辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00139号
上诉人（原审原告、反诉被告）：大连神川重工有限公司，住所地瓦房店市三台乡孙家村亮子屯。
法定代表人：姜付成，该公司总经理。
委托代理人：方艳梅、郝新林，辽宁世勋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连永�数控机床有限公司，住所地大连市长兴岛临港工业区新港村原新港小学。
法定代表人：高永明，该公司总经理。
委托代理人：高吉良，该公司董事长。
委托代理人：魏亚红，辽宁正良律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连神川重工有限公司（以下简称神川公司）与原审被告（反诉原告）大连永明数控机床有限公司（以下简称永明公司）房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2013年12月25日作出（2013）瓦民初字第2780号民事判决，神川公司、永明公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人神川公司委托代理人方艳梅、郝新林，上诉人永明公司委托代理人高吉良、魏亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告神川公司一审诉称：原、被告于2011年6月5日签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于大连长兴岛临港工业区产业区宝岛路×号厂房、办公楼、宿舍北楼第三层及被告提供设备和配置出租给原告。因被告提供的租赁标的物不符合协议的约定，原告欲解除租赁合同，在被告多次请求后，双方于2011年12月8日签署了补充协议，租赁期限变更为2012年3月1日至2016年2月28日。在变更租赁期限后，被告仍未能依约提供符合约定的标的物，却于2012年5月6日向原告发出解除合同通知。原告为维护自身权利提起诉讼，在诉讼过程中被告又单方拉闸停电一个月。至今被告也未能完全履行双方合同约定的全部义务，未能提供房产证导致原告无法注册公司，只能通过挂靠方式签订合同。自2011年6月签订合同后，原告已经进行工人招募，但因被告不能提供动力电导致原告不能开工生产，原告为此损失了人工费280，508.00元、餐费54，900.00元及前期管理费用38，459.00元。被告2012年9月单方无故停电致使原告无法继续生产，为了向第三人履行合同，原告只能另行租赁场地，并将相关设备和材料运至新的租赁地点进行生产，支付了19，200.00元运费；同时导致工期延误支付了15万元的违约金。被告未能提供房产证，导致原告无法注册公司，因纳税问题只能通过挂靠大连博源建设集团有限公司的方式与新东北电气集团签订合同，为此向大连博源建设集团有限公司支付了1，041，500.00元的管理费。因被告违约导致原告装修未能使用满4年，由此造成的损失为183，259.08元。被告不履行合同义务已构成根本违约，请求判令：解除原、被告签订的租赁合同及租赁合同补充协议；被告向原告赔偿经济损失1，767，826.08元。
被告永明公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。1.因原告长期拖欠租金及各项费用，被告多次催要未果的情况下，于2012年5月16日给原告发�解除合同通知，依照法律规定，原告收到通知时双方的合同既已解除，不应再由法院判令解除合同。2.由于原告的违约行为致使合同解除，被告的解约行为没有给原告造成任何经济损失，因此，原告主张赔偿损失的诉请不成立。原告称被告提供的租赁标的物不符合协议约定的说法从根本上是不成立的，未能提交房产证导致其无法注册公司，只能通过挂靠方式签订合同的说法更不切实，租赁合同的双方均为法人，不存在成立新公司之说，合同中根本就无此约定。原告是否采取挂靠方式对外签订合同，属于自身经营行为，与被告没有任何关联性。原告将正常发放的人员工资、运费、装修费及日常生活费均作为损失向被告主张，是没有任何法律依据的。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告永明公司一审反诉称：2011年6月5日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约�被告将位于大连长兴岛临港工业区产业区宝岛路×号厂房、办公楼一楼、宿舍楼北楼第三层13个房间、设备及配置租赁给原告。