安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终884号
上诉人（原审原告）：卜庆梅，女，1978年12月30日出生，汉族，住安徽省五河县。
委托诉讼代理人:胡德根，五河县法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：张雪梅，女，1969年2月17日出生，汉族，住安徽省泗县。
委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵岩，安徽焕然律师事务所实习律师。
上诉人卜庆梅与上诉人张雪梅房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卜庆梅上诉请求：撤销原判，改判支持卜庆梅一审全部诉讼请求，由张雪梅承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院以张雪梅并非案涉房屋的所有权人，其对该房屋没有处分权为由，认定张雪梅与卜庆梅签订的房屋租赁合同无效错误。张雪梅之夫在税务局工作，出租之前张雪梅一直使用涉案房屋用于经营，卜庆梅有理由相信张雪梅有出租权。2、一审程序违法。卜庆梅于2016年1月提起诉讼，一审法院于2017年2月作出判决，严重超审限。3、一审法院对卜庆梅提供的证人证言及设计费收据未予认定，也未要求其补强证据，认证不当。4、卜庆梅的直接损失包括160000元的利息损失、施工费损失及设计费损失，间接损失包括丧失与他人的合作机会，期待利益等，一审法院未支持其全部诉求，与法律规定相悖。
张雪梅辩称，1、一审中，双方均提出调取证据的申请，本案经过两次开庭审理，且由简易程序转为普通程序，不存在超审限问题，故一审程序合法。2、卜庆梅未提供充分证据证明其支付设计费98400元。卜庆梅与设计公司于2015年1月15日签订设计合同，其主张于同年1月7日支付全部设计费用与常理不符，且其提交的设计费收据为虚假证据，一审法院未予以认定正确。3、一审中卜庆梅的委托诉讼代理人多次向第一位出庭证人交待证言，故该证人被取消作证资格；一审法院未采信另一位证人的证言也符合证据规则的规定。4、张雪梅无房屋所有权，其处分行为亦未经过所有权人追认，因此，其与卜庆梅签订的租赁合同无效。
张雪梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卜庆梅要求赔偿30000元卫生费的诉讼请求，上诉费由卜庆梅承担。1、卜庆梅提供的2015年1月5日开具的30000元卫生费票据明显存在涂改，且该票据是2014年的票据。2、双方签订合同后，张雪梅在出租房内存有大量货物需要整理，营业执照也未领取，卜庆梅在此情况下缴纳卫生费不符合常理。3、卫生费的收取都有相应收费标准，并且要经过物价部门批准。根据涉案房屋面积，卜庆梅主张一年30000元的卫生费，严重超出收费标准，且卜庆梅在多处经营婚纱摄影业务，其应举证或做出合理说明30000元卫生费不是其他店面所缴纳或打包缴纳。4、卜庆梅租赁的店面尚未营业，门头招牌的设计尺寸是否违反市容要求均不明确，其主动缴纳门头费也不符合常理。
卜庆梅辩称，卫生费30000元由城管局收取并开具了收据，该费用是合法支出。因合同实际签订日期早于2015年1月5日，卫生费票据的票号不存在问题，也不存在张雪梅所称打包缴纳费用的问题。张雪梅的其他上诉理由不属于本案的审理范围。
卜庆梅向一审法院起诉请求：1、解除卜庆梅与张雪梅签订的《国税餐厅整栋楼房屋租赁合同书》，判令张雪梅支付160000元租金的利息7000元；2、判令张雪梅赔偿卜庆梅已经支付的装修费、设计费、卫生费等各项损失145450元；3、诉讼费由张雪梅承担。
一审判决认定事实：卜庆梅与张雪梅于2015年1月5日签订房屋租赁合同，张雪梅（甲方）将泗县中城街中国银行泗县支行对面的国税餐厅整栋楼租赁给卜庆梅（乙方），第一年租金为160000元，在合同签订日前付清。乙方在租赁期间，水费、电费以及其他费用由乙方承担。如房屋开发和不可抗拒因素，甲方在租期内退回剩余租金。合同签订当日，卜庆梅交给张雪梅租金160000元。同日，卜庆梅缴纳城管局卫生费（门头广告牌费）30000元。因张雪梅未能交付房屋，张雪梅于2015年8月10日退还160000元租金。卜庆梅要求张雪梅支付银行利息及赔偿装修费、设计费、卫生费等，双方发生纠纷。一审法院认为，张雪梅不是案涉税务餐厅的所有权人，也无证据证明其有权利处分该餐厅，其与卜庆梅签订房屋租赁合同后，也未取得该餐厅的处分权，故，张雪梅与卜庆梅签订的房屋租赁合同为无效合同。关于卜庆梅要求张雪梅支付银行利息7000元的诉讼请求。张雪梅未能按合同交付租赁房屋，且合同无效，张雪梅存在过错。故卜庆梅要求赔偿自租金支付至租金返还期间的利息，符合法律规定。张雪梅收取租金的时间为2015年1月5日，返还租金的时间为2015年8月10日，对卜庆梅要求张雪梅按中国人民银行同期贷款利率标准支付租金占有期间的银行利息，予以支持，但利息总额不超过其主张的7000元。关于卜庆梅要求赔偿卫生费30000元，该卫生费是其租赁张雪梅出租的房屋经营婚纱摄影所支出，有城管局出具的票据予以证明，因张雪梅的过错致使合同目的不能实现，对于该损失，张雪梅应当予以赔偿。卜庆梅要求赔偿装修费17050元，但其提供的证据没有其他证据相佐证，不足以证明其主张的装修及支付装修款的事实，不予支持。