辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三初字第219号
原告：沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会。住所地：沈阳市皇姑区。
法定代表人：李春晓，该村民委员会主任。
委托代理人：刘铁军，辽宁世阳律师事务所律师。
委托代理人：许铁山，辽宁世阳律师事务所律师。
被告：辽宁正邦房地产有限公司。住所地：沈阳市于洪区。
法定代表人：赵成海，该公司总经理。
委托代理人：陆贵名，辽宁尧盛律师事务所律师。
原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会诉被告辽宁正邦房地产有限公司土地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员曹岩担任审判长，与代理审判员张维佳、李晓颖组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会法定代表人李春晓、委托代理人刘铁军，被告辽宁正邦房地产有限公司委托代理人陆贵名到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会诉称，2009年10月23日，原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会与被告辽宁正邦房地产有限公司签订了一份《集体土地所有权转让协议》，协议约定原告将自有土地21.5亩转让给被告，被告应当支付总补偿费用为人民币3440万元；当日双方交接土地。同日原、被告双方又签订一份《暂缓支付土地款使用协议》，协议约定原告将土地补偿款人民币3000万元借给被告使用，期限三年（即从2009年11月1日起至2012年10月31日止），三年利息为600万元（利息两年内付清），被告将余款440万元在扣除定金50万元后（即人民币390万元）支付给原告。2012年11月1日，原、被告双方又签订一份《产权置换协议书》，协议约定被告将其开发建设的地处沈阳市皇姑区北塔街18号商业用房一栋置换给原告，置换总价值约人民币3000万元，置换商品房建筑面积不低于2300平方米，暂定交付房屋时间为2013年10月底之前等内容。被告没有履行各项承诺，尚欠原告借款本金人民币3000万元，利息400万元。为了维护原告自身的合法权益，请求人民法院依法判令：1、被告偿还借款本金3000万元；2、给付借款利息400万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辽宁正邦房地产有限公司答辩称，一、本案案由为集体土地使用权转让合同纠纷，并非借款合同纠纷。原告的主张主要基于《集体土地所有权转让协议》、《暂缓支付土地款使用协议》、《产权置换协议书》，由此可知，双方签订《集体土地所有权转让协议》一份，约定，柳条湖村将三块总面积为21.5亩的土地使用权转让给正邦公司，对价为3440万元。《暂缓支付土地款使用协议》约定，正邦公司先支付440万元，剩余3000万元转让款三年后再给付，三年期间，正邦公司为该剩余款项支付利息。可见，双方法律关系为集体土地使用权转让合同纠纷，并非借款合同法律关系。二、《集体土地所有权转让协议》的效力问题。《集体土地所有权转让协议》约定：“甲方（柳条湖村）同意将沈阳市于洪区北塔街的集体土地所有权、使用权转让给乙方（正邦公司）”，可见双方转让的是集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。“双方转让的为农民集体土地使用权，用途是城市地产开发，用于非农业建设，所以该协议因违反法律强制性规定无效。该协议出让面积为21.5亩，但实际上经过土地部门审批收储的土地面积为0.7938公顷，折合11.9亩土地，剩余9.6亩未经收储。该部分集体土地使用权转让无效。三、由于柳条湖村的原因未收储土地无法使用。具体如下：一是位于法轮寺东侧地块，土地证号为：于洪集建（93）字第22**号，该地块被规划为文物用地，占地6.5亩；二是于洪集建（93）字第2279号西侧一块约为4亩的土地，已被法轮寺占用，该土地也已经被规划为文物用地。正邦公司因此不能使用的面积达到10.5亩，给正邦公司造成损失。4、关于法轮寺占用土地问题。根据双方《集体土地所有权转让协议》第六条约定：“甲方（柳条湖村）保证向乙方（正邦公司）交付转让的土地为净地”第九条约定，“甲方（柳条湖村）保证出让无争议、无抵押、查封等他项权利限制。”事实上，柳条湖村已经和法轮寺就土地使用权存有争议，法轮寺已经实际占用了4亩土地。柳条湖村在签订协议前已经知道法轮寺占有了4亩土地，仍然将其出让给正邦公司，构成民事欺诈。5、关于本案欠款数额和利息问题。柳条湖村实际出让给正邦公司的土地使用权仅为11.9亩，按双方约定的每亩160万元计算，价款应为1904万元，正邦公司在签订合同后，已经支付给柳条湖村440万元，后又陆续支付600万元，该支付款虽由柳条湖村出具的收据登记为利息，但由于合同无效，关于利息的约定也当日无效，应作为合同价款。因此，正邦公司实际仅欠柳条湖村土地转让款864万元，而并非3000万元。6、关于《暂缓支付土地款使用协议》约定的利息问题。《集体土地所有权转让协议》无效，作为该协议的付款方式《暂缓支付土地使用协议》当然无效，其中关于利息的约定对双方均无约束力。
