上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第799号
原告李文琴。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
被告上海谊欣投资管理有限公司。
原告李文琴与被告上海谊欣投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告上海谊欣投资管理有限公司直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月17日公开开庭审理了本案。原告李文琴的委托代理人姚丹文到庭参加诉讼，被告上海谊欣投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告李文琴诉称，2014年5月8日，原、被告签订了《商铺联营合同》，约定原告在被告座落于闵行区某路7398号22幢地下一层B1室内186号商铺经营，期限自2014年5月26日起至2015年6月25日止。嗣后，原告向被告支付了合同项下的全部款项计人民币（以下币种相同）43，000元。由于被告提供的经营场所未通过消防部门的验收，该场所已被责令停业，致使原告的合同目的无法实现。被告与房屋权利人的租赁合同纠纷已在法院审理过程中，租赁合同随时面临解除的后果，导致联营合同客观上难以履行下去。同时认为双方合同虽名为联营但实为租赁，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故原告诉至法院要求：1、判令解除原、被告签订的《商铺联营合同》；2、判令被告返还原告联营金37，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元、保证金3，000元，共计43，000元；3、判令被告赔偿原告装修费损失计20，000元。诉讼中，原告明确第三项损失金额以9，311元为准。
原告李文琴为此提交以下证据材料，用于证明其上述诉请：
1、原、被告于2014年5月8日签订的《商铺联营合同》一份，证明原、被告签订的合同名为联营，实为租赁合同，合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，被告未能按约向原告提供经营场所，已构成违约。
2、2014年5月8日的付款凭证一组，证明原告按约支付了综合管理费1，800元、空调费1，200元、押金3，000元、年度联营金37，000元，合计金额43，000元。
3、2014年8月6日原、被告签订的《承诺书》一份，证明被告曾对其违约行为，以及对原告所造成的损失作出赔偿承诺，愿意向原告退还租金并赔偿装修费用与其他相应损失。
4、上海市房地产登记簿一份，证明系争房屋的产权登记信息，系争房屋的权利人是上海安宸酒店管理有限公司（以下简称安宸公司）。
5、上海大华工程造价咨询有限公司（以下简称大华公司）于2015年1月19日出具的《上海大华工程造价咨询有限公司关于“上海市闵行区某路7398号22幢地下一层部分由被告王振飞及次承租人投入的装修的造价及折旧率”的告鉴定意见书》，证明原告的实际装修损失为9，311元。该评估报告系闵行区法院（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理过程中，委托司法鉴定所得的评估结果，可作为系争商铺装修损失的依据。
被告上海谊欣投资管理有限公司未到庭答辩，也未递交书面答辩意见。
本院对证据的认证意见：原告提供的证据均真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明，案外人上海安宸酒店管理有限公司（以下简称安宸公司）系上海市闵行区某路7398号全幢房屋的权利人，房屋建筑面积34，139.71元，其中，地下建筑面积8，250.72平方米。权利人安宸公司系经上海市商务委员会批准，由案外人上海安信房地产开发有限公司（以下简称安信公司）存续分立的两家公司之一，原安信公司的债权债务由存续公司与安宸公司按分立协议约定分别承担。2013年10月31日，安信公司将系争房屋所属上海市闵行区某路7398号22幢（来来商场）地下一层出租给案外人王振飞，王振飞作为法定代表人（股东）于2013年12月18日设立了上海谊欣投资管理有限公司，即本案被告。
2014年5月8日，被告（签约甲方）与原告（签约乙方）签订《商铺联营合同》一份，约定：1、联营场所为甲方坐落于闵行区某路7398号22幢地下一层B1室内186号商铺，仅限于经营百货业务；2、联营期间自2014年5月26日起至2015年6月25日止；商铺第一年金额37，000元，联营金贰年不变，第三年递增不超过10%，支付方式为先付后用，联营金一年一付，第一年可经营十三个月（送一个月）；综合物业管理费1，800元、空调费1，200元；联营期满，如乙方愿意继续联营，须在联营期届满前60天与甲方签订联营合同并支付完毕下一年的年联营金；3、乙方在支付联营金的同时，向甲方支付3，000元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保；甲方应在合同终止或解除之日起10天内，在扣除乙方应付各项费用包括但不限于所欠水电费、违约金、赔偿金后，按“多退少补”原则，结清保证金；4、乙方如需申办营业执照、税务登记证和各类经营许可证，甲方有义务予以协助，合同终止后甲方有权收回所办的营业执照；按甲方所签约经营范围内经营，不得擅自改变房屋用途，营业房原则上不转让，但乙方确因经营不善或特殊原因必须到商场办公室办理转让手续，每间收取手续费1，000元，期限按合同计算；5、甲方依据合同向乙方收取相关费用，为乙方提供日常经营所需基本条件和相关设施，并负责对其相应的设施进行维修并承担费用；甲方应当供应积极履行商场管理职责，做好管理和服务工作，维护商场正常经营秩序，确保商场良好的经营环境；6、乙方办理证照等入场经营身份证明、缴纳保证金等手续后，方可在甲方指定区域内从事经营活动，乙方在本商场经营，应当自觉遵守甲方制定的管理制度、经营规则，并接受甲方监督；经甲方书面同意，乙方有权对联营的场地进行装修的权利，装修后须经甲方验收后方可投入运营，如因装修不当造成对联营场地等相关设施的损坏，乙方应当恢复原状或者承担修理费用或者对损害部分予以赔偿；7、未经甲方同意，擅自将所联营的场地转让，未按照约定的用途使用场地，经甲方书面通知未改正的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；在合同履行期间，如遇不可抗拒因素或市政动迁，乙方应无条件服从，甲方退还乙方未使用期的费用等。合同还对其他内容进行了约定。原告于当日向被告支付了联营金37，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元、保证金3，000元，共计43，000元。
