陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0602民初1433号
原告（反诉被告）：延安双崇工贸有限公司。住所地：延安市宝塔区万花乡毗圪堵村。
法定代表人郑伟东，公司董事长。
委托代理人：薛安、高峰，北京市炜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）延安秦炅工贸有限公司。住所地：延安市百米大道政务大厅隔壁。
法定代表人魏炯，公司董事长。
委托代理人：刘伟，陕西嘉岭律师事务所律师。
被告：延安欣华阳工贸有限公司。住所地：陕西省延安市宝塔区通圣园小区。
法定代表人韩伟，公司董事长。
委托代理人：张海燕、祝堂林，陕西嘉岭律师事务所律师。
原告（反诉被告）延安双崇工贸有限公司（以下简称“双崇公司”）与被告（反诉原告）延安秦炅工贸有限公司（以下简称“秦炅公司”）、延安欣华阳工贸有限公司（以下简称“欣华阳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
双崇公司向本院提出诉讼请求，1、请求判令两被告全面履行《承包合同书》；2、请求判令被告秦炅公司减少租赁房屋的年租金420000元，立即返还已付地下室租金的840000元，赔偿实际投入损失611150元；3、请求依法分割两被告应收取的租金；4、请求判令两被告采取有效措施保证租赁房屋供暖，秦炅公司赔偿供暖损失580000元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月23日，原告与被告秦炅公司签订《承包合同书》，约定被告秦炅公司将宝塔区宝塔办事处双拥大道3228号院（1-7层及地下室、后院）发包租赁给乙方经营，承包租赁期限为2014年2月23日至2022年12月31日，2014年2月23日至2017年12月31日的年承包费为3000000元，合同第六条第四款约定秦炅公司保证所有房屋均具备经营使用条件。签订合同时，秦炅公司也向原告保证水、电、气及供暖正常。被告接受房屋后，便开始对包括地下室在内的所有房屋进行装修，投入了大量资金，仅地下室的装修及其他投入就达611150元，在原告装修过程中，同时办理地下室经营使用的相关手续时，却被工商部门通知需要提供地下室用途的证明，于是原告要求秦炅公司提供相关证明，但其始终无法提供，导致该地下室交付后原告始终无法使用。2014年入冬，因房屋无法供暖，原告遂要求被告采取措施予以解决，但被告始终予以推诿，至今仍未解决，因原告经营的项目包括宾馆，导致原告损失惨重。
2015年，秦炅公司根据与他人调解协议将租赁房屋的第二层201室、第三层301室、第七层转让给欣华阳工公司，2016年1月11日，上述房屋过户至欣华阳公司名下。原告已经按约向秦炅公司支付了2014年度及2015年度的租金，秦炅公司在上述房屋转让后依然发函要求原告支付2016年度的全部租金3000000元，违背了基本的诚信原则。原告与秦炅公司多次协商，要求被告采取措施解决供暖问题并赔偿相关损失，并减去每年地下室的租金420000元，返还原告已缴纳的地下室租金840000元并倍偿原告投入的611150元，同时提出依法分割两被告应收的租金。但对原告的请求秦炅公司均置之不理，只是一味的要求原告支付全部的租金。2016年3月12日开始，秦炅公司派人挡住租赁房屋的门口，不让原告正常经营，影响十分恶劣，给原告的经营和声誉造成严重影响。
为证明其主张成立，双崇公司提供如下证据：
证据一：有关被告秦炅公司违反合同约定的证据，1、承包合同书，2、照片，证明对象：1、被告秦炅公司将双拥大道3228号院出租给原告经营，并承诺包括地下室在内的所有房屋均具备经营使用的条件。被告保证原告正常经营，水电暖供应正常。2、2015年2月开始，被告秦炅公司职工魏长雄（公司法定代表人魏炯的父亲）数次来原告经营的宾馆闹事，采取了锁门，挡门等极端措施干扰原告经营。证明目的：被告应当停止违约行为，并继续履行合同。
