山东省金乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0828民初134号
原告:济宁沃德建设工程有限公司。
法定代表人：肖作震，总经理。
委托代理人：程相伟（特别授权），山东××律师事务所律师。
委托代理人:郝东军（特别授权），男，1968年5月10日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。
被告：冯某某，男，1984年9月10日出生，汉族，农民。
被告：周某某，女，1985年12月18日出生，汉族，农民。
被告：于某某，男，1968年1月18日出生，汉族，农民。
三被告共同委托代理人：刘罡（特别授权），山东××城律师事务所律师。
原告济宁沃德建设工程有限公司诉被告冯某某、周某某、于某某债权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理。依法由审判员王红旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁沃德建设工程有限公司的委托代理人程相伟、郝东军,被告冯某某及冯某某、周某某、于某某的委托代理人刘罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济宁沃德建设工程有限公司诉称，金乡县化雨镇淳集新型农村社区工程由原告负责建设。两被告冯某某、周某某系夫妻关系，两被告选择的房屋坐落于淳集社区11号楼3单元4层东户。在办理手续时，两被告应向原告缴纳建房款为136632元，只缴纳了部分建房款，下欠房款67940元没有缴纳，双方于2014年10月3日签订了书面协议书，明确约定自本协议签订之日起如超过6个月，如两被告不付清下欠建房款，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息，并由被告于某某承担连带保证责任。两被告一直没有付款，现依法提起诉讼，请求判令被告冯某某、周某某共同支付建房款67940元及利息30000元（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清为止）；被告于某某对上述债务承担连带清偿责任；因诉讼引起的各项费用由被告负担。
被告冯某某、周某某、于某某共同辩称，本案实质是商品房买卖合同，对于本案所涉房屋原告不具备合法的所有权，原告应提供房地产开发经营许可证、商品房验收合格证等证据证实对本案所涉房屋具有合法的开发经营权及出售权，如不能提供上述证据，本案合同应系无效合同，被告同意将该房屋退还给原告，并要求原告将房款退还给被告。同时，本案所涉房屋具有严重质量瑕疵，严重危及居住人的生命安全，根本不符合房屋交付条件，即便本案合同有效，被告也享有先履行抗辩权。
经审理查明，2009年4月16日，项目方金乡县化雨乡人民政府（现已更名为金乡县化雨镇人民政府）与开发方原告济宁沃德建设工程有限公司签订金乡县化雨乡淳集新型农村社区建设合同一份，双方约定：金乡县化雨乡人民政府为原告提供《新型农村社区和农村住房建设扶持政策》文件，保证做好征地和搬迁工作，保证杜绝零星插建，保证施工环境，积极引导群众入区购买，并负责为该项目房产的购买者和集资户办理集体土地使用证及房产证（费用由购买者和集资户负责）；原告负责垫付农户搬迁补偿资金，由金乡县化雨乡人民政府负责从土地增减挂钩补偿资金中置换为购房款。2010年2月8日，金乡县人民政府颁布了关于同意霄云社区等13个新型农村社区规划的批复（金政字[2010]6号），批复同意“一、原则同意霄云镇霄云社区等13个新型农村社区规划”，该批复的附件13个新型农村社区规划方案名单中包括《化雨乡淳集社区修建性详细规划》。
2010年6月25日、10月30日，承包人原告济宁沃德建设工程有限公司与发包人金乡县化雨乡淳集村民委员会签订建设工程施工合同各一份，双方约定原告承包化雨乡淳集社区住宅建设工程，资金来源为“住户集资和沃德公司自筹资金”。2010年11月23日，金乡县规划局认为本案工程符合城乡规划要求，为本案工程颁发了乡字第3708282010-035号乡村建设规划许可证。上述工程，2014年9月份竣工。2014年10月1日，原告开始为参与集资建房的村民办理上房手续，并以成本价与村民应得的补偿资金增减挂钩进行结算。2014年10月3日，被告冯某某、周某某办理上房手续时，扣除其应得的补偿款68692元后，尚应支付原告垫付款67940元，双方为此签订协议书一份，其内容为：“协议书甲方：济宁沃德建设工程有限公司乙方：冯某某丙方：（担保方）于某某为明确甲、乙、丙三方之间的权利义务关系，经三方协商达成如下协议：乙方的房屋位置：淳集社区11号楼三单元四层东户；面积：129.15平方米；应缴款136632元；已缴房款68692元；还欠房款67940元。1、甲方应于本协议签订之日为乙方提供上述房屋。2、自本协议签订之日起5日内，若付清全部房屋欠款，只缴纳本金，不支付利息；自本协议签订之日起6个月内，以房屋欠款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；自本协议签订之日起6个月后，以房屋欠款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息；自本协议签订之日起满12个月，若不能将房屋欠款及利息缴纳完毕，由金乡县人民法院强制执行，直至本息全部付清为止。3、为保证该欠款的顺利缴纳，丙方自愿为乙方担保，担保方式：连带责任担保。甲方:济宁沃德建设工程有限公司（印章）代理人石可信乙方：冯某某周某某（签名捺印）身份证号××丙方：于某某身份证号××2014年10月3日”。同日，被告冯某某、周某某向原告出具欠条一份，内容为：“欠条今欠济宁沃德建设工程有限责任公司淳集社区回迁安置房款67940元，大写陆万柒仟玖佰肆拾元。欠款人（手印）冯某某周某某2014年10月3日”。被告冯某某、周某某均系金乡县化雨镇淳集村民委员会的村民，二被告系夫妻关系，上述协议书和欠条上“冯某某”的名字系周某某代签。后因被告未能向原告支付拖欠的房款，原告遂诉讼来院。
