江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01069号
上诉人（原审原告）连云港奥维士物业管理有限公司，住所地连云港市海州区大庆东路6号。
法定代表人李金尧，该公司经理。
委托代理人毛善全，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）毕于芳。
委托代理人唐来库。
上诉人连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）因与被上诉人毕于芳物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人奥维士公司的法定代表人李金尧及其委托代理人毛善全、被上诉人毕于芳及其委托代理人唐来库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
奥维士公司一审诉称：毕于芳是连云港市海州区津华苑小区业主，奥维士公司是该小区的物业管理企业。从2012年7月1日起至2014年9月8日止，毕于芳欠奥维士公司物业管理费69.9平方米×1.5元×26月（加8天计28元）＝2754元、水费103吨×3.6元／吨＝371元，合计3125元。现诉至法院，请求判令毕于芳给付物业管理费、水电费等合计3125元，并承担本案诉讼费用。
毕于芳一审辩称：奥维士公司与津华苑小区物业委员会所签订的物业管理服务合同系无效合同。津华苑小区与奥维士公司签订的三年物业服务合同，2012年10月期满后，因奥维士公司存在服务质量、服务态度、服务位置等等问题，不再聘用奥维士公司。奥维士公司拒不撤出小区，直到2014年9月。对此，奥维士公司依据原来签订的前期物业管理协议起诉，没有依据。奥维士公司的企业资质为三级，根据规定只能管理5万平方米以下的非高层住宅小区。而津华苑小区建筑面积17万平方米，全部是高层住宅。因此，奥维士公司无权承接该小区物业管理服务业务。奥维士公司日常管理服务不到位，存在晚上没有保安人员巡逻，小区也没有安装摄像头、商铺前并没有打扫卫生等问题。毕于芳商铺前卫生都是自己打扫，毕于芳每年缴纳卫生费给环卫所，物业从未打扫过。且毕于芳店铺门被撬、停放汽车被划，奥维士公司均未予解决。奥维士公司无权要求毕于芳缴纳物业费。对于水费，奥维士公司应以双方重新确认的实际用水量收取水费。综上，奥维士公司的诉讼请求不能成立，请求法院驳回奥维士公司的起诉。
原审法院经审理查明：2008年7月17日，津华苑小区为连云港市城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）开发项目，城建公司（甲方）与奥维士公司（乙方）签订物业管理委托合同，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务的范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、智能化系统、水泵房、门面广场、消防设施设备、采暖管网设备、电梯等；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、设备维护运行费、共用电费、业主水费代收代交等。委托管理期限为一年，且顺延到业主委员会成立止。自2008年7月12日起至2009年7月13日止。乙方须按下列约定，实现目标管理（按照市级优秀住宅示范小区标准执行）：房屋外观良好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好，绿化成活率90%，交通秩序顺畅，保安详见连价服字（2005）18号附件同等收费标准执行，急修30分钟到位，12小时内修复，小修24小时，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%等。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。合同中还对其他事项进行了约定。2009年5月26日，奥维士公司与毕于芳签订了前期物业管理协议，合同内容基本与前述合同内容一致。奥维士公司于2013年、2014年在海州区住房与城乡建设局（原新浦区住房与城乡建设局）进行备案的合同均为该公司与城建公司签订的物业管理委托合同。物业服务合同备案期限至2014年7月13日或业委会成立（合同期限：2008年7月12日至业委会成立）。
2010年7月12日，连云港市津华苑业主委员会（甲方，以下简称津华苑业委会）成立并在海州区路南街道办事处进行了备案，但在备案表中业委会委员为六人。2010年12月23日，津华苑业委会与奥维士公司（乙方）另签订物业服务合同一份，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：委托管理期限为二年，自2010年11月1日起至2012年10月30日止。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。其它约定事项内容与2008年7月17日城建公司与奥维士公司签订物业服务合同约定一致。
2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区第一届业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司缴纳。
毕于芳系津华苑小区A2号楼106商业营业房业主，房屋建筑面积为69.9平方米。津华苑小区业主的水费由奥维士公司代收。2012年4月，奥维士公司曾因毕于芳未交纳2010年1月1日至2012年6月30日的物业管理费，向原审法院提起过诉讼。双方经原审法院调解最终达成调解协议。后毕于芳仍未给付2012年7月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用及奥维士公司垫付的水费。2012年6月20日至2014年5月1日期间，毕于芳的用水量为88吨（184－96），奥维士公司已垫付了该期间的水费。经奥维士公司催交后，毕于芳仍未缴纳。
2008年7月29日，连云港市物价局备案通知，确定津华苑小区的物业服务费收费标准为小高层、高层为每月0.6元／平方米，公共部位、电梯运行维保费为每月0.3元／平方米，商业用房服务费每月1.5元／平方米。
原审法院另查明：毕于芳的津华苑小区A2号楼106商铺房屋卷帘门曾被撬。2013年商铺前卫生费144元由毕于芳支付。
原审法院认为：城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。在城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议到期后，奥维士公司在津华苑小区继续提供物业管理服务。毕于芳作为津华苑小区业主，应当根据前期物业管理协议的约定交纳物业服务费用。
