宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第889号
原告：卢良鹏。
委托代理人：陈石，浙江蓝泓律师事务所律师。
委托代理人：徐梦琳，浙江蓝泓律师事务所律师。
被告：王明涌。
委托代理人：徐建国，北京大成（宁波）律师事务所律师。
第三人：宁波江东天佳房产经纪有限公司。住所地：宁波市江东区朝晖路***号（1-5）。
法定代表人：陈恩，店长。
委托代理人：庄艳，该公司工作人员。
原告卢良鹏诉被告王明涌、第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理，依法由审判员杨锦晶适用简易程序于2013年6月27日公开开庭进行了审理。原告卢良鹏的委托人代理人陈石、徐梦琳，被告王明涌的委托代理人徐建国，第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司的委托代理人庄艳到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。
原告卢良鹏起诉称：2013年3月31日，原告与被告签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定由宁波江东天佳房产经纪有限公司提供中介服务，将被告王明涌与他人共有的位于宁波市波波城xx幢xx号xx室房屋出售给原告。签订合同当日，仅被告王明涌一人到场，共有人林某、王慧玮均未到场，且未向原告出具授权被告王明涌代理出售房屋的委托书。原告对此提出异议，但被告及第三人安抚原告称其他共有权人都同意王明涌出售房屋，有王明涌签字即可，如果原告不放心，可以过几天让共有人来补签合同。原告遂与被告签订了合同，并向被告王明涌支付定金20000元，合同签订后，被告迟迟未组织共有权人林某、王慧玮补签合同。因被告的行为导致房屋所有权无法转移，原告合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，请求判令：1、解除原、被告间关于宁波市波波城xx幢xx号xx室房屋买卖合同关系；2、被告王明涌向原告卢良鹏双倍返还定金40000元。
被告王明涌答辩称：原、被告签订的合同是合法有效的，双方均应按约履行。在合同签订后，被告及第三人严格按照合同的约定履行合同义务，并多次催告原告办理过户缴费手续，但原告始终不履行合同约定的义务，是不诚信的交易行为，被告保留向原告追究违约责任的权利。
第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司述称：2013年3月31日，经第三人介绍，原告与被告签订了《存量房屋买卖中介合同》，签订合同时，被告曾明确告知原告，其是房屋共有权人林某与王慧玮的授权代理人，但一时疏忽忘记将委托书带来，待合同签订后提供委托书，等过户时三位房屋共有权人也均会到场，原告表示同意。后被告在原告面前拨打被告妻子林某的手机，确认房屋总价。在谈及房屋过户细节问题时，原、被告均担心新国五条出台后要多缴纳个税费用，故要求第三人加快限购证明进度，同时口头约定，因过户时三位房屋共有权人均要到场，而产权人王慧玮只有星期三有空，如限购证明提早办理好，则双方在2013年4月3日（星期三）下午13时30分到房地产交易中心门口碰面一起办理过户手续，如办不出限购证明加快手续，则根据合同约定日4月10日（星期三）下午14时去办理过户手续。合同签订后，被告向第三人提供了林某与王慧玮出具的授权委托书。2013年4月2日，第三人致电原告，告知限购证明加快手续已经办妥，按照口头约定时间一起办理过户手续，原告表示知晓，但因首付款不够，还需与家人商量。2013年4月3日上午8时08分，第三人再次致电原告确定过户时间和地点，原告称首付款不够，挂断电话。后第三人多次致电原告，原告手机一直无人接听，也不回短信。2013年4月3日下午13时30分，被告及其他两位共有权人如约而至，但始终不见原告踪影，第三人又致电原告，但原告拒接手机。被告及其他两位共有权人等了近两小时后离去。2013年4月9日上午9时59分，第三人以短信方式通知原告根据合同约定于4月10日下午办理过户手续，但原告还是不予理睬。4月10日，被告及其他两位共有权人到场，但原告仍未到场，期间，第三人多次致电原告，但原告仍未办理相关手续。2013年4月12日，第三人收到原告委托律师寄发的律师函，要求撤销合同，4月13日，第三人向原告寄发了要求继续履行合同的函告，原告签收，后第三人又致电原告，告知其已寄发函件，原告表示知晓，但拒绝履行合同。后因原告无故违约，第三人也一直无法联系原告，被告在无奈之下于2013年5月29日到第三人处取回了房屋所有权证，并出具了情况说明。