北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4252号
上诉人（原审被告）：张秀荣，女，1940年12月20日出生。
委托诉讼代理人:谷岳，北京道宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人:朱彦煜，北京市必浩得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:胡晓军，男，1976年11月12日出生。
委托诉讼代理人：蒋朝辉，北京市佑天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京伟嘉安捷投资担保有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东1幢。
法定代表人：刘田，董事长。
被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
以上二被上诉人之委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
上诉人张秀荣因与被上诉人胡晓军、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉公司）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第22789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张秀荣之委托诉讼代理人朱彦煜、谷岳，被上诉人胡晓军及其委托诉讼代理人蒋朝辉，伟嘉公司、我爱我家公司之委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张秀荣的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡晓军的诉讼请求。事实和理由：张秀荣要求胡晓军限期支付房屋首付款系正当行使权利，胡晓军未按要求支付房屋首付款已经构成违约；因胡晓军的违约，导致张秀荣的另行购房的合同目的已无法实现；张秀荣曾明确告知胡晓军解除合同，该解除行为依法有效，一审判决要求继续履行缺乏事实和法律依据；涉案房屋系夫妻共同财产，张秀荣无权个人处分，买卖合同应无效，张秀荣之夫明确表示拒绝卖房；本案诉讼时间长，现房价发生重大变化，应适用情势变更情形。
胡晓军辩称，张秀荣所主张的卖房目的没有事实依据，张秀荣所主张的支付首付款的时间不符合约定和交易习惯；张秀荣之夫对于卖房是明知并认可的，胡晓军在买卖过程中无任何过错，合同应予以履行。
伟嘉公司和我爱我家公司辩称，服从一审法院判决，张秀荣之夫对卖房是知晓的。
胡晓军向一审法院起诉请求：判令张秀荣继续履行双方于2012年11月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合胡晓军共同办理面签手续，同时胡晓军向张秀荣支付首付款968000元，后张秀荣协助胡晓军办理位于北京市西城区5号楼105号房屋的权属转移手续；判令张秀荣向胡晓军支付违约金154800元（依据补充协议第二条，即违约金为总房款的10%）；诉讼费由张秀荣承担。
一审法院认定事实：北京市西城区5号楼105号房屋（建筑面积41.3平方米）的所有权人为张秀荣。2012年11月3日，张秀荣与胡晓军委托代理人张裕、我爱我家公司签订《房屋买卖定金协议》，约定张秀荣将上述房屋出售给胡晓军，胡晓军以1548000元的价格购买该房屋，此价格不包含国家规定应当由张秀荣承担的税费；胡晓军在签署该协议当日支付购房定金20000元；如双方任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。2012年11月4日，张秀荣收到胡晓军支付的定金20000元。2012年11月4日，胡晓军与张秀荣签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为M××），双方约定胡晓军购买张秀荣上述房屋，房屋成交价格为1548000元，胡晓军可以在签订本合同同时支付定金20000元；张秀荣应在约定时间将房屋交付给胡晓军；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；胡晓军未能在房屋交付之日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意：如因张秀荣的责任，胡晓军有权退房，胡晓军退房的，张秀荣应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息；胡晓军不退房的，自胡晓军应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，张秀荣按日计算支付全部已付款万分之五的违约金，并于胡晓军实际取得房屋所有权证书之日起三日内支付。