。在董林明与阴翠英签订《房屋买卖协议》之时，董林英尚未确认为房泽惠的监护人，董林英、董林明也未放弃继承董玉胜的遗产份额，并未将涉案房产过户在房泽惠名下，不能以后来实施的行为否定原来签订协议行为的真意表示。房泽惠、董林英上诉主张董林明与被上诉人阴翠英签订《房屋买卖协议》时存在恶意串通行为的理由，未提供证据予以证实，对该上诉理由，本院不予采信。故，原再审判决认定董林明与阴翠英于2008年1月30日签订的《房屋买卖协议》有效，并无不当。
综上，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人房泽惠、董林英、董林明的上诉理由不能成立，原再审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持济南市槐荫区人民法院（2015）槐民再初字第3号民事判决。
二审案件受理费5722元，由上诉人房泽惠、董林英、董林明共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 李文实
代理审判员 尹腾飞
二〇一六年五月十八日
书 记 员 孙连友