江苏省高级人民法院行 政 判 决 书（2016）苏行终1052号上诉人(原审原告)盛荣琪。委托代理人杨强、郭悦，北京市盛廷律师事务所律师。被上诉人(原审被告)泰兴市人民政府,住所地泰兴市国庆东路118号。法定代表人刘志明，该市代市长。委托代理人陆建山，泰兴市住房和城乡建设局副局长。委托代理人羊圣林，江苏兴泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)泰州市人民政府,住所地泰州市凤凰东路58号。法定代表人史立军，该市市长。委托代理人许军，泰州市人民政府法制办公室工作人员。上诉人盛荣琪因诉泰兴市人民政府（以下简称泰兴市政府）房屋行政补偿及泰州市人民政府（以下简称泰州市政府）行政复议一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）(2015)泰中行初字第00138号行政判决，向本院提起上诉。本院2016年8月22日立案受理后依法组成合议庭，并于2016年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人盛荣琪及其委托代理人杨强、郭悦，被上诉人泰兴市政府的委托代理人陆建山、羊圣林，被上诉人泰州市政府的委托代理人许军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2014年5月30日，泰兴市政府发布泰政房征[2014]4号《泰兴市人民政府房屋征收决定书》（以下简称4号《房屋征收决定》），决定对包括盛荣琪涉案房屋在内的国有土地上的房屋实施征收。该4号《房屋征收决定》经泰州中院（2014）泰中行初字第0026号行政判决确认合法。2014年5月29日，泰兴市政府发布《泰兴市迎幸中学及周边地块房屋征收补偿方案》公告。之前，泰兴市房屋征收中心对被征收房屋的相关情况进行了调查，并进行了现场公示。盛荣琪的房屋所有权证号为061480，建筑面积为136.8平方米，房屋用途为连家店。2014年5月30日，泰兴市房屋征收中心发布《关于泰兴市迎幸中学及周边地块被征收人选择房屋征收评估机构的公告》，就涉案地段房屋的评估公布了6家评估机构，其中包括江苏宏宇土地房地产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称宏宇评估公司），规定由被征收人在公告之日起5个工作日内从上述6家评估机构中选择5家，并书面告知泰兴市房屋征收中心，截止6月6日下午6点前，被征收人协商不成的或未将协商结果书面告知的，将由泰兴市房屋征收中心通过抽签的方式随机确定5家。公告还附了6家备选房地产价格评估机构简介。上述文件泰兴市房屋征收中心于当天送达给盛荣琪。因被征收人在规定的期限内未能协商选定评估机构，经公告，泰兴市房屋征收中心于2014年6月10日在该中心六楼会议室经泰兴市公证处公证，现场抽签产生了5家评估机构，其中包括为盛荣琪房屋进行评估的宏宇评估公司。抽签结果亦进行了公告。因盛荣琪拒绝评估人员入室查勘，评估人员对盛荣琪的房屋从外围进行了查勘，分析考虑了影响房地产估价的诸多因素，对盛荣琪的房屋作出了分户初步评估结果并于2014年12月2日进行了公告。公告期满后，于2014年12月15日出具了苏宏估迎征字（2014）第6-270号房屋征收补偿评估分户报告，确认盛荣琪的被征收房屋在2014年5月30日的估价为1295542元（不含装饰装潢、附属物）。评估报告同时载明，如当事人对评估结果有异议的，可在收到评估报告10日内向评估公司书面申请复核评估。该分户评估报告于2015年4月3日送达给盛荣琪，盛荣琪在规定的期限内未向评估机构申请复核评估。此后，房屋征收部门多次与盛荣琪协商补偿未果。2015年6月8日，泰兴市房屋征收中心将《关于书面选择补偿方式的通知》送达给盛荣琪，要求盛荣琪在收到该通知后5日内选择补偿安置方式，逾期不选择，征收部门将实行货币补偿。后盛荣琪未选择补偿安置方式。2015年7月14日，泰兴市欣顺房屋征收事务所对盛荣琪户作出征收补偿安置方案。同日，泰兴市房屋征收中心申请泰兴市政府对盛荣琪涉案房屋作出房屋补偿决定。2015年7月22日，泰兴市政府作出泰政房补（2015）13号《泰兴市人民政府房屋补偿决定书》（以下简称13号《房屋补偿决定》），认定盛荣琪的涉案房屋建筑面积为136.8平方米，房屋用途为连家店。因盛荣琪户不配合评估，上述房屋经宏宇评估公司进行外围评估，在评估时点2014年5月30日的评估价值为1295542元（不含装饰装潢、附属物）。泰兴市房屋征收中心于2015年4月3日将评估报告送达盛荣琪，盛荣琪在规定期限内未向房地产价格评估机构书面申请复核评估。盛荣琪在规定的期限内亦未选择补偿安置方式。因盛荣琪在规定的签约期限内未能与房屋征收部门就房屋的补偿达成协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）及《泰兴市迎幸中学及周边地块房屋征收补偿方案》的规定，决定：一、对盛荣琪坐落于泰兴市济川街道鼓楼北路213号房屋进行货币补偿。补偿金额为：1、被征收房屋补偿价为1295542元（不含装饰装潢、附属物）；2、搬迁费2736元（每平方米20元，不足1000元的，按1000元计算，按一次计发）；3、临时安置费16416元（每平方米每月10元，不足1000元的，按1000元计算，按12个月计发）；4、电话等移机费516元；5、货币补偿奖励205200元（每平方米1500元）。