浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第3号
上诉人（原审原告）：陈国豪。
委托代理人：蔡宗翰，浙江一剑律师事务所律师。
委托代理人：曹丽珍。
上诉人（原审被告）：金华新凯房地产开发有限公司。
法定代表人：程正秋。
委托代理人：傅慷，周晓晓，浙江八咏律师事务所律师。
上诉人陈国豪、金华新凯房地产开发有限公司（以下简称金华新凯公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第2770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人陈国豪及其委托代理人蔡宗翰、曹丽珍，金华新凯房地产开发有限公司的委托代理人傅慷、周晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈国豪起诉称：2012年5月份，原告陈国豪到被告金华新凯公司的东市·尚品售楼部看房欲购买房子。被告金华新凯公司向原告介绍时，出具了广告单和广告画册，其中C4户型在户型图和广告语中明确全赠送双露台和半赠双露台，共四个露台。原告经综合考虑，出于被告的赠送行为和对露台的向往，于2012年7月19日与被告金华新凯公司签订购房合同和补充协议，购得东市·尚品小区C4户型房屋一套。协议中明确约定，原告向被告购买东市·尚品小区第7幢1单元303室房屋，并附有户型图，明确全赠送双露台和半赠送双露台的位置和面积。房屋总价为1465000元整，单价为11215.74元/㎡。同时，约定由被告负责办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，并于2013年11月30日前交付原告，若违约，按已付房款的万分之一支付违约金。原告按合同约定付清所有购房款，被告于2013年8月份交付该房，但该房屋并没有全赠送的两个露台。至于《土地使用权证》及《房屋所有权证》，被告一直拖延未办理，经原告多次催促，才于2014年7月1日办理并交付《房屋所有权证》，而《土地使用权证》至今未办理和交付。现请求法院判令：1.被告继续履行合同交付双露台。（一为1.5m×4.5m=6.75㎡，一为4.0m×1.5m=6㎡，价值为143000元）；2.被告支付延期交付《房屋所有权证》的违约金30765元整。（按已付金额1465000的日万分之一，从2013年12月1日-2014年6月30日止计算）；3.被告交付《土地使用权证》并支付延期交付《土地使用权证》的违约金39555元；4.本案诉讼费由被告承担。
原审被告金华新凯公司在一审中答辩称：2012年7月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了东市·尚品小区第7幢1单元303号房。合同约定的面积是130.62㎡。被告没有承诺向原告明确赠送双露台和半赠送双露台，共四个露台。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图是政府主管部门批准的设计文件，也是合同的组成部分。附件一明确了该商品房露台两个。东市·尚品户型鉴赏图以及宣传画册中原告购买的C4户型，单层也只有两个露台。这两个露台是被告可以实际使用的建筑物部分，被告没有向原告收取该部分物业的款项。被告在履行《商品房买卖合同》中向原告交付了两个露台的义务；《商品房买卖合同》第十六条对产权登记做了明确的约定。被告负责在2013年11月30日前办理东市·尚品小区第7幢1单元303号房屋土地使用权初始登记、申请对该商品房的产权初始登记，并取得相应的权属证书或证明。被告按照《商品房买卖合同》的约定分别于2013年8月28日完成商品房产权初始登记，于2013年9月3日取得《土地使用权证书》，届时被告完全履行了该约定的义务，不存在任何违约行为，也没有违约责任的承担问题。合同并没有约定被告向原告交付转移登记后的原告的所有权证、土地使用权证的时间，因办理转移登记的进展速度取决于政府部门，故被告受托代为办理商品房转移登记，原、被告没有书面或口头约定应当向原告交付房屋所有权证、土地使用权证书的时间。综上，被告按照买卖合同约定，全面履行了合同义务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉请。
原审法院查明：2012年7月19日，原告陈国豪（买受人）与被告金华新凯公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，向被告购买金华市人民东路南侧、东市街北侧东市·尚品小区7幢1单元303号预售商品房一套，合同约定的建筑面积为130.62平方米，其中套内建筑面积109.152平方米，应分摊的共有建筑面积21.468平方米，按建筑面积算每平方米为11215.74元，总价款为1465000元。同时，合同约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。……如因出卖人的责任不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按日向买受人支付已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列情况处理：（1）买受人退房，……。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。……”附件一，房屋平面图中7幢1单元303号房屋仅有奇数层露台。另合同附件八补充协议内容约定了：……8.双方约定除《商品房买卖合同》及其附件、本《补充协议》之外的其他任何要约、邀请均不对合同双方具备约束力。买卖双方均同意以本《商品房买卖合同》及其附件、本《补充协议》约定之条款为界定双方权利、义务之最终依据等等。合同签订后，原告陈国豪按约付清了房款1465000元。2014年7月1日，被告向原告交付了房屋权属证书。2014年9月3日，东市街397号东市·尚品小区7幢1-303号房屋国有土地使用权登记于原告陈国豪名下。另查明，原告陈国豪曾自行在第2层与第4层之间浇筑了露台，后被行政执法局依法强制拆除。
