重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第09262号原告王世华，女，汉族，1972年3月9日出生，住重庆市渝北区。委托代理人陈忠德，重庆渝峰律师事务所律师。被告蔡道春，男，汉族，1980年11月19日出生，住重庆市永川市。原告王世华诉被告蔡道春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与代理审判员杨杰、人民陪审员王先容组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告王世华本人到庭参加诉讼，被告蔡道春经本院公告传唤未到庭参加了诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王世华诉称，原告与被告于2011年8月4日签订了一份房屋租赁合同，合同约定了租赁房屋面积为1242.16平方米，租赁期限为8年，租金每季度缴纳一次，先缴纳后使用房屋，合同第四条第4项约定了若被告拖欠租金超过15日的按每日千分之五支付违约金，超过30日的原告有权收回房屋。合同约定未经原告书面同意的情况下，转租、转借承租房屋或逾期交纳租金时，原告有权解除合同，收回租赁房屋。该合同签订后至2014年8月期间被告均有欠租行为，从2014年8月开始拖欠租金至今。被告委托律师于2015年1月7日送达关于请立即支付房屋租金的律师函，被告至今不予理会。同时律师在协调过程中发现被告已于2011年9月24日将租赁原告的房屋私自转租给了案外人张德龙，案外人张德龙向原告律师提供了转租的房屋租赁合同。被告应当按约定期限支付租金而长期拖欠租金达45万多元，在未经原告书面同意的情况下，私自将承租房转租给案外人牟取利益，被告的行为给原告造成了重大经济损失，据此原告起诉请求：1、解除原告与被告之间于2011年8月4日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付欠付租金至实际解除合同且将房屋交还原告之日止（实际租金计算至合同解除，且将房屋交还原告之日止）；3、被告按5‰的标准从2014年7月20日起按欠付租金为基数支付违约金至欠付租金支付完毕之日止；（截止2015年4月20日止，暂计违约金金额为444054元，原告放弃其50%为222027元）；4、请求判决被告交还租赁房屋。本案诉讼费由被告承担。被告蔡道春经本院公告传唤未到庭参加诉讼，但提交了答辩状一份陈述答辩意见，1、被告未实际使用涉案房屋，不应当承担租金；2、原告主张的违约金过高依法应当予以减少；3、原告举示的合同第四条第4项的约定，乙方拖欠租金超过30日就视为终止合同，至此租赁合同关系不再存续，不应当计算此后的租金及违约金。本院经审理查明，2011年8月4日，原告王世华作为甲方，被告蔡道春作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将房屋地址为重庆市北部新区经开园金渝大道83号附51号、附52号、附53号、附54号、附55号、附56号、附94号共计1242.16平方米房屋出租给乙方，租赁期限为8年，从2011年8月5日起至2019年8月4日，租赁房屋仅作为办公、咖啡厅、茶楼、洗脚城使用，装修期6个月免租金。合同第四条约定了缴纳租金时间、起租单价、年递增方式及保证金：“1、租金支付方式：每季度缴一次，先缴租金后使用房屋。首次支付时间在本合同签定之日，缴第一个季度的租金和保证金。以后每季度末15日内一次性支付下一个季度的租金。起租单价：48元／平方米（税后租金）按建面计，两年以后每年递增5元／月／平方米。乙方使用该房屋期间所产生的物业管理费及水电气费，闭路费，垃圾清运等费用，由乙方自行承担。在租赁期内，政府征收本合同未列项目，但与使用房屋有关的费用，均由乙方支付。2、……（5）第四年度租金：从2014年8月5日至2015年8月4日，单价58元／㎡月租金72045.28元……（6）第五年度租金：从2015年8月5日至2016年8月4日，单价63元／㎡月租金78256.08元……3、为保证乙方合理使用甲方的房屋、房屋附属设施及移交物品免受人为损坏，在本合同签订之日，由乙方另行在房屋租金之外另向甲方支付人民币：壹拾万元保证金，租期届满时经甲方验收合格后，予以退还（无息）。如乙方违约，保证金不予退还。4、乙方必须按约缴纳房屋租金，若乙方拖欠租金超过15天对于超出天数，以每天按当期应付总额的千分之五向甲方支付违约金。若乙方拖欠超过30天，甲方有权收回出租的房屋，同时视为乙方擅自终止合同”。合同第六条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。合同第七条约定：“……房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并要求乙方赔偿损失。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……（6）逾期未交纳约定应当由乙方交纳的各项费用及租金”。庭审中，原告陈述其收取了被告10万元保证金，但认为依据合同约定不同意将保证金抵扣应付租金或违约金。原告另举示另一份《房屋租赁合同》复印件，该合同甲方（出租方）为蔡道春，乙方（承租方）为案外人张德龙，用以证明被告蔡道春将案涉房屋转租他人。原告另举示律师函一份，该律师函内容为原告委托律师向被告蔡道春催收所欠付租金，落款日期为2015年1月7日。本案中原告本将案外人张德龙作为第二被告起诉，后撤回对张德龙的起诉，原告于庭审中陈述称，张德龙于2015年9月已将房屋腾空，并将钥匙放于物管处，并向原告支付了15万元租金，且原告不同意将该15万元租金用于抵扣被告所欠付的租金。原告另陈述称，被告蔡道春从2014年8月5日后至2014年11月4日前欠付租金18433元，从2014年11月5日之后的租金均未支付，并举示《蔡道春欠王世华租金数额及违约金天数统计一览表》，表格中显示，2014年8月4日至2014年11月4日未支付租金金额为18632.84元，从2014年11月4日之后的统计日期均为未支付。