北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第12464号
原告孙晋波，男，1976年8月22日出生。
被告北京东海房地产开发有限公司，住所地北京市通州区台湖工业区。
法定代表人郑吴英，总经理。
委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。
被告北京首席伟轩娱乐有限公司，住所地北京市通州区车站路8号3层。
法定代表人戴显峰，总经理。
委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。
被告北京安明巴西烤肉餐饮有限公司，住所地北京市通州区车站路8号2层4-8号。
法定代表人方玲，总经理。
委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。
被告英大泰和财产保险股份有限公司北京市通州支公司，住所地北京市通州区车站路8号2-2室。
负责人耿毅，总经理。
委托代理人刘辛，男。
被告北京宏潞达餐饮文化传播有限公司，住所地北京市通州区车站路xx号。
法定代表人梁立虎，总经理。
委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。
原告孙晋波与被告北京东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）、被告北京首席伟轩娱乐有限公司（以下简称伟轩娱乐公司）、被告北京安明巴西烤肉餐饮有限公司（以下简称安明餐饮公司）、被告英大泰和财产保险股份有限公司北京市通州支公司（以下简称英大通州支公司）、被告北京宏潞达餐饮文化传播有限公司（以下简称宏潞达公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告孙晋波，被告东海公司、伟轩娱乐公司、安明餐饮公司、宏潞达公司共同的委托代理人龚来章，被告英大通州公司的委托代理人刘辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙晋波诉称：2008年4月14日，原告（乙方）与被告东海公司（甲方）签订《租赁合作协议书》（以下简称协议书），约定被告以北京市通州区车站路xx号商业楼地下一层房屋出租给原告使用；租期五年，年租金60万元。合同并约定甲方将该商业楼一层至五层房屋与乙方合作使用，合作房屋面积共7454.27平方米（建筑面积），甲方以房屋使用权入股，乙方负责装修、添加设备、经营管理，甲方每年分红300万元，两年以后每两年递增5%，经营满一年以后开始分红，其余收入归乙方所有，如房屋经营收入不足甲方分红时，由乙方垫付；在合作期限内乙方全面负责经营管理，甲方不得干涉，合作期限为10年，自2008年4月14日至2018年4月13日，并约定甲方保证乙方正常使用租赁房屋，如因甲方原因导致地下室漏水甲方应当承担的责任。（2012）二中民终字第18265号和（2012）通民初字第6918号民事判决书以房屋租赁合同纠纷为案由，认定“双方签订的《租赁合作协议书》合法有效正确。判决生效后，我于2013年1月和5月对商业楼所有商户都发了告知书及判决书，但是被告东海公司与其他被告不履行判决仍然签订租赁协议占用上述商业楼，说明被告东海公司与其他被告恶意串通侵占我的合法权益。我对上述商业楼享有承租权在先，并且经过法院判决确定，同时法院判决认定东海公司与其他人签订租赁合同，将诉争房屋租赁给他人使用、经营违反合同约定。被告明知该商业楼为法院正在审理案件的标的物，权利关系处于待定状态，仍然恶意签订房屋租赁合同，将诉争房屋恶意占用，违反法律规定。故提起诉讼，要求：1、判决被告东海公司与被告伟轩娱乐公司、安明餐饮公司、英大通州支公司、宏潞达公司签订的租赁合同无效。2、被告东海公司、伟轩娱乐公司、安明餐饮公司、英大通州支公司、宏潞达公司将北京市通州区车站路xx号商业楼腾退给原告。
