北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第7253号
上诉人（原审被告、反诉原告）东方华影（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座5215室。
法定代表人王泓智，董事长。
委托代理人刘晓燕，北京市天如律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘建国，男，1962年6月5日出生。
委托代理人夏政一（刘建国之妻），1966年7月10日出生。
原审被告（反诉原告）孙志平，男，1984年3月16日出生。
原审被告韩晶玉，女，1980年8月8日出生。
上诉人东方华影（北京）文化传媒有限公司（以下简称：东方华影公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第3821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方华影公司的委托代理人刘晓燕、被上诉人刘建国及其委托代理人夏政一、原审被告韩晶玉到庭参加了诉讼。原审被告孙志平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘建国在原审法院起诉称：2013年12月1日，经中介鑫尊地产介绍，我得知有一个剧组要租用我的别墅拍摄影视剧，租期一个月。2013年12月4日，我与孙志平签订了《房屋租赁合同》，他说他是代表东方华影公司为电影《迷失曼谷》主角找一个家，需要在别墅中简单制作一些布景，进行简单的装修，并保证在2014年1月5日将房屋恢复原状后离开，关于装修的细节孙志平并未详细告知我。合同签订后，我将房屋交付给被告方，在2013年12月6日至24日期间，我先后三次到房屋查看，发现被告方的装修内容远远超过当初的口头承诺，我多次与孙志平、韩晶玉交涉未果，2014年1月5日，被告方在没有告知我的情况下，擅自离开了我的房屋，并未对重度装修的部分进行恢复，且屋内垃圾遍地、一片狼藉、更可怕的是一楼大厅、餐厅被布置成了凶杀、鬼怪场景，血液四处飞溅，地面和墙面留下了大片血迹，在别墅的其他房间还出现了血浆袋和鬼符等，还有工作人员恶意破坏房屋、乱涂乱画的情况。而且被告方还拿走了房屋钥匙、电卡和气卡，至今没有归还。被告方的行为给我造成了重大经济损失，故诉至法院，请求判令：1、被告方赔偿我恢复房屋的全部费用112000元。2、被告方赔偿我延期交房所产生相关损失费共计162500元。3、被告方赔偿房屋贬值损失300000元。4、被告方返还我房屋钥匙、电卡、燃气卡。5、本案诉讼费、鉴定费由被告方负担。
东方华影公司在原审法院答辩称：孙志平、韩晶玉系受我公司指派与刘建国签订的租赁合同，我公司与刘建国之间存在租赁合同关系，与孙志平、韩晶玉无关。对于刘建国的诉讼请求，我方不同意，首先我公司在合同期内将房屋退还给了刘建国，我们也做了相应的恢复，租赁房屋用于影视拍摄，对房屋进行装修的情况刘建国是知情并同意的，且刘建国在我方装修期间看过装修现场，并未提出异议，我们是简单的装修，都是可拆卸的，并未对原装修主体进行破坏。我们同意在合理范围内适当对刘建国的房屋进行恢复，不同意赔偿损失。关于刘建国主张的其他损失，我方认为不存在，我方没有逾期退还房屋，而且房屋不可能有贬值损失。关于钥匙、电卡、燃气卡我方同意退还。
孙志平、韩晶玉在原审法院辩称：我二人系受东方华影公司指派与刘建国签订的租赁合同，是职务行为，与我二人无关，不同意刘建国的诉讼请求。
东方华影公司、孙志平在原审法院反诉称：2013年12月5日，孙志平在北京鑫尊房地产经纪有限公司的居间下与刘建国签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充合同》，三方就91号院27号-1至3层27-3的租赁事宜达成一致，我们租赁刘建国房屋用于影视拍摄，租赁期限为2013年12月6日至2014年1月5日，租金11000元，押金11000元。2014年1月5日租赁期满，我们按合同约定腾空了房屋，并通知了刘建国，但刘建国一直未向我们返还租赁押金。另外，因刘建国在我们拍摄过程中，因装修事宜无理要求我们停止拍摄，为处理上述事宜，导致我们的电影拍摄停拍一天，给我们造成了经济损失，因此我们特提起反诉，请求判令：1、刘建国返还我们交付的房屋租赁押金11000元；2、刘建国赔偿我们经济损失10000元。
