贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初251号原告：蔡继朗，女，1984年12月16日出生，蒙古族，住贵州省大方县。被告：贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号，经营地：贵州省大方县奢香大道中段。法定代表人：黄宗均，该公司经理。委托诉讼代理人：周登瑜，该公司办公室主任。原告蔡继朗与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡继郎，被告鑫盛黔公司委托诉讼代理人周登瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡继朗向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告按已签订的《商品房买卖合同》支付未交付办理商品房转移登记的有关文书违约金19296元，并仍按合同约定从2016年11月26日起计算违约金到实际交付办理商品房所有权的有关文书之日止；2、及时办理商品房产权证书；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告修建的位于原大方县大方镇奢香大道中段西侧，盛景国第3号楼2单元14层2号商品房一套，建筑面积90.04平方米，总价款为255247元，通过工商银行按揭贷款全款支付。根据合同第二十二条规定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但到了交付日期，被告没有按期交付，而且直到今日也未交付。根据合同第二十二条的有关规定，被告应按日计算向原告支付购房总价款255247元的万分之一的违约金。从2014年10月30日至2016年11月25日起诉日共计756天，被告共计应向原告支付违约金19296元（即756×255247×0.0001=19296元），并仍按合同约定从2016年11月26日起计算违约金到实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，并及时办理商品房产权证书。被告鑫盛黔公司辩称，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告按规定缴纳了购房款，并购买了被告的住房一套。原告诉称被告对商品房所有权初始登记没有及时办理给原告，现被告查找了原告有关资料，需要办理此文书的一切资料不齐全，如身份证、结婚证等，原告对办理此文书即不过问又不配合，办理此文书须由房管局通知验收后才能办理，此文书的办理不属于被告能够办理的范围，而是主管单位所办理的权限。被告只能提供一切办理资料，至于办理需要多长时间被告无法确定。所以能否办理商品房所有权初始登记文书，并不是被告的责任也不存在违约，不能赔偿违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十九条规定，合同约定的违约金过高。综上所述，在办理商品房所有权初始登记的权利与责任不在被告方，故被告方不存在违约也不赔偿违约金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。同时本院查明如下事实：原、被告双方于2012年11月4签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起三十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托鑫盛黔公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元（大写：人民币伍佰元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记所应缴纳的税费，由买受人承担，如因买受人原因导致产权办理滞后，出卖人不承担责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第六条关于合同第二十二条的补充约定中约定，“1、买受人须于签署本合同后五日内，按照相关职能部门要求和规定向出卖人提交办理（产）权证登记及产权转移的必备材料。2、若买受人未予配合时，该房屋的房产证无法在正常期间内过户至买受人名下时，出卖人不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，因相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的相关文书交付给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任。”第十一条约定，“本补充协议与合同具有同等法律效力，如有补充修改，双方可另再签补充协议。”因被告至今未向原告交付商品房转移登记的有关文书及未及时办理商品房产权证书，原告诉来本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在双方签订的合同中承诺于2014年10月30前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今交付，已构成违约。双方对不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定为买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，因此原告要求被告每日按购房款的万分之一计算违约金，从2014年10月31日至2016年11月25日，共计756天，应支付的违约金为19296元（255247元×0.0001×756天=19296元），及2016年11月26日起至商品房转移登记文书实际交付之日止的违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对被告辩称的违约金过高的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方在合同中约定了违约金的计算方式和标准，双方应按合同约定履行义务，故被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。对被告辩称的商品房所有权转移登记文书没有及时办理是由于原告方提交的资料不齐全，且商品房转移登记文书的办理不属于被告单位能够办理的范围，责任不在被告方的理由，《商品房买卖合同中约定》第二十二条约定：”出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人”，由此可见，交付商品房转移登记的有关文书是被告的义务。被告称原告提供的资料不齐全，但未提供证据证明。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对原告蔡继朗请求被告鑫盛黔公司及时办理商品房产权证书的诉讼请求，双方在《商品房买卖合同》中约定办理商品房转移登记为两种方式，一种方式为双方共同申请办理，故向有关部门申请办理房屋权属证书属于双方的共同义务，并非被告的单方义务。另一种方式为原告委托被告向房屋登记机关申请办理，原告支付500元委托费，但原告未提供证据证明其委托了被告办理，被告予以同意，并向被告支付了委托费用500元，故原告要求判令被告及时为其办理商品房产权证书的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原告请求判决被告支付未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金于法有据，本院予以支持，其请求被告及时办理商品房产权证书的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡继朗截止至2016年11月25日的逾期交付商品房所有权转移登记的有关文书的违约金19296元，2016年11月26日起到实际交付之日的违约金按合同约定计算；二、驳回原告蔡继朗要求被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司及时办理商品房产权证书的诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告蔡继朗减半交纳的案件受理费141元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  章英二〇一七年三月二十日书记员  文茳