上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2845号
原告余某。
委托代理人曹东飚，上海祈长宇律师事务所律师。
被告崔某。
委托代理人袁红中，安徽皖西律师事务所律师。
原告余某与被告崔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理。因被告崔某下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关的法律文书，后依法组成合议庭于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告余某的委托代理人曹东飚，被告崔某的委托代理人袁红中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某诉称，原、被告于2012年3月签订租赁合同，约定由原告将位于闵行区珠城路XX弄XX号的房屋出租给被告使用，并同时约定每月房屋租金为人民币（币种下同）23，000元。原告于2012年4月1日向被告交付了房屋供其使用。在此之前，被告于2012年3月29日曾向原告借款430，000元并签订了借条。被告之后于2013年1月22日、2月6日、3月12日向原告汇款合计110，000元。2014年8月27日，原告以民间借贷纠纷为由将被告起诉至安徽省某市某区人民法院（已经另案处理并审结），要求被告归还2012年向原告所借的430，000元时，被告辩称其于2013年1月22日、2月6日、3月12日向原告的汇款合计110，000元之性质是归还原告借款而非房屋租金，现该笔款项已被安徽省某市某区人民法院认定为归还原告的借款而非房屋租金。原告故诉诸法院要求判令：（一）被告支付自2013年1月1日起至2014年4月30日止共计16个月的租金计368，000元；（二）被告支付自2014年5月1日起至同年11月10日止按月租金的3倍计算的房屋占有使用费计437，000元；（三）被告按年租金的50%标准支付违约金138，000元；（四）被告向原告结清水电费用。
公告送达时，原告将上述第（一）项诉请变更为被告支付自2012年5月1日起至2014年4月30日止共计23个月的租金计529，000元；将上述第（三）项诉请调低为被告按2个月租金标准支付违约金46，000元；将上述第（四）项诉请明确为被告支付水电费16，100元。
庭审中，原告明确表示上述第（一）项诉请中的租金仅按23个月主张；将上述第（二）项诉请中的房屋占有使用费变更为参照月租金的标准计算为146，000元；同时撤回上述第（四）项诉请。
被告崔某辩称，原告出租的房屋用途并非商业用途，故原、被告签订的租赁合同应属无效。对于该合同的无效，原告负有重大过错，被告无法在涉案房屋办出营业执照，却为履行合同投入了装修和设备，产生巨额损失，被告对此保留向原告进行追索的权利。在合同无法履行的情况下，被告才于2013年1月1日起停付租金，且仅欠付11个月租金，而原告在租赁合同履行期限内即收回房屋，故被告不应向原告支付房屋占有使用费。
经审理查明，闵行区珠城路XX弄XX号房屋的登记用途为会所，产权人为案外人上海某（集团）有限公司，其于2005年5月委托案外人上海某商务服务有限公司出租涉案房屋。上海某商务服务有限公司分别于2010年5月10日及2012年5月10日与原告就涉案房屋签订《租赁合同》及《补充协议（一）》各2份，约定上海某商务服务有限公司将涉案房屋出租给原告，并同意原告再行转租。
2012年3月，原告余某（作为出租方，签约甲方）与被告崔某（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方同意将其经租的位于闵行区珠城路XX弄XX号建筑面积为238.85平方米的房屋出租给乙方；甲、乙双方同意乙方租赁的房屋仅作为在工商行政管理机关核准的经营范围内做商铺使用，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定，本项约定对于甲方而言，并不表示甲方保证乙方在办理有关证照时均能获得通过，仅为一项协助，乙方自行办理经营所需的各种验收及许可证，一切费用及责任均由乙方承担；乙方于租赁期限内投资建设、安装或放置于租赁物内的设施、设备、装修、附属物和财产等的所有权、使用权和处置权属于乙方所有，租赁期结束，在不影响租赁物结构和不影响租赁物正常使用情况下，乙方有权将上述财产搬离租赁物，乙方在规定期限内没有或无法搬离或撤出而遗留财产，甲方有权进行处置，所得收益归甲方所有，但不抵乙方应付租金和其他费用；甲方于2012年4月1日前交付租赁物给乙方使用，房屋租赁期限自2012年5月1日起至2014年4月30日止，乙方需继续承租房屋的，应于租赁期限届满前三个月向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋月租金为23，000元，租金每3月支付，乙方应在租金起算日提前10天以支票或现金方