广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深福法民三初字第415号
原告何沛，女，汉族，1972年7月6日出生。
被告刘燕平，女，汉族，1988年4月27日出生。
委托代理人余映真，广东国晖律师事务所律师。
原告何沛诉被告刘燕平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由审判员王平适用简易程序独任审理，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人余映真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月28日，原、被告签订《楼宇租赁合同》，约定被告承租原告位于福田区莲花一村15栋701A房，租金1400元／月，物业网络公共水电杂费及固定最低水费共85元／月，每月房租连固定费用1485元，租赁期为2013年1月1日至2013年12月31日，为期12个月作为住宅之用，租赁期间被告须按合同约定每月1号前存入房租至合同指定的账号，合同期间该房屋的管理费、水电费均由被告承担。并约定被告延期付租超过五天即视为违约，原告可以没收押金，合同期间，单方无权解除合同。合同签订当天，原告已即时交房给被告，被告承诺第二天打入账号300元，1月1号当天交清欠款3865元，双方合同备注清楚。之后，被告一直未能遵守合约，以各种理由拒绝履行合同，原告多次追讨以上欠费未果，故原告诉至法院请求判令被告：1、支付原告2013年1月1日至2013年12月31日押金2800元，租金、公共水电费、固定最低税费、物业费、网络费17820元，减去已付的200元，共计20420元及退回钥匙；2、承担本案诉讼费。
被告口头答辩称，1、原告在本案诉讼主体不适格，根据原告提供的《楼宇租赁合同》显示出租方为申彩云，收租账户也是申彩云，被告有足够理由相信业主是申彩云，但签约人却是何沛，原告也没有提交新的证据材料证明原告系涉案房屋业主或经授权委托的签约代表，因此被告有理由推定何沛不具备原告的主体资格；2、涉案房屋属于政府明令禁止出租的房中房，故涉案租赁合同无效，在本案中原告出租的莲花一村15栋701A属于经分割改造后的房中房，存在严重治安、消防、卫生、建筑安全等隐患，根据住建部颁布《商品房屋租赁管理办法》第八条，深圳市政府发布的《深圳市出租屋管理若干规定》第十二条规定，出租住房的应当以原设定的房屋为最小出租单位，禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间，结合《深圳市出租屋管理若干规定》第七条规定，禁止业主或管理人出租法律法规规章或市政府规定不能出租的房屋，由此可见，政府是明令禁止出租房中房，原告将房中房出租给被告，故应认定双方签订的租赁合同为无效合同，其造成的后果应由原告负全责；3、被告并未实际居住或使用涉案房屋，不应支付相关租金及费用，且一开始就主动积极与出租方协商解约事宜，从被告提交的报警回执、房屋租赁管理所出具的情况说明等材料可以证明该事实，事实上被告自2014年9月以来一直居住在莲花一村17栋14-10号，莲花一村社区工作站出具的证明可以佐证，根据合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用收益，承租人支付租金的合同，本案中被告并未实际对涉案房屋使用收益，因此不应支付相应租金及费用；4、原告主张租金的期限违反诉讼时效相关规定，根据民法通则第136条规定，主张租金的诉讼时效为一年，但原告主张租金的期间已经超过该规定，故法院对原告诉求不应予以支持。
经审理查明，涉案房产位于深圳市福田区莲花一村15栋701室，系该房屋中大厅间隔而成的单间，产权人为游双良和原告何沛，各占50%产权。
2012年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《楼宇租赁合同》，合同抬头处显示出租方为申彩云，约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，每月租金1400元，租期从2013年1月1日至2013年12月31日止，为期12个月；乙方向甲方缴纳押金2800元，押金属乙方所有，不能冲抵房租或其他费用，租约期满，乙方未拖欠任何费用，甲方如数无息退还乙方；乙方每月须按时于1号前足额存入租金及其他水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠其他水电物业杂费超过300元即视为违约，拖欠当月押金即自动转成违约金由甲方没收，退房时乙方不得要求退还，且甲方有权进一步追究责任如单方解除合同收回房屋等；合同期内，单方无权解除合同，违约方须赔偿对方相当于两个月的租金给对方。合同落款处甲方由原告签名。
合同签订当日，原告收到被告交付的定金200元，双方约定第二天补定金300元，被告应于2013年1月1日当天打入租金及押金3865元至账号。
原告主张已于签订合同当天就将房屋交付给被告使用，被告对此不予认可，主张因为原告出租的是房中房，与发布的出租信息不符，故而在签约的当天晚上就提出要解除合同，从未居住或使用过涉案房屋，但原告拒绝，被告遂报警求助并找相关部门协助调解，均未果。为证明其主张，被告提交《房屋结构图》、报警回执、情况说明等证据予以证明。
以上事实有《楼宇租赁合同》、房屋结构图、报警回执、情况说明及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告所签订的《楼宇租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的义务。
关于原告主体资格的问题。本案中，虽然《楼宇租赁合同》抬头显示的出租方为案外人申彩云，但是合同由原告签署，且原告为涉案房产的业主，故原告具备本案的诉讼主体资格，被告抗辩原告主体不适格，没有事实依据，本院不予采信。
关于合同效力的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法施行以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。住房和城乡建设部颁布《商品房屋租赁管理办法》及深圳市政府发布的《深圳市出租屋管理若干规定》分别为部门规章及地方性政府规章，为政府为规范商品房租赁市场的管理性规定，非效力性强制性规定，故不能作为认定合同效力的依据，被告以原告出租的房屋系房中房为由，主张合同无效，理据不成立，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，被告在合同签订生效后，未按合同约定履行支付押金及租金的义务，并提出解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。但原告作为出租方，在被告并未实际使用租赁物时即已提出解除租赁合同的情况下，亦负有减少损失进一步发生的义务，原告未采取积极措施减少损失的扩大，对扩大的损失无权请求赔偿，故原告请求被告支付合同期内的全部租金及费用，理据不成立，本院不予支持。原、被告合同约定一方违约应支付对方相当于两个月租金的损失，该项约定的赔偿已足以弥补原告的实际损失，故对原告超出两个月租金计2800元以外的诉讼请求，本院不予支持。被告已支付的200元定金折抵后，被告尚应赔偿原告损失2600元。无证据证明原告已将租赁房屋的钥匙交付被告，故原告主张返还钥匙，本院不予支持。
关于被告主张的诉讼时效问题，租金系分期履行的债务，故其诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满之日起计算，原、被告租赁合同约定租赁期限为一年，最后一期租金应于2013年12月1日前支付，故诉讼时效应从2013年12月2日起计算，至原告起诉时，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告的该项主张，于法无据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘燕平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告何沛损失2600元；
二、驳回原告何沛的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费311元（已由原告交纳），因适用简易程序，减半收取155.5元，由原告负担105.5元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 平
二〇一三年六月二十四日
书记员 庄晓玲
周显榕（代）