广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第27号
上诉人（一审原告）：江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司。
法定代表人：吴志鸿，该公司总经理。
委托代理人：梁桃波、黄芸，均为广东三良律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：江门市江建建筑有限公司。
法定代表人：张植忠，该公司总经理。
委托代理人：陈秀雁，广东天高律师事务所律师。
原审第三人：江门市金华投资有限公司。
法定代表人：林金培，该公司董事长。
委托代理人：陈泉，广东永泽律师事务所律师。
上诉人江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司（下称金华物业公司）因与被上诉人江门市江建建筑有限公司（下称江建公司）、原审第三人江门市金华投资有限公司（下称金华投资公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市中级人民法院（2011）江中法民一初字第11号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对该案进行了审理，现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
金华物业公司诉称：江门市东华一路61号（金华商业中心）虽登记在江门市蓬江区城市建设综合开发有限责任公司（下称城建开发公司）名下，但实质由金华投资公司投资建设，其所有权和处分权均属于金华投资公司，金华商业中心属于综合性商业大厦，规划设计确认必须对大厦实施物业管理，因此，金华投资公司于2003年7月1日与金华物业公司签订《物业管理委托合同》，委托金华物业公司对该大厦进行物业管理；2003年7月25日，金华物业公司与金华投资公司签订《物业管理服务用房协议》，金华投资公司将江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室无偿提供给金华物业公司作物业管理用房，供金华物业公司永久使用。因江建公司就拖欠工程款纠纷而申请法院执行金华投资公司的财产，法院作出了（2007）江中法执字第146号恢字1-1号执行裁定书，并委托广东省东华拍卖行对江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室进行拍卖，金华物业公司于2011年4月18日收到拍卖通知后即向法院提出《案外人执行异议书》，法院于2011年6月28日作出（2011）江中法执外异字第11号执行裁定书，驳回了金华物业公司的异议请求。金华物业公司认为，江门市东华一路61号（金华商业中心）的所有权属于金华投资公司，金华投资公司将江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室作为管理用房配备给金华物业公司所有和永久使用，既是金华投资公司的权利又是金华投资公司的义务，亦是维护金华物业公司的权益和金华商业中心全体业主的利益和体现，因此，金华投资公司与金华物业公司签订的《物业管理服务用房协议》是合法有效的，应当受到法律保护。法院许可江建公司对江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室实施强制执行明显侵犯了金华物业公司和全体业主的合法权益，是不当的。综上，特请求：1、依法确认江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室属于物业管理用房，金华物业公司对该物业享有所有权及永久使用权。2、确认该物业不属于江建公司申请执行的范围之内，法院不应许可对上述物业进行处分。3、本案诉讼费用由江建公司承担。
江建公司答辩称：涉案房屋并没有经规划为金华商业中心的物业管理用房，后在办理所有权的初次登记时也没有注明涉案房屋为物业用房，因此涉案房屋至今仍是金华投资公司的物业，其应当依法以其自有的财产承担责任，因此请求法院驳回金华物业公司的诉讼请求。
金华投资公司陈述意见称：涉案物业的所有权及处分权均属于金华投资公司，而金华物业公司是金华商业中心的物业管理公司，因此金华投资公司与金华物业公司签订的一系列合同包括《物业管理委托合同》以及《物业管理用房协议》，无偿将涉案物业提供给金华物业公司作为物业管理用房供其永久使用，该相关的合同都是依据法律法规的相关规定订立，是双方真实意思表示，这些都是合法有效的合同，因此金华物业公司的诉请应当得到支持。
一审法院查明的情况
一审法院查明：江门市东华一路61号（金华商业中心）登记在城建开发公司名下，但实质由金华投资公司投资建设，其部分物业的所有权和处分权属于金华投资公司。2003年7月1日，金华投资公司与金华物业公司签订《物业管理委托合同》，委托金华物业公司对该大厦进行物业管理；2003年7月25日，金华物业公司与金华投资公司签订《物业管理服务用房协议》，金华投资公司将江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室无偿提供给金华物业公司作物业管理用房，供金华物业公司永久使用。
