江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00702号
上诉人（原审被告）徐力。
上诉人（原审被告）王秀彬。
以上二上诉人共同委托代理人孟滨，江苏忠清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王蕴，自由职业。
委托代理人闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。
原审被告陆艾（曾用名陆爱），徐州市第二百货公司退休职工。
上诉人王秀彬、徐力因房屋所有权确认纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第0201号民事判决，提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王秀彬、徐力及其共同委托代理人孟滨，被上诉人王蕴及其委托代理人闫晓辉到庭参加诉讼，原审被告陆艾经本院依法传唤未到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：现坐落于徐州市云龙区青年路223号（原为青年路206号）的房产一套，为上下两层、局部三层，建筑面积总计225.89平方米。陆艾原租赁使用该房产第一层，王蕴原租赁使用该房产第二层（含楼顶），该房产原系燃料公司所有，后因法律纠纷，所有权转归商业银行中枢街支行所有。2006年2月14日，陆艾（甲方）与王蕴（乙方）就共同出资购买上述房产签订协议一份，协议约定：“位于徐州市青年路223号房产一套，原一楼由陆艾租赁使用，二楼由王蕴租赁使用，甲、乙双方放弃优先购买权后，该房产被徐州市泉山区人民法院以评估价101万元裁定抵偿给商业银行中枢街支行所有。甲方购买上述房产一楼部分，拥有一楼产权；乙方购买上述房产二楼部分，拥有二楼产权。购买房产事宜由甲方出面与商业银行中枢街支行签订购买合同，房款暂定不超过102万元，由甲方直接给付商业银行中枢街支行，过户费用由甲、乙双方按付款比例承担，办理房产分割时由甲、乙双方共同到产权部门办理。甲方付商业银行中枢街支行房款15日内，乙方先付甲方30万元整。本合同签订后，甲、乙双方购房款按照双方协商的比例承担，协商不成由双方共同委托评估机构评估，按照评估确定的比例分担，乙方应在确定比例5日内交给甲方购房差款。”
2006年2月16日，陆艾（乙方）和商业银行中枢街支行（甲方）签订房屋买卖协议一份，协议约定：“甲方以102万元的价格将徐州市青年路223号房屋一套出售给乙方，乙方在协议签订当日一次性将房款付给甲方；涉及该房屋的过户费、税费、土地出让金等费用均由乙方承担（包括两次过户费用）。”2006年2月16日，陆艾向商业银行中枢街支行支付了购房款102万元。2006年3月1日，王蕴给付陆艾预付款30万元整。2011年5月10日，陆艾、王万云夫妻二人办理了公证声明，将和商业银行中枢街支行间的买卖协议中的购买人变更为其女儿王秀彬，并由王秀彬办理上述房产的过户手续。2011年7月13日，江苏银行中枢街支行（与商业银行中枢街支行系前后承继关系）与王秀彬（王秀彬的丈夫徐力为共同共有人）就上述房产签订存量房买卖合同一份，房屋价款101万元。2011年7月21日，上述房产所有权被登记到陆艾的女儿王秀彬名下，徐力为该房屋局部三层的共有人。
另查明，为完成上述房产、土地的过户手续，陆艾又支出土地出让金、契税等费用合计650103元，王秀彬支出评估费、契税等费用合计142202.04元。
又查明，上述房产东邻徐州市公园巷小学，第一层现为坐北朝南的沿街门面，在该楼房东侧单独开有一小门，门内为二楼单独使用的楼梯，直通二层、局部三层。该房二层以上及楼梯长期单独为王蕴占有使用，陆艾并不实际控制使用，从目前使用状况上看，双方独立使用，互无影响。
原审法院认为：位于徐州市青年路223号涉案房产系王蕴与陆艾共同出资购买，为双方共有财产，王蕴系共有人，陆艾和王蕴明确约定分别享有第一、二层的产权，法院予以确认，王蕴请求分割房产，依法应予准许。陆艾及丈夫王万云通过公证的方式将陆艾和商业银行中枢街支行签订的房屋买卖协议中的合同权益转让给王秀彬，擅自处分共有财产，一般认定无效，考虑到他们之间的亲属关系，上述房产已转移登记在王秀彬、徐力名下，法院依法确认王秀彬、徐力享有第一层的产权，王蕴享有第二层的产权。关于局部三层及楼梯归属问题，王蕴与陆艾在协议中没有明确其归属问题，又无法协商一致，依法应属双方共有，但考虑局部三层及楼梯历史及实际使用现状，法院依法确认该局部三层及楼梯归王蕴所有，由王蕴向王秀彬、徐力折价补偿。至于折价补偿的数额双方可另行处理。陆艾、王秀彬、徐力为王蕴垫付的购房款及办理过户所需费用，因王秀彬、徐力撤回反诉，双方可另行处理，本案不予理涉。王秀彬、徐力主张2006年2月16日支付的购房款102万元由其支付，但没有提供证据证实，法院不予采信。
原审法院遂判决：自本判决生效之日起位于徐州市青年路223号上下两层、局部三层房产一套，建筑面积225.89平方米，其中第一层归被告王秀彬、徐力所有；第二层、局部三层、楼梯均归原告王蕴所有。
上诉人王秀彬、徐力不服上述判决，向本院上诉称，1、一审认定“涉案房产系王蕴与陆艾共同购买，为双方共有财产”的事实错误，王蕴与陆艾购买涉案房屋的协议是双方的内部约定，不能决定和约束作为产权人及出售方商业银行，双方协议的签署事项不等于对房产享有产权。2、陆艾与商业银行签约后，在没有履行付款等义务的情况下，并不享有房屋的产权。而王秀彬受让是善意的，并且支付了对价，而商业银行出让条件是整体出售，不承担任何费用，并出售给了王秀彬，办理了过户手续。3、王秀彬支付了102万元的购房款的事实，一审未予采信，是错误的。4、涉案房屋的价格连同土地出让金总价应为180多万元，在购买整体房屋所花费的总费用中包含了局部三层及楼梯和楼梯间的费用。一审法院将局部三层及楼梯均归王蕴所有是错误的。
