上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2205号
原告徐传富。
原告浦毅华。
上列两原告的共同委托代理人戴义家，上海市大公律师事务所律师。
被告梁士群。
委托代理人梁美芳。
原告徐传富、浦毅华与被告梁士群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐传富、浦毅华及其委托代理人戴义家，被告梁士群的委托代理人梁美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐传富、浦毅华诉称，2013年5月23日，原告通过上海六星房地产经纪有限公司居间介绍与被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋售价（房价加装修费补偿）为500万元，合同进行了网上登记备案。原告已支付被告购房款4，285，000元，并代付了税款154，527.50元。根据合同约定，双方应于2013年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续，但被告故意拖延。2013年9月8日，原告获悉被告因与他人的债务纠纷而涉讼，被告与该债权人在上海市杨浦区人民法院（以下简称杨浦法院）快速达成调解协议，嗣后又未履行，故系争房屋被杨浦法院查封。原告认为，原告支付了绝大部分购房款，依约履行了合同义务，被告也应当快速解决其债务问题，依约履行其合同义务，被告违约，还应承担违约责任。故要求判令：1、被告办理系争房屋转让过户手续；2、被告支付迟延办理过户的违约金，按照已付房款4，285，000元的每日万分之五，自2013年9月1日起计算至办理过户为止。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：1、双方于2014年2月13日解除合同；2、被告返还房款4，285，000元；3、被告返还原告代付的税款154，527.50元；4、被告支付7天的违约金14，997.50元；5、被告赔偿房价上涨损失105万元。
被告梁士群辩称，签合同前，被告告知原告房屋上有两个借款抵押，后被告在2013年5月20日后、合同签订前将第一笔借款还清，债权人撤销了第一个抵押登记。第二个借款抵押的抵押权人系曹某，被告已还清曹某借款，但曹某认为被告还欠其140万元要求归还，故曹某起诉被告，要求确认其与被告的抵押借款合同有效。该案一审法院已作出判决，现被告提出上诉，该判决尚未生效，曹某的抵押须诉讼结束后才能解决。杨浦法院查封系争房屋系执行被告的女儿即本案被告的委托代理人梁美芳向李某的借款纠纷案的判决，该案诉讼发生在原、被告签订合同后。梁美芳向李某借款170至180万元，被告为梁美芳签署了担保书，但被告并未表示要用系争房屋作担保。梁美芳与李某经杨浦法院调解达成协议，梁美芳须归还李某160余万元，后梁美芳归还了李某50至60万元，因余款未按调解协议支付，李某申请杨浦法院强制执行，杨浦法院遂查封了系争房屋。梁美芳和李某之间的借贷纠纷案，被告和梁美芳均未对原告说起过。现同意原、被告双方的合同于2014年2月13日解除，同意返还原告房款4，285，000元，税款154，527.50元是原告支付给税务部门的，被告同意协助原告办理退税。原告对曹某为抵押权人的借款抵押是知晓的，杨浦法院查封系争房屋是执行梁美芳的债务，与被告没有关系，房产未能过户并非被告的主观原因造成，被告没有违约，故不同意支付违约金和赔偿损失。
经审理查明，2013年5月23日，原告（买受人，乙方）与被告（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（被告委托其女儿梁美芳代签），约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积142.02平方米，转让价款为350万元（第一条、第二条）；双方确认于2013年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任（第六条）；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，按照乙方已付款的日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金（第十条）。合同第四条（即房屋验收交接时间的约定）空栏处未填写内容。
合同补充条款（一）约定：甲乙双方任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书）履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任（第7条）；双方协商约定，如因非甲乙双方主观所导致的此物业无法过户，或因国家税收调控因素等一切不可抗力因素，此买卖合同将视为解约，甲方应在合同解约之日起三日内归还乙方已经支付的全部房价款，并且双方互不追究法律责任（第8条）。