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告卢良鹏提供《存量房屋买卖中介合同》复印件一份，拟证明原告、被告及第三人签订了中介合同，合同中仅有被告一人作为卖方签字，其他共有权人未签字的事实。经质证，被告王明涌对该证据的真实性没有异议，认可签订合同时卖方仅被告一人在场，但认为合同的内容可以证明原告存在违约行为。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司对该证据的真实性没有异议，认可签订合同时在场的系原、被告。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
2.原告卢良鹏提供律师函复印件两份、EMS快递单及签收回执复印件各两份，拟证明原告于2013年4月9日向被告及第三人发函要求解除合同的事实。经质证，被告王明涌认为从投递的时间看，是4月10日上午9时22分寄出，4月12日下午17时38分到达镇海投递站，投递站已经下班，被告收到时已经是4月13日了，而且律师函仅是原告自己主张的内容。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司表示其收到函是4月12日，快递记载的送达时间是4月10日下午，当时第三人的工作人员均在房地产交易中心等原告。对此，原告卢良鹏称律师函交寄的时间是4月9日下午17时左右，当时已经下班，无法盖当天的邮戳。本院认为，因被告及第三人对收到上述函件的事实没有异议，故本院对该事实予以确认。
3.原告卢良鹏提供收条一份，拟证明原告向被告支付了定金20000元的事实。经质证，被告王明涌对该证据没有异议。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司表示签订合同时，因被告没有带其他两位共有权人的委托书，所以第三人让被告出具定金收条给原告，定金先放在第三人处，后第三人工作人员陪同被告回家拿来委托书，第三人才把钱给了被告。本院认为，因被告及第三人对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
4.被告王明涌提供民事起诉状复印件一份，拟证明本案第三人在另案中作为原告起诉要求本案原告支付中介费，本案被告已经履行合同义务的事实。经质证，原告卢良鹏对该证据的真实性没有异议，但认为第三人的起诉没有经过法院的认定。第三人对该证据的真实性没有异议。本院认为，因原告及第三人对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
5.被告王明涌提供中介服务费欠条确认书复印件一份、函告复印件一份，拟证明原告确认原、被告间的房屋买卖合同效力及中介费用的承担的事实。经质证，原告卢良鹏认可确认书系其本人所签，但该确认书是正常履行合同并履行完毕的情况下对中介费负担作出的确认，现履行情况发生变化，付款责任也相应发生了变化，原告收到过函告，但该函告是第三人单方制作，对记载的事实不予认可。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司对上述证据没有异议。本院认为，因原告及第三人对上述证据的真实性未表异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
6.被告王明涌提供授权委托书复印件两份，拟证明被告有相应的授权委托书的事实。经质证，原告卢良鹏认为授权委托书的真实性无法核实，其形成时间和委托书上的记载是不一致的，原告是在第三人起诉的另案中才看到该委托书的。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司表示该两份授权委托书是第三人的工作人员与被告一起回家拿来的，工作人员也致电告知原告委托书已经拿到，在另案中，共有权人林某曾出庭作证，表示委托书是其自己书写的，王慧玮的委托书是被告去杭州让王慧玮签字的。本院认为，结合原、被告及第三人的提供的上述证据及庭审陈述，可以证明签订《存量房屋买卖中介合同》时，被告王明涌未向原告卢良鹏、第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司出示授权委托书的事实，对该事实本院予以确认。
7.被告王明涌提供通话短信记录复印件五份、短信内容照片复印件一份，拟证明第三人的工作人员曾在4月3日、4月9日两个约定的过户交接日的前一天向原告发短信及打电话告知办理过户手续事宜的事实。经质证，原告卢良鹏认为短信记录没有运营商的盖章确认，真实性不予认可，虽短信内容发送的号码是原告的，但是短信内容的真实性无法确认，短信中也没有提到授权签订合同的事宜，当时原告与被告及第三人进行过沟通，主要是让其他两位共有权人办理补签合同手续，也包括补签合同后办理过户手续等。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司表示第三人的工作人员在办理限购手续后与原告进行了电话及短信联系，原告按约应到场办理过户手续，但原告没有到场。
