湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01926号
上诉人（原审原告）郭某。
委托代理人米福，湖南畅元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）被告长沙湘运物流有限公司，住所地长沙市开福区毛家桥39号。
法定代表人周晓宇，董事长。
委托代理人林春江，湖南天弘远律师事务所律师。
上诉人郭某与上诉人长沙湘运物流有限公司（以下简称湘运物流）合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2010）开民一重字第02961号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年11月，郭某与原长沙长途汽车货运总公司签订一份承包经营合同书，合同约定，原长沙长途汽车货运总公司将位于长沙市建湘北路79号火车北站附近的房屋交由郭某出资改建后一至二楼北端第一间从北至南宽度为3.8米归原长沙长途汽车货运总公司无偿使用，其余部分发包给郭某经营；经营承包期内，如因芙蓉路改造或政府规定需要拆迁进行了补偿，土地补偿金归原长沙长途汽车货运总公司所有，房屋补偿金郭某与原长沙长途汽车货运总公司各得50%；承包经营期从1996年10月20日起至2008年10月20日止，共12年。到期后所有房屋、设施归原长沙长途汽车货运总公司所有；合同还对房屋的装修、水电安装、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同履行过程中因芙蓉路进行扩建，2001年1月6日郭某与原长沙长途汽车货运总公司又签订一份租赁经营合同书。该合同书约定，1996年11月郭某与原长沙长途汽车货运总公司签订的承包经营合同书自本合同生效之日终止；芙蓉北路79号（即建湘北路79号）拆除补偿款769571.75元，郭某与原长沙长途汽车货运总公司各得50%（郭某分得384785.88元，原长沙长途汽车货运总公司分得384785.87元）；芙蓉北路79号拆除剩余部分由郭某改建成一楼一地12间门面，共24间房，郭某与原长沙长途汽车货运总公司各得6间门面（共12间房），各自经营管理，改建的各类费用全部由郭某承担；门面改建竣工后，郭某经营的6间门面经营期从2002年2月20日起至2010年2月20日止，共8年；改建后的门面，在2010年2月20日前拆除，如有补偿，郭某与原长沙长途汽车货运总公司双方按补偿总额各得50%（土地补偿除外，土地补偿全部归原长沙长途汽车货运总公司），2010年2月20日以后拆除，拆除补偿全部归原长沙长途汽车货运总公司所有；另外合同对房屋的装修、水电安装、各种费用的缴纳、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2004年3月9日，原长沙长途汽车货运总公司经其主管部门长沙市交通局以长交企改（2004）53号文件批复同意改制组建为湘运物流。2004年4月20日，湘运物流经工商部门核准登记。2009年4月17日，长沙市城市房屋拆迁管理办公室就长沙市火车北站片区棚户区的改造拆迁发布长拆告字（2009）第030号长沙市城市房屋拆迁公告。2009年7月10日，长沙市火车北站片区棚户区改造拆迁建设指挥部公布关于火车北站片区棚改拆迁范围内经营户停业搬迁和实施安全拆除围挡的通知。2010年3月12日，拆迁人长沙城投铁路站场迁建开发有限公司、受托拆迁人长沙市军胜拆迁有限责任公司与湘运物流（被拆迁人）就长沙市开福区建湘北路79号房屋拆迁签订一份城市房屋拆迁补偿安置协议，确认建湘北路79号房屋为砖混结构、建筑面积300平方米，确定房屋补偿金额为4047945元，该房屋其他补偿金额为353885元（包括装修400元×300平方米=120000元、电视移机300元×10台=3000元、电话移机200元×10台=2000元、柜式空调400元×10台=4000元、搬家费1380元、停产停业费85007元、临建138498元）。在原审诉讼过程中，原审法院依湘运物流申请委托湖南湘信房地产估价有限公司对本案争议的地上建筑物进行评估，湖南湘信房地产估价有限公司于2011年11月5日作出湘信房评字第20111104号《房产估价报告》，确认长沙市建湘北路79号房屋的房产价值为1717600元（含装修），评估时点为2009年6月3日，评估报告应用的有效期为2011年11月5日-2012年11月5日；后经原审法院委托，湖南湘信房地产估价有限公司又于2011年3月12日作出湘信房评字第20120310号房产估价报告，确认长沙市建湘北路79号房屋的房产价值为1717600元，土地价值为2386400元，评估时点为2009年6月3日，评估报告应用的有效期为2012年3月12日-2013年3月12日。上述两次鉴定，共计花费鉴定费用38000元。在重审过程中，经原审法院向双方当事人释明后，郭某、湘运物流均不对诉争的房屋和土地使用权的价值进行重新司法评估。对于湖南湘信房地产估价有限公司作出的湘信房评字第20120310号房产估价报告，湖南湘信房地产估价有限公司作出了《关于长沙市北区（开福区）建湘北路79号房地产评估的说明》。
