安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民三终字第00108号
上诉人（原审原告）：上海胜邦房产经纪有限公司。
法定代表人：徐金华，该公司董事长。
委托代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
委托代理人：贾耀利，上海国年律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：铜陵健坤能源技术有限公司。
法定代表人：杨家荣，该公司总经理。
委托代理人：徐荣保，系该公司员工。
上诉人上海胜邦房产经纪有限公司因与被上诉人铜陵建坤能源技术有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2014年6月27日作出的（2014）铜民二初字第00322号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，并于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人上海胜邦房产经纪有限公司的委托代理人贾耀利，被上诉人健坤能源技术有限公司的委托代理人徐荣保到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
上海胜邦房产经纪有限公司（以下简称胜邦公司）××审诉称：2011年2月21日、2013年1月20日，胜邦公司与铜陵健坤能源技术有限公司（以下简称健坤公司）双方签订《健坤大厦营销代理合同》各××份，约定由胜邦公司为建坤公司负责销售住宅商品房、商铺、酒店公寓、写字楼项目。该合同中约定，健坤公司需在公开销售房屋前1××天向胜邦公司提供工程项目竣工综合验收的各项合格证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、项目建设规划许可证、建设工程施工许可证、商品房买卖合同、开发自建商营业执照复印件等相关证件，以确保胜邦公司合法开展房屋销售工作。胜邦公司依约向被告支付了代理保证金500000元，但自合同签订后至今，健坤公司无法向胜邦公司提供工程项目竣工综合验收的各项合格证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、项目建设规划许可证、建设工程施工许可证、商品房买卖合同、开发自建商营业执照复印件等相关证件，致使胜邦公司无法开展房屋销售代理工作，健坤公司的违约行为不仅导致合同目的不能实现，也使胜邦公司在履行合同中遭受经济损失。故诉至法院，请求判令：××、解除双方订立的健坤大厦营销代理合同；二、健坤公司向胜邦公司赔偿违约损失917932元（具体分项如下：1.房租费用27600元，2.广告、制作、图纸、安装、彩旗、横幅、胸牌、灯箱等费用96200元，3.佣金费用330000元，4.车旅费18463元，5.聘用员工工资费用429354元，6.日常开支费用16315元）。
健坤公司辩称：1.合同订立后，其按照合同约定向胜邦公司提供了相关证件，不存在违约行为；2.根据合同约定，只有在客户付清全部房款后，方可结算佣金，健坤公司虽然与客户签订了认购协议，但客户房款并未结清，故胜邦公司要求被告支付佣金费用330000元依据不足；3.根据合同约定，广告费用须由健坤公司核定，胜邦公司主张的广告费用未经其审核，故不予认可；4.胜邦公司主张的房租费用、车旅费、员工工资费用、日常开支费用不属于合同条款，此类费用与健坤公司无关。综上，请求法院驳回胜邦公司所有诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年2月21日，健坤公司与胜邦公司签订《健坤大厦营销代理合同》××份。2013年1月20日，双方又订立《健坤大厦营销代理合同》××份，该合同约定自本合同签订之日止，此前双方签订的××切协议均无效。双方在第二份合同中约定将健坤公司投资建设的健坤大厦委托给胜邦公司全程营销代理，并就营销代理的具体事项进行了约定。其中第××条第四项约定：“乙方（即胜邦公司，以下同）代理销售每套房流程为：合同的洽谈和《商品房买卖合同》签订、客户按揭贷款，相关证件办理及过户到位，并配合物业公司办理交接手续。客户付清全部房款，才算完成此笔业务，方可结算乙方佣金”；第四条第三项约定：“广告内容须由乙方策划，甲方（即健坤公司，以下同）审查，广告费用须由甲方核定”；第五条第××项第1项约定：“甲方在乙方公开销售房屋前1××天向乙方提供以下文件复印件及手续，以确保乙方合法开展销售工作：工程项目竣工综合验收的各项合格证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、物业管理公司、房产证、营业执照复印件等”。合同订立后，健坤公司向胜邦公司提供了下列材料复印件：1.铜陵健坤能源技术有限公司营业执照；2.国有土地使用权证；3.建设用地规划许可证；4.建设工程规划许可证；5.建设工程施工许可证；6.工程竣工验收报告；7.健坤大厦物业管理协议书；8.健坤大厦座7层房产证1××份。上述材料由胜邦方工作人员王小辉、高康签收。健坤公司亦与乔华旺等客户签订了认购协议书，但对房屋销售流程的后续工作未能完成。
