河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第2644号
原告左林红，市民，住承德市，公民身份号码×××。
委托代理人林森，河北山庄律师事务所律师。
被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司，住所地承德双桥区新兴街北一号（原昊源商城）。
法定代表人杜明坤，职务总经理。
委托代理人张子林，河北蓝岛律师事务所律师。
被告承德市佳佳超市有限公司，住所地承德双桥区银星丽苑地下商业-101、-102、-103、-104、-105、-106号商业。
法定代表人潘保卫，职务董事长。
委托代理人杜振军，住承德市，公民身份号码×××。
原告左林红诉被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司、承德市佳佳超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告左林红及其委托代理人林森、被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司的委托代理人张子林、被告承德市佳佳超市有限公司的委托代理人杜振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告左林红诉称，2006年4月19日，原告与被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司签订了《租赁合同》，原告将其所有的位于鑫佳源商城的12平方米的两西厅租给该公司。合同第七条约定，任何一方违约，对方有权终止合同，违约方按租赁面积每平方米10000.00元赔偿对方。被告从2015年3月开始至现在未向原告支付应支付的租金，原告多次与其索要未果，因此，应承担违约责任。被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司与原告签订《租赁合同》之前于2005年11月16日与被告承德市佳佳超市有限公司签订了《租赁合同书》，在未征得原告同意的情况下就把原告的12平方米的营业厅租赁给被告佳佳超市有限公司，二被告构成共同的侵权行为。该《租赁合同书》明确约定了被告承德市佳佳超市有限公司与原告的直接权利义务关系。因此，应依法依约由二被告承担拖欠租金的违约责任。
综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决：1、依法解除原告与第一被告签订的《租赁合同》，并支付120000.00元的违约金；2、依法由二被告支付租金7980.00元。本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。
被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司（以下简称鑫佳源工贸公司）辩称，2006年4月19日，原、被告双方签订的《租赁合同》没有实际履行。在双方签订合同之前，被告鑫佳源工贸公司与被告承德市佳佳超市有限公司于2005年11月16日签订《租赁合同书》，约定后者租赁鑫佳源商城，该合同第一条第二款明确：由于本商城一楼现有产权属于个人购买的产权面积，由乙方（即承德市佳佳超市有限公司）自己作好返租工作，甲方配合工作。乙方可以以甲方名义签订返租合同，由乙方自己确定租金金额并支付返租租金。事实上，自被告承德市佳佳超市有限公司实际租赁使用鑫佳源商城以来，一直是该被告直接将租金给付原告，被告鑫佳源工贸公司只是起到配合工作。鉴于被告承德市佳佳超市有限公司是实际承租人、租金缴纳者，根据被告与其签订的《租赁合同书》约定，如因佳佳公司原因未按时足额支付一楼租户的年租金，造成矛盾和纠纷，被告鑫佳源工贸公司不承担任何责任，全部由佳佳公司自行承担。而原告收取佳佳公司租金的行为表明，其对佳佳公司与被告鑫佳源工贸公司签订的合同内容是追认和默许的，现佳佳公司未按时给付租金，应当由佳佳公司自行承担责任。
鉴于被告承德市佳佳超市有限公司于2014年10月16日与李海龙、刘涛、许继武签订了委托经营合同，上述三人实际占有、租用本案租赁标的物并负责交纳租赁费，因此，三人与本案存在利害关系，被告鑫佳源工贸公司请求依法追加三人为本案被告参加诉讼，上述三人的违约行为应当与被告承德市佳佳超市有限公司共同承担连带责任。原告主张按每平方米10000.00元计算违约金数额过高，望法院予以降低。综上所述，被告与原告签订的租赁合同没有实际履行，实际承租人是被告承德市佳佳超市有限公司，租金亦为其交纳。原告起诉被告鑫佳源工贸公司没有事实依据，请求人民法院驳回原告对被告鑫佳源工贸公司的起诉。
被告承德市佳佳超市有限公司（以下简称佳佳超市）辩称，原告的第一项诉讼请求与被告佳佳超市无关，不予答辩。原告提出支付租金问题，因被告佳佳超市未与原告签署过任何租赁协议，房租始终由被告佳佳超市交于承德市鑫佳源工贸有限公司，被告佳佳超市与原告之间无租赁关系，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
