北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第15624号
上诉人（原审原告）北京福环房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄镇顺福路81号。
法定代表人王云生，董事长。
委托代理人马计旺，男，1972年7月23日出生。
上诉人（原审被告）北京约克机电设备有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。
法定代表人杨志，董事长。
委托代理人杨宝金，男，1969年5月25日出生。
委托代理人冷玲，女，1985年10月7日出生。
原审第三人北京罗马湖国际文化艺术发展有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区裕民大街1号。
法定代表人郝淑芹，董事长。
上诉人北京福环房地产开发有限公司（以下简称福环公司）、北京约克机电设备有限公司（以下简称约克公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第10622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年7月，福环公司诉至原审法院称：2010年1月18日、2010年7月31日，福环公司与约克公司先后签订了《房屋租赁合同》和《场地租赁协议书》。福环公司将位于顺义区后沙峪裕民大街1号北侧，八达学校12#教学楼、13#-15#办公楼以及12#楼专属道路南端两侧场地租赁给约克公司，合同约定租期均为20年，自2010年8月1日至2030年7月31日。合同约定12#教学楼、13#-15#办公楼第一年租金400万元，第二年500万元，第三至第十年每年租金600万元，第十一至第二十年每年租金在600万元基础上下浮动不超过20%；12#楼专属道路南端两侧场地租金为每年5万元。合同同时还约定了约克公司应当支付租金的时间以及双方的违约责任。合同签订后，福环公司依约向约克公司交付了房屋及场地，而约克公司却一直违约支付房屋租金，且至今仍拖欠房屋租金250万元、2011年冬季取暖费487500元、水费15204元、电费92772.14元，经福环公司多次催缴未果。福环公司在万般无奈下按照合同违约条款约定于2012年5月31日向约克公司发出书面解除合同的告知函，但约克公司仍拒付租金、拒绝撤出房屋及场地。另外，约克公司在租用上述房屋场地后，将其中的12#教学楼转租给第三人北京中艺清美教育科技有限公司（以下简称清美公司），将14#楼转租给第三人北京卓加特文化传播有限公司（以下简称卓加特公司）和北京华艺瑞合文化传媒有限公司（以下简称华艺公司）使用至今。约克公司的行为已构成严重违约，给福环公司造成了严重的经济损失。为此，福环公司起诉，请求判令：1.解除福环公司与约克公司分别于2010年1月18日、2010年7月31日签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁协议书》；2.约克公司腾出福环公司所有的位于顺义区后沙峪裕民大街1号北侧八达学校13#-15#办公楼、第三人清美公司腾出12#教学楼、第三人卓加特公司和华艺公司腾出14#办公楼及相应场地（诉讼中福环公司撤回要求第三人腾退房屋及场地的请求）；3.约克公司向福环公司支付拖欠的房屋租金250万元、取暖费487500元、水费15204元、电费92772.14元，共计3095476.14元，并支付违约金500万元以及利息（以250万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2012年2月1日计算至约克公司实际腾退房屋及场地之日止）；4.诉讼费由约克公司承担。
