文书内容武汉市青山区人民法院判决原书用纸院长庭长合议庭刘友芬武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0107民初1134号原告：武汉市佳兴物业管理有限公司，住所地武汉市青山区122街坊31栋。法定代表人：李海燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈成厚，湖北佑应律师事务所律师（特别授权代理）。被告：徐刚，男，1967年2月11日出生，汉族，湖北省武汉市人，武钢实业公司退休职工，住武汉市青山区。原告武汉市佳兴物业管理有限公司与被告徐刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉市佳兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人沈成厚，被告徐刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市佳兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费15,055.2元及滞纳金289.1元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2002年4月原告与冶建花园小区业主委员会签订《武汉市物业管理委托合同》1份，约定：原告对冶建花园小区进行物业管理，业主应按照合同约定交纳物业服务费，逾期不交纳的，从逾期之日起按每天0.2元交纳滞纳金。合同到期后，原告与冶建花园小区业主委员会又续签了《武汉市物业管理委托合同》，被告作为冶建花园小区业主累计欠缴2009年1月1日至2016年12月31日的物业服务费15,055.2元，应当支付滞纳金289.1元，原告多次向被告催要未果，故诉至法院。被告徐刚辩称，我未交纳物业服务费是因为原告的物业服务未到位。1、我家厕所管道被接入排烟管道，致使厕所内往上喷水无法如厕。2、由于房屋设计的原因，此房屋有南北两个露台，上露台只能从本人家中进入。楼上高空抛物现象严重，生活垃圾只能由本人清理，我已经被迫为原告清扫了生活垃圾；3、我所住房屋外墙漏水非常严重，向原告反映过此问题，但一直未得到解决；4、2009年3月15日我家中被盗，损失了现金7,000元及其他财产；5、由于每天都要到露台上清理生活垃圾，我家人被高空坠物砸伤，对此我家里被迫安装了阳光防砸玻璃，但防砸玻璃已有四块被高空抛下的物体砸破；6、本人所住房屋属居住房，但本楼栋内开办有公司、幼儿园、培训学校，物业非常混乱；7、消防通道长期被占用；8、原有绿化几乎全部被毁，居住环境恶化；9、电梯内广告收入不透明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的武汉市房屋产权登记信息查询单、物业收费许可证、原告张贴告示的照片、化粪池清掏合同，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的武汉市物业管理委托合同3份，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；原告提交的证据原告向被告催缴物业服务费的照片，被告在庭审中认可原告在其门栋上张贴过催缴物业服务费通知书，故对此证据，本院予以采信；原告提交的证据律师函、EMS邮件单及回执，被告虽否认收到该律师函，但有原告邮寄的邮件单为凭，能够证明原告向被告邮寄过律师函，对该证据，本院予以采信。被告提交的照片复印件，无其他证据相印证，本院不予采信。经审理查明：被告系武汉市青山区冶建花园小区的业主，其房屋建筑面积为139.4㎡，原告于2007年11月1日与武汉市青山区冶建花园小区业主委员会签订了《武汉市物业管理委托合同》1份，约定：“原告委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水泵房、电梯间、电梯机房；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；本物业的管理服务费为高层住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取，暂收每月每平方米1.00元；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1元交纳滞纳金；委托管理期限为三年，自2007年11月1日起至2010年10月31日止”。合同期满后，原告分别于2010年11月1日、2013年11月1日又与武汉市青山区冶建花园小区业主委员会签订了《武汉市物业管理委托合同》各1份，均约定：“原告委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、水泵房、电梯间、电梯机房；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；本物业的管理服务费为高层住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主收取；委托管理期限为三年”，2010年11月1日的《武汉市物业管理委托合同》另约定：业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1元交纳滞纳金，2013年11月1日的《武汉市物业管理委托合同》另约定：业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.2元交纳滞纳金。2016年10月31日合同期满后，原告未再与冶建花园小区业主委员会签订合同，原告于2002年起为冶建花园小区提供物业服务至今。被告于2003年领取了所住房屋的钥匙，于2008年11月入住该小区，其已向原告交纳了2009年1月1日之前的物业服务费，之后的物业服务费一直未交纳，从2009年1月1日起至2016年12月31日止未交纳的物业服务费共计15,445.52元。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：被告所住房屋外墙漏水，致使其房屋内也漏水，被告为此一直在向原告反映，原告进行过维修，但问题一直未彻底解决。被告家中厕所下水管道出现故障，原告派人上门进行了查看，并每年请专业人员清理化粪池。原告发现小区内有高空抛物现象后，在小区醒目的位置张贴了“请勿高空抛物”的告示。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与冶建花园小区业主委员会签订的《武汉市物业管理委托合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务。2016年10月31日之后原告虽未再与冶建花园小区业主委员会签订合同，但原告至今一直在为小区提供物业服务，被告作为小区业主，其应当履行向原告交纳物业服务费的义务。被告应向原告支付2009年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费15,445.52元，现原告主张15,055.2元，不违反法律规定，被告应向原告支付2009年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费15,055.2元，但因被告所住房屋外墙漏水，致使其房屋内也漏水，按照《武汉市物业管理委托合同》约定，原告对被告所住房屋的外墙漏水问题具有及时维修的义务，原告虽进行过维修，但至今未彻底解决该漏水问题，可见原告提供的物业服务存在瑕疵，应适当减少2009年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费的收取，原告收取物业服务费以70％为宜，共计10,538.64元，据此，被告应当履行向原告支付物业服务费10,538.64元的义务。原告提供的物业服务存在一定瑕疵，未能全面履行合同约定义务，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。被告辩称其家中厕所管道被接入排烟管道，致使厕所内往上喷水无法如厕，此属原告物业服务不到位，对此本院认为，原告对此已经作出了相应的处理，其尽到了相应的物业服务义务，被告以此认为原告物业服务不到位的抗辩意见，本院不予支持。被告辩称其所住房屋外墙漏水非常严重，虽向原告反映过此问题，但一直未得到解决，属原告物业服务不到位，有事实依据，本院予以支持。被告辩称其家中于2009年3月15日被盗，损失了现金7,000元及其他财产，但未提交相应的证据证明，本院不予支持。被告辩称小区高空抛物严重，其家中安装的防砸玻璃已有四块被高空抛下的物体砸破，属原告物业服务不到位，对此本院认为，原告发现有高空抛物现象后已在小区醒目的位置张贴了告示，已经履行了相应的义务，并不存在怠于行使管理职责的情况，被告的该抗辩意见，本院不予支持。对被告其他的抗辩意见，因其未提交相应的证据证明，本院均不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐刚于本判决生效之日起10日内向原告武汉市佳兴物业管理有限公司支付物业服务费10,538.64元；二、驳回原告武汉市佳兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费92元，由被告徐刚负担63元，由原告武汉市佳兴物业管理有限公司负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘友芬二〇一七年八月八日书记员  汤西倩