四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第381号
上诉人（原审第三人）：江油市花园社区居民委员会，住所地：江油市中坝镇。
法定代表人：吴萍，主任。
委托代理人：秦建华，四川鼎天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉华，女，汉族，住四川省江油市中坝镇。
委托代理人：陈昌全，四川太白律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈世培，男，汉族，住四川省江油市中坝镇。
上诉人江油市花园社区居民委员会（简称花园社区）因与被上诉人张玉华、陈世培确认合同无效纠纷一案，不服江油市人民法院（2013）江油民初字第1679号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年1月29日受理后，依法组成合议庭于2014年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人花园社区的法定代表人吴萍及委托代理人秦建华，被上诉人张玉华的委托代理人陈昌全到庭参加了诉讼，被上诉人陈世培以身体原因为由，向本院申请不出庭应诉，本案缺席审理。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定以下事实：2007年3月10日，花园社区与陈世培签订《拆迁补偿协议》，约定：花园社区因修建社区办公活动用房，根据建设部门规划，拟对位于社区三组（原中坝镇金轮村三组）的房屋一幢进行拆迁，该房屋系陈仕培所购私房，该房因长期无人使用、无人管理，现破旧不堪，濒临坍塌，市级有关部门在“创卫”、“创优”活动中多次要求拆除，拆迁方、被拆迁方就该房的拆迁补偿达成如下协议：一、该房屋由拆迁方拆迁后，修建社区办公活动用房。二、拆迁方向被拆迁方支付人民币壹万贰仟圆整。此款拆迁方在拆迁前向被拆迁人一次付清。三、因被拆迁方尚欠江油市农村信用社联合社营业部贷款，地面赔偿款由拆迁人直接向信用社支付。四、拆迁行为由拆迁方组织实施，并做好周围群众的工作，处理拆迁过程中遇到的各种问题。五、本协议一式三份，拆迁方执二份，被拆迁方执一份。时任花园社区法定代表人陈华文在拆迁方处签名，并盖有花园社区印章；陈世培在被拆迁方处签名捺印。
同日，陈世培向花园社区出具《授权委托书》，委托书内容为“因江油市花园社区新建社区办公、活动用房需要，根据市建设部门的规划要求，决定对位于花园社区三组（原中坝镇金轮村三组）本人所购私房进行拆迁，该房屋因本人贷款现已经抵押给江油市农村信用合作联社营业部。现在授权江油市花园社区居委会进行处理。”
2007年3月14日，陈华文主任在陈世培书写的落款时间为2007年3月10日的领条上签字“同意支付壹万贰仟元”。
2007年3月16日，花园社区委托四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司对江油市中坝镇涪源街一座两层楼房屋的价值进行评估。报告记录：估价时点“2007年3月16日”，估价结果“估价对象位于江油市中坝镇涪源街一座两层楼房屋住宅176.12平方米、不含土地使用权。在估价时点的价值为：11，800.00元（大写：人民币壹万壹仟捌佰元整）”。估价报告所附的照片，本案当事人均认可是涉案房屋。
2007年6月8日，江油市中坝镇人民政府向江油市人民政府发出《关于请求协调花园社区办公及活动用房相关问题的请示》（镇府（2007）32号文），载明“拟在涪源街一小宗地（面积约300平米）上新建办公及活动用房，但在该处需要拆迁一栋民房，房主为陈世培……经镇党委政府和社区与市信用联社营业部洽谈，联社营业部同意社区支付部分本金6万元即可取得该房屋的使用权…….特恳请市政府协调市信用联社，能否由社区按评估价1.18万元支付，社区在取得该房屋的使用权后将拆除并新建办公及活动用房……”。
2007年7月19日花园社区向江油市农村信用合作社联合社（下称信用社）太白广场分社交付4万元，信用社收款事由栏显示为“陈世培民房拆迁补偿款”。
2007年7月30日，花园社区（拆迁方）与信用社（被拆迁方）签订《房屋拆迁补偿协议》，协议载明：江油市花园社区居委会因修建社区办公活动用房，根据建设部门规划，拟对位于社区三组（原中坝镇金轮村三组）的房屋一幢进行拆迁，该房屋系社区居民陈仕培所购原中坝镇金轮村三组集体房屋，于1998年因贷款抵押给被拆迁方，该房因长期无人使用、无人管理，现破旧不堪，濒临坍塌，市级有关部门在“创卫”、“创优”活动中多次要求拆除，现陈世培将该房屋处置权交给被拆迁方处置。拆迁方、被拆迁方就该房的拆迁补偿达成如下协议：一、该房屋由拆迁方负责拆迁，费用由拆迁方负责。二、拆迁方将上述房屋拆迁后的拆迁补偿款4万元全部交由被拆迁方抵偿借款人陈世培所欠被拆迁方的贷款。三、拆迁补偿款抵偿陈世培的贷款后余下部分的贷款由拆迁方协助被拆迁方进行追收。四、在拆迁过程中所遇到的各种问题及善后事宜均由拆迁方负责。
