湖南省溆浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溆民一初字第1010号
原告（反诉被告）何红萍，女，1963年3月13日出生，汉族，居民。
委托代理人陈历万，溆浦县法律援助中心律师。代理权限为一般代理。
被告严长勇（反诉原告），男，1972年2月7日出生，汉族，居民。
被告韩桂秀，女，1973年1月23日出生，汉族，居民。
二被告共同委托代理人王荣堂，溆浦县中心法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
原告何红萍与被告严长勇、韩桂秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理。本案在审理过程中，被告（反诉原告）严长勇于同年11月9日提起反诉，要求反诉被告何红萍赔偿财产损失。本院依法组成由审判员吴浩洲担任审判长，人民陪审员黄全柱、向小花参加的合议庭，代理书记员向易娟担任法庭记录，于2015年11月24日、2016年1月7日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）何红萍及其委托代理人陈历万、被告（反诉原告）严长勇、韩桂秀及其委托代理人王荣堂均到庭参加诉讼。本案审理期间，反诉原告申请进行司法鉴定，鉴定期间40天依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月19日，原告与被告严长勇签订了《门面租赁合同》，原告将自己所有的位于溆浦县城防空洞对面6号门面出租给二被告经营“军用劳保”服装生意。合同约定租赁期限为6年，从2011年8月19日起至2017年8月19日止。前三年的租金为每年50000元，后三年的租金随行就市。因二被告系夫妻关系，在合同签订后，二被告一直共同经营，期间的租金均是由被告韩桂秀向原告支付。因市场门面租金行情上涨，2015年7月22日，原告与二被告就门面租赁、租金问题重新达成协议，该协议约定：2015年9月20日后租金标准按相邻门面（郑华娟7号门面）同等租金支付，如到期不付同等租金，原告有权收回门面。2015年9月13日，相邻的7号门面租金已涨至每年80000元。2015年9月20日前后，原告多次要求被告按相邻7号门面租金标准支付租金并另签合同，但二被告均予以拒绝。二被告的行为已经严重违约，请求人民法院依法解除原、被告于2011年8月19日签订的《门面租赁合同》，判令二被告立即腾出门面，将门面退还原告，并按每年80000元的标准向原告支付2015年9月20日至将门面退还给原告时止的门面租金，向原告支付违约金5000元和承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、《房产证》1份，拟证明原告出租给被告的门面所有权属于原告；
2、《门面租赁合同》二份，2011年8月19日原告与被告严长勇签订的《门面租赁合同》，拟证明原告将门面出租给被告，约定在被告租赁三年期满后的租金要随行就市；2015年7月22日，原告与被告韩桂秀签订的《门面出租合同》，拟证明就该门面的租金与被告达成新协议；
3、常住人口信息表1份，拟证明二被告系夫妻关系；
4、个体工商户登记信息表1份，拟证明二被告经营的门店均是以被告韩桂秀个人名义登记；
5、照片5张，拟证明涉案门面的外观情况，门面招牌所留被告韩桂秀的联系电话15526****XX，韩桂秀系该门店的实际经营者；
6、中国联通电话费收据1份，拟证明被告韩桂秀系1552612****电话的机主；
7、对证人舒采和的调查笔录，拟证明（1）二被告系夫妻，经营门店都是韩桂秀做主；共同经营“军用劳保”用品店；（2）二被告因门面租金高，不想再租赁该门面，又不愿意退还门面；（3）门面租赁发生纠纷后，二被告自己关门不想经营，原告表示二被告可以先继续经营；
8、对证人郑华娟的调查笔录及郑华娟的书面证言1份，拟证明（1）郑华娟有一门面与原告门面相邻，自2015年9月13日起，每年租金为80000元；（2）二被告一起经营原告的门面店；（3）2015年7月份时，原告要求按每年80000元租金与被告签合同，韩桂秀也向郑华娟确认过其门面租金为每年80000元的事实；（4）郑华娟曾与原告一起找韩桂秀谈过门面租金的事，严长勇表示门面的事韩桂秀做主；
9、郑华娟与李传才的《门面租赁合同书》，拟证明郑华娟的门面租金为每年80000元；
