北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初2571号
原告（反诉被告）：北京瑞驰莱克体育发展有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院225室。
法定代表人：王砚松，经理。
委托诉讼代理人：徐清龙，系北京恒杰信达投资管理有限公司经理。
委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京恒杰信达投资管理有限公司，住所地北京市东城区广渠门北里55号一层。
法定代表人：何斌杰，经理。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京瑞驰莱克体育发展有限公司（简称瑞驰莱克公司）与被告（反诉原告）北京恒杰信达投资管理有限公司（简称恒杰信达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞驰莱克公司的法定代表人王砚松及其委托诉讼代理人李欣、徐清龙，被告恒杰信达公司的法定代表人何斌杰及其委托诉讼代理人万振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞驰莱克公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告恒杰信达公司将位于北京市门头沟区滨河×××2-2.2-3商业房内物品腾空;2、请求法院判令被告按照合同第六条第13项的约定向原告支付自2016年7月19日起至实际腾退之日止按每日10684.92元计算房屋占用期使用费（日租金3561.64*3倍）；3、请求法院判令被告按照合同第七条第2项的约定向原告支付2016年7月19日起至实际腾退之日止每日10684.92元房屋占用期使用费3%的违约金，即每日320.55元；4、请求法院判令被告向原告支付2015年6月至2016年7月1日的物业费26216.4元及2015年11月至2016年3月的供暖费60366.6元。后原告又变更诉讼请求，撤回第一项诉讼请求，不同意被告腾退涉案房屋。事实和理由：原被告双方于2015年6月18日签订房屋租赁合同。合同约定瑞驰莱克公司（甲方）将坐落于北京市门头沟区滨河×××2-2.2-3号商业房出租给乙方使用。房屋面积1500平米。租赁期限为自2015年6月18日起至2016年6月18日止。如合同期限内乙方会所内未发生任何致人损伤事件及其他乙方与第三人之间的任何商业纠纷事件；乙方未违反本合同乙方应履行的法定义务，甲乙双方协商一致另立续签合同。年租金为130万元整，采取半年一付方式，应在2015年6月1日和12月1日前交付。甲方给予乙方1个月免租期。乙方独立经营，甲方不参与其经营，乙方使用期间不得转包他人。乙方应在合同期满前三个月内，书面通知甲方是否终止或续签本合同。如乙方愿意继续使用，则须在合同期满前三个月向甲方提出书面申请，在符合本协议条款前提下及无违约的情况下，甲方应在7个工作日内予以书面答复；如不再续用，乙方须按照合同规定的终止期限前迁出，如超过，则乙方应按日向甲方缴纳相应租赁费，租赁费标准为原租金的3倍。租赁期满，甲乙双方未再续签合同的，甲方有权要求乙方在限定期限内迁出。乙方未能按期迁出，每逾期一日，乙方除应补缴占用期租赁费外，还应向甲方支付占用期租赁费总额3%作为违约金。在租赁期限内，被告存在多项违约行为，具体包括：1、本合同履行期间，应支付定金，乙方始终没有支付26万元定金；2、房屋租赁押金6.5万元，被告始终未支付；3、合同第四条第一项年租金130万元，交付采取半年一付的方式按年交纳租金，第一次半年租金应在签约之日交付，其余租金应于每年6月1日和12月1日前交付，实际履行中，被告交付完第一次租金为8月10日，晚交了两个多月，后被告一直未付第二次租金，经过法院调解，双方达成调解协议，但被告并未完全按照调解协议给付，调解协议约定是2015年12月10日前给付10万元，但被告在2015年12月11日才给付，调解协议约定12月20日前给付45万元，被告到12月29日才付清，被告交付租金存在违约行为；4、物业费、供暖费由被告交付原告，但被告租赁期间一直未给付；5、合同第六条第四项规定被告需将各类经营许可证复印件交由甲方留存，但实际被告并未按照合同约定交付许可证；6、合同第六条第五项，乙方未在甲方书面同意的情况下进行装修和多项改造行为，违反合同约定；7、涉案房屋处开设的健身中心的会员不是和乙方签订的合同，都是和第三方签订的，被告存在转租行为；8、被告没有在合同期满前三个月向甲方提出书面申请，违反了合同的约定。鉴于被告存在上述违反合同约定的行为，故合同到期后，原告依据合同不再与被告续约，但被告占用房屋不肯腾退。故提出诉请。
