福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0426民初775号原告：福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路158号。法定代表人：孙勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张月明，女，该公司工作人员。被告：蒋永块，男，1970年6月24日出生，汉族，住福建省尤溪县。委托诉讼代理人：吴怀玉（系被告蒋永块妻子），女，住福建省尤溪县。原告福州西酒物业管理有限公司（以下简称“西酒物业公司”）与被告蒋永块物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月9日公开开庭审理了本案，后因工作原因，本案合议庭组成人员变更，于2016年11月30日再次公开开庭审理了本案。原告西酒物业公司的委托诉讼代理人张月明，被告蒋永块及其委托诉讼代理人吴怀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西酒物业公司向本院提出诉讼请求：1.蒋永块立即缴清从2014年11月1日起至2015年7月31日止所欠的各种费用2347元，其中物业费1103.2元、水费114元、公摊水费52.6元、公摊电费210.9元、电梯维保费148.5元、电梯年检费29.7元、水泵维修费8.1元、车位服务费680元；2.蒋永块支付所欠物业费算至2016年1月15日止的违约金1055元。事实与理由：根据《福建省物业管理条例》第三章规定，西酒物业公司于2011年9月7日与蒋永块签订的《前期物业管理服务协议》是合法有效的，蒋永块应当按照协议第四条约定的收费标准，每季度向西酒物业公司缴清物业费，以及公摊水电费、电梯年检费、电梯维保费等有关费用，截止2015年7月31日，蒋永块欠各种费用2347元，并按协议第九条第四项约定按每日千分之五的标准支付违约金，先算至2016年1月15日止的违约金为1055元。西酒物业公司严格遵守和履行了协议的约定按三级服务标准收费，按三级服务质量要求做好各项工作，但蒋永块所欠的各种费用，经西酒物业公司楼管员上门催收、电话催收、催缴通知等各种催收，仍不及时缴纳。蒋永块辩称，1.西酒物业公司的委托代理人身份不合法，西酒物业公司的诉讼主体不适格，且《前期物业管理服务协议》是一份未生效的协议。虽然西酒物业公司曾经提供了物业管理服务，但据答辩人了解西酒物业公司已于二、三年前已退出大儒名城物业管理服务，私下将整个小区物业服务业务全部委托给实际资质不够的尤溪县建设物业管理服务有限公司经营。现答辩人完全有理由怀疑《民事起诉状》上加盖的西酒物业公司公章系他人伪造。答辩人认为西酒物业公司没有实际提供物业服务，无权向答辩人主张物业费；2.西酒物业公司主张的答辩人所拖欠的电梯维检费和水电公摊等费用无合理依据。电梯维保费和年检费属物业服务成本。西酒物业公司重复收取上述费用，属于重复收费和违法行为。西酒物业公司水电公摊的计算方式不合理。西酒物业公司自身的用水用电、收费性的游泳池用水用电和小区范围内营业场所的用水用电应该分离，不能由业主分摊，例如，顺航汽车用品服务部将洗车管接入小区公共供水管道；3.西酒物业公司为业主提供“质价”不相符的服务，应降低物业服务费的收取标准。例如，答辩人入住小区后特别是近三年来西酒物业公司服务业务极不规范，业主们极不满意，大幅度减少物业服务人员，导致小区基本安防服务不到位，多户业主家被盗，基本卫生保洁没有做到，小区脏、乱、差，小区绿化严重破坏，有些绿化被破坏后成菜地，违章私搭、乱建现象普遍等；4.西酒物业公司违规催要物业费及违约金无依据。西酒物业公司收取物业费时从不开具正式的税务发票，违反了《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，原告将整个小区物业委托给资质不合格的物业服务企业，违反了《物业管理条例》规定以及《前期物业管理服务协议》约定的物业服务质量要求。综上，答辩人要求驳回西酒物业公司的请求。此外，答辩人要求西酒物业公司提供物业公司人员配置标准、物业费制定标准，出示业主委员会成立的原始材料、出示西酒物业公司依法应缴纳的税务发票，要求西酒物业公司还清小区2015年8月1日起所欠的水费等一切债务等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《前期物业服务协议》，该份证据系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以采用；2.欠费明细表及违约金明细表，各月公摊水电费、电梯维修费、电梯维保费等公共费用分摊依据及分摊费用明细表。该份证据系西酒物业公司自制，且蒋永块不予认可，不具有证明效力，故不予采用；3.电梯及水表表号、公摊水电费等公共费用计算方法。因蒋永块对电梯及水表表号没有异议，且对公摊水电费用的计算方法未提出实质性反驳意见，故予以采用；4.历月水费明细表、历月电费明细表。该组证据系水务公司和电力公司出具，真实性予以确认，故予以采用；5.电梯维保费发票、电梯维保合同、电梯维保费用发票情况明细，电梯年检费发票、电梯年检费明细表。蒋永块认为该组证据系西酒物业公司事后补做，未提出实质性的反驳意见，故对该组证据予以采用；6.业主委员会证明、催收物业费照片、业主欠费催款通知书。