重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荣法民初字第03262号
原告：周圣，男，1992年7月29日生，汉族。
委托代理人：石伟，重庆渝荣律师事务所律师，一般代理。
委托代理人：林世芬，女，1969年11月16日生，汉族，系周圣之母，特别授权。
被告：詹金伟，男，1980年12月2日生，汉族。
委托代理人：毛成勇，重庆市荣昌区昌州法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：何刚，男，1967年4月4日生，汉族。
委托代理人：贺志敏，重庆宇东律师事务所律师，特别授权。
原告周圣与被告詹金伟、何刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员黄玉婷
担任审判长，与代理审判员龙静、人民陪审员代光明组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周圣的委托代理人石伟、林世芬，被告詹金伟的委托代理人毛成勇，被告何刚的委托代理人贺志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周圣诉称：2013年1月6日，原告委托其母亲林世芬处理其位于荣昌县昌元街道星座*祥和步行街四号楼第二层附X号、第一层XX号房产的租赁事宜。2013年5月30日，林世芬将上述房产出租给被告詹金伟仅限于经营“德克士餐厅”，并于当日签订《房屋租赁合同》。合同对租赁期及相应的租金进行了明确约定，并约定以一年为单位提前一个月向原告支付租金，若未能按时足额缴纳租金，则按日以拖欠金额的1%支付违约金至足额支付租金时止。拖欠租金超过2个月时，原告有权单方解除合同。《房屋租赁合同》签订后，原告减免了被告2013年6月1日至6月30日的房屋租金（装修期）。
2015年2月27日，荣昌县昌元街道星座快餐店向原告的委托代理人林世芬致函，称其因生意亏损决定停止营业（2015年3月11日荣昌县昌元街道星座快餐店注销）。因经营亏损并非双方订立《房屋租赁合同》中约定的合同解除条件，故原告于2015年3月3日向其复函，要求其与原告按合同约定结清租金，向相关部门完善营业期间水、电、气、市政及环保等费用，并告知其不得擅自拆除租赁房屋内的装修，且应当通知被告詹金伟与原告协商、办理退租的相关手续。原告向荣昌县昌元街道星座快餐店发出复函后，荣昌县昌元街道星座快餐店不置可否。原告遂于2015年3月30日又向被告詹金伟致函，但被告詹金伟就相关事宜置之不理。
期间，被告自2014年10月起未向原告支付租金，按照合同约定已达2月以上。且因荣昌县昌元街道星座快餐店停止经营后被告擅自拆除了租赁房屋的装修，致该租赁房屋损毁严重。
综上，鉴于被告的违约行为已给原告造成了严重的损失，原告不得不要求解除与其签订的《房屋租赁合同》。原告解除该合同后，短期内无法及时处置该租赁房屋，故重新租赁期间的房屋空置损失被告应当一并承担。由于合同期内非原告的原因导致提前解除，原告合同中对被告减免的装修期租金被告也应当予以支付。现原告请求判决：一、解除原告代理人林世芬与被告詹金伟于2013年5月30日就荣昌县昌元街道星座*祥和步行街四号楼第二层附X号、第一层XX号房产所签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即将上述租赁房产恢复原状并返还给原告；3.二被告共同向原告支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。租金从2014年10月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止，其中四号楼第二层附X号按66元／㎡／月计算（计租面积320.43㎡），第一层XX号按180元／㎡／月计算（计租面积94.22㎡）；逾期支付租金的违约金从2014年10月1日起每日按逾期额的1%计算至实际付款之日止；4.二被告共同支付原告因其违约而提前解除《房屋租赁合同》致原告重新招租期间的房屋闲置费125756.34元（按3个月租金计算）；5.二被告共同支付原告因其未能完全履约而减免的装修期租金36185.40元；6本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求二被告支付原告租赁期间的水电费等10933元。审理中，原告将第三项诉讼请求变更为要求被告支付原告2014年10月1日至2015年6月30日期间的租金468728.15元，违约金从2014年10月1日起以468728.15元为本金，按同期银行贷款利率的四倍支付至租金付清为止。
