江西省余干县人民法院行 政 判 决 书（2014）干行初字第2-2号原告吴晖，男，1968年3月7日生，汉族，江西省余干县人。委托代理人，徐晓放，江西帝经律师事务所律师，代理权限，一般代理。被告余干县房地产管理局，住所地余干县玉亭镇世纪大道，组织机构代码49235004-9，法定代表人余早生，该局局长。委托代理人朱永建，男，余干县房地产管理局副局长。代理权限，一般代理。第三人章爱英，女、1964年7月30日生，畲族，江西省余干县人。委托代理人程正清，男，1960年12月14日生，汉族，江西余干人，户籍所在地江西省余干县鹭鸶港乡上程村***号，住余干县玉亭镇土管大道*号，系章爱英丈夫。代理权限：代为承认、变更诉讼请求、举证、答辩、出庭、接受法律文书。委托代理人涂清华，江西方盈律师事务所律师，代理权限，一般代理。第三人余干县四安房地产综合开发有限公司，住所地余干县玉亭镇迎宾大道474号。法定代表人汤军智，该公司董事长。委托代理人程军忠，男，江西方盈律师事务所律师，一般代理。原告吴晖不服被告余干县房地产管理局作出的颁发余房权证玉亭镇字第20050561号及200505**号房产证的行政行为，于2013年12月25日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，案件审理过程中，发现余干县四安房地产综合开发有限公司可能同提起诉讼的具体行政行为有利害关系，遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》第27条的规定，通知余干县四安房地产综合开发有限公司作为第三人参加诉讼。2014年2月17日依法举行了证据交换，2014年2月25日公开开庭进行了审理，原告与原告委托代理人、被告委托代理人、第三人章爱英委托代理人及第三人余干县四安房地产综合开发有限公司委托代理人均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告吴晖诉称，原告与第三人章爱英分别向余干县四安房地产综合开发有限公司购买了余干县玉亭镇财富商城D1区房屋一栋，其中原告的坐落在财富商城D1区8号、第三人章爱英的坐落在D1区4号，双方的房屋楼层均为五层，但双方的屋后共楼梯间，原告的《商品房买卖合同》中明确约定“建筑面积共272㎡，其中，套内建筑面积264㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积40㎡”，而被告将原告面积登记为245.31㎡，与客观事实不符，显然不当。第三人章爱英的《商品房买卖合同》中明确约定“建筑面积共297.6㎡，其中，套内建筑面积281.6㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积16㎡”，而被告将第三人面积登记为354.11㎡，与客观事实不符，同样不当，尤其是将本应登记为原告的面积却错误的登记为第三人的面积。被告房屋登记的行政行为严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告起诉，请求：1、依法判令被告撤销原告余房权证玉亭镇字第200505**号房产证，将房产证中的面积245.31㎡重新登记为272㎡；2、依法判令被告撤销第三人章爱英余房权证玉亭镇字第200505**号房产证，将房产证中的面积354.11㎡重新登记为281.6㎡。被告余干县房地产管理局辩称，一、原告所提出的要求将房屋面积由245.31㎡重新登记为272㎡显然不妥，理由是原告所有权登记申请书表上建筑面积是245.3㎡，并加盖了余干县四安开发公司的印章，时间是2005年3月19日，而商品房买卖合同虽然登记面积272㎡，但合同签订时间却是2005年3月31日，显然这合同是在申请房屋登记后补签的，我局以申请书登记的245.31㎡面积是没有错误的。