山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终7349号
上诉人（原审被告、反诉原告）：永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司。
法定代表人：加栗章男，职务董事长。
委托诉讼代理人：杨航，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴强，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东海航商业发展有限公司。
法定代表人：陈选章，董事长。
委托诉讼代理人：李岩，系该单位员工。
委托诉讼代理人：朱林结，系该单位员工。
上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司因与被上诉人山东海航商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日受理，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年9月12日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人的委托诉讼代理人杨航、吴强、被上诉人的委托诉讼代理人李岩、朱林结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司上诉请求：1、撤销青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10622号民事判决第一、二、三、六项；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的全部反诉请求；3、本案一二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定租赁合同解除期限为2015年9月30日错误，实际上，被上诉人在2015年4月28日给上诉人的[2015]41号函件已经确认并通知双方的租赁合同已解除。上诉人在2014年9月24日向被上诉人送达《解除租赁合同通知书》通知被上诉人于2014年12月31日解除合同，被上诉人收到该通知未提出异议，也未提起诉讼，因此涉案租赁合同的解除日期应为2014年12月31日。上诉人不应承担此后的租赁费。2、被上诉人在2014年10月27日送达上诉人的【2014】92号函件已经将2014年10-12月的租金319089.21元从上诉人缴纳的47万元保证金中扣除，一审法院再判令上诉人支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金属重复计算。3、上诉人依约享有合同解除权，由于被上诉人未整体开业就是根本违约，上诉人解除合同的条件已经具备，符合合同约定，上诉人解除合同是合理合法的。4、双方签订租赁合同的目的是将租赁物用于超市经营，租赁合同附件4《工事区分表》中第11项明确约定被上诉人应当提供扶手电梯，但在上诉人经营过程中，被上诉人一直没有开放第一层出入口及扶手电梯，也未提供没有安全隐患的通道，被上诉人交付的租赁物不符合合同约定，因此本案系被上诉人违约，上诉人有权随时解除合同。5、本案一审判决第3项判决上诉人需要支付200万元解约金没有事实依据，不符合也不存在适用条件。涉案合同第4-4条约定了上诉人如因经营出现不得已状况可提前6个月提前通知被上诉人解除合同，归还租赁物，这时才需要200万元的解约金，而本案上诉人通知被上诉人解除合同的通知书中的理由是被上诉人违约，而不是涉案合同4-4中约定的情况，涉案合同的4-4支付200万元解约金有两个条件，一是上诉人经营出现不得已情况，二是提前6个月通知，明显本案不适用本条的约定。涉案合同有关于违约金的约定，是在合同的13-1和13-2中的约定，该项约定了违约金的数额是保证金，也就是47万元，而被上诉人在一审本诉没有关于违约金的诉讼请求，所以本案中违约金不应当是本案的审理范围。综上，被上诉人应当支付给上诉人违约金，并且赔偿上诉人装修损失、营业损失等全部损失。
被上诉人山东海航商业发展有限公司辩称，1、被上诉人在2015年4月28日给上诉人的[2015]41号函件中已解除的是2012年10月15日签订的租赁合同，并不是本案争议的合同。上诉人上诉中既主张以收到被上诉人的41号函件日期为合同解除日期，又主张以2014年9月24日发出的《解除租赁合同通知书》中的解除日期为合同解除日，前后矛盾。原审法院根据查明的事实，认定2015年9月30日为合同解除日正确。2、上诉人于2014年9月24日发出的《解除租赁合同通知书》，被上诉人回函提出异议，并于2015年1月28日起诉是维护被上诉人的合法权益。3、上诉人在反诉中提出返还保证金的数额为150910.79元，原审法院在上诉人反诉请求范围内审理符合法律规定。4、根据合同约定，上诉人对承租物业的建设情况、配套情况及周边环境均已充分了解，进而签署合同，上诉人应按照合同约定履行义务，自行承担商业风险。由于上诉人拖欠租金、违约解除合同，被上诉人发函要求上诉人迁出并归还租赁物属于合理要求。
