上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2011号
上诉人（原审被告）张关寿。
委托代理人朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施慎德。
被上诉人（原审原告）毛桂英。
委托代理人施慎德。
两被上诉人共同委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。
原审被告徐秀芳。
上诉人张关寿因房屋买卖合同一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月4日，张关寿、施慎德签订《房屋认购协议书》，约定张关寿出售位于上海市青浦区城中东路XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）给施慎德，建筑面积117.6平方米，转让款人民币（以下币种均为人民币）917，000元等。2010年1月8日，张关寿在上述协议上添加了张亚云（张亚云系张关寿儿子）的名字。张关寿分别于2009年10月27日、2010年8月16日、2010年10月21日收取房款共计65，000元。张关寿于2010年1月1日在施慎德写的承诺书上签字，内容主要是房客搬场费用约6，000元，凭沈医生的付款凭证为准。张关寿于2010年1月8日出具收条，载明：“今收到施慎德因购买城东东路XXX号XXX室117.6平方的首付款现金20万元”。同日，施慎德出具借条，载明：“今借到张关寿本人现金20万元”。张关寿于2010年7月19日出具收条一份，载明：“今收到施慎德城中东路XXX号XXX室房款14，800元”。2010年10月21日，张关寿出具收条，载明：“今收到施慎德、毛桂英二人付给张关寿3万元，购311号403室，如不卖给毛桂英赔偿50万元正”。
原审法院另查明，2010年6月，张亚云等人起诉施慎德要求腾退，后于2011年2月撤诉。2010年7月张关寿起诉徐秀芳及张亚云等人要求确认徐秀芳与张亚云等人就涉案房屋的买卖协议无效，该案审理中通知施慎德作为第三人参加诉讼，法院生效判决认定上述买卖协议无效，房屋变更登记到徐秀芳名下。截止原审案件法庭辩论前，涉案房屋仍登记在张亚云等人名下，并设有银行抵押权登记。2013年3月，施慎德、毛桂英起诉张关寿、徐秀芳，要求确认涉案房屋认购协议书有效，经法院生效判决认定房屋认购协议书有效。
2014年1月，施慎德、毛桂英向原审法院起诉称：其系夫妻关系，张关寿、徐秀芳曾为夫妻关系。2009年10月4日，施慎德与张关寿签订认购协议书，该协议书载明张关寿自愿将涉案房屋转让给施慎德，转让款为917，000元，双方约定过户时支付500，000元，待施慎德取得房产证时全部付清。协议书签订前，张关寿向施慎德承诺上述房屋系其自有房地产，施慎德向张关寿支付购房款290，800元，张关寿收取房款后即将房屋交付施慎德并由施慎德居住使用，并书面承诺不卖给施慎德则赔偿500，000元。施慎德与张关寿签订认购协议书时，张关寿应知晓房屋登记人为徐秀芳，后来施慎德才知道权利人是徐秀芳，但施慎德入住涉案房屋时，徐秀芳是同意转让房屋给施慎德，但提出要把房价抬高到1，800，000元，这是施慎德不能承受的价格。2013年3月，施慎德起诉要求确认认购协议书有效，法院判决该协议有效。施慎德、毛桂英认为，双方应按照协议内容履约，但施慎德、毛桂英多次与张关寿协商过户无果，鉴于房屋仍登记在张亚云等人名下，银行抵押未撤销，协议实际履行不可能，因此施慎德、毛桂英请求判令：1、张关寿返还其购房款290，800元；2、张关寿赔偿施慎德、毛桂英经济损失500，000元。
