江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第3776号
原告施桂芳（反诉被告）。
委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山安绅酒店管理有限公司，住所地昆山开发区前进路南侧，组织机构代码77469529-9。
法定代表人蒋黎，该公司执行董事。
被告（反诉第三人）昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地昆山市中山路83-85号，组织机构代码73332925-X。
法定代表人嵇炯润，该公司董事长。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师（代理上述两被告）。
本院于2013年9月5日立案受理了原告施桂芳与被告昆山安绅酒店管理有限公司（以下简称安绅酒店）、昆山市捷利房地产开发有限公司（以下简称捷利房产）房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员吕彬独任审判，庭审中被告安绅酒店、捷利房产提起反诉，本院依法合并审理，于2013年11月1日第一次公开开庭审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2014年3月12日第二次公开开庭审理。原告委托代理人冯雨及两被告委托代理人吴景贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施桂芳诉称：2006年11月12日，原告与两被告签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号的捷利商务大厦-
捷利.腾龙阁XXX室租赁给被告安绅酒店，租期10年，自2006年11月11日起至2016年11月10日止，被告安绅酒店每三月向原告支付固定收益7380元，被告捷利房产承诺对被告安绅酒店的付款责任承担保证责任。之后原被告将租金调整为被告安绅酒店每三月向原告支付固定收益8058元。自2011年1月起被告安绅酒店开始拖欠支付租金，经原告多次催讨，被告安绅酒店再三要求降低租金标准，否则拒绝支付租金。至原告起诉之日被告安绅酒店仍未支付到期租金及滞纳金，被告安绅酒店违反合同约定应承担违约责任，同时被告捷利房产亦未履行其保证人义务。现原告诉至法院，请求法院判令：1、判令被告安绅酒店立即向原告支付租金75208元（自2011年9月1日起至2013年12月31日止，每三月8058元）和逾期支付租金的滞纳金；2、被告捷利房产对被告安绅酒店的上述付款义务承担连带担保责任；3、两被告承担本案诉讼费。
被告安绅酒店辩称：1、被告安绅酒店的租金已经支付至2011年9月份，同时被告安绅酒店和原告另行订立了补充协议，租金由原来的每三个月8058元调整至6300元；2、2012年1月1日以后的租金由于沈建章、谈燚等侵权导致被告安绅酒店承租的房屋无法持续经营，因此2012年1月1日以后的租金应当由侵权人承担；3、根据合同第八条第一项的约定，在被告安绅酒店欠付租金时，原告应当以书面方式按照合同约定的地址进行通知，在被告接到通知后的五个工作日后，方能计算滞纳金，根据合同的约定，约定的滞纳金明显过高，应当予以调整；4、由于沈建章的侵权导致被告安绅酒店无法经营，要求解除合同。
被告捷利房产辩称：1、由于被告安绅酒店和原告另行订立了补充协议，并未征得被告捷利房产的书面同意，因此被告捷利房产的担保责任已经免除；2、即便是被告捷利房产需要承担担保责任，但是，在被告安绅酒店欠付租金时，原告并没有在合同约定和法律规定的时间内要求被告捷利房产承担担保责任，因此被告捷利房产的担保责任已经免除；3、根据合同约定，被告捷利房产仅仅对租赁收益承担担保责任，对违约金或者滞纳金以及实现在债权的费用等不在担保范围之内。
反诉原告安绅酒店诉称：2006年，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，合同中约定反诉被告应当配合反诉原告的经营管理活动，不得干扰反诉原告的正常经营活动，但是反诉被告却伙同其他业主将物业用砖块堵塞，反诉被告已经违反合同义务，由于反诉被告的行为已经违反合同第五条第一条第五项和合同第九条之约定，反诉原告认为已经无法履行合同，要求解除《租赁合同》并要求反诉被告承担违约责任。因此，要求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》及补充协议；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告施桂芳辩称：不同意解除合同，没有达到解除合同的约定和法定条件。
反诉第三人述称：对反诉原告诉求无意见。
经审理查明：2006年11月11日，原告施桂芳与被告安绅酒店签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利商务大厦--
捷利.腾龙阁XXX室租赁给被告安绅酒店，租期10年，自2006年11月11日起至2016年11月10日止，被告安绅酒店每三月向原告支付固定收益7380元，被告安绅酒店应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向原告支付扣除相关税费后的上期固定收益，被告捷利房产承诺对被告一的付款责任承担保证责任，原告应配合被告安绅酒店的经营管理活动，为被告安绅酒店提供一切正常经营活动所必需的条件；被告安绅酒店逾期向原告支付物业租赁收益的，原告有权要求被告安绅酒店实际履行，若被告安绅酒店在收到原告催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告可按被告安绅酒店逾期未付租赁收益款的千分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金；本合同中列明的地址为相关法律文书送达的法定地址，一旦送达该地址，即视为已送达，除非一方已书面通知上述地址变更的，原告地址为昆山市玉山镇珠江路XXX村X幢XXX室，被告安绅酒店地址为昆山市开发区前进东路1063号，传真电话为0512-5772****；本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，或因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已致使无法继续履行本合同的，则有权解除本合同。
