湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）娄星民二初字第207号
原告邓时光。
诉讼代表人阎新清。
诉讼代表人吴忠凯。
被告娄底市中信房地产开发有限公司。
公司住所地娄底市娄星区湘中大道。
法定代表人李湘卫，该公司董事长。
委托代理人龚俊，湖南泰涟律师事务所律师。
委托代理人严建林，系湖南泰涟律师事务所职员。
原告邓时光诉被告娄底市中信房地产开发有限公司（以下简称中信房产公司）房屋买卖合同纠纷一案于2013年4月15日诉至本院。本院受理后于同年7月10日由审判员戴艳红担任审判长，与审判员周威、人民陪审员陈燕依法组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，对该案公开开庭进行了审理。原告邓时光以及其诉讼代表人阎新清、吴忠凯，被告中信房产公司的委托代理人徐迪文到庭参加了诉讼。2013年4月15日，原告邓时光申请对被告的财产采取诉讼保全措施，经审查本院依法予以准许。2014年4月1日，因事务需要对原合议庭组成人员变更为由审判员石婕担任审判长，与审判员周威、人民陪审员李智杰依法组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，对该案进行了第二次公开开庭审理。原告邓时光的诉讼代表人阎新清、吴忠凯，被告中信房产公司申请变更的特别授权委托代理人龚俊、委托代理人严建林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓时光诉称：2009年9月1日，原告与其他业主一道同被告签订了娄底市新星花园《内部认购合作协议》。由原告等业主团购被告开发的新星花园房产项目中的第二、三、四栋部分房屋，其中原告购买第三栋241号房及第三栋22号车库。协议签订后被告在开发中提出要对土建和装饰进行改良，如增加保温材料、改单层玻璃为双层中空玻璃、楼梯护栏改为1.0以上304不绣钢，为此要提升房价。2011年1月21日原告等团购方、被告又签订了《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》，约定原告团购方所购房屋价格调升为住房每平方米包干价1380元、车库每平方米包干价1800元，并对具体的大包干内容协议进行了明确规定，且第五条特别注明了该价格无论国家政策、价格物价上涨或下降均不变。房款的交付分六次支付，其中第六次规定房屋竣工，综合验收合格，由被告向原告交付房屋时，原告再交清所有余款。协议约定至2012年6月30日前，被告必须完成竣工验收交付原告使用，逾期则每超过一天，按原告所交购房款总额的万分之五赔偿原告的损失，房屋交付原告使用的一年内被告应为原告办理好房屋产权证、土地使用证，逾期则由被告赔偿原告每天每户50元。协议签订后，原告依约支付了五次房款，但本应于2012年6月30日前被告交付房屋、原告支付剩余房款的第六次，但被告却迟至2013年3月初才以其工作人员发短信形式通知原告于当月底结清房款，被告方予以交房。原告出于慎重而前往被告处查核，却发现被告违约单方再次提价，且单方草拟了一份要求原告放弃追究被告违约责任协议书和承诺按其指定价位购房的承诺书，逼原告签字，并以不按其价位交款便不予交房相胁迫，逼已急盼住房的原告按其指定款额交纳，原告等团购户当即对被告的商业欺诈行为予以严厉谴责并予以拒绝，只同意按原补充协议结算交付，但被告却拒不结算且不交房。被告的违约劣行不仅发生在延时交房和提价上，更严重的是在开发新星花园房产项目中亦未按补充协议第八条关于土建和装饰标准实施，存在严重的偷工减料、以次充好以及减除工程内容等欺诈行为，严重危及原告所购房屋的安全、美观和适用。