浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第718号
上诉人（原审原告）：陈益云。
委托代理人：黄润生。
被上诉人（原审被告）：永嘉县亚炫阀门配件厂。
法定代表人：周预见。
委托代理人：姜周辰。
被上诉人（原审被告）：潘美琴。
上诉人陈益云因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2012）温永瓯民初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2009年8月28日，被告亚炫阀门厂将其所有的位于永嘉县瓯北镇码道村南路4号的房屋转让给被告潘美琴，作为永嘉县瓯北铭嘉商务宾馆的经营用房，一直未办理房屋所有权和土地使用权变更手续。但被告亚炫阀门厂已于2010年6月24日委托案外人叶玲锋办理涉案房屋的评估、转让和过户至被告潘美琴名下，并对委托书进行了公证。2011年9月19日，原告和两被告签订了房屋买卖合同，原告作为丙方在合同买方一栏签字，被告亚炫阀门厂和潘美琴分别作为甲方和乙方在合同出卖方一栏签字。合同其中相关条款约定：第一条，由甲、乙、丙三方共同协商，将甲乙方私自拥有坐落在瓯北镇码道村南路4号（一栋7层）房产及土地出售给丙方为业。第二条，该房屋的出售价为人民币玖佰万元整，包括现有的铭嘉宾馆的所有证件设施，以及房屋内的配套用具等一切设备在内。第三条，付款方式：由甲方原先出卖给乙方，现有丙方直接将款支付给乙方：于签订日起一天内还清乙方借款叁佰万元整，由乙方同意打入借款人账号。余款陆百万元整还乙方银行该房产贷款，拿回被抵押房产权证、土地证，由乙方注销被抵押有关手续。第四条，甲、乙双方如涉及有关出卖该房产有关内部问题，均由甲、乙双方自负，和丙方无关，由此造成的问题不影响丙方买卖。第五条，上述房地产因土地功能等问题，暂不办理过户手续。在二个月后办理有关买卖、过户等公证手续。甲方须无偿协助丙方办理公证手续，不得以任何借口。第六条，丙方购买该房产后，即对该房产拥有完全所有权。丙方处理所有权时，应告知甲方。第十条，丙方没有按照本合同第三条规定支付房款的，甲方可单方解除合同。丙方并承担总额20%的违约责任。如甲、乙方违约其责任方须赔偿丙方总额的20%为违约金。合同签订当日，原告按照被告潘美琴的指定，通过银行汇款向银行开户名为林勇的案外人交付了300万元购房款，被告潘美琴当即出具收条交付原告。原告于2011年9月19日在浙江省温州龙湾农村合作银行经济开发区支行（以下简称“经济开发区支行”）以自己名字开设账户并存入600万元，并于2011年9月21日取出。原告以被告潘美琴未交足其余180万元用于偿还银行贷款为由，至今未付剩余600万元购房款。2011年2月25日，经济开发区支行与被告亚炫阀门厂签订了《最高额抵押合同》，合同约定抵押人（即被告亚炫阀门厂）自愿为债权人（即经济开发区支行）向债务人温州鑫辉钢材有限公司（以下简称“鑫辉公司”）自2011年2月25日至2013年2月25日融资期间内最高融资限额为人民币850万元整的所有融资债权提供最高额保证担保。案外人中国建设银行股份有限公司龙湾支行基于与经济开发区支行的银行承兑汇票代理关系而依约向鑫辉公司提供银行承兑汇票承兑业务并履行了承兑业务后，因四张汇票分别到期后（面额860万元的为2011年9月9日，面额700万元的为2011年9月11日）鑫辉公司未交足票款，经济开发区支行依约向案外人中国建设银行股份有限公司龙湾支行支付了1560万元，并依约扣划了鑫辉公司存在其保证金账户的780万元及该部分保证金产生的利息156262.62元。因鑫辉公司尚有7643737.38元票款未付，按照约定转化为逾期贷款，为此经济开发区支行于2011年12月15日向温州市龙湾区人民法院提起诉讼。经审理，温州市龙湾区人民法院判决鑫辉公司于该判决生效之日起七日内向经济开发区支行偿付逾期贷款7643737.38元及利息，且经济开发区支行对被告亚炫阀门厂所有的本案涉案房屋的折价、拍卖、变卖所得款项在最高限额850万元内享有优先受偿权。该判决已于2012年4月17日生效。另查明，截止到2012年12月7日，本案诉争房屋权属登记产权人为永嘉县亚炫阀门配件厂；他项权情况：设定抵押；权属其他限制：查封（登记时间：2011年9月26日，发文单位：永嘉县人民法院）。
