北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08238号
上诉人（原审原告）刘艳，女，1976年7月21日出生。
委托代理人张凯，北京市中北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵秋平，女，1987年9月30日出生。
被上诉人（原审被告）于艳昭（兼赵秋平之委托代理人），1985年5月23日出生。
上述二被上诉人共同之委托代理人芮天鹏，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人刘艳因与被上诉人赵秋平、于艳昭房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第02120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月，刘艳起诉至原审法院称：刘艳于2009年8月4日与北京亚通房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅园×号房屋。2012年7月22日，刘艳与赵秋平签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘艳将上述房屋出售给赵秋平，价款为82万元。由于刘艳的房屋此时尚未办理产权登记手续，无法给赵秋平、于艳昭办理过户手续，赵秋平、于艳昭查看了刘艳与开发商签订的合同后同意刘艳取得产权证书后90日内办理产权过户手续，为此双方在合同中明确载明该房屋所有权证证号为：京房售证字（2009）218号。为保障赵秋平、于艳昭的权益，赵秋平、于艳昭在支付40万元后，双方约定刘艳应当在2012年8月22日之前将房屋交付给赵秋平、于艳昭。合同第九条约定：本合同履行过程中，因政策原因需缴纳新的税费由买受人缴纳。2012年7月22日，刘艳与赵秋平、中介公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：涉及此次房屋交易产生的全部税费由赵秋平承担；房屋所有权证明文件编号：京房售证字（2009）218号。赵秋平、于艳昭支付了刘艳40万元后，刘艳依约将房屋交付给了赵秋平、于艳昭。2013年初，赵秋平、于艳昭又向刘艳支付了2万元。2013年4月20日，刘艳从开发商处获取了房产证，即告知了赵秋平、于艳昭，并要求赵秋平、于艳昭带着剩余房款一并办理房屋过户手续。但赵秋平、于艳昭称“国五条”出台后产生的新税费应由刘艳承担。双方反复交涉后，赵秋平、于艳昭拒不履行合同，拒不办理过户和支付房屋剩余售房款。2013年5月25日，刘艳以短信方式告知赵秋平、于艳昭，因赵秋平、于艳昭违约，故与其解除合同。刘艳认为，赵秋平、于艳昭故意违约，并以自己的行为表明其拒不履行合同，致使合同目的无法实现。刘艳依法通知赵秋平、于艳昭解除合同符合法律规定，双方之间签订的合同也已解除。现刘艳诉至法院，要求判令解除刘艳与赵秋平、于艳昭之间签订的房屋买卖合同；赵秋平、于艳昭腾退占用的上述房屋并赔偿刘艳损失35000元；诉讼费由赵秋平、于艳昭负担。
赵秋平、于艳昭共同辩称：赵秋平、于艳昭已经于2013年10月22日起诉了刘艳，要求其继续履行合同。刘艳没有获得房屋所有权证是因为其与开发商之间发生了诉讼，刘艳违约在先，致使办理房屋过户手续迟延，导致2013年产生了新的税费。该税费应当由刘艳承担，现双方就税费承担问题无法达成一致意见。另外，于艳昭不是合同的当事人，主体不适格。综上，赵秋平、于艳昭不同意刘艳的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵秋平与刘艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该案中，刘艳、赵秋平在合同履行过程中产生争议系因国家政策调控导致税费增加，双方虽对新增加的税费承担问题未能达成一致意见，但新增加的税费对当事人的履约能力并不构成严重影响，在赵秋平明确要求继续履行合同的情况下，该合同理应继续履行。刘艳要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求赵秋平腾退房屋、赔偿损失的请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年4月判决如下：驳回刘艳的诉讼请求。
判决后，刘艳不服，上诉至本院，认为其在出售涉诉房屋时，涉诉房屋未取得产权证，违反了《城市房地产管理法》的相关规定，因此房屋买卖合同应属无效，故请求撤销原审判决，发回重审。赵秋平、于艳昭同意原审判决。
经审理查明：赵秋平与于艳昭系夫妻关系。2009年8月4日，北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称亚通地产公司）与刘艳签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y842448），约定：刘艳购买亚通地产公司开发的坐落于通州区梨园镇魏家坟村×号房屋一套，预测建筑面积共50.82平方米，其中，套内建筑面积40.92平方米，购房总价款477749元；亚通地产公司应当在2011年6月30日前向刘艳交付该商品房；如因亚通地产公司的责任，刘艳未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，亚通地产公司承担相应的违约责任；如因刘艳的责任造成刘艳未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由刘艳承担责任。
