浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终1103号
上诉人（原审原告）：宁波高新区浩瑞汽车维修有限责任公司。住所地：宁波高新区新明街道科兴路28号陆家工业区*号*楼。
法定代表人：陆河锋，该公司经理。
委托诉讼代理人：蔡永素，国浩律师（宁波）事务所律师。
委托诉讼代理人：史全佩，国浩律师（宁波）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波市鄞州奥恒汽车服务有限公司。住所地：宁波市鄞州区江东北路***号。
法定代表人：钱世波，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：虞建君，男，1969年8月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：屠坤鑫，浙江文天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区福明街道江南股份经济合作社。住所地：宁波市鄞州区江东北路***号。
代表人：虞祥来，该合作社董事长。
委托诉讼代理人：虞红，浙江君为律师事务所律师。
上诉人宁波高新区浩瑞汽车维修有限责任公司（以下简称浩瑞公司）因与被上诉人宁波市鄞州奥恒汽车服务有限公司（以下简称奥恒公司）、虞建君、宁波市鄞州区福明街道江南股份经济合作社（以下简称江南合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0204民初6239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
浩瑞公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.本案是房屋拆迁安置补偿纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，不应适用租赁合同相关法律规定。根据物权法规定，房屋拆迁安置补偿对象是用益物权人，且根据宁波市征收集体所有土地房屋条例及补偿标准等规定，实际经营人可以依法获得拆迁补偿费、停产停业损失、装修费等。2.一审法院未查明事实，轻率下判。上诉人承租的经营用房被列入拆迁范围后，按规定政府部门在作出拆迁安置补偿前，应对土地、房屋及装修、设施设备迁移等费用作出评估，按照补偿标准对搬迁费用、停产停业损失等作出安置补偿。一审时，被上诉人未提供，一审法院也未调取，仅要求被上诉人提供了拆迁协议，但对协议涉及的补偿款总额291472元缺乏具体说明，导致补偿项目、标准不明。奥恒公司经宁波市江东区福明街道江南村（以下简称江南村）同意将房屋转租给上诉人，上诉人是实际使用者及经营者。房屋拆迁时间在上诉人承租期内，此时间点的有形财产除土地房屋本身外，其他设施都属于上诉人，故应依法对上诉人装饰装修损失、附属物补偿损失、搬迁补助费、停产停业补助费等给予补偿。因此，奥恒公司获得的291472元拆迁补偿款应归上诉人所有。虽双方合同中未对拆迁补偿标准作出明确的约定，但这不表明上诉人放弃。3.一审法院未支持上诉人有关经营损失的主张不符合法律规定。房屋租赁合同是格式条款，“乙方无条件服从搬迁”是不当免责条款。奥恒公司作为提供格式条款提供一方彻底排除了上诉人基于合同请求权索偿的主要权利，当事人双方权利、义务明显失衡，严重背离公平原则。根据合同法规定，“乙方应无条件服从搬迁”应直接被认定为无效。既然一审法院认定该条款有效，上诉人认为，无条件服从搬迁也指的是服从国家的搬迁，而不是服从被上诉人其他额外的附加条件，充其量只是双方对搬迁条件的约定，而不能据此排除上诉人依法应获得补偿的权利。并且，被上诉人一方因停水停电等违法行为导致上诉人无法正常营业，根据合同法的规定，也构成违约，上诉人的期待利益理应受法律保护。上诉人提供的完税凭证核定的经营额足以证明上诉人因停产停业造成的实际损失。上诉人是次承租人，也是实际占有使用权人，是利益受损最大的人。国家的拆迁政策对奥恒公司、虞建君没有造成损害，江南合作社作为所有权人，明知奥恒公司将房屋租给上诉人实际使用，在六个月内没有提出异议，说明已经默认，因此在协商拆迁赔偿事宜时，出租人在没有通知次承租人的情况下，直接与承租人协商赔偿事宜，严重损害了次承租人的利益，因此，上诉人认为2016年8月30日签订的协议对上诉人没有拘束力。4.一审法院未调取拆迁协议致上诉人举证不利，请求二审法院调取完整的拆迁补偿协议。
