山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）胶民初字第1516号
原告（反诉被告）吕渐刚，男，汉族，住山东省胶州市。
委托代理人李传森，胶州市迅达法律服务所法律工作者。
委托代理人管仁雪，胶州市迅达法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）周庆福，男，汉族，住山东省胶州市。
委托代理人宋明相，山东方恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕渐刚与被告（反诉原告）周庆福租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕渐刚及其委托代理人李传森，被告（反诉原告）周庆福及其委托代理人宋明相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕渐刚诉称，原被告于2013年4月20日签订租赁合同，约定由被告周庆福租赁原告吕渐刚所有的位于胶州市香港西路的厂房一处，租赁期间为三年，从2013年4月20日起至2016年4月20日至，年租金为63600元，合同签订后，原告吕渐刚按约履行交付厂房给被告使用的义务，但被告周庆福因管理不善，于2014年1月1日凌晨3点起火，将原告吕渐刚所有的厂房烧毁，给原告造成了重大损失，后经原被告双方协商未果，为了维护原告吕渐刚的合法权益，请求法院：一、判令被告周庆福支付原告吕渐刚损失258000元、鉴定费2200元，共计260200元；二、本案的一切诉讼费用由被告周庆福承担。
被告周庆福未予书面答辩，在庭审中辩称：第一，原告吕渐刚所诉违法，依法不应予支持，理由是原告吕渐刚出租的房屋没有取得施工许可证也没有取得建筑规划证，厂房也没有取得合法的产权证书，更没有相关的竣工验收证明，可见，该建筑物为非法建筑，因此原告出租非法建筑物所取得的利益，法院不应保护。第二，原告吕渐刚出租的房屋存在严重的缺陷，是导致火灾发生的主要原因，其出租的房屋没有经过消防部门的验收合格也没有配备相关的消防设施，房屋没有使用相应的阻燃材料，用的是易燃的泡沫，线路也不符合消防要求，更没有配备相关的灭火器材是导致火灾的根本原因。第三，原告吕渐刚本身就有严重过错，应对火灾的损失承担相应责任，按照法律规定，出租方出租的房屋应该是安全的房屋，原告吕渐刚明知所出租的房屋是非法建筑物，未经过消防验收，存在严重的安全隐患和法律障碍，仍将厂房租给被告周庆福使用，其行为就是严重过错。退一万步讲，即使本案的火灾被告周庆福应该承担责任，也是应该承担次要责任，原告吕渐刚应该承担本案的主要责任。第四，本案系一果多因案件，原告吕渐刚的房屋存在安全隐患，未配备消防设施和器材，未通过消防验收，和被告周庆福职工购置的三轮车存在质量隐患，均是引发火灾的原因，考虑上述因素，本案的火灾责任归结给本案被告周庆福不符合情理也不符合法理。第五，被告周庆福的机器设备在火灾中受到严重损失，由于本案原告吕渐刚也存在过错，被告周庆福将提起反诉。
被告周庆福反诉称，吕渐刚与周庆福在2013年4月20日签订租赁合同，约定由周庆福租赁吕渐刚位于胶州市香港西路的厂房一处，租赁期间为三年，自2013年4月20日至2016年4月20日，年租金为63600元。合同签订后，周庆福依约将租金付给了吕渐刚，履行了合同规定的义务，但吕渐刚交付给周庆福的房屋未取得合法产权证书，未通过消防验收，存在重大消防安全隐患。由于未配备任何消防设施，导致2014年1月1日凌晨三点发生火灾，火势蔓延无法灭火。周庆福的机器设备及其他原材料被火烧毁，造成经济损失200000元，周庆福认为，吕渐刚明知该房屋未通过消防验收仍故意将房屋租赁给周庆福使用，本身存在严重过错，应承担本案赔偿责任。为维护周庆福的合法权益，故请求法院：一、依法判决吕渐刚赔偿周庆福经济损失200000元；二、本案诉讼费由吕渐刚承担。
