北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11582号
上诉人（原审被告）：北京市兴牧小尾寒羊养殖有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇三槐村村委会东500米。
法定代表人：孙长岭，经理。
委托诉讼代理人：冯春光，北京正彤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京科尔森橱柜厂，经营场所北京市大兴区瀛海镇三槐堂南500米。
经营者：向桂钦，男，1952年2月9日出生，汉族，住河北省固安县马家庄镇辛庄户村。
委托诉讼代理人：彩献宝，男，北京科尔森橱柜厂工作人员。
上诉人北京市兴牧小尾寒羊养殖有限公司（以下简称小尾寒羊公司）因与被上诉人北京科尔森橱柜厂（以下简称科尔森橱柜厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
小尾寒羊公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回科尔森橱柜厂的诉讼请求。事实和理由：我公司与科尔森橱柜厂的合同早在2014年2月28日就到期了，双方没有签订新的租赁合同，科尔森橱柜厂在合同到期后就搬走了，到2016年12月份孙长岭才与北京汇瀛恒业有限公司签订《非住宅拆除腾退货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》），补偿与科尔森橱柜厂没有任何关系。根据《补偿协议》，腾退补偿的主体是孙长岭个人，不是我公司，我公司没有得到任何补偿，一审判决我公司给付搬迁费、停产停业损失等费用，没有事实和法律依据，混淆了公司与个人的法律关系。在科尔森橱柜厂租赁之前，房屋被其他人租赁，建设了部分建筑，添置了附属设施，一审根据科尔森橱柜厂的录音认定其进行了装修和添附，缺乏事实和法律依据。我公司与科尔森橱柜厂签订的租赁合同无效，任何一方不能因为自己的过错而受益，双方租期5年，租金总额40万元左右，一审判决我公司支付科尔森橱柜厂补偿款60余万元，等于科尔森橱柜厂无偿使用土地还得到高额补偿，没有依据。
科尔森橱柜厂辩称，同意一审判决，不同意小尾寒羊公司的上诉请求。
科尔森橱柜厂向一审法院起诉请求：判令小尾寒羊公司给付搬迁费（设备迁移及搬家补助费）151561元（其中西院为2011.22平方米，东院为1020平方米，每平方米50元）、停产停业补偿费1364049元（其中西院为2011.22平方米，东院为1020平方米，每平方米450元）、地上物补偿费（装修及附属物价款）290997.12元（其中西院为2011.22平方米，东院为1020平方米，每平方米96元）、房屋重置成新价（自搭自建部分）38438元（15013元+23425元），并退还2016年9月至2016年11月期间（3个月）的租金57500元。
一审法院认定事实：2009年3月1日，小尾寒羊公司（甲方、出租人）与科尔森橱柜厂（乙方、承租人）签订“房屋及场地租赁合同”，双方约定甲方将“房屋、场地位于北京市大兴区×××院内，建筑面积约940平米”的房屋院落（以下简称诉争东院）整体出租给乙方使用，用于办公、生产，租赁期限为5年，自2009年3月1日至2014年2月28日，租金为每年75000元，付款方式为预先支付，每年分2次付清，于每年3月1日前付年租金的50%，余下50%租金于次年9月1日前付；双方还约定，由于不可抗拒事件造成合同终止，双方均不承担责任，损失自负，乙方在不变动房屋主体结构的前提下有权对车间进行局部改造，租赁协议期满，乙方优先续租，租金协商。上述合同书的抬头处注明：“甲方：北京兴牧小尾寒羊养殖有限公司”、“乙方：北京科尔森橱柜厂”，落款处的“甲方”一栏处未盖章，其“法定代表人”一栏由小尾寒羊公司的法定代表人孙长岭签字确认，落款处“乙方”一栏写明“北京科尔森橱柜厂”，未盖章，其“法定代表人”一栏由科尔森橱柜厂的经营者向桂钦签字确认。
