北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第944号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）司新跃，女，1959年2月14日出生。
委托代理人刘淼，女，1974年11月6日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）洪娴纯，女，1924年12月28日出生。
委托代理人郝保平，北京市汉明律师事务所律师。
委托代理人华玉玲，女，1951年12月24日出生。
一审被告、二审被上诉人国家统计局机关服务中心，住所地北京市西城区三里河月坛南街75号602室。
法定代表人朱玉利，主任。
委托代理人郑光远，北京市汉达律师事务所律师。
申请再审人司新跃因与被申请人洪娴纯、一审被告国家统计局机关服务中心（以下简称国家统计局服务中心）共有人优先购买权纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第12301号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年10月18日作出（2013）高民申字第2382号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人司新跃及其委托代理人刘淼，被申请人洪娴纯的委托代理人郝保平、华玉玲，一审被告国家统计局服务中心的委托代理人郑光远到庭参加诉讼。
洪娴纯在一审法院起诉称：我于1972年开始承租西城区展览路房管所管理的西城区车公庄某室居住。1985年8月，我子华玉川与司新跃结婚，暂时借住该房屋，但该房屋承租人仍然为我。1993年11月，原车公庄北里某室住户李家元提出与我换房，即其用另外一套位于西城区三里河北街某室的房屋与我承租的车公庄北里某室交换。在我同意后，双方履行了正式换房手续。换房手续由当时国家统计局房管处副处长唐云舫办理。手续办完后，房产处为我开具了入住通知单。换完房后，我成为西城区三里河北街某室的承租人。房屋由华玉川与司新跃夫妻二人暂时居住。1994年6月16日，我所在单位北京人民汽车修理厂与国家统计局房产处签订了供暖协议，我按年交纳供暖费。2001年初，司新跃起诉与华玉川离婚。北京市西城区人民法院于2001年3月出具调解书，该调解书未涉及住房问题。因他们知道该房屋是我承租，所以双方离婚后司新跃回到自己家中，一直居住在朝阳区红庙北里某号，而华玉川一直居住在西城区三里河北街某室。2009年8月，华玉川突然告知我西城区三里河北街某室已经被人背地里做了手脚，私自办理了房屋所有权证，该房屋所有权人名字为司新跃。我即表示不同意该做法，并让华玉川找司新跃将房屋所有权改正。之后，我多次让华玉川给司新跃打电话联系，司新跃不接电话，而且躲着不解决问题。国家统计局出卖我承租的房屋，不但从未通知过我，反而背着我将上述房屋偷偷卖给非承租人即司新跃。我认为国家统计局机关服务局房产管理处与司新跃恶意串通签订的房屋买卖合同损害了我作为承租人的优先购买权，要求：确认国家统计局机关服务局房产管理处与司新跃签订的关于西城区三里河北街某室的购房合同无效。
国家统计局机关服务中心（以下简称国家统计局服务中心）在一审法院答辩称：1994年6月17日，司新跃办理了诉争房屋的入住通知，首次入住通知即是由司新跃办理，司新跃是该房登记的承租人。2004年12月25日，司新跃在补交完诉争房屋的供暖费后，与我方签订了房屋买卖契约。我方并不存在侵害洪娴纯权益的情况，洪娴纯并非诉争房屋的承租人。此外，洪娴纯诉讼请求超出了法定时效，不同意洪娴纯的诉讼请求。
司新跃在一审法院答辩称：北京市西城区车公庄北里某号房屋的原承租人是洪娴纯。1993年洪娴纯将其承租车公庄的房屋与李家元的房屋进行调换，该事情由华玉川具体办理，我不知情。1994年时华玉川将承租人变更为我，对此我亦不知情。1994年10月，因孩子教育问题我与华玉川分居，诉争房屋由华玉川居住。2001年3月，我与华玉川经法院调解离婚。2003年，华玉川患癌症需手术，因其未告知洪娴纯，我签字同意手术，此时才得知我是诉争房屋的承租人。基于我是诉争房屋的承租人，在与华玉川商量后我购买了诉争房屋，购买时使用了我与华玉川两人工龄，补交了供暖费和拖欠的房租。2004年12月签的购买合同，2005年9月2日取得了诉争房屋产权。2009年我与华玉川商量将诉争房屋出售，经链家房地产公司卖给个人，价格79万元。后因华玉川不同意未能卖出。变更承租人不是我本人所为。现不同意洪娴纯的诉讼请求。
一审法院经审理查明：洪娴纯原系北京市西城区车公庄北里某号房屋的承租人。1985年，洪娴纯之子华玉川与司新跃登记结婚，婚后二人居住在上述房屋。1993年，李家元提出以西城区三里河北街某号的房屋（即本案诉争房屋）与洪娴纯承租的上述房屋进行调换。此后，华玉川代理洪娴纯与李家元办理了换房手续。1994年6月17日，国家统计局服务中心为司新跃办理了诉争房屋的入住通知。2001年3月，华玉川与司新跃经法院调解离婚。2004年12月25日，司新跃与国家统计局服务中心签订《2002年房屋买卖契约》，由司新跃购买了诉争房屋，经折算司新跃与华玉川二人工龄后，司新跃于2004年11月26日支付购房款33259.90元。
