广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5713号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁细妹，住所地：广州市海珠区。
委托代理人：徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邝绍华，住所地：广州市越秀区。
上诉人梁细妹、邝绍华因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年12月9日，梁细妹（出租人、甲方）与邝绍华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区昌岗大街15号自编之六（60平方）、天台一个及昌岗大街143号二楼（250平方）出租给乙方作火锅店使用；甲乙双方议定上述房屋租赁期限为叁年，自2014年12月15日至2017年12月14日止；该房屋每月租金合计为26000元正，租金按月结算，乙方必须在每月15日前一次性缴交当月租金给甲方，该房屋的水电费及管理费由乙方负责支付；双方签订合同后，乙方向甲方交纳52000元作为保证金；在租赁期满或解除合同之日，乙方付清所有欠款后，甲方把保证金本金退回乙方；甲方有权按上述约定时间向乙方收取租金，乙方如拖欠租金满五天，甲方将停止供水、供电，乙方如拖欠租金满十天，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收保证金；乙方违约或要求提前解除合同的应提前一个月通知甲方，乙方承担因此给甲方造成的一切损失未到期的租金50%，甲方不予退还保证金；注：1、在合同三年内如遇国家征用或业主收回，设备转让费20万元按三年分摊，每月5555元，甲方按乙方未使用月份按月赔偿，如未征用或业主未收回部分由乙方继续使用并支付相应租金；2、海珠区昌岗大街15号自编之六及天台租金每月15500元，海珠区昌岗大街143号二楼租金每月10500元；等。之后，邝绍华向梁细妹支付了押金52000元以及设备转让费10万元，并约定余下的10万元设备转让费待办好证照后付清，最迟不能超过2015年5月30日。
2015年3月13日，梁细妹向原审法院提起本案诉讼称：邝绍华拖欠2015年2月15日至2015年3月14日的租金2.6万元，2015年1月15日至2015年2月14日止的水电费也未交纳给梁细妹，经梁细妹多次追偿，均没有结果，邝绍华的行为已构成严重违约，严重损害梁细妹的合法权益。故起诉请求：1、判令邝绍华支付海珠区昌岗大街15号自编之六、天台一个及昌岗大街143号二楼从2015年2月15日至2015年4月13日止的租金，每月按2.6万元计算；2、邝绍华支付水电费7389元（2015年1月15日-2015年2月14日）；3、没收邝绍华的保证金5.2万元；4、邝绍华承担本案的受理费用。
邝绍华一审答辩和反诉称：我方承租涉案物业是为了经营餐饮，但涉案物业不能满足经营餐饮的条件。梁细妹虚构、夸大出租条件，误导我方签订合同，合同不具有履行可能，应予撤销。因出租方没有按照合同履行协助办理营业执照的义务，才导致合同无法履行，出租方应对此承担过错责任，退还已收款并赔偿损失。故反诉请求：1、要求撤销双方签订的合同；2、梁细妹返还转让费10万元、保证金5.2万元；3、梁细妹赔偿邝绍华已投入的装修损失177194.4元。
梁细妹一审反诉辩称：不同意邝绍华的反诉请求。第一，涉案物业属于广州市海珠区某经济合作社，我方在2015年2月1日将某经济合作社和邝绍华签订的合同、场地证明和法人的身份证、法定代表人证明书、企业组织代码证、集体经济组织证明书交付给邝绍华办理营业执照，不存在梁细妹所说的夸大出租条件来误导邝绍华签订合同；第二，邝绍华陈述我方场地不能办理营业执照不属实，之前我方的场地都是有办理营业执照的，涉案物业可以办理营业执照。
梁细妹为证明其主张在一审中还提供了如下证据：
1、落款日期为2014年12月9日的《消防安全责任书》，载明：根据国家《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》由2014年12月15日起，至2017年12月14日止，邝绍华为海珠区昌岗大街15号自编之六及天台、昌岗大街143号二楼物业单位的直接消防安全责任人，具体负责本承租物业单位的消防安全工作。
2、邝绍华签署的落款日期为2014年12月11日的《承顶协议》，载明：经过甲方梁细妹与乙方邝绍华协商，乙方愿意以20万元承顶甲方位于海珠区昌岗大街15号之六、天台及昌岗大街143号二楼的餐饮设备，甲方同意乙方签订合同当日先付10万元顶手费，余下欠甲方10万元待乙方办理好营业执照后付清，甲方只提供场地证明给乙方办理牌照，乙方应积极去办理，并且所欠10万元顶手费要在2015年5月30日前一次性付清。
