河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终601号
上诉人（原审原告）：马书克，男，汉族，1950年7月4日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人马书克因与被上诉人常高雅，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2016）豫04民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马书克的委托诉讼代理人于燿铭，被上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。牛学民经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马书克上诉请求：撤销一审判决，改判支持马书克的诉讼请求；案件受理费由常高雅负担。事实和理由：1、人民法院查封涉案房产之前，马书克已经与华丰园开发公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并缴纳了全额购房款，虽因郏县房管局及华丰园开发公司原因导致产权登记未能办理，但马书克已经购买并占有涉案房屋至今，马书克在涉案交易中并无过错，其权益应得到保护。2、马书克、华丰园开发公司之间属于物权关系，而常高雅、华丰园开发公司、牛学民之间属于一般债权债务关系，依据物权大于债权原则，马书克对涉案房产享有优先权，且涉案房产是不是马书克名下唯一住房不能作为定案依据。
常高雅辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，马书克没有其名下无其他居住房屋的证明，支付房款也没有银行转款记录，对登记在华丰园公司名下的商品房提出的异议不应得到支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园开发公司述称，同意马书克的上诉意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
马书克向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）A座1单元16层04（西北户）房屋的强制执行；2、常高雅承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决书生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；�二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。被查封房屋含马书克异议中的A座1单元16层04（西北户）房屋，马书克以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016�3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回马书克等56人的异议。马书克提起本案诉讼。
诉讼中马书克向一审法院提交其与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》一份，合同约定，出卖人：平顶山市华丰园房地产开发有限公司，买受人：马书克。合同内容：马书克购买华丰国际广场A座1单元16层1604（西北户）房屋一套。房屋面积为131.54平方米，单价2281.54元/平方米，总金额300114元。合同自签订之日起生效，双方还约定了其他合同事宜。马书克向一审法院提交2013年3月2日其向华丰园开发公司转账208550元的银行转账凭证一份。华丰园开发公司于2013年3月2日向马书克出具收到8550元公共维修资金专项费用收据一份，于2013年3月2日向马书克出具收到购房款300114元的收据一份。
一审法院另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更�业名称为华丰园开发公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是马书克就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。马书克对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，马书克具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称马书克不具备本案主�资格，一审法院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。该法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记薄时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。马书克与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》，合同内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中马书克交纳了本案房屋的全部购房款，但马书克未提供房产管理部门出具的其名下无其他用于居住的房屋的证明。故马书克的诉讼请求不符合上述法律及司法解释的规定，在本案执行标的上的权利不足以排除执行，其要求停止执行的诉讼请求理由不足，不能成立。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。马书克提交的证据不足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以马书克与华丰园开发公司虽签订商品房买卖合同，但房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的理由成立，予以采纳。但马书克与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》有效，对该诉争房屋已交部分款项，对其合法利益在执行时应优先保护。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第�十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：驳回马书克的诉讼请求。案件受理费100元，由马书克负担。
本院二审期间，马书克提交了平顶山盛世菲特实业有限公司出具的2016年、2017年物业费及垃圾清理费收据四张，并出示了涉案房屋钥匙，拟证明华丰园开发公司已向其交付了涉案房屋。对上述证据，华丰园开发公司无异议，常高雅称对收据真实性无异议，但物业公司出具的上述收据并未注明费用系马书克交纳，同时马书克所出示的钥匙也不能证明就是涉案房屋的钥匙。
对上述证据，本院认证如下：常高雅对于马书克所提交收据的真实性并无异议，该收�虽未注明相关费用系马书克交纳，但收据上标明的房号系涉案房屋，而且华丰园开发公司作为房屋出卖方，也认可其已经向马书克交付了房屋，对上述收据，本院予以采信。
本院查明事实除与一审法院相同之外，另查明：1、华丰园开发公司向马书克交付了涉案房屋。2、2015年11月18日华丰园开发公司向郏县房产管理局出具的情况说明，该情况说明的主要内容为“我公司开发的郏县华丰国际广场项目，现实际认购及原签订合同房号与房管局房号不一致，因此问题，我项目各项房产手续无法正常办理，望贵局给予帮助解决”。
本院认为，本案争议焦点系马书克对于案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条分别规定了无过错不动产买受人物权期待权�及房屋消费者物权期待权的保护条件，本案中，马书克2013年与华丰园开发公司签订了《商品房买卖合同》，并全额交纳了购房款，上述签订合同、交纳房款的行为均早于一审法院作出裁定对涉案房屋予以查封的日期2015年5月19日，但因马书克未提供无房证明，一审法院认定其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的保护条件并无不当，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条上述两个条文虽然适用于不同情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记在该房地产开发企业名下的商品房，同时符合了第二十八条所称的“登记在被执行人名下的不动产”与第二十九条所称的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，一审法院没有审查本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护条件，便径行驳回马书克的诉讼请求不当，本院予以纠正。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条也规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中马书克已经交纳了全额房款，华丰园开发公司向马书克�付了涉案房屋，对于涉案房屋，马书克虽未装修入住，但已经可以实际控制、管理，且根据2015年11月18日华丰园开发公司向郏县房产管理局出具的情况说明显示，涉案房屋过户登记等手续无法正常办理的原因系实际认购及原签订合同房号与房管局房号不一致，并非马书克自身原因，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的保护条件，马书克享有足以排除执行的民事权益。
综上，马书克的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2016）豫04民初219号民事判决；
二、不得执行本案执行标的，即：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司开发的位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）A座1单元16层04（西北户）房屋。
二审案件受理费100元，由常高雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关晓海
审 判 员 梁培栋
代理审判员 郑 征
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 谢步步