合同附件三《付款协议》约定：甲乙双方签订本合同后于2013年7月31日前，乙方应直接支付给甲方部分首付款273万元，本合同签订前乙方已支付部分定金5万元，以上各项共同构成全额首付款278万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请70万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议。办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后于2013年8月31日内，甲方双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后十日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；双方确认，甲乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方向甲方支付尾款2万元；若甲乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件约定履行。合同附件五抵押情况记载有抵押信息。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《买卖合同之特别协议》，约定：双方买卖系争房屋的总价为500万元，双方同意签订《房地产买卖合同》的总价为350万元，乙方购买系争房屋的装修补偿款为150万元，乙方应于2013年5月25日前支付第一笔装修补偿款105万元，于2013年7月31日前支付第二笔装修补偿款45万元。
系争房屋设有借款抵押，抵押权人系案外人曹某，抵押时间为2006年5月，债权金额为140万元，债务履行期限为2006年5月9日至2006年7月8日。原告购买系争房屋时知道系争房屋设有抵押。
合同签订前，原告于2013年5月8日支付被告定金5万元。合同签订后，原告分别于2013年5月24日支付房款105万元、2013年6月3日支付房款1，205，000元、2013年7月3日支付房款15万元、2013年7月30日支付房款183万元，共计支付被告房款4，285，000元。原告另支付了税款154，527.50元。
被告为梁美芳向案外人李某借款作担保，因梁美芳借款不还，李某于2013年8月12日至杨浦法院起诉梁美芳和被告［（2013）杨民一（民）初字第4786号案］。诉讼中双方达成调解协议，即梁美芳应于2013年8月27日前归还借款本金1，634，000元及支付利息8万元，被告对梁美芳归还借款本金1，634，000元承担连带担保责任。之后，梁美芳未按照调解协议的约定归还借款，李某遂申请杨浦法院强制执行。因梁美芳名下无财产可供执行，杨浦法院于2013年9月4日查封了被告名下的系争房屋。被告未告知原告该案诉讼和执行情况。
被告收到原告的购房款后，未用于归还曹某借款以涤除抵押，且系争房屋现被杨浦法院查封，双方至今未能办理房产转让过户。2013年9月15日，被告出具了一份内容为“我同意徐传富住进来”的字据。2013年10月2日，原告搬入系争房屋居住。
另查明，1、2010年3月16日，曹某起诉梁美芳，要求梁美芳返还借款本金85万元并支付利息［（2010）虹民一（民）初字第1540号案］，获本院支持。梁美芳不服，提出上诉。2010年7月16日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判［（2010）沪二中民一（民）终字第1303号案］。梁美芳向上海市高级人民法院申请再审，被驳回。后曹某就该案向本院申请执行。因梁美芳未向曹某履行还款义务，曹某于2011年9月起诉梁士群，要求拍卖、变卖梁士群所有的上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋并由曹某受偿其对梁美芳的债权［（2011）虹民三（民）初字第1290号案］，张某某、梁美芳作为该案第三人参加诉讼。2012年8月，本院作出判决，驳回了曹某的诉讼请求。曹某不服，提出上诉。2012年12月13日，上海市第二中级人民法院裁定发回本院重审。该案审理中，曹某经执行于2013年1月29日收到了梁美芳的借款68万元。2013年12月25日，本院就该案作出判决：1、自本判决生效之日起30日内，拍卖、变卖梁士群名下的抵押物上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，拍卖、变卖该抵押物所得的价款由曹某优先受偿对于第三人梁美芳的债权。抵押物拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归梁士群所有，不足部分由梁美芳清偿；2、梁士群承担上述第一条担保责任后，可以向梁美芳追偿［（2012）虹民三（民）重字第10号案］。梁士群、张某某、梁美芳不服，提出上诉。2014年3月28日，上海市第二中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判［（2014）沪二中民二（民）终字第272号案］。
2、2011年10月，被告向本院提起诉讼［（2011）虹行初字第63号案］，要求撤销虹口房产登记处将被告所有的坐落于上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给曹某的登记。2011年12月被告撤回该案诉讼。被告又于2012年1月向上海市黄浦区人民法院提起诉讼［（2012）黄浦民一（民）初字第747号案］，要求确认2006年5月9日《抵押担保借款合同》无效。后被告撤回了该案的诉讼。
