江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4322号
上诉人（原审被告）陈恒兵，男，1966年4月21日，汉族，私营业主。
委托代理人赵兴东，江苏广德律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）陈琪，男，1970年2月27日生，汉族，私营业主。
委托代理人赵兴东，江苏广德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区晨光路68号。
法定代表人答德华，该公司总经理。
委托代理人王春，江苏森远律师事务所律师。
上诉人陈恒兵、陈琪因与被上诉人江苏金陵交运集团南京物业管理有限公司（以下简称金陵交运）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2013）浦民初字第1970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人陈恒兵与上诉人陈琪的共同委托代理人赵兴东，被上诉人金陵交运的委托代理人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金陵交运原审诉称，2005年7月12日，金陵交运与陈恒兵签订了《房屋租赁合同》一份，约定由金陵交运向陈恒兵出租位于浦口区丁解路42号房屋，租期为7年，至2012年5月19日止。合同约定租金为2000元／月。合同违约金为租金的20%。2012年4月1日，金陵交运在租赁合同届满前一个多月书面告知陈恒兵，因集团公司经营需要，在合同到期后不再续租，并要求陈恒兵提早准备，在合同期满后的3日内搬离承租房屋。但陈恒兵拒绝搬迁。后金陵交运再次委托律师向陈恒兵发出律师函，但陈恒兵仍然侵占金陵交运房屋。金陵交运认为陈恒兵在房屋租赁合同到期后，依然强行侵占金陵交运房屋，已严重侵害了金陵交运合法权益。请求依法判令陈恒兵及第三人陈琪立即搬出其非法侵占的位于浦口区丁解路42号房屋，要求陈恒兵支付2011年6月20日至2012年5月19日房屋租金32400元及违约金6240元，并自2012年5月20日起每月按2800元计算，如至2013年5月20日后每月按2900元计算，支付租金损失至搬出日止及承担本案诉讼费。
陈恒兵原审辩称，陈恒兵不是本案的适格被告，虽然其2005年和金陵交运签订了房屋租赁合同，但2006年后陈恒兵就退出了该地点，虽然没有订立书面的合同，后面是陈琪和金陵交运形成事实上的房屋租赁关系，租金、水电费等都是以陈琪名义缴纳的，金陵交运的管理人员也常去陈琪开的浴室去消费，所以陈琪实际承租该房金陵交运是知情的，各项收据写的都是陈琪的名字。陈琪被举报有容留卖淫的活动，公安机关也将陈琪抓起来，但是没有找陈恒兵。金陵交运要求陈恒兵离开诉争的房屋实际是无效的诉讼，其现在根本就不在那里，其现在经营天籁村庄，原来丁解那个地方大约四十万元转给陈琪了。营业执照没换是因为当时有锅炉的安全上的要求要重新审批，但金陵交运是知道陈琪才是与他们有实际租赁关系的人。
陈琪原审辩称，陈恒兵在2006年从承租的金陵交运房屋中迁出，中止了与金陵交运的租赁关系，陈琪与金陵交运建立了新的租赁关系。陈琪与金陵交运间在建立新的关系方面没有形成书面的租赁合同，所以金陵交运如果要求陈琪无条件迁出承租的房屋缺乏合同依据；陈琪在金陵交运负责人的许可下建造了200平方米的楼房及400平方米的辅助用房，投入80万进行装修，另外购置30万元的设备；陈琪之所以投入大量的资金建房和装修，就是因为金陵交运给予了陈琪长期经营的许诺。金陵交运与陈恒兵签订的房屋租赁合同也没有提到关于承租方建造的房屋以及装修、购买的设备的补偿问题，陈琪认为金陵交运如收回出租的房屋，应对陈琪因此而产生的损失给予补偿。
原审法院经审理查明，2005年7月12日，金陵交运与陈恒兵签订《房屋租赁合同》一份，约定金陵交运将浦口区丁解路42号房屋出租给陈恒兵，作为浴室经营用房，租期7年，自2005年6月20日起至2012年5月19日止。合同约定租金每月2000元，从2005年12月20日开始，租金每年递增1200元。陈恒兵取得承租权之后，即将浴室转交给陈琪实际经营，租金则由陈琪代交。金陵交运出具的收据，大多数交款人一栏名字为陈琪，也有部分名字为陈恒兵。在陈琪实际经营期间，其添附了数百平方米的建筑物。租约到期之前，金陵交运向陈恒兵书面告知不再续租。但陈恒兵以实际租赁人为陈琪及添附建筑物应该补偿为由，拒绝搬迁。
