广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）海民初字第56号
原告（反诉被告）：北海市讯通信息咨询有限公司。
法定代表人：曾连芬，总经理。
委托代理人：周意松，男，1984年4月13日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人：谢家银，广西方园律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄心宇，女，1970年10月20日出生（身份证号码4502xx1970102****x），汉族。
原告（反诉被告）北海市讯通信息咨询有限公司与被告（反诉原告）黄心宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2011年12月9日、2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北海市讯通信息咨询有限公司委托代理人周意松、谢家银，被告（反诉原告）黄心宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北海市讯通信息咨询有限公司诉称：2009年10月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》及附件，约定被告购买原告位于北海市北海大道168号豪庭雅筑C幢701号房，面积为27.62平方米，总价款为97118元，合同签订后，被告已支付了20118元，尚欠77000元。原告已按合同约定将房屋交付给被告使用，后原告多次催促被告按合同约定及时补足首付款和提供符合银行办理按揭条件的申请贷款资料，但被告不作答复。2011年3月31日，原告根据约定通知被告解除合同，并办理退房手续，但被告仍没有答复。被告的行为已构成违约，为此原告向法院起诉，请求判决：一、被告退还位于北海市北海大道168号豪庭雅筑C幢701号房给原告；二、被告支付原告逾期付款违约金76846元；三、被告赔偿原告损失每月1000元，从2011年4月15日起算至2011年9月15日共5000元，以后继续按每月1000元计算至被告退房给原告时止；四、被告赔偿公证费、邮寄费共420元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）黄心宇辩称：原告在物权不明的情况下与被告签订的房屋买卖合同是无效的。且在合同签订后，被告已按约定将办理银行按揭的材料交给了原告，但原告没能及时办理产权过户登记，直至国家政策改变后原告才公告通知开始办理按揭手续，被告没有违约，不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）黄心宇同时反诉称：与反诉被告签订合同后，反诉原告已向反诉被告提交了办理银行按揭的材料，但反诉被告不但没有给反诉原告出具收取资料的收据，也没有为反诉原告办理按揭手续。反诉原告将房屋装修后出租给他人使用，但反诉被告将房屋水电表拆除，造成了反诉原告的损失。反诉原告为此提出反诉，请求判决：1、确认反诉原告与反诉被告于2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2、反诉被告退还购买北海市北海大道168号豪庭雅筑C幢701号房首付款20118元给反诉原告；3、反诉被告支付反诉原告首付款利息2600元；4、反诉被告支付违约金6000元给反诉原告；5、反诉被告赔偿反诉原告装修费用5800元；6、反诉被告赔偿反诉原告损失3000元；7、反诉被告赔偿反诉原告误工费、车旅费2000元；8、反诉被告赔偿反诉原告资料费130元；9、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）北海市讯通信息咨询有限公司针对反诉辩称：双方签订的合同是有效的，不存在无效的情形；由于反诉原告的违约行为，反诉被告已于2011年4月2日向反诉原告发出了解除合同的通知，反诉原告对解除通知没有回应，双方的合同已经解除；反诉被告不存在违约行为不需要赔偿损失及支付违约金。
原告（反诉被告）北海市讯通信息咨询有限公司提供的证据有：1、《房屋买卖合同》及附件，证明原、被告双方的权利义务；2、收款收据，证明被告（反诉原告）交了部份房款；3、《交房协议书》，证明房屋已经交给被告（反诉原告）使用；4、《北海日报公告》，证明原告（反诉被告）已经通知被告（反诉原告）补交首付款和提交办理贷款资料。5、解除合同通知公证书，证明原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）解除合同。
被告（反诉原告）黄心宇提供的证据有：1、《房屋买卖合同》及附件，证明双方的权利义务；2、首付款收据，证明被告（反诉原告）移交首付款；3、档案查询证明，证明原告（反诉被告）办理房屋分割的时间；4、装修收据，证明被告（反诉原告）房屋装修的情况；5、退款收条，证明原告（反诉被告）无故停水电造成被告（反诉原告）的损失；6、资料收据，证明被告（反诉原告）的资料费用；7、资料发票，证明被告（反诉原告）查询资料的费用；8、车票，证明被告（反诉原告）保存下的部分车旅票据。
经过开庭质证，双方质证意见如下：
