哈尔滨铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2014）哈铁中民商终字第6号
上诉人（原审原告、反诉被告）哈尔滨铁路局。
法定代表人何元，该局局长。
委托代理人朱胤丞。
委托代理人田润苏。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市长久饭店有限公司。
法定代表人刘福祥，该公司总经理。
委托代理人郑云鹏。
委托代理人刘珊。
上诉人哈尔滨铁路局与上诉人北京市长久饭店有限公司（以下简称长久饭店）房屋租赁合同纠纷一案，均不服哈尔滨铁路运输法院（2014）哈铁民商初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人哈尔滨铁路局委托代理人朱胤丞，上诉人长久饭店委托代理人郑云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，哈尔滨铁路局与长久饭店签订房屋租赁合同，合同约定哈尔滨铁路局将位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋出租给长久饭店，建筑面积601.1平方米，租期12个月，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。该房屋年租金72万元，每半年支付一次。第一次交款时间为2013年4月30日前，第二次交款时间为2013年9月30日前。同时双方约定合同的解除条件为哈尔滨铁路局不能按期提供房屋或所提供的房屋严重影响使用或居住的，长久饭店拖欠房租一个月以上；违约责任为长久饭店逾期交纳租金，每逾期一天，按应交未交额的万分之三向哈尔滨铁路局交付滞纳金，长久饭店如逾期返还房屋，则每逾期一日应向哈尔滨铁路局支付原日租金2倍的违约金。哈尔滨铁路局将房屋交付长久饭店，长久饭店于2013年7月16日将12万元房租给付哈尔滨铁路局，2013年11月25日哈尔滨铁路局所属哈尔滨铁路局驻京办事处将该房屋查封，长久饭店使用房屋7个月25天，共产生房屋租金47万元，扣除已付12万元，尚拖欠35万元。
另查，位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋所有权人为北京龙轩经贸有限责任公司（以下简称龙轩公司），该公司投资人为哈尔滨铁路分局经济技术开发总公司、哈尔滨铁路分局旅游公司及北京市中谷华天商贸有限责任公司。龙轩公司成立于1998年2月10日，2006年12月14日被北京市工商行政管理局西城分局吊销营业执照。
再查，2006年4月9日，龙轩公司授权哈尔滨铁路局出租位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋并收取租金，授权期限为15年。
原审法院认为，该房屋的登记所有权人为龙轩公司，其三投资人中的两个为哈尔滨铁路局下属企业，龙轩公司授权哈尔滨铁路局出租位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋并收取租金，且哈尔滨铁路局与长久饭店签订房屋租赁合同后将该房屋交付长久饭店使用，长久饭店亦将房屋租金12万元交付哈尔滨铁路局，双方实际履行合同，无第三方主张房屋所有权或其他权利，综上可以认定哈尔滨铁路局有权出租位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋。长久饭店反诉要求哈尔滨铁路局承担房屋装修费用，但未提交有关证据，且未在指定期限内提交鉴定申请，因此其反诉请求不能成立。
哈尔滨铁路局与长久饭店就位于北京市西城区西松树胡同41号房屋签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行，但在合同履行过程中双方均存在违约行为，哈尔滨铁路局的违约行为是在合同履行期限内未经法定程序将已租赁给长久饭店的房屋查封，自2013年11月25日查封房屋说明哈尔滨铁路局已单方提出解除合同的意思表示，此后长久饭店未再使用租赁的房屋，长久饭店的违约行为是迟延交纳租金，现双方均要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院应当依法解除合同，长久饭店应将房屋返还，且应按实际使用期限交纳房屋租金。