北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0116民初6521号原告：王陆陆，男，1992年5月17日出生，住北京市怀柔区。委托代理人:李淑清，北京赵建宇律师事务所律师。被告:林志东，男，1991年8月22日出生，住北京市海淀区。委托代理人:赵勇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告:常九龙，男，1970年12月16日出生，住北京市怀柔区。被告:北京天地正缘工贸有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号。法定代表人:常九龙，总经理。委托代理人:范国顺，男，1973年10月8日出生，北京天地正缘工贸有限公司安保经理，住北京市怀柔区。第三人：高汉龙，男，1966年7月17日出生，住北京市怀柔区。委托代理人:赵鸿祥，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。原告王陆陆与被告林志东、常九龙、北京天地正缘工贸有限公司（以下简称天地正缘公司），第三人高汉龙案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王陆陆、被告林志东委托代理人赵勇、被告天地正缘公司委托代理人范国顺、第三人高汉龙委托代理人赵鸿祥到庭参加了诉讼，被告常九龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王陆陆向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即中止对北京怀柔区怀柔镇刘各长村445号北京天地正缘工贸有限公司土地（土地证号为京怀国用【2005】第00**号，面积为6531.09平方米）及房屋（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米）的强制执行，并解除查封；2.请求撤销司法拍卖；3.要求三被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2013年4月1日，北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆签订《房屋租赁合同》，将位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号1幢、2幢，房屋面积2461.58平方米，土地面积约6000平方米出租给王陆陆。月租金为12500元，年租金为15万元，租期共计20年，自2013年4月1日至2033年4月1日。该房屋租金一次性付清，共计租金300万元，于2013年4月7日前转账给北京天地正缘工贸有限公司。2013年4月5日，王陆陆将租金300万元转账至北京天地正缘工贸有限公司法定代表人常九龙名下农业银行个人账户，常九龙为王陆陆出具收条一张。2015年3月18日，王陆陆与北京京北八旗网络科技有限公司（以下简称京北八旗公司）签订《租赁合同》，约定王陆陆将北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号1幢等2幢，房屋面积2461.58平方米，土地面积约6000平方米出租给京北八旗公司，租赁期限为2015年3月18日至2020年3月18日共计5年，年租金10万元，以现金方式支付。京北八旗公司已支付王陆陆50万元租金。北京天地正缘工贸有限公司与王陆陆2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》、王陆陆与京北八旗公司签订的《租赁合同》，均系双方真实意思表示，合法有效。王陆陆与原告均已按合同约定一次性付清租金。且北京市怀柔区怀柔镇刘各长445号1幢等2幢房屋及土地一直由京北八旗公司合法占有使用。林志东依据01号执行证书向北京市怀柔区人民法院申请执行，北京市怀柔区人民法院于2014年12月24日依法查封北京天地正缘工贸有限公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地一宗的使用权（土地证号为京怀国【2005】第00**号，面积为6531.09平方米）；于2014年12月25日依法查封北京天地正缘工贸有限公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号的房屋两幢（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米），并与2015年4月24日通过淘宝网司法拍卖网络平台公开将上诉不动产进行拍卖，拍卖成交价为12780000元。2016年9月5日，北京市怀柔区人民法院发布公告，要求北京天地正缘工贸有限有限公司与2016年9月16日前迁出房屋、退出土地，原告才看到此地拍卖的公告。原告向北京市怀柔区人民法院提起案外人执行异议申请书，因原告为涉案房屋及土地的合法承租人，已经合法占有使用涉案房屋及土地，请求法院中止对上述房屋及土地的执行。北京市怀柔区人民法院于2016年10月20日做出（2016）京0116执异32号执行裁定书，认为“原告在签订的《房屋租赁合同》时，该房屋已设定抵押，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故裁定驳回原告提出的异议请求。