被告东海公司、伟轩娱乐公司、安明餐饮公司、宏潞达公司辩称：第一、原告对于涉诉房屋没有任何物权，其依据物权保护来要求被告腾退房屋，没有任何的法律依据。第二、原告所依据的（2012年）通民初字第6918号民事判决书已经进入再审程序。原告提起本诉的依据因被告申请再审处于不确定性，因此本案应当中止审理。第三、诉争房屋一至五层自2006年2月1日起就已经出租给北京九连环商业管理有限公司，该楼房一直由九连环公司对外租赁经营，原告所述一至五层是其与东海公司合作经营，这不是事实，原告与案外人常留海于2008年4月14日签订的合同是不真实的，虽然该合同被法院认定有效，但该合同从来没有真正的实际履行过，原告孙晋波从来没有实际交纳过涉案房屋一至五层的租金，东海公司也从来没有将一至五层的房屋实际交付给原告使用。第四、九连环公司已经将涉案房屋的五层整体和一层部分出租给北京花嫁之约摄影中心，并且签订了为期九年的租赁合同，该租赁合同在2012年3月30日九连环公司、东海公司、花嫁之约三方又签订了一个合同变更协议，将出租方由九连环公司变更为东海公司，其他的权利义务不变。且花嫁之约租赁合同因履行过程中双方发生争议，就租赁合同的履行问题起诉到法院，2011年9月10日通州区人民法院做出（2011）通民初字11967号民事判决书，判决花嫁之约与东海公司签订的租赁合同有效，由此可以证明实际租赁、使用、经营涉案房屋一至五层的是九连环公司及其转租合同的次承租人，进一步反证了原告所称述的一至五层是与东海公司合作经营、每年应向东海公司支付不少于三百万的利益是虚假的。第五、原告曾因合同纠纷与案外人梁立虎就合作经营的履行问题发生争议，并将梁立虎起诉至通州区人民法院，原告依据其与案外人梁立虎于2010年6月30日签订的涉案房屋地下一层合作经营合同，向梁立虎索要利益、分红、工资及其他损失共计120余万元，因原告孙晋波未经东海公司同意以涉案房屋地下一层的使用权入股与案外人梁立虎进行合作经营，其行为侵害了东海公司的权益，东海公司有权利对该侵权行为实行自救行为，对该侵权行为予以制止，因此在原告违规侵权事实在先的情况下，东海公司于2011年4月22日与涉案房屋地下室的实际占有人宏潞达公司签订了房屋租赁合同，其目的是保护自己的权益免受原告的不法侵害，是合法有效的。第六、九连环公司撤出涉案房屋一至五楼的租赁经营之后，东海公司将涉案房屋的一至四层，出租给了案外人北京国瑞百捷酒店管理有限公司，案外人国瑞百捷公司经东海公司同意，将一至四层分别转租给不同的次承租人，现该房屋经过多次的权利义务的转让，形成了现有的房屋完全被承租户承租使用的一个状况。所有承租户与东海公司或案外人国瑞百捷公司所签订的房屋租赁合同均合法有效，且合同已经实际履行。该房屋已经被承租户合法占有，其权益应得到法律的保护。因此原告主张被告东海公司与其他承租户签订的合同无效，要求全体被告腾退房屋，交付给原告的诉求是没有事实依据和法律依据的，不同意原告的诉讼请求。
被告英大通州支公司辩称：该份合同是我公司上级单位英大泰和财产保险股份有限公司北京分公司与东海公司签署，上级单位北京分公司授权我公司做写字间实际使用，在此期间，我公司积极履行义务，按约定按时支付房租及物业费，未与东海公司产生任何纠纷。东海公司向我公司出具的房产证明表示其为该楼的房屋产权所有人，原告与东海公司之间的纠纷我公司不清楚，我公司无任何过错，原告在我公司租赁合同履行期间未表示过任何抗议，原告与东海公司的经济纠纷与我公司无关，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年4月14日，被告东海公司（甲方）与原告（乙方）就北京市通州区车站路xx号商业楼签订《租赁合作协议书》，约定甲方将其北京市通州区车站路xx号商业楼地下一层房屋出租给乙方使用，租赁面积1328.42平方米（建筑面积），租期五年，自2008年4月14日至2013年4月13日，第一、二年年租金60万元，第三、四年年租金63万元，第五年租金661500元，乙方租赁该房屋须按乙方营业执照规定的经营范围内经营（未提供营业执照），在租赁期限内乙方事先未征得甲方的书面同意，不得擅自改变该房屋的使用用途，不得将房屋的全部转租给第三方使用；合同第五条约定甲方将该商业楼一层至五层房屋与乙方合作使用，合作房屋面积共7454.27平方米（建筑面积），甲方以房屋使用权入股，乙方负责装修、添加设备、经营管理，甲方每年分红300万元，两年以后每两年递增5%，经营满一年后开始分红，其余收入归乙方