约克公司辩称：我公司不同意福环公司第一项诉讼请求，理由是双方签订的合同及协议系无效协议。我公司不同意因解除之腾退，理由是双方签订的合同及协议系无效协议，只能发生因无效之法律后果即返还，但在返还时，福环公司应按我公司之反诉请求支付装修费用及赔偿款等，未解决装修及赔偿问题之前，我公司不同意返还，也不同意腾出。我公司不同意支付拖欠的租金，理由是双方所订立合同无效，合同中关于租金的约定亦属无效，福环公司收取租金不合法。我公司不同意支付取暖费，因我公司根本没有接到福环公司供暖的通知，我公司未实际使用，收取取暖费没有依据。福环公司收取水费、电费没有依据，理由如下：12#楼地下室1000平米常年积水，水深5-30厘米，有2012年8月25日录像照片为证；12#、13#、14#、15#楼空调温度不合格，12#楼消防常年瘫痪，排水泵、喷淋泵不工作，消防水箱无法正常使用；地源热泵空调送风机电源接入我公司电表，重复收费，且耗能巨大，制冷供暖期送风机专项电费约每月3万至6万多元；13#、14#、15#楼电源福环公司未通知我公司便以清美公司的名义安装变压器，不公开透明分户计量，而是控制变电室暗自把地源热泵空调机组动力电源接入，电费全部由我公司承担，自2011年底至2012年4月我公司支付13#、14#、15#楼混合电费总金额近20万元，为正常水平的10倍。我公司不同意支付违约金、利息，理由是我公司没有违约行为，福环公司之诉讼请求没有事实及法律依据。诉讼费应由福环公司负担，理由是本案福环公司的各项诉讼请求均不正当、不合法。租赁合同中已包括场地的使用，福环公司本不应另行收取费用，但却采取了强买强卖的方式收取我公司费用，理应退还。租赁合同签订之后，福环公司在进入租赁标的物的主干道两侧绿化带中强行盖了两排工棚（约1000平方米，堆放建筑材料，作为民工宿舍），严重影响了我公司合理正常的使用租赁标的物。在此情况下，福环公司称要拆走工棚可以，但要我公司加钱，否则不拆。在此情况之下，我公司无奈才于2010年7月31日签署了《场地租赁协议书》。我公司向福环公司支付每年的使用费5万元，并另行支付了搬迁费。但我公司认为，我公司与福环公司的租赁合同中已经包括了这部分的使用费，5万元的费用属于双重收取应予以退还。双方订立的合同和场地租赁协议均属无效协议，福环公司不能提出解除，并应给付我公司提出的反诉请求中的项目，理由如下：（一）福环公司故意隐瞒租赁房屋及土地真实情况，诱使我公司做出错误意思表示。经我公司打听得知，福环公司在与我公司签订合同时具有以下欺诈行为：1.福环公司故意隐瞒了没有出租的房屋所有权证的事实。2.福环公司故意隐瞒了13、14、15号楼没有依法办理建筑规划许可证、没有依法办理建筑施工许可证的事实。3.福环公司故意隐瞒了土地（包括12号楼）的土地用途系教育用地的事实。根据最高院民通意见第68条的规定，福环公司为达到将该房屋出租的目的，故意隐瞒真实情况，其行为应认定为欺诈。福环公司隐瞒真实情况、欺骗我公司签订的合同应属无效合同。依据合同法第四十二条、第五十二条的规定，该协议无效。（二）出租地产系划拨土地，合同违反了法律、法规的强制规定，属无效合同。福环公司所出租的房屋和场地占用的土地是划拨土地，该土地用途为教育，是《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市房屋管理办法》等法律法规所禁止的租赁项目。而福环公司明知违法违规，仍然在未经批准的情况下擅自改变土地用途和房屋使用性质，不择手段将房屋和场地出租。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，福环公司出租的房屋和场地所占用的土地系依划拨取得，该土地使用权只有在法律规定的范围内可以出租。但该土地使用权依法不属于本法第四十五条规定的范围之内，其既没有得到土地管理部门的批准，也没有得到房产管理部门的批准。因此，依据该条例的规定，该房屋和场地属于禁止出租的项目。同时依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条第二款和第三十二条的规定，福环公司的出租行为同样没有办理土地登记手续，因此，亦属无效合同。