广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第162号
原告：中山市天邦物流发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张发威，董事长。
委托代理人：黄俊鹄，广东正鸿律师事务所律师。
被告：周景山，1958年6月24日出生，汉族，住辽宁省海城市。
委托代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。
原告中山市天邦物流发展有限公司（以下简称天邦公司）诉被告周景山租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由代理审判员刘敏娟适用简易程序独任审判，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告天邦公司的委托代理人黄俊鹄，被告周景山的委托代理人蓝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天邦公司诉称：2011年11月16日原被告签订了租赁合同，约定原告将位于西区翠景道南＊号天邦物流市场内第F区06-07两卡的商铺出租给被告经营货物运输业务使用，租金每卡每月8000元、代收管理服务费800元，每月5日前交付当月租金和管理费。另还约定被告逾期付款的按逾期金额每日5‰交纳逾期付款滞纳金。逾期达一个月以上的，原告有权单方解除合同，所收取的履约订金不再退回。其后，周景山在租赁场所开设了景山货运部。被告从2013年6月5日起停止向原告交纳租金及管理费，经原告多次催讨无果，至今拖欠原告2013年8月至12月的租金及管理费88000元及逾期付款滞纳金17600元，被告已侵害原告的合法权益，为此起诉至法院，请求判令1.被告立即归还租金88000元及逾期付款滞纳金13200元；2.原告无需退回被告履约订金50000元；3.解除原、被告2011年11月16日签订的租赁合同；4.本案诉讼费由被告承担。庭审期间，原告变更诉讼请求1为：判令被告向原告支付中山市西区翠景道南＊号天邦物流市场内第F区06卡2013年8月至12月的租金及管理费44000元、07卡2013年8月至10月的租金及管理费26400元以及滞纳金10000元。
原告天邦公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.租赁合同；2.收款收据；3.土地使用证、建筑工程报建批复书、建筑工程消防验收意见书、证明、申请门牌编号（变更）审批表；4.个体户机读档案登记资料。
被告周景山辩称：1.关于租金问题，合同在2013年10月已经解除，被告只欠原告2013年8、9月份两个月的租金；2.原告变更诉求也确认被告所租赁的物业已经在2013年10月1日交还给原告，原告在接收物业后将其中的Ｅ区7卡在2013年11月起已出租给陶浩然，因此原告再向被告主张2013年10月起的租金与事实不符，也没有根据；3.本案的证据及原告变更的事实可以证明原被告是协商解除合同的，原告已接受物业，因此原告主张没收50000元履约定金没收是没有根据的，应当驳回；4.租赁合同已经在2013年10月份解除，因此原告再行主张解除租赁合同明显与事实不符；5.原告主张逾期付款违约金及没收履约定金明显过高，只能按照逾期利息计算被告拖欠的2013年8、9月份租金的违约金，况且双方是协商解除合同的，也不存在退租后其他违约责任的问题。
被告周景山就其辩解在举证期限内提交证据有：陶浩然的身份证复印件及其证明。
经审理查明：原告天邦公司为甲方、出租方与作为乙方、承租方中山市西区景山货运部（以下简称景山货运部）的代表人周顺，于2011年11月16日签订租赁合同，合同约定：由甲方将位于西区翠景道南＊号天邦物流市场内第E区06、07卡底层、二层商铺建筑现状出租给乙方经营货物运输业务使用，租赁期限分别从2011年12月1日起至2016年4月30日止，每卡每月租金8000元及代收管理服务费800元，租金及代收管理服务费按月结算，乙方于每月5日前交付当月的全部租金和代收管理服务费；乙方每卡交纳履约订金25000元给甲方，合同终止后，乙方无本合同约定之违约行为则由甲方无息返还给乙方；乙方不按时缴纳租金及其他费用，每逾期一天，按应缴纳费额的5‰向甲方交纳逾期付款滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有权单方解除合同，所收取的履约订金不再退回；乙方如下列情形之的，视为其根本违约，甲方有权随时终止合同，乙方应自行承担所造成的一切法律责任，如给甲方造成损失的，全部由乙方承担，甲方所收取的履约订金不再退还给乙方；……3.拖欠任何一个月租金或代收服务费的；……5.租赁期内无故退租的；……合同还约定了其他事项。合同签订后，周景山依约向天邦公司交纳了履约订金共50000元，并在上址场地开办了个体工商户景山货运部，经营者为周景山。
