河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第4770号
原告孙建群。
委托代理人谢政武，金博大律师事务所律师。
委托代理人乔芳芳，金博大律师事务所律师。
被告郑州东业冠达房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区。
法定代表人赵佩杰，董事长。
委托代理人祝永鹏，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。
委托代理人李红杰，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。
原告孙建群与被告郑州东业冠达房地产开发有限公司（以下简称冠达公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员刘冰泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢政武、乔芳芳，被告郑州东业冠达房地产开发有限公司委托代理人祝永鹏、李红杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月5日，在冠达公司冠达花园项目尚未取得商品房（预）销售许可证的情况下，被告冠达公司与原告孙建群签订了《冠达花园项目公寓预约保留协议书》。双方约定，根据原告预购买的房屋面积176.29㎡计算，原告向被告支付房屋总价款794782元的17.5%（金额139087元）作为预约保证金，剩余的首付款将于2012年6月30日冠达花园项目开盘前付清，被告同意并有义务为原告预约保留冠达花园项目公寓。原告孙建群已于2012年5月5日前履行完成了协议约定的支付义务，向被告冠达公司缴纳金额139087元，《冠达花园项目公寓预约保留协议书》约定的最后开盘日期2012年6月30日已逾期，冠达花园项目却迟迟未开盘。在原告等人的一再催促下，被告冠达公司于2012年12月21日向其出具承诺书一份，承诺2013年5月1日仍未达到签约条件，冠达公司赔偿孙建群等人所缴纳总金额两倍的违约金，在2013年5月10日前将本金及违约金无条件退还给购房者。至被告承诺日，冠达公司亦未履行合同约定的义务及所作的承诺，被告以其行为表示不愿履行合同义务，属根本违约。故诉至法院请求法院判令解除原告与被告之间签署的预约保留协议；判令被告返还原告支付的预约保留金139087元；判令被告向原告支付违约金278174元。
被告辩称：1、被告不同意解除双方间的预约保留协议。理由一，需通知方式解除。理由二，被告已取得预售许可证，预约保留协议有效，被告曾履行协议，因原告原因造成被告未履行商品房买卖合同，原告不具备单方解除合同的条件。2、解除预约保留协议的条件不成就，原告请求返还预约保留金无依据，应驳回。3、支付违约金的前提是解除协议，解除协议条件不成就。且违约金数额过高于原告的实际损失，要求降低。综上，请求驳回原告诉求。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：第一组，2012年5月5日双方签订的预约保留协议，证明1、签订预约保留协议时，被告未取得《商品房预售许可证》；2、协议约定2012年6月30日前被告的冠达花园项目开盘。第二组，收据16张，2012年12月21日被告出具的承诺书，证明原告已于2012年5月5日前完成了支付义务，向被告支付了房屋总价款的17.5%的预约保留金。第三组证据，2012年12月21日被告出具的《承诺书》，证明截止2012年12月21日被告未开盘，且承诺若在2013年5月1日仍未达到签约条件，未能正式签约，承担违约金是所缴纳总金额的两倍，并在2013年5月1日前将本金及违约金无条件退还原告。第四组证据，催告函，证明被告在2013年7月3日才取得《商品房预售许可证》。第五组证据，冠达花园公寓投资计划，证明原告预购冠达花园公寓房产是为了投资收益。
被告质证称，对第一、二组证据无异议，对第三组证据的真实性无异议，对该证据的证明对象及与本案的关联性有异议，我方认为该证据显示的支付违约金的前提是解除协议退还本金，按照承诺书的内容2013年5月1日，合同的解除权已经成立，但原告在合理的期限内未行使该权利，该解除权依法已灭失。目前，被告已取得预售房屋的预售许可证，双方间的协议已不再具备解除条件。对第四组证据，无异议，同时也证明被告多次通知原告协商签订正式合同的事实。对第五组证据，真实性合法性有异议，是复印件，不能作为认定本案的证据。经审查，被告对第一、二、三、四组证据真实性均无异议，且真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信；第五组证据系复印件且被告不予认可，故本院不予采信。
