北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第24245号
原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏地区温宿县托乎拉乡基层供销社院内。
法定代表人张星宇，总经理。
委托代理人曾昕杰，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1008-B号四惠大厦6039室。
法定代表人陈琪，执行董事。
委托代理人李娜，女，1961年2月15日出生。
原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社（以下称好心疆公司）与被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司（以下称艾品慕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。好心疆公司法定代表人张星宇及委托代理人曾昕杰，艾品慕公司法定代表人陈琪及委托代理人李娜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
好心疆公司诉称：2014年3月25日，我公司与艾品慕公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定我公司租用位于北京市朝阳区高碑店新村508号楼一层房屋及地下室（以下简称涉案房屋，工程地址北京市朝阳区高碑店乡三期E栋27号）用于有机产品的展示和销售，每月租金10000元，租赁期限自2014年3月25日至2016年3月24日。因为我公司租用房屋是用于新疆特产的销售和储藏，所以特意与艾品慕公司约定厨房共用。租用房屋后，我公司发现艾品慕公司并非涉案房屋的实际产权人，且未经房东同意即进行转租。此外，艾品慕公司未经我公司许可非法在涉案房屋内安装摄像头，又未按照合同约定提供厨房给我们使用，更恶意丢弃毁坏我们放在涉案房屋内的货品包装袋，造成我公司无法进行产品销售，并自2014年5月15日起断水断电造成我公司无法正常使用涉案房屋。艾品慕公司的行为已经严重违反合同约定，故我公司诉至法院，请求判令：1、解除我公司与艾品慕公司2014年3月25日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、艾品慕公司退还2014年5月15日至6月24日的房屋租金13000元、押金10000元并赔偿违约金2500元；3、艾品慕公司赔偿2014年3月25日至5月15日未能正常使用厨房的租金10000元；4、艾品慕公司赔偿屋内包装袋损失22850元及办公用品损失13645元；5、艾品慕公司赔偿经营损失50000元；6、艾品慕公司赔偿经济损失13956元（包括搬运费2530元、换锁费用740元及冷库租赁费10686元）。
艾品慕公司辩称并反诉称：2014年3月25日，我公司与好心疆公司签订房屋租赁合同，租期二年，合同第一条第二款明确指出，我公司持有所有权人马肇文房屋并代租，在租赁给好心疆公司前即已就转租问题征得马肇文同意。508号楼厨房与涉案房屋其中一个房门相对，是我公司用来进行食品研发和做员工餐的场所，餐费由公司补助给员工，员工每日采用AA制方式计费和轮流做饭。好心疆公司法定代表人张星宇在租赁房屋后每天到厨房随意使用燃气、电，在我们研发的时间随便拿取物品食材，自己盛我们员工做的饭，还在洗碗池中清洗拖把，给我们的厨房安全带来重大隐患。我公司员工多次与张星宇交涉未果，只能在2014年4月11日将厨房上锁，希望与其商谈，不料她却在次日早晨将厨房门锁撬开继续用我们的电、燃气及食材做饭。2014年4月13日，张星宇用大量物品将进入厨房的通道堵死并关闭电源，导致我公司员工无法进入厨房，厨房冰箱、冰柜内全部珍禽礼品及研发用的肉类等冷冻食品腐烂变质，致使我们遭受了巨大的经济损失。2014年4月27日，在好心疆公司堵门长达15天之时，我公司在物业监控探头视野范围内将堵门的纸箱搬到户外，对方看到并报警。2014年5月3日早上，我们发现进出大门的门锁在里面被锁死，我公司全体人员无法进入工作，无奈报警，并由110指派换锁公司换锁。次日，好心疆公司再次砸锁换锁，我们只好再次报警，对方在110严责下给了我们一把钥匙。2014年5月6日，我公司被迫搬离地下厨房，另行租赁隔壁的507室工作。2014年6月20日，好心疆公司要求我们修复水管，我们检查时才发现水表被砸坏，于是马上找人修好。此后，好心疆公司开始陆续往外搬东西，但直至6月25日第一个季度的房屋租金用完，对方始终没有完全搬走的意思，只是锁着门，也不给我们钥匙，我们只好在大门上加了一把锁，结果中午就被张星宇撬开并进入屋内。于是我公司在她走后又买了一把更大的锁将大门锁上，此后张星宇再次报警，警察让她立即搬走，但她仍然只搬走了部分东西，还总是来骚扰我们，直到7月9日我们将正门换上了自己的锁。