南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺庆民初字第3234号
原告李志刚。
委托代理人（特别授权）杜丹凤。
被告广安锦成房地产开发有限公司。
法定代表人孙青春，执行董事。
委托代理人易守明，四川首力律师事务所律师。
委托代理人王波，四川首力律师事务所律师。
原告李志刚诉被告广安锦成房地产开发有限公司（下称广安锦成公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法由审判员陈鲲担任审判长与人民陪审员张红梅、王光仁组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杜丹凤与被告的委托代理人王波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李志刚诉称，2003年9月26日，原告与被告签订了购买得益时代三层20、21号商品房的买卖合同，合同约定该房套内面积45.07㎡，单价6800元／㎡，总金额306500元，2003年11月30日前交房，在房屋交付使用后60日内，被告协助原告办理房屋权属证书。原告依约向被告支付了全部购房款，至今未取得该20、21号房屋权属证书。原告曾多次要求被告协助办理，被告一直恶意隐瞒该20、21号商品房面积减少13.02㎡的事实，原告与被告多次协商未果，故起诉要求：1、判令被告立即协助原告办理顺庆区文化路得益时代三层20、21号房屋权属证书。2、判令被告依照商品房买卖合同约定承担面积差异和逾期办理产权的违约责任，并赔偿由此造成的损失30万元。3、由被告承担本案诉讼费用。
为支持自己的主张，原告提交了以下证据：
1、原告身份证明、被告企业法人营业执照。欲证明原被告身份，主体适格。
2、商品房买卖合同。欲证明原告李志刚与被告广安锦成公司之间形成了商品房买卖合同关系，且明确了双方权利义务。
3、现金交款单、售房收据、贷款合同、代扣还款协议、公证书、收据、还款凭证。欲证明原告已按照约定履行合同义务。
4、测绘报告。欲证明案涉房屋实际面积减少13.02㎡，被告构成违约。
5、银行还款清单、房屋评估报告。欲证明因被告违约给原告造成的损失。
被告广安锦成公司辨称，该案非商品房买卖合同，应当是二手房买卖合同纠纷，因案涉房屋所有权人是姜彦林、唐小三、王洪军三人，系该三人转让给原告，被告仅是协助该三人转让。应追加王洪军、唐小三为被告。原告所购房屋是银行按揭贷款，被告无法办理产权证，不影响原告的任何利益，故被告不应当承担责任。
为支持其主张，被告提交了以下证据：
1、认购协议，姜、唐、王三人搭得益时代三层门市明细表，得益时代广场按揭贷款表，时代广场土建工程财务结算单。欲证明包括案涉房屋在内的三、四层房屋均以房抵款的方式抵偿给姜、唐、王三人，所有权人是姜、唐、王三人。
2、商品房买卖合同、售房收据、借条、承诺。欲证明案涉房屋是姜、唐、王三人转让给原告的，被告广安锦成公司仅是协助姜、唐、王三人转让，并非商品房买卖合同表现出来的买卖关系。
3、借款合同。欲证明原告实施按揭，期限10年，当时将合同一式三份均交给银行，被告无法办理产权证。同时，该房屋是按揭，成为抵押物，被告未办证不影响原告的任何利益。
在审理过程中，被告广安锦成公司向法庭提交追加当事人的申请，要求追加唐小三、王洪军为本案被告。
经审理查明，2003年元月13日，甲方广安锦成房地产开发有限公司与乙方委托代理人姜彦林、唐小三、王洪军三人签订了关于认购得益时代三、四层房屋的《认购协议》。2003年9月22日，原告李志刚与被告广安锦成公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人李志刚购买出卖人广安锦成房地产开发有限公司得益时代三层20、21号房，建筑面积61.30㎡，套内建筑面积45.07㎡，单价以套内建筑面积计算，每平方米6800元，总金额为人民币叁拾万陆仟伍佰元（￥306500）。付款方式为签订合同付壹拾伍万陆仟伍佰元正（￥156500），余额壹拾伍万（￥150000）办理银行按揭。合同第五条第2款第（2）项约定“面积误差比绝对值超出3%，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。合同第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”该商品房买卖合同于2003年9月26日经市房管局登记备案。合同签订后，原告李志刚向被告广安锦成公司支付了房屋首付款156500元，余款150000元经被告广安锦成公司出具售房交款单，由原告李志刚于2003年11月28日向建设银行南充市分行办理银行按揭，期限十年，并经南充市公证处予以公证。2013年6月原告李志刚付清全部按揭贷款。
