云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第86号
原告杨春林，男，生于1970年3月24日，汉族，重庆市合川区人，大专文化，普洱天晟房地产开发有限公司总经理，现住普洱市。
委托代理人于成荣，云南谏诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告白娟娟，女，1984年11月25日�，汉族，普洱市江城县人，个体户，现下落不明。
原告杨春林与被告白娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告杨春林的委托代理人于成荣到庭参加诉讼，被告白娟娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春林诉称：原、被告于2010年8月22日签订《房屋使用权转让协议》，协议约定：“一、甲方将位于普洱市茶苑路华尔兹广场B栋A-C-
B号的房屋（200㎡，含公摊面积）转让给乙方作为红酒雪茄吧使用。二、转让期5年，从2010年12月1日起到2015年12月1日止。三、转让金为30元\\\㎡\\\月。转让金每3年递增一次，每次递增额为上次缴纳租金基础的20%。四、合同签订之日支付一年转让金72000.00元，以后转让金每一年付。支付方式:在履行下一年度房屋使用�转让协议前十日一次性付清。十一、本协议生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，均视为违约。……3、在履行本协议过程中，任何一方出现其他违约的情况，违约方应向守约方支付违约金10000.00元。”
原、被告所签订的《房屋使用权转让协议》，其法律性质系合同法上的租赁关系，该协议所约定的“转让金”，实为“租金”。
该协议生效后，被告在履行过程中出现违约的情况。自2011年12月起，被告即未按约定向原告支付转让金（租金），原告及其代理人通过短信、电话和律师函等多种方式向被告催收费用。期间被告曾多次向原告及其代理人表示愿意继续使用房屋，其正在积极筹钱准备支付拖欠的转让金（租金），希望通过协商解决此纠纷。但到2013年中旬，被告即下落不明。至此，被告共欠付转让金（租金）为144000.00元。
被告长期拖欠原告转让金（租�）的行为，已严重地影响到原告的正常经营、管理秩序，为维护自身合法权益，避免双方损失扩大，原告诉至法院请求：1、解除原、被告签订的《房屋使用权转让协议》；2、被告支付原告租金144000.00元；3、被告支付原告违约金10000.00元；4、被告立即腾空房屋，将其交还原告。
被告白娟娟未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：
1、《房屋使用权转让协议》一份，用以证明：（1）、原告与被告签约的时间、标的、期限、价款、付款方式和违约责任；（2）、被告白娟娟违约，欠付原告租金144000.00元的事实。
被告白娟娟未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见。
2、《联合投资开发建设市场协议书》，《分房协议》各一份，用以证明原告作为出租人的相关权利义务。
被告白娟娟未到庭质证，亦未向本院提交书�质证意见。
3、《收据》一份，用以证明被告白娟娟曾支付过2010年12月至2011年12月一年的租金。
被告白娟娟未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见。
4、《律师催收函》一份，用以证明2013年3月5日原告曾委托律师就被告拖欠租金事宜向被告发函催款的事实。
被告白娟娟未到庭质证，亦未向本院提交书面质证意见。
被告白娟娟未向本院提交证据材料。
通过原告对上述证据材料的举证，本院认为，原告提供的1、2、3、4组证据材料，来源及形式合法，内容客观真实，能够证实原告主张的证明目的。被告白娟娟经本院合法传唤未到庭应诉，也未对证据提出书面质证意见，视为其放弃质证权利，故本院予以采信。
综上，本院确认本案的法律事实如下：
2010年8月22日，被告白娟娟与原告杨春林签订《房屋使用权转让协议》，协议约定：原告将位于普洱市茶苑路华尔兹广场B栋A-C-
B号的房屋（200㎡，含公摊面积）转让给被告作为红酒雪茄吧使用，转让期5年，自2010年12月1日起至2015年12月1日止。转让金为30元\\\㎡\\\月，每3年递增一次，每次递增为上次缴纳租金基础的20%。合同签订之日支付一年转让金72000.00元，以后转让金每年一付。支付方式：在履行下一年度房屋使用权转让协议前10日一次性付清。在履行协议过程中，任何一方出现其他的违约情况，违约方应向守约方支付违约金10000.00元。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告支付原告2010年12月1日至2011年12月1日的转让金72000.00元。被告使用房屋至2013年年中就下落不明，房屋被其占用至今。被告自2011年12月起就未按约支付原告租金，至今尚欠原告2011年12月1日至2012年12月1日的转让金72000.00元、2012年12月1日至2013年12月1日的转让金72000.00元。
另查明，2005年2月6日，原告杨春林与原思茅市翠云区南屏镇曼连村光坡村民小组联合投资开发建设茶苑路华尔兹广场市场商城、综合商场，双方协议约定原告享有华尔兹广场B栋A-
C-B号的房屋使用权。
本院认为，被告白娟娟与原告杨春林签订的《房屋使用权转让协议》,系双方真实的意思表示，内容名为转让实为租赁，未违反法律规定，原、被告之间依法成立房屋租赁合同关系。
关于解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告无正当理由拖欠原告两年的租金不付，自2013年年中下落不明后一直占用租赁房屋至今，原告无法找到被告，现其主张解除双方签订的《房屋使用权转让协议》，于理于法有据，故本院予以支持。
关于房屋租�的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满支付。”本案原、被告双方约定了支付租金的期限，被告应当按照约定的期限支付租金，现被告无正当理由拖欠原告租金不付，其行为已构成违约。原告要求被告支付房屋租金144000.00元的诉讼请求，于法于理有据，本院予以支持。
关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告双方约定在履行协议过程中，任何一方出现其他的违约情况，违约方应向守约方支付违约金10000.00元。被告未按约支付原告房屋租金，其行为已构成违约，故对原告主张被告支付违约金10000.00元的诉讼请求本院予以支持。
关于返还租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原、被告双方的房屋租赁合同解除，尚未履行的，终止履行，已经履行的，原告可以要求被告恢复原状，返还租赁房屋，故对原告主张的被告腾空并返还租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，被告白娟娟未到庭应诉，也未提出书面答辩意见，应自行承担不利后果。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告杨春林与被告白娟娟签订的《房屋使用权转让协议》；
二、由被告白娟娟于本判决生效之日起十日内支付原告杨春林房屋租金144000.00元、违约金10000.00元；
三、由被告白娟娟于本判决生效之日起十日内恢复位于普洱市茶苑路华尔兹广场B栋A-C-B号房屋的原状并将该房屋返还原告杨春林。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3380.00元，财产保全费120.00元，由被告白娟娟负担。
如不服本判决，当事人可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于云南省普�市中级人民法院。
双方均服判的，本判决自送达之日起届满十五日后即具有法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限二年内向本院申请强制执行
审判长 蔡 勇
审判员 李 芳
审判员 李应林
二〇一四年四月二十九日
书记员 宋 佳