3、邝绍华2015年4月7日向梁细妹发的函，载明：梁细妹女士您好：鉴于出租人梁细妹与承租人邝绍华的租赁合同已进入司法程序，邝绍华郑重向你提出声明撤销合同，并于2015年4月10日前安排时间约邝绍华来，你接收邝绍华交付的场地。
4、邝绍华于2015年4月13日将该场地交还梁细妹的证明。
5、邝绍华于2015年2月1日在广州市海珠区街某经济合作社和邝绍华为合同当事人的《广州市房屋租赁合同》上书写的已签收相关资料的声明，邝绍华书写的内容如下：泉一社开具此合同一式四份只作为工商续牌证之用，不作为双方租赁合同，租赁期限内如要上“三资”交易平台竞拍，承租人将无条件服从。
6、提供给邝绍华的用于办理营业执照的相关资料，包括广州市海珠区街某经济合作社和邝绍华的合同、广州市海珠区街某经济合作社出具的场地证明和法人的身份证、法定代表人证明书、企业组织代码证、广东省农村集体经济组织证明书。
7、营业执照，拟证明涉案物业是可以办理营业执照的。
邝绍华质证意见如下：证据1、2没有异议；证据3没有异议，确认是2015年4月7日向梁细妹发函；证据4没有异议；证据5的合同不是邝绍华签订的，邝绍华签名只是确认收到了资料；证据6没有异议，确认收到了相关资料；证据7没有异议。
邝绍华为证明其主张在一审中提供了如下证据：
1、日期为2015年1月9日的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》、《广州市城市管理综合执法证据先行登记保存通知书》、执法过程照片，其中《限期改正通知书》载明：邝绍华，你于2015年1月9日在昌岗大街15号天面（海南羊庄）进行架设伸缩雨篷、简易铝合板房，违反了《广州市市容环境卫生管理规定》的规定……请你在2015年1月14日17时前自行拆除清理；等。上述《证据先行登记保存通知书》载明：海南羊庄（昌岗大街15号）……你（单位）在昌岗大街15号旁空地涉嫌占用公共空地乱堆放……；等。另有广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书若干张，日期分别为2015年1月27日、2015年2月9日、2015年3月11日，限期整改的行为包括超出门窗、占用天面经营。
2、广州市海珠区昌某街道流动人员和出租屋管理服务中心整改通知书，通知位于海珠区昌岗大街143号铺二楼的出租屋无营业执照、不符合消防标准。
3、梁细妹提供给邝绍华的邝绍华与广州市海珠区昌岗联星某经济合作社的广州市房屋租赁合同，法定代表人证明书、场地证明、广东农村集体经济组织证明书。
4、梁细妹发出的催款租金通知书，拟证明梁细妹自知理亏将租金下调至20000元整；该通知书通知邝绍华在2015年3月8日前一次性缴清2015年2月15日至2015年3月14日拖欠的房租2万元及其它费用7389元；等。
5、装修设施单据，拟证明装修损失。
6、手机信息截屏，拟证明出现问题之后邝绍华要求梁细妹变更合同、减租金，但梁细妹只是同意暂时减租金；其中梁细妹发送的一条信息载明：“天台唔收你租、一楼空地也没收你租，租金你只交厨房及143号二楼，一楼空地并不是连带厨房合同有约定。你目的只是想减租同拖租”。
7、相关部门向邝绍华发出的日期为2015年1月6日的《整改通知书》以及《责令限期整改指令书》，《整改通知书》载明海珠区昌岗大街143号二楼无配备灭火器，未设置逃生口，缺防毒面具，无证照；《责令限期整改指令书》载明：昌岗大街143号2楼，经查，你单位存在下列问题：1、未按要求配备应急救援器材；2、未按要求设置符合紧急疏散需要、标志明显、保持畅通的通道和出口；3、未在有危险因素的场所和有关设施、设备上设置明显的安全警示标志。
梁细妹质证意见如下：对证据1没有异议，但城管处罚不是因为执照的原因，是因为邝绍华安装雨棚、超出门面经营、占用公共场地经营，是邝绍华自己造成的，应该由邝绍华承担责任；证据2邝绍华没有提供原件，也没有注明时间，梁细妹提供给邝绍华的资料是可以办理营业执照的；证据3没有异议；证据4是因为邝绍华以生意不好、城管处罚为理由要求减租金，梁细妹就减了当月的租金；证据5装修情况不清楚，邝绍华没有告知梁细妹；证据6对短信的来往没有异议；证据7没有配置消防设备是邝绍华自己的问题，至于营业执照，梁细妹已经提交了资料让邝绍华去办理。
邝绍华于2015年4月7日向梁细妹发函要求撤销合同及交还场地给梁细妹。之后，邝绍华于2015年4月13日将涉案场地交还给梁细妹。梁细妹也申请撤回了要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及要求邝绍华交还场地的诉讼请求。原审诉讼中，邝绍华表示同意支付水电费7389元。
