吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第348号
上诉人（原审原告）：赵越，住磐石市。
委托代理人：玄美龙（与原告系夫妻关系），住磐石市。
上诉人（原审被告）：磐石市三兴建筑开发有限公司，住所地磐石市阜康大路与磐呼路交汇处。组织机构代码：72675XXXX。
法定代表人：吕玉龙，董事长。
委托代理人：吕富，住磐石市。
委托代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：磐石市建华建筑工程有限公司，住所地磐石市磐呼路517号。
法定代表人：张洲宏，经理。
委托代理人：刘家烈，住磐石市。
被上诉人（原审被告）：周佩君，住磐石市。
委托代理人：常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。
上诉人赵越、磐石市三兴建筑开发有限公司（以下简称三兴公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2012）磐民一初字第1062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵越及其委托代理人玄美龙，上诉人三兴公司的委托代理人吕富、王泽宇，被上诉人磐石市建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）的委托代理人刘家烈到庭参加诉讼。被上诉人周佩君经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
赵越在原审时诉称：2010年11月至2012年12月期间，建华公司承包了三兴公司三兴嘉园楼房的施工项目。建华公司项目负责人周佩君承包部分三兴嘉园施工工程，对外以建华公司身份施工、办公、销售。2011年3月21日，我经朋友介绍及周佩君表述，得知建华公司预售其有权出售的磐石市三兴嘉园部分住宅和车库。在磐石市三兴嘉园工地售楼处，我通过周佩君展示的施工图纸及售楼处楼盘模型上，选定三兴嘉园十五号楼北侧由东向西第二个车库，面积25.39平方米（以收据为准），单价3300.00元／平方米，我依周佩君要求到其所在工程处预交60000.00元现金，周佩君出具有其本人签名并加盖建华公司公章、建华公司法人代表张洲宏名章及收款人韩晓冬签名的收据，约定余款待竣工后交齐。时为三兴公司负责人吕富称周佩君有价值人民币一千万元房产和人民币一千万元工程款待结算，并承认收取10000.00元订金，至今车库尚未交付。现诉至法院请求：一、三兴公司交付车库；二、周佩君给付三兴公司50000.00元车库款，建华公司给付三兴公司房屋尾款；三、建华公司承担连带给付责任；四、三兴公司、建华公司、周佩君承担诉讼费。
建华公司在原审时辩称：不同意赵越的诉讼请求。赵越未交款给建华公司，建华公司与本案无关。建华公司是建筑公司，无权出售房屋。周佩君从赵越处收取的是售楼款，双方是个人交易，不是与三兴公司或建华公司的交易，故建华公司不承担连带责任。
周佩君在原审时辩称：同意赵越的诉讼请求，履行向三兴公司交付车库价款的义务。当时是以建华公司名义收取的车库款，由三兴公司所欠工程款中抵扣。
三兴公司在原审时辩称：同意赵越的诉讼请求，待建华公司、周佩君给付款项后交付房屋。赵越在三兴公司订购车库及交付定金客观事实均存在，但作为房屋买受人的赵越未履行付款义务，三兴公司并未收到赵越的预付款。建华公司及该公司项目经理周佩君与三兴公司之间只存在建设工程合同法律关系，并不存在承销房屋合同法律关系。周佩君与赵越私自达成车库买卖协议及收取价款的行为，不是基于三兴公司的委托及授权。三兴公司已不再欠周佩君、建华公司工程款，因此三兴公司不承担民事法律责任。
