江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9396号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司南京大厂支行，住所地南京市六合区大厂葛关路278号。
主要负责人：苏劲松，该支行行长。
委托诉讼代理人：耿健，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯小伟，男，中国工商银行江苏省分行员工。
被上诉人（原审被告）：王韬，男，1991年6月16日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。
原审被告：南京福基置业有限公司，住所地南京市六合区大厂宁六路366-4号。
法定代表人：包仁平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵娴，江苏博亚律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司南京大厂支行（以下简称工行大厂支行）因与被上诉人王韬，原审被告南京福基置业有限公司（以下简称福基公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院作出的（2016）苏0116民初5920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
工行大厂支行上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判工行大厂支行对南京市六合区大厂健民路400号旭东新城56幢1004室房屋变现价款享有优先受偿权。事实和理由：工行大厂支行与王韬就南京市六合区大厂健民路400号旭东新城56幢1004室房屋签署抵押合同并办理了抵押预告登记。抵押预告登记的效力源于《物权法》第二十条第一款的规定，其目的是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权处分行为具有排他效力，从而保障预告登记请求权的实现。本案中用于抵押的房屋已办理抵押预告登记，却因王韬的过错未配合办理产权证书，故工行大厂支行有权对上述房屋变现价款优先受偿。
被上诉人王韬未答辩。
原审被告福基公司发表意见称，案涉南京市六合区大厂健民路400号旭东新城56幢1004室房屋具备办证条件，只是王韬不配合办理房屋过户手续。福基公司的担保期限已过，福基公司对工行大厂支行要求对案涉房屋行使优先受偿权没有异议，并认为如果工行大厂支行行使优先受偿权，就不应再要求福基公司承担连带保证责任。
工行大厂支行向一审法院起诉请求：1.王韬立即归还借款本金588416.45元（商业贷款297381.99元、公积金贷款291034.46元）以及相应的利息罚息复利28943.44元（截至2017年6月7日商业贷款23680.13元、公积金贷款5263.31元。自2017年6月8日至实际给付之日，按照合同标准计算利息、罚息和复利）；2.福基公司对王韬的上述债务承担连带保证责任；3.工行大厂支行有权对南京市六合区健民路400号旭东新城56幢1004室房屋拍卖、变卖款项优先受偿。
一审法院认定事实：2015年3月20日，工行大厂支行、王韬、福基公司签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定王韬为购买南京市六合区大厂健民路400号旭东新城56幢1004室房屋向工行大厂支行公积金贷款30万元，月利率3.54‰，商业贷款30万元，月利率4.916‰，贷款期限均为30年，等额本息按月还款，共360期，罚息利率上浮50%。该合同第七条约定，福基公司为王韬借款提供连带保证责任，保证期限自本贷款合同生效之日起至房屋他项权证书交工行大厂支行执管之日。2015年1月11日，王韬与工行大厂支行签署划款委托协议书，约定将贷款60万元，由工行大厂支行直接拨付至福基公司4301015009100040106账户。2015年3月2日，王韬出具商业贷款借款借据。同年3月20日，王韬出具公积金借款借据。工行大厂支行已经按约将王韬贷款60万元，全额拨付至福基公司账户。
2015年2月14日，工行大厂支行、王韬、福基公司签订《南京市六合区房地产抵押合同》一份，约定：王韬将南京市六合区大厂健民路400号旭东新城56幢1004室房屋抵押给工行大厂支行，用于担保贷款60万元，同时福基公司为上述贷款提供连带保证责任担保，担保范围均包括借款本息、违约金、赔偿金和实现抵押权费用。同日，案涉房屋办理了抵押预告登记，但至今未办理抵押登记，没有领取房屋抵押权他项权证书。根据个贷明细查询和自营历史明细列表，截至2017年6月7日，王韬尚欠商业贷款本金297381.99元、公积金贷款本金291034.46元，合计588416.45元；商业贷款利息罚息复利23680.13元、公积金贷款利息罚息复利5263.31元，合计28943.44元。工行大厂支行催款无果，遂诉至一审法院。
一审法院认为：2015年3月20日，工行大厂支行与王韬签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》和《南京市六合区房地产抵押合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性禁止性规范，应为合法有效。合同签订后，工行大厂支行按约向王韬发放了60万元的贷款，但王韬却未能按约及时履行还款义务，违反了合同的约定，应当负有责任，故工行大厂支行要求提前收回剩余贷款本金588416.45元，并要求王韬支付相应利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
