甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘05民终258号上诉人（原审原告）：侯某1，住天水市。委托诉讼代理人：席某，住天水市，系天水市秦州区天水郡街道办事处西十里社区居民委员会推荐。上诉人（原审原告）：侯某2，住天水市。委托诉讼代理人：席某，住天水市，系天水市秦州区七里墩街道办事处海林社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：侯某3。被上诉人（原审被告）：侯某4。委托诉讼代理人：邵某，秦安县陇城镇法律服务所法律工作者。上诉人侯某1、侯某2因与被上诉人侯某3、侯某4确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省秦安县人民法院（2016）甘0522民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯某2、上诉人侯某1与侯某2的共同委托诉讼代理人席某、被上诉人侯某4及其委托诉讼代理人邵某、被上诉人侯某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯某1与侯某2上诉请求：依法撤销原判决，改判确认侯某3与侯某4口头达成的房院买卖合同无效。事实与理由为：1.涉案房院买卖合同无效。本案涉案房院位于××县，登记在候守业名下，系候守业祖遗宅院，院内有土瓦房六间，磨房一间。候守业、秦润香夫妇育有六个子女，长子候祥荣、次子候建强、长女候巧香、次女候巧兰、三女候巧花、四女候红芳。1998年，由于侯某3不尽赡养义务，候守业、秦润香不得已至天水市秦州区侯某2处生活，直至两位老人前后去世，期间候守业、秦润香均未回老宅居住。因此，侯某3不具备代管房院或接受父母委托管理房院的权利外观。侯某4作为同村村民，在明知侯某3与其父母关系不睦、不尽赡养老人义务，导致侯守业夫妇不得已去侯某2处生活，侯某3对涉案房院不具有处分权或代理权的情况下，仍与侯某3达成口头买卖房院协议，侯某3收款行为也是其个人行为，而且侯守业对侯某3处分房院的行为也没有追认，故侯某4取得房院的方式不符合善意取得的构成要件，不适用善意取得制度。侯某3在一审中也承认其受人蛊惑，隐瞒、欺骗家人擅自处分了涉案房院，因此该房院买卖合同因侯某3与侯某4恶意串通，损害权利人侯守业的利益而无效。2.侯某1与侯某2系本案适格诉讼主体。本案涉案房院至今登记在候守业名下，2005年侯守业去世后，秦润香及六名子女均有权利继承涉案房院。2012年正月，秦润香当着六名子女，宣布涉案房院由长子侯某1继承，侯某2监管。本案中候巧香、候巧兰、候巧花、候红芳已经表示放弃继承，故涉案房院由侯某1与侯某3共有。在未征得共有人侯某1许可或委托的情况下，侯某3的处分行为损害了侯某1的利益，同时也违背了老人的遗嘱，故侯某1与侯某2是本案适格主体。3.一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的是缔约合同当事人一方主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，缔约合同当事人双方的行为损害了第三人即侯某1与侯某2的利益，故其提出本案诉请不受该条法律规定的约束。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的是代理人以被代理人名义订立合同的情形。本案中，侯某4对候建强与其父母关系不和睦、候建强无处分权和无代理权的事实是知情的，且候建强是以自己的名义与侯某4达成的口头买卖合同并收受被上诉人支付的购房款。因此，原审依据前款规定以侯某4有理由相信候建强有代理权，明显错误。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定的是有权处分行为产生的后果，而本案系无权处分行为产生的后果，故本案不适用该法律规定。侯某3答辩称，认可侯某1与侯某2的上诉请求及理由。侯某4答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，请求驳回上诉，维持原判。具体理由为：1.本案所涉宅院房屋买卖口头协议依法有效。侯某3系已故侯守业的次子，一直与其父母共同生活。2002年初，侯某3委托同村村民侯东东联系侯某4，协商转让已闲置多年的涉案旧院房屋。在中介人的评议下，双方于2002年3月15日达成旧宅院房屋转让协议，侯某4以1600元的价格完成房屋买卖交易，侯某3出具了收据。此房屋买卖行为发生时，侯守业夫妇均健在，并知晓买卖过程，转让行为也是其家人真实意思的表示，并非侯某3个人行为。侯某4在交易过程中无任何蛊惑、隐瞒、欺骗之行为，故涉案院房口头买卖协议是双方真实意思的表示，应为有效。2.侯某4已是本案诉争宅院及对应宅基地合法权利人。首先，基于房院转让协议，侯某4已于2002年3月15日依法取得了涉案房院的所有权，依据按照”地随房走”的惯例原则，侯某4也已取得了该宅基地的合法使用权。其次，宅基地使用权是基于集体经济组织成员的特定身份而取得，本身带有很强的社会福利性，所以《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。