江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01389号
上诉人（原审原告、反诉被告）仪征市化工总厂，住所地仪征市前进路*号。
法定代表人潘荣勋，厂长。
委托代理人熊爱民，江苏东宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告），刘云，居民。
委托代理人王强，江苏中立信律师事务所律师。
上诉人仪征市化工总厂（以下简称仪化总厂）因与被上诉人刘云租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院于2015年5月25日作出（2014）仪民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
仪化总厂在原审中诉称，2002年11月28日，其与刘云签订租赁协议1份，约定刘云租赁仪化总厂区内鱼塘及南门小店，合同期限2002年12月1日至2007年11月30日，其中鱼塘年租1600元，南门小店年租1400元，房屋年租300元，合计年租金3300元，先缴后租。合同到期后，双方又于2008年12月27日续签租赁协议，约定租期2009年1月1日至2009年12月31日，租金不变，按季于每季度首月1日前缴纳，另需缴纳保证金500元，逾期不缴租金，每日征收2‰滞纳金，逾期3个月不缴，仪化总厂有权终止协议，保证金不予退还。租赁期间，刘云不得随意搭建，确因经营需要，必须经仪化总厂同意并签订协议后方可施工。如遇整体出租、出让、拆迁，政府行政规划要求及不可抗力，刘云应无条件让出租赁使用的房屋及场地，仪化总厂不予任何补偿。刘云租金交至2008年9月，之后未再缴纳。2009年12月31日以后，双方未再续签租赁合同，刘云未缴纳租金，也未将租赁物交还。2011年2月12日，因政府规划拆迁，仪化总厂书面通知刘云不再出租，要求刘云于2011年4月15日让出。但刘云至今未搬，故诉请法院判令刘云立即交还承租的鱼塘、鱼塘边小屋和南门小店，参照合同约定给付仪化总厂2008年10月至实际搬出之日的租金和占用费。
刘云在原审中辩称，仪化总厂所述双方前后签订两份租赁协议，自2010年以来没有签订书面合同，直至2011年2月12日双方一直存在不定期租赁合同均为事实。我认可与仪化总厂的不定期租赁合同已于2011年2月12日解除，也同意将租赁物返还仪化总厂。但仪化总厂没有证据证明我拖欠租金未付。即使我欠仪化总厂租金未付，仪化总厂一直没有向我催缴租金和占用费，其请求已超过诉讼时效，不应得到支持。
刘云在原审中反诉称，我与仪化总厂租赁合同存续期间，经仪化总厂同意搭建了房屋，种植了树木，投入了鱼苗，增添了设备。双方已于2011年2月12日解除了租赁合同，我也同意将场地和房屋返还给仪化总厂，但仪化总厂一直未给我补偿，故要求法院判令仪化总厂补偿我搭建房屋、栽种树木、购置设备等各项损失318682元，成品鱼10万元、蟹12000元，鱼苗4万元，合计470682元，并承担本案诉讼费用。
仪化总厂在原审中辩称，根据2008年12月27日双方续签的协议，如遇整体出租、出让、拆迁，政府行政规划要求及不可抗力，刘云应无条件让出租赁使用的房屋及场地，仪化总厂不予任何补偿；另外，刘云主张的成品鱼、蟹、鱼苗、设备、树木等属动产，其应自行处置，不应予以补偿。刘云的反诉请求于法无据，不应得到支持。
原审查明，2002年11月28日，仪化总厂与刘云签订租赁协议1份，约定刘云租赁仪化总厂厂区内鱼塘、房屋及南门小店，合同期限2002年12月1日至2007年11月30日，其中鱼塘年租1600元，南门小店年租1400元，房屋年租300元，合计年租金3300元，先缴后租。合同签订后，仪化总厂将租赁标的物交予刘云，刘云投入了鱼苗，修建了小鱼塘、围堰，增添了养鱼设备，打了一口井，修建了厕所、猪舍、狗棚等，并对南门小店进行了装修。大约在2005年，经仪化总厂同意，刘云在鱼塘西侧修建了房屋两间，并在鱼塘周围栽种了香樟、女贞等树木。