北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02998号
上诉人（原审原告）许连捷，男，1953年6月16日出生，香港永久居民。
委托代理人史小勇，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人邓和平，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京嘉浩房地产开发有限公司，住所地北京市顺义县后沙峪乡西白辛庄温榆河北岸。
法定代表人邬业广，董事长。
委托代理人ＸＸ，北京市扶正律师事务所律师。
上诉人许连捷因与被上诉人北京嘉浩房地产开发有限公司（以下简称嘉浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第01086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许连捷的委托代理人史小勇，被上诉人嘉浩公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许连捷在一审诉讼中诉称：1999年3月20日，我作为买方与卖方嘉浩公司签署了《北京市外销商品房预售契约》，约定我自愿购买嘉浩公司开发建设的位于北京市顺义区×镇×庄的×别墅城一期×号别墅房屋一套。该房屋建筑面积445.13平米，总价款为734464.5美元，约定房屋交付日期为1999年4月15日。合同另外还就付款方式、质量保证、违约条款、纠纷解决方式等作了详尽约定。同日，双方还签署了《外销商品房契约补充协议》，就原合同相关事项作了进一步的约定。此后，由于预售合同中标的房屋施工房号与实际竣工登记的房号出现混乱，经嘉浩公司调换，将预售合同中标注为×号房调换为××号，后因该房仍然存争议，致使我迟迟未能有效进驻和使用该房屋，房产证也因嘉浩公司未办理房屋初始登记而无法办理。2009年9月，嘉浩公司营业执照被吊销，该合同的履行处于停滞状态。现为解决上述房屋预售合同的遗留问题，确定我的合同权利和房屋权利，我根据双方签署的《外销商品房预售契约》及《外销商品房契约补充协议》提起合同确权诉讼。我的诉讼请求为：1.确认1999年3月20日我与嘉浩公司签订的《北京市外销商品房预售契约》、《外销商品房预售契约补充协议》合法有效；2.诉讼费由嘉浩公司负担。
嘉浩公司在一审诉讼中既未做出答辩，亦未到庭参加诉讼。
一审法院经审理查明：1999年3月20日，许自连（乙方）与嘉浩公司（甲方）签订编号为×的《北京市外销商品房预售契约》，约定乙方自愿购买甲方的×别墅城一期×号房屋，房屋用途为高级商住别墅，房屋建筑面积为445.13平方米，房屋售价为每建筑平方米1650美元，房屋价款合计为柒拾叁万肆仟肆佰陆拾肆美元伍拾美分，甲方交付房屋的日期为1999年4月15日。该合同加盖有预售登记机关印章：”北京市房屋土地管理局商品房预售预购登记专用章（3）99年5月21日”。1999年3月20日，许自连与嘉浩公司还签订了《外销商品房预售契约补充协议》。
后许自连（乙方）与嘉浩公司（甲方）签订《协议书》，内容为：一、甲、乙双方于一九九九年三月二十日签订了编号为NO：×号的《北京市外销商品房预售契约》，并于一九九九年五月二十一日办理了预售预购登记手续，并已向房地局交纳了印花税。由于该房产在登记时误将其施工号作为房号登记，而该房产实际编号应为：×别墅城一期×××号。该编号房产甲方已依约于一九九九年四月十五日交给乙方使用。二、除上述房号改变外，甲、乙双方同意原签订的《北京市外销商品房预售契约》的其它条款内容不变。三、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。本协议是上述预售契约的不可分割的组成部分，具有同等法律效力。该《协议书》并加盖有以下印章：”北京市房地产交易所商品房预售预购登记备案章2004年9月27日（5）”。
许连捷主张×别墅城一期×号房屋、×××号房屋事实上并不存在，故双方协商将本案诉争房屋由×号房屋最终确定为××号房屋，并就此提交2004年10月24日嘉浩公司（甲方）、许自连（乙方）与解植坤代表的三十六人（丙方）签订的《关于”珠海协议”执行中有关条款的补充协议书》予以证明。该补充协议书的部分内容为：根据甲乙丙三方”珠海协议”相关×别墅按现状交接一事，除F×、×登记号有误以外，其它全部交接完毕，其中甲方原欲回购的6栋别墅预售合同亦全部登记给乙方；根据珠海协议《嘉连字3629号协议》条款，甲方向乙方移交房屋时错交的F×应改为E×、E××，×应改为××，并按移交当时房屋现状一次性交付乙方；同时乙方将错接的F×退还甲方。
