广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终12482号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区採茶芳茗茶行，住所地广州市荔湾区（宏力肉菜市场）。经营者：王志东。上诉人（原审被告）：王志东，住广州市增城区。两上诉人的共同委托代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州地铁集团有限公司，住所地广州市海珠区，统一社会信用代码：91440101190478645G。法定代表人：丁建隆，董事长。委托代理人：徐衍超，广东胜伦律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区採茶芳茗茶行（以下简称採茶芳茗茶行）、王志东因与被上诉人广州地铁集团有限公司（以下简称地铁集团公司）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人採茶芳茗茶行、王志东上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第四项；2、採茶芳茗茶行、王志东在原承租人广州叁壹咨询服务有限公司（以下简称“叁壹公司”）免于承担的侵权赔偿的责任范围内也免于承担责任；3、改判从2013年4月10日起至2013年10月16日的商铺占用费计算方法应按每月1511元计算；4、採茶芳茗茶行、王志东已向原承租人叁壹公司缴纳的3022元保证金可以用于冲抵上述商铺占用费；5、一审和二审的诉讼费由地铁集团公司承担。事实和理由：一、原审法院的判决遗漏了必要的当事人。既然法院认定本案是侵权纠纷，那么对地铁集团公司实行侵权的第一侵权人应该是原承租人叁壹公司，与採茶芳茗茶行、王志东构成共同侵权，侵权原因是租赁合同期满不归还商铺。由于原承租人叁壹公司未能交还商铺，构成侵权，属于第一侵权人。採茶芳茗茶行、王志东仅仅是作为第二侵权人，承担也不过是补充责任。遗漏了必要的当事人(原承租人)，必然导致採茶芳茗茶行、王志东针对原承租人的抗辩主张无法向地铁集团公司提出。因为採茶芳茗茶行、王志东之所以未及时撤场，开始是因为原承租人叁壹公司当时承诺能与地铁集团公司继续续租，后来是由于原承租人叁壹公司不退回保证金。当时原承租人叁壹公司推说地铁集团公司并未退回原承租人叁壹公司缴纳的保证金，导致无法退还保证金给採茶芳茗茶行、王志东。二、原审判令採茶芳茗茶行、王志东按评估价每月3915元支付使用费缺乏法律依据。关于商铺占用费的计算方法，採茶芳茗茶行、王志东认为应该按当时缴纳的租金计算。採茶芳茗茶行、王志东也已经提供了当时缴纳的发票，租金是每月1511元。1、因为这就是涉案商铺当时的市场价格；2、地铁集团公司提供的评估报告不能作准，因为评估报告需双方共同委托评估或评估结果双方认可。法院仅凭地铁集团公司单方提交而採茶芳茗茶行、王志东并不认可的评估报告作为判案的依据，明显对地铁集团公司偏袒。三、关于所谓代垫的消防系统服务费，採茶芳茗茶行、王志东认为不应由採茶芳茗茶行、王志东承担。因为採茶芳茗茶行、王志东正常经营的时候就只缴纳租金、水电费和管理费，这个消防系统服务费应该包括在管理费里面。四、原审判决显失公平。在立法精神方面，我们国家在处理不管是侵权纠纷也好、还是违约纠纷也好，主要是赔偿实际经济损失为主。而在本案，给地铁集团公司造成的损失应该是採茶芳茗茶行、王志东正常经营时候应该缴纳的费用(包括：每月1511元的租金、物管费、水电费)。按正常计算，地铁集团公司所收取的应是原承租人叁壹公司向其交纳的租金(该租金应少于採茶芳茗茶行、王志东实际缴纳的每月1511元的租金)。即使现在租金改称为商铺占用费，地铁集团公司获得的利益也不应明显超出原租金的收益。而採茶芳茗茶行、王志东本来就是商铺拆迁的受害者，损失巨大。即使原审法院判令採茶芳茗茶行、王志东按原租金标准交给地铁集团公司，地铁集团公司的收益也已高于原来的收益。现在的判决不但使地铁集团公司获得比以前多得多的利益，而且加重了採茶芳茗茶行、王志东的损失，大大超出了地铁集团公司的实际经济损失，对採茶芳茗茶行、王志东来说显失公平。被上诉人地铁集团公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律得当，地铁集团公司认可一审的判决。本案为侵权之诉，地铁集团公司要求採茶芳茗茶行、王志东支付场地占用费，而非租金，没有超过法律规定的诉讼时效。地铁集团公司要求採茶芳茗茶行、王志东支付的是场地占用费，应当依照地铁集团公司提交的评估报告作出的评估价来计算，而非依照採茶芳茗茶行、王志东与案外人叁壹公司签订的租赁合同计算。採茶芳茗茶行、王志东提出的应当用保证金来冲抵的问题，是採茶芳茗茶行、王志东提交给叁壹公司，而非交给地铁集团公司的，两者是不同的法律关系，採茶芳茗茶行、王志东提出以保证金来冲抵是不能成立的。