2014年8月6日，因系争房屋未能经过消防验收，被告（签约甲方）与原告（签约乙方）签订《承诺书》一份，约定：1、根据原合同乙方在不违反商场合同的管理制度的情况下，双方同意将租赁期限延长为3年，从2014年10月1日至2017年9月30日；2、经双方磋商，甲乙双方在3年合同期里，乙方必须提前两个月（在每年7月31日之前）缴纳下一期的房租，乙方不能以任何理由拒交房租及空调费、物业管理费，逾期当自动弃权，甲方有权收回商铺，退还乙方全部押金（除有扣除违章金额的）；3、甲方承诺保证乙方的经营期限不低于3年，若因甲方原因导致乙方经营无法满3年的，甲方必须承担对乙方的经济损失，具体损失为：甲方在2014年6月14日至2015年9月30日之间收回商铺的，则由甲方退还合同期内未使用的房租并赔偿乙方一年的租金、装修费用及搬迁安置费，如在2015年10月1日后甲方收回商铺的则由甲方退还合同期内未使用的房租并赔偿乙方半年租金及装修费用和搬迁安置费；4、鉴于商场目前消防未通过有关部门验收的情况下，甲方应当积极完成消防验收，如商场因消防不达标而被有关部门关闭或者停业的甲方必须补偿乙方停业期间的经济损失，具体补偿为每停业一天补偿每间商铺每天1，000元；5、如有上级部门来商场检查验收需要乙方配合的，乙方需无条件配合，但是甲方不能让乙方大面积停业；6、为了更好的经营，甲方应在商场外积极推出广告宣传，费用由甲方承担，甲方从2014年8月开始在商场作推广宣传活动；7、赔偿金支付时间为如发生以上赔偿情形时，甲方必须在应该知道赔偿时起一个月内完成所有赔偿。
2014年8月26日，包括系争商铺在内的上海市闵行区某路7398号房屋B1层被有关部门查封。
另查明，（2014）闵民五（民）初字第1214号案件审理期间，上海市闵行区人民法院依申请，经上海市高级人民法院委托，由大华公司对上海市闵行区某路7398号22幢地下一层商铺的装修造价及折旧率进行审价鉴定。大华公司于2015年1月19日出具鉴定意见书，确认次承租人投入的装修工程造价为3，654，299元，其中，本案系争商铺的装饰工程造价为7，692元，安装工程造价为1，619元，装修工程造价合计9，311元。鉴定意见另说明，因工程基本装修完毕即发生诉讼，故装修工程的折旧暂未考虑。本案中，原、被告双方签订的租赁合同期限为5年，工程按60个月折旧为0考虑，每个月的折旧率为1.67%，供法院据实参考。
本院认为，原、被告于2014年5月8日所签订的《商铺联营合同》名为“联营合同”。而所谓联营是指企业之间或者企业与事业单位之间在自愿平等、互利互惠的基础上依法进行的一定形式的横向经济联合。即由联营各方共同出资，组成一个独立于联营各方之外新的经济实体，实行独立核算、自负盈亏，以自己的名义对外从事经营活动，以自己的财产独立承担民事责任。而结合本案系争合同所约定的内容，原告依约支付固定费用，被告提供指定的经营场所供原告使用经营，更符合房屋租赁合同的特征，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故本案双方的合同关系名为联营，实为租赁。而该房屋租赁合同关系体现了双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告双方均应依约履行各自的合同义务。原告作为承租人应当依约支付租金与相关费用，被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。然合同履行过程中，原告已经按约支付了租金（联营金）、综合物业管理费、空调费与保证金，依约履行了相关款项的支付义务。但被告因系争商铺未能通过消防验收，导致被有关部门查封关闭。故虽然被告已经交付了房屋，但是未能确保系争商铺符合合同约定的商业用途，致使包括原告在内的承租人无法实际使用系争商铺而最终停业，致使该租赁合同的目的无法实现。而依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。现原告据此要求解除双方于2014年5月8日签订的《商铺联营合同》于法有据，本院予以支持。又鉴于系争合同因被告的违约行为而解除，且合同约定的权利义务负担尚未进入双方约定的履行期限，故在双方合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此原告要求被告返还已经向其支付的租金（联营金）37，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元、保证金3，000元，合计金额为43，000元，并主张赔偿装修损失，于法有据，本院予以支持。关于装修损失赔偿之依据，根据本院于（2014）闵民五（民）初字第1214号案件中的司法鉴定，本案系争商铺的装饰工程造价为7，692元，安装工程造价为1，619元，装修工程造价合计9，311元，该鉴定结论客观反映了系争商铺的装修情况，原告应以此作为装修损失赔偿的依据，对此本院应予以支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告李文琴与被告上海谊欣投资管理有限公司签订的《商铺联营合同》依法解除；
二、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李文琴返还关于上海市闵行区某路7398号22幢地下一层B1室内186号商铺的租金（联营金）37，000元、综合物业管理费1，800元、空调费1，200元、保证金3，000元，共计43，000元；
三、被告上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李文琴赔偿关于上海市闵行区某路7398号22幢地下一层B1室内186号商铺的装饰装修损失9，311元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，375元，由被告上海谊欣投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内直接支付给原告李文琴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
一.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二.《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。