南京市建邺区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）建行初字第85号
原告尤本东，女，1973年11月27日生，汉族。
委托代理人何广庆，男，1971年10月2日生，汉族。
被告南京市建邺区人民政府。
法定代表人张俊，区长。
委托代理人周雨石，江苏兢慎律师事务所律师。
原告尤本东诉请撤销被告南京市建邺区人民政府（以下简称建邺区政府）作出的宁建府征补字（2013）第152号房屋征收补偿决定（以下简称“152号补偿决定”）一案，于2014年1月7日向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告建邺区政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭审理了本案。原告尤本东及其委托代理人何广庆，被告建邺区政府的委托代理人周雨石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建邺区政府于2013年8月16日就尤本东被征收房屋作出“152号补偿决定”。
建邺区政府在举证期限内提交了作出具体行政行为的证据、依据。
证据：
1、《关于河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目的立项批复》（宁新城指综字（2012）535号）。证明涉案房屋经相关部门立项批准。
2、《建设用地规划许可证》（附件，地字第320105201211474号）。证明涉案征收房屋经相关规划部门许可用地。
3、《征收项目确认书》（编号2013012）。证明该征收地块符合公共利益，获准征收。
4、《河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目房屋征收补偿方案》及公告。证明已向尤本东公示征收目的、范围、货币补偿和产权调换等13项补偿方案。
5、《南京市社会稳定风险评估审批表》。证明对征收工作进行了社会稳定风险评估，相关专家评定为“低等风险，准予实施”。
6、《河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目房屋征收补偿实施方案》。证明已为尤本东提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式。
7、《征收补偿实施方案审核意见书》。证明征收补偿实施方案经相关行政部门核准同意。
8、宁建府征字（2013）第2号南京市建邺区人民政府房屋征收决定（以下简称“2号征收决定”）及其公告。证明涉案房屋在征收决定确定的征收范围之内，并在征收范围内予以公告，告知了相关事项和救济渠道。
9、《通知》（评估公司名录）。证明相关地政部门经报名指定该征收地块有五家评估机构可供选择。
10、《摇号选定评估机构申请书》、《选定评估机构征求意见汇总表》。证明占50%以上征收范围内的被征收人或者利害关系人选定摇号，而不选择投票的方式确定评估机构。
11、《摇号选定评估机构通知》、《公证书》。证明江苏大新房地产地价评估有限公司经公证处抽签摇号产生为本案评估机构。相关行政部门确定公证摇号的时间、地点和报名评估机构。
12、江苏大新房地产地价评估有限公司分户评估报告和分户评估表。证明涉案房屋货币补偿数额是由该评估机构依法确定，是“152号补偿决定”的事实依据。
13、“关于尤本东住宅房屋征收补偿金额分户评估表送达情况说明”和身份证明。证明分户评估表已向尤本东送达，并有社区人员见证。
14、宁建府征补字（2013）第152号南京市建邺区人民政府房屋征收补偿决定书（以下简称“152号补偿决定书”）。证明因尤本东拒绝在签约期内签约，建邺区政府有权依法作出具体的行政征收补偿决定。
15、征收补偿专项存款证据和现场公示相关资料（照片，包括评估现场公示材料、产权置换房源表、征收补偿汇总表、被选房屋一览表、征收办办公室情况介绍）。证明依法办理了专项资金开户，和现场公开征收补偿信息。
16、关于尤本东住宅房屋征收补偿协商谈话记录。证明不完全记载工作人员与尤本东及其家人就征收补偿问题多次协商未果的情况。
依据：
1、《中华人民共和国物权法》第九、四十二条。
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九、二十六条。
3、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十、二十一条。
原告尤本东诉称，一、建邺区政府征收目的违法。违反了《中华人民共和国循环经济促进法》第二十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第八条、《中华人民共和国宪法》第十三条第三款、《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二条的规定。以上各法律法规都明确规定了征收房屋的目的只能是为了公共利益的需要。本次征收地块处于河西新城区，紧邻绿博园，滨江公园，奥体中心，周边环境优美，各项基础设施齐全，无须环境整治。本地块内四栋居民楼建成年限在10-30年，远远未到50年的使用年限，特别是本人所住的4栋建成才13年，有工程质量优良证书，根本不属于危房。南京市规划局对本次征收地块的规划土地性质为二类居住地块，在宁国土资（2012）153号文中本次征收地块的规划用途为住宅混合。这些都证明了本次征收的目的为了牟取巨额商业利益根本不是为了公共利益的需要。
