宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第864号
原告（反诉被告）：胡永川。
委托代理人：雷建华。
委托代理人：张晓哲。
被告（反诉原告）：宁波文昌大酒店有限责任公司。
法定代表人：陈新涛。
委托代理人：陈勇。
委托代理人：毛清旭。
原告胡永川为与被告宁波文昌大酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月16日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员汪晓蕾独任审判。被告宁波文昌大酒店有限责任公司在答辩期内提出反诉，本院立案受理后，于2014年8月4日对本诉与反诉合并进行了公开开庭审理，原告胡永川及其委托代理人雷建华、被告的委托代理人陈勇、毛清旭到庭参加庭审。后因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年11月14日再次公开开庭审理，原告胡永川及其委托代理人雷建华、被告的委托代理人毛清旭到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告胡永川起诉称：2010年3月17日，原、被告就宁波市海曙区文昌街2号四楼签订《文昌大酒店娱乐场地租赁合同纠纷》，合同约定原告向被告租赁房屋用以经营桑拿、美容等服务项目。因租赁合同系被告同意由第三人退租该房屋后由原、被告再行签订，且考虑到装修需要数百万元，原告当时明确要求至少签订五至八年期限的租赁合同。被告提出可先行将合同签订至原第三人合同租期届满日，同时考虑装修大概需要六、七个月，故先行约定第一期合同期限为2010年3月28日至2012年9月27日，待合同期满后再行续签。合同签订后，原告向被告交纳质量保证金150000元，合同到期后如无其他抵扣、赔偿罚款等事项，被告应如数退还。后原告对房屋进行了装修施工，并购置了大量的经营设备，前后投资约2800000元。第一期合同期满后，原、被告续签合同，合同期限为2012年9月28日至2015年9月27日，合同其他内容与第一期合同内容一致。据原告了解，房屋的产权人浙江省电力公司已于2013年年初通知被告搬离宁波市海曙区文昌街2号，但被告未告知原告及其他承租人实情。后被告口头告知原告被告将停止营业，各租户提前做好退租退场，并对原告经营场地断水断电，导致原告无法正常经营。2013年12月31日，被告补发公告函告原告在内的所有租户在收到通知当日办理完退租事宜。现原告认为被告的行为严重损害了原告的合法利益，故向法院提起诉讼，请求判令：一、被告赔偿原告损失524931元（其中包括装修损失336931元，鉴定评估费38000元，停业损失及其他损失150000元）；二、被告支付原告违约金150000元；三、被告赔偿原告上述损失的利息22362.70元（按年利率5.6%自2014年1月1日起暂计至2014年7月31日，之后计算至实际支付日）；四、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为被告赔偿原告损失526431元（其中包括装修损失336931元，鉴定评估费38000元，公证费1500元，停业损失75000元，员工损失75000元）。
被告宁波文昌大酒店有限责任公司辩称：一、原告并未对租赁场地进行过装修。原告承租的文昌大酒店四楼原本就是桑拿美容中心，被告在交付场地前就进行过全面装修，且在原告承租之前一直由其他承租人对外正常经营。二、根据《租赁合同》第一条第三款明确约定“娱乐场所的房产、设备设施（附清单）系甲方财产所有，乙方无权处理和转借”，即双方在合同中确认租赁场所内的设施为被告所有。三、即使原告有过少量装修，原告也未向被告申请，被告亦未同意原告进行装修，故被告不应对原告的装修承担赔偿责任。四、原、被告双方协商一致解除租赁合同，不存在违约解除合同的情形。2013年12月13日被告通知原告在2013年12月31日之前办理好退租事宜，后原告向被告退取了保证金150000元，并结算了相关费用。原告以实际行动表明其已与被告协商一致解除了租赁合同，本案并不存在违约解除的情形，被告无须向原告赔偿实际损失或违约金。