另查明：江建公司因与金华投资公司拖欠工程款纠纷一案申请一审法院执行金华投资公司的财产，一审法院作出了（2007）江中法执字第146号恢字1-1号执行裁定书，并委托广东省东华拍卖行对江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室标的进行拍卖，金华物业公司于2011年4月18日收到拍卖通知后即向法院提出《案外人执行异议书》，一审法院于2011年6月28日作出（2011）江中法执外异字第11号执行裁定书，驳回了金华物业公司的异议请求。
一审判决及理由
一审法院认为，本案系案外人金华物业公司不服人民法院的执行裁定而与申请执行人江建公司形成的纠纷。金华物业公司诉请人民法院确认其对江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室拥有所有权，并确认该物业不属于江建公司申请执行的范围之内，其实质上是要求人民法院就本案诉争标的是否属执行标的进行审查判断并确认是否能对抗执行标的的执行，因此，本案的案由应为案外人执行异议之诉。本案争议焦点是：金华物业公司对讼争的广东省江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室的房屋是否享有足以阻止江建公司申请执行的实体权利。
首先，金华物业公司主张对江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室是否享有所有权。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，结合《物权法》出台之前人民法院一贯的司法实践，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记。具体到本案，涉案房产并未登记在金华物业公司名下，金华投资公司与金华物业公司签订的《物业管理服务用房协议》也仅约定将涉案房产作为物业管理用房，供金华物业公司使用，该协议依法不产生物权变动的效果，在没有依法办理登记之前，金华物业公司不享有涉案房产的所有权。其次，依照《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，物业服务用房应属于全体业主共有，涉案房产即使是金华投资公司提供给金华物业公司作物业管理用房，金华物业公司也不享有主张涉案房产为其所有的主体资格。第三，金华物业公司主张对涉案房屋享有“永久所有权”问题。虽然《物业管理服务用房协议》中约定金华投资公司将涉案房屋无偿提供给金华物业公司作物业管理用房，供金华物业公司永久使用，但法律并无关于“永久使用权”的规定，金华物业公司主张的“永久使用权”没有法律依据。另外依照《物业管理服务用房协议》的约定，金华物业公司是基于该公司物业服务的需要而使用涉案房屋，根据《物权法》第七十六条第一款第（四）项：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”的规定，金华物业公司在客观上也不具备永久使用涉案房屋的可能。故金华物业公司主张所谓的“永久所有权”依据不足，本院不予采纳。第四，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，金华物业公司虽然实际占有、使用涉案的房产，但其与金华投资公司签订《物业管理服务用房协议》后，没有支付相应的对价，也没有办理登记手续。在法律无特别规定的情况下，金华物业公司不享有所有权之外的其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。金华物业公司提出的诉求缺乏事实和法律依据，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第七十三条、第七十六条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，广东省江门市中级人民法院于2012年12月19日作出（2011）江中法民一初字第11号民事判决，驳回金华物业公司的诉讼请求。案件受理费10070元，由金华物业公司负担。
当事人的上诉理由及答辩意见
金华物业公司不服一审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院认定的事实基本准确，但对涉案房产的性质、所有权及使用权的归属认定不当，涉案房产依法应确认为物业服务用房。1、涉案房产虽然登记在城建开发公司名下，但其所有权和处分权均属于金华投资公司，本案各当事人均无异议。2、根据《物业管理条例》第30条、35条、38条及《广东省物业管理条例》第38条规定，需要物业管理的房产应在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，且面积要求不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例。金华投资公司作为金华商业中心的投资方，有义务为金华商业中心配置必要的物业管理用房。