江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05310号
上诉人（原审被告）苏州维艾普新材料股份有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇城区工业园弇山西路136号。
法定代表人周介明，董事长。
委托代理人施铭，江苏广浩律师事务所律师。
委托代理人毛晓蕾，江苏广浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）太仓市和东带钢有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇新湖泥泾村。
法定代表人季建忠，执行董事。
委托代理人沈自强，江苏至誉律师事务所律师。
上诉人苏州维艾普新材料股份有限公司（以下简称维艾普公司）与被上诉人太仓市和东带钢有限公司（以下简称和东公司）房屋租赁合同纠纷一案，维艾普公司不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第00653号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月16日，和东公司（甲方）与维艾普公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：1、和东公司将其位于太仓双凤建业路的工业厂房出租给维艾普有限公司；2、维艾普公司承租厂房面积为1320平方米，办公1间，月租金为17元／平方米，即租金为22440元／月，租金每6个月支付一次，先付后用；3、租期自2014年5月1日至2016年4月30日；4、中介费为一个月房租，由和东公司、维艾普公司协商支付，和东公司支付12000元；5、维艾普公司于2014年4月22日内支付半年房租，支付后合同生效；6、合同成立后，对双方具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同，一方确需提前解除合同，必须以书面形式提前六个月通知对方，对方接到通知后10日内作出回复，否则视为默认；7、物业及卫生费用按实际结算。合同还对其他事项进行了约定。
和东公司提供的厂房租赁合同第九条第三项约定，乙方提前解除合同，乙方需赔偿甲方三个月。维艾普公司提供的厂房租赁合同第九条第三项有关乙方提前解除合同的违约赔偿为空白，即未作约定。
2015年1月19日，和东公司致函给维艾普公司，要求维艾普公司付清相关费用并就违约行为与和东公司协商。2015年1月28日，维艾普公司复函给和东公司，认为其已付清了相关费用且不存在违约情形。
2014年7月1日，维艾普公司由有限责任公司变更为股份有限公司，并更名为“苏州维艾普新材料股份有限公司”。
2015年5月15日，太仓市陆渡镇娄城商务信息咨询服务部出具《证明》，内容为：太仓和东带钢有限公司季建忠2014年12月1日就维艾普公司退租事宜告知我公司，并要求继续挂牌对外租赁厂房，现在由我公司介绍的苏州喜圣益金属制品有限公司及苏州耕天电机有限公司承租和东带钢厂房（原苏州维艾普新材料有限公司承租的车间），合同于2015年4月1日开始。
一审审理中，和东公司、维艾普公司确认合同解除时间为2014年11月30日。维艾普公司表示同意支付2014年11月份租金22440元。
上述事实，有和东公司提交的房产证、土地证复印件、《厂房租赁合同》、维艾普公司的工商登记信息、和东公司催收租金、违约金的律师函及维艾普公司回函、和东公司与其他承租人签订的《厂房租赁合同》二份、中介证明、中介费票据和凭证、租金发票和复印件、物业卫生费收据存根，维艾普公司提供的厂房租赁合同及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。
原审原告和东公司的诉讼请求为：1、维艾普公司支付结欠房租22440元并按照银行同期同类贷款利率支付自2014年12月1日至起诉之日止的逾期付款利息损失；2、维艾普公司赔偿和东公司4个月损房租损失89760元、中介费损失8000元；3、本案诉讼费由维艾普公司承担。一审审理中，和东公司明确维艾普公司结欠房租22440元的逾期付款利息损失为536.16元（自2014年12月1日起至起诉之日止，按照年利率5.1%计算）。
原审法院认为：和东公司与维艾普公司签订的厂房租赁合同系当事人双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。维艾普公司于2015年7月1日变更为“苏州维艾普新材料股份有限公司”，其在变更前的债权、债务依法应由变更后的公司即维艾普公司维艾普股份公司承继。
关于和东公司要求维艾普公司支付2014年11月的房屋租金22440元及逾期付款利息损失536.16元（自2014年12月1日起至起诉之日止，按照年利率5.1%计算）的请求。维艾普公司在庭审中明确表示愿意支付2014年11月的房租22440元，但认为和东公司要求其支付逾期付款利息损失缺乏法律依据。根据和东公司、维艾普公司签订的厂房租赁合同约定，和东公司出租给维艾普公司的厂房面积为1320平方米，租金为17元／平方米／月，租金每六个月支付一次，先付后用，和东公司主张的22440元租金系2014年11月1日至2014年11月30日的租金，该租金维艾普公司应于2014年10月31日支付，现维艾普公司逾期支付，故维艾普公司应支付和东公司租金22440并支付和东公司逾期付款利息损失。和东公司主张的逾期付款利息损失536.16元（22440元×5.1%÷365×171）符合法律规定，原审法院予以支持。
