浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平鳌民初字第173号
原告（反诉被告）：金阿美。
委托代理人：温玲玲。
原告（反诉被告）：林微微。
原告（反诉被告）：林上蒙。
原告（反诉被告）：林上静。
被告（反诉原告）：林爱芬。
委托代理人：黄玲玲。
原告林岩录、金阿美与被告林爱芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月23日受理，被告林爱芬在举证期限内提出反诉，本院决定将本诉、反诉合并审理，并于2013年5月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于同年7月22日转为普通程序审理，并组成合议庭于2013年8月12日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）金阿美及原告（反诉被告）林岩录、金阿美的委托代理人温玲玲，被告（反诉原告）林爱芬的委托代理人黄玲玲到庭参加诉讼。原告（反诉被告）林岩录于2013年10月3日死亡，本院于同年10月8日裁定本案中止诉讼。2013年11月28日，本院通知林微微、林上蒙、林上静作为本案的共同原告（反诉被告）参加诉讼，并组成合议庭于2014年1月6日再次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）金阿美及其委托代理人温玲玲、原告（反诉被告）林微微、林上蒙、林上静，被告（反诉原告）林爱芬及其委托代理人黄玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金阿美起诉称：2012年10月26日，林岩录、金阿美与林爱芬经平阳县金万年房地产中介服务所（以下简称金万年中介所）介绍，就林岩录、金阿美共有的坐落于平阳县鳌江镇柳浪街19号房屋以总价款830000元转让给林爱芬达成合意，并签署房屋卖尽契约。后双方于2012年11月28日经中介所协商补签一份定金协议书。协议签订后，林爱芬支付金阿美定金100000元，尚余730000元购房款。经金阿美催讨，林爱芬至今未付，且拒绝协助金阿美办理过户手续，对是否继续履行房屋买卖合同亦不作表态。起诉要求：（1）确认林岩录、金阿美与林爱芬签订的房屋买卖合同有效，林爱芬支付购房款730000元并赔偿经济损失（自2013年3月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定之日止）；（2）林爱芬协助原告办理过户手续；（3）本案诉讼费用由林爱芬承担。
原告林微微表示：不放弃对林岩录遗产的继承权，同意金阿美的诉讼请求；2012年10月26日林爱芬支付购房款630000元，当日，要求办理委托过户的公证手续，因不能办理公证，林爱芬要求退还630000元，待可以办理过户登记时再付款；并不是金阿美不愿出售房屋而退款；
原告林上蒙表示，不放弃对林岩录遗产的继承权，同意金阿美的诉讼请求。
原告林上静表示，不放弃对林岩录遗产的继承权，同意金阿美的诉讼请求。
被告林爱芬答辩并反诉称：金阿美诉称不属实。林爱芬经金万年中介所介绍与金阿美达成房屋买卖意向，于2012年10月5日双方达成定金协议。协议约定：卖方将坐落在平阳县鳌江镇柳浪街19号以总价款830000元卖给买方，买方先付定金100000元，待正式签订卖尽契约时，定金在卖契总款内扣除，任何一方不得反悔，如买方反悔，定金不予退还；中介费以总价值的1.5%从卖方得到定金中提取。如卖方反悔，必须按定金的加倍额付给买方，并另需负担中介费1.5%给中介单位。定金协议签订后，林爱芬即给付100000元定金，后因金阿美的儿子向房管部门提出异议登记报告，导致双方无法签订买卖契约。此后，双方又分别于2012年10月26日和2012年11月28日签订两份定金协议，但最终由于金阿美家庭纠纷的原因导致双方至今无法达成买卖协议。林爱芬从未收到房屋卖尽契，故该契约未成立，金阿美等人的诉讼请求应予以驳回。并反诉要求依法判令：（1）反诉被告金阿美、林微微、林上蒙、林上静双倍返还定金200000元；（2）反诉被告金阿美、林微微、林上蒙、林上静赔偿反诉原告经济损失50000元；（3）反诉被告金阿美、林微微、林上蒙、林上静承担本案的有关诉讼费用。
