广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1539号
上诉人（原审原告、反诉被告）冼存柏，男，汉族。
委托代理人周志军，北京市东元（广州）律师事务所律师。
委托代理人陈静艳，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）潘炳灼，男，汉族。
委托代理人陈扬子，广东金粤律师事务所律师。
原审第三人广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社.
负责人潘沛坚，该社社长。
委托代理人王剑锋，广东德法理律师事务所律师。
上诉人冼存柏、潘炳灼因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年6月16日，广州市城市规划局出具了《建设用地规划许可证》，用地单位为东圃镇珠村村委会、用地位置为珠村大坟园北。1992年10月8日，广州市国土局向用地单位东圃镇珠村村委会出具了广州市天河区珠村大坟园北地块的《建设用地批准书》。1996年3月9日，广州市天河区东圃镇建设委员会作出了《建筑工程许可证》，报建单位为广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社（以下简称珠村十一社），工程项目为厂房、宿舍，工程地点为珠村大坟园。2001年8月9日，广州市公安局天河区分局出具了《关于珠村十一社柏力坚电器有限公司厂房和宿舍消防验收合格的意见》，确认天河区东圃镇珠村大坟园兴建的柏力坚公司厂房和宿舍消防验收合格，同意投入使用。
1999年8月31日，珠村十一社（甲方）与案外人广州市柏力坚电器有限公司（乙方，下简称柏力坚公司）签订了《租赁厂房、场地合同书》，约定甲方将新建的厂房、场地（已规划红线地可作厂房、仓库、办公综合用途）出租给乙方作合法生产经营使用，该地座落在广州市天河区东圃镇珠村、铁路北面，灵山公路东侧，土名“大坟园”地段（下简称案涉物业）；租赁期为二十年，即从一九九九年十二月一日至二零一九年十一月三十日止，合同期满后，乙方有优先租赁权；甲方将现已建好的新厂房二幢，办公综合大楼综合楼一幢，合计总建筑面积7280平方米，空场地有6480平方米出租给乙方；甲方出租给乙方使用的厂房、办公综合大楼，租赁款为每月每平方米面积为8.5元；空场地每月每平方米为2元，从租赁之日起计每三年为一个周期，每一个周期以上一周期租赁款为基数递增10%，以此类推到合同期满止；乙方必须在每月的10号前缴交清当月租赁款，如三个月内不缴清租赁款，逾期每日增缴滞纳金为所欠租赁款千分之一点五，且甲方有权采取各种措施关闭厂房，直至缴清欠款才能重开，因此造成经济损失由乙方负责；关闭厂房6个月仍未能缴清欠款，甲方有权按乙方中途退租条款处理；在签订合同之日乙方先交200000元给甲方作定金，该定金在租赁款开始计收之日起作租赁款抵扣直至为零；甲方同意乙方根据自身生产需要，在现有的空地多建一些新厂房等建筑物，但必须事先通知甲方，经有关部门核准后才能动工，否则一切责任由乙方负责，建厂房所发生的一切费用均由乙方单独承担；甲方应协助乙方办理新建厂房等建筑报建等有关手续；乙方在租赁期内使用厂房，要负责厂房、办公综合大楼及其一切租赁物的保养和维修；乙方不得任意改动厂房、办公综合大楼的主体结构，如需改动或装修，须征得甲方和设计单位的同意，否则视作乙方违约，按违约条款处理，并追究乙方的经济与法律责任；在租赁期内，乙方在空场地内出资兴建的厂房，期满后归甲方所有，不作任何经济补偿；如因甲方在土地使用及建筑等方面未按国家规定办理有关手续，甲方必须按规定办妥手续及承担因此而带来的后果及对乙方带来损失全数进行赔偿；乙方在租赁期内不能转让、转包给他人使用本厂房与场地，乙方确因经营困难等问题，可将自建部分厂房与场地出租、非自建部分厂房与场地需征得甲方同意方可出租给第三者作合法生产经营使用，但需承担赔偿第三者对租赁物造成损失的责任，甲乙双方租赁合同继续生效，绝不能将所租赁的厂房、办公综合大楼和空场地作贷款、借款的担保与抵押；如有此类现象，甲方有权终止合同，并追究其引起的责任等。
2004年2月18日，珠村十一社（甲方）与柏力坚公司（乙方）签订了《租赁厂房、场地补充协议》，约定乙方于甲方的出租地点上自行加建的建设物为合理建筑，甲方同意乙方仍继续按原合同规定的总建筑面积7280平方米及空场地6480平方米支付甲方租金；乙方于租赁期内，如因经营范围等问题，在保证继续履行原订合同及本补充协议的基础上，知会甲方后可将上述厂房、场地转租或以与第三方合作经营；原合同与本补充协议如有冲突之处，以本补充协议为准等。
