河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民初字第100号
原告（反诉被告）杨海之，男，汉族，1966年2月7日生，住新县。
委托代理人陈礼友，河南冠南律师事务所律师。
被告（反诉原告）河南新县农村商业银行股份有限公司。住所地：新县城关镇。
法定代表人ＸＸ乐，董事长。
委托代理人李万树，副行长。
委托代理人陈以德，河南以德律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨海之诉被告（反诉原告）河南新县农村商业银行股份有限公司（以下简称新县农商行）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月19日向被告（反诉原告）送达应诉通知书、开庭传票等诉讼文书。2015年5月19日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）杨海之及委托代理人陈礼友，被告（反诉原告）新县农商行及委托代理人陈以德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨海之诉称，2009年6月1日，原、被告经协商签订了房产转让协议，合同签订后，原告将房屋的房产证和土地使用证交给了被告，并按约定对二层顶至七楼进行了改造，但被告迟迟不对一至二层进行改造，导致房屋无法验收交付，合同至今未生效，导致合同目的不能实现等。请求：1、依法判决解除原、被告之间签订的房产转让协议；2、判令被告支付违约金925680元，赔偿原告损失暂定215万元（按年租金40万元计算），合计3475680元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）新县农商行答辩并反诉称：1、杨海之无权要求解除其与新县农商行签订的房产转让协议。杨海之诉称，被告迟迟不办理房屋过户手续，导致合同目的不能实现不实，办理房屋过户手续必须是双方当事人同时到房管部门办理，并且以杨海之为主办理过户，其诉称显然不能成立。协议约定，房屋总价款为3085600元，协议签订后，答辩人付100万元合同生效，其余款待房产过户后一个月内付清，但答辩人已经向杨海之支付了高达250万元的购房款，希望的就是尽快将房屋过户到名下等；2、杨海之无权要求答辩人支付违约金和赔偿损失。协议第六条约定，二层顶至七楼有杨海之负责改造，是杨海之应当履行的义务，杨海之均没有履行。杨海之诉称，合同签订后已五年多，房屋一直闲置不实，事实是杨海之在协议签订后，一直控制该房，从未将房屋交付给新县农商行等。请求：1、依法驳回杨海之的起诉；2、依法确认双方签订的房产转让协议合法有效，并判令杨海之继续履行协议，立即交付房屋并协助反诉人办理房屋过户手续；3、判令杨海之赔偿因未按期交付房屋，给反诉人造成的租金损失215万元；4、判令被告承担违约金925680元并承担诉讼费用。
一、杨海之为支持其诉请提供：（一）原、被告之间的《房屋转让协议》。证实：1、原被告之间的房屋买卖合同关系；2.证明《房屋转让协议》至今没有生效，原告要求解除合同理由正当。《房屋转让协议》第六条约定：“对房屋结构进行改造，一至二层改造由被告负责，三至七层的改造由原告按照被告要求改造，约定的房屋结构改造项目完成并买卖双方验收合格后，合同才生效”。但是被告并没有按此约定对房屋进行改造，没有验收合格，故协议没有生效。3.证明被告没有付清房款，原告要求解除合同符合法律规定。根据《房屋转让协议》第三条，证明合同约定房款为3085600元；被告仅仅付100万元，至今已经六年了，没有付清。4.证明被告应当承担违约金925680元。《房屋转让协议》第七条约定任何一方违约，按合同总价30%赔偿对方3085600X30%=925680元。
被告（反诉原告）新县农商行质证认为：对协议的真实性没有异议，协议第三条和第五条约定的是杨海之转让的房产和土地的价款及付款方式，说明合同生效的非常清楚。协议第四条约定房产转让手续由甲方杨海之协助农商行按程序进行办理，协议第六条的约定明确说明原告所说的经双方验收合格生效这句话理解有异议，第六条的约定是对杨海之及其履行协议约定的改造房屋义务的一种约束，它并不能成为本协议生效条件，该协议的提出以及要求解除的权利均应属于农商行，从以上协议约定看是原告应当履行的义务没有履行存在违约，而农商行不存在违约行为。
