广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终8332号
上诉人（原审被告）：黄庆勤，男，1978年5月1日出生，汉族，住广东省东莞市，
上诉人（原审被告）：张彩容，女，1952年12月20日出生，汉族，住广东省东莞市，
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：区思源，广东智顺律师事务所律师。
上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢玉连，女，1965年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市，
被上诉人（原审原告）：方洁仪，女，1977年3月9日出生，汉族，住广东省东莞市，
上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：欧香宝，�东丰立律师事务所律师。
原审第三人：李伟强，男，1978年2月1日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗文烘，广东品峰律师事务所辅助人员。
上诉人黄庆勤、张彩容因与被上诉人卢玉连、方洁仪及原审第三人李伟强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法虎民一初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄庆勤、张彩容上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卢玉连、方洁仪的全部诉讼请求。2.由卢玉连、方洁仪承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）案涉房屋的产权登记与实际情况不符，因此需要先由行政主管部门确认房屋的具体权属之后，才能够处理案涉房屋的过户事宜，故本案应该驳回卢玉连、方洁仪的起诉。在本案中，案涉房屋不能办理房地产权证过户的原因在于案涉房屋所有权证的楼房层数和地籍调查表上显示的楼房层数不一致，并且房屋管理部门也没有明确复函说明此种情况下不能过户。后续处理仍需卢玉连、方洁仪尽快进一步与房屋管理部门商讨如何解决，合同目的仍有可能实现。退一步讲，案涉房屋如果被有关行政主管部门认定为违法建筑，依照粤高法（2012）240号广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》的规定，当事人的诉讼请求涉及违法用地或者违法建筑，需要先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。故本案应该驳回卢玉连、方洁仪的起诉。（二）黄庆勤没有违约，一审法院确认卢玉连、方洁仪与黄庆勤及李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》在2016年4月28日解除并判令黄庆勤向卢玉连、方洁仪返还购房款6550000元明显是错误的。1.首先，案涉两份协议书均代表双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，内容合法，真实有效。况且，双方之间也没有就应该履行哪一份协议书另行签订补充协议。其次，2013年1月6日签订的《协议书》在广东省××南华公证处办理了公证，黄庆勤与卢玉连、方洁仪是在公证人员面前签署的协议书，而2012年9月28日签订的《协议书》没有办理任何公证。再次，2013年1月6日签订的《协议书》的签订时间后于2012年9月28日签订的《协议书》。2013年1月6日签订的《协议书》的其他条款是对2012年9月28日签订的《协议书》的补充及重新确认。所以，不能由于2013年1月6日签订的《协议书》所约定的转让价格不符合常理就完全否认该《协议书》其他条款的法律效力。2.一审法院认定双方解除2012年9月28日签订的《协议书》并判令黄庆勤向卢玉连、方洁仪返还购房款是错误的。（1）案涉房屋办理过户的义务，应该以2013年1月6日签订的公证《协议书》为准。依照该《协议书》第六条约定，卢玉连、方洁仪在本案中负有办理案涉房屋过户手续的义务，黄庆勤只负有协助卢玉连、方洁仪办理过户的义务。