湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终356号
上诉人（原审原告）：程红清，男，1975年4月27日出生，汉族，住湖北省孝感市。
委托诉讼代理人：周红波，湖北熠耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北紫泰置业有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南经济开发区北区书院科技产业园。
法定代表人：田光学，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨进军，湖北律之心律师事务所律师。
上诉人程红清因与被上诉人湖北紫泰置业有限公司（以下简称“紫泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程红清及其委托代理人周红波、被上诉人紫泰公司的委托诉讼代理人杨进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程红清上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判紫泰公司支付逾期交房违约金、赔偿程红清阳台防水、违建挡光、房屋质量不合格的各项损失以及合同中对停车位、公共会所所有权的约定无效；2、依法判令紫泰公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院查明的事实有误，违背客观真实情况，认定不当，适用法律错误。1、逾期交房的违约金问题。程红清自2013年至2015年期间就所购房屋存在的问题（包括逾期交房问题）向房屋管理部门、规划部门及信访部门反映情况，进行多次维权行动，足以证明在合法权益受到侵害时曾主张过权利，诉讼时效出现中止、中断的情形，一审对此认定错误。2、房屋质量不合格造成的损失问题。紫泰公司违反合同约定，出售不合格的房屋给程红清，依照合同约定，依法应承担违约责任并赔偿损失。程红清在接收房屋时，曾向紫泰公司提出房屋屋顶下沉、房屋不方正及阳台未做防水（该阳台设计了洗衣机台）等房屋质量不合格问题，但紫泰公司当时告知程红清先收房，这些问题以后再解决。但等到程红清接收房屋后，要求紫泰公司解这些问题时，紫泰公司却推诿不做，紫泰公司当时的行为完全是蒙骗和搪塞程红清，房屋接收后，程红清在无奈情况下，为了使房屋整体效果协调一致，同时为了避免产生邻里纠纷，在装修房屋时致使装修成本无故增加，而增加的这些成本与紫泰公司出售的房屋不合格存在必然的联系和一定的因果关系。因此，程红清主张房屋的损失紫泰公司应予以赔偿。3、违建挡光的损失认定问题。紫泰公司当初售房进行宣传时，发出的宣传单以及公示规划的楼间距与现在的实际情况存在很大的差异。也就是说，紫泰公司违反自己的要约内容，同时擅自更改规划，导致各楼栋之间的楼间距不足，致使程红清所购房屋的通风和采光严重不足，直接影响了居住环境，其行为违反了当初售房时的要约内容，构成违约，故紫泰公司应依法承担违约责任并赔偿损失。因此，程红清主张违建挡光的损失既有事实依据又有法律依据，法院应予以支持。4、关于停车位和公共会所的问题。虽然这两个问题涉及的是全体业主的公共利益，程红清作为全体业主中一员，依法享有自己应有的权益。紫泰公司在签订商品房买卖合同时，该合同第十八条在没有明确告知程红清的情况下，以格式化条款的形式排除程红清的合法权益，违法扩大自己的权益范围，这一行为明显违反《民法通则》以及《合同法》中有关公平自愿、诚实信用的基本原则。所以，该条款应确认无效，停车位以及公共会所的权属应属于包括程红清在内的全体业主。
紫泰公司辩称，1、紫泰公司已将办理权属登记所需资料报备不动产登记机关，无须再次报备。紫泰公司已于2014年3月24日取得该房屋所有权首次登记【房屋所有权证号：孝感市房权证字第××号/第2014003296号/第2014003297号】，该事实足以说明紫泰公司的手续报备已经完成。2、紫泰公司没有逾期交房的违约行为，无需承担违约责任。紫泰公司按照合同约定时间完成了房屋交付，且双方合同约定的交房时间是2013年1月28日，程红清从2013年11月29日起就知道或应当知道权利受到侵害，程红清没有充分的证据证实存在时效中断的事由，该项诉请超过了法定的诉讼时效期间。3、紫泰公司交付的房屋符合质量要求，程红清诉称质量不合格与事实不符，且无证据。本案诉争房屋于2013年12月2日，取得了《工程竣工验收备案证明书》，该事实足以说明涉案房屋符合规划设计、工程质量等要求。4、程红清诉称违建房挡光没有事实依据及法律依据，依法不应支持。紫泰公司出售给程红清的房屋的楼间距、通风、采光及公共配套符合规划要求，程红清无证据证明其购买的房屋存在上述问题。程红清要求紫泰公司赔偿没有法律依据。程红清所购房屋的位置、朝向、户型在与紫泰公司签订合同时已作为合同附件一《房屋平面图》，得到其签字认可，紫泰公司只需按照合同书上约定的要求交付房屋即可。5、程红清要求确认合同中停车位、公共会所所有权约定无效，超出一审诉讼请求范围；合同约定会所的所有权、收益属于紫泰公司，程红清要求其返还使用权没有依据。一审中程红清主张的是提供298个车位，二审主张车位的所有权，显然其该项请求超出一审的诉请范围。商品房买卖合同第十八条明确约定，停车场（地上及地下）所有权、收益属于出卖人即紫泰公司，程红清无证据证实紫泰公司所建的车位不能满足其停车需求，因此紫泰公司不存在该项违约事实，程红清该项请求不应支持。商品房买卖合同第十八条第5项有关产权的约定；买受人确认同意，凡未计入公共部位与共有房屋分摊建筑面积的部分包括但不限于会所、停车场（地上及地下）、架空层、游泳池等配套设施，其所有权、收益权属于出卖人即紫泰公司。合同中关于会所、停车位等事项的约定并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不属于无效条款。综上，紫泰公司按照商品房买卖合同的约定全面履行了合同义务，程红清认为紫泰公司违约证据不足，且超过两年诉讼时效。请求驳回上诉。
