重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终106号
上诉人（原审被告）重庆天福地产（集团）有限公司，住所地：重庆市渝中区华福巷30号。
法定代表人任德文，公司董事长。
委托代理人罗耀，重庆信豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钱江明。
委托代理人胡伟，重庆博爱兴律师事务所律师。
上诉人重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称天福公司）因与被上诉人钱江明房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民初字第01802号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2006年12月18日，钱江明与天福公司签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定钱江明购买天福公司开发预售的24-3号房屋，房屋总价款为230232元，房屋套内建筑面积为86.31平方米；天福公司应于2007年10月30日前，将已进行竣工验收备案登记的涉案房屋交付钱江明，双方还对办理房地产权证时间，延期交房及延期办证的违约责任进行了相关约定。同日，浙江恒达富士电梯有限公司（以下简称恒达公司）向天福公司支付了房款230232元，大修基金6907元，代收税费3703元，水电气初装费4000元，天福公司向该公司开具了相应的收据。钱江明系恒达公司的法定代表人，恒达公司于2014年8月出具说明一份，载明上述款项均系恒达公司为本案钱江明所缴纳。合同签订后，天福公司未向钱江明交付房屋，也未向恒达公司交付房屋。
审理中，钱江明向法院申请调查取证，经向重庆市大渡口土地房屋权属登记中心查询，讼争房屋已于2009年10月30日登记在案外人名下。
另审理过程中，钱江明申请对讼争房屋价值进行评估，经重庆市汇丰房地产土地资产评估有限责任公司于2015年2月25日作出《房地产司法鉴定报告书》，评估讼争房屋总价为526500元。钱江明支付了评估费3000元。
钱江明一审诉称，其与重庆天福房地产开发有限公司于2006年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定重庆天福房地产开发有限公司应于2007年10月30日前将其开发的商品房交付给钱江明，房屋价款为230232元，合同签订后，钱江明依约支付了房款，但天福公司未按约定交房，钱江明在向人民法院起诉后，才得知讼争房屋已被天福公司出售给他人并于2009年10月取得产权，导致双方签订的商品房买卖合同事实上已无法履行，现请求判令：1、解除钱江明与天福公司于2006年12月18日签订的重庆市商品房买卖合同；2、天福公司退还钱江明购房费用244842元并支付从2007年11月1日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；3、天福公司赔偿钱江明购房损失296268元；4、本案诉讼费及鉴定费由天福公司承担。
天福公司一审辩称，双方签订商品房买卖合同之后，钱江明未支付房款，钱江明构成违约；钱江明请求解除合同的请求超出了法律规定的解除权期限，且其起诉已过诉讼时效；天福公司将讼争房屋出售给第三人，是根据钱江明授意出售的，天福公司并未违约；关于退还房款，因钱江明未履行合同，不存在退款及利息的情形；钱江明已构成违约，钱江明主张赔偿损失缺乏事实根据；利息和赔偿损失不可以并用；即使存在房屋差价损失，由于钱江明怠于行使要求损失赔偿的权利，钱江明也应当以2007年的市价主张赔偿。综上，请求驳回钱江明的诉讼请求。
一审认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，钱江明与天福公司依法签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方签订合同后，恒达公司代钱江明向天福公司支付房款、大修基金、契税等，天福公司亦出具相应的收据，确认收到上述款项，天福公司虽称系恒达公司支付的其他购房款项，但无证据证明天福公司与恒达公司之间存在房屋买卖合同关系，故对天福公司的辩称不予采信，依法确认恒达公司系代钱江明支付的房款、大修基金、契税等。因此，钱江明已按约履行了合同义务，天福公司应按约向钱江明交付房屋，但天福公司未如期向钱江明交付房屋，并已将房屋出售给案外人，致使钱江明不能实现合同目的。现钱江明主张解除与天福公司于2006年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，合理合法，依法予以支持。钱江明主张天福公司退还购房费用244842元并支付从2007年11月1日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失，赔偿购房损失296268元的诉讼请求，因天福公司将房屋出售给案外人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的钱江明可以请求返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失，钱江明已于2006年12月18日向天福公司支付房款230232元、大修基金6907元、代收税费3703元、水电气初装费4000元，合计244842元，此款理应予以退还，并由天福公司赔付钱江明2007年11月1日起至付清房款之日止按中国人民银行同期贷款利率所计付的资金占用损失；因房屋的现值经评估机构作出鉴定报告，该房屋现值526500元，由此产生的差价损失296268元，应由天福公司赔付。