辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）本民一终字第00215号
上诉人（原审被告）金礼，女，1983年9月7日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪客运集团司机，现住辽宁省本溪市平山区。
被上诉人（原审原告）黄海龙，男，1978年3月2日出生，满族，辽宁省锦州市人，无业，现住辽宁省本溪市溪湖区。
委托代理人王湘宁，辽宁湘辉律师事务所律师。
原审被告金庆义，男，1953年1月5日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪矿务局矿材厂退休职工，现住辽宁省本溪市溪湖区。
原审被告金艳，女，1960年12月28日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪矿务局修建处退休职工，现住辽宁省本溪市溪湖区。
原审被告金庆喜，男，1957年1月13日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪矿务局修建处退休职工，现住辽宁省本溪市明溪湖区。
上诉人金礼因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2013）溪民一初字第00247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决所认定的基本事实是：张某某（已死亡）原系本溪市溪湖区彩北街道办事处某某社区居民。2003年9月12日，张某某向本溪市富民住房解困开发有限公司交纳购房款21000元。2006年9月19日向本溪市富民住房解困开发有限公司交纳购房款1242.36元，共计22242.36元，取得了位于本溪市溪湖区河西解困二期某号楼的单室房屋（面积50.26平方米）。2006年10月17日黄海龙与张某某签订了房屋买卖协议书。协议约定张某某以65000元价格将位于本溪市溪湖区河西解困二期某号楼的单室房屋（面积50.26平方米）卖给黄海龙。黄海龙向张某某交付购房款60000元，余款5000元待办理房屋过户手续时一次性付清。张某某的儿子金庆义、金某甲、女儿金艳、中介人魏某某在协议上签字。该协议签订后，黄海龙向张某某支付了购房款60000元，张某某向黄海龙出具收条一份，并将该房屋交付给黄海龙，黄海龙一直居住至今。现黄海龙诉至本院，要求确认房屋买卖协议合法有效，坐落于本溪市溪湖区仕仁街某栋私有房产归黄海龙所有，并由金庆义、金艳、金庆喜、金礼承担本案的诉讼费。另查明，张某某于2010年9月28日去世，黄海龙与张某某未办理过户手续。张某某共有四名子女，即金庆义、金庆喜、金艳、金某甲。金某甲于2008年去世，其女为金礼。又查明，《本溪市经济适用住房管理暂行办法》规定，购房人取得《房屋所有权证》后，可依法进入市场交易。
原审法院认为：张木偶某交付了两笔购房款，且本溪市房产产权管理处已确认坐落于本溪市溪湖区仕仁街某栋私有房产为张某某个人所有，因此张某某系该房产的所有人。张某某与黄海龙签订的房屋买卖协议书虽系双方真实意思表示，但按照《本溪市经济适用住房管理暂行办法》的规定，本案诉争的房产应在张某某取得房屋所有权证以后才能进行交易，在双方签订房屋买卖协议时诉争房产不符合交易条件。鉴于黄海龙已按照约定实际支付了购房价款，并已实际入住，本溪市房产产权管理处已下发了房屋所有权证，诉争房产已符合了交易条件，因此双方应按照协议规定履行房屋产权过户手续，现张某某已去世，故对于黄海龙要求本溪市溪湖区仕仁街某栋私有房产归其所有的诉讼请求，原审法院予以支持。金礼辩称诉争的房产为张某某之子金某甲所有，张某某无权处分他人财产，原审法院认为金礼未提供证据证明该房产系金某甲所有，且本溪市房产产权管理处下发的产权证已登记该房产为张某某私有房产，故对金礼的辩解不予采纳。因张某某已去世，黄海龙未付的购房余款5000元应给付张某某的继承人。金庆喜、金艳经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、坐落于本溪市溪湖区仕仁街某栋（产权证号为：本房权证溪湖区字第20100435**号，面积51.26平方米）私产房屋所有权归原告黄海龙所有；二、原告黄海龙于本判决生效之日起十日内给付被告金庆义、金庆喜、金艳、金礼购房余款五千元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百二十五元，由被告金庆义、金庆喜、金艳、金礼各负担四百零六元二角五分。