同日，胡晓军、张秀荣与伟嘉公司签订《补充协议》，约定经三方协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现；三方不存在也不认可口头约定或承诺；同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合；如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约；如双方有一方违约，则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；如伟嘉公司违约，则胡晓军、张秀荣有权要求伟嘉公司退还全部已支付代理费。2012年11月4日，胡晓军、张秀荣与我爱我家公司签订《居间服务合同》。同日，胡晓军、张秀荣与伟嘉公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定如胡晓军、张秀荣无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求：……胡晓军为商业贷款或公积金贷款购房，胡晓军应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付张秀荣房屋首付款，胡晓军贷款部分的房款由银行或公积金管理中心委托银行直接支付张秀荣。2012年11月4日，胡晓军向第三人我爱我家公司支付服务佣金34056元，向伟嘉公司支付服务佣金1470.60元。2012年11月25日，胡晓军、张秀荣之间的房屋买卖合同办理了网签手续。后双方因首付款支付时间发生争议，导致合同未能继续履行。2012年12月14日，伟嘉公司给张秀荣送达《告知函》，告知张秀荣因未配合办理面签影响了合同的正常履行，此前该公司人员吴小建曾多次与张秀荣联系办理上述事宜，但张秀荣仍未配合。鉴于上述情况，伟嘉公司通知张秀荣于2012年12月20日前与伟嘉公司联系，并尽快配合办理上述事宜，如张秀荣逾期未与伟嘉公司联系办理上述事宜，张秀荣将会承担合同约定的相关责任，及由此产生的不利后果。一审诉讼中，张秀荣提供录音证据，证明其于2012年12月2日与中介公司经办人吴小建进行电话沟通，其中明确在11月3、4日提到首付款的事，吴小建当时认可。该证据的内容为：“…甲：对呀。而且咱上次也说了，为什么卖房子呢，也是急等着用钱，对吧。吴：嗯，嗯。甲：当时，记得咱们说过吧，当时咱刚开始签合同很早了，11月3号还是4号？吴：嗯，对，11月4号。甲：11月初吗，很早了，到明天就1个月了，对吧？吴：嗯，对。甲：而且我当时也跟你提了，就是说那个我的钱。吴：对20号，我知道20号。甲：我急等着用钱，当然咱们都知道，是11月20号吧！”。另，张秀荣提供《看房情况说明》，主要内容为中大恒基车公庄店杨法学证明张卫红于2012年10月来店说要给老人买房，杨法学于2012年10月25日带其看过两套房屋，张卫红对其中位于展览馆路13号楼1单元321号房屋有意，但好像短期拿不出全款，让中介尽量帮其保留房源，说一个月左右，他们换房，老人卖出自己房子，收到房款，就定此房，但至11月底联系张先生时说没凑到款项。12月4日，其他客户看中此房，与业主签约，后中介告知张先生说此房已售出。胡晓军对该证据的真实性不予认可。在一审法院2013年5月13日开庭审理胡晓军与张秀荣房屋买卖合同纠纷一案中，我爱我家公司职员吴小建出庭证明以下内容：我负责胡晓军与张秀荣签约、过户及组织面签和提醒打首付款。胡晓军找到我要求买房，张秀荣房屋信息在我公司的系统中，故我与其联系。房屋买卖定金协议、存量房屋买卖合同、定金协议、居间服务合同、交易保障服务合同中房屋买卖合同是我找张秀荣签的，其余合同是我店其他工作人员签订的，合同是我公司提供的格式合同。胡晓军需要办理商贷，需要办理商贷的首付款需要在银行面签时交付，何时办理面签没有具体约定，关于付款方式没有书面的约定，口头商量过但是没有达成一致，先是卖方提出要于签合同当月月底拿到首付款，我通知了买方，买方说还没有网签，不能给首付款，我将买方的答复告诉卖方，卖方坚持要月底拿到首付款，买卖双方无法达成一致，当时合同中没有约定具体付款时间，是按照建委办理商贷的流程，正常流程细化后不清楚，具体办理的时间长短只能双方再行商量，无法规定具体的时间，按照建委的流程是面签时付首付款，11月底12月上旬我打电话给卖方，卖方不接，所以无法办理面签，通知不到卖方给卖方发送了告知函，通知尽快面签。我爱我家公司职员王雪华出庭证明以下内容：胡晓军、张秀荣在我店签订的房屋买卖的相关合同，我是店长，负责双方合同的签订。之前负责谈判及办理手续的是张秀荣的代理人张裕，合同上的签字是我单位吴小建找张秀荣本人签的字，双方商量好买方商贷支付房款，首付款何时支付未明确约定，按照正常流程走，基本上如房主没有特别要求，面签时支付。双方签合同时房主未提出要求几月几号给钱。