山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第385号
上诉人（原审被告）张振金，男，1965年9月25日出生，汉族，农民，住济南市长清区马山镇北站村。
委托代理人杨金明，男，1968年10月8日出生，汉族，济南长清恒信法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审原告）张延柏，男，1958年9月13日出生，汉族，农民，住济南市。
委托代理人孔祥勇，男，1981年8月17日出生，汉族，济南长清明法律服务所法律工作者，住济南市。
原审第三人济南市长清区马山镇北站村村民委员会，住所地济南市长清区马山镇北站村。
法定代表人王明银，该村委会主任。
上诉人张振金因与被上诉人张延柏、原审第三人济南市长清区马山镇北站村村民委员会（以下简称北站村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2013）长民初字第2639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月5日公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，1993年1月1日，张延柏（乙方）租赁第三人（甲方）北站村委会所有的位于该村村西的土地，签订了《土地使用合同》，双方约定，为发展经济增加工业项目，经甲乙双方协商，特签订土地使用合同。一、甲方在村西提供土地2.5亩，南至万德公路、北至五组耕地、东至集体土场、西至济兖公路，使用期为20年，自1993年1月1日起至2012年12月31日止。三、1993年甲方免收乙方土地使用金。1994年至2012年乙方向甲方交纳土地使用金总计114000.00元。每年乙方向甲方交纳土地使用金6000元，于每年6月20日和11月20日分两次交清，每次交3000元，如逾期30天不交甲方有权终止合同。并申请人民法院强制执行追回欠交的土地使用金。四、甲方负责向乙方提供电水，费用由乙方支付，乙方合同期内只有土地使用和管理权。所有权归甲方。待合同期满乙方所建厂房和设备自行处理。双方在合同上签字盖章，后双方到公证处进行了公正。张延柏在其租赁第三人的土地后，在该土地上建设七间房屋及院落。2002年7月1日，张延柏通过代理人张延平将其建设的七间房屋及院落租赁给张振金使用，双方签订《租赁（临）书》一份，该协议约定，甲方张延柏现有院子一处，租给乙方张振金，使用期限为五年，租金为3500元，张延柏的代理人张延平、张振金在该协议上签字。租赁合同签订后，张振金按租赁合同使用租赁物并向张延柏缴纳租赁费每年3500元，张振金已付清自2002年7月1日至2012年农历12月1日的租金。后张振金以张延柏签订土地使用合同到期张延柏没有主体资格为由停止支付2013年度的租赁费，经张延柏催要未果，现诉至法院，要求与张振金解除租赁协议，清除妨碍、归还房屋，支付租金，双方形成诉讼。
另查，张延柏所租赁的北站村委会所有的土地系荒地。北站村委会主任王明银认可，北站村委会与张延柏之间的土地租赁合同已经到期，如张延柏将土地租赁费交齐，村里同意和张延柏续签合同。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合同期限之前通知承租人。本案张振金于2002年租赁张延柏房屋及院落，租赁期限为五年，该协议当事人意思表示真实且不违反法律规定，为有效合同。租赁期满后，张振金仍继续使用租赁物并交纳租赁费至2012年农历12月1日，后张振金使用租赁物并拒绝交纳租金。张振金的做法与法律规定相违背，租赁期限届满张振金仍使用租赁物的，应当承担使用租赁物期间的租赁费，因此张延柏对于解除租赁协议、返还房屋及院落、支付租金的请求，合理合法，原审法院应予支持，但应给张振金留出合理期限。张振金认为，张延柏与第三人北站村委会的土地使用合同已于2012年12月31日到期，合同期满后张延柏所建的厂房和设备应自行处理，所以租赁物不属于张延柏所有，张延柏主体不适格，应当驳回张延柏的诉讼请求，原审法院认为，张延柏与第三人北站村委会土地使用合同已届满，期满后张延柏仍继续使用租赁物，第三人北站村委会没有提出异议，所以，张延柏与第三人北站村委会的土地使用合同为不定期合同，由第三人北站村委会行使解除合同的权利，在解除合同并对房屋及院落进行处理前，张延柏有权处分该财产。张振金以此为由，拒绝支付租赁费的主张，原审法院不予支持。案经调解未果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定判决：一、解除张延柏于2002年7月1日与张振金签订的租赁合同。二、限张振金于判决生效之日起一个月内排除妨碍，将租赁物归还张延柏。三、限张振金于判决生效之日起一个月内给付张延柏自2012年农历12月2日（即2013年1月13日）起至归还之日止的租赁费，按每年3500元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由张振金承担。