二、征收依据违法。1、关于南京市环境综合整治指挥部办公室《关于下发第二、第三战役环境综合整治任务的通知》（宁综指办（2013）38号），该文只是市政府的内部文件，约束对象是市政府下属各职能部门和单位，对社会公众没有约束力，不能作为征收依据。2、关于南京市规划局的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，该许可证内容违法，其用地性质一栏中为A5危旧房、城中村改造及环境整治用地。而《城市用地分类与规划建设用地标准》中A5文化医疗卫生用地，在整个《城市用地分类与规划建设用地标准》中根本没有危旧房、城中村改造及环境整治用地这一项。核发建设用地规划许可证未听证，程序违法。违反《中华人民共和国行政许可法》第三十六条、第四十七条第一款的规定，规划局核发建设用地规划许可证前没有告知利害关系人即本人，剥夺了利害关系人进行陈述、申辩和享有要求听证的权利，程序严重违法。3、关于南京河西新城区开发建设指挥部《关于河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目的立项批复》（宁新城指综字（2012）535号），第一、依据宁政发（2006）86号中《南京市政府核准的投资项目目录》（三）市级政府投资主管部门是指市发改委与市经委，市发改委负责核准基本建设类项目，市经委负责核准技术改造类项目，宁政发（2012）222号中五、保障措施中（二）明确部门职责。市发改委对列入计划的项目统一核发立项批复。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第八条建设项目符合《条例》第八条、第九条规定，需要依法实施征收的，建设单位持发改和建设部门出具的项目批准文件。以上法规都明确了南京河西新城区开发建设指挥部根本没有立项批复权，房屋征收的立项批复权是在发改委。第二、立项批复程序违法。依据《中华人民共和国行政许可法》第三十六条，第四十七条第一款规定，立项批复前没有告知该利害关系人即本人，剥夺了利害关系人进行陈述、申辩和享有要求听证的权利，程序严重违法。第三、立项批复涉嫌非法扩大征收面积。而本地块实际就原农研所4栋宿舍楼和幼儿园占地面积不到8000平方米。而南京河西新城区开发建设指挥部的立项批复中的占地面积是4.2万平方米。将已经于3年前征收过的原农研所3万多平米土地二次征收，套取征收补偿款。4、南京市住房和城乡建设委员会下发的《征收项目确认书》（编号201312）违法，该确认书中表述经论证，确认该项目符合公共利益需要，而却没有提供事实和法律依据以及相关论证报告。第一、违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条的规定，该地块的规划土地性质是二类住宅用地，不属于房屋征收中公共利益的认定的范围，属于商业开发。第二、擅自扩大房屋征收范围，而实际上该地块原所属农药研究所股份有限公司所拥有土地及房屋已于三年前征收（土地面积50多亩），该《征收项目确认书》将该部分土地及房屋再次纳入征收，涉嫌二次征收，套取政府征收资金。第三、《征收项目确认书》程序违法，违反《中华人民共和国行政许可法》第三十六条：“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”的规定。建邺区政府在作出该《征收项目确认书》的具体行政行为时，并没有告知该利害关系人即申请人，也没有听取利害关系人的意见，剥夺了利害关系人进行陈述和申辩的权利，程序严重违法。5、建邺区政府未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条规定提供证据证明其决定同时符合“国民经济和发展规划”、“土地利用总体规划”、“城乡规划和专项规划”以及“区县有国民经济和社会发展年度计划”。违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条关于依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划的。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证的规定。
三、征收程序违法。1、建邺区政府无《房屋征收补偿方案》的相关论证报告。违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定。2、建邺区政府未在征收范围内向征收人公示项目批准文件，市规划部门出具的规划许可文件、市国土资源部门出具的土地权属证明文件。违反《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第八条建设项目符合《条例》第八条、第九条规定，需要依法实施征收的，建设单位持发改和建设部门出具的项目批准文件、市规划部门出具的规划许可文件、市国土资源部门出具的土地权属证明文件报市房屋征收部门，由市房屋征收部门会同市发改、规划、国土等部门和有关区政府进行前期调查、论证，确定房屋征收范围的规定。3、建邺区政府未将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。违反《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条市、区政府将论证后的征收补偿方案在征收范围内公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。第十三条市、区政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布的规定。