杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第156号
原告：杭州古荡镇股份经济合作社。
法定代表人：殷国生。
委托代理人：谢兴华。
被告：温州永昌建设有限公司。
法定代表人：肖云州。
委托代理人：林罗斌。
委托代理人：哀韬光。
原告为与被告房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月13日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢兴华，被告法定代表人肖云州及其委托代理人林罗斌、哀韬光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年11月，原、被告通过招投标程序签订了《荷花苑农贸市场租赁合同书》，约定原告将位于杭州市莲花街170号的农贸市场（建筑面积约4694.5平方米）租赁给被告经营使用，租赁期限十年。合同就租金金额、租金支付时间及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约于2010年6月1日将租赁房屋交付被告，被告开设杭州荷花苑农贸市场有限公司（以下简称荷花苑公司）作为管理市场的主体单位，并于2010年6月开始营业使用。因被告未按约支付租金，原告于2011年12月2日向本院提起诉讼，要求被告支付截至2012年5月31日止的所欠租金、违约金等及解除案涉租赁合同，该案一审判决后，被告不服而上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2013年2月28日判决驳回上诉，维持原判。现被告就2012年6月1日至2013年2月28日前案判决生效之日止的应付租金2414166元均未予支付，且仍继续占用案涉租赁房屋，并向经营户（次承租人）收取了截至2013年6月中旬的租金。2013年7月1日起，原告开始直接向经营户收取租金。故诉至本院，请求判令：1、被告立即腾退位于杭州市莲花街170号的租赁房屋；2、被告支付租金2414166元；3、被告支付房屋使用费804722元（自2013年3月1日计至2013年5月31日）；4、被告承担原告律师费损失90000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：1、原告现已向案涉租赁房屋内的次承租人直接收取租金，已经不存在被告腾退整个市场房屋的必要。合同解除后，由于该市场的营业执照仍在被告名下，原告要求被告继续营业。故现原、被告之间是事实委托经营关系或者无因管理关系，若原告现要求被告撤场的话，应当向被告支付这段时间的经营管理费用。2、合同解除的生效时间是解除通知到达对方之时，原告于2011年12月2日起诉被告要求解除案涉租赁合同，故案涉租赁合同的解除生效时间为该起诉状副本送达被告之时的2011年12月16日。原、被告在该日之后即已不存在租赁合同关系，原告现仍依据房屋租赁合同关系向被告主张租金缺乏法律依据。3、案涉房屋的产权人是杭州市城市基础设施开发总公司（以下简称城开公司），故就案涉房屋的实际占有费用损失应由城开公司来主张，原告主体不适格。被告在合同解除后由于市场经营需要承担了经营管理者的角色，不属于非法占有，且被告现除了必要的经营管理办公场所并无占用市场其他地方，原告即便主张权利，也应按照被告实际占用的建筑面积及经鉴定得出合理的占有使用费标准进行主张。4、原、被告之间已不存在合同关系，律师费不属本案中实现债权的必要费用，原告主张律师费用缺乏合同及法律依据。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，原告提交证据如下：
1、《荷花苑农贸市场租赁合同书》一份，证明原、被告就房屋租赁约定的权利义务关系。
2、（2011）杭西民初字第2966号民事判决书、（2012）浙杭民终字第3249号民事判决书、（2013）浙民申字第626号民事裁定书各一份，证明案涉合同已解除，原告在前案诉讼中就2012年6月1日起的租金未主张。
3、《法律服务委托合同书》、发票、转帐支票、关于制定律师服务收费标准的通知各一份，证明原告支出律师代理费90000元。
为证明其主张，被告提交证据如下：
1、城开公司工商基本信息，证明该公司系国有企业。
2、房屋权属登记信息查询记录一份，证明案涉租赁房屋
的所有权人系城开公司。
审理期间，被告向本院申请调取（2011）杭西民初字第2966号案卷内起诉状副本送达回执，本院予以了调取。
当事人质证及本院认证意见如下：一、被告对原告提交的证据1、2及证据3中的《法律服务委托合同书》、关于制定律师服务收费标准的通知真实性无异议，本院予以确认。二、被告认为原告提交的证据3中的发票、转帐支票系复印件，对真实性有异议。本院审查后认为，发票、转帐支票虽系复印件，但其与《法律服务委托合同书》能够相互印证，本院对该证据予以确认。三、原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，本院予以确认。四、原、被告对本院调取的送达回执无异议，本院予以确认。
根据上述确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实
如下：
