福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清民初字第844号
原告王九生，男，汉族，1973年11月1日出生。
委托代理人邓昌广，清流县法律援助中心律师。
被告赖玉辉，男，汉族，1942年1月25日出生。
委托代理人黄义华，清流县法律服务所法律工作者。
原告王九生诉被告赖玉辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月13日、12月13日，2014年1月20日公开开庭进行了审理，原告王九生及其委托代理人邓昌广，被告委托代理人黄义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王九生诉称：原告与被告于2001年10月7日经双方充分协商一致签订了一份关于《房屋所有权和土地使用权转让协议》，该协议约定甲方（被告）将坐落位于长兴南街十里铺15号旧房屋深十五米，宽十三米房屋所有权和协议四至范围内土地使用权合并转让给乙方（原告），转让费为人民币3，960元。协议签订之日，原告于当日一次性付清了所有费用。被告在协议规定期限内搬出并将该房屋交付给原告居住至今。此后，原告多次要求被告办理变更手续，被告均以无证为由拒绝办理。近几年来本县房地产价格猛升，被告一家人因此后悔，四年内两次起诉到人民法院。人民法院出面调解，原告愿意给付被告一些补偿，要求被告协助原告办理产权变更手续，但被告一家人予以拒绝，且均因起诉理由不充分而撤回起诉。2013年3月13日，被告一家人在本协议四至范围内把原告堆放的大量帮人建筑房屋的模板扔掉，强行种树，还叫人一起殴打原告及家人，造成原告及家人的身体受到严重伤害，并导致大量经济损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行合约，交出位于清流县龙津镇城南路159号（现地名为清流县长兴南街十里铺15号）房屋所有权证书和该协议约定的四至范围内土地使用权证书，协助原告办理该房屋所有权证和土地使用权证的产权变更登记手续（其房屋所有权和土地使用权转让价为3，960元），产权变更登记费用由被告承担；2、本次诉讼费用等由被告承担。
被告赖玉辉辩称：一、关于该案诉争的买卖合同就像答辩人于2013年4月16日向法庭陈述的观点一样，这份所谓的转让协议是无效的。1、属于村集体和国家的土地，任何村民无权转让；任何外村人也无权取得他村的集体土地使用权。2、在签订该协议时，被告因生病而意志不清，完全是被原告所骗；为达到目的，该协议只有一份，至今还在原告处。3、当时被告妻子及家人不知情；待知道后，为此事不知吵了多少架，也向法院提起过数次诉讼。镇领导也多次调解，均无果。4、涉案房屋是泥土房，早属危房，且没有产权证，不存在转让或过户问题。5、涉案土地自古就是山林地，有林权证为证，是不可转让的土地，四至范围也与协议书上写的不同。二、依据本协议第4条的约定，在签订该协议时，被告身体状况不佳，又没文化，全是原告自作主张，为达目的，故意不让被告的妻子及家人知道。依据我国相关法律的规定，像类似协议是无效的，直接侵害了转让土地使用权人的利益，严重违背了他们的意志。三、在整个争议中，本村村委会早就向原告指出，非本村村民是无法获得涉案土地的使用权的，这种非法交易是无效的，但原告就是不予理睬，强行侵占土地至今。四、本协议中所述的房屋所有权转让是不能成立的，因为涉案房屋实际上是临时修建的古老的土墙房，属严重危房，不能转让与交易。土地的使用权若果真当时才三千多元，也早已到期，理应归还给被告。天下有这么廉价的土地使用吗？综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告将土地使用权归还给被告，并应拆除其土房，维护被告的合法权益不受侵害。
经审理查明：一、被告赖玉辉与江金牙（又名江金娥）系夫妻关系。本案诉争房屋系江金牙之父江乾标于1973年11月19日以290元向付义茂购买所得，卖房契约中载明：“付义茂现有本人房屋壹所四间，坐落于本县城关南郊花磁坵田边，小地名剑刀水公路边上。坐南向北，南至上山小路，北至门口大坪，房亲邻付义春屋，付建金屋，正对门赖姓火根屋为界，东至右山，西至公路边为限，四至分明……其房未有土地证件，如日后争执任凭此张为据……。”被告赖玉辉与江金牙共同居住于该房，后在此房的西边搭建厨房和猪栏各一间，加上原有的4间共6间。房屋所有权证至今未予办理。