4、建邺区政府未对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并在征收范围内以公告形式公布，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布的规定和《南京市国有土地征收与补偿办法》第五条区政府确定的区房屋征收部门负责组织征收范围内房屋调查登记并公布结果；第十八条政府作出征收决定后，房屋征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关材料，被征收人应当予以配合。调查结束后，市区政府将调查结果在征收范围内以公告形式公布的规定。5、建邺区政府无征收补偿资金未做到足额到位、专户存储、专款专用的证明。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十一条房屋征收补偿资金应当严格使用审批程序，做到足额到位、专户存储、专款专用的规定。6、评估程序及评估违法。第一、评估机构的选定程序违法，本次征收决定于2013年5月7日作出，而建邺区征收办却于4月24日就开始选定评估机构。评估机构征求意见的日期是2013年4月24日至2013年5月8日，截止日期尚未到，建邺区征收办就于2013年5月7日提交了《摇号选定评估机构申请书》。报名的评估机构有五家，而摇号时评估机构却只有四家，摇号现场无被征收人在场。违反了公开、公平、公正的原则。第二、评估违法。1、实地查勘记录未经被征收人签字认可，违反了《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十八条被征收房屋实地查勘记录，由被征收人、房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可的规定。2、依据国家标准《房地产估价规范》5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。而本次评估只采用了一种估价方法，评估公司明显违规操作。3、建邺区政府始终未曾向本人提供合法的评估报告，只是提供了一份无注册房地产估价师签字评估明细表，从而剥夺了本人向评估专家委员会申请鉴定的权利。违反了《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十九条房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。以及第三十条被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字，不得以印章代替签字，同时加盖评估机构公章的规定。第三、评估价格明显低于周边房屋市场价格，有人为操纵的嫌疑。7、建邺区政府作出征收决定前无社会稳定风险评估报告。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十四条征收房屋社会稳定风险评估工作由所在地的区政府负责实施。区政府应当在征收补偿中做好征收保障、综合执法工作，确保社会稳定的规定。
四、征收补偿方案违法。1、本次征收的补偿方案是由建邺区房屋征收管理办公室做出的，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条明确了市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府。建邺区房屋征收管理办公室无权作出征收补偿方案。2、补偿方案提供的产权房源违法。违反了《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十五条，区房屋征收部门提供房屋产权调换房源的，应当向市房屋征收部门提供房屋来源证明的规定。本次征收提供的产权置换房都在保障房片区，土地来源都属于划拨土地，房屋产权权利人、产权性质等都不明确，不具备作为产权置换房的基本条件。3、征收补偿方案违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋的规定。建邺区政府未提供改建地段的房屋（本地块根据规划就是建住宅）。
五、征收方式违法。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的规定。1、征收开始的5-7月间每日高音喇叭十几个小时骚扰被征收户（本人及小区住户多次向市政热线12345投诉）。2、非法掐断原告楼道路灯（本人于2013年7月17日向市政热线12345投诉）。3、勾结社会闲杂人员砸毁本小区围墙及自行车棚（110有报警和出警记录）。4、多次勾结社会闲杂人员妄图盗窃本小区树木（本人于2013年6月24日向市政热线12345投诉，小区其他住户也多次向12345投诉）
综上所述，建邺区政府作出“152号补偿决定”目的、依据、程序等多处违法，请求依法确认该补偿决定违法并予以撤销；本案诉讼费用由建邺区政府承担。
尤本东向本院提交了以下证据：
1、“152号补偿决定书”。
2、（2013）宁行复第180号南京市人民政府行政复议决定书（以下简称“180号复议决定书”）及送达回证。
3、建筑安装工程质量优良证书。
4、南京市河西新城区中部地区控制性详细规划（附图）。
5、关于农研所地块房屋征收几个问题的告知与提醒----致被征收人的一封信之三。
6、王某甲、陈某某的声明。
以上证据证明建邺区政府的本次征收目的、征收依据、征收程序均违法，补偿方案违反公平合理。
被告建邺区政府辩称，一、尤本东请求撤销“152号补偿决定”，无事实和法律根据。尤本东对本项目征收目的是否符合公共利益、用地性质是否符合规定、规划许可是否符合程序等其他行政机关的具体行政行为提出异议，明显超出本政府答辩的范围，超出尤本东请求撤销“152号补偿决定”的诉讼请求范围，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》处理本案的受理范畴。其认为本政府征收程序、征收补偿方案违法，无事实及法律根据。
