重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武法民初字第00728号
原告重庆市荣融房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路77号2单元4-1，组织机构代码68148258-5。
法定代表人韩孝朝，该公司董事长。
委托代理人杨维岗，重庆静昇律师事务所律师。
被告徐明强，男，1964年出生，汉族，教师。
被告江小蓉，女，1970年出生，汉族，城镇居民。
原告重庆市荣融房地产开发有限公司（以下简称荣融房地产公司）与徐明强、江小蓉商品房买卖合同纠纷一案，原告荣融房地产公司于2014年4月10日向本院提起诉讼，本院于2014年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员熊强担任审判长，与审判员李林妍、人民陪审员陈明弟组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭审理了本案。原告荣融房地产公司的委托代理人杨维岗，被告徐明强、江小蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告荣融房地产公司诉称：2012年10月29日，原告与二被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定二被告共同向原告购买位于重庆市巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号的房屋，成交总额为426949元。二被告已支付首付款128949元，余款298000元以住房公积金按揭贷款支付。本商品房于2012年11月5日和2013年11月5日在重庆市武隆县国土资源和房屋管理局办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案和重庆市土地房屋预告登记、抵押登记。原告于2013年11月9日将本商品房交付给二被告。但二被告于2013年12月4日到银行和住房公积金管理中心撤回了住房公积金抵押贷款和相关资料。原告得知后，多次电话及书面催告两被告补齐余款或者重新申请住房公积金抵押贷款，二被告均予拒绝。原告依照《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款、第十条及《补充协议》第四条的约定及合同法的规定，诉至法院，请求：1、判决解除原告与二被告于2012年10月29日签订的关于重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令二被告腾空搬离重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号房屋并将该房屋返还给原告；3、判令二被告配合原告办理重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案和重庆市土地房屋预告登记、抵押登记的注销手续；4、判令二被告向原告支付违约金8940元；5、诉讼费由二被告承担。
被告徐明强、江小蓉辩称：二被告于2012年10月29日与原告荣融房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二被告购买原告位于武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号的房屋一套，以及原告办理备案登记、预告登记及抵押登记的事实属实。但二被告于2013年11月9日接到原告通知前去接房时发现讼争房屋存在厨房与饭厅之间大梁断裂、卫生间与厨房未按规定分别设置水管以及电梯设置不符合建筑法规规定等情形，此外原告未向被告出示消防、人防和绿化验收合格证等，故向原告提出整改要求。由于原告荣融房地产公司一直未对房屋质量问题进行整改，经主管部门、政府等多次协商未果，被告经原告同意后暂时撤回住房公积金贷款的申请，待原告整改后支付余款。双方签订的合同并未约定二被告贷款的期限，故被告不存在违约行为，不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告荣融房地产公司与被告徐明强、江小蓉于2012年10月29日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX。……第五条、付款方式及期限。……（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额426949.00元整。（1）首付款￥86949.00大写（捌万陆仟玖佰肆拾玖元整）。（2）余款￥340000.00大写（叁拾肆万元整）由银行提供按揭贷款。（三）办理按揭贷款违约责任的约定。……2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。……第七条、交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，甲方应当在2013年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……第十条、乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之三向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，……”同时，该合同附件五为《合同补充协议》，原告荣融房地产公司与被告徐明强、江小蓉均在该补充协议上签字或盖印进行了确认，该协议约定：“……四、乙方在签订本合同后的5个自然日内必须办理完善银行按揭贷款手续；乙方选择办理住房公积金按揭贷款的，应在甲方书面通知（包括电话通知）之日起7个工作日内，完善公积金手续。若因乙方原因导致银行拒绝批准按揭贷款或公积金贷款或批准贷款额度不足本合同双方约定的贷款额度、、或乙方提供按揭个人资料不全或不真实、或乙方有不良贷款信用记录、或未按约定期限支付代收费用等乙方原因造成无法按约定时间办妥全部银行按揭贷款审批手续或公积金审批手续，视为乙方逾期付款，乙方应承担逾期付款的违约责任（具体按本合同第十条执行）。……”
