贵州省息烽县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）息民初字第957号
原告代付官。
委托代理人韦德照，贵州星照律师事务所律师，律师执业证号：15201200210839394，特别授权代理。
委托代理人郑娟，贵州星照律师事务所律师，律师执业证号：15201201511269385，特别授权代理。
被告贵州弘晋房地产开发有限公司（以下简称弘晋房开公司），组织机构代码证号：74573547-4。
住所地：贵州省贵阳市南明区沙冲南路158号
法定代表人陈忠斌，该公司董事长。
委托代理人杨荣。
原告代付官诉被告弘晋房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法由审判员魏厚江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代付官及委托代理人韦德照、郑娟、被告弘晋房开公司的委托代理人杨荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告代付官诉称：2010年2月4日，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号为：2010000173）。双方在合同中约定，原告向被告购买龙港商贸城第A2幢-1-Ds4号房，该房用途为商业服务，层高6.9米，建筑面积为63.70平方米，其中套内建筑面积49平方米，公摊14.7平方米，计价方式为按套（单元）计算，总计购房款22.54万元，以套内建筑面积进行面积确认及面积误差处理，原告于2010年2月4日向出卖人交付购房首付款20万元，剩余房款2.54万元由买受人于交房时付清，被告应于2010年9月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，但被告却未按照合同约定按时向原告交付房屋，经原告多次催促，并向相关部门反映，2011年8月1日，被告与原告就被告因使用磷石膏砖需将房屋拆除重建期间的违约金赔付及交房期限达成了补充协议，协议约定：一、被告延期交房，原告同意继续履行商品房买卖合同；二、2011年5月1日至2012年4月30日（共计365天）住房、门面、摊位的违约金赔付标准为每天按照已付购房款的万分之三计算（此赔付已包括过渡费），于2012年4月30日交接该商品房时凭此协议及购房合同相关资料结算；三、在2012年6月30日前完成验收备案相关手续，若至2012年4月30日不能如期交付房屋，违约金每天按照已付购房款的万分之十赔付至房屋实际交付之日（注：如遇自然灾害因素导致不能如期交付，时间顺延）。补充协议签订后，被告未能在2012年4月30日向原告交付房屋，原告找到被告后，被告支付了2011年5月1日至2012年4月30日的逾期交房违约金，同时承诺会尽快交房并按照补充协议第三条的约定承担违约责任，但被告仍未兑现自己的承诺，2013年5月21日，被告又向龙港商贸城所有买受人作出如下承诺：一、未支付的租房补贴保证于2013年5月30日前全部支付完毕，如逾期未支付，所欠部分由弘晋房开公司双倍支付；二、弘晋房开公司保证在2013年6月30日前将经过竣工验收合格安全的房屋交付给购房人；三、自2012年5月1日至2013年6月30日止的违约金按每日万分之十进行支付，弘晋房开公司自愿定于2013年9月30日前支付给购房人，如逾期未支付，弘晋房开公司自愿将财产进行抵押，提供抵押的财产由弘晋房开公司经公证机关进行公证，因公证产生的费用由弘晋房开公司自行承担。但被告时至今日仍未向原告交付房屋，也未向原告支付违约金。现该房已基本完工，但原告查看测绘图后发现该房屋的套内实际面积为38.32平方米，面积误差已超过3%；此外，在购买房屋时被告向原告介绍，该房屋层高较高，适当装修之后可以双层使用，原告基于此才以合同约定的价格购买，但现在被告将消防设施从房屋中通过，且将房屋规划结构进行了变更，原告认为这一变更直接导致该房屋利用空间变小，使用环境变差，该房屋的价值没有得到最大实现，综上，原告要求被告按照法律规定返还面积不足部分购房款40694元，同时因被告变更规划导致房屋价值贬损，故要求被告降低10%房价，返还购房款17627.2元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告继续履行合同，向原告交付息烽龙港商贸城第A2幢-1-Ds4号房；2、被告按照原告已付购房款（20万元）每日万分之十的标准向原告支付2012年5月1日至实际交房日止的违约金；3、被告返还原告购房款40694元；4、被告降低10%房价，返还原告购房款17627.2元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告弘晋房开公司辩称：1、被告已于2013年6月30日取得龙港商贸城竣工备案表，可以向原告交付该商品房，后因该农贸市场升级改造，至今仍在装修中，争取于2015年12月31日完成农贸市场的开业；2、对于商品房违约金，被告与该建设项目涉及的客户在息烽县建设局统一协调下完成违约金的支付，2011年8月1日向原告支付了截止到2011年4月30日的违约金10320元，2012年10月16日向原告支付了2011年5月1日至2012年4月30日的违约金21900元，2013年4月支付了6783元的过渡费，两次违约金的赔付均是按照已付购房款每日万分之三的标准进行计算。