江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0145号
上诉人（原审被告）赵卫华。
委托代理人（特别授权）李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。
泰州市凤城物业管理有限公司，住所地泰州市海陵区府南街15号202室。
法定代表人郑宝昌，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）骆莉静，该公司副总经理。
委托代理人（特别授权）刘俊生，该公司经理。
上诉人赵卫华与被上诉人泰州市凤城物业管理有限公司（以下简称凤城物业公司）物业服务合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2013年10月15日作出（2013）泰海民初字第2391号民事判决。上诉人赵卫华不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：赵卫华系泰州市海陵区莲花8号小区（即鹏欣丽园）B幢101室、B幢102室（房号：102、103）、B幢105室（房号：105、106、107）、B幢201室（房号：201-205）、B幢301室（房号：301-305）、B幢401室（房号：401-404）、B幢501室（房号：501-504）、C幢物业的业主；上述房屋权属登记载明的建筑面积共计5997.47平方米。2010年7月10日，泰州市海陵区鹏欣丽园业主委员会（甲方）与凤城物业公司（乙方）签订《泰州市【鹏欣丽园】物业管理委托合同》，约定为鹏欣丽园小区提供物业管理服务，物业管理服务费由业主或物业使用人向凤城物业公司交纳，其中商业经营用房按每月每平方米1.1元的标准收取物业管理服务费；委托管理期限自2010年7月20日起至2013年7月19日。协议签订后，凤城物业公司为鹏欣丽园小区提供物业服务。2012年2月28日，上述房屋的原承租人泰州凯莱投资管理有限公司与赵卫华签订《房屋交接清单》一份，将上述房屋主体及附属设施交付给赵卫华。房屋物业管理费用由泰州凯莱投资管理有限公司交纳至2012年3月31日。嗣后赵卫华未缴纳后续物业管理服务费，致凤城物业公司涉讼，要求给付自2012年4月1日至2013年3月31日的物业费84040元。
原审另查明：凤城物业公司一直使用赵卫华所有的鹏欣丽园B幢101室房屋作为自用办公场所，负责全小区监控以及安全设施之用，对此赵卫华持有异议。凤城物业公司当庭表明，其所占用的鹏欣丽园B幢101室总计81.35平方米的房屋的物业费并未计入诉讼请求主张的物业费总额中。经查实，泰州市海陵区莲花8号小区（即鹏欣丽园）B幢102室、B幢105室、B幢201室、B幢301室、B幢401室、B幢501室租赁给他人用于开办鹏飞大酒店、C幢大楼入口处左右悬挂有“泰州市凯莱国际大酒店筹备处”及泰州凯莱投资管理有限公司两块招牌，C幢大楼三楼有工作人员正常办公。
上述事实，有凤城物业公司提供的《泰州市【鹏欣丽园】物业管理委托合同》、房屋权属登记证明、《房屋交接清单》等证据及当事人的庭审陈述等在卷予以证实。
原审法院认为：业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业管理服务合同，系业主委员会履行职责的行为，业主委员会签订的物业管理服务合同对全体业主均具有法律效力。本案争议焦点为：赵卫华是否应向凤城物业公司缴纳相关物业管理服务费用。一、本案中，凤城物业公司与赵卫华之间的物业管理服务关系有鹏欣丽园物业管理委托合同为证，双方已形成物业管理服务合同关系，合同约定内容对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同履行义务。凤城物业公司提供了服务，赵卫华应依约缴纳物业管理服务费。现凤城物业公司要求赵卫华按合同约定的标准支付自2012年4月1日起至2013年3月31日止的物业管理服务费，于法有据，依法应予支持。二、关于物业费收费标准问题。经查实，赵卫华将其所有的鹏欣丽园B幢102室、B幢105室、B幢201室、B幢301室、B幢401室、B幢501室以及鹏欣丽园C幢大楼、用于出租他人开办商业经营使用，故应按照物业管理委托合同约定的商业经营用房每月每平方1.1元的标准收取物业管理服务费。