杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第1547号
原告朱晨。
委托代理人楼建祥。
委托代理人朱敏。
被告袁耀庭。
委托代理人袁鸳。
原告朱晨为与被告袁耀庭房屋租赁合同纠纷一案，于2009年8月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2009年9月23日公开开庭进行了审理。原告朱晨委托代理人楼建祥、朱敏、被告袁耀庭及其委托代理人袁鸳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱晨诉称，杭州市下城区御跸苑3幢2单元102室原系原告妹妹朱敏所有，朱敏与被告双方关系较好。2006年8月20日，因被告房屋拆迁向朱敏租赁杭州市下城区御跸苑3幢2单元102室，双方签订了租房协议，约定租期为三年，自2006年8月20日起至2009年8月19日止。后朱敏将该房屋转让给原告，原告授权朱敏与被告又于2008年8月重新签订一份租房协议，由于被告再三表示在2009年5月前就能回迁，房屋装修三个月，故原告及朱敏也相信了，所以双方就约定租赁终止期限为被告的回迁日，同时还明确约定暂定期限为一年，提前退房的，租金予以归还，但一年到期双方应再行协商如何续租。由于被告再三口头承诺不会超过三年回迁，现约定期限已到，原告也对该房有其他用途。原告于2009年7月17日和7月21日分别致函于被告，因租赁期满，要求被告腾退承租房。但被告却一味认定租房协议的到期日为回迁日而不予腾退，并在8月初向原告支付了2330元的租金。原告认为原房屋租赁期限已满，即于8月9日将租金退回，之后被告未缴纳租金也未腾房至今。综上，请求法院确认房屋租赁合同期满，判令被告腾退承租房。本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、租房协议，欲证明2006年8月30日，原、被告签订了租赁协议，约定租期三年。
2、租房协议，欲证明2008年8月，原、被告签订了租赁协议，暂住期为一年。
3、授权委托书，欲证明朱晨委托朱敏代为签订租赁协议及处理房屋宜。
4、通知二份，欲证明原告提前一个月提出终止租赁协议。
5、回复二份，欲证明被告并未要求调解，一味要求原告通过法律途径解决。
6、邮政储蓄银行汇款收据，欲证明原告退回8月19日至9月19日的房屋租金。
7、所有权证，欲证明原告对诉争房屋享有所有权的事实。
被告袁耀庭辩称，一、2006年8月30日，朱敏与答辩人签订的租房协议与本案无关。虽然该协议的租赁物也是御跸苑3-2-102室，但该协议已经被2008年原、被告签订的新的租赁协议所取代。二、2008年8月的租赁协议合法有效，且第七条明确约定本协议双方不得随意终止。三、虽然合同第二条租期约定中有“暂定一年”内容，但同时第二条更明确约定“自2008年8月20日至乙方回迁日止”。四、双方在签订合同当时就已经预见到“一年内乙方可能无法完成回迁”这一情况的发生，因此，合同第四条租金支付方式明确约定：“租金按一年一次付，由于乙方回迁日无法确定，此期租金按照乙方实际租用结算，多退少补。如乙方到期后无法回迁需继续租住，房租按月支付，租金每月为2330元”。结合合同第二、三、七条内容可见，双方对于合同租赁期限的约定并非一年，也非法律意义上的不定期，而是明确了租赁期限根据答辩人回迁需要由答辩人进行选择计算的方法，即如答辩人回迁在一年内，则租期可缩短到一年以内，但租金应当预付一年，多退少补，若答辩人回迁超出一年，则租期计算到实际回迁为止，一年后的租金按月支付。事实上，由于政府原因，答辩人回迁也确实未能在2008年8月20日前完成，这和双方的预见是相吻合的，并非答辩人故意所为，也没有损害原告的利益。五、答辩人在租期一年后，根据合同约定按时预付每月房租，于2009年8月8日支付2335元，2009年9月18日支付了2330元，被答辩人称已经向答辩人退回8月8日支付的款项是通过邮局向答辩人汇款，但答辩人并未领取，而是由邮局退回给了被答辩人，因此，答辩人一直在严格履行作为承租人的义务，没有任何违约行为。六、根据政府拆迁管理部门的口头答复，答辩人的回迁事宜虽然超过了2009年9月，但是预计在近期就将通知回迁，因此答辩人继续按月租用被答辩人房屋的期限不再遥遥无期，从构建和谐社会的角度出发，答辩人多次表示并主动和被答辩人进行沟通，希望双方能互相体谅，合理合法解决纷争，甚至主动提出过2009年12月后可以适当增加租金，但被答辩人一直没有善意的回应，直至闹上法庭。综上，被告请求法庭调解，如原告继续坚持己见，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、证明，欲证明被告一家仍处于过渡期，尚未回迁安置。
