江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4921号
上诉人（原审原告）张玉柱，男，1955年5月17日生。
委托代理人张婧（系张玉柱之女），女，江苏众盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）仇周刚，男，1980年6月8日生。
原审第三人南京安得鑫物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府南路230-31号。
法定代表人林祥，该公司总经理。
委托代理人宛政洪，男，该公司职员。
上诉人张玉柱因与被上诉人仇周刚、原审第三人南京安得鑫物业管理有限公司（以下简称安得鑫物业公司）占有物返还纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张玉柱原审诉称，张玉柱、仇周刚均是本市汽轮七村小区的业主，该小区内的65号停车车位四年来一直由张玉柱承租使用，安得鑫物业公司进驻小区后，管理混乱，由于张玉柱没有及时缴纳车位停车费，安得鑫物业公司在没有催告张玉柱的情况下，将65号车位交由仇周刚停放。后经张玉柱与安得鑫物业公司多次交涉，安得鑫物业公司承诺65号车位2014年10月还给张玉柱，并收取了张玉柱的泊车占用费300元，张玉柱对此车位有优先承租权。但时至今日，仇周刚仍占用该车位，张玉柱多次拨打110反映情况，但仇周刚拒不退出。张玉柱认为无论从历史使用角度，还是从现在交费情况来看，65号车位都应当由张玉柱使用，否则人人都争抢车位，小区就会陷入混乱状态。为维护张玉柱的合法权益，现诉至法院，请求判令仇周刚停止占用并返还张玉柱的停车位，赔偿张玉柱车位费300元。
仇周刚原审辩称，张玉柱、仇周刚均是小区业主，65号车位并非张玉柱所有，仇周刚并未占用张玉柱车位，而是正常使用自己的车位，安得鑫物业公司收取了仇周刚的车位使用费后，将65号车位安排给仇周刚使用，而且该车位就在仇周刚居住房屋的单元门口，使用更加便利。安得鑫物业公司2014年1月进驻本市汽轮七村小区后，就在每辆车上贴了交费通知，并在小区公告栏贴出了公告，如车位发生纠纷，以缴纳车位费的一方为准，而张玉柱长期未向安得鑫物业公司缴纳车位费，所以安得鑫物业公司有权将65号车位安排给仇周刚使用。安得鑫物业公司后来对张玉柱的承诺无效，因为仇周刚还在承租期间，且未与仇周刚协商，65号车位应由仇周刚使用。请求法院驳回张玉柱的诉讼请求。
安得鑫物业公司原审述称，根据本市汽轮七村管理委员会的委托，安得鑫物业公司于2014年对该小区提供物业管理服务。张玉柱、仇周刚均系该小区业主，65号车位之前由张玉柱使用，2014年1至9月期间张玉柱没有缴纳车位使用费，后来根据仇周刚申请，在仇周刚缴纳了车位使用费后，将该65号车位安排给仇周刚使用。在张玉柱要求下，安得鑫物业公司曾协商安排其他车位给张玉柱使用，但张玉柱坚持要求使用65号车位。后来张玉柱车辆也实际停放在小区内，故其缴纳的停车费用不应当退还。安得鑫物业公司已于2014年12月退出该小区。请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，张玉柱是本市鼓楼区汽轮七村06幢201室房屋的登记所有权人，产权来源为房改购房。仇周刚与其母亲周宝珠共同居住在本市鼓楼区汽轮七村08幢五单元209室房屋内，该房屋的登记所有权人为周宝珠，产权来源亦为房改购房。
本市汽轮七村小区系老住宅小区，共计四百余户业主。2002年左右该小区建成交付之后，未聘请物业服务企业，亦未成立业主委员会，而是由本市北崮山社区居民委员会、居民代表等人共同成立了南京市鼓楼区汽轮七村管理委员会（以下简称管委会），对该小区实际进行管理，该管委会安排周俊生对小区停车位等事务进行管理。2014年1月至12月管委会聘请安得鑫物业公司开始对本市汽轮七村小区提供物业管理服务。
