重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01749号
上诉人（原审原告）蒋首文，男，1971年11月27日生，汉族
上诉人（原审原告）文闻，男，1963年4月26日生，汉族
被上诉人（原审被告）周召波，男，1976年8月30日生，汉族
被上诉人（原审被告）黄礼均，男，1972年10月23日生，汉族，个体工商户，住重庆市巫山县。
上诉人蒋首文、文闻因房屋租赁合同纠纷一案，不服巫山县人民法院（2014）山法民初字第00232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2008年12月6日，原告蒋首文、文闻作为甲方，被告周召波、黄礼均作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容如下：“第一条房屋基本情况：甲方的房屋坐落于巫峡镇广东路187号二楼，面积640平方米左右。第二条租赁房屋用途：乙方租赁用于适合本房屋的餐饮业、宾馆、茶楼、足浴。第三条租赁期限：五年，自2008年12月6日至2014年1月5日。第四条租金：甲方同意免收第一个月租金。该房屋前三年每年租金12.58万元，2012年1月6日至2014年1月5日这两年的每年租金15万元。第五条付款方式：租金按年结算，乙方必须提前一个月预付清第二年房租。合同期内最后一年租金2012年12月6日前须付款壹拾陆万伍仟元正，其中壹万伍仟元是保证金（乙方结清经营场所相关费用，将房屋交付甲方验收后，甲方将保证金退还乙方），否则视为违约……第七条租赁期间乙方在装修过程中不能破坏现有的主体工程（厨房和卫生间位置可适当调整）。租赁期满或终止租赁，装潢归甲方所有，乙方不得拆除房屋装修（其中包括室外排烟道和排水等附属设施）……第十一条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定就视为违约，违约方须按合同的总金额向对方交纳约7%的违约金肆万伍仟元正（小写4.5万元），另一方有权解除本合同。”同年12月18日，原、被告再次签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，就天然气的过户事宜作出补充约定，其内容如下：“一、甲方拥有天然气户头的所有权；二、根据天然气公司“谁使用、谁负责”的管理原则，乙方租赁使用本房期间将天然气的户名过户到乙方周召波名下；三、本房租赁的合同期满或终止时，天然气的户名应免费过户到甲方名下或甲方指定的下届本房租赁主名下。”合同签订后，被告周召波、黄礼均按合同约定支付了房屋租金。
被告周召波、黄礼均使用承租房屋从事餐饮服务业，开办金都大酒楼。在酒楼开业前夕，因安装室外排烟道的问题与巫山县风景管理局宿舍楼1、2号楼的住户发生争议。2009年1月15日，被告周召波以金都大酒楼的名义（甲方）与风管局宿舍1、2号楼住户（乙方）签订了一份《安装厨房烟筒协议》，约定内容如下：“甲方因酒楼开业，急需安装厨房烟筒，大部分材料已购回。乙方知道情况后，强烈要求甲方不得安装烟道，并及时向县环保局举报。县环保局派出执法人员进行了实地走访，并要求甲方做好工作，征得乙方谅解同意后方能施工。由于甲方态度诚恳，并做了一些工作，加之甲方材料已购回，酒楼与出租方签订了租用合同等实际问题，乙方做了一些让步，同意甲方安装烟筒，但必须遵守以下几条：1、甲方烟道不能直接向上垂直安装（因直接影响旅游局办公楼及住房），应拐向该栋左边单元再直上。2、所安烟筒必须高出楼面三米以上。3、甲方经营期满必须无条件全部拆除烟道及鼓风机设备。4、甲方因厨房改址，直接影响住户身体健康及生活，住户意见大。甲方应做好工作，协同解决后方可动工。5、因安装烟道所造成的事故（安装中和使用中、拆除前）由甲方全权负责所有损失及应负的所有责任。”修建好的排烟道分为两段，竖立的长度约28米，横向的一段长度约40米，排烟管道内空为50×50厘米。2014年1月1日，被告周召波雇人将排烟管道竖立的一段拆除。2014年1月5日，被告周召波将承租房屋交还原告蒋首文、文闻。2014年1月16日，二原告分别通过手机短信方式要求被告周召波在2014年1月17日前办理天然气过户登记。2014年2月25日，被告周召波协助原告蒋首文将天然气户名过户登记到原告蒋首文名下，故原告蒋首文、文闻放弃了在第一次庭审中主张的要求办理天然气过户登记的诉讼请求。