综上，现为维护原告的合法权益，特诉请人民法院：一、依法判令被告立即将原告所购房屋（房号3-241、车库号3-22）及符合交付使用的相关证明文书交付原告；二、依法判令被告支付以原告所购房款总额217000元的万分之五自2012年7月1日始至实际交房日止按日计取的违约金（截止2013年4月15立案时止的违约金为285天×217000×5÷10000=30922.5元）；三、依法判令被告出具《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》第十三条规定的预收原告费用项目及金额法律政策依据文书；四、依法判令被告在2013年6月30日前为原告办理好房屋产权证、土地使用权证，否则按原告每天50元赔偿至实际办毕日止的损失；五、本案诉讼费用由被告负担。
被告中信房产公司辩称：在我公司的备案和房款的收取过程中，都没有邓时光的任何资料，邓时光是如何取得房屋的，我公司不清楚，因邓时光与我公司没有合同关系，所以邓时光不是本案适格主体，其诉讼请求与我公司无关，故请求依法驳回原告邓时光对被告公司的诉讼请求。
一、原告邓时光提交的证据以及被告方对原告所提交证据的质证意见。
原告邓时光为支持其诉讼请求以及反诉答辩的成立，向本院提交了如下证据：
1、关于新星花园《内部认购合作协议》之补充协议、新星花园2／3／4栋业主花名册、面积附件，拟证明：原、被告之间已建立房屋购销关系；原告所购房产中住宅包干价1380元／平方米，车库1800元／平方米，该价格不再变动；计价方式以原告所购楼号、层次的设计面积和实测面积计算价款，实际面积最终以房产证面积为准；房款分六次支付，其中第六次须房屋竣工、综合验收合格，被告把房交给原告时，原告才交清余款；至2012年6月30日前，被告须完成竣工验收交付原告使用，逾期则每超过一天，按原告所购房款总额的万分之五赔偿原告的损失；房屋交付原告使用的一年内（即2013年6月30日前）被告应为原告办好房屋产权证、土地使用证，逾期则由被告赔偿原告每天每户50元；被告主体工程应在2011年9月底前完成且应及时与原告签订正式商品房买卖合同；原告有权获得质量合格的住宅、车库与完成的权证和相关资料，被告按规定提交《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》；必须按协议第八条关于土建和装饰标准实施；综上，证明了被告在主体工程完工、房屋竣工交房、签订正式商品房买卖合同、提交《住房质量保证书》和《住房使用说明书》及权证和相关资料、价格等事实上严重违约。
2、原告所购房产及款项交付情况表（一），拟证明：原告所购房产具体栋号、车库号及具体面积；原告按补充协议价应交房款情况和实交房款情况；原告已多交房款的事实。
3、原告所购房产款项交付明细表（二），拟证明：原告已按协议要求履行了出资义务，没有违约；原告实交房款情况。
4、承诺书（2013年3月26日），拟证明：被告为逃避违约责任而要求原告放弃追究其违约责任并同意按其指定价位购房；被告行为表明其不愿履行补充协议第四条第一款规定的不得改变价位的约定。
5、收款收据及毛某证明一份，拟证明：原告向被告交房款的情况；原告已按协议要求履行了出资义务，没有违约；原告在第六次交房款时多交款额系被告违约单方提价索取的，从而引发本案的发生，被告明显违约。
6、毛某的证明（2013年6月29日），拟证明《原告所购房款及款项交付情况表》、《原告所购房产款项交付明细表》所记载情况属实；毛某在接到被告对原告每次应缴额信息后负责了前五次收款工作，并负责向被告转帐，原告交款及时，没有违约；第六次交款被告没有通知毛某负责收款，系被告自行通知原告，原因是被告因已违约交房欲单方提价而为规避法律责任要求各购房户到其公司签订已拟好的协议书和承诺书，并按其指定价款缴纳购房款方予交房钥匙，被告以交房相胁迫，行为显系违约。
7、颜新和、周新文的证明（2010年12月3日）。
8、长青派出所的证明（2013年7月5日）。
9、毛某的证明（2013年7月9日），拟证明其因公出差无法到庭，其所有证明属实。
10、解缴中信房地产公司帐户金额，拟证明毛某受公司的委托向各业主收取了房款，并将房款转帐至被告公司帐户。