2002年12月27日，甲方城开公司与乙方杭州市古荡镇古荡镇村村民委员会就甲方因炮台小区经济适用房工程建设需征用乙方土地相关事宜签订协议书。2007年8月，甲方城开公司与乙方原告签订协议，约定：一、炮台小区农贸市场建设由甲方负责实施，安排相应管理人员。乙方派员参与管理。二、炮台小区农贸市场建设包括三证办理的全部费用由乙方承担。三、甲方在炮台小区农贸市场建成办理相应产权手续后，根据协议相应安置。四、工程造价的2％作为农贸市场建设过程作为甲方的建设管理费。
2009年10月，原告委托杭州产权投资有限公司将位于杭州市莲花街170号规划为炮台小区农贸市场整体进行公开挂牌出租。被告通过竞价取得上述农贸市场整体租赁权。2009年11月5日，被告书面承诺承租房屋第一层主要销售鲜活食品，第二层主要销售瓜果蔬菜类，第三层主要销售水产干货，第四层作为市场管理办公室。
2009年11月12日，甲方（出租方）原告与乙方（承租方）被告签订《荷花苑农贸市场租赁合同书》，约定：一、租赁范围及期限：1、甲方将地处杭州市莲花街170号规划为炮台小区农贸市场，房屋建筑面积约4694.5平方米（含地下室面积），实际面积以竣工后审批的产权证为准，出租给乙方使用。2、市场的有关经营证照由乙方自行办理，甲方给予协助。若因乙方原因造成市场有关经营证照无法办理的，一切后果由乙方承担。3、租赁期限为十年，自市场房屋竣工验收后交付乙方之日起计算。二、租金及支付方式：1、租赁期内，乙方必须向甲方支付的第一年、第二年、第三年租金为3218888元／年；第四年、第五年、第六年每年租金为上期基础上递增6%，为3412022元／年；第七年、第八年、第九年每年租金为上期基础上递增6%，为3616744元／年；第十年租金为上期基础上递增6%，为3833749元／年。十年租赁期间总租金为34576711元。2、租金实行先付后用的原则，乙方每半年支付一次当年租金的二分之一给甲方，第一期租金在本合同签订之日支付，第二期租金在租赁期六个月结束前三天内支付，后期以此类推。乙方逾期支付租金，须承担自逾期之日起至支付之日止期间的滞纳金，每日为万分之三点五。若乙方逾期支付租金达两个月以上，甲方有权解除合同。三、财产的权属和处置：1、租赁期内，乙方对市场投资购置的设备、家器具等，产权归乙方所有，租赁期满后，乙方可自行处置，但乙方对不可拆除的装潢等设施不得拆除，并无偿归甲方所有。2、租赁期内，农贸市场的房屋及设施日常修缮由乙方负责并承担相应费用。四、甲方的权利和义务：1、甲方有权按时如数向乙方收取租金；2、甲方有权监督租赁财产不受损害；3、甲方对市场的财务具有监督、审计权以及经营管理活动的检查权；4、甲方有权维护市场职工及摊主的合法权益；6、甲方不得违反本合同的规定，干涉乙方的经营自主权，干扰乙方的经营活动。五、乙方的权利和义务：1、乙方对租赁财产具有完全的使用权和市场经营完全的自主权；2、乙方享有市场的机构设置权、管理人员的自主聘用权、自选工资标准及奖金分配权；3、市场依法纳税后剩余的利润，乙方享有自主支配权；5、租赁期内，市场日常经营管理费用及其他成本开支由乙方负责。6、乙方不得擅自改变市场地下室的用途，否则后果自负。乙方不得擅自动用摊位押金及各类保证金，收付情况接受甲方审计监督，甲方对摊位押金及各类保证金实行专户储存并进行日常监控和对账检查。11、乙方在本合同签订之日，向甲方交纳定金100万元，租赁期起租之日，该定金转为租赁期内的风险保证金。租赁期满后，甲方如数退还乙方（不计息）。六、变更、解除和终止：1、本合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除，需要变更或解除合适，应双方协商一致，达成书面协议。2、因乙方违法经营或经营不善，如有客户投诉、政府管理部门及新闻媒体曝光二次以上（含二次），甲方可以解除合同，不负违约责任，保留向乙方要求赔偿损失的权利。3、由于甲方违反本合同规定，干扰乙方的经营管理活动，使乙方无法继续经营，或者乙方的合法收入得不到保障时，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任。4、由于不可抗力的原因。使合同无法完全履行或者无法履行的时候，经甲、乙双方协商，可以变更或解除合同。七、违约责任：1、任何一方违反本合同规定的义务给另一方造成经济损失的，应赔偿另一方蒙受的全部损失。2、因甲方违约致使乙方无法继续经营的，乙方有权解除合同，并由甲方向乙方支付违约金100万元。3、因乙方违法经营或逾期支付租金达二个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁经营房屋及市场的经营权，并由乙方向甲方支付违约金100万元。八、3、因本合同的签署和履行而发生的任何争议，双方协商不成的任何一方可将争议提交有管辖权的人民法院裁决，并由败诉方承担诉讼费及对方律师代理费。
2009年11月12日，被告按约交付定金100万元与首期租金1609444元。2010年6月1日，原告将上述建好的租赁房屋交付被告使用。2011年1月31日，被告交付租金80万元。2011年4月18日，被告领取了经工商部门登记的市场名称登记证，登记证载明的市场名称为杭州荷花苑农贸市场，市场地址西湖区莲花街170号，市场负责人肖云州，市场举办者荷花苑公司，营业面积1989平方米，商品种类农副产品、食品、副食品。荷花苑公司系被告出资设立。
