沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑南民二初字第01548号
原告孔琪，女，汉族，系辽宁省计划生育科研院附属医院医生，住沈阳市和平区。
委托代理人于九如，男，汉族，无业，住沈阳市大东区。
被告沈阳鼎盈置业限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人沙爽，系该公司董事长。
委托代理人袁雪琼，系辽宁百联律师事务所律师。
原告孔琪与被告沈阳鼎盈置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员马娜、人民陪审员宋凤霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔琪及委托代理人于九如，被告委托代理人袁雪琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：请求判令被告给付原告2006年7月29日至2015年5月28日期间违约金319621.80元；诉讼费用由被告承担。
被告辩称：首先、房屋的逾期交付系由于政府拆迁行为导致，并非被告过错，不应当适用本合同的违约条款。2007年，浑南区政府因奥运会赛事，对奥体中心周边地区重新进行规划。被告投入巨资建设的项目工程全部停建，现场大批设备人员长期窝工，被告亦承担了巨额的经济损失。政府拆迁的事实是原被告在订立合同之时无法预见的，是带有国家强制性的行政行为，属于合同中的不可抗力因素。故被告没有理由承担逾期交付的违约责任。其次、本案已经超过法定诉讼时效期间。根据《2013年沈阳市中级人民法院民事审判工作会议纪要
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房地产案件部类》第三点：关于买受人起诉开发商要求给付逾期交房或逾期办证违约金截止时间如何确定的问题，意见指出：“原则上应计算至买受人起诉之日止（即法院立案之日）。买受人起诉之日后的逾期交房或逾期办证违约金，应告知买受人另行起诉。”。关于买受人起诉开发商要求给付逾期交房、逾期办证违约金的诉讼请求时效问题，应以起诉之日为基点，向前追溯两年，超出两年范围之内的部分应视为超过了诉讼时效，不应支持。综上，恳请依法驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同，证明签订合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，合同约定房屋价款为502550元，交房时间为2006年7月28日前，并约定了违约金的条款。
被告对真实性没有异议，但是该合同是2005年签订，原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。房屋的逾期交付并非是被告原因造成的，不应该由被告承担逾期交房的违约责任。
2、发票，证明原告按照合同约定于签约当日一次性交付全额房款。
被告没有异议。
3、（2014）东陵民二初字第1901号民事判决书（复印件），证明该案所涉的当事人及诉讼标的，情节与本案基本一致，请法庭依法予以参考判决。
被告对真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，原告系独立的个案，与该份判决书中的李明不存在任何关联，原告应当证明的是原告本人的诉讼请求在法定的时效期间内向被告主张权利，该份判决书的内容及结果均与本案没有关联。
4、沈阳市浑南新区房产局文件沈新区房字（2007）5号文件（复印件），关于南部金廊地区女人街三期拆除的通知，该份证据是在2009年年底，原告主张履行交付义务与被告交涉的时候，被告提供给原告的，证明被告将违约交房的责任推给政府，但是从文件上看落款时间是2007年7月19日，原、被告签订合同交房期限是2006年7月28日前，因此该份文件与原、被告签订合同中所涉及的权利义务没有任何的关联。
被告对真实性、合法性、关联性均有异议，被告从未向原告提供过该份文件，且原告提供的该份文件是复印件，不符合证据效力规则，被告要求原告出示原件，否则对复印件不予质证。
4、关于支付违约金的函一份，证明原告因被告没有及时履行交房义务，以书面函件的方式督促被告履行交房义务，通过邮局以挂号信的方式邮寄给被告，通过信访时也交给了被告的总经理。
被告对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议，该份函件系原告单方出具的，其主张及内容不能证明已经向被告进行了送达，被告也从未接到过函件，原告也从未到被告处主张过违约金。即便该函件属实，也已超过诉讼时效。
5、网上资料，证明是因为被告没有及时履行交房和兑现违约金的承诺数百业主到奥莱大家庭广场示威维权，其中原告也在场。
被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据中的照片不能体现原告在维权的队伍中，而且其他的维权行为与本案的诉讼时效并无关联；从新闻报道的内容看，原告提供的证据中写明维权的内容是收益金，并没有主张违约金，所以与本案的诉讼请求无关，该份材料对本案时效的中断没有实际意义，而原告起诉是在2015年5月26日，材料也过了两年的诉讼时效。
6、交房申请书，证明众多业主聚集在被告办公室，形成了一份交房申请书，并由到场的32名业主包括原告在内共同签字，并将其交给了时任总经理谢鹏。
被告认为证据为复印件，要求原告出示原件，且是在起诉之后出具的，不能作为证据。
7、承诺书、照片，证明被告总经理谢鹏承诺按约履行合同。
被告认为证据为复印件，被告要求原告出示原件，不予质证，原告对承诺书表述有误，复印件上的文字仅体现了交付的日期，以及合同第十五条有关办理产权证的内容，与本案诉讼请求的违约金无关，且是在起诉之后出具的，不能作为证据。
