黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初4371号原告郝佳佳，女，1986年8月6日出生，汉族，哈尔滨市第一机械集团有限公司检验工，住哈尔滨市香坊区。委托代理人刘丽丽，黑龙江龙房川律师事务所律师。被告邹常清，男，1957年5月14日出生，汉族，哈尔滨市畜牧兽医局调研员，住哈尔滨市香坊区。委托代理人冯德兴，男，1951年5月13日出生，汉族，黑龙江新华印刷厂退休干部，住哈尔滨市南岗区。被告哈尔滨好宜生房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区仪兴街2号32栋3单元101号。法定代表人张宏国，职务经理。原告郝佳佳与被告邹常清、被告哈尔滨好宜生房地产经纪有限公司（以下简称好宜生经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，于2016年8月2日公开开庭进行了审理，原告郝佳佳及其委托代理人刘丽丽、被告邹常清及其委托代理人冯德兴到庭参加了诉讼，被告好宜生经纪公司经法庭传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月18日，原告通过被告好宜生经纪公司与卖方即被告邹常清签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定，原告以610000元的价格购买被告邹常清位于哈尔滨市香坊区建北街4号2单元401室的房屋，合同签订后，原告按照合同第六条约定交纳了全额购房款、居间服务费及代办费618500元，2016年5月16日，三方共同到哈尔滨市住房保障和房产管理局查询了被告邹常清的家庭住房情况。查询后，被告好宜生经纪公司应安排通知办理产权交易手续，根据合同第三条第4款的约定，被告邹常清应该按照被告好宜生经纪公司的通知及时到国家相关部门办理产权交易及贷款手续，每逾期一日向原告赔偿全额房款万分之三的违约金。但直至今日，二被告仍不配合原告办理房屋的产权交易手续，导致原告交纳的全额购房款的情况下，无法取得房屋。二被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：一、判令二被告履行三方签订的《房屋买卖居间服务合同》，协助办理产权交易手续，将哈尔滨市香坊区建北街4号2单元401室房屋产权更至原告名下；二、判令二被告支付逾期办理产权证的违约金5490元（以610000元为基数，按照日万分之三的标准自2016年5月17日起计算，暂计算至起诉之日2016年6月17日，主张至实际履行之日止）；三、本案的一切费用由二被告承担。被告邹常清辩称：答辩人发出欲出售现居住房的信息不久，被答辩人在本案被告好宜生经纪公司的带领下，主动找到答辩人，商谈买卖房子事宜。三方见面后被告好宜生经纪公司与买卖双方独立谈的房价，答辩人答应被告好宜生经纪公司：“自己纯收售房款595000元，不承担任何费用，被告好宜生经纪公司把房卖多少自己不过问。”就此，被告好宜生经纪公司要求答辩人为其出具了书面承诺，在此情况下，三方签订了房屋卖价610000元的房屋买卖居间服务合同。合同签订后，答辩人积极配合合同各方办理卖房相应手续，答辩人卖房意思真实，卖房价格合理，本案诉讼起因及责任与答辩人无关。让人不解的是，合同签订后，答辩人与合同各方均有电话联系，但诉讼后，无论是被答辩人还是被告好宜生经纪公司均都不接听答辩人电话，更让人不能接受的是，答辩人费尽周折找到被告好宜生经纪公司办公地点，工作人员称与其负责人联系不上，答辩人让工作人员转达意见，被告好宜生经纪公司也不回复。由于被告好宜生经纪公司的行为，导致答辩人无端成为本案被告。给答辩人造成不应有的损失和影响，为挽回损失和影响，答辩人要求：一、实际履行三方签订的房屋买卖居间服务合同；二、根据合同第八条补充条款的第三项规定，要求被告好宜生经纪公司向买方支付履行标的610000元的2%的违约金。被告好宜生经纪公司未到庭、未答辩、未举证、未质证。