苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00627号
原告苏州市意诚房地产物业有限公司，住所地苏州市姑苏区莫邪路434号。
法定代表人金汉彪，董事长。
委托代理人戚李敏，江苏名古城律师事务所律师。
被告沈文忠。
被告胡红英。
委托代理人周建明（以上两被告共同委托），苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。
原告苏州市意诚房地产物业有限公司（以下简称“意诚公司”）与被告沈文忠、胡红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法由代理审判员张鹏独任审理，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告意诚公司的委托代理人戚李敏、被告沈文忠、胡红英的委托代理人周建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告意诚公司诉称：2007年11月15日，原告与苏州市房地产开发有限公司、苏州东桥花园置业有限公司签订了前期物业管理委托合同，原告受托对坐落于金光路西、清金路南的平江新城“仲雅苑”小区物业进行管理，该前期物业委托合同一直延续至今，按照合同第十二条的约定，原告对小区属于全体业主的经营性用房进行出租，收入用于补贴物业维护管理费用及小区的代收代缴费用。原告与两被告于2013年8月签订了仲雅苑北区7-×号房屋租赁合同，约定租期从2013年7月24日至2015年7月23日，两年合计租金167051元，同时约定租赁期满，如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但需另行签订租赁合同。合同签订后，原告依约将房屋交付给两被告使用。2015年7月10日，原告发出书面通知给两被告，通知两被告合同即将到期，如需续租，在2015年7月30日之前至原告处办理相关手续，两被告接到通知后未有任何意思表示。原告于2015年8月3日再次向两被告发出书面通知，明确告知房屋租金调整为每月每平方米86元，需要在2015年8月10日前续签合同办理相关手续。两被告接通知后，明确表示拒绝，但又不搬离承租房屋。故诉至法院，请求判令两被告沈文忠、胡红英：1、搬离仲雅苑北区7-×号房屋；2、支付仲雅苑北区7-×号房屋的使用费11178元（按照每平方米86元暂计算至2015年8月31日，实际计算至两被告搬离之日止）；3、承担本案的诉讼费用。
被告沈文忠、胡红英辩称：一、我们要求按照原来的交易习惯履行合同。2009年夏，仲雅苑小区刚建成时，原、被告就签订了租赁合同，由被告承租涉案房屋。合同两年签订一次，合同期满再续签，双方还口头约定每年租金上涨幅度为5元／平方米，最多不超过6元／平方米。当时涉案房屋没有通水，是被告自己通的自来水。此后，双方一直按照每年租金涨幅不超过5元／平方米的交易习惯续签租赁合同。目前，被告要求继续按照双方的这一交易习惯签订合同，原告却在涨幅上不遵守交易习惯，致使双方未能签订书面合同。双方一直处于不定期租赁关系状态。二、原告至今不成立业主委员会，以自己的名义收取租金本身违法，侵犯了仲雅苑全体业主的合法权益。根据《苏州市住宅物业管理条例》的规定，同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的，前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。原告与开发商签订的《前期物业管理委托合同》约定，小区入住率达到50%时，原告应该积极配合筹建业主委员会。仲雅苑小区从08年至今已经7年时间，小区早已住满，但原告至今不配合全体业主成立业主委员会，继续以自己的名义向被告等商户收取租金，原告的行为涉嫌侵犯了全体业主的利益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于苏州市姑苏区仲雅苑北区7幢房屋，建筑面积为1669.6平方米，为仲雅苑北区住宅小区全体业主共同共有。
2007年11月15日，原告意诚公司（乙方）与苏州市房地产开发有限公司、苏州东桥花园置业有限公司（甲方）签订了《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方委托乙方对苏州市姑苏区平江新城“仲雅苑”小区进行物业管理；物业管理服务期限为两年，自2008年12月30日起至2010年12月30日止；甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性商业用房，由乙方出租经营，其收入用于补贴本物业维护管理费用及小区的代收代缴费用。此后，双方协议将该委托合同的期限延长一年至2011年12月31日止；2011年12月20日，双方又签订补充协议一份，约定双方此前签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及补充协议的期限延长至业主大会成立，至业主委员会与所聘选的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该协议终止。目前，由于仲雅苑小区业主委员会尚未成立，该前期物业管理委托合同及补充协议仍然有效，仍由原告意诚公司对仲雅苑小区进行物业管理。
两被告沈文忠、胡红英系夫妻关系，二人从2009年7月起即与原告意诚公司签订房屋租赁合同，承租苏州市姑苏区仲雅苑北区7-×号房屋经营五金店，此后一直续租。双方最后一次房屋租赁合同于2013年8月21日签订，该合同约定由原告意诚公司将仲雅苑北区7-×号房屋出租给两被告沈文忠、胡红英，建筑面积129.98平方米，租赁期为两年，自2013年7月24日至2015年7月23日；租期总租金167051元，其中第一年租金为79548元、第二年租金为87503元；承租方在合同签订后向出租方交付租金，不得拖欠或拒交；第二次租金应提前30天收取；租赁期届满，如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但需另订租赁合同；租赁期间，出租方将房屋出售，在同等条件下原承租户享有优先购买权；承租方退租前，必须结清房租，并将装修及附属设备向出租方点清，如有短少或人为损失，承租方应照价赔偿；承租方支付出租方押金1万元，合同期满后，出租方不计息退还承租方；合同期内的装饰装修由承租方承担，合同到期后，承租方不续租后，装饰及装修归出租方，出租方不承担任何费用。
