岫岩满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍岫民再初字第00009号
申请再审人（原审原告）：岫岩满族自治县致诚小额贷款有限公司。住所地：岫岩满族自治县岫岩镇一街道。
法定代表人：吴文侠，系该公司经理。
委托代理人：宋天友，系辽宁法随律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：唐振伟，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。
被申请人（原审被告）：王爱智，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。
被申请人（原审被告）：王金龙，男，汉族，住所地：岫岩满族自治县。
被申请人（原审被告）：姜锡明，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。
被申请人（原审被告）：孙家申，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。
被申请人（原审被告）：孙宝利，男，满族，住所地：岫岩满族自治县。
被申请人（原审被告）：王伟，女，满族，住所地：岫岩满族自治县。
申请再审人岫岩满族自治县致诚小额贷款有限公司（以下简称岫岩致诚贷款公司）与被申请人唐振伟、王爱智、王金龙、姜锡明、孙家申、孙宝利、王伟申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年4月30日作出（2013）鞍岫民镇初字第104号民事判决，该判决已经发生法律效力。本案因岫岩致诚贷款公司不服，向本院申诉，经本院立案二庭复查后提交审判委员会讨论，于2015年8月28日作出（2015）鞍岫民监字第00014号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人岫岩致诚贷款公司的委托代理人宋天友到庭参加诉讼。被申请人唐振伟、王爱智、王金龙、姜锡明、孙家申、孙宝利、王伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
2013年2月6日，原审原告诉称，原告岫岩致诚贷款公司作为（2011）鞍岫民红初字第380号生效民事判决书的申请执行人，在执行被执行人孙宝利等三人偿还贷款一案期间，被告唐振伟等四人以案外人身份提出执行异议，认为原告申请执行的标的物是他们共同购买的商品房，法庭未经依法审查，便以（2013）鞍岫民执字第1号执行裁定书裁定执行中止，致使原告合法债权受到损害，特提起许可执行之诉，请求对被告孙宝利等三人开发建设的用以向原告抵押贷款的抵押物即位于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内的综合楼由南向北1-12号一、二层房屋许可执行。理由是：1、原告申请执行的标的物是被告孙宝利等三名被执行人与之签订的抵押担保借款合同的抵押物，抵押在先，买卖在后，后者不具有对抗前者的法律依据。2011年3月8日，被告孙宝利等三人与原告签订抵押借款担保合同，向原告借款110万元，以坐落于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内的综合楼由南向北1-12号一、二层房屋作为抵押物，由于抵押的房产当时还没有产权证，无法办理抵押登记手续。贷款逾期后，三人未能还贷，原告起诉，并申请查封了上述房屋，该案判决生效后，执行中原、被告达成执行和解，被告将上述房屋抵顶欠款60万元交付原告。2、被告唐振伟等四人虚拟了一个商品房买卖的合同关系，不属于已经支付全部价款并实际占有房屋的善意第三人，对原告申请执行的房屋建筑不享有所有权或其他实体权利。被告之间签订的买卖门市网点协议和出具的130万元买房收据，系他人债务转嫁到孙宝利头上，用作抵押借款的楼房是孙家申出资建设并享有所有权，孙宝利的卖房行为是无效的。该房屋当时只是建筑物，没有交付完工，没有房产证和销售许可证，不属于商品房，不允许进入流通市场。孙宝利不是该房屋的唯一所有人，即使买卖行为真实，其个人无权处理也是无效的。3、被告唐振伟等四人向法院递交的（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决书，只能为被告继续履行合同、索要违约金提供法律依据，不能作为中止原告执行的合法有效的证据。4、（2013）鞍岫民执字第1号执行裁定书存在对当事人未依法送达、对争议事实未查清、采信证据有误及适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条不当的错误，有待撤销。5、被告唐振伟等四人对争议的房屋建筑从未实际占有。该争议房屋并非交工验收的房屋，只是一处房屋建筑工程，未发现被告人员看管，直到原告对接管的房屋安装卷帘门工程已经完成大部分后，才出现阻止安装的人，被告干扰不让施工的行为，不叫实际占有。庭审补充意见：1、被告唐振伟等四人并没有实际从被告孙宝利手中购得抵押房产，所谓付款买房是通过合同制作出来了，没有交付行为。2、被告孙家申在出庭时，被告唐振伟等四人的代理人指导、斥责、暗示，畏首畏尾不敢袒露实情。3、原、被告争执的房产只是一处建筑物，作为抵押物法律允许，作为商品房买卖则违法。