二、2001年10月7日，原告王九生（乙方）与被告赖玉辉（甲方）签订《房屋及土地使用权转让协议》，协议载明：“经甲乙双方友好协商一致同意，甲方将位于长兴南街十里铺十五号旧房屋六间。坐落于清流县城关南郊花磁坵田边，山地名剑刀水公路边上。坐南向北，南至上山小路，北至门口大坪，房亲临付义春屋，付建全屋，正对面赖方根房屋为介。东至后山，西至公路边为限；四至分明，详见原《永建管业》协议。深十五米，宽十三米，该房屋及所占地皮使用权以人民币叁仟玖佰陆拾元整转让给乙方。具体事宜如下：1、甲方将旧房屋所有权及所占土地使用权有偿转让给乙方。甲方并将原付义茂转让房屋给予江乾标协议一式一份，合并交付给乙方。2、乙方必须于本协议生效之日向甲方支付房屋使用权及土地使用权费用合计人民币叁仟玖佰陆拾元正。3、甲方必须于二○○二年二月一日前搬出本转让房屋，如果甲方于二○○二年二月一日前搬出本房屋，则向乙方补交自协议生效之日起本房屋租金每月陆拾元正。4、如果特殊情况或本协议未尽事宜，经双方友好协商另行解决。5、本协议只存壹份，归甲方所持存。6、本协议自双方签字生效之日起生效。甲方：赖玉辉，乙方：王九生，公证人：熊茂森，公证人：赵宗兴，签字时间：二○○一年十月七日。”协议签订之日原告王九生即支付购房款3，960元给被告赖玉辉。原告王九生于2002年2月入住诉争房至今。
三、原告王九生与被告赖玉辉签订协议的地点在诉争房内。在签订《房屋及土地使用权转让协议》时，原告王九生已知诉争房尚未取得房屋所有权证。公证人熊茂森系残疾人，由被告赖玉辉长子赖洪海在熊茂森家中将熊茂森背至诉争房内公证。签订协议当日，由原告王九生出资，被告赖玉辉妻子江金牙主厨，原告王九生及公证人一同在被告赖玉辉家中吃饭。
四、1992年4月15日，被告赖玉辉向原清流县土地管理局（现清流县国土资源局）申请办理诉争土地使用权登记。同年5月29日，清流县土地管理局审核意见为：“经审核准予按住宅用地性质核定使用面积为97.59平方米注册登记，土地权属来源划拨，土地所有权属国有，土地使用者赖玉辉，在土地利用中应遵守城市建设规划等他项权利限制与规定。”同年6月13日，清流县人民政府批准意见“核准照前列登记发证。”2007年10月15日，被告赖玉辉之女赖素华代其签收了诉争房清国用（1992）字第1656号国有土地使用证，该证四至：东：小路，南：空坪付义春住宅，西：山波，北：杂地。用地面积97.59平方米，其中建筑占地54.35平方米。
五、诉争房处有被告赖玉辉的自留山。2011年11月7日，被告赖玉辉取得清政林证字（2011）第01260号林权证，林权证载明：“林地所有权权利人城南村委会，林地使用权权利人赖玉辉，森林或林木所有权权利人赖玉辉，森林或林木使用权权利人赖玉辉，坐落福建省清流龙津镇城南村，小地名见刀水，林班037、小班19-2，面积5.2亩，主要树种杉木，林种防护林，四至：东：软凹，南：前山栋，西：小路口，北：屋后。宗地编号00125，为国家级生态公益林，为自留山。
六、2010年5月5日，王九生向本院起诉，要求赖玉辉协助其办理座落于清流县龙津镇城南路159号（现地名长兴南街十里埔15号）土地使用权过户登记手续。同年6月12日，王九生以其诉请办理土地使用权转让，不符合法律规定为由向本院申请撤回起诉；当日，本院裁定准予王九生撤回起诉。2010年11月18日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良向本院起诉，请求法院确认赖玉辉与王九生于2001年10月7日签订的房屋及土地使用权转让协议无效，并判令王九生立即停止侵占，限期将侵占物归还赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良。同年12月9日，赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良以自行协商为由向本院提出撤诉申请。当日，本院裁定准予赖玉辉、江金牙、赖洪海、赖洪良撤回起诉。2013年3月26日，江金牙再次提起诉讼，诉讼请求同上，同年5月14日，江金牙以需另收集证据为由向本院提出撤诉申请。次日，本院裁定准予江金牙撤回起诉。2013年3月13日，原告王九生为堆放在其家靠路边的模板被扔与被告赖玉辉家人发生吵打。
以上事实，有原告及其委托代理人，被告代理人在庭审中的陈述及原告向法庭提供的身份证、《房屋及土地使用权转让协议》、收条、清国用（1992）字第1656号国有土地使用证复印件各一份，清流县公安局物证鉴定室法医学人体损伤鉴定书、口头裁定笔录复印件各三份；被告提供的起诉状复印件二份、彩色照片二张，结婚证、林权证（2011）第01206号、证明、国有土地使用证复印件各一份，本院依职权向汤瑞华、熊茂森、赖洪海所作的调查笔录，清流县国土资源局、清流县房屋交易管理所复函，（2010）清民初字第885号民事起诉状、法庭审理笔录、口头裁定笔录等证据证实，本院予以确认。
双方当事人对下列事实及法律问题有争议，本院予以分析与认定。