但原告认为：第一、上述裁定既然确认了原告有承租权，就应当依法按照合同法执行，标的物的承租人有优先购买权。第二、抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力不代表，法院作为司法拍卖，就理所当然的剥夺承租人具有的优先购买的权利。第三、司法拍卖也是买卖，法院更应当依法办事。第四、经过开庭审理，原告始终没有看到，在经审理查明部分也没有查明法院在拍卖师通知承租人的证据，及拍卖程序的合法性。第五、因此该司法拍卖严重损害了房屋及土地的现承租人及原告的利益。因此，原告特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。林志东辩称，一、林志东对本案拍卖房地享有合法抵押权，且抵押权设立时间早于涉案房屋租赁合同的生效时间，故王陆陆主张的租赁关系不能对抗林志东的抵押权。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款同样规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”由此可见，当抵押权与租赁权相互冲突时，法律优先保护在先权利。本案中，林志东所签房地抵押合同的生效时间及抵押权设立时间均为2012年12月12日，而天地正缘公司与王陆陆签订租赁合同的时间为2013年4月1日，时间先后顺序上晚于林志东抵押权的设立时间，根据上述法律规定，该租赁合同不仅不能对抗林志东的抵押权，而且在林志东实现其抵押权时，同样不具有约束抵押物受让人的效力。二、人民法院在拍卖执行标的过程中，有权决定是否“带租拍卖”，其依法享有的自由裁量权不应受到外界质疑。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该条规定赋予人民法院在拍卖过程中是否采用带租拍卖的权力，属于人民法院的自由裁量权。如果人民法院认为租赁权影响在先担保物权的实现，则有权决定将其除去后再拍卖财产；反之，人民法院也可以作出带租拍卖的决定。本案中，且不论房屋租赁合同是否真实，仅就租赁合同中约定二十年的租赁期限而言，已严重影响了拍卖房地的价值，对林志东实现其抵押权造成障碍。在此种情况下，人民法院在除去租赁权后再进行拍卖，是依法行使其自由裁量权，维护了抵押权人的利益，因此任何人无权对人民法院独立行使法定职权的行为提出质疑。同理，既然人民法院在拍卖时已除去租赁权，则承租人所享有的优先购买权、“买卖不破租赁”等权利就失去了存在和主张的基础。三、天地正缘公司与王陆陆签订的房屋租赁合同的真实性以及是否履行存疑，故该房屋租赁合同缺乏合法有效的前提。首先，房屋租赁合同中的租赁房地属天地正缘公司所有，但在房屋租赁合同中天地正缘公司并未加盖公章，所有租金也是汇入常九龙的个人账户且未注明汇款用途，天地正缘公司亦没有就其租金收益开具发票或按公司收入计入账簿，这些异常事实说明签订房屋租赁合同并不是天地正缘公司的真实意思表示，故其真实性存疑。其次，房屋租赁合同双方履行义务的先后顺序是：王陆陆于2013年3月28日向常九龙支付300万租金，而后双方于4月1日签订房屋租赁合同。房屋租赁合同中未对交房时间作出约定，但却在备注中特别强调天地正缘公司逾期交房的责任，即按同期贷款利率的4倍作为利息偿还给王陆陆。这些特征更符合双方之间实为民间借贷关系，而以房屋占有作为偿还借款本息的担保。因此我们认为，天地正缘公司与王陆陆之间签订的房屋租赁合同存在明显瑕疵，缺乏合法有效的前提，王陆陆无权据此主张权利。综上所述，由于原告王陆陆提起本案的诉请与事实和法律不符，因此恳请人民法院在审理查明事实的基础上，驳回其全部诉讼请求，以维护林志东的合法权益。天地正缘公司辩称，对原告的诉讼请求没有异议，我方确实将土地租给了王陆陆。高汉龙述称，不同意原告的诉讼请求，我方是通过合法公开的司法拍卖获得的争议标的，我方已经获得了房屋和土地的所有权。原告承租权疑点甚多，天地正缘公司和王陆陆签订的合同中所提到的租金应该是借款，王陆陆的租金和1300万的借款是有关联的，不可能既借钱又租房，所以我方认为以上租赁关系系虚假的。常九龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王陆陆提交的证据为：1.王陆陆与天地正缘公司签订的租赁合同1份，300万元的收条一张、转账记录1张，用于证明王陆陆与天地正缘公司之间存在租赁关系；2.房屋产权证和土地使用证各1份，用于证明法院拍卖有遗漏项目；3.北京市怀柔区人民法院（2016）京0116执异27号执行裁定书1份，执行公告照片，用于证明我方提出执行异议之诉的依据以及法院的执行程序有遗漏。林志东、天地正缘公司、高汉龙未向法庭提交证据。经法庭质证，对于原告提交的证据，被告林志东对证据1中合同和收条的真实性有异议，合同中没有加盖公章，不能表明是天地正缘公司的真实意思表示，此外对于合同是否实际履行持异议。对于付款凭证的真实性认可，但是对于关联性有异议，原告将钱转到常九龙的账户上，转账是在合同签订之前不能证明是用来履行租赁合同的，转账也没有注明转账的用途，因此，不能表明该笔款项是用来支付租金的。对于证据2、证据3的真实性认可，但对于证明目的均不认可。第三人高汉龙对于证据1中合同和收条的真实性有异议，合同并未加盖公章，不能代表该行为是天地正缘公司的意思表示，对于合同是否履行亦持有异议，此外高汉龙认为合同并未生效，合同约定了合同需加盖公章才能生效，但是合同并未加盖公章，因此，该租赁合同并未生效。