北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07502号
上诉人（原审原告）张林，男，1960年10月3日出生。
委托代理人初学平，北京市振邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中集宏达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18-224号。
法定代表人李真，该公司董事长。
委托代理人习卫红，北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人许春森，北京市中瑞律师事务所律师。
上诉人张林因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第20970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张林的委托代理人初学平，被上诉人北京中集宏达房地产开发有限公司（以下简称中集宏达公司）的代理人许春森、习卫红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年9月，张林诉至原审法院称：2005年3月14日，我与中集宏达公司签订了商品房买卖合同（合同编号：X075665）。我购买中集宏达公司出售的位于北京市宣武区（现西城区）太平街8号住宅一套，建筑面积538.72平方米。该合同签订后，我分两次向中集宏达公司交纳房款3409319元，并办理了按揭贷款。但是由于中集宏达公司迟迟不能办理交房手续，双方发生了纠纷。在诉讼过程中，中集宏达公司提出了反诉。最终原宣武区人民法院以（2010）宣民初字第05495号判决书，判决解除了我与中集宏达公司之间的《商品房买卖合同》。但是中集宏达公司一直没有返还给我购房款，同时也未赔偿由此给我造成的损失，故我起诉要求法院判令中集宏达公司返还我购房款7399319元（首付款3409319元、贷款3990000元），并赔偿我房屋增值损失29146881元；诉讼费由中集宏达公司负担。
中集宏达公司辩称：第一，张林要求我公司返还购房款无事实依据。已经发生法律效力的（2010）宣民初字第05495号《民事判决书》确认：由于张林未按照其与我公司及中国民生银行股份有限公司北京中关村支行（下称民生银行）三方签订的《个人住房抵押借款合同》的约定，向民生银行偿还按揭月供款的违约行为，导致民生银行在我公司保证金账户扣款302244.79元，并最终要求我公司承担保证责任，代张林全部偿还银行按揭贷款的本息共计3480318.52元，两项合计3782563.31元。并且该判决书还证明，由于张林的上述违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》已经被法院判决解除。我公司实际收到的张林购房款只有银行发放的贷款人民币3990000元。后由于我公司代其偿还了贷款本息3782563.31元，该款项应当从我公司收到的上述购房款中予以扣除。另根据《商品房买卖合同》约定，买受人累计三个月不偿还银行按揭月供款，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除《买卖合同》并将买受人已付购房款的20%作为违约金予以扣除。因此在扣除我公司代偿的银行按揭贷款后，张林支付的购房款余额尚不足以支付违约金，根本不存在我公司退还购房款的问题。第二，张林要求我公司赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据。如生效判决书认定，《商品房买卖合同》被法院解除系因张林未偿还银行按揭贷款的行为对我公司造成违约，我公司在合同履行过程中没有任何过错，所以不存在赔偿张林损失的问题。综上，我公司不同意张林的诉讼请求。
原审法院经审理认为：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。张林与中集宏达公司就北京市西城区太平街8号房屋签订的《商品房买卖合同》已经被生效判决书确认解除，《个人抵押借款合同》亦因偿还完毕而解除，中集宏达公司因该合同取得的购房款应返还予相关权利人。就中集宏达公司是否收取了购房首付款3409319元一节，张林明确表示其系通过张喆购买的诉争房屋并交付首付款，而中集宏达公司提供的股东会决议及处理意见等文件则显示，诉争房屋购房款享受了董事张喆的折扣优惠，实际购房款数额仅为399万元，张林虽称其向张喆现金交付了购房首付款，但根据对张喆的询问，张喆对此予以否认，该情节能够与中集宏达公司收回部分购房款发票原件的情节相互吻合，综合以上事实确认张林并未向中集宏达公司支付首付款3409319元，实际购房款为优惠后的价格399万元。现张林要求返还首付款，不予支持。就银行贷款399万元一节，鉴于银行贷款部分已经全部结清，中集宏达公司已经支付了张林应偿还的银行贷款本息共计3754470.40元，该款项应自以贷款方式支付的购房款中予以扣除，差额部分235529.60元中集宏达公司应返还予张林。