山东省宁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民重字第2号
原告乔胜山，城镇居民。
原告王丽，城镇居民。
两原告委托代理人马海锋，山东锦春律师事务所律师。
被告刘代柱，农民。
原告乔胜山、王丽与被告刘代柱土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日作出（2014）宁民初字第829号民事判决，原告乔胜山、王丽不服，提起上诉。山东省泰安市中级人民法院作出（2014）泰民一终字第947号民事裁定书，裁定发回重审。本案于2015年3月4日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告乔胜山、王丽及两原告委托代理人马海锋，被告刘代柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔胜山、王丽诉称，2009年4月我们因建设需要，经人介绍后租赁了被告刘代柱开办企业的闲置院落（面积约16亩），在同年4月12日签订了《土地租赁合同书》（实际为院落场地租赁合同），我们为乙方，被告为甲方，合同约定：租赁期限为二十年，自2009年4月13日起至2029年4月12日，租金及缴纳方式－租金每年16000元，在合同签订当日起十日内一次性付清前十年租金16万元整，后十年租金16万元整于2019年4月13日付清；违约责任－甲乙双方必须共同遵守本合同条款，任何一方不可无故变更、终止或解除合同，如有一方违约，则向对方支付总租金50%的违约金等。当日我们将首批租金16万元支付给了被告，后我们便在租赁的院落内投资维修改造大门、投资建设办公室、警卫室、仓库（棚）水冲式厕所、硬化路面、用土石方整平院落、改造水电管路等。我们在院内存放了大量建筑用河沙、碎石子、石粉和看管物料等；还发展了养殖。2013年3月被告告知我们：2012年底至2013年初，因资金原因其已将院落等连同企业其他资产以140万元的价格一并转让给他人开办公司，按照所签合同约定应在2013年5月1日前将全部资产交付给受让人，所以让我们腾退院落，解除租赁合同。后我们与原告几次协商都没有达成共识。2013年4月中旬，被告在多次与他人预谋后，花钱雇凶，欲强行清理我们承租院落内的资产。4月22日－23日被告等人强行进入我们承租的院落，不顾我们的阻止和报警，大肆损坏我们的房屋、物料等财产（经鉴定，经济损失在40万元），迫使我们不能继续租赁。对于刘代柱等人的犯罪行为，宁阳县人民法院已经作出了（2013）宁刑初字第221号刑事判决书，认定：刘代柱违反合同，在未解除合同的前提下，与他人强行将承租人乔胜山、王丽所建房屋拆除，情节严重，其行为已构成寻衅滋事罪；刘代柱赔偿被害人部分经济损失。被告刘代柱欲提前解除合同的行为，特别是其严重的违法犯罪行为，不仅给原告造成了重大经济损失，更重要的是致使租赁合同已经不能再予以履行。为维护我们的合法权益，故起诉要求依法解除与被告签订的《土地租赁合同书》；判令被告退还租金9.6万元，承担违约金16万元。
刘代柱辩称，一、在宁阳县人民法院作出的（2013）宁刑初字第221号刑事判决书中，因我违反合同，强行与乔胜山、王丽解除合同，通过法院判决已支付给乔胜山、王丽所有款项，不存在欠乔胜山、王丽土地租赁费的事实。二、原告与我签订的租赁合同中，明确约定了租赁土地的用途是存放物料及养殖使用，但两原告严重违约，具体表现在：1、土地租赁合同中约定了上诉人在签订土地租赁后当日起十日内一次性付清十年租赁费160000元，可直到现在没有付清，如果两原告认为付清，我要求两原告拿出我给两原告打的收到土地租赁费的收条，予以证实，否则我要求两原告按合同约定的每日3%向我支付逾期付款的滞纳金。2、两原告在我不知道的情况下，擅自更改我的大门，其行为违约，我要求恢复大门原样。3、两原告找风水仙看了所租赁的土地后，在我不知道的情况下拆除了我建的男女厕所约40平方米，要求赔偿30000元或者由两原告给我恢复原状。