卢玉连、方洁仪至今仍无法提出证据证明其已经履行了办理过户手续的义务，应该承担举证不能的法律责任。（2）黄庆勤已积极履行其协助卢玉连、方洁仪办理过户手续的义务，且案涉房屋的国有土地使用权证已经过户到卢玉连、方洁仪名下，本案根本就不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形之一，卢玉连、方洁仪不享有法定解除权。黄庆勤所提交的《知会函》可以证明，黄庆勤�多次与卢玉连、方洁仪沟通，督促其尽快办理过户手续。（3）无论是2012年9月28日签订的《协议书》，还是2013年1月6日签订的《协议书》，均没有约定解除合同的条件，卢玉连、方洁仪要求解除2012年9月28日签订的《协议书》毫无事实和法律依据。（三）退一步讲，即使一审法院确认2012年9月28日签订的《协议书》于2016年4月28日解除，由于黄庆勤不构成违约，其也无需承担任何赔偿责任。1.如前所述，案涉房屋办理过户的义务，应该以2013年1月6日签订的公证《协议书》为准。卢玉连、方洁仪在本案中负有办理案涉房屋过户手续的义务，黄庆勤只负有协助卢玉连、方洁仪办理过户的义务。2.卢玉连、方洁仪一直怠于办理案涉房屋过户手续，卢玉连、方洁仪违约在先。3.案涉房屋交付使用后的一切风险由卢玉连、方洁仪承担。2013年1月6日签订的公证《协议书》第七条约定，�甲方（黄庆勤）把转让的房地产交付乙方（卢玉连、方洁仪）使用后，该转让的房地产引起的一切风险责任，均由乙方（卢玉连、方洁仪）承担。”在本案中，卢玉连、方洁仪在受让案涉房屋时已经充分了解案涉房屋现状，且黄庆勤在卢玉连、方洁仪支付了首期转让款2300000元后就已经将案涉房屋交付给卢玉连、方洁仪使用。因此，根据双方约定，案涉房屋在交付使用后所产生的包括但不限于无法过户等一切风险均应该由卢玉连、方洁仪承担。4.若因为法律、政策规定导致双方签订的《协议书》无法履行，则双方均不负有赔偿责任。2013年1月6日签订的公证《协议书》第十条约定，“本协议书签订后，若因为国家法律、政策规定而导致本协议书无法履行的，则双方均不负有赔偿责任。”在本案中，案涉房屋不能过户的原因在于案涉房屋所有权证的楼房层数和地籍调查�上显示的楼房层数不一致，并且房屋管理部门也没有明确复函说明此种情况下不能过户。后续处理仍需卢玉连、方洁仪尽快进一步与房屋管理部门商讨如何解决，合同目的仍有可能实现。退一步讲，即使最终房屋管理部门明确复函说明此种情况不能过户，这也属于2013年1月6日签订的公证《协议书》第十条约定的“因为国家法律、政策规定而导致本协议书无法履行”的情形，依照该约定，双方之间互不负有赔偿责任。故，无论从办理案涉房屋过户手续义务主体来看，还是从案涉房屋交付使用后的风险承担方面看，还是从“国家法律、政策规定而导致本协议书无法履行”方面看，黄庆勤均不构成任何违约，其无需承担任何赔偿责任。（四）退一步讲，即使2012年9月28日签订的《协议书》被解除而黄庆勤需要承担相应违约责任，一审法院判令黄庆勤应向卢玉连、方洁仪支�的违约金数额也明显过高。案涉房屋的国有土地使用权早已过户到卢玉连、方洁仪名下，且卢玉连、方洁仪从2012年10月开始至今收到案涉房屋租金共计1510209元。故本案应综合考虑双方的过错程度、案件实际情况以及卢玉连、方洁仪已经收到的租金数额等情况，将违约金相应降低，调整为违约金应按照中国人民银行同期银行储蓄利率的标准计算。（五）张彩容的保证期间已过，一审法院判令张彩容承担连带清偿责任毫无事实和法律依据。2012年9月28日签订的《协议书》没有约定保证期间，则保证期间应该从《协议书》签订之日起六个月计算。卢玉连、方洁仪没有在保证期间内要求张彩容承担保证责任，则张彩容免除保证责任，无需承担连带责任。（六）黄庆勤与卢玉连、方洁仪之间的买卖行为合法有效，土地已经过户到卢玉连、方洁仪名下，房管所回复可以过户，卢�连、方洁仪也知道房产的现状才进行的交易。此外，相邻建筑物都已经可以买卖过户。
卢玉连、方洁仪辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
李伟强述称：请法院依法公正判决。
