青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0202民初441号原告葛爱云，女，1962年8月11日出生，汉族，住青岛市市南区。委托代理人王密周，男，1984年12月26日生，汉族，系原告女婿，住青岛市市南区。被告青岛蓝海新港城置业有限公司，住所地山东省青岛市市南区四川路25号。统一社会信用代码：913702005611642910。法定代表人徐玉田，职务董事长。委托代理人吕妮妮，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人邹宗，山东琴岛律师事务所实习律师。原告葛爱云与被告青岛蓝海新港城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年1月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月25日、5月17日公开开庭审理了本案。原告葛爱云的委托代理人王密周、被告青岛蓝海新港城置业有限公司的委托代理人吕妮妮、邹宗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系青岛市市南区四川路25号金茂湾项目开发商，为达到高价销售商品房的目的，被告通过大量印发的宣传材料、报纸、网站及微博维信等宣称“山东省重点小学‘江苏路小学’”正式入驻金茂湾，“江苏路小学2015年招生，招生范围为小区业主的孩子”等，并通过半岛都市报等知名媒体宣传“江苏路小学入户团岛”、“名校入驻，价值不可估量”等。被告的售楼人员曾向原告承诺金茂湾会配建江苏路小学，将于2015年竣工。江苏路小学系青岛知名学校，原告正是考虑子女的教育问题，基于信任被告的宣传和允诺，最终于2015年5月7日与被告签订《商品房预售合同》，购买金茂湾房屋，并支付全部购房款1786158元。至今为止，被告宣称的金茂湾小区配建江苏路小学的事宜杳无音信。按照被告的允诺，购买金茂湾商品房，业主子女即可就读配建的江苏路小学，所购房产将是重点学区房，升值和投资回报价值巨大。现原告基于被告的允诺签订购房合同并支付全部购房款，而被告违反允诺应承担违约责任。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告承担至今未完成金茂湾小区配建江苏路小学的违约责任，赔偿原告经济损失178615.8元（购房价格的10%）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原告向被告主张违约金无事实和法律依据。1、双方签订的《商品房预售合同》未有配建学校及未配建学校被告需承担违约责任及计算方式的约定，被告无违约行为；2、被告的广告宣传材料为要约邀请而非要约，并不具有合同效力。依据《商品房预售合同》补充条款第三条约定，被告的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型、样板房等不构成要约，均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化被告不再另行通知不构成违约；3、涉案《商品房预售合同》的订立以及价格的确定与房屋交付标准、房屋地理位置、质量、开发商信誉、物业服务等综合因素有关，并非仅为配件学校。二、被告根据相关部门的要求对学校进行配建，且被告从未在宣传材料中声称配建的江苏路小学于2015年竣工。依据相关政府文件，市南区政府及市南区教育局均同意被告在金茂湾小区内配建江苏路小学。被告配建学校事宜已经获得主管部门的书面认可，但相关部门正在对项目用地进行拆迁，导致学校尚未开发建设完毕，与被告无关。