2012年7月22日，刘艳（出卖人）与赵秋平（买受人）在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原经纪公司）的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：FM2001B0002055），约定：出卖人所售房屋坐落于通州区梨园镇魏家坟村×号（以下简称涉诉房屋），建筑面积52.35平方米；该房屋所有权证证号为京房售证字×号；房屋成交价格为82万元，买受人在签订本合同的同时支付定金3万元；出卖人应当在2012年8月22日前将该房屋交付给买受人，逾期在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起的10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。合同对其他事项进行了约定。同日，刘艳、赵秋平与中原经纪公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：刘艳与赵秋平采用公积金贷款，自行交割的方式付款，于2012年8月1日前付首付37万元，剩余首付过户当日给清；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由赵秋平承担。
2012年7月29日，刘艳与赵秋平签订《钱款交付书》，约定：双方通过中原经纪公司的居间服务达成房地产交易，交付金额40万元，赵秋平于2012年7月29日将上述款项交付给刘艳，双方在交付上述钱款并签订本协议的同时，居间人指派本次交易的经办人刘京作为该交付行为的证明人在场，其中3万元为定金。同日，赵秋平通过中国工商银行向刘艳的帐户汇款37万元。2013年1月19日，刘艳向赵秋平出具收条一张，载明：今收到赵秋平交来购买魏家坟村×室，购房首付款2万元。赵秋平共计向刘艳支付购房款42万元，刘艳对此予以认可。
另查，刘艳于2012年9月1日将涉诉房屋交付赵秋平，并由赵秋平居住使用至今。2013年4月19日，北京市通州区住房和城乡建设委员会向刘艳颁发房屋所有权证书（证号：京房权证通字第×号）。国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”）。北京市人民政府办公厅于2013年3月30日下发了《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京十九条”）。赵秋平与刘艳对于办理房屋过户需要缴纳的新增加的税费由谁承担产生争议，刘艳至今未与赵秋平办理房屋过户手续。原审庭审中，赵秋平明确表示同意一次性支付剩余购房款40万元。
再查，赵秋平将刘艳诉至原审法院，要求判令继续履行双方所签的北京市存量房屋买卖合同，刘艳协助办理涉诉房屋权属转移登记手续，并要求刘艳给付赵秋平逾期交房违约金及逾期过户违约金。原审法院以（2014）通民初字第00690号民事判决书判令：一、赵秋平与刘艳继续履行双方于二○一二年七月二十二日签订的北京市存量房屋买卖合同；刘艳在赵秋平履行相关合同义务后七日内配合赵秋平办理房屋权属转移登记手续；二、判决生效之日起七日内，刘艳给付赵秋平逾期交房违约金人民币三千六百九十元；三、驳回赵秋平的其他诉讼请求。现此案正在二审审理中。
上述事实，有《商品房预售合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《钱款交付书》、银行汇款凭证、收条及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。刘艳上诉主张涉诉房屋在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》时尚未领取产权证，依据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，此类房屋不得转让，故该合同应为无效合同。本院认为，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。虽然涉诉房屋在签订合同时未取得房屋权属证书，但并不能就此认定房屋买卖合同无效。现涉诉房屋已经取得产权，可以办理过户手续，该合同并不符合依法应认定为无效的条件，故刘艳该项上诉理由不能成立，本院不予采信。刘艳就此提出上诉，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费338元，由刘艳负担（已交纳）；二审案件受理费676元，由刘艳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫慧
代理审判员 薛妍
代理审判员 贾旭
二〇一四年六月二十日
书 记 员 张弘