广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第1233号原告：徐伟权，男，1971年6月18日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：叶永洪，男，1970年6月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，两原告共同委托代理人：袁文明�系广东邦杰律师事务所律师。被告：梁根洪，男，1973年6月2日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：梁世颂、吴少容，分别系广东道慧律师事务所律师、实习律师。原告徐伟权、叶永洪诉被告梁根洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并追加黄绍均作为本案第三人参加诉讼。原告徐伟权、叶永洪的共同委托代理人袁文明及原告叶永洪，被告梁根洪的委托代理人梁世颂，第三人黄绍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月，两原告与黄绍均合伙经营家具生意，同年11月，由黄绍均代表所有合伙人与被告签署租赁合同，租赁位于中山市××队首层的房产（建筑面积为765平方米）作为经营场所。合同约定，经营场所用作经营家具使用；租赁期限自2014年11月9日至2019年3月15日止；保证金为18360元；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，给对方造成损失的，违约方必须承担赔偿责任；被告在合同履行期间，未经协商一致单方收回租赁场地，收回租赁物应提前一个月书面进行通知，且需向承租方支付保证金等额的违约金，并退回保证金；合同还约定了其他条款。原告在使用上述租赁物的过程中，发现该租赁物存在严重的堵水隐患，时常因为水淹而导致经营活动无法正常进行，经原告多次与被告协商沟通，并催促其及时进行维修整治，但被告仍未能妥善履行维修义务，致使原告损失惨重。此外，被告在合同正常履行阶段，将该租赁物另行租赁给第三方，损害了原告的合法权益。2015年3月10日，黄绍均退伙，租赁合同仍由两原告继续履行。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1.被告向原告�回保证金18360元；2.被告向原告支付违约金18360元，以及一次性赔偿原告损失87465元；3.被告承担本案诉讼费用。原告徐伟权、叶永洪对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.租赁合同；2.合伙协议书及退伙协议书；3.银行流水；4.送货单即保证金收据；5.录音光盘及录音文字内容；6.淹水图片（在光盘里面）及视频的光盘；7.单据；8.照片；9.律师函及快递单等。被告梁根洪辩称：原告主体不适格，双方不存在合同关系，被告方与黄绍均签订了租赁合同，从来没有与原告签订租赁合同，所以徐伟权、叶永洪不作为本案的原告。被告梁根洪为其答辩在举证期限内提交的证据有：1.租赁合同；2.厂房保证金收据；3.2014年12月—2015年4月租金收据；4.企业登记信息。第三人黄绍均陈述：对原告的诉讼请求及事实理由均无异�。第三人曾为叶永洪工作过，2014年10月份，叶永洪找第三人合伙。第三人随叶永洪、徐伟权一起前往中山市板芙镇寻找合适厂房，之后签订了本案的租赁合同。但租赁厂房一个月左右就一直出现漏水的情况，因为漏水问题，第三人提出了退伙。第三人未就其陈述事实向法庭提交证据。经审理查明：2014年10月20日，第三人黄绍均（合伙人甲）与原告叶永洪（合伙人乙）、徐伟权（合伙人丙）签订《合伙协议书》一份，约定：各方在中山市板芙镇金钟村蚝门围1号共同经营开设“中山德森家具有限公司”；合伙出资共计227040元，其中甲方黄绍均出资90816元，占比例40%，乙方叶永洪出资68112元，占比例30%，丙方徐伟权出资68112元，占比例30%；黄绍均为合伙负责人，权限是对外开展业务，订立合同、对合伙实业进行日常管理等。2014年11月9日，第三人黄绍均（乙方、承租方）与被告梁根洪（甲方、出租房）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于中山市××队首层的房产（厂房），建筑面积765平方米；乙方承租用作家具的经营场所；租赁期限自2014年11月9日至2019年3月15日止，甲方应在2014年11月10日之前将租赁房屋交付给乙方；从2014年12月1日起计租。租金每1年递增5%；房屋每月租金为6120元，乙方应在签订本合同时，向甲方交纳保证金18360元，保证金在合同期满，乙方没有任何违约行为，且结清所有租金、水电等全部费用的情况下，甲方应在合同期满后，乙方交换租赁物业经甲方核对无误之日起30日内无息返还乙方；合同还约定了其他事项。被告梁根洪在甲方落款处签名、第三人黄绍均在乙方落款处签名。合同签订当日，梁根洪收取了黄绍均支付的厂房押金（保证金）18360�并出具了收据。2015年3月10日，第三人黄绍均（合伙人甲）与原告叶永洪（合伙人乙）、徐伟权（合伙人丙）签订《退伙协议书》一份，约定：经甲乙丙三方认定，在中山市××队首层房产（厂房）共同经营，因厂房漏水等情况无法再共同合作经营，现乙丙双方同意甲方退伙；叶永洪、徐伟权退还黄绍均的合伙资金，称承诺以后由在中山市××队首层房产（厂房）共同经营产生的债务和利润与黄绍均无关；中山市××队首层房产（厂房）共同经营的场所以后所要每月交付给梁根洪的厂房租赁合同由乙方叶永洪和丙方徐伟权负责缴付，与黄绍均物管。