广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第726号
原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司。
住所地：钦州市永福西大街*号交通组织中心*楼。
法定代表人陈泽涛，执行董事。
委托代理人廖宏锋，法务总监。
委托代理人陈晓林，法务专员。
被告（反诉原告）黄宝贤。
委托代理人张振龙、何华彬，广西华际律师事务所律师。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告黄宝贤租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日受理后，依法按简易程序，由审判员杨辞冬独任审判，被告黄宝贤在答辩期间内向本院提起反诉，本院于2013年3月21日公开开庭合并审理了本案。书记员张静担任记录。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人廖宏锋、陈晓林，被告黄宝贤及其委托代理人何华彬、张振龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原告受年年丰广场D49商铺产权人赵海国和D50商铺产权人陆静丽的委托，经营管理年年丰广场D49、D50商铺。原告与被告与2012年6月21日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场四楼D49、D50商铺，建筑面积56.52平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日止，租金为每月125元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金21219元。合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收未果。为了避免扩大损失，原告根据合同规定，于2013年1月14日向被告邮件送达《关于解除商铺租赁合同的通知》，正式通知解除与被告的租赁合同关系，要求被告于2013年1月19日结清拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用。《通知》被告签收后仍不理会。因被告违约致使合同无法履行，根据合同约定，单方解约通知在寄出后第三个工作日即2013年1月17日，双方的《商铺租赁合同》即解除。为此，特向法院起诉，要求确认双方的《商铺租赁合同》已经解除，被告支付所拖欠原告的费用：2012年7月11日至2013年1月1日期间的租金40111元、2012年6月22日至2013年1月1日期间的物管费5342元、2012年6月22日至2013年1月1日期间的空调、水电等公摊费用2378.10元，共计47831.10元，并支付违约金11024.70元，以上共计58855.80元。扣除被告支付的履约保证金7000元及装修保证金2000元，尚需支付49855.80元，庭审中，原告将“49855.80元”变更为72844.8元。
被告黄宝贤辩称，一、原告起诉要求被告支付租金等费用没有事实及法律依据，原、被告签订合同前，双方口头约定年年丰一至四楼开业率如没有达到50%的话是免租的；二、针对原告变更要求增加履约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，没有事实及法律依据，请求法院不予支持。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告黄宝贤反诉称，原、被告签订合同前，双方口头约定：年年丰广场一至四楼开业率如没有达到50%的话是免租的，并承诺退还押金和装修保证金，并负责赔偿承租人的经济损失。但双方签订合同并装修开业后一至四楼开业率远未达到50%，人流稀少，商铺难以经营，被迫歇业；要求被反诉人赔偿装修费用30000元和退押金7000元、装修保证金2000元。
反诉被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司针对反诉辩称，反诉请求不符合双方租赁合同的情形，反诉原告到商场经营其必应承担一定的风险，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：钦州市年年丰广场四楼D49商铺产权人赵海国和D50商铺产权人陆静丽，与原告签订了《委托经营管理合同》，约定由赵海国、陆静丽分别委托原告经营管理D49、D50商铺，由原告以出租方的名义出租给第三人，原告有权以原告的名义提起诉讼。
《委托经营管理合同》签订后，原告与被告与2012年6月21日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于钦州市年年丰广场四楼D49、D50商铺，建筑面积56.52平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日止，租金为每月125元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金21219元；合同16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的……《商铺租赁合同》16.4约定：如出租方根据合同16.3规定，提前解除合同，则按如下方式处理：16.4.3因本合同提前解除给承租方所造成的一切损失（包括装修损失和经营损失等），由承租方自行承担，承租方在任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何的赔偿要求。
