河北省滦平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滦民初字第217号
原告：申秀珍，女，1969年3月7日出生，汉族，市民，河北省滦平县人，住滦平县。
委托代理人：关志兵，滦平县滦平镇三维法律服务所法律工作者。
被告：吴志远（曾用名吴克财），男，1975年3月1日出生，汉族，市民，安徽省无为县人，现住滦平县。
委托代理人：吴仁超，河北国正律师事务所律师。
原告申秀珍与被告吴志远租赁合同纠纷一案，原告申秀珍于2013年12月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法向被告吴志远送达了应诉通知书、起诉状副本、举证须知、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，并向原告申秀珍送达了举证须知、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。依法组成合议庭，于2014年1月9日、2014年4月15日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告申秀珍的委托代理人关志兵、被告吴志远到庭参加诉讼，原告申秀珍未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告申秀珍的委托代理人关志兵、被告吴志远及委托代理人吴仁超到庭参加诉讼，原告申秀珍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申秀珍诉称，原告申秀珍是05鑫港B9-S4-1房屋的所有权人，2012年8月11日原告申秀珍与被告吴志远签订房屋租赁合同一份，被告吴志远租用该房屋作为舞蹈教室，租期三年，即自2012年8月20日至2015年8月20日，年租金18000.00元为上交租。合同同时约定租赁期间因租赁房屋正常使用所需交纳的各项税费由被告吴志远负责。合同签订后，被告吴志远向原告申秀珍交纳了2012年至2013年的租金，并使用该房屋开办舞蹈培训班。2013年7月份，被告吴志远突然电话通知原告申秀珍要求解除租赁合同，原告申秀珍拒绝，双方几次协商未果。2013年7月7日被告吴志远迁出该房屋，并擅自张贴转租广告欲将此房转租，原告申秀珍多次找被告吴志远协商，被告吴志远拒绝交纳任何费用。为此诉至法院，要求被告吴志远履行合同，给付原告申秀珍2013年8月20日至2014年8月20日的房屋租金18000.00元及取暖费3828.00元，并支付原告申秀珍2012年8月20日至2013年8月20日租赁原告房屋期间的取暖费及物业费5250.00元。
原告申秀珍当庭提供如下证据：
1、原告申秀珍与被告吴志远签订的房屋租赁合同一份。证明原、被告签订的房屋租赁合同期限为三年，被告吴志远应履行合同。
被告吴志远的质证意见是：当时我并没有看合同的内容，就在房屋租赁合同上签了字。我认为该合同内容不平等，不公正，是无效合同。
2、照片一张。证明被告吴志远欲将房屋另行转租，原告申秀珍并不同意其转租，所以有人来问租房事宜，原告申秀珍均拒绝。
被告吴志远的质证意见是：照片上出租房屋的广告是我贴的，但是是经过原告申秀珍允许的，张贴时间为2013年7月份，当时也有人来找过我想租此房，原告申秀珍也与其沟通过，但不知道什么原因没有谈成。
3、滦平县鼎金物业服务有限公司证明一份。证明原告申秀珍所有的B9-S4-1房屋每年物业费金额为1968.84元。
被告吴志远的质证意见是：对证明的真实性没有异议，但认为物业公司没有服务到位，所以被告吴志远不应缴纳物业费，且2013年8月后被告吴志远并未租赁该房屋，所以不产生物业费。
4、2013年至2014年取暖费发票一张。证明被告吴志远未缴纳2013年至2014年取暖费，原告申秀珍已经垫付。
被告吴志远的质证意见是：对取暖费发票的真实性无异议，但认为原、被告之间的房屋租赁合同已经于2013月6月1日解除，所以被告吴志远不应承担2013年冬季取暖费。
被告吴志远辩称，2012年8月份，被告吴志远和其妻子与原告申秀珍三人在原告申秀珍的出租房内达成协议，由被告吴志远先租原告申秀珍房屋一年，租金为18000.00元，如第二年续租，提前协商。原、被告开始是谈的租三年，每年18000.00元房租，但原告申秀珍不同意，说第一年因屋内设施不全，同意18000.00元，但第二年房租至少要20000.00元，续租时再商量。原告申秀珍提供的合同是其将房交给被告吴志远后在原告申秀珍家里签的，具体内容被告吴志远不太清楚。2013年5月，被告吴志远给原告申秀珍打电话说房子不租了，让原告申秀珍往外出租，被告可以随时搬走，原告申秀珍当时表示同意，被告吴志远也帮忙往外出租此房，期间有人来和原告申秀珍谈过，但不知什么原因，没有谈成。2013年6月1日，被告吴志远搬出此房，并通知了原告申秀珍，8月份在房屋快到期的时候，被告吴志远准备将钥匙还给原告申秀珍，遭到原告拒绝。因被告吴志远租用原告房屋是为被告吴志远妻子做舞蹈教室，现被告吴志远妻子双眼原发性视网膜色素变性，不能继续办舞蹈班，租用此房屋已经没有意义，所以被告吴志远要求解除合同。被告吴志远在合同期满一年前三个月就通知了原告申秀珍不再租用此房，不可能给原告申秀珍造成损失，要求原告申秀珍返还被告吴志远2013年6月1日至2013年8月1日两个月的租金3000.00元。另外，在被告吴志远使用该房屋期间的取暖费已经交纳，物业费因未达到物业服务标准，不同意交纳。原告申秀珍主张的2013年8月至2014年8月的房屋租金及取暖费、物业费，因被告吴志远并未使用该房屋，不同意支付。综上，请驳回原告申秀珍的诉讼请求。