上诉人张振金不服原审判决上诉称，1、张延柏与北站村委会于1993年1月1日签订的《土地使用合同》为无效合同。该合同所涉土地为耕地，张延柏在该土地上建设房屋未办理任何审批手续，违反了土地管理法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。原审法院在审理过程中对张延柏建房是否办理审批手续进行了调查，张延柏也认可未办理任何审批手续，原审法院未对该合同效力作出认定。2、张振金与张延柏于2007年7月1日签订的《租赁（临）书》为无效协议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。根据该条规定，张振金与张延柏签订的租赁书应认定为无效协议。原审判决认定该租赁书为有效合同明显不妥。3、原审判决第三项判决张振金给付张延柏租赁费没有依据。假设张振金与张延柏签订的租赁书为有效协议的话，根据该租赁书约定每年的农历12月1日为缴费日期，原审判决认定张振金农历2012年12月1日已缴付租赁费，那么，下一个缴费日应为2013年农历12月1日。但是，张延柏向人民法院起诉的日期为阳历2013年11月28日，距约定的缴费日农历2013年12月1日还差1个月零3天的时间，履行期限尚未到来。因此，张延柏要求给付租赁费的请求也不应支持。综上，张延柏与北站村委会签订的《土地使用合同》及张振金与张延柏签订的租赁书均为无效合同，因合同所涉土地为集体土地，张延柏既不是该土地的所有权人，也不是该土地的使用权人，不存在因合同无效而向张延柏返还土地问题。如果要返还的话，也只能返还给北站村委会。因此，张延柏的诉讼请求没有法律依据，恳请二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人张延柏答辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确。张延柏与北站村委会签订土地使用合同并在公证处进行了公证，根据合同约定建设了房屋，符合当时的相关法律规定，所以张延柏与北站村委会签订的土地使用合同合法有效。张延柏与张振金签订了租赁协议，张延柏按照约定将房屋及院落交付给张振金使用，并且已超过协议约定的租赁期限。在北站村委会没有收回被上诉人所承租的土地时，张延柏有权要求与张振金解除租赁协议、返还房屋及院落并支付相应的租赁费。综上，请求驳回上诉人张振金的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审期间，被上诉人张延柏提交在济南市长清区房管局调取的1993年8月6日长清县人民政府为马山乡北站村物资回收公司颁发编号9-0035的长清县村镇公房所有权证，证明本案所涉房屋是有规划手续的，并经过了房产登记，是合法建筑。经质证，上诉人对村镇公房所有权证的真实性没有异议，但认为该证的产权人是马山乡北站村物资回收公司，而非本案第三人北站村委会。从该角度来说，北站村委会也无权将涉案土地及房屋对外出租。因此，其与被上诉人签订的协议应为无效协议，北站村委会系无权处分。
上诉人张振金提交受理案件通知书、开庭传票、起诉状各一份，证明北站村委会已经提起了诉讼，要求解除与张延柏之间的土地使用合同，并要求清除地上附属物、支付拖欠的使用费和滞纳金。一审判决认定北站村委会与被上诉人之间系不定期合同，并且在北站村委会与被上诉人签订的土地使用合同中约定如果被上诉人拖欠使用费达30天，北站村委会有权解除合同。根据该约定，北站村委会已经作出了与被上诉人解除合同的意思表示，该意思表示到达被上诉人处后应当视为合同已解除。从这个意义上来说，被上诉人与北站村委会的合同已解除，被上诉人要求上诉人返还土地已经没有任何依据。经质证，被上诉人尚未收到长清区法院的开庭传票。从上诉人提交的传票来看，该案是2014年8月5日立案的，即使北站村委会起诉被上诉人解除土地使用合同，该案也仅处于诉讼阶段，法院尚未作出生效法律文书。在北站村委会与被上诉人解除土地使用合同前，上诉人仍应当按照与被上诉人签订的合同向被上诉人交纳相应的租赁费。
以上事实有当事人提交的证据及庭审笔录在案为凭。
本院认为，张延柏与北站村委会于1993年1月1日签订了《土地使用合同》，张振金不是该合同的相对人，张延柏与北站村委会签订的《土地使用合同》与张振金和张延柏签订的《租赁（临）书》没有任何关系，张振金主张张延柏与北站村委会签订的《土地使用合同》无效没有法律依据，故原审法院对张延柏与北站村委会签订的《土地使用合同》的效力没有认定并无不当。张延柏与北站村委会签订的《土地使用合同》第二条明确约定，北站村委会负责办理土地使用手续，北站村委会所有的涉案房屋已于1993年8月6日取得了长清县村镇公房所有权证。张延柏将涉案房屋转租给张振金的行为是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张振金与张延柏签订的《租赁（临）书》至2007年7月1日起为不定期租赁，张延柏可以随时要求解除合同。现张延柏要求与张振金解除合同，并要求张振金支付占有租赁房屋期间的费用，张振金应当归还房屋及院落并支付占有租赁房屋期间的费用，并不受《租赁（临）书》约定的每年农历12月1日为缴费日期的约束。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张振金的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张振金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年八月七日
书 记 员 姜 梵