江苏省昆山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0583执异0056号
异议人（案外人）张龙生，男，1962年6月22日生，住昆山市巴城镇。
申请执行人李宝林，男，1965年6月8日生，住江苏省昆山市巴城镇。
被申请执行人王坤明，男，1963年3月12日生，住江苏省昆山市巴城镇。
被申请执行人周雪珍，女，1963年2月28日生，住江苏省昆山市巴城镇。
被申请执行人王亚萍，女，1986年11月9日生，住江苏省昆山市巴城镇。
在本院执行申请执行人李宝林与被申请执行人王坤明、周雪珍、王亚萍民间借贷纠纷一案，异议人（案外人）张龙生于2016年7月26日对本院（2015）昆执字第5203号案件中执行标的为王坤明名下的昆山市巴城镇石牌街道C小区X号楼XXX室房屋产权（现公安编号为昆山市巴城镇环湖佳苑XX号楼XXX室）及XXX号车库主张权利，书面提出异议请求解除上述房屋产权的查封措施。本院受理后，依法成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张龙生异议称，2005年12月11日，我与王坤明签订安置住宅房转让合同，王坤明将其名下位于昆山市巴城镇石牌街道C小区X号楼XXX室及20.98平方米车库（目前公安编号即昆山市巴城镇环湖佳苑XX号楼XXX室）及XXX号车库以总价153566元的价格卖给我，当日我向王坤明支付上述房款并入住至今。因上述房产系拆迁房，故当时未办理房地产过户手续。我认为法院查封该房产，我系我向王坤明购买的房产，房产虽未过户，但所有权归我，故请求法院予以解除查封。
申请执行人李宝林称，案外人张龙生向法院提出要求解除对王坤明名下位于昆山市巴城镇环湖佳苑XX号楼XXX室房屋的查封，异议理由不能成立。其一，我于2014年1月3日申请对涉案房屋予以查封时，该房屋产权属于王坤明所有，且该产权登记于2012年12月2日，系合法的查封行为。其二，张龙生提供的《房屋转让协议》，该协议不能成为王军梅获得房屋所有权的证据。
1、甲方主体为王坤明一人，但该拆迁房系王坤明夫妻共同所有。王一人无单独出卖的权利。房屋系王坤明夫妻财产，应偿还其夫妻共同债务。
2、签订该合同时，房屋尚未有建设，该合同不具有获得物权的效力。在房屋过户前被查封，张龙生因此无法过户的，只能向王坤明主张债权，要求其返还所谓的“购房款”。
3、该合同标的房屋与本案查封房产的关联性无其他证据予以印证。
因此，张龙生与王坤明的“购房行为”不能对抗我方的申请执行，人民法院应该将房屋作为执行财产予以处理。
本院查明，原告李宝林诉被告王坤明、周雪珍、王亚萍民间借贷纠纷一案，江苏省昆山市人民法院于2013年4月17日作出（2013）昆巴初字第0056号民事调解书，调解协议约定：一、被告王坤明、周雪珍结欠原告李宝林借款本金人民币134万元，并偿付银行利息损失。履行方式：两被告于2013年7月20日之前支付原告人民币40万元以及利息损失（利息计算方式：以40万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准的四倍从2013年4月27日起计算之实际付款之日止）；两被告于2013年10月20日之前支付余款人民币94万元以及利息损失（利息计算方式：以94万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准的四倍从2013年4月27日起计算之实际付款之日止）。若被告有一期未按期履行付款义务，原告有权就134万元中被告未支付部分以及相应的利息损失向法院申请执行。二、担保人王亚萍对上述第一条两被告王坤明、周雪珍应负之债务负连带清偿责任。三、原告李宝林自愿放弃其他诉讼请求。四、该纠纷一次性处理完毕，双方再无纠葛。五、双方当事人一致同意本调解协议书自三方当事人在调解协议笔录上签名或者盖章后即具有法律效力。六、案件受理费16530元，减半收取8265元，保全费5000元，两款合计13265元由两被告承担；该款原告已预交，本院不再退还，两被告于2013年7月20日前支付原告。该调解协议生效后，因义务人王坤明、周雪珍等未按生效法律文书的规定的期限履行金钱给付义务，权利人李宝林据此向昆山市人民法院申请强制执行，请求事项如上述调解协议所述，该案于2015年7月15日立案受理，执行案号（2015）昆执字第05203号。执行过程中对登记在被执行人王坤明名下的位于昆山市巴城镇环湖佳苑XX号楼XXX室房产（房屋产权证号28××20）及相对应的XXX号车库予以查封。