对于付款凭证的真实性认可，但是对于关联性有异议，该转账并未注明用途不能表明该笔款项是用来支付租金的；对于证据2、证据3的真实性认可，但证明目的不认可。被告天地正缘公司对原告出具的证据无异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合以上证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年12月12日，常九龙与林志东签订《借款合同》，常九龙向林志东借款1300万元，天地正缘公司将其名下位于怀柔区怀柔镇刘各长村445号的房产及土地使用权抵押给林志东作为抵押担保，并办理了抵押登记。因常九龙未还款，被告林志东依据已经发生法律效力的（2013）京国泰执字第01号执行证书向本院申请执行，本院于2014年3月3日立案受理。在执行过程中，本院于2014年12月24日依法查封被执行人天地正缘公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地一宗的使用权（土地证号为京怀国用【2005出】第X**号，面积为6531.09平方米）；于2014年12月25日查封登记在天地正缘公司名下位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号的房屋两幢（房权证号为京房权证怀其字第XX**号，面积为2461.58平方米）。并于2015年4月24日通过淘宝网司法拍卖网络平台公开将上述不动产进行拍卖，并于当日拍卖成交价为12780000元，本案第三人高汉龙取得了该房屋所有权及土地使用权。2016年9月5日，本院向天地正缘公司送达公告，责令其于2016年9月16日前将占用的北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号土地及房屋予以退出迁出。王陆陆认为其对上述土地及房屋享有租赁权，已经合法占有使用上述土地及房屋，故向本院提出执行异议，请求中止对上述土地及房屋的执行，撤销拍卖行为。本院于2016年10月20日作出（2016）京0116执异32号执行裁定书，裁定驳回王陆陆提出的异议请求。王陆陆于2016年10月25日收到该裁定，因不服该裁定，于2016年11月8日向本院提起执行异议之诉。在本案审理过程中，原告提交其与天地正缘公司签订的租赁合同，合同的签订实际为2013年4月1日，合同甲方签字（章）处有常九龙的签字，但未加盖天地正缘公司的公章。双方约定的租赁期限为自2013年4月1日至2033年4月7日，年租金为15万元，租金一次性付清，共计300万元。支付方式为转账，付款日期为2013年4月7日前。2013年3月28日，王陆陆向常九龙账户中转入300万元。原告并提交2013年4月5日常九龙出具的收条证明租赁费已全额付清。经询，对于租赁房屋的用途，原告陈述称，租赁房屋时为了物流周转，但租赁完后一直没用，2014年年初交给案外人京北八旗公司使用，也一直未使用，原告在那存放了点办公用品，到2015年3月时与京北八旗公司签订了合同，按照每年10万元的标准收取了5年的租金。对于支付租赁费的时间发生在租赁合同签订前的原因，原告陈述称，系原告谈好后，补签的合同。另查，本院（2014）怀民初字第04110号生效民事判决书认定，2013年3月29日，原告与天地正缘公司签订了《借款协议》一份，约定天地正缘公司向原告借款人民币1400万元。同日双方签订了《房屋抵押借款合同》。天地正缘公司用其位于北京市怀柔区怀柔镇刘各长村445号1幢等2幢房屋，抵押金额为人民币1400万元，并于2013年4月3日办理了抵押登记。本院认为，案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的的执行，以防止案外人的合法权益受侵害。在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王陆陆提供租赁合同及收条、银行转账记录证明其对执行标的享有租赁权，但租赁合同上未加盖天地正缘公司公章，双方约定20年租金一次性付清，租金付款时间早于合同签订的时间，且系王陆陆向常九龙个人账户中转账300万元。另在租赁合同签订前王陆陆与天地正缘公司存在抵押借款合同关系，王陆陆对租赁合同中的房屋享有抵押权，并在2013年4月3日办理了抵押登记。且原告陈述称合同签订后并未使用租赁物，而是在2015年3月以低于其承租时的租赁费转租给了案外人。在合同的签订、租金的交付、租赁的用途等方面，存在与交易常规不符之处，存在一定的疑点。此外，被告林志东设立抵押权的时间为2012年12月12日，根据相关法律的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中王陆陆提交的租赁合同签订的时间在抵押权设立之后，且原告王陆陆与天地正缘公司租赁关系存在一定的疑点，原告未提交充分的证据予以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求对中止执行、解除查封、撤销司法拍卖的诉讼请求于法无据，本院不予支持。常九龙经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王陆陆的诉讼请求。案件受理费七十元，由王陆陆负担（已交纳）。公告费五百六十元，由王陆陆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴焕平代理审判员  唐玲华人民陪审员  赵凤彪二〇一七年八月十七日书 记 员  张 露