刘建国针对东方华影公司、孙志平的反诉在原审法院辩称：东方华影公司、孙志平在没有通知我的情况下就离开了房屋，后来我多次与孙志平、韩晶玉交涉房屋恢复原状的问题，均遭到无理拒绝，东方华影公司、孙志平没有向我主张过退还押金。关于东方华影公司、孙志平所主张的经济损失根本不存在，因东方华影公司、孙志平在承租我房屋期间将我的房屋原装修严重破坏，我多次与东方华影公司、孙志平协商未果，东方华影公司、孙志平一直将影视剧拍摄完毕，根本不可能存在损失，反而是因东方华影公司、孙志平的原因给我造成了重大损失，故不同意东方华影公司、孙志平的反诉请求。
原审法院审理查明：2013年12月5日，刘建国与孙志平经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司居间签订《北京市房屋租赁合同》约定，刘建国将91号院27号-1至3层27-3房屋一套出租给孙志平用于办公使用，租赁期限自2013年12月6日至2014年1月5日止，租金为11000元，押金为11000元。双方还对其他相关事项进行了约定。当日，双方签订《补充合同》约定，租赁房屋用于影视拍摄，出租人已知情；出租人协助承租人办理出入小区的相关手续；承租人保护房屋内已有物品，如有损坏从押金中扣除；出租人在承租人退房后三日内退还押金；承租人在出租人房屋内装修，退房时给出租人房间恢复原状，如出租人需要，可将装修留给出租人（家具、家电除外）。合同签订后，刘建国将房屋钥匙、电卡、燃气卡交付孙志平。东方华影公司在接收房屋后将房屋装修，其中包括对原有房屋从新隔断，在原有墙面贴壁纸，将部分墙面软包等。在东方华影公司对房屋装修期间，刘建国曾多次与孙志平、韩晶玉交涉，认为东方华影公司对原有房屋的装修破坏严重，违反了合同约定的内容，要求东方华影公司停止装修。2014年1月5日合同期满后，东方华影公司在未告知刘建国的情况下离开了涉案房屋，未将房屋钥匙、电卡、燃气卡退还刘建国，且未将用于影视拍摄的装修拆除后恢复原状。在本案审理过程中，法院对涉案房屋进行了勘验，发现涉案房屋原装修的布局改变严重，房屋客厅及餐厅存在用于影视拍摄的血迹未清除，客厅及楼梯地毯污损等现象。经刘建国申请，法院摇号选取了北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋被拆改的装修、装饰恢复成原有状态的费用进行了司法鉴定，经鉴定拆除和恢复的总造价为96675.33元。
另查，东方华影公司表示孙志平、韩晶玉系受其指派与刘建国签订房屋租赁合同及交涉相关事宜，二人系职务行为。与刘建国因房屋租赁合同所产生的纠纷其表示愿意承担相关权利义务。
原审法院认定上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《补充合同》、收条、现场照片、鉴定报告及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：孙志平代表东方华影公司与刘建国所签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。因东方华影公司自述孙志平、韩晶玉系职务行为，与刘建国租赁合同所产生的纠纷应由其承担一节，对此法院不持异议。根据《补充合同》约定，孙志平所代表的东方华影公司应当在租赁期限届满后将用于影视拍摄所装饰、装修过的房屋恢复原状后退还给刘建国，结合本案所查明的事实，东方华影公司在未通知刘建国，未返还涉案房屋钥匙、电卡、燃气卡且未将房屋恢复原状的情况下，在合同期满后离开承租房屋的行为，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽东方华影公司在案件审理过程中表示希望自行对涉案房屋进行修复，但鉴于违约事实已经发生且刘建国拒绝现东方华影公司的自行修复的要求，故按照鉴定机构所出具的修复造价由东方华影公司对刘建国予以赔偿，较符合本案的具体情况。
关于刘建国要求东方华影公司赔偿因过度装修影响其房屋再次出租的损失一节，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当予以赔偿。因东方华影公司并未在合同履行期满将涉案房屋恢复原状，导致刘建国现不能将房屋另行出租他人，造成了刘建国租金收益上的损失，故对于刘建国的该项请求法院予以支持，关于具体数额，法院结合涉案房屋月租金的一般市场价格，酌情按照二个月予以计算。关于刘建国要求东方华影公司赔偿房屋贬值损失一节，虽东方华影公司在涉案房屋内进行了影视剧的拍摄，且可能该影视剧涉及暴力等情节，为影视剧的需要对刘建国房屋的原有装修从一定程度上进行了损坏，但在对房屋装修进行修复后，并不会影响该房屋的价值，故对于刘建国要求东方华影公司承担该房屋的贬值损失的诉讼请求一节，法院不予支持。