金礼上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判黄海龙与张某某签订的房屋买卖协议无效，诉争房屋归金礼所有。2、对黄海龙与张某某签订的房屋买卖协议上金艳、金庆喜、金庆义、金某甲的签字做笔迹鉴定。3、本案诉讼费用由黄海龙承担。其所依据的理由是：1、本案争议房屋的取得是溪湖区民政局颁发给金礼父亲金某甲的特困解救房，而金礼的奶奶张某某不具备分配解困房的条件。由于金某甲是精神病人，是限制行为能力人，由监护人张某某行使民事权利，因此诉争房屋登记在张某某的名下。由于金某甲无行为能力，金某甲作出的任何行为无效，而且张某某只是作为监护人在房屋产权证上挂名而已，不具备处分诉争房屋的条件，即便张某某处理诉争房屋，也应当征求金礼的同意，金礼也具有购买权，因此张某某在金某甲死亡之前与黄海龙签订房屋买卖协议无效；2、由于争议房屋是解困房屋，《本溪市城市房产管理条例》、《经济适用住房管理办法》规定经济购买经济适用住房不满5年内不得上市交易，张某某与黄海龙签订的房屋买卖协议损害了国家利益，故该房屋买卖协议无效。3、张某某与黄海龙签订房屋买卖协议时争议房屋为公有住房，张某某无权处分争议房屋，故该房屋买卖协议无效。4、黄海龙在没有开始办理房产证时，金礼的父亲金某甲已经死亡，金礼的奶奶张某某也已经去世，而金礼并没有到场签字，因此黄海龙所办理的房产证是无效的。
黄海龙提出了答辩：不同意金礼的上诉请求。1、诉争房屋的买卖合同依法有效，该房屋的原产权人是张某某个人所有，产权证可以证明这一事实。黄海龙与张某某及金礼的亲属签订房屋买卖合同及交付购房款时均有中介人员魏某某在场见证，不存在欺诈和胁迫问题。黄海龙自交付购房款后就居住在争议房屋长达八年，在此期间并未有人向黄海龙主张权利。2、房产证的登记时间在张某某去世后是因为黄海龙在办理房票的过程中，在等待产权证下发的时候张某某去世，所以不存在房产登记是假的。3、实践中买卖交易解困房屋的情形是大量存在的，而且黄海龙没有取得房屋所有权的原因是张某某去世不能办理过户手续。
金庆义、金艳、金庆喜未提出答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
另查明，（一）金礼在二审中撤回其要求对黄海龙与张某某签订的房屋买卖协议上金艳、金庆喜、金庆义、金某甲的签字做笔迹鉴定的上诉请求。
（二）金礼在二审中陈述其父亲金某甲在生前有一处房产登记在金某甲名下，金某敬爱去世后，该房产已变更登记在金礼名下，并由金礼居住。
上述事实，有房屋买卖协议书、房屋产权证书、收条、房屋档案及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料，已经过原审开庭质证和上诉审审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，黄海龙与张某某于2006年10月17日签订的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，且不存在法定无效的情形，应为有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现黄海龙已经按照合同约定履行了给付房款六万元的义务，张某某亦将争议房屋交付黄海龙使用。由于双方在订立该房屋买卖协议时张某某尚未取得争议房屋的所有权证书，此时尚未具备办理产权变更登记的客观条件，现本溪市房产产权管理处已颁发了该房屋的房屋所有权证，且该房屋登记于张某某一人名下。虽然张某某已于2010年9月28日去世，但该协议所约定的权利义务尚未终止，张某某的继承人仍应依照诚实信用的原则继续履行张某某与黄海龙所签订的房屋买卖协议，同时因黄海龙与张某某所签订该房屋买卖协议是双方订立的变更不动产物权的协议，故原审判决争议房屋所有权归黄海龙所有并无不当，应予以维持，同时由于黄海龙与张某某在房屋买卖协议中约定：黄海龙将房款余款5000元待办理房屋过户手续时一次性付清张某某，故原审判决黄海龙给付张某某的继承人金庆义、金庆喜、金艳、金礼购房余款5000元亦无不当，亦应予以维持。