2010年10月18日，郭某向长沙市开福区人民法院提起诉讼称：请求依法判令湘运物流向郭某支付房屋拆迁补偿款2020000元，搬家补助、装修补偿、停业补助等170000，合计2190000元，本案的诉讼费用由湘运物流承担。2012年6月25日，长沙市开福区人民法院作出（2010）开民一初字第2961号民事判决，判决：一、湘运物流在本判决生效之日起10日内支付郭某房屋拆迁补偿费、搬家补助费、装修补偿、停业补助费等共计919875元。二、驳回郭某的其他诉讼请求。判决后，郭某和湘运物流均不服原审判决，均向本院提出上诉，2013年1月22日，本院作出（2012）长中民三终字第3810号民事裁定，裁定撤销长沙市开福区人民法院作出（2010）开民一初字第2961号民事判决，发回长沙市开福区人民法院重审。在重审过程中，原审法院对长沙城投铁路站场迁建开发有限公司、长沙市军胜拆迁有限责任公司与湘运物流就长沙市开福区建湘北路79号房屋在2010年3月12日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的“临建138498元”的临时建筑的权益人进行询问，湘运物流认可该临时建筑不是自己所建，是案外人唐毅所建，且湘运物流已经将补偿款给付了唐毅。郭某在本案重审第一次开庭时以及原审法院的询问笔录中，认可该临时建筑不是自己建造，在第二次开庭时认为该临建的补偿实质上是用了临建的名义是对经营户的补偿，郭某应当分得该临建补偿的份额。就被征收房屋以及房屋所占土地的使用权的价值问题，原审法院发公函咨询了主管部门长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室、长沙市交通运输局。长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室函复原审法院被征收房屋的补偿金额包含了该房屋所占用土地使用权的价值。长沙市交通运输局函复原审法院原长沙长途汽车货运总公司的破产资产由湘运物流和兴旺房产有限公司联合竞买依法获得。湘运物流对此不持异议。郭某对长沙市交通运输局复函中说明的内容的真实性有异议，并认为长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室复函与本案无关。
原审法院认为：一、关于主体问题。湘运物流系由原长沙长途汽车货运总公司改制而来，原长沙长途汽车货运总公司的权利和义务由湘运物流享有和承担，湘运物流是本案的适格被告；二、关于《租赁经营合同书》条款中“拆除”的理解问题。郭某与原长沙长途汽车货运总公司于1996年11月和2001年1月6日签订的两份《租赁经营合同书》系双方真实意思的体现，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。郭某负责建房成本，同时取得房屋的承包经营权，双方在合同中约定改建后的门面，在2010年2月20日前拆除，如有补偿，双方按补偿总额各得50%（土地补偿除外，土地补偿全部归湘运物流），2010年2月20日以后拆除，拆除补偿全部归湘运物流所有。本案的处理焦点之一是对“拆除”在本案中的涵义理解。原审法院认为应当从合同的上下文义以及双方当事人签订合同的目的来理解“拆除”在本案中的涵义。以房屋补偿款弥补郭某对房屋建造成本以及承包经营权未到期的损失应属郭某、湘运物流双方在协议签订时的本意。本案中，郭某的承包经营权自房屋进入征收程序而受限，即承包经营权的损失始于征收开始之日，故将“拆除”理解为“拆迁”或“征收”符合合同当事人通过订立上述合同要达到的目标或结果，亦符合一般人的合理预期。本案拆迁公告载明拆迁期限为2009年4月17日至2009年7月17日，从2009年4月17日至2009年7月17日前暂停办理上述拆迁范围内房屋新建、扩建、改建，改变房屋和土地用途、房屋租赁等有关手续，即本案房屋在2010年2月20日之前已被“拆迁”，故郭某要求分享改建后门面拆迁补偿总额（土地补偿除外）的50%的诉求符合约定，原审法院对郭某的该诉求部分予以支持；三、关于湘运物流与拆迁单位于2010年3月12日就长沙市开福区建湘北路79号签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中确定房屋补偿金额为4047945元中是否含土地补偿金或者土地使用权价值问题。