广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1023号
上诉人（原审被告）：石辉泉，男，1968年6月11日出生，汉族。
委托代理人：邓新忠，乐昌市长来镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社。
负责人：唐伟明，该经济合作社社长。
委托代理人：欧阳小明，广东众同信律师事务所律师。
委托代理人：潘俊翔，广东众同信律师事务所律师。
上诉人石辉泉因与被上诉人乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社（以下简称东方经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法民一初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明：2007年9月1日，东方经济合作社作为甲方与石辉泉作为乙方签订了一份《东方村大楼租赁合同》，该合同约定：“甲方‘东方村大楼’租赁一事，决定于2007年6月28日至30日采用招标形式解决，由本村人进行招标，如招标者中标，必须按如下订立条款租赁。一、租赁大楼地点：人民北路东方村大楼。二、租赁大楼四层，第一层铺面7间，大楼后有二层共6间，为了采光甲方同意乙方自拆大楼后二层，拆工费和一切安全乙方承担，乙方不得借由自建其他之用。三、租赁时间为：乙方自于2007年9月1日起至2025年9月1日止，租赁时间为18年。四、乙方每年9月1日一次性交付当年租金叁万玖仟壹佰元整（满五年递增交年租金壹仟元整，如下时间累推）经给甲方乙方方能按合同施行，否则，当年租金拖到满2个月交付，甲方有权终止合同……六、甲乙双方必须遵守本合同，不得违反，否则，必须承担违约责任：1、若甲方违约，一切后果自负，并退回每年租金给乙方，并且赔偿给乙方造成的一切损失。2、若乙方违约，必须承担法律责任，并交付未到期的每年租金给甲方。七、本合同自双方签字之日起生效。具有同等法律效力。如合同期满，本村还要继续出租，在同等到条件下，优先考虑乙方，但租赁形式由村里另议。八、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，乐城街道司法所一份。补充第九条，因村民小组会议后的2个月装修时间，现差一个月，故村民小组定为最后一年时间10月1日止满18年。”该合同加盖了乐昌市乐城镇东方经济合作社、乐昌市城区法律服务所及乐昌市乐城街道附城村村民委员会的公章。合同签订后，东方经济合作社将上述合同约定的房屋交付给石辉泉，石辉泉在经营使用过程中又将该部分房屋分租给案外人至今。因东方经济合作社认为石辉泉未缴纳2013年9月1日至2014年8月31日的租金40100元，双方发生纠纷。
另查明：东方经济合作社全组户数为170户，2014年4月份满18周岁的村民为304人。东方经济合作社就处理本案纠纷事宜于2014年4月6日征求村民意见，有106户村民家长在《关于处理东方村小组大楼租赁合同纠纷事宜征求村民同意的布告书》上签名，同意由经济合作社委托的律师做东方经济合作社的诉讼代理人提起诉讼。
2014年4月23日，东方经济合作社向原审法院提起诉讼，诉称：2007年9月1日，东方经济合作社与石辉泉签订《东方村大楼租赁合同》，约定东方经济合作社将人民北路东方村大楼租赁给石辉泉经营使用，石辉泉于每年9月1日前交付当年租金。合同订立后，东方经济合作社已按约定将租赁的房屋交付给石辉泉，但石辉泉却没有按照约定的期限向东方经济合作社交纳租金，至今仍拖欠租金39200元。与此同时，石辉泉在经营使用过程中，未经东方经济合作社同意便擅自将租赁的房屋转租给第三人，严重侵害了东方经济合作社的合法权益。东方经济合作社与石辉泉成立房屋租赁合同关系，由于石辉泉违反了租赁合同的约定，未按约定期限向东方经济合作社交纳租金，且违反法律规定，未经东方经济合作社同意即擅自转租给第三人，造成东方经济合作社的合法利益受到损害。为维护东方经济合作社的合法权益，请求法院依法判决：1、石辉泉支付拖欠的租金39200元；2、解除东方经济合作社与石辉泉签订的租赁合同；3、石辉泉按原状将所租赁的租赁房产归还给东方经济合作社。原审庭审期间，东方经济合作社将其诉讼请求第一项的租金数额变更为40100元。