二、“152号补偿决定”证据确凿、充分。本政府根据南京河西新城区开发建设指挥部《关于河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目的立项批复》、南京市规划局《建设用地规划许可证》等相关文件的规定，实施河西原农研所地块危旧房改造暨环境综合整治项目，并根据南京市住房和城乡建设委员会《征收项目确认书》，依法进行征收。螺丝桥大街80号X幢703室房屋位于本次征收范围内。本政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，开展了以下主要工作：制定《河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目房屋征收补偿方案》并进行为期一个月的公告；对该项目进行社会稳定风险评估，制定《南京市社会稳定风险评估审批表》。制定《河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目房屋征收补偿实施方案》并经相关职能部门审核同意。作出“2号征收决定”，将该决定在房屋征收范围内予以法定期限的公告。该决定依法告知了尤本东房屋征收目的、征收范围、征收补偿实施方案、征收补偿方式、征收补偿价值、征收补偿补助及奖励费标准、产权调换房源、征收实施步骤、征收签约期限、行政复议和地政诉讼权利等事项。本政府经南京市相关公证机构公证摇号依法确定江苏大新房地产地价评估有限公司为征收项目的评估机构。由评估机构出具分户评估报告和评估表，并向尤本东送达。尤本东收到评估报告和评估表后，在规定期限内并未提出书面复核评估申请。因尤本东在签约期内拒绝签署征收补偿协议，本政府依法于2013年8月16日作出“152号补偿决定书”，并在征收范围内予以公告。该决定书依法告知了尤本东被征收房屋的基本情况、补偿方式、产权调换房源、补偿补助金额、搬迁期限、行政复议和行政诉讼权利等事项。
三、征收补偿合法合理。尤本东为本市本区螺丝桥大街80号X幢2单元703室房屋产权人，房屋建筑面积为81.57平方米，用途为住宅，在本次征收范围内。按照评估公司出具的房屋征收评估结果，被征收房屋货币补偿金额为人民币1412956元，装潢及定附补贴等为65256元，合计1478212元，给付尤本东。另搬迁费按房屋建筑面积50元／平方米补偿，计4078.5元，临时安置费按房屋建筑面积每月28元／平方米补偿，支付一年，计27407.52元，合计31485.02元，一并给付尤本东。同时，本政府提供了积贤雅苑、春江新城等小区的产权调换房源，符合相关规定，且较为合理。
四、“152号补偿决定”适用法律、法规及规章正确。“152号补偿决定”符合《中华人民共和国物权法》第九、四十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九、二十六条、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十、二十一条等规定。
综上，“152号补偿决定”事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，请求法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条（一）项的规定，予以维持。
经庭审质证，尤本东对建邺区政府提交证据的质证意见为：
对证据1的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。
称立项批复是由南京河西新城区开发建设指挥部作出，依据《南京市企业投资项目核准暂行办法》第十条（五）项企业投资建设由市级政府投资主管部门核准的项目、《南京市政府核准的投资项目目录》（三）市级政府投资主管部门是指市发改委与市经委，市发改委负责核准基本建设类项目，市经委负责核准技术改造类项目、宁政发（2012）222号中五、保障措施中（二）明确部门职责，市发改委对列入计划的项目统一核发立项批复等规定，本项目的立项批复权属于市发改委，南京河西新城区开发建设指挥部作为事业单位，不是法定的核发立项批复的部门，无权作出立项批复。
对证据2的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称用地性质违法，许可证的用地性质是A5危旧房、城中村改造暨环境整治用地。依据《城市用地分类与规划建设用地标准》，标准中根本没有危旧房、城中村改造及环境整治用地这一类别，其中A5类是医疗卫生用地。行政许可程序违法，违反《中华人民共和国行政许可法》第三十六条和第四十七条之规定，未告知利害关系人享有陈述、申辩和申请听证的权利。
对证据3的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称《征收项目确认书》系虚假陈述，本次征收纯粹是商业目的。南京市规划局对该地块的规划用地性质确定为二类住宅用地。《河西新城区中部地区控制性详细规划》也明确了该地块的规划是《住宅混合用地》，根本不是什么公共利益。
对证据4的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称征收目的违法，本次征收地块内四栋居民楼分别建成于1978年，1992年，2000年，远远未达到50年的使用年限。特别是其本人所住的4栋建成才13年，并且有工程质量优良证书，根本不属于危房。产权调换房源违法，未提供改建地段的回迁房。违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段的房屋。