10、证人舒采和出庭作证，拟证明原、被告因门面租赁发生纠纷后，原告代理人找其作了调查笔录，其所述内容属实；2015年9月25日，原告方将被告的东西扔出店外，其拍了照片。
被告对以上证据发表如下质证意见：对证据1、3无异议；对证据2的第一份合同无异议，第二份合同变更了主体，不是韩桂秀的真实意思表示，是原告采取欺骗手段签订的，与第一份合同没有关联性，不能证明对第一份合同进行了变更和补充；对证据4有异议，没有加盖公章，不符合证据形式要件规定；对证据5、6的真实性无异议，对关联性有异议，不能凭电话号码就认定韩桂秀实际经营；对证据7证明的内容有异议，二被告系夫妻关系不假，但韩桂秀经营门店不等于韩桂秀与原告有合同关系，不能代表严长勇表态，出现这种情况，是原告擅自提高租金、违背合同约定造成的；对证据8的真实性有异议；对证据9，认为与本案无关联性；对证据10，被告认为证人对扔出店外东西的清点问题没有表述清楚。
二被告辩称：1、原告与被告2011年8月19日签订的《门面租赁合同》，约定的租赁期限为六年，现原告要求退还其门面，已经构成违约；2、原告要求被告从2015年9月20日起按每年80000元的标准支付租金，没有事实依据，《门面租赁合同》虽然约定了后三年的门面租金随行就市，因并排的门面除一个是每年80000元的租金外，其余的只有52000元至60000元不等，被告认为原告不重合同、守信用，故意违约；3、原告违约，应当向被告支付违约金50000元；4、原告与被告韩桂秀签订的《门面出租合同》无效，韩桂秀没有严长勇的授权，无权代表严长勇签订合同，原告采取欺骗手段，韩桂秀的签字不是其真实意思的表示，不具有法律效力。请求人民法院驳回原告的诉讼请求，确认原告与被告韩桂秀签订的《门面出租合同》无效，原告按“随行就市”的约定确定后三年的租金，继续履行合同；如果原告不同意履行原合同，要求原告支付合同违约金50000元和赔偿被告履行合同可得利益损失198550元。
二被告向本院提交了下列证据：
1、存款凭证2张和收条1张，拟证明与原告同地段的3个门面年租金分别为52000元、52000元和60000元的事实；
2、照片1张（系被告制作的同一地段门面租金示意图），拟证明该地段门面租金的行情情况；
3、被告每月销售商品的记录，拟证明如不履行合同，给被告造成的利润损失情况；
4、被告韩桂秀与原告签订的《门面出租合同》，拟证明该合同改变了原合同的主体内容，原告实施了合同欺诈，掩盖原告的合同违约行为，属无效合同。
原告对以上证据发表质证意见如下：
对证据1，认为不具有关联性，如果证明租金情况，应当提供租赁合同；对证据2，对照片的外观无异议，对证明的内容有异议，没有其他证据印证；对证据3，认为不具有合法性和真实性；对证据4的真实性无异议，对证明的目的有异议。
反诉原告严长勇反诉称：2011年8月19日，反诉原告与反诉被告签订了《门面租赁合同》，反诉被告将其位于县城防空洞对面的6号门面租赁给反诉原告经营军服军鞋生意使用，租赁期限为六年；前三年的租金为每年50000元，后三年的租金随行就市。2015年在同一地段的七个门面租金的行情是：52000元每年的二个、60000元每年的一个、80000元每年的一个、房主自用的二个。故后三年的租金应当在每年60000元上下公平合理确定。但反诉被告不守合同，在本合同未解除的情况下，采取欺骗手段在2015年7月22日与韩桂秀签订了《门面出租合同》，要反诉原告按80000元每年向其交租金。反诉原告要求按原合同履行，确定合理租金。2015年9月25日，反诉被告将反诉原告店里的军服军鞋等商品扔出店外，要强行收回门面。因当日下雨，扔出的商品被泥水打湿、弄脏损坏不能出售，初步估算损失为83420元，请求人民法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失83420元并承担反诉诉费用。
反诉原告向本院提交了下列证据：
1、公安机关报警案件登记表，拟证明2015年9月25日11时左右，原告将被告门店里的商品扔出店外，公安机关接警后出警的事实；
2、卢峰镇司法所书面证明，拟证明2015年9月25日公安机关接警后，从现场将双方当事人带到卢峰镇司法所调解，调解未果的事实；
3、损坏商品的现场照片，拟证明反诉原告的门店商品被反诉被告扔在大街上的事实；
4、商品损失表，拟证明反诉被告扔反诉原告的商品，造成原告的商品损失金额83420元；
5、价格认证书，2015年12月30日，溆浦县价格认证中心对反诉被告扔出的反诉原告的商品进行了价格认证，认定财产损失为17390元；
6、鉴定费收条，拟证明溆浦县价格认证中心收取鉴定费2380元。
