湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东西湖民商初字第00669号
原告刘某。
委托代理人仇文，湖北鼎君律师事务所律师。
委托代理人王云俊。
被告胡某。
第三人王某。
委托代理人熊艺。
原告刘某诉被告胡某、第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员贾继祠独任审判，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人仇文、王云俊、被告胡某、第三人王某及其委托代理人熊艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，原、被告于2000年1月27日签订协议书，约定被告将其所有的武汉市东西湖区吴家山×路东西湖某楼一间，面积为74.81平米（房产证地址：×路一号进-1幢××号第五层）的房屋出售给原告，原告在签订协议后的7日内付清房价款49，000元，被告应向原告交付房屋及相关权证。同时被告口头承诺，在原告付清购房款后立即为原告办理房产变更登记，全部费用由被告承担。双方签订协议后，原告随即履行了合同义务，在约定期限内向被告支付全额购房款49，000元，被告随即向原告移交房屋及证件，原告居住该房屋至今。但是在原告履行完付款义务后，多次催促被告办理房产变更登记手续，而被告以各种理由推脱至今。综上，原告认为，根据相关法律规定，双方通过书面协议形式确定了房屋买卖合同关系，该买卖合同关系依法应受法律保护。现被告收取原告购房款后不履行过户义务的行为已经构成违约，其应立即为原告办理房产变更登记，并承担过户费用。据此，原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告间房屋买卖合同有效，被告协助原告办理×路1号进-1幢××号房产过户手续；2、办理房屋产权变更登记手续中产生的费用全部由被告承担；3、由被告承担本案的诉讼费。
被告胡某辩称，当时签订的协议书并未写明过户，所以其无协助原告办理过户手续的义务，原告也未曾催其协助办理相关手续。
第三人王某辩称，原、被告签订的协议其不知情，原告也没有针对其的诉讼请求，其不应成为本案的第三人。
原告刘某为支持其诉讼主张，在期限内向本院提交如下证据：
证据1、房屋所有权证、国有土地使用权证、武汉市东西湖区教师进修学校证明，证明诉争房屋的坐落、面积等基本情况及房屋产权属于被告胡某个人所有；
证据2、协议书、保证书、定金收条、购房款收条，证明原、被告之间存在合法的房屋买卖合同关系，原告已经履行了合同义务，被告向原告交付了房屋及产权证件，被告应立即将诉争房屋过户至原告名下；
证据3、三份原告缴纳土地税的交款凭证，证明原告自购买该房屋后，一直居住其中。
被告胡某及第三人王某在庭审中未向本院提交任何证据。
为查明案件事实，本院从已审结的离婚诉讼（1998）东民初字第241号案件中调取了该案的民事调解书。该调解书的原告为王某、被告为胡某，该调解书确认了王某与胡某离婚的同时，确认位于东西湖区吴家山教师进修学校的两室一厅住房一套属王某与胡某共同所有。
经庭审质证，原告刘某对本院调取的（1998）东民初字第241号民事调解书无异议，并表示原告在购买被告房屋时，已经尽到了足够的注意义务，其并不知道房屋属胡某与王某共有，根据证明、权属登记证件，其有理由相信胡某能够处置该房屋，胡某交付房屋已有14年，胡某、王某从未向其主张权利，其已是事实上的房屋所有权人，办理房屋过户手续也不是强制性的手续。
被告胡某对原告刘某提交的证据1、2、3及本院调取的（1998）东民初字第241号民事调解书均无异议，只是表示国有土地使用权证更换过，何时更换的新证不清楚。
第三人王某拒绝对证据1、3质证；认为证据2与其无关；对本院调取的（1998）东民初字第241号民事调解书，王某的委托代理人认为真实性有异议，需要核对原件，王某本人对证据无异议。
对当事人无异议的证据即原告刘某提交的1、3及对本院调取的（1998）东民初字第241号民事调解书，本院对其证据效力予以确认；对当事人有异议的证据，即原告刘某提交的证据2，本院认证意见是：
鉴于该系列证据均有原件，第三人王某也未对真实性提出异议，本院对其证据效力予以确认，至于王某有异议的关联性问题，其效力是否及于王某的问题，本院将在后文对此进行阐述。
本院根据以上有效证据及各方当事人在庭审中的陈述，综合认定本案案件事实如下：
1994年8月15日，武汉市东西湖区房地产管理局填发房屋所有权证，该证记载内容为：“房屋座落：×路一号；幢号：进-1；房号：2；建筑结构：砖混；层数：6；建筑面积（平方米）：74.81、备注第五层；所有权人：胡某；所有权性质：私有”，登记的共有人栏为空。
