河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2014）商梁民初字第02764号原告曾某某，女，汉族。委托代理人李某某，男，汉族。委托代理人黄巍，河南京港律师事务所律师。被告商丘市某某有限公司。法定代表人孙明智，职务：经理。委托代理人葛磊，上海市光大律师事务所律师商丘分所律师。原告曾某某与被告商丘市某某有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院在2014年8月15日受理后，依法组成合议庭。于2014年12月16日由本院审判员庞万里担任审判长、审判员张君、人民陪审员岳维军参加合议。在本院第四民事审判庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李学军、黄巍，被告委托代理人葛磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告曾某某诉称：2007年5月6日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告以1000220元的价格购买被告开发建设的商丘金地广场（民主路南侧，京九广场东）铂字12号商铺。合同签订后，原告依约全额支付了购房款，根据合同约定，被告应在2007年10月28日前交付房屋，但被告至今未依约向原告交付房屋。被告应承担继续履行合同义务并承担违约责任。请求法院判决：1、判令被告向原告交付所购买的商品房（金地广场12号商铺）；2、判令被告为原告办理产权登记；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金（每日按原告已交付房款的万分之二计算，自2007年10月28日至被告实际交付房屋之日止）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。被告某某公司辩称：1、原告不存在违约行为，因原被告双方签订了2份商品房买卖合同，分别是原告起诉的12号商铺和未起诉的11号商铺；2、二份商铺为统一交易的连续合同，原告仍然下欠11号商铺的房款，被告方在没有收到全部房款之前享有同时履行抗辩权；2、原告所诉请的第二项办理产权登记应依照双方商品房买卖合同第十五条的约定，应当在出卖人将商品房交给买受人使用后180天内才有义务办理产权登记、备案手续，原告的第二项诉请没有合同依据，应当依法驳回；3、根据双方商品房合同第8条的约定，出卖人交付日期是在2007年10月28日前，因原告方未交清房款的原因导致被告方没有交房屋，被告方销售人员曾多次催告过原告方结清房款，因此被告方不应承担违约金。本院归纳本案的争议焦点：原告的诉讼请求是否有法律事实依据，被告是否应当承担违约的民事法律责任。原告曾某某为支持其诉讼请求，在法定期限内向本院提交以下证据材料：1、2007年5月6日原、被告签订的商品房买卖合同一份；证明2007年5月6日，原被告之间存在房屋买卖的事实，根据合同约定，被告应在2007年10月28日前交付房屋，逾期交房超过60日，被告应按日向原告支付每日万分之二的违约金；2、交款收款收据5份，总金额为1000220元；证明原告按照合同约定交纳了购房款1000220元；所购买房屋面积为88.16平方米；被告未按约定交付房屋，应承担违约责任；3、房屋登记档案一份；证明涉案房屋是在2008年12月8日才完成竣工验收，被告的房屋竣工时间已远远超出合同约定，因此被告答辩不承担违约责任的事由不能成立；4、平面图2张、面积误差补款统计单3张、现场照片2张，证明被告之所以在房屋竣工后仍拒绝交房的真正原因，是被告将房屋走廊封闭后要求原告补交37.86平方的房款，而被告的该行为没有任何法律和合同依据，这才是被告迟延交房的真正原因。被告某某公司对原告曾某某提交证据的质证意见为：对证据1、2的真实性及证明目的均无异议；对证据3的真实性没有异议，房屋峻工验收备案表并没有备案单位的印章予以确认。对证据四平面图2张及现场照片有异议，照片未提交原件，不予质认。对证据3、4的证明目的有异议，原告的证明事实不存在。被告金帝置业公司，在法定期限内向本院提交以下证据材料：原、被告签订的11号商铺的房产买卖合同一份，证明原告下欠被告商铺款50余万元没有付清。原告曾某某对被告某某公司提交证据的质证意见为：两个房屋买卖是两个分别独立的买卖关系，不具有关联性，同时对11号商铺采用的是银行按揭贷款方式，被告至今未为原告办理银行按揭，因此被告的质辩理由不能成立。