陕西省延安市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)陕06行初4号原告中国外运延安集团公司（以下简称外运公司）。法定代表人苏红东，该公司经理。委托代理人张青生、罗春，陕西屹立师事务所律师。被告延安市人民政府。地址：延安市新城。法定代表人薛占海，该市代市长。委托代理人常荣，延安市人民政府法制办公室工作人员。委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被告延安市房地产管理办公室。地址：延安市宝塔区罗家坪法定代表人严明，该局局长。委托代理人闫杉，延安市房地产管理办公室工作人员。委托代理人冯海浪，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。第三人刘虎荣，男，汉族，1961年4月12日生，住延安市歌舞团住宅小区。委托代理人张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。委托代理人高亚安，陕西嘉岭律师事务所律师。原告中国外运延安集团公司因不服延安市人民政府、延安市房地产管理办公室给第三人刘虎荣房屋行政登记一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。除被告延安市人民政府法定代表人薛占海、延安市房地产管理办公室法定代表人严明、第三人刘虎荣及委托代理人高亚安未到庭外，原告法定代表人苏红东及其委托代理人张青生，被告延安市人民政府委托代理人常荣、高峰，被告延安市房地产管理办公室委托代理人闫杉、冯海浪，第三人委托代理人张东亚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告延安市人民政府经被告延安市房地产管理办公室填发于2001年12月21日给第三人刘虎荣颁发了延房权证宝宝字第0043**号房屋所有权证。原告中国外运延安集团公司诉称的主要理由是：2000年8月18日原告与延安市宏峰建筑装饰工程有限公司签订了房地产联营开发合同。合同签订后，宏峰公司在在原告办公性质的用地上投资修建了两层砖混结构住宅用房。因房地产联营开发合同的主体及开发用地的性质均违反法律、行政法规的强制性规定，导致合同无法继续履行。原告于2010年7月7日把宏峰公司诉至法院要求确认合同无效并基于无效合同相互返还土地及财产。延安市中级法院2014年4月28日作出（2013）延中民终字第00066号民事判决，确认原告与宏峰公司签订的房地产联营开发合同无效，但对合同土地及财产返还未作处理。2015年4月原告把宏峰公司、第三人等诉至法院要求解决合同无效后的遗留问题。在诉讼中被告出示房屋所有权证书，原告经了解得知，合作房屋建成后，宏峰公司假借原告公司职工名义，提供虚假资料给不是原告职工的第三人办理房屋所有权证书，原告认为，房地产联营开发合同被法院确认无效后，被告给第三人颁发的房产证失去了合法的基础。请求：1、撤销被告延安市人民政府给第三人刘虎荣颁发的延房权证宝宝字第0043**号房屋所有权证书；2、判令被告承担本案诉讼费。被告延安市人民政府辩称的主要理由是：1、答辩人不是作出具体行政行为的行政机关，原告将答辩人列入被告错误。《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。本案中，第三人是向市房产办申请办理房屋所有权证书，所以市房产办是作出具体行政行为的行政机关，原告将答辩人列为被告错误。2、市房产办作出的具体行政行为事实清楚，依据正确，程序合法，应予维持。行政登记行为事实清楚。第三人向延安市房地产管理办公室申请房屋登记时提交了《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定应当提交的资料，房产办依法定程序经过勘测，核实产权来源合法，依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条予以登记，事实清楚，程序合法，适用法律正确。3、原告关于其与延安市宏峰建筑装饰工程有限公司签定的《房地产联营开发合同》被法院确认无效，市房产办给第三人颁发的房产证也失去了合法基础，要求撤销登记行为的理由不能成立。第三人申请登记时提交的资料足以证明产权来源合法，原告所述的联营开发合同并不是第三人申请登记的依据，故该合同是否有效不影响房屋登记行为。4、原告关于第三人办理房屋所有权证是通过提供虚假材料、用欺骗手段获得，要求撤销登记行为的理由不能成立。5、原告起诉超过诉讼时效。《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。本案中房产证的颁发时间是2001年，现在提起诉讼早已经超过了起诉期限。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告延安市房地产管理办公室辩称的主要理由是：1、答辩人作出的行政行为事实清楚，依据正确，程序合法，应予维持。第三人申请办理房屋所有权登记并提交相关材料后，答辩人予以受理，并依照法定程序，在严格审核材料的基础上，经过勘测形成了《调查勘丈表》，《登记审核表》。