反诉被告吕渐刚未予书面答辩，庭审中辩称：周庆福所诉与事实不符。第一，2013年4月20日签订租赁合同，周庆福应将房屋的各种情况了解完善后才能租赁原告的房屋，既然已经签订租赁合同，房屋的管理权已经转移到周庆福处。第二，周庆福在生产经营过程中管理不善导致房屋起火，造成吕渐刚的损失和周庆福自己的损失，应由周庆福承担，原告吕渐刚不应承担责任。
庭审中原告吕渐刚提交了以下证据：一、厂房租赁合同复印件一份（原件质证后退回），欲证明，原告吕渐刚将自己所有位于香港西路钢结构车间一处租赁给被告周庆福使用，租赁期限是2013年4月20日至2016年4月20日，租赁费是63600元。其中合同第6条规定：乙方应按国家有关法律规定，不得利用厂房进行违法活动，并配备消防安全设施，防止火灾的发生，如因任何因素给甲方造成的经济损失，由乙方全部赔偿。二、胶州市公安消防大队火灾事故认定书复印件一份（原件质证后退回），证明被告周庆福租赁原告吕渐刚的厂房于2014年1月1日4时3分发生火灾造成损失，周庆福应给吕渐刚赔偿。三、青岛市公安局消防支队火灾事故认定复核决定书复印件一份（原件质证后退回），证明该决定书维持了原告吕渐刚所提交的证据2。
被告周庆福对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性无异议，对于租赁合同第6条规定，该厂房在建成后租赁前是不配有消防设施的，根据法律规定没有配备消防设施的厂房是不能进行消防验收的，足以证明原告吕渐刚存在严重过错。对于证据二、三真实性无异议。
庭审中被告周庆福提交了以下证据：事故现场照片10张，欲证明，该次火灾仅限为房顶损失，在火灾中被告的机器、成品、材料也受到严重损失。
原告吕渐刚对上述证据的质证意见为：对该证据的真实性无异议，吕渐刚的损失要求法院委托鉴定，被告周庆福的损失与原告无关。二、对证据二不予认可。
庭审中反诉原告周庆福提交的证据为：损害财物明细一份，且原物仍在现场，欲证明损害财物的状况。并申请法院对损害财物进行评估鉴定，以确定损失数额。
反诉被告吕渐刚对反诉原告周庆福提交的损害财物明细不予质证。
原告吕渐刚申请对涉案房屋因火灾烧毁的损失价值进行评估鉴定，法院委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司进行鉴定，作出鉴定结论：经鉴定，涉案的厂房因2014年1月1日火灾烧毁的损失为258000元。评估报告中附鉴定费发票复印件，数额为2200元。原告吕渐刚对该份报告无异议。被告周庆福对该份报告提出异议，认为鉴定报告存在瑕疵。第一，因为鉴定报告没有考虑到房屋未受损害部分，从评估报告的照片上看，房屋屋顶只是部分损坏，评估报告是按照全部损坏来评估的，显然是加重了被告周庆福的负担。第二，从评估报告上看，既没有损坏财产的种类、数量、包括房屋的面积，没有充分依据的情况下作出的评估报告是草率的。第三，被告周庆福认为原告吕渐刚的财产损失应该是原告吕渐刚财产的价值减去残值的差额，评估报告并没有体现出损坏财产的残值，无法确定本案原告吕渐刚的实际损失，因此被告周庆福认为原告吕渐刚的评估报告无论在事实上及证据上都存在瑕疵，不能作为本案的定案依据。第四，应当对二号车间、三号车间屋面受损部分的范围进行确认，鉴定报告中并没有明确的表述所鉴定的屋面价值是全部面积价值还是火灾受损屋面价值。
反诉原告周庆福申请对机器设备及原材料等资产因火灾事故造成的损失进行评估鉴定，法院委托青岛广信资产评估事务所有限公司进行鉴定，作出鉴定结论：周庆福所有的机器设备及原材料等资产因火灾事故造成的损失在评估报告书给定的评估目的下，于评估基准日2014年1月1日所表现的损失价值为220750元。鉴定费发票10000元。反诉被告吕渐刚对该份报告及鉴定费发票的真实性无异议，但称不应由吕渐刚赔偿，与吕渐刚无关。反诉原告周庆福对该份报告及鉴定费发票的真实性无异议。
