新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民一终字第183号
上诉人（原审原告）：奴沙汗·达泥西。
委托代理人：马卫东。
委托代理人：王维予。
上诉人（原审被告）：玉素甫·买买提江。
委托代理人：阿迪力。‘
委托代理人：古列苏木。
被上诉人（原审被告）：温且姆·伊马尔。
上诉人奴沙汗·达泥西、玉素甫·买买提江因与被上诉人温且姆·伊马尔确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民一初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人奴沙汗·达泥西的委托代理人马卫东、王维予，上诉人玉素甫·买买提江及其委托代理人阿迪力、古列苏木，被上诉人温且姆·伊马尔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2009年6月9日，温且姆·伊马尔与案外人佧米力江·阿不都热依木签订一份《房屋买卖合同》，约定：案外人佧米力江·阿不都热依木以45万元的价格购买温且姆·伊马尔（共有份额75%）和苏比江·依沙克（共有份额25%）按份共有的位于乌鲁木齐市天山区团结东路九曲街268号和顺花园11栋1层6单元101号房屋。2011年6月10日，温且姆·伊马尔和苏比江·依沙克通过新疆维吾尔自治区公证处作委托公证（公证号为（2011）新证民字第12572号）委托案外人佧米力江·阿不都热依木，委托内容为《代为温且姆·伊马尔和苏比江·依沙克办理该房屋的转让，买卖事宜及签订房屋买卖合同，办理房屋买卖合同公证，房屋过户，转委托权等事项…》等，案外人佧米力江·阿不都热依木未将房屋过户到自己名下。2011年6月20日，奴沙汗·达泥西按照委托公证书（（2011）新证民字第12572号）的权限，与同心房屋中介公司负责人阿布里米提·吾布力卡斯木签订三方协议，协议约定：《奴沙汗·达泥西以48.5万元的价格购买天山区团结东路九曲街268号和顺花园11栋1层6单元101号房屋，2011年6月20日预先交付10000元，剩余47.5万元房款将在2011年7月5日前交付案外人佧米力江·阿不都热依木。奴沙汗·达泥西于2011年购房款共48.5万元一次性交付同心房屋中介公司负责人阿布里米提·吾布力卡斯木，该公司负责人阿布里米提·吾布力卡斯木出具有关原告交清购房款的证明。2011年7月4日，购房款48.5万元已被案外人佧米力江·阿不都热依木领取。2011年案外人佧米力江·阿不都热依木通过新疆维吾尔自治区公证处做转委托公证（公证号为：（2011）新证民字第13785号）委托奴沙汗·达泥西的女儿如先古丽·买买提，委托内容为：《如先古丽·买买提代为佧米力江·阿不都热依木办理该房屋的转让，买卖事宜及签订房屋买卖合同，办理房屋买卖合同公证，房屋过户，转委托权等事项…等等》。但如先古丽·买买提没有办理房屋过户手续。奴沙汗·达泥西女儿如先古丽·买买提和玉素甫·买买提江在天山区民政局协议书离婚，离婚时没有涉及共同财产分割问题，也没有提到涉案房屋是奴沙汗·达泥西女儿如先古丽·买买提和玉素甫·买买提江的共有财产等事项。温且姆·伊马尔与玉素甫·买买提江，迪丽胡玛尔·玉素甫（系玉素甫·买买提江女儿）签订房屋转让合同书，温且姆·伊马尔将涉案房屋以50万元价格转让给玉素甫·买买提江和迪丽胡玛尔·玉素甫。该合同第十二条约定：《有偿转让的房屋属按份共有的，必须取得共有人的书面同意或经法律公正的全体共有人的同意证明》。但该房屋原本属于按份共有的房屋，玉素甫·买买提江没有向温且姆·伊马尔支付过购房款50万元。案外人佧米力江·阿不都热依木已经给奴沙汗·达泥西女儿如先古丽·买买提做过转委托公正情况下，又向玉素甫·买买提江做转委托（转委托公证书号为（2012）新证民字第16619号），委托书内容为：《玉素甫·买买提江代为佧米力江·阿不都热依木办理该房屋的转让，买卖事宜及签订房屋买卖合同，办理房屋买卖合同公正，房屋过户，转委托权等事项…等等》。玉素甫·买买提江于2013年3月19日在乌鲁木齐市地方税务局第一分局缴纳2750元的房屋买卖契税并于2013年4月18日将涉案房屋办理过户手续，过户到自己名下。