反诉被告金阿美针对反诉原告林爱芬的反诉答辩称：金阿美经法院判决指定为林岩录的监护人后，与林爱芬就房屋过户事宜进行多次商谈，但林爱芬拒绝与反诉金阿美签订房屋卖尽契约，在商谈中林爱芬亦从未提出要求返还定金。林爱芬不能要求返还定金并赔偿损失，应驳回其反诉诉讼请求。
反诉被告林微微针对反诉原告林爱芬的反诉，同意金阿美的答意见。
反诉被告林上蒙针对反诉原告林爱芬的反诉答辩称：林上静向房管部门提出的要求暂停办理过户手续的报告，并不影响本案房屋的过户。同意金阿美的答意见。
反诉被告林上静针对反诉原告林爱芬的反诉答辩称：保留今后另案起诉要求林爱芬赔偿宣告林岩录为无民事行为能力人所支出的相关费用及因本案给林上静造成的精神损失的权利。
原告（反诉被告）金阿美在指定的举证期限内向本院提交并在庭审中出示如下证据：1.林岩录、金阿美身份信息、民事判决书，证明林岩录、金阿美的身份情况；2.林爱芬的身份信息，证明林爱芬的诉讼主体资格；3.房屋卖尽契、2012年11月28日签订的定金协议书，证明林岩录、金阿美与林爱芬签订房屋买卖协议并商定总价款830000元的事实；4.本案房屋的房产证、土地使用权证，证明该房产系林岩录、金阿美所有的事实；5.公证书、证明林岩录、金阿美的长子同意林岩录、金阿美出售本案房屋事实；6.鳌江镇西洋路92号房屋的土地使用证、房产证，证明除了本案所涉房屋外林岩录、金阿美另有房产的事实。
反诉原告（反诉原告）林爱芬在指定的举证期限内向本院提交并在庭审中出示如下证据：1.申请报告，证明签订协议以后因林上静向房管部门提出暂缓办理的申请，导致双方最终未能签订房屋买卖合同，林岩录、金阿美存在违约的事实；2.农村合作金融机构分户明细对账单，证明林岩录、金阿美与林爱芬签订第一份定金协议书及金阿美收到定金的事实；3.定金协议书两份，证明林岩录、金阿美与林爱芬签订的二份定金协议书所约定的内容事实，2012年10月26日签订定金协议书后双方是约定在同年11月26日签订正式的卖尽契约，在同年11月12日时林上静向房管部门提出异议导致买卖合同未能签订，双方在同年11月28日再次签订一份定金协议书的事实；4.两份汇款凭证及一份明细对帐单，证明2012年10月26日双方欲签订房屋卖尽契前，林爱芬汇款730000元给金阿美，后因林上静不同意出售房屋，金阿美又将730000元退还林爱芬的事实。
为证明双方买卖房屋以及林爱芬曾向金阿美要求退还定金的事实，林爱芬向本院申请证人金某出庭作证。证人金某陈述称：其系金万年中介所的经营者，本案房屋买卖的中介人；双方共签订了三份定金协议，金阿美于2012年农历8月15日收取定金；第一次签订定金协议前已告知林爱芬，该房屋的所有者林岩录瘫痪在床无法亲自签订定金协议，所以定金协议以及房屋买卖契约上的“林岩录”都是由金阿美代签；房屋买卖契约是在金某家签订，金阿美、林爱芬均在场，根据鳌江的习惯，买受人是无需在买卖房屋合同上签字；房管、公证部门均因林岩录不能表达而拒不办理过户、公证手续；因无法办理公证手续，房屋卖尽契签订后，金阿美将730000元退还林爱芬，林爱芬将房屋卖尽契退还给金某；因金阿美家庭内部发生矛盾及房屋不能过户的原因，为延迟购房时间，第一份定金协议签订后，又签第二份、第三份定金协议；2012年年底林爱芬曾与金某一起向金阿美要求返还定金，但金阿美拒绝返还。
原告（反诉被告）林微微、林上蒙、林上静均未提供证据。
经庭审质证，林爱芬对金阿美提供的证据质证意见如下：对证据1、2、4均无异议，对证据3中定金协议书无异议，对证据3的房屋卖尽契约有异议，主张该契约未经林爱芬的签字确认，并未生效；对证据5的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据6的真实性、合法性及关联性均有异议；对证人证言无异议。林微微、林上蒙对金阿美提供的证据均无异议。林上静对金阿美提供的证据3的合法性有异议。金阿美、林微微、林上蒙对林爱芬提供的证据的质证意见如下：对证据1的关联性有异议，主张在该报告之后，金阿美已经法院指定为林岩录为监护人，双方签订的房屋买卖契约是合法有效的；对证据2的真实性及合法性均无异议，但对关联性有异议，主张不能证明汇款的具体用途；对证据3无异议；对证据4无异议，但主张金阿美收到林爱芬给付的购房款630000元（另100000元房款先交中介人保管）后，将房屋卖尽契及房屋权属证书交给林爱芬，当天下午，林爱芬要求退款并退还房屋卖尽契及权属证书后，金阿美将630000元退还林爱芬；对证人证言中关于房屋卖尽契在退还7300000元之前签订及林爱芬要求返还定金的陈述有异议，对证人证言的其他陈述均无异议。林上静主张林爱芬明知林岩录无民事行为能力为获双倍定金与金阿美签订定金协议，故定金协议无效；证人金某陈述因家庭矛盾原因导致无法过户不属实；要求依法认定林爱芬提供的证据。
