湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂10民终字第609号
上诉人（原审被告、反诉原告）：荆州市中冠房地产开发有限公司（以下简称“中冠房地产公司”），住所地松滋市刘家场镇东马路。
法定代表人：刘乐新，董事长。
委托代理人：蔡修明，湖北子龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：向爱国。
委托代理人：丁在元，湖北丁在元律师事务所律师。
上诉人中冠房地产公司因与被上诉人向爱国商品房预售合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中冠房地产公司的委托代理人蔡修明，被上诉人向爱国的委托代理人丁在元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中冠房地产公司上诉请求：依法撤销松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928号民事判决并将本案发回重审或改判。事实和理由：1、一审认定被上诉人已经给付上诉人购房款323万元的事实错误。理由：（1）《借款协议》是上诉人的法定代表人刘乐新以个人名义而不是以上诉人名义，不是职务行为；（2）借款是汇入刘乐新个人账户，并不是用于公司；（3）上诉人在《借款协议》没有盖章；（4）《借款协议》内容充分证明是自然人之间的民间借贷。2、一审遗漏了必须参加诉讼的当事人刘乐新。3、《借款协议》及《借条》中，刘乐新不是以上诉人名义到期冲抵购房款，邓某没有证据证明刘乐新将借款用于支付工程承包款，一审认定200万元借款用于生产经营缺乏证据证明。4、本案由一审法院于2015年6月16日受理，但一审法院适用了最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》，属适用法律错误。5、上诉人不应承担法定代表人的个人债务，被上诉人只交付购房款60万元，一审判决确定违约金高达82万元，请二审对过高的违约金予以减少。
向爱国辩称：1、被上诉人与上诉人的法定代表人刘乐新签订《借款协议》是基于与上诉人的购房关系及信赖的基础；2、刘乐新既是自然人也是上诉人的法定代表人，直接负责刘家镇房地产项目，其直接筹集建设资金完成项目建设是其职责，被上诉人有理由相信其筹资属职务行为；3、上诉人的法定代表人刘乐新如何使用借款，并不影响上诉人与被上诉人之间的借贷关系；4、证人邓某是上诉人房地产项目工程的实际施工负责人，《借款协议》和《借条》内容表明借款人是刘乐新，中间介绍人是邓某，然后刘乐新用此借款支付了公司应付邓某的工程款，邓某与被上诉人没有产生借款关系；5、由于上诉人多次延期交房，影响了被上诉人入住，上诉人给予被上诉人购房价款的优惠并非被上诉人追究上诉人的违约责任。综上，请二审依法驳回上诉人的请求，维持一审判决。
向爱国向一审法院起诉请求：1、被告交付原告所购买房屋：D栋111室、D栋203室、D栋302室；2、被告按一层房屋11500元∕㎡、二层房屋4180元∕㎡、三层房屋2180元∕㎡的价格结算；3、确认原告已给被告付款426万元（含购房定金60万元、优惠及减交款82万元、刘乐新借款200万元、借款利息84万元）。
中冠房地产公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人2011年1月23日签订的《商品房预定协议》和2012年12月26日签订的《商品房预定补充协议》合法有效；2、确认被反诉人只支付了购房款60万元；3、被反诉人按市场价格（一层房屋17000元∕㎡、二层房屋4180元∕㎡、三层房屋2380元∕㎡的价格）履行商品房买卖合同。
