浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭临昌商初字第144号
原告浙江新剑精密制品有限公司。
法人代表单新平。
委托代理人何建明、汪卫。
被告杭州临安新业科技有限公司。
法定代表人张关贤。
委托代理人胡金明。
原告浙江新剑精密制品有限公司为与被告浙江新业实业集团有限公司租赁合同纠纷一案，于2013年7月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。审理中，原告浙江新剑精密制品有限公司申请将被告变更为杭州临安新业科技有限公司。后依法由审判员郑ＸＸ适用简易程序于2013年9月27日、11月19日二次公开开庭进行了审理。原告浙江新剑精密制品有限公司的委托代理人汪卫，被告杭州临安新业科技有限公司的委托代理人胡金明均到庭参加诉讼。后转普通程序组成合议庭于2013年12月27日、2014年1月17日再次公开开庭进行审理。原告浙江新剑精密制品有限公司的委托代理人汪卫于2013年12月27日到庭参加诉讼，何建明于2014年1月17日到庭参加诉讼，被告杭州临安新业科技有限公司的委托代理人胡金明二次均到庭参加诉讼。审理中，原、被告就案涉房屋的转让申请庭外调解时间二个月。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告浙江新剑精密制品有限公司诉称：2010年7月3日，原、被告签订《厂房、场地租赁合同》一份，约定原告为出租方，即甲方；被告为承租方，即乙方。由原告将座落在临安市昌化工业功能集聚区属原告所有的房屋5798.96平方米及厂区内的风机、水塔、电缆等设施和原告依法取得使用权的工业用地11787平方米出租给被告，租赁期限至2020年12月31日止。合同第三条约定租金为每年522150元，租金总额为5221500元，并按照先付租金后使用的原则，被告应在上一年度的12月31日前付清次年的租金。同时，合同第十条第1项约定：“……任何一方违约……，应按租金总额的10%向对方支付违约金”，第十条第2项约定：“乙方应按本合同约定金额及期限及时足额支付租金，逾期付款的，按每日万分之二点一支付逾期付款违约金，逾期超过60日的，以根本违约论处，甲方有权终止本合同，并按本条第1项追究乙方的违约责任。”合同签订后，原告即按约将出租财产交付给被告使用，但被告完全不遵守合同的约定，虽经原告多次催讨，不仅2012年、2013年连续两年未按约支付分文租金，就连2011年原告为其垫付的部分税金也未支付给原告，已构成根本违约。另外，合同第五条第2项约定：“甲方同意乙方根据乙方生产需要对承租房屋进行改建、装修及搭建临时用房、开设通道，相关费用由乙方自行承担，但承租房屋的改建方案应经甲方书面确认后方可施工”，但被告未经原告书面确认也未征求原告意见，即对承租房屋进行了结构性改造，现原告已无法按设计用途使用该厂房，被告已严重违反合同的约定，损害了原告的合法权益。原告认为，原、被告双方于2010年7月3日签订的《厂房、场地租赁合同》合法有效，双方均应严格遵守合法的约定，但被告视双方合同为儿戏，严重侵害了原告的合法权益。为此，请求法院判令终止履行双方于2010年7月3日签订的《厂房、场地租赁合同》，并由被告将承租的厂房、场地及其他资产交还给原告；判令被告按“临安市房权证昌化字第××号”、“临安市房权证昌化字第××号”《房屋所有权证》所载，将承租的厂房恢复原状；判令被告向原告支付2013年6月30日前的租金及应承担的税金共计人民币878937.72元，2013年7月1日起至被告实际交还租赁财产前的占有费按合同约定支付；判令被告按约向原告支付违约金522150.00元；本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：依法解除原、被告双方于2010年7月3日签订的《厂房、场地租赁合同》，并由被告立即腾清物品，将承租的厂房、场地及其他资产交还给原告；判令被告向原告支付2013年12月31日前应付原告的租金及应承担的税金共计人民币1140012.72元，2014年1月1日起至被告实际交还租赁财产前的占有费按合同约定的租金额支付；判令被告按约向原告支付违约金522150.00元；本案诉讼费由被告承担。
为支持其主张，原告向本院提供的证据有：
