浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第29号
上诉人（原审第三人）：刘宇红。
委托代理人：冯蒋华、张瑞华。
被上诉人（原审原告）：金孔勤。
被上诉人（原审原告）：叶玲玲。
两被上诉人的共同委托代理人：严永斌、夏鹏程。
原审被告：胡良岁。
原审被告：黄丽琴。
上诉人刘宇红因房屋买卖合同纠纷一案，不服文成县人民法院（2013）温文民初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原判认定，两原告系夫妻关系。两被告系夫妻关系。第三人刘宇红系原告金孔勤的外甥女。2013年3月17日以原告金孔勤作为甲方，被告胡良岁、黄丽琴作为乙方，双方签订坐落于文成县大峃镇伯温路高一电宿舍第四单元402室房屋买卖合同，合同约定：房屋总价1088000元，乙方于2013年3月17日前付清房款。本合同签订后，甲、乙双方共同遵守合同约定，任何一方若有违约，造成经济损失，应负责经济赔偿，并承担民事法律责任。合同签订当日经第三人刘宇红支付原告款项40000元，次日再通过第三人刘宇红银行汇款给原告款项48000元，共计88000元。原、被告双方于2013年3月21日办理房屋过户登记，此后余款1000000元一直未付。2013年3月19日被告胡良岁的岳母叶秀英与第三人刘宇红签订以原告金孔勤作为甲方，被告胡良岁作为乙方的房屋买卖合同，合同约定：甲方自愿将坐落于文成县大峃镇伯温路高一电宿舍第四单元402室出售给乙方，房屋总价1088000元，乙方在签订合同时付给第三人购房定金50000元和购房款438000元，共计488000元，余款600000元在2013年6月18日之前付清。后被告一直未向第三人支付余款。另第三人刘宇红自认于2013年3月15日收到被告支付的购房定金50000元，2013年3月20日收到被告支付的购房款438000元，共计收到488000元。2013年5月3日原告诉至法院。
原判认为，原、被告之前签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定该合同有效。该合同对双方具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已经按照合同约定履行转让房屋并办理房屋过户手续，现被告作为买受人未按合同约定支付剩余房款，已经构成合同违约，故原告起诉要求被告支付剩余房款1000000元以及要求被告支付逾期付款的利息损失的主张，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉诉房屋的产权登记上的所有权人是原告，即该房屋的所有权人是原告。第三人主张原告已于2000年将涉诉房屋卖于第三人的事实，因第三人未能提供相应的证据予以证明，对该主张不予采信。第三人不是涉诉房屋的所有权人却私自以自己的名义与被告签订房屋买卖合同，并收取被告购房款488000元，其作为无权处分的人私自处分他人财产，且未经原告追认，故第三人与被告之间签订的合同属无效，故第三人收取被告支付的488000元房款应返还给原告，但在房屋买卖合同签订后，第三人已经给付原告88000元，故第三人尚需支付原告400000元。综上，被告仍需支付原告房款600000元及逾期利息损失（从2013年3月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款还清之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，原审判决：一、被告胡良岁、黄丽琴于本判决生效之日起十日内一次性支付原告金孔勤、叶玲玲房款600000元及利息损失（从2013年3月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款还清之日止）；二、第三人刘宇红于本判决生效之日起十日内返还原告金孔勤、叶玲玲房款400000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告胡良岁、黄丽琴、第三人刘宇红共同承担，款限本判决生效之日起七日内交纳。
一审宣判后，刘宇红不服，向本院提出上诉。其上诉称：被上诉人金孔勤已经于2000年将诉争的坐落于文成县大峃镇伯温路高一电宿舍第四单元402室房屋出卖给上诉人刘宇红。虽然双方之间未签订书面的买卖合同，但是房屋买卖关系确已发生，原审判决对该事实未作出认定，明显错误。上诉人母亲金丽华与被上诉人金孔勤系同胞姐弟关系。2000年间，被上诉人金孔勤负债累累，上诉人母女用11万元的高价予以购买，其中有6万元是由被上诉人欠的老债抵销外，其余5万元现金支付。由于买卖行为发生时间久远，且当事人均为近亲属关系，上诉人提供证据相当困难，法院可以就关键事实以及不合常理之处，要求被上诉人出庭陈述，对上诉人提供的录音资料予以核实。诉争房产原登记在被上诉人名下是事实，正因为诉争房屋物权登记的缘故，上诉人才愿意拿出8.8万元的过户红包。另一方面，原审被告都认可与上诉人签订的房屋买卖合同。这份合同是真实有效的。办理过户手续是房屋买卖过程中的最后环节，被上诉人与原审被告签订的同样内容的买卖合同是为了办理过户手续用的。原审判决否定了上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同的证明力是错误的。请求撤销原判，予以改判
被上诉人金孔勤、叶玲玲答辩称：一、被答辩人诉称“2000年诉争房屋出卖给上诉人”不是事实。首先，答辩人和被答辩人及其母亲金丽华从来没有对涉诉房屋有买卖的合意，双方未曾签订过房屋买卖协议。其次，被答辩人及其母亲从来没有向答辩人交付过购房款。二、被答辩人诉称“为办理过户拿出红包8.8万元，原审被告认可与上诉人签订的合同”缺乏事实依据和法律依据。首先，原审被告由被答辩人经手向答辩人支付8.8万元属于购房款而不属于红包，且无任何证据证明8.8万元是红包。其次，原审被告与被答辩人所签合同为无效合同，被答辩人不属于涉诉涉房屋的产权人，也未经答辩人授权和追认，被答辩人无处分权，原审被告认可与被答辩人签订的合同对答辩人也不发生效力。综上所述，本案原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告胡良岁、黄丽琴未到庭，也未提供书面答辩意见。
上诉人刘宇红在二审理审理期间申请证人周某出庭作证，证明涉案房屋买卖的过程。被上诉人质证认为，涉案房屋出卖给原审被告前的产权人是被上诉人，而非上诉人。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋在出卖给原审被告前的产权人为上诉人还是被上诉人，证人周某在出庭作证时已明确表示对涉案房屋的权属情况不清楚，故其证言因与本案的处理不具关联性，不予确认。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人金孔勤、叶玲玲与原审被告胡良岁、黄丽琴签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定该合同有效。合同签订后，被上诉人金孔勤、叶玲玲已经按照合同约定履行了房屋交付以及办理房屋过户手续的义务，原审被告胡良岁、黄丽琴作为买受人应当按合同约定支付剩余房款600000元。上诉人刘宇红主张被上诉人已于2000年将涉诉房屋卖于刘宇红，上述房屋买卖合同的房款应当支付给上诉人刘宇红，但是被上诉人金孔勤、叶玲玲予以否认，由于涉诉房屋的产权登记的所有权人是被上诉人金孔勤，上诉人刘宇红没有充分证据证明该房屋归属于刘宇红所有。因此，上诉人以涉诉房屋的所有权人名义与被告签订房屋买卖合同，并收取原审被告的购房款488000元，依据并不充分。原审判决认定现在还在上诉人刘宇红处的400000元购房款应返还给被上诉人，该判决并无不当。综上，上诉人刘宇红的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费13800元，由上诉人刘宇红负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓习军
审判员 郑明岳
审判员 陈肖俭
二〇一四年三月二十日
书记员 蔡瑞洁