江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）睢民初字第01494号
原告袁奎，个体户。
原告周月芹，个体户。
二原告共同委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
二原告共同委托代理人刘柏。
被告张学珠（又名张鹏），个体户。
被告邢怀芹，个体户。
第三人马良军，退休职工。
第三人谷正英，退休职工。
第三人马良军、谷正英的共同委托代理人朱品高，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
原告袁奎、周月芹与被告张学珠、邢怀芹，第三人马良军、谷正英撤销权纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法由代理审判员倪泗娟适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，于2014年10月30日、2014年11月18日、2015年1月28日、2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告袁奎、周月芹的共同委托代理人刘柏，被告张学珠、邢怀芹，第三人马良军、谷正英及其共同委托代理人朱品高均到庭参加诉讼；第一次庭审时原告袁奎、周月芹的共同委托代理人周修旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁奎、周月芹诉称：2014年4月25日，原告与被告张学珠、邢怀芹之间签订房屋买卖合同，张学珠、邢怀芹将位于睢宁县睢城镇红叶路金陵御花苑3号楼1单元401室的房屋转让给原告。原告依约定支付35万元购房款，被告张学珠、邢怀芹迟迟不按合同约定交付房屋，办理过户手续。经多次协商未果。事后经查，2014年4月28日，张学珠、邢怀芹将房屋以29万元的低价转让给第三人马良军、谷正英。综上，原告认为被告张学珠、邢怀芹属于以明显不合理低价恶意转让财产给第三人马良军、谷正英，且恶意逃避国家税收。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求撤销被告张学珠、邢怀芹与马良军、谷正英之间签订的房屋买卖合同，被告负担本案诉讼费用及律师费。
被告张学珠、邢怀芹辩称：被告自2011年至2013年期间陆续向原告袁奎借款共计45万元，用于投资厂房建设；后因相关手续不全，造成厂房停工，没能及时收回资金偿还原告袁奎。2014年4月25日，原告周月芹找到被告认识的朱集田念广为45万元借款中的10万元提供担保；当日，被告在田念广、王行军等人逼迫下写了以涉案房屋抵款35万元的房屋买卖协议，并向原告出具了35万元的收条；被告与原告签订的房屋买卖协议实际上是用房屋作为抵押的。该45万元的借款，与原告约定月利率为5%，在每月的14日至18日期间原告都会在早上索要利息，该借款到期日是2014年年底。被告与第三人之间也存在45万元的借款，后用涉案房屋折抵偿还借款本息的，并已将涉案房屋过户至第三人名下。该房屋不存在低价转让，房屋买卖合同的行为不应撤销。
第三人马良军、谷正英陈述意见：第三人购买被告的房屋经相关部门评定后办理了过户手续，房屋评估价款29万元及办理过户的手续均是符合法律规定的；第三人提供的证据足以证明被告张学珠、邢怀芹是以涉案房屋折抵所欠第三人的45万元借款，涉案房屋购买的价格是合理的；本案被告目前仍有丰厚的资产，尚有一个工厂及在建的门面楼房，其资产足以清偿对债权人的债务。综上，原告诉请行使撤销权不符合撤销权行使的主观及客观要件，其诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年4月25日，原告袁奎、周月芹与被告张学珠、邢怀芹签订房屋买卖协议一份，协议主要内容：“甲方自愿将位于金陵御花园1单元3号楼401，房产证丢失，土地证号丢失，出售给乙方袁奎，价格叁拾伍万元。乙方一次性付清，自签订协议之日起，如果甲方出现经济纠纷与乙方无关，本协议自签字后生效。甲方：张学珠、邢怀芹乙方：袁奎、周月芹”。同日，被告张学珠向原告出具收到购房款35万元的收条一份。庭审中，被告张学珠、邢怀芹对上述买卖协议的真实性无异议，但认为其与原告所签订的买卖协议是其向原告借款尚欠35万元，并用涉案房屋进行借款抵押的；该买卖协议是被逼迫所签订。
另查明，被告张学珠分别于2013年3月2日向第三人借款20万元，2013年3月21日借款5万元，2013年4月26日借款10万元，2013年5月17日借款5万元，2013年6月10日借款5万元，合计借款45万元。因被告未有偿还借款，其与第三人达成房屋买卖协议，用涉案房屋折抵借款本息。
2014年4月28日，被告张学珠、邢怀芹与第三人马良军、谷正英在睢宁县房产管理局签订存量房买卖合同一份，合同约定房屋价款为29万元。2014年5月4日，第三人谷正英向睢宁县房产管理局监管账户汇入29万元。2014年5月7日，涉案房屋登记在第三人马良军、谷正英名下。2014年5月12日，监管账户将29万元转入被告邢怀芹的账户。同日，被告邢怀芹将该29万元转入第三人谷正英的账户。
再查明，被告邢怀芹系第三人外甥女，被告张学珠系第三人的外甥女婿。涉案房屋原属于被告张学珠、邢怀芹所有，被告张学珠、邢怀芹目前经营江苏鹏达肥料有限公司，被告邢怀芹系该公司的法定代表人。
诉讼过程中，原告申请对涉案房屋价款进行鉴定，本院依法依法予以准许，并启动鉴定程序。鉴定机构睢宁县价格认证中心出具的鉴定意见为：房屋价款为431033元（290000元约是431033元的67％）。但该物价中心未实际进入涉案房屋内即做出该鉴定结论。此次鉴定，原告支付鉴定费5900元。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖协议》、《收款收据》、《存量房买卖合同》、中国工商银行活期历史明细清单、中国邮政储蓄银行股份有限公司睢宁县支行账户交易明细、评估单、房地产交易契税申报表等证据证实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告袁奎、周月芹认为其作为持有与被告签订的《房屋买卖协议》及35万元购房款收条的债权人，被告与第三人之间的房屋买卖行为，存在以明显不合理低价转移财产，损害其作为债权人利益。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”的规定，撤销权的行使要件从客观要件来说，首先，要求债务人实施一定的处分财产的行为，这种处分行为已发生法律效力，而且债务人因“以明显不合理的低价转让财产”的行为已经或将要严重损害债权人的债权；从主观要件上来说，债务人实施处分行为时或债务人与第三人实施民事行为时具有恶意；再次，本案中原告所主张的被告以不合理低价转让财产的行为，该种情形下的恶意必须以债务人及其第三人在实施交易行为时都具有加损害于债权人的恶意为要件，仅仅一方有恶意是不够的。如果债务人为恶意，而第三人为善意，若允许债权人撤销债务人与第三人的行为，将会直接损害善意第三人的利益，也将会影响到社会正常秩序。
本案中，首先，被告张学珠、邢怀芹与第三人马良军、谷正英约定，用被告所有的涉案房屋折价清偿所欠第三人的45万元借款，其不存在原告所主张的“被告以明显不合理的低价转让财产”的行为；其次，原告未能提供证据证明被告及第三人存在主观上在实施房屋买卖行为时均存在恶意；再次，只有同时具备上述主观及客观条件，才可撤销被告的行为。综上，被告张学珠、邢怀芹与第三人之间的房屋买卖行为，并不符合上述第七十四条所规定的情形，即不存在以明显不合理的低价转让财产，故原告要求撤销被告与第三人之间房屋买卖行为的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告袁奎、周月芹对被告张学珠、邢怀芹，第三人马良军、谷正英的诉讼请求。
案件受理费5650元，由原告袁奎、周月芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
代理审判员 倪泗娟
人民陪审员 宋 浩
二〇一五年五月十四日
书 记 员 陈 倩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。