广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第133号
上诉人（原审原告）：朱树荣。
上诉人（原审原告）：魏计耀。
上诉人（原审原告）：陈灼均。
上述三上诉人共同委托代理人：谢坚荣、向雪清，均为广东平正信诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潘志均。
委托代理人：黄仲光，广东品智律师事务所律师。
委托代理人：幸桂诗，广东品智律师事务所律师助理。
原审法院经审理查明，2007年12月13日，朱树荣与潘志均签订《房地产租赁合约》，约定：朱树荣将位于清远市清城区桥北路2号楼的房屋(首层面积约为180平方米、二层面积约为620平方米、三层面积约为620平方米)出租给潘志均使用，租赁期限从2008年2月13日至2012年4月30日；潘志均经朱树荣同意可对承租物业进行改造装修或增扩设备，费用由潘志均自理，合约期满后建筑物（指装修物）不得拆除；合约签字时潘志均先付朱树荣23000元，作本合约的信用保证金，（信用金）如潘志均中途违约，信用金作补偿朱树荣的经济损失不作退回，如朱树荣中途转租他人，要赔偿潘志均一切损失。2010年7月9日，魏计耀与潘志均签订《房地产租赁合约》，约定：魏计耀将位于清远市清城区桥北2号楼东起l至3卡的商铺出租给潘志均使用，租赁期限从2010年8月1日至2013年7月30日；潘志均经同意可对承租物业进行改造装修或增扩设备，费用由潘志均自理，合约期满后建筑物、构筑物不得拆除，无偿归魏计耀所有；合约签字时潘志均先付魏计耀10000元，作本合约的信用保证金，如潘志均中途违约，信用金作补偿魏计耀的经济损失不作退回；合约期满后，等交纳各项税收费用及租金，房屋经验收合格后，信用金一次性退回。2010年5月18日，陈灼均与潘志均签订《房地产租赁合约》，约定：陈灼均将位于清远市清城区桥北路2号楼东起4至5卡的商铺出租给潘志均使用，租赁期限从2010年6月1日至2013年5月30日；潘志均经同意可对承租物业进行改造装修或增扩设备，费用由潘志均自理，合约期满后建筑物、构筑物不得拆除，以及水电线管无偿归陈灼均所有；合约签字时潘志均先付陈灼均9000元，作本合约的信用保证金，如潘志均中途违约，信用金作补偿陈灼均的经济损失不作退回；合约期满后，等交纳各项税收费用及租金，房屋经验收合格后，信用金一次性退回。潘志均承租朱树荣、魏计耀、陈灼均上述租赁物整体用于经营宏志灯饰城生意。2012年6月15日，朱树荣、魏计耀、陈灼均因与潘志均租赁合同纠纷，分别向原审法院提起诉讼。2012年8月20日，原审法院分别作出(2012)清城法民初字第2380号、(2012)清城法民初字第2382号、(2012)清城法民初字第2383号民事判决书，确认：潘志均装修租赁物不能搬动的装修物归三原告所有。潘志均不服提起上诉，2013年2月25日，本院分别作出(2013)清中法民三终字第ll号、(2013)清中法民三终字第l3号、(2013)清中法民三终字第l4号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。其后，潘志均搬离上述租赁房屋。朱树荣、魏计耀、陈灼均发现潘志均搬离过程中，将租赁物的门面招牌、门面飘檐底天花、门面玻璃间墙、室内装饰物及电源开关、电源路线等严重拆毁，遂于2013年7月5日向清远市公安局松岗派出所报案，随后，在原审法院执行人员和清远市公安局松岗派出所的见证下，由朱树荣、魏计耀、陈灼均委托清远市银宇工程造价咨询有限公司对清远市清城区桥北路2号原宏志灯饰城(即上述租赁房屋)受损情况进行了确认，并就其装修恢复工程进行工程预算价鉴定，经鉴定该工程预算价为261508.46元，朱树荣、魏计耀、陈灼均共支付鉴定费2600元。
原审法院认为，本案是因房屋租赁合同引起的违约赔偿纠纷，涉案三份《房地产租赁合约》所涉承租人均为潘志均，所涉法律关系为同一法律关系，且潘志均租赁房屋后整体用于经营宏志灯饰城生意，朱树荣、魏计耀、陈灼均选择涉案房屋装修物损害赔偿合并审理并无损害潘志均利益，为减少诉累，本案合并审理并无不当，对潘志均主张应分案处理原审法院不予采纳。朱树荣、魏计耀、陈灼均分别与潘志均签订的《房地产租赁合约》有效及潘志均装修租赁物不能搬动的装修物归朱树荣、魏计耀、陈灼均所有，已为生效判决所确认，原审法院予以认可。本案的主要争议焦点潘志均在搬离涉案租赁房屋时是否存在损坏装修物的违约行为，应否承担违约的赔偿责任。
潘志均承租朱树荣、魏计耀、陈灼均上述房屋的固定装修物在租赁期满后的搬迁过程中发生损坏的事实，有朱树荣、魏计耀、陈灼均提供的报警证明和本院执行人员及公安部门工作人员见证材料等证实，足以证明潘志均在搬迁过程中存在损坏固定装修物的违约行为，对此，潘志均应承担赔偿损失的违约责任。