地铁集团公司向一审法院起诉请求：一、判令採茶芳茗茶行、王志东向地铁集团公司支付以下损失，共计人民币49630.13元：1、判令採茶芳茗茶行、王志东向地铁集团公司支付採茶芳茗茶行、王志东侵占商铺期间产生的占用费人民币45191.67元（按商铺实用面积每平方米145元/月的标准，从2013年4月10日起计至2013年10月16日，计算公式：50平方米×145元/平方米/月×6个月+50平方米×145元/平方米/月÷30天×7天）。2、判令採茶芳茗茶行、王志东向地铁集团公司支付採茶芳茗茶行、王志东侵占商铺期间产生的水费268.57元，电费3431.56元。水费计算公式：总水费×商铺面积占比=（16142.4+18167.28）×（50平方米/6387.5平方米）；电费计算公式：（10月13日电表度数-3月1日电表度数）×1.0178（单价）×1.05（损耗）=（23425-20214）×1.0178×1.05。3、判令採茶芳茗茶行、王志东向地铁集团公司支付採茶芳茗茶行、王志东侵占商铺期间地铁集团公司垫付的管理费人民币623.33元（按2元/平方米/月计算，从2013年4月10日起计至2013年10月13日，计算公式：50平方米×2元/平方米/月×6个月+50平方米×2元/平方米/月÷30天×7天）。4、判令採茶芳茗茶行、王志东向地铁集团公司支付採茶芳茗茶行、王志东侵占商铺期间地铁集团公司垫付的消防系统服务费人民币115元（按2.3元/平方米计算，计算公式：2.3元/平方米×50平方米）。二、判令採茶芳茗茶行、王志东承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市花地大道路金达街36-40号首层、二楼及三楼是广州市地下铁道总公司名下的房产,总建筑面积分别为首层4265.28平方米、二楼4893.84平方米、三楼4888.51平方米。2002年12月24日，广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）与叁壹公司签订《广州市房地产租赁协议》，约定地铁公司将上述房产出租给叁壹公司作商场用途使用，套内建筑面积12775平方米；租赁期限从2002年9月10日至2013年3月9日，租金按月计算,其中2012年3月10日至2013年3月9日,每月租金269224.61元；租赁期届满且地铁公司要求收回房屋或解除合同之日，叁壹公司应交回原承租房屋和设备给地铁公司等。2002年12月24日，地铁公司与叁壹公司签订《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》，约定租赁期满，叁壹公司如愿续租，应在租赁期满日的六个月之前，以书面通知地铁公司，并须得到地铁公司的书面同意后在租期满后，重新签订租赁合同，租金和其他租赁条件以双方新订租赁合同为准；物业管理由叁壹公司直接委托广州地铁物业管理部门管理，并按物业管理合同缴交物业管理费；叁壹公司向地铁公司缴交场地用电、用水(如有)费用，其标准按广州市统一的商业用电、用水收费标准及按场地实际耗用电量加收5%的损耗费计收。在本合同期满时，叁壹公司须将该场地全部空出，连同该场地大门及其他所有钥匙及地铁公司在其内所设置的固定设施装备等在完好无损、可供使用的情况下交回地铁公司等。2006年4月1日，叁壹公司（甲方）与王志东（乙方）签订《广州三一国际茶叶贸易中心铺位租赁合同》，约定叁壹公司将花地大道南36号，广州三一国际茶叶贸易中心二层BB6号商铺，面积约50平方米，出租给乙方用作商场档位使用；租赁期限自2006年4月1日起至2009年4月1日止,租金每月500元,计租时间从2006年8月1日开始，以后每年租金上涨10%；电费每月按乙方实际电表数显示计收（加损耗和公共照明，按每间铺计算）；乙方在签订协议时向甲方预交保证金1000元；租赁期满不再续租者，租金结算清楚，甲方退回保证金1000元给乙方；租赁期满如需继续承租者在同等条件下有优先权，如不签订续租合同者，合同到期自动失效；乙方应在每月5日至10日六天内如期向甲方缴纳租金及基本费用。王志东承租后，领取了广州市荔湾区採茶芳茗茶行名称的个体工商户执照，在涉案商铺经营。2011年12月8日，叁壹公司（甲方）又与王志东（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将花地大道南36-40号广州市芳村叁壹茶叶贸易中心二层BB6号铺，面积27平方米，出租给乙方用于经营茶叶、茶具；租赁期限自2012年1月1日起至2013年2月28日止；每月租金505元、设备设施使用费503元、设备设施维护费503元，共1511元；水、电费按月结算和支付，甲方按每月乙方铺位水、电表实际读数另加公摊，按地铁公司的收费标准结算乙方水、电费；乙方在签订本合同时，向甲方一次性交纳相当于两个月铺位租金、设备设施使用费和设备设施维护费共3022元保证金，作为履行合同的担保；本合同因解除、期满或客观原因无法继续履行而终止。