福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第2066号
原告厦门路桥游艇港开发有限公司（原名称厦门路桥游艇开发有限公司）。
法定代表人许征学，执行董事。
委托代理人陈志铭、陈娟，福建明嘉律师事务所律师。
被告厦门东南海游艇开发有限公司。
法定代表人黄碧华，董事长。
委托代理人庄华力，福建联合信实律师事务所律师。
第三人厦门蓝海游艇俱乐部管理有限公司。
法定代表人高稣婷。
原告厦门路桥游艇港开发有限公司（下称路桥游艇港公司）与被告厦门东南海游艇开发有限公司（下称东南海游艇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员姚亮于2010年5月10日公开开庭进行了审理。路桥游艇港公司的委托代理人陈志铭、陈娟，东南海游艇公司的委托代理人庄华力到庭参加诉讼。根据路桥游艇港公司的申请，本院于2013年6月5日依法追加厦门蓝海游艇俱乐部管理有限公司（下称蓝海游艇俱乐部公司）作为第三人参加诉讼，并于2013年7月16日公开开庭进行了审理。路桥游艇港公司的委托代理人陈志铭、陈娟，东南海游艇公司的委托代理人庄华力到庭参加诉讼。蓝海游艇俱乐部公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路桥游艇港公司诉称，2010年2月1日，原告与厦门大嶝旅游建设发展有限公司（下称大嶝旅游发展公司）签订厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》，将原告经营管理的位于厦门市湖里区五缘湾商业街C区6号楼一楼A区A29-A33铺位出租给大嶝旅游发展公司，租用面积为155平方米，每月每平方米租金按厦门市政府规定标准加收6元，按季支付，支付日在每季度第一个月的7天内，铺位管理费为每月348.70元，每月7日前支付，租期自2010年3月1日至2013年2月28日止。之后，经各方协商同意，大嶝旅游发展公司将上述合同项下权利义务概括转让给东南海游艇公司，并将租期延长至2016年2月28日。然而，自2011年7月1日起，东南海游艇公司即开始拖欠租金和管理费，经过多次催款，该公司仅于2012年3月和2012年7月各支付10000元和30000元，此后继续拖欠租金和管理费。此外，原告发现东南海游艇公司擅自将铺位转租给蓝海游艇俱乐部公司经营使用。按照合同第五条第3款约定，未按期支付应付款项的，每逾期一天按照千分之二计付违约金。按照合同第六条第2款约定，原告于2013年2月21日通知东南海游艇公司终止合同，结清欠款并腾退铺位，但该公司并未理会。为此，原告请求判决：1、被告东南海游艇公司立即偿付原告租金77180元、铺位管理费7324.1元，并按日千分之二支付逾期付款违约金；2、确认厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》终止，被告东南海游艇公司、第三人蓝海游艇俱乐部公司立即腾退位于湖里区五缘湾商业街C区6号楼一楼A区A29-A33铺位。庭审中，路桥游艇港公司明确违约金的计算方式为：每季度拖欠的租金和管理费的违约金从当季度第一个月的第8日起按日千分之二计算。
被告东南海游艇公司辩称，确认尚欠原告租金及管理费的事实，但被告并非恶意拖欠，只因原、被告双方对抵扣款项存在争议：一是原告曾委托被告的总经理潘某某前往日本邀请嘉宾参加游艇会议产生的费用；二是代建铁皮屋的费用。在上述费用抵扣后，被告同意缴清此前的租金并继续承租。从双方签订的合同来看，原告收取管理费没有相应的政府批文，该项诉求缺乏依据。原告主张按日千分之二收取违约金无依据且标准过高，物业管理条例未规定逾期缴交管理费需缴交违约金，原告也未提交证据证明因拖欠管理费造成的损失，故被告认为应按照银行贷款利率计算违约金。租赁合同第六条第2款约定，原告既可以没收押金，也可以按照日千分之二的标准收取违约金，因此，被告认为，若原告没收了押金，则不应再按照日千分之二的标准收取违约金。第三人蓝海游艇俱乐部公司与被告系合作关系，并已于2013年6月25日搬离诉争商铺。请法院依法判决。
第三人蓝海游艇俱乐部公司未到庭答辩。审理中，蓝海游艇俱乐部公司先后向本院提交三份情况说明，其在2013年4月22日的情况说明中陈述位于五缘湾商业街C区6号楼一楼A区A29-A33展销中心铺位系该公司经营场所，系向东南海游艇公司转租，作为售后服务产品展示及日常办公之用，月租金11800元，截止2013年6月30日的租金已付清；2013年5月6日的情况说明中，蓝海游艇俱乐部公司改称与东南海游艇公司系合作关系；2013年7月10日的情况说明中，蓝海游艇俱乐部公司陈述已于2013年6月25日搬离上述铺位。
