上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1013号
原告陈中华。
委托代理人石峰，上海市四方律师事务所律师。
第一被告高二奎，男，1975年7月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省淮安市楚州区施河镇小施河村*组*号。
第二被告王永良，男，1963年9月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区徐泾镇京华路***弄***号楼***室。
第三人青浦区徐泾镇徐泾居民委员会。
法定代表人曹春华。
委托代理人王苏青，上海市雄风律师事务所律师。
第三人沈宝华。
原告陈中华诉被告高二奎、王永良确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。因青浦区徐泾镇徐泾居民委员会、沈宝华与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院于2014年6月9日依法通知上述人员为第三人参加诉讼。2014年6月23日，本案公开开庭进行了审理。原告陈中华及其委托代理人石峰、被告王永良、第三人青浦区徐泾镇徐泾居民委员会的委托代理人王苏青、第三人沈宝华到庭参加诉讼。被告高二奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈中华诉称：第一被告与原告于2012年3月14日就原告租赁东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的一块土地一事签署了租赁协议，约定租期15年，转让费人民币38万元，双方还约定了其他条款。2013年4月因该地块要筹建水闸，双方就相关经济赔偿进行多次沟通。2013年8月26日，徐泾镇人民政府发出告知书，原告此时方才知道该地块早在2006年即出让给上海艾尼维尔有限公司，被告根本无权出租该地块。原告认为被告在明知无权处分涉案土地的情况下仍与原告签订租赁协议，侵害了原告的合法权益，应该承担由此造成的损失，为此，原告诉于本院，要求：1、判令原告与第一被告于2012年3月14日所签的转让协议无效；2、判令第一被告返还原告损失342，000元，要求第二被告对其中的25万元承担连带责任；3、判令第一被告赔偿损失5万元。
被告高二奎未作答辩。
被告王永良辩称：不同意原告的诉讼请求，其已经以现金方式将25万元退还原告。
第三人青浦区徐泾镇徐泾居民委员会述称：其对原、被告之间的情况不清楚。第一被告与徐泾第十三生产队发生租赁关系，且涉案土地已经被征用。
第三人沈宝华述称：不清楚原、被告之间的纠纷。
经开庭审理查明：2012年3月14日，原告与第一被告高二奎签订转让协议书，约定第一被告高二奎将东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的一块土地租赁给原告使用，实际面积3亩。第一被告将东靠某宅基房小屋、南靠骑龙江石坝、西靠华徐路朝东150米处、北靠宅基房渣土南边约300平方米的土地租赁给原告使用。租赁期限自2011年12月31日起至2026年12月30日止，共计15年。原告交付第一被告上述地块转让费38万元；第一被告需要把产权人（徐泾村第十三生产队蔬菜队）出租方、承租方受益人（陈某某等人）三方在场，签订上述地块三亩土地租用期十五年合同，未正式签订生效时，原告付5万元押金于第一被告；合同生效前第一被告把该土地住宅户清空、房屋拆除、恢复平地交给原告，然后再付转让费292，000元。第一被告保证上述地块三亩土地转让给原告，使用期内权属清楚，未设定抵押未被查封和设定其他权利限制，如发生上述造成原告民事经济等损失由第一被告全部承担原告损失。第一被告要配合原告尽一切职能把原告厂房建造好，原告将余款一次性付清。
协议签订后第一被告在该土地上无建筑物、设施、设备等转让给原告，原告对该土地也未有任何投入。
2012年11月19日，原告与第一被告高二奎签订承诺书，双方就第一被告租赁使用的徐泾村十三队土地一事达成承诺，由第一被告承诺该土地上四川籍居住的搭建房和人全部清理干净；2012年12月5日前该地的清理完毕；第一被告承诺该地的清理工作无法执行，同意将所签订的徐泾村十三队租赁土地原件抵押给原告，由原告负责支配该土地；原告同意该承诺书签约同时支付25万元，但原告必须将支付的25万元全部汇入第二被告王永良帐户，若无法执行该地的清理工作，双方无法确认，则双方确认的担保人王永良负责把25万元退还给原告。原告与第一被告高二奎承诺条款以签字为认可，担保人仅承担汇入的25万元资金，其他事宜不予负责和承担。承诺兑现后该款应属第一被告高二奎所有，并经原告和第一被告双方同意签字后由担保人转入。承诺兑现后原告和担保人将该地的租赁协议协助转签到原告名下。2012年11月19日，第二被告出具收条，收到原告转入其私人帐户25万元。
