广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第955号
原告：中山市嘉信物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：潘伟明，该公司总经理。
委托代理人：李霭弥、左丹，广东卓正律师事务所律师。
被告：徐迪煊，男，1988年3月19日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。
原告中山市嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）诉被告徐迪煊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法由审判员匡勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉信物业公司委托代理人左丹，被告徐迪煊委托代理人刘慧媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉信物业公司诉称：原告于2013年3月15日与中山市东区和景花园业主委员会签订了一份《中山市物业服务合同》，约定服务期限为5年，自2013年3月16日起至2018年3月31日止。合同约定由原告向中山市东区和景花园小区业主提供物业服务，商铺的物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米2元的标准向业主收取。合同第十三条第二款还约定，业主逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按应交物业服务费的5‰交纳滞纳金。被告为中山市中山市东区＊＊花园＊＊路一区8、9、10、11、12、13、14、15卡商铺的业主，至今拖欠原告物业费55543.62元及滞纳金99978.52元，经原告多次催收均拒不交纳。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告物业服务费55543.62元及违约金（自2013年4月起计至实际付清物业费之日止，暂计至2014年2月为99978.52元），合计155522.14元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求的物业费从2013年3月16日计算23个月，违约金标准按照日千分之五分段计算。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.《中山市东区和景花园物业服务合同》；2.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；3.嘉信物业公司资质证书；4.中山市住房和城乡建设局关于中山市东区和景花园第二届业主委员会备案回执。
被告徐迪煊辩称：被告不应当支付原告主张的物业费，第一、被告未见到物业服务合同，对物业费涨价亦不知情，原来的物业费是每平方米1元。而且涉案物业的建筑面积和法律规定相抵触，1层面积大约是2／3，阁楼面积占1／3，有的占1／2，按照房屋建筑规定达到2米以上才可以是建筑，当时规划设计发生在1998年，出现楼盘后去领证，按照实际，阁楼都不应算是面积，且2013年前的物业公司都是按照地面面积收取物业费而没有收阁楼的物业费。第二、因为原告在2014年起诉一次，其他业主与原告达成按照地上面积支付物业费的口头协议，被告希望按照地上面积支付物业费。被告对原告物业费用涨价的事实不知情，按照法律规定，更换物业公司以及物业费涨价都应经过2／3的业主同意才可以签订合同，这些手续原告都未履行。第三、被告为原来物业管理服务公司的经理，原告因为顶替原来的物业公司与被告发生矛盾，且自接手小区的管理服务以来，原告没有尽到物业管理的义务，被告因此有权拒绝支付物业费。
被告就其答辩在举证期限内未向本院提交证据材料。
经审理查明：原告嘉信物业公司为具备三级物业管理服务资质的企业法人。2013年3月13日，中山市东区和景花园业主委员会与嘉信物业公司签订《中山市东区和景花园物业服务合同》，约定由嘉信物业公司对和景花园小区业主提供物业管理服务，服务期限为五年，自2013年3月16日起至2018年3月31日止；嘉信物业公司从2013年3月16日开始实施物业服务工作，并从2013年3月16日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日之前；物业服务收费和酬金提取采用包干制，即按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括公用水费、电费，楼道梯灯费另行分摊；嘉信物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺、写字楼、服务业按建筑面积每月每平方米2元收取，餐饮经营按经营场所建筑面积≤100㎡的，每月每平方米2元收取，经营场所建筑面积﹥100㎡的，每月每平方米2.8元收取；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。物业服务合同还约定了其他内容。原告按照上述合同的约定从2013年3月起对和景花园小区提供物业管理服务至今。因被告从2013年3月16日开始一直未向原告交纳物业管理费。原告遂于2015年3月3日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：被告徐迪煊系中山市东区＊＊花园＊＊路一区8、9、10、11、12、13、14、15卡商铺的登记产权人，上述商铺属于和景花园小区物业，建筑面积分别为173.71平方米、147.69平方米、150.08平方米、118.63平方米、147.79平方米、149.14平方米、118.63平方米、201.8平方米，总计1207.47平方米，以上物业均为商业用途，被告已于2009年1月6日取得上述房产房地产权属证书。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案物业服务合同是原告与和景花园业委会在平等自愿基础上签订，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告应受上述物业服务合同的约束。原告自2013年3月16日向和景花园小区业主提供物业管理服务，被告按照合同约定每月应向原告交纳其所有的中山市东区＊＊花园＊＊路8、9、10、11、12、13、14、15卡的物业服务费为2414.94元（1207.47平方米×2元／平方米），其拖欠行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。被告辩称原告涨价行为不合法，本案物业服务合同是原告与和景花园小区业主委员会达成的新合同，主体并非原物业服务公司，且该物业服务合同商定物业服务价格亦非前物业服务公司价格基础上的涨价；关于被告辩称计费面积的意见，与具有公示效力的房地产权属证书记载内容不符；其辩称原告未尽到物业管理义务，但未提交相关证据证明，故本院对被告的上述辩解意见均不予采纳。被告确认其从2013年3月16日起开始拖欠物业服务费，至2015年2月前计算23个月的物业服务费为55543.62元（2414.94元／月×23月），故对原告该项诉求，本院予以支持。关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，在原告未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成的具体损失情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，原告主张按每日5‰计算的违约金标准明显偏高，本院酌情将其调整为以实欠物业服务费按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告徐迪煊于本判决生效之日起三日内向原告中山市嘉信物业管理有限公司支付其拖欠中山市东区＊＊花园＊＊路8、9、10、11、12、13、14、15卡自2013年3月16日起计算23个月的物业服务费55543.62元及逾期付款违约金（违约金从2013年4月开始以每月实欠费用2414.94元为本金从当月6日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率逐月分段计算至清偿之日止）；
二、驳回原告中山市嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3410元、减半收取为1705元（原告已预交），由被告徐迪煊负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡 勇
二〇一五年五月二十日
书记员 郭小琪
石丽娜