浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第662号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州华驰物业管理有限公司。
法定代表人：周传荣。
委托代理人：李迎春、程刚。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州长运客运站场有限公司。
法定代表人：李远龙。
委托代理人：陈小明、吴清旺，浙江星韵律师事务所律师。
原审第三人：杭州汽车客运中心站小商品城有限公司。
法定代表人：高兴礼。
委托代理人：陈强。
上诉人杭州华驰物业管理有限公司（以下简称华驰公司）、因与被上诉人杭州长运客运站场有限公司（以下简称长运公司）、原审第三人杭州汽车客运中心站小商品城有限公司（以下简称小商品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年11月12日，长运公司作为甲方与华驰公司（乙方，当时的企业名称为杭州华驰汽车维修市场有限公司）签订了《管理大楼1-9层租赁合同》（以下简称主合同），约定：一、甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给乙方，具体租赁范围以双方签字确认的平面图为准。二、本合同的租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止。五、1、年租金为552万元（伍佰伍拾贰万元整），前四年年租金不变，从第五年起年租金在上年年租金的基数上递增6%，第七年起年租金在上年年租金的基数上递增8%，第九年起年租金在上年年租金的基数上递增10%。2、支付方式：采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起一周内支付第一年的物业租金，以后每半年一付，必须在每年5月12日和11月12日前，分二次缴纳当年的租金。六、（一）甲方权利与义务，3、乙方提供装修及经营过程中必要的便利和服务。（二）乙方权利与义务，1、必须按本合同约定及时足额向甲方缴纳各项费用。2、本项目由乙方自主进行装修设计，装修设计方案应在不破坏建筑结构，确保安全，甲方审核同意并完成报批的前提下方可实施，费用由乙方自理；如需安装油锅炉须办好相关审批手续、确保安全的前提下实施，不得擅自变动现有建筑主体、承重结构及各类管线，大楼内现有的机房、设备层、管井、检修井、设备用房等乙方不得占用和使用。3、乙方在经营活动中，必须遵守国家的法律、法规，依法文明经营，经营中凡涉及安全消防、治安、卫生等方面存在的问题，应自觉接受政府有关部门和甲方的检查，并及时整改。因乙方责任给甲方房屋造成破坏性损失由乙方承担。4、合法经营手续由乙方自行办理，其各类证照须与经营者身份相符。七、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，无条件收回物业；依法追究乙方违约责任并要求赔偿甲方所有损失。1、未按时缴纳各类费用，拖欠租金、水、电等相关费用60天以上的；2、未经甲方同意，擅自将承租物业使用权整体或部分抵押、转让、分包及与第三方合作经营的；3、未经甲方同意擅自对承租物业进行装修改造的，或将不可移动的附属设施进行擅自移动的；等。八、违约责任：1、合同生效后，双方均不得擅自终止本合同履行。如甲方违约，应支付乙方违约金壹佰万元，并赔偿乙方装修投入未折旧部分的损失；如乙方违约或单方面终止本合同履行的，应支付甲方违约金壹佰万元，其装修投入的所有动产及不动产，全部无偿归甲方所有。2、乙方未按合同规定时间向甲方缴纳租金或其它费用的，甲方每日按拖欠金额的5‰加收滞纳金，超过60天（含），本合同自然终止，乙方应承担违约责任。九、其它：7、甲方负责安装管理服务大楼的水、电计量器具，由甲方根据乙方使用的实际情况予以测定，按电力、水力等部门价格按月收取，乙方在接到甲方缴费通知书后一周内向甲方缴齐水电等相关费用，不得拖欠。10、区域划分及装修事项：（1）一层以⑨轴为界，⑨轴以北由乙方自行装修和使用，⑨轴以南归甲方装修和使用，其余楼层的装修由乙方自行完成。双方还就其他权利义务作出了约定。
