江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3147号
上诉人（原审被告）王维，男，1982年12月7日生，汉族，律师。
被上诉人（原审原告）南京太平物业管理有限公司，住所地南京市玄武区北门桥路3号。
法定代表人华芝培，该公司总经理。
委托代理人亢伟，江苏科腾律师事务所律师。
上诉人王维因与被上诉人南京太平物业管理有限公司（以下简称太平物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人不服南京市玄武区人民法院作出的（2015）玄锁民初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
太平物业公司原审诉称，2005年7月26日，太平物业公司与南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司签订了《墨香山庄前期物业管理合约》，约定太平物业公司向其开发的墨香山庄小区提供物业管理服务，合同期限至该小区业主委员会与太平物业公司签订合同时止。2012年11月30日，太平物业公司与墨香山庄住宅小区业主委员会签订了《墨香山庄物业服务合同》，约定太平物业公司为该小区提供物业管理服务，合同期限自2012年12月1日起至2013年12月31日止。王维系该小区24幢403室业主，每月应支付物业服务费100.30元，但王维自2008年7月至2013年12月共欠缴物业服务费6619.80元。太平物业公司多次催缴未果，请求法院判令王维支付物业服务费6619.80元。
王维原审辩称，太平物业公司并非按照涉案合同约定以及行业规定提供物业服务，太平物业公司主张王维支付物业费缺乏事实及法律依据，鉴于太平物业公司履约行为王维有权拒绝交纳相应的物业费；涉案《墨香山庄前期物业管理合约》最后一期物业费履行期限届满之日为2012年11月30日，该合同所涉物业费已超过法律规定的诉讼时效，依法应予以驳回。综上，请求法院驳回太平物业公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，2005年7月25日，太平物业公司（乙方）与南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司（甲方）签订《墨香山庄前期物业管理合约》，双方就南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司开发墨香山庄一期工程房屋及关于配套设备设施的物业管理前期介入问题进行协商，乙方待小区建成后，按物价部门规定的标准和方法收取物业管理费。合同有效期为乙方（或其他物业公司）与业主委员会签订物业管理合同止。2005年，南京市物价局以宁价房物字（2005）070号文件就墨香山庄住宅小区（二期）前期物业管理收费批复：“公共服务费试行收费标准：以每月每平方米（建筑面积）计算，小高层住宅为0.9元，非住宅用房收费标准由当事人协商处理。……”2012年11月30日，太平物业公司（乙方）与南京市玄武区墨香山庄住宅小区业主委员会（甲方）签订《墨香山庄物业服务合同》，甲方将墨香山庄住宅小区委托乙方实行物业管理，合同期限自2012年12月1日起至2013年12月31日止。双方约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.5元／月·平方米、高层住宅0.9元／月·平方米、经营用房1.00元／月·平方米，双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理等进行约定。
王维系墨香山庄24幢403室业主，房屋建筑面积为111.14平方米，每月应缴纳物业费100.30元，欠缴2008年7月至2013年12月期间物业费共计6619.80元。
原审审理中，王维称，《墨香山庄前期物业管理合约》与《墨香山庄物业服务合同》属两个法律关系，前期物业管理合约最后一期物业费履行期限届满之日为2012年11月30日，太平物业公司主张该合同权利已超过诉讼时效。王维向太平物业公司提出物业服务中存在问题，要求太平物业公司整改，否则拒交物业费，但太平物业公司未能整改，王维享有不安抗辩权，同时根据《南京市普通住宅物业服务等级及收费标准》规定，太平物业公司未能履行相应标准的物业服务，故应驳回太平物业公司诉讼请求。王维提交了一组照片，证明太平物业公司疏于管理如小区内垃圾遍地、车辆任意停放、单元内公共区域自行车任意摆放、楼道内摆放杂物、过道内电线裸露、未定期公布收支账目及费用分摊情况等。太平物业公司认为王维当庭提交照片，已过举证期限不予质证，同时认为《南京市普通住宅物业服务等级及收费标准》是物业服务行业标准，王维无法以此证明太平物业公司服务未达标，而照片只能记载某一时间某一地点的暂时情况，且真实性无法确定，无法达到王维的证明目的。
