江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2774号原告：朱涤非，男，1981年12月30日出生，汉族。原告：高丽雯，女，1980年9月26日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴迪，江苏国济律师事务所律师。被告：陈小云，女，1961年8月8日出生，汉族。被告：乔羽，男，1962年8月19日出生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨青磊，江苏朗宁律师事务所律师。原告朱涤非、高丽雯与被告陈小云、乔羽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱涤非、高丽雯及其共同委托诉讼代理人沈国梁，被告陈小云，以及被告陈小云、乔羽的共同委托诉讼代理人江舒扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱涤非、高丽雯向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行与原告方就南京市鼓楼区幕府西路9号12幢1单元301室房屋所签订的房屋买卖合同，协助原告方办理房屋过户交易手续及贷款手续，并交付房屋；2.被告方承担违约责任，支付原告方房屋总价款20%的违约金53.6万元。事实和理由：2015年12月16日原、被告双方在南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定两被告将其名下位于南京市鼓楼区幕府西路9号12幢1单元301室房屋（以下简称涉案房屋），以268万元的价格出卖给两原告，原告先支付定金5万元，被告方协助原告向银行申请贷款，贷款审批通过之后十个工作日内原告将首付款74万元以监管的方式给付被告；如果贷款未获批准，原告将自筹剩余房款，在银行确定未获准之日起十个工作日以现金方式支付被告等等。期间，被告曾希望原告向其借款，双方对此没有达成共识，但双方同意不通过资金监管账户支付购房款。2016年2月15日原、被告双方在贷款银行又签订了《南京市存量房买卖合同》及《补充说明》，对原来双方约定的房屋贷款和首付款数额进行了调整，其中首付款从74万元调整到101万元，商业贷款调整为130万元，公积金贷款为30万元等等。2016年3月4日原告接到好邻居公司的通知，称贷款已经通过预审批，但因被告在国外、家中有事而导致双方交易延期。3月20日好邻居公司通知原告，被告拒绝出售房屋。但被告拒绝出卖房屋没有任何正当理由。原告电话联系被告并登门和被告沟通，被告明确表示拒绝出售涉案房屋。3月21日原告通过中介好邻居公司向被告送达继续履行合同的通知函，被告次日收到。3月23日原告收到被告要求解除合同、拒绝履行买卖合同的通知。根据双方合同约定，被告方的行为已经构成根本违约，造成原告巨大损失。双方的合同应当继续履行，原告已通过银行贷款初步审批，作为买房人完全具备付款能力，如果不能获得银行贷款，则原告愿意在十日内以现金方式将剩余购房款给付被告。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈小云、乔羽辩称，涉案房屋登记在两被告名下，原、被告双方同住一个小区，系邻居关系，被告出卖房屋是为了给子女留学筹备2016年1月底缴纳的学费，余款用于购置较小的房产居住，原告对被告急于用钱缴纳学费及另外购房的情况是明知的。双方签订涉案房屋买卖合同之后，又于2016年1月15日在原告家中达成一致意见，原告同意先以借款方式支付首付款74万元。之后被告方配合原告方办理了银行贷款手续，银行已经批准同意贷款，但原告没有按照双方重新变更的付款时间支付首付款，因此原告违约在先，被告不应承担违约责任。即使原告不认可2016年1月15日在原告家中达成的一致意见，原告最迟也应当根据合同约定在2016年3月3日前支付首付款，原告明知被告收款账号而不履行支付首付款的义务，经多次催要后仍未履行，构成违约，致使被告子女无法继续求学，被告准备购买较小房屋的目的也无法实现，给被告方造成损失。综上，原告违约在先，被告不同意继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系，原、被告双方均居住在同一小区内。涉案房屋即南京市鼓楼区幕府西路9号12幢1单元301室房屋（建筑面积为123.12平方米）登记的不动产权人为两被告，该房屋丘权号为667945-XII-13，所有权证编号为下转字第235269号，登记时间为2004年12月30日。