上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1238号
上诉人（原审原告）上海艺宇木业有限公司。
法定代表人李来。
被上诉人（原审被告）上海翎堡工贸有限公司。
法定代表人程德敏。
委托代理人王征，上海宝淳律师事务所律师。
上诉人上海艺宇木业有限公司（以下简称“艺宇公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人艺宇公司的法定代表人李来，被上诉人上海翎堡工贸有限公司（以下简称“翎堡公司”）的委托代理人王征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月28日，艺宇公司与翎堡公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：翎堡公司（甲方）将嘉定区华亭镇高石公路XXX号的厂房出租给艺宇公司（乙方）使用；占地面积约8000平方米，总建筑面积约1775平方米，乙方可自行建造厂房，甲方提供100KVA的供电量和生活用水给乙方有偿使用，试用期的费用由乙方承担，每月结算并付清；租赁期限八年，自2007年3月18日至2015年3月17日；租赁费标准人民币（以下币种均为“人民币”）27万元／年，每三年递增5%，依此类推，合同签订支付订金3万元整，订金在合同终止时返还给乙方，房租采用先付后用，每半年支付一次，如乙方逾期不付，甲方有权终止合同；乙方在使用厂房时，由于生产需要可搭建临时用房作为乙方用房，乙方在甲方土地上所投资搭建临时房，在租赁期或期满时乙方不得以任何理由不付租金款或追求投资临时房的经济，因为一切视为乙方发展需要构成的投资，甲方不承担任何经济责任和经济损失；为乙方使用方便，甲方同意乙方用电过户，过户费由乙方承担，如甲方今后在厂房外围墙西侧需要建临时房时，乙方应对用电、用水给予配合，但甲方必须使用民用电5安培以下，否则乙方有权拒绝供电；在租赁期内无论任何方要求终止合同，原则均应书面形式提前三个月通知对方，经双方协商后签终止合同，提出方应向对方赔偿两个月的租金损失。合同签订后，艺宇公司依约支付了订金和租金，翎堡公司将房屋交付艺宇公司使用。2010年4月14日，艺宇公司（乙方）与翎堡公司（甲方）签订原合同补充协议，约定：因乙方为工作生产需要，甲方同意其在厂区内建设面积为110平方米的油漆房，前提是无论甲方什么时候厂房出卖或城市规划拆迁，乙方对建造的所有厂房不得以任何理由要求赔偿损失，一切损失都由乙方自己承担；乙方以后在使用厂房时再建造房屋必须和甲方沟通好，因甲方厂房是以卖为主，若不经甲方同意自行建造，由乙方承担全部经济损失。协议签订后，艺宇公司沿承租厂房的东墙搭建了面积约200平方米的烤漆房。2010年9月20日，双方签订补充合同，约定：乙方在租用后面空地自行打造水泥地坪和垫层大约在7万元左右，甲方现将后面空余地块要使用建造二期厂房，经双方协商，现乙方同意将做好地坪和空余地块让给甲方使用，甲方同意补贴7万元给乙方，从2011年3月18日房款中扣除，原合同每3年递增5%现取消。2011年5月28日，双方签订拆房协议，约定：因甲方需要，经双方协商现将乙方所承租食堂和工人宿舍拆除，就换房事宜达成一致，甲方新建二层宿舍楼（含食堂）计二百余平方米及甲方原居住的平房一间提供给乙方在租赁合同期内使用，上述条款有效期自2011年5月30日至2015年3月17日。2013年1月，双方对于合同到期后艺宇公司所建临时用房的归属及续租时该部分房屋是否应收取使用费产生分歧。2013年1月24日，翎堡公司向艺宇公司发送通知，称“经双方协商未果，现甲方正式通知乙方提前做好停水停电等一切正常工作；甲方给乙方3个月时间必须做好搬迁工作”。2013年4月9日，艺宇公司（乙方）与翎堡公司（甲方）签订《通知》一份，约定：现甲方通知乙方退房，不再承租给乙方，因后方房屋事宜协商未果；甲方提前三个月通知乙方退房（2013年3月18日至2013年7月17日），做好一切安排工作；现甲方要求乙方逾期不得再使用甲方厂房；如双方有任何异议，交由嘉定法院仲裁。之后，艺宇公司于2013年7月中旬搬离系争厂房。因艺宇公司认为翎堡公司提前终止合同的行为侵犯了其合法权益，遂起诉至原审法院，请求：1、判令依法解除艺宇公司与翎堡公司于2007年1月28日签订的厂房租赁合同；2、判令翎堡公司支付艺宇公司双倍定金60，000元；3、判令翎堡公司支付艺宇公司违约金45，000元（即提前终止合同应承担的2个月租金损失）；4、判令翎堡公司赔偿艺宇公司自建约2000平方米房屋自2013年7月18日至2015年3月18日期间的房屋使用费损失480，000元（按每平方米0.4元／日的标准计算）；5、判令翎堡公司赔偿艺宇公司2013年7月18日至2015年3月18日期间租同等级别房屋及场地的租金损失213，000元（按每平方米0.2元／日，1775平方米计算）；6、判令翎堡公司赔偿艺宇公司建造油漆房的损失90，000元。
