沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民二初字第1759号
原告：吕秀娟，女，1962年3月8日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：岳岩，沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。
被告：沈阳荣林建设集团公司，住所地：沈阳开发区花海路（沈河区大南街44号）。
法定代表人：周忠义，职务：总经理。
委托代理人：高志国，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。
委托代理人：刘锋，男，1963年5月31日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
第三人：吴兰芳，女，1978年6月15日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：袁野，辽宁敦正律师事务所律师。
原告吕秀娟与被告沈阳荣林建设集团公司（以下简称荣林公司）、第三人吴兰芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月6日受理后，依法由审判员单立担任审判长，与代理审判员郭福强、人民陪审员马丽娟共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人岳岩，被告委托代理人高志国、刘锋，第三人委托代理人袁野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕秀娟诉称：2008年9月19日，原告与被告之间签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将其所有的位于沈阳市大东区大什字街4号9-15轴房屋出卖给原告，由于该房屋结构不尽合理，损坏严重，配套设施不全及被案外人非法占有部分房屋等多种原因，双方同意以每平方米5000元的价格转让该房屋。另由于该房屋处于抵押状态，被告承诺负责办理房屋解押事宜。合同签订后，原告依约定给付被告定金5万元。2009年11月3日双方签订了补充协议，房屋价款上涨。这样原告在2009年12月分三次将151万元购房款给付了第三人（2012年第三人因担心债权实现的风险曾承诺将债权转让给本人，必要时本人将追究其违约责任），当原告多次要求办理房屋手续时，被告及第三人以种种借口推脱。总购房款是3746700元，原告已付156万元。现在同意付给被告。在协助我办理更名过户后，我们只同意负责把尚欠的购房款1186700元支付给第三人即抵押权人。诉讼请求：1、请求人民法院依法判决房屋买卖协议有效房屋归原告所有。（当庭表示撤回第1项诉讼请求中的房屋归原告所有）2、请求人民法院判令被告协助原告办理房屋更名过户手续承担违约责任。3、诉讼费用由被告承担。
被告沈阳荣林建设集团公司辩称：一、我单位曾与原告签订房屋买卖合同及补充协议，并承诺负责办理房屋更名手续，但由于涉及该房产的案件一直诉讼，所以没能履行合同。尽管未能履行合同的责任在我方，但由于日期太长现导致违约金数额过高我单位无力承担，故请求人民法院将违约金减少至三分之一范围内予以裁决。二、2008年合同签订后房产价格一直上涨，另由于企业困难，请求人民法院将全部违约金作为新增加的购房款（或每米增加1000元）。三、2007年8月开始，原告一直使用部分买卖房屋，2008年买卖合同签订前的租金2万元，原告应将2万元租金和购房款一并付清。四、第三人即抵押权人现已收到原告替我单位偿还的部分利息，截至法院判决，本金100万元再产生的利息与我单位无关全部由原告承担。五、我单位资金困难，房屋过户费用请求原告负担。六、如原告理解我企业困难放弃全部违约金并承担更名过户费用，我单位将积极协助办理房屋更名手续。我们原来是欠建设银行的钱，银行将债权出卖给资产公司，资产公司又分批转给第三人吴兰芳，所以吴兰芳现在是我们的债权人，买卖协议签订后吴兰芳代本案原告给付了151万元，偿还的是确认债权的利息部分。本金现在还没有偿还。房屋现处于抵押状态，抵押权人是吴兰芳。办理他项权证的抵押权人当时是银行。后来没有变更。
第三人吴兰芳述称：原告和被告之间的房屋买卖第三人没有意见，只是第三人是抵押权人，不能受到损失，只要把欠我们的钱支付给我们，包括本金和利息，我们就办理解押手续。至于早晚，晚的话按法律规定支付利息。原、被告之间的纠纷如何解决，都不能影响第三人即债权人的实际债权。第一部分是债权本金100万元，没有偿还。第二部分是截至2008年3月20日的利息1742326元，这些原告支付151万元，还剩232326元，第三部分是2008年3月21日至实际支付日这段期间的利息，因为不知道实际支付日，这期间的利息现无法计算。本金和利息谁还都行。
