上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1946号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海晟同投资管理有限公司。
法定代表人王复刚。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王玉珍。
委托代理人金松，上海市百良律师事务所律师。
委托代理人胡亚兰，上海市百良律师事务所律师。
上诉人上海晟同投资管理有限公司（以下简称“晟同公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人晟同公司的委托代理人马建荣，被上诉人王玉珍及其委托代理人金松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2012年12月，晟同公司（出租方，甲方）与案外人上海蕉泰餐饮管理有限公司（以下简称“蕉泰公司”，承租方，乙方）签订《终止合同协议书》，约定，鉴于甲乙双方于2012年2月28日就租赁上海市真华路XXX号203室之相关事宜签订了《商铺租赁协议》，1、鉴于乙方未能按2012年11月16日《回复函》承诺，于2012年12月21日支付拖欠的甲方房租租金共计人民币（以下币种均为人民币）208，378元，并拖欠甲方物业管理费共计28，415元，共计人民币236，793元，已严重违约，承担因提前终止合同造成的违约责任。2、根据原合同第十一条第一款约定，因乙方提前终止合同，需支付甲方三个月房租作为违约金，即共计人民币312，567元。3、乙方确认无力支付上述各类款项，乙方同意将原合同押金抵扣甲方上述款项，乙方确认同意根据原合同对真华路XXX号203室所有装修放弃所有权，由乙方添加的相关活动设施、设备由甲方全权处理。乙方承诺注册于该房屋内的各类证照自合同终止日起立即进行注销，并不得影响该房屋今后重新申请证照。4、根据原合同约定，在乙方完成合同约定的终止合同所有义务并正常办理所有注销手续后，甲方考虑到乙方的实际情况，同意于本协议签署日终止双方所签《商铺租赁合同》、《物业服务合同》及各类《补充协议书》。5、原合同终止后，该房屋所有权及使用权全部由甲方收回（如甲方能于2012年12月28日前顺利收回房屋不影响后续出租情况下，甲乙双方不再以任何理由向对方主张任何权利，双方已无债权债务纠纷）。
原审审理中，晟同公司表示，该份《终止合同协议书》系于2012年12月19日签订，并提供落款为2012年12月19日的《终止合同协议书》；王玉珍表示，该份《终止合同协议书》系于2012年12月25日签订，并提供落款为2012年12月25日的《终止合同协议书》；上述两份《终止合同协议书》，除落款日期不同之外，其余内容均一致。
二、2012年12月20日，晟同公司（出租方，甲方）与王玉珍（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为，甲方同意将座落在上海市真华路XXX号203室房屋出租给乙方作为商业使用，出租单元的建筑面积约为1038平方米。乙方承租该房屋用于经营粤菜珍雅居使用。并且乙方须以自身名义运营。乙方在租赁期内依法经营活动不受甲方干预。租期为六年（自2012年12月20日起至2018年5月19日止）。第四条租金及支付方式约定，双方议定租赁期内首年月租金为104，189元，双方议定租赁期内月租金递增率为自第2013年5月20日起每一年递增4%，具体如下：第一年（从2012年12月20日起至2013年5月19日止），租金为104，189元／月；第二年（从2013年5月20日起至2014年5月19日止），租金为108，357元／月……租金按二月为一支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为签约日当天，金额为208，378元，以后乙方必须在每一支付期开始前足额支付甲方租金，甲方在收到乙方租金后5个工作日内开具发票给乙方，甲方确定的收款账户为：户名上海晟同投资管理有限公司，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX50，开户行交通银行上海真华路支行。