广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初1830号
原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区，
法定代表人：陈维超。
委托代理人：何美劲，广东华勋律师事务所律师。
被告：邱秀娟，女，汉族，1969年9月19日出生，住广东省佛山市禅城区，
被告：成志伟，男，汉族，1967年5月28日出生，住广东省佛山市禅城区，
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由代理审判员黄炫适用简易程序于同年4月14日、5月24公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈维超、被告邱秀娟到庭参加了第一次庭审，原告的法定代表人到庭参加了第二次庭审，被告成志伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后原告向本院申请一个月的庭外和解期，但双方最终没有达成和解协议。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月20日，佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司（即开发商）与原告签订《前期物业服务委托合同》，将穆天子山庄住宅小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理期限、物业服务费等作了详细的约定，该合同均约定收费标准为：1、别墅：2元／月·平方米；2、多层洋房（含复式）：1.2元／月·平方米；3、别墅及多层洋房（含复式）的私家花园：0.5元／月·平方米；4、带电梯洋房：1.5元／月·平方米（建筑面积不包括车位、车库及储物室等）；5、公共配套停车场内的车位服务费：汽车为30元／月、摩托车为9元／月；6、带电梯洋房公共水电费按照各业主单元物业的建筑面积比例平均分摊，向业主（物业使用人）另行收取。被告是穆天子山庄月亮湾C座二幢201房的产权人，该房产属于电梯洋房类型，房屋建筑面积为159.42平方米。被告有汽车车位一个，即每月物业服务费包含车位服务费共计269.1元（物业服务费单价1.5元／月·平方米，汽车车位30元／月·个）。原告于2013年3月向南海区人民法院起诉，追诉被告拖欠自2009年1月至2013年3月期间的物业服务费及公摊水电费及相应的违约金，原告的诉讼请求均得到法院的支持。被告于2015年8月将该涉案房产过户，但自2013年4月起至2015年7月期间仍未支付物业服务费及相应的公摊水电费，经原告多次催缴，被告至今仍未缴交。依以上合同有关约定，业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的及原告代收代缴的水电费的，从欠费次日起至实际付清之日止，被告每日应按欠交金额1‰的标准向原告支付违约金。截至2015年7月31日，被告拖欠物业服务费7534.8元、公共分摊电费432.2元、公共分摊水费24.4元、违约金3468.9元，合计11460.30元。为维护原告合法权益，原告特向法院提起民事诉讼，请求判令：1、被告支付穆天子山庄月亮湾C座二幢201房自2013年3月起至本判决生效之日止的物业服务费、花园管理费，暂计至2015年7月31日止的物业服务费为7534.8元、公共分摊电费432.2元、公共分摊水费24.4元，以上合计7991.4元；2、被告支付自2013年4月1日起至清偿全部费用之日止的违约金，每天按欠交物业服务费、水电等总金额的1‰的标准计算，合计3468.9元（违约金暂计至2015年7月31日，实际计至清偿所有欠费之日止，以物业服务费、公摊水电费本金为限）；以上两项合计11460.3元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告邱秀娟辩称：（一）两被告于2011年5月25日协议离婚。2011年9月20日，被告曾提交过离婚协议书给原告，物业管理处没有提供有效证明就将被告成志伟第二次告上法庭。房子已经与被告成志伟无关，因为两被告已经离婚，并协商房子归被告邱秀娟所有，物业费不应该由被告成志伟承担。法院强行划扣成志伟33000多元，造成成志伟出行受阻、名誉受损。其后被告邱秀娟两次到原告处协商赠送物业管理费，原告均拒绝赠送。认购书就不受法律保护吗？（二）被告邱秀娟所购买的房屋是毛坯房，一直没有装修入住，而所扣款项将近4万元，滞纳金利滚利。被告邱秀娟购买穆天子车位一个，一次性付款。由于原告管理不善，被告邱秀娟的车位被其他业主占用，被告邱秀娟却还要另交车位管理费，原告应当赔偿被告邱秀娟的损失。鉴于这种情况，被告邱秀娟于2015年11月29日在车位安装挡车柱，由原告收取180元负责安装。原告不作为并乱收费。（三）被告邱秀娟认为收费标准太高，希望违约金可以适当减免。被告邱秀娟从来没有住过房子，而且房屋的锁曾经被人损坏，买来的车位也长期被人占用，没有享用过原告的服务，房子存在质量问题，需要动用物业维修资金，但因为动用资金过大，一直没有进行维修，让被告的房子一直不能出售。
