河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2202号
上诉人（原审原告）：栾川宾馆，又名栾川县委招待所，住所地栾川县城八一路。
法定代表人：贾玉川，系该宾馆经理。
委托代理人：王丰春，河南鸾州律师事务所律师，一般代理。
委托代理人：水红柱，河南鸾州律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审被告）：马武，又名马振武。
委托代理人：赵宏强，河南钼都律师事务所律师，特别授权。
上诉人栾川宾馆因与被上诉人马武房屋买卖合同纠纷一案不服河南省栾川县人民法院（2015）栾民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人栾川宾馆的法定代表人贾玉川，委托代理人王丰春、水红柱，被上诉人马武及其委托代理人赵宏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：栾川县委招待所是中共栾川县委员会开办的事业单位，1996年6月11日，中共栾川县委办公室下发栾办文（1996）9号文件，同意栾川县委招待所增名栾川宾馆，增名后该单位一个机构，两块牌子（保留县委招待所名称），原隶属关系不变，单位性质不变，实行独立法人，自主经营，自负盈亏。后栾川宾馆在工商行政管理部门注册登记，机构类型为企业法人，全民所有制。2000年9月21日，原、被告双方签订房屋买卖协议，原告将位于栾川宾馆院内原职工家属楼由南向北第二套房屋出售给被告，被告向原告一次性交付人民币14.25万元整。出售时间为2000年10月1日，第十一条约定房产证由原告办理，后被告占用该房至今。2014年10月14日，栾川县国有资产管理办公室以栾国资（2014）29号文件下发《栾川县国有资产管理办公室关于栾川县县委招待所擅自处置国有资产的处罚通知》，要求栾川县委招待所：责令改正，调整有关会计账目，30日内退还违法所得和被侵占的国有资产，并对栾川县委招待所擅自处置国有资产的行为在全县给予通报批评。据此，原告向我院起诉，要本院依法确认原、被告与2000年9月21日签订的《房屋买卖协议》为未生效合同，被告从速腾出位于县城八一北路东侧栾川宾馆家属楼第一层由南向北的第二套三室一厅房产，并将该房产返还原告，原告原数退还被告购房款14.25万元整。
原审认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人采用合同书形式签订合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告要求本院确认合同为未生效合同，被告退还房屋，原告如数退还购房款的诉求，于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回原告栾川宾馆的诉讼请求。案件受理费3250元，由原告栾川宾馆负担。
栾川宾馆上诉称：1、一审判决查明的事实中，遗漏了当事人双方交易房产属国有城市房地产及交易房产所依附土地属国有划拨土地的关键事实。2、一审判决回避了本案的房屋买卖合同属“法律、行政法规规定应当办理批准登记才生效”的特殊性质。依据《城市房地产管理法》第四十条、《土地管理法实施条例》第六条第一款、《合同法》第四十四条和《合同法》若干问题的解释（一）第九条、《国有资产评估管理办法》第3条等一系列法律规定，双方的房屋买卖合同既没有经过法定机关的评估，也没有获得法定机关的批准，不具备生效的条件。3、一审判决混淆了合同成立与合同生效的概念。一般情况下，合同的成立和生效是同时的，但涉及需要经过批准和登记才生效的合同，合同的成立并不代表合同生效，其效力有待相关部门的批准或认可。本案的房地产转让因属于国有性质且依附于国有划拨土地，必须经过政府相关部门的批准。栾川县国有资产管理部门出具的处罚通知，已经从国有资产管理者的角度，表明了不准许转让的立场。证明双方的合同不但未获得主管部门的批准，反而被主管部门明确禁止，从根本上否决了双方合同生效的可能。因合同未生效，并不产生相应的合同效力和后果。4、一审判决结果与行政机关的决定截然对立，相互矛盾。栾川县国有资产管理办公室栾国资（2014）29号文件，明确责令对房屋买卖行为进行纠正并收回房产，一审判决直接对抗行政机关依法行政，造成执法不统一。为此，特提出上诉，请求撤销栾川县人民法院（2015）栾民初字第72号民事判决书，支持上诉人一审的全部诉求请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