2012年11月，案外人黄永成出具收条，收到搬迁费5万元。2012年12月3日，原告和第一被告高二奎作为一方当事人与黄永成签订搬迁协议，由原告和第一被告高二奎支付黄永成5万元，黄永成于2013年10月1日前搬离。原告在协议首部第一被告名字后及落款第一被告名字后签名。
第一被告于2012年3月15日出具收条一张，表示收到原告支付的押金5万元，另交地费12，000元。2012年10月29日第一被告出具收条一张，表示收到原告3万元，十天内把动迁户搬走，否则一切有对方负责损失。
2012年12月5日，原告出具收据，表示收到第二被告现金25万元（原告于2012年11月19日划入第二被告私人帐户的25万元），今以现金退还给原告。2012年12月5日，第一被告在付款凭单上签名，受款人为高二奎，支付业务中介费（2012年1月至2012年12月底）342，000元。
另查明，2011年10月25日，第一被告高二奎（乙方）与甲方青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）签订租赁协议，约定甲方将东靠某宅基房小屋、南靠骑龙江石坝、西靠华徐路朝东150米处、北靠宅基房渣土南边约300平方米的土地租赁给乙方使用，租赁期限自2011年12月31日起至2026年12月30日止，共计15年；租金每年2，000元。协议落款甲方栏加盖青浦县徐泾人民公社徐泾生产大队蔬菜队管理委员会章，并签有沈宝华、姜秀英的名字。2012年3月，第三人青浦区徐泾镇徐泾居民委员会出具上海市农村集体经济组织统一收据，付款人为高二奎，款项为2012年1月至12月二块土地租金12，000元。收据加盖第三人居委会财务章。2012年12月5日，第一被告高二奎作为退租申请人向第十三生产队提出将东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的土地和东靠某宅基房小屋、南靠骑龙江石坝、西靠华徐路朝东150米处、北靠宅基房渣土南边约300平方米的土地退租的申请，终止该两块土地的租赁协议。
2012年12月15日，原告（乙方）与甲方青浦区徐泾村第十三生产队（蔬菜队）（以下称第十三生产队）签订租赁协议，约定甲方将东靠某公司围墙、南靠骑龙江石坝、西靠农民住宅房、北靠徐泾经济城围墙的一块土地租赁给乙方使用，租赁期限自2012年12月1日起至2027年11月30日止，共计15年；租金每年1万元，先付后用，逾期一个月交纳租金视为违约，本协议自然终止；该地块上的清理善后工作由乙方自行处理，甲方应配合其职能，所产生的费用由乙方负责。协议还约定了其他条款。协议落款甲方栏加盖青浦县徐泾人民公社徐泾生产大队蔬菜队管理委员会章，并签有沈宝华、姜秀英的名字。
还查明，2002年，上海市青浦区人民政府办公室关于徐泾行政村区划调整实施方案的批复中载明撤销徐泾村的行政建制，归属徐泾居委会管理。2011年10月10日，被告出具证明，内容为青浦县徐泾人民公社徐泾生产大队蔬菜队管理委员会管理的公章，因三级改为二级集体所有制后，此章仍无变动，故所产生的一切事宜盖章仍具有法律效力。
又查明，2006年，青浦区人民政府批准上海艾尼维尔环境科技有限公司有偿使用已经批准征转的国有建设用地。2007年2月，上海艾尼维尔环境科技有限公司（下称上海艾尼维尔公司）与上海市青浦区房屋土地管理局签订上海市国有土地使用权出让合同。2013年8月26日，上海市青浦区徐泾镇人民政府出具告知书，告知利益各方当事人：根据区十二五规划及防汛抗洪要求，在徐泾镇骑龙江东侧筹建水闸，但在建闸施工过程中，有涉及该区域部分利益各方当事人反映该工程侵害其利益。徐泾镇人民政府知情后，及时责成相关职能部门组成联合调查协调组，经查该土地于2006年出让于上海艾尼维尔有限公司，故你方之后签订的所谓出租、转让等协议均应视为无效协议，不受法律保护。各方提出经济补偿的要求无法律依据，镇政府无法律义务进行补偿，徐泾镇政府建议各利益相关人员尽快通过法律诉讼途径解决利益相关当事人间的协议纠纷。
还查明，2014年3月，本案原告向本院提起诉讼，要求终止其与第三人青浦区徐泾镇徐泾居民委员会签订的租赁合同并要求赔偿。本院以（2014）青民三（民）初字第1011号案件立案受理，该案现在审理中。
2014年4月8日，第一被告向本院表示青浦区徐泾镇徐泾居民委员会出具收据上的12，000元是原告支付给其后再由其支付给第三人青浦区徐泾镇徐泾居民委员会。
