浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第2443号
原告：袁红。
委托代理人：张红，浙江安策律师事务所律师。
被告：嘉兴吴越购物有限公司，住所地：嘉兴市精严寺街88号A幢B幢。
法定代表人：俞海林，该公司总经理。
委托代理人：俞新民、王丽蔚，浙江三利律师事务所律师。
原告袁红因与被告嘉兴吴越购物有限公司（以下简称吴越购物）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年11月20日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，分别于2015年12月29日、2016年1月19日公开开庭审理了本案，原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁红起诉称，2014年10月22日，原被告就位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心二层250号场地签订《场地租赁合同》一份。2014年10月30日，原告向被告支付第一年（2015年1月1日-2015年12月31日）租金47747元、管理费2265元以及保证金3000元、水电押金2000元。后原被告于2015年3月18日签订《吴越购物补充协议》一份，协议中约定“1-4层招商每层入住率不低于70%，吴越购物正式开业。开业之日起开始收房租”。然，时至今日被告购物中心仍未开业，也未归还已向原告收取的租金、保证金、管理费、水电押金，共计人民币55012元。故原告诉请判令：一、依法解除《场地租赁合同》，判令被告返还租金47747元、保证金3000元、管理费2265元、水电押金2000元，共计55012元；二、诉讼费由被告承担。因原告认为另遭受律师费、利息损失、装修费损失，故增加诉讼请求要求被告赔偿原告律师费3000元、利息损失暂计2313.64元（以55012元为基数，自2015年3月18日起按照银行同期同档次贷款利率请求支付至实际支付日止，暂按贷款年利率5.35%计至2016年12月31）、装修费损失20000元。
被告吴越购物答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告在履行租赁合同时没有任何违约行为，相反原告单方面解除与被告的租赁合同关系，属于违约，被告不可能退还原告的租金以及赔偿其他所谓的损失。不同意解除合同。原告向被告租赁商铺属于投资也好、经营也好，需要承担相应的风险，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。
针对自己的主张，原告袁红提供了下列证据：
1．场地租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁合同，并对内容进行了约定。
2.收据4份，证明原告支付租金、保证金、管理费、水电押金等情况。
3.补充协议1份，双方对开业标准、免租期、房租收取时间等进行了约定，即证明原告请求被告返还租金、保证金、管理费及水电押金的合同依据。
4．视频1份，证明每层入住率没有达到70%，应属于至今未正式开业的情况。结合证据一、证据三证明因被告提供的场地至今没有正式开业，导致原告租赁目的不能实现，原告享有合同解除权。同时可以证明原告承租场地的装修情况。
5.委托代理协议书、律师费发票各1份，证明原告律师费损失。
被告吴越购物对原告袁红提供的证据1、证据2没有异议；对证据3真实性没有异议，补充协议第6条约定如果承租户有聚众闹事的情形，协议是无效的。上周承租户在商场聚集，对经营环境造成了恶劣影响，协议应无效；对证据4真实性没有异议，该证据只能反映1到3层部分商铺关着，不能证明商铺没有租赁出去，事实上被告已基本经将1-3层的商铺租赁出去。是否开门经营主动权在承租户手里；对证据5真实性没有异议，合同中没有约定承担律师费。
针对自己的抗辩，被告吴越购物提供了下列证据：
1.场地租赁合同120份，证明吴越购物中心1-3层的入住率已经超过70%。第四层是整体出租的，现在没有租出去，入住率是0。
2.涉案房屋房产证1份，证明涉案房屋登记在被告法定代表人女儿俞英的名下，但有俞英的授权，被告可以对外出租。
3.宣传资料（影院映前广告）1份，证明从2014年10月份至今一直在做宣传工作。
原告袁红对被告吴越购物提供的证据1系被告与第三方签订，真实性无法核实。原告提供的证据已经形成证据链，证明本案所涉的购物中心1-4层每层入住率均远未达到70%。即使按照被告对入住率的理解，现第4层入住率为0，按照《补充协议》的约定，涉案场地至今仍应为免租期；对证据2真实性无异议，对于被告欲证明涉案房屋有俞英授权，可以对外出租的情况，因无相关协议或者委托书，原告无法确认；对证据3有异议，仅为照片，真实性有异议。根据《补充协议》“开业前一个月开始做广告宣传”的约定，现吴越购物至今未正式开业，何来广告宣传。退一步讲，从宣传资料内容来看，仅体现招商广告的内容，无任何宣传广告内容。
