四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1207号
上诉人（原审被告）杨加芳，女，汉族。
委托代理人侯文，四川侯文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鲜丽华，女，汉族。
委托代理人侯皓蓝，四川源正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵毅，男，汉族。
被上诉人（原审原告）周怡，女，汉族，。
委托代理人雷明鑫，四川纪明律师事务所律师。
上诉人杨加芳、鲜丽华因租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1006号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人杨加芳及委托代理人侯文，上诉人鲜丽华及委托代理人侯皓蓝，被上诉人赵毅及其与周怡的委托代理人雷明鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年2月25日，赵毅、周怡夫妇（甲方）与杨加芳、刘近俊（乙方）签订了门面房租赁合同，约定将甲方所有的位于阆中市七里开发区景观大道金阆名都二期大门口商业A1－2号面积约213平方米的门面房出租给乙方。不久刘近俊退出了与杨加芳的合伙关系，租赁关系实际仅发生在赵毅夫妇与杨加芳之间。该租赁合同约定，租期从2009年2月25日至2010年2月25日、2010年2月25日至2011年2月25日，每年租金3.5万元，从2011年2月25日起，每年租金随行就市，按年度收取，合同按年度续签。乙方在门面内装修或增扩应由甲方同意，费用由乙方自负，租期满后，该门面内的装修甲方不作赔偿或补偿，随意处置。租期内乙方无权将门面擅自转租给第三人，如需转租，须告知甲方同意。甲方在五年之内同等条件下可优先续租。杨加芳接手门面后进行装修，并对相邻另一家约80平方米的门面房一并租用经营餐饮业，取字号为“名都食府”，每年租期届满前杨加芳支付下年度租金，但未再与赵毅夫妇续签租赁合同。2012年10月，杨加芳欲转租门面，曾告知赵毅，因租金等涨价等因素不合适，赵毅未明确表示同意转租。后鲜丽华经朋友介绍与杨加芳相识协商转租房屋事宜，双方于2012年10月12日在赵毅夫妇未到场情况下达成了以转让费22.5万元成交的转租协议，此后，鲜丽华继续经营“名都食府”，2012年11月13日，鲜丽华的朋友电话告知赵毅房屋转租情况，后赵毅找杨加芳收取2013年度租金无果时，于2013年3月4日提起诉讼。赵毅夫妇称，在2013年2月租赁期限届满后得知杨加芳已于2012年10月12日擅自将房屋转租给鲜丽华，且鲜丽华拒不交回房屋，诉请法院依法确认杨加芳与鲜丽华所签餐厅转让协议无效，判令二人交回门面房、并按年租金12万元标准赔偿非法占用期间的房屋租金损失，并承担诉讼费。
杨加芳辩称，赵毅夫妇与杨加芳之间有持续、不定期的租赁关系，杨加芳转租时履行了告知义务，赵毅夫妇也明知，转租应合法有效，本案纠纷是因赵毅夫妇与转租人鲜丽华为租金问题产生的，可以协商解决，请求驳回赵毅夫妇的诉讼请求。
鲜丽华辩称，房屋转租时杨加芳说明了的，杨加芳原给赵毅打了电话，赵毅同意转租。后赵毅找鲜丽华付租金，要求租金涨到10万元，前一年才7万元，鲜丽华只同意按比例上涨，为此才引发诉讼。
一审法院同时查明，2012年度租期内赵毅夫妇收取杨加芳租金7万元，相邻隔墙原烧烤店（现经营中餐）140至150平方米门面房租金为7万元，赵毅夫妇要求2013年度租金按12万元标准赔偿非法占用期间的房屋租金损失，并提供了附近金阆名都1-1-10、1-1-12号面积为143平方米门面2012年度租金为9万元，租金每年递增20%的“门面出租合同”佐证。
一审法院经审理认为：2009年2月25日，赵毅夫妇与杨加芳签订的门面租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。约定合同按年度续签，租金随行就市，按年度收取。之后双方未再续签合同，杨加芳继续租用房屋从事经营并按市场行情支付租金，双方达成了不定期的租赁合同关系。同时租赁合同就转租问题作出了限制性规定，杨加芳虽然提供了一些告知赵毅转租房屋的证言，但并无赵毅夫妇同意转租的书面证据佐证，同时赵毅夫妇至今未收取鲜丽华的房屋租金，缺乏赵毅夫妇已认可鲜丽华转租的事实依据。故杨加芳与鲜丽华达成的转租协议应属无效，作为出租人有权解除合同，收回房屋。鲜丽华与赵毅夫妇无租赁关系，无权使用租赁房屋。