福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终3284号
上诉人（原审被告、反诉原告）：官家彬，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：陈龄、游珑，福建君立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林羽，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王莘红、张忠城，福建合立律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：陈依仙，住福建省福州市晋安区。
原审被告（反诉原告）：官传庆，住福建省福州市晋安区。
原审被告（反诉原告）：郑小兰，住福建省福州市仓山区。
上诉人官家彬因与被上诉人林羽、原审被告陈依仙等人合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1582号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理。上诉人官家彬及其委托诉讼代理人游珑，被上诉人林羽的委托诉讼代理人王莘红到庭参加诉讼。陈依仙、官传庆、郑小兰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人官家彬上诉请求：1.撤销福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1582号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由：1.原审判决主体错误，上诉人不是适格当事人。本案基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，讼争款项性质为违约金。上诉人并非房屋买卖合同的当事人，其出具的《协议》及《借据》也并非受陈依仙、官传庆委托，原审判决由上诉人承担13万元违约金于法无据，应予以驳回。2.陈依仙与被上诉人经协商解除讼争《房地产买卖契约》，并签订了《解除买卖协议》，不存在违约。3.即使根据《协议》及《借据》认定出卖人存在违约情形的，被上诉人支付的购房款已经全额退还，被上诉人并未有实际损失，《协议》及《借据》约定的违约金过高，应予以调低。上诉人在一审多次提出违约金过高的抗辩，但一审法院并未予以释明及调整违约金，恳请二审法院予以调整。
被上诉人林羽辩称，1.上诉人在房屋买卖合同中进行了代签名，并以个人名义出具18万元借据并解除合同，其主体适格。2.上诉人向我方出具的《协议》说明因其家庭原因导致房屋买卖合同单方解除，上诉人存在违约，应承担违约责任。3.因上诉人存在违约，且在相关协议中明确指出，从2010年8月被上诉人给付上诉人26万元，上诉人占用购房款26万元将近4年，以及房价飞涨等因素，不可能没有损失。
原告林羽向一审法院起诉请求：1.官家彬、陈依仙、官传庆三人立即归还欠款余款本金人民币18万元整及利息按月息1%，从2014年12月28日起计算至还清所有欠款本金之日止。2.郑小兰作为官家彬的配偶，依法承担连带还款的责任。
被告陈依仙、官传庆、官家彬、郑小兰反诉称：1.双方的《房地产买卖（转让）契约》已于2014年1月28日解除，陈依仙、官传庆、官家彬、郑小兰完全按照解除协议的约定退还了林羽全部购房款26万元。2.林羽诉求的依据是2014年12月28日由官家彬出具的协议，并没有本案房屋买卖合同相对方即陈依仙、官传庆的签字确认和事后追认。3.官家彬出具的协议是存在重大误解，显失公平，且是基于林羽的胁迫所出具的。4.郑小兰虽是官家彬的妻子，但不应就本案承担连带责任。5.即使法庭认可2014年12月28日的协议，但18万元也与事实相比显失公平，完全超出林羽的损失范围。
一审法院认定事实：官传庆、陈依仙系官家彬的父母亲，郑小兰系官家彬的妻子。2010年8月11日林羽与官传庆、陈依仙签订一份《房地产买卖（转让）契约》，约定林羽以37.5万元购买官传庆、陈依仙位于福州市晋安区登云村原委会西侧9＃地的房产（安置协议书合同号：WF-22-B373）其中一单元房产（房屋建筑而积75平方米）；签约当日林羽支付定金10万元，公证生效时再支付16万元；双方不得改变转（受）让意向，否则属于违约行为，违约方应向另一方赔偿等同于已付金额的双倍违约金等内容。该转让契约当天由福州市公证处以（2010）榕公证内民字第10433号《公证书》予以公证确认。官家彬分别于2010年8月10日、16日代表其父母收取了林羽的10万元定金及16万元购房款，共计26万元。后因官传庆家庭内部原因，买卖双方同意解除合同。