广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第516号
上诉人（原审原告）：苏锡欣，男。
委托代理人：周连斌，广东泰旭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市田禾房地产投资有限公司，住所地：东莞市莞城区高第街1号莞城区政府大楼北楼七楼1号之一，注册号为441900000018088。
法定代表人：王晓梅，董事长。
委托代理人：张承志，男。
上诉人苏锡欣因与被上诉人东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第7018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月26日，苏锡欣向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认苏锡欣、田禾公司之间签订的商品房买卖合同无效；2、田禾公司返还苏锡欣购房款120778元及支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年11月25日起计至田禾公司返还购房款之日止）；3、田禾公司赔偿苏锡欣120778元。
原审法院经审理查明：2012年11月24日，苏锡欣、田禾公司签订一份商品房买卖合同，约定由苏锡欣向田禾公司购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1378号铺，商铺总价款为220000元。合同第六条约定，苏锡欣应当于2012年11月24日前向田禾公司支付首期房款110000元，余款110000元则以银行按揭贷款的方式付清给田禾公司。该商品房买卖合同附件一中列明了房屋的座落位置为“东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔1-6座裙楼”，并有案涉商铺所在楼的分层图及案涉商铺的平面图。合同附件五第二条第2项约定，田禾公司应当于2013年9月30日前通知苏锡欣办理商品房交付手续，并签订相关委托租赁、经营管理的相关协议；第三条第2项及第3项约定，苏锡欣同意委托田禾公司对案涉商品房及其所在楼宇范围内所有商品房进行统一经营管理，包括整体规划、招租、整合运营；田禾公司享有该商品房的使用权及收益权期间，田禾公司需承担有关物业管理费、水电费、公摊费等经营过程中实际产生的费用；第四条第2项约定，田禾公司应当自合同生效之日起280个工作日内向东莞市房地产交易登记中心申办该房屋的交易过户手续，逾期超过30日后，苏锡欣有权解除合同，田禾公司应当自苏锡欣解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已付房价款为基数，按银行同期贷款利率的标准向苏锡欣支付违约金；第五条第2项约定，法律规定或双方约定的苏锡欣可以解除合同及补充协议的条件成就后，苏锡欣应当在知道或应当知道该事由发生后的10日内向田禾公司提出书面解除合同申请，逾期不提出的，视为苏锡欣放弃解除合同及补充协议的权利。上述商品房买卖合同签订后，苏锡欣向田禾公司支付案涉商铺的首期房款110000元。苏锡欣以案涉商品房买卖合同无效为由，诉至原审法院要求解决。
后经原审法院释明，苏锡欣变更其诉讼请求为：一、解除苏锡欣、田禾公司双方签订的商品房买卖合同；二、田禾公司向苏锡欣退还购房款及相关费用合计120778元；三、田禾公司向苏锡欣支付违约金（违约金计算按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年11月24日起计至田禾公司付清之日止）；四、本案诉讼费由田禾公司承担。
本案中，苏锡欣、田禾公司双方对于案涉商品房买卖合同是否有效，存有争议。苏锡欣认为，双方在2012年11月24日签订案涉商品房买卖合同时，案涉小区的竣工验收备案、规划许可证等均显示田禾公司的商铺为64套，但田禾公司实际销售的是931套，田禾公司未重新取得规划许可、竣工备案及变更后的现售或预售许可证书，故主张案涉商品房买卖合同及其附件全部无效。苏锡欣对此提供2013年7月9日住房建设局出具的查询情况说明、2013年9月27日建设局对于田禾公司违规销售商铺的回复的网页截图予以证明。田禾公司认为，案涉小区在2010年3月26日已经取得现售备案证书；2013年8月13日，东莞市城乡规划局对案涉商品房的规划变更进行了审批，案涉小区商铺套数由64套变更为931套，案涉商品房买卖合同及其附件在2013年8月13日前属于效力待定状态，故主张案涉商品房买卖合同及其附件自签订之日起正式生效。田禾公司对此提供了现售备案证书、测绘成果报告书予以证明。苏锡欣对田禾公司提供的上述证据的真实性均没有异议。其中，田禾公司提供的东莞市商品房现售备案证书的内容显示，案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。测绘成果报告书显示，塞纳河畔1-6座裙楼的房屋共三层，一至二层为商铺、会所，三层为会所，并在测绘之前已确权，现对除原已商铺06至商铺09外的所有商铺及办公29重新划分，重新划分后房号编排为商铺1001至商铺1005、商铺1010至商铺1896、商铺2001至商铺2054、办公室；重新划分后会所及公共设施面积不变；该测绘报告的现场测绘日期为2012年4月2日，备案日期为2012年7月3日。另查明，苏锡欣在庭审中确认其在签订案涉商品房买卖合同时有看过商铺现场，现场是一个整体的空间，并称当时田禾公司拿着图纸带领苏锡欣到现场指认铺位的大概位置及面积，案涉商铺没有标线，田禾公司向苏锡欣指认的铺位面积及位置是与案涉商品房买卖合同中显示的内容一致；同时，苏锡欣在庭审中确认其在提起本案诉讼前有到案涉商铺现场看过，并称案涉商铺没有修建墙体进行隔断，田禾公司告知苏锡欣待确定商户后再根据商户的需要修建墙体。田禾公司确认案涉商铺进行测绘时是以地面及屋顶的标线作为划分标记，并据此进行测绘，而不是以商铺的墙体作为隔断。
