辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽阳民一终字第00262号上诉人（原审被告）：杜宇，女，1974年1月11日出生，汉族，无职业。委托代理人：李强，辽宁腾昱源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李乃文，女，1933年10月21日出生，汉族，无职业。委托代理人：汪占涛，辽宁襄平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马勇，男，1962年9月26日出生，汉族，无职业。委托代理人：汪占涛，辽宁襄平律师事务所律师。原审原告李乃文、马勇与原审被告杜宇房屋买卖合同纠纷一案，辽阳市白塔区人民法院于2015年2月2日作出（2014）辽阳白民一初字第01167号民事判决，杜宇不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人杜宇的委托代理人李强，被上诉人李乃文、马勇及其共同委托代理人汪占涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李乃文、马勇一审诉称：李乃文与丈夫马明祥在2008年12月19日取得一处楼房，位于辽阳市白塔区轻工街88-6栋2单元11号面积82.09平方米，登记在李乃文名下。马明祥于2012年9月24日死亡，该房屋属于马明祥份额由其子马勇继承。2011年12月15日，李乃文次子马波向杜宇借款六万元，用李乃文名下的位于辽阳市白塔区轻工街88-6栋2单元11号82.09平方米住宅楼作为抵押，杜宇要求以签订房屋买卖协议→办理房屋交易→不办理房照，以实现抵押权，并承诺归还借款后解除房屋交易返还房照。李乃文出于马波急用钱，被迫同意按杜宇要求去做，就同一房屋签署两份房屋买卖协议，并以借款金额6万元作为房屋交易价格，配合杜宇办理房屋交易手续，杜宇未申领换照，房屋仍由李乃文居住。至此，杜宇持有一张6万元欠据和随时可以办理产权证的抵押房屋一处。事后，李乃文觉得后怕，如杜宇否认抵押，将导致市场价近50万元房屋将以6万元价格归杜宇了，同时杜宇还可持借据再索要借款6万元，故李乃文于2013年12月31日登报挂失房照，李乃文这样做法后来验证确实阻止了杜宇领取房产证。杜宇因马波借款未能归还，遂凭房屋交易手续换发房照，因房照被挂失等原因被拒。因房屋过户失败，2014年1月17日下午，杜宇携另外三人找到马波找李乃文，到了李乃文家里杜宇带来的人就将马波架到别的屋，逼迫孤身一人的李乃文打条，杜宇等人用李乃文家台历纸写好“今收到杜宇房款31万元”和“2011年12月16日”字样的“收据”，逼迫李乃文在收款人处签名按手印（李乃文不识字仅会写自己名字，事后报案在警方处才知道收据内容）。杜宇一行人离开后，李乃文当即报案，白塔公安分局白趟房派出所受案后展开调查。杜宇取得李乃文收到31万元购房款收据后，于2014年1月20日形成起诉状，以李乃文、马勇、马波为被告向白塔区法院提起诉讼，请求确认买卖房屋合法有效，配合办理更名过户，立即腾房。白塔法院受案后，定于2014年3月27日开庭审理。李乃文等三人应诉后，提出购房款收条是被逼所写涉嫌犯罪，已由白塔公安分局立案调查，遂该案被法院中止。2014年4月23日白塔公安分局以杜宇没有采取暴力等手段，情节显著轻微，不构成犯罪，通知李乃文不予立案。2014年6月16日，该案恢复开庭审理。2014年6月30日，杜宇申请撤诉，法院在2014年8月25日向李乃文等送达准许撤诉裁定书。二原告认为：李乃文杜宇签订的房屋买卖协议，是名为买卖实为借款抵押的虚假房屋买卖合同，属于无效。理由如下：1、买卖房屋协议中双方确定的转让价格6万元与房屋所在地段相同品质房屋当年的市场出售行情45-50万元价格，明显不相符，转让方怎么会以这样低廉的价格出售房屋，得不偿失，明显属于赔本买卖，这种交易有悖常理。2、一般情况下，房主如有出售房屋的想法时，尤其基于某种原因急于出售时，往往会向外张贴售房广告、通过电视台播放字幕售房广告等形式发出要约，违背此交易惯例，就说明可能非真实房屋买卖。