重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第14161号
原告重庆白鲸商贸发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体中心西区3楼，组织机构代码79072247-X。
法定代表人谢连伟，重庆白鲸商贸发展有限公司董事长。
委托代理人蒲旭，男，重庆白鲸商贸发展有限公司职工，住天津市北辰区。
委托代理人卢月，女，重庆白鲸商贸发展有限公司职工，住重庆市渝北区。
被告鄢志华，女，1980年5月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。
委托代理人陈志典，男，无固定职业，住重庆市江北区。
原告重庆白鲸商贸发展有限公司与被告鄢志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2015年12月21日、2016年2月19日、2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告重庆白鲸商贸发展有限公司的委托代理人蒲旭、卢月，被告鄢志华及其委托代理人陈志典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆白鲸商贸发展有限公司诉称，2014年9月23日，原告与被告签订《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市沙坪坝区双巷子步行街6号新纪元购物广场负一层“美星乐购街?美食城”M12号商铺及附属设施。合同履行中，因被告未按约定履行付款义务，根据合同约定，原告有权单方解除合同，被告应按约承担违约责任。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、原被告签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》及补充协议于原告起诉时，即2015年12月10日解除；2、被告立即向原告返还承租商铺；3、被告支付原告逾期付款违约金13132.8元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告鄢志华辩称，一、被告没有违约，被告于2015年10月份向原告交纳租金，原告不收，原告经理表示要等公司新的政策出来再收。二、关于租赁期限起算时间，被告认可商场的开业时间确实是2015年2月1日，但后来被告与原告约定以2015年3月1日作为租金起算时间。三、原告未按约履行综合管理职责与宣广职责。
四、2015年12月21日，因案外人重庆新永基商业管理有限公司与原告重庆白鲸商贸发展有限公司的租赁合同纠纷，案外人对被告承租商铺进行断电，被告承租商铺已无经营条件，原告存在违约行为。被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月16日，作为出租方的案外人重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与作为承租方的原告重庆白鲸商贸发展有限公司（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心?新纪元购物广场”租赁合同》，约定出租方将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心?新纪元购物广场”负一层4900平方米商铺及其设施出租给原告经营使用，租赁期为96个月，自2014年9月20日起至2022年9月19日止。当日，重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与原告重庆白鲸商贸发展有限公司（乙方）签订补充约定，约定载明，“本补充约定如与合同原约定内容不一致的，按本约定执行。甲方同意乙方在租赁期内将承租商铺以转租、分租、联营的方式与第三方合作，但本合同中所规定的乙方所有的义务和责任仍由乙方承担”。
2014年9月23日，原告（甲方）重庆白鲸商贸发展有限公司与被告（乙方）鄢志华签订《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区双巷子步行街6号新纪元购物广场负一层“美星乐购街?美食城”M12号商铺及设施出租给被告经营使用。租赁期为24个月，以甲方出具的《开业通知书》所确定的开业日期为起算日。原被告双方签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》对保底租金、综合管理费、履约保证金、入场装修费、宣广费的数额及支付方式约定如下，“保底租金：乙方铺位的保底租金标准为：5472元／月／铺”，“保底租金的支付方式：本铺位的保底租金按照年支付一次，在签订本合同时乙方须一次性缴纳第一期保底租金，以后每期保底租金应提前叁个月缴纳”；“综合管理费标准：乙方铺位的综合管理费标准为1824元／月／铺”，“综合管理费的支付方式：综合管理费按照年度收取，乙方在签订合同时须一次性向甲方支付第一年度综合管理费，以后每期管理费应提前3个月向甲方交纳（与宣广费一同缴纳）”；“乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为人民币30000元，须于本合同签署后当日内一次性缴至甲方指定账户”；“乙方须向甲方缴纳入场装修费，该费用数额为人民币40000元，须于本合同签署后当日内一次性缴至甲方指定账户”；“乙方须向甲方支付300元／月／铺的宣广费，本费用按年度收取，本合同签订时即收取第一年度的宣广费3600元，第二年度的宣广费与管理费一同缴纳”。《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》同时约定，“甲方或本物业所有权人基于提升本商场整体经营环境、优化动线、改变使用功能等合理原因，有权对建筑物（包括租赁场所）的全部或任何部分进行改建、扩建或装修或部分区域规划调整、铺位调换等，乙方应积极配合。