被告宁波文昌大酒店有限责任公司反诉称：2012年7月18日，原告与被告签订《文昌大酒店娱乐场所租赁合同》一份，约定被告将位于宁波市海曙区文昌街2号的文昌大酒店四楼承租给原告用于经营桑拿、美容等服务项目，租赁期限自2012年9月28日至2015年9月27日，年租金350000元，租金每季度支付一次，第一次支付日期为2012年9月28日前三天（后续租金支付方式以此类推）。合同签订后，被告依约交付了房屋，原告也缴纳了租金，但本应在2013年9月25日支付的租金经被告催讨，原告始终未缴纳。现被告认为原告的行为侵害了自身利益，故提起反诉，要求法院判令：一、原告支付被告租金87500元；二、本案的全部诉讼费用由原告承担。
原告胡永川对反诉答辩称：一、原告从未拖欠被告的租金，2013年9月至12月未交租金的原因是被告因经营不善导致原告无法经营，其口头承诺免租三个月，故被告在发出单方解除合同后的第二天就将房屋押金一并退还给原告。二、被告违约在先，事后其也同意支付150000元违约金解除房屋租赁合同，因违约金无法弥补原告的损失，才引发本诉，故请求法院驳回被告的反诉请求。
原告胡永川为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波文昌大酒店有限责任公司当庭质证，本院作如下认证：
证1.《文昌大酒店娱乐场地租赁合同》两份，拟证明1、原、被告就宁波市海曙区文昌大酒店2号四楼桑拿中心签订租赁合同，口头约定租赁期限5年至8年，实际为2010年3月28日至2015年9月27日；2、双方对租金支付、房屋装修、保证金缴纳和违约责任等内容进行约定的事实。被告对真实性没有异议，但认为1、租赁期限应以书面合同为准。2、两份合同两个法律关系，第一份合同（2010年3月28日至2012年9月27日）已经履行完毕。3、第一份合同履行完毕，根据合同约定，原告有装修的已经在合同结束后就行使完毕。且根据第二份合同（2012年9月28日至2015年9月27日）第二条三款约定，房屋内的设施设备归被告所有。4、保证金退还证明双方是协商解除合同，不能证明被告违约。经审查，本院对真实性予以认定，但原告未提供其他证据证明原、被告双方曾口头协商过5年至8年的租赁期限，故租赁期限应以书面合同载明为准，本院对此待证事实不予认定。
证2.关于现酒店写字楼租赁情况的告知书一份，拟证明被告因经营情况发生变更，单方面在2013年12月13日告知酒店所有租户于2013年12月31日办理退租手续，是单方违约的事实。被告对证2的真实性无异议，但认为告知书是原、被告协商的一个邀约，原告收到该告知书后，也通过与被告方的结算作出了一个承诺，故原、被告双方是协商一致解除合同的。经审查，该证据系被告出具，可以证明原告的待证事实，本院予以认定。
证3.公证书及发票一份，拟证明原、被告在协商赔偿事宜未果，且被告对租房进行断水断电，并可能随时拆除租赁房屋的情况下，原告委托天一公证处进行公证，支付公证费1500元的事实。被告对真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告断水断电，拆除场地，原告的行为是额外的，被告无需承担。经审查，本院对真实性予以认定。
证4.律师函和快递单一份，拟证明原告曾委托律师向被告发函要求被告赔偿原告经济损失的事实。被告对真实性没有异议，认为律师函中没有涉及2010年3月27日至2012年9月27日的这份合同。经审查，本院对真实性予以认定。
证5.关于宁波市海曙区人民法院司法鉴定资产评估报告书、鉴定费发票各一份，拟证明涉案房屋内装饰装修残值为336931元，并由原告预付鉴定费38000元的事实。被告对真实性没有异议，对鉴定报告的残值数额有异议，认为336931元是个假设的数额。经审查，该评估报告是经原告申请，由法院依法委托具有资质的资产评估公司作出，被告虽对评估结果有异议，但未提供充分证据予以证明，故本院对该证据予以认定。
证6.关于同意拆除桑拿中心的说明一份，拟证明本案系因被告经营不善而与原告解除租赁合同，且被告认可鉴定机构的评估结果。被告对真实性没有异议，但该份函件是被告出具给南苑集团的，残值的金额以法院认可的为准，且说明里表明解除合同是双方协商一致的。经审查，本院对真实性予以认定。
证7.劳动合同解除协议书9份和证人刘某甲、刘某乙、吴某当庭所作证人证言各一份，拟证明被告单方解除合同后，原告因无法经营提前与员工解除劳动合同并支付补偿金的事实。被告对解除协议书的真实性有异议，认为原告未提供劳动合同，不能证明其与这些员工存在劳动关系，且租赁合同的解除与支付经济补偿金没有必然联系；对证人证言的真实性有异议，认为证人在工资发放的陈述上前后不一，且证人在未与原告签订劳动合同、未交纳社保的情况下，要求原告支付经济补偿金，与事实不符，且根据劳动合同法的相关规定，原告也不是合法的用工主体。经审查，原告未与包括三名证人在内的员工签订劳动合同，也未提供充分证据证明双方存在劳动合同关系，亦缺乏相应的经济补偿金取款、支付和签收等手续凭证，且三名证人证言的表述存在矛盾，故该组证据不能证明原告的待证事实，本院对此不予认定。