本案中，杜宇又是如何知道李乃文要出售房屋呢？事实是马波借钱，杜宇提出用房屋抵押，而马波无房，才抛出母亲住房。3、案涉当事人所签订房屋买卖契约中，未约定交房时间，且房屋始终由卖方居住占有，从2011年12月15日签约卖房至2014年1月杜宇诉讼时，期间历时两年一个月时间，如此大的跨度时间后杜宇才起诉，也说明双方发生的房屋买卖不合情理。交易当时未付房款、未约定交房日期、房屋始终由卖方居住使用，显然不符合房屋买卖合同构成要素。4、杜宇通过法院判决房屋买卖协议有效和支持腾房请求，必须具备房屋买卖协议及收房款证明。而杜宇仅有6万元借条，无收房款收条，房屋交易价格6万元又明显低于市场价，法院很容易以显失公平撤销该买房协议，李乃文当初未出具收条，又苦于无付购房款证明，缺少履行付房款证据，导致杜宇铤而走险，逼迫李乃文写“收条”，并将收款时间提前到“2011年12月16日”；杜宇在取得“收据”后三天就起诉，并称全额支付购房款，并提供李乃文收31万元房款“收条”。李乃文因并非真实卖房，被逼写条当天杜宇等人走后随即报案。杜宇在公安机关2014年3月13日所做的笔录中：承认2011年12月16日收31万房款的“收据”是2014年1月17日所形成，但辩称原条丢失才后补收条；而李乃文被逼写条后立即报案，否认卖房和收过31万元房款，承认借款6万元和用房屋抵押。杜宇在公安笔录中还说：“如马波将李乃文的房子买回去，就欠31万元，如不买回李乃文的房子就不欠我钱”，也证明双方签订房屋买卖协议，是为马波借款6万元做抵押。综合以上事实，原告认为：本案系借款与房屋买卖协议分别独立签订，双方签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，是名为房屋买卖实为变相对借款进行担保，因此房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式，采取买卖房屋形式为债权作担保，是为了规避《担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”和《物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”等相关法律规定。该房屋买卖合同虽然已经成立，但是属于借款人与放贷人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，应为无效合同。综上，请求确认李乃文与杜宇于2011年12月15日就位于辽阳市白塔区轻工街88-6栋2单元11号82.09平方米住宅楼所签订的《房屋买卖协议》和《楼房买卖协议（契约）书》无效。解除双方在辽阳市房地产交易市场管理委员会和产权产籍处有关房屋交易手续。本案诉讼费用由被告承担。被告杜宇一审辩称：对于原告陈述的事实与当时情况不符。2011年12月15日李乃文及丈夫与被告签订了房屋买卖协议，此房为期房，总价款28万，首付6万，两年以后倒房，当时被告为保证房屋买卖合法有效，交完6万首付款后与原告李乃文和其丈夫到房屋交易市场签订房屋买卖书并办理了相关手续，按6万元缴纳了房屋税和各种费用，当时手续办了，但是没有变更房照。之后陆续交付房屋买卖款22万，合计交付购房款28万元。在交完28万元后被告到产权处变更房照，原告收到28万元后已经把交给被告的各种手续为防止被告办理产权登记，原告挂失房照，致使总价款28万没有进行到底。后被告找到原告儿子马波，马波称是我大哥和我妈做的，后马波带着被告几个人到原告家中与原告协商，原告推脱说其还得住一段时间。原告说拿3万租金再住一段时间，原告写收条收到被告购房款31万元。后来原告马勇同原告李乃文报了诈骗，经公安机关调查核实不存在诈骗不予立案。原告起诉状提出的四点理由。理由一，当时的6万元是首付款，办理房屋交易税按6万元是为了省交易税，从本案看房屋买卖是原告李乃文和其丈夫签名同意，被告没有强迫原告，是原告主动到交易部门办理买卖手续，价格口头约定28万元。