4、两原告在租赁土地后，用车拉进沙、石子等物料，把我西院的路面压坏，要求赔偿30000元或者给我修复原样。5、在我的楼后两原告挖了长90米，宽5米、深3米的大沟，我租用铲车垫平，花费15000元，证人潘某写的证明信可以证实。6、我与两原告签订的土地租赁合同书明确规定，两原告租赁的土地用来存放物料和养殖使用，可是两原告在我不知道的情况下盖办公室、仓库。根据《中华人民共和国土地管理法》第五章第六十四条的规定，在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建，如有重建、扩建，根据情节追究当事人的刑事责任。再就是根据《城镇区规划法》第四十一条的规定，在村镇规划区内，乡镇企业、乡镇公共设施建筑，当依照《中华人民共和国土地管理法》规定办理农用地转手续后由城市县人民政府城乡规划管理部门核发的乡村建设规划许可证，两原告没有办理该证就建办公室、仓库再次违法。7、两原告存放物料期间，为方便进出，用大量的矿石把原来用于养殖、种植的大好良田垫成路面，供自己使用，已构成破坏土地罪，根据土地法的有关规定，我要求政府按破坏土地罪，根据土地法的有关规定，追究两原告的刑事责任。8、我清除两原告所建造的违法建筑物花费60000元，有我与刘德云签订的合同为证。9、因两原告违约在先，我追究两原告违约金160000元，综上所述，我要求两原告赔偿我款295000元，清除地上所有的物料，恢复土地原样，租赁费计算到两原告将租赁土地上所有物料清理完的时间。
经审理查明，2003年5月10日，被告作为乙方、案外人宁阳县乡饮乡乡饮村村民委员会作为甲方，乡饮乡招商办公室作为丙方（监督方），共同签订《租地合同》一份，内容为“经甲乙双方协商同意并由丙方监督，特签订本合同如下：一、乙方有偿租赁甲方变电所西土地30亩（含现在钢球厂，不包括顺路井），租期20年，年租金每亩260元。二、乙方用自己的10亩承包地换等面积的租赁地，这样，所租赁的30亩地，其中10亩乙方每年向甲方交纳税费，另20亩交纳租金（每年租金共5200元）。三、租金共分三次交纳：第一次，乙方先一次性交纳5万元；第二次，到2012年5月底再一次性交纳3.6万元；第三次，到2017年5月底再一次性交纳合同期内尾欠的租金1.8万元，如乙方因交租金违约，甲方有权收回土地。四、合同期内如有一方想解除合同或有违约行为，双方可协商解决或申请法院判决。五、合同期满后甲方收回土地，乙方自行处理地上建筑物，如需续签合同，有关事宜另行协商。六、本合同自签订之日起生效。合同期自2003年5月10日至2023年5月10日止。”后被告在承包的该宗土地的四周建设了院墙，并建厕所一个、厂棚一个、鹿圈三个，并栽植了220余棵杨树。2009年4月12日被告刘代柱（甲方）与原告乔胜山、王丽（乙方）签订《土地租赁合同书》一份，合同约定：“一、甲方将座落在宁阳县乡饮乡北赵村刘代柱所属三层半楼后院（宁曲路路北）的16亩土地租给乙方存放物料和养殖使用。二、租赁期限：租赁期为二十年，自2009年4月13日起至2029年4月12日止。三、租金及交纳方式：租金每年壹万陆仟元整，在合同签订当日起十日内一次性付清前十年租金壹拾陆万元整，后十年租金壹拾陆万元整于2019年4月13日付清。四、合同签订之日起，甲方将出租的土地交付乙方管理使用……六、租赁院内楼西的小坑塘归乙方无偿管理使用。……八、乙方接受承租的土地后，必须按照承租用途独立自主管理使用该土地，不得改变承租土地用途。否则，一切后果由乙方承担。九、乙方在承租期间自主管理使用，自负盈亏，风险自担，甲方不干涉乙方合法管理使用……十一、违约责任：1、甲乙双方必须共同遵守本合同条款，任何一方不可无故变更、终止或解除合同，如一方违约，则向对方支付总租金50%的违约金。2、乙方如不按合同支付租金，逾期乙方向甲方支付每日3‰的滞纳金。”合同签订后，被告于当日将涉案土地交付两原告，两原告共支付被告十年租金16万元。原被告签订土地租赁合同时没有经宁阳县乡饮乡北赵村村委会同意。