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条的规定，因福环公司未取得建设规划许可证，致使涉诉合同无效。该无效合同的过错方是福环公司。（三）福环公司屡屡违约，严重损害我公司利益。在合同执行过程中，福环公司也存在多处违约，给我公司造成了重大的经济损失。1.房屋租赁合同中明确约定租用的房屋作为北京市国际文化艺术交流培训中心和北京罗马湖大酒店经营场所。为了实现租赁合同的目的，在租赁之后，我公司花费巨大财力、物力进行装修。而之后因土地的性质是划拨土地，导致我公司无法办理酒店的营业执照，也根本不能从事酒店的经营活动，致使我公司租赁合同的目的不能实现，致使我公司遭受了巨额经济损失。2.合同签订后，福环公司出租的房屋因消防、电力、常年积水的问题，使我公司无法正常使用租赁物，我公司多次提出问题，福环公司置之不理。后我公司又得知该房屋没有建设规划许可证等，涉诉房屋不能办理营业所需的消防许可证。就以上种种情况，我公司一直与福环公司交涉，福环公司也一直没有解决。为此，我公司有权行使合同的不安抗辩权。因此我公司在本案中不具有过错。即便我公司没有支付全部的房租，那也是行使不安抗辩权。福环公司的诉讼请求没有事实和法律依据。3.我公司已经支付了2012年的部分租金，福环公司起诉之时的租金也付得差不多，我公司没有根本违约，福环公司不得因此提出解除合同。（四）因福环公司的合同欺诈行为导致国家利益受到损失。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法由国务院规定”。《城市房屋租赁管理办法》做出了明确而具体的规定。由于福环公司属于擅自出租划拨土地，也就无法实现由主管部门代收代缴土地收益金的目的，从而导致国家应收的土地收益金流失，使国家蒙受了损失。综上所述，福环公司明知自己无权租赁，采用隐瞒事实的手段，将通过划拨方式取得的房地产违法出租给不知真相的我公司。福环公司的行为不仅损害了我公司的正当合法利益，给我公司造成了巨大的经济损失，同时也损害了国家的利益。（五）涉诉合同无效，我公司有权要求福环公司承担损害赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第五条和第九条的规定，我公司有权请求赔偿因合同无效受到的损失，我公司提供了装修费用和相关的损失的证据材料，足以认定我公司损失。鉴于福环公司诸多违法失信行为，我公司依据合同法、城市房地产管理法、城市房屋租赁管理办法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、划拨土地使用权管理暂行办法等房地产和其他法律的强制性规定、特别规定，请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，且过错方是福环公司。如果法院认定合同均有效，因我公司不存在违约，不同意腾退房屋及场地。如法院认定合同无效，我公司同意返还，但福环公司需赔偿我公司的损失。综上，请求法院驳回福环公司的全部诉讼请求。
第三人罗马湖公司述称：因我公司与约克公司共同经营罗马湖园区，如果福环公司给予约克公司补偿，我公司不要求相应补偿，但该部分补偿我公司主张直接给付约克公司。我公司同意约克公司的反诉请求，不同意福环公司的诉讼请求，其他意见同约克公司。所有约克公司主张的诉讼请求中的权利部分全部由约克公司享有，我公司不主张。我公司与清美公司之间的合同合法有效。
