湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜城民二初字第00140号原告郭作诚（反诉被告），商人。原告郭炳盈（反诉被告），商人。原告林文光（反诉被告），商人。原告郑晓东（反诉被告），个体户。四原告委托代理人张金林，湖北崇法律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告张建荣（反诉原告），商人，浙江省乐清市双峰乡安然村。委托代理人黄传学，湖北崇法律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人黄学文，宜城市恒通法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东诉被告张建荣房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月24日向本院起诉。本院受理后，经审查当日立案，并向原告送达了受理案件通知书及相关诉讼文书。向被告张建荣送达了起诉状副本、应诉通知�及相关诉讼文书。2014年8月30日，被告张建荣向本院提起反诉。本院又依法向原告送达了反诉状副本，并依法组成合议庭，于2013年10月9日、11月18日公开开庭进行了审理，原告郭作诚及四原告委托代理人张金林、被告张建荣委托代理人黄传学、黄学文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东诉称，2009年1月18日，我们与被告张建荣签订了一份商场房屋租赁合同。合同约定，我们将所有的位于宜城市北街1号的商场租赁给被告张建荣经营使用。合同约定租赁期间为2009年2月5日至2014年6月15日止。合同签订后，我们双方各自履行义务。2014年3月27日，我们四人决定不再续租房屋，书面告知被告租期到后我们将收回房屋，另行处置，并要求张建荣书面答复我们。现在租期已过，被告并没有将房屋返还给我们，故提起诉讼。请求人民法院责令被�张建荣返还我们位于宜城市北街的1号房屋、发电机、灭火器、变压器等附属设备，恢复商场一楼到二楼的楼梯。责令被告张建荣支付逾期交房的租金（按原租赁合同约定的每年70万元计算至实际交付房屋之日止）。本案诉讼费用由被告承担。被告张建荣答辩并反诉称，2009年1月18日，我与四原告签订了一份商场房屋租赁合同。合同约定，四原告将其所有的位于宜城市北街1号的商场租赁给我经营使用。合同约定租赁期间为2009年2月5日至2014年6月15日止。每年租金70万元。合同签订后，因该房屋当时处于原告与他人诉讼阶段并未实际交付给我，加之租金过高致使我经营困难。后经协商，我与四原告于2012年5月10日重新签订了一份房屋租赁合同，将原合同中的年租金变更为年租金45万元，合同期限为2012年6月16日起至2014年6月15日止。到2013年，我准备对商场进行升级改造。经与四原告口头协商，四原告口头同意合同顺延一年至2015年6月15日，但要求我必须先行将全部租金付清。于是我在2013年1月6日向四原告支付了93.5万元的租金，并投入巨额资金对商场进行装修改造。我在房屋租赁期间，为四原告垫付税款计259050元。2014年3月27日，我接到四原告通知，四原告称欲将商场出售，我若有意购买书面告知四原告。我考虑到租期已经顺延一年，离租期尚早，且买卖不破租赁，便没有理会此事。谁知四原告提起诉讼要求我返还房屋。我虽然与四原告就续租一年并没有签订书面合同，但四被告在收到我支付的两年租金后并没有提出异议。依据相关法律规定，口头房屋租赁合同已经生效。四原告的诉讼打乱了我的正常经营秩序，给我造成了损失且构成了违约，故依法提出反诉，请求法院解除我与四反诉被告之间的租赁合同，责令四反诉被告退还我已经缴�的租金375000元，赔偿我的装修损失2251344元、货物处理损失1856932.80元、仓库租赁损失15000元，共计4498276.80元。请求人民法院责令四反诉被告赔偿反诉原告违约金67500元。请求人民法院责令四反诉被告返还垫付的税款计259050元及利息43803元。反诉被告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东辩称，合同已经到期，我方要求收回房屋，故反诉原告要求解除合同已无必要。