福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1085号
上诉人（原审被告，反诉原告）陈忠俊，男，汉族�1959年6月24日出生，住漳州市芗城区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）欧阳抱治，女，汉族，1937年11月27日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）欧阳平治，女，汉族，1948年8月23日出生，住福建省福州市鼓楼区。
上列二被上诉人的共同委托代理人蔡文德，漳州市芗城区148法律服务所法律工作者。
上诉人陈忠俊因与被上诉人欧阳抱治、欧阳平治房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第1847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈忠俊，被上诉人欧阳抱治、欧阳平治的委托代理人蔡文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2011年12月20日，欧阳抱治、欧阳平治与陈忠俊签订一份《漳州市房屋租赁协议书》，�议约定：欧阳抱治、欧阳平治将座落于漳州市修文西路××号二层楼房（被政府代管的隔壁南市庵庙后面楼上楼下二房间除外）出租给陈忠俊，租赁期为2012年1月1日至2014年12月30日止，每次支付租金6个月，计人民币2200元。协议第四条约定，租赁期满时，陈忠俊必须自己及时搬迁，归还该租房给欧阳抱治、欧阳平治，不得无故拖延，否则，欧阳抱治、欧阳平治有权在租期届满三天后自行收回及处理出租房内的一切物品，但须有见证人，方可进行，租赁期内的小区物业管理及卫生费、水电费、有线费等费用由陈忠俊承担。协议第五条约定，陈忠俊未经欧阳抱治、欧阳平治同意不得中途转租。协议第六条约定，陈忠俊应在实付租金期满前十五天告知欧阳抱治、欧阳平治是否续租，并交纳租金，无续租意向又不及时通知欧阳抱治、欧阳平治，视为陈忠俊违约，在中介方或者�三者见证后，欧阳抱治、欧阳平治有权收回该房屋，其行为不负任何法律责任。2013年12月12日，欧阳抱治、欧阳平治对租赁物的翻修工程进行验收，翻修工程由陈忠俊安排，翻修费用4850元以租金抵扣，并约定超过项目及资金均由陈忠俊自己负责。陈忠俊未拖欠租金。2004年12月20日，欧阳抱治、欧阳平治与陈忠俊的哥哥陈明俊签订一份《租赁合约》，约定欧阳抱治与欧阳平治将坐落在芗城区修文西路××号房屋出租给陈明俊，租赁期自2005年1月1日起至2009年12月31日止，每月租金250元。合约第四条约定，维修费用由陈明俊负担，由于租金已做适当降低了，因租户陈明俊估价约总开支近12000元左右，要求出租方欧阳抱治与欧阳平治适当补贴部分，经双方协商，每年第四季度租金750元作为补贴给租户陈明俊，至2008年止计4年，如中途政府决定拆迁，已终止租赁，其维修费、未补贴部分，由租户陈明俊承担，出租方不做任何补偿。自2006年起，租户陈明俊将房屋转交给陈忠俊执掌使用，欧阳抱治、欧阳平治也同意本案租赁物修文西路××号房屋（被改造的隔壁南市庵庙后面楼上楼下二房间除外）由陈忠俊承租，双方按照原签订的《租赁合约》的内容继续履行。欧阳抱治、欧阳平治的代理人陈阿萍按该《租赁合约》向陈忠俊按每季度750元收取修文西路××号租金。该合同已履行完毕，双方无异议。2010年1月1日，欧阳抱治、欧阳平治与陈忠俊重新签订一份《漳州市房屋租赁协议书》，租赁物不变，协议书约定租赁期自2010年1月1日至2010年12月31日止，租金为每季度1100元，半年支付一次。该合同已履行完毕，双方无异议。2010年4月20日，陈忠俊的妻子杨丽珍与漳州市直管公房经营管理处签订一份《漳州市住宅用房租赁合同》，约定漳州市直管公房经营管理处将座落在芗城区修文西路××号（计租面积15.38m2，系修文西路××号房屋二楼西边房间）出租给杨丽珍，租赁期限从2010年4月20日至2018年4月19日。1981年10月5日，漳州市人民法院作出（81）漳法民调064号民事调解书，确认本市修文西路××号二层楼房一座产权归欧阳铭（已亡）之妻林亮所有，该房屋后面空地及天井产权归欧阳基所有；修文西路××号内原××号隔壁南市庵庙后面楼上楼下二房间被改造，今后如有退回业权，归欧阳基所有。1991年12月19日，林亮订立遗嘱，并经漳州市芗城区公证处公证，将本案租赁物即漳州市芗城区修文西路××号二层楼房归欧阳抱治和欧阳平治共同继承。芗城区人民法院于2015年5月8日前往芗城区修文西路××号房屋进行现场勘验，经当事人双方确认，本案租赁物包括一楼店面一间、一楼位于楼梯下的房间一间、楼上客厅一间、楼上北边房�一间；双方同意店面西边预留90厘米通道供陈忠俊使用，双方共用一个通往二楼的楼梯，客厅入口至西边房间预留90厘米通道，供陈忠俊前往其向漳州市直管公房经营管理处承租的房间。
