上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5824号
上诉人（原审原告）李枫，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人黄奇，上海市公义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海融港置业有限公司。法定代表人林巍，董事长。委托代理人韩惠虓，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人王君，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人李枫因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第27596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案受理后依法组成合议庭，于同年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人李枫及其委托代理人黄奇，被上诉人上海融港置业有限公司（以下简称融港公司）的委托代理人韩惠虓、王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年6月21日，李枫（乙方、买方）与融港公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定李枫以4,272,895元的价格购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋建筑面积295.41平方米。预售合同补充条款一第十七条约定，未经甲方书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该房屋的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作约定的，以该房屋交付时现状为准。甲方的广告、样板房、宣传资料、模型、展示版、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。合同签订后，双方按约履行。2014年8月7日，双方就系争房屋签署房屋交接书。2014年9月25日，系争房屋产权核准登记至李枫名下。2015年7月，李枫起诉至原审法院，要求判令融港公司赔偿损失50万元。原审另查明，2013年2月6日，上海市工商行政管理局浦东新区分局对融港公司作出《行政处罚决定书》（沪工商浦案处字[2013]第150201310013号），写明：融港公司正在开发并销售位于上海市浦东新区XX镇环XX路XX路口的“XX广场”楼盘。2012年12月10日，当事人将广告宣传单放置于售楼现场，并由销售员发放给过来看房的人，或者由他们自行取阅。广告宣传单共两种，均为四折页，分别是DM四折页广告宣传单（两种）。广告宣传单中印有“享直达六院的黄金地下通道”和“30分钟直达龙阳站”的文字，并在效果图中标示“星级酒店”的文字。据查证，当事人在广告宣传单中所描述的黄金地下通道实际并不存在，也并未开始施工建设。所谓的星级酒店也不存在，标注“星级酒店”地方的建筑还在施工建设中。当事人用于分发的上述两种广告宣传单，是由南京A有限公司负责设计，由无锡B有限公司负责印刷的，设计和印刷都已完成交付……至2012年12月10日，上述两种广告宣传单各发放100份，当事人已经意识到广告宣传单中有不实内容，已将未发放的广告宣传单全部自行销毁。当事人在广告宣传单中印有“（独）享直达六院的黄金地下通道”而实际并无、印有“星级酒店”的文字和效果图但实际并无星级酒店的行为，违反了广告法的相关规定。印有“30分钟直达龙阳站”的行为，违反了房地产广告发布暂行规定。……责令当事人以等额广告费用公开更正消除影响并处罚款。原审庭审中，李枫提供了《XX广场产品手册》一份，该手册上标明系争楼盘地下负一层有约3,000平方米大型生活超市、享直通六院黄金地下通道，固定人流动线，带来稳定客流。广告楼盘区域内标有星级酒店等宣传内容。手册最后一页尾部印有：“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准。户型示意图因单元、楼层、房号等差别，局部结构、管道、面积等可能不同。非特别注明，不作为产品房交付标准。”李枫表示，该手册系李枫于2012年下半年在融港公司售楼处拿取。融港公司对该份手册的真实性无异议，但表示李枫、融港公司签署预售合同是在2013年6月份，融港公司在受到工商部门处罚后已对宣传手续进行了销毁。融港公司提供了李枫于2013年6月16日交付定金的凭据，以证明李枫是在融港公司销毁广告手册以后双方才建立买卖关系，融港公司此前的广告宣传手册与李枫没有关联。经质证，李枫对收取定金的时间与凭据无异议，认为李枫在之前已经受到融港公司发布广告内容的影响。李枫另提供相关网页截图，其中搜房网的文章发布时间为2012年10月29日，证明融港公司在各大网站上的宣传内容与广告宣传书上的内容一致。经质证，融港公司认为相关网站上的宣传内容并非融港公司委托发布，且不能证明李枫在购房前已经关注前述内容，前述证据是李枫为了诉讼而准备的。对于系争房屋周边配套的现状，融港公司表示：周边配套的规划是根据政府批复建造的。融港公司与上海C有限公司签订有合作协议书，融港公司有权使用新世界品牌用于商业项目。涉案地块的规划建设项目中包括星级酒店和地下商业广场，要求融港公司预留直通六院的地下通道。