除非经甲方书面同意，乙方无权以此要求甲方减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施。但进行上述工程前，应事先给予乙方书面通知，并尽量减少对乙方可能产生的影响”。《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》对综合管理费、宣广费等做出了解释，“综合管理费：指在乙方承租期间，乙方应向甲方支付的因甲方服务所产生的费用，该费用包含公共区域水电费、空调费及空调费用（空调开启按照煌华商场的规定执行）、公共餐具清洁费、公共卫生保洁费及保洁人员工资分摊费用、公共油烟管道清洗费、污水处理费、垃圾清运费、垃圾处置费、收银系统使用费及收银人员工资分摊费用”，“宣广费：指在乙方经营过程中，为配合乙方经营及品牌、产品宣传、推广及本商场及美食城的品牌或形象宣传而统一收取的费用”。《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》关于违约责任进行了如下约定，“16.6在租赁期内乙方应按本合同约定按时足额缴纳租金、综合管理费、水电气费和其他费用以及应承担的各项税费。如发生乙方上月销售款不足以抵扣或支付水费、气费、罚款及违约金、滞纳金或甲乙双方协商一致的其它费用的情形，乙方应在每月结算确认后的3日内向甲方补交所欠款项，否则，甲方有权按照本合同19.2条款处理。19.2乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳或追补履约保证金、拖欠甲方保底租金和管理费及宣广费、或未能按时补交上月差额费用的（指本合同16.6条款的情形），乙方应按所欠费金额每日万分之五的计算方式向甲方支付违约金，此外，若乙方欠缴任何费用超过7日仍未自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项处理措施。19.2.3甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的履约保证金、保底租金、管理费、宣广费及乙方铺位销售款均作为违约金不予退还。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿”。同时，双方在合同中还对甲方义务、乙方义务、适用法律及解决争议等进行了约定。
后，被告按约向原告缴纳相关费用，被告入场接铺。
2015年2月5日，原被告签订补充协议，约定将2014年9月23日签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》作如下变更，“1、双方均同意将乙方现租赁铺位M12调整至M13，因两铺位面积相等，故原合同约定的保底租金、抽成租金、入场装修费、综合管理费、宣广费等费用均保持不变，付款方式亦保持不变。2、乙方须自行将M12铺位的物品搬迁至M13铺位，费用自理。3、乙方须使用甲方提供的M13铺位的充卡式电表，电表度数为0，M12铺位的电表度数由甲方负责清零。4、乙方在M13铺位内的装修改造费用由乙方自行负担，甲方不给予任何补偿。乙方还须将M12铺位完好无损的交还给甲方。5、本协议为原租赁合同的有效附件，与原合同具有同等法律效力”。
另查明，2014年12月26日，原告重庆白鲸商贸发展有限公司与案外人重庆市慕轩文化传播有限公司签订《公交候车亭位置信息标注协议》，约定将“美星乐购街白鲸美食汇”地址及电话等信息发布在重大C区站等11个公交候车亭。协议总金额3650元。
2015年1月20日，原告重庆白鲸商贸发展有限公司与案外人重庆天朗商贸有限公司江北分公司签订《“美星乐购街”户外活动承揽合同》，约定于2015年1月中下旬和2月上旬，在重庆市沙坪坝区三峡广场煌华新纪元购物广场负一楼入口前开展“美星乐购街”暖场活动。合同总价24288元。
2015年9月27日，被告向原告发出关于要求商场整改的通知，载明，“本人承租你司‘美星乐购街’的商铺，与你司签订《商铺租赁合同》，据此缴纳租金、综合管理费、宣广费等费用。商场于2015年2月1日正式营业，开业以来，由于你司未完善各项招商及顾客人数很少，不能满足商铺的正常经营和盈利，导致本人亏损严重”。同时，该通知还列明原告未完成3D艺术馆招商及开业、未完全履行宣传推广等合同义务，并要求原告在三日内整改完毕。
因原告重庆白鲸商贸发展有限公司与案外人重庆新永基商业管理有限公司关于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心?新纪元购物广场”负一层存在租赁合同纠纷，2015年12月21日，案外人重庆新永基商业管理有限公司对原告重庆白鲸商贸发展有限公司承租的涉案商场负一层区域被告承租商铺进行断电。商铺已无法经营。
被告已于2015年12月21日停止营业，但并未向原告交还商铺。为避免损失进一步扩大，本院于2015年12月23日征求原被告意见，是否愿意在本院的主持下交接涉案商铺，被告拒绝将涉案商铺交付原告。
庭审中，原被告双方确认以下事实：被告已支付原告一年的保底租金65664元、一年的宣广费3600元、一年的综合管理费21888元、履约保证金30000元、入场装修费40000元。
庭审中，被告举示照片三张，证明被告隔壁铺面杂乱，原告的综合管理存在问题。原告对照片的真实性无异议，但认为隔壁铺面系已停止营业但尚未解除租赁合同的案外人，原告无权搬离该案外人物品，且该区域并非公共区域，不在原告的管理范围内。被告举示照片一张，照片拍摄的是涉案商场公告栏上的一则通知，“接公司张总通知，原定于今天（9.18）星期五召开的商场政策说明会，改于下周星期三（9.23）上午10点在商场办公室召开，请各商户关注及相互转告。”以此证明原告告知被告等新政策出台后再交租金。原告不认可该照片的真实性，认为该证据并不能证明原告同意被告延迟支付租金等费用。
庭审中，原告放弃关于要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。
