新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民再字第67号申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）艾米拉·沙德尔。申请再审人：阿布都外力·艾合买提。申请再审人：艾尼·艾合买提。申请再审人：玛依拉·艾合买提。共同委托代理人：艾力·阿赫麦德。申请再审人：艾力·阿赫麦德。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：艾尼瓦·艾西丁。委托代理人：玉尔古丽，新疆商务律师事务所律师。委托代理人：阿丽米拉，新疆商务律师事务所律师。申请再审人艾合买提·沙力尤夫、艾米拉·沙德尔因与被申请人艾尼瓦·艾西丁房屋转让合同纠纷一案，不服我院（2012）乌中民一初字第751号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，该院于2013年12月2日作出（2013）新民申字第721号民事裁定，指令我院再审本案。再审期间申请再审人艾合买提·沙力尤夫因病去世，其子女艾力·阿赫麦德、阿布都外力·艾合买提、艾尼·艾合买提、玛依拉·艾合买提申请作为权利承受人参加本案诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人艾米拉·沙德尔、阿布都外力·艾合买提、艾尼·艾合买提、玛依拉·艾合买提委托艾力·艾合买提，被申请人艾尼瓦·艾西丁及其委托代理人玉尔古丽、阿丽米拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告艾尼瓦·艾西丁诉称：双方2006年1月自愿达成协议，由我方购买艾合买提·沙力尤夫单位分配的位于教育大厦旁边的高层住宅楼A01号面积为180平米的住宅，根据约定向教育厅缴纳25万元集资款，另给被告50000元好处费。后因房款变化又补交了65000元。2007年3月9日双方签订补充协议，约定总房款为367100元，过户费用由我方承担。2009年4月27日又签订补充协议，约定被告协助办理房产证事宜。我于2006年12月份就领取了钥匙并出资50000元对房子进行了装修居住至今，但2010年9月起被告以各种借口停水、停电，扰乱我正常生活，侵犯了我的房屋使用权。故要求判令被告继续履行协议，并协助办理房产过户手续。一审被告艾合买提·沙力尤夫、艾米拉·沙德尔答辩称：不同意原告的诉讼请求，因不动产以登记确定权属，该住房是属单位福利房，明确规定不能转让，双方虽然签订了转让合同，但因未登记变更，故该合同属无效合同。反诉原告艾合买提·沙力尤夫、艾米拉·沙德尔反诉称：我方与反诉被告2009年4月27日签订合同后，前期签订的合同都已废止。后单位通知房子不能转让，为此我告知反诉原告废止合同，取消转让，但其不从，一直拖延。我于2010年5月22日与苏春海签订装修合同，开始装修房子，2010年5月31日反诉被告未经物业同意闯入，致使装修搁浅。故要求撤销双方签订的房屋转让合同。反诉被告艾尼瓦·艾西丁答辩称：双方自愿签订的合同，不损害国家及第三人的利益，因房产证正在办理阶段，其不属于合同法所规定的无效合同范畴，故要求驳回其诉讼请求。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明：2006年1月5日双方就被告单位分配的位于本市钱塘江路216号1单元2701号，建筑面积为172.26平方米住宅转让事宜达成协议，由原告给付被告300000元，其中250000元为房款，50000元为转让费。2007年2月12日因补交房款原告给付被告65000元。另查明，双方分别于2007年2月12日、2007年4月27日又达成两份补充协议，约定房屋买卖及过户费用承担事宜。再查明，被告自己另补交房款88390元。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理后认为：双方签订的转让合同合法有效且部分已经履行，应根据合同约定继续履行。最后一次被告补交的房款可另诉。因该房产产证尚未办理，故原告可另行起诉过户。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2012年1月18日作出沙民初字第801号民事判决：一、双方继续履行合同；二、驳回反诉原告的诉讼请求。本诉案件受理费70元，反诉案件受理费70元，保全费2355元由被告（反诉原告）承担。宣判后，一审被告（反诉原告）艾合买提·沙力尤夫、艾米拉·沙德尔上诉称：原审认定事实不清，处理不当，双方之间的合同违背单位关于该房屋五年之内不得出让的规定且该合同无法继续履行，故要求认定双方之间签订的合同无效。一审原告（反诉被告）艾尼瓦·艾尔西丁答辩称：原审认定事实清楚、判决得当，要求驳回上诉，维持原判。二审认定的基本事实与一审法院认定事实一致。二审审理后认为：双方之间签订的合同系双方真实意思表示，属有效合同。