吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初55号原告：房志生，现住延吉市。委托代理人：王军有，吉林敖联律师事务所律师。被告：延边颐园实业有限公司，住所：延吉市。法定代表人：李金哲，经理。被告：崔相男。第三人：ＸＸ，现住湖北省宜昌市。第三人：曾祥利，现住延吉市。第三人：丁冬，现住长春市朝阳区。第三人：李德宇，现住辽宁省铁岭市。上述第三人共同委托代理人：杨炳荫，吉林吉延律师事务所律师。原告房志生诉被告延边颐园实业有限公司、崔相男及第三人ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告房志生的委托代理人王军有，被告延边颐园实业有限公司的法定代表人李金哲，被告崔相男及第三人ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇的共同委托代理人杨炳荫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房志生诉称：2006年12月13日，被告延边颐园实业有限公司向案外人延边丰圆担保有限公司借款90万元，后被告延边颐园实业有限公司未能按期偿还延边丰圆担保有限公司欠款，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院提起诉讼，该院作出（2007）延州民二初字第22号民事调解书，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院申请执行，该院作出（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定：确认被告延边颐园实业有限公司所有的位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋归延边丰圆担保有限公司所有。2012年3月6日，延边丰圆担保有限公司将该房屋出售给原告，该房屋已由原告实际占有使用至今。2012年6月15日，被告延边颐园实业有限公司与延边丰圆担保有限公司签订执行和解协议书，约定：延边丰圆担保有限公司同意解除对诉争房屋产籍手续的冻结，被告延边颐园实业有限公司将诉争房屋的产权手续办理在原告名下。2012年9月24日，延边州中级人民法院作出（2012）延中执恢字第44-1号执行裁定书，解除对诉争房屋产权手续的冻结。2014年2月，被告延边颐园实业有限公司将诉争房屋的产权及土地使用权手续办理在其公司名下后，以诉争房屋做抵押向被告崔相男借款，并在房产部门办理了诉争房屋的抵押登记手续。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，延边州中级人民法院已作出（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定，确认诉争房屋归延边丰圆担保有限公司所有，被告延边颐园实业有限公司对诉争房屋已不具有事实上的物权，其将诉争房屋抵押给被告崔相男构成无权处分，其抵押合同无效。故诉至法院要求1、确认二被告之间签订的关于登记在被告延边颐园实业有限公司名下坐落于延吉市太平街、产权证号xxx号、5xxx4号的房屋（合同编号为xx**号）抵押借款合同中房屋抵押条款无效；2、由二被告协助办理解除位于延吉市太平街、产权证号5xxx1号、5xxxx4号房屋的抵押权人为被告崔相男的抵押登记手续。被告延边颐园实业有限公司辩称：原告并非其公司的合同相对人，与其公司没有关系。抵押合同是二被告之间签订的，合同的效力仅约束二被告之间，与原告无关。请求法院驳回原告诉请。被告崔相男辩称：被告崔相男与原告无关。第三人ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇述称：原告所述事实属实，诉争房屋已经转让给原告，因此诉争房屋与第三人ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇无关。经审理查明：2006年12月13日，被告延边龙山实业有限公司向案外人延边丰圆担保有限公司借款90万元，借款期限自2006年12月23日至2007年2月末。还款期限届满后，被告延边龙山实业有限公司未能按期偿还延边丰圆担保有限公司的欠款，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院提起诉讼，此案在审理期间，该院将延边龙山实业有限公司所有的位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）予以查封。2007年5月30日，该院作出（2007）延州民二初字第22号民事调解:延边龙山实业有限公司于2007年6月20日偿还延边丰圆担保有限公司欠款90万元及利息。此后，延边丰圆担保有限公司向延边州中级人民法院申请执行。2011年3月8日，该院作出（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定：将被执行人延边龙山实业有限公司所有的位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）归申请执行人延边丰圆担保有限公司所有，并抵其相应债务。2012年3月6日，原告与延边丰圆担保有限公司之间签订房屋买卖协议，约定：延边丰圆担保有限公司将位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）出售给原告，房屋价款为73万元。同日，原告向延边丰圆担保有限公司交付购房款73万元，该公司将合同约定的房屋交付给原告，该房屋由原告实际占有使用至今。2012年6月15日，被告延边龙山实业有限公司与延边丰圆担保有限公司签订执行和解协议，约定：因延边丰圆担保有限公司于2012年3月6日将延边州中级人民法院（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定执行的标的物处理给房志生，延边龙山实业有限公司必须在办理该执行标的物产权手续时办到房志生指定的人名下；延边丰圆担保有限公司同意解除对诉争房屋产籍手续的冻结。