广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民二初字第196号
原告：谢国友，男，汉族，住广东省肇庆市端州区。
原告：黄佩英，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：高卫军，广东七星律师事务所律师。
被告：肇庆市端州龙基房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代表人：孔繁权，该公司董事长。
委托代理人：孔桂明、朱国民，均为广东安达信律师事务所律师。
原告谢国友、黄佩英诉被告肇庆市端州龙基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李国洪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢国友、黄佩英及其委托代理人高卫军，被告肇庆市端州龙基房地产开发有限公司的委托代理人朱国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月31日，原告向被告购买位于肇庆市端州区景泰路东侧朗晴轩第5幢401房，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定总房价837231元，付款方式和期限为：一次性付款，在2012年9月6日前付清房款。商品房交付期限在2013年3月30日前交付，交楼条件为：1、商品房经验收合格；2、商品房在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；3、符合本合同约定的其他条件。合同对违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告依约付清了全部房款。但被告却未能依约交付商品房给原告。被告存在逾期交楼和交付的商品房装饰、设备标准与其承诺不符等情形。根据《消费者权益保护法》规定，被告应按原告诉讼请求承担民事责任。此外，被告多收取原告6569元应现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告违约金25116.93元；2、被告退还原告多收取的合同款6569元；3、被告支付原告观景阳台护栏赔偿金4625元。
被告辩称：一、关于逾期交楼违约金。1、被告严格遵守与各业主签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条关于商品房交付期限、交付条件、交接方式的约定，不存在违约事实。首先，被告在合同规定的交付期限内，依照合同规定的交接方式分别向原告等业主发出了书面《收楼通知书》，被告已经履行了合同规定的交楼义务，因此，被告并不存在逾期交楼的违约事实。其次，被告通知原告等业主收楼时，涉案商品房已经具备《商品房买卖合同》第八条第1、4项交付条件，商品房已经验收合格并办理了工程竣工验收备案手续。具体体现在：第一，被告通知业主收楼时，涉案商品房已经通过建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位的整体综合验收，并取得了相应的《工程竣工验收报告》，即该商品房经验收合格，完全达到交楼和入住使用条件。第二，被告在交楼前已经将商品房竣工验收的相关资料上报给了当地建设行政主管部门进行备案，即已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。2、原告诉请以建设行政主管部门完成备案的时间作为交付条件并以此主张被告逾期交楼违约，这是站在原告立场的单方面错误理解。原告的主张不符合《商品房买卖合同》第八条的本意，并且明显与《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规关于商品房交付使用条件的有关规定相冲突。根据被告与原告所签《商品房买卖合同》第八条第1项规定，以及相关法律法规关于商品房交付使用条件的规定，商品房经竣工验收合格，即达到交付使用的条件。而《商品房买卖合同》第4项规定，办理工程竣工验收备案手续，是政府对商品房须经竣工验收的事后监督程序，被告的义务是依照法律规定和合同约定在工程竣工验收后及时向建设行政主管部门报送有关验收备案材料，至于建设行政主管部门何时完成备案并不影响商品房交付和使用，并且，建设行政主管部门何时完成备案被告是无法控制的，因此，原告不能以建设行政主管部门完成备案的时间作为被告逾期交楼违约的依据。3、涉案商品房中，部分业主已经按照被告《收楼通知书》的要求，在合同约定交付期限内及时办妥了商品房的交接手续，买卖双方交接手续已经在合同约定的交付期限内履行完毕。对于已经按时收楼业主而言，既不存在逾期交楼的事实，也不存在逾期收楼的事实，因此，也就不存在需要支付违约金的问题。部分业主没有按照被告《收楼通知书》的要求，在合同约定交付期限内及时办理商品房的交接手续。根据《商品房买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的，由买受人承担逾期交付商品房的一切责任”，没有按时收楼的部分业主，逾期收楼的责任应该由业主自行承担。综上3点，被告并不存在违反合同约定、逾期交楼的事实，因此无需向各业主支付违约金；部分业主没有按时收楼，逾期收楼的责任应该由业主自行承担。二、关于观景阳台护栏赔偿金。被告不同意原告主张观景阳台护栏赔偿金的诉求。根据被告与各业主签订的《商品房买卖合同》附件三第8条约定：“阳台：混泥土楼面，观景阳台安装钢护栏，封闭阳台安装优质铝合金窗”。本案中，各业主购买的商品房阳台均为观景阳台，依照约定，被告已经在商品房交付使用前统一为各业主安装了钢护栏，不存在违约情形，因此，被告不同意向原告支付该笔赔偿金。三、关于原告购房时向被告多缴纳6569元款项问题。原告于2012年7月7日向被告认购朗晴轩5幢401号商品房，并约定2012年7月15日前签订合同及付款。后因原告向被告书面申请延迟签订合同及付款，并自愿承担延迟期间的利息，被告根据原告的申请，在合同约定的购房款之外向原告收取了6569元逾期付款利息。