江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3857号
上诉人（原审原告）马光银，男，1932年5月23日生，汉族，退休干部。
委托代理人马明荣，女，1960年10月13日生，汉族，退休工人。
委托代理人陈鹏云，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄林，男，1982年3月16日生，汉族，职工。
委托代理人黄伟建（系黄林之父）男，1953年4月2日生，汉族。
委托代理人张芮，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王长恕，女，1932年8月11日生，汉族，退休干部。
委托代理人张芮，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人马光银因与被上诉人黄林、王长恕房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人马光银的委托代理人陈鹏云、马明荣，被上诉人黄林的委托代理人黄伟建及黄林与王长恕的共同委托代理人张芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马光银原审诉称，其与王长恕系再婚夫妻，双方婚后未生育子女，黄林系王长恕的孙子。其与王长恕感情不好已分居多年，直至2014年其准备处理名下房产时，发现位于南京市鼓楼区西康路60号某幢102室房屋已于2002年3月5日以“房屋买卖”的形式过户至黄林名下。王长恕以伪造其签名的方式与黄林办理了房屋买卖的相关手续，严重损害其合法权益，故其诉至法院，请求判令：1.确认2002年3月5日签订的房屋买卖合同无效；2.黄林协助其办理房屋过户手续；3.黄林承担本案诉讼费用。
黄林原审辩称，1.涉诉房屋在1997年房改时由其父亲黄伟建出资，马光银也同意出资购房即取得产权，为此，马光银、王长恕和其以及黄伟建夫妇于2002年3月5日补签了一份协议书，明确将房屋产权过户给其，故在2002年房改房可上市交易时将上述房屋进行过户；2.房屋买卖合同上的签名虽非马光银本人所签，但马光银对于房屋转让的所有事实都是清楚的，王长恕代理马光银签订涉诉房屋的买卖合同及办理过户手续是合法有效的，系马光银的真实意思表示；3.确认合同效力同样适用诉讼时效，根据法律规定，马光银的主张已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回马光银的诉讼请求。
王长恕原审述称，马光银提出他对于2002年房屋买卖事宜一无所知不是事实，涉诉房屋在1997年房改时经其与马光银同意，由黄林的父亲黄伟建出资，以马光银的名义购买。2002年涉诉房屋可以过户，马光银、黄林、黄伟建夫妇与其一同签订了一份协议书，后马光银委托王长恕与黄伟建办理过户手续，将涉诉房屋直接过户至黄林名下，马光银也看过领取的房产证，故请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，马光银与王长恕系再婚夫妻，马光银系黄林的继祖父，王长恕系黄林的祖母。坐落于南京市鼓楼区西康路60号某幢102室房屋（建筑面积42.22平方米）原为江苏省省级机关事务管理局的公有住房。
1997年6月18日，江苏省省级机关事务管理局（甲方）与马光银（乙方）签订了《江苏省省级机关公有住房买卖契约》，约定甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区西康路60号4幢102室房屋出售给乙方，房价款为5608元，等等。该契约乙方签名处“马光银”为王长恕所签。三方当事人一致确认该买卖契约上的房屋即指南京市鼓楼区西康路60号某幢102室房屋，“4幢”系笔误。
2002年3月5日，马光银、黄林、王长恕及黄林的父母黄伟建、林梅签订了《协议书》（代遗嘱），载明：“南京市西康路60号某幢102室是继父马光银、母王长恕原承租省机关事务管理局分配的福利房，住房改革时，在九七年六月十八日公有住房出售时把房子买下。因我们年老研究决定此房给儿子黄伟建。经儿子黄伟建、儿媳林梅提出于2002年3月5日将房屋产权直接过户给孙子黄林。经双方研究同意协议如下：一、根据协议研究至过户日起，继父马光银、母王长恕健在时此房仍归二位老人居住使用。二、此房必须待二位老人双方过世时后，产权归孙子黄林居住使用、所有。三、继父马光银、母王长恕在世时如房屋产权发生任何变化和拆迁时，儿子黄伟建要负责安排好二位老人的生活住处。”
2002年3月5日，马光银（甲方）与黄林（乙方）签订了《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区西康路60号某幢102室的房地产出售给乙方，房价款为105000元，由乙方于2002年3月15日前一次性付清给甲方；双方同意于2002年3月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方等等。该契约下方甲方签名处“马光银”为王长恕所签。契约签订后，该房屋产权进行了变更登记。此次买卖过程中，王长恕出具了由其签署“马光银”的委托书，马光银单位出具了该委托书系马光银出具的证明书。依据该房地产买卖契约，涉诉房屋现已转移登记在黄林名下，黄林未支付房款。