两原告承租该宗土地后改建了厕所（原男、女厕所拆除，在其他地方新建了水冲式厕所）、大门、双方协商一致拆除了厂棚、鹿圈，两原告又建设了警卫室2间、敞篷7间并在被告原厂棚处建设了两间办公室，还硬化了路面、水泥地面，铺设了水电地下管线，在院落内存放了河沙一宗。2012年底至2013年初被告将该宗土地及土地前面的三层楼房一栋（楼房系买卖）转让于他人开办公司，2013年4月15日，被告向两原告送达《通知》一份，内容为：“乔胜山、王丽同志：根据你与我于2009年4月12日签订的《土地租赁合同》约定，你应于2009年4月21日前将十年的租金一次性付清，但你严重违约，直到一年后才付清，同时，你在租赁期间未经我允许，私自建设固定物，擅自更改大门，其行为再次构成违约，鉴于上述情况，现我正式通知你：自本送达之日起通知解除，2009年4月12日签订的《土地租赁合同》，收回土地，限你于2013年4月16日前将所有地上附属物及其它财产全部清理清除，逾期不清理清除的，视为放弃所有权，我将依法予以清除，因此造成的所有经济损失由你承担。本通知送达之日起立即生效……”双方由此发生纠纷，被告及他人于2013年4月24日凌晨3时许将原告乔胜山打成重伤并将涉案土地上的附属物予以损坏（树木于2013年4月23日由被告及他人清理），本院于2014年1月8日作出（2013）宁刑初字第221号刑事判决书，对被告等人所犯罪行为进行了判决，此前，被告等人赔偿了两原告受到的各项经济损失780000元（含原告乔胜山人身伤害损失）。自2013年4月24日起两原告未再到过涉案土地。两原告于2014年2月26日起诉被告至本院起诉。原审诉讼中两原告变更诉讼请求，要求按照无效合同返还租金16万元。本院于2014年7月8日作出（2014）宁民初字第829号民事判决书，判决原告乔胜山、王丽返还租赁的被告的土地，被告返还原告租金95561.64元。两原告不服，提起上诉，山东省泰安市中级人民法院于2015年1月19日作出（2014）泰民一终字第947号民事裁定书，将本案发回重审。重审期间，被告刘代柱曾提起反诉，要求解除与两原告签订的合同；清理土地上的矿石、沙、石子、建筑垃圾等物料，恢复土地原样（可以进行种植）；恢复大门原样；恢复厕所原样；恢复压坏的西院路的原样；赔偿我填楼后大沟所支付的租用铲车的花费15000元。但被告在指定的期间内未预交反诉费。
诉讼中被告主张与两原告签订《土地租赁合同书》后，未将涉案土地上的杨树卖给两原告，两原告予以否认，主张以2200元的价格购买了涉案土地上的杨树，杨树被被告及他人采伐后，其已得到217棵杨树的赔偿款计31031元。
又查明，两原告主张2013年4月24日双方发生纠纷后，其去承包的土地时，发现门被锁了，里面有养殖的动物，有建的棚子和栽的树，自此就没再进过承包的土地。被告主张门是潘某锁的，是潘某接管了涉案的土地，因为其与潘某签了合同，将涉案土地转给包了潘某。他也没有去过涉案的土地。
诉讼期间，本院在宁阳县国土资源局调取泰政土字（2003）255号泰安市人民政府土地审批文件一份，即《泰安市人民政府关于宁阳县2003年度第三十一批城镇建设用地的批复》，批复的时间为2003年12月27日，内容为“宁阳县人民政府：你县《关于二00三年度第三十一批城镇建设用地农转用的请求》（宁政征地发（2003）33号）收悉。经研究，批复如下：一、同意你县将55713平方米农用地转为建设用地……以上使用乡饮乡土地78802平方米，其中北赵村耕地12215平方米、园地2455平方米、交通用地298平方米……”原、被告对批文的真实性均没有异议；被告同时主张包地后是想招商引资，土地部门检查时发现了问题，想罚相关责任人，为此申请了农转用，但其至今没收到相关的用地手续。
诉讼期间，面对查明的上述事实，被告主张合同为无效合同：一、虽然经核实涉案土地已批转为建设用地，但没有发给村里或他土地使用证，没有证件用地就不合法，该土地依法应认定为违法用地，违法用地所签合同都是无效的。二、两原告建办公室、仓库未有建设部门批准的合法手续，且合同上也没有说明要建办公室、仓库，合同中约定养殖、存放物料，那两原告建的用来养殖的圈舍呢？两原告未履行合同义务，应认定两原告违约。