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、2016年4月18日《房屋买卖居间服务合同》一份，证明1.原告从被告邹常清处购买房屋为坐落于香坊区建北街4号2单元401室房屋，该房屋建筑面积为90.75平方米，总价款为人民币610000元。2.根据合同第三条及第五条的约定，被告好宜生经纪公司应负责协助办理更名过户，被告邹常清应按照被告好宜生经纪公司的通知及时到国家相关部门办理产权交易手续，因二被告未积极履行合同，配合原告办理更名的行为构成违约，应按照合同约定，每逾期一日向原告赔偿全额房款万分之三的违约金。3.原告根据合同第六条约定在2016年4月26日之前将全额购房款交给居间方暂存保管，已经履行完毕付款义务。根据该条款约定被告好宜生经纪公司对被告邹常清有代收转付的责任，原告已经付款完毕，该房款的具体如何转付给被告邹常清由被告邹常清与被告好宜生经纪公司协商交流，与原告无关。被告邹常清、被告好宜生经纪公司应配合原告办理更名手续，根据双方合同第三条第八项约定，被告邹常清应随时查询督促居间方履行本协议的有关责任，而对于原告已经交付了全额购房款的情况，被告邹常清在刚刚法庭调查的过程当中称不知情是其怠于履行合同义务；证据二、原告支付定金及房款的收据及汇款凭证各一份，证明1.2016年4月18日，原告交付购房定金20000元；2016年4月19日原告交付购房定金41000元；2016年4月21日原告交付房款及居间服务费用557500元，至此原告已经按照合同约定履行完毕交付610000元房款及居间服务费的付款义务；证据三、2016年5月16日家庭住房查询证明3张，证明1.证明该房屋系被告邹长清所有，被告邹常清具有处分权。2.2016年5月16日三方共同到哈尔滨市住房保障和房产管理局查询了被告邹常清和原告的家庭住房情况，双方均具备办理产权更名的条件，查询完毕后，第一、被告好宜生经纪公司应按合同第三条第四项的约定，及时配合原告到国家相关部门办理产权更名手续。被告邹常清对原告所举示的证据进行质证：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，什么时间缴款、是否缴款对于被告邹常清无法得知，被告邹常清都是在居间方通知下才知道的，原告交款无须向卖房人告知，我们也无须催问原告什么时间交款。由于被告好宜生经纪公司没有告知被告邹常清，钱也不在被告邹常清名下，因此原告不能承担原告所说的应该负的责任；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，居间方没有告知被告邹常清，为此这个款项是原告与被告好宜生经纪公司之间的交易过程，与被告邹常清无关；对证据三真实性无异议，没有更名过户是被告好宜生经纪公司至今没有告知被告邹常清，甚至也没有将房款交给被告邹常清，为此才造成原告今天的损失，这个损失原告与被告邹常清的损失是一致的。被告邹常清为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：房产证收据1张，银行卡1张，证明银行卡证明被告邹常清卖房的真实性，房产证在被告好宜生经纪公司手里是被告好宜生经纪公司要求的，被告好宜生经纪公司给被告邹常清打的收条。原告对被告邹常清所举示证据进行质证：对银行卡真实性无异议，对证明问题有异议，根据哈尔滨市二手房的交易流程，买卖双方签订合同之后，共同到房产交易所递件，递件过程当中房产交易所会要求买卖双方签订资金监管协议，以及将银行帐户开具在卖方名下，被告邹常清所提交的该银行卡并不能证明是为双方本次交易办理资金监管所使用的银行卡，因双方没有拿到房产交易所的受理单，对于房产证的收据基于被告邹常清调查中所说的将差额15000元给被告好宜生房地产公司，以及其将该房产证交给被告好宜生代管，该收据更加证明了被告邹常清委托被告好宜生经纪公司卖房、收款的相关事实。经审理查明：2016年4月18日，原告与二被告签订了《房屋买卖居间服务合同》，合同甲方为被告邹常清，乙方为原告，居间方为被告好宜生经纪公司，合同约定原告以610000元的价格购买被告邹常清所有的坐落于哈尔滨市香坊区建北街4号2单元4层1号的房屋（产权证号：哈房权证开字第2013075**）。