重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初531号
原告：重庆金易物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7-商1，统一社会信用代码915001126689223126。
法定代表人：周简，职务总经理。
委托代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。
被告：刘达林，男，1957年12月9日出生，汉族，居民，系重庆市南川区。
被告：胡小胜，男，1970年11月22日出生，汉族，居民，系重庆市南川区。
原告重庆金易物业服务有限公司（以下简称金易物业公司）与被告刘达林物业服�合同纠纷一案，本院于2017年1月12日受理后，依法追加胡小胜作为本案被告。本案依法由审判员骆云伟独任审判，适用小额诉讼程序于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告金易物业公司的委托代理人张莉、被告刘达林、胡小胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金易物业公司诉称，2008年2月19日原告与重庆金易房地产开发（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，由原告负责管理XX小区。被告系该小区XX号房屋的业主，从2013年11月1日至2015年12月期间一直未按时向原告交纳物管费，截止2015年12月止，被告共欠原告物管费2904.78元。经原告多次催收未果。现请求判令被告支付物管费2904.78元，并从2013年11月起至付款之日止按未按期交纳物业管理费总额的3‰向原告支付违约金（诉讼中，原告明确表示由被告胡小胜承担支付责任，被告刘达林承担连带�任）。
被告刘达林辩称：欠费时间属实，我是房东，具体交费是胡小胜，不交费的理由：1、原告收费不规范。2、原告擅自提高收费标准。调高标准后，没有出示相关依据，也没有告知被告方。3、原告没有尽责处理露台漏水，给被告方造成了损失，请求法院实施诉讼时效抗辩，请求法院驳回原告诉求。
被告胡小胜辩称：欠费属实，我对2013年之前的物业服务还是比较满意，之后的物业服务就不满意了，擅自提高物管费，没有经过业主同意，没有经过我们签字就提高物价。房屋漏水给我房屋造成了损失，物管公司还给我房屋的天花板切了个洞，至今没有处理，没有给我恢复，对我的业务也有很大的影响，物管公司涨价后至今没有找我们收费，撤场我们也不知道。涨幅也提高了百分之八十。
经审理查明，2008年2月19日，南川区XXXXXX小区的建�单位重庆金易房地产开发（集团）有限公司（甲方）与原告重庆金易物业管理有限公司（乙方，2011年变更登记为重庆金易物业服务有限公司）签订了《XX•XXXX前期物业服务合同》，由原告对XX小区进行前期物业管理服务。合同第六条第一款约定物业服务费用标准为：（1）电梯住宅（3F及以上）0.80元/建筑平方米∙月（含电梯费），（2）非电梯住宅及2F及以下电梯住宅0.50元/建筑平方米∙月，（3）商业门面1.00元/建筑平方米∙月；第八条第三款约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起通知乙方”；第四款约定“物业服务费应当按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务”；第二十六条约定“本合同期限�叁年，自2008年2月20日起至2011年2月20日止，如因建设周期延长，则本合同期限从一期工程交房之日起自动顺延。如合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，则本合同终止业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”；第三十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告金易物业公司为该小区提供物业服务。2011年2月20日合同到期后，由于XXXXXX小区未选聘新的物业管理企业，原告继续为该小区提供物业服务，直到2015年12月31日。在物业服务期间，原告提出要求提高物业服务费的收费标准，因该小区未成立业主大会和选举产生业主委员会，该小区所在地的南川区XX街道XX社区居民委员会于2013年8月起就该�区物业服务费调整标准（其中：多层住宅由0.50元/建筑平方米∙月拟调整为0.8元/建筑平方米∙月，高层建筑由0.80元/建筑平方米∙月拟调整为1.20元/建筑平方米∙月，门市由1.00元/建筑平方米∙月拟调整为2.50元/建筑平方米∙月，公共能耗3元/户∙月拟调整为10元/户∙月）向小区业主征求意见。2013年10月15日，南川区XX街道XX社区居民委员会作出调查结果统计表，其调查统计结果为：同意的为299户，占小区建筑面积40.5%；不同意的为211户，占小区建筑面积28.6%；随大多数意见的为16户，占小区建筑面积2.2%；同意上调0.1-0.2元的为115户，占小区建筑面积15.6%；拒签及无法联系的97户，占小区建筑面积13.1%。