广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1746号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明杰，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：苏东州，广东雅尔德律师事务所律师。
委托代理人：杨保清，广东雅尔德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国电信股份有限公司深圳分公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：李胜飞，该公司总经理。
委托代理人：朱耀龙，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：夏子涵，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人陈明杰因与被上诉人中国电信股份有限公司深圳分公司（以下简称电信深圳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）1986年1月29日，深圳市a公司（以下简称a公司）作为甲方和出地方，与深圳c有限公司（以下简称c公司）作为乙方和出资方，签订了《联合兴建职工集体宿舍和家属宿舍协议书》，根据协议书乙方分得涉案房屋。上述协议书上加盖有深圳市档案馆证明材料专用章。
1986年6月9日，上述合建项目取得深圳市规划设计管理局《建筑许可证》。1987年1月19日，上述工程取得《深圳市基建工程竣工验收证书》。2004年12月9日，a公司向深圳市规划局申请办理超面积建筑的补办手续，该局于2005年1月4日复函，同意在办理处罚手续后就包括商业面积在内的超面积建筑按照规定程序办理规划验收手续。
（二）2008年5月14日，深圳市a（集团）股份有限公司（即原a公司）出具证明称，根据1986年1月份签订的《联合兴建职工集体宿舍和家属宿舍协议书》的约定，其中2号楼全部面积（100%产权，包括案涉房屋）归属c公司所有；该公司与c公司清算组已经向深圳市规划局直属分局提出过办理黄贝岭b路hxx6-0029地块（即上述合建房屋所在地块）分宗的申请。
（三）c公司因约定的中外合资经营期限于2003年11月12日届满，经国务院国有资产监督管理委员会办公厅批准，由中国电信集团公司会同深圳市投资管理公司对c公司依法进行清算。
2009年6月8日，中国电信股份有限公司在《关于c有限公司清算财产分配方案的批复》（中电信（2009）100号）中，同意“按深大公司股东的股权比例分配深大公司清算剩余财产；实物资产随业务一并承接；深圳市投资控股有限公司以现金方式获得所分配深大公司清算财产”的清算财产分配方案。2009年10月26日，中国电信股份有限公司广东分公司根据上述中电信（2009）100号批复，通知电信深圳分公司负责接收由中国电信股份有限公司广东分公司承接的深圳c公司公司清算分配资产。
（四）电信深圳分公司曾因上述合建房屋中c公司所有部分的房屋与案外人谭某间的租赁合同纠纷诉至原审法院，并经深圳市中级人民法院作出（2008）深中法民五终字第2711号终审判决。该判决书认定：c公司根据其与a公司所订立的合作兴建房屋协议书所分得的案涉房屋，虽未办理产权证书，但其拥有合法使用权；根据原a公司所出具的证明，合建房屋中2号楼全部面积归属c公司所有；此后，经c公司重组清算，案涉房屋已由电信深圳分公司承接使用。
（五）2012年2月20日，电信深圳分公司与陈明杰签订《房屋租赁合同书》，约定将位于罗湖区黄贝岭凤凰路137号商铺租给陈明杰使用，租金每月20800元，租期自2012年1月1日至2013年12月31日止，保证金为62400元。该合同亦约定，合同终止后陈明杰应于2日内迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还的，电信深圳分公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向陈明杰收取相当于双倍租金的赔偿金。