关于哈尔滨铁路局要求解除合同，长久饭店将房屋返还的诉讼请求，予以支持；要求长久饭店给付拖欠租金的诉讼请求，长久饭店实际使用期限内尚拖欠的房屋租金35万元应给付哈尔滨铁路局；要求给付其余租金及逾期付款违约金和逾期交房违约金的诉讼请求，因哈尔滨铁路局在合同履行期限内未经法定程序将已租赁的房屋查封，构成违约，不予支持；长久饭店关于哈尔滨铁路局无权出租房屋的辩解理由，因房屋所有权人授权哈尔滨铁路局出租房屋、收取租金，哈尔滨铁路局有权出租房屋，对该项辩解理由不予采信；长久饭店关于哈尔滨铁路局法定代表人未在合同签字，影响合同履行的辩解理由，因双方已在合同加盖公章，合同生效并已实际履行，对该项辩解理由不予采信；关于长久饭店要求返还房屋租金12万元的反诉请求，因已给付租金不足以交纳拖欠租金，不予支持；要求哈尔滨铁路局承担房屋装修费用的反诉请求，因其未在指定的期限内提出鉴定申请且未提交证明房屋装修费用的证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除哈尔滨铁路局与长久饭店就位于北京市西城区西松树胡同41号房屋签订的房屋租赁合同；二、长久饭店于本判决生效后十日内将位于北京市西城区西松树胡同41号的房屋返还哈尔滨铁路局；三、长久饭店于本判决生效后十日内给付哈尔滨铁路局房屋租金35万元；四、驳回哈尔滨铁路局其他诉讼请求；五、驳回长久饭店的反诉请求。
哈尔滨铁路局不服原审判决上诉称，1、原审法院认定事实不清，涉诉房屋粘贴的封条并非哈尔滨铁路局所贴，哈尔滨铁路局不存在查封房屋的行为；2、腾房通知函及关于腾房通知的回函能够证明哈尔滨铁路局未查封涉诉房屋，而是在合同到期前通知长久饭店结清费用腾退房屋，也证明长久饭店至今未腾退房屋的事实；3、涉案房屋至今仍由长久饭店控制，应依法向哈尔滨铁路局支付房屋租金60万元，逾期支付房租违约金46476元及逾期交房违约金364000元；4、原审法院重复判决解除合同不当。
长久饭店当庭答辩称，在双方签订合同之后，由于哈尔滨铁路局没有及时向长久饭店提供其有权出租的合法手续，因此长久饭店行使了先履行抗辩权。同时由于哈尔滨铁路局提供的房屋存在没有维修的情况，造成长久饭店无法正常使用房屋，因此双方发生争议。在双方发生争议之后，哈尔滨铁路局单方将封条贴在长久饭店上，影响长久饭店使用。该房屋的所有权人龙轩公司在2006年已经被吊销营业执照，不应有经营行为，哈尔滨铁路局无权对该房屋进行出租，也无权收取租金。
长久饭店不服原审判决上诉称，1、哈尔滨铁路局出租房屋时未提供合法的出租授权证明致使长久饭店未能正常开展经营活动，责任在哈尔滨铁路局，此期间的房屋租金不应向长久饭店收取；2、因哈尔滨铁路局未在合同履行过程中出示相应授权，致使长久饭店造成装修损失，长久饭店的反诉请求合理，应予支持。
哈尔滨铁路局当庭答辩称，哈尔滨铁路局并未影响长久饭店的经营，长久饭店的工商注册信息是开业状态，在2010年长久饭店对外出租该涉诉房屋。哈尔滨铁路局在出租时未说明该房屋的所有权，并不影响房屋租赁合同的成立。长久饭店并未对涉诉房屋进行装修，且合同约定，长久饭店进行装修必须经过哈尔滨铁路局书面同意，长久饭店从未作出该行为，因此不认可其装修损失。
二审过程中，哈尔滨铁路局向本院提交如下证据：
1、北京市企业信用信息网中关于北京市长久饭店有限公司第三分店（以下简称长久饭店第三分店）的基础信息一份。证明长久饭店第三分店从2008年至今一直是开业状态，经营场所是本案涉诉房屋。长久饭店对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为本案合同签订于2013年，哈尔滨铁路局粘贴封条后长久饭店属于关停状态，该证据不能证实长久饭店第三分店的持续经营状态。
2、北京市企业信用信息网中关于北京都市红和国际建筑设计咨询有限公司（以下简称都市红和公司）的基础信息一份。证明长久饭店自2010年9月17日起将涉诉房屋101室租赁给都市红和公司。长久饭店对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为都市红和公司于2012年10月12日被吊销营业执照，而本案续租房屋是在2013年，该份证据与本案没有关联性。
本院认为，证据1证实长久饭店第三分店于2008年9月11日开业，涉诉房屋为其经营场所的事实，但无法证实长久饭店第三分店的实际经营状态，本院对证据1的真实性予以采信；证据2记载都市红和公司已于2012年10月12日被吊销营业执照，该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
长久饭店向本院提交证据：1、酒店装饰装修工程合同复印件一份；2、收据复印件四份。均证明因哈尔滨铁路局未在合同履行过程中出示相应授权，致使长久饭店无法向相关部门办理备案审批手续，导致酒店在装修后无法正常经营，造成装修损失
542560元。
哈尔滨铁路局认为，证据1是复印件，真实性无法确认。证据2不能作为付款的合法凭证，且收据记载为长久饭店装修费，无法确认是哪个分店装修费用。而且合同约定装修必须经过哈尔滨铁路局同意，长久饭店从未书面申请进行装修。
本院认为，长久饭店未提供酒店装饰装修工程合同原件，亦无证据证实该装修行为得到哈尔滨铁路局的允许，对证据1不予采信；证据2并非单位往来入账凭证，且收据内容为长久饭店装修款及购买物品费用，无法确认是否为长久饭店第三分店所花费用，故对证据2不予采信。