张玉柱、仇周刚双方共同居住的本市汽轮七村小区之前并未划设车辆停车位。之后在小区空地上逐步划设了停车位（约150余个），2014年已不能满足购车业主停车需求。在仇周刚所居住房屋的08幢五单元门口，紧邻房屋外墙和单元门口处划设了一个车辆停车位，编号为65号，即本案双方诉争的停车位，张玉柱的房屋在该车位所在道路的对面。
2010年3月起，张玉柱将其购买的苏A×××××小轿车停放在65号车位上，张玉柱缴纳了2014年前该车位有关停车费用。因对安得鑫物业公司提供物业服务持有异议，张玉柱自2014年1月起未缴纳诉争车位的停车费用，但仍将车辆停放在诉争车位。
2014年6月仇周刚购买车辆后，因诉争车位在其房屋门口，而将车辆停放在诉争车位上。2014年7月起仇周刚向安得鑫物业公司缴纳了65号车位的停车费用，安得鑫物业公司向仇周刚出具了相应收据（每月100元），并在收据上注明为泊车占用费。此后仇周刚将其购买的苏A×××××小轿车停放在诉争车位上，并使用至今。
张玉柱认为按照之前多年交费及停车习惯，诉争车位应由张玉柱使用，张玉柱对此有优先承租权，遂与仇周刚方发生纠纷。
2014年8月7日安得鑫物业公司的工作人员另向张玉柱出具了一份情况说明，表示65号车位到10月初还给张玉柱。2014年9月30日张玉柱向安得鑫物业公司缴纳了2014年10月1日至12月31日期间诉争车位停车费用，安得鑫物业公司亦向张玉柱出具了收据（每月100元），并注明系65号车位泊车占用费。
张玉柱、仇周刚为诉争车位使用权所产生的矛盾，未能协商处理。2014年11月10日，仇周刚报警称张玉柱占用仇周刚的诉争车位，民警到场后未能协调解决，建议双方找物业管理人员协调处理。安得鑫物业公司未能对此协调处理。
2014年12月11日安得鑫物业公司再次向仇周刚出具收据，称收到张玉柱缴纳的65号车位当月使用费。2014年12月16日，管委会及当地居委会张贴告示，称安得鑫物业公司将在2014年年底退出小区，在业委会成立之前暂由管委会暂时管理小区事务，并聘用周俊生负责小区门卫及车辆停车位费收费及管理工作等等。2014年12月安得鑫物业公司撤出本市汽轮七村小区，不再为该小区提供物业管理服务。
2015年1月1日张玉柱向周俊生缴纳了2015年的车位使用费。周俊生出具的并加盖管委会公章的收据中，载明收到张玉柱65号车位管理费880元，期限为2015年全年。
2015年1月5日仇周刚到管委会安排的收费人员周俊生处，要求缴纳诉争车位的停车费，周俊生亦向仇周刚出具了停车费票据，并安排仇周刚在65号停车位临时停放车辆。周俊生向仇周刚出具的并加盖管委会公章的收据中，载明收到仇周刚65号车位管理用费880元，期限为2015年全年。
因张玉柱、仇周刚之间的纠纷未能协商处理，张玉柱遂于2014年11月诉至原审法院，要求判如所请。
原审审理中，张玉柱、仇周刚对于诉争车位属于小区全体业主共有的事实没有争议。张玉柱主张其使用车位系基于业主的权利，并基于先来后到的原则，故仇周刚系侵犯张玉柱合法权利；仇周刚认为其使用车位亦基于业主的权利，张玉柱2014年1月至9月未交费应视为放弃权利，此后仇周刚一直交费至今，故张玉柱主张不能成立。
原审法院认为，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守善良风俗和习惯。根据张玉柱、仇周刚提交的证据及诉辩观点，双方的争议焦点为诉争车位的性质以及如何确定使用权人。
（一）关于诉争车位的性质问题。
根据我国物权法第七十条、第七十四条等规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案张玉柱、仇周刚均系本市汽轮七村小区的业主，系建筑物区分所有权人，故对于小区内道路、其它场所等共有部分，均享有共有和共同管理的权利。张玉柱、仇周刚对于诉争车位属于业主共有的事实不持异议，原审法院予以确认。因此，张玉柱、仇周刚双方对诉争车位均依法享有共有权。
