西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民三初字第00949号
原告：西安体育学院，住所地：西安市南郊含光路中段**号。
法定代表人：苏明理，院长。
委托代理人：张贺才，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人：周洁，陕西博硕律师事务所律师。
被告：陕西信安投资咨询有限责任公司，住所地：西安市西木头市77号2号楼。
法定代表人：刘小利，董事长。
被告：西安真爱现代农业发展有限公司，住所地：西安市朱雀路42号。
法定代表人：何志方，董事长。
委托代理人：王小涛，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
委托代理人：赵恩西，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
被告：中国光大银行西安友谊路支行，住所地：西安市朱雀大街中段**号。
负责人：张博，分行行长。
委托代理人：王小涛，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
委托代理人：赵恩西，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。
原告西安体育学院（以下简称西安体院）与被告陕西信安投资咨询有限责任公司（以下简称信安公司）、被告西安真爱现代农业发展有限公司（以下简称真爱公司）、被告中国光大银行西安友谊路支行（以下简称光大银行）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安体院委托代理人张贺才、周洁，被告真爱公司和光大银行共同委托代理人王小涛、赵恩西到庭参加诉讼。被告信安公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告西安体院诉称，1999年6月8日，其与被告信安公司签订《联建协议书》，约定以联建的方式，在其享有使用权的土地上建造西安体育学院地热综合楼，产权归体院所有，信安公司享有该楼18年的租赁权。联建协议履行过程中，因信安公司违约，西安体院诉至法院，2009年10月15日，西安市碑林区人民法院判决解除了体院与信安公司之间的《联建协议书》。此后，信安公司应依法向体院返还地热综合楼，但目前该楼由被告真爱公司和光大银行占有，该两被告未经原告同意擅自占用、使用体院的房屋，应予返还但予拒绝。诉讼请求：1、判令三被告立即向原告返还“西安体育学院地热综合楼”，并向原告支付房屋使用费至腾房之日，暂计至2010年8月12日，计82.6万元（此后至房屋腾交之日的房屋使用费照付）。2、诉讼费由被告承担。
被告信安公司未应诉答辩。
被告真爱公司辩称，根据西安体院和信安公司的联建协议，信安公司享有体院地热综合楼18年的使用期限，包括经营权、租赁权、使用管理权。西安体院和信安公司属于合伙型联营，西安市碑林区人民法院的判决书仅解除了体院和信安公司之间的联建协议书，并没有对房屋、设备等固定资产进行分割等，不能认定地热综合楼的产权归原告所有，原告无权起诉被告腾房；合伙型联营体的退出方应当对退出联营前的债务承担连带清偿责任，联建协议书解除后，西安体院应当对信安公司执行联营事务期间与真爱公司签订的租赁合同产生的债务承担连带责任，有义务继续履行租赁合同，否则有义务连带赔偿由此给承租人带来的损失。故应驳回原告的诉讼请求。
被告光大银行辩称，其系作为次承租人合法地从真爱公司手中承租的体院地热综合楼一、二层，租期现尚未届满，原告要求腾房于法无据，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，1999年6月8日，原告西安体院与被告信安公司签订一份《联建协议书》，约定采取西安体院提供土地，信安公司投入资金的形式联合建设地热综合楼。协议签订后，西安体院依约以土地使用权出资，并配合信安公司建设该地热综合楼。2000年该楼建成，由信安公司经营使用。2001年6月8日，信安公司（甲方）与真爱公司（乙方，原名西安新方园置业有限责任公司）签订《租赁协议》，约定：乙方租赁甲方位于西安市朱雀路中段42号中体广场北侧“地热综合楼”，租赁标的物：地热综合楼，楼层与结构：六层框架结构，面积：总面积约为3200平方米。租赁期限：甲方将该地热综合楼项目整体经营权、使用权及建成的六层框架结构楼盘交付乙方经营，使用期限为18年，自2001年6月8日至2019年6月7日，同时，乙方在租赁期限内享有向第三人的租赁权。