云南省勐海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民二初字第81号
原告文金成，男。
委托代理人费红琴，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。
被告勐海县宏福综合集贸有限公司。
委托代理人白永梅，勐海县象山镇法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被委托代理人何奇林，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。
原告文金成与被告勐海县宏福综合集贸有限公司（以下简称宏福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法由审判员白玲独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2015年3月31日将本案转为普通程序依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告文金成及其委托代理人费红琴，被告宏福公司的委托代理人白永梅、何奇林到庭参加诉讼。经批准，本案延长审理期限90日。本案现已审理终结。
原告文金成诉称，原告欲向被告宏福公司集资一楼门面2间1-23、24号，于2006年9月25日向宏福公司交纳集资门面款240，000元，2007年1月17日又交纳了40，000元，共计280，000元。宏福公司却一直以种种理由无限期拖延建盖门面之事，直至2013年又再提新建集贸市场之事，现该集贸市场已建盖好并投入使用，但被告宏福公司却将一楼门面全部卖给了他人，致使原告至今不能获得所集资门面，被告宏福公司的行为已完全违背了双方当初的约定，经过多次找宏福公司协商均没有结果，宏福公司的不诚信行为已违反了我国合同法及消费者权益保护法的相关规定，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、要求被告返还原告所交的购门面集资款280，000元及自2006年9月25日至被告将所应当返还集资款返还之日止的利息（按银行同期贷款利率的标准计算）；2、被告应承担已付集资款一倍的赔偿款280，000元。
被告宏福公司辩称，一、不同意返还门面集资款280，000元及2006年9月25日至被告方将集资款返还之日止的利息。2006年9月25日被告方收到原告第1笔“门面集资”款240，000元，2007年1月17日被告方收到原告第2笔“门面集资”款40，000元，共计280，000元，同时，在第一张收款收据中注明“预收集资款、集资门面2间1-23、24”，在第二张收据中注明“补交集资综合楼门面集资款”，事实上这些注明“集资”字样的预收款并不是真正的门面集资款，而是20年的门面租金，理由：1、在2006年9月25日预收原告方1-23、24号“门面集资”款时，被告方的1-23、24号门面已经建好，并开始投入使用产生效益，这些情况被告方有房产所有权证书予以证明，假设原告方所付款是集资建房款，那么产权所有权登记是被告方而非集资建房人，并且这么多年的时间内原告均没有提出异议，那只能证明，原来所谓的集资建房款，并非实质意义上的集资建房款；2、原告方2007年2月27日与被告方签订了20年的门面租赁协议，双方约定：被告方把1-22、23号门面租给原告，20年租金280，000元（集资款也是280，000元），这笔款项原告方在承租时并没有支付，并且原告与被告方还在2013年8月29日补签了由于集贸市场提升改造原租房合同顺延的协议，如果该笔款项不是租金，那么原告方怎么能够正常经营近6年时间；同时，如果不是租金，那么原告也没有必要与被告方签订租赁合同。综上所述，根据我国民法和合同法的相关规定，当合同的内容与实质不符时，应当按照实质重于形式的原则确认：原告方280，000元的集资款就是1-23、22号门面20年的租金。
二、不同意支付集资款一倍的赔偿款280，000元。首先，原告提出要求赔偿一倍的集资款损失没有法理依据；其次，原告方支付的款项不是集资款，而是租金，原告诉称被告方擅自把提升改造后的集贸市场交易中心铺面全部卖给他人，致使原告不能获得集资门面不实，被告方于2013年6月已将集贸市场产权全部转卖开发商，因此，开发商对该集贸交易中心房产拥有所有权，卖光一楼铺面是开发商的自主权，被告方无权干涉；最后，集贸市场提升改造是政府主导的工程，被告方与原告方签订租房合同时无法预料，也没有能力干预，因不可抗力的因素致使合同无法继续履行，并且为减少租户损失，被告方曾与原告多次协商后续解决办法，但均无法达成一致意见，这些情况在原告的起诉状中均有体现，同时，被告方购买开发商二、三楼房屋作为铺面以供其使用，被告方已经穷尽救济原则，根据民法通则第一百五十三条，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。因此被告方不需要承担违约金，只同意退还其未使用期限部分的租金186，700元（2013年9月1日至2027年2月13日）。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、本案是房屋买卖合同纠纷，还是房屋租赁合同纠纷？2、被告是否存在违约？3、违约责任如何承担？
针对以上争议，原告文金成向本院提交以下证据：
