广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3991号
上诉人（原审被告）：胡海，男，汉族，住湖北省松滋市，公民身份号码为×××0815。
上诉人（原审被告）：胡宗伟，男，汉族，住湖北省松滋市，公民身份号码为×××0813。
两上诉人共同委托代理人：曹彪，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄德新，男，汉族，住武汉市江夏区，公民身份号码为×××6254。
委托代理人：朱垂盛，广东康邦律师事务所律师。
委托代理人：杨素敏，广东康邦律师事务所辅助人员。
上诉人胡海、上诉人胡宗伟因与被上诉人黄德新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄德新因本案于2015年7月23日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.黄德新与胡海、胡宗伟所签《物业租赁合同》解除；2.胡海、胡宗伟立即偿还其拖欠黄德新租金人民币116694元；3.胡海、胡宗伟按约承担6个月租金（即人民币81600元）的违约金，以上合计共人民币198294元；4.胡海、胡宗伟承担本案全部的诉讼费。
原审法院经审理查明，2008年1月25日，黄德新承租案外人深圳市华新海商贸有限公司位于东莞市凤岗镇五联村石头岭工业区奇华工业园A8栋的厂房、宿舍及配套设施，租期10年，自2008年1月25日起至2017年1月24日止。2013年3月28日，黄德新与胡海签订《物业租赁合同》，约定：黄德新将其位于东莞市凤岗镇五联村石头岭工业区奇华工业园A8栋厂房第四层及宿舍第五层转租给胡海，租金每月13600元，租金支付方式为每月1号交纳当月租金，逾期交租每月加收5%的滞纳金；租赁期限为2013年4月1日至2015年3月31日，共2年；签约时支付押金30000元；双方任何一方的原因造成协议无法履行，提出终止合同一方应支付相当于6个月租金数额的违约金给另一方。合同签订后胡海向黄德新支付了押金30000元。
黄德新与胡海、胡宗伟确认其双方于2014年11月26日签订的《借条》实际上属于拖欠的租金，没有实际支付借款，共计57485元，并约定月利率3%，至2014年12月26日到期时本息一并还清。黄德新主张是对胡海2014年11月份之前拖欠的租金总额进行确认。胡海、胡宗伟主张是对2014年12月份之前拖欠的租金总额进行确认。原审庭审中，黄德新放弃主张《借条》中的利息，仅要求其偿还本金。2014年12月30日，胡海、胡宗伟向黄德新支付租金60000元，胡海、胡宗伟主张该笔租金系偿还《借款》中所拖欠的租金，至于差额部分，是该《借条》中租金所产生的利息。
原审庭审中，黄德新主张其诉请的租金包括厂房租金、宿舍租金、卫生费、电梯费用、电梯维修维护年审费用和水电费，胡海、胡宗伟在偿还《借条》中的租金后，仍拖欠其2014年12月份至2015年7月份租金。对此，提供2014年7月份至2015年7月份的《通知》为证。胡海、胡宗伟对2015年3月份之前的《通知》予以确认，其认为黄德新与胡海、胡宗伟租赁合同到期时间为2015年3月份。黄德新主张双方租赁合同虽在2015年3月份到期，但机器设备并未搬离，而是2015年8月份才将机器设备搬离。对此，胡海、胡宗伟确认其在2015年8月份才搬出机器设备，但胡海、胡宗伟主张是由于黄德新阻拦才未在2015年3月份搬离。2014年12月份至2015年7月份的《通知》显示：租金项目包括厂房租金、宿舍租金、卫生费、电梯费用、电梯维修维护年审费用和水电费；2014年12月份租金为17860元；2015年1月份租金为18399元；2015年2月份租金为17333元；2015年3月份租金为15779元；2015年4月份租金17753元；2015年5月份租金16468元；2015年6月份租金15936元；2015年7月份租金为16088元，以上共计135616元。