奥恒公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。
虞建君辩称，请求驳回上诉，维持原判。
江南合作社辩称，请求驳回上诉，维持原判。
浩瑞公司向一审法院起诉，请求判令奥恒公司、虞建君、江南合作社：1.退还因经营场所拆迁而产生的机器设备搬迁费、厂房装修费等8万元（具体金额以按政府公布的江南村拆迁补偿标准与承租面积等计算的结果为准）；2.赔偿经营损失10万元（自2016年9月6日起至新经营场地装修完期间）。
一审法院认定事实：2010年11月29日，浩瑞公司法定代表人陆河锋（乙方）与江南合作社（甲方）签订《房屋租赁合同》。约定：租赁房屋地址为福明江南村，房屋面积832平方米，租赁期限自2010年12月1日至2013年11月30日，年租金156376元，先付后用，房屋租赁期间，如遇国家、集体规划需要拆迁，乙方应无条件服从搬迁，乙方的所有动产可以自行处理，搬迁赔偿款归乙方。2014年1月4日，奥恒公司（乙方）与江南合作社（甲方）签订《房屋租赁合同》。约定：租赁房屋地址为福明江南村，面积832平方米，租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日，第一年租费154152元，第三年起按上年租赁费总额递增6%。先付后用；如遇国家规划需要拆迁，乙方的所有动产可自行处理，土地房屋赔偿款均归甲方，乙方应无条件服从搬迁。2014年3月6日，浩瑞公司（乙方）与奥恒公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。约定：租赁房屋地址为福明江南村，面积800平方米，租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日，第一年租费170000元，第三年起按上年租赁费总额递增6%。先付后用；如遇国家规划需要拆迁，乙方的所有动产可自行处理，土地房屋赔偿款均归甲方，乙方应无条件服从搬迁。后浩瑞公司经营场所被纳入政府拆迁范围。2016年8月30日，奥恒公司（乙方）与江南合作社（甲方）签订《江南印洪碶、曙光北路、桑田北路地块集体非住宅拆迁协议》。约定：由乙方承租的的房屋已列入城市建设的拆迁范围，租赁合同终止期至2016年4月30日止，甲方对乙方进行拆迁补偿金额为291472元，乙方承诺于2016年6月30日前完成搬迁并交房，逾期未搬迁的按实际天数收取租金，甲方在本协议签订后15天内向乙方支付20%补偿款58000元，双方确认甲方在2016年7月1日后对该出租房屋停电、停水。后浩瑞公司于2016年9月6日停止营业。
另查明，江南合作社将20%补偿款58000元支付给奥恒公司，后奥恒公司支付给虞建君。
一审法院认为：浩瑞公司与江南合作社签订的《房屋租赁合同》约定：如遇国家、集体规划需要拆迁，乙方应无条件服从搬迁，乙方的所有动产可以自行处理，搬迁赔偿款归乙方。奥恒公司与江南合作社签订的《房屋租赁合同》、浩瑞公司与奥恒公司签订的《房屋租赁合同》均约定：房屋租赁期间，如遇国家规划需要拆迁，乙方的所有动产可自行处理，土地房屋赔偿款均归甲方，乙方应无条件服从搬迁，并未对搬迁赔偿款予以明确约定。但事实上，根据拆迁协议，江南合作社对奥恒公司拆迁补偿金额为291472元。虽一审庭审中，奥恒公司辩称就拆迁补偿款系奥恒公司与江南合作社协商所得，与浩瑞公司无关，但因浩瑞公司系拆迁场地的实际使用者，且其因拆迁而致搬迁造成损失，应给予适当补偿。结合浩瑞公司的主张，综合考虑浩瑞公司搬迁的实际情况以及奥恒公司实际取得的款项，一审法院认定由奥恒公司支付浩瑞公司拆迁补偿款80000元。至于浩瑞公司对虞建君、江南合作社的主张，因虞建君并非租赁合同当事人，而江南合作社系与奥恒公司签订租赁合同及拆迁协议，故浩瑞公司无权向虞建君、江南合作社直接主张拆迁补偿款。关于浩瑞公司的第二项诉请，因浩瑞公司的搬迁系国家规划需要，租赁合同中明确约定“乙方应无条件服从搬迁”，故对于浩瑞公司经营损失的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、宁波市鄞州奥恒汽车服务有限公司支付宁波高新区浩瑞汽车维修有限责任公司拆迁补偿款80000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回宁波高新区浩瑞汽车维修有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1950元，由宁波高新区浩瑞汽车维修有限责任公司承担1080元，宁波市鄞州奥恒汽车服务有限公司承担870元。