一审法院认定事实：2011年1月23日，以被告（反诉原告）中冠房地产公司为甲方，以原告（反诉被告）向爱国为乙方，由乙方向甲方购买其开发的松滋市刘家场商业街商品房若干间，建筑面积约为572㎡，双方并签订一份《商品房预定协议》，协议内容为：“一、乙方向甲方预付定金60万元；二、乙方预定商品房位置：1、D栋一层门面房12号、13号、14号及15号四间，面积约205㎡；2、D栋二层（一层12﹣15号门面房上部第二层）商铺，面积约为181㎡，楼梯间（一、二层）面积约为46㎡；3、D栋三层（一层12﹣15号门面房上部第三层）住宅一套，面积约为140㎡；三、乙方所购商品房的购房总价款在市场价格基础上享受6万元优惠；四、室内装饰、水电安装及办理产权证等一切手续与其他购房业主享受同等待遇；五、甲方交房期为两年（自收到乙方定金之日计算），两年内若甲方建设能达到交房保证，可提前交付；六、乙方在接到甲方确定楼盘开盘交款通知10天内，交清所购商品房首付款（含本次所交定金），如一次性付清房款，另可享受统一折扣优惠；七、本协议为双方自愿协商而定，甲乙双方以诚信为本，自觉遵守；八、本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章生效。”。上述协议签订时案外人邓某作为乙方委托代理人也在协议上签了名，同日原告向爱国向被告中冠房地产公司交付了购房定金60万元。2012年12月26日，原、被告双方又签订一份《商品房预定补充协议》，其主要内容为：“一、2011年1月23日双方签订的原《商品房预定协议》的条款一、三、四、七、八保持不变；二、经乙方认可，乙方预定商品房的位置及面积见附后图纸：1、D栋一层门面房111，面积约241㎡；2、D栋二层商铺203，面积约238㎡；3、D栋三层住宅（D302）一套，面积约138㎡，以上面积以房产管理部门测算为准；三、乙方所购商品房的购房总价款在市场价格基础上，因交房延迟等客观原因，甲方一次性给予优惠31万元；四、交房日期：2014年1月23日。甲方在满足条件后，尽量提前交房，如到期不能交房，视为甲方违约，承担相应法律责任；五、乙方在接到甲方确定D栋开盘交款通知10天内，交清所购商品房首付款（含本次所交定金），首付款不低于总房款的40﹪，如一次性付清房款，另可享受统一折扣优惠，交房时，乙方须付清房款及办理产权的所有相关费用，如乙方不能按时付清以上款项，视为乙方违约，甲方可终止原《商品房预定协议》及本协议，并且不予退还预付购房定金。”2013年3月16日，以原告向爱国为出借人，以被告中冠房地产公司的法定代表人刘乐新为借款人，以邓某为中间介绍人，三方签订一份《借款协议》，协议内容为：“向爱国在刘家场北街购D栋门面及住宅房，已在荆州市中冠房地产办理了购房手续，目前因开发公司刘总需部分资金盘活生意，向向爱国暂借一部分资金，具体协议如下：1、向爱国借给刘总200万元，分两次支付：A、2013年3月16日支付150万元，B、2013年5月28日支付50万元；2、利息支付：3月16日的150万元按月息两分支付，即每月3万元，5月28日支付50万元不计利息；3、还款方案：A、若刘总资金能周转，3月16日借的150万元可以随时还款，按实际时间计算利息，B、5月28日借的50万元按到时交房时冲抵房款，不预还款，C、若刘总到交房时不能还款，即150万元用于冲抵房款，利息中止，在财务上办清有关手续；4、本协议三方认可签字生效，还款结算自行终止，另由三方相应办理借款手续；5、另刘总个人赠送给向爱国C栋旁边102车库一间，费用由刘总在公司财务上办理，向只承认住房（即车库）。”。邓某并在该协议尾部给原告向爱国立下150万元借条一份作为协议附件。后原告向爱国于2013年3月6日通过其农行卡号为62×××17的银行卡向刘乐新个人农行卡号为62×××15的银行卡转账110万元，于2013年3月17日通过其农商行账号为81×××46的账户向刘乐新个人农商行账号为81×××19的账户转账25万元，于2013年3月17日通过其同事李强农行卡号为62×××18的银行卡向刘乐新个人农行卡号为62×××15的银行卡转账9万元，于2013年3月17日通过其同事李强之妻向士菊农行卡号为62×××19的银行卡向刘乐新个人农行卡号为62×××15的银行卡转账6万元，于2014年元月25日通过其农行卡号为62×××17的银行卡向刘乐新个人农行卡号为62×××15的银行卡转账50万元，刘乐新收款后于2014年元月25日向原告向爱国出具一份50万元的借款借据，在借据中写明“在交房时一并还清。”