海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第20号
上诉人（原审被告）：海南凤凰地产有限公司。
法定代表人：张冠彩，董事长。
委托代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。
委托代理人：冯斌，海南川海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张立新。
委托代理人：贾俊，住海口市金星路。
上诉人海南凤凰地产有限公司（以下简称凤凰地产）与被上诉人张立新房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月24日受理后，依法组成由审判员詹晓黔担任审判长、审判员谭晓梅、黄海鹰共同参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2005年9月22日，张立新与海口市秀英土地房产开发公司签订两份《商品房买卖合同》。合同约定，张立新购买该公司开发的百合花园小区3号公寓X幢XXX号、205号两套房产，合同金额共计626，406元，张立新的付款方式为银行按揭付款。同时约定，海口市秀英土地房产开发公司承诺在张立新交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张立新办妥房产证及土地使用证。如海口市秀英土地房产开发公司不能按时办理，每逾期一天，海口市秀英土地房产开发公司须向张立新缴付总房款万分之一点五的违约金。上述合同签订后，张立新于2005年9月22日支付了购房首付款196，406元，于2006年5月10日交纳了契税、印花税、维修基金等办理房产证所需相关费用。该105、XXX房房产证于2013年1月16日才办妥。张立新于2014年6月10日向本院提起诉讼，要求凤凰地产支付从2007年10月10日起至2013年1月16日止，以总房款为基数，按日万分之一点五计算的逾期办理房产证的违约金。
另查明：海口市秀英土地房产开发公司于2006年2月24日变更登记为海南凤凰地产有限公司
被上诉人张立新在原审提出的诉讼请求为：一、判令凤凰地产支付逾期办理房屋所有权证的违约金217，045.74元（从2007年10月10日起至2013年1月16日止，以总房款为基数，按日万分之一点五计算）；二、案件受理费由凤凰地产承担。
根据以上认定的事实，原审法院认为：张立新、凤凰地产双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。张立新已于2005年9月22日支付了购房首付款，于2006年5月10日交纳了办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务。依合同第十五条关于凤凰地产在张立新交完全部购房款及相关费用之日起一年半内为张立新办妥房产证的约定，凤凰地产应在2007年11月10日为张立新办妥房产证，凤凰地产于2013年1月16日才将3号公寓X幢XXX号、205号的房产证办至张立新名下，已构成违约，应向张立新支付逾期办理房产证违约金。张立新、凤凰地产之间约定的以总房款为基数，按日万分之一点五计算的逾期办理房产证的违约金，不违反法律行政法规的强制性规定，凤凰地产关于违约金过高的抗辩理由，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。关于凤凰地产主张应追加海南亿合实业有限公司参加诉讼并由其承担责任的抗辩理由，由于本案是房屋买卖合同纠纷，海南亿合实业有限公司并不是合同一方当事人，跟本案的处理结果没有法律上的利害关系，根据合同相对性的原则，凤凰地产的该项抗辩理由，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。关于凤凰地产主张张立新的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，因凤凰地产为张立新办理房产证的时间为2013年1月16日，诉讼时效的起算时间应为凤凰地产为张立新办理房产证的时间，故凤凰地产的该项抗辩理由，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：凤凰地产于本判决发生法律效力之日起十日内向张立新支付从自2007年11月10日起至2013年1月15日止，以总房款626，406元为基数，按日万分之一点五即每日93.96元计算的违约金177，678.36元。案件受理费2278元，由凤凰地产负担。
上诉人凤凰地产不服原审法院上述判决，向本院上诉称：1、凤凰地产为张立新办证期限的认定。本案双方于2005年9月22日签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：卖方应当在买方交完全额购房款及相关费用之日起一年半内，为买方办妥房产证。按照以上约定，张立新除应缴纳办证所需的相关费用外，还需交完全额购房款后，凤凰地产才能为其办理房产证。而根据一审时张立新提供的《海南省销售不动产专用发票》，张立新是2007年4月24日才交完全部购房款的，之前的2006年5月10日的收据，仅为办证税费，不能据此认定张立新已履行完毕合同项下所有之付款义务。故此，2007年4月24日开始直至2008年10月24日，应认定为凤凰地产正常的办证期限，超过该期限才可能构成对张立新的“权利侵害”。
