山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第177号
上诉人（原审原告）：周求生，无固定职业。
委托代理人：曲卫、赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台嘉诚实业有限公司。住所地：烟台市芝罘区卧龙北路*号。
法定代表人：周建明，该公司董事长。
委托代理人：赵东平，山东中亚顺正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：娄景栩，无固定职业。
委托代理人：费卫民，山东纬达律师事�所律师。
上诉人周求生因与被上诉人烟台嘉诚实业有限公司（以下简称嘉诚公司）、被上诉人娄景栩房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2001年7月25日，坐落于烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原门牌号为烟台市芝罘区上夼西路099号）、建筑面积共计4082.29平方米的房屋（地下1层、地上7层）所有权登记在奇山办事处名下，产权证号为烟房权证芝字第××号。
2006年7月30日，嘉诚公司与娄景栩在签订的房屋租赁合同中约定：嘉诚公司自愿将坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号［嘉诚商务公寓］二层2-11（含卫生间）、四层4-10和4-11（含卫生间）、六层6－5和6－6房屋，共六间，建筑面积180平方米，出租给娄景栩使用；上述房屋的年租�总额为人民币31000元，租期自2006年8月1日起至2021年7月31止共15年；娄景栩为嘉诚公司施工完成了华侨置业及大东夼项目等工程，工程款预算总额为464047.91元（以决算为准），两被告经协商同意，嘉诚公司以娄景栩应付上述房屋租金抵顶工程款，多退少补，双方互相找补。合同签订后，娄景栩取得了上述房屋并开始使用。
2007年，中国建设银行股份有限公司烟台分行（以下简称建行烟台分行）诉嘉诚公司借款合同纠纷，烟台市中级人民法院立（2007）烟民二初字第192号案。该案审理过程中的2007年7月30日，奇山办事处向烟台市中级人民法院出具了书面担保函，载明：“烟台市中级人民法院贵院受理的烟台嘉诚实业有限公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行借款纠纷案件，我办事处愿以座（坐）落于烟台市芝罘区上夼西路099号房产（房产证号：烟开房权证芝××号）为�台嘉诚实业有限公司提供担保；此房产无设定抵押、担保及权利瑕疵。”该案诉讼中，嘉诚公司提供了下列证据：1、1994年7月4日，奇山办事处与山东胶东集团公司（原山东房地产集团胶东发展公司，以下简称胶东集团）签订的协议书一份；2、烟台市中级人民法院于2000年5月18日作出的关于建行烟台分行起诉胶东集团及奇山办事处借款合同纠纷一案的（1999）烟经初字第334号民事判决书一份、2000年7月11日案外人孙胜购买上夼西路南端东侧办公楼南半部分及北半部顶层的拍卖成交确认书及专用发票各一份、烟台市中级人民法院于2000年7月13日作出的（2000）烟执字第207号、（1998）烟执字第128号民事裁定书一份。其中烟台市中级人民法院在2000年7月13日作出的民事裁定书载明：两案合并执行后的申请执行人分别为建行烟台分行和嘉诚公司，被执行人为胶东集团；3、2000年8月9日，建行烟台分行与奇山办事处及嘉诚公司签订的编号为JD－1合作协议一份；4、建行烟台分行和嘉诚公司签订的、未标明时间的编号为JD－2号转让协议一份。嘉诚公司提供上述证据用以证明，位于烟台市芝罘区上夼西路南端东侧的办公楼建设项目原是奇山办事处和胶东集团联合建设，双方约定建成后各分得50%的产权；后因胶东集团对外欠款，经烟台市中级人民法院合并执行，裁定将胶东集团所有的、位于上夼西路南端东侧办公楼南半部分及北半部顶层（以该楼沉降缝为界）房屋拍卖所得的价款扣除拍卖费用后分别交付申请执行人建行烟台分行和嘉诚公司用于清偿债务；2000年8月9日，建行烟台分行与奇山办事处及嘉诚公司三方协商共同签订了JD－1号合作协议，决定继续合作建设上述在建工程，建成后对执行标的物不足5000平方米的部分，从北侧5楼（从上往下第二层）�端继续分割，奇山办事处作为一方，建行烟台分行和嘉诚公司作为一方，各按50%分享；待综合验收后，奇山办事处负责为嘉诚公司办理有关房产手续；后建行烟台分行又与嘉诚公司签订了JD－2号转让协议，建行烟台分行将其在上述工程中所占份额全部转让给了嘉诚公司所有；至此，位于烟台市芝罘区上夼西路南端东侧的办公楼由嘉诚公司和奇山办事处各占50%的产权；嘉诚公司是为了盘活上述不良资产才向建行烟台分行举借了借款。