河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）保民二终字第210号
上诉人（原审原告）王建成，男，1979年11月20日出生，汉族，无业，住保定市定兴县固城镇普查路1区*号。
上诉人（原审原告）霍彦斌，男，1957年9月25日出生，汉族，保定市新市区人民政府干部，住保定市东风西路516号62栋1-103室。
二上诉人委托代理人闫广强，河北平川律师事务所律师。
上诉人（原审被告）保定市新市区韩村乡中鲁岗村村民委员会，住所地：保定市新市区韩村乡中鲁岗村。
法定代表人周红，村委会主任。
委托代理人刘刚，河北颂和安达律师事务所律师。
第三人赵红立，又名赵宏利，男，1957年5月4日出生，汉族，农民，住保定市新市区韩村乡中鲁岗村。
委托代理人王立鹏，河北达公律师事务所律师。
上诉人王建成、霍彦斌、保定市新市区韩村乡中鲁岗村村民委员会（以下简称中鲁岗村委会）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2012）新民初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王建成、霍彦斌的委托代理人闫广强，上诉人中鲁岗村委会的委托代理人刘刚，被上诉人赵红立及其委托代理人王立鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年2月，原告王建成、霍彦斌与被告中鲁岗村委会签订了《房屋购置契约》，约定：被告为卖方（甲方），原告为买方（乙方），现中鲁岗村将由河北永昌房地产公司进行开发，届时将在中鲁岗村原址建成居民小区，所建房屋所有权为完全产权，现经甲乙双方协商同意，甲方愿将上述高层住宅楼中的楼房两套（含房屋所有权、使用权）全部出售给乙方，两套房屋共约200平方米，每平方米2500元。双方议定出售金额为人民币50万元整。双方签约后即由乙方将全部房屋购置款一次性交付给甲方，本合同立即生效。所购房屋为期房，待房屋建成时，乙方按本村村民待遇参与抽号、选房，甲方负责按村民待遇期限向乙方交付房屋，并保证入住，同时负责给乙方办理所购房屋全部所有权证书等项事务。居住期间乙方在水费、暖气费、物业费等方面享受和村民同等待遇。如甲方有任何违约行为，则除退还乙方已交付的50万元购置费外，另赔偿乙方违约金人民币10万元，并于发生违约之日起十日内付清。契约签订后，原告于2009年2月13日向被告交付购房款50万元。房屋建成后，被告于2011年12月6日为河北永昌房地产开发有限公司出函，通知该公司将村民返迁3号楼1单元1403、1404号房屋钥匙交与原告。原告拿到房屋钥匙后，却打不开涉诉房屋房门。同时，原告发现涉诉房屋被第三人赵红立占有，并被告知涉诉房屋为第三人所有。原告便找被告进行协调，但未有结果。被告对与原告签订《房屋购置契约》，并收取原告购房款50万元不持异议。被告称在本村旧村改造对被拆迁村民安置过程中，第三人作为被拆迁人提出不要安置房屋，要求货币安置，被告应第三人的要求，于2009年1月10日向第三人作出书面承诺，内容为“中鲁岗村民赵宏利在签订拆迁补偿协议时要求按2500元／平方米进行货币安置，200平方米安置房共计50万元整。此事由乡、村两级负责办理。款项在赵宏利拆迁前兑现。”被告在与二原告签订购房合同并收取50万元房款后，于2009年2月19日由本村会计赵秀花经手在韩村信用社转入赵红立账户50万元，并由第三人的会计王燕在被告出具的书面承诺写了“今收到现金50万元整，赵红立。”同时被告提供保定市新市区韩村乡人民政府2013年3月29日出具的证明，内容为“关于中鲁岗村赵宏利在旧村改造时，涉及赵宏利本人房屋拆迁一事。当时的情况是：赵宏利本人主动提出不要两套安置楼房，要求采取货币安置的方式。当时协议的价格是2500元／平方米。村里安置楼面积每户200平米，合款50万元整。”被告根据其所陈述的事实认为，被告向原告交付了房屋钥匙，已向原告履行了房屋交付义务，导致本案纠纷是由第三人引起的，原告的诉讼请求与被告无关。
另查明，第三人赵红立系保定市新市区韩村乡中鲁岗村村民，因中鲁岗村旧村改造，由河北永昌房地产开发有限公司对该村进行开发建设，第三人为被拆迁人。2012年3月15日，河北永昌房地产开发有限公司出具证明，内容为“中鲁岗新村是我公司与中鲁岗村委会合作开发的小区，其中3#号楼属于拆迁安置楼。根据我公司与村委会签订的合作协议，其中3#号楼由我公司竣工之后交付村委会再由村委会据拆迁补偿安置协议统一安排返迁。”中鲁岗新村拆迁安置楼建成后，第三人于2011年11月通过本村公开抽签，抽得了拆迁安置楼中的3号楼1单元1403、1404号两套房屋，即本案诉争房屋。第三人认为本案诉争房屋是其依法取得的回迁安置房，是该房屋的合法权利人，针对房屋拆迁第三人从未接受过货币安置，其收取被告的50万元是被告追加的其妻子的死亡赔偿金。上述事实有原、被告签订《房屋购置契约》、被告收取原告购房款收据、河北永昌房地产开发有限公司出具的证明以及法庭审理笔录所证实。