另查明，2015年9月22日，金乡县化雨镇淳集村民委员会出具关于淳集社区建设情况的说明，其内容为：“2009年度开始，金乡县化雨镇人民政府实施新型农村淳集社区工程项目，经市、县有关部门对村民进行座谈，征求意见，并经村委、党支部及村民代表研究通过，由济宁沃德建设工程有限公司作为承建单位与金乡县化雨镇淳集村民委员会签订了建设工程施工合同，由济宁沃德建设工程有限公司代我们村民委员会建设新型淳集社区村民住宅，资金来源为企业垫资与村民集资（村民原房屋评估补偿款）相结合的形式，由济宁沃德建设工程有限公司垫资具体建设。淳集社区所占用土地均属集体用地，居民房屋确权手续由政府到时统一办理。建成后的住宅楼由济宁沃德建设工程有限公司以成本价与村民增减挂钩补偿资金（村民原房屋评估补偿款）直接进行结算，实行多退少补的原则，所结算房款用于支付济宁沃德工程有限公司垫资的各项费用。特此说明！金乡县化雨镇淳集村民委员会（印章）二〇一五年九月二十二日”。同日，金乡县化雨镇人民政府与金乡县化雨镇新型农村社区建设指挥部共同出具了关于淳集社区建设情况的说明，其内容为：“淳集社区是金乡县化雨镇人民政府按照国家和省市县城乡建设用地增减挂钩和‘两区同建’工作部署，实施的新型农村淳集社区工程项目。由济宁沃德建设工程有限公司先期垫付建设资金，建成后的住宅楼由济宁沃德建设工程有限公司以成本价与村民增减挂钩补偿资金直接进行结算，实行多退少补的原则。原村民住宅面积大小不一，补偿数额就不一样，村民选购的社区住宅楼面积大小不一，所需社区内购房款数额就不同。对于村民原住宅面积小、房屋质量差的，补偿资金就少。如本户在社区新购房面积大，则原补偿金额不足的，需补足新购房差额部分。淳集社区所占用土地均属集体用地，居民房屋确权手续由政府到时统一办理。特此说明！金乡县化雨镇人民政府（印章）二〇一五年九月二十二日金乡县化雨镇新型农村社区建设指挥部（印章）二〇一五年九月二十二日”。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的济宁市委市政府关于加快新型农村社区建设的实施意见、金乡县人民政府关于同意霄云社区等13个新型农村社区规划的批复、乡村建设规划许可证、标书、建设工程施工合同、建设合同、房地产普查表、房屋宅基补偿清单、协议书、欠条、收款收据、关于淳集社区建设情况的说明，被告提交的现场照片等证据在卷为凭，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据金乡县人民政府关于同意霄云社区等13个新型农村社区规划的批复和金乡县规划局为本案工程颁发的乡村建设规划许可证，可以认定涉案房屋建设工程是符合规划的新型农村建设项目。原告济宁沃德建设工程有限公司分别与金乡县化雨镇人民政府签订的金乡县化雨乡淳集新型农村社区建设合同，与金乡县化雨镇淳集村民委员会签订的建设工程施工合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方约定由原告垫资建设涉案工程，资金来源为“住户集资和沃德公司自筹资金”，结合金乡县化雨镇淳集村民委员会认可的“建成后的住宅楼由济宁沃德建设工程有限公司以成本价与村民增减挂钩补偿资金（村民原房屋评估补偿款）直接进行结算，实行多退少补的原则，所结算房款用于支付济宁沃德工程有限公司垫资的各项费用”的内容，可以认定金乡县化雨镇淳集村民委员会已将其与村民结算房款的债权转让给原告。原告与金乡县化雨镇淳集村民委员会签订的建设工程施工合同，对金乡县化雨镇淳集村民委员会的全体村民均具有法律约束力，被告冯某某、周某某系金乡县化雨镇淳集村民委员会的村民，其应依照上述合同享有相应权利，并履行相应义务。原告按照约定先行垫资建设房屋，其将房屋交付使用后，即应获得向使用人主张受让债权的权利。被告冯某某、周某某上房时扣除其原房屋、宅基评估等补偿款后，下欠原告房屋建设款67940元，至今未能偿还，事实清楚。由于被告冯某某与被告周某某系夫妻关系，被告周某某代替被告冯某某与原告签订协议书的行为，处分的是二人共同的家庭事务，属于家事代理行为，并不违反法律规定，该协议对被告冯某某亦应有法律效力。因此，原告要求被告支付房屋建设款67940元的诉讼请求，理由充分，本院应予以支持。原、被告约定的自协议签订之日起逾期6个月未付清欠款的，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期还款利息，实际为被告违约时应当支付的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，被告应按同期银行贷款利率的1.3倍向原告支付逾期还款6个月之后的欠款利息。被告于某某自愿为被告冯某某、周某某的上述欠款提供连带责任担保，符合有关法律规定，其应承担相应的担保责任。被告辩称本案是商品房买卖合同，原告不具有商品房开发资质，故原、被告间的合同属于无效合同，该辩解与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告关于原告交付的房屋有严重质量瑕疵的辩解，证据不足，本院亦不予以采纳，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告冯某某、周某某于本判决生效之日起十日内偿付原告济宁沃德建设工程有限公司建房款67940元并支付违约金（违约金均以67940元为基数，按银行同类贷款利率，自2014年10月3日起计算至2015年4月3日为止，按银行同类贷款利率的1.3倍，自2015年4月4日起计算至本判决指定的履行期间届满之日为止）。
二、被告于某某对上述第一项偿付款项承担连带清偿责任。
三、驳回原告济宁沃德建设工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2249元，减半收取1125元，由被告冯某某、周某某、于某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 王红旭
二〇一六年五月十六日
书记员 王忠良
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。