湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民四初字第477号
原告湖南润联物业有限公司，住所地岳阳市五里牌办杨树塘会湘泰阳光佳园。
法定代表人赵娟，公司经理。
委托代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。
委托代理人汪双云，湖南立华律师事务所律师。
被告蔡杰，男，1983年9月10日出生，汉族，现住XXXXXXXXXXX。
委托代理人蔡德英，男，1952年4月11日出生，汉族，住XXXXXXXXXXXXX，系蔡杰之父。
原告湖南润联物业有限公司（以下简称润联物业公司）与被告蔡杰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月16日受理后，依法组成由审判员许东担任审判长，审判员王立炎、人民陪审员杨季雄参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员冯静楠担任记录。原告委托代理人汪双云、被告委托代理人蔡德英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年原告与岳阳市湘泰置业有限公司签订《锦绣河山小区物业管理委托合同》，合同约定由原告向其开发的锦绣河山小区提供物业管理服务，原告提供服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。合同第6条约定，多层住宅物业费为0.71元／月.平方米，高层住宅（商业门面）为1.31元／月.平方米。第7条约定：物业费逾期未缴纳的，原告按3‰每天向欠费人收取滞纳金。2011年续签该合同，服务期限至2014年7月31日，合同期限现已届满，原告也已于当天退出锦绣河山小区。被告于2009年3月7日购买了锦绣河山小区38栋103室，建筑面积为146.64平方米。同时约定被告使用车库另行缴纳144元／年，杂物间60元／年。自2012年1月1日至2014年7月31日，被告共欠物业管理费3709元，滞纳金3865元。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判令被告给付2012年1月1日至2014年7月31日物业管理费3709元；并按日千分之三支付逾期缴费的滞纳金至缴清全部物业管理费之日止，截止2014年9月11日应支付的滞纳金为3865元。
被告蔡杰辩称，1、原告没有尽到物业服务义务，被告不应完全按照标准支付全额物业费。物业服务和居住环境越来越差。绿化没有修建，近一半的路灯是坏的，小区没有音响。天台及环境从未打扫过，物业服务态度也很差。2、原告所依据的收费标准未经物价部门核定，不能作为收费依据。3、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业起诉请求支付物业费，应当经书面催交的前置程序。本案原告没有履行上述程序。4、本案已超过诉讼时效。原告诉请主张权利的时间为2014年9月16日，在此之前原告从未向被告主张过权利，原告主张2012年9月16日之前的物业费已超过诉讼时效。5、违约金计算过高。原告在本案中的实际损失为可以获得的物业费的资金占有损失，该损失应按同期银行贷款利率标准计算。6、原告应向法庭提供被告欠缴物业费的明细清单和滞纳金的计算方式。
经审理查明，2009年3月，被告蔡杰购买了岳阳市湘泰置业有限公司开发的，锦绣河山小区38栋103室一套，建筑面积为146.64平方米（多层），带车库和杂物间。此后，蔡杰与岳阳市润秋物业有限公司签订了一份《前期物业管理协议》，约定岳阳市润秋物业有限公司依照《物业管理条例》对锦绣河山进行前期物业管理。多层住宅按建筑面积0.70元／月／平方米收费，高层住宅按建筑面积1.30元／月／平方米收费，小号独立车库按每月12月收取，杂物间按每月5元收取。2011年7月28日，岳阳市润秋物业公司变更为润联物业公司。2011年7月30日，岳阳市湘泰置业有限公司与润联物业公司签订了《锦绣河山小区物业管理委托合同》一份。约定物业管理区域为锦绣河山住宅小区。润联物业公司提供的常规物业管理服务内容有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理等。润联物业公司应按《普通住宅小区物业管理服务等级标准》所规定的二级标准提供规范化的服务，实行目标管理。多层住宅：0.71元／月.平方米；高层住宅（商业门面）1.31元／月.平方米。主要用于支付管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护费；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；公用水电费等。如业主使用杂物间的，润联物业公司向业主按每间60元／年的标准另行收费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月五日前履行交费义务。逾期未缴纳的，乙方按每天3‰向欠费人收取滞纳金。露天车位100元／个.月，车库车位200元／个.月。合同期限为3年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止。合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同签订后，润联物业公司对锦绣河山小区进行了物业管理。蔡杰按合同约定的收费标准，向润联物业公司交纳了2011年12月31日前的全部物业管理费，自2012年1月至2014年7月31日物业管理委托合同终止，蔡杰没有交纳物业管理费。经原告催讨，被告蔡杰以原告物业服务没有达到服务合同要求为由没有支付，双方为此酿成纠纷。
另查明，自2013年8月开始至2013年11月，原告均以短信的方式向被告蔡杰催讨欠缴的物业管理费。
以上事实，有《前期物业管理协议》、《锦绣河山小区物业管理委托合同》、岳阳市物价局审核单、收款收据、短信平台信息、锦绣河山小区现场照片若干及双方的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，岳阳市湘泰置业有限公司与润联物业公司于2011年7月30日签订的《锦绣河山小区物业管理委托合同》，系前期物业管理服务协议，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。该份物业管理委托合同对锦绣河山住宅小区的业主具有约束力。原告润联物业公司为包括被告在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向各业主收取物业费。被告蔡杰抗辩，原告没有尽到物业服务义务，被告不应完全按照标准支付全额物业费。因物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务关系，按照物业服务合同的约定，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。对于确系物业管理公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备等管理不善造成物业环境恶化的，业主可以与物业管理公司进行协商解决，亦可要求有关行政部门对此予以处理，或通过法律规定的形式主张相应权利，而不能以物业服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费。因为业主正常缴纳物业管理费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，否则基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损。对蔡杰的该抗辩理由，本院不予支持。关于滞纳金的问题。虽然物业管理合同中约定了滞纳金，但原告润联物业公司提供的服务质量存在不足的地方，业主也有较多的反映，对原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”该条规定并不表示书面催交系物业公司请求支付物业费的前置程序，被告认为润联置业公司起诉前没有进行书面催交的前置程序，原告的起诉应予驳回，没有法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。蔡杰2012年1月1日开始拖欠物业管理费，从润联物业公司提供的短信平台信息内容中显示，润联物业公司自2013年8月至2013年11月间，每月都以短信的方式在催讨物业费，润联物业公司的催讨时间并未超过两年。对蔡杰抗辩2012年9月16日之前所欠物业管理费已超过诉讼时效的意见，本院不予支持。因此，蔡杰应当支付给润联物业公司欠缴的物业管理费为3709元（146.64平方米×0.7元／月／平方米×31个月＋5元／月×31个月＋12元／月×31个月）。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第二十一条之规定，判决如下：
一、限被告蔡杰在本判决生效后十日内，向原告湖南润联物业有限公司支付欠缴的物业管理费3709元。
逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告湖南润联物业有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告蔡杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 许 东
审 判 员 王立炎
人民陪审员 杨季雄
二〇一五年二月十六日
书 记 员 冯静楠