四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第334号
上诉人（原审被告）：廖开华，男，1961年11月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人（原审被告）：牟玉芬，女，1964年11月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
二上诉人委托诉讼代理人：林红兵，宜宾市翠屏区第一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：宜宾市建州房地产开发有限责任公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区明伦堂223号1幢1单元2层1号。
法定代表人：韦汉应，总经理。
委托诉讼代理人：牟英，女，该公司员工。
上诉人廖开华、牟玉芬因与被上诉人宜宾市建州房地产开发有限责任公司（以下简称建州公司）房屋调换合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2013）翠屏民初字第1546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
廖开华、牟玉芬上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人建州公司的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：本案讼争房屋的土地因政府征用已经不再属于集体土地性质，房屋调换合同已实际履行，合同内容没有违反法律禁止性规定；一审法院以该房屋转入房地产交易未缴纳土地出让金，未经相关部门批准为由，认定属严格限制范围，从而认定合同无效，并无法律依据。
被上诉人建州公司辩称，原判正确，请求予以维持。
建州公司向一审法院起诉请求：1、判令解除与廖开华、牟玉芬签订的房屋调换合同及补偿协议，廖开华、牟玉芬返还建州公司已支付的房款925107.90元;2、廖开华、牟玉芬二人支付违约金10万元。一审中，建州公司又以讼争房屋的土地系农村集体土地不得流转为由，变更诉讼请求为：1、确认双方当事人签订《房屋调换合同》及《补充协议》无效，由廖开华、牟玉芬返还其已支付的购房款925107.9元；2、廖开华、牟玉芬赔偿资金利息219788元。
一审法院认定事实：2010年3月7日，建州公司（乙方）与廖开华、牟玉芬（甲方）签订了《房屋调换合同》，该合同主要约定为：“1、甲方房屋概况：（1）甲方房屋位于宜宾市翠屏区西郊街道原白石村（现新天社区）城市规划区的天柏组团B2-1-10（a）地块内。性质私房，建筑结构砖混。甲方原系西郊街道白石村村民。该房屋建设用地原为集体土地，于2007年前收归国有，现为城市规划区国有土地；（2）甲方房屋修建于上世纪八十年代，原换发的宅基地证号为[西郊集建（93）字第×号]，2001年6月年检合格后换发的新证号为：宜宾市集用（2001）字第×号，批准占地使用权面积为129.80平方米，地块座落1-35-103-18，使用性质为住宅用地，宅基地证上使用人为饶其美（已故，系现在房屋使用人牟玉芬的母亲，牟玉芬是其独生女），宅基地证上使用人姓名本应更名，但市国土局已暂停办理该处的更名手续；（3）甲方原经批准的宅基地129.8平米所建房屋，砖混结构一楼一底共两层，一层三间为门面（营业用房），经丈量建筑面积为101平米，二层三间为住宅用房，建筑面积为101平米。饶其美夫妻均已去世，该房地产由独生女牟玉芬继承使用。后面的自建房屋（无批准手续）修建于2002年，该自建房由廖开华出资修建，甲方二人协商该自建房为廖开华所有，该房为砖混结构一楼一底共两层，一层生产用房建筑面积175平方米，七折折算为门面，折后面积为122.5平方米，二层住宅建筑面积175平方米；（4）甲方二人原本是夫妻，为了有利于所调换房屋今后的使用和经营管理，甲方二人自愿将房屋面积合并计算，进行统一调换。甲方的原旧房营业用房合计建筑面积为223.5平方米，住宅用房合计建筑面积为276平方米；2、乙方的房屋概况：乙方房屋位于宜宾市西郊天柏组团B2-1-10（b）地块内，性质：新开发的商品房，建筑结构：钢混，建设用地为出让土地，使用年限：商业40年，住宅70年；3、房屋调换实施细则如下：（1）新、旧房屋均按建筑面积计算；（2）住宅房：甲方旧住宅房276平方米，按西郊新村“银龙天池雅苑”×号楼×单元×层×号、×号房目前市场售价标准计算房款，由乙方一次性支付现金给甲方，由甲方自行决定地方购买房屋。