反诉被告对以上证据发表质证意见如下：
1、对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但不能用照片来证明损失的多少；对证据4，认为形式不合法，不能作为损失的证据使用；证据5是商品的价格，不是财产损失；证据6，认为应当提交正式发票。
反诉被告辩称：反诉原告不按2015年7月22日的约定交纳租金和退还门面，其违约在先。反诉原告的请求没有事实依据，其实反诉原告的物品没有损坏，现存在门店内，同时物品的数量及单价都是其单方提供，不客观真实，即使被雨水淋湿，也不完全损坏，请求驳回其反诉请求。
反诉被告向本院提交了下列证据：
1、卢峰镇人民调解委员会的纠纷调解情况说明，拟证明反诉原告不按合同约定交纳租金，也不退还门面，已构成违约；
2、照片4张，其中3张为证人舒采和拍摄，拟证明当时所扔物品的情况。
反诉原告对以上证据发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但其内容与卢峰镇司法所的证明内容矛盾，内容不真实；对证据2无异议。
本院依据案件的庭审情况，对当事人所举证据认证如下：
原告所举证据：证据1、3，被告无异议，本院予以采信；证据2、5、6、7、8、9、10符合证据规则规定，其真实性予以采信，对证明的目的本院综合全案考虑；证据4，不符合证据形式规定，不予采信。
被告所举证据：证据1、2、4的真实性予以采信，对证明的目的本院综合全案考虑；证据3系当事人单方制作，没有其他证据佐证，缺乏客观性，不予采信。
反诉原告所举证据：证据1、2、3的真实性予以采信；证据4缺乏客观性，不予采信，具体的损失数额，应当按照本院核查及双方认可，鉴定机构出具的鉴定意见认定；证据5，鉴定前对鉴定机构的选择及鉴定用的材料及标准，双方当事人已经协商达成一致意见，该鉴定认定的金额系被污损物品的进货价格，本院予以采信；证据6，系鉴定机构出具的收条，虽不是正式发票，但确实是实际发生的鉴定费用，本院予以采信。
反诉被告所举证据：证据1的真实性予以采信，因有关合同的效力问题，只有法律规定的仲裁机构和人民法院才有权认定，故对证明的目的本院不予认可；证据2，反诉原告无异议，本院予以采信。
本院根据采信的证据和当事人的陈述，确认本案的法律事实如下：
2011年8月19日，原告与被告严长勇签订了《门面租赁合同》，原告将自己所有的位于溆浦县城防空洞对面6号门面出租给二被告经营“军用劳保”服装。合同约定“租赁期限为6年，从2011年8月19日起至2017年8月19日止。在此期间甲方（原告）不得以任何理由收回门面（除政府拆迁外）。前三年的租金为每年50000元，每年的租金当年租赁期满前一个月一次性付清下一年度的，否则甲方（原告）有权收回门面；后三年的租金随行就市。三年后的房租价格按左右门面价格而定。若甲方（原告）在乙方（被告）没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金。”在合同履行的三年里，被告按期向原告支付租金。因二被告系夫妻关系，一直共同经营该门店。2015年7月，因市场门面租金行情上涨，原告要求被告就门面后三年租期的租金重新协商。7月22日，原告与被告韩桂秀签订了一份《门面出租合同》，合同内容为：“经相互协商，由于门面到期，相邻门面还要一个月到期，租金无法确定，甲方（何红萍）暂收乙方（韩桂秀）一个月租金，按每年52000元计算，租期是2015年8月20日至9月20日，到9月20日后按相邻门面同等租金支付，合同另签。如到期不付同等租金，甲方有权收回门面。门面内所有设施不得损坏，并且不做任何补偿。双方不得违约，如果违约，罚违约金5000元，门面事宜以此合同为准。”当日，被告韩桂秀给原告交纳了2015年8月20日至9月20日的租金4330元。2015年9月13日，相邻的7号门面租金涨至每年80000元,相邻5号门面的租金为每年60000元。2015年9月20日前后，原告多次要求被告按相邻7号门面租金标准支付租金并另签合同，因被告认为租金过高，双方没有达成协议。9月25日，原告欲强行收回门面，其家人将被告店里的部分商品扔出店外，造成了商品污损，当天公安机关出警并将双方带至有关部门调解，双方没有达成协议，也没有清点污损商品的数量，被告将商品捡回店内后即关门停业至今。本院受案后，于2015年12月1日，在鉴定人员在场情况下，组织双方当事人对店内污损商品进行了清点。清点得到的数据与被告作为证据提交的数据有出入。后在本院主持下，双方就提交作价格评估的物品数量，以及反诉被告按全新物品的进货价格赔偿给反诉原告，受损物品归反诉被告所有等事项达成一致。