浙江省金华市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）浙金执异字第10号
异议人（案外人）曹加齐。
委托代理人（特别授权）章洪春。
申请执行人中国建设银行股份有限公司金华金东支行。
负责人陈平。
委托代理人（特别授权）金学峰。
被执行人金华天惠房地产开发有限公司。
法定代表人张康道。
委托代理人（特别授权）黄雄。
被执行人叶梓青。
委托代理人（特别授权）黄雄。
被执行人徐世兴。
委托代理人（特别授权）黄雄。
被执行人范红勃。
被执行人郑锡昆。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司金华金东支行（以下简称建行金东支行）与被执行人金华天惠房地产开发有限公司（以下简称天惠公司）、叶梓青、范红勃、郑锡昆、徐世兴借款合同纠纷一案中，于2013年8月28日作出（2011）浙金执民字第68-19号执行裁定书，裁定拍卖被执行人天惠公司坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村香水湾国际花园6号岛8号房地产。案外人曹加齐向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日对本案进行公开听证，异议人曹加齐及委托代理人章洪春、申请执行人建行金东支行委托代理人金学锋、被执行人天惠公司、叶梓青、徐世兴及三被执行人的委托代理人黄雄到庭参加听证。被执行人范红勃、郑锡昆未到庭参加听证。案经本院审判委员会讨论决定，本案现已审查终结。
案外人曹加齐异议称：2009年7月10日异议人购买天惠公司香水湾国际花园6号岛8号楼，当日付清500万元购房款，由天惠公司开具了购房发票。因天惠公司未及时办理房产登记，异议人于2010年4月29日依约向金华仲裁委申请仲裁，金华仲裁委裁决：一、天惠公司将6号岛8号房产交付给曹加齐使用。二、由天惠公司继续按照合同约定，履行办理房屋产权登记手续的义务。因此天惠公司将房屋交付给了异议人并签订了业主合同，异议人多次支付了物业管理费，且入住至今。金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第396号民事判决和金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决已认定曹加齐支付500万元购房款的事实。天惠公司委托的物业公司签订的业主合同和物业费收费票据等证明房屋已实际交付异议人使用至今。异议人已履行了购房的全部义务，没有任何过错，买受人的权利可以对抗一般债权和建设工程价款的优先受偿权。根据相关规定，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，异议人请求法院停止对香水湾国际花园6号岛8号房产的拍卖并解除查封。
申请执行人建行金东支行答辩称：一、异议人称金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决因没有提供该判决的生效证明，故不能作为证据。且该判决以及金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第396号民事判决也没有认定500万元购房款已付清的事实。二、曹加齐支付给天惠公司的500万元款项是天惠公司向曹加齐的借款而非购房款。金华仲裁委的裁决已被裁定不予执行，不能作为异议人购房的依据。对于本案讼争房产，异议人在本案之前已通过各种司法救济途径，但均不能予以认定。故异议人的500万元只能作为一般债权。三、房产买卖必须以产权登记为准，收款收据不能作为购房的依据。四、异议人所称的购房合同说是买卖关系，实为借贷关系。该合同之后还有一份补充协议涉及500万元借款的事实。但补充协议在异议人曹加齐手中保存，现其拒绝提供，因此购房合同不能作为异议人购买香水湾国际花园6号岛8号房的依据。故请求法院驳回异议人的异议。
被执行人天惠公司、叶梓青、徐世兴答辩称：
一、异议人所称已支付500万元购房款不能成立。500万元款项系案外人支付而非曹加齐支付，且天惠公司已归还给曹加齐130万元。二、金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决因被告天惠公司向金华市中级人民法院提出上诉而尚未生效。现有已生效的法院裁判明确认定本案所涉的房产属于天惠公司。因此法院查封、拍卖并无过错。请求法院驳回异议人的异议申请。