2012年5月1日到2013年6月30日期间的违约金是按照已付购房款每日万分之三、万分之五、万分之七由客户根据付款时间来选择的，该项目计算违约金的截止时间均为2013年6月30日，至今已有95%的客户按上述赔付标准进行结算，如果原告要求按每日万分之十的标准进行计算，则前期已结算客户均按此标准计算，被告将无力承担，甚至破产，最终无法完成该项目的后续相关工作；3、对于面积差异，被告均是按房产证进行结算；4、对于原告要求降低房价10%的请求没有依据，被告不同意；5、本案诉讼费由原告承担。
经审理查明：2010年2月4日，原告代付官购买了被告弘晋房开公司在息烽县永靖镇火车站附近开发的“龙港商贸城”商业服务用房一套，房号为第A2幢-1-Ds4号，建筑面积为63.70平方米，套内面积49平方米，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2010000173），计价方式为按套（单元）计算，合同约定总价款为22.54万元，付款方式为分期付款，首期付款20万元，余款2.54万元于交房前付清，合同对面积确认及面积差异的处理约定为“当事人选择按套计价的，不适用本条约定，”但未约定处理方式，交房时间为2010年9月30日前；逾期交房不超过30日的，出卖人自合同约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止按买受人已付房款日万分之一承担违约金，合同继续履行，逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于万分之一）的违约金。原告按合同约定支付了房款20万元，被告弘晋房开公司由于在修建房屋时使用了磷石膏砖，需要对房屋进行拆除重建，造成未能在约定期限交房，原告未按期得到房屋使用。2011年8月1日，原告代付官与被告弘晋房开公司经过协商达成补充协议，协议约定：一、甲方（即被告）延期交房，乙方（即原告）同意继续履行《商品房买卖合同》／《财产租赁合同》；二、2011年5月1日至2012年4月30日（共计365天）住房、门面、摊位违约金赔付标准：每天按照已付房款的万分之三计算（此赔付已包括过渡费），2012年4月30日交接该商品房时凭此协议及购房合同相关资料结算；三、在2012年6月30日前完成验收备案相关手续，若至2012年4月30日不能如期交付房屋，违约金每天按照已付房款的万分之十赔付至房屋实际交付日（注：如遇自然灾害因素导致不能如期交付，时间顺延）；四、双方签定本协议后，乙方不得以延期交房为由解除《商品房买卖合同》／《财产租赁合同》，否则应承担违约金返还责任；……。同日，被告向原告支付了2010年12月31日至2011年4月30日的逾期交房违约金10320元。后因被告未能在2012年4月30日向原告交付房屋，2012年10月16日，被告按照补充协议约定的违约金赔付标准向原告支付了2011年5月1日至2012年4月30日期间的违约金21900元，2013年4月支付过渡费6783元，但房屋仍未能交付原告使用。2013年5月21日，被告向龙港商贸城购房业主作出书面承诺：一、未支付的租房补贴保证于2013年5月30日前全部支付完毕，如逾期未支付，所欠部分由弘晋房开公司双倍支付；二、弘晋房开公司保证在2013年6月30日前将经过竣工验收合格安全的房屋交付给购房人；三、自2012年5月1日至2013年6月30日止的违约金按每日万分之十进行支付，弘晋房开公司自愿定于2013年9月30日前支付给购房人，如逾期未付，弘晋房开公司自愿将其财产进行抵押，提供抵押的财产由弘晋房开公司经公证机关进行公证，因公证产生的费用由弘晋房开公司自行承担。2013年6月28日，被告开发的息烽县龙港商贸城取得了《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，次日，被告发出交房通知并在贵阳晚报上刊登了交房公告。在原告办理接房手续之前，龙港商贸城地下一层过道出现地基下沉，被告进行整修，之后由于被告对龙港商贸城的农贸市场进行升级改造装修，至原告至今未得到门面房使用。因双方协商未果，原告遂起诉来院，要求判决支持如前诉请。
同时查明：在被告刊登交房公告后，龙港商贸城部分业主陆续在被告处办理了接房手续，并根据领款时间的先后分别选择按照万分之三、五的赔偿标准领取了截止至2013年6月30日的违约金。
另查明：原告购买的房屋经贵州智强房地产测绘服务有限公司测绘，A2栋-1-Ds4号房建筑面积为63.95平方米，套内面积为38.32平方米.