2006年7月3日，小尾寒羊公司（甲方、出租人）与北京旧宫科尔森橱柜厂（乙方、承租人，以下简称旧宫科尔森）签订“房屋及场地租赁合同”，双方约定甲方将“房屋、场房位于大兴区×××院内，使用面积约1800平米”的房屋院落（以下简称诉争西院）整体出租给乙方使用，用于办公、生产，租赁期限为5年，自2006年12月1日至2011年11月30日，上述期间租金共计765000元，其中自2006年12月1日至2008年11月30日期间的年租金为150000元，自2008年12月1日至2011年11月30日期间的年租金为155000元，租赁费分2次付清，即每年6月1日前付年租金的50%，余下50%于当年12月1日前付清；双方还约定，由于不可抗拒事件造成合同终止，双方均不承担责任，损失自负，乙方在不变动房屋主体结构的前提下有权对车间进行局部改造，租赁协议期满，乙方优先续租，租金协商。上述合同书的抬头处注明：“甲方：北京兴牧小尾寒羊养殖有限公司”、“乙方：北京旧宫科尔森橱柜厂”，落款处的“甲方”一栏加盖小尾寒羊公司印章，其“法定代表人”一栏由小尾寒羊公司的法定代表人孙长岭签章确认，落款处“乙方”一栏加盖有旧宫科尔森的印章，其“法定代表人”一栏由旧宫科尔森橱柜厂的经营者陈先杰签字确认。旧宫科尔森系个体工商户，其登记经营者为陈先杰，发照日期为2004年3月17日，注销日期为2007年5月16日；该合同书签订于旧宫科尔森经营期间。科尔森橱柜厂系个体工商户，其登记经营者为向桂钦，注册日期为2007年3月7日。就旧宫科尔森与科尔森橱柜厂的关系，科尔森橱柜厂陈述称，旧宫科尔森于2004年3月注册成立，登记经营者为陈先杰。实际上是由陈先杰、赖曙光、向桂钦3人合伙经营，后来因为京台高速拆迁，于是租赁了本案诉争院落，因为新的营业执照没有办理下来，所以用旧的“旧宫科尔森”的营业执照签订的租赁合同，新的“科尔森橱柜厂”的营业执照是在2007年3月办理的，于是在2007年5月16日注销了旧宫科尔森，新成立的“科尔森橱柜厂”的登记经营者为向桂钦，但该个体工商户仍由陈先杰、赖曙光、向桂钦3人合伙经营。
诉争东院面积较小，诉争西院面积较大，诉争西院位于诉争东院西侧，2处院落中间仅有道路相隔；为证明诉争房屋状况，科尔森橱柜厂提交照片（主张系在2016年9月7日拍摄）；为证明拆除腾退的事实，科尔森橱柜厂提交张贴于租赁院落附近院落大门上的“重要通知”，该通知荫水陈旧，落款时间为2016年9月3日，落款处为“三槐堂村委会”，正文为：“瀛海镇三槐堂村村委会通知，须对此处房屋进行拆除腾退。时间自2016年9月5日起至2016年10月10日止，在此期间，各位租户请自行腾空房屋，到期不搬的，出现任何责任事故和财产损失由租户自行承担，到期停水停电，望广大租户积极配合”；为证明与小尾寒羊公司的法定代表人孙长岭协商补偿事宜的过程，科尔森橱柜厂提交通话录音（录音时间为2016年12月22日，对话人员为赖曙光、孙长岭等人），在该录音中，赖曙光主张科尔森橱柜厂由其与小陈（陈先杰）、老向（向桂钦）3人共同经营，向小尾寒羊公司主张搬迁费、自搭自建部分损失、停产停业经营性损失共3部分的补偿，小尾寒羊公司不认可停产停业损失，主张只剩科尔森橱柜厂1家未搬走，针对其他承租人并未补偿停产停业损失，认可搬家费为每平方米50元，认可将科尔森橱柜厂的自搭自建部分丈量后协商解决，并主张双方已合作10年。为证明交纳租金情况，科尔森橱柜厂提交各类收据、收条等，交款人均为“科尔森橱柜厂”，未注明系旧宫科尔森还是科尔森橱柜厂，交款时间自2011年延续至2016年，部分收据加盖小尾寒羊公司的财务专用章，部分收据未加盖公章，但收据形式及填写方式、笔体基本一致，“收款人”一栏均填写“孙”，收款项目包含租金、电费照明、卫生费等费用，既出现“西院”又出现“东院”的措辞，且上述“东院”“西院”常出现在同一张收据内，交款时间最晚的收据（交款时间为2016年8月24日）载明“今收到科尔森橱柜厂交来2016年6月1日-11月30日租金”，金额为65000元。为证明承租人实际使用租赁房屋至2016年11月，不应退还租金，小尾寒羊公司提交2张收据；上述2张收据的“收款单位公章”处均未加盖小尾寒羊公司印章，交款人均为“科尔森橱柜厂”，无论是收据形式、填写方式及笔体与科尔森橱柜厂所提交收据基本一致，“收款人”一栏均填写“孙”；其中交款时间为2016年10月16日的收据载明：“今收到科尔森橱柜厂2016年9月11日至10月12日动力……电费照明……水……”，金额为11360元，交款时间为2016年11月14日的收据载明：“今收到科尔森橱柜厂2016年10月12日至11月11日动力……电费照明……水……”，金额为3270元。