被告吴志远当庭提供如下证据：
1、孙鹏的证明一份。证明2013年6月开始，原告申秀珍已经同意吴志远不再租赁原告申秀珍的房屋。
原告申秀珍的质证意见是：被告吴志远提供孙鹏的证明，没有孙鹏的相关信息，原告申秀珍不予认可。该证明材料可以证明被告吴志远单方制作出租房屋的广告，虽然有原告申秀珍的联系方式，但也不能证明是经原告申秀珍同意才转租房屋的。
2、滦平县中医院疾病诊断书一份。证明被告吴志远妻子程春鹏患有双眼原发性视网膜色素变性，不能从事舞蹈教练的职业，继续租用原告申秀珍的房屋已不能达到目的。
原告申秀珍的质证意见是：对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
经审理查明，原告申秀珍与被告吴志远于2012年8月11日签订房屋租赁合同一份，合同约定原告申秀珍将其位于05鑫港小区的B9－S4-1房屋一套租给被告吴志远，用于给吴志远的妻子程春鹏作舞蹈培训教室使用。房屋租赁期为三年，即自2012年8月20日起至2015年8月20日止。房屋租金为每年18000.00元，支付方式为上交租。如遇市场变化，原告申秀珍可调整租金标准。同时约定，在租赁期间被告吴志远应按时交纳经营使用所需交的各项费用。被告吴志远已向原告申秀珍交纳2012年8月至2013年8月的房租18000.00元，使用该租赁房屋作舞蹈教室。被告吴志远在租期未满一年前的2013年6月份通知原告申秀珍不再租赁房屋，2013年7月份搬出该房屋，并在该房屋门上张贴出租房屋的广告，广告上留有原告申秀珍和被告吴志远的电话。
原告申秀珍已经实际缴纳2013年至2014年取暖费3828.00，其要求被告吴志远给付2013年8月20日至2014年8月20日的房屋租金18000.00元及取暖费3828.00元，并支付原告申秀珍2012年8月20日至2013年8月20日租赁原告房屋期间的取暖费及物业费5250.00元。被告吴志远认为2012年8月20日至2013年8月20日的取暖费其已经交纳，自2013年6月双方已经解除租赁合同，不应负担2013年8月20日至2014年8月20日的取暖费及物业费。
另查，被告吴志远租用原告申秀珍房屋的目的是其妻子程春鹏为舞蹈教师，租用本案涉及房屋是开办舞蹈培训班，滦平县中医院疾病诊断书证实程春鹏患双眼原发性视网膜色素变性。
前述事实，有原、被告的诉辩陈述，及房屋租赁合同、取暖费发票、疾病诊断书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原告申秀珍与被告吴志远签订的房屋租赁合同是书面合同，不违反法律规定，且双方已经实际履行，应认定租赁合同合法有效。被告吴志远主张与原告申秀珍签定的租赁合同为无效合同，未提供相应证据证实自己的主张，本院审查亦未发现该合同有无效情形，被告吴志远主张合同无效的意见，本院不予支持。被告吴志远在第一年租赁期限届满前的两个月通知原告申秀珍解除合同，明确不再租赁房屋，双方合同解除，原告申秀珍应及时收回房屋，行使权利。因被告吴志远单方解除合同，应承担违约责任，赔偿原告申秀珍因解除合同所造成的损失，即支付解除合同后合理期限的租金，被告吴志远已经给付了原告申秀珍至2013年8月20日前的租金，属于支付了解除合同后合理期限的租金。因原、被告双方的租赁合同已经解除，原告申秀珍要求被告吴志远继续履行合同，给付2013年8月20日以后的租金、取暖费、物业费没有事实和法律依据，对其请求本院不予支持。被告吴志远已给付的第一年未到期的租金，已抵顶应赔偿原告的损失，故对其要求原告申秀珍返还3000.00元租金的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
驳回原告申秀珍的诉讼请求。
本案受理费470.00元，由原告申秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交与一审相同数额的上诉费用，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 王廷禄
代理审判员 崔晓明
代理审判员 贾慧新
二〇一四年四月十八日
书 记 员 周 曼
河北省滦平县人民法院
民事判决书附页
一、判决主文引用的相关的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本三份，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应在上诉期限届满前向承德市中级人民法院预交二审诉讼费，二审诉讼费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。
三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。