北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12428号
上诉人（原审被告）郑伯密，男，1969年1月18日出生。
委托代理人姜秀艳（郑伯密之妻），女，1967年9月15日出生。
被上诉人（原审原告）北京同寓园物业管理有限公司，住所地北京市密云县长安小区12号楼2号门脸房。
法定代表人吴冬青，董事长。
委托代理人齐宇迪，女，1985年3月10日出生。
上诉人郑伯密因与被上诉人北京同寓园物业管理有限公司（以下简称同寓园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第4628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官田璐、法官常洪雷参加的合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人郑伯密，被上诉人同寓园公司的委托代理人齐宇迪到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。
同寓园公司在一审中起诉称：同寓园公司系密云县季庄小区物业服务企业。郑伯密系该×室业主，房屋面积为92.54平方米。同寓园公司依约为郑伯密提供了物业管理服务。郑伯密尚欠2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费共计3941元，故同寓园公司要求郑伯密立即给付此款。
郑伯密在一审中答辩称：涉诉房屋的产权人是郑伯密。同寓园公司提供的物业服务不到位，如单元门损坏，物业没有修理，致使郑伯密的电动车丢失，楼道和楼下很脏，无人清扫，冬天下雪没有人扫雪，楼道灯坏了无人修理，都是业主自己安装，楼房三层的平台防水坏了因无人维修，下雨时都是潮湿的。小区经常有不明人士进出，居住在小区没有安全感。另外郑伯密与同寓园公司没有签订物业服务合同。基于以上理由，郑伯密不同意全额交纳物业费，不同意同寓园公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：郑伯密系×室业主，房屋建筑面积为92.54平方米。2008年12月18日，北京檀州房地产开发有限公司（甲方）与同寓园公司（乙方）签订物业服务合同，约定由同寓园公司为季庄小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为每月每平方米0.55元，物业服务期限为5年，自2009年1月1日至2013年12月31日止。2013年9月1日，双方再次签订物业服务合同，约定物业服务期限自2014年1月1日至2018年12月31日，收费标准为每月每平方米0.8元。郑伯密尚欠2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3941元。一审庭审中，郑伯密持答辩意见不同意全额交纳物业费，同寓园公司对郑伯密的答辩意见予以否认，且不同意减免物业费。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自2009年1月1日至2014年12月31日，同寓园公司受北京檀州房地产开发有限公司的委托，对郑伯密居住的小区提供物业管理服务，同寓园公司与郑伯密即已形成物业服务合同关系，郑伯密已经接受了同寓园公司的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，故同寓园公司要求郑伯密交纳在此期间所欠物业费之诉讼请求，理由正当充分，该院予以支持。一审开庭过程中郑伯密所述的服务瑕疵并不足以构成减免物业费的情形。但该院也注意到，同寓园公司在提供物业管理和服务过程中确实存在不足，该院建议同寓园公司作为物业管理单位今后应多与业主沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：郑伯密于判决生效之日起10日内给付同寓园公司2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费3941元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郑伯密不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：1.郑伯密所在的季庄小区是2004年开盘入住的，郑伯密与同寓园公司并未签订物业服务合同。2.同寓园公司未向季庄小区全体业主公示由其承担季庄小区的物业服务管理，也未公布其法人资格和法定从业资质证书。3.同寓园公司没有提供其在2009年1月1日至2014年12月31日期间提供物业服务的证据。4.同寓园公司的物业收费说明中包含了绿化费、卫生费、公共区域小修费等，但是根据郑伯密提供的照片证据，可以看出涉案小区杂草丛生，路面坑洼不平，环境脏，楼道照明设施损坏，基本上是由业主自行更换维修。一审法院无视郑伯密提交的上述照片证据，将同寓园公司的物业服务情形认定为服务瑕疵，明显是故意偏袒同寓园公司。5.郑伯密2011年交过物业费，后来不交的理由在一审中已经说过，但是同寓园公司却让郑伯密从2009年开始补交，由此断定同寓园公司缺乏诚信。综上，郑伯密上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判郑伯密按照每月每平方米0.25元至0.3元标准向同寓园公司支付物业费；2.本案一、二审诉讼费由同寓园公司承担。