被告中信房产公司的质证意见：中信房产公司对原告提交的证据1、4、7、8的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的；对证据2、3不予认可；对证据5中盖有被告公司财务章的收据予以认可，没有盖有被告公司财务印章的不予认可；对证据6的真实性存在异议；认为证据9与本案无关联性；对证据10不清楚。
二、被告中信房产公司提交的证据以及原告方对被告所提交证据的质证意见。
被告中信房产公司为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：
1、关于宗地编号为娄国土告字18号地块的《成交确认书》、《娄国用（2010）第015522》国有土地使用证、《国有建设用地使用权出让合同》、九十名业主及委托代理人蔡小龙、吴名杰与被告公司签订的《内部认购合作协议》；蔡小龙、吴名杰与被告公司签订的《承诺书》；《新星花园业主预付款明细表》；拟证明：虽然有所有原告及其他业主从被告处购得土地的行为，系众原告委托吴名杰、蔡小龙从被告处购得土地，再以所谓认购的形式委托被告代为建房，同时证明被告转让土地时，就已取得了土地的使用权。
2、新星花园商住楼业主与被告公司《新星花园商住楼建设承包合同》，拟证明所有原告与被告公司建立了委托建房的民事法律关系，委托建房是由原告出资，被告公司代建，不存在商品房买卖行为。
3、新星花园《内部认购合作协议》之补充协议，拟证明该协议第六条明确规定了原告的付款方式为：“第一次：2009年8月7日，乙方按每套住房伍万元、车库壹万元标准不变；第二次：甲方施工队伍进场动工开挖基础时，乙方按每套住房三万元、车库壹万元标准交款；第三次：甲方建到一层时，乙方按每套住房三万元、车库壹万元标准交款；第四次：甲方建到三层时，乙方按每套住房三万元、车库壹万元标准交款；第五次：甲方建到五层时，乙方按购房款的95%结算交款；第六次：房屋竣工，综合验收合格，甲方把房交给乙方时，乙方交清所有余款。交房前一个月，乙方应预交办证费用，水电气开户费用等，便于甲方及时办证。”第七条明确规定：“团购房户主应自觉按认购补充协议规定的时间把款交甲方，如乙方未按时付款，乙方必须按付款总额的3%付滞纳金给甲方，未交清全部款项，甲方不予交房办证，所造成的责任损失，由乙方自负。”第十三条规定在被反诉人交房时应另行缴纳的费用明细，包括：1、契税、2、印花税、3、房屋维修基金、4、房产证工本费、5、土地使用证工本费、6、有线电视、宽带网络开通费、7、燃气开通费、8、水电开通费、9、车库办证的费用、10如顶层屋面隔热层加高利用，其增加的费用由六楼的房屋协商落实。
4、对许运康（新星花园承建商负责人）的调查笔录，拟证明新星花园项目是2010年12月2日动工开挖基础的；该项目建到第一层的时间是2011年2月8日，该项目建到第三层的时间为2011年3月10日；该项目建到第五层的时间为2011年4月10日；该项目主体施工完成的日期为2011年6月15日。
5、2011年5月8日娄底市第三建筑工程公司新星花园项目部给反诉人的《致公司信》，拟证明建筑材料涨幅很大，所有业主的缴款进度跟不上工地工程进度的事实，给施工单位造成停工。
6、娄底市房地产开发管理办公室于2013年4月11日发布的《2013年一季度房地产市场运行情况报告》，拟证明2013年3月份在娄底中心城区商品房住宅均价为高层3700元、多层2750元，说明所有原告的代建房价格明显低于市场价格，还不到成本价。
7、湘质监统编施2002-5主体工程质量验收记录，拟证明新星花园主体工程于2011年9月9日验收合格。
8、娄底市房地产管理中心出具的编号为Z××9、Z××0、Z××1的三份关于新星花园第二、三、四栋房屋的项目概况，拟证明新星花园项目第二、三、四栋住房建筑总面积为11399.22平方米，车库的建筑总面积为1787.34平方米，依补充协议所约定的价格住房为每平方米1380元，车库每平方米为1800元，所以住房的建房款为15730923元，车库的建房款为3217212元，总建房款18948135元。
