中华人民共和国
江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商外初字第0032号
原告：中国工商银行股份有限公司昆山分行。住所地：中华人民共和国江苏省昆山市玉山镇人民路***号。
代表人：蔡小娟，该分行行长。
委托代理人姜布恩、倪巧生，该分行员工。
被告：卢根永（NOHKEUNYOUNG），男，韩国籍。
原告中国工商银行股份有限公司昆山分行（以下简称“工行昆山分行”）与被告卢根永金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理，原告工行昆山分行委托代理人倪巧生到庭参加了诉讼，被告卢根永经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行昆山分行诉称：2008年1月6日，原告向被告发放个人贷款人民币310000元，贷款期限20年，合同约定月利率为6.525‰，现执行月利率为6.525‰并加收50%罚息，贷款方式为房产抵押，抵押房产为昆山千灯地安国际花园XX-
XXX号。现被告未按合同约定履行应尽的还款义务，目前已累计违约25期，共结欠贷款本金人民币253967.11元、利息人民币26110.53元，经原告多次催讨至今未还，严重损害了原告的利益，并已经构成根本违约。因此，原告有权按照借款合同约定宣告贷款提前到期并要求解除原被告签订的借款合同及偿还结欠原告的全部贷款本息或处置抵押物并由原告优先受偿。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即偿还原告借款本金人民币253967.11元，利息人民币26110.53元（暂计至2015年7月3日），之后的利息要求按照合同约定支付至实际履行之日止；2、原告对抵押物（昆山千灯地安国际花园XX号楼XXX室房屋）享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。
原告工行昆山分行为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
证据1、个人购房借款／担保合同、贷款申请审批表、信贷记录表、贷款借款凭证，证明原被告之间存在借款合同关系，原告已按约发放了贷款。
证据2、变更登记通知书，证明原告的诉讼主体适格。
证据3、房屋他项权证，证明涉案抵押权合法有效。
证据4、个人客户综合查询表，证明被告已经累计违约25个月，共结欠本金人民币253967.11元，利息人民币26110.53元。
被告卢根永未答辩也未提交证据亦未对原告工行昆山分行提交的证据发表质证意见。
经本院审核，对原告工行昆山分行提供的证据1-4真实性、关联性、合法性均予以认定，作为本案定案依据。
本院查明：
2008年1月，贷款人中国工商银行股份有限公司昆山支行与借款人、抵押人卢根永签订《个人购房借款／担保合同》，约定由贷款人向借款人发放个人购置住房贷款人民币310000元，用于购买地安国际花园XX-
XXX的房屋。贷款期限为20年，贷款利率下浮15%，执行年利率6.6555%，还款采用按月等额本息还款方式。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权接罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在贷款利率的基础上加收50%确定。借款人未完全适当地遵守或履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，构成借款人违约。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。订立和履行合同所需要的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。该合同抵押条款约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为地安国际花园XX-
XXX房产。抵押担保的范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。合同约定的争议解决方式为如协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，中国工商银行股份有限公司昆山支行于2008年1月6日按照合同约定发放了贷款人民币310000元。2009年10月16日，被告卢根永就其所有的昆山市千灯镇地安国际花园XX号楼XXX室房屋办理了房屋抵押登记（他项权证号：昆房他证千灯字第XXX**号），房屋他项权利人中国工商银行股份有限公司昆山支行，债权数额为人民币310000元。2012年9月21日，中国工商银行股份有限公司昆山支行经国家工商管理总局核准变更为中国工商银行股份有限公司昆山分行，即本案原告。
另查明：
截至2015年7月3日，被告卢根永累计违约25个月，共结欠原告工行昆山分行未到期贷款本金人民币227298.31元，已逾期违约贷款本金人民币26668.80元，利息人民币26110.53元。
本院认为：
被告卢根永系韩国公民，故本案应按照涉外民事案件的规定确定法律适用。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，鉴于涉案贷款的发放方所在地在中国昆山，故本案应适用中华人民共和国法律。
原告工行昆山分行与被告卢根永签订的借款及担保合同系双方真实意思表示，合法有效。原告工行昆山分行按照合同约定履行了放贷义务，被告卢根永理应按约还本付息。现被告卢根永未按约归还贷款本息构成违约，原告工行昆山分行有权要求被告卢根永提前偿还全部借款本息及相关费用。截至2015年7月3日，被告卢根永累计违约25个月，共结欠未到期贷款本金人民币227298.31元，已逾期违约贷款本金人民币26668.80元，利息人民币26110.53元，故本院对原告工行昆山分行要求被告卢根永归还借款本金人民币253967.11元、利息人民币26110.53元的诉讼请求予以支持。
被告卢根永就涉案借款合同以座落于昆山市千灯镇地安国际花园XX号楼XXX室房屋作抵押并办理了抵押登记手续，抵押权有效，故原告工行昆山分行有权对该抵押房屋享有优先受偿权。被告卢根永经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利，由其自行承担相应的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告卢根永于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司昆山分行借款本金人民币253967.11元及利息损失人民币26110.53元（暂计至2015年7月3日，自2015年7月4日起的利息按照合同约定的标准计算至实际履行之日止）。
二、如被告卢根永不能履行上述判决第一项付款义务，原告中国工商银行股份有限公司昆山分行有权以被告卢根永抵押的房屋（座落于昆山市千灯镇地安国际花园XX号楼XXX室房屋）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指定的期间履行上述义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起两年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费人民币5224元、公告费人民币690元，合计人民币5914元，由被告卢根永负担。
如不服本判决，原告中国工商银行股份有限公司昆山分行可在判决书送达之日起十五日内，被告卢根永可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 徐 琰
审 判 员 徐 华
代理审判员 吴晓蕾
二〇一五年七月三日
书 记 员 顾鸣娟
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。