原审法院认为房屋补偿金额是否包含土地使用权价值可以从现有的法律法规以及法理上分析。涉及的法律法规主要有国务院590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，第十三条第二款“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，国家住房和城乡建设部制定的《国有土地上房屋征收评估办法》中的第十一条“被征收房屋价值是指被征收房屋以及其占用范围内土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”，第十四条“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积，土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”等法律法规的规定，又依据房地一体的法理，任何房屋总是建筑在一定的土地之上，一般认为房屋价值应包含房屋自身的价值和所占土地的使用权价值的总和。从以上的规章以及相关法理，原审法院认为，湘运物流与拆迁单位就长沙市开福区建湘北路79号签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中确定房屋补偿金额4047945元中包含了土地使用权价值；四、关于房屋拆迁补偿费用分割的问题。湘运物流与拆迁单位于2010年3月12日就长沙市开福区建湘北路79号签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中确定房屋补偿金额为4047945元，该房屋其他补偿金额为353885元（包括装修400元×300平方米=120000元、电视移机300元×10台=3000元、电话移机200元×10台=2000元、柜式空调400元×10台=4000元、搬家费1380元、停产停业费85007元、临建138498元），郭某提出要求湘运物流给付房屋拆迁补偿款2020000元，搬家补助、装修补偿、停业补助等170000元，合计2190000元。本案的房屋价值在原一审中经评估后确定其价值为1717600元，土地的使用权价值为2386400元。虽然在本次审理过程中，双方当事人不愿意重新评估，但原一审中的评估数据可以作为本案处理的参考依据。在征收协议中房屋补偿金额为4047945元，该款项包含土地补偿金即对土地使用权的补偿。据双方于2001年签订的《租赁经营合同书》约定，郭某可分得的金额范围是除土地使用权的补偿金外的补偿总额的50%。因征收协议中未分别列明房屋的补偿金额和土地补偿金的金额，原审法院酌情参考原一审评估结论中的房、地的价值，得出房屋在补偿金额中的比例系数后，根据协议中的补偿总额确定郭某应得的房屋补偿金额，故郭某应分得的房屋补偿款应为872181元{1717600元÷（1717600＋2386400）×（4047945＋120000）×50%}。关于临时建筑的补偿，本案中双方当事人对临建的补偿处理意见不一致，湘运物流认为临建补偿是对建造人唐毅的补偿，且已经支付相应的补偿款给唐毅，郭某最后的意见是临建的补偿是用临建的名义补偿经营户的款项，原审法院认为该临时建筑的补偿在拆迁协议中是有明确的补偿项目，郭某对于临建的补偿的说法前后不一致，对于郭某的解释理由原审法院不予采信，郭某不应当享受该临时建筑的补偿。另郭某还可以分得其他补偿款47693.5元{剔除装修补偿120000元、临建补偿138498元，即（353885-120000-138498）×50%}，上述两项合计919874.5≈919875元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，遂判决如下：一、湘运物流在本判决生效之日起10日内支付郭某房屋拆迁补偿费、搬家补助费、装修补偿、停业补助费等共计919875元。二、驳回郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费24320元，财产保全费5000元，由郭某承担12160元，湘运物流承担17160元。鉴定费38000元，由郭某和湘运物流各承担19000元。
上诉人郭某、湘运物流均不服原审重审判决，向本院提起上诉。
