湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00106号
上诉人（原审原告、反诉被告）尹功平。
委托代理人王晋，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人张敏，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）湖北大地基置业有限公司。住所地：宜都市陆城长江大道**号。
法定代表人肖玉，公司董事长。
委托代理人陈守邦，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人郑锴，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人尹功平因与上诉人湖北大地基置业有限公司（以下简称大地基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2014）鄂宜都民初字第01156号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的�议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定：大地基公司和尹功平于2010年8月31日签订商品房买卖合同，合同约定：（1）合同第三条尹功平所购商品房基本情况：尹功平购买大地基公司第10幢B区38-1／38-2号商铺，主体结构为框架结构。该商品房建筑面积共105.24平方米，其中：套内建筑面积99.12平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积6.12平方米。合同第一条项目建设依据：商铺土地使用年限自2010年4月30日至2050年4月29日。（2）合同第五条计价方式及价款：该商品房单价为每平方米19602.45元，总房价款2062962元。（3）合同第六条付款方式及期限：合同签订之日，支付首付款200000元，同年9月4日之前补齐首付款1032962元；剩余房款尹功平用银行按揭方式一次性付清。（4）合同第七条逾期付款违约责任：预期付款在30日之内，尹功平应向大�基公司按日支付预期应付款万分之三的违约金。预期超过30日，大地基公司有权解除合同；尹功平愿意继续履行合同，经大地基公司同意，合同继续履行；自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付之日止，尹功平应向大地基公司按日支付预期付款万分之4的违约金。（5）合同第九条交房期限及条件：大地基公司应在2011年10月31日前，将商品房交付尹功平使用。（6）第十二条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人（即大地基公司）应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（即尹功平）。大地基公司未在规定期限内书面通知尹功平的，尹功平有权退房。（7）合同第二十二条：该合同为本合同，后有7份附件。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。（8）合同附件一：合同所附36-1／36-2、38-1／38-2至48-1／48-2商铺平面图载明，商铺门面宽度为4.2米。（9）合同附件六补充协议约定：尹功平选择按揭付款方式的，应予本合同签订后15日内签署《借款合同》；尹功平未按约定的期限签署《借款合同》，致使未按本合同约定期限支付全部房款的，视为付款违约，尹功平应按本合同约定承担违约责任。合同签订后，尹功平于当天支付首付款200000元，同年9月24日补齐首付款余额1302962元，同年12月14日与中国人民建设银行三峡支行签订《借款合同》，按揭贷款560000元，于2011年12月22日转入大地基公司银行账户。
另认定：大地基公司在与尹功平签订商品房买卖合同之前，于2010年5月30日对宜都雅斯国际广场尹功平购买的10#-B区38-1／38-2与相邻的39-1／39-2之间进行了变更设计�增加了伸缩缝，致使尹功平的商铺门面宽度由合同约定的4.2米变为3.8米，商铺室内面积缩小。商铺毛坯建成后，大地基公司通知尹功平看房，尹功平指出了商铺存在的瑕疵。之后，大地基公司将尹功平商铺靠北的墙壁拆除，与相邻的39-1／39-2商铺共一堵墙，尹功平商铺室内面积达到合同的约定。因商铺主体为框架结构，尹功平商铺门面宽度无法整改。对此，双方进行商议，大地基公司表示愿意给予一定的补偿，因补偿数额存在差异，双方协商未果。大地基公司对商铺进行整改后，于2011年11月20日交房，尹功平签字确认，商铺整改后的面积与合同约定多出0.08平方米，尹功平补交差额款1568元。