辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民四终字第452号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马楚德。
委托代理人：王登奎。
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴灿煌。
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏明河。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宝珠。
委托代理人：张贺斌。
上诉人马楚德、戴灿煌、苏明河因与被上诉人陈宝珠租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人马楚德、戴灿煌、苏明河的委托代理人王登奎，被上诉人陈宝珠的委托代理人张贺斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈宝珠一审诉称：请求法院判令三被告给付拖欠原告的租金人民币336万元及利息（2009年7月8日至2010年7月8日，计144万元；2011年1月8日至2011年7月8日，计48万元；2011年7月8日至2012年7月8日计144万元）。
马楚德、戴灿煌、苏明河一审辩称：原告诉请的336万元租金中，应当扣除以下两部分款项：1、扣除原告应承担的租赁物维修费用990730元及逾期违约金285953元；2、扣除原告应分担的税款877700.9元及逾期违约金325689.3元。扣除以上两部分后，剩余的租金为879927元，被告同意向原告支付。原告主张给付利息的请求，没有事实和法律依据，因为被告根本找不到原告，既没有其联系方式也没有其帐号，无法支付租金，因此迟延给付租金的责任在原告而不在被告，故对该请求法院不应支持。原告可以找到被告，不存在找不到被告的问题，故公告费应当由原告承担。
马楚德、戴灿煌、苏明河一审反诉诉称：请求法院判令反诉被告向反诉原告支付代扣代缴税款和代为垫付的税款共计877700.9元、逾期利息为25689.3元，及九州大厦维修、供暖联网等反诉被告应当承担的各项费用共计990730元、逾期利息285953元。
陈宝珠一审反诉辩称，反诉原告主张的代扣代缴税款和代为垫付的税款没有事实证据和法律依据，依法不能成立。反诉被告要求反诉原告承担的工程问题与本案无关。反诉原告要求反诉被告承担2009年7月8日以后的大厦维修、供热联网等工程费用，且包括上述2009年7月1日以前的工程费用，根据这些工程的内容性质，此款不应由反诉被告分担。反诉原、被告之间并非合伙人关系，而是按份共有人关系。依据《物权法》第九十七条及相关法律规定，反诉原告未经三分之二以上的按份共有人同意而签署的《委托协议书》、《工程确认协议书》等，仅限于约束反诉被告和协议相对人，对反诉原告不具有法律约束力。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
一审法院查明：座落于沈阳市皇姑区昆山中路34号，总建筑面积为13582平方米房屋系原告（反诉被告）与三被告（反诉原告）按份共有的房产。其中原告（反诉被告）陈宝珠占40%的产权，被告（反诉原告）马楚德占10%的产权、被告（反诉原告）苏明河、戴灿煌各占25%的产权。2008年6月30日，原告（反诉被告）（甲方）与三被告（反诉原告）（乙方）签订《经营承包合同》一份。约定将上述房屋中建筑面积为13582平方米40%产权承包给三被告（反诉原告），用于宾馆、酒店、写字间等出租经营管理。承包期限从2008年7月1日至大厦全部产权所有人取得共识出售本大厦止，不受个人产权转移所约束。年承包金96万元，每半年结算一次，每年7月8日及次年的1月8日结算。乙方有权对大厦进行内部改造、装修，其支付费用全部由乙方支出，甲方不必支付。合同同时约定锅炉房老旧不符国家规定需进行改造时，乙方需取得甲方同意，并按产权比例支付所属改造费用，有关改造工程甲方不得无故拖延而造成乙方经济损失。协议签订后，原告（反诉被告）将其中争议房屋40%产权交由三被告（反诉原告）出租、经营管理。在上述合同签订后，三被告（反诉原告）自2008年7月1日至2011年12月30日，连续与沈阳九州饭店签订了五份房屋租赁合同书，连续租期为2008年7月1日至2015年6月30日，租赁的标的物始终为原告（反诉被告）及被告（反诉原告）共有的房屋产权项下内范围，出租的面积逐渐增加，现被告（反诉原告）自述已将全部共有的产权整体租赁给沈阳九州饭店使用了。其第一份合同，签订的时间为2008年7月1日，租赁面积为4848.17㎡，年租金100万元，租期为2008年7月1日至2009年6月30日。其第二份合同，签订的时间为2008年6月25日，租赁面积为4848.17㎡，年租金100万元，租期为2009年7月1日至2010年6月30日。