被告恒杰信达公司答辩并反诉称，涉案房屋已没有我公司物品，故不存在腾退问题，对于第二、第三、第四项诉讼请求均不同意。我们认为合同没有到期，如果法院认为合同到期，因原告仅有租金损失并无其他损失，我方要求对合同约定的使用费和违约金标准进行调整。我方认为原告在合同履行期间存在违约，给我们造成损失，我方提出反诉：1、请求解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人泳池设备损失24万元；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人器械设备损失18.8万元；4、请求判令被反诉人赔偿反诉人装修损失46.4万元；5、请求判令被反诉人赔偿反诉人前期宣传佣金损失697063.92元；6、请求判令被反诉人支付反诉人违约金3.9万元。事实和理由：被告承租原告房屋的目的是开立健身房，开立健身房前我们需要装修，还要进行宣传，基于这样的考虑，我们和原告沟通过要长期租赁，租赁的期限是三到五年，原告只同意签订一年的合同，只要我们不存在会员欺诈的行为，原告同意续签三到五年，实际情况是我们并不存在会员欺诈的行为，故双方实际的租赁合同应该是三到五年。双方在合同履行期间，通过法院调解，合同约定的“26万元定金、6.5万元押金”变更为我方支付给原告10万押金，物业费、供暖费我方确实没有缴纳，但双方约定押金冲抵物业费、供暖费。我公司在签订租赁合同时已告知原告我方系准备经营健身房，需要进行装修和改造，原告对于我公司的装修改造行为系知情并同意的，我公司不存在违反合同的改建行为。阳光健身房系以阳光健身公司的名义开立的，与原告签订租赁合同时阳光健身公司尚未注册成立，我方就以恒杰信达公司的名义与原告签订的租赁合同，后阳光健身公司成立后由阳光健身公司的名义与会员签订合同，恒杰信达公司的法人亦是阳光健身公司的股东，故我公司并不存在转租的情况。合同履行过程中，我方已按照合同约定支付了原告一年的租金，即130万元。另，虽双方合同约定的房屋面积为1500平方米，但实际原告交付被告的房屋面积仅有1470平方米，而其中的150平方米原告出租给案外人。我公司于2016年5月13日向原告发送了续签合同的申请书，但原告以房东向其涨租金为由要求跟我方涨租金，后我公司不同意涨租金，致使后续双方未再签订合同。在我方租赁期间，原告在我公司经营的健身中心门上张贴告知函、通知函、公告，恶意阻碍我公司经营，最终导致我公司于2016年11月23日被迫关闭。我们是按照三到五年的标准进行的投入，但因原告提前终止合同、租赁期间觊觎被告的经营活动、恶意涨租金及恶意阻碍被告公司经营的违约行为给我公司造成了损失，导致我们只租赁了一年，因此我方的损失要求原告承担。故我方提出反诉，请求判如所请。
反诉被告瑞驰莱克公司辩称，双方合同已经到期，不存在解除的问题。按照合同约定，装修费用由被告承担，且被告在装修改造时没有经过我方书面同意，故被告的装修损失不应由我公司赔偿。被告方的设备一直在涉案房屋存放，我方并未损害，故不同意赔偿设备损失。双方合同约定的1500平方米是双方估算的，出租给案外第三人的150平方米被告是知情的，也是认可的。我方在涉案房屋张贴告示只是将双方真实的租赁情况向会员进行说明，为了避免会员损失。故我方不存在违约行为，不同意被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方无争议的事实如下：
2015年6月18日，瑞驰莱克公司（甲方）与恒杰信达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于门头沟区滨河×××2-2.2-3商业房出租给乙方使用，该房屋建筑面积为1500平方米，用途为商业用房。合同第二条约定：1、合同期限为2015年6月18日起至2016年6月18日止。乙方可在向甲方缴纳第一次租金后，使用该房屋。2、本合同期限内，乙方和其会员发生任何纠纷如乙方有诈骗会员行为，乙方会所内发生任何致人损伤事件及其他乙方与第三人之间的任何商业纠纷均与甲方无关。3、本合同履行期届满，如乙方不违反上述第2条所规定的义务及本合同乙方所应履行的法定义务，甲乙双方就合同租赁续签期限，依本合同租赁总租金为准，续签3至5年，甲乙双方协商一致另立续签合同。第三条约定：1、本合同履行期间，乙方应向甲方支付26万元作为履约合同的定金。在本合同签订后单方面解约的，此定金不予退还。合同履约完毕，此定金将无息退还。2、房屋租赁押金6万5千元整。第四条约定：1、年租金130万元整，交付采取半年一付方式，按年缴纳租金日期：第一次半年租金应在签约之日交付，其余租金应在每年的6月1日和12月1日前交付。2、经双方协商，同意2015年6月18日至2015年7月18日为乙方装修免租期。第六条租赁期内乙方责任约定：1、按时缴纳租赁费。逾期未交的，根据末交额每日收取3%滞纳金。