再查明：2014年4月28日，乐昌市乐城街道附城村村民委员会出具了一份《证明》，内容如下：“兹有我附城村委会东方村民石辉泉同志，在2014年3月下旬向我村委会反映，其在2013年8月30日向东方组财务缴付2013年9月至2014年8月期间的租金时，该村财务要求石辉泉交2013年内剩余的四个月租金，而石辉泉坚持要求按合同一年一次性交，以上反映属实，特此证明为盼”。原审庭审后，原审法院向乐昌市乐城街道附城村村民委员会了解其出具该《证明》的具体情况，该村委会表示：在今年3月份的时候，石辉泉反映其交纳租金，但村小组不收，具体是什么情况，村委会不清楚；村委会开具《证明》的目的是证明石辉泉在2014年3月份来村委会反映过该情况。
原审法院认为：对东方经济合作社诉讼主体资格的问题，东方经济合作社已在起诉前征求村民的意见，已有106户村民代表签名同意，已达到《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的人数，故东方经济合作社的诉讼主体资格符合法律规定。故对于石辉泉提出东方经济合作社的负责人不具备诉讼代表人的资格、东方经济合作社的诉讼不具有法律效力主张，该院不予采纳。
东方经济合作社、石辉泉于2007年9月1日签订的《东方村大楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应正确履行合同。东方经济合作社依约交付了上述商铺，已履行了其交付商铺的义务；石辉泉在租赁东方经济合作社的商铺后持续经营至今，但未按《东方村大楼租赁合同》第四条的约定于2013年9月1日交付2013年9月至2014年8月的租金40100元，其行为已构成违约，依合同约定应承担违约责任，东方经济合作社依合同第四条“当年租金拖到满2个月交付，甲方有权终止合同”的约定享有合同解除权，故东方经济合作社诉请解除合同并要求石辉泉清付租金40100元，合法有据，该院予以支持。对石辉泉提出其于2013年8月30日向东方经济合作社交缴租金，因东方经济合作社不肯收取，才造成石辉泉无法缴交租金，故该责任不因由其承担的主张，因石辉泉所举的证据并不能证实上述事实的存在，故石辉泉该主张不能成立，该院不予采纳。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年9月4日作出（2014）韶乐法民一初字第130号民事判决：一、解除乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社与石辉泉于2007年9月1日签订的《东方村大楼租赁合同》。二、石辉泉应于判决发生法律效力之日起十日内将《东方村大楼租赁合同》约定的租赁物即人民北路东方村大楼返还给乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社。三、石辉泉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年9月至2014年8月的租金40100元，2014年9月1日起的租金按40100元／年计至上述房屋实际返还之日止。四、驳回乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803元，由石辉泉负担。
石辉泉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院的判决超出东方经济合作社的诉讼请求，程序违法。东方经济合作社在一审的诉讼请求是：l、判令石辉泉支付拖欠的租金40100元；2、解除东方经济合作社与石辉泉签订的租赁合同；3、判令石辉泉按原状将所租赁的房产归还给东方经济合作社。而原审的判决除要石辉泉返还租赁物给东方经济合作社、支付2013年9月至2014年8月的租金外，同时判决石辉泉支付2014年9月1日起的租金按40100元／年计至上述房屋实际返还之日止。该项判决不在东方经济合作社的诉讼请求范围内，超出了东方经济合作社的诉讼请求的内容，属于程序违法。二、原审法院认定事实不清，导致作出错误的判决，请依法予以撤销。1、在原审庭审中，东方经济合作社、石辉泉均认可该合同是采用书面形式订立的，查明了石辉泉与东方经济合作社于2007年9月1日签订了一份《东方村大楼租赁合同》的法律事实，认为双方签订的《东方村大楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。