阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初2495号
原告:深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。住所地：阳江市阳东区新华路中惠沁林山庄商业*幢*层。原告确认的送达地址为广州市天河区天河路385号太古汇1座31楼，联系人郑福平。
负责人：王书恒，该公司主任。
委托代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：王柳妹，女，1973年6月20日出生，汉族，住广东省阳西县，
原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司（以下简称深圳彩生活阳东分公司）诉被告王柳妹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，后依法转为适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告深圳彩生活阳东分公司的委托代理人郑福平、李政安，被告王柳妹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳彩生活阳东分公司诉称，原告是侨乐花园小区的物业服务企业，被告是阳江市江城区新江北路238号侨乐花园小区二期C12房业主，双方于2015年签订《前期物业管理服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等事项进行了约定，其中约定别墅每月每平方米1.80元，按涉案房屋建筑面积376.22平方米计算，每月物业费为677.19元，被告拖欠物业管理费的时间为2015年8月至2016年9月，共计拖欠物业费9480.80元；拖欠2015年2月至2016年8月的公共水费分摊共计443.50元；拖欠2015年4月至2016年8月的公共电费分摊共计747.99元。原告已提供优质物管服务，但自2015年8月起，被告一直拖欠物业服务费，原告经多次催缴无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付2015年8月至2016年9月的物业管理费共计9480.80元；二、被告向原告支付自2015年2月至2016年8月的公共水费分摊共计443.50元；三、被告向原告支付自2015年4月至2016年8月的公共电费分摊共计747.99元；四、被告支付2015年8月至2016年9月所欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，每日按万分之五从欠付当月起至付清之日止）；五、被告承担本案全部诉讼费用。
被告王柳妹辩称其是侨乐花园小区二期C12房业主，其拖欠被告2015年8月以后的物业管理费、公共分摊水费、电费属实，但具体欠费多少没有计算过。由于原告收费不透明，没有向业主公布数据，且原告没有将对外经营的公共设施的水电费和小区的公共设施的水电费用分开独立核算；且原告没有按约定提供服务，未能搞好小区卫生及其他物业服务，导致被告停放在小区的小车的电路被老鼠咬线造成损失。因此，其没有按时缴交物业管理费及分摊水电费。如果原告赔偿被告汽车损失，则同意缴交物业管理费。
经审理查明，福鸿房地产公司是侨乐花园小区的开发商。深圳彩生活公司于2000年12月11日经工商行政管理部门核准成立，经营范围为物业管理等。原告深圳彩生活阳东分公司于2009年1月20日经工商行政管理部门核准成立，是深圳市彩生活物业管理有限公司的分公司。2015年1月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《侨乐花园签约页》，主要载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订《侨乐花园前期物业管理服务协议》、《侨乐花园业主临时管理公约》、《侨乐花园居民精神文明公约》、《区域防火责任协议书》，业主在签约页内签名，各自依照协议约定，行使权利、履行义务。本人所拥有的物业为二期C12号房。原告与被告均在《侨乐花园签约页》上盖章签名予以确认。其中《侨乐花园前期物业管理服务协议》主要载明：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：对房屋共用部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，每半年公布物业管理收支等；二、乙方的权利义务：遵守本物业的《侨乐花园业主临时管理公约》及本物业相关的物业管理制度，依据本协议向甲方交纳物业服务费用及公摊费用等；第四条、物业管理服务费用，物业管理服务费用缴纳时间由乙方在每月5日前向甲方缴纳，其中别墅每月每平方米1.80元（按建筑面积计算），公共水电分摊费按建筑面积计算；第九条、违约责任：乙方违反本协议，不按第四条约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金；协议还约定了其他条款。签订协议后，原告从2015年起为原告提供物业管理服务。被告是侨乐花园二期C12号（侨乐花园三街3号）的业主，该房屋面积为376.22平方米。被告于签订《侨乐花园签约页》当日对上述房屋进行了收楼使用。被告入住后，已经缴纳物业管理费至2015年8月。2016年11月29日，原告以被告尚欠2015年11月至2016年9月物业管理费共计9480.80元、公共水费分摊443.5元、公共电费分摊747.99元及滞纳金1322.21元为由，委托广东盈信律师事务所向被告发出《关于处理侨乐花园小区部分业主欠费的建议函》，催收尚欠的物业管理费、水电分摊费及滞纳金。2017年7月19日，原告以被告拖欠上述费用构成违约为由诉至本院，请求如诉称。
