北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5860号
上诉人（原告被告）姜燕娣，女，1967年9月18日出生。
委托代理人江群，北京市中满律师事务所律师。
委托代理人朱琳（姜燕娣之女），1992年6月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京新立机械有限责任公司，住所地北京市海淀区永定路50号。
法定代表人李云，总经理。
委托代理人刘倩，北京市华鹏律师事务所律师。
上诉人姜燕娣因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第01558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人姜燕娣及其委托代理人江群、朱琳、被上诉人北京新立机械有限责任公司（以下简称新立机械公司）的委托代理人刘倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
新立机械公司在原审法院起诉称：2009年12月30日，新立机械公司下属单位北京天阶科技工业公司（以下简称天阶公司）与姜燕娣签订为期三年的房屋租赁合同，自2010年4月1日至2013年3月31日。现合同已到期且不再续签，但姜燕娣拒不腾退房屋，故起诉请求判令：1、姜燕娣将位于北京市×路628楼裙楼一层大厅东半部分55平方米房屋腾空交给新立机械公司使用；2、姜燕娣支付新立机械公司违约金1万元。
姜燕娣在原审法院答辩称：姜燕娣不同意新立机械公司的诉讼请求。合同快到期时，姜燕娣希望与新立机械公司谈续签的事情，但是对方不配合，导致双方没有续约。本案的起因是新立机械公司要涨租金，且新立机械公司的领导更换了，所以才要求姜燕娣腾房，其实新立机械公司的其他房屋也对外出租。姜燕娣现在愿意继续承租房屋，可以接受新立机械公司涨点租金。
原审法院判决认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据查明事实，姜燕娣与原出租人天阶公司签订的《房屋租赁合同书》租赁期间于2013年3月31日届满，姜燕娣应当将诉争房屋返还。由于新立机械公司对诉争房屋享有占有、使用的权利，而且天阶公司被注销后，《房屋租赁合同书》的相关权利义务实际由新立机械公司履行，因此姜燕娣应将诉争房屋腾空返还给新立机械公司。现新立机械公司要求姜燕娣将诉争房屋腾空交还之请求，于法有据，予以支持。虽然租赁期届满姜燕娣仍继续占用房屋，但因为新立机械公司未收取姜燕娣租赁期限届满后的房屋租金，而且于2013年10月30日提起了本案诉讼，要求姜燕娣腾退房屋并支付房屋占有使用费，所以新立机械公司的上述行为应视为其对姜燕娣继续占用诉争房屋提出了异议。在这种情况下，姜燕娣主张称本案诉讼期间其向新立机械公司交纳了房屋租金6.9万元，并以此为由要求继续租赁诉争房屋之抗辩，缺乏事实和法律依据，不予采信。关于违约金一节，由于《房屋租赁合同书》未约定若租赁期间届满姜燕娣未腾房的，姜燕娣应承担违约金的情形，故新立机械公司以姜燕娣逾期未腾房为由要求姜燕娣支付违约金之请求，没有合同依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、姜燕娣于本判决生效后十五日内将诉争房屋腾空交还给北京新立机械有限责任公司；二、驳回北京新立机械有限责任公司其他诉讼请求。
姜燕娣不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决；2、改判驳回新立机械公司的全部诉讼请求。事实和理由是：1、此前姜燕娣一直按期支付租金，合同续约与租金支付事宜久拖不决是由于新立机械公司领导更换和公司内部调整所致，姜燕娣不存在违约行为；2、姜燕娣已超额支付2013年至2014年度的房屋租金，新立机械公司也已经认可，应视为原租赁合同续约成功，新立机械公司无权擅自解除；3、双方合同约定合同到期姜燕娣有同等条件下的优先承租权，姜燕娣一直在找新立机械公司商量续租问题，合同虽然到期也不代表一定要腾退；4、姜燕娣没有别的工作，只有这个餐饮的营业执照，地址在诉争房屋，以此为生。新立机械公司要求提前解除合同没有法律和事实依据。请求法院支持姜燕娣的上诉请求。
