浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异82号
异议人（案外人）绍兴国酿黄酒展示馆有限公司，住所地绍兴市越城区。
法定代表人茹金礼，董事长。
委托代理人（一般授权代理）张伯灿，浙江××律师事务所律师。
申请执行人中国东方资产管理公司杭州办事处，住所地杭州市。
负责人牛南洁，总经理。
委托代理人（一般授权代理）朱家毅。
委托代理人（一般授权代理）李丹丹，浙江××律师事务所律师。
被执行人绍兴市三江机电有限公司，住所地绍兴市。
法定代表人茹金木，总经理。
被执行人茹金木。
被执行人赵云。
被执行人潘雅丽。
被执行人陈海英。
本院在执行申请执行人中国东方资产管理公司杭州办事处（以下简称东方资产杭州办事处）与被执行人绍兴市三江机电有限公司（以下简称三江公司）、茹金木、赵云、潘雅丽、陈海英金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴国酿黄酒展示馆有限公司（以下简称黄酒公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人黄酒公司异议称：2009年12月3日，异议人与潘雅丽签订房屋租赁合同一份，约定潘雅丽将其位于绍兴市越城区森海豪庭牡丹园17-018室的房屋和花园草地及相关设施租赁给异议人使用，租期为12年，自2009年12月3日起，租金为每年36000元，先付后用，租赁用途为作黄酒仓储之用。此后，异议人分两次向潘雅丽付清了全部租金，并一直作黄酒仓储使用至今。故要求法院在处置上述房产时保护异议人的合法租赁权。
申请执行人东方资产杭州办事处辩称：异议人所称的租赁事实与常理不符，异议人储存黄酒不租用更为便宜且适宜储存黄酒的仓库，却舍近求远、舍简求繁租赁住宅楼，且一租就是12年；既然用于储存黄酒，却还要租用100平方米的花园草地及相关设施；根据申请执行人了解，异议人以3000元每月的租金租用一处小别墅，显然偏离了市场价格；合同未约定缴纳租金的方式，但却分两期一次性缴纳完毕，不符合正常的租金缴纳方式，且异议人作为公司，应当有帐务显示，正常情况不会通过现金方式结算；异议人也没有任何证据证明其实际占有使用房屋。综上，要求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人三江公司、茹金木、赵云、潘雅丽、陈海英未作答辩，也未向本院提供证据。
异议人黄酒公司向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同一份、收条二份；2、物业费付款凭证复印件二份、出库单八份、照片四张；3、异议人说明一份、快递单四十一份；4、水电费发票十五份、物业费付款凭证二份、物业费发票一份。
申请执行人东方资产杭州办事处向本院提供以下证据：1、承租人未出租声明书一份；2、他项权证、房产证复印件各一份。
经审查：原告东方资产杭州办事处与被告三江公司、茹金木、赵云、潘雅丽、陈海英金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月11日作出（2014）绍越商初字第1855号民事调解，确认被告三江公司归还原告东方资产杭州办事处借款本金1000万元并支付利息，原告享有的上述债权对被告茹金木所有的编号为绍房他证绍市字第K0000805**号房屋他项权证项下的房地产经折价或拍卖、变卖后所得的价款在债权数额660万元范围内享有优先受偿权；对被告潘雅丽所有的编号为绍房他证绍市字第K0000805**号房屋他项权证项下的房地产经折价或拍卖、变卖后所得的价款在债权数额280万元范围内享有优先受偿权；对被告陈海英所有的编号为绍房他证绍市字第K0000805**号房屋他项权证项下的房地产经折价或拍卖、变卖后所得的价款在债权数额260万元范围内享有优先受偿权；被告茹金木、赵云对上述债务承担连带清偿责任。因被告未按调解书履行，故本院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第1320号。
在执行过程中，本院作出（2015）绍越执民字第1320号限期履行通知书及公告，责令被告限期履行义务，逾期未履行，本院将依法拍卖潘雅丽名下的位于绍兴市越城区森海豪庭牡丹园17幢018室的房产以抵偿债务，对上述房产有相关权利的案外人可向本院申报权利或提出异议。
另查，绍房他证绍市字第K0000805**号房屋他项权证项下的房屋坐落于森海豪庭牡丹园17幢018室，房屋所有权证号为F0000149062，登记日期为2013年5月31日。F0000149062房屋所有权证项下房屋层数为二层，建筑面积为169.21平方米，阁楼面积为42.36平方米。该房产的国有土地使用权证使用权面积为327.49平方米，证书号为绍市国用2007第13311号。
本案在审理过程中于2014年7月2日查封了上述房产，在执行过程中于2015年11月6日查封了上述房产相应的国有土地使用权。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，根据异议人提供的物业费凭据，交款时间均发生于抵押登记后，以异议人名义支付物业费发生于法院查封后，出、入库单及照片均为异议人单方作出，水电费发票均无法反映为异议人缴纳相应款项，异议人说明及快递单，经网络查询淘宝、天猫，均无网络店铺名为“国酿酒类专营店”，故无法核实异议人通过涉案标的所在地向案外人发货的事实。同时异议人作为公司，在其运营过程中直接以现金方式在未约定付款方式的情况下分二次支付完毕12年的租金，有违常理。综上，本院对异议人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：
驳回异议人绍兴国酿黄酒展示馆有限公司的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 颜 丰
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年八月十三日
书 记 员 茹琳霞
本案援引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。