广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初9426号
原告邓自来，女，汉族，1982年4月19日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被告张曼玲，女，汉族，1948年10月22日出生，身份证住址上海市普陀区。
被告顾晓颖，女，汉族，1980年12月18日出生，身份证住址上海市普陀区。
两被告共同委托代理人肖小芳，广东和圳律师事务所律师。
第三人中原地产代理(深圳)有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301—303、305、306、308—313、315，组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智。
委托代理人李雯，系该公司员工。
原告邓自来与被告张曼玲、顾晓颖，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘子孺，被告顾晓颖及两被告共同委托代理人肖小芳，第三人中原地产公司委托代理人李雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2016年3月10日通过第三人签订《二手房买卖合同》，合同中约定成交金额为510万元，口头约定首付款的监管金额为三成。因当时原告手上现金不多，其与丈夫名下已有的房产宝安西乡前进二路中粮锦云2C8**，还有88万左右的房屋按揭贷款，按照当时的银行政策，首付三成仅需要先行还清银行按揭贷款重新办理商业贷款，就能按照二套三成的规定办理银行贷款，原告也就有足够的钱来支付涉案房产的首付，所以双方在合同中约定2016年5月10日再来办理首付款的资金监管手续。签订合同后，原告积极办理之前房产的还清按揭手续以及再次贷款的手续，于2016年4月1日，从中信银行获了贷款。然原告准备办理资金监管时，多家银行均明确表示，因2016年3月23日深圳金融学会调整文件，以及深圳市政府2016年3月25日的政策调整，原告原本可以三成首付的，现在需要缴纳四成首付，而原告此前的房已经抵押获取了商业贷款，自身的存款也不足以支持多支付一成的首付。原告也向多家银行咨询，银行均表示是因为政策调控的原因，才导致原告出现上述情况，原告及其丈夫信用状况良好，收入也符合贷款要求，如无政策调控，原告按照此前的政策完全可以首付3成，贷款7成，是因为政策的变化导致原告无法继续履行合同，而并非原告恶意违约。原告也将上述情况多次向被告告之，并请求退还定金20万元，被告仍然要求原告继续购买。综上所述，原告不能足额获取贷款导致合同无法继续履行是基于政策的调控，而并非是原告的原因，是原被告双方均不可控也不能归结于双方的原因，原告经多次和被告协商，被告拒绝退还定金，已经损害了原告的合法权益，特提出诉讼，请求人民法院判决：1、两被告返还原告定金20万元，因上述定金在第三人处托管1万，所以其中1万元由第三人直接支付给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
两被告答辩称：原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人中原地产公司陈述称，我公司作为居间方，于2016年3月10日在买卖双方意思的基础上促成该项交易，在整个交易中我司已尽到了谨慎审查协助等居间义务，不存在过错。
经审理查明：2005年3月3日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向两被告颁发了深房地字第××号《房地产证》，两被告为位于深圳市宝安区西乡街道新湖路海湾明珠花园二期9栋E单元0915号房地产（以下简称涉案房产）的权利人，两被告各占50%产权，该房产建筑面积103.99平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2016年3月9日，被告张曼玲作为委托方办理了公证委托书，就拥有的涉案房产50%份额委托受托方即被告顾晓颖作为代理人，委托事项为全权办理出售涉案房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同等，签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，涉案房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由受托方代为收取，委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托方的托收帐户扣取后，将剩余房款划入委托人指定帐户等，到中介公司签订居间合同、房产买卖合同、收取定金、首期款及全部售房款、出租涉案房产，签署租赁合同、收取租金等一切相关文件等。
2016年3月10日，原告邓自来作为买方与作为卖方的被告顾晓颖签订了一份《二手房买卖合同》（编号251563），约定两被告将涉案房产转让给原告，转让成交价为人民币510万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金5万元，合同生效后7日内（含当日）再向卖方支付定金15万元。合同第四条约定，买卖双方协商一致，买方通过向银行按揭贷款给付定金之外的楼款，买方须于2016年5月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺书为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年5月10日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态。物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同第十一条承担违约责任。合同第八条约定，交易过程中产生的相关税费均由买方支付，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，亦由买方全额缴纳。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
合同签订当日，原告与被告同时签订了一份《买方主体变更确认书》，确认在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写成新买方名下，由新买方继续履行原买方即原告邓自来未履行的义务，原买方对新买方承担连带保证责任。
