重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初11636号原告：彭维容，女，1968年9月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：蒋云川，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。被告：罗鑫月（曾用名罗小玉），女，1972年5月11日出生，汉族，无固定职业，住四川省遂宁市。委托诉讼代理人：罗松（罗鑫月之子），男，住四川四川省遂宁市。被告：彭维智，男，1963年3月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告彭维容与被告罗鑫月、彭维智确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭维容及其委托代理�蒋云川，被告彭维智，被告罗鑫月及其委托诉讼代理人罗松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。彭维容向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告罗鑫月与被告彭维智于2003年6月8日签订的农村宅基地房屋买卖“协议书”无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：罗鑫月与彭维智于2003年6月8日签订“协议书”，案涉“协议书”系房屋买卖合同，该合同约定的房屋原位于巴县，现位于重庆市沙坪坝区，但该案涉房屋系农村宅基地房屋，且案涉房屋系原告父母遗留下来的遗产并非彭维智一人所有。二被告签订的案涉“协议书”违反了国家的法律强制性规定，且侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特起诉至法院。罗鑫月辩称，首先，原告诉称的其父母遗留的房屋并非案涉合同所约定的房屋，原告并非本案适格的主体；其次，二被告签订�案涉合同并未违反国家法律法规的强制性规定，也未侵犯他人的合法权益；第三，原告提起诉讼目的是因合同所涉房屋面临拆迁，属于滥用诉讼权利，原告请求违反诚实信用原则，且超过诉讼时效；最后，案涉合同签订于2003年，距本案已逾14年，原告在如此长时间内未提出异议，属于默认，且罗鑫月本人属于善意第三人。综上，案涉合同合法有效，请求驳回原告诉讼请求。彭维智辩称，原告陈述属实，认可原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：彭维仁、彭维容、彭维智系同胞兄弟姊妹关系，三人父母系彭光华、孙道均。位于重庆市沙坪坝区的房屋原属于彭光华、孙道均夫妻所有。彭光华于1988年去世，孙道均于2001年4月10日去世。2001年8月15日，重庆市沙坪坝区某镇某村村民委员会及重庆市沙坪坝区某镇某村出具证明，同意山东省齐河县村民闵海波、罗小玉（又名罗鑫月）、罗松、罗结安等四人前来重庆市沙坪坝区某镇杨家庙入户，但至今未实际办理户籍迁移手续。2003年6月8日彭维智与罗小玉签订《协议书》，该《协议书》载明：“经双方协商将甲方（彭维智）位于某镇凤凰村15社土木结构房两间偏房并地基一间出售给乙方（罗小玉）。乙方一次性付清房款壹仟壹佰捌拾元整，产权归乙方所有，本协议一式两份，经双方签字盖章生效。”上述《协议书》由重庆市沙坪坝区某镇某村村民委员会盖章。协议签订当日，罗鑫月向彭维智支付购房款1180元。另查明，罗鑫月与罗小玉系同一人。2014年4月10日，罗小玉身份信息因消除重复人口被四川省遂宁市公安局经济技术开发区分局富源路派出所注销。现罗鑫月户籍仍位于四川省遂宁市。2015年7月20日，本院立案受理了彭�容与彭维仁、彭维智法定继承纠纷一案，案件号码为（2016）渝0106民初10325号，审理中彭维容与彭维仁、彭维智达成调解协议，约定位于重庆市沙坪坝区的房屋由原告彭维容继承其中30平方米、由被告彭维智继承其中61平方米。审理中，原告称位于重庆市沙坪坝区的房屋与案涉合同中载明的“某镇凤凰村15社土木结构房”以及“某村某社*号房屋”系同一房屋，并举示了重庆市沙坪坝区某寺村民委员会出具的证明。被告坚称案涉合同载明的“某镇某村*社土木结构房”并非位于重庆市沙坪坝区的房屋，但认可该房屋与“某村某社*号房屋”系同一房屋。此外，被告认可其长期未在案涉房屋内居住，且其户籍仍位于四川省遂宁市。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《民事调解书》、《协议书》、《土地登记查询结果证明》、《土地权属来源证明》�《公证书》、《村委会证明》及被告提供的《收条》、《民事判决书》、《落户证明》、《注销户口证明》等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案争议焦点在于：一、原告是否系本案适格主体；二、罗鑫月是否具有案涉房屋所在集体经济组织的成员资格；三、农村宅基地房屋买卖是否有效的问题。针对本案的争议焦点，现评议如下：一、原告是否系本案适格主体。本院认为，原告是否系本案适格主体的主要焦点在于原告是否与本案有直接的利害关系，即系案涉房屋买卖房屋之权利人。首先，根据原告举示的相关证据证明，位于重庆市沙坪坝区的房屋原属于彭光华、孙道均夫妻所有，彭光华、孙道均去世后，经本院主持调解，彭维容与彭维仁、彭维智达成调解协议，约定位于重庆市沙坪坝区的房屋由原告彭维容继承其中30平方米、由被告彭维智继承其中61平方米。其次，原被告均认可位于“某镇土木结构房”与“某村某房屋”系同一房屋，双方争议的焦点在于上述房屋是否与重庆市沙坪坝区的房屋存在同一性。为证明上述三个地址具有同一性，原告举示的重庆市沙坪坝区威灵寺村民委员会出具的证明，被告虽辩称上述三个地址并无同一性，但并未举示相关证据予以证明，应当承担举证不能的责任，因此本院认为原告提供的证据足以证明上述三个地址具有同一性，本院予以认可。因此，本院认为原告彭维容继承取得了位于重庆市沙坪坝区的房屋30平方米即继承取得了案涉合同约定的“某镇凤凰村15社土木结构房”其中的30平方米，与本案存在直接利害关系，系本案适格的主体。二、罗鑫月是否具有案涉房屋所在集体经济组织的成员资格。本院认为，从农村集体经济组织自然共同体特征来说，农村集体经济组织成员资格的取得，应以该自然人是否在集体组织所在地生产、生活并依法登记常住户口为标准。本案中，虽然罗鑫月就入户问题已经取得案涉房屋所在地集体经济组织同意，但同时罗鑫月亦认可签订案涉房屋买卖合同后，其户口并未迁移到案涉房屋所在地，且并未居住在案涉房屋。因此本院认为，罗鑫月并未取得案涉房屋所在地集体经济组织的成员资格。三、关于农村宅基地房屋买卖合同是否有效的问题。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。本案中彭维智将案涉农村房�出售给了本集体组织以外的人，将导致房屋下的宅基地使用权一并转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”，本案中对案涉房屋的买卖行为，必将出卖与房屋相连接的宅基地使用权，实际上是对农民集体所有的土地的使用权用于了非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此彭维智与罗鑫月签订的案涉宅基地房屋买卖合同违反国家法律的强制性规定，案涉合同无效，且无效合同自始无效，并不适用诉讼时效以及善意取得的规定。综上所述，原告彭维容�出的案涉合同无效的主张于法有据，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：确认被告罗鑫月与被告彭维智于2003年6月8日签订的《协议书》无效。案件受理费80元，减半交纳40元，（原告已预交），由被告彭维智负担。被告负担之金额，限于本判决发生法律效力后五日内迳付原告彭维容。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提�副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  左庆凯二〇一七年九月十八日书记员  袁守琴