山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1027号
上诉人（原审原告）初建华。
委托代理人初知颖，系原告初建华之女。
被上诉人（原审被告）马翠。
委托代理人孙萌，北京市浩东（青岛）律师事务所律师。
原审第三人张冬梅。
上诉人初建华因与被上诉人马翠、原审第三人张冬梅居间合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2100号民事判决，于2014年1月29日向原审法院提起上诉，原审法院于2014年5月7日受理。原审法院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员苏勇参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月30日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人初建华及其委托代理人初知颖、被上诉人马翠的委托代理人孙萌到庭参加了诉讼，原审第三人张冬梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人初建华在一审中诉称，2013年3月16日，马翠购买李沧区永安路50号×号楼×单元××户房屋。合同签订后，依据合同马翠应积极配合办理相关过户手续，马翠多次推脱，最后承认不想购房。故马翠违约，依据合同由违约方支付中介费。请求法院判令马翠支付初建华中介费10160元。
被上诉人马翠在一审中辩称，1、根据《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案方法实施细则》（青土资房发（2010）668号）第五条规定，初建华作为公民无权从事房地产经纪业务，更无权从该业务中获得收益。因此，初建华的诉讼主体资格不符合相关规定，不享有签订房屋买卖居间合同的资格，不具备诉权，应依法裁定驳回其诉讼请求。2、本案涉及的中介为两个独立的当事人，在另一方当事人没有提起诉讼的情况下，仅就初建华一方当事人的权益进行审理，必然会损害另一中介的诉讼权益，对该诉讼请求法院不应当受理。除初建华外，另一中介张冬梅也参加了中介交易，并向马翠收取了各项违法违规费用9076元，在张冬梅没有明确表示放弃诉权利益前，由初建华单方诉讼必然损害该方诉讼权益及实体权益，应依法裁定驳回起诉。3、张冬梅向马翠收取了代办费、改证费、评估费、房屋维修基金，其中代办费、改证费均是采取欺诈手段损害国家利益和社会公共利益，涉案房屋为公房出售，不需要交纳房屋维修基金，且上述费用均未出具正规发票，是初建华与另一中介欺诈所得，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款之规定，初建华作为居间人违背诚实信用原则，损害了马翠的合法利益，不得行使报酬请求权。综上，请求法院依法驳回初建华起诉或诉讼请求。
原审第三人张冬梅在一审中未发表意见。
原审法院查明和认定的基本事实是：
2013年3月16日，初建华、张冬梅作为中介方，马翠作为买受人与案外人郭某就青岛市李沧区永安路50号×幢×单元××户房屋签订《房地产买卖契约》，该合同约定：涉案房屋成交价为508000元；付款时间、金额和方式为：第一次马翠于合同签订当日支付购房定金10000元，第二次马翠在2013年3月31日支付购房款178000元，余款330000以贷款方式给付；郭某应于马翠交齐购房款时，在2013年5月31日内将房屋交付给马翠；办理涉案房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费，由马翠负担。该合同补充条款约定：1、房内有户口，在过户之前将全部户口迁出。3、买卖双方承认中介服务成功有效，本契约签订中介费按房屋成交价的2%由马翠支付给中介方，即人民币11600元整，过户之前全部付清；若马翠逾期不付，中介方可按房屋成交价的2%向马翠全额追偿中介费，马翠同时承担因诉讼产生的一切费用。4、本契约签订后，因买卖双方原因造成本合同悔约或解除，中介费不退，由悔约方承担。若郭某违约，需双倍返还定金，所赔偿违约金部分由马翠和中介方各得50%，若马翠违约，定金不退，所付定金由郭某和中介方各得50%。