江苏省扬中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬新民初字第725号
原告张霞。
委托代理人张网根。
被告镇江鹏程商业管理有限公司，住所地江苏省扬中市扬子中路199号4号楼。
法定代表人张铮。
委托代理人陈爱民，江苏江洲律师事务所律师。
原告张霞与被告镇江鹏程商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了第一次审理，原告张霞的委托代理人张网根，被告镇江鹏程商业管理有限公司的委托代理人陈爱民到庭参加诉讼。另行组成合议庭后，于2016年4月5日公开开庭进行了第二次审理，原告张霞的委托代理人张网根，被告镇江鹏程商业管理有限公司的委托代理人陈爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张霞诉称，原告购买了位于扬中市步行街的一处商铺，在对商铺进行委托租赁时，因原告认为5.5%年租金的返租模式租金太低，便与被告签订了商铺代租协议，由被告代为租赁原告商铺，所得租金归原告所有。期间，原告要求被告对外出租商铺时租金不能低于同区域返租的平均租金即5.5%/年，租期从2014年12月25日开始，不高于五年。但被告对此置之不理，以激活市场为由，以较低的价格将原告商铺租赁给他人，且违反原告对于租期的要求。因原、被告就商铺租金协商未果，故原告诉至法院请求判令被告在双方租金未达成共识情况下，停止侵权并返还原告商铺；被告自2014年12月25日起按月租金5000元向原告支付租金；诉讼费由被告承担。
被告镇江鹏程商业管理有限公司辩称，原告要求被告停止侵权、返还商铺的诉讼请求没有法律依据；原告要求被告自2014年12月25日起按5000元/月支付租金的诉讼请求没有合同依据，原告所在楼层的平均租金不到房价的5%/年，请求法院驳回原告第一项诉讼请求，并依法裁判确定被告应付租金。
经审理查明，2013年，原告张霞向扬中市中扬申品置业有限公司购买了位于扬中市河畔天地步行街1幢2层213号的一处商铺，并一次性全额支付了购房款799836元。因步行街刚开发，需要对商铺做整体规划处理，作为开发商扬中市中扬申品置业有限公司下属公司的被告镇江鹏程商业管理有限公司要求业主在购房时同其签订返租或者代租协议。原告认为，返租协议确定的按房价5.5%/年的租金较低，而其所购商铺位置较好，便选择与被告签订代租协议，由被告以不低于所在楼层平均租金代为对外租赁。
原、被告就该商铺签订一份《河畔天地委托招商及委托经营管理协议书（代租）》，约定原告基于自愿、以及不可单方面撤销的原则将商铺交由被告进行统一招商及经营管理，原告委托的有效条件为原告与扬中市中扬申品置业有限公司签订《扬中市商品房买卖合同》并付清相关款项；约定零售业态的租赁协议期最高不高于五年，经营期间，被告享有占有、使用、许可他人使用或者以其他方式经营该房产的权利；约定被告承诺将原告商铺以不低于所在楼层同区域的平均租金代为对外租赁，所有租金（税金除外）均归原告所有，租金按季支付，每三个月的第二个月15号支付本季租金，步行街定于2014年12月25日开始计算原告收益。
2014年7月21日，被告作为出租方与承租方王斌签订一份《河畔天地步行街商铺租赁合同》，将原告商铺连同同楼层其他商铺共48户，面积1010.72平方米整体一同出租给王斌经营超市，租赁期间为2014年10月1日至2019年9月30日共5年，并约定2014年10月1日至2015年4月30日为承租方的装修免租期。装修期满后第一年至三年，承租方按1.75元/㎡（含物业费0.2元/平方米，实际租金1.55元/㎡）缴纳租金；装修期满后第四年和第五年，承租方按1.843元/㎡缴纳租金。按该租金标准，商铺的实际租金年回报率为房价的2.31%。
由于在实际租赁中，与原告同楼层选择返租商铺的租金均为房价的5.5%/年，故原告认为根据协议中不低于同楼层平均租金对外出租的约定，该楼层平均租金应当为房价的5.5%/年，参考其他地块的租金回报率，原告所得的租金应当为房价的5.5%/年、6%/年、6.5%/年或更高，而被告给付租金远低于原告预期，双方就租金标准产生争议，协商过程中，被告曾同意参照其他同样选择的同类型商铺一样比例支付租金，原告认为租金仍然过低，双方就租金标准未能达成一致意见，被告也因此搁置支付租金，引起本案诉讼。
