北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10409号
上诉人（原审被告）孝国贤，男，1945年6月11日出生。
被上诉人（原审原告）北京市天旭物业管理中心，住所地北京市通州区故城东路**号。
法定代表人耿宏耀，经理。
委托代理人胡学民，男，1972年12月24日出生，北京市天旭物业管理中心经理。
委托代理人田元，男，1981年2月18日出生，北京市天旭物业管理中心经理。
上诉人孝国贤因与被上诉人北京市天旭物业管理中心（以下简称天旭物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日受理后，依法组成由法官田璐担任审判长，法官高峙、法官王天水参加的合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人孝国贤，被上诉人天旭物业中心的委托代理人胡学民、田元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天旭物业中心在一审中起诉称：2010年12月1日，孝国贤入住天旭物业中心管理的×室，针对该住宅的物业管理问题与天旭物业中心签署了《物业委托服务合同》，合同中明确约定，天旭物业中心负责物业管理服务，孝国贤按期交纳物业费用，标准为2.22元／月／建筑平米。物业管理费每年收取一次，过期加收滞纳金。天旭物业中心曾多次向孝国贤催缴，并做了大量工作，孝国贤均拒不交纳，天旭物业中心无奈诉至法院，请求法院判令：孝国贤支付拖欠的2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3948.04元；孝国贤承担本案诉讼费。
孝国贤在一审中答辩称：一、天旭物业中心�诉业主没有法律效力，根据物业管理条例的规定，应该先由业委会催缴，由业委会限期业主交纳物业费，如仍不缴纳，再行起诉。天旭物业中心直接越过业委会直接起诉，明显影响了这项规定，请求法院驳回。二、起诉中追缴的费用不认可，天旭物业中心如果未按照物业条款上进行服务，是无资格向业主追缴费用的。三、物业合同是开发商单方制定的，明显侵犯业主权利。并没有向业主进行明示。四、物业服务上不满意，卫生和保洁上不到位，楼道里等处经常堆积垃圾，产生异味，绿地破损严重，未及时采取补救措施，公共设施维修不到位，楼道门禁一直都是处于破损状态，门禁卡根本没用，业主经常发生丢东西现象，地锁及围栏损坏也没有及时修复。五、保安也没有尽到相应的责任，经常有小商贩以及发小广告的人随意进出，已经给业主造成了严重影响。六、�住三年来发生了多起被盗事件，天旭物业中心从未进行管理。七、天旭物业中心应该公布收益状况，额外的收益应该属于业主共同所有。八、天旭物业中心侵占业主的公摊面积，并且拒不迁出，严重侵害了业主权利。九、天旭物业中心应该账目公开，天旭物业中心一直说亏损，业主交纳的物业费都去哪了，天旭物业中心应该公开三年来的账目明细清单。十、天旭物业中心最初的承诺并没有实现，当初说311号楼为老年活动中心，但现在仍未对业主开放。十一、2013年8月通过业主大会已经与天旭物业中心解除合同，并要求天旭物业中心撤出。直至今日天旭物业中心一直没有撤出小区。从业主大会决定之日起，业主有权不交纳物业费。天旭物业中心此次起诉已经超出诉讼时效。请法院依法驳回。另外，天旭物业中心是开发商指定的，属于前期物业，根据相关规定，业委会�以依法解聘。天旭物业中心收费高，服务不到位。安全无保障。业主提出的要求，天旭物业中心从不理睬。天旭物业中心未付出就不应该得到相应的报酬。
一审法院审理查明：孝国贤系北京市通州区×室业主，该房屋建筑面积74.10平方米。2010年12月1日，天旭物业中心与孝国贤签订《物业委托服务合同》，约定由天旭物业中心全权负责孝国贤位于北京市通州区×室房屋的各项物业管理服务，服务期限为自《入住通知书》通知的入住时间之日起至业主委员会选聘新的物业服务企业进驻之日为止，收费标准为2.22元／平方米／月，物业管理费每年收取一次，第一次收取时间为孝国贤收到的《入住通知书》中所约定的入住日期，以后每年于该日的对应日前一个月开始收取。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，天旭物业中心根据合同约定提供了物业服务，孝�贤未交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3948.04元。