其第三份合同，签订时间为2010年6月30日，租赁面积为9096㎡，年租金260万元，租期为2010年7月1日至2015年6月30日。其第四份合同，签订时间为2010年12月20日，租赁面积为9096㎡，年租240万元，租期为2011年1月1日至2011年12月31日。其第五份合同，签订时间为2011年12月20日，租赁面积为9096㎡，年租金240万元，租期为2012年1月1日至2012年12月31日。后两份合同对第三份租金有减少40万元的租金内容。在上述五份合同中，内容一致的制式条款，其第五条中均规定，租赁期内该房屋自然损坏的维修、养护由乙方（沈阳九州饭店）负责。在合同的第七条中均规定，对于房屋的改建、装修或增添设施，应征得用方（三被告）书面同意。对于涉及到墙体、楼板，支撑柱等承重构件的改动、增加房屋荷载……装修费用由乙方（沈阳九州饭店）承担。在原告（反诉被告）、被告（反诉原告）租赁合同存续期间，原告（反诉被告）通过诉讼程序，由相关法院判令三被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）2008年7月1日至2009年7月1日房屋租金96万元，自2009年7月9日至原告（反诉被告）诉至本院期间，三被告（反诉原告）未支付原告（反诉被告）相应的租金。三被告（反诉原告）自2008年11月4日至2012年6月30日期间，其以出租人包括原告（反诉被告）的名义交纳营业税、个人所税税，房产局、城市维护建设税、教育费附加等出租人应交纳税费。对于交纳的期限、计税金额、税率、税金等，均以有税务机关加盖公章认可的代开发票申请审批表及相关税务机关出具的完税凭证证实。其中第一笔交纳系2008年10月1日至2009年4月30日的税金共计204433.18元，第二交纳系2009年5月1日至2009年12月31日期间的税金230563.19。第三笔交纳系2010年1月1日至2010年6月30日的税金189470.6元，年租金为100万元，以50万元为计税标准。第四笔交纳系2010年7月1日至2010年9月30日的税金共计213907.07元，年租金为260万元，以65万元为计税标准。第五笔交纳系2010年10月1日至2010年12月31日的税金共计217203.2元，年租金260万元，以65万元为计税标准。第六笔交纳系2011年1月1日至2011年3月31日的税金203847.9元，年租金为240万元，以60万元为计税标准。第七笔交纳系2011年4月1日至2011年6月30日的税金，共计202083.87元，年租金为240万元，以60万元为计税标准。第八笔交纳系2011年7月1日至2011年9月30日的税金为202084.7元，年租金为240万元，以60万元为计税标准。第九笔交纳系2011年10月1日至2011年12月31日的税金202084元，年租金为240万元，以60万元为计税标准。第十笔交纳系2012年1月1日至2012年3月31日的税金164787.3元，年租金240万元，以60万元为计税标准。第十一笔交纳系2012年4月1日至2012年6月30日税金164787.3元，年租金240万元，以60万元为计税标准。此外，在房屋租赁合同履行期间，其租赁物的水管及排污管线、供暖设备、外墙、消防等有不同程度的维修、整改、更换等行为。
一审法院认为：原告（反诉被告）与三被告（反诉原告）所签订的名为经营承包合同，其内容，实为一种按份共有人之间所达成的一种租赁协议。系属原告作为出租人将不具有特定产权位置的，仅泛指40%的产权范围租赁于被告方。该合同应属有效租赁合同。但自签订合同时起，超过20年租赁期限的部分，属于无效部分。虽然当事人之间存在共有关系。但在本案中，双方当事人应受租赁合同中所规定的权利义务关系的约束，由此应确定，本案双方当事人所发生的纠纷，应受合同法所调整。关于原告主张的被告方应支付的226万元租金及相关利息的问题。因租赁合同系属有效，且被告方对该租金的客观数额未提出异议，故本院对原告主张的该项请求予以支持。因租金系属半年支付一次，故应按每次支付48万元租金的起算点，计算利息至本判决生效时止。其利息计算方式，应参照中国人民银行同期同类贷款利率为妥。关于被告反诉的应由原告承担税款877700.9元及逾期违约金的问题。根据涉案协议约定及法律规定，出租人原告（反诉被告）应对自己获得的租金收益，依法、依理应当交纳相应的税金，但实际协议履行过程中，被告（反诉原告）方并未支付原告（反诉被告）租金，致使原告（反诉被告）主观上、客观上无法自行交纳租金。而根据庭审中已查明，被告（反诉原告）方已为原告（反诉被告）实际垫付相应的税金，鉴于税法中的税不重征原则，既使本院判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）租金后，原告（反诉被告）亦无法自行再次缴纳税金。