安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第01000号
原告：合肥海恒投资控股集团公司。
法定代表人：ＸＸ，董事长。
委托代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。
委托代理人：李飞，安徽奥成律师事务所律师。
被告：蔡祥丽，女，1981年5月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：秦法志，系蔡祥丽丈夫。
原告合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）诉被告蔡祥丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陶磊适用简易程序于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告海恒公司的委托代理人李飞，被告蔡祥丽的委托代理人秦法志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海恒公司诉称：2010年10月，我公司与蔡祥丽签订《房屋租赁合同》，约定将我公司位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号三间房屋（建筑面积共计201.87平方米）出租给蔡祥丽，租赁期限共3年，自2010年10月11日起至2013年10月10日止，租金标准按照25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%。租金每半年为一次计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金蔡祥丽应在每个租金计算周期开始日前的一个月向我公司支付，蔡祥丽应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金30281元，我公司同意免收两个月的租金，如蔡祥丽迟延支付租金、物业管理费或其他费用的，按拖欠部分日万分之二的标准向我公司支付违约金，逾期超过30日，我公司有权随时解除合同，收回出租房屋，且蔡祥丽须支付租金总额5%的违约金。合同签订后，蔡祥丽未按合同约定支付租金，经核算其共拖欠合同期内租金66509.6元。现双方签订的合同已到期亦未续签合同，而蔡祥丽未返还租赁房屋，也未支付房屋占有使用费。为此，我公司诉至法院，请求判令蔡祥丽：1、合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号三间房屋（建筑面积共计201.87平方米）；2、支付拖欠租金66509.6元及违约金6599.9元（以欠付租金33128.4元，自2012年9月11日起；以欠付租金33381.2元为基数，自2013年3月11日起，均按每日万分之二的标准暂计至2014年4月21日，后计至款清之日止）；3、支付房屋占用使用费37359.9元（自2013年10月11日暂计至2014年4月21日，后计至实际返还房屋之日止）。
被告蔡祥丽辩称：我对双方签订租赁合同以及欠付租金的事实没有异议，我欠租金是因为租赁房屋从2012年6月起开始漏水，导致我经营的旅店无法正常营业，我多次找海恒公司、社居委给予维修，他们一直相互推诿，虽然曾有人来维修但没有修好。我认为房子是海恒公司出租给我的，就应当由其将房子修好，还应补偿因此给我造成的巨大损失。
经审理查明：2010年10月，海恒公司（出租方，甲方）与蔡祥丽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号房屋出租给乙方使用，建筑面积共计201.87平方米；租赁期限3年，自2010年10月11日起至2013年10月10日止；租金为25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%，租金每半年为一个计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金乙方应在每个租金计算周期开始计算日前的一个月向甲方支付，乙方应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金30281元；甲方同意免收乙方两个月的租金；租赁期间的水、电费由乙方按经营性用水用电交纳，并承担相应损耗，按月向甲方委托的物业管理公司支付，物业管理费每半年交纳一次，应于每期房租同时交纳；租赁期内，房屋的修缮由乙方负责，但房屋主体结构非乙方原因损坏以及在施工单位质保期内的维修除外；租赁期间，乙方迟延支付租金、物业管理费或其他费用的，按拖欠部分日万分之二的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权随时解除合同；租赁期满，合同自然终止，乙方在合同解除或终止时应结清所有相关费用；租赁期满，乙方应如期交还房屋，否则，乙方应按租赁期满之日租金标准的120%按日向甲方支付租赁物占用费；乙方于合同签订之日向甲方支付18000元的租房保证金（为第一年租金总额的30%），合同履行完毕甲乙双方共同确认房屋完好，且乙方已结清所有相关费用后，甲方全额无息退还保证金。
合同签订后，蔡祥丽依约支付了第一期租金及18000元租房保证金。租赁期间，蔡祥丽未按期足额支付租金，海恒公司于2013年5月向其发出《房屋租赁付款通知单》（NO.0001868）催要租金。租赁期间，蔡祥丽共计支付房屋租金114309.3元，租金支付情况如下（以6个月为一期）：第一期租期（2010年10月11日至2011年4月10日，免两个月租金），支付租金20187元（25元／平方米／月×201.87平方米×4个月）；第二期租期（2011年4月11至2011年10月10日），支付租金30280.5元（25元／平方米／月×201.87平方米×6个月）；第三期租期（2011年10月11日至2012年4月10日），支付租金31794.5元［25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月］；第四期租期（2012年4月11日至2012年10月10日），支付租金31794.5元［25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月］，第五期租期（2012年10月11日至2013年4月10日），蔡祥丽应于2012年9月11日支付租金33381.2元（26.25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月），但实际支付租金252.8元，尚欠租金33128.4元；第六期租期（2013年4月11日至2013年10月10日），蔡祥丽应于2013年3月11日支付租金33381.2元（26.25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月），但实际未支付。蔡祥丽共计欠66509.6元（33128.4元＋33381.2元）。审理中，海恒公司同意用租房保证金18000元冲抵欠付房租。
