江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终382号
上诉人（原审被告）:项仁军，男，1970年12月18日生，汉族，个体户，住阜宁县。
委托诉讼代理人：杨定松，江苏益和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹军，男，1975年11月14日生，汉族，工人，住阜宁县。
委托诉讼代理人：尹恒祥，江苏一正律师事务所律师。
上诉人项仁军因与被上诉人曹军债权转让纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2012）滨商初字第0671号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
项仁军上诉请求：撤销原判，依法改判驳回曹军的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由曹军承担。事实和理由：一、案涉的500平方米附属房屋因违反《城乡规划法》和《建筑法》的强制性规定，属于违法建筑。违法建筑是指未经土地规划主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”本案中，阜宁县规划局向一审法院出具证明一份，内容为“阜城镇城河路北骏秀苑1幢3、4、5、6号门市后面的附属房屋没有办理规划许可证”，未取得规划许可证，当然更无法取得施工许可证，案涉附属房屋因没有取得规划许可证和施工许可证，违反了法律的强制性规定，属于违法建筑。二、《房屋买卖定金协议书》（以下简称《定金协议书》）中关于500平方米违法建筑房屋的买卖约定，因违反法律强制性规定，应当认定为无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效的，案涉500平方米附属房屋未取得规划许可证和施工许可证，属于违法建筑，而违法建筑作为不被承认权利的事实不动产，其转让不受法律保护，以此为标的的买卖合同应确认无效。三、一审判决以无效合同判决项仁军支付曹军160万元购房款明显是错误的。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，正因为项仁军与刘鹏程2012年4月23日签订的《定金协议书》中关于该500平方米的买卖是无效的，故在2012年5月22日针对合法的101平方米房屋签订了《房屋转让合同》，并办理了过户手续。对违法建筑的500平方米未交付房屋，未签订《房屋转让合同》，也无法办理房产转移手续。另外，《定金协议书》最后一条手写部分也约定了“甲方必须协助乙方到富伟建设工程有限公司（以下简称富伟公司）将附属房过户确证给乙方”，该协议第二条手写部分约定“房产证到乙方户头时，乙方必须交清房屋余款”，本案中，刘鹏程截止一审法庭辩论终结时，未能补办到相关该500平方米违法房屋的规划许可证、施工许可证，更不能办理房屋产权证，在此前提下，一审判决以无效合同判决项仁军支付曹军160万元购房款明显错误。四、一审法院审理程序严重违法。《民事诉讼法》第一百四十九条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结”，而本案于2012年9月立案，于2016年11月判决，扣除中止审理的10个月时间。案件审理的时间达三年多，程序严重违法。