山东海航商业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付所欠付的2014年10月1日至实际返还房屋期间的租金。按照租金1.74元每平方米每日，综合管理费1.6元每平方米每日（共计3.34元），面积是2858.64平方米；2、判令被告立即支付解约金200万元；3、判令被告在2015年3月31日前将租赁房屋返还原告；4、判令被告立即支付自2014年7月1日至实际搬离租赁房屋期间的综合管理费及滞纳金；5、判令被告赔偿履行期间因冷却塔飘水、冷库长期漏水、隔油池长期冒溢、地坪漆损坏等给原告造成的各种损失共计457416元；6、判令被告立即支付所扩租的190.73平米租赁单元2013年7月1日至2015年3月31日期间共21个月的租金以及综合管理费共计353441.76元。
永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司反诉请求：1、确认2014年9月24日反诉原告发出的《解除租赁合同通知书》合法有效，反诉原告与反诉被告所签订的《租赁合同》及相关补充协议的解除日期为2014年12月31日；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失4892734.38元；3、反诉被告赔偿反诉原告营业损失2275358.15元（按照实际营业损失的10%计算）；4、反诉被告赔偿反诉原告违约金470000元；5、反诉被告返还反诉原告租赁保证金150910.79元、消防及暖通工程施工保证金50000元、仓库及更衣室租赁保证金40000元、员工培训押金10000元；6、反诉被告返还反诉原告广告位租赁费及管理费67086.33元、万邦风尚卡欠款7548.17元；7、反诉被告返还反诉原告万邦1号店的设施设备（明细见附页）；8、本案的所有诉讼费用、律师费用均由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月6日山东海航商业发展有限公司（甲方）与永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司（乙方）签订了租赁合同一份，内容为：所在地青岛市市南区延安三路234号裙楼负一层01号，套内建筑面积2667.97㎡，租赁期限定为自本物业租金起算之日起15年整；如乙方因经营出现不得已情况，可提前6个月书面通知甲方解除合同，并于6个月内将本物业归还甲方，但是乙方需支付甲方200万元违约金；第一年和第二年租金单价为1.3元/㎡/日，综合管理费单价为1.6元/㎡/日，第三和第四年度租金单价为1.74元/㎡/日，综合管理费单价为1.6元/㎡/日。甲方若发生下列各项中任一项的情况时，乙方可解除本合同，甲方须将保证金返还乙方，同时以保证金之相同金额向乙方支付违约金，并赔偿乙方经济损失。……c.甲方整体开业后，如本物业乙方承租部分之外的商业经营面积空置达70%以上并持续达3个月以上。……本合同无论因任何原因（包括中途解约及合同到期）终止时，已经形成附合的装修物，无偿归甲方所有；未形成附和的归乙方所有。
2013年7月9日山东海航商业发展有限公司（甲方）与永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司（乙方）签订了《补充协议》一份，内容为：甲乙双方商定，自2013年7月1日起，乙方承租甲方的房屋增加两处共190.73平方米，作为乙方规划员工更衣室和仓库之用。租赁期限自2013年7月1日起至主合同期满之日止。免租期24个月，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。
2013年8月1日山东海航商业发展有限公司（甲方）与永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司（乙方）签订了《补充协议-
广告位租用协议》，内容为：就乙方租用甲方广告位事宜，达成一致意见，并签订本补充协议。租用期限自2013年8月1日起至2028年2月28日止。广告位租金总价为人民币110000元/年，综合管理费为5000元/年，每次更换须另行交纳制作安装费用人民币1000元。被告于2014年8月交纳广告位租金115000元。
海航万邦中心用户手册物业管理相关费用中规定：恳请您按时交纳相关费用，如发生费用拖欠，物业服务中心将及时与您沟通，并从应付期限到期之日起，按日征收欠款金额千分之二的滞纳金。