2006年8月15日，珠村十一社（甲方）、柏力坚公司（乙方）、冼存柏签订了《补充协议书》，约定甲方同意将原租赁场地的租赁合同承租方转名为冼存柏，双方均同意转名；自本补充协议生效之日起，原租赁场地的租赁合同由冼存柏负责履行，并享有相应的权利等。同日，冼存柏（甲方）与潘炳灼（乙方）签订了《承包管理协议》，约定甲方将于2006年9月1日将案涉物业交付乙方承包管理，双方办理交接手续，签署交接清单；在双方办理交接手续之日，乙方向甲方交付300000元作为信用金；在本协议终止之日，在乙方付清承包管理期间应向珠村十一经济社的租赁款及水费、电费等各种费用后，甲方将信用金本金一次性退还给乙方；自2006年9月1日起，由乙方负责履行上述《租赁厂房、场地合同书》，本协议另有约定的除外；在承包管理期间，乙方须承付下列费用：自2006年11月起，乙方负责缴清应付珠村十一经济社的案涉物业租赁款；自2006年12月起，乙方必须在每个月的1-5号向甲方缴纳承包管理费58333元；自2006年9月1日起，乙方承担案涉物业内水费、电费等费用，费用按实际消耗数量以政府规定价格计算，应每个月1-5号交付甲方；对于上述各项费用，乙方如逾期交付，从逾期之日起，乙方对应付而未付费用按每日千分之一点五计付滞纳金；双方确认，在2006年9月1日前案涉物业的一切债权债务与乙方无关，在2006年9月1日后案涉物业所发生的一切债权债务则与甲方无关，由乙方自行负责；在承包管理期间，乙方不得随意改动案涉物业内厂房、办公楼的外观建筑；如有需要必须改动厂房、办公楼的内部间隔、结构，乙方必须提前书面通知甲方，经甲方同意后方可动工，由此发生的费用由乙方负责；在承包管理期间，工业园内发生的所有维修、装修、保养等均由乙方独立处理并承担费用；在承包管理期间，任何一方因各种原因必须终止本协议的，必须提前三个月通知对方，并做好所有交接工作，乙方必须将工业园按原交接清单完整无缺地交还甲方等。
其后，潘炳灼将案涉物业进行分租使用，并向珠村十一社交付租金，珠村十一社则开具了交款人为柏力坚公司的各月租金收据。
2011年9月1日，冼存柏向潘炳灼邮寄发出《终止﹤承包管理协议﹥函》，内容为冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》，将案涉物业委托潘炳灼承包管理，但潘炳灼未能按照协议约定向冼存柏交纳承包管理费；经冼存柏多次向潘炳灼催缴，但潘炳灼未履行缴纳义务，构成严重违约；潘炳灼还未经冼存柏同意擅自改变建筑物结构，对建筑物及公共消防安全构成安全隐患；为此，冼存柏发函终止与潘炳灼签订的《承包管理协议》，限潘炳灼在收到函后十日内完成所有接管工作，否则冼存柏将派人强行接管。
2011年12月6日，珠村十一社向冼存柏发出《合同注销通知书》，内容为案涉物业的租赁合同是柏力坚公司与珠村十一社所签定的，因柏力坚公司不存在，转为冼存柏个人名下，冼存柏又转给了潘炳灼，珠村十一社发现冼存柏有转租的迹象；而冼存柏也多次到珠吉街道办事处举报案涉物业有违建和消防隐患；珠村十一社决定终止案涉物业的租赁合同，要求冼存柏接到通知后15日内办理手续。
2011年12月14日，潘炳灼向冼存柏发出函件，内容为潘炳灼于2011年12月6日收到珠村十一社有关注销冼存柏租赁案涉物业租赁合同的相关通知，潘炳灼希望冼存柏尽快与珠村十一社联系并处理相关事情，潘炳灼由该月开始不再付任何租金给冼存柏及珠村十一社，请冼存柏收到函件后尽快处理好一切事情。
2012年1月16日，冼存柏向珠村十一社发出《复函》，内容为冼存柏于2012年1月6日收到珠村十一社通过潘炳灼转送的《合同注销通知书》；冼存柏自承接案涉物业的《租赁厂房、场地合同书》的全部权利义务以来，严格履行合同，没有发生任何违反合同约定的行为；对于珠村十一社所指的转租问题、珠村十一社以此为由终止合同是缺乏事实和法律依据的；《租赁厂房、场地合同书》约定珠村十一社同意承租方将租赁的厂房场地转租或与第三方合作经营；而事实上，冼存柏知会了珠村十一社、且珠村十一社完全知悉冼存柏与潘炳灼之间的就租赁的厂房、场地的承包管理情况，近几年，也是潘炳灼直接将合同约定的租赁费交付给珠村十一社，珠村十一社也从未提出任何异议；鉴此，冼存柏不同意终止租赁合同及协议，并请珠村十一社继续履行上述租赁合同及协议，冼存柏本人也将一如既往履行合同。
冼存柏于2012年2月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除冼存柏与潘炳灼于2006年8月15日签订的《承包管理协议》，潘炳灼立即将租赁场地交还给冼存柏；2、潘炳灼向冼存柏支付自2011年12月1日起至实际交还租赁场地之日止的租金及滞纳金（从2011年12月1日起至2014年11月30日，每月租金按109573.24元计算；从2014年12月1日起在原租金基础上递增10%，每三年递增一次；滞纳金从每月11号起按拖欠租金的每日千分之一点五计算）；3、潘炳灼向冼存柏支付至实际交还租赁场地之日止拖欠的管理费及滞纳金（每月管理费为58333元，滞纳金从每月6日起按拖欠管理费的每日千分之一点五计算）；4、冼存柏没收潘炳灼交纳的信用金300000元；5、潘炳灼承担诉讼费。
原审诉讼期间，潘炳灼向原审法院提起反诉，请求判令：1、确认冼存柏与潘炳灼于2006年8月15日签订的《承包管理协议》无效；2、冼存柏向潘炳灼返还信用金300000元、赔偿潘炳灼投资增建2部电梯和加建建筑物的费用400000元；3、冼存柏承担诉讼费用。