曹军辩称：一、案涉《定金协议书》、《房屋转让合同》均是有效合同，《房屋转让合同》是为《定金协议书》中约定的两间门市办理过户登记签订的，并不能否定《定金协议书》的效力。1.2012年4月23日的《定金协议书》中买卖的主体、标的即买卖的房屋，包括房屋的位置、面积、房屋买卖的价格及支付、房屋的现状、履行期限及违约责任等相关权利义务约定的很清楚，具备了房屋买卖合同的实质性要件，是双方的真实意思表示。2.2012年5月22日《房屋转让合同》只是为了办理2012年4月23日合同项下相关房屋过户的需要而签订，因为附属房屋没有产权证书，该合同只为主房过户而签，并不是独立交易，且相关价款亦未独立结算，故此，该合同与2012年4月23日的《定金协议书》并不冲突。3.根据合同约定的内容可以看出，项仁军在签订《定金协议书》时，对房屋所处的环境、用途、内部结构、状态、设施、质量、是否租赁等现状、情况均已知晓，并无异议，包括对于附属房没有产权证且不能办理产权证，而只能到建设单位富伟公司确认给其所有等事实均是明知的，且项仁军支付了部分房款，更进一步说明，项仁军在合同签订时对于房屋的现状均是明知并愿意接受的，是按照当时的房屋现状进行购买的，现又抗辩拒付购房款，显然不能成立。4.在该协议签订后，项仁军交付了部分房款，将门市办理了过户手续，并行使所有权人权利（向承租人收取房屋租金），直至本案诉讼前，项仁军一直对《定金协议书》、《房屋转让合同》未行使否定的权利，而在曹军受让债权向其主张权利时，却以种种理由拒绝履行义务，其目的不言自明，但其理由不能成立。5.从另一方面讲，《物权法》第十五条明确规定，是否办理物权登记，不影响房屋买卖合同的效力。同样的法理，能否办理物权登记，也同样不影响合同效力。案涉附属房屋除目前不能办理物权登记外，权利人可充分享有处分（如本案已出租）、使用、收益等各项权能，就这些权能而言，已足以成为处分的标的，类似的情况在实践中大量存在，如储藏室、车库室等，而对于这类房屋的买卖是有效的。6.根据《物权法》规定，不动产物权变动采取债权行为与物权行为相分离的原则，评价两种行为是不是有效，也是根据不同的法律依据，合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认为有效，本案合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。7.有关未办理行政许可或未办理产权登记的房屋不得买卖的规定，是管理性规定，而不是效力性规定，这已成了理论通说和司法实践的通常做法。就本案附属房屋的具体情形而言，这类建筑在阜宁非常常见，是开发商导致的后遗症，这类建筑都在正常使用，认定案涉附属房屋的买卖合同无效，没有法律依据，也与鼓励交易、充分利用房产自愿价值等基本价值导向相违背。二、房屋买卖的范围为主房101平方米，附属房500平方米。1.《定金协议书》第一条明确约定“……面积为101+500平方米”（注：主房101平方米，附属房约500平方米），最后又约定“附属：注：①因附属房没有产权证，面积为上下两层，合计为500平方米，此次一次性出售给项仁军、顾红芬夫妇；②甲方必须协助乙方到富伟公司将附属房过户确证给乙方”，由此可以看出，该协议的买卖标的是面积为601平方米的房屋。2.2012年12月2日，由项仁军出具给滨海县人民法院的《中止审理申请书》中第二条项仁军明确了买卖协议中包含有附属房出售的事实。3.《接受刑事案件审批表》中报案内容也载明项仁军房屋买卖的范围包括附属房。4.2013年11月21日一审庭审笔录，项仁军及其委托诉讼代理人明确表示，其按照合同约定是购买的101+500平方米面积的房产……但现在房产有六分之五的财产没有办理到项仁军名下，项仁军有权拒付剩余的50%的购房款，说明项仁军对双方协议约定的房屋买卖范围十分明确。三、案涉房屋已经完成交付，项仁军应当支付对价。本案案涉房屋不是商品房，同时又存在特殊的租赁等情况，对此，出让人已将房屋的全部情况包括租赁等情形在内，全部通报给项仁军，项仁军对现状知晓，并表示认可接受。2012年6月7日，项仁军已经依法将案涉房屋有产权证部分主物依法过户登记在自己名下，实现了登记交付，本案中所涉及的附属房屋是作为已有房产证的房屋的从物存在的，从物跟着主物走，由于本案涉案房屋在交易前已有第三方整体租赁，主物的登记变更，自然让项仁军获得了从物的全部权利，至此完成了登记交付和权利交付双重形式。