江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0206民初4696号
原告：无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会，组织机构代码A8053897-X，住所地无锡市惠山区前洲街道邓巷村。
负责人：华建兴，该村委主任。
委托诉讼代理人：丁震球，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。
被告：顾伟斌，男，1971年9月27日出生，汉族，住无锡市惠山区。
原告无锡市惠�区前洲街道邓巷村村民委员会（以下简称邓巷村委）与被告顾伟斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓巷村委的委托诉讼代理人丁震球、被告顾伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓巷村委向本院提出诉讼请求：1、判令顾伟斌立即支付自2008年起至2016年12月31日止的房屋土地租赁费46700元及逾期付款违约金16093.25元，支付自2017年1月1日起至房屋交付给邓巷村委之日止期间的租金，按年租金7100元的标准计算；2、判令顾伟斌立即向邓巷村委支付律师代理费2000元；3、判令解除邓巷村委与顾伟斌的房屋（土地）租赁合同，并要求顾伟斌将租赁的房屋及土地腾空返还给邓巷村委；4、本案诉讼费由顾伟斌承担。事实与理由：顾伟斌因经营需要，自2008年起向邓巷村委租赁房屋及土地使用权，土地面�为0.15亩，房屋面积为70平方米，并签订相关协议，至2016年12月31日止，顾伟斌实际结欠邓巷村委房屋及土地租赁费46700元，其中2008年至2011年是按照每年2800元计算租金，2012年至2016年是按照每年7100元计算租金。经数次催讨未果，诉至法院。
被告顾伟斌辩称：邓巷村委的租金是预收的，2008年的租金2007年已收取；房屋的质量很差，已不适合经营生产，2008年已向邓巷村委提出整修房屋，村委不采纳，反而提出增加租金，没有依据，故顾伟斌不交房屋租金。
经审理查明：自2005年起，被告顾伟斌开始承租原告邓巷村委位于无锡市××山区前洲镇原印染机械厂食堂内的厂房70平方米。2009年1月1日，邓巷村委与顾伟斌签订房屋、土地租赁协议书。协议约定：邓巷村委将惠山区前洲镇原印染机械厂食堂内的厂房70平方米，土地面积约0.15亩出租给顾伟斌；租赁期�为一年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止；租金为每年2800元，支付方式采取先支付后使用的原则，由顾伟斌于每年1月1日前支付1400元，每年7月1日前付清；租赁物交付期为2009年1月1日；合同期限届满后，顾伟斌应向邓巷村委交付完好的租赁物及配套设施；租赁期限内的水、电、煤（天然）气、电话、有线电视、卫生治安费、房屋修缮等费用均由顾伟斌自行支付；顾伟斌应按时向邓巷村委交付租金及其他应由顾伟斌缴纳的所有费用，如不交付或逾期交付，除仍应及时如数补交外，应按本合同总额的万分之2.1支付日违约金，拖欠租金超过15天的，邓巷村委有权对该租赁区域停电、停水；拖欠租金超过30天的，邓巷村委有权立即解除合同，收回租赁物，顾伟斌须按实际承租日交纳租金并负担违约责任；并要求顾伟斌赔偿由此产生造成的一切损失，此外，还应承担邓巷村委为实现债权的合理费用（包含但不限于诉讼费用、律师费、差旅费及其他合理费用）。双方还就其他事项作了约定。自2010年起，双方未再签订房屋租赁合同，但顾伟斌实际一直使用该房屋至今。
2017年7月8日，邓巷村委向顾伟斌发催告函，载明：自2008年1月1日起至2016年12月31日止，顾伟斌已拖欠邓巷村委房屋租金46700元及滞纳金13442元，共计60142元，要求于2017年7月15日前，付清60142元，逾期将诉至法院，如果对本函内容有任何异议，于三日内向邓巷村委书面提出，逾期视为同意。顾伟斌在该催告函签收人栏签了名，此后，顾伟斌并未支付租金，庭审中，顾伟斌称对催告函上的数额并不认可。
邓巷村委主张的租金金额为：2008年至2011年租金标准为每年2800元，2012年至今的租金标准为每年7100元。关于2012年之后的租金标准，邓巷村委提供了2016年1月1日，邓巷村委与李伟东签订的房屋（土地）租赁协议书，以此证明顾伟斌租用的房屋、土地与李伟东租用的房屋、土地是一致的，故房屋租金自2012年起应为每年7100元。庭审中，顾伟斌认可2008年至2011年的租金标准为每年2800元，但不认可2012年以后的租金标准为7100元。对邓巷村委提供的证据，顾伟斌认为李伟东租用的房屋面积和房屋结构与顾伟斌租用的房屋不一样，没有可比性，故不予认可。顾伟斌提供了租赁房屋的照片2张，证明房屋的破损程度，以此说明邓巷村委主张的租金标准不合理。邓巷村委对照片真实性无异议，但认为照片不能证明是邓巷村委租给顾伟斌的房屋，房屋的破损程度与租金无关联性，且双方合同约定，房屋的修缮及费用由顾伟斌自行承担。
