北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第18873号
原告石开领，男，1968年10月29日出生。
被告王艳秋，男，1966年8月31日出生。
委托代理人宋岩，北京市通州区马驹桥镇法律服务所法律工作者。
原告石开领与被告王艳秋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员奉一兵独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告石开领、被告王艳秋及其委托代理人宋岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石开领诉称：2007年5月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于北京市通州区漷县镇沈庄村东一处养殖场租赁给原告，并由被告保证水、电、路的畅通。2012年8月1日，原告将上述养殖场转租给李岳华，租赁期限为2012年8月1日至2035年4月18日，每年租金为7万元。但李岳华支付了2012年8月1日至2013年7月31日的一年7万元租金后，由于承租养殖场电路损坏，被告拒绝维修电路，致使李岳华与原告解除了租赁合同，并直接造成了原告2013年8月1日至2015年7月31日租金损失14万元。另，原告与案外人签有合作协议，约定对方投资200万，原告出地，最后分成对方分配60%，原告分配40%，但因被告违约没有填坑而导致合作没有成功，造成损失共计80万元，即200万元×40%。现诉至法院，要求：1.被告赔偿原告2013年8月1日至2015年7月31日租金损失14万元，并接通电源；2.被告赔偿因违约没有填坑而给我造成的损失80万。诉讼费由被告承担。
被告王艳秋辩称：不同意原告的诉讼请求。1.被告就在涉诉场地断电的问题上没有违约，我方当时交付涉诉场地时电路是完全畅通的，可以正常使用，原告应当尽到其使用期间对设备设施的日常维护义务；2.原告所谓的租金损失是其自行扩大的，原告完全可以自行修复电路，使涉诉场地正常使用。所需费用，如果合同有约定或者原告认为应由被告支出，可以在修复后向被告主张，但原告在与李岳华经过几场案件后，才来向被告主张租金损失；3.原告提出的80万损失，没有合同或者事实依据，且也没有实际发生；4.对电源接通问题，我们就另一案件申请了再审。
经审理查明：2005年4月19日，王艳秋与北京市通州区漷县镇沈庄村村民委员会（以下简称村委会）签订《养殖承包土地协议》，约定村委会将村东5亩凹地承包给王艳秋作为养殖专用地，承包期为2005年4月19日至2035年4月18日，每年租金1000元。
2007年5月23日，王艳秋（甲方）与石开领（乙方）签订《租赁合同》，王艳秋将其承租的土地出租给石开领使用，实用面积为11.66亩，每亩价格为2000元，租赁时间为2007年5月23日至2035年4月18日，租金半年一付。双方另约定：甲乙双方在租赁期间乙方必须按时交纳自己厂内生产生活用的水、电费及相关费用；因乙方是外来人员，甲方必须保证乙方水、电、路的畅通。2007年9月12日，村委会在《租赁合同》上注明“石开领租王艳秋的养殖凹地自建厂房使用，情况属实，特此证明，村委会同意”，并盖章确认。合同签订后，石开领即开始使用承租土地，并支付了一年的租金2.5万元。其后，石开领未再交纳租金。
2008年5月8日，王艳秋（甲方）与石开领（乙方）签订《补充合同》，约定：甲方应负责把厂房南侧两边水塘填平；现甲方已把所有物资和建筑及猪圈等全部拆迁清理干净、院内所有建筑全归乙方；甲方必须在二月内完成，在未完成填塘之前，乙方不能再付给甲方租金，待完成后再付，如果甲方在规定时间内不能完成给乙方造成项目流产、合作不成，甲方应赔偿乙方所造成的经济损失；甲方在二月内完不成填塘任务，甲方应从承包面积中去掉池塘面积，及塘池周边不能实际使用的面积，另乙方合同外多付款，应作为甲方围墙费，围墙归乙方。
2010年3月，王艳秋以石开领未付租金为由诉至本院，要求石开领给付租金并解除双方签订的《租赁合同》。2010年12月17日，本院做出（2010）通民初字第5184号民事判决，认为王艳秋未按补充合同约定填平水塘违反了合同的约定，故对其诉讼请求不予支持，驳回了王艳秋的诉讼请求。