原审诉讼过程中，冼存柏提交了被调查人为潘容开、潘锦棠的《调查笔录》，该调查笔录中，潘容开称其在2002年3月至2011年4月期间担任珠村十一社社长，潘锦棠称其为2002年至2011年期间珠村十一社的副社长；潘容开、潘锦棠称其同意柏力坚公司将承租主体变更为冼存柏，两人称“承租方有将转租事宜告知我社，我方同意转租”。2012年5月23日原审庭审时，冼存柏申请潘容开、潘锦棠作为证人出庭作证，两人证言内容为：一、潘容开称其在2002年3月至2011年4月期间担任珠村十一社社长时，珠村十一社于2006年8月15日与柏力坚公司签订《补充协议书》，约定《租赁厂房、场地租赁合同书》转由冼存柏履行，之后就由冼存柏向珠村十一社交付租金，由冼存柏将案涉物业转租给其他人使用；在冼存柏于2006年开始履行合同期间，其交由潘炳灼打理案涉物业的出租事宜；当时冼存柏告知潘容开，案涉物业是冼存柏委托潘炳灼打理包括场地出租等事宜；直至潘容开于2011年卸任前，都是这样处理，即珠村十一社的租赁相对人只是冼存柏，而潘炳灼只是代冼存柏管理案涉物业；在上述期间内，是潘炳灼支付租金给珠村十一社，但珠村十一社开具的收据，应该是开给冼存柏的，因为珠村十一社一直认为案涉物业是出租给冼存柏的；冼存柏曾口头告知潘容开，将案涉物业转租，但具体转租给何人，潘容开并不清楚；潘容开从来没有出具书面证明同意冼存柏转租；潘容开认为是冼存柏委托潘炳灼打理案涉物业。二、潘锦棠称其为2002年至2011年期间珠村十一社的副社长；在2006年案涉物业经珠村十一社同意转由冼存柏承租；之后，案涉物业实际由潘炳灼管理，当时冼存柏称案涉物业是委托潘炳灼代为管理，并非将案涉物业转租给潘炳灼；调查笔录上“冼存柏将转租事宜告知我社”是指冼存柏口头告知将涉案场地转租给他人使用；潘锦棠认为冼存柏委托潘炳灼对案涉物业进行管理，至于冼存柏再将场地如何转租使用的问题，珠村十一社不管，只要冼存柏每月按时按额支付租金即可；调查笔录中潘容开所称“承租方有将转租事宜告知我社，我方同意转租”中的“转租”是指冼存柏将案涉物业分拆出租给不同的小租户使用，并没有说同意将整个案涉物业转租给潘炳灼；潘锦棠不清楚冼存柏将案涉物业整体转租给潘炳灼使用，珠村十一社认可的案涉物业的承租方是冼存柏。2012年5月23日，潘容开、潘锦棠出具了两份内容相同的《情况说明》，内容为潘容开／潘锦棠于出庭作证时，由于对“委托管理”与“转租”的法律概念不熟悉，误以为“委托管理”就是“转租”，同时由于口误原因，误称珠村十一社不同意冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼，这与事实严重不符，现其再次强调并证明如下：1、珠村十一社同意将租赁厂房、场地合同书等租赁合同转为冼存柏个人；2、冼存柏已将其转租给潘炳灼的事宜告知珠村十一社，珠村十一社亦同意该转租事宜，并一直按转租关系进行交租；3、如本说明与与庭审笔录不一致的，以本次说明为准。
对于案涉物业的使用现状，冼存柏认为其并未使用案涉物业，但由于潘炳灼并未将案涉物业交回，故应为潘炳灼在使用。潘炳灼则认为冼存柏发出《终止﹤承包管理协议﹥函》后，潘炳灼于2011年12月3日开始撤离案涉物业，但冼存柏并没有与其交接案涉物业，潘炳灼也没有与珠村十一社或任何其他人进行场地交接手续，案涉物业于2011年12月处于无人管理状态，后珠村十一社于2012年1月收回案涉物业。珠村十一社确认其于2012年1月1日收回案涉物业，委托潘炳灼暂管理；另，珠村十一社提供了其与各小租户于2012年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》以证明其收回案涉物业后已将案涉物业分租给各小租户。冼存柏对上述《广州市房屋租赁合同》真实性不予确认。
另，原审诉讼保全过程中，经原审法院到案涉物业对小租户的租金进行保全时，小租户均确认案涉物业现由珠村十一社出租给小租户使用。
原审庭审中，珠村十一社明确其不向冼存柏追讨自2011年12月1日起的租金。冼存柏称潘炳灼拖欠自2010年3月至2011年5月、2011年7月至2012年2月的管理费，潘炳灼则提交了收款收据6张、银行转账单据4张以证明其已支付至2011年11月的管理费。一、6张收款收据分别为：1、开具时间为2011年1月20日、内容为大坟园租金60000元，2、开具时间为2011年3月7日、内容为2月份、3月份80000元，3、开具时间为2011年4月16日、内容为3-4月租金100000元，4、开具时间为2011年5月11日、内容为2011年5月租金60000元，5、开具时间为2011年6月19日、内容为2011年6月租金60000元，6、开具时间为2011年7月20日、内容为7月份租金60000元；二、4张银行转账单据分别为：1、交易时间为2011年8月9日、收款方为冼存柏、金额为60000元，2、交易时间为2011年10月8日、转入户名为冼存柏、金额为60000元，3、交易时间为2011年10月20日、转入户名为冼存柏、金额为60000元，4、交易时间为2011年11月23日、转入账户为冼存柏、金额为60000元。上述收款收据6张款项合计420000元，银行转账单据4张款项合计240000元，共计660000元。冼存柏确认上述收款收据、银行转账单据的真实性。冼存柏、潘炳灼双方确认潘炳灼交付管理费的方式变更为由潘炳灼每年前11个月各月支付60000元、最后一个月支付40000元，全年共计向冼存柏支付管理费700000元、平均每月为58333元。另，潘炳灼未能提供其交付2010年9月1日之后至2010年12月期间的管理费的收据或其他证据；潘炳灼认为即使有欠缴2010年、2011年的管理费，该部分管理费的诉讼请求亦超过了诉讼时效。冼存柏称其于2011年8月曾向潘炳灼发出终止管理协议函，其中有提及潘炳灼拖欠管理费的事情，所以冼存柏认为即使要计算一年的诉讼时效，潘炳灼也应支付自2010年9月1日开始的管理费。