三、退一步讲，�使被告的广告宣传材料具有法律效力，依据《商品房预售合同》补充条款第九条约定，因市南区政府未将项目用地拆迁完毕交付给被告，导致被告未能按时配建小学，系合同约定的因政府原因而被告有权据实延期履约而不构成违约的情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年5月7日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：原告购买青岛市市南区四川路房屋一处，建筑面积115.79平方米，购买价格为1786158元（不包含房屋全装修价格）；被告定于2014年4月30日前将房屋交付给原告；被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局，确需变更的应当征得原告书面同意；附件六房屋相邻关系及小区平面布局图示显示小区旁有幼儿园一座；补充条款第三条约定：买卖双方的权利义务责任以预售合同及本补充协议的约定及房屋交付现状为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、样板房、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据，也不作为房屋交付标准的依据；被告的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型、样板房/间等均不构成要约，均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化被告不另行通知并不构成违约；第八条载明：预售合同签订后，被告发生建筑设计变更或由于政府行政命令或其他政府原因直接导致的规划设计变更的应书面通知买受人；其他有关变更被告无需获得原告同意或向其通知并不构成违约，在不严重影响原告所购该房屋质量使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，被告对原规划设计方案作出局部的调整，被告无需通知原告，被告不构成违约并不承担赔偿责任及违约责任；双方认可，在不影响原告所购该房屋在小区中的位置情况下，被告有权对小区的平面布局作相应调整，无须通知原告，被告不构成违约并不承担赔偿责任及违约责任。预售合同第十一条约定：被告定于2014年4月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；补充条款第九条约定：预售合同第十一条补充约定如下：如遇下列特殊原因，被告有权据实予以延期履约并不构成违约…3、突发性公共事件、执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因。后原告办理涉案房屋的产权登记。原告在购买涉案房屋期间，被告向其发放金茂湾宣传册，内容载明：“首家引进顶级医疗和三星标准学校的社区：金茂湾整体规划中，拥有一座青岛市首家绿色三星标准幼儿园和青岛知名的重点小学”、“金茂湾正式同山东省重点小学江苏路小学以及山东省十佳幼儿园湖南路幼儿园联袂签约，并在项目社区内建设校区”、“2013年2月6日引入青岛市著名的湖南路幼儿园和江苏路小学”、“把最好的资源留给孩子：湖南路幼儿园、江苏路小学正式引进”、“学区房备受关注，更不要说作为黄金海岸线上的学区房，不管是给孩子创造优质的软环境，还是作为房产投资，金茂湾学区房的稀缺性都是显而易见的”。江苏路小学现名称为青岛市实验小学。半岛都市报多次刊登文章《黄金海岸线上的学区房》、《江苏路小学入户团岛，黄金海岸线上的学区房一房难求�、《学区房受关注，金茂湾一房难求》，载明金茂湾引入江苏路小学和湖南路幼儿园；市教育局相关领导表示：四川路金茂湾地块内将建一处24班建制的小学，办为青岛市实验小学金茂湾校区（江苏路小学），具体事宜正在调研、筹划、安排中。原告提交金茂湾项目在青岛新浪乐居网的宣传广告、新闻网房产板块的宣传广告、官方网站的宣传广告、官方微博及官方微信的宣传广告，证明被告对江苏路小学的配建说明明确具体，以此作为项目的主要卖点，直接导致原告的购房行为；且宣传内容写明湖南路幼儿园分园计划2014年招生，江苏路小学分校计划2015年开始招生。被告质证称，对证据的真实性不予认可。原告提交其与金茂湾售楼人员李静、崔升山的对话视频资料、视频中相关人员的名片及说�，证明被告的售楼人员明确有过配建江苏路小学的承诺，现已无法实现。被告质证称，对证据的真实性不予认可，相关人员并非被告工作人员，且未作出学校建设事宜的任何承诺，无权代替被告对外作出任何意思表示。