二、原告所提出的要将第三人余房权证玉亭镇字第200505**号中的面积354.11㎡重新登记为281.6㎡，与法律法规不符，根据《江西省房屋登记条例》第二十八条规定，申请房屋所有权变更登记的应当提交申请人登记申请书、申请人身份证明和房屋所有权证书等材料，如果第三人不提交以上材料，我局将无法进入第三人房屋测绘进行变更登记。另外，根据房屋测绘规定，房屋之间无盖架空通廊、无柱雨篷都不计算房屋建筑面积的范围，所以我局未登记二楼以上无盖架空通廊的面积。三、从原告的房产证看，楼梯是公用，不存在登记上的错误，原告与第三人的纠纷并不是房屋登记纠纷，而是双方在使用公共楼梯而产生的相邻纠纷。综上，原告与第三人的纠纷应是相邻关系纠纷，与我局行政登记无关，另原告起诉已过2年的诉讼期限，法院应驳回原告的诉讼请求。第三人章爱英述称：一、原告诉请将其房产证中的面积245.31㎡重新登记为272㎡，不能成立。原告现所有的财富商城D1区8号楼，原为李湧平所有，后改登记为原告吴晖。该楼房的所有权初始登记由李湧平申请，其在2005年3月19日填写申请书时申报的面积为245.31㎡，被告根据李湧平的申报实地测量，其房深12m、宽4m，5层应为240㎡加正常建筑误差，实际面积为245.31㎡，尔后据实核发其房产证登记面积为245.31㎡，被告发证程序合法。至于原告提及李湧平原与余干县四安房地产公司签订的商品房买卖合同上填写的建筑面积共272㎡，第三人认为商品房买卖合同标注的面积数仅是被告审核发证确定登记面积的一个参数，审查核定可登记面积最终应以其工作人员的实地测量为准。更何况原李湧平与四安公司签订的商品房买卖合同标注的面积相互矛盾。因此，原告要求被告按其商品房买卖合同标注的面积数272㎡进行重新登记的诉请不能成立。二、原告诉请将第三人房产证中的面积354.11㎡重新登记为297.6㎡，亦不能成立。第三人2005年3月19日初始申报私房所有权登记申报面积为354.11㎡，被告工作人员实地测量，测得第三人房屋深17.74m、宽4m、5层，测得面积为354.11㎡，尔后据实核发房产证，确定房屋登记面积为354.11㎡，发证程序合法。至于原告提及的第三人与四安公司签订的商品房买卖合同所标注的面积数，首先，如前所述，商品房买卖合同标注的面积数不能作为房管部门核定登记面积的依据，充其是仅作为参考；其次该合同标注的面积数明显与实际不符，第三人楼房深17.74m、宽4m、5层，建筑面积应为354.8㎡，标注面积为297.6㎡，明显与实际不符，该与实际不符的数字又怎能作为发证确定登记面积数。综上，被告发证程序合法，原告诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，请法庭依法驳回。第三人余干县四安房地产综合开发有限公司述称：一、原告吴晖、第三人章爱英的房产登记时间均为2005年，而2005年以后本公司已发生多次重大变更，而他们的房产登记情况是由余干县房管局依法行使职权的结果，与本公司无关。二、原告吴晖、第三人章爱英与本公司签订的商品房买卖合同，合同上记载的面积只是一个参考值，实际计价面积一般应以测绘结果为准，并且合同上均已明确计价面积存在误差时的计价办法，而房产证上登记的房产面积并不依据合同上载明的面积，依法应该根据实际测绘结果确定，而承担测绘工作职能的单位并不是本公司，因而与本公司无关。三、至于公共楼道的权属问题，应依《物权法》相关规定处理，其确权办法与本公司无关，本公司也无需提供任何依据。四、同意并支持余干县房管局的答辩意见。原告提供以下证据：身份证。证明原告主体资格；原告吴晖房产证。该证颁发时间为2005年7月15日，拟证明房产证登记面积与实际面积不符，少于实际面积，比《商品房买卖合同》约定的面积少登记了26.69㎡；李湧平《商品房买卖合同》。