“银龙天池雅苑”×号楼×单元×层×号、×号房合计购房金额为681627.9元；（3）营业用房：甲方剩余的住宅面积24.4平方米按七折计算调换营业用房，其折算面积为17.08平方米，加上其他营业用房223.5平方米，合计应调换营业用房面积为240.58平方米。”同日，建州房地产公司向廖开华、牟玉芬支付了住宅用房251.06平方米购房款681627.9元，廖开华、牟玉芬向建州公司出具了《收条》。
2010年3月29日，建州公司与廖开华、牟玉芬签订了《补充协议》，该协议约定应廖开华、牟玉芬要求将建州公司应换给廖开华、牟玉芬的营业用房240.58平方米之中的40.58平方米按现行市场价格折算成现金支付给廖开华、牟玉芬，双方议定价格为每平方米6000元，建州公司应支付廖开华、牟玉芬购房款总额为243480元，协议签订后三日内付款。同日，建州公司向廖开华、牟玉芬支付了营业用房40.58平方米购房款243480元，廖开华、牟玉芬向建州公司出具了《收条》。
另查明，《房屋调换合同》中廖开华的自建房系改建危房。2010年2月2日，宜宾市翠屏区西郊街道白石社区村民委员会出具的《证明》载明：“兹有我社村民廖开华（现已农转非），其住房年久失修，因大雨旧房被淹到，于2005年3月经规划部门、村建所、国土局江北分局、西郊街道办事处、白石村等多部门现场勘查，确定该户住房确属危房，并经上述各部门一致同意该住户先行建房而后补办用地手续。该户于2005年底房屋建成后，多次向我社及国土所申请补办用地手续，但因2005年-2006年期间，我社集体土地全部被国家征用，故停止办理一切用地手续，因此该户至今未能补办到用地手续，但该户建房是经过上述相关部门同意先行修建的。特此证明！”廖开华、牟玉芬于2006年6月1日因征地农转非，已变更为城镇居民家庭户。
2001年6月由宜宾市人民政府颁发的宜宾市集用(2001)字第×号《集体土地使用证》载明：“土地使用者：饶其美；土地所有者：西郊白石村白石组；座落：1/35/103-18；地号：住宅用地；用途：批准拨用宅基地；使用权面积：129.80平方米。”2005年4月23日，四川省人民政府颁布《四川省人民政府关于宜宾市2003年第六批城市建设用地的批复》（川府土[2005]56号），该批复载明：“……二、同意将宜宾市翠屏区西郊街道办事处白石村白石社、黄金咀社、新村社，天池村金明社、蔡家湾社，农兴村农兴社共3个村6个社50.0690公顷农用地(其中非基本农田耕地32.6953公顷，园地2.7476公顷，林地1.9866公顷，其他农用地12.6395公顷)转为建设用地，同时将农用地转用土地及上述集体村庄工矿用地14.4756公顷，未利用地4.7267公顷，合计69.2713公顷土地征为国家所有。作为宜宾市2003年第六批城市建设用地。……”2006年5月22日，宜宾市人民政府颁布《宜宾市人民政府征用土地方案公告》（2006年第05号），该公告载明：“……二、被征地村、社及面积：1、西郊街道办事处白石村白石社土地17.0462公顷；……三、征地补偿安置补助及农转非人员安置办法：……住房安置采取统建还房安置和货币安置相结合的办法；四、被征用土地范围内土地所有权人、使用权人在规定的期限内，持土地权属证书或其它有关证明材料，到指定地点办理征地补偿登记，各被征地村社具体登记时间、地点，由市国土资源局另行公告。……”2006年宜宾市江北国土资源综合服务中心（甲方）与宜宾市翠屏区西郊街道白石村白石农业经济开发联合社（乙方）签订了《征地补偿协议书》，该协议书载明：……二、此次涉及征用乙方土地面积215.443亩，属全体解征；……四、附着物补偿：对乙方集体土地上的建（构）筑物、山林竹木、附着物的补偿按《宜宾市人民政府修订宜宾市征地地上附着物和青苗补偿标准的请示》（宜府国土[2004]66号）执行。甲方派人现场清点后，属于个人所有的补偿给个人，属于乙方集体所有的补偿给集体。……”2013年7月30日，宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心向一审法院出具《关于西郊街道白石村白石社征地补偿工作的情况说明》载明：“1、……原宜宾市江北国土资源综合服务中心即对白石社全社社员进行征地农转非村民的补偿安置、青苗、集体（个人）山林竹木、集体资产的补偿工作并将补偿款足额兑现到位；2、饶其美（廖开华）的房屋是已实施征地全征解体原集体土地上未拆迁补偿的农房，我中心正在按现行农房拆迁补偿政策与其座谈拆迁补偿协议，现该户尚未与我中心签订农房拆迁补偿安置协议。”