同寓园公司服从一审法院判决，其针对郑伯密的上诉请求和理由口头答辩称：不同意郑伯密的上诉请求和理由，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。关于承重墙的问题，同寓园公司已经阻止业主并向城管部门反映，同寓园公司没有执法权。关于私搭乱建问题，同寓园公司也已经向城管部门反映，同寓园公司已向一审法院提交相关照片和报告予以证明。综上，同寓园公司请求驳回郑伯密的上诉请求。
二审期间，郑伯密向本院提交了1张日期为2011年7月28日的收据，该收据载明：“今收到季庄53#-3-302交来2008年1月至2009年12月底物业费四项612元”，用以证明郑伯密于2011年交纳了涉案房屋的物业费612元。同寓园公司向本院提交以下新的证据：1.物业项目移交事项交接说明书，用以证明同寓园公司自2009年接管季庄小区的物业服务工作，交接时与前一家物业公司约定业主之前所欠物业费由接管的物业公司负责追讨。2.4份劳动合同书，用以证明同寓园公司从2009年起聘用保安。经本院庭审质证，同寓园公司认可郑伯密提交的收据的真实性，并认可其收取了郑伯密2009年的物业费四项306元；郑伯密对同寓园公司提交的证据1的真实性不予认可，认为同寓园公司未就更换物业公司向小区业主公示，且小区没有绿化，不同意交纳绿化费；对同寓园公司提交的证据2的真实性不予认可，认为是同寓园公司伪造的，同时主张同寓园公司管理多个小区物业，不能证明该4位保安就是为季庄小区提供服务的。本院经审查后认为，就郑伯密提交的收据，因同寓园公司认可其真实性，故本院对其真实性予以认定，并根据收据所记载的内容认定郑伯密已经交纳了2009年的物业费306元。就同寓园公司提交的证据1，郑伯密不认可其真实性，但未提交相反证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认；就同寓园公司提交的证据2劳动合同书，通过该劳动合同书，无法看出同寓园公司聘用的上述保安提供服务的具体地点，且郑伯密否认该劳动合同书的真实性，在同寓园公司未提交其他有效证据予以佐证的情况下，本院无法确认该4份劳动合同书的效力。
二审期间，依据郑伯密的书面申请，本院前往涉案季庄小区现场勘查小区的物业服务情况，并拍摄相应照片，双方对本院拍摄的现场照片的真实性均无异议。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有物业服务合同、照片、收据及双方当事人一、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：同寓园公司与郑伯密之间虽未签订书面的物业服务合同，但是同寓园公司作为季庄小区开发商北京檀州房地产开发有限公司委托的物业公司，已经对郑伯密居住的小区提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。郑伯密接受了同寓园公司的物业管理服务，应按照规定的标准履行交纳物业费的义务。郑伯密以其与同寓园公司未签订书面物业服务合同，要求减免物业费的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于郑伯密上诉主张同寓园公司提供的物业服务不到位一节，本院认为，郑伯密在本案中所主张的物业服务问题，同寓园公司应当予以改进，但郑伯密的现有证据并不足以证明同寓园公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且郑伯密所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，郑伯密所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。关于郑伯密上诉主张同寓园公司未公示、公布其相关信息之理由，亦不能构成郑伯密要求减免物业费的有效抗辩，故本院对其主张亦不予采信。另，因郑伯密在二审期间向本院提交了其于2011年交纳2008年-2009年部分物业费的收据，且同寓园公司予以认可，故本院对郑伯密已经交纳的部分物业费予以扣减。
但本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，同寓园公司在提供物业管理和服务过程中确实存在诸多不足，其应尽快改善；并在今后的物业服务过程中秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。
综上，因郑伯密在二审期间提交新的证据证明其已交纳了诉争期间的部分物业费，导致一审法院对涉案房屋的物业费金额计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市密云县人民法院（2015）密民初字第4628号民事判决；
二、郑伯密于本判决生效之日起十日内给付北京同寓园物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业费三千六百三十五元；
三、驳回北京同寓园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，由郑伯密负担（已交纳）。
二审案件受理费50元，由郑伯密负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 田 璐
代理审判员 常 洪 雷
二〇一五年十一月六日
书 记 员 孙国芳书记员赵霄