甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第564号
原告（反诉被告）张掖市某某某工程有限责任公司
委托代理人秦彩云，系甘肃方联律师事务所律师。
被告（反诉原告）张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司
委托代理人刘文海，系甘肃锦舒律师事务所律师。
原告（反诉被告）张掖市某某某工程有限责任公司与被告（反诉原告）张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张掖市某某某工程有限责任公司法定代表人李某某及委托代理人秦彩云、被告（反诉原告）张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司法定代表人某某及委托代理人刘文海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张掖市某某某工程有限责任公司诉称：2013年11月27日，原告受张掖市某某总公司委托与被告签订租赁经营合同一份，约定由原告将水厂路某某总公司院内库房1400平方米，办公室85平方米，库房北侧地坪1070平方米，库房东侧空地1500平方米租赁给被告经营。双方约定租赁经营范围为经营库房，还约定了租期、租金等其他事项。合同签订后，原告按约履行了合同，而被告在合同履行过程中擅自改变租赁用途，将约定用于库房使用的房屋改做汽车修理厂，导致张掖市某某总公司被告甘肃省某某某某执法局在张掖市进行2014年全省城市基础设施工作执法督查时被查处。后原告多次找被告协商解决汽修厂的搬迁事宜，张掖市某某总公司也两次书面通知被告解除租赁合同，但被告对此提出诸多无理要求。2014年9月30日，被告向原告发出复函，同意解除租赁合同，由原告退回已收取的租金、押金280000元后的30个工作日内将汽修厂、洗车行、快递公司整体搬迁，其他修建彩钢棚和装修办公室费用待后协商。原告接此复函后回函一份，同意被告提出的意见。后原告按照约定退还被告交纳的押金、租金280000元，而被告虽然将汽修厂进行搬迁，但大门一直由被告加锁管理，洗车行、快递公司一直正常营业至今。现原告诉讼要求解除原、被告签订的租赁经营合同；被告向原告返还租赁物并承担违约金15000元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求解除原、被告签订的租赁经营合同；由被告向原告返还租赁物（库房1400平方米、办公室85平方米、库房北侧空地1070平方米、库房东侧空地1500平方米及新建彩钢大棚库房、改建修理厂厂房）。
被告（反诉原告）张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司未做书面答辩，在庭审中辩称：原、被告于2013年11月27日签订租赁经营合同属实，合同约定的内容也属实。但事实与理由部分不属实，原、被告双方于2013年10月底就开始协商租赁原告场地，协商好以后，经原告同意，被告对该场地进行改造，改造过程中双方于2013年11月27日签订书面租赁经营合同，也就是说被告新、改、扩建工程是经过原告同意才施工的。2014年8月，由于甘肃省某某某某执法局在检查过程中发现被告所承租的场地影响城市某某安全，要求原告进行整改，为了配合原告工作，被告停止经营，并就解除合同事宜于2014年9月30日与原告协商，经协商，原、被告达成协议，原告返还被告押金、租金280000元，被告停止经营并搬迁厂房，对于因搬迁给被告造成的损失另行解决。2014年10月份，原告返还被告押金、租金280000元。现原告要求解除合同，被告亦同意解除，原告要求返还租赁物，被告亦同意返还。
被告（反诉原告）张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司反诉称：2013年11月27日，双方签订租赁经营合同，原告对所租场地进行改建，改建完成后，原告要求终止合同，为配合原告工作，被告同意终止合同，原告答应赔偿被告改建产生的费用及损失，但多次协商无果。现要求反诉被告赔偿改建工程损失1630933.20元；赔偿违约金26392元、鉴定费15000元、搬迁费200000元。庭审中，反诉原告变更诉讼请求，要求反诉被告赔偿改建工程费用1630933.20元。
原告（反诉被告）张掖市某某某工程有限责任公司未作书面答辩，在庭审中辩称：对原告要求赔偿改建损失的诉讼请求不予认可，由于合同解除是被告违约行为造成的，现基于2014年9月30日、10月1日的复函意见，原告可以给被告损失给予一定的补偿，补偿的数额由法院裁决。