毕于芳作为津华苑小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。奥维士公司主张毕于芳拖欠2012年7月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用，根据物业服务合同约定，物业服务费为2754元，但根据毕于芳提供的证人证言、照片等证据证实，奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，没有完全履行合同义务，应承担相应责任，对于物业费应予适当扣减。根据本案已查明的事实，原审法院综合实际酌情考虑，奥维士公司向毕于芳收取的物业费按50%计算，即2754元×50%＝1377元。
关于水费。根据物业服务合同的约定，奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。奥维士公司主张的水费为按每吨3.6元计算，但奥维士公司代缴水费的价格为每吨2.95元。故水费应当按每吨2.95元计算，即水费应当为88×2.95=259.6元。毕于芳应当给付奥维士公司的物业管理费和代垫水费合计为1636.6元。
毕于芳提出奥维士公司与津华苑小区业主委员会2010年签订的物业管理合同已到期，且奥维士公司资质不足并已过期，毕于芳无需向奥维士公司缴纳物业管理等费用的抗辩意见。原审法院认为，前期物业管理合同备案时已注明，合同期限至津华苑小区业主委员会成立时止。而2010年津华苑小区成立的业主委员会人数为6人，系双数，不符合业主委员会人数应为单数的规定。而2014年成立的业委会在相关部门备案时明确为津华苑第一届业主委员会。津华苑小区2013、2014年在主管部门备案的物业服务合同，均为奥维士公司与城建公司签订的前期物业管理合同。2014年9月9日，津华苑第一届业主委员会发布的通知，也要求各业主在2014年9月8日之前发生的与物业相关的一切费用，与前期物业公司结算。因此，奥维士公司依据前期物业管理合同向毕于芳主张物业费并无不当。关于奥维士公司服务资质问题，本案属民事纠纷，相关部门依职权对奥维士公司资质的审验属行政管理范畴，不在原审法院审理范围内。奥维士公司实际提供了物业管理，毕于芳接受了该服务后，应当向奥维士公司缴纳相应的物业管理费用。对毕于芳的该辩解意见，原审法院不予支持。综上，原审法院遂依照《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决毕于芳于判决生效后十日内给付奥维士公司物业服务费、垫付水费等合计1636.6元。一审案件受理费50元，由毕于芳负担。
上诉人奥维士公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人已经按物业管理条例，履行了管理职责与义务。原审法院在未查明事实的情况下，以“酌情”方法，扣减物业管理费50%，无法律依据，侵害了上诉人的合法权益。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人毕于芳答辩称：1、上诉人称已按物业管理条例履行了义务与一审判决不符。2、上诉人依据物业管理前期合同收取物业费与事实不符，前期合同到2010年就已到期，2011年到2012年12月30日津华苑小区业主委员会和上诉人又签订了2年的委托合同，上诉人现在起诉到2014年9月8日与事实不符，而且上诉人于2014年10月21日在连云港日报中承认了此事。3、我方认为海州区人民法院一审判决已经照顾了上诉人，上诉人没有尽到责任。
二审期间，上诉人奥维士公司向本院提交以下证据：
1、连云港市物业服务收费管理实施办法，证明上诉人是按照相关法律法规来收取费用的，具有合法性，同时在这份方案内明确规定空置房和闲置房按70%收取；
2、门面房收费台账，证明90%以上业主已经给付，物业公司服务到位。
经质证，被上诉人毕于芳的质证意见为：对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该实施办法是连云港市规范物业公司行为的一个法律文件，但是上诉人与被上诉人之间的物业行为是根据上诉人与被上诉人双方签订的物业管理合同实施的，应当依据上诉人与被上诉人的合同来认定，该办法与本案无关联性。对证据二的真实性、合法性不予认可，即使真实，也不能代表上诉人对被上诉人已经尽到物业服务责任。
经审查，本院对上诉人奥维士公司提交的实施办法的真实性依法予以确认，对其提交的门面房收费台账因与本案无关，本院依法不予确认。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另，本院审理的（2015）连民终字第01244号案件经审理查明：2014年9月24日津华苑小区交接情况证明函载明：奥维士公司在前期物业服务中所管理的津华苑小区共用部位、共用设施设备在消防设施、电梯、监控设备、单元对讲进户门、地下车库及公共走道、供暖设备、地下停车场、电梯机房门、顶层层面、路灯、音箱等方面存在诸多问题。
本案二审争议焦点为：1、上诉人奥维士公司是否按物业服务合同的约定提供了物业服务；2、原审法院认定上诉人奥维士物业服务不到位酌减50%的物业费是否恰当；3、上诉人奥维士公司收取2011年至2014年的物业费是否有依据。
本院认为：上诉人奥维士公司作为物业管理单位，应按照物业管理协议的约定提供合格的物业管理服务。关于第一个争议焦点，奥维士公司虽上诉称其已经按物业管理条例，履行了管理义务，但从本院审理查明的事实看，奥维士公司对津华苑小区的房屋建筑共用部位、共用设施设备、小区公用设施和附属建筑物、构筑物等方面的维修、养护和管理，未达到物业管理协议约定的房屋外观完好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好等管理目标，故原审法院认定奥维士公司物业服务管理不到位并无错误。
关于第二个争议焦点，本院认为，奥维士公司未能全面履行物业管理条例约定的义务，虽然原审法院在另案中判决同一小区的其他业主向奥维士公司支付70%的物管费，但因两起案件案情并非完全一致，故原审法院依据本案事实酌情扣减应交物业服务费的50％并无不当。
关于第三个争议焦点，本院认为，津华苑小区2013、2014年在主管部门备案的物业服务合同，均为奥维士公司与城建公司签订的前期物业管理合同，故奥维士公司依据前期物业管理合同向毕于芳主张本案物业费并无不当。
综上，上诉人奥维士公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人连云港奥维士物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 万红英
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。