本院经审理查明，2009年10月23日，原、被告双方签订《集体土地所有权转让协议》一份，协议约定：一、转让的土地位于沈阳市于洪区北塔街。1、土地证号为于洪集用（2002）字第00008**号，宗地面积为5163.91平方米。2、土地证号为于洪集用（2002）字第00008**号，宗地面积为：4721.81平方米。3、土地证号为于洪集建（93）字第22**号，宗地面积为：4078.5平方米。土地面积合计为21.5亩，证载所有权者为于洪区柳条湖村村委会。二、甲方（沈阳市于洪区陵东街道柳条湖村民委员会）保证对该土地及地上物具有处置权利，甲方向乙方（辽宁正邦房地产有限公司）转让的土地为净地。乙方收到甲方转让的土地后应向乙方支付土地及地上物补偿费用。三、土地所有权、使用权转让补偿费用。转让补偿款为每亩160万元，共3440万元。第五条约定补偿费的支付方式：签订协议之日乙方向甲方支付全额补偿费3440万元。第六条约定：“土地所有权、使用权的转让支付时间，甲方（柳条湖村民委员会）保证向乙方（辽宁正邦房地产有限公司）交付转让的土地移交给乙方时为净地，土地支付以乙方出具的土地交接书为准，甲乙双方共同确认。”
同日，被告出具《土地接收单》一份交给原告，该《土地接收单》载明：“贵单位地址位于北塔街的土地证号为于洪集用（2002）字第0000847号、于洪集用（2002）字第0000848号、于洪集建（93）字第22**号，土地面积为21.5亩，已达到交付的标准，我单位于09年10月23日已接受。”
同日，原、被告签订《暂缓支付土地款使用协议》，协议约定，柳条湖村民委员会同意被告暂缓支付土地款3000万元，该3000万元作为借款借给被告使用。使用日期从2009年11月1日起至2012年10月31日止。使用期三年，利息600万元。利息应于2011年10月31日前付清转入原告柳条湖村民委员会账户。本金应于2012年10月31日前付清。440万元余额减除已交的50万元土地定金剩余390万元立即转入柳条湖村账户。
2010年3月5日至2011年11月3日，被告陆续给付原告600万元利息。
另查，上述所涉土地有《集体土地使用权证》，土地所有者为于洪区柳条湖村村委会。土地使用权证中载明如下：1.土地证号为于洪集用（2002）字第00008**号，宗地面积为5163.91平方米，为工业用地（柳条湖北塔开关厂和柳条湖北塔开关分厂）。2.土地证号为于洪集用（2002）字第00008**号，宗地面积为：4721.81平方米，为工业用地（柳条湖北塔开关厂和柳条湖北塔开关分厂）。3.土地证号为于洪集建（93）字第22**号，宗地面积为：4078.5平方米，商业用地（部分为钢材市场）。土地面积合计为21.5亩。
被告于2009年9月25日向原告发出《关于贵公司地块相关事宜的函》，载明：我公司与贵公司于2007年5月15日草签的柳条湖开关厂和柳条湖开关分厂地块项目，项目经二年多的运作，现已经基本成熟，现就项目情况汇报如下：1、该地块条件复杂，远超过一般开发用地。（1）需调整文物紫线。（2）需组卷报批。（3）需批复限高。2、该地块签协议时，地块面积为21.5亩，现组卷报批面积为7938平方米，仅为11.91亩。3、组卷报批面积还有18米（从法轮寺到将要报批的1类文物保护）不能建任何建筑物。4、18米控制线到36米控制线也只能建3层建筑物。法轮寺北侧地块现阶段尚不能建任何建筑物。鉴于此，我们希望贵公司以双方互利互惠原则，从价格上充分考虑地块现状，达成以下协议：提出因法轮寺占地事宜，导致其用地仅为11.91亩，故请求：“1、调整土地价格至150万／亩。2、暂缓支付土地应付款，我公司将采用高于银行的利率支付利息，……”。
于洪区政府、沈阳市政府的协调，沈阳市政府于2010年4月14日向辽宁省政府请示（《关于调整北塔法轮寺建设控制地带的请示》沈政（2010）49号），辽宁省政府于2010年6月17日对该请示的批复（《辽宁省人民政府关于调整北塔法轮寺建设控制地带的批复》辽政（2010）146号），确定本案标的土地中大约10亩土地被划为文物保护用地。