式支付给甲方，先付后用，若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的千分之三支付滞纳金，按日累计；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可立即终止该合同及相应补充合同，收回租赁物；双方须严格按照该合同约定履行，任何一方违约，违约方须以年租金的50%赔偿守约方的损失，不足部分，守约方有权继续向违约方追偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在该合同的租赁期届满后的3天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。
签约后，原告将涉案房屋交付被告。被告分别于2013年1月22日通过中国建设银行向原告汇款50，000元，于同年2月6日通过中国农业银行向原告汇款20，000元，于同年3月12日通过中国农业银行向原告汇款40，000元，但并未注明钱款性质。
2014年8月27日，余某以民间借贷纠纷为由将崔某诉至安徽省某市某区人民法院，要求崔某及其妻子李某偿还2012年3月29日由原告出借的钱款430，000元，该院于2014年10月27日作出（XXXX）六金民X初字第XXX号民事判决书，认定崔某于2013年1月22日、2月6日、3月12日向余某转帐支付的上述三笔合计110，000元的钱款性质为归还借款，并非支付房租。故至此，原告才明确被告未就涉案房屋的租赁支付任何款项，遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
以上事实，由原告提供的涉案房屋的上海市房地产登记簿、案外人上海某（集团）有限公司出具的委托书、案外人上海某商务服务有限公司与原告签订的《租赁合同》及《补充协议（一）》、原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》、（XXXX）六金民X初字第XXX号民事判决书、闵规建（XXXX）XXXX号批复以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
对于原告提供的照片及物业公司证明，无法证明其收回涉案房屋的具体时间，本院对其证明目的不予采信。对于原告提供的三张支票，因收款人系案外人，与本案无关，本院对其证据效力不作认定。对于被告提供的装修材料，系其单方制作，且未能证明与本案的关联性，本院对其证明目的不予采信。对于被告提供的房地产权证，未能提供原件，且其亦载明房屋用途详见登记信息，故涉案房屋的用途应以原告提供的上海市房地产登记簿中记载内容为准。被告认为原告提供的《租赁合同》并非原件，其自身却未能提供可作比对的原件，且被告亦认可原告提供的《租赁合同》中的租金约定内容，故对于被告的质证意见，本院不予采信。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。涉案房屋登记的房屋用途为会所，上述《租赁合同》约定的租赁用途为商铺，故不存在被告所谓合同无效的情形，至于被告能否办理营业执照，合同亦明确约定系被告自身承担的问题，与原告无关，故被告据此拒付租金于法无据。原告于签约后按约交付房屋，被告却未提供证据证明其支付任何租赁费用。故对于原告按529，000元要求被告支付自2012年5月1日起至2014年4月30日止的租金之诉请，本院予以支持。对于原告主张的违约金，合同约定的违约金标准为年租金的50%，而原告自行将违约金的主张金额调低至两个月租金标准计46，000元，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。即便原告误认为被告于2013年3月前支付过的三笔合计110，000元的钱款性质为租金，但此后被告并未支付任何租金，因此在2014年4月30日租赁期限届满时，原告即应及时自行收回房屋，合同亦对此作出明确约定，故原告在此后仍未收回房屋的行为系自行扩大自身的损失，本院对其主张的房屋占有使用费不予支持。对于租赁保证金，被告未能提供其已向原告支付的证据，故本院对此不作处理。对于被告投入的装修，因租赁合同履行期限已经届满，且被告表示不要求在本案中处理，本院对此亦不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告余某租金529，000元；
二、被告崔某于本判决生效之日起十日内支付原告余某违约金46，000元；
三、驳回原告余某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，010元，由被告崔某负担（于本判决生效之日起十日内向原告余某直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 袁白薇
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……