《天水市农村宅基地管理办法》第八条也有相同内容的规定。村委会是集体土地的所有人，有权对长期闲置的宅基地收回和重新调整。再次，侯某4生育二子，长子侯晓国，也系侯滩村北关组村民，符合国家关于村民申请宅基地的政策。侯晓国于2013年12月提出宅基地使用申请，经村委会、乡政府审核，报秦安县政府及县土地部门批准，已获得该旧院的宅基地使用权（2013年2月12日村委会已代收了涉案宅基地耕地占用税870元，县国土资源局已收取办理集体土地建设用地使用证的工本费）。3.侯某1与侯某2的起诉超过法定诉讼时效期间。我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，涉案旧宅院转让协议形成于2002年3月15日，而且侯某4在2003年开始，陆续对该院中杂草、垃圾和年久陈旧的房屋进行公开清理和修缮，此事全村大多数村民均知晓，而侯某1、侯某2父母及家人同样也知道，如果有异议定会提出，但无证据证明有提出异议的事实，从而说明，侯某3的转让行为是经过其父母一致认可的。现侯某1与侯某2在2016年10月提起本案诉讼，明显已经超过了法定诉讼时效期间，其主张应依法驳回。侯某1、侯某2向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认侯某3与侯某4之间的出售宅基地房产合同无效；2.本案诉讼费用均由侯某3与侯某4负担。一审法院经审理查明，侯某1、侯某2与侯某3系兄弟姊妹关系，父亲侯守业，母亲秦润香。侯某3与侯某4系同村北关组村民。侯守业夫妇系秦安县叶堡乡侯滩村村民，在该村共有祖遗房院一处（土地使用证号：秦叶集用[1990]字第1103号），院内原有土木结构北房、东房各一座，该院多年闲置。1998年，侯守业、秦润香夫妇到女儿侯某2处（天水市秦州区）生活后，将该诉争宅院交由儿子侯某3管理。2002年3月15日，经同村村民侯冬冬介绍，侯某3与侯某4口头达成宅院买卖协议，约定侯某3将上述宅院以1600元的价格出卖给侯某4，双方未签订书面合同。侯某3在收到房款后，给侯某4出具收条一份，内容为：”今收到侯某4旧庄院款1600元，大写：壹仟陆佰元正，侯某3，2002年3月15日”。当时侯守业及秦润香健在，仍在其女侯某2处（天水市秦州区）生活；2004年7月侯守业去世，2014年1月秦润香去世。2013年，秦安县叶堡乡侯滩村村民委员会清理土地时，因诉争宅院出卖给了侯某4，村委会将该宅院登记在侯某4儿子侯晓国名下。后侯某4在诉争院内进行了修建。侯某1、侯某2称，侯某4在2016年7月26日在诉争宅院内建房时，其才知道该宅院被侯某3出卖。双方发生纠纷，经村委会调解未果。一审法院认为，侯某3与侯某4虽未订立书面合同，但俩人口头达成协议，约定侯某3将其父母共有的祖遗房院出卖给侯某4，侯某4支付价款后，对房院进行了管理，双方已履行了协议主要义务，故该房院买卖合同成立。本案双方当事人的主要争议焦点为：诉争的房院买卖协议是否无效。对此，侯某1、侯某2及侯某3认为，侯某4明知侯某3对其父母所有的祖遗房院没有处分权，仍然偷偷交易，违反了有关法律规定，侵犯了侯某1、侯某2的合法权益，应当无效。而侯某4认为房院买卖协议符合合同法相关规定，应为有效。从本案查明的事实和证据来看，第一，关于处分权问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据该规定，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，出卖人在缔约买卖合同时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，侯某1、侯某2以侯某3没有处分权为由，要求确认涉案买卖合同无效的理由不能成立。第二，双方当事人虽没有举证证明侯某3是否以其父母的名义与侯某4达成房院买卖协议，但在其父母去侯某2处生活后，侯某3一直代为父母管理诉争房院，其出卖房院的行为应当认定为代理父母处分房院。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据该条规定，侯某3在管理父母房院期间，以父母名义出卖房院时，即使没有得到父母的明确授权，由于其为直系亲属，侯某4有理由相信侯某3有代理权，该代理行为有效，其效果依法归属于被代理人；而且，在房院出卖后，其父母在世时多年没有提出异议，因此，侯某1、侯某2以侯某3偷卖父母房院、侯某4并非善意取得为由，要求确认买卖合同无效的理由不能成立。第三，从侯某3出具给侯某4的收条来看，二被告转让的是”旧庄院”。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：”建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定：”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。根据上述规定，侯某3与侯某4达成的房院买卖协议，实际上是宅基地与其上房屋整体转让协议。侯某3和侯某4同村同组村民，系同一农村集体经济组织成员，其宅基地转让并不引起村集体土地所有权发生转移，该转让行为并不违反相关土地管理法律、行政法规的强制性规定。而且，侯某1与侯某2也未举出其他构成合同法第五十二条规定的合同无效情形的证据。