原审判决认定：2010年11月27日，周佩君以磐石市建华建筑工程有限公司代理人身份与磐石市三兴建筑开发有限公司签订建筑施工合同，承建磐石市三兴嘉园小区部分楼房工程并有权代销三兴嘉园部分房屋以顶付工程款。周佩君与磐石市建华建筑有限公司通过工程项目承包协议确立挂靠关系，周佩君以建华公司名义从事相关活动。2011年3月21日，周佩君收取赵越人民币60000.00元，以单价3300.00元／平方米的价格为赵越定购三兴嘉园15号楼车库一处，出具由周佩君签名并加盖有建华公司公章（公章系被告周佩君私刻）、建华公司法定代表人张洲宏名章及收款人韩晓冬签名收据一份，约定余款待完工交付车库后给付。三兴公司为赵越出具加盖有其公章的认购／签约付款通知单，约定赵越（月）订购15栋1507号车库，面积39.71平方米，单价3700.00元／平方米，总价146927.00元，已付款金额10000.00元。2012年11月6日，赵越与张桂荣、杨辉报案称周佩君拒不交付车库亦不返还已支付车库款项涉嫌诈骗，经磐石市公安局查明周佩君靠挂磐石市建华建筑工程有限公司承包磐石市三兴建筑开发有限公司的建筑工程，将赵越及杨辉、张桂荣交付的车库款用于三兴嘉园工程建设施工，待工程完工结算后即交付车库或返还购车库款及利息，后因证据不足该案未予立案。现赵越诉至法院要求：一、磐石市三兴建筑开发有限公司交付车库；二、周佩君给付磐石市三兴建筑开发有限公司50000.00元车库款，建华公司给付三兴公司房屋尾款；三、磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任；四、建华公司、三兴公司周佩君承担诉讼费。
原审判决认为：合同当事人应依约全面履行自己的义务。建华公司享有三兴公司部分房屋的代销权，且代销权是由周佩君以建华公司代理人身份取得的。周佩君收取赵越车库款60000.00元，以建华公司名义进行。周佩君与建华公司系挂靠关系，对外以建华公司名义从事工程项目相关活动。赵越作为周佩君与三兴公司、建华公司三者法律关系之外的民事主体，有理由相信周佩君有权代销三兴公司的房屋。因此，周佩君销售车库的行为构成了对三兴公司的表见代理，相应的行为结果应由三兴公司承担。周佩君收取赵越交付的车库款用于三兴公司的工程建设，三兴公司亦未证明曾对赵越进行催款，赵越交给周佩君的款项应视为已完成合同的部分交款义务。三兴公司为赵越出具加盖其公章的认购／签约付款通知单是对周佩君代销车库行为的追认，对本案诉争车库的购买人、车库面积、价款以及位置约定明确、具体，且赵越履行了大部分交款义务，因此赵越及三兴公司形成了对双方产生约束力的合同，即该合同合法有效。就赵越与三兴公司之间的法律关系应以此合同为准，合同相对人为赵越及三兴公司。根据合同中的价款约定，赵越共应缴纳购车库款146927.00元，扣除已缴纳的60000.00元，赵越应再支付86927.00元给三兴公司。待赵越交齐车库款后，三兴公司应履行交付义务及附随义务协助赵越办理房地产登记手续。赵越要求周佩君给付房屋尾款、磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任的诉讼请求，由于赵越并非周佩君、建华公司、三兴公司三者内部法律关系权利义务承担的主体，不予支持，周佩君、建华公司、三兴公司之间的债权债务关系可另行处理。综上，原审法院遂依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十九条、第六十条之规定作出判决。
原审判决：一、原告赵越与被告磐石市三兴建筑开发有限公司的商品房预售合同成立并有效；二、原告赵越于本判决生效之日起三十日内交付被告磐石市三兴建筑开发有限公司房屋欠款人民币86927.00元；三、被告磐石市三兴建筑开发有限公司在收到原告赵越交付人民币86927.00元之日起十五日内，向原告赵越交付磐石市三兴嘉园小区15栋1507号车库并协助办理产权登记手续；四、被告磐石市建华建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回原告赵越的其他诉讼请求。案某某受理费1550.00元，由原告赵越承担775.00元，被告磐石市三兴建筑开发有限公司承担775.00元。