本院经审理确认原审法院查明的事实。另查明，2008年4月10日，龙轩公司与长久饭店签订房屋租赁合同，合同约定龙轩公司将其合法使用的涉诉房屋租赁给长久饭店，租赁期限自2008年5月1日起至2012年12月31日止，年租金36万元，合同记载该房屋实属哈尔滨铁路局资产。合同盖有龙轩公司、长久饭店、哈尔滨铁路局驻北京办事处三方公章。合同签订后，长久饭店第三分店在该房屋开业经营。该合同双方已履行完毕。
本院认为，本案争议的焦点：一、双方在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为；二、房屋租金、逾期支付房租违约金及逾期交房违约金应否给付问题；三、装修损失应否给付问题。
关于焦点一，双方在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为。双方签订的房屋租赁合同系有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，哈尔滨铁路局依约将房屋交付给长久饭店，长久饭店理应向哈尔滨铁路局支付房屋租金。对此，长久饭店主张因哈尔滨铁路局未出示合法出租授权，致使长久饭店未能开展经营活动，故不应支付房屋租金。经查，该房屋自2008年5月1日起即由长久饭店租赁，且2008年其与龙轩公司签订的房屋租赁合同中记载该房屋实属哈尔滨铁路局资产，长久饭店第三分店也于同年在该房屋开业。可见，长久饭店对该房屋的权属状况应是明知的，哈尔滨铁路局有对外租赁该房屋的权利，故长久饭店的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。长久饭店无正当理由拖欠租金，构成违约。
涉诉房屋的租赁期限至2014年3月31日届满，但哈尔滨铁路局在合同未到期，即于2013年11月25日对该房屋张贴封条，将房屋查封。对此，哈尔滨铁路局称该封条并非其张贴。但该封条张贴后，哈尔滨铁路局即向法院提起诉讼，此时距合同到期尚余4个月时间，封条上虽然未加盖公章，但落款单位为哈尔滨铁路局驻京办事处，如果长久饭店在合同未到期对房屋张贴封条查封，显然不符合合同履行习惯，违背常理。哈尔滨铁路局提供的腾房通知函及关于腾房通知的回函亦不能证实哈尔滨铁路局未张贴封条。故应认定该封条系哈尔滨铁路局驻京办事处张贴。哈尔滨铁路局的该项上诉主张，并无充分证据证实，本院不予支持。哈尔滨铁路局在房屋租赁合同未履行完毕，单方对房屋张贴封条将其查封的行为，导致合同不能完全履行，应视为单方终止合同，哈尔滨铁路局构成重大违约。
关于焦点二，房屋租金、逾期支付房租违约金及逾期交房违约金应否给付问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方在履行房屋租赁合同过程中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。长久饭店未交付租金的行为并不必然导致合同不能履行，而哈尔滨铁路局对房屋的查封行为导致长久饭店停止经营活动，致使合同目的不能实现，长久饭店因哈尔滨铁路局的查封及诉讼行为亦无法将房屋交付给哈尔滨铁路局。故对房屋被查封以后继续产生的房屋租金，哈尔滨铁路局理应自行负担。长久饭店应将实际使用期限内拖欠的房屋租金35万元给付哈尔滨铁路局。违约金系合同违约方向守约方支付的惩罚性赔偿，现双方均违约，且哈尔滨铁路局的违约行为明显大于长久饭店，其要求长久饭店支付逾期交付房租违约金及逾期交房违约金的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于焦点三，装修损失应否给付问题。双方签订的房屋租赁合同第六条第五款约定“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后，甲方选择以下三种权利中的第1种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。……”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”。本案中，长久饭店没有证据证明其装修行为得到哈尔滨铁路局的书面同意，其提供的收据亦不能证实装修费用于长久饭店第三分店，故房屋装修费用应由长久饭店自行负担。长久饭店的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人哈尔滨铁路局与上诉人长久饭店的上诉请求均没有事实和法律依据，原审判决依据双方当事人的诉请判令解除双方的房屋租赁合同亦无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20444元，由上诉人哈尔滨铁路局承担
13894元，上诉人长久饭店承担6550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 滕大伟
审 判 员 董欣舟
代理审判员 刘天沐
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 吴 寒