湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终1694号上诉人（原审原告）：彭作曲。上诉人（原审原告）：黄秀萍。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：韦学新，广西都乐律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。法定代表人：赵辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世亮，湖南济人律师事务所律师(特别授权)。上诉人彭作曲、黄秀萍因与被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2016）湘1l29民初887号民事判决，于2016年7月20日通过ＸＸ瑶族自治县人民法院向本院提出上诉。湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院于同年8月15日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭作曲、黄秀萍及其二人共同委托诉讼代理人韦学新，被上诉人广厦公司的委托诉讼代理人刘世亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭作曲、黄秀萍上诉请求：撤销原判，改判支持二上诉人的一审诉讼请求，即判令被上诉人：1、返还少于合同约定面积3%以内的购房款45,394.94元；2、按45,394.94元支付2011年6月13日起至2016年6月23日的利息14,500.22元；3、双倍返还少于合同约定面积3%以外的购房款210,998.67元；4、赔偿多承担的契税6,035.77元，合计276,929.6元。事实与理由：1、双方签订的《买卖合同》是格式合同，合同中的条款为格式条款；2、合同第四条是典型的格式条款，该条约定“面积乙方已经认可”，上诉人认可的是第二条中约定的“乙方所购商住楼基本情况”中的179.2㎡；3、商品房买卖过程中，被上诉人处于主导和优势地位，按常理如果是按套计价，只需在合同中写明按套计价，面积差异以实测面积为准；4、一审认定是按套计价没有事实根据，本案从事实、从常理、从合同解释规则来看都应当是按㎡计价；5、一审认定部分事实错误，①广厦公司根据当地税务机关的要求出具《申请开具销售发票清册》无事实根据；②被上诉人2011年3月28日取得“锦绣ＸＸ小区”2#商住楼的《建设工程竣工验收备案证》错误。被上诉人广厦公司答辩称：1、双方合同合法有效，且不是格式合同；2、涉案房屋的计价方式为按套计价；3、上诉人主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理，没有依据；4、上诉人于2011年6月13日收房并装修，直至2015年10月主张权利，明显超过了诉讼时效。上诉人彭作曲、黄秀萍在重审时变更一审诉讼请求：①返还原告少于合同约定面积3%以内的购房款45,394.94元；②按45,394.94元支付原告2011年6月13日起至今的贷款利息14,500.22元；③双倍返还原告少于合同约定面积3%以外的购房款210,998.67元；④赔偿原告多承担的契税6,035.77元。合计为276,929.6元。⑤本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月28日，被告广厦公司就已经取得“锦绣ＸＸ小区”2号商住楼的《建设工程竣工验收备案证》。2011年6月13日，原告彭作曲、黄秀萍在现场查看了被告广厦公司“锦绣ＸＸ小区”2号商住楼的102号房后，与被告签订了《锦绣ＸＸ商住楼商品房商铺买卖合同》，其中：第二条乙方所购商住楼的基本情况。乙方所购买的商铺为本商住楼2栋102号。一楼建筑面积为89.6㎡，二楼建筑面积为89.6㎡，一楼二楼合计总建筑面积为179.2㎡，该建筑面积含公摊面积，该商铺为现房出售，现状及面积乙方已经认可。第三条计价方式与价款。本商铺的结构及面积以乙方认可的现状为准，总价格为壹佰伍拾壹万叁仟壹佰陆拾伍元整（小写：1,513,165.00元整）。第四条实际面积与暂测面积差异处理。本商铺为现房出售，面积乙方已经认可。第五条付款方式及期限。按揭付款：商铺首付款为总房款的50%，即乙方于2011年6月13日付房价款人民币763,165元整，余款从银行贷款支付（人民币合计：750,000.00元整）。签订合同的当天，二原告依约支付了房价款763,165元。2011年7月19日，二原告通过湖南ＸＸ农村商业银行办理了按揭贷款手续，支付了被告购房余款75万元。随后，二原告即对所购商铺进行了装修并使用。2015年7月13日，被告广厦公司根据当地税务机关的要求出具了《申请开具销售发票清册》，该清册注明：项目名称“锦绣ＸＸ”；购房人“彭作曲、黄秀萍”；房屋栋号“2-102”；建筑面积“179.2㎡”；单价“8,444元/㎡”；合同金额“1,513,165元”；契税金额“60,526.6元”。2015年9月11日，ＸＸ县地税局按《锦绣ＸＸ商住楼商品房商铺买卖合同》和《申请开具销售发票清册》上的“合同金额”向彭作曲、黄秀萍征收了契税60,526.6元，并开具了《销售不动产统一发票》。2015年9月17日，原告彭作曲、黄秀萍取得了锦绣ＸＸ2号楼102号商铺的《房屋所有权证》，建筑面积为161.33㎡，比合同面积少17.87㎡。原告彭作曲、黄秀萍得知此情况后，诉至法院。一审法院认为，原、被告因商品房买卖合同发生争议，本案应为商品房销售合同纠纷。法律规定：依法成立的合同，自成立时生效。二原告与被告签订的《锦绣ＸＸ商住楼商品房商铺买卖合同》，系双方自愿，未损害国家和第三人的利益，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同系依法成立，合法有效，原、被告应当自觉履行。二原告已依约支付了价款，被告亦依约交付了房屋，合同义务已基本履行完毕。现本案争议的焦点是：诉争房屋是按套计价还是按㎡计价。对此，法院评析如下：原、被告签订的《锦绣ＸＸ商住楼商品房商铺买卖合同》，是被告出具《收款收据》、《申请开具销售发票清册》、税务机关开具《销售不动产统一发票》和征收契税的依据。