採茶芳茗茶行、王志东称BB6号原来有两间铺位，期间採茶芳茗茶行、王志东退租一间，叁壹公司将退租的商铺另编商铺号出租给他人。原审庭审中，地铁公司坚持按採茶芳茗茶行在工商部门登记的《个体工商户开业基本资料》确定採茶芳茗茶行实际占用的面积。2013年12月13日，採茶芳茗茶行核准的《个体工商户开户基本资料》登记：广州市荔湾区採茶芳茗茶行的经营场所为广州市荔湾区金光大街7号Q1档（宏力肉菜市场），场地面积50平方米。2013年3月2日，叁壹公司发出《关于芳村三一国际茶叶贸易中心档口交接通知》，称鉴于贵档承租我司位于广州市荔湾区花地大道金通大厦裙楼（金达街36-40号首、二、三层）芳村三一国际茶叶贸易中心档口租赁合同已于2013年2月28日到期，由于地铁公司已正式书面通知限期我司必须于2013年3月10日前将场地清空并移交，特将有关事项通知如下：请贵档依照双方租赁合同约定做好档口的交接准备，并于2013年3月9日前将贵方承租档口清空交还我司，以确保我司能在2013年3月10日将场地交还给地铁公司等。2013年3月21日，地铁公司向茶叶城的各位商户发出《公告》，称地铁公司与叁壹公司签订的合同已于2013年3月9日到期，地铁公司将收回金通物业的时间由2013年3月10日延至2013年4月9日，要求各商户在4月9日前全部完成撤场工作。2013年4月17日，地铁公司发出《致金通物业全体商户的一封信》，称2013年4月15日起地铁公司已接管该物业，依照叁壹公司提供的资料，各位商户与叁壹公司的租赁合同已于2013年2月28日到期，按照合同约定要求应尽快清空经营场地交还地铁公司，考虑到各商户撤场的实际困难，地铁公司已给予各商户一个月的撤场期……，现一个月撤场期已满……希望各位商户能够积极配合我司的物业交接工作，尽快清空移交场地。2013年9月30日，地铁公司向芳村叁壹茶叶贸易中心商户发出公告，称地铁公司从2013年10月12日起对该物业进行全面消防安全整改施工，届时将无法保证场内水电供应，请尚滞留在该物业内的商户于2013年10月11日前离场，并将货物及其它财物清空。2013年10月15日，地铁公司向芳村叁壹茶叶贸易中心商户发出公告，要求各商户于2013年10月18日下午6点前清空商铺内所有物品，并携带与叁壹公司的租赁合同，到市场首层消防整改接待点办理商铺交接手续。2013年10月16日，王志东把清空的商铺交还给地铁公司，确认电表读数为23425。经地铁公司委托，广州市越房房地产价格评估有限公司作出越房评字[13]QT01620号房地产估价报告，估价项目名称：广州市芳村区（现荔湾区）花地大道路金达街36-40号首层、二楼和三楼商铺实用面积的市场平均租金水平评估，评定在估价时点2013年4月18日，芳村区（现荔湾区）花地大道路金达街36-40号二楼商铺实用面积平均租金评估单价为145元/平方米/月。原审诉讼中，地铁公司提供广州自来水公司开具的发票证明垫付了涉案商场2013年2月至2013年10月的水费；提供了涉案商铺的电表读数证明採茶芳茗茶行、王志东在2013年3月1日至2013年10月12日的用电情况；提供了广州地铁物业管理有限责任公司与叁壹公司签订的《物业管理委托合同》，证明物业管理服务费按2元/月/平方米计算；提供了广州地铁物业管理有限责任公司与广州三一国际茶叶贸易中心签订的《协议书》，证明广州三一国际茶叶贸易中心向广州地铁物业管理有限责任公司每月支付消防系统服务费2000元/月；提供了中国农业银行进帐单、记帐凭证、广东省地方税务局页面打印单、广州地铁物业管理有限公司提供的费用明细证明地铁公司向广州地铁物业管理有限公司支付了涉案商场2013年3月至10月的电费、水费、场地管理费、消防服务费。採茶芳茗茶行、王志东同意地铁公司计算电费、水费、物业管理费的标准，但认为应当按实际承租面积27平方米计算。2015年3月5日，地铁公司发出《公告》，称包括採茶芳茗茶行、王志东在内的部分商户直至2013年10月才退出承租商铺，损害了地铁公司作为业主方的合法权益，造成了地铁公司商铺占用费、水费、电费、管理费和消防系统服务费等损失。地铁公司要求各商户尽快一次性支付各项费用，否则将采取法律措施追究其法律责任。2015年6月30日，广州市地下铁道总公司改制为广州地铁集团有限公司。一审法院认为：地铁集团公司是涉案商铺所在商场的产权人，採茶芳茗茶行、王志东自2013年4月10日起至2013年10月16日未经地铁集团公司允许、无权占用涉案商铺，构成侵权。採茶芳茗茶行、王志东以与叁壹公司签订的合同为依据抗辩侵权期间对地铁集团公司造成的损失，拖欠的费用在叁壹公司收取的保证金中扣除，理由不成立，不予采纳。本案为侵权之诉，地铁集团公司要求採茶芳茗茶行、王志东支付占用费而非租金，採茶芳茗茶行、王志东以地铁集团公司的请求超出追讨租金诉讼时效的答辩意见不予支持，採茶芳茗茶行、王志东应按照商铺的评估租金价值支付地铁集团公司的损失。