1、《收据》（原件）1份，欲证明原告于2006年9月25日和2007年1月17日向被告交纳了集资门面款共280，000元的事实；
2、《私营企业登记信息》、《营业执照》、《公司兼并协议书》、《海国用（2013）第000799号土地使用证》（原件）各1份，欲证明被告的被诉主体资格及被告已被兼并，被告存在欺诈并已根本违约，至今不能提供原告所购门面的事实。
经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2中的《私营企业登记信息》、《营业执照》、《公司兼并协议书》的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据2中的《海国用（2013）第000799号土地使用证》的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，认为被告是租赁门面给原告，而不是租赁土地给原告。
本院认为，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据2中除《海国用（2013）第000799号土地使用证》外的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对《海国用（2013）第000799号土地使用证》的关联性不予认可，《私营企业登记信息》、《营业执照》、《海国用（2013）第000799号土地使用证》与本案具有关联性，本院予以采信，但《公司兼并协议书》与本案不具有关联性，本院不予采信。
被告宏福公司对其答辩理由，向本院提交以下证据：
1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》（复印件）各1份，欲证明被告的企业法人性质及经营范围的事实；
2、2007年2月14日《租赁合同》、2013年8月29日《租房合同》（复印件）各1份，欲证明被告2006年、2007年收取的集资款是租赁合同的租金，后被告发生兼并，兼并后与原告签订补充租房合同，并约定了相关规定的事实；
3、《海政办发（2013）104号文件、海政复（2013）271号文件、勐海县发展改革和工业信息化局【海发工】187号文件》（复印件）各1份，欲证明被告新建改造集贸市场的行为是政府的决定项目的事实；
4、《房屋产权证》（原件）1份，欲证明原告“集资盖房”的铺面所有权归被告所有的事实；
5、《兼并协议》（复印件）1份，欲证明集贸市场提升改造前，被告的产权已经卖给他人的事实；
6、《房屋购买合同》（原件）3份，欲证明被告向勐海佳园明珠置业有限公司购买其二、三层商铺的事实；
7、《集贸市场提升改造项目联合审查意见》（复印件）1份，欲证明集贸市场改造前是县政府主导的工程，并做了大量的调研的事实。
经质证，原告对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可，认为被告的经营范围并不包括买卖房屋，但仍然向原告收取集资款，被告存在欺诈，已经违约；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，认为《租赁合同》是2007年签订的，集资款是2006年9月25日与2007年1月17日交付的，租赁门面与集资门面并不是一回事，该证据不能证明被告观点；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4的真实性、合法性予以认可，但对关联性不认可，认为该证据中的房屋图并没有标明具体门面及房号，与原告要购买的门面没有关系，也不能证明被告观点；对证据5的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为该证据恰恰证明被告存在欺诈，根本违约的事实；对证据6的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为该合同是在2015年3月16日签订的，本案于2015年2月25日已经到法院进行起诉，该证据恰恰证明被告存在欺诈，根本违约的事实；对证据7的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，认为该证据不能证明被告观点。
本院认为，原告对被告提交的证据3的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据1-2、4、6-7的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性均予以认可，上述证据中，证据1、2、4与本案具有关联性，本院予以采信，其余证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
在诉讼过程中，为进一步查明案件事实，本院依职权于2015年8月3日向原告文金成制作《询问笔录》1份，于2015年8月7日向被告宏福公司的法定代表人李树珍、案外人陈正常制作《询问笔录》各1份。
经质证，原告对本院向被告宏福公司的法定代表人李树珍、案外人陈正常制作的《询问笔录》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该二人陈述的不是事实，集资门面与房屋租赁是两个法律关系；
经质证，被告对本院向原告文金成制作的《询问笔录》的合法性予以认可，但对真实性、关联性不予认可，认为原告交纳的“集资款”就是《租赁合同》中的房屋租金。