被污损的物品有：迷彩服200件（按100套计）、军被4床、真皮鞋30双、男高羊毛鞋4双、雨鞋8双、休闲鞋28双、胶鞋7双、女高羊毛鞋6双、皮带30根。2015年12月30日，溆浦县价格认证中心出具价格鉴定结论书，认定反诉原告受损物品的进货价格为17390元，鉴定费2380元。庭审中，原告认为被告不按期交纳租金，已经违约，坚持要求解除租赁合同；被告认为不按期交纳租金的原因是原告要求的租金过高，没有达成一致，现同意按左右门面的租金均价每年70000元继续履行合同。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵守契约精神，严格按照合同履行。原告何红萍与被告韩桂秀于2015年7月22日签订的《门面出租合同》，基于韩桂秀与严长勇的特殊身份关系及韩桂秀在对该门店日常经营管理中的作用，本院认为该《门面出租合同》有效。但该《门面出租合同》缺乏《合同法》规定的必要的形式要件，该合同内容所指与何红萍和严长勇2011年8月19日所签《门面租赁合同》密切相关，本院认为该《门面出租合同》不是一个独立的合同，只是对前《门面租赁合同》内容的补充。双方在履行合同的过程中，应当严格按照合同条款行使权力和履行义务。在《门面租赁合同》履行三年后，原告要求提高租金，符合合同的约定，被告也表示同意，但在具体金额未达成一致意见的情况下，原告采取扔被告店内物品的方式欲强行收回门面的行为是错误的，由此给被告造成损失，原告应依法赔偿。
关于合同履行三年后的租金问题，前合同约定按左右门面价格而定，后补充合同约定按相邻门面同等租金支付，意思基本一致，该门面的左右门面租金价格一个为每年80000元、一个为每年60000元，根据合同内容，本院认为按左右门面租金的均价每年70000元确定租金价格公平合理。原告认为后合同约定的年租金参照的对象是相邻7号门面，每年80000元，但合同内容为相邻门面，没有特指7号门面，相邻5号门面的租金又是每年60000元，原告不能仅按对自己有利方面来理解合同内容，基于前合同有关租金约定内容的考虑，本院认为原告要求被告按每年80000元向其支付第四年租期的租金，理由不充分。被告认为原告将第四年的租金提高到80000元过高，理由成立，故被告没有按期向原告交纳租金，情有可原，不构成违约。原告要求解除《门面租赁合同》的请求，本院不予支持，该《门面租赁合同》可继续履行，2015年9月20日至2016年8月20日的租金按每年70000元的标准履行。原、被告发生纠纷后，被告一直关门停业，造成损失的扩大，责任在被告。原告损坏被告店内的商品，对被告的门店经营有一定的影响，应当给予被告适当整理门店和处理纠纷的时间，本院酌定为15天，该段时间的门面租金由原告自负。
关于反诉原告严长勇的反诉请求，具有合法性，本院予以支持，污损物品的损失按价格鉴定结论的金额17390元认定，鉴定费按2380元认定，由反诉被告予以赔偿。在反诉被告给予赔偿后，污损的物品归反诉被告所有。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款之规定，判决如下：
一、原告何红萍与被告严长勇2011年8月19日所签《门面租赁合同》继续履行；
二、2015年9月20日至2016年8月20日的门面租金按每年70000元的标准履行，限在本判决生效后三天内由被告严长勇向原告何红萍交纳，被告严长勇可以扣除15天的租金；以后的租金及交纳租金的期限等按《门面租赁合同》履行；
三、反诉被告何红萍赔偿反诉原告严长勇污损物品损失17390元、鉴定费2380元，共计19770元，限在本判决生效后三天内履行完毕，反诉原告同时将污损的物品（迷彩服100套、军被4床、真皮鞋30双、男高羊毛鞋4双、雨鞋8双、休闲鞋28双、胶鞋7双、女高羊毛鞋6双、皮带30根）交付给反诉被告何红萍。
逾期未按判决书指定期限履行给付义务或其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本诉案件受理费92元，由原告何红萍负担；反诉案件受理费943元，反诉原告严长勇负担720元，反诉被告何红萍负担223元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 吴浩洲
人民陪审员 黄全柱
人民陪审员 向小花
二〇一六年一月八日
代理书记员 向易娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。