云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云29民终1336号上诉人（原审被告）：徐孝猛。上诉人（原审被告）：陈红芳。二上诉人委托诉讼代理人：苏跃超。被上诉人（原审原告）：大理建标房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：康自贤。上诉人徐孝猛、陈红芳因与被上诉人大理建标房地产开发有限公司（以下简称建标公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初3193号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐孝猛、陈红芳上诉请求：依法撤销一�判决，先由被上诉人将房产证办理到上诉人名下，上诉人再把银行扣划的贷款支付给被上诉人。事实及理由：一审开庭时因上诉人身处异地，没有按时到庭，且没有提交对上诉人有利的证据，因此，一审法院没有采信对上诉人有利的证据。上诉人停止供按揭贷款是因为被上诉人的原因办理不了房产证，而一审将房子判给被上诉人，不能说判给被上诉人就是被上诉人的。建标公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，依法维持原判。建标公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2011年11月15日签订的《商品房购销合同》及其补充协议，由被告徐孝猛、陈红芳无偿退还原告建标华城16幢24层1号房屋；二、判令被告徐孝猛、陈红芳支付原告违约金175,779.4元；三、判令被�徐孝猛、陈红芳承担原告为催收而支出的费用（包含诉讼费、保全费、执行费、公告费、律师费、差旅费等）。一审法院认定案件事实：2011年11月15日，被告（乙方）委托苏跃超与原告（甲方）签订《商品房购销合同》及其补充协议。购销合同约定，乙方向甲方购买大理经济开发区满江村建标华城16幢24层1号房屋，总价款878,897元，乙方于合同签订时支付首付款268,897元，余款向银行办理按揭贷款；甲方应于2012年3月19日将房屋交付给乙方。补充协议约定，甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，若乙方未按贷款合同约定履行还款义务导致银行要求甲方履行保证责任或扣划甲方款项，甲方有权解除《商品房购销合同》及其补充协议，乙方应支付甲方购房款总额20%的违约金，并由乙方承担甲方实现�权的费用。《商品房购销合同》及其补充协议经大理经济开发区公证处公证，《商品房购销合同》于2011年11月18日在大理州经济开发区房产管理办公室登记备案。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款268,897元，余款610,000元通过向富滇银行大理分行贷款支付给原告，原告为该贷款提供在被告房屋抵押登记之前的阶段性保证责任。其后，原告向被告交付了房屋。2015年11月10日，富滇银行大理分行通知原告，因被告徐孝猛超过三个月未按时足额偿还贷款本息，经催收未果，故宣布贷款提前到期，并要求原告履行连带保证责任。2015年12月17日，富滇银行大理分行自原告银行账户分两次扣划426,148.3元以结清被告徐孝猛的贷款。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中�因被告未向银行履行还款义务，银行扣划原告款项以清偿贷款，依补充协议约定，被告的行为构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担购房款总额20%的违约金，故原告请求解除《商品房购销合同》及其补充协议，并由被告支付违约金175,779.4元（878,897元×20%），依法应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的《商品房购销合同》及其补充协议解除后，原告请求被告返还房屋，依法应予支持。关于被告已支付的购房款的返还等问题，因被告未在本案中提出主张，故法院无权主动处理，也正因为如此，原告主张房屋返还为无偿返还，不予支持。原告所主张的公告费、差旅费，因未提供证据予以证明，保全费、执行费、律师费并�实际产生，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除原告大理建标房地产开发有限公司与被告徐孝猛、陈红芳于2011年11月15日签订的《商品房购销合同》及其补充协议，被告徐孝猛、陈红芳于本判决生效之日起二十日内将大理经济开发区满江村建标华城16幢24层1号房屋返还给原告大理建标房地产开发有限公司；二、被告徐孝猛、陈红芳于本判决生效之日起二十日内支付原告大理建标房地产开发有限公司违约金175,779.4元；三、驳回原告大理建标房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4865元，由被告徐孝猛、陈红芳共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，关于被上诉人是否有权解除合同的问题。双方签订的《补充协议》第三条约定：“甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，若乙方未按贷款合同约定履行还款义务导致银行要求甲方履行保证责任或扣划甲方款项，甲方有权解除《商品房购销合同》及其补充协议，乙方应支付甲方购房款总额20%的违约金”，双方当事人明确约定被上诉人有权解除合同，因上诉人停止供按揭贷款，2015年11月10日，银行通知上诉人其超过三个月未按时足额偿还贷款本息，经催收未果，故宣布贷款提前到期，并要求被上诉人履行连带保证责任，银行自被上诉人银行账户分两次扣划426,148.3元以结清上诉人徐孝猛的贷款，上诉人的行为符合被上诉人有权解除双方签订合同的条件。一审判决解除双方签订的合同正确，本院予以维持。关于被上诉人是否应承担违约金的问题。本案中，被上诉人于2012年3月将房屋交付上诉人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；……”，建标公司应在房屋交付使用之日起90天即2012年7月之前为上诉人办理房屋产权证书，但建标公司未履行该义务，其行为已构成违约�应承担违约责任。上诉人未按贷款合同约定履行还款义务导致银行扣划建标公司阶段性保证责任的保证金，建标公司除行使合同解除权外，上诉人还应向建标公司承担购房款总额20%的违约金。鉴于上诉人与被上诉人均有违约行为，双方违约程度相当，应各自承担相应的责任。一审判决上诉人承担违约金175779.40元，系认定事实和适用法律错误，本院予以改判。上诉人主张因开发商不能及时办理房产证所以停止供按揭贷款，建标公司未能及时办理房产证虽构成违约，但上诉人不能以不履行银行还款义务的违约行为来进行对抗，故其该上诉理由不成立，本院不予支持。二审中上诉人主张先由被上诉人将房产证办理到其名下，其再把银行扣划的贷款支付给被上诉人，该主张属于反诉请求，被上诉人明确表示不同意一并审理，故上诉人的该上诉主张不属于本案审理范围，本院不予以评判。综上所述，上诉人徐孝猛、陈红芳的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果有误，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2016）云2901民初3193号民事判决第一项即“解除原告大理建标房地产开发有限公司与被告徐孝猛、陈红芳于2011年11月15日签订的《商品房购销合同》及其补充协议，被告徐孝猛、陈红芳于本判决生效之日起二十日内将大理经济开发区满江村建标华城16幢24层1号房屋返还给原告大理建标房地产开发有限�司”；二、撤销大理市人民法院（2016）云2901民初3193号民事判决第二项“被告徐孝猛、陈红芳于本判决生效之日起二十日内支付原告大理建标房地产开发有限公司违约金175,779.4元”、第三项“驳回原告大理建标房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；三、驳回被上诉人大理建标房地产开发有限公司一审的其他诉讼请求。一审案件受理费4865元、二审案件受理费4865元，由被上诉人大理建标房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一八年二月九日书记员 自莉香