审理中，根据原告财产保全申请，本院依法裁定：1、查封担保人浦某某名下的上海市嘉定区外冈镇恒飞路XXX弄XXX号XXX室房屋产权；2、查封被告梁士群名下的上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。
审理中，根据原告申请，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋目前的市场价值进行评估。估价结果为系争房屋市场价值（含室内固定装修及部分不易移动设施、设备现值）为人民币605万元，折合每平方米建筑面积单价42，600元。
原告对估价结果没有异议，被告有异议，认为评估价格与房产交易中心核定的价格相差太大，明显过高；评估应仅对房屋价值进行评估，不应包含不易移动的设施、设备的评估。对被告所提异议，评估单位答复，评估价格系评估单位实地查看现场并对周边市场价格进行调查比较后得出的，房产交易中心核定的价格是涉税价格，比市场价要低；原、被告之间的房屋交易价包含了装修设施补偿款，故本次房屋评估对包含固定装修和不易移动的设施、设备一并进行了评估，设施、设备内容已在评估报告中列明。
庭审中，原、被告双方确认房屋交易价500万元为被告的到手价，交易税费全部由原告承担。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、委托书及公证书、买卖合同之特别协议、付款凭证及收条、系争房屋房地产权利限制状况信息、被告出具的字据，本院调取的（2010）虹民一（民）初字第1540号案民事判决书、（2010）沪二中民一（民）终字第1303号案民事判决书、（2012）虹民三（民）重字第10号案民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第272号案民事判决书、（2013）杨民一（民）初字第4786号案民事调解书及诉讼材料、（2013）杨执字第3497号案诉讼材料，上海城市房地产估价有限公司出具的房地产估价报告及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应恪守履行。根据合同的约定，双方应于2013年8月31日前办理系争房屋产权过户手续，现因系争房屋上设有抵押未涤除，且之后又被法院司法查封，导致无法办理过户。就抵押情况而言，虽然原告在签订合同时就知晓房屋设有抵押，但原告已在合同约定办理过户的期限内支付了被告4，285，000元购房款，足以归还抵押权人曹某的贷款本息，但被告未将原告支付的购房款用于归还梁美芳的欠款来涤除房屋上的抵押，庭审中被告表示已将原告的购房款用于他处，被告显然存在主观恶意。现系争房屋又因梁美芳的借贷纠纷案被法院司法查封，办理产权过户目前存在抵押和查封双重履行障碍。现原告要求解除合同，被告也同意解除，本院予以准许，合同解除日以双方确认的2014年2月13日为准。合同解除后，被告应将收取的购房款返还给原告，原告应搬离系争房屋，将房屋返还被告。对原告主张的税款，因税款已由税务部门收取，原告可通过办理退税收回已支付的税款，但被告应协助原告办理退税。合同不能履行系被告违约造成，原告主张违约金，符合双方合同约定，故本院予以支持。被告违约造成原告房价上涨损失，被告应承担赔偿责任。被告对评估报告虽有异议，但因估价公司系有资质的评估单位，受法院委托对系争房屋的市场价值进行评估，现评估单位对被告提出的异议已作出充分的说明，鉴于被告并无证据证明评估报告确实存在错误，故本院对评估报告予以采信。现经评估单位估价，系争房屋目前市场价值为605万元，产生房价上涨实际损失105万元，原告要求被告赔偿，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告徐传富、浦毅华与被告梁士群就上海市曲阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年2月13日解除；
二、被告梁士群应返还原告徐传富、浦毅华购房款4，285，000元；
三、被告梁士群应支付原告徐传富、浦毅华违约金14，997.50元；
四、被告梁士群应赔偿原告徐传富、浦毅华房价上涨损失105万元；
五、被告梁士群应协助原告徐传富、浦毅华办理上述房屋的退税手续，所得退税款由原告徐传富、浦毅华收回；
六、原告徐传富、浦毅华应搬离上述房屋，将房屋返还被告梁士群；
上述第二款至第六款所述款项，原告徐传富、浦毅华和被告梁士群应于本判决生效之日起15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50，331.67元，由被告梁士群负担；财产保全费5，000元，由被告梁士群负担；评估费15，860元，由被告梁士群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 唐尚德
人民陪审员 王国华
二〇一四年四月十五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……