三、关于物业费的总额确定问题，凤城物业公司主张按照其所提供的泰州市房地产测绘队出具的房屋户（室）面积对照表复印件所确定的物业面积核算确定相应物业管理服务费，但并未能提供相应证据原件予以证实，且相关物业管理服务费应按照房屋权属登记证明中载明的建筑面积为准进行核算，而关于凤城物业公司所使用的赵卫华所有的鹏欣丽园B幢101室，因凤城物业公司自愿将此部分房屋的物业费予以剔除，故对于凤城物业公司主张的2012年4月1日起至2013年3月31日止物业管理服务费用依法核定为人民币78092.78元（按照总建筑面积5997.47平方米减去B幢101室建筑面积81.35平方米得出物业面积为5916.12平方米，乘以每月每平方米1.1元，乘以主张的12个月）。四、关于赵卫华辩称的鹏欣丽园C幢大楼的一、二两层一直处于闲置状态，并无充分有效证据证明，另其亦未向凤城物业公司提交相关房屋闲置的证明或履行相应空置房的登记手续，对此抗辩，不予采信。五、关于赵卫华认为其所有的鹏欣丽园B幢101室为凤城物业公司所占用，应用此房屋的部分使用费与全部物业管理服务费进行抵销的辩解，因与本案所涉纠纷并非同一法律关系，本案不予理涉。六、关于赵卫华抗辩的房屋交接时间问题，根据双方的举证，因赵卫华已于2012年2月28日实际接管案涉房屋，而原承租人相应物业管理服务费已经缴纳至2012年3月31日，故赵卫华作为案涉房屋的实际权利人有义务缴纳后续物业管理服务费。七、关于赵卫华辩称的凤城物业公司与房屋的原使用人达成的免收物业费的协议，未能提供充分有效证据证明其相关主张，对此抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条、《江苏省物业管理条例》第四十九条之规定，原审判决：一、赵卫华于判决生效之日起十日内向凤城物业公司交纳2012年4月1日至2013年3月31日的物业管理服务费计人民币78092.78元；二、驳回凤城物业公司的其他诉讼请求。如赵卫华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币951元，由赵卫华负担（此款凤城物业公司已预交，赵卫华在判决生效之日起十日内迳交凤城物业公司）。
上诉人赵卫华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：首先，原审物业费用计算错误。2012年8月9日，相关房屋的原产权人才将房屋过户至上诉人名下，按照《物权法》的规定，上诉人此时才获得产权人的身份。上诉人虽在2012年2月28日签署接受房屋的说明，但实际该房屋非上诉人使用，故此间的物业费不应由上诉人承担。其次，上诉人与被上诉人之间排除妨碍的纠纷仍然在诉讼中，被上诉人滥用诉讼权利，企图拖延非法占用上诉人房屋的时间，上诉人认为，相应物业费用应当与被上诉人应当赔偿上诉人的损失中予以抵销。综上，要求二审法院发回重审。
被上诉人凤城物业公司答辩称：上诉人所述不实。上诉人与原承租人交接房屋的清单中注明原房屋所有权转让给上诉人，上诉人自此成为物业受让人，也是除B幢101室之外物业的实际使用人。原承租人支付物业费至2012年3月31日，上诉人应自同年4月1日始支付物业费用。关于上诉人所述排除妨碍纠纷，被上诉人使用该处物业是受托及履约行为，不存在非法占用，经有关单位协调多次未果。该纠纷与本案非同一法律关系，也无因果关系，上诉人要求抵销没有法律依据。综上，要求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
二审查明的事实与一审相同，本院予以认定。
本院认为，凤城物业公司经依法登记设立，具有相应的物业管理资质，并对泰州市莲花八号小区提供了物业管理服务。赵卫华作为业主，实际接受了凤城物业公司提供的物业服务，应当按照双方的约定缴纳物业服务费。现赵卫华上诉认为其在2012年8月9日之前非产权人，故不应当支付物业费用。但从其与原承租人签订的《房屋交接清单》来看，因原租赁期限届满，原产权人将房屋转让给赵卫华，赵卫华从原承租人处实际接受取得了相关的房屋，尽管该处房屋到2012年8月9日才办理产权登记，但赵卫华在接受房屋后即成为业主，应当依照约定支付相应的物业费用。至于上诉人所述排除妨碍纠纷，与本案非同一法律关系，原审未予理涉，并无不当之处。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1902元，由上诉人赵卫华负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年四月十日
书 记 员 顾春旺