江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初1705号
原告(反诉被告)蒋怀兵，男，1965年12月30日生，住海安县。
委托诉讼代理人丁圣祥，海安县雅周法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）陆振斌，男，1968年3月5日生，户籍地海安县，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人徐培基，海安县墩头法律服务所法律工作者。
原告蒋怀兵与被告陆振斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2016年4月14日公开开庭进行了审理，原告蒋怀兵及其委托诉讼代理人丁圣祥，被告陆振斌的委托诉讼代理人徐培基到庭参加诉讼；后于2016年5月17日再次公开开庭进行了审理，原告蒋怀兵及其委托诉讼代理人丁圣祥、被告陆振斌及其委托诉讼代理人徐培基到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序进行审理，被告陆振斌提出反诉请求，本院决定合并审理，于2016年12月28日公开开庭进行了审理，原告蒋怀兵及其委托诉讼代理人丁圣祥，被告陆振斌的委托诉讼代理人徐培基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋怀兵向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的租赁合同，判令被告赔偿原告损失200000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年9月3日签订房屋租赁合同一份，合同约定该房屋为商业用房，合同签订后，原告根据约定给付了租赁费，并对房屋进行了装修，并申报注册了“海安客润来超市”从事生活商品零售。根据合同约定，被告应提供消防的相关手续，但其并未提供。相关职能部门多次查处，要求原告停止经营。原告于2015年10月20日向被告发出告知书，要求被告协助办理消防手续，但被告至今未能办理，致原告无法营业。我方认为在上述合同订立及履行过程中被告存在欺诈行为，请求法院判如所请。
被告陆振斌辩称：被告不同意解除合同，原告在订立合同前到现场进行过勘测，被告已经交付相关图纸，合同的订立及履行过程中不存在欺诈；原告虽然因设计备案检查不合格的原因被勒令停工，但是并不影响其开办超市，合同可以继续履行；原告邮寄给被告的告知书不能说明其内容；海安县公安消防大队的设计备案不合格通知书系针对客润来超市作出，与被告无关；海安客润来超市的业主是蒋中海不是蒋怀兵，原告不具备诉讼主体资格；原告蒋怀兵应当先将房屋装修合同进行审批再施工，故其所受的损失应当自负。
被告（反诉原告）陆振斌向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告陆振斌给付案涉房屋一年租金350000元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年9月3日，原被告签订房屋租赁合同，被告租用原告座落在海安县墩头镇墩头村17组的商铺开办“海安客润来超市”，租期为2015年2月1日至2023年1月31日，年租金350000元，先缴后用。2015年被告的租金已经给付，2016年的租金根据上述约定，被告尚未缴纳。请求法院判如所请。
原告（反诉被告）蒋怀兵对被告（反诉原告）陆振斌的反诉请求辩称：1、被告的反诉请求没有事实和法律依据，原告已于2015年10月份向反诉人发出了告知书，告知书已经写明如不能及时提供报消防部门的相应手续，我方将终止租赁合同。2、被告采取欺诈手段骗取原告信任，签订了房屋租赁合同，合同约定商业面积为1100平方米，但实际上商业面积仅为650平方米；3、上述房屋原告一直使用到2016年2月，对于该月的房屋租金，我方同意给付。其余请求法庭驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2014年9月3日，原告蒋怀兵与被告陆振斌签订房屋租赁合同一份，陆振斌为合同甲方，蒋怀兵为合同乙方，合同中双方约定所出租房屋位于海安县墩头镇墩头村17组，共计15间，朝北，房屋为框架结构，建筑面积为约1100平方米。房屋用途为商业。租赁期限为2015年2月1日至2023年1月31日。租金每年350000元，按年结算，先缴后用。同时原被告双方约定在合同期内不终止合同。一方终止合同须赔偿另一方350000元，甲方提前终止合同则须补偿乙方装潢费每平方米200元。消防一切责任由乙方承担，如需开具税费由乙方承担。甲方提供报消防的相关手续等。合同订立后，蒋怀兵按约向陆振斌交付了第一年度的租金350000元，并安排装修人员进入案涉租赁房屋内进行装修施工，同时向消防大队申请消防设计备案。2014年10月1日，蒋怀兵实际经营的海安客润来超市开张营业。
2014年10月8日，海安县公安消防大队（以下简称消防大队）对原告蒋怀斌所经营的海安客润来超市作出海公消设查字【2014】第0244号建设工程消防设计备案检查不合格通知书，通知书载明原告的消防设计存在以下问题“一、规划图中主要经济指标显示该商住楼一层使用功能为商业和车库，商用建筑面积为650平方米，共用车库面积为594平方米。未能提供规划部门变更使用性质的材料。鉴于以上问题，该工程消防设计备案检查不合格。请你单位组织设计单位进行修改后，向我大队申请复查。工程现已施工，你单位应当依法停止施工；未经检查合格，不得恢复施工。”