陈明杰于2009年3月23日向案外人深圳市公诚物业管理有限公司缴纳保证金62400元，未就案涉租赁合同向电信深圳分公司缴纳保证金。
（六）2013年11月至12月期间，陈明杰两次收到电信深圳分公司发出的《关于黄贝岭商铺租赁合同期满收回自用的通知》。2014年1月24日，陈明杰再次收到电信深圳分公司发出的关于租赁合同期满商铺收回自用及相关事宜的《律师函》。上述租赁合同届满后至本案原审庭审之日，陈明杰继续占有、使用案涉商铺，并自租赁合同届满起未向电信深圳分公司支付占有使用费用。
（七）陈明杰主张其在双方租赁关系存续期间数次装修，并于答辩期内向原审法院申请对其商铺装饰装修物现值进行鉴定，以作为认定涉案损失及其赔偿数额的依据。
电信深圳分公司在原审的诉讼请求为：1、陈明杰五日内迁离位于罗湖区黄贝岭凤凰路137号的商铺；2、陈明杰支付逾期不迁离赔偿金104000元（自2014年1月1日起，暂计至2014年3月16日，此后的赔偿金陈明杰应计付至实际迁离涉案房产之日止）；3、本案诉讼费用由陈明杰承担。
陈明杰在原审的反诉请求为：1、确认陈明杰与电信深圳分公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、电信深圳分公司返还陈明杰租赁保证金62400元；3、电信深圳分公司赔偿陈明杰损失60万元；4、电信深圳分公司承担案件一切诉讼费用。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同案件。本案焦点之一在于双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。陈明杰主张该合同无效的理由，其一在于电信深圳分公司未依法取得案涉房屋的建设工程规划许可证，因而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，应为无效；其二在于电信深圳分公司未办理合法的房地产权利证书。原审法院认为，其一，案涉房屋建设于1986年，其时关于城市房屋规划建设的相关规定适用1984年国务院发布的《城市规划条例》，该条例第四十四条规定，申请进行建设的组织和个人，经城市规划主管部门确定其建设位置，提出地面控制标高、建筑密度、建筑层数、建筑立面以及与环境协调等设计要求，并审查其有关设计文件和图纸，发给建设许可证后方可施工。案涉房屋设计图纸经深圳市规划设计管理局审批同意，并于1986年6月9日取得《深圳市规划设计管理局建筑许可证》，符合当时条例规定，亦属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定。陈明杰该项理由，原审法院不予采纳。其二，电信深圳分公司虽未就案涉房屋办理房地产权利证书，但因c公司依据《联合兴建职工集体宿舍和家属宿舍协议书》的约定，2号楼全部面积（100%产权，包括涉案房屋在内）归属c公司；电信深圳分公司后依据《关于c有限公司清算财产分配方案的批复》（中电信（2009）100号）及《关于做好c有限公司清算分配资产接收工作的通知》（中电信粤（2009）1538号）承接使用c公司实物资产（包括涉案房屋在内）。据此，电信深圳分公司对案涉房屋占有、使用、收益和处分并无不当，且电信深圳分公司未就案涉房屋取得产权证书亦不属于合同无效情形。陈明杰该项理由，原审法院亦不予采纳。因此，原审法院认为，双方于2012年2月20日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。陈明杰请求确认该合同无效，于法无据，原审法院不予支持。
电信深圳分公司于2013年11月17日、2013年12月18日和2014年1月20日向陈明杰发出两份《关于黄贝岭商铺租赁合同期满收回自用的通知》及律师函，明确作出上述租赁合同期满后收回案涉房屋，不再续签租赁合同的意思表示，应当视为双方未就续签租赁合同达成一致，因而双方租赁合同于2013年12月31日终止。陈明杰自2014年1月1日起继续占用、使用该案涉房屋，无法律或合同依据，根据双方租赁合同的约定及《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，电信深圳分公司请求陈明杰搬离该案涉商铺并按照原合同租金标准两倍向电信深圳分公司支付自2014年1月1日起的占用、使用费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于租赁保证金，陈明杰虽请求电信深圳分公司返还租赁保证金，但其提交的保证金收款收据系由案外人深圳市公诚物业管理有限公司所出具，且陈明杰确认其未就本案租赁合同向电信深圳分公司缴纳过租赁保证金，其该项请求无事实依据，原审法院不予支持，陈明杰可另循法律途径解决。