诉讼中，苏锡欣、田禾公司双方对于苏锡欣是否有权解除案涉商品房买卖合同，存有争议。苏锡欣认为，根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条第2款第2项约定，田禾公司应当在合同签订后280个工作日内向房管部门申请办理案涉商铺的过户手续，但田禾公司至今未办理案涉商铺的产权登记手续，导致苏锡欣无法办理房屋权属证明，案涉商品房买卖合同目的无法实现，故要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，并要求田禾公司退回购房款及相关费用。田禾公司则认为，根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条第2款第2项约定，合同约定的办证期限尚未届满，苏锡欣不享有提出解除合同的权利，故不同意与苏锡欣解除案涉商品房买卖合同及其附件。
庭审中，苏锡欣除要求田禾公司退回购房款110000元外，还要求田禾公司返还相关费用10778元，并提供了相应的收款收据予以证明。田禾公司对苏锡欣提供的收款收据的真实性没有异议，并称收款收据上的款项属于田禾公司代收的款项，田禾公司确认除律师费外，其至今尚未将其余款项上交给相关部门，也没有向苏锡欣出具发票。另，苏锡欣要求田禾公司支付已付房款及相关费用的违约金，并要求违约金计算以已付房款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年11月24日起计至田禾公司付清之日止。
再，田禾公司在原审法院受理本案后提出管辖权异议，认为本案应当由广州仲裁委员会东莞分会依法仲裁。2013年8月15日，原审法院作出民事裁定书，裁定驳回田禾公司提出的管辖权异议。田禾公司不服，向东莞市中级人民法院提起上诉。2013年11月5日，东莞市中级人民法院作出终审裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
以上事实有苏锡欣提供的商品房买卖合同及其补充协议、收款收据、情况说明、网页截图，田禾公司提供的现售备案证书、测绘成果报告书、东莞市房屋产权注销证明、承诺书、告知书，以及原审法院的庭审笔录、问话笔录、民事裁定书等书证附卷为据。
原审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。苏锡欣、田禾公司双方就苏锡欣向田禾公司购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1378号铺签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。
关于案涉商品房买卖合同及其补充协议的效力问题。根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。根据苏锡欣、田禾公司双方确认的现售备案证书、测绘成果报告书显示，在苏锡欣、田禾公司双方2012年11月24日签订案涉商品房买卖合同之前，田禾公司已经获得了的案涉房屋所在裙楼的现售备案证书，符合上述法律规定的房屋现售的条件。虽然田禾公司在获得房屋现售备案证书后对案涉裙楼内的商铺进行了重新划分，但从测绘报告可以看出，在苏锡欣、田禾公司双方签订案涉商品房买卖合同之前，该重新划分商铺的测绘报告已经经过现场测绘，且从案涉房屋现售备案证书的内容来看，田禾公司在本案第一次开庭前已经取得案涉裙楼变更规划后的现售备案证书，再结合苏锡欣、田禾公司双方确认的商品房买卖合同附件一显示的分层图及商铺平面图的内容，原审法院认定，在苏锡欣与田禾公司签订案涉商品房买卖合同时，案涉商铺属于现售房屋，且未违反《商品房销售管理办法》第七条的规定，苏锡欣以案涉商铺属于预售房屋、田禾公司未经批准变更规划为由主张案涉商品房买卖合同无效，缺乏依据。苏锡欣、田禾公司双方就购买案涉商铺签订了商品房买卖合同及其附件，该合同及其附件是苏锡欣、田禾公司双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，苏锡欣、田禾公司双方应当切实履行。
