河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邢民四终字第410号
上诉人（原审被告）张东良，男，1959年3月6日出生，汉族，高中文化，住巨鹿县。
委托代理人张兵，男，1983年11月13日出生，汉族，住北京市清华大学法学院**号楼。系上诉人之子。
被上诉人（原审原告）闫景芝，男，1934年12月12日出生，汉族，退休职工，初中文化，住巨鹿县。
委托代理人闫西博，男，1966年7月15日出生，汉族，住巨鹿县。系被上诉人之子。
委托代理人张禹君，河北杭天律师事务所律师。
上诉人张东良因占有物返还纠纷一案，不服巨鹿县人民法院（2012）巨民一初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张东良及委托代理人张兵，被上诉人的委托代理人闫西博、张禹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，被上诉人闫景芝、上诉人张东良和刘恒州曾合伙开办城镇面粉厂，后上诉人、被上诉人、楚晓兰一起开办邢台市日亨食品有限公司（以下简称日亨公司）生产方便面，城镇面粉厂与日亨公司的住所不同。1998年11月，上诉人从日亨公司撤股后，被上诉人系该公司法定代表人。2001年农历2月30日（公历2001年3月24日），该公司向上诉人出具借条（该借条以下简称：148114.8元借条）一张，载明：今借到东良现金148114.8元；双方约定借款利息为月息一分。2002年4月，张东良持该借条起诉，2002年4月27日巨鹿县人民法院作出（2002）巨经初字第121号民事调解书，主要内容为：一、日亨公司于2002年4月28日前偿清张东良借款本金148114.8元；二、张东良自愿放弃利息。2002年4月29日，被上诉人的儿子闫西博、闫西涛代表日亨公司与虚度年华人签订了《履行调解书协议》，主要内容为：邢台市日亨食品有限公司以其所有巨房权证县城字第03-33**号房产（以下简称第03-3338号房产），巨土集建（1997）字第02081号（以下简称第02081号）土地使用权及地上房产、巨土集建（1997）字第02082号（以下简称第02082号）土地使用权及地上房产和闫景芝所持有在城镇面粉厂的所有股份，作价14万元抵偿给张东良。2008年4月，闫景芝以闫西博、闫西涛、张东良为被告起诉，请求确认《履行调解书协议》无效并判令张东良返还闫景芝的房产证和土地证。巨鹿县人民法院作出（2008）巨民二初字第37号民事判决后，闫景芝上诉，邢台市中级人民法院（2010）邢民三终字第37号民事裁定书裁定：发还重审。一审法院经重审作出（2010）巨民二初字第34号民事裁定并查明，《履行调解书协议》签订后，本案诉争的三处房产一直由张东良出租使用至今，但未办理房产过户手续；该案认为，《履行调解书协议》签订后，日亨公司仍然用现金和实物偿还借款，对该协议的效力不予确认，并驳回了闫景芝的起诉；该裁定是生效裁定。
2011年5月闫景芝以张东良为被告起诉至巨鹿县人民法院，请求：判令张东良返还署名为闫景芝的巨土集建（1997）字第02081号、巨土集建（1997）字第02082号集体土地使用权证书和巨房屋权证县城第03-33**号房屋所有权证书。2、判令张东良腾出上述三处房产。一审法院作出（2011）巨民一初字第405号民事判决，驳回闫景芝的诉讼请求后，闫景芝提出上诉，邢台市中级人民法院作出（2010）邢民四终字第17号民事裁定，裁定发还重审。巨鹿县人民法院经重审作出（2012）巨民一初字第224号民事裁定，裁定驳回闫景芝的起诉。闫景芝提出上诉，邢台市中级人民法院作出（2013）邢立民终字第15号民事裁定，裁定指令审理。巨鹿县人民法院作出（2012）巨民一初字第224号民事判决后，张东良提出上诉。
上诉人张东良一审辩称，1997年上诉人与被上诉人、楚晓兰作为股东筹建、开办日亨公司。1998年11月25日上诉人和楚晓兰从日亨公司退股时，公司借上诉人20万元，日亨公司偿还该借款至2001年农历2月30日仍欠上诉人148114.8元并向上诉人出具了借条。2001年5月25日上诉人与被上诉人签订协议，约定：因上述20万元没有还清，日亨公司所有房产归上诉人所有。2002年4月上诉人持148114.8元借条起诉法院，经法院调解双方达成（2002）巨经初字第121号民事调解书。2002年4月29日上诉人与日亨公司的委托代理人闫西博、闫西涛签订了《履行调解协议》，该协议将被上诉人的三处房产抵偿给上诉人。后来上诉人占有了第03-3338号房产。被上诉人全家经营面粉厂时借过上诉人10万元，2001年11月30日闫景芝、闫西博、闫西涛与上诉人签订契约，将第02081号、第02082号土地证及地上房产作价10万元还于上诉人的借款，上诉人将10万元的借据给了被上诉人，当时被上诉人说房产证已丢失，只将这两个土地证及地上房产交给上诉人保管，之后两个月上诉人占有了该两处宅院。2001年2月20日，被上诉人借上诉人73112.9元，至今未还，该借款利息为月息一分。