约定租赁期限自2011年7月1日起至2014年6月30日止，租金为每年110万元，每年交租日为7月1日。2011年6月29日，双方办理了《租赁物交接手续》，确认租赁物、租赁设备及水电设备已达到正常使用标准，并共同验收交接。2011年12月，双方又签订了《租赁合同补充协议》，将租赁期限变更为2012年3月1日至2016年2月28日，约定自2012年3月1日起计算房屋租金。截至目前，原告只向被告支付了进场前的80万元租金（即2012年3月1日之前的租金），而补充协议签订后原告一直未履行给付租金义务。经多次催要，原告仍拒绝给付，致使合同目的无法实现，被告于2012年5月16日向原告发出了《解除合同通知》。因原告拒不给付租金的行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现，被告有权解除合同。现请求确认合同于解除合同通知到达时已经解除；判令原告腾退厂房，返还已租设备；给付合同解除（2012年5月16日）前的租金232，054.90元，至腾退为止期间的实际占用费用1，606，302.10元（暂计算至2013年10月31日），至腾退为止期间占用食堂的费用105，772.00元（暂时计算至2013年10月31日，具体使用费用为每年45，600.00元），欠缴的电费28，466.08元，拖欠的水费1128元，共计1，973，723.08元。
原告神川公司一审辩称：不同意被告的反诉请求。双方合同的解除时间应为2013年7月16日，即原告在重审程序中提出变更诉讼请求的时间。被告主张的合同解除在解除合同通知送达时，原告不存在违约情况。原告未能腾房是被告阻拦所致。双方租赁合同的起止日期应为2012年3月1日-2013年7月16日。食堂为被告免费提供给原告使用，无占用费。原告不存在拖�水费、电费的事实。
一审法院审理查明：2011年6月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：“……一、出租厂房情况，甲方（产权人）租赁给乙方的厂房坐落在大连长兴岛临港工业区产业区宝岛路×号，租赁物为3#（3，115.83平方米），5#（2，646.27平方米）厂房，办公楼一楼（619.40平方米），宿舍楼北楼第三层（13个房间共550平方米）。甲方提供设备及其配置：（1）3台2**行吊，其中3#厂房每跨分别配置1台，5#厂房内侧跨配置1台。（2）5台1**行吊。（3）每个厂房分别配置满足加工负荷的进户电缆及其总闸箱，并附可计量的电表便于单独计算。（4）租赁厂房前空地无常给乙方作堆场使用，并允许安装露天龙门吊。（5）水费按照分水表计量，计费按长兴岛自来水公司定价计算。（6）合同中所有租赁物均需提供合法有效的手续及复印件，作为乙方�备案需要。食堂及门岗管理，食堂和门岗由甲乙双方共同协商，并出具相关食堂管理及费用管理细则，作为本合同的附件。……1.4甲方出租物通讯线路、电、水、吊车设备，在2011年7月1日之前没有达到可使用状态的，合同租赁期随之顺延。第二条租赁期限，2.1租赁期为3年，暂定为从2011年7月1日起至2014年6月30日止，起始日需要根据设备交付手续而定。……第四条厂房租赁费用，4.1租金为每年110万元，本合同签订三日内支付租赁费用需达到80万元方可进场。甲方出具出租物产权证并达到租赁要求后3日内支付30万元。每年交租金日为7月1日。……第十条装修条款，10.1在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。如装修、改建方案可能对共用部分及其他相邻用户影响的，甲方可�该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。……”合同签订后，原告向被告支付租金80万元。
2011年12月8日，原告与被告签订《租赁合同补充协议》，约定房屋租赁合同期限变更为2012年3月1日至2016年2月28日止，双方原所签合同租赁期作废，自2012年3月1日起计算房屋租金。
2012年5月16日，被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除《厂房租赁合同》。同日原告收到该通知书。原告已于2013年11月7日迁出案涉厂房。原告表示要求被告承担装修损失183，259.08元的诉讼请求减少为12万元，被告同意装修损失12万元的诉讼请求。被告表示放弃电费、水费的反诉请求。
