四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀民终字第985号
上诉人（原审被告）攀枝花市三元大酒店有限公司。住所地：四川省攀枝花市。
法定代表人唐三元，该公司总经理。
委托代理人袁勇，四川联一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）攀枝花市工人文化宫。住所地：四川省攀枝花市。
法定代表人邹渝，该文化宫主任。
委托代理人吴雪松，四川晓明维序律师事务所律师。
委托代理人刘晓东，四川攀法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐三元，男，汉族，1968年7月11日出生，住四川省攀枝花市。
委托代理人冯亮，四川联一律师事务所律师。
上诉人攀枝花市三元大酒店有限公司（以下简称三元酒店）因与被上诉人攀枝花市工人文化宫（以下简称工人文化宫）租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人三元酒店的委托代理人袁勇，被上诉人工人文化宫的委托代理人吴雪松、刘晓东，被上诉人唐三元的委托代理人冯亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年11月16日，唐三元为设立三元酒店与工人文化宫签订了《租赁合同》，约定唐三元租赁工人文化宫2号楼主楼1楼大厅、10至16层建筑面积为6780平方米的房屋用于经营三元酒店。租赁期为60个月，自2011年11月16日起至2016年11月15日止。经协商，工人文化宫同意自合同签订之日起给予唐三元免房屋租赁费、物业管理费期限为六个月（房屋租赁费813600元、物业管理费137928元），唐三元应于2012年5月16日开始计算交纳房租费及物业管理费。第1年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为406800元、全年总额为813600元；第2年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为406800元、全年总额为1627200元；第3年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为406800元、全年总额为1627200元；第4年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为447480元、全年总额为1789920元；第5年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为447480元、全年总额为1789920元；物业管理费以建筑面积为准计算，每平方米每月3.5元，唐三元应交纳物业费面积为6568平方米。2012年5月28日，唐三元与工人文化宫签订《三元大酒店租赁合同（补充协议）》，约定唐三元租赁工人文化宫2号楼7楼建筑面积为1107平方米的房屋用于经营三元酒店。租赁期为60个月，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。经协商，工人文化宫同意自合同签订之日起给予唐三元免房屋租赁费、物业管理费期限为三个月（房屋租赁费66420元、物业管理费11623.5元），唐三元应从2012年9月1日开始计算交纳房租费及物业管理费。第1年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为66420元、全年总额为199260元；第2年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为66420元、全年总额为265680元；第3年租赁费为每月每平方米人民币20元，每季度租金为66420元、全年总额为265680元；第4年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为73062元、全年总额为292248元；第5年租赁费为每月每平方米人民币22元，每季度租金为73062元、全年总额为292248元；物业管理费以建筑面积为准计算，每平方米每月3.5元，乙方应交纳物业费面积为1107平方米，每季度应交纳物业费11623.5元、每年度46494元。《租赁合同》中对违约责任约定，若唐三元违约导致合同无法履约，工人文化宫有权追溯唐三元签订合同时免交的六个月房屋租赁费及物业管理费。《三元大酒店租赁合同（补充协议）》中约定合同的其他约定参照《租赁合同》条款。2012年5月16日至2015年2月28日，应交纳2号楼主楼1楼大厅、10至16层的房租4590060元，应交物业管理费770098元。2012年9月1日至2015年2月28日，应交纳2号楼7楼房租664200元，应交物业管理费116235元。2012年5月16日至今，三元酒店共向工人文化宫交纳房屋租金1974575元，并将600000元合同保证金作为租金抵扣。庭审中，三元酒店及唐三元共同辩称房屋租金单价从2013年1月1日开始从20元／平方米调整为15元／平方米，工人文化宫认可2014年1月份房屋租金按15元每平方米计算，实际房屋租金比合同约定房屋租金少39435元。
原审法院同时查明，三元酒店的成立时间为2013年1月21日。至今三元酒店未向工人文化宫支付过物业管理费。唐三元系三元酒店的法定代表人。三元酒店是唐三元与工人文化宫签订《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》租赁房屋的实际使用人。2015年7月30日，工人文化宫向原审法院提出要求三元酒店承担合同责任，自愿放弃唐三元承担合同责任的主张。
