浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）绍越执异字第38号
案外人（异议人）绍兴县金氏商务酒店有限公司。
法定代表人金伟炜。
委托代理人（特别授权代理）倪信忠。
委托代理人（特别授权代理）徐祥珍。
申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司。
法定代表人谢中富。
委托代理人（特别授权代理）朱妙。
被执行人许晓萍。
被执行人刘铭。
被执行人绍兴美力服装刺绣有限公司。
法定代表人刘铭。
本院在执行（2013）绍越执民字第758号申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司与被执行人许晓萍、刘铭、绍兴美力服装刺绣有限公司小额借款合同纠纷案件中，拟拍卖被执行人许晓萍名下所有的位于绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢1304室房屋。案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司对本院上述执行标的提出执行异议，认为案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与许晓萍已就本案争议房屋订立租赁合同，且已支付部分租金，请求：1、确认绍兴县金氏商务酒店有限公司享有对于绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢1304室房屋的租赁权，租赁期限至2026年12月31日止；2、确认绍兴县金氏商务酒店有限公司已缴纳2011年1月1日至2018年12月30日止的全部租金；3、确认绍兴县金氏商务酒店有限公司享有对上述房屋的优先购买权等基于租赁权的相关权利。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本院在执行（2013）绍越执民字第758号申请执行人绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司与被执行人许晓萍、刘铭、绍兴美力服装刺绣有限公司小额借款合同纠纷案件中，在审理阶段，于2012年9月29日查封了被执行人许晓萍名下所有的位于绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢1304室的房产。案件进入执行程序后，本院已对上述房产进行评估，并组织拍卖1次，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司在第1次拍卖不成后向本院提出上述执行异议。
另查明，本案争议房屋绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢1304室（产权证号为绍房权证华舍字第××号，建筑面积489.36㎡、套内建筑面积377.2㎡，发证日期为2011年6月21日）系被执行人许晓萍所有。2010年12月30日，许晓萍丈夫刘铭代表许晓萍与案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司及法定代表人金伟炜签订房屋租赁协议1份，载明由许晓萍向案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司出租位于绍兴县中海国际商务中心1幢701-704、801-804、901-904、1001-1002、1301-1304室，建筑面积5776.61㎡，出租给案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司开设商务酒店。租赁期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。房屋租金：第一年至第二年租金为250元每平方米，第三年至第四年在250元每平方米租金的基础上上涨5%，第五年按市场价商定，自签订协议之日付清第一年房租，第二年起租金应提前一个月支付。双方对其他事项亦作了约定。合同签订后，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司依约支付租费，其中2011年6月3日通过金才云（金伟炜之父）汇付给刘铭120万元，2011年6月19日汇付10万元，2011年7月27日汇付10万元，并开设了酒店，在工商部门登记该地址为住所地。2011年9月8日，许晓萍、刘铭、绍兴美力服装刺绣有限公司与绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司签订最高额抵押、担保贷款合同一份，约定由许晓萍以座落于华舍街道中海国际商业中心1幢1304室作抵押向绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司借款人民币250万元，并于2011年9月13日办理了房地产最高额抵押他项权证（绍房他证绍县字第1168**号）。2012年5月14日，许晓萍丈夫刘铭又代表许晓萍与案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司签订房屋租赁补充协议1份，载明许晓萍要求案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司一次性付房租8年，同意将位于绍兴县中海国际商务中心1幢701-704、801-804、901-904、1001-1002、1301-1304室总面积5776.61㎡房屋的出租期限延长至15年，即2011年1月1日至2026年12月31日止，年租金144万元，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司经协商，同意许晓萍要求，一次性付清8年房租共计1152万元。8年后一年一付，租赁期内租金不得变动。同时约定双方于2010年12月30日所签订的房屋租赁协议中的第二条租赁期限，第三条租金，第四条付款方式，三条全部作废，其余条款继续有效。2012年5月14日，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司通过金才云（金伟炜之父）汇付给刘铭1010万元。
同时查明：因许晓萍未按约还款，绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司向本院起诉，经本院调解，各方达成（2012）绍越商初字第1949号调解协议：一、被告许晓萍归还给原告绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司借款本金人民币250万元，并支付利息（至2012年9月10日止的贷款利息104884元，自2012年9月11日起至归还借款之日止，利随本清，每天支付原告1692元利息），此款于2013年1月20日前一次性还清；二、被告许晓萍支付给原告为实现债权所支出的律师费6.5万元；三、原告对被告许晓萍名下的座落于华舍街道中海国际商业中心1幢1304室（绍房他证绍县字第1168**号）的房产依法享有优先受偿权；四、被告刘铭、绍兴美力服装刺绣有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；五、原告自愿放弃其他的诉讼请求；六、案件受理费依法减半收取14235元，财产保全费5000元，合计人民币19235元，由三被告连带负担。此款已由原告预交，由三被告于2013年1月20日前支付给原告。因许晓萍、刘铭、绍兴美力服装刺绣有限公司未自动履行调解协议，绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司于2013年3月4日向本院申请强制执行。
以上事实，由案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司向本院提供的房屋租赁协议和房屋租赁补充协议各1份、银行付款凭证4份，收条3份，争议房屋产权证、土地证复印件各1份，金才云、金伟炜户口本复印件1份，本院调查所得争议房屋产权登记信息1组，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司营业执照副本复印件1份，争议房屋他项权证复印件1份，本院（2012）绍越商初字第1949号民事调解书1份，许晓萍与刘铭结婚证复印件1份，各方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人许晓萍关于本案争议房屋即绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢1304室的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。许晓萍与绍兴市越城区越信小额贷款股份有限公司就本案争议房屋办理抵押登记手续时间为2011年9月8日，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人许晓萍签订房屋租赁合同的时间是2010年12月30日，并陆续支付房屋租金，且已向工商登记部门注册争议房屋作为住所地。故本案争议房屋抵押在后，租赁在前，在后的抵押权不能影响在前的租赁权的行使，本案争议房屋的租赁合同对今后的买受人应具有约束力。但在本案争议房屋设定抵押后，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人许晓萍又签订房屋租赁补充协议，未经抵押权人同意，将房屋租赁期限延长至15年，并提前支付房屋租金，该补充协议不能对抗抵押权人实现抵押权，即案外人只能按照第一份租赁合同履行，对本案争议房屋提前支付的房屋租金不能返还及不能延长租赁期限的违约责任可向许晓萍另行诉讼解决。其次，房屋优先购买权是承租人的一项重要权利，本案争议房产在拍卖时，案外人和其他竞买者均在同等条件下进行竞买，并不影响抵押权人实现债权。综上所述，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人许晓萍关于本案争议房屋的第一份租赁合同所有权利（含优先购买权）应予保护。案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司据此提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
一、案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司的执行异议请求部分成立，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人许晓萍关于本案争议财产即绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢1304室的第一份租赁合同合法有效，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司对被执行人许晓萍所有的位于绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢1304室可租赁至2015年12月31日止，并应按该合同规定支付房屋租赁费，另在本院拍卖时享有行使优先购买权的权利。
二、驳回案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司的其他执行异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 蒋维良