合同约定甲、乙双方均有义务按照居间方的通知及时到政府部门办理产权交易手续，每逾期一日向对方赔偿全额房款万分之三的违约金。合同第六条第1款对甲方交付房款进行了约定：“合同签订当日，必须交付全额房款10%的定金人民币61000元，其中包括居间服务费成交价的2%即人民币8000元……乙方必须在2016年4月26日之前将全额购房款或银行贷款首付购房款及符合银行要求的贷款资料交付给居间方暂存保管，以便保证对甲方代收转付的责任和资金监管的保证，所属有关业务工作不得自行办理，以免给公司造成不良的企业声誉和社会影响。”合同第六条第2款对甲方收取房款进行了约定：“（1）属于全额现金交易的情况，在办理产权更名过户时，由居间方负责全额房款一次性转付到房产交易部门指定的兴业银行进行资金监管，待乙方（买房）取得合法的中华人民共和国《房屋所有权证》，三个工作日后，甲方（卖方）到房产交易部门一次性收取全额房款。”合同签订后，原告于2016年4月18日向被告好宜生经纪公司交付20000元现金，于2016年4月19日向被告好宜生经纪公司交付41000元现金，于2016年4月21日向被告好宜生经纪公司指定的银行账号转账552500元，并同时交付了5000元现金，至此将全部购房款610000元及居间费用、代办费用8500元交付给了被告好宜生经纪公司。2016年5月16日，原、被告三方共同到哈尔滨住房保障和房产管理局查询了买卖双方的房产情况，该房屋至此具备了办理产权更名的条件。2016年6月初，原、被告三方在哈尔滨住房保障和房产管理局开发区交易所递交了房屋买卖所需要的各项手续，但被告好宜生经纪公司未及时向交易所指定的账号缴纳房款及税费，致使房屋至今尚未更名过户。本院认为：原、被告三方签订的《房屋买卖居间服务合同》是各方当事人真实的意思表示，该合同为有效合同。按照合同约定，原告向被告好宜生经纪公司缴纳了房款及居间费、代办费等全部费用，已经按照合同约定履行了自己的合同义务。被告邹常清卖房意思真实，在合同履行的过程中，也积极配合原告办理各项手续，对合同未能履行完毕不存在任何故意违约的行为。本合同未能履行完毕，系因被告好宜生经纪公司即居间方违约，未能及时将房款及税金等存入交易所指定账户，合同对买卖双方未及时到政府部门办理产权交易手续的违约情形进行了违约金条款的约定，即每逾期一日向对方赔偿全额房款万分之三的违约金，但合同未对被告好宜生经纪公司即居间方违约进行违约条款的约定，因该合同时居间方提供的格式合同，且合同内容显然规避了同等条件下居间方应承担的违约责任，故依据公平原则，被告好宜生经纪公司即居间方未及时到政府部门办理产权交易手续的违约情形亦应当对买卖双方承担相同的违约责任。现原告已经履行完合同义务，诉请主张继续履行合同，由二被告协助其办理更名过户手续符合法律规定，本院予以支持。原告诉请二被告按全额房款万分之三的给付原告逾期办理产权证的违约金，因违约责任应由被告好宜生经纪公司承担，故违约金应由被告好宜生经纪公司予以给付。被告邹常清针对被告好宜生经纪公司的诉讼主张，因该诉求不是针对原告人提出，故不属于反诉，被告邹常清应当另案起诉，对被告好宜生经纪公司主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告邹常清、被告哈尔滨好宜生房地产经纪有限公司于判决生效之日起三日内配合原告郝佳佳办理坐落于哈尔滨市香坊区建北街4号2单元4层1号的房屋（产权证号：哈房权证开字第2013075**）的更名过户手续；二、被告哈尔滨好宜生房地产经纪有限公司于判决生效之日起三日内给付原告郝佳佳违约金183元/天，自2016年5月17日起计算至实际给付之日止；三、驳回原告郝佳佳的其他诉讼请求。案件受理费9900元，保全费3570元（原告郝佳佳已预交），由被告哈尔滨好宜生房地产经纪有限公司负担，与上款一并给付原告郝佳佳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  徐 博人民陪审员  李连芳人民陪审员  裴翠琴二〇一六年八月二十五日书 记 员  赵可心