广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第1678号
原告傅照评，男，汉族。
原告冯建文，男，汉族。
原告杨劲峰，男，汉族。
三原告共同委托代理人王英辉，广东晟典律师事务所律师。
三原告共同委托代理人徐洁萍，广东晟典律师事务所实习律师。
被告深圳市福田区深福保经济适用房业主委员会。
负责人蔡义，主任。
委托代理人樵地祥，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈康康，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。
第三人深圳市福田物业发展有限公司。
法定代表人周樟生，董事长。
委托代理人林思群，女，汉族，该公司员工。
委托代理人李德峰，男，汉族，该公司员工。
上列原告诉被告业主撤销权纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法由审判员颜浩民、人民陪审员夏文郁、孙玉萍组成合议庭适用普通程序审判，于2013年12月18日、12月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王英辉、徐洁萍、被告的委托代理人樵地祥、陈康康、第三人委托代理人林思群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，深圳市福田区深福保经济适用房业主大会授权该小区业主委员会公开招标选聘物业管理公司，在此次招投标活动中，有多家物业管理公司参与竞标，经过初步筛选，五家物业管理公司进入专家评标环节。此次招投标采取评定分离的方式，由专家进行评标，红树绿洲业主大会定标。然而，在定标的过程中，红树绿洲业委会违法操作，严重侵害了业主的合法权益。2013年5月31日，红树绿洲业委会召开了第一届业主委员会第二十八次会议，会议由业委会主任蔡义主持。红树绿洲业委会共有委员七人，参与此次会议的委员有六人。蔡义等三位委员同意福田物业为中标单位，而另三位委员均投了反对票，表示应召开业主大会确定中标单位，故而出现了赞成票与反对票持平的现象。会议主持人蔡义滥用职权擅自决定福田物业为中标单位，且确定了新旧物业的交接时间，并于2013年6月1日对该所谓的会议决议进行了公告。蔡义等人在未公告物业管理合同的情况下，即以红树绿洲业委会名义与福田物业公司签订了物业管理合同。2013年6月8日，福田物业在与共联物业交接过程中，与红树绿洲小区业主发生激烈冲突，遭到很多业主拒绝，导致未能交接。此次冲突的直接原因是业主对选聘物业管理公司方式意见极大，严重不满业委会尤其是蔡义等人以违法形式作出的定标决定。
因业主与红树绿洲业委会、福田物业之间的矛盾无法自行调解，导致冲突升级，福田区住房建设局于2013年6月17日主持召开了由红树绿洲业委会委员、业主代表、福田物业、共联物业、所在街道办事处共同参加的协商会议。会议对红树绿洲业委会与福田物业签订物业管理合同的合法性进行了研究探讨，并作出口头决定：1、红树绿洲业委会选定福田物业为中标单位违反了《深圳经济特区物业管理条例》；2、保持原有的物业管理现状，福田物业不能强行进驻，共联物业在重新选聘物业管理公司进驻之前做好物业管理工作；3．关于选聘物业管理公司一事红树绿洲各方应进行友好协商，妥善处理，协商不成的，通过法律途径解决。福田物业与共联物业均明确表示服从此次会议作出的决定。6月20日，福田物业以走访名义进入了红树绿洲小区，再次与业主发生冲突，业主情绪激动将福田物业赶出小区。与此同时，持不同意见的业主、业委会委员均到政府上访，要求予以支持，而政府部门明确告知双方走法律渠道解决。至此，业主与福田物业、红树绿洲业委会之间的矛盾已无法通过协商的方式解决。
在此次选聘新物业管理公司过程中，红树绿洲业委会存在下列违法行为：第一，选聘物业管理公司是物业管理活动中的重大事项，应该由全体业主共同决定，而不是一个简单的业委会会议决议即可决定的。红树绿洲业委会在未经授权的情况下擅自决定福田物业中标的行为违反了法律规定，剥夺了业主的决定权。第二，根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十九条第五款规定，业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。在决议出现赞成票与反对票持平的情况下，红树绿洲业委会主任蔡义滥用职权擅自决定通过该决议，显然已经违反了上述法规规定。第三，业委会应依法将物业服务合同公告。红树绿洲业委会未就提请业主大会批准物业服务合同作出合法决议，亦未将签订物业管理合同一事进行公告，违反了法律规定，剥夺了业主的知情权与发表意见的权利，严重侵害了业主的合法权益。
被告在选聘物业管理公司过程中，不仅存在程序违法的情形，在经济上也严重损害了业主利益。红树绿洲业委会与福田物业签订的物业管理合同存在着侵害业主利益的情形，该合同第五条第10项约定，乙方（即福田物业）自接管之日起三个月内，按甲方（即红树绿洲业委会）要求及实际小区物业管理需求完成1、2、3、4、5座三楼；4、5座一楼及小区南面围墙的建设工作并垫付相关费用。而共同参与竞标的共联物业的投标书与承诺书均明确表示，前述所有建筑无偿修建。而该物业管理合同却约定该部分建设工作由福田物业垫付资金修建，如此，最终该部分建设资金（需人民币100万元左右）仍由全体业主共同承担的，必然使业主实际经济利益受到损失。该物业管理合同的签订已严重损害了全体业主的利益。