1、《厂房、场地租赁合同》一份，证明原、被告双方于2010年7月3日签订《厂房、场地租赁合同》，双方依法成立租赁合同关系；合同约定原告为出租方，被告为承租方，由原告将合同约定的厂房、土地、围墙及电缆、风机、水塔等相关设施出租给被告使用，租赁期限至2020年12月31日止；每年租金为522150元，租金总额为5221500元；被告应按先付租金后使用的原则，在上一年度的12月31日前付清次年应付原告的租金522150元，被告逾期付款超过60日的，按根本违约处理，原告有权终止租赁合同关系，收回出租财产，并追究被告的违约责任；任何一方违约，应按租金总额的10%向对方支付违约金等事实。
2、《与新业公司往来对账清单》（复印件）一份，证明经原、被告财务在2012年7月12日核对，被告已结欠原告租金等共计人民币593059.92元；结合证据1，证明被告已构成根本违约，原告有权终止双方间租赁合同关系，被告应承担合同约定的违约责任。
3、原告出租前厂房照片三张、图纸一组、《房屋所有权证》两份以及被告承租后擅自改建的厂房照片四张，证明原告出租给被告使用的厂房为合法建设的标准工业厂房；被告承租后，未经原告书面确认同意，擅自将承租厂房改建，该改建后的厂房如不恢复原状，归还原告后，原告已无法正常使用等事实。
4、原告申请向临安市昌化镇人民政府村镇建设办公室调取的情况说明一份，证明被告承租案涉厂房后进行的新建、改建没有向相关部门办理过审批手续。
被告杭州临安新业科技有限公司辩称：由于行业和大环境影响，现在被告企业经营困难，但是在积极努力改善。对于合同，被告也在想办法履行。对于承租物的改建、装修以及新建设的临时用房是经过原告方的确认和认可，为此被告投入了大量资金，对于改建、新建的房屋，应当折价，公平合理处理。违约金约定过高，要求降低标准，最多按照实际所欠租金的10%计算。在昌化镇人民政府的沟通协调下，原、被告对涉案租赁物已达成买卖意向，被告将努力按照双方达成的意向去签订和履行合同，把整个租赁物买下来。希望法院给予被告一定时间。
被告杭州临安新业科技有限公司向本院提供《会议纪要》（复印件）一份，证明双方对租赁物达成了买卖的意向；被告对租赁物改建、新建、装修是经原告认可的等事实。
原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告没有异议，但认为违约金约定过高，如果解除合同，违约金不能支持。本院认为，被告对该证据并无异议，对该证据的证明力予以确认。
二、原告提供的证据2，被告对真实性没有异议，但认为证据不能证明被告已构成根本违约，同时被告在合同履行过程中，已与原告达成了新的意见。本院认为，被告对该证据的真实性并无异议，结合证据1，本院对该证据的证明力予以确认。
三、原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，但认为被告承租后，是经过原告方同意才进行改建的。本院认为，被告对该证据的真实性并无异议，对该证据的客观真实性本院予以确认。
四、临安市昌化镇人民政府村镇建设办公室作出的情况说明，被告认为就新建、改建厂房方案向原告提出过，得到了原告的认可同意，被告才开始新建、改建的，2013年1月5日的会议纪要可以证实这一点。本院认为，被告并未提供证据证明其对承租房屋的改建方案已经原告书面确认，也未提供证据证明其对承租房屋的改建已办理过审批手续，2013年1月5日的会议纪要亦明确被告改扩建的厂房、场地须按有关审批程序补办产权证书，故对该情况说明的证明力本院予以确认。
五、被告提供的证据，原告对真实性没有异议，但认为虽然双方当时达成意向，但到现在为止双方还未签订买卖合同，与本案租赁合同纠纷不具有关联性，且原告改建、新建、装修并未经原告书面认可。本院认为，原告对该证据的真实性并无异议，对该证据的客观真实性本院予以确认，但该证据并不足以证明被告对租赁物改建、新建是经原告认可的待证事实。
根据上述有效证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：
2010年7月3日，原告浙江新剑精密制品有限公司（作为甲方）与浙江新业实业集团有限公司（作为乙方）签订了《厂房、场地租赁合同》一份，合同第一条约定：甲方将属甲方所有的座落在临安市昌化工业功能集聚区内的厂房两幢包括部分场地出租给乙方使用，具体包括临安市房权证昌化字第××号《房屋所有权证》所载房屋（面积为4215.26平方米），临安市房权证昌化字第××号《房屋所有权证》所载房屋（面积为1583.7平方米），本合同附后草图红线范围内的全部土地使用权，乙方因建造污水处理设施所利用的本条第3项以外的部分土地。合同第二条约定：租赁期限自本合同生效时起至2020年12月31日止。