湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0726民初1132号
原告：余和元,男,汉族,1964年2月12日出生,居民，住石门县。
委托诉讼代理人：黄先治，石门县法律援助中心律师。
被告：汪平,男,汉族,1963年9月22日出生,居民，住石门县。
被告：单绪平,女,汉族,1961年8月18日出生,居民，住石门县。
被告：覃石清,女,土家族,1958年8月4日出生,居民，住石门县。
被告：唐熙荣,女,土家族,1962年9月23日出生,居民，住石门县。
被告：卢水英,女,汉族,1964年1月27日出生,居民，住石门县。
被告：唐巧玲，女，汉族，1960年12月29日出生，居民，住石门县。
被告：向黎晖，女，土家族，1978年3月8日出生，居民，住石门县。
被告：占万清,女,汉族,1968年10月25日,居民，住石门县。
被告：邢小春，女，土家族，1964年12月2日出生，居民，住石门县。
被告：何登辉，男，汉族，1971年6月8日出生，居民，住石门县。
被告汪平、单绪平、覃石清、唐熙荣、卢水英、唐巧玲、向黎晖、占万清、邢小春、何登辉共同推选的诉讼代表人：汪平、单绪平。共同委托诉讼代理人：伍帅，湖南楚江律师事务所律师。
被告：欧阳明,男,汉族,1966年11月1日出生,居民，住湖南省石门县。
被告：李彬,男,汉族,1967年11月29日出生,居民，住石门县。
被告：易恒安,男,汉族,1946年8月26日出生,居民，住常德市武陵区。
被告：任正源,男,土家族,1947年6月12日出生,居民，住石门县。
被告：王立玲,女,汉族,1963年7月23日出生,居民，住石门县。
被告：卓尚淼，男，土家族，1960年12月21日出生，居民，住石门县。
被告：严钦娥，女，汉族，1955年9月13日出生，居民，住石门县。
被告：汤钦兰，女，汉族，1954年7月22日，居民，住石门县。
被告：颜志辉，女，土家族，1964年4月19日出生，居民，住石门县。
被告：肖卫华，女，汉族，1977年12月25日出生，居民，住石门县。
被告：钟吉春，男，土家族，1953年1月25日出生，居民，住石门县。
被告：詹云华，男，汉族，1963年11月01日出生，居民，住石门县。
被告：易平安，男，汉族，1963年2月8日出生，居民，住常德市武陵区。
被告：向淼兰，女，土家族，1957年3月25日出生，居民，住石门县。
原告余和元与汪平等二十四名被告确认合同有效纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。本案原告余和元及其委托诉讼代理人黄先治、被告方推选的诉讼代表人汪平、单绪平及其共同委托诉讼代理人伍帅、被告欧阳明、卓尚淼、颜志辉、邢小春、唐巧玲、向黎晖到庭参加了诉讼。其余被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
余和元向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、请求自2017年2月18日开始优先履行该合同，履行期限至2022年2月17日；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：余和元和被告25人按份共有坐落于石门县楚江镇楚江路11号原百货大楼1栋1层101号商业门面，套内建筑面积958.72平方米，其中欧阳明占有4/29份额，覃石清占有2/29份�，其余23人各占1/29份额。2011年12月24日以被告为出租方，余和元为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期5年，自2012年2月18日至2017年2月17日止，年租金125万元。余和元承租后用于经营天诚服饰。为挽回亏损，余和元决定该合同期满后继续承租。经绝大部分被告认可，于2016年4月17日与绝大部分被告签订了新的房屋租赁合同[（2016）湘0726民初668号判决书认定的签合同时间为2016年4月18日起三日内]，并支付了第一年度即2017年2月18日至2018年2月17日的租金，其中有2/3以上的共有人领取了租金，其余租金在被告欧阳明手中，签订该合同后，为扭亏增盈，余和元改变经营模式，于2016年5月2日和湖北商人汪兴祥签订《经营合作协议》，约定自2016年6月15日起至2022年2月17日在上述门面合作经营服装、鞋帽、饰品等。签订合作协议后，即进行店面装修。2016年6月18日上午，汪平�止余和元对店面装修，双方发生肢体冲突，经公安机关调解达成和解协议。现已装修完毕并正式经营。余和元和2/3以上份额共有人签订租赁合同，依相关法律规定属有效处分，余和元已履行第一年度租金给付义务，被告无理由不履行合同，余和元自2012年2月18日一直合法占有该租赁物，依相关司法解释规定，余和元有优先承租权。