证据二：有关地下室不能用于经营及原告投入损失的证据，1、延政办发【2014】55号文件，2、装饰装修工程施工合同书及收款收据，3、西安艺美家居有限公司工业买卖合同及收款收据，4、收款收据，5、照片，证明对象：原告接受房屋后，便拟将地下室作为网吧经营，于是对地下室进行装饰装修，并购置大量网吧专用沙发并为网吧安装了空调，先后共计投入了611150元，在原告装修过程中，同时办理地下室经营使用的相关手续时，却被工商部门、文化部门及其他审批部门告知需要提供地下室用途的证明，于是原告要求被告秦炅公司提供相关证明，但其始终无法提供，导致该地下室交付后原告始终无法经营使用。证明目的：结合证据l承包合同书证明，被告出租的地下室不能用于经营，违反了合同约定，应当退还原告己交纳的地下室租金，并在往后的租金缴纳过程中，减免地下室租金部分，同时还应赔偿原告的投入损失共计611150元。
证据三：有关房屋租金应当依法分割的证据，1、房屋所有权证，证明对象：租赁房屋的第二层201室、第三层301室、第七层归被告欣华阳公司。证明目的：因原告租赁的房屋所权人部分变更，因此应当依法分割租金。
证据四：有关因被告秦炅公司原因导致租赁房屋无法供暖及因停止供暖给原告造成的损失，1、函告。2、正阳大酒店客房收入分析报告，证明对象：1、2014至2015年度供暖期、2015至2016年度供暖期，原告租赁的房屋因被告秦炅公司欠费而导致供暖季没有供暖。2、原告经营的正阳酒店供暖期月营收比非供暖期的月营收少了12万元多，基于此，原告法人郑伟东曾与被告秦炅公司法人魏炯协商确定因供暖给原告造成的损失58万元。证明目的：两被告作为房屋的所权人，应共同保证原告租赁房屋的供暖。对于2015至2016年供暖期的损失，被告秦炅公司当予以赔偿。
秦炅公司辩称，被告秦炯公司不存在违约行为，不同意原告要求减少租金及返还租金及赔偿损失，因为原告存在逾期付款的行为，根据合同约定，被告有权要求解除合同，提出反诉；供暖是经被告公司协调热力公司已经同意只要原告交纳暖气费同意供暖，因为原告自身的原因没有交纳2014-2015年度，2015-2016年度的暖气费，造成损失应该由原告来承担，不应该由被告来承担；根据合同约定，被告向原告交付没有产权的争议的租赁物，被告以及将租赁物交付原告，履行合同的主要义务，至于原告经营合同的营业项目，被告无权干涉；原、被告双方对经营的项目没有明确约定，原告应该根据租赁物的客观情况选择合适的经营项目；原告在选择经营项目的时候应该取得合法经营手续，才能进行装修，未取得合法经营手续，就装潢经营行为涉嫌违法，损失应该由原告自己承担。关于原告要求分割支付租金我们不同意分割，所有权虽然发生变化，但没有影响原告的正常使用，被告秦炯公司作为合同的相对方，原告应向我公司支付租金，故应驳回原告的诉讼请求。
秦炅公司反诉请求：一、依法解除反诉原告与反诉被告签订的承包合同书，并返还租赁物；二、依法判决反诉被告支付拖欠租金（按照每月250000元从2015年11月23日起计算至实际支付之日止），并承担违约金（从2015年11月23日起，按照反诉被告拖欠数额日千分之一计算违约金至实际支付之日止）三、由反诉被告承担相关诉讼费用。事实与理由：2014年2月23日反诉原告与反诉被告签订《承包合同》，约定由反诉被告承租位于延安市宝塔区双拥大道3228号院（1-7层及地下室、后院）。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付了租货物。合同第四条对支付租赁费有明确约定，截至目前，反诉被告应向反诉原告支付租金9000000元，但是反诉被告至今拖欠3750000元租金未支付。另查明，反诉被告将租赁物分别转租给第三人用于商业经营，并且未经反诉原告同意，对租赁物进行大范围的装修。
为证明其主张成立，秦炅公司提供如下证据：
证据一：承包合同书，证明目的及作用：诉原告与反诉被告签订《承包合同》合法有效；据合同约定，原告应于2016年l月22之前向被告支付2014年2月23日至2015年2月22日、2015年2月23日至2016年2月22、2016年2月23至2017年2月2日三年租金共计9000000元，但截止目前，反诉被告下欠3750000租金未支付，其行为构成违约，应担违约责任：
证据二：房屋产权证书，证明目的及作用：证明反诉原告向反诉被告出租的房屋拥有合法产权，出租房屋没有权争议，反诉原告履行了合同约定出租人义务，不存在违约行为，求驳回原告的诉求。
证据三：租赁物现状照片，证明目的及作用：证明反诉被告将租赁物转租给不同第三人用于商业经营、其行为构违约，反诉原告有权解除合同。