2015年7月3日，消防大队对海安客润来超市作出海公（消）行罚决字【2015】X481号行政处罚决定书，决定书载明“现查明：2015年6月23日，海安县公安局墩头派出所消防监督员在检查中发现海安客润来超市东北侧的安全出口封闭，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定。…根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，现决定给予海安客润来超市罚款人民币壹万元整的处罚。”2015年7月7日，海安客润来超市交纳上述罚款。
2015年10月20日，蒋怀兵向陆振斌发出告知书一份，告知书中载明了原告所开办的超市被消防大队责令整改和罚款的事实，并再次要求被告提供消防合格的手续，否则将终止上述租赁合同。该份告知书于2015年10月21日为被告陆振斌所签收。
2016年2月，海安客润来超市停止经营。原告蒋怀斌将超市内存放的货物及可拆除装潢部分搬出，但未将租赁房屋的钥匙交还被告陆振斌。
2016年11月30日，海安中信资产评估事务所有限公司作出海中信评报字【2016】第128号评估报告，评估结论为：海安县人民法院委评的位于海安县墩头镇墩头村17组海安客润来超市评估基准日装修成本评估价值272769.00元，剩余价值为160335元。原告蒋怀兵花去评估费3150元。
2016年12月28日，蒋怀兵将承租房屋的钥匙交还陆振斌。
同时查明，原墩头影剧院区域（即案涉房屋区域）改造规划图，该图纸载明主要经济指标：“…其中商业建筑面积650平方米…底层公用车库面积594平方米”。
本院认为：
一、本案中被告未按约定交付足够商业用途面积的房屋，致合同目的不能实现，原告诉请解除合同合法有据。原被告之间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，合同成立后，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案合同中写明房屋建筑面积为1100平方米商用性质，但是最终陆振斌交付的房屋中仅有650平方米用途为商业用途，被告陆振斌履行合同显然不符合上述约定。本案中，原告蒋怀兵所经营的海安客润来超市室内装修工程设计备案检查不合格而被消防大队勒令停工，系因被告所提供的房屋中含有车库面积594平方米，该建筑面积为民用而非商用所致，其后被告陆振斌亦未能取得上述车库变更使用性质的相应手续。被告陆振斌交付的房屋不符合合同约定，亦无法就部分面积变更使用性质，实质上已经导致了原告的合同目无法实现，故原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。
二、原告蒋怀斌并非第一次开办超市，对租赁合同履行风险其亦未尽到审查防范义务，故对履行合同过程中所受损失，原告自身亦需承担一定的责任。庭审过程中，原告蒋怀兵述称其在外地同时经营另一家超市，作为已有一定经验的经营者，在订立合同时应当具备一定的谨慎注意义务。而原告蒋怀兵在订立合同后并未对案涉房屋的区域规划指标及时进行核查确认，而在合同订立后不久即安排人员进行装修施工，对此种粗疏大意的行为所导致的损失，原告自身亦应承担一定的责任。
三、本案中客润来超市未取得消防设计备案许可的根本原因是案涉房屋车库部分不能变更用途所致，而根据合同约定和法律规定，交付符合使用目的的房屋是出租人的主要义务。对此，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，可见保证并保持出租物符合订约目的是出租人的主要义务，而被告陆振斌作为出租方，交付的房屋伊始而言即未能符合合同约定，也未符合规划许可要求，此为其后客润来超市未能通过消防设计备案检查的根本原因。另据本院勘查，案涉房屋中的商业部分与车库部分在长宽高及内部构造上高度相似，且二处空间相互连接，中间并无明显设备和标识将二者加以隔离区分，仅凭目力观察不能分辨何为商用何为民用，故被告陆振斌庭审中辩称不存在诈欺，原告超市检查不合格与被告无关等，与本案事实不符，对其上述抗辩，本院不予采信。
四、被告客润来超市的室内装修设计验收属于消防设计备案，其可在施工单位取得施工许可之日起七日内进行。《中华人民共和国消防法》将建设工程消防设计分为验收型和备案型：对于验收型，该法第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”；对于备案型，该法第十条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”本案中客润来超市的室内装修设计显然属于备案型，根据上述法律的规定，其只须在取得施工许可之日起七日内将相关消防手续送交消防部门备案即可，被告辩称原告的室内装修应当先报送审核然后再装修，与法律规定不符，被告的上述抗辩本院不予采纳。
原告主张其经济损失为200000元，其中装潢剩余价值为160335元，该价值为海安中信资产评估事务所有限公司评估得出，对此本院予以认可；原告主张超市搬迁费用为40000元，本院根据本地生活水平、劳动力成本、运输费用成本等因素综合考虑，酌定为30000元。原告另主张其损失中包括罚款费用10000元，根据消防大队海公（消）行罚决字【2015】X481号行政处罚决定书，该罚款系因原告自己封闭消防出口所致，故对于该项损失本院不予支持。原告的损失共计为190335元。
