江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涟商初字第637号
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县涟城镇安东路132号。
法定代表人程明飞，该公司董事长。
委托代理人赵全华。
被告厉开建。
被告张蕾。
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司诉被告厉开建、张蕾金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法由审判员孙志富适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵全华到庭参加了诉讼，被告厉开建、张蕾经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司诉称：被告厉开建、张蕾于2013年6月27日在原告下属徐集支行用房产做抵押贷款30万元，约定期限为2013年6月27日至2014年6月10日，贷款年利率为10.8%。贷款到期后，被告未按合同约定履行还款义务。请求判令被告厉开建、张蕾立即归还原告贷款本金300000元，利息和逾期利息31770元（利息计算到2014年9月11日，以后产生的利息按合同约定计算），本息合计331770元，并承担案件诉讼费用。抵押的房屋在抵押价值内优先受偿。原告提供的证据是：1、最高额借款合同1份；2、最高额抵押合同1份；3、借款借据1份；4、房产证、土地证；5、他项权证。
被告厉开建、张蕾未作答辩。
经审理查明：2011年6月14日，被告厉开建、张蕾与原告下属徐集支行签订合同编号为江苏涟水农合高借字（2011）第0614号《最高额借款合同》和合同编号为涟农合高抵字（2011）第0614号的《最高额抵押合同》。《最高额借款合同》的贷款人是江苏涟水农村合作银行徐集支行（现更名为江苏涟水农村商业银行股份有限公司徐集支行），借款人是厉开建、张蕾。合同约定：一、自2011年6月14日起至2014年6月10日止，由贷款人根据借款人的需要、资信状况和担保情况等向借款人提供最高贷款余额不超过叁拾万元整的抵押贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证为准。借款凭证是本合同的组成部分，具有同等法律效力。二、在本合同约定的期限内发生的业务，其贷款到期日均不得超过2014年6月20日。合同第五条约定逾期罚息，不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按合同约定利率加付40%的利息。第七条，本合同项下借款的担保方式为抵押，担保合同另行签订，由厉开建提供商品房迎宾花园5号楼205室的抵押担保，抵押合同编号江苏涟水农合高抵字（2011）第0614号。第九条其他事项约定：淮房权证淮阴字第××号，建筑面积102.25平方米，土地面积20.5平方米。被告厉开建、张蕾在借款人一栏签名。《最高额抵押合同》，债务人为厉开建、张蕾，抵押人为厉开建、张蕾，抵押权人为江苏涟水农村合作银行（现更名为江苏涟水农村商业银行股份有限公司）。约定：抵押人自愿为债务人自2011年6月14日起至2014年6月10日止在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币叁拾万元整提供担保。抵押人同意以下列财产：房屋产权证号为淮房权证淮阴字第××号的迎宾花园5号楼205室作为抵押物，上述抵押人暂作价人民币叁拾万整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。被告厉开建、张蕾在合同债务人一栏、抵押人一栏签名。2011年6月27日，被告厉开建将所有权人为厉开建的坐落在淮阴区迎宾花园5号楼205室（建筑面积102.25平方米，土地面积20.5平方米）办理了编号为淮房他证淮阴字第B11023**号他项权证，债权数额为30万元；2011年7月11日，办理了淮Y他项（2011）第153号他项权证，上述他项权证的他项权利人均为江苏涟水农村合作银行。
另查明，所有权人为厉开建的坐落在淮阴区迎宾花园5号楼205室的房屋产权证号为淮房权证淮阴字第××号，国有土地使用证号为淮Y国用（2007出）第2568号。
2013年6月27日，被告厉开建、张蕾向原告下属徐集支行借款300000元，借款借据上载明：借款期限为2013年6月27日至2014年6月10日，借款金额300000元，按季21日结息，年利率10.8%，被告厉开建、张蕾在借款借据上签名。后原告向被告发放了贷款，贷款到期后，被告厉开建、张蕾未按时归还借款，借款利息被告厉开建、张蕾仅支付到2013年9月21日。
审理中，原告要求被告归还借款本金300000万及利息，利息从2013年9月22日起按照合同约定年利率10.8%计算至实际给付之日，并要求上述债务在抵押的房屋折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿。
以上事实，有原告提供的最高额借款合同、最高额抵押合同、借款借据、房产证、土地证、他项权证及庭审笔录等载卷为证，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间订立的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告厉开建、张蕾未按合同约定履行义务，现原告要求其归还贷款本金、利息，符合合同的约定，本院予以支持。依照法律规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。本案中，原、被告签订了《最高额抵押合同》，并且办理了抵押登记，但该抵押财产提供担保的范围是对被告厉开建、张蕾所形成的债务的最高本金余额300000元提供担保，故该抵押担保仅限借款本金300000元，原告在此限额内可对抵押的财产按照抵押权登记的先后顺序优先受偿。被告厉开建、张蕾经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩、举证、质证的权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十四条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告厉开建、张蕾于判决生效后十日内归还原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司借款本金300000元及利息（从2013年9月22日起至实际给付之日，按照年利率10.8%计算）。
二、原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司在上述债务范围内（以借款本金300000元为限）有权对被告厉开建、张蕾抵押的财产（坐落在淮阴区迎宾花园5号楼205室，房屋产权证号为淮房权证淮阴字第××号，国有土地使用证号为淮Y国用（2007出）第2568号）在折价或拍卖、变卖所得价款中按照抵押权登记的先后顺序优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6280元减半收取3140元，由被告厉开建、张蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审判员 孙志富
二〇一四年十二月十九日
书记员 王赜宬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。
债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。