8、录音资料，证明被告公司人员聂诚代表公司承认项目拖延时间太长，该项目损失包括业主的违约金。
被告提出鉴于该录音资料较长，且文字整理资料系截选，被告回单位核实后反馈法院。
9、证人鲍勇、李萍、刘影证言，证明自2006年开始证人与原告到被告处和信访局就商铺及违约金问题进行维权。
被告提出，根据民事诉讼法证人出庭作证应为举证期限10日内向法院提出，证人证言均过举证期限，证人与原告均为自营区业主，有的正在起诉，有的准备起诉，所以证人与原告之间具有利害关系，其证言不能作为证据使用，证人所证明的内容中均没有证据证明其向被告提出过违约金的权利主张。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、《关于女人街项目规划调整的函》，证明2007年6月28日，沈阳市浑南区管理委员会因奥运会赛事，对奥体中心周边地区重新规划，通知被告及关联公司，要求立即停止女人街项目三期塔楼及商场在建工程。
原告认为该份证据是复印件，从形式上不能作为证据使用，从内容来看是商确函，是否履行，被告没有证明。同时，函件没有强执的效力，更重要的是这个函件落款时间仍然是2007年6月28日，这个时间距离被告应该交房时间超过一年，即使有强执效力也不可能溯及以往，与本案无关。
2、《拆迁许可证》沈房（浑南）拆许字（2007）第018号，证明原告购买房屋在政府拆迁范围内。
原告认为证据是复印件，从形式上不能作为证据使用。许可证是2007年发的，该份证据上的拆迁范围与原、被告签订的商品房买卖合同的区域不是一回事，原、被告签订合同的土地是沈南土出变字（2005）03号土地出让合同，由被告有偿取得的，2005年取得的土地和拆迁许可证显示时间2007年不是一回事。被告的目的是张冠李戴。
3、《拆迁公告》，证明2007年7月21日，沈阳市房产局对本案标的房屋所属地域范围进行拆迁公告。
原告认为该份证据是拆迁许可证衍生而来的，与本案没有关联性。
4、《延长拆迁期限公告》，证明2008年3月6日，沈阳市房产局发布延长拆迁期限公告，拆迁期限延至2008年9月9日，要求被拆迁单位及时搬迁。
原告认为该份证据是拆迁许可证衍生而来的，与本案没有关联性。
经审理查明，原、被告于2005年11月27日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市浑南新区某街x号房，面积为25.20平方米，房屋总价款为502550元，交付期限为2006年7月28日。合同第九条约定被告如未按合同规定期限将该商品房交付原告的，逾期不超过90日，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告于接到原告解除合同通知之日起30天内退还全部已支付房款，并按已付款2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款，但时至今日，被告仍未交付房屋，双方发生纠纷，原告来院诉讼，要求被告支付从2006年7月29日起的延期交房违约金。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同第八条已明确约定房屋交付时间为2006年7月28日，但被告至今尚未交付房屋，已构成违约，应依照合同第九条约定，按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题，其提供的关于支付违约金的函，系2009年7月1日作出的，也未能提供向被告送达的证据；提供的网上资料，系2013年1月18日网上资料，且材料中主张的为商铺收益金，并未提及违约金，并且上述两份证据的时间也均已超过两年的诉讼时效期间，本院不予采信。原告提供的2015年5月13日的录音资料，原告主张了违约金，故原告主张的违约金，2013年5月13日之前的部分已超过了诉讼时效，本院不予支持，2013年5月13日起至2015年5月26日止期间被告共计违约743天，应支付逾期交房违约金502550元×0.0002×743天=74678.93元，故原告要求被告支付逾期交房违约金319621.8元的诉讼请求，本院对其中74678.93元予以支持。关于被告提出其未能按约交付房屋系政府原因造成的，其不应承担违约责任的抗辩理由，因合同已明确约定，只有遭遇不可抗力，且被告于发生之日起15日内告知原告的，才可以据实予以延期，被告未能向法院提供其向原告履行通知义务的相关证据，政府拆迁亦发生在合同约定的交付房屋时间（即2006年7月28日）之后，且实际上该项目并未实际拆迁，但至今被告尚未能交付房屋，故本院对被告的上述抗辩理由不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳鼎盈置业限公司于本判决生效后五日内给付原告孔琪逾期交付房屋违约金74678.93元；
二、驳回原告孔琪其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6094元，由原告负担4427元、被告沈阳鼎盈置业限公司负担1667元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费6094元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱 波
代理审判员 马 娜
人民陪审员 宋凤霞
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 王朝霞
本判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。