合同签订后，被告对所承租的商铺进行了装修，并按合同约定支付了履约保证金7000元（未交足合同约定的21219元）及装修保证金2000元；原告按合同如约履行。但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收，被告一直没有缴纳，并停业。原告于2013年1月5日向被告发出了《缴费通知单》，催收被告欠原告D49、D50商铺2012年度的有关费用及其违约金，被告未能于七天内交付。为了避免扩大损失，原告根据合同规定，于2013年1月14日向被告邮件送达《关于解除商铺租赁合同的通知》，正式通知解除与被告的租赁合同关系，要求被告于2013年1月19日结清拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用。2013年1月28日，原告向本院起诉，要求确认双方的《商铺租赁合同》已经解除，被告支付所拖欠原告的2012年7月11日至2013年1月1日期间的租金40111元、2012年6月22日至2013年1月1日期间的物管费5342元、2012年6月22日至2013年1月1日期间的空调、水电等公摊费用2378.10元，共计47831.10元，并支付违约金11024.70元，以上共计58855.80元。扣除被告支付的履约保证金7000元及装修保证金2000元，尚需支付49855.80元，庭审中，原告将“49855.80元”变更为72844.8元。
本院认为，原告经业主赵海国、陆静丽特别授权，拥有以出租方的名义出租给第三人的权利后，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是经原、被告双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原、被告双方均具有完全行为能力，协议也没有违反法律或社会公共利益，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，协议对原、被告双方均具有约束力。协议签订后，原告已经按协议约定履行了合同义务，但被告没有按照合同约定交纳租金，已经构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金，有事实和法律依据，本院应当予以支持。
《商铺租赁合同》合同16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的……合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收，被告一直没有缴纳，已经违反上述约定，因此，原告按合同约定，于2013年1月17日解除双方的《商铺租赁合同》，本院应当予以确认。
《商铺租赁合同》16.4约定：如出租方根据合同16.3规定，提前解除合同，则按如下方式处理：16.4.3因本合同提前解除给承租方所造成的一切损失（包括装修损失和经营损失等），由承租方自行承担，承租方在任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何的赔偿要求。本案被告明显违反了合同的以上约定，因此，被告要求赔偿装修费用30000元，退还诚意金7000元、装修保证金2000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持；
被告黄宝贤主张被反诉人出租给反诉人的商铺，并不属于被反诉人所有，即被反诉人从合同签订始已经构成合同违约。因被反诉人经业主赵海国、陆静丽特别授权，由被反诉人以承租方的名义出租给第三人，被反诉人有权以原告的名义提起诉讼，现被反诉人有权以承租方的名义签订合同，协议也没有商铺产权的纷争影响到反诉人的正常经营活动，因此，不能以此来对抗协议对双方均具有约束力，对被告的反诉主张本院依法不予采纳。
双方签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。但每天0.2%的违约金约定，不符合法律规定，本院应当按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金。被告拖欠原告2012年度的租金40111元、物管费5342元、空调、水电等公摊费用2378.10元，共计47831.10元，扣除被告支付的履约保证金7000元及装修保证金2000元，尚欠支付38831.10元。经原告于2013年1月5日向被告发出《缴费通知单》，被告未能于七天内交付，按双方的违约约定，应当从2013年1月13日开始计算所拖欠费用38831.10元的违约金，计算至欠款全部还清之日止。
庭审中，原告增加了部分请求，但所增加的部分没有提出相应的事实理由和证据，本院不予采纳。
被告主张原告承诺商铺开业率达到50%才开始收取租金，并承诺退还押金和装修保证金，并负责赔偿承租人的经济损失。没有相应的合同约定，也没有其他相应的依据，本院不予采纳。
综上所述，被告拖欠原告2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用38831.10元及其违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金）支付给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告黄宝贤支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司2012年度的租金、物管费、空调、水电等公摊费用38831.10元及该款违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2013年1月13日起计算至欠款全部还清之日止）；
二、原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告黄宝贤签订的《商铺租赁合同》于2013年1月17日已解除；
三、驳回原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司其他的诉讼请求；
四、驳回被告黄宝贤的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费573元（原告已预付），由原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司负担197元，被告黄宝贤负担376元；反诉案件受理费610元，由反诉原告黄宝贤负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区钦州市中级人民法院递交上诉状及副本五份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 杨辞冬
二〇一三年三月二十五日
书记员 张 静