经审理查明：原告系张掖市某某总公司下属企业。2013年10月底，原、被告协商租赁水厂路某某总公司院内东南侧空地事宜，协商一致后，经原告同意，被告对该租赁场地进行改造（新建彩钢大棚库房、改建修理厂厂房），改造过程中双方于2013年11月27日签订书面租赁经营合同一份。合同约定原告将其水厂路某某总公司院内东南侧空地（库房1400平方米、办公室85平方米、库房北侧空地1070平方米、库房东侧空地1500平方米）租赁给被告使用，租赁期限：库房及空地（地坪），2013年11月27日至2015年11月26日；库房东侧空地2014年2月1日至2016年1月31日。租金两年共计477840元，押金50000元。合同签订后，被告向原告交纳一年房屋租金及押金共280000元，被告在原告租赁场地经营汽修厂、洗车行业务。2014年8月11日，甘肃省某某某某执法局向张掖市某某总公司下达2014年全省城市基础设施某某工作执法督查行政执法建议书，要求对某某总公司在某某厂范围内出租土地某某汽修厂房问题进行整改，存在违法违规行为依法进行查处，并将结果于8月25日前报省某某厅城建处。2014年9月17日，张掖市某某总公司向被告发出告知函，要求解除合同。2014年9月30日，被告向张掖市某某总公司发出复函，要求在给予经济补偿的前提下同意整体搬迁，且补偿标准不得低于新、改、扩建建筑成本，返还押金、租金280000元。同年10月1日，张掖市某某总公司对被告的复函作出回复，同意被告在复函中提出的四条；委托原告积极协助被告尽快完成搬迁；要求被告提供新、改、扩建的建筑成本核算，以便双方协商补偿事宜。2014年10月中旬，原告向被告返还押金、租金共280000元。2015年2月16日，原、被告协商，由原告先行支付被告补偿款200000元，待法院判决后从判决款项中扣除。
本案在审理过程中，经被告申请，本院委托甘肃某某工程咨询有限公司对被告新建彩钢大棚库房项目及改建的修理厂厂房项目进行价格评估，其结论为：新建彩钢大棚库房项目造价为885101.48元；改建的修理厂厂房项目造价为745831.72元，合计总造价为1630933.20元。
上述事实，有原、被告陈述、原告提交的租赁经营合同一份（复印件）、张掖市某某局文件一份（复印件）、告知函一份（复印件）、复函一份（复印件）、回复意见一份（复印件）、说明一份（复印件），被告提交的工程量确认单一份，本院委托甘肃某某工程咨询有限公司作出的鉴定报告一份、鉴定费票据一份在卷作证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：对于本诉部分，原、被告签订的租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力，属有效合同，双方均应按约定全面履行合同义务。现由于政府行为导致原、被告签订的合同履行障碍，原告要求解除租赁合同，被告同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故对原告该项诉讼请求，本院予以准许。原告要求返还租赁物，被告亦同意返还，本院予以准许。
对于反诉部分，被告要求原告赔偿改建工程损失1630933.20元，庭审中查明，原、被告协商租赁事宜时，经原告同意，被告在原告租赁场地进行新、改、扩建。双方协商解除合同事宜时，原告认可被告在改建过程中的投入，并对被告的改建损失，张掖市某某总公司在给被告的书面回复中明确答复，同意对被告新、改、扩建工程给予经济补偿，且补偿标准不低于新、改、扩建建筑成本，现原告虽对甘肃某某工程咨询有限公司作出的鉴定报告结论有异议，但并未申请重新评估，故对本院委托甘肃某某工程咨询有限公司作出造价为1630933.20元的鉴定报告依法予以采信。扣除原告于2015年2月16日向被告支付的200000元外，原告应向被告再行支付改建损失1430933.20元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张掖市某某某工程有限责任公司与被告张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司于2013年11月27日签订的“租赁经营合同”；
二、被告张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司向原告张掖市某某某工程有限责任公司返还租赁物（库房1400平方米、办公室85平方米、库房北侧空地1070平方米、库房东侧空地1500平方米及新建彩钢大棚库房、改建修理厂厂房），限于本判决生效后三十日内履行完毕；
三、原告（反诉被告）张掖市某某某工程有限责任公司支付被告（反诉原告）张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司改建损失1430933.20元，限于本判决生效后三十日内履行完毕。
因原告变更诉讼请求，本诉案件受理费140元，由原告张掖市某某某工程有限责任公司负担。
因反诉原告变更诉讼请求，反诉案件受理费19478元，由原告（反诉被告）张掖市某某某工程有限责任公司负担9478元，被告（反诉原告）张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司负担10000元。本院退还被告张掖市某某房地产开发有限责任公司山丹分公司案件受理费2173元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 马进荣
代理审判员 徐 毅
代理审判员 孙秀芳
二〇一五年五月十四日
书 记 员 张莉英