原审法院认为：依照我国法律规定，当事人对自己的主张负有举证义务。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证义务的当事人承担不利的法律后果。胜邦公司与健坤公司于2011年2月21日签订的《健坤大厦营销代理合同》已由双方约定解除；2013年1月20日，原、被告订立的《健坤大厦营销代理合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。胜邦公司诉称健坤公司未能按照合同第五条第××项第1项的约定向其提供房屋销售的相关证件，构成违约，但经审理查明，健坤公司在履行合同过程中已按约履行了相关证件交付义务，故其认为健坤公司在履行合同中存在违约行为应承担违约责任（赔偿损失917932元）的主张，依据不足，不予支持。双方在合同中对佣金的支付方式作了明确的约定，即胜邦公司完成每套房屋的整个销售流程后方可结算佣金，其虽与客户签订了认购协议书，但未能完成合同约定的房屋销售流程，故其向健坤公司主张佣金费用，理由不能成立，不予支持；双方在合同中约定广告费用须经健坤公司核定，而胜邦公司所主张的广告费用未经健坤公司审核，且庭审中健坤公司对此项费用不予认可，故对胜邦公司此项请求××并不予支持。本案双方对履行合同已产生较大争议，合同目的已无法实现，继续履行合同已无实际意义，且本案属于委托合同，依据我国合同法的有关规定，委托人或受托人可以随时解除合同，故对于胜邦公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百××十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款之规定，判决如下：1.胜邦公司与健坤公司2013年1月20日签订的《健坤大厦营销代理合同》自判决生效之日起解除。2.驳回胜邦公司其他诉讼请求。案件受理费12979元，减半收取计6489.50元，由胜邦公司负担。
胜邦公司不服××审判决，上诉称：健坤公司的违约行为导致胜邦公司的销售工作难以开展，其违约行为给己方造成损失巨大，包括：1.未提供商品房预售许可证及房地产开发企业资质证书；2.健坤公司仅提供健坤大厦座7层房产证1××份，面积总和不到500平方米，不能代表尚有43619平方米的房屋也具备房产证；3.双方合同约定如果己方不能完成销售任务，则500000元保证金不退，现500000元保证金已退还己方，足以证明健坤公司理亏；4.在正常销售过程中，健坤公司以下班后空调未关为由将售楼处大门私自锁起来，导致胜邦公司的销售工作无法进行，胜邦公司连续两次发函给健坤公司，均未得到答复；5.所有销售工程中的广告费均有据可查，且每次健坤公司都已知晓；6.健坤公司在销售过程中因其自己的原因导致工程延期，交房期限无限期后延，又在胜邦公司未参与的情况下私自与认购方解除交易，由此造成胜邦公司的佣金损失，应当由健坤公司承担。故请求二审法院撤销原审判决，判令健坤公司向胜邦公司赔偿违约损失977932元（具体分项同××审诉讼请求），××、二审诉讼费用由健坤公司负担。
健坤公司答辩认为：1.健坤大厦系其企业自建房屋，是企业固定资产出售，无需房地产开发企业资质证书或预售证。反之，代理销售的企业需要相关资质证书，胜邦公司没有出具任何资质证明；2.健坤大厦全部房产证于2012年12月份已经全部办好，总计35本房产证不可能全部交给代理销售方，只有在办理过户手续的时候才提供给胜邦公司，故其认为己方没有全部房产证的理由不能成立；3.胜邦公司原交纳的500000元保证金已经退回，后所谓的500000元佣金是在代理销售方全部履行完合同后才支付，实际上是对销售方全部履约完成的奖励；4.胜邦公司即无代理销售资质又无销售实力，给己方造成的重大经济损失将另案诉讼要求赔偿。
健坤公司二审向法院提供：1.竣工验收报告××份，证明2013年1月20日双方签订合同之时所有房产已经竣工验收；2.售楼处照片××组，证明所有东西按约定提供。
