苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0011号
原告上海适达餐饮管理有限公司，住所地上海市工业综合开发区奉浦大道111号Z-183。
法定代表人应武卫，总经理。
委托代理人张文，上海中申律师事务所律师。
委托代理人严巍。
被告苏州盘石商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市人民路458号1008室。
法定代表人吴辰，总经理。
委托代理人于路。
委托代理人彭琤。
原告上海适达餐饮管理有限公司（以下简称适达公司）诉被告苏州盘石商业管理有限公司（以下简称“盘石公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理，依法由代理审判员罗天明独任审判，于2013年2月13日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告适达公司的委托代理人张文，被告盘石公司的委托代理人于路、彭琤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告适达公司诉称，原、被告于2011年9月22日签订《房屋租赁合同》，后又于2012年8月20日签订《补充协议》，约定被告将苏州市人民路458号1层商铺房屋出租给原告，用于经营DQ品牌之用，租期8年，自2012年9月10日至2020年9月9日止，被告在合同中承诺在原告开业时完成与肯德基、永和大王等商家的招商及签约工作，并承诺如未完成该目标，双方合同终止，被告并赔偿原告的投入损失。合同签订后，原告即进场开始装修，之后办理了相关经营执照，并正式开业经营。然而截至原告起诉日，被告所承诺的签约招商目标都未能完成。后多次与被告协商撤店及赔偿事宜未果。原告认为，根据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，原告有权提前终止合同，要求被告赔偿损失。故原告向法院起诉，请求判令：一、被告返还原告预付租金44678.44元；二、被告返还原告保证金30000元；三、被告支付原告违约金60000元，并赔偿各项损失354244.23元。
被告盘石公司辩称：一、原、被告间签订房屋租赁合同后，被告将房屋交付给原告，原告接收并开业经营。即便是双方合同中约定的永和大王没有在原告开业时签约，但原告已开业经营数月，应视为原告已默认该状况，因此经营期间的房屋租金应由原告支付。二、被告在合同中确认承诺在原告开业时完成与必胜客、肯德基、永和大王、屈臣氏的招商和签约工作，在原告开业时，必胜客、肯德基、屈臣氏均如约开业，只有永和大王未签约成功。但已处于意向洽谈中，一家商铺未签约，事实上对原告的开业并无实际影响，更不构成合同目的无法达到；三、按照合同第十条的约定，原告提前终止合同应书面通知被告。但原告并未通知过被告，故被告无需退还保证金，也无需承担任何违约金责任。
经审理查明：2011年9月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将苏州市人民路458号1层商铺（建筑面积104.93平方米，使用面积68.20平方米）出租给原告使用，租赁期限为2011年11月17日至2019年12月15日，其中2011年11月17日至2011年12月16日为免租期，房屋交付日期为2011年11月17日，保证金为30000元。合同第六条第四款约定“甲方保证乙方开业时，必胜客、KFC、永和大王、屈臣氏都已经签约并如平面图所示落位，甲方同意如未达到此目标，甲方赔偿乙方前期投入的实际损失，同时，此合同失效”。合同第十条第二款约定“甲方违反其保证或责任，在乙方通知的补救期内又未及时补救的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方支付合同保证金二倍作为违约金，并赔偿其遭受的一切损失；如乙方经营严重亏损，持续六个月未达到预定的经营目标-90000元／月，则乙方有权提前60日书面通知甲方终止协议，不视作违约行为”。合同第十二条第六项约定“本合同下任何按约甲方应向乙方返还的保证金、合同终止前预交的的租金或费用、其他应予返还金额，如甲方未在约定期限内返还的，将按该应返还金额的日千分之五支付违约金，直至全部返还日止”，该合同签订后，原告向被告支付租金44678.44元、物业管理费2182元及保证金30000元，被告将房屋交付给原告使用。之后，原告对房屋进行装修，并于2011年12月开业经营。
2012年8月20日原、被告签订《补充协议》一份，约定“1、合同租期由原来的2011年10月10日至2019年10月9日止变更为2012年9月10日起至2020年9月9日止；2、免租期。若甲方物业-1、1层商铺开业率达不到80%，则乙方无需向甲方支付租金，只需交纳物业管理费1091元／月，若商铺开业率达80%，甲方书面告知乙方，待双方书面确认后，乙方按原合同租金支付；3、已缴纳租金和物管费事宜。乙方之前向甲方交纳的租金（2011年12月16日-2012年2月15日），合计44678.44元，该租金顺延为甲乙双方另行书面确认后的2个月租金（约定开业率达80%），计租日从书面确认日开始。乙方之前向甲方交纳的物业管理费（2011年12月16日-2012年2月15日）合计2182元，该物业管理费作为2012年9月10日至2012年11月9日的物业管理费”。之后，双方在履行合同过程中发生纠纷，原告于2012年12月31日搬离诉争房屋，被告收回诉争房屋后目前已另行出租给他人使用。
审理中原告陈述，其于2012年11月12日向被告发送解约函一份，称：被告仍未达到《房屋租赁合同》第六条第四款之约定，永和大王仍然未签约落地，原告将于2012年12月31日终止合同。并在合同终止前一个星期办理撤店事宜，要求被告在收到该函后尽快与原告协商处理撤店及合同解除相关赔偿事宜，并提交解约函一份佐证。被告认为其未收到该解约函。
原告另陈述：装修诉争房屋过程中向上海彦永浩建筑装饰设计有限公司支付设计费15000元，向上海金标招牌制作有限公司支付招牌制作费32716.23元，向上海馨茵装饰工程有限公司支付装修费217102元，向上海灰鸟工贸有限公司支付空调安装费48924元，向上海科原工程技术有限公司苏州分公司支付消防工程费用38000元，另于撤店过程中向上海丽鸟冷气设备工程有限公司支付空调拆机费2502元。被告对原告提交的工程设计合同、工程施工合同、设备销售合同、空调设备销售及安装合同、工程安装合同书、发票、付款凭证等证据的真实性、合法性及关联性提出异议，认为虽然原告对房屋进行了装修，但上述证据并不能证明原告的实际装修损失及其他损失。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、补充合同、工程设计合同、工程施工合同、设备销售合同、空调设备销售及安装合同、工程安装合同书、发票、付款凭证；被告提交的催款函、通知函、邮寄凭证、照片；及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案合同履行中，被告虽没有全部达到合同约定的承诺，但仅永和豆浆一家未签约落地，并不当然赋予原告提前解除合同的权利，故原告于2012年12月31日搬离诉争房屋之行为，不符合合同的约定。由于被告已收回诉争房屋并另行出租他人使用，同时原告又表示不申请对装修等损失进行鉴定评估，故对原告要求被告承担二倍违约金60000元并赔偿装修等损失354244.23元的诉讼请求，本院不予支持。
关于已付租金及保证金的问题。《补充协议》中约定“若甲方物业-1、1层商铺开业率达不到80%，则乙方无需向甲方支付租金”，被告未提交相应证据证明诉争房屋所在楼层（物业-1、1层商铺）的开业率达到了合同约定的80%，现原、被告双方的合同关系事实上已经解除，被告收取的2个月预付租金及保证金应返还给原告，故对原告要求返还已付租金44678.44元及保证金30000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州盘石商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告上海适达餐饮管理有限公司房屋租金44678.44元、保证金30000元，合计74678.44元。
二、驳回原告上海适达餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9382元，由原告上海适达餐饮管理有限公司负担7715元，被告苏州盘石商业管理有限公司负担1667元。（原告已预缴，本院不再退还，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行营业部，账号：10×××99（代码207401021）。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 罗天明
人民陪审员 谢 雄
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 陶 敏