该合同是2013年11月9日原告与第三人章爱英侵权民事诉讼时从本案被告余干县房地产管理局处查阅复印而来，该合同载明建筑面积272㎡、套内面积264㎡、公摊面积40㎡，拟证明被告颁发给原告的房产证面积错误，另证明原告与第三人的公摊面积系共同共有；第三人章爱英房产证。该证据是原告与第三人章爱英在侵权民事诉讼时第三人向法庭提供，拟证明第三人涉诉房屋登记的面积中包含了原告的房屋的面积，被告颁发给第三人房产证的行政行为错误；第三人章爱英《商品房买卖合同》，证据来源同证据3，证明对象同证据4；江西省干越建筑咨询规划设计院出具的证明。拟证明第三人章爱英商品房的二楼没有设计后门；证人王金贵证言。拟证明原告与第三人章爱英后面的部分属原告与第三人共同共有；余干县四安房地产综合开发有限公司证明。拟证明原告与第三人章爱英公共楼梯间及其以上空间，属原告与第三人共同使用；发票一张。拟证明原告房屋是从余干县四安房地产综合开发有限公司购买而来。被告余干县房地产管理局的质证意见为：对原告上述证据的真实性均无异议，但认为证据3、5的合同签订时间在后，而申请房产登记的时间在前，与一般的合同签订时间在前、申请房产登记的时间在后情况相反，由此导致合同面积与登记面积不符是事出有因。第三人章爱英的质证意见为：对证据1、4无异议；对证据2、3、5、6、7、8的真实性有异议，认为证据7证人证言不可信，应以图纸为准，证据8四安公司未能提供原始资料；证据9与本案不具有关联性。第三人余干县四安房地产综合开发有限公司的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、8、9均不持异议，证据7证人证言因证人未出庭，其证言效力由法院依法审核认定。被告提供以下证据：余干县房地产管理局组织机构代码及法定代表人身份证明。证明被告身份；李湧平私房所有权登记申请表一份。拟证明被告是依据李湧平的申请依法登记；原告吴晖的变更登记申请，拟证明发给原告的房产证合法；余干县四安房地产综合开发有限公司的证明，证明内容为房产证号20050561产权名为李湧平的房产证更名为吴晖，证号不变，拟证明被告发证给原告是合法的，没有错误；李湧平的买卖合同，证明合同签订时间与申请登记时间不符一般情理，由此导致原告房产证登记面积与合同上的面积不符；李湧平的房产证注销证明，证明发给李湧平的房产证已依法注销。原告对上述证据的质证意见为，对证据1、4、5、6的真实性均无异议，但原告认为证据5中的合同时间在前在后问题，都不应影响颁证中的面积，因为颁证时间在合同时间与申请时间之后，即便合同签订时间在申请登记时间之后，也不应影响房产证上的真实面积，而事实上房产证上的面积与合同上的面积有误，所以可以说明房产证上的面积是有误的。对证据2的真实性由合议庭审核，原告认为由于原告是向四安公司购买的商品房，与李湧平无关，李湧平如何申请、被告如何颁证与原告的购买行为无关，证据3申请人吴晖的签名不是原告本人书写，吴晖向四安公司购买涉案房屋，但相关手续全部是由四安公司完成，这份变更登记审核表只能证明被告变更手续是合法的，但不能证明被告发给原告的房屋面积是客观的。第三人章爱英的质证意见为，对证据1、2、3、6无异议，证据4没有关联性，对证据5的真实性有异议。第三人余干县四安房地产综合开发有限公司的质证意见为，均无异议。第三人章爱英提供以下证据：第三人章爱英身份证，证明第三人身份；李湧平私房所有权登记申请表一份，证明申请面积为245.31㎡；李湧平注销的房产证，证明登记面积与申请面积一致；原告吴晖的变更登记审核表，证明原告的房屋确认面积为245.31㎡；原告吴晖的房产证，面积为245.31㎡，证明申请表、审核表、房产证面积均一致，没有变化；第三人章爱英《商品房买卖合同》，证明合同面积为354.11㎡；第三人章爱英房产登记申请表，申请面积为354.11㎡，与证据6一致；第三人章爱英房产证，登记面积为354.11㎡，与合同、申请表一致。