被告何刚辩称：原、被告主体不适格。第一项诉讼请求中，原告无权要求解除林世芬与詹金伟之间签订的合同，原告主体不适格，被告何刚的主体也不适格，租赁合同是詹金伟与林世芬签订，与我方无关。第二项诉讼请求未明确是哪一个被告将房屋恢复原状并返还，我方与原告没有租赁关系，我方是与林世芬口头约定将涉案房屋由我方使用，没有书面合同，视为不定期租赁，我方提出解除合同之日即2015年2月27日起就将房屋返还给了原告。如果原告是要求二被告共同恢复并返还房屋，则原告系一房二租，违背了林世芬与何刚的口头约定，何刚已向林世芬支付了租金，不存在拖欠租金的情况。原告第三、四、五项诉讼请求均与我方无关。此外，我方实际租用了涉案房屋，但不存在拖欠水电费的情况。
被告詹金伟辩称：原告没有证据证明原告系本案涉案房屋的产权人，我方只是与林世芬签订了书面合同，双方都没有实际履行，要求驳回原告对我方的所有诉讼请求。根据原告的陈述及何刚的答辩情况，本案涉案房屋涉嫌一房二租的情况，我方将保留起诉原告或林世芬的权利。我方不存在支付水电费的情况。
经审理查明：2013年1月6日，原告作为委托人与林世芬作为受委托人签订授权委托书，载明：现委托上列受委托人全权为本人办理重庆市荣昌县昌元街道星座*祥和步行街门面及商业用房的下列事项：1.办理房地产权证书；2.进行房屋装饰装修；3.出租房屋并签订房屋租赁协议，收取房屋租金。委托人一栏有周圣签名。2013年3月1日，周圣与重庆市星座房地产开发有限责任公司签订重庆市商品房买卖合同，约定由周圣购买重庆市星座房地产开发有限责任公司位于重庆市荣昌县昌元街道星座*祥和步行街四号楼第二层附X号（祥和一街XXX号附X号）商业用房，建筑面积320.43平方米；星座*祥和步行街四号楼第一层XX号（祥和一街XX号）门面，建筑面积94.22平方米。
2013年5月30日，被告詹金伟作为乙方与周圣作为甲方签订《房屋租赁合同》。合同第一项租赁房屋情况：乙方租赁的甲方房屋位于荣昌县昌元街道星座*祥和步行街四号楼第二层附X号（祥和一街XXX号附X号）商业用房，建筑面积320.43㎡；和四号楼第一层XX号（即祥和一街XX号）门面，建筑面积94.22㎡。合同第二项租赁用途：乙方承诺将该房屋用作德克士餐厅，未经甲方书面同意，乙方不得改变该房屋租赁用途。合同第三项租赁期限：乙方装修期为一个月，从2013年6月1日起至2013年6月30日止，装修期免收乙方租金。租赁期限为10年，从2013年7月1日至2023年6月30日止。租赁期满，乙方应当立即将房屋退还给甲方。若乙方需要继续租赁该房屋，则应当于租赁期满前三个月，书面向甲方提出续租要求，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。合同第四项租金标准：1.二楼商铺（祥和一街XXX号附X号）租金：第一年租金标准为建筑面积60元／㎡*月。从第二年开始，每年租金在上年租金的基础上递增10%。但当租金标准超过建筑面积100元／㎡*月时，只按建筑面积100元／㎡*月执行，具体每年租金标准如下：2013年7月1日至2014年6月30日，租金为60元／㎡／月；2014年7月1日至2015年6月30日，租金为66元／㎡／月；2015年7月1日至2016年6月30日，租金为72.6元／㎡／月；2016年7月1日至2017年6月30日，租金为79.86／㎡／月。2.一楼门面（祥和一街XX号）租金：第一年、第二年租金标准为建筑面积180元／㎡／月。从第三年考开始，每年租金在上年租金的基础上递增10%，具体每年租金标准如下：2013年7月1日至2014年6月30日，租金为180元／㎡／月；2014年7月1日至2015年6月30日，租金标准为180元／㎡／月；2015年7月1日至2016年6月30日，租金标准为198元／㎡／月。合同第五项：租金支付方式：乙方先付租金后使用，以一年为单位，提前一个月向甲方支付租金。即在本合同签订5日内，乙方向甲方支付第一年租金；在第一年租期期满前一个月，向甲方支付第二年租金……合同第七项：租赁保证金，乙方在签订本合同时向甲方交纳保证金10万元。合同第八项：租赁期间的其他费用：乙方经营所发生的税费、水、电、气、通讯、闭路、市政、环保等费用由乙方承担，该租赁反房屋的物业管理费由甲方承担。合同第十一项：解除本合同的条件：1.在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。2.乙方违反本合同第十条中的任何一款规定，经甲方书面告知乙方，乙方10日内未整改的，甲方有权视情节单方解除合同。