中集宏达公司所述该差额部分不足以支付张林应承担的违约金一节，鉴于其并未就违约金提起反诉，故本案对此不予处理，中集宏达公司可另行主张。就张林主张赔偿房屋价值损失一节，鉴于生效判决确认《商品房买卖合同》解除的原因系张林未按期偿还银行贷款导致银行扣划中集宏达公司保证金账户的行为违反了双方所签《商品房买卖合同》补充协议五的约定，根据该认定应可确认中集宏达公司对于合同解除并不存在过错，因此对于房屋升值损失，张林要求中集宏达公司予以赔偿，不予支持。据此，原审法院于2014年5月判决：一、自判决生效之日起七日内，北京中集宏达房地产开发有限公司返还张林购房款差额二十三万五千五百二十九元六角；二、驳回张林其他诉讼请求。如果北京中集宏达房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张林不服，持原诉意见及理由和证据上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判支持其诉讼请求。中集宏达公司同意原判。
经审理查明：2005年3月14日，张林与中集宏达公司签署了编号为X075665号《商品房买卖合同》及相关附件。该《商品房买卖合同》及相关附件主要约定：张林以每平方米15683.833元，总价款7399319元的价格，购买中集宏达公司开发建设的北京市宣武区（现西城区）太平街8号房屋一套（现房号为21号楼）。该合同附件五第五条第八项约定：”在取得《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续之前，买受人累计三个月不偿还银行按揭月供款，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面解除《买卖合同》，并将买受人已付购房款的20%作为违约金予以扣除”。
该《商品房买卖合同》签订当日，张林作为借款人（抵押人）、民生银行作为贷款人（抵押权人）、中集宏达公司作为保证人三方还签订了《个人住房抵押借款合同》。该《个人住房抵押借款合同》中约定：张林从民生银行贷款3990000元；采取按月等额本息还款法，每月向民生银行偿还借款本息人民币27464.77元。后张林在履行《个人住房抵押借款合同》期间，因存在未按时偿还月还款的情况，民生银行自中集宏达公司保证金账户中扣划贷款本息共计274151.88元（扣划时间分别为2006年6月、2007年10月、2008年11月、2008年12月、2009年1月至5月）。2009年7月至11月，张林恢复向民生银行偿还月供款。2009年12月7日，中集宏达公司向民生银行偿还了应由张林偿还的全部剩余贷款本息合计3480318.52元。次日，民生银行向中集宏达公司出具结清证明，证明：张林于2005年7月13日在其行申请办理住房按揭贷款，金额为人民币399万，该笔贷款于2009年12月7日由中集宏达公司全部代为偿还（本息已经清），借款合同已解除。
另查明：2009年8月，中集宏达公司曾经以张林未能按照《个人住房抵押借款合同》约定的时间，向民生银行履行月还款义务，致使民生银行从其保证金账户内扣款为由，以张林的身份，向原审法院提起诉讼，要求解除与张林签订的《商品房买卖合同》。后因张林下落不明，中集宏达公司撤回了起诉。2010年3月，中集宏达公司以其作为《个人住房抵押借款合同》的保证人，已经于2009年12月向民生银行偿还了《个人住房抵押借款合同》中应由张林偿还的全部借款本息为由，再次提起诉讼，要求解除与张林签订的《商品房买卖合同》。在该案审理中，原审法院依法用公告方式向张林送达了起诉书副本及开庭传票。公告期间，张林出现并提起诉讼，两案合并审理。此后，中集宏达公司撤回了起诉，在张林起诉案件中提出了反诉。2010年8月13日，原审法院出具（2010）宣民初字第05495号民事判决书，其中认定：张林未能按照约定的时间偿还银行贷款，致使民生银行从中集宏达公司保证金账户内扣款，其行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》补充协议附件五的规定，故中集宏达公司有权单方面要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。因此判决解除张林与中集宏达公司签订的编号为X075665号《商品房买卖合同》；驳回张林要求继续履行《商品房买卖合同》，交付所购房屋的诉讼请求。该判决双方均未上诉，已生效。
再查明：本案审理期间，经张林申请，原审法院委托北京银通安泰房地产评估有限公司对北京市西城区太平街8号（现房号为21号楼）房屋市场价值进行了评估，结论为：单价：67839元／平方米；总价3654.62万元。