所有，如房屋经营收入不足甲方分红时，由乙方垫付；在合作期限内乙方全面负责经营管理，甲方不得干涉，合作期限为10年，自2008年4月14日至2018年4月13日，并约定甲方保证乙方正常使用租赁房屋，如因甲方原因致使地下室漏水，甲方负责维修、赔偿，并从第二年开始每月减免房屋租金一万元，如地下室再次漏水，甲方负责维修、赔偿并从第三年开始每月减免房屋租金二万元，如第三次地下室漏水，甲方负责维修、赔偿，取消漏水之后每年的递增金额并在此协议到期后租赁合作协议继续延长五年；合同第十条第十二款约定，在租赁合作期内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止本合同，收回乙方承租房屋，如造成甲方损失的，乙方应赔偿相应损失：1、未经甲方书面同意，乙方擅自拆改、变动房屋主体结构或损坏房屋的；2、乙方擅自将整体转借或与他人调换使用的；为保证商业经营需要，乙方可以将房屋出租或与他人合作经营；3、乙方利用该房屋进行违法获得的；4、根据国家法律、法规规定允许收回房屋的其他情况。合同并约定了双方其他权利义务。
另查，2012年3月12日，东海公司与案外人北京国瑞百捷酒店管理有限公司（以下简称国瑞百捷公司）签订租赁合同，将以上综合楼一至四层出租给国瑞百捷公司，租赁期限自2012年8月15日至2027年8月14日。2012年4月28日，国瑞百捷公司与案外人孙淑岑签订租赁合同，将综合楼二层及一层西侧进出口东侧墙面及地面和一到二楼楼梯全部面积约820平方米出租给孙淑岑使用，期限自2012年5月1日至2018年4月30日，孙淑岑在此注册成立了安明餐饮公司。2013年5月7日，孙淑岑与案外人方铃签订租赁合同，将其承租的房屋转租给方铃，期限自2013年5月1日至2018年4月30日，同时安明餐饮公司的法定代表人变更为方铃。2013年5月，国瑞百捷公司撤出，将转租给孙淑岑的房屋租赁合同项下的权利义务完全转让给东海公司，并签署了三方协议。此后，东海公司与孙淑岑换签了租赁合同，签约时间沿用国瑞百捷公司与孙淑岑签订合同的日期即2012年4月28日。
2012年5月7日，国瑞百捷公司与案外人戴显峰签订租赁合同，将综合楼三层及二层部分、楼梯间阁楼共约1600平方米出租给戴显峰使用，期限自2012年5月10日至2020年5月9日，戴显峰在此注册成立了伟轩娱乐公司，任法定代表人。2013年5月28日，东海公司、国瑞百捷公司、戴显峰签订三方协议，国瑞百捷公司将其与戴显峰的房屋租赁合同项下的权利义务完全转让给东海公司。
2012年5月23日，国瑞百捷公司与英大泰和财产保险股份有限公司北京分公司签订租赁合同，将综合楼二楼东侧及一层部分共计600平方米出租给该公司使用，期限自2012年5月20日至2017年6月30日，该公司此后在此注册成立了英大通州公司即本案被告。2013年6月14日，东海公司与英大泰和财产保险股份有限公司北京分公司签订租赁合同，由东海公司将上述600平方米房屋出租给英大泰和财产保险股份有限公司北京分公司使用，期限自2013年7月1日至2017年6月30日。此后英大泰和财产保险股份有限公司北京分公司将其承租的上述房屋授权本案被告英大通州支公司使用。
2013年4月21日，东海公司与案外人侯国签订租赁合同，将涉诉房屋五层出租给侯国经营宾馆。2013年6月1日，东海公司与案外人谢安瑞签订租赁合同，将涉诉房屋四层出租给谢安瑞经营台球厅。
再查，2010年6月30日，孙晋波（甲方）与案外人梁立虎（乙方）签订合作经营合同，约定甲方将商业楼地下一层房屋使用权入股与梁立虎合作，双方共同经营电子游戏厅（电玩城），合作经营期限从2010年7月1日至2015年8月31日。孙晋波称双方实际合作经营了一年，此后开始与东海公司就争议进行交涉至今。2010年10月21日，梁立虎一人出资在该处注册成立宏潞达公司。2011年4月22日，东海公司与宏潞达公司签订房屋租赁合同，将商业楼地下一层房屋租赁给宏潞达公司使用。