梁细妹在一审中还陈述了如下意见：我方的义务是提供证明给邝绍华自己去办理营业执照，如果我方提供的资料不符邝绍华应通知我方补充提交资料，但邝绍华一直没有向我方提出此要求，从梁细妹提供的信息来看部分信息时间是在2月1日以后，但邝绍华从未要求梁细妹变更办理营业执照的相关资料；邝绍华主要是因为经营不善，所以想退租。邝绍华还陈述了如下意见：梁细妹提供的某经济合作社的场地证明不能代表梁细妹履行了梁细妹与邝绍华签订的合同，梁细妹提供其是涉案物业的产权人的证明才能证明合同的合法性，至今梁细妹也未能提供梁细妹是涉案物业产权人的证明。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。邝绍华主张梁细妹不履行协助办理营业执照的义务，认为涉案物业不能满足经营餐饮的条件，涉案租赁合同无法履行，但梁细妹提交了营业执照以证明涉案场地可以办理营业执照，梁细妹也举证证明其已向邝绍华提供了办理营业执照的相关资料，邝绍华也签收了相关办证资料，而邝绍华并未提供证据证明其无法办理营业执照；另外，涉案《承顶协议》也约定邝绍华承顶涉案场地原有的餐饮设备，从邝绍华提供的往来信息来看，双方也曾就减租的问题进行过协商，邝绍华提供的证据显然不能证明涉案合同无法履行。综上，本案证据并不能证明邝绍华的主张，邝绍华应承担举证不能的法律后果。邝绍华要求撤销双方签订的租赁合同，依据不足，原审法院不予支持。
邝绍华拖欠梁细妹租金和水电费，已构成违约，应承担违约责任。邝绍华已于2015年4月13日将涉案场地交还给梁细妹，梁细妹要求邝绍华支付涉案场地2015年2月15日至2015年4月13日的租金，合法合理，原审法院予以支持。从邝绍华提供的双方往来信息看，梁细妹方曾表示涉案天台不收租，租金标准也相应调整为20000元／月，故本案租金标准按20000元／月计算为宜，梁细妹要求按26000元／月的标准计算，原审法院不予采纳。梁细妹要求邝绍华支付2015年1月15日至2015年2月14日的水电费7389元，邝绍华表示同意，原审法院予以支持。邝绍华拖欠租金和水电费，在梁细妹调低了租金后仍不缴交，导致梁细妹提起本案诉讼，而邝绍华在诉讼中也要求提前交还场地给梁细妹，并最终导致合同未能履行完毕，故邝绍华要求梁细妹退还保证金，依据不足，原审法院不予支持。梁细妹要求没收邝绍华支付的保证金5.2万元，符合合同约定，原审法院予以支持。邝绍华要求梁细妹赔偿已投入的装修损失177194.4元，依据不足，原审法院不予支持。
关于转让费的问题。双方约定“在合同三年内如遇国家征用或业主收回，设备转让费20万元按三年分摊，每月5555元，甲方按乙方未使用月份按月赔偿，如未征用或业主未收回部分由乙方继续使用并支付相应租金”，鉴于邝绍华已于2015年4月13日交还场地，邝绍华占有使用涉案场地期间分摊的设备转让费约为5555元×4个月=22220元，故梁细妹应向邝绍华返还转让费77780元，邝绍华要求梁细妹返还转让费10万元，对于超出77780元的部分原审法院不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告邝绍华在本判决生效之日起十日内，向原告梁细妹支付2015年2月15日至2015年4月13日的租金（按20000元／月的标准计算）；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2015年1月15日至2015年2月14日的水电费7389元；三、原告没收被告支付的保证金52000元；四、原告在本判决生效之日起十日内，向被告返还转让费77780元；五、驳回原告的其它诉讼请求；六、驳回被告的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2528元，由原告负担243元，被告负担2285元；反诉受理费3169元，由原告负担873元，被告负担2296元。原告已预交本诉受理费，原告同意由被告在履行判决时将应负担的本诉受理费直接支付给原告；被告已预交反诉受理费，被告同意由原告在履行判决时将应负担的反诉受理费直接支付给被告。
判后，梁细妹、邝绍华均不服原审判决，向本院提起上诉。
梁细妹上诉称，一审已查明邝绍华拖欠我方租金和水电费，构成违约，应承担违约责任。邝绍华已于2015年4月13日将涉案场地交还给我方，可见本案的一切责任应由邝绍华承担。我方是收取了邝绍华转让费10万元，还剩10万元转让费未支付，但依据合同约定，本案是邝绍华违约不履行合同，而非国家征用或业主回收，故不存在我方按分摊返还转让费给邝绍华。故我方上诉请求：撤销原审判决第四项，改判我方不需向邝绍华返还转让费77780元。
