江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿城民初字第0490号原告韩宏君。委托代理人金勤虎，江苏正四方律师事务所律师。被告宿迁市金陵置业有限公司。法定代表人杨绪荣，该公司总经理。委托代理人陈兴、严彩霞，江苏祥盛律师事务所律师。原告韩宏君诉被告宿迁市金陵置业有限公司(以下称金陵置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，由审判员沈金龙适用简易程序程序于2015年3月30日、5月6日公开开庭审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年6月17日再次对本案公开开庭审理。原告韩宏君（第二、三次未到庭）及其委托代理人金勤虎，被告委托代理人陈兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩宏君诉称：原告于2009年11月24日购买被告开发的位于宿迁市项里街道果园明珠新城小区10幢2单元304室房屋（普通住宅），原告付清全部购房款并入住。入住后发现被告虽然收取管道天然气建设费，但被告并没有为住户安装天然气管道，包括管道天然气主管接口至住宅用户进户的IC卡气表。宿迁市物价局【政府信息公开告知书】宿价办发（2014）第1号公告，披露2010年1月份，明珠新城小区10号楼进行了成本认证，开发商已经将管道天然气建设费计入成本。为此，开发商有义务为住户安装天然气管道。另根据宿迁市物价局、建设局联合下发的文件宿价工【2008】103号文规定：普通住宅每户2500元（含IC卡气表），普通住宅管道天然气建设费包含在商品房价格内，由开发企业支付。开发企业不得在商品房销售价格之外向业主另收取管道天然气建设费。开发企业将管道天然气建设费计入成本进行核算和申报，管道天然气建设费计入成本后，开发企业委托中油管道天然气有限公司对管道铺设、挂表一次性施工到位，在房屋交付使用后尽快实现供气。综上，由于被告将管道天然气建设费计入成本进行核算和申报并进行成本认证，原告已经在购房款中向被告交付了管道天然气建设费，被告收取管道天然气建设费后有义务安装天然气管道而拒不安装，这于法于理均相悖，故请求判令被告为原告安装天然气管道【包括天然气管道主干管接口至住宅用户进户的IC卡气表（含IC卡气表）】。后在诉讼中，原告增加一项替代请求：如被告不能自行安装，请求判令被告给付2500元管道天然气建设费。被告金陵置业辩称：1、2005年，宿迁市下发关于加强市区住宅小区燃气管网配套建设的通知【宿建发【2005】103号】，决定加强对市区住宅小区天然气管网配套建设，但也明确市区范围为北至运河，南至南环路，西至西环路，东至东环路。本案中明珠新城小区在南环路以南，不在强制要求管网配套范围内。明珠新城小区在规划设计施工审图以及验收中都没有管道天然气这一项，而整个明珠新城小区通过了市建设局组织的规划设计审查、图纸审查、验收审查。如果被告没有按照市政府规定进行施工和交付，市建设局不会让明珠新城小区投入使用，而实际上明珠新城小区建设符合相关文件的规定，通过了交付验收；2、原被告在购房合同中没有约定管道天然气建设费，被告也没有向原告明确收取该笔费用，合同价款的构成在合同中列的很明确，只有商品房按建筑面积计算的总价和储藏室的总价，不包含管道天然气建设费；3、按照市政府旧小区改造规定，现在被告没有和燃气公司签订合同，但是照样燃气公司去铺设管道，就是因为整个小区纳入了市政府新的文件规定中，这就表明燃气公司没有按照2014年前一定要签订合同才能施工的要求去做，也就是表明应按照2014年旧小区改造工程的新的文件规定去铺设管道；4、被告建设小区时，物价成本认证没有信息公开栏所说的燃气成本认证，在开发后期，物价局要求必须确认燃气成本认证才能通过整个房价的认证系统，如不填燃气成本，房价的认证系统无法通过，但是物价局对于该小区适用成本认证以后的房屋销售价格不是原被告双方买卖合同约定的价格。双方约定的实际成交价远远低于物价局批准销售的价格，因此，原被告双方不是按照物价局核算的价格进行买卖商品房的，所以原被告买卖的商品房应以建设主管部门验收合格为标准，而该验收程序中没有燃气。综上，明珠新城小区在规划和建设时适用宿建发【2005】103号建设局的文件规定，现在，既然市政府已经纳入旧小区改造，就应该按照旧小区改造的新的文件施行，故请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：原被告于2010年2月24日（双方在合同中未注明签字日期，该时间为合同备案时间）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的明珠新城（该小区位于宿迁市环城南路以南的项里街道果园居委会）10幢2单元304室房屋，合同约定房屋建筑面积为120.64平方米。