本院认为，被告刘代柱于2003年5月10日与案外人宁阳县乡饮乡乡饮村村民委员会（以下简称村委会）签订《租地合同》一份，双方约定被告租赁案外人村委会土地30亩，其中被告用自己的10亩承包地换同等面积的租赁地的事实由被告递交的证据足以证实，签订合同时土地的性质依法应为农用地，合同签订后，该宗土地虽经批准由农用地转为建设用地，但并未给被告或涉案的村委会办理供地手续，根据相关法律规定，农用地转用批准后，满两年未实施征地和用地行为的，批准文件自动失效，故涉案土地的性质并未改变，后被告与两原告签订《土地租赁合同书》一份，将该土地中的一部分即涉案的16亩土地租赁给原告乔胜山、王丽存放物料和养殖使用，亦未改变农用地的性质。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”根据上述法律规定，原被告签订的《土地租赁合同书》本院依法确认为有效合同。被告主张合同无效，本院依法不予支持。
早在两原告起诉前，被告就于2013年4月15日向两原告送达《通知》一份，以两原告未在约定的期间内足额交付租金、租赁期间未经其允许，私自建设固定物，擅自更改大门等为由，要求与两原告解除合同，但两原告当时并未同意；后两原告在诉状中以被告损坏他们所建的房屋、存放的物料等财产，给其造成经济损失，致使租赁合同已经不能再予以履行为由，要求与被告解除合同，双方均不愿再履行该合同的意思表示是一致的，故合同本院依法予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告依法应将未履行期间的租金退还给原告，即自2013年4月24日起至2019年4月12日止的租金退还给两原告，两原告要求被告返还部分租金的诉讼请求本院依法予以支持。诉讼中被告承认案外人潘某自2013年4月24日起实际占有涉案土地，但案外人潘某是依据其与被告签订的合同占有的涉案土地，潘某的行为应由被告承担相应的责任，因被告已实际占有了涉案土地，两原告不承担将涉案土地返还原告的责任。
合同签订后两原告在租赁的土地上并未开展养殖项目，而是未经批准建设房屋，硬化路面，存放了大量建筑用河沙、碎石子、石粉等，改变了土地性质的土地的农业用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条土地承包经营权流转应不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途的规定，故应认定两原告违约在先，被告本应依法与两原告解除合同，却实施犯罪行为，与他人毁坏两原告涉案土地上的附属物，给原告造成经济损失（已在刑事案件中赔偿两原告），显然方式欠妥，但两原告的损失被告及案外人已经赔偿，两原告的权益已得到救济，故两原告要求被告支付违约金16万元的诉讼请求本院依法不予支持。
诉讼中被告反诉要求两原告赔偿因解除合同给其造成的经济损失，但在指定的期间未递交反诉费，本院依法不予合并审理，被告可另行主张权利。
综上，两原告与被告签订的《土地租赁合同书》本院依法予
以解除，两原告要求被告返还部分租金的诉讼请求本院依法予以支持，两原告要求被告承担违约金160000元的诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：
一、解除原告乔胜山、王丽与被告刘代柱签订的《土地租赁合同书》。
二、被告返还两原告租赁费95517.81元（自2013年4月24日起至2019年4月12日止）。于本判决生效后十日内通过本院一次付清；
三、驳回两原告要求被告支付违约金160000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，原告乔胜山、王丽负担1750元，被告刘代柱负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判长 刘 振
审判员 刘 新
审判员 蔡凯军
二〇一五年十一月五日
书记员 马 玲