陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第02338号
原告（反诉被告）某某支行。
法定代表人何某某，该支行行长。
委托代理人张某某、张某某，某某律师事务所律师。
被告（反诉原告）许某某。
委托代理人张某某，某某律师事务所律师。
原告某某支行与被告许某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告某某支行的委托代理人张某某，被告许某某的委托代理人张某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告某某支行诉（辩）称：2009年10月15日，原告因业务需要，租赁被告位于榆林市西人民路情报局大楼的一层门面房，并签订了房屋租赁合同，约定：租期为5年，从2009年10月15日至2014年10月14日；租金为每年人民币柒拾伍万零陆佰柒拾贰元整（￥750672元），按年支付租金，甲乙双方在履行合同，发生争议，应先友好协商解决，无法协商一致时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。房屋租赁合同到期前几个月，原告多次与被告协商房屋续租未果，原告便搬迁办公用品准备腾房，可被告却百般阻挠，于2014年11月12日用两辆车将原告的搬运车阻挡在该出租房屋门前至今，致该营业点停业，造成巨额的经济损失。为此，原告曾两次向榆阳区分局的派出所报案，派出所出警但协调未果，现阻挡车辆及搬运车仍在租赁房屋门口停放着。为此，原告向法院提起诉讼，请求：1、依法确认原被告签订的房屋租赁合同有效；2、依法判令原被告终止房屋租赁合同；3、依法判令被告立即返还扣押原告的财产及车辆并赔偿营业损失100万元（营业损失自2014年11月13日至实际给付之日止，每日以5万元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。对被告许某某的反诉请求，原告辩称：反诉原告所述的事实与真实情况不符合，在合同到期前2个月内，农行履行了逐级上报审批的程序，但最终省行没有批准继续租赁该房屋，当批准函发回至原告时，原房屋租赁合同已到期，此时，原告准备将租赁房屋内的财产搬迁，但是遭到被告方的阻挡，部分财产无法搬离，基于以上事实，原告曾与被告多次协商未果，并请求公安机关出面予以解决，但原告与被告并未就此达成一致，因此原告诉至贵院请求解决。依据以上事实，被告提出的反诉，合同变更为不定期合同，是没有法律依据的，但原告实际占用了房屋，原告方也同意支付按照原租赁合同约定租金，向被告支付实际占用期内的房屋租赁费53472.5元（从2014年10月15日起至2014年11月11日止）。
原告向本院提供以下证据：
一、房屋租赁合同一份，用以证明原被告签订租赁合同的事实。
二、出警情况说明二份、照片8张，用以证明2014年11月10日起进行搬离，遭到被告方阻挡的事实。
被告许某某辩（诉）称：被告不同意原告提出的2、3、4项诉请，原被告于2009年10月15日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，并不违法法律法规的强制性规定，合同合法有效，根据双方到期前的协商以及到期后原告一直占用使用房屋的事实，该合同对于双方应当继续有效，该合同租赁期限变更为不定期，原告应当向被告支付从2014年10月15日起的房屋租赁费，并且承担相应的违约责任。原、被告在2014年8月份开始就房屋续租问题进行充分协商，后达成该房屋续租的租金标准为280元（不含税）每月每平方米，原告告知被告，但报省农行，被告在合同到期前续签房屋租赁合同，但是合同到期后，至今原告并未与被告签署新的房屋租赁合同，并且原告一直占用使用房屋至今，被告从未扣押过原告的任何财产，而且原告在2014年11月10日向社会公众公告通知，从2014年11月10日停业启动搬迁，因此，其停业的原因系原告自己的因素，因此，不存在被告向原告赔偿任何的营业损失。原告从合同到期至今，从未向被告发出要求交接房屋的任何书面通知，因此原告应当承担占用房屋期间的房屋租赁费，其标准按照原租赁合同的租金标准执行。为此，被告提出反诉，反诉请求：1、依法判令反诉原被告签订的房屋租赁合同继续有效，为不定期租赁合同，应当继续履行；2、依法判令反诉被告从2014年10月15日开始按照每月62556元的标准向反诉原告支付占用房屋期间的租赁费用，并且支付违约金125112元；3、反诉费用由反诉被告承担。2009年10月15日，反诉原告与反诉被告签署生效了房屋租赁合同，反诉原告为出租人，反诉被告为承租人，合同租赁物标的坐落于榆林市西人民路情报局大楼的一层门面房，共计625.56平方米，租赁期限从2009年10月15日至2014年10月14日，共计5年，租金为每平方米每月100元，每年租金共计人民币750672元，5年租赁期内房租不上涨，根据双方合同约定，反诉被告在合同期满后不在继续租赁标的物，应在租赁到期日前两个月向反诉原告提出，以便反诉原告尽早寻找承租人，否则应付给反诉原告两个月的租金作为违约金，合同又约定：合同期满，反诉被告如需继续租用标的物，在同等条件下反诉原告应优先保证反诉被告续租，但双方应在合同期满前2个月内商定续签租赁合同。根据上述合同约定，2014年8月4日，反诉被告向反诉原告发函，抬头标题为《关于续租榆林西人民路情报局大楼商业门面房的意向函》，具体内容为：“根据我行与你2009年10月15日签订的房屋租赁合同，我行租赁你公司名下的商品房于2014年10月14日到期，现有意向继续租赁，请你尽快拿出续租意见，一周内给予回复，我行将按照上级行的有关规定逐级上报批准，力争在租赁期内签订新的租赁合同”。按照反诉被告的函件，反诉原告积极同反诉被告接洽，同意反诉被告继续续租该房屋，经反复协商，反诉原告与反诉被告达成每月每平方米280元的房屋租金标准，反诉被告告知反诉原告报批省行后续签合同，但是时至今日，反诉被告仍未签署合同，但是合同到期后反诉被告仍然占用房屋，反诉原告未提出异议，根据合同法第236条之规定，合同转为不定期合同，因反诉原告与反诉被告的合同继续有效，合同期限变更为不定期合同，反诉被告应当按照原告合同的约定，按照每月62556元的标准向原告支付占用房屋期间的租赁费用，并且支付违约金125112元。