2013年10月11日，涉案合同租期届满后双方未续签合同，蔡祥丽亦未返还房屋由此产生房屋占用费。蔡祥丽欠付房屋占用费为37194.8元（暂计至2014年4月21日）：第一期（2013年10月11日至2014年4月10日），应付占用费35052.7元［27.56元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月］；第二期（2014年4月11日暂计至2014年4月21日）应付占用费2142.1元［27.56元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米÷30日×11日］。
上述事实，有海恒公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁付款通知单》存根联以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：海恒公司与蔡祥丽签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，蔡祥丽应当按约向海恒公司支付租金。蔡祥丽拖欠租金构成违约，应当承担支付租金及违约金的民事责任。关于租金，海恒公司同意以租房保证金冲抵18000元，系其自行处分权利，本院予以支持。
案涉合同约定“租赁期满，合同自然终止”，则该合同已于2013年10月11日解除，蔡祥丽应当将租赁房屋返还给海恒公司，海恒公司主张返还房屋符合法律规定，本院予以支持；海恒公司要求蔡祥丽按合同约定租金标准支付房屋占有使用费不违反法律规定，但费用金额计算有误，本院核减后予以支持。
因合同约定由蔡祥丽承担维修义务，故蔡祥丽辩称由于海恒公司未履行维修义务所以不支付房租的理由不成立，本院不予采纳。此外，蔡祥丽未就房屋漏水给其造成损失提出反诉，本院对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内将位于安徽省合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号房屋返还给原告合肥海恒投资控股集团公司；
二、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付房屋租金48509.6元、违约金（以欠付租金15128.4元（33128.4元-18000元）为基数，自2012年9月12日起；以欠付租金33381.2元为基数，自2013年3月12日起，均按每日万分之二的标准计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
三、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付房屋占用费37194.8元（自2013年10月11日暂计至2014年4月21日，后计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
四、驳回原告合肥海恒投资控股集团公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2710元，减半收取为1355元，由被告蔡祥丽1355元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 陶磊
二〇一四年九月一日
书 记 员 倪伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民事判决书
（2014）合高新民一初字第01000号
原告：合肥海恒投资控股集团公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区，组织机构代码14903970-4。
法定代表人：ＸＸ，董事长。
委托代理人：李飞，安徽奥成律师事务所律师。
委托代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。
被告：蔡祥丽，女，1981年5月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区紫云路156号紫云花园南区2幢1单元502室，身份证号340101198105110529。
委托代理人：秦法志，男，1978年4月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区紫云路156号紫云花园南区2幢1单元502室，系蔡祥丽丈夫，身份证号340122197804254094。系蔡祥丽丈夫。
原告合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）诉被告蔡祥丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陶磊适用简易程序于2014年6月12日公开开庭进行了审理。原告海恒公司的委托代理人李飞，被告蔡祥丽的委托代理人秦法志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海恒公司诉称：2010年10月，我公司与蔡祥丽签订《房屋租赁合同》，约定将我公司位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号三间房屋（建筑面积共计201.87平方米）出租给蔡祥丽，租赁期限共3年，自2010年10月11日起至2013年10月10日止，租金标准按照25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%。租金每半年为一次计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金蔡祥丽应在每个租金计算周期开始日前的一个月向我公司支付，蔡祥丽应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金30281元，我公司同意免收两个月的租金，如蔡祥丽迟延支付租金、物业管理费或其他费用的，按拖欠部分日万分之二的标准向我公司支付违约金，逾期超过30日，我公司有权随时解除合同，收回出租房屋，且蔡祥丽须支付租金总额5%的违约金。合同签订后，蔡祥丽未按合同约定支付租金，经核算其共拖欠合同期内租金66509.6元。现双方签订的合同已到期亦未续签合同，而蔡祥丽未返还租赁房屋，也未支付房屋占有使用费。为此，我公司诉至法院，请求判令蔡祥丽：1、合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号三间房屋（建筑面积共计201.87平方米）；2、支付拖欠租金66509.6元及违约金6599.9元（计算方式？）；3、支付房屋占用使用费37359.9元（自2013年10月11日暂计至2014年4月21日，后计至实际返还房屋之日止）。