因被告中冠房地产公司不能按照《商品房预定补充协议》约定的交房日期2014年元月23日向原告向爱国交房，2014年元月25日，刘乐新代表被告中冠房地产公司向原告向爱国出具一份承诺书，承诺书内容为：“因公司交房时间推迟，经研究，同意向爱国同志总房价款中减去45万元整，相关手续春节后一并完善。”。但此后原、被告双方未能签订正式的《商品房买卖协议》。2015年6月9日被告中冠房地产公司向原告向爱国（此时原告向爱国已因涉嫌犯罪被公安机关羁押）及其妻任代菊发出一份《交款交房通知》，在该通知中被告中冠房地产公司以原、被告签订的《商品房预定协议》约定的房屋已于2014年12月23日开盘，全部具备交付条件，要求原告向爱国接到通知后10日内办理商品房价款结算和付款，后原告向爱国家人持《借款协议》、《承诺书》等与被告中冠房地产公司进行结算，双方因此发生分歧，原告向爱国遂于2015年6月16日诉讼来院，要求判令：1、被告交付原告所购买房屋：D栋111室、D栋203室、D栋302室；2、被告按一层房屋11500元∕㎡、二层房屋4180元∕㎡、三层房屋2180元∕㎡的价格结算；3、确认原告已给被告付款426万元（含购房定金60万元、优惠及减交款82万元、刘乐新借款200万元、借款利息84万元）。诉讼过程中，被告中冠房地产公司于2015年8月6日向原告向爱国提起反诉，要求判令：1、确认反诉人与被反诉人2011年1月23日签订的《商品房预定协议》和2012年12月26日签订的《商品房预定补充协议》合法有效；2、确认被反诉人只支付了购房款60万元；3、被反诉人按市场价格（一层房屋17000元∕㎡、二层房屋4180元∕㎡、三层房屋2380元∕㎡的价格）履行商品房买卖合同。被告中冠房地产公司于2014年12月23日经松滋市房产局许可，其在松滋市刘家场镇北街开发的“刘家场镇北街改危工程”D栋（2号楼）房屋获得商品房预售许可证书。对于原、被告在《商品房预定补充协议》第二条中所约定购买的房屋，后由于房管部门测绘重新进行编号等，现编号和实测面积对应变更为：D栋一层门面房112室，面积为197.05㎡；D栋二层商铺201室，面积为237.92㎡；D栋三层住宅302室，面积135.98㎡；其登记的相应备案价格为：一层门面房112室17000元∕㎡、二层商铺201室4180元∕㎡、三层住宅302室2380元∕㎡。审理过程中，一审法院数次主持双方当事人进行调解，因双方意见分歧，调解未能达成协议。一审法院认为，本案原告（反诉被告）向爱国与被告（反诉原告）中冠房地产公司的本、反诉诉讼请求包含了给付之诉与确认之诉两种类型，原告向爱国的第一、二项诉讼请求及被告中冠房地产公司的第三项反诉请求系给付之诉类型，原告向爱国的第三项诉讼请求及被告中冠房地产公司的第一、二项反诉请求均系确认之诉类型。法律规定确认之诉是指当事人要求法院确认某种法律关系存在或者不存在的诉讼，而原告向爱国提出的第三项诉讼请求及被告中冠房地产公司提出的第二项反诉请求，却是要求确认本案部分案件事实，并且原告向爱国提出的第三项诉讼请求及被告中冠房地产公司提出的第二项反诉请求所涉及到的法律关系已经被双方各自的第一项诉讼请求所包含在内，故原告向爱国提出的第三项诉讼请求及被告中冠房地产公司提出的第二项反诉请求因不符合确认之诉的法律规定，属不当请求，一审法院不予支持，但原告向爱国提出的第三项诉讼请求及被告中冠房地产公司提出的第二项反诉请求也系本案争议焦点，为厘清案件事实，一审法院对涉案各争议焦点逐一进行如下评析。一、关于商品房预售合同效力问题，原告向爱国与被告中冠房地产公司于2011年1月及2012年12月分别签订的《商品房预定协议》、《商品房预定补充协议》除关于商品房价格只原则约定按市场价格计算外，其余协议内容具备建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告中冠房地产公司已经按照约定收取原告向爱国购房款定金60万元，后被告中冠房地产公司又向原告向爱国借款200万元，约定如到交房时不能还款则借款用于冲抵购房款，现原、被告双方均要求确认《商品房预定协议》、《商品房预定补充协议》合法有效，故以上两份协议应当依法认定为有效的商品房买卖合同。