程红清向一审法院起诉请求：1、依法判令紫泰公司在15日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，便于程红清办理房屋登记证书；2、依法判令紫泰公司支付逾期未办理房屋权属证书的违约金4274元；3、依法判令紫泰公司承担逾期交付房屋的违约责任；4、依法判令紫泰公司赔偿因其恶意违建房屋行为给程红清造成的楼距不足、公共配套不足及通风、采光权损失20000元；5、依法判令紫泰公司补偿因违反规划核定的车位数量及售房时承诺的车位数量造成程红清的停车位损失的费用（此费用补偿可参照本地标准车位年租金，按70年使用年限累计计算）、或者依法判令紫泰公司为业主提供70年有限使用权限的足额规划车位数量；6、依法判令紫泰公司返还程红清公共会所的使用权；7、依法判令紫泰公司拆除小区内部高达50余米的高危高污染残留的非抗震工业烟囱一座，还全体业主一个安全无忧的生活环境；8、依法判令紫泰公司将达不到饮用水卫生标准、水压不够的供水设备换掉并移交至自来水供水；9、依法判令紫泰公司承担因其违约行为给程红清造成的其他损失；10、依法判令紫泰公司承担本案的一切诉讼费用。2016年5月31日开庭时，程红清将部分诉讼请求明确为：3、依法判令紫泰公司承担逾期交付房屋的违约金7722.70元（按总房款的万分之二，从2013年11月28日算至2014年2月24日止）；5、判令紫泰公司按照规划核定和售房时承诺的汽车车位数量，提供我方及其他业主汽车车位298个，按70年使用年限；9、依法判令紫泰公司承担交房时房屋存在质量问题造成损失5000元。
一审法院认定事实：2013年1月19日，程红清与紫泰公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为XG201300396），合同主要内容为：1、所购商品房的基本情况（合同第一条、第二条、第三条）：程红清购买紫泰公司开发的紫泰公馆第5幢（即5号楼）1单元705号房（商品房预售许可证号为孝房预售许字（2012）0039号，房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准），层高3米，建筑层数地上18层，地下0层，建筑面积共102.55平方米，其中套内建筑面积85.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.83平方米。2、计价方式与价款，付款方式及期限（合同第四条、第六条）：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4168元，总金额427428元，于2013年1月19日前缴纳首付款270000元，于2013年5月20日前缴纳余款157428元。3、交付期限（合同第八条）：出卖人应当在2013年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。4、逾期交房的违约责任（合同第九条）：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。出卖人如遇到不可抗力、买受人不按合同第六条及附件六规定支付应付款、因政府行为引起的延期交付则不承担逾期交房违约责任。5、规划、设计变更的约定（合同第十条）：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人等等。6、交接（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。7、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（合同第十四条）：每户设独立水表，每户按供电部门规定设独立电表等等。8、关于物业管理用房约定（合同第十五条）：该项目物业管理用房（含业主委员会议事用房）面积120平方米位于紫泰公馆，属全体业主所有。9、关于产权登记的约定（合同第十六条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按⑴买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；⑵买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。10、有关产权的约定（合同第十八条）：买受人确认同意，凡未计入公共部位与共有房屋分摊建筑面积的部分包括但不限于泛会所、停车场（地上及地下）、架空层、游泳池等配套设施，其所有权、收益权属于出卖人。11、装饰、设备标准（附件三）：卫生间、厨房、阳台地面为水泥砂浆刷防水涂料，其余为水泥砂浆找平等等。
