呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第654号
上诉人（原审被告）欧星（内蒙古）房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市回民区祥和综合楼***室。
法定代表人叶克清，该公司董事长。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心律师。
被上诉人（原审吴向维）吴向维，男，住呼和浩特市回民区。
委托代理人郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。
原审被告呼和浩特市欧蒙物业服务有限责任公司。住所地：呼和浩特市回民区香槟美景小区*号楼*单元*楼*户。
法定代表人杜建平，该公司总经理。
上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星地产公司）因与被上诉人吴向维，原审被告呼和浩特市欧蒙物业服务有限责任公司（以下简称欧蒙物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00420号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人欧星地产公司的委托代理人马润生，被上诉人吴向维的委托代理人郝飞到庭参加诉讼。原审被告欧蒙物业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2009年10月10日，吴向维作为买受人与欧星地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人位于回民区西龙王庙村香槟美景小区第13幢2单元601号住宅商品房，建筑面积90.29平方米，单价每平方米3222.24元，总金额290936元。付款方式及期限：买受人按附件四中按揭贷款付款方式按期付款。交付期限：出卖人应当在2010年5月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。上述合同另对双方其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同上加盖公章、签字捺印予以确认。欧星地产公司将上述合同约定的商品房交付吴向维使用。
另查明，欧星地产公司分别于2009年9月29日、2009年10月10日和2010年6月11日收到吴向维房款1000元、89936元和200000元，共计290936元。2010年7月2日，欧蒙物业公司代欧星地产公司收到吴向维契税2182.02元、印花税150.47元、按揭抵押费100元、产权登记费80元、产权手续费270.87元、物业维修基金1625.22元，合计4409元。
又查明，2009年5月31日，欧星地产公司以出让方式取得呼国用（2009）第00055号《国有土地使用证》。2009年7月28日，欧星地产公司取得（2009）呼规建副字031号《建设工程规划许可证》。2011年8月12日，欧星地产公司取得编号1102073《建设工程施工许可证》，工程名称欧星香槟美景住宅小区13#-15#楼。2009年12月4日，欧星地产公司取得呼房预销售证第20090059号《商品房预销售许可证》，项目名称：欧星香槟美景住宅小区，房屋座落地点：呼和浩特市回民区阿拉善南路18号欧星香槟美景住宅小区17号楼等16幢楼。
再查明，2013年10月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局下发呼房发（2013）262号通知，严禁房地产开发企业向业主收取住宅专项维修资金。2014年3月27日，欧星地产公司张贴书面公示一份，明确告知一期、二期已经五证齐全，并列明了证件编号，公司正在办理小区一期大产权证，对于已入住业主，未办理下房产证的，公司将按售房合同约定执行。吴向维诉至法院，请求：1、欧星地产公司将为吴向维办理房产权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，并积极协助吴向维取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区13-3-602房屋产权证书；2、欧星地产公司将已收取吴向维的房产过户费用立即交付房产等相关部门，并承担上调后的契税、物业维修基金等房产过户全部费用，欧蒙物业公司对该费用的承担负连带责任；3、欧星地产公司向吴向维支付违约金2909元。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，吴向维与欧星地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其合法性、有效性予以确认，双方应依照合同的约定履行各自的权利和义务。虽然上述合同中并没有约定产权登记的期限及违约金，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，欧星地产公司应在2010年1月10日之前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助吴向维取得房屋权属证书。而欧星地产公司至今未履行上述法定义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。至于吴向维主张的违约金2909元，因低于按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算出的金额，予以支持。