原审法院认为，涉案房屋属于按份共有房产，温且姆·伊马尔（共有份额75%），苏比江·依沙克（共有份额25%），但是温且姆·伊马尔签订房屋买卖合同，转让自己财产时，违反我国《民法通则》第78条第2款规定，未经其他共有人的同意，擅自将房屋卖给佧米力江·阿不都热依木，故原审法院认定温且姆·伊马尔违反法律规定，无权处分的财产擅自处分的行为应属于无效。温且姆·伊马尔已经给案外人佧米力江·阿不都热依木的涉案房屋以50万元的价格转让给玉素甫·买买提江和迪丽胡玛尔·玉素甫，该合同第十二条约定：《有偿转让的房屋属按份共有的，必须取得共有人的书面同意或经法律公证的全体共有人的同意证明》，原审法院查明该房屋原本属于按份共有的房屋，根据我国《民法通则》第78条第2款规定签订房屋买卖合同时未经其他共有人的许可，擅自将房屋卖给佧米力江·阿不都热依木，故原审法院认定温且姆·伊马尔无权处分部分属于无效。温且姆·伊马尔一房二卖行为违反了我国《物权法》第二十条：《当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力》的规定，原审法院认定温且姆·伊马尔处分的该不动产行为，不发生物权效力。温且姆·伊马尔虽然和玉素甫·买买提江签订《房屋转让合同书》后，玉素甫·买买提江缴纳了契税费用，办理房屋产权证等手续，但其始终没有向温且姆·伊马尔交付50万元购房款，也无法举证证明该房屋是由自己善意取得的事实。原审法院认为温且姆·伊马尔和玉素甫·买买提江之间签订《房屋转让合同》为无效行为。奴沙汗·达泥西、同心房屋中介公司负责人阿布里米提·吾布力卡斯木签订三方合同没有违反法律规定，因此签订三方合同为有效合同。奴沙汗·达泥西与案外人佧米力江·阿不都热依木签订了《购买房屋买卖合同》，该购房款也向案外人佧米力江·阿不都热依木支付的，因此奴沙汗·达泥西请求玉素甫·买买提江将涉案房产权变更到奴沙汗·达泥西名下的诉讼请求没有法律依据，奴沙汗·达泥西诉称涉案房产权变更其名下诉讼请求和温且姆·伊马尔与玉素甫·买买提江的签订合同行为是不同法律关系，奴沙汗·达泥西可另案诉讼主张权利，原审法院不支持奴沙汗·达泥西的房产权变更请求。奴沙汗·达泥西没能举证证明玉素甫·买买提江从2013年4月18日至2014年5月18日期间恶意占有该房屋请求使用费23400元（每月1800元）的诉讼请求，原审法院不予支持，奴沙汗·达泥西请求的诉讼费和调档费的合理部分，原审法院予以支持。原审法院遂依照《物权法》二十条，第一百零六条，《民法通则》第七十八条第二款之规定判决：一、温且姆·伊马尔与玉素甫·买买提江的签订的《房产转让合同》为无效合同；二、驳回努沙汗·达泥西其他诉讼请求。
宣判后，奴沙汗·达泥西不服一审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清。被上诉人温且姆·伊马尔和其儿子苏比江·依沙克于2011年6月10日给案外人佧米力江·阿不都热依木办理公证授权委托书时，苏比江·依沙克还健在，但此后不久，苏比江·依沙克车祸身亡，所以一审法院认定涉案房屋所有权状态属于安分共有是错误的。原审法院据此判定买卖合同无效，虽结果正确，但依据有误；二、原审法院认为上诉人请求被上诉人协助将房屋产权变更登记至上诉人名下，系另一法律关系，上诉人认为以上认定有误。被上诉人玉素甫·买买提江不是真实的房屋买受人，也未支付对价，其采用欺诈手段将房产证办到自己名下，理应承担相应的法律责任；三、被上诉人玉素甫·买买提江恶意占有使用房屋，当然应支付占有使用费。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。
上诉人玉素甫·买买提江上诉并答辩称，涉案房屋所有权人温且姆·伊马尔、苏比江·依沙克将房屋卖给案外人佧米力江·阿布都热依木，并给佧米力江·阿布都热依木办理公证授权委托书，佧米力江·阿不都热依木未将该房产过户至自己名下。其作为出售该房屋的全权代理人，将委托事项转委托给我方。我方与佧米力江·阿不都热依木签订房屋买卖合同时，佧米力江·阿不都热依木作为产权人的全权代理人签订的合同，合同合法有效；涉案房屋房款系我方通过我妻子如仙古丽·买买提及奴沙汗·达泥西交付的，原审法院认定我方未交房款错误。请求二审法院依法撤销一审判决，确认我方与佧米力江·阿不都热依木签订的房屋买卖合同有效。针对奴沙汗·达泥西的上诉，奴沙汗·达泥西的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回其原审诉讼请求。