被执行人范红勃、郑锡昆未作答辩。
异议人曹加齐向本院提供了下列证据：1、2009年10月22日《商品房买卖合同》一份，证明异议人购买天惠公司香水湾国际花园6号岛8号房的事实。2、金华市金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决书，该判决从事实和法律认定异议人与天惠公司签订的《商品房买卖合同》有效；3、金华仲裁委员会（2010）金裁经字第038号裁决书及其生效证明各一份。证明《商品房买卖合同》有效；4、金华市金东区人民法院（2012）金东孝民初字第368号民事判决书，证明异议人购房的事实。5、金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第396号民事判决书。证明异议人向天惠公司支付500万元购房款的事实。6、浙江省统一收款收据、销售不动产统一发票各一份。证明异议人向天惠公司支付500万元并由天惠公司开具发票的事实。7、缴税证明，证明购房款支付给天惠公司并按有关规定纳税扣费的事实。8、金华市中级人民法院（2012）浙金执异字第7号执行裁定书，证明与本案异议人同样类型的购房合同也曾被法院查封，案外人通过异议审查后法院撤销了查封。
对上述证据，申请执行人建行金东支行质证认为，对证据1，认为《商品房买卖合同》是不真实的，且该合同未经有关部门备案登记，至今没有履行，是名为买卖，实为借贷关系的合同，因此不能达到异议人所要达到的证明目的。证据2，金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决至今未生效，不能作为依据。证据3，金华仲裁委员会（2010）金裁经字第038号裁决，金华市中级人民法院已经裁定不予执行。证据4、5，金华市金东区人民法院（2012）金东孝民初字第368号民事判决和金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第396号民事判决没有异议，该两个判决驳回了曹加齐要求继续履行《商品房买卖合同》的诉请，因此不能达到异议人所要达到的证明目的。证据6、7，销售不动产统一发票和缴税证明不足以证明异议人系实实在在的购房者。证据8，金华市中级人民法院（2012）浙金执异字第7号执行裁定书与本案无关联。
被执行人天惠公司、叶梓青、徐世兴质证认为，对证据1，《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，因为其不是真实的买卖合同，而是作为对借贷关系的抵押的合同。证据2，金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决因尚未生效，与本案无关联。证据3，金华仲裁委员会（2010）金裁经字第038号裁决已被金华市中级人民法院已经裁定不予执行。证据4、5，对证明目的有异议，金华市金东区人民法院（2012）金东孝民初字第368号民事判决和金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第396号民事判决不能说明异议人已全部支付了购房款，因为天惠公司已陆续归还了130万元借款。证据6、7，对发票的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，因为异议人没有实际购房和支付购房款。证据8，金华市中级人民法院（2012）浙金执异字第7号执行裁定书所涉案件与本案情形不同，故与本案无关联。
申请执行人建行金东支行、被执行人叶梓青、范红勃、郑锡昆、徐世兴未提供证据。