该组证据系西酒物业公司在尤溪县大儒名城业主委员会成立后（2013年6月），在其监督下履行自己的职责，对部分未及时缴纳物业费等费用的业主进行了不定期催缴，故西酒物业公司于2015年9月21日向蒋永块催讨物业费的事实，予以确认；7.车位缴费记录明细表。西酒物业公司收取车位服务费的标准符合法定标准，故对该组证据予以采用；8.照片、光盘、业主请愿书。因该组证据中的有部分照片可以看出西酒物业公司在物业服务过程中确实存在服务瑕疵的情况，对这一事实予以确认；9.《行政处罚决定书》、业主在12345网络平台上的诉求件。因《行政处罚决定书》是福建省邵武市工商行政管理局对西酒物业公司邵武分公司在邵武市从事物业管理过程中所作出的行政处罚与案涉小区物业管理不具有关联性，故不予采用。对于业主在12345网络平台上的诉求件，因西酒物业公司的物业服务收费标准依据的是双方签订的《前期物业服务协议》以及尤溪县物价局和尤溪县城乡规划建设局公布的尤价[2009]195号文件规定，不违反法律、法规的强制性规定，故对蒋永块提出的电梯维保费和电梯年检费属于重复收费等这一事实，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月7日，作为甲方的西酒物业公司与作为乙方的蒋永块签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.本协议前期服务管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。2.乙方购买的房屋位于尤溪县城关镇水东路1号大儒名城9号楼708室，建筑面积为172.4平方米。3.物业管理服务费标准为27层超高电梯住宅按每月每平方米0.8元，该物业服务收费标准中不包含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（××）按实分摊。4.乙方交纳费用的时间为交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳。5.若乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金。6.露天车位及车库的收费标准以当地物价部门批文为准。同日，蒋永块接受西酒物业公司的物业管理。从2014年11月1日起，蒋永块因西酒物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒不缴纳部分物业费用并拖延至今，双方引起纠纷。为此，西酒物业公司于2015年12月14日具状诉至本院。另查明，西酒物业公司已于2015年7月31日自行终止了《前期物业管理服务协议》，终止对尤溪县大儒名城小区的物业管理服务。本院认为，西酒物业公司与蒋永块签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。蒋永块在接受了西酒物业公司的物业管理服务后，应当按照约定支付相应的物业服务费。结合西酒物业公司的诉讼请求核算确认蒋永块应当支付从2014年11月1日起至2015年7月31日止的物业服务费1103.2元、公摊水费47.5元、水费102元、电梯维保费148.5元、电梯年检费29.7元，车位服务费680元，合计2110.9元。对于西酒物业公司要求蒋永块支付公摊电费的请求，因西酒物业公司要求支付的公摊总电费金额超出电力部门实际收取的公摊总电费金额，因此，西酒物业公司的该项请求，证据不足，不予支持。对于西酒物业公司要求蒋永块支付违约金的请求，结合西酒物业公司所提供的物业服务存在瑕疵的实际情况，认为该项请求的理由不足，不予支持。对于西酒物业公司要求支付水泵维修费的请求，因西酒物业公司未提供相应的证据证明其已支出水泵维修费，故西酒物业公司的该项请求，证据不足，不予支持。关于蒋永块辩称西酒物业公司委托代理人身份不合法，主体不适格且协议未生效的辩解，因西酒物业公司依法办理了营业执照，具有物业服务资质，且已实际提供了物业服务管理，蒋永块亦接受了西酒物业公司的物业管理服务，因此，在蒋永块没有证据证明西酒物业公司将小区物业服务业务全部委托给他人经营的情况下，对于蒋永块的该项抗辩，不予采纳。关于蒋永块辩称电梯维保费、电梯年检费属于重复收费的辩解，没有依据，不予采纳。关于蒋永块辩称西酒物业公司公摊水电费计算不合理，将游泳池、顺航汽车用品服务部等的水电费计入业主的公摊水电费的辩解，因蒋永块未提交足够的证据证明这一事实，故该项辩解，不予采纳。关于蒋永块要求西酒物业公司开具税务发票等事项的请求，不属于本案审理范围，不予处理。综上所述，西酒物业公司的诉讼请求中，合法有据部分，予以支持，超出法律规定部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、蒋永块应于本判决生效之日起五日内向福州西酒物业管理有限公司支付物业服务费1103.2元、公摊水费47.5元、水费102元、电梯维保费148.5元、电梯年检费29.7元、车位服务费680元，合计2110.9元；二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福州西酒物业管理有限公司负担20元，蒋永块负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长  黄登忠审判员  陈容妹审判员  张 宏二〇一七年一月二十日书记员  廖贻煦附相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。