综上，请求法院判令：1、撤销被告作出的深圳市福田物业发展有限公司为深圳市福田区深福保经济适用房（别名：红树绿洲）物业管理公司中标单位的决定；2、撤销被告与深圳市福田物业发展有限公司签订《深圳市福田区深福保经济适用房（红树绿洲）物业管理合同》行为；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、答辩人开展的红树绿洲小区物业管理招标活动，严格按照招标文件进行，符合《招标投标法》等相关法律规定。2、答辩人作出第三人为红树绿洲小区物业管理公司中标的决定，是经过答辩人召开第一届业主委员会第二十八次会议决议通过的，符合《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市红树绿洲业主委员会章程》的相关规定。在业委会进行定标时，出席会议的6名委员有3名同意选聘第三人为中标人，3名委员反对。在两者均为3票的情况下，业委会主任蔡义根据《深圳市红树绿洲业主委员会章程》第十七条的规定，再投一次赞成票作为决定票，至此，赞成票为4票，反对票为3票，符合少数服从多数的原则。被告对物业服务企业的选聘进行公开招投标，是受业主大会的委托，被告作出的第三人为中标单位的决定在程序上符合《深圳经济特区物业管理条例》和章程的规定，原告所称会议主持人蔡义滥用职权擅自决定中标单位，明显与事实不符，蔡义完全是依据章程的规定，正当、合理地行使自己的权利。3、答辩人在作出第三人为中标单位的决定之后，在红树绿洲业主大会的授权下，依据招投标文件，与第三人签订的《物业管理合同》，符合法律规定。4、答辩人根据业主大会的授权与第三人签订的物业合同属于第一届业主委员会第二十八次会议决议内容的一部分，答辩人并不需要单独召开业主委员会进行决定。5、共联物业抗拒交接的行为已经严重侵害了广大业主的权益，并且在红树绿洲小区以及社会上造成了极为恶劣的影响，而被答辩人称第三人与业主发生冲突的事实，完全是捏造事实，颠倒黑白。
第三人答辩称，1、第三人按照被告的招标公告和招标文件的要求参加投标，得分为69.93分，为五家入围投标单位得分最高。被告选聘第三人为中标单位，是经过了招标、投标、定标等一系列评选环节，符合法律规定。2、在物业交接过程中，第三人始终依法、文明、有序进行，而实质上共联物业管理有限公司却以暴力抗拒物业交接，三原告非但不尊重此次招标活动中评审委员会的评审结果以及业委会会议决定，而且置全体业主的利益于不顾，将个人喜好强加于全体业主之上，以个人名义代表全体业主的意愿。
经审理查明，2012年4月17日，深圳市福田区住房和建设局向深圳市深福保经济适用房业主委员会作出（2012）25号《业主委员会换届备案通知书》，给予深圳市深福保经济适用房小区第一届业主委员会备案，任期三年，从2012年2月29日起至2015年2月28日止，业委会委员为王荣、潘辉、蔡义、赵纪文、赵丽、梁红兵、曹慧群，其中主任为赵纪文、副主任为王荣，候补文员为朱卫东、葛素华、傅照评。2012年5月13日，5月18日，潘辉、王荣分别提出辞去业委会委员职务。2012年8月24日，该局作出（2012）70号《业主委员会变更备案通知书》，深圳市深福保经济适用房小区原业委会委员王荣、潘辉职务终止，候补委员朱卫东、傅照评递补为委员，业委会主任由赵纪文变更为蔡义，业委会副主任由王荣变更为傅照评。
2012年12月，深圳市福田区深福保经济适用房小区召开业主大会，表决通过了“授权业委会采用公开招标的方式为本小区聘请物业服务企业”。被告接受委托，开展了招标工作，于2013年3月26日发出《福田区深福保经济适用房（红树绿洲）小区物业管理招标公告》，并明确评标小组由抽取的4名专家、本小区2名业主代表（由业委会选定）和业委会委员1名组成，由业委会定标并确定中标单位。2013年5月14日，评标委员会进行评标，确定了5家投标单位的评分，其中深圳市福田物业发展有限公司为第一名，现物业服务企业深圳市共联物业管理有限公司为第四名。5月31日，被告召开第一届业委会第二十八次会议，议题为1、从五家投标物业公司中选聘中标公司；2、确定新旧物业的交接时间。参会的业委会委员有6人，蔡义、梁红兵、朱卫东、傅照评、赵丽、曹慧群，业委会委员赵纪文缺席。蔡义、梁红兵、曹慧群同意如下事项：1、本案第三人为中标单位；2、本决议在小区公告7天，自2013年6月1日至6月7日；3、新旧物业公司的交接时间为2013年6月8日；4、共联物业公司收取业主服务费截止至2013年6月7日，福田物业公司收取服务费时间自2013年6月8日起；5、通过业委会与福田物业公司的物业服务合同。傅照评、朱卫东、赵丽反对上述决议，认为要召开业主大会确定。在出现同意票与反对票相同的情况下，蔡义作为业委会主任再投了一次同意票。同一天，被告分别向第三人、共联物业公司发出了《物业招标中标通知书》、《物业招标结果通知书》，并作出了《招标结果公告》，决定选聘第三人为小区物业服务企业，物业交接日期为2013年6月8日。被告与第三人签订了《深圳市福田区深福保经济适用房（红树绿洲）物业管理合同》。由于部分业主反对业委会的上述决议，第三人未能如期入驻深福保经济适用房小区，现小区仍由共联物业公司进行物业服务。