至于赵毅夫妇主张按年租金12万元标准赔偿占用房屋期间的租金损失问题，可以比照原合同约定租金随行就市处理，但市场租金标准并非有明确的统一尺度衡量，根据证据材料，结合目前餐饮行业实际酌定按年租金10.5万元标准确定损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决：一、杨加芳与鲜丽华签订的餐厅转让协议无效；二、鲜丽华在判决发生法律效力后十日内将阆中市景观大道金阆名都二期大门口商业A1－2号门面房交回赵毅、周怡；三、鲜丽华从2013年2月26日起按年租金10.5万元的标准赔偿占用赵毅、周怡房屋期间的租金损失；案件受理费2,700元，由杨加芳负担2,000元，鲜丽华负担700元。
杨加芳、鲜丽华均不服一审判决，向本院提起上诉。
杨加芳上诉请求撤销一审判决，改判确认赵毅夫妇与杨加芳签订的餐厅转让协议合法有效。主要理由：一审判决认定事实错误。杨加芳在一审诉讼中提供了大量证据，其中的书证和证人证言相互印证，形成了完整的证据锁链，足以证明杨加芳转租告知了赵毅并取得同意。且赵毅根本没有找过杨加芳收取2013年度租金，可见，赵毅不是不同意转租，而是在转租后就租金的涨幅与鲜丽华发生分歧才提起的诉讼。赵毅夫妇与杨加芳签订合同约定的租赁期限为5年，在租赁期内，经赵毅同意，杨加芳将租赁房屋转租给鲜丽华应为有效。
鲜丽华上诉请求撤销一审判决，将案件发回重审或确认杨加芳与鲜丽华的转让协议有效，按8.5万元的年租金标准确定鲜丽华应支付的租金额度。主要理由：1.一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，程序违法。案涉“名都食府”的房主是两家人，一家是赵毅夫妇，一家是蒲仁权，赵毅夫妇的诉讼请求之一是确认杨加芳与鲜丽华所签的餐厅转让协议无效，一审判决予以了支持，遗漏了蒲仁权在本案中的利益，本案应追加蒲仁权为当事人。2.一审判决适用法律错误。一审判决以没有书面证据证明赵毅同意转租而判定转租协议无效，变相为租赁合同增加了要式要件，因为既无约定也无法律规定转租须经书面同意。3.鲜丽华没有违反合同的行为，守约人的利益应当得到维护。4.租金争议并非没有解决的法律途径和方法，一审确定的租金损失标准过高。《合同法》第六十二条第二款规定了价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，由此不能因租金数额双方不能达成一致而作为解除合同的依据。一审判决按照10.5万元年租金标准支付租金损失，明显过高，目前消费大幅降低，众多餐厅经营惨淡，而一审确定的租金损失在前一年的租金基础上增加了50%，且另一房主蒲仁权的租金增幅才15%。
赵毅、周怡辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确，应予维持。主要理由：1.赵毅夫妇与杨加芳签订的门面房租赁合同约定的租赁期限是1年，之后双方又协商租赁了3年，租赁期限已于2013年2月25日届满，赵毅夫妇请求腾退租赁房屋的理由成立，无需审查转租是否经过了赵毅夫妇的同意，且本案证据并不能证明转租取得了同意。2.案外人蒲仁权不是餐厅转让协议的当事人，且赵毅夫妇只主张协议中关于赵毅夫妇方的内容，故不应追加蒲仁权为本案当事人。3.赵毅夫妇于一审诉讼中提供的相邻且面积少、位置差一点房屋即金阆名都1-1-10、1-1-12号门面房2012年度的租金为9万元，约定租金每年递增20%，鲜丽华所提出的蒲仁权出租房屋面积80平方米，是2011年10月出租的，其租金最初就定得很高，为年租金3万元，所以对2012年11月20日至2013年11月20日的租金只上涨了5,000元（涨幅为17%），而讼争房屋的面积为213平方米，2002年度的年租金是7万元，基数定得很低，所以不能以蒲仁权的租金涨幅来确定损失。
本院二审查明：杨加芳（乙方）与赵毅、周怡（甲方）2009年2月25日签订的《门面出租合同》内容为“一、租期从2009年2月25日起至2010年2月25日止。租金为叁万伍仟元。第二年租期从2011年2月25日起至2011年2月25日止。租金也为叁万伍仟元。三、租期从2011年2月25日起，每一年的租金随行就市，随周边门面的租金涨跌。租金按年度收取。合同按年度续签。四、……五、该门面内如需装修或增扩设施应经甲方同意，其费用由乙方自理，与甲方无关。乙方租期满后，该门面内的装修甲方不作赔偿、补偿，乙方随意处置。六、本年租期满后，乙方如不租或续租须提前半月告知甲方，乙方无权将门面擅自转租给第三者。七、该门面内天然气开户初装费用由乙方支付，如乙方租期满后合同终止，由甲方一次性付给乙方天然气开户初装费用。……八、乙方在租期内如需转租给他人，须告知甲方同意。九、……十、考虑乙方在租房后装修门面，要花去一定的资金。甲方在五年之内即2014年2月25日前，每年度在同等条件下应优先满足乙方续租。……”