关于陈明杰请求电信深圳分公司赔偿损失，并就案涉商铺装饰装修物现值进行鉴定，以作为认定涉案损失及其赔偿数额的依据。原审法院认为，陈明杰该项请求系基于租赁合同无效之前提，现双方租赁合同合法有效且业已届满，双方亦未对补充附合装饰装修费用另有约定，无论该装饰装修是否经由电信深圳分公司同意，该费用均应由作为承租人的陈明杰自行承担。陈明杰该项请求于法无据，原审法院不予支持，并因此对陈明杰上述鉴定申请，未予准许。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条及第一百四十二条，《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条及第十三条之规定，判决：一、陈明杰应于原审判决生效之日起十五日内搬离罗湖区黄贝岭凤凰路137号商铺；二、陈明杰应自2014年1月1日起按每月41600元的标准向中国电信股份有限公司深圳分公司支付占有、使用费至原审判决确定的搬离之日止；三、驳回陈明杰的全部诉讼请求。本诉受理费1190元、反诉受理费2606元，均由陈明杰负担。
陈明杰不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决违反法定程序。原审适用简易程序，显然违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定。一方面，本案不属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，本案不但存在租赁房屋的权属及其出租主体适格性，租赁房屋规划建设的合法合规性，以及租赁合同的效力认定等重大复杂问题，而且双方当事人对前述问题及相关事实存在非常大的争议，有着截然不同的意见，双方当事人在案件中互为起诉和主张权利。另一方面，双方当事人对于本案适用简易程序并没有一致的意见或者约定，陈明杰在一审程序中提交了《程序异议书》。本案不符合适用简易程序的条件。
本案适用简易程序不利于查清案件的全部事实，一审判决确实存在事实认定和法律适用方面的问题，实际上已经影响到案件的正确判决。根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的第三条规定，一审法院应当依法将案件转为普通程序审理。
（二）一审判决认定事实错误。《联合兴建职工集体宿舍和家属宿舍协议书》对涉案房屋不具有关联性，只能证明a公司与c公司合建职工集体宿舍和家属宿舍的事实。因未经依法登记，深大公司未能取得上述协议书所涉宿舍的不动产物权，且上述协议书未能直接指向和涵盖涉案的租赁房屋，合建宿舍也与涉案租赁房屋的商业用途不符，深圳市规划局于2005年已经确认涉案房屋属于商业面积在内的超面积建筑范畴。可见，上述协议书所涉合建宿舍并没有包括涉案房屋，一审判决认定电信深圳分公司依据上述协议书分得涉案房屋是错误的。
深圳市a（集团）股份有限公司出具的证明本身并没有提及归属c公司所有的“2号楼全部面积（100%产权）”包括案涉房屋，深圳市a（集团）股份有限公司和深大公司清算组与电信深圳分公司均具有利害关系，而且电信深圳分公司也没有提供任何证据证实深圳市a（集团）股份有限公司和深大清算组曾向规划部门提出地块分宗申请的事实。所以，一审判决作出以上事实认定错误且无依据。
（2008）深中法民五终字第2711号判决书与涉案房屋不具有关联性，所涉承租方为谭某，所涉房屋为黄贝岭凤凰路143号铺，与本案所涉租赁房屋不是同一标的物，不具有可比性，不能证明本案所涉租赁房屋的归属问题，上述判决书也没有直接指向和涵盖本案所涉租赁房屋。所以，一审判决据此认定电信深圳分公司分得案涉房屋和拥有合法使用权错误。