定金由中介方保管50%。5、房产中介提供中介服务内容：中介方为买卖双方提供签订房屋买卖合同，协助办理房产评估、测绘、过户等手续，协助办理银行贷款（在国家规定的范围内）。上述合同签订后，马翠给付郭某购房定金10000元、房屋首付款210000元。初建华主张上述合同签订后，马翠违约不购买涉案房屋并起诉郭某要求返还定金，按合同约定马翠应当向初建华支付中介费。马翠主张作为居间人的初建华与张冬梅不具备进行房屋经纪中介的资格；且合同在实际履行过程中已变更，首付款由178000元变更为210000元，同时卖方应当将户口迁出，但卖方未履行该义务；马翠与郭某系经协商依法解除的合同，定金和首付款均已返还，初建华无权向马翠主张其诉讼请求。以上事实，有初建华提交的房地产买卖契约以及初建华、马翠的陈述笔录在案为证。
马翠提交张冬梅于2013年3月30日出具的收条1份，证明其向张冬梅支付中介费9000元。该收条内容为：“办贷款当天（2013.3.15）收到马翠代办费2000元改证费3000元评估费1016元维修基金3060元共收到9000元，其中房屋维修基金交于交通银行：下午于香港中路交通银行交的。”初建华主张该收条与本案无关，本案初建华为初建华，张冬梅的一切行为与其无关；其不清楚马翠是否向张冬梅支付了9000元。马翠主张中介张冬梅在收条中写明的代办费、改证费均属违法违规收取，房屋维修基金也是不存在的，上述款项应作为不当得利予以退还。上述收条复印件，原审法院已于送达相关诉讼文书时一并送达张冬梅。经原审法院核实，涉案房屋无需交纳房屋维修基金。以上事实，有马翠提交的收条以及初建华、马翠的陈述笔录在案为证。
马翠自认其于2013年4月1日提出解除与郭某的买卖合同。马翠与其丈夫田某某于2013年5月3日以郭某、徐某某为马翠，主张郭某变更双方的《房地产买卖契约》，将首付款数额调整至21万元，且涉案房屋建成年代为1982年，房龄及贷款年限已超过相关规定，余款无法通过商业贷款支付，而初建华无经济能力自行支付余款，导致合同目的无法实现，请求法院依法解除双方的房屋买卖合同，郭某、徐某某返还给其购房款21万元及定金1万元。2013年7月8日，马翠及其丈夫田某某与郭某、徐某某达成如下协议：1、郭某、徐某某一次性退还给马翠及田某某购房首付款合计人民币21万元及定金2500元。2、郭某、徐某某在向马翠及其丈夫付清上述款项后，双方于2013年3月16日签订的《房地产买卖契约》解除，因解除该合同产生的一切纠纷和费用均与郭某、徐某某无关，由马翠及田某某自行处理。3、马翠及田某某代理人在收到上述款项后（或马翠及田某某收到），应立即递交撤诉手续，并放弃对郭某、徐某某的诉讼权利，诉讼费由马翠及田某某承担，双方无其他相关经济纠纷，此为一次性了结。4、本协议一式三份，双方及法院各执一份，自双方或其代理人签订之日起生效。2013年7月8日，马翠及田某某向原审法院提交了撤诉申请。初建华主张上述协议郭某、徐某某仅返还部分定金2500元，说明马翠存在违约行为；且马翠与郭某解除房屋买卖协议书，未经过中介签字确认应属无效。以上事实，有马翠提交的解除协议书，（2013）李民初字第1317号民事裁定书以及初建华、马翠的陈述笔录在案为证。
马翠提交青岛市房地产权属登记审核表复印件1张，证明涉案房屋上一次交易时间为2009年11月9日，距本次交易未满5年，存在高额的税费；同时卖方就涉案房屋非唯一住房，其购买涉案房屋的价格为100000元，与本次交易价格存在40余万元的差额，所得税的交付基准是差额部分的20%，所以涉案房屋买卖的实际成交价格含税费已经远远超出马翠在签订该合同时应当预见或可以预见的价格，这是马翠解除合同的一个原因。初建华主张该证据与本案无关。以上事实，马翠提交的青岛市房地产权属登记审核表以及初建华、马翠的陈述笔录在案为证。
马翠称除上述原因外，其提出解除房屋买卖合同的原因还有：1、张冬梅在提供中介服务过程中采取了欺诈手段，违法违规向马翠收取了不应收取的费用，同时为马翠准备了虚假的收入证明，考虑到其法律后果的严重性，所以马翠提出解除买卖合同；2、郭某也未按照合同的约定将涉案房屋中的户口迁出，因此合同履行已经没有必要，所以双方解除合同。马翠对上述主张提交收入证明书予以为证。初建华对收入证明书没有异议，但称与其无关。以上事实，有初建华、马翠的陈述笔录在案为证。