2015年12月16日通过好邻居公司居间，原告方（买受人、乙方）、被告方（出卖人、甲方）共同签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋的转让价款为268万元，乙方于2015年12月16日向甲方支付定金5万元；贷款审批通过后10个工作日内，乙方将首付款74万元以监管的方式给付甲方，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押组合贷款，总额为187万元，甲方协助并同意乙方于2016年2月17日前与贷款银行签订借款合同，并在签订借款合同后3日内将所有资料提供齐全；乙方未获得银行或者公积金管理中心批准的，双方同意由乙方自行筹齐剩余房款，于银行确定未批准之日起10个工作日内以现金方式支付给甲方，或者乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的以及要产生的各项费用由乙方自行负担；贷款审批通过后10个工作日内，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方定于收齐全款7日内正式交付涉案房屋；甲方若出现拒绝将涉案房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格等情形的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金等等。上述《南京市存量房屋买卖合同》签订的同时，原告方（买受人、甲方）、被告方（出卖人、乙方）与好邻居公司（居间人、丙方）还另行签订了一份《居间服务合同》，约定乙方支付丙方居间代理费5000元等等。上述两份合同签订之后，原告方向被告方支付了购房定金共计5万元，被告方对此出具了收条。原告方已实际支付好邻居公司中介费用3000元。2016年1月在合同履行过程中，被告方曾以其准备另外购房等为由，向原告方提出希望提前支付购房首付款或者予以借款等事项，双方对此进行了协商，但未能达成书面协议。关于购房款的资金监管问题，原、被告双方达成了不通过资金监管账户支付购房款的一致意见，但双方及中介公司为2500元有关费用的具体支付等问题仍存在一定分歧。2016年2月15日，原告方（买方、乙方）、被告方（卖方、甲方）另签订了一份《南京市存量房买卖合同》，并据此办理了银行贷款手续，双方在该合同中约定，房屋转让价款为268万元，其中含定金5万元，尾款2万元；付款方式为现金加贷款，过户当日付清首付款，剩余房款由银行贷款一次性付清；双方定于收齐全款7日内正式交付房屋；双方同意在本合同生效后90日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲方应在收齐全款7日内交付房屋，逾期交付房屋的，每逾期一天按照总房款的万分之五支付违约金；逾期交付房屋超过三天的，乙方有权解除合同，甲方应在合同解除合同后三天内，将已收房款和双倍定金返还原告，并按照总房款的百分之五支付赔偿金；本合同自甲、乙双方签订之日起生效等等。2016年2月15日，原、被告双方还签订了一份《补充说明》，约定双方合同中的首付款从74万元调整为101万元，商业贷款从157万元调整为130万元，公积金贷款30万元不变，卖方租赁车位待房屋交接时归于买方，收齐全部房款后10天至15天内交房，不含尾款，尾款付清交付房屋钥匙等等。被告当日在银行开设了履行合同的银行账户。关于前述两份房屋买卖合同内容不一致的问题，原、被告双方在庭审中确认，如果内容不一致，则以后一份合同即2016年2月15日签订的《南京市存量房买卖合同》为准。对于合同约定的违约金标准，被告表示该违约金标准过高，申请调低。2016年2月18日（春节上班后），原告开始提交有关贷款资料。此时对于继续履行双方签订的房屋买卖合同，被告并无异议。2016年2月18日被告方到澳大利亚参加其子女的毕业典礼，3月17日回国。2016年2月24日，中国建设银行南京市中央门支行受理了原告提出的办理住房公积金组合性购房抵押贷款的申请，其中公积金贷款30万元，商业贷款130万元。2016年3月2日该银行审批通过了原告的上述贷款申请。2016年3月4日原告接到银行贷款已通过预审批的通知，并告知了被告。之后，原告多次联系被告方履行合同，由于被告称在国外、家中有事等原因，导致双方未能及时办理有关手续。2016年3月20日上午好邻居公司通知原告，由于被告不愿支付免网签费用等原因，现明确不同意出卖房屋。当日下午，原告朱涤非电话联系被告陈小云时，表示为准备好首付款而低价出卖了自己原有住房，希望继续履行合同。被告陈小云则表示由于房价上涨太多，拿到钱后也无法购房，所以不同意出售涉案房屋，不同意继续履行合同，表示最多双倍返还定金等等。2016年3月21日原告通过好邻居公司向被告发出《请求履行房屋买卖合同函》，要求被告继续履行合同。次日，被告收到该函。2016年3月23日，被告向原告发出一份《解除合同通知书》，以原告逾期未付款等为由，要求解除双方合同等等。原告收到该函后，表示不同意解除合同。由于原、被告双方为合同履行、违约责任等问题产生纠纷，原告遂诉至本院，要求判如所请。因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告方提供的《南京市存量房屋买卖合同》、《南京市存量房买卖合同》、《补充说明》、定金收据、录音资料、《请求履行房屋买卖合同函》、《解除合同通知书》、银行贷款资料等；被告方提供的《南京市存量房买卖合同》、手机短信、银行账户开户证明等；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方就涉案房屋所签订的第一份合同即2015年12月16日《南京市存量房屋买卖合同》、第二份合同即2016年2月15日《南京市存量房买卖合同》、《补充说明》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间的房屋买卖合同订立之后，双方应当依照约定全面履行自己的义务。