另查，《深圳市福田区红树绿洲小区业主大会和业主委员会议事规则》（以下简称《业主大会和业委会议事规则》）规定，该议事规则经2012年2月29日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用；业主大会的议事范围有业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改，物业服务企业的选聘和解聘，业主委员会委员、候补委员的选举、罢免等；业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意，一名委员拥有一票表决权；有下列情况之一的，须经全体委员过半数以上签字同意且抄送每一位业主：（一）……（四）提请业主大会批准物业服务合同。
2012年4月16日的《深圳市红树绿洲业主委员会章程》（以下简称《章程》）对业主委员会的组织职责、权利义务、议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等作了规定。其中第十三条第三款规定，业委会会议必须有超过半数委员出席，表决结果须经本会全体委员过半数委员同意方为有效。第十七条规定，本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权，若表决中出现赞成票与反对票相同时由主任或会议主持人在投自己已投过的一票外，再投一票决定票（赞成票或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项或由物业管理行政主管部门主持的会议。第三十三条规定，本章程经业主委员会多数有效票通过后生效。7位业主委员会委员中有6位委员在该章程上签名同意。
上述事实有《业主委员会换届备案通知书》、《业主委员会变更备案通知书》、《第一次全体业主大会投票统计表》、《业主大会和业委会议事规则》、《章程》、《福田区深福保经济适用房（红树绿洲）小区物业管理招标公告》、《深圳市福田区深福保经济适用房小区物业招标评标报告》、《关于“福田区深福保经济适用房”小区物业招标专家评分结果公告》、第一届业委会第二十八次会议决议、中标通知书、物业服务合同、庭审笔录等证据及开庭笔录为证。
本院认为，为小区选聘物业服务企业依法应由业主大会表决。深福保经济适用房小区召开了业主大会，表决通过“授权业委会采用公开招标的方式为本小区聘请物业服务企业”，被告接受委托在授权范围内招标选聘物业服务企业是执行业主大会的决议。确定中标人是招标活动的其中一个环节，由被告召开业委会确定中标人没有超出业主大会的授权范围，被告辩称其组织招标活动符合法律规定，本院予以确认。被告在2013年5月31日召开业委会确定中标企业时，业委会委员共有7人，实际到会6人，出席会议的委员过半，符合《深圳经济特区物业管理条例》和《业主大会和业委会议事规则》的规定。在进行表决时，赞成票和反对票各占一半，被告依据《章程》第十七条的规定由业委会主任再投一票打破僵局，从而做出会议决议确定本案第三人为中标企业，并与第三人签订《物业管理合同》。本院认为，1、《章程》属于被告内部的组织协议，尚未得到全体业委会委员签名同意通过，更没有得到业主大会的认可，《章程》对全体业主没有约束力，被告不能依据《章程》作出对全体业主有约束力或影响业主权益的决议。2、《业主大会和业委会议事规则》由业主大会通过，对全体业主及业主大会的执行机构被告有约束力，被告另行制定的业主大会、业主委员会会议召开程序、表决程序等规定不得与其相冲突，被告召开业委会应遵照《业主大会和业委会议事规则》而非《章程》的规定，《业主大会和业委会议事规则》规定业委会作出决定时应当经全体委员半数以上同意，一名委员拥有一票表决权，并没有规定出现僵局时的解决办法。被告于2013年5月31日召开的业委会作出的确定本案第三人为中标企业的决议，赞成票仅有3（人）票，没有超过全体业委会委员的半数，但被告赋予业委会主任再投一票，违反了《深圳经济特区物业管理条例》和《业主大会和业委会议事规则》规定的一人一票一权原则，被告据此作出的决议程序违法，原告请求撤销该决议以及被告依据该决议与本案第三人签订的《物业服务合同》，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十二条第五款、《深圳经济特区物业管理条例》第二十九条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、撤销被告深圳市福田区深福保经济适用房业主委员会于2013年5月31日作出的确定第三人深圳市福田物业发展有限公司为深圳市福田区深福保经济适用房物业服务企业中标单位的决议；
二、撤销被告深圳市福田区深福保经济适用房业主委员会与第三人深圳市福田物业发展有限公司签订的《深圳市福田区深福保经济适用房（红树绿洲）物业管理合同》。
案件受理费100元（已由原告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 颜 浩 民
人民陪审员 夏 文 郁
人民陪审员 孙 玉 萍
二〇一四年一月十五日
书 记 员 刘智枫（代）