卜庆梅虽然提供其与潍坊王梓设计有限公司的设计协议书和收款收据，但没有提供该公司收款所应当开具的税务发票，也没有提供支付给潍坊王梓设计有限公司设计费相应的银行转账记录，卜庆梅提供的证据不足以证明其支付设计费98400元的真实性，因此，对卜庆梅要求张雪梅支付设计费98400元的请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、卜庆梅与张雪梅签订的国税餐厅整栋楼房《房屋租赁合同书》为无效合同；二、张雪梅于判决生效后3日内赔偿卜庆梅支出的卫生费30000元及2015年1月5日至2015年8月9日期间租金利息（按本金160000元计算，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，但利息总额不超过7000元）；三、驳回卜庆梅的其他诉讼请求。案件受理费3350元，由卜庆梅负担2350元，张雪梅负担1000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：卜庆梅提供证据1，设计公司开具的设计费发票及该公司出具的说明，以证明其支付设计费98400元的事实，该发票开具时间为2017年2月15日，与卜庆梅一审中提供的设计费收据开具的时间相隔两年之久，卜庆梅未提供该98400元的转款手续，且卜庆梅在二审中对该费用如何支付不能自圆其说，也与设计合同约定的支付定金等约定不符，故本案不予认定；证据2缴纳电费的证明及施工现场照片，以证明卜庆梅租赁案涉房屋后缴纳了电费并对房屋进行了装修，张雪梅对照片的真实性无异议，但该组照片与卜庆梅一审中出庭证人所作证言相互矛盾，照片中无法反映拆除砖墙、石膏墙、地板砖及开门的内容；电费证明无法分辨是否为案涉房屋所缴费用，达不到卜庆梅的证明的目的，本案对证据2亦不予认定。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1、案涉房屋租赁合同是否有效；2、卜庆梅主张的设计费、装修费、卫生费应否支持。
（一）关于案涉房屋租赁合同是否有效的问题
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从该条规定可以看出，租赁合同的出租方并不限于租赁物的所有权人，租赁物的管理、控制人也有权对外出租租赁物，并取得租金。本案中，虽然张雪梅并非案涉房屋的所有权人，但其有权对外出租案涉房屋，其与卜庆梅签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。一审法院以张雪梅并非该房屋的所有权人，其无权处分为由确认该合同无效，无法律依据，本院予以纠正。因张雪梅的原因导致该合同不能履行，卜庆梅的合同目的无法实现，故卜庆梅要求解除合同符合法定解除条件，应予支持。
（二）关于卜庆梅主张的设计费、装修费、卫生费应否支持的问题
根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，卜庆梅对合同不能履行不存在过错，其有权要求张雪梅赔偿因履行合同造成的损失。经本院核实，泗县城管局于2015年1月5日开具的票号为皖财专字（2005）0591957734卫生费收据前一张开具时间为2015年1月4日，后一张开具时间为2015年1月8日，票号连续且票据形式基本一致，且卜庆梅在一审中提供了位于东风浴池楼下D1视觉婚纱摄影卫生费收据，张雪梅未提供卜庆梅打包支付卫生费的证据，故争议的30000元卫生费可以作为认定卜庆梅损失的依据。卜庆梅与设计公司签订的租赁合同约定设计费为98400元，预付定金30%（如定金不足5000元，按5000元付款），即29520元，但卜庆梅在一审中称付定金5000元，设计费通过转账和现金方式支付，其在二审中称付定金1000元，设计费全部为现金方式支付，其表述前后矛盾；卜庆梅主张其支付全部设计费后，设计公司才向其邮寄了设计费收据不符合常理，故一审法院对卜庆梅主张的设计费98400元未予支持并无不当。卜庆梅提供的现场图片及证人证言等证据不足以佐证其对案涉房屋进行装修的事实，故其要求张雪梅赔偿装修费用依据不足，不予支持。
综上所述，卜庆梅关于合同有效的上诉理由成立，予以支持；卜庆梅的其他上诉理由及张雪梅的上诉理由均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初423号民事判决第二项，即“张雪梅于判决生效后3日内赔偿卜庆梅支出的卫生费30000元及自2015年1月5日至2015年8月9日期间租金利息（按本金160000元计算，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，但利息总额不超过7000元）”；
二、撤销安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初423号民事判决第一项，即“卜庆梅与张雪梅签订的国税餐厅整栋楼房《房屋租赁合同书》为无效合同”、第三项，即“驳回卜庆梅的其他诉讼请求”；
三、解除卜庆梅与张雪梅于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同书》；
四、驳回卜庆梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3350元，由张雪梅负担550元，由卜庆梅负担2800元。
本判决为终审判决。
审判长 李德道
审判员 杨俊举
审判员 赵 路
二〇一七年七月十一日
书记员 王珊珊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。