安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）池民三终字第00060号
上诉人（原审原告）：朱卫东，男，1958年8月12日，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：赵海涛，安徽始信律师事务所律师。
委托代理人：唐开发，安徽始信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高四清，男，1965年11月14日，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
上诉人朱卫东与上诉人高四清因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00576号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2013年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人朱卫东的委托代理人唐开发、上诉人高四清的委托代理人陈长启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月18日，朱卫东与高四清签订一份《房屋租赁协议》，约定朱卫东将坐落在和平路139号二楼四大间（即池州市贵池区和平路十五库3#楼203-6）整体租给高四清使用，时间五年，自2010年4月28日起至2015年4月27日止，每月租金3000元，从第四年4月27日开始，后两年每年租金39000元，付款方式为半年一付，先付款后使用；朱卫东交房屋钥匙时，高四清付保证金5000元；在合同期内高四清不得改变室内外包括门窗等固定结构，否则从保证金中扣除，如在房内临时搭建，必须经朱卫东书面同意，到期必须清除干净；水电费用高四清自用自付款，凭电、水卡到期高四清自动交纳；合同生效后不得单方违约，否则承担对方5000元违约金。双方还对其他事项进行了约定。同日，朱卫东交付房屋给高四清使用，高四清交纳保证金5000元。
高四清承租房屋后，将承租房隔成多间，经营家庭宾馆。房租交至2012年10月27日止。2012年10月16日，高四清从承租房搬出，后告知朱卫东不再承租房屋。
原审法院认为：本案争议的焦点是：一、高四清将承租房隔成多间，是否经朱卫东同意？二、双方是否协商解除了租赁合同？
针对第一个焦点，高四清从2010年4月份开始承租朱卫东房屋，为方便经营，即对承租房进行了隔间，双方虽未履行书面手续，但从后面的行为看，朱卫东并未提出反对意见，视为经朱卫东默许，但高四清搬出时，应当恢复原状。高四清未按合同约定恢复原状，已构成违约。
针对第二个焦点，高四清辩称2012年10月23日与朱卫东已经实际解除了租房合同，并且办理了房屋交接手续，但朱卫东否认，高四清又未提供证据证明，对高四清辩称双方协商解除了租赁合同，原审法院不予认定。
综上，朱卫东和高四清签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议对双方当事人具有法律约束力，双方应当严格按照协议约定全面履行各自的义务。2012年10月16日，高四清在承租期内搬走，且未将承租房恢复原状，均违反了协议约定，应按约定承担违约责任。高四清不再续租朱卫东房屋，为防止朱卫东损失的扩大，应当在合理期限内提前向朱卫东提出，而不应在搬出承租房后才提出。高四清向朱卫东表达了不再续租房屋的意思表示，此后未再续交房租，朱卫东虽未同意解除合同，但应当预见到高四清不再履行合同约定，应当及时采取措施防止损失的扩大。原审法院给予两个月的合理期限（即自2012年10月28日至12月27日），在合理期限内高四清应当向朱卫东支付房租。对朱卫东其他诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除朱卫东与高四清签订的《房屋租赁协议》；二、高四清于判决生效之日起十日内支付朱卫东2012年10月28日至12月27日租金6000元；三、高四清于判决生效之日起十日内将承租的朱卫东房屋（即池州市贵池区和平路十五库3#楼203-6）恢复原状；四、高四清于判决生效之日起十日内支付朱卫东违约金5000元；五、驳回朱卫东其他诉讼请求。案件受理费975元减半收取487.5元，由高四清负担287元，朱卫东负担200.5元。