二、关于双方对房屋价格约定不明确的问题，依法应根据双方约定按照市场价格计算的原则，以及合同履行进展情况、协商承诺意见、交易习惯等进行确定。被告中冠房地产公司并未按照上述协议约定的交房日期向原告向爱国交房，因收取购房定金、数次迟延交房及向原告向爱国借款等，先后向原告向爱国确认在其购房总价款中优惠37万元及承诺减交45万元，且至2014年12月23日上述双方当事人买卖的D栋商品房才具备预售开盘条件，此时也是双方约定交清购房款的时间点，故本案商品房买卖合同的房屋价格，在双方当事人不能协商达成一致的情况下，应以D栋商品房开盘时的市场价格确定。被告中冠房地产公司提交的预售房屋价格表可作为房屋获得预售许可时的市场价格标准，故本案争议房屋价格结算标准应按照被告中冠房地产公司登记备案的“刘家场镇北街改危工程”D栋商品房开盘时的预售房屋价格标准进行结算。三、关于原告向爱国要求确认其已给付被告中冠房地产公司购房款426万元的本诉主张及被告中冠房地产公司相对应的反诉主张问题，系本案主要争议焦点，其一被告中冠房地产公司收取原告向爱国购房款定金60万元的事实双方当事人没有争议；其二被告中冠房地产公司向原告向爱国借款200万元及其中150万元借款的利息63万元（按月息2﹪的标准从2013年3月16日借款之日起计算至2014年12月23日开盘交房之日止），依照双方约定可冲抵原告向爱国相应的购房款；其三原告向爱国要求将被告中冠房地产公司认可的购房优惠及减交款82万元计入其已交购房款内，属不当意见，一审法院不予认可，该优惠及减交款82万元只能在房屋买卖合同实际履行过程中享受，而不能作为其已交购房款性质认定。基于以上原因，一审法院认可原告向爱国已经给付被告中冠房地产公司购房款数额为323万元的事实，被告中冠房地产公司要求确认被反诉人只支付了购房款60万元的反诉意见一审法院不予认可。综上所述，因现有证据只能证明原告向爱国交纳了323万元购房款，同时加上其可享受的购房优惠及减交款82万元，也未达到付清4667988元全部购房款的标准，尚不符合双方约定的被告中冠房地产公司向原告向爱国交付房屋的条件，故原告向爱国本诉要求被告中冠房地产公司向其交付所购房屋，而被告中冠房地产公司反诉要求原告向爱国按市场价格履行买卖合同，二者的结合点应是原告向爱国付清下余购房款617988元的基础上，被告中冠房地产公司向原告向爱国交付所购房屋。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款及最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第六条的规定，判决：一、原告（反诉被告）向爱国与被告（反诉原告）中冠房地产公司于2011年1月23日签订的《商品房预定协议》和2012年12月26日签订的《商品房预定补充协议》合法有效。二、由原告（反诉被告）向爱国按照“刘家场镇北街改危工程”D栋商品房一层门面房112室17000元∕㎡、二层商铺201室4180元∕㎡、三层住宅302室2380元∕㎡的价格标准给付被告（反诉原告）中冠房地产公司购房款总额4667988元，冲除原告（反诉被告）向爱国已付购房款323万，再冲除其可享受的购房优惠及减交款82万元，下余购房款617988元由原告（反诉被告）向爱国在本判决生效之日起7日内履行。三、由被告（反诉原告）中冠房地产公司向原告（反诉被告）向爱国交付位于松滋市刘家场镇北街的“刘家场镇北街改危工程”D栋（2号楼）一层门面房112室、D栋二层商铺201室、D栋三层住宅302室房屋，在本判决生效之日起7日内履行。四、驳回原告（反诉被告）向爱国及被告（反诉原告）中冠房地产公司其他诉讼请求。本诉案件受理费40880元，反诉案件受理费20440元，合计61320元，由原告（反诉被告）向爱国承担30660元，由被告（反诉原告）中冠房地产公司承担30660元。
本院二审期间，上诉人中冠房地产公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：
证据1、刘乐新于2016年4月1日出具的证明，用于证明刘乐新个人向向爱国借款200万元，并非上诉人公司借款；
