福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）闽民申字第636号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：方素娟，女，汉族，1977年11月21日出生，住福建省福清市。
委托代理人：陈建国，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人：刘宁。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：福清市公务员局（原名称为：福清市人事局）。住所地：福建省福清市融城向高街人才大楼*层。
法定代表人：林文，局长。
委托代理人：林能瑞，福建向高律师事务所律师。
再审申请人方素娟因与被申请人福清市公务员局租赁合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2012）榕民终字第410号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
方素娟申请再审称：（一）涉讼合同属无效合同，二审法院以该合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定为由，认定其为有效合同属适用法律错误。1、福清市公务员局存在如下违反法律强制性规定的行为：（1）违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定，未征得有关机关同意，擅自改变涉讼房屋的用途，将其违法用于商业租赁。（2）违反了《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定。涉讼店面与福清市公务员局的办公用房同属一栋楼，总层数为8层，依法应当办理消防验收手续，但福清市公务员局至今没有提交消防验收手续。（3）涉讼房屋是否办理了建设工程规划许可证或是未按照建设工程规划许可证确定的范围建设房屋，一、二审未予核实。法院应依职权主动对合同效力进行审查，一、二审本应责令福清市公务员局提供办理土地用途变更手续、消防验收手续和建设工程规划许可证的证明材料，以确定合同效力，但一、二审在没有查清相关事实的情况下，草率认定涉讼合同为有效合同，属认定事实不清，适用法律错误。2、福清市公务员局违反的上述规定均属效力性强制性规定，涉讼合同应属无效合同。况且根据最高人民法院对云南省高级人民法院所作的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的意见，涉讼房屋租赁合同属无效合同。福清市公务员局将涉讼房屋违法用于商业租赁，且至今未提交办理消防验收和建设工程规划许可的手续，其行为已严重损害国家利益和社会公共利益，因涉讼房屋存在重大安全隐患，如将其用于商业租赁，将危害不特定多数人的人身、财产安全，危害国家财产安全，涉讼合同应认定无效。（二）方素娟没有逾期腾房的违约行为。1、二审仅凭方素娟从未提出续租请求以及在租赁期满后福清市公务员局未收取租金的事实，认定双方未就续租达成共识，故方素娟未依约归还店面已构成违约，这一认定缺乏事实和法律依据。涉讼店面在一楼，合同期满后方素娟一直在经营，对此福清市公务员局的工作人员应当知情。如果福清市公务员局不同意方素娟继续租赁，其应采取相应方式要求方素娟腾房。但福清市公务员局未就此提供相应证据。相反，方素娟提供的《店面交接确认书》表明系方素娟主动搬出。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，福清市公务员局的行为表明其同意或默认方素娟续租，承租人方素娟随时有权终止该不定期租赁合同，其在2009年12月10日移交店面符合法律规定，不属逾期腾房的违约行为。如果方素娟真的存在恶意拖欠租赁使用费的情形，福清市公务员局可以依《店面租赁合同》第八条第1项第（6）点“拖欠租金超过一个月的，人事局有权终止合同，收回该店面”的约定终止合同，对店面采取停水、停电措施，但福清市公务员局没有这样做，反而是方素娟主动归还店面，这又印证了福清市公务员局同意方素娟在期满后继续使用店面的情况。其实，方素娟在合同期满后未缴纳租金，是因为该局的局长口头同意其继续使用该店铺，租金暂缓缴纳，其目的是想将租金纳入到单位的小金库。2、二审判决书第7页第1-6行引用《店面租赁合同》的相关约定，作为论证方素娟逾期腾房的违约责任的依据之一，该引用缺乏合同依据。因涉讼合同至2009年5月31日届满，既然二审认定方素娟在租赁期满后继续使用涉讼店面的行为不属于《合同法》第二百三十六条规定的情形，那么在原合同期满后，方素娟与福清市公务员局之间不存在书面的租赁合同，故不能援引原租赁合同的约定来约束双方的行为。3、方素娟只存在欠缴2009年6月1日起至2009年12月10日租赁使用费的行为。4、虽然方素娟至今没有交付合同期满后的租赁使用费，但由于双方未就此签订书面的租赁协议，也未就该期间的租赁使用费达成口头协议，故双方对使用费的支付时间和方式没有约定，双方既无约，何来方素娟的违约。鉴于此，根据《合同法》第六十二条第（三）项的规定，方素娟可以随时支付，福清市公务员局也可以随时要求其履行，但应给方素娟必要的准备时间。但此前，福清市公务员局并未要求方素娟支付该费用，因此，在福清市公务员局起诉后，才在法律上确定了方素娟的支付义务。5、退一步讲，即使方素娟有违约，也是拖欠租赁使用费而不是逾期腾房。因拖欠租金指承租人在出租人同意租赁的前提下，未依约交纳租金，而逾期腾房是指承租人未征得出租人同意，非法占有、使用租赁物。拖欠租金和逾期腾房是双方约定的两种不同的违约形式，分别约定于涉讼合同第八条第1项第（6）小项和第3项，因此，不能将二者混为一谈。6、退一步讲，即使方素娟违约，二审判决其除承担租金损失外，还另加30%违约损失，缺乏合同依据。首先，二审判决方素娟承担逾期腾房期间的租金已完全足以弥补对方的损失，二审又判决方素娟承担租金损失的30%即29640元无法律依据。其次，既然二审认定方素娟在原合同期满后继续使用租赁物的情形不属于不定期租赁，就不能依据原合同来判定双方在原合同期满后的租赁行为。