2014年9月24日被告向原告发出了《解除租赁合同通知书》，内容为：自我公司2013年8月2日在贵公司经营的海航万邦购物中心开设门店，至今已一年多时间，贵公司经营的海航万邦购物中心始终没有整体开业，购物中心入口也未开放，扶梯也没启动，空置率远远超过70%，这已构成严重违约；至于整体开业时间，虽经我公司多次催促，贵公司一直不给予明确答复，由于贵公司提供的商业环境、物业管理服务的履行不能，致使我公司已无法坚持继续经营，不能实现合同目的。通知如下：一、双方签订的《租赁合同》及与之相关的补充协议于2014年12月31日正式解除。二、望贵公司收到本通知书后14天之内予以答复，并积极配合我公司做好合同解除后的善后事务。若14日之内未收到贵方答复，视同贵方接受我方的通知内容。
2014年12月10日被告向原告发出了《撤场通知书》，内容为：贵公司与我公司在2013年5月6日签订了位于青岛市市南区延安三路234号裙楼负一层01号《租赁合同》，该租赁合同我公司已于2014年9月24日通知贵公司：“双方签订的《租赁合同》及与之相关的补充协议于2014年12月31日正式解除；并望贵公司积极配合我公司做好合同解除后的善后事务。”现我公司决定最终营业至2014年12月21日，并于2014年12月15日开始撤除搬运店内自装设施，清扫垃圾，将租赁场地交还贵公司。望贵公司协助、配合我公司处理上述撤场事宜。
原告房屋租赁费用交至2014年9月30日，综合管理费交至2014年6月30日。针对双方合同解除的时间，被告认为应当以2014年9月24日为双方合同解除的时间点，原告认为被告实际撤场的时间为2015年9月30日，此时双方才解除合同。
庭审中被告提交了青岛市公安局市南分局湛山派出所所出具的证明一份，内容为：2014年12月15日14时30分许，在本市市南区延安三路海航万邦大厦楼下，永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司在进行撤场工作时与大厦保安发生争执，冲突中该公司员工房慧娟被对方所扔的木棍砸在头部受伤，此案现已调解处理。
2015年12月中旬被告将其公司的设备设施进行拆除撤场，双方物品完成交接。
一审法院认为，本案双方争议的焦点主要集中在以下几个方面：
一、双方合同解除的时间
2014年9月24日被告向原告发送了《解除租赁合同通知书》，其解除租赁合同的理由包括：1、原告所经营的海航万邦购物中心始终没有整体开业，空置率远远超过70%；2、购物中心入口未开放；3、购物中心扶梯未启动。但依据双方所签的租赁合同的约定，“甲方整体开业后，如本物业乙方承租部分之外的商业经营面积空置达70%以上并持续达3个月以上的乙方可解除本合同。”被告向原告发送《解除租赁合同通知书》时海航万邦中心商业区域尚未整体开业，被告以此为由要求解除与原告的租赁合同不符合双方合同的约定。而被告所主张的购物中心入口未开放及购物中心的扶梯未启动的问题，因双方合同中并未约定此为原告的合同义务，也未约定被告据此可以解除合同，因此原告并不存在违约行为，被告基于以上事由无权单方解除合同，原告也不同意此时双方解除租赁合同，因此本案中反诉原告所主张的要求“确认2014年9月24日反诉原告发出的《解除租赁合同通知书》合法有效，反诉原告与反诉被告所签订的《租赁合同》及相关补充协议的解除日期为2014年12月31日”的诉讼请求无事实及法律依据，不应予以支持。
考虑到原告在庭审笔录中认可被告2015年9月30日实际撤场之日为双方合同的解除日期，本院认定双方合同解除的实际时间为2015年9月30日，被告应支付原告租金及管理费至该日。被告应当支付原告自2014年10月1日至2015年5月5日租金752634元（217天×1.3元×2667.97平米），2015年5月6日至2015年9月30日的租金687056元（148天×1.74元×2667.97平米），以上租赁费共计1439690元。被告应当支付原告自2014年7月1日至2015年9月30日综合管理费1950820元(457天×1.6元×2667.97平米)。
因被告已经将租赁场地实际返还原告，故原告所主张的要求被告在2015年3月31日前将租赁房屋返还原告的诉讼请求法院不再予以支持。原告所主张的综合管理费滞纳金所依据的是海航万邦中心的物业服务手册中关于物业管理费的约定，不适用综合管理费的规定，法院对原告该项诉求不予支持。
二、导致合同解除的违约方及违约责任的承担
根据双方所签订的租赁合同的约定，租期为15年，现租赁期限尚未届满，被告即要求与原告解除租赁合同违反了合同的约定，且通过本案庭审双方所提交的证据来看，原告并不存在合同第13条中的违约行为，被告无权单方解除合同。根据租赁合同4-4的规定，被告如因经营出现不得已的情况可以要求解除合同，但应当提前6个月书面通知原告，且应当支付原告违约金200万元。因此本案导致双方合同解除的违约方应为被告方，原告要求被告支付解约金200万元符合双方合同约定，应予支持。反诉原告所主张的要求反诉被告支付违约金47万元及营业损失2275358.15元的诉讼请求不应予以支持。
