浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2119号
上诉人（原审被告）：张怀吕。
委托代理人：陈新民。
委托代理人：余彦波。
被上诉人（原审原告）：宋森吉。
委托代理人：梁倩。
上诉人张怀吕因与被上诉人宋森吉房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，1996年12月27日，宋森吉与杭州市四季青镇近江村村民委员会签订协议书一份，约定由杭州市四季青镇近江村村民委员会归还给宋森吉兴隆路一幢三单元五楼住房一套，住宅所有权属宋森吉所有等事项。同年12月28日，宋森吉领取了杭州市江干区四季青人民政府核发的房屋产权证。2007年5月31日，宋森吉、张怀吕签订房屋转让协议一份，约定了宋森吉将杭州市上城区兴隆路1号1幢3单元501室房屋转让给张怀吕，房价共为44万元，由张怀吕一次性付给宋森吉，经公证付款后宋森吉将房屋钥匙及房产权证（房卡）交给张怀吕，上述房屋的产权和使用权均属张怀吕所有等事项。协议签订后，宋森吉将房屋及房屋所有权证、土地使用权证交由张怀吕，张怀吕将协议约定的房款44万元支付给宋森吉。张怀吕于2007年6月入住至今。2013年4月18日宋森吉以讼争房屋土地性质为集体土地，双方签订的房屋转让协议应为无效为由，诉至法院，请求判令：1、确认《房屋转让协议》无效；2、张怀吕立即归还宋森吉位于杭州市上城区兴隆路1号1幢3单元501室的房屋；3、由张怀吕承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，宋森吉持有杭州市江干区四季青人民政府核发的房屋产权证，该土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。宋森吉、张怀吕签订的房屋转让协议不仅包括地上建筑物，还包含建筑物下相应的宅基地。而根据相关政策，农村宅基地的使用权的主体是农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，该农村集体组织之外的人员不能申请并取得宅基地使用权，宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权转卖。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联。宋森吉取得房屋产权证与其为近江村的成员身份有关。张怀吕在购买讼争房屋时为江苏户籍，非近江村的村民，其与宋森吉签订的房屋转让协议中的标的物土地性质为集体土地，该土地性质的房屋买卖属于国家禁止流转范围，该协议违反国家的相关政策，协议应为无效。宋森吉的诉请符合法律规定，予以支持。张怀吕的抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。鉴于宋森吉在公证时即已知晓讼争房屋土地性质为集体所有，属国家禁止流转范围，但其时隔多年之后再以违法出售房屋主张协议无效，张怀吕对于买受人信赖利益损失的赔偿，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决：一、宋森吉与张怀吕于2007年5月31日签订的《房屋转让协议》无效。二、张怀吕于本判决生效之日起90日内将杭州市上城区兴隆路1号1幢3单元501室房屋（建筑面积70平方米）返还宋森吉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费7900元，实际收取3950元，由宋森吉负担1975元，张怀吕负担1975元。