租金及支付方式：租金为人民币300万元，支付方式：自双方协议生效之日，由乙方向甲方支付220万元，剩余款项80万元自本协议第四条约定的甲方义务履行完毕后，于2001年年底之前由乙方向甲方全部结算完毕。乙方还应每年向甲方支付土地租用费12万元，支付方式：自本协议生效之日起，每年年底前支付。从第6年开始，在原双方约定的土地租用费的标准基础上，以每5年为一档，分别按3%、6%、9%的比例递增向甲方支付。双方权利、义务：甲方：甲方保证将该项目六层主体全部封顶完成，并负责办理报单及完善有关规划及城建的相关手续，并交纳城建费；甲方保证将地热综合楼以南15米区域无偿交付乙方使用作为停车区域；甲方应保证该地热综合楼附属配套设施安全、完善，并向乙方提供配套服务、义务，具体包括：供水、供电、上下水到户；地热站提供的热水服务由甲方负责解决；甲方应为乙方提供安装中央空调（主机、水塔等设备），在该楼以外区域安装。该楼绿化带的拆除及有关建委及其他建设行政手续由甲方办理。期限：在2001年9月10日前由甲方按照绿化带程序予以办理；费用：该事宜办理过程中相关费用，若花费在20000元以内由乙方承担，20000元以上由甲方负责。此协议生效后，甲方不得随意妨碍、干涉乙方合法经营使用权。乙方：乙方应按约定，按期足额支付租金，土地租用费；乙方应妥善经营使用该楼；该楼及配套区域内，一切装饰装修物及相关物品归乙方所有管理。违约责任：若甲、乙双方未按本协议约定条款履行应尽义务，应承担由此引起的一切法律赔偿责任（略）。该合同签订后，被告真爱公司于2002月6月18日给信安公司支付租期内合同租金300万元，并于2002年4月17日前分三次共给信安公司支付土地租用费31万元，合计331万元。真爱公司此后将该地热综合楼一、二层约1000平方米的面积出租于被告光大银行，现租期未满。楼内其余面积真爱公司作为办公场所自行使用。
又查明，西安体院于2009年因联建协议纠纷，将信安公司诉至我院，诉讼请求判令解除原、被告之间签订的《联建协议书》、返还原告代交的土地有偿使用费80652元、返还原告的投资款1134180元并支付逾期返还投资款违约金648000元及案件诉讼费。信安公司下落不明，经合法送达后未应诉答辩。审理查明，1999年6月8日，原、被告签订《联建协议书》，双方约定采取原告提供土地，被告投入资金的形式联合建设地热综合楼，联合建设形成的建筑物产权归原告所有，该建筑物的使用权在下列期限内归被告享有（除地热站部分外）：被告使用期限为18年（含建设期在内），即从1999年至2017年止，协议合作期满，所有权无条件归还原告所有。投资总额与出资方式条款约定，该综合楼投资总额为520万元，其中原告投入面积约600平方米的土地所有权，折合人民币120万元，被告投入资金400万元。经营管理与利益分配条款约定，该综合楼的建设事宜由被告主要负责，原告协助。建成后的地热综合楼（除地热站部分外）由被告独立经营，被告具有经营权、租赁权、使用管理权。双方同意被告以经营地热综合楼所得抵扣本方投资。被告按照定额包干、分档递增的方法返还原告投资款，即每年由被告按12万元定额包干基数给付原告等。被告应在每年12月20日前将原告应得投资返还款转入原告指定账户。由被告以原告名义办理建设项目审批、报建及其他有关手续等；双方合作期间，除不可抗力因素外，该地热综合楼所发生的经营管理、行政、法律等方面的责任和问题，由被告自行承担；违约责任条款（略）。《联建协议书》签订后，原告依约以其土地所有权出资，并配合被告建设该地热综合楼，2000年该楼建成，由被告经营使用至今。被告未按合同约定向被告分期返还投资款收益1134180元，亦未向有关部门缴纳土地收益金。2002年至2008年，原告代被告向西安市碑林区国土资源局缴纳土地收益金共计80652元，被告未向原告偿还该款项等。2009年10月15日，作出一审判决：一、原、被告签订的《联建协议书》有效，予以解除。二、被告于本判决生效之日起三日内支付原告代缴费用80652元、投资收益1134180元及违约金648000元。该判决已生效。
信安公司于2008年1月10日因未按规定接受年检，被陕西省工商行政管理局依法吊销营业执照，后下落不明。