许连捷称其已将本案所涉购房款付清，以嘉浩公司欠付其欠款折抵购房款，并就此提交2004年10月24日嘉浩公司出具的《承诺书》予以证明。《承诺书》载明：许自连先生及其关联人士所购买的本公司开发的北京×别墅城房产（详见附录一），均已付足全额房款，并在北京房地产交易中心办理了”预售契约登记”。因本公司开发的北京×别墅城项目总体开发尚未完成，许自连先生及其关联人士上述房产的正式商品房销售发票及产权证目前尚未办理。许自连先生及其相关人士上述房屋在办理产权证或转让时，若需要开具正式商品房销售发票，本公司承诺为许自连先生及其关联人士开具正式商品房销售发票并协助其办理相关产权证。许连捷表示其无法提交《承诺书》载明的附录一的原件。
许连捷主张其曾用名为许自连，2004年9月2日更名为现名。
许连捷认可××号房屋自2004年1月起被法院采取强制措施，且至本案辩论终结时尚未解除，但签订《关于”珠海协议”执行中有关条款的补充协议书》时许连捷对此并不知情，故其未征得采取强制措施的法院或申请采取强制措施的权利人同意转让，并称不清楚嘉浩公司是否征得采取强制措施的法院或申请采取强制措施的权利人同意转让。
上述事实，有法院庭审笔录、询问笔录、《北京市外销商品房预售契约》、《外销商品房预售契约补充协议》、《协议书》、《关于”珠海协议”执行中有关条款的补充协议书》等证据在案佐证。
一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案嘉浩公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
合同标的是当事人权利义务的指向，当事人没有就权利义务的指向作出明确约定的，合同不能成立。就本案而言，许连捷与嘉浩公司签订的《北京市外销商品房预售契约》及《外销商品房预售契约补充协议》系双方的真实意思表示，许连捷旨在购买×别墅城一期×号房屋。根据许连捷的自认，×别墅城一期×号房屋事实上并不存在，故上述协议因标的物瑕疵，不能视为签订即成立。此后双方签订的《协议书》，虽亦系双方的真实意思表示，双方亦将买卖合同标的物明确为×别墅城一期×××号房屋，但根据许连捷的自认，该房屋事实上亦不存在，故《协议书》并未对《北京市外销商品房预售契约》及《外销商品房预售契约补充协议》在标的物约定上的瑕疵予以补正。
出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法院辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。
2004年10月24日，双方及案外人签订《关于”珠海协议”执行中有关条款的补充协议书》，双方将买卖合同标的物明确为××号房屋，但根据许连捷的自认，该行为发生在××号房屋被法院采取强制措施后，现亦无其他例外情形发生，故许连捷、嘉浩公司之间房屋买卖合同欠缺生效要件。综上，许连捷关于确认《北京市外销商品房预售契约》及《外销商品房预售契约补充协议》合法有效的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回许连捷的诉讼请求。
判决后，许连捷不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：请求撤销一审判决，改判涉案房屋买卖合同有效；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决应根据双方签订的购房合同本身依法作出效力审查和评价，而不应当将案件审理争议变为对合同实体履行的审查，并依据合同履行中的瑕疵来推导合同的效力。×别墅一期×号房屋不是不存在，×号是当时的施工编号，房屋竣工后房号进行了重排，因开发商原因造成无法确认该房屋对应的新房号。一审判决以标的房屋现状不明和履约瑕疵为由否定合同效力，没有法律依据。
嘉浩公司在二审诉讼中辩称：不同意对方的上诉意见。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法院辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。本案中，双方当事人根据2004年10月24日签订的《关于”珠海协议”执行中有关条款的补充协议书》，将买卖合同标的物最终明确为××号房屋，但根据许连捷的自认，该行为发生在××号房屋被法院采取强制措施后，且经本院核实，现亦无其他例外情况发生，故许连捷、嘉浩公司之间房屋买卖合同欠缺生效要件，对于许连捷的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由许连捷负担（已交纳）。
公告费560元，由许连捷负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由许连捷负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 何灵灵
代理审判员 朱 伟
二〇一四年六月二十日
书 记 员 杨 扬