（二）杨海之提供被告的起诉书及反诉状，证明原告无过错。证明1、原告已经履行了协助办理过户手续的义务，在合同签订后已经将房屋的房产证及土地证原件及时交付被告。2.证明被告怠于办理产权过户，恶意阻止付款条件的成就。恶意拖延付款，早已超过合理的期限。3、证明物权没有发生转移，被告不能强买强卖，原告要求解除协议合理合法，符合合同自由原则。4、被告未付清全部房款。5、证明被告也认可原告的每年租金可按40万元标准计算。（三）被告在新县法院提供房屋现状的照片，证明原告无过错，被告存在过错，原告诉讼请求符合法律规定。证明1、被告没有按约定对房屋改造，房屋未装修原告没有使用房屋也没有将房屋出租或者另卖他人。2、证明房屋处于闲置状态，被告没有验收房屋。3、本组证据同时证明房屋没有验收，也无法验收，导致合同未生效。进一步也证明是被告恶意不作为，故意延迟合同（协议）生效条件的成就。4、原告要求解除合同的理由正当，合法合理。（四）提供照片七张。1、证明原告按约定对二楼顶以上进行了改造。2、因改造产生的费用约40万元，被告约定承担。（五）与原告同类房屋同地段的房屋租房合同。证明自合同签订后至今原告损失的房屋租金每年约40万元。
被告（反诉原告）新县农商行对本组（二）、（三）、（四）、（五）证据质证认为：首先原告拿我们的起诉书和反诉书来证明，我方认为原告回避了相关房产的规定，对于房地产转让当事人有明确规定，这个是指双方而不是一方，办理手续时双方的共同行为，登记人在杨海之名下，作为本案中杨海之和商业银行都有共同去房管部门申请办证的义务，如果分主次的话就牵扯到商业银行共支付了250万元，按合同约定这个房屋恰恰是商业银行主要履行了自己的全部义务，已经支付了百分之八十三的房款，作为商业银行没有理由不去办理相关手续，房屋实际到现在没有交付，而房款原告已经到手一大部分，现在拿这个作为证据此证明力不高。
（三）、杨海之提供被告在新县法院提供房屋现状的照片，证明原告无过错，被告存在过错，原告诉讼请求符合法律规定。1、原告房屋被告没有按约定改造，房屋未装修原告没有使用房屋也没有将房屋出租或者另卖他人。2、证明房屋处于闲置状态，被告没有验收房屋。3、本组证据同时证明房屋没有验收，也无法验收，导致合同未生效。进一步也证明是被告恶意不作为，故意延迟合同（协议）生效条件的成就。4、原告要求解除合同的理由正当，合法合理。
被告（反诉原告）新县农商行质证认为：这组照片是原告自己将房屋签订买卖合同后收到反诉被告250万价款后又对房屋进行装修照片，而不是本案双方当时签订协议他改造内容的照片，这些照片证明不了原告所要证明的内容，只能证明房屋是在他实际控制使用，所列举的几点均证明不了他所要证明的事项。
（四）杨海之提供照片七张。证明：1、原告按约定对二楼顶以上进行了改造。2、因改造产生的费用约40万元，被告约定承担。
被告（反诉原告）新县农商行质证认为：被告提供的这些照片是在2014年原告对房屋违反合同占有使用改造的照片，不能证明他原来的改造行为，只能说明房屋他在占有使用没有交付，另外来说按照合同的约定他是一直在偷换概念，双方签订协议的目的是什么，就是房屋卖给银行，你们收到房款。
（五）杨海之提供与原告同类房屋同地段的房屋租房合同。证明自合同签订后至今原告损失的房屋租金每年约40万元。
被告（反诉原告）新县农商行质证认为：同意第五组证据房屋损失的证明，我们提出的215万就是来源于这个请求的约每年40万租金，如银行违约也同意支付对方215万，如果原告违约事实存在，那么原告也应赔偿被告。双方均对这个数目认可，就看是谁违约，谁承担。
二、被告（反诉原告）新县农商行为支持反诉请求提供：房产转让协议。证明新县农商行按照协议的约定履行了协议。杨海之三份收条。证明杨海之收到农商行房款250万元。
杨海之质证认为，对房产转让协议原告坚持举证意见，对三份收条有异议，原告不认可是房款。