汪平、单绪平、覃石清、唐熙荣、卢水英、唐巧玲、向黎晖、占万清、邢小春、何登辉共同辩称：1.余和元与部分共有人订立的合同，根据《合同法》第五十二条第二、三项规定，系无效合同，不能确认为有效合同；2、余和元不具有优先权重新订立合同，根据相关司法解释，本案余和元与部分共有人订立的合同效力没有被确认，余和元提起了履行之诉，诉求过早，请求依法判决驳回余和元提出的第二项诉讼请求。
欧阳明�称：1.余和元的诉请属实，理由成立；2.同意余和元的诉讼请求；3.余和元已合法占有租赁物，且和第三人合作，门面正在经营中。
卓尚淼辩称：1.余和元诉请基本属实，当时会议上说价高者承租租赁物；2.卓尚淼没有认可欧阳明为代表人；3.余和元已经与他人形成合作经营，不可逆转。
颜志辉辩称：1.其与余和元签订有房屋租赁合同；2.其只认可价高者。
其余被告未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告所举的证据中无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。余和元提交的（2012）石民三初字第123号民事判决书和2012年10月22日执行笔录及财产清单，与本案的合同确认之诉没有关联，对证据的关联性不予确认；余和元提交的石门县楚江路店8月份日生报表，证�余和元与汪兴祥合作经营的事实，该事实已被生效判决书所确认，故本院确认该证据的效力。对汪平和伍帅提交的证人覃事才、邵新华向黎晖的证言，拟证明余和元签订合同采取了利诱和欺诈的手段，对此，余和元予以了否认。本院认为，覃事才、邵新华作为证人，未就其所证明的事实出庭接受当事人的质询，故对其证言不予确认。向黎晖系本案的当事人，其所作的陈述无其他证据相印证，故不予确认；对汪平和伍帅提交的终止公证决定书、受理通知书、邢修淼的证言，与本案的合同确认之诉无关联，对证据的关联性不予确认。
根据当事人的举证、质证，结合原、被告的陈述，认定以下案件事实：
余和元与汪平等24名被告共25人，按份共有坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号商业门面（其中占万清系已故薛卜良的配偶，薛所有的�案涉及门面由公证机关公证，由占一人继承），套内建筑面积958.72平方米，其中欧阳明占有4/29的份额、覃石清占有2/29的份额、其余23人各占有1/29的份额。2011年12月24日，以全体共有人为出租方，余和元为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：将上述商业门面出租给余和元，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日；门面租金为每年125万元，2012年2月18日前付清第一年租金，次年提前30日交清下一年租金；押金20万元，于合同签订时一次性付清，合同期满，如承租方未违约，出租方予以退还（不支付利息），否则不予退还；合同期满，承租方应于2017年2月17日前将房屋交给甲方使用；合同期满，如出租方继续出租，在同等条件下，现承租方有优先承租权。合同还对其他事项进行了约定，余和元在承租方签名捺印，其余24名共有人在出租方签名捺印。后余和元一直租赁�营至今，同时查明，欧阳明以其女名义参与门面租赁。2016年3月30日，欧阳明通知全体共有人召开会议，商量下一轮（自2017年2月18至2022年2月17日）门面租赁事项以确定承租人、租金等，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、占万清，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议。会议采取竞价方式门面对共有人内部出租，现承租人余和元出价135万元，唐巧玲出价160万元，汪平出价165万元，后无人再出高价，欧阳明还对租赁税的负担对汪平进行了说明，称“租赁税在租金中负担2万元，其余由汪平负担”，汪平同意。