舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第75号
原告陈信乐。
原告董文杰。
两原告委托代理人（特别授权）林海伟。
被告舟山京汇置业有限公司。
法定代表人虞信科。
委托代理人（特别授权）虞中丰。
委托代理人（特别授权）郭行舟。
原告陈信乐、董文杰为与被告舟山京汇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年1月15日诉于本院，本院于同日立案受理后依法适用简易程序，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告陈信乐、董文杰委托代理人林海伟、被告舟山京汇置业有限公司委托代理人虞中丰、郭行舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈信乐、董文杰诉称，2012年4月20日，两原告共同与被告分别签订商品房买卖合同二份。该二份商品房买卖合同分别约定被告将其开发的位于舟山市普陀区东港街道商务中心周边28-3地块的京汇豪庭·京汇不夜商城第7幢1单元102室、103室商业用房出卖给两原告，其中：102室房屋的建筑面积为191.28平方米，单价为47553.33元／平方米，总价为909.6万元，两原告在签订合同时首付455.6万元，余额454万元通过银行按揭付清；103室房屋的建筑面积为284.09平方米，单价为50000元／平方米，总价为1420.45万元，两原告在签订合同时首付710.45万元，余额710万元通过银行按揭付清。同时，上述二份商品房买卖合同均约定：1.被告应于2013年6月28日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案的商品房交付两原告使用，若逾期交付达60日以后且原告要求继续履行合同的，则合同继续履行，且被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，按日向两原告支付已付房款万分之十的违约金；2.被告承诺于2013年9月28日前取得该商品房的土地和房屋权属证书并交付两原告，若被告在上述约定期限90日以后仍不能交付房屋权属证书的，两原告不退房，被告自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向两原告支付已付房款万分之三的违约金。上述二份商品房买卖合同还就其他相关事项进行了约定。
合同签订后，两原告于当天按合同约定分别将102室房屋的首付款455.6万元和103室房屋的首付款710.45万元（合计1166.05万元）支付给被告。此后，虽经两原告多次催促，被告直到2014年1月2日才将房屋及相应的权属证书交付给两原告，逾期均已达90日以上。
综上所述，两原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告依法应按合同约定的期限及时交付房屋和相应的房屋权属证书。现被告逾期交付房屋和逾期交付房屋权属证书的行为，已违反了合同的约定，依法应向两原告支付合同约定的违约金。为此，两原告请求法院依法判决被告支付逾期交付房屋违约金2192174元以及逾期交付房屋权属证书违约金335822元。
原告陈信乐、董文杰为证明其主张的事实向本院提供了以下证据：
1.原、被告于2012年4月20日分别签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2012预257612、2012预257465）各1份；
2.收据2份；
3.律师函1份。
被告舟山京汇置业有限公司未作书面答辩，庭审中被告辩称，1.原告方同时请求支付逾期交付房屋以及逾期交付房屋权属证书违约金不符合法律规定；2.违约金约定过高，要求调整至日万分之三；3.原告方就涉案房屋于2012年5月22日与舟山京汇商业投资管理有限公司签订了委托经营合同，该公司已将涉案房屋出租给他人并收取了租金，故被告不存在未交房问题。
被告舟山京汇置业有限公司为证明其抗辩事实向本院提供了以下证据：
1.两原告与舟山京汇商业投资管理有限公司于2012年5月22日签订的委托经营合同1份；
2.舟山京汇商业投资管理有限公司与苗文君、罗志敏、孙瑛分别签订的京汇广场租赁合同各1份；
3.涉案房屋所有权以及土地使用权证各2份；
补充证据1.被告于2013年3月28日发出的通知各分户验房的函（附快递单）4份；
补充证据2.照片5份；
补充证据3.京汇豪庭分户验收业主反馈汇总表1份；
补充证据4.要求竣工验收报告1份；
补充证据5.竣工验收备案表1份；
竣工验收6.商品房初始登记证明2份。