经审理查明，2010年2月1日，路桥游艇港公司与大嶝旅游发展公司签订厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》，约定路桥游艇港公司将其经营管理的位于厦门市湖里区五缘湾商业街C区6号楼一楼A区A29-A33展销中心铺位出租给大嶝旅游发展公司作为样船展示使用，铺位租用面积155平方米，其中实际使用面积90平方米、公摊面积65平方米，租赁期限3年，自2010年3月1日起至2013年2月28日止，租赁期限届满前2个月，双方可协商由大嶝旅游发展公司继续租赁，但应另行签订租赁合同；租金标准按照政府规定的标准上每平方米加收6元铺位折旧费，2009年政府规定的标准为每平方米每月60元（每年的租金标准及优惠政策以厦门市财政局的文件为准，若文件滞发，则先按原租金收取，待文件颁发后，多缴纳的租金直接转为预收租金）；免租期为3个月，自合同生效之日起至2010年5月31日止，但需缴纳场地折扣及物业管理等费用，免租期满次月起开始收取租金；租金以转账方式按季度支付，首季度租金于免租期到期后的7个工作日内一次性付清，之后每季度租金在第一个月的前7天内一次性付清；大嶝旅游发展公司应于每月7号前向路桥游艇港公司交纳铺位管理费348.7元（每平方米2.25元），并应在合同生效后3个工作日内缴纳相当于一个月租金的押金10230元，合同终止后15天内无息归还；租赁期间的水电费等因租赁发生的各项费用由大嶝旅游发展公司自行承担；合同第六条第2款约定，租赁期内，大嶝旅游发展公司有下列行为之一的，路桥游艇港公司有权终止合同，收回租赁铺位并没收押金，其中包括未经路桥游艇港公司书面同意擅自转租、转让或转借，或未按时缴纳相应费用，超过规定缴纳期限60天等；合同第六条第3款约定，租赁期间，大嶝旅游发展公司未按时支付应付款项的，每逾期一天，应支付所欠款项千分之二的违约金；此外，双方还就铺位的修缮及使用、铺位的转让、免责条件等事项予以约定。签订合同后，应大嶝旅游发展公司的要求，路桥游艇港公司、大嶝旅游发展公司与东南海游艇公司三方签订《铺位租赁合同（A29-A33）主体变更协议书》，约定厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》的承租方变更为东南海游艇公司，由该公司承接大嶝旅游发展公司的合同权利义务，A29-A33铺位租赁期限变更为2016年2月28日，租金收费标准以厦门市财政局文件为准，免租期限由2010年5月31日变更至2010年8月31日，收租起始时间变更为2010年9月份，其他事项按原合同执行。2010年9月起，铺位租金按每月每平方米36元收取。东南海游艇公司自2011年7月起未履行约定的租金和管理费支付义务。经路桥游艇港公司催告，东南海游艇公司于2012年3月2日和2012年7月4日分别支付10000元和30000元，此后便未再支付租金及管理费。为此，路桥游艇港公司先后于2012年11月23日和2012年12月18日向东南海游艇公司发出《关于催缴费用的函》，要求该公司限期支付拖欠的铺位租金，否则将终止铺位使用权，并追究违约责任。两份催缴函均已送达东南海游艇公司，但东南海游艇公司并未按照回执上承诺的期限付款。截止2013年1月，东南海游艇公司拖欠的到期租金和管理费分别为77180元和7324.1元。2013年2月17日，路桥游艇港公司向东南海游艇公司发出书面通知，以该公司长期拖欠租金，经催告后仍不付款为由终止厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》，要求东南海游艇公司立即支付拖欠的租金并在7天内腾退铺位。该通知已于2013年2月21日送达东南海游艇公司。2013年2月25日，东南海游艇公司与大嶝旅游发展公司联名向路桥游艇港公司书面回复，要求路桥游艇港公司支付此前受托邀请日本游艇业内人士参加2010年4月的论坛发生的费用以及游艇超市铁皮屋的建造费用，并提出与应付租金相抵、差额清偿的解决方案，但双方未能协商一致。
另查明，租赁期间，东南海游艇公司将诉争铺位提供给蓝海游艇俱乐部公司经营使用。蓝海游艇俱乐部公司已于2013年6月25日搬离诉争铺位。
以上事实，有经庭审质证的厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》、《铺位租赁合同（A29-A33）主体变更协议书》、《关于催缴费用的函》及回执、通知、邮件详情单、回复函、情况说明以及当事人的陈述等为证，足以认定。
诉讼中，路桥游艇港公司申请对东南海游艇公司价值90000元的财产进行保全，并提供相应的担保。本院准予其申请，依法裁定冻结东南海游艇公司银行存款90000元或查封、扣押其等值的财产，并在执行过程中查封了位于五缘湾商业街C区6号楼一楼A区A29-A33展销中心铺位的牌号为陕CCK1**的先锋牌正三轮摩托车（ROTAX990）一部。2013年5月10日，案外人吕某某向本院申请复议，以被查封摩托车系其个人财产为由，要求解除查封。本院经审查后，认为其复议理由成立，于2013年5月13日裁定解除对上述摩托车的查封，并于2013年7月16日办理了解封手续。