关于东方华影公司反诉要求刘建国返还房屋押金一节，因东方华影公司须对刘建国的损失予以赔偿，对于押金部分，法院在东方华影公司应当赔偿刘建国的租金损失中予以折抵。关于东方华影公司要求刘建国赔偿影视剧停拍一天的损失一节，因东方华影公司未提供存在停拍事实及存在相关损失的证据，故对此法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、东方华影（北京）文化传媒有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘建国对涉案房屋被拆改的装修、装饰恢复成原有状态的费用共计九万六千六百七十五元三角三分；二、东方华影（北京）文化传媒有限公司于本判决生效后七日内赔偿刘建国租金收益损失一万一千元；三、东方华影（北京）文化传媒有限公司于本判决生效后七日内返还刘建国涉案房屋钥匙、电卡、燃气卡；四、驳回刘建国的其他诉讼请求；五、驳回东方华影（北京）文化传媒有限公司、孙志平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
东方华影公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：一、撤销原审法院判决第一、二、五项，驳回对方的诉讼请求；二、被上诉人返还上诉人押金11000元；三、被上诉人赔偿上诉人因影视剧停拍一天造成的损失10000元；四、全部上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院对11000元押金的判决模糊不清；二、原审法院判决装饰装修恢复的费用96675.33元的依据是错误的，司法鉴定的造价没有任何依据，房屋内设备设施全部是旧的，原审法院没有考虑折旧；原审法院违反最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第四条的规定，所作出的判决扩大了上诉人的经济损失；原审法院的判决违背了合同法第107条的规定，其判决显失公平；三、判决我公司赔偿涉案房屋的租金损失，违反了房屋租赁的法律规定，不应由上诉人承担；四、我们要求赔偿10000元经济损失是实际发生的，跟我们的损失相比是远远不够的。
刘建国服从原审法院判决，不同意东方华影公司的上诉请求及理由。
韩晶玉不同意原审法院判决，但未提起上诉，其同意东方华影公司的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方约定，租赁期限届满后，东方华影公司应将用于影视拍摄所装饰、装修过的房屋恢复原状后退还给刘建国，但东方华影公司在未通知刘建国，未返还涉案房屋钥匙、电卡、燃气卡且未按合同约定将房屋恢复原状的情况下，在合同期满后离开承租房屋，其行为构成违约。诉讼中，东方华影公司表示希望自行对涉案房屋进行修复，不同意赔偿，考虑到东方华影公司的违约事实已经发生且刘建国拒绝现东方华影公司的自行修复的要求，原审法院按照鉴定机构所出具的修复造价由东方华影公司对刘建国予以赔偿，并无不妥。东方华影公司称原审法院未考虑折旧一说，因鉴定报告是对被拆该装修装饰恢复成原有状态工程造价进行的评估，因此不存在折旧问题。由于东方华影公司的违约行为，造成了刘建国不能将房屋出租他人获取利益，原审法院结合涉案房屋月租金的一般市场价格，酌情按照二个月予以计算适当，应予维持。东方华影公司要求刘建国返还房屋押金一节，双方约定承租人将房屋退还出租人后应予退还，东方华影公司的该项请求，有合同依据，应予支持。原审法院考虑因东方华影公司须对刘建国的损失予以赔偿，对于押金部分，法院在东方华影公司应当赔偿刘建国的租金损失中予以折抵并无不妥。关于东方华影公司要求刘建国赔偿影视剧停拍一天的损失一节，缺乏证据，本院不予支持。东方华影公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件鉴定费八千八百元，由东方华影（北京）文化传媒有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费二千七百零九元，由东方华影（北京）文化传媒有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一百六十三元，由东方华影（北京）文化传媒有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费二千六百五十四元，由东方华影（北京）文化传媒有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十月十四日
书 记 员 赵梦芸