福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1491号
原告裕景（厦门）物业服务有限公司。
法定代表人陈永栽，董事长。
委托代理人黄立新、林文玉，公司职员。
被告曾婉莲，女，1960年9月26日出生，汉族。
委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被告吴宪荣，男，1960年8月8日出生，汉族。
委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
原告裕景（厦门）物业服务有限公司（以下简称裕景物业公司）与被告曾婉莲、吴宪荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2014年5月29日、2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告裕景物业公司的委托代理人黄立新，被告曾婉莲、吴宪荣的共同委托代理人周玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕景物业公司诉称，2005年10月18日，原告接受东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司之委托，为“东方高尔夫别墅”全体业主和使用人提供物业管理服务。此后，厦门市物价局亦批准原告在物业管理过程中，依照核定的标准向“东方高尔夫别墅”全体业主和使用人收取物业管理服务费等费用。接受委托后，原告所组派的东方高尔夫别墅物业管理处即向包含被告在内的诸业主及使用人依约提供物业管理服务。但被告作为“东方高尔夫别墅”99单元（32-2）房屋之业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依法履行缴交物业管理服务费等费用的义务，自2013年7月1日起至2013年10月31日止，被告连续拖欠4个月的物业管理服务费和房屋公共维修金等不予缴付。原告曾为此致函被告催缴上述费用，但迄今无果。因此诉至法院，请求判令：一、被告曾婉莲、吴宪荣向原告缴付2013年7月至2013年10月份的物业管理服务费4970.40元（人民币，以下币种均同）、公共维修费310.80元，并支付滞纳金（滞纳金自2013年7月8日起按每日万分之五计算，应计到人民法院判令被告还款之日止）；二、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告曾婉莲、吴宪荣辩称，一、被告无需向原告支付物业管理费。讼争小区的《物业服务合同》第二十三条约定该小区物业服务费采用酬金制的计费方式。收取的物业管理费属于全体业主所有，原告仅仅只是代为管理并无所有权。原告每月的固定酬金为3万元均已完全收取。另原告于2013年10月份就已经撤离了小区，无权主张10月份的物业管理费。二、原告收取的物业管理费属于全体业主所有。被告有权利知道原告自2005年10月18日开始对小区进行物业管理以来，收取的物业费用总数有多少。另依据《物业服务合同》第三十三条约定原告撤离时要聘请有资质的会计师事务所作出审计报告，但原告至今未履行该义务。属于全体业主的物业管理费仍被原告侵占。依据《物业服务合同》第二十条第十一款的约定，原告应每6个月向全体业主公布物业管理费的收支账目，公共水电分摊的详细情况。但原告始终未履行公示的义务。三、原告在物业服务期内不能适当履行《物业服务合同》义务，小区管理秩序混乱、环境卫生差；个别业主擅自侵占小区公共部位，装修施工时改动楼房公用设施或房屋结构未及时予以制止或采取其他措施，未履行物业服务合同义务。四、原告主张滞纳金无法律依据，如上所述物业服务管理费属于全体业主所有，原告当然无收取滞纳金的说法，《厦门市物业管理若干规定》亦无关于滞纳金的规定。此外，原告未履行物业服务合同义务，被告享有先履行抗辩权，原告主张滞纳金无任何依据。五、2013年9月14日，100号大门对面的一棵龙眼树和41棵已长到树径5-7厘米的红车树被砍伐，除龙眼树外，仅剩六、七十厘米树桩。被告立即向物业主任陈志愿反映并叫来物业管理人员及保安队长张建民查看现场。之后，被告强烈要求原告负责处理此事，经常向原告了解处理情况，但都被敷衍拖延。由于原告工作失误，没有安装探头监控，未及时发现，案发后又未及时处理，致全体业主受到损失数万元。综上所述，原告主张物业管理费和滞纳金均无理无据，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明：
被告曾婉莲、吴宪荣系‘厦门东方高尔夫社区南二区别墅”小区32-2号房屋（产权面积：388.32平方米）的业主。原告裕景物业公司在与该小区开发商东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订合同后，受委托作为前期物业管理服务公司进驻小区提供物业管理服务。2012年12月25日，原告裕景物业公司与东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司续签《东方高尔夫国际社区南一、二、三区别墅前期物业服务合同》，约定委托服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止；物业管理服务费采用酬金制计费方式，按建筑面积每月每平方米3.2元收取，收取的物业服务费属于全体业户所有，由物业管理处代管，年度结余转入下年度继续使用；应收的物业管理服务费是指按照已经交房的建筑面积和约定的收费标准全额应该收取的物业管理服务费用，裕景物业公司负责物业管理服务费用的收缴和追讨，应收而没有收到的物业管理服务费，委托方不予补贴；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，按照临时管理规约的规定缴纳滞纳金；房屋公共维修金为每月每平方米0.2元，裕景物业公司应按照政策法规、临时管理规约及合同约定使用房屋公共维修金；绿化环境实行一体化管理，有专职绿化队伍，管理制度落实；保证花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露；花木、草地的养护标准为：草地保持平整、无缺损，草地内无杂草及小石块等杂物，花木保持其艺术造型美观、流畅，对枯死的要及时补种，保持常绿。此外，合同还约定了其他内容。被告曾婉莲、吴宪荣缴交物业管理服务相关费用至2013年6月份，其后因对原告物业管理服务质量不满意，未再缴交后续相关费用。自2013年7月1日起至2013年10月31日止，被告计拖欠4个月的物业管理服务费和房屋公共维修金未缴付。后因催告未果，原告于2014年4月15日诉至本院。期间，裕景物业公司已于2013年10月31日晚与接手的新物业服务公司完成交接，退出本案小区的物业管理服务。