2015年7月10日，原告意诚公司向两被告发出书面通知一份，通知双方的租赁合同即将到期，请两被告与原告方工作人员洽谈涉案房屋仲雅苑7-×号房屋的租赁事宜，在2015年7月30日前至原告处办理相关手续；否则，原告有权收回房屋。
2015年8月3日，原告意诚公司再次向两被告发出书面通知一份，通知双方的房屋租赁合同租期已于2015年7月23日届满，现将涉案房屋租金调整为86元／平方米／月，双方需另行签订房屋租赁合同，被告应于2015年8月10日前办理房屋租赁事宜，否则原告将收回房屋。该通知两被告拒收。
房屋租赁合同到期后，原、被告双方就房屋租金问题经多次协商均未达成一致意见，原告意诚公司主张将涉案房屋租金调整为86元／平方米／月，两被告沈文忠、胡红英不予接受，故双方未继续签订房屋租赁合同，两被告亦未再交纳房租，但一直占用涉案房屋至今。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及原告意诚公司提供的房屋租赁合同、通知、苏州市前期物业管理委托合同及补充协议、房屋权属登记簿、被告沈文忠、胡红英提供的2009年、2011年房屋租赁合同等证据予以证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告意诚公司与两被告沈文忠、胡红英签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告意诚公司已于租赁期满前通知两被告沈文忠、胡红英合同到期后再行办理相关租赁事宜，并与两被告多次就租金问题进行协商，由于双方就原告提出的86元／平方米／月的新租金标准没有达成一致意见，未再行签订租赁合同。故两被告沈文忠、胡红英于租赁合同期满后，无权继续占用涉案房屋，原告要求两被告搬离涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。两被告沈文忠、胡红英应依照房屋租赁合同的约定将装修及附属设备向原告点清后，将涉案房屋返还给原告意诚公司。租赁期满后，两被告未依法将涉案房屋返还给原告，而是继续占有使用，理应向原告支付相应的房屋使用费。双方签订的房屋租赁合同于2015年7月23日到期，故两被告沈文忠、胡红英应当向原告意诚公司支付自2015年7月24日至其交还房屋之日止的房屋使用费。关于房屋使用费的标准，原告意诚公司主张按照其提出的86元／平方米／月的新租金标准支付房屋使用费。两被告抗辩称原告主张的该使用费标准过高。本院审查后认为，房屋使用费的支付应以两被告沈文忠、胡红英逾期交还房屋给原告意诚公司造成的实际损失为基础。本案中，原告意诚公司除可获取的租金收益外，并无其他实际损失产生。而从双方原租赁合同租金的增长幅度及最后一年的租金标准来看，原告主张按86元／平方米／月收取房屋使用费，该标准确实偏高。结合合同法及相关司法解释的规定，从弥补原告意诚公司的相应损失和对两被告沈文忠、胡红英不遵守合同约定的行为进行惩罚的原则出发，本院认为按照双方原租赁合同约定的最后一年租金的1.3倍即72.93元／平方米／月（87503／12／129.98＊1.3）的标准支付原告意诚公司主张两被告占用期间的房屋使用费。关于两被告抗辩称租金应按照原来的交易习惯在上一年度租金的基础上每平方米增加5元，因其没有提供证据证明双方存在每年租金涨幅不超过5元／平方米约定，双方签订的租赁合同中亦未对租金的增加幅度有相关约定，故本院对两被告的该项抗辩不予采信。关于两被告抗辩称原告至今不成立业主委员会，以自己的名义收取租金本身违法，侵犯了仲雅苑全体业主的合法权益。本院审查后认为，业主委员会的成立应由同一物业管理区域内的业主，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并由业主大会选举产生，与物业管理公司不存在直接的关系，故在仲雅苑小区未成立业主委员会的情况下，原告意诚公司依照前期物业管理委托合同及补充协议的约定对仲雅苑小区进行物业管理于法有据。关于两被告抗辩称房屋租赁合同到期后，双方一直处于不定期租赁状态。本院审查后认为，双方签订的房屋租赁合同于2015年7月23日期满前，原告意诚公司即通知两被告沈文忠、胡红英按时办理续租手续，否则将收回房屋。租赁合同到期后，原、被告间多次就租金问题进行协商未果，两被告拒绝按照原告提出的86元／平方米／月的租金标准续签租赁合同，但一直占用涉案房屋至今，原告亦对两被告的占用行为提出异议，表示要求两被告搬离，故本院对两被告关于双方间存在不定期租赁关系的抗辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告沈文忠、胡红英于本判决生效之日起十五日内将苏州市姑苏区仲雅苑北区7-×号房屋腾清后交还给原告苏州市意诚房地产物业有限公司；
二、被告沈文忠、胡红英于本判决生效之日起十五日内按72.93元／平方米／月的标准向原告苏州市意诚房地产物业有限公司支付自2015年7月24日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州市意诚房地产物业有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告沈文忠、胡红英负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州市意诚房地产物业有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 张鹏
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 邓琴