原审法院经审理后认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。福环公司与约克公司签订的《房屋租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉诉租赁标的物中12#教学楼取得房屋所有权证，该部分房屋的出租与承租，不违背相关法律规定，属于有效的租赁关系；13#、14#、15#办公楼未取得建设工程规划许可证，故该部分房屋的租赁合同无效。约克公司关于《房屋租赁合同》全部无效的辩解意见，依据不足，不予采信。约克公司辩称福环公司出租的房屋存在问题，其未给足租金系行使抗辩权，福环公司不予认可，约克公司就此并未提交有效证据予以证明，难以采信。约克公司主张福环公司存在之违约行为中，其第1、4、6项因13#、14#、15#办公楼未取得建设工程规划许可证而涉及无效，其就第2、3、5、7项并未提交有效证据予以证明，且福环公司亦不认可，法院难以采信。对于《房屋租赁合同》中属于有效合同的部分，双方当事人应自觉遵守合同中约定的各项权利义务。约克公司未按照合同约定按期向福环公司支付12#教学楼所涉租金，福环公司于2012年5月31日向约克公司发出《关于房屋租赁合同解除的告知函》，对于合同有效的部分，符合合同双方约定的解除条件，故双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》中属于有效的部分，已于2012年5月31日解除。福环公司现再行起诉要求解除《房屋租赁合同》，法院不予支持。《房屋租赁合同》部分无效和有效部分解除以及《场地租赁协议书》解除后，约克公司应从相应房屋及场地腾退，福环公司要求约克公司腾退13#、14#、15#办公楼及《场地租赁协议书》所涉场地的诉讼请求，法院予以支持。福环公司主张约克公司将12#教学楼转租给清美公司，而清美公司已从涉诉场地撤出，但遗留有物品在涉诉场地，表示其和清美公司之间的关系双方另行解决，且福环公司亦未主张约克公司腾退12#教学楼，故法院对12#教学楼腾退事宜不予处理。约克公司还应按照《房屋租赁合同》的约定，支付拖欠福环公司合同有效部分的房屋租金。《房屋租赁合同》无效部分，福环公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持。
约克公司辩称福环公司2011年度未通知其供暖，其未实际使用，但清美公司认可12#教学楼在其承租期间有供暖，而《房屋租赁合同》约定了约克公司应向福环公司交纳采暖费，在约克公司就其辩称并未提交证据予以证明的情形下，法院对其该辩解意见不予采信，福环公司要求约克公司给付取暖费的诉讼请求，法院予以支持。
关于水电费，福环公司提交了有约克公司员工签字确认的水电费通知单，约克公司表示不清楚水电费通知单是否为其员工签字，但就此并不申请鉴定，故法院对水电费通知单真实性予以采信。福环公司据此要求约克公司给付水电费的诉讼请求，法院予以支持。因《房屋租赁合同》涉及部分无效，福环公司要求给付违约金及利息，于法无据，法院不予支持。据此，于2013年8月判决：一、北京福环房地产开发有限公司与北京约克机电设备有限公司于二○一○年七月三十一日签订的《场地租赁协议书》于判决生效之日解除；二、北京约克机电设备有限公司于判决生效之日起三十日内腾退位于北京市顺义区后沙峪镇裕民大街北侧的13#、14#、15#办公楼及《场地租赁协议书》所涉场地给北京福环房地产开发有限公司；三、北京约克机电设备有限公司于判决生效之日起七日内给付北京福环房地产开发有限公司位于北京市顺义区后沙峪镇裕民大街北侧的八达学校12#教学楼二〇一二年二月一日至二〇一二年五月三十一日租金一百一十八万七千九百四十九元九角五分；四、北京约克机电设备有限公司于判决生效之日起七日内给付北京福环房地产开发有限公司位于北京市顺义区后沙峪镇裕民大街北侧的13#、14#、15#办公楼二〇一二年二月一日至二〇一二年五月三十一日占有使用费四十七万八千七百一十六元零五分；五、北京约克机电设备有限公司于判决生效之日起七日内给付北京福环房地产开发有限公司取暖费四十八万七千五百元、水费一万五千二百零四元、电费九万二千七百七十二元一角四分；六、驳回北京福环房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，福环公司、约克公司均不服原审判决，均向本院提起了上诉。福环公司认为，约克公司未依约交纳房屋场地租金系违约，涉诉房屋合同部分无效，并不影响其他有效部分的效力，故约克公司应支付有效部分的违约金。约克公司认为双方租赁合同约定的涉诉房屋场地的用途为培训中心及酒店，福环公司不能提供涉诉房屋的产权证明，虽后来福环公司提供了12号楼的产权证明，也不能办理酒店，因涉诉房屋只能用作培训，且约克公司对涉诉房屋花费了1360多万元进行了装修，约克公司无奈将涉诉房屋转租；福环公司提供的房屋也存在积水问题，故应认定福环公司违约，其不应承担房屋租金及占用费、取暖费、水费、电费，要求二审法院驳回福环公司的诉讼请求或发回重审。