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4、5的真实性无异议，但认为被告（反诉原告）一直在外地，直至本案起诉后才知道情况，且解除合同通知书并没有签收。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1、2无异议；证据3真实性无异议，但认为与本案无关，且不影响合同的履行；证据4真实性无法确定，且与原告（反诉被告）无关；证据5真实性无法确定，不能证明被告（反诉原告）的证明内容；证据6、7真实性无异议；证据8真实性无异议，但认为不能证明其证明内容。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方无异议的证据，本院予以采信；对各方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年10月16日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，合同及附件约定：原告将位于北海市北海大道168号豪庭雅筑C幢701号（房屋所有权证登记为：北海市北海大道168号北生科技园C号宿舍楼701号）房屋出售给被告，房屋面积为27.62平方米，总价款为97118元；被告签订合同之日支付购房首期首付款20118元，剩余购房款77000元由被告向银行申请办理个人住房按揭贷款；被告逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十五的违约金；原告在2010年1月31日前将房屋交付给被告使用；被告应在签署买卖合同之日起五天内向按揭银行或指定机构或原告提交申请贷款所需要的全部资料；若被告首付的款项或者提交的申请贷款资料不符合银行办理按揭的条件，应在按揭银行通知之日起或被告应当知悉之日起5日内向原告补足符合按揭条件的购房首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料；若因被告个人原因不能办理按揭贷款的，被告应在接到银行通知之日或被告应当知悉之日起5日内将购房余款一次性支付给原告，逾期则承担延迟责任；合同及附件还约定了其他内容。合同签订后的当天，被告向原告支付购房首期首付款20118元。原告于2010年1月28日将房屋交付给被告。其后，被告未向原告支付该房屋的剩余购房款。涉案房屋的所有权于2010年8月16日登记在原告名下。
2010年5月20日，原告在《北海日报》上发布公告，公告内容为：北海市北海大道168号豪庭雅筑A、C幢房产（原北生科技园A、C号宿舍楼）各购买客户（含被告）的按揭手续开始办理，根据国家政策，各购买客户原缴交的首付款和提交的办理按揭的材料需要调整和补充，请各购房客户在本公告见报之日起5日内到原告处补办相关手续，逾期不来办理的，视为同意按照一次性付款方式付款，并要求在公告期满的30日内补足余款，否则原告将依照合同约定解除合同。
2010年9月11日，原告又在《北海日报》上发布公告，内容为：北海市北海大道168号北生科技园A、C幢房产的购房客户（含被告）中，部分办理银行按揭的购房客户已面谈及审批完毕，其余未符合银行按揭条件的购房客户请关注本公司于2010年5月20日《北海日报》上的公告，为能保障各购房客户的合同权利，请各位购房客户在本通知之日起七个工作日内前来本公司办公地点补办相关手续，否则本公司将依照合同约定解除合同。
2011年4月2日，原告通过邮寄的方式向被告送达一份《解除合同通知》，主要内容为：被告与原告签订买卖合同购买涉案房屋，被告应按合同约定向按揭银行或指定机构或原告提交申请贷款所需的全部资料，若被告首付款或提交的申请贷款资料不符合银行办理按揭的条件，应在约定的时间内向原告补足符合按揭条件的购房首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料，逾期则按合同约定承担迟延责任；合同签订后，原告依约履行了合同义务，并通过被告向原告提供的联系方式和《北海日报》上的公告通知被告及时补足首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料；经过多次通知及催促后，被告至今仍未按合同约定履行义务，原告亦未得到任何明确答复；鉴于被告违反合同，原告函告：被告与原告于2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》予以解除；被告应在收到通知后15日内到原告公司办理解除合同后的相关事宜。该通知原告按被告提供的联系地址通过特快专递的方式向被告邮寄，并在邮件详情单上附有被告提供的联系电话号码。原告邮寄《解除合同通知》的行为，经过了北海市公证处的公证。原告邮寄《解除合同通知》给被告共花费邮寄费12元。
原、被告因支付剩余购房款的问题产生争议，以致涉诉。
庭审中，双方均确定房屋买卖合同不再履行。被告主张在合同签订后，被告已按合同约定向原告提交了到银行办理按揭的申请贷款资料，但原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以证实。被告曾对房屋进行了简单装修，但未能提供充分证据证实其装修的价值。经本院释明，被告表示对其主张赔偿的部分，不需要委托评估机构进行确定。案件在审理过程中，经当事人的申请，本院多次组织双方进行调解，但最终双方未能达成一致意见。
本案争议的焦点：原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应该支持；反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据，是否应该支持。
本院认为：
一、本诉。
关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。涉案的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按合同的约定履行义务。
