天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1263号
上诉人（原审被告）胡晓宇。
委托代理人刘品芝，天津律云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张建春。
委托代理人刘品芝，天津律云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建涛。
委托代理人胡明，天津良择律师事务所律师。
第三人天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人赖国强。
委托代理人孙国亮，该公司法务专员。
上诉人胡晓宇、张建春因与被上诉人张建涛、第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院于2015年8月17日作出的（2015）东民初字第2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人胡晓宇、张建春的委托代理人刘品芝，被上诉人张建涛及其委托代理人胡明，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托代理人孙国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，张建春与胡晓宇系翁婿关系。天津市房屋登记证明记载坐落天津市河东区贺兰路与鲁山道交口北侧金旭园24号楼1门103号房屋权利人为张建春、胡晓宇。
2015年4月26日，张建涛与张建春、胡晓宇及第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）签订《房产交易合同》，约定：张建春、胡晓宇将其共同共有的位于天津市河东区贺兰路与鲁山道交口北侧金旭园24号楼1门103号房屋出售张建涛，面积94.55平方米，房屋成交价121万元，定金4万元。张建春、胡晓宇于2015年7月1日前还清贷款并注销抵押权，张建涛于2015年7月3日前将剩余房款存入资金监管中心。当日，张建涛向张建春、胡晓宇支付定金4万元。同日，张建涛支付中原物业公司佣金2万元。
2012年11月20日的《天津市商品房买卖合同》购房家庭情况申报表中记载张建春配偶为案外人马瑞凤。
胡晓宇配偶为案外人张颖。
庭审中，张建春、胡晓宇的代理人明确表示涉诉房屋不再出售。
张建涛以张建春、胡晓宇明确表示拒绝出售房屋为由，诉至法院，请求判令：1、解除三方签订的《房产交易合同》；2、张建春、胡晓宇向张建涛双倍返还定金80000元；3、张建春、胡晓宇向张建涛支付佣金损失20000元；4、诉讼费由张建春、胡晓宇承担。
原审法院认为，案外人张颖与胡晓宇系夫妻关系，案外人马瑞凤与张建春系夫妻关系，对婚姻关系存续期间所得的涉诉房屋共同享受所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依照上述规定，部分共同共有人擅自与他人签订买卖合同的，买卖合同不因无权处分行为而无效。故三方签订的《房产交易合同》有效，各方均应依照合同的约定履行义务。现张建春、胡晓宇明确表示房屋不再出售，致使张建涛与张建春、胡晓宇不能依照约定履行义务，张建春、胡晓宇应承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”张建涛要求解除合同及张建春、胡晓宇双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”张建涛已经实际支付居间服务费2万元，该损失系因张建春、胡晓宇不履行合同义务造成的，故张建春、胡晓宇理应赔偿张建涛该项损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、本判决生效之日，原告张建涛、被告张建春、胡晓宇及第三人天津中原物业顾问有限公司于2015年4月26日签订的《房产交易合同》解除；二、本判决生效之日起十日内，被告张建春、胡晓宇连带双倍返还原告张建涛定金共计80000元；三、本判决生效之日起十日内，被告张建春、胡晓宇连带赔偿原告张建涛损失20000元；如果被告张建春、胡晓宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，减半收取1190元，由被告张建春、胡晓宇连带负担。
张建春、胡晓宇不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认张建春、胡晓宇与张建涛及中原物业公司之间签订的《房产交易合同》无效；张建春、胡晓宇返还张建涛定金4万元；本案诉讼费由张建涛承担。事实及理由：原审判决适用法律错误。张建春的配偶马瑞凤在得知张建春、胡晓宇将涉案房屋出售后，不同意出售。马瑞凤作为共有权人不同意出售该房屋，张建春、胡晓宇不能继续履行房屋买卖合同。张建春、胡晓宇提交的《天津市商品房买卖合同》中有马瑞凤的签字，证明涉案房屋存在其他共有权人，而该合同已提交给张建涛，张建涛知道涉案房屋存在其他共有权人。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，共有房屋，未经共有权人书面同意，不能转让。马瑞凤不同意出售涉案房屋，故三方签订的《房产交易合同》无效。因合同无效，由合同取得的财产应当返还，因此张建春、胡晓宇应返还给张建涛4万元。对该合同无效，张建涛也存在过错，因此，张建春、胡晓宇不承担其他赔偿责任。
被上诉人张建涛辩称，不同意张建春、胡晓宇的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：双方签订的《房产交易合同》合法有效。在三方签订合同时，张建春、胡晓宇明确承诺其二人是涉案房屋的权利人，有完全的处分权。且张建涛作为购房人，没有能力和义务知道该房屋是否有其他共有人。张建春、胡晓宇提供的商品房买卖合同对其家庭成员虽有所表述，但只是其二人在购买房屋时对家庭成员的申报，不能理解为其他家庭成员为房屋的共有人。三方签订的《房产交易合同》不违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，属于管理性规定，而不是效力性规定。最高人民法院关于买卖合同的司法解释明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，双方签订的《房产交易合同》合法有效。张建春、胡晓宇明确表示不再履行合同，应当按照合同约定承担相应责任。
第三人中原物业公司述称，同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于三方签订的《房产交易合同》是否合法有效问题。涉案房屋是张建春、胡晓宇及其配偶马瑞凤、张颖的共同财产，但房屋登记的权利人只有胡晓宇、张建春。本案中，张建涛作为购房人，与涉案房屋登记的权利人胡晓宇、张建春及中介单位中原物业公司签订《房产交易合同》，约定的房屋交易价格合理，张建春、胡晓宇并无证据证明张建涛购买涉案房屋是非善意的，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》的规定，张建涛有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，张建春、胡晓宇的爱人不得以不同意或不知道为由对抗张建涛。故该《房产交易合同》合法有效，张建春、胡晓宇仅以张建春的配偶马瑞凤不同意出售涉案房屋为由，主张三方签订的《房产交易合同》无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于张建春、胡晓宇是否应承担违约责任问题。张建春、胡晓宇作为涉案房屋的出卖人，与张建涛签订《房产交易合同》后，拒绝继续履行合同，构成根本违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。张建涛要求张建春、胡晓宇双倍返还定金8万元，既符合合同约定，又符合法律规定，本院予以支持。至于张建涛主张的佣金损失应否支持问题，张建涛为履行双方签订的《房产交易合同》，向中原物业公司交纳佣金2万元，在张建春、胡晓宇拒绝履行合同的情况下，该2万元佣金是其实际损失。另外，二审庭审中中原物业公司当庭表示三方约定的房价并不高于当时市场价格，其他当事人对此亦未表异议，故如合同不能继续履行，对张建涛来讲也是有一定损失存在的。且因诉讼产生的相关费用也应是张建涛损失的考量范围。况且，三方签订的《房产交易合同》中明确约定，合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。现张建涛要求张建春、胡晓宇在双倍返还定金的基础上，再赔偿佣金损失2万元，其合计金额也未超过合同约定的违约金。
综上，张建春、胡晓宇的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人张建春、胡晓宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 健
审判员 杨宝华
审判员 强国琴
二〇一五年十一月十日
书记员 于明辉
速录员 李 晶