朱卫东不服原审判决，上诉称：一、原审法院认定房屋租赁合同自判决时解除，对方即应当按照约定支付合同解除前所有租金。本案房屋租赁合同并未协商解除，对方应当按照双方租赁合同约定支付租金，直至法院判决双方合同解除时止。原审法院在认定合同有效的基础上，判决对方仅支付两个月租金，显然不符合租赁合同的约定，更不符合合同法第六十条的规定。二、我方原审诉讼请求是要求对方按照合同约定履行义务，支付租金，但原审法院却认为我方未及时采取措施，给予两个月合理期限，是将上诉人主张租金的诉讼请求与采取措施的合理期限相互混淆，适用法律错误。三、原审法院判决上诉人未及时采取措施而给予合理期限两个月，于法无据且无法解决本案实际纠纷。原审法院认为对方未续交房租，上诉人应当采取措施防止损失扩大，因上诉人无法联系对方，合同尚未解除，上诉人无权处置该出租房屋。即便上诉人采取诉讼方式防止损失扩大，两个月亦不能解决问题。原审判决变相纵容对方的违约行为，对上诉人显失公平。四、虽然原审判决房屋租赁合同解除，但对方至今仍未将承租房屋内隔间予以拆除，导致上诉人无法将房屋对外出租，损失继续扩大，请二审法院责令对方尽早恢复原状后将房屋交付上诉人。综上，请求二审法院撤销原判第二项，改判高四清支付上诉人房屋租金18000元整（自2012年10月28日起至2013年4月27日止），并自2013年4月28日起按3250元/月支付租金至合同解除时止。
高四清在庭审中辩称：对方称合同并未解除与事实不符。2012年10月16日我方在双方口头约定解除房屋租赁合同后搬离房屋，双方于2012年10月23日办理了钥匙和水电卡的交接，并约定将我方交纳的5000元押金冲抵拆除费用，双方已经实际解除合同。朱卫东第二天就对外张贴招租广告，并实际控制了该房屋。朱卫东的上诉理由不能成立，请二审法院予以驳回。
高四清不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审查明事实部分已确认：上诉人已依约交付对方5000元保证金，该保证金实为押金。上诉人的租金已交至2012年10月27日。2012年10月16日，上诉人从租房处搬离并告知对方不再续租。原审无视双方当事人已于2012年10月23日办理交接手续，将涉案房屋钥匙、水卡、用电缴费卡交还对方，5000元保证金折抵隔间拆除费，对方于次日即张贴该房屋对外出租广告的事实，错误将双方已协商解除合同的事实认定为对方未同意解除合同、上诉人单方违约。原审查明的上诉人已交付5000元押金未在判决中予以折抵处置，亦属事实认定错误。二、原审适用法律错误，导致判决失当。原审判决支付两个月合理期限租金无法律依据。双方当事人已解除合同，原审判决混同赔偿损失与违约金关系，即便本案存在违约行为，违约金与赔偿损失也应合并归一，原审既判违约金又判决支付两个月租金作为赔偿损失，系属对同一行为的重复评价。综上，原审判决错误，请二审法院依法撤销原判，径行改判驳回朱卫东的诉讼请求。
朱卫东在庭审中辩称：原审法院对本案事实认定清楚，仅仅是适用法律错误。对方称口头约定解除合同并将钥匙、水电卡交付朱卫东与事实不符，双方并未协商一致解除租赁合同，高四清搬离房屋及何时搬离房屋，朱卫东并不知情，至于5000元押金双方未约定冲抵隔间拆除费用。因为无法联系到高四清，朱卫东于原审起诉后进入该出租房屋，为防止损失扩大才对外张贴出租广告，故双方并未协商一致解除租赁合同，高四清应支付合同有效期内租金，直至法院判令合同解除时止。依据双方合同约定，只有条款全部履行保证金才予以退还，高四清明显违约，朱卫东可不予退还该保证金，高四清主张朱卫东应退还保证金的诉请应在原审时提起反诉或者另案处理。
朱卫东在二审期间未提供新证据。
高四清对原审庭后提供的一份证人证言进行了补充说明：张懋发的证言证明涉案房屋早就对外进行招租，并非对方所称的在原审诉讼期间才对外招租。
朱卫东的质证意见是：该证据与本案无关联，不能达到其证明目的，不能体现双方就本案合同解除协商一致；证人应出庭作证，但其未出庭，故我方对其证言不予认可；至于房屋对外招租的具体时间我方不清楚，是在找不到高四清的情况下才对外招租的。