关于金礼提出争议房屋是民政局分给其父亲金某甲的解困房，由于金某甲是精神病人，是限制行为能力人，由监护人张某某行使民事权利，因此张某某只是作为监护人在房屋产权证上挂名而已，故张某某对争议房屋无处分权的上诉理由，现金礼仅提供溪湖区彩北街道办事处某某社区居民委员会于2013年9月2日出具的证明“金某甲原系某某社区低保户、于2008.9.25因病去逝，于2003年溪湖区民政局曾分给该人位于溪湖区仕仁街某栋解困房单室一处”及溪湖区彩北街道办事处某某社区居民委员会于2014年8月25日出具的证明“金某甲原是我社区低保户，本人精神病二级残，本人于2008年去世。金某甲离婚后同母亲张某某一起生活。母亲张某某是金某甲的监护人”欲证明争议房屋是溪湖区民政局分给金某甲的解困房，张某某只是作为监护人在房屋产权证上挂名的主张成立。虽然金某甲有精神病二级残疾，但其仍可作为民事权利的主体，享有民事权利能力，只是在民事行为能力上有所限制，由监护人张某某履行保护其身体健康、照顾其生活、管理和保护其财产、代理其进行民事活动等监护职责。同时，从溪湖区彩北街道办事处某某社区居民委员会于2013年9月2日出具的证明内容上看，该居民委员会并不是2003年分配解困房的单位，由该居民委员会出具的该份“证明”的证明效力低于本溪市房产产权管理处颁发的房屋所有权证，因此，金礼仅提供上述“证明”并不足以推翻本溪市房产产权管理处颁发的房屋所有权证，且其未提供证据证明张某某只是作为监护人在房屋产权证上挂名的主张成立，故其该项上诉理由，本院不予支持。
关于金礼提出的争议房屋是解困房屋，购买经济适用住房不满5年内不得上市交易，且张某某与黄海龙签订的房屋买卖协议损害了国家利益，故应为无效的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，但金礼并未提供证据证明黄海龙与张某某有恶意串通、损害国家利益的行为；同时，虽然《经济适用住房管理办法》、《本溪市城市房产管理条例》对经济适用住房进入市场交易有相关规定，但上述规定并不属于法律、行政法规的范畴，亦不属于效力禁止性规定，且现争议的房屋所有权证已经颁发，故其该项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于金礼提出张某某与黄海龙签订房屋买卖协议时争议房屋为公有住房，张某某无权处分争议房屋，故该房屋买卖协议无效的上诉理由，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该条规定，出卖人在签订买卖合同时是否对出卖的标的物拥有所有权或处分权，并不影响买卖合同的效力，故金礼提出张某某在与黄海龙签订房屋买卖协议时属于无权处分，房屋买卖协议无效的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于金礼提出黄海龙所办理的房产证是无效的上诉理由，由于该房屋所有权证已由本溪市房产产权管理处颁发，而对于行政部门颁发的权属证明的效力问题不属于本案的审理范围，故其该项上诉理由，本院不予支持。
关于金礼提出黄海龙与张某某签订的房屋买卖协议上金艳、金庆义、金庆喜、金某甲的签字不是其本人所签，故该买卖协议无效的上诉理由，经本院审查，金庆喜并未在黄海龙与张某某签订的房屋买卖协议中签字，且本案为张某某自愿处分自己所有房屋的行为，故金庆义、金某甲、金艳是否在该协议中签字并不影响本案房屋买卖协议的效力，故其该项上诉理由，本院不予支持。
关于金礼提出争议房屋归其所有的上诉请求，由于本案系黄海龙依据其与张某某签订的房屋买卖协议而请求确认争议房屋归黄海龙所有的案件，而金礼作为本案原审被告，在本案原审中并未对该上诉请求提出反诉，故其该项上诉请求，不属于本案审理范围。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费四百零六元二角五分，由上诉人金礼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王淑新
代理审判员 郑 红
代理审判员 刘现强
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 任 燕
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。