原审审理中，张关寿辩称：合同是张关寿与施慎德签订的，张关寿至今仍愿意将房屋出售给施慎德，是施慎德自己不愿意购买了，不同意赔偿违约金。张关寿从未收过施慎德支付的200，000元房款，虽然收条是张关寿出具的，但这是施慎德提出的方案，当时因为张关寿儿子要打官司，为造成张关寿已经收取房款的情况而写的收条，为防止说不清楚，同日施慎德向张关寿出具了同等金额的借条，这样就变成双方互不相欠。2010年1月1日的6，000元的承诺书上是张关寿签字的，但当时尚未发生该笔费用，说好要有支付凭证的，所以当时并未收到6，000元。2009年12月2日的5，000元是借款，不是房款，不同意抵扣房款。2010年7月19日的14，800元，签字是张关寿本人所签，但当日张关寿只是拿到8，000元，而且支付给了代理人交付诉讼费等，因为施慎德说支付给了承租人沈医生等人费用，所以就写了14，800元（包括8，000元诉讼费、800元保洁费、6，000元支付给沈医生等人的费用）。2009年10月27日的25，000元、2010年8月16日的10，000元、2010年10月21日的30，000元都是认可的。
原审审理中，徐秀芳未到庭应诉。
原审法院又查明，在张关寿起诉徐秀芳等人的案件中，张关寿与施慎德在法庭审理中表示施慎德支付过2010年1月8日的200，000元房款。在2013年施慎德等人起诉张关寿、徐秀芳的案件中，张关寿表示未收到过200，000元房款。
原审法院认为，施慎德与张关寿就涉案房屋签订的房屋认购协议书合法有效，当事人应恪守约定履行各自义务。涉案房屋目前尚登记在张亚云等人名下，尚未依照生效判决恢复登记到徐秀芳名下，因此施慎德、毛桂英认为无法将房屋过户到其名下而要求解除买卖协议的诉求，原审法院予以支持。虽然施慎德、毛桂英自认2013年8月25日离开系争房屋，但并未提供证据表明何时将钥匙交还张关寿，也未提供证据证实其在诉讼前已通知张关寿解约，因此原审法院以张关寿收到诉状之日作为解除协议书的日期。根据当事人的陈述，张关寿收取的2009年10月27日、2010年8月16日、2010年10月21日的房款共计65，000元无争议。2010年7月19日的14，800元的材料上有张关寿的签字，张关寿对自己提出仅得8，000元却在14，800元的材料上签字的解释不合常理，且其在此前的陈述中也认可收到该笔款项，因此原审法院对张关寿未收到该笔房款的意见不予采信。2010年1月1日的承诺书内容看，施慎德未向法庭证实其当时支付过6，000元，因此原审法院对施慎德主张支付了该笔房款的意见不予采信。施慎德和张关寿间的房款最大的争议为2010年1月8日的200，000元是否支付过。原审法院认为，首先，在未收到房款的情况下签字确认收到200，000元房款，显然不合常理，作为签字人的张关寿必须对此给予充分合理的解释。张关寿解释为事情起因为张亚云的诉讼，但张亚云起诉施慎德的案件在出借条和收条之后，显然不吻合。根据张关寿的陈述，在2010年1月8日经张亚云同意在协议上添加张亚云的名字，因张亚云表示没有空而让张关寿代签，显然当时张亚云并未要表示提起诉讼，张关寿与施慎德在此时已预料张亚云会诉讼显然不合常理；根据协议书约定的内容看，过户时才支付500，000元，2010年1月8日尚未过户，出卖人在仅收到25，000元房款的情况下先行将房屋交付施慎德的做法异于常理；根据张关寿与施慎德在张亚云等人起诉施慎德案件与张关寿起诉徐秀芳等人的案件中的陈述，张关寿都是认可收到了200，000元房款的，当事人应如实向法庭陈述，张关寿现又提出当时的陈述与实际不符，显然对张关寿的各个陈述法院都应持有客观审慎的意见。其次，分析施慎德提供的现金支取凭证以及此段时间的银行卡明细、施慎德另外购房的付款金额和方式，原审法院无法得出施慎德领取的这两笔钱款必然用于他用的结论。施慎德对当日出具借条的解释为因考虑涉案房屋为张关寿、徐秀芳共有且双方离异，施慎德担心支付张关寿400，000元后害怕张关寿不再协调其余买卖事情而仅支付200，000元，为让张关寿放心并显示施慎德有能力付款而出具借条，也并非全无不可能。