北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第17140号
原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区化工路西口18号。
法定代表人李颖，总经理。
委托代理人陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被告（反诉原告）张书岭，男，1959年9月20日出生。
委托代理人汤建彬，北京市汉威律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司（下称久林园公司）与被告（反诉原告）张书岭（下称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张逢春独任审判，公开开庭进行了审理。久林园公司委托代理人陈俊海，张书岭及其委托代理人汤建彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
久林园公司诉称：2009年10月28日，我公司与张书岭签订《租赁合同》，我公司将位于北京市朝阳区王四营大柳树商业街x号商铺出租给张书岭使用，租金每年12万元，租赁期限自2009年11月15日至2014年11月14日。房屋租赁期满后，张书岭继续占用上述房屋，但房租仅支付至2012年11月31日。其后，张书岭一直占用上述房屋，但拒绝支付任何费用。我公司多次要求张书岭腾退房屋，均遭到拒绝，故我方诉至法院要求：1、解除久林园公司与张书岭之间的租赁合同；2、判令张书岭腾退位于北京市朝阳区王四营大柳树商业街x号商铺交还久林园公司；3、判令张书岭按照每年12万元的标准支付2012年11月30日至法院判决生效解除双方合同之日的房屋租金；4、判令张书岭支付自租赁合同解除之日至房屋实际腾退之日的房屋使用费。
张书岭辩称并反诉称：我方同意解除合同，但造成合同解除的原因是久林园公司严重违约，无法提供我方经营所需水电，致使合同无法继续履行。我方同意腾退场地房屋，但我方扩建和装修部分的损失久林园公司应当给予赔偿。我方租金已经交纳至2013年5月15日，之后因涉案场地房屋停水停电，无法继续使用，故我方未支付后续费用，我方并未欠付租金。久林园公司主张的房屋使用费没有任何法律依据，我方不同意支付。另外，因久林园公司一直无法提供房屋权属证明等文件，导致我一直未办理下宾馆营业执照，后方知x号房屋属违章建筑。我方认为，久林园公司故意隐瞒租赁标的物的性质，将违章建筑出租给我，给我带来巨大经济损失，故我方提起反诉要求：1、解除我与久林园公司签订的租赁合同；2、久林园公司赔偿我方经济损失100万元（其中包括自建房及装修添建设施价值和经营损失）；3、久林园公司支付违约金1.2万元。
久林园公司针对反诉辩称：双方签订的租赁合同未约定张书岭系经营宾馆，我方没有义务为其办理执照等手续，我方已经根据合同约定提供了办证所需的相关资料，尽到了协助义务，张书岭未能办理营业执照与我方无关。张书岭自租赁合同签订后一直正常经营，并不存在无法经营的情况。张书岭在承租期间未经我公司同意私自建房，其无权要求我公司赔偿。张书岭的房屋租金仅支付至2012年年底，后未支付房租，张书岭存在严重违约，其无权主张违约金。
经审理查明：2007年，久林园公司开始将位于北京市朝阳区王四营乡大柳树商业街x号店铺出租给张书岭使用。同年，张书岭对其承租的房屋进行装修和扩建。
2009年10月28日，久林园公司（甲方）与张书岭（乙方）签订租赁合同，约定张书岭承租北京市朝阳区王四营乡大柳树商业街x号店铺，租期为5年，自2009年11月15日至2014年11月14日止；年租金12万元，自第二年开始每半年支付一次，合同签订后即日内付6万元，以后需提前一个月缴付下期款项。甲方必须协助乙方办理有关手续，并提供房屋产权证或者场所使用证明等必备证件；如单方违约，则向对方支付相当于年租金10%违约金，并赔偿因此给对方造成的经济损失。合同履行期间，张书岭在租赁房屋内开设宾馆，但一直未能办理营业手续。
2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室发出《关于清理大柳树沟沿线违法建设的通知》，决定对大柳树沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，要求6月15日前完成拆除工作。2013年6月3日，久林园公司向大柳树商业街全体商户发出《通知》，确认大柳树商业街所处位置属于此处清理范围，协商于2013年6月10日前将商业街交还官庄村委会，届时商业街将停水、停电，要求各商户及时腾退房屋。因就腾退补偿事宜久林园公司与张书岭未达成一致，张书岭未按时腾退承租房屋，停水、停电后张书岭无法继续经营，宾馆被迫停业，至今张书岭仍未将房屋腾退返还原告。
