陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）咸民终字第01132号
上诉人（原审被告、反诉原告）董某某，男，1959年3月生，汉族，陕西省咸阳市人。
委托代理人陈某某，女，系董某某之妻。
委托代理人陈敏祥，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱某某，男，1958年10月30日生，汉族。
委托代理人张某某，女，1965年2月生，汉族，河南省长垣县人，系朱某某之妻。
委托代理人赵小计，陕西天之骄律师事务所律师。
上诉人董某某因场地租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2008）咸秦民初字第00661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议�，公开开庭审理了本案。上诉人董某某及其委托代理人陈某某、陈敏祥，被上诉人朱某某及其委托代理人张某某、赵小计到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年12月3日，双方当事人签订租赁合同。合同约定，原告租用被告场地，期限为八年（2005年元月1日至2013年元月1日），租金每年为5000元，半年付一次租金，分两次付清，被告为原告提供场地，原告在所租场地建住房7间，简易车间约108平方米。原告在所租场地内建的房屋，5年内如国家政策需要拆除房屋，所获得的赔偿金，被告应支付原告一半的赔偿金，5年后所建房屋归被告所有。被告向原告提供动力电，保证原告正常生产，若被告人为停电，造成原告经济损失的由被告负责赔偿，原告提供电表，由被告负责安装，每月按咸阳市供电局电价为标准依据直接收取，不得加价。被告为原告提供水源，解决生活用水问题。合同双方共同遵守，不得以任何理由终止合同，合同期内，若被告违约，必须赔偿乙方所投入资金十倍罚款。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了2005年元月至6月租金2500元，并于2005年3月在所租场地上建房。但被告并未为原告提供用水及动力用电，致使原告所建房屋一直无法投入使用。原告在所租场地上所建房屋经评估价值为30116元。原告现起诉，要求确认租赁合同无效，并要求被告返还租金2500元，赔偿建房损失，本案诉讼费由被告承担。被告反诉要求原告给付所欠租金。
原审认为，原、被告2004年12月3日所签场地租赁合同，双方意思表示真实，除该合同第十条中“合同期内，若被告违约，必须赔偿原告所投入资金十倍罚款”外，其余部分内容不违反法律规定。该项合同现已无履行可能，应予解除。被告不按合同履行义务，未能向原告提供水和动力用电，致使原告建房不能投入使用，被告应赔偿原告因此而遭受的损失。对原告要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告赔偿建房损失的请求，予以支持，被告赔偿原告建房损失后，原告在所租场地上所建房屋可归被告所有。因原、被告2004年12月签订合同后，原告于2005年3月才在所租场地建房，故对原告要求被告返还2005年1-3月租金的诉讼请求，不予支持。对原告要求返还2005年4-6月租金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原、被告2004年12月3日所签租赁合同。二、被告董某某在本判决生效后十日内返还原告朱某某租金1250元。三、被告董某某在本判决生效后十日内赔偿原告朱某某建房损失30116元。四、原告朱某某在所租被告董某某场地上所�房屋归被告所有。五、驳回原告的其它诉讼请求及被告的反诉请求。案件受理费450元，反诉费120元，鉴定评估费2000元，由被告承担。
宣判后董某某不服，向本院提出上诉。上诉人认为，一、原告起诉要求确认租赁合同无效，一审法院判决解除合同，超出当事人的请求范围。二、被上诉人在一审中并未提出证据证明何时要求上诉人提供动力电。上诉人所租出的场地具备提供动力电的条件。三、《租赁合同》是有效的，合同不能履行，是被上诉人不履行支付租金的义务所致。请求撤销一审判决第一、二、三项，改判为：由被上诉人支付上诉人租金3.5万元（从合同签订后7年的租金）。
