山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终742号
上诉人（原审被告）曹新年，男，1961年3月20日出生，汉族，介休市人，住介休市。
被上诉人（原审原告）胡永萍，女，1967年9月21日出生，汉族，介休市人，住介休市。
上诉人曹新年因与被上诉人胡永萍租赁合同纠纷一案，不服山西省介休市人民法院（2016）晋0781民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人曹新年上诉请求：1.撤销原判第四项，改判由被上诉人补偿上诉人返还租赁物残值55万元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订了《租赁协议》，支付了部分租金，且并未明确拒绝支付剩余租金不存在违约。2.上诉人对租赁物进行改造、扩建、装饰装修，经过被上诉人同意，根据相关法规，被上诉人应将增值财产的绝大部分折价补偿给上诉人。
被上诉人胡永萍答辩称，1.上诉人长期拖欠被上诉人租金，其行为已构成根本违约，原审认定事实清楚，判决正确。2.原审适用法律正确。3.本案不能采用公平原则来处理纷争，否则将违背立法宗旨、破坏市场秩序。4.关于租赁物的装修残值，原审法院的计算方式正确。5.本案涉及的部分装修、装饰、新建扩建区域属于违建，应当由上诉人承担。6.被上诉人在案件中一再让步，相尽快解决本案，但上诉人却拖延诉讼时间、增加诉累。
胡永萍向一审法院起诉请求：1、判令曹新年支付胡永萍租赁费110000元及其利息（利息按同期银行贷款利率计算，时间从2015年11月1日起至实际履行完毕之日止）；2、判令解除胡永萍、曹新年2015年7月1日签订的《租赁协议》，并将胡永萍名下的场地等租赁物返还给胡永萍；3、判令曹新年支付2016年11月1日起至曹新年实际搬离日止的使用费，参照《租赁协议》的租赁费标准计算，第二年140000元/年，即383.6元/天；4、本案的诉讼费用由曹新年承担。
一审法院认定事实：胡永萍、曹新年于2015年7月1日签订了《租赁协议》，合同约定：胡永萍将所有的原印染厂劳动服务公司的房屋和场地租赁给曹新年使用，租赁期从2015年11月1日起至2020年10月30日止，租赁费第一年为130000元，以后每年增加10000元，租赁费交纳时间为每年的11月1日，租赁期满后，乙方（即曹新年）前期的固定投资归甲方（即胡永萍）所有，乙方不得拆除或损坏，也不可要求甲方补偿，租赁期内，乙方应主动按时交清租赁费，如乙方长期不缴纳租赁费，甲方有权收回场地等内容。签订合同后，胡永萍将租赁物（原印染厂劳动服务公司房屋、场地、设施）交予曹新年管理、使用，曹新年对承租原印染厂劳动服务公司的场地设施进行了改建、扩建、并对原有房产建筑物装修改造等。审理过程中，曹新年提出申请，经双方同意，委托山西光启司法鉴定所对上述改、扩建工程、原有房产建筑物装修改造工程等造价进行了鉴定。山西光启司法鉴定所出具了（2017）建鉴字第23号司法鉴定意见书，其结论为：曹新年承租原印染厂劳动服务公司（介休市金华街251号）内改建、扩建建筑物、场地设施的建设工程造价以及对原有房产建筑物的装修改造建设工程造价为598148.33元。胡永萍、曹新年对该司法鉴定意见书无异议。截止2016年胡永萍起诉时止曹新年支付胡永萍20000元租赁费，起诉后至今曹新年未付胡永萍租赁费。2016年9月至10月期间，胡永萍分4次向曹新年邮寄送达《催缴房租通知书》。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中胡永萍、曹新年签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应恪守信用，严格履行。合同签订后，胡永萍依约将介休市原印染厂劳动服务公司的房屋、场地、设施交付曹新年使用，已履行了合同义务，曹新年应按约定支付租赁费，给付胡永萍2015年11月1日至2016年10月31日的租赁费130000元以及2016年11月1日以后相应的租赁费，但至今只给付20000元，其行为已构成违约。对胡永萍依据合同约定要求曹新年支付租金的诉请予以支持，曹新年应支付胡永萍：1、第一年（2015年11月1至2016年10月31日）的租金110000元（共130000元，已支付20000元）及其利息（利息按同期银行贷款利率计算，时间从2015年11月2日起至实际履行完毕之日止）；2、第二年（2016年11月1至2017年10月31日）的租金140000元（利息按同期银行贷款利率计算，时间从2016年11月2日起至实际履行完毕之日止）；3、支付从2017年11月1日起至曹新年实际返还租赁物之日止的租赁费（参照《租赁协议》第二年的标准计算即140000元/年÷365天=383.56元/天）及其利息（利息按同期银行贷款利率计算，时间从2017年11月2日起至实际履行完毕之日止）。