理由二，一般情况下急售房要张贴广告等，交易惯例不能排除房屋买卖的真实性，原告卖房是客观事实，而且具有买卖的合法行为，是卖方真实意思表示。理由三，房屋买卖契约中没约定时间不等于无效，而且有口头约定期限2年，即使没约定房屋交付时间只是房屋条款不完善，主要看房屋买卖是否合法，不合情理不等于不合法。理由四，原告诉称无房款收条与事实不符，原告当时出具购房款收条6万元，而不是借条。只要是平等自愿情况下做的不存在显失公平。被告有证据证明原告共收被告购房款28万元，加上3万元租金共计31万元。原告在派出所的笔录中的陈述，说明原告认识字。综上，原告与被告在房屋买卖中是双方在平等自愿合法的情况下自愿在房屋买卖机关办理合法买卖手续，并首付购房款6万，不存在违法行为。请求依法认定房屋买卖合法有效，驳回原告诉求。一审法院审理查明：李乃文与其丈夫马明祥在2008年12月19日取得位于辽阳市白塔区轻工街88-6栋2单元11号住宅（辽市房权证辽市字第002595**号，私产，82.09㎡）一处，登记在原告李乃文名下。因李乃文的儿子案外人马波欠款，2011年12月15日，李乃文与杜宇达成《房屋买卖协议》及《房屋买卖协议（契约）书》，李乃文与案外人马明祥出具收条一张，写明“今收到杜宇购房款人民币陆万元整，购房款以壹次性付清”。2011年12月16日，杜宇到辽阳市房地产交易市场交纳了转让手续费。办理了房屋交易审批，但没有办理过户手续，房屋也没有实际交付。2012年1月17日，案外人马波出具收条一张，写明“今收到徐万生购房款人民币贰万元整，房款以壹次性付清”，收款人系案外人马波代签为“李乃文”。2012年9月4日，案外人马波出具欠条一张，写明“今有李乃文向徐万生借款人民币贰万元整，定于2012年11月16日还清”，由案外人马波签字，并代签“李乃文”。2012年9月20日，案外人马波出具收条一张，写明“今收到徐万生购房款人民币壹万元总计壹拾壹万元整”，由案外人马波签字，并代签“李乃文”。2012年10月3日，案外人马波出具借据一张，写明“今有徐万生借给马波人民币10，000元整，定于2012年12月3日返还，经双方约定，月利息2分”，借款人马波，见证人杜宇。2012年12月30日，案外人马波出具收条一张，写明“今收到徐万生购房款人民币贰万元总计以付壹拾肆万元整”，由案外人马波签字，并代签“李乃文、马明祥”。2012年12月30日，案外人马波出具收条一张，写明“今收到徐万生购房款人民币贰万元总计以付壹拾陆万元整”，由案外人马波签字，并代签“李乃文、马明祥”。2013年8月8日，案外人马波出具收条一张，写明“今收到徐万生购房款人民币壹拾玖万元整，房款以全部付清”，由案外人马波签字，并代签“李乃文”。2013年8月18日，案外人马波出具收条一张，写明“今收到徐万生杜宇购房款人民币叁万元整，总计人民币贰拾贰万元整，房款以全部付清”，由案外人马波签字，并代签“李乃文”。2013年8月30日，案外人马波出具收条一张，写明“今收到徐万生杜宇人民币贰拾捌万元整，房款以全部付清”，由案外人马波签字，并代签“李乃文”。2014年1月17日，李乃文出具收据一张，写明“今收到杜宇购房款人民币310，000.00元整”，李乃文签字，落款时间写为“2011年12月16日”。马明祥于2012年9月24日死亡，该房屋属于马明祥份额由其子马勇继承。2013年12月30日，因李乃文在辽阳日报发表遗失声明，将该房屋房照声明丢失作废，2014年1月15日杜宇到辽阳市房屋产权产籍处办理过户，导致杜宇未能办理房屋更名过户。2014年3月7日，杜宇以李乃文、马波、马勇为被告诉至原审法院，要求上述三人配合其更名过户，确认房屋买卖合同合法有效，后撤诉。一审法院所确认的上述事实有李乃文、马勇提供的《买卖房屋协议》、《楼房买卖协议（契约）书》、公证书、房照、辽阳日报、民事起诉状、民事裁定书，杜宇提供的收条、收据及原、杜宇陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：李乃文与杜宇达成的《房屋买卖协议》及《房屋买卖协议（契约）书》，形式上签订了房屋买卖合同，但实际上是以房屋买卖的形式达成借款的目的。