3、金华投资公司与金华物业公司分别于2003年7月1日、7月25日签订《物业管理委托合同》、《物业管理服务用房协议》，已确定涉案房产为物业管理用房，故该房产的所有权已不属于金华投资公司。（二）因金华商业中心尚未成立业主委员会，物业管理用房虽属于全体业主所有，但是，在业主委员会成立前，金华投资公司及金华商业中心的大部分业主均已同意将涉案房产登记在金华物业公司名下，故金华物业公司对涉案房产享有所有权和永久使用权。（三）自2003年7月起至今，金华物业公司一直实际占有和使用涉案的房产。（四）金华商业中心的权属问题长期存在纠纷，涉案房产的记挂单位城建开发公司从来、也不可能管理过金华商业中心，更不可能将涉案房产登记在未成立的业主委员会的名下。另外，根据江门市的实际情况，物业管理用房一般都记挂在开发商的名下。（五）不论涉案房产的所有权是属于金华物业公司还是属于全体业主，江建公司均没有权利对涉案房产申请执行。一审法院在认定涉案房产归属于全体业主的前提下，却又认定不能阻止江建公司对涉案房产的执行申请，这显然是不当的。（六）一审法院对本案基本事实的认定是准确的，但对涉案房产的性质及权属的认定错误，因此而导致适用法律不当及判决结果错误，本案除应适用《物权法》的相关规定外，还应适用《物业管理条例》的相关规定，涉案房产依法不应作为江建公司的申请执行对象。综上，请求：1、撤销一审判决；2、确认涉案房产为物业管理用房，并确认金华物业公司对该物业享有所有权及永久使用权；3、确认涉案房产不属于江建公司申请执行的范围之内，法院不应许可对上述物业进行处分；4、本案一、二审的诉讼费用均由江建公司承担。
江建公司口头答辩称：1、根据广东省物管条例的第39条的规定，涉案房屋没有办理建设工程许可，也没有到登记部门登记为物业用房，故涉案房屋不能认定法定的物业用房。2、涉案房屋自金华投资公司成立之日至本案纠纷发生时，一直作为金华投资公司的经营场所而并非金华物业公司所述的作为物业用房。综上，江建公司认为涉案房屋一直是金华投资公司的房产，依法应当准许执行。
金华投资公司口头陈述意见称：自金华商业中心成立以来，涉案房产就一直由金华物业公司使用，金华商业中心再没有其他地方提供金华物业公司作为物业管理使用房，根据相关法律的规定，又要保留物业管理使用房屋，所以金华投资公司与金华物业公司签订相关的《物业管理服务用房协议》，将涉案房屋给金华物业公司作为永久性物业用房。
本院判决及理由
本院查明：一审法院查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
本院另查明：涉案的广东省江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室至今仍是金华投资公司注册的住所地。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点是金华物业公司对讼争的广东省江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室是否享有足以阻止江建公司申请执行的实体权利。
经查，2003年7月1日，讼争房产的实际权属人金华投资公司与金华物业公司签订《物业管理委托合同》，委托金华物业公司对金华商业中心进行物业管理；2003年7月25日，金华物业公司与金华投资公司签订《物业管理服务用房协议》，金华投资公司将江门市东华一路61号（金华商业中心）708、709室无偿提供给金华物业公司作物业管理用房，供金华物业公司永久使用。虽然金华物业公司目前将涉案两间房屋用作物业管理用房，但依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，物业服务用房属业主共有。另，《广东省物业管理条例》第三十八条、三十九条也规定，建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房，物业服务用房的所有权依法属于全体业主，县级以上的政府房地产行政主管部门在审批建设工程规划许可证时应明确物业服务用房的位置和面积，且在办理所有权初始登记时应注明物业服务用房面积和房号。据此，金华投资公司应为金华商业中心预留物业服务用房，且报行政主管部门备案。但据本案证据反映，金华商业中心于1997年建好并销售，而物业管理用房是在2003年才由金华投资公司提供，并未报房管部门备案，也未办理相关的产权过户手续。金华商业中心708、709室至今还一直登记为金华投资公司的住所地。所以，金华物业公司以涉案房屋是物业服务用房为由阻止江建公司申请执行于法无据，二审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金华物业公司的上诉缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费10070元，由江门市蓬江区金华商业中心物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴佛明
审判员 吴锡权
审判员 滕 梅
二〇一三年十月三十一日
书记员 陈爱姬
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。