对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可。称该证据系伪造，群众代表的签字是伪造的，相关当事人出具了书面申明“该签字非当事人本人所签”。
对证据6的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称建邺区政府违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十、十一条之规定未在征收范围内就征收补偿方案征求被征收人意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。也未组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
对证据7的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称该证据中的回复表述“已报送社会稳定风险评估意见和资金证明经过审核”，而建邺区政府根本无资金足额到账证明，社会稳定风险评估意见系伪造。违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定。
对证据8的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称本次征收的目的违法，本次征收地块处于河西新城区，紧邻绿博园，滨江公园，奥体中心，周边环境优美，各项基础设施齐全，交通便利，出门即是公交站，300米内是地铁，是标准的地铁楼盘。无须环境整治。本次征收地块内四栋居民楼建成年限远远未到50年的使用年限，特别是其本人居住的4栋建成才13年，并且有工程质量优良证书，根本不属于危房。纯粹是建邺区政府为了谋取巨额商业利益，巧取豪夺，巧立名目而已。南京市规划局对本地块的规划土地性质为二类居住地块，《河西新城区中部地区控制性详细规划》也明确了该地块的规划是《住宅混合用地》。这些都证明了本次征收的目的是为了牟取巨额商业利益，根本不是为了公共利益的需要。另外，还违反了《中华人民共和国循环经济促进法》第二十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二、八条、《中华人民共和国宪法》第十三条第三款、《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二条之规定，以上各法律法规都明确规定了征收房屋的目的只能是为了公共利益的需要。
对证据9的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称该证据证明房屋征收部门于2013年4月10日开始评估程序，4月24日进行了评估公司选择。而“2号征收决定”却于此后的5月7日作出，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定。先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，评估机构选择程序不合法。
对证据10的真实性、合法性、关联性不认可。称建邺区政府无法证明在征收范围内发放了《摇号选择评估机构申请表》，更无法证明其中的《选定评估机构征求意见汇总表》中的意见汇总结果是真实的，建邺区政府根本未在征收范围内告知被征收人选择评估机构方式，至于发放所谓的114份意见表，回收86份意见表，纯粹是伪造的。
对证据11的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称建邺区政府未在征收范围内公布过《摇号选定评估机构通知》，摇号时也未有被征收人参加，是暗箱操作。
对证据12的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称评估程序不合法，未安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，也无实地勘测记录。违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条、《房地产估价规范》估价程序中第4.0.1条第4款，4.0.5条和第8.0.6条第5款之规定，未按评估程序规定实地勘测并出具实地勘测记录。评估目的不合法，分户评估报告中对评估目的的表述为“为城市房屋征收补偿估价”，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”的规定。1、分户评估报告内容不完整，主要项目缺失。根据《房地产估价规范》的规定，估价报告应包括下列部分：1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。估价报告应记载下列事项：1、估价项目名称；2、委托方名称或姓名和住所；3、估价方（房地产估价机构）名称和住所；4、估价对象；5、估价目的；6、估价时点；7、价值定义；8、估价依据；9、估价原则；10、估价技术路线、方法和测算过程；11、估价结果及其确定的理由；12、估价作业日期；13、估价报告应用的有效期；14、估价人员；15、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16、估价的假设和限制条件；17、附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。而涉案分户估价报告只有一张纸，连最基本的估价项目名称，委托方名称或姓名和住所，估价方的住所，报告应用的有效期，估价人员和估价机构的资格证明等都没有。