另查明：
一、原告裕景物业公司于2006年3月3日与被告曾婉莲、吴宪荣签订《东方高尔夫别墅社区业主临时公约》，约定全体业主授权物业管理企业处理所有关于物业管理的投诉，并协助协调业主或用户之间因物业管理而引起的纠纷与争执；业主应按照法律规定和约定缴纳房屋公共维修金，房屋公共维修金的账务由物业服务企业代收代管；物业管理服务收费采取酬金制方式，物业管理企业可以预收6个月的物业管理服务费用，之后每半年的首7日内业主将应缴纳的物业管理服务费用等其他费用以物业管理企业制定的方式缴纳至物业管理企业指定的地点；如业主不按约定缴纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以自逾期之日起每日按应缴费用的万分之五的标准向业主收取滞纳金。
二、2013年12月12日，被告吴宪荣向公安机关报警称其在案涉小区别墅的树木被人砍断41棵左右。对于有关树木被砍的事实，原告没有异议。原告庭审陈述，“被告的树木被砍，9月14日管理处第一个发现。马上有跟100栋的业主交涉，要求恢复原状。有联系两家绿化公司到现场查看，报价是每棵200至250元。有跟被告协商，但其要价太高”、“砍的差不多快完时，安保发现制止了。是100栋业主自己砍的。要求100栋业主恢复原状。之后钱被告要求太高，100栋业主刚开始是同意，无法满足”。被告庭审陈述相关情况称“10月问管理处，管理处说9月14日被砍。树木是属于被告院墙以内的树。当时买的时候就有的。后面就慢慢养”，“原告没有组织协调，我方有找过派出所。”
为查明案件事实，本院依法向厦门市公安局钟山派出所调取了被告吴宪荣报警的《受案登记表》以及有关询问笔录等证据。其中原告当时的工作人员张建民在接受公安机关询问时陈述，“2013年9月份99号业主给我们管理处打电话……说他别墅花园的树木被人砍断，当时我就叫领班的和二区巡逻岗的一位保安到99号别墅花园。我到现场后99号别墅花园已经被砍了好几天了……”。发现树木被砍是“2013年9月份，具体时间不太清楚”。
二、原告在为案涉小区提供物业管理服务期间，案涉小区曾获得由厦门市建设与管理局评定的“2012年度厦门市物业管理示范小区”称号。此外，原告庭审陈述，房屋公共维修金是专款专用，有剩余将会移交给业主委员会或者新的物业公司，目前尚未交接清楚。
上述事实有原告裕景物业公司提供的《东方高尔夫国际社区南一、二、三区别墅前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《东方高尔夫别墅社区业主临时公约》、缴费发票、物业交接说明，被告曾婉莲、吴宪荣提供的报警回执、照片，本院依职权调取的《受案登记表》、询问笔录，以及本案庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告裕景物业公司与东方（厦门）高尔夫乡村俱乐部综合旅游有限公司签订的《东方高尔夫国际社区南一、二、三区别墅前期物业服务合同》及与被告曾婉莲、吴宪荣签订的《东方高尔夫别墅社区业主临时公约》，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。原告裕景物业公司作为物业服务企业应依约履行管理服务职责，被告曾婉莲、吴宪荣作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，应依约支付相关费用。首先，虽然合同约定物业管理服务费用采用酬金制，房屋公共维修金属于全体业主共有且原告目前已经退出案涉小区的物业管理服务，但是有关合同已经授权原告收取管理服务期间的费用，原告并无主张其退场之后的费用，本案没有证据表明其收取履约期间的费用的授权已经被停止或收回，因此，原告仍有权主张收取相关费用。至于原告收取之后如何移交或交接，则为其他法律问题。其次，被告认为原告未履行公布账目等相关义务，可以通过业主委员会等途径维护自身合法权益，但以此拒不支付物业管理相关费用，依据不足。第三，被告抗辩称原告不适当履行义务，小区管理秩序混乱、环境卫生差等，未提供证据证明，且也与案涉小区物业管理近年来获得的荣誉相矛盾，不足采信。当然，被告不支付相关费用还有一个重要原因，即别墅相关树木被砍伐。就此，本院认为，本案树木被砍伐属于大面积的故意破坏，甚至可能涉嫌刑事犯罪，与因为日常养护不善导致的树木毁损的一般情形显然不同。业主可以要求物业公司善尽养护义务但不能苛求确保不发生此类非常情形。被告已经就有关情况报警处理，有关权利人可以在相应情况查明之后，向侵权人主张赔偿，不宜就此迁怒原告，而不交纳全部相关费用。根据查明的事实，不能认定裕景物业公司没有进行相关物业管理。但是物业管理的质量关系到业主的切身利益和感受，从合同义务履行的角度看，没有证据表明原告有及时发现并制止树木被砍伐，也没有证据表明事后进行了积极的处理和协调。综合考虑全案情形，本院对于原告裕景物业公司主张的滞纳金不予支持，同时酌定按75%的标准确定物业管理服务费。自2013年7月1日起至2013年10月31日止，被告共欠付物业管理服务费4970.4元，按75%计算为3727.8元，房屋公共维修金310.8元，相应费用曾婉莲、吴宪荣应予缴付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告曾婉莲、吴宪荣于本判决生效之日起十日内支付原告裕景（厦门）物业服务有限公司物业管理费3727.8元、房屋公共维修金310.8元；
二、驳回原告裕景（厦门）物业服务有限公司的其余诉讼请求。
若被告曾婉莲、吴宪荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费50元减半收取25元，原告裕景（厦门）物业服务有限公司负担10元，由被告曾婉莲、吴宪荣负担15元。被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，本案实行一审终审。本判决为终审判决。
审判员 陈基周
二〇一四年六月十九日
书记员 谭婉群
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。