浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3014号
上诉人（原审被告）：杭州中工物业管理有限公司。
法定代表人：冯建。
上诉人（原审被告）：杭州三信电气制造有限公司。
法定代表人：冯建。
被上诉人（原审原告）：杭州杨家村经济合作社。
法定代表人：王天才。
委托代理人：施晓聪。
上诉人杭州中工物业管理有限公司（以下简称中工公司）、杭州三信电气制造有限公司（以下简称三信公司）因与被上诉人杭州杨家村经济合作社（以下简称杨家村经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第531号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2011年10月31日，杨家村经合社与中工公司签订一份《租房协议》，约定：杨家村经合社将杨家三组花卉彩钢房租赁给中工公司，租赁期限为6年，租赁时间为2012年1月1日起至2017年12月31日。租赁物总面积为12117.4平方米（除407室至423室东半间）。现有空置面积为5771.34平方米。由于杨家村经合社已将部分房屋出租，故已经出租部分在杨家村经合社与租赁单位到期前暂不向中工公司收取租赁费，已出租部分合同到期后，杨家村经合社与中工公司另行签订租赁确认书，由中工公司与上述租赁单位签订租赁合同，中工公司按照本合同约定的租赁价格向杨家村经合社支付该部分租金。第一年租金每月每平方米30元，按空置面积计算年租金为2077682.4元。第二年开始每年递增5%。合同签订后中工公司应缴纳定金300000元，2012年1月1日前缴纳半年租金，同时定金转为租金。租金半年一付，先付后用，每次提前一个月支付下半年租金。如中工公司拖欠租金达一个月的，则杨家村经合社有权解除合同，对经营户造成损失的，由中工公司赔偿全部损失，并赔偿杨家村经合社当年全年租金作为违约金。中工公司缴纳水电押金50000元。三信公司作为中工公司的担保单位在合同上签字盖章。合同第八条约定：杨家村经合社提供的房屋是拆复建临时建筑房屋，没有三证等手续，在办理相关手续时必须自己负责。合同签订后，杨家村经合社将房屋交付给中工公司，中工公司支付了2012年1月1日至2012年12月31日的租金。
2012年6月14日，杨家村经合社与中工公司签订一份《补充协议》，约定自2013年1月1日起，承租面积11624.1平方米。2013年1月1日至2013年12月31日的租金为4393909.8元。因中工公司自2013年1月1日起的租金未再支付，杨家村经合社于2013年4月10日向法院提起诉讼，请求：1、判令中工公司支付2013年1月1日至2013年6月30日的房屋租金2196954.9元，并支付违约金2196954.9元，合计4393909.8元；2、判令中工公司支付租赁户已经缴纳的2013年7月1日之后的房屋租金1547477.32元；3、判令三信公司承担连带责任；4、由中工公司和三信公司承担诉讼费。
审理中，杨家村经合社与中工公司于2013年6月29日签订《终止协议》，双方同意于2013年6月30日起终止履行双方之间的租赁合同，中工公司将所有租赁户全部移交给杨家村经合社，配合杨家村经合社办理合同签订工作，并配合杨家村经合社收取已经到期的租金。经双方核对后，中工公司确认已向其转租的租赁户收取了2013年7月1日以后的租金共计1547477.32元。
原审法院认为，杨家村经合社向中工公司出租的杨家三组花卉彩钢房，系未取得房产权属证书的拆复建临时建筑，双方就该临时建筑所订立的房屋租赁合同，违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，该财产包括房屋及承租人实际占用房屋期间事实上所获得的利益。由于承租人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付房屋使用费即是折价补偿方式的体现。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中工公司已于2013年6月30日将承租房屋返还给杨家村经合社，但对于其实际占用房屋期间的使用费，尚未全部付清。参照合同约定，2013年1月1日至6月30日的房屋使用费应为2196954.9元。另因中工公司已向部分其转租的租赁户提前收取了2013年7月1日以后的租金共计1547477.32元，上述两项合计3744432.22元，中工公司均应支付给杨家村经合社。三信公司作为租赁合同的相对方中工公司的担保人，应对中工公司的上述付款义务承担连带责任。关于杨家村经合社主张的违约金2196954.9元。案涉租赁房屋已被宣告无效，杨家村经合社以无效合同的条款主张违约金，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州中工物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州杨家村经济合作社支付房屋使用费3744432.22元；二、杭州三信电气制造有限公司对杭州中工物业管理有限公司的上述付款义务承担连带责任；三、驳回杭州杨家村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53390元，由杭州杨家村经济合作社负担19742元，杭州中工物业管理有限公司、杭州三信电气制造有限公司负担33648元。
宣判后，中工公司和三信公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决中工公司向杨家村经合社支付房屋使用费3744432.22元，适用法律错误。（1）一审判决适用法律错误之处。一审判决认定，杨家村经合社出﻿租给中工公司的杨家三组花卉彩钢房，系未取得房产权属证书的拆复建临时建筑，双方就该临时建筑所订立的房屋租赁合同，违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。房屋租赁合同无效后，承租人应当返还根据无效合同取得的财产，包括房屋及承租人实际占用房屋期间事实上所获得的利益。适用的法律依据为最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。但根据《司法解释》第一、二款之规定，该《司法解释》适用的范围是：城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划以内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理：但法律另有规定的，适时其规定。根据《城乡规划法》第二条第三款之规定，规划区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。本案涉及的临时建筑是在农用地上建立的，属于非法占用耕地的行为，既不属于城市、镇规划区内的房屋，也不是乡、村庄规划区内的房屋。因此，一审法院适用该《司法解释》，并据此判决中工公司应向杨家村经合社支付房屋使用费3744432.22元，是适用法律错误。（2）中工公司和三信公司的房屋使用费应由人民法院收缴。