西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民初字第00256号
原告杨炳荣，男，1933年12月25日出生，汉族。
委托代理人訾长雷，西安市莲湖区西关法律服务所法律工作者。
被告李昱，女，1977年1月30日出生，汉族。
委托代理人丛培学，陕西九州同律师事务所律师。
被告杨伊琳，女，2004年11月11日出生，汉族。
法定代理人李昱，女，1977年1月30日出生，汉族。
委托代理人丛培学，陕西九州同律师事务所律师。
被告臧桂瑛，女，1942年6月27日出生，满族。
委托代理人杨爱东，女，1963年8月6日出生，汉族。
原告杨炳荣与被告李昱、被告杨伊琳、被告臧桂瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨炳荣的委托代理人訾长雷、被告李昱、杨伊琳共同的委托代理人丛培学到庭参加诉讼，被告臧桂瑛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告杨炳荣诉称，2003年西安市服装鞋帽工业公司将西安市莲湖区介家巷面积为67.07平方米的房屋分配给其居住，单位三令五申只有居住权而无买卖权，2009年房改时购得该房。其离休后到南京居住，2003年其妻臧桂瑛告知其因女儿在西安急需用钱，向同事借款55000元，并将上述房屋交由同事的女儿李昱居住使用十年以抵借款。2013年4月约定的时间届满后，房屋仍由李昱占用拒不归还，故其于2013年9月5日诉至莲湖法院，请求归还房屋。开庭时李昱出示了2003年4月3日签订的《房屋买卖协议》，该协议约定臧桂瑛以55000元的价格将该房屋的使用权出卖给杨力，该合同卖方为杨炳荣，买方为杨力，卖方签字处为臧桂瑛代。《房屋买卖协议》中所有签字均非其本人书写。在其一再追问下，臧桂瑛承认了签订合同之事，对被告臧桂瑛以其代理人身份签订的《房屋买卖协议》不予认可，双方未经其许可私下处分其财产的行为，侵害了其合法权益。故诉至法院，请求判令：1、2003年4月3日签订的《房屋买卖协议》无效；2、诉讼费由被告李昱、杨伊琳、臧桂瑛承担。
被告李昱、杨伊琳共同辩称，原告杨炳荣称双方是房屋借用关系不是事实。2003年4月3日，李昱之夫杨力委托其叔杨长松与原告签订《房屋买卖协议》，该协议对房屋所有权进行了明确约定，协议订立后其已依照约定支付了购房款，原告诉请《房屋买卖协议》无效没有法律及事实依据，该诉请依法应予驳回。
被告臧桂瑛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，其代理人提交书面情况说明称，2003年臧桂瑛在杨炳荣不知情的情况下签订《房屋买卖协议》，涉案房屋经过装修并改造，并且房内留有家具及家电，并向单位缴纳了部分集资房款，而被告仅支付购房款55000元，远远低于当时市场二手房价每平方米2000元的标准。因当时未仔细阅读协议内容，事后发现问题很多，但碍于同事情面，未向被告提及。2013年被告李昱要求办理房屋过户手续，称契税手续费要50000元以上，后其女与李昱商谈解决方案未果，此时杨炳荣对卖房一事仍毫不知情。2013年杨炳荣回单位办理离休人员房屋补助，方才知道房产证在被告处，故而引起一系列纠纷。
经审理查明，2003年12月25日，李昱与杨力登记结婚，杨伊琳系二人之女，于2004年11月11日出生。2005年10月9日杨力因公牺牲，2006年7月28日经民政部批准为革命烈士。杨力父母分别于2013年6月、12月去世，现李昱、杨伊琳系杨力合法继承人。