被上诉人还借过上诉人2万元，有被上诉人与上诉人于2001年3月25日所签订的协议为证，签订协议当天上诉人把2万元的借据给了被上诉人，被上诉人将面粉厂的股份给了上诉人。被上诉人借过上诉人多次款，次数记不清，也无证据，被上诉人还款后，上诉人都将借据原件给了被上诉人，还给其打了收款条。第02081号、第02082号土地及地上房产系被上诉人个人财产，第03-3338号房产系日亨公司财产，日亨公司未依法独立经营，并同被上诉人的个人财产混同，故对公司债务，日亨公司和被上诉人应负连带责任。上诉人根据以上合同占有了被上诉人所述的三处房产系上诉人与被上诉人间合法的房产买卖，三处房产已属于上诉人，其租赁费属于上诉人，与被上诉人无关。日亨公司所占土地是租用南街村的集体土地，自2003年10月1日，上诉人每年向村委会交纳费，有租地合同和收据为证。2002年4月29日之后，上诉人要求被上诉人腾出其所占日亨公司的26间房屋，后由于被上诉人的要求，上诉人同意其按每间房屋每月30元的价格租赁这些房屋，至今被上诉人应给付上诉人租赁费100620元。上诉人不应返还房产，应驳回被上诉人的诉讼请求，并让被上诉人一家搬出日亨公司。
另查明，第03-3338号房产证（现在被上诉人手中保存）载明：房屋所有权人闫景芝，北邻闫景芝、南邻闫景芝、东邻南街地、西邻南街地。该房产所占用的土地是租赁的巨鹿县南街村的集体土地。第02081号土地使用证载明：土地使用者闫景枝（芝），四至：东：伙巷、西：西兴、南：敬忍、北：闫景芝，南北16.67m，东西15.00m。第02082号土地使用证载明：土地使用者闫景枝（芝），四至：东：伙巷、西：信昌、南：景枝（芝）、北：双群，南北16.67m，东西15.00m；这两个土地使用证在上诉人手保存，其确定的土地及地上房产现由上诉人占用。这两个土地证对应的房产证分别是在被上诉人手保存的载明的房屋所有权人为闫景芝的巨房权证县城字第03-52**号、第03-52**号房屋所有权证。本案诉争的三处房产自2002年4月29日签订《履行调解书协议》后一直由张东良出租使用至今，但未办理房产过户手续。
经一审法院勘验，与第03-3338号房产有关的上诉人、被上诉人争议的院落位于巨鹿县城，北邻谢瑞祥的木器厂、南邻韩金波的厂房和空地、东、西邻均为南街空地；上述争议院落中、谢瑞祥木器厂以南为一院落，现由被上诉人占用，该院落以南为第03-3338号房产。第03-3338号房产证确定的房屋所占土地东、西邻均为南街地，南、北邻均为闫景芝、西边长56.47米、东边长56.59米、北边长45.70米、南边长46.88米，含12间西屋（东西7.40米、南北49.22米）、北屋（东西34.93米、南北9.27米）、东屋（南北47.32米）、南屋（东西21.1米、南北7.1米）以及现租赁者的临时建房，西屋以南是大门口。在第03-3338号房产中，被上诉人现占用着西屋的最北边的四间西屋、北屋的最东边的部分北屋（东西4.78米、南北9.27米），东屋里放有被上诉人的方便面机；该区域内，除上述被上诉人所占用的区域外，其他区域均由上诉人占用，并对外租赁。对在上述争议院落内、第03-3338号房产以南的院落，上诉人、被上诉人各占用了部分房产。
原审认为，被告自2002年4月29日占有了原告的第03-3338号房产、第02081号、第02082号土地及地上房产，并持有原告的第02081号、第02082号土地使用证，但被告占有原告这些财产无合法依据，其行为系对原告合法权益的侵害，以上事实清楚，证据充分，对此，被告存有过错，应承担民事责任。根据以上查明的情况，原、被告之间确有借款和还款的情况，但被告以原、被告之间有借款纠纷为由占有原告上述房地产，不符合法律规定，对其该抗辩理由本院不予支持；且借款纠纷与本案不属同一法律关系，对其借款纠纷本案不予处理。原审判决：一、自本判决生效后一个月内，被告张东良返还原告闫景芝巨土集建（1997）字第02081号、02082号集体土地建设用地使用证并向原告闫景芝交付这两个集体土地建设用地使用证所确定的土地，腾出这两个集体土地建设用地使用证所确定土地上的房产。二、自本判决生效后一个月内，被告张东良腾出其所占巨房权证县城字第03-33**号房屋所有权证所确定的房产。案件受理费150元，由被告负担。
