江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02388号
上诉人（原审原告）爱司帝光电科技（苏州）有限公司。
被上诉人（原审被告）苏州市俊怡太阳能科技有限公司。
上诉人爱司帝光电科技（苏州）有限公司（以下简称爱司帝公司）因与被上诉人苏州市俊怡太阳能科技有限公司（以下简称俊怡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴开民初字第0730号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月27日，俊怡公司（甲方）与爱司帝公司（乙方）签订两份《厂房租赁协议》，约定俊怡公司将其合法拥有的位于浦庄大道东、东太路路南的厂房（每份合同出租一栋，面积分别为4000平方米、3800平方米）出租给爱司帝公司使用，第一年租金分别为480000元、629280元。协议均约定：厂房租赁期共三年，自交付厂房日起算满三年止；预付两个月的定金交房后转为押金，交付厂房前三天内付清一年租金，次年租金在当年租期到期前十天内付清全年房租，押金在解除合同时退还（每年租金在上年度租金的基础上上涨3%）；若厂房到2013年3月底前未通过消防、环保、污水、规划、建设等相关单位验收，未达乙方可搬迁入厂之条件，乙方有权提前终止合同，甲方需无条件退还乙方两个月订金；本合同自各方签章之日起生效；本合同项下的一切形式的通知、催告均采用书面形式向本合同各方预留的地址发送。合同签订后，爱司帝公司于2013年1月8日支付俊怡公司房租定金人民币156000元。
另查明，涉案厂房项目经申请规划局、住建局、环保局、气象局、公安消防大队等单位验收后，于2013年4月23日出具建设工程联合竣工验收意见汇总表。同日，涉案厂房经工程施工单位、建设单位、监理单位、设计单位联合验收并出具单位工程竣工验收证明书，后于同年7月30日办理房屋所有权登记。2013年6月8日，俊怡公司以电子邮件方式通知爱司帝公司涉诉厂房已通过验收，要求爱司帝公司收函后7日内前来办理交接手续等。2013年6月14日，爱司帝公司向俊怡公司邮寄信函，主要内容为双方签订两份厂房租赁协议书后其已支付定金156000元，然至2013年3月底俊怡公司未按约使得厂房通过消防、环保、污水、规划、建设等单位验收，未能满足爱司帝公司搬迁入厂条件，造成爱司帝公司损失，为此特函告：1、解除于2012年12月27日签订的两份《厂房租赁协议》；2、收函后三个工作日内双倍返还定金312000元并赔偿各项损失1000000元。俊怡公司明确于2013年6月15日收到该信函，并未提出书面异议。2013年9月22日，爱司帝公司向俊怡公司发律师函要求双倍返还定金并赔偿损失，该律师函俊怡公司已收悉。
又，涉诉厂房变压器原为250千伏安，合同签订后，俊怡公司应爱司帝公司要求将变压器增容为500千伏安，爱司帝公司为此于2013年2月25日付给苏州方圆电控设备厂费用65000元。
审理中，爱司帝公司陈述，签约时其就向俊怡公司提出变压器增容要求，变压器增容于2013年1月29日完工。其征得俊怡公司同意后找昆山富泰工程顾问有限公司（以下简称富泰公司）于2013年2月进场装修，于2013年3月装修中止，做了地坪，价值上不可拆除，富泰公司无相应施工资质，其解除厂房租赁协议后，与富泰公司协商解除了装修工程委任合同，为此支付富泰公司实际施工费用86951元，并承担一次性赔偿金500000元，上述款项加变压器增容费用65000元，合计651951元系其因解除厂房租赁协议造成的损失，应由俊怡公司赔偿。俊怡公司陈述，爱司帝公司于2013年1月才提出变压器增容要求，于同年3月底完工，变压器增容对其并无价值，反给其造成了损失，要求恢复到250千伏安。2013年1月爱司帝公司提出先进场装修要求时其并未拒绝，但不清楚爱司帝公司何时进场，之后知道爱司帝公司进行装修后也未阻止，仅装修了4000平方米厂房的部分地坪，对其并无价值，其对施工费用及赔偿金均不予认可。
以上事实，有爱司帝公司提供的厂房租赁协议、房租定金收据、公司函告、律师函、邮寄凭证、证明、增值税专用发票各一份，工程委任合同、赔偿协议、农业银行电子回单，俊怡公司提供的联合竣工验收意见汇总表、单位工程竣工验收证明书、房屋所有权证、电子邮件及当事人陈述等予以证实。
原审原告爱司帝公司的诉讼请求为：要求俊怡公司双倍返还定金人民币312000元；赔偿各项损失人民币651951元。
