江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0291民初589号
原告无锡市新区恒泰农村小额贷款有限公司，组织机构代码证号××，住所地无锡市新区长江北路153号-1-2#。
法定代表人阚卫红，该公司董事长。
委托代理人周静仁，江苏神阙律师事务所律师。
被告周富良。
原告无锡市新区恒泰农村小额贷款有限公司（以下简称恒泰公司）与被告周富良民间借贷纠纷一案，本院于2016年1�20日立案受理后，依法由代理审判员徐良俊适用简易程序于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告恒泰公司的委托代理人周静仁到庭参加诉讼，被告周富良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告恒泰公司诉称：2015年6月26日，其与周富良签订最高额抵押合同1份，约定周富良以自有房屋就2015年6月26日至2018年6月26日期间向恒泰公司的借款以及相关费用提供最高额为20万元的抵押担保。2015年7月1日，其与周富良签订借款合同1份，约定周富良向其借款15万元，借款期限为2015年7月1日至2016年1月1日，月息16‰，按月付息，到期还本。同日，其按约向周富良发放了15万元贷款，现借款已到期，但周富良仍结欠其本金15万元、利息880元。其为追索债权支出了律师费11800元，此款亦应由周富良负担。其亦可就抵押物优先受偿。现请求判令：1、周富良立即归还其借款本金15万元并支付利息880元、罚息（以15万元为基数，自2016年1月2日起计算至实际给付之日止，按年利率24%计算），并赔偿其律师费11800元；2、对周富良前述第一项债务及应负担的诉讼费用，其有权以被告周富良提供抵押的锡房他证字第WX10005487**号房屋他项权证项下房屋所有权与被告周富良协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在最高额20万元范围内优先受偿。
被告周富良未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2015年6月26日，恒泰公司与周富良签订编号为锡恒贷（2015）高抵合第C0626号的最高额抵押合同1份，
约定周富良愿以自有的坐落于无锡市庄前新村35-402的房屋为其自2015年6月26日至2018年6月26日期间向恒泰公司的借款提供最高额不超过20万元的抵押担保；抵押担保范围包括借款本金、利息（含罚息、复利�、律师费等内容。2015年6月29日，恒泰公司取得上述房屋的房屋他项权证，编号为锡房他证字第WX10005487**号，债权数额20万元。
2015年7月1日，恒泰公司与周富良签订编号为锡恒贷（2015）借合字第C0701号借款合同，约定周富良因流动资金需要，向恒泰公司借款15万元；用款时间为2015年7月1日，还款时间为2016年1月1日；借款利率为月息16‰，按借款实际占用天数计收利息；利息于每月21日支付，借款到期时利随本清；周富良应于付息日主动支付利息，若未付，恒泰公司有权直接从周富良存款账户中扣收；借款到期未还，恒泰公司有权自到期次日起对未归还的本金计收逾期罚息，利率为合同约定的借款利率水平上加收50%；当还款金额不足以清偿全部到期的贷款本金、利息（含罚息）和相关费用时，应按照相关费用、利息、本金的先后顺序偿还；因周富良违约而导致恒泰公司采取诉讼方式实现债权的，周富良应承担恒泰公司支付的律师费及其他实现债权的费用。
同日，恒泰公司按约向周富良发放了15万元借款。后周富良仅支付了截止2015年12月21的利息，2016年1月1日借款到期后，周富良也未能按约归还本金。截止2016年1月1日，周富良尚结欠借款本金15万元、利息880元。
另查明：恒泰公司与江苏神阙律师事务所签订委托代理协议委托该所追索上述债权，支付律师代理费11800元。
以上事实，由借款合同1份、借款借据1份、进账单1份、最高额抵押合同1份、房屋他项权证1份、还款凭证6张、委托合同1份、律师费发票1份以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：恒泰公司与周富良签订的借款合同、最高额抵押合同均合法、有效。恒泰公司按约发放贷款后，周富良未按约履行还款义务，恒泰公�有权要求周富良承担归还借款本金，支付利息、罚息，并赔偿律师费损失等相关费用的民事责任。借款合同约定的罚息计算标准过高，恒泰公司现主张以年利率24%计算，应予准许。至于恒泰公司主张的律师费损失，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，恒泰公司与周富良签订的借款合同约定，如周富良违约，恒泰公司因实现债权所支出的全部合理费用，包括诉讼费、律师费等，由周富良承担。由此可见，周富良对违约可能造成恒泰公司律师费损失是能够预见到的，现恒泰公司主张律师费损失11800元，有委托合同以及发票予以证明，且�合相关律师费收费标准，属于合理的损失，故应予认定。恒泰公司已取得抵押房产的房屋他项权证，故有权对抵押物在最高额限额内享有优先受偿权。故对于恒泰公司的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百九十五条、第二百零三条条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、周富良于本判决发生法律效力之日起10日内归还无锡市新区恒泰农村小额贷款有限公司借款本金15万元并支付利息880元、罚息（自2016年1月2日起计算至实际给付之日止，以15万元为基数，按年利率24%计算）。
二、周富良于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿无锡市新区恒泰农村小额贷款有限公司律师费损失11800元。
三、对于周富良的上述第一、二项债务及本案周富良应负担的诉讼费用，无锡市新区恒泰农村小额贷款有限公司有权以登记在锡房他证字第WX10005487**号房屋他项权证项下周富良所有的坐落于无锡市庄前新村35-402的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在20万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3554元，减半收取1777元，财产保全费1520元，合计3297元，由周富良负担（无锡市新区恒泰农村小额贷款有限公司同意其预交的诉讼费用3297元由周富良向其直接支付，本院不再退还，由周富良于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡市新区恒泰农村小额贷款有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：工行城中支行；账号：11×××05）。
代理审判员 徐良俊
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 朱 丹
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损�，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿�
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。