南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁民初字第2213号
原告陈露，女，1987年11月5日生，汉族。
委托代理人滕伯才，男，1966年1月25日生，汉族。
被告毛飞，男，1975年12月28日生，汉族。
委托代理人孙拥军，江苏上元律师事务所律师。
原告陈露诉被告毛飞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈露及其委托代理人滕伯才、被告毛飞的委托代理人孙拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈露诉称，2013年3月5日，其与被告毛飞达成了江宁区东山街道东新南路313号1幢501室（面积83.86平方米）的房屋买卖协议，根据协议，其于同年3月11日支付了协议约定的全部房款，被告应于2个月内迁让，被告于同年3月19日将房产权过户至其名下，但被告拒绝履行后续义务，拒绝办理土地使用权证的过户手续和迁让房屋，其认为其为合法的产权人，被告拒绝迁让是违法行为，现要求被告迁让出涉案房屋、协助其办理房屋的土地使用权证书，并按照300元／天的标准支付违约金（自2013年5月19日起至被告实际迁让房屋之日止）。
被告毛飞辩称，原告陈露诉称不是事实，其与原告约定的房价为97万元，不是72万元，原告单方将房款变更，属违约行为，并使其产生不安，现无法将土地使用权证变更登记为原告，且合同中明确约定其在收到全部房款后2个月将房屋交给原告，现原告未交付全部房款，其不应交付房屋，其在原告支付51万元的购房余款之后，才协助办理房屋的土地使用权证的过户手续、交付501室房屋。原告主张的违约金没有法律依据，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2013年3月5日，原告陈露（甲方）与被告毛飞（乙方）、居间方南京市江宁区万康房产信息咨询中心（丙方）（以下简称万康咨询中心）签订了《房屋居间买卖合同》1份，约定：甲方将江宁区东新南路313号1幢501室（以下简称501室）出售给乙方，建筑面积83.86平方米，房价97万元，签订合同时支付定金2万元，2013年3月6日，由乙方向甲方支付首付款20万元，3月10日前由乙方向甲方支付房款24万元，余款50万元在贷款到账时支付，甲方应在交房前将房内户口全部迁出，余款1万元，在交房当日支付。甲、乙双方约定于2013年3月7日前，备齐该房屋交易时所必备的证件交由丙方，并由丙方办理该房屋买卖相关手续，甲乙双方任何一方以任何理由推诿交易、交款、交房及迁户口均视为违约，违约方则向守约方赔付违约金300元／天。甲方在收到全部房款后2个月将此房交付给乙方，并结清此房的水、电、物业、有线电视、管气费用，并由丙方办理相关过户手续。自本合同签订之日起，如甲方违约，则双倍返还定金给乙方，如乙方违约，则已交定金归甲方所有，不得要求甲方归还，居间服务费20000元，由违约方承担。双方还补充约定：1、甲方将挂机空调、柜机、热水器、客厅电视、洗衣机各1台、床2张、橱柜1套、沙发1套、储藏室1间、装璜及固定设施送给乙方。2、此房过户费用由乙方承担，若国家政策发生重大变化，造成过户税费增加，甲、乙双方协商解决，若协商不成，此合同解除，甲方退还乙方定金，任何一方不承担违约责任。当日，陈露支付定金2万元，陈露分别于3月7日、11日各支付22万元。3月6日陈露以72万元的房价支付了7200元的税费。3月19日，陈露领取了501室的房屋所有权证书。当日，双方在银行办理余款贷款时因房价问题发生争执，毛飞于当日14时报警，《接处警工作登记表》记载：毛飞将501室通过万康中介卖给陈露，双方为房子的价格一事发生纠纷后互相推搡。后毛飞向本院提起诉讼。
上述事实，各方当事人无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点：一、毛飞与陈露交易的房价究竟是97万元还是72万元。二、毛飞是否应交付涉案房屋、办理土地使用权证的过户手续、承担违约责任。
对第一个争议焦点，毛飞认为，双方交易的房价为97万元，除双方订立的居间合同外，毛飞另提供以下证据证明其主张：
