广西壮族自治区田东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1022民初1074号
原告覃玉玲，女，1953年2月2日出生，壮族，居民，住广西田东县，现住广西田东县。
委托代理人龚振，广西龙翔律师事务所律师。
被告黄月翠，女，1972年5月20日出生，壮族，个体户，住广西田东县右江矿务局机关宿舍区。
委托代理人梁伟，广西东晖律师事务所律师。
原告覃玉玲与被告黄月翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由代理审判员龙彪适用简易程序于2016年6月14日公开开庭审理了本案。书记员黄彩色担任记录。原告覃玉玲及其委托代理人龚振、被告黄月翠的委托代理人梁伟到庭参加诉讼。本案因案情复杂经本院院长批准延长审理期限3个月。本案现已审理终结。
原告覃玉玲诉称，被告黄月翠与其父亲为经营五金加工业务，租用原告位于田东县平马镇东宁大道西百福巷1号一、二层楼房作为经营场地和生活居住场所，当时约定的租金每年为7200元。自从被告的父亲去世后，其加工生意逐渐衰落，租房由其母亲黄秀娥与弟弟黄天望居住使用，但被告拖欠了原告2010年度的租金7200元并写下了借条予以确认。2011年和2012年度的租金上涨到每年10000元，被告已经支付，但2013年、2014年和2015年度的租金一直拖欠没有支付。被告声称去深圳做工程后，但租房仍由其母亲和弟弟居住使用。原告多次追索不成，才于2016年3月15日要求被告的弟弟搬走，退出租房。为向被告索要房屋租金，维护自己的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告黄月翠支付给原告拖欠的2010年度的房屋租金7200元和2013年、2014年和2015年度的房屋租金每年10000元，合计37200元；2、本案受理费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《借条》，系被告黄月翠于2010年7月1日向原告出具借条，证明原、被告双方存在房屋租赁关系和被告拖欠房屋租金7200元的事实；
2、《通话录音�录》，证明原、被告双方存在房屋租赁和拖欠房屋租金的客观事实，被告声称愿意偿还和支付，只是其在外的工程款尚未收回，暂时没有能力偿还和支付；
3、《证言》，被告的弟弟黄天望证实自2011年至2014年被告租用原告的房屋是其父母居住，2015年至2016年3月搬走之前是其本人在居住；
4《租房照片》，证明被告租用原告一二层楼房的现状。
被告黄月翠辩称，一、原告在诉状中陈述部分不符合事实。被告父亲原来租原告的房屋，包括一楼和二楼，一楼是门面经营，二楼是住房，时间是2010年7月1日起（以借条时间为准）。被告父亲生病后2014年生病就返回老家，当年年底过世，此后就不再租用原告的一楼作生意，一楼就留空作为原告存放物品。只是被告的弟弟还在二楼租住，一、二楼租金每年共7200元。2015年元月以后，原告弟弟只租住二�，租金每个月300元。二、被告的家人只拖欠租金16900元，被告愿意支付拖欠的租金16900元。2010年7月1日一2013年7月1日租金共21600元，被告家人已支付20000元，拖欠1600元；并拖欠2013年7月1日一2014年12月31日18个月租金共10800元，2015年1月以后，被告胞弟只租用二楼，每月300元，至2016年3月止共15个月共4500元。虽然房屋不是被告租用，是被告家人租用，但被告愿意支付以上的租金16900元。三、原告要求被告支付租金37200元没有事实依据，应承担举证不能的责任。《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当釆用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案双方没有书面租赁合同，属于不定期租赁，被告家人租用、使用房屋，就支付租金，不使用就无需支付。使用原告房屋的不是被告，2010年一2014年是被告父母使用，被告父亲2014年年底过世，就不再租用一楼。此后，二楼有被告胞弟使用。虽然不是被告租用，但被告愿意帮弟弟承担二楼租金至2016年3月止，每个月300元共4500元，加上之前欠的12400元，合计16900元。原告要求被告支付租金37200元没有事实和法律依据。原告认为承租一楼至2016年3月，且租金是每年10000元，应提供充分证据，否则应承担举证不能的责任。因此，请求法院工作判决。被告在举证期限内没有证据提交。