在合同履行过程中，周景山没有依约交纳租金及管理费，其中2013年6、7月份的租金及管理费于2013年9月24日交纳，其后的租金及管理费至今未有支付。2013年10月，周景山在没有通知天邦公司的情况下自行搬离涉案商铺，但没有清付所欠租金及管理费，也没有与天邦公司办理退租的事宜。
另查，2013年11月1日天邦公司将07卡商铺出租他人使用。
再查，位于中山市西区翠景道南＊号（原长洲村“牛肚环”）土地的使用权人系中山市烟洲楼宇实业服务有限公司（以下简称烟洲公司），烟洲公司于2002年12月17日在该地块上兴建了临时货运场（本案涉案商铺系其中之一），并出租给天邦公司。
诉讼中，天邦公司、周景山于2014年4月2日分别向本院申请庭外和解，请求法院暂缓判决。2014年5月20日，天邦公司书面回复本院庭外和解不成，请求法院判决。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。天邦公司与周景山签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。景山货运部系个体工商户，其经营人为周景山，故此周景山对租赁商铺的租金及管理费应承担清偿责任。在合同履行过程中，因周景山没有依约交纳租金及管理费，致使天邦公司的合同目的无法实现，周景山已构成违约，应承担相应的违约责任，本院对天邦公司要求解除合同并支付拖欠租金的诉请，予以支持。本案争议焦点系：一、租金及管理费应计至何时；二、履约订金的性质及违约金是否过高。
关于焦点一，合同法规定当事人协商一致，可以变更合同。本案中，周景山自行搬离涉案商铺而没有与天邦公司办理退租的事宜，周景山辩称与天邦公司达成解除合同的协议，但没有提供证据予以证明，且天邦公司予以否认，对此本院不予采信；但是天邦公司在2013年11月1日将涉案商铺的其中一卡出租他人使用，由此可推定天邦公司在2013年11月1日已收回涉案商铺，故租赁金及管理费的应计算至2013年10月止。2013年8月至10月的租金及管理费应为：（8000元＋800元）／月／卡×3月×2卡＝52800元。由于周景山在已撤出涉案商铺，天邦公司也已收回商铺，双方的合同已解除，故天邦公司诉请解除与罗建国签订的合同的主张，本院不再处理。
关于焦点二，违约金是指由当事人约定的或者法律直接规定的，在违约方不履行合同时，应向守约方支付一定数额的货币。本案的租赁合同对履约订金约定的约定如下：1.在合同期满后，周景山无合同约定的违约行为天邦公司无息返还给周景山；2.周景山逾期交纳租金及其他费用达一个月以上的，天邦所收取的履约订金不再退回。由此可见，本合同的履约订金实质是违约金。本案的租赁合同约定的违约金有两项，一为周景山不按时缴纳租金及其他费用时，每逾期一天，按应缴纳费额的5‰向天邦公司交纳逾期付款滞纳金。该滞纳金实为逾期付款的违约金。二为履约订金50000元，是在周景山逾期交纳或拖欠租金及管理费达一个月以上的或在租赁期限内无故退租的情况下，天邦公司有权没收。上述两项违约金的约定均系针对被告没有依约交纳租金及管理费的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，本案中原告的损失主要系租金损失，目前，06卡商铺仍处于空置的状态，而该状况是由于周景山违约行为造成，该50000元可以弥补期间的租金损失，故天邦公司请求无需退回履约订金50000元的诉求本院予支持。但天邦公司同时主张按每日5‰的标准另行再计付违约金，则相对过高，故对该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周景山于本判生效之日起七日内向原告中山市天邦物流发展有限公司交纳租金及管费52800元；
二、被告周景山交纳的履约订金50000元归原告中山市天邦物流发展有限公司所有；
三、驳回原告中山市天邦物流发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3324元，减半收取1662元（原告中山市天邦物流发展有限公司已预交），由原告中山市天邦物流发展有限公司负担532元，被告周景山负担1130元（被告周景山于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 刘敏娟
二〇一四年五月二十日
书 记 员 杨健明