江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第137号
上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司吉安市分公司。住所地：吉安市青原区井冈山大桥东。
法定代表人：敖月兰，该公司总经理。
委托代理人：李丽华，该公司办公室主任。
委托代理人：刘连庆，江西共创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭卫民。
被上诉人（原审被告）：万自强。
被上诉人（原审被告）：陈岗。
上列三被上诉人的委托代理人：王佑伟，吉安市吉州区白塘法律服务所法律服务工作者。
上诉人中国联合网络通信有限公司吉安市分公司（以下简称联通吉安分公司）因与被上诉人彭卫民、万自强、陈岗房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民一初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月12日，原告与三被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：三被告将位于吉安市吉州区井冈山大道143一楼门面租赁给原告，建筑面积为152.47平方米；租赁期限六年，自2014年11月1日起至2020年10月30日止；租金标准为350元／平方米，每月租金53364.5元，第一年租金为640374元，从第二年起每年递增6%，即第二年租金为678796元，第三年租金719524元，第四年租金762695元，第五年租金808457元，第六年租金856964元；合同从签订之日起生效，预付50000元定金，门面交付日期为2014年11月1日，该定金在第一年支付房租时可抵扣第一年租赁费。合同还约定：“任何一方单方面取消、中断合同，均需按年租金总额的30%承担违约金。”合同签订后，原告将50000元打入三被告指定的万自强帐户内，万自强出具收条载明：“今收到联通房租压（押）金币伍万元正。”2014年7月3日，原告出具律师函通知被告要求其依约履行合同，在指定时间将门面交付给原告，如违约，应赔偿原告1340043元违约金。7月9日，三被告出具了一份《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，通知解除与原告在2014年1月12日签订的《房屋租赁合同》，并愿意双倍赔偿原告支付50000元预付金。同年10月9日，原告再次出函，要求三被告按时交付房屋。10月11日，三被告回复称其于2014年7月向原告发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》后，原告未作任何回复，视为原告同意三被告解除合同的行为，因此，不会履行双方签订的合同，并将依约双倍返还定金。此后，三被告未将吉安市吉州区井冈山大道143一楼门面交付给原告。
原审法院认为：原告与三被告签订的租赁合同，未违反法律规定，应认定合法有效。三被告理应按期将约定的门面交付给原告，现三被告逾期未交付，已构成违约，理应承担违约责任。原告要求解除合同，返还预付的50000元定金，符合法律规定，予以支持。原告提出，三被告应按合同约定的6年年租金总额的30%即1340043元支付违约金。原审法院认为，本案中合同尚未履行，原告并没有实际损失，原告提供的《关于吉州区九州门面租赁情况说明》及《广场周边联通营业厅业务发展情况》系原告单方出具，没有相关证据佐证，无法证实损失的存在，而预期利益损失亦有不确定性。而从合同中约定的“任何一方单方面取消、中断合同，均需按年租金总额的30%承担违约金”的字面含义理解，年租金总额应理解为当年租金总额，即合同尚未履行便取消履行，按第一年租金总额的30%承担违约金，合同履行至中途某年某月后中断、终止，按当年年租金总额的30%承担违约金，原告要求按6年年租金总额的30%计算的诉请，明显过高，过高部分不予支持。三被告辩称，按第一年租金总额30%承担违约金过高，应酌情核减为100000元违约金。原审法院认为，本案应兼顾合同的履行情况，结合当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合上述因素后三被告按第一年租金总额的30%承担违约责任为宜，故对三被告的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零八条、第一百一十四条第一款和第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告中国联合网络通信有限公司吉安市分公司与被告彭卫民、万自强、陈岗于2014年1月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告彭卫民、万自强、陈岗返还原告中国联合网络通信有限公司吉安市分公司交付的50000元定金；三、被告彭卫民、万自强、陈岗支付原告中国联合网络通信有限公司吉安市分公司合同违约金192112.2元。案件受理费17310元，减半收取，由原告中国联合网络通信有限公司吉安市分公司负担7459元，被告彭卫民、万自强、陈岗负担1196元。