原审庭审中，胡海、胡宗伟主张其将承租的部分厂房转租给了第三方，已通过第三方支付给黄德新租金25000元。对此，胡海、胡宗伟未提供相关证据证明，黄德新亦不予确认。至于2015年5月22日广东银德律师事务所出具的《律师函》显示，胡海、胡宗伟尚欠黄德新租金27136元。黄德新主张该27136元是扣除60000元还款，仍拖欠的2015年2月份、3月份租金；胡海、胡宗伟主张27136元系总共拖欠的所有租金。胡宗伟确认实际使用了案涉厂房，同意对胡海的权利义务承担连带责任。
黄德新提供消防验收意见书、土地使用权、建设用地批准书、建设用地规划许可证证明案涉厂房具备出租条件，没有提供涉案厂房的房产证及建设工程规划许可证。经原审法院释明，如案涉租赁合同被认定为无效，黄德新同意将诉请的租金变为占有使用费，其余不变。
原审法院认定上述事实的证据有：厂房租赁合同、物业租赁合同、律师函、收据、《通知》以及原审法院院庭审笔录附卷为据。
原审法院认为，黄德新主张其放弃黄德新与胡海、胡宗伟于2014年11月26日签订的《借条》中的利息，是其对权利的自由处分，原审法院予以确认。胡宗伟对本案中胡海所负债务自愿承担连带清偿责任，是其对权利的自由处分，原审法院予以确认。双方确认黄德新诉讼请求所主张的租金包括厂房租金、宿舍租金、卫生费、电梯费用、电梯维修维护年审费用、电费、水费。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定黄德新与胡海、胡宗伟之间的房屋租赁合同关系无效。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第五条第一款规定“房租租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”故胡海应向黄德新按照租金标准支付占有使用费。
关于占有使用费。黄德新与胡海、胡宗伟确认于2014年11月26日签订的《借条》实际上属于拖欠租金，不是借款，共计57485元，原审法院予以确认。黄德新主张《借条》中拖欠的租金计至2014年11月份租金，胡海、胡宗伟主张《借条》中拖欠的租金计至2014年12月份租金。由于该份《借条》是2014年11月26日所签订，12月份的租金并未产生，水电费用亦无法统计，故胡海、胡宗伟主张《借条》所计租金涵盖2014年12月份显然不合理，且胡海、胡宗伟亦未就其该主张提供证据证明，故原审法院不予采信。原审法院确认《借条》所拖欠租金计至2014年11月份，共计57485元。黄德新与胡海、胡宗伟双方确认就该《欠条》已于2014年12月30日归还60000元，胡海、胡宗伟主张差额部分属于利息。由于黄德新放弃对该利息的主张，故该差额2515元应冲抵2014年11月份之后所拖欠的租金。黄德新与胡海、胡宗伟确认机器设备于2015年8月份搬离涉案厂房。胡海、胡宗伟主张是黄德新阻扰胡海、胡宗伟将机器设备搬离涉案厂房，但其未提供证据证明，故对于该主张原审法院不予采信。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定“房租租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应于支持”。故胡海、胡宗伟应向黄德新支付占有使用费至2015年7月份。黄德新提供的2014年12月份至2015年7月份《通知》显示租金共计135616元。扣除2515元差额，故胡海、胡宗伟应支付黄德新占有使用费133101元。由于黄德新诉讼请求主张的租金为116694元，故原审法院仅对其诉讼请求的金额予以支持。
关于违约金。因黄德新与胡海、胡宗伟之间的房屋租赁合同关系是无效的，故不存在违约的问题，黄德新要求胡海、胡宗伟支付拖欠租金的违约金，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年3月28日作出（2015）东三法民一初字第1183号民事判决：一、确认黄德新与胡海于2013年3月28日，签订《物业租赁合同》无效二、胡海应于判决发生法律效力之日起五日内支付黄德新20**年12月至2015年7月的房屋占用使用费116694元；三、胡宗伟对胡海上述债务承担连带清偿责任；四、驳回黄德新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4265.88元，由黄德新负担1755.88元，胡海、胡宗伟负担2510元。黄德新已预交。
