黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终134号
上诉人（原审被告）恒祥房地产开发有限公司。
法定代表人张小卫，董事长。
委托代理人蔡林海，律师。
委托代理人佟志仟，律师。
被上诉人（原审原告）陈宝军，男，40岁。
上诉人恒祥房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒祥房地产开发有限公司的委托代理人蔡林海、佟志仟、被上诉人陈宝军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年8月17日，原告购买了被告开发的赛洛城50号楼00单元102号、建筑面积76.3平方米的门市商业用房及102号和113号车库，原告于2013年8月17日交纳102号和113号车库款各5000元，2013年9月4日通过转账交门市商业用房款1006657元，共计1016657元。双方未签订书面房屋买卖合同，原告称双方约定2014年3月31日前交付房屋。被告称双方口头约定完工后交付房屋。双方均未提交证据证实。2014年5月，原告以被告不动工，未按期交房为由向被告申请退房。被告称原告向被告出具一份个人退房承诺书，该承诺书内容如下：“陈宝军对恒祥房地产开发有限公司开发的赛洛城50-102，经审慎考虑后，就此次的申请退房款项相关事宜，做出如下承诺。一、同意贵公司的退款方式及方案。二、完全放弃对此房源及房源所涉及的相关事宜（含合同的各项条款）的相关主张，包括但不限于房源及阶段性房源的相关政策一律废止（含单价、代金券、VIP卡等）。若再重新购房，将遵循恒祥房地产开发有限公司确定的当期房源，价格等销售政策。三、遵守贵公司规定的相关退款流程，若出现诽谤、殴斗、游行、聚众闹事等相关不正当行为，退款申请废止且承担由此而产生的一切经济及法律责任”。原告虽不认可该承诺书是本人签字，但认可退房事实存在。双方没有约定违约金和违约金计算方式。本案审理过程中，原告变更利息数额，要求被告给付2013年9月4日至2015年11月4日利息131977.61元。被告未提交证据证实其取得商品房预售许可证。
原审法院认为，原、被告虽然未签订书面房屋买卖合同，但原告向被告全额交纳了购房款，故双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。因被告开发的工程未取得商品房预售许可证，违反法律规定，故原、被告双方的房屋买卖合同无效，被告应将原告交纳的购房款全部返还给原告，同时赔偿原告因此所受的经济损失。原告要求被告退还购房款1016657元符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告给付购房利息131977.61元，其计算标准不超过中国人民银行同期贷款利率，故原告的该项请求本院予以支持。因双方的房屋买卖合同属无效合同，故无需解除。被告提出原告承诺放弃利息，未有证据证明，本院不予认定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告恒祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈宝军交纳的购房款1016657元，给付原告陈宝军购房款利息131977.61元（2013年9月4日至2015年11月4日），合计1148634.61元。二、驳回原告陈宝军要求解除其与被告恒祥房地产开发有限公司房屋买卖合同关系的诉讼请求。
宣判后，被告恒祥房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，主要上诉理由是：一、原审以上诉人未取得商品房预售许可证认定双方当事人形成的合同关系无效是错误的。上诉人系鸡西市政府招商引资进入鸡西的房地产企业，在房地产开发过程中享受“先开发，后办证”的特殊优惠政策，因此原审认定双方当事人之间形成房屋买卖合同关系无效错误。二、被上诉人陈宝军向恒祥公司出具《个人退房承诺书》，双方形成新的解除合同法律关系，根据该承诺书第二项，可以认定陈宝军已放弃利息的主张。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人以原审判决正确进行答辩。
本案二审争议的焦点是：1、双方当事人是否形成房屋买卖合同关系以及该合同的效力；2、上诉人是否应支付被上诉人购房款利息。
二审期间被上诉人向本庭提供如下两份证据：证据一、赛洛城购房基金卡一张，证明被上诉人向上诉人交款时间。证据二、新闻截图一份，证明上诉人开发建设的赛洛城竣工时间为2014年。
上诉人对被上诉人提供的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但认为该卡没有购买时间，故对证明目的有异议；对证据二的真实性及证明目的均有异议，该证据是从网上下载，无法考证其真实性，另外恒祥房地产开发有限公司具有独立法人资格，能够独立承担民事责任。
本院经审查核实，认证如下：对被上诉人提供的证据一，因该证据没有购买时间，故对其证明目的不予采信；对证据二，因该证据为网络新闻报道，无法考证其真实性，且与本案不具有关联性，故对上诉人提供的证据二不予采信。
上诉人二审期间未提交相关证据。
二审认定的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，被上诉人为购买上诉人开发的赛洛城50号楼00单元102号门市商业用房及102号和113号车库，向上诉人交纳了全部购房款1016657元，双方已经履行了主要的权利义务，双方当事人形成事实商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，上诉人未能在起诉前取得商品房预售许可证，因此双方形成的商品房预售合同无效，鸡西市政府批准上诉人可以“先开发，后办证”的文件不能作为认定该合同合法有效的法律依据，故对上诉人该上诉理由依法不予支持。现被上诉人出具个人承诺书的行为，可以认定为双方当事人就退款方式达成协议，因该协议不违反法律法规的效力性强制性规定，故双方当事人应按个人承诺书及退款方案履行。因双方形成退款协议中，未约定房款利息的问题，故被上诉人主张的在该退款方案约定的最后还款期限之前的利息损失不应支持，被上诉人在双方约定的最后还款期限后的利息损失应予支持。现上诉人未能提供方案证实最后还款期限，而被上诉人在一审陈述称最后还款期限为签订个人退房承诺书后一个月内，上诉人未提出异议，故被上诉人主张的利息损失起止时间应为2014年6月1日至2015年11月4日，被上诉人利息损失为89270.96元（1016657X6.15%÷360X514）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1192号民事判决的第二项；
二、变更鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第1192号民事判决的第一项为：上诉人恒祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人陈宝军交纳的购房款1016657元，给付被上诉人陈宝军购房款利息89270.96元（2014年6月1日至2015年11月4日），合计1105927.96元。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15138元（被上诉人已交纳），由上诉人恒祥房地产开发有限公司负担；二审案件受理费15138元（上诉人已交纳），由上诉人恒祥房地产开发有限公司负担14554元，由被上诉人陈宝军负担584元。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 高雪峰
代理审判员 于永强
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 谭宇亭
本判决所依据的法律条文
中华人民共和国合同法
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。