8.第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司提供《存量房屋买卖中介合同》（备案）一份，拟证明合同是被告受其他两位共有权人委托与原告签字确认的事实。经质证，原告卢良鹏对该证据的真实性有异议，认为第三人提供的备案合同与原告持有的合同部分内容不符，其中“卖方”一栏的人员有添加，并且第五条中的付款时间与实际约定时间不符，原告与被告、第三人从未约定过在4月3日支付款项，被告是以产权人的名义签字的，而不是以授权代理人的身份，否则被告的签字应写在代理人一栏，备案合同的第六页第五条在签字时是空白的，第三人表示可以不填。被告王明涌认为原告在合同中签字表示其对合同效力是确认的，被告既是房东又是授权代理人，由于原告要求第三人加快办理手续，所以在手续未办妥前没有填写时间。对此，第三人称，第三人是在看到委托书后才把其他两位共有权人的名字填上去的，原来双方口头约定是4月3日，后来担心可能加快手续办不出，第三人就在给原告及被告的中介合同中填写了4月10日。
9.第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司提供房产证复印件三份，拟证明被告在签订合同时出具的房屋所有权证是齐全的事实。经质证，原告卢良鹏及被告王明涌对上述证据没有异议。
10.第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司提供情况说明书复印件一份，拟证明因原告违约，被告无奈在2013年5月29日将房屋所有权证取回的事实。经质证，原告表示不清楚此事，对证据的真实性有异议，认为与本案无关。被告卢良鹏对该证据没有异议。
11.为审慎审理本案，本院依法出示（2013）甬东民初字第791号案件中在2013年6月20日对证人林某所作的证人证言笔录一份，并向宁波市房地产交易中心调取房产资料两份。上述证据经出示，原告卢良鹏对上述证据的真实性没有异议，但认为被告王明涌已将涉案房屋出售给他人并办理了过户手续，故系被告的违约行为导致房屋所有权不能转移给原告。被告王明涌对上述证据的真实性没有异议，但认为被告是在原告经被告及第三人再三催告不支付房款的情况下，为了避免更大的损失发生及房产新政的实施，将自己的房产作出合理的处分，没有过错。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司对上述证据的真实性没有异议，认为上述证据可以证明共有权人之一的林某在出售房屋前已经把委托书写好了，并由第三人的工作人员和被告一起回家拿的，对被告后续出售房屋第三人并不知情，在被告取回房产权之前，第三人多次催促原告办理过户等手续，但原告一直不接听任何电话，对此置之不理。
本院认为，结合原告提供的证据1-3，被告提供的证据4-7、第三人提供的证据8-10及本院依法出示的证据，可以证明涉案房屋系被告王明涌与案外人共同共有，原告卢良鹏曾与被告王明涌以及第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市波波城小区xx幢xx号xx室的房屋一套及相应的权利义务等内容，签订《存量房屋买卖中介合同》时，被告王明涌未向原告卢良鹏、第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司出示其他共有权人林某、王慧玮的授权委托书。签订合同后至约定过户日前，原告与第三人就涉案房屋买卖过户等事宜进行过沟通。涉案房屋已在2013年6月17日由被告、林某、王慧玮出售给他人等事实，对上述事实本院予以认定。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司提供的《存量房屋买卖中介合同》（备案）与原告持有的《存量房屋买卖中介合同》部分内容不符，且第三人亦表示备案合同部分内容系后续填写，在原告否认口头约定内容及被告遗失中介合同的情况下，被告及第三人亦未能提供充分的证据证明三方约定过4月3日的过户日期，故本案应以原告卢良鹏持有的《存量房屋买卖中介合同》约束三方当事人。
