北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第7167号
原告牛小林，男。
身份证号：×××
被告王燕，女。
身份证号：×××
委托代理人吴乃义（王燕之夫）。
原告牛小林与被告王燕合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告牛小林，被告王燕及其委托代理人吴乃义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
牛小林诉称，2012年12月18日，我和王燕签订了租房协议，承租王燕名下在清河的房屋，合同期限为5年。2014年9月，我多次接到城管通知，告知我该房屋为违章建筑。同年10月中旬左右，该房屋被拆除。我认为，王燕向我提供的房屋为违章建筑，其行为已构成违约。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除我和王燕签订的租赁协议；2、王燕赔偿我合同违约金5万元、转让费32000元、广告牌制作及其他装修费11400元、两次被动切换电源的电费损失2000元、另找房屋产生的房租和搬家费2000元、2个月无法经营造成的损失3万元；3、由王燕承担本案诉讼费用。
王燕辩称，我同意解除双方的租赁协议，但不同意赔偿牛小林主张的其他费用，理由是：我没有协议约定的违约行为，所以不承担违约金；转让费是牛小林和案外人李某有关，与我无关，且协议明确约定不允许加收转让费；电源不足也应由李某负责解决，电费损失与我无关；因是国家占用房屋，牛小林主张的制作广告等装修费用、房租和搬家费、经济损失都与我无关。现在是牛小林无理取闹，我也不同意承担诉讼费用。
经审理查明，2012年12月25日，牛小林（承租方、乙方）与王燕（出租方、甲方）签订《房屋出租协议》（以下简称《出租协议》），约定：“一、房屋基本情况。甲方将位于北京市某区西侧房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，建筑面积16平方米；二、租用期限及约定。租用期限自2012年12月25日至2017年12月25日，租金为每月6000元，……租赁期间的电费由乙方支付；三、双方责任及义务。甲方的权利义务为：1、甲方收到房租后应按期将房屋交付给乙方使用，协议期间的房屋修缮工作，费用由甲方单方承担。2、租赁期间不得将乙方租用房屋转租转卖给任何第三方或在租赁期内房租加价，如果违约将一次性交付乙方5万元违约金，并承担乙方的相应损失。3、租赁期间甲方不得单方解除协议，否则应承担前条规定的违约赔偿。4、甲方负责出租房屋的营业执照及相关证照，由此引起的后果及乙方损失，由甲方负责赔偿；乙方的权利义务：1、协议期间乙方承担租金、电费等费用，如果过期一个月，甲方可无条件收回房屋。2、协议期间未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构及设施。3、协议期间乙方可以与甲方协商将房屋转租给第三方，但不可加收转让费。4、甲方维修房屋时，乙方应积极协助，不得阻碍施工。……；四、如遇到不可抗拒的自然灾害或国家占用，乙方应无条件搬走，甲方退还乙方剩余租金，如国家占用有相应补偿的，甲方应根据乙方损失，作出相应赔偿，但补偿总额不超过国家补偿。……”协议签订后，王燕将房屋交付给牛小林使用，牛小林用于经营鸡排，后双方在履约过程中，租赁房屋于2014年10月被拆除。
庭审中，牛小林以租赁房屋系违章建筑已被拆除为由，要求解除双方签订的《出租协议》。王燕同意解除《出租协议》，但主张租赁房屋被拆除系国家占用修建绿化带。庭审中，牛小林未就其主张的租赁房屋系违章建筑被拆除向本院提交相应证据，王燕亦未就其主张的租赁房屋系国家占用修建绿化带被拆除提交相应证据。经查，租赁房屋没有房屋产权证。庭审中，牛小林主张直到租赁房屋要被拆除才知道租赁房屋没有产权证，但王燕对此不予认可，主张曾口头告知过牛小林。
庭审中，牛小林主张《出租协议》中有关违约金的约定本意在于保证其5年使用权，但现在租赁房屋被拆除，无法经营，故王燕应按合同赔偿违约金。王燕对此不予认可，主张要承担《出租协议》中约定的违约金的条件是其转租、转卖租赁房屋或房租加价或单方解除协议，但其现并无上述行为，故其不应承担违约金。
关于转让费，牛小林向本院提交了字条一张，内容为：“今收到牛小林晨光烧饼店转让费32000元，地址为某西侧驴肉火烧及包子店中间，10多平米，保证电源满60A，如不满足，李帮助解决。”该字条落款时间为2012年12月18日，落款处有“李某、牛小林”手写签字。王燕对此不予认可，主张转让费与其无关，其也不知情，且《出租协议》明确约定不得收取转让费。牛小林认可王燕对此不知情，但主张只有交了转让费才能见到王燕，所以该笔转让费系承租租赁房屋的代价，现未租满5年，故要求王燕予以赔偿。