胜邦公司质证认为：1.对于该证据的真实性予以认可，具体验收通过时间为2012年12月20日。但是与认购方签订的合同，如万正强的合同，签订时间为2011年6月20日，合同明确约定在2012年5月30日之前交房，同时约定2012年9月30日之前办理产权证书，其他几位认购方亦然。健坤公司违背了合同约定，客观上已经无法按约履行合同；2.墙上所挂合格证的真实性需要核对，其余设施部分予以认可。
对上述证据法院认证：证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；证据2照片无其他证据印证，胜邦公司不予认可，故真实性不予确认；其余设施部分予以确认。
双方二审无其他新的证据提供，对于××审提交的证据坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审经审理查明的事实健坤公司无异议，胜邦公司认为原审判决书经审理查明的事实第××段倒数第××行“乔华旺等客户”应具体表述为“乔华旺、万正强、董思伟、李立新、查兴合、查前程”。另签订认购协议书之后，后续工作未能完成的原因是由于健坤公司没有按照合同约定履行合同。
法院在二审期间向乔华旺、董思伟、董斌、万正强四人就房屋产权办理情况进行了调查，并分别制作了谈话笔录和电话追记。万正强陈述其与健坤公司解除合同的原因是健坤公司违反合同约定，到期无法交工，且将销售给其的房产抵押给银行；乔华旺陈述其房款已经付清，房子已经入住，但是房产证××直没有办下来；董斌、董思伟陈述，他们的父亲为他们在健坤大厦订了两套房屋，但后来只买了××套，房款已付清，房产证××直未办下来，未办下来的原因是消防未能通过。对上述调查内容，胜邦公司予以认可，健坤公司认为：1.万正强未办理过户的原因是万正强未付清房款导致，按照健坤公司和胜邦公司的约定，必须付清房款后才能结算佣金；2.乔华旺、董思伟的房子未办理过户是因为其房款××直未缴清；3.乔华旺的房款即使付清，胜邦公司也无权结算佣金，因为双方合同约定月销售季度要达到标准才能结算。且房产证的办理应当是胜邦公司的工作，他们只签订了合同，后期什么工作也没有做，故无法与其结算佣金。
本案争议焦点：胜邦公司所主张的各项损失是否应当得到支持。
本院认为：1.胜邦公司主张的房租费、车旅费、员工工资费用、日常开支费用，双方合同未作约定。上述费用系胜邦公司为其经营需要所发生的费用，对此部分费用向健坤公司主张，本院不予支持；2.广告费用，根据双方合同约定，应当由健坤公司审核，现胜邦公司主张的广告费用，无健坤公司审核依据，故本院不予支持；3.佣金费用，胜邦公司所主张的佣金费用为万正强、乔华旺、董斌、董思伟四户房屋的销售提成，其中万正强的合同未履行完毕，双方解除合同，解除的原因及责任双方各执××词，本案中无法查清，故该笔佣金本院不予支持。董思伟经核实房屋退回未购买，故该房佣金亦不予支持。乔华旺和董斌两户合同已履行完毕，两户均已完成入住，现胜邦公司要求结算佣金，本院予以支持。两户房款合计728000元，按照3%计算应支付的佣金，应为21840元。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（××）项、第（二）项的规定，判决如下：
××、维持安徽省铜陵县人民法院（2014）铜民二初字第00322号民事判决第××项，即“原、被告双方于2013年1月20日签订的《健坤大厦营销代理合同》自判决生效之日起解除”；
二、撤销维持安徽省铜陵县人民法院（2014）铜民二初字第00322号民事判决第××项，即“驳回上海胜邦房产经纪有限公司其他诉讼请求。”；
三、铜陵健坤能源技术有限公司于本判决生效后十日内支付上海胜邦房产经纪有限公司佣金21840元。
××审案件受理费12979元，减半收取6489.50元，铜陵健坤能源技术有限公司负担155元，上海胜邦房产经纪有限公司负担6334.50元。二审案件受理费13580元，铜陵健坤能源技术有限公司负担324元，上海胜邦房产经纪有限公司负担13256元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄冬松
审 判 员 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 戴卢刚
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十条第一款第（二）项
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；