一审法院认为：原告与被告于2011年6月5日签订的《厂房租赁合同》、于2011年12月8日签订的《租赁合同补充协议》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，故对该合同的合法性、有效性予以确认。在合同履行过程中，被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除合同，原告亦要求解除，应予照准，合同解除日为2012年5月16日。《厂房租赁合同》约定租赁期为3年，暂定为从2011年7月1日起至2014年6月30日止，起始日需要根据设备交付手续而定；《租赁合同补充协议》约定房屋租赁合同期限变更为2012年3月1日至2016年2月28日止，双方原所签合同租赁期作废，自2012年3月1日起计算房屋租金。案涉合同的租赁期限应当认定为2012年3月1日至2016年2月28日止，自2012年3月1日起计算房屋租金。合同履行期为2012年3月1日至2012年5月16日，计77天，在合同履行期内，原告应支付被告租金232，054.90元（110万元／年÷365天×77天）。合同解除后，原告仍在使用租赁物至2013年11月初，计算至2013年10月31日，计533天，比照租赁合同租金条款，原告应给付被告场地使用费1，606，302.10元（110万元／年÷365天×533天）。租金和场地使用费合计1，838，357.00元，扣除已支付的80万元，原告应给付被告1，038，357.00元。由于合同租赁期自2012年3月1日起算，被告要求原告给付2011年7月1日至2012年2月28日租金的诉讼请求，本案不予处理。
关于装修损失，原告请求12万元，被告表示认可，同意装修损失12万元的诉讼请求，应予照准。原告要求被告赔偿人工费、餐费、前期管理费用、运费、支付他人违约金、挂靠管理费的诉讼请求，于法无据，应不予支持。双方未约定食堂管理及费用，故被告要求原告支付食堂使用费的诉讼请求，应不予支持。原告已迁出场地，故被告要求原告腾退厂房，返还已租设备的诉讼请求，应不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告（反诉被告）大连神川重工有限公司与被告（反诉原告）大连永明数控机床有限公司于2011年6月5日签订《厂房租赁合同》、于2011年12月8日签订的《租赁合同补充协议》；二、原告（反诉被告）大连神川重工有限公司于判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）大连永明数控机床有限公司1，038，357.00元；三、被告（反诉原告）大连永明数控机床有限公司于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连神川重工有限公司120，000.00元；四、驳回原告（反诉被告）大连神川重工有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）大连永明数控机床有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付�钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20，810.00元，由原告（反诉被告）大连神川重工有限公司负担18，010.00元，由被告（反诉原告）大连永明数控机床有限公司负担2800元；反诉费10，355.00元，由原告（反诉被告）大连神川重工有限公司负担7073元，由被告（反诉原告）大连永明数控机床有限公司负担3282元；保全费5000元，由原告（反诉被告）大连神川重工有限公司负担。