经潘炳灼申请，原审法院依法委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。该司作出业评资字（2013）第Y3-119号《评估报告》，对案涉物业内加建的十六处房屋建筑物及两部电梯的评估价值为427722元。对于上述评估的十六处房屋建筑物，冼存柏只确认一处面积为1070平方米的建筑物及两部电梯是潘炳灼所建，其余十五处建筑物并非潘炳灼所建。潘炳灼确认加建建筑物没有告知过冼存柏、没有经过冼存柏书面同意。冼存柏、潘炳灼均确认双方没有约定加建建筑物及产权归属。
原审法院认为：冼存柏与潘炳灼签订的《承包管理协议》实质为潘炳灼每月向冼存柏交付管理费（租金）并承担直接向珠村十一社支付冼存柏每月应交租金义务，冼存柏将其拥有使用权的案涉物业转由潘炳灼使用的转租合同。根据冼存柏与珠村十一社履行的《租赁厂房、场地合同书》约定，冼存柏需征得珠村十一社同意方可将案涉物业出租给他人作合法生产经营使用，而其后的《租赁厂房、场地补充协议》则约定，冼存柏在保证继续履行原订合同及本补充协议的基础上、知会珠村十一社后可将案涉物业转租。因此，需判定《承包管理协议》的效力，必须先确定珠村十一社对冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的行为是否知情。首先，冼存柏虽提供了珠村十一社的前任社长、副社长出庭作证，但两人的证人证言存在多次反复更改且未提供证据佐证，而且庭审过程中，在向两证人说明转租及委托管理的区别且多次向两证人询问的情况下，两证人坚持称冼存柏曾告知两人冼存柏将案涉物业委托潘炳灼管理，而非转租给潘炳灼；两证人明确珠村十一社从未书面同意冼存柏将案涉物业转租。其次，根据已查明的事实可知，珠村十一社、柏力坚公司、冼存柏签订了《补充协议书》后，《租赁厂房、场地合同书》中柏力坚公司的权利义务概括转让给冼存柏，而冼存柏当日即与潘炳灼签订《承包管理协议》将案涉物业转租给潘炳灼，而潘炳灼则将案涉物业分租给各小租户，并由各小租户实际使用，在此过程中，并不存在冼存柏自己使用案涉物业的行为，亦不涉及珠村十一社需协助将案涉物业从冼存柏实际使用转移给潘炳灼或其他人实际使用，不存在珠村十一社对案涉物业转租给潘炳灼的行为应该知情的情形。最后，虽然冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》后，案涉物业的租金由潘炳灼向珠村十一社交付，但潘炳灼确认其是以冼存柏的委托管理人的身份向珠村十一社交付租金的，而且珠村十一社的租金收据的交款人一直都是开具给柏力坚公司而并非潘炳灼或其他人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”冼存柏并未举证证明珠村十一社对其将案涉物业转租给潘炳灼的行为知情、同意，其应承担相应的举证不能的责任。冼存柏称珠村十一社知道其将案涉物业转租给潘炳灼的陈述缺乏依据，不予采信；应确认珠村十一社对冼存柏将案涉物业转租给潘炳灼的行为并不知情。在上述情况下，本案中珠村十一社不追认《承包管理协议》的效力，明确表示案涉物业的《承包管理协议》为无效合同。故，冼存柏与潘炳灼签订的《承包管理协议》应为无效合同，因此，潘炳灼要求确认《承包管理协议》无效的反诉请求予以支持；冼存柏要求解除与潘炳灼签订的《承包管理协议》的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
虽然冼存柏认为潘炳灼未将案涉物业交回、潘炳灼仍然占有使用案涉物业，但潘炳灼确认其已没有继续占有使用案涉物业、案涉物业已由珠村十一社收回，珠村十一社亦确认其已于2012年1月1日自行收回案涉物业并将案涉物业分租，并提供了其与各分租户于2012年1月1日签订的租赁合同予以证明；而且，在诉讼保全时案涉物业的小租户均确认案涉物业是珠村十一社出租给其使用的。确认案涉物业已由珠村十一社于2012年1月1日自行收回并另行出租，在此情况下，冼存柏要求潘炳灼将案涉物业交还的诉讼请求缺乏依据，应不予支持。
对于冼存柏要求潘炳灼支付自2011年12月1日起的租金及滞纳金的诉讼请求，根据珠村十一社确认，潘炳灼交付案涉物业的租金至2011年11月份；由于冼存柏与潘炳灼的转租行为并未得到珠村十一社的同意，珠村十一社已发函要求解除其与冼存柏的租赁合同关系，且珠村十一社已于2012年1月1日自行收回案涉物业并明确不向冼存柏主张自2011年12月1日起的租金。因此，冼存柏要求潘炳灼支付自2011年12月1日起的租金及滞纳金的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。