庭审中，原告举证如下：
1.原告的营业执照、两被告的身份证（均为复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《物业服务企业资质证书》（原件），用以证明原告为国家一级资质的物业管理服务企业。
3.《前期物业服务委托合同》（原件），用以证明原告依法取得穆天子山庄的物业服务管理资格，该合同明确约定服务收费标准及违约责任，对全体业主均具有约定力。
4.《商品房买卖合同》（复印件），用以证明被告已取得该涉案房屋，是涉案房屋的权属人。
5.四期车位收楼表（原件），用以证明开发商已将车位交付被告使用的事实。
6.《前期物业管理服务协议》（原件），用以证明原、被告双方签订的服务协议，对双方的权利义务均作出明确的约定，包括服务内容、质量、收费标准、违约责任等。
7.催缴函（复印件）、EMS快递单、查询回执、交寄邮件收寄（均为原件），用以证明原告曾向被告发出书面的催缴函，催收该涉案房屋物业服务费的事实
8.广东省国家税务局通用机打发票8张（均为原件），用以证明原告曾向供水供电部门代为被告缴纳公摊水电费的事实，两被告自2013年3月起一直拖欠该项费用。
9.（2013）佛南法狮民三初字第8号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第18号民事判决书（均为原件），用以证明原告曾提起民事诉讼，追诉两被告拖欠物业服务费等费用，原告的诉讼请求全部得到法院支持的事实。
10.（2015）佛南法执异字第109号执行裁定书（原件），用以证明被告曾对已生效的民事判决提出执行异议，南海区人民法院驳回，原告的诉讼请求均得到法院的全部支持的事实。
11.关于（2014）佛南法狮执字第1089号滞纳金、债务利息的计算说明（原件）、支付业务平台来往凭证（复印件），用以证明原告所主张的诉讼标的款共26361.24元，通过申请强制执行经南海区人民法院向被告银行账户扣划，并转账给原告的事实。
12.执行完毕告知书（原件），用以证明原告已全部收到执行款共26361.24元，该执行案已全部执行完毕。
13.电子票据2张、收据2张（均为原件），用以证明被告自2013年4月起至2015年8月期间一直拖欠物业管理费，涉案物业过户后，新业主从2015年9月起开始正常缴交。
被告邱秀娟举证如下：
1.离婚证、离婚协议（均为原件），用以证明两被告的婚姻关系已经不存在，并协商约定涉案房屋及车位归被告邱秀娟所有。
2.《认购书》2份、收据2张（均为原件），用以证明原告注明送被告一年物业管理费，被告已经一次性缴纳费用，2015年向物业公司交了费用让物业管理中心帮忙弄了两个挡车柱。现在车位还没有售出，仍然归被告邱秀娟所有。
3.照片4张（打印件），用以证明被告的车位被人占用，过道瓷砖存在质量问题的告示。
本院依职权向佛山市南海区国土城建和水务局调取了以下证据：
1.佛山市（南海区）房产查询证明（2份）。
被告成志伟没有答辩，也没有提交证据材料。
经质证，被告邱秀娟对原告出示的证据1-13的真实性无异议，对证据13，房子是五月份交定金，6月份中旬办理过户手续。原告对被告邱秀娟出示的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，离婚证和离婚协议是两被告双方的婚姻关系的证明，涉案房屋在房产局登记显示的业主是两被告，即使两人已经离婚，但涉案物业的物业费用还是应该由两被告承担的。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认购书只是被告与开发商双方签订的协议，不能约束原告物业管理费的赠送，是属于另外一个法律关系，不应该在本案处理。收据只是证明被告安装了挡车柱，不能证明原告的服务质量不称职。对证据3的真实性、合法性有异议，不能证实具体拍摄时间及地点。原告对本院调取的证据1的真实性、合法性均无异议，原告在2013年3月另案起诉的时候房屋是两被告共有的。即使2014年4月9日之后转为被告邱秀娟一人所有，但2014年4月9日之前的物业管理费应该由两人共同承担，之后就应该由被告邱秀娟一人承担。
被告成志伟经本院合法传唤无到庭，视为其放弃了举证、质证的权利。本院经审查认为，被告邱秀娟对原告出示证据1-12的真实性均无异议，本院对其真实性亦予以确认。证据13与原告出示的其他证据相印证，可以证明涉案房产2009年1月至2013年3月的物业管理费的交纳情况。原告对被告邱秀娟出示的证据1-2的真实性无异议，本院对其真实性亦予以确认。证据3，关于车位及车辆的两张照片不能证明与本案有关联，故本院不予确认。关于过道瓷砖的照片虽未显示拍摄地点，但与原告自认的事实相一致，故本院认定案涉房屋门口的公共通道的墙壁存在瓷砖空鼓、脱落的现象，原告在墙壁上张贴了安全提示的告示，但未进行维修。证据4为复印件，且涉及案外人利益，故本院对其真实性不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2008年11月1日，佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，合同对委托管理期限、服务费用等作了详细的约定。