1、《房地产买卖契约》1份，该契约的第7页空白处有笔书字样：“此房价72万元整为裸房价，买方陈露另行支付毛飞装修费用各种家电家俱设施费用以及储蓄室费用25万元整，双方都认可”。证明双方为到住建局办理房屋产权过户手续和交纳税费时，又签订了1份契约。
2、证人丁仕勇（系万康咨询中心的工作人员）的证言，证人当庭陈述：“毛飞是在恒远房产登记房源，陈露是在万康登记购房信息的，2013年3月份，双方到中介公司签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋总价是97万元，当时约定所有的税费由陈露承担，毛飞净得97万元，《房屋居间买卖合同》上的公章是我盖的，当时陈露付了2万元的定金，后付了44万元，共计46万元。因为税的数额比较高且都是应由陈露交纳，陈露提出来总房款能否写少一点，她能少交一点税，陈露也跟毛飞提过的，陈露讲可以贷48万元，付3万元的现金，贷款是房款的70%，我就将房屋总价讲成了72万元，三方都是认可的，当时毛飞提出来会不会有问题，所以当时胡佳（另一证人）在买卖契约中加了补充条款，房屋总价款是72万元，另外25万元写成是房屋装修、家电等（补充条款25万元是不用交税的），房屋总款还是97万元，三方讲好后，签订了《房地产买卖契约》，一式三份，买卖双方各一份，房产局一份。该买卖契约的内容是胡佳填的，签字都是陈露、毛飞双方自己签的。后来我们约好到房产部门送件（房产过户的证件等），过户的时候要求陈露出具一份欠条，因为马上要过户了，产权发生转移了，房款未付清，肯定要出具欠条，陈露说她办贷款，不需要打欠条，我说肯定要打欠条，欠条注明一下‘待银行贷款到帐户，欠条作废’，但陈露始终就是不同意，拿房产证的时候，毛飞、陈露、我、胡佳都去的房产局，我当时要求陈露打欠条，陈露说贷款直接打到毛飞帐户不用打欠条，不是当天就是第二天，我们一起去建设银行办理贷款，陈露说贷款贷26万元，我说不对，我问陈露还有25万元怎么付，陈露说为什么要付51万元，房价是72万元，我付了46万元，还欠26万元，当时我和毛飞吃了一惊，毛飞立即报警，后来我、胡佳和毛飞、陈露一起到派出所的。房产局的《房地产买卖契约》签字捺手印是在房产局交件时办的。《房地产买卖契约》上时间有的不写的，有的写，所以这份契约的时间我没有在意，《房地产买卖契约》一式叁份，陈露和毛飞一人各拿了一份。陈露没有打电话给我要求降低房价，如陈露跟毛飞讲房屋价格高了，毛飞可能会让1-2万元，但是让了25万元这是不可能的。我认为真实的房价就是97万元，以《居间合同》为准，双方也是按照《居间合同》履行的。”
3、证人胡佳（系恒远中介公司工作人员）的证人证言，证人当庭陈述：“毛飞是我的客户，陈露是万康咨询中心的客户，2013年2-3月份，我带陈露去看的房子，《房屋居间买卖合同》是在万康咨询中心签订的，当时讲好房屋总价是97万元。因为3月份出来一个政策，要交差额20%的税，好多人去先交税，再过户，我先去房产局取交税的号，去排队，当时买卖契约先给房产局看一下，内容我大概填一下，不需要双方签字，送件的时候再由双方签字，《房地产买卖契约》上的手写的字都是我写的。当时将房屋价格写成72万元是为了给客户少交一点税。我当时将72万元与真正的房价差额25万元特意在备注中写成了‘储藏室、家电什么的’。《房地产买卖契约》一式叁份，买卖双方各一份，房产局一份。双方去房产局送件（办理产权过户）时，我要求陈露打欠条，陈露不同意，到了银行后，我说在欠条加备注，陈露还是不同意，第二天，我打电话给陈露关机，后来在取件的时候，陈露出现了，三方一同到银行办理贷款，陈露将贷款金额写成26万元，她说房款是72万元，以发票上的金额为准。我认为如果按照发票上的72万元，大概是8000多元左右一个平方米，这是不可能买到的，与实际成交价不符。因陈露说总房价是72万元，房主就报的警。双方没有谈过房屋降价，当时为了买方少交税将房屋价格写成72万元，但在备注中将差价25万元写成装修款等，实际房价仍为97万元。双方均是依据房屋居间合同履行的。”
4、万康咨询中心于2013年3月5日出具的《证明》原件1份，内容为：“毛飞出售江宁区东山街道东新南路313号温州商业街01幢501室给陈露净得价为97万元，过户所有税费由陈露承担。”
5、万康咨询中心于2013年3月19日出具的《情况说明》原件1份，内容为：“毛飞与陈露于2013年3月5日签订的《房屋居间买卖合同》约定，毛飞将501室房屋（面积83.86平方米）卖给陈露价格97万元，在2013年3月10日前付46万元，余款51万元由陈露贷款到帐付给毛飞，现陈露在我处不愿办理贷款事项，且称房屋总价为72万元，与毛飞、陈露双方所订合同价款不符。”
