湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂13民终604号
上诉人（原审原告）：郑道友，男，1960年2月14日出生，汉族。
委托代理人：余朝凤，女，1961年11月13日出生，汉族，系郑道友之妻。
被上诉人（原审被告）：陈正贵，男，1975年10月3日出生，汉族。
委托代理人：刘安喜，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吴世雄，男，1959年2月10日出生，汉族。
上诉人郑道友为与被上诉人陈正贵、吴世雄房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2016）鄂1321民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑道友的委托代理人余朝凤，被上诉人陈正贵的委托代理人刘安喜到庭参加诉讼。被上诉人吴世雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郑道友上诉请求：撤销原判，改判双方合同无效，被上诉人向上诉人返还房屋，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、原判认定“高家冲村村委会规定，在高家冲村买方需要先入户口，条件为代原房主交纳欠村往来款。陈正贵代郑道友交清了往来款。”，系事实认定错误。因为：2005年，农户就开始领取粮食补贴，往来款就取消了。村委会规定不符合国家法律规定。2008年，因我的孩子要上大学，我就交清了往来款。代缴收据不能证明被上诉人帮我交纳了往来款。陈正贵的落户，应以公安机关上户为准，2009年6月1日，陈正贵消掉原户口，将户口迁至高家冲村。2008年12月25日，我收到的款项2500元，不是卖房款。我只是把房子给被上诉人暂住。我没有与被上诉人签订房屋买卖和他能够，也没有形成事实上的买卖合同。我与被上诉人未形成有效的买卖合同关系，被上诉人没有取得房屋所有权的合法依据。2、原审认定被上诉人户口迁入高家冲村前已经取得了房屋所有权和土地承包经营权违反逻辑，明显错误。首先经营权证还在我手中。其次根据土地管理法第八条第二款规定，农村土地系集体所有，没有不存户口，不能取得有关权利。3、原审程序违法。当事人提供的证据需经过法庭质证，但一审审理中省略了该环节。吴世雄是本案当事人，其以证人身份发表的观点，不能作为证言，只能作为当事人的陈述。4、原审适用法律错误。根据合同法第五十二条的规定，我将集体土地上房屋出售给非集体成员，违反了土地管理法关于不得非法转让土地的规定，损害了国家、集体利益，属于无效合同。被上诉人在买上诉人房屋前不是该村村民，购买房屋行为违反效力性强制性规定，无效。
被上诉人陈正贵辩称：1、原判认定事实正确。被上诉人是否交清往来款与合同关系是否有效没有关系。上诉人转让房产给被上诉人时，全村各户均有人在场见证，我现场将2500元房款交付给上诉人妻子余朝凤，约定剩余500元待土地证移交时付清。2009年6月1日，我的户口迁至该村，同日房屋的土地使用证过户。上述房屋买卖系村民之间的买卖，符合国家规定。上诉人多年前迁至随州市区居住，原房屋已变成破房，故低价卖给我。我现已改建居住达8年以上。郑道友派妻子余朝凤将房屋卖给我，是其夫妻共同的意思表示，我相信其意思表示，系善意的第三人。本房屋买卖是口头协议，交付房款，出具收据、履行义务已完成。2、原审重审时，原告、被告证据均经法庭质证，并无程序违法情形。3、国务院、国土资源部2004年的文件，只是禁止城镇居民在农村购买房屋，没有其他强制性规定。而本合同系村民之间的买卖，没有违反法律的强制性规定，不存在合同无效的情况。