被上诉人王蕴答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉请求，维持原判。
本案的争议焦点为：1、涉案房屋的权属如何确定。2、涉案房屋应如何分割。
二审期间双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实和一审判决查明的事实一致。
本院认为：第一，民事活动应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则是民事主体从事民事活动和进行民事诉讼应当遵守的基本原则，要求民事主体在行使民事权利时恪守信用，自觉履行义务，不损害他人和社会利益，积极承担不履行义务给他人造成的损害；诚实信用原则要求当事人及其他诉讼参与人如实向法庭陈述事实和主张，禁止反言和滥用诉权。具体到本案，2006年2月14日王蕴和陆艾签订的共同购买涉案房屋的协议是双方的真实意思表示。从诚实信用原则出发，陆艾和王蕴应当严格履行各自在协议中的义务。即，虽然由陆艾出面购买涉案房屋，但房屋应归双方共有；王蕴应积极履行出资义务，补足购房差款。但王蕴、陆艾以及王秀彬、徐力在本案中均存在违反诚实信用原则的行为：王蕴在2006年3月1日预付30万元后，直到2011年7月21日办好房产证，长时间内都没有积极足额支付购房差款；陆艾将其在协议中的权利义务概括转让给王秀彬和徐力后，王秀彬和徐力在明知陆艾和王蕴之间存在共同买房的协议且王蕴已对涉案房屋出资30万元的情况下，将涉案房屋产权办到自己名下。当事人上述不诚信的行为，是导致本案诉讼发生的根本原因。对此，本院应当依据诚实信用原则，按照双方当事人签订协议的真实意图和真正目的，依法裁判案件。
第二，王蕴有权基于其与陆艾之间的协议向王秀彬、徐力主张权利。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”本案中，王秀彬和徐力从1996年一直在涉案房屋经营，王蕴从2001年承租涉案房屋的二层。综合考虑涉案房屋的客观使用情况，王秀彬、徐力与陆艾的亲属关系，王秀彬、徐力在一审时多次陈述：其将涉案房屋产权仅办到自己名下，是因为王蕴没有积极的履行出资义务，并未否认王蕴为涉案房屋的实际共有人，以及王蕴对陆艾与王秀彬和徐力的权利义务概括转让的行为，仅要求对其所属部分确认共有，而并未要求撤销陆艾享有部分权利义务的转让。故，陆艾将其与王蕴之间的合同权利义务概括转让给徐力和王秀彬，合法有效。王秀彬和徐力自受让陆艾在购房合同中的权利时，就应受到陆艾与王蕴签订的共同买房协议的约束。涉案房屋虽然登记在王秀彬和徐力名下，但王蕴仍有权基于协议向王秀彬、徐力主张权利。
第三，关于涉案房屋第一层、第二层的产权归属问题。就民事活动而言，法律应当最大限度地尊重民事主体的意思自治。因陆艾和王蕴签订的共同购房协议中对涉案房屋一、二层的归属有明确的约定，且该约定是当事人共同合意的结果，也不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对此予以认可。故，按照协议的约定和相关法律规定，涉案房屋的一层应归王秀彬、徐力所有，涉案房屋的二层应归王蕴所有。
第四，关于涉案房屋局部三层及楼梯产权的归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本案中，王蕴和陆艾在2006年2月14日签订共同购买涉案房屋的协议，该协议第一条“徐州市燃料总公司位于徐州市青年路223号房产一套（建筑面积212.02㎡，共两层，另第三层为活动板房），原一楼由陆艾租赁使用，二楼由王蕴租赁使用”；第二条“甲方（陆艾）购买上述房产一楼部分，合同签订后拥有一楼产权；乙方（王蕴）购买上述房产二楼部分，合同签订后，拥有二楼产权，实际购买面积以房产部门测量的面积为准”。王蕴和陆艾在签订共同购买涉案房屋的协议时，涉案房屋的局部三层就已存在，但从双方签订的协议看，任何一方均没有按照专有部分购买的意思表示，而是把局部三层作为涉案建筑物的共有部分处理。因涉案建筑物内存在王秀彬、徐力和王蕴两个业主，局部三层和楼梯作为建筑物内的共有部分，按照上述法律规定，王秀彬、徐力和王蕴对局部三层和楼梯享有共有和共同管理的权利。
至于双方当事人对涉案房屋权属部分各自应出资的具体数额，因王秀彬、徐力和陆艾在原审中撤回反诉，本案不予理涉，双方当事人应另行解决。
综上，原审适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第0201号民事判决；
二、自本判决生效之日起位于徐州市青年路223号上下两层、局部三层房产一套，建筑面积225.89平方米，其中第一层归王秀彬、徐力所有；第二层归王蕴所有；局部三层、楼梯为王秀彬、徐力与王蕴共有。
一审本诉受理费38800元，财产保全费5000元，评估费5000元，由王蕴与王秀彬、徐力各负担24400元；一审反诉受理费8350元，减半收取为4175元，由陆艾、王秀彬和徐力负担。二审案件审理费11250元，由王蕴与王秀彬、徐力各负担5625元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 政
审 判 员 周向前
代理审判员 王素芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 王 夏