山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并商终字第83号
上诉人（一审原告、反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司（原山西汇森投资有限公司）。
法定代表人杜妍，董事长。
委托代理人董洁琳，山西鼎正律师事务所律师。
委托代理人张列卿，女，太原汇森房地产开发有限公司副总经理。
被上诉人（一审被告、反诉原告）太原市欧麦尔食品有限公司。
法定代表人李新文，董事长。
委托代理人陈文亮，北京德恒（太原）律师事务所律师。
上诉人太原汇森房地产开发有限公司与被上诉人太原市欧麦尔食品有限公司合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2013）迎商初字第16号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人太原汇森房地产开发有限公司委托代理人董洁琳、张列卿，被上诉人太原市欧麦尔食品有限公司委托代理人陈文亮到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审查明，2013年1月24日，经太原市工商行政管理局核准，“山西汇森投资有限公司”名称变更为“太原汇森房地产开发有限公司”。2006年6月14日，被告太原市欧麦尔食品有限公司与山西天客隆天龙超市有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于本市桃园北路101号，使用面积650平方米，所租后院房屋及仓库270平方米由被告使用，租赁期限为2006年4月1日至2011年3月31日止。2011年4月2日，山西汇森投资有限公司与被告签订《场地租赁协议书》一份，约定：租用场地位于太原市桃园北路101号9栋一层、二层，建筑面积774平方米，临建仓库面积126平方米；租用费：总计154000元∕15个月，其中前3个月租用费26000元，后12个月租用费128000元；租用期暂定为三年三个月。2012年4月1日，山西汇森投资有限公司与被告再次签订《场地租赁协议书》一份，约定：租用场地位于太原市桃园北路101号9栋一层、二层，建筑面积774平方米，临建仓库面积126平方米；租用费（不含税）128000元∕年；场地租用及其他费用支付期限与方式：租用期暂定为一年，期满产权人同意继续提供租用时重新签订协议；协议解除条件：1、租用人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。2、租用人在租用场地进行违法活动的。3、由于不可抗力，或产权人对场所实施房地产开发等，本协议自动终止，剩余租用费退还给租用人，不再负担其他赔偿及责任，租用人必须无条件按产权人要求限期撤场，未按协议约定撤离所造成全部损失均由租用人负担；违约责任：租用人逾期交付租用费的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六支付欠缴使用费的滞纳金，租用人单方面解除合同的，剩余租用费不予退还，造成的损失由租用人自行负责；本协议期限2012年4月1日起至2013年3月31日止。同日，山西汇森投资有限公司和太原市欧麦尔食品有限公司又签订《房屋租赁合同》一份，约定：租用房屋位于太原市桃园北路101号9幢一层、二层，建筑面积774平方米，临建仓库面积126平方米；租金：（不含税）32000元／年；租金支付期限与方式：承租人租期暂定为一年，本合同签订时按月支付租金，下期租金须提前30天支付，合同期满出租人同意续租时重新签订协议；合同解除的条件：（1）、承租人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。（2）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途的。（3）、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的。（4）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房用途、装修、转租的。（5）、承租人在出租房屋进行违法活动的；违约责任：（1）、承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六，支付欠缴租金的滞纳金。（2）、承租人单方面解除合同的，剩余租金不予退还，造成的损失由承租人自行负责。（3）、租期未满前，承租人需提前退租的，须提前60天书面通知出租人，并征求出租人的同意，否则应承担违约责任，剩余租金不予退还。（4）、由于不可抗力，或出租人统一规划，对租用物场所实施房地产开发等，出租人需提前60天通知承租人，本合同自动终止，剩余租金退还给承租人，出租人不负担任何赔偿及其他责任，承租人必须无条件按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。