顾伟斌称2008年的租金已于2007年支付，但未在本院指定的举证期限内提供相关证据。
另查明�邓巷村委为催讨租金而诉讼，支付了代理费2000元，对此提供了无锡市惠山区金城法律服务所委托诉讼（仲裁）代理协议书及代理费发票，顾伟斌对该证据真实性无异议。
以上事实，有房屋（土地）租赁协议书、催告函、照片、金城法律服务所委托诉讼（仲裁）代理协议、代理费发票及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：邓巷村委与顾伟斌于2009年1月1日签订的房屋（土地）租赁协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应恪守履行。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人，没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2008年1月1日至2008年12月31日，顾伟斌已实际使用该房屋，其也认可2008年的租金为2800元。2009年12月31日租赁期间届满，此后顾伟斌仍一直�用该房屋至今，邓巷村委也未提出异议，故原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，2010年1月1日起的租金仍应按每年2800元计算。顾伟斌自2008年起至今未按约支付房屋（土地）租金，已构成违约，应当承担违约责任。邓巷村委主张2008年至2016年12月31日的租金46700元及逾期违约金16093.25元，其中2008年至2011年按每年2800元计算的租金合计11200元，本院予以支持；2012年至2016年按每年7100元的租金计算，邓巷村委提供与李伟东的房屋（土地）租赁协议来证明租金标准，与合同法的相关规定不符，本院不予支持，该期间的租金仍应按每年2800元计算，计14000元，超出部分不予支持。顾伟斌提供照片2张证明房屋破损、租金不合理，该证据不足以证明租金是否合理，本院不予采纳。2017年1月1日起至房屋实际返还给邓巷村委之日止的租金，按每年2800元计算，本院支持，超出部分，本院不予支持。顾伟斌称已支付2008年的租金，其未提供相应证据，本院不予采信。根据协议约定，邓巷村委主张的违约金16093.25元，未超过法定范围，本院予以支持。协议书还约定，拖欠租金超过30天的，邓巷村委有权解除协议，收回租赁物，现顾伟斌拖欠租金已超过30天，邓巷村委要求解除协议，并要求顾伟斌将租赁的房屋及土地腾空返还给邓巷村委，本院予以支持，根据本案情况，本院酌情给予顾伟斌60日的迁出时间。邓巷村委要求顾伟斌支付律师代理费2000元，提供了相应证据，且协议也有明确约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除无锡�惠山区前洲街道邓巷村村民委员会与顾伟斌于2009年1月1日签订的房屋（土地）租赁协议书。
二、顾伟斌于本判决发生法律效力之日起60日内将租赁的房屋及土地腾空返还给无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会。
三、顾伟斌于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会支付自2008年1月1日起至2016年12月31日止的租金25200元及违约金16093.25元，并于房屋（土地）返还之日起3日内支付自2017年1月1日起至顾伟斌返还租赁房屋之日止按年租金2800元的标准（即每日7.67元）计算的租金。
四、顾伟斌于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会支付律师代理费2000元。
五、驳回无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取677元，由�伟斌承担222元，由无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会承担445元，此款已由无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会预付，顾伟斌于本判决发生法律效力之日起10日内支付给无锡市惠山区前洲街道邓巷村村民委员会。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 徐 娜
二〇一七年十一月九日
书记员 华丽雅