原审法院另查，艺宇公司于2008年沿着承租厂房的北墙搭建了彩钢顶棚的临时用房（艺宇公司提供的合同书造价为53.55万元），该临时用房及2010年搭建的油漆房（艺宇公司提交的证据造价为138，128元）于2013年9月13日被拆除，艺宇公司于当日获知后报警，当地派出所接警后派民警至现场，艺宇公司在民警在场的情况下拍摄了现场照片。原审审理中，经法院现场查看，翎堡公司已将场地清理，并在艺宇公司原搭建临时用房的位置重新建造了厂房。
因艺宇公司认为翎堡公司在2013年9月拆除了艺宇公司自建的2000平米厂房，增加诉讼请求，要求：1、判令翎堡公司赔偿艺宇公司2000平方米自建房屋的建房费用损失416，667元（按目前的造价200万元，结合租赁期限和艺宇公司实际使用的期限估算）；2、判令翎堡公司赔偿艺宇公司2013年1月至7月的经营损失35万元；3、判令翎堡公司赔偿艺宇公司搬迁费用10万元。
原审法院再查，翎堡公司代为支付了艺宇公司名下2013年6月、7月的电费及违约金共计70，779.61元，其中40，986.86元为补收电费（由艺宇公司法定代表人于2013年6月26日确认）。双方确认在艺宇公司搬离前，厂房仅出租给艺宇公司使用。
原审审理中，翎堡公司认为其为艺宇公司垫付了2013年6月、7月的电费共计70，779.61元，该款艺宇公司应向翎堡公司支付，希望在本案中一并处理。
艺宇公司同意对翎堡公司主张的电费在本案中一并处理，但仅同意按照发票金额的40%支付6月份的电费，7月份的电费不同意支付；并认为厂房内的电费应由艺宇公司和案外人分摊，但未就此提交相应的证据。
原审法院认为，艺宇公司与翎堡公司之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。双方在合同履行期间因对租赁合同届满后艺宇公司在租赁期间搭建的临时用房的归属问题及续租时该部分房屋是否应收取使用费产生分歧，在协商未果的情况下，翎堡公司提出提前解除合同。经双方协商，艺宇公司于2013年4月9日在通知上签字，确认同意于2013年7月17日前搬离，但双方对于艺宇公司自建房屋的赔偿问题未能协商一致。鉴于双方已对艺宇公司搬离的时间协商一致，且艺宇公司已于2013年7月中旬实际搬离，法院确认双方的租赁合同于2013年7月17日协商解除。根据合同约定，提出终止合同的一方应赔偿对方2个月租金损失，故艺宇公司主张翎堡公司应支付其相当于2个月租金的违约金合法有据，法院予以支持。根据合同约定，艺宇公司给付翎堡公司的订金系押金性质，不适用定金罚则，艺宇公司要求双倍返还缺乏依据，法院不予支持。合同解除后，翎堡公司应将上述押金3万元返还艺宇公司。由于双方协商解除合同时对艺宇公司搭建物的处理未达成一致意见，故法院根据合同约定结合解除原因公平确定各方责任。根据约定，合同到期终止时，翎堡公司方不予赔偿艺宇公司搭建物损失，但艺宇公司却要求翎堡公司到期补偿，引起双方纠纷，故双方合同解除主要原因在艺宇公司。而翎堡公司可根据合同约定继续履行并在终止时不予补偿，但其却提出提前解除合同，因此翎堡公司也应承担合同解除的部分原因。由于合同提前解除，致使艺宇公司未能按期充分使用其搭建物，艺宇公司主张搭建物剩余效用损失具有法律依据。因翎堡公司在诉讼期间拆除了艺宇公司的搭建物，致使该搭建物造价无法通过司法鉴定确认，翎堡公司应承担相应法律后果，法院以艺宇公司提供的证据的彩钢棚造价53.55万元、油漆房造价138，128元为准。根据搭建物的搭建时间、原定合同期限、实际履行期限，该搭建物在双方协商解除合同时的残值约20万元。根据翎堡公司在合同解除原因中所占的因素，法院酌情确定翎堡公司应赔偿艺宇公司该部分残值损失的30%，即6万元。艺宇公司与翎堡公司系协商解除合同，艺宇公司主张租金损失、房屋使用费损失、经营损失及搬迁费用缺乏依据，法院不予支持。翎堡公司已代为支付艺宇公司名下2013年6月、7月的电费及违约金共计70，779.61元，该款艺宇公司理应支付翎堡公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海艺宇木业有限公司与上海翎堡工贸有限公司于2007年1月28日签订的厂房租赁合同于2013年7月17日解除；二、上海翎堡工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海艺宇木业有限公司违约金45，000元；三、上海翎堡工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海艺宇木业有限公司押金30，000元；四、上海翎堡工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海艺宇木业有限公司建房损失60，000元；五、上海艺宇木业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海翎堡工贸有限公司电费70，779.61元；六、驳回上海艺宇木业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20，592元，由上海艺宇木业有限公司负担18，442.62元，由上海翎堡工贸有限公司负担2，149.38元。