甲方与梁根洪的厂房租赁合同由乙方和丙方与梁根洪履行，租金也由乙方或丙方向梁根洪支付。2015年3月10日，黄绍均在其保管的《租赁合同》中载明：本合同已委托徐伟权负责，与黄绍均无关。因原告向被告反映厂房存在漏水等情形，分别于2015年7月21日及2015年7月24日进行了协商，双方于2015年6月24日在《租赁合同》中备注：乙方将使用中的租赁物约100平方米（正门右侧）退还甲方，时间从2015年7月1日起，由甲方自行处理，双方同意签名确认。梁根洪在甲方落款处签名，徐伟权在乙方落款处签名。后双方就漏水问题协商不成，原告遂于2015年7月31日搬离厂房。被告亦将涉案厂房租给他人使用。原告于2015年11月19日以被告梁根洪违约为由，诉至法院，提出前述诉求。另查：涉案房地产座落中山市板芙镇金钟村，土地证号为国（2007）300577（2007）3005**，房产证号为Ｃ5××74;权属人为徐一平、黄丽君。2013年12月21日，徐一平、黄丽君与肖玉霞、梁根洪签订《租赁协议书》一份，将包含本案涉案厂房在内的房地产租赁给肖玉霞、梁根洪管理使用，租赁期限从2014年3月15日至2019年3月15日。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黄绍均与梁根洪签订租赁合同，用于经营其与叶永洪、徐伟权的合伙体，并向梁根洪支付了租赁保证金18360元的事实，有原、被告提交的租赁合同、保证金收据、合伙协议书、退伙协议书等证据，第三人黄绍均亦作了相应陈述，本院予以确认。本案的争议焦点主要有：一、叶永洪、徐伟权是否为本案适格原告；二、涉案厂房因渗水产生的违约责任应由谁承担；三、被告梁根洪是否应将保证金18360元退还给原告叶永洪、徐伟权；四、被告梁根洪是否应赔偿原告损失87465元并支付违约金18360元。关于焦点一，原告叶永洪、徐伟权及第三人黄绍均主张本案承租人为黄绍均、叶永洪、徐伟权，黄绍均作为代表与被告梁根洪签订租赁合同，黄绍均退伙后，由叶永洪、徐伟权作为承租人继续履行合同并口头告知了被告梁根洪。被告梁根洪主张租赁合同承租人为黄绍均，叶永洪、徐伟权不是适格原告。本院认为，黄绍均、叶永洪、徐伟权三人签订合同协议书，约定黄绍均负责对外开展业务，订立合同。合同履行过程中，原告与第三人一直以徐伟权账户向梁根洪支付租金，徐伟权于2015年6月24日作为乙方参与了租赁合同的修改，黄绍均亦在庭上明确表示其关于合同的权利义务有叶永洪、徐伟权承担。综上，本院认为徐伟权、叶永洪是本案租赁合同的实际承租人，租赁使用了涉案厂房并且承担向被告支付租金的义务，是本案适格原告。关于焦点二，原告主张涉案房产存在质量问题导致渗水，给原告造成经济损失，要求被告予以赔偿；被告主张双方未就租赁房屋漏水问题进行过协商，是否漏水并不清楚，涉案房产被水淹有其他原因，与被告无关。本院认�，根据原告徐伟权、叶永洪的提供的录音及照片来看，涉案厂房至少在2015年7月份发生过多次渗水，导致原告货物被水淹浸，原、被告就此进行了协商，被告梁根洪还于2015年7月24日承诺找人修缮。被告作为本案租赁合同的出租人，应当提供能够正常经营使用的厂房。原告证据证明了涉案厂房确实发生渗水，而被告对涉案厂房渗水与其无关的主张，未能提供证据予以证实，被告应承担举证不能的不利后果。故本院认定，被告应当对涉案厂房的渗水问题负责，向原告承担违约责任。关于焦点三，原告主张被告应当退还保证金18360元，被告主张保证金18360元应予以没收。本院认为，《租赁合同》并未明确约定保证金予以没收的情形，且本案双方因房屋渗水导致无法继续履行合同的原因在于被告，原告未存在明显的违约情形。关于被告主张原告未支付租金及水电�，经本院询问，被告明确表示其将另案主张。且第三人黄绍均亦主张本案租赁保证金应退还给原告徐伟权、叶永洪。故本院认为，被告应当向原告徐伟权、叶永洪返还保证金18360元。关于焦点四，因房屋渗水导致双方无法继续履行合同的责任由被告承担，故被告应当按照合同约定，向原告赔偿损失。原告主张其货物因水浸泡产生损失87465元，并提交了与案外人交易的送货单，被告对此予以否认。本院认为原告提交的送货单无法证明送货单载明的货物为本案中因渗水而浸泡的货物，原告关于损失金额87465元的主张，理据不足，本院不予采信。鉴于原告确实会因为渗水产生损失，结合双方关于保证金18360元的约定，以及被告在本案中的责任，本院酌定被告应当向两原告赔偿因厂房渗水造成的损失为18360元。关于原告主张被告支付违约金18360元，《租赁合同》对此�未有明确约定，且原告因渗水问题造成的损失已经作了认定及赔偿，故原告该主张理据不足，本院不予支持。双方均确认两原告徐伟权、叶永洪已于2015年7月31日搬离涉案厂房，被告梁根洪亦已涉案厂房租赁给他人使用，租赁合同无法继续履行，本院予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、二百一十二条之规定，判决如下：一、解除第三人黄绍均与被告梁根洪于2014年11月9日签订的《租赁合同》；二、被告梁根洪应于本判决生效之日起七日内向原告徐伟权、叶永洪返还保证金18360元，并向原告徐伟权、叶永洪赔偿损失18360元，以上合共36720元；三、驳回原告徐伟权、叶永洪的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2784元（原告徐伟权、叶永洪已预缴），由原告徐伟权、叶永洪负担1961元，由被告梁根洪负担823元（该款被告梁根洪应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一六年八月十三日书 记 员  李可任苏梅娇