广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2296号
上诉人（原审被告）：吴开达，男。
委托代理人：吴灿朴，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江卫华，男。
上诉人吴开达与被上诉人江卫华因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月6日，江卫华与吴开达签订一份《房地产租赁合同》，约定江卫华将深圳市某区某口岸某生活区XX栋XX室出租给吴开达，每月租金3600元，租期自2012年5月15日起至2014年2月14日止，每月15日前支付当月租金；签订本合同时吴开达向江卫华支付押金7200元；管理费、电话费、煤气费、水电费等杂费由吴开达承担；租赁期间，吴开达需要退房，必须提前一个月书面通知江卫华，双方协商一致解除合同，吴开达应付给江卫华违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算；吴开达未经江卫华同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。双方还约定沙发一套、燃气灶一台由吴开达自行购买，租约满后归江卫华所有。签订合同后，江卫华向吴开达交付了房屋。吴开达向江卫华支付了押金，并自行购买了沙发和燃气灶。2013年5月，吴开达搬离房屋，未与江卫华办理交接手续。江卫华主张其搬离房屋的时间是2013年5月15日，吴开达抗辩认为搬离的时间是2013年5月5日。吴开达未能举证证明其将沙发、燃气灶、电视遥控器等留在了房屋内，也未举证证明其已经支付了2013年3月15日至5月15日的租金。庭审中双方确认，吴开达尚欠租赁期间的水电费、燃气费、有线电视费等574元未缴纳，吴开达购买的沙发价值3000元，江卫华搬走了房屋内举重的健身器材。江卫华未能举证证明出租房屋时屋内留有仰卧起坐的健身器材，也未能举证证明吴开达破坏了房屋设施。
原审原告江卫华诉讼请求：1、吴开达支付租金人民币7200元，并承担违约金人民币1800元（3600元×1月×5%＝1800元）；2、吴开达归还搬走江卫华的健身器1副，燃气灶1台和沙发1套；3、吴开达支付拖欠的水电费、有线电视费等700元，并赔偿房间设施损坏的财产损失5000元；4、吴开达承担本案诉讼费用。
原审法院认为，江卫华与吴开达签订的《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应该按照合同的约定诚实信用的履行各自的义务。吴开达在合同未届满时提前退租解除合同，已构成违约。吴开达作为承租人在合同解除后，负有返还房屋及房屋内设备的义务。关于合同的解除时间，江卫华主张吴开达于2013年5月15日才搬离涉案房屋，吴开达抗辩认为是2013年5月5日。由于吴开达对返还房屋负有举证责任，吴开达未能举证证明其于2013年5月5日搬离涉案房屋，故原审法院认可江卫华的主张吴开达是在2013年5月15日搬离涉案房屋。吴开达尚欠江卫华2013年3月5日至5月15日的租金，江卫华是在吴开达拖欠租金后的一年后即2014年7月1日才提起本案诉讼，并且江卫华未能举证证明其在起诉前有向吴开达追讨过租金，故吴开达抗辩江卫华请求吴开达支付租金7200元及承担违约金1800元，超过了一年的诉讼时效，应不予保护，原审法院予以采纳，该院对江卫华的该项诉讼请求此不予支持。江卫华未能举证证明有将仰卧起坐的健身器材留存在出租房屋，故江卫华请求吴开达返还仰卧起坐的健身器材证据不足，原审法院不予支持。双方的合同已约定由吴开达购买沙发一套、燃气灶一台，租期届满后归江卫华所有。吴开达作为承租人，未能办理房屋交接手续，而径行离开承租房屋，并且吴开达也不能证明其有将燃气灶、沙发留存在涉案房屋内，故吴开达对不能归还燃气灶、沙发应向江卫华承担返还责任。由于燃气灶、沙发不特定，吴开达应折价赔偿江卫华的损失，沙发一套按双方确认的3000元计，燃气灶按市场行情1000元计。双方确认吴开达在租赁期间尚有水电费、煤气费、有线电视费等574元应缴的费用未缴纳，该费用依照合同约定应由吴开达缴纳，现江卫华已代吴开达缴纳该笔费用，吴开达应将该笔费用返还江卫华。江卫华出租的房屋包含了有线电视机顶盒及遥控器，吴开达未能与江卫华办妥房屋交接手续，没有证据证明吴开达已将遥控器交给江卫华，江卫华请求吴开达支付30元的费用，原审法院予以支持。江卫华主张吴开达破坏了房间的设施，但江卫华对此未能举证证明，原审法院难以采信，对江卫华的该项诉讼请求不予支持。本案纠纷是由于吴开达违约引起，本案的诉讼费用应由吴开达负担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，当庭判决如下：一、吴开达应于本判决发生法律效力之日起十日内向江卫华支付燃气灶一台、沙发一套的费用4000元、水电费、有线电视费、燃气费等费用574元、电视遥控器费用30元；二、驳回江卫华的其他诉讼请求。如吴开达未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费297元（已由江卫华预交），因本案一审适用简易程序审理，减半收取148.50元，由吴开达负担。
