北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第11981号
原告：北京麦斯顿物业管理有限公司，住所地本市东城区朝阳门北大街8号富华大厦F座2A。
法定代表人：王梓健，董事长。
委托代理人：孟婷，女，1983年11月8日出生，北京麦斯顿物业管理有限公司职员。
委托代理人：谷金良，男，1980年1月19日出生，北京麦斯顿物业管理有限公司职员。
被告：张晓英，女，1970年2月7日出生。
委托代理人：蒲丽，北京赵天庆律师事务所律师。
委托代理人：刘晓红，北京赵天庆律师事务所实习律师。
原告北京麦斯顿物业管理有限公司诉被告张晓英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理。依法由代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京麦斯顿物业管理有限公司的委托代理人孟婷、谷金良，被告张晓英的委托代理人蒲丽、刘晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京麦斯顿物业管理有限公司诉称：1999年5月18日，原告与北京市东城区美惠大厦的开发商北京天富房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告受托对北京市东城区×××号美惠大厦进行物业管理。张晓英是×××号楼×层×单元×××房屋的使用人，并于2011年11月14日经转移登记取得房屋所有权证。张晓英拖欠原告自2011年11月14日至2014年9月30日的物业服务费36277.44元、自2011年5月1日至2011年8月31日、自2012年8月7日至2012年9月11日、自2013年5月27日至2013年8月12日的电梯大修资金3093.33元。经原告多次催要，张晓英拒不支付。故原告诉至法院，请求判令被告张晓英支付上述物业服务费、电梯大修资金共计39370.77元，并承担本案诉讼费。
被告张晓英辩称：1、本案为物业服务合同纠纷，电梯大修资金不属于物业服务合同纠纷审理的范畴。被告已通过中国光大银行缴纳过专项维修资金，因此，被告不应当支付电梯大修资金；2、被告同意交纳2012年10月1日至2014年9月30日的物业服务费25187.81元。原告所主张的2012年9月之前物业服务费的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告自被告的房产过户以来从未催收过物业服务费，被告不同意支付2012年9月之前的物业服务费。3、被告曾向原告交纳过1000元装修管理费，装修完毕后，原告应当返还该装修管理费。但原告至今未还，被告认为，该1000元装修管理费应当抵扣物业服务费。因此，被告不同意支付该1000元物业服务费。
经审理查明：位于本市东城区×××号×号楼×层×单元×××房屋（以下简称涉诉房屋，建筑面积177.88平方米）原系案外人刘××名下的房屋。被告张晓英系案外人刘××之妻。2011年11月14日，被告张晓英自案外人刘××处经夫妻更名登记取得涉诉房屋的所有权证。被告张晓英与案外人刘××自2008年10月15日入住涉诉房屋至今。
1999年5月18日，案外人北京天富房地产开发有限公司（以下简称天富公司）与原告签订《物业管理委托合同》。该合同约定，由原告对北京市东城区×××号美惠大厦（以下简称美惠大厦）进行物业管理，期限自1999年6月1日至2001年12月31日。物业服务费的收费标准，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.8美元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.5美元向业主或物业使用人收取。车位使用费每月每车位为人民币600－800元。该合同到期后，天富公司虽未与原告续签《物业管理委托合同》，但原告继续负责美惠大厦的物业服务及管理工作。
2000年3月6日，天富公司制定了《美惠大厦房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《公约》），该《公约》同时报送北京市国土资源和房屋管理局及北京市居住小区管理办公室，北京市居住小区管理办公室于2000年3月14日审核批准了《公约》。《公约》规定：公约的效力及于开发企业、产权人和物业管理企业；产权人不得改变车位用途；物业管理企业负责大厦内部交通与车辆停放秩序的管理，防止公共地方及公共设施被障碍物堵塞；物业管理企业有义务使大厦共用设备、共用地方、公共场所、公共设施保持良好状态，但由于不可抗力及非管理者原因，而使大厦内任何设备、设施的正常运行受阻或有关供应、服务的中断，则物业管理企业不承担责任；物业管理企业有权拆除大厦之内任何违法或违反本公约规定的障碍物、招牌、广告、装饰、天线等，由此发生的费用由责任者承担；公共性服务费用标准为：公寓每建筑平方米每月0.8美元（折合人民币6.62元）；产权人应于每月五日之前，向物业管理企业交纳该月份的物业管理费；若产权人在每月十五日前仍未全数交纳管理费，该产权人须向物业管理企业另外交纳欠交款项的滞纳金（以每日千分之五从到期之日至交清之日计算）和物业管理企业为追讨欠款而产生的额外行政、法律费用。
2007年3月16日，原告向美惠大厦业主委员会提出了《关于美惠大厦物业服务工作的几点意见、建议》（以下简称《建议》），该建议中对物业服务费用偏高的主要原因、降低物业服务费标准的建议、尽快解决专项维修资金的筹集问题及加紧进行急需的中大修更新改造工程等作出了说明。另，美惠大厦业主委员会提出《美惠大厦中修、大修及更新、改造工程费用筹集办法（暂行）》（以下简称《筹集办法（暂行）》），规定已经建立专项维修资金的业主所应承担的中修、大修及更新、改造时所需维修费用的筹集按照《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》执行；尚未建立或补建的业主其所应承担的中修、大修及更新、改造时所需维修费用的筹集按照《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》第二十条“未建立及尚未补建、续筹维修资金的，住宅物业管理区域内发生中修、大修及更新、改造时所需分摊的维修费用，由相关住宅、非住宅业主承担”文件规定执行。由物业公司负责收取。日后建立或补建专项维修资金的业主，此前已交纳的中、大修及更新改造工程费用由其专项资金账户予以划拨，并退还相应费用。2007年3月21日，原告向美惠大厦业主委员会提出《关于﹤关于美惠大厦物业服务工作的几点意见、建议﹥的修订意见》（以下简称《修订意见》），同意物业费收费标准为办公用户人民币6.5元／平方米建筑面积／月，居住用户人民币5.9元／平方米建筑面积／月。2007年4月18日，美惠大厦的业主大会进行了决议，以超过三分之二的票数通过上述《建议》、《筹集办法（暂行）》及《修订意见》。
