河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第3454号
原告王士川，男，1988年11月15日出生，汉族。
委托代理人高清晓，河南中锦律师事务所律师。
委托代理人王广前，河南中锦律师事务所实习律师。
被告张红法，男，1974年7月13日出生，汉族。
委托代理人程建成，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。
原告王士川诉被告张红法房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王士川及其委托代理人高清晓、王广前，被告张红法及其委托代理人程建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王士川诉称，2013年12月19日，王士川与张红法在河南浩隆房地产营销策划有限公司（以下简称浩隆房产公司）居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定王士川购买张红法所有的位于新郑市龙湖镇双湖大道北侧泰山路西侧中州·金秋乐园2号楼1单元4楼403房屋，总价款为435000元。当日，王士川依约支付了中介信息服务费9000元、交纳购房屋定金11000元。2013年12月30日，王士川又向张红法支付购房首付款189000元，截至该日共向张红法支付购房款200000元。2014年4月21日，王士川、张红法与中国工商银行新郑支行签订了银行借款协议，办理了银行按揭贷款手续。因张红法拒不配合房屋过户，致使银行无法发放贷款，合同无法履行。同年7月30日，经王士川、张红法、浩隆房产公司协商，由王士川一次性支付剩余购房款，同时张红法协助办理房屋过户。之后，张红法以各种理由推脱拒不协助办理房屋过户，又不退还购房款。王士川请求：1、判令解除与张红法签订的《房屋买卖合同》；2、判令张红法返还购房款200000元，赔偿利息损失9369元、中介费及过户费9000元，支付违约金43500元。
被告张红法辩称，与王士川签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，张红法不存在欺诈行为，也不存在解除该合同的相关情形。张红法出售的房屋确实存在抵押，如王士川交付剩余购房款，张红法可以解除房屋抵押，并协助其办理房屋过户登记手续，不影响双方继续履行该合同。既然张红法不存在违约行为，王士川请求判令返还购房款、赔偿利息损失和中介费及过户费、支付违约金等没有依据。因此，张红法请求驳回王士川的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月19日，出卖方（以下简称甲方）张红法、买受方（以下简称乙方）王士川、居间方（以下简称丙方）浩隆房产公司签订《房屋买卖合同》，约定如下：第一条、房屋基本情况。1、甲方拥有位于龙湖镇双湖大道北侧泰山路西侧中州·金秋乐园2号楼1单元4楼403房屋出售给乙方。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋以作充分了解和实地查验，对房屋现状无异议。2、该房屋基本情况。房屋性质为商品房，权属证件号码为1201009155，所有（共有）权人为单独所有，建筑面积为86.38平方米（以房屋所有权证登记为准）等。3、所有权保证条款。甲方保证能够将该房屋的所有权转让给乙方等。第二条、房屋成交价格。甲乙双方协商后房屋实际成交价格为人民币435000元，该房屋成交价包含的相关费用有天然气初装费、维修基金等。第三条、居间服务费及支付。三方签订合同时，乙方须支付定金佣金20000元（其中信息服务费8700元、代办过户费1000元、余额作为向甲方支付的定金）。在房屋买卖合同履行过程中，非因丙方的原因使合同得不到履行，导致委托方该项费用的损失，可向违约方追偿。第四条、付款方式（本条各款均不计利息）。1、乙方以第（2）种方式交付房款。（2）商业贷款，2013年12月30日前首付200000元，剩余房款235000元由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给甲方。2、经甲、乙双方友好协商，甲、乙双方在本合同签署后6个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全。（付款方式为贷款时，甲、乙双方约定于银行放款后7个工作日内办理该房屋的过户手续。双方应积极配合，如任何一方不按照约定配合办理过户、贷款手续，视为违约，应当按本合同第六条第六款约定承担其违约责任。第六条、违约责任。3、若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同，或违反本条任何一款的约定，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第十一条、合同的生效和终止。1、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效。合同一式三份，甲、乙、丙各执一份，具有同等法律效力。在该《房屋买卖合同》上，有甲方张红法、乙方王士川各自的签名，有丙方浩隆房产公司加盖其公章。同日，王士川向浩隆房产公司交纳房屋中介服务费9000元、定金11000元，经办人为浩隆房产公司侯小果。2013年12月20日，浩隆房产公司将王士川交纳11000元转交给张红法。同年12月30日，张红法收到王士川支付的购房款189000元。