故侯某1与侯某2以侯某3与侯某4之间达成的房院买卖协议违反法律、行政法规强制性规定等为由，要求确认买卖合同无效的理由不能成立。综上，侯某1与侯某2的举证不足以证明本案所涉房院买卖协议无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回侯某1、侯某2的诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由侯某1、侯某2负担。二审经审理查明，侯某3、侯某4及其长子侯晓国均系秦安县叶堡乡侯滩村村民，三人同村同组。为登记本案所涉宅基地，侯滩村在2013年12月10日向侯晓国代收宅基地耕地占用税870元。常驻人口登记表显示，侯守业一家人口为：户主侯守业、其妻秦润香、其子侯某3、侯某3妻子、两个孙女及一个孙子。1997年-2016年期间，侯某1、侯某2每年均回到秦安县叶堡乡侯滩村。二审查明的其他事实与一审判决认定相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的焦点为涉案房院买卖协议是否为无效合同，侯某1、侯某2的诉讼请求能否成立。根据双方当事人的上诉与答辩，有两个问题需要明确：一是侯某3出售涉案房院是否为无权处分行为，是否构成表见代理；二是涉案房院买卖协议是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形。一、关于侯某3出售涉案房院是否为无权处分行为，是否构成表见代理的问题。侯某1与侯某2称侯某3隐瞒家人擅自处分涉案房院，该行为未经过房院权利人侯守业追认。由于侯守业及秦润香已经去世，而侯某1与侯某2又为本案当事人，因此侯守业夫妇是否知道涉案房院转让协议及是否追认该处分行为，已无有效证据证明。即便侯某3转让其父母房院构成无权处分，还应审查该行为是否构成表见代理。对此，应从以下几个方面进行分析：第一，二审中侯某1与侯某2不认可侯某3管理涉案房院，但侯某2在一审庭审笔录中明确表示涉案房屋在出售给侯某4前由侯某3管理，侯某4对此也认可，故在侯某1与侯某2二审未提供证据推翻其一审自认事实的情况下，应认定涉案房院在出售给侯某4前由侯某3管理。第二，一审中，不论是侯某1与侯某2的起诉状，还是庭审中的陈述，均没有其二审所称的侯某3与其父关系不和睦、不尽赡养义务的内容，侯某2在一审庭审时提到由于侯某3残疾，其将侯守业夫妇接到秦州区共同生活，因此侯某1与侯某2关于侯某3与家人关系的表述前后不一，而且其二审所持的观点也无证据证实。第三，根据侯某1与侯某2起诉状及已查明的事实，侯某3在1986年因结婚搬出本案所涉宅院另住，原权利人侯守业夫妇自1998年离开该房院后亦再未返回，秦安县叶堡乡侯滩村书记侯某3（与本案原审被告侯某3同名）出具的证明及一审法院对其所做的询问也证实，涉案房院常年荒置，因此自侯守业夫妇搬离后，诉争房院便无人居住。第四，宅基地有较强的社会保障和社会福利性质，依据现有法律规定，农民将其宅基地的房屋出售给本集体经济组织以外的人，该房屋买卖协议无效，而本案中侯某4、其子侯晓国及侯某3同村同组，涉案宅基地只在同村村民之间流转，因此涉案房院买卖协议有效。由上分析，侯某3是侯守业夫妇直系亲属，涉案房院长期无人居住，由侯某3照顾管理，本案中也无证据证明侯某3与其家人关系不和睦，因此当侯某3与侯某4商谈出售该房院时，侯某4有正当理由相信侯某3有权代表权利人侯守业处分该财产，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理的相关规定，侯某3的代理处分行为有效，涉案房院转让协议内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为有效。二、关于涉案房院买卖协议是否存在恶意串通，损害第三人利益的情形。依据侯某1与侯某2的上诉状，侯某3与侯某1为涉案房院的共有人，而且从根本上分析，侯某3与侯某1、侯某2在本案诉争房院上根本利益一致，因此其三人关于侯某3与侯某4恶意串通订立涉案房院买卖协议的主张，并不能单独作为认定案件事实的依据，其主张仍需结合其他证据进行认定。而在诉讼中，除了侯某1、侯某2、侯某3的个人陈述外，本案中再无其他有效证据证明在订立涉案房院转让协议时存在侯某4与侯某3恶意串通并损害第三人合法权益的事实，故侯某1、侯某2应依法承担举证不能的法律后果。至于侯某4所称的诉讼时效问题，本案系确认合同无效之诉，不适用诉讼时效的规定，但侯某1与侯某2自称从1997年到2016年期间，每年均回到秦安县叶堡乡侯滩村，都未发现涉案房院已经出售给侯某4，其主张明显与常理不符，而且从实体判处角度分析，侯某1与侯某2要求涉案房院买卖协议无效的主张也没有事实及法律依据。综上，侯某1与侯某2的上诉主张依法不能成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判处结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由侯某1与侯某2负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱金平审 判 员  李虓晖代理审判员  雒 璇二〇一七年六月二十七日书 记 员  刘 丹