2011年12月2日，原告以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求：解除案涉租赁合同；被告支付截至2012年5月31日止的租金4028332元；被告支付滞纳金203384.91元；被告支付违约金1000000元。被告提起反诉，要求：撤销案涉租赁合同；原告返还租金363740元；原告返还保证金1000000元；原告赔偿损失200000元。2011年12月16日，被告收到本院送达的该案起诉状副本及证据等应诉材料。2012年10月26日，本院就该案作出（2011）杭西民初字第2966号民事判决，判决解除案涉租赁合同，被告支付原告租金4028332元、滞纳金203384.91元、违约金500000元，原告返还被告保证金1000000元，驳回原告及被告其他诉讼请求。被告不服上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院于2013年2月28日作出（2012）浙杭民终字第3249号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。嗣后，原告向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2013年11月11日裁定驳回其再审申请。
2014年1月13日，原告诉至本院，要求判如所请，原告为本案支出律师代理费90000元。审理过程中，原、被告对被告已向次承租人收取了截至2013年6月的租金均无异议。
另查明：莲花街170号房屋所有权人于2010年3月30日登记在城开公司名下，总层数5层（地上4层、地下1层），建筑面积3467.81平方米，规划用途非住宅，规划批建为农贸市场，土地用途为批发零售用地（实际用途为小区配套农贸市场）。2010年5月13日，原告与城开公司联合向杭州市工商局出具“关于莲花街170号炮台小区农贸市场移交使用说明”，说明称“原告对该炮台小区农贸市场拥有使用权、出租权、支配权”。
本院认为：一、原、被告签订的《荷花苑农贸市场租赁
合同书》，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应认定有效。该合同经原告通过诉讼由法院判决解除，判决书生效之日即为原被告双方合同解除之日，二审判决作出时间为2013年2月28日，原告以此作为合同解除之日并无不妥。被告辩称案涉合同解除时间为其收到前案起诉状副本之日，因被告在前案中对解除并未认可，在诉讼前也未向被告发解除通知，是否可以解除由法院进行认定，故被告上述抗辩缺乏依据，本院不予采信。由于合同已解除，故原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告以原告应支付合同解除后被告产生的经营管理费用作为腾退条件缺乏合同及法律依据，本院不予采信。二、原告在前案诉讼中主张的租金截至2012年5月31日止，现被告未予支付2012年6月1日至2013年2月28日合同解除日的租金，故原告要求被告按照合同约定租金标准支付该9个月的租金2414166元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。由于被告已向次承租人收取了截至2013年6月的租金，故原告要求被告参照案涉合同租金标准支付2013年3月1日至2013年5月31日的房屋占有使用费804722元的诉讼请求，并无不当，本院亦予以支持。由于案涉租赁房屋的所有权人城开公司确认原告对案涉租赁房屋拥有使用权、出租权、支配权，故被告辩称本案应由城开公司主张权利，本院对该抗辩意见不予采信。另被告辩称应按被告实际占用的办公建筑面积计算占有使用费，对此，本院认为被告已向次承租人收取截至2013年6月的租金，这就相当于被告侵占的是全部案涉租赁房屋，本院对该抗辩意见不予采纳。三、案涉合同约定因该合同的履行争议诉至法院的，由败诉方承担对方律师代理费。原告为本案纠纷支出律师费90000元，且原告的诉讼请求全部得到支持，故原告要求被告支付律师代理费90000元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：
一、温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退搬离杭州市莲花街170号。
二、温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡镇股份经济合作社租金2414166元。
三、温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡镇股份经济合作社房屋占有使用费804722元。
四、温州永昌建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡镇股份经济合作社律师代理费损失90000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33272元，减半收取16636元，由温州永昌建设有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈 曦
二〇一四年四月二十八日
书记员 王明丹