经询问，小尾寒羊公司陈述称，针对诉争租赁房屋未取得建设工程规划许可证，未经有关机关批准建设，不认可科尔森橱柜厂曾自建房屋及进行装修；科尔森橱柜厂则陈述称，其自建房屋未取得建房手续，拆迁档案的记载可以证明诉争租赁房屋均系合法房屋，当时所租赁的房屋为毛坯房，科尔森橱柜厂进行了装修及附属物添置。在本案审理过程中，组织双方当事人勘验现场，诉争西院已经拆除，诉争东院仍存在；至本案最后一次开庭审理时，诉争西院、诉争东院均被拆除。
经科尔森橱柜厂申请，一审法院调取了小尾寒羊公司的法定代表人孙长岭（乙方）与北京汇瀛恒业有限公司（甲方）于2016年12月6日签订的《补偿协议》及相关拆迁档案；上述补偿协议涉及9处院落，总房屋面积为20363.71平方米，协议载明：“土地所有者名称：三槐堂村，土地性质为集体土地，被腾退房屋位于三槐堂村”。拆迁档案中编号为007的院落的东侧部分系本案诉争西院，编号为011的院落的西侧部分系本案诉争东院；拆迁档案中存档的“营业面积确认单”载明007号院落的房屋营业面积为2072.21平方米，011号院落的房屋营业面积为2240.61平方米；拆迁档案中存档的“非住宅拆除腾退结算明细表（终审）”载明007号院落的房屋建筑面积为2302.45平方米，腾退补偿款为1820120元（含房屋重置成新价1598976元、装修及附属物价款221144元），腾退补助款为1388408元（含设备迁移费6935元、搬家补助费115123元、停产停业补助费1036105元、工程配合奖230245元），两项共计3208528元；011号院的房屋建筑面积为2489.57平方米，腾退补偿款为2101758元（含房屋重置成新价1885508元、装修及附属物价款216250元），腾退补助款为1498141元（含设备迁移费4400元、搬家补助费124479元、停产停业补助费1120305元、工程配合奖248957元），两项共计3599899元；拆迁档案中的“非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告”载明，007号院的建筑面积为2302.45平方米，011号院的建筑面积为2489.57平方米，价值时点为2016年10月10日。
经科尔森橱柜厂辨认，拆迁档案中存档的“院落及房屋平面示意图”、“评估结果通知单”中，007号院的编号1至编号8的房屋系诉争西院，上述房屋的建筑面积为2011.22平方米，其中编号3、6、8号房屋系其所建造，仅在本案中主张编号6、8号房屋的重置成新价38438元（建筑面积分别为32.40平方米、163.08平方米，房屋重置成新价分别为15013元、23425元）；在北京市房屋条件登记调查表中，007号院编号1至编号7房屋的成新率均为8.5成，编号8房屋的成新率为9成。
经科尔森橱柜厂辨认，拆迁档案中存档的“院落及房屋平面示意图”、“评估结果通知单”中，011号院的编号1至编号4的房屋，以及编号5房屋的西侧部分系诉争东院，编号1至编号4房屋的建筑面积为528.32平方米，编号5房屋的建筑面积为1364.85平方米，即科尔森橱柜厂主张编号5房屋中的西侧面积为491.68平方米的房屋位于诉争东院内，诉争东院的房屋建筑面积共计1020平方米。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。对于科尔森橱柜厂提供的各类收据，虽然部分收据未加盖小尾寒羊公司的印章，但小尾寒羊公司所提交2张收据亦未加盖其公司印章，考虑到科尔森橱柜厂与小尾寒羊公司所提交收据的形式、书写方式及笔体基本一致，故对双方所提交各类收据，法院均予以采信；对于针对诉争东院在2009年3月1日签订的“房屋及场地租赁合同”，虽然合同双方未在落款处盖章，但合同抬头处已注明合同双方为科尔森橱柜厂、小尾寒羊公司，科尔森橱柜厂的经营者向桂钦、小尾寒羊公司的法定代表人孙长岭均在合同落款“法定代表人”处签字确认，故应认定上述合同系科尔森橱柜厂与小尾寒羊公司所签订；对于针对诉争西院在2006年7月3日签订的“房屋及场地租赁合同”，通过审核合同文本可以认定，合同双方为小尾寒羊公司及旧宫科尔森，因旧宫科尔森在合同签订后注销，通过审核科尔森橱柜厂与小尾寒羊公司所提交各类收据可以认定，系科尔森橱柜厂针对诉争西院履行合同义务，故对该租赁合同，应认定科尔森橱柜厂与小尾寒羊公司系合同相对人；综上所述，无论对于诉争东院还是诉争西院，在旧宫科尔森注销后，均系科尔森橱柜厂作为承租人履行相应义务，承受相关权利，小尾寒羊公司均系出租人，又考虑到虽然针对诉争西院、诉争东院签订有2份的租赁合同，但系一并交纳租金等费用，相关权利义务难以精确区分，以一并处理为宜，故对小尾寒羊公司所主张本案当事人主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳。