河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第174号
上诉人（原审被告、反诉原告）秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司，住所地：秦皇岛市海港区东港镇崔家庄村东。组织机构代码证代码：60112290-0
法定代表人崔洋，该公司总经理。
委托代理人翟秋松。
被上诉人（原审原告、反诉被告）秦皇岛市种鸡场，住所地：秦皇岛市山海关区红瓦店村。组织机构代码证代码：40181648-1。
负责人王建敏，该种鸡场场长。
被上诉人（原审原告）秦皇岛市农业局，住所地：秦皇岛经济技术开发区西外环路70号。
法定代表人赵炳强，该局局长。
二被上诉人委托代理人齐振兴，河北港城律师事务所律师。
上诉人秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司（以下简称新华洋装饰公司）因租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市山海关区人民法院（2013）山民初字第413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，秦皇岛市种鸡场系国有企业，属于市畜牧局主管。2005年7月经秦皇岛市国有资产监督管理委员会批准，秦皇岛市种鸡场开始实施产权制度改革。2009年10月秦皇岛市政府开展机构改革，将畜牧局的职责划入原告秦皇岛市农业局，并不再保留畜牧局。
2010年4月16日秦皇岛市种鸡场（甲方）与新华洋装饰公司（乙方）签订租赁合同书一份，约定秦皇岛市种鸡场将位于本区红瓦店村的秦皇岛市种鸡场场地及所有建筑物租赁给新华洋装饰公司，期限自2010年5月l日至2022年4月30日止，年租金200000元，于每年4月30日前一次性交纳当年租金，三年后按基数增长25%，而后每三年增长25%。合同另约定“租赁期内，乙方若对场地及房屋进行扩建和改造时，需征得甲方文字材料的审批同意，否则视为违约”，“场内现有租赁户与甲方未签订合同的应在本合同签字生效后一个月内搬出，与甲方有合同的，合同到期后搬出，需续租的应与乙方重新签订租赁合同，甲方应在本合同生效后解除现有租赁合同或协议，原租赁户与甲方的经济往来乙方不承担责任”。合同在第四条的违约责任中约定“1、租赁期内甲方不得擅自终止合同，如甲方单方终止合同，甲方应全额赔偿乙方在其土地上的全部投资，并赔偿乙方合同租金额两倍的违约金。2、租赁期内乙方应及时按合同交纳租金，若乙方不按合同规定及时交纳租金，甲方有权终止合同，乙方赔偿甲方合同租金额两倍的违约金”。合同第五条还约定责任免除内容。“甲方因改制，需要终止合同时，此合同自动失效，地上乙方投资全部无条件归甲方，乙方自愿承担自己的损失”。协议签订后新华洋装饰公司进驻该场地并占用至今。2010年4月21日新华洋装饰公司向秦皇岛市种鸡场交纳租赁费200000元。同年4月27日秦皇岛市农业局召开企业改制工作会，会议决定“鉴于秦皇岛市种鸡场按秦国资政（2005）130号文件批复已进入改制程序，且未经市农业局同意，因此，不同意秦皇岛市种鸡场与秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司签订的场地出租合同，责成马慧生（时任种鸡场场长）立即通知对方取消合同并做好善后工作”。同年6月1日秦皇岛市种鸡场通过农行转账方式向新华洋装饰公司法人代表崔洋退还租金160000元。此后新华洋装饰公司未再向秦皇岛市种鸡场交纳租金。2011年2月1日秦皇岛市种鸡场因不按照规定参加年检，被山海关区工商局吊销营业执照。秦皇岛市农业局主张已于2013年3月28日向被告送达书面通知，提出因秦皇岛市种鸡场与被告签订的租赁合同妨碍秦皇岛市种鸡场改制的正常进行，要求被告撤出该场地。被告在诉讼中否认收到上述通知。
原审法院认为，秦皇岛市种鸡场与被告签订的租赁合同合法有效，双方应依据约定内容行使权利并履行义务。合同签订后秦皇岛市种鸡场为执行其政府主管部门市农业局的会议精神，向被告退还部分租金，但双方未就是否解除租赁合同进行协商并达成合意，且此后长时间亦未明确相关事宜，基于此对被告未按合同约定交纳租金不宜认定违约，而因被告长期实际占用秦皇岛市种鸡场场地及建筑，被告应向秦皇岛市种鸡场支付相应费用，因秦皇岛市种鸡场主张的租金数额不超出双方约定的计算金额，为此秦皇岛市种鸡场主张被告支付此期间租金的请求予以支持。关于被告在反诉请求中所提的清理整治场地费用属租赁场地后的正常支出，且此后被告使用该场地多年，故主张秦皇岛市种鸡场赔偿该费用缺乏理据，对此不予支持。因双方在合同中已约定因改制需要可终止合同，故现秦皇岛市种鸡场要求解除合同亦不构成违约。遂判决：一、秦皇岛市种鸡场与被告秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司签订的租赁合同自本判决生效之日终止；二、被告秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司于判决生效后十五日内给付秦皇岛市种鸡场租金600000元；三、驳回秦皇岛市种鸡场、秦皇岛市农业局的其他诉讼请求；四、驳回反诉秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告秦皇岛市种鸡场负担5500元、被告秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司负担8300元。反诉案件受理费10800元，由反诉原告秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司负担。
