苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1360号
原告中海物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区东富路9号31号厂房。
负责人汪维杰，该公司总监。
委托代理人潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人胡建宇。
被告李思源。
原告中海物业管理有限公司苏州分公司诉被告李思源物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理。依法由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘晓辉、胡建宇，被告李思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业管理有限公司苏州分公司诉称，其系苏州吴中经济开发区郭巷街道中海独墅岛花园的物业服务企业，为小区提供前期物业服务，被告系该小区11-xxx、11-xxx、11-xxx、11-xxx室房屋业主。根据该小区《苏州市前期物业管理服务协议》及《中海独墅岛花园临时管理规约》约定，别墅物业管理费为每平方米每月3.42元，迟延缴纳物业管理费的，应按千分之三每日支付滞纳金。现被告共拖欠11-xxx、11-xxx、11-xxx、11-xxx室房屋自2011年7月至2014年2月的物业管理费未付，期间原告多次向被告催讨未果。考虑到减轻被告负担及追求公平合理之原则，原告决定按每日万分之五向被告追索迟延支付物业费的滞纳金。故请求法院判令被告支付上述房屋自2011年7月至2014年2月的物业管理费113612.8元及滞纳金（自2011年7月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日）。
被告李思源辩称，其还没有拿到上述房屋的钥匙，也没有入住。因为签订合同时其未满18周岁且没有监护人在场，物业服务合同应属无效。
经审理查明，2010年5月2日，被告（乙方）分别就坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园11幢xxx、xxx、xxx、xxx室房屋与中海英奥置业（苏州）有限公司（甲方）签订苏州市前期物业管理服务协议及中海独墅岛临时管理规约。上述苏州市前期物业管理服务协议第一条均约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作。前期物业管理费为。别墅：3.42元每月每平方米（按专有部门的全部实测建筑面积收取），前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。中海独墅岛花园临时管理规约第十五条约定：业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业费整体收交情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。业主和物业使用人拖欠合同物业服务费、停车位使用费、停车位管理服务费等各项费用的，物业服务企业可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述房屋交付期满后，中海英奥置业（苏州）有限公司委托原告对涉案小区进行物业管理服务，因被告未缴纳物业费，原告多次向被告寄送催要通知单，并于2012年4月委托江苏益友天元律师事务所向被告寄送律师函，要求被告交纳物业费。
中海英奥（苏州）有限公司于2011年6月以挂号信的形式向苏州苏苑村75幢105室的地址寄送了入伙告知函，通知被告办理房屋交付手续，但上述信件因被告逾期未领取，而被退回。2012年1月8日、2012年2月16日、2012年3月21日、2013年5月27日，被告就11-xxx、xxx、xxx、xxx室房屋填写了房屋登记申请书。后上述四套房屋登记在被告名下，其中11-xxx及xxx室建筑面积均276.77平方米，11-102及103室建筑面积均为242.28平方米，以上四套房屋均为别墅。
另，上述坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园11幢102室房屋，因被告拖欠他人债务已被苏州市姑苏区人民法院于2014年3月26日后拍卖。对此，原告称因上述房屋拍卖后，已经向其交纳了物业费，故就上述房屋物业费不再主张，但滞纳金尚未支付，故仍要求被告支付上述房屋截至2014年3月1日的滞纳金。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、苏州市前期物业管理服务协议、中海独墅岛临时管理规约、催费通知、律师函、挂号信、快递单、房屋登记申请书，本院调取的执行裁定书及庭审笔录等予以证实。
审理中，被告称其系按母亲史剑红要求在苏州市前期物业管理协议上签字。