2、关于对张立新部分诉讼请求超诉讼时效的事实认定。据以上，凤凰地产的违约责任应该自2008年10月24日起计，直至房屋权属证书已办妥的2013年1月16日，之后不再计算违约金。但张立新是2014年6月10日起诉的，因此其诉讼时效只能前推两年直至2012年6月10日，也就是说，张立新可主张的、受法律保护部分只能是2012年6月10日至2013年1月16日期间的违约金。而一审法院无视凤凰地产的抗辩，未查明“权利被侵害”的起止日期，毫无依据的以凤凰地产办证之日为临界日，违反了基本的法律常识。特提起上诉，请求：一、撤销上述一审判决予以改判。二、判令张立新承担本次诉讼的一、二审诉讼费。
被上诉人张立新答辩称：l、张立新与凤凰地产签订的《商品房买卖合同》真实有效。2、张立新已于2005年9月22日支付了购房首付款，于2006年5月10日交纳了办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务。依合同第十五条关于凤凰地产在张立新交完全部购房款及相关费用之日起一年半内为张立新办妥房产证的约定，凤凰地产应在2007年11月10日为张立新办妥房产证的，凤凰地产于2013年1月16日才将3号公寓X幢XXX号、205号的房产证办至张立新名下，已构成违约，应向张立新支付逾期办理房产证违约金。本案双方约定的以总房款为基数，按日万分之一点五计算的逾期办理房产证的违约金，不违反法律行政法规的强制性规定。针对凤凰地产提到张立新一审提交的2007年4月24日开具的《海南省销售不动产专用发票》，只能证明凤凰地产推迟给张立新开具房款发票；凤凰地产2006年5月10日收到张立新交的办证税费后给张立新办理交房手续，如没有收到购房款，凤凰地产怎么可能交房。关于凤凰地产提到的诉讼时效的问题，本案从凤凰地产为张立新办理房产证的时间2013年1月16日起至2015年1月15日止这个时间段为张立新的法定诉讼期间，张立新是2014年6月10日起诉的，因此证明张立新的诉讼合法有效。综上所述，一审法院对本案判决合理合法，请求二审法院依法维持原判，以维护张立新的合法权益。
张立新在二审提交了自己的银行消费信贷账单，用于证明银行按揭贷款于2006年2月前已经发放，其自该月起一直按期偿还银行贷款。凤凰地产对该证据的真实性及证明力没有异议，本院依法确认上述证据的真实性及证明力。
在庭审过程中，凤凰地产对原审查明的事实中，“海口市秀英土地房产开发公司承诺在张立新交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张立新办妥房产证及土地使用证”这一事实提出异议，认为合同约定中并不包含土地使用证的办理，张立新认可该异议，本院对此予以确认。
本院查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为：双方争议的主要焦点问题是张立新对逾期办证违约金的主张是否已经超过法律规定的诉讼时效期间。根据凤凰地产与张立新签订的《商品房买卖合同》的约定，凤凰地产应当在张立新交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张立新办妥房产证。张立新于2005年9月22日支付了购房首付款196，406元，于2006年2月开始偿还银行按揭贷款，由此可以证明此前银行已经向凤凰地产拨付了张立新按揭贷款的购房余款，张立新于2006年5月10日交纳了契税、印花税、维修基金等办理房产证所需相关费用。至此，张立新已经付清了合同约定的全部费用。凤凰地产应当按照约定在一年半内即2007年11月10日前为张立新办妥房产证。逾期未办妥，即属违约，此时凤凰地产开始产生支付违约金的义务，而张立新亦从此时开始就应知道自己的权利受到侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。故本案的诉讼时效期间从2007年11月11日起计算。原审法院按凤凰地产为张立新办理完房产证的时间作为计算诉讼时效期间的起算时间错误，本院依法予以纠正。因张立新未提交诉讼时效中止、中断、延长的证据，故张立新的主张已超过法定的诉讼时效期间。凤凰地产上诉提出张立新只可主张2012年6月10日至2013年1月16日的违约金，应视为其同意承担该时间段内的违约金，本院予以照准。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第624号民事判决；
二、海南凤凰地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张立新支付逾期办证违约金20，765元（从自2012年6月10日起至2013年1月16日止，以总房款626，406元为基数，按日万分之一点五计算）。
一审案件受理费2278元、二审案件受理费4556元，合计6834元，由张立新负担6014元、凤凰地产负担820元。
本判决为终审判决。
审判长 詹晓黔
审判员 谭晓梅
审判员 黄海鹰
二〇一五年一月二十八日
书记员 郑珊珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。