江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）响商初字第00180号
原告江苏兴源电气实业有限公司。
法定代表人陈群，该公司董事长。
委托代理人李建华。
委托代理人康文海。
被告江苏圣吉门业有限公司。
法定代表人王凤魁，该公司董事长。
原告江苏兴源电气实业有限公司（以下简称兴源公司）诉被告江苏圣吉门业有限公司（以下简称圣吉公司）租赁合同纠纷一案，本院2014年5月30日立案受理后，2014年8月20日转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告兴源公司的委托代理人李建华、康文海，被告圣吉公司的法定代表人王凤魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴源公司诉称，我公司与圣吉公司于2011年4月签订了厂房租赁合同，约定将我公司的厂方租给被告圣吉公司，租期两年，自2011年4月15日至2013年4月14日，年租金31.2万元。合同签订后，我公司按期交付厂房给被告圣吉公司使用，但被告圣吉公司未按约支付租金。租赁期满后，我公司多次要求被告圣吉公司返还厂房，但被告圣吉公司迟迟未搬出。被告圣吉公司未按约履行义务构成违约，不但应当给付厂房占用费，还应该承担违约责任。现要求被告圣吉公司给付房屋占用费343710元（855元／天×402天，占用费计算至2014年5月21日，之后的房屋占用费按855元／天计算至房屋交付之日止）；被告圣吉公司承担逾期支付租金的违约金20万元；被告圣吉公司返还租赁的厂房；诉讼费由被告圣吉公司承担。在本案审理过程中，原告兴源公司将其主张的违约金数额变更为3000元。
原告兴源公司为支持其主张，向本院提供的证据有：
1、原告兴源公司与被告圣吉公司签订的厂房租赁合同（复印件），用以证明原、被告之间签订合同的事实；
2、2012年12月31日圣吉公司出具的承诺书（复印件），用以证明被告圣吉公司承诺交付租金的事实；
3、圣吉公司交费明细，用以证明被告圣吉公司支付租金的具体时间及金额。
被告圣吉公司辩称：1、对原告兴源公司主张的房屋占用费的计算时间和方法没有异议，但应从中扣除变压器、电线、厂房维修等八项费用共769284.47元；2、我公司不应承担违约金，租金迟延支付是因为原告兴源公司没有及时结算应当扣除的费用；3、对原告兴源公司要求返还厂房的诉讼请求没有异议。
被告圣吉公司答辩的证据有：
1、厂房围墙需维修及相关费用清单，用以证明被告圣吉公司为维修厂房支出44486元；
2、投资款清单，由被告圣吉公司制作，用以证明被告圣吉公司在租赁原告兴源公司的厂房内投资八大项费用，共769284.47元；
3、2011年4月29日王安出具的证明、江苏省响水县自来水公司自来水销售发票3张，用以证明被告圣吉公司支付了自来水费6521.47元、修理费1592元。
在质证过程中，被告圣吉公司对原告兴源公司提供的证据1、2、3均无异议。原告兴源公司对被告圣吉公司提供的证据1、2、3提出如下质证意见：对维修费用44486元、自来水费6521.47元及交自来水公司修理费1592元、疏通排水沟花费4700元予以认可，并同意从其主张的房屋占用费中扣减。
本院认为，被告圣吉公司对原告兴源公司提供的证据均无异议，本院对原告兴源公司的证据1、2、3均予以认定。原告兴源公司认可应从房屋占用费中扣减部分费用，本院据此对被告圣吉公司提供的相应证据1、3予以认定；被告圣吉公司提供的证据2是其单方制作的投资款清单，原告圣吉公司对其中的大部分内容有异议，本院对该份证据不予认定。
根据法院认定的证据和各方当事人对事实无异议部分，可以确认下列事实：2011年4月，原告兴源公司（甲方，出租方）与被告圣吉公司（乙方，承租方）签订厂房租赁合同，约定甲方将其座落在响水县小尖镇四丰村境内的响水县迎宾大道兴源工业园厂房出租给乙方，标准厂房面积为5200平方米，厂房占地面积61亩；甲方于2011年4月15日前向乙方交付厂房及有关设施设备，租赁日期自2011年4月15日起至2013年4月14日止。租赁期满，乙方应如期返还厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的，应于租期届满前3个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方重新签订厂房租赁合同；租金为每月每平方米5元，年租金总计312000元。厂区内其余未开发土地甲方保留租赁期内的使用权，乙方如需使用，在甲方书面同意的情况下可以进行局部场地平整使用。