经审理查明，2009年6月1日，原（甲方）、被告（乙方）经协商签订了房产转让协议，约定：1、转让房屋位于新县城关叶林大道中东部，东以创业园商住楼西山头为界，北以进后洼小区公路为界，西以叶林大道为界，南以杨海之办公楼相邻。2、转让房屋为3间7层和1间2层，占地面积201．38平方米，建筑面积1259平方米。3、转让价格：房屋及土地转让费为3085600元。4、费用交付：房产转让手续有甲方协助乙方按程序进行办理，税费由乙方交纳，甲方愿意一次性从房屋价款中扣除10万元作为分摊税费。5、付款办法：此协议签订生效后五天内预付房款100万元，其余款项待过户手续办理完毕后一个月内付清。6、补充完善项目：因房屋主体结构与乙方使用规划不一致，经协商对内部结构进行改造，一至二层改造由乙方自行负责。二层楼顶至七层楼有甲方负责改造（楼梯口以钢筋混凝土加筑成楼平面整体，入户门改由东面开门与后院商住楼楼梯道共出路，入户门安装优质防盗门，室内框架甲方不进行隔断加墙，但每套出资4000元作为后期费用，共计20000元，从房款中一次性扣除，甲方必须确保改造后的质量和安全），改造项目完成，必须经甲乙双方验收合格，合同生效。7、此协议为双方自愿达成，如任何一方违约，按合同总价30％赔偿对方。合同签订后，被告于2009年6月5日，支付给原告100万元。原告也将房屋产权证和土地使用权证交给了被告，但争议的房屋原告至今未交付给被告。之后被告先后于2010年1月7日，同年5月7日分二次又支付给原告150万元，共计被告支付原告250万元，仍下欠585600元。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案杨海之与新县农商行签订的房产转让协议，该协议第6条明确约定了对争议的房屋进行改造，待改造项目完成，必须经甲乙双方验收合格，合同才能生效，该合同是附生效条件的合同。从本案双方履行合同内容看，杨海之向新县农商行只交付了房屋所有权证和土地使用证，但没有交付出卖的房屋。双方是否按照协议第6条的约定，对争议的房屋进行改造，以及改造项目是否完成，是否经过验收均没有提供证据，且双方各执已见，故原告认为合同没有生效，要求解除双方签订的房产转让协议，符合有关法律规定和合同约定，本院应予支持。杨海之另诉称，要求新县农商行赔偿损失的诉讼请求，本院认为，根据双方协议约定，二层顶至七楼由杨海之负责改造，待改造完毕，经过验收后，杨海之应当将房屋交付给新县农商行。从以上协议约定和该房未交付看，杨海之有明显的过错行为，其诉称要求新县农商行赔偿损失的诉讼请求，本院不予采纳；新县农商行反诉称，双方签订的房产转让协议合法有效的理由。经查，原、被告双方签订的是附条件合同。附条件合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同效力可以附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就。不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。因为该房屋是否经过改造，改造后是否经过验收，无证据证实是杨海之阻止了该条件的成就。根据以上法律规定，其反诉称，要求杨海之继续履行协议，立即交付房屋并协助反诉人办理房屋过户手续的反诉请求，本院不予采纳。新县农商行在合同签订后，没有积极要求杨海之履行合同，也没有对二层顶至七楼，杨海之负责改造的工程质量，进行验收，更没有和杨海之一起共同到房地产部门申请办理过户手续，其反诉要求杨海之赔偿因未按期交付房屋，给反诉人造成的租金损失和承担违约金的反诉请求，本院亦不予采纳。新县农商行虽然没有对改造工程进行验收，没有申请办理过户手续，但新县农商行已向杨海之支付了250万元房款，该笔款杨海之应予返还，同时还应当支付由此产生的利息，利息按农村商业银行同期同类贷款利率计算从杨海之收到之日起分别计息。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条、第一百一十二条，第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除杨海之与河南新县农村商业银行股份有限公司于2009年6月1日签订的《房产转让协议》。
二、杨海之于本判决生效后十日内返还河南新县农村商业银行股份有限公司购房款2500000元，同时支付河南新县农村商业银行股份有限公司2500000元的利息，利息从杨海之分别收到之日起，按农村商业银行同期同类贷款利率计息，至购房款还清之日止。逾期不付按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计息至履行完毕之日止。
三、驳回杨海之的其他诉讼请求。
四、驳回河南新县农村商业银行股份有限公司的其他反诉请求。
案件受理费31405元，由杨海之负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 朱 峰
审判员 邱世财
审判员 文 刚
二〇一五年五月二十七日
书记员 吴 雪