关于冼存柏要求潘炳灼支付拖欠2010年3月至2011年5月、2011年7月至实际交还场地之日止的管理费及滞纳金的诉讼请求。虽然《承包管理协议》无效，但由于潘炳灼确实使用案涉物业，故冼存柏要求潘炳灼支付该协议约定的管理费的诉讼请求有理，予以支持。但《承包管理协议》约定潘炳灼每月向冼存柏交付的管理费实质是转租案涉物业的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，租金的诉讼时效为一年。本案中，冼存柏除了于2011年8月31日向潘炳灼发出的《终止承包管理协议函》外，并没提供证据证明其曾向潘炳灼追讨管理费，因此，对于2010年3月至2010年8月期间的管理费，由于超过了法定的诉讼时效，对冼存柏要求潘炳灼支付上述期间的管理费的诉讼请求不予支持。对于2010年9月至2010年12月期间的管理费，由于潘炳灼未能举证证明其已支付了该款项，其应自行承担相应的举证责任，因此，对冼存柏要求潘炳灼支付2010年9月至2010年12月期间的管理费共233332元（58333元×4个月）的诉讼请求予以支持。对于2011年1月至5月、7月至实际交还场地之日止的管理费问题，由于珠村十一社于2012年1月1日收回案涉物业，而潘炳灼并未与冼存柏或珠村十一社办理案涉物业的交接手续，亦未提供证据证明其实际搬离案涉物业的时间，因此，潘炳灼应承担自2011年1月1日起、截止至2011年12月31日止的管理费共699996元（58333元×12个月）；而根据潘炳灼提供的收款收据及银行转账票据显示，潘炳灼已交付了2011年1月至11月期间的管理费共计660000元；因此，潘炳灼尚欠冼存柏2011年12月的管理费39996元（699996元－660000元），其应向冼存柏支付该款项。另，由于《承包管理协议》无效，冼存柏要求按照该协议约定的标准计算潘炳灼逾期支付上述管理费的滞纳金的诉讼请求不予支持；但潘炳灼逾期支付上述管理费的行为确实给冼存柏造成利息损失，因此，潘炳灼应向冼存柏支付逾期支付上述管理费的利息。潘炳灼拖欠冼存柏2010年9月至2010年12月期间的管理费、2011年12月的管理费的利息，均应以未付管理费为本金、自当月6日起计至清偿之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算。
对于冼存柏要求没收潘炳灼的信用金300000元的诉讼请求，《承包管理协议》为无效合同，冼存柏应将所取得的上述信用金返还潘炳灼；而且根据《承包管理协议》约定，该信用金是用作对珠村十一社的租赁款及水费、电费等各项费用的保证，而该协议并未约定冼存柏有权没收该信用金。因此，冼存柏此项诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持；潘炳灼要求冼存柏返还信用金300000元的反诉请求合法有理，予以支持。
关于潘炳灼要求冼存柏支付投资增建2部电梯和加建建筑物费用400000元的诉讼请求，潘炳灼确认加建建筑物没有告知过冼存柏、没有经过冼存柏书面同意；冼存柏、潘炳灼均确认双方没有约定加建建筑物及产权归属；潘炳灼亦未提供证据证明其加建的电梯及建筑物有合法报建审批。因此，在案涉物业已由珠村十一社收回使用的情况下，潘炳灼要求冼存柏赔偿增加两部电梯和加建建筑物费用共400000元的反诉请求没有事实及法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月11日作出判决：一、冼存柏与潘炳灼签订的《承包管理协议》无效；二、冼存柏于判决发生法律效力之日起十日内向潘炳灼返还信用金300000元；三、潘炳灼于判决发生法律效力之日起十日内向冼存柏支付2010年9月至2010年12月期间的管理费共233332元、2011年12月的管理费39996元；四、潘炳灼于判决发生法律效力之日起十日内向冼存柏支付逾期支付上述期间的管理费的利息（以各月所欠管理费为本金、自当月6日计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算）；五、驳回冼存柏的其他诉讼请求；六、驳回潘炳灼的其他反诉请求。本诉案件受理费32530元，由冼存柏负担27130元、潘炳灼负担5400元；反诉案件受理费5450元（已减半收取），由冼存柏负担2900元、潘炳灼负担2550元；保全费5000元、评估费4277元，由潘炳灼负担。