业主对于地面停车位所享有的共有权并非专有权利，本质上不具有排他性。张玉柱、仇周刚均为小区的业主，享有的业主权利是平等的，在诉争车位的使用资格和权利基础方面，应当一视同仁，而不应以财产不同（包括有无车辆）而进行不公平对待。在使用地面停车位问题上，不同业主之间均享有无差别和无歧视对待的权利。各个业主所享有的权利均不具有排他性。本案中，张玉柱、仇周刚作为业主的权利是相等的，张玉柱先购车的事实，并不能当然产生排他、永久使用停车位的权利；另一方面，张玉柱、仇周刚居住的房屋与诉争车位之间的距离均不远，诉争车位距离仇周刚房屋虽然更近，但该使用便利性仅有程度的区别，而无本质的不同，不应以此作为确定使用权的依据。
（二）地面停车位使用人的确定方法。
根据我国物权法第七十六条等规定，包括制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约在内的，有关业主共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。占用小区道路、其它场所而划设的地面停车位的使用和管理问题，应由小区业主大会依法制定相应的管理规约。本案中，本市汽轮七村小区未成立业主委员会或召开业主大会对地面停车位使用问题进行讨论并制定管理规约，现在安排具体事务的小区管委会，对此问题也未依法形成具有法律约束力的处理规则。所以在诉争车位的使用原则方面，现在并无明确的依据。
根据我国民法通则等规定，民事活动应当遵守法律，在法律没有明确规定的情形下，应当遵守公序良俗，并按照权利义务相一致等原则予以公平处理。我国目前城市的车辆数量不断攀升，居民停车位需求持续增加，车辆与小区内停车位数量的比例渐趋失衡，业主之间为停车位而引发的矛盾越来越多。在法律没有明确规定，小区业主对此未制定管理规约的情形下，应参照善良风俗习惯并依照权利义务相一致等原则，对此问题予以分析认定。
（三）关于本案诉争车位使用人如何确定。
首先，张玉柱主张的优先承租权并无法律依据。优先承租权是在租赁关系中依据当事人合同约定所产生的权利，并非来源于法律明确规定。张玉柱使用诉争车位是基于业主权利，其主张优先承租权，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
其次，张玉柱所称的“先来后到”习惯，在业主停车位使用问题上不能当然使用。“先来后到”虽然属于民间习惯的一种，但其适用情形和具体内涵并无法律规定或一致标准，其适用范围亦应当进行具体分析和合理限制。一方面，在确定无主物归属、公开销售物品或提供服务等情形下，适用该习惯具有合理性。另一方面，在对共有物使用问题上，“先来后到”习惯不能当然适用，而有合理限制，因为共有物处理应当适用共有权行使规则，先行使权利的共有人不能永远单独行使共有权，而置其他共有权人的共有利益于不顾，应当考虑共有权利行使的范围或者获得的利益大致均等。
本案中，由于停车位使用问题可能涉及业主共有权利的行使，故应当考虑业主权利的平等性、稀缺物品使用权机会的均等性等情况，公平、合理地确定使用方法，先购买车辆的业主，不能以“先来后到”为理由，忽视后购买车辆的业主所拥有的公平使用停车位的合法权利，如果简单以“先来后到”作为处理规则，不仅会产生有违权利公平的后果，也与善良风俗的要求不相符合。因此，张玉柱所称的“先来后到”的民事习惯，既没有业主大会决定等合法性前提，也不具备处理争议的合理性基础，故不应作出本案处理依据。
