杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭萧民初字第957号
原告杭州××开发有限公司，住所地浙江省杭州市××
区义桥镇××村（建新）。
法定代表人张某某。
委托代理人戴某某。
委托代理人李某某。
被告周甲。
委托代理人赵某某。
原告杭州××开发有限公司诉被告周甲商品房销售合同
纠纷一案，本院于2010年2月26日立案受理后，依法由代理审
判员茹华丽适用简易程序于2010年4月26日公开开庭进行了审
理，后因案情复杂，该案转为普通程序审理，依法组成合议庭
于2010年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴
某某到庭参加第一次庭审，原告的委托代理人李某某到庭参加
第二次庭审，被告周甲到庭参加第一次庭审，被告的委托代理
人赵某某两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州××开发有限公司诉称：原、被告于2005年3月
27日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的三
水一生家园2幢2单元502室；在2005年3月27日支付首付款2097
97元，余款460000元应在签订合同当日办理按揭手续；若逾期
付款超过90日，出卖人有权解除合同，并要求买受人按累计应付款的1%支付违约金。此后被告又支付了购房款60000元，余
款400000元未按合同支付，原告多次催讨未果，故诉请判令解
除原、被告于2005年3月27日签订的《商品房买卖合同》，被
告支付违约金4600元，并承担本案诉讼费。
被告周甲辩称：一、被告不同意解除商品房买卖合同，
愿意继续履行合同，全额支付余额。并非被告的原因导致无法
申请银行按揭贷款，进而未能及时支付购房余款400000元。原
告曾承诺，只要被告在30％首付款的基础上增加10％的购房款
，原告保证代被告办理银行按揭贷款，故被告于2008年10月又
支付了购房款60000元。直至2009年12月，原告才协助所有购
房者办理了银行按揭贷款，但被告至今未获银行贷款。因此，
原告诉请解除合同缺乏依据。二、原告诉请解除合同的权某已
超过一年，解除权已消灭。三、被告诉请的违约金已超过诉讼
时效，丧失了胜诉权。四、原告催告被告支付购房款余款时，
被告及丈夫因涉嫌刑事案件被限制人身自由，不能与原告积极
协商处理购房余款事宜，原告对此应当予以谅解。五、由于被
告已将案涉房产转让给他人所有，获得的转让款也用于偿还债
务，若解除原、被告之间的商品房买卖合同，无疑增加被告的
违约责任，故驳回原告的诉讼请求。
原告杭州××开发有限公司为支持其主张的事实，在举
证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》
一份，以证明双方主体和具体权某义务；2.原告催款通知书两
份，以证明原告向被告多次催讨房款的事实；3.催款律师函一
份，以证明原告向被告多次催讨房款的事实；4.快件发件联两份，以证明原告发函催讨房款的事实；5.2010年1月21日律师
函、按两个地址送达被告的快递邮件详情单及快递跟踪单各一
份，以证明2010年1月原告再次向被告催收剩余购房款的事实
；6.2010年3月1日的合同解除通知函一式两份、向两个地址送
达的快递详情单及快递跟踪单各一份，以证明原告已通知被告
解除商品房买卖合同的事实；7.2009年8月12日的律师函的邮
件详情单、快递跟踪单各一份，以证明当时的律师函已由被告
签收的事实；8.2008年3月11日周甲给民生银行的保证书一份
，以证明因周甲在银行信用不佳，有逾期还款的情况，贷款审
批不通过，故而出具保证书，保证准时还款的事实。
经质证，被告认为：上述证据1，真实性无异议，但合同
第6条第3项已由原告方擅自修改，增加了首付款额，该合同亦
证明非被告的原因不能办理按揭贷款，且合同解除权已经消灭
的事实；证据2，对2007年12月12日的催款通知书没有异议，
可证明原告修改商品房买卖合同的事实，对2009年12月10日的
催款通知书有异议，当时被告被限制人身自由，没有收到，且
催款书上已写明催款合理时间，可证明合同解除权超过一年，
已经消灭的事实；对证据3有异议，当时被告处于被限制人身
自由期间，没有收到；对证据4有异议，没有被告签字，不能
证明被告收到这两份快递；对证据5中的律师函、快递详情单
的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明被告收到律师函
的事实，快递跟踪单系复印件，没有邮政部门盖章，三性均有
异议；对证据6中的合同解除通知函、快递详情单的真实性没
