广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2499号
上诉人（原审原告）：曾汉艺，男，1976年7月25日出生，汉族。
委托代理人：聂婉彬，广东金日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州百鸿房地产开发有限公司。
法定代表人：陆圣时，该公司经理。
委托代理人：谢小海，广东伯方律师事务所律师。
委托代理人：袁启恩，广东伯方律师事务所律师。
上诉人曾汉艺与被上诉人广州百鸿房地产开发有限公司（以下简称百鸿公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民一初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：百鸿公司是位于增城市荔城街廖村村樟树下（土名）的百晟·汇翠湾商品房居住小区的开发商。
2010年4月19日，曾汉艺（乙方、买方、买受人）与百鸿公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，其中合同约定“……第三条商品房销售依据乙方购买的商品住宅为预售商品房。……第四条合同标的物基本情况乙方所购买商品房为本合同第二条约定的项目中的百晟·汇翠湾第35幢14层1404号房（下称商品房），房屋地址：增城市荔城街荔景大道北433号35幢1404房。……第五条物业服务……甲方已按照……选聘具有相应资质的百力物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年。……第七条计价方式和价款……1、该商品房以套出售，……总金额（人民币）455682元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……第十条逾期付款的违约责任……3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控帐号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2011年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。…乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。…第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3、甲方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，乙方不能据此为由拒绝收楼或追究甲方的任何责任，但甲方承诺在180日内交付该共用设施及附属配套项目。……第二十六条住宅专项维修资金乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件……第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……本合同网上签订日期为：2010年4月19日”，补充协议附件七，约定“……二、《商品房买卖合同》第十三条补充约定：……2.该商品房项目工程竣工验收合格，满足供水、供气、供电以及通邮等必备安居条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件，满足该条件，甲方即通知乙方收楼，乙方签收住房钥匙，办理好相关收楼手续。3.本条所称的“不可抗力”原因包括但不限于以下情形：……（3）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；……（5）政府市政配套工程及其他施工安装之延误、或政府有关部门审批有关文件的延误，包括办理工程验收的延误。因不可抗力事件导致延期交房，甲方不承担赔偿责任；……七、乙方确认《商品房买卖合同》中填写的通讯地址、电话均是可正常通信之地址及电话，如遇地址或电话更改，乙方应在更改之日起七天内以挂号信或其他书面方式通知甲方。否则由此引致的通知不到等一切责任由乙方承担，乙方同意按上述联系地址送达的文件视为已通知送达。八、本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，具同等法律效力，内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议内容为准。九、本补充协议经甲、乙双方签署后生效。”
2010年4月26日和2010年8月20日，百鸿公司出具了《销售不动产统一发票》给曾汉艺，确认收到曾汉艺支付的购房款455682元。