原告对上述证据的质证意见为，证据1无异议，对证据2、3的质证意见与原告对被告证据5的质证意见一致，不应以申请面积为准，而应以合同面积为准，对证据4、5的质证意见为，面积与事实不符，理由同证据2、3的质证理由一致，对证据6的真实性有异议，首先，合同上无编号，其次，合同中房屋面积不清晰，无套内建筑面积和分摊建筑面积，再次，建筑面积354.11㎡与客观事实不符，最后，被告房管局处备案登记的商品房买卖合同是被告颁证的依据，其效力高于第三人提供的合同。对证据7真实性由法院审核，该证据只能证明第三人章爱英申请的事实，不能证明被告已经核实了该面积为354.11㎡，而被告处的备案合同中的面积为297.6㎡，更说明了被告未审核的事实，对证据8的质证意见与原告对被告证据5的质证意见一致。被告对第三人章爱英上述证据的质证意见为，对证据1、2、3、4、5、7、8的真实性均无异议，对证据6的真实性有异议，因为第三人章爱英申请颁证时四安公司提供的合同与现在第三人提供的合同不一致，所以第三人的该份证据不真实。第三人余干县四安房地产综合开发有限公司的质证意见为，对证据1、2、3、4、5、7、8均无异议，证据6由法院依法认定。第三人四安公司提供企业法人营业执照、组织机构代码及法定代表人身份证明三份证据，证明第三人法人身份情况。原告吴晖、被告余干县房地产管理局、第三人章爱英对此均无异议。庭审前，本院组织当事人及测绘部门对涉诉房屋进行了现场勘查，并请测绘部门制作了涉案房产的现场测绘图。为准确查明案情事实，本院庭审前对证人王金贵进行了调查，制作了一份询问笔录，证人王金贵陈述，证人系四安公司委托的涉案财富商城D1区的施工负责人，原告所购商品房原系证人王金贵女婿李湧平购买，该商品房后置楼梯亦是专门为其女婿李湧平所造，楼梯旁空廊是为了楼梯采光所用。法庭就上述二份笔录听取了各诉讼参与人的意见。原被告及第三人四安公司均对笔录的真实性、合法性不持异议。关于对王金贵的笔录，第三人章爱英认为，原告、第三人的买卖合同均是和四安公司签订的，证人王金贵只是施工负责人，其关于楼梯、空廊的证言不具有证明力，具体情况应掌握在四安公司手里。关于勘验笔录，第三人章爱英不认可笔录上的测绘面积，因为测绘面积与其房产证上的面积不符。本院对证据审核认定如下：一、原告证据1、2、3、4、5、8、9均系原件或与原件核对无异，对其真实性予以确认；至于证据6江西省干越建筑咨询规划设计院出具的证明，由于该院仅出具了一份证明，未能提供相应的设计图纸，且又未有设计人员出庭作证，故本院对此份证据不予确认，证据7证人王金贵的证言，该份证据虽与本庭调查的笔录基本一致，但证人王金贵的证言未有施工图纸或设计图纸印证，其客观性难以确认，第三人章爱英认为原告、第三人的买卖合同均是和四安公司签订，证人王金贵只是施工负责人，其关于楼梯、空廊的证言不具有证明力，具体情况应掌握在四安公司手里的质证意见具有合理性，予以采纳，对原告的证据7不予确认。二、被告证据1、2、3、4、5、6均系被告从据以作出行政行为的原始资料上复印而来，本院对该6份证据的真实性予以确认。三、第三人章爱英证据1、2、3、4、5、7、8的真实性予以确认。四、第三人余干县四安房地产综合开发有限公司提供的三份关于法人身份和资格的证据，各当事人均无异议，本院予以确认。经举证质证，本院确认以下事实：2005年3月19日，第三人余干县四安房地产综合开发有限公司代第三人章爱英和案外人李湧平向被告申请私房所有权登记，第三人章爱英申请书载明房屋座落于余干县玉亭镇财富商城D1—4号，建筑面积354.11㎡；案外人李湧平申请书载明房屋座落于余干县玉亭镇财富商城D1—8＋号，建筑面积245.31㎡。嗣后，第三人余干县四安房地产综合开发有限公司又分别向被告提供了办证所需的备案购房合同，该两份用于备案的商品房买卖合同的签订时间均为2005年3月31日。2005年4月25日，被告向第三人章爱英颁发余房权证玉亭镇字第200505**号房产证，向案外人李湧平颁发余房权证玉亭镇字第200505**号房产证。