原审法院认为，爱司帝公司、俊怡公司签订的两份厂房租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。厂房租赁协议明确约定如涉诉厂房未在2013年3月底前通过消防等单位验收，爱司帝公司即享有单方解除权。现双方对涉诉厂房未在2013年3月底前通过消防等单位验收的事实并无异议，俊怡公司主张因爱司帝公司要求变压器增容才延误厂房验收，对此爱司帝公司不予认可。对于变压器增容的开工、完工时间双方各执一词，因俊怡公司主张变压器增容才延误验收，故其应就两者之间存在因果关系及具体延误时间承担举证责任，但其未能提供相关证据予以证明，故对俊怡公司主张变压器增容延误验收的主张，原审法院不予采信。协议约定的解除条件已成就，爱司帝公司据此于2013年6月14日向俊怡公司邮寄信函提出解除合同，俊怡公司于2013年6月15日收到该信函，且未就此提出书面异议，也未起诉请求法院确认解除合同的效力，故该解除信函到达俊怡公司时即2013年6月15日时发生合同解除的效力，涉案两份厂房租赁协议于2013年6月15日解除。
对于俊怡公司是否违约的问题。爱司帝公司主张俊怡公司未使厂房于2013年3月底前通过消防等单位验收构成违约。租赁协议约定租赁期自交付厂房日起算满三年。双方一致认为该处约定的交付厂房需满足一定要件即涉诉厂房通过消防等单位验收，达到搬迁入厂条件。因厂房租赁协议未明确约定交房期限，也未明确约定俊怡公司使厂房满足搬迁入厂条件的期限。而厂房于2013年3月底前未通过消防等单位验收爱司帝公司有权解除合同仅是对解除条件的约定，只要约定的解除条件成就，当事人即可行使解除权，该条件是否成就不以过错为前提，故厂房未于2013年3月底前通过验收的事实并不意味着俊怡公司违约，而爱司帝公司未能举证证明俊怡公司存在其他违约行为，故对爱司帝公司上述主张，原审法院不予采信。
对于是否适用定金罚则的问题。爱司帝公司要求俊怡公司双倍返还定金合计312000元，俊怡公司主张协议第七条明确约定爱司帝公司有权提前终止合同，俊怡公司需无条件退还两个月订金，而协议第三条“预付两个月的定金交房后转为押金”中的定金是笔误，应为订金。因合同签订后爱司帝公司仅付给俊怡公司一笔款项，俊怡公司出具的收据注明房租定金156000元，协议第三条与第七条约定的定金与订金应是同一笔款项，订金应是定金的笔误。爱司帝公司基于约定解除条件成就行使解除权，协议明确约定俊怡公司需无条件退还两个月订金（定金），故爱司帝公司主张适用定金罚则要求双倍返还定金，原审法院不予支持，俊怡公司应退还爱司帝公司已付定金156000元。
对于爱司帝公司主张赔偿损失651951元问题。爱司帝公司主张其已付的实际施工费用86951元、一次性赔偿金500000元作为解除厂房租赁协议的损失应由俊怡公司赔偿，提交了装修工程委任合同、赔偿协议、发票、农业银行电子回单，称其征得俊怡公司同意才提前进场装修。对此，俊怡公司均不予认可，否认曾同意爱司帝公司提前进场装修。厂房租赁协议约定合同项下的一切形式的通知、催告均采用书面形式，爱司帝公司未能举证证明其装修承租的厂房经出租人即俊怡公司同意，也未能举证证明涉诉房屋于2013年3月底前未通过消防等单位验收系俊怡公司违约行为所致，且根据合同法相关规定损失赔偿额不得超过订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，合同订立时俊怡公司未能预见上述损失的发生，故爱司帝公司要求俊怡公司赔偿上述款项，依据不足，原审法院不予支持。爱司帝公司主张其已付的变压器增容费65000元作为解除厂房租赁协议的损失应由俊怡公司赔偿。厂房租赁合同签订后，租赁期限起算前，俊怡公司同意爱司帝公司增容变压器花费65000元。因变压器增容费65000元已附合于俊怡公司财产中，双方未对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，厂房租赁协议因约定解除条件的成就而非因可归责于双方的事由而解除，故该增容费65000元应由双方按照公平原则分担。因爱司帝公司于2013年6月14日提出解除合同时，已收到俊怡公司要求交接房屋的通知，知道涉诉厂房已满足交房条件，租赁协议可以继续履行，但其仍要求解除合同。俊怡公司虽称变压器增容对其并无价值反给其造成了损失但未提供证据予以证明。从资源优化利用角度考虑变压器增容具有一定价值，原审法院综合考虑上述各因素，由俊怡公司酌情补偿爱司帝公司40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，原审法院判决：一、苏州市俊怡太阳能科技有限公司于判决生效之日起十日内返还爱司帝光电科技（苏州）有限公司定金156000元，并补偿苏州市俊怡太阳能科技有限公司损失40000元，合计人民币196000元。二、驳回爱司帝光电科技（苏州）有限公司其他诉讼诉讼请求。案件受理费人民币16300元，由爱司帝光电科技（苏州）有限公司负担12000元，苏州市俊怡太阳能科技有限公司负担4300元。
