黑龙江省林甸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）林民初字第328号
原告王金波，女，汉族，无职业，户籍所在地拜泉县拜泉镇，现住大庆市。
委托代理人关剑锋，黑龙江油都金城律师事务所律师。
被告黑龙江某某房地产开发有限公司。
法定代表人信永红，女，系该公司总经理。
委托代理人林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。
原告王金波与被告黑龙江某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人关剑锋、被告委托代理人林宝昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金波诉称，2014年1月，原告通过建筑商倪井全、于振国、倪雪在被告处购买六套住房，分别是位于林甸县九龙城X号楼X单元X室、X号楼A单元A室、X号楼B单元B室、X号楼B单元C室、X号楼B单元D室、X号楼B单元E室。原告交付购房款888420.00元后，被告一直未交付房屋，故原告起诉至法院，要求判令与被告签订的购房协议有效，被告交付房屋并协助原告办理上述房屋的所有权证及土地使用证，并由被告承担诉讼费。
被告黑龙江某某房地产开发有限公司辩称，本案不是房屋买卖而是因民间借货引发的纠纷，故原告的诉讼请求不能成立。一、房屋买卖应有正规的购房合同及正式的收款收据，而本案原告提供的证据，都不具备这两点，无法证实原、被告之间存在着房屋买卖关系，更何况被告公司至今为止，在九龙城开发小区，未取得房屋预售许可证，不存在对外销售房屋的问题；二、本案实际是因案外人民间借贷纠纷而引发的，由于案外人毛喜伟、毛某某承包被告工程时，原告及其丈夫赵海龙又承包了毛喜伟和毛某某工程中的钢筋活，故原告与毛喜伟和毛某某之间存在经济纠纷，本案是因毛喜伟和毛某某向原告及丈夫赵海龙抬款引发的。毛喜伟和毛某某承包被告公司九龙城的工程，原告及其丈夫赵海龙在被告开发的九龙城工程中承包了毛喜伟和毛某某的工程钢筋活，由于毛喜伟和毛某某施工过程中缺少资金，于2013年12月15日、2014年3月28日向原告的丈夫赵海龙抬款35万元（一次15万、一次20万），毛喜伟和毛某某因与被告公司之间有经济往来，被告公司用所建的楼房抵给毛喜伟和毛某某作为工程款，后经毛喜伟、毛某某及被告公司同意，用被告公司抵给毛喜伟和毛某某的房屋转抵给了原告。故用被告公司的开发楼借给毛喜伟和毛某某抬款时作为抵押物。由于毛喜伟和毛某某没有按期还上抬款，所以原告用抵押的手续进行了本案的诉讼。三、本案中诉争的房屋，这种抵押行为属于无效，按法律规定，抵押必须到房产部门办理抵押登记；四、原告家住外地，不可能在林甸县购买同一面积的六套房屋进行居住，也不可能花2780.00元的价格进行投资，从中可以排除原告与被告之间的买卖行为，故原告的诉讼请求不能成立。
在法庭审理过程中，原告为证实自己的主张提交如下证据：
购房协议一组六份（原件）。证明原、被告之间有房屋买卖关系，被告同意将诉状中所体现的六套房产出卖给本案原告，而且该购房协议是由被告方出具的，购房合同中的内容也是由被告方的财务人员所填写，并不存在房产抵押情况，因此被告方应按购房协议履行交房义务及办证的义务。被告质证认为对于该证据的真实性无异议，但对证据所证明的问题有异议，一、这六份购房协议，不能代替房屋买卖中的购房合同，此协议中对购房人之间的权利义务都没有体现出来，起不到购房合同的作用；二、从出售方与购买方看，这六份合同无一利外都是通过他人转给王金波。从中说明被告方不是首次与原告之间签订购房协议，证明被告方将诉争的楼房抵顶给施工人后，施工人以工时费用的名义转给了倪雪等人，由于施工人工程抬款的需要，又将此六套房屋转给了原告，此行为应认定为是民间借货中的一种信誉抵押；三、六套房屋建筑面积统一为55.25平方米，如果原告购买是为了居住，不可能同时购买六套同一面积的房屋，可见称买卖是不能成立；四、六套房屋的售楼价格按楼层不同分别是2580.00元和2780.00元，如果原告用现金购买此楼用于投资行为，购买的价格，不但不是升值，而会赔钱，原告也要购买房屋的行为不现实，也是不能成立的。经本院审核，对该组证据的真实性予以确认，并作为定案依据予以采纳。
二、2014年4月30日收款收据四份（原件）。该四份收据是由被告方向原告方出具的，四份收据与前组证据的四份合同，是相互认证的，能证明原告方已支付了全部房款。被告质证认为，对真实性没有异议，但对原告证明的问题有异议，一、原告提供的六份购买协议，而只提供了四份收据，证据之间相互矛盾；二、原告提供的四张收据，属于白条据，按有关规定，开发商出售房屋必须提供三联单的纳税发票，用白条据，不符合有关的规定，也无法到房产部门办理过户手续；三、在收据中明确注明这四套房屋都是由案外人转到了原告的名下，并不是我公司直接签给原告的；四、原告提供的二、三号收据中下面明确注明“如与回迁户符合，无条件调换”。以上足以证明原、被告之间不存在房屋买卖关系。经本院审核，对该组证据的真实性予以确认，并作为定案依据予以采纳。