2014年7月31日、8月6日、8月7日，浩隆房产公司工作人员侯小果电话通知张红法办理银行按揭贷款和房屋过户未果，张红法拒绝返还收到的购房款。2014年9月5日，浩隆房产公司向张红法邮寄《催告继续履行合同通知函》，催促张红法履行合同义务。证人侯小果出庭作证，其证明：王士川在2013年12月30日向张红法支付了首付款200000元。2014年4月21日，王士川与张红法去银行签订借款协议，办理按揭贷款。根据《房屋买卖合同》和银行按揭贷款程序需要办理房屋过户，张红法不予配合，经多次催促未果。后经协商，王士川同意以一次性付清购房款方式购买房屋，但张红法依然不予配合办理过户。经浩隆房产公司邮寄《催告继续履行合同通知函》，张红法至今仍不配合。王士川提交电话录音、《催告继续履行合同通知函》及回执，并申请证人侯小果出庭作证，拟证明张红法以各种理由推脱拒不履行办理房屋过户手续，已构成违约。张红法认为电话录音内容存在删减，未收到浩隆房产公司邮寄的《催告继续履行合同通知函》，证人证言与事实不符。
另查明，1、王士川要求赔偿的利息9369元，是以20万为基数按中国人民银行同期贷款年利率6%自2013年12月19日计算至2014年9月30日。2、2012年12月26日，位于龙湖镇双湖大道北侧，泰山路西侧中州·金秋乐园2号楼1单元4层403房屋登记的所有权人为张红法，房屋所有权证号为新郑房权证字第12010091**号。房屋在出售给王士川之前，张红法已将该房屋抵押给李兰竹，目前该房屋抵押权仍未被注销。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》，收到条，电话录音光盘，《催告继续履行合同通知函》，证人证言，房屋登记簿及本案庭审笔录等证据证明。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张红法与王士川签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。房屋在出售给王士川之前，张红法已将该房屋抵押给李兰竹；在收到购房款200000元后，张红法未向抵押权人提前清偿债务或者提存以消灭抵押权，导致其不能协助王士川办理房屋所有权转移登记；因此，王士川请求解除与张红法签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张红法已收到的购房款200000元，应当向王士川返还。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王士川提交的电话录音光盘及证人侯小果的证言，可以证明张红法在经多次通知后拒不履行办理房屋所有权转移登记或按揭贷款的义务，其行为已构成违约；故王士川请求张红法支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照《房屋买卖合同》关于由违约方向另一方支付房屋成交价10%作为违约金的约定，违约金为43500元。王士川为购买房屋向浩隆房产公司实际支付中介服务费9000元，张红法应当予以赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在王士川请求的违约金已获支持的情况下，其再要求张红法支付利息9369元，明显过分高于张红法的违约行为所造成的损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。相应地，张红法关于要求继续履行《房屋买卖合同》及不存在违约行为的辩称意见，缺乏证据证明，本院对此不予采纳。
综上所述，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告王士川与被告张红法于2013年12月19日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告张红法应当于本判决生效之日起十日内向原告王士川返还购房款200000元、支付违约金43500元、赔偿中介服务费9000元，共计252500元。
三、驳回原告王士川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5228元，财产保全费1770元，共计6998元，由被告张红法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 潘龙峰
人民陪审员 闫合国
人民陪审员 王龙欣
二〇一五年四月八日
代理书记员 周亚平