山东省临沂市�山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第3354号
原告侯某伟，男，1982年1月2日生，居民，住临沂市兰山区。
委托代理人彭海，山东颐平律师事务所律师。
委托代理人徐同菊，山东颐平律师事务所实习律师。
被告孙某文，男，1987年1月29日生，居民，住临沂市兰山区。
委托代理人孙安涛，山东衡正源律师事务所律师。
原告侯某伟与被告孙某文租赁合同、财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯某伟委托代理人彭海、徐同菊，被告孙某文委托代理人孙安涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侯某伟诉称，2013年11月19日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于珠宝玉器市场E2区-13A号房屋西墙和南门两旁的玻璃墙租给原告使用，租期一年，自2013年11月10日至2014年11月9日。2014年8月1日，被�趁原告不在店铺时间，将原告价值42521.4元的货物损毁或转移，拒不归还。在原告承租店铺期间，被告多次恶意停电、停宽带，并将原告货物扔出等方式妨碍原告的正常经营，原告不得不迁出后，被告又在合同到期前36天将该店铺租给他人使用，依照合同约定应向原告支付20000元的违约金。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求人民法院依法判令被告赔偿原告42521.4元的货物损失；被告向原告支付违约金20000元；被告退还原告已缴纳未到期的租赁费3395元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告孙某文辩称，一、被告与原告之间是租赁合同关系。被告将房屋租赁给原告使用，但原告在使用过程中严重违反租赁合同约定，超越租赁范围严重侵占使用被告的2楼和3楼部分，严重影响被告自身经营使用，且提前私自解除合同，应承担违约责任和赔偿责任。被告保留追究原�违约和赔偿的另案主张权（违约金和损害赔偿金数额约计15万元）。房屋租赁合同中明确约定租赁范围为：租赁房屋的西墙和南门两边的玻璃墙，而不包括房屋的2楼和3楼。被告自己使用的部分是2楼和3楼，而原告起初租赁时，将少量货物放置在答辩人的2楼和3楼处，答辩人考虑到邻居关系和可能是暂放，就未通知原告搬走。后原告将更多的货物搬至3楼，以致整个3楼让其全部使用，严重影响被告自身经营使用，后被告多次通知让其搬走，但原告均迟迟拖延不予搬离货物。其行为属于违反租赁合同约定，超越租赁范围，严重侵占被告的权益，应按照同期同位置房屋租赁费用13万元数额支付被告房屋占用费。二、原告未经被告同意，私自提前搬走不使用租赁房屋，属于个人在租赁期的自行处分行为，与被告无关。同时，被告在合同未到期前，也并未重新租赁其他人使用，不需要退还租赁费。且原告行为属于严重违约行为，应支付给被告违约金2万元。三、原告所称“其货物让被告损毁或转移，赔偿42521.4元”，无任何事实依据，被告不予认可。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应当提供直接证据和相关价值依据。否则，就涉嫌非法虚构事实，虚构货物价值的违法行为。综上所述，原告所述无任何事实依据和法律依据，应依法驳回其诉讼请求维护被告的合法权益。
经审理查明，2013年11月19日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定“1、甲方（本案被告）将位于珠宝玉器市场E2区-13A号房屋西墙和南门两旁的玻璃墙租给乙方（本案原告）使用。2、租赁期限为二年，自2013年11月10日起，至2014年11月9日。3、经双方协商，租金为35000元每年。大写（叁万伍仟元整）每年。4、合同期内甲方不得以任何理由干涉原告经营，乙方只付租金和�用的电费，其他经营期间产生的店铺费用由甲方负责。5、本合同签订后甲方不得以各种理由阻止对乙方房屋的使用，如违约，将违约方罚金贰万元整赔付给对方”。该合同由原告方起草，但合同的起止日期及年租金部分均系被告方填写。
合同签订后，原告向被告支付了一年的租赁费35000元，并开始使用租赁的房屋经营灯具。合同履行过程中，被告以业务规划为由，采取停止供电等方式要求原告自2014年10月4日起终止双方签订的房屋租赁合同，并要求原告搬离涉案房屋。原告无奈于2014年10月3日搬离涉案房屋，但尚有部分灯具未搬走。对该部分货物的搬出，经双方协商未果，被告擅自将原告存放于涉案房屋三楼的部分灯具扔到楼下，原告遂诉至本院主张权利。
另查明，原告方尚欠被告方电费57元未付。
庭审中，原告称其损失的货物价值为42881.4元，并将起诉时的诉讼标的42521.4元，变更为42881.4元。
为查明事实，本院依职权到临沂市公安局兰山分局刑侦大队调取了原、被告双方发生纠纷后，公安机关对被告孙某文所作的询问笔录及情况说明，证实被告孙某文在公安机关询问过程中明确认可将原告的部分货物自涉案房屋三楼扔到楼下，包括价值约450元的灯管3箱，价值约230元的筒灯1箱。
上述事实，主要根据当事人陈述、举证质证、庭审调查及公安机关的询问笔录等予以证实，相关证据均已收集记录在卷。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告侯某伟与被告孙某文之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按合同约定全面履行义务。合同中虽约定租赁期为两年，但起止期限为自2013年11月10日起至2014年11月9日，应视为双方在合同签订过程中一致同意对租赁期限的变更，故本院认定租赁期至2014年11月9日。现租赁期限未满，被告要求解除合同，原告亦实际搬离了涉案房屋，应认定双方的租赁合同已经解除。因租赁期未满，被告强行要求解除双方之间签订的房屋租赁合同构成违约，被告应承担违约责任。关于违约金数额，双方之间约定的20000元超过法律规定，根据本案实际情况，本院酌情确定违约金数额为5000元。庭审中，双方对原告的搬出时间为2014年10月3日及剩余租赁费为3452元的事实均无异议，本院予以确认。故对原告要求被告返还剩余租赁费的主张，本院予以支持。原告欠被告经营期间的电费57元，可以在被告向原告交付剩余租金时予以扣除。被告孙某文将原告的部分货物自涉案房屋的三楼扔到楼下的事实，有庭审调查及公安机关作出的询问笔录予以证实，本院予以确认。故对原告要求被告赔偿其货物损失的主张，合理部分，本院予以支持。因仅凭原告提交的其自行出具的损失清单及未加盖公章的送货单不能证实其损失货物的数量及价值，本院亦无法核实，结合被告孙某文在公安机关的陈述，本院酌情认定原告货物损失的价值为680元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）、（八）项之规定，判决如下：
被告孙某文于本判决生效后十日内返还原告侯某伟租赁费3395元；
被告孙某文于本判决生效后十日内支付原告侯某伟违约金5000元；
被告孙某文于本判决生效后十日内赔偿原告侯某伟货物损失680元；
驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1448元，由原告负担1200元，由被告孙某文负担248元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张晓宁
审 判 员 凌 华
人民陪审员 张婷婷
二〇一五年二月五日
书 记 员 李 杰
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。