3.乙方拖欠甲方房租超过二个月时，甲方有权单方解除合同。4.乙方拖欠本合同第八条约定的税、费超过三个月时，甲方有权单方解除合同。5.其他可以解除合同的情况。合同第十二项：违约责任：1.若乙方未按时足额支付租金，视为乙方违约。乙方除向甲方补交所欠房租外，还应当每日按所欠金额的1%向甲方支付违约金，直至乙方向甲方足额支付租金时止。2.若租赁期未满，未经乙方同意，甲方提前收回房屋，甲方应向乙方支付违约金100万元人民币，赔偿乙方的装修费及经营费80万元人民币，并退还乙方已预交但未实际经营期间的租金；若租赁期未满，未经甲方同意，乙方转租房屋或改变房屋用途或提前退租，乙方应当向甲方支付违约金100万元人民币，若违约金不足以弥补甲方损失时，乙方还应当赔偿差额部分损失，同时乙方装修、自行增加的各种设施、设备等乙方不得拆除且甲方不给于任何补偿。合同结尾处，有林世芬在甲方处签名，詹金伟在乙方处签名。
合同签订后，被告詹金伟于2013年5月31日接房。
2013年6月19日，德克士餐厅向林世芬支付100000元，林世芬出具收据一张，收款事由载明：租用星座*祥和步行街4幢2层楼附X号、4幢XX号门面保证金。2013年6月19日，德克士餐厅向林世芬支付505637元，林世芬出具收据一张，收款事由载明：租用星座*祥和步行街4幢2层楼附X号、4幢XX号门面租金434225元（从2013年7月1日-2014年6月31日止）、公共能源消耗费168元（2013年7月1日-2014年6月31日止）、增容费70000元、装修垃圾二次转运费1244元。2015年1月6日，荣昌县昌元街道星座快餐店向林世芬打款114408元。审理中，被告何刚称，其向林世芬支付的114408元系2015年1月1日-2015年3月31日的租金。原告周圣对此不予认可，称该款项系按照《房屋租赁合同》支付的2014年7月1日至2014年9月30日期间的房屋租金，多出的84元系公共能源费。此外，被告何刚称2014年7月1日至2014年12月31日系被告何刚与林世芬口头约定的免收租金的期间，原告周圣对此不予认可。
2015年2月27日，荣昌县昌元街道星座快餐店向林世芬发函：我餐厅于2015年2月24日对荣昌德克士祥和步行街店（具体地址）进行设施设备调整，但在此期间，因考虑到诸多因素，决定还是于2015年3月1日关店。关店的主要原因：1.因乡村基毗邻，造成餐厅经营业绩不佳，每月都是巨额亏损（约10万人民币），餐厅经营成本高，我餐厅没有财力再继续经营下去；2.餐厅经理室属于公共区域（现为我餐厅使用），由于存在争议，影响我餐厅经营。为避免造成不必要麻烦，特向您函告知如下：1.希望贵处予以协助我餐厅拆除设施设备（包括配电箱）；2.从今日起，贵处可对外出租；3.对于我餐厅2月份产生的水电费，贵处可在我方交的保证金中扣除；4.诚请贵处将抵扣水电费后剩余的保证金退给我方；5.诚请贵处将我方支付的增容费退还。2015年3月3日，林世芬向荣昌县昌元街道星座快餐店复函：你店关于“餐厅经理室属于公共区域，由于存在争议，影响餐厅经营”的说法不妥。由于你店尚处于经营初期，经营亏损属于正常现象。因此，我方建议你方继续经营。但若你店执意关店并提前退租，请你店务必做好以下工作：1.向我方结清房屋租金。租金标准按你我双方于2013年5月31日签订的房屋租赁合同所约定的标准执行，时间计算至房屋租赁合同正式解除之日。2.向相关部门和单位结清你店应当交纳的税、费、水、电、气、通讯、闭路、市政、环保等一切费用。3.根据你我双方签订的房屋租赁合同，你店装修、自行增加的各种设施、设备等均不得拆除且我方不给予任何补偿。4.根据你我双方签订的租赁合同，增容费是因你方经营需要扩大用量而发生的，因此，你方支付我方的7万元增容费我方不予退还。5.由于商家中途提前退租会对步行街商业气氛和步行街招商造成影响，因此，你我双方在签订房屋租赁合同时特别约定：若租赁期未满，未经我方同意，你方提前退租，应当向我方支付违约金100万元，若违约金不足以弥补我方损失时，你方还应当赔偿差额部分损失……6.请你方通知詹金伟到我方协商、签订解除合同协议并办理房屋退租相关手续。7.由于你我双方尚未对解除合同达成协议，故租赁保证金不予退还。
另查明：荣昌县昌元街道星座快餐店的经营者为被告何刚，荣昌县昌元街道星座快餐店实为德克士餐厅，该店于2013年9月22日取得营业执照，2015年3月11日注销。
2015年3月，荣昌县昌元街道星座快餐店用去水费745元，2015年2月，该店用去电费10188元。