反诉原告称2012年5月10日重新签订合同，将合同期限及租金进行了变更是不属实的。2012年5月10日签订的合同只是为了某种利益所为，该合同系虚假合同，双方实际履行的是2009年1月18日签订的合同。我方并未同意将合同延长一年，反诉原告对此负有举证责任。反诉原告在2013年1月6日向四原告支付的93.5万元的租金就是2009年1月18日签订的合同约定的一年多的租金。合同约定2013年1月6日反诉原告交租金95万元，扣除合同�定的15000元维修费后便是93.5万元，反诉原告称是两年的租金没有依据。就是按原告所说的每年45万元租金，两年也是90万元，不会出现93.5万元。反诉原告代反诉被告交纳的税收是双方约定，并非垫付，反诉被告不存在返还。反诉原告不存在花200多万元去装修，即使存在也由反诉原告自己承担。货物处理损失及仓库损失根本不存在。请求驳回反诉原告的反诉请求。通过原告的起诉和被告的辩称、反诉原告的诉称及反诉被告的辩称，本案争议的焦点就是双方究竟履行的是2009年1月18日签订的合同还是2012年5月10日签订合同，被告张建荣2013年1月6日支付给四原告的93.5万元是一年的租金还是两年的租金，双方是否口头约定将租期延长至2015年6月15日。针对该焦点原告提交下列证据：证据1、原告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东作为甲方与被告张建荣作为乙方于2009年1月18日签订的商场房屋租赁合同。合同约定，四原告将其所有的位于宜城市北街1号（不包含北街太和店面）的房产（房产证证号为：宜房权证鄢城字第××号）租赁给张建荣使用。合同第二条约定租赁期间为2009年2月5日至2014年6月15日止。第三条约定，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方预付租金人民币10万元整，2009年2月6日乙方向甲方预付租金人民币60万元整，2010年1月6日乙方向甲方预付租金人民币70万元整，2011年1月6日乙方向甲方预付租金人民币70万元整，2012年1月16日乙方向甲方预付租金人民币70万元整，2013年1月6日乙方向甲方预付租金人民币95万元整。合同第四条约定，税务部门向甲方征收的商场的租赁税费（包括房产税、营业税、城管税、土地税等所有税费）由乙方承担，甲方协助办理。乙方经营产生的国、地税、工商管理费、水电费、质检费、环卫费等所有费用由乙方自负。合同第五条约定，甲方将商场房屋租赁给乙方经营，甲方负责为乙方提供水源，将自有一台发电机交给乙方使用。合同第六项约定，乙方租赁期满后，乙方要将甲方交给乙方使用的发电机、灭火器、变压器等物资完好无损的交给甲方。乙方必须将商场内所有固定装潢物和固定设施完全无偿地交给甲方，只能将商品、柜台、货架、电梯、空调等搬迁、拆除、腾空。甲方一次性付给乙方房屋维修费人民币15000元。该证据用于证明租金及租期。证据2、中国工商银行股份有限公司出具的账号为62×××83的往来款明细，2013年1月6日，由6222081804000281858账号向该账号转账93.5万元。该93.5万元原告陈述为2009年1月18日签订的合同中约定的2013年1月6日乙方向甲方预付租金人民币95万元整，扣除15000元的房屋维修费后刚好就是93.5万元。证据3、中国工商银行股份有限公司出具的三笔明细，账号为18×××33于2012年1月6日向账号95×××02汇款187500元、账号62×××00于2012年1月15日向9558801203115583543账号汇款127500元、账号18×××33于2012年1月9日向62×××83汇款355000元，三笔共计67万元。原告陈述该67万元就是2009年1月18日签订的合同中约定的2012年1月6日乙方向甲方预付租金人民币70万元整，另有30000元被告直接支付给原告聘请的商场管理人员杨志香。证据4、原告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东作为甲方与被告张建荣作为乙方于2009年5月10日签订的商场房屋租赁合同。