上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第381号
告上海金科林业有限公司，住所上海市。
法定代表人金燕，经理。
委托代理人朱咏梅，上海普世律师事务所律师。
委托代理人毛东涛，上海普世律师事务所律师。
被告广东恒茂实业投资有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人关凯旋，总经理。
委托代理人余新全，广东广能律师事务所律师。
原告上海金科林业有限公司诉广东恒茂实业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本案于2015年3月2日立案受理后，先由审判员朱爱东独任审判，于2015年4月1日进行证据交换，后组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告上海金科林业有限公司的委托代理人朱咏梅，被告广东恒茂实业投资有限公司的委托代理人余新权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海金科林业有限公司诉称：2013年12月18日，原被告双方就被告租赁原告位于上海市长宁区安化路XXX弄XX号别墅（以下简称“系争房屋”）签署了《房屋租赁合同》，合同约定租期为10年（自2014年1月1日起至2023年12月30日止，其中免息期自2014年1月1日起至2014年3月15日止），月租金为人民币3.5万元（自第4年起，每年租金环比递增5%），租金为每三个月支付一次，且每期提前十日支付，先付后用。合同同时约定被告逾期交付租金，则每逾期一日，按月租金的5%向原告支付违约金，逾期超过10天的，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告可单方面终止本合同并不再退还已收取的保证金，如给原告造成损失的，被告应负责赔偿原告损失。
合同生效后，原告依约支付房屋，被告却未依约履行支付租金的义务。根据合同约定，被告前两期租金已经分别延误7天（2014年6月5日应付租金10.5万元，实际延误至自2014年6月12支付，2014年9月5日应付租金10.5万元，实际延误自2014年9月12日支付，两次延误支付租金共计14天），违约金总计2.45万元（3.5万元×5%×14天=2.45万元）；本次租金支付日期为2014年12月5日，但被告再次无理由拖欠支付，为此，原告通过电话、短信和微信等方式催讨，均无果，被告至今仍未支付。
综上所述，原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告理应依约及时向原告支付租金。但是，被告却无理由拒不支付租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，故原告诉至本院，请求判令1、判令终止原告被告双方签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付三次延迟交付房租的违约金；3、判令房屋租赁保证金不予退还，赔偿包括再挂牌出租的中介费用暂以5万元计，重新招租直至新租客承租期间租金损失暂以3.5万元／月计算；4、判令被告支付2014年12月5日至合同实际解除期间的房屋租金和利息；5、判令被告恢复租赁房屋原状并赔偿损失；6、判令被告承担本案诉讼费及原告因此支付的律师费用。
庭审中原告变更诉讼请求为1、判令解除原、被告双方签署的《房屋租赁合同》；2、要求被告支付房屋从2014年12月16日至2015年6月15日租金人民币21万元。
被告广东恒茂实业投资有限公司辩称：本案纠纷系原告未整体交付房屋引起，原告与被告于2013年12月18日签订了《房屋租赁合同》，合同1.1明确表示租赁标的是XX号整栋别墅，面积337平方米，根据被告调查，337平方米包括主建筑别墅，别墅门前的两间小房子，被告所租赁的标的物并非只有别墅本身，而是包括了上述位于上海市长宁区安化路XXX弄XX号之全部建筑物及所占用之土地，租金亦是按照整栋别墅的市场租金进行约定和支付的，但被告至今实际上未能使用别墅，租赁别墅之目的不能实现。由于原告没有交付小房子，导致被告装修方案不能实施。在原被告双方交涉后，被告要求原告交付小房子，原告不同意被告的诉讼请求。
经审理查明：系争房屋为公房，原告为公房承租人，全幢建筑面积337平方米，有独用园地。
2013年12月18日，原告上海金科林业有限公司（甲方）与被告广东恒茂实业投资有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，上述合同约定：租赁物业位于上海市长宁区安化路XXX弄XX号整栋别墅，房屋建筑面积337平方米，该物业属于国家保护建筑，甲方向乙方出租该处物业时属三层楼老别墅，乙方未经该物业相关单位审核批准，不得损坏室内外的所有设备、装修，不得进行房屋改建或破坏房屋结构，并保持该物业的清洁，乙方表示同意；该物业租赁期为10年，自2004年1月1日起至2023年12月30日止，其中免租期自2014年1月1日起至2014年3月15日止；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还；该物业月租金为人民币3.5万元整（大写：人民币叁万五仟元整），年租金为人民币42万元整（大写：肆拾贰万元整）；该房屋的租金自本协议签订之日起3年内不变......