2011年11月，经营黄金等饰品的个体工商户许清贵先后租赁相连的35-1／35-2、36-1／36-2、37-1／37-2（业主：严铁兵）、38-1／38-2（业主：本案尹功平尹功平）4个商铺，同年11月17日与37-1／37-2号商铺业主严铁兵签订商铺租赁合同，租赁期限自2011年12月1日起至2015年11月30日止，年租金170000元。同年11月20日与38-1／38-2商铺业主尹功平签订商铺租赁合同，租赁期限自2011年12月10日起至2015年12月9日止，年租金140000元。因该商铺门面宽度较窄、室内构造柱裸露、与39-1／39-2商铺之间出现的缝隙使用白铁皮包住、存在渗漏的隐患等瑕疵，致使尹功平商铺年租金少于37-1／37-2号商铺30000元。尹功平与大地基公司协商未成，遂提起诉讼，要求判决大地基公司违约并赔偿尹功平损失350000元。诉讼中，原审法院根据案件事实作出的认定与尹功平的主张不一致，尹功平根据原审法院释明变更诉讼请求，申请法院委托鉴定机构根据大地基公司所交房屋不符合合同约定存在瑕疵所造成的商铺价值贬损进行鉴定，鉴定的结果即为尹功平的诉讼请求。原审法院根据双方的选择，以（2012）都鉴字第24号司法鉴定委托书委托湖北长信资产评估有限公司进行鉴定。该公司2013年3月27日鄂长信鉴报字（2013）第005号鉴定报告的结果是尹功平商铺因不符合合同约定存在瑕疵与相邻商铺相比商业价值贬损的损失为249756.80元。
原审法院认为：双方于2010年8月31日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。按照双方所签合同第三条：尹功平所购商铺的套内建筑面积为99.12平方米；第二十二条及合同附件（一）：尹功平所购商铺的门面宽度为4.2米。根据大地基公司提交的证据材料表明，大地基公司在与尹功平签订商品房买卖合同之前，于2010年5月30日就对宜都雅斯国际广场尹功平购买的10#-B区38-1／38-2与相邻的39-1／39-2之间进行了变更设计，增加了伸缩缝，致使尹功平的商铺门面宽度由合同约定的4.2米�为3.8米，商铺室内面积缩小。大地基公司一直未履行告知义务。商铺毛坯建成后，大地基公司通知尹功平看房，尹功平指出了商铺存在的瑕疵，大地基公司存在违约事实。大地基公司辩称尹功平认为其所购商铺存在瑕疵，商铺存在质量问题，尹功平没有提供相应证据证明，且大地基公司所建商铺已经相关职能部门验收，并有宜昌市中级人民法院的生效判决佐证，大地基公司所建商铺没有质量问题。如果尹功平所购商铺存在质量问题，就应按照合同法第111条的规定有选择性地要求大地基公司承担相应的责任。原审法院认为，大地基公司所交商铺不符合合同约定，表明大地基公司违约，按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。大地基公司虽然对尹功平商铺进行了整改，采取了补救措施，但仍存在门面宽度由4.2米变成3.8米、室内构造柱裸露、与39-1／39-2商铺之间出现的缝隙使用白铁皮包住、存在渗漏隐患等瑕疵，致使商铺价值贬损，现尹功平按照《中华人民共和国合同法》第112条、113条的规定，要求大地基公司赔偿这一损失，其诉讼请求应予支持。大地基公司辩称，应按照《合同法》第111条有选择性的承担相应责任。原审法院认为，《合同法》第111条是对质量不符合约定的违约责任的规定。承担违约责任的目的是赔偿受损害方因违约所受到的损失，适用《合同法》第111条的规定仍不能完全赔偿违约损失的，受损害方可以请求违约方赔偿损失，直至损失得到完全赔偿，因此，该条款规定的违约责任并不排斥其他违约责任方式的适用。关于大地基公司辩称鉴定报告不具有科学性，不能比照相邻商铺的租金来认定商铺贬损损失问题。重审中，原审法院通知鉴定人出庭接�双方的询问，鉴定人当庭进行说明，在资产评估准则中对损失的鉴定有成本法、市场法和收益法三种鉴定方法，本次鉴定采用房屋资产评估的收益法对尹功平的商铺贬损损失进行鉴定符合准则规定，并无不妥。对大地基公司提出的鉴定报告不具有科学性的主张不予支持。庭审中，经原审法院询问大地基公司是否申请重新鉴定，大地基公司明确表示不申请重新鉴定。因此，对尹功平商铺的贬损损失应依照鉴定意见书认定为249756.80元。
关于尹功平主张逾期交房违约金问题。双方约定交房日期为2011年10月31日前，实际交房日期为2011年11月20日，大地基公司逾期交房20天。尹功平于2014年9月26日开庭审理中提出逾期交房违约金的主张，大地基公司认为尹功平主张逾期交房违约金的请求已超过二年的诉讼时效。虽然尹功平提供的《维权书》能证明�功平曾对逾期交房进行过维权，但无法证实维权的时间，不符合诉讼时效中断的规定。因此，对尹功平要求大地基公司支付逾期交房违约金的主张不予支持。