被告黑龙江某某房地产开发有限公司提交以下证据：
一、证人毛某某（男，汉族，个体户，户籍所在地拜泉县）的证言。证言概要：证实当时证人确实在赵海龙那里抬款了，共计抬了35万元，共抬了2次，一次是2014年3月28日抬了20万元、这次抬款用21号楼一单元A、B、C室抵押的，签订的是借款合同。另一次是2013年12月15日抬了15万元，这次抬款拿了三个房票子（是某某公司抵给证人的房票子，有的是收据、有的是购房协议）抵押的，具体楼号记不清楚了，借款时有借款合同。原告对证言有异议，质证认为被告申请的证人不具备法律规定的证人身份，该证人毛某某与本案无任何关系，原告方诉状中、借款合同中均没有体现毛某某，因此，证人所作出的证言，原告方不予认可。被告对证言无异议。经本院审核认为，该证人系被告公司工程的承包人，具有利害关系，其有利于被告的证言证明力较弱，其证言中只陈述了证人与毛喜伟向原告爱人赵海龙借款，并用被告某某公司给他们的房屋及房票子、收据、购房协议担保的事实，没有提及关于原、被告之间是否订立房屋买卖合同，与本案没有关联，不能证实本案所涉争议内容，故本院对其证言不予采信。
二、2013年12月15日、2014年3月28日借款合同二份（提交复印件，经与证人毛某某持有的原件核对无异）。证明本案纠纷是由于证人向原告夫妻向原告抬款所发的纠纷，原告与我公司不存在买卖关系。原告质证认为，一、原告方对二份证据的真实性原告无法确认；二、对二份证据原告方认为与本案无任何关系；三、此份证据中也体现不出房产的抵押情况，借款合同中，本案中诉争的房产不能体现是二笔借款而产生的抵押。在2014年3月28日这份合同中，体现的房产是九龙城21号楼X单元A室、B室、C室与本案诉争的房产是不一致的，且借款人毛喜伟并不是向原告出售房屋的人，因此，二份证据与本案无关联性，请求法院不予采信。经本院审核认为，该借款合同是赵海龙与毛喜伟签订的，并没有被告公司担保的字样，只有毛喜伟用其九龙城21号楼X单元A室、B室、C室担保，且不是本案诉争房屋，与本案没有关联，故本院对该证据不予采纳。
经审理查明，原告于2014年1月通过建筑商倪井全、于振国、倪雪在被告处购买六套住房，并分别签订题为“购房协议”的房屋买卖合同六份，约定原告购买被告位于林甸县九龙城X号楼X单元X室、X号楼A单元A室、X号楼B单元B室、X号楼B单元C室、X号楼B单元D室、X号楼B单元E室的房屋，合同上加盖有被告公司公章。被告于2014年4月30日向原告出具金额为X号楼X单元X室142545.00元、X号楼B单元C室142545.00元、X号楼B单元D室153595.00元、X号楼B单元E室142545.00元的购房款收据四张，并加盖有被告公司公章。现因被告一直未交付房屋，故原告起诉至法院，要求判令与被告签订的购房协议有效，被告交付房屋并协助原告办理上述房屋的所有权证及土地使用证，并由被告承担诉讼费。
本院认为，本案应属房屋买卖合同纠纷，原告为房屋买受人，被告为房屋出卖人。被告某某公司作为出卖人，2014年1月在将位于林甸县九龙城X号楼X单元X室、X号楼A单元A室、X号楼B单元B室、X号楼B单元C室、X号楼B单元D室、X号楼B单元E室的房屋卖于原告王金波后，并分别与原告王金波签订了六份购房协议，并出具了与第一份、第四份、第五份、第六份对应的四张购房款收据，购房协议与收据均加盖被告某某公司公章，现因房屋被告一直未交付原告王金波使用，致使原、被告之间合同无法履行，故本院对原告王金波要求判令与被告某某公司签订的第一份、第四份、第五份、第六份购房协议有效及被告交付这四套房屋的诉讼请求依法予以支持；关于原告王金波主张的第二份、第三份购房协议的效力问题，因为原告王金波只有购房协议，无被告某某公司出具的购房款收据及相关证据证明，故本院不予支持；关于原告王金波主张被告某某公司协助原告王金波办理房屋的所有权证及土地使用证的诉讼请求，因房屋产权过户为行政机关的行政行为，非民事诉讼调整，故在本案中不予调整；关于被告某某公司是用涉案房屋给案外人毛喜伟和毛某某作为借款担保、票证格式等项抗辩，均无证据足以证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项、第一百三十五条和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：
原告王金波与被告黑龙江某某房地产开发有限公司签订的题为“购房协议”的X号楼X单元X室、X号楼B单元C室、X号楼B单元D室、X号楼B单元E室的四份房屋买卖合同有效；
被告黑龙江某某房地产开发有限公司于本判决生效之日交付原告王金波X号楼X单元X室、X号楼B单元C室、X号楼B单元D室、X号楼B单元E室四套房屋；
三、驳回原告王金波其他诉讼请求。
案件受理费12684.00元，由被告黑龙江某某房地产开发有限公司负担6778.00元，原告王金波负担5907.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 于振贵
代理审判员 刘 实
代理审判员 王 阳
二〇一五年十一月五日
书 记 员 杜娇泽