合同第三条约定：租金计算及支付方式为房屋按房产证确定的面积每年278480元，甲方原有水塔、风机、电缆等附属设施租金按每年243670元计算，乙方实际占用土地的土地使用税和房产使用税由乙方自行申报缴纳、承担；本合同生效时起至2010年12月31日为乙方筹备生产阶段，租金为278480元，该款由昌化镇人民政府负责解决，乙方自2011年1月1日起每年向甲方支付租金522150元，租赁期间的租金总额为5221500元；合同订立时，乙方支付甲方2011年1月1日起至2011年6月30日止的租金261075元，2011年7月1日起至2011年12月31日止的租金261075元在2011年6月30日前付清；2012年1月1日起的租金由乙方按年度支付，并按照先付租金后使用的原则，由乙方在上一年度的12月31日前付清次年应付甲方的租金522150元。合同第五条约定：甲方同意乙方根据乙方生产需要对承租房屋进行改建、装修及搭建临时用房、开设通道，相关费用由乙方自行承担，但承租房屋的改建方案应经甲方书面确认后方可施工；因本合同产生的房屋租赁税由甲方承担，其他税、费均由乙方承担；租赁期间，乙方应对承租标的物妥加保护，不得将承租房屋转让、转租或出借给第三方使用，不得将承租标的物设定抵押及利用承租标的物进行违法活动，否则以违约论处。合同第七条约定：租赁期满，本合同终止，乙方应及时将承租标的物返还甲方，……。合同第十条约定：……合同履行期间，任何一方发生违约事项，包括乙方发生本合同第五条第5项违约事项及双方发生本合同第五条第9项违约事项，由违约方按租金总额的10%向对方支付违约金；乙方应按本合同约定金额及期限及时足额支付租金，逾期支付的，按每日万分之二点一支付逾期付款违约金，逾期付款超过60日的，以根本违约论处，甲方有权终止本合同，并按本条第1项追究乙方的违约责任。合同签订后，原告浙江新剑精密制品有限公司将合同项下所涉厂房、场地、水塔、风机、电缆等附属设施移交给浙江新业实业集团有限公司使用，但双方未签订交接清单。后浙江新业实业集团有限公司对承租的厂房、场地进行了改扩建，但改扩建方案并未经浙江新剑精密制品有限公司书面确认，也未向相关部门办理审批或申报备案手续。
2011年3月16日，浙江新业实业集团有限公司名称变更为杭州临安新业科技有限公司。2012年7月12日，浙江新剑精密制品有限公司与杭州临安新业科技有限公司经对账，确认土地占用面积为10941.6平方米，应付2012年租金522150元，2012年土地使用税、房产税（50%部分）49533.60元，2011年需补交土地使用税、房产税21412.32元，合计593095.92元。审理中，被告对应付原告2013年6月30日前的租金及原告垫付税金878937.72元和2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金261075元没有异议，该款杭州临安新业科技有限公司至今未支付。
另查明：临安市房权证昌化字第××号《房屋所有权证》所载房屋为2层钢混结构工业厂房（面积为4215.26平方米），临安市房权证昌化字第××号《房屋所有权证》所载房屋为1层钢结构工业厂房（面积为1583.7平方米）。2013年1月5日，在临安市昌化镇人民政府主持下，浙江新剑精密制品有限公司、杭州临安新业科技有限公司、杭州拓材电子有限公司就杭州临安新业科技有限公司资产重组和浙江新剑精密制品有限公司厂房、场地转让事宜达成了会议纪要，形成以下意见：中止浙江新剑精密制品有限公司与杭州临安新业科技有限公司原签订的《厂房、场地租赁合同》，杭州拓材电子有限公司与浙江新剑精密制品有限公司尽快签订《厂房、场地转让协议》，报镇政府备案，按程序办理相关产权转让手续，原杭州临安新业科技有限公司在实施项目时改扩建的厂房、场地，新公司须按有关审批程序补办产权证书，涉及占用公共用地部分的土地价格按现竞拍出让价，原出租范围的厂房、场地的资产产权转让价款为9000000元，转让价款不含税费，产权交易的全部税费由杭州拓材电子有限公司承担。事后，杭州拓材电子有限公司与浙江新剑精密制品有限公司未签订《厂房、场地转让协议》，杭州临安新业科技有限公司也未将厂房、场地、水塔、风机、电缆等附属设施交还给浙江新剑精密制品有限公司。