2007年8月，花园社区启动拆迁重建。
2008年3月16日，花园社区向四川富临运业集团江油运输有限公司发文《关于社区办公活动用房建设用地的协商意见》［花园社区（2008）04号］，提到“修建过程中，社区居委会自始至终一直认为陈仕培房屋的土地使用权同旁边的闲置土地一样均为花园社区三组集体土地……根据贵公司提供的1985年5月5日的《买卖房屋协议书》所载内容，与我社区原中坝镇金轮村三组社员及现在该组组长汤振富、时任中坝镇金轮村支部书记温勉治（现任花园社区支部书记）、时任中坝镇金轮村村委主任刘玉孝所反映的情况有很大出入，上述干部认为当时金轮村三组出让房屋不含土地使用权，贵公司凭借与该组组长宋礼洪的协议即取得了国有土地使用权，该组村民、村委会、中坝镇国土所均不知情，亦无任何征地批文，贵公司取得的《国有土地使用权证书》我们认为存在一定的瑕疵……”。
2009年6月30日，江油市中坝镇财政所向花园社区拨社区办公用房修建补助款6万元。
另查明：1992年10月30日，陈仕培与案外人原江油市长途汽车客运公司签订《房屋买卖协议》，约定“将公司产权所属砖木结构平房五间卖给陈世培，房屋占地面积199.5平方米，坐西朝东，前与公司大修厂连界，北山墙外延伸长四米与水泥厂职工宿舍围墙连界，西面房后滴水延伸叁米与宋礼成、李登明房屋连界，南山墙外与刘中荣房屋连界，平房五间和指定内地段折合土地面积三分二厘，房地协商议价为叁万伍千元。此协议经双方签字公证后生效，房屋及产权属陈世培所有”。1993年4月10日双方又签订补充协议，约定“一、双方协商考虑需区今后国家城市规划，遇国家征用占地赔偿不足三万五千元由卖方补足及资金利息。资金利息计算从拆迁赔偿不足之起计算。二、遇土地使用与金轮村三组或其它单位发生争议，在买方抗争有限的情况下，卖方派人协调解决。三、双方签字本补充协议经公证后法律生效”。1992年12月，陈世培取得上述房屋的《房屋所有权证》，所有权证载明的所有权人为陈世培，无共有权人，房屋坐落于中坝镇东大街北段4号，建筑面积233.29平方米。
1996年3月6日，陈世培与江油市信用合作社联合社营业部签订抵押借款合同，用陈世培、张文焕的两处房产（案涉房屋为抵押物之一）作抵押贷款16万元，将1992年12月28日颁发的江房权证字第00129**号房屋所有权证更换成（96）他项丙字0030号房屋他项权证。
陈世培与张玉华原系夫妻，双方于1996年3月10日在江油市人民法院调解离婚，协议载明：现在住房归原告（张玉华）所有，另有233平方米的房子的所有权原、被告各50%。
2012年10月31日，陈世培、信用社向江油市房管局申请注销房屋他项权证，在申请表中填写的理由是“该户在我部所借贷款已于2012年10月31日全部还清”。2012年11月5日，陈阳以陈世培代理人的身份致函花园社区，称：陈世培是江油市中坝镇东大街北段4号房屋唯一实际所有人，信用社自2009年8月起一直占用该房屋，要求信用社自收到本告知函后十日内向陈世培归还房屋及附属设施，并按市场价向陈世培支付自2009年8月起至归还房屋之日止的房屋租金，否则将依法提起诉讼。后张玉华于2013年5月以“2012年9月，原告在偿还贷款过程中，得知被告与第三人早于2007年3月通过签订《拆迁补偿协议》，将原告与被告共同共有的233平方米的房屋予以违法处置。被告、第三人都不具备处置原告房屋的主体资格，被告及第三人的行为侵犯了原告的合法权益”为由，向原审法院提起诉讼，请求确认陈世培与花园社区签订的《拆迁补偿协议》无效。一审庭审后，第三人提交长客司小区业委会出具的证明，欲证明张玉华“自1991年至今在该小区居住生活”，张玉华予以否认。
在本院审理本案过程中，张玉华陈述信用社从未向其催收过贷款，其亦从未向信用社还过贷款。
以上事实，有《拆迁补偿协议》、授权委托书、《房屋拆迁补偿协议》、信用社收款收据、陈世培领条、估价结果报告、中坝镇政府（2007）32号文件、花园社区（2008）04号文件、中坝财政所拨款票据及进账单、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议》、《抵押借款合同》、信用社贷款凭证及催收通知、房屋他项权证及注销登记申请表、房屋所有权证、江油市人民法院（1996）江法民初字第520号民事调解书及当事人陈述等证据在卷佐证。