至本案审理时，双方当事人均未举证证明针对诉争院落取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设，又考虑到针对诉争院落所在地区已开展房屋拆除腾退工作，2处租赁院落均已被拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案2份房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案另一争议焦点系诉争西院、诉争东院房屋的确定；虽然租赁合同载明诉争西院的建筑面积约1800平方米，诉争东院的建筑面积约940平方米，但上述两处院落均为整院出租，其建筑面积数并非精确测量；通过审核拆迁档案可以认定，007号院中编号1至编号8房屋应为诉争西院内房屋，对诉争西院内房屋的建筑面积为2011.22平方米的事实，法院予以认定。虽然科尔森橱柜厂主张编号6、编号8房屋系其所建造，且小尾寒羊公司在对话录音中认可科尔森橱柜厂有自搭自建行为，但就建房行为科尔森橱柜厂未提供充分证据证明，考虑到007号院的“北京市房屋条件登记调查表”载明编号8房屋的重置成新价率为9成，明显区别于其他房屋（均为8.5成），故法院认定编号8房屋系科尔森橱柜厂自建，其建筑面积为163.08平方米，房屋重置成新价为23425元；综合考虑本案具体情况、对租赁合同无效所负过错程度、实际获取拆迁利益等情况，法院酌情确定对于上述房屋重置成新价23425元，应由小尾寒羊公司向科尔森橱柜厂进行补偿。通过审核拆迁档案可以认定，011号院中编号1至编号4房屋，以及编号5房屋的西侧部分，系诉争东院内房屋，虽然拆迁档案中仅载明编号5房屋的整体建筑面积为1364.85平方米，未明确记载其西侧部分的准确建筑面积，但是，通过审核“院落及房屋平面示意图”中编号1房屋的东西长度、编号2房屋的东西长度的相关数据及比例可以确定，科尔森橱柜厂主张编号5房屋西侧部分的建筑面积为491.68平方米并无不当，其主张诉争东院内房屋的建筑面积为1020平方米并无不当，法院予以认定。对于腾退补助费中的搬迁费，即设备迁移费及搬家补助费，经核算007号院的该项费用为122058元，按建筑面积比例折算，诉争西院的搬家补助费为106619元（2011.22÷2302.45×122058）；经核算011号院的搬迁费为128879元，诉争东院的搬家补助费为52803元（1020÷2489.57×128879）；据此，诉争西院、诉争东院的搬家补助费共计159422元；考虑到该部分补助费，主要系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿，故对于出租人、承租人双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分担，考虑到实际占用情况，法院确定作为承租人的科尔森橱柜厂应取得大部分款项（70%），即小尾寒羊公司应给付科尔森橱柜厂搬迁费111595元。对于腾退补助费中的停产停业综合补助费，007号院的该笔费用为1036105元，按建筑面积比例折算（为公平起见，不宜按诉争西院的建筑面积与007号院的营业面积的比例折算，统一按建筑面积比例折算，本案均同），诉争西院的停产停业综合补助费为905051元（2011.22÷2302.45×1036105）；011号院的停产停业综合补助费为1120305元，按建筑面积比例折算，诉争东院的停产停业综合补助费为458999元（1020÷2489.57×1120305）；上述两处院落的停产停业综合补助费共计1364050元；因科尔森橱柜厂与小尾寒羊公司均为经营企业，综合考虑本案双方经营情况、双方租赁合同的剩余租期、承租人实际遭受停产停业损失的程度、租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失、租赁双方对租赁合同无效所承担过错等各种因素，对上述停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配，法院确定承租人应取得部分款项（30%），即小尾寒羊公司应给付科尔森橱柜厂停产停业综合补助费409215元。