合同到期后，双方于2008年12月27日续签了租赁协议，约定租期2009年1月1日至2009年12月31日，租金不变，按季于每季度首月1日前缴纳，另需缴纳保证金500元，逾期不缴租金，每日征收2‰滞纳金，逾期3个月不缴，仪化总厂有权终止协议，保证金不予退还。租赁期间，刘云不得随意搭建，确因经营需要，必须经仪化总厂同意并签订协议后方可施工。如遇整体出租、出让、拆迁，政府行政规划要求及不可抗力，刘云应无条件让出租赁使用的房屋及场地，仪化总厂不予任何补偿。续签合同后，刘云继续承租经营，但租金交至2008年9月后未再缴纳。2009年12月31日租赁协议到期，双方未再续签租赁合同，刘云也未缴纳租金。2011年2月12日，仪化总厂书面通知刘云，因政府规划拆迁，房屋和场地不再出租，要求刘云于2011年4月15日让出。但刘云至今未将承租的房屋和场地交还仪化总厂。2014年8月14日，刘云向本院申请对其投入的固定资产、鱼蟹等价值进行评估，本院于同月25日委托扬州佳诚资产评估事务所进行评估。2014年10月8日，该事务所出具扬佳评报字（2014）41号资产评估报告书，认定资产评估结果为318682元。
原审认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。仪化总厂已按约将鱼塘、场地和房屋交刘云使用，刘云应按约定的数额交付租金。对刘云所持已缴纳租金的主张，因其仅作了口头陈述，并未提供证据予以证明，依法不予支持。2009年12月31日租赁合同到期后，双方存在不定期租赁关系，根据法律规定，仪化总厂作为出租人，有权随时解除合同。2011年2月12日，该厂以市政府将收回出租的国有土地为由，书面通知刘云搬出，应视为其依法行使了合同解除权，双方不定期租赁关系解除，刘云应将承租的场地、房屋返还。其继续占用租赁物不还，依法应参照租金标准向仪化总厂支付占用费，故原告主张的2011年12月1日至被告实际返还租赁物期间的占用费（参照租赁合同租金标准，即年租金2000元计算），符合法律规定，依法予以支持；对刘云所持占用费已过诉讼时效的主张，原审认为，合同解除后刘云的占用行为处于持续状态，并无确定的给付期限，仪化总厂可随时主张权利，故未超过诉讼时效，依法予以支持。但对仪化总厂主张的2008年10月至2011年2月的租金，因双方不定期租赁合同已于2011年2月12日解除，仪化总厂应于合同解除时要求刘云给付租金，诉讼时效应于此时起算，至仪化总厂主张权利时已过诉讼时效，故依法不予支持。
对于刘云的反诉请求，原审认为：第一，关于刘云搭建的房屋等，虽然潘明堂、肖翔二人的证言和书面说明、原审对殷学全的调查笔录等证据能够证明该房屋的搭建取得了出租人的同意，但搭建时并未办理合法手续。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，未办理合法建设手续进行扩建的，扩建费用应由出租人和承租人按照过错分担。考虑到仪化总厂作为租赁物所有人，未办理合法建设手续，刘云也未主动向出租人申请，原审酌定仪化总厂对该项费用承担80%的补偿责任。各项扩建费用包括：南门小店自建房2188元、隔断1864元、围墙1974元，南鱼塘建房两处13840元、卫生间184元、小厕所120元、自建房外混凝土420元、装潢地板跕908元、三合板吊顶732元、灶台3**元、跕隔墙304元，北鱼塘建房11920元、打井费用400元，合计35194元，故仪化总厂需补偿刘云281**.2元（35194元×80%）。仪化总厂在给付刘云补偿费后，取得上述房屋和附属设施的建筑材料的所有权。第二，关于刘云栽种的树木，属生产性花木，可移植他处，仪化总厂愿按花木价值的15%补偿刘云花木的移植费用，不违反法律规定，原审予以支持，确定仪化总厂补偿刘云花木移植费用32175.9元（214506元×15%）。