如逾期30日以上未付租金，即视为自动终止合同，甲方有权对该房屋停水、停电，收回所出租房屋，乙方承诺不因此向甲方追偿经营损失。乙方除缴纳应交的租赁费外还应向甲方缴纳当年应交租赁费总额的3%作为赔偿金以及其他因此给甲方造成的损失。2、按照国家规定的标准、北京国信好望物业管理有限公司物业收费标准在规定时间内由我公司代收物业管理公司、热力公司缴纳所用房屋的物业服务费及供暖费用。…4、正式营业前，乙方须将各类经营许可证件（复印件）作为本合同的附件交留甲方留存二份。乙方应对开展经营活动的合法性负责。5、乙方自本合同签订之日起可对该房屋进行装修，并承担全部装修费用。乙方应遵循物业公司的物业管理公约和各项管理制度。装修不能影响房屋设施、设备的正常使用。装修时如需改变房屋建筑结构，须经甲方书面认可，在未经甲方书面许可的情况下，乙方不得安装、改装、移动或更换所使用房屋固定物、隔物、布局和其他装置或设施。…10、乙方如发生严重违反国家或北京市的法律法规及小区物业管理的有关规定时，甲方有权终止合同。乙方收到甲方终止合同通知书后，应立即搬出所使用的房屋，一切费用（包括房屋装修费）由乙方自行承担，甲方有权要求由于乙方违约而使甲方遭受的损失，并保留进一步索赔的权利。…12、乙方独立经营，甲方不参与其经营管理。乙方使用期间不得转包他人。13、乙方应在合同期满前三个月内，书面通知甲方是否终止或续签本合同。如乙方愿意继续使用，则须在合同期满前三个月向甲方提出书面申请，在符合本协议条款前提下及无违约的情况下，甲方应在7个工作日内予以书面答复；如不再续用，乙方须按合同规定的终止期限前迁出，如超过，则乙方应按日向甲方缴纳相应租赁费，租赁费标准为原租金的3倍。第七条违约责任约定：1、任何一方未能履行本协议规定的条款或者违反国家相应法律、法规、政策的，另一方有权单方解除本合同，造成的损失由过错方承担。2、租赁期届满，甲乙双方未再续订合同的，甲方有权要求乙方在限定期限内迁出。乙方未能按期迁出，每逾期一日，乙方除应补交占用期租赁费外，还应向甲方支付占用期租赁费总额的3%作为违约金。
上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，后涉案房屋由被告装修，后该房屋被用作经营健身中心。2015年6月30日，被告转账给付原告房租15万元。2015年8月10日，被告转账支付原告房租20万元。
2015年10月，原告曾将被告诉至法院要求被告给付定金26万元及押金6.5万元并给付利息损失（案号：2015年门民初字第4504号）。在该案审理过程中，双方认可上半年的租金已经给付，并表示下半年的租赁费用在该案中一并解决。双方一致表示被告于2015年12月1日给付原告定金10万元和租金10万元，其他的定金和押金不需要法院处理。后双方达成调解协议：被告于2015年12月1日前给付原告20万元，于2015年12月10日前给付原告10万元，于2015年12月22日前给付原告45万元。该民事调解书生效后，被告于2015年12月1日向被告转账20万元、于2015年12月11日转账10万元、于2015年12月29日转账45万元。
2016年5月13日，被告向原告邮寄《降租、续租申请书》，该申请书载明：我是门头沟滨×××2号商业楼的租户，因原合同于2016年8月18日到期，故此提出续租申请。在申请续租合同之时，我们提出以下问题，望贵公司领导给予全面考虑、大力支持：申请两个月的免租整改期。因一年来受整体外部大环境经济不景气影响、人工费用上涨、市场恶性竞争等众多因素的影响，致使我店经营困难，生意低迷，盈利微薄。特意向公司各位领导申请在新的一轮合同中酌情给予降低租金。门头沟滨河×××2号楼于2016年8月18日到期，现申请续租房租，原合同：房屋面积为1500平方米，年租金为130万，一次支付半年房租，合计65万，本次房租为（2016年8月18日至2017年8月18日）。2016年6月12日，原告向被告邮寄《告知函》一份，载明：我公司于2016年6月5号收到贵公司发来的《降租，续租申请书》，经我公司研究决定，依据贵公司在租赁期内的所作所为，我公司于2015年6月18号，与贵公司签订的位于门头沟区滨河×××2号楼商业楼2-2-2-3商业楼的房屋租赁合同。现已到期，我公司研究决定不再与贵公司续约，特此通知贵公司做好善后，腾退工作并保证所租赁的房屋完好交予我公司。在腾退过程中发生的一切纠纷，由贵公司承担法律责任。被告认可已收到原告邮寄的《告知函》。
2016年8月至9月，原告在涉案房屋门口张贴《告知函》、《通知函》及《告知》，告知其公司与被告的租赁合同已于2016年6月18日到期，双方未再续签合同，被告未交纳房租、物业费及供暖费，其公司已于2016年8月将被告诉至法院。
