南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0114民初1619号
原告（反诉被告）：南京中泽信息科技有限公司，住所地南京市雨花台区凤集大道15号76幢207-1号。
法定代表人：钱青海，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡国凡，江苏国成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏中和投资发展有限公司，住所地南京市雨花台区铁心桥工业园。
法定代表人：黄雄心，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：周晓菲、董馨，江苏道多律师事务所律师。
原告南京中泽信息科技有限公司（简称中泽公司）诉被告江苏中和投资发展有限公司（简称中和公司）房屋租赁合同纠纷一案，江苏省南京市中级人民法院于2017年3月7日作出（2016）苏01民终字10603号民事裁定，撤销本院（2016）苏0114民初1857号民事判决，本案发回本院重审。本院于2017年3月24日立案后，依法重新组成合议庭适用普通程序于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中泽公司委托诉讼代理人胡国凡，被告（反诉原告）中和公司委托诉讼代理人周晓菲、董馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中泽公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还履约保证金500万元，赔偿损失100万元。事实与理由：原、被告于2013年底开始商洽房屋租赁事宜，2014年4月，原告公司为此成立并根据被告要求进行了增资。2015年11月9日，原、被告双方签订租赁合作协议。协议签订后，原告依约向被告支付了履约保证金500万元。根据租赁合作协议，被告应于2015年12月1日将租赁房屋交付原告，但该房屋至今仍未达到交付标准，被告也没有通知原告接收租赁房屋或出具五方主体验收确认书。2016年3月5日，被告向原告发出《终止函》，单方面宣布终止履行租赁合作协议。原告因该房屋招商投入人员、广告、中介等费用，产生巨大损失。现诉争合同经法院审理认为无效，故应返还履约保证金，并赔偿原告损失。
被告（反诉原告）中和公司辩称：本案经过之前的审理，双方均对案涉租赁合同无效表示认可，合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故对返还500万元履约保证金的诉请不持异议，但原告应当支付房屋占有使用费的数额已经远高于500万元，因此债务抵消，被告无需支付应返还的履约保证金；对原告主张的损失数额不予认可，原告应对其主张的损失明确计算方法并提供证据，对实际损失应当根据双方过错比例承担相应责任。
被告（反诉原告）中和公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费12182170元。事实与理由：2015年11月9日，原、被告双方签订租赁合作协议，约定反诉原告将位于南京市雨花台区宁双路80号办公楼宇租赁给反诉被告，租赁期限自2015年12月1日至2032年8月31日，2015年12月1日至2016年11月30日为免租期，2016年12月1日至2019年11月30日租金为108883530元，以后每三年递增5%。合同签订后，反诉被告应于三个月内支付第一个半年租金及服务费等18147255元，反诉被告未依约支付。反诉原告多次催告反诉被告按合同约定接受五方主体验收确认书、交接清单并支付租金，反诉被告以可能亏损等各种理由不予履行。虽然该租赁合同无效，但是反诉被告已经实际控制了房屋，并对外开展了招商活动，应当比照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
原告（反诉被告）中泽公司辩称：反诉原告主张房屋占有使用费没有事实基础，反诉原告没有交付房屋，反诉被告也从未占有使用过该房屋，在之前的庭审中，双方争议的焦点是房屋没有交付的原因而非是否交付，说明双方对该房屋没有交付使用是没有争议的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.本诉部分，经查，诉争房屋系中国人民解放军xx部队与被告（反诉原告）中和公司协议由中和公司代建并经营使用，房产及设施权属归部队所有，该房屋尚未取得建设工程规划许可证，原告（反诉被告）中泽公司与被告（反诉原告）中和公司对因该房屋签订的租赁合作协议应属无效不持异议，对支付的500万元履约保证金应当返还不持异议，被告（反诉原告）中和公司抗辩主张该款与原告（反诉被告）中泽公司应付房屋占有使用费抵消，该项事实在反诉部分进一步认定。关于原告（反诉被告）中泽中公司损失100万元的争议，原告（反诉被告）中泽公司提交北京华通鉴会计师事务所有限责任公司江苏分所出具的审计报告一份，主张发生人员工资、广告费、中介费等损失452408.37元，连同2016年5月发生广告费6370元，并按年利率24%计算500万元履约保证金利息（自2015年11月16日至2017年5月8日），综合主张损失100万元。被告（反诉原告）中和公司质证认为，审计报告虽是会计师事务所作出，但不认可报告结果的真实性，审计反映的是2014年4月至2016年3月期间中泽公司整体资产负债等财产状况，与本案缺乏关联性，同时对利息主张不予认可。本院认为，原告（反诉被告）中泽公司提交的证据不足以证明该公司为履行诉争合同产生的实际损失和利息损失，对原告（反诉被告）中泽公司的该项主张，本院不予确认。
2.反诉部分，经查，被告（反诉原告）中和公司主张原告（反诉被告）中泽公司实际控制房屋四个月（自2015年12月1日至2016年3月31日）应支付房屋占有使用费12182170元，原、被告双方未办理房屋交接手续，中泽公司未实际使用房屋，存在中泽公司带人进入房屋看房的情况。本院认为，原、被告双方未发生房屋交付行为，原告（反诉被告）中泽公司未实际使用诉争房屋，且主张的房屋占有使用期在合同约定的免租期内，被告（反诉原告）中和公司主张原告（反诉被告）中泽公司实际控制房屋四个月、应付房屋占有使用费的事实不能成立。
以上事实，有租赁合作协议、终止函、收据、杭州银行业务凭证、借方交易明细、补充协议、审计报告（及付款业务凭证、发票、广告合同、中介合同、租赁合同及解除合同、劳动合同）、xx部队出具的证明、意向协议书及补充协议、南京军区装备部直属工作部的批复、地基与基础分部质量验收工作记录、主体结构质量分部工程验收记录、江苏建诚工程咨询有限公司综合大厦监理项目部出具的情况说明、录音及当事人当庭陈述等证据在卷。
本院认为，相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队按计划、分步骤全面停止有偿服务活动。本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且无证据证明该房屋经建设规划部门批准建设，且该房屋按照中央军委通知，租赁合同亦不得履行，故原、被告间租赁合作协议应属无效合同。合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。被告（反诉原告）中和公司应当返还原告（反诉被告）中泽公司履约保证金500万元。原告（反诉被告）中泽公司请求被告（反诉原告）返还履约保证金500万元，符合有关法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）中泽公司主张损失100万元，没有证据证实，请求被告（反诉原告）中和公司赔偿损失100万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）中和公司主张原告（反诉被告）应支付房屋占有使用费计四个月12182170元，事实不能成立。被告（反诉原告）中和公司请求原告（反诉被告）支付该款，没有事实和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他相关法律规定，判决如下：
一．原告（反诉被告）南京中泽信息科技有限公司与被告（反诉原告）江苏中和投资发展有限公司签订的租赁合作协议无效；
二．被告（反诉原告）江苏中和投资发展有限公司返还原告（反诉被告）南京中泽信息科技有限公司500万元，于本判决生效后三十日内付清；
三．驳回原告（反诉被告）南京中泽信息科技有限公司其他诉讼请求；
四．驳回被告（反诉原告）江苏中和投资发展有限公司反诉诉讼请求。
如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费53800元，原告（反诉被告）中泽公司负担7000元，被告（反诉原告）中和公司负担46800元。反诉案件受理费47447元，由被告（反诉原告）中和公司负担。
如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费，本诉案件受理费53800元，反诉案件受理费47447元。
审 判 长 费月华
审 判 员 张旭琳
人民陪审员 蔡正勤
二〇一七年七月十日
书 记 员 包蓓蓓