北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5922号
上诉人（原审被告）北京金象大药房医药连锁有限责任公司，住所地北京市西城区西直门内大街147号楼2至4层102。
法定代表人石涛，董事长。
委托代理人刘金辉，北京市诺恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祝凤岑，女，1962年6月29日出生。
委托代理人田德祥（祝凤岑之夫），1965年8月27日出生。
原审被告北京聚家基业房地产经纪有限责任公司，住所地北京市西城区新街口西里一区5号楼一层2号。
法定代表人白伟，经理。
上诉人北京金象大药房医药连锁有限责任公司因与被上诉人祝凤岑及原审被告北京聚家基业房地产经纪有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京金象大药房医药连锁有限责任公司（下称金象大药房医药公司）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祝凤岑要求我公司腾房及支付房屋使用费的诉讼请求。事实和理由：1.我公司提出上诉后，已经将涉案房屋腾退给祝凤岑了。2.祝凤岑与北京聚家基业房地产经纪有限责任公司（下称聚家基业公司）之间的《房屋出租委托合同》有关聚家基业公司应向祝凤岑按半年支付租金，如逾期支付租金祝凤岑有权收回涉案房屋的约定，属于委托合同双方当事人就交付委托成果的期限及违约责任的约定，不足以推翻委托合同的性质并据以认定“实为房屋租赁合同”，我公司与聚家基业公司签订的《房屋租赁合同》是祝凤岑作为出租人委托其代理人聚家基业公司代签的租赁合同，祝凤岑是出租人，聚家基业公司是祝凤岑的委托代理人，我公司是承租人，一审判决认定祝凤岑是出租人，聚家基业公司是承租人，我公司是次承租人存在错误。3.祝凤岑与聚家基业公司之间的《房屋出租委托合同》约定委托代理期限从2014年10月19日至2015年10月19日，约定“甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可”。聚家基业公司与我公司签订《房屋租赁合同》的日期是2015年6月29日，在《房屋出租委托合同》约定的委托代理期限之内，聚家基业公司代理签署合同的代理行为有效。4.一审中聚家基业公司表示其未将与祝凤岑不再续签的事实告知过我公司，我公司对此确不知情，聚家基业公司基于祝凤岑的委托与我公司签订合同，已达三次共三年时间，前两次签订合同也是由聚家基业公司代签，前两年租金也都是聚家基业公司代收，本次续签合同前后没人知会我公司，聚家基业公司已无代理权限或者超过代理期限，我公司有理由相信聚家基业公司仍有代理权，本案情形属于表见代理，聚家基业公司的代理行为有效，租赁合同有效，我公司基于租赁合同合法占有使用房屋并已交租金，无须支付祝凤岑房屋使用费，至于聚家基业公司没有把委托结果即租金交付给祝凤岑，属于祝凤岑与聚家基业公司之间的委托合同纠纷，与我公司无关。此外，祝凤岑存在过错，祝凤岑称其与聚家基业公司于2015年4月26日约定不再续约，而我公司与聚家基业公司签订租赁合同的日期为2015年6月29日，直到2015年10月底祝凤岑在向聚家基业公司催讨租金无果的情况下才告知并向我公司主张支付租金或腾退。在2015年6月29日之前如果祝凤岑及时知会我公司，我公司不会与聚家基业公司续签合同。2015年10月底之前，祝凤岑认可聚家基业公司的代理行为有效，认可我公司租用房屋，祝凤岑应向聚家基业公司催讨租金。
祝凤岑辩称，同意原判。
聚家基业公司述称：同意原判。
祝凤岑向一审法院起诉请求：判令：1.聚家基业公司与金象大药房医药公司搬离我的房屋；2.金象大药房医药公司支付从合同到期日2015年10月20日至搬离房屋日的租赁费用（按每月4500元计算）；3.聚家基业公司支付我租赁期间2014年10月20日至2015年10月19日关于出租×××003号剩余的房屋租金14800元；4.聚家基业公司、金象大药房医药公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：位于北京市×××003号房屋系祝凤岑所有的拆迁安置房屋（产权证正在办理中）。祝凤岑与聚家基业公司曾签订《房屋出租委托合同》，祝凤岑将其所有的上述房屋委托聚家基业公司对外出租，合同每年到期续签。2014年10月19日，祝凤岑与聚家基业公司续签《房屋出租委托合同》，该合同内容为：甲方（即祝凤岑）将坐落于北京市×××003号房屋，建筑面积为70平方米，全权委托乙方（即聚家基业公司）独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；委托代理期限共12个月，即2014年10月19日至2015年10月19日；房屋每月租金为人民币4300元，按半年支付；具体付款日期：第一次：2014年10月19日，第二次2015年4月19日；合同期内，房屋租金不再调整……。
