北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第6148号
原告张聪莉，女，1974年4月9日出生，身份证号×××
委托代理人隋云鹏，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人姜兆孟，北京市君泰律师事务所律师。
被告熊方亮，女，1980年5月7日出生。
委托代理人高巍，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人谢宇红，北京市中银律师事务所律师。
原告张聪莉与被告熊方亮民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员阮健担任审判长，代理审判员田青、人民陪审员王桂香参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张聪莉及其委托代理人隋云鹏、被告的委托代理人谢宇红到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告张聪莉起诉称：2011年9月7日，张聪莉与熊方亮签订《借款抵押合同》，约定张聪莉向熊方亮出借款项共计700万元，并就利息、还款期限、违约金及相关担保事项进行了明确约定，张聪莉取得熊方亮以北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号房屋提供的担保。合同签订后，张聪莉依约向熊方亮交付700万元借款，但是熊方亮仅偿还400万元本金外，其余款项一直未偿还。2012年8月16日，双方达成还款计划，但熊方亮依然没有依约偿还借款。故张聪莉诉至法院要求判令熊方亮偿还借款本金300万元及利息、违约金（其中利息以300万元为基数，自2011年9月8日至实际给付之日，按照月百分之二的标准计算；其中违约金以300万元为基数，自2011年10月8日至实际给付之日，按照日万分之八的标准计算）；要求就本案的抵押物优先受偿；要求熊方亮承担本案的诉讼费用。
被告熊方亮答辩称：不同意张聪莉的诉讼请求，第一、双方关于逾期还款违约金的约定违反相关法律的规定，熊方亮在收到700万元借款之前已经预先支付了648911元的利息，违反了合同法的规定；二、本案所涉抵押合同项下的抵押物尚未办理抵押登记，抵押物尚未设立，张聪莉不能就抵押物享有优先受偿权；三、不同意承担本案的诉讼费用。
经审理查明：2011年9月7日，张聪莉作为贷款人（抵押权人）与作为借款人（抵押人）的熊方亮签订了ZS-2011-0907号《借款抵押合同》，约定借款用途为资金周转；借款金额为700万元；借款期限为一个月，自2011年9月8日起至2011年10月7日；计息方式为本合同项下借款期限内月利率为百分之二，从贷款发放之日起计息，如逾期还本付息，每日按贷款余额的千分之三计算逾期违约金；还款方式为借款到期后借款人一次性还清本金，本合同采用下述第一种方式计息，即一次性结息，结息日为实际借款起始日；抵押物名称为房地产别墅；抵押物数量一幢，X京房权证房私字第0047**号；抵押物所在地北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼；抵押价值采用不经评估机构评估，由缔约各方协商并签署价值确认书确认价值为700万元，抵押率为100%；办理完抵押登记手续后，贷款人将全部借款划入借款人在工商银行、姓名熊方亮、开户行名称北京百万庄支行、账号为×××的存折（储蓄卡）或以现金形式支付并签署相关收款收据后生效。2011年9月7日，张聪莉作为贷款人（抵押权人）与作为借款人（抵押人）的熊方亮签订了《借款抵押合同补充协议》，载明：由于借款人在短期内需要再次向贷款人借款用于资金周转，因此借款人同意将已经抵押给借款人的位于北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼（X京房权证房私字第0047**号）继续抵押给借款人，用于担保本次借款合同项下所产生的所有费用。本协议作为ZS-2011-0907号借款抵押合同的补充协议，与主合同具有同等的法律效力。2012年8月16日，双方签订还款计划，载明：借款人因资金周转于2011年9月7日向贷款人借款，约定借款期限为一个月，但由于借款人资金没到位，至今尚欠贷款人4857880元。借款人承诺最迟于2012年8月31日前将该笔欠款全部偿还，如期未偿还欠款，将根据双方所签订的编号为ZS-2011-0907号《借款抵押合同》的约定承担贷款人的一切可得利益损失。
诉讼中，张聪莉称借款700万元于2011年9月8日以银行转账的方式划入熊方亮账户，借款发生后熊方亮已经偿还借款本金400万元，其余款项尚未偿还。2012年8月16日双方签订还款计划时确定的尚欠款金额是300万元欠款、利息（以300万元为基数，自2011年9月8日至2012年8月31日，按照月百分之二的标准计算）、违约金（以300万元为基数，自2011年10月8日至2012年8月31日，按照日万分之八的标准计算）之和。
熊方亮称2011年9月8日，熊方亮委托谭冰向张聪莉的代收款人龚敬国汇款315000元，同日熊方亮分两笔分别向张聪莉汇款315000元、18911元，以上汇款发生在700万借款之前，是预先支付的700万借款的利息，应当从700万元借款本金中予以扣除。张聪莉对此不予认可，称其并未委托龚敬国代收款，熊方亮于2011年9月8日向其汇款315000元，其已经于同日向熊方亮账户归还315000元，张聪莉称2011年9月8日，熊芳方亮向其账户汇款18911元系双方之前借款450万元的借款利息，但未提供双方关于450万借款利息约定的证据。熊方亮称借款合同签订后，其分别于2011年10月8日通过案外人谭冰向张聪莉还款100万元，2011年10月12日通过谭冰向张聪莉还款150万元，2011年10月21日通过谭冰向张聪莉还款150万元，共计400万元。张聪莉对上述还款时间及金额予以认可。
