上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第20085号
原告上海康达房地产实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人席建华，董事长。
委托代理人吴振军，上海吴振军律师事务所律师。
委托代理人赵雪宏，上海吴振军律师事务所律师。
被告陆正明，男，1961年4月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人李学文，上海永乐律师事务所律师。
被告孙松鹤，男，1955年6月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告上海康达房地产实业有限公司（以下简称康达公司）与被告陆正明、孙松鹤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2015年7月14日、2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告康达公司的委托代理人吴振军，被告陆正明的委托代理人李学文及被告孙松鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康达公司诉称：2012年2月28日，原告将坐落于上海市浦东新区惠南镇沪南公路XXX号（原城南路XXX号）后面大门西侧4号房租赁给孙松鹤，签订了房屋租赁协议，租期为三年，从2012年3月1日至2015年2月底，年租金为人民币（以下币种相同）18，000元，2013年3月1日孙松鹤将该房屋转租给陆正明，期限从2013年3月1日至2015年2月底，合同到期后，陆正明却不予迁出，未将房屋归还。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令被告陆正明、孙松鹤立即迁出上海市浦东新区惠南镇沪南公路XXX号（原城南路XXX号）4号房屋及约80平方米的场地；二、判令被告陆正明支付原告房屋使用费（自2015年3月1日起至实际归还日止按每月1，750元计算）。
被告陆正明辩称：原告不是适格主体，原告不是房屋的产权人，要求驳回原告的诉讼请求。
被告孙松鹤辩称：孙松鹤系二房东，原告将房屋租给孙松鹤后，孙松鹤将房屋转租给了陆正明，租期到期后，陆正明不愿意搬走，孙松鹤与陆正明沟通了几次，包括口头、电话、书面通知及友情提示，但陆正明还是不愿意搬出，孙松鹤很无奈。
经审理查明：坐落于上海市浦东新区惠南镇沪南公路XXX号（原城南路XXX号）4号房屋（以下简称系争房屋）于2001年8月28日经核准登记于上海市南汇县（现南汇区）惠南供销合作社的名下。2004年2月12日，南汇区供销合作总社社务委员会及南汇区供销合作总社共同出具南供社字（2004）第14号《关于同意上海康达房地产实业公司转制方案的批复》（以下简称《批复》），《批复》同意将原告的装潢总汇资产与上海市南汇区惠南供销合作社城南路资产进行置换。2015年1月28日，南汇区供销合作总社出具《证明》，《证明》的主要内容为：南汇区供销合作总社所属的上海康达房地产实业公司（即原告）和上海市南汇区惠南供销合作社在2004年转制时，由南汇区供销合作总社协调双方将所属的装潢总汇与城南路资产［沪房地南汇字（2001）第005735号（房地产权证载明的房产）］对换，并都已评估后进入双方转让总资金（见南汇区供销合作总社社务委员会南供社字（2004）第14号《关于同意上海康达房地产实业公司转制方案的批复》）；由于多种原因没能将产权过户，现在该城南路资产的使用权及处置权均归原告所有。沪房地南汇字（2001）第005735号上海市房地产权证中载明的房产包含系争房屋。
2012年2月28日，原告与孙松鹤签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：原告将系争房屋及约80平方米的场地租赁给孙松鹤营业使用；租期为三年，自2012年3月1日至2015年2月28日，年租金为15，000元；每6个月结算一次；租赁期间孙松鹤使用的水、电费等均自负，如孙松鹤需增加水、电容量时，办理手续、费用均由孙松鹤负责；租赁期间不得改动房屋结构，协议终止时，保持房屋完整、原装修完好无损的移交给原告；孙松鹤未经原告许可同意，不得转借、转租；孙松鹤租赁的房屋，如遇开发动迁，孙松鹤应无条件搬离，双方互不追究责任，租赁费按实结算；……。2013年3月1日，孙松鹤与陆正明签订《租房协议》（以下《协议》1），《协议》1约定：孙松鹤将系争房屋及约80平方米的场地租给陆正明，租期一年，自2013年3月1日起至2014年2月底止；租金每年21，000元，先付后租，如明年再租，则每年递增1，000元；租赁期间内陆正明应遵纪守法、合法经营、注意安全生产、交通安全和消防安全，如有事故发生，与孙松鹤无涉，房屋维修、道路养护由陆正明承担，水电费也由陆正明承担，每月缴清；租期内如遇市政拆迁等人力不可抗拒、协议自行终止，双方互不追究违约责任，因该房规划中等待拆迁，陆正明不得进行装潢、装修等投入；……。《协议》1约定的租赁期限到期后，孙松鹤与陆正明在《协议》1上共同签名约定续租一年，租期从2014年3月1日起至2015年2月底止，其他协议内容与《协议》1一致。原告对孙松鹤转租系争房屋及场地知晓并默许。陆正明与孙松鹤约定的续租期间届满前，孙松鹤于2014年12月8日出具《通知》给陆正明，通知陆正明续租期限届满后孙松鹤不再续租，要求陆正明于2015年3月1日前搬离，系争房屋及场地将由孙松鹤及原告收回。2015年5月12日，孙松鹤再次出具《友情提示函》给陆正明，通知陆正明因所有权人不再续租房屋，故要求陆正明搬离系争房屋及场地。陆正明于2015年7月21日向公安机关报案称原告非法制作系争房屋的房产证。
以上事实，有权利人为原告的系争房屋的房地产权证复印件，《证明》，《协议》，《协议》1，《批复》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，《上海市公安局案（事）件接报回执单》，《通知》，《友情提示函》，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：原告已举证证明其对系争房屋及场地有权出租，原、被告所签的《协议》及《协议》1均系租赁系争房屋及场地的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令两被告迁出系争房屋及约80平方米场地的诉讼请求之处理意见。《协议》及《协议》1的约定的租期届满日均为2015年2月底，故《协议》及《协议》1已经于2015年2月底因租赁期限届满而终止。《协议》及《协议》1终止后，两被告应腾空并搬离系争房屋及约80平方米的场地。故原告要求判令两被告迁出系争房屋及约80平方米场地的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于原告要求陆正明支付原告房屋使用费（自2015年3月1日起至实际归还系争房屋及约80平方米场地之日止按每月1，750元计算）的诉讼请求之处理意见。正如上文所述，陆正明应于2015年3月1日搬离系争房屋及约80平方米的场地，但陆正明至今仍占用系争房屋及约80平方米的场地，陆正明应参照原告与孙松鹤在《协议》中约定的每月1，250元租金的标准支付原告自2015年3月1日起至陆正明实际搬离系争房屋及约80平方米场地的房屋使用费。原告要求陆正明按每月1，750元支付房屋使用费，不符合法律规定，不予支持。被告陆正明称原告非本案适格主体，但未能充分举证证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告孙松鹤、陆正明于本判决生效之日起十日内腾空上海市浦东新区惠南镇沪南公路XXX号（原城南路XXX号）4号房屋及约80平方米的场地，并搬离上述房屋及场地，将上述房屋及场地交还给原告上海康达房地产实业有限公司；
二、被告陆正明于本判决生效之日起十日内支付原告上海康达房地产实业有限公司房屋使用费（自2015年3月1日起至被告陆正明实际归还主文第一项所涉房屋及场地之日止按每月1，250元计算）。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙松鹤、陆正明共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一五年九月十五日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条??有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条??合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。