原审原告郑道友诉称：2008年12月，被告陈正贵经人介绍要迁至原告所在的随县环潭镇高家冲村（以下简称“高家冲村”）居住，因原告在外打工，村里房屋闲置，被告陈正贵遂要求购买。原告同意先将房屋给被告居住，待三年后正式决定是否出售房屋，并预收房款2500元。三年过后原告回家发现被告陈正贵已将房屋改建，并由被告吴世雄假冒原告郑道友的签字，与被告陈正贵签订《土地使用权变更协议书》，将原告郑道友的房屋宅基地土地使用权过户至被告陈正贵名下。被告陈正贵20**年12月与原告商谈房屋买卖时并不是本村村民，依法不具有在本村买房的资格。为维护原告合法权益，请求法院依法判令原告郑道友与被告陈正贵之间的房屋买卖合同无效，被告陈正贵将房屋返还给原告，并由被告吴世雄赔偿原告所有损失。
原审查明：2008年12月，被告陈正贵经人介绍欲从陕西省紫阳县搬迁至高家冲村，该村村民张先国帮被告陈正贵联系购买原告郑道友所有的位于该村一组的房屋。2008年12月25日，被告陈正贵在高家冲村宴请原告郑道友之妻余朝凤、被告吴世雄（时任高家冲村党支部书记）及该村一组部分村民，在此期间被告陈正贵与余朝凤协商以3000元的价格购买原告郑道友闲置的三间砖木结构瓦房。被告陈正贵当即支付余朝凤购房款2500元，余朝凤给被告出具收条一张，内容为“今收到陈正贵房款2500元，大写贰仟伍百元余朝凤08.12.25”；余款500元双方约定待被告陈正贵取得土地使用权证后付清。2012年郑道友诉陈正贵房屋租赁合同纠纷一案开庭时，吴世雄作为证人出庭作证，证明：按照高家冲村委会规定，购买本村房屋要入该村户口，必须还清原房主的往来款（即欠村土地承包款）。陈正贵遂于宴请大家的当日代郑道友偿还欠村组往来款2735.28元，高家冲村委会及村民同意陈正贵“落户”（意即将户籍迁于该村）。2009年4月23日，被告吴世雄代原告郑道友与被告陈正贵签订《土地使用权变更协议书》，并以此为依据，利用原告郑道友土地使用权证留存在当地国土资源管理部门尚未领取的条件，于2009年6月1日将原告郑道友的房屋宅基地使用权过户至被告陈正贵名下。但原告郑道友至今对此不予认可（其已提起行政诉讼，中止审理），被告陈正贵也未将下欠房款500元付给原告郑道友。2009年6月1日，被告陈正贵将户口迁入高家冲村一组，并对所购房屋进行装修改建。
另查明：2006年，原告郑道友及其妻余朝凤从高家冲村一组迁至随州市擂鼓墩小区居住生活至今，但郑道友及其妻户口未迁出。
原审法院认为：2008年12月25日，被告陈正贵在高家冲村宴请原告郑道友之妻余朝凤、被告吴世雄及该村一组部分村民，在此期间被告陈正贵与余朝凤协商以3000元的价格购买原告郑道友所有的位于高家冲一组三间砖木结构房屋。被告陈正贵当即支付余朝凤购房款2500元（余款500元双方约定待被告陈正贵取得土地使用权证后付清），余朝凤给被告出具收条一张，房屋买卖事实清楚，双方之间形成房屋买卖合同关系。
本案的争议焦点为：原、被告之间的房屋买卖合同是否有效？原告郑道友主张双方之间的房屋买卖合同无效，主要理由有两点：1、被告陈正贵购买房屋时不是高家冲村村民，其购房违反了国家法律强制性规定；2、被告吴世雄假冒原告郑道友的签字，与被告陈正贵签订《土地使用权变更协议书》，将原告郑道友的房屋宅基地使用权过户至被告陈正贵名下。对于原告郑道友提出的第1点理由，原审法院认为：1、吴世雄证实，按照高家冲村委会规定，在该村买房要先入户口，条件为代原房主交清欠村往来款。陈正贵与郑道友之妻余朝凤协商购买房屋时，其户籍尚在陕西省紫阳县，为能购买郑道友的房屋，其在当日即代郑道友交清往来款2735.28元，高家冲村委会及村民同意陈正贵“落户”。2009年6月1日陈正贵向公安机关申请注销了原户口，并将户口迁至高家冲村一组。以上事实表明，陈正贵在与郑道友之妻余朝凤协商购房时已决定将户口迁至高家冲村，并按照村委会规定代郑道友交清往来款，达到了入户条件，高家冲村委会及村民亦同意陈正贵“落户”，事后又补办了户口迁移手续。故陈正贵在购买郑道友房屋时，已获准成为高家冲村村民，高家冲村亦同意其在该村购房。2、陈正贵迁入高家冲村是为了生存和居住，其在将户口迁入该村前必然先取得房屋及农民赖以生存的土地使用权。况且，如果陈正贵不在高家冲村购买房屋居住或承包耕种土地，其有何理由申请入户？该村又有何理由接纳其入户？故陈正贵先申请而在购房后补办户口迁移手续，符合客观情况，也符合我国农村通常的房屋交易习惯。