该合同于2009年11月19日到期后，上述双方又分别于2009年11月20日、2011年11月19日续签《前期物业服务委托合同》，合同约定：电梯洋房的物业管理费为2元／月／平方米（建筑面积不包含车位、车库及储物室等），公共配套停车场内的汽车车位服务费为30元/月；带电梯洋房公共水电费按照各业主单元物业的建筑面积比例平均分摊，向业主（物业使用人）另行收取；业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用及原告代收代缴的水电费的，从欠费次日起至实际付清之日止，每日应按欠交金额1‰的标准向原告支付违约金等。两被告于2008年6月20日向佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司购买了穆天子山庄月亮湾C座二幢201房。原告与两被告亦于该日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业管理服务，带电梯洋房按建筑面积每平方1.5元，公共水电费根据供水供电企业制定的分摊方法合理分摊，汽车车位管理费为每月30元；两被告须按时足额交付物业管理费，物业管理费的交费时间为每月10日前，逾期每日按欠费总额的1‰支付滞纳金等。案涉房屋属于带电梯洋房类型，房屋建筑面积为159.42平方米，两被告同时使用一个汽车停车位，每月物业服务费合共269.1元。该房屋自2013年4月1日起，两被告未支付过物业服务费等费用。
另查明，被告邱秀娟与成志伟于2011年5月25日协议离婚，双方在离婚协议中约定案涉房屋、车位归被告邱秀娟所有，因购该房产、车位而发生的未还清债务及房产的银行贷款由被告邱秀娟负责偿还。2014年4月9日，案涉房屋登记到被告邱秀娟名下，被告邱秀娟占有100%份额。2015年7月8日，案涉房屋登记到案外人冼金龙、黎茂芳名下。
本院认为:两被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应按约定履行合同项下权利义务。关于案涉房屋物业费用负担的问题，本院认为，对于案涉房屋2013年4月1日至2014年4月8日的物业服务费2932.96元及公摊水电费208.81元，虽然两被告在离婚协议中对案涉房屋的归属及购房债务、房屋贷款的偿还作出了约定，但本案所涉《前期物业管理服务协议》系两被告在夫妻关系存续期间所签订，而被告邱秀娟、成志伟亦未向本院提供证据证明已将案涉房屋权属的分割结果告知原告，且当时案涉房屋未登记到被告邱秀娟一人名下，故两被告仍应就案涉房屋2013年4月1日至2014年4月8日的物业费用向原告承担共同清偿责任。对于案涉房屋2014年4月9日至2015年7月7日的物业服务费，在此期间案涉房屋登记到被告邱秀娟一人名下，相应物业服务费应由实际权属人被告邱秀娟承担。关于案涉车位的物业费用负担的问题，本院认为两被告在离婚协议中对案涉车位的归属作出了约定，而原告并未就案涉车位与两被告签订物业管理服务协议，故案涉车位的物业服务费应由实际权属人邱秀娟承担。
关于两被告是否应支付逾期交纳物业服务费的违约金。根据本案查明的事实，案涉房屋所在楼层的公用过道确实存在瓷砖空鼓、脱落的现象，虽原告曾张贴告示提示业主注意安全，但根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告对房屋共用部分、共用设备设施负有维护、修缮的义务，上述现象长期存在并未及时处理解决，原告亦存在违约行为，考虑到双方的违约行为，本院对原告要求两被告支付违约金的主张不予支持。
被告邱秀娟主张佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司曾赠送一年的物业管理费，本院认为，佛山市南海区穆天子房地产投资有限公司在销售房屋过程中向被告赠送物业费的行为属于房屋买卖过程中的附赠行为，与本案不属同一法律关系，本院不予处理，被告可通过其他途径另行解决。被告成志伟经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邱秀娟、成志伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年4月1日至2014年4月8日的物业服务费2932.96元、公摊水电费208.81元给原告广州万宁物业管理有限公司；
二、被告邱秀娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月9日至2015年7月7日的物业服务费4418.54元、公摊水电费233.45元给原告广州万宁物业管理有限公司；
三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取43.25元（原告已预交），由被告邱秀娟负担并应于给付上述款项同期迳付原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员
代理审判员 黄 炫
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 林露珠