原审法院认为：《商品房买卖合同》及其附件是原、被告双方的真实意思表示，原、被告都应按照约定行使权利，履行义务。合同签订后，原告方按照约定付清了全部房款，被告方也按照约定交付了房屋。原告提供的C4户型鉴赏图及广告册无法得出被告在做售房宣传时曾许诺赠送原告第2层和第4层之间改造后供第3层使用的双露台，《商品房买卖合同》及其附件也未涉及赠送双露台，且经规划部门批准备案的建筑设计方案中并不存在原告诉称的双露台。原告曾自行在该位置浇筑了双露台，后因违章被行政执法局依法强制拆除。故原告要求被告交付双露台的诉请于法无据，不予支持。对于被告是否未按照合同约定交付两证的问题。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应于2013年11月30日前，将土地、房屋权属证书交付给买受人即原告，如逾期交付的，按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。该土地、房产权属证书并不是被告所认为的登记在被告名下的权属证书，而应当是登记在买受人陈国豪名下的其所购买房屋的土地、房屋权属证书。事实上，被告于2014年7月1日，才将陈国豪购买的东市·尚品小区7幢1单元303号房屋的房产证交付给原告，于2014年9月3日才将房屋国有土地使用权登记于原告陈国豪名下，根据合同约定已构成违约，应承担违约责任，按日向陈国豪支付已付房款1465000元的万分之一的违约金。另逾期交付土地、房屋权属证书的违约金应当一起连续计算，而不应分别计算逾期交付违约金。根据《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等规定，判决：一、被告金华新凯房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告陈国豪因延期交付土地、房屋权属证书的违约金39555元（按已付房款1465000元的日万分之一从2013年12月1日暂算至2014年8月30日，此后违约金仍以此标准计算至实际履行之日止）。二、驳回原告陈国豪的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元（原告已预交，已减半收取），由原告陈国豪承担1830元，由被告金华新凯房地产开发有限公司负担420元。
宣判后，陈国豪、金华新凯公司均不服，向本院提起上诉。陈国豪上诉称：一、金华新凯公司不履行合同约定赠送本案争议的露台，应当继续履行合同或支付违约金。1、根据同小区其他业主（包括同个户型和不同户型）的证人证言，可以明确金华新凯公司在与所有业主签订《商品房买卖合同》时均承诺免费赠送双露台。2、根据广告单和宣传册中对露台的描述以及商品房买卖合同中户型图的标注等，均可以明确赠送双露台的事实。二、根据商品房买卖合同的约定，金华新凯公司延期交付《房屋所有权证》和《土地使用证》构成违约，应分别支付相应的违约金。综上，请求：一、撤销原判、依法改判；二、本案一、二审诉讼费均由金华新凯公司承担。
金华新凯公司针对陈国豪的上诉答辩称：一、本案所涉商品房是按照政府批准的设计文件建设，只有两个露台，已经实际交付给买受人使用，且根据双方签订的商品房买卖合同，并不包括陈国豪主张的双露台，其主张继续履行合同或支付违约金无事实和法律依据。二、商品房买卖合同第十六条产权登记的约定，是出卖人对本案所涉商品房的权属初始登记事宜和初始权属证书交付的时间，而非转移登记事宜和登记在买受人名下权属证书交付时间。出卖人在一审中提供的证据足以证明其已按照合同约定在2013年11月30日前完成了房屋权属的初始登记。没有将初始登记权属证书或证明文件交给买受人，系因买受人委托出卖人代为办理转移登记手续。三、商品房买卖合同第十六条产权登记中有关转移登记内容的约定，仅就买受人委托出卖人办理该商品房转移登记进行了约定，未对其他事宜作约定。综上，出卖人履行商品房买卖合同义务，没有任何违约情况，要求驳回对方的所有上诉请求。
金华新凯公司上诉称：房产公司不存在违约行为，不应承担违约责任。一、买受人基于《商品房买卖合同》取得涉案商品房所有权，应当办理转移登记，而非初始登记。二、本案合同中有关权属登记的条款约定，系房产公司完成初始登记的时间，而非交付转移登记后登记在买受人名下权属证书的时间。三、房产公司在一审中所提交的证据，足以证明其已按合同约定完成了初始登记，取得了初始权属登记证书，具备了转移条件。四、本案中，买受人委托房产公司代为办理转移登记，申请房屋、土地权属证书，双方没有约定具体交付时间，也没有约定违约责任。综上，请求依法改判。
陈国豪针对金华新凯公司的上诉答辩称：一、根据《房屋登记办法》第三十条、三十一条及相关法律规定，房地产开发企业申请的房屋所有权初始登记应为登记于业主名下的权属证书。《房屋登记办法》第三十一条明确对建筑区划内属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记上予以记载，并不颁发房屋权属证书。从该条推理，房产公司申请的房屋所有权初始登记，业主共有的，不发房屋权属证书，而对于房产公司申请的一手房或是期房，即直接将房屋所有权初始登记于业主名下。二、根据法律规定，对于销售期房的主体明确为房产公司，即只有房地产开发公司可以对楼盘进行开发和期房买卖，即房地产开发公司在新开发了楼盘后，对该房进行分割房产，若已经签订买卖合同，直接将该房的房屋所有权登记于业主名下；若未销售的房屋，才登记于放开公司名下。其于2012年7月19日在房产公司未造好该楼盘时已签订了商品房买卖合同。因此，分割房产时，房屋所有权初始证应当登记于其名下。三、从合同的目的出发，购买房屋即一方交付房款，一方取得该房物权。假设交付的为登记于出卖人名下的产权证书，对于买受人没有意义。物权法规定，房屋的物权是以登记要件为准，即使取得他人的土地使用权证、房屋所有权证，该房的物权仍然属于他人，即合同目的不能实现，合同约定的权利义务不能履行。因此，从反向推理，该条款约定的权属证书即为登记于业主名下的权属证书。四、从合同第十六条的文字内容并联系上下文综合来看，该条款约定的权属证书为登记于业主名下的权属证书。且第十六条第三款明确约定了交付权属证书，而房产公司至今未交付任何权属证书，不论是登记于房产公司名下的还是业主名下的权属证书。故，房产公司未按合同约定履行义务，应承担违约责任。
