江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟虞民初字第0899号
原告常熟中法水务有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇长江路276号。
法定代表人陶国华，董事长。
委托代理人黄旭东，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托代理人赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。
被告潘国英。
委托代理人金力，江苏圣益律师事务所律师。
委托代理人陶锋，江苏圣益律师事务所律师。
原告常熟中法水务有限公司诉被告潘国英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月27日立案受理后，依法由审判员毛建新适用简易审理，并于2013年8月26日公开开庭进行了审理。之后，又依法组成合议庭并于2013年12月12日、2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告常熟中法水务有限公司的委托代理人赵军、被告潘国英及其委托代理人陶锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟中法水务有限公司诉称：被告从2002年开始向原告租赁常熟市第二自来水厂面积为268平方米的厂房，用于服装加工。房屋租赁合同一年一签，最后一份房屋租赁合同的租赁期限为2011年4月6日至2012年4月5日，年租金41808元。租赁期限届满前，原告已于2011年11月1日通知被告租赁到期后不再续租，由原告收回出租房屋。租赁期满后，原告又分别于2012年4月11日、4月26日、5月8日三次通知被告不再续租，要求被告于2012年7月5日前将出租时原始状态的房屋归还原告。但被告未能按照房屋租赁合同约定及通知要求将租赁房屋返还原告。原告又委托律师发函给被告，要求被告于2012年8月20日前将租赁房屋归还原告，但均无果。要求判令被告迅即出让向原告承租的位于常熟市第二自来水厂的厂房并交还原告（要求恢复承租房屋原状并拆除装修、改建、搭建）；支付自2012年4月6日起至2013年5月5日止的实际使用费45292元并支付自2013年5月6日起至实际出让日止按每天114.54元（即每年41808元）标准计算的房屋使用费；被告按实结算至实际出让日止的电费；诉讼费由被告承担。审理过程中，原告表示对按实结算至实际出让日止的电费在本案中暂不主张。
被告潘国英辩称：原、被告双方是从2001年开始签订租赁合同的，被告愿意将厂房交还原告并支付使用费，但前提是原告对被告进行补偿。搭建房屋基本都是经过出租方同意后建造的，原告应当对被告的搭建费用进行补偿；被告基于服装加工的正常生产需要在车间里进行了装修，这个装修是经过出租方默认同意的，因此原告应当对被告的装饰装修现值损失进行补偿；根据相关司法解释的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋和承租方签订的合同无效，根据合同法规定，原告应当对被告的各项费用进行补偿或者赔偿，补偿金额为1115918元，以实际评估价格为准。
经审理查明：常熟中法水务有限公司的前身为常熟市自来水公司，于2006年11月27日经工商部门核准更名为常熟中法水务有限公司，常熟市第二自来水厂系常熟市自来水公司下属部门（不具有工商登记）。2000年1月，常熟市自来水公司取得了常熟市虞山镇元和村的使用权面积为34176.7平方米的土地使用权，并领取了土地使用权证。2000年4月，常熟市自来水公司向常熟市建设委员会递交了“关于建造第二自来水厂综合用房的请求”，内容为：“我公司第二自来水厂在建造尚湖取水工程中征地6.24亩，该工程完成后地面长期荒芜，既影响了厂容厂貌，又对生产带来了不安全因素，经公司研究，决定在保留生产用地的基础上，将二水厂现有空地建造成综合用房，建筑面积2520平方米，每平方米造价500元，总造价为126万元。