被上诉人朱某某辩称，一、租赁合同签订后，答辩人按照合同约定向上诉人缴纳了租金，并且已经建盖了生产厂房准备投入设备进行生产，但上诉人未按照合同约定履行供电供水义务，导致合同无法履行，致使答辩人签订合同的目的无法实现。在此情况下，一审法院依法解除了租赁合同，并无不当。二、上诉人所称答辩人从未向其提出需要使用动力电的说法与事实严重不符。三、上诉人称其已履行了合同约定的提供场地的义务，但合同约定的供电供水义务不仅关系到答辩人正常生产生活，还关系到合同目的能否实现的问题，属合同的重大事项，也是上诉人的重要义务。四、上诉人严重违约行为导致合同无法履行，答辩人不应当向上诉人支付任何租金。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人董某某提交了如下证据：1、一组照片，用以证明上诉人达到了提供动力用电及供水条件。2、上诉人代理人陈敏祥及另外一名法律工作者与原马家庄村委会主任张选社及该村村民马小利的谈话笔录，用以证明被上诉人朱某某在2007年上半年在马家庄村建了新�模具厂。3、秦都区沣东镇电工陈纪虎出庭证明被上诉人在租上诉人房子时曾叫他到过现场让接电，当时具备接动力电条件，为安全期间，不影响道路通行，陈纪虎说要立个8米的杆子，但之后再没人找过。4、秦都区沣东镇北槐村村主任董小宁出庭证明自己与董某某是邻家。董某某家的动力电在门口，如果需要用电，向电工打个招呼就可以接了。另外，朱某某在盖房时从自己家拉过水。
被上诉人朱某某对证据1照片的真实性无异议，但对证明目的不认可。认为其中有电源接线的照片是上诉人家的照片，不是所租场地的照片；对证据2谈话笔录的真实性不认可；对证据3证人陈纪虎的证言称自己记不清了。对证据4董小宁的证言认为董某某并无证据证明其向供电所申请了用电，另外，即使能证明当时具备安装条件，但合同约定要安装而未实际安装。
经合议庭评议，对上诉�提交的证据2谈话笔录，因被上诉人不认可，该谈话笔录系上诉人一方代理人调取，被谈话人未到庭接受质询，故对该证据不予认定。对其他三组证据均予以认定。
被上诉人朱某某在二审中提交的新证据为一个电表，用以证明其因建房生产而购买了电表，并提供给上诉人，但上诉人拒绝安装。
上诉人质证认为，该电表不能证明是为履行双方合同而购买的。
经合议庭评议，单独一个电表不能证明朱某某在建房后向上诉人提出了提供动力电的请求。故对该证据不予认定。
经审理查明，双方当事人一致认可朱某某于2005年年前在租赁的场地上建房，具体时间均记不清楚。对原审查明的其他事实双方当事人均无异议，予以认定。另查明，朱某某原在陈阳寨开办了咸阳市秦都区渭水模具加工厂，主营模具设计、加工。因原厂厂址拆迁，朱某某与董某某订立了场地租赁合同�打算将厂址迁至沣东镇北槐村。朱某某所租赁董某某的场地为董某某位于沣东镇北槐村三组的口粮地。朱某某所租赁董某某的场地在2005年具备接通动力电的条件，但该用电系村上私自接电，未经电力局审批。双方也均未向该镇的电工提出正式接电申请。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中董某某出租给朱某某的场地正是其口粮田。因而，双方当事人2004年12月3日签订的租赁合同应为无效合同。一审判决对朱某某要求确认合同无效的诉讼请求不予支持错误，应予纠正。董某某明知是农民集体所有的土地，仍对外出租获取收益；朱某某在订立合同时未审查该土地的性质，且在未办理相关审批手续的情况下私自修建厂房。因而，对此合同无效，双方当事人均有过错，�当自行承担各自的损失。朱某某应在合理的时间（三个月）内自行拆除所建房屋，拆除所得财物归其所有。如董某某在两个月内不自行拆除所建房屋，则对董某某的合法土地使用权构成侵害，为保护土地使用权人的合法权益，董某某可自行处分该房屋。另一方面，董某某则无权取得该合同订立后至今的土地收益。对其已收取的2500元租赁费，应予退还。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
一、撤销咸阳市秦都区人民法院（2008）咸秦民初字第00661号民事判决。
二、董某某与朱某某2004年12月3日签订的租赁合同为无效合同。
三、朱某某应在本判决生效后三个月内自行拆除在董某某场地上所建房屋，拆除所得财物归朱某某所有；如朱某某在三个月内不自行拆除所建房屋，届时董某某可自行处分该房。
四、董某某在本判决生效后三十日内退还朱某某已收取的场地租赁费2500元。
五、驳回朱某某的其它诉讼请求。
五、驳回董某某的其它反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费450元，反诉费120元，鉴定评估费2000元；二审案件受理费552元，共计3122元，由朱某某承担1561元，由董某某承担1561元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春丽
代理审判员 闫亚君
代理审判员 席晓颖
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 贾 洋
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无�：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失、双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。