广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1183号
原告：焦华。
委托代理人：李良武，广西天狮律师事务所律师。
被告：广西润兴房地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀路。
法定代表人：郭建民，董事长。
委托代理人：文振，广西邦泰律师事务所律师。
委托代理人：唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市青秀区。
负责人：韦荣辉，总经理。
委托代理人：蒋佳瑜，农业银行职员。
委托代理人：冯翔，农业银行职员。
原告焦华诉被告广西润兴房地产有限责任公司、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告焦华及其委托代理人李良武，被告广西润兴房地产有限责任公司的委托代理人文振、唐谦祥，第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部委托代理人蒋佳瑜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告焦华诉称：2010年9月21日，原告焦华、被告广西润兴房地产有限责任公司双方签订编号为YS00143515号《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：由原告焦华向被告广西润兴房地产有限责任公司购买被告开发的位于南宁市民族大道199号第一大道．尚城街区R4号楼1105号预售商品房，该房建筑面积84.44平方米，其中，套内建筑面积67.48平方米，该商品房为预售房，按套内面积计价，该商品房单价为人民币每平方米8938.54元，总金额人民币603173.00元，在合同的第七条和合同的附件六约定了原告的付款方式和期限（首付20%，80%余款按揭）；在《南宁市商品房买卖合同》的第九条约定了被告的交房期限（2012年6月30日前交房）及交房条件，在该南宁市商品房买卖合同的第十条约定了被告方逾期交房的违约责任（出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180天后，买受人有权退房，出卖人赔偿损失）。合同签订后，原告依约向被告广西润兴房地产有限责任公司支付了20%的首期购房款121173.00元，其余80%的房款计人民币482000.00元也依约向第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部办理好了按揭贷款支付给被告；同时还支付了契税6031.73元，查档服务费60元，预告登记费80元，燃气费2300元，公共维修金6501.88元等共计14973.61元的相关费用。被告广西润兴房地产有限责任公司在收到原告依约支付的相关款项后却没有依约履行应当承担的义务：逾期远远超过180天还没能将该商品房交付买受人使用，原告于2014年1月5日已经向被告提交书面退房申请，但被告却以种种无理要求拒绝退房。现在已经是2014年4月，逾期已经达到了630多天，远远超过了合同约定的180天。被告广西润兴房地产有限责任公司公然违约行为，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告焦华与被告广西润兴房地产有限责任公司所签订的编号为YS00143515号《南宁市商品房买卖合同》。由原告将南宁市民族大道199号第一大道．尚城街区R4号楼1105号预售商品房退还被告、被告广西润兴房地产有限责任公司退还原告618146.61元（其中购房款603173.00元和其他费用14973.61元，即契税6031.73元，查档服务费60元，预告登记费80元，燃气费2300元，公共维修金6501.88元），并由被告承担退房所需要支付的一切费用。2、被告广西润兴房地产有限责任公司赔偿原告在第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的购房贷款482000元的贷款利息。（此利息以482000元为基数从2010年9月29日起计算至被告履行完毕该款项之日止）。3、被告广西润兴房地产有限责任公司赔偿原告总购房价款603173元的3%即18095.19元的损失，及以总购房价款603173元为基数按银行同期存款活期利率计算利息退还给原告。4、被告广西润兴房地产有限责任公司赔偿原告因不能履行482000元的个人购房担保借款合同，第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部要求原告所承担的一切违约责任赔偿。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告润华建设投资有限公司辩称：一、依据《物权法》第191条第2款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产……“，本案所涉房屋以银行按揭贷款方式购买，已抵押给贷款银行，未经贷款银行同意，被答辩人不得解除商品房买卖合同。二，若解除商品房买卖合同，依据双方签订的合同第十条约定，已付购房款603173元答辩人需退还。利息按已付款银行存款同期活期利率计算。被答辩人要求退房的，除给付已付房款同期活期存款利息外，造成的全部损失按房屋总价款的3%赔偿买受人。被答辩人第一项诉请的查档服务费60元和预告登记费80元、第二项向银行贷款所产生的利息、第四项向银行承担的违约责任不应当得到重复支持。被答辩人的第一项诉请中的契税6031.73元，可以依法向税务机关要求退还，故不属于损失，该主张没有法律依据。对于被答辩人第一项诉请中的燃气费2300元、公共维修金6501.88元答辩人可以退还。三、被答辩人既然选择了退房，那么其从答辩人处已领取的逾期交房违约金16648元应当在本案金额中予以扣减。四、若解除本案合同，也应当先偿还全部银行贷款，并注销抵押权，才能到房产局撤销房产局商品房买卖合同的备案及办理变更手续。因此在未偿还全部银行贷款前，被答辩人无权主张要求答辩人向其支付全部的购房款。
