温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙民初字第352号
原告：郑祥春。
委托代理人（特别授权）：薄士坤、周丕竹。
被告：温州市兆光电器厂。
负责人：周兆光。
委托代理人（特别授权）：谢剑敏。
被告：周兆明。
被告：周兆光。
被告：周兆文。
原告郑祥春与被告温州市兆光电器厂、周兆明、周兆光、周兆文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理，依法由审判员丁虹适用简易程序审理。后因被告需公告送达，本案转为普通程序审理。本院依法组成由审判员丁虹担任审判长，人民陪审员吴渊颖、陈进波参与评议的合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告郑祥春及其委托代理人薄士坤、周丕竹、被告温州市兆光电器厂的委托代理人谢剑敏到庭参加诉讼，被告周兆明、周兆光、周兆文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑祥春诉称：原告与被告温州市兆光电器厂存在厂房买卖合同关系，被告周兆明、周兆光、周兆文系温州市兆光电器厂的合伙人。2010年10月底，经姜振生、郑福松介绍，原告和被告温州市兆光电器厂谈成买卖厂房的初步协议意向。
2010年11月2日，原告和被告温州市兆光电器厂签订《厂房买卖协议书》，约定被告温州市兆光电器厂将座落在温州市龙湾区永强高新园区主环山东路的厂房一座，占地面积1.181亩（787.25平方米）出售给原告，并约定总价格为233万，签订协议当日原告付定金50万元。签订协议后，原告将定金50万元汇至被告周兆明个人账号内。根据相关规定，定金不得超过主合同标的的20%，因此，本合同的定金为466000元，预付款34000元。
事后，原告及中介人多次催促被告办理交易手续，但被告以各种借口一直推托，拒不配合办理厂房过户手续，置之不理。综上，原告认为，原告与被告温州市兆光电器厂签订的《厂房买卖协议书》合法有效，其拒不履行合同约定的义务，已严重构成违约行为。双方签订的合同应当解除，被告温州市兆光电器厂应当双倍返还定金466000元，并返还预付款34000元。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第47条和《合伙企业法》第39条的规定，被告周兆明、周兆光、周兆文应当对合伙企业的债务承担无限连带责任。故依法请求判令：1、解除原告与被告温州市兆光电器厂签订的《厂房买卖协议书》；2、被告温州市兆光电器厂双倍返还定金466000元；3、被告周兆明返还预付款34000元并赔偿利息损失（利息从2010年11月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；4、被告周兆明、周兆光、周兆文对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。
当庭原告补充陈述称：当时房屋买卖时，我有去现场看过，有1个建筑物，前面是水泥砖后面是铁棚搭建的4间1层房屋，被告当时说自己的建筑物是合法的。现在铁棚和房子让拆违章的拆掉了，我自己当时没有了解过产权情况。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2.温州市龙湾永中华腾阀厂的个体工商户营业执照，证明原告系该厂业主。3.温州市兆光电器厂企业基本情况。4.温州市兆光电器厂的组织机构代码，证据3、4共同证明被告温州市兆光电器厂的主体资格。5.被告周兆明、周兆光、周兆文的身份证，证明三人系温州市兆光电器厂的合伙人及其身份。6.厂房买卖协议书，证明原被告双方签订了厂房买卖合同并约定双方的权利和义务。7.汇款凭证，证明原告按合同约定支付定金50万元。8.建设用地批准书、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、契证，证明被告出卖的厂房的土地权属证书。9.房屋权属登记信息查询证明，证明被告出卖给原告的厂房至今未办理房屋权利登记。10.厂房产权过户督促通知，证明2012年10月30日原告以书面形式督促被告配合办理厂房过户手续，但被告置之不理。11.龙湾区人民政府关于李修懂等职务任免的通知和龙湾区拟提拔任用转重要岗位区管领导干部任前公示通知第61号，证明温州市兆光电器厂合伙人周兆明曾任龙湾区蒲州街道党工委委员、副书记；纪工委委员、书记；龙湾区政协提案委主任，现任温州市龙湾区经济技术协作办公室主任。
