江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01810号
上诉人（原审原告）孙国荣。
委托代理人徐志良，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州恒捷资产管理有限公司，住所地苏州高新区邓尉路9号（润捷广场北楼2楼）。
法定代表人王振明，董事长。
委托代理人李颖，江苏尚科律师事务所律师。
委托代理人胡颖。
上诉人孙国荣因与苏州恒捷资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2014）虎民初字第0028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于苏州高新区胜能弹簧公司东、河道南、西、兴隆工商业实业公司北地块之土地使用权人为苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处。2007年、2008年间，苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处先后取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，在上述地块（即苏州高新区黄埔街8号）投资建造狮山国际公寓四幢住宅楼及附属工程。该工程分为两期，第一期包括1#楼、2#楼及配套服务楼、门卫楼，该工程于2009年通过竣工验收；第二期包括3#及4#楼。第一期工程完工后，苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处即与苏州恒捷资产管理有限公司签订《租赁协议》一份，约定前者将上述房屋出租给后者，其中1、2号楼用于单位集宿，其余附房作为集宿相关配套服务，租赁期限自免租金期（装修期）满之日起20年。协议第十一条“租赁双方权利和义务”第4项约定：乙方（即本案被告）应妥善使用和管理承租房屋（由乙方统一装修、出租），不得擅自将租赁房屋整体转租、转让、转借、合伙、合营等…
2010年1月22日，孙国荣（乙方，承租方）与苏州恒捷资产管理有限公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于苏州市黄埔街8号门卫楼1-2楼房屋用于开设面馆食堂和足浴棋牌，建筑面积450平方米，租赁期限自2010年2月28日起至2018年2月27日止，其中，免租装修期自2010年2月28日起至2010年8月27日止。关于租金支付方式及期限，双方约定：该房屋月租金总计14400元，物业管理费3.5元／月／平方米，共1575元／月；乙方应于本合同签订之日后2个工作日内支付前六个月租金计86400元，六个月物业费计9450元，总计96342元；以后每六个租赁月的首月五日前向甲方支付下六个月租金。…关于租赁保证金，双方约定：本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即30000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。…关于解除本合同的条件，双方约定：1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同自动终止，双方互不承担责任：1）该房屋占用范围内的土地使用权依法被提前收回；2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用；3）该房屋毁损、灭失并被鉴定为危险房屋；4）遭遇不可抗力。2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付二个月租金作为违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后三十天内仍未交付的；2）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；3）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4）乙方逾期不支付租金、物业管理费或保证金累计超过三十天的。合同另对交付时间、装修免租期、其他费用、装修、房屋返还时的状态、转租、转让和交换、双方责任、免责条款、租赁房屋的交还、违约责任等事宜进行约定。在该合同附件二，双方约定如下补充条款：1、甲方以现房交付与乙方，所有装修由乙方自行安装；2、店外所有招牌需经甲方审核后方可安装；3、甲乙双方约定，项目一期餐饮配套只设立一家面饭馆，甲方二期项目根据乙方经营状况而定是否设立第二家食堂或面馆，一期项目甲方不再设立其他快餐类餐饮；4、乙方承租期内的第二年，甲方赠送乙方一个月免租期（该年度第一个月），第三年给予一个月的免租期（该年度第一个月）；5、甲方负责水电配送到户；6、乙方所经营项目的证照，甲方协助乙方一同办理。合同签订后，双方均按约履行，苏州恒捷资产管理有限公司将涉案房屋交付孙国荣，孙国荣向苏州恒捷资产管理有限公司缴纳租赁保证金30000元，并在受领房屋后，将一楼用于开设“虞山面饭馆”，二楼用于开设足浴店，并按约向苏州恒捷资产管理有限公司支付租金及物业管理费。2011年1月5日，双方协商将所租赁的门卫楼二楼房屋退租，继续租赁一楼房屋，苏州恒捷资产管理有限公司并退还孙国荣租赁保证金15000元。2013年7月31日，苏州市高新区（虎丘）工商行政管理局狮山分局向“虞山面饭馆”出具苏新狮工商责停字（2013）第07031001号《责令停业通知书》，其内容如下“你（单位）未经许可，擅自在黄埔街8号从事餐饮经营活动。根据《无照经营查处取缔办法》及有关法律、法规规定，该行为属于无照经营行为。现责令你（单位）即日起立即停止所有经营活动，在办理好营业执照及相关许可手续后再开展经营活动。
原审另查明，狮山国际公寓1#楼、2#楼及服务楼、门卫楼均未办妥房屋所有权证及国有土地使用证。为配合孙国荣办理经营所需证照，2010年7月7日，苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处向孙国荣出具《证明》一份，明确坐落于苏州新区黄浦街8号的苏州狮山国际公寓由该办事处建造，公寓楼12800平方米＊2幢、辅助用房服务楼1734平方米、门卫486平方米，现已竣工验收交付使用，由苏州恒捷资产管理有限公司负责管理，两证在办理中。
原审又查明，截至2014年2月27日，孙国荣合计向苏州恒捷资产管理有限公司交付租金303388.10元、物业管理费30443.4元。