经审理查明，2012年4月20日，两原告共同与被告分别就位于京汇广场7幢102室和103室商业用房签订商品房买卖合同各1份，合同编号分别为：2012预257612、2012预257465，合同约定，其中102室房屋的建筑面积为191.28平方米，单价为47553.33元／平方米，总价为909.6万元，两原告在签订合同时首付455.6万元，余款454万元通过银行按揭支付；103室房屋的建筑面积为284.09平方米，单价为50000元／平方米，总价为1420.45万元，两原告在签订合同时首付710.45万元，余款710万元也通过银行按揭支付。上述二份合同均约定：1.出卖人（即被告）应于2013年6月28日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房交付买受人（即两原告）使用，若出卖人逾期交付超过60日后且买受人要求继续履行合同的，则合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金；2.出卖人（即被告）承诺于2013年9月28日前取得该商品房的土地和房屋权属证书并交给买受人（即两原告），若出卖人在上述约定日期起90日以后仍不能交付房屋权属证书的，如买受人不退房，出卖人自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，两原告按约支付了购房首付款（两套共1166.05万元），银行按揭贷款正在办理中。2012年5月22日，两原告与舟山京汇商业投资管理有限公司签订委托经营合同1份，其中约定，两原告将所购买京汇广场7幢102室和103室即涉案房屋委托舟山京汇商业投资管理有限公司经营管理，委托期限为8年，起始日为京汇广场的实际开业日，暂定为2012年8月1日，具体以开业为准。2013年4月28日，京汇广场开业。
2013年10月25日，涉案房屋通过相关部门竣工验收备案，10月29日取得商品房初始登记证明。2013年12月24日，涉案房屋取得所有权登记证书，12月30日，取得土地使用权证书。后两原告以被告未按约定日期交付房屋以及权属证书为由要求被告承担违约责任时遭拒，两原告遂诉于本院。
审理中，被告向本院提供证据显示，舟山京汇商业投资管理有限公司与苗文君、罗志敏、孙瑛等人分别签订租赁合同，约定约定将涉案房屋出租给苗文君、罗志敏、孙瑛等人，日租金为6元-7.50元／平方米不等，租赁起始日期为2012年7月1日、2013年1月1日不等，租期为8年、5年不等。而两原告则认为上述租赁行为剥夺了原告方的权利，属无效合同，同时，原告方明确表示未收到涉案房屋的任何租金等收益。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，也不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应在2013年6月28日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房交付原告方，而事实上，涉案房屋是在2013年10月25日才通过相关部门竣工验收备案，故被告的行为已构成违约，原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任，理由正当，本院予以支持。对于被告提出的违约金约定过高并要求调整问题，本院认为，由于违约金的性质兼具违约惩罚与损失填补性质，同时考虑到原告方存在委托经营合同并约定将涉案房屋在京汇广场实际开业起委托他人经营管理以及京汇广场在2013年4月28日实际开业等事实，原告的损失实际上已得到了一定的弥补。因此，本院对于该违约金根据被告请求兼顾合同履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情予以调整确定。关于房屋权属证书问题，本院认为，根据《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解由争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案所涉双方签订的合同系统一制定的标准文本，其制定的依据是国家的法律、法规和司法解释。根据法律规定，出卖人预售商品房逾期交付权属证书承担违约责任的时间为房屋交付之日起超过90日。因此，合同中约定出卖人于2013年9月28日前取得上述规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，这个时间节点是基于合同约定交房时间2013年6月28日推算，其本意为交房后在法定期限内交付权属证书，这种解释符合法律规定，且符合商品房销售的习惯，应为双方当事人签订合同时的真实意思表示。本案被告在涉案房屋后通过相关部门竣工验收备案后90日内向原告方交付了权属登记证书，并未超过法律规定的期限，故两原告要求被告承担逾期交付房屋权属证书违约金的诉讼请求，因其事实基础不成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：
一、舟山京汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈信乐、董文杰逾期交房违约金45万元；
二、驳回陈信乐、董文杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费27024元，减半收取13512元，由陈信乐、董文杰共同负担11107元，舟山京汇置业有限公司负担2405元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 缪忠海
二〇一四年四月八日
代书记员 周 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。