卢玉连、方洁仪向一审法院起诉请求：1.黄庆勤立即赔偿卢玉连和方洁仪违约金1310000元；2.黄庆勤立即向卢玉连和方洁仪支付案涉房屋2015年4月和5月的租金损失102260元；3.张彩容对黄庆勤的上述义务承担连带责任；4.本案一审诉讼费由张彩容和黄庆勤承担。一审庭审前，卢玉连、方洁仪变更其诉讼请求为：1.解除卢玉连、方洁仪与黄庆勤以及李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》；2.黄庆勤立即返还卢玉连和方洁仪已经支付的购房款6550000元；3.黄庆勤立即赔偿卢玉连和方洁仪违约金1310000元；4.张彩容对黄庆勤的上述债务承担连带责任；5.本�一审诉讼费用全部由张彩容和黄庆勤承担。
一审法院认定事实：黄庆勤、张彩容系母子关系，两人共有一处位于东莞市××镇××路××、××号的房产，占地面积为172平方米，两人约定其中位于东莞市××镇××路××房产及土地使用权归张彩容所有，位于东莞市××镇××路××房产及土地使用权归黄庆勤所有，并分别领取了《国有土地使用证》。黄庆勤领取的《国有土地使用证》的编号为东府国用(2007)第1900060××号，记载土地位于东莞市××镇××路××号，使用权面积为86平方米，地上房屋编号为东莞市虎门镇仁义路6号。张彩容领取的《国有土地使用证》的编号为东府国用(1998)第1900061××号，记载土地位于东莞市××镇××路××号，使用权面积为86平方米，地上房屋编号为东莞市虎门镇仁义路5号。2012年2月28日，黄庆勤与李伟强签订一份《房屋买卖协议》，约定黄庆勤将其名下的位于东莞市××镇××路××房产及土地使用权以8600000元的价格转让给李伟强。李伟强支付了定金2200000元给黄庆勤后，黄庆勤将位于东莞市××镇××路××号的国有土地使用权过户至李伟强名下，但并未将位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产过户至李伟强。之后，黄庆勤与李伟强协商一致解除双方之间签订的《房屋买卖协议》，李伟强又将位于东莞市××镇××路××号的国有土地使用权过户至黄庆勤名下。
2012年9月28日，卢玉连、方洁仪作为丙方，黄庆勤作为乙方，李伟强作为甲方，三方签订一份《协议书》，约定：位于东莞市××镇××路××号的国有土地使用权登记在甲方名下，位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产的房屋所有权登记在乙方名下；乙方获得上述房屋土地所有权后连同房屋作价7550000元转让给丙方；丙方于本合同签署之日代乙方立即向甲方支付人民币2300000元作为乙方归还之前收取甲方支付的定金，同时向乙方支付转让款200000元，甲、乙方收取丙方支付的款项后立即向国土管理部门办理过户登记手续；甲方将国有土地使用权过户至乙方名下后立即将国有土地使用权证过户至丙方名下，待丙方取得国有土地权证当天向乙方支付人民币4050000元；待乙方将房屋所有权过户至丙方名下后，丙方立即向乙方支付1000000元；丙方向甲方支付人民币2300000元后即可作为该房屋的所有权人，于2012年10月1日起向承租人收取租金；乙方保证该房屋的产权不发生争议，因乙方的原因导致该房屋不能办理产权过户或者发生其他债权债务纠纷影响丙方行使所有权的，由乙方承担违约责任（包括但不限于退还丙方已向甲方和乙方支付的购房款），并需向丙方赔偿已经支付款项（含丙方向甲方支付的款项）的20%的违约金。张彩容作为黄庆勤的代理人和担保人亦在该《协议书》上签名确认并按指模。《协议书》签订后，卢玉连、方洁仪即向李伟强支付了2300000元，向黄庆勤支付了200000元。2013年3月14日，黄庆勤将座落于东莞市××镇××路××号的土地使用权过户至卢玉连、方洁仪名下，卢玉连、方洁仪又向黄庆勤支付了4050000元。
另查明，2013年1月6日，卢玉连、方洁仪作为乙方，黄庆勤作为甲方，又签订了一份《协议书》并办理了公证，《协议书》记载：甲方黄庆勤和张彩容共有房地产权一处，位于东莞市××镇××路××、××号，于2007年12月25日以黄庆勤的名义领有编号为粤房地证字第Ｃ5××32号的《房地产权证》，以张彩容的名义领有编号为粤房地共证字第Ｃ0××56号的《房地产权共有证》，于2012年11月26日张彩容领有编号为东府国用(1998)第1900061××号的《国有土地使用证》，登记的地址为东�市××镇××路××号，使用权面积为86平方米，黄庆勤领有编号为东府国用(2007)第1900060××号的《国有土地使用证》，登记地址为东莞市××镇××路××号，使用权面积为86平方米；甲方自愿把上述房地产权中属于其的份额转让给乙方，转让价为人民币300000元，分两期支付，买方已经付清首期款人民币100000元给卖方，尾款200000元在卖方配合买方办妥过户手续，买方取得其名下的土地证、房产证之日付清；甲方必须协助乙方办理房地产过户的有关手续，房地产权过户的一切有关费用，由乙方两人各承担一半；甲方保证自身不存在债务或资不抵债情况，若因甲方自身债权债务纠纷引起的一切责任，均有甲方自行承担，与乙方无关。