被告宁波文昌大酒店有限责任公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经原告胡永川当庭质证，本院作如下认定：
证一.2010年3月28日至2012年9月27日《文昌大酒店娱乐场所租赁合同》一份，拟证明原、被告在2010年即签订了租赁合同，租赁期限至2012年9月27日，合同未约定续租，也未约定原告可进行装修的权利。原告对真实性没有异议，但认为2010年3月和2012年7月签订的两份合同是延续完整的租赁合同，且合同第六条约定原告有权进行装修。经审查，本院认为，虽然原、被告之间签订过两份租赁合同，但从两次租赁合同的签订时间和实际租赁使用的期间看，两者具有承接性和延续性，且该合同的第六条载明“对原告的装修装饰部分被告不负修理义务”条款，故在被告未提供其他证据予以证明的情况下，本院对该证据的真实性予以认定，但对被告的待证事实不予认定。
证二.2012年9月28日至2015年9月27日《文昌大酒店娱乐场所租赁合同》一份，拟证明原、被告就租赁场地的年租金、支付方式和违约金等进行约定的事实。原告对证二无异议，本院予以认定。
证三.记账凭证一组，拟证明原告在被告处办理了退租的手续，结清相关费用，但未支付2013年9月至12月租金87500元的事实。原告对证三真实性没有异议，但认为原、被告之间结清的费用包括了2013年9月至12月的租金。经审查，该证据能够证明被告的待证事实，本院予以认定。
证四.搬迁告知照片一张，拟证明原、被告协商一致解除后已搬迁新场所的事实。原告对证据三性均不认可，认为该证据不能说明原、被告是协商一致解除合同，事实上因涉案房屋断水断电，导致原告无法经营，被迫同意与被告解除合同，但被告应给予原告合理赔偿。经审查，该证据系打印件，且原告不予认可，故本院对原告搬迁至新场所的事实不予认定，但庭审中，原告对原、被告双方协商一致解除合同予以确认，故本院对该待证事实予以认定。
综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
宁波市海曙区文昌街2号四楼（以下简称涉案房屋）系被告向浙江省电力建设有限公司承租而来，双方最后一次的租赁合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日。被告承租涉案房屋后，转租他人用于经营桑拿、洗浴等经营项目。案外人徐惠达与被告曾就涉案房屋签订过一份《租赁合同》，租赁期限为2008年8月28日至2012年2月17日，后案外人徐惠达退出租赁合同，由原、被告在2010年3月17日就涉案房屋签订一份《文昌大酒店娱乐场所租赁合同》，约定被告将涉案房屋的桑拿中心、美容中心、娱乐场地租赁给原告经营：桑拿中心面积605平方米，分干蒸和湿蒸，有浴池三个，冲凉房五个，休息区域面积110平方米，美容中心30平方米，娱乐场所的房产、设备设施（附清单）系被告财产所有，原告无权处理和转借（原被告购买的自用空调已折旧完）；租赁期限自2010年3月28日至2012年9月27日（原2008年8月28日至2012年2月17日的租赁合同作废）；年租金350000元，租金先付后租，每季度支付一次87500元，第一次支付日期为2010年3月28日前三天。合同生效后，原告需预付房屋保证金、风险抵押金及服务质量保证金共计150000元，经营管理期限满后，若无其他抵扣，赔偿罚款等事项，被告将如数退还；租赁场所内原告装修硬件设施、装修装饰部分的维修责任由原告自行负责，被告不负有修理义务；如有一方违约，应向对方承担违约责任，支付违约金150000元；被告移交给原告使用兵设施设备清单经双方签字后作为本协议附件，其所有权归被告。2010年3月26日，原告按约向被告支付保证金150000元。2010年4月起，原告对涉案房屋进行整体装修，用于经营桑拿、美容等娱乐服务项目，之后未再进行过装修。2012年7月18日，原、被告于租赁合同期限届满前续签合同，约定租赁期限自2012年9月28日至2015年9月27日，年租金350000元，租金先付后租，每季度支付一次87500元，第一次支付日期为2012年9月28日前三天。合同其他条款与第一份合同内容一致。保证金150000元未再另行交纳。