9、关于所有原告一直以来严重拖欠建房款的行为，尤其是到2011年9月9日主体工程验收合格之日，所有原告只交了73%的建房款（从第一次交钱至2011年9月9日止共交建房款13858478元），还拖欠23%的建房款，依补充协议第六条之规定：当甲方建到第五层时，乙方（原告）就应当按购房款的95%结算交款，可见所有的原告一直存在严重违约行为。
10、所有原告的两位业主代表毛耀华和杨拥华所提交的各业主应交的尾款明细表及收据，拟证明被告完全是依原告业主代表的要求向原告所收取的尾款，说明原告没有多交一分钱给被告，而是长期欠交建房款。
原告邓时光的质证意见：原告邓时光认为被告提交的证据均超过了举证期限，故不予质证。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并分析双方当事人的质证意见，认证如下：
（一）关于原告邓时光提交的证据1、4、5、7、8的真实性，双方当事人均无异议，且符合证据的三性，故对原告方提交的上述证据的证明效力，本院予以认定；对原告提交的证据2、3、6，被告方提出异议，但本院认为可结合本案其他的有效证据予以采信；对原告的证据9，系证明证人毛某未能到庭的理由；被告对原告的证据10提出不清楚，故对此证据亦可结合本案其他的有效证据予以认定。
（二）关于被告中信房产公司提交的证据，虽然原告方认为均超过举证期限，故不予质证。但根据新的证据规则，本院认为对于可以证明案件基本事实的证据，应当依法予以认证，故对被告公司所提交的证据1、3、7、8，本院经审查认为符合证据的三性，对故上述证据予以采信，对本案具有相应证明效力；对证据4、5、9、10，亦可综合本案其他有效证据，予以认证；对证据2、6，本院经审查，认为与本案无关联性。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
2009年7月20日，被告中信房产公司竞得座落于城南新区早元街与甘桂路交叉口东北角、宗地编号为娄国土告字18号地块的国有建设用地使用权，随后被告中信房产公司即与娄底市国土资源局为此签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2009年9月1日，由被告中信房产公司为甲方，吴名杰、戴安源、毛某等九十名团购户为乙方，双方签订了一份《内部认购合作协议》，具体内容为：“甲方于2009年7月20日竞得宗地编号娄国土告字第18号地块国有建设用地使用权。乙方以团购方式认购其中九十套住房及住宅下面的车库。经甲乙双方多次协商，秉着诚信、互利、双赢的合作态度，以内部认购方式订立如下协议：一、认购位置：甲方3#地中心纯住房自南向北数为二、三、四栋，对乙方实行内部认购。二、合作方式：1、甲方要按合法程序操作；2、甲方户型必须由正规设计院设计，由乙方代表审定签字方可实施。3、甲方施工基建必须请资质正规施工单位，必须办理施工许可证，必须接受政府职能部门的监督，乙方选出代表予以全程质量监督。4、乙方要求房屋屋高包板3m，安装防盗门、铝合金窗，地面找平，墙壁粉平、楼梯安铁扶手。5、′商品房买卖合同′样本必须是工商行政局监制的正规文本。6、甲方按乙方需要代办有关产权证件，房产证、土地使用证。煤气开户费、水电开户费、公共分摊费用、有线网络、契税、办证工本费、交易手续费、分户登记费、印花税、住房维修基金以上税费全部由乙方承担。7、房屋均价1268元和车库1800元／㎡不变。…三、付款方式：共分五次付清。第一次：2009年8月7日-12日，乙方按每套住房伍万元，每个车库壹万元，同时签订内部认购协议书，由甲方开具财务收据。第二次：2009年11月1日-11月10日，甲方做好设计办理好相关报建报批，安装好施工用水、用电时，乙方按每套住房交纳3万元，每个车库1万元。第三次：2010年1月1日-15日，甲方基础开始施工到基础完成，乙方按每套房再交叁万元，每个车库壹万元。第四次：当房屋建到第三层时10天内，乙方再次向甲方交纳每个套间肆万元，每个车库壹万元。第五次：交钥匙后10天内的所有余款付清。……”。该合同有被告公司的盖章，并由公司法人代表李湘卫同吴名杰等六十余名团购户签名。