被执行人天惠公司向本院提供下列证据：1、金华市中级人民法院（2011）浙金执裁字第10号执行裁定书一份，证明法院已裁定对金华仲裁委员会（2010）金裁经字第038号裁决不予执行的事实。2、金华市金东区人民法院（2012）金东孝民初字第368号民事判决书、金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第396号民事判决书各一份。证明金东区人民法院和金华市中级人民法院已驳回异议人曹加齐要求继续履行《商品房买卖合同》和办理产权登记手续的请求。3、天惠公司的《民事上诉状》、金东区人民法院《预交上诉案件受理费通知书》一组共5张，证明被告天惠公司不服金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决提起上诉，故该判决尚未生效。4、《商品房买卖合同》及预售商品房合同备案证明各一份，证明本案讼争的房产在天惠公司与异议人签订《商品房买卖合同》时已将该房产出售给金华市国信担保有限公司，并经房产管理部门登记备案的事实。5、天惠公司与曹加齐、裘武之间款项往来清单和汇款凭证一组共9张，证明天惠公司已归还异议人曹加齐和裘武共计130万元的事实。6、金华市中级人民法院2011年11月22日听证笔录一份，证明裘武汇给天惠公司的款项不是申请人购房款。
经质证，申请执行人建行金东支行对被执行人天惠公司提供的证据无异议。异议人曹加齐质证认为，对证据1、2，真实性和合法性无异议，但该两份证据没有否认异议人支付500万元购买香水湾国际花园6号岛8号楼的事实。对证据3，真实性和关联性有异议。被告天惠公司不服金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号民事判决提起上诉，并不证明该判决无效。证据4，因未提供原件，对其真实性、合法性和关联性均有异议。证据5，认为天惠公司与裘武和曹加齐之间的款项往来与天惠公司与曹加齐商品房买卖合同无关联性。证据6，听证笔录真实性无异议。异议人原与裘武购买一人一套房产，但天惠公司将其中的一套卖掉了，因此只异议人买了一套。天惠公司称归还130万元是补给裘武的损失，故与异议人无关。
结合上述证据，经审查查明：原告建行金东支行与被告天惠公司、安徽和县天诚房地产开发有限公司（以下简称安徽天诚公司）、叶梓青、范红勃、郑锡昆、徐世兴借款合同纠纷一案，本院于2010年5月17日作出（2010）浙金商初字第5号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、被告天惠公司归还原告建行金东支行借款本金3500万元及利息（利息已算至2010年4月21日，以后利息按中国人民银行的有关规定及合同约定计算至本金还清之日止），款于2010年5月30日前归还借款本金1500万元，余款本息于2010年8月20日前还清；二、被告天惠公司于2010年8月20日前支付原告建行金东支行律师代理费20万元；三、原告建行金东支行对被告天惠公司所有的位于金华市金东区孝顺镇上市基村的国有商住用地，权属证号为金市（两区）国用（2007）第5-566号（他项权证号为金市他项（2007）第0-221号），面积为79299.1M2的土地使用权享有优先受偿权；四、被告安徽天诚公司、叶梓青、范红勃对上述第一项款项中的借款本金3000万元及利息、第二项款项承担连带保证责任；五、被告郑锡昆、徐世兴对上述第一项款项中的借款本金3500万元及利息、第二项款项承担连带保证责任。诉讼中，本院于2010年3月3日作出（2010）浙金商初字第5号民事裁定，查封被告天惠公司所有的坐落于金华金东区孝顺镇上市基村香水湾国际花园包括本案争议房产的房地产。2010年6月11日，权利人建行金东支行就上述调解书确认的被告第一期还款1500万元申请执行，本院以（2010）浙金执民字第101号立案执行。执行中，本院于2010年11月25日裁定拍卖天惠公司所有的香水湾国际花园1号岛1号、6号岛8号房产及相应的土地使用权，曹加齐以该房产由其买受，已属其所有为由提出异议，要求停止拍卖，解除查封。本院经审查，认为虽然曹加齐与天惠公司就涉案房产签订了商品房买卖合同，但并未实际交付房产，也未办理房屋所有权登记手续，涉案房产仍应归属天惠公司，法院查封拍卖天惠公司的房产以清偿其债务并无不当，曹加齐的异议理由不能成立，故于2011年4月14日作出（2011）浙金执异字第3号执行裁定书，裁定驳回异议人曹加齐的异议。裁定后异议人及执行当事人均未提起诉讼。
2011年3月18日，权利人建行金东支行就上述调解书确认的债权中尚未履行的剩余债权再次申请执行，本院以（2011）浙金执民字第68号立案执行。