欣华阳公司辩称，因为我公司只享有2层、3层、7层的所有权，我们不能全面履行合同；我们也同意分割，但原告违约，我们要求原告先交纳30万元的履约租金，然后每年再给100万元才同意分割，原告以前拖欠的供暖费，停暖与我公司没有关系，没有办法采取有效措施保证供暖。
欣华阳公司无证据提供。
双崇公司对反诉辩称，一、双崇公司无违约行为，签订的《承包合同》不应被解除。（一）、反诉人称双崇公司未按合同约定支付租金，其有权解除合同的理由不能成立。1、反诉人因与延安金福来典当有限责任公司借款合同纠纷一案，被延安市中级人民法院将原归其所有的双拥大道3228号院2层、3层、7层的房屋强制执行至本案第二被告欣华阳公司名下，延安市中级人民法院执行庭通知双崇公司，双拥大道3228号院2层、3层、7层的房屋归欣华阳公司所有，相应的收益权应当由欣华阳公司享有，并要求双崇公司协助执行。因此，并非双崇公司不按时支付租金，而是原《承包合同书》所依据的客观条件发生重大变化，反诉人无权要求双崇公司支付整栋房屋的租金300万元，同时因租金分割及地下室房屋减租等问题不能协商一致，导致应交租金无法确定，因此，双崇公司无违约行为，《承包合同》不应解除。
2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。”的规定，可以确定“买卖不破租赁”这一原则是为了保证承租人的权利，是指受让人在受让租赁物时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利义务，受原租赁合同的约束。而非让原出租人可以继续享有租赁物的收益权。因此，反诉人无权要求双崇公司支付整栋房屋的租金。
3、双崇公司与欣华阳公司已经达成支付协议，双方均表示愿意依据原《承包合同》履行各自的义务，且已经按原合同有关租金的约定支付了欣华阳公司100万元的租金。证明双崇公司无意拖欠租金。
（二）反诉人称双崇公司将房屋转租，并进行大范围装修，反诉人有权解除合同的理由不能成立。1、《承包合同书》规定双崇公司有权进行装修。2、双崇公司无任何转租行为，甚至是分屋租赁的行为都没有。
二、双崇公司共向反诉人支付了6187360元的租金。
因反诉人认可2014年300万元的租金已经支付，现只对2015年之后租金的支付情况进行说明。2015年，双崇公司通过代付借款本息、消费抵扣、直接付款等方式已经累计向反诉人支付租金2607360元；且双方协商因不能供暖反诉人每年支付被反诉人损失58万元；2015年度，双崇公司共向反诉人支付租金3187360元，多付了187360元。
为证明其答辩理由成立，双崇公司提供如下证据：
反诉证据：支付租金方面的证据，1、魏炯向牛红东借款凭据，2、银行转款凭证，3、吴福利收条，4、银行转款凭证，5、魏长雄、魏炯消费清单，6、律师函；证明对象：1、反诉人法定代表人魏炯向牛红东借款100万元，被反诉人法定代表人郑伟东系担保人，由于魏炯不能还款，经协商，魏炯同意郑伟东代魏炯向牛红东偿还本息合计109万元，并协商在租金中抵扣；2、反诉人法定代表人魏炯向吴福利借款100万元，被反诉人法定代表人郑伟东系担保人，由于魏炯不能还款，经协商，魏炯同意郑伟东代魏炯向吴福利偿还本息合计1148500元，并协商在租金中抵扣；3、2015年1月4日，被反诉人向魏炯支付10万元；4、魏长雄、魏炯父子在被上诉人酒店消费共计268860元，双方协商在租金中抵扣。证明目的：1、2015年，被上诉人通过代付借款本息、消费抵扣、直接付款等方式已经累计向上诉人支付租金2607360元；2、结合被反诉人提供的其他证据，证明双方协商因不能供暖反诉人每年支付被反诉人损失58万元；3、2015年度，被反诉人共向反诉人支付租金3187360元，多付了187360元。
经庭审质证，本院对双崇公司提供的证据承包合同书、照片、地下室不能用于经营及原告投入损失的证据延政办发【2014】55号文件，因秦炅公司原因导致租赁房屋无法供暖的函告予以认定。对秦炅公司提供的承包合同书、房屋产权证书、租赁物现状照片的真实性予以认定。