一审法院认为，本案争议焦点在于《房屋调换合同》及《补充协议》中关于所涉房屋性质的认定。本案所涉土地于2005年4月23日经《四川省人民政府关于宜宾市2003年第六批城市建设用地的批复》转为建设用地，征为国家所有，作为宜宾市2003年第六批城市建设用地，但本案所涉土地权属性质至今未变更，仍登记为集体土地使用权，且房地产交易根据“地随房走”的原则，宅基房的转让必涉及相关土地的转让，虽然该土地已经省人民政府批准变更为国有土地，但廖开华、牟玉芬所售房屋来源于农村宅基地上建设，转入房地产交易并未缴纳过土地出让金，未经相关部门批准，应受到严格限制。
建州公司诉请确认与廖开华、牟玉芬《房屋调换合同》及《补充协议》无效，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，当事人所签订的《房屋调换合同》及《补充协议》已违反强制性规定，应认定无效，对该诉请予以支持。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于本案廖开华、牟玉芬已收取建州公司支付的购房款925107.90元，建州公司诉请廖开华、牟玉芬返还购房款925107.90元，予以支持。廖开华、牟玉芬辩称本案涉及土地已经变更为国有土地，廖开华、牟玉芬与建州公司签订的合同依法有效，应当继续履行。现无证据证明该房屋的转让已被人民政府批准，故该辩称不予采信。
因上述协议无效，根据相关法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。本案中，建州公司未提供充分的证据证明其损失，且双方均有过错，故建州公司关于廖开华、牟玉芬赔偿本金之银行同期贷款利息219788元及直至判决给付之时的请求，证据不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、建州公司与廖开华、牟玉芬于2010年3月7日签订的《房屋调换合同》及2010年3月29日签订的《补充协议》无效；二、廖开华、牟玉芬返还建州公司购房款925107.90元。三、驳回建州公司的其他诉讼请求。案件受理费14226元，由建州公司负担1226元，廖开华、牟玉芬负担13000元。
本院经二审审理，查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明：1.廖开华、牟玉芬系翠屏区西郊街道白石村白石组村民，系夫妻关系，于2003年8月×日协议离婚；2.案涉房屋的宅基地使用权证至今未注销，使用权人仍是牟玉芬之母饶其美（已故）；3.廖开华收到建州公司支付的房屋价款后，已自行购置房屋并办理了两证；4.政府发布征地公告后，国土部门至今未将B2-1-10（a）地块进行拍卖，也未进行拆迁，案涉房屋至今仍由廖开华、牟玉芬占有使用。
本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案中虽然政府发布了征地公告，但本案讼争房屋的土地性质至今仍登记为集体土地，宅基地证也未收回或注销，讼争房屋依法不得流转，即使土地性质已转让为国有土地，在未缴纳土地出让金的情形下，当事人也不得擅自将房屋进行流转。政府是基于征收集体所有土地而将进行补偿安置，拆迁安置补偿的对象是原白石村集体经济组织成员，本案中双方均明知政府已经征地的情况下对房屋进行转让违反了国家的强制性法律规定，建州公司作为非集体经济组织成员，依法也不能享受安置补偿的相关权利。一审法院认定建州公司与廖开华、牟玉芬签订的《房屋调换合同》及《补充协议》无效符合法律规定，廖开华、牟玉芬收取的购房款925107.90元应当返还建州公司。廖开华、牟玉芬因此所受到的经济损失，可另行主张权利。
综上，廖开华、牟玉芬的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14226元，由上诉人廖开华、牟玉芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈淑玉
审判员 张雪萍
审判员 张问桃
二〇一六年十月十三日
书记员 贾琳玲