2012年8月1日，李岳华（乙方）与石开领（甲方）签订《租赁合同》，约定李岳华从石开领手中承租沈庄村东一处养殖场；每年租金为柒万元，按年支付；租赁期限为2012年8月1日至2035年4月18日；水、电及厂内设施从签订合同之日起由乙方负责管理、维修和保养，乙方如需要改造和增加，费用由乙方负责。合同还约定了其他内容。合同签订后，李岳华依约给付了石开领2012年8月1日至2013年7月31日的租金7万元，双方并于2012年8月1日签订了《石开领养殖厂租赁交接清单》完成了交接，李岳华开始占用该厂房。
2013年8月1日，李岳华起诉至本院称，其进场后发现该养殖场没有电源，无法正常使用，故要求解除双方于2012年8月1日签订的《租赁合同》。石开领则反诉要求李岳华给付2013年8月1日至2014年7月31日的租金7万元，并继续履行合同。本院于2015年2月判决：一、解除李岳华与石开领签订的《租赁合同》；二、李岳华支付石开领租金七万元；三、驳回石开领的其他反诉请求。判决后，李岳华与石开领不服，均上诉至北京市第三中级人民法院。该院经审理后认为，石开领作为出租人，应当保障涉案租赁场地的正常供电，提供符合合同约定用途的租赁物。现李岳华因断电无法使用涉案场地，故双方租赁合同应予解除。关于石开领要求李岳华支付2013年8月1日至2014年7月31日租金的诉讼请求，因石开领未能保障供电，且石开领已于2013年2月将涉案租赁场地锁门，李岳华于该期间并未实际使用涉案场地，故对于石开领要求李岳华支付该期租金的诉讼请求本院不予支持。据此，该院判决：一、维持北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13679号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第13679号民事判决第二项、第三项；三、驳回石开领的全部诉讼请求。
2014年7月，石开领以村委会强行将其承包养殖地的电线截断为由，起诉要求村委会立即为其承租的厂房接通电源，并赔偿经济损失10000元。本院于2015年1月判决：驳回石开领的诉讼请求。判决后，石开领不服提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，涉案土地系石开领自王艳秋处转租而来，土地上的电缆线路设施最初系王艳秋所架设。根据双方《租赁合同》约定，王艳秋作为出租人，具有保障电路畅通的义务。而合同具有相对性，村委会并非《租赁合同》的相对方，故不负有保障电路畅通的合同义务。根据审理查明事实，现无证据表明电缆线路的切断系村委会所为，故村委会亦不具有法定的侵权损害赔偿义务。《租赁合同》的当事人王艳秋与石开领已因租赁纠纷成讼，鉴于涉案土地上的电缆线路属于承租人的控制维护范围之内，村委会对超越其安全供、用电管理维护范围内的电路不具有法定的维修管理义务。据此，该院判决：驳回上诉，维持原判。
2014年8月，王艳秋以石开领欠付租金为由诉至本院，要求：解除原被告于2007年5月23日签订的土地租赁合同，被告支付2008年5月24日至2014年5月23日的租金15万元及自2014年5月24日起至实际腾退之日的租金。本院于2015年2月判决：一、解除王艳秋与石开领于二〇〇七年五月二十三日签订的《租赁合同》；二、石开领支付王艳秋租金二万三千三百二十元；三、驳回王艳秋的其他诉讼请求。判决后，石开领不服提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，王艳秋现既未填平大坑，也未负责解决涉诉场地的供电问题，构成了违约，其作为违约方当事人，并不享有合同的解除权；关于王艳秋主张2008年5月24日至实际腾退之日的租金一节。因2010年12月17日前的租金，已经生效判决予以处理，故该院不予支持。关于王艳秋主张2010年12月18日至实际腾退之日的租金，该院认为“虽然双方签订的《补充合同》约定王艳秋应将厂房南侧两边水塘填平，完成填塘后石开领再付租金，但考虑到王艳秋未能填平水塘的原因系履行填塘的费用较高，可能相当于其数年出租场地租金的收益，且石开领自2012年将涉诉场地出租给案外人李岳华并收取了一年7万元的租金，再有，上述水塘面积所占整个租赁面积的比例较小，其他租赁面积仍存在使用价值。