被告为支持其辩称意见向本院提交以下证据：第一组，2013年7月3日取得的《商品房预售许可证》，证明被告取得预售许可证。第二组，2013年7月30日被告向原告送达的《催告函》一份、2013年7月31日被告向原告寄送催告函的《国内特快专递邮寄详情单》一份、上述邮件投递签收情况网页一份，以上印证被告取得预售证后多次与原告协商签订合同事宜，未能签订商品房买卖合同是原告造成的。
原告质证称：对第一组证据，真实性无异议，同时也证明被告取得预售证的时间已严重超过约定的时间，已是违约。对第二组证据，真实性无异议，因被告在先的违约行为使原告无法信任被告，不能签订商品房买卖合同。
经审查，原告对第一、二组证据真实性均无异议，且真实、合法与本案具有关联性，本院予以采信。
本院对原、被告提交的证据材料进行了审查，综合上述证据与案件事实的关联程度、各证据间的联系及证据本身的真实性、合法性等方面判断，本院确认如下案件事实：
2012年5月5日，在冠达公司冠达花园项目尚未取得商品房（预）销售许可证的情况下，被告冠达公司与原告孙建群签订了《冠达花园项目公寓预约保留协议书》，双方约定，原告自愿向被告支付预约保留金，被告同意并有义务为原告预约保留冠达花园项目公寓1号楼3单元9楼层21、22、23室，建筑面积176.29㎡（以郑州市房管局测绘的最终面积为准）。根据原告预购买的房屋面积176.29㎡计算，原告向被告支付房屋总价款794782元的17.5%（金额139087元）作为预约保证金，剩余的17.5%首付款将于2012年6月30日冠达花园项目开盘前付清。原告孙建群已履行了协议约定的支付义务，向被告冠达公司缴纳金额139087元，《冠达花园项目公寓预约保留协议书》约定的最后开盘日期2012年6月30日已逾期，冠达花园项目却迟迟未开盘。在原告的一再催促下，被告冠达公司于2012年12月21日向其出具承诺书一份，承诺：“若冠达V8公寓3号楼（原1号楼）2013年5月1日仍未达到签约条件（五证齐全），未能正式签约，冠达公司赔偿孙建群等人所交纳总金额两倍的违约金，在2013年5月10日前将本金及违约金无条件退还给购房者”。至被告承诺日，冠达公司亦未履行合同约定的义务及所作的承诺。后冠达公司于2013年7月3日正式取得《商品房预售许可证》，于2013年7月30日向原告发出催告函，要求原告自接到催告函起7日内至冠达公司售楼部，签订正式《商品房买卖合同》，办理相关手续。原告于2013年8月7日起诉至本院要求解除双方签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》并返还预约保证金、支付违约金。
本院认为，原告孙建群与被告郑州东业冠达房地产开发有限公司签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，协议合法、有效，应受法律保护，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按照协议约定履行了相应义务，被告却拒不履行己方义务，致使双方合同目的无法实现。故对原告主张的要求解除双方之间签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》，被告偿还原告已支付的预约保留金139087元，本院予以支持。
由于被告冠达公司无法完成双方协议约定的义务，后经双方协商，被告于2012年12月21日作出承诺，保证若冠达V8公寓3号楼（原1号楼）2013年5月1日仍未达到签约条件（五证齐全），未能正式签约，冠达公司赔偿孙建群等人所交纳总金额两倍的违约金，在2013年5月10日前将本金及违约金无条件退还给购房者。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。被告冠达公司的承诺书系其真实意思表示，应当遵守，原告以此要求被告支付违约金278174元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百零七条，《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方签订的《冠达花园项目公寓预约保留协议书》；
二、被告郑州东业冠达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙建群预约保留金十三万九千零八十七元，支付违约金二十七万八千一百七十四元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千五百五十八元九角二分，由被告郑州东业冠达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 刘冰泉
二〇一三年十一月一日
书记员 韩晓燕