宣判后，张怀吕不服上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人宋森吉原审期间，不具备权利主张的主体资格。自2007年5月31日上诉人与被上诉人签订了《房屋转让协议》后，杭州市上城区近江村经济联社就对被上诉人的房屋产权证予以了收缴，并对上诉人颁发了房屋居住证（该居住证等同于房屋产权证的效力）此刻起，被上诉人已经丧失了对涉案房屋的任何权利。依据该事实，依照司法实践，权利的主张者，欲主张权利，就连立案都甚为困难，更谈不上行确认无效之诉。二、原审法院认为居住证，只能证明上诉人搬进涉案房屋居住时间，不能证明所要证明的事项，系认定事实错误。自1997年后，近江村已划归上城区区域，划归上城区域后，涉及村集体土地上的房屋流转后的权利确认，均已归村经济联社确认和颁发权证，而近江村经济联社对房屋权利的确认都以居住证的形式予以表现的，因而原审法院以居住证只能证明搬进居住时间的确认，与事实完全不符的。三、上诉人获取了房屋居住证后，已经对涉案房屋具有长久的居住权。上诉人对涉案房屋的居住，具有合法的依据，是在获得了被上诉人同意，并经村经联社颁发居住证后才取得的，这种权利的获取并没有损害任何人的利益，倘若被上诉人认为上诉人对居住权的行驶损害了其的权益，其状告的主体也应该是近江村经济联社，而不是上诉人，因为上诉人对居住权的行驶具有合法的居住证为依据。原审法院未查明案件事实，判决上诉人三月内将涉案房屋返还给被上诉人，系对上诉人合法权益的践踏。四、原审判决有纵容和庇护非诚信行为之嫌。《房屋转让协议》第二条约定；协议签订后，上述房屋的产权和使用权均属乙方所有，即便是按照原审判决小产权房不得买卖的认定，依据《合同法》规定，合同部分无效不影响有效部分的效力的规定，双方之间对使用权的约定，不违反法律的规定，应对这部分的效力做出有效认定，但原审判决根本无视协议的该项规定，极端的做出了三月内判令上诉人返还被上诉人房屋的判决，系对现行法律的无视和对上诉人权利的损害。客观的讲，被上诉人的毁约是基于现行房价的原因，若目前房价低于原先出卖时的价格，被上诉人绝不会提起诉讼，此类诉讼带有很强的毁约色彩，若司法一味的对该类行为予以保护和放纵，市场正常的交易秩序就会被打乱，公民平衡的生活形态亦同样会陷入恐慌。公正的司法，决不能姑息和保护这类毁约行为，望二审法院查明案件事实，撤销（2013）杭上民初字第533号民事判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。本案一、二审诉讼费判由被上诉人承担。
被上诉人宋森吉答辩称：一、被上诉人完全符合主张权利的主体资格。首先，本案所涉的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，有双方的亲笔签名、手印为证，因此被上诉人是与本案有直接利害关系的公民。诉讼当初，宋森吉提出明确、具体的被告信息，被告也如约应诉。并且在一审中，宋森吉的诉讼请求、事实及理由详细而具体。因此，宋森吉完全符合作为原告的要件。其次，对于上诉人提出的经济联社收缴产权证及颁发居住证等事实欲证明自颁发居住证时起被上诉人已经丧失对本案房屋的任何权利，导致被上诉人丧失诉讼资格的主张不予认可。上诉人的上述主张与被上诉人本案诉讼资格的有无根本无关联性，更于法无据，不影响被上诉人在本案中的诉讼主体资格。二、原审法院认定的事实清楚、适用的法律恰当。首先，根据我国民法通则、合同法及土地管理法的相关规定。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。现上诉人既未提供相关证据予以印证自己的观点，也无证据来证明该房屋所有权人并非是被上诉人的事实，因此本案所涉房屋所有权仍系宋森吉。其次，本案所涉房屋的宅基地属于本村集体所有，即只能在本集体组织内部成员之间进行转让。该土地性质为集体所有，隶属于集体经济组织。上诉人签署协议时不属于本村村民，无权申请宅基地的使用权，更无权获得相应土地上房屋的所有权，因此双方签订的《房屋转让协议》违反国家相关规定，理应无效。三、原审法院证据认定正确。首先，上诉人在一审中提交了一份居住证欲证明该房屋转让协议已得到近江村村委的认可，并且在上诉状中上诉人再三强调了该份证据证明目的。而该份证据的发证机关显示为杭州市上城区望江街道近江村村民委员会，这一点恰恰印证了村委会颁发证件的权限，即仅仅只能颁发居住证。而对于农村村民住宅用地是缺乏审核和批准的权限，对此《土地管理法》中第62条也是作出明确规定的，必须由县级人民政府批准。