宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1676号
上诉人（原审原告）凌峰，男，1972年11月13日出生，汉族，宁夏机械工业设计研究院副院长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ阳，宁夏浩晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏景程房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人燕翚，系该公司董事长。
委托代理人邢玉红，女，1976年12月17日出生，汉族，该公司文员，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审第三人）路川，男，1954年3月17日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。
委托代理人赵永生，贺兰县法律援助中心法律工作者。
上诉人凌峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人凌峰及其委托代理人岳海军、ＸＸ阳，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司的委托代理人邢玉红，被上诉人路川及其委托代理人赵永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年4月20日，被告宁夏景程房地产开发有限公司与第三人路川签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定被告拆迁第三人一楼面街房141.9平米，置换同面积营业房141.9平米；被告拆迁第三人二楼面街房116平米，置换同面积营业房116平米，以上两项置换营业房共257.9平米。2010年5月17日，原告凌峰与被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定被告以1265270元的价格向原告出售贺兰县兰亭居三期47-9号营业房一套，约定付款方式为首付款633635元，银行按揭贷款63万元。原告分别于2010年1月3日、2010年4月9日向被告支付首付房款633635元，并于2010年5月20日办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记（按揭），约定时间为2020年5月17日。2010年5月28日，原告从中国银行银川东城支行以涉案房屋抵押贷款63万元支付了剩余房款。涉案房屋被告一直未向原告交付。2011年第三人入住涉案房屋，现涉案房屋由第三人对外出租。2012年2月22日，被告向贺兰县住房和城乡建设局提交的兰亭居三期营业房安置明细表中载明涉案47-9号营业房面积239.87平方米，安置给第三人路川。现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告为原告办理贺兰县兰亭居47-9号营业房产权登记证书的相关手续，支付原告逾期交房违约金63263.5元；2、诉讼费由被告承担。
另查明，法院在审理（2014）贺民初字第1179号案件中，第三人向法庭出示证明一份（加盖贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所档案查阅专用章），载明“贺兰县人民法院：贵院受理凌峰诉宁夏景程房地产开发有限公司纠纷案，该案涉及兰亭居三期47号楼09号房。经我局工作人员调档查询纸质销控表，兰亭居三期47号楼09号房，面积239.87平方米，备案登记在唐海荣名下；电子销控表登记备案在唐海荣名下，另备注待撤案后安置拆迁户路川。特此证明，时间2014年8月21日”。法院于2014年10月20日依据该证明作出了（2014）贺民初字第1179号民事裁定书，以房屋预告登记与备案信息登记主体不一致，不易确定涉案房屋权属为由，裁定驳回原告的起诉。裁定生效后，贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所于2014年12月9日向原告出具证明一份，载明“2014年8月21日查询贺兰县兰亭居三期纸质楼盘表和电子楼盘表，47-09号房备案登记在唐海荣名下并备注撤案后安置拆迁户陆川。2014年9月5日，依据房管所原合同备案工作人员马婷核查纸质备案档案确认贺兰县兰亭居三期47-9号商业用房备案在凌峰名下，无备案人身份证信息。2014年12月9日”。
原审法院认为，被告与第三人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效，协议载明“拆迁房屋原则上实行房屋产权置换，对被拆迁户实行原地产权调换方式予以安置，并约定被告拆迁第三人一楼面街房141.9平米，置换同面积营业房141.9平米；被告拆迁第三人二楼面街房116平米，置换同面积营业房116平米，以上两项置换营业房共257.9平米。”2012年2月22日，被告向贺兰县住房和城乡建设局提交的兰亭居三期营业房安置明细表中载明“涉案47-9号营业房面积239.87平方米，安置给第三人路川”的内容，系被告真实意思表示。上述两份证据能够反映被告与第三人在拆迁补偿安置协议中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行约定，并且对协议的标的物即安置用房的位置（原地）、用途（营业房）也作了明确约定，使涉案安置用房具有了特定性。结合房屋拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。该司法解释将第三人对涉案房屋享有的物上请求权视为一种特殊债权，赋予物权的优先效力。第三人要求交付房屋的请求权具有对抗原告的排他效力，即使原告办理房屋所有权转移登记，第三人也可基于特种债权的物权优先效力，请求优先取得涉案拆迁安置补偿房屋。唯有此才能确保被拆迁人债权的安全，保障实现居者有其屋的社会目标。原告在无法取得涉案房屋时，可依据法律规定向被告主张与无法交付房屋相应的赔偿责任。综上，原告要求被告协助原告办理该房屋的产权登记过户手续并支付原告逾期交房违约金63263.5元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决：驳回原告凌峰的诉讼请求。案件受理费1482元，由原告凌峰负担。宣判后，凌峰不服，提起上诉。