原判认为：本案争议焦点如下：
一、被告与第三人的法律关系问题
第三人作为“拆迁方”与“被拆迁方”被告签订了《拆迁补偿协议》，原告因此主张第三人不具备法定拆迁人资格，合同无效。原审法院认为，协议字面意思是“拆迁”，实际情况是第三人只拆不迁，为了将来行使处分权，通过合同来取得房屋所有权，以拆迁之名行买卖之实。
二、合同效力及善意取得问题
被告在1992年从原江油市长途汽车客运公司购得案涉房屋，由于历史原因登记在个人名下，实为夫妻共同共有财产。原、被告1996年3月10日在原审法院调解离婚，约定“现在住房归张玉华所有，另有233平方米房子的所有权张玉华、陈世培各享有50%”，对共有财产确定为按份共有。处分共有的不动产，应当经多数或全体共有人同意，因此，被告擅自与第三人签订《拆迁补偿协议》，是无权处分行为，事后未得到原告追认，其行为无效。但是，无处分权人将不动产处分给了善意受让人，善意受让人依善意取得原则（行为时法律），取得不动产所有权。本案第三人为了社区办公利益与被告签约时，该房屋无人居住，产权又登记在被告名下，第三人难以判断原告的婚姻状态，因此第三人是善意的。是否构成善意取得，首先为是否以合理价格转让的问题，第三人与被告在《拆迁补偿协议》的第三项约定“因陈世培尚欠江油市农村信用社联合社营业部贷款，地面赔偿款由花园社区直接向信用社支付”，条款中没有明确金额，6天后评估价11800元产生，4个月后第三人持被告出具的委托书去信用社还款4万元，后信用社催收贷款引发争议。纵观全过程，在案涉房屋对应土地有争议的情况下，第三人支付的4万元加上补偿款12000元，合计52000元是否为合理价格，就本案证据无法作出判断。
综上，被告无权单独处分233平方米房屋，事后没有得到原告追认，合同无效。第三人虽为善意，且不动产已交付、处分，但是否善意取得在本案中无法确认。
三、关于诉讼时效问题
当事人请求确认合同无效的案件，不适用诉讼时效。
综上，案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
被告陈世培与第三人江油市花园社区居民委员会签订的《拆迁补偿协议》无效。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。
宣判后，原审第三人花园社区不服，以“上诉人取得案涉房屋是善意的并支付了合理对价，故《拆迁补偿协议》应属有效；被上诉人要求确认合同无效的诉讼请求已过诉讼时效，原审判决适用法律错误”等为由，向本院提起上诉。
被上诉人张玉华则以原判正确相答辩。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为陈世培与花园社区签订的《拆迁补偿协议》是否有效？案涉房屋登记于陈世培名下，依照《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，物权以登记为准，花园社区按照房产证登记的内容与所有权人陈世培签订《拆迁补偿协议》不违反法律禁止性规定，协议签订后，花园社区按约定向陈世培履行了付款义务并履行了受陈世培委托与信用社签订的《房屋拆迁补偿协议》约定的付款义务，本院认定花园社区为善意第三人，其与陈世培签订的《拆迁补偿协议》合法有效；陈世培与张玉华在离婚时达成的财产分割协议对双方当事人有效，但因双方在达成协议后未到房产登记机关办理相关产权变更登记，协议内容未经公示，其效力不及于第三人；陈世培明知案涉房屋系其与张玉华共有的财产，在处分该财产时其未与张玉华协商，后亦未告知张玉华并取得张玉华的追认，侵犯了张玉华的物权，如因此给张玉华造成了损失，应由陈世培负责赔偿；同时，本案亦不存在原审原告诉称的其向信用社偿还贷款的情形。关于诉讼时效，因本案实质上是物权争议，故不适用二年诉讼时效的规定，上诉人关于本案已过诉讼时效的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上，原审判决适用法律错误，应予纠正；上诉人花园社区的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销江油市人民法院（2013）江油民初字第1679号民事判决；
二、驳回原审原告张玉华的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由张玉华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 兵
审 判 员 于红霞
代理审判员 肖玉生
二〇一四年十二月二十八日
书 记 员 毛玉红