综上，被告陈正贵是在高家冲村委会同意其入户，并以该村准村民的身份购买原告郑道友的房屋，双方之间的房屋买卖合同不违背法律、行政法规的强制性规定。对于原告郑道友提出的第2点理由，原审法院认为：本案的审理范畴主要是针对原告郑道友与被告陈正贵之间形成的房屋买卖合同的效力问题，该合同系郑道友之妻余朝凤与陈正贵协商达成，且有多名村民见证，争议的房屋亦被陈正贵改建并居住多年，双方的买卖符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用的民事活动原则，亦不违背公序良俗。被告吴世雄代原告郑道友签名的行为无论是否获得郑道友的授权，其结果只对已办理的房屋宅基地使用权变更过户手续效力产生影响，不影响原、被告双方之间的房屋买卖合同效力。综上，原告郑道友主张其与被告陈正贵之间的房屋买卖合同无效，并返还其房屋，不予支持。原告郑道友要求被告吴世雄赔偿其损失，不符合相关法律规定，不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告郑道友的诉讼请求。案件受理费50元，由原告郑道友承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
对上诉人上诉争议焦点，本院综合评判如下：
关于本案双方买卖合同关系的效力。本院认为，双方当事人虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但陈正贵与郑道友之妻余朝凤于2008年12月25日达成口头协议，陈正贵以3000元的价格购买郑道友三间砖木结构瓦房。同日，陈正贵支付余朝凤购房款2500元，余朝凤向陈正贵交付房屋，双方约定剩余购房款500元待土地证移交时付清。由此可见，双方房屋买卖合同已于2008年12月25日事实上成立。2009年6月1日，陈正贵户口迁至高家冲村一组。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，房屋所在土地为农村集体土地的，其转让应遵守土地管理法和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国务院文件，2004年10月21日发布）第十条规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。本院认为，根据上述规定，非本农村集体成员，不能取得宅基地使用权和宅基地上房屋所有权。上诉人上诉的主要理由为，双方买卖房屋时陈正贵无高家冲村户口，即其无当地农村集体组织成员资格，双方买卖合同应当无效。本院认为，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。”的规定，虽然陈正贵于双方买卖合同关系成立时无当地农村集体组织成员资格，但其于本案一审辩论终结前已取得当地户口，即取得了当地农村集体组织成员资格，也具有了取得该村的宅基地使用权的资格，故该买卖合同关系有效不会损害国家、集体的利益，且基于诚信原则，为了维护交易安全，本院对双方房屋买卖合同的效力予以确认。
关于陈正贵的宅基地使用权证办理中存在的问题。本院认为，陈正贵办理宅基地使用权证的过程中，吴世雄确有代郑道友签名的行为，但该行为并不影响本案当事双方买卖合同关系的成立及有效，对陈正贵获得诉争房屋宅基地使用权亦无影响。如果郑道友确有证据证明吴世雄在没有得到其授权的情况下代郑道友签名，则有关行为可能侵犯了郑道友的姓名权，郑道友可另行向有关侵权行为人提起诉讼。
关于陈正贵尚未支付的500元购房款问题。本院认为，因郑道友起诉要求确认合同无效，而未提出要求陈正贵支付剩余500元购房款的诉讼请求，故待本判决生效后，郑道友可另行向陈正贵主张或诉讼。
综上，原判认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郑道友负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 鑫
审判员 姚仁友
审判员 李 超
二〇一六年十一月二十八日
书记员 赵曼曼