2014年2月7日，原告蒋首文、文闻与案外人刘体华、刘体成、陈贤平签订了《房屋租赁合同》，将原出租给二被告的房屋即位于巫山县高唐街道广东路185-189号二楼第1、2号房屋出租给案外人刘体华、刘体成、陈贤平。2014年3月3日，巫山县环保局作出巫山环保函（2014）7号《关于广东路“风景管理局综合大楼”禁止新建餐饮项目的函告》，其主要内容为：“2014年2月12日，巫山县环保局接到众多群众举报称广东中路“风景管理局综合大楼”的第二层（原金都大酒楼）准备新建餐饮项目，该项目的新建将对周围环境产生污染。巫山县环保局接到举报后对现场进行走访调查，发现长江三峡风景名胜区管理局在建房时有合同对该楼层的使用性质进行了约定。现巫山县环保局特此函告：禁止在广东中路风景管理局综合大楼的第二层（原金都大酒楼）新建餐饮项目。”2013年4月7日，巫山县环境保护局颁发了渝（巫山）环排证（C）（2013）023号排放污染物放可证，准许巫山县金都大酒楼按此证的规定和要求排放污染物。另查明，2014年1月16日，蒋首文、文闻与重庆昊源律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托律师为其提供法律服务，并支付代理费20000元。
原审法院认为，公民的民事权利不是无限的，权利的行使必然会受到一定的限制。任何民事主体在行使其民事权利时，均不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。被告周召波、黄礼均与风景管理局综合楼的业主协商后，在该综合楼的外墙上修建了排烟管道，其后基于双方的约定拆除了部分排烟管道，其行为并无不当。风景管理局综合楼的业主，除了对该栋楼内的专有部分享有所有权外，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。现原告蒋首文、文闻依据原、被告在《房屋租赁协议》的约定，即租赁期满后，承租人不得拆除房屋装修（其中包括室外排烟道和排水等附属设施），而要求二被告将拆除的排烟管道恢复原状。原告蒋首文、文闻对该项权利的行使，势必会侵害风景管理局综合楼业主所享有的建筑物所有权。虽然巫山县环保局给被告周召波颁发了排污许可证，但该证只是许可被告周召波经营的餐馆可以排放污染物，并不是授予二原告出租的房屋可以排放污染物，更不能说明排烟管道属于合法的建筑设施。因此，原告蒋首文、文闻要求被告周召波、黄礼均将拆除的位于巫山县高唐街道广东路185-195号第二层2号房屋的天然气排烟道恢复原状的诉讼请求，不符合法律规定，该院不予支持。原告蒋首文、文闻与被告周召波、黄礼均签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，虽然系双方当事人的真实意思表示，但其中的部分条款限制了他人的合法权利，超出了双方可以约定的范围，该约定内容应属无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其余部分仍然有效，对合同的双方当事人具有拘束力。虽然原、被告在合同中约定，在房屋租赁合同期满后或终止时，天然气的户名应免费过户到出租人名下或出租人指定的下届承租人名下，但并未约定明确、具体的履行期限，同时，办理过户登记手续需双方互相配合方能完成，而原、被告约定的被过户对象又具有选择性，更无证据证明租赁合同期满时双方针对过户履行期限达成了新的协议。原告蒋首文、文闻在2014年1月16日发手机短信要求周召波在2014年1月17日前办理天然气过户登记，原告此举虽明确了被过户对象，却在次日向法院提起诉讼，并未给予被告周召波办理过户登记一定的期限，此行为欠缺合理性。后被告周召波在本案的审理过程中于2014年2月25日已协助原告蒋首文、文闻办理了天然气的过户登记手续，故被告的迟延过户行为不能视为构成违约。因此，原告蒋首文、文闻主张从租赁合同期满之日起至天然气实际过户之日止，按照与案外人约定的租金标准来计算迟延过户造成的损失，该院不予支持。另原、被告在合同并未约定一方主张权利的费用需由违约方承担，故原告蒋首文、文闻将其支付的律师代理费20000元作为实际损失要求被告周召波、黄礼均承担，亦不符合法律规定，该院不予支持。由于原、被告在合同中明确约定，在缴纳最后一期年租金时，应同时支付出租人15000元保证金。现被告周召波、黄礼均未举证证明其已按合同约定缴纳了保证金15000元，应承担举证不能的法律后果，故该院认定其未支付保证金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告蒋首文、文闻的损失即为未如期收到15000元保证金所造成的损失。