原判认为，本案的争议焦点在于：1、被告亚炫阀门厂和潘美琴谁是真正的出卖方，抑或两被告是共同出卖方；2、房屋买卖合同无法继续履行的责任在于哪方，由此被告亚炫阀门厂及潘美琴是否需要向原告承担返还购房款300万元并支付违约金60万元的违约责任。
首先，被告潘美琴是本案房屋买卖合同中真正的出卖方。虽然被告亚炫阀门厂是房屋权属登记的现所有权人，也在合同中明确载明系出卖方，但并不意味着其就是真正的出卖方。理由如下：
第一，从合同当事人真实意思表示来看，房屋买卖合同三方应是明确的，即被告潘美琴将其从被告亚炫阀门厂购得的涉案房屋转让给原告。合同当事人在签订合同时对于以下事实均系明知：1、涉案房屋所有权登记在被告亚炫阀门厂名下，并已作为抵押物在银行办理抵押贷款；2、被告亚炫阀门厂在此之前已将涉案房屋转让给了被告潘美琴，但未办理产权变更手续。可以说，被告亚炫阀门厂出现在合同中的原因就在于其还是物权公示意义上的法定登记所有权人。假如被告亚炫阀门厂有将涉案房屋转让给原告的意思表示，那么在被告潘美琴明知的情况下，两被告必然要对其之间原先的买卖合同如何处理进行协商。在没有解除两被告原买卖合同的情况下，从常理上来讲，被告潘美琴应该不会同意被告亚炫阀门厂对涉案房屋再转让。从原告来讲，若当时的真实意思表示是希望从被告亚炫阀门厂直接购买，在其明知房产所有权登记在被告亚炫阀门厂名下的情况下，大可直接与其签订房屋买卖合同。另外，从付款方式来看，“由甲方原先出卖给乙方，现由丙方直接将款支付给乙方”，亦可见具有转让和购买真实意思表示的是被告潘美琴和原告。
第二，从房屋买卖合同权利义务约定情况来看，是原告和被告潘美琴之间就合同主要权利义务关系进行约定。一般的房屋买卖合同，出卖人最主要的权利是获得对价款，最主要义务是交付房屋和协助办理产权变更手续，购买人最主要的权利是取得房屋所有权和土地使用权，最主要义务即是支付对价款。在本案中享有获得对价款权利，履行交付房屋义务的不是被告亚炫阀门厂，而是被告潘美琴。三方当事人在合同中约定被告亚炫阀门厂仅需要无偿协助原告办理过户公证手续和履行其他协助义务，而实际上被告亚炫阀门厂也办理了公证以及应被告潘美琴的要求为其关联企业的所有融资债权提供最高额保证担保。
第三，虽然被告潘美琴未取得涉案房屋的所有权，但从实际情况来看，被告潘美琴已全面行使了“占有、使用、收益、处分”的完全所有权。虽然法律规定占有并不是享有不动产所有权的公示方式，但却是所有权四项积极全能“占有、使用、收益、处分”的重要组成。从两被告的原房屋买卖合同书来看，被告潘美琴在购买方处加盖了永嘉县瓯北铭嘉商务宾馆的印章，在涉案房屋买卖合同第十条来看，“乙方必须在二个月内清理宾馆内部财务并移交给丙方”，可见至少在两份合同间隔的二年多时间里，被告潘美琴实际占有涉案房屋用于经营永嘉县瓯北铭嘉商务宾馆。被告潘美琴将其购得的涉案房屋用于为其自身投资的鑫辉公司融资担保，现又转让给原告，种种行为均表明被告潘美琴已具备和实际上行使了涉案房屋所有权人最重要的权利：处分权。
综上，可以认定被告潘美琴系房屋买卖合同的出卖方，也不存在两被告是共同出卖人的情况。对被告亚炫阀门厂关于其并非合同实际权利义务主体的辩解，依法予以采信。
