陕西省咸阳市杨陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民初字第00819号
原告杨凌某某有限公司。住所地：杨陵区某某路。
法定代表人杜某某，该公司经理。
委托代理人李某某，该公司员工。
委托代理人陈某某，该公司法律顾问。
被告秋某某，男，1969年11月16日生，汉族，个体工商户，住杨陵区杨陵街道办事处某某村。
委托代理人杨某某，陕西至柔律师事务所律师。
原告杨凌某某有限公司与被告秋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨凌某某有限公司的委托代理人李某某、陈某某，被告秋某某及其委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨凌某某有限公司诉称，2008年11月原、被告达成口头协议，由被告承租原告位于杨陵区常乐路30号的杨凌某某公司二楼600平米场地作为被告经营家具的场所，双方约定每年租金为30500元。2008年11月25日被告按时交纳了2009年的租赁费，原告向被告移交了场地，2010年1月7日被告迟延向原告交纳了2010年的租赁费，对此原告予以同意。2011年1月至6月被告一直不交纳租赁费，原告诉至法院，后经咸阳市中级人民法院判决驳回原告诉讼请求。2012年8月2日，原、被告解除租赁合同关系。现原告起诉，请求：依法判令被告支付2011年1月至12月及2012年1月至7月31日的房租费48291元；本案诉讼费由被告承担。
被告秋某某辩称，原、被告签订的合同租赁期限为5年，在双方合同履行期间原告将场地又租于他人，存在违约情形。原告多次与被告协商提前解除合同并同意免收2011年全年的房租，但被告不同意。2011年6月22日被告将2011年的房租送到原告办公室，但原告未取。对于原告所要求的2011年房租，咸阳市中级人民法院的终审判决书已驳回了该诉讼请求。2012年8月双方协商交房，原告当时说不要被告交2012年的房租，且不追究此事，原告现在又起诉，属缺失诚信。请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据原告陈述、被告答辩，总结本案的争议焦点为：1.原告要求的房租是否有事实及法律依据，被告应否予以支付；2.被告是否存在违约行为，原告是否向被告承诺不要2012年房租。
庭审中，原告提供如下证据：（2012）咸民再字第某甲号民事判决书1份、（2013）咸民终字第某乙号民事裁定书1份、收款收据存根2份、交接记录1份，证明被告于2008年11月租赁原告位于杨陵区常乐路30号的场地作为经营家具所用，年租金为30500元，被告只缴纳了2009年和2010年租费，双方于2012年8月2日解除租赁合同，被告将场地交还原告，被告未向原告缴纳2011年1月1日至2012年8月2日的租金，按双方约定的年租金，被告共欠原告租金48291元。
经质证，被告对原告提供的证据的真实性均予以认可，对被告于2008年11月租赁原告位于杨陵区常乐路30号的场地作为经营家具所用，年租金为30500元，其缴纳了2009年和2010年租费的证明目的认可，对其余证明目的均不认可，认为交房是附条件的，原告一再承诺被告交房就不需再交房租。（2012）咸民再字第某甲号民事判决书已对2011年的房租做出了判决，驳回了原告的诉讼请求。
被告提供如下证据：1.（2012）咸民再字第某甲号民事判决书1份，证明2011年的房租已经处理过；2.交接记录，（2012）杨执字第某某号执行通知书、报告财产令、出庭证人李某某证言各1份，证明2012年的租赁费问题已经处理过，且2012年被告并未使用该房屋。
经质证，原告对证据1和证据2中的交接记录的真实性无异议，但对证明目的均不认可，对证据2中的执行通知书、报告财产令的真实性无异议，但认为与本案无关联，对证明目的不认可，对证人证言不认可。
本院认为，原告提供的上述证据，被告对其真实性无异议，上述证据能相互印证，能够证明原、被告约定租赁事宜，被告交纳2009年、2010年的租赁费，2012年8月2日双方解除合同，被告将场地交还于原告，被告未支付2011年1月至2012年8月2日租金的事实，故对原告提供的证据均予以认定。被告提供的（2012）咸民再字第某甲号民事判决书、交接记录，与原告提供的一致，对真实性均予以认定，（2012）杨执字第某某号执行通知书、报告财产令系依法给被告送达的法律文书，对其真实性予以认定，原告对其证明目的予以否认，且被告未提供其他证据予以佐证，故对被告提供的上述证据的证明目的均不予认定。出庭证人李某某系被告朋友，与被告存在利害关系，对其证言亦不予认定。