关于胡永萍要求依法解除胡永萍、曹新年签订的《租赁协议》并将胡永萍名下场地等租赁物返还给胡永萍的诉请，因双方在庭审中都同意在理清修建部分的前提下解除《租赁协议》，胡永萍给予曹新年适当的补偿（但双方对补偿数额未能达成一致意见），予以支持。关于补偿问题，双方在《租赁协议》中约定“乙方在前期的维修、修建过程中应安全施工……”，可见胡永萍对曹新年的修建行为是知情并认可的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。曹新年具体的改、扩建工程、原有房产建筑物装修改造工程造价经鉴定，工程造价598148.33元，同时双方合同中约定“租赁期限5年，租赁期满后，乙方前期的固定投资归甲方所有，乙方不得拆除或损坏，也不可要求甲方补偿”，鉴于曹新年从2015年11月1日至今使用已二年有余的实际情况，胡永萍应补偿曹新年返还租赁物之后剩余合同期的残值为：每天以598148.33元÷5年÷365天/年＝327.75元/天计。
一审法院判决：一、解除胡永萍与曹新年于2015年7月1日签订的《租赁协议》。二、曹新年返还胡永萍租赁物，即曹新年将所租赁的原印染厂劳动服务公司（介休市金华街251号）的房屋、场地、设施（包括曹新年改建、扩建建筑物、场地设施的建设工程以及对原有房产建筑物的装修改造建设工程）予以返还给胡永萍。三、曹新年给付胡永萍下列租赁费及利息：1、第一年（2015年11月1至2016年10月31日）的租赁费110000元及其利息（利息按同期银行贷款利率计算，时间从2015年11月2日起至实际履行完毕之日止）；2、第二年（2016年11月1至2017年10月31日）的租赁费140000元及其利息（利息按同期银行贷款利率计算，时间从2016年11月2日起至实际履行完毕之日止）；3、支付从2017年11月1日起至曹新年实际返还租赁物（金华街251号现有房屋、场地、设施）之日止的租赁费及其利息（租赁费按383.56元/天计算，利息按同期银行贷款利率计算，时间从2017年11月2日起至实际履行完毕之日止）。四、胡永萍应补偿曹新年返还租赁物之后的残值，按每日327.75元计算，从返还租赁物之日起至《租赁协议》期满之日（2020年10月31日）止。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，所查明的基本事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案中《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反《合同法》第五十二条规定，该合同合法有效。关于上诉人曹新年所诉其在履行该租赁合同中不存在违约的上诉主张，经查，《租赁协议》第一条约定，租金缴纳时间为每年的11月1日，该协议签订于2015年7月1日，约定的租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月30日止，且上诉人曾在被上诉人胡永萍2016年10月17日起诉其之前支付被上诉人2万元租金，可认定双方均认可第一年租金应当在2015年11月1日支付，上诉人所诉第一年租金应当在2016年11月1日支付的上诉主张，有违协议约定，更与生活常理不符，本院不予支持。上诉人未按照协议约定完全履行支付租金义务，构成违约，被上诉人据此要求解除合同，故本案不符合适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项规定之情形。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼费用如何承担，本院依据《诉讼费用交纳办法》之规定，按照败诉方负担的一般原则予以确定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人曹新年承担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 敏
审判员 许 俊
审判员 元晓鹏
二〇一八年五月十三日
书记员 刘 娜