吴开达不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深福法民三初字第808号民事判决第一项；2、改判驳回江卫华的全部诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由江卫华承担。事实和理由：一、吴开达没有搬走涉案燃气灶、沙发、电视遥控器，无须向江卫华支付该费用，请求二审法院依法查明并驳回江卫华的该项请求。吴开达搬离涉案房屋时，系与江卫华的妻子李某办理了交接手续，将存折、钥匙等交给了李某，将押金条也退还给了李某，之后即搬离了涉案房屋，双方虽然没有签订书面的文件，但江卫华之后从未提出过异议，却在时隔一年之后突然起诉要求吴开达返还燃气灶和沙发，完全是无理取闹。此外，燃气灶、沙发作为大件物品，如无业主同意并出具放行条，物业管理处根本不会放行，吴开达也不可能搬走，江卫华当庭也认可没有放行条无法搬走沙发等物品。基于上述，吴开达认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，虽然吴开达与江卫华没有办理书面的交接手续，但根据日常经验法则可以推定吴开达根本不可能搬走涉案沙发及燃气灶，因此一审法院判令吴开达向江卫华支付涉案沙发及燃气灶的费用缺乏事实依据，吴开达也没有拿走江卫华的电视遥控器，请求二审法院依法查明后改判驳回江卫华的该项请求。二、涉案燃气灶价格只有100多元，沙发、燃气灶的价格应按折旧后的价格计算，一审判决以所谓的市场行情认定价格没有事实依据，请求二审法院依法查明。吴开达买的燃气灶为二手物品，价格只有100多元，1000元的价格属江卫华的单方主张，一审判决没有作出任何调查即以所谓的市场行情认定该价格，显示公平、公正。沙发经过一年多的使用，价值已显著降低，一审判决却仍以购买时的价格作为认定支付的费用，同样显示公平、公正。基于上述，吴开达认为，一审判决关于本案的事实认定缺乏依据，适用法律错误，请求二审法院依法查明并改判驳回江卫华的全部诉讼请求。
吴开达二审期间向本院提起反诉，请求：1、判令江卫华返还押金人民币7200元及相应的利息；2、本案的全部诉讼费用由江卫华承担。
江卫华未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，吴开达在二审程序中提出反诉，经本院调解，双方当事人无法达成调解协议，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条的规定，本院对吴开达的反诉请求不予处理，吴开达可另循法律途径解决。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。江卫华对原审判决没有提起上诉，视为对自己权利的处分。故本案二审的争议焦点是：吴开达是否应当支付江卫华燃气灶、沙发、水电燃气费、有线电视费等费用，以及上述费用数额如何认定问题。根据双方合同约定，租赁房屋内的沙发、燃气灶由承租方吴开达购买，租期届满后归出租方江卫华所有。对于吴开达搬离时是否将沙发、燃气灶留置于租赁房屋内，该事实举证责任在于吴开达，现吴开达无证据证明其搬离时与出租人办理过房屋及屋内物品的交接手续，其关于物业管理处在无放行条的情况下不可能允许搬离屋内物品的推理理由亦不足以证明其在搬离时将上述物品留在租赁房屋内，吴开达应当承担举证不能的法律后果。原审认定吴开达应当折价赔偿江卫华沙发及燃气灶的损失正确，本院予以维持。对于损失数额如何认定问题，由于沙发及燃气灶均由吴开达购买，对其价值亦应由吴开达举证证明，鉴于吴开达未提交相关证据证实沙发及燃气灶的购买费用金额，原审依照双方确认的沙发3000元及燃气灶市场价格1000元认定无误，本院予以确认。对于电视遥控器吴开达没有证据证明已经将遥控器交还出租方，原审判决吴开达赔偿30元损失费用正确，本院亦予以维持。由于上述物品仅使用一年，吴开达关于损失应扣减折旧费用理由不成立，本院不予支持。对于租赁期间的水电费、煤气费、有限电视费等574元，吴开达确认该笔费用尚未返还，原审判决其应当将该笔费用返还江卫华正确，本院予以维持。综上，吴开达的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴开达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》
第184条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。