第五条保证金约定，1、为确保甲方房屋及附属设施完全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于签订本租赁合同的同时支付给甲方相当于二个月租金的保证金，即208，378元，甲方在收到保证金后应开具书面收据给乙方。……3、因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方有权在合同约定的保证金中扣除，保证金不够支付的，不足部分乙方应在接到甲方付款通知后五天内补足。第六条其他费用约定：……3、乙方需另支付物业管理费、垃圾清运费。免租期期间的物业管理费和垃圾清运费等在本合同签订同时一次性支付给物业管理公司（具体物业管理收费、规定和条款详见《物业服务合同》）。第九条乙方的义务约定：1、乙方应按合同约定，按时足额支付租金、保证金及水、电、燃气、物业等其他各项应付费用。逾期交付费用的，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方承担。……5、乙方逾期支付甲方租金的，每逾期一天，除足额补足租金外应另支付月租金总额的0.5%作为违约金。第十条变更和解除本合同的条件第5款约定，乙方应在本合同提前终止、解除或期满后的10个工作日内自行搬离，并拆除所有其自行投资且可以拆除的、不影响房屋正常使用的设施和设备，取回其所有的物品。乙方在所规定的日期前未拆除或取回物品，甲方可无条件断水断电，并将乙方物品搬离出所租房屋另行保管，搬离费用及保管费用由乙方承担，甲方不保证乙方物品的完整性。同时，乙方应自行注销或变更该房屋内的营业执照、天然气及通讯等设备，并且甲方可以收回该房屋另行出租，乙方的保证金不予退还，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿甲方超出部分实际损失。乙方租赁房屋内的装修、装潢、固定设施按装修后的现状无偿交还甲方，甲方不予任何补偿，若乙方不按期交回房屋钥匙，甲方有权会同物业管理者作证进入该房屋，并更换锁具。甲方也有权收回该房屋另行出租。装修部分无偿归甲方所有。第十一条违约责任约定：1、在租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由违约的，应向对方支付三个月租金之总和作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。2、乙方有下列情况之一的，甲方有权无条件断水、断电、终止本合同，自行迁出该房屋内所有物品代为保管，并可以收回该房屋另行出租，保证金不予退还，乙方的屋内装修装潢视作放弃。保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以足额赔偿：……4）逾期支付或者不足额支付房租等各项费用超过十五天经甲方催款无效的……3、甲方的违约责任：……2）在租赁期限内，甲方非因本合同第十条第4款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为甲方违约，甲方除应支付本合同第十条第4款规定的违约金外，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方仍应负责赔偿乙方由此产生的一切损失。合同签订后，王玉珍先后向晟同公司支付装修押金2万元、保证金208，378元。
原审审理中，王玉珍表示，商铺租赁合同实际是在2012年12月27日签订的，因晟同公司表示每月租金均是从20日起算，故签约时间写在27日。晟同公司表示，合同是在2012年12月20日签订的。
三、2012年12月20日，王玉珍（乙方）与案外人上海成芯物业管理有限公司（以下简称“成芯公司”，甲方）签订《物业服务合同》，约定，双方同意由甲方负责租赁房屋的物业管理事宜。乙方按每平方米建筑面积0.3元／天向甲方支付物业服务费，双方议定物业服务费每次递增幅度为7%，首次递增日为2013年5月20日，之后每三年递增7%。首年度物业服务费用113，661元。