正确理解“诉争房屋是按套计价还是按㎡计价”这一问题，必须正确解读原、被告签订的《锦绣ＸＸ商住楼商品房商铺买卖合同》。该合同第二条、第三条对房屋面积、计价方式作出了明确具体的约定：总建筑面积（含公摊面积）为179.2㎡；计价方式为：以乙方认可的现状为准，总价格为壹佰伍拾壹万叁仟壹佰陆拾伍元整。如果是按㎡计算房价款，合同中应当同时明确“×元/㎡，总价款为×元”。本案中，合同只明确了总房价款，未涉及每㎡单价，故应当理解为按套计价。如果按㎡计算房价款，按照法律规定，当实际面积与暂测面积存在差异时，应当明确约定差异在3%以内如何处理，差异超过3%以上如何处理。本案原、被告签订的《锦绣ＸＸ商住楼商品房商铺买卖合同》第四条对“实际面积与暂测面积差异处理”已经明确为“本商铺为现房出售，面积乙方已经认可。”也就是讲，即使存在面积差异，二原告也以认可的现状为准。故应当理解为按套计价。本案房屋的实际面积与暂测面积相差17.87㎡是客观存在的事实，原、被告均予以认可。但因原、被告在合同中对“实际面积与暂测面积差异处理”已经作出了明确具体的约定，按照法律规定“合同有约定的，按照约定处理。”即充分尊重合同当事人的意思自治。综上，二原告提供的证据不足以证实其诉讼主张，法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告彭作曲、黄秀萍的诉讼请求。本案受理费2,958元，由原告彭作曲、黄秀萍负担。二审中，上诉人彭作曲、黄秀萍虽未提供新的证据，但其向本院提出调取证据申请书，要求调取：1、被上诉人开发的锦绣ＸＸ2#、4#楼中的商铺以现房为由对外销售与他人所签订的全部《买卖合同》；2、被上诉人持有的锦绣ＸＸ2#、4#楼的《建设工程竣工验收备案证》。被上诉人广厦公司提出一审法院对竣工验收备案证已经予以核实，此证与本案无关联性。被上诉人广厦公司提供了案外人曾志云与被上诉人签订的《商铺买卖合同》，欲证实被上诉人提供的并非格式合同，该份合同房屋价款按平方计算；上诉人彭作曲、黄秀萍质证意见，对证据的真实性、关联性不予认可，此合同签订于2009年10月28日，为预售合同，与本案没有关联性。本院认证认为：1、二上诉人的申请并非证据规则第十七条规定的可以申请人民法院调查收集证据的范围，且第一项申请指向不明，被上诉人与他人所签订的全部《买卖合同》与本案无关联性，本院对此申请不予采纳；2、被上诉人应本院要求在休庭后提交了锦绣ＸＸ2#、4#商住楼的《建筑工程竣工验收备案证》，与一审法院查明的备案时间一致，本院对此未再组织质证；3、被上诉人提供的证据与本案没有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，诉争房屋如何计价是本案的争议焦点。首先，二上诉人与被上诉人签订的买卖合同中除合同价款外，其他合同条款均由被上诉人事先拟定，作为购房户的二上诉人要想订立合同必须全部接受合同条件，否则将无法订立合同，由此可见，涉案合同应为格式合同。其次，合同第二条对诉争房屋基本情况表述为，一楼建筑面积89.6㎡，二楼建筑面积89.6㎡，一、二楼合计总建筑面积为179.2㎡；第四条约定为现房出售，面积为乙方已经认可；据此房屋面积问题出现两种解释，1、房屋约定面积为179.2㎡，2、房屋按现状出售，不计算具体面积。第三，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，此时应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即认定双方签订的合同约定涉案房屋的面积为179.2㎡。第四，合同第三条对计价方式与价款的约定中，既未写按套计价，也未写按平方米计价，每平方米的价格是多少也未标明，但2015年9月11日ＸＸ县地税局开具的《销售不动产统一发票》载明，涉案商铺建筑面积179.2㎡、单价8444元/㎡、金额1,513,165元，印证涉案房屋按179.2㎡计算价款的事实。故二上诉人提出“合同中的条款为格式条款”以及“本案从事实、从常理、从合同解释规则来看都应当是按㎡计价”的上诉理由，本院予以采纳。鉴于面积出现误差并非被上诉人主观原因所致等实际情况，本院判决按实际面积收取房屋价款，不再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同》第十四条规定的惩罚条款，亦不再支持二上诉人主张的利息损失，即被上诉人广厦公司返还上诉人彭作曲、黄秀萍购房款150,894.28元[8,444元/㎡×（179.2－161.33）㎡]。二上诉人还提出“赔偿多承担的契税6,035.77元”的上诉请求，但该笔契税系税务部门收取，与被上诉人无关，本院不予支持。二上诉人2015年9月17日取得房屋所有权证，知晓涉案商铺实际面积少于约定面积，诉讼时效应从此时开始计算，故被上诉人提出“明显超过诉讼时效”的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人彭作曲、黄秀萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百零七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2016）湘1l29民初887号民事判决；二、被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司于本判决送达后十日内返还上诉人彭作曲、黄秀萍购房款150,894.28元；三、驳回上诉人彭作曲、黄秀萍其他诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,958元，由上诉人彭作曲、黄秀萍负担1,258元，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担1,700元。二审案件受理费5,450元，由上诉人彭作曲、黄秀萍负担2,450元，被上诉人ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担3,000元。本判决为终审判决。审 判 长  李振湘审 判 员  李 飞代理审判员  熊孝航二〇一六年十月十一日书 记 员  吴雪芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。