2010年1月29日，华驰公司与小商品城公司签订《管理服务大楼1-9层租赁合同》，约定华驰公司将杭州客运中心站管理服务大楼1-9层共约19000余平方米房屋租赁给小商品城公司，租赁期限为十年，即2009年11月12日起至2019年11月11日止。小商品城公司承租上述房屋后，将上述房屋出租给若干商户。
2011年1月6日，长运公司作为甲方又与华驰公司（乙方）就中心站管理大楼10-11层租赁及大楼相关事宜签订了《管理大楼租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定本补充协议未涉及部分按管理大楼1-9层租赁合同执行，并约定：一、甲方将位于杭州客运中心站管理服务大楼10-11层、一楼南面门厅共约4000平方米（不包含10楼机房33平方米）房屋租赁给乙方，具体租赁范围以双方签字确认的平面图为准。二、租赁期限从本合同签订并将物业交付之日起至2019年11月11日止。四、租金费用及支付方式：1、年租金为118.91万元（壹佰壹拾捌万玖仟壹佰元整），租金的递增方式及递增年限按主合同约定办理。2、采取先付款后使用的原则，乙方在合同签订之日起，甲方交付物业前支付第一年的物业租金（118.91万元），以后每半年一付，必须在每年6月30日和12月31日前，分二次缴纳当年的租金（每次各支付50%）。双方还就其他权利义务作出了约定。
2012年4月25日，各方代表召开协调会，签署了《关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要》（以下简称会议纪要），载明：1、减免补充协议中2011年度管理服务大楼11层租金40万元。2、装修补偿金共289.58万元，同意分二期交付，先支付145万元，余额在下一期交付租金时一次性付清。……6、华驰公司在2012年5月10日前拆除四楼顶违章建筑内的摊位，同时，负责在三个月内办理搭建物的合法手续，否则，必须全部拆除。7、华驰公司必须严格按主合同及补充协议条款的时间和金额支付新一期的租金，并双方承诺认真履行合同中的所有条款。等等。
2013年1月30日，长运公司因华驰公司拖欠租金、水电费、装修补偿款等向原审法院起诉。2013年12月18日，原审法院作出（2013）杭江民初字第280号民事判决，判决华驰公司支付长运公司租金、水电费、装修补偿款、违约金等。该判决同时认定华驰公司在租赁期间未经长运公司审核同意即对案涉管理服务大楼进行装修、改建，比如，在大楼裙房屋顶搭建加层（4层变5层）；在大楼东立面搭建消防楼梯（1-5层）；将原来挑空的南、北一楼大厅分别搭建加层；将大楼部分外立面的幕墙改造为广告位；将消控中心进行移位；拆除两部货梯，所留空间改造为商铺；拆除2-5层中间隔板，改造为自动扶梯；等等。为此，长运公司多次发函要求华驰公司停工并进行整改。华驰公司也曾出具承诺书，承诺限期拆除。
2013年12月23日，王珍平等商户向本院起诉小商品城公司，要求解除其与小商品城公司签订的商铺租赁经营合同、小商品城公司返还租金、综合管理服务费等。原审法院于2014年3月10日作出判决，认为王珍平等商户在商城开业后进行了正常的营业，小商品城公司未能依合同约定为各商户办理出独立的工商及税务证照，系其履约过程中存在瑕疵，并非构成根本性违约，故判令小商品城公司退还王珍平等人部分租金及保证金等。
原审法院另查明，根据主合同及补充协议的约定，华驰公司应支付长运公司案涉管理服务大楼1-9层房屋自2013年5月12日起至2014年5月11日的租金为5685600元、10-11层房屋及1楼南面门厅自2013年7月6日起至2014年7月5日的租金为1189100元。上述两项相加，华驰公司应支付长运公司租金合计6874700元。另外，华驰公司尚未支付长运公司2013年1月7日至2014年4月6日水电费为655516.47元。