徐 斌 与 岳 阳 县 天 成 房 地 产 开 发 有 限 公 司 合 同 纠 纷 案 一 审 民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第253号
原告徐斌，男，1977年10月12日出生，汉族，岳阳县人，教师。
被告岳阳县天成房地产开发有限公司。
法定代表人陈华光，总经理。
委托代理人袁红烈，男，1967年9月10日出生，汉族，湖北监利县人。
原告徐斌与被告岳阳县天成房地产开发有限公司（以下简称天成房地产公司）合同纠纷一案，本院于2013年3月25日立案受理后，依法组成由审判员易斌担任审判长、审判员张丽、人民陪审员吴忠参加的合议庭公开开庭进行了审理，原告徐斌、被告岳阳县天成房地产开发有限公司的委托代理人袁红烈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐斌诉称，原告系岳阳县天成花园的业主，2011年9月14日，原告与被告签订《架空层杂物间买卖协议》，购买天成花园4栋7号架空层杂物间，协议约定该杂物间面积为4.12㎡，单价为1456.3元／㎡，总金额6000元，面积误差比控制在3%以内（含3%），原告当日一次性向被告付清了6000元，被告将此架空层杂物间交给原告使用。原告认为，被告出售的该架空层杂物间层高仅为2.1米，而根据中华人民共和国国家标准GB／T17986－2000号《房产测量规范》3.2.3的规定以及JJF1058－1998《商品房销售面积测量与计算》3.1的规定，被告出售的该架空层杂物间不应计算建筑面积，该杂物间的面积应为零，面积误差比为100%，绝对值超出了3%。根据双方商品房买卖合同的约定，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款应由房地产开发企业返还买受人，超出3%部分的房价款应由房地产开发企业双倍返还买受人，因此，被告应返还房价款180元加双倍房价款11640元，共计11820元。现原告只要求被告返还给原告购房款10000元。同时被告在未申请架空层杂物间初始登记，没有取得架空层杂物间处分权的情况下，将该架空层杂物间出售给原告，导致不能向原告转移该架空层杂物间的所有权，违反了相关法律规定，损害了原告利益。请求法院判令被告返还给原告人民币10000元，并继续履行合同，将该架空层杂物间进行初始登记后申请变更登记，协助原告办理所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。
被告天成房地产公司辩称，被告是天成花园所占土地的合法使用权人，在此土地上通过建造而原始取得了该杂物间的所有权，有权对其进行处分；诉争房屋并非是只有结构支撑而无外围护构件的开敞空间层，其性质不是架空层，而是具有构造上的独立性和使用上的排他性的杂物间，其所有权不归全体业主共有，而归被告所有，法律规定此类房屋不用办理产权登记，原告认为没有办理产权登记，房屋所有权没有转移是错误的。原告既要求返还其购房款，又要求继续履行合同等主张自相矛盾，无法律依据。综上，被告认为出售给原告的杂屋间虽然不能办理产权登记，但原告购买后享有独立的使用权，具有完全的排他性，双方的买卖行为合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交了下列证据以支持其诉讼请求：
证据一：《架空层杂物间买卖协议》和《商品房买卖合同》复印件各一份，证明原、被告之间购买杂物间的事实以及发生纠纷如何处理的约定；
证据二：岳阳县房地产管理局的答辩状两份和（2012）岳中行终字第24号行政判决书一份，证明杂物间应不计算建筑面积，被告违反相关法律规定，未办理杂物间的初始登记；
证据三：岳阳市房地产管理局关于杂物间能否办理产权登记的回复，证明杂屋间可以办理产权登记，且不计算建筑面积；
被告对原告所举证据质证意见如下：对原告提供的证据一无异议，对证据二、证据三的真实性无异议，但认为本案诉争房屋不是架空层而是杂物间，可以计算建筑面积。
被告在举证期限内向本院提交架空层平面图复印件一份，证明杂物间面积计算的来源。原告对该证据真实性无异议，对关联性有异议，认为该设计图在房子未建成之前就已经存在，不能证明该杂物间有4.12平方米的面积。
经过庭审辩证、质证，结合本院的调查情况，对本案证据认证如下：
原告提供的证据-，被告无异议，且该证据能够证明原、被告之间杂物间买卖等事实，与本案有关联，本院予以采信，原告提供的证据二、证据三，系被告自身承认的事实和岳阳市房产局就其职务范围内的事情作出的回复，能够证明该杂物间目前并未办理产权登记以及该杂物间不计算建筑面积的事实，本院予以采信。被告提供的架空层平面图系岳阳县建筑设计院的设计图纸，虽无测绘图纸，但原、被告在签订买卖协议时亦根据该图纸明确了杂物间的大小，被告提供的该证据能够证明其主张的待证事实，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合各方当事人的陈述，对本案事实认定如下：