本案中，案涉商品房买卖合同补充协议第四条第2款的约定，田禾公司应当在合同签订后280个工作日内向房管部门申请办理案涉商铺的过户手续。苏锡欣、田禾公司双方于2012年11月24日签订案涉商品房买卖合同及其附件，即田禾公司应当在2014年1月7日前向房管部门申请办理案涉商铺的过户手续。又根据案涉商品房买卖合同补充协议第四条第2款的约定，田禾公司逾期办证超过30天，苏锡欣才有权要求解除案涉商品房买卖合同及其附件。根据该约定，苏锡欣自2014年2月7日起才享有要求解除合同的权利。因此，至本案2013年12月18日法庭辩论终结时止，苏锡欣仍不享有解除合同的权利，苏锡欣也未能举证证明其合同目的无法实现，因此，苏锡欣以田禾公司逾期办证为由要求解除案涉商品房买卖合同及其附件、苏锡欣要求田禾公司退回已付房款及相关费用及违约金的诉请，缺乏依据，原审法院不予支持。
原审法院遂依照《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2013年12月26日判决如下：一、确认苏锡欣与东莞市田禾房地产投资有限公司于2012年11月24日签订的商品房买卖合同及其附件（1378号铺）有效。二、驳回苏锡欣的其他诉讼请求。本案诉讼费2810元（苏锡欣已预交），由苏锡欣承担。
苏锡欣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，双方签订商品房买卖合同时，田禾公司持有的“商品房现售备案证书”已经失效，其变更规划的行为还未获得相关行政主管部门的批准，不符合商品房现售的条件。首先。根据商品房销售管理办法第七条的规定，商品房销售的条件之一是“持有建设工程规划许可证和施工许可证”，田禾公司在签订商品房买卖合同时，其持有的“建设工程规划许可证（平面图）”载明的1-6座裙楼是64套，田禾公司在销售案涉房屋时，是按照931套出售，2013年8月13日经东莞市城乡规划局批准才变更“建设工程规划许可证”将64套变更为931套，可见，原64套的规划许可证已经失效。因此，田禾公司在销售案涉房屋时，没有取得针对931套房屋的“建设工程规划许可证”，不符合商品房现售的条件。其次，根据商品房销售管理办法第七条的规定，商品房销售的条件之一是“已通过竣工验收”，而田禾公司将原64套商铺变更为931套，必然重新施工和进行竣工验收，而在签订买卖合同时，案涉工程并没有通过竣工验收，因此田禾公司销售案涉商品房的行为是一种预售行为。二、根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条的规定，在起诉前未取得预售许可证的认定为无效合同。如果是现售行为，因变更规划后，田禾公司原取得的现售备案证明已失效，并且在法律没有明确规定的情况下，应参照最高院的上述司法解释。在苏锡欣起诉前，田禾公司未取得经批准变更的现售备案证书所签订的买卖合同应认定为无效合同。据此，苏锡欣上诉请求：一、请求判令撤销原审判决，改判为确认双方签订的《商品房买卖合同》无效。二、判令田禾公司返还已付购房款及相关费用120778元。三、判令田禾公司支付购房款利息4710元（句中国人民银行同期贷款利率，从2012年11月25日起至返还之日止，暂计算至起诉之日）。
被上诉人田禾公司未在答辩期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对苏锡欣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据苏锡欣的上诉意见，本案争议焦点为案涉商品房买卖合同是否有效。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”从该条规定，可知，商品房买卖分两种类型，一种是未建成的房屋买卖，另一种是已竣工房屋的买卖，前者为预售，后者为现售。本案中案涉商品房小区已于2010年3月26日取得现售备案证书，即案涉商品房在2010年3月26日前已通过竣工验收，因此，案涉商品房买卖合同系现售商品房买卖合同。
其次，本案中虽然田禾公司在取得现售备案证书后对原有商铺进行重新划分，但重新划分后的测绘报告备案日期为2012年7月3日，即在合同签订前已经将重新划分后的商铺进行测绘登记批准备案，并且在一审开庭前重新取得案涉裙楼变更规划后的现售备案证书，因此案涉商品房买卖符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售的条件。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故本院依法认定案涉商品房买卖合同合法有效。苏锡欣上诉主张案涉商品房买卖合同系预售商品房合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定审查合同效力，缺乏依据，本院不予支持。据此，苏锡欣上诉请求田禾公司返还已付购房款120778元及购房款利息，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2810元，由苏锡欣负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟 雯
代理审判员 钟满福
二〇一四年七月十七日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第1条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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