浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸牌民初字第00215号
原告：宣爱模。
委托代理人：斯海宏。
被告：许天清。
委托代理人：楼林红。
第三人：宣彩雅。
委托代理人：周勇、张革芳。
原告宣爱模为与被告许天清、第三人宣彩雅确认合同效力纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员肖志姣独任审判，于2015年1月22日、2015年7月1日、2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告宣爱模及其委托代理人斯海宏、被告许天清及其委托代理人楼林红、第三人宣彩雅的委托代理人周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宣爱模起诉称：上世纪90年代，被告以继承方式从其母亲处取得了坐落在诸暨市王家井镇王家井村宣顶自然村的地号为918-38-376、使用面积为106.60平方米的房屋一处。被告于2013年7月16日至诸暨市土地管理局将该房的土地使用证变更登记到自己名下。上述房屋被告于2008年4月5日以8万元的价格卖给原告（该房评估价为58700元），并订立了房屋转让协议，被告也出具了款项收据。现原告认为被告对该房屋转让有反悔之意，故起诉要求确认原、被告之间签订的房屋转让协议有效。
被告许天清答辩称：第一，原、被告之间的买卖关系不成立，被告没有收到房屋转让款8万元，被告出具给原告的收条上的款项性质应是货款；被告也没有去土管局将土地使用证变更到自己名下；第二，涉案房屋的所有权人是被告许天清（即宣阿六）、被告父亲宣钿章、被告母亲徐雪贞和赵杏花四人，被告现还有一个姐姐，2008年时房屋也还未登记于被告名下，故被告无权处分该房屋。
第三人宣彩雅答辩称：第三人宣彩雅是被告父亲宣钿章和徐雪贞收养的女儿，徐雪贞和赵杏花均是第三人的母亲，到上世纪九十年代，第三人的父母亲相继去世，涉案房屋第三人理应享有继承权，被告私自将该房屋转让给原告，该买卖行为侵害了第三人的合法权益，故请求确认房屋买卖协议无效。
为证明自己的主张，原告宣爱模向本院提交了以下证据：
1、房屋转让协议书两份、收据一份，拟证明被告将位于诸暨市王家井镇宣顶村的老房屋以80000元的价格卖给原告，为此双方签订的该房屋转让协议书已依法成立生效的事实。经质证，被告认为签名为宣志清的房屋转让协议书是被告签订的，收据中的全部内容也是被告所写，但被告没有实际收到款项，是被告小儿子欠原告8万元货款抵扣的；第三人对该组证据表示不知情，认为该组证据侵害了第三人的合法权益，不能作为有效证据。
2、本庭当庭出示了退卷函一份，内容为因被告许天清无正当理由未交纳鉴定费，致对上述证据1中的两份房屋转让协议书中的甲方签字是否均系被告所签的鉴定案件予以退回。经质证，原、被告、第三人均无异议，本院对该事实予以认定。
本院认为，被告对证据1中的签名为宣志清的房屋转让协议书及收据的真实性无异议，对签名为许天清的房屋转让协议书又放弃笔迹鉴定，本院依法确认证据1均为有效证据。
3、土地使用者为赵杏花的地籍档案表、宅基地使用权登记申请书、土地使用人为许天清的集体土地使用证各一份，拟证明涉案房屋原系被告母亲赵杏花所有，后登记在被告许天清名下，原告在购买该房屋时有理由相信被告所继承的房屋，被告是房屋完全所有人的事实。经质证，被告对地籍档案表、宅基地使用权登记申请书的真实性有异议，认为房屋所有权人应为四人，该集体土地使用证也不是被告去国土所办理，被告今天才第一次看见该原件；第三人对该组证据的真实性没有异议，但认为房屋虽当时登记在赵杏花名下，但应是属于赵杏花一户所有。本院认为，该组证据系由有关部门发证和登记的材料，符合证据的形式要件，本院确认为有效证据。
4、2014年8月25日诸暨市王家井镇王家井村民委员会以及宣顶村村干部、生产组长共同出具的证明一份，拟证明许天清曾用名宣志清，被告于2008年时将宣顶村的老房屋转让给原告的事实。经质证，被告许天清对曾用名为宣志清的事实没有异议，但对该证明的形式要件有异议，认为证明应是一人一证，证人应出庭作证，且房屋买卖的事实没有经过村介绍，村里对房屋买卖的事情是不知情的；第三人认为该证明不符合证据的形式要件，不能作为有效证据，属于多人一证，证人应出庭接受质询。本院认为，该证明不符合证据形式要件，本院不予认定，对被告许天清认可的曾用名为宣志清的事实予以确认。
5、2015年6月12日诸暨市王家井镇五中村民委员会出具的证明一份，拟证明赵杏花与第三人宣彩雅并非母女关系，该村原出具给第三人的证明是无效的事实。经质证，被告认为该证明是没有经过调查就出具的，第三人宣彩雅是徐雪贞领养的女儿；第三人认为该证明中记载的杨炳灿与宣彩雅系夫妻关系是事实，宣彩雅是徐雪贞收养的，对徐雪贞和赵杏花都叫妈妈的。