2007年10月22日，烟台市中级人民法院作出了（2007）烟民二初字第192号民事判决书，认为虽然嘉诚公司辩称其为了帮助建行烟台分行处置不良资产才进行借款，借款无法归还也是因建行烟台分行违约造成的；因建行烟台分行与嘉诚公司之间的借款虽与建行烟台分行和嘉诚公司、奇山办事处三方签订的JD－1号合作协议、建行烟台分行和嘉诚公�签订的JD－2号转让协议有关，但两协议所涉及的房产分割和转让与该案借款是两个不同的法律关系，如嘉诚公司对建行烟台分行在履行房产分割和房产转让协议中行为不当，可另行主张权利。故判令嘉诚公司向建行烟台分行偿还借款本金21500000元及暂计至2007年2月21日的利息和逾期利息3768915.92元、律师代理费192945元、案件受理费169109元及财产保全费5000元。该民事判决书已发生法律效力。
2013年2月4日，烟台市中级人民法院作出（2008）烟执字第33－10号执行裁定书，载明（2007）烟民二初字第192号建行烟台分行诉嘉诚公司借款合同纠纷案的民事判决书已发生法律效力，嘉诚公司未履行生效法律文书确定的义务，裁定变更本案周求生为该案的申请执行人，嘉诚公司为被执行人，奇山办事处为保证人，奇山办事处在其所提供担保的坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号房产的价�范围内对嘉诚公司的债务承担清偿责任，上述房产及相应的土地使用权经过两次公开拍卖均无人竞买流拍；周求生申请以第二次拍卖的保留价接受拍卖的房地产，烟台市中级人民法院遂依法裁定将奇山办事处所有的、位于烟台市芝罘区上夼西路099号面积共计4082.29平方米的房产及相应的土地使用权作价20540790元交付周求生抵偿相同数额的债务，周求生可持该裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。
2013年7月24日，坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号、建筑面积共计4082.29平方米的房屋（地下1层至地上7层）所有权登记在周求生名下，产权证号：烟房权证芝字第××号。
2013年9月22日，烟台市公安局芝罘分局奇山派出所向房产管理部门出具证明确认：原上夼西路099号，应省厅办理二代身份证相关要求规定，现地址为奇山西街20号附1号；该栋楼上下共八层，自下而上门牌�排列如下：奇山西街20号附1号地下一层、奇山西街20号附1号一层、奇山西街20号附1号二层至奇山西街20号附1号七层。
2014年10月20日，奇山办事处在向娄景栩出具的《关于娄景栩反映国有资产流失信访事项的答复意见》（以下简称《答复意见》）中载明：“您反映我街道办事处所属上夼西路099号国有房产非法流失情况的信访事项，经调查核实，现答复如下，信访所涉位于上夼西路的房产原是奇山街道和山东房地产集团胶东发展公司于1994年联合投资建设的，双方协议约定按总建筑面积各分得50%的产权（只因该项目初期是以奇山办事处名义申请建设的，因此整个房屋产权登记在奇山办事处名下）；后期，因胶东公司出现经济纠纷，将其所有的50%的产权进行抵押，几经法院判决及拍卖，上夼西路99号房产（原胶东公司占有的50%房产）所有人变更为周求生，周求生也于2013年�理了房屋产权变更手续；上夼西路099号房产虽然登记在奇山办事处名下，但在法院对相关案件的执行过程中，该房产的实际所有权人曾经是烟台嘉诚实业有限公司，上述事实在烟台嘉诚实业有限公司的相关案件中已经确认，所以，不存在国有资产流失问题。”
至今，坐落于烟台市芝罘区奇山西街20号附1号二层2-11（含卫生间）、四层4-10和4-11（含卫生间）、六层6－5和6－6房屋，除了其中的六层6－5和6－6房屋由案外人实际使用外，其余四间房屋仍由娄景栩使用。
本案庭审中，嘉诚公司亦提交了其在烟台市中级人民法院（2007）烟民二初字第192号案件审理过程中出示的4组证据材料，以证明其对涉案房屋享有处分权。
原审法院依据房屋所有权证书、房屋租赁合同、烟台市中级人民法院（2007）烟民二初字第192号民事判决书、（2008）烟执字第33－10号执行裁定书、工商档�登记材料等证据及当事人陈述认定上述事实。