2011年1月21日，仍由被告中信房产公司为甲方，王国文、戴安源、毛某、刘明望、邓芳桂、黄建国、刘伟程、龙献忠八名团购户主代表为乙方，又签订了一份《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》，具体内容为：“甲乙双方于二00九年九月一日签订了新星花园《内部认购合作协议》，因原协议部分条款不够全面和清晰。团购户主提出修改建议，二0一一年元月三日中信房地产开发公司主持召开了团购房屋户主全体会议，经与会团购户主与甲方协商一致，达成补充协议如下：一、团购项目地点：早元路与甘桂路交叉处，…二、团购项目名称：新星花园住宅小区。认购位置：甲方3#地中心纯住房自南向北第二、三、四栋。四、团购房屋价格及计价方式：1、价格：根据《内部认购合作协议》二款七条的价格调整为团购房屋均价总体大包干：住房每平方米包干价1380元，车库每平方米包干价1800元。2、住房、车库总体大包干内容：小区单位建筑结构，室内外给排水，住宅楼防盗监控、对讲、消防等及小区道路硬化、绿化、亮化、安防监控、化粪池、下水道、垃圾收集地、物业管理用房等设施包括在内。3、计价方式：以团购户所认购的楼号、层次的设计面积和实测面积计算价款。五、团购房屋、车库价格总体大包干后，无论国家政策变化，价格物价上涨或下降，团购房、车库总体包干价格不变。六、团购房付款方式：第一次：2009年8月7日，乙方按每套住房伍万元，车库壹万元标准不变。第二次：甲方施工队伍进场动工开挖基础时，乙方按每套住房叁万元，车库壹万元的标准交款。第三次：甲方建到第1层时，乙方按每套住房叁万元，车库壹万元的标准交款。第四次：甲方建到第3层时，乙方按每套间住房叁万元，车库壹万元标准交款（车库总金额小于4万元的按实交款）。第五次：当甲方建到第五层时，乙方按购房款的95%结算交款。第六次：房屋竣工，综合验收合格，甲方把房交给乙方时，乙方交清所有余款。交房前一个月，乙方应预交办证费用，水电气开户费等，便于甲方及时办证。七、团购房户主应自觉按认购补充协议规定的时间把款交甲方，如乙方未按时付款，乙方必须按付款总款的3%交付滞纳金给甲方，未交清全部款项，甲方不予交房办证，所造成的责任损失，由乙方自负。……十、项目主体工程完成日期与项目竣工验收合格交房日期：1、主体工程应在二0一一年九月底前完成，人力不可抗拒的原因致使工程滞后，甲方不负责任。2、自本补充协议签订之日起至二0一二年六月三十日前，项目建设应全部完成竣工验收交付团购户主使用，逾期未完成交付使用，每超过一天，按乙方所交购房款总额的万分之五赔偿乙方损失。十一、团购房交给乙方使用时，一年内甲方应为乙方办理好房屋产权证，土地使用证，因甲方原因逾期办理两证，由甲方赔偿乙方每天每户50元，项目主体完成后，甲方应及时与团购户主签订正式商品房买卖合同。十二、双方权利和责任：1、甲方权利和责任：①甲方有权按本协议约定的时间获得相应比例的房款，对未按补充协议约定时间交纳该房款的团购户，甲方有权另行处理其团购房，按该户实交款总额另加利息2万元退款。②甲方应保证严格按照规划、设计方案、设计图纸施工。③甲方有责任邀请乙方代表监督工程进度和材料设备质量。④甲方应认真听取乙方合理意见，对出现的质量问题认真整改。⑤甲方按规定提交《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。2、乙方权利和责任：①乙方有权参与工程施工过程中的监督，有权对发现的问题提出整改意见。②乙方有权获得质量合格的住宅、车库与完全的权证和相关资料。