其次，房屋买卖合同无法继续履行的责任在于被告潘美琴。导致房屋买卖合同无法继续履行，原因在于鑫辉公司在四张总额为1560万元的银行承兑汇票于2011年9月11日到期后未能交足票款，导致不足票款7643737.38元转化为逾期贷款，并被银行起诉至温州市龙湾区人民法院以实现抵押物的优先受偿权。再究其原因，在于原告和被告潘美琴未能及时偿还该逾期贷款。房屋买卖合同第三条约定，“于签订日起一天内还清乙方借款叁佰万元整，由乙方同意打入借款人账号。余款陆百万元整还乙方银行该房产贷款，拿回被抵押房产权证、土地证，由乙方注销被抵押有关手续”，由于该句子中间不是逗号，而是个句号，导致“于签订日起一天内”这个时间条件与后句断开联系，句号后面的内容即剩余600万元购房款的支付时间不明确。但是仔细分析，合同签订的时间是2011年9月19日，此时鑫辉公司未交足的票款7643737.38元已转化为逾期贷款，原告在庭审中明确提及该600万元当时说好是马上支付用于偿还贷款并办理过户手续的，再加上原告在2011年9月19日在经济开发区支行以自己名字开设账户并存入600万元的举动，有理由相信当时原告和被告潘美琴约定该600万元购房款就是签订日起一日内付清，合同第三条付款方式中的那个句号应是笔误。
但是，原告却未按照合同第三条的约定及时支付购房款。对此，原告的辩解是由于逾期贷款的数额是780万元，而被告潘美琴无法筹集180万元，故即使原告支付了600万元，仍然无法注销抵押并办理过户，故原告出于资金安全考虑，于2011年9月19日将600万元存入自己名字开户的账户，并于2011年9月21日取出。一旦原告支付600万元用于偿还贷款，而被告潘美琴不能偿还剩余贷款，原告支付的600万元将无法追回，故原告有权不予支付。
对此，原判认为，原告该辩解实际上涉及的是合同法上的不安抗辩权问题。不安抗辩权是指在双务合同中，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行能力的情形时，有中止履行自己债务的权利。不安抗辩权应当具备以下四个条件：1、当事人须因双务合同互负债务（义务）；2、当事人一方须有先履行的义务且已届履行期；3、后履行义务一方有丧失或可能丧失履行债务能力的情形；4、后履行义务一方没有对待给付或未提供担保。本案买卖合同中原告负有支付房款、被告潘美琴（实际处分权人或所有人）和被告亚炫阀门厂（登记形式上的所有权人）负有协助办理过户手续的义务，且原告有先履行支付购房款的义务，故符合上述四个条件中前两个。原告虽未提供确切证据证明被告潘美琴有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，但是综合本案事实和证据来看，这种可能性是存在甚至较大的。而且被告潘美琴作为后履行义务一方，也没有对待给付或提供担保。原告已于2011年9月19日在经济开发区支行开设账户并存入600万元，有理由相信是为履行支付600万元购房款用于偿还银行逾期贷款做的充分准备。倘若无法过户至原告名下，原告付出共计900万元后享有的仅仅是债权请求权，在银行逾期贷款通过抵押物行使优先受偿权后，其债权利益无法完全清偿的可能性极大。在此种情形下，原告未按照合同约定支付600万元购房款的情形符合不安抗辩权的法定构成要件，无需承担相应的违约责任。
综上，可认定房屋买卖合同无法继续履行的责任在于被告潘美琴，其应当按照合同约定承担相应的违约责任，被告亚炫阀门厂不需要向原告承担返还购房款300万元并支付违约金60万元的违约责任。对被告亚炫阀门厂的相应辩解，依法予以采信。
