重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第01358号
原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号。
负责人王中毅，该公司董事长。
委托代理人唐星权，男，1970年出生，汉族，该公司项目经理。
委托代理人肖顺有，男，1987年出生，彝族，该公司法务主管。
被告谭明，男，1981年出生，汉族，企业员工。
原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物管武隆分公司）与被告谭明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由代理审判员吴晓林独任审判，依法适用小额诉讼程序，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐星权、肖顺有、被告谭明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告庆业物管武隆分公司诉称，根据原告与重庆市裕升房地产开发有限公司签订《世纪•五龙城二、三期前期物业服务委托服务合同》以及原、被告签订的《世纪•五龙城前期物业服务合同》的约定，由原告对武隆县世纪•五龙城小区进行前期物业服务。原告接管该小区后，按照国家物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定，对该小区进行正常的物业服务。从2011年8月起，被告拒绝交纳物管费、公摊水电费等费用，至2015年5月已拖欠物管费3473元、公摊水电费174.20元，滞纳金388.70元，合计4035.90元。原告的工作人员曾多次向被告催收欠缴的费用，被告均以各种理由拒绝交纳。原告为维护合法权益，请求法院判令：被告支付拖欠的物管费、公摊水电费、滞纳金等共计4035.90元，并由被告承担本案诉讼费。
被告谭明辩称，一是原、被告没有签订物业服务合同，被告没有义务向原告交纳物业费；二是因被告的事情没有解决，没有故意拖欠，不同意交纳滞纳金；三是原告从来没有对公摊水电费进行公示；四是原告未尽管理责任，造成小区车辆乱停乱占、乱贴广告、违规经营、安保形同虚设、消防设施配备不齐全等现象；五是被告所在的××幢楼×-×至×-×外墙空调水管主体脱落，导致×楼以上的空调排水流到被告卧室墙壁，造成墙体污染，要求原告赔偿被告1000元；六是被告从开发商处领取过1500元的健身卡代金券，但原告将其换成游泳券，并规定两年内有效，但游泳馆常年不开放，导致被告无从消费，要求原告赔偿1500元的健身卡或等价购物卡。
经审理查明，被告谭明是世纪*五龙城××××小区××号楼×单元×-×的业主。该物业建筑面积为105.43平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2008年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告签订了《世纪*五龙城二、三期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县世纪*五龙城龙××苑、××小区和五龙商都进行前期物业服务，合同约定：“……5.1.3物业服务收费标准（按建筑面积）：住宅：0.5元／平方米／月（电梯费另收）；电梯费：实行分级制：3层20元／户、每上升一层递增0.5元／户……”。2011年11月1日，被告谭明（甲方）与原告（乙方）签订了《世纪*五龙城前期物业服务合同》。该合同约定：“……第六条本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房：0.50元／平方米*月（不含电梯费），电梯费另外。业主向甲方交纳物业服务费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第八条业主应于每月日交纳物业服务费用。逾期未交纳者管理处可依照法规向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。第九条已竣工并已交房的，业主未接房或已接房未进行装修的，其物业服务费由业主按应缴费用的50%交纳（但电梯费、公摊费按全额计收）。开始装修之日起，按全额交纳。……第二十三条本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”庭审中，被告谭明自认从2011年8月开始至2015年5月，拒绝交纳物业服务费、电梯费及公摊水电费。原告庆业物管武隆分公司分别于2012年3月27日、2013年5月27日、2014年7月5日向被告谭明进行过催收。2014年6月15日，原告诉至本院，请求判令被告支付拖欠的物管费、公摊水电费及滞纳金等共计4035.90元，并由被告承担诉讼费。
另查明，按照合同约定，被告谭明每月应交纳的物业服务费53元，电梯费22.50元。世纪*五龙城××号楼业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用按户据实分摊，2011年8月1日至2015年5月31日期间，每户的公摊水电费合计为174.20元。
再查明，现世纪*五龙城小区已选举产生了业主委员会，但尚未与庆业物管武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。
上述事实，有原、被告的陈述、《世纪*五龙城二、三期前期物业服务委托服务合同》、《世纪*五龙城前期物业服务合同》、业主临时管理规约、收楼确认书、住户登记表、谭明的身份证、费用催收通知书等在案佐证，经庭审质证、审查，确认具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，2011年11月1日，原、被告在自愿、平等的基础上签订了《世纪*五龙城前期物业服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和原、被告签订的《世纪*五龙城前期物业服务合同》第二十四条的约定，因合法成立的业主委员会未与原告签订物业服务合同也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对双方仍具有法律约束力。对于被告主张合同约定的期限届满，双方之间的合同已经于2014年1月1日终止，被告不应支付物业服务费等费用的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告主张未收到原告送达的催收通知书和原告未对公摊水电费进行公示的抗辩理由，因被告未向本院提交相应证据予以反驳，本院不予采纳。对于被告主张原告没有尽到管理责任，导致小区车辆乱停乱占、乱贴广告、违规经营、安保形同虚设、消防设施配备不齐全等现象的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，本院也不予采纳。对于被告要求原告赔偿卧室墙壁损失1000元和1500元健身卡的主张与本案不属同一法律关系，不在本案中处理，被告可另行提起诉讼。故对于原告主张由被告支付2011年8月1日至2015年5月31日期间的物业服务费、电梯费和公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。故按照原、被告签订的物业服务合同，被告应当交纳的物业服务费计算为2438元（53元／月×46月），电梯费计算为1035元（22.50元／月×46月），公摊水电费为174.20元。
