内蒙古自治区乌海市海南区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0303民初1292号原告乌海市明达物业服务有限公司，住所地内蒙古乌海市海南区青少年文体中心。法定代表人郝英，该公司总经理。委托代理人赵翠阳，系该公司业务主管。委托代理人刘胜，系明达花园小区物业经理。被告郝小伟，男，1989年3月22日出生，住乌海市海南区。原告乌海市明达物业服务有限公司（以下简称明达物业公司）诉被告郝小伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理。依法由审判员陈波适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告明达物业公司委托代理人赵翠阳、刘胜，被告郝小伟庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系海南区明达花园小区的业主。被告入住本小区后，以各种理由拒绝缴纳物业费，原告多次催收未果。原告现诉至法院，要求被告支付拖欠原告2012年8月1日至2016年7月30日共计48个月的物业费2595元，并支付因欠缴物业费产生的滞纳金3737元，合计6332元。被告辩称，2013年入住后，小区内每年都举行交流会。另外，我居住的楼下是明达步行街，有很多酒吧，经常经营到很晚，这些都严重影响到我的休息。我放在楼道内的鞋、折叠床无故丢失，从物业无法调取监控。小区没有大门，任何人不经登记就可以随意进出。小区的照明也不亮，原告作为物业公司很多服务都不到位，如果小区可以解决这些问题，我就缴纳物业费。经审理查明，被告郝小伟居住在乌海市海南区明达花园小区6A号楼3单元402室，房屋建筑面积108.12平米。2012年8月13日，被告领取钥匙入住该小区时，与原告签订了《明达花园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务，同时约定物业费收取多层按照建筑面积每月每平方米0.5元收取，被告应按年度缴纳物业费，提前缴纳下一年度物业费，被告如果逾期缴纳物业费应从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2014年7月2日，原告将《关于明达小区业主代表大会会议选举结果的报告》、《明达小区业主委员会候选人名单公示》、《明达小区业主委员会成员名单公示》报送乌海市海南区房产管理局，乌海市海南区房产管理局下发文件，对明达小区业主委员会进行备案。2015年2月10日和2016年2月10日，原告与乌海市海南区和平小区业主委员会分别签订了两份《明达小区物业管理服务合同书》，约定原告为海南区明达小区提供物业服务，服务期限分别为2015年2月10日至2016年2月10日，2016年2月10日至2017年2月10日，服务的项目包括：保洁、保安、管道疏通、绿化、公共设施的维修、各单元楼道内电的维修、小区内景观灯的维修、绿化用水等。物业管理费用为每月每平米0.5元，逾期交纳物业费，将每月收取3‰的滞纳金。以上事实有原告提供的《明达花园小区物业管理服务合同书》、《前期物业服务合同》、《明达花园前期物业管理服务协议》、乌海市海南区房管局作出的海南房管字【2014】41号《关于同意明达小区业主委员会的批复》文件及庭审笔录在案为凭。本院认为，2012年8月13日，原被告签订的《明达花园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以确认。原被告应当按照协议内容，履行各自权利义务。2014年7月，被告居住的明达小区业主委员会成立后，物业服务企业与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对全体业主均具有法律效力。物业服务企业与业主应当依照《物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。物业服务企业提供了合同约定的物业服务项目后，业主应当按照合同的约定支付相应的物业管理费用。被告所有的房屋面积为108.12平方米，从2012年8月13日领取房屋钥匙入住海南区明达小区后，即拖欠原告物业费至今的事实，双方均予以认可，故对原告要求被告支付2012年8月13日至2016年7月30日期间，共计47.5个月的物业费2567.85元（108.12平方米×0.5元×47.5个月）的请求，本院予以支持。原告请求超出的部分，无事实依据，不予认可。关于因欠缴物业费产生的滞纳金。原被告在签订的《明达花园前期物业管理服务协议》中对逾期交纳物业费承担违约责任有明确约定。小区业主委员会成立之后，明达小区业主委员会与原告签订的《明达小区物业管理服务合同书》对逾期交纳物业费承担的滞纳金作出变更，故滞纳金计算应当按照《明达小区物业管理服务合同书》变更后的约定计算。原被告均未按照合同约定按月缴纳物业费的方式履行合同，而是按照每年收取一次物业费，故因欠缴物业费产生的滞纳金按照每年物业费的欠缴时间计算。2012年，被告欠缴4.5个月物业费，即243.27元（0.5元×108.12平方米×4.5个月），从2013年1月1日至2016年7月30日被告拖欠43个月的时间，产生滞纳金31.38元（243.27元×43个月×3‰）。2013年，被告欠缴一年的物业费，即648.72元（0.5元×108.12平方米×12个月），从2014年1月1日至2016年7月30日被告拖欠31个月的时间，产生滞纳金60.33元（648.72元×31个月×3‰）。2014年，被告欠缴一年的物业费，即648.72元（0.5元×108.12平方米×12个月），从2015年1月1日至2016年7月30日被告拖欠19个月的时间，产生滞纳金36.98元（648.72元×19个月×3‰）。2015年，被告欠缴一年的物业费，即648.72元（0.5元×108.12平方米×12个月），从2016年1月1日至2016年7月30日被告拖欠7个月的时间，产生滞纳金13.62元（648.72元×7个月×3‰）。综上，被告因欠缴物业费应向原告支付的滞纳金为142.31元。原告请求支付滞纳金超出的部分，本院不予支持。被告抗辩主张其居住房屋楼下步行街夜晚吵闹的问题，已超出物业公司服务的范围。被告抗辩主张原告提供的服务不到位，但并未向本院提交相关证据予以证明。故被告的抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郝小伟于本判决生效后五日内向原告乌海市明达物业服务有限公司支付2012年8月13日至2016年7月30日期间的物业费2567.85元，及欠缴物业费产生的滞纳金142.31元，合计2710.16元。二、驳回原告乌海市明达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费100元，因本案适用简易程序审理，减半收取50元，由被告郝小伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的一方当事人逾期不履行，享有权利的一方当事人应在二年内向本院申请执行，逾期不申请执行，视为放弃申请执行的权利。审判员  陈波二〇一六年九月十八日书记员  杨帆附：本案适用的法律条款1、《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”2、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”3、《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”4、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”6、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，7、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”