湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂南漳民二初字第00008号
原告王文强，个体工商户。
委托代理人刘波，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告黄明飞，自由职业者。
被告黄光武，自由职业者。
原告王文强与被告黄明飞、黄光武为房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月31日向本院起诉，本院受理后，因被告黄明飞、黄光武下落不明，本院公告向被告黄明飞、黄光武送达民事诉状等法律文书（刊登在2015年1月20日人民日报上），依法组成由审判员周启金，人民陪审员温楚权、山仲悦组成的合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告王文强的委托代理人刘波到庭参加诉讼，被告黄明飞、黄光武经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文强诉称，2014年10月13日我与被告黄明飞签订房屋转让协议，黄明飞将其位于襄州区邓城大道百盟华中光彩商铺作价150万元转让给我，被告黄光武作为担保人在协议书上签名。我已按协议约定履行了义务，被告黄光武也将房屋交给我占有、使用，但时至今日我所购买的房屋未能办理房地产转让过户登记手续。为此，请求法院依法确认我与被告黄明飞于2014年10月13日签订的房屋转让协议合法有效，判令两被告履行协助办理房屋变更登记手续。
原告王文强为证明自己的主张，向法庭提交了以下三组证据：
第一组包括：1、王文强、黄明飞、黄光武的身份证复印件各一份；2、九集镇泗堵河村村民委员会的证明一份；3、湖北省襄阳市汉江公证处出具的公证书一份。拟证明原、被告诉讼主体身份适格，两被告之间是父子关系，黄明飞与案外人谢慧为夫妻关系的事实；
第二组包括：1、2014年10月13日王文强与黄明飞、黄光武签订的房屋转让协议一份（王文强为买受人、黄明飞为出卖人、黄光武为担保人）；2、2014年10月13日黄明飞给王文强出具的150万元收条一份，同日王文强给谢慧在招商银行襄阳分行银行卡（卡号62×××46）转账汇款40万元的回单一份；3、2014年10月17日王道菊给王文强出具的39.6万元收条一份（用途为代黄明飞偿还借款）；4、2014年11月17日王文强从枣阳中银富登村镇银行给谢慧在招商银行襄阳分行银行卡（卡号62×××46）汇款10万元的汇款录入凭证一份。拟证明原、被告双方签订的房屋转让协议成立生效，原告已履行了付款义务，被告应按协议约定的内容协助办理房屋过户变更登记义务；
第三组证据包括：1、2013年8月29日招商银行股份有限公司襄阳支行与谢慧、黄明飞签订的《个人授信及担保协议》两份（编号分别为139999127585140033、139999127585140029）和《个人贷款借款合同》两份（编号同上）。拟证明原、被告买卖的房屋设置了抵押权，原告签约付款时间为2014年10月13日，双方的房屋转让协议真实合法。
被告黄明飞、黄光武未提出答辩，也未向法庭提交证据，依法视为放弃自己的诉讼权利。
原告王文强提交的上列证据符合证据客观性、真实性、合法性的特征，且形成了完整的证据链，本院采信作为认定事实的依据。
综合上述有效证据，本院查明以下事实：涉讼房屋座落于湖北省襄阳市襄阳区邓城大道华中光彩大市场17幢23号、24号1-3层，房权证号分别为襄樊市房权证襄阳区字第××号、第××号，土地证号分别为襄阳区国用BB2010第410131003-2-9-1723和第410131003-2-9-17**，建筑面积分别为110.69平方米和110.69平方米，房屋所有权人和土地使用权人均为黄明飞。
2014年10月13日，黄明飞与王文强签订房屋转让协议，协议内容包括：黄明飞将上述房产作价150万元出售给王文强；合同签订时由王文强向黄明飞支付购房款150万元；黄明飞保证该房屋权属归自己所有，与他人无争议；黄明飞应为王文强受让该房屋过户变更手续提供协助，所需税费由王文强负担。黄光武作为担保人在协议上签名。协议签订后，黄明飞给王文强出具收条一份，内容是“收到王文强购买光彩大市场17栋23、24号购房款150万元（注：已收现金7万元、付银行40万元，剩余款项由王文强付给银行和王道菊）”。同日，王文强给谢慧在招商银行襄阳分行银行卡（卡号62×××46）转账汇款40万元。2014年10月17日，王文强代黄明飞偿还王道菊借款39.6万元。2014年11月17日王文强从枣阳中银富登村镇银行给谢慧在招商银行襄阳分行银行卡（卡号62×××46）汇款10万元。从2014年10月13日到2014年11月17日，王文强通过交付现金、银行付款、代偿债务方式实际支付黄明飞购房款96.6万元。期间，黄明飞将涉案房屋交付给王文强。
另查明，2013年8月29日招商银行股份有限公司襄阳支行与谢慧、黄明飞签订的《个人授信及担保协议》两份（编号分别为139999127585140033、139999127585140029）和《个人贷款借款合同》两份（编号同上），将上房产抵押给招商银行股份有限公司襄阳支行，谢慧从该行取得借款100万元。其中，招商银行股份有限公司襄阳支行是贷款人和授信人（即抵押权人），谢慧是借款人，谢慧、黄明飞是抵押人。《个人授信及担保协议》约定，授信额度为人民币100万元且为可循环授信额度，授信期间为60个月，即从2013年8月29日起至2018年8月29日止；抵押期间为抵押权设立之日至授信协议项下授信债权诉讼时效届满的期间；抵押期间，如抵押人确需有偿转让本协议项下抵押物时，必须征得授信人的书面同意并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未征得授信人的书面同意或未告知受让人的，转让行为无效；授信协议项下所欠的各项授信债务本息及其他费用全部归还后，抵押权即自动消灭。
再查明，2014年10月31日，本院在审理李道存与南漳县金盛源新型建材有限公司、黄光武、谢慧、黄明飞民间借贷纠纷一案中（案号（2014））鄂南漳民三初字第00111号），根据李道存的申请，本院裁定对上述房屋所有权和房屋范围内的土地使用权予以查封。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，确立了不动产物权变动的原因与结果相区分原则，即房屋所有权变动，是两个行为的结合，即当事人就房屋买卖达成协议和依照法律规定办理房屋所有权变更登记，前一个行为是债权行为，后一个行为是物权行为。因此，在认定黄明飞与王文强签订房屋转让协议效力时应当适用《合同法》的规定，在确认买卖标的物所有权能否转移时应当适用《物权法》的规定。
王文强与黄明飞签订房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。故对王文强要求确认其与被告黄明飞于2014年10月13日签订的房屋转让协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
由于涉案房产是由被告黄明飞为案外人谢慧在招商银行股份有限公司襄阳支行贷款提供的抵押财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，只有涉案房产所担保的债务被清偿、记载于该房产登记簿上的抵押权被涂销后，涉案房屋才能办理变更过户手续。截止诉讼时止，涉案房产所担保的债务仍未被清偿、记载于该房产登记簿上的抵押权仍未被涂销，办理涉案房屋变更登记手续的条件尚未成就。因此，对王文强要求判令被告履行协助办理房屋变更登记登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、王文强与黄明飞于2014年10月13日签订的房屋转让协议合法有效；
二、驳回王文强要求黄明飞、黄光武履行协助办理房屋变更登记登记手续的诉讼请求。
案件受理费18300元，由黄明飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号：17×××38。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周启金
人民陪审员 山仲悦
人民陪审员 温楚权
二〇一五年六月十八日
书 记 员 陈 杨