三、被告扩租的190.73平米21个月的租金以及综合管理费是否应当支付
双方的《补充协议》明确约定了扩租面积有24个月的免租期，即在此期间内免除租赁费及综合管理费，原告主张被告负担承租期间的租赁费及综合管理费不符合合同约定，不应予以支持。
四、原告所主张的冷却塔飘水、冷库长期漏水、隔油池长期冒溢、地坪漆损坏等损失457416元
因原告上述主张的依据为双方之间的往来函件，被告对原告单方所出具的函件多不认可，依据现有证据无法确定原告的实际损失，且原告该项主张与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，因此原告的该项诉求本案不宜支持，原告对其损失可另案主张。
五、反诉原告所主张的要求反诉被告赔偿装修损失的诉求
一方面，反诉原告为合同的违约方，其对双方合同的解除存在过错，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。另一方面，根据双方合同的约定，“本合同无论因何原因（包括中途解约以及合同到期）终止时，已经形成附和的装修物，无偿归甲方所有；未形成附和的归乙方所有。”未形成附和的装修，双方已经完成交接，因此反诉原告所主张的要求反诉被告赔偿装修损失的诉讼请求不应予以支持，反诉原告所主张的要求反诉被告返还设施设备的诉讼请求因反诉被告已经实际履行亦不再予以支持。
六、反诉原告所主张的租赁保证金150910.79元、消防及暖通工程施工保证金50000元、仓库及更衣室租赁保证金40000元、员工培训押金10000元、广告位租赁费67086.33元、万邦风尚卡欠款7548.17元等费用的返还
租赁保证金150910.79元、仓库及更衣室租赁保证金40000元、员工培训押金10000元、万邦风尚卡欠款7548.17元反诉被告均认可，现双方合同已经解除，反诉被告应当将上述费用返还反诉原告。因反诉原告将消防及暖通工程施工保证金50000元交给了世邦魏理仕青岛万邦中心物业服务中心，其应向物业公司主张上述费用。关于反诉原告所主张的广告位费用，根据双方所签订的《补充协议》的约定，广告位租金为11万元/年，综合管理费为5000元/年，反诉原告使用广告位已届1年，其无权再要求返还广告位费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告山东海航商业发展有限公司与被告永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司于2015年9月30日解除双方所签订的房屋租赁合同及补充协议；二、被告永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告山东海航商业发展有限公司租赁费1439690元、综合管理费1950820元；三、被告永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司于判决生效之日十日内支付原告山东海航商业发展有限公司解约金200万元；四、反诉被告山东海航商业发展有限公于判决生效之日十日内支付反诉原告永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司租赁保证金150910.79元、仓库及更衣室租赁保证金40000元、员工培训押金10000元、万邦风尚卡欠款7548.17元；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回反诉原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47481元，由被告负担；反诉案件受理费33773元，由反诉原告负担。因本诉案件受理费原告已预交，被告于判决生效之日十日内支付原告上述费用。
本院二审期间，上诉人提交了如下证据：1、租赁合同附件4、5，被上诉人宣传手册、照片，证明自动扶梯是涉案租赁合同的重要组成部分，也是被上诉人的重要合同义务，但被上诉人一直未开放；2、议事记录一份，证明被上诉人对整体开业及开业后情况的承诺，整体开业及何时开业是实现涉案合同的决定性因素。3、再次撤场通知一份，证明被上诉人阻止上诉人撤场后，上诉人再次通知被上诉人撤场并交换租赁物。被上诉人庭后提交书面质证意见称，1、合同附件4系用于确定上诉人承租物业的范围；附件5约定的是被上诉人负责交场前3个月提供有关必须的图纸，开放扶梯并不在约定的范围内，上述证据不能证明开通扶梯是租赁合同确定的被上诉人的义务，上诉人称未开通扶梯影响其经营和安全与事实不符。2、上诉人与被上诉人之间确实多次讨论过有关整体开业时间，但被上诉人从未向上诉人承诺过整体开业时间，整体开业时间也并非合同确定的义务；3、关于再次撤场通知，是上诉人单方盖章的文件，不能证明被上诉人收到了该证据。