以上事实有《房屋租赁合同》、律师函、统计一览表等证据及当事人陈述在案为凭足以认定。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方合同约定，房屋租赁期间被告逾期未交纳约定应当由被告交纳的各项费用及租金的，原告有权解除合同。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，被告也未向本院举示相应证据对其是否支付的租金进行证明，其应当自行承担举证不能的不利后果。故对原告要求判决解除双方于2011年8月4日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”，被告应当依照合同约定向原告支付租赁期间的租金。被告答辩称，被告未实际使用租赁房屋，不应当承担租金，本院认为，被告在租赁合同关系存续期间应当依照合同约定履行支付租金的义务，被告答辩仅说明未实际使用租赁房屋，对是否实际使用租赁房屋以及未使用租赁房屋的原因并未提交证据证明，故对被告该答辩意见本院不予采纳。被告另答辩称，根据双方合同第四条第4项约定，被告拖欠租金超过30日就视为终止合同，租赁关系不再存续，不应当计算此后的租金及违约金，本院认为，租赁合同第四条第4项表述为：“……若乙方拖欠超过30天，甲方有权收回出租的房屋，同时视为乙方擅自终止合同。”从该合同条文可以看出，是否视为被告擅自终止合同系原告权利，原告有权要求被告继续履行合同。故被告应当履行未支付租金义务，被告未举示相应证据对其已支付的租金进行证明，应当承担举证不能的不利后果，本院依照原告庭审中自认的欠付租金数额及相应期限进行认定。庭审中，原告陈述案涉房屋已于2015年9月由案外人张德龙腾空，并将钥匙放于物管处，根据原告自认事实，此时被告对房屋未实际使用，原告已能够实际控制案涉房屋，本院对原告所主张租金酌情以2015年8月31日作为被告应当支付租金的止期。故对原告要求被告支付从2014年8月5日后至2015年8月31日前被告欠付的租金的诉讼请求本院予以支持，对于原告要求判决被告交还租赁房屋的诉讼请求不予支持。该期间欠付租金金额为，2014年11月4日前所欠付的租金为18433元，2014年11月5日至2015年8月4日所欠付的租金为648407.52元（72045.28元／月9个月），2015年8月5日至2015年8月31日所欠付的租金为65735.28元（78256.08元／月0.84个月），以上金额合计732575.8元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”双方合同约定，除首期租金外，以后每季度末15日内一次性支付下一个季度的租金，另被告必须按约缴纳房屋租金，若被告拖欠租金超过15天对于超出天数，以每天按当期应付总额的千分之五向原告支付违约金。被告答辩称原告主张的违约金过高应当予以减少，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院认为，原告未收到租金的损失应当为资金占用损失，日千分之五的标准即使如原告诉称中将标准降低50%也已远超过中国人民银行同期贷款利率4倍，应当依法予以调整，本院酌情以中国人民银行同期贷款利率的4倍作为双方违约金的计算标准。对于至2014年11月4日前所欠付的租金18433元，应当从2014年8月20日起支付逾期支付租金的违约金，对于从2014年11月5日至2015年2月4日未支付的租金216135.84元，应当从2014年11月20日起支付逾期支付租金的违约金，对于从2015年2月5日至2015年5月4日未支付的租金216135.84元，应当从2015年2月20日起支付逾期支付租金的违约金，对于从2015年5月5日至2015年8月4日未支付的租金216135.84元，应当从2015年5月20日起支付逾期支付租金的违约金，对于从2015年8月5日至2015年8月31日未支付的租金65735.28元，应当从2015年8月20日起支付逾期支付租金的违约金。故对于原告要求被告按5‰的标准从2014年7月20日起按欠付租金为基数支付违约金至欠付租金支付完毕之日止的诉讼请求，本院对其部分予以支持，即被告应当支付原告违约金，该违约金的计算方式为，以18433元为基数从2014年8月20日起、以216135.84元为基数从2014年11月20日起、以216135.84元为基数从2015年2月20日起、以216135.84元为基数从2015年5月20日起、以65735.28元为基数从2015年8月20日起，均按中国人民银行同期贷款利率4倍支付违约金至前述款项付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王世华与被告蔡道春于2011年8月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告蔡道春于本判决生效之日起三日内支付原告王世华租金732575.8元；三、被告蔡道春于本判决生效之日起三日内支付原告王世华违约金，该违约金的计算方式为以18433元为基数从2014年8月20日起、以216135.84元为基数从2014年11月20日起、以216135.84元为基数从2015年2月20日起、以216135.84元为基数从2015年5月20日起、以65735.28元为基数从2015年8月20日起，均按中国人民银行同期贷款利率4倍支付违约金至前述款项付清之日止；四、驳回原告王世华的其他诉讼请求。本案案件受理费10530元，由原告王世华负担530元，由被告蔡道春负担10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真代理审判员  杨 杰人民陪审员  王先容二〇一五年十二月十日书 记 员  何江兰