另，原告为证明被告系涉案房屋业主，提供了商品房买卖合同四份，其中落款日期为2010年5月28日两份合同载明：被告（买受方）购买中海英奥（苏州）有限公司（出卖方）开发的坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园11幢xxx、xxx室房屋；落款日期为2010年9月1日的两份合同载明：被告（买受方）购买中海英奥（苏州）有限公司（出卖方）开发的坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园11幢xxx、xxx室房屋。上述四份商品房买卖合同均载明：被告的联系地址系苏州市苏苑新村75幢105室；出卖方应当在2011年6月30日前交付房屋；买受方未在出卖方通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自出卖方通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已经交付，今后该商品房产生的一切风险责任及物业管理费均由买受方承担，买受方缴纳物业管理费期限和商品房的保修期自出卖方通知的验收交接日之第二日起开始计算。上述四份合同附件五合同补充协议第5条还约定：买受方确认本合同中所涉及的个人资料真实、有效，出卖方可按此以书面方式向乙方送达任何文件、回复及其他任何联系，且采用挂号信或特快专递邮寄或直接送达，若买受方变更地址须向出卖方提出书面申请，也以相同方式送达出卖方。若以挂号信或特快专递邮寄的方式，在投邮后第3日将被视为已送达买受方，如因买受方所填住址不准确、无人签收或拒绝签收导致文件退还的，由买受方承担责任，并视为出卖方已经履行相关通知义务。以上四份合同落款处买受方签有“李思源”，下方法定代表人处签有“史剑红”。经质证，被告称上述四份商品房买卖合同并非其本人签字，但房屋是其买的，后又称上述房屋系其母亲史剑红购买，只是登记在其名下，交房手续已经办理，但具体时间不清楚，其未交纳过物业费。
本院认为，当事人应当按照合同约定履行付款义务。尽管被告辩称涉案四房屋并非由其购买，仅为其母亲史剑红购买后登记在其名下，即使上述情况属实，被告母亲史剑红为被告购买房屋的行为并不损害被告的合法权益，其母亲代被告与开发商签订的房屋买卖合同应属合法有效，对被告具有约束力。就上述房屋的前期物业管理服务协议虽被告签字时尚不满18岁，但被告所称系其母亲史剑红让其在上述协议上签字，故可确认被告在上述协议签订时已征得其母亲的同意，现被告早已成年，对此亦未提出过异议，在其成年后亦办理了房屋登记手续，故上述协议对被告同样具有约束力。因原告为被告所述四套房屋提供物业服务，故被告应当按约交纳物业费，逾期不交纳，应承担相应的违约责任。
就涉案房屋的交付时间，开发商已经在合同约定的房屋交付期限之前按合同约定的联系方式以书面方式要求被告前来收房，尽管上述信件被退回，但被告与开发商签订的合同中明确约定此种情况应视为该信件已经送达，该约定不违反法律规定，应属有效，故因此导致的被告未能及时收房的责任，应由被告负担，原告主张被告应在房屋交付期满后即自2011年7月1日起计算物业费的意见，本院予以采纳。关于物业费标准，应按涉案房屋前期物业管理服务协议约定的按建筑面积每平方米每月3.42元的标准计算。因涉案房屋中11-102室房屋已被司法拍卖且由买受人交纳物业费，对此原告不再主张，本院尊其自愿，不予理涉。其余三套房屋，经本院核算，自2011年7月至2014年2月的物业费共计87094.54元。原、被告就上述物业费未明确约定具体交纳的时间，原告主张按月先服务后交纳物业费计算滞纳金的意见，本院予以采纳。关于违约金标准，中海独墅岛花园临时管理规约载明的标准为每日应缴费用的千分之三，现原告自愿调整为按每日万分之五计算违约金的意见不违反法律规定，本院以此核算滞纳金。关于上述11-xxx室房屋的滞纳金，因买受人在2014年3月26日之后支付了物业费，现原告仅主张该房逾期缴纳物业费的滞纳金至2014年3月1日应予准许，经核算，本院认定为6200元。就11-xxx、xxx、xxx室房屋的滞纳金，计算至2014年3月1日，本院分别认定为7100元、6200元、7100元。以上三套房屋自2014年3月2日起的滞纳金，应以87094.54元为基数，按照每日万分之五的标准计算至被告实际支付物业费之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告李思源于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司苏州分公司支付坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园11幢1xx、xxx、xxx室房屋自2011年7月至2014年2月的物业费共计人民币87094.54元及上述三套房屋逾期支付物业费的滞纳金（截至2014年3月1日共计20400元，自2014年3月2日起以87094.54元为基数按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止）
二、被告李思源于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司苏州分公司支付坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园11幢102室房屋逾期支付物业费的滞纳金人民币6200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3040元，由原告中海物业管理有限公司苏州分公司负担240元，被告李思源负担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 鲁 超
人民陪审员 徐 梅
人民陪审员 华 康
二〇一五年三月十六日
书 记 员 周亚雅