江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4209号
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏真林商贸实业有限公司，住所地南京市江宁区东山街道临河路以南、上高路以东。
法定代表人林艾玛，该公司董事长。
委托代理人王皓，江苏杨传圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐晓群，女，汉族，1977年9月17日生。
委托代理人田文宝，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人汤加云，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人江苏真林商贸实业有限公司因与被上诉人徐晓群租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐晓群原审诉称，其曾承租真林公司的厂房，并在租赁合同签订当日交付保证金10000元。合同签订后，其发现原租赁厂房不适宜经营，遂与真林公司协商调换至有简单装修的门面房，并为此支出70000元转让费。2014年11月合同到期前一个月，其提出续约，但真林公司以消防验收为由要求按月交租。2014年12月25日，真林公司用建筑垃圾堵门，声称不再续租，要求徐晓群搬离。徐晓群现要求真林公司返还保证金10000元、转让费70000元，赔偿经营场所和货物损失86011元，支付垃圾清运费2000元。
真林公司原审辩称，保证金应当在租赁合同解除且徐晓群交付房屋、结清水电费的前提下才能返还。徐晓群主张返还的转让费实为增加的租金，真林公司仅收取了40000元，且不应当返还。徐晓群请求赔偿的有关损失，并非真林公司造成。
真林公司原审反诉诉称，真林公司与徐晓群签订租赁合同后，徐晓群要求更换房屋。因更换后的房屋已经装修，故真林公司要求徐晓群增加租金40000元，月租金调整为10833.33元。合同到期前，真林公司要求终止租赁关系。后经协商，真林公司同意延租一个月。2014年11月23日，真林公司通知徐晓群搬离，但徐晓群至今拒绝退租。现真林公司要求徐晓群支付2015年3月9日之前的房屋使用费35833.32元，并自当日起按每月10833.33元的标准计算至房屋交付之日止。
徐晓群原审反诉辩称，双方在补充协议中约定40000元为装修转让费，并非增加的租金。其同意按每月7500元的标准支付租金至搬离或者双方续签合同，但前提是真林公司应当将经营场所恢复原状。租赁房屋目前被真林公司堵门，基本无法使用，在垃圾清运之前的房屋使用费不应由其承担。
原审法院经审理查明，2013年10月9日，真林公司与徐晓群签订《租赁协议书》，约定由徐晓群承租真林公司位于南京市江宁区东山街道高桥工业园丰泽路8号L幢第12-13号厂房，租期一年，自2013年11月10日至2014年11月9日，保证金10000元，合同期满时真林公司无需就装修对徐晓群进行任何补偿。同日，真林公司收取徐晓群保证金10000元。2013年10月22日，双方签订《补充协议》，约定将租赁合同中的L幢12-13号变更为J幢1、6、23、24号，装修转让费40000元，其他条款不变。同日，真林公司收取徐晓群装修使用费40000元。之后，真林公司按月收取徐晓群租金7500元。2014年11月9日，租赁合同到期，徐晓群要求续租，真林公司同意，但双方未签订书面协议。2014年11月20日，真林公司收取徐晓群2014年11月9日至12月9日期间的租金7500元。2014年12月，真林公司通知徐晓群不再续租，但徐晓群未交还房屋，也未支付使用费。2015年1月7日，南京市公安局江宁分局上坊派出所（以下简称上坊派出所）接到报案赶赴丰泽路8号，并对徐晓群进行了询问。徐晓群陈述，其承租的房屋被建筑垃圾封堵，造成财产损害，疑似真林公司所为，真林公司在租赁合同到期后不同意续租，也不同意补偿，致协调无果，损失物品包括两扇卷帘门大概5000多元、空调约5600元、打印机约1500元、验钞机约1500元、部分汽车香水、导航、坐垫、脚垫、挂件、护理品约45000元、货架约3000元，总价值约61600元。2015年7月2日，上坊派出所对真林公司经理李成兵进行了询问。