宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第5432号
原告宁夏凡顺贸易有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人范允慈，该公司董事长。
委托代理人张永林，宁夏侨之桥律师事务所律师。
委托代理人范益平，该公司总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告徐伟，男，1986年4月8日出生，汉族，永宁县地税局职工，住宁夏回族自治区银川市永宁县。
第三人谢芳，女，1984年5月14日出生，汉族，永宁县地税局职工，住宁夏回族自治区永宁县。
原告宁夏凡顺贸易有限公司（以下简称凡顺公司）与被告徐伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理。依法由代理审判员龙文臣适用简易程序于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告凡顺公司的委托代理人张永林、范益平，被告徐伟到庭参加诉讼。后本院追加谢芳为本案第三人，并将本案转为普通程序。本院依法组成合议庭于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告凡顺公司的委托代理人张永林、范益平，被告徐伟，第三人谢芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告凡顺公司诉称，2013年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同一份》，约定原告将位于银川市兴庆区某营业房租赁给被告用于开设“黄焖鸡米饭”餐厅，租赁期限自2013年4月20日至2015年4月19日，租金合计50000元，押金10000元。双方约定，未经原告同意，被告不得擅自转租。合同签订后，被告未经原告同意将房屋转租给第三人谢芳使用。合同到期后，被告既不同意续租又拒绝支付房屋租金。为此诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并限期被告搬离房屋；2、被告按照36000元／年的标准支付自2015年4月20日（房屋租赁合同期满之次日）至实际搬离房屋之日止的房屋超期占用费；3、被告支付原告罚金10000元，4、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐伟辩称，我与第三人谢芳曾经是合伙人，双方共同租赁涉案房屋用于开设“黄焖鸡米饭”餐厅，但2014年9月18日我就已经退伙，我与原告签订的房屋租赁合同期满后，涉案房屋一直是由谢芳在占有、使用，因此我不存存在违约情形，原告主张的房屋超期占用费应�由谢芳支付。此外，我与原告签订房屋租赁合同时，原告并未告知合同期满后房租涨到36000元／年，本案的主要争议在于房屋租金数额的问题。
第三人谢芳述称，原、被告之间的房屋租赁合同实际是2014年8月10日双方补签的，且徐伟退伙后将涉案房屋转让给我经营时原告是同意的。原告将房屋租金涨至36000元／年，我认为涨幅过大。就房屋租金数额问题，我曾与原告在丽景社区居委会进行过调解，但原告一直未能给予明确答复，因此我无法按照原告主张的年租金数额继续支付房屋租金，希望法院能够依照房屋租赁办法处理本案。
经审理查明，2012年4月6日，原告与银川市兴庆区银古路街道办事处丽景社区居委会签订合作协议一份，约定：双方联合运作协调实施投资，对北京东路在水一方A区东侧空地进行投资建设，建成后的经营用房由双方按照比例�有房屋使用权、支配权、地上建筑物的拥有权，其中丽景社区享有可经营面积的55%，凡顺公司享有可经营面积的45%。
2014年8月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于银川市兴庆区某营业房租赁给被告使用，租赁期限自2013年4月20日至2015年4月19日，租金合计伍万元。为了便于管理，被告须向原告交纳保证金壹万元，待租赁到期后被告清结租赁期内的相关费用后2日内一次性返还，不计息。在租赁期间内未经原告同意，被告不得任意转让或者转租及高价出租等，如有发现原告可以终止协议，并处罚金壹万元。2014年8月8日，被告向原告交纳保证金10000元。被告徐伟于2014年8月8日接收房屋。2015年7月13日，原告与银川市兴庆区银古路街道办事处丽景社区居委会签订补充协议一份，约定：该市场共建46间营业房，丽景社区创业市场占用25间（1号房至25号房），凡顺公司占用21间（26号房至46号房），市场管委会对所有营业房实行统一管理，社区总监管，凡顺公司范益平负责该市场对外业务工作，如外事协调、房屋租赁及租金的确定和收取等工作。
另查明，2014年8月10日，被告徐伟与第三人谢芳达成个人合作协议，约定双方合作经营在水一方A区“荣福居”黄焖鸡米饭中餐厅，合作期限自2014年8月10日至2014年11月10日。2014年9月18日，被告与第三人达成退出合伙协议，约定被告徐伟自2014年9月18日起退出在水一方A区“荣福居”黄焖鸡米饭中餐厅的合伙经营。该房屋自2014年9月18日至今一直由第三人谢芳占有、使用。
上述事实，有合作协议、关于景福巷便民创业市场实行统一管理的决定（补充协议）、房屋租赁合同、收据、个人合作协议书、退出合伙协议书、原、被告及第三人的当庭陈述在案为凭�经本院开庭审查并质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系是双方真实意思表示，该合同合法、有效。被告徐伟与第三人谢芳的合伙协议系被告与第三人之间的约定，且被告及第三人也未提交证据证明原告对此知情，故被告徐伟在2014年9月18日退伙后，将涉案房屋交由第三人谢芳占有使用，违反了双方房屋租赁合同第五条的约定，应当向原告支付罚金10000元，因双方签订房屋租赁合同时，被告徐伟已经向原告交纳了保证金10000元，以上两项折抵后，原告凡顺公司不再退还。原、被告签订的房屋租赁合同在2015年4月19日合同期满后已经自动解除，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，本院不予支持。第三人谢芳与原告凡顺公司之间并不存在房屋租赁合同关系，谢芳一直占有、使用涉案房屋没有法律依据，故第三人谢芳应当向原告支付自原、被告房屋租赁合同期满后（2015年4月20日）至今的房屋占用费，并向原告返还涉案房屋。对于第三人谢芳支付房屋占用费的标准，因第三人是与被告合伙后使用涉案房屋，本院参照原、被告签订的房屋租赁合同约定的房屋年租金标准（即25000元／年）确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、第三人谢芳于本判决生效之日起十日内返还原告宁夏凡顺贸易有限公司位于银川市兴庆区该涉案营业房，并按照年租金25000元的标准支付自2015年4月20日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；
二、驳回原告宁夏凡顺贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果第三人谢芳未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，由被告徐伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 龙文臣
代理审判员 张志璐
代理审判员 李 静
二〇一五年十一月三日
书 记 员 杨 媛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二�二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。