海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民一初字第1477号
原告：陈婷，女，汉族，1983年9月22日出生，住河南省南阳市。
委托代理人：陈永春，男，汉族，1954年4月23日出生，住海南省琼海市。系原告陈婷的父亲。
被告：董军，男，1964年11月24日出生，汉族，住海南省琼海市。
委托代理人：莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。
被告：海南海勤实业有限公司。地址：海南省澄迈县金江镇华兴路*号。
法定代表人：徐克勤，该公司董事长。
委托代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。
委托代理人：徐晓春，女，1978年12月12日出生，汉族，住上海市宝山区，该公司职工。
被告：琼海环宇建筑有限公司。地址：海南省琼海市嘉积镇金海路**号*楼。
法定代表人：彭振德，该公司总经理。
第三人：海南宏荣投资发展有限公司。注册登记地：海南省琼海市嘉积镇人民路245号3楼。现办公地点：儋州市那大镇共和花园1楼。
法定代表人：周进雄，该公司董事长。
委托代理人：郑月涛，男，1954年10月24日出生，汉族，住海南省海口市，系该公司法律顾问。
原告陈婷与被告董军、海南海勤实业有限公司（以下简称海勤实业公司）、琼海环宇建筑有限公司（以下简称环宇建筑公司）、第三人海南宏荣投资发展有限公司（以下简称宏荣投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈永春，被告董军的委托代理人莫达琼、海勤实业公司的委托代理人张德明、环宇建筑公司的法定代表人彭振德、第三人宏荣投资公司的委托代理人郑月涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年8月18日，海南省琼海市人民法院作出执行裁定书。裁定驳回案外人陈婷终止执行琼海宏荣商厦1101号N型房屋的异议请求。案外人陈婷对本裁定内容不服，现提出案外人执行异议之诉。其主要事实理由如下：
一、2010年2月3日，原告与第三人宏荣投资公司协商一致签订一份《宏荣商厦认购书》，该认购书约定，原告购买第三人开发的位于琼海市嘉积镇新民街200号的宏荣商厦住宅，其编号为1101号（即11楼1号房），户型为N户型，建筑面积111.26平方米，购房总价款为500670元，预付30万元。2010年9月30日原告付清余下200670元房款。2010年10月第三人为原告出具了《房产交付使用确定书》一份，并将该房屋交付给原告占有。
二、执行裁定书，对执行异议证据确定：“经合议庭合议，本院对案外人陈婷所举三份证据的真实性、合法性和关联性予以认定，可以作为案件事实的依据使用。”据此，原告举证：1、宏荣商厦认购书；2、收据两份；3、房屋交付使用确认书。属合法有效证据。
三、三被告申请查封原告上述房屋未提供相应的财产担保。其行为违反法律有关规定，因此对原告上述的房产不得查封执行。
综上所述：l、原告与第三人之间签订的《宏荣商厦认购书》符合房屋买卖的法定要件，应视为房屋买卖合同，该合同双方协商一致，意思表示真实，且不违背国家法律法规效力性强制规定，属有效民事法律行为。人民法院应当依法确认其效力。2、第三人宏荣投资公司未办理国有土地使用权性质变更及商品房预售或销售许可证等后续许可手续，与原告签订《宏荣商厦认购书》的房屋买卖行为，违反的是法律法规对商品房买卖中管理性强制规定。根据最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力强制性规定。”上述宏荣投资公司的违规行为，不影响合同的效力。且当地政府及有关行政管理部门从未制止过宏荣投资公司该商厦工程的建设及销售行为，作为买房人原告从不知道或不应当知道宏荣商厦工程是违章建筑不能对外销售。法院的查封、评估拍卖抵债的一系列法律强制措施，也证明该商厦的房产允许进行流通领域进行买卖。既然以评估拍卖抵债的形式转移房屋的所有权或使用权。原告通过买卖的形式取得房屋所有权或使用权，应当受到法律的保护。3、三被告董军、海勤实业公司、环宇建筑公司在申请执行宏荣投资公司民间借贷纠纷一案中，错误将原告合法财产作执行标的进行查封，且未提供相应的财产担保，其行为已侵害原告的合法权益。现根据法律法规有关规定诉至法院，请求人民法院依法确认2010年2月3日，原告与第三人宏荣公司签订的《宏荣商厦认购书》合法有效；判令三被告对申请查封的原告合法房产不得强制执行；判令因被告未提供查封原告合法财产的相应财产担保不得强制执行。
原告为证明其诉讼主张，提供了下列证据：
证据1、《宏荣商厦认购书》，原告陈婷与第三人宏荣公司于2010年2月3日签订的，证明原告陈婷与宏荣公司预约购买1101号N型房，房屋面积111.26平方米，且存在预约购买房屋的关系。