上述合同经双方签字生效后，程红清按照合同第六条约定的期限向紫泰公司付清了全部购房款。2013年11月28日，紫泰公司提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并通知程红清交付房屋，程红清看房后认为紫泰公司房屋存在质量问题而拒绝接收房屋，至2014年2月24日才接收房屋。2013年12月2日，紫泰公司取得了本案诉争紫泰公馆1919的5号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，至本案法庭辩论终结前紫泰公司未办理该5号楼的房屋首次登记。《商品房买卖合同》签订后，程红清没有与紫泰公司签订车位租赁或买卖协议，紫泰公司的停车位目前能满足程红清停车需要。
2016年10月19日，一审法院分别向孝感市不动产登记中心、孝感市住房保障和房屋管理局发出调查令，调查：紫泰公司开发的位于孝感市孝南区黄陂东路“紫泰公馆1919”5号楼是否已办理不动产权属的初始登记，何时办理的？紫泰公司是否已将程红清购买的5号楼1单元705号房屋需由出卖人即紫泰公司提供的资料报你中心备案，何时备案的？2016年10月28日，孝感市不动产登记中心复函：紫泰公司5号楼未办理首次登记。程红清购买的“紫泰公馆1919”项目5号楼房屋并未向其中心申请不动产转移登记。2016年10月31日，孝感市住房保障和房屋管理局回复：我局于2013年1月22日办理了程红清所购“紫泰公馆1919”5号楼1单元705号房屋网签合同的备案手续。
2016年10月19日，一审法院向孝感市城乡规划局开发区分局发出调查令，调查：紫泰公司开发的位于孝感市黄陂东路“紫泰公馆1919”是否按照你局于2012年8月23日颁发的地字第KYA12-008-005号《建设用地规划许可证》及2012年10月24日颁发的建字第KA12-010-004号《建设工程规划许可证》的规划条件建设的？紫泰公司开发的位于孝感市黄陂东路的“紫泰公馆1919”已建设的烟囱是否在规划许可内？2016年11月2日，孝感市城乡规划局开发区分局答复：紫泰公司开发的位于孝感市黄陂东路“紫泰公馆1919”项目是按照我局2012年8月23日颁发的地字第KYA12-008-005号《建设用地规划许可证》明确的用地范围内进行建设。我局2012年10月24日颁发了该项目1-5#楼《建设工程规划许可证》（建字第KA12-010-004号），经核查，其地上建筑部分基本按照建设工程规划许可要求进行建设。2012年7月31日，市政府批准的紫泰公司建设的“紫泰公馆1919”修建性详细规划方案中，保留了原已存在的烟囱。
诉讼中，程红清确定本案为商品房预售合同纠纷。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。程红清的诉讼请求中第1、2、3、4、8、9项属于履行《商品房买卖合同》过程中所产生的纠纷；第5、6项属于建筑物区分所有权纠纷中的车位纠纷与业主共有权纠纷。
关于第5项车位，程红清提交的证据不足以证明紫泰公司目前提供的车位不能满足其合理停车的需要，也不足以证明紫泰公司建筑区划内的车位没有首先满足业主的需要而高价出售给业主以外的第三人，故对其主张建筑区划内车位的诉请，依法不予支持；而关于物权法第七十四条第三款业主共有的车位，是由全体业主共同使用，具有不可分割性，属于必要共同诉讼，程红清作为共有权人之一不能以个人名义单独行使该项诉权。关于第6项物业管理用房，根据物权法第七十三条和合同第十五条约定，应由全体业主共有，亦具有不可分割性，程红清作为共有权人之一亦不能以个人名义单独行使该项诉权。综上，程红清作为共有权人之一不能以个人名义单独行使第5项中共有车位及第6项的诉权。
关于第1、2项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，紫泰公司作为开发商至今未完成5号楼房屋的初始登记，违反了《商品房买卖合同》第十六条的约定，构成了违约，应当按照合同约定继续履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案”及依合同约定按已付房款的1%支付程红清逾期办证的违约金4274.28元，即427428元×1%。程红清在合同第十六条约定的商品房交付后的90日内未取得房地产权属证书，其应当自2014年5月25日起即知道或者应当知道权利受到侵害，程红清主张权利时未超出两年诉讼时效期间，故对紫泰公司抗辩超出诉讼时效的理由，依法不予支持。
关于第3项诉讼请求，本案中商品房的有效交付应以《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”为准，即按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条完成5号楼的商品房综合验收，并取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件，并不能证明5号楼完成了综合验收。本案中，5号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》取得时间为2013年12月2日，2013年11月28日紫泰公司通知程红清交付商品房时并不具备有效交付标准，程红清拒绝收房符合合同约定，紫泰公司诉讼中未举证证明其取得竣工验收备案证明书后告知了程红清并继续通知程红清接收房屋，故双方交房时间应为2014年2月24日，根据民法通则第一百三十五条、第一百三十七条规定，程红清自2014年2月24日起就知道或者应当知道其权利受到侵害，至本案起诉时已超过两年诉讼时效，也没有诉讼时效中止、中断的事由，依法不予支持。
