湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨法民一初字第764号
原告李铁强，男，1975年12月16日出生，汉族。
原告易桂华，男，1982年6月22日出生，汉族。
两原告共同委托代理人李盛，湖南晶石律师事务所律师。
被告刘飞跃，男，1958年10月24日出生，汉族。
原告李铁强、易桂华诉被告刘飞跃房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年12月10日向本院提起诉讼并提出财产保全申请，本院受理后，依法采取了财产保全措施。本院依法由代理审判员吴金平独任审判，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。代理书记员王莺担任记录。原告李铁强、易桂华及两原告共同委托代理人李盛到庭参加了诉讼。被告刘飞跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李铁强、易桂华共同诉称：2013年5月6日，两原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于湘潭市雨湖区云塘街道韶山中路福康巷X号的房产（房产证号203XX5、203XX6、203X**、国土证号1500X**）转让给两原告，总价款300万元。双方约定两原告于签订合同之日向被告支付购房款85万元，2014年4月20日前代被告归还姜畲镇信用社的贷款210万元，余款5万元在双方办理完过户更名当日支付完毕。合同签订当日，两原告向被告支付了购房款85万元，于2013年10月21日向被告支付了210万元（供被告归还在姜畲信用社的贷款），于2013年10月31日将余款4万元支付给被告，并代被告退还房屋租赁押金及剩余租金约1.8万元，至此两原告不但将购房款300万元全部付清，还多付了8000元给被告。
两原告付清300万元购房款后，被告却迟迟不愿办理过户手续。两原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告履行《房地产买卖合同》义务，立即将湘潭市雨湖区云塘街道韶山中路福康巷X号的房产（房产证号203XX5、203XX6、203X**、国土证号1500X**）过户到两原告名下；二、被告退还两原告多付的房屋转让款8000元；三、被告按合同约定从2013年11月1日起至房屋过户完毕止每日按合同总金额3‰支付违约金；四、被告承担本案的全部诉讼费。
被告刘飞跃口头辩称：对于原告过户的要求，被告要求毁约，被告愿意按照合同的约定支付相关的赔偿。合同上面有约定违约条款，不需要再重复计算违约金。
经审理查明：2013年5月6日，两原告与被告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于湘潭市雨湖区云塘街道韶山中路福康巷X号的房屋（房产证号203XX5、203XX6、203X**）转让给两原告，合同总价款300万元，并约定两原告于合同签订之日向被告支付购房款85万元，2014年4月20日前代被告归还姜畲镇信用社的贷款210万元（该房屋被告已在姜畲镇信用社办理抵押贷款210万元），剩余款项5万元在双方办理完过户更名当日支付完毕。合同还约定，“由乙方（即两原告）为主负责向房地产管理机关申请房屋产权和土地使用权过户手续，甲方（即被告）无条件配合提供一切办理手续所需的证明文件”，“若甲方未按本合同规定将房屋及时交付乙方使用以及办理过户手续，每逾期一日，按照交易总价的3‰支付违约金”。
合同签订当日，两原告向被告支付了购房款85万元（其中银行转账80万元、现金5万元，被告并出具85万元收条一张）。2013年10月21日，两原告通过银行转账支付给被告210万元（已归还被告在姜畲信用社的贷款210万元）。2013年10月31日，两原告通过银行转账支付给被告4万元，共计支付给被告购房款299万元。
合同签订的次日，被告将该房屋交付给了两原告使用，两原告之后对该房屋进行了装修。在2013年10月21日支付210万元购房款给被告后，两原告多次要求被告办理房屋过户手续，遭被告拒绝。后被告明确向两原告表示要求毁约，不愿意房屋过户，愿意按合同约定承担违约金。双方协商未果，故两原告诉至法院。
上述事实，有原、被告的身份证明、房地产买卖合同、房产证、国土证、银行存取款凭证、银行账号流水、照片以及原、被告的当庭陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：原告李铁强、易桂华与被告刘飞跃所签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案中，两原告按合同履行了约定的付款义务，被告也按合同交付了房屋，被告还应按双方约定协助办理过户手续。被告单方面提出要求毁约不再履行合同，但两原告坚持要求继续履行合同，且被告未提供证据支持自己的主张，因此被告要求毁约不履行合同的理由不充分，也有违诚实信用原则，本院不予支持。从双方的合同约定“剩余款项5万元在双方办理完过户更名当日支付完毕”来看，在两原告支付完第一批、第二批共295万元购房款后，该房屋过户的条件就已成就。截止2013年10月21日，两原告共支付了295万元购房款，并在2013年10月31日支付了剩余款项5万元中的4万元，共计支付了299万元购房款。因此，两原告要求被告履行房地产买卖合同将交易房屋过户给两原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。
对两原告提出已支付被告3008000元，要求被告退还多付房屋转让款8000元的诉讼请求，本院查明两原告已实际支付给被告的购房款为299万元，两原告未提供证据证实其已代被告退还该房屋租赁押金15000元及被告应退还两原告剩余租金3000元，故对两原告该项诉请本院不予支持，两原告可另行处理。
对两原告要求被告按合同约定从2013年11月1日起至房屋过户完毕日止每日按合同总金额3‰支付违约金的诉讼请求，两原告认为在2013年10月31日支付4万元购房款后，已经全部付清了购房款，但被告拒绝过户，所以主张从2013年11月1日起计算违约金。本院认为，双方签订的房地产买卖合同中没有约定办理过户手续的期限，但从双方的约定的付款条款来看，在两原告支付完第一批、第二批共295万元购房款后，该房屋过户的条件就已成就。根据法律的相关规定，两原告在履行完约定的第一批、第二批共295万元付款义务后，可以随时要求被告履行过户义务，但应给予被告必要的准备时间。但从两原告起诉直至本案辩论终结前，被告仍未履行过户义务，并坚持要求无故毁约不再履行合同，被告的行为属恶意违约，严重违背了诚实信用原则。因此，被告除应继续履行合同外还应承担违约责任，以保障守约一方即两原告的合法利益。双方在合同中有约定若被告未及时办理过户手续，每逾期一日，按照交易总价的3‰支付违约金，虽然该每日3‰的标准是双方当事人的真实意思表示，但该约定违约金确实过高，且自合同签订的次日被告即已将该房屋交付给两原告使用，根据本案的实际情况，本院酌情调整违约金标准为银行同类贷款利率的四倍为宜。两原告要求从2013年11月1日开始计算违约金，这一期限离其第二批付款的时间（2013年10月21日）较近，本院酌情认为从两原告起诉之日即2013年12月10日起开始计算较为适宜，故违约金本院予以支持以两原告实际支付的299万元为基数，按银行同类贷款利率的四倍计算从两原告起诉之日即2013年12月10日起至办理完过户手续之日止。两原告的诉请高于法律规定标准的部分，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告刘飞跃自本判决生效后十日内协助原告李铁强、易桂华办理位于湘潭市雨湖区云塘街道韶山中路福康巷X号房屋（房产证号203XX5、203XX6、203X**）的产权过户登记手续；
二、被告刘飞跃自本判决生效后十日内支付原告李铁强、易桂华从2013年12月10日起至办理完过户手续之日止的违约金（以299万元为基数，按银行同类贷款利率的四倍计算）；
三、驳回原告李铁强、易桂华的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30800元，减半收取15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由被告刘飞跃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
代理审判员 吴金平
二〇一四年一月二十七日
代理书记员 王 莺
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。