经审理查明：2010年1月18日，福环公司（甲方）与约克公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方房屋设施及场地。合同第一条租赁房屋位置、面积约定：1.乙方租赁甲方所属的房屋位于顺义区后沙峪镇裕民大街北侧，八达学校12#教学楼以及13#、14#、15#办公楼，作为北京国际文化艺术交流培训中心和北京罗马湖大酒店经营场所使用；2.现有房屋建筑面积约19500㎡；3.综上房屋及活动场地范围：东至海嘉双语学校现状围墙，南至中央美院现状围墙，西至罗马东湖东侧围墙，北至现状围墙（具体位置见附件1：房屋场地平面图）。第二条租赁房屋概况约定：1.甲方提供已完成结构、建筑施工的和经过局部改造的现状楼房。水、电、燃气、网络、电视、电话等系统由乙方负责安装（详见附件2：租赁房屋交房标准）；2.房屋精装修部分由乙方按使用规范、标准自行设计、施工并承担相关费用，甲方提供全套原设计图纸。第三条租赁期限约定：1.租赁期限为20年，自2010年8月1日起至2030年7月31日止；2.甲方同意在双方签订合同并收到乙方交付的租赁定金后允许乙方进入租赁房屋进行装修施工，2010年7月31日前为装修免租期。第四条租金标准及支付方式约定：1.租金标准：（1）乙方承租的房屋，按年计算租金以人民币支付，第一年400万元，第二年500万元，第三年至第十年每年600万元……（2）中央空调系统甲方负责安装、维护，收取乙方供暖、制冷费用，采暖费每个采暖季（11月15日至3月15日）25元／㎡，制冷费每个制冷季（6月20日至9月25日）20元／㎡（按建筑面积计算），乙方须于供暖、制冷期开始日的前10日内向甲方一次付清（特殊情况双方另行签订供暖、制冷补充协议……（3）上述租金标准中不包括水、电、燃气、网络、电视、电话等能源、资源使用费用，该等费用由乙方向甲方或相关部门缴纳。2.租金支付方式：（2）从第二个租赁年度起，每年租金分两次支付，均为上交款，每年7月30日前乙方向甲方支付当年度租金总额的50%，每年1月30日前乙方向甲方支付当年度租金总额的50%。第五条双方的权利义务约定：1.甲方的权利、义务：（5）在保修期内如因甲方所提供的房屋、建筑物、附属设施、设备，因原设计、原施工原因造成的故障等情况时，由甲方负责维修，维修费用由甲方承担。保修期满后，除主体结构和甲方提供的大型设备由甲方维修外，其他房屋、设施、设备由乙方负责维修并承担费用（保修期自2010年8月1日起计算，保修两年，房屋主体结构和甲方提供的大型设备终身保修）。2.乙方的权利、义务：（1）乙方有权依合同的约定使用所租赁房屋合法经营，各项相关经营批准手续由乙方自行办理。如因甲方原因导致营业执照不能办理则定金全额退还。（2）乙方对承租的房屋、建筑物、附属设施有使用权和管理责任，并承担相关能源、资源使用费用。（4）乙方对租赁的房屋可进行装修装饰，但不得对建筑主体及外立面进行拆改……（7）按合同约定时间、标准支付租金及其他应缴费用。（8）乙方不得将承租的房屋、场地进行转让、抵押，否则甲方有权解除合同，并追究全部经济损失；未经甲方允许，乙方不得将承租的房屋、场地进行整体转租。乙方经营过程中如引入合作伙伴而发生的任何纠纷全部由乙方负责，与甲方无关。第六条违约责任约定：2.乙方逾期支付租金或其他应付甲方款项费用，每拖延1天乙方承担应付金额的千分之三的违约金。如拖延超过15日仍不支付应支付的租金或其他费用，甲方有权单方面解除合同，收回所租赁的房屋和场地，并且对乙方的所有投入不予补偿，乙方还须向甲方赔偿相当于当年度1年租金的总额以弥补甲方的损失。4.甲方无故终止合同，承担合同当期2年租金的违约金，并按折旧年限赔偿乙方的装修投入成本。《房屋租赁合同》附件2对租赁房屋交房标准进行了约定。合同签订后，约克公司共计给付福环公司租金6551752元，2010年11月15日至2011年3月15日期间的供暖费292500元。