陈露对以上证据质证后认为：证据1虽是原件，但毛飞庭后很长时间才提交，且住建局的工作人员反映（有录音资料为证）买卖契约曾被中介拿走了，后来又送回去，这是明显违反国家程序规定的，其有合理理由认为毛飞修改了契约的内容。毛飞已经有复印件提交给法庭，应当有原件，毛飞一直拒绝提供，故其对毛飞提供的契约原件的真实性有异议。该契约签订时间是2013年3月11日，毛飞所述为3月5日不是事实。证据2、3系证人证言，两证人与本案有利害关系，无证据效力，且证言与毛飞所述不一致，证明效力低于书证；证人与毛飞所说的事实不符合，不能相互印证；两证人与本案有牵联，故不能采信。证据4、5出具的时间不符合逻辑，对真实性有异议。
陈露为证明501室的总房款为72万元，提供了以下证据：一、《房地产买卖契约》；二、2013年3月6日的营业税发票、契税发票。毛飞对上述证据的真实性无异议，但认为能够证明为给陈露少交税才在契约中将房价拆分成72万元和25万元，陈露少交了税费。
陈露提供分别于2013年3月26日、4月16日、5月6日发给毛飞和万康公司的4份函及挂号信回执，证明其以信函的方式催促毛飞办理土地使用权证的过户手续以及交付房屋，其无违约的事实。毛飞质证后认为，其收到过1份函，但不能证明陈露没有违约。
另本院于2014年5月16日组织毛飞、陈露及胡佳（证人），一同到住建局调取存档过户的纸质档案，以核实《房地产买卖契约》的真实性，经调阅卷宗，存档的《房地产买卖契约》的第7页空白处有笔书字样：“此房价72万元整为裸房价，买方陈露另行支付毛飞装修费用各种家电家俱设施费用以及储蓄室费用25万元整，双方都认可”与毛飞提供的《房地产买卖契约》第7页笔书内容一致。毛飞、陈露对存档过户的《房地产买卖契约》原件真实性均无异议，陈露对毛飞提供的《房地产买卖契约》原件1份的真实性有异议，认为提交时间较迟，作假的可能性很大。胡佳证实该契约中所有的手写部分均为其书写，毛飞、陈露的签名均为本人亲笔书写，《房地产买卖契约》原件共一式三份，毛飞、陈露各一份、住建局一份。陈露一直未提供原件，理由是签订契约后中介未给其，其未拿到。
对第二个争议焦点，陈露提供了以下证据：1、《房屋居间买卖合同》原件1份；2、501室的房屋所有权证。证明其已按照居间买卖合同的约定支付了房款，毛飞亦应协助其办理了土地使用权证，毛飞应再往后推2个月时协助其办理土地使用权证的过户手续，但毛飞拒绝办理是违约行为，故毛飞应承担违约责任。毛飞质证后认为居间合同中约定的是其收到全部房款交清后2个月将交付房屋，现陈露未交付全部房款，故其不应交付房屋，办理房屋产权过户手续亦应当在陈露支付余款后履行，房屋未交付是由于陈露未履行合同约定的交款义务。
本院认为，原告陈露与被告毛飞、万康咨询中心于2013年3月3日订立的《房屋居间买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。《房屋居间买卖合同》中约定了房款为97万元及支付房款的时间和方式、办理房产过户的时间、违约责任的承担，且合同签订后，陈露、毛飞双方已实际按照上述约定履行了各自的义务，陈露支付了购房定金2万元和首付款44万元、毛飞协助陈露办理了房屋所有权变更登记手续。因居间合同中约定501室产权变更登记所产生的税费由陈露承担，陈露提出少交税费，故中介公司在填写用于买卖双方到住建局办理产权变更登记手续的《房地产买卖契约》时降低了总房价，写为72万元，同时，为保证房价为97万元不变，在《房地产买卖契约》的空白处手写了房屋装修等款25万元，该事实有参与501室房屋买卖全部过程的恒远房产中介公司的工作人员、万康咨询中心的工作人员出庭作证予以证明。加之，《房地产买卖契约》中虽载明房款为72万元，但在《房地产买卖契约》空白处另有说明房屋装修等款25万元这节事实，现有住建局档案存档材料，能证实该约定是真实存在的，且与中介公司工作人员的证言相互印证，双方交易的房价97万元亦符合当时的市场价格，故对本节事实本院予以确认。《房地产买卖契约》实际是为履行《房屋居间买卖合同》约定的过户义务和陈露少交税费而签订，双方在协议中变更房款的结构，实是为了陈露少交税费，且房地产买卖契约约定的房屋总价款（72万元＋25万元）与房屋买卖居间合同约定的总价款（97万元）并不矛盾，均为97万元，该买卖契约一式三份，陈露亦持有一份，陈露虽对买卖契约的手写25万元是否为事后添加有怀疑，但并不能提供证据证明，且其应当持有买卖契约而一直不提供，也应作对其不利的认定，双方均应按照《房屋居间买卖合同》履行各自的义务。陈露主张房价为72万元，虽提供了交税发票，但发票只能证明陈露已按照买卖契约约定的房款交纳了相关的税费，印证毛飞主张的房地产买卖契约约定的房价结构变更的目的为少交税费。综上，根据现有事实足以认定双方交易的真实房屋总价款为97万元。