在本案进行庭前会议时，被告同意腾退涉案房屋，后其于开庭时又表示因涉案房屋没有其公司物品，不存在腾退的问题。本院于2017年4月1日组织双方进行现场勘查，双方确认，涉案房屋内包括健身器材在内的物品均为被告方物品。游泳池中有水龟一个、沙缸三个、12吨水箱一个，被告称因其公司欠付购买加热泵的款项，游泳池中加热泵已由出卖方拆除拉走。原告主张如果法院判决支持其诉讼请求，其担心被告不具有履行能力，故不要求被告腾退涉案房屋内物品。经释明，原告坚持不同意被告腾退涉案房屋内健身器材，并表示放弃向被告主张2017年4月1日之后的房屋使用费。被告表示如果原告不同意其腾退，其可暂时先不腾退，等待法院判决结果。
庭审中，双方一致认可合同约定的1500平方米的面积是双方估测，并未进行实地测量，被告承租涉案房屋时，已有150平方米出租案外人。另查，被告于2016年11月始已停止营业，现涉案房屋由原告实际控制。被告租赁涉案房屋期间，有26216.4元的物业费及60366.6元的供暖费尚未交纳。
双方对以下事实存在争议：
被告主张：双方签订合同时原告曾口头承诺给予两个月的免租期，但合同只写了一个月的免租期，故双方第一年的合同应于2016年8月18日到期。且根据双方合同第二条第二款、第三款的约定，在我公司未发生与会员产生纠纷以及任何致人损伤事件及与第三人之间的商业纠纷的前提下，并在不违反本合同约定的乙方应履行的法定义务的前提下，双方应就合同租赁续签三至五年的期限，该处的法定义务应理解为法律、法规规定的义务，而非指向合同约定的义务。现被告并不存在违反合同第二条第二款的情况，故双方合同期限应自动续延三至五年，现合同并未到期，原告就恶意提出涨租金，采取张贴告示等方式阻碍我公司正常经营，并起诉要求我公司腾退，应属原告违约。
原告主张：原被告双方签订的合同期限为2015年6月18日至2016年6月18日，其中2015年6月18日至2015年7月18日为免租期，故实际合同期限截止到2016年7月18日。双方合同第二条第3款中约定的“法定义务”即指合同约定的乙方应履行的义务，该条款约定如果被告在承租期内不存在违反合同约定的行为，双方就续签合同期限，但被告承租涉案房屋后，存在多项违约行为，原告不同意再继续将涉案房屋出租给被告，并向被告邮寄《告知函》，告知其不再续租。我公司并未向被告主张涨租金。
本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同当属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点在于合同第二条第3款中“法定义务”的理解和租赁期限的确定。
关于合同第二条第3款中“法定义务”的理解，本案中，《房屋租赁合同》对原被告双方的权利义务进行了详细的约定，如果仅将“法定义务”理解为法律规定的义务不符合常理。且合同双方遵守法律、行政法规的规定应属基本义务，无需双方在合同中明确约定。故结合合同签订的目的和合同约定内容，本条约定的法定义务应指向合同约定的具体合同义务，而并非泛指法律规定的义务。且经释明，就该条约定的“法定义务”的具体指向，被告并未向本院进行说明。
依据生效调解书确认的事实，被告仅支付了10万元定金，虽被告主张押金和定金经过双方协商已变更支付方式和支付金额，物业费、暖气费由定金冲抵，原告对此不予认可，被告亦未就该主张向本院提交证据，故本院对其该主张不予采信。现根据查明的事实，被告在租赁期间确存在逾期支付房租、未支付押金、未足额支付定金及未付物业费、暖气费的情况，而按照合同约定，按期支付房租、交纳押金和定金以及交纳相关费用应系承租人基本的合同义务，现被告未遵守合同约定，根据合同第六条第13项的约定，如乙方愿意继续使用，在符合本协议条款前提下及无违约的情况下，甲方应在7个工作日内予以书面答复。现原告基于被告在租赁期间未按照合同约定履行，故未与被告续签合同。且按照《房屋租赁合同》第二条第3款约定，双方即使要续签合同，亦需要另立续签合同，该条款约定的3至5年并非明确的租赁期限，关于续签合同的具体期限应由双方根据合同履行情况自主协商确定，现查明双方并未就续签合同达成一致意见，亦未续签合同。被告主张双方口头约定免租期为两个月，但并未就该主张向本院提交证据，本院对该主张不予采信。因双方签订的《房屋租赁合同》对租赁期限有明确的约定，故根据合同约定，本院确认双方于2015年6月18日签订的《房屋租赁合同》约定的租期应为一年，因存在一个月的免租期，现该合同已于2016年7月18日到期。