为查明客观事实，本院依原告申请调取出警记录一份，出警情况为：数十名吴越购物广场的商铺业主，因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所民警达到现场，经过派出所领导和街道司法所的对接协调，联系商场负责人到街道司法所，并选出代表人员，在街道司法所进行调解。派出所在处置过程中依法传唤了其中两名聚集人员。
原告对该证据真实性没有异议，但该证据仅反映了承租户与被告进行协商调解的情况，不能证明所谓的聚众闹事，公安亦未作出聚众闹事的认定。该出警记录反映的情况与本案原告无涉，原告并未参与亦不知情。从《补充协议》规定来看，该协议1-5条全部作废的条件是再聚众闹事，而本协议是原告与被告之间单独签订，故应理解成原告参与聚众闹事，则该协议1-5条全部作废。从该份证据来看，既不能证明其他承租户进行了聚众闹事，亦不能证明三原告参与，故双方签订的《补充协议》应为合法有效，即自双方合同解除日为止，应为免租期。
被告对该证据真实性没有异议，认为该份证据并不能完全反映承租户聚众闹事的实际情况，实际情况更加严重。所以被告认为根据双方签订的《补充协议》第6条的约定，该协议是无效的。
本院认证如下：一、原告提供的证据1、证据2均系原件，经质证被告亦无异议，本院予以认定；证据3、证据4真实性本院予以认定，对于是否能够证明原告所主张的法律关系，在下文予以阐述；证据5可以证明原告提起本次诉讼而发生律师代理费用的事实。二、被告提供的证据1系被告与案外人签订，与本案没有关联性，本院不予认定；证据2真实性本院予以认定；证据3可以证明被告进行招商宣传的事实。三、本院依原告申请调取的出警记录，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：2014年10月22日，原告袁红与被告吴越购物签订《场地租赁合同》，合同约定被告将位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心场地编号为二层250号的场地出租于原告使用，租赁建筑面积为31.46平方米，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，第一年年租金为47747元，第二年年租金为50135元。本合同款项为分期付，采用先付后用的原则，履约保证金为3000元（履约保证金应该在本合同签订之日一次性支付，一次性付清合同款项不采用履约保证金，该保证金在合同期结束或退出经营后20天无息退还），合同对解除条件及违约责任等内容也进行了约定。2014年10月30日，原告向被告支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金47747元、管理费2265元、保证金3000元及水电押金2000元。合同签订当日，涉案场地交付原告使用。
2015年3月18日，原、被告签订吴越购物补充协议，协议约定：1……2.1-4层招商每层入住率不低于70%，吴越购物正式开业，开业之日起开始收房租；3.水电费要求每个月公开；4.开业前一个月开始做广告宣传；5.……6.此合同必须全部承租户同意，从今以后（2015年3月18日起）再聚众闹事，以上1-5条补充协议全部作废，并不享受免租权（正式开业前的免租期全部作废照收）。今后再有事情通过代表与我公司协商。
现原告陈述被告购物中心至今仍未开业，故诉至本院要求被告归还已经收取的租金、保证金、管理费及水电押金。同时原告认为遭受了律师费、利息损失及装修费损失，故增加诉讼请求要求被告赔偿上述费用。
另查明，嘉兴市勤俭路1000号房屋吴越购物中心产权登记在俞英名下，俞英陈述与本案被告签订租赁合同，本案被告对于吴越购物中心有权使用及对外出租。涉案吴越购物中心至今未通过消防验收。2016年1月15日，建设派出所接到报警，称十多个人在吴越购物中心楼顶因为老板跑了要集体跳楼，后建设派出所民警到达现场，经了解数十名吴越购物广场的商铺业主（承租户），因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所民警达到现场，经过派出所领导和街道司法所的对接协调，联系商场负责人到街道司法所，并选出代表人员，在街道司法所进行调解。派出所在处置过程中依法传唤了其中两名聚集人员。原告委托律师诉讼，并支付3000元代理费。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、双方的场地租赁合同是否符合合同解除条件；二、被告是否应返还租金、保证金、管理费及水电押金并赔偿原告装修及律师费等损失。