证据2、收据。证明陈婷分别于2010年2月3日、9月30日分别支付购房缴款200670元、300000元，合计500670元。
证据3、房产交付使用确认书，证明所购房已于2010年10月12日交付使用。
证据4、执行裁定书。证明陈婷提出执行异议被驳回。
以上证据均证明原告与宏荣公司签订的认购书是合法有效的，房子取得是合法的。
被告董军辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一，原告对执行标的不享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，第三人宏荣投资公司目前还未办理商品房预售许可证，因此应当认定原告与第三人签订的内部认购书无效。第二，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿等相关证据判断，但本案国有土地使用权登记在琼海市水务局名下，第三人宏荣投资公司在没有办理预售、销售许可证手续情况下，其和原告签订的内部认购书应属无效。所以依法应驳回原告的诉讼请求。
被告董军未提供证据。
被告海勤实业公司辩称：原告陈婷对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其诉讼请求。陈婷与宏荣投资公司于2010年2月3日签订《宏荣商厦认购书》，约定其购买宏荣商厦1101号房，但宏荣商厦项目至今未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，原告陈婷与宏荣投资公司签订的内部认购书无效。故原告陈婷与宏荣投资公司之间只成立债权债务关系，其对执行标的即宏荣商厦1101号房不享有物权等足以排除强制执行的权利，其法律后果是原告陈婷有权要求宏荣投资公司返还已付购房款，而无权分别对宏荣商厦1101号房主张物权。综上所述，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，法院依法应驳回其诉讼请求。
被告海勤实业公司未提供证据。
被告环宇建筑公司与被告海勤实业公司答辩意见一致。
被告环宇建筑公司未提供证据。
第三人宏荣投资公司辩称：第一、原告和宏荣投资公司签订的内部认购书不是法律意义上的预售和销售合同，是在一些法律手续不完善的情况下签订的。签订合同时，宏荣投资公司与合作方晓庄公司对琼海宏荣商厦1-7楼的投资比例还没有确认，因此没有办理商品房预售许可手续，所以只签订内部认购合同。第二，目前宏荣商厦相关商品房预售手续没有办理。第三人宏荣投资公司在琼海与其他相同类型案件的诉讼已经结案，也发生法律效力。本案和其他生效的案件为同一类型，都是内部认购合同，但是第三人宏荣投资公司和合作方晓庄公司在投资上没有划分清楚，这类案件都应中止执行。另外，宏荣投资公司和晓庄公司协商一致后并完善其他手续后，该内部合同是可以履行的。第三人认为该内部认购书属效力未定的合同，应驳回原告诉讼请求，并中止执行。
第三人宏荣投资公司没有提供证据。
经质证，被告董军对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3的真实性无法确认，因为不是合同当事人；对其合法性有异议，因第三人不具备商品房预售许可证明的情况下将其房产预售给原告已违反法律规定，属无效行为，对其关联性无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性都没有异议。
被告海勤实业公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性都有异议，因为不是合同当事人，认购书和确认书假设是正确的话，那么也仅仅是债权而不是物权。对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议。
被告环宇建筑公司与被告海勤实业公司质证意见一致。
第三人宏荣投资公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1认购书的真实性没有异议，对于合法性，第三人认为，这是购买房屋的前期手续，有效或者无效现在还不能确定，如果后续手续办理完了，那么就能够履行。对证据2的真实性没有异议，这些钱确实已经给了宏荣投资公司。对于证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，当时房屋订购时已经达到使用条件，因此把房屋和钥匙交给了原告，使用权已经转移。对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议。
