云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云28民终201号上诉人（原审原告）：杨宏山（曾用名：杨红山），男，1973年6月16日出生，彝族，身份证住址景洪市，现住景洪市。上诉人（原审原告）：汪月琴，女，1973年3月18日出生，汉族，住景洪市。二上诉人共同�托诉讼代理人：肖刻，云南友元律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳永兴房地产开发有限公司，住所地景洪市民航路40号。统一社会信用代码：91532800790256448G。法定代表人：黄勇，董事长。委托诉讼代理人：王鸿、李艳，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨宏山、汪月琴因与被上诉人西双版纳永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人杨宏山、汪月琴及其共同委托诉讼代理人肖刻，被上诉人永兴公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。�诉人杨宏山、汪月琴上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房赔偿金47100元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2013年9月24日，上诉人汪月琴与被上诉人签订《建房期间房屋租赁协议书》，被上诉人在该协议书中承诺于2014年12月31日前交房给上诉人，如到期不交房则按照每日50元赔付给上诉人。事后，由于被上诉人的原因，回迁房项目拖延到2017年7月30日才交房，故上诉人要求被上诉人按照合同约定支付逾期交房赔偿金，2014年12月31日到2017年7月30日，共计逾期交房924天，按照每日50元计算，合计逾期交房赔偿金为47100元。一审法院错误把开发商占用上诉人房产的回迁租房补助计算至违约金内明显与事实不符，现今上诉人每月的房产的租金是2000元，违约金的计算应该是该回迁房的价值，因被上诉人占用的是上诉人原本正常居住房产的使用�和所有权（按照景洪市城区每平方米4000元的价值评估，90平方米约合36万元整），故上诉人赔偿被上诉人47100元不属于违约金过高的情况。被上诉人永兴公司辩称，对于逾期交房应支付违约金并无异议，但双方签订的《建房期间租赁房屋协议书》中约定的违约金过高，上诉人的损失应当是2015年1月1日至2017年7月30日期间的房屋租金损失，按照本案所涉的房屋所在地的市场价的租金约为15000元左右，请求法院适当减少违约金。杨宏山、汪月琴向一审法院起诉请求：1.永兴公司支付杨宏山、汪月琴逾期交房赔偿金47100元；2.永兴公司协助杨宏山、汪月琴办理45平方米的二套回迁安置房不动产权证；3.诉讼费用由永兴公司承担。一审法院认定事实：2013年9月24日，汪月琴（乙方）与永兴公司（甲方）签订《建房期间租赁房屋协议书》，约定：从2013�9月25日至回迁房建成，甲方每月支付乙方租房租金1000元。甲方无偿补偿乙方原景洪市嘎洒综合厂位于景洪市嘎洒镇温泉路旁二套回迁安置房（各45平方米）。甲方承诺于2014年12月31日前交房给乙方，如到期不交房按每日50元赔付给乙方。因永兴公司原因回迁房项目没有如期交房，到2017年7月30日永兴公司才将房屋交于杨宏山、汪月琴。永兴公司承认杨宏山、汪月琴在本案中所主张的事实。但认为杨宏山、汪月琴主张约定的违约金过高，请求予以适当减少至2万元。一审法院认为，双方订立的《建房期间租赁房屋协议书》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方订立的《建房期间租赁房屋协议书》中约定交房时间为2014年12月31日前，永兴公司于2017年7月30日将房屋交付给杨宏山、汪月琴，共逾期31个月，在此期间，永兴公司向杨宏山、汪月琴支付租房租金每月1000元，共31000元，该租金实质是永兴公司对杨宏山、汪月琴损失的补偿，按约定的违约金942天×50元/天=47100元，约定的违约金超过造成损失的百分比计算：（47100元-31000元）÷31000元=51.94%，杨宏山、汪月琴主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十，永兴公司请求违约金减至20000元，符合法律规定，应予以支持。杨宏山、汪月琴因永兴公司开发建设而置换取得的房屋，双方订立的《建房期间租赁房屋协议书》中未约定和杨宏山、汪月琴未另行委托由永兴公司代理办理该房屋不动产权属证，杨宏山、汪月琴单方申请不动产登记时，向不动产登记机构提交的必要材料中部分有永兴公司持有的开发建设该房屋的法律法规规定的材料，永兴公司有义务向杨宏山、汪月琴或者向不动产登记机构提供。因此，杨宏山、汪月琴要求永兴公司协助办理二套回迁安置房不动产权属证的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，永兴公司向杨宏山、汪月琴支付违约金20000元；二、永兴公司于判决发生法律效力之日起至杨宏山、汪月琴向不动产登记机构申请原景洪市嘎洒综合厂位于景洪市嘎洒镇温泉路旁二套回迁安置房不动产权属证登记期间，协助杨宏山、汪月琴办理该二套回迁安置房不动产权属证登记；三、驳回杨宏山、汪月琴的其他诉讼请求。案件受理费978元，减半收取489元，由杨宏山、汪月琴负担300元，永兴公司负担198元。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。另查明，杨宏山与汪月琴系夫妻关系。综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：当事人约定的违约金是否过高。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，永兴公司主张案涉《建房期间租赁房屋协议书》约定的违约金按每日50元计算，过分高于杨宏山、汪月琴的损失，请求一审法院予以减少。因双方当事人均未提交相应证据证明永兴公司逾期交房给杨�山、汪月琴造成多少损失，根据本案实际，杨宏山、汪月琴的实际损失可视为房屋租金损失。杨宏山、汪月琴主张其损失高于房屋租金损失的，应提供相应证据。在杨宏山、汪月琴未能提供证据证明其存在其他损失的情况下，因按每日50元为标准计算的违约金高于房屋租金30%以上，一审判决以实际损失为基础，根据公平原则认定案涉违约金过高并予以酌减为20000元，并无不当。上诉人杨宏山、汪月琴上诉主张约定的违约金不属于过高的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨宏山、汪月琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978元，由上诉人杨宏山、汪月琴负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  臧翠玲审判员  蒋荣春审判员  徐艺华二〇一八年五月三十日书记员  欧建英