合同当事人均应当按照合同的相关约定，全面履行义务。根据法律规定，合同的解除分为协议解除、约定解除和法定解除。协议解除是指在合同依法成立后而未全部履行前，当事人通过协商而解除合同。本案明显不属于协议解除。房屋买卖合同中未约定原告在何种条件下可以解除合同，故也不符合约定解除情形。原告现提出依法解除合同，符合法律关于法定解除的法定情形。原告在行使不安抗辩权而中止履行的情况下，被告潘美琴在合理期限内未恢复履行能力并且也未提供适当的担保，原告有权解除合同。而且现涉案房屋已被经济开发区支行实现抵押权，又因其他案件被法院查封，原告取得房屋所有权的合同目的已难以实现。故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求于法有据，依法予以支持。
关于违约责任和违约金。通过以上分析，合同无法继续履行的责任在于被告潘美琴，其应按照合同约定承担相应的违约责任。在解除合同的情形下，被告潘美琴应当返还原告已支付的300万元购房款。另外，合同第十条约定，被告潘美琴应当向原告赔偿总额的20%，该条款未明确20%计算的基数“总额”究竟是什么的总额，现原告主张赔偿违约金60万元实际上是按照已支付购房款300万元的20%计算而来。对此，该院认为原告该主张不违反合同第十条的约定，且未达到违约金明显过高的程度。故原告要求被告潘美琴向原告返还购房款300万元并支付违约金60万元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持；要求被告亚炫阀门厂共同承担返还购房款300万元并支付违约金60万元的诉讼请求，缺乏法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告陈益云与被告永嘉县亚炫阀门配件厂、潘美琴于2011年9月19日签订的关于永嘉县瓯北镇码道村南路4号房屋的买卖合同；二、限被告潘美琴于判决生效之日起十日内返还原告陈益云购房款3000000元并支付违约金600000元；三、驳回原告陈益云的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由被告潘美琴负担。
宣判后，陈益云不服，提起上诉称：一、涉案房屋的实际出卖人为被上诉人永嘉县亚炫阀门配件厂。上诉人与二被上诉人签订房屋买卖合同之前，永嘉县亚炫阀门配件厂虽将涉案房屋出售给潘美琴，但由于房屋产权并未过户，产权人仍是永嘉县亚炫阀门厂。潘美琴并未取得涉案房屋的所有权，永嘉县亚炫阀门厂与上诉人签订房屋买卖合同的事实可以印证潘美琴对涉案房屋不具有处分权。从房屋买卖合同的内容来看，除价格及过户费用的约定外，其余有关双方权利义务的条文都涉及到上诉人与永嘉县亚炫阀门厂。原判否定永嘉县亚炫阀门厂的出卖人身份，显属错误。二、涉案房屋被永嘉县人民法院查封是亚炫阀门厂的债务引起的，不管鑫辉公司的债务能否偿还，涉案房屋的过户手续均无法办理。另据了解，涉案房屋土地使用权过户存在法律障碍，涉案房屋无论出售给潘美琴还是上诉人，均无法过户。因此，本案真正的违约方包括永嘉县亚炫阀门厂，其应依约承担违约责任。三、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”因此，只有永嘉县亚炫阀门厂有权单独对涉案房屋进行处分。签订房屋买卖合同不等于合同全面履行，更不等于房屋所有权的转移，原判仅认定潘美琴系涉案房屋的出卖方，显然混淆了合同生效与物权转移的关系。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人永嘉县亚炫阀门配件厂辩称：一、涉案房屋买卖合同中永嘉县亚炫阀门配件厂的过户义务是基于其与潘美琴之间曾经存在的房屋买卖合同关系，原判认定潘美琴为真正的房屋出卖人是正确的。二、上诉人对于二被上诉人之间的房屋买卖事实是明知的，故其清楚涉案房屋的真正归属。此外，涉案房屋买卖合同第十条明确规定：如甲、乙方违约由责任方向丙方，因此，甲、乙方之间并不承担连带责任。三、涉案房屋被查封的直接原因是潘美琴与其女儿开设的公司即鑫辉公司未偿还到期债务。