综上，因本院驳回王艳秋要求解除租赁合同的诉讼请求，本院从公平原则出发，综合考虑本案实际情况及平衡双方的利益及石开领获益的情况，酌情判令石开领支付王艳秋2010年12月18日至本判决生效之日止的租金”。据此，该院于2015年8月6日作出（2015）三中民终字第04901号民事判决书，判决：一、撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第14415号民事判决第一、三项；二、变更北京市通州区人民法院（2014）通民初字第14415号民事判决第二项为石开领于本判决生效后七日内支付王艳秋二〇一〇年十二月十八日至本判决生效之日止的租金三万七千五百元整；三、驳回王艳秋的其他诉讼请求。
另查，涉案土地上的电缆线路设施系王艳秋架设。2012年底、2013年初左右，承租土地电缆被断开造成无法供电。涉案土地目前处于断电状态。现石开领要求王艳秋接通电源，并同意自己承担费用；王艳秋则称交接土地时电是完好的，租赁期间在石开领的控制范围内，故应该由石开领自己负责通电。石开领主张电缆是王艳秋断开的，但未提供证据。
庭审中，石开领称其于2008年5月1日与刘志强签订《联合经营协议》，约定石开领提供涉案土地厂房，刘志强投资200万元进行合作，并按石开领40%、刘志强60%分配利益。现因王艳秋未填平水塘，导致合作失败，故要求王艳秋赔偿其200万元的40%共计80万元。王艳秋则认为石开领的主张没有事实依据，且没有实际损失。
上述事实，有《租赁合同》、《补充合同》、（2010）通民初字第5184号民事判决书、（2015）三中民终字第04887号民事判决书、（2015）三中民终字第04888号民事判决书、（2015）三中民终字第04901号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据王艳秋与石开领于2007年5月23日签订的《租赁合同》，王艳秋将其承租的土地出租给石开领使用，并保证水、电、路的畅通。现涉案土地处于断电状态，王艳秋作为违约方，应当承担继续履行、采取补救措施的违约责任，故对石开领要求王艳秋负责接通电源的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对石开领以王艳秋拒绝维修电路，致其与李岳华解除合同为由，要求王艳秋赔偿其2013年8月1日至2015年7月31日的租金损失14万元的诉讼请求，因在2014年8月王艳秋起诉石开领要求解除租赁合同并支付租金一案中，二审法院系从公平原则出发，综合考虑该案实际情况及平衡双方的利益及石开领获益的情况，酌情判令石开领支付王艳秋2010年12月18日至本判决生效之日止的租金3.75万元，亦即在该案中，二审法院已全面考虑了合同的履行情况，并最终判决石开领支付王艳秋部分租金。换言之，如果石开领获得了2013年8月1日至2015年7月31日的租金，则石开领的获益情况随之发生变化，石开领应支付给王艳秋的租金亦必将发生变化。或从另外一个角度说，本案王艳秋虽存在坑没填平，供电未能保障的违约行为，但既便如此，亦正如（2015）三中民终字第04901号民事判决书所言，该土地也是有使用价值的。尽管王艳秋应当信守承诺，应当积极履行合同，但其已因未能获得全额租金而受到了应受的惩戒。在没有证据证明出租人存在主观恶意的情况下，出租人提供了土地还要额外支付费用，承租人免费使用土地还能获得补偿，是没有道理的。故对石开领的该项诉讼请求，本院不予支持。对石开领要求王艳秋赔偿因违约没有填坑而导致石开领没有与他人合作成功，故要求赔偿80万元损失的诉讼请求，因天下没有包赚不赔的买卖，对方的投资并不等于石开领的收入，没有投资亦不等于石开领的损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王艳秋自本判决生效之日起三十日内将原告石开领承租的位于沈庄村东的养殖场电源接通；
二、驳回原告石开领的其他诉讼请求。
案件受理费六千六百元，由原告石开领负担六千五百六十五元（已交纳），被告王艳秋负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 奉一兵
二〇一五年十一月三日
书记员 崔 欢