根据上述原被告举证、质证及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2013年4月20日，吕渐刚将位于胶州市香港西路路北钢结构车间一座出租给周庆福使用，双方订立了租赁合同，约定租赁期间为自2013年4月20日至2016年4月20日，年租金为63600元，已由周庆福支付了第一年的租金。2014年1月1日，周庆福承租的厂房发生火灾，火灾将出租厂房及部分设备、产品等烧毁。2014年2月10日，胶州市公安消防大队作出胶公消火认（2014）第0007号《火灾事故认定书》，认定起火原因为：起火部位位于福临门业租赁厂房南跨车间东南侧；起火点位于福临门业租赁厂房南跨车间东南侧电动三轮车车头处；起火原因系电动三轮车车头处电气线路短路所致。经查，该电动三轮车系周庆福职工所有。2014年4月22日，青岛市公安消防支队作出青公消火复字（2014）第0002号《火灾事故认定复核决定书》，维持了胶州市公安消防大队作出胶公消火认（2014）第0007号《火灾事故认定书》。
另查明，周庆福承租的车间未取得建设工程规划许可证、未经竣工验收亦未经消防验收合格。法院委托青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司对吕渐刚的房屋因火灾造成的损失进行了评估，鉴定费2200元，认定火灾损失价格金额为人民币258000元（评估基准日为2014年1月1日）。法院委托青岛广信资产评估事务所有限公司对周庆福因火灾造成的机器设备及原告等财产价值进行了评估，鉴定费10000元，认定损失金额为人民币220750元（评估基准日为2014年1月1日）。
上述事实，有吕渐刚提交的房屋租赁合同、胶州市公安消防大队出具的胶公消火认（2014）第0007号《火灾事故认定书》、青岛市公安消防支队作出青公消火复字（2014）第0002号《火灾事故认定复核决定书》、青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司出具的青公资鉴字（2014）第025号资产评估报告、青岛广信资产评估事务所有限公司出具的青广评鉴字（2014）第20号评估报告、周庆福提交的鉴定费发票及双方当事人的陈述在案佐证，上述材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应当将租赁房屋返还给出租人。无法返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吕渐刚称涉案厂房具备相关建设工程规划许可证书等相关产权证书，但在法庭限定的期限内未能提交，应当承担不利法律后果，庭审中吕渐刚亦认可涉案厂房未经竣工验收、未经消防验收，直至庭审结束，吕渐刚仍未能提交有效证据证实其出租的厂房具备建设工程规划许可证书或已竣工验收取得相关产权证书，故，吕渐刚就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与周庆福订立的租赁合同应属无效。周庆福应当向吕渐刚返还租赁房屋。现租赁房屋因火灾原遭受损害，应当按相应的价值折价补偿。
针对被告周庆福对青岛公信永和资产评估事务所有限责任公司出具的青公资鉴字（2014）第025号资产评估报告的鉴定意见，本院认为，该报告中确认报告评估范围主要包括一号车间、二号车间、三号车间被火烧毁的部分；评估报告第8页亦有明确记载，系原被告双方的配合下，全面勘查被烧毁的厂房，并进行了测量；同时报告第十二项特别事项说明中记载，评估人员对受损的厂房屋面、前面、门窗等财产损失仅按照同档次水平重新修复和购置的原则进行评估，受损失厂房的范围是根据案件当事人双方签字认可的范围确定的。由此可以看出，该份报告评估的财产损失范围系原被告双方经现场勘查共同确认的，因此对被告周庆福称从评估报告上看不出损坏财产的种类、数量及范围的质证意见，本院不予采信。该份评估报告经现场勘查发现被火烧毁的一、二号车间的屋面的钢结构出现变形脱落；一、二号车间内的卷帘门、塑钢推拉窗、透明板隔断均变形；一号车间东墙、南墙墙面出现裂缝；一号车间内的四间石膏板房也被烧毁；三号车间屋面南坡的保温层被烧毁。双方当场签字认可，上述三个车间的复合板门因火烧毁，无法使用。因厂房墙面、屋顶等属房屋的基本结构，报告已鉴定其均出现变形脱落，因此无法投入使用，故周庆福称报告没有体现损坏财产残值的质证意见，本院对此不予采信。另，被告周庆福虽对评估报告有异议，但庭审中没有提出重新鉴定或补充鉴定的意见，本院经审查评估报告亦认为没有需要补充或重新鉴定的必要，故本院对该份报告予以采信，采纳评估报告的评估结论。
