安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终346号
上诉人（一审被告）：李忠，男，1986年2月19日生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：张永忠，宿州市埇桥区永安镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：马玉琴，女，1974年5月7日生，汉族，农民，住安徽省灵璧县。
委托代理人：赵英亮，安徽沈雪冰律师事务所律师。
上诉人李忠因与被上诉人马玉琴确认合同无效纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院2015年12月1日作出的（2015）灵民初字第02908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员李震、ＸＸ组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
马玉琴一审诉称：马玉琴想做小吃生意，2015年8月14日，其看到灵璧中楠花苑有门面出租，就联系贴在门面上的刘钦先电话，刘钦先告诉马玉琴该门面房是其妹妹从房东处租来做火锅的，因经营不善对外转租。由刘钦先代为处理租房事宜。马玉琴和刘钦先谈好后，于2015年8月14日，通过刘钦先支付给李忠2000元定金。随后，又通过建设银行转账30000元给李忠。李忠通过刘钦先将李忠与房东张献云签订的租房合同交给马玉琴，马玉琴看到该合同上明确李忠没有转租权。房东也不愿意将房屋租给马玉琴。马玉琴认为双方间的租赁合同属无效合同，请求确认：双方签订之间的租赁合同无效；李忠返还租金30000元、定金2000元，并承担诉讼费用。
李忠一审辩称：1、双方的租赁合同经房主同意，李忠在转租之前告诉了房主，马玉琴也要了房主的电话和房主联系好后，双方才签订的租赁合同，马玉琴更换了门头、支锅等，马玉琴的上述行为是对合同的默认，且马玉琴事先了解了租赁内容，该租赁合同有效。2、2015年8月18日，马玉琴向李忠要了电话并且和房主联系。此后李忠将和房主签订的合同交给了马玉琴，双方间的租赁合同有效。请求驳回马玉琴的诉求。
一审法院查明：马玉琴想做小吃生意，看到灵璧中楠花苑有门面出租，就联系贴在门面上的刘钦先电话，刘钦先告诉马玉琴该门面房是其妹妹从房东处租来做火锅的，因经营不善对外转租，由刘钦先代为处理租房事宜。马玉琴和刘钦先谈好后（约定到2015年12月3日租金等计33000元），2015年8月14日，通过刘钦先支付给李忠2000元定金。2015年8月20日，又通过建设银行转账30000元给刘钦先。李忠通过刘钦先将其与房东张献云签订的租房合同交给马玉琴，马玉琴看到该合同上明确李忠没有转租权。李忠与张献云在2014年11月29日签订房屋租赁合同中约定：租期一年，期限为2014年12月3日-2015年12月3日，租金50000元，且该合同第3条约定租赁期间不得转租转让，如需续租，必须提前一个月议租金，签合同交定金。续租时随行就市，不得暴涨租金。马玉琴经与张献云联系，房东称合同必须与他签，马玉琴认为已交租金，就改换门头、支锅等，房东发现后予以阻止，并不愿意将房屋租给马玉琴做羊肉汤，致无法经营。剩下1000元未付。双方因房屋转租问题发生纠纷，多次协商未果。以致成诉。
一审法院认为：本案的争议焦点是：一、马玉琴请求确认双方之间的房屋租赁合同无效是否应予支持。二、马玉琴要求李忠返还租金30000元及租房定金2000元是否应予支持。
（一）关于马玉琴请求确认双方之间的房屋租赁合同无效是否应予支持问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李忠转租房屋，权利人（房东）未追认且李忠至今也未取得转租权，李忠与房东之间的租赁合同明确约定不得转租转让。故李忠与马玉琴之间的租房合同无效，自始就无法律约束力。（二）关于马玉琴要求李忠返还租金30000元及租房定金2000元是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李忠转租房屋给马玉琴，房东不同意，阻止马玉琴使用，转租无效。李忠通过刘钦先收取马玉琴租金30000元及租房定金2000元，事实清楚，证据充分，应予返还。李忠提出房东同意转租的辩解意见，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第四十八条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条的规定，判决：一、马玉琴与李忠之间的房屋租赁合同无效；二、李忠于判决生效后10日内返还马玉琴租金30000元及租房定金2000元，合计32000元。案件受理费600元，减半收取300元，由李忠负担。
