吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第149号
上诉人（一审原告）：姜维俊，男，1961年6月3日生，汉族，吉林市金地房地产开发有限公司经理，住吉林省吉林市船营区。
委托代理人：陈士忠，北京锋锐律师事务所律师。
委托代理人：彭云川，北京锋锐律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：周阿珍，女，1982年10月3日生，汉族，个体业主，住吉林省永吉县。
被上诉人（一审被告）：国映红，男，1977年2月17日生，汉族，吉林省大和房地产开发有限公司经理，住吉林省永吉县。
被上诉人（一审被告）：吉林省大和房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市朝阳区。
法定代表人：任志刚，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司，住所：吉林省永吉县。
负责人：宋爱丽，该分公司经理。
上诉人姜维俊因与被上诉人周阿珍、被上诉人国映红、被上诉人吉林省大和房地产开发有限公司（简称大和公司）、被上诉人吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（简称国泰分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（简称吉林中院）（2013）吉中民一初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。姜维俊的委托代理人陈士忠、彭云川，周阿珍参加诉讼。本案现已审理终结。
姜维俊一审诉称：姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因姜维俊申请财产保全，吉林中院于2012年11月23日作出（2012）吉中民二初字第98-3号民事裁定书，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇阳光丽景小区的部分车库。吉林中院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号民事调解书。姜维俊申请执行，周阿珍提出执行异议，吉林中院作出（2013）吉中执外异字第76号执行裁定书。姜维俊认为法院对涉案房屋进行查封时，工程并未竣工，未交付周阿珍实际占有、使用，也没有办理任何登记，该车库仍属国泰分公司所有，周阿珍对讼争房屋不享有实体权利，不能阻却法院执行。故诉请：1．许可对吉林省永吉县口前镇阳光丽景小区5号楼11号车库执行；2．周阿珍承担一切诉讼费用。
周阿珍一审辩称：周阿珍合法购买了涉案车库，并占有使用，故应驳回姜维俊的诉讼请求，停止对涉案车库的执行。
国映红、大和公司、国泰分公司一审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
一审法院查明：姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因姜维俊申请诉讼财产保全，吉林中院于2012年11月23日作出（2012）吉中民二初字第98-3号民事裁定书，查封了国泰分公司开发的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区包括涉案车库在内的部分车库。后经吉林中院主持调解，姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红就民间借贷纠纷一案达成调解协议，吉林中院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号民事调解书，确认姜维俊对大和公司、国泰分公司享有债权，国映红对其中部分债权承担连带给付责任。在该调解书生效后，大和公司、国泰分公司未能履行调解书确定的还款义务，姜维俊向一审法院申请执行。因周阿珍提出执行异议申请，吉林中院作出（2013）吉中执外异字第76号执行裁定书，裁定中止对涉案车库的执行。姜维俊不服该裁定，向一审法院提起诉讼。
2012年7月23日，周阿珍与国泰分公司签订认购协议书。约定以单价每平方米5200元，总价106132元购买5号楼11号车库。周阿珍缴纳了购房款和相关入户费用、办理了入户手续，并实际占有使用至今。
2011年10月10日，永吉县人民政府房地产管理处向国泰分公司颁发了永吉房预字第20110074号《商品房预售许可证》，该份许可证记载：预售单位为国泰分公司，预售楼宇名称为国泰阳光丽景3号楼，预售面积为住宅40套3405.2平方米、网点8套765.99平方米、车库7套236.99平方米。
一审法院认为：本案争议焦点是周阿珍作为案外人对执行标的物主张权利是否能够阻却法院的强制执行。经审查，周阿珍提供的商品房买卖合同、商品房证照代办预收费用清单、入户费用结算单、供热费发票以及物业维修管理基金收款收据等证据可以证明其在法院查封之前就已经购买并实际占有涉案车库。姜维俊认为周阿珍不能提供正式的不动产发票，并据此认为周阿珍购房及实际占有房屋时间存在虚假的主张不能成立。开具不动产发票系开发商应当履行的重要合同义务，开发商未能及时履行产生的后果不能由购房者承担。姜维俊认为周阿珍取得、占有车库存在虚假依据不足，故对姜维俊关于许可对涉案车库继续执行的请求不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决驳回姜维俊的诉讼请求。案件受理费100元，由姜维俊负担。
姜维俊不服一审判决，提起上诉。请求依法改判许可对吉林省永吉县口前镇阳光丽景小区5号楼11号车库继续执行。其主要事实和理由如下：
周阿珍所出示的证据不足以说明其购买涉案车库的真实性。1．姜维俊所提交的证据证明力强，足以认定本案事实和姜维俊所主张的事实，但一审法院却忽视姜维俊提交的合法有效的证据，未予采纳。2．周阿珍所提交的证据存在众多疑点。《商品房买卖合同》只具有预售性质，认购协议具有预约性质，它不能替代作为本约的买卖合同。并且周阿珍未提供正式发票，也未举证证明购房款的缴纳及来源情况。《商品房（证明）代办预收费用》、供热费发票等证据都不能直接证明周阿珍实际占有涉诉车库，房屋交接应当由双方确认的交接清单。3．姜维俊提交的新证据即永吉县城乡建设档案馆提供的《情况说明》足以证明周阿珍所谓的实际占有涉案车库是虚假的。4．依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结未办理过户登记手续的房产需要同时满足三个条件：一是第三人已经支付全部价款；二是第三人对房屋实际占有；三是第三人没有过错。而本案并不同时具备上述三个条件，甚至一个条件都不具备。