因欧星地产公司的违约行为，导致吴向维早已交付的契税、物业维修基金等费用至今没有交付房产等相关部门，现有关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额做了上调，对于上调后的契税、物业维修基金，应由欧星地产公司承担。关于吴向维主张由欧蒙物业公司对上调后的契税、物业维修基金等费用承担连带责任的诉讼请求，因欧蒙物业公司并不是合同相对方，其向吴向维收取的契税、物业维修基金等费用是代欧星地产公司收取的，故不予支持。对于欧星地产公司辩称的不承担上调后的契税、物业维修基金，吴向维诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的理由，因无事实及法律依据，不予采纳。综上，吴向维主张欧星地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助吴向维取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区13-3-602房屋权属证书，将已收取吴向维的契税、物业维修基金等费用4409元交付房产等相关部门，承担上调后的契税、物业维修基金并支付违约金2909元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、欧星地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助吴向维取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区13-3-602房屋权属证书；二、欧星地产公司将已收取吴向维的契税、物业维修基金等费用4409元交付房产等相关部门，并承担上调后的契税、物业维修基金；三、欧星地产公司于本判决生效之日起十日内一次性支付吴向维违约金2909元；四、驳回吴向维的其他诉讼请求。案件受理费250元减半收取125元，由欧星地产公司负担。
欧星地产公司不服一审判决，向本院提出上诉称，欧星地产公司开始销售第一期楼盘时，五证不全的事实是公开的，欧星地产公司并没有隐瞒和欺骗购房者，买卖行为是双方自愿的，所以因五证不全而引起的纠纷应当是各方均有责任，不能全部由欧星地产公司承担。一审判决由欧星地产公司协助吴向维取得房屋权属证书，而欧星地产公司已在积极协助办理，所以欧星地产公司只能承担一半赔偿费用。收取契税、维修基金是上级主管部门通知，由开发商代收代缴，收取后是保管行为。以上两笔费用在办理个人产权时需要一同交上级主管部门。现在个人产权没有进入办理程序，上级部门也没有通知上缴，欧星地产公司暂为保管没有错误，在保管期间契税、维修基金调整是国家行为，保管人对此不承担责任。一审判决由欧星地产公司承担上调的契税和维修基金的全部责任没有依据，对方当事人应当取走以上费用，利息按规定办理。对办理个人产权，欧星地产公司只能提供相应办理的资料，无法协助对方当事人办理。请求撤销一审判决，公正判决。
吴向维答辩称，欧星地产公司上诉理由中称有政府承诺，是否有承诺吴向维不清楚，与吴向维没有关系，是开发商与政府之间的事情。吴向维依据合同，要求欧星地产公司履行合同，办理产权证，赔偿违约金，承担契税、物业维修基金等，欧星地产公司的建设手续不完善，导致至今不能办理手续，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，欧星地产公司的上诉请求不能成立，依法维持原判。
欧蒙物业公司未到庭，也未提交书面答辩。
二审中，欧星地产公司新出示的证据，即呼和浩特市人民政府发布呼政批字（2010）83号《呼和浩特市人民政府关于同意调整呼和浩特市住宅专项维修资金收缴标准的批复》，欲证明呼和浩特市新的住宅专项维修资金收缴标准，从2011年1月1日起实施。吴向维的质证意见为，对该证据的真实性、合法性没有异议，一审法院已经审理这个问题，没有异议。欧蒙物业公司未到庭质证。除以上事实外，本院查明事实同一审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：一、一审法院判决欧星地产公司协助吴向维办理涉案房屋权属证书并承担相应违约金是否适当；二、一审法院判决欧星地产公司承担上调后的契税、物业维修基金是否适当。
针对争议焦点一，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》未约定办理房屋产权登记的期限及违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中双方当事人签订合同的日期是2009年10月10日，故欧星地产公司应在2010年1月10日之前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助吴向维取得房屋权属证书。欧星地产公司未提供证据证明其已履行上述义务，故其行为已构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，依据上述规定，一审判决欧星地产公司履行上述义务及承担违约金并无不当。
针对争议焦点二，吴向维已将契税交于欧星地产公司，而欧星地产公司至今未办理相关手续，现相关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额作了上调，该上调部分是在欧星地产公司迟延办理手续期间发生，故由其承担上调的契税适当。对于专项维修资金，依照合同约定，欧星地产公司应当在2010年1月10日前给吴向维办理相关手续。而呼和浩特市新的住宅专项维修资金收缴标准是从2011年1月1日起实施，该日期晚于欧星地产公司的最迟履行期限，即新的收缴标准是在欧星地产公司应当办理相关手续之后开始实施，故对于上调的专项维修资金应由欧星地产公司承担。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 杨蔚堃
审判员 张蒙江
二〇一五年二月四日
书记员 刘常欣