同年7月11日，原告吴晖向第三人余干县四安房地产综合开发有限公司购买了余干县玉亭镇财富商城D1区8＋号商品房一栋，第三人余干县四安房地产综合开发有限公司遂于2005年7月12日向被告余干县房地产管理局出具证明，证明余房权证玉亭镇字第200505**号产权名为李湧平的房产证系因工作人员操作失误，现更改产权名为吴晖，证号不变。7月15日，被告余干县房地产管理局根据该份证明把余房权证玉亭镇字第200505**号产权名为李湧平的房产证更正为原告吴晖，同时注销了核发给案外人李湧平的房产证。2013年11月，原告与第三人因民事纠纷诉讼至法院，原告在诉讼过程中发现第三人章爱英的房产证时，原告认为第三人章爱英涉讼的房屋登记面积中包含了原告房屋的面积，被告房地产管理局颁发给第三人章爱英及原告吴晖的房产证的具体行政行为错误而引发本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款、第三款，建设部原《城市房地产权属登记管理办法》第八条，原《江西省城市房屋权属登记条例》第五条之规定，被告余干县房地产管理局依法享有城市房屋登记管理的行政职权。《江西省城市房屋权属登记条例》第二十四条规定，新建的商品房，房地产开发企业应当在房屋竣工验收后交付给购房人之前，持本条第一款规定的文件代购房人申请房屋所有权初始登记。第一款规定的文件为，（一）申请书；（二）有关身份证明；（三）土地使用证或者有法律效力的土地权属证明；（四）建设工程规划许可证；（五）竣工验收备案证明；（六）有资质的房产测绘中介机构出具的房屋建筑面积的测绘报告；（七）法律、法规规定的其他有关证明文件。本案中，被告余干县房地产管理局在法定举证期限内未充分提交据以作出具体行政行为合法的事实证据，特别是未能提供核发房产证的关键性证据房屋建筑面积的测绘报告，其颁发余房权证玉亭镇字第200505**号房产证的具体行政行为缺乏事实依据。关于被告提出原告已过起诉期限的问题，本院认为，被告作出向第三人章爱英颁发余房权证玉亭镇字第200505**号房产证这一行政行为的时间为2005年4月25日，原告获悉该行政行为的时间为2013年11月，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告既难于知晓被告的该一行政行为，更难于知晓行政行为的内容，被告没有证据证明原告知道被告的这一行政行为，也没有证据证明被告向原告进行过诉权告知。原告2013年方获悉被告这一行政行为的内容并认为被告的行政行为侵害了原告的利益，故原告的起诉依法未过法定期限。至于第三人章爱英认为原告与第三人房屋登记面积并无利益冲突问题，本院认为，从庭审查明的事实看，第三人章爱英产权证平面图显示第三人章爱英房屋面积包括了公共楼梯间，第三人章爱英对此也认可，并认为楼梯虽然公用，但产权归第三人章爱英所有。被告辩称颁发给第三人的房产证即便是面积有误，也是套内面积有误，但被告的该项辩解理由牵强，而事实上被告的该项行政行为已经引起了原告与第三人的争执，被告的不当行政行为已经给原告造成了利益损害，故原告依法具有诉讼主体资格。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二款、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十九条第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销被告余干县房地产管理局作出的颁发余房权证玉亭镇字第200505**号房产证的行政行为，责令被告余干县房地产管理局重新作出颁发第三人章爱英房产证的行政行为。本案受理费50元，由原告吴晖和被告余干县房地产管理局各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  刘志颖审 判 员  叶琛华人民陪审员  张小华二〇一四年三月二十日代书 记员  朱祥顺