；该物业采取租金先支付后使用的支付方法，乙方应于合同期内，每三个月支付一次租金，乙方需提前10日以现金或转账方式支付下期租金；首期租金自本合同签订当日支付，租金汇入以下指定帐户：谢爱芳，开户银行：民生银行古北支行，帐号：XXXXXXXXXXXX，汇款时当天通知甲方；租赁合同签订当日，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金人民币7万元（大写：人民币柒万元整）；当乙方有任何拖欠前款所述应付款项的，乙方按拖欠费用总额的5%／日支付滞纳金，拖欠达到10日时，甲方有权收回该物业；乙方应以房屋交接时的现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，但不得破环原物业结构、窗户、外墙和屋顶等，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理结构）办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行。若因乙方未办妥有关手续造成合同终止或解除的，甲方不对装修费进行补偿；租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，费用由乙方承担；乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一日，由乙方按月租金的5%向甲方支付违约金；逾期超过10日的，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方可单方面终止本合同并不再退还已收取的保证金，如给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿甲方的损失；租赁期间，未经甲方同意，乙方擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行的，甲方不退还已收取的租金和保证金，若给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿；租赁期间，出现本合同第5.2条、第5.3条规定情形的，则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止本合同并不再退还已收取的租金和保证金，如给甲方造成损失的，乙方应负赔偿甲方的损失；乙方进行装修的，装修平面图、水管道、热气管道以及电路等隐蔽工程的施工图，需经甲方确认后方可执行，乙方保证按照甲方签字确认的装修平面图，水管道、燃气管道以及电路等隐蔽工程的施工图进行施工，否则，甲方有权终止本协议，同时保证金及已付租金不予退还。
2013年12月27日，原告上海金科林业有限公司与被告广东恒茂实业投资有限公司签订《房屋交接确认书》。原被告双方确认老别墅交接当天，被告已检查了老别墅的建筑质量和装修情况，双方一致认为该物业可正常交接使用，双方对交接房屋无争议。交接书上同时有中介及物业人员的签名。
被告支付了原告租赁保证金7万元，至2014年12月15日止的租金315，000元，公房租金10，447.20元。
被告在原告交付系争房屋后，开始装修，在装修过程中拆除了一~三层部分墙体，同时采用钢结构进行加固，但之后一直处于停工状态。
本案审理过程中原告提出要求被告履行恢复租赁房屋原状的义务，并向法院申请对系争房屋的恢复该案进行司法鉴定，本院委托了上海房屋质量检测站进行鉴定。2015年6月24日，上海房屋质量检测站出具了《司法鉴定意见书》，出具了修复方案。原告预付了鉴定费3万元。
系争房屋为独幢房屋，南面有一花园，花园边界有封闭的围墙。系争房屋入户门在北面，入户门外为小区公共走道，被告所指的两间小房子与系争房屋之间隔着一条走道。
原告自认于2015年6月30日收回系争房屋。
另查明，被告因系争房屋的租赁合同，另案向原告提起诉讼，要求继续履行合同，并返还已支付的租金、保证金等诉讼请求。
上述事实，由房屋租赁合同、房屋交接确认书、付款回单、照片、上海房屋质量检测站司法鉴定意见书及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为：租赁凭证载明安化路XXX弄XX号全幢建筑面积337平方米，有独用园地，是带园地的独栋建筑。原、被告在房屋租赁合同中约定租赁标的物也表述为安化路XXX弄XX号整栋别墅，房屋建筑面积为337平方米。上述租赁凭证和合同均未表述在租赁范围还有其他房屋，而被告所称的两间小房子与系争房屋之间隔着公共通道，与系争房屋并非是一个整体结构，且2013年12月17日，原被告签订了房屋交接确认协议，在交接过程中，被告对租赁标的物未提出任何异议，之后也有支付租金的履约行为。因此，被告的抗辩意见不予采纳，原告已依合同约定完成了房屋交付。
房屋租赁合同约定被告应按时交付房租，逾期超过10天的，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方可单方面终止本合同。被告逾期支付租金，原告可以行使合同解除权，原告自认于2015年6月30日收回系争房屋，本院确认该日为合同解除日。
原告要求被告支付合同解除前2014年12月16日至2015年6月15日租金的诉讼请求，予以支持。
被告返还租赁物应符合可使用状态，虽原告为尽快使用房屋，避免损失扩大而不要求对恢复原状在本案中一并处理，但本案中的鉴定费仍应由被告负担。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告上海金科林业有限公司与被告广东恒茂实业投资有限公司就上海市长宁区安化路XXX弄XX号整栋别墅签订的房屋租赁合同于2015年6月30日解除。
二、被告广东恒茂实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金科林业有限公司2014年12月16日至2015年6月15日房屋租金人民币210，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费人民币30，000元，由被告广东恒茂实业投资有限公司负担。
案件受理费人民币3，900元，由被告广东恒茂实业投资有限公司负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。