关于和东公司要求维艾普公司赔偿和东公司4个月房租损失89760元、中介费损失8000元的请求。和东公司认为，维艾普公司在未提前通知和东公司的情况下搬离厂房，系维艾普公司违约擅自解除合同；和东公司将厂房另行挂牌出租，并于2015年4月1日将厂房分租给案外人，期间造成和东公司4个月的厂房闲置租金损失及中介费损失，维艾普公司应予赔偿。维艾普公司认为，和东公司、维艾普公司系协商解除租赁合同，且和东公司并非房地产经营公司，维艾普公司搬离厂房后，和东公司实际占有处分该厂房，并未发生实际损失，即使厂房闲置造成租金损失也非和东公司的直接损失，故和东公司的该损失不应由维艾普公司承担。关于和东公司、维艾普公司解除合同是否曾经协商一致，原审法院认为，和东公司、维艾普公司签订厂房租赁合同约定的租期为2014年5月1日至2016年4月30日，维艾普公司于2014年11月底搬离厂房并将钥匙交付和东公司，维艾普公司未提供证据证明其曾提前6个月书面通知和东公司解除合同或双方曾就解除合同进行协商并达成一致，故原审法院对维艾普公司的意见不予采纳，维艾普公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于和东公司要求维艾普公司赔偿和东公司4个月房租损失89760元的请求。原审法院认为，由于维艾普公司的违约行为，和东公司通过中介机构于2015年4月才将厂房再租赁给他人，期间确实造成和东公司房租损失，维艾普公司应予以赔偿。至于和东公司的租金损失，虽维艾普公司辩称其搬离后，和东公司已实际占有该厂房，并未造成和东公司损失，但其未提供相应证据，原审法院对维艾普公司该意见不予采纳。原审法院根据双方约定的租金标准、合同履行情况、和东公司所需的招租合理期限、当事人的违约情形，酌情确定维艾普公司赔偿和东公司3个月租金损失67320元（22440元／月×3月）。关于和东公司要求维艾普公司赔偿和东公司中介费损失8000元的请求，和东公司认为因维艾普公司擅自解除合同，导致和东公司需将厂房另行出租，并因此支付中介费8000元，维艾普公司应赔偿和东公司该损失。维艾普公司认为，中介费并非合同成立所产生的必要费用，维艾普公司不应承担。原审法院认为，出租人可以通过多种方式、手段进行招租，而通过中介机构进行招租并非是唯一途径和方式，故和东公司支付的中介费8000元非必要支出费用，和东公司的该主张于法无据，原审法院不予支持。
一审庭审中，和东公司放弃要求维艾普公司支付物业、卫生等费用4000元的请求，系和东公司自行对其权利的处分，于法不悖，原审法院予以准许。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、苏州维艾普新材料股份有限公司支付太仓市和东带钢有限公司租金22440元及逾期支付利息损失536.16元，合计22976.16元。二、苏州维艾普新材料股份有限公司赔偿原告太仓市和东带钢有限公司房租损失67320元。三、驳回太仓市和东带钢有限公司其他诉讼请求。上述第一、二项内容由苏州维艾普新材料股份有限公司于判决生效后10日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1439元，由太仓市和东带钢有限公司负担431元，苏州维艾普新材料股份有限公司负担1008元。该款太仓市和东带钢有限公司已预交，不再退还，苏州维艾普新材料股份有限公司负担部分由其在判决生效之日起10日内直接给付太仓市和东带钢有限公司。
上诉人维艾普公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、维艾普公司于2014年11月即将案涉房屋交付给了和东公司，和东公司可以自行占有、处分该房屋，其并无损失。2、案涉房屋是工业用厂房，不是营业用房，和东公司并无损失。原审判决维艾普公司赔偿损失67320元，缺乏事实和法律依据，请求二审法院根据上诉请求依法改判。
被上诉人和东公司答辩称：2014年11月，维艾普公司提前单方解除租房合同的行为是违约行为，因其搬离涉案房屋是2014年11月，并非交付出租人。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2014年4月16日，出租人和东公司与承租人维艾普公司签订的《厂房租赁合同》系有效合同，其各条款均对双方当事人具有法律上的约束力。《厂房租赁合同》明确约定租期自2014年5月1日至2016年4月30日；其第六条约定，如一方确需提前解除合同，必须以书面形式提前6个月通知对方，对方接到通知后10日内作出回复，否则视为默认。上述合同条款对租期和提前解除租赁合同的方式、程序进行了明确的约定。现有证据无法证明维艾普公司在其于2014年11月底搬离本案所涉厂房并将钥匙交付和东公司之前，维艾普公司曾按约提前向和东公司发出解除合同的通知，或双方曾以其它方式就协议解除合同。因此，维艾普公司提前搬离厂房并不再支付租金的行为系违约行为。和东公司系本案所涉厂房的所有权人，其对该厂房依法享有占有、使用、处分和通过出租等形式进行收益的权利。维艾普公司在租赁合同履行过程中未经双方协商一致即提前搬离，并不再支付剩余租期内租金，出租人无法及时与其它承租人达成新的租赁合同，从而导致厂房闲置并直接导致和东公司在剩余租期的租金损失。另外，维艾普公司在其搬离前实际使用厂房的阶段，并未按照合同约定支付租金，该行为亦构成违约行为，并导致了相应阶段的租金利息损失。
原审判决认定维艾普公司单方自2014年11月底违约解除合同，并判令其赔偿和东公司租金损失和利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百零七条的规定，并无不当。案涉厂房本身具有使用价值和出租以换取租金的交换价值，因无法及时再行出租而导致的租金减损，即为出租人和东公司一方因维艾普公司的违约行为所遭受的损失。因此，对上诉人维艾普公司关于和东公司并无损失的上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人维艾普公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1483元，由上诉人苏州维艾普新材料股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 姚望
二〇一五年十二月七日
书 记 员 许炯