审理中，久林园公司提交收据三张，欲证明张书岭拖欠租金情况，对此张书岭不予认可。张书岭抗辩称久林园公司所提交的2013年3月4日编号为0617501号收据上明确载明“到2013年5月15日”，故其租金已经支付至2013年5月15日，后因涉案场地房屋被列入拆除范围，且久林园公司停水、停电使其无法经营，故未支付后续租金。
经查，久林园公司于2006年自官庄村委会处承租土地及房屋一处，后久林园公司将该地块上房屋翻建，x号房屋系翻建房屋的一部分，2007年久林园公司将x号部分房屋转租给张书岭。关于x号原有房屋及添扩建房屋的产权及规划手续，各方均未提供证据。
庭审中，张书岭申请对x号房屋上进行的装修和增添设施的价值、在租赁房屋的基础上自建房屋的价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确认，本院委托北京建基业工程管理有限公司进行评估。2014年8月29日，北京建基业工程管理有限公司出具鉴定意见书，上述工程造价合计495938.3元。久林园公司主张上述鉴定结论所涉及的部分房屋（原租赁合同承租房屋正西面约100平米）并非在双方租赁合同约定范围内，而系出租给案外人，案外人返还后被张书岭占用。张书岭对此不予认可，其表示上述房屋确不包含在原租赁合同范围内，但久林园公司口头同意由其使用，且其已经使用多年，久林园公司从未提出异议。经询，久林园公司当庭表示上述房屋其亦主张张书岭在本案中一并返还。
另查，x号房屋所处区域系河道整治范围，该区域大部分房屋已被拆除。
上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、现场照片、评估报告书等相关证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，久林园公司将无规划手续的x号房屋出租给张书岭，且默许张书岭添建房屋，该行为违反法律的强制性规定，双方签署的租赁合同应属无效。因租赁合同无效，故久林园公司和张书岭要求解除租赁合同的主张均无法律依据，本院均不予支持。合同被确认无效后，张书岭理应将合同项下场地（包括地上物）腾空交还久林园公司。
关于赔偿责任分担问题，久林园公司将x号房屋出租给张书岭，其行为具有明显过错，张书岭明知承租房屋无规划、产权手续而进行添建、扩建行为，其理应对添建、扩建的损失承担主要责任。考虑本案综合案情，本院酌定双方对合同无效产生的经济损失承担同等责任。
关于经济损失的具体数额，应限于张书岭基于履行租赁合同的客观需要而在诉争场地上投入的因腾退而无法实现使用价值的地上物。根据司法评估机构出具的评估报告所载，x号房屋后续装修和增添设施的造价、在租赁房屋的基础上自建房屋的造价共计495938.3元，此部分损失客观存在，本院将在适当考虑房屋折旧的基础上对此部分损失酌情认定。关于张书岭提出的经营损失，因双方合同中并未明确约定张书岭的经营事项，且考虑合同的签订及履行双方均有过错，同时张书岭一直实际使用租赁房屋，故本院对张书岭提出的经营损失不予支持。
关于久林园公司主张的房租和租赁房屋的使用费问题，根据久林园公司提交的收据可以确认张书岭已经交纳房租至2013年5月15日，后租赁房屋被列入拆除范围，且相继停水停电，租赁场地及房屋不再具有实际使用价值，故其后续使用费，本院不再另行要求张书岭支付。
关于张书岭在反诉中主张的违约金，因双方签订的合同无效，故缺乏相应依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司与被告（反诉原告）张书岭于二○○九年十月二十八日签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）张书岭于本判决生效之日起三十日内将租赁合同书项下房屋及添加、扩建部分（包括原承租房屋正西面场地及房屋）腾空交还原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司；
三、原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿被告（反诉原告）张书岭经济损失二十万元；
四、驳回原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张书岭的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1717元，反诉案件受理费6954元，鉴定费15368元，由原告（反诉被告）北京久林园科技发展有限责任公司负担12019.5元（已交纳1717元，剩余10302.5元于本判决生效之日起七日内给付被告张书岭）；由被告（反诉原告）张书岭负担12019.5元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张逢春
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 孙 雪