综合考虑原被告在合同履行中的各自过错，本院认定被告陆振斌对于原告蒋怀兵的损失承担70%的赔偿责任，即133234.50元。
被告辩称原告邮寄给被告的告知书不能说明其内容，但根据相关物流记录，该份告知书显已为被告所收悉；另被告辩称海安县公安消防大队的设计备案不合格通知书系针对客润来超市作出，与被告无关，但消防大队对客润来超市室内装修设计备案不合格之决定，系因案涉房屋中含有车库面积594平方米，此为民用而非商用，不符合规划用途所作出，而向原告交付符合规划用途、符合合同约定用途的房屋显系被告在租赁合同中的基本义务，被告以其未能履行合同义务而反称原告所受之决定与其无关，此等抗辩实难令人信服；被告另辩称客润来超市的业主为蒋中海，原告并无主体资格，但从双方签订的租赁合同及其实际履行的过程来看，房屋租赁合同的相对方显然应为本案原告蒋怀兵，庭审中蒋怀兵称自己是客润来超市的实际经营人，与上述事实能够相互印证，被告辩称原告不具有主体资格，本院不予采信。
被告陆振斌另辩称客润来超市虽然被勒令停工，但并未影响其经营，也没有相关部门责令原告关闭超市。但被告所提供的房屋中部分面积不符合合同约定，进而导致原告经营的客润来超市未通过消防设计备案抽查却是不争的事实。诚然，原告经营的超市未在一年内被关停，也未因上述使用性质的问题被科处罚款，但过去未经处罚并不意味着免除处罚，暂未关停也不能说明被告的消防设计手续已经合格。原告因被告未能交付约定面积的房屋而被认定消防设计不合格的事实却持续存在，这种状态将导致原告向被告租赁房屋，持续、稳定、合法的经营一家超市的目的无法实现。因此，被告的上述抗辩不能成立。
被告反诉要求原告支付一年的房屋租金35万元，庭审中，原告承诺给付2016年2月的租金，对此本院予以确认，原告应向被告支付2016年2月的房屋租金29166.67元。被告主张的尚有其余11个月租金计320833.33元，对此，本院前已述及合同系因被告未能按约向原告交付相应商业面积的房屋而致解除，而房屋租赁合同为双务合同，订约双方互负给付义务，一方履行不符合约定时，另一方自可以此为由拒绝履行。被告陆振斌交付的房屋初始即不符合合同约定，原告蒋怀兵拒绝承担缴付租金义务于法有据，本院予以支持。
原告蒋怀兵在腾空客润来超市后，应当及时通知被告陆振斌，并交还案涉房屋的钥匙，未能及时交还的，应当对此给被告造成的租赁费用的损失承担赔偿责任。案涉房屋自2016年3月至12月虽处于空置状态，但其实一直处于原告蒋怀斌控制之下，被告陆振斌亦因房屋空置导致相应经济损失，故原告蒋怀兵在合同履行过程中同样存在违约行为，其对原告的租金损失承担相应的赔偿责任。案涉房屋在2016年3月至12月的租金为291666.67元，根据原被告在合同履行中违约责任的大小，本院酌定原告对于上述租金损失承担30%的赔偿责任，为87500元。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、解除原告蒋怀兵与被告陆振斌于2014年9月3日签订的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）陆振斌给付原告（反诉被告）蒋怀兵货款房屋装修损失及腾房费用共计133234.50元。
三、原告（反诉被告）蒋怀兵给付被告（反诉原告）陆振斌2016年2月房屋租金29166.67元。
四、原告（反诉被告）蒋怀兵赔偿被告（反诉原告）陆振斌租金损失87500元。
以上二、三、四项三项相抵后，被告（反诉原告）陆振斌应给付原告（反诉被告）蒋怀斌16567.83元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如被告陆振斌不按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告蒋怀兵的其他诉讼请求。
六、驳回被告陆振斌的其他反诉请求。
案件受理费4300元，鉴定费3150元，合计7450元，由原告蒋怀兵负担2235元，由被告陆振斌负担5215元（该款已由原告代垫，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）；反诉费4300元，由被告陆振斌负担3010元，由原告蒋怀兵负担1290元（该款已由被告代垫，因被告应给付原告诉讼费用5215元，扣减原告应负担的1290元，被告应给付原告3925元，在履行上述义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南通市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4300元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 毛中海
代理审判员 傅荣荣
人民陪审员 张忠琴
二〇一七年一月四日
书 记 员 赵 铎
附：《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；
…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条第一款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；