四川省平武县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0727民初286号
原告:平武县龙安镇报恩寺社区居民委员会，住所地四川省平武县。
法定代表人:李海燕，该居委会主任。
委托诉讼代理人:钟伟（特别授权），平武县腾飞法律服务所法律工作。
被告:虎燕，女，回族，生于1967年9月20日，住四川省平武县。
委托诉讼代理人:王强（特别授权，系被告虎燕之夫），男，汉族，生于1969年2月13日，住四川省平武县。
原告平武县龙安镇报恩寺社区居民委员会（以下简称报恩寺居委会）与被告虎燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由代理审判员史骄麒适用简易程序公开开庭进行了审理。原告报恩寺居委会的委托代理人钟伟、被告虎燕及其委托代理人王强到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本院扣减相应审理时限。本案现已审理终结。
原告报恩寺居委会向本院提出诉讼请求：1.被告在法院判决生效后10日内搬出所租报恩寺南巷30号房屋；2.被告按每月1500元的标准支付自逾期退房之日起至实际退房日止的租金；3.被告支付违约金1500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年3月20日签订《房屋出租合同》，原告将位于平武县龙安镇报恩寺南巷30号房屋（面积269.1平方米）租给被告使用，租期从2015年3月31日起至2016年3月31日止，租期一年。租期届满后，被告未按约定向原告返还承租房，经原告几次催告和书面通知，要求被告搬出该租赁房，被告置之不理，故向法院提起诉讼。
被告虎燕辩称，虽然合同约定2016年3月31日到期，但原告法定代表人口头同意续租；原告要求被告搬出所租房屋，却又不退定金，对于被告的装修费用、安装天然气灶和动力线费用、投资等也无处理意见；如果原告只是因为被告未交2016年3月份之后的房屋租金而要求被告搬出，被告愿意交纳拖欠的房租。
本院经审理认定事实如下：平武县龙安镇报恩寺南巷30号房屋（原地址为平武县龙安镇文化路12号2栋1层1号，房屋所有权证载明面积为156.34平方米，在使用过程中又搭建了112.76平方米）系平武县龙安镇人民政府所有。2014年10月15日，平武县龙安镇人民政府委托原告报恩寺居委会代为管理使用该房屋，委托事项包括1.代为使用及维护；2.代为管理及经营；3.代为办理涉及该房的其他事项，包括以受托人名义提起诉讼。2015年1月9日，原告报恩寺居委会（出租方、甲方）与被告虎燕（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》一份，主要内容为：租期1年，从2014年12月1日起至2015年12月1日止；所租房屋的使用性质为食堂用房，年租金20000元，缴租方式为一次性支付，押金2000元；不得擅自改变房屋使用性质及房屋结构，房屋内的一切装修费用及添加的设施设备费用全部由乙方承担；合同终止时结算水、电、气、电话等费用及屋内设施无损坏后，甲方退还乙方所交保证金，乙方在本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议（在同等的条件下，乙方有优先租赁权）；甲方违约则按该房一个月租金作违约赔偿，乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方；如因此房拆迁，乙方无条件搬出，所交甲方的房租按未满天数退还等。2015年3月20日，原告报恩寺居委会与被告虎燕再次签订《房屋出租合同一份》，该合同第一条、第二条约定：租房从2015年3月31日起至2016年3月31日止，有效期为1年；该房出租的使用性质为食堂用房，年租金为18000元，缴租方式为一次性支付，押金2000元。其他约定与双方于2015年1月9日签订的《房屋出租合同》中的约定一致。2015年1月9日，被告虎燕向原告报恩寺居委会交纳租金20000元，押金2000元，并由原告报恩寺居委会出具收条。2016年1月8日，被告虎燕再次向原告报恩寺居委会交纳租金5000元，并由原告报恩寺居委会出具收条。2016年3月29日，原告报恩寺居委会在案涉房屋处（由“报恩寺社区大众便民食堂”更名为“胖哥鲜鱼火锅”）粘贴通知，通知被告虎燕于2016年4月1日前搬离所租房屋，被告虎燕至今未搬离所租房屋。原告报恩寺居委会与被告虎燕签订的两份《房屋出租合同》中承租方签字处均由被告虎燕丈夫王强代签，被告虎燕庭审中予以认可。