一、诉争房屋买卖效力问题。
原告王九生认为，本案房屋虽然只有土地使用证没有房屋所有权证，但是《房屋及土地使用权转让协议》仍然是有效的。房屋所有权证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。本案不存在被告代理人所称的被告签订协议时意志不清等客观情况，被告也没有证据可以证明被告存在意志不清等客观情况，且签订协议时被告妻子、儿子等也在场，因此，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是有法律效力的协议，受法律保护。
被告赖玉辉认为，属于村集体和国家的土地，任何村民无权转让，任何外村人也无权跨村取得集体土地使用权，诉争房系泥土房，早属危房且没有产权证，不存在转让或过户问题。该片土地自古就是山林地，并有林权证为证，是不可转让的土地，四至范围与协议书上写的不同，原告与被告签订的房屋买卖合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定七种不得转让的房地产，其中第（四）项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的。”本案被告赖玉辉之妻江金牙虽没有在协议上签名，但从当时签订协议的时间、地点、人员、用餐等情况，可认定江金牙并非不知道、不同意其夫赖玉辉与原告王九生签订《房屋及土地使用权转让协议》的事实。江金牙没有在协议签名属瑕疵问题。原告王九生根据其与赖玉辉签订的《房屋及土地使用权转让协议》，已付清全部购房款，被告赖玉辉履行了交房义务，原告入住诉争房至今，相关房屋权属证的办理和实际取得处于可期待状态，因此，原、被告达成的《房屋及土地使用权转让协议》成立。但根据物权法规定的不动产登记原则，因双方买卖行为未办理登记而不发生物权效力。被告主张双方当事人达成的《房屋及土地使用权转让协议》无效的理由，不能成立，不予采信。
二、关于转让土地使用权面积问题。
原告认为，转让的土地使用权范围是协议内容中的四至范围，即南至上山小路，北至门口大坪、房亲临付义春屋、付建金屋、正对面赖方根房屋为界，东至后山，西至公路边为限，依此计算，土地使用权面积约300平方米。
被告认为，赖玉辉审批的用地面积只有97.59平方米，协议中的四至是指房屋的四至，不是指土地的四至范围。
本院认为，根据原、被告签订的《房屋及土地使用权转让协议》第一条约定“甲方将旧房屋所有权及所占土地使用权有偿转让给乙方。”和清国用（1992）字第1656号国有土地使用证，该证载明四至：东：小路，南：空坪付义春住宅，西：山波，北：杂地。用地面积97.59平方米，其中建筑占地54.35平方平，据此可确认被告与原告签订土地使用权转让面积为97.59平方米，原告超出此面积的诉请不能成立，不予支持。
综上，本院认为，原、被告系完全民事行为能力人，签订合同的主体适格；双方在意思表示一致的情况下于2001年10月7日签订的《房屋及土地使用权转让协议》成立。被告赖玉辉辩称其在签订该协议时因生病而意志不清，完全是被原告王九生所骗，但未能提供证据证明，本院不予采信。原、被告在签订协议时因公证人熊茂森系残疾人而由被告赖玉辉的长子赖洪海将其背至诉争房内公证，并在当日由原告王九生出资，江金牙主厨，原告王九生及公证人一同在被告赖玉辉家中吃饭。由此可见，虽然协议是被告赖玉辉一人所签，但原告王九生有充分的理由相信被告赖玉辉具有家事代理权；且原告王九生已于2002年2月入住至今，被告赖玉辉的妻子及家人在2002年2月至2010年4月间未提出异议，故被告赖玉辉以其妻子及家人不知情为由主张协议无效，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。据此，目前诉争房屋未取得房屋所有权证，未经政府部门批准前，诉争房屋无法完成过户手续，故原告王九生要求被告赖玉辉协助办理诉争房屋所有权证和土地使用证的产权变更登记手续，条件不具备，本院不予支持。原告王九生要求被告赖玉辉交出位于清流县龙津镇城南路159号（现地名为清流县长兴南街十里铺15号）房屋所有权证书和该协议约定的四至范围内土地使用权证书，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，判决如下：
驳回原告王九生的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告王九生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 林 妍
人民陪审员 黄千招
人民陪审员 邱春燕
二〇一四年一月十六日
书 记 员 魏宇佳