安徽省无为县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0225民初1989号
原告：陈昌会，男，汉族，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人:蒋志华,安徽点津律师事务所律师。
被告：洪布圣，男，汉族，住安徽省无为县。
委托诉讼代理人:黄小俊,安徽方华律师事务所律师。
被告：田之兵，男，汉族，住安徽省无为县。
原告陈昌会与被告洪布圣、田之兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈昌会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告房屋装潢损失47977元和承租人优先购买权损失32023元，合计80000元；3.判令被告退还1000元保证金及剩余租金4333元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年4月7日与被告洪布圣委托的田之兵签订一份租房协议，承租被告洪布圣所有的位于无为县无城镇香榭丽苑桂花苑4#504室，用于经营原告设立的芜湖市阿竹依商贸有限公司。双方约定年租金为6500元，租期三年，即自2013年4月16日至2016年4月15日。后原告将三年房租19500元及1000元水电保证金一次性付给田之兵。此外，为经营公司原告对承租的房屋进行了装修，花费47977元。2015年9月，原告在外地出差期间，被告擅自将承租房屋门锁更换，并将该房转让给第三人，造成原告装饰材料损失，并侵害了原告作为承租人所享有的优先购买权。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判准诉求。
被告洪布圣辩称：原告所述委托田之兵签订租房协议及支付租金和保证金属实。但原告未经出租人同意将房屋转租给第三人用于赌博，并拖欠物业、水、电费4448.7元，因此原告违约，被告依法于2015年9月30日通过微信通知原告解除了房屋租赁合同。合同解除后，出租人转让房屋，承租人已不具有优先购买权，原告请求优先购买权损失无依据；原告请求的保证金1000元和剩余房租3520元，则应与被告垫付其拖欠的物业、水、电费4448.7元折抵；原告请求的装修损失，因其未经被告同意进行装修，同时也无证据证明其进行了装修，因此，原告此项请求也无依据。
被告田之兵辩称：洪布圣与我是亲戚关系，因其在外打工，所以委托我签订协议，并代收房租及保证金。洪布圣所讲的是事实。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的租房合同、给付租金和保证金等事实，本院予以确认。双方争议的事实主要在于：一、原告是否将承租的房屋转租。对此，被告洪布圣提供了两组证据加以证实，1、照片；2、证人洪日、洪布信、吴广的证人证言及房屋买受人陈恩华与田之兵的电话通话记录。原告质证认为证据1不具有真实性；证据2不能达到被告证明目的，即不能证明原告转租房屋。本院综合审查证据1、2，确认其真实性，但不具有关联性，该两组证据均不能证明原告转租了房屋，故被告主张原告转租房屋，证据不足，本院不予采信。二、原告是否对承租的房屋进行了装修及装修费用是多少。对此，原告提供一组证据加以证实，即1张瓷砖销售清单、7张收款收据及五张照片加以证实。两被告质证否认该组证据的真实性。本院审查认为，该组收款收据非规范的购物发票，在没有其它证据佐证的前提下，本院对该组证据不予采信。原告主张房屋装修费用47997元，本院不予认定。
另查明，2013年4月原告与被告洪布圣签订房屋租赁合同，2014年4月后，原告即去北京经商，承租的房屋由朋友看管，事实上处于闲置状态。此期间，原告一直未支付房屋物业费和水、电费，后由被告洪布圣垫付了水、电和物业费用4448.7元，其中拖欠的3581元物业费期间为2013年7月1日至2015年10月31日，而按照双方房屋租赁合同约定，物业费由原告从2013年10月开始承担。
本院认为，原告陈昌会与被告洪布圣签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方应按照法律和合同约定履行。本案争议的焦点在于：一、被告洪布圣是否具有单方合同解除权。被告不能证明原告转租了房屋，因而其不具有法定合同解除权；而原告拖欠物业、水电费的行为，无论是依法还是依双方约定都没有赋与被告单方解除房屋租赁合同的权利，被告主张其具有合同解除权，显然缺乏事实和法律依据。因而被告洪布圣单方更换门锁并出卖房屋的行为，已构成根本违约；其出卖房屋未提前通知承租人，损害了承租人的优先购买权。二、关于因被告违约而造成原告损失的赔偿问题。首先关于房屋装修损失，原告未提供充分证据证实其花费47997元对房屋进行了装修，且即使进行了简易装修，原告也未能证明其装修装饰行为得到了出租人的同意，故原告请求赔偿全部装修损失既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。其次关于原告优先购买权损失，原告在庭审中对其主张的32023元损失未提供证据证实，且此项损失应以承租人因出租人出卖房屋，导致承租人丧失购买机会而造成的差价损失或另行寻租房屋而造成的损失为基础，但本案中原告从2014年3月起就将承租的房屋闲置，故原告购房经营或另行租房经营的意愿难以认定，其主张损失则缺乏事实基础，故本院对原告此项诉求不予支持。三、关于原告预交的租金及水电保证金返还问题。根据2015年9月30日双方微信聊天记录，此时被告已收回并出卖了房屋，原告未再使用该房，此后的租期尚有四个半月，折算租金为4062.5元，加上1000元水电保证金，共计5062.5元，已转化为因被告违约而给原告带来的直接损失，被告理应赔偿。但被告主张原告拖欠水、电和物业费用4448.7元，除2013年7、8、9月和2015年10月共四个月的物业费（折算为895.25元）不应由原告承担外，余3553.45元应由原告承担；现被告主张抵扣租金和保证金，本院予以支持。四、被告田之兵是否应该承担相关责任。原被告一致认可田之兵是受洪布圣委托与原告签订并履行房屋租赁合同，因而两被告之间为委托代理关系；代理人以被代理人名义实施民事法律行为，其法律后果理应由被代理人承担，被告田之兵不应承担相关责任。
综上，被告洪布圣根本违约，原告请求解除合同，本院予以支持；原告请求赔偿装修损失和优先购买权损失8万元，无事实依据，本院不予支持；原告请求退还保证金和房租，于法有据，但被告有权以垫付的水、电、物业费进行抵扣；原告请求被告田之兵承担责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四项、第九十七条、一百零七条、第二百三十条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、解除原告陈昌会与被告洪布圣2013年4月7日签订的房屋租赁合同；
二、被告洪布圣于本判决生效后五日内返还原告陈昌会租金和水电保证金1509.05元（5062.5-3553.45=1509.05）；
三、驳回原告陈昌会其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1930元，减半收取计965元，由原告陈昌会负担900元，被告洪布圣负担65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
附件：本判决引用的法律和司法解释原文
审判员 霍俊利
二〇一六年八月十二日
书记员 赵园园
附件：本判决引用的法律原文及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。