国家统计局服务中心称换房时须原房主在场。本案诉争房屋原房主为杨步萍，在其同意后第一个入住通知单就开给了司新跃，没有开给过洪娴纯。换房条件只考虑原房主和新房主是否达成一致，不考虑其他问题。
洪娴纯称换房手续系由华玉川代为办理，但并未授权其将承租人变更为他人，并申请证人华玉川出庭作证，华玉川作证称：“车公庄北里某号房屋系由我父亲单位军委装甲兵分配而来。1985年我与司新跃结婚，婚后无房，二人居住在上述房屋，当时房屋承租人为洪娴纯。1992、1993年左右，楼上住户李家元提出与我协商换至三里河房屋，换房手续由我办理，换房过程中承租人都是洪娴纯。入住通知单开的是洪娴纯名字。入住后前两年，均由洪娴纯单位交纳供暖费。1994、1995年左右，由司新跃交纳供暖费，期间变更了一次供暖协议。2001年3月，我与司新跃离婚，婚后我住在诉争房屋，司新跃回娘家居住。2003年我患肾癌，期间与司新跃保持来往，司新跃带着孩子回到三里河房屋照顾我。我与司新跃商量后购买了诉争房屋，期间未告知洪娴纯。我认为买房后房屋产权人应为洪娴纯。购房事宜由司新跃办理，合同由其签订，具体的情况我未过问。2005年拿到房本后，我才知道产权人是司新跃，我当时提出异议，后因种种原因未再追究。2009年卖房时，我要求用卖房款再买房子，房本要写上我的名字，但双方未达成一致。2009年5月，我将上述情况告知了洪娴纯。”
一审法院判决认定：根据查明的事实，洪娴纯原系北京市西城区车公庄北里某号房屋的承租人，司新跃明知洪娴纯系被调换房屋的相关权利人，却在洪娴纯不知晓的情况下，于2004年与国家统计局服务中心签订了房屋买卖契约，其行为损害了洪娴纯作为承租人应当享有的优先购买权。洪娴纯要求确认二被告签订上述购房合同无效的诉讼请求，应予支持。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。洪娴纯于2009年5月得知诉争房屋所有权人为司新跃，到起诉时未超出两年期间，司新跃主张洪娴纯的诉讼请求已经超出诉讼时效期间，依据不足。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决：确认司新跃与国家统计局机关服务局房产管理处签订的《2002年房屋买卖契约》无效。
司新跃不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，驳回洪娴纯的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由洪娴纯承担。上诉理由是：1、我基于善意取得获得该房屋的承租权，洪娴纯并不是诉争房屋的承租人，并不享有优先购买权。2、一审判决所依据的主要证据并不能证明洪娴纯的授权内容，其对证据的认定是错误的。3、洪娴纯无权主张房屋买卖合同无效。
洪娴纯对上诉人的上诉请求及其理由答辩如下：首先，我同意一审法院的判决。我的答辩理由是：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。国家统计局服务中心同意原判。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院二审认为：双方当事人争议的西城区三里河北街某号的房屋系由洪娴纯原承租的西城区车公庄北里某号房屋调换取得。在调换上述房屋的过程中，司新跃未经洪娴纯同意而将承租人更换为自己。司新跃的上诉行为侵害了洪娴纯的合法权益，一审法院以此为由，确认司新跃与国家统计局服务中心所签订的《2002年房屋买卖契约》无效是正确的，本院予以维持。司新跃要求确认房屋买卖合同有效的上诉请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
申请再审人司新跃再审称：本案诉争房屋的承租人是司新跃，而非洪娴纯。司新跃对诉争房屋享有购买资格，未侵害洪娴纯的优先购买权。本案已经超过诉讼时效，洪娴纯早在2003年就应知道诉争房屋的产权已变更到司新跃名下。综上，请求法院撤销原判，驳回被申请人洪娴纯的原审诉讼请求。
被申请人洪娴纯再审辩称：洪娴纯之子华玉川未经其授权，在办理换房时擅自将诉争房屋的承租人变更为司新跃，该行为应属无效。诉争房屋承租人的变更不符合法律规定，侵害洪娴纯的合法权益。本案未超过诉讼时效。综上，不同意申请再审人司新跃的再审请求与理由，请求法院维持原审判决。
一审被告国家统计局服务中心再审述称：国家统计局服务中心坚持其在一审法院发表的答辩意见。
本院再审认为：原审判决关于洪娴纯对于诉争房屋是否享有优先购买权的基本事实认定不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条第一款的规定，裁定如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2011）西民初字第11357号民事判决及本院（2011）一中民终字第12301号民事判决；
二、本案发回北京市西城区人民法院重审。
审 判 长 刘玉红
代理审判员 朱 江
代理审判员 邓 卓
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 唐静静