③乙方应当按照补充协议约定的交款时间、按时交付房款、车库款。④乙方应在甲方交付住宅使用之日起履行业主的权利和义务。⑤乙方负责代表各团购户应尽的法律、经济等责任。十三、团购住房、车库、一切费用按每平方米由甲方包干责任之外，交房时应由乙方另行缴纳的费用明细如下：1、契税，2、印花税，3、房屋维修基金，4、房产证工本费，5、土地使用证工本费，6、有线电视、宽带网络开通费，7、燃气开通费，8、水、电开通费，9、车库办证费用同上，并另行承担车库办证所应交营业税，10、如因顶层屋面隔热层加高利用，其增加的费用由六楼房屋协商落实。…”。此补充协议由被告中信房产公司盖章、法人代表签字，并由王国文、戴安源、毛某、刘明望、邓芳桂、黄建国、刘伟程、龙献忠八名团购户主代表签名确认。
2009年8月19日，颜新和、周新文向被告中信房产公司财务交纳第一期购房款60000元，预购买新星花园小区第三栋3-241号房屋以及第三栋3-22号车库。2010年11月，颜新和、周新文将上述所购房产及车库转让给了原告邓时光、邓小燕父女。2011年4月6日，原告邓时光（邓小燕）向毛某、杨拥华（业主之一）交纳购房款40000元及质监费230元；2011年6月22日，原告邓时光（邓小燕）向毛某、杨拥华交纳购房款40000元；2011年10月28日，原告邓时光（邓小燕）向毛某交纳购房款40000元；2012年4月17日，原告邓时光向毛某交纳购房款37000元；上述款项均由毛某、杨拥华先后转交至被告中信房产公司的财务帐号。原、被告双方对毛某、杨拥华代收、代缴房款的行为均予认可。2013年3月，被告中信房产公司通知各购房户进行最后的交房结算，并要求各购房户将所剩余的房款、公共分摊费用以及契税、物业维修基金、办理两证费用和水电费、煤气费全部一次性交清才能予以交房。为此还提供了一份承诺书要求各购房户签字确认，该承诺书的具体内容为“承诺书本人承诺购买娄底市中信房地产开发有限公司开发新星花园项目第栋号，建筑面积㎡，单价1728元／㎡；车库号，单价2118元／㎡，承诺人：年月日。”原告邓时光认为被告中信房产公司无权对其所购的住房和车库进行调价，遂拒绝按被告公司要求的金额交纳剩余房款以及其他款项，故被告中信房产公司至今仍未将原告邓时光所认购的新星花园住宅小区第3栋241号商品房以及第3栋22号车库交付与原告。还查明，被告中信房产公司至今仍未能为原告方办理好房屋产权证以及土地权使用证。另被告中信房产公司一直未能按《补充协议》的约定在项目主体工程完成后及时与团购户签订正式商品房买卖合同，也未能按规定向团购户提交《住房质量保证书》、《住房使用说明书》和相关资料。为此原告邓时光等新星花园住宅小区16户业主遂起诉至本院，要求判决如前所述。
在诉讼过程中经核对，原告邓时光所认购的新星花园住宅小区第3栋241号商品房，面积为127.05㎡；第3栋22号车库，面积27.18㎡，五次共计已交总房款为217000元。
本院认为，原告邓时光等九十名团购户与被告中信房产公司所签订的《内部认购合作协议》以及关于《新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》，均是当事人双方的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。现原告邓时光诉讼提出，被告中信房产公司应立即将原告所购房屋（房号3-241、车库号3-22）及符合交付使用的相关证明文书交付原告。对此经审查本院认为，原告邓时光至今已按补充协议约定的金额先后五次缴纳了购房款共计217000元，根据其所认购的新星花园住宅小区第3栋241号商品房、面积为127.05㎡，第3栋22号车库、面积27.18㎡，依照补充协议约定的价格进行计算，即：房屋127.05㎡×1380元／㎡=175329元。车库27.18㎡×1800元／㎡=48924元，两项共计应缴纳的款项仅为224253元。