原审法院认为，陈恒兵与金陵交运签订房屋租赁合同，其是合同相对人，当然就是本案的适格被告。陈琪从陈恒兵处“买断”经营权，陈琪是实际经营者，但其与金陵交运并不自然形成租赁关系，其交付租金的行为应当视为代理陈恒兵交付。陈琪在陈恒兵租赁房屋的场地上所建楼房及辅助用房未得金陵交运的认可，其为经营浴室所做的装修及购买经营设备亦未得到金陵交运的认可，因此其索要相应的补偿并无法律依据。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决：1、陈恒兵与第三人陈琪于判决生效后三十日内从浦口区丁解路42号房屋中搬出。2、陈恒兵于判决生效后十日内给付拖欠房屋租金32400元及违约金6240元；并自2012年5月20日起每月按2800元计算，2013年1月20日后每月按2900元计算，支付租金损失至搬出日止。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费65元，由陈恒兵负担。
陈恒兵不服原审法院判决，向本院提起上诉称，陈恒兵不是本案适格被告。虽然2005年金陵交运与陈恒兵签订了《房屋租赁合同》，但陈恒兵于2006年就与金陵交运解除了合同，金陵交运与第三人陈琪另行建立了租赁关系。从2006年开始，房屋租金及水电费等均由陈琪向金陵交运交纳。原审法院认为陈恒兵与金陵交运仍然存在租赁关系，属认定事实不清。另外，原审判决陈恒兵支付拖欠的房租违约金合计38640元以及租金损失也无合同和法律依据。请求二审法院依法撤销原判决，改判驳回金陵交运在原审中的诉讼请求或发回重审。
陈琪不服原审法院判决，向本院提起上诉称，虽然2005年金陵交运与陈恒兵签订了《房屋租赁合同》，但陈恒兵2006年就与金陵交运解除了合同。从2006年开始，房屋租金及水电费等均由陈琪向金陵交运交纳，陈琪与金陵交运建立了新的租赁关系。陈琪在租赁期间，在金陵交运许可下建造了200平方米楼房及400平方米的用房，投入了80万元进行装修，如金陵交运收回房屋，应对陈琪产生的损失给予补偿。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回金陵交运在原审中的诉讼请求或发回重审。
被上诉人金陵交运答辩称，被上诉人只是与陈恒兵建立了房屋租赁合同关系，与陈琪没有租赁关系。陈琪所交房屋租金是代陈恒兵交纳，2008年、2009年陈恒兵仍然在交纳租金，上诉人认为一直都是陈琪在交纳房屋租金与事实不符。被上诉人与陈恒兵合同到期后，陈琪作为涉案房屋的实际使用人，依法负有迁让的义务，陈恒兵应依合同约定支付拖欠的租金、违约金和房屋使用费的义务。陈恒兵与陈琪之间的关系属于内部关系，与本案无关联。陈琪陈述其自建的房屋未经被上诉人许可，且未办理任何手续，不应得到任何补偿。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。此节事实由租赁合同、租金发票5张、租金收据13张、公安机关证明一份、律师函一份及二审开庭笔录在卷证实。
本院另查明，2006年陈琪实际经营涉案浴室后，2008年6月18日、2009年12月15日交纳15000元的租金的发票上名字为陈恒兵，其他租金均以陈琪名义交纳。此节事实有二审开庭笔录及南京市服务业通用发票二张（号码：01209289、01712813）在卷证实。
本院认为，陈恒兵与金陵交运于2005年签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。陈恒兵与陈琪双方上诉主张陈恒兵在签订合同后不久，陈恒兵即与被上诉人解除了涉案合同，但该观点被上诉人金陵交运不予认可，其仍然按原合同约定标准和时间收取相应的租金，两上诉人并未向法院提供证据证明陈恒兵已经与被上诉人解除了涉案合同，陈琪也未提交其与被上诉人签订租赁合同的证据，其提交的2006年后交纳租金收据和发票，其上不仅有陈琪所交，也有陈恒兵所交，故其仅以交纳租金的凭据作为其主张的理由，证据不够确实充分，原审法院不予采纳，并无不当。另，从本案查明事实看，陈恒兵在与被上诉人金陵交运签订合同后不久，涉案的浴室虽实际交由陈琪经营管理，可浴室的登记业主仍为陈恒兵，现无其他证据显示三方就涉案合同达成一致将承租主体变更为陈琪，换言之，涉案租赁合同主体并不因承租人内部经营管理人员变化而改变。故原审法院认定陈恒兵是本案的适格主体，与法并无不合。根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，陈琪虽陈述其建造的200平方米楼房和400平方米辅助用房经过被上诉人同意，但未向法院提供证据证明，被上诉人坚决予以否认，现涉案合同到期终止，陈琪要求对其扩建房屋、为经营浴室所做的装修部分及其所购设备给予补偿，法律依据不足，原审法院不予支持，与法不悖。上诉人陈恒兵未及时支付租金，应承担相应的违约责任，故原审法院判决上诉人陈恒兵承担违约金并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。两上诉人的上诉理由，均不能成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费130元，由上诉人陈恒兵负担65元，上诉人陈琪负担65元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 罗程允