二审中，陈国豪向本院提交以下证据：
一、涉案小区房屋露台现状的录像光盘照一张，证明涉案小区相同户型或其他户型的房屋，房产公司均已赠送争议的露台，唯独没有赠送给陈国豪。
二、金华电视台百姓零距离栏目采访录像光盘一张（内含录像两段），证明房产公司在销售商品房时，承诺赠送争议的露台。
三、无婚姻登记记录证明三份及和解协议书一份，证明金华新凯公司未通知其提交办理房产证所需的材料，因双方之间房产模型被砸的赔偿事宜未解决，对其自行提供的材料新凯公司拒收。
金华新凯公司质证意见：视频录像均与本案无关联性，对内容也有异议，不能达到陈国豪的证明目的。对无婚姻登记记录证明的真实性无异议，但对证明对象和证明内容有异议，不能达到其待证目的，也不能证明新凯公司拒收材料。2012年9月13日和2014年1月8日的无婚姻登记记录证明是用于办理购房贷款使用，2014年5月28日的证明是用于购房交税使用，我公司于6月初收到。和解协议书与本案无关。
金华新凯公司提交房产信息查询结果单和证明各一份，证明陈国豪在2014年5月29日之后向新凯公司提交了办理转移登记所需要的材料。我公司于6月11日之前交给地税部门，地税部门于6月17日办理出契证。
陈国豪质证意见：对真实性无异议，结合其提交的无婚姻记录证明，可以证实新凯公司拒绝通知其提交办证所需的材料，在纠纷解决之后，才通知其提交。
本院认为，根据证据一、二的内容，不能达到陈国豪的待证目的，本院不予认定。对陈国豪提交的证据三以及新凯公司提交的证据，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另认定事实如下：2013年8月28日，金华新凯公司完成涉案房屋的所有权初始登记，同年9月3日取得土地使用权初始登记证书。
本院认为：一、关于合同的标的物是否包含争议双露台的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件中均未约定金华新凯公司向买受人赠送争议的双露台的内容，且在附件八第8条明确约定：“双方约定除本《商品房买卖合同》及其附件、本《补充协议》之外的其他任何要约、邀请均不对合同双方具备约束力。买卖双方均同意以本《商品房买卖合同》及其附件、本《补充协议》约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据”。因此，陈国豪要求金华新凯公司交付争议的双露台，无事实和法律依据，原审法院驳回其诉请得当。二、关于金华新凯公司是否办证违约问题。一审中陈国豪提供的《商品房买卖合同》第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年11月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年11月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而根据金华新凯公司一审中提交的证据和双方在庭审中的陈述，足以证明其已按约履行合同义务。至于前述权属证书是否需要交付给买受人的问题，因双方已约定买受人委托出卖人办理涉案商品房转移登记，故金华新凯公司完成初始登记后无需将权属证书交付给买受人。本案中，双方虽未约定具体办理期限，但明确约定由金华新凯公司代办涉案商品房权属证书的转移登记手续，而金华新凯公司早在2013年的8月、9月分别完成涉案房屋的初始登记，但直至2014年7月、9月才分别完成转移登记，其抗辩早已通知陈国豪提交办证所需的相关材料，然陈国豪不予配合导致拖延，但未提供任何证据予以证明，且陈国豪对该事实不予认可。鉴于上述情况，从公平合理的角度，应当由金华新凯公司承担相应的责任，考虑到双方未具体约定迟延办证违约责任的情况以及完成转移登记所需的合理期限，参照双方在商品房买卖合同中关于违约责任的约定，本院酌定由金华新凯公司按已付房款1465000元的日万分之一计算相应的损失，期限为三个月。综上，陈国豪的上诉理由不能成立，本院不予采纳。金华新凯公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。本案因新证据而予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第2770号民事判决；
二、由金华新凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈国豪损失13185元；
三、驳回陈国豪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2250元（已减半收取），由陈国豪负担1818元，由金华新凯房地产开发有限公司负担432元；二审案件受理费4500元，由陈国豪负担3665元，由金华新凯房地产开发有限公司负担835元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 叶金龙
二〇一五年七月七日
代书记员 盛 菲