经庭审举证、质证，本院对原、被告双方在法定期限内向本院提交的以上证据，作出如下认定：对原告提交的被告无异议的证据1、2的证明效力，本院依法予以确认；原告提交的证据3，是本院依原告的申请向法定房管部门依法调取的证据，其证据形式及其来源合法、内容客观真实，能够证明本案争议开发建设的房屋，是于2008年12月8日完成竣工验收的客观事实；证据4平面图2张、面积误差补款统计单3张以及现场照片2张，可以进一步印证双方当事人约定的房屋面积为88.16平方米，被告将争议房屋相连的走廊封闭后，增加房屋面积37.86平方米，并且要求原告补交其增加面积部分房款的事实，也是导致本案纠纷产生的原因；被告辩称，原告提交的证据3、4达不到其证明目的，被告不存在违约的主张，未能提供相关证据予以佐证，其抗辩事由不能成立，本院不予采信；被告提交的双方当事人关于11号商铺的房产买卖合同，与本案原告所诉的12号商铺的房屋买卖合同关系，不具有法律与事实上的关联性，对其证明目的，本院不予采信。根据以上有效证据和各方当事人的陈述、质辩意见，本院确认以下案件事实：原、被告双方当事人于2007年5月6日，在自愿平等协商的基础上，签订了合同编号为NO.080的商品房买卖合同一份。该房屋坐落于商丘金地广场（民主路南侧，京九广场东）铂字12号商铺；房屋用途为商业，建筑面积共为88.16平方米，套内面积76.87平方米，公共部分与公用房屋分摊面积是11.29平方米；房屋计价按照建筑面积计算，总金额为1000220元；付款方式为一次性付款；交付期限为2007年10月28日前交付房屋；逾期，则按合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了全额的购房款。后被告将原告所购买12号商铺相连的东西走廊封闭后，擅自增加了该商铺的面积37.86平方米，被告要求原告补交其增加面积部分的房款，原告仅同意按照合同约定，在3﹪的范围内支付房款，超出部分不予支付。双方当事人因补交房款适宜，协商未果。被告至今未交付合同约定的房屋。另查明：被告开发建设的该房地产项目，是2008年12月8日完成的竣工验收。本院认为，依法成立的商品房买卖应当受合同受法律保护。原、被告双方在协商一致的基础上订立的商品房屋买卖合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定，全面的履行其合同义务。原告依据商品房买卖合同的约定，履行了给付房款的义务，而被告至今未履行交付商品房及其办理产权证等合同约定义务，已构成违约，应当承担违约责任；原、被告之间签订的二份商品房买卖合同，分别属于两个不同的商品房，且二份买卖合同之间不具有事实与法律上的关系，被告的逾期交房行为，首先是其开发的项目工程，迟延一年多才竣工验收所造成，与原告另一商品房买卖合同并无关联性；所以被告辩称，原告没有结清另一房款，其享有同时履行抗辩权，被告不承担违约责任等理由，缺乏事实根据和法律依据，其辩称理由不能成立；但被告辩称，其承担违约责任，应当仅支持原告起诉之前二年的违约责任，超出二年的部分，已超过诉讼时效，不应当受到法律保护；其理由，是对约定违约金过高提出的抗辩；因本案被告至今未按约定期限交付房屋，必然给原告造成实际收益损失，但双方对逾期交房违约金的约定，属于过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，当事人以约定的违约金过高为由申请减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。故本院参照以上规定，酌定被告承担违约金的责任。原告要求被告交房商品房、办理产权证并承担违约责任的诉讼请求，证据充分、理由正当，本院予以支持；其违约金应以原告交纳房款总额的30%计算，即被告向原告承担（1000220元×30%）300066元的违约金，对其超出部分的违约金，本院不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、一百一十二条第（二）款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第三十九条第一款之规定，判决如下：一、被告商丘市某某有限公司于本判决生效后十日内，向原告曾某某交付商丘金地广场铂字12号商铺；二、被告商丘市某某有限公司于上述商铺交付后三十个工作日内，为原告办理完结产权登记手续；三、被告商丘市某某有限公司，于本判决生效后十日内向原告曾某某支付逾期交房违约金300066元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16500元，由被告商丘市某某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并预交上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉期满七日内不预交上诉费按自动放弃上诉处理。审 判 长  庞万里审 判 员  张 君人民陪审员  岳维军二〇一四年十二月二十六日书 记 员  万雪山