浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第1432号
原告苏伟果。
被告杭州堡业建设有限公司。
法定代表人曹春法。
原告苏伟果为与被告杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年9月12日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告苏伟果到庭参加诉讼。被告堡业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告苏伟果诉称，原告与被告于2009年10月20日签订了房屋转让合同（编号：（2009）堡转字0040号），房屋位于东方大厦A幢12层1203室，房屋总价为535064元。合同约定交房日期为2011年3月31日前交付，并承诺办出产权证做到一户一证，现原告已依照合同约定交付了房款。根据合同第8条约定被告应于2011年3月31日前交付房屋，根据延期交房通知函被告应于2011年9月份之前交付，但被告到期未交付房屋。被告延迟交付房屋的行为即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实十分明显，给原告多重损失，严重损害了原告利益。故原告起诉，请求：一、判令被告支付延期交房违约金238104元（以已付房款535064元作为基数，按日万分之五计算，从2011年4月1日计算至2013年9月10日）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告堡业公司在庭审前提交书面答辩状辩称，一、被告认为原告主张的违约金过高且已超过了原告的实际损失，请法院酌情予以调整；二、目前案涉房屋已被杭州市中级人民法院整体查封，导致法律上无法向原告交付；三、被告认为案涉房屋转让合同是双方真实意思表示，系合法有效，虽然双方在签订合同时案涉房屋尚未建成，未领取权属证书，不符合杭州市留用地政策要求，但被告认为仅此不必然导致双方签订的合同无效。
原告苏伟果为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、房屋转让合同1份，拟证明原、被告于2009年10月20日签订了房屋转让合同，约定被告于2011年3月31日前交付房屋；
2、收据3份、现金缴款单2份，拟证明原告的付款情况；
3、关于东方大厦延期交房通知函1份，拟证明被告于2011年9月之前向原告说明延期交房的原因，并承诺于2011年9月交付房屋；
4、房屋按揭还款明细单1份，拟证明原告所购房屋按揭还款情况；
5、保证借款合同1份，拟证明原告向银行借款购买房屋的事实；
6、借款借据1份，拟证明原告购买房屋贷款的情况。
上述证据经本院审查，原告提交的证据1-6能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。
被告堡业公司为支持其辩称，在庭审前提交以下证据：
1、民事裁定书和通知书各1份，拟证明案涉房屋法律上不能交付；
2、租赁合同1份，拟证明逾期交房违约金的计算依据；
3、规划确认书1份，拟证明案涉物业具备竣工规划的事实；
4、自检表1份，拟证明城建档案馆尚缺建设单位最后盖章的事实。
上述证据经庭审质证，原告对被告提交的证据1-4均无异议；本院认为，证据1能证明案涉房屋被司法查封的事实，本院予以确认，证据2的真实性可予确认，证据3能证明案涉房屋于2012年11月14日经规划验收合格的事实，予以确认，证据4的自检表未制作完整，不能证明原告的欲证事实，不予确认。
根据证据的认定以及原告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2009年10月20日，堡业公司（出让人）与苏伟果（受让人）签订《房屋转让合同》一份，将东方大厦A幢12层1203室房屋出让给苏伟果。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共60.80平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为8800.39元，总价款为535064元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价的10%，计人民币53506元作为受让物业的履约定金，履约定金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的40.19%，金额为215064元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的杭州联合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间、分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同。受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。广业控股有限公司为上述合同的见证人。
合同签订后，苏伟果向堡业公司支付了房款共计535064元。房屋建成后，因存在纠纷，杭州市中级人民法院查封了东方大厦A幢楼。2013年9月12日，因堡业公司并未按约交付房屋，苏伟果向本院起诉。
另查明，2007年12月28日，杭州三堡股份经济合作社（甲方）与上海物美商业投资发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，将三堡东方大厦的一层至三层出租给乙方，约定：租赁期限为20年，初步定为自2010年7月1日至2030年6月30日止；双方确定的租赁房屋交付日暂定为2010年6月30日；本合同期内，前三年租赁房屋的租金标准为1.30元／平方米／天（前三年含第一年免租期）。以后每三年环比递增5%，即第四、五、六年为1.365元／平方米／天，以此类推。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。根据合同约定，被告应于2011年3月31日前向原告交付房屋，但堡业公司至今未能交付，应当承担违约责任。因逾期已超过90日，根据约定，被告应按日向原告支付已交付房屋价款的万分之五的违约金。本院认为，若按已付房屋价款万分之五计算，则相当于被告应赔偿的租金损失为535064×5÷10000÷60.80≈4.4元／平方米·天。现被告延期交房已逾两年，若按合同约定计算违约金，则被告应承担的违约金明显高于原告的实际损失，故被告请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支持。同时，双方是在被告尚未建成房屋并取得房屋权属证书的情况下进行的预售，该买卖行为亦不符合杭州市的有关政策，双方均应承担由此造成的风险。因此，对于被告应支付的延期交房违约金，本院综合考虑同地段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计算。经计算，从2011年4月1日起至2013年9月10日被告应支付的延期交房违约金为535064÷10000×893≈47781元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：
一、被告杭州堡业建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏伟果从2011年4月1日起至2013年9月10日止的延期交房违约金人民币47781元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告苏伟果的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币2436元，由原告苏伟果负担人民币1938.5元，由被告杭州堡业建设有限公司负担人民币497.5元。被告杭州堡业建设有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4872元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钱 姣
二〇一三年十月二十五日
代书 记员 刘佩文