上述款项合计1520410，存储于中国工商银行泰兴支行营业部，13号《房屋补偿决定》送达后三日内，被征收人与泰兴市房屋征收中心办理房屋征收补偿手续，领取补偿款。二、被征收人盛荣琪应当于13号《房屋补偿决定》送达之日起12日内与泰兴市房屋征收中心办理房屋移交手续，并搬迁出泰兴市济川街道鼓楼北路213号。该补偿决定还向盛荣琪交待了复议及起诉期限，并于当日送达给盛荣琪。盛荣琪不服13号《房屋补偿决定》，于2015年9月13日向泰州市政府申请行政复议。2015年9月15日，泰州市政府受理该复议申请。2015年11月11日，泰州市政府作出[2015]泰行复第150号《泰州市人民政府行政复议决定书》（以下简称150号《行政复议决定》），该复议决定查明的事实与泰州中院认定的上述事实一致。泰州市政府认为，根据《征收与补偿条例》第四条的规定，泰兴市政府负责泰兴市行政区域内的房屋征收与补偿工作，具有作出房屋征收补偿决定的主体资格和法定职权。盛荣琪的房屋经法定程序选定的宏宇评估公司进行了评估。房屋征收部门与盛荣琪在房屋征收补偿安置方案确定的签约期限内未能达成协议。根据《征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因此，泰兴市政府作出的13号《房屋补偿决定》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，内容适当。泰州市政府依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，维持13号《房屋补偿决定》。原审法院认为：一、关于涉案4号《房屋征收决定》的合法性问题已经泰州中院发生法律效力的（2014）泰中行初字第0026号行政判决书予以确认，符合《征收与补偿条例》的规定。二、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。第十条规定确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案中，房屋征收部门于2014年5月30日发布选择房屋征收评估机构的公告，并公布了6家备选评估机构，其中包括宏宇评估公司，同时要求被征收人应在公告之日起5个工作日内从上述6家评估机构中选择5家，并书面告知泰兴市房屋征收中心。如截止6月6日下午6点前，被征收人协商不成的或未将协商结果书面告知的，将由泰兴市房屋征收中心通过抽签的方式随机确定5家。公告还附了6家备选房地产价格评估机构简介。上述文件泰兴市房屋征收中心于当天送达给盛荣琪。因被征收人在规定的期限内未能协商选定评估机构，经公告，泰兴市房屋征收中心于2014年6月10日在该中心六楼会议室经泰兴市公证处公证，现场抽签产生了5家评估机构，其中包括为盛荣琪房屋进行评估的宏宇评估公司，抽签结果也进行了公示。至此，本案为盛荣琪被征收房屋进行评估的宏宇评估公司的产生程序符合上述规范性文件的规定，程序合法。三、《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。本案中，因盛荣琪拒绝评估人员入室查勘，评估人员对盛荣琪的房屋从外围进行了查勘后，综合分析考虑了影响盛荣琪房地产估价的诸多因素，先作出了分户初步评估并进行了公示，公示期满后，作出了苏宏估迎征字（2014）第6-270号房屋征收补偿评估分户报告，并在评估报告中载明了外围查勘的情况，涉案评估报告的作出符合法定程序。评估报告中还特别载明了“贵中心和被征收人如对评估结果有异议，可在收到本评估报告之日起十日内，向我公司书面申请复核评估”，盛荣琪在收到该评估报告后，未在规定的期限内向评估公司申请复核评估，是盛荣琪对自身权利的放弃，相应的法律后果应由盛荣琪承担。综上，涉案评估机构的选定程序合法，涉案房屋评估报告依法作出，因盛荣琪拒绝评估机构入室评估及在规定的期限内未书面申请复核评估，由此所产生的法律后果应由盛荣琪承担。盛荣琪在规定的期限内未能与房屋征收部门就房屋的补偿安置达成协议，经房屋征收部门报请，泰兴市政府作出的13号《房屋补偿决定》认定事实清楚，适用法律正确，符合法律规定。泰兴市政府在作出补偿决定前，房屋征收部门已书面通知盛荣琪选择补偿安置方式，在盛荣琪拒不选择补偿安置方式后，泰兴市政府依法决定对其采取货币补偿的方式，未剥夺盛荣琪补偿安置方式的选择权，更未侵害盛荣琪的合法权益。泰州市政府作出的150号《行政复议决定》，行政程序合法，实体处理正确。盛荣琪要求撤销13号《房屋补偿决定》及150号《行政复议决定》的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回盛荣琪的诉讼请求。上诉人盛荣琪上诉称：1、涉案选定房屋评估机构的公告以及涉案房屋评估报告未依法送达。2、涉案房屋评估机构无权对盛荣琪的房屋进行评估。3、涉案房屋评估报告中未包括装饰装潢的价值以及停产停业损失。4、泰兴市政府未保障盛荣琪补偿安置方式的选择权。5、原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求本院撤销原审判决，撤销13号《房屋补偿决定》，撤销150号《行政复议决定》。被上诉人泰兴市政府未向本院提交书面的答辩意见。其在庭审中答辩称：1、涉案房屋评估报告送达给盛荣琪后，盛荣琪在规定的期限内未书面申请复核。2、房屋征收部门于2015年6月8日向盛荣琪送达《关于选择补偿方式的通知》，但盛荣琪在规定期限内未选择补偿安置方式。3、13号《房屋补偿决定》认定事实清楚，适用法律、法规正确，行政程序合法。