原审判决后，上诉人赵越与三兴公司均不服，向本院提起上诉。赵越的上诉请求为：1、在原判决本金6万元顶账的基础上，要求建华公司、周佩君、三兴公司承担违约责任62089.39元；2、诉讼费由建华公司、周佩君、三兴公司承担。其主要上诉理由为：周佩君欺瞒赵越，收取6万元预售款并出具建华公司的收据，但周佩君与赵越所约定的面积、价格、金额、收款单位等内容有效，而“认购单”因面积价格有变化不完全有效。同时周佩君为赵越出具的是盖有建华公司公章的收据，对建华公司也是表见代理，建华公司应承担违约责任。故请求二审法院判令建华公司因违约应负责给付三兴公司62089.39元，赵越则按原面积25.39平方米，以每平方米3300元的价格交付尾欠款24837.61元后取得三兴嘉园15号楼北侧自东向西第7个库房，事后在同一小区内三兴公司可以20余平方米车库调换。
上诉人三兴公司针对赵越的上诉请求答辩认为：我们认为赵越针对三兴公司的上诉理由是不成立的。1、赵越的上诉请求指代不清，现在有三个被上诉人，究竟请求谁承担违约责任；2、三兴公司与周佩君不存在表见代理关系，故三兴公司不应当承担违约责任；3、赵越向三兴公司订购的车库为15栋1507号车库，就应当依据所签署的认购签约付款通知书向三兴公司完全履行交付商品房房款的责任，基于上述理由，我们认为赵越在上诉状当中请求三兴公司承担的责任是不成立的，没有事实及法律依据。
被上诉人建华公司针对赵越的上诉请求答辩认为：我和三兴公司有施工合同关系，但我和周佩君没有任何关系，他拿的章是假的，现在已经取保候审了，所以我不承担任何责任。
三兴公司的上诉请求为：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，改判赵越向我公司履行给付全额购房款义务后，我公司再向赵越交付车库义务。2、一、二审诉讼费由赵越及原审被告周佩君承担。其主要主诉理由为：商品房买卖合同的双方当事人在合同的权利义务关系中是对等的，买受人享有取得购买房屋的权利，但也有必须向出售人全额支付购房款的义务。一审判决不是基于合同的对等关系来认定事实，而是牵强附会的推定一些法律关系，以不存在的周佩君享有房屋“代销权”，周佩君收赵越车库款行为构成了对我公司的“表见代理”等等理由，并据此判令赵越只向我公司交付部分购车库款后，我公司就必须履行向其交付车库的义务。这实属是有失法律公正！其一、我公司没有合同违约行为，为什么判决我公司承担违约责任，其二、周佩君个人私自收取并占为已有的赵越的购车库款，为什么不承担任何民事责任？一审判决不是过错追责，而是无过错加咎责任，这有悖法律规定！
赵越针对三兴公司的上诉请求答辩认为：三兴公司开具的认购单是2012年8月份，经侦调查周佩君是否诈骗时拿出来的，由三兴公司的负责人予以认可，我们当时表示面积大，价格不对，三兴公司的负责人说和周佩君结算时一并处理，如果嫌大可以调换小的，价格不变，周佩君当时表示差价他负责，三兴公司说不行，得等，这都有经侦大队的证明。2011年3月21日我交钱买的车库，认购单是2011年4月14日周佩君向三兴公司交付了1万元的定金，我们找周佩君要车库，如果没有车库就退钱，我们有合同，周佩君说三兴公司欠他钱，可以顶账。周佩君说顶账是有理由的，根据三兴公司和建华公司签订的建筑施工合同第6条明确了，给周佩君顶账的认购单上有15号楼，周佩君依据合同和认购单请求三兴公司顶账，三兴公司就是不给，开庭前说得等结算，开庭后就说不欠钱了，我们认为三兴公司顶账合同和结算是两个概念。周佩君第一个认购单是越权行为，周佩君和三兴公司都没人通知我们面积和价格问题，是经侦通知我们后才知道。签订两份建筑施工合同时，周佩君是建华公司的人，周佩君的销售权因销售合同而存在，周佩君又与建华公司签了项目工程承包协议，所以周佩君与建华公司不可能没关系，请求支持上诉请求。