再从项仁军已经明确知晓买卖范围包括附属房屋并实际主张向承租人收取租金的行为的事实来看，项仁军已经接收了房屋，房屋交付已经完成。即使其主张未得到承租人认可，但并不能以此否定房屋已经实际交付的事实，项仁军应当支付对价。四、债权转让依法成立并生效。刘永利、刘鹏程将上述购房款的债权转让给曹军并依法履行了通知义务，要求项仁军向曹军履行，该债权转让符合法律规定，合法有效。对此，项仁军在上诉状中对原审判决关于债权转让的认定并未提出异议。五、关于项仁军提出的一房二卖的问题，原出卖人将部分附属房屋所谓地又出卖给他人，其实并不存在实质性交易，实际是为其他债务提供担保，根据法律规定，其法律关系应依法认定为借贷，故一房多卖是不存在的，即使涉嫌一房多卖，因为项仁军与刘永利所签订的合同既有主物又有从物，且已交付，也是法院应当判令支持的。其他买卖合同或因无效或因履行不能只能追究原出卖人的相关责任。六、至于项仁军部分附属房屋的租金未能实际享有，项仁军应当基于有效房屋买卖合同产生的占有、使用、收益的权能，向承租人主张房租，或向案外人主张返还不当得利，但不能以此抗辩或拒付曹军的房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
曹军向一审法院起诉请求：项仁军支付160万元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，2012年4月23日，项仁军与刘永利、刘鹏程父子签订买卖房屋定金协议书，以320万元的总价购买刘永利、刘鹏程父子名下位于阜宁县阜城镇沿岗河东、城河路北骏秀苑1幢底层由东向西第5、6间的门市房及附属房屋。协议约定：一、房屋面积101+500平方米（该房屋101平米有房产证，500平米无房产证）；二、房屋转让价320万元，在签定协议时，乙方（项仁军）首付70万元作为定金，甲方打收条给乙方。在3日内办好过户手续时，房产证到乙方户头时，乙方必须交清房屋余款；六、如有一方违约，另一方承担违约金140万元；附属注、因后附属房没有产权证，面积为上下两层合计约500平米，此次一次性出售给项仁军、顾红芬夫妇。当日项仁军支付房款100万元。2012年5月7日，项仁军按照126.25万元缴纳契税，先办理了完税手续。2012年5月22日，刘永利、刘鹏程与项仁军就101平方米有产权证的门市房屋以126.25万元的房价经阜宁县房产管理局见证又单独签订了房屋转让合同。因刘鹏程有其他债务纠纷所售涉案房屋被盐城市亭湖区人民法院查封，项仁军于2012年6月7日代为调解履行支付了60万元标的款抵算房款，盐城市亭湖区人民法院对该房屋解除查封。当日项仁军登记领取房产证。项仁军合计支付房款160万元。
2012年7月9日，刘永利、刘鹏程父子因差欠曹军债务，双方约定将剩余160万元房款的债权转让给曹军，刘永利、刘鹏程分别与曹军签订了债权转让协议书。2012年7月18日，刘永利、刘鹏程出具了书面告知书并由曹军的原妻子周琳苒邮寄给项仁军，向其告知剩余房款160万元的债权转让给曹军。后曹军向项仁军索要此款，项仁军认为刘永利、刘鹏程出售房屋时又将该房屋同时抵押给了他人，导致项仁军对没有房产证的500平米房屋无法行使权利为由，一直不予支付。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、项仁军是否应当支付房款160万元。