因该反诉请求与本诉具有关联性，故其该反诉请求应成立。但所诉范围应限定在原告本诉即2009年7月8日至2012年7月8日范围内，对于被告所交纳的2008年10月1日至2009年4月30日计为7个月支付的税金，及2009年5月1日至2009年12月31日计为8个月的税金，因前者期限不在原告的本诉范围内，而后者计征标准应以666667元为限，但证据表现为计征标准为542886元，造成一种不确定性，故上述两项证据本院不予采纳。而对于界定厘清原告应缴纳税金方法，原则上应以被告方的出租合同的年租金为基础，衡量交税金的月数，根据前两项数额，计算出每次缴纳税金的计征标准，考量原告在该段内应收取的租金，并包括本次缴纳的租金数额，即为本次缴纳税金的数额×原告该段时间应获得的租金÷该段的计征数额，所得的结果属原告应当交纳的税金。被告缴纳的第三笔2010年1月1日至2010年6月30日（6个月）的税金为189470.6元，年租金为100万元，原告应取走48万，故原告该段应缴税金为189470.6元×480000元÷500000元，即为181891.8元。第四笔被告缴纳2010年7月1日至2010年9月30日（3个月）的税金213907.07元，年租金为260万元，原告应取走24万元，故原告该段应缴纳税金为213907.07元×240000÷650000元，即为78981.10元。第五笔被告方缴纳2010年10月1日至2010年12月31日（3个月）税金为217203.2元，年租金为260万元，原告应取走24万元，故原告该段应缴纳税为217203.2元×240000元÷650000元，即为80198.1元。第六笔被告方缴纳2011年1月1日至2011年3月31日（3个月）税金为203847.87元，年租金为240万元，原告应取走24万元，故原告该段应缴纳税为203847.87元×240000元÷600000即为81539.2元。第七笔被告方缴纳2011年4月1日至2011年6月30日（3个月）税金为202083.9元，年租金为240万元，原告应取走24万元，故原告该段应缴纳税为202083.9元×240000元÷600000即为80833.6元。第八笔被告方缴纳2011年7月1日至2011年9月30日（3个月）税金为202084.7元，年租金为240万元，原告应取走24万元，故原告该段应缴纳税为202084.7元×240000元÷600000即为80833.9元。第九笔被告方缴纳2011年10月1日至2011年12月31日（3个月）税金为202084元，年租金为240万元，原告应取走24万元，故原告该段应缴纳税为202084元×240000元÷600000即为80833.6元。第十笔被告方缴纳2012年1月1日至2012年3月31日（3个月）税金为164787.3元，故原告该段应缴纳税为65914.9元。第十一笔被告方缴纳2012年4月1日至2012年6月30日（3个月）税金为164787.3元，年租金为240万元，原告应取走24万元，故原告该段应缴纳税为164787.3元×240000元÷600000即为65914.9元。以上共计796941元，为原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）所支付的为其垫付的税金。而对于被告（反诉原告）所主张垫付税金的利息等损失，因其未向原告（反诉被告）先行支付租金，故其主张本院不予支持。关于被告（反诉原告）所主张的租赁物维修费用一事。因本案原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的权利义务关系适用合同法审理，故应根据双方当事人的书面约定条款指向承担义务人。根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订合同的第四条，（乙方）被告（反诉原告）有权对大厦进行内部改造、装修权，其费用全部由（乙方）支付，甲方原告（反诉被告）不必支付。第六条规定，对于锅炉房改造时，（乙方）被告（反诉原告）需取得（甲方）原告（反诉被告）同意，并按产权比例支付所属改造费用，链接被告（反诉原告）与沈阳九州饭店有限公司的多份房屋租赁合同中的，内容均为相同的第五条，租赁期内房屋自然损坏的维修养护由乙方（沈阳九州）负责。第七条第二款，对于房屋进行改建，装修或增添设施……装修费用由乙方（沈阳九州）承担。结合上述两类合同的相应条款，原告（反诉被告）仅属锅炉房老旧不能使用的情况下，在被告（反诉原告）方征得原告（反诉被告）同意的情形下，原告（反诉被告）承担相应的维修费用。从被告（反诉原告）与他人履行的租赁合同条款分析，其维护、修缮类的义务由沈阳九州承担。从被告（反诉原告）所提供维修范围的证据分析，其包括热水上下管、锈蚀、破损、消防整改、屋面漏水、外墙脱落、供暖热换器清洗等。