一审法院判决认定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。天旭物业中心与孝国贤签订的《物业委托服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。天旭物业中心应按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。孝国贤作为业主应当按时向天旭物业中心交纳物业管理费，以便天旭物业中心对小区进行管理。本案中，从孝国贤提供的证据来看，尚不足以证明天旭物业中心提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对天旭物业中心要求孝国贤交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3948.04元的诉讼请求，证据充分，理由正当，该院予以支持。需要提出的是，天�物业中心作为服务性质的公司，应积极了解业主的需求，主动加强与业主的沟通交流，尽可能的减少业主的误解。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：孝国贤给付北京市天旭物业管理中心2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3948.04元，于判决生效之日起7日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孝国贤不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审认定事实错误，有失公平。一审期间孝国贤提交了大量图片以及书面证据证实天旭物业中心在小区绿化、保洁、保安、公共设施维护、财务公开等方面不能达标，体现在：小区楼道里等处经常堆积垃圾，产生异味，绿地破损严重，未及时采取补救�施，公共设施维修不到位，楼道门禁一直都是处于破损状态，门禁卡最近才能使用，业主经常发生丢东西现象，小区外人员能随便进出小区，一审法院没采信上述证据是错误的；本案所涉《物业委托服务合同》系开发商单方面制定，并在交房日以不签字不给房屋钥匙的方式强迫业主在合同上签字，违背了公平、自愿原则；天旭物业中心还存在侵占业主公摊面积和公共收益的行为；根据小区业委会公告，小区业委会2013年8月8日已经通过决议，依法解除与天旭物业中心的前期物业服务合同，天旭物业中心应撤出该小区，如果拒不撤出，全体业主将拒交停车费、物业费。同时，一审法院认定证据方面不符合法律规定，致使孝国贤受到不公判决。此外，一审法院在法律适用方面也存在错误：根据《物业管理条例》第67条规定，业主未缴纳物业费应当经过业委会先行催缴。该小区的业委会早已成立，天旭物业中心未经过该小区业委会督促业主交费，直接起诉欠费业主违反了上述条例规定，应属于无效；业主收房时，天旭物业中心曾承诺小区311号楼用作老年人活动中心，但直至今日，311号楼仍然闲置未开放，天旭物业中心存在对业主隐瞒欺骗，诱导业主签约的行为，一审对此没有进行审查判断有误。综上，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天旭物业中心的诉讼请求，并责令天旭物业中心制定物业服务质量标准、降低物业费用及停车费的收取标准；由天旭物业中心承担本案的诉讼费用。
天旭物业中心服从一审法院判决。其针对孝国贤的上诉理由和请求口头答辩称：关于《物业委托服务合同》签订的真实性问题，天旭物业中心是通过合法程序由开发商选定为小区服务的物业公司，在北京市住房和城乡建设委员会亦有相关备�手续。天旭物业中心与业主之间的《物业委托服务合同》是双方自愿签订的，是双方真实的意思表示。据天旭物业中心了解，业委会成员中有很多业主自己就没有交纳物业费，天旭物业中心对业委会的成员资格有质疑。天旭物业中心是严格按照合同约定对涉案小区提供物业服务的，没有不达标的情况。综上，请求二审法院驳回孝国贤的上诉，维持一审法院判决。
