福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1784号
原告（反诉被告）童华良，男，汉族，汉族，住福州市鼓楼区。
被告（反诉原告）刘惠明，男，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人陈峰，福建国富律师事务所律师。
原告童华良诉被告刘惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告童华良、被告委托代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童华良诉称，2011年4月8日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告向原告承租福州市鼓楼区高节路44号一层面积33m2的店面，租赁期限从2011年5月1日至2016年4月30日，月租金16500元，每月5日前交付当月的租金；被告向原告支付三个月租金49500元作为保证金，若被告在租赁期间没有违约行为，租赁期满后，经原告确认所租店面房屋移交完毕并交清全部租金和物业、水电等费用后三日内无息退还被告；合同同时约定若被告违约，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应按照合同约定月租金100%支付违约金；租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金100%支付原告滞纳金。2013年12月起被告开始拖欠原告租金，经原告多次催讨，被告至今仍拖欠。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告租金82500元（暂计至2014年4月）并继续支付至实际解除租赁合同关系之日止；被告支付原告违约金16500元（按一个月租金计算）；被告支付原告滞纳金69850元（从2013年12月5日至2014年4月10日，按16500元的月利率2.6%计算）；本案诉讼费用由被告承担。
被告刘惠明辩称，原告出租给被告的场所属于福建省出入境检验检役机关服务中心所有。根据原告所提供的证据，该店面是原告向福建省鸿达电子技术开发有限公司转租而来，但业主与鸿达公司签订的租赁合同明确约定，不得转租，原告从鸿达公司转租后，又转租给被告，并收取转让费，都是无效的行为。因此原告诉请要求被告向其支付租金不符合法律规定，相关违约金、滞纳金条款均无效。即使双方合同有效，原、被告作为平等民事主体，原告要求被告支付滞纳金没有依据。
反诉原告刘惠明诉称，2011年4月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，向其承租位于福州市鼓楼区高节路44号一层面积为33m2的店面，租赁期限为五年，月租金16500元，店面转让费70000元，保证金49500元。反诉原告在签约后向反诉被告支付了店面转让费及保证金，并支付了2011年4月至2013年12月为止的店面租金。反诉原告承租店面后开展童装经营，经营过程中2013年底遭遇麻烦，业主口头通知反诉原告不能再继续经营，几经打听才得知反诉被告对反诉原告隐瞒了租赁店面的产权问题，反诉被告是通过倒手将店面转租给反诉原告。基于反诉被告对反诉原告的欺瞒及其权利上的瑕疵，使反诉原告决定不再履行这一租赁合同，反诉原告于2014年初向原诉被告发出“解除租赁合同”的函件。但反诉被告作为过错方仍贪婪的向反诉原告提出诸多主张，故反诉原告诉请确认反诉原、被告之间签订的“房屋租赁合同”无效；判令反诉被告向反诉原告返还70000元转让费；反诉被告向反诉原告返还49500元保证金；反诉被告向反诉原告返还已支付租金501600元；反诉被告立即接收反诉原告腾空的店面；本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称，反诉原告在与反诉被告签订租赁合同之前，就已在该租赁场所承租经营“百幕空间”童装店，反诉原告对店面产权情况是了解的，不存在反诉被告欺诈的问题，反诉原告也没有提出过异议。反诉原告在反诉状中陈述曾向反诉被告送达解除合同的函件，该解除租赁合同函件上刘惠明的签名与本案反诉状中的签名完全不同，反诉原告这才是欺诈行为。转租店面都存在转让费，不存在退还的理由。租赁保证金同意退还，但拖欠的租金要从中扣除。反诉原告租赁并实际使用了店面，反诉被告不同意退还租金。2014年7月14日反诉被告收到反诉原告交还的钥匙，但因为双方租赁合约未解除，因此反诉被告不同意办理店面交接手续。
经审理查明，2011年4月8日，原告童华良与被告刘惠明签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于福州市鼓楼区高节路44号一层店面（百慕），面积33m2，租赁期限为五年，自2011年5月1日至2016年4月30日，月租金16500元，每月5日前支付，店面转让费70000元，被告另缴纳月租金的三倍计49500元的保证金。被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金100%支付滞纳金。
合同签订后，被告向原告缴纳了店面转让费及租赁保证金，在承租场所经营“百幕空间”童装店，租金已支付至2013年11月。2014年7月12日被告腾空搬离诉争店面，并将钥匙交还原告。现诉争店面闲置。
另查，福州市鼓楼区高节路44号1#楼整座927.43m2产权属于福建出入境检验检疫局机关服务中心所有，产权人将整座楼出租福建省鸿达电子技术开发有限公司使用，合同约定不得转租、转让给第三人。2011年10月24日被告刘惠明从福建省鸿达电子技术开发有限公司处承租该楼。
本院认为，诉争店面产权系福建出入境检验检疫局机关服务中心所有，原告童华良向承租人福建省鸿达电子技术开发有限公司转租使用，原告无证据证明其承租及再次转租获得产权人的同意，因此原、被告签订的房屋租赁合同无效。被告童华良在向原告刘惠明租赁诉争店面之前就已在承租场所经营，对诉争店面的产权情况明晰，因此造成租赁合同无效双方均有过错。被告实际使用了诉争店面，其无举证因产权瑕疵遭遇经营障碍，故被告应当向原告缴纳使用费，使用费标准可依照原约定租金标准每月16500元缴纳。因租赁合同无效，被告于2014年7月12日腾空诉争店面，并将钥匙交还原告，视为原告已于当日接收房屋，被告缴纳的使用费可截止至2014年7月12日止，原告要求被告继续支付租金至解除合同之日，于法无据。原告主张被告按合同支付违约金、滞纳金，本院不予支持。反诉原告诉请确认双方的签订的租赁合同无效，本院予以支持。反诉原告请求返还转让费70000元及保证金49500元，本院予以支持。反诉原告诉请反诉被告返还此前缴纳的租金，因反诉原告实际占用使用店面多年，本院不予支持。反诉原告诉请要求反诉被告立即接收店面，本院确认反诉原告已于2014年7月12日将诉争店面返还反诉被告，反诉被告已接收，该诉请本院不再判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘惠明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）童华良支付2013年12月1日至2014年7月12日的店面占用使用费121887元；
二、原告（反诉被告）童华良于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）刘惠明店面转让费70000元及保证金49500元；
三、驳回原告（反诉被告）童华良其他诉请请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘惠明其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3677元，适用简易程序减半收取1838元，由原、被告各负担919元。反诉费10011元，减半收取5006元，由原告负担1006元，被告负担4000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 王 凌
二〇一四年十月十一日
书记员 郑焱彬
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。