湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2015）湘民一初字第1293号原告姜伟文。原�周智勇。原告周金安。三原告的共同委托代理人谭卓明、万景（均系特别授权），湖南卓夫律师事务所律师。被告刘黎晓。被告丰知雄。原告姜伟文、周智勇、周金安与被告刘黎晓、丰知雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法适用普通程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人谭卓明、被告刘黎晓、丰知雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜伟文、周智勇、周金安共同诉称，原告姜伟文与原告周智勇系夫妻关系，两原告共有一栋房屋坐落在湘阴县文星镇东湖村14组，面积为2433.33平方米（房屋所有权证号为：湘房权证文星镇字第A00058**号）。两原告因常住广东省佛山市，遂委托原告周智勇之父（即原告周金安）将房屋与他人签订房屋租赁合同。原告周�安与两被告于2012年6月2日签订了《整栋房屋及门面租赁合同》，该合同约定，两原告将坐落在东湖村14组的一栋7缝门面及七层房屋出租给两被告，租赁期限为10年，第一年租金为18万元，从第二年起租金在前年租金的基础上递增5%，水电费由两被告负担。该合同约定“在合同终止、解除租赁关系时，乙方（即两被告）装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方（即原告）所有（可移动设施除外）。”该合同第八条约定，“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天还需向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60天甲方有权收回房屋。”原告按约向两被告交付了房屋。两被告将所租房屋作宾馆、茶楼用。因两被告经营管理不善，被迫关门停业。自本合同签订之日起两被告应付两原告租金636906元，两被告仅向三原告支付了225000元（已付第一年租金18万元，已付第二年租金4.5万元）。两被告未付原告房屋租金411906元。原告曾多次与被告刘黎晓协商双方解除本合同事项，但两被告未予答复。原告遂向人民法院起诉。三原告认为，原、被告于2012年6月2日签订的《整栋房屋及门面租赁合同》为合法有效合同，两被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任。请求法院判决：1、依法解除三原告与两被告于2012年6月2日签订的《整栋房屋及门面租赁合同》；2、由两被告将所租赁的坐落在湘阴县文星镇东湖村14组的一栋房屋退还给原告姜伟文、周智勇；3、判令两被告支付原告姜伟文、周智勇房屋租金及所欠水、电费算至本案执行之日止；4、由两被告支付两原告违约金35万元。被告刘黎晓辩称，2012年6月2日租赁周金安空架房屋用于经营宾馆、茶楼、足浴，总投资伍佰多万，后因市场竞争过强�经营惨淡，投资失败，他曾在2013年停业2个月，并告知周金安。2014年10月因无力支撑正式停业，停业后与周金安多次商议退还房屋解除合同，但因商议无果而拖到此时。被告丰知雄辩称，除被告刘黎晓的答辩意见外，还补充说明经营宾馆茶楼是与多人合伙的，他和刘黎晓只是代表人。与原告签订合同后仅一年，因生意不好他们又另行组织其他人重新投资，实际经营人不止他们两个。原告提供以下证据证明自己的主张：1、三原告的身份证复印件一份，证明三原告的主体诉讼资格；2、两被告的身份证复印件一份，证明两被告的个人基本情况；3、房屋所有权证和姜伟文、周智勇的结婚证复印件一份，证明姜伟文、周智勇对出租房屋享有所有权，及出租房屋座落的位置和面积；4、《整栋房屋及门面租赁合同》复印件一份，证明（1）原告姜伟文、周智勇委托周金安与两被告签订了该合同；（2）合同约定租赁期限、租金及支付办法；（3）合同约定了两被告逾期支付租金的违约责任；（4）合同约定了在两被告违约时，原告有权收回出租房屋；5、个体工商户营业执照复印件一份，证明两被告所租房屋是用于经营宾馆茶楼，并已经办理工商登记。两被告对原告提供证据均无异议。两被告没有向本院提供证据。本院依法审查原告提供的证据，结合庭审调查的情况，查明如下事实：原告姜伟文与原告周智勇系夫妻关系，两人共有一栋位于湘阴县文星镇东湖村十四组的7层房屋，房屋建筑面积为2433.33平方米，于2009年办理了房屋所有权登记（房屋所有权证号为：湘房权证文星镇字第A00058**号），登记的所有权人为姜伟文。