第三，对刘云安装两处自来水的费用11820元、南鱼塘修建鱼塘内隔断费用3360元、北鱼塘修建小鱼塘费用9200元、修建鱼塘围堰费用7000元，合计31380元，以上扩建，法律法规并无办理建设手续的强制性规定，同时，确系养鱼所需，符合合同目的，修建时出租人也未表示反对，应视为取得了出租人同意所建，根据上述司法解释第十四条第（一）项，应由出租人负担，故本院予以支持。仪化总厂在给付刘云补偿费后，取得上述设施的所有权。第四，关于刘云对南门小店屋面及室内的装修费用、电器、照明、室外雨棚搭建、室外混凝土搭建及猪舍、狗棚等，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。同时该解释第十二条规定，即使经出租人同意装饰装修，租赁期满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，法院也不予支持。现刘云并未提供证据证明其装饰装修和扩建已经仪化总厂同意，应视为未经出租人同意，该部分费用依法应由刘云负担。即使其能够证明已取得仪化总厂同意，因租赁期限已满，刘云也无权要求仪化总厂补偿附和和装饰装修费用。故对该项诉讼请求不予支持。第五，关于刘云购置的南鱼塘跳板、螃蟹网、粉碎机、特大锅、北鱼塘钢管、钢网、白锈钢管、鱼塘内增氧设施、电力照明设施、鱼塘用铁船、鱼塘内放养鱼蟹等，虽属承租人所有，但因系可移动或可拆除部分，应由刘云自行处置，不予补偿。综上，仪化总厂应补偿刘云各项费用合计91711.1元（28155.2元＋32175.9元＋31380元）。对仪化总厂所持双方2008年12月27日签订书面合同中已约定，如遇整体出租、出让、拆迁、政府行政规划要求及人力不可抗据的原因，刘云应无条件让出租赁使用的房屋及场地，仪化总厂不予任何补偿的主张，因被补偿的房屋及其他设施修建于2008年12月27日之前，不适用该合同约定，故不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条之规定，判决：一、被告刘云自本判决书生效之日起60日内将其承租的仪征市前进路1号仪化总厂厂区内房屋和场地（包括东侧鱼塘、沉淀池、小屋及南门小店）交还原告仪化总厂，并按每年3000元的标准给付原告仪征市化工总厂2012年2月12日至实际交还租赁物期间的房屋及场地占用费。二、反诉被告仪征市化工总厂于判决生效之日起60日内给付反诉原告刘云房屋等扩建费28155.2元，自来水安装费11820元，南鱼塘鱼塘内隔断修建费3360元，北鱼塘内小鱼塘修建费9200元、鱼塘围堰修建费7000元，花木移植费32175.9元，合计91711.1元；反诉原告刘云搭建的房屋、围墙及其附属设施，自来水，鱼塘及其附属设施等归反诉被告仪化总厂所有。三、驳回原告仪化总厂的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告刘云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，由原告仪化总厂负担118元，被告刘云负担60元。反诉案件受理费860元，依法减半收取4180元，评估费6000元，合计10180元，由反诉原告刘云负担8420元，由反诉被告仪化总厂负担1760元。综合案件受理费和评估费部分，应由反诉被告仪化总厂负担的1760元，已由反诉原告刘云垫付，此款由反诉被告仪化总厂于本判决生效之日起60日内给付反诉原告刘云。
判决后，仪化总厂不服向本院提起上诉称，1、刘云承租期间为自己经营需要私自搭建了临时用房，当时并没有向仪化总厂提交建房申请，也没有报相关建房部门审查批准。刘云虽提供了证据欲证明其建已经厂总办公室同意，但仪化总厂认为刘云该项主张不能成立。房屋的建设是仪化总厂行政科的职能范围，并非办公室的职能；刘云没有提供仪化总厂同意其建房的手续。刘云建房未经仪化总厂同意属私自搭建，其应当承担全部责任。2、刘云在承租期间栽植了一些花木，但仪化总厂在2011年2月就书面通知刘云不再出租，刘云完全有时间处置花木，由于刘云未及时处理花木，如有损失产生也应由其自负。3、刘云依据鱼塘的现状和条件进行承租的，在承租期间对鱼塘进行了改造属经营需要，且未经仪化总厂同意，由此产生的费用应由其承租。即便需要维修，刘云应事先通知仪化总厂，在仪化总厂不维修的情况下，其可自己维修，费用可由仪化总厂承担。不仅如此，刘云在租赁合同结束时应当承担恢复原状的责任，原审让仪化总厂承担此项费用，适用法律不当。原审中，法院为了调解该案，要求仪化总厂给予适当补偿，仪化总厂为了调解解决纠纷同意给予适当补偿，这仅是建立在调解的基础上，但原审以此为依据进行判决，没有依据。
