广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第97号
上诉人（一审原告）潘远华，个体工商户。
委托代理人莫柏龙，广西铭德律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）马纯粹，个体工商户。
一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院，住所地钦州市文峰南路***号。
法定代表人宁行，该院院长。
一审第三人苏文雄，个体工商户。
委托代理人谢钻，广西金湾律师事务所律师。
上诉人潘远华因与被上诉人马纯粹、一审第三人苏文雄、钦州市钦南区妇幼保健院房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2014）钦南民初字第44号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人潘远华的委托代理人莫柏龙、被上诉人马纯粹、一审第三人苏文雄到庭参加了诉讼。一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，第三人苏文雄于2001年10月16日与第三人钦州市钦南区妇幼保健院签订《借款合同》，约定第三人钦州市钦南区妇幼保健院把门诊专科楼及楼前楼后的土地给苏文雄使用，钦州市钦南区妇幼保健院在苏文雄需要时办理相关使用出租手续。2004年10月21日，苏文雄与原告潘远华签订《铺面使用权限期转让合同书》，约定苏文雄把位于钦州市钦南区妇幼保健院业务综合楼南侧，钦州市文峰路大街边自北向南顺数1—8号，上下楼铺面八间使用权转让给原告潘远华，原告潘远华自2004年11月15日起至2012年11月14日止享有上述房屋的使用权，期间原告潘远华把钦州市钦南区妇幼保健院位于钦州市文峰南路130号—7—8—9号铺面（含二层），130—6号第二层房屋租给卢轩。被告马纯粹与卢轩于2008年5月1日签订《铺面转让合同》，由被告马纯粹向卢轩交纳转让费38000元取得合同约下的铺面，房屋的租赁权，租赁期限至2010年10月31日止。2008年11月1日，原告潘远华与被告马纯粹签订《铺面租赁协议》，约定由原告潘远华把《铺面转让合同》约定的铺面和房屋租给被告马纯粹使用，租金为每月3300元，租赁期限从2008年11月1日至2012年11月1日止。《铺面租赁协议》第五条约定：原告马纯粹在铺面的使用期限内若出现（政府行为）和钦南区妇幼保健院要收回铺面使用权时，则原告潘远华必须从提前收取的铺面租金归还给马纯粹，当原告未完全清偿马纯粹所提前支付的铺面租金，马纯粹有权不将铺面使用权交出。被告马纯粹将用于租赁的铺面及房屋经营美发室，已向原告潘远华支付至2010年10月31日止的租金。2010年10月18日，第三人钦州市钦南区妇幼保健院向苏文雄、潘远华发出《关于收回“门诊专科楼”房屋使用权的通知》，该通知说明：“我院按钦南区委、区政府的指示，要收回门诊专科楼作拆除后建设钦南区社区卫生服务中心，我院有权终止合同收回房屋，并相应清偿所欠你方的借款，你方自接到本通知之日起30天内必须将使用或出租的房屋清空交回我院，并结清已使用的水电费，逾期不交回房屋的，我院除采取停止向门诊专科楼供水供电措施外，将按相关法律规定追究你方承担我院不能按期实施社区卫生服务中心项目建设的经济与法律责任。”原告潘远华于2010年11月19日向被告马纯粹发出通知，要求马纯粹于2010年11月20日前搬离房屋。但马纯粹拒绝搬出房屋，钦州市钦南区妇幼保健院遂对马纯粹经营的美发室停止供应水电，致使马纯粹虽未搬出铺面房屋，但美发室此后不能进行经营。
另查明，钦州市钦南区妇幼保健院收回涉案的铺面和房屋的理由是：“按钦南区委、区政府的指示，收回门诊专科楼作拆除后建设钦南区社区卫生服务中心”，钦州市钦南区妇幼保健院向一审法院提供了项目的立项等相关手续，但至今未向该院提供有该项目的用地规划手续、建筑工程规划手续、建设工程准建手续等。该项目后于2011年8月17日另行改址建设，被告马纯粹于2011年7月11日将房屋锁匙交付给钦州市钦南区妇幼保健院。钦州市钦南区妇幼保健院于2011年7月1日与冯秀萍签订《合同》将钦州市文峰南路130号房屋租赁给冯秀萍。
一审法院认为，原告潘远华与被告马纯粹签订的《铺面租赁协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方按合同的约定履行合同义务。本案的争议的焦点是一、原告、被告双方签订的《铺面租赁协议》约定的合同解除条件是否成就？二、原告潘远华要求被告支付从2010年11月1日起交2011年11月16日止的租金413600元理由是否成立？
关于第一个焦点问题。原告潘远华与被告马纯粹答订的《铺面租赁协议》第二条约定的租赁期限从2008年11月起至2012年11月1日止，第五条约定：马纯粹在铺面的使用期限内若出现（政府行为）和钦南区妇幼保健院要收回铺面使用权时，潘远华有权解除合同、收回铺面。原告潘远华于2010年10月19日向被告马纯粹发出《通知》，要求马纯粹在规定时间内迁出铺面的依据是钦州市钦南区妇幼保健院向其发出的《关于收回“门诊专科楼”房屋使用权的通知》，而妇幼保健院收回“门诊专科楼”的理由是需“按钦南区委、区政府的指示，需收回门诊专科楼作拆除后建设钦南区社区卫生服务中心”。该院认为，钦州市钦南区妇幼保健院虽向本院提交有相关项目的立项批复手续，但没有相关部门的项目用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程准建证等手续，钦州市钦南区妇幼保健院在没有取得上述批准手续的情况下，收回“门诊专科楼”的使用权显然不当，且钦州市钦南区妇幼保健院至今没有使用该“门诊专科楼”建设钦南区社区卫生服务中心，因此该合同解除的条件尚未成就。但鉴于本案的实际情况，被告马纯粹已于2011年7月11日将铺面房屋交还钦州市钦南区妇幼保健院。马纯粹也表示不再在该铺面进行经营，因此该院确认原、被告签订的《铺面租赁协议》于2011年7月11日解除。