又查明，原告自认侨乐花园小区内的游泳池、篮球场、网球场由其对外开放经营，上述公共设施均配套灯光照明；侨乐花园小区的售楼部、门口灯所产生电费由原告预交，再由原告向福鸿房地产公司追缴。对此，原告向本院提供了侨乐花园小区和侨乐花园小区及侨乐花园小区（二期）2013年5月至2016年8月的水电费发票，拟证明该时间段该小区公共部分的水、电费，已由原告向供水供电部门缴交，主张上述水电费均应由业主分摊，且上述水电费用不包含对外开放经营的公共设施所产生的水、电费用，上述对外开放经营的公共设施均有独立水、电表进行核算；但原告未能提供证据证明涉案小区对外开放经营的游泳池、篮球场等公共设施和小区的其他公共设施的水电费是分别进行缴交和核算的。
再查明，侨乐花园至今尚未成立业主委员会。原告与福鸿房地产公司达成调解，原告于2016年11月1日起停止对涉案小区提供物业服务，并从侨乐花园小区撤场。
以上事实，有原告提供的《侨乐花园签约页》、《侨乐花园前期物业管理服务协议》、《收楼意见书》、《业主登记表》、物业管理费统计清单、律师函、快递单据、快递单查询、统计单及侨乐花园小区公摊水电费发票、侨乐花园售楼签署文件、侨乐花园小区业主交费指引、不动产登记资料查询结果证明，被告提供的身份证、车辆状况检查表，本院依职权调取的（2017）粤1702民初3081号庭审笔录及本案庭审笔录证实，本院经综合分析予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《侨乐花园签约页》及《侨乐花园前期物业管理服务协议》是双方真实意见表示，没有违反法律禁止性的规定，该合同合法有效。本案中，原告已按照物业服务协议的约定提供物业管理服务，被告接受了原告提供的物业管理服务，但没有按约定向原告履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告属侨乐花园小区二期别墅业主，双方约定按房屋建筑面积每平方米1.8元标准计收物业管理费，被告尚欠原告14个月（从2015年8月1日至2016年9月30日止）物业管理费共9480.74元（1.8元/平方米/月×376.22平方米×14月）,现原告请求被告支付尚欠的物业管理费9480.80元，超出本院核准的范围，超出部分，本院不予以支持，应由被告支付尚欠的物业管理费9480.74元给原告。被告称原告没有履行好物业服务职责，不应缴纳物业管理服务费，理据不足，本院不予支持。
关于逾期缴纳物业管理费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理费的，给物业管理方造成的经济损失实际为利息损失。《侨乐花园前期物业管理服务协议》中虽然约定“乙方违反本协议，不按第四条约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金”，该约定明显高于银行贷款利息，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定按年利率6%计算违约金。合同约定物业管理服务费按月交纳，在每月5日前付清，故被告应支付从2015年8月起至2016年9月止的物业管理费违约金，以每月所欠物业服务费为基数，按年利率6%计算，从次月6日起计至本判决确定的给付之日止。
关于原告请求被告支付2015年2月至2016年8月水费分摊共计443.50元、2015年4月至2016年8月电费分摊共计747.99元问题。原告根据合同的约定为侨乐花园的业主提供物业管理服务，期间实际产生的公共水、电费理应由业主分摊。但根据谁主张谁举证的规则，原告主张被告拖欠自2015年2月至2016年8月水费分摊共计443.50元、2015年4月至2016年8月电费分摊共计747.99元，虽然原告提供了物业水、电费公摊明细和水、电费发票予以证明，但该水、电费公摊明细是原告自行制作，并无被告的确认，亦无证据证明在小区内向全体小区业主公示；再者，原告在庭审中自认侨乐花园小区内对外开放的游泳池、灯光篮球场、网球场及售楼部、门口灯等设施所产生的水、电费，有独立水、电表核算，但其没有提供证据证明上述游泳池、灯光篮球场等设施所适用的水、电费与小区其他公共部分的水、电费分别独立核算，故其上述自行制作的水、电费公摊明细有包含该部分水、电费之嫌，上述证据不足以证明应由业主分摊的部分水、电费，因此，原告主张被告尚欠2015年2月至2016年8月水费分摊共计443.50元、2015年4月至2016年8月电费分摊共计747.99元，理据不足，本院不予支持。至于被告辩称的其小汽车损失问题，因其未提起反诉，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告王柳妹自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠2015年8月起至2016年9月止的物业管理费9480.74元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；
二、限被告王柳妹自本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年8月起至2016年9月的物业管理费的违约金（该违约金以每月尚欠的物业服务费为基数，按年利率6%计算，从次月的6日起计至本判决确定的给付之日止）给原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；
三、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费116元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司负担29元，被告王柳妹负担87元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一七年十二月七日
书 记 员 邹婷婷