山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）迎民初字第57号
原告任玉芝，女，1950年9月24日出生，汉族，交口县劳动就业服务中心退休职工，住太原市小店区。
委托代理人张巧娥，山西三晋律师事务所律师。
被告山西中景泰房地产开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄南街87号，工商登记注册号140100200236048。
原告任玉芝与被告山西中景泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任玉芝及其委托代理人张巧娥到庭参加诉讼。被告山西中景泰房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告任玉芝诉称，原被告分别于2012年4月13日、2012年7月12日签订《内部购房协议》，约定被告将位于太原市朝阳街248号景泰花苑5号楼1单元2202室和7号楼1单元1301室，暂测建筑面积为67.09平方米和115.12平方米的两套房屋出售给原告。协议签订后，原告共交付被告购房款50万元。该两份《内部认购协议》约定的房屋交付时间均为2012年10月12日，但被告至今仍未向原告交付房屋。原告请求：1、判令被告按照与原告所签订的《内部认购协议》的约定将位于太原市朝阳街248号景泰花苑5号楼1单元2202室和7号楼1单元1301室交付原告或返还原告购房款50万元。2、诉讼费用由被告承担。
被告山西中景泰房地产开发有限公司未提出答�意见。
经审理查明，原告提供的2012年4月13日的《房屋认购协议》载明的主要内容为：甲方为山西中景泰房地产开发有限公司，乙方为任玉芝；买受人所购房屋坐落位置面积：该房屋位于太原市朝阳街248号景泰花苑5号楼1单元2202室，暂测建筑面积为67.09平方米，最终实测面积以产权登记面积为准，多退少补；该房屋成交单价为3875.4元∕平米，总价为260000元；付款方式为乙方于2012年4月13日签订本合同时一次性付清；甲方应当在2012年10月12日前，将具备下列条件的房屋交付乙方使用：1、房屋交付时，水电达到使用要求，暖气设备及管道安装到位。2、电话、有线电视处于经缴纳相关开通费即可开通状态。3、煤气处于经缴纳初装费，并符合煤气公司开通要求即可开通状态；违约责任：出卖人责任：1、在乙方已签署本协议并支付应付房款后，甲方不�再另行转让该房屋，否则，甲方须双倍返还乙方已付房价款。2、甲方如延期交房，须按银行同期贷款利率向买受人支付已交房款的利息，延期超过九十日，乙方有权退房，乙方选择退房的，甲方应在买受人提出退房三十日内，将乙方已付房款及延期交房利息退还乙方。买受人责任：1、乙方未按本协议约定时间支付房款的，须按银行同期贷款利率向出卖人支付房款利息，超过三十日仍未支付的甲方有权另行转让该房屋。2、乙方承诺所提供的联系方式及通讯地址是真实的，否则愿承担因此造成的相关责任；乙方应在接到甲方电话及信函通知（以甲方实际发出信函的邮戳为准）三日内，前来甲方公司（或接待处）办理换签《商品房买卖合同》相关事宜，逾期超过十日，甲方视为乙方自动放弃购买权，有权另行转让该房屋；本协议在履行过程中如发生争议，双方愿协商�决，协商不成，可诉诸房屋所在地法院。
原告提供的2012年4月13日加盖有“山西中景泰房地产开发有限公司财务专用章”的《收据》载明：“今收到任玉芝交来个人款利率2.5%人民币贰拾陆万元整”。
原告提供的2012年7月12日的《房屋认购协议》载明的主要内容为：“该房屋位于太原市朝阳街248号景泰花苑7号楼1单元1301室，暂测建筑面积为115.12平方米；该房屋成交单价为2085元∕平米，总价为240000元；付款方式为乙方于2012年7月12日签订本合同时一次性付清”，其余内容与上述2012年4月13日的《房屋认购协议》一致。
原告提供的2012年7月12日加盖有“山西中景泰房地产开发有限公司财务专用章”的《收据》载明：“今收到任玉芝交来现金人民币贰拾肆万元整”。
另查明�被告山西中景泰房地产开发有限公司在本市朝阳街景泰花苑建有7座商品楼，其中1-6号楼有商品房预售许可证，7号楼无商品房预售许可证。
本院认为，在没有相反证据存在的情况下，原告提供的两份《房屋认购协议》和《收据》可以证明双方合同关系的成立及原告向被告交付共计50万元的事实，两份合同虽然名为“认购协议”，但其内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告作为出卖人已经按照约定收受购房款，两份合同应当认定为商品房买卖合同，其中对于2012年4月13日《房屋认购协议》所指向的标的房屋，被告已取得商品房预售许可证明，现尚无证据证明该合同存在其他法定无效情形，故该合同应属有效，双方应当按照约定享有合同权利并履行合同义务，原告诉讼请求中要求被告将位于太原市朝阳街248号景泰花苑5号楼1单元2202室予以交付，属于要求承担非金钱债务的违约责任，但履行该种违约责任必须排除“法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”等法定情形，现有证据尚不能证明履行该非金钱债务符合法定条件，故原告的相应请求无法支持，其关于返还购房款的请求是其选择性诉讼请求的另一方面，属于行使合同解除权的性质，该请求符合约定解除的条件，可以支持。对于2012年7月12日的《房屋认购协议》所指向的标的房屋，被告未取得商品房预售许可证明，至本案诉讼时止也无证据证明其已取得，故该合同无效，对于原告要求返还相应购房款的请求可以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、准予解除原告任玉芝与被告山西中景泰房地产开发有限公司于2012年4月13日签订的《房屋认购协议》。
二、原告任玉芝与被告山西中景泰房地产开发有限公司于2012年7月12日签订的《房屋认购协议》无效。
三、被告山西中景泰房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告任玉芝购房款五十万元。
四、驳回原告任玉芝的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千八百元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王 剑
人民陪审员 刘建珍
人民陪审员 赵 姮
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 任瑞玲
相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自�提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。