对好心疆公司的诉讼请求，我公司同意解除合同，但对方6月25日才从涉案房屋内搬走，且我公司并无违约行为，故不同意退还租金、押金并支付违约金。厨房钥匙一直在张星宇手里，厨房是共用的，不存在未正常使用的问题。第4项诉讼请求不认可，我们没有干预好心疆公司正常经营的行为。在我们换锁之后，张星宇有双方最后一次换锁的钥匙，可以正常出入，并没有任何经营损失。搬运费及冷库租赁费与我公司无关，电源总闸在好心疆公司租赁房屋内，完全由其控制，停电并非我公司责任。好心疆公司在2014年4月即向我公司提出退租，并采取堵塞通道、停电等行为严重影响了我公司的正常工作生活，且直到2014年8月3日才将房屋腾空，根据合同约定属于严重的违约行为，故我公司反诉请求判令好心疆公司：1、支付提前退租违约金2500元；2、支付2014年6月25日至2014年8月3日的房屋占有使用费13333元；3、支付损害公共利益、妨碍他人正常工作的违约金2500元；4、赔偿换锁费用740元。
好心疆公司对艾品慕公司的反诉辩称：艾品慕公司违反合同约定，未将符合合同约定的房屋提供给我方使用，且存在擅自损坏我公司物品及将我公司法定代表人反锁在屋内的行为，严重影响了我公司的正常经营，故我公司有权单方解除合同，并由艾品慕公司承担违约金。2014年5月15日，艾品慕公司对涉案房屋采取断水断电措施并将我公司货物锁于屋内，阻碍我公司正常使用租赁房屋，故其要求支付房屋占有使用费没有依据。由于艾品慕公司的违约行为造成对公共利益的妨碍，并非我公司原因，故不同意支付违约金。艾品慕公司没有为我公司提供放置货物的空间，我公司不得已才将门锁更换，故不同意赔偿换锁费用。
经审理查明：2014年3月25日，好心疆公司（乙方）与艾品慕公司（甲方）签署《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，作为有机展示及销售使用，租赁期限2014年3月25日至2016年3月24日，租金每年12万元，押金1万元，租赁期满或者合同解除后房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第一条约定：涉案房屋所有权人为马肇文，房屋为甲方代租。第七条约定：（一）双方协商一致，可以解除本合同，如合同期满乙方不再续租或续租，乙方应提前2个月告知甲方。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。第八条约定：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的25%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的25%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知对方，并按月租金的25%向对方支付违约金；（三）租赁期内，乙方提前退租房屋的，应提前60日通知对方，并按月租金的25%向对方支付违约金。（四）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（五）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金25%标准支付违约金。合同附加协议约定：1、三个大门3天内完工；2、电表独立安装（一层、地下室）；3、东西清理好一星期内搬走，厨房共用。合同后附房屋交割清单显示艾品慕公司向好心疆公司交付了前门、侧门、后门及厨房钥匙各一把。
合同签订当日，好心疆公司向艾品慕公司支付了2014年3月25日至同年6月24日的房屋租金3万元及押金1万元；2014年5月19日支付了水费32元及电费268元。
上述合同签订后，好心疆公司与艾品慕公司就厨房使用问题发生争议，并继而发生诸多争端，导致合同履行出现阻滞。2014年4月15日，好心疆公司通过短信方式告知艾品慕公司要求解除合同并退还相应费用。庭审中，双方均陈述对方存在违约行为，好心疆公司认为艾品慕公司更换厨房钥匙，没有提供共用厨房的条件，且地下室空间不符合合同约定，提供的房屋不符合合同约定的使用条件；艾品慕公司则认为好心疆公司提前退租，并用物品堵门导致己方无法正常工作和生活，损害公共利益。双方争议的主要事实如下：
1、关于厨房使用问题。好心疆公司称虽然合同签订后艾品慕公司交付了厨房钥匙，但随后便将厨房门锁更换并上锁，导致厨房无法使用。艾品慕公司则答辩称好心疆公司随意取用厨房内食品，影响厨房使用安全，故曾于2014年4月11日晚上将厨房上锁，但好心疆公司于次日早晨将锁撬开再次进入厨房，但就好心疆公司威胁厨房安全及撬锁一节未能提供证据证明。
2、关于堵门问题。2014年4月7日，好心疆公司将部分纸箱、地毯、货品等物堆放于涉案房屋一层后门门口，直至2014年4月25日由艾品慕公司将物品挪走。好心疆公司称因艾品慕公司未将地下室腾空，货物无处存放，故堆于门口处，但并未堵死，人还是可以通过，艾品慕公司将其货物扔掉造成了经济损失；艾品慕公司则称因双方就厨房问题未能协商成功，故好心疆公司堵门，导致其公司员工无法正常进入楼内办公，故于4月25日在物业探头的监控下将物品搬至他处。
