陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕04民终894号上诉人（原审原告）彩虹集团公司，住所地北京市海淀区信息路11号。法定代表人郭盟权，该公司总经理。委托代理人黄平，陕西渭民律师事务所律师。委托代理人郭晓燕，山西太原人，系彩虹集团法律顾问。上诉人（原审被告）咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司，住所地咸阳市彩虹一路。法定代表人高哲，该公司董事长。委托代理人张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托代理人屈晓萍，陕西尚文律师事务所实习律师。上诉人彩虹集团公司、咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司因租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第02691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彩虹集团公司的委托代理人黄平、郭晓燕，上诉人咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司的委托代理人张海斌、屈晓萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2012年9月原、被告签订了一份《房产使用协议书》，协议约定：原告将位于咸阳市彩虹路1号的属于原告的南区2858.7㎡、北区1816㎡、早教中心554.4㎡，合计5529.10㎡的房产以及依附于房屋本身、镶嵌、固定于房屋内，与房屋形成一体的资产，建筑物附属资产（动力配电控制柜、动力计量设备等）租赁给被告使用；租金每月2元／㎡，使用期限12个月，从2012年9月1日起至2013年8月31日止，使用用途仅能作为幼儿发展教育范围内经营使用。协议签订后，原告即如约将合同所涉及的房产及附属设施交由被告使用，被告亦按照约定支付了合同期内的租金。原审法院认为，原、被告之间签订的《房产使用协议书》为合法有效的合同，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方理应按照合同约定履行合同义务。原告要求被告按照7.15元／月·㎡的租金标准支付从2013年9月1日至2015年8月31日占用原告房产的占用费897312元，并承担以上款项的利息56082元之诉讼请求，因原、被告合同约定的是2元／月·㎡，加之原告无证据证明原、被告之间就7.15元／月·㎡的租金达成一致，其诉讼请求无事实及法律依据，故本院不予支持；原告要求被告立即交还占用的原告房产并承担2015年8月31日起至判决生效执行之日的占用费（按照7.15元／月·㎡的租金标准）之诉讼请求，虽原、被告之间的租赁期已到，但被告继续使用租赁物，原告并未提出异议，应视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现原告无证据证明其在合理期限之前通知被告，故本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：驳回原告彩虹集团公司的诉讼请求。案件受理费13333元，由原告彩虹集团公司承担。彩虹集团公司不服，上诉称：一审法院以彩虹集团公司关于占用费的诉请无事实及法律依据而不予支持是完全错误的；彩虹集团公司从未认可不定期租赁合同的存在，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司在合同到期后，拒不交还涉案资产严重侵害了其财产权利，因此，一审认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判，重新审理此案。咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司辩称，彩虹集团公司要求其按照7.15元／月·㎡的标准支付房屋占用费无事实及法律依据，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司是基于企业改制而占用涉案房产，不存在因租赁合同是否为不定期而退还房产的问题，彩虹集团公司的上诉理由歪曲事实又无法律依据，请依法驳回其诉讼请求。咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司不服，上诉称：彩虹集团公司无划拨土地的出租权，彩虹集团公司与其的争议系企业改制遗留的问题，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司也是基于企业改制而占用涉案房产，故原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判。彩虹集团公司辩称，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司系非法占有其所有的资产；咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司不是其下属企业，也不是非营利性公益幼儿园，双方之间在签订原租赁合同时是完全平等的民事主体，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司的上诉请求及理由不是本案审理涉及的范围，请求驳回咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司的上诉请求。在二审中，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司提交了幼儿园办学许可证，证明其还拥有彩虹幼儿园的身份。彩虹集团公司对其真实性认可，但认为其是民办幼儿园，与彩虹集团公司没有任何关系。经审查，本院对其真实性予以认可。本院查明，2012年9月，彩虹集团公司与咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司签订了一份《房产使用协议书》，协议约定：彩虹集团公司将位于咸阳市彩虹路1号的属于彩虹集团公司的南区2858.7㎡、北区1816㎡、早教中心554.4㎡，合计5529.10㎡的房产以及依附于房屋本身、镶嵌、固定于房屋内，与房屋形成一体的资产，建筑物附属资产（动力配电控制柜、动力计量设备等）租赁给咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司使用；租金每月2元／㎡，使用期限12个月，从2012年9月1日起至2013年8月31日止，使用用途仅能作为幼儿发展教育范围内经营使用。协议签订后，彩虹集团公司即如约将合同所涉及的房产及附属设施交由咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司使用，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司亦按照约定支付了合同期内的租金。因同地段房屋租金已大幅上涨，故在合同到期后，彩虹集团公司通知咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司以7.15元／月·㎡的房租标准续签合同，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司嫌彩虹集团公司大幅上涨房租，超出了其承受范围，且认为其是公益组织，不应该缴纳房租，故在合同期满后未再缴纳房租。彩虹集团公司在多次商谈无果后遂提起诉讼。另查，按照工商登记的信息，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司系自然人投资或控股的从事婴幼儿教育和玩、教具销售的有限责任公司。咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司还曾拥有秦都彩虹幼儿园的身份，是曾获批准的民办学前教育。咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司与彩虹集团公司不存在隶属关系，是完全独立的民办企业。本院认为，彩虹集团公司与咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司签订的《房产使用协议书》是在平等、自愿的基础上签订的，不违背法律规定，是双方真实的意思表示，是有效合同。双方理应自觉履行。彩虹集团公司完全履行了自己的合同义务，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司也依约支付了合同期内的租金，可见，一审法院认定双方租赁关系成立是正确的。在合同履行期满后，双方就继续续租未能达成意思表示一致，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司理应依原合同约定履行自己的交纳房产义务，否则，就应承担由此引起的不利后果。彩虹集团公司提供了同地段房屋租金已涨至18元／月·㎡的证据，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司并未提供相反证据予以反驳，故本院对彩虹集团公司要求咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司按照7.15元／月·㎡租金标准承担自2013年9月1日起至判决执行之日止的房产占用费的诉讼请求，本院依法予以支持。彩虹集团公司有关利息的诉讼请求，因无合同依据本院不予支持。本案是租赁合同纠纷，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司所主张的彩虹集团公司无划拨土地的出租权；其是基于企业改制而占用涉案房产，其是公益组织不应该缴纳房租，彩虹集团公司与其的争议系企业改制遗留的问题等主张，因不是民事诉讼的受案范围，本院不做论述，其可寻求其他途径解决。租赁合同到期后，彩虹集团公司要求上涨房租，咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司明确予以拒绝，可见，一审法院认定双方之间存在不定期租赁合同关系，出租人解除合同没有在合理期限之前通知承租人等，明显缺乏事实依据及法律依据。综上所述，原审法院认定事实和适用法律明显有误，判决依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、撤销咸阳市秦都区人民法院（2015）秦民初字第02691号民事判决；二、上诉人咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人彩虹集团公司从2013年9月1日起至2015年8月31日止的房产占用费897312元；三、上诉人咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司按照7.15元／月·㎡租金标准承担自2015年8月31日起至判决执行之日止的房产占用费；四、上诉人咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司于本判决生效之日起三十日内交还占用彩虹集团公司的房产；五、驳回上诉人彩虹集团公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计26766元，由咸阳彩虹幼儿教育发展有限公司承担21413元，由彩虹集团公司承担5353元。本判决为终审判决。审 判 长  唐鸿彬审 判 员  刘联胜代理审判员  常敬山二〇一六年六月一日书 记 员  康馥婷附：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国合同法》