被告温州市兆光电器厂辩称：一、双方签订的所谓《厂房买卖协议书》，从其内容约定上可以反映本案实际上系土地使用权转让协议，并非厂房买卖合同。1.双方签订转让协议时，凭借的是答辩人已经取得的《拆迁安置协议书》，该协议书中仅安置给答辩人净安置用地计1.1809亩（计787.25平方米），且该协议中已经明确注明“旧厂房已经拆除”，所以转让的是土地使用权；所谓的《厂房买卖协议书》中的“占地面积1.81亩（787.25平方米）”中的1.81亩系错误，事实为“1.18亩”，因为从（787.25平方米）表述，均与《拆迁安置协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》、建设用地批准书、契证、建设用地规划许可证、国有土地使用证中注明的“面积787.25”均符合。2.从双方签订的所谓《厂房买卖协议书》中可以看出以下内容：①约定土地总价为233万元，②付款方式中均围绕着土地证及土地交易内容，③约定的是无条件协助办理土地过户手续。对厂房的产权证过户均是没有约定，因为本案中不涉及致厂房买卖的内容。所以不存在产权过户手续的问题，双方约定的就是土地使用权的问题。3.双方于所谓《厂房买卖协议书》签订后，双方一直在办理与土地相关的建设用地批准书、契证、建设用地规划许可证、国有土地使用证等证件（相关证件领取的时间均详见证件原件）以及答辩人替被答辩人垫付城市配套设施费等费用。
二、答辩人没有违反协议内容及《合同法》的规定，不存在违约行为；被答辩人提出解除协议，要求双倍返还定金466000元及预付款34000元无法律依据。签订协议后，答辩人积极履行协议约定办理土地使用权的相关手续并申报相关材料，且还垫付费用，并没有被答辩人所说拒不履行合同约定的义务。答辩人于2011年12月12日与温州市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同中第二十一条明确了国有建设用地使用权转让、出租、抵押首次转让的条件，即“按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上”，答辩人与被答辩人实际转让的是土地使用权，而土地上的厂房的建造及出资则是由被答辩人自己承担的，所以答辩人与被答辩人签订转让协议中已经明确约定“取得土地证前所有费用由甲方负责”，也就是说厂房建造及出资均是由被答辩人承担的，双方仅涉及到土地使用权转让及金额的约定，被答辩人应于“完成开发投资总额的百分之二十五以上”才可以进行土地使用权证过户手续，且答辩人与被答辩人签订协议时就已经明确了建设开发部分由被答辩人承担所有费用。因此，答辩人不存在违约行为，被答辩人只需要完成开发投资总额的百分之二十五能上能下，答辩人即可协助被答辩人发行人履行土地使用权出让过户手续。并且答辩人已经积极协助被答辩人办理土地使用权证及申报材料。可见，被答辩人要求以答辩人“拒不履行合同约定的义务”为由要求解除签订的《厂房买卖协议书》依法不成立。
三、致使双方协议未能履行的客观原因系第一，龙湾中心区对于被拆迁户政策处理未落实，导致原定进场施工条件未成熟；第二，被答辩人与答辩人签订协议时土地价格为每亩210万元，而至2012年下半年时下跌至每亩150万元，被答辩人认为无利可图。综上，答辩人认为答辩人系依法履行协议约定义务，不存在违约行为，双方合同目的系可实现的，请求依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告温州市兆光电器厂提供证据如下：
1.《拆迁安置协议书》，证明实际转让并非厂房而是土地使用权。2.《国有建设用地使用权出让合同》，证明土地首次转让必须达到“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，原告对土地使用权上的房产并没有投入和建造，造成土地使用证不能过户的原因系政策处理和原告自身原因造成的事实。3.浙江省土地出让金专用票据，4.建设用地批准书，5.契证，6.建设用地规划许可证，7.国有土地使用证，8.特质证书等工本费，共同证明被告与原告签订协议后，被告一直积极在履行协议规定的义务，办理土地使用权证及其他相关审批手续，且为原告垫付了相关费用，被告并不存在拒不履行义务的违约行为。
被告周兆明、周兆文未作答辩，也没有提供证据。
被告周兆光庭后到庭接受本院谈话，主要内容如下：温州市兆光电器厂是合伙企业，我是工商登记的厂里的负责人，合伙总共三个人，我，周兆明，还有周兆文，我们是三兄弟。2010年11月2日周兆明以温州市兆光电器厂的名义和郑祥春签订一份厂房买卖协议书我知道的，我们三兄弟都同意土地卖掉的，这个协议我同意的，我追认协议的效力。当时没有厂房，是隔壁有个违章搭起来，我们当时讲好就是土地卖给郑祥春。当时我和周兆文在外地办厂，所以没有回来签字，是周兆明一个人签名。当时安置手续还没办好的时候，这块土地就卖给郑祥春了。我们讲好手续我们办，厂房由郑祥春直接建，建到国家规定的25%开发的要求，能办证了之后，证办到我们名下，再转到他名下。现在郑祥春没有建厂房，土价又便宜了，所以他反悔了。厂房建设没有达到25%，我们手续也办不出来。