上述事实，有经庭审核实的房屋所有权证号为“房权证监证字第00205**号”房屋所有权证、《报恩寺社区关于文化路12号2幢1层1号情况说明》、授权委托书、分别于2015年1月9日、3月20日签订的《房屋出租合同》两份、收条两份、照片两张以及当事人的当庭陈述证实。
本院认为，被告虎燕对其丈夫王强代其与原告报恩寺居委会签订房屋租赁合同的行为予以认可，应认定原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且案涉租赁合同不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告双方签订的两份合同分别约定租赁期限为2014年12月1日至2015年12月1日和2015年3月31日至2016年3月31日，两份合同中关于租期的约定存在重合，应认定为双方约定的租期为2014年12月1日至2016年3月31日。租赁期间届满，被告虎燕应当将房屋返还给原告报恩寺居委会，且原告报恩寺居委会于2016年3月29日通知被告虎燕在2016年4月1日前搬离所租房屋，已表明不同意被告虎燕继续租赁，被告虎燕辩称原告法定代表人口头同意续租，并无证据证实，且即便原告报恩寺居委会的法定代表人口头同意续租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方签订的《房屋出租合同》也变为不定期租赁合同，原告报恩寺居委会可以随时解除合同，故被告虎燕至今未返还所租房屋的行为属于违约，原告报恩寺居委会要求被告虎燕于判决生效10日内搬出所租房屋的诉讼请求本院予以支持。关于逾期租金问题，原告报恩寺居委会认可双方于2015年3月20日签订的《房屋出租合同》中关于租金的约定系对双方于2015年1月9日签订的《房屋出租合同》中关于租金的约定的变更，且变更后的租金低于原约定的租金，故本院确认原、被告双方约定的年租金为18000元，被告虎燕应按年租金18000元的标准支付原告报恩寺居委会自2014年12月1日起至被告虎燕实际退还所租房屋之日止的租金（应扣除被告虎燕已支付的租金25000元）。关于违约金问题，原、被告双方签订的《房屋出租合同》约定“乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方”，被告虎燕在租赁期满后未返还所租房屋，已构成违约，应按合同约定向原告报恩寺居委会支付违约金，双方约定的年租金为18000元，则每月租金为1500元，故被告虎燕应向原告报恩寺居委会支付违约金1500元。关于被告虎燕要求原告报恩寺居委会对被告在所租房屋内的装修费用、安装天然气灶和动力线费用、投资等予以处理的抗辩理由，按照双方签订的《房屋出租合同》的约定，自合同生效日起，所租房屋内的一切装修费用及添加的设施设备费用全部由被告虎燕承担，而且，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，被告虎燕未经原告报恩寺居委会同意对所租房屋增设他物，原告报恩寺居委会还可以要求被告虎燕恢复原状或赔偿损失，故被告虎燕要求原告报恩寺居委会对被告在所租房屋内的装修费用、安装天然气灶和动力线费用、投资等予以处理的抗辩理由本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告虎燕在本判决生效之日起十日内从位于平武县龙安镇报恩寺南巷30号（原地址为平武县龙安镇文化路12号2栋1层1号，房屋所有权证载明面积为156.34平方米，合同载明面积为269.1平方米）的租赁房屋搬离并返还给原告平武县龙安镇报恩寺社区居民委员会；
二、扣除已支付的租金25000元，被告虎燕在本判决生效之日起十日内按月租金1500元的标准支付原告平武县龙安镇报恩寺社区居民委员会自2014年12月1日起至被告虎燕实际返还所租房屋之日止的余下租金；
三、被告虎燕在本判决生效之日起十日内支付原告平武县龙安镇报恩寺社区居民委员违约金1500元。
如被告虎燕未按本判决指定的期间履行返还所租房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半交纳25元，由被告虎燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
代理审判员 史骄麒
二〇一六年九月七日
书 记 员 赵莎莎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第四十三条根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。