被告许某某向本院提供以下证据：
一、房屋租赁合同一份，用以证明原被告签订合同的事实以及合同中约定了违约责任的事实。
二、续租情报局大楼商业门面房的意向函，用以证明原告在2014年8月4日，告知被告，原告有意向继续租金该房屋的事实。
三、照片9张，用以证明2015年1月31日，被告到原告所租赁房屋处，拍摄到原告继续占有使用该房屋，同时原告于2014年11月10日已发公告，原告启动相关搬迁，因此原告的搬迁与被告无任何关系。
经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据的真实性和证明目的均无异议。对原告提供的第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告从未阻挡原告的正常营业及搬离，原告指称阻挡事实从2014年11月10日起至今，但是该证据不足以证明被告予以阻挡的相关事实。原告对被告提供的第一组证据的真实性和证明目的均无异议。对被告提供的第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为意向不能作为补充协议，因此仅依靠意向函，原告不承担任何的法律责任。对被告提供的第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，根据被告的照片不能证明被告没有阻挡原告搬离的行为。
本院对原、被告提供的并经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的第一组证据，被告对房屋租赁合同的真实性和证明目的均无异议，经审查，该证据能够证明双方签署了合法有效的租赁合同，原、被告双方存在租赁合同关系，合同约定相关权利义务的事实，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以采信；原告提供的第二组证据，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，该组证据出警记录及照片内容能够证明双方签订的租赁合同到期，双方因续租及涨费问题而发生纠纷的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供的第一组证据，原告对房屋租赁合同的真实性和证明目的均无异议，经审查，该组证据与原告提供的证据一致，且双方均无异议，对本案有证明力，本院依法予以采信；被告提供的第二、三组证据，原告对其真实性予以认可，对证明目的有异议，经审查，该组证据能够证明原告在双方合同到期前有意向继续租赁房屋的意思表示，以及原告在一定时间内占有被告房屋未予交回的事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、庭审的举证、质证及本院认证查明以下事实：2009年10月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告为出租人，原告为承租人，合同租赁物标的坐落于某某市西人民路情报局大楼的一层门面房，共计625.56平方米，租赁期限从2009年10月15日至2014年10月14日，共计5年，租金为每平方米每月100元，每年租金共计人民币750672元，5年租赁期内房租不上涨，原告在合同期满后不在继续租赁标的物，应在租赁到期日前两个月向被告提出，以便被告尽早寻找承租人，否则应付给被告两个月的租金作为违约金，合同期满，原告如需继续租用标的物，在同等条件下被告应优先保证原告续租，但双方应在合同期满前2个月内商定续签租赁合同。上述合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告按照约定的期限按年向被告支付房租。在该合同到期前的2015年8月4日，原告向被告发出《关于续租榆林西人民路情报局大楼商业门面房的意向函》，该函告知被告：根据原告与被告2009年10月15日签订的房屋租赁合同，原告租赁被告名下的商品房于2015年10月14日到期，现有意向继续租赁，请被告尽快拿出续租意见，一周内给予答复，原告将按上级行的有关规定逐级上报批准，力争在租赁期内签订新的租赁合同。上述函件被告收到后，原告与被告多次洽商达成续租意见后，由原告按照上级行的有关规定将续租意见逐级上报批准，但是双方合同到期后，原告的上级主管行未能批准续租意见，未能与被告签署新的续租合同。2014年11月10日，原告在租赁被告房屋作为其营业场所内向社会公众发布公告，其内容为：“接上级行通知，我行西沙支行拟定于2014年11月10日由现址搬迁至榆林市榆阳区湖滨路32号（二街新建北路东洲大酒店斜对面），现将搬迁事宜公告如下，我行西沙支行将于2014年11月10日停业启动搬迁，将于11月13日在某某市某某区湖滨路32号新址开业迎宾，西沙支行自助银行将于11月10日停止办理业务。