被告周兆光没有提供证据。
原、被告提供的证据，经庭审出示质证。被告周兆明、周兆光、周兆文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。原告证据1-5，被告温州市兆光电器厂对三性均没有异议。本院予以确认。证据6，被告对真实性没有异议，但认为不能证明原告主张的证明对象，关于土地总价的约定正可以反映本案为土地使用权的转让，如果是厂房买卖，除土地使用权转让外还应当有涉及厂房面积。本院认为该证据内容真实、来源合法、与本案有关联，予以确认。证据7，被告认为与本案没有关联性。本院认为，被告当庭承认定金50万元已经收到，故对该证据予以确认。证据8，被告对真实性没有异议，但认为正可以证实签订协议之后，被告积极办理土地使用权证以及审批手续的事实。对该证据本院予以确认。证据9，被告认为跟本案没有关联性，被告出让的是土地使用权并非厂房。本院认为该证据无法建立与本案双方交易之间的关联性，不予确认。证据10，被告认为与本案没有关联性，本案不存在厂房产权过户，并且土地使用权未转让的原因是原告自身的原因，被告不存在违约。本院认为，该证据能够证明原、被告之间就本案交易的互动过程，予以确认。证据11，被告认为合伙人个人的任职行为与本案不具有关联性。本院认为被告的异议成立，对该证据不予确认。
被告证据1，原告对关联性认为协议书的乙方当事人为三个自然人，与本案的第一被告主体不一致。双方达成的厂房买卖的协议与被告如何取得产权证与原告无关。对真实性认为这份证据盖章单位并非协议双方，在双方签订本案厂房买卖协议书时，被告没有出示，原告对此不知情。对合法性认为这份证据所盖得公章为拆迁安置办公室，只是单位中的一种科室。本院认为，该证据内容真实、来源合法，与本案有关联，能够说明本案交易土地的来源，予以确认。证据2，原告对真实性没有异议，但认为协议约定首次转让的法定条件是被告的法定义务，恰好可以证明本案的被告温州市兆光电器厂存在违约行为，这份合同签订时间为2011年12月12日，而本案转让协议签订于2010年11月2日，被告系在没有取得国有土地使用权时即与我方签订转让协议，向我们出让厂房，被告存在明显的违约违法行为。本院认为该证据内容真实、来源合法、与本案有关联，予以确认。证据3-8，原告对真实性没有异议，但认为被告在与原告签订厂房协议书时不具备厂房合法的所有权及土地使用权，被告所缴纳的费用均是其自身应当负担的，被告的待证事实违反原被告双方的厂房买卖协议中第3、4条的约定，被告的待证事实不成立。本院认为该些证据符合法定证据三性要求，予以确认。
经审理本院认定如下事实：
原告郑祥春系个体工商户“温州市龙湾永中华腾阀门厂”的经营者。
被告温州市兆光电器厂系普通合伙企业，合伙人为被告周兆光、周兆明、周兆文三人，被告周兆光同时为合伙事务执行人。
2007年12月2日，温州市龙湾城市中心区开发建设指挥部（甲方）与被告周兆光、周兆明、周兆文（乙方）签订一份拆迁安置协议书，协议主要内容如下：一、根据总体规划要求，乙方厂房拆除后异地迁建在龙湾区中心工业区。二、土地补偿。法院拍卖计1080.6㎡，现乙方持有合法土地使用面积计969.91㎡，根据龙湾城市中心区指挥部研究决定，两间以法院拍卖面积给予安置，合计拆迁计656.109㎡。以1：1.2安置给乙方净安置用地计1.1809亩，安置地块道路负担由乙方自负。三、旧厂房拆除。乙方现持有合法产权面积709.96㎡，需拆除578.5㎡。根据正信房产估价公司测算，其建筑物和房屋装修给予一次性补偿计24.955万元包干迁建。搬迁费、附着物，经中心区指挥部严格测算审查后给予一次性补偿计3.132万元。
2010年11月2日，温州市兆光电器厂（甲方）与温州市龙湾永中华腾阀门厂（乙方）签订一份“厂房买卖协议书”，协议主要内容如下：现在甲方座落在温州市龙湾区永强高新园区环山东路温州市兆光电器厂厂房壹座，占地面积1.81亩（787.25平方米）经甲、乙双方协商，甲方自愿出卖给乙方。1.土地总价：土地1.81亩（787.25平方米）总价贰佰叁拾叁万元整。2.付款方式：签订协议当日付定金伍拾万元，办理土地交易签字时付壹佰伍拾万元整，余款待办理土地理论上领证时付清。3.甲方厂房在取得土地证前所有费用由甲方负责，甲方过户给乙方交易费用由乙方负责，但甲方保证该厂房其他对权属的争议及亲朋房族纠葛，无内外债务干涉，自出卖之后，该厂房的产权归乙方所有。4.甲方应无条件帮助乙方办理土地过户及协助办理规划审批手续，其中费用由乙方负担。5.违约负责：甲方违约退定金贰倍即壹佰万元给乙方，乙方违约定金由甲方没收。协议尾部甲方为被告周兆明签名，并备注“已收定金伍拾万元正”，乙方为原告郑祥春签名。同日，原告郑祥春支付了协议约定的定金伍拾万元。
