山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）芝民重初字第23号
原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行，住所地烟台市芝罘区西南河路268号。
负责人张海波，该支行行长。
委托代理人林永健。
委托代理人王云飞，山东鲁通律师事务所律师。
被告王钧仕，职业不详。
被告胡贯涛（系被告王钧仕之夫），职业不详。
被告烟台中大房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人张石泉，该公司董事长。
委托代理人王立华，男，1953年9月24日出生，汉族。
被告山东恒丰担保有限公司，住所地济南市舜耕路17号。
法定代表人吕林林，该公司董事长。
委托代理人李保庆。
原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行诉被告胡贯涛、王均仕、烟台中大房地产有限公司、山东恒丰担保有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2011年1月27日作出（2010）芝民一初字第468号民事判决书，被告烟台中大房地产有限公司不服，提起上诉。山东省烟台市中级人民法院于2012年7月10日作出（2012）烟商二终字第289号民事裁定书，裁定撤销本院（2010）芝民一初字第468号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王云飞、林永健与被告山东恒丰担保有限公司的委托代理人李保庆到庭参加了诉讼。被告胡贯涛、被告王均仕、被告烟台中大房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年11月18日，被告王钧仕与被告胡贯涛以其自被告烟台中大房地产有限公司（以下简称中大房地产）处购买的坐落于烟台市芝罘区辛庄街69号内016、017号、建筑面积共102㎡的房屋提供抵押担保，与我行签订了个人购房借款合同。我行遂于当日向被告王钧仕发放了借款900000元，借期至2015年10月17日止，被告中大房地产与被告山东恒丰担保有限公司（以下简称恒丰担保公司）自愿为被告胡贯涛、王均仕的上述借款提供连带保证责任。两被告取得借款后至今，仅归还了部分借款本息，拖欠借款本金581327.94元及自2010年3月28日后的利息和逾期利息。故请求解除与被告王钧仕、胡贯涛、中大房地产和恒丰担保公司签订的个人购房借款合同；由被告王钧仕和胡贯涛归还借款本金581327.94元及自2010年3月28日至2011年1月20日的利息和逾期利息32563.04元（分别按年利率6.4%和9.6%计算至2011年1月20日）、自2011年1月21日起至判决确定的给付之日止的利息及逾期利息（按合同约定计算）和为实现本案债权支付的一、二审律师费用71100元（47400元＋23700元）；确认我行对两被告抵押的、坐落于烟台市芝罘区辛庄街69号内016、017号房产经变卖或拍卖后之价款享有优先受偿权，不足部分由被告中大房地产与被告恒丰担保公司承担连带保证责任。
被告王钧仕、胡贯涛、中大房地产缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。
被告恒丰担保公司辩称，被告王钧仕和胡贯涛的具体欠款情况我公司不清楚，但原告诉请的罚息利率过高，要求原告降低。
经审理查明，2005年10月18日，被告王钧仕与被告中大房地产在签订的商品房预（销）售合同中约定：被告王钧仕出资购买被告中大房地产开发建设的、坐落于烟台市芝罘区辛庄街69号内016、017号的商品房，建筑面积共102㎡，单价14800元／㎡，总房款1509600元；由被告王钧仕首付609600元，余款900000元办理银行按揭；被告中大房地产应当在2006年10月30日前将取得工程竣工备案表的商品房交付给被告王钧仕；被告中大房地产应在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2005年10月18日，原告与被告王钧仕、胡贯涛、中大房地产和被告恒丰担保公司在签订的A［个商按］字［烟台］行［芝罘区］支行（2005）年［017］号个人购房借款合同中约定：被告王钧仕与被告胡贯涛向原告举借人民币900000元用于购买坐落于烟台市芝罘区辛庄街69号内016、017号的商品房（建筑面积102㎡），借期自当日起至2015年10月17日止共10年，月利率为5.1‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人，按月等额本息还款，若逾期原告则按日万分之二点五五计收罚息，并对两被告未支付的利息计收复利；若两被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，则原告有权提前解除合同，要求两被告归还全部贷款本息；实际放款日与到期日以借款借据为准，两被告不可撤销地授权原告在本合同生效后，以购房款的名义将贷款一次性划入售房者即被告中大房地产在原告处设立的帐户，两被告以坐落于烟台市芝罘区辛庄街69号内016、017号的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括本借款合同项下的借款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用；被告中大房地产和被告恒丰担保公司自愿为两被告的上述借款提供连带责任保证，保证责任的范围包括本借款合同项下的借款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用，保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自借款合同签订之日起至办理正式抵押登记手续之日止。