2013年9月18日，冯逸晨出具情况说明，内容为：本人在2013年9月13日通过工商银行向成芯公司转账6万元，该款项是由于本人搞错，导致汇错给贵公司，现将此情况说明，请贵公司将此款项打回到我的账户。同日，徐鑫囡出具情况说明，内容为：本人在2013年9月13日通过交通银行现金转账方式向成芯公司转账9万元，该款项是由于本人搞错，导致汇错到该公司，现提供此说明，请贵公司能将此款打回到我的账户。
2013年10月28日，冯逸晨及徐鑫囡向晟同公司、成芯公司发律师函，就其转账15万元做如下说明，该款系替承租的宝山区真华路XXX号203室商铺的蕉泰公司支付2013年10月20日至2013年11月19日止的房租及物管费。
2013年11月1日，冯逸晨、徐鑫囡出具声明，内容为：本人确认并承诺不参与王玉珍承租商铺的转租转让或合作等事宜。授权成芯公司退回本人冯逸晨与本人母亲徐鑫囡在2013年9月13日分别通过工商银行向成芯公司转账的6万元和通过交通银行现金转账方式向成芯公司付款9万元。如有违反愿承担由此产生的一切责任。请贵司在2013年11月30日前将该两笔款项退回。
2013年11月1日，晟同公司向王玉珍发出催款通知书，主要内容为，王玉珍应于2013年10月20日前支付2013年10月20日至2013年11月19日的房屋租金共计108，357元，但晟同公司至今尚未收到，请王玉珍将上述款项及时汇入成芯公司账户或以现金支付，如未能按时付款将根据合同约定收取每日0.5%的滞纳金。
2013年11月4日，冯逸晨出具声明，内容为，本人在2013年9月13日通过工商银行和交通银行向成芯公司汇款的15万元为贵司管理的宝山区真华路XXX号203室商铺的蕉泰公司支付2013年10月20日至2013年11月19日止的房租及物管费，具体金额多退少补。王玉珍表示，该份声明是张贴在晟同公司门口的。晟同公司表示，该份声明没有收到过。
2013年11月6日，晟同公司、成芯公司向王玉珍发出《停业通知》，主要内容为，王玉珍承租的系争商铺，于2013年9月20日止已欠付物业管理费，2013年10月20日止已欠付房屋租赁费，物业管理部按时通知王玉珍按时付费，王玉珍接通知后不予签字及履行付费义务，故特此告知王玉珍于2013年11月7日上午，物业公司将停止供水、供电，要求商户负责人停业处理相关事宜。
2013年11月18日，王玉珍向晟同公司、成芯公司发律师函，主要内容为，晟同公司、成芯公司于今年10月下旬至11月13日连续发生断电、商号牌被偷事件，严重影响正常经营活动，11月7日遭到断电、门外加锁，11月13日二楼门锁被换，王玉珍的经营场所现已处于完全停业状态。故函告：1、合同合法有效；2、王玉珍在合同履行期间未有违约行为发生；3、晟同公司、成芯公司对王玉珍经营活动的连续干扰已经严重侵害了王玉珍的合法权益，并造成王玉珍不能经营的后果，要求对方改正错误、赔偿侵害行为所造成的损失（包括营业收入按每日二万计，员工费用每日一万计，及食料损失六万元）。原审审理中，晟同公司表示，未收到该份律师函。
2014年1月23日，晟同公司向王玉珍发律师函，主要内容为就王玉珍拖欠租金等相关事宜函告，截止发函日，王玉珍已拖欠数月租金，并将房屋闭锁，已严重违背合同约定，现作出最后一次催告，望王玉珍三天内付清所有拖欠款项，否则将由王玉珍承担全部约定及法定不利后果。
2014年2月28日，晟同公司向王玉珍发律师函，主要内容为就王玉珍拖欠租金等相关事宜函告，晟同公司正式通知王玉珍解除双方合同，并通知你在接函后三日内清理完毕在租赁房屋内所有个人物品，原蕉泰公司遗留物品按照约定所有权归晟同公司。王玉珍表示，于2014年3月1日收到该份律师函。
2014年3月1日，王玉珍委托律师向晟同公司、成芯公司回律师函，表示系争商铺内的物品的价值在70万余元，如晟同公司、成芯公司有擅自进入系争商铺，以及变卖、毁损店内物品，王玉珍即会按照上述告知价格提出索赔。
因王玉珍认为晟同公司停水停电，并强行更换门锁，导致王玉珍无法正常经营，故起诉至原审法院，要求确认双方间的《商铺租赁合同》于2013年10月25日解除，晟同公司返还王玉珍已付租金150，000元，返还保证金208，378元，返还装修押金20，000元，支付违约金325，071元，赔偿经营损失100，000元。