由于中工公司和三信公司与杨家村经合社签订的房屋租赁合同无效，根据《合同法》的有关规定，合同无效后，当事人应视情况返还财产或赔偿损失，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。本案中，中工公司和三信公司与杨家村经合社明知租赁的房屋是违法建筑，且是在非法占用农用地的基础上建立的，双方仍然就此签订房屋租赁合同，并使用房屋，违反了国家法律法规的强制性规定，损害﻿了国家利益，因此取得的财产应收归国家所有。因此，中工公司和三信公司的房屋使用费3744432.22元应由人民法院收缴，而不应由杨家村经合社收取。二、一审判决三信公司对中工公司向杨家村经合社支付的房屋使用费3744432.22元承担连带责任，适用法律错误。根据《担保法》第五条之规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。第九十二条规定，担保合同既可以是单独订立的书面合同，也可以是主合同中的担保条款。本案中，一审判决认定主合同即租赁合同无效，那么作为从合同的担保合同或条款也应是无效的。但是，一审判决在认定租赁合同无效的同时，却要求三信公司履行担保义务，判令三信公司对中工公司的付款义务承担连带责任，这显然是适用法律错误，应予撤销。三信公司不应为中工公司的付款义务承担连带责任。综上，一审判决将《司法解释》适用于在非法占用农用地立建成的房屋租赁，并在主合同即房屋租赁合同无效的情况下，仍然认定从合同即担保条款有效，并据此判令三信公司应为中工公司的付款承担连带责任，属于适用法律错误。请求撤销原判第一项，改判收缴房屋使用费374432.22元；撤销原审判决第二项，本案诉讼费由杨家村经合社承担。
被上诉人杨家村经合社辩称：中工公司承租的房屋是违章建筑，因此认定租赁合同无效，由此中工公司认为房屋使用费不应得到支持，根据民法的公平原则以及最高人民法院的相关司法解释，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用，人民法院应当予以支持，因此尽管合同无效，承租人也就是中工公司在租房期间实际使用房屋，占有使用房屋期间的费用理应支付。中工公司在占有和使用房屋期间，已经实际获得了房屋占有期间的利益，因此，杨家村经合社的请求应得到支持。三信公司认为根据担保法的规定，主合同无效，从合同无效，因此，三信公司无须承担连带责任，这一理解是对法律的误解。在主合同被认定为无效后，担保合同作为从合同应无效，但是，担保法第5条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，但是，担保合同另有约定的除外，也就是特别约定，可以独立于主合同的效力的，因此，担保合同仍然是有效的，根据双方意思自治的原则，当时签订租赁协议的时候，也就是合同中有明确的盖章，担保单位是三信公司，后面还有一份报告，也就是一审的证据，该报告中明确的承诺对租赁合同的履行承担连带责任，该约定就是独立于主合同之外的特别的当事人之间的约定，理应尊重当事人当时的约定，因此，连带责任理应承担。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人中工公司和三信公司和被上诉人杨家村经合社在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，杨家村经合社与三信公司于2011年10月31日签订《租房协议》后，中工公司和三信公司于2012年6月14日打报告给杨家村经合社，要求将2011年10月31日签订的《租房协议》中承租人三信公司改为中工公司，同时中工公司和三信公司对租赁合同的履行承担连带责任。经杨家村经合社同意，同日，双方在2011年10月31日签订《租房协议》上将承租人三信公司改成中工公司，三信公司作为担保单位在该《租房协议》上盖章。当日杨家村经合社与中工公司又签订《补充协议》一份，三信公司仍作为担保单位在该《补充协议》上盖章。上述协议虽是各方当事人真实意思的表示，但由于杨家村经合社出租的杨家三组花卉彩钢房，系未取得房产权属证书的拆复建临时建筑，双方就该临时建筑所订立的房屋租赁合同，违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。对此，各方当事人均无异议。房屋租赁合同虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原审法院判决中工公司向杨家村经合社支付房屋使用费3744432.22元具有法律依据。由于中工公司与杨家村经合社签订的房屋租赁合同无效，2013年6月29日杨家村经合社与中工公司虽签订了《终止协议书》，三信公司亦作为担保单位在该协议书上盖章，但《终止协议书》所涉内容为：双方同意于2013年6月30日起终止履行双方之间的租赁合同，中工公司将所有租赁户全部移交给杨家村经合社，配合杨家村经合社办理合同签订工作，并配合杨家村经合社收取已经到期的租金。并不涉及中工公司欠付杨家村经合社租金的内容。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”因此，作为中工公司与杨家村经合社签订的房屋租赁合同担保人的三信公司所签订的担保合同亦属无效。在《租房协议》第八条中明确载明：杨家村经合社提供的房屋是拆复建临时建筑房屋，没有三证等手续，在办理相关手续时必须自己负责。而作为当时的承租人，后虽承租人改为中工公司，但仍作为担保人的三信公司在该协议上盖章同意担保时，对所订立的房屋租赁合同，违反了法律、法规的强制性规定是明知的，三信公司自身存在过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条的规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”故原审法院判决三信公司对中工公司的付款义务承担连带责任不当，应予纠正。综上，中工公司和三信公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉》第三条、第五条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第531号民事判决第一项即杭州中工物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州杨家村经济合作社支付房屋使用费3744432.22元和案件受理费部分；
二、撤销杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第531号民事判决第二、三项；
三、杭州三信电气制造有限公司对杭州中工物业管理有限公司的上述付款义务承担三分之一连带责任；
四、驳回杭州杨家村经济合作社的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费36755元，由杭州中工物业管理有限公司负担（杭州中工物业管理有限公司已预交二审案件受理费53390元，应退还16635元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 项 琳