2011年8月25日，被告向柳条湖村发《关于北塔北侧土地使用权及延缓支付借款的函》载明：我公司于2009年10月从贵村委会，购买21.5亩土地及借款3000万元（叁仟万元整），现就此二项事宜致函贵村委会，商请如下：一、2009年10月我公司于贵村购买了21.5亩集体土地，而项目实际使用约11亩，其余10.5亩土地因政府占用无法变更土地性质而无法使用。另外市委统战部、市宗教局、文物局等单位要求我公司除北塔碑林占用的土地外，还要求我公司将北塔北侧三角地块让给法轮寺归方使用。这个我公司原来规划的三角地块为：柳条湖派出所办公楼及周边门市房将全部取消。我公司160万元一亩购买的土地要白送给政府使用，公司损失巨大。因此我公司向贵村提出：该地块如果送给政府使用也应该由我们两家承担。二、公司于贵村委会所借用3000万元资金，于2009年10月就已开始计息，而由于各种原因，政府于2010年10月还未将土地交付给我公司，直到2011年4月才开始施工。三、2011年4月，项目进入施工阶段，现阶段也是资金需求量最大的阶段，公司资金压力较大。综上所述，特向贵村委会提出申请：（1）三角地块约4亩土地，请贵村将4亩土地款640万退还我公司请商议。（2）将3000万元借款再免息使用一年，到期一次性还款请商议。期盼贵村委会对我公司一如既往的给予大力支持，妥否候复函。。
2012年11月1日，原、被告签订《产权置换协议书》，该协议约定“甲乙双方经协商一致，就乙方以北塔地块产权置换甲方开发建设的商品房，并保证将来双方按照本协议约定办理《商品房买卖合同》签订及其它产权相关手续，特此订立本协议”。该协议第二条约定：“甲方同意该商品房置换总值约人民币30，000，000元（此价格中包括乙方办理《契证》、《房产证》及所属《土地证》三证时需缴纳的契税、维修基金、印花税、产权手续费等相关费用），最终合同价格以双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房价款为准，多退少补。”
上述事实，有《企业机读档案登记资料》、《关于陵东街道办事处同意柳条湖村民委员会在对外经济、业务活动中继续使用皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会名称的批复》、《集体土地所有权转让协议》、《土地接收单》、《暂缓支付土地款使用协议》、《产权置换协议书》、《关于贵公司地块相关事宜的函》、《关于北塔北侧土地使用权及延缓支付价款的函》、《关于北塔法轮寺土地纠纷的紧急报告》及地籍图、《关于法轮寺建设控制地带的请示》、《关于调整北塔法轮寺建设控制地带的批复》、《关于于洪区柳条湖村（柳条湖实业总公司）为土地事欲拆毁北塔碑林围墙的紧急报告》、《关于落实﹤关于对北塔法轮寺违章建筑问题的处理意见﹥情况及规划北塔法轮寺西侧控制地带情况的报告》、被告提供的《辽宁正邦房地产有限公司1：500地图》、建设工程规划许可证附图、1：500地籍用图、三个集体土地使用权证、收款收据5份、辽宁省政府土地批件、辽宁正邦房地产有限公司用地图，当事人的陈述，及庭审笔录经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会与被告辽宁正邦房地产有限公司于2009年10月23日签订《集体土地所有权转让协议》，为双方当事人的真实意思表示。依据土地管理法及相关规定，集体土地的转让是在国家收储集体土地之后，并通过履行合法的出让程序，办理登记手续后，方为有效转让。该《集体土地所有权转让协议》约定的转让土地面积为21.5亩，其中有11.9亩土地已经办理了上述的转让手续，该部分的转让符合法律规定，合法有效。余下的土地不具备办理出让手续的条件，此部分土地的转让当属无效。
根据被告在2009年9月25日给原告发出的《关于贵公司地块相关事宜的函》所载明的内容确定，被告在2009年签订《集体土地所有权转让协议》之前，对该地块上有法轮寺占用的事实是知悉，也知道21.5亩土地中能办理土地转让手续为11.9亩土地，且以此对土地转让的价格进行了商榷，双方进而签订了《集体土地所有权转让协议》，被告也因法轮寺等占用的事宜得到政府给予一定的政策。因此，被告是在明知案涉土地上存在法轮寺占有而不能办理土地转让手续的状态下而签订，可见原告与被告签订《集体土地所有权转让协议》是对整体地块状态的考量所签订，被告也是在此基础上与原告约定3440万元土地补偿款。基于本案事实的情况，原、被告之间存在土地所有权转让合同关系，不属于单纯的借款关系。综合以上阐述，不能单独考量确定已经有效转让部分的价值，应以双方当事人土地转让时的合同目的及社会效果进行整体考虑，确定被告应当按照《集体土地所有权转让协议》约定的土地转让款支付原告款项。被告已经支付原告土地转让款本金440万元，剩余3000万元未付，应予支付。因原告对土地转让之前涉案土地有法轮寺占用，以及不能办理相关土地手续而仍签订转让合同，其对未能发生法律效力后果也有过错。因此，就原告诉讼主张的利息损失，由其自行承担。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告辽宁正邦房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会土地转让款3000万元；
二、驳回原告沈阳市皇姑区陵东街道柳条湖村民委员会其他诉讼请求。
案件受理费241，800元，诉讼保全费5000元，均由被告辽宁正邦房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 曹 岩
审判员 张维佳
审判员 李晓颖
二〇一五年十二月二十八日
书记员 张 冲