原告周金�系原告周智勇的父亲，因原告姜伟文与周智勇长期在外工作，他们便委托父亲周金安代为将该栋房屋出租。2012年3月2日，原告周金安与被告刘黎晓、丰知雄共同签订了一份《整栋房屋及门面租赁合同》，合同约定原告周金安为甲方，被告刘黎晓、丰知雄为乙方，原告周金安将涉案房屋整体出租给两被告，租赁期限为10年，自2012年6月2日起至2022年6月2日止；租金按年度计算，第一、二年租金为18万元，以后每年在前年的基础上递增5%。该合同第四条“双方的权利和义务”部分约定：“八、乙方：……（三）按合同内容交纳租金及其他费用（水费、电费）”。合同第五条“付款方式及时间”部分约定：“九、甲方考虑到乙方资金的周转情况，采用按年度支付方式。乙方在签订合同时付给甲方第一年的壹拾捌万元租金，年度后支付第二年的租金”。原告周金安陈述该条�“年度后支付第二年的租金”的意思是第一年度期满后、第二年度开始时支付第二年的租金，以后依此类推。此外，合同第六条“房屋装修、改造及维修”部分约定：“……在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”。合同第八条“其他”部分约定：“十七、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天还需向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60天甲方有权收回房屋。……”。合同第九条“合同生效、纠纷解决”部分约定：“本合同经甲、乙双方指定代表或授权代理人签字后，乙方支付第一年租金后生效”。2012年6月3日，两被告向原告给付了第一年的租金18万元。租赁该房屋后，两被告对房屋进行了大量装修用于经营宾馆、茶楼，但因经营状况不�，于签订租赁合同的第二年停业2个月。2013年下半年，两被告向原告支付了4.5万元租金后又重新开业，2014年10月因生意不好再次停业并持续至今。两被告表示，在生意不好的时候跟原告协商过解除租赁合同，但因双方没有达成一致而拖延至今。在2016年3月31日本院对原告周金安所做的谈话笔录中，原告周金安陈述双方约定的租金支付方式是在下一年度起算的6月2日到来之前的一周至10天内，由两被告一次性支付下一年度的租金。且在两被告没有按时交纳第二年租金后，他曾多次催收，但两被告多次到家中申请暂缓交纳租金，所以才一直拖延至今。本案争议的焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否应予解除；二、两被告应支付的租金数额如何计算；三、原告主张的违约金能否支持。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第四�零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。原告周金安接受原告周智勇和姜伟文的委托，以自己的名义与两被告签订的《整栋房屋及门面租赁合同》，在两被告对其委托代理关系知情的情况下，该合同直接约束原告姜伟文、周智勇和两被告。该合同自2012年3月2日原、被告签订之日已成立，并于被告依合同约定支付第一年租金之日即2012年6月3日生效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告之间的租赁合同明确约定每年租金的交付时间为第一年度期满后、第二年度开始时支付，两被告因经营不善，在2013年下半年向原告交付了第二年的部分租金后即未交租金，并于2014年左右正式停业，后再未继续交纳租金，被告的行为已构成违约。原、被告双方约定的合同解除条件已成就，原告周智勇、姜伟文要求解除《整栋房屋及门面租赁合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。因原告在被告违约后，既未向被告发出解除合同的通知书，也没有口头明确告知被告要求解除合同，本院认定原、被告租赁合同的解除时间为本院确定解除原、被告租赁合同的判决生效之日。原、被告之间的租赁合同解除后，双方的权利义务终止，两被告应将租赁房屋返还给原告，对原告要求两被告退还涉案房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。二、因本院已经确认原、被告的租赁合同于确认解除合同的判决书生效之日解除，则在此之前原、被告仍在租赁期限内，两被告应按照合同的约定向原告支付至合同解除之日止的租金。