江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第554号
上诉人（原审原告）王睦，男，1962年2月19日生，汉族，南京润超铁路配件制造有限公司经理。
上诉人（原审原告）张福生，男，1982年9月17日生，汉族，南京润超铁路配件制造有限公司职工。
两上诉人的共同委托代理人周劲松，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨忠，男，1968年6月17日生，汉族，公务员。
委托代理人张云，江苏紫金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩官玲，女，1963年4月17日生，汉族。
委托代理人刘青梅。
上诉人王睦、张福生因与被上诉人杨忠、韩官玲案外人执行异议之诉一案，不服南京市溧水区人民法院（2014）溧民初字第1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人王睦、张福生及共同委托代理人周劲松、被上诉人杨忠及委托代理人张云到庭参加诉讼，被上诉人韩官玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
王睦、张福生原审诉称，2009年11月6日，王睦、张福生与韩官玲签订房屋转让协议，协议约定韩官玲将南京市溧水区秦淮花苑某幢某单元506室房屋（包括该房屋内所有的相关设施含阁楼、车库）转让给王睦、张福生，转让价款为188000元。签订合同当日，王睦、张福生支付转让款168000元，韩官玲将房屋钥匙交付。余款20000元，未符合履行条件，尚未支付。王睦、张福生购买房屋后，即入住该房屋，并将房屋装修后用于张福生结婚用房，一直居住至今。王睦、张福生购买房屋后，韩官玲在办理了产权证后一直没有通知王睦、张福生办理过户登记，经法院调查后，王睦、张福生方知韩官玲已于2013年6月19日领取产权证，并登记在自己名下。王睦、张福生认为，本案所涉房屋的所有权归王睦、张福生所有，但法院驳回了王睦、张福生的异议请求，故王睦、张福生诉至法院，要求确认王睦、张福生对执行标的即坐落于南京市溧水区秦淮花苑某幢某单元506室房屋享有所有权，并请求对该执行标的停止执行。
杨忠原审辩称，王睦、张福生对南京市溧水区人民法院在执行过程中提出的执行异议，经溧水法院审理作出（2014）溧执异字第20号执行裁定书，驳回了王睦、张福生的异议请求，杨忠认为该执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，异议人不服该裁定提出诉讼，其依据的事实和理由均不能成立，请求法院依法驳回王睦、张福生的诉请。
韩官玲原审辩称，韩官玲与王睦、张福生的房屋买卖合同已经生效，韩官玲确实将房屋卖给王睦、张福生，也收了转让款。韩官玲没有过户，因当时房屋转让协议中约定在2019年1月1日之前协助王睦、张福生过户，在此日期之前办理过户都不违约。王睦、张福生将韩官玲作为被告，诉讼主体错误，要求驳回对韩官玲的诉请。
原审法院经审理查明，2009年11月6日，韩官玲与王睦、张福生签订房屋转让协议一份，该协议约定韩官玲将南京市溧水区秦淮花苑某幢某单元506室房屋转让给王睦、张福生，转让价为188000元，王睦、张福生交付韩官玲168000元后取得房屋钥匙，待韩官玲交房、交证后，将房款全部付清等内容。在该协议的尾部有韩官玲的哥哥韩华书写的收到现金168000元（含定金5000元）的注明。
原审另查明，王睦与张福生系叔侄关系。张福生陈述系由其父亲委托王睦购买房屋，房款系其父亲出资，房屋价款具体数额不清楚，一切由王睦经办，由张福生入住。但从签完协议至房屋被查封之前，王睦、张福生从未向韩官玲主张过办理房屋过户手续。
原审法院再查明，涉案房屋为韩官玲拆迁安置取得，2013年6月19日经房管部门登记于其名下，产权证号为溧转字第2072883号。
原审法院又查明，杨忠与韩官玲民间借贷纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2013年8月7日作出（2013）下民初字第270号民事调解书。调解书生效后，韩官玲未履行调解书确定的义务，杨忠于2013年9月25日向鼓楼区人民法院申请执行，执行中查封了韩官玲名下位于南京市溧水区经济开发区秦淮路808号秦淮花苑某幢某单元506室房产。后鼓楼区人民法院将该案委托原审法院执行。因韩官玲下落不明，无其他财产可供执行，原审法院依法将查封的其名下房产委托评估拍卖。在此过程中，王睦、张福生对执行标的即该套房产提出异议，认为该房屋已由其购买并实际控制，故应依法中止对该房屋的执行。原审法院作出（2014）溧执异字第20号执行裁定书，驳回了王睦、张福生的异议请求。故王睦、张福生诉至原审法院，要求判如所请。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案所涉房屋登记在韩官玲名下，属韩官玲所有，王睦、张福生并未取得该房产的所有权。王睦、张福生主张其已购买了该房屋，并实际占有和使用，但其仍未付清全部价款，且其明知有一定交易风险，仍购买未取得产权登记的拆迁安置房，并在出卖人韩官玲取得产权登记可以办理过户的情形下，未及时要求其办理过户登记，因此王睦、张福生对未办理过户也存在一定的过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案王睦、张福生不符合支付全部价款和对未办理过户登记无过错两项条件，其诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，原审法院判决：驳回王睦、张福生的诉讼请求。原审案件受理费4060元，由王睦、张福生负担。
王睦、张福生不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院适用法律错误。上诉人王睦、张福生与被上诉人韩官玲签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人对该房屋已经合法占有，享有占有使用权，剩余房款20000元未支付，系因该房款未到履行期限，上诉人对此无过错。二、上诉人作为房屋买卖合同的债权人同被上诉人杨忠作为借款合同的债权人地位是平等的，都应受法律保护，并不能因为谁先申请强制执行而获得优于其他债权人的权利。原审判决以上诉人占有使用的房屋拍卖还债，侵害上诉人的合法权益，不仅对上诉人有失公平，也是对稳定的社会秩序的破坏，这种损害一个合法权益而保护另一个合法利益的做法，违背了法律公平正义的精神。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。
被上诉人杨忠答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，所作判决并无不当，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“但从签完协议至房屋被查封之前，王睦、张福生从未向韩官玲主张过办理房屋过户手续”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人称双方约定房屋买卖合同签订后，房屋满五年后过户，所以其没有向韩官玲主张过办理过户手续，且其也不知道韩官玲在2013年已领取产权证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，上诉人王睦、张福生称上诉人与被上诉人韩官玲签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人对该房屋已经合法占有，享有占有使用权，剩余房款20000元未支付，系因该房款未到履行期限。但上诉人王睦、张福生并未向韩官玲付清全部房款，且被上诉人韩官玲于2013年6月19日办理房屋权属登记后，上诉人王睦、张福生并无证据证明曾向韩官玲要求办理房屋过户手续。因此，原审法院对于王睦、张福生要求停止执行诉争房屋的诉讼请求不予支持并无不当，上诉人王睦、张福生的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋目前仍登记在被上诉人韩官玲名下，上诉人王睦、张福生与被上诉人韩官玲之间并未就涉案房屋办理变更登记手续，因此涉案房屋未发生物权变动，并被原审法院依法查封。据此，上诉人王睦、张福生请求确认该房屋归其所有并停止执行的诉讼主张依法不能成立，上诉人王睦、张福认为原审判决侵害其合法权益的上诉主张，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4060元，由上诉人王睦、张福生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 郭婷婷