合同第四条约定，商品房价款按照建筑面积计算，合同总价分别由以下部分组成：1、商品房价款；2、太阳能热水器价款；3、天然气安装费；4、储藏室价款。其中，按建筑面积计算该商品房单价为人民币每平方米2608元，总金额314629元；储藏室单价每平方米1050元，总金额28161元；太阳能热水器价款0元；天然气安装费0元。综上，该商品房总价为342790元。2014年12月9日，宿迁市物价局依明珠新城小区业主委员会申请作出宿价办发（2014）第1号-公告，主要内容为：“明珠新城业主委员会：您好！本单位已收到您的政府信息公开申请，现根据《中华人民共和国政府信息公开条例》和有关价格法律法规，对您申请的内容答复如下：明珠新城小区项目在我局共进行了三次成本认证，具体如下：认证年份楼号天然气是否计入成本2009年10月份14#-16#、18#-20#、22#-24#未计入2010年1月份1#-12#、21#计入2011年10月份13#、17#、13#b、17#b计入特此公告。二〇一四年十二月九日”。现原告以被告将天然气成本计入房屋成本认证，但却未为涉案房屋安装管道天然气等为由，诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：2009年5月7日，被告金陵置业取得明珠新城小区施工图设计文件审查合格书。2009年6月20日，被告金陵置业取得明珠新城小区建设工程规划许可证。2011年6月24日，小区取得房屋建筑工程竣工验收备案表。明珠新城小区10号楼在施工图纸中未设计天然气管道，其后在实际施工中也没有进行天然气配套设施建设。2010年1月19日，被告就明珠新城1#、5#、9#、10#、11#、12#的商品房销售价格向宿迁市物价局进行了备案。备案商品房价格为：每栋楼均价位2600元/㎡，最高价1-5楼分别为2518元/㎡、2578元/㎡、2888元/㎡、2508元/㎡、2508元/㎡。物价局签署意见为：已到我局备案，开发企业要执行明码标价和“一价清”制度。2010年1月20日，宿迁市价格认证中心出具宿房本认字【2010】02号商品房成本认证技术报告，对明珠新城1-12#、21#进行了商品房成本认证，认证结果为单位开发成本为1883.51元/平方米（含管道天然气建设费每户2500元）。2013年5月9日，宿迁市人民政府办公室发文《市政府办公室关于下达市区燃气设施三年建设任务的通知》（宿政办发【2013】90号），决定要在2015年底前达到市区居民小区管网配套全覆盖，该通知计划明珠新城小区在2014年底计划完成燃气安装配套。现该小区内的燃气管道网已经铺设完成，只要业主交付2500元费用，燃气公司便可将燃气管道安装至住户室内，并开通燃气。再查明：2005年6月8日，宿迁市建设局发文《关于加强市区住宅小区燃气管网配套建设的通知》（宿建发【2005】103号），发文对象为：各县区建设局及房地产公司等。主要内容为：一、从2005年7月1日起，市区（北至运河，南至南环路，西至西环路，东至东环路）范围内新建住宅小区必须配套建设管道燃气设施，管道燃气设施与住宅主体工程应同时设计、同时施工、同时竣工验收。二、自2005年7月1日起，建设单位报送的新建住宅小区施工图设计文件应包括相应燃气庭院管网。无燃气庭院管网设计内容的施工图不予核发《江苏省建筑工程施工图设计审查批准书》。通过图审，未按施工图要求配套建设管道燃气设施的，工程竣工验收不予备案。2005年8月5日，宿迁市物价局和宿迁市建设局联合发文《关于管道天然气建设工程、材料费的批复》（宿价工【2005】60号）。发文对象是宿迁中油管道天然气有限公司。主要内容为：对居民用户，收费统一名称为“民用管道天然气建设工程、材料费”，试行收费标准为：已建成小区为每户2500元（IC卡气表），新建小区按每平方米房屋建筑面积25元收取，计入房价，不再向居民另行收取。管道天然气建设工程、材料费为企业经营性收费，收费标准试行一年。该文自2005年8月10日起执行。2007年12月6日，宿迁市建设局印发《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》（宿建发【2007】290号），该文件第二条规定，本办法适用范围为：凡在本市城市规划区范围内开发建设的住宅居住区、居住小区、居住组团等住宅项目。第六条规定，住宅项目具备下列条件，并经有关单位认可，方可交付使用。