2005年10月18日，被告王钧仕、被告胡贯涛与被告恒丰担保公司在签订的2005年恒字HYBBE050215号担保合同中约定：被告恒丰担保公司为被告王钧仕、被告胡贯涛与原告签订的A［个商按］字［烟台］行［芝罘区］支行（2005）年［017］号个人购房借款合同项下的借款提供连带责任保证，保证责任的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息及实现债权的其他费用，保证期间以被告王钧仕与恒丰担保公司的贷款银行签订的《保证合同》为准。
上述合同签订后当日，被告王钧仕与被告胡贯涛与原告共同至烟台市房产交易中心办理了贷款购房抵押预登记手续，烟台市房产交易中心向原告出具了贷款购房抵押预登记证明；原告也依约向被告王钧仕与被告胡贯涛指定的账户发放了借款本金900000元。被告王钧仕与被告胡贯涛取得借款后仅归还了部分借款本息，自2006年12月18日始累计超过6个付款期未按时偿还贷款本息。2010年2月，被告胡贯涛、王钧仕最后一次还款。截止到2011年1月20日，被告王钧仕与被告胡贯涛共拖欠借款本金581327.94元及利息和逾期利息32563.04元（分别按年利率6.4%、9.6%计算），也未将抵押之房产交由原告变卖实现抵押权，被告中大房地产和被告恒丰担保公司亦未履行连带保证责任。为实现本案债权，原告委托山东鲁通律师事务所指派律师参加本案诉讼，为此支付了律师费用71100元。
另，本院根据原告的财产保全申请，依法裁定查封了被告王钧仕买受的、登记在被告中大房地产名下、坐落于烟台市芝罘区辛庄街69号内016、017号的商品房两处。
本院所确认的上述事实，有商品房预售合同、个人购房借款合同、抵押物清单、抵押预登记证明、借款借据、担保合同、利息清单、律师费发票、工商材料等为证，还有原告及被告恒丰担保公司的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院开庭审查和认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原告与被告王钧仕、被告胡贯涛、被告中大房地产和被告恒丰担保公司在2005年10月18日签订的个人购房借款合同是各方当事人的真实意思表示，明确约定了合同解除的条件，并办理了房产抵押预登记手续，故该合同有效，对签订合同的各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，原告依约履行了出借人民币900000元给被告王钧仕与被告胡贯涛的义务，两被告取得借款后至2011年1月20日，累计超过6个付款期未偿还借款本息，拖欠借款本金581327.94元及利息和逾期利息32563.04元，亦未将抵押之房产交由原告实现抵押权的证据充分；被告中大房地产及被告恒丰担保公司亦未履行连带保证责任，且至原告起诉之日，该两被告仍处于保证担保期间。现原告请求提前解除其与被告王钧仕、被告胡贯涛、被告中大房地产和被告恒丰担保公司签订的个人购房借款合同，由被告王钧仕与被告胡贯涛共同归还借款本金581327.94元、自2010年3月28日至2011年1月20日的利息和逾期利息32563.04元、按合同约定的自2011年1月21日起至判决确定的给付之日止的利息和逾期利息，以及律师费用71100元，主张确认其对被告王钧仕与被告胡贯涛抵押的房产享有优先受偿权，不足部分由被告中大房地产及被告恒丰担保公司承担连带保证责任之理由正当，本院予以支持。被告恒丰担保公司的抗辩理由于法无据，本院不予采信。被告王钧仕、被告胡贯涛、被告中大房地产经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法决定缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行与被告王钧仕、被告胡贯涛、被告烟台中大房地产有限公司和被告山东恒丰担保有限公司在2005年10月18日签订的个人购房借款合同。
二、限被告王钧仕和被告胡贯涛于本判决生效之日起10日内经本院共同偿还给原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行借款本金581327.94元及利息和逾期利息32563.04元（自2010年3月28日起分别按年利率6.4%、9.6%计至2011年1月20日），同时自2011年1月21日起至本判决确定的给付之日止，按合同约定计算利息和逾期利息给原告。
三、限被告王钧仕和被告胡贯涛于本判决生效之日起10日内经本院共同赔偿给原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行律师代理费用71100元（47400元＋23700元）。
四、确认原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行对被告王钧仕和被告胡贯涛抵押的、坐落于烟台市芝罘区辛庄街69号内016、017号的房屋经变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权，不足部分由被告烟台中大房地产有限公司、被告山东恒丰担保有限公司承担连带责任。
如被告王钧仕、被告胡贯涛、被告烟台中大房地产有限公司和被告山东恒丰担保有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13374元及财产保全费4020元，由被告王钧仕和被告胡贯涛共同负担。因原告已向本院全额预交，故限被告王钧仕和被告胡贯涛于本判决生效之日起10日内经本院支付给原告中国工商银行股份有限公司烟台芝罘支行17394元，并由被告烟台中大房地产有限公司、被告山东恒丰担保有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王建忠
代理审判员 徐小明
人民陪审员 夏德忠
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 赵 帅