另查，熊方亮名下位于北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼（X京房权证房私字第0047**号）的房屋于2011年5月26日办理了抵押登记，载明权利人为张聪莉，权利价值450万元。该项抵押于2014年2月28日由北京市海淀区人民法院（2012）海执字第5256号强制执行裁定书、北京市海淀区人民法院（2012）海执字第5256号协助执行通知书裁定强制解除抵押，并且裁定该房屋过户至精彩广娱（北京）资产管理有限公司名下，现该房屋已经办理至精彩广娱（北京）资产管理有限公司名下。
张聪莉称，熊方亮于2011年4月29日向其借款450万元，约定2011年7月28日还款，熊方亮于2011年7月31日还清借款450万元。
上述事实，有双方提交的《借款抵押合同》、《借款抵押合同补充协议》、还款计划、银行转款凭证及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：熊方亮向张聪莉借款，双方签订《借款抵押合同》，熊方亮亦认可款项应予返还，双方存在民间借贷关系，该借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议的焦点有两个，第一、熊方亮主张2011年9月8日，熊方亮委托谭冰向张聪莉的代收款人龚敬国汇款315000元，同日熊方亮分两笔分别向张聪莉汇款315000元、18911元，共计648911元是否为本案借款的还款。首先关于2011年9月8日，谭冰向龚敬国汇款315000元的认定，由于张聪莉对此笔还款不予认可，且熊方亮并未提交张聪莉委托龚敬国代收款的相关证据，所以本笔汇款不宜认定为熊方亮对张聪莉的还款，谭冰可以另行与龚敬国解决；其次关于2011年9月8日，熊方亮向张聪莉汇款315000元的认定。张聪莉不认可此笔汇款为还款，并称此笔汇款已经于当天汇入熊方亮账户，并提供银行交易记录予以佐证，熊方亮认可当天收到张聪莉汇款315000元，故此笔汇款不宜认定是对本案《借款抵押合同》项下借款的还款；最后关于2011年9月8日，熊方亮向张聪莉汇款18911元的认定。张聪莉主张此笔汇款系双方之前450万借款利息的支付，但是熊方亮对此加以否认，熊方亮确认18911元汇款发生于本案借款发生之前，综合此笔汇款与本案借款的汇款时间，本笔汇款不宜认定为对本案借款的还款。第二、双方于2011年5月26日办理的熊方亮名下位于北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼（X京房权证房私字第0047**号）房屋的抵押登记效力是否及于本案《借款抵押合同》项下的借款。双方于2011年5月26日就上述房屋办理了抵押登记，本次借款双方签订了《借款抵押合同补充协议》，双方同意将已经抵押给张聪莉的位于北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼（X京房权证房私字第0047**号）继续抵押给张聪莉，用于担保本次借款合同项下所产生的所有费用，该项抵押应对本次借款具有担保的效力，但是担保的债权应该不超过450万元。虽然该项抵押于2014年2月28日经北京市海淀区人民法院强制解除，该房屋现在已经过户至精彩广娱（北京）资产管理有限公司名下，但该抵押的强制解除只是为了配合强制拍卖过户而为，且张聪莉的债权尚未得到全部清偿，故张聪莉要求就抵押物北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼的拍卖款仍具有优先受偿权，故张聪莉要求就抵押物北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。关于张聪莉主张利息及违约金的诉讼请求，因双方在《抵押借款合同》对借款的期间、利息利率、违约金计算方式进行了约定，故对此项诉讼请求本院予以支持，但是约定的标准过高以及起算时间均有误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告熊方亮于本判决生效后十日内偿还原告张聪莉借款本金三百万元；
二、被告熊方亮于本判决生效后十日内偿还原告张聪莉借款利息及违约金（其中利息以三百万为基数，自二〇一一年九月八日起至自二〇一一年十月七日，按照月利率百分之二的标准计算；其中违约金以三百万为基数，自二〇一一年十月八日起至借款实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算）；
三、原告张聪莉就上述第一、二项确定的款项对北京市房山区长阳镇大宁山庄一区30号楼房屋的拍卖价款，按抵押登记顺序在四百五十万元的范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告张聪莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万零五百八十九元，由原告张聪莉负担一万零三百零九元（已交纳），由被告熊方亮负担五万零二百八十元（本判决生效之日起七日内交纳），保全费五千元，由熊方亮负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 阮 健
代理审判员 田 青
人民陪审员 王桂香
二〇一四年九月十六日
书 记 员 齐鑫娜