延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第461号
上诉人（原审原告）：秦秀娟，现住吉林省延吉市。
委托代理人：杨云琛，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：ＸＸ，个体工商户，户籍所在地吉林省延吉市，现住北京市。
委托代理人：杨云琛，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李飞，现住吉林省延吉市。
委托代理人：杨云琛，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林海沟黄金矿业有限责任公司八道金矿，住所吉林省延吉市朝阳川镇八道村五星山。
负责人：范文嵩，总经理。
委托代理人：王会文，现住吉林省延吉市。
委托代理人：李海涛，吉林鑫州律师事务所律师。
上诉人秦秀娟、ＸＸ、李飞与被上诉人吉林海沟黄金矿业有限责任公司八道金矿（以下简称“八道金矿”）房屋买卖合同纠纷一案，吉林省延吉市人民法院于2015年8月10日作出（2015）延朝民初字第121号民事判决。宣判后，上诉人秦秀娟、ＸＸ、李飞不服上诉至本院，本院受理后，依法组织合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
秦秀娟、ＸＸ、李飞在一审中诉称：1996年4月，李海彬（已故，系原告秦秀娟丈夫，原告ＸＸ、李飞的父亲）和被告达成口头协议，原告将位于八道村一组的建筑面积为78.6平方米、占地面积为378.4平方米的自建房屋出售给被告，房屋价款为30000元。当时李海彬与被告达成口头协议约定，如果李海彬去世，被告对原告秦秀娟进行安置，但李海彬去世后，被告没有履行约定的义务，原告多次找到被告，被告没有对原告秦秀娟进行安置。本案争议房屋的土地为宅基地，系农村集体所有的土地，涉及本案争议房屋的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定。现原告认为，根据有关法律规定，双方房屋买卖合同无效，被告侵害了原告的合法权益，请求人民法院确认李海彬与被告之间的房屋买卖合同无效，被告返还原告位于八道村一组的房屋，诉讼费用由被告负担。
八道金矿在一审中辩称：1.被告主体不适格。被告购买的是李海滨的72平方米的房屋，而不是原告所称的李海彬的78.6平方米的房屋；2.被告购买李海滨72平方米的房屋不是口头协议，是有书面合同的，被告单位失火后，这份合同被烧毁，原告应当拿出自己的那份书面合同；3.被告从没有在书面合同中或口头承诺李海滨去世后对其家属进行安置照顾，而且在购买房屋时不可能出现李海滨去世后要对其妻子继续安置照顾，因为在签合同时谁也无法确定李海滨就一定先于其妻子去世，又怎能出现李海滨死后对其妻子照顾的承诺；4.合同是否无效是由合同法明确规定的，不是随便说无效就无效的；5.被告购买李海滨72平方米的房屋也是有条件和背景的，当时李海滨任八道金矿矿长，八道金矿是社办企业，由于资源枯竭，资金短缺，难以维持下去，经请示龙井市人民政府和州黄金总公司，并征得州国有资产管理局的同意，将社办企业的八道金矿收归国有，李海滨被任命为海沟金矿副总经理兼八道金矿总经理，身份由社办企业人员变为国有企业的管理干部，在这种情况下，由时任八道金矿总经理的李海滨在1996年4月份，将72平方米的房屋主动出售给八道金矿，八道金矿付给李海滨6万元，李海滨将房产证和房屋及时交付给八道金矿使用至今，合同已实际履行。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：原告秦秀娟系李海彬（又名李海滨）的妻子，原告ＸＸ、李飞系李海彬的子女，李海彬于2000年9月20日去世。根据延吉市公安局1993年7月1日签发的居民身份证和户籍信息表的记载，1996年4月李海彬出售房屋时系城镇居民。1995年2月8日，八道金矿与吉林延边海沟矿业总公司签订协议书，将隶属于龙井市八道镇，由延边朝鲜族自治州黄金工业总公司及龙井市黄金公司负责行业管理的八道金矿所有资产全部转让给吉林延边海沟矿业总公司。1995年3月1日，吉林延边海沟矿业总公司聘任李海彬等四人为吉林延边海沟矿业总公司（联营）副总经理。1995年6月5日，吉林延边海沟矿业总公司将八道金矿发包给以李海彬为代表集体经营承包。