陈明杰与电信深圳分公司签订的租赁合同约定缴纳保证金，虽然陈明杰是向深圳市公诚物业管理有限公司缴纳了涉案保证金，但实际上涉案房屋由电信深圳分公司委托深圳市公诚物业管理有限公司提供服务管理，电信深圳分公司在原审庭审时承认及在庭后补充证据证明了租房押金（即保证金）已由深圳市公诚物业管理有限公司代收的事实。电信深圳分公司与深圳市公诚物业管理有限公司之间属于委托代理关系，深圳市公诚物业管理有限公司代收陈明杰缴纳的保证金，在法律上应视为陈明杰向电信深圳分公司缴纳的保证金。所以，一审判决认定陈明杰未就案涉租赁合同向电信深圳分公司缴纳保证金错误。
陈明杰对电信深圳分公司通知关于租赁合同期满商铺收回自用的要求一直存有异议，当时已经提出合理的诉求，一方面希望双方可以协商续租事宜，另一方面如续租不成则希望电信深圳分公司给予合理的补偿或赔偿等。在此期间，陈明杰也同意继续支付涉案房屋使用期间的租金，但电信深圳分公司不同意也不接受陈明杰继续支付租金的要求。所以，造成未向电信深圳分公司支付占有、使用费用的原因不在陈明杰，而是电信深圳分公司的单方拒绝。
（三）一审判决认定基本事实不清。一审判决对双方争议的有关涉案房屋在建设规划合法合规性方面的事实没有查清。一审判决仅审核认定了电信深圳分公司提交的《城建档案移交书》、《规划设计管理局建筑许可证》及宗地附图、《基建工程竣工验收证书》，但并没有对陈明杰提交的深圳市规划和国土资源委员会出具的《无查档结果证明》进行审核认定，陈明杰的前述证据足以证明涉案房屋没有依法取得建设工程规划许可证的事实，这事关涉案房屋租赁合同的效力。
有关涉案房屋没有依法按照1986年深圳市规划设计管理局《建筑许可证》的规定进行建设的事实，以及电信深圳分公司等相关责任方没有按照2005年深圳市规划局的复函要求就商业面积在内的超面积建筑按照规定程序办理规划验收手续的事实。一审判决在确认涉案房屋存在违反规划许可，超用途、超面积建设的情况下，并没有进一步对电信深圳分公司等相关责任方是否按照规划部门的要求就商业面积在内的超面积建筑按照规定程序办理规划验收手续的事实进行审核认定。电信深圳分公司也没有提供任何证据证明相关责任方已经实际按规划部门的要求就商业面积在内的超面积建筑按照规定程序办理规划验收手续的事实。
以上基本事实是作为认定涉案房屋租赁合同效力的重要依据，而涉案房屋租赁合同效力又是本案的争议焦点，这关系到案件的审判结果以及当事人的切身权益。
（四）一审判决适用法律错误。一审判决在确认涉案房屋租赁合同效力时适用法律错误。依据1984年国务院《城市规划条例》第四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建设项目必须经规划部门的批准和许可，并须按照规划审批要求及规定进行建设。前述司法解释规定的真正含义是只有就经规划主管部门批准建设并且在按照主管部门批准建设范围内建设的房屋所签订的租赁合同，人民法院才应当认定有效。具体到本案，涉案租赁房屋建造之前虽然取得《建筑许可证》，但规划主管部门批准建设的是宿舍楼和单身楼，属于职工住宅，没有包括涉案房屋的商业面积，本案证据也证明了涉案房屋属于商业面积在内的超面积建筑，即涉案房屋并没有按照当时的《建筑许可证》规定建设，也就是说，涉案房屋等商业面积未经当时规划主管部门的批准。虽然2004年a公司申请办理超面积建筑的补办手续，但a公司及电信深圳分公司等相关责任方并没有按照规划主管部门的要求在办理处罚手续后就商业面积在内的超面积建筑按照规定程序办理规划验收手续。电信深圳分公司始终没有提供任何证据证明相关责任方已就涉案房屋补办了有关规划验收手续。这说明涉案房屋在事前、事后均没有依法经主管部门的批准建设。因此，一审判决确认涉案房屋租赁合同有效是错误的。
一审法院判决陈明杰搬离涉案商铺显然于法无据。由于一审判决在认定双方争议的涉案租赁房屋不动产物权或者合法使用权归属方面有误，电信深圳分公司提供的证据也不足以证明其拥有涉案房屋的所有权或者合法使用权，电信深圳分公司基于房屋所有权或者合法使用权要求陈明杰搬离租赁房屋，没有依据。
