黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民终字第232号
上诉人（原审原告）洪爱莲，女，43岁。
委托代理人田龙俊（系洪爱莲丈夫），男。
委托代理人高翠琴，法律工作者。
上诉人（原审被告）杨荣光，男，42岁。
委托代理人高士河，律师。
被上诉人（原审被告）鸡东县糖果厂。
法定代表人赵明桐，厂长。
被上诉人（原审被告）陈朝成，男，59岁。
上诉人洪爱莲、杨荣光因所有权确认纠纷一案，不服鸡东县人民法院（2013）鸡东民初字第206号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭于2015年6月10日、7月7日公开开庭审理了本案。上诉人洪爱莲的委托代理人田龙俊、高翠琴，上诉人杨荣光及委托代理人高士河，被上诉人糖果厂的法定代表人赵明桐到庭参加诉讼，被上诉人陈朝成经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，2000年，原告与糖果厂签订六年的房屋租赁合同，租用糖果厂仓库用于经营饭店。2002年5月16日，糖果厂和鸡西市滴道区房地产开发公司（以下简称开发公司，法定代表人徐俭）签订合同书，由开发公司在糖果厂院内开发建设综合楼，资金开发公司投入，糖果厂争取外来投资政策，办理配套费免交。竣工后开发公司还糖果厂面积门市320平方米（含一层、二层）。住宅二户每户70平方米。由于糖果厂翻扩建房屋，原告与糖果厂签订的房屋租赁合同及电量增容合同约定解除，双方于2002年8月7日签订《解除合同补偿协议书》，约定糖果厂对原告投入的维修装潢费用作价19万元，用糖果厂新建楼房的门市抵偿，面积为140平方米，产权归原告所有。2005年3月10日，由于没有翻建上述约定的房屋户型，双方又签订《协议书》，是对前一协议的补充，将糖果厂家属楼97.72平方米门市房（即本案争议房屋）归原告使用，如果糖果厂在2006年5月1日前偿还原告19万，原告将门市予以归还，如不偿还，产权归原告所有，糖果厂给原告购买该门市房的收据19万元。2010年12月22日原告诉至本院，要求确认两份协议书有效，2011年3月10日本院作出（2011）鸡东商初字第46号判决书对上述二份协议书确认有效，该判决已生效。该房屋建成后一直在原告占有使用中。2005年10月8日陈朝成同鸡西市滴道农村信用合作社签订抵押合同，在没有取得该房屋所有权的情况下，以该争议房屋设定抵押权，房屋他项权利人为鸡西市滴道农村信用合作社。次日陈朝成方取得该房屋的所有权，所有权证号为鸡东镇房字079**号，标注“在建工程不允许买卖，只限抵押”。产权来源为购买，总金额146580元。陈朝成为申请该房屋转移登记而提供的《商品房买卖合同》（本案原告请求确认无效的合同）中对合同签订的日期、房屋面积、价款、交付时间合同必备条款均未约定，庭审中陈朝成的委托代理人自认该房屋并非陈朝成买受，实为糖果厂未办理配套费免交，将该房屋产权归陈朝成。2007年陈朝成因还清贷款，申请注销他项权利。2009年7月8日，当时已不任糖果厂厂长的江永强个人给付原告丈夫田龙俊该房屋房款9万元，江永强认为是对原协议的变更，但原告未同意。2009年8月25日杨荣光作为出租人与已不任糖果厂厂长的江永强就争议房屋签订了租赁期限为二个月的租赁合同，租金3000元；2009年8月26日，鸡东县房产管理处就该房屋又为陈朝成办理了鸡东镇房字第178**号房屋所有权证。2009年8月20日杨荣光从陈朝成处购买该房屋，申请办理转移登记，并附有买卖协议，房屋价款14万元（原告请求确认无效的合同），鸡东县房产管理处为杨荣光颁发了鸡东镇房字第181**号房屋所有权证。2009年11月24日，江永强给杨荣光书写“保证书”，内容为：承租杨荣光糖果厂门市房3号（本案争议房屋），本人于2010年春节前搬出，交付给杨荣光使用，特此证明。2010年4月8日杨荣光起诉江永强，诉状中称：买卖协议是2009年8月29日签订，房款为23万元，要求江永强搬出房屋，给付房租费，经本院调解双方达成协议，解除租赁合同，江永强给付租赁费。2011年6月15日，杨荣光起诉洪爱莲及田龙俊，要求二人停止侵占房屋的行为，退出房屋，对装修予以恢复原状。至此，原告到房产管理处查询得知，该房屋已登记在杨荣光名下，2011年6月30日，原告对该房屋提出异议登记。并在法定期限15日内起诉。另查明，依据当事人的陈述，结合糖果厂原任厂长江永强的证言，该楼的实际投资人为陈朝成。