李成兵陈述，真林公司租给徐晓群的门面房在2014年11月9日到期，经提前通知后徐晓群要求一个月时间搬家，真林公司同意后，徐晓群补交了一个月房租，2014年12月，徐晓群拒绝搬走，真林公司停水停电，因当时单位内施工需要，挖出土方没有地方存放，真林公司就把挖出的土陆陆续续堆在徐晓群等人的商铺门前，大约三四米高，十几米长，之所以堆土既是为了干活方便，也是为了让徐晓群离开，真林公司堆的土紧靠着商铺的门，应该有可能会把商铺的门挤坏，听说徐晓群商铺第一道卷帘门是被挤坏了，同时导致第二道玻璃门也被挤碎了，真林公司堆土后大约一周，徐晓群自己把商铺前的土移走了，徐晓群商铺内的货物是真林公司保洁员搬的。
原审审理中，徐晓群提供以下证据：1.真林公司向谢程芳出具的30000元收据，欲证明其在房屋调换过程中收取了所有门牌号对应的转让费收据，故有权向真林公司主张返还。2.物品损坏清单、收据及照片，欲证明因真林公司侵权行为导致其财产损失共计86011元。3.董书华于2014年12月28日出具的收条，载明其收到东悦汽车装潢后店门建筑垃圾清理费2000元。
以上事实，有当事人陈述、《租赁协议书》、收据、《补充协议》、询问笔录等证据证实。
原审法院认为，徐晓群与真林公司之间的租赁合同成立、有效。租赁合同到期且双方协商续展的期限也届满后，真林公司于2015年1月初以堆土堵门的方式要求徐晓群迁让，徐晓群之后无法在租赁房屋内继续经营，真林公司也实际收回租赁房屋，原审法院认定租赁合同已解除，徐晓群应再支付一个月的租金。因没有证据证明真林公司收取的装修转让费40000元是双方合意增加的租金，原审法院认定租金标准为每月7500元。租赁合同解除后，真林公司收取的保证金10000元，应当返还给徐晓群，但徐晓群要求真林公司返还装修转让费的请求，依据不足，原审法院不予支持。
现有证据表明，真林公司故意堆放在租赁房屋门前的土方实际造成了徐晓群的财产损害，真林公司应当赔偿损失。对于损失的数额，原审法院结合徐晓群提供的票据和当事人在上坊派出所调查过程中的陈述认定如下：宣传画3906元、遮阳帘700元、货架3000元、打印机1500元、验钞机1500元、空调4799元，上述为已使用物品，酌定按80%折旧，计12324元；御马脚垫7700元、老人头脚垫1350元、贝贝卡西儿童座椅450元、钥匙挂件1400元、水晶挂件4200元、琉璃挂件3520元、翡翠玉挂件3575元、汽车香水2210元、防冻液560元、拍照框1430元、三角架150元、驾驶员眼睛2600元、美国MOC（21262）4200元、美国MOC（31002）4200元、美国3M（5954）330元、万能泡沫清洁剂180元、黏胶去除剂360元、机头水720元、全能水360元、玻璃水420元、牛皮方向盘套1260元、抱枕360元、储物箱195元、汽车坐垫8550元，上述为待售物品，计50280元。徐晓群主张的清运费2000元，可以支持。主张的其他损失，证据不足，原审法院不予支持。上述给付义务相互冲抵后，真林公司应支付徐晓群10000+12324+50280+2000-7500=67104元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、真林公司于判决发生法律之日起十日内支付徐晓群67104元；二、驳回徐晓群的其他本诉请求；三、驳回真林公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费3800元、反诉案件受理费350元，合计4150元，由徐晓群负担2355元，真林公司负担1795元。
真林公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判真林公司不赔偿徐晓群各项损失，并判令徐晓群支付真林公司房屋使用费76000元。理由如下：原审法院认定事实不清。1.真林公司的堆土行为是否对徐晓群财产造成损坏，以及财产损害的具体类别、数量，仅凭派出所的笔录及证明无法证实。损坏财产的类别既未经派出所现场勘查，也未经公证部门确认。财产损失的认定不能仅凭徐晓群列举的损失清单、收据等进行确认。徐晓群在派出所只是口述财产价值，除空调之外的宣传画、遮阳帘、货架、打印机、验钞机仅提供了收款收据，未能提供发票，作为证据而言，其合法性不能确认。原审法院对于这些物品酌定按80%折旧，没有依据。