2013年12月13日，被告向原告发出关于现酒店写字楼租赁情况的告知，通知包括原告在内的各个租赁单位于2013年12月31日前办理好租赁的有关退租事宜。2014年12月，原、被告达成停止经营文昌大酒店四楼桑拿中心的意见。2014年1月，被告退还原告保证金150000元。2014年2月，原告向被告发送律师函一份，要求被告对其违约解除合同的行为向原告进行赔偿。2014年3月7日，原告向宁波市天一公证处申请对涉案房屋进行证据保全，并支付公证费1500元。现涉案房屋已被整体拆除。因双方自行协商无果，原告诉至本院，经原告申请，本院委托象山天象资产评估有限公司进行鉴定评估，评估结果为房屋装饰装修残值336931元（包括大堂、更衣区、二次更衣、浴区过道、浴区卫生间、浴区消毒室、浴区蒸汽房、浴池、过道、休闲区、包厢1-包厢14，vip包厢1、vip包厢2、休闲包厢、技师房、过道卫生间、水电材料、其它、电气、灯具、管理费用）。审理中，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为：原、被告之间签订的场所租赁合同合法、有效，双方均应依约全面履行，现被告在租赁合同期限内提前解除合同，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。对被告提出协商一致解除合同不存在违约解除情形，无需向原告赔偿违约金或实际损失的辩称意见，本院不予采信。原、被告之间签订的两份《文昌大酒店娱乐场所租赁合同》在时间上具有连贯性，实际履行上也具有持续性，应当视为一个完整的租赁行为，被告辩称原告的装饰装修已经在第一份合同履行完毕时分摊完毕，缺乏事实依据，本院不予采信。另外，被告辩称租赁合同第一条约定设备设施（附清单）系被告财产所有，因其未提供该份清单，本院不予采信。综合原、被告陈述，以及被告在签订场地租赁合同时明知原告将继续经营桑拿、美容等娱乐服务项目等事实，本院认为被告对原告装修的事实是清楚知晓的，故对被告辩称原告未经其同意进行装修的意见，本院不予采信。本院认为，原告要求被告赔偿装修损失336931元以及支付鉴定费38000元的主张，于法有据，应予支持。原告要求被告支付其因证据保全支出的公证费用1500元，于法有据，本院予以支持。因原告未提供证据证明其与9名员工存在劳动关系，也未有充分证据证明其支付过经济补偿金，故对原告要求被告赔偿员工损失75000元的主张，本院不予支持。至于停业损失，原告也未
提供相关证据予以证明，故对原告要求被告赔偿停业损失75000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。庭审中，本院已向原告释明损失赔偿与违约金的适用规则，原告也明确表示主张两者相较数额较高者，现原告的装饰装修损失为336931元，明显高于违约金150000元，故对原告要求被告一并支付违约金150000元的主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿上述损失的利息，于法无据，本院不予支持。根据租赁合同约定，原告应当按时支付房屋租金，虽然原告辩称与被告协商免交了2013年9月至12月房屋租金87500元，但未提供充分证据予以证明，且被告对此也不予认可，故本院不予采信。被告要求原告支付2013年9月至12月房屋租金87500元的反诉主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁波文昌大酒店有限责任公司赔偿原告（反诉被告）胡永川经济损失338431元（其中装修损失336931元，公证费1500元）；
二、原告（反诉被告）胡永川向被告（反诉原告）宁波文昌大酒店有限责任公司支付2013年9月至2013年12月的租金87500元；
上述第一、二项相折抵，被告（反诉原告）宁波文昌大酒店有限责任公司应向原告（反诉被告）胡永川支付250931元，该款被告应在本判决书生效之日起十日内支付；
三、驳回原告（反诉被告）胡永川的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10773元，由原告（反诉被告）胡永川负担5555元，被告（反诉原告）宁波文昌大酒店有限责任公司负担5218元；反诉费1987.5元，由原告（反诉被告）胡永川负担；鉴定费38000元，由被告（反诉原告）宁波文昌大酒店有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
代理审判员 汪晓蕾
人民陪审员 王军锋
二〇一四年十二月一日
代书 记员 应骊珺