安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00841号
原告：合肥星云物业管理有限责任公司。
法定代表人：李海燕，总经理。
委托代理人：桂冰，安徽世邦律师事务所律师。
委托代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。
被告：严嵘，女，1962年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
原告合肥星云物业管理有限责任公司（以下简称星云物业公司）与被告严嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理，由审判员蒋子钰担任审判长，与审判员季宏、人民陪审员贾荣组成合议庭，适用普通程序于2015年1月4日公开开庭进行了审理。星云物业公司的委托代理人戴耀军到庭参加了诉讼。严嵘经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星云物业公司诉称：星云物业公司自2008年9月1日承租产权系合肥市城乡建设委员会的位于合肥市庐阳区红星路房屋，产权人准予星云物业公司对外转租。2010年1月1日星云物业公司与严嵘签订《房屋租赁合同》一份，约定由严嵘承租上述房屋，租期为2010年1月1日至2010年12月31日，合同第六条约定了租金的支付方式，第十五条则约定了违约责任。星云物业公司签订合同当天即将房屋交付严嵘，严嵘租金交至2011年12月31日。之后，因政府政策调整，房屋产权人欲收回房屋，星云物业公司即要求严嵘腾房，经星云物业公司多次催告，严嵘仍占用房屋，给星云物业公司造成巨大损失。故星云物业公司诉至法院，请求判令：1、解除星云物业公司与严嵘之间的租赁合同关系；2、严嵘立即腾退房屋；3、严嵘立即向星云物业公司支付租金及违约金80681.25元（自2012年1月1日暂计至2014年1月31日，并计算至实际退房之日止）；4、严嵘承担本案诉讼费等相关费用。
严嵘未作答辩。
经审理查明的事实如下：2008年9月1日，星云物业公司与房屋产权人合肥市建设委员会签订《房屋租赁合同》，承租位于合肥市庐阳区红星路房屋，租赁期自2008年9月1日起至2013年8月31日，合肥市建设委员会同意星云物业公司转租所承租的房屋。后，星云物业公司与严嵘签订《房租租赁合同》，将上述房屋转租给严嵘，约定：租赁期为1年，自2010年1月1日至2010年12月31日，租期租金总金额为29790元；租金支付方式为全年租金一次性支付。如严嵘逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金20元。合同签订后，星云物业公司将房屋交给严嵘使用，严嵘亦按约定交纳了租金。合同约定的租赁期限届满后，星云物业公司与严嵘未续签书面租赁合同，但严嵘仍继续占有使用上述房屋，并按原合同约定的租金标准向星云物业公司支付租金至2011年12月31日。
另查明：涉案房屋原登记地址为人民巷4号，登记所有权人为合肥市建设委员会。后于1999年1月7日进行变更登记，变更后的地址为人民路4号，登记所有权人为合肥市建设委员会机关劳动服务公司。2004年5月31日，合肥市建设委员会同意撤销合肥市建设委员会机关劳动服务公司，原公司所有的门面房全部交回合肥市建设委员会的“三产”领导小组，并委托星云物业公司进行管理。2009年11月2日，合肥市建设委员会更名为合肥市城乡建设委员会。2012年6月7日，中共合肥市委办公厅印发合办（2012）33号文件，决定将市直行政事业单位经营性房产清理规范后划转。根据该文件要求，合肥市城乡建设委员会于2012年8月15日下发通知，要求星云物业公司腾空、收回门面房。故星云物业公司诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有星云物业公司提供的其与严嵘签订的《房屋租赁合同》及其与合肥市建设委员会签订的《房屋租赁合同》、房屋所有权登记表、合肥市委办公厅合办（2012）33号文件、合肥市建设委员会《关于撤销合肥市建委机关劳动服务公司有关问题的批复》、合肥市城乡建设委员会的通知、房屋登记档案资料，以及当事人庭审陈述予以佐证。
本院认为：对于涉案出租房屋，星云物业公司有对外转租的权利，其与严嵘签订的《房屋租赁合同》，亦为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期间于2010年12月31日届满后，严嵘继续使用租赁房屋，星云物业公司未提出异议并按原租赁合同约定的租金标准收取房租，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。对于不定期租赁，作为出租方的星云物业公司可以随时解除合同，故对星云物业公司主张解除双方的租赁合同关系、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。严嵘仅交纳房租至2011年12月31日，之后的房租至今未交纳，应依法付清拖欠的房租。虽然双方并未约定交纳房租的时间，但根据法律规定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。严嵘逾期交纳房租租金，应当依法承担违约责任。根据双方的租赁合同，年租金为29790元，日租金为81.62元（29790元÷365天），自2012年1月1日至2014年1月31日共计761天，租金为62112.82元（81.62元／天×761天），此后的租金按照81.62元／天的标准顺延计算至严嵘实际交还房屋之日止。合同约定的逾期交纳租金的违约金按每日20元计算，违约金约定明显过高，故本院酌情予以调整，标准为中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍。其中，2012年1月1日至2012年12月31日的年租金29790元应于2012年12月31日支付，故该期间租金的违约金自2013年1月1日起计算至2014年1月31日为8040.82元，并按此标准顺延计算至严嵘实际交还房屋之日止；2013年1月1日至2013年12月31日的年租金29790元应于2013年12月31日支付，故该期间租金的违约金自2014年1月1日起计算至2014年1月31日为556.08元，并按此标准顺延计算至严嵘实际交还房屋之日止。上述违约金合计8596.9元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥星云物业管理有限责任公司与被告严嵘之间的房屋租赁合同；
二、被告严嵘于本判决生效之日起十日内向原告合肥星云物业管理有限责任公司返还位于合肥市庐阳区红星路人民巷*号房屋；
三、被告严嵘于本判决生效之日起十日内向原告合肥星云物业管理有限责任公司支付2012年1月1日至2014年1月31日的房屋租金62112.82元（暂计算至2014年1月31日，之后的租金按81.62元／天的标准顺延计算至返还房屋时止）；
四、被告严嵘于本判决生效之日起十日内向原告合肥星云物业管理有限责任公司支付违约金8596.9元（暂计算至2014年1月31日，之后的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍顺延计算至返还房屋时止）；
五、驳回原告合肥星云物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2898元，由合肥星云物业管理有限责任公司负担226元、由严嵘负担2672元。公告费1200元，由严嵘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 蒋子钰
审 判 员 季 宏
人民陪审员 贾 荣
二〇一五年一月十五日
书 记 员 吴芳芳
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。