周阿珍辩称：涉案车库是在2012年7月23日购买的，当时就签订了黄皮的合同，购房款以现金形式直接交给了大和公司。曾经索要过发票，但大和公司没有给出具。大和公司当时就交付了车库，一直使用至今。当时阳光丽景工程的包工头赵旭能够证明购买车库的过程。
二审审理过程中，姜维俊向法庭出示了2014年9月19日永吉县城乡建设档案馆出具的《情况说明》，该《情况说明》记载“经查询，吉林市永吉县口前镇阳光丽景小区3号楼、5号楼、6号楼、13号楼，至今尚未在我单位办理竣工验收备案登记”。证明涉案车库所在楼房至今未竣工，更未办理竣工验收备案登记，根本不具备交付使用的条件；依建筑法、城市房地产管理法关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定，周阿珍与国泰分公司所签署及办理的各项缴费、入户等手续违反了法律禁止性规定，应为非法的无效手续。
周阿珍对这份证据的真实性、关联性、合法性均提出异议，认为永吉县城乡建设档案馆不能查明确定建设工程的实际情况；城乡建设档案馆无权确认事实并出具该证明；证据没有证人签字；工程虽然没有竣工验收，但已经实际使用，应视为已经验收。
本院经审理查明：国泰分公司与周阿珍签订的是《商品房买卖合同》，其落款时间为2012年7月23日。
周阿珍提交的《商品房（证照）代办预收费用》中记载：房源号为5#－11；房款合计为106132元；面积为20.41平方米；代收费用项目包括查档费、产权证工本费、产权交易费、契税、土地证代办费，总计7596元。并注明“该费用是代办公司代收，全程办理业主房产证照”。落款时间为2012年7月23日，但加盖的公章系吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司财务专用章。出具给周阿珍的收款收据上载明的收费项目及数据同《商品房（证照）代办预收费用》的记载内容相同，且加盖有代办公司（永吉县君安房屋信息服务有限公司）财务专用章。
周阿珍提交的《入户费用结算单》中记载：房源（车库）号为5#－11；测绘面积为20.41平方米；住房总价为106132元；已收款为106132元；应补房款（退）项目为空白；代收费用为物业专用维管资金，共980元。落款时间为2012年7月23日，其上加盖的公章亦是吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司财务专用章。但出具给周阿珍的物业专项维管资金收据上加盖的是国泰分公司的财产专用章。
国泰分公司收取了周阿珍物业费171元，并向其出具了收款收据，其上记载客户名称为周阿珍、5#－11车库，落款时间为2012年7月23日。周阿珍交纳了涉案车库2012－2013年度和2013－2014年度供热费。根据发票记载，其交纳时间分别为2012年10月12日和2013年10月4日。
另查明：购房户、回迁户等已经入住涉诉的国泰阳光丽景小区，使用相关房屋。
吉林中院（2012）吉中民二初字第98－3号民事裁定确认5号楼已取得预售许可证（永吉房预字第20110032号）。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，正如当事人所主张的，本案的核心问题是能否适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，认定周阿珍所主张的权利足以阻却对涉诉车库的执行。
从本案查明的事实来看，周阿珍向法庭所举的《商品房买卖合同》是标准制式的商品房买卖合同，合同中的双方当事人、所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等内容明确具体，因此该合同是当事人之间签订的本约合同，而非预约合同。
虽然《商品房（证照）代办预收费用》和《入户费用结算单》上加盖的是吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司财务专用章，而非国泰分公司的公章，但在与《商品房（证照）代办预收费用》相对应的收款收据上加盖有代办公司（永吉县君安房屋信息服务有限公司）财务专用章。在与《入户费用结算单》相对应的收款收据上加盖了国泰分公司的公章。同时考虑到国泰分公司与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县西阳分公司均系吉林省大和房地产开发有限公司所属分公司。因此，可以认定《商品房（证照）代办预收费用》、《入户费用结算单》和相应的收款收据体现的是国泰分公司的意思表示。不能因国泰分公司混乱使用公章而否定周阿珍应当享有的权利。周阿珍虽然没有提供购房发票，但其所提供的《入户费用结算单》中注明已收款为106132元，与《商品房买卖合同》约定的价款和付款方式吻合，应当认定周阿珍已经交纳了全部购房款。
周阿珍已经在签订《商品房买卖合同》的同时，向代办公司交纳了办理产权证照的相关费用，体现出周阿珍在主观上希望办理产权证照的意愿，在客观上积极履行了办理证照的行为，故对至今未办理产权证照，并无过错。
从周阿珍交纳供暖费用和物业管理费的情况来看，其时间均发生在人民法院查封涉诉车库之前，故应认定周阿珍在人民法院查涉之前已经实际占有、使用涉诉车库。
综上，周阿珍在人民法院查封之前，就与国泰分公司签订了《商品房买卖合同》，全额交纳了购房款，并实际占有使用涉诉车库，且对未能及时办理产权证照并无过错，因此周阿珍主张的权利可以阻却对涉诉车库的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由姜维俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
审 判 员 吴 梅
代理审判员 杜 鹃
代理审判员 王 亮
代理审判员 刘 阳
二〇一四年十月十七日
书 记 员 李 镇