安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2569号
上诉人（原审被告）：李开化，男，1981年8月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市储远路市.
被上诉人（原审原告）：陈荣，男，1969年3月19日出生，汉族，住福建省福清市.
委托诉讼代理人：陈洁，陈荣的妻子。
委托诉讼代理人：胡保华，北京大成（合肥）律师事务所律师。
上诉人李开化因与被上诉人陈荣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李开化二审上诉请求：请求撤销原判，改判驳回陈荣的诉讼请求。事实和理由：一审法院没有进行留置送达等其他方式通知李开化，即公告送达，违反法律规定；2013年3月28日，李开化代表安徽丛丛客餐饮管理公司（以下简称丛丛客公司）与陈荣签订《商业用房租赁合同》，后李开化认为是公司需要用房，不同意与陈荣签订合同，于是在2013年4月1日由公司股东薛宏斌同陈荣又签订了一份租赁合同；案涉房屋是公司的股东与陈荣签订的，李开化只是公司的办事人员，不应当承担租赁合同义务；李开化在合同签订后，从未支付过租金，陈荣提交的银行流水是丛丛客公司支付的，证明是丛丛客公司租赁合同，租赁合同主体应当是丛丛客公司；案涉房屋的实际使用人是丛丛客公司，李开化已经不在公司工作，陈荣诉请交付案涉房屋无事实依据。
陈荣辩称：一、一审人民法院程序正义且合法，不存在程序错误。一审人民法院在一审诉讼材料以及法律文书送达完全合法，人民法院通过邮寄以及上门留置送达，到达李开化的住处后被告知房屋已被拆迁，后依照法律规定适用公告送达。通过法律对公告送达制度设置的目的可以看出，公告送达的目的是保障诉讼当事人的诉讼权利。一审法院于2016年4月13日立案受理后，李开化于2016年5月24日向一审法院提出管辖权异议，说明李开化对于被起诉是明知的，而且也收到了一审法院送达的诉讼材料；另外在一审民事判决书送达后，李开化也依法提起上诉。综上，纵观一审法院的全部送达程序，一审法院严格依照法律规定进行送达，保障了李开化的诉讼权。二、李开化是承租人，应当向陈荣支付拖欠的房屋租金。李开化与陈荣签订《商业用房租赁合同》，合同的当事人分别是李开化和陈荣，陈荣没有和其他人签订过租赁合同。本案案涉房屋交付给李开化后，至于李开化将房屋作何使用，根据合同相对性原则来说，李开化应当依照合同约定支付房租。另外从陈荣提交的陈荣与李开化的短信证据来看，该证据也可以证明案涉房屋是李开化在使用，且房屋租金也是李开化支付的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈荣向一审法院起诉请求：1、判令立即解除陈荣、李开化于2013年3月28日签订的商业房租赁合同；2、判令李开化立即返还陈荣位于合肥市××××房屋及附属设施、设备；3、判令李开化立即向陈荣支付房屋租赁费216700元，并计算至返还房屋为止；4、判令李开化自2016年元月1日起至租赁费用实际付清为止，按照每日1000元向陈荣支付违约金，至起诉时违约金为120000元。
一审法院认定事实：陈荣是安徽省合肥市长江东路（长淮旅社改建工程）101-3号（房地权证：合蜀字第××号）房屋的产权人。2013年3月28日，陈荣（甲方）与李开化（乙方）签订一份《商业用房租赁合同》，约定陈荣将位于合肥市瑶海区长江东路（长淮旅社改建工程）商业用房屋出租给李开化经营使用。第二条租赁使用期限约定：租赁期限为5年，甲方自2013年4月1日起将租赁房屋交付给乙方使用，至2018年3月31日收回。甲方向乙方提供免费装潢期1个月（2013年4月1日起至2013年4月30日）；第三条租赁费用及支付约定：1、租赁费用第1、2、3年为人民币65万元，每季度为162500元，第4年每年费用为715000元，每季度为178750元，第5年租金总金额为人民币851500元，每季度为212875元。2、费用每3个月支付一次，先支付后使用。乙方须在合同签订之日起壹个工作日内向甲方缴清首期费用，以后每期费用应在每个费用支付周期开始计算日前一个月向甲方支付；第四条履约保证金约定：乙方首次租赁使用时，须向甲方一次性交纳履约保证金50000元，与首期费用一并支付。《商业用房租赁合同》终止且乙方并未违反合同约定后，该履约保证金将会无息退还给乙方。如若乙方违反合同约定造成履约困难，甲方有权不予返还乙方履约保证金，并享有向乙方追讨相关损失的权利；第五条租赁房产的交付和回收约定：1、甲方于本合同签订生效后一日内将房屋按现状及“房屋附属设施、设备清单”交付给乙方，经双方交验签字盖章后视为交付完成；第六条约定:乙方保证按照合同约定按时缴纳租金与物业管理费等相关费用；第十条3.1、3.8约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：未按约定期限支付租赁费用达20日的，未按照合同第六条履行责任和义务；第十二条违约责任约定：乙方未按照约定支付费用的，除仍应及时如数补交费用外，每逾期一天，应按照1000元向甲方支付违约金。合同签订后，陈荣于2013年4月1日将房屋交付李开化。李开化租赁该房屋后，扣除装潢期一个月，自2013年5月1日至2016年4月30日止，除按照合同约定标准支付租金外，尚欠陈荣租金216700元未付，拖欠租金达3个月以上。
