福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初299号
原告：福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市湖里区高崎南五路208号中骏集团大厦402室，组织机构代码07283285-0。
负责人：汤筱娟，总经理。
委托诉讼代理人：陈世明，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：黄礼玉，女，该公司职员。
被告：林伯奇，男，1986年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
被告：曾碧惠，女，1982年9月23日出生，汉族，户籍地福建省平和县，现住福建省厦门市海沧区。
原告福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司（以下简称世邦泰和物业公司）与被告林伯奇、曾碧惠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用简易程序审理，因本案的审理须以另行起诉的其他案件的审理结果为依据，于2016年3月28日裁定中止诉讼，2016年7月22日恢复诉讼。本院先后于2016年8月6日、8月23日公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业公司的委托代理人陈世明、黄礼玉（第一次庭审时出庭的委托诉讼代理人为陈世明、许小敏，第二次庭审时，世邦泰和物业公司撤销对许小敏的委托，另行委托黄礼玉为诉讼代理人），被告林伯奇到庭参加诉讼；被告曾碧惠经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告世邦泰和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴付2014年10月1日至2015年10月31日的物业管理服务费人民币2582.4元（以下币种均同）、房屋公共维修金358.8元、电费公摊222.1元，水费公摊13.7元，费用共计3177.0元；2、判令被告向原告支付延迟交纳费用的违约金1730.2元（暂计至2015年10月31日），违约金自欠缴月份当月的16日起按每日千分之三计算至人民法院判令被告还款之日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。本案庭审后，原告世邦泰和物业公司申请撤回电费公摊222.1元、水费公摊13.7元及电费公摊、水费公摊对应的违约金的部分诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。撤回部分诉讼请求后，世邦泰和物业公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告缴付2014年10月1日至2015年10月31日的物业管理服务费2582.4元、房屋公共维修金358.8元，费用共计2941.2元；2、判令被告向原告支付延迟交纳费用的违约金1605.9元（暂计至2015年10月31日），违约金自欠缴月份当月的16日起按每日千分之三计算至人民法院判令被告还款之日止；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告世邦泰和物业公司于2014年11月开始为“蓝湾半岛”全体业主和使用人提供物业管理服务。二被告为“蓝湾半岛”563-0501号房屋业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依约履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2014年10月1日起至2015年10月31日止，二被告连续拖欠物业管理服务费、房屋公共维修金、水电费公摊等不予缴付。原告曾为此多次电话及上门通知及致函被告催缴上述费用，但迄今无果。
被告林伯奇辩称，一、物业管理合同约定物业费从1.6元每平米涨价到1.8元每平米，并约定公维金等另外涨价，不符合物权法规定的双过半要求。二、长期以来，世邦泰和物业公司没有尽到四级的物业服务标准，管理混乱，业主的居住环境乃至安全都受到严重影响。三、原告利用小区物业身份长期侵害业主权利，包括擅自将小区的公共设施对外经营，擅自开挖小区公共路面，擅自建设并虚报工程量，长期未依法公开公共维修金收支明细，实习酬金制却从未公开物业费使用情况。四、小区第二届业主委员会从未对世邦泰和物业公司进行实质的监督，甚至对业主的投诉反映置之不理，法律规定的业委会监督机制完全失灵。五、世邦泰和物业公司从未书面催缴违约金，并且未依约提供物业服务，受害的是被告及其他业主，世邦泰和物业公司并未遭受任何损失，其主张违约金没有法律和事实依据。而且日千分三的违约金标准，也明显过高。综上，世邦泰和物业公司起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。