上诉人新华洋装饰公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定新华洋装饰公司与秦皇岛市种鸡场签订的合同合法有效，双方应当依据约定内容继续履行租赁合同。但是秦皇岛市种鸡场未将场地全部交给新华洋装饰公司。秦皇岛市种鸡场没有改制，也没有通知新华洋装饰公司秦皇岛市种鸡场要改制，直到2013年3月28日才通知秦皇岛市种鸡场改制，但新华洋装饰公司一直未接到通知撤出场地。另外，场内一直有一半场地由轮毂厂占用，种鸡场未交付全部租赁场地。以上事实表明二被上诉人市农业局及秦皇岛市种鸡场违约，应当承担违约责任。2、一审认定新华洋装饰公司给秦皇岛市种鸡场租金200000元，秦皇岛市种鸡场退还160000元，剩余40000元至今未退。在双方签订的合同被一审判决认定合法有效，并且秦皇岛市种鸡场没有改制，不符合合同终止、合同自动失效的条件，秦皇岛市种鸡场退还租金擅自终止合同，按照双方约定，秦皇岛市种鸡场应全额赔偿新华洋装饰公司在租赁土地上的全部投资（平整场地260000元），并赔偿新华洋装饰公司合同租金额两倍的违约金（400000元）。3、根据上述事实，新华洋装饰公司认为秦皇岛市种鸡场违约在先，没有政府改制会议精神事实存在，合同约定租赁场地没有全部交给新华洋装饰公司使用，秦皇岛市种鸡场所占用的场地为三分之二，至今还租给轮毂厂等其他单位使用，将场地一分为二，自己占用大部分，因新华洋装饰公司未能实际全部使用租赁场地三年，即便是应给付秦皇岛市种鸡场租金也不能给付600000元，秦皇岛市种鸡场违约给新华洋装饰公司造成了巨大经济损失，总计700000元，远远超出应给付的租金，使购买的木材加工设备无法进厂安装使用。综上，请求二审法院查明事实，依法发还重审或改判。
被上诉人秦皇岛市农业局、秦皇岛市种鸡场辩称：1、按照双方约定及合同法的规定，秦皇岛市种鸡场改制或新华洋装饰公司不按时交纳租金，秦皇岛市种鸡场均有权解除合同，现两条件均具备，一审判决终止租赁合同是正确的。2、新华洋装饰公司占用租赁场地4年，租金共计760000多元，新华洋装饰公司却只交纳了40000元租金，一审判决600000元完全符合事实与法律。3、一审判决驳回新华洋装饰公司反诉请求是正确的。新华洋装饰公司不交纳租金及秦皇岛市种鸡场改制时，秦皇岛市种鸡场有权单方终止合同，故秦皇岛市种鸡场没有违约，不应赔偿损失及承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，秦皇岛市种鸡场与新华洋装饰公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的义务，即秦皇岛市种鸡场应当提供约定的租赁场地，新华洋装饰公司应按约交纳租金。关于秦皇岛市种鸡场提供的租赁场地是否符合约定的问题，现新华洋装饰公司对轮毂厂占用场地提出异议，并上诉称秦皇岛市种鸡场未提供全部场地构成违约。根据秦皇岛市种鸡场与新华洋装饰公司签订的《租赁合同》约定，院内租赁户与秦皇岛市种鸡场有租赁合同的，合同到期后搬出。毕建莹经营的轮毂厂到2014年3月1日到期，双方诉讼时轮毂厂未到期，轮毂厂占用租赁场地符合本案双方当事人租赁合同的约定。秦皇岛市种鸡场不构成违约。新华洋装饰公司的该项主张，本院不予支持。关于退还新华洋装饰公司租金160000元，秦皇岛市种鸡场是否构成违约的问题，因为秦皇岛市种鸡场退还租金后，双方没有就是否解除租赁合同达成一致意见，且事实上新华洋装饰公司一直租用租赁物至今。故应视双方签订的租赁合同一直在履行，新华洋装饰公司认为秦皇岛市种鸡场提前解除租赁合同构成违约的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于本案诉争的租赁合同是否应解除的问题，秦事改办（2013）1号文件已经同意将市场种鸡场改制基准日确定为2013年2月28日，证明秦皇岛市种鸡场已经进行了改制。依据双方租赁合同约定，秦皇岛市种鸡场请求解除租赁合同的条件已经成就，原审判决双方解除租赁合同并无不当。新华洋装饰公司要求继续履行合同的主张，本院不予支持。关于是否应支持新华洋装饰公司请求的违约金及平整场地损失的问题，双方在租赁合同中约定，秦皇岛市种鸡场违约，违约金为两倍年租金，并赔偿新华洋装饰公司平整场地等损失，以上论述可知，秦皇岛市种鸡场未构成违约，故新华洋装饰公司要求赔偿违约金及平整场地损失的条件不成就，新华洋装饰公司的该项主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8300元，由上诉人秦皇岛市新华洋装饰材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘子明
审判员 李德权
审判员 刘信奇
二〇一四年三月十八日
书记员 孙秀丽