第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部陈述称：如果需要解除原、被告签订商品房买卖合同，根据借款合同特别条款的第十七条的约定，原告应优先偿还贷款，并根据特别条款的第五条，原告需支付第三人提前还款补偿金，具体计算方法依据借款合同的约定。
经审理查明：2010年9月21日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以603173元的价格、以按揭付款的方式向被告购买南宁市民族大道199号第一大道?尚城街区R4号楼1105号房。合同第九条规定，出卖人应当于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时限制性行为或者与本房产有关的市政工程、道路等不能按期完成导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期延长的，供水、供电部门相关部门停水停电的……。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按照银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续……。
2010年9月21日，原告向被告支付了首付款121173元、燃气费2300元、公共维修金6501.88元、房屋预告费登记费80元，查档服务费60元。原告为购买涉案房屋缴纳契税6031.73元。2012年6月30日，被告未能按照合同的约定如期交房。2014年1月5日，原告向被告发出《退房申请书》，要求退房。2014年1月20日被告通过银行向原告支付延期交房补偿金16648元。涉诉房屋至2014年4月16日原告起诉时止未能向原告交付。
另查明：为购买涉案房屋，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告以分期还款的方式向第三人借款482000元。该款于2010年9月29日转入被告账户。该款原告偿还部分贷款，截至2014年6月30日，已还利息96704.94元，借款本金余额为456184.81元。
本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。依据该合同第九条约定，被告应当按照合同约定于2012年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给原告使用，但涉案房屋至2014年4月16日原告起诉时止未能向原告交付属违约。依照合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期180天以上，原告作为买受人有权解除合同。本案被告逾期交房已超过180天，符合合同约定的解除条件。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案第三人未提出诉讼要求解除《个人购房担保借款合同》，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。现原告要求被告退还房款、赔偿损失等理由正当、要求合理、本院予以支持。按照合同的约定，被告应退还原告已付购房款603173元（含贷款部分）及燃气费2300元、预告登记费80元、查档服务费60元、公共维修金6501.88元。
关于利息及赔偿经济损失的问题。根据《商品房买卖合同》第十条第1项第（2）目规定“（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按照银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。”故被告应将原告已付房款从付款之日起按银行同期活期存款利率计算的利息退还买受人，并按总价款603173元的3%，即18095.19元赔偿原告。因被告2014年1月20日已向原告支付延期交房补偿金16648元，故扣除已付款，被告实际应支付1447.19元。关于房屋契税问题，由于涉案房产的契税已经缴纳给政府有关部门，原告可申请办理相关退费手续，被告应予协助。
本案审理的是焦华提起的商品房销售合同法律关系。在本案审理过程中，第三人并未就本案提出独立的诉讼请求，要求对本案所涉的担保贷款法律关系作出处理。故本院不予处理本案所涉的原、被告与第三人之间担保贷款法律关系，第三人可另行提起诉讼。同时因原告与第三人之间的《个人购房担保借款合同》尚未解除，原告应向第三人承担的贷款利息等损失尚未最终确定，故本案对原告要求被告赔偿贷款利息等损失的诉请不作处理，待《个人购房担保借款合同》解除后，原告再另案处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告焦华与被告广西润兴房地产有限责任公司签订的《南宁市商品房买卖合同》；
二、被告广西润兴房地产有限责任公司退还原告焦华已付购房款603173元、燃气费2300元、预告登记费80元、查档服务费60元、公共维修金6501.88元；原告焦华配合被告广西润兴房地产有限责任公司办理南宁市民族大道199号第一大道?尚城街区R4号楼1105号房的退房手续，退房所需费用由被告承担；
三、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告焦华支付利息（计算方法：从2010年9月21日起至2010年9月28日止以本金121173元为基数；从2010年9月29日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金603173元为基数，以上均按银行同期存款活期利率计算。）；
四、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告焦华赔偿经济损失1447.19元；
五、被告广西润兴房地产有限责任公司协助原告焦华办理退还6031.73元契税手续。
本案受理费11062元，由被告广西润兴房地产有限责任公司负担。该款原告焦华已预交，被告广西润兴房地产有限责任公司负担部分由其连同上述应负款项一并支付给原告焦华。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 黄思霞
二〇一四年十月十三日
书 记 员 梁飞恒
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。