重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初5400号
原告重庆市南岸区教育房屋基建管理中心，住所地重庆市南岸区南坪街道南湖路146号，组织机构代码73398869-3。
法定代表人庞富华，主任。
委托代理人张某某，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被告重庆豪恩制衣有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道福红路36号负2层，组织机构代码75007763-X。
法定代表人邓永红，女，1953年11月2日出生，该公司总经理，住重庆市南岸区。
原告重庆市南岸区教育房屋基建管理中心（以下简称“教育基建管理中心”）诉被告重庆豪恩制衣有限公司(以下简称“豪恩制衣”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由代理审判员李静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告教育基建管理中心的委托代理人张某�，被告豪恩制衣的法定代表人邓永红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告教育基建管理中心诉称：原、被告于2014年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将重庆市南岸区教育委员会所有的“重庆市南岸区南坪街道福红路36号租赁给被告经营使用，合同约定期限为2014年4月13日至2015年4月14日，租金为每月10500元，合同同时对租金交纳期限、双方责任、违约等均作了明确约定。合同签订后，原告积极履行了合同义务，而被告却从2015年1月起未按约支付租金。原告多次催收，被告均拒不支付。2015年9月1日，原告向被告送达《关于尽快完清所欠款项搬出租赁房屋的函》，要求被告立即搬出租赁房屋、交纳租金及承担违约责任。2015年9月10日，原、被告签订《协议书》，约定被告于2015年9月30日前向原告支付截至2015年9月30日的租金、及违约金等款项共计108150元，如被告未如期履行，原告将立即收回租赁房屋。现被告至今未按协议约定履行支付义务，故原告起诉来院，请求判令被告支付：1、从2015年1月14日至2015年4月14日所欠租金31500元（10500元/月×3个月）；2、按租金标准计算的2015年4月15日至2015年9月30日的房屋占用损失57750元（10500元/月×5.5个月）；3、逾期付款违约金36750元（其中租金逾期违约金以31500元为基数按日1%为标准自2014年10月13日计算至2015年4月14日；房屋占用损失违约金以每月占用损失10500元为基数按日1%为标准自2014年4月15日计算至2015年9月30日）；4、保证金20000元不退还；5、本案诉讼费由被告承担。
被告豪恩制衣辩称：对于原、被告签订的《房屋租赁合同》无异议，对于2015年1月14日至2015年4月14日所欠租金31500元无异议。被告在2015年3月底已经告知原告方不再租赁重庆市南岸区南坪街道福红路36号房屋，并将房屋交付给了原告。因无钱支付租金，被告便留了一些机器设备在上述房屋中以便今后变卖用于偿还拖欠原告的租金。原、被告签订的《协议书》并不是被告的真实意思表示，合同到期后原、被告并没有签订新的租赁合同，被告也没有占用上述房屋，故对于原告请求的2015年4月15日至2015年9月30日的房屋占用损失不认可。被告同意将20000元保证金抵扣租金。另外，原告请求的违约金过高，被告不同意支付。
经审理查明：重庆市南岸区南坪街道福红路36号房屋登记产权人为重庆市南岸区教育委员会，重庆市南岸区教育委员会将该房屋托管给原告负责租赁等相关事宜。2014年5月15日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告将重庆市南岸区南坪街道福红路36号房屋租赁给被告经营服装厂，合同约定“租赁期限为2014年4月13日至2015年4月14日，租金为每月10500元。租金每半年支付一次，先付租金后使用，逾期不交每天将按月租金的1%收取滞纳金。逾期一个月不交，甲方有权单方面终止合同，收回房屋。在签合同时，乙方以前所交的保证金20000元继续有效，本合同期满如无违约甲方如数退还”。合同签订后，原告履行了合同义务，被告却未按时缴纳2015年1月14日至2015年4月14日的租金。2015年9月1日，原告向被告送达《关于尽快完清所欠款项搬出租赁房屋的函》，该函载明“截至2015年8月31日你司仍欠我中心3个月租金31500元以及产生的违约金23625元未缴，请在接到此函后于2015年9月10日前缴清所欠款项。另你至今还占用着租赁房屋，既未同我中心签订续租合同，也未缴纳租金，我中心要求你司于9月10日前搬出租赁房屋，并按照租赁合同缴纳占用期间产生的租金及滞纳金”。同日，被告法定代表人邓永红�收该函。