胡海不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）黄德新并非适格的原告。依据黄德新提交的深圳市华新海商贸有限公司的租赁合同可知，承租案涉厂房并非是黄德新，而是案外人德兴公司。黄德新仅仅是委托代理人，在原审期间黄德新也没有提供相应的证据证明德兴公司将案涉厂房转租给了黄德新，所以在没有证据证明黄德新作为承租方的情况下，黄德新不仅是无权再转租给胡宗伟，而且其本身也确实不是案涉厂房的承租方。故黄德新并非适格的原告。（二）胡海并非实际承租方，实际承租方是胡宗伟。由于胡宗伟经常往返东莞与湖北两地，所以很多事情都是委托胡海代办，但胡海确实不是实际的经营者。故不应承担相应的法律责任。（三）原审判决认定金额错误，事实上并非胡宗伟有意在合同期满后继续占用案涉厂房。依据黄德新提交的律师函及通告，黄德新在合同期满后以律师函的形式主张租金均可以确认金额都是27136元，足以证明双方合同到期后没有就继续履行合同达成一致，而且如果是胡宗伟在合同期满后还有意续租或有意实际占有案涉厂房的话，那么黄德新应当主张合同期满后继续使用的费用，但是显然在合同到期后几个月都没有主张，那么就足以证明占用案涉厂房并非胡宗伟的意思表示，而且实际上也确实是黄德新以租金未结清不让胡宗伟搬机器设备导致的。所以原审判决认定胡宗伟占用案涉厂房至2015年7月是不符合事实的。另外原审法院既然认定胡宗伟拖欠2015年2、3月租金是27136元，那么退一步计算加上2015年4月至7月的使用费也是93381元。（四）黄德新怠于行使自己权利的是其自行处分行为，不应转化为胡海的法律责任。依据双方签订的租赁合同第十条第三款约定可见，就算胡海期满后没有及时搬离，那么黄德新也是有权自行处理的。无论双方合同是否有效，胡海在租赁期间给付的应当是租金还是占有使用费，首先必须前提是胡海占有案涉厂房，黄德新在胡海实际占有期间基于案涉厂房无其他收益的情况下胡海才应当给付租金或占有使用费，但是在本案中双方合同期满后并非胡海愿意续租或者拒绝腾房，而是黄德新以胡海没有付清房租而且是不同意用押金抵扣并阻扰胡海搬运机器设备造成的。据此，胡海请求本院：1.撤销原审判决，驳回黄德新全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由黄德新承担。
胡宗伟亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）黄德新并非适格的原告。依据黄德新提交的深圳市华新海商贸有限公司的租赁合同可知，承租案涉厂房并非是黄德新，而是案外人德兴公司。黄德新仅仅是其委托代理人，在原审期间黄德新也没有提供相应的证据证明德兴公司将案涉厂房转租给了黄德新，所以在没有证据证明黄德新作为承租方的情况下，黄德新不仅是无权再转租给胡宗伟，而且其本身也确实不是案涉厂房的承租方。故黄德新并非适格的原告。（二）胡宗伟是实际承租方，胡海仅仅是帮忙管理企业。由于胡宗伟经常往返东莞与湖北两地，所以很多事情都是委托胡海代办，但其确实不是实际的承租方。故不应承担相应的法律责任。（三）原审判决认定金额错误，事实上并非胡宗伟有意在合同期满后继续占用案涉厂房，合同期满后胡宗伟不应当再承担任何费用。依据黄德新提交的律师函及通告，黄德新在合同期满后以律师函的形式主张租金均可以确认金额都是27136元，足以证明双方合同到期后没有就继续履行合同达成一致，而且如果是胡宗伟在合同期满后还有意续租或有意实际占有案涉厂房的话，那么黄德新应当主张合同满后继续使用的费用，但是显然在合同到期后几个月都没有主张，那么就足以证明占用案涉厂房并非胡宗伟的意思表示，实际上也确实是黄德新以租金未结清不让胡宗伟搬机器设备导致的。所以原审判决认定胡宗伟占用案涉厂房至2015年7月是不符合事实的。另外原审法院既然认定胡宗伟拖欠2015年2、3月租金是27136元，那么退一步计算加上2015年4月至7月的使用费也是93381元。（四）黄德新怠于行使自己权利的是其自行处分行为，不应转化为胡宗伟的法律责任。依据双方签订的租赁合同第十条第三款约定可见，就算胡宗伟期满后没有及时搬离，那么黄德新也是有权自行处理的。无论双方合同是否有效，胡宗伟在租赁期间给付的应当是租金还是占有使用费，首先必须前提是胡宗伟占有案涉厂房，黄德新在胡宗伟实际占有期间基于案涉厂房无其他收益的情况下胡宗伟才应当给付租金或占有使用费，但是在本案中双方合同期满后并非胡宗伟愿意续租或者拒绝腾房，而是黄德新以胡宗伟没有付清房租而且是不同意用押金抵扣并阻扰胡宗伟搬运机器设备造成的。据此，胡宗伟请求本院：1.撤销原审判决，驳回黄德新全部诉讼请求。2.案件一、二审诉讼费用由黄德新承担。
