浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭执异终字第8号
上诉人（原审被告）：吴志坚。
委托代理人：蒋伟政。
被上诉人（原审原告）：张新江。
委托代理人：汪刚。
原审被告：阮世平。
委托代理人：胡杰。
原审第三人：徐莹钰。
委托代理人：阮世平。
委托代理人：胡杰。
上诉人吴志坚与被上诉人张新江、原审被告阮世平、原审第三人徐莹钰申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2012）杭西执异初字第3号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2012年8月11日，张新江诉至浙江省杭州市西湖区人民法院称：张新江申请执行杭州恒基能源实业有限公司、蒋伟国、阮世平民间借贷纠纷一案，在执行过程中，法院依法查封了阮世平夫妇所有的位于本市XX区XX城XXXX幢X单元XXX室的住房，符合法律规定。吴志坚和阮世平夫妇的房屋租赁关系不能成立。吴志坚和阮世平夫妇间实际系民间借贷关系并非租赁关系，吴志坚为保障其债权实现，虚构了租赁合同；从200万元于合同签订当日一次性支付、来往款内容不清均可说明租赁合同明显违背常理。故请求判令：1、吴志坚与阮世平夫妇之间的租赁无效；2、继续执行阮世平名下的房产。
吴志坚答辩称：其与阮世平、徐莹钰夫妇于2011年9月26日签订了房屋租赁合同，并按照合同的规定支付了200万元的租金，租赁关系合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
阮世平、徐莹钰答辩称：租赁关系真实，有效。
浙江省杭州市西湖区人民法院一审查明：1、张新江诉杭州恒基能源实业有限公司、蒋伟国、阮世平民间借贷纠纷一案，审理过程中，张新江申请财产保全，原审法院于2011年11月18日查封了阮世平夫妇所有的位于本市XX区XX城XXXX幢X单元XXX室的住房。2012年1月13日，原审法院作出（2011）杭西商初字第1969号民事调解书，现已经发生法律效力。因杭州恒基能源实业有限公司、蒋伟国、阮世平未履行上述调解书确认的义务，权利人张新江向原审法院申请执行（执行案号为（2012）杭西执民字第704号）。执行过程中，原审法院于2012年3月19日作出（2012）杭西执民字第704号执行裁定书，对阮世平和第三人徐莹钰共有的位于杭州市XX区XX城XXXX幢X单元XXX室的住房张贴了查封封条。查封该房屋时，该房无人居住。2、2012年3月21日，案外人吴志坚以该房屋已经出租给其为由向原审法院提出案外人执行异议，请求保护其租赁权，并要求解除对房屋的封条查封。同年6月23日，原审法院作出（2012）杭西执异字第5号裁定，裁定认为：1、案外人吴志坚与阮世平夫妇签订的租赁合同在本院查封之前，且实际已经交付了200万元租赁款，房屋未完全交付，并不影响租赁合同的成立。2、申请执行人张新江提供的证据不能证明吴志坚和阮世平认可上述200万元系借款。3、查封房屋采取张贴封条的方式，影响了案外人吴志坚行使租赁权。故裁定如下：解除对阮世平夫妇名下的位于XX区XX城XXXX幢X单元XXX室的房屋的封条张贴。2012年8月21日，申请执行人张新江不服该裁定，在法定期限内向原审法院提起申请执行人执行异议之诉，原审法院于同日立案。3、位于本市XX区XX城XXXX幢X单元XXX室的房屋系阮世平和第三人徐莹钰共有。2011年9月26日，出租人阮世平、徐莹钰和承租人吴志坚签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋坐落在XX区XX城XXXX幢X单元XXX室，建筑面积144.89平方米；租赁期从2011年9月26日至2031年9月25日；租金200万元；租金支付方式为2011年9月26日﻿交房当天一次性支付200万元租金。2011年9月26日，阮世平、徐莹钰出具收条一份，收条载明：今收到吴志坚现金人民币贰佰万元正，收款人阮世平、徐莹钰。2011年9月26日，吴志坚通过中国农业银行其账户XXXXXXX银行卡转入阮世平XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户200万元。此外，在2011年5月29日，阮世平与上海百安居装饰工程服务有限公司杭州拱墅分公司签订装修施工合同一份，合同约定施工期为90天，从2011年6月8日至2011年9月7日止。
