黑龙江省伊春市伊春区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）伊民初字第708号
原告（反诉被告）孟宪鹏，男，1981年3月26日出生，汉族，现住伊春区向阳街林城委**组。
委托代理人葛立民，系伊春市伊春区法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）赵春华，女，1955�8月13日出生，汉族，现住伊春区向阳街永兴委*组。
委托代理人卜立新，系黑龙江林都律师事务所律师。
原告孟宪鹏诉被告赵春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理。被告赵春华于2014年11月5日提起反诉，本院予以受理，合并审理。本院依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理，原告孟宪鹏及委托代理人葛立民、被告赵春华的委托代理人卜立新均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年我与被告签订了一份门市房租赁协议，约定被告继续租用我座落在伊春区卫星小区3号楼南数第21、22号门市。租期三年，租金每年81000元。2014年3月我要出卖该房，问被告是否购买，被告称不买。我通过伊春日报、林城晚报刊登卖房启示。2014年4月末有人要买此房，但是要提前交房。2014年5月2日我与被告协商提前�止租赁合同，被告同意提前终止合同，倒出房屋。2014年5月4日我便与他人签订卖房协议，后被告反悔要用到2015年11月8日。现买房人要我交房，被告不倒房。无奈，我请求法院判决被告履行承诺倒出租赁房屋，并承担本案诉讼费用。
被告辩称，我不同意解除双方之间的房屋租赁合同，要求原告继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。我在1999年11月8日就开始承租原告的房屋，开始只租赁21号门市房，从2003年开始租赁21号和22号门市房，至今已经15年，最后一个合同是在2010年11月2日签订的，合同明确约定年租金为70000元，租赁期间从2012年11月8日—2015年11月8日止，现在租赁合同没有到期，我也没有同意提前解除合同，因此我不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。
反诉原告诉称，我在1999年11月8日就开始承租反诉被告的房屋，开始只是租赁21号门市房，从2003年开始租赁21号和22号门市房。1999年11月8日—2006年11月8日的租金都是按合同约定缴纳的。自从2006年8月17日起，反诉被告就开始在我处借款，有时候收取一些租金或者在我的商店购买山特产品不给钱，而是打欠条。从2006年8月17日起至2014年2月18日止共在我处借款、收取租金或者购买山特产品欠款共计862590.00元。而从2006年11月8日—2015年11月8日的租金是696000.00元，加上2004年11月8日—2005年11月7日这一年的租金中的780.60元，是696780.60元（该780元是从2004年反诉被告从2004年11月8日至2005年11月7日这一年应收取的租金中留给我6000元，用来让我代替其缴纳2004年供热费后剩余的钱）。相同数额的欠款与租金抵消后，反诉被告尚欠我165809.40元。且从2004年开始，我共替反诉被告缴纳了11年的供热费60144.36元减去反诉被告已经给付的2004年的供热费5219.40元尚欠54924.96元反诉被告没有给付；还有在2012年7月4日本案的房屋地下室上水，反诉被告找修理人员修理的地下室防水从我处借走10000元交纳修理费，并承诺在房屋租金里扣除，但至今未扣除。以上三笔费用共计230734.36元，请求法院判决反诉被告偿还并承担本案所有费用。
反诉被告辩称，2006年11月8日之前的租金都是按照合同约定缴纳的，之后被告只缴纳了13.5万元。截止到2014年11月8日已经拖欠491000元，至今未缴纳。反诉人的反诉没有法律依据，本案是房屋租赁合同纠纷，而反诉人反诉的是借款合同和买卖合同纠纷，依法不应当合并审理。2004年之前的取暖费是原告缴纳的，之后的取暖费用由反诉人承担交付，修下水的10000元已经打条，属于重复计算，并且不是10000元。综上所述，请依法驳回反诉人的反诉请求。
原告为证明其所主张的事实，向法庭提供的证据材料有：
证据一、房屋所有权证一份（复印件）。证明房屋所有权是原告孟宪鹏。
被告对该证据无异议。
证据二、租赁协议三份（2006年、2009年、2010年的三份协议复印件）。证明被告租赁房屋只缴纳了13.5万元租赁，其余的租金至今未给付。
被告对三份合同无异议。但认为这三份合同不能证明被告拖欠原告房租，因为原告拖欠被告欠款，被告有权要求相同数额欠款与相同数额租金进行抵消，所以不拖欠租金。
证据三、2014年4月11日的林城晚报一份。证明原告要卖房，通过报纸刊登启示，被告明确表示不买。
被告对该证据有异议。认为不能作为证据使用，也不能证明被告是否同意买房和倒房。
被告向法庭提供的证据材料有：
证据一、九份合同书（与原件核对无异议复印件）。证明被告从1999年开始租赁�告的房屋，最后一份合同的到期日是2015年11月8日，并证明自从2006年11月8日至2015年11月8日止合同中的房屋租金共696，000.00元。
原告对协议无异议。认为1至6份合同已经履行完毕，7至9份合同被告只缴纳了13.5万元租金，剩余租金拖欠至今未付。
证据二、原告给被告打的房屋租金收条和欠条共计35份（复印件），证明共计金额为1018590.00元。
原告对欠条本身无异议。对证明问题有异议，1、这其中2004到2006年的租金应当扣除。2、欠条是欠的货款属于买卖合同应该另行算账，与本案无关。3、2007年借条两份已经超过了法律规定的诉讼时效，2013年的借条，还没有到期，没有侵权，不应当主张权利。原告未同意抵消租金，应该另行算账。
证据三、供热费票据13张（复印件）。证明自从2004年开始到2014年为止，被告共替原告缴纳供热费6，0144.36元。
原告对票据本身无异议。对证明内容有异议，2005年之前的取暖费由原告缴纳，2006年合同约定所有费用由被告承担，计算的6，0144.36元属于重复计算。
证据四、赵春华说明一份（手写）。证明2012年修地下防水的时候由原告拿走10000元。
原告对该证据有异议，与事实不符。修地下水是拿了2万元，并且出条。
根据本院所确认的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2009年6月11日原告孟宪鹏将位于卫星小区三号楼第21、22户门市房租赁给乙方（赵春华），年租金81000元，租期由2009年11月8日起至2012年11月8日止。2010年11月12日原、被告又签订门市房租赁协议，协议约定：“甲方（原告）将卫星小区三号楼第21、22户门市房租赁给乙方（被告），年租金70000元，租期从2012年11月8日起至2015年11月8日止”。现原告以与被告口头协商，被告同意终止合同及被告拖欠租金为由，诉至法院，请求法院判决双方解除租赁协议。
本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁协议，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动时，不影响租赁合同的效力”及最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第119条二款规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定。原告以“已与他人协商将该房屋出售，要求终止合同，倒出房屋的辩解理由，本院不予采纳。该房屋所有权是否转移并不影响合同效力，应继续履行。在开庭审理中，原告未有提供能够证实其与被告协商同意终止合同的相关证据，对此被告亦不认可。�此，对原告所述在2014年5月2日与被告曾协议提前终止合同的辩解理由，本院不予采信。故原告要求终止合同，倒出租赁房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告拖欠被告借款，代替交纳供热费及其他费用，属另一法律关系，应另行主张权利。因此，就本案被告反诉原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
一、驳回原告孟宪鹏的诉讼请求；
二、驳回反诉原告赵春华的反诉请求。
案件受理费50.00元，由原告孟宪鹏承担；反诉案件受理费2381.00元由反诉原告赵春华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 巩小龙
代理审判员 李业成
代理审判员 陈玉贤
二〇一四年十二月九日
书 记 员 张明姝