原审审理中，马光银认为其没有在协议书的第一页签字，协议书并非一并形成，向法院提出鉴定申请，后撤回该项鉴定申请。原审法院向马光银进行释明，马光银应当对于其提出的异议进行举证，没有证据或者证据不足以证明将承担不利后果，马光银坚持撤回对协议书进行鉴定的申请。马光银与王长恕一致确认双方于1979年前后入住涉诉房屋，并一直共同居住至2009年前后，现仍由王长恕居住使用。黄林陈述因房改时的房款系由其父支付，故2002年3月5日交易时未支付房款。
因当事人分歧较大，致调解不成。
上述事实，有当事人陈述、江苏省省级机关公有住房买卖契约、房地产买卖契约、协议书、房屋登记簿、委托书、证明书等证据为证，予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2002年3月5日，马光银、黄林、王长恕及黄林的父母黄伟建、林梅签订了协议书，对于涉诉房屋的处理进行了明确约定。同日签订了涉诉房屋的房地产买卖契约，虽然在此次交易过程中，马光银的签名系王长恕代为书写，但结合协议书的内容及马光银单位出具的证明书，且马光银和王长恕系夫妻关系，可以认定王长恕的行为系受马光银委托的代理行为，马光银和黄林对于将涉诉房屋过户至黄林名下是双方的真实意思表示，该合同依法成立，并且该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力。故马光银要求确认合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于马光银要求黄林协助办理房屋过户手续的诉讼请求，因双方签订的合同合法有效，当事人应当全面履行自己的义务，现涉诉房屋已经办理了权属转移变更登记手续，故马光银的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回马光银的诉讼请求。一审案件受理费7633元，因适用简易程序减半收取3817元，由马光银负担。
上诉人马光银不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定上诉人与被上诉人等签订了协议书（代遗嘱）事实认定错误。上诉人从未签订代遗嘱二、原审对上诉人与被上诉人签订的房地产买卖契约认定事实错误，上诉人从未与被上诉人签订过房屋买卖合同。三、买卖合同既不是上诉人签的，授权委托书也不是上诉人签的，买卖协议上内容上诉人毫不知情，连“意思表示”都没有，合同不成立，当然无效。四、原审以房屋买卖合同、协议内容及上诉人原单位出具的证明书，认定王长恕的行为系受上诉人委托的代理行为，系适用法律错误。王长恕的行为不构成表见代理。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人黄林辩称，上诉人马光银与其及王长恕就涉案房屋的处理进行过明确约定，虽然马光银的签名为王长恕代签，但马光银与王长恕系夫妻关系，且马光银原来就在省级机关事务管理局负责房管的部门工作，因此应当认定王长恕代马光银签名是合法有效的代理行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王长恕辩称，其对原审判决没有异议。1997年房改时其询问马光银买不买房子，马光银说不买，后双方研究同意由儿子黄伟建购买，黄伟建交了房款及维修费。2002年签订的协议书（代遗嘱）是经过马光银同意的，黄伟建没有按2002年的房屋买卖协议支付房款是因为该房产在1997年房改时就是由黄伟建出资购买的。马光银对房产的两次交易全部知情。
二审中，各方当事人均没有提交新证据，本院依法对原审查明的事实予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，2002年3月5日的双方为马光银与黄林的《房地产买卖契约》中“马光银”的签名为王长恕所代签，黄林及王长恕均未能举证证明马光银授权王长恕在该契约上代其签名，亦未能提供证据证明王长恕代签该契约的行为为马光银所知晓或得到马光银本人同意，现马光银以其不知晓王长恕代其签署《房地产买卖契约》且其也不认可王长恕的代理行为为由，主张买卖合同无效，理由成立，本院予以支持。关于马光银要求黄林协助办理涉诉房产过户手续的主张，因涉诉房屋转让时，黄林明知协议约定，涉案房屋必须等马光银、王长恕双方过世后，产权才归其所有，而条件未成就时，黄林于2002年即办理产权过户手续，且黄林也未按约支付购房款，其对涉诉房屋不构成善意取得，故马光银要求黄林协助办理过户手续的诉请，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3057号民事判决；
二、2002年3月5日王长恕代马光银与黄林签订的《房地产买卖契约》无效；
三、黄林于本判决生效之日起十五日内协助马光银将南京市鼓楼区西康路60号某幢102室房屋过户至马光银名下。
一审案件受理费7633元减半收取3817元，二审案件受理费7633元，合计11450元，由被上诉人黄林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 王 路
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 朱亚芳