1996年4月，时任八道金矿矿长的李海彬将登记在其名下的自建房屋（房产执照号为吉房执龙字第12号，村镇房屋所有权证号为吉房权龙字第60102号）及房屋内附属物品，以6万元的价格，出售给海沟八道金矿，并将房屋及房产执照交付给海沟八道金矿，海沟八道金矿支付给李海彬6万元。本案诉争房屋一直由海沟八道金矿使用，但没有办理房屋产权变更手续。根据1998年5月20日的地籍调查表记载，土地使用者为时任八道金矿负责人王德民，批准用途为宅基地，权属性质为国家所有，根据1999年12月20日的土地登记审批表记载，申请单位一栏为空白，土地所有权性质为集体所有。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一、关于李海彬与李海滨是否同一人。海沟八道金矿主张其是从李海滨处购买的房屋，而非李海彬，但根据双方提供的证据及当事人的自认，可以认定李海彬与李海滨系同一人。因此，海沟八道金矿的抗辩理由不成立。二、关于是否存在李海彬去世后，海沟金矿负责安置其妻子的约定。三位原告主张李海彬与海沟八道金矿就买卖房屋事宜达成口头协议，并约定李海彬去世后，海沟八道金矿负责其妻子秦秀娟的安置，但被告对此不予认可。根据“谁主张，谁举证”的原则，三位原告的主张不成立，本院不予支持。三、关于李海彬与海沟八道金矿之间的房屋买卖合同的效力。本案中，双方当事人对李海彬将登记在其名下的房屋出售给海沟八道金矿，海沟八道金矿支付了6万元的事实无争议。三位原告主张本案诉争房屋的土地使用权为农村集体所有，根据法律规定，农村房屋不能出售给非本集体经济组织成员，因此李海彬与海沟八道金矿之间的房屋买卖合同应为无效合同，由于本案诉争房屋的买卖发生在1996年4月份，出售房屋时李海彬系城镇居民，当时的法律、政策并未明确禁止非农村本集体成员购买房屋，李海彬将登记在其名下的房屋出售给海沟八道金矿，交付了房产执照和房屋，海沟八道金矿按约定支付了价款，并对房屋使用至今，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方虽然没有办理房屋产权变更手续，但不影响合同的效力。因此，李海彬与海沟八道金矿之间的房屋买卖合同成立且有效，三位原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告秦秀娟、ＸＸ、李飞的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告秦秀娟、ＸＸ、李飞负担。
秦秀娟、ＸＸ、李飞不服一审判决，向本院提出上诉称：一、李海宾与被上诉人签订的房屋买卖合同为无效。涉案房屋一直未办理房屋产权变更手续，该物权的变更在法律上并未得到确认。由于该合同没有按照法律规定的程序履行下去，导致合同状态为继续履行当中，所以合同效力不能以签订合同时的法律、政策为准，应以合同履行完毕前的法律为依据，而至今该合同仍然未履行完毕，所以应无效。二、农村房屋的所有权是一种特殊的物权，不但具有商品和保障的双重性质，还兼顾国家关于宅基地处分的法律规定，一审法院只以买卖合同生效的要件为根据，认定涉案合同有效错误。三、一审法院以被上诉人对该房屋使用至今作为判决依据错误。不能因有权处分或无权处分而推定处分人享有物权，也不能因恶意占有该房屋而推定房屋买卖合同有效，更不能因上诉人变更为城镇居民的身份而剥夺该房屋的所有权。四、农村房屋和宅基地具有非流通性，更不能出售给法人或者其他组织。被上诉人为单位并非自然人，根本不具有宅基地使用权人的主体资格，因此涉案合同无效。综上，请求二审法院依法改判。
二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：李海彬与八道金矿于1996年4月签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且并不违反当时的法律法规，加之八道金矿支付了相应对价，并对房屋实际占有使用至今，李海彬亦将房屋所有权证交由八道金矿持有，因此为维护交易安全，应认定该协议依法成立并已发生法律效力。现上诉人秦秀娟、ＸＸ、李飞主张该协议无效无事实及法律依据。原审判决并无不当，上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人秦秀娟、ＸＸ、李飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一五年十一月三日
书记员 尹光熹