上诉人凌峰上诉称，一审判决依据被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司与被上诉人路川签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司的《安置明细表》两份证据，认定被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司将47-9号营业房安置给被上诉人路川系认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司与被上诉人路川签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中，虽然约定对被上诉人路川的拆迁实行原地产权调换方式予以安置，但仅仅做了原则性的约定，并没有将涉案营业房作为安置标的。二、2010年5月17日，上诉人与被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案营业房，并已全额支付房款，并在贺兰县房管局备案登记。三、2012年2月22日，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司向贺兰县住房和城乡建设局提交的兰亭居三期营业房安置明细表将涉案营业房安置给被上诉人路川是无效行为。四、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定错误。上诉人购买涉案营业房时，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司未将该房屋安置给被上诉人路川。被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司出具安置明细表时，已经丧失了对房屋再行处分的权利。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司给上诉人办理贺兰县兰亭居47-9号营业房的产权过户登记，支付上诉人逾期办理产权过户登记的违约金63263.5元；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司答辩称，一、贺兰县住房和城乡建设局没有权利安置被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司的房屋，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司一直都未对被上诉人路川进行安置，是被上诉人路川强行入住涉案营业房的。2012年被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司出具的安置明细表只是意向性的，后来大部分住户没有按照安置明细表安置。二、被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司提出撤销备案的申请，是因为当时与上诉人协商调换房屋，后来上诉人没有同意，故备案未撤销。撤销备案申请是将多套房屋的情况都写进去的，与上诉人之间并没有融资，也没有将涉案房屋指定安置给被上诉人路川。
被上诉人路川答辩称，一、2007年，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司拆迁被上诉人路川的房屋。2012年2月22日，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司向贺兰县住房和城乡建设局出具兰亭居三期安置明细表，该表明确了安置给被上诉人路川房屋的面积及房号，且有被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司印章。2013年6月30日，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司给贺兰县住房和城乡建设局产权管理所出具兰亭居三期房屋撤销备案申请，撤销的住房有34套，其中就有涉案房屋，撤销的原因是被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司在开发建设兰亭居三期时资金紧张，将该小区34套住房进行融资，2013年融资借款偿还完之后，申请对34套房屋的备案撤销。上诉人购买涉案房屋所作的登记，是被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司为了融资进行的登记。上诉人如果贷款是真实的话，只能向被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司主张损失，与被上诉人路川无关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的各方当事人的陈述，上诉人凌峰提交的商品房买卖合同原件一份、收据原件两份、宁夏回族自治区贺兰县房屋预告登记证明原件、中国银行借款借据、抵押契证资料收据、（2014）贺民初字第1197号民事裁定书、2014年12月9日贺兰县房管所证明各一份、偿还银行贷款明细三份，原审第三人路川提交的房屋拆迁补偿安置协议原件、兰亭居三期营业房安置明细表各一份、税费发票及收款收据等证据证实，足以认定。
本院认为，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司与被上诉人路川签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，合法有效。该协议明确载明拆迁房屋原则上实行房屋产权置换，对被拆迁户实行原地产权调换方式予以安置，并约定拆除被拆迁人一楼面街房141.9平米，置换同面积营业房141.9平米；二楼面街房116平米，置换同面积营业房116平米，以上两项置换营业房共257.9平米。2012年2月22日，被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司向贺兰县住房和城乡建设局提交的兰亭居三期营业房安置明细表中载明涉案营业房安置给被上诉人路川，系被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司真实意思表示。上述两份证据能够证明被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司与被上诉人路川在《房屋拆迁补偿安置协议》中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行约定，并且对安置用房的位置（原地）、用途（营业房）也作了明确约定，使涉案安置用房具有了特定性，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情形。被上诉人路川应优先取得补偿安置房屋，一审判决驳回上诉人凌峰的诉讼请求并无不当。故上诉人凌峰的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。上诉人凌峰可另行向被上诉人宁夏景程房地产开发有限公司主张无法交付房屋的赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1482元，由上诉人凌峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘煜姗
审 判 员 吴志明
代理审判员 宁 丽
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 马丽梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。