对于争议焦点一，原告认为涉案购物中心至今未正式开业，导致原告无法正常经营，经营服装的租赁目的无法达到，且商场未经过消防安全检查，违反《消防法》的规定，故要求解除合同。本院认为，根据《消防法》规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。公众聚集场所应当在具备经消防验收合格等安全条件后，方可使用。被告未向法庭提供涉案商场消防验收合格的材料，且自认吴越购物中心至今未通过消防验收。根据《合同法》规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。涉案商场作为人流密集的公共场所，应当按照法律规定进行消防检查并通过消防验收，被告将未经消防验收合格的租赁物出租于原告使用，存在一定的安全隐患，原告可以要求解除合同。现被告庭后亦表示同意解除合同，故对原告要求解除合同的诉请本院予以支持。
对于争议焦点二，原告认为按照双方签订的补充协议，涉案吴越购物中心1-4层每层入住率不低于70%，购物中心正式开业，开业之日起开始收房租，现购物中心未达到每层70%的入住率，至今未正式开业，故应为免租期，被告应返还已收取的租金等。本院认为，原告该主张是否成立，取决于能否适用《补充协议》中的免租期条款。租赁合同本质即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金作为对价。根据原、被告签订的《场地出租合同》约定，被告将场地出租于原告做服装类经营，原告向被告支付租金，合同中并没有关于免租期的约定。后双方在2015年3月18日签订《补充协议》，约定购物中心开业之日起开始收房租，同时约定协议签订之后再聚众闹事，补充协议作废，承租户不享受免租期。承租户都签定了该补充协议，应对所有承租户都具有拘束力。从补充协议的内容来看，双方约定“开业之日起开始收房租”，但双方并未对“正式开业”的标准和内容进行明确约定。鉴于原告事实上已实际入住并进行经营活动，故不能以被告未开业主张免租。被告在签订《场地出租合同》后又与原告签订补充协议的目的即是避免群体性事件的发生，保证被告可以正常经营管理，因此设定免租期是附条件的，协议并不仅要求原告不参与聚众事件，而是约定客观上发生聚众事件则协议“作废”，故应视为附解除条件的合同。现数十名业主在签订《补充协议》后又发生聚众集体讨要租金的事实，故《补充协议》约定的解除的条件成就（文字中表述为“作废”），该补充协议解除，并且根据约定承租户也不再享有免租期，原告事实上已使用商铺，理应支付租金。虽原被告双方签订的为《场地出租合同》，但被告理应保障良好的经营环境。从原告提供的证据及被告陈述可以看出，涉案购物中心存在空调、电梯设备和照明设施错峰运行的情形，涉案场地的经营环境存在不足，一定程度影响了原告方的正常经营，故本院酌情确定被告返还原告已缴纳租金金额的10%即4775元。双方签订的《场地出租合同》已经解除，按照合同中“保证金在合同期结束或退出经营后20天无息退还”的约定，被告应返还原告已交纳的履约保证金3000元。双方签订的合同中并未对管理费进行约定，被告收取2265元管理费没有法律和事实依据，应返还原告。收取水电押金应为保证水电费能够及时缴纳，现场地仍由原告使用并未腾退，故原告要求被告返还水电押金的诉请不宜在本案中处理，可在原告实际腾退时按实结算。原告主张利息损失没有依据，本院不予支持。双方签订的《场地出租合同》中约定“因双方任何的违约行为导致守约方向违约方提起诉讼，则违约方应当承担守约方为提起本次诉讼而发生的全部律师代理费用”，双方签订的合同中并未对消防验收进行明确约定，但提供的租赁物质量合格没有安全隐患系出租人在租赁合同中理应履行的基本合同义务。现因被告提供的租赁物未通过消防验收存在一定的隐患而导致双方合同解除，被告存在一定的违约行为，故原告要求被告承担律师费的主张本院予以支持。对于原告主张的装修费损失，因合同中对此没有约定且原告提供的现有证据无法证明其装修损失，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国消防法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告袁红与被告嘉兴吴越购物有限公司于2014年10月22日签订的《场地租赁合同》于判决生效之日起解除；
二、被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内返还原告袁红租金4775元、保证金3000元、管理费2265元；
三、被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日支付原告袁红律师费3000元；
四、驳回原告袁红其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取588元，由原告袁红负担449元，被告嘉兴吴越购物有限公司负担139元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一六年三月九日
书 记 员 姚李燕