辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民一终字第483号
上诉人（原审被告）：肇柏松，男，满族，现住辽中县六间房镇。
委托代理人：姜伟，辽宁圣法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，汉族，现住辽中县南环路。
委托代理人：白云南，辽宁博雅律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：辽中县六间房镇八家子村民委员会。
法定代表人：王广旭，村委会主任。
上诉人肇柏松与ＸＸ、辽中县六间房镇八家子村民委员会（简称八家子村委会）排除妨碍纠纷一案，辽中县人民法院作出（2014）辽中民三初字第3534号民事判决，上诉人肇柏松不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员朱晓英担任审判长，与审判员郭净、代理审判员孔祥政组成合议庭对本案进行了审理。
ＸＸ原审诉称，经辽中县六间房镇八家子村村民代表大会决议，对原八家子小学校舍及土地经辽中县六间房镇人民政府公开竞标。我以14万元的价格中标。2012年11月15日，我与八家子村经济合作社签订了八家子小学整体出售协议书，我成为了该校舍及土地的权利人。肇柏松与八家子村委会于2003年签订了八家子小学部分土地的租赁合同，经我了解肇柏松多占用了土地。现在我起诉要求肇柏松立即停止侵害，将多占用的土地返还我。
肇柏松原审辩称，我未多占土地就不存在侵占ＸＸ土地，ＸＸ也就无权要求排除妨碍，我是在我承租的面积6002平方米行使权利，有四至为界详见2003年1月1日八家子村民委员会与我签订的协议书为证，承租期限为2003年1月1日至2033年12月31日止，ＸＸ是2004年7月24日中标，且实际买卖在2009年8月28日，根据合同法买卖不破租赁原则不论是ＸＸ中标还是实际买卖，其我的承租期限都发生在ＸＸ与村委会买卖中标之前，我在我承租的土地范围内行驶权利合理合法，不存在侵占的问题也不存在多地。ＸＸ主张没有法律根据，应驳回ＸＸ诉讼请求。
八家子村委会原审述称，我村是否将原八家子村小学的房屋及土地卖给了ＸＸ，我本人不清楚。肇柏松承租我村土地的具体情况我也不清楚。请求法院依法判决。
原审法院审理查明，八家子村于2004年5月31日召开村民代表大会决定对原八家子小学进行变卖，此事经辽中县六间房镇政府同意，招、投标都是经镇政府组织的。ＸＸ以15万元中标，后因物品丢失严重决定免除ＸＸ1万元。ＸＸ与辽中县六间房乡八家子村经济合作社于2012年11月15日补签《八家子小学整体出售协议书》一份，约定：辽中县六间房镇八家子村经济合作社将八家子小学（包括土地）以14万元价格卖给ＸＸ；四至东至小学东界墙、南至小学南界墙、西至小学西界墙、北至沈盘公路路沟南岸、东西长140米、南北长201米。ＸＸ与八家子村委会之间的买卖经辽中县人民法院（2009）年辽民三初字第01665号判决予以确认，判决：一、ＸＸ与辽中县六间房乡八家子村经济合作社所签订的房屋买卖合同有效；二、辽中县六间房乡八家子村经济合作社协助ＸＸ办理产权转籍登记手续，限本判决生效后10日执行。该判决已发生法律效力。肇柏松与八家子村委会于2003年1月1日签订了《合同书》，合同约定：肇柏松承租八家子小学东侧校园；承租时间30年，从2003年1月1日至2033年12月31日止；承租面积为6002平方米，东西宽45.3米，南北长132.5米，四至范围：北为公路红线往南33米处为起点，南以陈连生南墙往西穿直为起点，东以学校东墙外墙皮为止点。赵世博现占用的土地以东界墙为基准，北侧宽45.4米，南侧宽55米。原审法院在审理过程中对肇柏松实际占用的土地进行了测量，北侧以东界墙为基点到西边原宋石金厕所池边为45.4米，南侧以东界墙为基点到西边ＸＸ实际占用点为55米。现在ＸＸ起诉要求肇柏松排除妨碍，归还多占用的土地。
