江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1819号
上诉人（原审原告）姚强，无业。
委托代理人宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李敏，无业。
委托代理人鹿静，江苏彭淮律师事务所律师。
上诉人姚强与被上诉人李敏房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人姚强及其委托代理人宋学民，被上诉人李敏的委托代理人鹿静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚强原审诉称：2000年10月11日，经徐州市淮海房产中介事务所居间介绍并见证，双方签订《房屋买卖协议》一份，约定李敏自愿将位于本市奎东小区10-1-503室的房屋（现地址更名为奎园新居南区10-1-503）出售给姚强，房屋总价款为29000元，并约定李敏负责办理过户手续，姚强提供相关身份证件等。合同签订后，姚强于2000年10月12日将全部购房款一次性支付给李敏，当日李敏将房屋交付姚强占有、使用至今已近14年。由于涉案房屋建设单位的问题，李敏一直未能办理权属证书，近期已经取得权属证书，姚强亦多次催促其协助办理房产过户手续，但李敏一直推脱，其行为已构成严重违约。为维护姚强的合法权益，特诉至法院，请求判令李敏协助办理位于本市泉山区奎园新居南区10-1-503室房产过户手续。
李敏原审辩称：1、2000年10月份涉案房屋为李敏母亲孙云英所在单位徐州市蔬菜副食品有限责任公司的公有住房，李敏的母亲孙云英是涉案房屋的承租使用权人；2、姚强与李敏在2000年10月11日的协议为房屋承租权的买卖协议，双方买卖的仅是房屋的承租权，且协议已经约定姚强2001年元月起按房管部门规定交纳房费租金给李敏；3、姚强没有支付涉案房屋的合理对价，无权要求李敏协助办理过户，在2000年10月，与涉案房屋地理位置类同的62.34平方米的私有房屋，售价至少应当在70000元左右，而姚强仅仅支付了29000元；4、姚强自合同签订后，一直未按合同约定履行合同义务，自2001年元月起从未向李敏支付过房屋租金，李敏已多次催告，现李敏已于2014年8月1日向姚强发出了解除合同通知书，与姚强解除合同；5、2014年1月20日李敏的四个姐妹同意放弃由李敏于2014年1月14日与徐州市蔬菜副食品有限责任公司签订的《自管公有住房买断产权协议书》，自此，涉案房屋从公有住房转变为私有房屋，2014年3月18日，李敏办理了房屋产权证书，成为涉案房屋的所有权人，李敏的丈夫薛维堂成为涉案房屋的共有人；6、姚强诉状所称的经徐州市淮海房产中介介绍是不属实的，当时双方买卖承租权并没有通过中介。综上，姚强的诉请无事实和法律依据，请求驳回其诉请。
原审法院经审理查明：双方于2000年10月11日签订房屋买卖协议一份，协议内容为：“根据省市有关房屋买卖政策及法规结合本市行情经双方洽谈，愿共同执行此协议条款。（1）甲方自愿将奎东小区10#1单元503室转让给乙方姚强名下。（2）经双方协商房款总价为贰万玖仟元正。（3）甲方负责一切过户手续。乙方提供身份证、户口簿、私章。（4）如甲方反悔赔乙方人民币伍千元；如乙方反悔赔甲方人民币伍千元。以上条款若无异议，则签字为据，永不反悔。甲方李敏，乙方姚强。注：甲方负责办理好房证。乙方2001年元月起按房管部门规定缴纳房费租金给甲方。该协议一式两份，双方各一份。”在姚强提供的协议下方另记载有“从办房之日起，5个月内办好房证”及中介方见证人李某的签字与徐州市淮海房产中介事务所的盖章。协议签订后，姚强于2000年10月12日将房款29000元交与李敏，并由李敏的姐夫陈淑军出具收据一份，内容为“今收到姚强买房款贰万玖仟元整，收款人陈淑军，2000年10月12日”。
另查明，双方房屋买卖协议中约定的奎东小区10#1单元503室现为奎园新居南区10-1-503室，该房屋原为李敏母亲孙云英租赁徐州市蔬菜公司的房屋，孙云英去世后，由被告继续承租。2014年1月14日，李敏与徐州市蔬菜副食品有限责任公司签订自管公有住房买断产权协议书，李敏买断总价为9573元，并于当日交清房款，现李敏为该房屋的登记所有权人。