原判认为，欧阳抱治、欧阳平治与陈忠俊签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。根据双方合同约定，租赁期限至2014年12月30日，合同期满后双方未签订新的租赁合同，陈忠俊必须自己及时搬迁，归还该租房给欧阳抱治、欧阳平治，因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。欧阳抱治、欧阳平治主张陈忠俊立即归还芗城区修文西路××号房屋的诉讼请求依法有据，予以支持。在案件审理过程中，欧阳抱治、欧阳平治针�其要求陈忠俊将房屋恢复原状的诉讼请求，明确为要求陈忠俊恢复房屋初始的通道隔墙，后经当事人双方同意，该通道隔墙的施工由欧阳抱治、欧阳平治自行负责，予以认可。双方的租赁合同期限届满后，陈忠俊继续占有使用租赁物，应当支付占有使用费，欧阳抱治、欧阳平治主张按原租赁合同约定的租金每月366元合理合法，予以支持。至于陈忠俊主张的2009年、2011年和2012年对租赁物进行维修，共花费维修费人民币12110元，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条及第二百二十一条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。欧阳�治与欧阳平治于2013年委托王天木对本案租赁物的维修项目进行确认，并经验收后与陈忠俊确认维修费用4850元以租金抵扣，由此可见出租人已经履行了租赁物的维修义务。陈忠俊向芗城区法院提供2009年2月25日的维修清单及2012年12月13日的便条作为证据主张维修费用，上述两份证据未列明所维修的是何建筑，无法证明该维修项目用于本案租赁物，且无采购维修原材料的收款收据或者施工方证人证言等证据予以佐证，也没有经过出租人的认可，因此，陈忠俊主张的维修费用证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈忠俊应于判决生效之日起十五日内腾退占有使用的漳州市芗城区修文西路××号二层楼房（包括一楼店面一间、一楼位于楼梯下的房间一间、楼上客厅一间、楼上北边房间一间），并将上述租赁物交付给欧阳抱治和欧阳平治执掌；二、陈忠俊应于判决生效之日起十日内按每月366元的标准向欧阳抱治和欧阳平治支付自2015年1月1日起至实际将上述租赁物交付给欧阳抱治、欧阳平治实际执掌之日止的占有使用费；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈忠俊要求欧阳抱治和欧阳平治支付租赁物维修费用12110元的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由陈忠俊负担；本案反诉费51元，由陈忠俊负担。
宣判后，陈忠俊不服，向本院提起上诉。
陈忠俊上诉称：上诉人提供了2009.2.25�维修清单、2011.1.18和2012.12.13的便条，证明我方维修讼争房屋的事实，由于只是小维修，金额不大，且2011年和2012年的维修是我方要求漳州市直管公房管理处维修组在维修公房时顺带对讼争房屋进行维修，故维修清单和便条上只有双方简单的签字。综上，请求撤销原判，依法改判。
欧阳抱治、欧阳平治答辩称：陈忠俊提供的证据不足以证明其上诉主张，其提供的四张维修单据，其中三张是发生在本案租赁合同签订之前，无法证明维修行为是否实际发生，即使发生了，也是在合同签订之前发生的。另一笔4850元的维修费已经以租金抵扣。故陈忠俊的上诉主张不能成立。
本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，陈忠俊根据2009年2月25日、2011年1月18日和2012年12月13日的三张单据主张欧阳抱治、欧阳平治�支付其讼争房屋的维修费12110元，对此作如下分析认定：根据原审查明的事实，欧阳抱治、欧阳平治于2004年与陈忠俊的哥哥陈明俊签订《租赁合约》，将讼争房屋出租给陈明俊，租赁期自2005年1月1日起至2009年12月31日止。后自2006年起，陈明俊将讼争房屋转交陈忠俊使用，欧阳抱治与欧阳平治亦同意陈忠俊按照原《租赁合约》继续承租讼争房屋。即原《租赁合同》所约定的权利义务自2006年起转由陈忠俊继受。根据该《租赁合同》第四条的约定，租赁期间的维修费由承租人（2006年房屋转交后为陈忠俊）负担，出租人欧阳抱治与欧阳平治以降低租金的形式对承租人支出的维修费进行补偿。故陈忠俊请求欧阳抱治、欧阳平治支付2009年2月25日《维修清单》上所载的维修费不符合合同的约定，该上诉主张不能成立，不予采纳。
关于2011年1月18日和2012年12月13日的两张便条费用的认定问题，由于两张便条上仅手写列明部分收费项目，未能体现所维修的标的物、付款人的相关信息及本案双方当事人的签字等，证据形式上存在明显的瑕疵，且欧阳抱治与欧阳平治对两张便条亦不予认可，故两份证据的真实性、合法性、关联性均无法确认。同时，陈忠俊于2013年12月12日与欧阳抱治、欧阳平治的代理人王天木就讼争房屋的维修费用4850元进行结算，约定该费用以租金进行抵扣，超过项目及资金均由陈忠俊负责。陈忠俊既未就2011年、2012年的维修费用及时与出租人进行结算，亦未在2013年结算维修费用时提出相关主张，故陈忠俊提供的2011年、2012年两张便条不足以支持其上诉主张，不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陈忠俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 李 凌
代理审判员 黄 兴
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 蒋舒红
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。