对于地上物补偿费（装修设备及附属物价款），007号院的该笔费用为221144元，按建筑面积比例折算，诉争西院的装修设备及附属物价款为193172元（2011.22÷2302.45×221144）；011号院的该笔费用为216250元，按建筑比例折算，诉争东院的装修设备及附属物价款为88600元（1020÷2489.57×216250）；上述两处院落的装修设备及附属物价款为281772元；因原有2份房屋租赁合同已到期（均为5年），装修设备及附属物价值的部分价值已在房屋使用期间被摊销，又考虑到双方均未举证证明本方排他性地进行了装修及附属物添置，故法院酌情确定该笔费用由双方各自按照导致合同无效的过错等分担现值损失，即小尾寒羊公司补偿科尔森橱柜厂上述费用的50%，金额为140886元。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，就停水停电等妨碍正常使用的事实，科尔森橱柜厂未提供充分证据证明，且根据小尾寒羊公司所提交收据，在科尔森橱柜厂要求退还租金期间，有相应动力电费、照明电费及水费支出，故对科尔森橱柜厂要求小尾寒羊公司退还租金57500元的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，对于搬迁费（设备迁移及搬家补助费）111595元、停产停业补偿费409215元、装修设备及附属物价款140886元、房屋重置成新价23425元，共计685121元，小尾寒羊公司应给付科尔森橱柜厂。判决：一、北京市兴牧小尾寒羊养殖有限公司给付北京科尔森橱柜厂搬迁费（设备迁移及搬家补助费）十一万一千五百九十五元、停产停业补偿费四十万零九千二百一十五元、装修设备及附属物价款十四万零八百八十六元、房屋重置成新价二万三千四百二十五元，共计六十八万五千一百二十一元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回北京科尔森橱柜厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。
本院认为，关于小尾寒羊公司上诉主张双方合同于2014年2月28日就到期、科尔森橱柜厂在合同到期后就搬走一节，小尾寒羊公司就此未提供充分证据，且与其一审中关于科尔森橱柜厂实际使用租赁房屋至2016年的主张自相矛盾，故本院对于小尾寒羊公司的该项上诉主张不予采信。
关于租赁房屋中的装修及附属物添置一节，一审判决考虑到双方当事人均未举证证明本方排他性地进行了装修及附属物添置等情况，酌情确定相应补偿费由双方分担，并无不妥，小尾寒羊公司在二审中并未就此进一步提供证据，本院对其就此提出的上诉意见不予采纳。
关于搬迁费、停产停业补助费、房屋重置成新价等补偿，一审法院考虑到科尔森橱柜厂为经营单位、在涉案场地自建部分房屋且应履行一定搬迁腾退义务等情况，酌情部分支持科尔森橱柜厂有关上述费用的主张，具有事实和法律依据，处理结果亦无不妥，小尾寒羊公司就此提出的上诉意见没有充分依据，本案不予采纳。
关于小尾寒羊公司上诉主张《补偿协议》记载的腾退补偿主体是孙长岭，小尾寒羊公司没有得到补偿一节，本院认为，小尾寒羊公司系科尔森橱柜厂的合同相对方，小尾寒羊公司应当对科尔森橱柜厂承担出租人在补偿问题上的法律责任，孙长岭系小尾寒羊公司的法定代表人，小尾寒羊公司与孙长岭之间如何处理补偿问题，不构成小尾寒羊公司免除法律责任的充分理由，故本院对于小尾寒羊公司的该项上诉意见不予采纳。
综上，小尾寒羊公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10651元，由北京市兴牧小尾寒羊养殖有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 何江恒
审判员 王 平
审判员 李明磊
二〇一七年十一月二十九日
书记员 祝 石