2011年10月27日，百鸿公司通过特快专递的邮寄方式向曾汉艺发出《收楼通知书》，告知曾汉艺定于2011年11月15日开始收楼。2012年3月8日，百鸿公司再次通过特快专递的邮寄方式向曾汉艺发出《收楼通知书》，告知曾汉艺购买的涉案房屋已符合交楼条件，于2012年3月15日前办理收楼手续。2012年3月31日，百鸿公司向曾汉艺发出《收楼催告书》，载明“……第三关于永久电问题，由于增城市供电局富鹏变电站尚未建好，整个荔城城区供电负荷严重不足，现包括本小区在内的多个楼盘均无永久用电，此属政府原因为不可抗力，但我司保证阁下有足够的用电负荷，不影响阁下生活。……故此，我司再次函告阁下：请阁下尽快持相关资料前往百晟·汇翠湾物业管理处办理收楼手续，以避免给你造成不必要的损失。特此函告。……”
2012年6月6日，增城市建设局出具涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》，该表载明涉案房屋所涉工程于2012年1月13日竣工，以及百鸿公司提供了规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、燃气工程验收文件等内容。
2012年9月24日，曾汉艺从百鸿公司处接收了涉案房屋。
2012年11月15日，广州百力物业管理有限公司增城分公司出具收款收据，证明百鸿公司已经代曾汉艺支付35栋1404房2012年12月25日至2014年12月25日的物业管理费4237.92元。
原审另查明如下事实，一、2009年11月27日，百鸿公司（甲方）与广东电网公司广州增城供电局（乙方）签订《供用电方案协议》，约定“……一、用电地址：增城市荔城街廖村村樟树下（土名）。二、用电性质：永久。……五、供电方式……3.新建综合房3间、专变房1件、低压配电房。……六、其他约定……2.装表送电前甲方与当地供电营业部门签订《供用电合同》。3.甲方如采用专用变压器供电，请将户内线路和设备安装设计图纸送当地供电营业部门用电检查部门审核，审核合格后方可施工，竣工后要报查验。4.在完成所有内部工程并按规定办妥有关用电手续后，乙方及时安排排查。检查合格，确定已具备送点条件后，乙方应在24小时内装表送电。……”。2009年11月4日，百鸿公司提供《供电方案现场勘查意见》并取得广州电网公司广州增城供电局《施工设计说明》。
二、2011年4月29日，广州市增城自来水有限公司出具证明，证明百晟·汇翠湾商品房居住小区是该公司的用水户，由该公司提供永久用水。
三、2011年9月1日，增城市科技经贸和信息化局作出《关于增城市电网电站工作会议暨荔城城区用电协调会会议纪要》，内容为增城市科技经贸和信息化局于2011年8月31日上午召开了协调会，参会人员包括了百鸿公司的代表和增城市供电局的代表等；会议听取了荔城街关于荔城城区目前供电情况汇报，以及各地产公司关于本项目用电需求和用电报装情况；会议指出荔城城区目前已无法接入新的负荷，几个房地产项目面临即将交楼但却无电可用的问题；加快富鹏变电站工程的建设，分担荔城城区部分负荷；各房地产公司根据自身情况，制定目前急需用电项目计划，报送市供电局，调剂部分项目用电；增城市供电局积极协调上级单位，先调剂解决各房地产部分项目当前急需的用电问题，在明确富鹏变电站工程可按期投产时加快房地产项目用电报装审批等。
四、2012年2月20日和27日，广东电网公司广州供电局对于百鸿公司就百晟·汇翠湾商品房居住小区的用电报装申请作出答复函，称由于百鸿公司所在供电区域拟接城西站重载，需通过富鹏站投产转接城西站部分负荷后，方可满足用户用电需求，导致现有电网供电能力不足，暂缓办理百鸿公司的用电申请，退回用户报装资料。
2013年1月24日，曾汉艺向原审法院提起本案诉讼，请求判令百鸿公司以每日总房价455682元为本金，按每日万分之五的标准，向其支付从2011年10月31日起至百鸿公司实际交付取得合同第十五条约定交楼文件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的房屋给其之日期间的延迟交楼违约金（暂计至起诉日为68352元）；并由百鸿公司承担本案诉讼费。
在原审审理过程中，一、百鸿公司于2013年3月4日向原审法院提出管辖权异议。原审法院于同年3月5日作出一审民事裁定书，驳回百鸿公司对本案管辖权提出的异议。百鸿公司不服该民事裁定提出上诉。广州市中级人民法院于2013年6月20日作出驳回上诉，维持原裁定的民事裁定。
二、百鸿公司认为根据曾汉艺已签名的《收楼确认书》上第7条记载内容，表明曾汉艺接受了百鸿公司关于延期交房提出的赔偿方案，双方已经就房屋延期交付的争议达成和解，同时百鸿公司已依据上述协议代曾汉艺交纳了2年物业管理费并代交了2个月装修水电费，因此，曾汉艺的诉讼请求不能得到支持。对此曾汉艺虽然承认百鸿公司已经免除了其2年物业管理费，自己也没有交付2个月装修水电费，但是认为上述《收楼确认书》记载的“不存在《广州市商品房合同》交楼时间的争议”，是指曾汉艺、百鸿公司双方对《广州市商品房合同》中约定2011年10月30日前交楼的时间没有异议，曾汉艺签名确认收楼，不代表放弃追究百鸿公司逾期交房的违约责任。