原告对世纪•五龙城××小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当承担交纳物业服务费等费用的义务，但被告自认从2011年8月起未按时交纳物业服务费等费用，属于违约。原告要求被告支付的滞纳金性质上属违约金。被告主张不是故意拖欠滞纳金的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。故原告请求被告支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算，原告主张按照双方合同中的约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付违约金至2015年5月止。但本院认为该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及原告的实际损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金。因原、被告未约定每月交纳物业服务费的时间，参照实际情况，本院酌定为每月的20日较为适宜。故被告应当自拖欠物业服务费、电梯费的次月21日即2011年9月21日起计算至2015年6月20日止，计算的本金应当为每月截止当月21日被告累计拖欠物业服务费及电梯费的金额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、被告谭明于本判决生效后五日内向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2011年8月1日至2015年5月31日期间的物业服务费2438元、电梯费1035元、公摊水电费174.20元，共计3647.20元；
二、被告谭明于本判决生效后五日内，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金的计算方式为从2011年9月21日起以欠费75.50元为本金计付至2011年10月20日止；从2011年10月21日起以欠费151元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日以欠费226.50元为本金计付至2011年12月20日止；从2011年12月21日以欠费302元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日以欠费377.50元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日以欠费453元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日以欠费528.50元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日以欠费604元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日以欠费679.50元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日以欠费755元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日以欠费830.50元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日以欠费906元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日以欠费981.50元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日以欠费1057元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日以欠费1132.50元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日以欠费1208元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日以欠费1283.50元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日以欠费1359元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日以欠费1434.50元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日以欠费1510元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日以欠费1585.50元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日以欠费1661元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日以欠费1736.50元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日以欠费1812元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日以欠费1887.50元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日以欠费1963元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日以欠费2038.50元为本金计付至2013年12月20日止；从2013年12月21日以欠费2114元为本金计付至2014年1月20日止；从2014年1月21日以欠费2189.50元为本金计付至2014年2月20日止；从2014年2月21日以欠费2265元为本金计付至2014年3月20日止；从2014年3月21日以欠费2340.50元为本金计付至2014年4月20日止；从2014年4月21日以欠费2416元为本金计付至2014年5月20日止；从2014年5月21日以欠费2491.50元为本金计付至2014年6月20日止；从2014年6月21日以欠费2567元为本金计付至2014年7月20日止；从2014年7月21日以欠费2642.50元为本金计付至2014年8月20日止；从2014年8月21日以欠费2718元为本金计付至2014年9月20日止；从2014年9月21日以欠费2793.50元为本金计付至2014年10月20日止；从2014年10月21日以欠费2869元为本金计付至2014年11月20日止；从2014年11月21日以欠费2944.50元为本金计付至2014年12月20日止；从2014年12月21日以欠费3020元为本金计付至2015年1月20日止；从2015年1月21日以欠费3095.50元为本金计付至2015年2月20日止；从2015年2月21日以欠费3171元为本金计付至2015年3月20日止；从2015年3月21日以欠费3246.50元为本金计付至2015年4月20日止；从2015年4月21日以欠费3322元为本金计付至2015年5月20日止；从2015年5月21日以欠费3397.50元为本金计付至2015年6月20日止；
三、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。
如果被告谭明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告谭明负担15元，原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担10元。
本判决为终审判决。
代理审判员 吴晓林
二〇一五年八月十九日
书 记 员 谭玉鹏