有异议，关联性有异议，不能证明被告收到函件的事实，快递跟踪单系复印件，三性均有异议；对证据7的邮件详情单的真
实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告没有收到邮件，
对快递跟踪单的三性均有异议；证据8已经超过举证期限，对
其三性均有异议，内容并不能明确证明原告的证明对象。
经审查，本院认为：上述证据1，客观真实，与本案有关
联，确认具有证据效力；证据2，2007年12月12日的催款通知
书，被告无异议，本院予以认定，2009年12月10日的催款通知
书，因邮寄凭证只有发件联，不足以证明邮寄送达了被告，故
本院不予认定；证据3，客观真实，结合证据4、7，可以认定
原告向被告发出催款律师函，该函已由被告的妹妹周乙代为签
收的事实，故本院确认具有证据效力；证据4，圆通速递的发
件联无回执印证，无法确认发函事实，本院不予认定，2009年
8月13日ems邮件详情单，结合证据7，可确认客观真实，具有
证据效力；证据5、6，对原告向被告发律师函及解除合同通知
函的事实予以认定，但根据快递跟踪单，该两份函件均因未妥
投而退回；证据7，客观真实，与本案有关联，本院予以确认
；证据8，因已超过举证期限，不作为认定事实的证据，仅供
本院参考。
被告周甲为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提
供了下列证据材料：1.身份证复印件一份，以证明被告的身份
情况；2.周乙的商品房买卖合同一份，以证明约定的首付款为
房款的30%；3.周乙的个人购房借款合同及发票各一份，以证
明原告出售的相同房产于2010年1月13日才办理按揭贷款，进
一步证实不是被告的原因没有获得贷款，进而没有支付购房余款；4.刑事判决书一份，以证明被告发生刑事案件的事实；5.
还债协议书一份，以证明案涉房产已被用作偿还债权人的债务
；6.转让书一份，以证明案涉房产已被用作偿还债务的事实；
7.释放证明书、撤销案件决定书各一份，以证明被告在2009年
4月4日至2009年5月4日被限制人身自由，不可能收到原告提供
的相关材料的事实。
经质证，原告认为：对证据1的真实性没有异议；对证据
2－6的真实性均没有异议，但证据2、3系原告与他人的合同，
与本案无关；证据4，被告仅为该刑事案件的证人而非被告人
，与本案无关；证据5，因本案购房人是被告一人，协议书的
甲方是郑某某，与本案无关，也无权处分本案的房产；证据6
被告无权将本案房产转让他人，关联性有异议；对证据7的真
实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据并不能证
明被告因此不能收到原告寄给被告的相关文件。
经审查，本院认为：上述证据1，原告无异议，本院予以
确认；证据2、3，客观真实，但系案外人周乙、金某某与原告
的买房合同及相关借款合同，与本案无直接关联，且证据本身
并不能证实不是被告的原因致使不能办理按揭贷款，故本院不
予确认；证据4，客观真实，但被告并非刑事案件被告人，不
能证明被告的证明对象；证据5、6，客观真实，涉及本案争议
房产，确认具有证据效力，但被告是否有权处分另当别论；证
据7，客观真实，来源合法，对被告在2009年4月4日至5月4日
期间被刑事拘留的事实予以认定，但被告的证明对象不足以认
定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，
本院认定以下事实：
2005年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补
充协议，约定由被告购买原告开发的三水一生家园2幢2单元50
2室预售商品房一套，房屋总价款为669797元，付款方式为：
被告于2005年3月27日支付首期房款207979元，余款460000元
于当日办理银行按揭手续，若被告自身原因在五天内未办理按
揭手续，按逾期付款处理。逾期付款超过90日后，原告有权解
除合同并要求被告按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。由
于买受人自身原因没能通过出卖方指定银行的按揭贷款资格审
核的，将作无条件退房处理。补充协议约定合同第一页双方提
供的地址和联系电话视同双方某某联系方式。合同签订后，被
告支付了首付款209797元，申请了银行按揭贷款。因被告的贷
款申请未获银行批准，原告于2007年12月12日向被告发出催款
通知书，要求被告于2007年12月20日前支付剩余房款。2008年
许，被告又付了60000元购房款后，双方将合同约定的首付款
改为269797元，余款400000再次申请银行按揭贷款，但此后仍
