北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02562号
上诉人（原审被告）北京坤诚物业管理有限公司，住所地北京市东城区龙潭路1号。
法定代表人韩玉平，总经理。
委托代理人陈曦，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）左冬晶，女，1981年12月25日出生。
委托代理人邱琳，北京市君合律师事务所律师。
上诉人北京坤诚物业管理有限公司（以下简称坤诚物业公司）因与被上诉人左冬晶物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官霍思宇、李冉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
左冬晶在一审中起诉称：左冬晶是涉案房屋的业主，坤诚物业公司是该小区的物业服务公司。2014年5月2日上午，因涉案房屋所在楼的下水主管道堵塞，造成涉案房屋内厕所马桶返水，污水漫至整个房间，造成室内装修及物品损坏。当天中午，坤诚物业公司工作人员将下水管道疏通无果后，对下水管道进行破坏性施工，方清掏了堵塞物。左冬晶认为，是坤诚物业公司没有履行对管道的疏通维护义务导致左冬晶产生的损失，故要求坤诚物业公司赔偿左冬晶直接损失30852.56元，并赔偿左冬晶租金损失16000元。
坤诚物业公司在一审中答辩称：不同意左冬晶的全部诉讼请求。坤诚物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司。2014年5月2日早上，涉案房屋楼下的业主报修，称发生渗漏，坤诚物业公司安排工作人员到场查看后，认为是涉案房屋漏水，但是当时左冬晶未在家中，坤诚物业公司遂电话与左冬晶进行联系，直到中午，左冬晶才赶回房屋。在此期间，坤诚物业公司将左冬晶同户型的楼内供水停掉，并张贴告知希望停止用水，同时还与左冬晶沟通希望能够聘请开锁公司开锁先行处理溢水问题，但是左冬晶不同意，坤诚物业公司只得等待左冬晶到场。左冬晶到场开门后，坤诚物业公司发现是涉案房屋卫生间下水道返水，整个房间内已经被污水浸泡。坤诚物业公司采取了疏通措施，并将主下水管道破坏性打开进行疏通，发现了不该在下水道内出现的卫生巾和衣物等堵塞物。坤诚物业公司认为，左冬晶在物业服务过程中，一直严格按照合同约定履行维护保养义务，对下水管道进行常规清理和查看，对于此次堵塞返水并无过错，因此不同意承担赔偿责任。此外，左冬晶在返水发生后，未能及时赶到现场，且未能积极配合坤诚物业公司制止返水，亦存在一定过错，对损失扩大应当承担责任。对于其主张的损失数额，坤诚物业公司认为数额过高，没有合理理由，且左冬晶在事故发生前就不在涉案房屋内居住，不应当有租金损失。
一审法院经审理查明：涉案房屋系左冬晶所有。坤诚物业公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司。2014年5月2日早，因涉案房屋所在楼的下水主管道堵塞，导致涉案房屋内下水道返水，造成涉案房屋内装修及物品损坏。左冬晶当时并未在涉案房屋内。坤诚物业公司接到其他业主报修后，前往涉案房屋并与左冬晶取得联系，左冬晶得到通知后，于当日中午返回涉案房屋。坤诚物业公司经过对涉案房屋所在楼下水主管道进行排查和疏通后，制止了涉案房屋内的返水问题。涉案房屋内装修及部分物品因水浸而损坏。
诉讼中，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋为两室一厅一卫一厨结构，主卧朝东、次卧朝北、厨房和卫生间均位于入户门两侧，客厅位于卧室与厨卫之间。现场与返水事故发生后状况一致，返水部位位于卫生间马桶处。室内装修家具存在木地板空鼓、踢脚线和门套开裂、木质柜底部开裂、木质床底部变形等问题，此外，部分物品也因水浸损坏。
诉讼中，对于装修及物品损坏的范围及价值，双方存在争议。左冬晶申请进行评估。一审法院依法委托北京中必达资产评估有限责任公司进行了该评估。该公司经过现场查勘后，出具财产损失价值评估报告，确定损失项目为22项，包含了一审法院在勘验过程中所见的损失项目，损失价值为13230元，评估费3000元，由左冬晶垫付。针对该评估报告，左冬晶与坤诚物业公司表示认可，但存在争议，左冬晶认为评估报告所列的损失项目并未涵盖其全部物品损失，认为除报告所列的损失项目外，还有其他损失项目，并向一审法院提交了物品损失清单一份。该清单所列损失项目包含有皮床、床上用品、落地窗帘、吸尘器、餐桌椅、凉席、橱柜、冰箱、鞋柜、地垫、洗衣机、盆、清洁工具等。就此，左冬晶向一审法院提交了网上购物网页打印件等佐证。坤诚物业公司对此均不予认可，认为报告列明了全部损失项目，不包含其他损失项目。坤诚物业公司还主张报告中所列的电动沙发损失不合理，但未能就此提交反证。
