北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初1166号
原告北京百姓嘉业房地产经纪有限责任公司，住所地北京市西城区德内大街159号。
法定代表人王增新，该公司总经理。
被告吴喜平，男，1973年1月19日出生，汉族，无业，住湖北省武汉市黄陂区。
原告北京百姓嘉业房地产经纪有限责任公司（以下简称经纪公司）诉被告吴喜平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经纪公司的法定代表人王增新、被告吴喜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令原、被告签订的编号为ZLDC20130720的《北京市房屋出租委托代理合同》无效；2、请求判令被告退还已收房租及押金11908元；3、请求判令被告赔偿原告装修费用3200元；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2016年3月21日，原告与被告签订编号为ZLDC20130720的《北京市房屋出租委托代理合同》，涉案房屋地址为北京市西城区新街口东街xx号，系四合院的一间平房，租赁期限为一年，租赁价格为20000元/年。签订合同时，被告称涉案房屋为家里老人的，老人同意出租，但不便出示产权证原件及复印件，因此双方在合同中约定，因为甲方不能提供产权证原件及复印件，甲方须保证在合同期内房屋不会被收回，无任何争议，否则责任由甲方单独承担，乙方不承担任何责任。合同签订当日，原告交纳押金1000元。第二天原告开始装修，装修花费3200元。装修完成后原告将涉案房屋出租，租期为一年。原告于2016年4月20日和2016年7月21日分别向被告交纳5454元。2016年8月5日，租户说房东来了，表示涉案房屋未出租。后被告告知涉案房屋系其转租，真正房主并不知情。2016年8月17日，房东再次要求租户搬家。原告联系被告，后房东与被告在新街口派出所达成协议，同意租户住至2016年9月1日，房东退还被告已交付的房租，被告同意退还原告已付的房租及押金，原告与租户协商好退房和退房租事宜。2016年8月25日租户与原告完成交接，当日原告通知被告进行交接，被告表示必须等到9月1日。2016年9月1日，被告与原告进行交接，房东并未前来，房东拒绝退还被告房租，因此被告拒绝退还原告房租及押金。当日原告与被告未进行涉案房屋交接。2016年9月5日，房东砸坏锁具收回房屋。被告明知涉案房屋并非本人财产，虚构、隐瞒事实与原告签订合同，原告认为被告无权处分涉案房屋，无权对外出租，对外签订合同无效。故诉至法院，请求法院判如所请。
被告辩称：不同意原告诉讼请求。2010年7月5日，我和原告就涉案房屋签订租赁合同，约定租期自2010年7月8日至2011年7月7日，合同到期后一直续租，但未签订书面租赁合同。我一直向房东支付租金，我支付原告中介费。我一直交房租给房东到2017年7月5日。2016年3月20日，我孩子上学要回老家，我委托原告管理一年，我回来再继续使用涉案房屋。原告把涉案房屋出租给一家五人居住。我委托原告的月租金为1600元，原告出租的价格为3000余元。后房东发现涉案房屋不是我居住，了解到原告转租租金的情况，就不让当时的租户居住了。原告将房主锁在屋里不让出去，房主报警，后来，我与原告和房东到派出所解决问题，房主表示不继续租给原告和我了，要求当时的租户立即搬出，立即收回房屋。后经协商，租户于9月1日腾房，由我补偿房主1800元租金，让租户继续租住到9月1日。9月1日，我和原告一起找房主退钱，房主没来，房主要求我和原告赔偿医药费并不退还租金及押金，我也就没有将剩余押金和租金退还原告。9月5日房主自行收回房屋。我认为与原告签订的合同有效，我同意退还原告剩余租金和押金，已经使用的租金不退还，不同意赔偿装修费，我没有同意原告装修。
原告针对其主张，提交如下证据：房屋出租委托代理合同、押金收据、装修费收据、支付宝转账电子回单、北京市房屋租赁合同、收条。
被告针对其主张，提交如下证据：北京市房屋租赁合同、中介费收据、被告与马立签订的协议、短信记录。
经本院组织质证，被告对原告提交的房屋出租委托代理合同、押金收据、支付宝转账电子回单、北京市房屋租赁合同、收条的真实性认可，原告对被告提交的北京市房屋租赁合同、中介费收据、被告与马立签订的协议的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以认定。原告提交的装修费收据无其他证据佐证，该证据不足以证明原告主张对涉案房屋进行装修的事实。被告提交的短信记录系案外人与被告之间的信息往来，本院对该证据的真实性不作认定。
本院经审理认定事实如下：2010年7月5日，被告经原告的居间服务，与案外人张求亚签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告租赁北京市西城区新街口东街34号房屋一间（10.45平方米），租期为2010年7月8日至2011年7月7日，月租金1000元；被告于合同签订后向原告支付押金1000元，被告于7月7日前将12个月租金及1个月押金一次性汇到张求亚指定的收款帐户；除被告与张求亚另有约定外，被告需事先征得张求亚书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。该合同签订后，被告向原告支付中介服务费1000元。