原审法院认为：曾汉艺与百鸿公司在2010年4月19日签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。
关于交房条件的问题。涉案合同第十二条约定的交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，同时，附件七补充协议规定交房条件为“商品房项目竣工验收合格，满足供水、供气、供电及通邮等必备安居条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。”，可见永久用电、永久用气的证明是百鸿公司在验收交接时必须出具的文件。虽然增城市城乡建设管理局在2012年6月6日出具了与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但该表仅证明涉案房屋符合安全使用条件，不能证明涉案房屋已具备永久用电的居住使用条件。事实上，涉案房屋至2013年11月12日止仍不具备永久用电的居住使用条件，未能达到涉案合同第十二条约定的交房条件。百鸿公司抗辩称涉案房屋已符合交房条件，没有事实根据，原审法院不予采纳。
曾汉艺在2012年9月24日已经接收涉案房屋，并签署《收楼确认书》。虽然在此之前涉案房屋仍不符合交房条件，但曾汉艺已自愿接收涉案房屋和使用，且根据《收楼确认书》第7条“双方依约按时交接房屋，业主接受开发商给予的免2年物业管理费及2个月装修水电费的赔偿，双方不存在《广州市商品房合同》交楼时间的争议”的约定，可知曾汉艺与百鸿公司之间已就百鸿公司应承担不具备交房条件违约责任的方式达成一次性赔偿协议，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，应视为曾汉艺与百鸿公司之间变更了《广州市商品房买卖合同》关于支付延期交房违约金的约定。同时，曾汉艺也确认百鸿公司已经按照该协议内容代其交纳两年的物业管理费。故曾汉艺要求百鸿公司按照《广州市商品房买卖合同》的约定赔付延迟交房违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于曾汉艺认为《收楼确认书》并不代表其与百鸿公司已就涉案房屋不具备交房条件达成赔偿协议的主张，与事实不符，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，于2014年3月27日判决驳回曾汉艺的诉讼请求。一审案件受理费1510元，由曾汉艺负担。
判后，曾汉艺不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判百鸿公司向曾汉艺支付自2011年10月31日起至百鸿公司实际交付取得合同第十五条约定条件的房屋给曾汉艺之日止的延迟交楼违约金（暂计至起诉日为68352元），并由百鸿公司承担本案诉讼费用。理由如下：一、原审法院认定涉案房屋至2013年11月12日止仍不具备永久用电的居住使用条件，未能达到涉案合同第十二条约定的交房条件与事实相符的，也是合法的。二、原审法院在认定涉案房屋未达到交房条件的情况下，却认定曾汉艺于2012年9月24日签署的《收楼确认书》的效力，相互矛盾，也违反了法律法规的强制性规定和合同的约定，属于认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改正。根据我国《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，我国《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，以及《广东省商品房预售管理条例》第十五条规定：“预售的商品房项目竣工后，主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用”。同时，根据我国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”。由此可见，商品房交付使用的条件是其经竣工验收合格、配套基础设施和公共设施建成并满足使用要求等，上述规定属于法律的强制性规定。而百鸿公司却在其达到法律规定的交房条件前要求曾汉艺收楼，并要求其签署《收楼确认书》，该行为已严重违反法律法规的强制性规定，该确认书也因其违反法律法规的强制性规定而无效。而原审法院错误认定了该收楼确认书，违背了法律法规的强制性规定，属于适用法律错误，应予更正。三、百鸿公司在具备交楼条件前要求曾汉艺接收未经验收合格或达到交付条件的房屋，并声称免除2年的物业管理费等的行为缺乏法律与事实依据。在房屋达到交付条件前或交付业主前，房屋的物业管理费应由开发商自行承担。涉案房屋一直未达到交付条件，不存在免除物业管理费的问题，故原审法院以百鸿公司代交了自2012年12月至2014年12月的物业管理费就认定双方已就百鸿公司应承担的不具备交房条件的违约责任的方式达成一次性赔偿协议，从而驳回曾汉艺的诉讼请求，没有事实与法律依据。四、百鸿公司在未按照我国有关法律法规的规定以及合同约定的房屋交付标准向曾汉艺交付验收合格、配套设施齐全的房屋的情况下，以免除本不应由曾汉艺承担的物业管理费作为赔偿的行为严重地损害了曾汉艺的合法权益，也严重扰乱了我国房地产市场秩序，破坏了我国的商品住房预售制度，造成恶劣的社会影响。综上所述，请求二审法院判如所请。