上诉人爱司帝公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定基本事实有误。被上诉人未依约履行作为出租方的主要义务，属于违约情形，应承担违约责任。被上诉人违约行为的认定不以过错为前提，被上诉人没有在2012年3月底前通过各项验收即构成违约。上诉人行使合同约定的解除权与被上诉人承担违约责任并不互相排斥。二、被上诉人未按约交付房屋导致合同无法履行，按照法律规定应当适用定金罚则，由被上诉人双倍返还定金。被上诉人对上诉人进场装修是认可的，由于被上诉人拖延验收导致合同提前解除，上诉人装修费用的损失应由被上诉人承担。上诉人向第三方支付的50万元赔偿金也属于被上诉人违约行为造成的损失，应由被上诉人一并承担。三、被上诉人不仅迟延完成验收，并且迟延告知上诉人，扰乱了上诉人搬迁和产生运营的计划，对此被上诉人是存在过错的。上诉人提前进厂装修事出有因，并且经过了被上诉人的同意，已经完成的地坪装修是不可拆除的，并且对于厂房的功能和使用存在实用价值，即便被上诉人不存在违约及任何过错，该部分费用被上诉人也应当予以支付。四、原审判决使得上诉人作为承租方无法按期取得厂房使用权，无法实现合同目的却未获得任何赔偿，并且支付的装修费用也无法得到补偿；同时上诉人作为出租方可以无限期拖延交房且无须承担任何违约责任，还可无息占有定金，甚至无偿享有承租方支付费用的装修以及变压器增容，被上诉人因违约行为反而获益，这对上诉人是不公的。综上，请求二审法院查明事实，发回重审或依法改判。
被上诉人俊怡公司辩称：一、2013年4月底房屋通过验收后被上诉人已通知上诉人交房，但上诉人提出其投资大，合同签订的租赁期间短，要求减少租金、增加租期，但双方协商未果，无奈之下被上诉人于2013年6月发送交房通知给上诉人，上诉人在收到该通知后近一周多才发出解除合同通知书，本案系上诉人恶意诉讼。二、上诉人进厂装修是擅自装修，被上诉人一开始是不知情的。上诉人仅做了地面粉刷的一道工序，且是为了自身高标准厂房的需要，这对被上诉人毫无用处，且增加了被上诉人相应的成本。三、被上诉人对原审判决其承担增容费用4万元也是有异议的，但考虑到平息双方矛盾纠纷没有提出上诉。因上诉人提出增容，才导致验收延期，另500千伏安的电容被上诉人根本无法足量使用。二审中，被上诉人俊怡公司表示认可原审判决。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，2012年12月27日俊怡公司与爱司帝公司签订的两份厂房租赁协议合法有效，双方均应按约履行。二审争议焦点一是爱司帝公司要求俊怡公司双倍返还定金是否应予支持。本院认为，合同第七条第5项约定“若厂房到2013年3月底前未通过相关单位验收，爱司帝公司有权提前终止合同，俊怡公司需无条件退还爱司帝公司两个月订金”；结合合同第三条约定“预付两个月的定金交房后转为押金”的内容，合同第七条的“订金”与第三条的“定金”应是指同一笔款项。合同签订后爱司帝公司支付给俊怡公司156000元，俊怡公司出具的收据载明收到“房屋定金”156000元，该笔款项即为合同第三条和第七条约定的定金（订金）。虽然该笔款项以定金名义收取，但适用定金罚则的条件是俊怡公司存在不履行约定债务的违约行为。本案中双方对2013年3月底前可能存在厂房无法通过相关部门验收的风险均应有合理预见，故而才会约定若厂房到2013年3月底前未通过验收，爱司帝公司有权提前终止合同，合同并未明确约定2013年3月底前俊怡公司必须履行交付租赁房屋的义务，因此，爱司帝公司有权行使合同解除权是因为符合合同约定的解除条件，而非俊怡公司违约所致。双方对爱司帝公司提前终止合同的后果也仅约定了俊怡公司需无条件退还爱司帝公司两个月订金（定金），并未约定俊怡公司因此需要承担违约责任。故本案不符合适用定金罚则的条件，爱司帝公司要求俊怡公司双倍返还定金，不应予以支持。二审争议焦点二是爱司帝公司要求俊怡公司赔偿损失是否应予支持。本院认为，2013年3月底前厂房未通过相关单位验收，也未交付给爱司帝公司，租赁期尚未起算，爱司帝公司即进场进行装修，不符合双方合同的约定，也不符合租赁合同履行的惯例，由此产生的装修费用以及赔付案外人的费用即使属实，也属于爱司帝公司自行造成的损失，应由其自行承担，故爱司帝公司要求俊怡公司予以赔偿，缺乏法律依据，不应予以支持。
综上，爱司帝公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人爱司帝光电科技（苏州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王文君