本院对金阿美提供的证据认证如下：对证据1、2、4均予以采纳；对证据3中的定金协议书予以采纳，对证据3中的房屋卖尽契约的真实性予以采纳，对于该房屋卖尽契约的是否成立及效力问题，本院另行阐述；证据5可以证明林岩录与金阿美的儿子林上蒙同意金阿美出售本案房屋的事实，本院予以采纳；证据6可以证明林岩录、金阿美除本案房屋外，另有其他房产的事实，本院予以采纳。本院对林爱芬提供的证据认证如下：对证据1的真实性予以认定，该证据可以证明林上静曾要求房管部门暂不办理本案房屋的过户登记的事实；金阿美在庭审中确认，2012年10月5日与林爱芬签订定金协议，并收取定金100000元，故本院对证据2予以采纳；对证据3、4均予以采纳。证人金某系本案房屋买卖的中介人，其证言内容与日常生活常理相符，故本院对金某的证言予以采纳。
本院经审理，认定事实如下：原告（反诉被告）金阿美与林岩录系夫妻关系，共生育三个子女，女儿林微微、长子林上蒙、次子林上静。林岩录于2013年10月3日死亡。2012年10月5日，金阿美与被告（反诉原告）林爱芬就出售林岩录、金阿美共有的坐落于平阳县鳌江镇柳浪街19号房屋签订一份《房地产交易预付定金协议书》。该协议约定：金阿美、林岩录夫妇将上述房屋以830000的价格出卖给林爱芬；林爱芬先付定金100000元，定金在卖契总款中扣除；双方在一个月内择日签订正式卖尽契约；本协议于预付定金后生效，如买方反悔，定金不予退还，如卖方反悔，按定金的加倍金额付给买方。签订定金协议后金阿美收取林爱芬定金100000元。签订定金协议时，金阿美已告知林爱芬，林岩录因瘫痪无法亲自签字。
2012年10月26日，林爱芬将630000元购房款给付金阿美（另100000元房款交付给中介人金某，暂由金某收取保管），金阿美通过中介人将本案房屋的卖尽契约及权属证书交给林爱芬。上述卖尽契约的立卖尽契人签名处，由林岩录和金阿美的署名及押名指印，林岩录的署名及押名指印由金阿美代签并代捺指印。当日下午，因无法办理林岩录委托办理房屋过户的公证手续，经林爱芬要求，林爱芬将本案房屋的卖尽契约及权属证书退还金阿美，金阿美将林爱芬当日给付的730000元（包括暂由金某保管的100000元）退还林爱芬。当日下午，金阿美与林爱芬又签订一份《房地产交易预付定金协议书》。该协议书与2012年10月5日《房地产交易预付定金协议书》，除约定的正式签订卖尽契约的时间（约定2012年11月26日前择日正式签订卖尽契约）不一致外，其他内容基本一致。2012年11月12日，林上静向房管部门递交书面报告，要求暂不办理本案房屋的过户登记手续。2012年11月28日，金阿美与林爱芬又签订一份《房地产交易预付定金协议书》。该协议书与2012年10月5日《房地产交易预付定金协议书》，除约定的正式签订卖尽契约的时间（约定2013年1月16日前择日正式签订卖尽契约）不一致外，其他内容基本一致。2012年12月7日，本院经金阿美申请，作出（2012）温平鳌商民特字第5号民事判决书，判决宣告林岩录为无民事行为能力人，并指定金阿美为林岩录的监护人。之后，因不能顺利办理房屋过户手续等原因，双方至今未签订正式的房屋买卖合同。2012年农历年底林爱芬曾与金某一起向金阿美要求返还定金，但金阿美拒绝返还。
林爱芬在庭审中表示，不愿再购买本案的房屋。
本院认为：本案的争议焦点为：（1）本案所涉房屋卖尽契约是否成立，本诉原告要求被告支付房款等诉讼请求是否应予支持；（2）定金是否应当返还及返还的金额；（3）若定金应当返还，由谁承担返还责任。