现长运公司起诉至原审法院，请求：一、判令解除双方签订的管理大楼1-9层租赁合同及管理大楼租赁补充协议；二、判令华驰公司和小商品城公司搬离杭州客运中心站管理服务大楼，华驰公司将上述房屋返还给长运公司；三、判令华驰公司向长运公司支付管理服务大楼1-9楼自2013年5月12日起至实际返还之日止的租金（暂计已逾期第七、八期租金为5685600元）以及10-11楼自2013年7月6日至实际返还之日止的租金（暂计已逾期第五、六期租金为1189100元），自2013年1月6日起至实际返还之日止的水电费（暂计2013年1月6日至2014年4月6日水电费为655516.47元），支付逾期支付租金的违约金（按银行同期贷款基准利率四倍计算，暂计至2014年4月30日为1151780.20元），赔偿损失1374383元（预估数），以上合计10056379.67元。华驰公司提起反诉，请求判令：1、长运公司继续履行杭州汽车客运中心站管理大楼1-9层租赁合同及管理大楼租赁补充协议；2、长运公司依约将管理大楼11层交付华驰公司使用；3、长运公司依照合同约定向华驰公司承担违约金100万元；4、长运公司赔偿因其违约所产生的各项损失（装修折旧费用2000000元、商户租金减免236651元、预期收益3000000元）共计人民币：5236651元。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，长运公司与华驰公司签订的主合同、补充协议及双方代表签署的会议纪要，系双方的真实意思表示，合法有效，长运公司与华驰公司均应依约履行。根据主合同、补充协议的相关约定，华驰公司必须在每年5月12日和11月12日前分二次支付案涉大楼1-9层房屋的当年租金，在每年6月30日和12月31日前分二次支付案涉大楼10-11层房屋、1楼南面门厅的当年租金，并按月向长运公司支付水电费。但华驰公司至今未支付自2013年5月12日起案涉大楼1-9层房屋租金，未支付自2013年7月6日起案涉大楼10-11层、1楼南面门厅房屋租金，未支付2013年1月7日至2014年4月6日水电费655516.47元。华驰公司辩称因长运公司未按承诺将案涉大楼的土地性质进行变更，导致华驰公司的经营目的不能完全实现；该院认为，华驰公司承租案涉大楼后，又整体出租给小商品城公司，现华驰公司并无证据证明其经营目的不能实现。至于华驰公司提出的由长运公司向第三人小商品城公司开具发票的抗辩理由，无合同依据，该院不予采纳。关于长运公司是否依约交付租赁房屋的问题，华驰公司辩称长运公司于2011年1月6日双方签订补充协议时才交付案涉大楼1楼南大厅、对该部分租金的计算属于重复计算，且至今未交付案涉大楼11层房屋。该院认为，双方在签订主合同的情况下又于2011年1月6日签订补充协议，该补充协议约定的租赁范围为案涉大楼10-11层及1楼南面门厅，1楼南面门厅并未包含在主合同中，长运公司依据补充协议计算1楼南面门厅的租金，不属于重复计算；至于11层的交付问题，双方代表于2012年4月25日签署的会议纪要约定减免补充协议中2011年度案涉大楼11层租金40万元，上述约定表明长运公司已依补充协议约定交付11层房屋，华驰公司提出的由长运公司将案涉大楼11层房屋交付给华驰公司的反诉请求，该院不予支持。关于长运公司是否在华驰公司装修及经营过程中提供便利、服务的问题，主合同约定，华驰公司自主进行装修设计，但装修设计方案应在不破坏建筑结构，确保安全，长运公司审核同意并完成报批的前提下方可实施，但华驰公司未经长运公司审核同意对案涉大楼进行装修、改建，华驰公司主张的长运公司未提供便利、服务依据不足。因此，华驰公司主张长运公司违约，该院均不予采纳，其提出的由长运公司向华驰公司支付违约金100万元、赔偿各项损失5236651元的反诉请求，该院不予支持，相应地，华驰公司提出的其拒付租金、水电费的理由均不能成立，长运公司依据主合同第七条第1项约定主张解除主合同及补充协议，具有事实与法律依据，该院予以支持，华驰公司提出继续履行主合同及补充协议，该院不予支持。
因长运公司与华驰公司的租赁关系解除，华驰公司应当将租赁房屋即案涉大楼1-11层（含1楼南面门厅）腾退给长运公司。又因华驰公司将案涉大楼出租给小商品城公司，小商品城公司应自行处理其与各商户的租赁事宜并承担腾退义务。故对长运公司要求华驰公司及小商品城公司腾退案涉大楼1-11层（含1楼南面门厅）的诉讼请求，该院予以支持，腾退所需的合理期限由该院酌情确定。