石辉泉于合同约定持续经营至今，没有违反合同的约定。石辉泉在2013年8月30日向东方经济合作社交缴租金，由于东方经济合作社不肯收取2013年9月1日至2014年8月的租金40100元，造成了石辉泉无法缴交该年度的租金，因此，该责任应由东方经济合作社承担，而不能由石辉泉承担。为此，2014年4月28日，乐昌市乐城街道附城村村民委员会出具了一份《证明》，证实石辉泉在2013年8月30日向东方经济合作社财务缴付2013年9月至2014年8月的租金，该村财务要求石辉泉交2013年内剩余的四个月租金，而石辉泉坚持要求按合同一年一次性交，以上反映属实，特此证明为盼并盖章确认。从该份《证明》所证明的事实来看，石辉泉已依约履行了缴交租金的义务，由于东方经济合作社不肯收取年度租金，造成了租金交付不成，该违约责任完全是因东方经济合作社的原因造成的，所以，石辉泉不应当承担违约责任，东方经济合作社的诉讼主张不能成立。而原审法院在查明该事实时只是依据该村委会某些人的言词，就轻易推翻了该村委会出具的《证明》所认定的事实，认为石辉泉的行为构成了违约，应承担违约责任，依此作出了错误的判决。由于原审法院没有查清涉案事实而作出错误的判决，依法应予以撤销。三、石辉泉与东方经济合作社签订的《东方村大楼租赁合同》是合法有效的，因此，双方应继续履行。综上所述，原审法院程序违法，认定事实错误，故请求二审法院根据事实和法律依据撤销原审判决；驳回东方经济合作社的诉讼请求，确认石辉泉与东方经济合作社2007年9月1日签订的《东方村大楼租赁合同》合法有效，应继续履行；判决由东方经济合作社负担本案一、二审受理费。
东方经济合作社答辩称：一、原审法院认定石辉泉拖欠东方经济合作社40100元租金的事实清楚，适用法律正确。石辉泉并没有按照合同约定按时交纳租金，采取一拖再拖的方式，拖欠东方经济合作社村集体的租金40100元将近一年，期间经东方经济合作社多次催交其都拒不支付。按照合同的约定，其行为已经构成违约，东方经济合作社依法要求解除与之租赁合同合法合理。东方经济合作社认为原审法院认定的事实与适用的法律完全正确无误。二、经东方经济合作社请求上级组织乐昌市乐城街道附城村村委会对石辉泉向东方经济合作社交纳租金情况进行查账核实，除发现石辉泉拖欠2013-2014年度租金外，其还拖欠了东方经济合作社2008-2009年度的租金39100元没有支付。2014年6月25日，经乐昌市乐城街道附城村村委会组织人员对石辉泉向东方经济合作社交纳租金情况进行查账核实后发现，从2007年开始至今，石辉泉本应要向东方经济合作社交纳7个年度的租金才对数，但是其只交了5个年度的租金，除一审起诉的2013-2014年度租金40100外，其还拖欠了东方经济合作社2008-2009年度的租金39100元没有支付。按双方的合同约定，石辉泉应在每年的9月1日交纳当年租金，但石辉泉非常狡猾，在2007年第一年其是按时交租外，其余时间均拖延至少3个月到年底12月份才付当年的租金，利用此方式，其成功制造了当年12月份交纳去年的租金的假象，成功瞒骗了东方经济合作社，现在方知其连2008-2009度租金39100元也没有支付。三、东方经济合作社所在村集体本来就没有什么财产收益，现有的这点租金也主要是用于逢年过节敬奉和慰问本村老人的，石辉泉作为东方经济合作社本村村民，非但没有造福本村村民，反而损公肥私，其恶劣行径已在东方经济合作社本村激起了民愤，受到村民的一致唾弃，其本人亦会受到良心的谴责。为维护东方经济合作社的合法权益，恳请二审法院驳回石辉泉的全部上诉请求，依法维持一审判决。
二审期间，东方经济合作社向本院提交一份有乐昌市乐城街道附城村村民委员会盖章确认的证明，拟证实石辉泉在租赁期间，已经有两年的租金没有交纳，除了本案诉讼的2013年9月至2014年8月的租金没有交纳外，还有2008年9月至2009年8月的租金也没有交纳。石辉泉则认为其已经在2008年9月交纳了2008年9月至2009年8月的租金，但是因为时间太久了，收据已经没有了，而且当时的财务已经去世，无法核实。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院判决解除合同是否妥当。二、原审法院判决石辉泉从2014年9月1日起按40100元／年支付租金至房屋实际返还之日止是否超过诉讼请求。