另查明，《租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付被告安绅酒店使用，被告安绅酒店按照合同约定支付租金，后双方将租金调整为每三月8058元，2011年9月1日起调整为每三月6300元，2011年12月1日起被告安绅酒店停止支付原告租金。
又查明，2012年1月，昆山市开发区前进东路1063号腾龙阁酒店式公寓大门被煤渣砖块封堵，2012年1月9日被告与酒店承包人解除了承包经营合同，至今未能经营。
上述事实有原告提供的房屋租赁合同、房产证、银行对账单被告安绅酒店提供的公证书、承包经营合同书、补充协议、银行账单明细、承包解除协议及原被告在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原告与被告安绅酒店、被告捷利房产签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，三方均应恪守。
本案争议焦点一“租赁合同是否应当解除”。原告与被告安绅房产签订的《租赁合同》约定“本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，或因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”。在本案中，因被告安绅酒店拖欠租金导致部分业主闹事致使酒店被封堵无法经营、被告安绅酒店与承租人解除合同，现被告安绅酒店认为实际情形致其无法经营，要求依据合同约定行使解除权，本院予以支持。依据﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十六条规定“主张合同解除的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。”被告安绅酒店于庭审时提出要求解除租赁合同的反诉，租赁合同应视为于该日（2013年11月1日）解除，被告安绅酒店应当支付原告结欠的相应租金。至于被告安绅酒店解除合同给原告造成的损失，原告可另行向其主张权利。
争议焦点二“被告安绅酒店是否结欠原告自2011年9月1日起至2013年12月31日的租金及被告安绅酒店是否需要承担逾期付款滞纳金”。2011年12月1日起，被告安绅酒店停止支付原告租金，2012年1月，被告安绅酒店承租的腾龙阁酒店式公寓大门被煤渣砖块封堵，2012年1月9日被告安绅酒店与酒店承包人解除了承包经营合同，不再经营，但被告安绅酒店无法证明酒店被封堵、无法经营是可归责与原告的原因，所以被告应当承担2011年12月1日至合同解除之日（2013年11月1日）的房屋租金。
原告认为由于被告逾期支付租金，按租赁合同第八条之规定其应当承担滞纳金。原告并未提供证据证实其按照合同约定向被告催交租金，原告于2013年9月5日向本院递交本案诉状，所以被告结欠的2011年12月1日至合同解除之日（2013年11月1日）的应付租金48300元（2100元／每月＊23月）的滞纳金应自2013年9月5日起计算。关于滞纳金计算标准，本案中当事人约定的逾期付款滞纳金实际为逾期付款的违约金，但逾期付款滞纳金日千分二的计算标准明显过高，本院依法调整为银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。
争议焦点三“被告捷利房产对被告安绅酒店的付款责任是否应当承担连带保证责任”。《租赁合同》对被告捷利房产的有关付款义务担保作如下约定“为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人”，另，《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中，原告及二被告对保证方式未能明确约定，故其应当承担连带保证责任，另，该约定明确被告捷利房产的担保仅限于物业租赁收益即租金及物业管理费，对前述两项费用以外的费用其不应承担连带保证责任。另，被告捷利房产认为原告在担保期间未能向其主张权利，故其不应承担担保责任。本院认为，被告捷利房产作为保证人应某对整个债务的全部进行保证，故而保证期限亦应从整个债务到期后计算。现原告在部分租金到期后向被告安绅酒店主张权利，作为保证人被告捷利房产应当对被告安绅酒店结欠的到期租金承担连带清偿责任。被告捷利房产认为原告施桂芳与被告安绅酒店另签订补充协议，未征得其同意，因此其担保责任解除，本院认为原告施桂芳与被告安绅酒店所签补充协议是为了合同顺利履行而对租金进行重新商定，不属于对租赁主合同的变更，而且补充协议约定租金低于之前《租赁合同》所定租金，补充协议减轻了被告捷利房产的担保责任，被告捷利房产的担保责任依然存在。
据此，依照﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施桂芳租金48300元（自2011年12月1日起至2013年10月31日，按照每三月6300元计算）及相应期间的使用费（自2013年11月1日起至房屋实际交付之日止，按每三月租金6300元计算）。
二、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对被告昆山安绅酒店管理有限公司承担的第一项付款义务承担连带清偿责任。
三、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施桂芳逾期付款滞纳金（以2011年12月1日至房屋实际交付之日止的租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
四、解除反诉被告施桂芳与反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司于2006年11月11日签订的《租赁合同》。
（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
本诉案件受理费1786元，由两被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。
反诉案件受理费40元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审 判 长 吕 彬
人民陪审员 苏 燕
人民陪审员 王桂香
二〇一四年七月二十日
书 记 员 黄敏剑