然未获银行批准。2009年8月13日，原告通过邮政快递向被告
（邮寄地址温州市文成县中欧某某28层c室根据被告及郑某某
与债权人的还款协议，是被告的房产）发送律师函，通知被告
于2009年8月23日前支付剩余房款400000元，逾期将解除合同
并按累计应付款的1%追究违约金。该快递由被告的妹妹周乙代
为签收。此后被告未采取还款措施。2010年1月21日，原告再
次向被告发律师函，要求其于同年1月30日前支付剩余房款及应某担的违约金，否则将解除合同，函寄被告被退回。同年2
月26日，原告向本院诉请解除合同。同年3月1日，原告向被告
发合同解除通知函，以被告逾期未付清剩余房款及违约金，通
知解除与被告的商品房买卖合同，并要求被告前去办理解除合
同的相关手续。通知函分别邮寄被告合同预留的地址及前述文
成县中欧某某28层，但均被退回。
另查明，被告因与郑某某涉嫌非法吸收公众存款案，于2
009年4月4日被刑事拘留，后因无犯罪事实于2009年5月4日被
释放。被告与其家属郑某某原有多处房产，2008年11月23日，
被告将案涉房产的购买权转让给债权人程文（程某某）。2010
年3月15日，被告同意将案涉房产用于偿还郑某某的集资款。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事
人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。支付价款是
买受人的主要合同义务，而按揭贷款的审核权在银行，无论何
种原因，在无法获得按揭贷款的情形下，被告仍有义务通过其
他方式支付剩余房款。在被告首次申请按揭贷款未获批准后，
原告于2007年12月12日向被告催款，之后被告加付首付款6000
0元，双方修改首付款条款后再次申请银行按揭贷款，可视为
双方达成延后付款的合意。但此后被告仍未获银行贷款审核，
2009年8月12日原告发律师函再次书面催告被告限期付款，该
函邮寄被告住处，由被告妹妹代为签收，为有效送达，被告理
应通过其他方式按期及时付款，或作退房处理。被告被刑事拘
留仅一个月，期间未发生邮件寄收事宜，不存在被告所谓发生
特殊事由无法处理购房余款事宜的情形。被告经催告未按期付款，未履行合同主要义务，原告有权依法及依据合同约定诉请
解除合同。至于原告行使解除权是否超过期限的问题，因被告
第一次申请按揭贷款未获准后，通过增加首付款再次申请按揭
贷款，系双方的合意，后因第二次申请贷款未获准而限期支付
购房余款，解除权发生时间也应从被告知道第二次按揭贷款未
获批准，应当通过其他方式付款而未在规定时间付款超过90日
后起算，而根据现有证据仅能确定2009年8月16日律师函送达
时被告应当知道其第二次贷款申请未批准，故至起诉时原告诉
请解除合同并未超过期限。原告诉请解除与被告的商品房买卖
合同并要求被告支付违约金，本院予以支持，但违约金的数额
，因双方第二次达成合意后应付款为400000元，故违约金应按
4000元计。被告辩称违约金主张已超过诉讼时效，因该违约金
系解除合同情况下的违约金，基于解除合同而产生，故未超过
诉讼时效。至于被告已将案涉房产协议转让的问题，因被告并
未取得案涉房产所有权，无权转让，受让人也应当明知，不能
对抗原告的权某，故对该抗辩本院不予采纳。据此，根据《中
华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十
四条之规定，判决如下：
一、杭州××开发有限公司与周甲之间的商品房买卖合
同，于本判决生效之日解除；
二、周甲支付杭州××开发有限公司违约金4000元，于
本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回杭州××开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由周甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上
诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照
不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七
日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法
院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人
民法院，账号12×××68）
审 判 长 茹华丽
人民陪审员 张吾平
人民陪审员 徐校琪
二〇一〇年十月二十九日
书 记 员 陈金良