晟同公司提出反诉，要求：判令双方间的租赁合同于2014年3月1日解除，王玉珍按每月108，357元的标准支付从2013年9月20日起至2014年2月28日的房屋租金总计574，292元，并按每季度30，404元的标准支付2013年6月20日起至2014年2月28日止的物业管理费84，793元，支付逾期支付租金的违约金86，685元及解除合同违约金325，071元。
2014年6月30日，冯逸晨、徐鑫囡出具确认函，内容为：兹确认收到成芯公司退还的本人原错误支付的款项计15万元，该款项与王玉珍或焦泰公司支付给晟同公司的租赁费没有关联，本人之前表述如与上述表述不一致的，以本表述为准。
原审审理中，王玉珍表示，冯逸晨是蕉泰公司的股东。此前的租金支付都是王玉珍或蕉泰公司付款至成芯公司账户，但当天王玉珍正好不在，就叫冯逸晨支付。可能是由于王玉珍没有交代清楚，本来是让冯逸晨先支付到蕉泰公司账户，再由蕉泰公司转付，但结果冯逸晨直接支付到了成芯公司账户。王玉珍回来后，发现付错了，就和成芯公司沟通，要么打回冯逸晨账户，故冯逸晨出具了第一份情况说明。此后，因为要付房租了，王玉珍就和成芯公司说，15万元就当冲抵下个月的房租，但成芯公司既不同意把钱抵充房租，也不同意退还，故冯逸晨此后又出具了声明。王玉珍与晟同公司一致确认，除了上述15万元的争议款项外，王玉珍的租金实际付清至2013年10月19日。
四、蕉泰公司曾于2013年11月以本案中同样的事实与理由起诉晟同公司要求解除租赁合同、返还已付押金、保证金、装修押金、违约金等。法院于2014年1月21日以蕉泰公司不具有诉讼主体资格为由判决驳回蕉泰公司所有诉讼请求。该判决现已生效。
五、王玉珍为证明己方主张，提供下列证据：
1、调解协议书，证明2012年12月25日即签订《终止合同协议书》同日，蕉泰公司的原股东商晓阳、张键、孙平与蕉泰公司的供应商及成芯物业公司的物业经理郁沪勤一起协商，确认不拆除东西为：燃气管道、水管、消防管、原物业提供配电框、固定设施等，除上述物品外其余物品处理费用由蕉泰公司自行处理，自身债务与晟同公司无关，所有物品处理前需至物业公司办理相关出门手续。
2、银行转账明细，证明成芯公司返还蕉泰公司原股东商晓阳94，397元。晟同公司原与蕉泰公司约定蕉泰公司的固定资产归晟同公司所有，但因蕉泰公司找来了王玉珍，王玉珍继续承租系争商铺，故晟同公司与蕉泰公司重新约定固定资产仍归蕉泰公司所有，晟同公司与蕉泰公司重新结算了相关费用后，将蕉泰公司原支付的押金扣除部分欠款后返还给了蕉泰公司。
3、证人张键的证人证言及情况说明，证明蕉泰公司在系争房屋内的装修设备等归王玉珍所有。
4、王玉珍与蕉泰公司于2012年12月27日签订的《转让协议》及收条，证明蕉泰公司将系争房屋内所有设备一次性转让给王玉珍，转让费为18万元，王玉珍已实际支付了18万元。
5、公安局110接警登记表、询问笔录，证明因为2013年10月29日，王玉珍一方报警，报警内容为：因断电无法营业与物业发生纠纷；2013年10月30日，王玉珍一方报警，报警内容为：因电力被拉断，报警人与物业人员纠纷；2013年11月2日，王玉珍一方报警，报警内容为：因店铺招牌不见、情况不明；2013年11月4日，王玉珍一方报警，报警内容为：商铺门口的招牌被偷；2013年11月12日，王玉珍一方报警，报警内容为：报警人与物业人员发生纠纷，矛盾激化，要拉闸断电，王玉珍一方报警；2013年11月13日，王玉珍一方报警，报警内容为：因门锁被物业更换；2013年11月19日，王玉珍一方报警，报警内容为：因与物业有纠纷，物业将店面门锁掉，物业不肯出来处理；2014年3月14日，王玉珍一方报警，报警内容为：称系争房屋是其租的，现锁被撬，里面有其他人，对方称店是对方租的，请民警到场处理。王玉珍表示，晟同公司于2013年10月25日进行断电，王玉珍与物业经理沟通，断电四个小时后恢复供电，当天没有报警。2013年10月29日因断电再次报警，但警察来后也没有恢复供电。10月30日再次报警，仍未恢复供电。2013年11月1日或2日才恢复供电。11月2日因招牌上的布不见了所以报警。11月4日因招牌不见了所以报警。但因为没有监控，所以查不出来。11月12日及13日，因门锁被物业公司更换，王玉珍一方报警，但警察没有解决。
