贵州省镇远县人民法院
民 事 判 决 书
镇民初字第00187号
原告汪治华，男，1955年8月28日出生，汉族，重庆市永川市人。
委托代理人李撰江，贵州诚合律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告张雪仙，女，1967年10月20日出生，汉族，江西省上饶市人。
委托代理人刘炳辉，黔东南州合力法律事务所法律工作者。代理权限为一般授权。
第三人镇远聚强房地产开发有限责任公司。
法定代表人陈国初，男，系该公司经理。
原告汪治华诉与被告张雪仙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法追加镇远聚强房地产开发有限责任公司（以下简称“聚强公司”）为第三人参加诉讼。本案由审判员吴寿华担任审判长，与审判员张雪、人民陪审员周文琴组成合议庭于2014年7月10日在本院科技法庭公开开庭进行了审理，原告汪治华的委托代理人李撰江、被告张雪仙及其委托代理人刘炳辉、第三人聚强公司法定代表人陈国初到庭参加诉讼，原告汪治华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因聚强公司未付原告工程款110万元，原告于2012年7月向本院起诉，本院经审理作出（2012）镇民初字第333号民事判决书，判令聚强公司在判决生效后十日内给付所欠原告工程款110万元。判决生效后，聚强公司未按判决书履行付款义务，原告遂向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法查封了原告承建的镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面（以下简称7#、8#门面）。2014年3月11日，被告张雪仙向本院提出书面异议，认为其以买卖合同的方式取得了两个被查封门面的所有权，法院的查封是错误的。本院经审查，作出（2014）镇执异字第00002号执行裁定书，中止对7#、8#两个商业门面的执行。同时告知原告，与原判决裁定无关的事项，可以自本裁定书送达之日起十五日内向法院提起诉讼。原告认为，被告与聚强公司于2009年8月23日签订的购买7#、8#门面的商品房买卖合同，违反《中华人民共和国公司法》的有关规定，严重违背诚实信用原则，没有实际交易内容，属于恶意串通损害第三人利益的行为，也是以合法形式掩盖抽逃出资的行为，该民事行为当属无效。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，被告还应当对聚强公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、维持（2013）镇执字第00056-1号执行裁定书，撤销（2014）镇执异字第00002号执行裁定书，继续执行位于镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面；2、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了下列证据材料：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、本院（2012）镇民初字第333号民事判决书复印件，证明原告对聚强公司享有110万元债权及1470元的诉讼费的事实；3、（2014）镇执异字第00002号执行裁定书复印件，证明裁定书事实认定不清，适用法律错误；4、本院2014年3月21日出具的告知书复印件，证明原告依据法定程序提起诉讼。
对原告提交的上列证据材料，本院认定如下：第1、4组证据被告及第三人均无异议，本院予以采信。第2、3组证据系法院生效判决，本院予以确认。
被告没有提交书面答辩，口头答辩称：镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面系被告合法购买的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内提交的证据材料有：1、（2014）镇执异字第00001-1号执行裁定书复印件，证明张雪仙不是判决书当事人，法院不能对其执行；2、（2014）镇执异字第00002号执行裁定书复印件，证明中止执行的裁定是公正公平的；3、住宅专项维修资金专用收据（7#门面）复印件；4、税收缴款书复印件；5、销售不动产统一发票办证联复印件；6、商品房预售合同登记备案表复印件；7、中国建设银行现金交款单复印件；8、住宅专项维修资金专用收据复印件；9、税收缴款书复印件；10、销售不动产统一发票办证联复印件；11、商品房预售合同