原告据此主张要求被告承担违约金45000元，该标准已远远超过被告该违约行为给原告所造成的损失，故依法应予调整。故被告周召波要求对违约金进行调整的理由成立，该院予以支持。根据本案的实际情况，该院酌定将违约金调整为从被告应支付保证金之日（即2012年12月6日）起至租赁合同期满之日（即2014年1月5日）止，以欠缴的保证金数额15000元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金，即3900元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告周召波、黄礼均于本判决生效后五日内，支付原告蒋首文、文闻违约金3900元。二、驳回原告蒋首文、文闻的其他诉讼请求。本案案件受理费575元，由原告蒋首文、文闻负担525元，被告周召波、黄礼均负担50元。
宣判后，原审原告蒋首文、文闻不服，向本院提起上诉，请求：依法撤销原判，改判由被上诉人周召波、黄礼均支付上诉人违约金45000元，并立即将其拆毁的巫山县高唐街道广东路185－189号第二层2号房屋的天然气烟道恢复原状。事实和理由：一、被上诉人存在重大违约行为，应当按照《房屋租赁合同》第十一条的约定，向上诉人支付违约金45000元。租赁期限届满时，被上诉人故意报停天然气，届满后，在2014年1月6日至1月16日期间，上诉人多次口头通知上诉人，要求被上诉人将天然气户头登记至蒋首文名下，但被上诉人以上诉人没有退还保证金为由拒绝配合办理。上诉人又于2014年1月16日短信通知被上诉人，被上诉人仍以没有退还保证金为由拒绝配合天然气过户登记。而被上诉人并未交纳保证金，故被上诉人属于典型违约行为，应承担违约责任。正是由于被上诉人拒绝配合办理天然气过户登记，造成上诉人在2014年1月6日至2月25日期间未能将房屋出租，造成租金损失44000元。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限届满时，包括排烟道和排水等附属设施在内的装潢归上诉人所有，被上诉人无权拆除。
二审中，双方当事人对一审判决认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对签约当事人具有约束力，双方均应按合同约定履行相关义务。上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同补充协议》中约定“本房租赁的合同期满或者终止时，天然气户名应免费过户到甲方名下或甲方指定的下届本房租赁主名下”，表明被上诉人在合同期满或者终止时，应当免费过户天然气户名至上诉人名下，但该协议并没有明确约定租赁期限届满后过户的具体期间，因此，上诉人在2014年1月16日给被上诉人发短信要求其于次日办理天然气过户登记的时间，即2014年1月17日应为被上诉人履行办理天然气过户登记义务的起始时间。由于上诉人于发短信的当天向原审法院起诉，双方争议已提交法院处理，故被上诉人在2月25日一审诉讼期间履行过户义务，并不构成违约，上诉人以自己与案外人约定的租金标准来计算迟延过户造成的损失，没有事实依据，其请求被上诉人承担违约损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》虽有“租赁期满或者终止租赁装璜归甲方所有，乙方不得拆除房屋装修（其中包括室外排烟道和排水等附属设施）”之约定，但没有证据表明上诉人与被上诉人签订租赁合同时，被上诉人明确知道其承租的房屋不能经营餐饮，显然，上诉人与被上诉人在签订合同时，没有意识到其约定损害了第三人利益。公民行使民事权利，不得影响和损害他人和社会公共利益，因此，被上诉人于租赁期满后，履行与租赁房屋所在综合楼业主的约定，拆除烟道的行为，符合环境保护的要求，也符合法律规定，被上诉人拆除烟道属于不可归责于上诉人与被上诉人双方的原因，不构成违约，上诉人请求被上诉人恢复拆除的排烟管道的请求本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，处理结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费925元，由上诉人蒋首文、文闻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 杨
审 判 员 黄文革
代理审判员 李 斌
二〇一四年十二月九日
书 记 员 姜 霞