前述范围，根据上述罗列的相关修缮范围及内容，对于与有锅炉房有关的维修，因其被告（反诉原告）方无充分证据证实，已通知原告（反诉被告）征得其同意，故该类费用应由被告（反诉原告）自负。而对于上述其他修缮范围，从原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的合同约定分析，应由被告（反诉原告）负责维修，从被告（反诉原告）与沈阳九州签订的租赁合同分析，亦由承租人沈阳九州维护、修缮。从费用是否客观发生的角度分析，被告（反诉原告）不能充分证明，本方已实际支出的费用准确数额，从被告（反诉原告）维护、修缮的行为分析，是属于自己追求利最大化，其本方所获得利益巨甚，远已超过原告（反诉被告）本人所取得的利益。而维修费用由原告（反诉被告）分摊有悖公允性。由上可见，对被告（反诉原告）此类反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百三十三条，判决如下：一、被告（反诉原告）戴灿煌、苏明河、马楚德在本判决生效后十日内，共同向原告（反诉被告）陈宝珠支付自2009年7月8日起至2012年12月31日期间的七笔租金336万元；二、被告（反诉原告）戴灿煌、苏明河、马楚德在本判决生效后十日内，共同向原告（反诉被告）陈宝珠支付336万元利息，按中国人民银行同期贷款利率计算（1、以48万元为本金，从2009年7月9日至判决生效之日止；2、以48万元为本金，从2010年1月9日至判决生效之日止；3、以48万元为本金，从2010年7月9日至判决生效之日止；4、以48万元为本金，从2011年1月9日至判决生效之日止；5、以48万元为本金，从2011年7月9日至判决生效之日止；6、以48万元为本金，从2012年1月9日至判决生效之日止；7、以48万元为本金，从2012年7月9日至判决生效之日止）；三、原告（反诉被告）陈宝珠在本判决生效后十日内，向被告（反诉原告）戴灿煌、苏明河、马楚德返还对其垫付的税金796941元；四、驳回原告（反诉被告）陈宝珠、被告（反诉原告）戴灿煌、苏明河、马楚德其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33680元、公告费260元，均由被告（反诉原告）戴灿煌、苏明河、马楚德共同承担。反诉费13145元，由原告（反诉被告）陈宝珠承担11700元，其余1445元由被告（反诉原告）戴灿煌、苏明河、马楚德共同承担。
宣判后，马楚德、戴灿煌、苏明河不服，向本院提起上诉称：上诉人代陈宝珠垫付税金为877700.9元，一审仅认定796941元，认定数额错误，且上诉人代缴税款产生利息损失，被上诉人应当支付利息；对租赁物的维修义务是出租人的法定义务，上诉人对租赁物进行维修，被上诉人应承担的费用为9907308元，并应当一并支付利息损失285953元；上诉人无法与被上诉人取得联系，故逾期支付租金系由被上诉人过错造成的，且上诉人于2012年8月16日及2014年12月29日向被上诉人发出领取租金通知，被上诉人未及时领取，故上诉人不应支付逾期利息等。故请求法院判令：1、撤销原审判决，依法改判；2、被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人陈宝珠辩称：被上诉人未取得租金，不应纳税，尊重一审判决，请求维持原判。
本院认为：上诉人主张代被上诉人垫付税金数额为877700.9元，经查明，2008年10月1日至2009年7月7日的税金，因不属于本案本诉时间范围内，本案不予处理，2009年7月8日至2009年12月31日的税金，因计税标准与被上诉人应计税标准不一致，一审法院对该部分税金不予支持并无不当；对于上诉人主张的维修费用的问题，因双方在《经营承包合同》中已经对租赁物的维修、改造费用承担及锅炉改造的程序及费用承担进行了明确约定，根据该合同约定，租赁物的维修、改造费用应由上诉人承担，锅炉改造需取得被上诉人的同意，并按产权比例支付所属改造费用，现上诉人未提供相应证据证明已征得被上诉人的同意，故上诉人请求被上诉人承担租赁物的维修费用缺乏依据，本院不予支持；对于上诉人是否应当支付利息的问题，因上诉人两次向被上诉人发出的领取租金通知均发生于租金支付期满之后，且双方对支付的数额存在争议，故上诉人提出无法与被上诉人取得联系，无法支付租金，不应支付利息的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人的其他上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 钺
代理审判员 林晓楠
代理审判员 曾 璐
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 张淋茜
本判决所依据的相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；