审理中，被告何刚称荣昌县昌元街道星座快餐店的装修时间为2013年6月下旬，直至使用涉案房屋至2015年2月底，并于2月搬离涉案房屋。原告周圣对何刚搬离涉案房屋时间无异议，另称荣昌县昌元街道星座快餐店的装修时间为2013年6月，直至经营到2015年2月。2015年9月9日，本院到涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋空置。现涉案房屋已由原告周圣另行出租给他人。
另，庭审中，原告称，对于2014年10月1日前的租金原告另案主张。
此外，审理中，原告周圣提交在重庆市工商行政管理局荣昌分局昌元工商所复印的《房屋租赁合同》一份。该合同的甲方系周圣，乙方系何刚，甲方的签名为林世芬，乙方的签名为何刚。该《房屋租赁合同》复印件与被告詹金伟与林世芬签订的《房屋租赁合同》内容完全一致。庭审中，被告何刚称上述《房屋租赁合同》上“何刚”的签名并非为何刚本人签名，该《房屋租赁合同》系林世芬提供给何刚，用于办理工商营业执照，原告对此不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、授权委托书、房屋租赁合同、函、个体工商户营业执照、收据、重庆农村商业银行进账单、个体工商户管理登记卡、前期物业服务协议、消防安全责任书、装饰装修管理服务协议、商业门面情况登记表、装修施工承诺表、接房声明、物品签收记录表、交付声明、装修申请表等予以证实，本院依法予以确认。
本院认为：依法签订的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应自觉履行合同。原告周圣的代理人林世芬与被告詹金伟签订房屋租赁合同，系原告周圣与被告詹金伟的真实意思表示，合同双方应全面履行合同义务。被告詹金伟已在房屋租赁合同签订后接房，应当按照合同约定履行支付房屋租金的义务。现被告詹金伟并未支付相应租金，故本院对原告周圣要求被告詹金伟支付租金的诉讼请求依法予以支持。
对于被告何刚是否与原告周圣形成租赁关系，本院认为：本案中，被告何刚称与原告周圣未形成租赁关系，而是与林世芬达成口头约定租赁涉案房屋，对此，原告周圣予以否定，称林世芬并未与何刚有口头约定租赁涉案房屋，且双方均称未签订书面租赁合同。但被告何刚在重庆市工商行政管理局荣昌分局备案的租赁合同上有何刚作为乙方的签名，虽庭审中，何刚否认其签名的真实性，但工商登记资料系何刚主动向登记机关提供，可知被告何刚对该租赁合同是已知晓，且从被告何刚支付的租金、保证金等事实来看，被告何刚是按照上述《房屋租赁合同》的约定在履行。此外，本案中系被告何刚在实际使用涉案房屋，并支付了一部分房屋租金，而涉案房屋系原告周圣购买，综上，被告何刚与原告周圣形成了事实上的租赁关系。本案中，涉案房屋系詹金伟接房，何刚实际使用，且系何刚向工商局提供租赁合同备案，何刚利用该房屋租赁合同所指向的房屋经营荣昌县昌元街道星座快餐店已有一年余，被告詹金伟未提出任何异议。被告詹金伟与何刚陈述其二人无关系或房屋使用方面未许可，不符合生活常理。因此，本院根据查明的事实认定被告詹金伟、何刚应系涉案房屋的共同承租人，被告詹金伟应与被告何刚共同向原告支付应付而未付的房屋租金及相应的其他合同责任。
对于林世芬与詹金伟于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，因被告詹金伟一直未履行支付房屋租金的主要义务，被告何刚在2015年2月27日表示不再经营荣昌县昌元街道星座快餐店，并于2015年2月搬离涉案房屋，于2015年3月11日注销荣昌县昌元街道星座快餐店，涉案租赁合同不适于强制履行，故本院对原告要求解除林世芬与被告詹金伟于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。对于合同解除时间，考虑被告何刚已于2015年2月搬离涉案房屋，林世芬向荣昌县昌元街道星座快餐店复函的时间为2015年3月3日，在复函中也明确了知晓被告何刚提出解约的意愿，且荣昌县昌元街道星座快餐店实际注销时间为2015年3月11日，故本院对合同解除时间酌定为2015年3月11日。因提前解除《房屋租赁合同》必然给原告造成损失，合同解除后，原告的损失为其合理寻租期，对该寻租期本院酌情考虑为3个月，即从2015年3月12日至2015年5月11日，寻租期租金参照林世芬与詹金伟签订的《房屋租赁合同》计算，即114323.94元［（320.43㎡66元／㎡／月3月）＋（94.22㎡180元／㎡／月3月）］。