本院经审理，认定事实如下：王明涌、林某、王慧玮是宁波市波波城小区xx幢xx号xx室的房屋所有权人。2013年3月31日，原告卢良鹏、被告王明涌以及第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定原告卢良鹏向被告王明涌购买位于宁波市波波城小区xx幢xx号xx室的房屋一套，合同签订之日，原告向被告支付定金20000元，于2013年4月10日前支付房款2180000元，第三人于2013年4月10日前开始办理过户手续，原告及被告必须准时到场，剩余600000元房款，原告应于2013年4月10日前提供有效的按揭资料，并委托第三人办理20年银行商业按揭。原告应当缴纳的税、费项目由原告于2013年4月10日内付清，原告对上述房地产状况已经了解，并已实地察看，且已核查相关证件及相应的权利义务等内容。签订上述合同时，被告王明涌未向原告卢良鹏、第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司出示林某、王慧玮出具的关于委托被告王明涌代为办理涉案房屋有关洽谈、定价、合同签订、收取售房定金等事项的委托书。同日，被告王明涌出具收条一份，载明收到原告支付的涉案房屋的定金20000元。2013年3月31日，原告卢良鹏出具《中介服务费欠条确认书》一份，载明：“……签约当天，因本人所带现金不足以支付中介服务费，故欠南天房产中介服务费大写贰佰叁仟伍佰元（小写：23500元整）。本人对上述内容及所欠的金额没有异议，并承诺在2013年4月10日（过户日）之前付清……”。签订合同后至约定过户日前，原告与第三人曾就涉案房屋买卖过户等事宜进行过沟通。原告卢良鹏、被告王明涌及第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司曾对是否应撤销三方签订的《存量房屋买卖中介合同》、中介服务费支付等事项进行发函协商。第三人宁波江东天佳房产经纪有限公司曾在本院（2013）甬东民初字791号案件中作为原告起诉卢良鹏，要求其支付相应的中介费用。涉案的宁波市波波城小区xx幢xx号xx室房屋已在2013年6月17日由被告王明涌及其他共有权人林某、王慧玮转让给案外人。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，原告持有的《存量房屋买卖中介合同》系原告、被告及第三人签订，原告在签订合同时应已核实查看涉案房屋的产权信息，对涉案房屋有三位共有权人的事实应是明知的，当时被告王明涌并未提供其他两位共有权人的授权委托书，故原告作为完全民事行为能力人，对自己在合同上签字可能存在的风险及法律后果应有预估和判断能力，原告签订合同并支付定金，系属自愿及真实意思的表示。根据处分行为与负担行为理论，虽然被告王明涌作为出卖人在缔约时对标的物并不享有全部所有权，但并不影响作为原因行为的原、被告间买卖关系的效力，故原、被告间的房屋买卖关系成立并有效。其次，涉案房屋能否发生所有权转移的物权变动效果，取决于被告王明涌嗣后能否取得所有权或处分权，故签订中介合同时，物权变动属于效力待定状态。对于原告卢良鹏而言，根据三方签订的《存量房屋买卖中介合同》，原告应在2013年4月10日前支付首期房款、缴纳相应税费及配合到场办理过户手续，而原告表示其认为合同未有三位共有权人签字会导致过户风险而未到场办理过户等手续，并自称于合同履行期限届满前的2013年4月9日下午向被告及第三人发函要求撤销合同等，故原告在合同约定的履行期限内并未确定并核实存在涉案房屋物权变动必然无法实现的情形，而结合被告提供的授权委托书、另案中林某的证人证言及第三人的庭审陈述，被告王明涌表示实际已取得其他共有权人的权利认可并有全部共有权人到场准备办理过户，故原告关于被告存在因未取得所有权或处分权导致标的物所有权不能转移的违约行为的主张，缺乏相应的事实和法律依据，现《存量房屋买卖中介合同》约定的履行期限已经届满，且涉案房屋已另行出售，故原告与被告继续履行买卖合同关系所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，故对原告要求解除与被告间的关于涉案房屋买卖关系的请求，可予支持。但结合本案中介合同履行情况而言，原告在约定日期前即发函要求撤销合同，在约定日期亦未能及时到场办理过户手续，且在经第三人催告后仍未继续履行中介合同，原告的行为导致涉案房屋所有权转移未能成就，故原告关于被告存在违约行为的主张，缺乏相应的依据，对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告卢良鹏与被告王明涌间就宁波市波波城xx幢xx号xx室房屋的房屋买卖关系；
二、驳回原告卢良鹏的其他诉讼请求。
本案受理费800元，减半收取400元，由原告卢良鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 杨锦晶
二〇一三年七月十八日
代书记员 黄群英