认为取得房屋所有权的事实清楚，产权来源合法，依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定核准作出权属登记，该登记事实清楚，程序合法，适用法律正确。2、原告关于其与延安市宏峰建筑装饰工程有限签订的《房地产联营开发合同》被法院确认无效，答辩人给第三人颁发的房产证失去了合法基础，要求撤销登记行为的理由不能成立。该开发合同不是答辩人颁发房屋所有权证的依据，该合同是否有效不影响答辩人的登记行为。3、原告关于办理房屋所有权证是通过提供虚假材料、用虚假手段获得，要求撤销登记行为的理由不能成立。4、原告起诉超过诉讼期限。本案颁发房产证时间为2001年，行政诉讼法第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。现在提起诉讼早已超过了起诉期限。综上，答辩人作出的房屋登记行为事实清楚，依据正确，程序合法。原告要求撤销的理由不能成立。且已经超过去诉讼期限，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。第三人刘虎荣答辩的主要理由是：被告作出的房产登记的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人向延安市宏峰建筑装饰工程有限公司支付了涉案房屋的全部价款，购买了宏峰公司所属房屋，双方的买卖合同法律关系应受法律保护。另依据原告（甲方）与宏峰公司签订的《房地产联营开发合同》第三条甲方义务第2款约定“甲方负责给双方分别办理新开发房产的一切合法手续，费用全部由甲方承担”。在收到宏峰公司递交的办理房产登记的相关资料后，原告为了更好地履行上述合同义务，方便房产证的办理，并少交税费，以第三人系其职工为名义为第三人办理了房屋产权证。并非其诉称的“宏峰公司假借原告公司职工的名义，提供虚假材料，通过骗取手段办理了房屋所有权证书。”因所有办证材料均由原告向房管部门提供，并加盖章印，不存在宏峰公司造假的问题。即便造假，也是原告自身所为。至于原告诉称的其与“宏峰公司所签联营开发合同无效，房产登记便失去了合法的基础”。第三人认为，原告与宏峰公司所签联营开发合同无效，并不必然导致宏峰公司与第三人之间的房屋买卖合同无效，更不必然导致被告给第三人作出的房屋登记具体行政行为无效。理由在于，联营开发合同并非房屋登记行为的基础法律关系，房屋登记行为的基础法律关系应当是买卖合同关系。况且，联营开发合同被判决认定无效在后，不应当对先前的房屋登记行为产生溯及力。基于以上分析，第三人认为被告作出的房产登记的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，应当依法驳回原告的诉讼请求。退一步讲，即便被诉房屋登记行为违法，因房屋已为第三人善意取得，也不应当判决撤销。《物权法》第一百零六条规定“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条规定“受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”第三人以合理的价格购买了依据联营开发合同（该合同的签订经延安市公证处公证）约定的应属宏峰公司所有的房屋，且已经办理了房产登记，应当认定涉案房屋为第三人善意取得。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”据此，即便由于原告的不法行为导致被诉房屋登记行为违法，因该房屋已为第三人善意取得，也不应当判决撤销房屋登记行为。综上，原告的起诉超过六个月的诉讼时效，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，依法应不予支持。恳请贵院在查清本案事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告延安市人民政府和被告延安市房地产管理办公室共同在举证期限内向本院提交以下证据：1、延安市房屋产权产籍管理所房产所有权申请登记证件收据；2、申请人身份证复印件；3、延安市房屋所有权登记申请书；4、延安市宝塔区房改办对延安外运集团公司关于职工住房集资报告的批复（延区房改发（2000）003号）；5、购买公有住房合同；6、公证书；7、住房产权证明书；8、延安市成本价出售公有住房（补差）房价测算表；上述1-8份证据的证明目的是：2001年12月17日，第三人张琴向被告申请房屋所有权登记，并提交了申请书、身份证复印件、《延安市宝塔区房改办对中国外运集体公司关于职工住房集资报告的批复》（延区房改发【2000】第003号）、购买公有住房合同及公证书（【2001】延宝证字第1199号）、延安市宝塔区房改办《住房产权证明书》、延安市成本价出售公有住房（补差）房价测算表。9、延安市房屋所有权登记调查勘丈表；10、延安市房屋所有权登记审核表；9-10证据的证明目的：被告在做出房屋登记时履行了审查职责，颁证行为合法。11、城市房屋权属登记管理办法。证明目的是：被告具体行政行为适用的法律依据。