关于被告主张以其交纳的装修管理费1000元折抵其应交的物业服务费1000元的答辩意见，原告不认可真实性，原告称经核实，被告在入住装修时仅向原告交纳过6000元装修押金，并未向原告交纳过1000元的装修管理费。被告的6000元装修押金在被告家装修竣工验收后已退还给被告。对此，被告未就已交纳1000元装修管理费的事实提交证据。
另查，2011年7月20日，原告为涉诉房屋所在的×××号楼×单元×号梯大修工程项目申请使用专项维修资金18568.52元，工程费用总金额36360元。2012年9月11日，原告为涉诉房屋所在的×××号楼×单元××号梯大修工程项目申请使用专项维修资金33271.96元，工程费用总金额为46850元。2013年8月19日，原告为涉诉房屋所在的×××号楼×单元×××号梯大修工程项目申请使用专项维修资金53918.21元，工程费用总金额为73757元。对此，原告主张被告未建立专项维修资金账户，亦未向原告交纳应由被告分摊的电梯大修资金3093.33元。对此，被告提供2008年11月3日的《北京市住宅专项维修资金专用收据》，拟证明被告之夫刘××已于2008年11月3日缴纳涉诉房屋专项维修资金35576元。就此问题，本院前往北京市住房公积金管理中心东城管理部核实，该东城管理部经查询系统称，涉诉房屋现产权人为被告张晓英，涉诉房屋确于2008年11月3日缴纳完毕专项维修资金35576元，该资金尚未提取。
庭审中，原告提供2010年至2014年物业服务费催款通知书的发放记录表，拟证明原告向被告催缴拖欠物业服务费的事实。对此，被告认可2013年、2014年发放记录表上刘××的签字系被告之子的签字，对2010年至2012年的发放记录表真实性不予认可。
另查，2013年7月1日，原告在本院起诉刘××物业服务合同纠纷一案，要求刘××支付涉诉房屋自2009年10月1日至2009年12月31日及自2011年7月1日至2011年11月13日的物业服务费4758.04元。本院于2013年10月15日依法作出（2013）东民初字第09465号民事判决书，判决刘××给付原告涉诉房屋自2009年10月1日至2009年12月31日及自2011年7月1日至2011年11月13日的物业服务费4758.04元。该判决现已发生法律效力。对此，被告表示知情并认可真实性。
上述事实，有X京房权证东字第×××号房屋所有权证，《物业管理委托合同》，《美惠大厦房屋使用、管理、维修公约》，《关于美惠大厦物业服务工作的几点意见、建议》，《美惠大厦中修、大修及更新、改造工程费用筹集办法（暂行）》，《关于﹤关于美惠大厦物业服务工作的几点意见、建议﹥的修订意见》，《北京市东城区美惠大厦物业管理区域2007年第一次业主大会决议》，北京市商品住宅专项维修资金使用申请审核表，北京市住宅专项维修资金专用收据，（2013）东民初字第09465号民事判决书及当事人当庭陈述等证据材料在案为证。
本院认为：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原告与天富公司签订的《物业管理委托合同》期限届满后，双方虽未续签或重新签订合同，但原告仍按合同约定继续履行义务。被告张晓英在欠费期间作为接受原告提供物业服务的业主，享受了原告提供的物业服务，应当承担交纳物业服务费的义务。原告提出的《意见》及《修订意见》，经美惠大厦业主大会表决通过，对被告张晓英具有约束力。被告张晓英应当按照《修订意见》规定的人民币5.9元／平方米建筑面积／月的标准交纳物业服务费。现被告张晓英未按时足额向原告交纳物业服务费，应补交所欠费用。张晓英同意支付自2012年10月1日至2014年9月30日的物业服务费25187.81元，对此本院不持异议。关于被告主张将1000元装修管理费折抵1000元物业服务费的答辩意见，因原告不认可被告交纳过1000元装修管理费的事实，被告亦未提供证据予以证明，故对被告的该项答辩意见，本院不予支持。关于被告主张原告要求交纳自2012年9月之前物业服务费的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，因原告提供证据证明对被告拖欠物业服务费进行过催缴，已构成了诉讼时效中断，故对被告的该项答辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于原告要求被告交纳自2011年5月1日至2011年8月31日、自2012年8月7日至2012年9月11日、自2013年5月27日至2013年8月12日的电梯大修资金3093.33元的诉讼请求，因被告已足额交纳专项维修资金，故对原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张晓英于本判决生效后七日内给付原告北京麦斯顿物业管理有限公司北京市东城区×××号×号楼×层×单元×××房屋自二○一一年十一月十四至二○一四年九月三十日的物业服务费人民币三万六千二百七十七元四角四分；
二、驳回原告北京麦斯顿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费392元，由原告北京麦斯顿物业管理有限公司负担31元（已交纳），被告张晓英负担361元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 代 净
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 宿云达