本院经审查，1、上诉人提交的租赁合同附件4、5，是合同的附件，2、议事记录记载：商谈内容为万邦整体招商和施工进度、开业临时通道及排烟管道解决等相关事宜，并对整体开业进行了预期，同时约定被上诉人对以上相关事项给予书面形式确认。被上诉人的副总张毅签署意见：开业情况目标如会议记录，实际会根据实际具体调整。根据议事记录看，被上诉人并没有对整体开业及何时开业对上诉人作出承诺，因此，该证据不能证明上诉人的主张。3、关于再次撤场通知，2014年10月27日被上诉人给上诉人的山东海航商业函【2014】92号函记载：我司将从贵司已缴纳的保证金（470000元）中，扣除贵司逾期支付的2014年10-12月租金（319089.21元），剩余保证金150910.79元。其他事实与原审查明的一致。
本院认为，本案争议的焦点是：1、本案中上诉人解除合同是否有法律和事实依据；2、双方合同解除的时间及租赁费数额；3、被上诉人是否已经将2014年10-12月的租金319089.21元从上诉人缴纳的47万元保证金中扣除；4、被上诉人请求上诉人支付200万元解约金是否符合合同约定；5、被上诉人应否支付违约金；6、上诉人要求被上诉人赔偿装修损失及营业损失的请求应否支持。
关于焦点1，本院认为，我国《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在本案中，上诉人租赁房屋系用于超市经营，被上诉人交付的房屋应适于营业，但是在本案中被上诉人交付的房屋及提供的相关配套设施不符合上诉人经营超市的要求。首先，合同中虽未有被上诉人在合同签订后多长时间没有整体开业，上诉人即有权解除合同的约定，但约定上诉人承租之外的经营面积空置率达70%并持续3个月，上诉人即可解除合同。之所以作这样的约定，究其原因在于经营商场需要吸引顾客，聚拢人气，而本案中，上诉人租赁用于经营商场的面积只占被上诉人大型商场全部营业面积的一小部分。换言之，如被上诉人的大型商场空置率过高，必然会影响上诉人的正常营业。而本案中，被上诉人的大型商场在合同签订后长达一年多的时间未开业，这一行为对上诉人营业的影响后果更甚于空置率超过70%，并持续三个月所造成的严重后果。换言之，按照“举轻以明重”之法律适用原则，被上诉人的行为导致上诉人有权解除合同。其次，上诉人租赁的房屋系地下裙楼，需要有满足顾客正常通行的通道，为此双方在合同附件5中约定被上诉人有义务让电动扶梯通电运行。但是在上诉人使用租赁物一年多的时间内，经多次协商，被上诉人仍未开放扶梯。被上诉人的行为违反合同约定，未依法履行出租方的义务，导致其提供的租赁物不符合合同约定的用途，因此，上诉人有权解除合同。
关于焦点2，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，首先，上诉人于2014年9月24日向被上诉人发出解除合同通知，通知被上诉人于2014年12月31日解除合同，被上诉人也确认已经收到该通知，被上诉人并未在三个月内向人民法院起诉，因此，本案合同应于2014年12月31日解除，原审认定2015年9月30日为合同解除日期不当，应予纠正。由于上诉人撤场前通知被上诉人后，与被上诉人发生争执，撤离未果，被上诉人之后又通知上诉人封闭租赁物除进货通道以外的所有出入口，关闭水、电、气，此时，上诉人已经无法使用租赁物，被上诉人主张此后的租赁费及综合管理费无事实和法律依据，本院不予支持。因上诉人确认合同解除时间为2014年12月31日，上诉人应当支付被上诉人2014年10月1日至2014年12月31日期间的租金319089.21（92天×1.3元×2667.97平米），支付2014年7月1日至2014年12月31日期间的综合管理费785450.37元（184天×1.6元×2667.97平米）。因被上诉人在上诉人缴纳的47万元保证金中已经扣除2014年10月1日至2014年12月31日期间的租金319089.21元，故上诉人不需要再支付。
因上诉人已经将租赁场地实际返还被上诉人，原审对被上诉人的该项返还请求不予支持正确。
关于焦点3，本院认为，根据2014年10月27日被上诉人给上诉人的山东海航商业函【2014】92号函，被上诉人已经扣除了上诉人2014年10-12月的租金319089.21元，剩余保证金为150910.79元应由被上诉人返还上诉人。一审认定合同解除时间为2015年9月30日，并判令上诉人支付租赁费的时间为2014年10月1日至2015年9月30日，之后又根据山东海航商业函【2014】92号函判令被上诉人将已经扣除租金后剩余保证金150910.79元返还，属重复计算。根据焦点2，被上诉人已经在保证金中扣除2014年10月1日至2014年12月31日期间的租金319089.21元，剩余保证金150910.79元应由被上诉人返还上诉人。