而脚垫等待售物品，数量无法确认，价值也不能单凭销售清单证明，这些物品是否在堆土后遭受全部损失不能确认。真林公司曾多次通知徐晓群来清理待售商品，但徐晓群一直不处理，后真林公司在派出所的指示下将店内物品转移，至今仍堆放在真林公司，徐晓群完全可以取走销售，因此徐晓群对该部分损失有扩大的故意。2.原审判决仅支持了真林公司一个月的房屋使用费，明显与事实不符。徐晓群在清理了土堆之后又继续营业了两个月，后在未将房屋交付真林公司的情况下一走了之，真林公司多次通知徐晓群前来清理店内物品并办理交接手续，徐晓群不同意，直至2015年5月初，真林公司在报警后将物品转移。因此，徐晓群应支付真林公司房屋使用费至2015年5月。此后徐晓群的物品一直放在真林公司二楼两间套房内，也产生了房屋使用费，计算至真林公司上诉之日共计76000元，应由徐晓群承担。
徐晓群辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.在门前堆土是真林公司所为，明显具有侵犯他人权利的性质，对徐晓群的财产造成了损害。真林公司的经理已经确认店内物品均被真林公司搬走，根据派出所笔录认定徐晓群的财产损失情况并无不妥。2、由于物品均被真林公司拿走，基于双方的对立状况，徐晓群提供了清单和票据，已经足以证明这些物品的原始价值。实物已经过原审人民法院的现场清点，物品的数量、金额与徐晓群在派出所笔录中的陈述一致，足以说明被上诉人的损失情况。3.真林公司恶意堵门，使徐晓群无法使用承租房屋，真林公司恶意侵占他人财产，徐晓群根本无法经营，从堵门之日实际上就失去了对承租房屋的使用权，原审法院认定徐晓群应支付一个月的房租并无不妥。真林公司提起上诉时提出了要求徐晓群支付房屋使用费76000元的新诉讼请求，违背法律规定，不应是本案二审的审理内容。
上诉人真林公司对原审判决中“2014年11月9日，租赁合同到期，徐晓群要求续租，真林公司同意，但双方未签订书面协议”的事实认定有异议，认为真林公司没有同意续租，而是给徐晓群一个月的时间搬走。被上诉人徐晓群对原审法院查明的事实没有异议，并补充说明，《租赁协议书》到期后，真林公司收取了徐晓群一个月的房租，双方已形成不定期租赁关系，如果真林公司不愿意再续租，也应该提前告知徐晓群，给徐晓群充分的准备时间，而不是一到期就立即采用破坏的方式在房屋门前堆土。本院依法对原审查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。
二审期间，本院询问徐晓群是否要求将本案中涉及的被真林公司搬走的物品取回，徐晓群表示因其已无法经营，其不要求取回相应物品。
上述事实，有本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《租赁协议书》约定，真林公司收取徐晓群保证金10000元，用于保证厂房用房的正常秩序，在合同有效期内，徐晓群损害所租赁使用的真林公司财产的，真林公司可自保证金中扣除相应款项以弥补损失。徐晓群在租赁期间并未损坏真林公司财产，故徐晓群在租赁期间届满后要求真林公司返还该10000元保证金的诉讼请求应予支持。对于徐晓群要求真林公司返还转让费70000元的诉讼请求，因徐晓群未能举证证明真林公司负有返还相应转让费的义务，故原审法院对此不予支持并无不当。真林公司在出租给徐晓群的房屋门前堆放土方，造成徐晓群财产损害，原审法院据此判令真林公司赔偿徐晓群损失及垃圾清运费有事实和法律依据。
真林公司上诉主张徐晓群应支付2015年1月之后的房屋使用费。对此本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《租赁协议书》到期后，真林公司又收取了徐晓群一个月的房屋，双方之间形成不定期的租赁关系，真林公司仍应保持租赁物符合约定的用途，如真林公司不同意续租，可以依法行使解除权。但真林公司却在2015年1月初将土方堆放于案涉房屋门前，导致徐晓群财产损害并致使徐晓群无法在案涉房屋内继续经营，原审法院据此认定双方之间的租赁合同已于2015年1月初解除，并判令徐晓群支付房屋使用费至2015年1月，并无不当。
综上，真林公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4150元，由上诉人江苏真林商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 王 慧