苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎商初字第0775号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州苏州工业园区苏华路18号建园大厦。
负责人岳鹰，该行行长。
委托代理人杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人李锋，江苏立泰律师事务所律师。
被告ＸＸ滔，男。
被告杨罗香，女。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行与被告ＸＸ滔、杨罗香金融借款合同纠纷一案，本院于2013年7月25日受理后，依法由代理审判员邹政独任审判，后本案转为适用普通程序，依法组成了合议庭，并于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李锋到庭参加诉讼，被告ＸＸ滔、杨罗香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行诉称，2009年12月1日，两被告与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款850000元用于购买苏州市天都花园7幢2403室的房产，期限自2009年12月1日至2028年12月1日。两被告并以所购房产提供抵押，并办理了抵押登记手续。上述合同签订后，原告按约发放了贷款。但两被告并未完全按照合同约定还本付息。截至2012年9月27日，已累计多次逾期，结欠原告贷款本金11043.51元，利息11043.51元。现原告根据个人住房借款合同第十六条、十七条的约定，宣布贷款立即到期，要求两被告立即归还借款本息及相关费用。原告遂诉至法院，请求法院判令：1、两被告立即归还贷款本金738157.90元，欠息（包括利息、罚息、复利）11043.51元，合计749201.41元（截至2012年9月27日，之后按合同约定计算至本息还清之日止）；2、两被告承担原告为实现债权支付的律师费23330元；3、两被告承担本案诉讼费用；4、原告就以上债权对两被告所抵押的房产享有优先受偿权。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人住房（商业用房）借款合同》1份，用于证明原告与被告ＸＸ滔、杨罗香就贷款事宜达成协议。
2、房屋他项权证1份，用于证明两被告与原告办妥抵押登记手续，原告依法享有优先受偿权。
3、个人贷款支付凭证，用于证明原告按约发放贷款。
4、中国建设银行结清试算单、个人贷款对账单，用于证明两被告还款情况、拖欠情况以及违约的事实。
5、结婚证、户口簿，用于证明被告ＸＸ滔与杨罗香系夫妻关系。
6、聘请律师合同、收据存根、进帐凭证（复印件），用于证明原告为实现债权而支出的律师费损失。
被告ＸＸ滔、杨罗香无答辩意见，亦未提供证据。
本院认证意见：对原告提交的证据可作为认定事实的证据使用。
本院经审理查明：
2009年12月1日，被告ＸＸ滔、杨罗香（借款人、抵押人）与原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（贷款人）签订了一份编号为322988636-011-2009002502《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同关于“借贷条款”约定借款人向贷款人借款85万元，用于购买坐落于苏州市天都花园7幢2403室的房屋，期限为228个月即2009年12月1日至2028年12月1日。关于“利率”条款约定，贷款利率为月利率，采用浮动利率，即在基准利率水平上下调30，自起息日起至贷款本息清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度。借款人借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照上述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。关于“抵押条款”约定，抵押人以苏州市天都花园7幢2403室的房产设定抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。关于“违约责任条款”约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使以下一项或几项权利：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。双方另对合同其他条款等进行了约定。
上述合同签订后，原告依约于2009年12月1日向被告ＸＸ滔履行了贷款850000元的合同义务。
2011年5月13日，原、被告就案涉的苏州市天都花园7幢2403室的房产办理了抵押登记手续，登记的债权数额为850000元。
后被告ＸＸ滔、杨罗香未能按约向原告履行还款义务，截至2013年11月22日已连续多期未履行还款义务，共结欠原告贷款本金682236.85元，利息7003.94元、罚息197.04元。
原告为本案诉讼于2013年1月14日委托江苏立泰律师事务所指派律师作为本案诉讼的代理人。为此，原告支付代理费23330元。
另查明，ＸＸ滔与陈杨罗香系夫妻关系。
以上事实由原告提供的证据1-6以及庭审笔录等予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应认真全面履行。原告按约发放贷款后，被告ＸＸ滔、杨罗香未按约归还贷款本息已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告有权依照借款合同的约定宣布该合同项下的贷款立即到期，并要求被告ＸＸ滔、杨罗香共同归还借款本金、支付利息及罚息。同时，原告要求被告ＸＸ滔、杨罗香承担原告为实现债权支付的律师代理费用及要求对抵押物拍卖、变卖所得款项行使优先受偿权的诉讼请求，亦符合双方的合同约定，本院亦予以支持。另外，被告ＸＸ滔、杨罗香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ滔、杨罗香于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州分行归还借款本金682236.85元，利息7003.94元、罚息197.04元（暂计算至2013年11月22日，之后的利息、罚息按编号为322988636-011-2009002502《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告ＸＸ滔、杨罗香于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州分行偿付律师费23330元。
三、原告中国建设银行股份有限公司苏州分行有权就被告ＸＸ滔、杨罗香名下的坐落于苏州市天都花园7幢2403室的房屋折价、拍卖、变卖所得的款项在850000元范围内优先受偿。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：新区农行商业街支行，帐号：548401040002924）。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11258元、公告费600元，合计11858元，由被告ＸＸ滔、杨罗香负担，于本判决生效之日起十日内支付给原告。原告预交的案件受理费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。
审 判 长 高梨琴
代理审判员 邹 政
人民陪审员 朱维贤
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 姚 丽
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。