其中第五项为：燃气管道纳入城市燃气管网。暂无条件的，应当完成室内外和我小区内的燃气管道铺设。2011年4月I日，宿迁市施行《宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案管理办法（试行）》，废止了上述文件规定。2008年8月8日，宿迁市物价局和宿迁市建设局联合发文《关于管道天然气建设收费有关问题的通知》（宿价工【2008】103号），发文对象为：中油管道燃气公司和市区各房地产开发企业。主要内容为：为了规范管道天然气收费行为，根据省物价局、建设厅《关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见》等文件规定，以及市区部分开发企业和用户意见，对市区管道天然气建设收费的有关问题通知如下：一、收费名称及收费性质。收费名称统一为“管道天然气建设费”，包括管道燃气主干接口至各住宅用户进户的IC卡气表（含IC卡气表）之间的所有费用。收费性质为经营服务性收费。二、收费标准。普通居民住宅，每户2500元（含IC卡气表）。三、普通居民住宅、别墅住宅管道天然气建设费，包含在商品房价格之内，由开发企业支付；开发企业不得在商品房销售价格之外，向业主另外收取管道天然气建设费（2005年8月10日前已通过图纸审查合格小区，管道天然气建设费由申请安装的住户承担）。四、规范商品房建设成本认证工作。各开发企业在核算和申报房屋成本价格认证时，应将天然气建设费纳入成本构成进行核算和申报，价格认证机构出具成本认证报告也必须包含天然气建设费用。五、天然气建设费计入房价后，中油管道燃气有限公司对管道铺设、挂表应一次性施工到位，并创造条件，在房屋交付使用后尽快实现供气。各开发企业和中油管道燃气有限公司应及时结算建设费用。该文件从2008年8月10日起执行，在此之前开发企业和燃气公司已经签订合同的，天然气建设费仍按照宿价工【2005】60号文件执行。2008年10月20日，宿迁市物价局和宿迁市建设局联合发文《关于印发的通知》（宿价服【2008】126号），主要内容有：普通住宅试行政府指导价，房地产开发企业在价格主管部门核定的基准价与浮动幅度内确定销售价格，试行成本认证和销售价格审核制度。代办费用必须在购房合同中予以明确，未经有权部门批准的收费项目和未在合同中标明的收费项目，购房者有权拒绝交纳。管道天然气安装费和太阳能安装费用作为服务性费用，由开发企业代办，并在商品房买卖合同中约定。该文件自2008年11月1日起执行。2008年12月25日，江苏省物价局发文《省物价局贯彻落实省政府的通知》（苏价服【2008】400号），主要内容为：从2009年1月1日起暂停执行对普通商品住宅销售前的价格审批，给企业充分的自主定价权利。2009年7月3日，宿迁市物价局发文《关于暂停执行的通知》（宿价服【2009】69号），主要内容有：根据《省物价局贯彻落实省政府的通知》（苏价服【2008】400号）和市有关文件精神，决定暂停执行市物价局、市建设局《关于印发的通知》（宿价服【2008】126号），同时明确如下：一、做好商品房成本认证和销售价格备案工作。普通住宅价格管理放宽后，开发企业根据市场情况自主定价，应在商品房获得销售许可之前，按规定履行商品房成本认证手续，并将销售楼盘的销售价格报市物价局备案。价格部门要加强对房地产开发企业发布虚假销售价格等违规行为的监管工作，适时发布城区分地段各类住宅房价的平均水平，引导消费者理性购房，开发企业理性开发，市场理性确定土地出让价。二、严格执行商品房销售价格“一价清”制度。对面对全体业主的水、电、太阳能、管道天然气、有线电视等配套设施价格和收费项目均应纳入房价，不得在房价以外收取。三、认真落实商品住房明码标价制度。上述事实有《房屋买卖合同》、政府信息公开告知书、市区商品房销售价格备案表、建设工程规划许可证、江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书、宿迁市市区房屋建筑工程竣工验收备案表、物价局和建设局的相关文件以及原被告陈述在卷佐证，足以认定。本案争议焦点为被告收取的房价款中是否包含管道天然气建设费，被告是否有义务为原告安装天然气管道（包括管道天然气主干管接口至住宅用户进户的IC卡气表）或向原告支付2500元管道天然气建设费。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原被告之间的商品房买卖合同关系属于普通的民商事活动，双方的权利义务首先应当依据双方签订的合同确定，除非有法律和行政法规的强制性规定，否则不得强加给合同当事人任何合同外义务。