原告提交2014年11月17日，中国山东网《承诺的名校不见踪影金茂湾业主苦等学区房》；2015年6月4日，青岛新闻网《青岛金茂湾学区房不见踪影承诺名校至今未建》的新闻，证明被告之前的承诺及违约事实已经见诸相关媒体报道。被告质证称，该证据系复印件，不予认可。原告提交2013年5月份金茂湾及周边商品房的房价信息，证明原告基于对江苏路小学的认可，在高于周边房价2000元/平方米以上的基础上购买涉案房屋。被告质证称，对证据的真实性不予认可，不具有参考价值，即便�案房屋价格与周边存在差异，也是多方面因素造成，包括位置、交付标准、开发成本、小区环境、品牌辨识度等，不能认定与江苏路小学学区存在直接因果关系。另查明，2007年3月16日，青岛市市南区人民政府（以下简称市南区政府）与青岛开发投资有限公司（以下简称投资公司）签订《项目成交协议书》一份，载明：投资公司于2007年3月16日通过竞价取得云南路片区与中岛组团捆绑改造项目；市南区政府负责按拆迁进度分期分批向投资公司交付完成拆迁安置补偿且已注销原房地产权属证书的部分项目用地；每一期项目用地在交付时应处于完整，连片且可供开发建设的状态。同日，投资公司取得《项目成交确认书》，载明：云南路片区与中岛组团捆绑改造项目位置：汶上路、西藏路以北，寿张路以西，观城路以南，藤县路、嘉祥路�东的10个街坊；四川路以西、青岛冷藏厂以南、青岛造船厂以北（不包括轮渡、蓝石海景用地）。2013年1月19日，市南区政府召开会议，专题研究青岛蓝海新港城项目配建幼儿园、小学问题，并形成《关于青岛蓝海新港城项目配建幼儿园和小学问题专题会议纪要》，载明：项目轮渡以南配建有6班幼儿园，轮渡以北配套有3班幼儿园和24班小学；市南区政府同意接受项目配建的幼儿园和小学，并引入湖南路幼儿园和市实验小学（江苏路小学）进行管理，资产的所有权交市南区政府。2013年5月15日，市南区教育局与被告签订《合作办学协议书》一份，载明：市南区教育局在市南区四川路25号地块增建一所公办小学校区及幼儿园园区，同意冠名为“青岛市实验小学金茂湾校区”、“青岛市湖南路幼儿园金茂湾园区”，被告在所开发的金茂湾项目地块内建设一处小学为24个班、幼儿园9个班规模建制的楼园；青岛市实验小学金茂湾校区（暂定）校址位于金茂湾项目轮渡以北地块；青岛市湖南路幼儿园金茂湾园区园址位于金茂湾项目内，以南地块分为六个班、以北地块配建三个班；因轮渡以北地块内的小学和三班幼儿园所占土地目前尚处于拆迁过程中，待拆迁完成将与轮渡以北地块内开发建设的商品房主体建设同步完工。原告质证称，对上述会议纪要、《合作办学协议书》真实性无异议，其不具有法律效力的规范性文件，不产生法律上的效力；其内容与被告的广告宣传相符，达到足以使普通购房人得出涉案房屋属于江苏路小学教区范围，业主子女可以在该校就读的结论，并以明显高于市价的价格购买涉案房屋，其广告应视为要约；原告对被告所称未完成配建小学是因为拆迁原因的说法不予认可。原告提交追加被告申请书一份，申请追加市南区教育局、市南区政府作为被告参加诉讼。原告称，1、依据商品房买卖合同司法解释第三条规定，被告未按照广告宣传中所称的配建江苏路小学而构成违约，被告的广告宣传为邀约邀请，足以对原告产生信赖意义，该信赖意义应得到法律的保护。2、原告诉请的计算依据：原告于2013年5月份购买涉案房屋时，其与周边同等类型房屋购房价格的差额作为损失依据，该差额为涉案房屋购买价格的10%。3、广告宣传册是原告购买涉案房屋时售楼处发放的，原告认为被告的广告宣传已足够明确具体，原告相信涉案房屋就是江苏路小学的学区房；被告的广告宣传中明确阐明重点学区的价值，并且以普通人的理解作为青岛市最好小学的学区其价格必然高于非重点学区的住房，因此原告才以较高价格购买涉案房屋。4、湖南路幼儿园金茂湾分园已经设立，现原告及家属居住在涉案房屋内，原告的外甥现已两岁并居住在涉案房屋内；被告无证据证明是因为拆迁造成的违约，即使是拆迁原因所致，也不属于免责情形，因为拆迁无法完成是可预见的，被告所称的补充条款属于免除己方义务的格式条款，应当视为无效约定。5、案涉《商品房预售合同》系由被告提供的格式条款，形式未采用提醒格式，内容排除己方义务，免除买方的主要权利，应当视为无效约定。