杨炳荣系西安市服装鞋帽工业公司退休干部，1993年8月3日，西安市服装鞋帽工业公司将位于位于西安市莲湖区介家巷7-8号2幢1单元10501室，建筑面积67.07平方米的房屋分配给杨炳荣居住使用。杨炳荣与臧桂瑛系夫妻关系，杨长松系杨力之叔。2003年4月3日，杨长松代杨力与臧桂瑛签订《房屋买卖协议》，该协议卖方注明为杨炳荣，买方为杨力。协议约定：卖方自愿将位于解家巷鞋帽家属楼门牌7-8号院内五层东户房屋的使用权卖给杨力，买方在协议签订时一次性向卖方付清购房款55000元后，卖方将所持有的产权证、界定卡等有关证件交付买方，总购房款买方已一次性付清，以后在办理过户手续时费用两方各承担50%。并约定，卖方原所在单位在房屋产权问题上与买方发生纠纷，需卖方出面协调时，由买方解决卖方从南京到西安的往返车票费用；若卖方单位办理正式房产证时，原单位要求手续必须由卖方本人办理，卖方有义务从南京返回西安协助买方办妥，往返车票由买方承担；买方在西安公有住房二级市场开放前，不得宣扬购房事宜。假如买卖房屋消息走漏，属卖方走漏消息卖方原单位要收回住房，卖方需将购房款全额退还给买方；若属买方走漏消息，则卖方不承担责任。该协议落款由臧桂瑛在卖方签字处签名，买方由杨长松代签，杨炳荣未在协议上签字。双方对杨力是该购房协议的买方无异议。
2003年4月8日，臧桂瑛收到购房款55000元，并出具收据，该收据载明：收到杨力房费55000元。缴纳购房款时，臧桂瑛将三份委托交给李昱，2003年4月委托书内容为：因本人迁居外地，西安住房由好友杨力同志负责处理一切事项，委托人臧桂瑛、杨炳荣；2003年4月6日办理房产证授权内容为：因本人在外地不便返回，故办理房产证相关事宜授权于李昱办理，房主杨炳荣；房屋拆迁授权内容为：因本人在外地，不便返回，故房屋拆迁相关手续事宜委托李昱办理，房主杨炳荣。杨炳荣称上述三份委托书中杨炳荣签名非其本人签字，并于2014年3月14日向本院提交笔迹鉴定申请。后经询问李昱及杨伊琳，二人认可三份委托书杨炳荣签字均系臧桂瑛书写，非杨炳荣本人书写，故杨炳荣于2014年4月29日撤回笔迹鉴定申请。
协议签订及缴纳购房款时，杨炳荣均不在场。协议订立后，该房屋即由杨力、李昱居住使用，杨力牺牲后现由李昱及杨伊琳占有使用至今。
2007年11月27日，西安市服装鞋帽工业公司向西安市房改办公室申请将将介家巷7-8号五层砖混楼房共计15套，总面积945平方米的部分产权变更为全产权出售给离退休职工。2008年4月9日，西安市住房制度改革办公室以“关于对西安市服装鞋帽工业公司公房出售方案的批复”，同意西安市服装鞋帽工业公司出售现公有住房1栋15套。2009年3月31日，涉案房屋办理房屋权属登记，所有权人为杨炳荣，房改单位是西安市服装鞋帽工业公司，房权证号为1075108010I-29-2-10501～1。房屋权属证取得之初由李昱持有。2013年7月4日，杨炳荣在西安晚报发布声明公告声明房产证丢失，并于2013年8月16日补办了房权证，附记注明遗失补证，补办后的房产证现由杨炳荣持有。
另查明，1994年1月杨炳荣向西安市服装鞋帽工业公司缴纳房款6162.42元，李昱于2008年10月9日缴纳售房款3930.27元、购房前期费用1500元，2009年4月9日缴纳大修基金201.85元。后三笔费用收款收据原件均由李昱持有。2009年4月9日，西安市房屋专项维修资金缴存收据载明购房人杨炳荣，购房款10092.69元，该收据原件亦在李昱处。
上述事实，有西安市服装鞋帽工业公司文件、西安市住房制度改革办公室文件、《房屋买卖协议》、收据、委托书、西安市房屋专项维修资金缴存收据、房权证结婚证、出生医学证明、户口簿、房权证、西安晚报及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《房屋买卖协议》订立时，杨炳荣与臧桂瑛系夫妻关系，杨炳荣虽未在该协议上签字，但作为买方而言有理由相信臧桂瑛有权处分该房产，被告在协议签订及履行中是善意无过错方。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故杨炳荣以臧桂瑛无处分权及《房屋买卖协议》订立时其尚未取得全产权为由要求确认2003年4月3日臧桂瑛与杨力签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨炳荣要求确认2003年4月3日订立的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求。
案件受理费1175元，由原告杨炳荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 霞
代理审判员 高 琪
代理审判员 冯林林
二〇一四年十二月一日
书 记 员 冯 娜