卢玉连、方洁仪主张该《协议书》的签订系为了减少过户费用，双方实际系按照2012年9月28日签订的《协议书》履行各自义务，黄庆勤则主张两份《�议书》均实际履行。
另查明，2013年3、4月份左右，卢玉连、方洁仪与张彩容一起到房屋管理部门递交过户申请，但房屋管理部门告知双方因为案涉房屋多了一层，暂时不能办理过户手续。根据案涉《房地产权证》及《房地产权共有证》的记载，位于东莞市××镇××路××、××号的房屋层数为五层，黄庆勤向一审法院提交了《地籍调查表》若干份，显示上述房屋层数为六层或七层。一审庭审中，卢玉连、方洁仪主张黄庆勤一直未能将位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产过户至其名下，且案涉房屋目前已被一审法院查封无法过户，黄庆勤已构成违约，故要求解除案涉《协议书》，黄庆勤应退还其已付的购房款6550000元，并支付违约金1310000元。黄庆勤则抗辩称上述房屋未过户的原因是因为房屋的现状与房地产权证记载的建筑面积、楼层等不符，且其仅负有协助过户的义务，卢玉连、方洁仪一直怠于办理房屋过户手续。
另查明，案外人谢志刚于2015年3月17日立案起诉黄庆勤，要求其归还借款本金1400000元及利息，并于2015年3月20日向一审法院申请查封了黄庆勤、张彩容所有的位于东莞市××镇××路××、××号的房产，查封期限至2018年3月19日。卢玉连、方洁仪自2012年10月份起开始收取案涉房产的租金，黄庆勤同意在本案中不作处理。
一审法院认定上述事实的证据有：卢玉连、方洁仪提供的《协议书》、银行交易流水、网银交易回单、个人业务凭证、收据、《国有土地使用证》、公证书、委托书，黄庆勤提供的析产协议书、《房地产权证》、《房地产权共有（用）证》、房屋买卖协议、证明、协议书、公证受理通知单、赠与合同、测绘工程委托书、增值税发票、地籍调查表、房屋登记信息查询结果、房屋租赁合同�收款收据、转账回单、个人业务凭证、个人转账汇款业务受理回单、客户回单、收据、知会函、邮件查询结果、快递单、当事人陈述以及一审法院庭审笔录等。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，卢玉连、方洁仪、黄庆勤及李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》系三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此一审法院依法予以确认。对于卢玉连、方洁仪与黄庆勤于2013年1月6日签订的《协议书》，该协议约定的转让价格仅为300000元，明显不符合常理，且李伟强未参与其中，卢玉连、方洁仪亦已实际向黄庆勤支付转让款6550000元，故一审法院依法认定卢玉连、方洁仪和黄庆勤实际系按照2012年9月28日签订的《协议书》履行。根据上述《协议书》的约定，黄庆勤应将位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产过户至卢玉�、方洁仪的名下，但黄庆勤至今尚未将案涉房屋过户至卢玉连、方洁仪的名下，且案涉房屋目前已被一审法院查封，无法办理过户手续，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，卢玉连、方洁仪有权要求解除案涉《协议书》。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院认定解除合同的通知到达黄庆勤的时间为黄庆勤收到卢玉连、方洁仪提交的变更诉讼请求申请书之日即2016年4月28日，故一审法院依法确认卢玉连、方洁仪与黄庆勤及李伟�于2012年9月28日签订的《协议书》已于2016年4月28日已经解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，黄庆勤应将其收取的购房款6550000元返还给卢玉连、方洁仪。另，根据案涉《协议书》的约定，如因黄庆勤的原因导致该房屋不能办理产权过户，黄庆勤需赔偿卢玉连、方洁仪已付款项的20%作为违约金。案涉房屋之前因房屋现状与《房地产权证》记载不符无法过户，目前又因被案外人谢志刚申请查封无法过户，以上两种情形均属于因黄庆勤的原因无法过户，故黄庆勤应赔偿卢玉连、方洁仪已付款项的20%作为违约金。卢玉连、方洁仪已支付转让款6550000元，故对于其要求黄庆勤支付违约金1310000元的主张，一审法院依法予以支持。