本案的争议焦点是周庆福对于火灾所造成的经济损失是否应当承担损害赔偿责任？如应赔偿，各自的责任比例如何确定？
房屋租赁合同被确认无效后，承租人应当将租赁房屋返还给出租人。无法返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在房屋租赁合同关系中，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第一，租赁房屋自2013年4月20日由周庆福接收起即在周庆福的实际控制和使用之下，周庆福负有妥善保管租赁房屋的义务。第二，虽双方签订的租赁合同无效，但双方签订的租赁合同第六条约定：周庆福应按国家有关法律规定，不得利用厂房进行违法活动，并配备消防安全设施，防止火灾的发生，如因任何因素给吕渐刚造成的经济损失，由周庆福全部赔偿。可见在周庆福承租房屋之时就知道房屋没有配备消防安全设施的实际情况，但周庆福在明知的情况下仍没有自行配备相关的消防设备。第三，根据消防部门的火灾意见认定书，确认起火原因系被告周庆福处职工的电动三轮车短路引起火灾。故周庆福对承租房屋不当使用、疏于保管、忽视火灾隐患是造成火灾的主要原因，应当承担主要责任。
吕渐刚出租给他人的房屋未取得建设工程规划许可证并未经消防验收合格，意味着掩盖了可能存在的房屋质量及消防隐患等问题，吕渐刚作为出租方在出租房屋时应当配备相应的消防设施以预防火灾事故的发生和火灾损失的扩大，而吕渐刚并没有办理消防审核验收手续，也没有配备相关的消防设施，其在与周庆福签订的租赁合同中要求周庆福配备消防设施的要求不能对抗其房屋需经消防验收合格方可出租使用的法定义务。在火灾发生以后消防部门进场之前，只能靠人工灭火，其成效远不如专用灭火设施的成效，吕渐刚对于该次火灾所造成的损失的扩大，负有一定的过错。因此，同样不排除吕渐刚对造成本起火灾负有部分责任。
综合考虑本案，对于本次因火灾所造成的原被告的经济损失，应由原告吕渐刚承担10%，被告周庆福承担90%为宜。另，周庆福仅主张200000元的机器设备及原材料财产损失系对自身权利的处分，本院予以确认。故应由周庆福向吕渐刚支付因火灾造成的房屋损失数额232200元（258000元×90%），由吕渐刚向周庆福支付因火灾造成的机器设备损失数额20000元（200000元×10%），上述两项合并计算，由周庆福支付吕渐刚经济损失212200元。
因原告吕渐刚申请鉴定花费鉴定费2200元，被告周庆福申请鉴定花费鉴定费10000元，故按照上述责任比例，由吕渐刚承担鉴定费1220元（12200元×10%），由周庆福承担鉴定费10980元（12200元×90%）。因吕渐刚已交鉴定费2200元，周庆福已交鉴定费10000元，故由周庆福支付吕渐刚鉴定费980元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告周庆福赔偿原告吕渐刚因火灾所造成的经济损失232200元（258000元×90%）。
二、原告吕渐刚赔偿被告周庆福因火灾造成的经济损失20000元（200000元×10%）。
三、由被告周庆福支付原告吕渐刚鉴定费980元。
以上一、二、三项合并计算，由被告周庆福支付原告吕渐刚共计213180元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告吕渐刚的其他诉讼请求，
五、驳回被告周庆福的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5203元，反诉费2150元，保全费4300元，由原告吕渐刚负担1165.3元，被告周庆福负担10487.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 管清娟
代理审判员 孙 超
人民陪审员 朱大兵
二〇一四年九月九日
书 记 员 周 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。