邝绍华上诉并答辩称：一审以我方提供的证据不能证明我方的主张来认定我方违约属错误认定。我方在与梁细妹签订合同后，已交纳租金和10万元承顶费、52000元保证金，梁细妹应提供相关证明（场地证明、物业所有的证明和承租人的使用证明）以协助我方办理营业执照。直到2015年2月1日梁细妹仅向我方提供一份出租人为广州市海珠区某经济合作社的广州市房屋租赁合同。该合同租赁期限、租赁面积与我方同梁细妹签订的租赁合同明显不符，且该合同注明仅用于工商续牌之用。我方与梁细妹租赁合同中约定的另一门面昌岗大街15号自编之六（60平方）天台，梁细妹至今没有提供场地证明，导致我方无法办理符合房屋租赁面积的营业执照。梁细妹未提供符合房屋租赁合同载明地址的场地证明或物业产权证明，应当承担违约责任。故我方于2015年2月15日先行使抗辩权，拒绝交付租金和水电费给梁细妹。房屋租赁合同无法履行是因梁细妹不履行义务造成的，应当由梁细妹承担违约责任，并赔偿我方的损失，故我方上诉请求：1、撤销原审判决；2、确认被上诉人梁细妹，承担全部违约责任；3、撤销梁细妹与我方签订的房屋租赁合同；4、判决梁细妹向我方返还承顶费100000元，保证金52000元及已交付的二个月租金合共46000元（其中第一个月26000元，第二个月20000元），赔偿已投入的装修设备费合共70136.9元，以上总额为268136.9元。
梁细妹对邝绍华的上诉意见的答辩意见与一审时的意见一致。
经二审审理，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，梁细妹与邝绍华于2014年12月9日签订的《广州市房屋租赁合同第九条》第2点约定，邝绍华如在房屋室内外进行装修应书面向梁细妹申请，经梁细妹签署确认后方可进场装修，邝绍华合同期满后不得拆除。
在二审庭审中，双方当事人均表示没有新证据提交。对于办理营业执照及所需资料的问题，邝绍华称除了一审时的陈述外，其等梁细妹拿房产证明资料给我，梁细妹一直没有把房产证明资料给我，其认为梁细妹提供的资料无法办理营业执照，故没有到工商部门申请办理营业执照。梁细妹称除了一审时的陈述外，如果邝绍华认为我方提供的资料不够，可以要求我方补充提供。
在二审庭审后，梁细妹于2015年月12日15向本院书面申请撤回其提出的上诉。
本院认为，梁细妹不服原审判决第四项提起上诉，在二审中又申请撤回上诉，是其依法处分自己的诉讼权利的行为，没有违反法律规定，且无损害国家利益、社会公共利益及他人利益，本院予以准许，不再另行制作民事裁定书。对原审判决第四项的处理，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
关于邝绍华主张梁细妹不履行协助办理营业执照的义务，没有提供办理营业执照所需的房屋产权证明，认为涉案物业不能满足经营餐饮的条件，梁细妹的行为构成违约的问题，根据已查明的事实，梁细妹提交了营业执照以证明涉案场地可以办理营业执照，梁细妹也举证证明其已向邝绍华提供了办理营业执照的相关资料，邝绍华也签收了相关办证资料，而邝绍华并未提供证据证明其无法办理营业执照，邝绍华也没有去工商主管部门申请办理营业执照，何来知晓梁细妹提供的办理营业执照的相关资料无法办理营业执照，而且，梁细妹也表示如果邝绍华认为其提供的资料不够，可以要求补充提供。因此，在梁细妹已向邝绍华提供了办理营业执照的相关资料及邝绍华也签收了相关办证资料，但邝绍华没有去工商主管部门申请办理营业执照，邝绍华该主张理据不成立，本院不予支持。
邝绍华拖欠梁细妹租金和水电费，已构成违约，应承担违约责任。原审判决支持梁细妹要求邝绍华支付涉案场地2015年2月15日至2015年4月13日的租金及支付2015年1月15日至2015年2月14日的水电费7389元，并支持梁细妹要求没收邝绍华支付的保证金5.2万元，阐述合理，二审不再赘述，本院予以维持。
关于邝绍华二审要求梁细妹赔偿已投入的装修损失70136.9元。对邝绍华所进行的装修，双方在租赁合同中已约定邝绍华在合同期满后不得拆除，再结合邝绍华在履行合同过程中因拖欠租金构成违约而导致双方合同解除，而梁细妹在履行合同过程中没有违约情形，邝绍华要求梁细妹赔偿已投入的装修损失，依据不足，本院不予支持。
综上，经审查原审判决认定事实基本清楚，处理并无不当，本院予以维持。邝绍华上诉理据不成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人邝绍华提起上诉的二审受理费2661元，由上诉人邝绍华负担；上诉人梁细妹提起上诉的二审受理费减半收取为872.25元，由上诉人梁细妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