庭审中，被告辩称商铺租赁选择代租或者返租模式均是由业主自由选择，步行街目前商铺的实际租金不到房价的2%/年，而被告根据返租协议会向选择该模式的商户补足租金至房价的5.5%/年，被告目前实际是亏本运营，为了激活市场，也不得以而为之，现在只同意提高年回报率至房价的3%。
诉讼中，原告明确诉讼请求为请求判令被告支付原告商铺租金和违约滞纳金90000元（自2014年12月25日至2016年5月25日，月租金5000元）；终止原、被告租赁协议、返还商铺或者在完善协议条款，确定租金、租期的情况下续租。
以上事实，有原告提供的身份证复印件、代租协议、房产证复印件、付款发票、空白返租协议书，法庭调查取得的步行街平面图、商铺租赁合同及补充协议以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。原告张霞与被告镇江鹏程商业管理有限公司之间实际构成一种委托租赁关系，被告尚欠原告商铺18个月租金的事实，有代租协议以及原、被告的庭审陈述为证，证据内容真实可信，本院予以认定。被告尚欠原告租金的行为显属不当，故原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。
本案的争议焦点在于被告应当按照何种标准向原告支付租金。本院认为，原告选择代租的商铺租赁模式并与被告签订《河畔天地委托招商及委托经营管理协议书（代租）》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议中约定“被告承诺将原告商铺以不低于所在楼层同区域的平均租金代为对外租赁，所有租金（税金除外）均归原告所有”，该协议并未对平均租金的数额做出明确约定，原告主张应当以同楼层返租租户的房价5.5%/年租金为平均租金标准。本院认为，返租的租赁方式以房价5.5%/年的租金固定业主的收益，代租的租赁方式以商铺的实际租赁情况确定收益，实际租金即可能超过房价的5.5%/年也可能低于房价的5.5%/年，业主在选择不同租赁模式的同时应当合理承受其中存在的经营风险。被告出于综合开发、长期经营的考虑将商铺统一租赁，所收取的租金标准符合市场价格和实际经营情况，不存在不合理之处。虽然返租商户的租金均为房价的5.5%/年，但这并不意味该楼层同区域商铺的平均租金就是房价的5.5%/年，一方面，房价5.5%/年的租金并非根据实际租赁情况得出，而是由返租协议约定的回报率，若实际租金达不到，被告需自己补足租金；另一方面，若按房价的5.5%/年的租金确定平均租金，则代租业主相对于返租业主租金会只多不少，这显然有违常理和协议订立初衷。原告主张按其他地段的商铺租金来确定租金，缺乏法律依据且违背合同约定，本院亦不予支持。被告自愿按房价的3%/年向原告支付租金，属于对自身权益的合法处分，本院依法准许，即月租金2000元，被告应向原告支付目前18个月租金共计36000元。
被告在租赁期间未按时支付租金，原因不在于被告，不应当认定为侵权行为，故原告要求被告支付违约滞纳金的诉讼请求本院不予支持。根据原、被告的代租协议，原告基于自愿、以及不可单方面撤销的原则将商铺交由被告进行统一招商及经营管理，经营期间，被告已经许可他人开为超市使用。在经营过程中，被告并无行为构成解约情形，故原告请求终止原、被告租赁合同、返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下：
一、被告镇江鹏程商业管理有限公司应支付原告张霞租金36000元限于本判决生效后十日内一并付清。
二、驳回原告张霞的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（如汇至本院，户名：扬中市人民法院，开户银行：中国工商银行镇江分行江洲支行，账户：1116）。
案件受理费425元，由被告镇江鹏程商业管理有限公司负担(原告已垫付，由被告在支付上述款项时一并付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省镇江市中级人民法院，开户行中国工商银行镇江市永安支行，账号1161)
审 判 长 张卫国
人民陪审员 孙人鸿
人民陪审员 黄红年
二〇一六年五月五日
法官 助理 王双磊
书 记 员 姚 茹