洛阳市瀍河回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0304民初1688号
原告洛阳厚和德房地产开发有限公司（简称厚和德公司）。住所地：洛阳高新技术开发区侯天路。
法定代表人李万青，董事长。
委托代理人崔鹏飞，河南君信合律师事务所律师。特别授权。
被告刘建军，男，汉族，1961年11月6日出生，户籍所在地洛阳市老城区，现住洛阳市瀍河区。
原告厚和德公司诉被告刘建军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，原告厚和德公司委托代理人崔鹏飞，被告刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厚和德公司诉称：原告在洛阳市××杨文路开发“××小区”经济适用房项目，被告购买一套。房屋建成后被告提出先行入住，本着解决被告住房困难的考虑，在房屋实际销售价格未确定、房款未付清的情况下，原被告双方签订《提前交房协议书》后，被告实际入住了房屋。2016年6月29日，洛阳市发展和改革委员会及洛阳市住房保障和房产管理局联合发布文件，对原告开发的“××小区”项目销售价格进行了批复，原告通知被告按协议约定交付房款，被告迟迟不予办理。根据原被告双方签订的书面协议，被告应当按约定交付房款，经多次催要，仍无故拒绝履行协议约定义务，行为已构成严重违约。请求：1.判令被告向原告支付购房款164843元；2.判令被告向原告支付违约金2719.86元（按日万分之五暂算至2016年10月18日，并以此标准付至实际履行之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。
诉讼过程中，原告提交诉讼请求计算方式，认可被告共已支付136653元，其中包括房款133853元，天然气初装费2800元;应付总购房款301496.56元，尚欠付购房款（301496.56-136653）164843.56元；至2016年10月18日违约金为（131613×5%00×33）2719.86元。
被告刘建军答辩称：同意支付签合同时的约定金额，不同意按照起诉的金额支付，差额不应支付。提前交房协议存在重大误解和显失公平，被答辩人不让细看，以欺诈手段使答辩人违背真实意愿签订，并非自愿协商，应予撤销。原告未按《经济适用住房管理办法》第十八条向买受人出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等并承担保修责任，房子没有门禁、消防栓无水，生活用水重金属超标，地下车库未完工等。原告应在项目开工之前确定并向社会公布价格，而本案原告在业主入住后一年半单方涨价13%，违反《经济适用住房管理办法》第八条的规定。小区80%的业主不同意，原告本应通过协商解决涨价问题，却采取停水停电、牺牲基本生活条件等手段，是侵权行为，造成答辩人巨大经济损失。原告被判令限期恢复后不但不恢复还又剪短其他人水电，置法律与不顾。原告提出的发改委、房管物价部门公布的销售基准价是指导价，而且规定“下浮不限”，原告涨价13%与市场价格构成相违背，拿着鸡毛当令箭。银河小区远离市区，环境不好，放宽审批条件仍有一半房卖不出去，不值2300元/㎡。原告房子建成后对申请2540元/㎡的价格是非常清楚地，而当时的政府指导价是2300元/㎡，如果当时就公布2545元/㎡这个价格，业主不会认可，所以先以2300元/㎡的价格收回投资，再以合同潜在的问题套住业主，构成价格欺诈。按照发改委的批复第二条，应是先公布（批复）后售房，而该批复在银河小区200户业主购房入住一二年之后，迟到了一年半之久，怎么接受监督，意义何在；导致先销售后发文件，是价格欺诈。这不是疏忽，是故意推迟。发改委批复中价格构成有征地拆迁安置补偿，该项目不存在征地或者拆迁安置补偿；发改委批复的价格构成也不应包含基础设施配套费、其他维修基金、贷款利息以及3号楼、2号楼门面营业房的成本。宣传资料里显示“均价2300元”及各项配套设施，误导被告对房屋的认识；被告签订协议时已有住户入住，不签协议就拿不到钥匙；签订协议后发生争议应进行协商，原告仅以发改委的价格收取房款，（发改委）未规定要按照最高价格收取房款，而是下浮无限。