再次，根据权利义务相一致原则，以及本案中小区车位的有限性状况，可以参照该小区业已形成的先交费再停车的使用惯例确定停车位使用人。权利义务相一致原则，是指在一定场合之下，民事主体享有的权利应当与义务的履行情况相均衡，行使权利的同时亦应当履行义务，不能只享受权利而不履行义务。特别是对于共有人众多，而共有物较少甚至稀缺时，共有权人不能仅享有使用权利，而不履行共有人的义务。本案中，张玉柱、仇周刚所居住的小区已经形成了交费业主可相对固定地使用地面停车位的使用惯例，符合权利义务相一致原则，亦不违反公序良俗，原审法院予以确定。因此，该小区业主对于小区内的停车费用，应当按照惯例及时缴纳，否则不当然享有车位使用权利。
张玉柱2014年1月之前对本案诉争车位实际使用并缴纳了相应费用，但是，张玉柱在2014年1月至9月期间未按照惯例缴纳停车费用，而仇周刚按照要求缴纳了停车费用并实际占用诉争车位，根据权利义务相一致原则，仇周刚在此期间享有诉争车位的使用权，而张玉柱通过不缴纳停车费用的行为，表明其不愿履行自己过去一直确认的停车业主交费义务，故张玉柱在此期间，不应当同时享有使用权利。
最后，关于停车权利能否恢复的问题。基于业主权利的平等性原则，对于具有稀缺性的停车位，在新使用人实际交费并使用车位的情况下，原使用人并不能通过再交费的方式来当然恢复此前的诉争车位使用权利，亦不得通过强力方式改变占用现状。安得鑫物业公司、管委会虽然向张玉柱、仇周刚双方各自收取了诉争车位的使用费，但由于标的物相同，故不能同时产生内容相同的使用权利，对张玉柱以此为由主张诉争车位使用权的主张，原审法院不予采纳。诉争车位现在宜由仇周刚使用。张玉柱可通过其它合法途径解决其停车需求。张玉柱与安得鑫物业公司、管委会因收费产生的其它争议，双方可另行依法处理。
综上，仇周刚占有诉争车位系合法占有使用，张玉柱要求仇周刚返还诉争停车位并赔偿车位费300元的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条、第七十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥》第九十条之规定，判决：驳回张玉柱的诉讼请求。原审案件受理费130元，由张玉柱负担。
张玉柱不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。被上诉人仇周刚从未取得65号车位的使用权，其将车辆停放在65号车位上属强占行为。上诉人在原审提交安得鑫物业公司派驻诉争小区负责人钱跃进的电话录音，钱跃进在该录音表示被上诉人向其提出将车辆停放在10幢房屋旁边的一个临时停车位上，其才给被上诉人出具了收据，根据被上诉人提供的2014年7月100元收据和2014年8月200元收据，也印证被上诉人按临时车位缴费的，但原审未查清该事实。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据权利义务一致原则认为该车位应当由被上诉人使用，但原审法院在适用权利义务相一致时，却没有考虑到被上诉人对于65号车位是否具有权利。1、原审裁判思路为先确定上诉人与被上诉人对诉争车位享有共有权，但认为没有排他性的专有权，而又确认了缴费业主可相对固定地使用地面停车位的使用惯例，前后矛盾；2、上诉人认为，根据小区内部长期以来的约定俗成的惯例，由汽轮七村管委会安排的周俊生对小区内部的车位进行指定和管理，一旦其指定，业主车辆即停放在指定位置处，其余车辆不得停放，也就是原审确定的使用惯例，这就是实际上的专有权，该其专有权的形成，来源为汽轮七村管委会的确定、小区内部约定俗成的公约、上诉人主张的先来后到及优先承租权；3、原审法院以诉争小区已经形成交费业主可相对固定地使用地面停车位的使用惯例，无事实依据；4、被上诉人将车辆停放在65号车位上，没有得到安得鑫物业公司的认可，被上诉人提交缴费收据也未标明是65号车位；5、上诉人不是通过再缴费的方式来恢复使用权，而是安得鑫物业公司认识到自己的错误将车位使用权归还给上诉人。