上诉人联通吉安分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审关于“年租金总额”的事实认定错误，“年租金总额”应理解为六年租金总额。1、按双方合同约定，“任何一方单方取消、中断合同，均需按年租金总额的30%承担违约金”。总额，按汉字一般理解，为总数。而该合同为期6年，每年租金金额都不相同，“年租金总额”，按一般理解，即为6年租金总额。若为某年租金金额，则一般文字表达应为“均需按年租金的30%承担违约金”而不会有总额两个字。2、一审判决取第一年租金金额，缺乏理由和依据。被上诉人一方没有将门面交付，上诉人一天也无法租赁使用，违约的年限为合同整体的六年，一审只取违约的第一年计算违约金，那么第二年至第六年的违约金呢？3、合同实务中，违约金一般为合同交易总金额的20-30%，也可印证双方当事人的真实意思表示，违约金是六年租金总额的30%。4、另外，该合同文本是由出租人即被上诉人一方提供，退一万步讲，即便发生不同理解，也要作有利于上诉人一方的解释。二、合同双方约定按年租金总额的30%承担违约金，合法有效，没有过分高于损失，不应调低。三被上诉人依合同约定应依法支付上诉人违约金1340043元。综上，请求依法改判三被上诉人支付上诉人合同违约金为1340043元。
被上诉人答辩称：1、关于年租金总额的理解问题。由于合同上所写的年租金总额没有具体的数据，按通常的应理解为一年的租金总额，在年租金上面加上总额二字符合人们习惯用语。如果是指六年的租金，当时就应当会具体注明六年的租金总额。被上诉人认为应该是指一年租金的总额。2、关于应以哪一年租金额计算违约金问题。本案最关键的是要弄清楚，违约金是按一年的租金还是按六年的租金计算。原审以当年的租金总额计算违约金合情合理，也符合实际情况。3、关于合同真实意思表示的问题。法律没有规定租金总额就是六年租金总额，如果是按六年租金总额计算违约金，当初双方签订合同时，只要违反了法律规定，都要承受天价违约金，被上诉人在接到对方的回复函才知道要承担天价的违约金，违约金应具有可行性及处罚性，才符合当时双方签订合同的真实意思。4、关于合同的解释有利于哪方的问题。上诉人讲合同是被上诉人提供的不属实，合同是上诉人的前一任代理律师所写，即便合同是被上诉人所写，也不应如上诉人主张的应按有利于上诉人的解释履行，因为这份合同不是格式条款。5、按合同法第29条规定，法律在确定违约金时，应以实际损失为基础，上诉人没有实际损失，也没有相关证据，不能根据上诉人所谓的实际损失确定违约金计算办法，所以只能按定金条款计算。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
根据上诉人的上诉理由和三被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：三被上诉人应支付上诉人多少违约金？
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人主张本案违约金应按6年租金总额的30%计算，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。理由有三：第一，双方合同约定了每月租金的具体数额，而年租金总额按中国文字的字面理解，应为12个月的租金总和。第二，如果合同中的“年租金总额”是上诉人所说的6年租金总额，按照中国人的语言习惯，只需写成“租金总额”即可，没有必要在前面加一个“年”字作限定。第三，上诉人所主张只要违约就要按6年租金总额的30%承担违约责任，存在不合常理的矛盾。假如合同已经实际履行了5年，在第6年的时候出现违约，按上诉人所主张的仍应按6年租金总额的30%计算违约金，这将会导致合同有无实际履行、履行时间不论长短，其违约责任都要按6年的租金总额的30%计算违约金，这显然不合常理。故本院认为，该“年租金总额”应理解为发生违约行为当年租金的总额。而且，由于本案合同尚未实际履行，被上诉人违约并未对上诉人造成直接经济损失，至于间接损失，上诉人亦未提供充分的证据予以证实，故原审法院按第一年租金总额的30%确定本案违约金并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15131元，由上诉人中国联合网络通信有限公司吉安市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 廖东江
代理审判员 张志坚
二〇一五年六月十五日
书 记 员 郭 琴