一审法院判决陈明杰按双倍租金标准支付占有、使用费，属适用法律错误。首先，由于陈明杰和电信深圳分公司所签订的房屋租赁合同无效，那么涉案房屋租赁合同自始没有法律约束力，电信深圳分公司不能以陈明杰违约为理由要求陈明杰按无效合同的约定支付逾期不迁离赔偿金。其次，即使如一审判决所认定的房屋租赁合同有效，适用《深圳经济特区房屋租赁条例》的相关规定也不适当。《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十三条规定：“租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。”而《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案违约金应根据实际情况作出调整。电信深圳分公司的实际损失主要是期间的租金及其利息，何况也是电信深圳分公司单方不同意收取租金，合同约定一倍租金的违约责任显然过分高于其实际损失。最后，一审判决也错误适用《深圳经济特区房屋租赁条例》的法条。根据双方提交的证据《房屋租赁合同》可知，《房屋租赁合同》最后签署生效的时间是2012年2月20日，因此，应该适用2004年4月16日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第三次修正的《深圳经济特区房屋租赁条例》，而不应该适用2013年2月25日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议第四次修正的《深圳经济特区房屋租赁条例》。2004年4月16日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第三次修正的《深圳经济特区房屋租赁条例》的相关规定是第四十三条，而一审判决上所援引的是第四十二条，显然适用错误。
一审判决驳回陈明杰要求电信深圳分公司返还租赁保证金的请求，于法无据。陈明杰提交的“收款收据”显示该收款收据签章为深圳市公诚物业管理有限公司，但鉴于深圳市公诚物业管理有限公司是受中国电信深圳分公司委托，对涉案房屋进行管理，且“收款收据”显示的款项金额以及用途也与双方签订的租赁合同完全一致，电信深圳分公司在原审庭审时承认及在庭后补充证据也证明了租房押金（即保证金）己由深圳市公诚物业管理有限公司代收的事实。电信深圳分公司与深圳市公诚物业管理有限公司之间属于委托代理关系，应当认定陈明杰已经向电信深圳分公司履行了交付租赁保证金的义务。因涉案房屋租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，电信深圳分公司应该将已收取陈明杰的租赁保证金返还。
一审判决驳回陈明杰要求电信深圳分公司赔偿损失的请求，于法无据。涉案房屋租赁合同无效，导致合同无效显然是由于电信深圳分公司过错所致，陈明杰无任何过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，电信深圳分公司依法应当赔偿陈明杰的损失，包括陈明杰对涉案房屋的装饰装修费用等。
据此，陈明杰请求本院判令：1、撤销原审判决；2、确认陈明杰和电信深圳分公司签订的《房屋租赁合同》无效；3、电信深圳分公司返还陈明杰租赁保证金62400元；4、电信深圳分公司赔偿陈明杰损失60万元；5、电信深圳分公司承担案件所有诉讼费用。
电信深圳分公司答辩称：（一）一审法院鉴于涉案房屋建设的历史和当时的法律规定，已经确认涉案房屋符合当时的城市规划相关法律法规的要求，从而确认合同合法有效。
（二）相关城市规划管理部门在处罚决定书也确认涉案房屋所取得的深圳市规划局建筑许可证合法有效并且确认超面积建设不影响城市规划，该事实清楚，证据确凿。可见，根据主管部门的处罚决定书，涉案房屋虽然存在超面积建设但并没有影响城市规划也没有影响房屋所取得的建设许可证的效力，陈明杰据此提出租赁合同无效的主张没有法律依据。其次，根据2005年1月4日规划国土局的复函及电信深圳分公司缴纳土地使用费的凭证，可以证明涉案房屋的一层全部为商业用途。陈明杰已经使用涉案房屋经营数年之久，其现以房屋用途为由主张合同无效，不仅不符合法律规定，也违反诚实信用原则。