对于装修物损失的赔偿问题。根据朱树荣、魏计耀、陈灼均与潘志均签订的《房地产租赁合约》的约定，潘志均先付朱树荣、魏计耀、陈灼均23000元、10000元和9000元不等，作本合约的信用保证金，如潘志均中途违约，信用金作补偿原告的经济损失不作退回。因此，潘志均在搬迁过程中存在损坏固定装修物，已构成违约，应按照其交纳的保证金42000元的范围内承担赔偿责任，即向朱树荣、魏计耀、陈灼均赔偿42000元。朱树荣、魏计耀、陈灼均委托清远市银宇工程造价咨询有限公司对清远市清城区桥北路2号原宏志灯饰城(即上述租赁房屋)所作的工程预算价，该预算价是按重新装修的修复价格作出，当中并没有对该固定装修物进行折旧，同时双方签订的合约也没有装修物损坏应当进行修复的约定，因此，朱树荣、魏计耀、陈灼均所提供的清远市银宇工程造价咨询有限公司所作的工程预算价，原审法院不予采信。朱树荣、魏计耀、陈灼均要求潘志均支付鉴定费2600元，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2013年11月28日作出如下判决：一、限潘志均于本判决生效之日起十日内向朱树荣、魏计耀、陈灼均支付赔偿款42000元；二、驳回朱树荣、魏计耀、陈灼均的其他诉讼请求。本案受理费5262元，由朱树荣、魏计耀、陈灼均负担4405元，潘志均负担857元。
宣判后，朱树荣、魏计耀、陈灼均不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判被上诉人向三上诉人支付清远市清城区桥北路2号房屋装修恢复工程费用261508.46元；3、被上诉人支付鉴定费2600元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、本案是财产损害赔偿纠纷而非租赁合同纠纷，被上诉人故意毁坏上诉人权属的房屋装修物，应承担损害赔偿责任。因双方的房屋租赁合同已在一审判决生效之日起解除，合同解除后当然不存在合同违约，因此更不存在一审判决所述的违约金等合同违约责任。同时从一审判决生效之日起涉案租赁房屋的固定装饰物权属归为上诉人，被上诉人在交还涉案房屋前将属于上诉人的房屋装修物故意毁坏，致使上诉人收回租赁物也无法使用，还要给房屋重新装修，构成了对上诉人财产的侵犯。二、一审认为上诉人委托鉴定机构所作的工程预算价没有对固定装修物进行折旧，是毫无根据的。上诉人房屋的固定装修物遭被上诉人恶意毁坏，必须进行修复才能使用，而对房屋装修进行修复当然要采用全新装修材料，不可能用折旧的装修材料给房屋装修。而且本案的房屋修复工程根本不涉及装修物的折旧问题，侵权人毁坏了权属所有人的财产，理应承担将房屋修复至原有使用功能的费用。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。
潘志均亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案为被上诉人基于物权而提起的侵权之诉，被上诉人在本案中行使的是物上请求权，一审认定本案为违约赔偿纠纷错误。二、被上诉人提交的证据不足以证明受损装修物为“不能搬动的装修物”，也不能证实其主张的损失与上诉人存在因果关系，一审认定上诉人存在损害固定装修物事实的证据（报警证明及一审法院执行人员及公安部门工作人员见证材料），被上诉人在一审期间并未提交，一审也没有组织双方当事人就该证据进行质证，程序违法。即使上诉人需承担责任，本案涉及的责任承担方式应为损害赔偿，赔偿标准为上诉人实际损害的装修物残值。被上诉人提交的证据七为被上诉人单方委托制作，且没有对受损装修物进行有关折旧的鉴定，因此上诉人对该证据不予确认，故本案需对上诉人主张受损的装修物的残值重新进行鉴定。然而由于涉案商铺已经重新出租，且新承租人已实际使用涉案商铺并对其进行重新装修。导致无法鉴定。因此，即使被上诉人存在损失，该损失也应由被上诉人自行承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》及《房地产租赁合同》的信用保证金条款追究上诉人的违约责任，但由于信用保证金条款为实践条款，以上诉人实际交付保证金为生效条件，而上诉人并未向被上诉人魏计耀交付10000元的保证金，故上诉人与被上诉人魏计耀之间约定的信用保证金条款并未生效，对双方没有法律约束力。一审法院判令上诉人以涉诉三份《房地产租赁合同》约定的信用保证金总额为标准向被上诉人支付赔偿款于法于理不合。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人二审提交的清远市清城区人民法院2013年7月4日对申请人朱树荣与被执行人潘志均房屋租赁合同纠纷一案的执行听证笔录载明，执行法官问潘志均“玻璃、户外招牌广告的扣板和开关插座是否其拆除的，数量是多少”。潘志均回答“是，玻璃是我让玻璃店搬走的，具体数量不清楚。其中一块玻璃是被外人晚上损坏的。户外招牌广告的扣板是城监通知要求拆除的。我有城监发给我的通知书。至于开关插座也是我搬走的，具体数量不清楚……我做的是灯饰生意，开关插座是和我的灯饰相连的，我的开关插座是与其它办公家用有区别的，我认为都可以搬走的。”潘志均对该听证笔录的真实性无异议。