关于焦点四，本院认为，根据租赁合同4-4的规定，上诉人如因经营出现不得已的情况可以要求解除合同，但应当提前6个月书面通知被上诉人，且应当支付被上诉人违约金200万元。由于上诉人解除合同系因被上诉人提供的租赁物不符合合同约定的用途，致使上诉人无法继续经营，不能实现合同目的，并非因经营出现不得已的情况要求解除合同，因此，被上诉人要求上诉人支付解约金200万元不符合双方合同约定，不予支持。
关于焦点五，本院认为，根据双方合同第13条的约定，上诉人解除合同时，被上诉人须将保证金返还上诉人，同时以保证金相同数额向上诉人支付违约金，并赔偿上诉人的经济损失。在本案中，由于系被上诉人违约，因此，被上诉人应支付上诉人违约金47万元。
关于焦点六，本院认为，根据双方合同约定，“本合同无论因何原因（包括中途解约以及合同到期）终止时，已经形成附和的装修物，无偿归甲方所有；未形成附和的归乙方所有。”未形成附和的装修，双方已经完成交接，因此，一审法院对上诉人所主张的要求被上诉人赔偿装修损失的诉讼请求不予支持正确。上诉人要求被上诉人返还设施设备的诉讼请求，因被上诉人已经实际履行原审不予支持正确。关于上诉人要求被上诉人赔偿营业损失的问题，本院认为，本案中上诉人提交的证据不足，因此，对上诉人的该项请求本案中不予支持。
原审法院对被上诉人扩租的190.73平米21个月的租金以及综合管理费，被上诉人所主张的冷却塔飘水、冷库长期漏水、隔油池长期冒溢、地坪漆损坏等损失457416元，上诉人所主张的租赁保证金150910.79元、消防及暖通工程施工保证金50000元、仓库及更衣室租赁保证金40000元、员工培训押金10000元、广告位租赁费67086.33元、万邦风尚卡欠款7548.17元等费用的返还问题认定处理正确，本院予以确认。
综上所述，永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10622号民事判决第四项；
二、撤销青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10622号民事判决第一、二、三、五、六项；
三、被上诉人山东海航商业发展有限公司与上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司所签订的房屋租赁合同及补充协议于2014年12月31日解除；
四、上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人山东海航商业发展有限公司综合管理费785450.37元；
五、被上诉人山东海航商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司违约金47万元；
六、驳回被上诉人山东海航商业发展有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费47481元，由上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司负担7481元，被上诉人山东海航商业发展有限公司负担40000元；反诉案件受理费33773元，由上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司负担3773元，被上诉人山东海航商业发展有限公司负担30000元；因本诉案件受理费山东海航商业发展有限公司已预交，永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司于本判决生效之日十日内支付山东海航商业发展有限公司7481元，反诉费由上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司预交，山东海航商业发展有限公司于本判决生效之日十日内支付永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司30000元。二审案件受理费49534元，由上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司负担9534元，山东海航商业发展有限公司负担40000元，因二审案件受理费由上诉人永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司预交，由山东海航商业发展有限公司于本判决生效之日十日内支付永旺美思佰乐（青岛）商业有限公司40000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 锐
审 判 员 刘述明
代理审判员 于丽人
二〇一六年十月八日
书 记 员 张鲁滨
书 记 员 司文雯