初建华、马翠一致认可签订《房地产买卖契约》前，初建华向马翠出示了涉案房屋所有权人郭某的房产证、身份证。初建华主张马翠的贷款手续已办理完毕，因马翠不购买涉案房屋，所以房屋未过户，银行亦未放贷。马翠承认其应张冬梅要求在贷款手续上签字，但银行未实际放贷。以上事实，有初建华、马翠的陈述笔录在案为证。
马翠于诉讼过程中主张，马翠于2013年3月15日与张冬梅形成了居间合同法律关系，并未委托初建华为其从事居间服务，初建华、马翠之间不存在居间合同法律关系，至于初建华与张冬梅之间是否有委托关系与马翠无关。对于上述主张与答辩意见的矛盾，马翠解释为：依据相关行政法规及其规章的规定，初建华不具备从事房屋经纪的主体资格，在合同签订及履行的过程中，马翠才得知张冬梅未经其许可自行委托初建华参与居间合同。以上事实，有马翠的陈述笔录在案为证。
原审法院认为：
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。作为房地产中介，初建华及张冬梅应具备相应的资质，但现行法律、法规对房产中介资质的规定，是管理性规定，而非效力性规定，马翠以初建华不具备进行房屋经纪中介的资质为由，主张初建华不具有诉讼主体资格，原审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”本案中，马翠与郭某于2013年3月16日就青岛市李沧区永安路50号×幢×单元××户房屋签订的房地产买卖契约依法成立，即初建华与张冬梅已促成马翠与郭某房屋买卖合同的成立，虽然2013年7月8日双方自愿解除上述合同，但不影响初建华、张冬梅与马翠之间居间合同的效力。因马翠已与郭某解除了双方签订的房屋买卖合同，因此涉案房屋的商业贷款及产权变更登记手续并未实际办理，则初建华及张冬梅并未完成全部中介服务，因此中介费应当适当降低，原审法院认为，以支付9000元为宜。马翠提交的张冬梅出具的收条，足以证实张冬梅已向马翠收取各项费用9000元，初建华提交的《房地产买卖契约》，亦足以证实涉案房屋的中介为初建华及张冬梅，因初建华及张冬梅均未举证证明收条中所列各项费用已实际发生，原审法院认为，以上述费用9000元充抵中介费为宜。初建华可依约或依法律规定与张冬梅分配中介费用。综上，初建华主张马翠支付中介费10160元原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：驳回初建华的诉讼请求。案件受理费54元（初建华已预交），由初建华负担。
宣判后，上诉人初建华不服一审判决上诉至本院。
上诉人初建华上诉请求，撤销原判，改判被上诉人马翠支付中介费10160元。其上诉理由主要为，一审判决认定居间合同有效，支持上诉人要求中介费的诉讼请求，但判决以被上诉人支付给他人的费用与应支付的中介费用相抵消，对上诉人不公平。被上诉人支付给他人的费用是否真实发生不清楚，是否已经退还亦不清楚。法院已经查明被上诉人应当支付中介费，不应该判决用其他不确定、不明确的费用来抵消。
被上诉人马翠答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：被上诉人马翠应否支付上诉人初建华中介报酬。
本院认为，上诉人初建华与原审第三人张冬梅经营的家家好中介作为中介在被上诉人马翠与案外人签订的房地产买卖契约上签字，在该房屋买卖合同当中同时约定了房产中介的权利义务，应当认定初建华与张冬梅经营的家家好中介共同为房屋买卖居间合同的居间人。因马翠与案外人解除了房屋买卖合同，初建华与张冬梅并未完成全部居间合同义务，原审法院在自由裁量权范围内适当调降中介费，认定本案马翠应当支付中介费9000元并无不当。在履行居间合同过程中，张冬梅收取了马翠交付的各项费用9000元，初建华与张冬梅在诉讼过程中未举证该9000元已实际支出，以该9000元冲抵马翠应当交付给张冬梅、初建华的中介费亦无不当。上诉人初建华可依约或以法律规定与张冬梅分配中介费用。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人初建华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54元，由上诉人初建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 张倩云