6、进货单据，证明因晟同公司拉闸断电、锁门等，导致王玉珍生鲜、冷冻食品在店铺中遭受损失约7万元。
7、装修合同等，证明王玉珍装修店铺共花费142，900元。王玉珍表示，其承租系争商铺后，于2013年1月1日进行第一次装修，做了大厅到厨房的电线、地板、重新粉刷了一楼墙面涂料，第一次装修花费9-10万元。第二次装修在2013年9月28日左右，重新布置了所有电线、厨房间所有的防水层、地板，重新做了二楼墙面，花了14万多元。
8、徐树明的证人证言，证明物业将系争房屋的水电停掉，并将门锁掉。
晟同公司对上述证据的质证意见为：对于证据1，属实，但具体签订日期不记得了，当时是约定空调、灶头等固定设施等仍属于晟同公司，允许蕉泰公司自行处理其余可移动的设备。对于证据2，真实性无异议，但晟同公司向商晓阳支付的钱款系考虑到其在蕉泰公司违约退房过程中较为配合，且煤气留在晟同公司处，故支付上述费用，不应构成其与蕉泰公司签订的终止合同协议书的变更。对于证据3，不予确认。对于证据4，真实性不予确认，王玉珍是蕉泰公司的法定代表人，公司公章在王玉珍处，且该转让协议与终止合同协议书及商铺租赁合同相冲突，不存在转让的问题。对于证据5，真实性无异议，晟同公司并没有对系争房屋进行封门，是王玉珍自行在2013年年底、2014年年初的时候锁门离开；关于停电，可能是有这个纠纷的，但停电以后是马上恢复的。对于证据6、7、8，不予确认。
晟同公司为证明系王玉珍自行停业、锁门，提供上海市宝山区劳动人事争议仲裁委员会审理笔录，证明蕉泰公司的员工曾因讨要劳动报酬与蕉泰公司进行过劳动争议仲裁，员工表示其工作至2013年11月16日，蕉泰公司的股东于2013年11月7日凌晨以手机短信方式通知全体休息一天；2013年11月8日，员工去单位上班，发现单位已经关门。王玉珍对审理笔录真实性无异议，且恰恰说明11月6日至11月8日王玉珍因晟同公司停电故无法正常营业了。
六、审理中，王玉珍表示，因晟同公司违约给其带来的损失具体包括：王玉珍支付的转让费18万元，装修30-40万元，食材损失6万多元，及员工工资损失等。关于诉请6中的经营损失，王玉珍系按照每个月2万元计算5个月，但每月2万元是王玉珍自己估算的，没有依据。
晟同公司表示，不清楚王玉珍有无对系争房屋进行过装修，由于是王玉珍违约，故不同意对王玉珍的装修进行补偿。此外，晟同公司于2014年3月中下旬将系争房屋另行出租，故王玉珍的违约行为对其造成的损失为房屋的空置损失大约在10万元左右。新的租客已对系争房屋进行了重新装修。
原审法院认为，系争房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于系争合同解除过错方的认定。王玉珍主张系晟同公司擅自于2013年10月25日起多次对系争房屋断水、断电、锁门，导致合同解除；晟同公司主张王玉珍拖欠了2013年10月20日后的租金未付，导致合同解除。
根据查明的事实，成芯公司此前代晟同公司向王玉珍收取租金，冯逸晨、徐鑫囡于2013年9月13日向成芯公司转账15万元，并于2013年10月28日向晟同公司、成芯公司发律师函确认15万元系代王玉珍支付系争房屋自2013年10月20日至2013年11月19日止的房租及物管费，该笔款项可认定为系冯逸晨、徐鑫囡代王玉珍向晟同公司支付的2013年10月20日至2013年11月19日止的房租及物管费。晟同公司如对该笔款项的性质不予认同，应及时向王玉珍说明并及时退款。在未退款的情况下，王玉珍有理由认为其已支付上述期间的租金，有正当理由不重复支付上述期间租金。根据王玉珍提供的接警登记表可以显示，2013年10月29日至2013年11月19日期间，王玉珍曾多次因与晟同公司间就断电、锁门等纠纷报警，晟同公司也自认曾对系争房屋进行过断水断电，结合晟同公司、成芯公司于2013年11月6日向王玉珍发出的《停业通知》等情况，应当认定晟同公司对系争房屋有断水、断电、锁门等行为。现王玉珍与晟同公司均起诉要求解除双方间租赁合同，且晟同公司也已将系争房屋另行出租，故双方间的租赁合同应予以解除。鉴于晟同公司擅自断水、断电、锁门，导致王玉珍无法继续经营，租赁合同解除的违约责任应由晟同公司承担。现王玉珍起诉要求晟同公司返还保证金及押金并承担违约金，应予以准许。