本院认为：原告浙江新剑精密制品有限公司与被告杭州临安新业科技有限公司于2010年7月3日签订的《厂房、场地租赁合同》是双方在平等、自愿基础上订立的，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据该合同的约定，被告应在2011年12月31日前付清2012年的租金522150元，2012年12月31日前付清2013年的租金522150元，但被告至今未支付2013年6月30日前的租金及原告垫付税金878937.72元和2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金261075元，逾期付款超过60日的款项合计已达1140012.72元。根据该《厂房、场地租赁合同》第十条“乙方应按本合同约定金额及期限及时足额支付租金，逾期支付的，按每日万分之二点一支付逾期付款违约金，逾期付款超过60日的，以根本违约论处，甲方有权终止本合同，并按本条第1项追究乙方的违约责任”的约定，原告有权解除合同并追究乙方的违约责任，现原告要求解除原、被告双方于2010年7月3日签订的《厂房、场地租赁合同》，由被告腾清物品，将承租的厂房、场地及水塔、风机、电缆等其他资产返还给原告，并支付2013年12月31日前应付原告的租金及应承担的税金共计人民币1140012.72元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，2014年1月1日起至被告实际返还租赁财产前的租金及占有使用费，被告仍应按合同约定的租金标准计算、支付。原、被告在《厂房、场地租赁合同》中约定“甲方同意乙方根据乙方生产需要对承租房屋进行改建、装修及搭建临时用房、开设通道，相关费用由乙方自行承担，但承租房屋的改建方案应经甲方书面确认后方可施工”，而被告对承租的厂房、场地进行的改扩建方案并未经原告书面确认，也未向相关部门办理审批或申报备案手续，即未办理合法建设手续，原告对此并无过错，合同也约定了改扩建费用由被告自行承担，故被告认为改扩建的房屋应折价处理的意见，本院不予采信。原、被告在《厂房、场地租赁合同》中约定“合同履行期间，任何一方发生违约事项。由违约方按租金总额的10%向对方支付违约金”，在合同履行过程中，被告连续两年未按约定支付租金，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，但原告要求被告按租金总额的10%向原告支付违约金522150元，超过了造成损失的30%，属合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告据此要求适当减少，本院予以支持，根据本案实际情况，本院按被告实际所欠租金的30%计算，酌情确认违约金为342000元。被告认为违约金最多按照实际所欠租金的10%计算的辩解意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、原告浙江新剑精密制品有限公司与被告杭州临安新业科技有限公司于2010年7月3日签订的《厂房、场地租赁合同》自本判决生效之日起解除。
二、被告杭州临安新业科技有限公司于本判决生效之日起三个月内腾空房屋，将其承租使用的厂房、场地、水塔、风机、电缆等附属设施返还给原告浙江新剑精密制品有限公司。
三、被告杭州临安新业科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江新剑精密制品有限公司租金及应承担的税金计人民币1140012.72元。
四、被告杭州临安新业科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江新剑精密制品有限公司违约金342000元。
五、被告杭州临安新业科技有限公司应按合同约定的租金标准支付自2014年1月1日起至被告将其承租使用的厂房、场地、水塔、风机、电缆等附属设施实际返还给原告浙江新剑精密制品有限公司之日止的租金及占有使用费（2014年1月1日起至合同解除之日止为租金，此后为占有使用费），款项于返还之日付清。
六、驳回原告浙江新剑精密制品有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19759元，由原告浙江新剑精密制品有限公司负担1621元，被告杭州临安新业科技有限公司负担18138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19759元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院的开户银行为工行湖滨分理处，账号为1202024409008802968）。
审 判 长 郑ＸＸ
审 判 员 张琼华
人民陪审员 胡婵瑛
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 公 云
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。