3、关于停水停电问题。508号楼用电总闸位于一层涉案房屋内，电表位于楼外侧，为充卡式用电，电卡由艾品慕公司保管。好心疆公司主张2014年5月15日起，在已经向艾品慕公司交纳水电费的情况下，艾品慕公司对涉案房屋采取断水断电措施，导致无法正常使用房屋，经多次催促并向派出所、居委会反映均未得到解决，有录音证据及短信记录予以证明。艾品慕公司则称从未采取过断水断电措施，电总闸在涉案房屋内，由好心疆公司控制，由于水表被砸坏曾经出现过停水现象，但公司已经派人修好，且按时交纳了整栋楼的水电费用，亦不存在因为欠费停水停电的情形。为此，艾品慕公司亦提交了双方往来短信，与好心疆公司提供的短信内容基本一致，其中2014年4月29日艾品慕公司短信告知好心疆负责人“将上个月电费补齐，及时购买电费以防停电”，好心疆负责人则回复“退房”；2014年6月20日艾品慕公司要求好心疆公司于“2014年6月25日交纳季度房租”，好心疆负责人回复“水到现在都没有，麻烦先把水弄好”。另艾品慕公司提交了电费刷卡单及水费支付宝缴费回单，证明按时交纳了涉案房屋的水电费用，好心疆公司认为上述单据无法证明涉案房屋水电能够正常使用。
4、关于涉案房屋内物品问题。根据双方合同约定，好心疆公司的承租范围包括地下室，但租赁合同签订后艾品慕公司在涉案房屋内一直有物品未搬走，好心疆公司认为艾品慕公司的行为影响了其对涉案房屋的正常使用，艾品慕公司则称曾两次要求将东西搬走，但好心疆公司提出要用这些东西不让搬。
2014年5月3日，艾品慕公司将涉案房屋后门门锁更换，花费换锁费用740元，次日，好心疆公司再次更换后门门锁，并将更换后的门锁钥匙一把交与艾品慕公司。2014年6月23日，好心疆公司开始搬离涉案房屋，2014年6月25日，艾品慕公司向好心疆公司发函，通知好心疆公司将按照合同约定将涉案房屋收回换锁。好心疆公司于当日最后一次搬东西，但未将涉案房屋钥匙交还，艾品慕公司遂在前门加锁，此时涉案房屋前门由双方分别上锁。2014年8月4日，本院组织双方对涉案房屋内物品进行了清理交接，好心疆公司将遗留在涉案房屋内的物品搬离。
好心疆公司另主张艾品慕公司赔偿相应损失，包括：1、2014年3月25日至5月15日未能正常使用厨房发生的租金损失；2、私自丢弃、损坏其放置在涉案房屋内以及原堆放于楼道门口的包装袋和办公用品，并提交照片予以证明；3、因厨房无法共用导致无法正常销售货物产生的经营损失，并提供淘宝网店6月交易记录予以证明；4、因艾品慕公司未提供能够正常使用的房屋产生的经济损失，包括搬运费、换锁费及租用冷库费用等，并提交东郊市场摊位调整协议书、包装袋定做合同及收据予以证明。艾品慕公司对上述证据均不予认可，认为损失均与己方无关。
另查，涉案房屋所在508号楼系艾品慕公司自马肇文处承租，租赁期限2012年10月10日至2022年10月9日，双方合同约定艾品慕公司转租需事先征得马肇文书面同意。庭审中，艾品慕公司提交2014年3月22日发给马肇文的询问函一封，就将涉案房屋转租好心疆公司一事进行协商，函件下方有“同意，马肇文”字样。
上述事实，有双方当事人陈述、收据、短信记录、录音资料、照片、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。好心疆公司与艾品慕公司签署的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人的真实意思表示，艾品慕公司提交的证据能够证明涉案房屋转租经过了房屋产权人的同意，系合法转租，故《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》合法有效，双方均应按照合同约定履行。
当事人协商一致，可以解除合同。好心疆公司于2014年4月向艾品慕公司提出解除合同，艾品慕公司于2014年6月25日以书面形式表示同意，双方租赁合同关系已于当日解除，本院对好心疆公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，双方应当交接涉案房屋并结清相关费用。好心疆公司实际占有使用房屋至2014年6月25日，租金交纳至2014年6月24日，其虽称自2014年5月15日起由于艾品慕公司的停水停电措施导致涉案房屋无法正常使用，但其提供的证据不足以证明该情节，且艾品慕公司提交的证据能够证明已经交纳了涉案房屋相应费用，故好心疆公司要求退还2014年5月15日至6月24日的租金于法无据，本院无法支持。