2012年孙晋波以东海公司为被告提起诉讼，要求继续履行双方于2008年4月14日订立的《租赁合作协议书》，东海公司提起反诉，要求确认该协议书无效。本院于2012年10月8日作出（2012）通民初字第6918号民事判决书，判决孙晋波与东海公司于2008年4月14日签订的租赁合作协议书有效，东海公司继续履行其与孙晋波签订的租赁合作协议书，驳回东海公司的反诉请求。后东海公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）二中民终字第18265号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后东海公司提出再审申请，现东海公司未就再审是否已经立案提交相应材料。
庭审中，被告安明餐饮公司和伟轩娱乐公司均称其公司与东海公司之间不存在租赁合同关系，租赁合同系孙淑岑个人、戴显峰个人与东海公司签订，承租人系孙淑岑个人、戴显峰个人。另，原告称2012年底、2013年4月其曾向商户发出通告，说明其与东海公司之间的合同继续履行，东海公司与其他商户签订的合同属于无效合同，其准备接收房屋，望所有商户仔细考虑，在原合同不变的情况下与孙晋波重新签订租赁合同，请商户于2013年5月1日前与其协商洽谈相关事宜，如不联系一切损失自负。东海公司称该通告系原告自己对合同的理解，与本案没有关联性，其他被告称对原告与东海公司之间的纠纷不知情。
另，本案由简易程序转为适用普通程序审理后，被告英大通州支公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。
上述事实，有《租赁合作协议书》、东海公司与各承租人签订的租赁合同、（2012）通民初字第6918号民事判决书、（2012）二中民终字第18265号民事判决书及开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙晋波与东海公司之间系合同能否履行、如何履行的问题，原告对诉争标的并不享有物权，双方之间的纠纷系合同纠纷，并非物权保护纠纷。根据本案查明的事实，东海公司与孙晋波合同约定为保证商业经营需要，孙晋波可以将房屋出租或与他人合作经营，此后孙晋波将诉争房屋地下一层房屋使用权入股与梁立虎合作经营，不违反双方合同约定。而被告宏潞达公司系梁立虎出资成立，梁立虎在与孙晋波存在合作经营合同关系的前提下，另外成立公司单独与东海公司签订租赁合同，东海公司在关于地下室与原告孙晋波存在租赁合同的情况下，与宏潞达公司再次就地下室签订租赁合同，二者的行为侵害了孙晋波的合法权益，故原告孙晋波要求确认东海公司与宏潞达公司签订的租赁合同无效，并要求宏潞达公司腾退房屋，理由正当，本院予以支持。被告伟轩娱乐公司、安明餐饮公司、英大通州支公司与被告东海公司之间并未签订租赁合同，该三公司使用诉争房屋系基于其他权利来源，与东海公司不存在恶意串通情形，故原告要求确认东海公司和伟轩娱乐公司、安明餐饮公司、英大通州支公司签订的租赁合同无效，并据此要求三被告腾退房屋，依据不足，本院不予支持；原告孙晋波与东海公司之间的协议无法履行部分，如造成损失孙晋波可另行主张。关于原告要求被告东海公司腾退的主张，因东海公司系诉争房屋的所有权人，其与原告之间存在合同关系，故原告要求东海公司腾退房屋依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条第二项和《中华人民共和国民事诉讼费》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京东海房地产开发有限公司与被告北京宏潞达餐饮文化传播有限公司于二〇一一年四月二十二日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告北京宏潞达餐饮文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市通州区车站路xx号商业楼地下一层腾退给原告孙晋波；
三、驳回原告孙晋波的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告北京东海房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张海遥
人民陪审员 张振环
人民陪审员 陈淑语
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 田琳瑜