张东良上诉主要称，一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第03-3338号房产应为日亨公司的房产，该房产在日亨公司成立之初，就已经列入公司的房产，在日亨公司的原始帐本上有清楚记载。因为日亨公司当时的几个合伙人彼此信任，所以才把该房产登记在闫景芝的名下。闫景芝应提供日亨公司的原始帐目，如其不提供该帐目，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，推定第03-3338号房产为日亨公司的房产。并且闫景芝与张东良于2001年5月25日签订的《协议》可以证明。日亨公司（包括第03-3338号房产）所占用的土地是张东良租赁的巨鹿县南街村的集体土地。张东良租地合同租期为2004年3月17日至2024年3月16日。2003年9月30日以后闫景芝放弃土地租赁权，改由张东良交纳租赁费。无论日亨公司房产归属于闫景芝还是张东良，都应维护张东良的土地使用权。如果日亨公司房产归属闫景芝，闫景芝也应当偿还所欠张东良的债务，同时拆除张东良所租赁土地上的房产，保障土地使用人对土地的正常使用。2001年11月30日闫景芝、闫西博、闫西涛与张东良签订契约，将巨土集（1997）字第02081号、第02082号两处宅基及房产作价10万元还于欠上诉人的款。尽管闫景芝和张东良尚未办理过户手续，但房屋已经交张东良管理，交易行为已经完成，法律应保护善意第三人的利益。土地使用证上只有闫景芝的名字，张东良有理由相信闫景芝该处置行为是其夫妻所认同，也有理由相信闫景芝有权处置自己的宅基地及其上房产。日亨公司与闫景芝的财产混同，依据《中华人民共和国公司法》规定的公司法人人格否认制度，闫景芝应对日亨公司的债务承担连带责任。闫景芝与张东良之间2001年11月30日签订的契约应为有效契约。本案三处房产的性质均不是城市房产，一审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定是错误的。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条的规定，上诉人作为善意第三人，是有偿取得被上诉人闫景芝名下的个人财产，张东良的财产应得到维护，不能因闫景芝以未征得其妻子同意为由就推翻被上诉人的以物抵债协议。二、一审判决依据的事实和适用法律与判决结果之间的法律论证不合理。一审法院对借款纠纷不予审理是错误的。借款纠纷与本案房产占有纠纷相互交织，应一并审理处理。闫景芝欠张东良的款项共有3笔，即：1、2001年11月30日契约的10万元；2、2001年2月20日借条的73112.9元；3、2001年2月30日借条的148114.8元。如果以房抵债协议有效，那么还剩余上述第二笔款项及利息；如果以房抵债协议无效，闫景芝应偿还上述三笔债务及利息。三、一审判决程序违法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款的规定，发回重审的案件应当另行组成合议庭，本案被发回重审后没有另行组成合议庭审理属程序违法。上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审，确认张东良的房屋占有合法，并判决履行过户手续。2、判令被上诉人闫景芝承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
被上诉人闫景芝答辩主要称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。张东良提交的2001年5月25日协议、2001年11月30日契约及2002年4月29日《履行调解协议》均为无效协议，其占有第03-3338号房产及巨土集（1997）字第02081号、第02082号的房地产无法律依据。2、一审判决依据的事实和适用的法律与判决结果之间法律论证合理。一审判决认定借款纠纷与本案不属于同一法律关系，对其借款纠纷不予处理是完全正确的。3、一审判决没有违反法定程序。本案系一审法院裁定驳回上诉人的起诉，被上诉人提出上诉，二审法院指令一审法院审理。指令审理后原一审合议庭成员以同一案号作出了判决，没有违反法律规定。
本院认为，本案是在一审法院裁定驳回被上诉人的起诉后，被二审法院指令进行审理的，一审法院未另行组成合议庭对本案进行审理，程序上并无不当。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。双方签订的《履行调解书协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，该协议应为无效协议。故上诉人占有被上诉人的第03-3338号房产、第02081号及第02082号土地以上房产，无合法依据。一审判决上诉人张东良返还被上诉人闫景芝巨土集建（1997）字第02081号、02082号集体土地建设用地使用证并向被上诉人闫景芝交付这两个集体土地建设用地使用证所确定的土地，腾出这两个集体土地建设用地使用证及巨房权证县城字第03-33**号房屋所有权证所确定土地上的房产并无不妥。上诉人主张第03-3338号房产系日亨公司财产，证据不足，对该主张，本院不予支持。因本案是占有物返还纠纷，上诉人与被上诉人之间的借款纠纷与本案既不是同一法律关系，上诉人又没有对此提出反诉，一审法院对上诉人与被上诉人之间的借款纠纷不予审理，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人张东良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 王朝辉
代理审判员 张志春
二〇一四年十月九日
书 记 员 梁 冰