判后，上诉人冼存柏不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院没有查明冼存柏在租赁场地范围内投资自建的8800平方米的地上建筑物的事实，亦未查明自建部分厂房与场地可自行出租给潘炳灼使用的事实。冼存柏在一审的证据中下列事实可以证明，冼存柏拥有8800平方米的地上建筑物，无需征得珠村十一社的同意即可出租的事实。1、冼存柏提交的《租赁厂房、场地补充协议》第七条第3款中“……乙方（柏力坚公司）确因经济困难等问题，可将自建部分厂房与场地出租。”。2、冼存柏提交的《租赁厂房、场地补充协议》第1条“乙方于甲方的出租地点上的自行加建的建筑物为合理建筑……”。第三条“乙方于租赁期内，如因经营范围等问题，在保证继续履行合同及补充协议的基础上，知会甲方（珠村十一社）后可将厂房转租或与第三方合作经营”。3、2006年8月15日，柏力坚公司将其权利义务转移给了冼存柏。从冼存柏在一审提交的上述证据可以看出，除珠村十一社出租给冼存柏的厂房外，还有部分属于冼存柏所有，冼存柏有权将自建部分出租给潘炳灼，原审法院忽略了该事实，直接判决所有场地及地上建筑物的承包管理协议无效明显与事实不符。二、一审法院未查明冼存柏将厂房、场地转租或与第三方合作经营，无须征得珠村十一社同意的事实。一审法院在审理中认为珠村十一社对冼存柏将厂房、场地转租或承包给潘炳灼的行为并不知情、同意，冼存柏认为与事实不符，理由如下：1、根据冼存柏与珠村十一社签订的租赁厂房、场地合同书及补充协议可以看出，就租赁厂房、场地是否需取得珠村十一社的同意发生了变更，最终变更为知会，知会意味着无需取得珠村十一社的同意。证据为，（1）在1999年8月31日签订的协议约定“乙方确因经济困难等问题，可将自建部分厂房与场地出租、非自建部分厂房与场地需征得甲方同意方可出租给第三者做合法生产经营使用……”。后因冼存柏着手厂房搬迁的客观事实，应冼存柏的请求，冼存柏与珠村十一社进行了协商，并于2004年2月8日达成补充协议。补充协议约定“乙方于租赁期内，如因经营范围等问题，在保证继续履行原定合同及补充协议的基础上，知会甲方后可将厂房、场地转租或以与第三方合作经营”。从上述变化可以看出，冼存柏转租无需征得珠村十一社同意，仅需知会珠村十一社，“知会”意味着冼存柏可直接进行转租或与第三方合作经营，而无须征得珠村十一社的同意。（2）事实上，冼存柏已经按照合同的约定知会了珠村十一社。冼存柏提供的证人证言证明了知会的事实，但一审法院却以证人反复多次为由，认定证据不予采信。冼存柏认为证人仅有陈述客观事实的能力，而无法做法律定性的判断，一审审理过程中，证人均确认了知会的事实，但是对委托管理还是转租理解不清。冼存柏认为是委托管理、承包亦或转租，取决于法院的事实认定，而不是证人的理解，证人仅有客观陈述事实的权利，一审法院以证人对知会是委托管理或转租多有反复为由，忽略证人均确认知会的客观情况，认定证言不予采信于法无据。（3）考虑到2006年柏力坚公司搬迁至三水的客观情况，冼存柏于2006年正式承接了该权利义务，亦在同日与潘炳灼签订了承包管理协议，承接该权利义务亦是与珠村十一社签订协议。冼存柏认为按照生活日常惯例，在柏力坚公司搬迁到三水的情况下，柏力坚公司自己必然不能使用，一定需要委托他人打理的情况，珠村十一社也必然清楚这一事实。这就出现了由冼存柏承接，冼存柏委托潘炳灼打理的事实。既然是同日处理，而又只是知会，珠村十一社无反对的权利，冼存柏没有必要隐瞒委托潘炳灼打理的事实，从相关证据来看，冼存柏亦是知会了珠村十一社。冼存柏请求法院判令：1、撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第415号民事判决；2、解除冼存柏与潘炳灼于2006年8月15日签订的《承包管理协议》，潘炳灼及珠村十一社立即将租赁场地交还给冼存柏，如无法交还场地给冼存柏，潘炳灼及珠村十一社赔偿冼存柏的实际损失；3、潘炳灼支付自2011年12月1日起至实际交还租赁场地之日止的租金及滞纳金（从2011年12月1日起至2014年11月30日，每月租金按109573.24元计算，从2014年12月1日在原租金基础上递增10%，每三年递增一次，滞纳金从每月11日起按拖欠租金的千分之一点五计算）；4、潘炳灼向冼存柏支付至实际交还租赁场地之日止拖欠的管理费及滞纳金（每月管理费为58333元；滞纳金从每月6日起按拖欠管理费的每日千分之一点五计算）；5、冼存柏没收潘炳灼缴纳的信用金300000元。6、潘炳灼承担诉讼费用。
潘炳灼答辩称：一、关于冼存柏上诉事实理由中陈述的冼存柏在涉案租赁土地上有自建8800平方米建筑物的问题，冼存柏在一审无提出来，所以不存在一审无查明的问题。二、根据《租赁厂房、场地合同书》第七条第三点中有关于自建部分的约定，只有在乙方柏力坚公司因经营困难的情况下，才可以将自建部分出租，但本案不存在柏力坚公司经营困难的情况。是柏力坚公司要迁到佛山，才将场地出租，不是因为柏力坚公司经营困难。三、根据《租赁厂房、场地补充协议》第一点，自建部分是不另外计收租金的，是附随出租的，在冼存柏与潘炳灼的合同中也是约定租整个工业园，不只是租加建的部分，所以转租原合同的标的无珠村十一社的同意，附随部分也是无效。四、关于转租有无经过珠村十一社同意的问题，冼存柏在上诉状认为转租只需知会珠村十一社，不需经珠村十一社同意，潘炳灼不同意这种说法。根据2004年2月18日的补充协议第三条，双方约定柏力坚公司要保证继续履行原合同，知会珠村十一社可进行转租。柏力坚公司或冼存柏均存在保证继续履行合同的义务，即存在珠村十一社是否同意柏力坚公司或冼存柏继续履行合同的保证、是否同意转租的情况，不能将知会简单理解为告诉珠村十一社。从柏力坚公司将场地转租给冼存柏签订补充协议，可看出珠村十一社和柏力坚公司签订的补充协议的真实约定，即柏力坚公司如将物业转租要经过十一社同意并签订补充协议。珠村十一社与柏力坚公司的补充协议是在2004年2月18签订的，如果按冼存柏的说法，柏力坚公司将物业转给冼存柏就不需要再与珠村十一社签订协议了。珠村十一社、冼存柏、柏力坚公司协议第一条写明珠村十一社同意承租人转为冼存柏，即表明如要转租需经过珠村十一社同意并签订协议的。退一步讲，冼存柏也无证据证明将涉案租赁场地转租给潘炳灼的情况已经知会过珠村十一社。