针对胡海、胡宗伟的上诉，黄德新答辩称：（一）黄德新是本案适格的主体，根据签订的合同，其有权转租厂房给第三方使用。（二）胡海不是管理人，胡海在单据上签名，所以，胡海应对此承担连带责任。（三）租赁合同是在2015年3月期满，而实际胡海、胡宗伟是在8月份搬走，所以胡海、胡宗伟的上诉主张与事实不符。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，胡海、胡宗伟对黄德新原审提交的含有每月费用明细的通知质证认为，对于2015年3月以前的通知予以确认，并认为因合同到期时间为2015年3月，故不确认2015年3月以后的通知。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对胡海、胡宗伟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、黄德新是否适格的原告；二、胡海、胡宗伟的责任问题；三、占有使用费的数额问题。
一、本案为房屋租赁合同纠纷，黄德新持其与胡海签订的《物业租赁合同》起诉胡海及其认为应承担责任的胡宗伟，要求相对方承担相应的合同责任，虽案涉租赁合同被认定为无效合同，但黄德新显然为本案的适格原告。
二、首先，胡海应否承担责任的问题。胡海作为签订《物业租赁合同》的承租人，在黄德新已按合同的约定交付租赁物的情况下，胡海本应依约承担给付相应租金的责任。但由于案涉租赁物并无取得建设工程规划许可，不具备合法出租的条件，故双方签订的合同无效，而在原审法院释明合同效力问题后，黄德新亦将请求胡海支付租金的请求更改为参照租金标准支付占有使用费，因此，胡海应参照租金标准向胡海支付占有使用费。至于案涉租赁物实际由胡海或者是胡宗伟使用，均不能阻断黄德新向签订合同相对方胡海要求给付相应对价的请求，原审判决认定胡海应向黄德新支付占有使用费并无不当，本院予以维持。其次，胡宗伟应否承担责任的问题。胡宗伟于原审庭审中自认为是案涉租赁物的实际使用人并表示愿意承担案涉租赁合同的法律责任，属于其对于自身权利的自由处分，原审判决对此予以确认，并判令胡宗伟对支付案涉房屋占有使用费承担连带清偿责任的处理正确，本院予以维持。
三、案涉双方均确认胡海、胡宗伟实际于2015年8月搬离案涉厂房，在胡海、胡宗伟未能举证证明黄德新存有阻挠搬离行为的情况下，原审认定占有使用费应计付至2015年7月的处理并无不当，本院予以维持。双方均确认案涉《借条》实为拖欠的租金，原审法院结合该《借条》的签订时间为2014年11月26日，采信黄德新的主张，认定《借条》所涉的租金并无涵盖2014年12月份的租金，又因案涉租赁合同被认定为无效，因此胡海、胡宗伟应参照合同的租金标准支付2014年12月至2015年7月之间的占有使用费，原审法院结合黄德新提交的每月费用的通知及黄德新的诉讼请求，认定胡海、胡宗伟应向黄德新支付房屋占有使用费116694元的处理并无不当，本院予以维持。此外，因案涉合同无效，胡海、胡宗伟上诉关于依合同约定黄德新存有怠于行使权利行为的主张并不成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人胡海、上诉人胡宗伟的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
胡海上诉部分二审案件受理费为2510元，由胡海负担（已预交）；胡宗伟上诉部分二审案件受理费为2510元，由胡宗伟负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 徐华毅
代理审判员 黎棣华
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。