上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第546号
原告郑小瑶。
原告郑珺之。
两原告共同的委托代理人赵星海，上海申骏律师事务所律师。
两原告共同的委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。
被告赖仙云。
委托代理人姚梅玲。
原告郑小瑶、郑珺之诉被告赖仙云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员梅松松独任审判，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告郑珺之及原告郑小瑶、郑珺之共同的委托代理人李国东，被告赖仙云的委托代理人姚梅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑小瑶、郑珺之共同诉称，2013年3月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限为二年，自2013年4月15日至2015年4月15日，租金为每月1万元，租金每三个月支付一次，被告第一期租金于2013年4月15日支付。2013年11月19日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》，约定被告将房屋进行备案，如需要缴纳房屋租赁税，由被告承担。后被告屡次拖欠租金，原告于2014年1月29日书面催讨租金未果，于2014年2月9日通知被告解除租赁合同。被告拖欠租金构成违约，故原告起诉：1、要求解除原、被告就上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2、要求被告支付自2014年2月15日至2014年3月20日的房屋占有使用费人民币10167元；3、要求被告支付违约金人民币10000元；4、要求被告撤销租赁合同备案手续，并承担相关费用。后原告撤回第四项诉讼请求，本院依法予以准许。
原告对自己的主张提供了以下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系。2、房屋租赁补充合同，证明双方关于租赁合同备案手续的约定。3、上海市房地产登记簿，证明原告为系争房屋权利人。4、银行对帐单，证明被告迟延支付租金。5、通知两份及快递回执，证明原告书面通知被告交纳房租及解除合同。
被告赖仙云辩称，被告并非拖欠原告租金，迟延几天只是因为被告人在外地，汇款不方便。2014年起，被告出现经济困难，与原告协商宽限支付租金的期限，但原告不同意，要求被告2014年2月15日搬离系争房屋。当时恰逢过年，且被告有一个月租金的保证金在原告处，故被告2014年3月15日搬离系争房屋，钥匙是3月20日经由中介工作人员交还原告的。被告同意解除合同，保证金用于冲抵租金，不同意支付违约金。
被告对自己的主张提供了以下证据：1、字据，证明被告经济困难。2、证人谢军的证人证言，证人陈述其系中介公司工作人员，被告于2014年1月要求支付一个月租金后不再租赁系争房屋，原告不同意。被告退房时要求原告撤诉，于3月19日将系争房屋钥匙交给证人，证人于3月20日将钥匙转交原告。
被告对原告提供的证据的真实性、合法性、相关性予以认可，本院依法确认上述证据具有证明力。
对被告提供的证据，原告对证据1的真实性、相关性提出异议，鉴于该证据与本案无直接关联，本院不予采信。原告对证据2的真实性提出异议，鉴于证人证言与原、被告陈述能够相互印证，本院依法确认该证据对相应的事实具有证明力。
经审理查明，原告郑小瑶、郑珺之系上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2013年3月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告。合同约定，租赁期限为二年，自2013年4月15日至2015年4月15日，原告于2013年4月15日前向被告交付房屋。租金为每月10000元，三个月为一期支付，第一期租金被告应于2013年4月15日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前。被告需支付原告租赁保证金10000元。除合同另有约定之外，原告应于租赁关系终止且在被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付清费用当日将租赁保证金全额无息退还被告，未经原告书面同意，被告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。被告应按合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，被告逾期不支付租金累计超过3日的，原告有权单方面解除本合同，并依据本合同第八条追究被告的违约责任。除原、被告续租外，被告应在租赁期限届满当日，将房屋返还原告，逾期返还房屋的，则每逾期一日，被告须按日租金的一倍向原告支付该房屋占有期间的使用费。合同第八条约定，原、被告双方应当诚意履行本合同，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同。且违约方须支付违约金，数额为月租金的一倍。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告经原告同意扣除500元费用，实际支付首期租金29500元和保证金10000元。2013年7月17日，被告向原告支付租金15000元。2013年7月20日，被告向原告支付租金15000元。2013年10月16日，被告向原告支付租金30000元。
2013年11月19日，原告郑小瑶与被告赖仙云的代理人姚梅玲签订《房屋租赁补充合同》，约定被告将承租房屋进行备案，若需要交纳房屋租赁税的，由被告承担。
2014年1月20日，被告向原告支付租金10000元。2014年1月29日，原告书面通知被告支付拖欠的20000元租金。2014年2月9日，原告书面通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告在2014年2月15日前返还房屋。被告于2014年2月10日收到上述通知。
2014年3月15日，被告搬离系争房屋。3月19日，被告将系争钥匙交给中介公司工作人员。3月20日，中介公司工作人员将系争房屋钥匙交还原告。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》合法有效，对双方均具有约束力。被告迟延支付租金，构成违约，原告可通知被告解除合同。鉴于被告租金支付至2014年2月15日，原告要求解除合同的书面通知中亦要求被告于2014年2月15日前返还房屋，故本院依法确认双方的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2014年2月15日解除。被告抗辩其因经济困难无法继续履行合同，该抗辩理由并非法定或约定的解除合同的合理理由，故被告应承担违约责任，按照合同约定向原告支付违约金。原告主张保证金用于抵销违约金，于法不悖，应予支持，原告无需向被告返还保证金，被告亦无需向原告实际支付违约金。合同解除后，被告继续占有使用系争房屋，应按照合同约定支付原告房屋占有使用费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原告郑小瑶、郑珺之与被告赖仙云就上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2014年2月15日解除。
二、被告赖仙云应于本判决生效之日起十日内向原告郑小瑶、郑珺之支付2014年2月15日至2014年3月20日的房屋占有使用费人民币10167元。
三、被告赖仙云应支付原告郑小瑶、郑珺之违约金人民币10000元（已由被告赖仙云支付的保证金抵销，无需再履行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币130元，因适用简易程序，减半收取计人民币65元，由被告赖仙云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一四年六月十六日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。