原审第三人珠村十一社答辩称：对于冼存柏所主张的8800多平方米的自建部分其在一审中无提及，二审中提出是不应得到支持的，且冼存柏无提交证据来支持存在8800多平方米自建部分，因此珠村十一社不同意冼存柏的该项上诉请求。关于转租的情况，一审已经查明清楚，且法律适用是合理的，请求驳回冼存柏该项上诉请求。冼存柏的转租行为没有得到珠村十一社的同意，也无将转租行为告知珠村十一社。冼存柏是在承接柏力坚公司与珠村十一社合同当日就与潘炳灼签订了转租协议，收取了30万元的信用金，并约定了70万元的转租金收入。珠村十一社认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。冼存柏的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人潘炳灼也不服原审判决，向本院上诉称：一、冼存柏起诉请求第三项本身就模糊不清，没有事实和理由支持，依法不应当得到支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合条件（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。而冼存柏《民事起诉状》诉讼请求第三项“判令潘炳灼向冼存柏支付至实际交还诉争场地之日止拖欠的管理费及滞纳金（每月管理费为58333元，滞纳金从每月6号起按拖欠管理费的每日千分之一点五计算，暂计至2012年2月29日管理费及滞纳金为1937822元）。以及下面正文事实和理由中均未陈述任何关于拖欠管理费起始时间及金额计算过程的内容，应当依法驳回该项诉请。二、潘炳灼实际已经交付2010年8月至12月的管理费，冼存柏所谓拖欠的管理费是双方此前协商一致免收费用。潘炳灼和冼存柏2006年8月15日签订《承办管理协议》后，冼存柏将承租珠村十一社位于广州市天河区东圃镇珠村、铁路北面，灵山公路东侧，土命为大坟园的厂房、办公综合大楼的工业园（以下简称工业园）转租给潘炳灼。因工业园当时无法办理工商牌照，直接导致工业园对外租赁困难。经潘炳灼与冼存柏双方协商一致，由潘炳灼支付珠村十一社工业园应收租金，冼存柏免收2006年12月至2007年12月共13个月管理费，2009年因金融风暴影响，工业园租赁困难，双方协商后，冼存柏免收潘炳灼5万元的管理费。2010年后工业园对外租赁正常，潘炳灼也是按双方约定准时交付租金和管理费。这也就是冼存柏在2011年8月31日《终止﹤承包管理协议﹥函》所陈述“从2006年12月起至2011年4月止，你应向我缴纳管理费54个月，共计人民币3149982元，而你实际向我缴纳人民币2341653元，尚欠人民币808329元。”的真实原因，冼存柏为了达到违约收回工业园场地另行出租的目的，否认了上述事实。因为潘炳灼保存不当，导致2010年9月至2010年12月管理费收款收据遗失。但是按照常理，如果潘炳灼真的拖欠2010年9月至12月的管理费，冼存柏不会只收取2011年1月至7月管理费。按照一审法院认为潘炳灼应当支付2011年12月管理费给冼存柏，因冼存柏应返还信用金30万元给潘炳灼，依法可以抵扣。为此，请求法院判令：1、撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第415号民事判决第三项、第四项，改判潘炳灼应向冼存柏支付2011年12月管理费39996元。可从冼存柏向潘炳灼返还信用金300000元中抵扣；2、冼存柏负担全部诉讼费用。
冼存柏答辩称：潘炳灼的上诉不能成立。潘炳灼未按《承包管理协议》进行交接，因此，冼存柏有权没收相关的保证金30万元。潘炳灼有义务提供证据证明其已经缴纳了管理费或是冼存柏曾经承诺过免收管理费。
原审第三人珠村十一社答辩称：这是冼存柏与潘炳灼之间的问题，珠村十一社不清楚。当时在一审时珠村十一社提出冼存柏第三项请求是混乱的，一审法院是要求冼存柏明确该项请求，冼存柏也无法明确。珠村十一社确认收租金收到2011年11月，从2012年1月份珠村十一社就收回场地并另行出租，关于2010年9-12月份的收据问题，当时潘炳灼提供了1-11月的管理费凭证，由法院审查。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，冼存柏二审提出在案涉物业所在的场地范围内，其投资自建了8800多平方米的建筑物，但冼存柏在原审中并未向法院陈述上述情况。亦未提供证据证明案涉物业所在范围内确实存在其所陈述的8800多平方米的自建建筑物，对该建筑物也没有向原审法院提出相应诉请。在原审法院于2012年10月17日组织冼存柏、珠村十一社、潘炳灼到案涉物业现场勘查时，冼存柏也没有向原审法院明确提出案涉物业存在其自建的建筑物。