原告对被告提供的证据质证意见为：对被告提供的1、2、3、8、9、10、11份证据真实性均无异议，合法性、证明目的有异议，理由是：1、宝塔区房改委的文件是对职工住房集资的批复，根据批复购买对象应该是外运公司的职工，但是第三人没有一人是外运公司的职工，被告提供的证据也没有是外运公司的证明；2、被告的颁证登记是初始登记，不符合城市管理办法16条的法律规定。3、被告颁证行为适用的城市房屋权属登记办法不符合第10、16、27、25条的规定。对4、5、6、7份证据中第4份证据的真实性认可，其他证据的真实性、合法性、证明目的均有异议，理由是：1、首先是不真实的，虚构了外运公司的职工名义购买的；2、违背了相关住房改革政策。3、资料虚假。第三人对被告延安市人民政府提供的证据均无异议。原告向本院提供以下证据：第一组证据：1、房地产联营开放合同1份；2、公证书1份。证明目的：1、原告与延安市宏峰装饰公司约定在原告院内合作开发房产；2、《房地产联营开发合同》曾经被公证过。第二组证据：延安中院判决书1份；证明目的：原告与延安市宏峰装饰公司签订的《房地产联营开发合同》无效；2、被告给第三人颁发房屋所有权证违法。被告延安市人民政府对原告提供的证据质证意见为：对第一组证据真实性没有异议，合法性关联性均有异议，理由是：1、该合同的内容违反法律的强制性规定，且已经被宣告无效，说明该合同本身是违法的不具有任何的合法性，更不能作为认定案件事实的依据。2、该房地产联营合同与被告的具体行政行为不具体任何关联性，不是被告颁发房产证的依据。对第二组证据真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，该判决书不能证明颁证行为错误，与被告颁证行为没有任何的关联性。被告延安市房地产管理办公室对原告提供的证据质证意见与被告延安市人民政府一样。第三人对原告提供的证据质证意见为：对第一、二组证据真实性没有异议，证明目的有异议，不能作为认定房屋登记违法的依据。对第二组证据证明目的有异议，理由是：1、联营开发合同无效并必然导致涉案房屋登记无效；2、合同认定无效在后，不应当对先前的房屋登记行为所产生溯及力。第三人未向本院提供证据。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：被告提供的1-8证据系第三人申请房屋登记提交的申请资料及权属证明，对该8份证据的真实性、关联性予以认定，因第三人的产权来源证明已经生效的民事判决予以否定，故对该组证据的证明目的不予认定。9-10证据系被告行政登记调查审核程序证据，对该两份证据的真实性、关联性以及证明目的予以认定。11证据系被告行政行为适用的法规，对证明效力予以认定。原告提供的两组证据与原告与第三人确认合同纠纷案件的生效民事判决相互印证，故对该两组证据的真实性、合法性、关联性及证明效力均予认定。经审理查明，2000年8月22日，延安市宝塔区房改委下发延区房改发（2000）0003号对原告中国外运集团公司关于职工住房集资报告的批复文件，同意了原告公司在公司院内由职工全额集资修建二层平板房，建筑面积为1196.44平方米，共计18间，每件造价1176.00元。待新房建成后按新政策规定以成本价出售给职工。2001年12月17日，第三人刘虎荣向被告延安市人民政府房产管理办公室申请房屋所有权登记，并提交了2001年9月12日与原告签订的购买公有住房合同、公证书、延安市宝塔区住房制度改革委员会办公室出具的住房产权证明书、中国外运延安集团公司延安市成本价出售公有住房（补差）房价测算表，证明第三人申请登记的房屋所有权产权来源合法。被告延安市房地产管理办公室受理第三人的申请后，进行了所有权登记调查堪丈，对第三人的房屋产权进行审核后，于2001年12月21日填写，盖被告延安市人民政府公章，给第三人颁发了延房权证宝宝字第0043**号房屋所有权证。2015年12月3日，原告提起行政诉讼，要求撤销被告给第三人颁发的房屋所有权证。另查明，在诉讼期间，原告向宝塔区人民法院提出了先行解决与第三人房屋买卖争议的民事诉讼。本院2016年3月25日作出行政裁定，中止诉讼。原告与第三人的房屋买卖纠纷经过一、二审诉讼，本院（2016）陕06民终1275号民事判决认定原告与第三人签订的《购买公有住房合同》违反法律的强制性规定，属于无效合同。该判决已生效。本院认为，第三人2001年12月17日申请房屋登记提供的产权来源证明是与原告2001年9月12日签订的购买公有住房合同并经公证，现该购房合同的效力已经生效的人民法院民事判决予以确认无效，该房屋登记的基础原因关系的合法性已不存在，故被告为第三人颁发的房屋所有权证应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决如下：撤销被告延安市人民政府给第三人刘虎荣颁发的延房权证宝宝字第0043**号房屋所有权证书。诉讼费50元，由被告延安市人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  赵正卫审 判 员  霍雨枫人民陪审员  刘斌旺二〇一六年十一月十四日书 记 员  高 静