原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应该支持的问题。合同签订后，原告已按约定将房屋交付被告使用；被告虽向原告支付了购房首付款，但余款一直未按约定向原告支付。被告抗辩称在合同签订后，已按合同约定向原告提交到银行办理按揭的申请贷款资料，但原告对此不予认可，被告亦未能提供证据予以证实，故被告此抗辩理由本院不予采信。本案中，被告未能提供证据证明其在合同约定的期限内已向原告提交申办按揭贷款所必需的资料，原告在《北海日报》上发布公告后，被告亦没有在规定的期限内到原告处补办相关手续，也没有在公告界定的期限内补足剩余购房款，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告要求被告退还涉案房屋的请求，是基于解除合同的情形下提出。原告要求被告退还涉案房屋的请求，合法有据，本院予以支持。根据合同约定，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，被告应向原告支付的违约金为97118元的20%即19423.60元。原告要求被告支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张违约金的计算依据不符合合同约定，违约金的数额应以本院确认的数额确定。原告于2011年4月2日按被告提供的联系地址通过特快专递的方式向被告邮寄了《解除合同通知》，并在邮件详情单上附有被告提供的联系电话号码，该邮寄行为并经过了北海市公证处的公证，应视为已向被告送达了《解除合同通知》。在原告向被告发出《解除合同通知》后，被告一直没有与原告办理好解除合同的相关手续，并一直占用涉案房屋至今，在此情况下，被告应支付原告与其解除合同后继续使用涉案房屋的房屋使用费。原告要求被告赔偿解除合同后房屋使用损失，即支付房屋使用费的请求合理，本院予以支持。但原告要求被告每月支付房屋使用费的数额过高，本院对此予以调整，根据当地市场情况，房屋使用费酌情可按每月550元确定。本案中，被告应按每月550元向原告支付从2011年4月20日起（从2011年4月2日原告邮寄《解除合同通知》起，扣除被告收件的合理时间及通知中给予办理手续的15天时间）至本案生效判决确定的退还房屋之日止的房屋使用费。原告要求被告每月支付房屋使用费超出本院调整的数额部分，本院不予支持。原告邮寄《解除合同通知》给被告，花费了邮寄费12元，该费用被告应该负担，原告要求被告赔偿邮寄费12元的请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿邮寄费超出本院确认的部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿公证费的请求，缺乏依据，本院不予支持。被告在支付上述款项给原告时，可在其已支付给原告的购房首付款20118元中进行冲抵。
二、反诉。
反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据，是否应该支持的问题。反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。反诉原告要求确认该合同无效的请求，不符合法律规定，本院不予支持。
本案中，反诉被告已按合同约定要求与反诉原告解除合同，在合同解除的条件下，反诉原告已支付的购房首付款应予退回，故反诉原告要求反诉被告退回购房首付款20118元的请求，符合法律规定，本院予以支持。但反诉原告同时要求反诉被告支付购房首付款利息的请求，没有依据，本院不予支持。涉案合同的解除，是基于反诉原告违约所致，且案件在审理过程中，反诉原告未能举证证明反诉被告在履行合同中存在违约情形，故反诉原告要求反诉被告支付违约金6000元的请求，没有依据，本院不予支持。反诉原告虽对涉案房屋进行了装修使用，但对其装修的价值，并未提供充分证据予以证实；在本院释明后，反诉原告表示对此不需要委托评估机构进行确定，故对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修费用的请求，因缺乏依据，本院不予支持。反诉原告认为反诉被告停其房屋水电造成经济损失3000元，要求反诉被告予以赔偿，但反诉原告对此未能提供证据予以证实，故对反诉原告此项请求，本院亦不予支持。反诉原告未能举证证明因反诉被告违约造成其误工费及交通费的损失，故对反诉原告要求反诉被告赔偿误工费、交通费2000元的请求，本院不予采纳。反诉原告要求反诉被告赔偿资料费130元的请求，无充分依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告北海市讯通信息咨询有限公司与被告黄心宇于2009年10月16日签订的《房屋买卖合同》；被告黄心宇于本案判决发生法律效力之日起十日内，搬离位于北海市北海大道168号北生科技园C号宿舍楼701号房屋，将该房屋退回给原告北海市讯通信息咨询有限公司；
二、被告黄心宇支付违约金19423.60元给原告北海市讯通信息咨询有限公司；
三、被告黄心宇按每月550元的标准，支付从2011年4月20日起至本案生效判决确定的退还房屋之日止的房屋使用费给原告北海市讯通信息咨询有限公司；
四、被告黄心宇赔偿邮寄费12元给原告北海市讯通信息咨询有限公司；
五、原告北海市讯通信息咨询有限公司退回购房首付款20118元给被告黄心宇；
六、驳回原告北海市讯通信息咨询有限公司其他的诉讼请求；
七、驳回反诉原告黄心宇其他的反诉请求。
本诉案件受理费3887元，由原告负担1319元，由被告负担2568元（该费用原告已向本院预交，被告负担的部分在向原告支付上述款项时一并付还给原告）；反诉案件受理费395.60元，由反诉原告承担195.60元，由反诉被告承担200元（该费用反诉原告已向本院预交，反诉被告承担的部分，可在上述相互支付的费用中进行冲抵）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上诉于北海市中级人民法院。
审 判 员 苏 海
审 判 员 连丽云
人民陪审员 高振理
二〇一三年十二月十九日
代书 记员 韦圆圆