关于双方违约责任问题：一方面，艾品慕公司作为涉案房屋出租人应当提供符合合同约定用途、承租人能够正常使用的房屋，根据庭审查明的事实及现有证据，艾品慕公司虽然在合同签订当日向好心疆公司交付了厨房钥匙，但其自述于2014年4月11日将厨房上锁，其虽称好心疆公司的行为危害厨房安全且次日又将门锁撬开，但未能提交任何证据证明，本院无法采信，并认定自4月11日之后艾品慕公司未能履行厨房共用的合同约定。同时，艾品慕公司在合同履行过程中亦未按照合同约定将涉案房屋内的遗留物品在一周时间内予以清理，又未提供证据证明双方对此有其他约定，故艾品慕公司未能按照约定清理物品及提供共用厨房，交付的房屋不符合合同约定，属于违约行为，应当支付违约金。在此基础上，好心疆公司虽然提前解除合同，亦不宜再向艾品慕公司支付提前解约违约金，本院对艾品慕公司要求好心疆公司支付提前解约违约金的反诉请求不予支持。另一方面，好心疆公司在合同履行过程中擅自将出入涉案房屋的通道堵塞，其虽陈述系由于涉案房屋无处放置物品所致，但这一说法明显与常理不符，且从双方提交的照片来看，好心疆公司放置的物品将进入楼内的门口基本上全部堵塞，明显妨碍了艾品慕公司的正常工作、生活，属于合同约定的违约行为，应当支付违约金。鉴于好心疆公司与艾品慕公司在合同履行中均出现违约行为，需相互支付违约金，且合同对双方违约行为约定的违约金数额一致，本院予以抵扣，双方不再互付违约金。同时，涉案房屋已经交接完毕，艾品慕公司应当将好心疆公司交纳的押金全部退还。
关于好心疆公司主张的未正常使用厨房的租金问题，合同签订后涉案房屋实际交付使用，艾品慕公司已经因未能提供正常使用的厨房承担了相应违约责任，好心疆公司再行要求退还租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在楼栋有三个大门，签订合同时艾品慕公司向好心疆公司交付了三个门的钥匙各一把，而2014年5月4日好心疆公司对后门门锁进行更换，2014年6月25日好心疆公司搬走之后艾品慕公司虽然在前门加锁，但现无证据显示好心疆公司交还了后门钥匙或者艾品慕公司亦将后门换锁导致好心疆公司无法进入涉案房屋内。在2014年6月25日至本院组织双方清理物品即2014年8月4日期间，好心疆公司未积极履行合同解除后腾退房屋的义务，仍然有大量物品留置于涉案房屋中，应当支付房屋占有使用费。但是，出租人在合同解除后应当积极采取措施防止损失的扩大，而艾品慕公司在双方均明确表示解除合同且已向好心疆公司发函的情况下未采取任何措施减少损失，亦应承担部分责任，故本院对好心疆公司应当承担的房屋占有使用费数额予以扣减。
关于好心疆公司主张的各项损失：包装袋及办公用品损失一项，好心疆公司在合同履行期间用物品堵门、合同解除后又未积极履行腾空房屋的义务，现有证据不足以证明其主张的包装袋及办公用品的数量及价值，亦不足以证明系艾品慕公司的行为导致物品毁损，故本院对该项损失不予支持。经营损失一项，虽然艾品慕公司未能提供符合合同约定的房屋，但好心疆公司确实实际使用了涉案房屋，其提供的证据不足以证明无法正常销售货物及该后果系由艾品慕公司的原因所致，本院对此亦无法支持。经济损失一项，好心疆公司提供的费用收据均发生于2014年6月25日之后，其提供的证据不足以证明上述费用均与艾品慕公司有关，其主张的经济损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于双方均主张的换锁费用问题，在租赁合同履行的短短三个月时间里，双方多次发生换锁、堵门、报警等各种纠纷，以致最终解除合同，在这一过程中双方均有违约行为及履约不当之处，亦不乏不理智的举动，均应对这一结果承担责任，故本院对换锁费用均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社与被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司二〇一四年三月二十五日签署的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于二〇一四年六月二十五日解除；
二、被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社房屋押金一万元；
三、原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司房屋占有使用费六千五百元；
四、驳回原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1515元，由原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社负担1459元（已交纳525元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司负担56元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费138.5元，由原告（反诉被告）温宿县好心疆果业农民专业合作社负担25元（于本判决生效后七日内给付艾品慕公司），由被告（反诉原告）北京艾品慕科技发展有限公司负担113.5元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈洁
二〇一四年九月三十日
书 记 员 梁远