新立机械公司同意原审法院的判决，不同意姜燕娣的上诉请求。答辩理由是：1、姜燕娣是个体工商户，新立机械公司则是航天部二院下属的保密单位，应工作需要和上级要求清理整顿出租房屋；2、双方租赁合同已经到期，虽然合同约定期满后双方协商确定是否延长，但新立机械公司已多次通知对方不再续租，合同应当到期终止；3、姜燕娣在诉争房屋开办的林静小吃店声音嘈杂，扰乱了附近居民生活，居民多次投诉，要求收回房屋；4、姜燕娣在一审期间支付新立机械公司的费用不是房屋租金，而是房屋占有使用费，其据此认为该费用是租金，合同应延期，没有事实和法律依据。现合同期满，承租人应当返还租赁物。原审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，北京市×路628楼的所有权人为中国长峰机电技术研究设计院（以下简称长峰机电设计院）。新立机械公司系长峰机电设计院下属单位，天阶公司系新立机械公司的全资子公司。诉争房屋所在的628楼裙楼一层（房产登记使用的坐落为627-1号楼）现由新立机械公司占有、使用，并可以出租经营。
2009年12月30日，天阶公司（甲方）与姜燕娣（乙方）签订《房屋租赁合同书》，将诉争房屋出租给姜燕娣用于商业经营，租期为三年，自2010年4月1日至2013年3月31日，每12个月房租为6.85万元。其中，合同第七条违约责任约定：”在承租期内甲乙双方应严格履行合同的各项条款，不得单方任意终止合同。任何一方未履行或未完全履行本合同约定，应向守约方支付人民币1万元的违约金，如守约方因此遭受的直接损失超过此金额，违约方应赔偿超出部分。”承租房屋后，姜燕娣用于经营林静小吃店，林静小吃店为个体工商户字号，业主为姜燕娣。2011年，天阶公司被注销，其所有未完结的经济业务转给其上级单位新立机械公司。之后，新立机械公司与姜燕娣继续履行《房屋租赁合同书》。
租赁期届满，姜燕娣与新立机械公司未再签订房屋租赁合同。之后，姜燕娣继续占用诉争房屋，但未交纳租金。2013年10月30日，新立机械公司将姜燕娣及第三人常正勇起诉至法院，即本案一审，要求姜燕娣、常正勇腾房，姜燕娣给付自2013年4月1日至起诉之日的房屋占有使用费39958.1元，并支付违约金1万元。后新立机械公司撤回了对第三人常正勇的起诉。2014年4月初，姜燕娣向新立机械公司支付6.9万元，新立机械公司在2014年4月14日的庭审中撤回要求姜燕娣支付房屋使用费的诉讼请求，但称若姜燕娣仍不腾房，将另案主张其后的房屋使用费。
认定上述事实的证据及理由：上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同书》、《房屋所有权证》、《业务变更说明》、《证明》等在案佐证。本案双方当事人对姜燕娣与天阶公司于2009年12月30日签订《房屋租赁合同书》及其内容均无异议，本院予以确认，并对其中租赁期限、租金标准及违约责任进行摘录。对新立机械公司提交的《房屋所有权证》、《业务变更说明》及《证明》，双方当事人均无异议，故本院对天阶公司、新立机械公司与房屋所有权人长峰机电设计院之间的关系及新立机械公司现为天阶公司与姜燕娣房屋租赁合同权利义务关系的承受人及诉争房屋合法的使用权人之事实予以确认。根据双方当事人的陈述及一审审理过程，对姜燕娣在一审审理期间向新立机械公司支付6.9万元及新立机械公司变更诉讼请求的事实予以确认。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，姜燕娣与新立机械公司的房屋租赁合同于2013年3月31日届满，虽然姜燕娣继续使用租赁物，但新立机械公司已明确表示不再续租。故在租赁期间届满后，新立机械公司要求姜燕娣返还诉争房屋，有事实和法律依据，一审法院判决姜燕娣将诉争房屋腾空并返还新立机械公司正确，本院予以确认。姜燕娣与新立公司的租赁合同中虽然约定，任何一方未履行或未完全履行本合同约定，应向守约方支付1万元的违约金，但该约定系为了保证合同的履行，在租赁合同已经履行届满且姜燕娣已经支付租赁届满后的房屋使用费的情况下，新立机械公司仍要求姜燕娣支付违约金，没有事实和法律依据，一审判决驳回其该项诉讼请求是正确的，本院予以确认。
姜燕娣上诉称，其已支付2013年至2014年的房屋租金6.9万元且新立机械公司接受，应视为合同续约成功。但在姜燕娣支付该笔费用之前，新立机械公司已经向一审法院起诉要求姜燕娣返还房屋并支付房屋使用费，即已经对姜燕娣继续使用诉争房屋的行为提出了异议，新立机械公司收取该笔款项的行为并不代表同意与姜燕娣续租。故姜燕娣所持其与新立机械公司已就诉争房屋续约成功的上诉理由不能成立，本院不予支持。新立机械公司表示收回诉争房屋后准备自用，姜燕娣未提供证据证明新立机械公司已将房屋出租他人，故其主张优先承租权没有事实根据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
一审案件受理费一百二十元，由北京新立机械有限责任公司负担五十元（已交纳），由姜燕娣负担七十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百二十元，由姜燕娣负担（已交纳）。
审 判 长 王茂刚
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王湘羽