当即汪平当着与会人员面向欧阳明交纳了20万元“押金”，欧阳明给汪平出具了收条一份，内容为“今收到汪平交来石门原百货大楼租赁保证金贰拾万元整（2017.2.17－2022.2.17），并约定于2016年4月30日前交清2017年2月17日－2018年2月17日房租壹佰陆拾伍万元�，如不能交清视为违约，该押金（保证金20万元）由全体股东受偿。欧阳明，2016.3.30”。同年4月17日，欧阳明组织共有人再次召开会议，除肖卫华、詹云华、易恒安、易平安、李彬，其余共有人本人或委托家人或其他人参加了会议，欧阳明向与会人员说明余和元想继续承租，汪平称租赁合同已成立，不同意退出租赁，会议未达成一致意见。第二天起三日内，余和元与欧阳明便分别找到部分共有人以余和元为承租方，共有人为出租方签订《房屋租赁合同》，合同中租期为2017年2月18日至2022年2月17日，租金为每年175万元，2017年1月18日前交清第一年房租，合同其余条款与原2011年12月24日合同内容基本一致。有欧阳明、李彬、易恒安、易平安、钟吉春、任正源、向淼兰、汤钦兰、詹云华、严钦娥、卓尚淼、王立玲、邢小春、颜志辉、向黎晖、肖卫华共16人在合同上签名，同时上述16人及余和元按自己所占房屋共有份额领取了余和元第一年租金（每份额租金5.9475万元）。汪平得知后，与欧阳明等协商未果，遂于2016年5月9日向本院提起诉讼，本院于2016年7月14日判决：确认汪平与欧阳明签订的房屋（坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号）租赁协议有效。
同时查明，共有人召开会议或有其他事项均由欧阳明通知或组织。2016年5月2日，余和元与案外人汪兴祥签订了《经营合作协议》，约定双方自2016年6月15日起至2022年2月17日在上述门面合作经营服装、鞋帽、饰品等，现已开始进行装修，2016年6月18日上午，汪平因阻止余和元对门面装修，双方发生肢体冲突，经石门县公安局楚江派出所调解达成和解协议。该门面已经装修完毕并投入经营。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产�者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，本案中余和元与按份共有人中的另16人签订了《房屋租赁合同》，其达到了占份额三分之二以上的按份共有人同意，而且经庭审查明无证据证明按份共有人之间有另外的约定，因此，余和元与16名共有人签订房屋租赁合同的行为有效。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因而，该合同系有效合同，故对余和元主张确认与16名共有人签订的《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，予以支持。对汪平、单绪平、覃石清、唐熙荣、卢水英、唐巧玲、向黎晖、占万清、邢小春、何登辉及其委托诉讼代理人伍帅提出的余和元存在利诱、欺诈行为，属无效合同的辩驳意见，不予采纳。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋签订数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登机备案手续的；（三）合同成立在先的。”的规定，本案中，余和元于2011年12月24日与全体共有人签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年2月18日至2017年2月17日，余和元现在属于合法占有租赁物，而且余和元与另16名共有人于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》系有效合同，因此，余和元主张自2017年2月18日开始优先履行该合同，履行期限至2022年2月17日的请求，有事实和法律依据，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告余和元与欧阳明等16名被告于2016年4月17日签订的房屋（坐落于石门县楚江镇楚江路11号百货大楼1栋1层101号）租赁合同有效；
二、原告余和元自2017年2月18日开始优先履行该《房屋租赁合同》。
本案案件受理费5080元，由原告余和元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 闫志辉
人民陪审员 丁皓月
人民陪审�贺中炎
二〇一六年十月十九日
书 记 员 鲁雪冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。