以上事实，有原、被告、第三人的陈述、2012年3月14日原告与第一被告签订的转让协议书、2012年12月5日付款凭单、承诺书、第二被告出具的收条、银行客户回单、第一被告分别于2012年3月15日、2012年10月29日出具的收条、第一被告及原告与黄永成签订的搬迁协议、黄永成出具的收条、第一被告与生产队签订的租赁协议、第一被告的土地退租申请、告知书、国有土地使用权出让合同、沪青府土（2006）433号文、青府办发（2002）82号文、（2014）青民三（民）初字第1011号案件的庭审笔录等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：第一被告高二奎称土地系其向村委会租赁，原告支付38万元转让费后取得土地，第一被告每年支付的12，000元租金需要另行支付，转让费的性质是第一被告将土地15年的租赁权转让给原告。签订转让协议后，第一被告将30亩土地交付原告，因土地上有其他人员居住，取得土地后原告未能实际使用，直至黄某搬离后，原告实际取得土地。300多平方米的土地第一被告从未交付给原告，原告也未就该土地与第三人居委会签订租赁协议。原告与生产队签订了租赁协议后同意第二被告将25万元转给第一被告，加上之前原告已付的钱款62，000元（5万元定金及2012年的12，000元租金）共计342，000元，第一被告出具了付款凭证。2012年10月29日收条中的3万元，是第一被告表示需要周转的资金，与2012年11月黄永成收条的钱款不重复。向黄永成支付的5万元，因搬迁是第一被告应履行的义务，原告仅是垫付，第一被告应予退还。
第二被告表示：第一被告当时确向原告表示可以帮助原告在土地上建造地上物。原告与生产队签订了租赁协议后已不需要其再作担保，故其将25万元以现金方式全额归还原告。
第三人青浦区徐泾镇徐泾居民委员会表示：第一被告无权处置涉案土地，原告与第一被告所签的转让协议无效。
第三人沈宝华表示：第一被告是与生产队建立租赁关系，第一被告原承租两块土地，租金每年12，000元，本案涉案土地是其中一块。生产队的印章一直由各生产队保存，村委会对租赁事宜不清楚。原告与第一被告在涉案土地上没有建房、设施等投入。第一被告承租期间案外人黄某是居住在该土地上。2012年12月5日，第一被告至第三人处退租，原告及黄某均在场，当时约定第一被告负责黄某十日内搬离，但实际上黄某仅是挪了个地方，并未搬走。
根据庭审查明的事实，本院认为：原告与第一被告签订的转让协议书，其实质是第一被告将其对涉案土地的租赁权转让于原告，因该土地已由案外人上海艾尼维尔公司出让，第一被告未有证据证明其对该土地有合法的承租权及转租权，故该合同是无效合同。对于无效合同，第一被告承担主要过错责任，原告在签订合同时对该土地性质应进行必要的审查义务，其也应承担次要责任。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与第一被告的转让协议签订于2012年3月14日，第一被告于2012年12月5日向第十三生产队退租，并由原告直接与第十三生产队签订了面积为30亩土地的租赁合同，故就该块土地，2012年3月至2012年12月5日前原告与第一被告属转租关系，2012年12月5日后原告与第十三生产队建立租赁关系。原告与第一被告的转让协议书中另一面积为300多平方米土地，因原告与第十三生产队未建立租赁关系，故在第一被告将该土地退还第十三生产队后，原告与第一被告就该土地的转租关系终止。原告已向第一被告支付了342，000元，其中12，000元是代第一被告缴纳2012年的租金。原告自述除38万元转让费外，第一被告每年支付的12，000元租金须另行支付。故原告与第一被告的租赁期内若原告已实际使用的，则应向第一被告支付使用费。根据原告与第一被告合同中第一被告须将土地清空的约定及之后该土地至今未清空的客观情况，第一被告无权向原告收取2012年12月5日前的使用费，故原告向第一被告支付的342，000元，第一被告应予退还。对于原告已支付给黄永成的5万元，在与黄永成的协议中原告与第一被告签字予以认可，虽然根据原告与第一被告的约定第一被告有将土地清空的义务，但其将土地清空也是为履行与原告的合同，故该5万元可认定为该合同而引起的损失，因原告也负有一定过错，故按双方过错责任认定第一被告应承担4万元。对于原告主张第二被告对其中25万元承担担保责任的意见，因第二被告已将25万元退还原告，故对原告的该请求本院不予支持。第一被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈中华与被告高二奎于2012年3月14日签订的转让协议书无效；
二、被告高二奎应于本判决生效之日起十日内退还原告陈中华人民币342，000元；
三、被告高二奎应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈中华损失人民币4万元；
四、原告陈中华的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7，180元，减半收取计人民币3，590元，由原告负担人民币75元，第一被告承担人民币3，515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一四年九月九日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。