原审法院认为，（一）本案周求生通过烟台市中级人民法院公开拍卖的方式取得了坐落于烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原烟台市芝罘区上夼西路099号）房屋中建筑面积共计4082.29平方米的房屋所有权，并于2013年7月24日办理完成了上述房屋所有权登记手续的证据充分，烟台市中级人民法院（2008）烟执字第33－10号执行裁定书及房屋所有权证书能够佐证。
（二）嘉诚公司提供的一系列证据显示，嘉诚公司在本案中对外出租的奇山西街20号附1号（原上夼西路099号）房屋中的2－11、4－10、4－11、6－5和6－6号六间房屋所在的上夼西路南端东侧办公楼建设项目，最初是由奇山办事处与胶东集团达成合作协议共同开发建设，在该项目建成之前，因胶东集团对外欠款，经烟台市中级人民法院合并执行以及建行烟台分行、嘉诚公司�奇山办事处三方协商，最终确定由奇山办事处和嘉诚公司继续履行奇山办事处与原胶东集团合作协议中的权利义务，对上述在建工程继续开发建设，从北侧5楼南端继续分割，按确权后的面积双方各占50%的产权，奇山办事处负有为嘉诚公司办理有关房产手续的义务；协议签订后至今，奇山办事处与嘉诚公司双方未办理相应的房产变更登记手续。自2006年7月30日开始，本案嘉诚公司就将上述登记在奇山办事处名下的涉案六间房屋出租给娄景栩使用至今长达七年，早于周求生取得上述房屋所有权的时间即2013年7月24日的事实清楚，结合烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原烟台市芝罘区上夼西路099号）的登记产权人奇山办事处在2014年10月20日出具的《答复意见》内容，至今并无证据证明奇山办事处对嘉诚公司出租涉案六间房屋的行为存有异议。基于本案实际情况，现周求生请求确认两被告在2006年7月30日签订的房屋租赁合同无效的主张，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2014年11月7日判决：驳回周求生的诉讼请求。案件受理费100元，由周求生负担。
宣判后，上诉人周求生不服，提起上诉称：一、一审认定事实错误。一审认定芝罘区政府奇山办事处对嘉诚公司出租涉案房屋无异议与事实不符，是错误的。奇山办事处从未表示认可或默认嘉诚公司的出租行为，这从奇山办事处向法院出具的担保函可以看出。二、一审法院以奇山办事处的《答复意见》内容认定奇山办事处对涉案房屋出租无异议是错误的。该《答复意见》不是针对本案事实所作，其内容与本案无关；《答复意见》的内容与奇山办事处向法院出具的担保函内容抵触。三、嘉诚公司提供的一系列合同未得到当事人的认可，也没有任何法律文书确认这些合同的真实性及效力，合同约定的权利义务是否合法、是否履行等事实均无证据证实，且合同与房屋产权登记及法院的生效文书内容相抵触，不能起到证明本案事实的作用。一审认定嘉诚公司和娄景栩之间签订的房屋租赁合同及以工程款抵顶房屋租金的事实、娄景栩入住房屋的时间是没有依据的，嘉诚公司和娄景栩应提供抵顶工程决算及双方签订的相关抵顶协议。奇山办事处作为涉案房屋之前的登记产权人，必须对本案涉及的事实给予明确的确认，该要求我们在一审中也提了，但是一审法院未采纳。四、周求生在法院的执行活动中取得涉案房产，奇山办事处在执行活动中未向法院说明涉案房屋存在出租及主张相应权利，可以确认奇山办事处对嘉诚公司和娄景栩的出租行为不知情。如果该房屋存在出租而奇山办事处未�说明，嘉诚公司和娄景栩的行为是对产权人、国家利益及相关权利人权益的侵犯，不能以原审认为的“奇山办事处没有异议”而变成合法。嘉诚公司和娄景栩之间签订的租赁合同是否得到准许，奇山办事处应对出具给法院的担保函及给娄景栩回复中矛盾的内容进行合理解释，还应对回复中实际所有权人曾经是嘉诚公司的表述进行解释。在这些问题没有查明的情况下，一审法院所做的判决缺乏必要的事实依据。一审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，依法改判支持周求生的诉讼请求。
被上诉人嘉诚公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房产系嘉诚公司根据烟台市中级人民法院（2000）烟民执字第207号、（1998）烟执字第128号民事裁定书和烟台市拍卖总行的拍卖成交确认书，以及嘉诚公司与中国建设银行烟�市分行营业部、烟台市芝罘区人民政府奇山办事处达成的协议等约定由嘉诚公司有偿取得，只是奇山办事处未按上述法律文书和协议约定将房屋产权证办在嘉诚公司名下，而是办在奇山街道办事处名下。嘉诚公司自2000年起就对该房屋实际占用、使用、收益。原审认定“至今无证据证明奇山街道办事处对嘉诚公司出租涉案六间房屋的行为存有异议”是正确的。二、奇山街道办事处向法院出具的担保函说明其对嘉诚公司享有涉案房产的财产权利没有异议，《答复意见》与此并不矛盾，证明了涉案房产系嘉诚公司合法所得，依法享有财产权利。