乙方应于合同签订后7个工作日内向甲方支付第一年的租金，2012年4月15日前支付第二年的租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按年租金的1%支付违约金，超过一个月未付的，合同自动失效，甲方保留主张损失的权利。租金支付方式为现金支付；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后30个工作日内返还厂房和有关设施设备，为经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按5元／平方米向甲方支付占用期间的使用费等内容。合同签订后，原告兴源公司按约交付了厂房。被告圣吉公司于2012年12月31日向原告兴源公司出具书面承诺：因资金困难，从租赁合同签订起两年租金未交，第一年租金承诺于2013年1月25日前交清，第二年租金于2013年3月底前交清。后被告圣吉公司于2013年2月4日交纳租金7万元、同年2月19日交纳租金18万元、同年3月28日交纳租金5万元、同年8月2日交纳租金8万元、同年9月30日交纳租金3.5万元、同年10月29日交纳租金5万元、同年12月23日交纳租金10万元、同年12月31日交纳租金5.9万元，合计62.4万元。
2014年9月15日，被告圣吉公司将租赁的厂房返还给原告兴源公司，厂房内留有被告圣吉公司所有的1台250K**变压器、4块配电柜及配电柜钥匙。
另查明，被告圣吉公司租赁原告兴源公司的厂房后，支付了厂房维修费用44486元，向自来水公司支付了承租前产生的自来水费6521.47元、修理费1592元，支付了疏通排水沟的费用4700元。上述费用原告兴源公司同意从其主张的房屋占用费中扣减。
本院认为，原告兴源公司与被告圣吉公司签订厂房租赁合同，将其所有的厂房出租给被告圣吉公司使用，被告圣吉公司支付租金，双方形成租赁合同关系。租赁合同中约定了租金支付方式和期限，被告圣吉公司未按合同约定及时支付两年租期的租金，构成违约，原告兴源公司据此要求被告圣吉公司承担违约责任，符合租赁合同的约定，对原告兴源公司要求被告圣吉公司承担违约金3000元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定的两年租期届满，被告圣吉公司继续使用原告兴源公司的厂房，双方签订的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告兴源公司要求被告圣吉公司返还租赁的厂房，被告圣吉公司也无异议，在本院主持下双方于2014年9月15日进行厂房交接。被告圣吉公司租赁期满后继续使用原告兴源公司的厂房，仍应按照租赁合同的约定支付租金。原告兴源公司主张租金按照855元／日计算，未超出租赁合同约定的标准，被告圣吉公司也无异议。据此计算，被告圣吉公司应当向原告兴源公司支付2013年4月15日至2014年9月15日的租金金额为443745元（855元／天×519天）。被告圣吉公司辩解应从租金中扣除变压器、电线、厂房维修等八项费用共769284.47元，除原告兴源公司认可的57299.47元，被告圣吉公司未能提供有效证据予以证明，对原告兴源公司未予认可的费用本院不予认定。扣除原告兴源公司认可的费用，被告圣吉公司还应给付原告兴源公司租金386445.53元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告江苏圣吉门业有限公司向原告江苏兴源电气实业有限公司返还租赁的厂房（已履行）。
二、被告江苏圣吉门业有限公司给付原告江苏兴源电气实业有限公司租金386445.53元，并承担违约金3000元。上述款项于本判决生效之日起二十日内付清。
如果被告江苏圣吉门业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。
案件受理费9236元（原告已预交4618元），由被告江苏圣吉门业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费9236元。盐城市中级人民法院开户行：盐城市农行中汇支行，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，帐号：400101040227821。
审 判 长 岳慧娟
代理审判员 史伟冬
人民陪审员 赵四海
二〇一四年十月二十日
书 记 员 蔡慧慧
张欢欢
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。