被告的房产买卖合同没有依法成立，也没有客观履行，作为原告的被执行物是名正言顺的，法庭应当恢复执行。原审被告唐振伟等四人辨称：1、岫岩法院作出的（2013）鞍岫民执字第1号执行裁定书适用法律正确，原告请求应予驳回。2、原告称与孙宝利等三人签订的抵押担保借款合同，因抵押物没有在房管部门办理抵押登记，因此抵押权没有设立，不存在抵押优先问题。3、原告与被告孙家申于2012年7月6日达成的房屋交接协议书，孙家申以明显低于市场价格每间楼房5万元，将12间楼房作价60万元抵顶债务，明显违法，不具有法律效力。且没有孙宝利、王伟的签名，协议书不成立。孙家申在被告唐振伟等四人与被告孙宝利于2011年5月27日达成的买卖门市网点协议中为担保人，其不是楼房出卖人，没有处分资格。孙家申在法院审查被告唐振伟等四人提出的执行异议未作出异议裁定之前，与原告自作协议，违反相关法律规定，协议没有任何法律效力。4、被告唐振伟等四人与被告孙宝利买卖楼房的事实，已经（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决书确认。综上，法院的判决、裁定符合法律规定，原告的许可执行之诉，其理由不成立，应予驳回。被告孙宝利等三人辩称：分别同原告和被告签订抵押协议和买卖协议属实，均从原、被告手中收到钱了，除了本案争议的房屋以外，房屋周围的土地也一同抵押给原告，请求法院给予调解，将本案争议的12间房屋及土地由原、被告双方各占一半，如果房屋和土地不够偿还原、被告双方的钱，再另想办法。
原审查明，2011年3月8日，原告岫岩致诚贷款公司与被告孙宝利等三人签订《抵押担保借款合同》，被告向原告借款人民币110万元，利息约定为月利率1分，借期至2011年7月7日，并用坐落于岭沟乡碾盘村原粮库院内宏发大市场综合楼一、二层由南至北1-10号作抵押（未办理抵押登记），案外人王宝林为借款保证人。借款到期后，被告未按约定还款，只给付利息至2011年11月7日。原告将被告孙宝利等三人及保证人王宝林起诉至本院，本院于2011年11月23日作出（2011）鞍岫民红初字第380号民事判决书，判决被告孙宝利等三人于该判决生效后10日内偿还原告岫岩致诚贷款公司借款人民币110万元及利息，利息按月利率1分计算，自2011年11月7日起至还清借款之日止，王宝林承担连带清偿责任。该案审理中，本院根据原告的保全申请，于2011年10月20日作出（2011）鞍岫民红初字第380号民事裁定书，裁定查封被告孙家申、孙宝利所有的坐落于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内建设的综合楼由南向北1-12号一、二层楼房一处以及王宝林的房屋和车辆等财产。2011年11月3日起，被告唐振伟等四人以案外人的身份向本院提出查封异议，认为本院查封的被告孙家申、孙宝利所有的坐落于岫岩岭沟乡碾盘村原粮库院内建设的综合楼由南向北1-12号一、二层楼房已经由孙宝利出卖给案外人，请求本院撤销对该房屋的查封裁定。本院于2012年12月13日通知被告唐振伟等四位异议人，认为本院对该房屋进行查封程序合法，适用法律正确，案外人可另行向执行局提出执行异议。2012年12月14日，被告唐振伟等四人向本院提出异议申请书，认为本院（2011）鞍岫民红初字第380号民事裁定书错误，该查封楼房已经在其与孙宝利签订房屋买卖合同后雇人看管，应视为实际占有，法院不得查封。本院于2013年1月22日作出（2013）鞍岫民执字第1号执行裁定书，裁定中止对被执行人孙宝利开发的位于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内的综合楼由南向北12户一、二层临街综合楼的执行。原告岫岩致诚贷款公司遂于2013年2月6日提起诉讼。另查，原、被告争议的位于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内由南向北1-12号一、二层共12间临街综合楼系被告孙宝利于2009年11月27日竞买取得原岭沟粮库的土地及房屋后，开发建设宏发大市场时所建的商品楼。2011年5月27日，被告唐振伟等四人与被告孙宝利签订《买卖门市网点协议》，被告唐振伟等四人一次性支付被告孙宝利人民币130万元（其中唐振伟付30万元，王爱智付20万元，姜锡明付30万元，王金龙付50万元），购买该地点商品楼靠东道边的一、二层门市网点13个（注：含由南向北1-12号一、二层共12间临街综合楼在内），约定自该协议签订之日起三个月内交付房屋，并由被告孙家申和案外人刘生家作为保证交付的担保人。同时，被告唐振伟委托刘生家帮忙看管上述房屋。被告唐振伟等四人曾以原告的身份起诉被告孙宝利，请求确认双方之间签订的商品房买卖合同效力，本院于2012年1月10日作出（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决书，判决唐振伟等四人与孙宝利于2011年5月27日签订的商品房买卖合同合法有效。自2012年5月起，被告唐振伟等四人雇佣王远义看管该房屋，每月支付工资1000元。2012年7月5日，原告岫岩致诚贷款公司经理吴文侠与被告孙家申在原告处达成执行和解，由本院执行人员制作和解笔录，载明被执行人孙家申用坐落于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内建设的综合楼由南向北1-12号一、二层共12间与吴文侠双方议价，每间5万元，总计60万元抵顶欠款，房屋双方自行交付，余款继续执行，该笔录本院（2012）岫执字第217号执行卷中只有吴文侠和孙家申签字的版本，且没有交付手续。事后出现在该协议上又加盖“岫岩满族自治县宏发肉类加工有限公司”公章的版本和时间为2012年7月6日《房屋交接协议书》。