在搬迁的过程中给您带来的不便我们深感歉意，敬请谅解！”。该公告发出后，原告开始搬迁工作，搬迁过程中，被告与原告因续租问题发生纠纷，导致原告无法搬离，原告于2014年11月10日向某某公安分局某某路派出所报案，该所出具出警情况：据现场了解，农行榆林市榆阳区支行与委托代理人张某某因房屋租赁到期，续租涨费而引发纠纷，后我所民警告知报警人，让双方自行协商解决。后又于2014年11月12日，原告又向榆林市公安局榆阳分局治安大队经文保中队报警，该中队于2014年11月14日出具关于某某西沙支行被阻碍搬迁出警情况说明：2014年11月12日上午10时许，榆林市公安局榆阳分局治安大队经文保中队接某某支行个人金融部客户经理刘新飞（1535389****）电话报警称，某某西沙支行被承租方阻碍搬迁并扣押面包车一辆，要求出警，我局民警杨某某、某某飞出警。经调查，系营业房经济纠纷，出警民警调解未果，因不属我公安机关管辖范围，建议自诉至榆阳人民法院。现原告已经将租赁房屋内的大部分财物已经搬离，还有部分财物未搬离。为此，原告起诉到法院，并提出上述诉讼请求，被告因原告一直占有使用房屋，未能签订新的租赁合同，认为原告构成违约，同时原告一直未向被告支付从2014年10月15日开始至今的房屋租金，因此在本案审理期间，依法提出反诉，经审查符合反诉条件，与本诉一并审理，原、被告并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告某某支行与被告许某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，被告将所租赁房屋交付原告使用，原告在合同约定的租赁期限内，按期向被告缴纳房屋租金，合同到期前，原告与被告协商继续续租该租赁房屋，后双方达成续租意见后，原告按照上级行的有关规定逐级上报批准，但是该合同于2014年10月14日到期后，直至2014年11月初双方的续租意见原告的上级行未能批准，双方未能签署新的租赁合同，原租赁合同已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行……。”之规定，对于原租赁合同原被告双方的义务均已经履行完毕，故原告主张终止双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。反诉原告主张双方签订的房屋租赁合同继续有效，应当继续履行的主张，没有事实依据支持，依法不予支持。原告主张由被告返还扣押原告的财产及车辆并赔偿营业损失100万元的诉讼请求，因原告向本院提供的证据不能证明被告扣押的事实，根据被告提供的证据能够证明原告诉称的财物尚在原告租赁的房屋内由原告保管，且原告至2014年11月10日将大部分办公用品搬离承租的房屋，且到其他处开始营业，故原告该主张，没有事实依据支持，本院依法不予支持。反诉原告在本案中同时提出，由反诉被告从2014年10月15日开始按照每月62556元的标准向反诉原告支付占用房屋期间的租赁费用，并且支付违约金125112元。根据本案双方当事人的约定，承租人在合同期满后不再继续租赁标的物，应在租赁到期日前两个月向出租人提出，否则应付给出租人两个月的租金作为违约金。本案反诉被告在合同到期后才向反诉原告提出不继续租赁合同，反诉被告已经构成违约，依法应当承担违约责任，故反诉原告提出由反诉被告支付违约金125112元（750672元÷12个月×2个月）的请求，依法予以支持；2014年11月10日，原告发布公告对外停止营业，启动搬迁，但是在搬迁过程中，被告方代理人出面与原告产生纠纷，导致原告将所租赁房屋内的财物至今尚未搬离完毕，原告现在未将租赁房屋的钥匙向被告交付的事实，被告方存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，故反诉原告请求由反诉被告支付占用期间的租赁费应从2014年10月16日起计算至2014年11月11日止，租赁费以双方签订的原租赁合同的标准（年租赁费750672元）计算，为54215元；反诉原告请求反诉被告支付从2014年11月12日起至返还房屋之日止的租赁费的请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告某某支行与被告许某某签订的房屋租赁合同有效，终止履行。
二、本判决生效后五日内，由反诉被告某某支行支付反诉原告许某某从2014年10月15日开始至2014年11月11日的租赁费用共计54215元，并支付反诉原告违约金125112元。
三、驳回原告某某支行的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告许某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，由被告许某某负担200元，由原告某某支行负担13600元，反诉费10680元，由反诉原告许某某负担8230元，由反诉被告某某支行负担2450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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审 判 长 葛美云
审 判 员 张 媛
人民陪审员 常四娃
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 李 磊