被告蔡祥丽辩称：我对双方签订租赁合同以及欠付租金的事实没有异议，我欠租金是因为从2012年6月起租赁房屋就开始漏水，导致我经营的旅店无法正常营业，我多次找海恒公司、社居委给予维修，他们一直相互推诿，虽然曾有人来维修但没有修好。我认为房子是海恒公司出租给我的，就应当由其帮我把房子修好，还应补偿因此给我造成的巨大损失。
经审理查明：2010年10月，海恒公司（出租方，甲方）与蔡祥丽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号房屋出租给乙方使用，建筑面积共计201.87平方米；租赁期限3年，自2010年10月11日起至2013年10月10日止；租金为25元／月／平方米，以后每年租金均在前一年租金标准上递增5%，租金每半年为一个计算周期（自租赁期限开始日起算），每次租金乙方应在每个租金计算周期开始计算日前的一个月向甲方支付，乙方应在合同签订之日支付第一个租金计算周期的租金30281元；甲方同意免收乙方两个月的租金；租赁期间的水、电费由乙方按经营性用水用电交纳，并承担相应损耗，按月向甲方委托的物业管理公司或相关部门支付，物业管理费每半年交纳一次，应于每期房租同时交纳；租赁期内，房屋的修缮由乙方负责，但房屋主体结构非乙方原因损坏以及在施工单位质保期内的维修除外；租赁期间，乙方迟延支付租金、物业管理费或其他费用的，按拖欠部分日万分之二的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权随时解除合同；租赁期满，合同自然终止，乙方在合同解除或终止时应结清所有相关费用；租赁期满，乙方应如期交还房屋，否则，乙方应按租赁期满之日租金标准的120%按日向甲方支付租赁物占用费；乙方于合同签订之日向甲方支付18000元的租房保证金（为第一年租金总额的30%），合同履行完毕甲乙双方共同确认房屋完好，且乙方已结清所有相关费用后，甲方全额无息退还保证金。
合同签订后，蔡祥丽依约支付了18000元租房保证金，但未按期足额支付租金，海恒公司于2013年5月14日向其发出《房屋租赁付款通知单》催要租金。租赁期间，蔡祥丽共计支付房屋租金114309.3元，租金支付情况如下（以6个月为一期）：第一期租期（2010年10月11日至2011年4月10日，免两个月租金），支付租金20187元（25元／平方米／月×201.87平方米×4个月）；第二期租期（2011年4月11至2011年10月10日），支付租金30280.5元（25元／平方米／月×201.87平方米×6个月）；第三期租期（2011年10月11日至2012年4月10日），支付租金31794.5元［25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月］；第四期租期（2012年4月11日至2012年10月10日），支付租金31794.5元［25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月］，第五期租期（2012年10月11日至2013年4月10日），蔡祥丽应于2012年9月11日支付租金33381.2元（26.25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月），但实际支付租金252.8元，尚欠租金33128.4元；第六期租期（2013年4月11日至2013年10月10日），蔡祥丽应于2013年3月11日支付租金33381.2元（26.25元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月），但实际未支付。蔡祥丽共计欠66509.6元（33128.4元＋33381.2元）。审理中，海恒公司同意用租房保证金18000元冲抵欠付房租。
2013年10月11日，涉案合同到期自然终止租期届满后，双方未续签合同，但蔡祥丽未退还返还房屋。蔡祥丽欠付房屋占用费计算如下为元（计至2014年4月21日）：第一期（2013年10月11日至2014年4月10日），应付占用费35052.7元［27.56元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米×6个月］；第二期（2014年4月11日暂计至2014年4月21日）应付占用费2142.1元［27.56元／平方米／月×（1＋5%）×201.87平方米÷30日×11日］。审理中，海恒公司同意用租房保证金18000元冲抵欠付房租。
上述事实，有海恒公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁付款通知单》存根联以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：海恒公司与蔡祥丽签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，蔡祥丽应当继续按约向海恒公司支付租金并承担违约责任。蔡祥丽拖欠租金构成违约，应当承担支付租金及违约金的民事责任。关于租金，海恒公司同意以保证金冲抵18000元，系其自行处分权利，本院予以支持。
由于案涉合同约定“租赁期满，合同自然终止”，则该合同已于2013年10月11日到期自动解除，双方亦未签订租赁合同，蔡祥丽应当依约将租赁房屋返还给海恒公司，故对海恒公司主张返还房屋的诉请符合法律规定，本院予以支持，；合同期满后，海恒公司未要求蔡祥丽按合同约定租金标准而仅要求蔡祥丽按租赁合同约定标准支付房屋占有使用费不违反法律规定，但费用金额计算有误，本院核减后予以支持。
因合同约定由蔡祥丽承担维修义务，故蔡祥丽辩称因海恒公司未履行维修义务所以不支付房租的理由不成立，本院不予采纳。此外，蔡祥丽未就房屋漏水给其造成损失提出反诉，本院对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内将位于安徽省合肥经济技术开发区锦绣社区紫云花园1#楼紫云路100、102、104号房屋返还给原告合肥海恒投资控股集团公司；
二、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付房屋租金48509.648509.6元，、违约金（以15128.4元为基数，自2012年9月11日起；以33381.2元为基数，自2013年3月11日起，均按每日万分之二的标准计至本判决确定的履行期限届满之日止是否超出原告诉请范围？？）；
三、被告蔡祥丽于本判决生效之日起十日内向原告合肥海恒投资控股集团公司支付房屋占用费37194.8元（自2013年10月11日暂计至2014年4月21日，后计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
四、驳回原告合肥海恒投资控股集团公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2710元，减半收取为1355元，由被告蔡祥丽1355元负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员陶磊
二〇一四年九月一日
书记员倪伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。