福基公司在贷款合同和抵押合同中均表示愿意为王韬借款提供连带保证担保，且保证期间自贷款合同生效至办理抵押权他项权证书之日，现尚未办理他项权证书，工行大厂支行主张福基公司对王韬债务承担连带保证责任，在合同约定的担保范围和保证期间内，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。福基公司承担清偿责任后，可依法向王韬追偿。
工行大厂支行与王韬、福基公司签订《南京市六合区房地产抵押合同》，将南京市六合区大厂健民路400号旭东新城56幢1004室房屋向工行大厂支行提供抵押担保，仅办理了抵押预告登记，但并未办理抵押登记。预告登记与抵押登记不同，预告登记是对将来发生不动产物权变动的请求权的登记，抵押登记是对已经发生的物权变动进行的登记。抵押权自登记时设立，预告登记并未设立抵押权。故工行大厂支行要求就抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条，作出判决：一、王韬于判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司南京大厂支行借款本金588416.45元（商业贷款297381.99元、公积金贷款291034.46元）、利息罚息复利28943.44元(截至2017年6月7日，商业贷款23680.13元、公积金贷款5263.31元。2017年6月8日至实际给付之日的利息、罚息按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》的约定标准计算)；二、南京福基置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。南京福基置业有限公司清偿后，可依法向王韬追偿；三、驳回中国工商银行股份有限公司南京大厂支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9799元，保全费4270元，公告费560元，合计14629元，由王韬、南京福基置业有限公司负担。
本案二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，福基公司二审到庭陈述，其对工行大厂支行要求对案涉房屋拍卖、变卖款项行使优先受偿权没有异议。
上述事实，有《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、划款委托协议书、借款借据、《南京市六合区房地产抵押合同》、当事人陈述等证据予以证实。
本案二审争议焦点为：工行大厂支行对位于南京市六合区健民路400号旭东新城56幢1004室的房屋拍卖、变卖款项是否享有优先受偿权。
本院认为，预售房屋抵押源于楼花按揭制担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。建筑物竣工可以办理所有权证时，楼花按揭即转为房屋抵押。据此，《中华人民共和国物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，就案涉房屋已设立了抵押预告登记，且该房屋已经符合办理权证条件，但因王韬不缴纳相关费用导致无法办理所购房屋产权证及他项权证，工行大厂支行对此并无过错，同时，因王韬未办理案涉房屋的产权证，该房屋产权尚在福基公司名下，鉴于二审中该公司对工行大厂支行就案涉房屋行使优先受偿权的诉请不持异议，故工行大厂支行有权就案涉房屋优先受偿。
此外，工行大厂支行与王韬、福基公司签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。王韬未按约还款，构成违约，应承担违约责任。工行大厂支行在合同约定的担保范围和保证期间内主张福基公司对王韬债务承担连带清偿责任，并未超出合同中关于担保期限的约定，具有事实和法律依据。故一审法院判决王韬归还借款本息，福基公司对王韬的前述债务承担连带保证责任，并无不当。
综上，工行大厂支行的上诉请求成立，本院予以支持，一审认定事实清楚，但因二审中出现了新的事实，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初5920号民事判决第一项、第二项；
二、撤销江苏省南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初5920号民事判决第三项；
三、如王韬未履行前述付款义务，中国工商银行股份有限公司南京大厂支行对位于南京市六合区大厂健民路400号旭东新城56幢1004室的房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9799元，保全费4270元，公告费560元，合计14629元，由王韬、南京福基置业有限公司负担；二审案件受理费9799元，由王韬负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄伟峰
审判员 王瑞煊
审判员 夏志阳
二〇一八年一月二十五日
书记员 尹 琪
书记员 陈 丹