本院认为：证人张懋发未出庭作证，且其证言无其他证据相佐证，本院不予采信。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：2010年4月18日，朱卫东与高四清签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方当事人诉辩意见及举质证，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋租赁协议是否已解除；2、高四清搬离涉案房屋后，是否还应支付朱卫东房屋租金，应支付的数额是多少；3、高四清是否应将涉案房屋恢复原状，其交纳的5000元保证金是否已折抵了恢复原状的费用；4、支付租金后，高四清是否还应支付违约金。
关于争议焦点一，在合同租赁期内，高四清搬离其所租赁房屋，并告知朱卫东其不再承租。高四清称双方已就合同解除事宜协商一致并办理了交接手续，但其未提供相应证据予以证明，且朱卫东对此不予认可。在有期限的租赁合同中，双方当事人均不享有任意解除权，高四清的通知不能达到解除合同的法律效果。高四清系因经营状况不佳而要求解除合同，不属于法定解除的情形，在未经朱卫东同意的情况下，双方房屋租赁合同未解除。在高四清搬离涉案房屋且明确表示不再继续履行合同后，朱卫东因无法联系高四清而对外张贴招租广告，系其因对方明确表示不履行合同主要义务而行使合同解除权，双方之间的房屋租赁合同应以自朱卫东对外张贴招租广告时解除较为适当。根据高四清提供的照片和朱卫东的陈述，本院确认双方合同解除的时间是2013年5月27日。因双方合同已解除，故朱卫东要求法院判决解除合同已无必要。
关于争议焦点二，在房屋租赁合同有效期内，出租人应当保持租赁物符合合同约定的用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。虽然高四清已于2012年10月搬离涉案房屋，但因双方房屋租赁合同并未解除，其仍应按照合同约定的标准承担给付房屋租金的义务，直至双方合同解除。高四清还应支付2012年10月28日至2013年5月26日的房屋租金21098元（2012年10月28日至2013年4月27日按3000元/月的标准计算，即3000元/月×6月=18000元；2013年4月28日至2013年5月26日按年租金390000元/年计算，即39000元/年÷365天×29天=3098元）。
关于争议焦点三，高四清认为双方已协商一致，将其交纳的5000元保证金折抵隔间拆除费用，其不再承担恢复原状义务，但其并未提供证据予以证明，且朱卫东对此不予认可。根据双方合同约定，高四清在房内进行临时搭建的，合同终止时应恢复原状，故高四清应将涉案房屋恢复原状。关于高四清交纳的5000元保证金，可在其应付房屋租金中予以抵扣。
关于争议焦点四，双方提前解除合同的原因系高四清提前退租，依据双方合同约定，合同生效后单方违约的，应承担5000元的违约金。至于交付房屋空置期间的租金，系承租人的合同义务，违约金系违约方承担的违约责任，二者不重复，故高四清在交付房屋租金后仍应支付违约金。
综上，原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00576号民事判决第三、四项，即：“高四清于本判决生效之日起十日内将承租的朱卫东房屋（即池州市贵池区和平路十五库3#楼203-6）恢复原状”、“高四清于本判决生效之日起十日内支付朱卫东违约金5000元”；
二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00576号民事判决第一、五项，即：解除朱卫东与高四清签订的《房屋租赁协议》、“驳回朱卫东其他诉讼请求”；
三、变更安徽省池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00576号民事判决第二项“高四清于本判决生效之日起十日内支付朱卫东2012年10月28日至12月27日租金6000元”为：高四清于本判决生效之日起十日内支付朱卫东2012年10月28日至2013年5月26日房屋租金16098元（已扣除5000元保证金）；
四、驳回朱卫东其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费500元，由朱卫东负担54元，由高四清负担446元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 段贵峰
代理审判员 程 进
二〇一四年一月十四日
书 记 员 李 莹