另，张彩容自愿作为黄庆勤的担保人在案涉《协议书》上签名确认，且未明确担保方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，应视为张彩容提供连带责任保证，卢玉连、方洁仪诉请张彩容对黄庆勤的债务承担连带清偿责任有理，一审法院依法予以支持。另，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，张彩容承担保证责任后，有权向黄庆勤追偿。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定于2016年7月29日作出（2015）东二法虎民一初字第851号民事判决：一、确认卢玉连、方洁仪与黄庆勤及李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》于2016年4月28日已经解除；二、限黄庆勤于判决发生法律效力之日起五日内向卢玉连、方洁仪返还购房款6550000元；三、限黄庆勤于判决发生法律效力之日起五日内向卢玉连、方洁仪支付违约金1310000元；四、张彩容就判决第二、三判项所指向的黄庆勤的债务向卢玉连、方洁仪承担连带清偿责任，张彩容承担保证责任后，有权向黄庆勤追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66820元，由黄庆勤、张彩容共同负担。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审期间，黄庆勤、张彩容提交了东莞市房产管理局出具的《关于群众黄庆勤反映虎门房产过户问题的回复》和案外人万沛洪持有的房产证及国土证，拟证明案涉房产可以办理过户，双方签订的转让合同合法有效。卢玉连、方洁仪的质证意见如下：1.对于《关于群众黄庆勤反映虎门房产过户问题的回复》的真实性予以确认，但关联性不确认，根据该回复的内容可知，案涉房屋由于登记的层数与房屋现状不符导致房管局不受理办理过户的业务，黄庆勤没有按照房管局提出的解决方案将过户瑕疵消除。2.对于案外人的房产证及国土证，不论其真实性如何，与本案没有关联性。
东莞市房产管理局于2016年8月17日出具的《关于群众黄庆勤反映虎门房产过户问题的回复》记载了以下内容：“一、基本情况。……经虎门房管所工作人员的现场核实，该房屋现状是六层，与产权证上登记层数不相符。《房屋登记办法》第二十二条规定：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”，根据上述规定，我局应不予受理该项业务。二、解决方案。现在，您如要申请办理过户，有以下两种指导意见：第一，将房屋现状恢复到与产权证登记信息内容的一致。第二，针对房屋现状超出的部分，向城建规划部门申请补办相关证件。”
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄庆勤、张彩容上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。卢玉连、方洁仪提起的诉讼请求没有涉及到违法建筑的处理，故本案不需要由行政主管部门先行处理，故黄庆勤、张彩容上诉主张本案应驳回卢玉连、方洁仪的起诉�乏依据，本院不予支持。围绕双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为:一、黄庆勤是否构成违约，卢玉连、方洁仪诉请解除合同的理由是否充分；二、黄庆勤是否应向卢玉连、方洁仪返还购房款6550000以及支付违约金1310000元；三、张彩容是否应对黄庆勤的债务承担连带清偿责任。对此，本院分析如下：
