广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第892号
原告：刘锦兆，男，1959年11月11日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：吴健祥、杨晓玲，分别系广东洋三律师事务所律师、实习律师。
被告：潘恩考，男，1968年8月11日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
原告刘锦兆诉被告潘恩考房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法由代理审判员刘敏娟适用简易程序独任审判，于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告刘锦兆的委托代理人吴健祥到庭参加诉讼，被告潘恩考经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘锦兆诉称：2013年5月13日，原告与被告签订《厂房、宿舍租赁合同》约定原告将自己名下的中山市沙溪镇康乐北路岚霞路段的物业租赁给被告，租赁期限自2013年5月2日至2018年5月1日，月租金为60944元，租赁保证金为182832元，每月1至5日交付当月租金。合同签订后，被告没有严格按照约定交付租金，经原告不断催促才勉强交付，截至起诉之日，被告尚欠原告8、9月份两月租金未支付。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告在2013年5月13日签订的《厂房、宿舍租赁合同》；2.租赁保证金182832元归原告所有；3.被告立即向原告支付租金121888元（租金自2014年8月份起计租到向原告实际交还租赁场地之日止，现暂计至8、9月两个月）及滞纳金1218元，合计123106元；4.被告赔偿原告一个月租金60944元；5.承担本案诉讼费。庭审中，原告称被告在起诉后交纳了8月份租金及9月份的部分租金合共21800元，另每月租金实际按60900元的标准执行，故变更诉求3为：被告向原告支付2014年9月的部分租金39100元及其后的租金，并放弃滞纳金的请求；变更诉求4为：被告向原告赔偿一个月租金60900元。
原告刘锦兆对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.厂房、宿舍租赁合同；2.收据；3.律师函、EMS邮件查询、EMS快递单；4.房地产权证。
被告潘恩考在法定期限内未提交书面答辩状，未提交证据，亦未到庭应诉、答辩。
经审理查明：刘锦兆为出租方、潘恩考为承租方，于2014年5月13日签订《厂房、宿舍租赁合同》，合同约定：出租方将位于中山市沙溪镇康乐北路岚霞路段的租赁物出租给承租方作针织、梳织厂房使用。租赁面积约为7618平方米，国有土地使用证号：2005易2412＊＊；租赁期限从2013年5月2日起至2018年5月1日止；租金为每月每平方米8元，租赁税、国家地方应缴税费由承租方负责交付；租赁保证金为3个月租金即185832元，承租方应于签订合同时向出租方交纳，租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定交还租赁物等7日内，出租方向承租方无息退还租赁保证金；承租方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清理好后交还出租方，否则，所产生清理费用从保证金中扣除；承租方应于每月1-5日前向出租方交纳当月租金，承租方逾期交纳租金的，应向出租方支付滞纳金，滞纳金计算方式为：拖欠天数×欠缴租金总额的1%；如承租方欠交租金超过1个月，作为承租方违约，出租方有权提前解除合同。在出租方以传真或信函等书面方式通知承租方之日起，合同自动终止，承租方须交清实际承租时间的租金，并赔偿1个月租金给出租方，所交保证金无偿归出租方所有。合同还约定了其他事项。合同签订后，刘锦兆依约将上址厂房交潘恩考使用，潘恩考于合同签订当天向刘锦兆交纳了3个月租金182832元作为厂房按金。在合同履行过程中，涉案租赁物的月租金实际为60900元。因潘恩考没有依约交纳2014年7、8月份的租金，刘锦兆于8月25日向潘恩考发送了（2014）粤洋三律函字第114号律师函，要求潘恩考在律师函发出后的三日内结清全部拖欠的租金，若催告期限到期后仍不支付的，刘锦兆与潘恩考的租赁合同关系视为解除。潘恩考于2014年8月25日收到该函件，但没有按要求付清所欠租金，刘锦兆遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼过程中，潘恩考于2014年11月5日向刘锦兆交纳了2014年8月的租金及9月部分租金21800元，2014年9月的部分租金39100元及其后的租金至今未付。
另查：涉案租赁位于中山市沙溪镇岚霞村［土地证号：中府国用（2005）第易2412**，房地产权证号：粤房地证字第C64090＊＊／C15232＊＊／C15232＊＊］，所有权人为刘锦兆、刘柏坚、刘嘉慧。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。刘锦兆与潘恩考签订的租赁合同系双方在平等自愿基础上真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，该租赁合同已依法成立并生效，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。在合同履行过程中，因潘恩考没有依约交纳租金，经刘锦兆催告后也没有清付所欠的租金，致刘锦兆的合同目的无法实现，根据双方所订立的租赁合同约定，潘恩考欠交租金超过1个月，潘恩考已构成违约，应承担相应的违约责任。现刘锦兆要求与潘恩考解除租赁合同并要求其支付2014年9月份所欠的租金39100元及其后的租金，理据充分，本院予以支持。
关于保证金的问题。潘恩考于2013年5月13日交纳给刘锦兆的182832元按金即为涉案合同约定的保证金，涉案租赁合同对保证金的约定：租赁期限届满，出租方无息退还保证金；租赁期限届满或合同提前终止时，如租赁物没有清理杂物，则清理费由承租方承担，并于保证金扣除。因此，该保证金是潘恩考抵押给刘锦兆的一笔财产，用以保证其履行租赁合同中的义务。虽然，涉案合同又约定在潘恩考违约、刘锦兆主张解除租赁合同的情况下，保证金归刘锦兆所有，但又同时约定潘恩考需赔偿1个月租金给刘锦兆。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”的规定，潘恩考赔偿1个月租金给刘锦兆是双方对违约金的一个明确约定，而且，根据上述法律的规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能。因此，刘锦兆既主张1个月租金的违约金又主张没收保证金的请求，理据不充分，本院不予支持，潘恩考应向刘锦兆赔偿一个月租金60944元作为违约金。
综上，刘锦兆诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。潘恩考经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告刘锦兆与被告潘恩考于2013年5月13日签订的《厂房、宿舍租赁合同）》；
二、被告潘恩考于本判生效之日起七日内向原告刘锦兆交纳租金221800元［租金计至2014年12月，其后被告潘恩考则需按60900元／月的标准向原告刘锦兆交纳使用费至其实际交还租赁厂房之日止］；
三、被告潘恩考于判决生效之日起七日内赔偿原告刘锦兆1个月租金60900元；
四、驳回原告刘锦兆的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6803元，减半收取3402元（原告刘锦兆已预付），由原告刘锦兆负担781元，被告潘恩考负担2621元（被告潘恩考负担的部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告刘锦兆）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 刘敏娟
二〇一四年十二月十日
书 记 员 王 毅