福环公司于2010年9月29日取得12#教学楼的房屋所有权证，该证中载明房屋的规划用途为教学楼，自然建筑面积为13899.02平方米，房屋坐落于顺义区后沙峪地区裕民大街1号12幢。2008年9月29日，北京市顺义区公安消防支队出具《建筑工程消防验收意见书》，认定八达学校12#教学楼工程消防验收合格。福环公司提交集体土地使用证两份，证明其出租给约克公司的房屋及场地的用地权属合法有效，该两份集体土地使用证中载明土地用途为教育，使用权类型为划拨。福环公司认可13#、14#、15#办公楼未依法取得建设工程规划许可证。
2010年7月31日，福环公司（甲方）与约克公司（乙方）签订《场地租赁协议书》，约定约克公司租用八达学校12#楼专属道路南端两侧场地。第一条租赁场地位置约定：该协议项下场地位于八大（达）学校西侧，火沙路北侧，四至为：东至八大（达）学校现状西围墙，西至龙道河东堤路以东，南至现状大门，北至12#楼南围墙（详见附图）。第二条场地使用年限约定：场地使用期限为20年，自2010年8月1日起至2030年7月31日止。第三条场地租赁价格及支付方式约定：1.以上场地使用价格为每年人民币5万元整。第一年租金乙方应于协议签订后3日内支付2万元、2011年1月31日前支付3万元。2.从第二个租赁年度起，乙方应于每年7月31日前一次性预付下一年度场地租赁费。3.协议签订当日乙方另向甲方支付搬迁费2万元整，搬迁完毕之日乙方再向甲方支付搬迁费2万元整，共计4万元整。第五条违约责任约定：2.如乙方未能按约定如期交付场地使用费，则按该期场地使用费金额的日千分之一向甲方支付滞纳金；如逾期30日仍未支付，甲方有权单方面解除协议，收回场地使用权，同时由乙方赔偿给甲方造成的一切经济损失。《场地租赁协议书》签订后，约克公司支付福环公司场地租赁费5万元，搬迁费4万元。
2010年6月1日，约克公司（甲方）与罗马湖公司（乙方）签订《项目合作协议书》，约定双方共同投资经营约克公司自福环公司承租的房屋及部分土地项目，合作期限至与福环公司合同到期止；合作期限内，甲乙双方就合作经营的项目共同经营，共享利益、共担风险；乙方参与合作项目的管理。福环公司对该协议书真实性不予认可，但未提交反驳证据。
2011年12月29日，罗马湖公司与清美公司签订《合同》，约定罗马湖公司将位于北京市顺义区后沙峪裕民大街1号罗马湖园区12#教学楼租赁于清美公司使用，租赁期限为1年，即从2012年1月1日起至2012年12月31日止。
2012年4月24日，罗马湖公司与卓加特公司签订《合同》，约定罗马湖公司将位于北京市顺义区后沙峪裕民大街1号罗马湖园区附属楼2一层最东侧南北两间及东门厅楼梯西侧一小间租赁于卓加特公司使用，租赁期限为1年，即从2012年5月20日起至2013年5月19日止。
2012年3月19日，罗马湖公司与刘大为、张波、王帅签订《合同》，约定罗马湖公司将位于北京市顺义区后沙峪裕民大街1号罗马湖园区附属楼2一层东侧起南北两侧各3间租赁于刘大为、张波、王帅使用，租赁期限为1年，即从2012年4月20日起至2013年4月19日止。