上述事实，有当事人的陈述及2004年5月31日八家子村村民代表会议记录、2012年11月14日八家子村委会会议记录、八家子小学平面图、2012年11月7日八家子村经济合作社情况说明、出售八家子小学的请示、2012年11月15日小学整体出售协议书、肇柏松与村委会签订的租赁合同、辽中县人民法院（2009）辽民三初字第01665号民事判决书、辽中县人民法院（2009）辽民三初字第01198号民事判决书、照片5张；2014年7月31日询问刘广成笔录、现场图一份等证据，经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，ＸＸ经合法程序在辽中县六间房镇八家子村经济合作社购买原八家子小学的房屋及土地，ＸＸ对该房屋及土地拥有合法物权。肇柏松与八家子村委会签订的租赁协议在ＸＸ购买该房屋及土地之前，租赁协议合法有效。但以肇柏松东界墙为基点现场测量结果是肇柏松所占的东西距离均超过了租赁合同约定的45.3米，且肇柏松在庭审中承认肇柏松租赁的土地面积包括在ＸＸ购买的土地范围之内，故肇柏松实际占用的土地超过了租赁合同约定，侵占了ＸＸ的土地，肇柏松应予返还。对于肇柏松租用的土地南北方向双方无纠纷，西起点（原宋石金厕所已拆除）肇柏松实际占用点至东界墙为45.4米，与租赁合同约定的45.3米数字基本契合，根据ＸＸ意见以现东界墙为基点往西量45.4米范围内归肇柏松租赁使用。肇柏松辩称现在的东界墙不是租赁合同中的东界墙，原东界墙应该在现在的东界墙西25-30米处，那么肇柏松应占土地东西宽只有15-20米，明显偏离事实，原审法院不予认定。八家子村委会与ＸＸ、肇柏松签订的合同均合法有效，在本案中不承担民事责任。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条一款（三）、（四）之规定判决，一、肇柏松于本判决生效后立即将东界墙外墙皮为基点向西测量45.4米外的土地返还给ＸＸ；二、辽中县六间房镇八家子村民委员会不承担民事责任。一审案件受理费100元，由肇柏松承担。
宣判后，上诉人肇柏松不服原审判决，向本院提出上诉，要求改判。其称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决依法改判。1、我未多占土地，不存在侵占ＸＸ土地，ＸＸ也就无权要求排除妨碍，我是在我承租的面积6002平方米行使权利，有四至为界。2、ＸＸ身份为城市户口，买卖农村集体土地违反法律规定。3、ＸＸ与八家子村委会之间买卖行为违法，损害集体权益，ＸＸ不应享有承包土地经营权。4、我与八家子村委会订立的合同中约定了“大坑”不计算面积，承保期间我将“大坑”填平、平整土地，原审法院在审理本案时未不顾东西南北四至和“大坑”面积进行审理，导致事实认定错误。5、八家子村委会与ＸＸ签订《八家子小学整体出售协议书》并不是全体村民的意思表示，价格明显低于市场价格，存在暗箱操作情况。
ＸＸ辩称，1、原审法院判决认定事实清楚。2、我是通过政府行为公开情况下取得的本案八家子小学校舍及土地使用权，不存在暗箱操作的问题，该买卖关系在本案以前已经辽中县法院生效判决予以确认是毋庸置疑的。上诉人肇柏松与村委会之间签订的租赁合同仍然合法有效，但是，上诉人肇柏松并没有按照其与村委会之间签订的租赁合同来履行相关的权利义务，按照租赁合同，经过实地勘察，上诉人肇柏松已经实际侵占了超出租赁合同外的土地买卖不破租赁原则，我承认租赁合同有效，但是必须在其合同范围内行使其权利义务。所以，我主张要求上诉人肇柏松返还占用的土地是合情合理的。3、关于上诉人肇柏松说我的种种事实，均是不属实的，应不予支持。综上，请求维持原判。
八家子村委会辩称，对原审法院判决无异议。
本院认为，ＸＸ与八家子村委会签订的合同，现因肇柏松提出真实性异议，并已向原审法院提出诉讼，其主张确认该合同无效。本案确定ＸＸ诉讼主体适格的前提条件是ＸＸ与八家子村委会签订合同真实有效。现因肇柏松、ＸＸ、八家子村委会之间发生合同效力纠纷，依据现有证据材料无法认定争议事实，有待原审法院进一步查明，故将本案发回原审法院重新审理。
原审法院在重审时，可在各方权益明晰后，在查明本案件争议的基本事实的基础上，据实裁判。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销辽中县人民法院（2014）辽中民三初字第3534号民事判决；
二、发回辽中县人民法院重新审理。
二审案件受理费100元，退换上诉人肇柏松。
审 判 长 朱晓英
审 判 员 郭 净
代理审判员 孔祥政
二〇一五年三月十九日
书 记 员 施 跃
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。