马武答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。一、关于划拨土地使用权问题，依照上诉人的观点，本案涉案的房屋所依附的土地系国有划拨土地，在转让时未能达到必要的转让条件，那么按照2015年最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》第24条的规定，在本案中上诉人的上诉观点已经有明确的司法解释予以否定。二、本案中的房屋买卖合同是否属于“法律、行政法规规定应当办理批准登记才生效”的合同。上诉人依据的是《城市房地产管理法》第四十条、《土地管理法实施条例》第六条第一款、《合同法》若干问题的解释（一）第九条、《国有资产评估管理办法》第3条这些法律或者司法解释的规定。三、国有资产管理的问题。上诉人主张本案所转让的房屋系国有资产，该转让未经国有资产管理部门批准从根本上否决了双方合同生效的可能，上诉人认为栾川县国有资产管理办公室栾国资（2014）29号文件的指向单位是“栾川县县委招待所”而非今天本案的上诉人“栾川宾馆”，上诉人主张的二者是一个机构两块牌子是违反了《中华人民共和国企业登记管理条例》的，一个单位既是企业又是事业单位是违反法律规定的，不能对其有利时它是事业，不利时它是企业，与答辩人签订的合同主体是“栾川宾馆”，“栾川宾馆”是按照企业登记管理条例设立的企业法人，有权对外签订合同，至于其签订合同后的内部审批程序，是其合同的附随义务，也就是我们所说的管理性强制规定，如果其没有履行审批程序，是其主管部门对其主管人员追责的问题，不能把这种合同义务转嫁到答辩人一方。四、上诉人的一审诉讼请求没有明确的法律依据。上诉人的一审诉讼请求是请求法院依法确认原、被告双方于2000年9月21日所签订的《房屋买卖协议》为未生效合同，被告腾出房屋，原告原数返还被告购房价款，答辩人认为，《合同法》第三章合同的效力部分，只规定了合同无效和合同可撤销可变更的法律规定，并没有明确规定在合同已经实际履行后当事人可向人民法院主张合同不生效的规定，既然原告认为合同不生效，其就不应当收取答辩人的价款，不应当交付房屋，合同已经实际履行了15年之久，现其提出当初的合同没有生效这是荒唐可笑的，是当事人受利益的驱动违背诚实信用原则撕毁合同的表现，如果法庭支持了其诉讼请求，那么是对不诚信行为的最大支持。五、本案法庭在判决时应当考虑的几个问题。1、当初在签订房屋买卖协议时上诉人负债累累，为了解决上诉人的安全和后续经营问题，上诉人与答辩人和当地居民三方共同达成了以房抵债的意向，当时答辩人并不想要该房屋，但出于无奈只得接受。2、房屋的价格问题，由于是抵账，答辩人支付的是市场最高价款，该价款中还包括了土地出让金。3、合同已经实际履行15年之久，在合同履行期间答辩人长期对合同的标的物进行管理、修缮、添附、收益，已经对标的物享有了所有权的全部权能。4、从该房屋的所有权证书上看，上诉人是该房屋的登记所有权人、其登记用途为商业，那么，按照《物权法》的规定其有权对外出让，出让行为也符合商业交易的基本规则。5、本案从签订合同到今天的发生争议已达15年之久，期间经历了改革开放和法律秩序重建的过程，国家政策和法律规定都发生了重大的变化。请求法庭综合本案的所有因素对案件的结果做出判断。综上，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
本院认为：2000年9月21日，上诉人栾川宾馆、被上诉人马武双方签订房屋买卖协议，上诉人栾川宾馆将位于栾川宾馆院内原职工家属楼由南向北第二套房屋出售给被上诉人马武，被上诉人马武向上诉人栾川宾馆一次性交付人民币14.25万元整，该房屋买卖合同已经实际履行15年之久，从该房屋的所有权证书上看，上诉人栾川宾馆是该房屋的登记所有权人、其登记用途为商业，上诉人栾川宾馆主张本案所转让的房屋系国有资产，该转让未经国有资产管理部门批准而未生效，上诉人栾川宾馆并未提供确实充分的证据证明该事实，上诉人栾川宾馆的上诉理由证据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3150元，由上诉人栾川宾馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴文娟
审 判 员 姬秋萍
代审判员 黄兴东
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 徐笑龙