被告岳阳县天成房地产开发有限公司以出让方式取得位于岳阳县青山路编号为60街坊地块的土地使用权，经批准后，在该地块上建设天成花园商品房，建设工程许可证号为0710038，施工许可证号为43062120080723010。
2009年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购得岳阳县天成花园第4幢2层202号房。2011年9月14日，原、被告又签订了《架空层杂物间买卖协议》，原告向被告购买岳阳县天成花园4幢7号杂物间，协议约定该杂物间面积为4.12㎡，面积误差比控制在3%以内（含3%），单价为1456.3元／㎡，总金额为6000元；杂物间仅作为买受人购买住宅的附属用房，不办理房产权证及土地使用权证，买受人可拥有该杂物间的使用权，买受人拥有杂物间使用权后，应当按照商品房买卖合同相关规定作为住宅配套用房管理使用，其他未尽事宜则参照双方签订的《商品房买卖合同》相关规定执行。
2012年8月6日，徐斌以天成房地产公司出售的杂物间应为业主共有部分，该公司在未取得杂物间权属证书的情况下进行出售属违法行为，岳阳县房地产管理局接到举报后未对天成房地产公司进行查处为由，以岳阳县房地产管理局为被告、岳阳县天成房地产开发有限公司为第三人提起行政诉讼。岳阳县房地产管理局辩称未收到买卖任何一方的房屋权属登记申请，且对徐斌提出的问题亦进行了相关回复，不存在行政不作为。该案被本院判决驳回诉讼请求后，徐斌又上诉至湖南省岳阳市中级人民法院，中院亦驳回上诉，维持原判。在该案审理过程中，徐斌于2012年8月26日向”中国岳阳网站市长信箱”提问：”我住宅楼底层为面积大小不等的杂物间，层高2.1米，不计容积率！能否办理独立的产权证？”2012年9月21日，岳阳市房地产管理局在该网站回复徐斌：”业主拥有杂物间的物权，只要有合法手续可进行产权登记，但产权证上会明确注明房屋用途，同时，因层高未超过2.1米，不计算建筑面积。”
另查明，根据中华人民共和国国家标准GB／T17996.1－2000号《房产测量规范》8.2.3的规定：层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室不计算建筑面积。
本院认为，被告天成房地产公司通过出让方式取得了天成花园的土地使用权，经批准后在该地块上建设天成花园商品房，根据物权法的规定，被告已经原始取得了该商品房的所有权；原告购买的天成花园4幢7号杂物间，既有梁、柱等结构支撑，又有墙体等围护构件，具有结构上的独立性和使用上的排他性，并非《民用建筑设计通则》界定的仅有结构支撑而无外围护构件的开敞空间架空层，不属全体业主共有部分，被告对其有合法的所有权，可以进行出售等处分行为，故原、被告之间自愿签订的《架空层杂物间买卖协议》系合法有效的房屋买卖合同。
原告在向被告购买天成花园第4幢2层202号房时，并未约定4幢7号杂物间属该套房子的配套用房而一并出售给原告。之后双方签订《架空层杂物间买卖协议》的行为亦表明原、被告均承认该杂物间属于须另行购买的部分，该杂物间面积并未计入原告所购买的202号房的建筑面积；根据国家标准，层高2.20m以下的不计算建筑面积，故原告所购杂屋间亦不能登记在房屋所有权证”建筑面积”这一项，因此就该杂物间而言，并不存在产权登记面积，也不存在面积误差比，并非原告主张的产权登记面积为零，故原告主张面积误差比为100%，要求被告返还10000元购房款的诉讼请求，本院不予支持。
当事人双方只有在法律有规定或者合同有约定的情况下，合同一方当事人才能要求另一方履行相关义务。本案原、被告签订的杂物间买卖协议约定”杂物间仅作为买受人购买住宅的附属用房，不办理房产权证及土地使用权证”，并未约定被告负有对该杂物间进行初始登记后再变更登记至原告名下的义务；且我国现行法律法规亦未规定开发商必须对层高2.2米以下的杂物间进行初始登记，因此，原告要求被告先对天成花园4幢7号杂物间申请办理初始登记后再协助原告办理变更登记的诉讼请求，既无事实依据，又无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，判决如下：
驳回原告徐斌的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告徐斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按《诉讼费用交纳办法》交纳上诉费，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 易斌
审 判 员 张丽
人民陪审员 吴忠
二〇一四年四月十日
书 记 员 李佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出场人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。