李忠不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定事实不清，判决李忠返还马玉琴32000元错误。该32000元不是租金而是转让费，李忠将原经营期间的空调、冰柜、餐桌、酒水等物品折抵了32000元，否则李忠不可能在剩余3个多月租期的情况下收取30000元。2、马玉琴实际使用了涉案房屋。李忠一审提供了马玉琴经营期间的门头照片，可证明马玉琴认可双方间的租赁协议，并在涉案房屋内支锅，更名为萧县羊肉汤，证明其使用了涉案房屋，双方所签租赁合同应为有效，否则李忠的财物将得不到补偿。
马玉琴二审答辩称：1、李忠收取的32000元并不是转让费，而是租金。2、马玉琴没有使用该房屋进行经营，只是将门头进行了改动，并没有实际使用。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，李忠提供了物品清单1份，证明马玉琴收取的32000元实为转让费。
马玉琴对上述证据质证意见为：1、该证据不属于新证据。另，该清单是何人书写没有署名，对真实性有异议。2、清单上上物品的价格，仅是个人书写，并没有相关证据佐证。
本院对上述证据认证意见为：上述证据不足以证明李忠收取的32000元为转让费，本案不予认定。
本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：马玉琴在给付李忠2000元定金后即开始更换门头，2014年8月25日李忠准备经营时被张献云制止。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、李忠与马玉琴间的租赁合同效力应如何认定。2、一审判决李忠返还给马玉琴32000元是否适当。
（一）关于李忠与马玉琴间的租赁合同效力应如何认定的问题
李忠与张献云在房屋租赁合同中约定，租期为1年（自2014年12月3日至2015年12月3日止），双方同时约定租赁期间李忠不得转租、转让，该约定对双方具有约束力，李忠应严格履行。虽李忠在租赁期间将涉案房屋另行转租给马玉琴，违反了其与张献云间的约定，构成违约，但因其转租给马玉琴的期限为下余承租期限，故，李忠与马玉琴间的次承租关系未违反法律效力性强制性规定，应为有效，一审以李忠未经张献云同意属无权处分为由认定李忠与马玉琴间的次承租关系无效，无法律依据，本院予以纠正，李忠称其与马玉琴间的转租合同有效的理由成立。
（二）关于一审判决李忠返还给马玉琴32000元是否适当的问题
马玉琴与李忠的代理人刘钦先达成口头租赁协议后，即向刘钦先支付2000元定金，后向刘钦先支付30000元租赁费，虽马玉琴称其与李忠间的租赁合同应为无效，因李忠系在承租期限内转租涉案房屋，故，李忠与马玉琴间的次承租关系在未经依法接除前应依法受保护。鉴于李忠未经张献云同意而转租涉案房屋，致马玉琴在支付定金及租赁费后，无法正常使用涉案房屋，故，马玉琴与李忠间的次承租合同目的无法实现，李忠对此应承担相应的违约责任，马玉琴请求李忠返还租赁费于法有据。由于马玉琴自给付定金后（2014年8月14日）即开始占用涉案房屋，至2014年8月25日左右被张献云告知停止使用，该期间的费用（32000元÷111天×11天＝3168元）应由马玉琴自行负担，下余费用28832元应由李忠返还给马玉琴。李忠称其收取的32000元系转让费，马玉琴不予认可，李忠亦没有提供有效证据佐证，本院不予支持。至于李忠提出马玉琴在租赁涉案房屋时使用其部分物品，因马玉琴不予认可，且其在本案中未提起反诉请求返还，不属于本案审理范围，本院不予处理。
综上，一审判决认定基本事实属实，但未将马玉琴占用涉案房屋期间的费用扣除不当，本院予以变更。另，一审认定李忠与马玉琴间的次承租关系无效，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第02908号民事判决第一项，即“马玉琴与李忠之间的房屋租赁合同无效”；
二、变更安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第02908号民事判决第二项“李忠于判决生效后10日内返还马玉琴租金30000元及租房定金2000元，合计32000元”为“李忠于判决生效后10日内返还马玉琴28832元”；
三、驳回马玉琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费600元，因适用简易程序，减半收取为300元，由马玉琴负担80元，由李忠负担220元；二审案件受理费600元，由马玉琴负担80元，由李忠负担520元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁伟
代理审判员 ＸＸ
代理审判员 李震
二〇一六年四月十五日
书 记 员 张猛
附：本案适用的相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
2、《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。