艺宇公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，由于翎堡公司存在预期违约行为，艺宇公司依法享有合同解除权，合同解除的责任在于翎堡公司，翎堡公司采取停水停电等措施影响艺宇公司正常经营，并逼迫艺宇公司限期搬迁，由于翎堡公司的过错，合同被迫提前解除，翎堡公司应赔偿艺宇公司建房费、经营损失、搬迁费用、房屋使用费及租用其他房屋场地的租金损失，对于电费问题，应按照2013年6月4日双方签订的用电说明进行分担，艺宇公司同意支付6月份电费的40%，不同意支付7月份电费，原审法院判决错误，要求撤销原审判决第四、五、六项，依法改判：1、翎堡公司支付艺宇公司建房费236，330元；2、翎堡公司赔偿艺宇公司2013年1至7月经营损失242，000元；3、翎堡公司赔偿艺宇公司搬迁费用10万元；4、翎堡公司赔偿艺宇公司自建房屋2013年7月18日至2015年3月18日期间房屋使用费损失48万元；5、翎堡公司赔偿艺宇公司2013年7月18日至2015年3月18日期间租赁同等级别房屋及场地租金损失213，000元；6、艺宇公司支付2013年6月30日之前的电费14，215.50元。
被上诉人翎堡公司辩称，根据双方合同约定，艺宇公司搭建厂房需要经翎堡公司同意，未经同意，损失不予赔偿，在2013年7月艺宇公司搬出之前，只有艺宇公司一家在使用房屋，故电费应该由艺宇公司承担。同意原审法院判决，请求维持原判。
本院经审理，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，艺宇公司与翎堡公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行自身的义务。根据合同约定，合同到期终止，翎堡公司对艺宇公司的搭建物不承担赔偿责任。后因艺宇公司对此提出异议，引发双方纠纷，而翎堡公司在双方未能协商一致的情况下，却提出提前解除合同，2013年4月9日，双方在通知上签字，确认艺宇公司不再租赁房屋，并于2013年7月17日前搬离，原审法院根据上述事实认定双方租赁合同于2013年7月17日协商解除，但合同解除主要责任在艺宇公司，而翎堡公司也应承担部分责任，并无不妥，本院予以认同。由于艺宇公司的搭建物被翎堡公司于原审诉讼中拆除，致使搭建物的造价无法通过司法鉴定确认，在此情况下，原审法院以艺宇公司提交的相关搭建物的造价为依据，结合搭建物的建造时间、合同履行情况等因素，根据双方当事人对于合同解除责任比例，酌情确定翎堡公司应赔偿艺宇公司建房损失6万元，亦无不妥。艺宇公司上诉要求翎堡公司赔偿建房费236，330元，理由不能成立，本院不予支持。原审法院基于双方系协商解除合同的事实，对于艺宇公司所主张的房屋使用费损失、场地租金损失、经营损失及搬迁费用均不予支持，并无不当。艺宇公司上诉仍要求翎堡公司赔偿上述费用，理由亦不能成立，本院不予支持。至于电费问题，艺宇公司主张2013年6的电费应按双方约定由双方分担，对此约定翎堡公司予以否认，而艺宇公司未能提供确实充分的证据证明其主张，故本院对艺宇公司的上述主张不予采纳。由于艺宇公司实际于2013年7月搬离，而之前仅有艺宇公司租赁使用房屋，原审法院据此判决艺宇公司应支付相应电费，亦无不当。艺宇公司上诉仅同意支付6月份电费的40%，不同意支付7月份电费，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，原审法院在查明事实的基础上所作判决并无不当，本院予以维持。艺宇公司的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，339元，由上诉人上海艺宇木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 张的日
代理审判员 高 胤
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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