西安体院未能提供其地热综合楼完整建审手续，其出具的材料包括西安市计划委员会市计社发（1999）31号“关于建设西安体院供热综合楼项目建议书（代可行性研究报告）的批复”、建筑物总平面图一张及建设工程项目报建表、建筑工程施工许可证和建筑施工图等。其中，市计委文件批复：1、项目名称：西安体院供热综合楼，2、项目单位：西安体育学院，3、建设规模及内容：项目总建筑面积约2000平方米，主要包括集中供热和水疗洗浴设施。4、建设地址：西安体育学院内，具体地址由规划局审定。5、建设周期：1999年4月-1999年8月。6、总投资及资金来源：该项目总投资240万元，建设资金自筹；建筑物总平面图中加盖有一枚《西安市城市规划管理局建筑审核章（2000年4月28日审第140号》；建设工程项目报建表中工程规模填写为：框架、3层、面积1963平方米；建筑工程施工许可证中载明建设规模1963平方米、框架三层等。因体院地热综合楼实际建筑物格局与现有备案资料存在差异，本院前往西安市规划局、西安市建委及建委档案馆对体院地热综合楼建筑的相关建审手续进行调查核实，未查到该建筑物其他规划、建设审批及验收手续和建档资料。
庭审中，被告真爱公司提出其承租地热综合楼时，西安体院的联建单位信安公司承诺该楼附属配套设施安全、完善，向真爱公司提供配套服务，包括：供水、供电、上下水到户。租赁合同履行期间，信安公司并未能如约提供供电服务，真爱公司不得已只能自行出资30余万元购置、安装变压器一台，该损失应当由信安公司和西安体院共同承担，由于设备购置票据年久遗失，申请对变压器进行价格鉴定。因真爱公司在本案中未提出反诉主张，本院未准予鉴定。
诉讼中，原告与二被告均表示同意协商解决纠纷，原告出示其与第三方就附近临街房屋签订的租赁合同，希以其上租金标准计算，被告表示不能接受。因双方对计费标准、付款方式等存在分歧，多方调解未果。
上述事实，有原告提供的土地证、西安市计委文件、联建协议书、（2009）碑民三初字第656号民事判决书、租赁协议、律师函、建设工程项目报建表、建筑工程施工许可证等，被告真爱公司提供的租赁协议、票据收据、地热综合楼部分建审资料，被告光大银行提供的租金支付凭证，本院前往西安市规划局、西安市建委及建委档案馆的调查记录等及本院审判笔录在卷佐证。
本院认为，原告西安体院与被告信安公司之间针对体院地热综合楼项目的联营合同法律关系已为生效民事判决书确认，该联营合同被确认有效。因此信安公司在联营期限内，享有地热综合楼的经营权、租赁权、使用管理权。信安公司在联营合同存续期间就该建筑物的经营行为（包括出租）对联营另一方产生约束力。信安公司2001年6月8日与被告真爱公司签订的租赁协议与法不悖，应属有效，但租期中超出联营期限的部分除外，这不足以影响合同其他部分的效力。依法成立的合同受法律保护，被告真爱公司履行了支付租金的合同义务，在该租赁协议中不存在违约，其应享有对租赁物的合法使用、转租权。虽然信安公司此后因违约被西安体院提起诉讼，人民法院依法解除了双方之间的联建合同，但不能因此当然解除此前信安公司对外签订的合法租赁合同。这不属于合同的法定解除条件。在承租人并未违约的情况下，简单剥夺其对租赁物的合法使用与法有悖，也必然导致不应有的损失。真爱公司向信安支付土地租用费属于双方合同约定的附属义务之一，在房屋租赁法律关系中，该项费用可视为房屋使用费，因信安公司下落不明，导致真爱公司后续无法支付此款，此不应定性为违约。基于联营的法律特征，原告西安体院应继续履行租赁合同中的甲方义务，并享有相应合同甲方权利。这也有利于维护交易的安全、稳定。综上，原告西安体院以被告真爱公司、被告光大银行擅自占用、使用其地热综合楼，要求被告腾交房屋并支付房屋占用费的诉讼请求无事实、法律依据，不予支持。原、被告之间应在租赁协议有效框架内履行合同。扣除被告真爱公司已付信安公司的土地租用费份额，其余未付部分应由真爱公司直付给原告，以截止2013年度为宜，此后至有效租赁协议约定期满前的年度应付土地租用费（房屋使用费）尚未发生，在此不作处理，如果以后发生欠付的情况，西安体院可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十六条、第二百二十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陕西信安投资咨询有限责任公司于本判决生效后十日内，支付原告西安体育学院截止2013年6月7日前的未付房屋使用费（租赁合同约定的土地租用费）1162400元。
二、驳回原告西安体育学院其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费35808元，由原告西安体育学院负担15808元，由被告陕西信安投资咨询有限责任公司、西安真爱现代农业发展有限公司、中国光大银行西安友谊路支行负担20000元（此款原告西安体育学院已预付，被告陕西信安投资咨询有限责任公司与被告西安真爱现代农业发展有限公司和被告中国光大银行西安友谊路支行于本判决生效后十日内给付原告西安体育学院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 吕江晖
审判员 张粟心
审判员 任惠军
二〇一三年五月二十八日
书记员 刘 颖