关于长运公司主张的租金、水电费。因双方的租赁关系解除，而华驰公司尚未支付自2013年5月12日起案涉大楼1-9层房屋的租金，自2013年7月6日起案涉大楼10-11层、1楼南面门厅房屋的租金，华驰公司应支付上述租金、占用费至其实际腾退租赁房屋之日。根据主合同、补充协议的约定，经计算，华驰公司应支付长运公司案涉管理服务大楼1-9层房屋自2013年5月12日起至2014年5月11日的租金为5685600元、10-11层房屋及1楼南面门厅自2013年7月6日起至2014年7月5日的租金为1189100元。上述两项相加，华驰公司应支付长运公司租金合计6874700元，此后，参照长运公司与华驰公司签订的主合同、补充协议约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止。至于水电费，长运公司在该案中提供的证据仅能证明华驰公司尚未支付的水电费为655516.47元，该院对上述费用予以支持。
关于长运公司要求华驰公司承担逾期支付租金的违约金一项，该院认为，主合同约定长运公司在华驰公司未按期支付租金或其他费用时，每日按拖欠金额的5‰加收滞纳金，现长运公司依据主合同、补充协议约定的支付租金的期限主张按银行同期贷款基准利率的四倍计算至租金实际支付之日，不高于法定标准，该院予以准许，经计算，暂算至2014年4月30日，该院酌情确定华驰公司应承担的逾期支付租金的违约金为112万元，此后以6874700元为基数，按银行同期贷款基准利率的四倍计算至上述租金实际支付之日止。
关于长运公司主张的因华驰公司擅自改造案涉大楼而导致的拆除、修复费用，尚未实际发生，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除长公司与华驰公司签订的《管理大楼1-9层租赁合同》、《管理大楼租赁补充协议》；二、华驰公司、小商品城有限公司于判决生效之日起三个月内将位于杭州客运中心站管理服务大楼1-11层房屋（含1楼南面门厅）腾退交还给长运公司；三、华驰公司于判决生效之日起十五日内支付长运公司租金人民币6874700元，此后，参照杭州长运公司与华驰公司签订的《管理大楼1-9层租赁合同》、《管理大楼租赁补充协议》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止；四、华驰公司于判决生效之日起十五日内支付长运公司水电费人民币655516.47元；五、华驰公司于判决生效之日起十五日内支付长运公司逾期支付租金的违约金人民币112万元（暂算至2014年4月30日，此后以6874700元为基数，按银行同期贷款基准利率的四倍计算至6874700元租金实际支付之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回长运公司的其他诉讼请求；七、驳回华驰公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费人民币82138元，保全费人民币5000元，合计人民币87138元，由长运公司负担人民币6786元，由华驰公司负担人民币80352元。反诉案件受理费人民币27728元（已减半），由华驰公司负担。
宣判后，上诉人华驰公司向本院提起上诉称：一、本案未能核实租赁物业的实际交付面积，显属事实认定不清。1、本案所涉11楼没有交付给华驰公司使用。双方签订的会议纪要约定减免11层的租金系该11楼没有交付，如果已经交付没有理由减免租金；2、案涉大楼一楼南面大厅重复计算租金。2009年11月12日，双方正式签订的案涉大楼1-9层租赁合同，该合同涵盖了案涉大楼的1-9层，没有将一楼南大厅排除在外，而长运公司却将一楼南大厅作为补充协议的一部分，对该部分的计算存在重复计租的问题；3、关于水电费缴纳，小商品城公司已经自2014年3月2日之后，缴纳了部分水电费用，因此，应该部分扣除。二、长运公司存在违约行为，因为双方均存在违约，租金违约金的标准过高，应当予以调整。