广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第303号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区华夏路8号36层自编3601单元。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：蔡青青，广东东方星联律师事务所律师。
被告：李木浪，住广东省五华县。
委托代理人：张钦华，广东粤邦律师事务所律师。
委托代理人：潘志斌，广东粤邦律师事务所律师实习律师。
原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告李木浪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人蔡青青，被告李木浪及其委托代理人张钦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁骏物业公司诉称：2007年7月23日，原、被告签订朗悦君廷前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的位于广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷B5-201单位的物业提供前期物业管理服务。协议约定：物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；物业管理服务费标准为每月每平方米1.50元（不含公共水电分摊费用）；乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。协议签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2008年3月19日起无故拒绝交纳管理费。至今，被告已拖欠原告管理费本金12311.4元（物业管理费按每平方米每月1.50元计算，被告物业面积104.61平方米，每月管理费为156.9元），逾期支付管理费的滞纳金14513.18元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年9月30日止），合计总额26824.58元。另，要求被告向原告清偿2008年12月1日至2014年9月30日的分摊电费291.9元。上述欠费经原告多次催收未果。据此，请求法院判令：1.被告向原告清偿2008年3月19日至2014年9月30日的管理费12311.4元及逾期支付管理费的滞纳金14513.18元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年9月30日止），合计26824.58元；2.被告向原告清偿2008年12月1日至2014年9月30日的分摊电费291.9元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告李木浪辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋在2007年交付时存在诸多质量问题，而涉案房屋是包装修的，我方遗留了一条钥匙给原告维修。但至2008年4月13日原告仍未维修涉案房屋，且将我方留下的钥匙遗失。我方又给了原告一条钥匙。2009年7月17日原告又称钥匙丢失了，我方第三次给原告钥匙，但原告一直没有对房屋存在的问题进行维修。我方在2012年7月1日将涉案房屋转让给案外人温学华，且在2013年7月23日完成了产权变更登记手续。因原告一直没有履行向我方交付符合合同约定房屋的义务，我方对原告的房屋质量及物业服务已不信任，根据物业服务合同第四十一条的约定我方没有缴纳物业管理费，我方将保留反诉原告，要求原告赔偿延期交房的租金损失。2.我方申请追加温学华为本案第三人。3.原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效。原告在2014年才向我方主张权利，此前都没有向我方主张过权利。4.原告主张的每日千分之一的滞纳金过高，不符合法律规定，请求法院调整为按同期银行贷款利率计算滞纳金。
经审理查明：2007年7月16日，李木浪与广州市天建房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，李木浪向广州市天建房地产开发有限公司购买位于广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷B5-201号房，即涉案房屋。2007年7月23日，李木浪（乙方）与宁骏物业公司（甲方）签订朗悦君廷前期物业服务协议，约定由宁骏物业公司为李木浪购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议约定甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。物业管理服务费用约定：物业管理服务费以发展商收楼通知发出的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月费用。乙方交纳物业管理服务费的时间，按月度结算，交费时间为每月的5号前。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.5元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积104.61平方米，每月应缴纳物业管理费156.9元。