1.项仁军辩解提出，买卖双方先行签订的买卖房屋定金协议书是预约合同，另行签订的房屋买卖合同，系本约合同，应当以房屋买卖合同为准。曹军认为，两份合同都是合法有效的合同，房屋转让合同是定金协议书的补充，并不否定之前协议书的合同效力，房屋转让合同是为了办理房产证及确定纳税额签订的合同。一审法院认为，项仁军与刘永利、刘鹏程订立了买卖房屋定金协议书，虽名为“定金协议书”，但协议内容中包括了当事人的名称、买卖标的、房屋的具体位置、面积、价款、房屋的状况、履行的期限、方式、违约责任等，具有合同所需的必要条款和实质性要件，且不违背当事人意志，项仁军并已支付部分房款，该协议真实有效，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，曹军提供的税票时间是2012年5月7日，房屋转让合同的签订时间是2012年5月22日，也就是项仁军按照126.25万元先办理了完税手续。对于后订立的房屋转让合同，合同的标的是101平米有产权证的房屋，并依此缴纳税款办理过户手续，该合同与原签订的买卖房屋定金协议书并不冲突。项仁军认为房屋转让合同是独立的本约合同，没有提交其他证据证明，后签订的房屋转让合同中也没有说明，故该辩解不能成立。
2.项仁军辩解提出，只购买有房产证的101平米门市房屋，没有购买后面的附属房屋。一审法院认为，项仁军在庭审之初就提出了因为刘永利出售的无产权证的附属房屋抵押给他人导致项仁军无法行使房屋的相关权利的辩解，项仁军此辩解与之前提出的辩解相互矛盾。项仁军签订的买卖房屋定金协议书中明确约定，房屋购买的面积为101+500平米，500平米为附属房屋，没有房产证；刘鹏程向项仁军出具的100万元房款的收条中亦明确写明“收到项仁军骏秀苑一号楼5、6间门市及后房500平方购房款”，均能证明项仁军购买的房屋包括了500平米的附属房屋，而且客观上101平米有产权证的门市房与后面500平米的附属房屋形成一个整体商铺，分割则严重影响其价值，项仁军的辩解明显与事实不符，故该辩解不能成立。
3.项仁军辩解提出，附属房屋没有实际交付。一审法院认为，不动产以登记为交付方式。项仁军对购买房屋房屋已办理了过户手续，领取了产权证，并且项仁军向承租人收取了房租，已对房屋相关权利予以行使，应当认为该房屋已实施交付。
4.项仁军辩解提出，协议书中关于500平米附属房屋因没有办理规划许可证属于违章建筑，该部分协议内容无效。项仁军提供了阜宁县规划局的证明，证明附属房屋没有办理规划许可证。曹军认为，附属房屋虽然没有办理规划许可证但符合规划，不能认为是违章建筑，亦提供了阜宁县规划局的证明，认为符合规划。一审法院认为，违章建筑的认定与是否办理规划许可证并不等同，涉案附属房屋虽然没有办理规划许可证，但阜宁县规划局也出具了附属房屋符合规划的证明；富建公司的证明及其公司员工王忠的当庭证言，均证明没有办理规划许可证的原因是没有缴纳相关规费，而且违章建筑的认定，属于行政认定的范畴，不能以司法权代替行政权作出认定，故项仁军提出附属房屋系违章建筑依据不足，该辩解一审法院不予支持。
5.项仁军辩解提出，刘永利、刘鹏程出售房屋时又将该房屋同时抵押给了他人，导致项仁军对没有房产证的500平方米房屋无法行使权利，房租无法收取。一审法院认为，刘永利、刘鹏程因有其他债务纠纷客观上导致项仁军在对购买的房屋行使权利时产生影响，但因项仁军已取得房产证，该抗辩事实不具有对抗效力。项仁军作为取得房屋的合法持有人对于影响其权利行使的妨碍行为可依法维权，通过合法途径予以救济。该抗辩不能否认房屋已登记交付的事实，亦不能成为拒付房款的理由。
二、债权转让是否成立。
项仁军辩解提出，其没有收到邮件，上面签名非项仁军本人所书，而且邮件不是债权人刘永利、刘鹏程本人所寄，债权转让应当由债权人通知，而不是受让人或者第三人通知，债权转让的形式要件不符合法律规定，转让没有成立。一审法院认为，根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案债权转让通知，虽不是原债权人刘永利父子寄出，但该通知上有刘永利、刘鹏程的签名，同时刘永利、刘鹏程又出具了情况说明，证实已向项仁军发出书面通知，应当认为原债权人已履行了通知义务，至于通知信件是否由本人寄出还是由他人代为寄出，不影响通知到达的效力。曹军提供了邮政快递回执，证明项仁军也已收到该通知，债权转让成立。