上述事实，有当事人的陈述、合同编号为2010000173的《商品房买卖合同》一份、收款收据、补充协议、承诺书、息府专议（2010）129号专题会议纪要、照片、房产测绘分户平面图、完税凭证、交房公告、建设工程竣工规划认可证、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳银行转账凭证、息烽龙港商贸城负一层门面办证情况及交接房情况登记清单等证据在卷佐证，并经庭审核实，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告代付官与被告弘晋房开公司签订商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认；关于房屋的交付使用问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”日常生活中，房屋买卖的习惯做法是以“交钥匙”视为交付房屋，被告弘晋房开公司由于各种原因没有在约定的期间内向原告交钥匙属于违约行为，应当承担相应的违约责任，现原告要求被告自2012年5月1日起支付违约金至实际交房日止，从现有证据来看，被告已于2013年6月28日取得了房屋竣工验收备案表，本应视为被告弘晋房开公司开发的龙港商贸城房屋于此日已具备交付条件，但由于被告弘晋房开公司欲交付的房屋在原告办理接房手续之前所处地段因道路出现地基下沉导致无法房屋不能交付使用，后又因被告对所开发的龙港商贸城内农贸市场进行升级装修改造，致房屋至今未能交付原告使用的事实客观存在，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持；关于违约金的计算标准问题，原告主张按照被告承诺的按已付购房款日万分之十进行计算，被告提出该违约金计算标准过高明，根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于违约所造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；本案中，原告并未提交相应证据证明被告逾期交房对其所造成的实际损失大小，因原、被告双方此前已实际支付的违约金是按每日万分之三的标准计算的，本院认为由被告弘晋房开公司自2012年5月1日起至实际交房日止按该标准向原告支付逾期交房违约金较为适宜，但鉴于本案争议的房屋实际交付时间尚不能确定，故本案的违约金应从2012年5月1日起暂算至起诉之日止（即2015年7月31日）；关于原告要求被告返还房屋不足面积部分购房款40694元的请求，因原、被告合同约定的计价方式为按套计算，未明确约定每平方米的单价，亦未对存在面积误差时应如何处理进行约定，故本院以合同约定房屋总价款除以套内建筑面积来确定每平方米的单价较为合理，根据法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，A2栋-1-Ds4号房屋约定套内面积为49平方米，实际套内面积为38.32平方米，面积差为10.68平方米（其中1.47平方米为3%以内的误差），实际应付房款应为176272元，原告实际已支付20万元，多支付的购房款为23728元，其中6762元系3%误差内的购房款，被告应当返还给原告，其余多支付的16966元被告应当向原告双倍返还，即被告在本案中应当向原告返还购房款40694元。为此，对于违约金的计算基数，因原告多支付的购房款被告应返还或双倍返还给原告，故本案违约金应以原告所购房屋实有面积计算应付并已实际支付的购房款为基数进行计算，即违约金应为62664.70元。关于原告要求降低房价10%的请求，本院认为，被告因消防安全需要，在地下一层门面上方铺设消防管道，客观上该消防管道确需占用房屋的一定空间，但铺设消防管道并非仅从原告一人所购房屋中通过，且铺设消防管道也不是为被告私利，而系公共安全所需，加之该消防管道并未影响房屋的使用功能，故对该项请求本院不予支持；据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”、第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、由被告贵州弘晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起10内支付原告代付官2012年5月1日至2015年7月31日期间逾期交房的违约金人民币62664.70元；
二、由被告贵州弘晋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告代付官购房款人民币40694元；
三、驳回原告代付官的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5708元，减半收取2854元，由被告贵州弘晋房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 魏 厚 江
二〇一五年十月二十九日
书记员 刘忱（兼）