原审法院认为：鸡东县糖果厂与鸡西市滴道区房地产开发公司签订的合同，约定双方合作翻扩建职工综合住宅楼，一层、二层所有权归糖果厂，可以认定糖果厂有权处分本案争议的房屋。糖果厂与陈朝成签订的商品房买卖合同，未约定房屋的价款、面积、交付时间等合同必备条款，亦未体现合同签订的时间，作为买受人的陈朝成并未支付也不可能支付价款，签订合同的目的是为了办理贷款的需要，作为该合同标的物的房屋未办理初始登记，糖果厂即与陈朝成完成了产权转移登记，由此可以看出，双方签订该合同的真实意思表示并非出卖房屋和买受房屋，实为恶意串通，实施虚假意思表示的行为，由于该房屋所有权证的办理，客观上使原告无法主张糖果厂协助其办理转移登记，损害了原告的利益，故该商品房买卖合同无效；陈朝成与杨荣光签订的买卖合同，因陈朝成的房屋所有权证是为了办理贷款的需要而取得，房屋竣工时原告依据与糖果厂的协议一直占有该房屋，陈朝成2005年10月9日即已取得该争议房屋的所有权证，至2009年8月20日其将房屋出卖给杨荣光时，此期间一直未向原告主张权利，亦未占有该房屋，说明其明知糖果厂已将房屋抵偿给原告；陈朝成取得的07916号房屋所有权证明确标注“不允许买买，只限抵押”，2009年8月26日取得17888号房屋所有权证，8月20日在无权出售该房屋的情形下与杨荣光签订买卖协议，杨荣光抗辩自己是在确认该房屋的17888号所有权证的法律效力后购买的不符合客观事实，杨荣光作为买受人不到争议房屋处看房，在房屋所有权转移登记在自己名下后，不向出卖人陈朝成主张交付房屋，而向江永强主张交付，并与之签订虚假的租赁合同，虚假诉讼，不符合房屋买卖合同的交易习惯不具有真实性，由此可以认定陈朝成与杨荣光、江永强恶意串通，客观上侵害了原告利益，因此该房屋买卖合同亦无效，原告的上述两项诉讼请求予以支持，善意取得应具备一、受让人受让不动产时是善意的，二、以合理的价格转让，三、转让的不动产已经登记。被告杨荣光虽然取得了本案争议房屋的房屋所有权证，其在另案诉状中自认买卖合同签订时间为8月29日，房屋价款为23万元，而房屋档案中买卖合同签订时间为8月20日，房屋价款为14万元，结合其不向出卖人主张权利等事实，不能认定取得该房屋时是善意，故不构成善意取得。原告与糖果厂签订的以房抵债协议系附条件合同，所附的“被告2006年5月1日未偿还原告19万元”的条件成就，该合同生效，且已经生效判决确认。虽然原告丈夫在2009年收取已不是糖果厂厂长的江永强个人出资的9万元，但是此款不是糖果厂的，并且原告与原告丈夫不是同一民事主体，不能认定是对原告与糖果厂以房抵债协议的变更或解除。本案中，原告与糖果厂的以房抵债的协议取得的仅是债权，并不当然取得物权，房屋所有权确认纠纷只有在经过审理认定所有权应为原告所有，才直接判决房屋所有权的归属，故原告要求确认房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持，原告可以依照与糖果厂签订的协议要求糖果厂履行合同义务，协助其办理转移登记，另案主张此项权利。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告鸡东县糖果厂与陈朝成签订的商品房买卖合同无效；二、被告陈朝成与杨荣光签订的房屋买卖协议无效；三、驳回原告洪爱莲的其它诉讼请求。
宣判后，原告洪爱莲与被告杨荣光均不服向本院提起上诉，原告洪爱莲的主要上诉理由是：上诉人洪爱莲要求确认本案争议房屋所有权归其所有，而原审判决未予支持该项诉讼请求显然是无法律依据的。1、（2011）鸡东商初字第456号民事判决书认定了上诉人洪爱莲与被上诉人糖果厂签订的两份协议合法有效，应当判决争议房屋归洪爱莲所有。2、原审判决已认定糖果厂与陈朝成之间签订的商品房买卖合同无效、陈朝成与杨荣光买卖房屋合同无效。杨荣光虽然取得争议房屋的房照，但取得的手段违法，故应当判决本案争议的房屋归上诉人洪爱莲所有。
被告杨荣光的主要上诉理由是：上诉人杨荣光对本案争议房屋构成善意取得，与陈朝成、江永强之间不存在恶意串通。1、原审法院在房产机关调取的上诉人杨荣光与陈朝成购房协议落款时间是2009年8月20日，该协议是为了少交税写明房价是14万元，由上诉人的三姐当场随意书写上的，实际落款时间为2009年8月29日，交易价为23万元。2、购房前，上诉人多次去看过该房屋；购房中，上诉人看到该房上锁无人使用，后经了解房产机关已为陈朝成换发新照，在交易安全有保障后，按照陈朝成指示与江永强进行交接，因江永强称还需使用该房一段时间，上诉人杨荣光便与江永强达成租赁事宜，其后与江永强就租赁事宜进行了诉讼。所以上诉人杨荣光构成善意取得。