请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人泰州市政府未向本院提交书面的答辩意见。其在庭审中答辩称：1、涉案房屋经过评估，房屋评估报告已送达给盛荣琪。2、房屋征收部门已要求盛荣琪选择补偿安置方式，但盛荣琪拒绝选择。3、150号《行政复议决定》合法。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院另查明，本案二审期间，盛荣琪已与房屋征收部门签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，盛荣琪在领取协议约定的补偿款后，将涉案房屋交付有关部门拆除。上述事实有《国有土地上房屋征收补偿协议》、《盛荣琪房屋征收补偿领款单》、《验房单》予以证明。本院认为：一、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，被上诉人泰兴市政府提供的《关于泰兴市迎幸中学周边地块被征收人选择房屋征收评估机构的公告》、《关于泰兴市迎幸中学周边地块房屋征收评估机构抽签结果的公告》、《公证书》及张贴的照片证明，泰兴市政府已公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单，并要求被征收人协商选定。本次征收范围较大、被征收人户数较多，被征收人协商一致客观上存在困难，泰兴市政府在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，通过抽签的方式确定涉案5家房屋征收评估机构，并委托公证机关进行公证，行政程序并无不当。二、关于涉案房屋面积、性质的认定以及涉案房屋评估报告是否合法的问题。在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。盛荣琪涉案房屋所有权证记载的建筑面积为136.8平方米，房屋用途为连家店（可用于经营和居住）。地类（用途）为商业用地。评估机构对涉案房屋按照营业用房予以评估正确。泰兴市政府提供的《泰兴市迎幸中学周边地块房屋征收补偿方案》、《关于选择补偿方式的通知》及《送达回证》证明，泰兴市政府已保障盛荣琪补偿安置方式的选择权。由于盛荣琪户拒绝入户评估，涉案房屋评估报告不包括装饰装潢的价值。涉案房屋拆除前，苏新和应当允许评估人员入户评估，泰兴市政府应对涉案房屋的装饰装潢另行评估，以充分保障苏新和房屋装饰装潢部分的合法权益。盛荣琪主张涉案房屋评估报告遗漏停产停业损失，但其提供的陆玉清持有的营业执照载明的经营场所是泰兴市济川街道鼓楼北路202号，而涉案房屋位于泰兴市济川街道鼓楼北路213号，故盛荣琪提供的证据不足以证明涉案房屋被征收时实际用于经营，盛荣琪主张涉案房屋评估报告遗漏停产停业损失依法不能成立。泰兴市政府提供的涉案房屋评估报告《送达回证》证明，其已向盛荣琪留置送达涉案房屋评估报告。盛荣琪收到评估报告后，未在法定期限内申请复核评估，故泰兴市政府在就涉案房屋补偿安置多次与盛荣琪协商未果的情况下，依据涉案房屋评估报告作出13号《房屋补偿决定》符合《征收与补偿条例》第二十一条第一款、第二十六条第一款等规定。三、关于150号《行政复议决定》是否合法的问题。泰兴市政府作出的13号《房屋补偿决定》认定事实清楚，适用法律、法规正确，行政程序合法。被上诉人泰州市政府在法定期限内作出150号《行政复议决定》，维持13号《房屋补偿决定》，符合《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项、第三十一条第一款的规定。需要说明的是，本案二审期间，盛荣琪已与房屋征收部门签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，盛荣琪在领取协议约定的补偿款后，将涉案房屋交付有关部门拆除。综上，泰兴市政府作出的13号《房屋补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。泰州市政府在法定期限内作出150号《行政复议决定》维持13号《房屋补偿决定》正确。上诉人盛荣琪的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决驳回盛荣琪的诉讼请求正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人盛荣琪承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  张世霞代理审判员  苗 青二〇一六年十二月九日书 记 员  吁 璇附：本判决适用的相关法律依据一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。二、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。三、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；四、《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；第三十一条第一款行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。五、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；