2011年12月12日，温州市国土资源局与被告温州市兆光电器厂签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要内容如下：第四条：本合同项下出让宗地编号为G-2008-227，宗地总面积大写柒佰捌拾柒点贰伍平方米（小写787.25平方米），其中出让宗地面积为大写柒佰捌拾柒点贰伍平方米（小写787.25平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于温州市龙湾区永中街道城南村。第五条：本合同项下出让宗地的用途为（工矿仓储用地）其他工业用地。第六条：出让人同意在2011年12月12日前将出让宗地交付给受让人。第七条：本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为肆拾年捌个月，至2052年8月11日止，按本合同第六条交付土地之日起算，原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写贰拾陆万贰仟伍佰柒拾壹元（小写262571元）。（本宗地为受让方拆迁安置用地，受让方被拆迁用地等面积置换的656.11平方米国有土地使用权免收出让金，增加安置的131.14平方米国有建设用地使用权出让价款为157283元，城市基础设施配套费105288元。）第十条：受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日前，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。第十一条：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第十二条：受让人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第（一）项规定执行：（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产投资强度不低于每平方米人民币大写叁仟零陆拾元（小写3060元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及期附属设施、设备投资和出让价款等。第十六条：受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年6月12日之前开工，在2013年12月11日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第二十一条：受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。第二十二条：国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。第四十一条：本合同项下宗地出让方案业经温州市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。
2011年9月26日，温州市兆光电器厂缴纳了市政基础设施配套费105288元。
2011年12月12日，温州市人民政府颁发温州市龙湾区（2011）温土建字第020215号建设用地批准书，载明用地单位名称为温州市兆光电器厂，建设项目名称为厂房及配套用房，批准用地面积为787.25平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为协议出让，土地用途为工业用地，土地座落为龙湾区永中街道城南村，批准的建设工期为2011年12月至2013年12月，该批准书的有效期为2011年12月至2013年12月。
2012年1月11日，温州市财政局农业税收征收管理局（温州市地方税务局）颁发（20101）浙地契证NO.00596527，载明承受方为温州市兆光电器厂，出让方为温州市国地资源局，房屋（土地）座落为温州市龙湾区永中街道城南村，转移方式为土地出让，房屋（土地）用途为工业，产权面积为787.25，计税面积为787.25，纳税义务发生时间为2011-12-12，成交金额为1049476.29，计税金额为1049476.29，适用税率0.03，应缴税额31484.29，实缴税额31484.29。契证编号为3303012012000337，完税凭证字号为（20101）浙地转电1197093。
2012年2月23日，温州市规划局颁发浙规证2012-030300008号建设用地规划许可证，载明用地单位为温州市兆光电器厂，用地项目名称为厂房建设，用地位置为龙湾区中心工业区，用地性质为一类工业用地，用地面积为净用地面积787.25平方米，附地籍图为浙江省第十一地质大队温州综合测绘院G-2008-227号。规设字（2008）03020号及龙规红080708号红线图，同时载明该证有效期为一年，一年内未到得用地批准文件的，又未经同意延期的，该证自行作废。