关于涉案商铺的面积，新的租赁合同约定商铺面积为27平方米，且採茶芳茗茶行个体工商户资料上的经营地址与涉案商铺地址不符，地铁集团公司要求按个体工商户资料上登记的50平方米计算占用费没有依据，一审法院认定涉案商铺的占用面积为27平方米。採茶芳茗茶行、王志东应以评估报告评定的标准每月145元/平方米×27平方米，即每月3915元向地铁集团公司支付商铺占用费。採茶芳茗茶行、王志东不同意按评估报告标准清缴占用费依据不足，不予采纳。採茶芳茗茶行、王志东同意以27平方米计算地铁集团公司代垫的水费、电费、物业管理服务费，予以支持。採茶芳茗茶行、王志东应向地铁集团公司支付水费145.02元、电费3431.56元、管理费336.60元。消防系统服务费是採茶芳茗茶行、王志东使用商铺造成的费用，地铁集团公司垫付该笔费用构成无因管理，採茶芳茗茶行、王志东是受益人，应将该费用支付给地铁集团公司。按27平方米计算，採茶芳茗茶行、王志东占用商铺期间的消防系统服务费为62.10元。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，于2016年8月1日作出判决：一、广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王志东自判决发生法律效力之日起十日内，向广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日起至2013年10月16日的商铺占用费（按每月3915元计）。二、广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王志东自判决发生法律效力之日起十日内，向广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日至2013年10月16日代垫水费145.02元、电费3431.56元。三、广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王志东自判决发生法律效力之日起十日内，向广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日起至2013年10月16日代垫物业管理费336.60元。四、广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王志东自判决发生法律效力之日起十日内，向广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日起至2013年10月16日代垫消防系统服务费62.10元。五、驳回广州地铁集团有限公司其它的诉讼请求。案件受理费520元，由广州地铁集团有限公司承担240元，广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王志东承担280元。本院二审认定事实：採茶芳茗茶行、王志东、地铁集团公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以认定。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对採茶芳茗茶行、王志东的上诉请求进行审理。採茶芳茗茶行、王志东是依照其与叁壹公司签订的《铺位租赁合同》而在涉案商铺经营，合同至2013年2月28日期满。合同期满后，叁壹公司已经向採茶芳茗茶行、王志东发出通知，要求其移交商铺。地铁集团公司作为涉案商铺的产权人亦向採茶芳茗茶行、王志东发出公告，要求其按期完成撤场工作，但採茶芳茗茶行、王志东仍继续使用涉案商铺，故对地铁集团公司物权造成侵权的行为人为採茶芳茗茶行、王志东。地铁集团公司要求採茶芳茗茶行、王志东承担相应的法律责任依据充分，採茶芳茗茶行、王志东认为遗漏叁壹公司为必要的诉讼当事人本院不予认定。採茶芳茗茶行、王志东与叁壹公司之间的关系可另行主张，其要求以向叁壹公司交纳的保证金冲抵商铺占用费本院不予采纳。在採茶芳茗茶行、王志东承租期满后，叁壹公司、地铁集团公司均要求其移交涉案商铺，现採茶芳茗茶行、王志东仍要求按照原与叁壹公司约定的租金标准交纳商铺占用费没有合同依据及法律依据，原审法院根据地铁集团公司提交的评估报告判决按照每月3915元的标准支付其占用期间的使用费具有依据，本院予以认可。而地铁集团公司主张的消防系统服务费亦提交了相应的证据，本院予以合理采信。上诉人採茶芳茗茶行、王志东的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费465元，由上诉人广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王志东负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十一月十五日书记员  徐毅敏