又查明，在一审法院审理魏计耀与潘志均房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2012）清城法民初字第2382号】过程中，潘志均提出其已向魏计耀交纳10000元的信用保证金。在二审过程中，魏计耀认为其收取潘志均信用保证金数额与一审判决认定一致，即10000元，该信用保证金已经折抵租金。潘志均二审认为其没有依合同向魏计耀交纳10000元的信用保证金，因此该保证金条款并未生效，对双方没有约束力。
再查明，2013年11月1日的一审庭审过程中，朱树荣、魏计耀、陈灼均确认涉租商铺已经收回修复，并租给新的承租人使用。二审审理过程中，朱树荣、魏计耀、陈灼均确认在与潘志均解除合同后，新承租人租赁涉租商铺作经营陶瓷使用。潘志均认为新承租人租赁涉租商铺后重新进行了装修，没有采用原来的装修物。
本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人在搬离涉租商铺时，是否有拆除不可移动装饰物。二、对拆毁不可移动装饰物造成的损失，潘志均应否向朱树荣、魏计耀、陈灼均承担赔偿责任及如何承担。
关于争议焦点一。潘志均在一审法院的执行听证笔录中承认其在搬离过程中，将玻璃间墙、户外招牌广告及开关插座拆除，但认为其拆除的开关插座不属于不可移动的装修物。本院经审查认为，附和装饰物是指动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非损毁或变更其性质而不能分离。潘志均拆除的开关插座虽然不入墙，而是嵌在整块木板上，但木板是固定在墙体的，潘志均在拆毁整块木板的同时必然损毁墙体，因此，对潘志均的该项上诉意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二。首先，关于本案的性质问题。根据本院作出的（2013）清中法民三终字第11号、第13号、第14号民事判决的内容，潘志均与朱树荣、魏计耀、陈灼均的房屋租赁合同关系终止，潘志均应在法院限定的期限内搬出涉租房屋，潘志均不能搬动的装修物归朱树荣、魏计耀、陈灼均所有。虽然潘志均拆毁不能移动装饰物的时间在房屋租赁合同关系终止后，但本案是因双方对房屋租赁合同终止后约定对拆毁不可移动装饰装修物的赔偿问题而产生纠纷，因此原审法院确认本案属于双方签订的《房地产租赁合同》的处理范围正确。对上诉人潘志均与上诉人朱树荣、魏计耀、陈灼均上诉认为本案是侵权损害赔偿纠纷的意见，本院不予采纳。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”之规定，承租人因拆除装饰装修物造成房屋毁损的，应当恢复原状。因承租人在对租赁物的使用过程中必然会造成装饰装修物的损耗，因此上述规定中的“恢复原状”并非指恢复至双方合同成立之初新装修时的状态，而是恢复至双方合同终止时装饰装修物未拆除前的状态。而且出租方对要求承租人恢复原状还是承担恢复原状的费用具有选择权。本案中，朱树荣、魏计耀、陈灼均一审时仅要求潘志均承担恢复原状的费用，并向法院提交了清远市银宇工程造价咨询有限公司作出的对涉租商铺装修恢复工程的《工程预算价》，但该《工程预算价》是对涉租商铺拆毁后重新修复的工程造价预算，其计算的是将涉租商铺修复至合同成立之初新装修的状态所需费用，而非双方合同终止时未拆毁前的装修状态，即没有对该装饰装修物进行折旧。因此，该《工程预算价》不应作为认定朱树荣、魏计耀、陈灼均因潘志均违约行为导致实际造成损失的依据。对朱树荣、魏计耀、陈灼均认为潘志均应依照该《工程预算价》的费用向其承担赔偿责任的上诉请求依据不足，本院不予支持。最后，因双方在租赁合同中仅对不可移动装修物的归属作出了约定，对承租方拆毁不可移动装修物时如何承担责任未作出约定，本案中潘志均拆毁涉案不可移动装修物的行为显然违反了合同的约定，应承担违约责任。朱树荣、魏计耀、陈灼均如认为其实际损失较大，约定的违约金过低，则应就其实际损失承担举证责任。本案中，朱树荣、魏计耀、陈灼均在收回涉租商铺后已将商铺租给新的承租人使用，新承租人租赁涉租商铺改作经营陶瓷使用，并已对涉租房屋重新进行了装修。朱树荣、魏计耀、陈灼均上诉认为其在收回涉租商铺后对涉案商铺予以重新装修花费巨大，但其并未向法院提交相关证据予以证实。因此，原审法院认定潘志均构成违约，并要求潘志均在其交纳的信用保证金范围内承担违约责任，并无不当，本院予以维持。现潘志均二审认为其没有向魏计耀交纳10000元的保证金，该陈述与其在一审法院（2012）清城法民初字第2382号案件中的陈述不一致，且没有足够的理由推翻之前的陈述。因此，对潘志均的该项意见，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5262元，由上诉人陈灼均、魏计耀、朱树荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一四年七月二十日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。