租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现经查明，原被告双方的租赁合同期限已届满，原告不同意继续出租房屋，被告仍占用租赁房屋，应支付原告房屋使用费。故对于原告要求被告给付合同到期后的使用的诉讼请求，本院予以支持。本案于2017年4月1日进行现场勘查时，原告不要求被告腾退并自愿放弃2017年4月1日之后的房屋使用费，本院对此不持异议。根据合同约定，如果被告逾期腾退，应按日向原告交纳相应租赁费，租赁费的标准为原租金的3倍。本院认为，该约定中“租赁费”的性质实际为合同到期后，被告继续占用租赁房屋所产生的使用费，三倍计算的标准系带有惩罚性质的违约金计算方法，不能过分高于实际损失。但根据查明的情况，被告逾期腾退除给原告造成租金损失外，原告并未提交证据证明还有其他损失，且被告于2016年11月始已停止营业，故考虑原被告发生争议的情况及房屋到期后实际使用情况，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定以房屋租赁合同约定的租金标准确定房屋使用费数额。
双方约定如合同租赁期限届满，被告逾期腾退的，除应当补交占用期间的使用费外，还应支付占用期间使用费总额的3%作为违约金，现被告逾期腾退，应当支付违约金，故原告要求被告支付逾期腾退违约金的诉讼请求，本院予以支持。因双方约定的违约金计算标准并未过分高于造成的损失，本院不予调整。对于2017年4月1日之后的违约金，因原告不同意被告腾退，并自愿放弃主张2017年4月1日之后的房屋使用费，故2017年4月1日之后的违约金其亦不能再主张。
根据合同约定，被告在合同租赁期间应按照国家规定的标准、北京国信好望物业管理有限公司物业收费标准由原告公司代收物业费和供暖费，现被告并未支付租赁期间的物业费和供暖费，原告要求被告向其支付上述费用的主张，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
现原被告双方的合同租赁期间已届满，对于被告主张原告违约要求解除合同的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。因双方合同约定，被告租赁房屋期间承担全部装修费用，故对于被告要求原告赔偿装修损失的诉讼请求，没有法律依据，本院亦不予支持。关于被告主张的游泳池设备和器械设备损失，因法院组织双方现场勘查时，双方均确认健身器械设备均存放于涉案房屋内，除加热泵之外的游泳池设备也存放于涉案房屋，被告自述系因其公司欠付购买加热泵的款项，加热泵已由出卖方拆除拉走，故对于被告要求原告承担该部分损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。前期宣传佣金系被告公司正常经营的投入，且双方合同亦约定被告公司独立经营，原告不参与经营和管理，现双方租赁合同期间已届满，被告无理由要求原告负担该笔款项。因双方均认可合同约定的房屋面积系双方估测，且双方亦在合同中对房屋面积进行了约定，被告在《降租、续租申请书》中对房屋面积亦没有异议，故被告主张原告交付房屋面积不符存在违约的主张，本院不予采信。原告在涉案房屋张贴告知函、通知函等行为并不必然导致被告无法正常营业，被告亦未提交证据证明原告在租赁期间存在其他违约行为，故对于被告要求原告支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京恒杰信达投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京瑞驰莱克体育发展有限公司自二〇一六年七月十九日至二〇一七年四月一日的房屋使用费915341元；
二、被告北京恒杰信达投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京瑞驰莱克体育发展有限公司自二〇一六年七月十九日至二〇一七年四月一日的违约金27460元；
三、被告北京恒杰信达投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京瑞驰莱克体育发展有限公司物业费26216.4元、供暖费60366.6元；
四、驳回原告北京瑞驰莱克体育发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告北京恒杰信达投资管理有限公司的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费两万七千五百六十八元，由原告北京瑞驰莱克体育发展有限公司负担一万六千五百四十一元，已交纳；由被告北京恒杰信达投资管理有限公司负担一万一千零二十七元，于本判决生效之日起十日内交纳。反诉案件受理费九千八百一十六元，由被告北京恒杰信达投资管理有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交上诉状副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田 裴
人民陪审员 王立芹
人民陪审员 隗永平
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 王英俊