综上所述，项仁军以320万元的总价购买刘永利、刘鹏程父子名下的门市房及附属房屋601平米，已支付房款160万元，尚欠160万元。刘永利、刘鹏程父子因差欠曹军债务，又将剩余160万元房款的债权转让给曹军，项仁军应当予以支付。故对曹军要求项仁军支付160万元的诉讼请求，一审法院予以支持。曹军要求项仁军承担违约金96万元，其提出请求的依据是基于刘永利、刘鹏程与项仁军签订的买卖房屋定金协议书，而曹军受让的只是剩余房款160万元的债权，原房屋买卖合同的债权、债务关系曹军并不是受让人，曹军也不是合同相对人，即使项仁军违约亦应当由刘永利、刘鹏程作为相对方主张权利。故对曹军要求项仁军承担违约金的主张，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，一审法院判决：一、项仁军于判决发生效力之日起十日内向曹军支付160万元；二、驳回曹军的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由项仁军负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。项仁军向本院提交新证据八份：
证据一：2011年7月30日买卖协议，协议的内容为：甲方刘永利，乙方张某，甲方愿意将位于骏秀苑1号楼底层门市由东向西第5-6间后面附属房部分买（卖）给乙方，协议总价为人民币捌拾万元整。（此房乙方知道无房产证，现甲方已将2007年8月30日由富伟公司出具的房屋产权证明手续交给乙方）相关过户手续，近期内由甲方办给乙方张某名下。证明刘永利于2011年7月30日已经将案涉500平方米的违法建筑出卖给了张某。
证据二：王某的证明一份，证明张某在购买500平方米的违法房屋后将该房屋出租给了王某，并收取王某房屋租金。
证据三：2016年8月4日租房协议书一份，证明张某于2016年8月4日又将案涉500平方米违法建筑出租给了李某。
证据四：2013年9月15日两份收条，证明张某和单国海一直在收取案涉500平方米违章建筑的房屋租金。
证据五：王某的谈话笔录一份，证明在2014年2月25日一审法官和王某所做的谈话笔录中，王某也陈述了其租赁案涉500平方米系违章建筑的事实，并认可出租人是张某，其租金也是向张某支付。
证据六：2014年10月10日谈话笔录一份，证明阜宁县规划局局长郑一鸣在笔录中明确说明目前案涉的500平方米的附属房屋未办理规划许可证，没有办证是不合法的，严格来说就是违章建筑。
证据七：2012年8月16日的租房协议一份，证明项仁军与王某在2012年8月16日就5、6号门市重新签订了租房协议。
证据八：2007年8月30日富伟公司出具给刘永利的证明，证明的内容为骏秀苑1#楼底层门市由东向西第三间、第四间门市后面附属部分125平方米。刘永利自愿用骏秀苑2#楼工程款冲抵其附房款，并知此附房产权归刘永利永久所有。刘永利在该证明下方手写“此房出售给单国海，价为50万元整”。证明刘永利将案涉3、4附属房屋出卖给了单国海。
证人王某到庭陈述：其在2009年8、9月向刘永利承租城河路骏秀苑1号楼的2间门市及后面的附属房屋4间，另外向其他人租赁了2间门市，两间附属房屋，一共4间门市，6间附属房屋，经营佳人有约饭店，一直到2012年9月15日，前三年租金已全部交给刘永利。刘永利大约在2012年5、6月找不到了，到了交房租的时间，项仁军拿着两间门面房的房产证找其要房租，项仁军要的是两间门市加四间附属房的房租，但是其没给，只给了两间门市的房租，每年10万元，因为后面四间附属房屋也有人要房租，所以为解决矛盾后三年的租金是给项仁军两间门市房房租10万元，张某、单国海附属房屋租金各5万元。其向张某、单大海（单国海）支付房租是因为张某、单大海向他们出示了和刘永利签订的附属房屋的协议。王某还陈述与刘永利之前是合伙关系，在2012年5、6月份之前其就和刘永利把账结清了就没有关系了，其替刘永利担保75万元，是其替刘永利偿还的，后来双方把账结清了。