该合同约定宜城市北街1号（汉江商场）租赁期限为2009年6月16日起至2012年6月15日止，甲乙双方签订合同时，2009年5月16日乙方向甲方预付租金人民币30万元整，2010年5月16日乙方向甲方预付租金人民币30万元整，2011年5月16日乙方向甲方预付租金人民币30万元整。该合同其他条款与2009年1月18日所签订的商场房屋租赁合同条款约定一致。该合同原告用来证明与被告所说的2012年5月10日签订的商场租赁合同合起来正是双方2009年1月18日所签订的商场房屋租赁合同的租期，合同是被告张建荣要求签订的，目的是为了减少税收。双方实际履行的是2009年1月18日所签订的商场房屋租赁合同。证据5、录音资料2份，原告称录音资料系张建荣、郑晓东、林文光的对话，在该录音资料中张建荣认可因为要避税才签订的租金为45万元的合同。该录音资料原告未附完整的整理笔录，仅就其中的部分进行了整理。证据6、宜城市地方税务局于2014年10月15日给郭作诚下达的责令限期改正通知书。内容为：郭作诚因出租房屋取得房屋租赁收入，未如实向税务机关办理纳税申报事宜。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条之规定，限你于2014年10月17日前到宜城市地方税务局税源管理四分局办理纳税�报事项。证据7、宜城市地方税务局开具的发票，内容为付款方名称张建荣，收款方名称郭作诚，项目是房屋租赁费1950000元，2009年2月5日至2014年6月15日，该证据用于证明补开的房屋租赁费用发票。证据8、宜城市地方税务局完税凭证两份，金额为306150元，用于证明原告补交了税收。被告张建荣针对争议焦点提供下列证据：证据9、宜城市人民法院于2009年2月17日作出的（2009）鄂宜城民二初字第45号判决书及宜城市人民法院于2009年3月9日向王安峰下达的（2009）宜执字第70号执行通知书。判决书中载明，四原告与王安峰房屋租赁合同纠纷一案于2009年2月12日向宜城市人民法院起诉。判决书确认，四原告将北街1号（原汉江商场一楼及二楼）租赁给王安峰使用，租赁期间从2007年5月23日至2009年2月4日，王安峰每年缴纳租金30万元。2009年2月5日，王安峰在没有续签合同的情况下，继续占用四原告的房屋进行营业。判决书最后判决王安峰在判决书生效后3日内向四原告交付宜城市北街1号及二楼的房屋。执行通知书要求王安峰履行（2009）鄂宜城民二初字第45号民事判决书中所确定的义务。该两份证据用于证明在2009年2月5日王安峰尚未将原、被告双方约定的租赁房屋的一部分交付给四原告，所以四原告不可能在2009年2月5日将房屋交付给张建荣。证据10、原告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东作为甲方与被告张建荣作为乙方于2012年5月10日签订的商场房屋租赁合同。该合同约定宜城市北街1号（汉江商场）租赁期限为2012年6月16日起至2014年6月15日止，甲乙双方签订合同时，2012年5月16日乙方向甲方预付租金人民币45万元整，2013年5月16日乙方向甲方预付租金人民币45万元整。该合同其他条款与2009年1月18日所签订的商场房屋租赁合同条款约定一致。该合同被告�于证明双方约定的租金为年租金45万元。证据11、中国工商银行的个人业务凭证一份，2013年1月6日，由6222081804000281858账号向62×××00转账93.5万元，客户签名为卢荷林。该证据被告用来证明被告张建荣向原告支付了93.5万元，其中90万元是截止到2015年6月15日共两年的租金，其余3.5万元是四原告索要的喝茶款。本院根据争议焦点向宜城市地方税务局作如下证据调查：证据12、宜城市地方税务局税源管理四分局出具的证明，证明内容如下：兹有我分局管理的纳税人郭作诚（纳税识别号为330302551113001）。关于郭作诚等四人将宜城市北街1号房屋出租给张建荣，所得房屋租金纳税义务人应为郭作诚，其提交了两份合同，即2009年5月10日签订的租赁合同，租赁期限为2012年6月16日至2012年6月15日，每年租金为30万元。2012年5月10日签订的租赁合同，租赁期限为2012年6月12日至2014年6月15日，�年租金为45万元，郭作诚依据这两份合同缴纳了税收。