陈露已支付房款46万元，尚欠51万元未付，毛飞有权要求陈露按照约定支付剩余房款。《房屋居间买卖合同》约定“余款50万元在贷款到账时支付，甲方应在交房前将房内户口全部迁出，余款1万元，在交房当日支付”，同时约定“甲方在收到全部房款后二个月，将此房交付给乙方，并由丙方办理相关过户手续”，该两条约定的付款时间及付款方式存在矛盾，但根据双方对该合同的履行情况及当庭陈述，结合中介公司工作人员的证言，可以认定双方的真实意思为通过按揭贷款方式支付其余房款50万元，剩余1万元购房尾款于交房当日支付，而办理二手房按揭贷款必须要先办理房屋所有权证及土地使用权证的过户手续。现在毛飞在继续履行协议前提下，其要求仅协助陈露办理了房屋所有权证的过户手续，被告应当继续协助办理土地使用权证的过户手续。考虑到办理银行贷款需要一定期间，本院酌定陈露支付毛飞房款50万元的时间为办理土地使用权证后的60天为宜。根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人依照合同法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。毛飞关于因陈露降低房屋总价，故其享有不安抗辩权，有权不予协助办理土地使用权证过户手续的辩解，因双方对房屋总价及办理按揭贷款的金额的争议，并不属于享有不安抗辩权的法定情形，且毛飞并未通知陈露行使不安抗辩权中止履行，故对毛飞的上述辩解，本院不予采纳。故对陈露要求判令毛飞协助其办理土地使用权证过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
根据《房屋居间买卖合同》约定，“甲方在收到全部房款后二个月，将此房交付给乙方”，结合双方关于购房尾款1万元应于交付房屋时支付的陈述，双方的真实意思应当为毛飞在收到除购房尾款1万元以外的全部房款后二个月，将争议房屋交付给陈露，陈露同时支付毛飞购房尾款1万元。现陈露尚欠购房款共计51万元，尚不符合交付房屋的条件。毛飞应当在陈露再行支付购房款50万元后二个月内交付房屋给陈露，陈露同时支付购房尾款1万元。《房屋居间买卖合同》约定“甲乙双方任何一方以任何理由推诿交易、交款、交房及迁户口均视为违约，违约方则向守约方赔付违约金300元／天”，陈露根据该约定按照300元／天标准主张逾期办证及逾期交房的违约金，因双方发生争议是由陈露否认双方约定的真实房价而引起，且双方随即先后诉至法院寻求法律途径解决争议，毛飞并未恶意推诿交易，且交房条件尚不具备，故对陈露主张的违约金，并不符合双方约定的情形，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条（四）、（五）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告毛飞于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告陈露办理本区东新南路313号1幢501室房屋的土地使用权证的变更登记手续。
二、被告毛飞在原告陈露支付房款50万元后60日内交付坐落于本区东新南路313号1幢501室房屋给原告陈露。
三、驳回原告陈露其他诉讼请求。
本案应收案件受理费210元，由原告陈露负担160元，被告毛飞负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：南京市农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276）。
审 判 长 孟 维
人民陪审员 吕晓嫣
人民陪审员 吕 敏
二〇一四年七月十八日
见习书记员 陈 玲