曹军对项仁军提交的证据二、证据四及王某的证人证言的质证意见均为不认可，认为王某的证言存在前后矛盾，主要表现在：1.项仁军已经向承租人王某主张全部房屋的租金，表明买卖合同的标的是主房和附属房，项仁军对此是明知的，并且对房屋出租情况也是明知并接受的；2.关于项仁军在房屋买卖并取得权利后，对于其权利如何行使是其对自身权利的处分，并不能以此认定或推翻买卖的范围。
证人张某到庭陈述：2002年开始，其与刘鹏程、刘永利有业务往来。刘永利欠其250万元，把5、6门市的附属房屋抵给张某了，当时给了（后签字时改为冲抵）80万元购房款给刘永利，在2011年7月30日签订了买卖协议。当时张某清楚房屋是租给王某开饭店的，一开始饭店是刘永利和王某合伙的，他可能参了股，大概2012年左右刘永利跑了，后来张某就和王某要房租，王某每年给了其5万元，一共给了3年。对于80万元是以什么方式支付的，张某陈述其记不清了，给了一点钱，也抵了部分账。（后来签字时改为我冲抵了整个房款）。刘永利从2002年开始就一直欠张某钱，协议中所称的2007年8月30日，由富伟公司出具的房屋产权手续原件是其叫亲戚和刘永利一起到富伟公司拿的。张某另陈述单大海和刘永利有借贷关系，刘永利抵押了3、4号的附属房屋给单大海。
曹军对项仁军提交的证据一及张某的证人证言不认可，其认为：1.张某陈述与客观事实明显矛盾，且不符合常理，关于富伟公司的证明张某说是安排其他人去拿的，但是从买房协议上看，在协议签订时，已经将该证明交给了张某，也就是在2011年7月30日前证明已经交给了张某，但是张某当庭说是指派他人到富伟公司取得相关证明，明显与客观事实不同；2.按证人所称，刘永利欠其巨额欠款，而且张某也明知刘永利有跑路的可能，还按其所说采用了部分付款部分抵押的方式来支付购房款，明显与常理不符，因此张某所做的证词以及相关证据的三性均不认可；3.即使可能存在相关买卖的情况，也不影响项仁军与刘永利之间买卖合同的效力。
证人李某到庭陈述：现在项仁军、单国海、张某的房子是其在租赁经营餐饮，是5、6号门市及3、4、5、6附属房屋。房屋是从2016年8月4日开始租赁的，合同是和项仁军、单国海、张某签订了合同。并向法庭提交和项仁军及与单国海、张某签订的两份租房协议书和营业执照原件，营业执照经营者姜海涛是李某丈夫，四间附属房屋的第一年租金给了张某，门面房租金给了项仁军。
曹军对证据三及李某的证人证言的质证意见为：其提交的营业执照的真实性无异议，但认为不能反映附属房屋的使用情况，对两份租赁协议的真实性也无法确认，且与房屋购买合同的效力无关，对证人证言不发表意见。
曹军对证据五的质证意见为：对法院调查王某的证据的真实性、合法性无异议，但是该证据证明了王某与刘永利原来存在租赁关系，后来该房屋转给项仁军的事实，同时，项仁军在办理买卖房屋手续后，接收房屋并向承租人王某收取租金行使权利的事实。对于该谈话笔录中有关于张某和单大海相关的情况王某均是听说，因此对于该部分的内容不能作为本案的定案依据。
曹军对证据六的质证意见为：对于法庭调查的合法性无异议，但是对内容及项仁军的证明目的有异议。相关建筑物是否是违章建筑，不是某一个个人能做出判断的，因此该证据不能作为本案的定案依据。
曹军对证据七的质证意见为：对真实性不清楚，但是项仁军将自己所买的案涉房屋全部或者部分与他人签订租赁合同，这是其对自身权利的处分，与本案合同买卖无关。
曹军对证据八的质证意见为：对证据的三性均不予认可，从刘永利的陈述上看，刘永利与单国海之间不存在房屋买卖关系，单国海向刘永利支付房款也无证据证明。
