广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东中法民一终字第1798号
上诉人（原审原告）：李忠民，男。
委托代理人：白朝荣，系广东赋诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市胜隆建筑工程有限公司。住所地：东莞市东城区主山莞樟路**号金岭大厦*座***室。
法定代表人：刘春华。
委托代理人：廖剑锋，广东尚智和律师事务所律师。
委托代理人：何炳尧，广东尚智和律师事务所辅助人员。
原审第三人：李刚华，男。
原审第三人：李雄华，男。
原审第三人：东莞市东城区办事处桑园社区居民委员会。住所地：东莞市东城区桑园圃园东路*号。
法定代表人：袁锡球。
上诉人李忠民与被上诉人东莞市胜隆建筑工程有限公司（以下简称胜隆公司）、原审第三人李刚华、李雄华、东莞市东城区办事处桑园社区居民委员会（以下简称桑园居委会）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第1707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李忠民向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认李忠民与李刚华签订的关于东莞市桑园九衡住宅区B2号房屋的买卖协议有效，确认李忠民对该房屋享有所有权的合同权利；2、胜隆公司停止对东莞市桑园九衡住宅区B2号房屋的强制执行。
原审法院经审理查明：李雄华与李刚华系兄弟关系。2007年11月27日，由桑园居委会出具的收款收据载明九衡B2号别墅用地李雄华转让给李刚华的过户手续费为5000元。2007年11月28日，桑园居委会出具证明书，证明位于东城桑园九衡住宅区B2号房屋为李刚华所有，且土地使用权证和房屋产权证正在办理中。2007年12月11日，李刚华与李忠民签订《转让协议》，将上述房屋以2500000元转让给李忠民。同日，李刚华向李忠民出具了2500000元的收据。李忠民表示上述款项分两次支付，签合同时支付2300000元现金，由于款项不够，于次日由其财务人员李聘庭通过银行转账200000元给李刚华的财务人员李素凤，并提供了银行进账单为证。胜隆公司认为上述《转让协议》无付款方式的约定，且收据在银行转款之前已经出具，异于房屋转让交易习惯，对上述证据均不予认可。李忠民表示签订合同后李刚华将房屋进行了交付，但李刚华一直未配合到居委会办理相关的转让更名手续。李雄华对李忠民主张案涉别墅由李刚华转让的事实无异议，其于2009年11月16日向李忠民出具一份证明书，证明案涉别墅由李刚华转让给李忠民。
2011年，胜隆公司就其与李刚华之间的建设工程施工合同一案向原审法院申请强制执行，原审法院于2011年4月14日执行查封了上述别墅并冻结该房屋用地的过户手续。后李忠民提出执行异议，原审法院于2011年12月20日作出驳回异议的裁定，李忠民不服，就相关纠纷诉至原审法院。
另外，李忠民和李雄华均表示案涉别墅用地属于集体用地，案涉别墅尚未进行装修入住。
上述事实，有转让协议、收据、进账单、收款收据、证明书、裁定书、查封清单等以及一审庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：本案系执行过程中发生的案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点为李忠民主张其对案涉争议房屋享有所有权是否成立以及其要求停止强制执行的依据是否充分。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，而本案中，根据桑园居委会出具的证明书内容来看，位于东城桑园九衡住宅区B2号房屋属于第三人李刚华所有，且土地使用权证和房屋产权证正在办理中，李忠民并未能提交证据证明该房屋登记在其名下，故李忠民主张其对案涉房屋享有所有权，依据并不充分，对其该项诉请，原审法院不予支持。另外，李忠民与李刚华之间的《转让协议》只是房屋物权变动的基础关系，其效力问题并不影响对不动产物权变动结果的判断，因此，李忠民提出的要求确认案涉《转让协议》效力的诉讼请求，不影响对李忠民是否享有所有权的认定，不属于本执行异议之诉纠纷需要处理和解决的范畴。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，但本案中，案涉房屋尚未装修入住，李忠民并无证据显示其已经实际占有房屋，而且，其除收据外，并无法提交其他相关已经全部支付房屋转让款的证据予以佐证。故在李忠民并无充分证据证明已经付清案涉房屋全部转让款及实际占有，亦无证据证明其对该房屋未办理过户登记手续没有过错的情形下，本案中对案涉房屋的查封、执行并不违反前述规定。李忠民要求停止对案涉别墅的强制执行，依据并不充分，原审法院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年版）第二百零四条，最高人民法院《关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条以及前述法律法规的规定，判决驳回李忠民的诉讼请求。本案受理费26800元，由李忠民自行负担。