被告收取上述款项并不是购房款，而是经过原告认可的逾期付款利息。因此，原告要求返还该款项显然缺乏事实依据。况且，该款项原告已经向被告履行完毕，距今已经超过二年的诉讼时效，原告在二年之后的今天才提出退还问题，明显已经过了法定时效，其诉求应该依法驳回。请法庭准确查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年8月31日，两两原告向被告购买位于肇庆市端州区景泰路东侧朗晴轩第5幢401房，为此，双方签订了《广东省商品房买卖合同》一份，约定：总房价837231元，付款方式及期限为：一次性付款，2012年8月31日前付定金20000元，余款817231元在2012年9月6日前付清；商品房交付期限在2013年3月30日前交付；交楼条件为：该商品房经验收合格；“该商品房经验收合格”是指商品房已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；观景阳台安装钢护栏；出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第l、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30天后，出卖人按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，合同继续履行，如果买受人因合同第十一条的“买受人原因”情况下导致出卖人未能按期交房的，出卖人无须支付违约金给买受人。签订上述合同后，两原告依约付清了全部房款。2013年3月26日，被告按两原告合同提供的地址以特快专递的方式向其发出收楼通知，两原告于2013年5月18日进行了收楼。收楼后，两原告以被告未能依约交楼、多收房款及观景阳台安装的护栏与《广东省商品房买卖合同》约定的不符为由，向本院提起诉讼，要求被告支付违约金和赔偿金。
诉讼中，被告提供了其与原告谢国友签订《朗晴轩商品房认购书》和原告谢国友向其申请逾期付清房款并承担利息的《申请报告》各一份，主张其多收取两原告的款项6569元，属于两原告逾期支付朗晴轩第5幢401房购房款的利息。原告谢国友确认《朗晴轩商品房认购书》落款处是其签名，但对于在该《朗晴轩商品房认购书》第四点后添加的手写“申请认购后于2012年9月5日前付清房款，并缴纳期间所产生的利息”约定不予确认。该手写约定的后面无原告谢国友签名确认。庭审时，被告确认《申请报告》上原告谢国友的签名不是原告谢国友本人签名。对于多收取的款项6569元，两原告多次要求被告返还，并且一直以此为由，拒交物业管理费给《商品房买卖合同》上约定的物管公司。
另查明：2013年4月24日，涉案商品房在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案手续。两原告的观景阳台护栏在建筑市场上的通用名称为锌钢护栏。涉案楼盘观景阳台护栏的供货商证实，该护栏材料系轧钢原材成型的普通建筑方形钢管。
本院认为：原、被告之间签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。本案争议的焦点是：一、被告是否应承担支付两原告逾期交楼的违约金；二、被告是否应返还两原告多收款项6569元；三、被告是否应承担支付两原告观景阳台护栏赔偿金。
一、关于被告应否支付两原告逾期交楼的违约金问题。根据合同约定，被告应于2013年3月30日前将涉案的商品房在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案后交付给两原告。而涉案商品房在肇庆市住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案手续时间为2013年4月24日。故本院认定被告工程竣工验收备案时间与合同约定的时间逾期了25天，被告应承担违约责任。按合同约定，被告应向两原告支付违约金2093.08元（合同总价款837231元×0.1‰×25天）。
二、被告是否应返还两原告多收款项6569元问题。由于原告谢国友对《朗晴轩商品房认购书》添加的手写“申请认购后于2012年9月5日前付清房款，并缴纳期间所产生的利息”约定不予确认，且该手写约定的后面无原告谢国友签名确认，故本院认定被告多收取两原告的款项6569元没有合法根据，被告应将上述款项6569元返还给两原告。至于被告抗辩认为两原告该主张已超过诉讼时效，因两原告付清房款后，多次要求被告返还该款项，存在时效中断的情形，故被告之抗辩，理据不足，本院不予采纳。
三、关于被告应否支付两原告观景阳台护栏赔偿金问题。经查明，两原告观景阳台的护栏，在建筑市场上的通用名称为锌钢护栏；涉案楼盘观景阳台护栏的供货商证实，该护栏材料系轧钢原材成型的普通建筑方形钢管。因此，观景阳台护栏的材质与双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的楼房装饰、设备标准相符，不存在与合同约定不符的情形，故两原告要求被告支付观景阳台护栏赔偿金的请求，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市端州龙基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢国友、黄佩英支付违约金2009.35元。
二、被告肇庆市端州龙基房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告谢国友、黄佩英6569元。
三、驳回原告谢国友、黄佩英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，减半收取案件受理费354元，该款已由原告谢国友、黄佩英预交，由原告谢国友、黄佩英承担274元，被告肇庆市端州龙基房地产开发有限公司承担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李国洪
二〇一五年八月五日
书记员 梁文聪
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