经审理查明：涉案房屋位于沈阳市大东区大什字街4号9-15轴，面积为624.45平方米。房屋所有权人为辽宁建设房屋土地开发公司。该公司即为被告，其于1998年8月12日更名为荣林公司。荣林公司用涉案房屋为自己对案外人中国建设银行辽宁省分行房地产信贷部的债务提供担保，并办理抵押权登记。
沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第176号生效民事判决，查明如下内容：1996年5月30日，辽宁建设房屋土地开发公司与中国建设银行辽宁省分行房地产信贷部签订借款合同一份，约定借款金额300万元，借款期限6个月，即从1996年5月31日至1996年11月30日，辽宁建设房屋土地开发公司用沈阳市大东区大什字街6号魁星小区栋号58、58-1、57（建筑面积1896.33平方米）的商业用房抵押，中国建设银行辽宁省分行房地产信贷部办理了抵押房屋的他项权证。合同签订后，中国建设银行辽宁省分行房地产信贷部按约定给付辽宁建设房屋土地开发公司300万元借款。合同到期后，辽宁建设房屋土地开发公司未能偿还借款。中国建设银行辽宁省分行房地产信贷部于1998年起诉至沈阳市沈河区人民法院，沈阳市沈河区人民法院于1998年12月16日做出（1998）沈经初字第975号民事判决书，判决辽宁建设房屋土地开发公司偿还中国建设银行辽宁省分行房地产信贷部借款300万元，并按借款合同的约定支付利息、罚息，或按抵押之房屋折价抵借款多退少补。2004年8月3日，中国建设银行辽宁省分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处，并登报公告。2005年2月6日，中国信达资产管理公司沈阳办事处将该笔债权转让给中国东方资产管理公司大连办事处，并登报公告。2010年1月6日，中国东方资产管理公司大连办事处将该笔债权转让给沈阳华盛投资有限公司，并登报公告。2011年3月19日，沈阳华盛投资有限公司与原告吴兰芳、案外人白洪生签订债权转让协议一份，约定原告吴兰芳取得该笔债权借款本金100万元，利息1742362元（利息计算至2008年3月20日），同时原告吴兰芳单方取得坐落于沈阳市大东区大什字街4号9-15轴，面积为624.45平方米房屋的抵押权（房证号为大东房字第0185**号），沈阳华盛投资有限公司于2011年4月19日登报公告。
2008年9月19日，原告吕秀娟与被告荣林公司签订房屋买卖合同，双方约定：原告购买涉案房屋，价款为每平方米5000元，总价款3，122，250元。荣林公司负责于2008年10月10日前办理完房屋的更名过户手续，房屋更名过户所产生的费用双方各付50%。如吕秀娟违约，出现不购买房屋的情况，所付定金无权要求返还，如荣林公司未按期将房屋交付吕秀娟，支付每月3万元损失费用。
2009年11月3日，原、被告双方再次签订补充协议，约定：房屋价款变更为每平方米6000元，总价款合计3，746，700元。房屋更名过户所发生的税费由荣林公司负担。办理更名过户手续时吕秀娟支付购房款150万元，余款于房屋产权手续办理完毕并将房屋腾空交付吕秀娟使用时付清。如2010年11月10日前将更名过户手续办理完毕，吕秀娟同意放弃每月应支付的3万元违约金，若逾期未办理完毕，则从2008年11月10日起按每月3万元标准支付违约金。因房屋处于抵押状态，吕秀娟要求在荣林公司有权解除抵押或征得抵押权人同意后方可将购房款直接给付荣林公司，否则吕秀娟有权将购房款给付抵押权人，荣林公司予以同意。因吕秀娟承租使用部分房屋，截止2008年9月应付租金2万元于给付购房余款时一并付清。
2009年11月30日，荣林公司、吕秀娟、吴兰芳共同签订协议，三方约定，由于吕秀娟购买涉案房屋已经抵押银行，现因吴兰芳购买了该抵押房产的债权，并同意荣林公司与吕秀娟之间签订的房屋买卖合同，现荣林公司同意吕秀娟将购房款直接给付吴兰芳，该款视为荣林公司偿还债务。
2008年9月26日，吕秀娟向荣林公司支付购房定金5万元。2009年12月吕秀娟分三次向吴兰芳支付房款共计151万元。
经债务人荣林公司和债权受让人吴兰芳确认，截止2013年7月31日，吴兰芳对荣林公司债权数额具体为：100万元本金，至2008年3月20日利息1，742，326元，2008年3月21日至2013年7月31日利息596，033元，上述三项合计3，338，395元。