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人仇周刚答辩称：一、其没有强占65号车位，其是向安得鑫物业公司申请后，由安得鑫物业公司向其安排了该车位，物业公司向其出具的收费收据明确载明其使用的车位就是65号车位。二、上诉人在原审起诉状中陈述，是安得鑫物业公司在没有催告的情况下将车位给被上诉人停放，这足以证明上诉人明知65号车位是安得鑫物业公司安排给被上诉人停放的，现上诉人提出被上诉人强占该车位前后矛盾。三、2014年8月7日钱跃进出具了一份情况说明，内容载明65号车位到10月归还给张玉柱，由此说明65号车位在2014年10月前就是给被上诉人使用的，但10月之后，物业公司又续收了被上诉人的车位费，之后安得鑫物业公司及社区从未就车位费问题找过被上诉人，相反社区工作人员和安得鑫物业公司人员三次给上诉人另行提供了车位，说明65号车位我承租的合理合法的。四、关于钱跃进的电话录音证据，录音不清晰，无法确定被录音人真实身份，不予认可。五、根据物权法的相关规定，小区公共部分，并不是小区业主个人的专有权。六、原审法院工作人员在本案公审中，已了解到小区大部分人都是缴费承租车位的，只有极个别不缴纳车费的问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应该维持原判。
原审第三人安得鑫物业公司述称，按照小区车位管理习惯，谁缴费谁受益，也就是说谁缴费谁使用车位，没有其他可说的，其认为本案应该维持原判。
二审中，针对原审法院查明的事实，上诉人提出异议：1、原审未查清被上诉人于2011年7月2日、8月2日分别缴纳的100元、200元停车费并非针对65号车位，收款事由“泊位占用费”是临时停车费。2、上诉人向原审法院提交了钱跃进关于出具给被上诉人无具体车位号的收据的电话录音证据，原审漏列。被上诉人及原审第三人对原审法院查明的事实不持异议。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为，本案诉争的65号停车位，系汽轮七村小区在仇周刚专有房屋以外部分空地上划设的，该车位的使用权及管理权应属小区全体业主共同享有，上诉人张玉柱和被上诉人仇周刚均不能以实际缴纳停车费的事由主张当然取得车位的专有使用权，现张玉柱提出，管委会委派的周俊生已经指定其使用该车位或其实际缴纳了该车位使用费，其已实际取得该车位的专有使用权的意见，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案中，汽轮七村小区业主对于占用小区道路或者其他场地用于停放汽车车位的管理和使用问题，既未召开业主大会或成立业主委员会讨论决定，亦未制定相应的管理规约，在此情况下，宜参照小区业已形成的停车习惯处理双方之间车位使用权争议，当然，该车位使用权并非永久性的，应受到一定的限制。日常生活当中，车位使用应遵循“谁交费、谁使用”和“权利义务相一致”的原则，优先满足缴费业主的需求。本案中，汽轮七村小区已经形成了交费业主可相对固定地使用地面停车位的使用习惯，周俊生代表管委会或安得鑫物业公司在对该小区进行物业服务和管理时，也是按此习惯安排车位和收取停车费的，由于张玉柱自2014年1月起未缴纳诉争车位的停车费用，即丧失相对固定使用停车位的权利，而仇周刚在2014年6月根据安得鑫物业公司的安排，使用诉争车位并缴纳该车位费用，不存在强占行为，在张玉柱对该车位无专有权或法定优先权的情况下，原审判决未支持其诉请并无不当。对于张玉柱与安得鑫物业公司及管委会因收费产生的其他争议，可另行依法处理，本案不予理涉。综上，上诉人上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人张玉柱负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 张旭东
代理审理员汪德全
二〇一五年十月十九日
书记员 冯 超