广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第79号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托代理人：尹克伟，四川博立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴权树。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛房地产公司”）因与被上诉人吴权树商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2013）湛麻法民二初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、代理审判员王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人荣盛房地产公司的委托代理人尹克伟，被上诉人吴权树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：吴权树于2010年11月26日与荣盛房地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》。合同第三条约定，吴权树购买荣盛房地产公司位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区一期4－5号楼×××房；第四条约定，总房价为339881元；第八条约定，荣盛房地产公司应于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将约定的商品房交付给吴权树；第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第九条第2款还约定，买受人解除合同的应在逾期交房超过30日后三天内提出书面申请，否则视为继续履行合同。吴权树依约给荣盛房地产公司支付全部房款后，荣盛房地产公司却不能在约定交付商品房的期限内给吴权树交付商品房。荣盛房地产公司对逾期交房的事实没有异议，但认为违约金应当计算至2013年1月6日止。吴权树对于荣盛公司提交的通讯清单，证明荣盛房地产公司于2013年7月27日通知吴权树收房的事实没有异议。对于涉案的商品房，荣盛房地产公司于2013年1月6日办理了《竣工验收备案表》。
原审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。吴权树与荣盛房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。吴权树在约定的合同解除权行使期限内，没有行使合同解除权，荣盛房地产公司对继续履行亦无异议，故合同应当继续履行。
合同约定荣盛房地产公司应于2011年12月30日前将商品房交付给吴权树，但荣盛房地产公司未能依约交付，构成违约，应当承担违约责任。荣盛房地产公司于2013年1月6日办理了涉案商品房的竣工验收备案，吴权树对荣盛公司于2013年7月27日通知收房的事实没有异议，荣盛房地产公司已尽了交付商品房的义务，故违约金应当从2011年12月31日起计至2013年7月27日止。双方约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，荣盛房地产公司提出违约金约定过高的抗辩，没有事实依据，故不予采纳。
对于吴权树诉请确认荣盛房地产公司不依合同约定交房的问题。荣盛房地产公司不依合同约定交房，是荣盛房地产公司违约的行为，是吴权树主张荣盛房地产公司承担违约金的原因，不需判决确认，故吴权树的该主张无法律依据，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吴权树与荣盛广东房地产开发有限公司于2010年11月26日签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201006239）继续履行；二、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金（以339881元为基数，按每日万分之一计算，从2011年12月31日计至2013年7月27日止）给吴权树；三、驳回吴权树的其他诉讼请求。本案受理费163元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
上诉人荣盛房地产公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定荣盛房地产公司违约期间为2011年12月31日至2013年7月27日不符合事实。1、2013年1月6日，荣盛房地产公司在取得《竣工验收备案表》后，多次致电吴权树前来收房，但吴权树拒不接电话，导致荣盛房地产公司无法将收房信息通知吴权树。2、自2013年5月23日起，吴权树已经实际取得了涉案商品房的《房地产权证》，该商品房已不存在是否符合交付条件的问题，亦不存在是否交付的争议，所以，荣盛房地产公司不存在任何违约，亦不应承担任何迟延交付的责任；二、吴权树无任何实际损失，应依法减少违约金数额。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，合同约定的违约金数额过高，吴权树也无证据证明实际遭受的损失，其违约金数额应按《湛江市房屋租赁市场指导性租金》计算。综上所述，请求撤销原审判决第三项，依法改判。
被上诉人吴权树答辩称：原审判决认定事实清楚，实体判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原审法院判决确认吴权树与荣盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行，荣盛房地产公司、吴权树均无异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，上述内容不属于本院二审审理范围。根据荣盛房地产公司的上诉理由和吴权树的答辩意见，本案当事人二审争议如下问题：
关于原审判决确认荣盛房地产公司交付涉案商品房给吴权树的时间为2013年7月27日是否正确的问题。吴权树起诉认为荣盛房地产没有依约将验收合格的商品房交付给其使用，要求荣盛房地产公司支付逾期交房的违约金计至交付之日止；荣盛房地产公司在原审期间辩称其于2013年1月6日取得涉案商品房的《竣工验收备案表》后，已于2013年7月27日电话通知吴权树前来收房，提交了电信公司的《通话详单》予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，荣盛房地产公司于2013年1月6日取得涉案商品房的《竣工验收备案表》后，已经可以将涉案商品房交付吴权树使用，但荣盛房地产公司直到2013年7月27日才通知吴权树办理商品房交接手续，故原审法院判决确认荣盛房地产逾期交房的违约金应计算至2013年7月27日并无不当，本院予以维持。荣盛房地产公司上诉主张吴权树已于2013年5月23日取得了涉案商品房的《房地产权证》，应认定荣盛房地产公司已于2013年5月23日将涉案商品房交付给吴权树使用。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，荣盛房地产公司虽然于2013年5月23日为吴权树办理了涉案商品房的《房地产权证》，但并未将涉案商品房转移给吴权树占有，故不能视为荣盛房地产公司已经将涉案商品房交付给吴权树使用。因此，荣盛房地产公司关于其已于2013年5月23日为吴权树办理了涉案商品房的《房地产权证》，应认定其已于2013年5月23日将涉案商品房交付给吴权树使用的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于原审判决确定的逾期交房的违约金是否过高的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”显然，双方约定的逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一，并不属于明显过高的情形，原审判决荣盛房地产公司按照以上约定支付违约金并无不当，本院予以维持。荣盛房地产公司上诉认为逾期交房没有造成吴权树任何实际损失，应该减少违约金数额，按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”从以上司法解释规定可以看出，只有合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已经对违约金数额进行了明确的约定，因此，荣盛房地产公司关于逾期交房的违约金过高，应该按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以确定的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。荣盛房地产公司的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326元，由荣盛广东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 李尚文
代理审判员 王 瑾
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 邵 婕
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。