广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）城中民诉前保字第36-1号
申请人柳州市炜鑫贸易有限公司，住所地：广西柳州市。
法定代表人吴海燕，该公司总经理。
委托代理人董学能，广西君行律师事务所律师。
委托代理人张诚，广西君行律师事务所律师助理。
被申请人柳州市银阳房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市。
法定代表人李正银，该公司执行董事。
委托代理人潘峄峰，广西至和律师事务所律师。
委托代理人刘建东，广西至和律师事务所律师。
异议人广西中惠物业服务有限责任公司，住所地：柳州市。
法定代表人蒙国椰，该公司总经理。
委托代理人郭磊，广西信和律师事务所律师。
申请人柳州市炜鑫贸易有限公司于2014年12月11日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封被申请人柳州市银阳房地产开发有限公司所有的位于广西柳州市屏山大道某某号二层1至65号共65套商铺（价值350万元），本院依法查封了被申请人的上述财产和申请人提供的担保财产。2014年12月15日，异议人广西中惠物业服务有限责任公司对本院的保全措施提出书面异议，本院依法于2014年12月16日、12月26日、2015年1月29日三次召开听证会进行审查，现已审查终结。
异议人提出书面异议，认为本院上述财产保全措施错误，理由为：1、异议人与被申请人之间存在房屋买卖合同关系，异议人已经向被申请人支付65套商铺中二层26号至65号商铺的全部价款，开具该40套商铺的销售不动产统一发票，并向税务机关支付了上述65套商铺的税费，异议人与被申请人正在房屋登记机关办理过户登记，该65套商铺的所有权属于异议人；2、申请人申请查封的标的额为350万元，而上述65套商铺的价值超过1500万元，查封的财产价值超过标的额。在召开第三次听证会时，异议人撤回对二层1号至25号商铺的保全异议，只对二层26号至65号商铺提出保全异议。异议人为证明其主张提供了以下证据材料：1、确认书二份，拟证明被申请人已经收到异议人支付的购房款；2、商品房买卖合同六十五份，拟证明异议人与被申请人的房屋买卖关系；3、银行转账单四份，拟证明异议人已经向被申请人支付了购房款；4、产权登记业务受理单四十份，拟证明异议人于2014年12月10日已经对涉案房屋进行了产权登记，异议人提交的材料符合登记机关的要求，同时证明涉案房屋实际上已经是异议人所有；5、驾鹤街认购书、收条各一份，证明目的同证据1、2、3；6、销售不动产统一发票四十份，拟证明涉案房屋已经按照约定办理了法定的不动产发票，涉案房屋已经属于异议人所有，正在等待发证；7、税收缴款书六十五份，拟证明异议人支付了相应的税费；8、预评估函一份，拟证明65套商铺评估价是每平方8270元，总面积是2585.99平方米，市场总价值是2250万元；9、交房通知单一份，拟证明异议人在2014年12月3日已经实际占有65套商铺中得40套；10、柳州银行电子转账凭证三份；11、柳州银行活期账户交易明细单；12、华夏银行网上电子交易凭证及个人账户明细单各一份，证据10、11、12拟证明异议人已经实际支付二层26号至65号商铺的购房款；4、装修合同、购买电梯合同、房屋装修现状相片各一份，拟证明异议人已经实际占有商铺。
申请人认为，异议人提供的证据只能证明其与被申请人之间存在房屋买卖的合意，但是买卖行为尚未完成，该65套商铺登记的所有权人为被申请人，不是异议人，异议人提供的证据也不能证明其已经支付了购房款。按照物权法的规定，该65套商铺登记的所有权人是被申请人，不属于异议人。因被申请人逾期未归还申请人借款，申请人依照法律规定申请诉前财产保全是合法的，异议人的异议不成立。还认为，从申请人申请查封至今还没有到30日，案件还没有进入诉讼程序，现在法院按照诉讼程序来召开听证会是不恰当的，只有进入诉讼程序后，申请人和被申请人形成诉讼案件后，异议人才能提出异议，对诉前财产保全提出的异议，法院只应当针对申请人与被申请人之间的异议进行审查。异议人提出的所谓超标的额查封与异议人无关，这是被申请人的财产，被申请人没有提出超标的额的异议，也没有提供相应证据证实被查封财产的价值，是否超标的额查封应由法院审查。对于异议人提供的付款凭证、装修合同等材料，申请人认为付款凭证不能证明其已经支付二层26号至65号商铺的购房款，装修合同等材料的真实性无法核实，与本案无关，且不能证明异议人已实际占有商铺。
