上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第608号
原告上海丰明工贸实业公司。
法定代表人徐玉麟。
委托代理人步振林，上海市白玉兰律师事务所律师。
被告上海晨怡塑料制品有限公司。
法定代表人陈文清。
委托代理人苏赟春，上海利歌律师事务所律师。
原告上海丰明工贸实业公司（以下简称丰明工贸）与被告上海晨怡塑料制品有限公司（以下简称晨怡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰明工贸的委托代理人步振林，被告晨怡公司的委托代理人苏赟春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰明工贸诉称，2005年10月31日，双方签订租赁合同，由晨怡公司向丰明工贸承租宝山区化工路XXX号丰明工业区第八幢厂房，年租金为人民币26.06万元，租期到2015年11月30日止。2012年底，当地政府对系争房屋所在地块公布了征地通知，丰明工贸向晨怡公司发出协商终止租赁协议的通知，但双方协商未果。现丰明工贸起诉要求终止履行《租赁合作协议》，要求晨怡公司搬离，并按合同约定的租金标准支付自2014年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。
被告晨怡公司辩称，因政府的拆迁导致无法继续履行双方的租赁合同，同意终止该合同，但晨怡公司应获得合理的拆迁补偿。同意按合同约定的租金标准支付自2014年4月1日起的使用费。
经审理查明，2005年10月31日，丰明工贸与晨怡公司、上海新时代胶制品有限公司（以下简称新时代公司）分别签订租赁合作协议，约定晨怡公司、新时代公司分别向丰明工贸承租宝山区化工路XXX号丰明工业区第八幢厂房和第七幢厂房，面积分别为1，425平方米和780平方米，租借期限十年，自2005年12月1日至2015年11月30日止，第九年至第十年的租金每天0.50元／平方米，晨怡公司承租的厂房第九年至第十年年租金为26.06万元，新时代公司承租的厂房第九年至第十年年租金为14.23万元。晨怡公司和新时代公司承租厂房后为开展生产经营而进行装修。2011年11月14日，上海市人民政府批准对包括系争厂房在内的土地进行征收。晨怡公司及新时代公司支付租金至2014年3月底。
另查明，系争厂房至今未取得房地产权证，丰明工贸在建造该厂房时未依法办理相关行政审批手续。
审理中，丰明工贸提供：《征地财物补偿明细表》，载明财产所有人为丰明村（现易永忠：新时代、晨怡公司租用），征地单位为上海市宝山区土地储备中心，征地项目为南大汇丰路西侧地块，丰明工贸表示除说明栏中注明“双方协商”的五个项目（分别为天棚、装潢、房中房、货物设备搬迁费、停产停业损失费）外，其他项目的补偿均与新时代公司及晨怡公司无关。晨怡公司、新时代公司对该明细表的真实性无异议，并表示系争厂房系独立建筑物，全部由新时代公司和晨怡公司使用，无丰明工贸的人员、设备和财产在内，征地评估时并未进行过现场调查，故相关数据与客观情况不一定吻合，具体意见如下：1、新时代公司与晨怡公司租赁的合同面积为2，200平方米左右，但明细表中楼房和厂房的面积共计4，000多平方米，其中的面积差全部由新时代公司及晨怡公司建造，两个公司在第八幢厂房里搭建房中房大约50-60平方米，在楼房外搭建磨刀房和空压机房等共计30几平方米，评估时可能将厂房里的平台也算做了房中房；2、天棚和装潢全部由新时代公司和晨怡公司所做；3、空调和电话均与原告无关，但只有空调7台，电话5门；4、八年前花费大概50万元安装动力线，外墙内的动力线全部由新时代公司和晨怡公司铺设，明细表中的动力线评估价格偏低；5、丰明工贸安装的下水道只通到公共部位，新时代公司和晨怡公司铺设了两种规格的下水道共计100-200米；6、窨井是丰明工贸所做；7、外墙之内的自来水管全部由新时代公司和晨怡公司铺设，明细表里是墙内还是墙外不清楚；8、新时代公司和晨怡公司的设备投资有两千多万，货物设备搬迁费偏低。新时代公司和晨怡公司在本案审理中表示，同意将丰明工贸的补偿金额按照2：1的比例分配给新时代公司和晨怡公司。
以上事实，有丰明工贸提供的租赁合作协议、上海市人民政府土地管理文件（沪府土（2011）762号）、征地财物补偿明细表及各方当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋建造时未依法办理相关审批手续，且至今未取得房地产权证，故双方就系争房屋所签订的租赁合作协议应为无效。协议被确认无效后，晨怡公司应将系争房屋返还给丰明工贸，并支付实际占用期间的房屋使用费，晨怡公司同意按协议约定的标准支付自2014年4月1日起的使用费，本院予以确认。
协议被确认无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。晨怡公司在系争房屋及相关场地上增加的固定添附等，可作为其损失。而双方就本案无证照房屋建立租赁关系，均存在过错，丰明工贸作为出租人应当承担主要责任，晨怡公司应承担次要责任。因系争房屋所在土地已列入拆迁范围，相关部门亦出具《征地财物补偿明细表》，新时代公司和晨怡公司虽认为该评估价格偏低，但其表示很难与拆迁单位重新达成补偿协议，仍然要求在本案中一并解决补偿问题，且未在本案中对自己的添附申请司法鉴定，故对于补偿问题，可以《征地财物补偿明细表》为参考。对于其中的具体补偿项目，本院作如下分析：1、楼房、厂房均由丰明工贸自建，故该部分与新时代公司及晨怡公司关联不大，但新时代公司和晨怡公司自建磨刀房、空压机房等约30平方米，对该部分面积丰明工贸应酌情补偿；2、天棚、装潢、房中房部分，丰明工贸自述均由新时代公司和晨怡公司所建设，故该部分应由丰明工贸对新时代公司和晨怡公司进行补偿；3、空调、电话、货物设备搬迁费、停产停业损失费，因系争房屋系由新时代公司和晨怡公司使用，故该部分可由丰明工贸对新时代公司和晨怡公司进行补偿；4、动力线、下水道、自来水管，新时代公司和晨怡公司陈述在围墙外由丰明工贸铺设，围墙内由新时代公司和晨怡公司铺设，较为合理，而明细表中未作区分，本院根据实际情况酌定；5、新时代公司和晨怡公司陈述窨井由丰明工贸所做，故该部分亦与新时代公司和晨怡公司无关。综上所述，本院根据本案实际情况，参考《征地财物补偿明细表》，结合出资建设情况及双方当事人的过错责任，并兼顾公平原则，酌情确定丰明工贸向新时代公司和晨怡公司补偿160万元，并根据新时代公司和晨怡公司所述的比例，确定新时代公司获得106.67万元，晨怡公司获得53.33万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海丰明工贸实业公司与被告上海晨怡塑料制品有限公司就上海市宝山区化工路XXX号丰明工业区第八幢厂房所签订的《租赁合作协议》无效；
二、被告上海晨怡塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内迁出并向原告上海丰明工贸实业公司返还上述房屋；
三、被告上海晨怡塑料制品有限公司于本判决生效之日起十日内，按年租金26.06万元的标准，向原告上海丰明工贸实业公司支付自2014年4月1日起至实际返还房屋日止的房屋使用费；
四、原告上海丰明工贸实业公司于本判决生效之日起十日内补偿被告上海晨怡塑料制品有限公司53.33万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费2，906元，由原告上海丰明工贸实业公司负担1，406元，被告上海晨怡塑料制品有限公司负担1，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 刘 姗
人民陪审员 董培红
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。