2、评估结果与市场价格严重不符，远低于实际市场价格。分户评估报告采用的数据不真实，评估结果严重背离实际市场价格，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的规定和《房地产估价规范》对估价报告公正性和客观性的要求。根据《房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收部门应该向委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况包括已经登记的房屋情况和未经登记的建筑的认定处理结果的情况，调查结果应当在房屋征收范围内向征收人发布，对于未经登记的建筑应当按照市县人民政府的决定处理结果进行评估。分户评估报告未对本人房屋的阁楼进行评估，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑，应当给予补偿的规定。
对证据13的真实性、合法性、关联性不予认可。称这不是一份签收材料，只是一份说明，即无受达人签字，送达日期，也无送达方式和送达文书号，更未附签收回执。该《说明》也只是说明曾去送了一份分户评估表，至于是否见到其本人，是否签收都无法说明，这样一份说明也是事后伪造的。
对证据14的真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。称“152号补偿决定书”的作出无事实依据。该补偿决定书中表述“为切实维护公共利益，保障被征收人的合法权益，---作出如下征收补偿决定”。而实际上依据南京市规划局对本地块的规划以及《河西新城区中部地区控制性详细规划》都明确了该地块是用于商品房开发。“152号补偿决定书”未对其房屋的装潢、附属物阁楼和车棚进行认定、评估和补偿。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，也违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收部门应当向委托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记的建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估的规定。补偿价格明显低于房屋实际价值，致使被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量明显降低，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的规定。
证据15中的开户通知书并无资金到账信息，无法证明征收资金在作出征收决定前足额到账。违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》十二条作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定。该开户通知书的日期是5月7日，恰恰证明在作出征收决定5月7日前，根本没有开立专项账户。资金在征收前没有足额到户，而是根据进度到户。而该份证据中的现场公示资料，依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十二条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十一条第一款第（三）项的规定，不属于合法证据。
对证据16的真实性、合法性、关联性不予认可。称谈话记录属伪造，其本人从未与建邺区政府进行过协商谈话。依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十五条、《中华人民共和国行政诉讼法》第三十一条第一款第（七）项的规定，建邺区政府向法院提供的现场笔录，应当载明时间、地点和事件等内容，并由执法人员和当事人签名。当事人拒绝签名或者不能签名的，应当注明原因。有其他人在现场的，可由其他人签名。该《谈话记录》中表述“征收组于2013年6月6日上午到本人家中，告知本人分户评估报告已经复核回复，不可改变，按评估表价格”，而建邺区政府出具的《情况说明》却是2013年6月6日下午才向本人送达评估报告和评估表。该份不合法的证据恰恰证明建邺区政府未向本人送达分户评估报告。
建邺区政府对尤本东提交证据的质证意见为：
对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性予以认可。但对证明目的不予认可。
对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可。称有关本次征收的征收目的、征收依据属于本项目的前期合法性审查，不属本案审查的范围。出具“声明”的两证人未能出庭作证，无法认可。
建邺区政府为证明其向尤本东合法送达了分户评估报告和分户评估表，申请证人陈某、王某到庭作证。
证人陈某在庭审中称，2013年6月上旬的一天，其和王某送分户评估表给尤本东，有无其他人同去记不得了。送至尤本东家，她家住七楼，她家夫妻二人都在家。送的表上有评估公司的公章，应该有评估师的签字，时间长，记不得了。叫尤本东在回执单上签字，她不签字我们就走了。
证人王某在庭审中称，2013年6月上旬。领导安排其和陈某向尤本东家送达分户评估报告，同去还有社区一个人，陈某给尤本东材料时，其到外面接电话，陈某给她材料是一张还是两张其不清楚，具体是什么材料没有看见。送达地点是尤本东家，她家在七楼，她们夫妻都在家里。材料送给尤本东后没有叫她签收。其仅送过2013年6月上旬的一次材料。其他没有参加。2013年6月6日正常情况应是去做谈判工作。具体做什么，有无送达材料记不清了。