在2011年12月15日李乃文出具收条后，其儿子马波又陆续出具收条或借据，导致出现31万元房款的情况，更名说明这一事实，故李乃文与杜宇之间达成的买卖协议，并非真实的协议，应属无效。李乃文、马勇主张的解除房屋交易手续不属于民事纠纷案件的审理范围，原审法院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、李乃文与杜宇于2011年12月15日就位于辽阳市白塔区轻工街88-6栋2单元11号（辽市房权证辽市字第002595**号，私产，住宅，82.09㎡）房屋一处所签订的《房屋买卖协议》和《楼房买卖协议（契约）书》无效；二、驳回李乃文的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由杜宇负担。杜宇上诉的理由及请求是：一、一审判决认定事实不清。没有任何证据证明案外人马波欠款这一事实存在；协议书是卖方李乃文与丈夫马明祥双方签字认可的，完全是双方自愿行为；收条是卖方夫妻共同签收的购房款收条，意思表示真实明确；认定“杜宇到辽阳市房地产交易市场交纳了转让手续费，办理了房屋交易审批”，这一认定是错误的，事实上，单方办理房屋交易是违法的，也是不可能办理的。二、一审认定“案外人马波出具收条一张……”是错误的，此2万元收条是李乃文自己写的，不是马波写的，之后的20万元是马波代收的，上诉人有理由相信马波收20万元是表见代理行为，因前二次收到房款后被上诉人都是交给马波的，并明确表示以后房款由马波代收。三、上诉人与被上诉人夫妻办理完房屋买卖手续后，上诉人交纳了各种手续费并交纳了税金，房照也交给了上诉人。被上诉人却在收到上诉人全额购房款28万元后，将亲自交给上诉人的房屋房照声明丢失作废，上诉人在办理产权过户时才发现，导致上诉人更名过户未果。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回二被上诉人的诉讼请求，依法认定上诉人的房屋买卖合同合法有效；判令上诉费用由二被上诉人承担。李乃文、马勇二审答辩认为：一、马波向杜宇借款六万元的事实存在，房屋买卖协议中的六万元交易价格，就是马波借款金额，双方是为借款抵押而签订房屋买卖合同；二、杜宇主张的“房屋交易总价28万元，首付6万元，李乃文说以后房款由马波代收，2012年1月17日李乃文又收2万元，之后20万元是马波代收，3万元是租金，李乃文按31万写收条”，这均不是事实，且无证据证明；三、杜宇提出的2012年1月17日“收徐万生房款2万元购房款以壹次性付清”的收条，不是李乃文所写，马波向杜宇或徐万生借款或收房款，对李乃文不发生效力。综上，本案系借款与房屋买卖协议分别独立签订，双方签订房屋买卖协议合同的真实目的是将房屋作为借款的担保。房屋买卖合同虽已经成立，但属于借款人与放贷人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，违反《担保法》第40条、《物权法》第186条，应为无效合同，原审判决正确，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，本案双方形式上虽然签订了房屋买卖合同，但双方约定的全部购房款60，000元，明显低于诉争房屋实际价格，合同中也没有约定交付日期和办理房照的期限，2011年双方签订合同至今该房屋一直没有交付，故该合同行为不符合房屋买卖合同的正常交易习惯，综合考虑双方当事人陈述、上诉人杜宇提供的收条收据，及被上诉人李乃文之子马波与上诉人杜宇之间的借款关系，本院认为本案名为买卖实为借贷，双方当事人没有买卖房屋的真实意思表示，该房屋买卖协议因行为人意思表示不真实，应属无效。因本案涉及款项并非基于有效的房屋买卖合同产生，可另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人杜宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 墅代理审判员 郁 岚代理审判员 张丽丽二〇一五年四月三十日书 记 员 胡子健