6、申请证人宣某甲、宣某乙出庭作证形成的出庭证言两份，拟证明涉案房屋转让后一直由原告使用，现由他人租用在养小鸡，以及村里大多数人都不知道被告还有兄弟姐妹的事实。经质证，原告对上述证言没有异议；被告认为证人宣某甲陈述的房屋出租情况是事实，但其关于被告有无姐姐的陈述不是事实，证人宣某乙陈述的其去国土所办理名为被告的土地使用证是事实，他是不知道被告有无姐姐的情况的；第三人认为证人宣某甲的陈述有不真实的成分，其不清楚被告有无领养姐姐是不真实的陈述，证人宣某乙陈述大家都不知道被告有姐姐是不客观的。
7、房地产估价报告一份，拟证明原告向被告购买房屋的价格是合理的事实。经质证，被告认为该估价报告系原告单方委托评估，被告并不知情；第三人认为该估价报告未经被告及第三人的许可，对被告和第三人没有约束力。本院认为，该估价报告系原告单方委托评估，现被告及第三人提出异议，故本院对该估价报告不予认定。
8、2014年7月22日的诸暨日报遗失声明一份，拟证明被告在诸暨日报上登报土地使用证遗失声明，说明被告是认可名为许天清的集体土地使用证的事实。经质证，被告对其真实性没有异议；第三人对其真实性没有异议，但认为其对涉案房屋也是有所有权。本院认为，当事人对该证据的真实性均无异议，本院确认为有效证据。
被告就其辩称向本院提供了以下证据：
9、1951年的土地房产所有证一份，拟证明涉案房屋系被告许天清（即宣阿六）、宣钿章、徐雪贞、赵杏花四人共有的事实。经质证，原告对其真实性有异议，原告从不知道被告有该证，被告须提供档案馆的登记材料；第三人对其真实性没有异议，该土地房产所有证中记载的宣钿章是第三人的养父，徐雪贞和赵杏花是第三人的养母，当时做该证的时候第三人已出嫁，故该证上未记载第三人的名字。本院认为，该证据符合证据的形式要件，本院确认为有效证据。
10、暨阳宣氏宗谱一份，拟证明被告的父亲宣田章有一养女即第三人宣彩雅，已嫁给杨炳灿，第三人宣彩雅系被告姐姐的事实。经质证，原告对其真实性有异议，认为该宗谱中并未记载宣田章女儿的名字；第三人对其真实性没有异议，认为该宗谱记载情况与1951年的土地房产所有证记载的情况能相互印证。
11、由被告书写、其他多人签名的证明一份，拟证明被告的父亲宣田章有两妻子即徐雪贞和赵杏花，因徐雪贞未生育子女，领养了一女宣彩雅的事实。经质证，原告认为该证明内容不符合客观事实；第三人对该证明的真实性没有异议，认为虽该证据形式要件上有所欠缺，但该证明所载明的内容是客观事实，本院认为，该证明不符合证据的形式要件，本院不予认定。
12、申请证人王某出庭作证形成出庭证言一份，拟证明被告许天清有一姐姐即第三人宣彩雅的事实。经质证，被告及第三人均没有异议；原告认为该证人陈述其对其签名的证明并没有去看内容，故其出具的证明没有效力。
第三人宣彩雅就其主张向本院提供了以下证据：
13、2014年12月20日诸暨市王家井镇五中村民委员会出具的证明一份、诸暨市公安局王家井派出所出具的证明一份，拟证明宣彩雅与杨炳灿系夫妻关系，宣彩雅系宣钿章、徐雪贞之养女，赵杏花亦系宣彩雅小妈，宣钿章、徐雪贞、赵杏花均已死亡的事实。经质证，被告没有异议；原告对诸暨市公安局王家井派出所出具的证明没有异议，认为诸暨市王家井镇五中村民委员会出具的证明没有负责人签字，与原告提供的五中村委会后来出具的证明内容不一致。本院认为，当事人对诸暨市公安局王家井派出所出具的证明均无异议，本院确认为有效证据；该五中村委会出具的证明与原告提供的五中村委后来出具的关于同一内容的证明内容各异，故本院对该组证据中的五中村委出具的证明和原告提供的证据5中的五中村委证明均不予认定。
14、关于原告宣爱模的诸暨市国土资源局地籍档案查询单一份，拟证明原告在诸暨市王家井镇王家井村宣顶自然村已有一处宅基地，根据最高院的相关规定，原告已不能向他人受让其他房屋的事实。经质证，原、被告对该证据无异议，本院确认为有效证据。
15、申请证人杨某出庭作证形成的出庭证言一份，拟证明证人杨某的母亲宣彩雅系被告许天清姐姐的事实。经质证，原告认为该证人的出庭陈述比较模糊，不能证明宣彩雅与许天清是姐弟关系；第三人对该证人证言没有异议。
关于证据6、10、12、15，本院认为，宗谱系经调查后对有关家族人员情况所作的记载，证据10宗谱上的部分内容与证据9的1951年的土地房产所有证记载的情况能相互印证，再结合证人王某、杨某的证言，本院能综合认定宣钿章之妻为徐雪贞及赵杏花，第三人宣彩雅系宣钿章之养女、被告许天清姐姐的事实。被告对涉案房屋的现状以及证人宣某乙去国土所办理名字为被告许天清的土地使用证无异议，故本院对证据6中宣某甲所陈述的2009年起涉案房屋由原告在使用，原告将其租给他人养鸡，以及宣某乙和被告一起去办理了名字为被告许天清的土地使用证的事实予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：