关于违约金，晟同公司抗辩违约金标准过高，法院根据本案实际情况酌情调整。晟同公司提供的终止协议书中虽明确约定了蕉泰公司的相关设施、设备由晟同公司全权处理；但根据王玉珍提供的调解协议书、银行转账凭证、张键的证人证言等，可以认定，此后晟同公司与蕉泰公司变更了此前的约定，将相关资产仍交由蕉泰公司处理。此后，蕉泰公司又以18万元将相关设备转让给了王玉珍，故相关费用应作为王玉珍的损失一并考量。结合王玉珍的装修、资产投入、经营情况、装修设备折旧等实际损失等案件实际情况，酌情确定违约金为20万元。鉴于法院已支持了违约金，王玉珍再行要求晟同公司赔偿经营损失，缺乏依据，不再准许。鉴于成芯公司在本案诉讼中已将15万元退还冯逸晨，王玉珍仍应向晟同公司支付2013年10月20日之后的部分租金，结合晟同公司的断水断电及锁门的情况，法院酌情确定王玉珍向晟同公司支付2013年10月20日至2013年11月19日的租金5万元，此后租金不再支付。关于晟同公司的反诉请求，鉴于因晟同公司违约导致合同解除，故其反诉请求，法院不予准许。关于晟同公司主张的物业费，因物业服务合同系王玉珍与成芯公司签订，收取租金的权利主体应为成芯公司，故晟同公司反诉要求王玉珍支付物业费，缺乏依据，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、解除王玉珍与上海晟同投资管理有限公司就上海市宝山区真华路XXX号203室房屋签订的《商铺租赁合同》；二、王玉珍于本判决生效之日起十五日内，支付上海晟同投资管理有限公司租金50，000元；三、上海晟同投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向王玉珍支付违约金200，000元；四、上海晟同投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，返还王玉珍装修押金20，000元、保证金208，378元；五、王玉珍的其余诉讼请求，不予支持；六、上海晟同投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5，917元，由王玉珍负担2，054元，上海晟同投资管理有限公司负担3，863元；反诉案件受理费减半收取7，218.5元，由王玉珍负担525元，由上海晟同投资管理有限公司负担6，693.5元。
晟同公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，冯逸晨、徐鑫囡支付15万元时明确该款是转让款，其付款是为了实施转租，晟同公司明确表示不同意转租，也不认可该15万元，之后冯逸晨两次声明认为15万元是为蕉泰公司支付租金，这时冯逸晨已经变更登记为蕉泰公司的股东，2013年11月1日，冯逸晨声明确认并承诺不参与王玉珍承租商铺的转让或合作等事宜，要求将15万元于11月30日之前退回，但实际上冯逸晨一直没有兑现承诺放弃与王玉珍合作及蕉泰公司的股东身份，故晟同公司未将15万元退回具有法律依据及合理性，2014年6月30日，冯逸晨收到退款时确认该款项与租金无关，晟同公司认为王玉珍违约转租、拖欠租金从而解除合同有充分依据；王玉珍认为晟同公司封锁大门，但没有提供证据证明，王玉珍是在要求变更经营业态遭晟同公司拒绝后，无法经营而自行关门停业的，根本不存在因晟同公司封门而导致王玉珍无法经营的事实；原审中王玉珍要求确认租赁合同于2013年10月25日解除，而晟同公司要求确认租赁合同于2014年3月1日解除，但原审法院直接通过判决形式解除合同，但未处理相应租金损失问题，违反法律规定，要求撤销原审判决第一、三、四、六项，依法改判支持晟同公司原审中的反诉请求。