无论江苏路小学今后能否建立，被告现在均已构成事实违约。被告称，1、《合作办学协议书》仍在继续履行，轮渡以北地块因�拆迁尚未完毕，由市南区政府进行拆迁交付，向被告交付净地，拆迁安置由市南区政府进行。2、《项目成交协议书》系市南区政府和投资公司签订的，涉案房地产系由被告与投资公司合作开发建设的，后期投资公司将土地及项目转给被告。该协议书处于履行状态。3、被告并未构成违约，因政府部门未根据协议约定，交付项目用地，导致学校无法配建，构成合同约定的因政府原因而免责情形，被告不负责项目用地拆迁和安置，无法控制拆迁进度。被告并未对配建学校的时间作出承诺，若市南区政府将地块交付给被告，则被告将会继续开发建设并履行承诺。4、原告所称购买涉案房屋高于市场价格，未提及证据证实，学校仅为原告的购房的目的之一。上述事实，有合同、宣传材料、网络新闻打印件、照片、视频、新闻报道、网页打�件、会议纪要、协议书、确认书及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。本院认为，本案的争议焦点为：被告尚未配建青岛市实验小学金茂湾校区是否构成违约行为。首先，原、被告签订的《商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。原告已经支付全额购房款并办理涉案房屋的产权证书。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以�房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房销售广告和宣传资料中说明和允诺包括对商品房环境性质量的陈述。本案中，被告发放的宣传资料中明确在金茂湾项目内配建湖南路幼儿园和青岛市实验小学，其允诺是具体确定的；被告在报纸、网站、微博、微信等新闻媒体均对此进行宣传，因此，被告对于配建青岛市实验小学金茂湾校区的陈述应为要约，视为合同内容。第三，依据被告提交的会议纪要、《合作办学协议书》，2013年被告确定在蓝海新港城项目引入青岛市实验小学金茂湾校区及湖南路幼儿园金茂湾园区，且《合作办学协议书》仍在履行过程中，原告购买的金茂湾小区所在地块为轮渡以南地块�已经按照协议书约定配建湖南路幼儿园金茂湾园区；依据协议书约定，青岛市实验小学金茂湾校区位于轮渡以北地块，尚在拆迁过程中，拆迁完成其将与轮渡以北地块内开发建设的商品房主体建设同步完工。可以看出，被告对于配建青岛市实验小学金茂湾校区的宣传系基于相关教育行政管理部门的文件，该宣传并无虚假；且学校配建事宜正在履行过程中，系由于青岛市实验小学金茂湾校区所在土地的前期拆迁工作尚在推进中，被告并未违约，亦非被告已实际履行不能；且被告尚未配建小学的行为现并未影响原告的外甥受教育权利；被告在庭审过程中亦表示，项目地块交付给被告后，被告将继续开发建设并履行配建小学的承诺。综上，被告的行为并未构成对配建青岛市实验小学金茂湾校区这一约定的根本性违约，原告要求被告承担未完成配建小学的违约责任的请求，本院不予支持。被告称《商品房预售合同》补充条款第三条约定被告的售楼书、售楼广告中的资料、数据等均不构成要约的答辩意见，本院认为，被告对配建小学的宣传范围广泛，并不限于售楼广告和宣传材料，半岛都市报、网络媒体等新闻媒体亦多次对配建小学进行宣传，新闻报道亦称有教育局的相关人员表示江苏路小学配建的可预期性，对此，本院不予采信。被告称本案符合《商品房预售合同》补充条款第九条适用范围的答辩意见，本院认为，该条系对房屋交付日期的补充约定，并非适用于原告的诉讼请求，对此，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问�的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告葛爱云的诉讼请求。案件受理费3750元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  许 枫人民陪审员  韩丽华人民陪审员  刘秀珍二〇一七年六月三十日书 记 员  杜牧遥