诉讼中，约克公司提出反诉，请求判令：1.确认双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》及2010年7月31日签订的《场地租赁协议书》无效；2.福环公司返还约克公司租金、场地使用费、场地搬迁费6641752元；3.福环公司支付约克公司装修折价补偿款1200万元；4.福环公司支付约克公司违约金1000万元；5.反诉费用由福环公司承担。后约克公司将其第一项反诉请求变更为：双方于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》及2010年7月31日签订的《场地租赁协议书》合法有效并责令双方继续履行，福环公司适当降低房屋租金；将其第四项反诉请求变更为：福环公司支付约克公司违约金1200万元。原审庭审结束后，约克公司将其全部反诉请求撤回，称其知晓撤回反诉的风险及法律后果。约克公司主张其愿意继续履行合同，但称根据庭审查明情况，其认为双方签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议书》均无效，而合同是否有效请法院裁判，无论合同解除或无效，解除或无效后的相关事宜均不要求在本案中处理，表示相关权利其另行主张。
约克公司主张其系少交租金并非不交租金，因福环公司存在违约行为，其未给足租金系行使抗辩权。福环公司不予认可，称因约克公司迟延给付租金，其依据合同获得单方解除权。2012年5月31日，福环公司向约克公司发出《关于房屋租赁合同解除的告知函》，约克公司于当日签收，告知函部分内容为：“现我公司特此通知贵公司房屋租赁合同从即日起已解除……”。
约克公司主张福环公司存在如下几项违约行为：1.福环公司未出示12#、13#、14#、15#楼的土地使用权证及房屋产权证原件；2.《房屋租赁合同》的标的物已经涵盖了《场地租赁协议书》的标的物，福环公司另行收取场地租赁费违约；3.福环公司没有交付符合合同约定条件的房屋，且未使房屋处于适合使用的状态，包括中央空调积水、外墙墙皮大量脱落、12#楼地下室人防工程积水，福环公司对上述质量问题没有维修；4.福环公司没有提供消防合格证；5.福环公司隐瞒了土地性质，虚构涉诉房屋能够办理酒店营业执照，导致约克公司在投资装修后无法办理酒店营业执照，福环公司交付的房屋格局是酒店的格局；6.福环公司未办理竣工验收备案手续；7.福环公司在本案审理期间将争议房屋另行出租他人。福环公司对约克公司主张之违约行为均不予认可，称双方对合同标的物范围有附图予以明确；中央空调属于正常结露，人防工程曾因2012年7月21日大雨积水，其已及时清理，现无积水；墙皮曾经脱落过一次已经修复，2012年冬天脱落的墙皮现已安排修复；涉诉房屋不存在质量问题及瑕疵，能够正常使用；未承诺将涉诉房屋出租给约克公司办酒店，没有隐瞒涉诉土地性质，合同中明确指出是教学楼；在案件审理期间没有将涉诉房屋另行出租。就福环公司的回复，约克公司进一步主张：12#楼地下室积水原因不清楚，现没有积水，但由约克公司清理；中央空调积水是因为机器故障，福环公司没有修理，由约克公司修理；墙皮是不间断脱落，部分由约克公司修理。约克公司提交《罗马湖园区问题总结报告》，证明涉诉楼房存在诸多问题，福环公司没有解决。福环公司不认可证据的真实性，称倪钢系其员工，但报告并非倪钢本人签名，该报告中所述问题均不存在。
诉讼中，约克公司主张其对涉诉租赁物进行了装修，并申请对涉诉租赁房屋装修及室外工程造价进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，原审法院委托北京华银建设工程咨询有限公司进行鉴定。在原审法院释明诉讼风险的情况下，经北京华银建设工程咨询有限公司催缴且经原审法院两次限期交纳鉴定费，约克公司均未预交鉴定费，鉴定因此终止。
诉讼中，福环公司曾以约克公司将涉诉房屋、场地转租给清美公司、卓加特公司、华艺公司，而张波、刘大为、王帅系华艺公司的合伙人为由，将清美公司、卓加特公司、华艺公司、张波、刘大为、王帅列为本案第三人，但后将上述第三人及针对第三人之诉讼请求均撤回。福环公司主张卓加特公司、华艺公司、张波、刘大为、王帅已将涉诉场地彻底腾退，卓加特公司、华艺公司、张波、刘大为、王帅对此予以认可。福环公司主张清美公司亦已从涉诉场地撤出，但遗留有物品在涉诉场地，表示其和清美公司之间的关系其与清美公司另行解决。