庭审中，双方对返水事故责任承担亦存在争议，左冬晶认为坤诚物业公司应当承担全部责任，坤诚物业公司对此不予认可，认为其履行了应尽的例行巡检清理下水管道的义务，下水道堵塞系其他业主在下水道内投入不应当投入的物品所致，责任不应由其承担，并就此提交了手写的维修记录表等佐证。左冬晶对此不予认可，认为该证据系坤诚物业公司自行制作，不能证明其履行了相关义务，下水道堵塞的直接责任方就是坤诚物业公司。另，坤诚物业公司还称左冬晶在接到其关于返水事故的通知后，迟延到达涉案房屋且不同意坤诚物业公司先行开启涉案房屋抢修返水事故，导致损失扩大，应当承担相应责任。左冬晶对此解释称其当时正在郊区，接到通知后即返回涉案房屋，并无过错，因此不同意承担责任。
现左冬晶起诉要求坤诚物业公司赔偿其返水所致直接损失，包括评估报告显示的损失数额及其自行计算的其他损失数额，并要求坤诚物业公司赔偿其清洗费1000元，称系清洗污损物品的费用支出，并称系估算得出之数额。坤诚物业公司对此不予认可。左冬晶还要求坤诚物业公司赔偿其租金损失，称房屋在返水发生后，因保存损失现场，房屋无法使用，因此产生的损失，按照每月6000元标准主张，并就此提交了其在本市大兴区租赁房屋的租赁合同及租金收据佐证，显示左冬晶于2014年5月12日至8月12日期间支付房屋租金18000元。对此，坤诚物业公司亦不予认可，称在返水事故发生前，左冬晶就没有居住使用涉案房屋，但坤诚物业公司未能就该主张举证。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、物业费收据、《北京市物业服务合同》、情况说明、当事人陈述、庭审笔录、勘验笔录、评估报告书、评估费发票及前述证据等在案佐证。
一审法院经审理认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
本案中，左冬晶为涉案房屋的所有权人，坤诚物业公司为涉案房屋所在小区的物业服务公司，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。坤诚物业公司作为物业管理企业，负有保证公共设施设备正常运行的义务，现因公共管道堵塞至涉案房屋内装修和物品受损，坤诚物业公司对此负有责任，应当赔偿左冬晶因此产生的合理损失。坤诚物业公司辩称其在返水事故发生前依照约定进行了管道的巡检和清掏，但其所提交之证据不能充分证明其该主张，故对其辩解，一审法院不予采信。另，坤诚物业公司主张左冬晶在返水事故发生后，未能及时返回涉案房屋处理，应当承担一定责任，但根据本案事实，不能认定左冬晶存在明显怠于处理事故而致损失扩大的行为，故对坤诚物业公司该辩解，一审法院亦不予支持。
针对返水事故的损失范围及价值，一审法院进行了现场勘验，并在左冬晶申请下依法委托评估机构进行了评估，应当以评估机构所确定的损失范围和价值数额为准。左冬晶主张损失超出评估范围，但所提交之证据不能充分证明其主张，一审法院不予采信。坤诚物业公司主张电动沙发损失不合理，但未能提交反证，一审法院亦不予采信。对于左冬晶要求坤诚物业公司赔偿清洁费之请求，鉴于本案返水事故造成损失的特殊情况，一审法院予以支持，具体数额，一审法院结合损失情况酌情予以判定。对于左冬晶要求坤诚物业公司赔偿租金损失之请求，因涉案房屋返水后致双方产生纠纷，确无法居住使用，故一审法院对左冬晶该请求予以支持，具体数额，一审法院结合涉案房屋返水事故的实际情况及相关证据酌情予以判定。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、坤诚物业公司于判决生效后七日内赔偿左冬晶因北京市朝阳区××号房屋于2014年5月2日的返水事故所致的装修及物品损失13230元；二、坤诚物业公司于判决生效后七日内赔偿左冬晶因北京市朝阳区××号房屋于2014年5月2日的返水事故所致清洁费损失800元；三、坤诚物业公司于判决生效后七日内赔偿左冬晶因北京市朝阳区××号房屋于2014年5月2日的返水事故所致租金损失16000元；四、驳回左冬晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
坤诚物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、坤诚物业公司已按照合同约定履行了全部义务，尽到了责任，并采取了适当的应急处置措施，不存在任何违约行为；二、返水事故的发生是由于该户型全体业主使用不当造成，不能归责于坤诚物业公司，不应由坤诚物业公司承担责任，左冬晶起诉的主体错误，法院应依法改判，驳回左冬晶的全部诉讼请求，告知其另行起诉该户型全体业主；三、左冬晶在事故处理中有一定过错，致使损失扩大，理应承担一定责任；四、左冬晶的损失不应由坤诚物业公司赔偿，且赔偿请求过高，不合理。上诉请求：1.撤销一审判决书；2.依法改判，驳回左冬晶的全部诉讼请求；3.一审二审诉讼费全部由左冬晶承担。
