安徽省黄山市徽州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徽民一初字第00940号
原告：张建华，女，1974年9月27日出生。
委托代理人：钱程，浙江天富律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人：郑跃，浙江天富律师事务所律师。（特别授权）
被告：黄山华商山庄酒店管理有限公司。
法定代表人：曾永军，该公司董事长。
委托代理人：方玉红，该公司职员。（特别授权）
被告：黄山徽州文化旅游集团有限公司。
法定代表人：曾永军，该公司董事长。
委托代理人：畅春玲，该公司职员。（特别授权）
原告张建华诉被告黄山华商山庄酒店管理有限公司、被告黄山徽州文化旅游集团有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱程、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司委托代理人方玉红、被告黄山徽州文化旅游集团有限公司委托代理人畅春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建华诉称：原告与被告黄山华商山庄酒店管理有限公司2004年3月15日签订《委托经营合同》，合同约定，原告将其拥有的位于黄山市徽州区徽州文化园-
华商山庄“溪顶华庭”04幢507室房产委托黄山华商山庄酒店管理有限公司以酒店模式进行租赁经营管理，期限自2004年12月31日至2014年12月31日止，黄山华商山庄酒店管理有限公司承诺委托期限内每间房产每年租金不低于14400元，支付时间为次年元月的前十个工作日，逾期支付超过15日按同期银行贷款利率计算延迟支付的利息。同时承诺，原告在还清贷款的情况下，合同成立五年后随时按原价收购原告房产。被告黄山徽州文化旅游集团有限公司对黄山华商山庄酒店管理有限公司所有债务承担连带责任。原告将房产租给被告经营后，被告一直未按期支付租金，租金只支付到2010年，2011年、2012年至今未付。被告的行为严重影响了原告对被告的信任。为此，原告起诉至法院，要求1、判令二被告立即支付原告2011年、2012年度租金共计28800元；2、判令二被告支付逾期付款利息1608元（年利率6%，计算至2013年6月30日止，最终利息金额以实际付款日为准）；3、判令二被告支付原告房屋回购款180000元；4、案件受理费由二被告承担。
被告黄山华商山庄酒店管理有限公司辩称：1、原告的租金收入应扣除被告代扣代缴的相关税费；2、依据原、被告签订的《委托经营合同》回购房须原告还清贷款及按原购房价回购，不符合现房屋的市场价值，显失公平；3、酒店经营期间一直处于亏损状态，现酒店无按约支付租金及回购房产的能力。综上，要求依据公平原则和情势变更原则相应调低租金比例及回购价格。
被告黄山徽州文化旅游集团有限公司辩称：黄山徽州文化旅游集团有限公司对黄山华商山庄酒店管理有限公司回购房产未约定担保义务；约定的对黄山华商山庄酒店管理有限公司支付租金担保为一般保证，黄山徽州文化旅游集团有限公司享有先诉抗辩权，除黄山华商山庄酒店管理有限公司应支付原告的2013年租金外，其余租金支付黄山徽州文化旅游集团有限公司有权拒绝承担保证责任。综上，要求驳回原告对黄山徽州文化旅游集团有限公司的诉讼请求。
诉讼中，当事人所提交的证据均经庭审举证、质证，双方并发表了质证意见，本院予以综合认证。
经审理查明：2004年3月15日原告与被告黄山华商山庄酒店管理有限公司（变更前的企业名称为黄山东方文化旅游酒店管理有限公司）分别作为甲、乙双方签订了《委托经营合同》1份，原告将其拥有的位于黄山市徽州区徽州文化园-
华商山庄“溪顶华庭”04幢507室房产及室内设施价值180000元，委托黄山华商山庄酒店管理有限公司以酒店模式进行租赁经营管理，委托期限10年，自2004年12月31日至2014年12月31日止。《委托经营合同》中双方就委托事项、委托期限、委托权限、双方的权利义务、利润分配及方式、甲方使用酒店产权房的优惠政策、违约责任、合同成立与生效、其它事项等进行了约定。《委托经营合同》其中第五条乙方的权利和义务7、“……，甲方在还清购房贷款情况下，乙方在本合同成立五年后随时按原价收购甲方房产。”，第六条利润分配及方式2、“乙方承诺在委托期限内，对产权人的最低年租金不低于总房款8%即14400元／年，……（相关税费自理）。”及3、“……，租金和分红发放时间为次年元月的前十个工作日。”，第八条违约责任4、“乙方如逾期支付甲方收益，除应及时如数补交外，超过15日，须按同期银行贷款利率计算支付延迟支付的利息。”，第九条合同成立与生效1、“本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起成立。”2、“本合同于甲方银行按揭手续办理完成且取得合同项下房屋产权时生效。”，第十条其它事项1、“由乙方约请，黄山徽州文化旅游集团有限公司作为担保人在本合同上签章，如乙方不能按保底14400元／年给予甲方最低回报，届时将由担保人在同等金额范围内承担担保责任。”该合同由原告及两被告签字或盖章确认。合同签订履行后，被告黄山华商山庄酒店管理有限公司因未能按照约定及时支付原告等委托业主的租金，2012年7月5日杭州业主代表向被告黄山华商山庄酒店管理有限公司提出要求解决拖欠的租金及利息，2012年7月19日，被告黄山华商山庄酒店管理有限公司向全体委托经营业主发布了《至全体委托经营业主的函》，就所欠业主租金做出支付计划。但截止诉前，原告华商山庄“溪顶华庭”04幢507室租金只支付至2010年，2011年、2012年租金未付。