2014年10月，我局根据相关线索，发现郭作诚与张建荣实际交易并非上述两份合同，实际双方还订立了年租金为70万元的合同。经调查核实后，我分局向郭作诚下达了责令改正通知书。郭作诚提交了2009年1月18日签订的合同，并补交了相关税收。原告提交的证据1、2、4及被告提交的证据9、10、11双方对证据的真实性均无异议。原告提交的证据3被告称不清楚，而且均不是被告本人打款。原告提交的证据5系秘密录制的录音资料，该录音资料原告未提供完整的整理笔录，且录音资料不清晰，存在剪辑，作为证据使用有瑕疵，依照《关于民事诉讼证据规则的若干规定》第六十九条第三项规定，对该录音资料不予采信。被告在2013年1月6日支付给四原告93.5万元，与双方于2009年1月18日签订的合同约定2013年1月6日乙方向甲方预付租金人民币95万元整，甲方一次性付给乙方房屋维修费人民币15000元履行一致，原告提交的3号证据虽不是被告账号付款，但付款时间及付款数额也与2009年1月18日签订的合同一致。被告仅是提交了2012年5月10日签订的合同，却未提交合同的具体履行情况，且被告主张双方口头约定租赁期限顺延一年没提交任何证据，被告主张其支付的93.5万元有3.5万元系原告索要的喝茶钱没有依据，也不符合商业交易习惯。被告提交的判决书中确认四原告与王安峰2007年签订合同时约定的年租金就是30万元，并且王安峰租赁的房屋只是张建荣租赁的房屋的一部分，根据现在的房地产市场，房屋租金在2009年签订合同时仍为30万元显然也与实际情况不符。我院的判决书及限期执行通知书的确能证明四原告未按照合同约定在2009年2月5日交付房屋，被告可追究四被告延迟交房的违约责任，但不足以证�双方重新约定了租金。结合本院向宜城市地方税务局所作的调查证据12，郭作诚补交税务的行为，故对原告提交的1、2、3号证据予以采信，对被告提交的证据9予以采信。原告提交的证据4及被告提交的证据10系原、被告双方恶意串通，为了减少税收签订的合同，该合同既不是当事人的真实意识表示，而且损害了国家利益，双方签订合同的行为系无效民事行为，对双方没有法律约束力，故对证据4及证据10不予采信。被告提交的证据8真实性予以确认，但并不能达到被告的证明目的。根据原、被告的举证及双方的质证，结合本院的认证，本院确认下列法律事实：原告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东作为甲方与被告张建荣作为乙方于2009年1月18日签订了商场房屋租赁合同。合同约定，四原告将其所有的位于宜城市北街1号（不包含北街太和店面）的房产租赁给张建荣使用。合同第二条约定租赁期间为2009年2月5日至2014年6月15日止。第三条约定，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方预付租金人民币10万元整，2009年2月6日乙方向甲方预付租金人民币60万元整，2010年1月6日乙方向甲方预付租金人民币70万元整，2011年1月6日乙方向甲方预付租金人民币70万元整，2012年乙方向甲方预付租金人民币70万元整，2013年1月6日乙方向甲方预付租金人民币95万元整。合同第四条约定，税务部门向甲方征收的商场的租赁税费（包括房产税、营业税、城管税、土地税等所有税费）由乙方承担，甲方协助办理。乙方经营产生的国、地税、工商管理费、水电费、质检费、环卫费等所有费用由乙方自负。合同第五条约定，甲方将商场房屋租赁给乙方经营，甲方负责为乙方提供水源，将自有一台发电机交给乙方使用。合同第六项约定，乙方租赁期满后，乙方要将甲方交给乙方�用的发电机、灭火器、变压器等物资完好无损的交给甲方。甲方一次性付给乙方房屋维修费人民币15000元。合同签订后，四原告在2009年3月后将房屋及相关设施交付给被告张建荣，张建荣也按照合同约定支付租金。张建荣在租赁期间，以四原告的名义交纳了税金259050元。2013年1月6日，被告张建荣扣除15000元的房屋维修款后将租金93.5万元支付给四原告。2014年3月，四原告向被告张建荣发出原汉江商场出售的通知。通知内容为：我们将位于宜城市北街1号的商场（原汉江商场），以2100万元至2200万元的价格出售，该商场转让所发生的所有税收与费用由购买方承担。