综合上述当事人的质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1、证据2和证据3，因商品房买卖是当事人双方之间发生的联系，现原告与第三人宏荣投资公司双方对购买琼海宏荣商厦1101号N型房产的事实均予以认可，能够证明原告与第三人宏荣投资公司之间存在商品房预售的事实，故对其真实性和关联性，本院予以认定，但第三人宏荣投资公司在不办理商品房预售许可证明的情况下擅自出售商品房的行为已违反我国法律规定，因此对其合法性不予认定。证据4系本院生效的执行裁定书，故对其真实性、合法性、关联性均予以认定。
经审理查明：2010年2月3日，原告与第三人宏荣投资公司签订《宏荣商厦认购书》，约定原告向第三人宏荣投资公司购买位于琼海市嘉积镇新民街200号的琼海宏荣商厦1101号N型房产，建筑面积111.26平方米，其中套内面积为96.6平方米，公摊面积14.66平方米（最终以琼海市房产局测绘大队测量的面积为标准），每平方米4500元，购房总价款为500670元。签订认购书之日支付59.9%购房款即300000元，待宏荣投资公司办理预售证后陈婷需将房款全部付清，定于2010年六月份交付使用。签订认购书后，原告陈婷分别于2010年2月3日支付300000元、于2010年9月30日支付200670元，共计支付500670元给第三人宏荣投资公司。2010年10月12日，第三人给原告陈婷出具《房产交付使用确定书》，但第三人宏荣投资公司至今未办理商品房预售或销售许可证明手续，也没有办理房产证给原告陈婷。
另查明，本院在执行申请执行人董军、海勤实业公司、环宇建筑公司与被执行人宏荣投资公司借款纠纷一案过程中，于2014年5月2日制作执行裁定书，依法预查封宏荣商厦4-9轴第8、9（除904房外）、10、11层的全部房产及其占用范围内的土地使用权。2015年3月30日，本院制作（2014）琼海执字第4、185号价格评估委托书，依法委托海南省第一中级人民法院对宏荣商厦1-7层、8-11层（剔除属于琼海市水务局所有的部分及法院已经依法拍卖的401、402、403、404、405、406、501、502、503、504、506共11套房）的房产及其占用范围内的土地使用权按现状进行分段（1-7层、8-11层）价格评估。2015年7月14日，原告陈婷向本院提出执行异议，请求中止对琼海宏荣商厦1101号N型房屋的执行。本院于2015年7月25日进行听证，于2015年8月18日依法裁定驳回原告陈婷中止执行该房屋的异议请求，原告因此于2015年9月1日向本院提起案外人执行异议之诉。
再查明，第三人宏荣投资公司建设的琼海宏荣商厦的土地使用权人为琼海市水务局，使用权类型为划拨，属机关团体用地。2006年1月12日，琼海市建设局向琼海市水务局颁发建设工程规划临时许可证，建设单位为琼海市水务局，合作商为第三人宏荣投资公司。2006年8月3日，琼海市建设局颁发建筑工程施工许可证，建设单位为琼海市水务局，合作商为第三人宏荣投资公司，工程名称为宏荣商厦。
本院认为：原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。本案中，原告陈婷与第三人宏荣投资公司签订的《宏荣商厦认购书》系双方的真实意思表示，原告与第三人已对户型、面积、购房价款、交付时间等主要内容进行了约定，而且第三人宏荣投资公司对双方签订内部认购书的事实以及原告已付清购房款等事实予以认可，因此《宏荣商厦认购书》应视为商品房买卖合同。我国法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三人宏荣投资公司承认本案庭审时仍未办理商品房预售或者销售许可证明，故原告与第三人宏荣投资公司签订内部认购书的行为已违反我国法律规定，应属无效的民事法律行为。所以，原告与第三人签订的《宏荣商厦认购书》因违反法律规定而不具有法律效力，原告不能据此取得琼海宏荣商厦1101号N型房产的所有权，不是争议房产的实际权利人，对争议房产即执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告主张其与第三人签订的《宏荣商厦认购书》合法有效、要求判决停止对琼海宏荣商厦1101号N型房产的执行等主张缺少法律依据，本院不予支持。被告是依据发生法律效力的判决书申请执行，法院依法对上述商品房进行了查封，原告以被告未提供查封原告合法财产的相应财产担保请求不得强制执行，理由不当，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈婷的诉讼请求。
案件受理费人民币8907元，由原告陈婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 李 居 坤
审 判 员 何 书 权
人民陪审员 王 富 仕
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 冯清艳（代）