广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终1557号上诉人（原审被告）：莫章金，男，1984年1月1日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上诉人（原审被告）：钱什妹，女，1983年7月14日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上述两上诉人的共同委托代理人：叶敏华，广东定海针(阳山)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文艺嫦，女，1973年5月18日出生，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：黄伟明，男，1975年5月19日出生，汉族，住清远市清新区。上述两被上诉人的共同委托代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。原审第三人：清远市清新区太和镇志富房地产中介服务部。住所地：清远市清新区。经营者：黎金德。上诉人莫章金、钱什妹因与被上诉人文艺嫦、黄伟明、原审第三人清远市清新区太和镇志富房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莫章金、钱什妹上诉请求：1、撤销广东省清远市清新区人民法院(2016)粤1803民初2692号民事判决，改判驳回被上诉人全部原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《房屋买卖合同》是2016年8月13日签订的，在签订的过程中，作为中介方的黎金德欺骗上诉人说购买了这套房子可以将上诉人小孩迁入太和中心小学或一小读书，因上诉人是外地人，小孩又急于读书，所以没有了解真实情况就签订了合同，在上诉人催促黎金德办理小孩迁入读书时，其对该事不认可。上诉人与被上诉人的纠纷是第三人造成的，上诉人的一系列行为未造成被上诉人的任何损失，在房价飙升的情况下，反而给他带来利益。因此，一审判决上诉人支付违约金39800元是错误的。二、上诉人存在违约行为，但未造成被上诉人损失，合同仍可实际履行，上诉人在履行合同的前提下自愿支付违约金。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人文艺嫦、黄伟明口头答辩称，1、上诉人称是中介方的欺骗才购房，但其没有提供证据证明该欺骗事实的存在，即使存在，也与被上诉人无关。2、上诉人称未造成被上诉人的损失，这是不成立的，被上诉人的损失在一审诉状中已列明，且本案的律师费也未计算其中。3、在房价飙升的情况下，上诉人不同意解除合同，更加证明其无诚信。现其要求继续履行合同，无事实依据。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人文艺嫦、黄伟明向一审法院起诉请求：1、解除文艺嫦、黄伟明与莫章金、钱什妹及第三人清远市清新区太和镇志富房地产中介服务部签订的《房屋买卖合同》；2、莫章金、钱什妹支付违约金39800元；3、案件诉讼费用由莫章金、钱什妹负担。一审法院经审理认定如下事实：2016年8月13日，文艺嫦、黄伟明与莫章金、钱什妹在第三人清远市清新区太和镇志富房地产中介服务部签订《房屋买卖合同》约定，莫章金、钱什妹购买文艺嫦、黄伟明位于清远市清新区太和镇明霞大道东一巷×××号梯×××房屋（房地产权证：粤房地证字第××号），房屋成交价398000元；定金20000元，签合同当天支付3000元，余下定金17000元，于2016年8月16日前支付；首期款130000元（含定金）在房地产交易中心收缴证件收据当天付清，余款268000元按揭支付，交易税费由莫章金、钱什妹支付；2017年3月10日，文艺嫦、黄伟明交付房屋给莫章金、钱什妹使用；莫章金、钱什妹不能按本合同约定购买该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向文艺嫦、黄伟明支付该房屋成交价10﹪的违约金。莫章金、钱什妹于合同签订之日向第三人清远市清新区太和镇志富房地产中介服务部支付7900元咨询和中介服务费。当日，莫章金、钱什妹支付文艺嫦、黄伟明的定金2000元。之后，莫章金、钱什妹没有按约定支付购房款，要求与文艺嫦、黄伟明解除房屋买卖合同没有达成协议。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、关于房屋买卖合同效力。文艺嫦、黄伟明与莫章金、钱什妹签订的《房屋买卖合同》，具备买卖合同的全部条款，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有约定力，莫章金、钱什妹答辩称为意向性合同，应不予支持。二、关于合同的解除。文艺嫦、黄伟明、莫章金、钱什妹同意解除《房屋买卖合同》，合同应予解除。三、关于违约金。莫章金、钱什妹，没有按合同约定支付购房款，是违约行为，应依合同约定承担违约责任。文艺嫦、黄伟明请求莫章金、钱什妹支付违约金39800元，应予支持。四、关于莫章金、钱什妹与清远市清新区太和镇志富房地产中介服务部之间的纠纷，是另一法律关系，宜另案处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、解除文艺嫦、黄伟明与莫章金、钱什妹于2016年8月13日签订的《房屋买卖合同》。二、莫章金、钱什妹应付文艺嫦、黄伟明的违约金39800元，于一审判决生效之日起10日内付清。案件受理费796元，由莫章金、钱什妹负担。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案《房屋买卖合同》是否应予解除。2、上诉人莫章金、钱什妹应否向被上诉人文艺嫦、黄伟明支付违约金39800元。关于涉案《房屋买卖合同》是否应予解除及上诉人莫章金、钱什妹在二审期间要求继续履行合同的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《房屋买卖合同》中未对单方解除合同的事项作出约定，故本案当事人不享有约定解除权。其次，根据涉案《房屋买卖合同》约定，上诉人莫章金、钱什妹的合同主要义务为：于签订合同当天支付定金3000元，于2016年8月16日前支付余下定金17000元，首期款130000元（含定金）在房地产交易中心收缴证件收据当天付清，余款268000元按揭支付。根据查明的事实及莫章金、钱什妹的确认，双方签订涉案合同后，莫章金、钱什妹只向文艺嫦、黄伟明支付了定金2000元。又，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，莫章金、钱什妹明确表示且以自己的行为表示不履行合同主要义务，文艺嫦、黄伟明依法享有解除合同的权利。其二人向一审法院起诉请求解除《房屋买卖合同》，莫章金、钱什妹在一审《答辩状》中同意解除合同，一审法院据此判令该合同应予解除并无不当。再次，莫章金、钱什妹在二审中又以其没有实际违约，也没有造成对方损失为由要求继续履行涉案合同，违反当事人应在民事活动中恪守诚实信用的原则。综上，莫章金、钱什妹要求继续履行《房屋买卖合同》的上诉请求，本院不予采纳。关于上诉人莫章金、钱什妹应否向被上诉人文艺嫦、黄伟明支付违约金39800元的问题。本案中，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%违约金”的约定，如前所述，莫章金、钱什妹因未履行支付购房款的合同义务而无法购入涉案房屋，符合前述合同约定应承担违约责任的情形。依查明的事实，莫章金、钱什妹向文艺嫦、黄伟明支付了定金2000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款”的规定，违约金与定金只能选择其一。为此，本案中，莫章金、钱什妹应向文艺嫦、黄伟明支付的违约金为398000元×10﹪﹣2000元＝37800元。一审法院判令莫章金、钱什妹向文艺嫦、黄伟明支付违约金39800元，但并未对莫章金、钱什妹支付的定金2000予以扣减，属适用法律不当导致实体处理欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人莫章金、钱什妹的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决适用法律不当导致实体处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2692号民事判决第一项；二、变更广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2692号民事判决第二项为：上诉人莫章金、钱什妹自本判决生效之日起十日内支付被上诉人文艺嫦、黄伟明违约金37800元。一审案件受理费796元，由莫章金、钱什妹负担756元，文艺嫦、黄伟明负担40元。二审案件受理费796元，由莫章金、钱什妹负担756元，文艺嫦、黄伟明负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 李慧玲审 判 员 何 燕二〇一七年七月六日法官助理 黄洁怡书 记 员 冯敏静附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。