武汉市东西湖区教师进修学校向刘某出具证明一份，该证明内容为：“原我校胡某×路一号二单元五楼××号房，建面74.81㎡。其产权属个人所有。特此证明”。
2000年1月27日，胡某（甲方）与刘某（乙方）签订协议书，约定甲方愿将吴家山东西湖某楼二单元五楼2门二室一厅74.81平方米房屋卖给乙方，总价49，000元。乙方向甲方首付定金1，000元，余款48，000元7日内付清，同时甲方应向乙方交出房屋所有钥匙和房产证，甲方收到定金后于2000年1月30日前搬出房屋。协议还约定了在甲方搬离前的水电费、物业费由谁承担、违约责任等其他事项。
同日，刘某向胡某支付了2，000元，胡某向刘某出具收条一张。
2000年1月29日，刘某向胡某支付剩余购房款47，000元，胡某向刘某出具金额为49，000元的购房款收条一张。
同日，胡某向刘某出具一份保证书，表示其已将房屋卖给刘某，房屋产权及所有手续归刘某所有，双方之间的买卖协议生效，其本人债权债务与刘某无关。
此后胡某向刘某交付了房屋钥匙、房屋所有权证、国有土地使用权证，并搬离房屋。
2007年，由于国有土地使用权证需更新，刘某持旧证办理该手续，新证的证号为东国用（改2007）第050103273-1-2502，记载的座落为东西湖区×路1号，土地使用权人为胡某。
虽然胡某搬离房屋后，刘某即对该房屋占有、使用至今，但一直并未将该房屋的所有权和国有土地使用权过户至自己名下。
另查明，胡某与王某于1980年登记结婚，1998年7月，王某将胡某诉至本院，要求与胡某离婚。在该案审理过程中，原、被告达成调解，本院依据调解协议于1998年8月28日出具（1998）东民初字第241号民事调解书，确认了王某与胡某离婚的同时，确认位于东西湖区吴家山教师进修学校的两室一厅住房一套归王某与胡某共同所有。
2014年9月12日，原告刘某诉至本院，要求如诉称。审理中，各方仍坚持诉辩称意见，调解不成。
本案的争议焦点为：1、原告刘某与被告胡某签订的房屋买卖合同是否有效；2、如房屋买卖合同有效，能否判决被告胡某协助原告刘某办理过户手续。
1、关于原告刘某与被告胡某签订的房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，依据（1998）东民初字第241号民事调解书确认的内容，武汉市东西湖区×路1号进-1幢××号房屋属被告胡某与第三人王某共有财产，虽然被告在未经第三人同意的情况下，在2000年1月27日擅自将该房产卖给原告的行为属无权处分，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，据此本院依法确认原、被告签订的房屋买卖合同即协议书有效。
2、关于在房屋买卖合同有效的情况下，能否判决被告胡某协助原告刘某办理过户手续的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋作为不动产，其所有权的转移经登记才生效，原告要求被告配合其办理房屋过户手续的行为系要求改变房屋所有权归属的行为。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”，武汉市东西湖区×路1号进-1幢××号第五层房屋属被告胡某与第三人王某两人的共同财产，无论该财产属共同共有还是按份共有，在本案各方均未提供共有人之间特别约定的情况下，被告胡某均无权单独处理该房屋，故本院认为原告刘某要求被告胡某协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
需要说明的是，在本案审理过程中，本院向原告刘某进行了释明，其可主张解除房屋买卖合同，并追究被告胡某的违约责任，但其仍然坚持本案的诉讼请求，本院认为，虽然原告刘某的合同目的无法达到，但其可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，主张解除与胡某之间的房屋买卖合同，并要求胡某承担违约赔偿责任，由此获得救济。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告刘某与被告胡某于2000年1月27日签订的协议书有效；
二、驳回原告刘某其他诉讼请求。
案件受理费3，063元（减半收取，原告已预交），由被告胡某负担，由被告胡某向原告刘某支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费6，126元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 贾继祠
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 赵 靓