另查明，上述涉案房屋系被执行人王坤明的动迁安置房屋，2005年12月11日，王坤明作为甲方与异议人张龙生作为乙方签订安置住宅房转让合同一份，约定王坤明将其所有的位于昆山市环湖西区（C区）X号楼XXX室（应为施工编号）作价153566元转让给张龙生，双方约定：“在未办理产权证过户期内，甲方不得变更或转让，甲方所办的产权证等与安置住宅房相关的手续均由乙方保管。”2006年5月28日，王坤明向张龙生出具收条一张，收据写明收到房屋购房款153566元，同时在收据上注明：“待土地房产证办妥后，无条件过户给张龙生”。王坤明取得动迁安置房屋后即交付给了张龙生，张龙生居住至今。
2012年6月15日，王坤明的动迁房屋及本案涉案房屋办理产权登记证，登记信息载明王坤明系房屋产权所有人，产权证号为28××20，房屋坐落于昆山市巴城镇环湖佳苑XX号楼(公安编号)，房号XXX室，对应车库有XXX号。同年12月12日，王坤明将该房屋产权抵押给他项权利人王岩，抵押债权330000元。2013年4月16日，王岩就其与王坤明、周雪珍的债权债务关系向本院提起诉讼，本院作出（2013）昆巴民初字第0149号民事判决书，判决：“被告王坤明、周雪珍于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告王岩517500元，并偿付利息损失（利息损失计算方式：以517500元为本金从2012年12月1日开始按照中国人民银行贷款利率标准的四倍计算至本判决生效时止，而后再行扣除20000元）。”生效后，王岩于2013年11月21日申请强制执行，本院立案受理，执行案号为（2013）昆执字第3609号。执行过程中，本院于2014年1月3日对王坤明名下的昆山市环湖佳苑XX号楼XXX室(房屋产权证号：昆房权证巴城字第××号)予以查封。
再查明，本院（2013）昆执字第3609号王岩与王坤明、周雪珍民间借贷纠纷一案，除查封上述涉案房产外，还同时查封了王坤明名下的另二处房产即位于昆山市环湖佳苑XX号楼XXX室的产权（房屋产权证号：昆房权证巴城字第××号）、昆山市环湖佳苑XX号楼XXX室(房屋产权证号：昆房权证巴城字第××号)。
本院认为，案外人基于对涉案房产主张所有权而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行，其理由是涉案房产查封前其与王坤明已签订了安置住宅房转让合同并实际占有该房屋。经审查案外人的理由成立，其虽未办理房产过户登记，但其权益能够排除本案对涉案房产的执行，因此，案外人针对本案提出的异议请求，本院予以支持。但是，根据我国物权法规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。案外人与被执行人未办理产权过户登记，涉案房屋所有权人仍为王坤明，该房屋现已设定了抵押登记，抵押权人对担保物享有优先受偿权，如抵押权人主张实现抵押权益，案外人张龙生的权益则不能对抗抵押权人的优先受偿权以排除执行。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条之规定，裁定如下：
案外人张龙生的异议成立，中止本院（2015）昆执字第05203号执行案件对昆山市巴城镇环湖佳苑XX号楼XXX室(房屋产权证号：昆房权证巴城字第××号)的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。
审 判 长 虞 侠
代理审判员 吴登超
人民陪审员 孙红芳
二〇一六年十月十八日
书 记 员 汤 君