针对上诉人玉素甫·买买提江的上诉，上诉人奴沙汗·达泥西的答辩意见与其上诉理由一致，请求驳回玉素甫·买买提江的上诉请求。
被上诉人温且姆·依买尔答辩称，当时卖房子的时候，我与中介公司的佧米力江·阿不都热依木签订合同，并给他办理了相关手续，不认识玉素甫·买买提江，佧米力江·阿不都热依木与他人签合同跟我无关。
经二审审理查明事实与原审审理查明的事实基本相一致。
以上事实由涉案房屋产权证书，温且姆·伊马尔与佧米力江·阿不都热依木之间签订的房屋买卖合同书、（2011）新证民字第12572号公证书，三方协议、收条、证明、保证书、（2011）新证民字第13785号公证书、（2014）新亚证内字第3111号公证书、温且姆·伊马尔与玉素甫·买买提江、迪丽胡马尔·买买提江签订的房屋买卖合同、（2012）新证民字第16619号公证书、契税发票、乌鲁木齐市房屋权属申请表、离婚协议、证人证言、一、二审庭审笔录、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，被上诉人温且姆·伊马尔与案外人佧米力江·阿不都热依木于2011年6月9日签订房屋买卖合同，将涉案房产转让给案外人，但案外人佧米力江·阿不都热依木未办理房屋产权变更登记手续，该房产仍登记在原产权人名下。签订该合同当天，该房产共有人温且姆·伊马尔、苏比江·依沙克共同出具经过公证的授权委托书，将房产的转让、买卖、办理房屋产权变更登记手续及其他相关事项委托给案外人佧米力江·阿不都热依木。案外人佧米力江·阿不都热依木也基于该授权内容与奴沙汗·达泥西签订“三方协议”，将涉案房产转让给上诉人奴沙汗·达泥西。合同签订后，上诉人奴沙汗·达泥西履行合同义务，向案外人佧米力江·阿不都热依木支付了全部房款，并案外人佧米力江·阿不都热依木将房屋产权人温且姆·伊马尔、苏比江·依沙克委托给自己的相关受委托权限转委托给上诉人奴沙汗·达泥西的女儿如仙古丽·买买提。后案外人佧米力江·阿不都热依木又以涉案房产登记所有权人之一的温且姆·伊马尔的名义与上诉人玉素甫·买买提江签订房产转让合同，将该房产转让给玉素甫·买买提江。虽然在形式上，案外人佧米力江·阿不都热依木依依据涉案房产共有人温且姆·伊马尔、苏比江·依沙克授权委托的内容有权代为办理房屋转让、买卖等事宜，但该房产已转让给上诉人奴沙汗·达泥西，该合同权利义务已基本履行完毕的情况下，又将该房产转让给玉素甫·买买提江，案外人佧米力江·阿不都热依木应当知道上诉人玉素甫·买买提江目的违法，而以行动表示接受，故案外人佧米力江·阿不都热依木与玉素甫·买买提江就涉案房产签订房产转让合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同无效的法定情形。原审法院认定温且姆·伊马尔与玉素甫·买买提江签订的房产转让合同无效，虽结果正确，但认定依据有误，本院予以纠正。针对上诉人玉素甫·买买提江的上诉理由，也基于以上理由，予以驳回。针对上诉人奴沙汗·达泥西第二、第三项，即关于请求房屋产权变更登记及要求赔偿占有使用费的上诉请求，本院认为，本案系确认合同无效之诉，合同无效后，产生的法律后果所对应的主体也应限于该合同当事人之间，上诉人奴沙汗·达泥西并非是该无效合同当事人，因此在本案中主张上述权利无依据。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元（奴沙汗·达泥西预交70元、玉素甫·买买提江预交70元），由奴沙汗·达泥西负担70元、玉素甫·买买提江负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 再比布拉·加玛力
审 判 员 居来提·阿不来提
代理审判员 帕提古丽·麦合木
二〇一五年六月十七日
书 记 员 古丽给娜·吾麦尔