关于第7项诉讼请求，小区烟囱系政府批准的修建性详细规划方案保留的项目，该烟囱是否拆除应由相关行政主管部门批准决定，不属于民事法律关系调整的范畴，故对该项诉讼请求，依法予以驳回。
关于第4、8、9项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，仅有程红清的陈述以及相关行政部门审批资料和现场相片，不足以证明紫泰公司的建房行为与程红清的损失具有因果关系，也不足证明程红清损失合理合法，故对该4、8、9项诉讼请求应当依法予以驳回。根据民事诉讼法第二条、第七条规定，本院为了查清事实，向行政部分发出的调查令应当成为定案依据，故对紫泰公司抗辩理由依法不予支持。判决：一、紫泰公司于本判决生效后六十日内将办理“紫泰公馆1919”5号楼1单元705号房屋权属登记需要由紫泰公司提供的资料报产权登记机关备案；二、紫泰公司于本判决生效后十五日内支付程红清逾期办证违约金4274.28元；三、驳回程红清其他诉讼请求。案件受理费724元，由程红清负担674元，由紫泰公司负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于程红清要求紫泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求在诉讼时效期间内是否存在诉讼时效中止、中断的情形的问题，经查程红清在一审、二审提交的证据均不足以证明存在诉讼时效中止、中断的法定事由，该上诉主张不能成立。2、关于程红清购买的房屋是否存在质量不合格问题。程红清在诉讼中称紫泰公司向其交付的房屋阳台未做防水，但未能提供证明该房屋质量问题和由此造成的损失的证据。二审期间，程红清提交的新证据中，证据一是紫泰公司2017年2月17日的通知，证据二是紫泰公司2017年3月11日的通知，证据三是孝感市开发区公安消防大队2017年3月6日的书面意见，用以证明房屋存在质量问题。紫泰公司质证称，上述三份证据的真实性无异议，但均指向6号楼，而程红清购买的是5号楼，故不能证明程红清所购房屋存在质量问题。经审查，证据一是对6号楼地下室人防工程进行整改的通知，证据二、证据三是针对6号楼西侧防火间距以及主出入口通道、会所南侧消防通道设置等消防问题整改的通知，均不涉及5号楼质量问题，故不能证明程红清所购买的房屋存在阳台未做防水等质量问题。2、关于紫泰公司是否存在违建而影响程红清房屋采光问题。程红清在二审期间提交的证据四是房地产信息发布平台页面打印件，用以证明紫泰公司建设的紫泰公馆1919项目与批准的容积率、绿化率不相符。紫泰公司质证称，对该证据的真实性有异议，且该页面截图不能证明紫泰公司的建设违反了规划的容积率、绿化率。经审查，该证据为网络信息平台页面打印件，真实性可以核实，但其仅反映出紫泰公司发布的容积率、绿化率，并不能直接证明该项目实际容积率、绿化率是多少，是否违反规划，故对该证据不予采信。而经一审法院调查，孝感市城乡规划局开发区分局证明紫泰公馆1919项目地上建筑部分基本按照建设工程规划许可要求进行建设。因此，对程红清称紫泰公司存在违建而影响其房屋采光的事实，不能认定。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人在二审期间争议的焦点问题是：1、程红清要求紫泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否应当支持；2、程红清购买的房屋是否存在质量问题；3、紫泰公司是否违反规划建设而影响程红清房屋的采光；4、双方签订的商品房买卖合同中对停车位、公共会所的有权的约定是否无效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。但程红清提交的对此提交的证据不足以证实存在诉讼时效中止、中断的法定事由，本院对该项诉讼请求不予支持。程红清上诉称其购买的房屋存在质量问题，由于其未提供充分的证据证明该事实，对其主张由紫泰公司赔偿阳台防水工程损失的请求，本院不予支持。程红清上诉称紫泰公司存在违建而影响其房屋采光的事实，亦无证据证明，本院不予认定。对程红清主张紫泰公司赔偿其违建挡光损失的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。双方在商品房买卖合同第十八条中约定：买受人确认同意，凡未计入公共部位与共有房屋分摊建筑面积的部分包括但不限于泛会所、停车场（地上及地下）、架空层、游泳池等配套设施，其所有权、收益权属于出卖人。该约定针对的是未计入公共部位与共有房屋分摊建筑面积的部分，即对非共有部分所作的约定，并未违反法律规定。程红清上诉主张该部分约定无效的理由不成立，本院不予支持。当事人若对占用业主共有道路或者其他场地增设的停车位、业主共有部分的会所的所有权发生争议，则属于建筑物区分所有权纠纷中的车位纠纷与业主共有权纠纷，可由业主共同主张权利。
综上所述，程红清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费618元，由程红清负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨忠东
审判员 毛 峰
审判员 鲍 龙
二〇一七年五月二十二日
书记员 刘依爽