合同签订后，被告徐明强、江小蓉于2012年10月30日按照合同约定向原告交纳了购房首付款86949元，并就剩余房款340000元向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请住房公积金贷款，同时向该中心提交了相关资料。2013年6月28日，原告荣融房地产公司向原告徐明强、江小蓉发出书面通知，告知原告：“……由于你方办理公积金按揭贷款过程中一直不去完善相关手续，而公积金贷款的相关政策又出现变动，致使你方只能获得298000元贷款，少于《商品房买卖合同》第五条第（三）条规定，你方应将该部分差价以现金方式支付与我公司指定账户。……现特书面通知你方，请于在接到该通知7个自然日内到我公司完善相关手续，如你方未在规定时间内与我公司完善相关手续，我公司将按照合同规定有权单方面解除合同，并将房屋另行销售。”被告接到该通知后，向原告支付了购房款42000元，对剩余房款298000元继续向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请住房公积金贷款。
2013年11月5日，讼争房屋在国土房管部门办理了土地房屋预告登记，在预告登记证明中记载：“该房屋于2013年11月4日至2030年11月4日抵押（按揭）给中国建设银行股份有限公司武隆支行，抵押（按揭）贷款金额298000元。”2013年11月9日，原告荣融房地产公司通知被告接房，同日被告向原告提交了委托原告办理房产证的相关资料，但在验房后以讼争房屋存在大梁断裂等质量问题和原告未出示相关验收证明文件等为由未办理接房手续，并要求原告荣融房地产公司对房屋质量问题进行整改。2013年12月1日，被告徐明强与原告荣融房地产公司办理了房屋交接手续，之后，被告继续以房屋质量问题等向原告提出整改要求。2013年12月4日，被告徐明强向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请退回了公积金贷款申请。2014年3月5日，原告荣融房地产公司向被告徐明强、江小蓉发出告知函，内容为：“……我司向银行确认你方贷款审批通过并已经办理好房屋抵押登记后将房屋交付于你方使用，但春节后我司工作人员接到银行电话告知，你方已放弃贷款申请，了解之后才知你方已从银行撤回按揭申请及相关资料，致使按揭贷款手续终止。经我司工作人员电话催促你方前来公司补齐剩余房款，并多次协商无果，现特书面通知你方请在接到该告知函7个自然日内到我司来完善相关补款手续，或在公积金贷款系统清零前办理好相关贷款手续，否则我司将严格按照相关法律程序来维护公司的利益。……”2014年3月7日，被告徐明强、江小蓉向原告荣融房地产公司发出整改告知函，内容为：“……现特书面通知贵公司，请做好以下整改：1、根据《全国民用建筑工程技术措施》2009版表9.2.2之规定再完善两台电梯。2、根据《住宅建筑规范》（GB50368-2005）第385号8.2.7之规定，将住宅厨房与卫生间排水立管分别设置。3、根据整改方案和检测报告，对裂缝和断裂及时处理。4、完善消防等证照。请在接到该告知函7个自然日内完善相关事项。否则，贵司将承担由此带来的一切法律责任和因此按揭款不能按时发放之责任，同时承担相关的经济责任。……”后因双方就相关争议未能达成一致意见，原告荣融房地产公司于2014年4月10日诉至本院，请求：1、判决解除原告与二被告于2012年10月29日签订的关于重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号房屋的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令二被告腾空搬离重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号房屋并将该房屋返还给原告；3、判令二被告配合原告办理重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案和重庆市土地房屋预告登记、抵押登记的注销手续；4、判令二被告向原告支付违约金8940元；5、诉讼费由二被告承担。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告荣融房地产公司提交的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、承诺书、委托书、具结保证书、告知函、申通快递详情单、重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心出具的证明、销售不动产统一发票存根联，被告徐明强、张小蓉提交的物业移交确认单、接房交接清单、照片、《关于要求徐明强、江小蓉补交房款的通知》、重庆市建设工程竣工验收意见书、重庆市新建商品房屋使用说明书、重庆市新建商品房屋质量保证书、重庆市建设工程质量检验测试中心出具的检测报告、《世纪五龙城龙溪柳岸20号楼工程梁裂缝修复整改专项方案》、会议记录、会议纪要、整改告知函等证据在案为凭，以上证据经庭审质证、认证，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。