2016年10月16日，南川区XX街道XX社区居民委员会、重庆金易物业服务有限公司作出《关于XXXXXX上调物业服务费的公告》（该公告上的业主代表签名处有一个业主的签名），该公告载明XXXXXX物业服务及相关费用从2013年11月1日起按以下标准执行：多层住宅为0.75元/建筑平方米∙月，高层建筑为1.15元/建筑平方米∙月（含电梯费），门市为1.8元/建筑平方米∙月，公共能耗为10元/户∙月。该公告在小区进行了张贴。随后原告从2013年11月起物业费按照调整后的标准收取，公共能耗按8元/户∙月收取。部分业主亦按照该标准交纳物业费。
被告刘达林系该小区XX号门市房屋的业主，房屋建筑面积为62.01平方米。被告刘达林从2008年8月起将该门面房屋出租给被告胡小胜使用至今。二被告在租赁合同中约定该门面的物业费用由被告胡小胜交纳。被告胡小胜以原告对房屋漏水造成损失，房屋天花板砌洞未处理和物管费涨价过高为由未交纳该门面从2013年11月起至2015年12月期间的物管费用。
上述事实，有原告提交的《前期物业�务合同》、备案证明、资质证书、工商登记变更通知书、调查结果统计表、《关于XXXXXX上调物业服务费的公告》、照片、房屋登记信息、物业服务费调整征求意见，被告提交的照片及原、被告的陈述证明在案，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，重庆金易房地产开发（集团）有限公司与原告金易物业公司签订的《前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，对本案原、被告双方均具有约束力。物业服务合同期限届满后，由于该小区未选聘新的物业服务企业，原告自愿继续提供物业服务，因此该物业服务合同自动延续到2015年12月31日即原告退出该小区之日。原告金易物业公司为该小区提供物业管理服务后，依法享有收取物业费用的权利。对于诉讼时效问题问题，由�原告一直对该小区提供物业服务，直到2015年12月31日撤出小区，因此诉讼时效从原告撤出之日计算，故本案未超过诉讼时效。对于被告提出原告对房屋天花板砌洞未处理，属于原告在提供物业服务中的服务瑕疵，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对原被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。对于2013年11月起执行的物业费收费标准，该物业费收费标准系该小区所在地的金佛社区居民委员会在该小区未成立业主大会并选举产生业主委员会的情况下征求该小区业主意见的基础上形成的，并在该小区进行公告告知，小区部分业主也按照调整后的收费标准向原告交纳了相关物业费用，同时小区业主在知晓收费标准调整一事后，直到原告退出该小区物业服务前，并未依法主张权利请求撤销，因此被告应当按照调整后的收费标准交纳物业费用，故，对被告以不同意新的收费标准为由拒交物业费的辩解，本院不予支持。按照该标准，被告刘达林的门面每月应承担的物业费为111.61元（62.01平方米×1.8元），从2013年11月1日至2015年12月31日期间的物业费合计为2901.86元（111.61元×26个月）。原告在本案中主张该期间的物业费2904.7元，超过被告实际下欠的物业费用，对超出部分2.84元，本院不予支持，其余部分2901.86元，本院予以支持。由于二被告在租赁合同中约定该门面的物业费用由被告胡小胜交纳，根据《前期物业服务合同》第八条第三款和《物业管理条例》第四十一条第一款关于业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任的规定，被告胡小胜应当向原告交纳从2013年11月1日至2015年12月31日期间的物业费2901.86元，被告刘达林负连带交纳责任。对于原告主张的违约金问�，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告的房屋漏水和房屋天花板砌洞未处理问题未能及时协调处理问题，其服务行为具有瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告胡小胜在本判决生效之日起十日内支付原告重庆金易物业服务有限公司从2013年11月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用2901.86元，被告刘达林负连带交纳责任。
二、驳回原告重庆金易物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履�给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告胡小胜负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 骆云伟
二〇一七年三月十五日
书记员 王 娟