请给予批复。”同月，常熟市建设委员会批准同意建造。之后，常熟市自来水公司在上述第二自来水厂地块建造了厂房6幢，自编为1号-6号厂房，并用于出租，上述房屋未办理房屋所有权登记。2006年12月，常熟市城建公有资产经营管理有限公司（甲方）与常熟中法水务有限公司（乙方）签订国有土地使用权租赁合同，约定租赁地块为常熟中法水务有限公司的供水设施、供水服务和办公设施所处的地块，共18宗，土地使用权租赁期限为5年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止。其中常熟市虞山镇元和村面积34176.7平方米为其中一宗，即第二自来水厂地块。
另查明：2001年4月1日，常熟市自来水公司（甲方，出租方）与潘国英（乙方，承租方）签订《协议书》一份，协议约定：甲方将常熟市自来水公司第二自来水厂面积268平方米的厂房（3号厂房）租给乙方使用，租赁期限自2001年4月1日至2002年3月30日，年租金38592元。甲方在乙方承租期间向乙方收取保证金2万元。乙方在租用期间不得随意改变原房屋结构，如因生产需要进行装修间隔，必须征得甲方同意后方可进行，并在租赁关系解除后恢复房屋原来面貌。厂房外的空地不得随意搭建，如需搭建，必须经甲方同意并按指定地点实施。之后，双方租赁合同一年一签，2002年至2004年的租赁合同中约定，在租用期间未经甲方同意，乙方不得擅自装修或搭建，不得擅自改变房屋结构。对乙方在甲方房屋、用地范围内的装修、搭建等，在租赁期满不再续签的，在保证甲方房屋、设施安全情况下，由乙方自行拆除，恢复房屋及场地原状，如造成甲方房屋、设施损失的，由乙方承担责任。对于不能拆除的，乙方应无偿移交给甲方。对在本合同签订之前乙方已作的搭建，如在搭建时经甲方同意的，乙方在本合同期内可无偿使用，如未经甲方同意擅自搭建的，乙方须向甲方支付场地使用费。租赁期满不再续签的，本条所指的搭建无偿归甲方所有。2005年开始的租赁合同中约定，乙方保证承租上述房屋作为服装加工用房使用，若需改变用途的，须与甲方协商，签订补充协议后方可实施。租赁期间，乙方如需要装修房屋或搭建房屋的，须征得甲方书面同意，并经城建规划等有关部门批准，办理有关手续，费用由乙方自理，同时不得破坏房屋结构。合同终止时，乙方应在合同终止后一个月内将装修或改建物、搭建房屋拆除并恢复原状，过期未拆除的无偿归甲方所有。在租赁期届满时乙方须把承租的房屋交还给甲方，等等。双方最后一份租赁合同约定：常熟中法水务有限公司（甲方，出租方）将其第二自来水厂面积268平方米的厂房（3号厂房）租给潘国英（乙方，承租方）使用，租赁期限自2011年4月6日至2012年4月5日，年租金41808元，全年房租在签订本合同一周内一次性付清。甲方在乙方承租期间向乙方收取押金10000元，乙方退租时，在乙方同甲方结清所有费用后，乙方凭押金单向甲方如数收回押金。乙方保证承租上述房屋作为服装加工用房使用，若需改变用途的，须与甲方协商，签订补充协议后方可实施。租赁期间，乙方如需要装修房屋或搭建房屋的，须征得甲方书面同意，并经城建规划等有关部门批准，办理有关手续，费用由乙方自理，同时不得破坏房屋结构。合同终止时，乙方应在合同终止后一个月内将装修或改建物、搭建房屋拆除并恢复原状，过期未拆除的无偿归甲方所有。在租赁期届满时乙方须把承租的房屋交还给甲方。如需继续租赁上述房地产，应在租赁届满前2个月与甲方协商，协商一致的双方另签订租赁合同。双方达不成续租协议，乙方在租赁期届满后拒不退回承租房屋的，在收回房屋之前，甲方有权按房屋租金的1.2倍向乙方收取房屋使用费。
租赁期间，被告在承租厂房内进行了装修，并在承租厂房靠西搭建了三层楼房，靠南搭建了平房（仓库），靠西搭建了平房（食堂），靠北搭建了平房，并有部分构筑物。