关于焦点一。首先，一审法院认定卢玉连、方洁仪与黄庆勤及李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》合法有效正确，本院在此不再赘述。关于卢玉连、方洁仪与黄庆勤于2013年1月6日签订的《协议书》的效力问题，由于双方实际是按照2012年9月28日签订的《协议书》约定的转让价格、支付时间及方式履行，故2013年1月6日签订的《协议书》所约定的转让价格、支付时间及方式并非双方的真实意思表示。至于2013年1月6日签订的《协议书》中其他条款的效�问题，卢玉连、方洁仪并未提供证据证明不是双方的真实意思表示，且该条款没有违反法律法规的强制性规定，故应认定为有效。其次，根据2013年1月6日签订的《协议书》第六条的约定，黄庆勤必须协助卢玉连、方洁仪办理房地产过户的有关手续。而事实上，双方于2013年3、4月份左右曾一起到房管部门递交过户申请，但房管部门告知双方因案涉房屋多了一层，暂时不能办理过户手续。结合东莞市房产管理局出具的《关于群众黄庆勤反映虎门房产过户问题的回复》可知，案涉房屋不能办理过户的原因是房屋现状是六层，与产权证上登记层数不相符，而该原因的产生显然是作为出卖人的黄庆勤一方导致的，故一审法院认定黄庆勤违约并无不当。黄庆勤、张彩容主张因国家法律、政策规定而导致本协议书无法履行缺乏依据，本院不予支持。由于双方于2013年3、4月份左右已知道案涉房屋因现状的层数与产权证登记的层数不符而导致不能办理过户，至今已有四年之久，该问题仍未得到解决，且案涉房屋还由于黄庆勤的原因被案外人谢志刚申请查封，因此，卢玉连、方洁仪诉请解除其与黄庆勤、李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。一审法院确认卢玉连、方洁仪与黄庆勤及李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》于2016年4月28日解除并无不当。
关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，卢玉连、方洁仪有权请求黄庆勤向其返还已支付的购房款6550000元。因此，一审法院判令黄庆勤应向卢玉连、方洁仪返还购房款6550000元正确，本院予以维持。根据卢玉连、方洁仪与黄庆勤及李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》第七条第2项的约定�黄庆勤的原因导致该房屋不能办理产权过户或者发生其他债权债务纠纷影响卢玉连、方洁仪行使所有权的，由黄庆勤承担违约责任（包括但不限于退还卢玉连、方洁仪已向李伟强和黄庆勤支付的购房款），并需向卢玉连、方洁仪赔偿已经支付款项（含卢玉连、方洁仪向李伟强支付的款项）的20%的违约金。因此，黄庆勤应向卢玉连、方洁仪支付违约金1310000元。另，黄庆勤、张彩容上诉主张违约金过高，但其未能提供充分的证据证明该违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因此，对于其主张调整违约金，本院不予支持。
关于焦点三。张彩容作为黄庆勤的担保人在2012年9月28日签订的《协议书》上签名确认，且未明确担保方式和担保期间，依照《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”以及第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证热承担保证责任。”的规定，张彩容应对黄庆勤的债务承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月内。由于双方没有约定办理过户登记的期限，故卢玉连、方洁仪诉请张彩容承担连带责任没有超过保证期间。黄庆勤、张彩容上诉主张保证期间从《协议书》签订之日起六个月计算缺乏依据，本院不予支持。一审法院判令张彩容应就黄庆勤的案涉债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，黄庆勤、张彩容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66820元，由黄庆勤、张彩容负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 冯婉娥
审判员 廖志明
二〇一七年七月十二日
书记员 张 优