经开庭质证，被告对原告证据1、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，本院对当事人无异议的证据予以认定，并确认其对相应事实具有证明力。被告对原告证据2不发表质证意见，由法庭认定，本院认为，该证据系双方通话录音内容的记录，本院对该证据予以采纳，但作为证据1、3、4的补强证据。
综合全案有效证据，本院确认以下法律事实：
2009年7月，被告与其父亲租住原告位于田东县平马镇东宁大道西百福巷1号的房屋第一层、二层，第一层用于五金加工，第二层用于居住，双方口头约定第一层、第二层房屋租金为每年7200元，租金由被告负责承担。由于未能支付第一年租金，被告于2010年7月1日向原告出具一张《借条》，借条载明“今租覃玉玲房租钱一年租金柒仟贰佰元正（7200.00）。欠款人黄月翠2010年7月1日”。2011年起房租涨至每年10000元，被告向原告支付了2011年、2012年两年的租金20000元。由于被告外出广东经商，原告房屋第一层存放着被告用于五金加工的设备，第二层则由被告父母居住到2014年，2015年之后则由被告胞弟黄天望居住。由于被告连续拖欠2013年、2014年、2015年三年的房租，经原告要求，被告胞弟黄天望于2016年3月15日搬离原告房屋。原告认为，被告租住原告的房屋用于生产经营及家庭居住使用，应当按期足额支付租金，但被告拖欠原告2010年租金7200元及2013年-2015年三年租金30000元行为已严重损害了原告的合法权益，经原告多次追讨被告仍拒绝支付租金，为此，原告向本院提起诉讼并提出前述诉请。
本院认为，原、被告虽未签订书面房屋租赁合同，但根据被告向原告出具房租欠条以及向原告支付2011年、2012年房租的行为并结合当事人庭审陈述可以认定，双方之间存在房屋租赁合同关系。该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。被告及其家人租住原告房屋后未支付租金的行为，已构成违约，原告要求被告支付租金的主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告应付租金金额的问题，本案中，被告向原告出具一张名为《借条》实为欠条的单据，确认欠原告房租7200元，该金额被告并无异议，本院予以确认。被告辩称2011年起房租并未涨至10000元／年，要求按7200元／年标准计付，但在庭审中，被告承认向原告支付了2011年、2012年租金20000元，本院认为，被告庭审中的陈述已构成自认且被告已按10000元／年的标准实际支付了两年租金，被告对原告从2011年起提涨房租为10000元／年应视为同意，因此，被告的辩解理由不成立。被告辩称从2015年1月起其亲属实际只居住原告房屋第二层并未使用第一层，因此拒付房屋第一层的租金，本院认为，原、被告双方达成的口头房屋租赁合同并未约定租赁期限，应视为无固定期限租赁合同，合同一方可随时终止合同。本案中，被告虽然不再使用第一层进行生产经营，但被告的加工设备和其他杂物仍存放在第一层，被告未向原告提出不再续租第一层亦未将上述物品搬离，应默认为被告继续租用原告房屋第一层，被告辩称只支付房屋第二层每�300元租金的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的房屋租金金额应为37200元（7200元＋2013年租金10000元＋2014年租金10000元＋2015年租金10000元）。虽然被告亲属在2016年3月15日前仍租住原告房屋，但原告自愿放弃对此期间房租的主张，是其在法律允许范围内自由处分民事权利，本院依法照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
被告黄月翠向原告覃玉玲支付房屋租金37200元。
案件受理费730元，减半收取365元，由被告黄月翠负担（该款原告已预交，本院不予退回，由被告在履行上述债务时一并向原告支付）。
上述款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决书指定的期间履行给付金钱义务，�当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请则视为放弃权利。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项
----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 龙 彪
二〇一六年十月十五日
书 记 员 黄彩色
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