广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法民二初字第164号
原告珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代理人郭勉如。
委托代理人陈在山，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市金湾区，身份证号码：×××3879。
委托代理人陈大文，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××2637。
被告谢胜伟，男，汉族，现住珠海市金湾区，身份证号码：×××3012。
原告珠海市现代名城物业管理有限公司（简称名城公司）诉被告谢胜伟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，由审判员梁芳瑜独任审判，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈在山、陈大文，被告谢胜伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告名城公司诉称，被告谢胜伟是世纪名城32栋802房的业主，该房的建筑面积为116.27平方米。原、被告双方于2009年7月3日签署《前期物业管理服务协议》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份，约定：小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应交物业服务管理费420元；被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、分摊电梯的年检费及维保费、物约服务产生的公摊维修费等；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。从2009年10月11日起至2014年4月30日止，被告累计拖欠原告物业管理费7700元、公摊费用2508元、滞纳金13，412.28元。原告多次催要，未果，遂诉至法院，请求判令：1.被告付清截至2014年4月30日前拖欠的物业服务管理费7700元、公摊水电费、可视对讲系统维护管理费等公摊费用2508元；2.被告向原告支付滞纳金。庭审过程中，原告明确表示滞纳金是以被告每季度欠缴的物业管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2009年10月11日起计至被告实际付清之日止。
原告向本院提交以下证据：1.前期物业管理服务协议、业主（临时）公约；2.2014年4月物业相关费用分摊明细表、公用水电和电梯维修发票；3.律师函挂号信收据。
被告谢胜伟辩称，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告应提供的物业服务包括治安防范、消防管理等。关于治安防范，原告没有安排保安在小区内及楼面巡逻，而且也没有提供巡逻记录给业主看。关于消防，原告没有在楼宇内设立消防疏散示意图，消防通道没有引路标志，且32栋与31栋之间的疏散被封死，虽然消防设施标志明显，但没有对消防设施进行定期检查和保养，很多设施已损坏，消防设备也没有巡视检查记录，32栋配备的灭火器箱内没有灭火器。综上，原告违约在先，被告可以拒付物业管理费。
被告向本院提交以下证据：1.照片一组；2.2009年7月9日物业管理费收据。
经审理查明，2009年7月3日，原告名城公司与被告谢胜伟签订了《前期物业管理服务协议》、《业主（临时）公约》，约定：原告对位于珠海市红旗镇藤荣路136号世纪名城进行维护、修缮、服务与管理；被告就其所购买的世纪名城32栋802房的物业向原告交纳物业管理费用；住宅按照建筑面积每月每平方米1.2元计算，可视对讲系统维护费每月5元；小区公共用水由全体业主按房屋建筑面积进行分摊；各楼栋电梯用电独立计量，2楼、3楼住房按房屋建筑面积90%计算分摊，4楼及以上住房按房屋建筑面积100%分摊，各楼栋除电梯外的其它公共用电由各楼栋住户按房屋建筑面积分摊，小区公共用电由全体业主按房屋建筑面积分摊，地下停车场的用水、用电（通风、照明、排水系统）不分摊；收费时间：开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收十二个月后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。
涉案房屋的面积为116.27平方米，每季度应交纳的物业管理费为420元。被告自2009年10月11日起拖欠物业管理费及公摊费用，截至2014年4月30日，被告累计拖欠原告物业管理费7700元，公摊水电费、可视对讲系统维护管理费、电梯年检费及维保费、物约服务产生的公摊维修费等共计2508元，二项共计10，208元。庭审过程中，被告对上述欠款予以认可，但对原告主张的滞纳金不予认可，认为标准过高，并请求法院予以调整。
以上事实有前期物业服务协议、拖欠物业管理费明细和庭审笔录在卷佐证。庭审过程中，被告主张其拒交物业管理费的原因是原告违反了《前期物业管理服务协议》中有关“基本服务”的约定，认为被告在治安防范以及消防管理方面做得不到位，但并未提供充分的证据证明予以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对被告的上述主张，本院不予采信。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原告向被告提供了物业管理服务，被告应交纳相应的管理费用。双方对被告欠付管理费7700元、公摊费用2508元，二项共计10，208元不持异议，因此，原告要求被告支付管理费、公摊费用10，208元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，本院认为，被告迟延支付管理费，应按约定向原告支付滞纳金。但原告主张滞纳金按中国人民银行同期贷款利率的四倍来计算，过分高于原告的实际损失，且被告已明确请求本院对违约金的标准予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告谢胜伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付截至2014年4月30日前所拖欠的物业管理费、公摊费用共计人民币10，208元；
二、被告谢胜伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金计算方法：以应付款项为本金，自欠款之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍算至本判决确定的履行期限届满之日止，详见判决书后所附《滞纳金计算说明》）。
三、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费390元，因适用简易程序减半收取195元，由被告谢胜伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 梁芳瑜
二〇一四年八月十四日
书记员 黄秋燕
滞纳金计算说明
计算基数（元）
计算起算时间
计算截止时间
420
2009年10月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2010年1月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2010年4月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2010年7月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2010年10月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2011年1月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2011年4月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2011年7月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2011年10月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2012年1月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2012年4月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2012年7月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2012年10月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2013年1月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2013年4月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2013年7月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2013年10月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2014年1月11日
本判决判定的债务履行期届满之日
420
2014年4月11日
本判决判定的债务履行期届满之日