原审法院认为，为了经营三元酒店，唐三元与工人文化宫签订的《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定严格履行义务。三元酒店成立后一直使用《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》中所租赁的房屋作营业用房，三元酒店是租赁的房屋的实际使用人，三元酒店实际享有合同权利并部分履行了合同义务，工人文化宫主张三元酒店承担合同责任，符合有关法律规定，予以支持。唐三元与三元酒店均未按合同约定支付房屋租金及物业管理费，构成违约，故工人文化宫主张解除《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》，返还房屋，予以支持。因唐三元与三元酒店的行为构成违约，按照合同约定，三元酒店应支付免交的房屋租金及物业管理费，工人文化宫主张房屋租金3559705元、物业管理费1035884.5元，原审法院依法对房屋租金依法确认为3520270元（4590060元＋664200元＋813600元＋66420元-1974575元-600000元-39435元），对物业管理费确认为1035884.5元（770098元＋137928元＋116235元＋11623.5元）；工人文化宫主张垃圾清运费9000元，不属于双方合同约定的内容，于法无据，不予支持。工人文化官主张违约金357984元（1789920元×20%），按照双方的合同约定，不违反法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定：“以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”并未禁止以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋不能对外出租，故对三元酒店及唐三元共同辩称的工人文化宫将行政划拨土地的建设房屋出租，用于商业用途，改变了土地用途，违反相关法律规定，本案所涉及的合同无效的辩解意见，不予采信；三元酒店及唐三元共同辩称三元酒店是房屋的次承租人，三元酒店与唐三元是转租关系，因唐三元与工人文化宫签订的《租赁合同》明确约定未经工人文化宫书面同意，不得转租，故对三元酒店及唐三元该项辩解意见，不予采信；三元酒店及唐三元共同辩称房屋租金单价从2013年1月1日开始从20元／平方米调整为15元／平方米，但其提交的证据不能证明其主张的事实，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除工人文化宫与唐三元签订的《租赁合同》、《三元大酒店租赁合同补充协议》；二、三元酒店于判决生效后十日内返还工人文化宫2号楼主楼1楼大厅，7楼、10至16楼的房屋；三、三元酒店于判决生效后十日内支付工人文化宫房屋租金3520270元、物业管理费1035884.5元，并支付违约金357984元，共计4914138.5元；四、驳回工人文化宫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32862元、保全费5000元，由三元酒店承担。
宣判后，三元酒店不服，向本院提起上诉称，1.工人文化宫擅自改变本案的划拨土地的使用性质，违反了法律、法规的强制性规定，损害了国家利益和社会公共利益，故本案租赁合同系无效合同；2.双方自2013年1月1日起即将房屋租金单价调整为15元／平方米，故原审判决租金计算错误；3.工人文化宫未提供证据证明物管费用，故一审判决物管费不当。请求本院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人工人文化宫辩称，建设用地的使用性质与房屋租赁合同的效力没有直接关系，不属本案审理内容，本案的房屋租赁合同没有违反法律法规的规定，系有效合同。三元酒店承认有物业管理，只是认为物业管理不到位，并且其没有提供证据证明其主张，故工人文化宫依照双方的事前合同约定收取物管费是正确的。双方没有达成降低租金的一致意见，一审判决租金金额正确。请求本院驳回三元酒店的上诉请求。
被上诉人唐三元辩称，认可上诉人三元酒店的上诉请求和理由。
二审过程中，上诉人三元酒店提交《催款通知》一份，拟证明上诉人与工人文化宫在2013年对租金单价进行了调整，从20元降到15元；工人文化宫的质证意见为对真实性无异议，但双方仅在2014年第一季度将租金降为15元；唐三元的质证意见为没有异议。因各方当事人均对该证据的真实性没有异议，故本院予以采信，但该证据不能证明双方将租金单价从2013年起降为15元，故本院对上诉人的证明目的不予支持。
被上诉人工人文化宫和唐三元均未向本院提交新证据。
原审判决查明的事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，对于上诉人三元酒店主张本案租赁合同系无效合同的上诉请求，因本案系房屋租赁合同纠纷，涉案土地的性质不影响本案房屋租赁合同的效力，双方签订的房屋租赁合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家利益和社会公共利益，不存在无效情形，应属有效合同，故本院对上诉人三元酒店的该项上诉请求不予支持。
对于上诉人三元酒店主张原审判决租金计算错误的上诉请求，因工人文化宫仅认可2014年1月的租金按15元／平方米进行计算，三元酒店并未举证证明其租金单价自2013年1月1日起即调整为15元／平方米，因此原审法院按照双方的合同的约定和工人文化宫的自认，进而计算出的租金金额是正确的。
对于上诉人三元酒店主张工人文化宫未提供证据证明物管费用，故一审判决物管费不当的上诉请求，因双方在《租赁合同》和《三元大酒店租赁合同（补充协议）》中对于物管费用的计算方式和缴纳方式有明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行，因此上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46113元，由上诉人攀枝花市三元大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 玉
代理审判员 李淑群
代理审判员 熊 疆
二〇一五年十二月八日
书 记 员 倪林蓉