新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第351号
上诉人（原审被告）：新疆华凌房地产开发有限公司
法定代表人：米恩民，该公司总经理。
委托代理人：刘莹，新疆华凌房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：朱少聪
上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第735号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年1月27日受理后，依法组成合议庭于2015年2月9日公开开庭进行了审理，上诉人华凌公司的委托代理人刘莹，被上诉人朱少聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月8日，朱少聪与华凌公司签订商品房预售合同，约定朱少聪购买华凌公司开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第11栋4单元11层1101号房屋，房屋总价1124585.60元；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，朱少聪按约交纳了争议房屋相应房款及税费。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。后在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。华凌公司于2012年11月26日，在《新疆都市报》刊登公告，内容为“华凌国际公寓南湖小区B区11号楼已完工，请业主自本公告发布之日起15日内至华凌国际公寓小区物业办公室办理入住手续”，朱少聪于2012年10月1日办理房屋入住手续。
原审法院认为：朱少聪、华凌公司双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，朱少聪按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，华凌公司负有按合同约定于2012年10月1日前向朱少聪交付经综合验收合格的房屋责任。由于华凌公司未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给朱少聪使用，华凌公司显属违约，应承担相应的违约责任。故对朱少聪要求华凌公司给付2012年10月2日至2014年6月3日期间违约金134950元的诉讼请求，予以支持。遂判决如下：新疆华凌房地产开发有限公司偿付朱少聪违约金134950元【房屋总价款1124585.60元×日万分之二×600天（2012年10月2日至2014年6月3日）】。
上诉人华凌公司不服一审判决上诉称：原审法院查明事实遗漏重大事项，适用法律显属不当，违反公平及诚实信用原则，于法无据。一、对于房屋是否具备交付条件查明事实遗漏。我方在2013年8月19日完成了全套竣工验收备案手续。在2014年1月13日乌鲁木齐市建设委员会（以下简称市建委）向我公司出具的《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，只是要求整改，未撤销原颁发的竣工验收监督记录和竣工验收备案手续。二、由于查明事实遗漏造成误判。我方提交了五方竣工验收报告、竣工验收监督记录、备案登记表、房产证等证据，小区90%以上住户入住并使用房屋也是事实，而原审法院仅凭2014年1月13日市建委出具的通知将其他所有证据排除显属不当。房产证的取得也能证明房屋竣工验收资料的完备与合法。三、已交付入住的房屋在业主不退房的情况下，仍要求我方承担逾期交付违约金违反诚实信用原则及公平原则。涉案房屋朱少聪已居住至今，倘若朱少聪认为房屋不具备交付条件，应提出退房要求，但朱少聪至今未以任何实际行动或口头明示要求退房。这种即占有、管理、装修、使用房屋，又认为房屋不能交付，要求我公司承担逾期责任的行为有违诚实信用和公平原则。四、逾期违约金的计算不当。按照相关法律的规定，违约金应与损失相适应。对于房屋逾期交付给朱少聪造成的损失，一审中我方已经提交了同地段租金评估报告，证明合同约定的违约金超出租金损失的30%应当予以调整。只有房屋租金损失是房屋不能按期交付时可以合理预见的损失，如存在其他损失应由朱少聪承担举证责任，由法院酌情判定。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回朱少聪的诉讼请求。
被上诉人朱少聪答辩称：本案涉诉房屋因电力不合格，导致高层电梯不合格，验收也不合格。对于入住都不是业主的真实意思表示，均是华凌公司欺诈导致的。本案不存在适用情势变更的情形。关于违约金是否过高的问题，根据相关的法律规定，本案中该合同文本是华凌公司提供，明确约定是日万分之二，没有违反法律法规的规定，也不符合调整的范畴，所以违约金不应当予以调整。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
二审另查明，2014年1月13日市建委向华凌公司出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。
以上查明事实有商品房预售合同、票据、竣工验收报告、竣工验收备案表、房产证、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、当事人陈述、庭审笔录等存卷为证。
本院认为：一、朱少聪与华凌公司签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按合同履行各自的义务。二审庭审中，华凌公司提供了两份新证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件、区建设厅的新建回复（2014）177号复函，用以证实电表安装属于分项分部工程验收，并不属于综合验收，之前的验收程序合法有效，本案应按综合验收时间予以认定，对此本院认为，市建委的乌建发（2014）542号文件及区建设厅的新建回复（2014）177号复函两份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收。故本案应以2014年2月28日作为涉诉房屋竣工验收完成的最终时间，朱少聪主张在此之前的逾期交房违约金予法有据，本院于以支持，对超过上述时间的逾期交房违约金不予支持。按上述时间计算，华凌公司应向朱少聪支付逾期交房违约金115832.32元【房屋总价款1124585.6元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）=115832.32元】。
二、华凌公司上诉认为原审法院以行政机关的文件作为认定涉诉房屋不具备交付条件的依据不当，对此本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门行政管理的事项，是否具备交付条件应以建设行政主管部门的结论为依据，现建设行政主管部门已对重新组织竣工验收的相关事宜作出认定，故原审判决以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。对于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉诉房屋是否已取得房产证均不能作为否定建设行政主管部门对涉诉房屋重新组织竣工验收相关事宜的认定。
三、华凌公司上诉认为朱少聪在不退房的情况下，要求其承担违约金违反了诚实信用及公平原则。对此本院认为，对于华凌公司的违约行为，朱少聪作为合同相对人可以选择要求华凌公司承担违约责任的方式，根据合同法的相关规定，朱少聪要求华凌公司以支付违约金的方式承担违约责任符合法律规定，故华凌公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
四、关于违约金是否应当调减的问题。华凌公司上诉认为朱少聪主张的违约金数额过高，应予以调减。对此本院认为，华凌公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现华凌公司认为违约金过高违反了公平原则与事实不符，本院不予支持。
综上，华凌公司未按合同向朱少聪交付合格的房屋，朱少聪依据合同向华凌公司主张相应的违约金于法有据，应予以支持。原审判决部分不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更乌鲁木齐水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第735号民事判决：新疆华凌房地产开发有限公司支付朱少聪逾期交房违约金134950元【房屋总价款1124585.60元×日万分之二×600天（2012年10月2日至2014年6月3日）】为新疆华凌房地产开发有限公司偿付朱少聪违约金115832.32元【房屋总价款1124585.6元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）=115832.32元】。
以上新疆华凌房地产开发有限公司应给付朱少聪款项115832.32元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的134950元，核定给付标的115832.32元，占请求标的的86%，一审案件受理费2999元（朱少聪已预交），减半收取1499.5元，由华凌公司承担86%即1289.57元，由朱少聪承担14%即209.93元，余款1499.50元由原审法院退还朱少聪；二审案件受理费2999元（上诉人华凌公司已预交），由上诉人华凌公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
审 判 员 李 健
审 判 员 曾 敏
代理审判员 马小梅
代理审判员 冯 宁
二〇一五年二月十二日
书 记 员 于志乾