广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初17717号
原告：中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，住所地广东省佛山市南海区西樵镇官山登山大道4号，统一社会信用代码914406057349994382X。
负责人：李木钢。
委托诉讼代理人：薛文彦、梁楚楚，分别系广东至高律师事务所律师。
被告：梁志境，男，汉族，1986年1月27日出生，住广东省佛山市南海区，
被告：李健仪，女，1986年12月1日出生，住广东省佛山市南海区，
上述原告与被告金融借款合同纠纷一案，本院2017年11月14日立案受理后，依法由审判员黄立勋独任审判，于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛文彦及两被告本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告偿还计算至2017年10月2日止的商业贷款本金324552.5元、利息13448.39元、罚息182.41元，以及从2017年10月3日起至法院向被告梁志境送达应诉材料之日止，以上述本金按合同约定的执行年利率（现行五年以上期贷款基准利率4.9%）计算的利息、以上述所欠利息按合同约定的执行年利率（现行五年以上期贷款基准利率4.9%）计算的复利，从法院向被告梁志境送达应诉材料之日起至实际清偿之日止，以上述本金按合同约定的执行年利率（现行五年以上期贷款基准利率4.9%）上浮50%计算的罚息、以所欠利息按合同约定的年执行利率（现行五年以上期贷款基准利率4.9%）上浮50%计算的复利；2、判令两被告立即向原告偿还计算至2017年10月2日止的公积金贷款本金76529.21元、利息2223.75元、罚息58.5元，以及从2017年10月3日起至法院向被告梁志境送达应诉材料之日止以上述本金按合同约定的执行年利率（年利率3.25%）计算的利息，从法院向被告梁志境送达应诉材料之日起至实际清偿之日止以上述本金按合同约定的执行年利率（年利率3.25%）上浮50%计算的罚息；3、判决原告对两被告提供抵押的佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座504房（房屋唯一码：8661145435181）处置得款在上述两项债权以及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；4、判令两被告按合同约定配合原告向房地产登记管理机构办理佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座504房的正式抵押。本案诉讼费由两被告负担。
事实和理由：
一、借款及抵押情况
（一）商业贷款
2013年7月15日，原告与两被告签订编号为44020120130092516的《个人房屋担保借款合同》，约定原告为被告梁志境提供购房贷款34万元，借款期限以借款借据记载为准，借款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮7%确定，遇基准利率调整的，从次年1月1日起调整，被告梁志境未按期偿还贷款本息，则从逾期之日起在原利率基础上上浮50%计收罚息，对不能按期支付的利息按约定计收复利；合同还约定，被告梁志境出现连续90天（含）或累计180天（含）以上逾期，原告有权取消利率下浮。两被告以其购买的佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座504房为上述贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。
同月26日，原告与两被告就上述房产在房管部门办理了抵押登记，并取得了相关权利证明书。
同年9月22日，原告向被告梁志境发放了贷款34万元，期限为2013年9月22日起至2043年9月1日止，扣款日为每月2日，执行利率为年6.0915%。
（二）公积金贷款
2013年7月15日，原告与两被告签订了编号为（440201）公借字（2013）第0092475的《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，约定原告为被告梁志境提供贷款8万元，实际借款期限、具体起止日期和借款利率以借款凭证记载为准，如遇国家利率调整执行中国人民银行的有关规定；被告梁志境未按期还款的，按逾期金额和天数，以中国人民银行规定的贷款利率计收利息。两被告以佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座504房为上述贷款作抵押担保，并须到房管部门办理抵押登记手续。
同年9月2日，原告向被告梁志境发放了贷款8万元，期限为2013年9月2日起至2043年9月1日止，扣款日为每月2日，执行年利率为4.5%。
二、夫妻债务
两被告为夫妻关系，本案贷款发生于两被告夫妻关系存续期间，且贷款用于家庭生活，属于夫妻债务，被告李健仪应对本案的全部债务承担连带清偿责任。
三、其他费用
根据合同约定，原告为实现债权和抵押权而应支付的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均应由被告梁志境承担，且属于抵押担保范围。
特提起本案诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
原告在诉讼中补充陈述，2017年10月2日之后两被告没有偿还过借款，截止2017年12月5日，两被告拖欠商业贷款到期本金6862.2元、未到期本金317690.3元、利息15867.29元、罚息241.16元、复利564.59元；拖欠公积金贷款到期本金1543.63元、未到期本金74985.58元、利息2622.8元、罚息80.97元。
被告梁志境辩称，对欠款的事实没有异议。两被告正在进行离婚诉讼，一审判决两被告离婚，案涉房产归李健仪所有，本案债务由李健仪负责，该判决尚未生效。
被告李健仪辩称，公积金贷款是用梁志境的公积金所贷，用梁志境的银行卡还款，李健仪也有打款到梁志境的银行卡还款，不知道梁志境是怎么还款的，欠那么多的利息不应该要李健仪承担。房产是两被告一起买的，不可能把还款责任全部都推给李健仪，将来拍卖房产的价款不知道是否足够还本案贷款。离婚案件的一审判决未生效，李健仪肯定会上诉。
原告在诉讼中提供了以下证据材料：
1、原告的营业执照、负责人身份证明书各1份，被告梁志境的身份证、被告李健仪的身份证及两被告的结婚证各1份，证明双方的诉讼主体资格。
2、《个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证各1份，证明原告与被告梁志境的借款合同关系以及原告与两被告的抵押合同关系。
3、《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》、个人借款凭证各1份，证明原告与两被告之间的公积金借款合同关系。
4、粤房地预登佛预字第0200180552号《预抵押登记证》1份，证明2013年7月26日，原告与两被告就案涉房产在房管部门办理了抵押登记，并取得了相关的权利证书。
5、不动产登记查询结果1份，证明佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座504房已办理了房产证。