坤诚物业公司向本院提交以下证据予以证明：
1.坤诚物业公司的报修维修单16张。因为是对公共区域的维修和检查，没有办法去找每个业主签字，所以都是公司自己的记录。其中2014年4月9日的维修单证明坤诚物业公司在本案的事发前已经检查疏通过涉案管道。提供其他的维修单证明坤诚物业公司经常对管道进行维修和检查。
2.2015年1月24日的报修维修单和2张照片。证明今年1月24日坤诚物业公司在管道中又掏出异物，说明与本案相同的情况在物业经营中是比较常见的，物业公司对管道不可能实时检查，直到出现问题才可能发现；
3.工作计划。证明今年4月对E户型的污水管道进行过检查和疏通；
4.《北京市地方税务局关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》和《商品房屋租赁管理办法》。证明左冬晶对于其交纳的房屋租金没有完税证明加以佐证，坤诚物业公司对左冬晶的房租一项不予认可。
5.坤诚物业公司水电综合维修人员夏永亮的证言，证明2014年4月9日物业公司检查过涉案管道，当时没有问题。管道堵塞不是物业公司可以控制的，不应该将责任推到物业公司身上。公共区域的维修不需要业主签字。
左冬晶服从一审法院民事判决。其针对坤诚物业公司的上诉理由答辩称：一、坤诚物业公司作为物业管理企业，负有保证公共设施设备正常运行的义务，现因公共管道堵塞致使左冬晶房屋装修和物品受损，应承担责任；二、坤诚物业公司已承认此次漫水事件是由该公司原因造成的。左冬晶提交的2014年5月10日与坤诚物业公司的录音中，坤诚物业公司已经承认漫水事件是由于坤诚物业公司原因造成的，坤诚物业公司应对漫水事件造成的损失承担赔偿责任；三、左冬晶在事故处理中并无过错。事发时恰逢五一假期，左冬晶与家人正在郊区郊游，接到物业公司电话后，马上返回家中，因交通拥堵，耽误了一些时间，但是并无怠于处理事故而扩大损失的行为；四、左冬晶主张赔偿损失的金额合理。虽然一审法院委托鉴定机构对装修及物品损坏的范围和价值进行了评估，但是由于厕所漫水，室内的窗帘、床单等都被粪水污染，还有卫生物品等无法使用，因此仍然有清洗费等未纳入评估范围，应得到支持。此外，房屋返水发生纠纷后，为保存现场进行鉴定，房屋确实无法居住，对于左冬晶租金的请求应得到支持。
左冬晶未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，坤诚物业公司提交的证据1、3、4、5，其在一审审理过程中未提交，该4份证据亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的范畴，故本院对该4份证据不予采信。关于坤诚物业公司提交的证据2，因与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的一审证据及陈述意见在案佐证。
本院认为：坤诚物业公司为涉案房屋所在小区的物业服务公司，左冬晶为涉案房屋的所有权人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，坤诚物业公司作为物业管理企业，负有保证公共设施设备正常运行的义务。现因公共管道堵塞至涉案房屋内装修和物品受损，坤诚物业公司对此负有责任，应当赔偿左冬晶因此产生的合理损失。一审法院依据评估机构所确定的损失范围和价值数额，并结合涉案房屋返水事故的实际情况及相关证据酌情判定电动沙发损失、清洁费、租金损失等，并无不当，本院予以维持。
坤诚物业公司上诉认为：坤诚物业公司已按照合同约定履行了全部义务，不存在任何违约行为；返水事故的发生是由于该户型全体业主使用不当造成，不应由坤诚物业公司承担责任；左冬晶在事故处理中有一定过错，致使损失扩大，理应承担一定责任。对此本院认为，坤诚物业公司所提交的证据不能充分证明其已按照合同约定履行了全部义务，亦不能证明返水事故系因左冬晶使用不当造成；根据本案事实，不能认定左冬晶存在明显怠于处理事故而致损失扩大的行为，故坤诚物业公司的上诉理由，均缺乏事实依据，本院均不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费486元，由左冬晶负担211元（已交纳），由北京坤诚物业管理有限公司负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费550元，由北京坤诚物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 霍 思 宇
代理审判员 李 冉
二〇一五年三月五日
书 记 员 郭琳书记员罗雅竺