被告曾碧惠提交书面答辩状辩称，一、第二届业主大会系在被第一届业委会个别人员非法操纵的情况下作出相关决议。据此于2014年10月31日签订的《物业管理服务合同》依法无效。原告无权以此向被告主张物业费。二、长期以来，原告根本未尽到物业服务职责，其物业服务水平远远未达到所承诺的“四级”服务标准。具体包括：1、保洁人员不足，又频繁更换外包企业，导致卫生状况越来越差。2、外来人员基本上可以随意进出小区，门禁形同虚设。推销、发小广告的人员如入无人之境，更有多户业主遭窃；按照四级标准，保安应当按时巡视各幢楼的每个楼层，但是实际上根本没有。3、设备根本没有保养、维护，长期以换代修。小区公共区域原本有上百张户外桌椅，至今所剩无几；会所布艺沙发几年都没有清洗，墙面到处可见剥落、白蚁啃食；等等。4、电梯长期没有实际保养，视业主生命为儿戏。5、水电公摊统计混乱。长期以来，原告要求业主们缴交水电公摊，却根本没有相关明细。电梯广告电视、物业办公、保安生活、物业食堂、会所、外包游泳池，等等的用水用电，全部混为一谈。而且，原告也根本未提供相关水电表的前后读数、缴费凭证等等计费依据。部分业主还反映，甚至出现过前后几次水电公摊数据差很大的情况。三、原告利用其小区物业身份，长期侵害业主权益。1、原告未经全体业主同意，与业委会部分人员相互勾结，擅自将小区自用、非营利性的游泳池对外承包经营。2、为提升开发商另一全资子公司——厦门冠骏航空仓储服务有限公司（以下简称冠骏公司）持有的物业的使用价值，原告擅自同意并配合冠骏公司私自开挖3号楼前面的公共停车场埋设餐饮管道，前后时间长达1个半月之久，小区业主多次反映、投诉，原告居然推脱不知情。3、原告未经事先公示征求业主意见，与业委会部分人员相互勾结，擅自建设小区外围停车设施，强行收费，并虚报价格、虚增工程量。4、原告长期未按照规定公开公共维修金的收支明细，也未按照小区管理规约支出公共维修金。5、原告与业委会部分人员相互勾结，在根本服务不达标的情况下，实行所谓“酬金制”，旱涝保收地提取高于10%物业费的利润。四、业委会监督机制长期失灵，主管部门长期未能彻底解决争议，包括被告在内的业主只能行使违约抗辩权，拒缴物业费。五、根据《物业服务合同》第十六条第（二）项约定，被告也从未收到原告或者业委会的书面催缴文件，原告主张违约金没有任何合同依据。此外，原告的全部成本均由业主承担，其不合理的利润也已经事先从已收取的物业费中提取。原告根本未遭受任何损失，其主张所谓的日千分之三的违约金，明显过高，应当依法进行调整。
本院经审理认定事实如下：
被告林伯奇、曾碧惠系厦门市海沧区沧林东一里563号501室（海沧区“蓝湾半岛”小区563-0501号，建筑面积120.87平方米）房屋的业主。
2014年10月31日，原告世邦泰和物业公司（注：乙方）与厦门市海沧区蓝湾半岛小区业主委员会（注：甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将蓝湾半岛物业项目委托乙方实施物业服务，服务期限为4年，自2014年11月1日起至2018年9月30日；乙方按照《厦门（市）住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的四级物业服务标准提供住宅的物业服务，乙方制作的《管理方案》及预算表作为本合同的附件，同时作为甲方对乙方进行考核的一个依据，但《管理方案》中如存在相关服务标准低于四级物业服务标准的无效；业主（××）、物业使用人迟延缴纳物业服务各项费用（包括物业服务费和乙方垫付的水费及水、电公摊等费用），经甲方或乙方书面催收仍未缴纳的，乙方可以向人民法院起诉追缴。合同第七条约定：物业服务费采用酬金制方式，按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，预收的物业服务费包括物业服务支出和乙方的酬金以及物业费结余，物业服务支出除管理服务人员工资、社会保险及按规定提取的福利费用外，还包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用、绿化养护费用等；物业服务费的预收标准（按照建筑面积计算，不含公共水电分摊费），小高层住宅、店面均为1.8元／月·平方米；乙方制作的《物业管理方案》之预算表作为合同附件，乙方保证其所编制的预算表已经包括将要发生或可以预见可能发生的最大的物业费支出额度；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外；业主（××）、物业使用人应当于每月1日起缴交当月物业服务各项费用，每月15日为当月费用缴交截止期限。