登记备案表复印件；以上3-11组证据证明被告对门面办有正规手续，是依法使用；12、聚强公司于2009年8月24日开具的编号为3502634、3502633的两份收据复印件，证明被告合法购买房屋；13、股权转让协议书复印件，证明转让协议是符合法律规定的，应受到法律的支持；14、股权转让款支付协议复印件，证明该协议是合法的，受法律保护；15、股东会决议复印件；16、备案通知书复印件；15、16组证据证明该两份协议都没有违反《中华人民共和国公司法》的规定，应受到法律的保护；17、10号楼预付工程款清单复印件，证明当时的商品房是赚钱的，并不存在亏损；18、交接清单复印件，证明向公司办理的内部交接手续；19、欠条复印件，证明公司欠王聚禄、张雪仙的款项；20、承诺书复印件，证明彭以另对王聚禄、张雪仙承诺的还款期限；21、王聚禄代付公司款项目复印件，证明在公司没有钱的情况下，王聚禄私人为公司付了一些款；22、商品房买卖合同复印件，证明该合同是有效的，应得到法院的支持；23、本院（2012）镇民初字第333号民事判决书复印件，证明在该判决内合同是有效的。
对被告在举证期限内向本院提交的证据，本院认定如下：第1、2组证据系法院生效裁定，对其真实性予以确认，但对其证明目的不予采纳，本院执行的并非张雪仙的财产，执行标的的所有权仍属聚强公司。对第3-12组证据，被告提交的购买门面的收款收据，因为当时聚强公司是由被告丈夫王聚禄管理控制，且该收条出具的时间在前，王聚禄、张雪仙与彭以另达成股权转让款支付协议的时间在后，不符合常理，能够认定为是在没有实际收到购房款的情形下出具的收条，不具有客观真实性，其他证据都是以此不具客观真实性的收款收据为基础办理的，因此本院不予采信。第13、15、16、17、18、20组证据属另一法律关系，与本案没有关联性。第14组证据，是被告与彭以另的约定，不能证明被告已经支付购房款，本院不予采信。被告提交的19、21组证据，主张聚强公司欠被告丈夫钱，但是不能以此为由主张充抵购房款，故本院不予采信。对第22组证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予认可。第23组证据并未涉及被告与聚强公司签订的商品房买卖合同，故本院对其证明目的不予认可。
第三人未提交书面答辩状及证据材料，也未作答辩陈述。
经审理查明，原告汪治华为第三人聚强公司垫资修建镇远县粮食局商贸区10号商住楼，第三人未按约定支付给原告工程款，原告遂诉至本院，本院作出（2012）镇民初字第333号民事判决书，判决聚强公司在判决生效后十日内给付汪治华工程款110万元。该判决生效后，聚强公司未按判决书履行付款义务，汪治华向本院申请强制执行，因聚强公司财务账上未反映盈利，本院作出（2013）镇执字第00056-1号执行裁定书查封镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面，被告张雪仙于2014年3月11日以其依据股东转让协议和股权转让款协议并与聚强公司签订商品房买卖合同已经取得7#、8#两个商业门面为由，对执行标的提出书面异议。本院于2014年3月26日作出（2014）镇执异字第00002号执行裁定书，中止对7#、8#两个商业门面的执行。原告收到中止执行的裁定书后，诉至本院，请求：1、维持（2013）镇执字第00056-1号执行裁定书，撤销（2014）镇执异字第00002号执行裁定书，继续执行位于镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面；2、本案的诉讼费用由被告承担。
另查明，2009年9月3日王聚禄（系被告张雪仙丈夫，时任聚强公司法定代表人、总经理）、张雪仙与彭以另达成股权转让协议，协议约定：王聚禄、张雪仙将其在聚强公司的股份转让给彭以另，转让价款100万元，彭以另受让王聚禄、张雪仙股权后，在聚强公司享有50%的股权。同日王聚禄、张雪仙与彭以另就100万元转让款的支付方式达成股权转让款支付协议，约定：一、2009年9月15日前彭以另支付王聚禄、张雪仙转让款人民币20万元，2009年9月30日前支付王聚禄、张雪仙转让款人民币10万元；二、余款70万元由王聚禄、张雪仙购买聚强公司开发建设的10号楼一层的7#、8#两个门面，以彭以另代王聚禄、张雪仙支付购房款的形式抵扣股权转让款70万元。但聚强公司未作账务处理，又未收到彭以另交款。2009年10月15日，镇远县工商行政管理局办理公司股权变更登记，股东由王聚禄、张雪仙、陈国初、王兰变更为陈国初、王兰、彭以另。