被上诉人建华公司针对三兴公司的上诉请求答辩认为：不涉及到我们，没有意见。
被上诉人周佩君经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
在本院审理本案过程中，赵越向法庭提交如下证据：1、周佩君本人写的说明一份，证明周佩君承认违约责任，超面积、差价、延迟交付都由周佩君负责。2、张桂荣、杨辉的证明一份（2013年1月5日），证明顶账的经过。经质证，三兴公司认为，证据1不属于新证据，这只是诉讼中当事人的一个承诺，周佩君承诺的内容和表白的相关态度也不能作为证据使用。证据2不属于证据，因为三个证明人都是涉案的当事人，是原审的三个原告。所谓的证人是案某某的利害关系人，所以他们要证明的事情不能作为证据使用。建华公司认为，对证据1的真实性有异议，对证据2不清楚。经本院审查认为，周佩君为本案当事人，经法院合法传唤不到庭接受质询，本院无法确认其真伪，故赵越提供的证据1本院不予采信；而赵越提供的证据2因张桂荣、杨辉与本案有利害关系，且未到庭接受质询，本院亦不予采信。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为，表见代理是指由于被代理人的行为，使无权的代理行为具有足以使善意相对人相信的代理权的外观而须由被代理人负授权人之责的代理。就本案而言，周佩君以建华公司的名义与三兴公司签订了建筑施工合同，在合同中约定周佩君作为承包方可以销售部分房屋顶付工程款。且在三兴公司与建华公司于2010年11月27日签订的建筑施工合同第六条第2项中约定了“15号楼2-6层2300元／平方米，东侧北半部门市房3700元／平方米，北侧3900元／平方米”虽三兴公司抗辩称该项约定的东侧和北侧是指整个小区的东侧和北侧，跟15号楼没有任何关系。15号楼1层都是车库，2层以上都是住宅。15号楼2—6层每平米2300元后面应该是个句号，但写成逗号了。但周佩君在施工现场也实际销售了包括15号楼车库在内的部分房屋，且能为购买人开具加盖三兴公司公章的认购／签约付款通知单。而三兴公司对周佩君的上述行为并未加以制止。据此可以认定周佩君的卖房行为对三兴开发公司构成表见代理。赵越正是基于以上原因，有理由相信周佩君有三兴公司的房屋销售代理权，经与周佩君进行价格磋商后将购房款交与周佩君。三兴公司与赵越达成了房屋买卖合同，双方当事人应依约定履行自己的义务，赵越已经按照合同约定交付了大部分购房款，三兴公司亦应按照合同约定待赵越将剩余款项交付后，将本案诉争房屋交付给赵越。至于三兴公司主张赵越将房屋大部分价款交给周佩君并未交给三兴公司的抗辩，因赵越有理由相信周佩君有权代三兴公司收取购房款，庭审中周佩君确认收取了赵越交付的购房款60000.00元，因此能够认定赵越已经向三兴公司交纳了60000.00元的购房款，至于周佩君是否将代收款项顶付工程款，三兴公司可以通过另案与周佩君解决，三兴公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。关于赵越上诉要求按原面积25.39平方米，以每平方米3300元的价格交付尾欠款24837.61元后取得三兴嘉园15号楼北侧自东向西第7个库房的请求没有法律依据，本院不于支持。而赵越提出的要求建华公司承担违约责任62089.39元的上诉请求，与其一审的诉讼主张不符二审不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案某某受理费2127.00元，由上诉人赵越负担1352.00元（赵越已支付），磐石市三兴建筑开发有限公司负担775.00元（磐石市三兴建筑开发有限公司已支付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 孙 伟
代理审判员 刘欣莹
二〇一三年六月七日
书 记 员 孙 洋