神川公司上诉的理由及请求是：第一，双方于2011年6月5日签订厂房租赁合同，但因电力和设备达不到生产要求，神川公司无法正常生产，为此，双方又签订补充协议，将原租赁合同约定的租赁期限作废，并强调永明公司应于2012年1月15日前保证电力、设备达到投产需求。但永明公司未于约定时间前保证电力、设备达到�产需要，也没有对设备作整体检修，更没有完成设备手续交接，致使神川公司一直不能正常生产。是永明公司违约在先，神川公司不交付租金是行使先履行抗辩权，合同解除的根本原因为永明公司违约。第二，案涉厂房租赁合同约定永明公司出具产权证且租赁物达到租赁要求后3日内支付30万元。但永明公司一直未交付房产证，且未按承诺为神川公司办理环评手续。双方之所以约定永明公司应先履行交付产权证等义务，是因神川公司是生产型企业，根据政策，神川公司必须在长兴岛注册分公司才能在长兴岛生产。而产权证、环评手续是注册分公司必须具备的文件。基于上述背景，永明公司在致神川公司的函件中表示租赁物产权证和环保手续一直在办理，容办好后马上交给神川公司，对贻误神川公司办理营业登记表示歉意。实际上，永明公司是不可能履行上述承诺的，其房产证的实际下发时间是2013年8月12日，根据招商部的要求，已经立项的厂地是不允许出租的，除非立项变更、重新立项。而永明公司隐瞒其房产证未办理及案涉厂地已经立项的事实，虚假承诺能够办理相关事项。故永明公司应免收租金并赔偿神川公司损失。据此，请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判支持神川公司一审全部诉请，驳回永明公司一审全部反诉请求。
永明公司上诉的理由及请求是：第一，神川公司交付的80万元租金是2011年7月1日至2012年3月1日期间8个月中实际已发生的租赁使用费，不是2012年3月1日以后的租金。第二，食堂不是免费给神川公司使用的，租赁物不包括食堂，是神川公司一直强行占用，神川公司自己提供的证据中就确认过食堂使用费，应当作为合理依据予以支持。据此，请求撤销一审判决第二项、第五项，改判神川公司实�拖欠租金为1，838，357.00元，并支付实际占用食堂费用105，772.00元。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：神川公司于2012年5月28日及2012年6月26日致函永明公司，内容为：“由于我方租用贵方厂房及其相关设备，现我司的5号厂房内，10T吊车出现设备故障问题，即吊车的电动葫芦不能上、下移动，此问题严重影响我方生产作业。此吊车设备故障到今2012年5月28日已有十余天……这段时间因其设备故障，无法执行生产任务，经济上已造成了很大的损失，为此特发此函请贵方尽快为我司解决吊车故障问题，以免再延误我司的生产作业”；“因贵方未能及时上交电费，导致6月15日下午15：00-6月16日上午9：13我方3#、5#车间及办公楼、职工宿舍停电，影响我方全体员工的正常生产及生活。……在5#厂房内，20t吊车滑线装置又出设备故障，不能正常使用，……请及时安排检修工作，减少对我方生产的不便”。
本院所确认的上述事实，有工作函及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：神川公司主张因案涉厂房动力电、设备未能达到投产标准，永明公司亦未提供产权证、未办理环评手续导致神川公司未能使用案涉厂房、设备进行生产，故神川公司不应支付租金和占有使用费，永明公司还应赔偿给神川公司造成的损失；而永明公司则主张案涉厂房、设备能满足生产需求，神川公司一直在案涉厂房中正常生产，永明公司于2012年8月已取得案涉房屋产权证，故神川公司应支付租金、占有使用费及占用食堂费用，且神川公司已支付的80万元是2012年3月1日以前的占有使用费，而非2012年3月1日以后的租金。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：第一，神川公司应否向永明公司支付租金和占有使用费，及应支付的数额；第二，永明公司应否向神川公司赔偿损失。
针对第一项争议焦点，神川公司应否向永明公司支付租金和占有使用费，及应支付的数额，本院认为，第一，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应支付租金。从神川公司于2012年5月28日及2012年6月26日出具的两份工作函载明的内容可见，虽然电力及起重设备曾发生过故障，但神川公司客观上已在案涉厂房内使用租用的起重设备进行生产作业，并非如神川公司所述因电力、设备未达到投产标准，其一直未使用案涉厂房及设备进行生产，故神川公司应向永明公司支付租金和占有使用费。至于电力及起重设备曾发生故障一节，神川公司未提交充分证据证明电力及起重设备发生过故障即导致承租案涉房屋及设备进行生产的合同目的根本未予实现，亦未提交充分证据证明起重设备曾发生故障即会导致无法进行全部生产作业。