湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘01执异25号
案外人许木君，女，汉族，1958年9月6日出生。
申请执行人长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区三一路2号管委会信息楼14楼1402房。
法定代表人马茂，总经理。
委托代理人潘丙午，湖南金湘律师事务所律师。
被执行人湖南方泰投资开发有限公司，住所地湖南省长沙市高新技术开发区双塘路107号食用菌研究所3楼。
法定代表人罗慧芳，董事长。
本院在执行申请执行人长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司与被执行人湖南方泰投资开发有限公司企业借贷纠纷一案中，案外人许木君于2016年1月26日向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人许木君称，2005年10月15日与湖南方泰投资开发有限公司的平江县温州商品批发大市场有限公司签订购房合同，购买了××××18栋17、18号房屋，面积107.79㎡，款项全部付清，但一直没有办理产权登记。由于湖南方泰投资开发有限公司近年来被多家银行起诉，许木君的房屋也被视为法院查封的范围。请求解除对××××18栋17、18号房屋的查封。
本院查明，长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司与湖南方泰投资开发有限公司企业借贷纠纷一案，前由本院于2015年6月26日作出（2015）长中民二初字第01369号民事判决：一、限被告湖南方泰投资开发有限公司在本判决生效之日起七日内偿还原告长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司借款1300万元及违约金（违约金计算方式：自2013年8月11日至起诉时即2014年8月25日止，以1300万元借款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2014年8月26日起至借款本金还清之日止，以1300万元借款本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算利息）；二、驳回原告长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费108831元，财产保全费5000元，合计113831元，由原告长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司承担3331元，由被告湖南方泰投资开发有限公司承担110500元。该判决生效后，湖南方泰投资开发有限公司未能履行该判决，长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司于2015年11月3日向本院申请强制执行，本院于2015年11月3日立案执行。在诉讼过程中，本院于2015年1月20日向伍市房地产管理所作出（2014）长中民二初字第01369号协助执行通知书：查封湖南方泰投资开发有限公司名下位于平江县伍市镇的综合楼、商铺。权属证号分别为：平房权证城伍字第×61号、×62号×63号、×64号、×65号。×01、×94、×95、×92、×43、×05、×42、×45、×03、×08、×93、×96、×97、×98、×99、×00、×44、×02、×07、×06、×04、×41。查封期限为二年，自2015年1月20日至2017年1月19日止。案外人许木君不服，向本院提出执行异议，提出异议请求如前所述。
另查明，2005年10月15日，许木君与平江县温州商品批发大市场有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，将位于平江县伍市镇的018445-A18栋17、18号房屋出售给许木君，其中A18栋17号房合同约定建筑面积54.80平方米，该商品房门面单价每平方米1793.6元，门面总金额46221元，该商品房住宅二层单价每平方米511.1元，总金额14837元，该商品房总价为61058元。A18栋18号房合同约定建筑面积52.99平方米，该商品房门面单价每平方米1793.6元，门面总金额44697元，该商品房住宅二层单价每平方米511.08元，总金额14346元，该商品房总金额59043元，两个房屋的总房款120101元。并约定平江县温州商品批发大市场有限公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。合同签订后，许木君于2005年10月15日、2005年11月6日，2005年12月10日向平江县温州商品批发大市场有限公司共交付现金120101元，平江县温州商品批发大市场有限公司出具了内部结算收据。平江县温州商品批发大市场有限公司将上述商品房交许木君所有使用，但至今未办理产权登记。
2005年12月10日，案外人许木君（委托方）与平江县温州商品批发大市场物业管理部（受托方）签订了《物业代租代管协议》。该协议约定：双方经友好协商，由受托方代租代管委托方在平江县温州商品批发大市场（以下简称市场）的A18栋018号物业（以下简称该物业）。一、该物业总建筑面积为52.99平方米（面积最终以平江县房地产管理局核定面积为准），租期为24个月，由2006年1月1日至2007年12月30日止。二、双方议定该物业前三年的租金回报由市场物业管理部确定，三年后，以第三年的租金为基数按8%逐年递增。第一年租金为人民币210元每月；第二年租金为人民币250元每月；第三年租金为人民币290元每月。从第四年开始以第三年租金为基数逐年8%递增。三、受托方在2006年1月1日开始进行代租代管回报。在此日期前签订本协议，回报金由2006年1月1日开始计算；如在2006年1月1日之后签订本协议，回报金按签本合同之日当天开始计算。2009年11月23日，许木君与平江县温州商品批发大市场物业管理部签订《补充协议》：经双方协商该房产继续由受托方代租代管三年，（即2010年1月1日-2012年12月31日）。
再查明，2011年7月11日，长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司与湖南方泰投资开发有限公司签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记，编号为平房他证伍字第×0号。该合同约定湖南方泰投资开发有限公司以其名下位于湖南省平江县伍市镇中国中部鞋城平汨南路的房产证号分别为平房权证城伍字第×61、×62、×63、×64、×65号房屋，位于湖南省平江县伍市居委会的房产证号分别为平房权证城伍字第×01、×94、×95、×92、×43、×42、×05、×45、×03、×08、×95号房屋抵押给长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司，建筑面积26148.94平方米，评估价22000000元。长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司与湖南方泰投资开发有限公司于2014年1月6日变更了上述房产的抵押登记手续，并取得了房屋他项权证（他项权证编号：平房他证伍字第1××7号），该他项权证载明：抵押的房屋所有权证号为平房权证城伍字第×05、×45、×03、×08号，建筑面积为5245.2平方米，评估价15735600元。
经查询全国企业信用信息公示系统，平江县温州商品批发大市场有限公司不存在，平江县平伍大市场物业管理有限公司于2005年12月20日已吊销营业执照。涉案房屋土地使用权人为湖南方泰投资开发有限公司。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋现登记在被执行人湖南方泰投资开发有限公司名下，且已办理抵押登记手续，抵押给了长沙经济技术开发区经沣工业园有限公司。经查询全国企业信用信息公示系统，平江县温州商品批发大市场有限公司不存在，平江县平伍大市场物业管理有限公司于2005年12月20日已吊销营业执照。根据现有证据，案外人许木君不能证明其签订了关于涉案房屋有效的书面买卖合同，应承担举证不能的不利后果。综上，案外人许木君的异议请求及理由不能成立。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人许木君的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 谭斯元
审判员 熊孟良
审判员 盛知霜
二〇一六年四月十八日
书记员 何泳漪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。