以上事实，有原审原告提供的房屋租赁合同、狮山国际公寓退房结算单、证明、责令停业通知书、收据，有原审被告提供的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、租赁协议、证明、建设工程竣工验收消防备案表及原审法院庭审笔录等证据予以证实。
原审原告孙国荣的诉讼请求为，请求判令：1、解除孙国荣与苏州恒捷资产管理有限公司之间的房屋租赁合同；2、苏州恒捷资产管理有限公司返还孙国荣已付房租金305472元（自2010年8月27日起计算至2014年2月27日止），已付物业费33411元（自2010年5月1日起计算至2014年2月27日止），租赁保证金15000元，以上合计353883元；3、苏州恒捷资产管理有限公司赔偿孙国荣装修及配套损失共计44.8万元；4、苏州恒捷资产管理有限公司赔偿孙国荣预期可得利益（营业利益）损失90万元（按30万元每年计算，计算3年）；5、本案全部诉讼费用由苏州恒捷资产管理有限公司承担。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按约履行。本案中，位于苏州高新区黄埔街8号的狮山国际公寓1#楼、2#楼及服务楼、门卫楼虽未取得房屋所有权证及国有土地使用证，但苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处系所涉地块的土地使用权人及建设单位，其在建设前已取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，且相关房屋建成后已通过竣工验收，故孙国荣与苏州恒捷资产管理有限公司签订的《租赁协议》应为合法、有效。上述协议明确约定由苏州恒捷资产管理有限公司对承租房屋统一装修、出租，故其有权以自身名义向孙国荣出租涉案房屋，并且，从孙国荣当庭提交的狮山街道办事处向其出具的《证明》看，孙国荣对于所租房屋不具备两证的事实应为知晓、认可，故孙国荣与苏州恒捷资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人的房屋租赁关系成立后，苏州恒捷资产管理有限公司按约将涉案房屋交付孙国荣开设“虞山面饭馆”，孙国荣按约向苏州恒捷资产管理有限公司支付房屋租金及物业管理费，前后长达四年有余，现孙国荣称因涉案房屋未办妥两证，导致其未能依法领取营业执照，故诉请解除双方之间的房屋租赁合同，其至少应提供证据证明如下事实：其曾向工商部门申领过营业执照、工商部门对其申请未予许可、工商部门未予许可的原因系其租赁房屋未取得两证，但孙国荣并未提供任何证据证明上述事实，故原审法院对该说法不予采信，因此，孙国荣称苏州恒捷资产管理有限公司存在违法行为导致其不能实现合同目的之主张不能成立，故其要求解除房屋租赁合同，由苏州恒捷资产管理有限公司返还房租、物业费、租赁保证金，并赔偿其装修及配套损失、可得利益损失的诉讼请求并无相应事实及法律依据，原审法院对此不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决：驳回孙国荣全部诉讼请求。案件受理费27674元，由孙国荣负担。
上诉人孙国荣不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审认定双方签订的合同合法有效是错误的。上诉人与被上诉人签订的合同，因被上诉人带有一定的欺诈性质，故应予解除。根据被上诉人与苏州高新区狮山街道办事处所签订的合同显示，本案所涉出租房的使用用途为周边单位员工住宿功能而并非用于商业经营，但被上诉人与上诉人所约定的房屋租赁用途为商业经营。因此，被上诉人违反了其与苏州高新区狮山街道办事处的合同约定，且并无在和上诉人签订合同之前告知租赁房屋的使用性质，应依法认定该合同予以解除或无效。另外，被上诉人向上诉人隐瞒了所出租的房屋的使用性质为住宅、地类也为住宅，导致上诉人的合同目的不能实现，故上诉人要求解除合同合法有据。2、根据《江苏省城乡规划条例》第五十条的规定，因被上诉人所出租的涉案房屋的土地性质和房屋使用性质均为住宅，且至今也未办理任何的变更手续去改变其使用性质，故卫生部门和工商部门是不会为上诉人承租的涉案房屋核发卫生许可证和营业执照的。3、因被上诉人的出租房屋按现行法律是无法办理营业执照的，故上诉人是否能提供其曾去工商部门办理过相关证件的证据并无意义。从被上诉人提交的2010年7月7日狮山街道所出具的证明，可以证明租赁房的两证在办理当中，该证据可以证实上诉人确实去办过营业执照但因无两证故要求被上诉人提供该证明。另外，上诉人曾去工商部门办理过营业执照，只是工商局出具的费用收据已经遗失。4、上诉人与被上诉人签署的合同违反了工商局办理个人营业执照的要求，被上诉人同时也违反了合同约定的协助义务，故双方合同的目的无法达成应予解除。本案原审判决在认定事实上没有确定诉争房屋的土地性质是住宅用地，但根据工商局办理商业性质的营业执照的要求，必须是非住宅用地才可办理营业执照，故上诉人未能办理营业执照的事实明显，而原审法院要求上诉人承担不能办理营业执照的举证责任属于举证责任分配错误。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人苏州恒捷资产管理有限公司辩称：上诉人对于自己主张的事实负有举证责任，其应当提供证据证明上诉人曾向工商部门申请营业执照、工商部门未予准许、工商部门不予准许的理由是上诉人不能取得两证。另外，和上诉人一样承租附近房屋的租户虽然未取得两证，但也取得了营业执照。综上，一审法院适用法律正确，故请求二审法院维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审审理中，被上诉人苏州恒捷资产管理有限公司协助上诉人孙国荣办理了营业证照。
以上事实有个体工商户信息及庭审笔录予以佐证。
本院认为，上诉人孙国荣与被上诉人苏州恒捷资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。上诉人孙国荣主张涉案房屋的土地性质和房屋使用性质均为住宅故无法办理营业执照。经查，上诉人孙国荣所承租的涉案房屋系门卫楼，为小区配套商业使用。二审中，被上诉人苏州恒捷资产管理有限公司已经协助上诉人孙国荣办理了营业执照，合同目的可以实现，故对于上诉人孙国荣要求解除合同或者主张合同无效的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27674元，由上诉人孙国荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许小澜
代理审判员 杨恩乾
代理审判员 黄学辉
二〇一五年六月十八日
书 记 员 黄源榕