目前直通六院的地下通道已预留好，至于如何开通不是融港公司一方可以决定。规划中的星级酒店及地下超市均已建好，目前正在招商阶段。为证明其主张，融港公司提供了：1、2012年9月与上海C有限公司签署的《关于金辉临港商业广场项目合作协议书》，证明其有权使用新世界的LOGO招商；2、2010年5月6日上海市规划和国土资源管理局的批复（沪临港管委规[2010]78号），证明星级酒店、地下超市、黄金通道都有政府批文；3、土地权属调查报告及照片，证明楼盘中包含地下超市；4、李枫丈夫与案外人签订的租赁协议，证明李枫已将系争房屋出租给了案外人。李枫对上述证据真实性均无异议，并表示目前系争房屋周边的配套情况是：预留酒店位置确有一栋楼，但不知道用途；超市还是毛坯房；黄金通道也只是预留空间，但到达不到六院；整个楼盘入口标有新世界的LOGO，但看不到新世界参与招商的痕迹；系争房屋出租与否与本案没有关联。因此，李枫认为，融港公司在产品手册中作出的种种承诺目前未实现，融港公司的行为构成违约。对于诉讼请求，李枫表示，其诉请是基于融港公司的违约行为，融港公司在产品手册中承诺的黄金通道、地下超市、星级酒店、新世界品牌内容具体应视为要约，为合同内容。融港公司未实现其承诺，已构成违约。配套设施对于系争房屋的价格、使用价值等有重大影响，违约造成李枫损失的数额，是按照总房价款的10%估算了50万元。即使融港公司的承诺不视作要约，但也影响了李枫对于是否签订预售合同的意向，融港公司也应承担缔约过失的责任。原审认为，李枫、融港公司为系争房屋订立的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同内容已切实履行，李枫依约支付了购房款，融港公司依照合同约定向李枫交付了系争房屋，系争房屋的产权已登记至李枫名下。至于李枫主张融港公司产品手册中关于黄金通道、地下超市、星级酒店、新世界品牌的宣传内容在交付系争房屋时未落实到位，构成违约，应承担违约责任的观点。对此，法院认为，首先，融港公司确实因为不实广告宣传受到相关行政部门的处罚，但该处罚决定早已于2013年2月6日作出，具体的查处行为更早于该日期。李枫在2013年6月交付购房定金，此后与融港公司签订预售合同，故难以断定李枫的购房行为是受到了已销毁的广告宣传书的影响以及产品手册的内容影响到系争房屋的定价；其次，即便李枫在签约前曾经浏览过产品手册，该手册的内容仅是融港公司宣传推销系争楼盘的手段，手册上宣传的内容系对楼盘周边配套措施的说明，其内容并未具体确定，且该手册最后一页明确写了“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准”。而李枫、融港公司并未在预售合同中将产品手册中的相关内容作为合同内容的一部份，相反，在预售合同补充条款中重申了融港公司所作的广告、宣传资料等内容不作为合同内容部分等。融港公司提供的证据反映了其在建设系争房屋周边配套设施时已经按照政府相关的批复要求建造了酒店、超市、地下通道的设施，仅是配套项目尚在推进过程中。故李枫主张要求融港公司承担违约责任，事实不足，也无合同依据，法院不予支持。原审法院审理后于2016年1月22日作出判决：驳回原告李枫的诉讼请求。案件受理费8,800元，财产保全费3,020元，合计11,820元，由原告李枫负担。判决后，李枫不服，上诉至本院称，上诉人在签署预售合同时确实受到被上诉人融港公司虚假广告的影响，宣传手册对系争房屋所在楼盘周边关于黄金地下通道、星级酒店、大型生活超市等配套措施的说明具体确定，应当作为合同条款，被上诉人未能兑现，应承担违约责任。即使因宣传手册内容涉及到的是楼盘周边设施且未订立进合同，也不代表被上诉人不需承担任何赔偿责任，其仍应就其在对楼盘宣传中所作的明显虚假承诺承担缔约过失的赔偿责任。故请求二审撤销原判，改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人融港公司辩称，其不同意上诉人李枫的上诉请求。上海市工商行政管理局浦东新区分局于2013年2月6日对被上诉人作出行政处罚，而上诉人于2013年6月交付定金，故上诉人没有把产品手册作为唯一标准购买房屋，其不一定受到产品手册的影响。四项配套设施并非虚假，而是正在推进过程中，并且产品手册载明规划以政府最终批文为准，产品手册内容不作为合同内容。鉴于被上诉人并未违约，故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，上诉人李枫提供的《XX广场产品手册》虽然标明系争楼盘配有星级酒店、大型生活超市及直通六院黄金地下通道等宣传内容，但手册最后一页亦明确“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准”，因此上述关于星级酒店等的宣传内容尚未具体确定，并且产品手册已将宣传内容排除在合同权利义务之外，故上诉人以被上诉人融港公司未实现手册宣传内容而追究其违约责任，缺乏事实和法律依据。同时，上诉人与被上诉人系在2013年6月21日就系争房屋签订预售合同，而被上诉人早在2013年2月6日因广告宣传单中存在不实内容而受到行政处罚，并且其已将未发放的广告宣传单全部自行销毁，故上诉人再主张其受到已销毁的广告宣传单的影响而签约，缺乏依据，本院不予采信。上诉人李枫以被上诉人未兑现产品手册的宣传内容为由主张赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,800元，由上诉人李枫负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……