内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌中民初字第1119号
原告五原县宏利物业管理有限责任公司，住所地五原县隆兴昌镇。
法定代表人马俊枝，该公司总经理。
委托代理人王峰，该物业公司职工。
委托代理人岳会生，该物业公司副经理。
被告张明明，男，1978年3月6日出生，汉族，个体工商户，现住乌拉特中旗海流图镇。
委托代理人张秀莲，女，1977年11月5日出生，汉族，个体工商户，现住乌拉特中旗。
原告五原县宏利物业管理有限责任公司（以下简称宏利公司）诉被告张明明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告五原县宏利物业管理有限责任公司委托代理人王峰和岳会生，被告张明明委托代理人张秀莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏利公司诉称，2010年11月1日，我公司与内蒙古××房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，约定内蒙古××房地产开发有限公司将位于××旗××镇海北新区的××农贸市场的物业管理服务的权利和业务委托给我公司，委托管理权限为三年即从2011年8月30日1时至2014年8月30日1时止。我公司于2011年8月30日1时起接手××农贸市场的物业管理服务的权利和业务，并依照合同约定与多数购房户签订了物业管理服务合同。被告张明明作为住户入住××农贸市场后，尽管其按规定未与原告签订前期物业管理服务合同，但依照物业管理行规和相关法律规定，原告宏利公司在履行物业管理服务后，被告张明明应缴纳2012年的物业管理费729.72元，但被告张明明以各种理由拒付，故诉至人民法院要求被告张明明给付2012年4月15日至2013年4月14日年物业管理费729.72元及承担逾期缴纳物业管理费的违约金。
被告张明明辩称，对于物业公司有没有资质我们也不知道，物业公司签订的合同不完善，在物业合同不完善的情况，我拒绝交纳物业费，根据相关法律规定，物业公司在没有审核批准下进行物业管理是不合法的，物业公司的从业人员也没有资格证，还有物业的收费是自行定的，没有经过物价局批准，也没有和开发商定价，这种不合法的行为不应该受到法律的保护。故我拒绝缴纳物业费。
经审理查明，2010年11月1日，原告宏利公司与内蒙古××房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，约定内蒙古××国力房地产开发有限公司将开发的位于××旗××镇海北新区的××农贸市场的物业管理服务的权利和业务委托给原告宏利公司，委托管理权限为三年即从2011年8月30日1时至2014年8月30日1时止。合同签订后原告宏利公司接手××农贸市场的物业管理服务的权利和业务，并依照合同约定，与多数购房户签订了物业管理服务合同。原告宏利公司与其他业主签订的《前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方宏利公司对座落在××旗××镇海北新区的××农贸市场进行物业管理；乙方（业主）交纳物业费的时间为2012年4月15日；收取标准为住宅楼（非住宅楼）建筑面积每月每平方米一元；如乙方（业主）不按合同交纳物业费甲方有权要求乙方（业主）补交并从逾期之日起按每天1.00元交纳违约金。同时合同还约定双方的权利和义务及其物业管理服务内容。被告张明明于2011年10月31日向内蒙古××房地产开发有限公司购置位于××农贸市场A栋A单元38号商铺，建筑面积60.81㎡，被告张明明一直未与原告宏利公司签订《前期物业管理服务合同》，但原告宏利公司按合同约定对××农贸市场履行了自己的物业服务义务，被告张明明一直推脱以物业公司服务没有到位、收费没有依据等理由拒绝与原告宏利公司签订《前期物业管理服务合同》并拒付2012年的物业管理费人民币729.72元。
另查明，被告张明明的物业费计算为60.81㎡×1元／平方米.月×12月（从2012年4月15日至2013年4月14日）＝729.72元。
证明上述事实的证据有：1、原告宏利公司与内蒙古××房地产开发有限公司签定的《物业管理服务合同》；2、原告宏利公司资质证书、工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、收费证；3、业主交物业费收据；4、商品房买卖合同；5、庭审笔录。以上证据均经庭审举证、质证、认证，本院予以确认。
本院认为，在业主入住初期，开发商内蒙古××房地产开发有限公司选聘原告宏利公司并签订《物业管理服务合同》让其进行前期物业管理服务，在双方签订合同时××农贸市场未成立业主委员会，作为开发商有权为市场选任物业公司，原告宏利公司与内蒙古××房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》不违反有关法律规定。原告宏利公司为张明明在内的业主提供了物业服务，被告张明明亦享受了原告宏利公司提供的物业服务，原告宏利公司与被告张明明虽未签订物业管理合同，但形成了事实上的物业管理服务关系，被告张明明应当向宏利物业公司交纳物业费。关于物业费标准的确定，根据政府工商物价部门的规定，物业服务收费的标准一般为两种即市场调节价和政府指导价，被告张明明所居住的市场未形成规模不属于按政府指导价收取物业费的范围，应当按照市场调节价确定物业费的收取标准。而按照实行市场调节价的物业服务收费标准的相关规定，应由业主大会或业主委员会与物业管理企业协商确定，可现因该小区没有业主大会和业主委员会，物业的收费标准只能以原告宏利公司决定的价格与市场内其他业主签订的合同中已确定的物业费及违约金的具体计算方法为准，故原告宏利公司要求被告张明明支付拖欠的物业管理费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。在庭审时被告张明明向法庭提出的原告宏利公司物业服务不到位的抗辩理由，其提供的证据照片只能证实拍照时那一刻的情形，没有其他证据加以佐证，证据单一未形成证据链；其提供的证人证言中的证人全部是××农贸市场的业主，且出庭作证的证人是原告宏利公司起诉的另一案被告不符合民事诉讼证据的相关规定，故对被告张明明的辩解理由本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）、第（八）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项和国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第六条、第七条第二款之规定，经合议庭评议，判决如下：
被告张明明于本判决生效后立即给付原告五原县宏利物业管理有限责任公司2012年4月15至2013年4月14物业管理费人民币729.72元及违约金（违约金按每天人民币1.00元计算从2012年4月15日起至该款全部付清为止）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的欠款利息。
案件受理费50元，由被告张明明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦尔淖市中级人民法院。
审 判 长 山 虎
审 判 员 照那斯图
人民陪审员 王 敏
二〇一四年三月十日
书 记 员 王 猛
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（七）赔偿损失；（八）支付违约金；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；
国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第六条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条第二款：实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。