二审期间，上诉人浩瑞公司向本院提交了告知书、批复、建设用地情况表、建设用地审批意见书、用地情况汇总表、甬政告（2008）18号文件、征地补偿协议、宁波市国土资源局（2010）第6号公告各一份（共17页，均为复印件），拟证明在涉案房屋所在地块拆迁过程中，江南合作社因地上附着物而得到了相应补偿，属于上诉人承租范围内的部分应当支付给上诉人。经质证，被上诉人奥恒公司、虞建君、江南合作社对上述证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为不能证明上诉人主张的事实。本院经审查认为，由于被上诉人奥恒公司、虞建君、江南合作社对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对其真实性予以确认。
被上诉人奥恒公司、虞建君、江南合作社均未向本院提交新的证据。
综上，本院经审理查明的事实除对一审法院认定的事实予以确认外，另根据各方当事人在二审中的陈述及浩瑞公司在二审中提供的证据确认以下事实：因涉案房屋所在地块拆迁，江南合作社共取得包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等四项在内的征地补偿总费用2098856元。
本院认为，本案二审的争议焦点在于，浩瑞公司要求三被上诉人支付搬迁、装修等补偿费用以及经营损失是否合法有据。
首先，浩瑞公司在二审中自述，其主张机器设备搬迁费、厂房装修费、经营损失等，系基于法定依据，即《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第四十一条的规定。但该条规定的表述为：“拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费”，该条例第四条则明确，“本条例所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人”。而本案中，浩瑞公司为涉案房屋的次承租人，并非所有权人，因此其直接依照上述规定主张权利的理由不能成立，本院不予采信。
其次，从合同约定来看，奥恒公司、浩瑞公司签订的房屋租赁合同中明确约定房屋内部装修“租赁期满后归甲方所有”，并约定“如遇国家规划需要拆迁，乙方的所有动产可自行处理，土地房屋赔偿款均归甲方，乙方应无条件服从搬迁”。上述内容未违反法律法规强制性规定，浩瑞公司亦未提供证据证明该条款属于“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商”的格式条款，且该条款未排除浩瑞公司作为承租方“使用房屋”这一主要权利，合法有效，双方均应依约履行。在租赁合同没有另行对搬迁补偿、经营损失等作出相反约定的情况下，应认定与土地、房屋拆迁相关的所有费用均归甲方（奥恒公司）所有。因此，浩瑞公司依据合同约定主张拆迁补偿和损失亦缺乏依据。
最后，江南合作社因涉案房屋所在地块拆迁所取得的征地补偿总费用中，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等四项。二审庭审中，浩瑞公司主张其应从“地上附着物补偿费”一项中分得，但从租赁合同来看，其承租的标的物为厂房并非空地，浩瑞公司在二审中亦陈述其承租时厂房已搭建好，虽主张其自行搭建了一小部分，但未提供证据予以证明，本院不予采信。因此，浩瑞公司要求三被上诉人支付“地上附着物补偿费”中对应部分缺乏事实依据。
一审法院以浩瑞公司为拆迁场地的实际使用者、搬迁的实际情况及奥恒公司实际取得的款项等为由，判令奥恒公司向浩瑞公司支付拆迁补偿款80000元，因奥恒公司未在法定期限内提出上诉，且在二审中答辩要求维持原判，视为自愿支付一审判决确定的金额。
二审中，浩瑞公司提出对其停产停业损失及重大设施搬迁损失进行评估，并申请法院调取涉案房屋的拆迁补偿协议及清单，但如上所述，浩瑞公司要求三被上诉人支付搬迁费、装修费、经营损失等缺乏法定或约定的依据，再行评估具体金额并无必要，本院不予准许。
综上所述，上诉人浩瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人宁波高新区浩瑞汽车维修有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊瑞娟
审 判 员 曹 炜
审 判 员 周 娜
二〇一八年五月二十三日
法官助理 龚 静
代书记员 姜黎娜