浙江省杭州市西湖区人民法院一审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从本案证据和事实表明，合同双方当事人均未办理登记备案手续或进行公证，也未无因租赁缴纳税金。结合吴志坚和阮世平、第三人徐莹钰签订的《房屋租赁合同》中的约定：“租赁期从2011年9月26日至2031年9月25日；租金200万元；租金支付方式为2011年9月26日交房当天一次性支付200万元租金”等内容，以及在签订《房屋租赁合同》后，直至2012年3月也未交付承租人使用等情形，可以认定该《房屋租赁合同》的签订行为不符合市场交易习惯，合同约定内容亦不符合生活常理。虽然，张新江没有证据可以证明，吴志坚所支付的200万元为出借款、租赁合同是为保障债权的实现。同样，吴志坚在向原审法院提供的“收条或汇款凭证”等证据中也未注明该200万元为租金，故要认定该200万元为租金依据不足，也缺乏其他证据予以佐证。综上所述，依照民事证据高度盖然性的原则，吴志坚和阮世平、第三人徐莹钰虽然签订了《房屋租赁合同》，但吴志坚并未因此取得了法律意义上的租赁权，也不能以此对抗原审法院的执行行为，故要确定该租赁行为合法有效缺乏法律依据。经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，判决：一、确认吴志坚与阮世平、第三人徐莹钰于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、对位于本市XX区XX城XXXX幢X单元XXX室的房屋继续执行。案件受理费80元，由吴志坚负担，于判决生效后10日内交付原审法院。
宣判后，吴志坚不服，向本院提出上诉称：原判认定与事实严重不符。1.租赁合同双方当事人均未办理登记备案手续或进行公证，也没﻿有因租赁交纳税金的情况在租赁市场中普遍存在，且并不影响合同效力。2.本案中，租赁合同双方当事人签订房屋租赁合同、支付租金、交付房屋钥匙等一系列行为充分说明双方签订了《房屋租赁合同》，并已实际履行。吴志坚没有马上居住是由于房屋刚装修完，油漆等气味较重，严重影响吴志坚及家人健康。吴志坚没有马上居住的情况并不影响房屋已实际交付、履行的情节。3.约定租期20年，可以转租，租金200万元，200万元租金一次性支付等内容符合吴志坚的实际需求。首先，吴志坚并不是杭州本地人，当时在杭州没有住所，所以有租赁房屋需求；其次，吴志坚具有一定经济实力，租赁房屋可以不影响吴志坚购置理想物业的需求；再次，吴志坚当时是一家房产中介公司的副总，转租房屋并不难，且该房屋是新装修的，房屋租金比较实惠，也不存在租金递增的问题。4.如果合同双方当事人不是真实的租赁关系，是民间借贷关系，那么当时吴志坚为什么不办理（借款）抵押登记手续，当时该房屋不存在任何限制权利的情形。所以，本案房屋租赁关系真实、合法、有效。综上所述，请求二审撤销一审判决，改判驳回张新江的一审诉讼请求。
被上诉人张新江答辩称：上诉理由不能成立，应依法予以驳回，维持原判。具体理由如下：1、本案吴志坚主张的租赁关系长达20年租期，总租金高达200万元，并在签订房屋租赁合同时一次性支付，该合同不同于一般合同，不办理登记备案手续，双方合法权益如何能得到保障，不符合生活常理。2、签订租赁合同、交付钥匙等行为均可在事后补救，但支付租金时间却不能更改。收条载明收到现金200万元，付款凭证却是银行卡转帐，如果200万确系租金，应写明收到租金200万元，而不是现金200万元，因此案涉证据不能证明租赁关系确实存在。3、房屋装修合同约定装修时间至2011年9月7日，原审法院在涉案房屋上张贴封条时间是2012年3月19日，且查封时无人居住，故吴志坚的所谓不居住理由不能成立。4、即使存在20年租期、200万元租金的可能，但20年租金一次性支付，也不符合市场交易习惯。既然签订20年租期，已经能够明确双方关系，租金无论是按月还是按年支付，都能将合同履行下去，根本无须在签订合同时将20年租金一次性付清，此不符合逻辑。5、20年租期，总租金200万元一次性付清，如此重大合同仅是简单一页纸，内容空泛，合同中仅有双方当事人名字，连身份证号码也没有，不合常理。其次，20年时间存在变数，即使不抵押、不出售，也可能遇到拆迁等，届时如何保障双方权益，合同中对此没有任何约定，亦未约定解除合同情形。再次，合同对于违约责任的约定自相矛盾，既约定租金一次性付清，又约定逾期交付租金所要承担的责任。最后，合同第3条仅简单约定租金200万元，但对于多长时间的租金未说明。