一、关于原审法院判决解除合同是否妥当的问题。东方经济合作社与石辉泉签订的《东方村大楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行其合同义务，享受合同权利。东方经济合作社在合同签订后，已经将合同约定的商铺交付给石辉泉使用，已经完成其合同义务。石辉泉亦应按照合同的约定按时足额交纳租金给东方经济合作社。但是从本案查明的事实看，石辉泉并没有按照合同约定在2013年9月1日前交纳2013年9月至2014年8月的租金给东方经济合作社，而且在东方经济合作社2014年4月提起诉讼之前，石辉泉仍未交纳该笔租金，已经构成违约。石辉泉辩称其在2013年8月30日要求向东方经济合作社的财务交纳2013年9月至2014年8月的租金，由于东方经济合作社的财务仅同意收取2013年9月至12月的租金，不同意收取2014年的租金，所以石辉泉才没有交纳租金。石辉泉提交了一份乐昌市乐城街道附城村村民委员会的《证明》，但经原审法院向该村委会调查，该村委会称其出具该《证明》仅是证明石辉泉向其村委会反映过相关情况，但是对于具体的事实，村委会并未进行调查，也不清楚事实。因此，该证据并不足以证实石辉泉的上述主张，对于石辉泉的上述主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《东方村大楼租赁合同》第四条约定：“乙方每年9月1日一次性交付当年租金叁万玖仟壹佰元整（满五年递增交年租金壹仟元整，如下时间累推）经给甲方乙方方能按合同施行，否则，当年租金拖到满2个月交付，甲方有权终止合同。”由于双方在合同中约定了东方经济合作社解除合同的条件，石辉泉未按时交纳租金的行为已经导致解除合同的条件成就，故解除权人东方经济合作社有权要求解除合同。因此，原审法院判决解除双方的合同并无不当，本院予以维持。
二、原审法院判决石辉泉从2014年9月1日起按40100元／年支付租金至房屋实际返还之日止是否超过诉讼请求。由于东方经济合作社在起诉时，并没有提出2014年9月1日至石辉泉实际返还房屋之日止的租金，因此，原审法院该处理不妥，本院予以纠正。东方经济合作社如果要主张该部分权利，可另循法律途径解决。
综上所述，原审法院认定基本事实清楚，但实体处理略有不当，本院予以纠正。石辉泉的上诉主张部分有理，理由充分的，本院予以支持，理由不充分的，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法民一初字第130号民事判决第四项。
二、维持广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法民一初字第130号民事判决第一项、第二项。
三、变更广东省乐昌市人民法院（2014）韶乐法民一初字第130号民事判决第三项为：石辉泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年9月至2014年8月的租金40100元给乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费803元，由石辉泉负担。乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社已向原审法院预交案件受理费803元，原审法院应退回803元给乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社，石辉泉应向原审法院交纳案件受理费803元。
二审案件受理费922元，由石辉泉负担722元，乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社负担200元。石辉泉已向本院预交二审案件受理费922元，本院退回200元给石辉泉，乐昌市乐城街道办事处附城村东方经济合作社向本院交纳二审案件受理费200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 刘 茜
代理审判员 李 罡
二〇一五年一月六日
书 记 员 何海祥
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