双方还约定：高层住宅及店面的房屋公共维修金的收费标准均为0.25元／月•平方米；乙方如存在违约行为，甲方有权限期整改，甲方发出整改通知后乙方整改过的，在此后的监督检查中，再次发现相同违约行为的，违约金加倍处罚；业主（××）、物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的千分之三／日的标准向乙方支付违约金；甲方不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，乙方不承担。此外，合同还约定了若发生争议协商不成的，向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼等其他条款，并载明附件包括《物业管理方案》、公摊水电费所涉各水表、电表统计明细。
林伯奇、曾碧惠欠缴自2014年10月1日起的物业管理有关费用，世邦泰和物业公司于2015年9月24日向被告发出《律师函》，催告林伯奇于收函后七日内缴清拖欠的截止至2015年8月31日止的物业管理服务各项费用及违约金共计3830.9元。因催讨未果，世邦泰和物业公司诉至本院。
世邦泰和物业公司庭审举证蓝湾半岛小区样貌照片、工程维修单、保洁工作总结表，绿化工作记录表、来访人员登记表、巡查签到表，拟证明其提供了约定的管理服务。林伯奇质证认为，照片真实性无法确认，从内容上看，明显与被告向法庭提交的照片不一致，不能反映小区管理的全貌；其余证据真实性、合法性、关联性均有异议，相应证据没有原件，且时间均是2012年，与本案无关；从证据内容上看，在保洁等方面也多处体现物业管理存在不足。
针对林伯奇、曾碧惠答辩提及的冠骏公司开挖停车场埋设餐饮管道问题，世邦泰和物业公司举证了厦门市海沧区城市管理行政执法局的《责令整改通知书》及《停水停电通知书》，拟证明其已履行物业管理职责。林伯奇质证认为，真实性没有问题，但是通知书时间为2015年4月23日，就是许多业主投诉后，世邦泰和物业公司才发函；冠骏公司没有物业的默许不能开挖，世邦泰和物业公司纵容挖坑。
林伯奇、曾碧惠举证“更换保洁公告”、业主发帖、现场照片、“电梯保养公告”等，拟证明世邦泰和物业公司服务水平远未达到所承诺的“四级”服务标准。世邦泰和物业公司质证认为，相应证据只能证明在某时段现场的状况，无法反映小区整体服务样貌；物业服务是动态过程，被告反映的是某时刻的问题，而其后问题没持续，这证明世邦泰和物业公司有提供服务，否则问题永远存在。
案件审理过程中，本院根据曾碧惠的申请，于2016年8月18日对蓝湾半岛小区进行了现场勘察。勘察发现，小区整体环境较好，车辆停放有序，区内卫生环境较整洁；小区外围店门前面虽有见若干垃圾，但不影响小区整体环境。勘察也发现小区存在几个方面问题：一是小区休闲椅损坏严重，损坏数量较多；二是室外健身设施存在破损现象、一些器材损坏后直接移除；三、信报箱等共用部位设施存在破损现象；四是小区草坪绿化存在退化现象，部分地面直接裸露；四、业主公共会所器具存在白蚁蛀食，踢脚线剥落等现象。
另查明：
一、2014年2月25日，案外人厦门世邦泰和物业管理有限公司与厦门市海沧区蓝湾半岛小区业主委员会签订《蓝湾半岛物业管理服务合同补充协议》，约定双方同意将委托物业管理期限延长至新一届业主委员会成立后且与新聘物业公司签订物业服务合同止。
二、世邦泰和物业公司提交的作为《物业服务合同》附件的《物业管理方案》载明了管理目标。其中管理指标承诺包括：……6、绿化养护完好率计划指标98%，实施措施为：落实责任人进行养护工作，实行巡查日检制度，定期评比，植物长势良好，无黄土裸露，缺苗、死苗及时补种，修剪整齐美观，无病虫害。7、清洁、保洁率计划指标98%，实施措施为：落实责任人，实行巡查制度，建档记录，垃圾分类处理，日产日清，确保空气清晰。方案还规定了各项具体管理目标，其中关于日常管理与服务，载明“24小时处理报修，任何报修半小时内处理，对业主或使用人投诉24小时完成……每年编制共用部位、共用设施设备维修养护计划和住宅专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修。”关于道路、广场等，载明“每周一次巡视街坊路面等，发现损坏及时修复，路面基本无平整积水”；关于休闲椅、室外健身设施等，载明“每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证实施的安全使用”关于草坪，载明“草坪平整，草高不超过6cm，及时清除杂草，基本做到无杂草……绿草如茵，斑秃黄萎低于5%”。该方案还对其他消防系统、弱电系统、升降系统等方面设定了具体管理目标。
