北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第660号
上诉人（原审被告）马海洲，男，1965年1月28日出生。
委托代理人尤胜花，女，1966年11月8日出生。
委托代理人陈建国，北京中本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金广洪，男，1936年11月28日出生。
委托代理人傅德刚，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
上诉人马海洲因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第09955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，金广洪起诉至原审法院称：北京市房山区×××街道办事处太平庄村村民委员会（下称太平庄村委会）出土地使用权，与马海洲合建形似四合院的“太平禅寺”，“太平�寺”无建设工程规划许可证等建设手续系违法建筑物。2006年12月12日，我经人介绍与马海洲相识，马海洲在对此房没有处分权的前提下，谎称“太平禅寺”建房手续完备，欺诈以总造价47万元取得“太平禅寺”使用权，我与马海洲签订“协议”一份，至2007年10月24日，我前后两次向马海洲付款共计20万元。2007年9月，我在“太平禅寺”出资84290元新建围墙。2008年7月3日（阴历六月初一），当协议约定付款期限2009年底不到之时，马海洲在事先没有通知我的情况下，将我委托看庙的居士赶走，强占“太平禅寺”。我向马海洲索要返还上述付款，至今多次未果。违法建筑物为禁止流通物，马海洲恶意以违法建筑物为合同标的物，由此与我签订的上述“协议”系无效合同。基于我没有过错，马海洲以欺诈的手段骗取高达20万的巨款，应当依法承担还款责任，并赔偿我的全部损失。据此，我依照《合同法》第52条、第58条之规定，请求法院判决：1、确认我与马海洲于2006年12月12日签订的协议无效；2、马海洲返还已付款20万元；3、判令马海洲赔偿占用20万元资金期间的利息损失（自2006年12月12日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至全部款项付清之日止）；4、诉讼费由马海洲负担。
马海洲辩称：第一，金广洪的请求没有事实依据，金广洪以租赁合同纠纷起诉的主张事实与实际事实不符，金广洪已经实际占有、使用场地、房屋进行法事活动，并且自行离开租赁场地；其次，对于集体土地的使用应由太平庄村委会决定，太平庄村委会已经决定马海洲可以在该涉案土地上建房，而且现在也没有相关部门认定该寺院为违章建筑，因此金广洪认为该房屋系违章建筑，系属错误；第二，金广洪的主张没有法律依据，租赁合同的承租人必须支付租�，金广洪自认占有、使用出租的房屋、场地并使用，应当给付租金。故不同意金广洪的诉讼请求。
原审法院经审理认为：金广洪与马海洲于2006年12月12日签订的协议是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人应按照协议约定履行自己的义务。本案争议焦点为：第一金广洪与马海洲签订协议的性质问题。法院认为（2012）房民初字第06892号民事裁定书已认定该协议并非房屋买卖合同，且根据协议内容，金广洪支付相应价款后取得的仅是房屋的使用权，符合租赁合同的特征，故该协议为房屋租赁合同。第二金广洪与马海洲签订协议的效力问题。金广洪主张协议中所涉的坐落于太平庄村明慧嘉园西侧的四合院无建设工程规划许可证等建设手续为违法建筑，故要求确认该协议无效，对此法院认为，因本案所涉房屋为农村房屋，现无法律规定农村建房需取得建�工程规划许可证，金广洪亦未向法院提交证据证明该房屋被确认为违法建筑，故对于金广洪该项主张法院不予支持；关于金广洪主张在协议签订时马海洲无权处分、出租该房屋，法院认为，马海洲对法院诉争房屋有无处分权并不影响其与金广洪签订协议的效力，综上，金广洪与马海洲签订的租赁协议合法有效。第三关于金广洪与马海洲签订协议的租赁期限问题。因协议未做明确约定，而金广洪又与太平庄村委会签订了房屋所在土地的租赁协议，协议载明租赁期限为20年（自2004年9月1日至2024年8月31日），根据此协议法院推定该土地之地上物即本案所涉房屋的租赁期限为自2006年12月12日至2024年8月31日。另外，根据庭审查明的事实，金广洪现已不再使用该房屋，马海洲亦已收回该房屋，故该合同实际已解除。关于具体解除时间，金广洪主张2008年7月3日因马海洲派人将居�赶走导致其自此无法使用该房屋，对此马海洲不予认可，金广洪亦未提交充足有效的证据予以证明，故法院不予采信，具体时间结合马海洲认可的时间依法确认为2009年8月31日。