大地基公司的反诉请求分两部分组成，一是首付款迟延20天的违约金4997.77元，尹功平没有异议；二是按揭贷款支付余额迟延90天的违约金20160元，尹功平持有异议。其理由：一是贷款合同补充协议未写明签约时间，不能证明尹功平履约超期；二是大地基公司未及时配合在贷款协议上盖章担保，导致尹功平贷款协议签订迟延，付款迟延。合同附件六补充协议约定：尹功平选择按揭付款方式的，应予本合同签订后15日内签署《借款合同》；尹功平未按约定的期限签署《借款合同》，致使未按本合同约定期限支付全部房款的，视为付款违约。《借款合同》签订时间为本合同签订后15日内，�定明确；关于大地基公司未及时配合在贷款协议上盖章担保，导致尹功平贷款协议签订迟延。尹功平未能提供有效证据支撑这一反驳理由，原审法院不予采纳。大地基公司要求尹功平支付逾期付款违约金25157.77元的反诉请求，原审法院予以支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、大地基公司于判决生效后十五日内支付尹功平位于雅斯国际广场10幢B区38-1、38-2的商铺价值贬损损失249756.80元；二、尹功平于判决生效后十五日内支付大地基公司预期付款违约金25157.77元；上述一、二项冲抵后大地基公司应付尹功平商铺贬值损失费224599.03元，于判决生效后十五日内付清；三、驳回尹功平其他诉讼请求。并决定一审案件本诉受理费5382元，反诉受理费429元，鉴�费10000元，合计人民币15811元，由尹功平负担765元，大地基公司负担15046元。
尹功平不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：尹功平主张的违约金未过诉讼时效。大地基公司逾期交房20天，自2011年11月20日大地基公司交房后，尹功平多次主张权利，2012年1月5日，尹功平向法院起诉时也提到了大地基公司逾期交房违约应承担违约责任。综上，请求二审法院改判支持尹功平该项请求。
针对尹功平的上诉，大地基公司答辩称：尹功平的主张超过诉讼时效，请求二审人民法院驳回其上诉。
大地基公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1、房屋只是变更了设计，并无质量问题，尹功平要求整改后已确认接受房屋。增加伸缩缝结构是设计单位提出，经规划部门审查许可并竣工验收合格的。尹功平签字收房后，其行为属于接受设计变更，无权再要求赔偿损失。2、设计变更未通知买受人的，合同已约定处理方法，应当依约处理。根据合同第十二条约定，即使出卖人未及时通知设计变更，买受人也只能选择退房或者与出卖人另行签订补充协议。3、鉴定人并无资质进行房屋质量鉴定，其评估方法也不具合法性，原审判决以其意见为定案依据不当。鉴定人出具的房屋贬值损失是依据相邻商铺租赁合同，推算的两者38.5年租金差额，其本质上是在计算房屋的租金收益差额，而租金收益不具有确定性，让出卖人承担赔偿租金损失的违约责任超出当事人在订立合同时的预见范围。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回尹功平诉讼请求。
针对大地基公司的上诉，尹功平答辩称�房屋伸缩缝是出售前就已增加，出售给我方的房屋附图中没有设计变更的图，大地基公司出售房屋存在重大欺诈行为。鉴定人员具有鉴定资格，鉴定符合法律规定，采用租金收益法进行评估是正确的，因此请求二审法院驳回大地基公司的上诉请求。
尹功平和大地基公司在二审诉讼中均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为：1、本案为发回重审后当事人又上诉的案件，在2012年1月6日尹功平第一次起诉时并无要求大地基公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，且尹功平当时的代理人向法院提交的代理词中亦明确说明诉讼请求为赔偿商品房交付瑕疵造成的贬值损失249756元及鉴定费10000元。本案发回重审后，2014年9月26日尹功平增加要求判令大地基公司�付迟延履行违约金12378元的请求，在大地基公司提出时效抗辩后，尹功平未提交2012年1月6日至2014年9月26日期间曾就该项请求主张权利的证据，因此，原审判决以时效届满为由未支持该项请求并无不当。2、尹功平签字收房并不意味着就是接受设计变更和放弃赔偿权利。大地基公司未征得尹功平同意变更设计构成违约，基于减轻损失等考虑尹功平签字收房后再依法主张违约赔偿并无不当。合同第十二条约定设计变更未通知买受人，买受人有权选择退房，但买受人放弃退房的权利也不表示其放弃了依法维护自身权利。合同约定与法律相冲突的，应以法律为准。3、鉴定机构是双方合意选择，鉴定人出庭接受了双方当事人的询问，鉴定程序合法，经原审法院询问大地基公司明确表示不申请重新鉴定，原审法院采纳该鉴定意见并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费5492元（尹功平预交110元、大地基公司预交5382元），由尹功平负担110元、大地基公司负担5382元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 张鹏炜