被告许天清曾用名宣志清。宣钿章之妻为徐雪贞及赵杏花（至上世纪九十年代三人均已亡故），第三人宣彩雅系宣钿章与徐雪贞之养女，嫁与诸暨市王家井镇五中村杨炳灿为妻，被告许天清系宣钿章与赵杏花之子。原告宣爱模系诸暨市王家井镇王家井村宣顶自然村村民，在该村已有一处宅基地。涉案房屋坐落于诸暨市王家井镇王家井村宣顶自然村，该房屋于1951年登记于宣钿章、赵杏花、徐雪贞、宣阿六（即被告许天清）名下，该宅基地使用权于1992年登记于赵杏花名下。
2008年4月5日，原告与被告签订房屋转让协议书两份，一份被告签名为许天清、另一份被告签名为宣志清，协议约定甲方许天清（宣志清）将宣顶村的老房子三间楼房及现有围墙内地上建筑物、植物一次性人民币捌万元转让给乙方宣爱模；乙方款项付清同时甲方将老房子合法权证过户给乙方；协议签订签字生效后，双方不得反悔。甲方签字处分别签名为许天清、宣志清，乙方签字处签名为宣爱模。协议签订后，被告于2008年4月6日向原告出具收据一份，内容为“收到宣爱模购房款捌万元整。此据。收款人：宣志清。”。该房屋转让款是用被告儿子欠原告货款8万元抵扣的。2009年起涉案房屋一直由原告在使用，原告将其租给他人养鸡。该房屋的土地使用证于2013年进行了变更登记，土地使用权人变更为被告许天清。被告于2014年7月22日在诸暨日报上登报土地使用证遗失声明。
本院认为，本案解决的是原告宣爱模与被告许天清签订的《房屋转让协议书》的效力问题。涉案房屋的宅基地使用权于1992年时登记于赵杏花名下，在赵杏花亡故、以及第三人已于解放前出嫁外村的情况，原告有理由相信被告系赵杏花的继承人，故而与被告签订房屋买卖合同并支付相应对价，符合一般村民的朴素认知，具有合理性。买卖合同属债权合同，其效力是独立存在的，只要符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”规定，且不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形就生效。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也规定了“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，此是对无权处分情形下买卖合同的效力作出的规定。结合本案分析，原、被告于2008年4月5日签订的《房屋转让协议书》并不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的上述情形，即便第三人对本案所涉房屋享有继承份额，被告是无权处分行为，但根据上述法律规定，被告无权处分该房屋的行为并不必然导致本案《房屋转让协议书》的无效，因而对被告及第三人主张的该《房屋转让协议书》无效的辩解，缺乏法律依据，本院不予支持。对第三人提出原告在购买涉案房屋之前原来就有宅基地，原告不能再受让村里其他房屋的辩解，因现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，且第三人的该主张属行政调整的范畴，并不影响买卖协议本身的效力，故本院不予采信。
综上，本院认为，原告宣爱模与被告许天清于2008年4月5日签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原告要求确认原、被告双方签订的《房屋转让协议书》有效的诉请，本院予以支持。至于被告辩称的被告未收到房屋转让款之意见，本院认为，在被告同意用其儿子欠原告的8万元货款抵扣房屋转让款，且被告出具房款收据的情况下，本院认为此可视为原告对房屋转让款已进行了交付，故对被告该辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
确认原告宣爱模与被告许天清（原名宣志清）于2008年4月5日签订的《房屋转让协议书》有效。
案件受理费1800元，依法减半收取900元，由原告宣爱模负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1800元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴市银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 肖志姣
二〇一五年八月二十日
书记员 张 迪