关于广告牌制作和其他装修费用，牛小林向本院提交了《加工承揽合同书》和订购单，内容为制作店面广告牌，费用为1万元，制作不锈钢门，费用为1400元。王燕对此以不知情为由不予认可。经询问，牛小林表示自2013年1月开始使用广告牌和不锈钢门，但现已随租赁房屋一起被拆除灭失。
就电费损失，牛小林表示起初租赁房屋所用电力来源于居民家中，后被物业公司停了，致其充入电卡的电费余额无法使用，后从物业公司接电，但因租赁房屋用于经营鸡排，所需电力较大，王燕又找了另一户居民供电，但因超负荷，该户居民便不同意供电，致其充入电卡的电费余额再次无法使用，现其估算余额2000元。王燕对此不予认可，主张已通过减少房租的方式予以抵扣，并就此向本院提交了其名下的存折明细。牛小林认可曾有房租抵扣，但表示抵扣是电源线路的改造费用，但未就其主张向本院提交相应证据。
关于经营损失，牛小林向本院提交了其个人名下在中国邮政储蓄银行的流水明细和所经营鸡排店的账户材料。王燕对此不予认可。经询问，牛小林表示所经营的鸡排店因未办理营业执照而未设立专门营业账户，亦未依法纳税，其所主张的月利润15000元系估算。
另，牛小林未就其主张的租房和搬家费用向本院提交相应证据。
另庭审中，王燕曾反诉要求牛小林支付2014年9月和10日的房屋租金，但王燕收到本院向其开具的反诉费用缴纳通知单后未按期缴纳反诉费用。
上述事实，有双方当事人陈述，《出租协议》、《加工承揽合同书》、存折、流水明细等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，牛小林与王燕签订的《出租协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现租赁房屋已被拆除，牛小林要求解除合同，王燕亦同意解除合同，本院对此不持异议，依法予以确认。
关于违约责任一节，本院认为：首先，牛小林主张租赁房屋系违章建筑被拆除，而王燕则主张系国家占用被拆除，但双方对此均未向本院提交相应证据，本院对其各自主张均不予采信；其次，根据查明的事实，租赁房屋确未取得产权证明，而根据双方《出租协议》约定，王燕作为出租人，负有确保租赁房屋相关证照的义务，故王燕对于租赁房屋被拆除存在一定过错。而牛小林作为承租方，在签订相关租赁协议时，应当对租赁具有重大影响的诸如房屋产权证等事宜负有审查义务，现其未尽到相应注意义务，其自身对租赁房屋被拆除亦存在一定过错。综上，现租赁房屋被拆除，导致双方合同目的无法实现，双方均应承担违约责任，具体责任比例，由本院综合本案案情、双方当事人过错大小等因素，判定王燕承担主要责任，牛小林承担次要责任。
在此前提下，王燕应当在责任比例范围内向牛小林承担违约责任。对于牛小林主张各项赔偿项目，本院认定如下：关于违约金，根据双方《出租协议》中有关违约金的约定，王燕在双方租赁期内存在转租、转卖、提高租金、单方解除协议的情形时才需承担违约金，但现王燕并未存在上述情形，故对于牛小林主张的违约金，本院不予支持；关于转让费，牛小林虽主张因合同尚未履行完毕，该转让费应作为实际损失予以赔偿，但因双方《出租协议》中已明确约定转租给第三方时不可加收转让费，故此费用超出了王燕在订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，故对于牛小林主张的转让费，本院亦不予支持；关于广告牌、不锈钢门制作费，因租赁期限尚未届满，广告牌、不锈钢门的效用价值仍有残值，故该费用应为牛小林的合理损失，但牛小林按照制作价格主张不当，又因广告牌、不锈钢门已随租赁房屋灭失，具体残值由本院综合制作价格、租赁年限、已使用年限等因素酌定判定为1万元；关于电费损失，根据王燕提交的存折，确能反映在租金上曾减免了2000元，牛小林虽主张该减免费用为线路改造费用，但未就此向本院提交相应证据，故对于牛小林主张的电费损失，本院不予支持；关于房租、搬家费用，因牛小林未就此向本院提交相应证据，本院不予支持；关于经营损失，牛小林虽主张每月利润15000元，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院对此亦不予支持。另，因王燕未按期缴纳反诉费用，视为其自动撤回反诉请求。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、王燕于本判决生效后七日内赔偿牛小林广告牌、不锈钢门费用人民币七千元；
二、驳回牛小林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千四百二十四元，由牛小林负担一千三百九十九元；由王燕负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 陆金伟
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张慧聪