2014年1月28日林羽与陈依仙及委托代理人官家彬签订一份《解除买卖协议》，约定卖方于2014年1月28日前返还10万元、2014年5月1日前返还16万元；最后一次还款期限如卖方无法到账，此前的买卖协议仍然有效；卖方付清全部款项时，双方签订的买卖公证协议自动失效等内容。官家彬依约于2014年1月28日向林羽返还10万元、2014年4月30日返还16万元。但是在《解除买卖协议》签订当天，官家彬以个人名义也向林羽出具一份《借据》，载明：“本人官家彬向林羽借人民币18万元，利息1分计算，借款时间从借款日2014年1月28日至2014年12月31日止。”。2014年12月28日官家彬再次向林羽出具一份由其单方签名的《协议》，协议明确“……还欠余款人民币18万元，官答应于2015年6月28日之前还款，经双方协商官家彬同意欠款期间按月利息1分向林羽支付欠款利息，直至本息全部归还之日止。”。但官家彬至今未向林羽履行上述债务。上述事实，有林羽提供的《房地产买卖（转让）契约》、《公证书》、《借据》、《协议》，官传庆、陈依仙、官家彬、郑小兰提供的《解除买卖协议》及当事人陈述为凭，一审法院予以确认。一审法院认为，林羽与官传庆、陈依仙之间的房屋买卖合同关系，虽然以官传庆、陈依仙履行完毕2014年1月28日《解除买卖协议》约定之条件，即在2014年5月1日前归还林羽16万元购房款而告终结，但却是以官家彬向林羽出具18万元借据作补偿为前提，双方才得以达成《解除买卖协议》。因此，官家彬向林羽出具的18万元《借据》及2014年12月28日出具的《协议》是林羽与官家彬之间以形成新的债权债务关系来替代林羽与官传庆、陈依仙之间关于房屋买卖合同之间的纠纷，是林羽与官家彬双方的真实意思表示。但对《借据》及《协议》提及的18万元中的5万元，林羽称系其于2010年10月23日支付给中介林强的中介费，并提供了林强出具的5万元收款收据，而且林强也作为证人出庭表示确有收取该5万元。一审法院认为因在《房地产买卖（转让）契约》和《解除买卖协议》中均未出现关于中介费的任何表述，因此，林羽要求官家彬赔偿5万元中介费，没有基础事实和合同依据，不予支持；而且证人林强在本案中存在利害关系，一审法院亦不予采信其证言。另外的13万元赔偿金作为官家彬自愿承担的责任，则具有相应的事实基础，一审法院予以支持；但该债务系官家彬的个人债务，与其妻郑小兰无关。因诉争款项不属于借款，林羽的利息主张，不予支持。官传庆、陈依仙既未在《协议》中签名，也未作出追认的意思表示，故林羽要求官传庆、陈依仙共同承担还款责任，没有法律依据，一审法院不予支持。官家彬主张受到胁迫，未能举证证明；官家彬主张对《协议》的内容有重大误解和显失公平，属于行使合同撤销权范畴，但因其在一年内未依法行使合同撤销权，撤销权已归消灭，故官家彬的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。判决：一、官家彬应于本判决生效后三日内偿还林羽欠款人民币130000元；二、驳回林羽的其他诉讼请求；三、驳回陈依仙、官传庆、官家彬、郑小兰的反诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审理查明：一审判决认定事实清楚，证据采信得当，本院依法予以确认。
本院认为：本案的房屋买卖虽然是陈依仙、官传庆与林羽签订的，但林羽2010年8月支付的10万元定金及16万元购房款均由官家彬收取。2014年1月28日，林羽与陈依仙签订《解除买卖协议》，官家彬也以委托代理人的身份在《解除买卖协议》上签名，同日，官家彬以其个人名义出具《借据》，认可向借林羽借18万元。2014年12月28日，官家彬又出具一份《协议》约定了还款期限。因此虽然房屋买卖合同是官家彬父母陈依仙、官传庆与林羽签订的，但签订《解除买卖协议》的同时官家彬出具《借据》，后又出具《协议》，官家彬上述行为应视为其个人同意支付解除买卖合同的违约金，官家彬实际占用林羽部分购房款达3年多。官家彬上诉称，本案基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，上诉人并非房屋买卖合同的当事人，讼争款项性质为违约金，上诉人不是适格当事人。被上诉人支付的购房款已经全额退还，其并没有实际损失。《借据》、《协议》约定的违约金过高，应予以调低。上诉人的上述主张不予支持。一审经审理确认《借据》中包含5万元的中介费并予以扣除。
综上所述，上诉人官家彬的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4405元，由上诉人官家彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林丽娟
代理审判员 潘 筝
代理审判员 刘启鸣
二〇一六年九月五日
书 记 员 陈 琦
附本判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……