被上诉人百鸿公司答辩称：一、永久用电问题为供电部门电力供应不足所致，涉案房屋所在地区均无永久用电供应，非百鸿公司能力所及。根据补充协议约定，此种情况应归为不可抗力范畴。此外，临时电力一直供应正常，并未影响电力使用。如仅以此认定百鸿公司违约则显失公平。鉴于原审驳回了曾汉艺的诉讼请求，百鸿公司才没有对此提出上诉。二、《收楼确认书》是合法有效的。⒈部门规章和地方法规不应成为认定合同效力的依据。⒉虽然法律对房屋的交付设有一定条件，但这种条件并非效力性禁止规定，而是管理性强制规定。即使百鸿公司未达法定条件交付房屋，百鸿公司也只需承担国家管理上的行政责任。况且，交付房屋系双方自愿行为，百鸿公司并未强迫曾汉艺接收，若百鸿公司违法，曾汉艺亦存在过错，不应由百鸿公司承担全部责任。⒊涉案房屋已经实际交付，不再存在交付问题。本案的争议焦点在于百鸿公司是否需要承担延期交房的违约赔偿责任。违约赔偿责任主张权作为民事权利完全可以自由处分，即曾汉艺对房屋延期交付的赔偿问题完全不受房屋是否符合法定交付条件的影响，法律也没有禁止当事人在房屋符合法定交付条件前就违约责任达成协议。故收楼确认书中的和解条款合法有效。三、百鸿公司免除（即代交）物业管理费的前提是曾汉艺已经接收房屋，曾汉艺接收房屋后的相应义务应由曾汉艺承担，否则不符合权利义务相一致的原则。且相关法律规定未经验收合格自行使用的视为验收合格，这是权利义务相一致的体现。是否需要支付物业管理费在于是否使用房屋，而与房屋的法定交付条件无关，故百鸿公司代交物业管理费具有赔偿性质，双方的和解协议已经实际履行。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人曾汉艺为证实其主张，提交了从微信公信号“增城那些事儿”截图打印的材料6页，拟证明百鸿公司开发的涉案小区房屋建筑质量存在问题。百鸿公司表示对该证据的真实性无法核实，其中的照片的形成时间亦无法判断，并认为照片中反映的物业管理问题与本案纠纷无关。
百鸿公司为证明其抗辩意见提交了如下证据：1、（2013）穗增法民三初字第105号案民事判决书及其生效证明书复印件，拟证明该案的事实与本案一致，所以处理结果也应与本案一致；2、《中国南方电网客户受电工程竣工检验意见书》复印件，拟证明涉案房屋于2013年年底已经具备永久用电条件。曾汉艺对证据1真实性无异议，但认为与本案无关；证据2的真实性、合法性由法院认定，但该意见书上显示其竣工检验项目中的第4至14项、第16至25项是符合标准的，但其第1至3项，第15项均未检验或未达到标准，故涉案房屋未完全具备永久用电的条件，该意见书不能作为认定涉案房屋已经具备永久用电的证据。
本院认为，原审法院对于曾汉艺与百鸿公司在2010年4月19日签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件的效力认定准确，论理清晰，本院不再赘述。虽然曾汉艺主张涉案房屋尚未具备交楼条件，但曾汉艺在明知涉案房屋不符合交房条件的情况下自愿接收涉案房屋并使用，其行为后果应自行承担，故其上诉主张百鸿公司应向其支付实际收楼之后的迟交楼违约金的理据不足，本院不予支持。至于收楼之前的迟交楼违约金，鉴于曾汉艺在收楼时与百鸿公司达成的《收楼确认书》第7条中明确约定“双方依约按时交接房屋，业主接受开发商给予的免2年物业管理费及2个月装修水电费的赔偿，双方不存在《广州市商品房合同》交楼时间的争议”，曾汉艺又不能举证证明该协议的签订并非其真实意思表示，故原审据此认定该确认书合法有效，并视为曾汉艺与百鸿公司之间变更了《广州市商品房买卖合同》关于支付延期交房违约金的约定，对曾汉艺要求百鸿公司按照《广州市商品房买卖合同》的约定赔付延迟交房违约金的请求不予支持，并无不当，应予维持。
综上，上诉人曾汉艺的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1510元，由上诉人曾汉艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 李 焕
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 党春婷