上述事实，有原告举示的《重庆“煌华国贸中心?新纪元购物广场”租赁合同》及补充约定、《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》及补充协议、《公交候车亭位置信息标注协议》、《“美星乐购街”户外活动承揽合同》、关于要求商场整改的通知、（2015）沙法民初字第12200号民事判决书、（2015）沙法民初字第12202号民事判决书，被告举示的照片，以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。本院现就合同合法性问题、原被告的争议焦点以及原告的诉讼请求，分项评述如下：
关于原、被告签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》及补充协议的内容合法性问题。
经审查，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。
关于原被告争议的焦点问题。
首先，关于被告租金起算时间问题。原被告在双方签订的租赁合同中约定，租金的起算时间，“以甲方出具的《开业通知书》所确定的开业日期为起算日”。庭审中，原告陈述重庆“美星乐购街?美食城”确实于2015年2月1日正式开业，但原告曾与包括被告在内的“美星乐购街?美食城”承租户签订承诺书，承诺租金从2015年3月1日起算，但并未举示该承诺书。被告举示照片一张，照片拍摄的是涉案商场公告栏上的一则通知。从通知内容看，与原告是否承诺租金从2015年3月1日起算无直接联系。故，本院对被告关于租金从2015年3月1日起算的辩解理由不予支持。据此，本院认定重庆“美星乐购街?美食城”开业时间为2015年2月1日，被告租金起算时间为2015年2月1日。
其次，关于原告是否按约履行综合管理职责问题。被告举示照片三张，证明被告隔壁铺面杂乱，原告的综合管理存在问题。因被告举示的照片证明力较弱，且无法反应照片显示内容的持续性。原告即便存在综合管理职责的瑕疵，亦不构成根本违约。该事实经过（2015）沙法民初字第12200号生效判决书予以确认，故本院对被告的抗辩理由不予认可。
关于原告是否按约履行宣广职责问题。原告在庭审中举示《公交候车亭位置信息标注协议》、《“美星乐购街”户外活动承揽合同》，已完成其履行宣广职责的初步证明。因原被告在租赁合同中对履行内容并未详细定量约定，在原告已举示证据材料证明其履行了宣传推广义务前提下，被告亦未举证证明被告未完全履行此项义务。该事实亦经过（2015）沙法民初字第12202号生效判决书予以确认，本院予以认可。故本院对被告的抗辩理由不予支持。
关于原告要求判令解除原被告签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》及补充协议的诉讼请求。
本院认为，首先，合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同的解除分为法定解除和约定解除。按照合同自由原则，当事人可以通过其约定或行使约定的解除权而解除合同。只要当事人解除合同的约定不违背法律和社会公共道德，在法律上是有效的。
其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》对保底租金的支付方式约定为，“本铺位的保底租金按照年支付一次，在签订本合同时乙方须一次性缴纳第一期保底租金，以后每期保底租金应提前叁个月缴纳”，同时，原被告签订的租赁合同19.2约定，若被告拖欠甲方保底租金、综合管理费、宣广费中的任何费用超过7日未自行纠正，甲方有权选择直接解除合同。庭审中，原被告双方确认被告在支付原告一年（2015年2月1日起至2016年1月31日止）的租金65664元、综合管理费21888元、宣广费3600元后，未再支付从2016年2月1日起算的租金、综合管理费、宣广费。而按照合同约定，被告应于2015年11月1日前向原告缴纳从2016年2月1日起算的租金、综合管理费、宣广费。截止到起诉时，被告拖欠原告租金的期间远超过7日，原告解除合同的条件已经成就，可以解除合同。故，本院对于原告的此一诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告立即向原告返还承租商铺的诉讼请求。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原被告签订的租赁合同及附件解除后，根据租赁合同性质，原告要求被告返还承租商铺，具有法律和事实依据，本院予以支持，但应给与被告合理期间的搬迁腾空期，本院酌定为3日。
关于原告要求被告支付原告逾期付款违约金的诉讼请求。因原告在诉讼过程中放弃该诉讼请求，系原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。
需要特别说明的是，因原告与案外人重庆新永基商业管理有限公司关于涉案商场存在租赁合同纠纷，2015年12月21日，案外人重庆新永基商业管理有限公司对被告承租商铺区域进行断电。该事实发生在原告起诉要求解除合同之后。本院在庭审中已向被告释明，如果被告认为其因此而受到损失，并要求原告返还已经缴纳的租金、综合管理费、宣广费等相关费用，可另案起诉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告重庆白鲸商贸发展有限公司与被告鄢志华签订的《重庆“美星乐购街?美食城”租赁合同》及补充协议于2015年12月10日解除。
二、被告鄢志华于本判决发生法律效力后3日内返还原告重庆白鲸商贸发展有限公司重庆市沙坪坝区双巷子步行街6号新纪元购物广场负一层“美星乐购街?美食城”M13号商铺。
驳回原告重庆白鲸商贸发展有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交25元），减半交纳25元，由被告鄢志华负担。此款限被告鄢志华于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆白鲸商贸发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 陈劲松
二〇一六年三月三日
书 记 员 张 伟