本院认为，本院向原告文金成、被告宏福公司的法定代表人李树珍、案外人陈正常制作的《询问笔录》内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：原告文金成分别于2006年9月25日、2007年1月17日向被告宏福公司支付240，000元、40，000元，被告宏福公司于当日向原告出具《收据》各1份，分别载明“预收集资款、集资门面2间，1-23、24，金额240，000元”、“补交集资综合楼门面集资款、金额40，000元”。2007年2月14日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定被告将位于公司东棚的1-22、23号门面租给原告经营，租期为20年，自2007年2月14日起至2027年2月13日止，租金共计280，000元，原告应一次性付清后方可使用门面，租金在租赁期间不受市场价格影响，双方还对租期内的税费缴纳、双方权利义务及违约责任等作了约定。后原告租赁门面的集贸市场进行改造建设，双方于2013年8月29日签订《租房合同》1份，约定被告将新改建的集贸市场的一间铺面租赁给原告经营使用，双方对铺面位置、面积、合同期限、租金及各自的权利义务作了补充约定。2015年2月25日，原告因集资门面事宜无法与被告达成一致意见，特诉至本院。
本院认为，原告文金成与被告宏福公司之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系，并不成立房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”，本案中，原、被告之间并未签订书面房屋买卖合同，对房屋买卖的事实并未作出具体明确的约定，原告主张双方存在房屋买卖合同关系的证据仅为两份载有“预收集资款、集资门面2间，1-23、24”、“补交集贸综合楼门面集资款”字样的《收据》，而对所集资的门面位于何处、面积大小、何时建成交付等重要内容并无其他证据证明。原告文金成确于2006年9月25日、2007年1月17日向被告宏福公司交纳“门面集资款”240，000元、40，000元，共计280，000元，但就该“门面集资款”的真实性质，被告宏福公司提出与原告截然不同的抗辩主张，被告主张该“门面集资款”系双方于2007年2月14日签订的《租赁合同》中的房屋租金，此时，原告应举证证明其已全额支付了《租赁合同》中约定的房屋租金，以及进一步举证证明双方存在房屋买卖合同关系，原告虽主张其已向被告全额支付了房屋租金，但经本院释明应提供证据证明该主张后，原告依然未提供证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，原告提供的证据并不足已证明其诉讼主张，其亦未进一步提供其他证据予以证明，应由其承担不利的后果；同时，本院已向原告释明本案并非房屋买卖合同关系，是否要求变更诉讼请求，但原告坚持不予变更，故对原告要求被告返还购门面集资款280，000元及支付相应利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付已付集资款一倍的赔偿款280，000元。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”，本案系房屋租赁合同纠纷，原告并不属于法定的“消费者”，其以向被告预交门面集资款后，被告未履行交付集资门面的义务构成欺诈为由，要求被告支付已付集资款一倍的赔偿款于法无据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
被告宏福公司辩称，原告于2006年9月25日、2007年1月17日支付的280，000元并非真正意义上的“门面集资款”，而是双方于2007年2月14日签订的《租赁合同》中的房屋租金，因原告在签订《租赁合同》后并未支付过房屋租金，双方并不成立房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，原、被告签订的《租赁合同》已明确约定，被告将位于公司东棚的1-22、23号门面租给原告经营，租期为20年，自2007年2月14日起至2027年2月13日止，租金共计280，000元，原告应一次性付清之后方可使用门面，原告主张其已全额支付了房屋租金，但却未提供相应证据予以证明；虽然《租赁合同》中并未明确约定原告交纳的“门面集资款”已转变为房屋租金，但原告交纳集资款后，一直不向被告主张集资的门面，而是在被告对原告租赁门面的集贸市场进行改造建设后，就回迁问题无法与被告达成一致意见的情况下才起诉要求被告退还集资款，这也违背了正常的市场交易习惯，故应认定原、被告于2007年2月14日签订的《租赁合同》已对2006年9月25日、2007年1月17日《收据》中“门面集资款”的性质进行了变更，“门面集资款”属于《租赁合同》中的房屋租金，双方成立房屋租赁合同关系，并不成立房屋买卖合同关系，故对被告提出的原告交纳的门面集资款系房屋租金的答辩主张，本院予以采纳。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
驳回原告文金成的诉讼请求。
案件受理费9，400元，由原告文金成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 白 玲
审 判 员 徐晓龙
人民陪审员 岩学斌
二〇一五年九月十一日
书 记 员 杨博艺