2012年3月2日，温州市人民政府颁发温国用（2012）第2-263375号国有土地使用权证，载明土地使用权人为温州市兆光电器厂，座落在温州市龙湾区永中街道城南村，地号为2-7-7-551，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年8月11日，使用权面积为787.25平方米㎡。该证记事中载明：在宗地范围内规划、建设的应符合以下控制指标要求：1.主体建筑物性质：工业建筑；附属建筑物性质：无；建筑总面积：1788.38平方米；建筑容积率：不低于1；建筑限高：24米；建筑密度不低于：26%；绿地率不高于20%；其他土地利用要求：无。2.本建设项目在2012年6月12日之前开工，在2013年12月11日之前竣工，复核验收后办理变更登记。
2012年10月29日，原告郑祥春向被告周兆光、周兆明、周兆文各寄送一份厂房产权过户督促通知，要求被告立即配合办理厂房过户手续，该些信件分别于10月底或11月初被签收。
至本案法庭辩论终结前，涉案土地上尚未完成开发投资总额的百分之二十五以上。
本院认为：本案原告郑祥春与被告周兆明签订的“厂房买卖协议书”上出卖方列为温州市兆光电器厂，签名则只有周兆明一人，庭后温州市兆光电器厂的合伙事务执行人周兆光接受本院谈话时对该协议的存在表示知情并同意。故而能够确定，该协议内容是原告郑祥春与被告温州市兆光电器厂之间真实的意思表示，依法成立、合法生效，对双方有约束力。
这份“厂房买卖协议书”虽然名称指向“厂房”，但从协议书的内容可以看出，协议陈述的“占地面积”不是温州市兆光电器厂原厂房的占地面积，而是温州市兆光电器厂被拆迁后安置地块的面积（协议中1.81亩系笔误，应为1.18亩）；对交易金额约定的是“土地总价”而非厂房卖价；在付款方式中约定的分期付款的时间节点只与土地所有权的流转有关而没有提到厂房的房屋所有权过户情况，对交易费用的约定也只涉及到土地使用权证取得前后费用由谁负担。因此，双方的交易实际指向的标的物是温州市兆光电器厂拆迁安置地块的土地使用权而非被拆迁之前的厂房所有权，故本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。
这份“厂房买卖协议书”签订于2010年11月2日，当时温州市兆光电器厂在2007年与温州市龙湾城市中心区开发建设指挥部签订拆迁安置协议后，厂房已经被拆除，但尚未得到安置。直到2011年12月12日，温州市国土资源局与被告温州市兆光电器厂签订《国有建设用地使用权出让合同》，温州市兆光电器厂的安置地块具体情况才得以明确。
同时该份《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条对国有建设用地使用权的首次转让限定了条件，要求完成开发投资总额的百分之二十五以上。该约定同时也是《城市房地产管理法》第三十八条的要求，但截止本案法庭辩论终结前，双方均确认该开发投资总额的百分之二十五的建设没有完成。并且，双方也同时确认该百分之二十五的建设没有完成是本案“厂房买卖协议书”未能最终履行、土地使用权至今未能过户的关键原因。而对于该百分之二十五的建设由哪方完成，则是双方在本案中主要的争议焦点。
从双方签订的“厂房买卖协议书”内容来看，没有直接提到该百分之二十五的建设。但仔细分析“厂房买卖协议书”第4条的内容“甲方应无条件帮助乙方办理土地过户及协助办理规划审批手续，其中费用由乙方负担”可以看出，双方的约定应为被告办证、原告建设，否则单纯的土地使用权过户无需涉及规划审批手续的办理。事实上，被告温州市兆光电器厂也确实依约办理了建设用地批准书和建设用地规划许可证等相关手续，并未违约。但原告一直没有完成该百分之二十五的建设，因此是原告的违约行为导致土地使用权至今无法过户，合同未能完全履行。
虽然“厂房买卖协议书”对交易的履行期限未作约定，但原告明确表示不愿意再履行合同，并且建设用地规划许可证和建设用地批准书也已经因时间届满而过期。根据我国《合同法》第九十四条第一款第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同。现原告要求解除合同，本院予以准许。但原告郑祥春以被告违约为由要求双倍返还定金并赔偿利息损失没有证据支持，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告郑祥春与被告温州市兆光电器厂于2010年11月2日签订的“厂房买卖协议书”；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13460元（原告已经预缴），由原告郑祥春负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 丁 虹
人民陪审员 吴渊颖
人民陪审员 陈进波
二〇一四年三月十九日
代书 记员 张 璇