最后，在原合同期满后，双方未对违约责任进行约定，故对方主张赔偿损失需承担举证责任，结合本案，租金损失已发生，最多加上同期银行贷款利息。二审的判决缺乏合同依据。（三）福清市公务员局的诉讼请求已过诉讼时效，不能得到法律保护。二审对福清市公务员局的诉讼请求未进行正确的定性分析，从而支持了本不该支持的“租金损失”。福清市公务员局的诉讼请求为：租金损失、违约金、律师费三项，而租金损失的实质是租金。在合同之债中，损失一般是由违约行为引起，在本案中，租金与租金损失的区别是不管方素娟是否违约，只要其使用了店面，就应交租金，而不是租金损失。若方素娟违约，只能依合同追究其违约责任，既然涉讼合同已对逾期归还店面的违约责任做了约定，且对方据此要求方素娟承担巨额违约金355680元，其同时又要求方素娟承担所谓的租金损失，没有合同和法律依据。依法延付或拒付租金的诉讼时效为一年。方素娟于2009年12月10日将店面主动归还给福清市公务员局，此时涉讼租金的诉讼时效已开始计算，但福清市公务员局在2010年12月10日后才提起诉讼，已超过1年的诉讼时效。因福清市公务员局的违约金和律师费请求都是建立在方素娟未交租金的前提下，因其租金请求已过诉讼时效，故其违约金及律师费请求也不能得到支持。即使法院对违约金予以支持，根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人约定的违约金一般不能超过实际损失的30%，福清市公务员局的违约金请求也不能超过29640元（98800×30%），但由于双方未就原合同期满后租赁期间的违约行为进行约定，因此法院不能判决方素娟承担违约责任。
本院审查查明，福清市人事局于2013年1月10日更名为福清市公务员局。
本院认为方素娟的再审申请理由不能成立，理由为：
（一）二审认定涉讼合同为有效合同未违反法律规定。
首先，《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国消防法》并未规定擅自变更土地用途及未办理消防验收手续将导致房屋租赁合同无效。
其次，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条的规定，是针对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的违章建筑或违法建筑。福清市公务员局虽未向法院提交涉讼房屋的建设工程规划许可证，但根据福清市公务员局向一审法院提交的涉讼办公楼房屋产权证记载，该楼系“1999年6月批受新建产业”，即涉讼办公楼是经审批建设的楼房，其权属合法，不是违章建筑或违法建筑，故即使福清市公务员局未向法院提交涉讼办公楼的建设工程规划许可证，亦不能以此认定涉讼合同无效。
再次，最高人民法院2004年3月4日公布的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中引用的《中华人民共和国消防法》第十条的规定已于2008年10月28日修订，此后，最高人民法院未对该函复内容进行相应的调整。在2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中亦无“必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的相关规定。故一、二审未适用该函复内容来认定涉讼合同的效力并无不妥。
鉴于此，二审法院以涉讼租赁合同没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定为由，认定该合同为有效合同不存在适用法律错误的情形。
（二）二审认定方素娟违约并无不当。
首先，涉讼租赁合同未约定租赁期满后方素娟可以续租的内容。方素娟主张其与福清市公务员局已就续租达成口头协议，租金可以暂缓缴纳，但方素娟未提供相应的证据予以证明，且直至福清市公务员局向法院起诉后，方素娟仍未向福清市公务员局缴纳其所主张的续租期间的租金。二审以此认定方素娟已构成违约并无不当。在涉讼店面的租期届满后，福清市公务员局虽未按照合同约定采取相关强制措施，但福清市公务员局于2010年12月22日向法院提起诉讼，要求方素娟承担违约责任，可以表明福清市公务员局对方素娟逾期腾房的行为是有异议的。鉴于此，方素娟主张的双方属《中华人民共和国合同法》第二百三十六条所规定的续租或该法第六十二条第（四）项所规定的履行期限不明确的情形，其可以随时履行合同，即使其有违约，其只是拖欠租赁使用费而不是逾期腾房的主张不能成立。
其次，二审引用涉讼租赁合同的约定，认定方素娟应依约承担违约责任并无不妥。根据涉讼合同第八条第3点约定，若方素娟逾期交还店面，应向福清市公务员局支付违约金并赔偿损失。因方素娟逾期交房，故二审依据涉讼租赁合同的约定认定方素娟违约且应支付违约金并赔偿损失符合合同约定。
再次，涉讼租赁合同约定，若方素娟逾期交房，则每逾期一天应向福清市公务员局支付原年租金1%的违约金并承担因此给福清市公务员局造成的损失责任。故二审根据涉讼店面的原月租金，确定因方素娟逾期交还店面，导致福清市公务员局无法及时出租的租金损失为98880元并无不妥。又因涉讼租赁合同亦约定了违约金，违约金既具有补偿性，又具有惩罚性，故二审在判决方素娟承担租金损失外，又判决方素娟按租金损失的30%支付违约金符合法律规定。方素娟提出的二审判决其除承担租金损失外，还另加30%违约损失，缺乏合同依据的主张不能成立。
（三）福清市公务员局的起诉未超过诉讼时效。
福清市公务员局以方素娟逾期交房为由向法院起诉，要求方素娟承担租金损失并支付违约金。租金损失不同于租金，系出租方的可得利益损失，是承租方因其违约行为应承担的法律责任，不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的短期诉讼时效。故福清市公务员局在2010年12月22日向法院起诉未超过诉讼时效。
综上，方素娟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回方素娟的再审申请。
审 判 长 高 晓
代理审判员 刘云贞
代理审判员 黄晓文
二〇一四年八月十九日
书 记 员 李伊茗
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。