在合同履行中，聚家基业公司未按合同约定向祝凤岑交纳房屋租金。2015年4月26日祝凤岑之夫田德祥与聚家基业公司就租赁涉案房屋租金拖欠一事签订《补充协议》，协议约定：房屋委托出租合同期满后，乙方（即田德祥）收回自用，不再续租；自本协议签订之日起至合同期满，甲方（即聚家基业公司）在无乙方书面授权签字的情况下，乙方无权对上述房屋做出任何决定……。
2015年6月25日，聚家基业公司与金象大药房医药公司签订《房屋租赁合同》，该合同亦为续签合同。合同约定，聚家基业公司将×××003号房屋租赁给金象大药房医药公司居住使用，每月租金为4500元，租赁期限自2015年8月28日至2016年8月27日，租金交付方式为年付。合同签订后，金象大药房医药公司即将全年租金54000元及相关税金交付给聚家基业公司。
2015年10月19日，祝凤岑与聚家基业公司签订的《房屋出租委托合同》期限届满，双方未续签合同。现涉案租赁房屋仍由金象大药房医药公司占用至今。
2015年10月30日，聚家基业公司向祝凤岑出具欠条，写明：“今有北京聚家基业房地产经纪有限责任公司白伟欠×××003房租（从2015年4月19日至2015年10月19日）已付壹万壹仟元整（￥11000元），未付壹万肆仟捌佰元整（￥14800元）于2015年12月30日前归还。”
一审中聚家基业公司承认祝凤岑起诉的事实和理由，同意祝凤岑诉讼请求。金象大药房医药公司以其与祝凤岑存在租赁合同关系且已交纳房屋租金为由，不同意祝凤岑的诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。祝凤岑与聚家基业公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。该合同虽然名为委托合同，但合同中有关聚家基业公司应向祝凤岑按半年支付租金，如聚家基业公司逾期支付租金，祝凤岑有权收回涉案房屋的约定，符合房屋租赁合同的法律特征，故应当认定本案《房屋出租委托合同》的性质实为房屋租赁合同。合同中有关祝凤岑全权委托聚家基业公司独家代理涉案房屋出租事项的约定，应当理解为祝凤岑作为出租人，同意聚家基业公司将涉案房屋转租。上述《房屋出租委托合同》签订后，聚家基业公司与金象大药房医药公司于2015年6月25日签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给金象大药房医药公司。金象大药房医药公司依约向聚家基业公司交纳了房屋租金，该《房屋租赁合同》与《房屋出租委托合同》系相互独立的房屋租赁合同关系。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋。祝凤岑与聚家基业公司签订的《房屋出租委托合同》于2015年10月19日期限届满，双方未续签合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。现祝凤岑要求聚家基业公司、金象大药房医药公司腾退房屋，理由正当，法院予以支持。关于祝凤岑的第二项诉讼请求主张的租赁费用，实际应为房屋使用费，金象大药房医药公司自2015年10月20日起占用涉案房屋已无合法依据。祝凤岑请求负有腾退义务的次承租人金象大药房医药公司支付逾期占有使用费，理由正当，法院予以支持，房屋使用费的计算标准参照聚家基业公司、金象大药房医药公司签订的租赁合同约定租金标准确定。金象大药房医药公司支付的租金超出其应付的租金数额，可另案起诉，主张向聚家基业公司追偿。关于祝凤岑主张聚家基业公司支付合同期内欠租14800元一节，聚家基业公司认可欠款事实，并同意偿还，法院不持异议。判决：一、北京聚家基业房地产经纪有限责任公司及北京金象大药房医药连锁有限责任公司自判决书生效后七日内将北京市×××003号房屋腾退交还祝凤岑收回；二、北京金象大药房医药连锁有限责任公司自判决书生效后七日内按照每月四千五百元的房屋租金标准向祝凤岑支付自二○一五年十月二十日至实际腾房之日之止的房屋使用费；三、北京聚家基业房地产经纪有限责任公司自判决书生效后七日内向祝凤岑支付《房屋出租委托合同》期限内所欠租金一万四千八百元。
本院二审期间，各方当事人均认可2016年6月6日金象大药房医药公司将涉案房屋腾空交还祝凤岑。
本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为：一审判决后，2016年6月6日金象大药房医药公司将涉案房屋腾空交还祝凤岑，基于新的事实，一审判决第一项已无实际意义，本院予以撤销。