对于被告何刚、詹金伟应当支付拖欠涉案房屋租金的问题。经查，被告何刚已向原告周圣支付了2013年7月1日至2014年6月30日期间的房屋租金434225元。另，被告何刚提交的2015年1月6日的进账单，进账单载明收款人为林世芬，金额为114408元，拟证明何刚向林世芬转款金额114408元系被告何刚支付的2015年1月1日-2015年3月31日的房屋租金，对此原告周圣不予认可，称该款项系支付的2014年7月1日至2014年9月30日的租金。考虑原告周圣并未认可何刚具有免支付2014年7月1日至2014年12月31日期间租金的事实，被告何刚也未举示证据证实上述期间可免交纳房屋租金，故被告何刚于2015年1月6日向林世芬转款114408元的行为应认定为交纳2014年7月1日至2014年9月30日的房屋租金。现《房屋租赁合同》的解除时间为2015年3月11日，故被告何刚、詹金伟还应当支付原告周圣2014年10月1日至2015年3月11日期间的租金。按照《房屋租赁合同》约定，2014年10月1日至2015年3月11日期间的租金共计204512.83元［（320.43㎡66元／㎡／月5月＋320.43㎡66元／㎡／月11／30）＋（94.22㎡180元／㎡／月5月＋94.22㎡180元／㎡／月11／30）］。根据《房屋租赁合同》约定，乙方先付租金后使用，以一年为单位，提前一个月向甲方支付租金，故被告詹金伟、何刚在2014年10月1日至2015年2月期间拖欠的租金204512.83元应当支付违约金。现原告主张违约金从2014年10月1日起按1%计算，被告詹金伟表示违约金过高，要求本院予以调整。本院按照法律规定，酌情按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金至租金204512.83元付清为止。
对原告要求二被告共同支付原告因其未能完全履约而减免的装修期租金36185.4元的诉讼请求。根据合同目的可知，出租人给予装修期免租的约定是基于10年租期这一基础，现《房屋租赁合同》系因被告何刚、詹金伟未履行合同主要义务而提前解除，应当支付装修期租金，对装修期租金的计算方式，因装修期是2013年6月，故本院酌情参照合同约定的2013年期间的租金分摊计算，即60元／㎡／月12月÷13月=55.38／㎡／月，55.38／㎡／月320.43㎡=17745.41元；180元／㎡／月12月÷13月=166.15／㎡／月，166.15／㎡／月94.22㎡=15654.65元；因此，被告詹金伟、何刚共计应支付原告周圣装修期租金33400.06元。
对原告要求被告立即将涉案房屋恢复原状并返还的诉讼请求。因该房屋现实际已由原告另行出租给他人，故不存在返还原物的问题。审理中，原告并未举示证据证实房屋需要恢复的状态，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。
对原告要求二被告支付水电费的诉讼请求，因荣昌县昌元街道星座快餐店在2015年3月用去水费745元，在2015年2月用去电费10188元，该费用已实际产生，故本院对原告要求二被告支付水电费10933元的诉讼请求依法予以支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项，第一百一十条第（二）项，第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、第二款，第三百九十六条，第三百九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告周圣与被告詹金伟于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月11日解除；
被告詹金伟、何刚于本判决生效后十日内支付原告周圣租金204512.83元、寻租期租金损失114323.94元、装修期租金33400.06元，共计352236.83元，并从2014年10月1日起，以204512.83元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至租金204512.83元付清为止；
被告詹金伟、何刚于本判决生效后十日内支付原告周圣水电费10933元；
驳回原告周圣的其他诉讼请求。
如果被告詹金伟、何刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6748元，财产保全费1520元，由被告詹金伟、何刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 黄玉婷
代理审判员 龙 静
人民陪审员 代光明
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 李 珊