2、汇款凭证，欲证明被告支付2009年8月19日至9月19日、9月20日至10月19日租金的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的七份证据，被告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为该租赁协议已被2008年8月的租赁协议所取代。对证据2－5、7无异议。证据6有异议，该款被告并未从邮局领取，故应该已被退回原告处。本院认为被告未对上述证据的真实性提出异议，该七份证据与本案均具有关联，故对七份证据的效力予以确认。
被告提交的二份证据，原告对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，但因未去查过，不清楚是否已到帐。本院认为上述二份证据与本案具有关联，故对其证据效力均予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
杭州市下城区御跸苑3幢2单元102室原系原告妹妹朱敏所有。2006年8月20日，被告因房屋拆迁向朱敏承租杭州市下城区御跸苑3幢2单元102室房屋，双方为此签订了租房协议，协议约定租赁期自2006年8月20日起至被告回迁日止，约三年左右，年租金20000元。后朱敏将该房屋转让给原告。原告授权朱敏与被告又于2008年8月重新签订一份租房协议，约定：租期自2008年8月20日起至被告回迁之日（暂定一年），年租金28000元，按一年支付，由于乙方（即被告）回迁日无法确定，故此期租金按实际租用结算，多退少补，如被告到期后仍无法回迁需继续租房，租金按月支付，租金每月为2330元；协议期内水电及煤气等费用由被告自负；协议第七条还约定：本协议双方不得随意终止（绝止乙方回迁）。2009年7月17日、7月21日原告分别致函于被告，称因租赁期将于2009年8月19日届满，要求被告于合同期满之日搬离承租房，逾期一天，按每日三百元收取租金。被告于2009年7月21、7月29日回复原告，回迁日期至今未能确定，无法在原告规定时间内搬出，且协议尚未到期，故不同意原告的意见。2009年8月8日，被告通过工商银行向朱敏汇租金2335元。2009年8月9日，朱敏将该2335元租金退汇给被告。9月18日，被告通过工商银行向朱敏汇租金2330元。另查，原拱墅区渔家浜12号袁鸳户系吉如地块拆迁户，该户协议安置人口为袁鸳、袁耀庭等五人，该户至今尚未回迁安置。
本院认为，原、被告之间所签订的租房协议，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。该协议对原、被告双方均有约束力，双方应切实履行约定条款。本案中原、被告争议的焦点是房屋的租赁期限，原告认为协议约定租赁期为三年，故到期日应为2009年8月19日，被告则认为其回迁之日才是租赁期届满之日。本院认为在原产权人朱敏与被告所签订的第一份租房协议中，就租赁期作出如下约定：“自2006年8月20日至被告回迁日止，约三年左右”。房屋产权变更后，原告授权朱敏与被告重新签订了一份租房协议，约定的租赁期为“2008年8月20日起至被告回迁之日（暂定一年）”，同时对一年期限届满后被告尚未回迁期间的租金及支付方式，在协议中也作了明确约定，在协议第七条又再次声明截止到回迁之日双方不得随意终止合同。从上述两份协议的文字表述来看，原、被告对租赁期限的约定是明确的，三年承租期只是双方暂时的约定，被告回迁之日才是租赁期届满之日。目前被告尚未进行回迁登记，租赁期限并未届满。且在租房协议的履行过程中，被告及时按约支付租金，履行了合同约定的义务，现原告要求确认房屋租赁合同期满并要求被告腾退房屋的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告朱晨的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告朱晨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇〇九年十月十三日
书记员 楼一平