根据各方当事人的诉辩意见，另鉴于二审中腾房日期已经确定，本院认为二审的焦点问题在于金象大药房医药公司应否向祝凤岑支付2015年10月20日至腾房日即2016年6月6日期间的房屋使用费。本院就此分析如下：
第一，关于祝凤岑、聚家基业公司、金象大药房医药公司之间法律关系的性质。
从祝凤岑与聚家基业公司签订的《房屋出租委托合同》看，由聚家基业公司向祝凤岑支付房屋租金，祝凤岑并不向聚家基业公司支付佣金或相关服务费用。从聚家基业公司与金象大药房医药公司签订的《房屋租赁合同》看，合同显示甲方系聚家基业公司，乙方系金象大药房医药公司，并未将祝凤岑列为该合同关系的一方当事人，金象大药房医药公司亦无证据表明聚家基业公司在与金象大药房医药公司签订《房屋租赁合同》时系以祝凤岑委托代理人的身份进行，且《房屋租赁合同》约定的租金标准与《房屋出租委托合同》约定的租金标准并不相同，《房屋租赁合同》项下的租金由金象大药房医药公司向聚家基业公司直接支付而非支付给祝凤岑。根据上述对合同内容的分析以及合同实际履行情况，本院认为，虽然祝凤岑与聚家基业公司签订的合同在名义上为出租委托合同，但实际上聚家基业公司与金象大药房医药公司签订的《房屋租赁合同》并不能约束祝凤岑，祝凤岑与金象大药房医药公司未形成直接法律关系，祝凤岑与聚家基业公司之间系房屋租赁合同关系，聚家基业公司与金象大药房医药公司之间系转租关系。金象大药房医药公司主张聚家基业公司系祝凤岑的委托代理人、金象大药房医药与祝凤岑之间存在直接的租赁合同关系，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于金象大药房医药公司基于代理关系主张聚家基业公司与其签订《房屋租赁合同》时聚家基业公司有代理权限、聚家基业公司的行为构成表见代理，本院亦不予采信。
第二，关于金象大药房医药公司向聚家基业公司支付的2015年10月20日至2016年8月27日期间的费用与祝凤岑主张的2015年10月20日至2016年6月6日期间的房屋使用费之间的关系。
根据查明的事实，2015年10月19日祝凤岑与聚家基业公司之间的租赁合同关系届满，双方未续签合同，故双方之间租赁关系终止，而聚家基业公司与金象大药房医药公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2015年8月28日至2016年8月27日，其中2015年10月19日以后的部分超出了聚家基业公司的租赁期限，且祝凤岑对超出部分不予追认，故超出部分的约定无效，2015年10月20日起金象大药房医药公司占用房屋没有合法依据，金象大药房医药公司应向祝凤岑支付房屋使用费。金象大药房医药公司向聚家基业公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间的费用系金象大药房医药公司与聚家基业公司之间的法律关系，对祝凤岑没有法律约束力，故金象大药房医药公司向聚家基业公司支付2015年10月20日至2016年8月27日期间费用的情节不构成金象大药房医药公司拒绝向祝凤岑支付2015年10月20日至2016年6月6日期间的房屋使用费的合法理由，本院对于金象大药房医药公司上诉关于其已交租金的意见不予采纳。
一审判决金象大药房医药公司按照每月4500元的标准向祝凤岑支付2015年10月20日至实际腾房之日的房屋使用费并无不当，鉴于腾房日期已经确定，本院对使用费数额予以明确，对一审判决第二项予以变更。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1820号民事判决第三项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1820号民事判决第一项；
三、变更北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1820号民事判决第二项为：北京金象大药房医药连锁有限责任公司自本判决生效之日起七日内向祝凤岑支付自二○一五年十月二十日至二○一六年六月六日的房屋使用费三万四千零五十元；
四、驳回祝凤岑其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费411元，由北京聚家基业房地产经纪有限责任公司负担85元，由北京金象大药房医药连锁有限责任公司负担326元（均于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费651元，由北京金象大药房医药连锁有限责任公司负担（已交纳234元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年八月十八日
书 记 员 祝 石