上诉人李忠民不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院遗漏李忠民的诉请。李忠民在本案中提出要求判令买卖合同有效等诉讼请求，但原审法院未作处理。（二）原审法院适用法律错误，混淆了所有权物权和所有权的合同权利。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，认定李刚华享有所有权，从而否认李忠民的权利，属于认定错误。李刚华所谓的权利仅是登记于桑园居委会账薄中，这种登记簿根本不存在法律意义上的登记效力，故不能以桑园居委会的登记来确认法律权属。事实上，不论是李忠民或是李刚华，均不存在法律意义上的登记，以桑园居委会的登记来确认法律权属是法律适用有误。（三）李刚华只是签了一个合同，李忠民也是签了一个合同，但原审法院却确认李刚华的权利，不确认李忠民的权利，也是适用法律错误。桑园居委会出具证明，李刚华的土地证和房产证正在办理中。该证明的内容有多种含义，一是说明案涉土地权属和房产权属意见登记在相关行政部门中，二是土地权属和房产权属符合相关法律，将会登记在相关行政部门，三是土地权属和房产权属不符合相关政策，事实上根本办不出土地证和房产证。如果李刚华能通过合同获得相关法律权利，那李忠民也能通过合同获得相关权利，反之亦然。那么执行法院就不能对房产进行查封处理。（四）原审法院认定事实错误。原审法院认定案涉房产未经李忠民实际占有及现有证据不足以证明李忠民付款事实是错误的。首先，关于付款问题，李忠民提供的收据已经足以证明其已经付款的事实。其次，原审法院以李忠民对案涉房产未装修入住为由认定其未实际占有是错误的，对房屋的占有应表现为李忠民持有相关票据和对房屋接收的事实占有，并不应以房屋未装修入住来否认李忠民对其的实际占有。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院应判令停止执行，解除查封、扣押。综上，李忠民请求本院支持李忠民的全部诉讼请求。
被上诉人胜隆公司口头答辩称：（一）案涉土地使用权以及房屋所有权人在桑园居委会登记仍是李刚华名下，并非李忠民名下的房产。（二）李刚华涉嫌作假，李忠民多年来都未对案涉房产主张过权利，也没有进行使用，直到执行案件才提供案涉《转让协议》和收据。（三）从房产的交付情况来看，李刚华并未实际交付李忠民使用案涉房产，至今案涉房产的管理费用的缴费主体仍是挂在李刚华名下的，李忠民没有向桑园居委会交过任何管理费。综上，请求法院维持原判。
原审第三人李刚华、李雄华、桑园居委会没有在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对李忠民上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
首先，李忠民依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起本案诉讼，须主张其对执行标的物享有足以阻止执行行为的实体权利。在本案中，李忠民所主张之执行标的物为房屋，即不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，通常情况下登记人为权利人。本案坐落于东莞市桑园九衡住宅区B2号的案涉房屋产权并未经过有权机关进行初始登记，在不动产权属登记上未发生房屋所有权确认或转移的法律后果。因此，李忠民与李刚华之间建立的只是合同关系，李忠民诉求确认其与李刚华签订的《转让协议》合同效力以及确认其对案涉房屋享有所有权的合同权利，该些诉请并非属于能够阻却执行行为的实体权利范畴。原审法院对此不予审查并无不当。
其次，李忠民提供收条、银行进账单等证据拟证明其已经全部支付购房款并已实际占有案涉房产，符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求解除查封案涉房产，停止执行。对此本院分析如下：其一，前述法律规定的财产范围是“可办理过户登记的财产”，案涉房屋是尚未办理初始登记的房屋，尚不具备过户登记的条件，故并非属于前述规定的财产范围。其二，前述法律规定的“实际占有”应指实际入住并占有，但李忠民尚未装修入住，不符合前述规定中实际占有的要件。综上分析，李忠民据以《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定要求执行法院解除查封案涉房产并停止执行，没有法律依据，本院不予支持。
最后，李忠民上诉主张案涉房产是否为李刚华的财产，应在本案中予以审查，但该事实并不属于案外人执行异议之诉审理范围。至于案涉房产是否为李刚华可供执行的财产，应由执行部门根据具体案情综合判定处理。
综上所述，原审判决认定事实正确，适用法律无误，本院予以维持。李忠民的上诉请求与理由没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费26800元由李忠民负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
审 判 员 伍小冰
代理审判员 冯婉娥
二〇一三年十一月六日
书 记 员 钟 雯
郑惠琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条??第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第（一）项??第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。