安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一初字第00700号
原告：临泉县艾亭镇人民政府。
法定代表人：王博，任镇长。
委托代理人：张翠丽，安徽泉河律师事务所律师。
被告：谢尚林，男，1963年6月5日生，汉族，农民。
委托代理人：王全，安徽鸣理律师事务所律师。
原告临泉县艾亭镇人民政府与被告谢尚林确认合同无效纠纷一案，原告于2013年2月1日诉至本院，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张翠丽、被告谢尚林及其委托代理人王全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临泉县艾亭镇人民政府诉称：1998年，原告临泉县艾亭镇政府欠被告谢尚林树苗款29400元。2004年12月10日，被告谢尚林用欺诈的手段，与原告临泉县艾亭镇政府签订房屋抵押协议，并在协议中约定：以原告所有的四间半砖瓦结构的房屋作为抵押，如原告一年内还不清其拖欠被告的树苗款29400元，该四间半房屋的所有权归被告所有，被告有权变卖或向外租赁，原告不得干涉。合同签订后，该房屋就有被告强行占用自今。该协议违反法律的规定，属无效协议。请求依法确认该协议无效，判令被告返还原告所有的四间半砖瓦结构的房屋，支付房屋使用费，该并承担本案的诉讼费用。
原告为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：
1、房屋及结构物登记表，表明抵押协议中的四间半房屋归原告所有。
2、房屋抵押协议，表明原、被告虽然签订了协议，但该协议内容违反法律强制性规定，属无效协议。
3、谢尚林、唐某的谈话笔录以及唐某、赵某、谢某、张某、任某、周俊青的说明，表明签订该抵押协议时，原告方没有依法进行民主讨论决定。
4、被告出具的领条，表明被告已领取树苗款，抵押协议载明欠被告的29400元债务已消灭。
被告谢尚林辩称：原、被告签订的名为抵押协议，实质上是附条件的抵偿债务协议。被告没有欺骗行为，也没有领取该笔树苗款，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：
1、身份证复印件，表明被告的诉讼主体资格。
2、房屋抵押协议、领条复印件，表明当时因为签订了抵押协议，被告出具了领条，但没有实际领到该笔树苗款。
经庭审质证，被告对原告提供房屋及结构物登记表、房屋抵偿协议、领条本身无异议，但对原告的证明目的均有异议，认为房屋登记表载明的房屋价值3万元，与原告欠被告的树苗款余额相当，抵偿有依据；房屋抵押协议是双方的真实意思表示，实质是债务抵偿协议；领条是经两任镇党委书记签字确认，该欠款至今未偿还。本院认为，双方当事人对《房屋及结构物登记表》中登记的涉案房屋当时属原告所有并无争议，本案对该证据的效力予以确认。原告仅提供被告出具的领（树苗款）条，而未能提供原件及其偿还该笔树苗款的其他证据，本院对该领条复印件的证据效力不予确认。依据有关法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该协议中“3.……，如果一年内还不清欠款，原用院内四件半砖瓦结构的房屋作抵押付清乙方的欠款。房屋的所有权归乙方所有，乙方有权变卖或向外租赁，甲方不得干涉。”的约定违反法律规定，该部分协议内容无效，对该协议其他内容的证据效力予以确认。对谈话笔录、说明，被告认为证人应当出庭作证，否则，不予质证。本院认为，被告异议理由成立，本院对该证据效力不予确认。原告对被告提供的身份证复印件、房屋抵押协议本身均无异议，对被告提供的领条有异议，认为领条不真实，被告已领取树苗款。本院认为，本案无人主张树苗款，该笔树苗款是否清偿，因无相关证据佐证，本院在本案中不宜作出认定。
经审理查明，2004年12月10日，因原告临泉县艾亭镇政府于1998年欠被告谢尚林树苗款29400元未付。双方签订房屋抵押协议，载明：1、甲方（注临泉县艾亭镇政府）欠乙方（注谢尚林）树苗款29400元，至今未付清。2、甲方院内东侧有四间半砖瓦结构房屋，东靠派出所，南靠办公楼。3、甲方因财政比较困难，无法支付该欠款，愿意一年内还清，如一年内还不清欠款，愿以甲方院内的四间半砖瓦结构的房屋作为抵押付清乙方的欠款，房屋的所有权归乙方所有，乙方有权变卖或向外租赁，甲方不得干涉。双方同时约定了违约责任：1、如甲方违反或终止将承担乙方的债务及利息，并承担给乙方所造成的一切损失。2、如乙方违反或终止，乙方自愿放弃甲方所欠的债务及承担给甲方所造成的一切经济损失。合同签订后，该房屋就由被告占有并使用至今。现原告起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。
上述事实，有当事人、辩解陈述及其提供的上述证据材料，已经庭审质证在卷佐证，本院予以确认。
本案争议焦点：1、双方签订的抵押合同是否有效；2、被告应否退还抵押物，并支付房屋使用费。
本院认为，我国担保法规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对房屋等财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。但是，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，本案原、被告在协议中就原告不按时履行债务时，房屋归债权人原告所有的约定违反上述法律禁止性规定，该部分约定依法无效。原、被告所签订的抵押协议是其他内容是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，属有效协议。被告占有原告该房屋没有事实和法律依据，原告要求其返还房屋，本院予以支持。但主张被告支付房屋使用费，没有提供相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国担保法》三十三条、第三十四条、第四十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、确认原告临泉县艾亭镇人民政府与被告谢尚林于2004年12月10日签订的房屋抵押协议中第3项有关房屋所有权转移给被告的约定无效（协议其他内容有效）。
二、被告谢尚林于判决生效之日起10日内返还原告临泉县艾亭镇政府四间半砖瓦结构的房屋。
三、驳回原告临泉县艾亭镇政府其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告谢尚林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 徐先杰
审 判 员 陈雁冰
人民陪审员 李洪彦
二〇一三年六月七日
书 记 员 韦桂杰
附：判决所依据的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满前抵押人未受清偿时，抵押人的所有权转移为债权人所有。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。