根据合同商贷约定的都是面签时付首付款。签完合同之后是否明确提出要求给付首付款的时间不清楚，之后事情都是吴小建负责。签合同时双方未明确约定面签的时间，是按照正常流程，需要经过客户资质审核，房屋评估及网签，网签后才能面签，面签当天通过银行转账支付首付款，银行要求出具首付款收到证明。张秀荣称其于2012年12月13日口头通知胡晓军解除合同，胡晓军不予认可。关于首付款的具体数额，合同中未有约定。胡晓军称需根据其贷款数额确定首付款金额；张秀荣称根据网签胡晓军的贷款金额为56万元，扣除贷款金额首付款金额为968000元；我爱我家公司、伟嘉公司称拟定贷款56万元，扣除贷款及定金2万元，首付款应为968000元，56万元贷款金额是拟贷款金额，最终确定以银行审核为准。
一审法院认为，胡晓军与张秀荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及双方与伟嘉公司签订《补充协议》和《房屋交易保障服务合同》，系各方当事人自愿签订，且未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应按合同约定全面履行各自义务。2012年11月25日，胡晓军、张秀荣之间的房屋买卖合同办理了网签手续，后双方因首付款的支付时间发生争议，致使合同未能继续履行。《房屋交易保障服务合同》约定，如双方无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求：……胡晓军为商业贷款或公积金贷款购房，胡晓军应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付张秀荣房屋首付款。现双方对该条款的理解产生歧义，胡晓军认为应根据交易习惯在面签当日交付首付款，张秀荣认为应先交首付款再进行面签。法院根据证言及对该条款的理解，认为胡晓军在面签当日交付首付款并不违反上述约定，亦符合交易惯例。张秀荣要求胡晓军在2012年11月20日前支付首付款无明确约定。《补充协议》中约定，经三方协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现；三方不存在也不认可口头约定或承诺。因此，张秀荣口头通知胡晓军于2012年11月20日前交纳首付款，未经胡晓军认可，故不具有相应的法律效力。张秀荣称其于2012年12月23日口头告知胡晓军不再卖房，亦不具有法律效力。现胡晓军请求继续履行双方于2012年11月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，即张秀荣配合胡晓军共同办理面签手续，同时胡晓军向张秀荣支付首付款968000元，后张秀荣协助胡晓军办理位于北京市西城区5号楼105号房屋的权属转移手续之请求，符合合同约定，法院予以支持。胡晓军要求张秀荣向其支付违约金154800元之请求，因双方未明确约定首付款的付款时间，导致双方对合同条款的理解产生歧义，双方对此均有责任，故对胡晓军该项请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、胡晓军与张秀荣于二〇一二年十一月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、胡晓军与张秀荣及北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订的《补充协议》继续履行。自判决生效后九十日内，张秀荣履行配合胡晓军办理银行贷款面签及房屋过户手续之义务；胡晓军履行向张秀荣支付首付款之义务；北京伟嘉安捷投资担保有限公司及北京我爱我家房地产经纪有限公司履行相应的协助义务；二、驳回胡晓军其他之诉讼请求。
二审诉讼中，张秀荣提交结婚证及其丈夫张克千拒绝卖房的声明，证明涉案房屋系夫妻共同财产，张秀荣无权处分，张克千现拒绝卖房。胡晓军认为该份证据不属于新证据且卖房时张秀荣的丈夫在家是同意卖房的，张秀荣有权出售房屋。伟嘉公司、我爱我家公司对结婚证的真实性予以认可，但不认可是新证据，该公司表示签订合同时张秀荣之夫在场，且同意出售房屋。胡晓军提供法院案款收据，证明其有履约能力，并已将房款1528000元交存至一审法院。本院对张秀荣提供的结婚证，胡晓军提供的案款收据的真实性、有效性及关联性予以确认。经核实一审庭审笔录，张秀荣之女作为张秀荣的委托诉讼代理人向法院陈述到“涉案房屋是被告夫妻存续期间购买的，卖房的情况应该跟我父亲说过”。二审诉讼中，胡晓军表示同意一次性付清全款并自愿负担涉案房屋办理过户手续产生的所有税费。胡晓军于2017年6月20日将1528000元房款交存至一审法院。经查，胡晓军与张秀荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无首付款支付金额及时间的约定。