原告方虽然未按照第一份合同约定的时间即2016年2月20日前提交银行贷款所需资料，但当时被告方对同意出售涉案房屋以及签订第二份合同的事实均不持异议，而第二份合同中未明确贷款具体时间，且被告于2016年2月18日至3月17日期间在国外，2016年2月24日贷款银行已经收齐原告贷款材料并进行了初步审核，3月2日即通过贷款预审批，3月4日原告确认该信息后立即联系被告方要求履行合同，综合上述事实，本院认定原告方在第二份合同订立之后，积极履行申请银行贷款、通知、配合等合同义务，其行为不构成违约。关于首付款支付问题。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。第一份合同中约定原告应在银行贷款审批通过后10个工作日内将74万元首付款给付被告，按此约定原告在2016年3月4日确认该贷款通过信息后，应在2016年3月18日前支付首付款。但第二份合同及《补充说明》将首付款数额变更为101万元，付款时间变更为过户当日付清首付款，合同生效（2016年2月15日）后90日内办理过户手续。故被告于2016年3月23日以原告未及时支付首付款等为由通知原告解除合同，理由不能成立，不符合双方合同约定及法律规定，被告单方解除合同的行为不具有法律效力，双方仍应继续履行各自的合同义务。关于合同继续履行问题。根据法律规定，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。原告在2016年3月4日确认银行贷款预审批通过之后，多次联系被告要求继续履行合同，3月21日又书面通知被告继续履行合同，系积极履行合同通知义务，本院予以确认。2016年3月20日、3月23日被告明确表示不愿继续履行合同，该事实有原告提供的录音资料、被告的《解除合同通知书》等证据证明，本院予以认定。被告的行为已构成违约，应当依法承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告方继续履行双方签订的房屋买卖合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告方应当按照诚实信用原则和合同约定，继续履行配合原告办理房屋过户、银行贷款以及交付房屋等义务。审理中，原告表示其同意按照合同的约定继续履行支付房款等义务，本院予以确认。关于违约责任。房屋买卖合同履行过程中，被告明确表示不履行合同，在原告发函要求继续履行合同后，被告又以书面方式表示拒绝履行合同，其行为已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任。第一份合同中对被告根本违约行为的违约责任进行了明确约定，即“甲方（即被告）出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方（即原告）支付违约金”，而第二份合同未明确改变该违约责任的约定，故被告应当按照第一份合同承担相应违约责任。原告要求被告承担总房款20%的违约金即53.6万元的诉讼请求，有相应的合同依据和事实基础。但根据我国合同法第一百一十四的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告主张的上述违约金确属过高，现被告申请调低，本院予以准许，综合衡量本案合同履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定该违约金数额为10万元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈小云、乔羽继续履行与原告朱涤非、高丽雯就南京市鼓楼区幕府西路9号12幢1单元301室房屋所签订的房屋买卖合同（被告陈小云、乔羽于本判决生效之日起十日内配合原告朱涤非、高丽雯将上述房屋的不动产权证过户至原告朱涤非、高丽雯名下，并配合办理银行贷款相应手续；原告朱涤非、高丽雯在领取不动产权证当日将首付款101万元给付被告陈小云、乔羽；原告朱涤非、高丽雯在取得银行贷款当日或在确定不能贷款后三日内，将剩余房款交付被告陈小云、乔羽；被告陈小云、乔羽在收到全部房款268万元后七日内将上述房屋腾空并交付原告朱涤非、高丽雯）。二、被告陈小云、乔羽于本判决生效之日起十日内一次性给付原告朱涤非、高丽雯违约金10万元。本案受理费32582元，保全费5000元，共计37582元，由原告朱涤非、高丽雯负担1582元，被告陈小云、乔羽负担36000元（原告已预交，被告陈小云、乔羽在本判决生效之日起十日内将该36000元给付原告朱涤非、高丽雯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛审 判 员  孙 燕代理审判员  吴志坚人民陪审员  陈 娟人民陪审员  季正彪人民陪审员  姚 刚人民陪审员  倪润璐二〇一六年九月二十一日见习书记员  汪慧娣