在本院二审过程中，本院依法对刘永利进行了调查，刘永利陈述：“项仁军是曹军介绍的，定金协议书中明确附属房屋无法办理产权证书，并写明到富伟公司将附属房过户确认给项仁军，签订协议后，项仁军认为附属房较小，就提出不要附属房只要门面房，故项仁军一直不到富伟公司办手续。房屋出卖前我差欠张某40万元，欠单国海30万元，出卖房屋时房屋正由王某经营佳人有约饭店，我和王某是合伙关系，王某每年支付租金15万元，由于项仁军一直不给钱，张某、单国海也一直去找王某，我就让单国海去拿王某的房租抵冲我的借款，现在我已经不差欠单国海的款项了。我也归还了张某约13万元，我从来没有给张某打过80万元的条子，2011年底至2012年之间，我给张某写了一份房屋买卖协议，目的是为了如果以后无法还债则将5、6门市的附属房抵押给张某，抵押价格为80万元，当时是为了保证房屋的价格，其实我们之间只有40万元的债权债务，张某也是我的亲戚，我从来没有给张某到富伟公司办过手续。签订协议时，王某也一起吃饭的，当时就让王某将附属房屋的租金交给项仁军。
项仁军对刘永利上述陈述的质证意见为：刘永利陈述是我不到富伟公司变更房屋产权是不真实的。关于刘永利和单国海、张某之间的债务纠纷我不清楚。签订房屋买卖定金协议书没有其他人在场，是我和刘鹏程签订的，王某根本不在场。关于附属房的交付问题，刘永利说的也不是实话，我去富伟公司问过，当时刘永利已经下落不明了，所以富伟公司没有将附属房屋确认给我。谈话笔录的后面，刘永利手写的部分，关于2007年9月1日将附属房屋确权给我也不属实，当时合同还没有签订。从谈话笔录刘永利的证言形式上说，不符合民事诉讼法的要求，对于定案有重大影响的证人证言，没有特殊情况，必须要出庭作证，最起码需要通知律师或项仁军到场做谈话笔录；从证人身份上说，我们有异议，刘永利本身是涉案合同的相对方，理论上说应该是属于案件的当事人，刘永利的陈述最多应该等同于原审原告的单方陈述，不能作为证言，所以刘永利所陈述的内容必须要有证据证实才能采信；从刘永利的证言中再一次看出，本案的附属房屋是可以独立处分的，刘永利在谈话笔录中说可以到富伟公司确认权属，案涉房屋不是一般意义上的主从物，本案的附属房从权属上说可以单独占有、使用、收益，在债权转让协议书中刘永利将3、4、5、6房屋后面的附属房屋转让，不是针对整个房屋买卖形成的剩余债权的转让，而是特指四个附属房屋的转让，庭审中我们提供了目前实际使用人李某分别与项仁军、单国海、张某签订的房屋租赁协议，印证了可以独立使用和收益；从谈话内容中关于刘永利的事实陈述部分，有一部分是和上次庭审中的证人证言有冲突，所以刘永利的单方陈述不能直接采信，目前为止项仁军没有占有、使用、收益案涉附属房屋。
曹军对刘永利上述陈述的质证意见为：对刘永利所做的谈话笔录的真实性、合法性无异议，该谈话笔录证明了案涉房屋不存在一房二卖的事实，关于上诉人所说刘永利手写部分的内容，正确的理解应该是：落款时间为2007年9月份的证明，实际上就是2007年8月20日由富伟公司出具的证明，是刘永利记错了时间。项仁军及其委托代理人陈述的理由不能成立：1.刘永利的陈述是作为对于事实本身的描述，且刘永利并不是本案诉讼的当事人，其所做陈述应该作为本案的定案依据；2.项仁军从自身主观角度对有关附属用房是否可以独立出售进行了分析，但忽略了买卖协议本身的内容，以及项仁军与刘永利之间的真实意思表示，关于买卖的范围，在上次庭审中已经进行了明确的阐述；3.关于项仁军所提及的刘永利与他人的债权债务问题，与本案没有关联性；4.项仁军以证人证言来否定刘永利所陈述事实的真实性，这本身具有逻辑上的错误，从另一方面说刘永利的陈述恰恰证明了相关证人证言的内容与客观事实不符，不能作为案件的定案依据。
本院二审另查明：2012年4月23日，刘鹏程、刘永利与项仁军签订的定金协议书中，双方在附属内容中还约定：甲方必须协助乙方到富伟公司将附属房屋过户确证给乙方。
2014年8月6日，阜宁县规划局向一审法院出具一份证明，内容为：“阜城镇城河北路骏秀苑1#楼底层由东向西第3、4、5、6门市房后面的附属用房符合规划。”