三、林伯奇庭审时陈述，按照世邦泰和物业公司公布的房屋公共维修金的余额，也还有将近30万元，有关设施设备的损坏是世邦泰和物业公司未尽到维修维护的义务所导致的，根本不是维修金短缺的问题。世邦泰和物业公司陈述，其只是提供公共管理和维护的义务，但是设施设备的维修是需要经费的，在业主委员会没有批准使用房屋公共维修金且部分业主拒绝、迟延缴纳相关费用的情况下，无法保证维修经费的来源；“虽然公维金有30多万，要业委会审批，业委会审批后才能提取账户，每次我们上报，每次都没有提取，小区年限较长，要修复的地方太多，每提一项都被驳回”。
四、世邦泰和物业公司起诉主张的物业管理服务费及房屋公共维修金均系按案涉房产的实测面积119.55平方米计费，按该实测面积计算，案涉房产每月物业管理费为215.2元，每月房屋公共维修金为29.9元。撤回部分诉讼请求后，世邦泰和物业公司主张的2014年10月的各项费用为0元。
五、本案在审理过程中，案外人彭小满、杨刈资、黄敬华分别另案向本院起诉，均请求判决确认世邦泰和物业公司于2014年10月31日就案涉小区签订的《蓝湾半岛物业管理服务合同》无效，案号分别为（2016）闽0205民初862号、938号、940号。本案因此中止审理。本院于2016年4月12日裁定准许彭小满撤回起诉，于2016年6月3日分别裁定驳回杨刈资、黄敬华的起诉。前述裁定均已发生法律效力。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告世邦泰和物业公司与蓝湾半岛小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并无依法应予认定无效的情形，应确认合法有效。林伯奇、曾碧惠若认为小区业主委员会作出的决定侵害其合法权益，可以另行依法请求人民法院予以撤销，与本案纠纷无直接关联。因此，林伯奇、曾碧惠抗辩认为案涉《物业服务合同》无效不能成立，本院不予采纳。根据查明的事实，可以认定世邦泰和物业公司作为业主委员会选聘的物业服务企业，有履行相应的管理服务职责，为小区业主提供了物业管理服务；同时，根据合同约定，物业服务收费包括了设施维护、绿化养护费用方面的支出，且世邦泰和物业公司未能提供任何证据证明其维护计划及公共维修金使用计划未获支持，其主张有关设施设备未及时维护系因资金不足等理由不能成立，可以认定其在有关设施设备维护，绿地养护等方面存在一定的瑕疵。对于物业服务存在瑕疵，以及林伯奇、曾碧惠若认为世邦泰和物业公司利用其身份长期侵害业主权益，林伯奇、曾碧惠可以通过有关部门要求改进，以及通过业主委员会追究其违约责任乃至更换物业服务企业等方式维护权益，但直接拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据。因此，对于世邦泰和物业公司要求林伯奇、曾碧惠缴纳欠缴的物业服务费、房屋公共维修金，本院予以支持。世邦泰和物业公司撤回部分诉讼请求后，因其主张的2014年10月的各项费用为0，故其实际上主张的是2014年11月1日起的欠费，其自愿按低于建筑面积的实测面积计费，系自由处分自身权利，本院予以照准。据此，林伯奇、曾碧惠应向世邦泰和物业公司缴纳2014年11月1日至2015年10月31日共计12个月的物业管理服务费2582.4元、房屋公共维修金358.8元，合计2941.2元。此外，世邦泰和物业公司还要求支付违约金，本院认为，鉴于世邦泰和物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，而从林伯奇、曾碧惠的举证来看，其较热心小区公益，本案物业服务质量问题是双方产生纠纷的重要原因，故对于世邦泰和物业公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：
一、被告林伯奇、曾碧惠于本判决生效之日起10日内支付原告福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业管理服务费2582.4元、房屋公共维修金358.8元，合计2941.2元；
二、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限公司厦门分公司的其余诉讼请求。
若被告林伯奇、曾碧惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告林伯奇、曾碧惠负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈基周
二〇一六年九月二日
书记员 许 晔
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。