2016年3月10日，原告邓自来支付了定金5万元。2016年3月12日，原告邓自来再次支付定金15万元。其中有1万元作为交楼押金托管在第三人中原地产公司处，第三人中原地产公司同意由本院在本案中一并进行处理。
2016年3月25日，深圳市人民政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
原告邓自来称于2016年4月初知晓自己无法提供4成首付，于4月20日左右以短信方式告知被告及中介。
2016年4月28日，原告邓自来发短信给被告顾晓颖，称无法筹到4成首付，请求解除合同返还定金。
2016年5月4日，原告邓自来作为原告提起本案诉讼。
2016年5月10日，被告顾晓颖向原告邓自来邮寄《履约催告函》，称原告邓自来未按合同约定于2016年5月10日前办理首期款资金监管，通知原告邓自来于2016年5月15日之前继续履行合同义务。该邮件显示于2016年5月11日妥投，由他人代收。原告邓自来称未收到该份邮件。
2016年6月13日，被告顾晓颖收到本院邮寄的本案起诉状副本及证据。
2016年6月28日，两被告作为原告向本院提起诉讼，请求本院确认原告邓自来与两被告之间的合同解除，由原告邓自来向两被告支付违约金102万元，抵扣原告邓自来已支付定金20万元，还应支付82万元，案号为（2016）粤0306民初14617号。
2016年7月8日，原告邓自来收到本院送达的（2016）粤0306民初14617号案件起诉状副本。
另查明，原告邓自来及配偶卢文名下尚有一套位于深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园2栋C座803号的房产，房产证号为50××94。该房产原在中国建设银行办理过按揭贷款，原告邓自来及配偶卢文于2016年3月24日还清了尚欠建设银行的贷款本金870610.59元及利息1336元，并在之后注销了该房产的抵押登记。后原告邓自来及配偶卢文于2016年4月1日与中信银行股份有限公司深圳分行签订了《中信银行个人借款合同》，以该房产作为抵押，向中信银行股份有限公司深圳分行借款300万元，该行于同日向原告邓自来及配偶卢文发放了300万元的贷款至指定的账户。原告邓自来称向中信银行贷款的300万元中的88万元用于偿还担保公司融资款项，同时需支付担保公司的融资费用8万元，另原告邓自来称用于支付定金的20万元系通过刷信用卡支付的，需要偿还，另需留存30余万元用于支付交易税费及后续的月供，故贷款余额不足以支付4成的首付。
还查明，原告邓自来在第一次庭审中陈述在获悉调控政策出台后，积极去筹集相应的款项，于2016年4月19日筹集到了款项40余万元，至2016年4月20日左右，被告确实是无能力筹足4成首付及支付多余的税款，故通知原告及第三人。根据原告邓自来提交的中国建设银行62×××83帐户交易记录确显示，2016年4月19日，原告邓自来帐户存入了40万元。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、买方主体变更确认书、公证书、收款收据、房产证复印件、不动产资料电脑查询结果表、还款明细、个人借款合同、结婚证、履约催告函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。根据《二手房买卖合同》的约定，原告邓自来作为买方须于2016年5月10日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行承诺书为准支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其它第三方的监管帐号中，由此可知原告邓自来作为买方负有按合同约定支付首期款的义务，虽然因政策变化提高了首付款比例，但原告邓自来作为有完全民事行为能力的买方主体，在签订合同时应当负有审慎的注意义务，即原告邓自来应当知悉其自身履约能力以及合同约定的首期款的支付方式，对其履约过程中的首期款比例出现的调整应当具有一定的预见性，并进行必要的经济准备，在买卖双方对首期款的支付比例仅约定为“以银行贷款承诺书为准”的情况下，本院认为应当视为买方承诺按贷款政策的需要履行支付首期款的义务，并自愿承担因调整所带来的风险。另外，原告邓自来与被告签订《二手房买卖合同》的当日，双方就已签订了《买方主体变更确认书》，也表明了原告邓自来已意识到购房政策或贷款政策出现调整的可能性，原告邓自来也为此做了准备，即在政策出现调整的情况下，原告邓自来可选择由符合购房条件或贷款条件的其他第三方主体来履行其应履行的买方义务，被告同意由第三方主体代原告邓自来履行买方义务，也是基于希望双方签订的合同在履行过程中出现障碍时通过第三方主体的履行使得交易能够继续，以达到出售房产获得购房款的目的。而在贷款政策调整的情况真的出现后，原告邓自来又以政策调整为由不履行合同义务，显然与当初双方签订合同及主体变更确认书的约定不相符。同时，在本案中，根据原告邓自来提交的银行交易记录、还款明细、中信银行借款合同等证据可知，在与两被告签订涉案合同后，原告邓自来用自有房产作为抵押向中信银行贷款300万元，扣减偿还担保公司融资款后，再加上已支付的定金20万元以及原告邓自来于2016年4月19日筹集到的40万元，已足以支付涉案房产4成的首付款。因此，原告邓自来以政策变化为由不履行支付首期款的行为构成违约，两被告作为守约方有权主张解除合同并要求原告邓自来承担违约责任。涉案《二手房买卖合同》应于原告邓自来收到两被告含有解除合同意思表示的（2016）粤0306民初14617号案件起诉状副本之日即2016年7月8日解除。因涉案《二手房买卖合同》系因原告邓自来违约导致解除，两被告已另案起诉主张要求原告邓自来支付违约金，并提出了将原告邓自来已支付的20万元定金用于抵扣原告邓自来需支付的违约金，故对原告邓自来在本案中提出的要求两被告退还定金的诉讼请求，本院不再予以支持，将原告邓自来已支付的定金20万元在原告邓自来需向两被告支付的违约金中予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邓自来的诉讼请求。
本案受理费人民币2150元，由原告邓自来负担，案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年十一月二日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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