2011年10月，杨加芳租赁了相邻的蒲仁权门面房80平方米，一并用于经营“名都食府”，年租金3万元，2012年11月20日，鲜丽华与蒲仁权签订《租房协议》，约定2012年11月20日至2013年11月20日的租金为3.5万元。
2012年10月12日，杨加芳（甲方）与鲜丽华（乙方）签订的《餐厅转让协议》，内容是：经甲乙双方共同协商，甲方自愿将“名都食府”餐厅转让给乙方，转让费人民币22.5万元；付款方式，先交押金5万元，签协议时付10万元，余款在2012年11月15日前付清；交接时，甲方应交清水电气费，乙方应独立安电。
2012年8月27日，杨加芳收到赵毅夫妇交付门面内天然气初装费1万元，并定约由杨加芳负责将天然气户名变更为赵毅夫妇，同年12月11日，完成了天然气过户。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一审是否遗漏当事人问题。因2012年11月20日鲜丽华已与案外人蒲仁权就“名都食府”所使用的蒲仁权房屋签订《租房协议》，故杨加芳与鲜丽华签订的《餐厅转让协议》不包含租赁蒲仁权出租的房屋部分，且赵毅夫妇表示只要求确认《餐厅转让协议》中涉及赵毅夫妇租赁房屋部分无效，故对鲜丽华要求追加蒲仁权的上诉请求不予支持。赵毅夫妇与杨加芳签订的《门面租赁合同》约定的租期问题。本院认为，《门面房租赁合同》约定的租期是2年，此后双方又协商租赁了2年，租期至2013年2月25日已经届满，不论出租人赵毅夫妇是否同意转租，其超出租赁期限的租赁应为无效。理由是，合同第十条约定出租人在5年内每年度在同等条件下优先满足承租人续租，还注明了优先续租的原因，与第三条约定的“租金按年度收取。合同按年度续签。”及第六条约定的“本年租期满后，乙方如不租或续租”相吻合，可以相互印证。至于合同第三条中虽有“租期从2011年2月25日起，每一年的租金随行就市，随周边门面的租金涨跌。”的表述，应理解为存在第二个租期年度之后，双方有续租的可能，如果要续租而对租金标准的约定。因赵毅夫妇与杨加芳间的租赁期限已于2013年2月25日届满，一审判决腾退房屋正确。关于房屋转租是否取得赵毅的同意问题。杨加芳所提供的电话通话记录、证人证言，结合租赁合同约定杨加芳在租赁期间自己垫款安装天然气，租期满后由赵毅夫妇向杨加芳支付天然气安装费，合同履行中，赵毅夫妇于2012年8月27日支付杨加芳天然气初装费1万元，同年12月11日完成了天然气过户的事实，能够证明杨加芳转租取得了赵毅的同意，故杨加芳在2013年2月25日前租期内的转租有效。关于逾期腾房占有使用费的确定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满后则解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”对逾期腾房占有使用费标准的确定，一审判决依据赵毅夫妇所提供的相邻处房屋的租金所确定的标准并无不当，应予维持。至于鲜丽华所提出应参照蒲仁权房屋的租金涨幅标准，因蒲仁权出租的80平方米房屋在2012年度的房屋租金为3万元，赵毅夫妇出租房屋的面积接近它的3倍，而2012年度的租金仅为7万元，故不宜以蒲仁权房屋在2013年度的涨幅确定本案房屋占有使用费的标准。综上，一审判决部分事实认定及法律适用不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1006号民事判决第二、三项，即“被告鲜丽华在本判决发生法律效力后十日内将阆中市景观大道金阆名都二期大门口商业A1-2号门面房交回原告赵毅、周怡”、“被告鲜丽华从2013年2月26日起按年租金10.5万元的标准赔偿占用原告赵毅、周怡房屋期间的租金损失”；
二、变更四川省阆中市人民法院（2013）阆民初字第1006号民事判决第一项为，杨加芳与鲜丽华签订的《餐厅转让协议》涉及到2013年2月25日后的赵毅夫妇出租房屋部分的内容无效。
一审案件受理费的负担不变；二审案件受理费350元，由赵毅、周怡负担20元，杨加芳负担30元，鲜丽华负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 蒙秀梅
二〇一三年十一月一日
书 记 员 彭 宣