二审庭询时，冼存柏陈述8800多平方米建筑物是于2004年建造的，因2004年时涉案场地的承租人为柏力坚公司并非冼存柏，对此冼存柏解释柏力坚公司是其开办的，但无证据予以证实。冼存柏未能向本院提交8800平方米自建建筑物的报建手续等相关证据。冼存柏在二审中变更自己的上诉请求第四项为请求维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第415号民事判决第三项。
冼存柏在二审中提供以下证据：1、益峰公司商事登记信息、《广州市房屋租赁合同》、2、《伦亿公司商事登记信息》、《广州市房屋租赁合同》、《变更房屋租赁合同申请表》、3《卓达公司商事登记信息》、《广州市房屋租赁合同》、《变更房屋租赁合同申请表》、4、《广州市房屋租赁合同》。拟证明珠村十一社知悉并同意转租的事实。对此潘炳灼认为上述证据不是新证据，冼存柏应在一审提交。如果是真实的，也是珠村十一社与实质承租人签订，潘炳灼只是作为管理人来签订合同，不代表珠村十一社知道潘炳灼与冼存柏的转租关系。珠村十一社认为上述证据不属于新证据，应由冼存柏承担不利的后果。
本院认为，关于冼存柏认为案涉物业场地范围内存在其自建8800多平方米的建筑物，对于该自建建筑物的转租无需取得珠村十一社同意的上诉理由。因冼存柏在原审的诉讼中，既未向原审法院陈述其曾自建8800多平方米建筑物这一事实，又未提供上述建筑物确实存在的证据，亦未就此所谓的8800多平方米自建建筑物提出相应诉请。尤其在原审法院召集冼存柏、潘炳灼、珠村十一社进入涉案租赁场地进行现场评估时，冼存柏亦未向原审法院指出其所称的8800多平方米自建建筑物。且在二审期间也没有提交证据佐证自己的陈述，故冼存柏在原审未提出请求及未能提供相应证据佐证的情况下，本院对其所陈述的自建8800多平方米建筑物的事实不予采信。
关于冼存柏认为涉案租赁场地的转租已经知会珠村十一社的上诉理由。在原审庭审中，冼存柏申请证人出庭作证，在原审法院已经释明转租及委托管理的区别的情况下，两证人明确表态冼存柏向珠村十一社告知的内容是冼存柏将涉案租赁场地委托潘炳灼管理。虽然在庭审后，两证人又出具《情况说明》，表示冼存柏已告知珠村十一社将涉案租赁场地转租给潘炳灼，且珠村十一社同意冼存柏的转租行为。但上述证人证言所陈述的事实前后矛盾，原审法院对此不予采信并无不当。因冼存柏、潘炳灼均确认就转租行为未获得珠村十一社书面同意，原审根据冼存柏并未实际占用使用案涉场地，无需珠村十一社协助冼存柏将案涉场地交付给潘炳灼的实际情况，结合潘炳灼向珠村十一社缴纳租金但珠村十一社出具的收据记载交款人一直是柏力坚公司这一事实，并综合潘炳灼告知珠村十一社是代冼存柏管理案涉场地的陈述，综合分析认定珠村十一社对冼存柏转租的事宜并不知情合情合理，并无不当。且冼存柏与潘炳灼签订《承包管理协议》后，并未提供证据证明曾向珠村十一社提交上述协议，故冼存柏并未向珠村十一社如实披露将案涉场地转租给潘炳灼的事宜。因此，珠村十一社对冼存柏将案涉场地转租给潘炳灼并不知情，亦不同意。原审认为冼存柏与潘炳灼之间签订的《承包管理协议》无效正确，本院予以维持。
因冼存柏擅自转租场地，违反与珠村十一社《租赁厂房、场地合同书》的约定，构成违约，故珠村十一社按照《租赁厂房、场地合同书》的约定，解除与冼存柏之间的租赁合同关系于法有据。现涉案租赁场地已经被珠村十一社收回且珠村十一社明确表示不向冼存柏主张2011年12月1日起的租金，故冼存柏要求潘炳灼及珠村十一社交还涉案场地并由潘炳灼向其支付租金的上诉请求，没有事实及法律依据。本院不予支持。
至于冼存柏认为如潘炳灼无法交还场地，则潘炳灼与珠村十一社应赔偿冼存柏的实际损失的上诉请求，该项请求冼存柏在一审起诉时并未提出，属于在二审期间新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院不予处理。
关于潘炳灼认为曾经与冼存柏达成免除2006年12月至2007年12月管理费的口头协议，以及冼存柏在2009年承诺免除50000元管理费的上诉理由，并无证据佐证，且冼存柏对此予以否认，本院不予认定，因潘炳灼无法举证已支付2010年9月至2010年12月期间的管理费给冼存柏，冼存柏认为无需交纳该笔费用的上诉请求，本院不予支持。
因《承包管理协议》无效，冼存柏需返还300000元信用金给潘炳灼，而潘炳灼亦应支付其拖欠的管理费给冼存柏，潘炳灼认为两项数额应予抵扣的意见，可在执行判决时提出。
综上所述，上诉人冼存柏、潘炳灼的上诉理由均不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费37330元，由冼存柏负担32530元，由潘炳灼负担4800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 粤 海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年六月二十日
书 记 员 闫娜（代）