（一）本案所涉屋卖尽契约是否成立，本诉原告要求被告支付房款等诉讼请求是否应予支持。根据本地的房屋交易习惯，以卖尽契的形式订立房屋买卖合同的，只需卖方在卖尽契上签字，无需买方签字，买方支付全部或部分房款，卖方将卖尽契交付买方，房屋买卖合同即成立。2012年10月26日，林爱芬扣除定金后支付金阿美剩余的房款，金阿美签署房屋卖尽契约后交付林爱芬，双方的房屋买卖合同成立。当日下午，林爱芬将房屋卖尽契约退还金阿美，金阿美除定金100000元外，将林爱芬当日支付的房款退还林爱芬，双方又签订一份《房地产交易预付定金协议书》，约定于2012年11月26日前签订正式房屋卖尽契约。据此，应认定双方一致同意解除当日签订的房屋卖尽契约。之后，双方未再签订正式的房屋卖尽契约。对此，本院在庭审中向本诉各原告进行了释明，但本诉各原告均不变更诉讼请求。本诉各原告要求确认已解除的房屋卖尽契约有效，并要求被告林爱芬按已解除的房屋卖尽契约履行义务等本诉诉讼请求均应予以驳回。
（二）定金是否应当返还及返还的金额。金阿美与林爱芬先后签订三份定金协议，除约定的签订正式房屋卖尽契约的时间不一致外，三份定金协议的其他条款基本一致，金阿美与林爱芬应按最迟签订的定金协议（即2012年11月28日的《房地产交易预付定金协议书》）履行义务。2012年11月28日的《房地产交易预付定金协议书》约定于2013年1月6日前择日正式签订卖尽契约，但双方至今未签订房屋卖尽契约，现林爱芬明确表示不愿购买本案房屋。法律不能强制当事人缔约，故双方所签《房地产交易预付定金协议书》应予解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本院认为，双方至今未签订房屋卖尽契约的主要原因系本案房屋的共有人林岩录无民事行为能力，不能履行将房屋过户登记给林爱芬的义务。对此，签订定金协议时，金阿美与林爱芬均明知。上述原因均不应归责于对方。因此，反诉原告林爱芬要求适用定金罚则条款的主张，不应予以支持。在定金协议约定的签约时间届满后，林爱芬曾于2012年农历年底要求金阿美返还定金，但金阿美拒绝返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案实际，本院酌情确定金阿美除返还林爱芬定金100000元外，还应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率赔偿林爱芬的利息损失（从2013年2月10日即农历2013年起，计算至本判决确定的履行义务之日止）。
（三）林微微、林上蒙、林上静应否承担返还责任。金阿美在夫妻关系存续期间，因丈夫林岩录瘫痪无民事行为能力，为夫妻生活所需欲出售房屋，与林爱芬签订定金协议。因此所负的债务属金阿美、林岩录夫妻共同债务。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限；继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。林微微、林上蒙、林上静作为林岩录的第一顺序继承人，应在其继承林岩录遗产的范围内承担返还责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告金阿美、林微微、林上蒙、林上静的诉讼请求；
二、反诉被告金阿美于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告林爱芬定金100000元，并赔偿原告林爱芬的利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2013年2月10日起计算至本判决确定的履行之日止）；
三、反诉被告林微微、林上蒙、林上静在继承林岩录遗产的价值范围内对上第二项的款项承担返还及赔偿责任；
四、驳回反诉原告林爱芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11100元，由金阿美、林微微、林上蒙、林上静承担。反诉案件受理费5050元，由金阿美、林微微、林上蒙、林上静承担2020元，林爱芬承担3030元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院（上诉受理费16150元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至：温州市财政局非税收入结算户，开户行：温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黄孙荣
人民陪审员 杨少茹
人民陪审员 薛赛青
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 张福海