湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2013）天民初字第3371号原告何莎，女，1974年10月17日出生。委托代理人何文杰，湖南红雨律师事务所律师。被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。法定代表人李和平，董事长。委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。原告何莎诉被告湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员张澜担任审判长，与人民陪审员吴元辉、丁荣培组成合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员杜健伟担任记录。原告何莎的委托代理人何文杰、被告湖南长大投资置业有限公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何莎诉称，原告与被告分别在2010年2月23日、2010年11月17日签订了两份《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于天心区芙蓉南路某小区x幢xx号商品房和x幢xxx号商品房。根据合同约定，被告应当于2011年1月31日前将商品房交付给原告，实际交房时间是在2011年2月26日。根据合同第十一条的约定，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，故被告应向原告支付违约金6603元。另根据合同第十九条约定，交付房屋180天内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365天内办妥买受人的房屋产权证，违约出卖人按每日100元向买受人支付违约金。xx号商品房的房屋所有权证的应该办妥时间为2012年8月25日，实际办妥时间为2013年6月18日，逾期298天，违约金为29800元。xxx号商品房的房屋所有权证的应该办妥时间为2012年8月25日，实际办妥时间为2013年8月13日，逾期354天，违约金为35400元。综上，被告应向原告支付违约金71803元。原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1.被告支付原告违约金71803元；2.被告承担全部诉讼费用。被告湖南长大投资置业有限公司辩称，第一、原告起诉延期交房的诉讼请求已经超过诉讼时效，应依法予以驳回；第二、原告在彩虹都买了两套房，原告应当在2011年1月31日前交纳其买受房屋的维修基金，但x栋xx号房没有按期交纳房屋维修基金，按照约定延期交房及办证的所有责任应该由原告自行承担；第三、被告对延期办理房屋产权证并无主观恶意，根据长沙市房管局的规定，一幢房屋所有套数的房屋维修基金必须全部缴纳到位才能办理初始登记，而初始登记又是办理房屋分户产权证的前置条件，本案中，原告所在的楼栋有大批业主没有按期缴纳物业维修基金，是在2011年2月-2013年4月期间陆续缴纳，截至2013年4月仍有部分业主未缴纳，被告为办理房屋初始登记予以了代缴。对于业主何时缴纳物业维修基金，被告无法控制，即便要承担违约责任，合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、《长沙市商品房买卖合同》（2份），证明1.出卖人应该交房时间都是在2011年1月31日（参见合同第10条），2.出卖人交付房屋180天内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365天内办妥买受人的房屋产权证，违约出卖人按每日100元向买受人支付违约金（参见合同第19条）；证据二、房屋产权证，证明第x栋xx号的房产证实际办妥的时间是2013年6月18日，第x栋xxx号房的房产证实际办妥的时间是2013年8月13日。证据三、房屋交接确认书，证明两份房屋交付确认书原告的签字日期分别是2011年2月11日和2011年2月27日，实际交付时间（交钥匙）却都是写2011年2月26日。对原告所举证据，被告发表的质证意见为：证据一、二、三均无异议，但是原告提供的商品房买卖合同不完整，未附补充协议，被告有完整的合同提交法庭。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、两份合同补充协议，证明根据合同补充协议第八条规定，如果没有按期交纳维修基金，则其产生的逾期办理房产证等责任由原告自行承担；证据二、房屋交接确认书，证明被告依约通知原告收房以及原告收房具体日期；证据三、长沙市物业维修资金缴款凭证，证明原告缴纳物业维修基金的时间分别是2011年2月20日和2011年12月17日。证据四、长沙市商品住宅维修资金缴款申报单以及缴款明细和发票，证明被告为1-7号栋部分业主垫交物业维修资金的事实，为守约业主迟延办理产权证并非被告主观故意或恶意违约，而是部分业主未按规定缴纳物业维修资金，导致被告客观上无法办理初始登记，从而延误了房屋产权证的办理。对被告所举证据，原告发表的质证意见为：对证据一、二、三无异议，但不能证明因此就可以延期交房延期办证，不能达到其证明目的；对证据四的真实性不清楚，因为与原告无关，原告未延迟交纳任何费用，该证据与本案没有关联性，被告应当依约承担违约责任。本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院认为原、被告双方提交全部证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。根据以上认定的有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2010年2月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买某小区第x幢x单元x层xx号房（以下简称xx号房），该商品房单价为每平方米4727.25元，总金额424318元。2010年11月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买某小区第x幢x单元x层xxx号房（以下简称xxx号房），该商品房单价为每平方米5230元，总金额845586元。两份合同均约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用，合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”合同签订后，原告于2010年12月17日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了xxx号房的物业维修资金，于2011年2月20日缴纳了xx号房的物业维修资金。2011年2月26日，原、被告办理了xxx号房和xx号房的房屋交接手续，原告在两份房屋交接确认书中确认“已于2011年1月31日前收到湖南长大投资置业有限公司发出的《交房通知书》”。被告于2013年6月18日为原告办妥了xx号房的房屋所有权证，于2013年8月13日为原告办妥了xxx号房的房屋所有权证。另查明，原告所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，被告于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为一、原告是否延迟交存物业维修资金；二、被告是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任；三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告是否延迟交存物业维修资金关于原告应当交存物业维修资金的时间，被告主张为依约应当办理交房手续前，即2011年1月31日，本院认为合同第十条的房屋交付期限的约定是针对出卖人即被告的义务性规定，而根据第十一条，买受人即原告应当在被告的书面通知送达之日起30天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。故原告应当办理收房手续的时间为收到原告书面通知30日内，原告应当在此之前交存物业维修资金。因原、被告双方已在房屋交接确认书中共同确认原告已于2011年1月31日前收到被告发出的交房通知书，故原告应当于2011年3月2日前交存物业维修资金。本案中，原告分别于2010年12月17日与2011年2月20日向长沙市物业维修资金管理中心交存物业维修资金符合合同的约定，不存在延迟交存物业维修资金的行为。二、被告是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任根据合同第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证。而原告买受的2210号房与1805号房均于2011年2月26日交付使用，被告最迟应于2012年8月24日办妥xx号房与xxx号房的房屋所有权证，被告于2013年6月18日才为原告办妥xx号房的房屋所有权证，于2013年8月13日才为原告办妥xxx号房的房屋所有权证，均构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，原告主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而被告提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为被告延迟办理房屋产权证书并非主观恶意，而是因为原告所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致被告未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为原告办理房屋所有权证。根据《若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告自2012年8月25日起至2013年6月18日止按日50元向原告支付逾期办理xx号房的房屋所有权证违约金，自2012年8月25日起至2013年8月13日止按日50元向原告支付逾期办理xxx号房的房屋所有权证违约金，即被告共计应当向原告支付延期办理房屋产权证的违约金32600元。三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效对于原告主张被告应当支付延期交房的违约金共计6603元的诉讼请求，被告辩称原告的该项请求已经超过诉讼时效，本院依法进行了审查。合同约定的交房时间为2011年1月31日，原、被告的实际交房时间为2011年2月26日，原告应当在知道自己的权利受到侵害之日起两年内起诉主张权利，而原告于2013年11月15日才向本院起诉，已过两年的诉讼时效，且原告未提交能证明存在诉讼时效中断或中止情形的证据，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告何莎违约金32600元；二、驳回原告何莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1600元，由原告何莎负担874元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担726元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  吴元辉人民陪审员  丁荣培二〇一四年十月十七日代理书记员  杜健伟