原审法院认为，中鲁岗新村3号楼系中鲁岗村旧村改造拆迁安置楼，安置房屋的所有权应为该村被拆迁人。在买卖合同的法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在签订买卖合同时即使对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。故根据物权变动原因与结果区分的原则，应认定原、被告签订的《房屋购置契约》有效。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务。被告虽然向原告交付了房屋钥匙，但原告并未因此而实现受领、占有、入住诉争房屋的合同目的，故对被告以其已向原告交付了房屋钥匙，履行了房屋交付义务的抗辩主张不予采信。本案因被告与第三人之间的纠纷，导致原告未能收受诉争房屋即标的物所有权不能转移，被告应依照合同的约定承担违约责任。故对原告要求被告退还房款、支付违约金的诉讼请求予以支持。因被告与第三人对拆迁补偿第三人是否选择货币安置以及第三人收取的50万元的性质存在重大争议，且被告与第三人拆迁补偿安置及第三人妻子死亡赔偿和原、被告房屋买卖是两个不同的法律关系，不属于本案的审理范围，对此双方可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告保定市新市区韩村乡中鲁岗村村民委员会于本判决生效后十五日内返还原告王建成、霍彦斌购房款50万元。二、被告保定市新市区韩村乡中鲁岗村村民委员会于本判决生效后十五日内给付原告王建成、霍彦斌违约金10万元。三、驳回原告王建成、霍彦斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告负担。
判决后，王建成、霍彦斌、中鲁岗村委会均不服，向本院提出上诉。王建成、霍彦斌的上诉理由为：一、赵红立是否选择货币安置及其收取的50万元的性质是本案关键事实，理应查清，否则不能排除中鲁岗村委会与赵红立合伙欺骗王建成、霍彦斌的合理怀疑。故应对50万元收条及银行存款凭证上的签名进行笔迹鉴定。二、若赵红立选择了货币安置，则其属于侵权，应返还房屋；若赵红立未选择货币安置，则中鲁岗村委会属于一房二卖，应双倍返还房款。综上，请求判令中鲁岗村委会按照合同约定交付房屋，或者解除合同，双倍返还房款并支付违约金。
中鲁岗村委会的上诉及答辩理由为：一、本案诉争房屋已交付，王建成、霍彦斌未能占有房屋是因赵红立的行为造成，与中鲁岗村委会无关，故王建成、霍彦斌应要求赵红立返还房屋、赔偿损失。二、赵红立收取的50万元是货币安置补偿款，有书写赵红立名字的收到条和刘学东、包景坡出具的承诺书，保定市新市区韩庄乡人民政府出具的证明，赵秀花、包景坡的证言及原审法院调取的银行存取款凭条证实，故赵红立不再享有诉争房屋的所有权，无权占有诉争房屋。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求改判由赵红立承担责任。
王建成、霍彦斌答辩称，无论何种情况，中鲁岗村委会均应全面履行合同，或承担违约责任，双倍返还房款并支付违约金。
赵红立答辩称，一、诉争房屋系赵红立取得的回迁安置房，王建成、霍彦斌与中鲁岗村委会签订的《房屋购置契约》未约定具体房号，与诉争房屋无关联性，且不能对抗赵红立对诉争房屋的所有权。二、赵红立从未接受过货币安置，收取的50万元属于对其妻子追加的死亡赔偿金，中鲁岗村委会提交的由赵红立签名的收款条系伪造。三、赵红立妻子的死亡赔偿与王建成、霍彦斌、中鲁岗村委会之间的房屋买卖不具有关联性，不属于本案审理范围。
二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，王建成、霍彦斌与中鲁岗村委会签订的《房屋购置契约》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。中鲁岗村委会应按照合同约定，向王建成、霍彦斌交付房屋并保证入住。现中鲁岗村委会虽向王建成、霍彦斌交付了房屋钥匙，但王建成、霍彦斌并未能实现入住目的，应视为中鲁岗村委会未能履行合同约定义务，应承担相应的违约责任。原审法院依据双方合同中关于违约责任的约定，判令中鲁岗村委会返还王建成、霍彦斌50万元购房款并给付10万元违约金，有事实及法律依据。故对于中鲁岗村委会关于其已交付房屋，王建成、霍彦斌未能占有房屋与其无关的上诉主张不予采纳。上诉人王建成、霍彦斌主张，中鲁岗村委会故意隐瞒诉争房屋已出卖给第三人的事实，构成欺诈，除返还房款并支付违约金外，仍应承担一倍房款的赔偿责任。本院认为，王建成、霍彦斌提交的证据不足以证实中鲁岗村委会的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条等条文规定的应承担一倍房款赔偿责任的法定情形，故对其该项主张不予支持。因中鲁岗村委会及赵红立对赵红立是否选择货币安置及其收取的50万元的性质存在重大争议，原审法院关于该争议不属于本案的审理范围，双方可另行处理的认定，并无不妥。综上，上诉人王建成、霍彦斌及中鲁岗村委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人王建成、霍彦斌负担4400元，由上诉人保定市新市区韩村乡中鲁岗村村民委员会负担4400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓静
代理审判员 张亚男
代理审判员 安晨曦
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘 佳