虽然签订合同时房产未作登记，但不影响其效力。原审认定事实清楚、判决得当，应予维持。二审于2012年9月6日作出（2012）乌中民一终字第751号民事判决，驳回上诉、维持原判。再审过程中，申请再审人艾合买提·沙力尤夫、艾米拉·沙德尔申请再审称：一、二审判决都忽略了申请再审人与教育出版社签订的集资建房协议及入住协议，根据该协议约定涉案集资建房不能准让、抵押，五年内需要转让的教育出版社有优先购买权，未经许可转让的不予办理房产证等内容，因该协议是申请人取得房产的首要条件，故申请人与被申请人签订的转让协议是侵害第三方利益的无法履行的无效协议。其次，双方签订合同后，申请人虽收到了房款，但得知不得转让后就立即通知了被申请人，并着手装修事宜，故认为合同未实际履行无效。另一方面，沙依巴克区法院对同一类型的案件已经判决解除合同，理由是单位规定，不得私自转让。原审判决不当，请求再审改判。再审开庭审理过程中，再审申请人的委托代理人艾力·艾合买提又提出：1、集资建房所确定的房价及其相关附属因素确定在各职工名下，具有身份和人身属性，不能随意转让。且双方签订的第三份协议约定，在不侵犯甲方权益的基础上该交的房款必须交足。被告只支付单位收取的403491元房款，而拒绝支付单位免去艾合买提的房款60444.6元，侵犯了艾合买提的权利，且违反协议构成违约，致使其无法继续履行协议；2、双方签订的房屋转让协议中的价款都是在最终确定房屋面积和价格之前签订的，协议约定内容及事项不明确，根据教育厅出具的房价表，该集资建房价格为463935.6，而约定的价格为403491元，加上50000元转让费也才453491元，显失公平；3、签订协议时，艾合买提家属完全不知情，艾尼瓦也未征得其他家属书面同意且签订协议时未取得产权证；四、转让费也只给付10000元，故要求法院变更、撤销或解除双方签订的房屋转让协议。被申请人艾尼瓦·艾西丁答辩称：转让合同是双方真实意思表示且已经履行，后面的房款是申请人在阻止我们缴纳的情况下自行缴纳的。现申请人要求解除合同无任何法律依据。故要求驳回再审申请，维持原判。本院再审查明：2006年1月5日，申请再审人艾合买提·沙力尤夫出具收据证实，将自己单位分配的位于本市钱塘江路216号181平方集资建房住房以300000元价款转让给艾尼瓦·艾西丁，其中25万元给出版社，如不够，由艾尼瓦·艾西丁补差价，申请再审人协助过户事宜，过户费用由艾尼瓦·艾西丁承担。2007年3月9日申请再审人艾合买提·沙力尤夫、艾米拉·沙德尔签署协议，内容为申请再审人将其从教育出版社购得的27层A座01号住宅以367150元卖给了艾尼瓦·艾西丁，过后手续由艾尼瓦·艾西丁承担。2009年4月27日双方达成补充协议，约定申请再审人将取得的集资建房以300000万元（含50000元转让费）价款转让给被申请人，如250000元不够，被申请人在不侵害申请再审人权利的基础上补交房款，被申请人协助办理产权证，今后事宜以该协议为准等内容。2006年1月5日、2007年2月12日申请再审人收取被申请人缴纳的房款后，以自己的名义向教育出版社分别支付了250000元及65000元。申请再审人于2010年3月16日自己另补交房款88491元。另查明，申请再审人艾合买提·沙力尤夫于2014年8月14日去世。本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形为：（一）一方以欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案申请再审人艾米拉·沙德尔与已故丈夫艾合买提·沙力尤夫与被申请人艾尼瓦·艾西丁签订的房产转让合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应根据合同约定继续履行。艾合买提·沙力尤夫夫妇依据单位福利取得了房屋所有权后将权利有偿转让给被申请人，被申请人根据合同约定支付了房款及转让费，履行了自己的义务，为此要求继续履行合同诉求有法可依。因双方签订的转让合同不违反法律、行政法规的强制性规定，申请再审人提出因单位规定不能出让，故该转让合同无效的意见不成立。同时，原审审理期间以及申请再审期间，申请再审人都认可收取房款及转让费的事实，故其再审庭审中提出转让费未足额收取的意见不成立，庭审过程中提出的部分与再审申请时不一致的诉求也不是再审审理的范围。其超出合同约定补交的房款可另诉，申请再审人的再审主张不成立。本案一、二审认定事实清楚，处理得当，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2012）乌中民一终字第751号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 艾尼瓦尔&mi d dot;吐尔逊审 判 员 肖               虎代理审判员 吾尔凯西&mi d dot;吾图克二〇一四年十二月十六日书 记 员 阿布杜沙拉木·阿布拉