6、商贷本息清单、公积金逾期本息清单各1份，证明截止2017年12月5日，两被告尚欠商业贷款本金324552.5元（其中逾期本金6862.2元、未到期本金317690.3元）、利息15867.29元、罚息241.16元、复利564.59元；拖欠公积金贷款本金76529.21元（其中逾期本金1543.63元、未到期本金74985.58元）、利息2622.8元、罚息80.97元。
被告梁志境在诉讼中提供了以下证据材料：
7、佛山市中级人民法院（2017）粤06民终2830号、第5590号民事判决书各1份，佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初字第3914号民事判决书1份，证明佛山市中级人民法院两案的债务与梁志境无关，但案涉房产因该债务被查封；佛山市南海区人民法院判决两被告离婚，案涉房产归李健仪所有，剩余的银行贷款由李健仪负担。
经庭审质证，两被告对原告所提供证据没有异议，本院认定其证据效力。原告及被告李健仪对被告梁志境提供证据的真实性没有异议，本院认定其证据效力，至于证据的关联性，本院下文再论。
综合上述所认定的证据及双方当事人的陈述，本院对原告所主张的案件事实予以认定。
另查明，1、《个人购房担保借款合同》中，被告梁志境为借款人和抵押人，被告李健仪为抵押人。该合同约定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月。
2、《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》的借款人为两被告。该合同约定，贷款利率以国家公布的个人住房公积金贷款基准利率执行，合同履行期间，遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定，逾期还款的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，还款方式为按月等额本息偿还法。
3、不动产登记查询结果显示，佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座504房于2015年1月16日办理了房产证，共有人为李健仪、梁志境，权利证号分别为0200533496、0200533495；抵押类型为抵押预告，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海西樵支行，不动产登记证明号为0200180552。该房产于2016年8月10日被本院另案查封，限制文号为（2016）粤0605执保617号，限制日期为2016年8月10日起至2019年8月9日止。
4、两被告于2011年3月30日登记结婚。2017年3月22日，李健仪向本院提起离婚诉讼，同年12月7日，本院作出（2017）粤0605民初3914号民事判决，准许两被告解除婚姻关系，佛山市南海区西樵镇崇南村大德路1号碧玉名轩4座504房归李健仪所有，剩余银行贷款由李健仪负担，李健仪支付补偿款167793.78元予梁志境。该案还对两被告婚生儿子的抚养及其他财产的分割作出了处理。
本院认为，原告与两被告之间的《个人购房担保借款合同》《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》均合法有效，双方应按约定履行义务。原告依约发放了贷款，已履行合同义务。被告梁志境未按《个人购房担保借款合同》约定的期限还款，两被告未按《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》约定的期限还款，均已构成违约，原告主张两份合同项下的借款提前到期，并取消利率下浮优惠，要求两被告立即偿还余下的借款本金并支付因此所产生的利息、罚息和复利，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。本案借款发生于两被告夫妻关系存续期间，案涉房产登记在两被告名下，本案债务属于两被告的夫妻共同债务。尽管本院一审判决两被告离婚并对案涉房产进行了分割处理，但离婚案件的财产和债权债务的处理，属于离婚双方的内部分割，仅约束离婚双方，对外不产生对抗债权人的效力，原告仍有权就本案债务向两被告主张权利，因此本案债务仍应由两被告共同偿还。两被告的相关抗辩理由不成立，本院不予采纳。
本案所涉的房产办理的是抵押预告登记手续，并非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案抵押担保房产的抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。因此，原告主张其就本案债权对涉案抵押担保房产的价款享有优先受偿权，条件尚未成就，本院在本案中不予支持。又因为案涉房产于2015年1月16日由两被告办理了房地产权证，正式抵押登记手续在该日起已具备登记条件，原告未在该日起三个月内申请登记，抵押预告登记失效，原告丧失了办理正式抵押登记手续的优先权。再因为，案涉房产因被告李健仪涉及其他债务于2016年8月10日被本院依法查封，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被依法查封的财产不得抵押，抵押登记手续的办理存在法律上的障碍。因此，原告请求两被告配合原告向登记部门办理正式抵押登记手续的诉讼请求，也不具备条件，本院在本案中不予支持。原告可在上述法律障碍消失或者条件成就后另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁志境、李健仪应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2017年12月5日止的商业贷款本金324552.5元、利息15867.29元、罚息241.16元、复利564.59元，以及从2017年12月6日起至实际清偿之日止，以上述本金按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率上浮50%计算的罚息、以所欠利息15867.29元按该利率计算的复利予原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行。
二、被告梁志境、李健仪应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2017年12月5日止的公积金贷款本金76529.21元、利息2622.8元、罚息80.97元，以及从2017年12月6日起至实际清偿之日止以上述本金按中国人民银行同期公布的个人住房公积金贷款基准利率上浮50%计算的逾期还款利息予原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南海西樵支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取3822.37元、财产保全费2634.91元，合共6457.28元（原告已预交），由两被告负担，两被告应于给付上述款项时一并直接支付给原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄立勋
二〇一七年十二月二十九日
书记员 龙文媛