福环公司明确其诉讼请求中的水电费主张为：要求约克公司给付水费15204元、电费92772.14元，主张约克公司欠付水费期间为2011年12月1日至2012年6月18日，约克公司欠付电费期间为2011年9月1日至2012年6月18日。福环公司提交水电费通知单共计7张予以证明，福环公司称通知单中均有约克公司员工周志宇在客户签字处签字。约克公司认可周志宇系其电工，但称周志宇已经离职，不清楚水电费通知单是否为周志宇签字，并表示就此不申请鉴定。福环公司与约克公司均认可经协商约克公司交纳2010年11月15日至2011年3月15日供暖费的60%，计292500元。福环公司称其主张之取暖费为2011年11月15日至2012年3月15日期间的取暖费。约克公司辩称福环公司2011年度未通知其供暖，其未实际使用，故不同意给付供暖费。清美公司称其自2011年开始承租涉诉12#教学楼，租赁期间有供暖。
约克公司、罗马湖公司主张约克公司使用13#办公楼、罗马湖公司使用15#办公楼，福环公司表示其不清楚罗马湖公司是否占用涉诉房屋及场地，称其与罗马湖公司之间没有任何关系，不要求罗马湖公司在本案中承担责任。
诉讼中，福环公司明确其第二项诉讼请求中的相应场地指《场地租赁协议书》所涉场地。福环公司变更其第三项诉讼请求中要求约克公司给付租金的请求为：判令约克公司给付2012年2月1日至2012年5月31日的租金1666666元，并称如果法院认定双方签订的《房屋租赁合同》中存在无效的部分，其要求约克公司按照租金的标准给付占有使用费，其请求中则包含租金和占有使用费。关于《房屋租赁合同》所涉的2012年6月1日后的租金及占有使用费，以及《场地租赁协议书》所涉的2011年7月31日后的租金或占有使用费，福环公司明确表示不在本案中主张。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》、房屋所有权证、集体土地使用证、《关于房屋租赁合同解除的告知函》、水电费通知单、当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：福环公司与约克公司签订的《房屋租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但诉争房屋只有12#楼取得了房屋产权登记证，双方合同关于12#楼的约定条款应为有效。福环公司就13#、14#、15#楼均未取得建设规划许可，其就该部分涉诉房屋与约克公司签订的房屋租赁合同的条款，因违反了法律的强制性规定，应为无效。租赁合同部分无效，并不影响其他条款的效力，约克公司未依约支付福环公司租金及房屋使用费，系约克公司违约，福环公司行使合同约定的解除权，原审法院予以确认，符合双方之约定，本院予以维持。因双方租赁合同约定，涉诉房屋约克公司承租后用于培训及酒店，且福环公司出租的部分涉诉房屋未取得建设规划许可，后约克公司虽将涉诉房屋转租，但约克公司承租涉诉房屋后未实现合同目的，福环公司亦有一定过错，故福环公司要求约克公司支付未支付租金违约金的上诉主张，本院不予支持。约克公司与福环公司签订房屋租赁合同时，应当有谨慎的审查义务，其称签订合同时，不知涉诉房屋无产权证明，其不能取得开办培训机构及酒店的工商登记，系约克公司未尽其谨慎的审查义务所致，约克公司亦未依法行使法律给予其的其他权利，且约克公司亦将大部分涉诉房屋转租，故约克公司上诉称其不应支付房屋租金及房屋使用费的辩解，于法无据，本院不予采信。约克公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费69002元，由北京福环房地产开发有限公司负担44105元（已交纳），由北京约克机电设备有限公司负担24897元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费61379元，由北京福环房地产开发有限公司负担36482元（已交纳），由北京约克机电设备有限公司负担24897元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 廖 慧