2007年12月3日，广州市天建房地产开发有限公司向李木浪发出收楼通知书，通知李木浪于2007年12月19日办理相关收楼手续。收楼通知书中的温馨提示注明：为庆祝朗悦君廷提前交楼，如阁下按本通知书通知的时间亲临售楼部办妥收楼手续的，将免收阁下三个月（即2007年12月至2008年3月）物业管理费。2007年12月19日，李木浪到现场收楼，并在确认书上签名确认收到涉案房屋的锁匙。确认书上明确本人于收楼时知悉并确认以下事项：⑴收楼时，在朗悦君廷服务中心职员的陪同下检查所属物业的装备及设施，如有瑕疵即记录于《房屋交接表》中，并于48小时内交回服务中心，以便安排修缮，该房屋保修期从交付使用日（收楼通知书通知收楼日期）起计。……李木浪到现场收楼时认为涉案房屋存在质量问题，并在房屋交接表上填写了房屋存在的问题，如书房门上有缺口、公共厕所地漏不通水、主人房窗台与窗没有补胶等，并注明留匙返修。因涉案房屋存在的问题未完成修缮，2008年4月13日及2009年7月17日，李木浪再次将涉案房屋的锁匙委托宁骏物业公司代管。李木浪称宁骏物业公司对其房屋存在的问题一直未予修缮，认为宁骏物业公司没有履行物业管理公司的职责，其无权向李木浪收取管理费。
宁骏物业公司称李木浪自2008年3月19日起至今从未缴纳物业管理费，其每月均向李木浪催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书及电话催收。宁骏物业公司并称其于2013年8月20日、2014年5月20日以EMS快递方式分别向李木浪在业主资料登记表上的地址（广东省五华县河东镇苑堂村罗塘）及前期物业服务协议的地址（新华镇凤凰北路雅居乐12栋601房）寄送法务公函及律师函，催收涉案房屋的物业管理费及分摊电费。对此，宁骏物业公司提供了缴费通知单两份（时间为2013年9月16日和2015年2月15日）、法务公函及律师函的复印件及EMS快递单两份（其中2013年8月20日邮寄法务公函的快递单为复印件），没有提供妥投证明。李木浪对缴费通知单不予认可，认为是宁骏物业公司单方制作的，且没有向其送达；对2013年8月20日的法务公函及EMS快递单不予确认，认为宁骏物业公司提供的是复印件，没有原件核对，且其也没有收到该法务公函；确认收到2014年5月20日快递的律师函。
宁骏物业公司认为其只代表开发商与业主进行物业交接，虽然业主将房屋交接表及房屋锁匙交给宁骏物业公司，但并不意味着开发商对物业存在问题的维修义务转由宁骏物业公司承担，业主不能以此为由拒交管理费。
另查，2012年12月15日，李木浪与案外人温学华就买卖涉案房屋签订房屋买卖合同，涉案房屋并于2013年7月23日变更登记产权人为温学华。
本院认为：宁骏物业公司与李木浪于2007年7月23日签订的朗悦君廷前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
宁骏物业公司依约为李木浪位于广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷B5-201号房提供了物业管理服务，李木浪应按协议约定交纳物业管理费。李木浪办理了收楼手续后以房屋存在质量问题而宁骏物业公司一直未予维修为由拒交管理费，理由不能成立，本院不予支持。李木浪如果认为房屋有质量问题，应与开发商进行协商解决。根据宁骏物业公司提供的缴费通知单、法务公函、律师函及快递单显示，宁骏物业公司没有在2008年至2012年间向李木浪催收管理费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，李木浪主张应适用民法通则二年诉讼时效的规定有理，结合宁骏物业公司提供的法务公函、律师函及快递单，本院认为，因宁骏物业公司没有提供证据证明其于2008年至2012年间向李木浪进行有效送达催收管理费等费用，而提供的于2013年8月20日向李木浪邮寄的法务公函及快递单均为复印件，没有原件核对，李木浪对此不予确认，因此，该邮件不能成为诉讼时效中断的事由。宁骏物业公司于2014年5月20日向李木浪发出邮件催收管理费等费用，李木浪表示收到该邮件，诉讼时效中断。因此，宁骏物业公司主张2012年5月20日前的管理费等费用已超过二年诉讼时效，对宁骏物业公司主张的该部分管理费等费用不予支持。李木浪应向宁骏物业公司支付2012年5月21日至今的管理费。但根据李木浪与案外人温学华签订的房屋买卖合同及房地产登记簿查册表，涉案房屋的产权人于2013年7月23日已变更登记为温学华，从该时起该房屋的物业管理费等费用应由温学华承担。因此，李木浪应向宁骏物业公司支付2012年5月21日至2013年7月22日的物业管理费，按协议约定标准1.5元／月／平方米计算为2207.06元（156.9元／月×14个月＋156.9元／月÷30天×2天）。
因李木浪未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在协议中约定滞纳金按每日千分之一的标准计算，明显高于李木浪未按时交纳物业管理费给宁骏物业公司造成的损失，结合宁骏物业公司提供物业管理服务的情况及李木浪是因其房屋存在的问题一直得不到解决而拒交管理费等因素，李木浪请求调整滞纳金的计算标准为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，滞纳金以不超过本金为限，理由充分，本院予以支持。
宁骏物业公司要求李木浪支付2008年12月1日至2014年9月30日的分摊电费291.9元，没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李木浪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付自2012年5月20日至2013年7月22日的物业管理费共2207.06元。
二、被告李木浪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2014年9月30日止，滞纳金以不超过本金为限。
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费239元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担221元，被告李木浪负担18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一五年三月三十一日
书记员 袁美华