广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第1330号原告：佛山市南海区狮山镇山南村鹤园股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：关志文，任社长。委托代理人：邓紫聪，系广东中信致诚律师事务所律师。委托代理人：吴晓明，系广东中信致诚律师事务所实习律师。被告：吴镇辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海区狮山镇山南村鹤园股份合作经济社诉被告吴镇辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓紫聪、吴晓明、被告吴镇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年6月20日签订《仓库使用权租赁合同》，约定由被告承租位于狮山镇山南鹤园村街前仓库的使用权，租赁期限为6年，自2012年7月1日起至2018年6月30日为止。自2012年7月1日起至2015年6月30日为止，每月租金为3000元，租金按季度缴纳，逾期交付租金的，原告有权要求被告按照日千分之五计收逾期缴纳部分的滞纳金。原、被告签订合同后，原告将租赁物交付给被告使用，但被告仅在2012年期间按时支付租金。自2013年1月1日至今未向原告支付过租金及垃圾费，原告多次向要求被告支付拖欠费用，但被告对其置之不理。根据租赁合同约定的滞纳金计算方式，被告应付滞纳金为85545元，该费用显然过高，原告根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中第二十九条规定，向被告主张违约金。为此，请求判令：1、解除原、被告于2012年6月20日签订的《仓库使用权租赁合同》，被告立即返还涉讼合同项下的仓库予原告。2、被告向原告支付拖欠租金68000元（租金自2013年1月1日起至2014年11月20日止）、违约金19800元（拖欠租金68000元的30%）、垃圾费1320元（自2013年1月1日至2014年11月20日止按合同约定的每月60元计付）。3、被告自起诉之日起至被告返还租赁物之日止按合同约定租金标准（每月3000元、垃圾费60元）向原告支付场地使用费。4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告确认没有支付自2013年1月1日起至今的租金；2、原告于2013年8月份对涉讼租赁物上锁，涉讼租赁物内仍存放被告所有的半成品，造成被告无法履行与他人的合同，被告认为原告当时对租赁物上锁，并私自打开租赁物，应视为解除合同，原告于两年后起诉没有依据，原告上锁后被告再也没有使用涉讼租赁物。庭审中，原告举证如下：1、组织机构代码证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。2、被告身份证复印件1份，证明被告的诉讼主体资格。3、仓库使用权租赁合同原件1份；4、成交确认书原件1份；5、集体土地建设用地使用权证原件1份。证据3-5，证明原、被告在2012年6月20日订立租赁合同关系；原告按照相关政策的要求，通过交易平台将涉诉租赁物出租给被告使用，原被告之间的租赁合同合法有效；被告作为承租人应当依照合同约定，按时支付租金；被告未按合同约定交付租金，原告有权单方面解除租赁合同，收回租赁物。6、国内挂号信函收据原件1份；7、告知书原件1份。证据6-7，证明被告拖欠原告租金，原告通过书面形式要求被告偿还租金。8、南海区狮山镇集体组织收据原件1份；9、现金缴款单原件1份。证据8-9，证明原被告之间的合同已经实际履行。经质证，被告对原告出示的证据1-9无异议，被告确认收到证据7，但认为该时原告已对涉讼租赁物上锁。庭审中，被告举证如下：大沥镇道路路灯灯杆旗制作安装协议书原件1份，证明原告于2013年8月左右对涉讼租赁物上锁后，造成被告无法履行与他人的合同，资金无法回收。经质证，原告对被告出示的证据有异议，认为原告并未参与其中，不清楚真实性，认为与本案无关，无法证明原告于2013年8月左右对涉讼租赁物上锁。经审核，被告出示的证据无法证明其所要证明的内容，本院对其证明力不予确认。原告出示的证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年6月20日，佛山市南海区狮山镇山南村鹤园股份合作经济社（甲方）与吴镇辉（乙方）签订一份《仓库使用权租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的位于狮山镇南鹤园村街前的心存祖和客厅仓库一间，建筑面积为488平方米。