一、合同是当事人之间的法律，原告要求被告安装天然气管道首先应当考量双方签订的合同对此有无约定。本案中，原被告双方签订的《房屋买卖合同》依法成立且合法有效，故原被告双方均应按照合同的约定享有权利并履行各自的义务。在该商品房买卖合同中，原被告双方未就被告为原告安装天然气管道（包括管道天然气主干管接口至住宅用户进户的IC卡气表）进行任何的约定。同时，该合同第四条约定：“商品房价款按照建筑面积计算，合同总价分别由以下部分组成：1、商品房价款；2、太阳能热水器价款；3、天然气安装费；4、储藏室价款。其中，按建筑面积计算该商品房单价为人民币每平方米2608元，总金额314629元；储藏室单价每平方米1050元，总金额28161元；太阳能热水器价款0元；天然气安装费0元。综上，该商品房总价为342790元。”。根据该第四条的约定，被告收取的原告购房款中并不包含天然气安装费，而原告也未提供证据证明其除了向被告支付了上述合同约定的342790元购房款外还另外向被告支付了天然气安装费。综上，从合同本身看，无法确定被告向原告收取了天然气安装费，且被告负有为原告安装天然气管道的义务，因此，原告的主张无合同依据。二、原告认为，宿价工【2008】103号文件明确规定，普通住宅天然气管道建设费包含在商品房价格内，由开发企业支付。开发企业不得在商品房销售价格之外向业主另收取管道天然气建设费。开发企业将天然气建设费计入成本进行核算和申报，天然气建设费计入成本后，开发企业委托中油管道天然气有限公司对管道铺设、挂表一次性施工到位，在房屋交付使用后尽快实现供气。同时，被告在进行成本认证时也将天然气建设费计入成本进行了认证，因此被告应当有义务为其安装天然气管道。本院认为，宿价工【2008】103号文件明确规定其是针对市区管道天然气建设收费的有关问题的通知，而宿建发【2005】103号文件则明确规定市区的范围为北至运河，南至南环路，西至西环路，东至东环路，这说明涉案小区并不在上述市区范围内，故该文件关于天然气管网配套建设的强制性规定并不适用于涉案小区。同时，在原告购买涉案房屋时，商品房销售价格政府指导价制度已经废止，商品房销售价格已经由开发商自主定价，相关文件只是要求开发商应当销售前进行价格成本认证并将确定的销售价格提交价格主管部门备案，并没有规定要求开发商必须按照成本认证结果确定商品房销售价格，即价格认证只是自主定价的参考，并不是确定商品房价格的唯一依据。成本认证中即使包含了天然气管道建设费，在原被告双方合同中未明确约定销售价格中含天然气建设费的情况下，该成本认证结果也不能证明购房价款中就包含天然气建设费用。本案中，被告已经对成本进行认证，并将销售价格进行了备案，且原告购买涉案房屋的价格（2608元/㎡）虽然高于认证的成本价（1883.51元/㎡），但仍然低于被告备案的销售价格（2888元/㎡），并不违反明码标价的规定。另外，根据江苏省物价局和建设厅联合发布的《关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见》的规定，“一价清”制度是指住宅商品房销售中对购房者最终结算时实行一个价格，开发企业不得收取未经价格主管部门批准的，在价格之外的任何费用，政府行政部门不得擅自立项、超标准、超范围向开发企业收取各种费用。根据该规定，开发商在销售房屋时所有的收费必须在合同中约定，尤其是对天气管道建设费等开发企业代收的经营服务性收费，如果收取则必须在合同中约定，计入房屋总价，否则不得在总房价外另外收取。再者，涉案小区在设计、施工、竣工验收过程中取得了施工图设计文件审查合格书、建设工程规划许可证，并通过了各相关主管部门的验收和备案，这也充分说明，在没有其他相反证据证明的情况下，涉案小区的设计、施工和交付使用均是符合相关法律、法规和各种规章制度的规定的，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。综上，原告提供的证据不足以证明被告收取的房价款中包含管道天然气建设费，其要求被告安装天然气管道（包括管道天然气主干管接口至住宅用户进户的IC卡气表）或向其支付2500元管道天然气建设费既无合同的约定，也无法律或行政法规的强制性规定，故对其主张，本院依法不予支持。本案调解不成，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告韩宏君的诉讼请求。案件受理费80元，由原告韩宏君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金龙人民陪审员  周 宁人民陪审员  王新权二〇一五年八月十九日书 记 员  杨一帆第13页/共14页