租赁合同解除后，房屋租金终止计算，如果被告未返还租赁房屋，原告有权要求两被告支付相应的房屋占用费，而原告在本案中并未向两被告主张房屋占用费，本院不予考虑。故对原告要求两被告支付房屋租金至本案执行之日止的诉讼请求，本院部分予以支持。两被告仅支付了第一年2012年6月2日至2013年6月3日的租金18万元和第二年的部分租金4.5万元。租赁合同第三条第四点约定租金的计算方式为“合同签订的第一、二年租金为壹拾捌万元，往后每年在前年的基础上递增”。故两被告应支付的租金数额为以下三项之和：1、第二年2013年6月3日-2014年6月2日未付的租金13.5万元（18万元扣除被告第二年已支付的4.5万元）；2、第三年2014年6月3日-2015年6月2�的租金18.9万元（即18万+18万×5%）；3、第四年2015年6月3日-本判决生效之日止的租金（以18.9万+18.9万×5%为年租金标准计算至本判决生效之日）。三、原告周智勇、姜伟文主张两被告应按照《整栋房屋及门面租赁合同》第八条第十七点的约定，每天按所欠款项1%的标准、根据欠付租金的天数支付违约金，并认为依照该标准计算违约金数额偏大，原告自愿只要求两被告支付35万元的违约金。本案中，原、被告双方约定了若两被告逾期支付租金，将按照每日1%的标准计算违约金，但也约定逾期60日后原告即有权收回门面。原、被告约定此条款的目的，意在约束被告及时交纳租金，也意味着原告最多在两被告逾期60日后应当及时收回门面以阻止损失扩大。而原告并未按约定在60日内及时与被告协商解除合同事宜以及采取门面收回措施，根据原、被告双方陈述的情况看，双方未明确解除合同是因为双方均有续租的意愿，所以原告主张由被告按此条款的约定以租金1%的标准支付至实际交付门面之日止的违约金，明显与原、被告订立租赁合同时的本意不符，且于被告也不公平。对于违约金本院依据原、被告订立的条款，认定按租金1%的标准最多计算60天，即以两被告第二年应缴的18万元租金为基数，按照每日1%的标准，计算60日，共计10.8万元。故即使原告自愿只要求两被告支付35万元的违约金仍然偏高，本院部分予以支持。原告主张两被告应按照水、电表的实际读数支付欠缴的水、电费，因《整栋房屋及门面租赁合同》第四条第八点明确约定由两被告缴纳水、电费，故对原告的该项请求，本院依法予以支持。原告周金安接受原告周智勇、姜伟文的委托代为与被告签订租赁合同，而并非本案租赁合同的相对方，在两被告对其委托代理关系知情的情况下，该合同直接约束原告姜伟文、周智勇和两被告。原告周金安作为显名受托人在本案中不享有合同权利义务，原告周金安与原告周智勇、姜伟文作为共同原告向两被告主张权利不符合法律的规定，对原告周金安向两被告提出的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第四百零二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告周智勇、姜伟文与被告刘黎晓、丰知雄之间的《整栋房屋及门面租赁合同》；二、限被告刘黎晓、丰知雄在本判决生效后十五日内，将位于湘阴县文星镇东湖村十四组的一栋房屋（房�产权证号为湘房权证文星镇字第A00058**号）腾空返还给原告周智勇、姜伟文；三、限被告刘黎晓、丰知雄在本判决生效后十五日内，向原告周智勇、姜伟文支付欠交的租金及水电费；其中租金分段计算:第二年和第三年的租金合计32.4万元（13.5万元+18.9万元）；第四年及以后的租金按照上一年度租金递增5%的标准计算到本判决生效之日止；水电费的具体数额以水、电供应部门水、电表读数认定的数额为准；四、限被告刘黎晓、丰知雄在本判决生效之日起十五日内，向原告周智勇、姜伟文支付违约金10.8万元；五、驳回原告周金安对被告刘黎晓、丰知雄的诉讼请求；六、驳回原告周智勇、姜伟文的其他诉讼请求。如果两被告未按照本判决书指定的期间履行腾空交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。如果两被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11400元，由被告刘黎晓、丰知雄承担9100元，由原告周智勇、姜伟文承担1800元，由原告周金安承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 钟 玲人民陪审员 谭 川人民陪审员 陈 珊二〇一六年三月三十一日代理书记员 孟桂芝