2012年9月24日，延边州中级人民法院作出（2012）延中执恢字第44-1号执行裁定：解除对位于延吉市小营镇光进村老年公寓的第一层房屋（无产权证照、面积686平方米）的扣押。2013年10月，被告延边龙山实业有限公司将上述房屋的产权手续办理在其公司名下，产权证号为：5xxx1、5xxx4。2014年2月11日，二被告之间签订抵押借款合同，约定：被告延边龙山实业有限公司以诉争房屋（产权证号为：5xxx1、5xx**）及其他七套房屋做抵押向被告崔相男借款200万元，并在房产部门办理了房屋抵押登记手续（延吉市太平街xx9、xx0、xx1、xx2、xx3号，建筑面积为475.86平方米、产权证号576881号；坐落于延吉市太平街xx4、xx5、xx6、xx7、xx8号，建筑面积为119.25平方米、产权证号5xx4号。抵押人为延边颐园实业有限公司、抵押权人为被告崔相男）。现诉争房屋仍处于抵押状态。另查明：2014年5月14日，原延边龙山实业有限公司企业名称变更登记为延边颐园实业有限公司；2014年3月10日，原延边丰圆担保有限公司在工商管理部门办理了注销登记，该公司的股东为：ＸＸ、曾祥利、丁冬、李德宇。认定上述事实的证据有：原告身份证、延边州中级人民法院（2007）延州民二初字第22号民事调解书、该院（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定书及该院（2015）延中执监字第3号执行裁定书、房屋买卖协议书及执行和解协议书、抵押借款合同、房屋抵押登记申请书、房屋状况附表、企业信息、执行和解协议书复印件等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。根据原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本案争议的焦点主要为：原告与延边丰圆担保有限公司之间签订的关于本案诉争房屋的买卖合同是否有效？二被告之间签订的关于本案诉争房屋的抵押合同是否有效？原告提出解除二被告之间房屋抵押登记手续的主张是否应予支持？本院认为：一、原告与延边丰圆担保有限公司之间签订的关于本案诉争房屋的买卖合同是否有效的问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案诉争房屋买卖合同系原告与延边丰圆担保有限公司之间真实意思的表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，故该房屋买卖合同合法有效。二、二被告之间签订的关于本案诉争房屋的抵押合同是否有效的问题：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据本案查明的事实，延边朝鲜族自治州中级人民法院（2009）延中执恢字第9-1号执行裁定已确定本案诉争房屋归债权人延边丰圆担保有限公司所有，因生效的法律文书已确定本案诉争房屋的产权归延边丰圆担保有限公司所有，被告延边颐园实业有限公司对本案诉争房屋已不具有事实上的物权，即对诉争房屋无处分权。延边丰圆担保有限公司与被告延边颐园实业有限公司签订的执行和解协议书中已明确约定本案诉争房屋解除查封后，被告延边颐园实业有限公司将房屋产权变更登记至原告指定人的名下，但被告延边颐园实业有限公司在将本案诉争房屋产权办理在其公司名下后，擅自与被告崔相男签订抵押合同，并到房产部门办理抵押登记手续，其行为构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该项法律规定，本案所有的证据及事实均不能推论出本案诉争房屋抵押合同有效的结论。《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。该项法律规定所指之行为并未局限于双方通谋的虚假行为，亦可以是单方的虚假行为。在本案中，原告虽然未举证证明二被告之间具有恶意串通的事实，但从案件查明的事实看，应认定被告延边颐园实业有限公司签订房屋抵押合同的行为构成以合法形式掩盖非法目的，其与被告崔相男之间签订的房屋抵押合同无效。三、原告要求二被告协助办理解除诉争房屋抵押登记手续的问题：原告向延边丰圆担保有限公司购买诉争房屋后，由于该房屋的产权登记在被告延边颐园实业有限公司名下，且房屋出卖人延边丰圆担保有限公司与被告延边颐园实业有限公司在执行和解协议中已明确约定诉争房屋的产权变更登记至原告指定人的名下，故被告延边颐园实业有限公司有义务协助原告办理房屋产权变更登记手续，现诉争房屋由二被告已办理抵押登记手续，阻碍了诉争房屋产权变更登记，故原告要求解除抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第三项，《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：一、被告延边颐园实业有限公司与被告崔相男之间于2014年2月11日以《房屋抵押登记申请书》形式签订的登记在被告延边颐园实业有限公司名下坐落于延吉市太平街xx9、xx0、1011、xx2、xx3号，建筑面积为475.86平方米、产权证号5xx1号；坐落于延吉市太平街xx4、xx5、xx6、xx7、xx8号，建筑面积为119.25平方米、产权证号587124号的房屋抵押合同无效；二、被告延边颐园实业有限公司与被告崔相男于本判决生效之日起十日内协助原告房志生解除位于延吉市太平街xx9、xx0、xx1、xx2、xx3号，建筑面积为475.86平方米、产权证号576881号；坐落于延吉市太平街xx4、xx5、xx6、xx7、xx8号，建筑面积为119.25平方米、产权证号5xx4号（抵押人为延边颐园实业有限公司、抵押权人为被告崔相男）的房屋抵押登记手续。案件受理费11100元、减半收取5550元（原告已预交），由被告延边颐园实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  贾本华二〇一七年二月二十八日书记员  谢 晶