被上诉人糖果厂无答辩意见。
被上诉人陈朝成未到庭答辩。
本案二审争议焦点：1、本案是否遗漏上诉人洪爱莲的诉讼请求。2、上诉人杨荣光与被上诉人陈朝成之间签订的合同是否有效，杨荣光对本案争议的房屋是否构成善意取得。
二审期间，上诉人洪爱莲向本院提交国网黑龙江省电力有限公司鸡东供电公司出具证明1份和黑龙江省鸡东热电有限公司提供的发票，以上两份证据旨在证实上诉人洪爱莲从2005年至今一直在使用本案争议房屋，并交纳相关电费和供热费。经质证，上诉人杨荣光对该证据有异议，称电费单据记载的是2005年8月1日至2008年11月22日期间用电情况、供热发票记载时间为2006年12月15日，以上两份证据均不能证实上诉人杨荣光购买本案争议房屋时，上诉人洪爱莲实际占用并使用该房。被上诉人糖果厂对该证据没有异议。
本院经审查核实认证如下：结合（2011）鸡东商初字第46号判决及案外人江永强的笔录，能够证实上诉人一直在使用本案争议的房屋，对上诉人洪爱莲提供的以上两份证据证明内容本院予以采信。
经法庭调查，二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，关于本案是否遗漏上诉人洪爱莲的诉讼请求的问题。首先，上诉人洪爱莲与被上诉人糖果厂之间是否变更了原协议。2009年7月8日江永强给付上诉人洪爱莲的丈夫田龙俊9万元钱，江永强在其笔录中称该笔款项对原协议的变更，但上诉人洪爱莲与田俊龙均不认可该事实，二审庭审中，被上诉人糖果厂明确该9万元不是其给付，且2009年江永强已不任糖果厂厂长，并非是职务行为，是江永强与田龙俊的个人行为，该笔款项亦未在糖果厂账面上体现。故不能证实上诉人洪爱莲与糖果厂之间对原协议进行了变更。其次，上诉人洪爱莲依据与被上诉人糖果厂签订的“解除合同补偿协议书和协议书”使用本案争议房屋，其对该房屋享有的是一种债权，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所以上诉人洪爱莲对诉争房屋享有的并非是现实的物权，其未取得争议房屋的所有权。故上诉人洪爱莲的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人杨荣光与被上诉人陈朝成之间签订的合同是否有效，杨荣光对本案诉争的房屋是否构成善意取得的问题。首先，被上诉人陈朝成为办理抵押贷款与被上诉人糖果厂签订商品房买卖合同，该合同已被原审判决确认为无效合同。2005年10月9日陈朝成办理了所有权证为鸡东镇房字079**号房照，标注“在建工程不允许买卖，只限抵押”，2009年8月26日被上诉人陈朝成取得房权证鸡东镇房字第178**号新房产证。2009年8月20日杨荣光与陈朝成签订的在房产部门备案的房屋买卖合同时，陈朝成持有的07916号房照标注“在建工程不允许买卖，只限抵押”，上诉人杨荣光应该知道陈朝成对该房屋没有处分权，仍与之签订买卖合同，其不具备善意，客观上侵害了洪爱莲的利益，该合同无效。其次，杨荣光称购房后陈朝成指示其与案外人江永强办理房屋交付事宜，故2009年8月25日上诉人杨荣光与案外人江永强就本案争议房屋签订租赁合同，后双方发生纠纷诉至法院，在本次起诉中，杨荣光称其与陈朝成于2009年8月29日签订房屋买卖合同，但其陈述的该时间与房产备案合同及房屋租赁合同形成时间相矛盾，从时间上看，陈朝成与杨荣光显然是2009年8月20日签订房屋买卖合同。最后，上诉人杨荣光从购房开始未进入到争议房屋看房，未取得该房屋的钥匙，在其所称出租给江永强的两个月时间里亦未进入过诉争房屋，有悖常理亦不符合房屋买卖的交易习惯。本案中，陈朝成与杨荣光均未占有使用过该房，只是办理了该房的相关手续证照，而上诉人洪爱莲一直占有使用该房。根据以上事实，上诉人杨荣光在受让财产时并非善意，其对交易情况未尽到注意义务，不构成善意取得。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，证据充分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人洪爱莲、上诉人杨荣光各交纳100元），由二上诉人洪爱莲、上诉人杨荣光各自负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 季学平
代理审判员 高雪峰
代理审判员 于永强
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 迟 阳