（三）违约金依法属于可以调整而不是必须调整，《深圳经济特区房屋租赁条例》中关于逾期搬离支付双倍租金的规定与司法解释并没有冲突。根据特别法优于一般法的规定，本案也应当优先适用《深圳经济特区房屋租赁条例》。其次，违约金是否过高应当以实际损失为基础，基于合同的履行情况来衡量。涉案租赁合同签订于多年之前，对应的是当时的租金状况，目前涉案房屋的市场租金已经远远超过合同约定的租金，根据向市场中介机构调查了解的情况，涉案房屋所在地段的房屋租金至少在每平米300多元以上，根据2014年电信深圳分公司将与涉案房屋同一栋楼、同一楼层对外出租的合同来看，相邻房屋租金为每平米575元，而本案的涉案房屋还不到200元，即使以双倍租金计算也不到400元，与涉案房屋市场租金相比并不过高。
（四）根据电信深圳分公司所提交的承建档案移交书，附件红线图，宗地附图以及涉案房屋所在片区的百度地图和现场照片等材料，可以构成完整的证据链，足以证明涉案房屋即为2号楼1层。
（五）本案一审适用简易程序符合法律规定，不存在违反程序的情形。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。另查，经本院二审调查询问，陈明杰确认涉案租赁房屋在2号楼。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案租赁合同是否属于无效合同；（二）电信深圳分公司是否有权主张按双倍租金支付赔偿金；（三）陈明杰是否有权向电信深圳分公司主张返还保证金及赔偿损失。
关于涉案租赁合同是否属于无效合同的问题。本院认为，虽然涉案房屋尚未取得房屋所有权登记，但本院（2008）深中法民五终字第2711号生效民事判决书已经认定涉案房屋所在的2号楼已由电信深圳分公司合法承接使用并可出租收益，在陈明杰对前述生效判决书的认定不能提出反证予以推翻的情况下，原审法院采信前述认定，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定。本案中，涉案房屋存在包括商业面积在内的超面积建设情形，而规划主管部门已于2005年1月4日复函同意就前述超面积建设部分办理规划验收手续，虽然电信深圳分公司未举证证明其已按规划主管部门复函办理处罚手续，但此并未改变主管部门已同意办理规划验收的事实，应属《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定的“在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设”的情形。因此，陈明杰以涉案房屋违反规划为由主张涉案租赁合同无效，理据不足，本院不予支持。原审法院关于涉案租赁合同合法有效的认定，符合法律规定，亦与生效判决书有关确认内容相符，本院对此予以维持。
关于电信深圳分公司是否有权主张按双倍租金支付赔偿金的问题。根据双方合同约定，涉案房屋租赁期限至2013年12月31日届满，如陈明杰在合同终止后2日内未迁离并返还房屋，则电信深圳分公司可就逾期部分向陈明杰收取相当于双倍租金的赔偿金。因租赁期限届满后双方并未重新签订租赁合同，且电信深圳分公司亦多次向陈明杰明确表示到期后不再续租，故原审法院判令陈明杰按原合同双倍租金标准向电信深圳分公司作出给付，符合前述合同约定。陈明杰上诉称前述约定的违约金数额过高而原审法院未予调整，但2013年修正前后《深圳经济特区房屋租赁条例》均已明确规定承租人在租赁期满后逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金，原审判决适用前述经济特区法规作出相应处理，符合《中华人民共和国立法法》第八十一条第二款的规定。
关于陈明杰是否有权向电信深圳分公司主张返还保证金及赔偿损失的问题。根据本案已查明的事实，陈明杰实际系向案外人深圳市公诚物业管理有限公司支付租赁保证金，其主张由电信深圳分公司向其返还，缺乏法律依据，陈明杰虽主张深圳市公诚物业管理有限公司系受电信深圳分公司委托收取保证金，但对此未举证予以证明，故本院对其返还保证金的本案反诉请求不予支持。涉案合同约定的租期已于2013年12月31日届满，故原审法院驳回陈明杰关于赔偿装修损失的反诉请求，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，亦无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5061元，由陈明杰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年十月十四日
书记员（兼） 李 欢