关于第二个焦点问题。由于被告马纯粹拒绝搬出铺面，钦州市钦南区妇幼保健院采取断电、断水供应的方式致使被告马纯粹在租赁期限内不能经营美发室，钦州市钦南区妇幼保健院的行为造成了原告潘远华对被告马纯粹构成违约，原告潘远华应承担相应的违约责任。被告马纯粹从2010年11月1日至2011年7月17日期间由于原告潘远华违约不能使用铺面经营，期间租金损失由原告潘远华自负，因此，原告潘远华向被告马纯粹主张2010年11月1日起至2011年7月止的租金该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决：一、确认原告潘远华与被告马纯粹在2008年11月1日签订的《铺面租赁协议》于2011年7月17日解除；二、驳回原告潘远华的其他诉讼请求；案件受理费人民币150元，由原告潘远华负担。
上诉人潘远华不服一审判决，上诉称，钦州市钦南区妇幼保健院根据政府要求建设钦南社区卫生服务中心，向上诉人潘远华发出收回房屋的通知，上诉人依据与被上诉人马纯粹签订的租赁合同的第五条约定，要求被上诉人在规定时间内迁出，上诉人的行为符合合同约定。被上诉人马纯粹没有依照合同约定归还房屋，存在过错，而上诉人没有过错。一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院没有完善建设钦南社区卫生服务中心手续是被上诉人马纯粹不肯交还房屋造成的，即使是钦州市钦南区妇幼保健院建设钦南社区卫生服务中心审批手续不全，不能解除合同，那也应该是钦州市钦南区妇幼保健院的责任而不是潘远华的责任。被上诉人马纯粹在收到收回房屋通知后仍然占用该房屋至2011年7月11日，被上诉人应该支付占用房屋期间的租金。因此，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求，一、判决解除双方当事人于2008年11月1日签订的《铺面租赁协议》；二、被上诉人马纯粹将租赁的房屋交还给上诉人；三、被上诉人马纯粹支付租金41360元；四、全部诉讼费由被上诉人马纯粹负担。
被上诉人马纯粹答辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。在合同解除条件尚未成就时，上诉人就要求被上诉人搬离房屋是违约行为。上诉人和一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院恶意串通，合同没有到期就要收回房屋，存在违约行为，上诉人潘远华要承担违约责任，一审第三人钦南区妇幼保健院断水断电行为，上诉人有义务予以排除，对于被上诉人的损失上诉人应承担赔偿责任。因此请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
一审第三人苏文雄在庭审中陈述称，同意上诉人潘远华上诉意见。
一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院未到庭参加诉讼，未陈述意见。
在二审诉讼过程中，当事人均未提供新证据。
经二审公开开庭审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合双方诉辩分歧意见，本案的争议焦点为：上诉人潘远华要求被上诉人马纯粹支付从2010年11月1日至2011年11月16日的租金41360元是否有事实和法律依据？
对本案综合评判如下：
本院认为，2008年11月1日，上诉人和被上诉人经平等协商，自愿签订了《铺面租赁协议》，该协议是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限从2008年11月1日至2012年11月1日。双方当事人签订了《铺面租赁协议》后，被上诉人马纯粹对租赁的铺面进行了装修并开始经营美发室。在双方合同约定的租赁期限未到的情况下，上诉人于2010年10月19日向被上诉人发出通知，以钦州市钦南区妇幼保健院要收回房屋使用权为由要求被上诉人搬离租赁的商铺。本院认为，合同约定的租赁期限未到，一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院也没有办理项目用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程准建证等报建手续的情况下，上诉人潘远华于2010年10月19日就要求上诉人马纯粹搬离租赁的房屋，存在不当，并且事实上讼争的铺面收回后一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院又出租给了其他人员使用，钦州市钦南区妇幼保健院至今没有使用该“门诊专科楼”建设钦州市钦南区社区卫生服务中心，因此，上诉人潘远华2010年10月19日单方要求解除合同条件未成就。在上诉人和被上诉人签订的《铺面租赁协议》没有解除的情况下，上诉人潘远华要求被上诉人马纯粹搬离租赁的铺面，存在违约行为，同时钦州市钦南区妇幼保健院对讼争的铺面采取了断水断电措施，被上诉人马纯粹不能正常经营美发室，鉴于上诉人潘远华存在违约行为应负违约责任，被上诉人马纯粹并无过错，上诉人潘远华提出要求被上诉人马纯粹支付从2010年11月1日至2011年11月16日的租金41360元的主张，本院不予支持。上诉人和被上诉人产生争议后，被上诉人马纯粹于2011年7月11日将讼争的铺面交还一审第三人钦州市钦南区妇幼保健院并表示不在该铺面继续经营，因此，本院确认双方签订的《铺面租赁协议》于2011年7月11日解除。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人潘远华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李夏冰
助理审判员 王英佑
助理审判员 李秋华
二〇一五年六月十日
书 记 员 吴春锦