北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第12548号
原告：陈美霞（兼范朋菲之法定代理人），女，公民身份号码：×××。
原告：范朋菲，女，公民身份号码：×××。
原告：刘秀珍，女，公民身份号码：×××。
以上三原告之委托代理人：吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。
被告：段承毅，男，公民身份号码：×××。
被告：赵晓明（兼段承毅之委托代理人），女，公民身份号码：×××。
第三人：北京京香伟业房地产开发公司，住所地北京市海淀区门头村，注册号：110108004157699。
法定代表人：闫春荣，总经理。
原告陈美霞、范朋菲、刘秀珍与被告段承毅、赵晓明，第三人北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理，依法由代理审判员常晓明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈美霞及原告陈美霞、范朋菲、刘秀珍之共同委托代理人吴小涛与被告赵晓明（兼被告段承毅之委托代理人）到庭参加了诉讼，第三人京香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
陈美霞、范朋菲、刘秀珍诉称：陈美霞系范朋菲之母，刘秀珍系范朋菲的奶奶。段承毅、赵晓明系夫妻关系。2005年11月，被告原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了回迁楼房。2009年5月31日被告将该回迁楼房卖给了原告陈美霞的丈夫范世亮，该楼房位于北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号，二居室，建筑面积72.99平方米。双方于2009年5月31日签订了房屋买卖合同，合同约定：由范士亮购买北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号二居室房屋，买卖价款为人民币545000元，买方将购房款交给卖方后，房屋所有权归买方所有。还约定卖方协助买方办理房产证手续。合同签订后，范士亮与被告按照合同约定共同办理买卖房屋的手续，由范士亮将购房款交给了卖方，卖方将该房的《回购回迁房的协议》、收据及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给原告，原告随即装修并居住至今。2011年11月12日范士亮去世，范士亮的父亲范寿江于2009年5月7日去世，范世亮的母亲于2013年8月20日作出放弃继承房产的书面决定，因此该房产归原告陈美霞和范朋菲所有。我认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的，根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依据有关规定将所购房屋上市出售；根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，第十二条规定：允许农民将自主房的购权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字（2001）1073条规定：农民回迁楼房按经济适用房管理，可以上市出售并办理过户变更登记手续。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖的协议书纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第四条、第七条的规定，我方购买范士亮、赵宝兰、王颖的回迁房的合同合法有效。诉讼请求：请求判决确认段承毅、赵晓明与范士亮签订的房屋买卖合同合法有效。
段承毅、赵晓明辩称：合同的效力我方认可，签订合同时我方是同意的，房款是54.5万元，合同上写明是一次性付清。双方的合同是5月31日签的，第二天我去银行办理的银行卡，范士亮说先转50万元，零头以后再转，但至今余款4.5万元也没有给我，而且我方认为房产证应先办理至段承毅名下。
经审理查明：陈美霞与范士亮系夫妻关系，范朋菲系范士亮与陈美霞之女，刘秀珍系范士亮之母，范佳鹏系范士亮与前妻之子。范士亮于2011年11月12日死亡，范士亮的父亲范寿江于2009年5月7日死亡。刘秀珍于2013年8月20日作出放弃继承房产的书面决定，表示对于范士亮遗留的房产中其可以继承的份额全部放弃继承并希望该份额由其孙女范朋菲继承。范佳鹏于2014年5月19日作出放弃继承房产的书面决定，表示范士亮遗留的房产（座落于北京市海淀区四季青镇门头馨村南区×号楼×门×号）中其可以继承的份额全部放弃继承并希望由其妹妹范朋菲继承，同时范佳鹏表示其不愿参加本次诉讼。
京香公司（甲方）与段承毅（乙方）于2005年11月16日签订回购回迁房协议，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村×号楼×单元×号，建筑面积72.99平方米，购房人实际应交购房款人民币246132元。同日，段承毅向京香公司支付购房款246132元。2009年5月31日，段承毅、赵晓明（甲方）与范士亮（乙方）签订房屋买卖合同，约定：”甲方将北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号（原北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号）卖给乙方，价款为人民币545000元，乙方一次性付清；甲方的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。”陈美霞、范朋菲、刘秀珍主张范士亮已将全部房款支付给段承毅、赵晓明，段承毅、赵晓明认可收到房款50万元，并主张45000元的房屋尾款至今未支付。双方当事人均认可房屋买卖合同中买卖的房屋与回购回迁房协议中的房屋系同一房屋。
诉讼过程中，京香公司向本院出具证明，内容为：”确认段承毅签订的回购回迁房协议中回迁房门头馨村×号楼×单元×号的现地址是北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号，上述房屋性质为按经适房管理，我公司已办理了房屋所有权证，并具备办理房屋所有权转移登记的条件。”北京市海淀区房屋管理局就门头馨村小区的房屋性质及上市交易限制情况向本院复函称：”开发商为北京京香伟业房地产开发公司，房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼，门头馨村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字（2001）1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。”
因本案涉案房屋的所有权现登记在京香公司名下，为查清本案事实，进一步确认双方当事人签订的合同的效力，本院依法追加京香公司作为本案第三人参加诉讼。京香公司就涉案房屋的相关情况，向本院出具证明予以说明，但未到庭应诉。
上述事实，有双方当事人陈述、回购回迁房协议、收据、
房屋买卖合同、死亡证明等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。段承毅与京香公司签订回购回迁房协议书，购买涉案房屋，且已向京香公司支付全部房款。段承毅、赵晓明与范士亮就涉案房屋所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件，且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件，故本院确认段承毅、赵晓明与范士亮签订的房屋买卖合同有效。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
段承毅、赵晓明与范士亮于二ＯＯ九年五月三十一日就北京市海淀区门头馨村南区×号楼×单元×号房屋所签订的房屋买卖合同有效。
案件受理费三十五元，由段承毅、赵晓明负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 常晓明
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 李雪静