本院认为，路桥游艇港公司与大嶝旅游发展公司订立的厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。签订合同后，经各方协商一致，大嶝旅游发展公司将其合同权利义务概括转让给东南海游艇公司，并就变更合同部分条款达成补充协议。上述租赁合同及补充协议对东南海游艇公司有法律约束力。本案，东南海游艇公司对欠付租金和管理费的事实不持异议，其辩称未按时付款系因路桥游艇港公司尚有费用未予结算，包括受托邀请日本游艇相关产业人士出席“2010厦门海洋游艇产业发展论坛”发生的费用和游艇超市铁皮屋的代建费用。路桥游艇港公司对此不予认可，主张双方从未就上述费用如何负担或可否抵扣租金达成合意。本院认为，合同一方当事人行使履行抗辩权的条件之一是对方对己方所负债务系基于同一双务合同而产生。上述费用结算争议与本案租赁合同系不同的法律关系，东南海游艇公司也无证据证明路桥游艇港公司同意负担费用并从应付租金等款项中抵销，故双方存在费用结算争议不构成东南海游艇公司中止履行租赁合同义务的正当理由。有关该项争议，东南海游艇公司可另行主张权利。现查明，东南海游艇公司自2011年7月起长期拖欠租金和管理费，路桥游艇港公司已于2012年11月23日和2012年12月18日向东南海游艇公司书面催缴欠费，但东南海游艇公司仍未付款，其行为构成迟延履行。按照合同第六条第2款约定，租赁期内，东南海游艇公司未按时缴纳相应费用，超过规定的缴纳期限60天的，路桥游艇港公司有权终止合同，收回租赁铺位并没收押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。故，路桥游艇港公司于2013年2月17日通知东南海游艇公司解除厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》符合法律规定，该合同自通知到达之日即2013年2月21日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，路桥游艇港公司要求东南海游艇公司返还租赁铺位，并支付拖欠的租金77180元和铺位管理费7324.1元，有事实和法律依据，本院予以支持。依查明的事实，租赁期间，东南海游艇公司未经路桥游艇港公司同意，将租赁铺位提供给第三人蓝海游艇俱乐部公司从事经营活动，无论二者之间是转租还是合作关系，该行为违反了合同中关于“不得擅自转租、转让或转借租赁铺位”的约定，作为出租人，路桥游艇港公司有权要求实际使用人蓝海俱乐部公司退出诉争铺位。鉴于诉讼期间，蓝海游艇俱乐部公司已自行搬离诉争铺位，路桥游艇港公司相关诉求目的已实现，无判决的必要。按照合同约定，承租人未按时支付应付款项的，每逾期一天，应支付所欠款项千分之二的违约金。路桥游艇港公司主张对东南海游艇公司拖欠的租金和管理费按日千分之二计收违约金，有合同依据。东南海游艇公司提出违约金标准过高，请求调整按银行同期贷款利率计算。本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。就本案迟延支付租金和管理费的行为而言，合同约定按日千分之二计算违约金确属过高，综合考虑本案实际情况，本院认为逾期付款违约金可以按照银行同期贷款利率的四倍计算。按照合同约定，租金按季度支付，并应于每季度租金第一个月的前7天内一次性付清；铺位管理费按月支付，并应于每月7日前交纳。租金和铺位管理费的逾期付款违约金，应按照收费周期，自逾期之日起分别计算。2012年3月2日和2012年7月4日已还款的逾期违约金，均计算至还款当日。第三人蓝海游艇俱乐部公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
确认原告厦门路桥游艇港开发有限公司与被告厦门东南海游艇开发有限公司之间的厦路游合（A10003）号《铺位租赁合同》已于2013年2月21日解除。
被告厦门东南海游艇开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区五缘湾商业街C区6号楼一楼A区A29-A33展销中心铺位返还给原告厦门路桥游艇港开发有限公司。
被告厦门东南海游艇开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门路桥游艇港开发有限公司租金77180元、铺位管理费7324.1元及逾期付款违约金（租金和铺位管理费的违约金分别以每季度和每月欠费数额为基数，分别自计费季度第一个月的第8日和计费月的第8日起算，按银行同期贷款利率的四倍计至本判决确定的付款之日；2012年3月2日已付款10000元和2012年7月4日已付款30000元的违约金均计至付款当日）。
驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1567元，由原告负担400元，被告负担1167元。财产保全申请费920元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 姚 亮
二〇一三年八月三十日
书记员 陈燕新
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。