上述事实，有原告提供的沈河区人民法院（1998）沈经初字第975号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第176号民事判决书、房屋买卖合同、补充协议、收款收据、交通银行汇款单据，第三人提供的协议及庭审笔录等经开庭质证，本院予以确认在卷佐证。
本院认为：当事人合法权益受法律保护。
一、债权转让合同合法有效。
最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条规定，金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《》第第一款规定的通知义务。本案第三人中国建设银行辽宁省分行将对被告荣林公司债权及抵押权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处，继而又转让给中国东方资产管理公司大连办事处、转让给吴兰芳，均办理登报公告，未违反法律强制性规定，合法有效。
二、第三人吴兰芳对诉争房屋享有抵押权。
《物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中中国建设银行辽宁省分行房地产信贷部将其对荣林公司的300万债权经过四次让与，最终受让人为第三人吴兰芳及案外人白洪生。两位受让人约定吴兰芳受让100万本金及利息并用涉案房屋作为抵押担保。吴兰芳在取得债权的同时一并取得对抵押房屋，既对案涉房屋的抵押权。债权转移给吴兰芳后，第三人虽未办理抵押权变更登记，但无证据证明存在抵押人重复抵押或多个债权人求偿情形存在，且抵押人、债务人荣林公司同意用购房款偿还债务，涤除对第三人吴兰芳的抵押权，故第三人吴兰芳对诉争房屋享有抵押权。
三、原告代债务人偿还债务，涤除抵押权。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押权设定后，抵押人并不丧失对抵押物的处分权，抵押人处分抵押物与抵押权人的抵押权之间并无冲突，只是抵押权人在实现抵押权的条件成就时直接追及至抵押物之所在实现抵押权。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
原告吕秀娟与被告荣林公司签订买卖合同，约定房屋价款为3，122，250元。荣林公司应将转让房屋所得价款用于清偿对第三人吴兰芳的债务。经债务人被告及债权人吴兰芳核算，截止2013年7月31日，吴兰芳对荣林公司享有的债权数额为3，338，359元，其中本金100万元，截止2008年3月20日利息1，742，362元，次日至2013年7月31日利息596，033元。因原告已经向吴兰芳支付房款151万元，因此另需代债务人荣林公司向债权人吴兰芳支付1，828，359元，用以消灭债务，涤除抵押权。
四、原告支付购房款，被告协助原告办理房屋权属证书。
原告吕秀娟与被告荣林公司买卖合同约定，房屋价款为3，746，700元。扣除原告已经向荣林公司支付5万元购房款、向吴兰芳支付151万元购房款及代荣林公司支付债务，吕秀娟尚需向被告荣林公司支付购房款358，341元。被告辩称原告尚欠被告房租2万元，要求在本案中一并予以折抵，因原告同意，本院对此予以确认。故吕秀娟需向被告荣林公司支付购房款378，341元。
原、被告补充协议约定，被告未及时协助原告办理房屋更名过户手续，从2008年11月10日起每月支付3万元违约金，截止2013年11月10日违约金共计180万元。被告辩称违约金过高，请求法院予以调整。原告同意减少违约金，同意法院在30万至100万之间自由裁量，故本院酌定荣林公司交付违约金数额与原告向被告支付剩余购房款数额相同，即原告向被告支付购房款与被告向原告支付违约金相抵，两者不需相互给付。
综上，依据《合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物权法》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、2008年9月19日，原告与被告之间签订房屋买卖合同合法有效；
二、原告吕秀娟于本判决发生法律效力之日起30日内向第三人吴兰芳支付购房款1，828，359元。
三、被告沈阳荣林建设集团公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告吕秀娟办理坐落于沈阳市大东区大什字街4号9-15轴房屋更名过户手续；
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 单 立
代理审判员 郭福强
人民陪审员 马丽娟
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 冯 欣