二审期间，孝国贤向本院提交了2份新的证据材料：1.八通网论坛打印页（6页），其内容为业主被困在×小区电梯中，给天旭物业中心监控室打电话报警无人接听，从而证明天旭物业中心对小区公共设施维护不达标；2.小区广告栏张贴广告的照片打印页（4页），用以证明天旭物业中心存在公共收益，其主张没有公共收益是错误的。经庭审质证，天旭物业中心对孝国贤提交的证据1的真实性不予认可，认为该言论是网络上发表的，不能确定具体的发表人；对孝国贤提交的证据2的真实性没有异议，认可是涉案小区广告栏的张贴情况，但是不认可孝国贤的证明目的，认为其张贴的是公益性广告，所以不存在收益问题。本院经审查后认为，就孝国贤提交的证据1，因其系网络论坛打印件，无法确认具体发帖人，故本院对其真实性无法确认；就孝国贤提交的证据2，因天旭物业中心对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但本案系天旭物业中心与孝国贤之间就物业费交纳事宜产生的纠纷，而孝国贤提交该份证据是用以证明天旭物业中心存在公共收益问题，该问题与本案物业费争议之间无直接关联，故本院对其关联性不予认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的《物业委托服务合同》、催缴函、北京市公安局接受案件回执单、照片、小区广告栏张贴照片打印件等证据材料及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：孝国贤与天旭物业中心通过签订《物业委托服务合同》建立了物业服务合同关系，该合同关系系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。孝国贤虽上诉主张该《物业委托服务合同》系开发商单方面制定，并在交房日以不签字不给房屋钥匙的方式强迫业主在合同上签字，违背了公平、自愿原则，不是业主真实意思表示，但是未就其主张的强迫事实提交充分证据佐证，且其认可该合同上的签字为其本人所签，故本院对孝国贤的该项上诉意见不予采信。合法有效的合同对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的合同义务，即天旭物业中心作为物业服务提供方，应当按照《�业委托服务合同》的约定和物业管理相关法规的规定，为小区业主提供符合约定标准及行业标准的物业服务；孝国贤作为业主在享受物业公司提供物业服务的同时，应当按照合同约定支付相应的物业费用。关于孝国贤上诉主张天旭物业中心在小区绿化、保洁、保安、公共设施维护、财务公开等方面严重不达标一节，本院认为，孝国贤提交的现有证据并不足以证明天旭物业中心在小区绿化、保洁、保安、公共设施维护方面没有达到双方约定标准或行业标准，其亦未能提交充分证据证明小区存在的盗窃情况与天旭物业中心的物业管理有直接关联性，同时庭审中孝国贤认可小区设有保安，故孝国贤据此主张减免物业费的上诉请求缺乏充分的证据佐证，本院不予支持。关于孝国贤上诉主张天旭物业中心未及时公开财务账目、侵占业主公摊面积及公共收益等理由，本院认为，如孝国贤认为天旭物业中心未及时公开财务账目、侵占业主公摊面积及公共收益，应由业主委员会或全体业主主张权利，其以此作为不支付物业费的抗辩理由缺乏依据，本院不予支持。关于孝国贤上诉主张天旭物业中心曾承诺将311号楼用作老年人活动中心，但至今未实现其承诺，故存在对业主隐瞒欺骗，诱导业主签约一节，因孝国贤未就此提交充分证据证明，且天旭物业中心否认向业主进行过该承诺，故孝国贤以此为由拒绝支付物业费的上诉意见亦不能成立。鉴于上述《物业委托服务合同》约定了物业费的具体收费标准，一审法院依据该约定标准判令孝国贤应交纳2011年12月1日至2013年11月30日的物业费3948.04元符合双方合同约定，并无不当，依法应予维持。
关于孝国贤上诉主张天旭物业中心未经过小区业委会督促业主交费，直接起诉欠费业主违反了《物业管�条例》规定一节，本院认为，《物业管理条例》属于管理性规范，其关于业主未交纳物业费应当经过业委会先行催缴的规定并非是物业公司起诉要求业主交纳物业费的法定前置程序，故本院对孝国贤的该项上诉意见不予采信。关于孝国贤上诉称一审法院认定证据不符合法律规定之理由，亦不能导致其上诉请求成立，本院亦不予支持。
关于孝国贤上诉要求责令天旭物业中心制定物业服务质量标准、降低物业费用及停车费的收取标准之请求，因其在一审期间未就此提起反诉，本院二审期间不予处理。关于孝国贤上诉主张小区业委会已经通过决议，解除与天旭物业中心的前期物业服务合同一节，因与本案物业费纠纷无关，亦不能导致其上诉请求成立，本院亦不予支持。
综上，孝国贤的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，�用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由孝国贤负担（于本判决生效后七日内交纳）；
二审案件受理费50元，由孝国贤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 璐
审 判 员 高 峙
代理审判员 王 天 水
二〇一四年八月十三日
书 记 员 付哲书记员徐晨