租赁期限自2012年7月1日起至2018年6月30日止，2012年7月1日起至2015年6月30日，每月租金3000元；2015年7月1日起至2018年6月30日，每月租金3600元。乙方应在每季度上旬前缴交当季度租金，逾期缴纳的，甲方有权按照日千分之五向乙方计收逾期缴纳部分的滞纳金，乙方超过30日仍未能付清到期款项的，视为乙方违约。租赁期内每月收取垃圾费60元。2014年6月25日，原告向被告发出一份告知书，通知被告协商解决租金事宜。另查明，涉讼租赁物未经规划、报建、竣工验收、备案，亦未取得权属证书。诉讼中，双方确认被告支付租金至2012年12月31日，被告向原告支付了保证金5000元。原告承认其自2014年7月对涉讼租赁物上锁时，租赁物存放了被告所有不锈钢半成品及机器设备；涉讼租赁物于2013年12月后没有产生新的水电费。被告则认为2013年8月份原告对租赁物上锁，其后被告未再使用租赁物，其时租赁物存放了被告所有的不锈钢半成品。诉讼中，原告明确不同意先行办理交接手续。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，双方未能提供租赁物权属证书或建筑规划、报建、竣工验收、备案资料，故原、被告签订的《仓库使用权租赁合同》违反法律的禁止性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除合同没有法律依据，本院不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告自认于2014年7月对涉讼租赁物上锁并控制涉讼租赁物，但被告仍存放物品于涉讼租赁物中至今未清退，故被告仍负有腾退义务，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。鉴于被告已实际占有使用租赁物，根据公平等价有偿原则，应参照双方约定向原告计付相应使用费。被告虽主张于2013年8月已离场，但未提供证据证明，结合涉讼租赁物从2014年1月未再产生新水电费的事实，原告于2014年7月收回涉讼租赁物合理，故被告应按合同约定标准向原告计付从2013年1月至2014年6月的使用费及垃圾费即55080元（3000元×18个月+60元×18个月）。从2014年7月至辩论终结时（2015年3月19日），原告已控制涉讼租赁物，在被告没有按约定支付租金一年多且未再使用涉讼租赁物的情况下，双方均未有积极主张权利解决该不确定状态，延至本案诉讼才对双方关系作出处理。本院综合考虑双方过错程度、租赁物的实际利用情况，酌定被告应按合同约定标准的50%向原告计付使用费及垃圾费即13177.74元{[（3000元+60元）×8个月+（3000元+60元）÷31×19天]×50%}。综上，被告应向原告支付使用费及垃圾费68257.74元，原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。如前所述，合同无效，合同中约定的违约金条款对双方没有法律约束力，原告以此为由请求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。合同无效，双方均有义务对合同进行清理结算。涉讼租赁物已由原告控制，原告对被告的腾退行为亦负有协助配合义务。庭审中，被告同意先行办理交接手续，但原告不同意，经本院释明后仍坚持其意见，在不存在其他交接障碍的情况下，因原告原因导致涉讼租赁物未能顺利交接，由此引起的扩大损失应由原告自行承担，故辩论终结后的占有使用费由原告自行承担，原告诉请被告支付该段时间后的占有使用费没有依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告吴镇辉应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退双方于2012年6月20日签订的《仓库使用权租赁合同》项下的位于狮山镇山南鹤园村街前仓库（面积为488平方米）予原告佛山市南海区狮山镇山南村鹤园股份合作经济社。二、被告吴镇辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费及垃圾费68257.74元予原告佛山市南海区狮山镇山南村鹤园股份合作经济社。三、驳回原告佛山市南海区狮山镇山南村鹤园股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2028元（原告已预交），由原告佛山市南海区狮山镇山南村鹤园股份合作经济社负担521.56元，由被告吴镇辉负担1506.44元，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周桂颜代理审判员  汪晓强人民陪审员  钟晓明二〇一五年五月四日书 记 员  彭标文