一审法院认为：陈荣与李开化签订的《商业用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。陈荣要求解除与李开化签订的《商业用房租赁合同》的请求，予以支持。依据双方签订的《商业用房租赁合同》第十条约定，李开化未按约定期限支付租赁费用达20日的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。庭审查明，李开化拖欠租赁费至陈荣起诉时已达3月以上，故陈荣的该项请求，符合合同约定，有事实依据。
陈荣要求李开化给付租赁费216700元的请求，其当庭提供了《商业用房租赁合同》、银行转账明细表，证明了其已将房屋交付李开化及李开化付款的具体时间、数额。事实清楚，证据充分，予以支持。
对陈荣要求李开化自2016年5月1日起，按照第四年租金标准计算至房屋返还之日的租金请求，也予以支持。在合同解除后，李开化向陈荣交接房屋前，应视为李开化继续租赁陈荣房屋，现已到第四年租期，故应按双方约定的每季度178750元租金标准计算。
对陈荣要求李开化承担违约金的请求，依法应予核减。虽然合同中约定违约金计算标准为李开化每逾期一天交付房租，应按照1000元向陈荣支付违约金，但该标准显然超出法律规定的标准。依法核减至月利率2%标准予以支持，超过部分不予支持。李开化经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈荣与李开化之间签订的《商业用房租赁合同》，李开化于本判决生效后十日内将租赁房屋（含原附属设施）返还陈荣；二、李开化给付陈荣租金216700元，并自2016年5月1日起至付清之日止，按照月利率2%标准计算违约金；三、李开化自2016年5月1日起至交付房屋之日，按照每季度178750元标准支付陈荣租金；四、驳回陈荣的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6350元，公告费800元，合计7150元，由李开化负担。
二审中，李开化提交工商局查询的丛丛客住所（经营场所）登记表两份，证明目的：李开化代表公司与中介公司在2013年3月28日签订了一份房屋租赁合同，而后履行的是2013年4月1日丛丛客公司的股东薛宏斌和李开化与中介公司签订的一份，李开化是公司的经办人，且认为第一份合同没有效力，以第二份合同为准。陈荣质证意见：对整个档案信息没有异议，但是丛丛客住所（经营场所）登记表与本案没有关联，门面房租赁合同出租方抬头、落款都不是陈荣本人签名，另外对于该份证据证明目的也有异议，双方签订与履行的均是2013年3月28日李开化与陈荣签订的商业用房租赁合同，而不是李开化举证的门面房租赁合同，案涉房屋的承租人是李开化，至于其租赁房屋后作为何种目的使用，与李开化支付房租没有任何关系。
陈荣提交如下证据：李开化139××××11733）与陈洁（陈荣妻子）短信记录一组，证明目的：短信记录中李开化对于陈洁要求支付拖欠房租的事实予以认可，并且也承认案涉房屋是与他承租的；在2015年5月21日聊天记录中李开化表示房租不会拖欠，后又称资金周转不开，无法按时支付房租。李开化质证意见139××××11733这个号码是以其本人身份证办理的，但自其2013年离开公司后就不归其使用了，接下来是谁使用这个号码我也不太清楚。
针对当事人二审期间提交的证据所涉及争议的事实，本院认定如下：李开化主张案涉房屋实际履行合同系2013年4月1日由出租方陈荣，承租方李开化、薛宏斌签订的《门面房租赁合同》，然就该事实仅提供一份租赁合同复印件，未有原件予以核实，陈荣亦予以否认，该证据不足以证明李开化主张的事实，本院不予确认。关于陈荣方提供的短信记录问题，在记录中显示2015年4月21日至2016年3月期间，陈洁多次139××××11733号码发送短信催要要求支付房租，该号码回复认可房租事项及要求延期等内容。李开化认139××××11733号码系由其身份证登记，但主张2013年后就不再使用，然在本案审理过程中李开化仍以登记该号码作为本人号码，对此李开化称后又自“蔡先生”处取回号码继续使用。基于以上号码系李开化实名登记，目前仍在继续使用的事实，李开化主张2013年之后由他人使用的事实缺乏证据证实，本院不予采纳，对于陈荣方以该证据主张的事实予以确认。
对于一审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，关于原审审理程序问题，经审查，原审法院采用公告方式送达前，曾向李开化身份证住址邮寄送达法律文书然被退回，后原审法院工作人员直接前往该住址送达时发现该住址已被拆迁，该事实由派出所工作人员出示证明为证。原审法院在无法通过邮寄送达、直接送达的情况下采取公告方式进行送达，符合法律规定。李开化关于原审审理程序错误理由不能成立，本院不予支持。
关于案涉租赁合同的合同相对人如何认定、李开化应否承担承租人的法律责任问题。从查明的事实来看，陈荣与李开化于2013年3月28日订立的《商业用房租赁合同》中明确约定承租方系李开化，该合同经双方签字后已发生法律效力，对于双方当事人均具有法律拘束力。李开化上诉主张其非合同主体与查明事实不符，本院不予采纳。李开化称案涉房屋实际使用人系丛丛客公司，本院认为，李开化签订租赁合同后对案涉商铺系自行使用或者交由他人使用，并不影响本案租赁合同的法律关系主体认定，李开化据此否认其为案涉商铺承租人并拒绝承担法律责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，李开化的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4657.75元，由李开化负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年七月五日
书记员 俞文静
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。