郭某上诉称：一、原审法院认定事实不清，具体如下：1、原审法院认定湘运物流为本案的适格被告，与事实不符；2、原审法院认定长沙市建湘北路79号签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》确定的房屋补偿金额包括土地补偿金或土地使用权价值，系认定事实不清；3、原审法院以湘信房评字第2011104、2012010评估报告作为依据来分割本案的房屋拆迁补偿款，系认定事实错误，该两份评估报告不能作为合法有效的证据来证明其所评估的事实；4、原审法院认定郭某在分割拆迁补偿款时不享有装修补偿款及临建补偿款，系认定事实错误。二、原审法院违反《民事诉讼法》关于案件审理期限的规定，自2013年1月22日来到本案审结，期限长达十个多月。原审法院也没有如实履行职责，没有到国土部门及国资委调取原长沙长途货运汽车总公司改制过程中的原始资料证据，致使本案对于湘运物流是否适格及是否在改制过程中存在隐瞒、私分国有资产等违法行为的事实。综上所述，原审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。
针对郭某的上诉，湘运物流答辩称：一、郭某所说的土地权益问题自相矛盾，郭某一方面主张湘运物流对土地及门面不享有所有权，另一方面又说自己享有6个门面，其说法自相矛盾。该宗土地是原来的运输公司改制，通过长沙中院破产判决的形式将该宗土地整体打包转给湘运物流的；二、评估报告是人民法院委托的，且评估公司有资质。原审时湘运物流对评估提出了反对意见，认为没有必要，因为合同已经明确约定2月20日之后拆迁的拆迁款归湘运物流所有，本案拆迁在3月13日，因此根据租赁合同的约定拆迁费归湘运物流所有。原审法院将土地附着物的拆迁费用判给了郭某违反了租赁合同的约定。
湘运物流上诉称：涉案租赁房屋要拆除的公告由长沙市城市房屋拆迁管理办公室于2009年4月7日公布，拆迁者与湘运物流签订拆迁安置补偿协议时间为2010年3月12日，并约定“经当事人各方议定必须在2010年4月1日以前将该被拆迁房屋腾交”。即本案争议房屋向拆迁者移交时间是在2010年3月12日后至2010年4月1日前，此均在2010年2月20日之后。故依据湘运物流与被郭某签订的《租赁经营合同书》的约定，拆迁补偿费应全部归湘运物流所有。原审判决认定湘运物流与郭某签订的《租赁经营合同书》约定的“拆除”应理解为拆迁，从而进一步认定“长沙市城市房屋拆迁管理办公室于2009年4月17日就长沙市火车站北站片区棚户拆迁发布公告”之日即为拆迁日系认定事实错误。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回郭某对湘运物流的诉讼请求。
针对湘运物流的上诉，郭某答辩称：一、湘运物流对拆除的理解是狭义的，不符合合同签订时的目的，拆除理解为本案拆迁才是最符合合同签订当时的目的；二、本案拆迁公告的载明时间是2009年4月17日至2009年7月，在此期间已经暂停了相关手续，也就是说在2010年2月20日前已经拆迁完毕。
在本院二审过程中，郭某向本院提交了以下新的证据：湖南省国土资源厅、湖南省物价局关于同意长沙市公布执行基准地价更新成果的函（湘国土资（2010）145号）。拟证明：本案争议的土地属于划拨地和工业用地，价格为1660元／平方米。郭某申请本院向长沙市交通局、国资委及相关政府部门调取原长沙长途汽车货运总公司2004年企业改制涉及本案争议标的房产的改制相关资料，拟证明湘运物流主体不适格等。本院依职权向长沙市交通运输局调取了以下证据：证据一、《关于长沙长途汽车货运总公司破产改制资产处置有关问题的会议纪要》；证据二、《关于原长沙货运总公司改制中非经营性资产处置有关问题的会议纪要》；证据三、《关于长沙长途汽车货运总公司资产评估报告核准的批复》；证据四、长沙长途汽车货运总公司2003年3月与2004年3月评估情况对比（土地）及所占土地明细表；证据五、《关于长沙长途汽车货运总公司资产处置有关情况的通报（破产清算组）》；证据六、成交确认书；证据七、联合竞买协议书；证据八、附加协议书。经质证，郭某对本院调取的证据提出如下质证意见：对五组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。经质证，湘运物流对郭某提交的新证据提出如下质证意见：对该证据的真实性没有异议，关联性有异议。第一、物价局的函是对政府写的，相关的价格属于指导价，而不是法定价格；第二、争议土地在该证据中并没有显示是几类土地，与本案没有关联性。湘运物流对本院调取的证据提出如下质证意见：对五组证据的真实性均无异议。湘运物流是由原长沙长途汽车货运总公司改制过来的，根据政府相关文件获得了本案争议的土地、房屋等相关资产。是否属于评估范围及价格都不影响湘运物流从原长沙长途汽车货运总公司获得资产的客观事实。