太平物业公司称，太平物业公司不间断地为小区提供物业服务，诉讼时效应自太平物业公司停止为小区服务时起算即2014年1月，且太平物业公司每年以张贴通知的方式向业主催缴物业费，故本案未超过诉讼时效。太平物业公司提交了通知13份予以证明。王维对通知的真实性不予认可。
因双方意见分歧较大，原审调解未果。
以上事实有《墨香山庄前期物业管理合约》、《墨香山庄物业服务合同》、宁价房物字（2005）070号文件以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。太平物业公司按《墨香山庄前期物业管理合约》及《墨香山庄物业服务合同》约定，为墨香山庄小区提供物业服务，王维作为该小区业主，理应按该合同约定缴纳相应的物业服务费用。虽然《墨香山庄前期物业管理合约》履行期限于2012年11月30日届满，但太平物业公司与该小区业主委员会签订了《墨香山庄物业服务合同》，继续为小区提供物业服务，直至2013年12月31日合同期限届满，故太平物业公司为小区提供物业服务行为具有连续性，太平物业公司主张物业费的权利应自太平物业公司终止服务时起算，本案未超过诉讼时效。王维对欠缴2008年7月至2013年12月期间物业费事实予以认可，故太平物业公司要求王维缴纳拖欠的物业服务费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。王维认为太平物业公司物业服务存在问题，要求太平物业公司整改未果，王维享有不安抗辩权，因太平物业公司一直为该小区提供物业服务，且太平物业公司现已撤出小区，王维以享有不安抗辩权而拒交物业费，无法律依据；太平物业公司对王维提交的照片真实性不予认可，而照片仅能记录某一时点的空间状况，无法客观地反映太平物业公司提供服务的全面情况，故王维以不安抗辩权及太平物业公司服务存在问题为由拒缴物业费的意见，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：王维于判决生效之日起五日内支付南京太平物业管理有限公司自2008年7月起至2013年12月止物业服务费共计6619.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王维负担（该款太平物业公司已预缴，王维在给付物业服务费时加付此款）；太平物业公司已预缴受理费余款25元，由原审法院退回太平物业公司。
上诉人王维不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。通过对比双方的举证责任和实际举证情况，原审法院认定被上诉人履行了物业合同义务严重缺乏事实依据，原审法院并未对双方证据应有的证明力和证明力大小进行客观判断。二、被上诉人关于《墨香山庄前期物业管理合约》的费用主张已经超过诉讼时效，应依法予以驳回，原审法院认定本案未超过诉讼时效适用法律错误。三、上诉人拒交物业费属于行使不安抗辩权的正当行为。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判，并驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人太平物业公司答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明事实予以确认，且双方皆无新证据提交。
本院认为，被上诉人太平物业公司与建设单位签订了前期物业管理服务合同，后又与南京市玄武区墨香山庄住宅小区业主委员会签订了物业服务合同，被上诉人依据协议对上诉人王维居住的小区提供了物业管理服务，上诉人应当支付相应的物业费，原审法院判决支持被上诉人的诉讼请求，具有事实和法律依据。上诉人认为被上诉人太平物业公司未提供物业服务，其依据不足，且其所居住的住宅小区业主委员会与太平物业公司之间的合同未存在中止履行或解除合同的情形，故上诉人的该主张，本院不予采纳。因太平物业公司对该小区的物业服务一直持续，故上诉人认为太平物业公司的起诉已过诉讼时效的主张，本院不予采信。上诉人以被上诉人服务的小区存在垃圾堆放、机动车随意停放等为由拒付物业费，但未提供充分的证据予以证实，且即使被上诉人物业服务存在一定瑕疵，作为业主应当通过要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式主张权利，而非直接拒绝缴纳物业费。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年六月十八日
书 记 员 张 毅