被上诉人王玉珍辩称，不同意晟同公司的上诉请求，冯逸晨、徐鑫囡支付的15万元钱款就是租金，晟同公司的上诉请求没有依据，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，王玉珍与晟同公司就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按约履行自身的义务。合同履行中，冯逸晨、徐鑫囡曾于2013年9月13日支付过15万元，但冯逸晨于2013年9月18日即表示因汇错要求返还该笔款项，2013年10月28日，冯逸晨、徐鑫囡又表示支付的15万元系替蕉泰公司支付的房租及物管费，而2013年11月1日，冯逸晨、徐鑫囡又出具声明要求退回15万元，2013年11月4日，冯逸晨声明其支付的15万元系为蕉泰公司支付房租及物管费的，最后在2014年6月30日，冯逸晨、徐鑫囡收到退回的15万元后，冯逸晨、徐鑫囡确认15万元与王玉珍或蕉泰公司支付的租赁费无关，并以此表述为准。现双方对于冯逸晨、徐鑫囡支付的15万元性质存在争议，分析上述事实，冯逸晨、徐鑫囡在支付了15万元后，对于该款项性质的表态始终存在变化及反复，在此情况下，王玉珍坚持主张冯逸晨、徐鑫囡支付的15万元是为蕉泰公司支付的租金，其有理由不重复支付租金，本院难以采纳。作为收款人的晟同公司，在付款人对于所付款项性质的说明存在多次变化的情况下，既未及时确认该款项是否为租金也未说明对该款项性质不予认可并及时退款，晟同公司在未将15万元及时退回的同时，却主张王玉珍欠付租金，存在违约，理由尚不充分，本院同样难以采纳。由于王玉珍主张其已经按约支付租金及晟同公司主张王玉珍欠租违约均不能成立，王玉珍与晟同公司对于租赁合同最终无法继续履行，均应该承担相应责任，在双方均要求解除租赁合同的情况下，从公平原则出发，王玉珍与晟同公司应互不追究违约责任为妥，晟同公司理应返还王玉珍装修押金及保证金。原审法院认定租赁合同的违约责任应由晟同公司承担欠妥，本院予以纠正。由于2013年10月29日至2013年11月19日期间，王玉珍曾就晟同公司断电、锁门多次报警，基于晟同公司自认曾有过断水断电行为，原审法院结合晟同公司、成芯公司所发的《停业通知》等情况，认定晟同公司对系争房屋有断水、断电、锁门等行为，并无不妥。晟同公司上诉主张是王玉珍自行停业锁门，但未提供确实充分的证据予以证明，本院不予采纳。由于王玉珍未向晟同公司支付2013年10月20日之后的租金，而在此期间晟同公司存在断水断电等行为，原审法院综合本案租赁合同履行情况酌情确定王玉珍向晟同公司支付2013年10月20日至2013年11月19日的租金5万元，此后租金不再支付，亦无不妥。鉴于晟同公司已经收回系争房屋并另行出租，故租赁合同应自晟同公司控制系争房屋起已经解除。原审中王玉珍主张损失包括转让费、装修费用食材费用等，虽然合同解除双方互不追究违约责任，但由于合同解除后王玉珍与晟同公司并未办理相关交接手续，晟同公司作为系争房屋的实际控制者在未处理合同解除后果的情况下，就将系争房屋另行出租，致系争房屋在合同解除时的状况无法查明，晟同公司作为受益方应对王玉珍的损失承担赔偿责任，综合考虑本案实际情况及王玉珍主张的损失内容，本院酌情确定晟同公司应向王玉珍赔偿损失8万元。综上，王玉珍要求晟同公司支付违约金，本院不予支持。晟同公司上诉要求判令租赁合同于2014年3月1日解除，并由王玉珍支付相应的租金、物业管理费及违约金，理由不能成立，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第439号民事判决主文第一、二、四、六项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第439号民事判决主文第三、五项；
三、上诉人上海晟同投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人王玉珍损失人民币80，000元；
四、对被上诉人王玉珍的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费减半收取人民币5，917元，由被上诉人王玉珍负担人民币3，646元，由上诉人上海晟同投资管理有限公司负担人民币2，271元；反诉案件受理费减半收取人民币7，218.5元，由被上诉人王玉珍负担人民币525元，由上诉人上海晟同投资管理有限公司负担人民币6，693.5元；二审案件受理费人民币14，419元，由被上诉人王玉珍负担人民币2，700元，由上诉人上海晟同投资管理有限公司负担人民币11，719元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。