原审认为，原告岫岩致诚贷款公司与被告唐振伟等四人争议的位于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内建设的综合楼由南向北1-12号一、二层共12间临街综合楼系被告孙宝利竞买取得原岭沟粮库的土地后，开发建设宏发大市场时所建的商品楼。现有证据表明，被告唐振伟等四人先于原告起诉被告孙宝利等三人为小额贷款合同纠纷一案诉讼中裁定保全之前，就与被告孙宝利签订了房屋买卖协议，并一次性支付了全部价款，该协议经依法确认合法有效，被告取得该房后并委托他人和雇人看管，属于实际占有。可以认定被告唐振伟等四人依法取得了足以排除强制执行的实体权利，本院作出的（2013）鞍岫民执字第1号执行裁定书是正确的。原告所举的一系列证据不足以否定上述事实，故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告岫岩满族自治县致诚小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。
本院再审过程中，申请再审人称，本案原审时，岫岩满族自治县人民法院依据（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决书作出了（2013）鞍岫民镇初字第104号民事判决书，但现在已经生效的海城市人民法院（2015）海民监再字第00001号民事判决书已将岫岩满族自治县人民法院（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决书撤销，并确认被申请人唐振伟、王爱智、王金龙、姜锡明与被申请人孙宝利之间的商品买卖合同无效，所以，岫岩满族自治县人民法院（2013）鞍岫民镇初字第104号民事判决书错误，故请求岫岩满族自治县人民法院依法撤销。并对岫岩县岭沟乡粮库院内的综合楼许可执行。七名被申请人均未出庭亦未答辩。
再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明，2015年4月27日，海城市人民法院作出（2015）海民监再字第00001号民事判决书，该判决书认为依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原审被告孙宝利在未取得商品房预售许可证明的情况下，向原审原告销售商品房，且在起诉前未取得相关证明，故原审原告唐振伟、王爱智、王金龙、姜锡明与原审被告孙宝利于2011年5月27日签订的买卖门市房网点协议无效。具体判项内容为：一、撤销岫岩满族自治县人民法院（2012）鞍岫民红初字12号民事判决书，二、驳回原审原告唐振伟、王爱智、姜锡明、王金龙要求确认房屋买卖协议效力的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
认定上述事实，除原审卷宗的证据材料，还有再审时申请再审人岫岩致诚贷款公司提供的（2015）海民监再字第00001号民事判决书，上述证据已经本院审查，所证事实足资认定，予以采信。
本院再审认为，申请再审人岫岩致诚贷款公司与被申请人唐振伟、王爱智、王金龙、姜锡明、孙家申、孙宝利、王伟执行异议纠纷一案，原审判决主要是依据本院（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决书所确认的被申请人唐振伟、王爱智、姜锡明、王金龙与被申请人孙宝利签订的房屋买卖协议合法有效，从而认定被申请人唐振伟、王爱智、王金龙、姜锡明依法取得了足以排除强制执行的实体权利，故而判决驳回申请再审人岫岩致诚贷款公司的诉讼请求。2015年4月27日，海城市人民法院作出（2015）海民监再字第00001号民事判决书，撤销本院（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决书，并驳回被申请人唐振伟、王爱智、姜锡明、王金龙的诉讼请求。故原审依据本院（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决而作出的判决有误，应予撤销。申请再审人关于要求准许执行被申请人孙宝利开发的位于岫岩县岭沟乡碾盘村原粮库院内的综合楼由南向北12户一、二层临街综合楼的诉讼请求，因本院（2012）鞍岫民红初字第12号民事判决已被撤销，本院（2013）鞍岫民镇初字第104号民事判决亦将被撤销，故该请求应由本院执行部门在执行过程中予以解决。本案经本院审判委员讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
撤销岫岩满族自治县人民法院（2013）鞍岫民镇初字第104号民事判决。
原审案件受理费100元，由申请再审人负担50元，由被申请人负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 富春丽
审 判 员 李 萍
人民陪审员 高佩山
二〇一六年一月十四日
书 记 员 贺 中