因此，原审法院认为张关寿收到了上述200，000元房款。张关寿在签订认购协议书时至少应清楚房屋登记权利人为徐秀芳，在交付房屋给施慎德时应已知晓房屋权利登记人变更为张亚云等人，从2010年3月张亚云起诉施慎德到2010年7月张关寿起诉徐秀芳等人的两个案件的审理和处理结果看，显然张关寿在2010年10月21日出具承诺赔偿500，000元的书面材料时应很清楚房屋登记人并未变更为徐秀芳名下，此时张关寿仍对施慎德表示愿意将房屋出售给施慎德，张关寿应对自己的该承诺行为需承担的法律后果具有预见性，张关寿表示主观上还是愿意出售房屋，因施慎德不愿意购买而不赔偿的观点，原审法院不予采信，其一，仅凭主观的想法作为免责理由依据不足，其二，房屋登记回徐秀芳名下的判决生效后，张关寿对房屋仍登记在张亚云名下的状态未曾采取有效措施予以改变，很难让法院相信张关寿为积极履行其与施慎德的交易在努力。因此，张关寿对涉案房屋不能过户到施慎德名下实现双方交易的目的负有不可推卸的责任，张关寿应为自己的违约行为承担相应的责任。另一方面，根据施慎德的陈述，其在签订认购协议书时未曾了解过涉案房屋的产权登记人，施慎德在签订该份协议书后找到徐秀芳时应该知道权利登记人为徐秀芳，但在张关寿添加张亚云名字时应很清楚房屋产权登记人为张亚云等人，作为一般的购房人在产权争议如此明显且各争议人对房屋是否出售、售价等都有不同意见的情况下，很难做出决定再向合同相对人支付房款，但施慎德却分批支付了“254，800元的房款”，其中除争议的200，000元房款外的54，800元都是在张亚云起诉施慎德的案件后再行支付给张关寿，显然作为购房人的施慎德对自己能够成功交易涉案房屋有着充分的自信，但原审法院认为施慎德对涉案房屋的交易风险存在不适当的低估。张关寿的没有预见性的赔偿承诺与施慎德不适当的风险低估行为共同造成了涉案房屋的交易久拖不决，对2009年10月到2013年8月施慎德搬出涉案房屋时的房屋差价损失的产生都有责任。因此，结合施慎德和张关寿的履行合同的行为、施慎德支付房款总额看，原审法院酌情确定张关寿需要承担的违约金为450，000元。综上所述，从施慎德与张关寿就涉案房屋的交易进行协商、达成交易行为以及以后一系列的行为看，双方对房屋交易产生纠纷都有不可推卸的责任。房屋买卖并非小标的物品的交易，在处理买卖事宜，特别是在已然知晓房屋的权属存在争议情况下，双方均未采取有效措施解决纠纷。200，000元的房款是否支付，根据当事人的陈述，当时只有施慎德、毛桂英及张关寿在场，事实的真相与细节只有上述人员最为清楚，原审法院根据各方当事人提供的证据认定相应的法律事实。房屋的交易行为都是张关寿参与，徐秀芳并未参与，且根据各方当事人的陈述，原审法院无法得出徐秀芳事后同意交易该房产且对交易金额予以明确，因此，施慎德、毛桂英要求徐秀芳一起承担责任，于法无据，原审法院不予支持。施慎德、毛桂英系夫妻关系，房款与损失如何处置，在本案中不予处理。
原审法院据此判决：一、张关寿应于判决生效之日起十日内返还施慎德购房款279，800元；二、张关寿应于判决生效之日起十日内赔偿施慎德450，000元。
原审法院判决后，张关寿不服，向本院提起上诉称，施慎德并未在2010年1月8日支付过200，000元，所以张关寿在出具收条的同时要求施慎德出具同等金额的借条一份，双方之间并未就该200，000元进行过实质的交易行为，真正不合理的是为何施慎德在同一天既向张关寿交付房款却又向张关寿出具欠条。原审法院认为施慎德在相应时间段从银行支取的现金必然用于涉案房屋的买卖而非施慎德在同一时间段另外购入房屋所需支付的房款明显属于偏袒施慎德。张关寿从未拒绝向施慎德出售涉案房屋并已实际将房屋交付给施慎德还多次要求其支付房款，故双方约定的违约金支付条件并不具备，张关寿不应支付违约金。