本院认为，原告荣融房地产公司与被告徐明强、江小蓉于2012年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，亦未违反法律、法规之强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。按照合同约定，被告徐明强、江小蓉在合同签订的次日已向原告支付了首付款86949元，且就剩余房款向重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心申请了住房公积金按揭贷款。2013年6月原告通知被告因住房公积金贷款的政策变动需补交房款，被告徐明强、江小蓉又向原告补交了规定的购房款42000元。2013年12月1日，原告荣融房地产公司向被告徐明强、江小蓉交付了讼争房屋。这些事实足以证明原被告均在按照合同约定履行各自的义务。被告在验房接房时发现原告交付的房屋存在梁体裂缝等严重质量问题，且讼争房屋的建筑设计违反了建筑法规的相关规定，因与原告就房屋整改修复问题多次协商无果后，被告遂撤回了公积金贷款申请。原告荣融房地产公司主张因被告徐明强、江小蓉撤回住房公积金贷款申请并经催告后未支付剩余房款，原告享有合同约定的解除权。原被告在合同中明确约定了原告交付房屋的时间为2013年9月30日，同时在《合同补充协议》中对被告办理完善住房公积金按揭贷款手续的期限约定为原告书面通知之日起7个工作日内，也即，被告申请住房公积金贷款并完善相关手续的履行期限应当早于原告交付房屋的履行期限。被告在接房后撤回了住房公积金贷款申请，依照《合同补充协议》第四条的约定，应当视为被告逾期付款。但被告徐明强、江小蓉抗辩称并非拒绝付款，而是因原告荣融房地产公司交付的房屋存在严重质量问题，原告在整改修复使讼争房屋达到约定交付条件之后被告即支付房屋余款。本院认为，二被告依照约定申请住房公积金贷款并完善相关手续，而在住房公积金贷款审批期间，原告虽履行了交房义务，但原告交付的房屋存在明显的质量缺陷，影响了被告对房屋的正常居住和使用，原告应当负有整改修复的义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……”。审理已查明，二被告在接房后多次向原告方提出整改修复房屋的要求，并与原告数次协商未能达成一致意见。在此情形下二被告撤回住房公积金贷款申请，并要求原告履行整改修复义务后再支付剩余房款。该行为虽导致原告暂不能按照合同约定取得剩余房款，符合合同约定逾期付款的情形，但结合审理查明的事实，在合同实际履行过程中，被告依约定积极履行付款义务，并无拒绝履行义务情形。被告经多次催告原告质量整改未果的情形下，认为原告后续不能履行该义务，其撤回贷款申请的行为应认定是被告以暂缓支付剩余房价款的方式中止履行，属于依法行使自己合理的抗辩权，故不应认定为违约行为。故原告以被告徐明强、江小蓉违反合同约定逾期付款为由主张自己享有约定解除权的理由依法不能成立，本院不予支持。同时，对于原告荣融房地产公司认为被告徐明强、江小蓉撤回住房公积金贷款的行为构成根本违约，致使原告方签订合同目的不能实现，原告享有法定解除权的诉讼主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告行使法定解除权，必须符合法律规定的情形。如前所述，被告徐明强、江小蓉在公积金贷款审批期间撤回贷款申请，是在原告交付的房屋存在明显的质量缺陷，且双方就房屋质量整改修复不能达成一致意见的情形下，以暂缓支付剩余房款作为对原告瑕疵履行行为的抗辩。故原告荣融房地产公司将被告徐明强、江小蓉的这一行为视为被告表明自己不履行主要债务显然与客观事实不符。虽被告徐明强、江小蓉在原告方通知后仍未支付剩余房款，但被告已向原告书面告知了其暂缓支付剩余房款的理由，原告在将讼争房屋整改修复达到合同约定或法律规定的交付条件后，则被告暂缓支付剩余房款的合理理由消失，双方继续履行各自的合同义务即不存在法律上的障碍，被告徐明强、江小蓉仍可重新申请住房公积金贷款或选择向银行申请贷款、以现金支付等方式履行剩余房款的支付义务。因此被告暂缓支付剩余房款的行为并不足以导致双方合同目的不能实现，原告主张被告徐明强、江小蓉撤回住房公积金贷款申请的行为构成根本违约，致使原告不能实现合同目的的理由不能成立，本院不予采信。
综上，原告荣融房地产公司主张被告徐明强、江小蓉迟延履行付款义务已构成根本违约，原告依照合同约定和法律规定享有合同解除权的理由依法不能成立，故原告主张解除双方于2012年10月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》，以及解除合同后由二被告腾空搬离重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX房屋并将该房屋返还给原告、配合原告办理重庆市武隆县巷口镇芙蓉东路1号龙溪柳岸20幢XX-
XX房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案和重庆市土地房屋预告登记、抵押登记的注销手续的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张由被告支付其违约金8940元，因原告对被告存在违约行为的事实以及该违约金的计算标准均未举示相应的证据予以证明，对原告主张由被告支付其违约金8940元的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告重庆市荣融房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费7838元（原告已预交），由原告重庆市荣融房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 熊 强
审 判 员 李林妍
人民陪审员 陈明弟
二〇一四年九月十七日
书记 员代 愉 华