在原审法院审理期间，就张林是否交纳了购房首付款3409319元一节双方存在争议。张林表示其将首付款现金交付予中集宏达公司股东张喆，委托张喆代为交付予中集宏达公司，并自张喆处取得购房款发票两张，但此后张喆收回了数额为1000000元的购房款发票。为证明己方陈述，张林提交了中集宏达公司为收款人，张林为付款人的购房款发票原件一张，数额2409319元；购房款发票复印件一张，数额1000000元。中集宏达公司对票据真实性认可，不认可证明目的。同时其公司表示未向张林收取购房首付款，该房屋系公司董事张喆享受五四折优惠购买，实际购房款即为3990000元，全部采用贷款支付，首付款发票是为了办理按揭贷款才开具的，其公司已将购房款发票收回作为退票处理。为证明己方陈述，中集宏达公司提供：1、中集宏达公司章程修正案一份。其上记载：北京诚通房地产开发有限公司持有4615万元人民币股份，以货币方式出资，占公司注册资本总额的46.15%；2、北京诚通房地产开发有限公司营业执照复印件一份。其上显示该公司法定代表人为张喆；3、2006年4月27日股东会决议。决议内容包括：对朱雀门销售折扣的权限问题，每个股东有三套八折优惠、十套九折优惠的销售权限（楼王按两套计算），超出上述权限的折扣由股东个人承担；4、朱雀门商品房优惠说明一份。说明中签字确认人为张喆，其中记载：13号楼131号房屋买受人姓名为张林，价单总价7399319元，成交总价（按揭款）3990000元，折扣54，原价签约；按揭款到账；优惠原因为：张喆董事关系。5、张喆、王秀敏签字确认的处理意见一份，其上记载：”王总：关于朱雀门商品房13号楼131房的处理意见如下：按照2006年4月27日《股东会决议》的内容，对于朱雀门商品房13号楼给予买受人张林五四折（即在股东折扣权限内使用一个八折、二个九折和六点），在总计款7399319元的基础上进行折扣，则该套住房的成交价格为3990000元。该套住房已经办理了399万元的按揭手续，并该款项已到账，无余款。请尽快对朱雀门商品房13号楼发放入住通知单。”张喆于2006年5月25日在该件上签字认可。张林对上述证据均不予认可。为查明事实，原审法院就购房款交纳问题向张喆进行了询问。张喆表示：张林系其朋友，想在北京买房，因其作为中集宏达公司董事享有十套房屋的优惠权利，故为张林介绍房屋并提供优惠。实际购房款应该是优惠后的价格，其不参与具体购房事宜，购房款与购房发票亦不经其手，只是在张林定好要购买的房屋后给售楼处打电话，负责房款的优惠，其不记得在购房过程张林曾给过其几百万的现金或支票。
上述事实，有双方当事人陈述、（2010）宣民初字第05495号民事判决书、购房款发票、民生银行贷款扣款回单、结清证明、章程修正案、营业执照复印件、股东会决议、处理意见等在案佐证。
本院认为：张林与中集宏达公司就北京市西城区太平街8号房屋签订的《商品房买卖合同》已经被生效判决书确认解除，《个人抵押借款合同》亦因偿还完毕而自动终止。本案的争议焦点是中集宏达公司是否收取了张林的购房首付款3409319元，张林明确表示其系通过张喆购买的诉争房屋并交付首付款，而中集宏达公司提供的股东会决议及处理意见和张喆于2006年5月25日在该件上签字认可等材料显示”诉争房屋购房款享受了董事张喆的折扣优惠，实际购房款数额仅为399万元，该套住房已经办理了399万元的按揭手续，并该款项已到账，无余款。”，进一步表明了诉争房屋的首付款是由银行按揭贷款完成。张林虽称其向张喆现金交付了购房首付款，但根据原审法院对张喆的询问，张喆对此予以否认，该情节能够与中集宏达公司收回部分购房款发票原件的情节相互吻合。现张林未主张，亦未提交相应证据证明其将该购房首付款交给了中集宏达公司，仅提供两张票据，在张林未提交该购房首付款已向中集宏达公司支付证据的情形下，原审法院确认张林未向中集宏达公司支付首付款3409319元并无不妥；进而驳回张林要求返还首付款的诉讼请求亦无不当。又根据中集宏达公司作为该房屋银行贷款的保证人，已代替张林将该银行贷款部分全部结清，已经支付了张林应偿还的银行贷款本息共计3754470.40元，该款项应自以贷款方式支付的购房款中予以扣除，差额部分235529.60元中集宏达公司应返还予张林。就张林主张赔偿房屋价值损失一节，鉴于生效判决确认《商品房买卖合同》解除的原因系张林未按期偿还银行贷款导致银行扣划中集宏达公司保证金账户的行为违反了双方所签《商品房买卖合同》补充协议五的约定，根据该认定应可确认中集宏达公司对于合同解除并不存在过错，因此，原审法院驳回张林主张房屋升值损失正确，本院予以支持。综上，张林提交的证据，不足以证明其上诉主张，本院予以驳回。中集宏达公司的抗辩主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年8月31日修订）第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费四万二千元，由张林负担（已交纳）。
一审案件受理费六万三千一百五十八元，由张林负担五万八千三百二十五元（已交纳），由北京中集宏达房地产开发有限公司负担四千八百三十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费六万三千一百五十八元，由张林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年九月十八日
书 记 员 周 洁