杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第314号
原告：杭州下沙街道智格社区经济联合社。
法定代表人：孙志法。
委托代理人：杨永生。
被告：杭州聚运投资有限公司。
法定代表人：徐益军。
委托代理人：缪渭川、曾成安。
原告杭州下沙街道智格社区经济联合社（以下简称智格联合社）为与被告杭州聚运投资有限公司（以下简称聚运公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日受理后，依法组成合议，于2013年7月22日、同年9月29日两次公开开庭审理。原告智格联合社委托代理人杨永生、被告聚运公司法定代表人徐益军及委托代理人缪渭川到庭参加诉讼。
原告智格联合社诉称：2011年5月15日，原告与被告订立《智格外来人员公寓商铺租赁合同》，约定被告租赁原告所有的智格外来人员公寓商铺，总面积10323平方米。被告未按合同第六条约定的时间向原告支付2012年及2013年租金，其中2012年租金已付4407921元，尚欠3148515元未支付，2013年租金分文未付。原告多次向被告催讨租金未果，请求判令：1、解除原、被告之间的《智格外来人员公寓商铺租赁合同》；2、被告支付租金6297030元、违约金2266930元，合计8563960元；3、诉讼费由被告承担。
原告智格联合社为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、杭州经济技术开发区房产管理局出具的证明（均为复印件），用以证明涉案商铺的所有证照齐全。
2、商铺租赁合同，用以证明合同约定双方的权利义务关系。
被告聚运公司答辩称：同意原告提出的解除合同，但对其他内容有异议。一、2011年5月15日至同年8月15日，按照合同约定有3个月的免租期，应予扣除。二、被告在出租过程中遇有300平方米以上大型商铺无法通过消防办证，原因是竣工验收中载明房产系民用用途，而非商业用途，导致被告无法出租。天沐浴场因消防未通过受到有关部门的处罚，导致承租人不交房租，且罚款也由被告承担。商铺的西南边道路直到2012年9月中下旬才开通，影响被告的招租环境。关于商铺的东北边，原告违反不开商铺的承诺，出租给群桥人力资源公司，影响被告商铺投资环境。三、第一次开庭后双方通过结算，确定计算租金截止时间为2013年5月31日，承租时间为21.5个月，每月租金为629703元，总租金为13538614.5元，因原告存在上述违约行为，被告认为租金应打7折，即9477030.15元，扣除被告已支付7241584.5元，尚欠原告2235445.60元未付，此外，被告有3000000元保质金在原告处，也应予扣除，故原告应支付被告764554.3元。综上，请求驳回原告其他诉讼请求。
被告聚运公司向本院提交了如下证据：
证据1、房屋竣工验收材料4页复印件，用以证明土地性质为民用，不属于商业用地，这和合同上载明的商业用途不一致。
证据2、招标文件（原件），用以证明原告对业态和面积有明确约定，面积在300平方米以上无法出租。
证据3、保证金收据，用以证明被告已向原告交付保证金，合计交付7241584.5元。
证据4、房租费发票，用以证明被告已履约。
证据5、联系函（2011年7月15日）、联系函（2011年8月22日）、联系函（2011年11月16日），用以证明已就租赁物不符合约定的事项与原告之间进行了多次磋商。
证据6、消防罚款票据、工商处罚听证告知书、工商处罚通知书，用以证明因消防问题无法实现合同目的。
证据7、照片，用以证明无法实现合同目的。
经庭审质证，本院认证如下：
原告提交的证据1-4，系复印件，原告对真实性、合法性有异议，认为房产性质是民用建筑，造成营业用途的障碍，且缺少消防验收。对证据5无异议。本院对原告证据予以确认。
被告提交的证据1-4、6真实性无异议，但对证明目的有异议，认为房屋虽系民用建筑，但和营业商铺不冲突，且房屋已经竣工交付，双方的权利义务关系应依照合同的确定，工商处罚与本案无关联性。对证据5和证据7有异议，认为联系函没有收到过，不知道照片拍摄的时间、地点等。本院认为被告的证据1-4、6符合证据形式要件，本院予以确认，对证据5、7，被告提出异议成立，本院对该组证据不予认定。
根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院确认下述案件事实：
一、2011年5月15日，原、被告签订《智格外来人员公寓商铺租赁合同》，协议约定：原告将智格外来人员公寓1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#楼一、二两层及4#楼第二层（美食广场除外）商铺的指定部分物业出租给被告，实际承租物业的建筑面积为10323平方米，租金为61元／月／平方米；租赁用途为商业经营之用；物业交付日期为2011年5月15日，租赁期限为15年，前3个月免交房租；聚运公司支付智格联合社保证金3000000元；聚运公司累计拖欠租金逾期1个月以上的，智格联合社有权解除合同，并收取当年年租金总额的30%作为违约金。合同签订后，被告按约交纳保证金3000000元。
二、2013年7月22日，原、被告一致同意于当日解除案涉合同。之后，经双方结算，截止至2013年5月31日，租赁期间为21.5月，产生租金13538614.5元，被告已支付租金7241584.5元，扣除保证金后，尚欠原告租金3297030元未付。
三、原告当庭陈述：1、出租商铺因工程用途系“民用”导致经营户无法办理消防证，商铺附近的道路未能及时开通亦属实，对此，原告确有责任；2、同意租金主张至2013年5月31日；3、解除合同的后续问题双方已自行协商处理。
本院认为，原、被告签订《智格外来人员公寓商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，本院对双方的租赁合同关系予以确认。本案中，双方协商同意解除合同，租金计至2013年5月31日，共计21.5个月，该内容不违反法律规定，故本院予以准许。本案的争议焦点为被告是否应支付违约金。被告未按时支付租金显属违约，但原告在履行合同过程中亦有一定的违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出对租金打折的请求，于法无据，故本院不予采纳。另，被告要求保证金在租金中予以抵扣，原告未提出异议，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州下沙街道智格社区经济联合社与杭州聚运投资有限公司签订的《智格外来人员公寓商铺租赁合同》于2013年7月22日解除；
二、杭州聚运投资有限公司于判决生效后十日内支付杭州下沙街道智格社区经济联合社租金3297030元；
三、驳回杭州下沙街道智格社区经济联合社其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费71748元，由杭州下沙街道智格社区经济联合社负担38572元，杭州聚运投资有限公司33176元。原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费71748元。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审 判 长 邱洁健
人民陪审员 马 燕
人民陪审员 林祥宽
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 茹 愿