针对对郭某提交的新证据，本院认为：湘运物流对其真实性不持异议，对其真实性予以认定，但不能证明郭某的证明目的，不予采信。针对本院根据郭某申请调取的证据，本院认为：郭某、湘运物流对其真实性均无异议，该证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2004年3月9日，原长沙长途汽车货运总公司经本院裁定进入破产程序，依法处置该公司资产。2005年11月30日，湘运物流和长沙兴旺房地产有限公司参加了在华悦大酒店举行的拍卖会，联合竞买了原长沙长途汽车货运总公司在长沙市区的土地和资产，成交价为1313万元，其中房产及其资产为753万元，其余560万元为划拨地土地出让价格。拍卖的房产中包括了本案诉争的房产，买受人按原租赁协议履行至2010年2月。
本院认为，本案的争议焦点为：一、湘运物流主体是否适格；二、郭某是否有权分割房屋拆迁补偿款；三、房屋补偿款中是否包含了土地补偿款。四、房屋补偿款的分割方法。
关于湘运物流主体是否适格的问题。本案系郭某根据其与原长沙长途汽车货运总公司之间签订的租赁经营合同而提起的诉讼，而湘运物流系由原长沙长途汽车货运总公司改制而来，原长沙长途汽车货运总公司的权利和义务由湘运物流享有和承担，其破产资产已经由湘运物流和兴旺房产有限公司联合竞买依法获得，包括本案诉争的房产，故湘运物流作为原审被告主体身份适格。
关于郭某是否有权分割房屋拆迁补偿款的问题。郭某与原长沙长途汽车货运总公司于2001年1月6日签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思的体现，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。从该合同的内容以及双方当事人签订合同的目的来理解，该合同第十三条关于在租赁期满前拆除房屋对房屋拆迁补偿款的分配，该条约定目的是以房屋拆迁补偿款弥补郭某对房屋建造成本以及租赁期限未到的损失，这亦是郭某、湘运物流双方在协议签订时的本意。本案中，郭某的租赁经营权自房屋进入征收程序而受限，即租赁经营权的损失始于征收开始之日，故原审判决从保护承租方郭某的合法利益出发，认定本案房屋在2010年2月20日之前已被“拆迁”，判决郭某享有分割房屋补偿款的权利并无不妥。
关于房屋补偿款中是否包含了土地补偿款的问题。根据国家住房和城乡建设部制定的《国有土地上房屋征收评估办法》中的第十四条：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积，土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的有关规定，又依据长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室对原审法院的复函，本案诉争的被拆迁房屋的补偿金额包含了该房屋所占用土地使用权的价值。另外，依照房地一体的法理，任何房屋总是建筑在一定的土地之上，一般认为房屋价值应包含房屋自身的价值和所占土地的使用权价值的总和。因此，湘运物流与拆迁单位就本案诉争的房屋签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中确定房屋补偿金额4047945元中包含了土地补偿款。
关于房屋补偿款的分割方法问题。原审法院委托的评估机构作出的评估报告应用的有效期限虽截止日期至2013年3月12日，但是经原审法院向双方当事人释明后，双方均不申请重新评估，原审判决据此酌情参考该评估报告结论中的房、地价值是正确的。另外，本案诉争房屋的产权人是原长沙长途汽车货运总公司，郭某是承租方，拆迁公告针对该房屋的拆迁期限为2009年4月17日至2009年7月17日，拆迁单位与湘运物流签订拆迁安置协议的实际时间是2010年3月12日，约定拆除房屋时间是2010年4月1日前，此时，郭某的租赁经营期限已过，所以本案诉争房屋的拆除未对郭某造成明显损失，原审判决郭某分得房屋评估价值及除临建部分的其他房屋补偿的50%，并无不当。另外，原审判决支付给郭某的房屋拆迁补偿款中已经包括了装修补偿。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持，郭某和湘运物流的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费48640元，由郭某和长沙湘运物流有限公司各负担24320元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年十一月十日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。