1、长运公司违约行为：一楼南大厅和11楼没有按约定交付；长运公司未能办理土地性质变更，导致商户没有办法办理营业执照。由于土地性质未能及时变更，已经入住的商户无法办理营业执照，以此为由要求华驰公司承担责任，并减少了商户，造成损失；在华驰公司装修和经营的过程中，长运公司不仅不提供必要的便利和服务，反而处处为难。长运公司没有按时移交大楼监控，长运公司没有对华驰公司提出的装修申请及时审批等；2、一审关于租金违约金的标准过高。华驰公司拒付租金致使应对长运公司的违约行为，华驰公司不存在恶意拖欠的主观故意。另外，一审法院按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金过高。三、一审法院判决解除双方的租赁合同，既导致双方利益的失衡，也有违法律及相关司法解释的精神，不符合法律的公平性、合理性原则。华驰公司为经营案涉大楼累计投入达1.6个亿，一审判决解除合同，将导致华驰公司的所有投入将付之东流。在华驰公司有能力继续履行合同的情况下应优先确保合同的稳定性。原审第三人小商品城愿意代付欠付租金和违约金的前提下，长运公司也无权解除案涉合同。四、一审法院判决解除租赁合同，未能就合同解除之后华驰公司对该案涉楼房的装修补偿事宜作出判决。一审时，华驰公司向原审法院提出两项鉴定申请，就装修残值等进行鉴定，但一审法院没有采纳，进一步加剧了双方之间权益不均衡的表现。综上，请求：1、撤销一审判决，驳回长运公司的诉请，或发回重审；2、一、二审诉讼费由长运公司承担。
被上诉人长运公司答辩称：一、原判决对本案租赁物实际交付使用面积认定事实清楚。关于案涉大楼11层交付的问题，浙江省杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第427号民事判决已经对此确认。三方于2012年4月25日签署的《关于协调华驰（小商品城）在管理服务大楼租赁中相关问题的会议纪要》有关减免11层租赁的约定，系基于租赁物已交付且应当缴纳租金这一前提的。二、不存在重复计算管理服务大楼一楼南面门厅租金。2009年11月12日签订的《管理大楼1-9层租赁合同》第九条第10项第（1）点约定：“一层以⑨轴为界，⑨轴以北由乙方（即华驰公司）使用，⑨轴以南归甲方（即答辩人）使用”。该合同约定的租赁物不包括一楼南面门厅。一楼南面门厅为2011年1月6日签订的租赁补充协议约定的租赁物，该补充协议签订后，长运公司即将1楼大厅交付给华驰公司。三、原判决对水电费的判决正确。2013年1月6日至2014年4月6日水电费655516.47元，华驰公司至今未支付，原审第三人缴纳的是2014年4月6日之后发生的水电费，不存在减除水电费的问题，且2014年4月6日至今发生的水电费仍有部分拖欠未交清。四、原判决对本案华驰公司违约事实的认定正确，不存在偏颇之处；对租金违约金认定符合租赁合同约定1、长运公司不存在违约行为。长运公司已依约将租赁物交付上诉人；土地性质未能变更，责任在于华驰公司一方。根据政府职能部门有关临时改变房屋用途审批要求，申报对象为建设单位，即华驰公司，申报时需提交新改建的施工图纸文件等材料。而华驰公司违反租赁合同约定，装修设计方案未报批即进行施工，且在租赁物上多处进行违章搭建，从而导致政府职能部门对变更事项不予审批；对华驰公司的装修及经营行为，长运公司未曾掣肘。长运公司不同意将监控室移动至地下系各方面条件无法达到机房要求；长运公司没有阻碍华驰公司装修及经营等。2、原判决对租金违约金认定，符合租赁合同约定，长运公司依据租赁合同、补充协议约定的支付租金的期限主张按银行同期贷款基准利率的四倍计算至租金实际支付之日，不高于法定标准。五、原判决判决解除租赁合同，证据确凿充分，适用法律正确。华驰公司违反租赁合同及补充协议，拖欠租金数千万元，原审第三人也没有代付租金，长运公司诉请解除租赁合同及补充协议，符合合同法第219条、第227条规定和租赁合同第七条第1项、第3项、第6项约定。华驰公司要求继续履行租赁合同及补充协议的反诉请求，缺乏法律和事实根据。六、原判决驳回上诉人提出的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。