本合同期限从2012年4月1日起至2013年3月31日止。2012年10月25日，山西汇森投资有限公司与太原市欧麦尔食品有限公司签订《解除合同结算单》，其内容为：乙方承租的甲方桃园北路101号标的建筑房屋被太原市列入太原市桃园北路101号旧城改造项目范围，为配合太原市旧城改造总体工作，甲乙双方经友好协商同意解除合同。本结算清单系双方解除合同后及费用结清的凭证。本结算清单自双方签字、盖章之日起，双方租赁合同解除。双方基于合同的权利义务终止。乙方租赁期间的债权债务和相关事宜均由乙方承担，与甲方无关。在该《解除合同结算单》中“备注”栏写有“租金已交至2012年9月30日”、“11月20日以前搬走”，“租金、水电及其它”栏为空白。2012年12月21日，太原市欧麦尔食品有限公司向山西汇森投资有限公司出具《关于动迁进行情况的说明》，其内容为：我公司在9月份接到终止合同的通知后，立即进行积极的搬迁准备工作。目前已选好新的厂址，由于冬季装修困难，进展缓慢，为了不影响汇森的整体开发，我们决定边改造边生产。旧厂现已全面停产，并已搬出部分设备，在新厂址进行简单的生产，目前生产能力只相当原有生产能力的一半。食品生产有其特殊性和复杂性，先期投入很大，加上换新址后原有的生产许可证自动作废，需重新申请，税务也需重新登记，形成了三个困难，一是资金投入大，二是超市因发票问题不给结款，三是新的生产能力没有形成，产出不高。因此，希望贵公司体谅我们因搬迁作出的牺牲和形成的困难，暂缓先期电费的收取，待我公司经营正常后再行处理。我们正加快搬迁进度，认真配合，保证不影响贵公司的整体改造时间。原告提供的太原市发展和改革委员会并发改投字（2010）192号《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》的复印件载明：太原市旧城改造领导组办公室：你办并旧改字（2010）6号文收悉。为改善城市居民的居住环境，提高生活质量，经研究，同意你办对桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期准备工作。原则同意你办在城市总体规划的指导下，委托编制控制性详细规划报规划部门审定，并确定改造区域用地范围、项目性质，明确改造项目的容积率、绿化率等规划设计条件。根据规划确定的范围，尽快开展现有地段调查摸底工作，按照有关政策规定，制定相应的拆迁及安置方案，以便于在规划确定之后，确保拆迁安置工作顺利进行和保持社会的稳定。原告提供的太原市旧城改造领导组办公室《关于桃园北路101号旧城改造项目改造范围的说明函》的复印件载明：市规划局：按照市政府对《山西汇森投资有限公司“关于迎泽区桃园北路101号片区旧城改造开发项目申请”的报告》的批示，市发改委下达了《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》，该项目有关规划设计方案已报送贵局，现就其改造范围说明如下：该项目位于桃园北路西侧，以桃园四巷分为两个地块：地块一四至范围为：东起桃园北路、西至省水利水电科学研究院西墙；南起水西关街、北至桃园四巷；地块二四至范围为：东起桃园北路、西至桃园四巷北二条；南起桃园四巷、北至桃园三巷。根据被告申请，太原市中级人民法院法庭科学研究中心委托山西博诚资产评估事务所对被告2012年11月至2013年3月因搬迁而造成的经济损失进行了评估，其鉴定结论为：1021786.78元。
原审法院认为，山西汇森投资有限公司和太原市欧麦尔食品有限公司经协商达成合意，于2012年4月1日签订了《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》，作为合同标的物组成部分的临建仓库未办理不动产所有权登记或者经相关主管部门批准建设，合同中关于该部分的约定无效，其他约定未违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照有效约定享有合同权利并履行合同义务。关于合同解除问题。双方约定的合同期限从2012年4月1日起至2013年3月31日止。2012年10月25日，山西汇森投资有限公司向太原市欧麦尔食品有限公司发出解除合同通知并于同月29日签订《解除合同结算单》，此时合同期限尚未届满。原告提出解除合同的理由为本案租赁标的物涉及“旧城改造”，但其提供的文件不足以证明存在“旧城改造”已进入实施阶段、已确实不能按约定期限履行合同，合同应当予以解除的情形，且至今该条件也未成就，故其并不享有合同解除权，其利用房屋权利人的优势与被告订立《解除合同结算单》，造成被告经济利益的重大损失，使得双方享有的权利和承担的义务严重不对等，符合有关显失公平的构成要件，该《解除合同结算单》应予撤销。原告解除合同的行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。