现该商场部分铺面由你承租，如你有意购买该商场，请你在2014年4月28日前以书面形式向我们提出购买意向，并在此日期前与我们签订购买该商场的合同，逾期我们将视为你自动放弃购买权利。张建荣接到通知后，�未书面回复四原告，四原告也未将商场出售。2014年6月15日租赁期限到后，被告张建荣未与四原告签订续租合同，也未将房屋交还给四原告。本案在审理过程中，经宜城市地方税务局责令，四原告补交了房屋租赁收入产生的税款306150元。四原告自愿放弃要求被告返还灭火器及其附属设备，恢复商场一楼到二楼的楼梯的诉讼请求。本院认为，四原告与被告张建荣于2019年1月18日签订的商场房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同双方均应按照合同履行各自义务。四原告将房屋及发电机等设备交付给被告张建荣，履行了合同义务，被告张建荣应履行到期返还租赁物的义务。合同约定租赁期在2014年6月15日止，依照合同约定，被告张建荣2014年6月16日将租赁的房屋及相关设施返还给四原告，但张建荣至原告提起诉讼之日仍未返还租赁房屋�相关设施，违反了合同约定，应承担继续履行合同的义务即返还房屋、发电机、变压器。对四原告要求被告返还宜城市北街1号房屋、发电机、变压器及附属设备的诉讼请求，本院予以支持。被告张建荣未按期返还房屋给四原告造成了经济损失，原告主张以签订合同时约定的每年70万元租金计算被告继续占用房屋期间的租金符合法律规定，应当予以支持。原被、告签订的租赁合同已经到期，不存在解除合同的情形。故反诉原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。反诉原告要求四反诉被告退还已经缴纳的租金375000元，赔偿装修损失2251344元、货物处理损失1856932.80元、仓库租赁损失15000元，赔偿违约金67500元的反诉请求，因没有向本院举出能够证明上述事实的相关证据，其应承担举证不能的不利法律后果，故对此反诉请求本院不予支持。反诉原告另外主张合同没有到期，原告提起诉讼，导致了反诉原告的相应损失，但从实际情况来看，原告并没有以实际行为干扰被告的正常经营，也不存在违约行为，不存在解除合同的情形。反诉原告要求解除合同，要求反诉被告进行赔偿的诉讼请求依法不能支持。被告辩诉用以原告名义交纳的税金系双方合同中约定的，该约定改变了税收相关法律法规规定的纳税义务人为出租人这一强制规定，故此条款约定承租人交税属约定无效。本院认为，法律法规条款中有强制性规定和任意性规定而强制性规定又分效力性强制规范和管理型强制规范。而本案双方当事人约定向国家交纳税收由谁具体交纳，仅违反的是法律的管理型强制规范，而非法律的效力性规范，是双方真实意思的表现，应当高度尊重双方当事人的意思自治，因此该约定并未违反法律的效力性强制规范的规定，属有效条款。被告张建荣认为�约定条款无效并要求四反诉被告返还垫付的税款计259050元及利息43803元的诉讼请求，依法不予支持。四原告自愿放弃要求被告返还灭火器及相关附属设备，恢复商场一楼到二楼的楼梯的诉讼请求，系当事人对自己诉讼权利的自由处分，应当予以准许。经审判委员会研究，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第三款二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张建荣在本判决生效后十日内返还原告郭作诚、郭炳盈、林文光、郑晓东所有的位于宜城市北街1号房屋（房产证证号为：宜房权证鄢城字第××号，不包括北街太和店面）、发电机和变压器及其附属设备，并支付从2014年6月16日至实际返还日实际天数的租金（按年租金70万元计算）。�、驳回反诉原告张建荣的反诉请求。如果张建荣未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，反诉案件受理费45200元，减半收取22600元，共计33400元由被告张建荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院，或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长罗学玲人民陪审员胡晓飞人民陪审员邱星二〇一五年一月二十九日书记员王秀蓉