再查明，张雪仙于2009年8月23日与聚强公司签订镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面商品房买卖合同（建筑面积分别为49.93平方米和155.3平方米），同年8月24日，聚强公司出具购房款收据两张，金额为159776元（收据编号3502633），金额为434840元（收据编号3502634），收款人为王兰（系陈国初之妻），但张雪仙并未实际支付购房款。张雪仙依据商品房买卖合同于2009年8月23日到镇远县住房和城乡建设局（原镇远县建设局）办理了7#、8#两个门面的商品房预售合同登记备案，同年9月4日，镇远县住房和城乡建设局（原镇远县建设局）盖章确认商品房预售登记备案，但被告至今未办理房屋产权所有证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的情形，人民法院不得查封、扣押、冻结的条件是第三人已经支付全部价款。本案中，被告张雪仙与第三人聚强公司签订商品房买卖合同，购买聚强公司开发建设的镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面，但实际上并未支付购房款，虽然张雪仙、王聚禄在与彭以另签订的股权转让款协议上约定由彭以另代为支付购房款，但彭以另并未代为支付购房款，且其与彭以另关于股权转让款的约定，属另一合同关系，不能以此来免除其在商品房买卖关系中的付款义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”商品房买卖合同本身只能产生债权效力，商品房属于法律规定需要办理过户登记其所有权变动才发生效力的不动产，而张雪仙办理的仅为商品房预售合同登记备案，商品房预售合同登记是行政管理部门通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购买人的利益，其性质与不动产过户登记不同，不能产生物权变动的效力，因此被告并未取得执行标的的所有权。综上，张雪仙虽然与第三人聚强公司签订商品房买卖合同，但并未支付购房款，也没有通过房屋产权登记过户取得所有权，该二门面仍属聚强公司所有，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院可以查封的财产的情形。
《中华人民共和国公司法》第一百四十八条规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：……（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；……”张雪仙与聚强公司签订商品房买卖合同时，是该公司股东之一，其丈夫王聚禄当时担任聚强公司的法定代表人、总经理职务，张雪仙并未提供证据证明其与本公司订立商品房买卖合同是经过股东会同意的，违反了公司法的禁止性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的情形。此外，虽然张雪仙、王聚禄在与彭以另签订的股权转让款协议上约定由彭以另用股权转让款代为支付购房款，但在聚强公司实际并未收到购房款的情形下，被告却已经占有使用了7#、8#商业门面，被告依据商品房买卖合同和股权转让款协议以看似合法的形式取得了所有权属于聚强公司的两个商业门面，但由于彭以另并未支付剩余的70万元股权转让款，也没有代被告支付购房款，7#、8#商业门面却已经从公司资产非法转化为股东的个人财产，被告与聚强公司签订商品房买卖合同实质上是公司股东退股时以合法形式非法抽逃公司资产的行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的以合法形式掩盖非法目的的合同无效的情形。故被告张雪仙与聚强公司签订的购买镇远县新时代商贸步行街10号楼一层的7#、8#两个商业门面的商品房买卖合同因违反了法律的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同，被告张雪仙不能据此取得7#、8#两个商业门面的所有权。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项，《中华人民共和国公司法》第一百四十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销（2014）镇执异字第00002号执行裁定书；
二、许可执行镇远县新时代商贸步行街10号楼一层7#、8#商业门面。
案件受理费60元，由被告张雪仙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。
审 判 长 吴寿华
审 判 员 张 雪
人民陪审员 周文琴
二〇一四年八月十五日
书 记 员 卢玉婷