同时查明：原告于2004年5月16日付清华商山庄“溪顶华庭”04幢507室房款，黄山徽州文化旅游集团有限公司向原告出具了销售不动产专用发票。2005年10月20日取得《房地产权证》。庭审中，被告黄山华商山庄酒店管理有限公司提出支付租金时应扣除其应代扣代缴的租金税费，华商山庄“溪顶华庭”租金税费为4.16%，原告当庭表示认可并同意被告黄山华商山庄酒店管理有限公司代扣代缴。原告还当庭表示逾期支付的利息计算自次年的2月1日起算。
上述事实有原告身份证复印件、两被告《企业法人营业执照》《组织机构代码证》复印件、原告与被告签订的《委托经营合同》、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司《2012年7月5日就关于杭州业主代表所提事宜解决方案的会议纪要》《至全体委托经营业主的函》复印件、原告《房地产权证》、房屋交款发票复印件及庭审中当事人的陈述等证据证明。
本院认为：原告与被告黄山华商山庄酒店管理有限公司签订的《委托经营合同》系双方当事人真实的意思表示，具有法律效力，合同当事人应当依约全面履行合同约定的义务。本案庭审中被告黄山华商山庄酒店管理有限公司对欠付原告的租金数额无异议，本院予以确认。原告并诉请要求被告黄山华商山庄酒店管理
有限公司回购原告房产的意见，因符合双方合同约定的条件，被告黄山华商山庄酒店管理有限公司应当予以回购。故对原告诉请要求被告黄山华商山庄酒店管理有限公司支付拖欠的租金及按房屋原价回购原告房产的意见，本院应当予以支持。庭审中，原告对被告黄山华商山庄酒店管理有限公司提出的应扣除代缴租金税费4.16%的意见无异议，本院予以确认。被告黄山华商山庄酒店管理有限公司逾期未履行支付租金义务，构成违约，原告诉请被告黄山华商山庄酒店管理有限公司支付逾期支付租金的利息损失的意见，符合双方合同的约定，本院亦应当予以支持。但原告依据年利率6%计算利息的意见，原告未能提交相关证据，对此应依据双方的合同约定参照中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算利息损失，原告当庭表示利息计算自次年2月1日起算，不违反法律及双方合同的约定，本院予以确认。被告黄山华商山庄酒店管理有限公司认为其经营期间一直处于亏损状态，现酒店没有按约支付租金及回购房产的能力，要求依据公平原则和情势变更原则相应调低租金比例及回购价格，不符合法律规定，本院不予采纳。被告黄山华商山庄酒店管理有限公司还辩称原告部分给付租金的诉请超过了诉讼时效的意见，因为依据原告与被告华商山庄酒店管理有限公司签订的《委托经营合同》，被告拖欠原告租金尚在委托期限内，被告黄山华商山庄酒店管理有限公司给付租金的义务属于连续性义务，且庭审中对原告提交的其《2012年7月5日就关于杭州业主代表所提事宜解决方案的会议纪要》及2012年7月19日《致全体委托经营业主的函》复印件，被告虽然认为系复印件不予质证，但对其真实性亦不否认，也未提交相应的反驳证据，该函件中被告黄山华商山庄酒店管理有限公司对拖欠业主的租金做出了支付计划，应视为诉讼时效的中断，故对被告黄山华商山庄酒店管理有限公司辩称原告部分给付租金的诉请超过了诉讼时效的意见，本院不予采纳。原告诉请被告黄山徽州文化旅游集团有限公司承担连带担保责任，共同支付拖欠的租金及支付回购房款的意见，根据合同内容的约定，被告黄山徽州文化旅游集团有限公司对被告黄山华商山庄酒店管理有限公司的担保属于对特定范围内债务的担保，即仅限于支付租金并且属于一般保证，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。故对原告要求被告黄山徽州文化旅游集团有限公司承担保证责任给付租金及利息和支付回购房款的诉请，本院不予支持。据此，案经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第二十一条第一款之相关规定，判决如下：
一、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于判决生效之日起五日内给付原告张建华2011年至2012年的租金共计27601.92元（已扣除被告应代缴的税费）及参照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付租金利息损失至本判决确定的履行之日止（其中2011年的租金13800.96元的利息自2012年2月1日起算、2012年租金13800.96元的利息自2013年2月1日起算）；
二、被告黄山华商山庄酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内回购原告位于黄山市徽州区徽州文化园-
华商山庄“溪顶华庭”04幢507室房屋，支付原告房屋回购款180000元；
三、驳回原告对被告黄山徽州文化旅游集团有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4456元由被告黄山华商山庄酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 胡 国 强
审 判 员 胡 亚 伟
人民陪审员 宋 玉 林
二〇一三年十二月七日
书 记 员 苏华（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。