被申请人对异议人提供的证据无异议，同意异议人的异议，认为其与异议人的买卖合同关系成立，物权也已经发生了转移。被申请人还提供以下证据材料：1、抵押借款协议书一份；2、他项权证二十五份，证据1、2拟共同证明被申请人与张小勇的债务情况，65套商铺中的二层1号至25号25套商铺还处于抵押状态，抵押权人为张小勇。
经审理查明，申请人与被申请人诉前财产保全一案，申请人申请查封被申请人价值350万元的财产，本院于2014年12月11日裁定查封登记所有权人为被申请人，位于柳州市屏山大道某某号二层1至65号共65套商铺。异议人对本院的查封提出异议，要求解除对该65套商铺的查封，后撤回对二层1号至25号商铺的保全异议。异议人提供的证据证实其与被申请人就上述65套商铺签订了《商品房买卖合同》，其已经支付了其中的二层26号至65号共40套商铺的购房款，并取得该40套商铺的销售不动产统一发票。就该40套商铺，异议人和被申请人已向房产登记机关申请过户登记，房产登记机关出具了产权登记业务受理单。异议人提出异议后，本院向房屋登记机关查询了涉案65套商铺的产权登记情况，房屋登记机关书面函复称其于2014年12月10日受理了柳州市银阳房地产开发有限公司所有的涉案65套商铺中的二层26号至65号共40套商铺的所有权转移登记申请，申请人为广西中惠物业服务有限责任公司，上述40套商铺中的二层33号至39号、61号至65号共12套商铺已经核准登记，余下28套尚未核准登记。
关于涉案商铺的占有问题，异议人提交了交房通知单一份，其主要内容为被申请人确认异议人付清购房款，被申请人委托的广西福来物业服务有限公司于2014年12月3日将二层26号至65号共40套商铺移交异议人。异议人称，涉案商铺目前正在出租，承租人是与被申请人签订租赁合同，向被申请人交纳租金，根据买卖不破租赁原则，承租人将继续承租异议人所购买的涉案商铺，异议人和被申请人约定从2014年12月15日起由异议人与承租人签订租赁合同并收取租金，但在此之前，因为需要进行装修，异议人与被申请人已经完成了二层26号至65号共40套商铺的交付。
另查明，本院查封的上述65套商铺中的二层1号至25号共25套商铺设定了抵押担保，债权人、抵押权人为张小勇。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”参照该法律规定，经审查，本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、第二十五条规定：“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已经转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。”、第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行使用本规定。”本案中，异议人提供的付款凭证、销售不动产统一发票可以证实其已经支付了二层26号至65号共40套商铺的全部购房价款，交房通知单可以证实该40套商铺已完成交付，异议人已实际占有。而且，异议人就该40套商铺已经向房屋登记机关申请过户登记，房产登记机关已经对其中的12套核准登记，没有证据证实异议人对涉案商铺未能完成过户登记存在过错。根据上述法律规定，异议人对二层26号至65号共40套商铺提出的保全异议成立，应解除对该40套商铺的查封。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十五条、第三十二条之规定，裁定如下：
解除对登记于被申请人柳州市银阳房地产开发有限公司名下位于广西柳州市屏山大道某某号二层26号至65号共40套商铺的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向柳州市中级人民法院申请复议。
审 判 员 刘海锐
二〇一五年二月二日
代书记员 潘家琪