经审理查明，2006年4月19日，原告左林红与被告鑫佳源工贸公司签订《租赁合同》，双方约定：原告将其所有的位于鑫佳源商城内一楼西2厅租给被告鑫佳源工贸公司使用，套内面积为12平方米；租赁期限自2008年3月1日至2019年12月31日止；租金为每月60.00元／平方米×12平方米×12个月=年租金8640.00元，以后每年每平方米在上一年租金基础上增加租金5.00元，租金支付方式为上交租，每年2月1日前一次性支付一年租金；被告鑫佳源工贸公司租赁后，有权转租或自主经营，原告不得以任何理由和借口干预；合同签订后，任何一方不得违约，任何一方违约，对方有权终止合同，违约方按租赁面积每平方米10000.00元赔偿对方。自2015年2月至今，被告鑫佳源工贸公司仍拖欠原告房屋租赁费。
另查明，2005年11月16日，甲方（被告鑫佳源工贸公司）与乙方（被告佳佳超市）签订《租赁合同书》，约定：甲方同意乙方租赁鑫佳源商城地下室和二、三、四层，由于该商城一楼现有产权全部属于个人购买的产权面积，由乙方自己作返租工作，甲方予以配合，乙方可以以甲方名义签订返租合同，由乙方自己确定租金金额并支付返租租金；合同签订后，租赁一楼时，乙方先给甲方600000.00元资金，为一楼返租户支付租金，以返租租金一年期为准，按实际发生额多退少补，以后每年均照此办理；如遇有产权人不同意返租问题，由乙方自己负责做工作进行处理解决，如因乙方未按时足额支付一楼租户的年租金，造成矛盾纠纷，甲方不承担任何责任，全部由乙方自行承担。
以上事实，有原、被告的诉、辩陈述，《房屋产权证书》、《租赁合同》、《租赁合同书》证实，本院予以确认。
本院认为，原告左林红与被告鑫佳源工贸公司签订的《租赁合同》仅对双方当事人具有法律拘束力，双方应当依照诚实信用原则履行各自的合同义务。事实上，自2015年2月至今，被告鑫佳源工贸公司存在拖欠原告房屋租赁费的情形，其虽主张已与被告佳佳超市签订《租赁合同书》，将自己租赁的原告的房屋又转租给被告佳佳超市使用，且根据双方约定，应当由被告佳佳超市向原告履行给付租金的义务；但根据合同相对性的原则，《租赁合同书》仅在二被告之间发生法律效力，不具有被告鑫佳源工贸公司拒绝向原告支付租金的对抗效力；且根据双方实际约定，租赁一楼时，被告佳佳超市先给付被告鑫佳源工贸公司600000.00元的资金，由被告鑫佳源工贸公司为一楼的出租人支付租金，并以一年期为准，按实际发生额多退少补，以后每年均照此办理，由此可见，向原告履行给付租金义务的一方仍为被告鑫佳源工贸公司。此外，被告鑫佳源工贸公司与被告佳佳超市所签订的《租赁合同书》也不构成对债权、债务的转让，一方面因原告方对该合同，内容并不知情，另一方面即使存在被告佳佳超市代被告鑫佳源工贸公司向原告支付租金的事实，也属于二被告之间的委托代理关系，因其仍是以被告鑫佳源工贸公司的名义向原告履行的给付租金义务，在法律上属于第三人代为履行的情形，故不构成债权、债务的转让，原告有权就被告鑫佳源工贸公司拖欠的租金向其主张权利。
庭审时，原告变更被告鑫佳源工贸公司应向其支付租金的数额为7980.00元，依照双方合同约定，租赁期第一年的房屋租金为8640.00元，因此，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。被告鑫佳源工贸公司存在拖欠原告租金的情形，根据合同约定，被告鑫佳源工贸公司的行为已经构成违约，原告有权与其解除租赁合同，合同解除的时间为起诉状副本送达之日即2015年9月6日。原告另向被告鑫佳源工贸公司主张违约金115000.00元，该主张数额过高，应予调整，违约金的数额可以参照原、被告租赁合同中事前约定的2016年的房屋租金计算，该租金数额应计算为每月100.00元／平方米×12平方米×12个月=14400.00元。被告鑫佳源工贸公司主张应追加案外人李海龙、刘涛、许继武为本案共同被告参加诉讼，因该三人与原告均无合同关系，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告左林红与被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司签订的《租赁合同》自2015年9月6日解除。
二、被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司于本判决生效后十日内一次性给付原告左林红房屋租赁费7980.00元、违约金14400.00元，共计22380.00元。
三、驳回原告左林红的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。
案件受理费2860.00元，由被告承德市鑫佳源工贸有限责任公司负担1860.00元，由原告左林红负担1000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 崔海生
人民陪审员 杨桂琴
人民陪审员 尹晓一
二〇一六年一月十八日
书 记 员 王 芳
附页：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。