依五次实际交纳的房款金额同按补充协议约定应缴纳的房款两相核减后，原告现仅欠被告中信房产公司的房款和车库款为7253元（224253元-217000）。而根据《补充协议》第六条的约定：“…第五次：当甲方建到第五层时，乙方按购房款的95%结算交款。第六次：房屋竣工，综合验收合格，甲方把房交给乙方时，乙方交清所有余款。”以及第十三条的约定：“…团购住房、车库、一切费用按每平方米由甲方包干责任之外，交房时应由乙方另行缴纳的费用明细如下：1、契税，2、印花税，3、房屋维修基金，4、房产证工本费，5、土地使用证工本费，6、有线电视、宽带网络开通费，7、燃气开通费，8、水、电开通费…”。从上述所查明的事实以及补充协议约定的交房条件来看，原告现诉求由被告中信房产公司将其所认购的房屋及车库予以交付，符合补充协议的约定，且合理合法，本院予以支持。但同时原告在被告公司交付上述房屋和车库时，亦应当按补充协议约定的价格将最后的购房款全部支付与被告中信房产公司，还应当按补充协议第十三条的约定，将所列举的契税等各项费用预缴付与被告中信房产公司。另对原告邓时光诉讼所提出的由被告公司将符合交付使用的相关房屋证明文书交付与原告，对此本院经审查后认为根据《补充协议》第十二条关于双方权利和责任的约定，被告方应当按约定提交《住房质量保证书》和《住房使用说明书》，而原告方则有权获得质量合格的住宅、车库与完全的权证和相关资料。故原告此诉求合理合法，本院应予支持。
被告中信房产公司辩称，原告方延期交付房款以及至今未能依约承担相应契税、物业维修基金等款项费用的行为，不但导致房屋工程延期完工且也充分表明双方已丧失诚实信用的基础，故房屋买卖合同关系无法履行，为此要求解除被告公司与原告的房屋买卖合同关系。对此本院经审查后认为，在上述协议的履行过程中，原告邓时光于2009年8月19日向被告中信房产公司财务交纳了第一期购房款60000元，此后，其又于2011年4月6日、2011年6月22日、2011年10月28日、2012年4月17日先后四次将第二、三、四、五期的购房款共计157000元交至毛某、杨拥华，并由毛、杨转交至被告中信房产公司的财务帐号。根据《补充协议》第六条的约定：“…团购房付款方式：第一次：2009年8月7日，乙方按每套住房伍万元，车库壹万元标准不变。…第六次：房屋竣工，综合验收合格，甲方把房交给乙方时，乙方交清所有余款。”从上述所查明的事实可见，原告邓时光在交纳第一期房款时，确实存在有稍后延期交付的情形，但对此情形被告中信房产公司并未及时提出异议，还对原告此后四期房款的缴纳行为予以认可，并于2013年3月通知原告进行最后的交房结算且提供一份“承诺书”要求各购房户签名确认。由于在这份“承诺书”中未能列明所收取的房屋单价1728元／㎡以及车库单价2118元／㎡中包括原告方依照补充协议应当预缴的相应契税、物业维修基金等款项，由此导致原告邓时光等购房户误认为被告中信房产公司对其所购的住房和车库有随意调价的行为，遂拒绝按被告公司要求的金额交纳剩余房款以及其他款项，对此结果被告中信房产公司负有相应的责任。故被告现以原告至今未能依约交纳剩余房款以及相应契税、物业维修基金等款项为由，要求解除与原告之间的房屋买卖合同关系，于理无据，本院不予采纳。
原告邓时光诉讼中提出，被告公司因延期交房需按购房款总额217000元的万分之五承担相应违约金责任的主张。对此经审查后本院认为，根据《补充协议》第十条的约定：“…自本补充协议签订之日起至二0一二年六月三十日前，项目建设应全部完成竣工验收交付团购户主使用，逾期未完成交付使用，每超过一天，按乙方所交购房款总额的万分之五赔偿乙方损失。…”而在补充协议的实际履行过程中，被告中信房产公司确实未能按补充协议约定的时间准时交房，其延期至2013年3月才通知各团购户进行交房结算。但原告对被告中信房产公司延期交房的行为并未能及时提出异议，加之考虑到原告方在缴纳房款上也存在延期支付的情形，故根据民法中的公平原则，对原告方该主张本院亦不予支持。