证据2、刘乐新的居民身份证，用于证明刘乐新主体资格；
证据3、银行转账支票存根1张（出票日期：2013年3月6日，收款人：邓某，金额：1000000元，用涂：工程款）；
证据4、借款单1份（时间：2013年3月6日，借款人：邓某，金额：50万元，北街B栋工程款）；
证据5、借款单1份（时间：2013年3月6日，借款人：邓某，金额：50万元，北街E栋工程款）；
证据3-5，用于证明邓某从上诉人公司领取了100万元工程款，与一审判决认定刘乐新借钱后支付邓某的事实不符；
证据6、银行转账支票存根1张（出票日期：2013年5月19日，收款人：邓某，金额：864029.82元，用途：工程款）；
证据7、收据1张（交款单位：邓某，金额：35970.18元，印章：荆州市中冠房地产开发有限公司）；
证据8、借款单1张（时间：2013年5月21日，借款人：邓某，金额：100000元）；
证据9、借款单1张（时间：2013年5月21日，借款人：邓某，金额：500000元）；
证据10、借款单1张（时间：2013年5月21日，借款人：邓某，金额：300000元）；
证据6-10用于证明邓某领取的工程款是上诉人公司支付，不是刘乐新个人支付，2013年3月、5月工程款共计200万元，邓某在一审作出了虚假陈述。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对证据1，因刘乐新为上诉人的法定代表人，其无正当理由未出庭作证，故不予采信；对证据2，因具有真实性，故予以采信；对证据3至证据10均为邓某与上诉人之间往来财务凭证，与本案基本事实不具有关联性，故不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，二审的争议焦点是：一、刘乐新的借款及利息应否冲抵被上诉人向爱国依约应向上诉人中冠房地产公司支付的购房款；二、一审未追加刘乐新为本案当事人是否违反法定程序；三、上诉人中冠房地产公司因交房迟延承担违约金82万元是否过高。
关于焦点一、上诉人主张案涉《借款协议》借款人是刘乐新，借款汇入刘乐新个人账户，上诉人并非借款人，该借款及利息不应冲抵被上诉人按商品房买卖合同应支付上诉人的剩余购房款。被上诉人主张其因与上诉人之间有商品房买卖关系，借款给上诉人的法定代表人刘乐新，该借款行为是其代表公司的职务行为，借款用于上诉人经营的房地产开发项目。本院认为，被上诉人为购买上诉人开发建设的商品房，与上诉人订立《商品房预定协议》、《商品房预定补充协议》，被上诉人依约支付了购房定金60万元，但上诉人在两次签约后均未按规定时限交房，被上诉人与上诉人的法定代表人刘乐新签订《借款协议》在上诉人迟延交房后，《借款协议》中载明被上诉人与上诉人之间存在商品房买卖关系及上诉人法定代表人刘乐新借钱用途，也对还款方式作出了约定。上诉人对被上诉人已向其法定代表人刘乐新支付借款200万元并无异议，但认为该借款为刘乐新个人借款。结合上诉人存在迟延交付商品房情况，《借款协议》订立时间及内容、刘乐新的上诉人法定代表人身份，被上诉人有理由相信刘乐新是代表上诉人与其订立《借款协议》。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”，上诉人在本案中也未举证证明被上诉人应当知道刘乐新的借款行为超越权限，故该《借款协议》对上诉人具有约束力。被上诉人支付的借款及利息应按《借款协议》的规定冲抵购房款。上诉人主张该借款为刘乐新个人借款，不应冲抵购房款的上诉理由不能成立。《借款协议》规定借款200万元在交房时冲抵房款，但并未规定其中150万元的借款利息冲抵购房款，故一审将150万元的利息63万元计入被上诉人已支付购房款的总额不当，本院予以纠正。因此，被上诉人已向上诉人支付的购房款为定金60万元及借款200万元，共计260万元。