2011年11月1日，常熟中法水务有限公司向潘国英发出通知一份，内容为：“您与我公司于2011年3月26日签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》将于2012年4月5日期满终止。现由于政府规划供水需要，我公司需收回《房屋租赁合同》中你方承租的常熟中法水务有限公司第二自来水厂的厂房，面积为268平方米，故无法与您续签房屋租赁合同并需于期满后的第二日收回出租厂房。请您提前做好各项准备，将厂房按出租时的原始状态归还我公司。”2012年4月11日，常熟中法水务有限公司再次向潘国英发出通知，要求其在三个月内将厂房按出租时的原始状态归还。2012年5月8日，常熟中法水务有限公司再次向潘国英发出通知要求加快搬迁速度在2012年7月5日前归还承租房屋，逾期将寻求法律途径维护合法权益。2012年7月，常熟中法水务有限公司委托江苏世纪天合律师事务所向潘国英发出律师函，要求潘国英于2012年8月20日前归还承租房屋。
上述事实，由工商登记资料、土地使用证、国有土地使用权租赁合同、房屋租赁合同、通知、律师函、当事人陈述等在案佐证。
被告潘国英为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
提供原、被告之间之间2001年4月1日的租赁协议。该协议中约定，承租方在租赁期间不得随意改变原房屋结构，如因生产需要进行装修间隔，必须征得出租方同意后方可进行，并在租赁关系解除后恢复房屋原来面貌。厂房外的空地不得随意搭建，如需搭建，必须经甲方同意并按指定地点实施。
提供潘国英与常熟市供水管理处之间2001年4月5日的租赁补充协议。该份协议中约定，对于自行搭建的各种附设房，租赁合同期满不再续签的，附设房所有权归出租方，承租方不得提出作价处理等无理要求。
被告认为，被告搭建房屋是经过原告同意的，被告基于服装加工的正常生产需要在车间里进行了装修，这个装修是经过出租方默认同意的。原、被告之间的租赁合同关系是无效的，原告应该对被告的搭建和装修进行补偿。
原告认为，根据双方合同约定，租赁期满后，原告不对装修和搭建进行补偿，被告应拆除装修、搭建，恢复原状。
本院认为：原告向被告出租的厂房，虽未办理房屋所有权登记，但房屋的建设经过了建设主管部门的批准，因此，双方就该房屋签订的租赁合同应属有效合同。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。原、被告双方在租赁合同中约定，承租方应在合同终止后一个月内将装修或改建物、搭建房屋拆除并恢复原状，过期未拆除的无偿归出租方所有，在租赁期届满时承租方须把承租的房屋交还给出租方，上述约定不违反法律规定，对双方当事人具有拘束力。因此，被告提出的对装修、改建物、搭建房屋进行补偿或者赔偿的主张，本院不予支持，被告应拆除装修、改建物、搭建房屋并恢复原状。在租赁合同期满后，被告仍占用租赁房屋，原告有权要求被告腾空迁让房屋并支付实际占用期间的房屋使用费。关于房屋使用费标准，双方合同中约定出租方有权按房屋租金的1.2倍向承租方收取房屋使用费，现原告主张按房屋租金标准计算房屋使用费，本院予以准许。原告收取被告的押金1万元，根据合同约定应返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告潘国英于本判决生效之日起三十日内腾空迁让其承租的位于常熟市虞山镇元和村的常熟中法水务有限公司下属“第二自来水厂”内面积268平方米的房屋（3号厂房），并将承租房屋交还给原告常熟中法水务有限公司；同时对承租房屋恢复原状并拆除在承租地点处的所有搭建、改建的建筑物和构筑物并恢复原状。
二、被告潘国英支付原告常熟中法水务有限公司自2012年4月6日起至腾空迁让之日止的房屋使用费（参照年租金41808元的标准计算），于本判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）。
三、原告常熟中法水务有限公司退还被告潘国英押金1万元，于本判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1709元，由被告潘国英负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599。
审 判 长 毛建新
人民陪审员 朱慧红
人民陪审员 潘慧玉
二〇一四年四月二十日
书 记 员 张 宪