本院经审理认定的事实如下：2014年2月23日秦炅公司与双崇公司签订《承包合同》，约定秦炅公司将其所有的位于延安市宝塔区双拥大道3228号院（1-7层及地下室、后院）承包给双崇公司经营。期限为2014年2月23日至2022年12月31日。承包费为：2014年2月23日至2017年12月31日年承包费为300万元，2018年1月1日至2020年12月31日年承包费为360万元，2021年1月1日至2022年12月31日年承包费为380万元。承包费的缴纳方式为每个承包年度开始的前30日交清。合同签订后，双方进行了移交，双崇公司接收了承包的楼房和后院以及相关设施设备。双崇公司将一楼用于经营餐饮，2楼以上为客房住宿，同时，双崇公司对地下室进行了装饰装修，购置相关设备准备经营网吧，在装修的过程中，双崇公司同时也办理网吧的相关手续，但相关主管部门要求出示地下室的用途证明，双崇公司无地下室用途证明，秦炅公司也无法提供，致使网吧无法开办。双崇公司经营客房住宿期间，因之前秦炅公司拖欠供暖费用，导致在2014年至2015年，2015年至2016年的供暖期间，供暖部门不给该楼房供暖，影响了双崇公司的经营。2015年，延安市中级人民法院将原归秦炅公司所有的双拥大道3228号院2层、3层、7层的房屋强制执行至欣华阳公司名下，双拥大道3228号院2层、3层、7层的房屋归欣华阳公司所有，欣华阳公司以部分楼房所有权归其所有为名，多次向双崇公司索要租赁费，后双崇公司支付其2016年租赁费100万元。本案审理期间，双崇公司申请对其经营的酒店因无供暖而造成的损失进行鉴定，经延安市中级人民法院委托，鉴定机构认为提供的检材过于笼统、不够详细，费用、成本等无法详细体现，无法准确对营业损失进行评估。
另查明，因双崇公司与秦炅公司之间有其他经济往来需要结算确认，2015年度租赁费双崇公司有788348元租赁费暂未向秦炅公司支付，2016年度200万元租赁费也暂未付。本案在审理过程中，双崇公司向秦炅公司支付租赁费12万元。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，双崇公司与秦炅公司签订的《承包合同》，是双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，秦炅公司向双崇公司交付了租赁物，双方合同中对双崇公司租赁地下室的经营项目没有明确约定，双崇公司欲经营网吧，但其在未取得网吧合法经营手续之前就对地下室进行装修，后因相关手续无法办理网吧不能正常开业经营，秦炅公司对此无过错，双崇公司要求减少租金，返还已付地下室租金和要求秦炅公司赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。秦炅公司拖欠供暖费用，导致在2014年至2015年，2015年至2016年的供暖期间，供暖部门不给该楼房供暖，给双崇公司造成的损失，因鉴定部门无法评估准确的损失金额，故本院酌情认定损失每年度10万元。由于该楼房所有人现变更为秦炅公司与欣华阳公司，秦炅公司与欣华阳公司应得租金的金额及比例，不属于《承包合同》约定的范畴，本院不予审理。双崇公司未全额支付租金，是因为无法取得供暖、双方经济来往未结算确认、地下室不能正常使用及楼房所有权变更等情形出现，不属于恶意拖欠，故秦炅公司要求解除合同的反诉请求本院不予支持。双崇公司提供的与秦炅公司法定代表人的结算单无该法定代表人的签字，无法确认结算金额及性质，故不应在本案所欠租赁费中扣除，但双崇公司已经向欣华阳公司支付的租金应当予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百二十条、二百一十二条之规定，判决如下：
一、延安双崇工贸有限公司与延安秦炅工贸有限公司签订的《承包合同》继续履行；
二、延安双崇工贸有限公司支付延安秦炅工贸有限公司租金2668348元（2788348元-12万元）；
三、延安秦炅工贸有限公司赔偿延安双崇工贸有限公司损失20万元（两年度）；
四、驳回延安双崇工贸有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回延安秦炅工贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21740元，延安双崇工贸有限公司已预交，实际由延安双崇工贸有限公司负担15000元，延安秦炅工贸有限公司负担6740元。反诉费8350元，延安秦炅工贸有限公司已预交，实际由延安双崇工贸有限公司负担5000元，延安秦炅工贸有限公司负担3350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 郭维军
人民陪审员 刘桂梅
人民陪审员 白 宇
二〇一七年三月一日
书 记 员 李俏俏