根据原、被告举证，质证，本院认定的有效证据，结合庭审笔录，查明以下案件事实：
2008年11月，原告杨凌某某有限公司与被告秋某某达成口头租赁协议，由被告承租原告位于杨陵区常乐路30号的杨凌某某有限公司二楼作为经营家具的场所，双方约定租金为每年30500元，被告2008年11月25日交纳了2009年的租赁费，2010年1月7日交纳了2010年的租赁费。2010年4月19日原告与案外人王轶签订租赁合同。2011年6月，原告诉至本院，请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同，限令被告向原告交回房屋；2.被告向原告交纳占用期间的费用。本院判决原、被告间的租赁合同2011年12月31日终止；被告支付原告2011年1月至12月31日的租赁费30500元。在该判决生效执行过程中，被告向检察机关申诉，咸阳市人民检察院向咸阳市中级人民法院提出抗诉，咸阳市中级人民法院于2012年6月26日作出（2012）咸民再字第某甲号民事判决书，判决撤销本院（2011）杨民初字第某某号民事判决书；驳回原告的诉讼请求。经原、被告协商，2012年8月2日，被告交回所租场地。2013年3月，原告诉至本院要求被告支付2011年1月至2012年8月的房租48294元。本院以（2013）杨民初字第某丙号民事裁定书驳回原告的起诉。原告对该裁定书不服，提出上诉，咸阳市中级人民法院以（2013）咸民终字第某乙号民事裁定书裁定撤销本院（2013）杨民初字第某丙号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告杨凌某某有限公司与被告秋某某口头协商达成一致，虽之后并未签订书面合同，但双方均按照该口头协议的主要内容履行。自2009年1月1日起至2012年8月2日期间，被告秋某某租赁使用原告房屋，应当支付此期间的租金，但被告仅支付了2009年和2010年的租金，未支付2011年1月至2012年8月2日的租金，被告存在违约情形，应支付剩余租金，原告要求被告支付2011年1月至2012年7月31日的租金，按照每年租金30500元计算，2011年1月至2012年7月31日的租金为48291元，故，对原告要求被告支付2011年1月至2012年7月31日的房屋租赁费48291元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称的咸阳市中级人民法院已在（2012）咸民再字第某甲号民事判决书中对2011年的租赁费做了终审裁决，驳回了原告要求被告支付2011年租赁期间的费用的诉讼请求，因原告现要求的被告支付2011年1月1日至2012年7月31日双方合同履行期间的租赁费与原告2011年6月起诉要求与被告解除租赁合同关系并缴纳拖欠的租金，不属于同一事实，故对被告的该辩论意见不予采纳；对于被告辩称的原告免除其2012年的租赁费，原告在庭审中予以否认，且被告所提供的证据不能证实其主张，故对该辩论意见不予采纳；对于被告辩称的原告在与其合同履行期间又与他人签订合同属违约行为，虽原告与他人签订了合同，但直到2012年8月2日被告所租场地一直由其实际占用，并非由他人租用，故对该辩论意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
被告秋某某于本判决生效之日起三十日内支付原告杨凌某某有限公司2011年1月1日至2012年7月31日的租赁费48291元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元（原告已预交），由被告秋某某承担。
如不服本判决，可在本判决书送达后十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 张艳萍
代理审判员 刘雨蓉
代理审判员 曹亚琦
二〇一四年三月二十日
书 记 员 彭 秋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。