2015年9月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定“根据租赁合同约定，乙方逾期不交租金一个月，甲方有权终止合同，收回房屋。截至今日，乙方除合同期内还欠3个月租金未缴，且一直占用租赁房屋至今。现经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、甲方同意乙方于2015年9月30日前完清所欠费用。二、乙方承诺于2015年9月30日前将截至2015年8月31日所欠租金及滞纳金共计108150元，以及9月份使用租赁房屋实际天数产生的租金全部缴纳给甲方。三、乙方如能履约缴清欠款，甲方同意乙方优先签订租赁合同。四、乙方如在2015年9月30日前未能履约完清所欠甲方款项，甲方将不再同乙方继续签订房屋租赁合同并立即收回房屋。六、乙方如未能履约，乙方承诺最迟于2015年12月31日前完清所欠款项108150元及9月份租金10500元，共计118650元缴纳给甲�”。庭审中，被告称被告在2015年3月底已经告知原告方不再续租租赁房屋，并在合同到期前将房屋交付给了原告。因无钱支付租金，被告便留了一些机器设备在上述房屋中以便原告变卖后用于偿还拖欠原告的租金。合同到期后原、被告并没有签订新的租赁合同，被告也没有占用上述房屋，原、被告签订的《协议书》并不是被告的真实意思表示，故对于原告请求的2015年4月15日至2015年9月30日的房屋占用损失不认可，被告并未提交书面证据证明其在2015年4月14日前已将租赁房屋交付给原告，亦未提交证据证明该《协议书》并非其真实意思表示，是虚假的。
另查明，被告向原告缴纳的保证金20000元至今未退还给被告,被告同意该20000元用于抵扣所欠租金。原告认为被告拖欠原告租金，已然构成违约，故起诉来院提出如上诉请。
上述事实，有事业单位法人证书、产权证、情况说明、《房屋租赁合同》、《关于尽快完清所欠款项搬出租赁房屋的函》、《协议书》以及原、被告陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告对于拖欠原告从2015年1月14日至2015年4月14日租金31500元没有异议，故对于原告请求的该31500元租金本院依法予以支持。根据双方合同约定，租金每半年支付一次，先付租金后使用，被告逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，但原告请求的违约金过高，本院酌情按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率为标准以被告所欠租金为基数自拖欠租金之日起（即2014年10月14日）计算至2015年4月14日止。
本案所涉租赁合同到期后，双方并未续签新的租赁合同。本案中，被告并未提交证据证实其已经在该合同到期前将租赁房屋交付于原告，且原告提交的证据能够证实合同到期后被告仍然占有租赁房屋，被告应当支付原告房屋占用损失，故对原告请求的按租金标准计算的2015年4月15日至2015年9月30日的房屋占用损失57750元本院依法予以支持。对于房屋占用损失违约金，本院酌情按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率为标准以每月所欠金额为基数自2015年4月15日计算至2015年9月30日。
对于被告交付给原告的20000元保证金，双方合同约定合同期满如无违约，原告如数退还给被告。本案中被告逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任，故对于原告所称的不退换被告保证金20000元的意见本院依法予以支持。
据此，依照《�华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、重庆豪恩制衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市南岸区教育房屋基建管理中心2015年1月14日至2015年4月14日的租金31500元，并支付以31500元为基数按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率为标准计算的自2014年10月14日计算至2015年4月14日止的违约金；
二、重庆豪恩制衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆市南岸区教育房屋基建管理中心2015年4月15日至2015年9月30日的房屋占用损失57750元；并支付以每月占用损失10500元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率为标准计算的自2014年4月15日至2015年9月30日的违约金；
三、重庆豪恩制衣有限公司向重庆市南岸区教育房屋基建管理中心所交保证金20000元不予退还；
四、驳回重庆市南岸区教育房屋基建管理中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3356元减半收取1678元，由被告重庆豪恩制衣有限公司承担（重庆市南岸区教育房屋基建管理中心已垫付，重庆豪恩制衣有限公司于支付上述款项时一并支付）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 李静
二〇一六年五月九日
书 记 员 王琳