2014年9月17日，阜宁县规划局向一审法院出具一份证明，内容为：“阜城镇城河路北骏秀苑1幢3、4、5、6号门市后面的附属房屋，没有办理规划许可证”。
2014年10月10日，一审法院向阜宁县规划局郑一鸣局长进行调查，其陈述：上述两份证明不存在矛盾，附属房屋符合规划，但是开发商未来申请办理规划许可手续，如果开发商提交手续当时是可以办理的，但是现在不能办理，目前案涉房屋没有办理规划许可证，没有办证是不合法的，严格来说是违章建筑。
对一审法院审理查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案中，根据刘永利、刘鹏程与项仁军签订的《定金协议书》，双方约定的房屋买卖范围为5、6门市及3、4、5、6附属房屋，房屋价款为320万元，同时约定，在签定协议时，乙方（项仁军）首付70万元作为定金，甲方打收条给乙方。在3日内办好过户手续时，房产证到乙方户头时，乙方必须交清房屋余款，甲方保证该房在转让前无任何债权债务，转让后的一切事宜由乙方负责，与甲方无关，并在《定金协议书》手写部分注明，甲方必须协助乙方到富伟公司将附属房屋过户确证给乙方。现曹军以项仁军在签订合同时对附属房无法办理产权证书是明知的，合同约定办理房产证后项仁军交清剩余款项，目前项仁军已经办理了5、6门市房产证，应当依约交付剩余房款为由要求项仁军向其支付房屋剩余款项，而项仁军认为附属房为违章建筑，依法不能买卖，按照合同约定也应当到富伟公司办理确权手续，但是目前确权并未办理，且房屋被张某、单国海实际占有，其自合同签订后未实际占有房屋或收取租金，刘永利未向其交付房屋，故其不能支付剩余款项。对此，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第八十二条规定：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。在《定金协议书》中，刘永利、刘鹏程与项仁军约定在3日内办理好过户手续时，房产证到乙方户头时，乙方必须交清房屋余款。但双方并未按约履行该条款，5、6门市是在项仁军替刘鹏程偿还民间借贷款项后办理的，且未有证据表明项仁军实际占有过附属房、收取附属房屋租金或者刘永利已协助项仁军到富伟公司将附属房屋过户确证给项仁军，刘永利认可张某国签订过房屋买卖协议，该房屋买卖协议书的时间为2011年7月30日，也与刘永利、刘鹏程与项仁军在2012年4月23日签订的《定金协议书》约定保证房屋在转让前无任何债权债务不相符，目张某国、单国海以与刘永利之间存在其他债权债务关系为由实际占有附属房，并与现承租李某利签订了房屋租赁协议且收取租金，刘永利未按合同约定向项仁军交付房屋，故项仁军有权拒付剩余款项，该项抗辩同样可以向债权受让人曹军主张。一审法院判决项仁军向曹军支付160万元房款没有依据，本院依法予以纠正。
综上，项仁军的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省滨海县人民法院（2012）滨商初字第0671号民事判决；
二、驳回曹军的全部诉讼请求。
一审案件受理费19200元，由曹军负担。二审案件受理费19200元，由曹军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
审 判 员 陈 杰
代理审判员 郑娟娟
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 施凯钰
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
1.第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
2.第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。