本院对尤本东、建邺区政府提交的证据及证人陈某、王某的证言做如下确认：
尤本东提交的6份证据中，证据1、2具备真实性、合法性、关联性，予以采信。证据3、4、5、6与本案作出裁判所需查明事实无关联，不予评判。
建邺区政府提交的16份证据中，证据1-12、14-15系其在涉案具体行政行为实施过程中收集形成，具备真实性，与本案有关联，予以采信。证据13、16不具有真实性、合法性，不予采信。
证人陈某、王某是征收部门工作人员，与建邺区政府有利害关系，且两人的证言无相关证据佐证，不能证明建邺区政府已向尤本东送达了被征收房屋的分户评估报告和分户评估表，对其二人的证言不予采信。
经审理查明，南京市土地储备中心河西新城分中心依据2012年12月19日的南京河西新城区开发建设指挥部宁新城指综字（2012）535号《关于河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目的立项批复》，以及2012年12月31日的南京市规划局地字第320105201211474号《建设用地规划许可证》，实施河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目（河西中部51号地块）。建邺区政府按规定程序履行相关手续后，于2013年5月7日作出“2号征收决定”。“2号征收决定”中确定了征收目的系危旧房改造暨环境整治；征收范围为建邺区螺丝桥大街80号1幢-4幢、螺丝桥大街80号原农研所幼儿园二层楼、螺丝桥大街16号南京宇桥通用电气有限公司（具体征收范围以地字第320105201211474号规划许可证为准）；明确了征收补偿实施方案（该方案中确定了产权调换房的地点、面积、套型等）及征收实施单位（南京市建邺区房屋征收管理办公室）等。同日，建邺区政府将“2号征收决定”及征收补偿实施方案在征收范围内予以公告。坐落本市建邺区螺丝桥大街80号X幢703室房屋（丘号：486660-IV-40，建筑面积81.57平方米，房屋用途为住宅）产权人系尤本东，该房屋在征收范围内。“2号征收决定”公告后，尤本东在法定期限内既未申请行政复议，又未提起行政诉讼。2013年5月7日，经公证摇号选定的评估机构江苏大新房地产地价评估有限公司受建邺区政府委托，对螺丝桥大街80号4幢703室房屋以征收补偿为评估目的进行了价值评估，出具了正式的评估报告和分户评估表。评估报告确定了螺丝桥大街80号X幢703室房屋（含相应的土地使用权）在估价时点（2013年5月7日）的征收评估价值为人民币1412956元整。建邺区政府收到江苏大新房地产地价评估有限公司出具的正式的评估报告和分户评估表后，未及时转交尤本东。2013年8月16日，建邺区政府作出“152号补偿决定”，并于当月向尤本东送达了“152号补偿决定书”。“152号补偿决定书”中决定：一、对被征收人尤本东名下的坐落于本市建邺区螺丝桥大街80号的房屋实施征收，按照《河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目房屋征收补偿实施方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，按照江苏大新房地产地价评估有限公司出具的房屋征收评估结果，被征收房屋货币补偿金额为人民币1412965元，装潢及定附补偿等为人民币65256元，合计人民币1478212元，由征收人给付被征收人。三、如被征收人选择房屋产权调换，按照《河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目房屋征收补偿实施方案》确定的安置地点和安置原则选择产权调换房屋，产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《河西原农研所地块危旧房改造暨环境整治项目房屋征收补偿实施方案》结算。四、由征收人给付被征收人搬迁费和临时安置费，搬迁费按房屋建筑面积50元／平方米补偿，计人民币4078.50元，临时安置费按房屋建筑面积每月28元／平方米补偿，支付一年，计人民币27407.52元，合计人民币31486.02元。五、限被征收人自接到本决定之日起15内到区房屋征收管理办公室选择补偿方式，并完成搬迁，交付被征收房屋。尤本东收到“152号补偿决定书”后，在法定期限内向南京市人民政府申请行政复议。南京市人民政府于2014年1月2日向尤本东送达了“180号复议决定书”，维持了建邺区政府作出“152号补偿决定”的具体行政行为。
本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，有具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”从以上规定可以看出，分户评估报告是行政机关作出房屋征收补偿决定的重要依据。本案查明的事实是，建邺区政府收到评估机构提供的分户评估报告后，未将分户评估报告及时转交尤本东，违反法定程序，导致“152号补偿决定”不具有合法性，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目之规定，判决如下：
撤销南京市建邺区人民政府作出的宁建府征补字（2013）第152号房屋征收补偿决定。
案件受理费50元，由南京市建邺区人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙国荣
审 判 员 曾牛平
人民陪审员 徐 堃
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 曹 飞