原审法院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同条款所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，姚强与李敏签订名称为房屋买卖的协议，并在协议第3条约定“甲方负责一切过户手续，乙方提供身份证、户口簿、私章”，姚强主张条款中的“过户”意思为房屋所有权转移的过户，而李敏则认为是承租权的过户，因而双方对条款的理解发生争议。法院认为，该条款中的过户首先应理解为承租权的过户，一是李敏所举调解笔录足以证明在2000年双方签订协议时姚强知道该房的公房性质；二是公房的承租人享有占有、使用和收益的权利，但不具有处分权，其处分的权利受到房屋性质的限制，不能自由地进行交易；三是公房是否能够买断而使承租人获得处分权具有不确定性。在2000年双方签订协议中的过户含义不能仅依照双方协议的名称为买卖而理解为所有权过户，而应结合公房的性质及当时的情况来理解为承租权的过户，现姚强依据所签协议要求李敏协助办理涉案房产的所有权过户，理由不足，法院不予支持。需要说明的是，李敏在2000年擅自处分承租的公房，因李敏现已进行了公房买断，使其处分的违法性消失，而姚强仍因双方所签订的协议继续对涉案房屋占有、使用和收益，虽然李敏也向法院提起民事诉讼，但是双方之间的争议并未真正解决，故建议双方继续协商或依法另行诉讼解决。遂判决：驳回姚强的诉讼请求。
姚强不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方之间签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，对涉案房屋的过户问题进行了明确的约定，所以协议是合法有效的协议。2、被上诉人已经取得了涉案房屋的产权证，具备过户的条件，应当积极履行过户的义务。3、涉案房屋虽然是公房但是是拆迁安置的，双方从未向管理部门交付过租金，涉案房屋完全可以交易。被上诉人曾经提出过诉讼，主张合同无效，主张撤销权已经超出法律规定的时效，合同即使是公房买卖也是有效的，公房是基于国家计划经济时代对于职工的福利待遇。具有财产权的性质，不同于一般的民事主体的房屋租赁，是可以继承的，是无限期的使用的。公房所有权的买卖仍然是有效的，为促进民事关系流转的要求，本案是一个正常的房屋买卖不是公房使用权的买卖。
被上诉人李敏辩称：2000年10月11日双方所签协议性质为房屋承租权的买卖。一是该协议已经注明“乙方即上诉人2001年元月起按房管部门规定交纳房费租金给甲方即上诉人”；二是拆迁协议中明确写明涉案房屋系公房拆迁；三是被上诉人看过公房拆迁协议，知道涉案房屋的性质。综上关于公房不存在所有权的买卖而是承租权的买卖，故请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人应否协助上诉人办理涉案房屋的过户手续。
本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同条款所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据双方当事人房屋买卖协议中约定的“（1）甲方自愿将奎东小区10#1单元503室转让给乙方姚强名下。（2）经双方协商房款总价为贰万玖仟元正。（3）甲方负责一切过户手续。乙方提供身份证、户口簿、私章。……注：甲方负责办理好房证。乙方2001年元月起按房管部门规定缴纳房费租金给甲方。”上述条款是该协议的主要条款，同时结合李敏的姐夫陈淑军出具的收据内容“今收到姚强买房款贰万玖仟元整”，综上，双方当事人签订房屋买卖协议时真实意思表示应当是涉案房屋所有权的买卖，而非承租权的买卖。虽然李敏在处分涉案房屋时，其尚未取得房屋所有权，但是无处分权的人处分他人财产，无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。李敏于2014年通过买断的形式取得了房屋所有权，故双方签订的房屋买卖协议在李敏取得房屋所有权的情况下为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行，故李敏应当协助姚强办理过户。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2640号民事判决。
二、李敏于本判决生效之日起十五日内协助姚强办理徐州市泉山区奎园新居南区10-1-503室的房屋过户手续。
一审案件受理费530元、财产保全费1020元，合计1550元，由李敏负担；二审案件受理费530元，由李敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年七月十五日
书 记 员 宗 正