天福公司辩称请求驳回钱江明诉讼请求的抗辩理由，与查明的事实不符，且于法无据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除钱江明与重庆天福地产（集团）有限公司于2006年12月18日签订的重庆市商品房买卖合同；二、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效后五日内返还钱江明购房款及相关费用244842元，并支付资金占用损失（从2007年11月1日起至付清时止以244842元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、重庆天福地产（集团）有限公司赔偿钱江明损失296268元。如果天福公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9205元，评估费3000元，由重庆天福地产（集团）有限公司负担。受理费9205元，重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内径付本院；评估费3000元钱江明已预交，重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内给付钱江明。
天福公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人在签订《商品房买卖合同》后并未按约支付房款，先构成违约；2、被上诉人要求解除合同，根据合同第六条及第九条第二款的规定，其解除权于2007年11月30日发生，而其于2014年才主张权利，超过法律规定的行使解除权的1年期限，应予驳回；3、被上诉人未先按约履行合同，主张赔偿损失缺乏依据；4、被上诉人怠于行使权利，即使房屋存在差价损失，也应按解除权发生时的房屋市场价格确定损失。因此，一审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的请求。
被上诉人钱江明二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，恳请维持。
二审补充查明：1、2008年11月6日，重庆天福房地产开发有限公司经重庆市工商行政管理局渝中区分局核准名称变更登记为重庆天福地产（集团）有限公司。2、一审庭审中，上诉人的特别授权代理人对被上诉人举示的4张房款缴款《收据》的真实性无异议。3、二审诉讼中，上诉人要求对被上诉人持有的由上诉人出具的4张房款缴款《收据》上印章的真实性进行鉴定。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人就讼争房屋签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当受法律保护。现因讼争房屋不能交付导致双方产生纠纷，结合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，本院归纳讼争焦点为：一、被上诉人是否已履行房款缴纳义务；二、被上诉人起诉主张解除合同是否超过法定期限；三、上诉人是否应承担返还房屋并赔偿损失的责任。对此，分别评析如下：
一、被上诉人是否已履行房款缴纳义务。
经查，双方签订《商品房买卖合同》当日，即由上诉人向被上诉人出具了包括房款、契税、大修基金、水电气初装费等项目在内的4张缴款《收据》，金额与合同约定的应由被上诉人缴纳的全部金额一致，足以证明被上诉人履行了合同约定的付款义务。上诉人辩称该《收据》不真实，并在二审中申请真伪鉴定，但是，上诉人的一审特别授权代理人在一审庭审质证时，对该4张《收据》的真实性明确予以认可，故，上诉人在无其他充分证据予以反证的情况下，二审中予以否认并要求鉴定，与其一审陈述不符，本院不予支持。
二、被上诉人起诉主张解除合同是否超过法定期限。
上诉人提出根据合同第六条及第九条第二款的规定，被上诉人所享的的解除权于2007年11月30日发生，而其于2014年才主张权利，超过法律规定的行使解除权的1年期限，应予驳回。经查，本案被上诉人在一审起诉时原请求为要求上诉人继续履行双方签订的房屋买卖合同，在一审审理中发现上诉人已将讼争房屋过户案外人，遂变更请求为解除合同并赔偿损失，因此，被上诉人系以诉讼中发现合同目的不能实现为由行使法定解除权，并非依据合同第六条及第九条的约定以上诉人逾期30日交付房屋为由而行使解除权，故不适用除斥期一年的规定，其起诉未超过法定期限，上诉人的该辩称理由不成立。
三、上诉人是否应承担返还房屋并赔偿损失的责任。
如前所述，被上诉人已按约付清了全部购房款，上诉人亦应按约向上诉人交付房屋，而上诉人却将房屋又转卖他人，造成上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同事实上不能履行，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被上诉人要求解除合同正当，上诉人应当向被上诉人退还已缴房款并赔偿房屋差价损失，一审予以主张正确。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9205元，由上诉人重庆天福地产（集团）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 张坤