1、管理大楼11层为2011年1月6日签订的管理大楼租赁补充协议约定的租赁物，长运公司已依约交付上诉人使用。2、关于要求承担违约金100万元问题。长运公司解除租赁合同及补充协议，符合法律规定和租赁合同约定，不存在违约，无需向华驰公司承担违约金100万元。3、关于要求长运公司赔偿各项损失问题。华驰公司要求支付装修折旧费用200万元，没有合同依据；租赁合同第六条约定，合法经营手续由华驰公司自行办理，其各类证照须与经营者身份相符。补充协议第六条同样约定，合法经营手续及消防验收等手续由华驰公司自行办理，其各类证照须与经营者身份相符，市场经营的证照必须齐全有效，开业前必须通过消防验收。如因华驰公司对外经营手续不全、消防验收不符合及其他原因而与经营户发生纠纷及产生的后果，理应由华驰公司自行承担，与长运公司无涉；因华驰公司违约，导致长运公司解除租赁合同，华驰公司无权要求长运公司赔偿租赁合同解除后的预期收益损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人小商品城公司发表意见如下：同意华驰公司的上诉意见。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《管理大楼1-9层租赁合同》与《管理大楼补充协议》系华驰公司与长运公司的真实意思表示，应为有效，对双方均具有约束力。现长运公司主张华驰公司未按照约定支付租金及水电费，要求解除案涉合同，而华驰公司则认为长运公司违约在先，故拒付相应费用。对此，本院认为，首先，华驰公司虽主张长运公司未交付案涉楼房的11层构成违约，但双方于2012年4月25日签署的会议纪要约定减免2011年度管理服务大楼11层租金40万元，据此可以认定长运公司已经交付11层房屋；其次，华驰公司虽辩称案涉大楼的土地性质未进行变更，从而导致华驰公司经营目的不能实现，但华驰公司在承租案涉大楼后，又将案涉大楼出租给小商品城公司，且华驰公司未有其他证据证明其目的不能实现，故该抗辩意见本院不予采纳；最后，华驰公司虽认为长运公司在装修及经营过程中未给其提供必要的便利和服务构成违约，但其并未提供充分的证据对此予以证明。综上，长运公司并未构成违约，而华驰公司未按照约定支付相应的费用已经构成违约，故原审法院未予支持华驰公司要求赔偿装修折旧费等各项损失的反诉请求，并判令《管理大楼1-9层租赁合同》与《管理大楼补充协议》解除并要求华驰公司及小商品城公司腾退案涉房屋无不当。至于华驰公司主张小商品城公司愿意代替其支付租金和违约金，长运公司无权解除合同上诉意见，本院认为，小商品城公司并未明确提出愿意代替其支付租金和违约金的请求，且小商品城公司也未实际代替其履行上述付款义务，故本院对于该意见不予采信。关于华驰公司主张一审判决没有就合同解除后的装修补偿事宜作出安排的上诉意见，本院认为，本案中，案涉合同的解除系华驰公司违约所致，故其要求装修补偿没有依据。
关于租金、水电费及违约金等费用，因华驰公司未按约履行案涉合同，故原审法院依据合同约定及双方履行情况判令华驰公司支付租金、水电费、违约金等费用并无不妥。关于华驰公司主张案涉房屋一楼南大厅系重复计算租金的意见，本院认为，因《管理大楼补充协议》约定的租赁范围为案涉大楼的10-11层以及一楼南大厅，故《管理大楼1-9层租赁合同》的范围并不包括一楼南大厅，原审法院认定一楼南大厅并不存在重复计费并无不妥。关于违约金标准，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原审法院根据合同履行情况及过错程度等酌情减少违约金数额并无不当。关于华驰公司主张应扣除小商品城已缴纳部分水电费的上诉意见，因华驰公司并未提供证据证明小商品城公司缴纳水电费的数额，故本院对于其要求扣除该部分水电费的上诉意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费109866元，由上诉人杭州华驰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王勤