被上诉人娄景栩答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。周求生的上诉请求缺乏法律依据，请求驳回上诉。一、周求生主张租赁合同无效的理由是房屋的产权登记人是奇山办事处，嘉诚公司非产权登记人无权签订租赁合同。�理由没有法律依据，周求生混淆了物权登记效力与合同效力的法律概念，物权登记效力不能排除合同效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此奇山办事处和嘉诚公司签订合同对不动产权属进行处分，即使没有办理物权登记，也合法有效。嘉诚公司依合同约定取得不动产权属后，有权对外出租收益。二、嘉诚公司已合法取得联建房产50%的所有权。嘉诚公司将分配的房产对外出租符合法律规定，嘉诚公司与娄景栩于2006年7月签订的租赁合同合法有效。虽然嘉诚公司后来因债务纠纷致使房产被拍卖处置，依据民法买卖不破租赁的原则，新的产权人应继续履行原租赁合同。三、烟台市中级人民法�对嘉诚公司联建分配的房产进行拍卖本身就说明嘉诚公司是实际产权人，如果如周求生所说拍卖房产的实际产权人是奇山办事处，那么法院处置的就是抵押担保的国有资产，因党政机关不得对外担保，如果奇山办事处以其名下的国有资产提供担保，则违背法律强制性规定，为无效民事行为。周求生否认嘉诚公司的所有人地位缺乏依据。实际上是因奇山办事处是拍卖房产的名义登记人，向法院表示同意拍卖处置其名下房产，以便于法院执行工作，而奇山办事处是否有过错与娄景栩无关。四、一审中嘉诚公司向法院已经提交了双方的租赁合同及租金抵偿工程欠款的事实，在一审的庭审质证中周求生均表示无异议予以确认，依照民事诉讼法的质证原则，周求生在庭审中已经确认的事实应作为定案依据，现在周求生又提出嘉诚公司和娄景栩签订房屋租赁合同事实缺乏依据�有法律依据。周求生提出奇山办事处作为登记产权人应对事实予以确认也没有事实依据。通过一审查明的三方协议已经明确可以看到，嘉诚公司已经依据协议取得了本案诉争房屋的实际所有权，无论奇山办事处是否确认均不能否认嘉诚公司在当时已经取得房产权属的事实，因此周求生的该项请求也不能成立。
本院经审理查明，周求生提交烟台市工商行政管理局颁发的2000年10月28日的抵押物登记证，抵押名称是在建工程，抵押人是嘉诚公司，证明如果涉案房屋曾经是嘉诚公司的话，那么房屋在2000年还未完工时就已经作为抵押物向建设银行烟台分行营业部作了抵押，嘉诚公司将抵押的房产出租给娄景栩使用，其租赁关系不受法律保护。娄景栩质证称：该证据不能说明本案诉争房产与抵押房产是否有重合。周求生以该不完整的证据来证明嘉诚公司和娄景栩之间合同的效�是不能成立，该抵押物登记证证明了嘉诚公司为本案诉争房产的合法所有人。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，根据烟台市中级人民法院（2000）烟民执字第207号、（1998）烟执字第128号民事裁定书，以及嘉诚公司与中国建设银行烟台市分行营业部、烟台市芝罘区人民政府奇山办事处达成的合作协议、嘉诚公司与中国建设银行烟台市分行营业部签订的转让协议等证据，结合奇山办事处的《答复意见》关于涉案房产虽然登记在奇山办事处名下，但实际所有权人曾经是嘉诚公司的陈述，可以认定嘉诚公司对涉案房屋的所有权早于上诉人取得房屋所有权的时间。嘉诚公司在奇山办事处将涉案房产向法院提供担保前已与娄景栩签订租赁合同并交付使用，上诉人主张嘉诚公司出租房屋时没有处分权，理由不当，本院不予支持。虽然奇山办事处向法院提供担保函，注明房屋无权利瑕疵，法院在执行过程中予以拍卖，上诉人购买了涉案房屋并办理了房屋所有权登记手续，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故嘉诚公司与娄景栩的租赁关系仍然有效。因抵押房屋的所有权人仍然可以继续出租房屋，上诉人二审提交的证据对本案审理结果没有影响。上诉人主张嘉诚公司与娄景栩在2006年7月30日签订的房屋租赁合同无效，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上，周求生的上诉主张，证据不足，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周求生负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年六月二十六日
书记员 陈蒙蒙