同时查明，被告在约定期间向原告交付了房屋，该房在2004年2月27日市房管局测绘中心出具的测绘报告上登记显示，实际套内面积分别为16.11㎡、15.94㎡，原告至今未取得该房屋权属登记。其间，唐小三、姜彦林向被告广安锦成公司分别出具借条和承诺，将得益时代三层20、21号房屋首付款156500元借出他用，并向广安锦成公司承诺“李志刚：用得益时代商城叁层20、21号房按揭首付款156500、按揭款150000，其首付款在得益时代商城工程进度款中扣付，其按揭还款由姜彦林、唐小三担保，由其自己逐月还清，产权未办下之前偿还的按揭款本息由得益时代商城的工程款中提供相应数额的担保。担保人：唐小三姜彦林”。该承诺由广安锦成公司持有，并未交给原告李志刚。
另查明，1、未办证的违约金306500元×5%=15325元；2、原告李志刚因房屋面积减少13.02㎡向银行多支出贷款本金88536元（13.02㎡×6800元／㎡＝88536元），利息56096元（88536元×年息6.336%×10年＝56096元），共计144632元；3、房屋面积的违约金45.07㎡×3%=1.35㎡×6800元／㎡=9100元；11.67㎡×6800元／㎡=29356元×2=158712元，合计167812元。
本院认为，2003年元月13日，姜彦林、唐小三、王洪军与广安锦成公司签订的《认购协议》与本案无关联性，本案不作认定。故姜彦林、唐小三、王洪军不是本案适格主体，被告要求追加唐小三、王洪军为本案当事人，本院不予追加。因此被告辩称案涉20、21号房屋所有权人是姜彦林、唐小三、王洪军三人，该案属二手房买卖合同的主张，本院不予认可。
2003年9月26日，原告李志刚与被告广安锦成公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。原告李志刚与被告广安锦成公司签订的商品房买卖合同，经房管局备案，并已实际履行，原告与被告之间形成了合法有效的商品房买卖关系，原被告双方均应依照诚实信用原则如约履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”规定，原告全部履行了合同义务，被告至今也未协助办理房屋权属登记，其行为已违约，应当按照合同约定承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。因此，原告要求被告协助办理房屋权属证书并承担逾期办理产权登记的违约责任，理由成立，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，被告在履行合同义务过程中，向原告交付的房屋面积减少13.02㎡，并未向原告说明该情况，已违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告要求按面积差异赔偿其损失的理由成立，本院予以支持。
由于原告在不知情的情况下，按合同约定的房屋面积交付房款，结果造成多支出购买房屋的贷款本金88536元及利息56096元，应当由被告予以赔偿。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三第一款之规定，判决如下：
一、被告广安锦成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内提供相关资料协助原告李志刚办理顺庆区文化路得益时代三层20、21号房屋权属证书并支付逾期办理产权的违约金15325元；
二、被告广安锦成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李志刚支付得益时代三层20、21号房屋面积减少13.02㎡的违约金167812元；
三、被告广安锦成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李志刚赔偿多支出购买房屋的贷款本金88536元及利息56096元。
如未按本判决指定期间履行办证及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元，由被告广安锦成房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 陈 鲲
人民陪审员 张红梅
人民陪审员 王光仁
二〇一四年十一月五日
书 记 员 朱春霞