经审理查明：（一）2015年4月17日，刘建军确认购买厚和德公司开发的银河小区经济适用住房×号楼×单元×号住房（简称××房屋）。2015年9月1日，刘建军为乙方厚和德公司为甲方签订提前交房协议，内容主要有：在银河小区已竣工验收具备交房条件、销售价格未经核算的情况下，暂按政府指导均价2300元/㎡收取房款办理交房；乙方的××号房屋按暂定面积114.16㎡、单价2345元/㎡计算，实际面积以房管局最终测绘为准，实际销售价格以发改委和物价局核算为准；至交房已交付133853元，后期根据最终总价补齐首付款，并办理房贷；待销售价格确定后，乙方按通知要求15天内“签订正式的经济适用房销售合同，并按甲方要求7天内交清首付款、提供贷款资料，积极配合甲方办理房屋抵押贷款相关事项”，除甲方原因无法办理贷款的，乙方应在30天内一次性补齐剩余房款；乙方不按要求办理付款等手续，需按房屋实际欠款的日万分之五承担违约金，同时甲方有权停电停水以及暂不予办理房产证和土地证等事项，直至乙方履行并承担违约金之日止，逾期超过90日，甲方有权解除合同并对房屋另行销售。2015年5月1日，刘建军在房屋交接验收表上签字。
（二）2016年6月29日，洛阳市发展和改革委员会、洛阳市住房保障和房产管理局下发洛发改收费（2016）10号文件，就“银河小区一期经济适用住房销售价格”作出批复：银河小区一期经济适用住房销售基准价格为2545元/㎡，该价格包括燃气建设费、有线电视工料费等，销售企业可根据实际情况在基准价基础上上浮不超过2%，下浮不限；以基准价为基础，按楼层、朝向差价确定的分割零售单套房屋价格“按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定”，并报市房管局报备案。
厚和德公司张贴了发改委价格批复，按批复确定了销售价，确定的销售平均价为2595.9元/㎡，其中××房屋单价为2560元/㎡。2016年9月1日厚和德公司张贴通知，要求业主2016年9月15日前补交房款、办理手续，一次性付款的客户补交房款差额并签订购房合同，按揭贷款客户补交贷款差额并签订购房，同时准备贷款资料办理按揭；通知中声称对逾期者将按《提前交房协议》第二条从2016年9月16日起按约定计算违约金、停水、停电，直至解除合同另行销售。2016年9月15日，厚和德公司再次张贴通知，通知拟于2016年9月19日起对仍未补交房款、办理手续者开始停水停电。
（三）刘建军等业主持有厚和德公司关于银河小区的销售价格审批表、销售宣传图片、原告对房屋断水断电、房屋漏水、裂缝、自备井旁有垃圾的照片。销售宣传内容包括：“均价2300元/㎡降价通知”，“人多力量大，一起去砍价”。
本院认为：原被告之间的“提前交房协议”真实有效，具备房屋买卖合同的主要内容。被告主张协议签订时存在不公平，要求撤销或者确认无效，证据不足、理由不成立。“提前交房协议”明确约定暂按政府指导均价收取房款，“实际销售价格以发改委和物价局核算为准”，该约定符合经济适用住房销售的法律政策。被告主张按“提前交房协议”中的暂定价格确定交付剩余房款，不符合协议约定。洛阳市发改委和洛阳市住建局关于银河小区经济适用住房价格的批复已经张贴公示，被告对该价格批复的异议，不属于本案审理的范围。原告按批复确定的销售价格，不违反“提前交房协议”的约定，不构成违反合同随意涨价，也不违反批复的确定价格的原则。被告不按原告通知交付房款，没有法律依据，构成违约行为。原告要求被告履行交付购房款的合同义务并支付违约金，应予支持。原告关于被告欠付购房款及应付违约金的计算无误。被告主张的房屋被断水断电问题，可另案另诉；被告早已在房屋交接验收表上签字确认而且入住，现在主张房屋没有验收合格、小区消防隐患、门禁系统问题、车库未验收、水电不是市政供给、水重金属超标等问题，证据不足，本案不予审理，可另案另诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘建军应于本判决生效之日起十五日内，向原告洛阳厚和德房地产开发有限公司交付欠付的购房款131613元。
二、被告刘建军应于本判决生效之日起十五日内，向原告洛阳厚和德房地产开发有限公司支付至2016年10月18日的违约金2171.61元，并按日万分之五计算2016年10月19日起至所欠购房款实际交付日止的违约金。
本案诉讼费2975元，由被告刘建军负担。
如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 倪献功
人民陪审员 孙爱娣
人民陪审员 姚保平
二〇一七年四月十日
代书 记员 任晓娣