关于原告主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费。因原告仅就该项主张提供了自行制作的情况说明，而未提供其他证据予以佐证，且由于原告违约提前解除合同，使得双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常履行，故其主张不予支持。关于被告反诉主张的损失问题。因具有资质的鉴定评估机构已经对相关事实作出了结论，故被告的经济损失应以此认定。故判决：1、原被告双方于二〇一二年四月一日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议书》关于临建仓库部分的约定无效。2、撤销原被告双方签订的《解除合同结算单》。3、原告（反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿被告（反诉原告）太原市欧麦尔食品有限公司损失人民币一百零二万一千七百八十六元七角八分。4、驳回原告太原汇森房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉受理费二千四百一十一元、反诉受理费七千四百七十三元、保全申请费五千元及鉴定费一万元由原告负担。
太原汇森房地产开发有限公司上诉称，1、一审认定上诉人违约与事实不符。（1）、一审已认定了被上诉人承租的标的物列入旧城改造范围；（2）、上诉人已按照《通知》配合相关部门开始了前期的准备工作；（3）、本合同所涉及土地是否进入旧城改造的实施阶段并不是判断上诉人违约的条件。2、一审撤销《解除合同结算单》系适用法律不当。（1）、《解除合同结算单》系双方真实意思的表示；（2）、《解除合同结算单》不符合显示公平的构成要件。3、一审支持被上诉人要求承担损失的依据不足。4、一审不支持上诉人诉讼请求错误。（1）、上诉人的诉讼请求有事实依据。（2）、无效的房屋合同也须支付房屋占有使用费。故要求撤销一审判决，判决支持其上诉请求；诉讼费由对方承担。
太原市欧麦尔食品有限公司辩称，1、上诉人不具有解除合同的条件。2、双方签订的合同结算单明显显失公平，依法应予撤销。3、上诉人解除合同的行为属于根本违约，上诉人应承担赔偿责任。4、上诉人主张被上诉人支付数额没有任何依据。故要求维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张提前解除合同主要理由是依据太原市发展和改革委员会并发改投字（2010）192号《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》及“关于桃园北路101号旧城改造项目改造范围的说明函”两份文件，但该两份文件所体现的核心内容主要是调查摸底、规划设计、报请等前期的准备工作，但直到本院开庭时上诉人太原汇森房地产开发有限公司也没有相关的规划、建设、拆迁等具体的实施文件和方案，因此上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张提前解除合同的依据和理由不能成立。上诉人太原汇森房地产开发有限公司利用房屋权利人的优势地位与被上诉人太原市欧麦尔食品有限公司订立《解除合同结算单》，造成被上诉人太原市欧麦尔食品有限公司经济利益的重大损失，使得双方享有的权利和承担的义务严重不对等，符合有关显失公平的构成要件，该《解除合同结算单》应予撤销。上诉人太原汇森房地产开发有限公司应当对其提前解除合同的违约行为承担相应的违约责任，原审对此认定正确。上诉人太原汇森房地产开发有限公司没有足够的证据否定法院委托相关鉴定部门所做的“太原市欧麦尔食品有限公司搬迁经济损失鉴定报告”，也没有针此“鉴定报告”提出重新鉴定的申请，故原审以该“鉴定报告”的鉴定结论为依据，确定上诉人太原汇森房地产开发有限公司向被上诉人太原市欧麦尔食品有限公司赔偿的经济损失正确。关于上诉人太原汇森房地产开发有限公司在原审时主张租金、场地使用费及滞纳金、水电费的问题，一是由于上诉人太原汇森房地产开发有限公司仅就该项主张提供了单方制作的情况说明，二是由于上诉人太原汇森房地产开发有限公司违约提前解除合同，而根据当事人陈述以及公安机关的“调派出动单”等，可以说明当事人之间因此不断的协商、甚至争执的过程，这致使得双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常的履行，因此对上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费不应支持，原审对此认定适当。综上，原审对本案认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费9884元，由上诉人上诉人太原汇森房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 郝文晋
审判员 孙广金
二〇一四年六月二十五日
书记员 李晶晶