胡晓军、张秀荣与伟嘉公司签订的《房屋交易保障服务合同》中约定，“如甲乙双方无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求：……乙方为商业贷款或公积金贷款购房，乙方应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付甲方房屋首付款，乙方贷款部分的房款由银行或公积金管理中心委托银行直接支付甲方”。对于双方是否对首付款的时间有具体约定，张秀荣一方主张经中介联系首付款时间约定为11月底支付。胡晓军一方对此不予认可，表示其是按中介给的交易流程进行的。张秀荣一方表示网签后中介通知其于2012年12月3日去银行办理面签，因身体原因其未去，事后表示不同意卖房，同年12月13日三方协商时张秀荣一方明确表示不再交易。就本案纠纷一审法院经审理曾作出（2013）西民初字第12309号民事判决，胡晓军不服向本院提起上诉，本院经审理，以部分事实尚需进一步查清为由，裁定发回一审法院重审。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案胡晓军与张秀荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《房屋交易保障服务合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定全面履行各自义务。胡晓军起诉要求履行合同，张秀荣不同意继续履行，故本案争议的焦点是胡晓军是否构成根本违约，买卖合同是否应继续履行。张秀荣上诉主张因胡晓军未能按约定支付首付款一节，经查，张秀荣和胡晓军在履行合同过程中并未就首付款应于2012年11月底前支付达成一致意见，而胡晓军、张秀荣与伟嘉公司签订的《房屋交易保障服务合同》约定，“如甲乙双方无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求：……乙方为商业贷款或公积金贷款购房，乙方应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付甲方房屋首付款”。根据张秀荣一方的陈述，其认为胡晓军最迟应于面签前一天支付首付款，由于胡晓军未支付，张秀荣也未按中介要求到场面签，后其明确表示双方不再继续交易。本院认为根据张秀荣提供的证据，尚不能认定其与胡晓军就首付款的支付时间和方式有特殊约定，故根据《房屋交易保障服务合同》约定的内容，胡晓军主张在面签当日支付首付款并不违反合同约定，张秀荣的该部分上诉请求本院不予支持。关于张秀荣主张的由于胡晓军迟延付款导致其卖房后另行买房的合同目的无法实现一节，本案双方当事人订立合同的目的在于交易涉案房屋，至于尽快收取房款用于购买其他房屋仅系张秀荣的单方意愿，现有证据并未显示签约时张秀荣将其相应意愿体现在合同条款中或胡晓军同意其意愿，另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的或当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据前述分析，本案胡晓军并无迟延履行债务等违约行为，故张秀荣关于其合同目的无法实现，合同应予解除的上诉理由，本院难以支持。张秀荣上诉主张其夫张克千对卖房一事不知情且不同意卖房一节，根据张秀荣一方在一审庭审中的陈述，并结合本案的诉讼时间以及发回重审的情况，本院认为张秀荣出售涉案房屋并不构成无权处分，对张秀荣的该部分上诉请求本院不予支持。另张秀荣主张的合同已实际解除一节，因依据不足，本院亦不予支持。涉案合同应继续履行。另一审判决驳回胡晓军关于违约金的诉讼请求，胡晓军未提出上诉，本院不持异议。二审审理中，胡晓军表示自愿一次性支付张秀荣剩余购房款1528000元，故本院对一审判决相关内容予以变更。
综上所述，张秀荣的上诉请求不能成立，应予驳回；本院基于二审新的事实对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第22789号民事判决；
二、胡晓军与张秀荣于二〇一二年十一月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、胡晓军与张秀荣及北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订的《补充协议》继续履行；
三、张秀荣于本判决生效之日起十日内协助胡晓军办理位于北京市西城区5号楼105号房屋的产权过户登记手续；
三、胡晓军于取得北京市西城区5号楼105号房屋产权证书之日，一次性支付张秀荣剩余购房款一百五十二万八千元；
四、驳回胡晓军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3396元，由张秀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 李 淼
代理审判员 马 潇
二〇一七年七月十一日
书 记 员 程 飞