至于神川公司主张永明公司未提供房产证、未办理环评手续导致神川公司无法注册分公司，故不应支付全部租金和占有使用费一节，本院认为，案涉合同未约定永明公司需协助神川公司注册分公司，且神川公司未提交充分证据证明相关政策规定其只有在长兴岛注册分公司才能在长兴岛生产。故神川公司以电力、设备未达到投产标准，永明公司未提供产权证、未办理环评手续为由拒付全部租金及占有使用费，无充分的事实及法律依据，本院不予支持。第二，永明公司上诉主张神川公司已支付的80万元为2012年3月1日以前的占有使用费，但双方签订的租赁合同补充协议约定案涉房屋租赁合同期限变更为2012年3月1日至2016年2月28日，原租赁合同租赁期作废，自2012年3月1日起计算房屋租金，故神川公司已支付的80万元租金应为2012年3月1日以后的租金。永明公司此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予支持。第三，永明公司上诉请求神川公司支付占用食堂费用105，772.00元，但案涉厂房租赁合同仅约定食堂由双方共同协商，永明公司未提交充分证据证明其是将食堂有偿出租给神川公司使用及租金标准，故对永明公司此项上诉请求，本院不予支持。至于永明公司提交了神川公司出具的房屋租赁价格计算表，拟证明神川公司曾表示若食堂交给永明公司管理，要从租金中每年扣除45，600.00元费用，故永明公司按神川公司自认的食堂租金标准45，600.00元／年诉请占用食堂费用一节，本院认为，神川公司计算得出45，600.00元占用食堂费用的前提条件是其认为食堂占有使用费应包含在租赁案涉厂房总租金110万元内，若由永明公司管理食堂，应自110万元内扣除45，600.00元；而永明公司则主张食堂占有使用费�在110万元租金外额外收取。不同计算标准不能计算得出一致的食堂占有使用费，故对永明公司此项意见，本院不予采纳。据此，一审认定2012年3月1日至2013年10月31日期间的房屋租金和占有使用费为1，838，357.00元，扣除神川公司已支付的80万元租金，神川公司还需向永明公司支付1，038，357.00元租金和占有使用费，并无不当，本院予以维持。
针对第二项争议焦点，永明公司应否向神川公司赔偿损失，本院认为，第一，神川公司提交了工资条拟证明其人工费损失为280，508.00元。但从工资条载明的内容来看，存在工人周末加班的情形。若工人无法工作，就不应存在工人加班的情形。且神川公司未提交证据证明因无动力电导致发生工人无法工作，且神川公司又无法辞退工人的情形，亦未提交证据证明神川公司在工人无法工作，又无法辞退工人的情况下支付了工资。至于管理费损失，神川公司提交的凭证表是其单方制作的，永明公司不予认可，亦无其他证据予以佐证，不足以证明管理费损失为38，459.00元。至于餐费损失，神川公司未提交证据证明餐费损失为54，900.00元。第二，即使如神川公司所述，其确实支出了19，200.00元运费，但其提交的现有证据不足以证明运费损失的发生是由所谓的案涉厂房人为停电造成的。至于神川公司主张其提交的有汽车吊出租方张义秀签字确认的用车协议可证明是因永明公司人为停电导致神川公司需临时运输加工材料到他处加工，发生了运费一节，本院认为，张义秀仅是出租汽车吊给神川公司使用，并不必然了解神川公司的生产作业情况，且张义秀未出庭作证，故对神川公司此项主张本院不予采信。此外，神川公司提交的其与案外人沈阳金都生物环境工程有限公司签署的备忘录不能充分证明是由所谓的人为�电唯一原因导致的神川公司需承担15万元延迟给付违约金。第三，大连博源建设集团有限公司未出庭作证，在神川公司未提交其他证据予以佐证的情况下，仅凭其出具的情况说明不足以证明神川公司向其实际交纳了104.15万元管理费，亦不足以证明是由于永明公司未提供房产证等手续导致神川公司借用大连博源建设集团有限公司名义进行施工。据此，对神川公司此项上诉请求，本院不予支持。一审判决永明公司仅需向神川公司赔偿双方共同确认的12万元装修损失并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31，165.00元（大连神川重工有限公司预交25，083.00元，大连永明数控机床有限公司预交6082元），由大连神川重工有限公司负担25，083.00元，大连永明数控机床有限公司预负担6082元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 宋 敏