原审被告阮世平、原审第三人徐莹钰答辩称：阮世平、徐莹钰与吴志坚确实存在案涉租赁关系。阮世平、徐莹钰当时购买案涉房屋是因为女儿要读书，实际居住在XXX花园XX苑X幢X单元XXX室，并不需要居住在案涉房屋，所以才出租。对于双方来说，只要吴志坚愿意承租房屋，同意阮世平、徐莹钰提出的条件，双方即可签订租赁合同，与他人无关。虽然租赁手续可能不符合常规，但双方当时并不是为了诉讼。阮世平、徐莹钰收取200万元租金后可以自己作生意，甚至有一年30%的收益。200万元租金现在可能不合理，但是考虑到人民币贬值以及其他因素，并不存在什么不合理性。本案最终如何判决，不论那一方胜诉，对答辩人而言结果都是一样，都会正面对待。
二审期间，双方均未提交新的证据。
经审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，阮世平、徐莹钰与吴志坚于2011年9月26日签订了《房屋租赁合同》，对此张新江亦不否认。从《房屋租赁合同》内容来看，双方约定“租赁期从2011年9月26日至2031年9月25日；租金200万元；租金支付方式为2011年9月26日交房当天一次性支付200万元租金”等，以上约定不符合一般性的生活常理。从《房屋租赁合同》履行来看，首先，关于案涉房屋交付情况。虽然阮世平、徐莹钰与吴志坚均陈述于2011年9月26日签订租赁合同当天即已交付案涉房屋，但阮世平、徐莹钰与吴志坚均称案涉房屋系在2011年9月26日之后才实际装修结束，故装修未完成就交付房屋不合常理，且吴志坚称其在2012年6月才居住使用案涉房屋。因此，在仅有阮世平与吴志坚陈述，而无其他证据证明的情况下，本案难以认定2011年9月26日交付房屋事实。其次，对于租金交付情况。吴志坚提供的收条等证据并未注明2011年9月26日收到的现金200万元为租金性质。另根据吴志坚陈述，在2011年9月26日向阮世平支付了200万元租金后，又在2011年9月29日出借给阮世平200万元。阮世平并不否认该笔借款（但认为实际出借人系案外人翁建勋，翁建勋与阮世平系亲戚关系）。本案证据显示，吴志坚仅有阮世平于2011年9月26日出具的200万元现金收条和同日银行汇款凭证，并无其他200万元借款的交付凭证，而阮世平在收到所谓200万元租金之后第三天又另行借款200万元，也有违常理。故根据本案现有证据难以认定阮世平、徐莹钰2011年9月26日收到的200万元确系租金。综上，从形式上看，阮世平、徐莹钰与吴志坚确实于2011年9月26日签订了《房屋租赁合同》，但本案现有证据尚不足以认定双方存在实质真实的租赁关系。退一步说，即使阮世平、徐莹钰与吴志坚存在实质真实的租赁关系，但根据查明事实，案涉房屋查封时吴志坚并未居住使用，且案涉租赁合同亦未向有关部门登记备案，租赁权不具有对抗性，吴志坚以已取得案涉房屋租赁权为由对抗原审法院的执行行为，亦依据不足。原审判决继续执行案涉房屋并无不当，本院予以维持。但对于张新江要求确认阮世平、徐莹钰与吴志坚于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，因本案证据并不足以证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中的情形之一，原审判决合同无效依据不足，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省杭州市西湖区人民法院（2012）浙杭西执异初字第3号民事判决第二项，即对位于杭州市XX区XX城XXXX幢X单元XXX室的房屋继续执行。
二、撤销浙江省杭州市西湖区人民法院（2012）浙杭西执异初字第3号民事判决第一项。
三、驳回张新江的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各80元，均由吴志坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏明贵
审判员 朱 梅
审判员 危 薇
二〇一三年十二月××日
书记员 俞 戈