在我国，房屋的权利只能由产权证来确认，土地的权利只能由土地证来确认，现上诉人欲用村委会的居住证来替代或者对抗产权证及土地证的效力，于法无据，理应不予支持。并且该份证据能且仅能证明上诉人搬入该房屋的事实。其次，该份证据的发证机关下面的落款时间，明显与事实不符。本案所涉的《房屋转让协议》是在2007年的5月31日才签署，1996年12月28日的户主姓名怎么可能是张怀吕呢。因此，该份证据真实性及证明目的存在严重瑕疵。相反，在1996年12月28日由杭州市四季青镇人民政府颁发的房屋产权证上的户名一栏中清晰而醒目的写着本案被上诉人姓名的几个大字。四、《房屋转让协议》中第二款约定的产权和使用权应作一下理解：产权指的是本案所涉房屋的所有权，而使用权指的是该房屋所对应的土地的使用权。房屋买卖是通过所有权的变更来实现的，并非通过使用权变更来实现。并且，所有权包括已经包含了占有权、使用权、收益权、处分权四个内容，一旦房屋的所有权转移了，那么房屋的使用权也必定发生变化，在合同中没有必要对房屋的所有权和使用权重复约定。因为房屋买卖不仅仅涉及到房屋本身的权利，还包含了对应土地的使用权的转移，故在本合同中做了房屋所有权和土地使用权转让的约定。现上诉人在上诉状中提出对使用权判决错误的上诉，实属对条文及事实的理解错误。其次，即使按照上诉人的观点，存在房屋使用权的约定。该使用权也是包含在所有权之内的，与所有权紧密联系、相互依存、密不可分的。就该《房屋转让协议》而言，房屋买卖的这一无效条款属于协议中的目的条款或者是核心条款，不能成为相对独立的无效条款，因此由于违反国家规定而导致合同整体无效。综上，上诉人的上诉请求于法无据，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
二审期间在本院指定的举证期限内，上诉人张怀吕提交由杭州市上城区近江经济联合社出具的证明，证明上诉人购买房屋既有事实的依据也有法律的依据。
被上诉人宋森吉没有提交新证据，对上诉人张怀吕提交的证据的真实性没有异议，认为该证据属于证人证言，需要证人出庭作证，而作为书证效力太低，加盖公章并不能增加证明的效力，与本案的实质关联性也有异议，该证据只是对杭州市上城区近江经济联合社作出了自身的说明，并不能证明上诉人说要证明的目的，与本案没有关联性。
对张怀吕提交的证据真实性宋森吉没有异议，本院对该证据的真实性予以确认，但对证明目的不予确认。
经审理，本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，关于张怀吕所称宋森吉的主体资格问题，从本案双方签订的房屋转让协议主体来看，甲方宋杰（宋森吉），乙方张怀吕。双方均在房屋转让协议上签字并在姓名处加盖手指印。表明宋森吉是出卖方，张怀吕是购买方。现宋森吉起诉主张合同的效力，张怀吕也应诉，现张怀吕没有证据证明宋森吉在本案中的主体资格有问题，故本院对张怀吕该项主张不予支持。本案所争议的焦点系双方签订的房屋转让协议的效力问题。因涉案房屋的土地性质为集体土地，而农村集体土地中有关宅基地使用权的转让，目前国家法律和政策规定，只能在本集体经济组织特定的成员之间，经过村集体组织同意后才能转让。宋森吉取得涉案房屋产权证与其为近江村的成员身份有关，而张怀吕在购买讼争房屋时为江苏户籍，非近江村的村民，虽然杭州市上城区近江经济联合社作为监护人在房屋转让协议中盖章确认，明确没有三证，情况属实。但该房屋转让协议中的标的物土地性质为集体土地，该土地性质的房屋买卖属于国家禁止流转范围，该协议违反国家的相关政策，故宋森吉与张怀吕签订的房屋转让协议为无效合同。张怀吕上诉主张双方签订的房屋转让协议有效的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由上诉人张怀吕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 磊
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年十月二十七日
书 记 员 黄 琴