在此之后，因金广洪未实际占有、使用该房屋，且双方之间的协议实际已解除，故对于2009年8月31日至2024年8月31日的租金经核算后由马海洲依法予以退还。据此，原审法院于2014年11月判决：一、马海洲于判决生效后十日内退还金广洪租赁费十二万七千八百八十八元三角四分，并自二○○九年八月三十一日起至实际偿还之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回金广洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马海洲不服，上诉至本院称：原审法院以金广洪与太平庄村委会的合同期限来确定我与金广洪所签订之合同的期限缺乏依据，房屋年租金标准应该通过鉴定或者参照房屋所在地年租金标准来确定；故要求撤销原判，依法改判驳回金广洪的全部诉讼请求。金广洪同意原判。
经审理查明：2006年12月12日，金广洪与马海洲签订协议一份，具体内容为马海洲在太平庄村明慧嘉园西侧的四合院，建筑面积为783.68平方米，包括门楼、地面方砖、围墙，金广洪以总造价47万剩余37万2009年全部结清，并取得使用权。金广洪首付为10万元整，2009年底前全部付清。金广洪不能按时付款，马海洲有权按国家标准收取滞纳金，直至收回此建筑使用权。马海州应按建筑法要求保修，马海洲所占土地与太平庄村委会单签协议。该协议签订后，金广洪实际占有并使用了该房屋，且向马海洲支付了20万元。
审理中，金广洪主张其实际使用本案房屋的时间为2006年12月至2008年7月3日，即截止马海洲派人将看庙的居士赶走之日；马海洲称金广洪实际使用房屋的时间为2006年12月至2009年8、9月份。
另查，金广洪与太平庄村委会曾签订土地租赁协议一份，该协议载明的签订时间为2004年9月10日，其主要内容为太平庄村委会将太平庄村明慧家园西侧土地五亩租赁给金广洪，每亩年租金为5000元，租赁期限为20年。（2004年9月1日至2024年8月31日）……土地租赁期满后，不动产归村委会所有，双方协商后，在同等条件下，金广洪优先租赁。
金广洪曾于2012年4月24日以房屋买卖合同纠纷为案由将太平庄村委会、贺春芳、马海洲诉至原审法院，要求确认其与马海洲签订的协议即本案中所涉协议无效，并要求太平庄村委会、贺春芳、马海洲共同返还其购房款20万元，原审法院于2013年6月28日作出（2012）房民初字第06892号民事裁定书认定，从协议内容来看，无法证明金广洪与马海洲之间存在房屋买卖合同关系为由裁定驳回金广洪的起诉。后金广洪不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2013年9月13日作出（2013）一中民终字第11939号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
上述事实，有协议、收条、土地租赁协议、（2012）房民初字第06892号民事裁定书、（2013）一中民终字第11939号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依据马海洲与金广洪签订的协议内容，金广洪对涉案房屋取得使用权，双方仅约定了涉案房屋的总价款，但未明确金广洪对涉案房屋享有使用权的期限。双方的协议约定更符合买卖使用权的要件，金广洪因而对涉案房屋享有物权法保护期限内的使用权，原审法院推定该协议属于租赁协议并认定租期为二十年虽存在不妥，但金广洪对此并未提起上诉，视�其认可原审判决结果，从有利于上诉人的最大利益而言，原审法院认定租金标准及期限对上诉人更为有利，故本院对原审判决的结果不持异议。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同履行过程中，双方发生争议，马海洲收回房屋，金广洪不再使用该房屋，金广洪未提供有效的证据证实其交还房屋的具体时间，原审法院采纳马海洲自认收回房屋的时间为2009年8月31日，并无不妥，同此之所述，原审法院认定的租金标准对上诉人更为有利，故对于2009年8月31日至2024年8月31日的使用费应由马海洲依法予以退还。
综上，马海洲的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2150元，由金广洪负担721元（已交纳），由马海洲负担1429元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费4300元，由马海洲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年三月十一日
书 记 员 张晓鸥