关于焦点二、被上诉人以其与上诉人之间存在商品房买卖关系为由向上诉人主张权利诉至一审法院，而刘乐新并非被上诉人签订的《商品房预定协议》、《商品房预定补充协议》的合同相对人。如焦点一所述，被上诉人与刘乐新订立《借款协议》时有理由相信其代表上诉人借款，其订立《借款协议》的行为有效，《借款协议》对上诉人具有约束力。上诉人主张《借款协议》是刘乐新个人订立，借款为个人借款的理由不成立。因此，一审法院未追加刘乐新为本案当事人，程序合法。上诉人主张一审遗漏案件当事人，程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点三、一审法院依据《商品房预定协议》第三条、《商品房预定补充协议》第三条以及上诉人的法定代表人刘乐新出具《承诺书》认定上诉人对被上诉人支付的总房款作出的购房优惠为82万元。上诉人主张其因交付迟延承担的违约金82万元过高，请求二审予以调整。对此本院认为，违约金是当事人预先约定数额或计算方法并于违约后生效的独立于履行行为之外的给付。本案中，《商品房预定协议》第三条规定的优惠6万元为上诉人向被上诉人预售商品房的优惠降价，并非上诉人向被上诉人支付的违约金。而《商品房预定补充协议》第三条规定“优惠31万元”、《承诺书》中“减去45万元”均非依据双方当事人预先约定的违约金条款计算，而是上诉人未按《商品房预定协议》、《商品房预定补充协议》规定时限交房后再与被上诉人协商，由上诉人赔偿被上诉人的损失而冲抵房款，故扣减的82万元房款从其性质而言并非违约金，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条关于违约金及违约金调整的规定。上诉人主张该购房款减少的违约金82万元过高，依法应予调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，被上诉人应付上诉人购房款总额为466.7988万元，扣减被上诉人已付购房定金60万元、上诉人给予被上诉人的优惠降价、赔偿损失共计82万元以及借款200万，被上诉人应付上诉人剩余购房款124.7988万元。中冠房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928号民事判决第一项，即“原告（反诉被告）向爱国与被告（反诉原告）中冠房地产公司于2011年1月23日签订的《商品房预定协议》和2012年12月26日签订的《商品房预定补充协议》合法有效”；
二、维持松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928号民事判决第三项，即“由被告（反诉原告）中冠房地产公司向原告（反诉被告）向爱国交付位于松滋市刘家场镇北街的“刘家场镇北街改危工程”D栋（2号楼）一层门面房112室、D栋二层商铺201室、D栋三层住宅302室房屋，在本判决生效之日起7日内履行”；
三、撤销松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928号民事判决第二项，即“由原告（反诉被告）向爱国按照“刘家场镇北街改危工程”D栋商品房一层门面房112室17000元∕㎡、二层商铺201室4180元∕㎡、三层住宅302室2380元∕㎡的价格标准给付被告（反诉原告）中冠房地产公司购房款总额4667988元，冲除原告（反诉被告）向爱国已付购房款323万，再冲除其可享受的购房优惠及减交款82万元，下余购房款617988元由原告（反诉被告）向爱国在本判决生效之日起7日内履行”；
四、撤销松滋市人民法院（2015）鄂松滋民初字第00928号民事判决第四项。即“驳回原告（反诉被告）向爱国及被告（反诉原告）中冠房地产公司其他诉讼请求”；
五、被上诉人向爱国于本判决生效之日起七日内支付上诉人荆州市中冠房地产开发有限公司剩余购房款124.7988万元；
六、驳回被上诉人向爱国的其他诉讼请求；
七、驳回上诉人荆州市中冠房地产开发有限公司的其他反诉讼请求；
一审本诉案件受理费40880元，反诉案件受理费20440元，共计61320元，由上诉人荆州市中冠房地产开发有限公司承担43832元，被上诉人向爱国承担17488元；二审案件受理费20440元，由上诉人荆州市中冠房地产开发有限公司承担14197元，被上诉人向爱国承担6243元。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 韩秀士
审判员 王同军
二〇一六年八月二日
书记员 唐君玲