浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3515号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托代理人：杜曙光，男,1955年3月17日出生,汉族,住浙江省金华市婺城区,系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈慧青，女，1970年7月12日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）为与被上诉人陈慧青物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2017〕浙07**民初04099号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由陈慧青承担。事实与理由：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定恒定物业公司“未在业主中开展满意度测评”不符合事实。文件没有规定已参加考核测评的单位，必须重新考核测评，只规定新定等级和提升等级需要考核测评，我公司已经参加过考核测评，并取得三级收费资格，不属于前两类情形，且金华市物价局2016年10月7日给我公司的复函明确了我公司无需重新考核测评，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。1、原判对诉讼时效理解错误（诉讼时效期间是胜诉权时间范围，决定的是胜诉权的有无；不是债权范围，不解决债权的数额，债权的数额是合同决定的）；原判按日判决物业费，这只有在每天一个物业服务合同的情况下才是正确的，鉴于物业持续滚动服务和收费，及实际履行期限至2015年6月30日，整个履行期限是完整的债权，在2017年7月1日前我公司对这个债权具备胜诉权，原判则完全背离了诉讼时效的基本概念“权利被侵犯之日”。2、我公司具备三级收费资格，按照政府文件规定，2010年8月1日前按照多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）收取，2010年8月1日以后按照多层0.5元/平方米/月（高层0.75元/平方米/月）收取，而原判却一刀切，全部错判为多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。本案所涉房屋为多层住宅。3、常识无需举证。物业费是物业公司赖以生存的基本，如同人要吃饭属于常识，我公司每年十次以上上门催讨。然区区几百元物业费，要求确凿无疑的债务人收到债权人主张的证据，是不符合实际的苛求。
陈慧青二审辩称：与一审意见一致。
恒定物业公司向一审法院起诉请求判令陈慧青：1．立即支付欠交物业服务费3870.7元（2010年1月1日至2015年6月30日）；2．立即支付欠交物业服务费滞纳金3710.5元（2010年7月1日至2015年6月30日）；3．支付逾期利息损失（从2015年7月1日至实际交付之日）；4．承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2003年4月7日，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称：辛迪物业，已于2016年1月27日更名为金华市恒定物业管理有限公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园小区（以下简称：柳湖花园）从事前期物业服务。陈慧青系柳湖花园25幢2-401室业主，该房屋属多层住宅，建筑面积为122.49平方米，辅助房12.28平方米。陈慧青入住后因对辛迪物业提供的物业服务不满，未缴纳自2010年起的物业费。2010年6月25日，柳湖花园成立业委会，但未与辛迪物业签订《物业服务合同》，小区的物业仍由辛迪物业提供。2015年7月1日，辛迪物业撤离该小区。2015年12月13日，辛迪物业因陈慧青尚欠上述期间物业费，以EMS方式寄交了催交物业费通知书。2015年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定柳湖花园收费等级为三级，2005年1月1日起三级多层的物业服务费为0.30元/平方米/月。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件由价格主管部分会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定属性考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日其施行，且金华市市区住宅小区多层三级前期物业服务收费为0.50元/平方米/月。但辛迪物业未在业主中开展满意度测评。
一审法院认为：辛迪物业与陈慧青间的物业服务合同关系及陈慧青未付自2010年起物业费的事实清楚，予以认定。本案争议的焦点有二：一、恒定物业公司起诉是否已经超过诉讼时效期间。陈慧青辩称其从未收到任何形式的催收物业服务费通知，恒定物业公司虽提交了短信群发记录，但并未提交证据证明短信已向陈慧青推送，而2015年12月13日的EMS快件也无回执，故恒定物业公司应承担举证不能的不利后果。该院认定恒定物业公司向该院邮寄起诉状的时间（2016年12月6日）为首次主张权利的时间，故物业费应从2014年12月6日开始起算。二、物业费的收费标准。金价价管〔2010〕65号文件虽然已于2010年8月1日起执行，而且当时柳湖花园业委会已经成立，但业委会与辛迪物业并未签订《物业管理服务合同》，辛迪物业也未履行与业委会协商、结果公示等程序，故不能按该文件的指导价收取物业费。结合辛迪物业实际提供的物业服务的水平，以［2005］83号文件确定的标准计算物业费为妥。对恒定物业公司主张的滞纳金和利息，因其也存在过错，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、陈慧青于判决生效之日起十日内支付恒定公司2014年12月6日至2015年6月30日的物业服务费252.33元；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈慧青负担。
二审期间，恒定物业公司向本院提交《金华市婺城区柳湖花园业委会4号函》复印件一份，证明其一直在向对方催讨物业费，诉讼时效已中断。陈慧青认为：函没有看到过，2009年我家装修时与物业吵架过，后来他们扣了我家1000元的押金，2011后就没交物业费了。我家电瓶车被盗物业也不来管。本院经审查认为，该证据非新证据，且不影响本院实体处理，本院不予采纳。陈慧青未向本院提供新证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。恒定物业公司上诉所提自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，该公司也未能举证证明向陈慧青催收过物业费，故原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。恒定物业公司上诉要求按照政府文件规定多层0.5元/平方米/月收费，因提高收费标准属于变更合同重要事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项与《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权力的重大事项，应由业务共同决定”至规定，恒定物业公司提高物业费收费标准需由业主共同决定。恒定物业公司就提高收费标准既未与业主重新签订合同，也未经正当程序取得业主同意，其以现政府指导价为标准，直接向业务收取物业服务费，没有合同依据，原判对此未予支持，并无不当。至于恒定物业公司的三级收费资格是否经过政府考核评定，与其能否直接提高收费标准不存在关联性。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十二月七日
代书记员 范华芳
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