张关寿据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人施慎德、毛桂英答辩称，其确实已经向张关寿支付了279，800元的房款。导致合同无法履行的责任完全在于张关寿，故张关寿理应承担违约责任。施慎德、毛桂英认为原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告徐秀芳未到庭陈述。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，施慎德、毛桂英在原审中提供的：1、户名为毛桂英的农业银行尾号为4293的借记卡账户历史明细查询单记载该账户分别于2009年9月28日及2009年10月12日现金支取各100，000元；2、2009年10月21日的农业银行进账单（回单）记载毛桂英向上海盈港房产有限公司付款474，056.18元，进账单上备注淀湖路85弄49#602室。
本院认为，双方当事人就施慎德是否于2010年1月8日向张关寿实际支付200，000元产生争执。张关寿主张其出具200，000元收条系为应付与张亚云之间的纠纷而为，双方之间并未实际发生钱款支付行为，并以施慎德在同日向其出具200，000元借条之事实为据支撑其观点。基于当事人之前已发生的多起诉讼审理情况，张关寿与徐秀芳、张亚云之间确就涉案房屋权利存在争议，矛盾由来已久，而矛盾的产生与正式起诉必然存在先后顺序，张关寿为在日后与张亚云等人的诉讼中掌握有利证据而向施慎德出具收条并非没有可能。张关寿提供的施慎德于同日出具的实际并未发生借款行为的200，000元借条可作为其对为何在未收到房款的情况下却出具收条所作的解释，该解释具有合理性。相反，施慎德关于之所以在2010年1月8日向张关寿出具200，000元借条是为了向张关寿证明自己有履约能力的说法明显有悖常理，缺乏可信度。就施慎德、毛桂英在原审中提供的200，000元钱款的支取凭证，结合已查明之其他事实，施慎德、毛桂英无法证明上述款项必然用于支付涉案购房款。至于当事人在他案中就同一事实所作陈述并不当然视作为其在本案中的自认，虽张关寿在其与徐秀芳、张亚云之间的诉讼中确认收到过上述200，000元，但就双方争议事实的认定仍应综合考虑当事人提供的主要证据及相关解释的合理性。综上，本院对施慎德有关其于2010年1月8日向张关寿支付了200，000元的主张不予采纳。就张关寿应支付的违约金，虽张关寿主观上愿意将涉案房屋出售给施慎德，但张关寿在明知对涉案房屋缺乏完全处分权且与他人就房屋权利存在纠纷的情况下仍承诺将房屋转让给施慎德的行为明显存在过错，张关寿应就房屋买卖协议无法履行承担主要责任。且张关寿曾在收到施慎德、毛桂英交付的30，000元房款时曾作出“如不出售则赔偿500，000元”的承诺，故原审法院酌情确定张关寿应支付施慎德违约金450，000元并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第327号民事判决第二项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第327号民事判决第一项；
三、张关寿应于本判决生效之日起十日内返还施慎德购房款79，800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11，708元，由施慎德负担4，604元，张关寿负担7，104元；二审案件受理费11，098元，由施慎德负担4，268元，张关寿负担6，830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一五年三月三十日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。