综上，请求二审法院查明事实，依法驳回刘云的反诉请求。
刘云辩称，1、仪化总厂认为刘云建房未经仪化总厂与事实不符，仪化总厂作为快破产的企业，办公室主任完全可以代理单位的行为，刘云在废旧的厂址上建房并不知道应该通过申请和批准，况且其建房是为了居住的需要。2、仪化总厂事先知道将要拆迁与刘云签订了第二份合同，因此，第二份合同增加了一旦拆迁刘云将无条件搬走的约定，但该约定属显失公平。刘云在经仪化总厂同意情况下投资几十万元未产生收益，现仪化总厂要求刘云无条件迁让，没有依据。请求二审法院查明事实，依法驳回仪化总厂的上诉请求。
四、事实和证据的分析与认定
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
五、处理意见及理由
主审人 经过阅卷、询问当事人、并对全案证据进行综合分析后认为
二审中，双方争议的焦点为：租赁合同解除后，仪化总厂对于刘云在租赁期间搭建的房屋及种植的树木是否应当补偿。
本院认为，仪化总厂应当对刘云搭建的房屋、树木移植所需费用及鱼塘修建费用予以补偿。理由：
1、刘云在承租期间搭建房屋及种植树木已得到仪化总厂的同意。刘云搭建房屋发生在其与仪化总厂履行第一份租赁合同期间，对此，仪化总厂无异议，本院予以确认。第一份合同对于承租期间房屋搭建没有进行约定，刘云提供潘明业出具的证明以证明其搭建房屋已得到仪化总厂的同意，仪化总厂认为其搭建房屋未得到其同意。从房屋搭建时间以及原审对潘明业调查笔录来看，潘明业时为仪化总厂办公室主任，且签订第一份租赁合同时作为仪化总厂的代表在合同中签名，故刘云能够相信潘明业同意其建房可以代表仪化总厂，另，房屋在第一份租赁合同履行期间就已搭建，对此，仪化总厂应当知道且未提出异议，应当认为刘云搭建房屋已得到仪化总厂同意。
第一份租赁合同履行期限届满后，双方又签订了第二份租赁合同，第二份租赁合同履行期间，刘云没有进行房屋搭建，其房屋搭建均发生在第一份租赁合同期间。双方在第二份合同所作出不得改变原结构和随意搭建房屋的约定，对第一份合同履行期间搭建的房屋不具有约束力。
2、关于仪化总厂是否承担刘云搭建房屋、花木移植费用的问题，刘云搭建房屋、栽种花木已得到仪化总厂的同意，但双方费用的支出及合同终止履行后如何处理未进行约定。且刘云搭建房屋所增加的价值在租赁合同终止履行后，由仪化总厂所享有，刘云在花木移植过程会有损失产生，故原审依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对于扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”确定由仪化总厂承担房屋等扩建费用28155.2元、自来水安装费11820元以及按花木价值的15％支付移植费用的处理并无不当，本院予以维持。
关于仪化总厂是否承担刘云修建鱼塘费用的问题，刘云因养鱼所需修建鱼塘，仪化总厂并未提出异议，应视为同意。刘云修建后的鱼塘比照之前能产生更大收益，且刘云将鱼塘交付给仪化总厂后，由仪化总厂享有该收益。故原审依据相关法律规定确定由仪化总厂承担修建费用并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。仪化总厂的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4358元，由仪化总厂负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长宦广堂
审判员黄宝生
代理审判员李春艳
二○一五年十一月十九日
书记员李菲菲