对于涉案房屋目前暂时不能过户的事实上诉人同样是明知的，永嘉县亚炫阀门配件厂作为涉案房屋产权登记人有能力分割土地证，使其与房产证一××对应，并不存在无法过户的情形。涉案房屋买卖合同目的无法实现的根本原因在于上诉人的违约行为，上诉人在支付300万购房款后即中止了履约行为，导致房屋抵押权实现。鉴于永嘉县亚炫阀门配件厂不是真正的出卖方和购房款的实际接收人，无权追究上诉人的违约责任，但请求法院充分明确本案的责任归属。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘美琴未作答辩。
二审期间，上诉人陈益云及被上诉人潘美琴均未提供新的证据。被上诉人永嘉县亚炫阀门配件厂向本院提供了以下证据：1、房屋所有权证、土地使用权证，证明涉案房屋与被上诉人的另一处房屋具有各自独立的土地使用权证，不存在不能过户的情形；2、本院（2012）浙温商终字第450号民事判决书、温州律政司法鉴定所司法鉴定意见书、温州市人民检察院（2013）00005号民事行政检察立案决定书，证明导致涉案房屋被查封的本院（2012）浙温商终字第450号案件的关键证据永嘉县亚炫阀门配件厂的印章系伪造，该案已被温州市人民检察院决定立案抗诉。经审查，本院认为，上述证据1及证据二中的本院（2012）浙温商终字第450号民事判决书、温州市人民检察院（2013）00005号民事行政检察立案决定书均不属二审中新的证据，证据2中的温州律政司法鉴定所司法鉴定意见书系被上诉人永嘉县亚炫阀门配件厂单方委托鉴定，不能作为认定本案事实的依据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人永嘉县亚炫阀门配件厂是否系涉案房屋买卖合同的卖方，是否应向上诉人陈益云承担违约责任的问题。涉案房屋买卖合同签订前，被上诉人永嘉县亚炫阀门配件厂已于2009年间将涉案房屋转让给被上诉人潘美琴，且此后涉案房屋一直由潘美琴占有、使用，并由潘美琴将涉案房屋作为抵押物向银行贷款，原判据此认定潘美琴对涉案房屋行使处分权，并无不当。同时，涉案房屋买卖合同约定的房屋交付义务人及收取购房款的权利人均为潘美琴，永嘉县亚炫阀门配件厂仅作为涉案房屋原产权人就涉案房屋的产权变更登记手续履行协助义务，原判认定潘美琴系涉案房屋房屋买卖合同的出卖方，符合本案实际。至于永嘉县亚炫阀门配件厂是否存在违约情形，本院认为，涉案房屋买卖合同并未约定永嘉县亚炫阀门配件厂在房屋过户前负有为潘美琴偿还到期贷款以使涉案房屋上设定的抵押权消灭的义务，温州市龙湾区人民法院生效判决确定经济开发区支行对涉案房屋享有抵押权，系潘美琴逾期偿还贷款所导致，永嘉县亚炫阀门配件厂对此并无过错。另外，涉案房屋被永嘉县人民法院查封同样系因潘美琴未偿还到期债务引起，永嘉县亚炫阀门厂虽系该笔债务的保证人，但即使其及时承担保证责任，由于上诉人与潘美琴约定由上诉人直接向经济开发区支付的支行支付的款项尚不足以偿还潘美琴的贷款，经济开发区支行对涉案房屋仍享有优先受偿权，故涉案房屋买卖合同的目的不能实现的原因不能归结于永嘉县亚炫阀门配件厂。另外，涉案房屋买卖合同第五条明确约定：“上述房产因土地功能问题，暂不办理过户手续。在二个月后办理有关买卖、过户等公证手续。”可见，上诉人对于涉案房屋暂不能过户的事实是明知的，现其以永嘉县亚炫阀门配件厂对于房屋不能过户存在过错为由要求永嘉县亚炫阀门配件厂承担违约责任，其理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35600元，由上诉人陈益云负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 苏子文
审判员 蔡蓓蓓
二〇一四年六月五日
书记员 郭阳平