原告邓时光诉讼中提出，由被告中信房产公司出具《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》第十三条规定的预收原告各项费用项目的法律政策依据。对此经审查本院认为，《补充协议》第十三条的规定，交房时原告还应向被告中信房产公司缴纳房屋契税、印花税、房屋维修基金、房产证工本费、土地使用证工本费、有线电视、宽带网络开通费、燃气开通费、水、电开通费等等。根据上述补充协议之约定以及相关法律法规的规定，被告中信房产公司对上述费用的预收应当系代收代缴性质，为此被告公司在向原告代收上述各项费用时，理应向原告方明示代收各项费用标准所依据的相关法律以及政策文件。由于在本案中原、被告双方所签订的《内部认购合作协议》以及《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》中对此并没有明确具体的约定，因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，故对本案所审查的范围应当仅限于上述协议中具体条款所约定的内容。综上，对原告的该项诉讼主张本院不宜在本案中进行处理。
原告邓时光诉讼中还提出，依法由被告在2013年6月30日前为原告办理好房屋产权证、土地使用权证，否则按每天50元赔偿给原告至实际办毕日止的损失。对此经审查本院认为，根据《补充协议》第十一条的约定：“…团购房交给乙方使用时，一年内甲方应为乙方办理好房屋产权证，土地使用证，因甲方原因逾期办理两证，由甲方赔偿乙方每天每户50元…”。现查明，虽然被告确实未能在《补充协议》约定的期限内予以交房，至今仍由于原告邓时光未能将剩余的房款以及相应契税、房屋维修基金等款项缴纳与被告，故被告亦一直未将原告所认购的新星花园住宅小区第3栋241号商品房以及第3栋22号车库交付与原告使用。因考虑到原、被告双方分别有延期付款和延期交房的情形，且双方对此均未能及时提出异议，故对本案办理两证的期限应以实际交房时间起算为宜。即本案的实际交房时间应当为自本判决生效后的十日内，被告亦应当在交房后六十日内为原告邓时光所购的房屋以及车库办理好房屋所有权证和土地使用权证。如逾期未能办理好两证，则应当按每日50元的标准，自本判决所确定的办证期限届满后的第一日起支付给原告邓时光逾期办证违约金至房屋所有权证和土地使用权证实际办毕日止。故原告邓时光所提出的上述请求，只能部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、由被告娄底市中信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将原告邓时光所认购的娄底市新星花园住宅小区第3栋241号商品房以及第3栋22号车库交付与原告邓时光；同时还应当向原告邓时光提交所交付房屋和车库的《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。
二、由被告娄底市中信房地产开发有限公司在本判决生效后七十日内为原告邓时光所购的娄底市新星花园住宅小区第3栋241号商品房以及第3栋22号车库办理好房屋所有权证和土地使用权证；如逾期未能办理好两证，则应当按每日50元的标准，自本判决所确定的办证期限届满后的第一日起支付给原告邓时光逾期办证违约金至房屋所有权证和土地使用权证实际办毕日止。
三、驳回原告邓时光其他的诉讼请求。
案件受理费862.5元，由原告邓时光负担200元，由被告娄底市中信房地产开发有限公司负担662.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 石 婕
审 判 员 周 威
人民陪审员 李智杰
二〇一四年七月八日
书 记 员 吴细宁
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。