上述租赁合同到期后，被告继续租住涉案房屋，但未签订书面租赁合同。2016年3月21日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方约定：被告委托原告将涉案房屋对外出租，代理期限为2016年3月22日至2017年3月21日，免租期一个月，租金标准为每年20000元；代理权限为：代被告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代被告向承租人收取租金、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；被告应于2016年3月22日前将涉案房屋交付给原告；被告交付房屋时，原告向被告垫付押金1000元；因为被告不能提供房产证明原件及复印件，所以被告必须保证该房屋在合同租赁期内不会被收回，无任何争议，否则，责任由被告单独承担，原告不承担任何责任。
上述合同签订后，被告按照约定时间将涉案房屋交付原告，原告向被告支付了押金1000元，被告认可已收到原告支付的租金10908元。
2016年3月23日，原告将涉案房屋租与案外人吕五儿，租赁期限为2016年3月24日至2017年3月23日；年租金30000元。合同签订当日，原告向吕五儿交付了涉案房屋。
2016年8月17日，涉案房屋产权人张求亚发现被告将房屋转租后，要求收回涉案房屋，当日，原、被告与张求亚协商后，同意于2016年9月1日前将涉案房屋腾退，被告支付张求亚2016年8月17日至2016年9月1日期间租金833元，因被告违约扣1000元押金。
2016年8月25日，原告与吕五儿协商解除了租赁合同，吕五儿同意于2016年8月27日将涉案房屋交付原告，原告向吕五儿退还了押金2500元、租金2500元、中介费1250元。
2016年9月1日，张求亚未来收房，原、被告因退还租金及押金的问题未达成一致意见，而未办理房屋交接手续。庭审中，原告陈述，房主于2016年9月5日自行收回了涉案房屋。
现原告以被告无权转租涉案房屋为由，诉至本院，要求确认其与被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》无效；要求被告退还其租金、押金共计11908元；要求被告赔偿其装修费3200元并承担本案诉讼费。被告主张其转租涉案房屋得到了房主的同意，但被告未对此提交证据加以证明。被告同意退还原告押金1000元及剩余租金，不同意赔偿原告装修损失。针对装修损失，原告提交了2016年3月25日收据一张，该收据记载：“今收到北京百姓嘉业房地产经纪有限公司交来房屋装费（新街口东街xx号）叁仟贰佰元整。收款人：朱广超交款人：王增新”。被告对该收据的真实性不予认可。本院对原告提交的收据的认定意见是：由于原告提交的收据未加盖任何印章，原告亦未提交其对房屋进行装修的相关合同、房屋装修前后的对比照片，且涉案房屋已由房屋产权人收回，因此，原告提交的收据不能充分证明其对涉案房屋进行装修的事实。
本院认为，被告承租涉案房屋后，与原告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，该合同名为委托代理，实际为租赁的性质，由于被告未提交证据证明其转租该房屋时已征得房屋权利人同意，现有证据证明其在事后亦未得到房屋权利人的追认，因此，被告擅自转租涉案房屋的行为，应属无效，原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》应为无效，对原告要求确认《北京市房屋出租委托代理合同》无效的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告退还租金及押金的请求，涉案合同签订后，原告向被告支付了押金1000元及租金10908元，由于被告无权转租涉案房屋，导致房屋权利人收回涉案房屋，被告应将收取的押金退还原告，考虑原告接收涉案房屋后，已将该房屋转租他人获利，故原告应当按照租金的标准承担2016年4月22日至2016年8月31日期间的房屋使用费共计（20000/365*133=7288）元，因原告已向被告支付10908元，剩余款项10908-7288=3620元，被告应当退还原告，对原告此项请求的合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的请求，原告主张其对涉案房屋进行了装修，但其提交的证据不足以证明该事实，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告北京百姓嘉业房地产经纪有限责任公司与被告吴喜平签订的《北京市房屋出租委托代理合同》无效。
二、自本判决生效之日起七日内，被告吴喜平退还原告北京百姓嘉业房地产经纪有限责任公司押金一千元。
三、自本判决生效之日起七日内，被告吴喜平退还原告北京百姓嘉业房地产经纪有限责任公司租金三千六百二十元。
四、驳回原告北京百姓嘉业房地产经纪有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百三十四元，由原告北京百姓嘉业房地产经纪有限责任公司负担一百零九元（已交纳），由被告吴喜平负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一七年四月二十一日
书记员 袁 慧