另查明，香水湾国际花园6号岛8号房系天惠公司开发建设的商品房屋，房屋所有权证及土地使用证均未办理。2009年10月22日异议人曹加齐与被执行人天惠公司签订《商品房买卖合同》一份，约定天惠公司将香水湾国际花园6号岛8号房以500万元总价出售给异议人曹加齐，并约定2009年10月22日曹加齐一次性支付全额总款。天惠公司在2010年3月31日前将该房产交付曹加齐使用，合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，协商不成的，提交金华仲裁委员会仲裁。合同签订当日，天惠公司向曹加齐出具号码为00456921的《销售不动产统一发票（自开）》一份，发票载明：付款人曹加齐，收款人天惠公司，不动产项目名称香水湾国际花园6号岛8号房，款项性质售房款，合计金额伍佰万元整，发票备注栏签有“曹加齐”字样，开票单位加盖天惠公司发票专用章。2010年4月28日，曹加齐依据上述仲裁条款向金华仲裁委员会申请仲裁，请求裁决天惠公司交付房产和办理产权登记手续。2011年1月10日，金华仲裁委员会作出（2010）金裁经字038号仲裁裁决：一、天惠公司在裁决生效之日起十日内将香水湾国际花园6号岛8号房交付给曹加齐使用；二、天惠公司继续按照合同约定，履行办理产权登记手续的义务。2011年10月27日，本院依申请人曹加齐的申请对该仲裁裁决立案执行。执行中，被申请人天惠公司向本院提出不予执行的申请，本院经审查，认为仲裁认定天惠公司已收到500万元购房款的证据存在矛盾，依据不足。仲裁庭并未查明房产已被查封并已裁定拍卖进入拍卖处置程序，认为仲裁裁决认定事实的主要证据不足，于2012年3月21日作出（2011）浙金执裁字第10号执行裁定书，裁定对金华仲裁委员会（2010）金裁经字第038号裁决书不予执行。
2012年9月14日，曹加齐向金东区人民法院提起诉讼，请求判令天惠公司继续履行《商品房买卖合同》，办理6号岛8号房的产权登记手续。2013年1月16日，金东区人民法院作出（2012）金东孝民初字第368号民事判决，认为虽然曹加齐与天惠公司就本案讼争的房产签订了《商品房买卖合同》，但并未实际交付房产，也未办理房屋所有权登记手续，故讼争房产仍应归属天惠公司，因该房产已被金华中院查封，现处于强制执行状态，曹加齐要求天惠公司办理产权登记的诉请存在事实和法律上的履行障碍，判决驳回曹加齐诉讼请求。曹加齐不服该判决上诉于本院。本院于2013年5月14日作出（2013）浙金民终字第396号民事判决，驳回曹加齐上诉，维持原判。
2013年6月13日，曹加齐向金东法院提起诉讼，要求确认其与天惠公司签订《商品房买卖合同》有效。金东法院于2013年7月26日作出（2013）金东孝民初字第223号民事判决，认为该合同系双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益。故判决确认曹加齐与天惠公司签订《商品房买卖合同》有效。天惠公司不服上诉于本院，本院于2013年11月18日作出（2013）浙金民终字第1367号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案讼争的坐落于金华市金东区孝顺镇上市基村香水湾国际花园6号岛8号房产，异议人曹加齐已通过仲裁、执行异议和诉讼程序主张权利，本院（2011）浙金执异字第3号执行裁定以及金东区人民法院（2012）金东孝民初字第368号和本院（2013）浙经民终字第396号民事判决已认定，虽然曹加齐与天惠公司就上述涉案房产签订了《商品房买卖合同》，但因未办理房屋所有权登记手续，故依据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定，讼争房产仍应归属天惠公司。且该房产在曹加齐向金华仲裁委员会申请仲裁，请求天惠公司继续履行合同之前已被本院查封，现有证据尚不能证明天惠公司已将讼争的房产实际交付给曹加齐。本案中异议人曹加齐提供金东区人民法院（2013）金东孝民初字第223号和本院（2013）浙金民终字1367号民事判决以证明其与天惠公司所签订的《商品房买卖合同》有效，但商品房买卖合同有效并不等同于合同约定的房产的物权变更。综上，人民法院查封、拍卖被执行人天惠公司所有的房产用以清偿其债务于法有据。异议人曹加齐的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人曹加齐的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审 判 长 郭召军
审 判 员 汪岳安
审 判 员 应 俊
二〇一三年十二月十六日
代书记员 吴旭晖