河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济中民一终字第180号
上诉人（原审原告）刘增杰，男，1976年3月8日出生，汉族。
委托代理人袁大华，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）陈全平，男，1950年4月11日出生，汉族。
上诉人刘增杰与上诉人陈全平宅基地使用权纠纷一案，刘增杰于2013年11月12日向济源市人民法院提起诉讼，请求依法判令陈全平返还其宅基地转让款55000元。济源市人民法院于2014年5月12日作出（2013）济民一初字第2491号民事判决，刘增杰不服该判决，向本院提出上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘增杰及其委托代理人袁大华、上诉人陈全平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年11月20日，刘增杰与陈全平签订《地基与宅基地使用权转让合同》，陈全平将位于济源市轵城镇中王村的一处宅基地以55000元的价格转让给刘增杰，刘增杰于当日一次性付清55000元转让款。后合同目的无法实现，2012年8月13日，陈全平归还刘增杰50000元。
原审法院认为：刘增杰与陈全平签订的宅基地转让协议，陈全平未依法取得宅基地的使用权证，合同不能实际履行，刘增杰要求解除协议，陈全平已实际返还刘增杰50000元，说明双方之间的协议已解除，刘增杰要求陈全平返还剩余的5000元，理由正当，原审法院予以支持。刘增杰认为归还的50000元系建房款，由于陈全平否认收到刘增杰50000元建房款，刘增杰该项主张，原审法院不予采纳。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：陈全平于该判决生效后十日内支付刘增杰5000元。如未按该判决确定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1175元，减半收取587.5元，由陈全平负担。
刘增杰上诉称：2011年11月20日，刘增杰与陈全平达成宅基地转让协议，约定陈全平将位于轵城镇中王村自有的一处宅基地以55000元的价格转让给刘增杰，陈全平承诺在合同生效之日起200日以前协助刘增杰将房屋建好，建房费用由刘增杰承担，房屋产权归刘增杰所有，陈全平负责房屋质量；在房屋建好200日内陈全平为刘增杰办理房屋所有权证和土地使用权证，无偿将房屋所有权证和土地使用权证办理到刘增杰名下，否则给刘增杰带来的经济损失陈全平应当加倍赔偿。协议签订后，刘增杰将55000元宅基地转让款支付给陈全平。2012年3月，刘增杰又支付陈全平50000元建房费用，但陈全平取走该笔费用后，便带妻子到洛阳看病。后济源市人民政府下发文件禁止村民私自建造民房，刘增杰到陈全平所在的中王村找村干部了解情况，得知陈全平转让给刘增杰的宅基地属于耕地性质，陈全平根本没有任何建房手续，该宅基地属于陈全平非法占有，且中王村也不允许转让宅基地，刘增杰根本办不了房产证。经刘增杰多次催促，陈全平退回50000元建房费用，并称55000元宅基地转让款在其宅基地转让出去后再还，但该款至今未还。综上，原审判决认定事实错误，请求撤销原判，改判陈全平返还刘增杰建房款55000元。
陈全平辩称：陈全平与刘增杰经中介人介绍签订宅基地转让协议，刘增杰支付陈全平宅基地转让款55000元，后因刘增杰违背协议不能建房。经中介人调解，双方均同意由陈全平返还刘增杰50000元，剩余5000元作为陈全平的经济损失不再返还。2012年8月陈全平在中王村邮政储蓄所通过电汇方式返还刘增杰50000元后，要求刘增杰退还当初陈全平为刘增杰出具的55000元收据，但刘增杰称该收据已丢失，并称陈全平返还其50000元后该收据已作废，陈全平无奈只好让刘增杰给其出具了50000元的收到条。综上，陈全平已不欠刘增杰任何款项，请求撤销原判，改判驳回刘增杰的原审诉讼请求。
陈全平上诉称：2011年11月20日，陈全平与刘增杰在中介人崔丙新主持下，签订了院地地基使用权转让合同，合同价格为55000元。合同签订后，刘增杰将陈全平原来的地基改为两个小院地基，并委托陈全平负责将房屋建成，双方口头约定由刘增杰提供建房资金，刘增杰保证建房过程中进料及其它需要不受影响，房屋建成后，刘增杰支付陈全平工资8000元。但地基改过后，刘增杰一直未提供资金，致使陈全平一直等待，无法从事其他工作，后村里划院建房时限已到，陈全平只好自己出资建房，刘增杰给陈全平造成了超过10000元的经济损失。陈全平建房期间，刘增杰要求解除合同，经中介人调解，双方均同意解除合同，由陈全平退给刘增杰50000元，剩余5000元作为刘增杰给陈全平造成的经济损失的补偿。在陈全平返还刘增杰50000元时，陈全平要求刘增杰将原来为刘增杰出具的55000元收条退还，但刘增杰称该收条找不到了，陈全平无奈只好让刘增杰给其出具了50000元收条。综上，请求撤销原判，改判驳回刘增杰的原审诉讼请求。
刘增杰辩称：宅基地转让合同签订后，刘增杰支付了陈全平55000元转让费，并于2012年3月在刘增杰经营的门市部又支付了陈全平50000元建房款，当时刘增杰让陈全平出具手续，但陈全平称其系为刘增杰建房无需出具手续。陈全平在收到50000元建房款后，带妻子去洛阳看病了。陈全平所称经中介人调解双方协商返还50000元，剩余5000元作为陈全平的经济损失的陈述没有事实依据，2013年9月17日陈全平还欠刘增杰款。综上，请求驳回陈全平的上诉请求，改判支持刘增杰的原审诉讼请求。
刘增杰在二审中提供的证据有：2013年9月17日刘增杰与陈全平的通话录音一份，证明陈全平认可欠刘增杰款项。
陈全平对刘增杰提供的证据质证后认为：对通话录音不认可，通话录音中的人不是陈全平。
陈全平在二审中提供的证据有：1、2012年7月15日中介人崔某某出具的证明一份，证明经中介人协调，陈全平与刘增杰均同意由陈全平返还刘增杰50000元转让款，剩余5000元作为陈全平的经济损失予以补偿；2、2014年1月10日济源市高新技术产业开发区中王村村民委员会出具的证明一份，证明陈全平的宅基地是2011年中王村合法划拨的。
刘增杰对陈全平提供的证据质证后认为：1、因中介人崔某某未到庭，对证据1不认可。2、对证据2的真实性有异议，根据济源市人民政府当时下发的文件，不允许村里划拨宅基地，该证据是虚假的。
本院认证如下：刘增杰提供的证据，陈全平不认可，刘增杰亦未提供其它证据予以佐证，其证据效力本院不予确认。陈全平提供的证据1，因证人未到庭作证，无法确认证据的真实性，其证据效力本院不予采信。陈全平提供的证据2，加盖有济源市高新技术产业开发区中王村村民委员会的公章，符合证据的形式要件，可以证明本案争议的宅基地系2011年该村划拨的。
本院经审理查明：陈全平与刘增杰签订的《地基与宅基地使用权转让合同》约定，陈全平将地基和宅基地使用权一并转让给刘增杰，地基和宅基地上的附属物砖、水泥、钢筋、土等也一并转让给刘增杰。后因合同目的无法实现，陈全平于2012年8月13日归还刘增杰50000元宅基地转让款，并于2013年在该处宅基地上建房自用。本院经审理查明的其它案件事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：陈全平在与刘增杰签订宅基地转让合同时，未依法取得本案争议宅基地的使用权证，且陈全平向本集体经济组织以外的成员刘增杰转让宅基地，违反了我国土地管理方面的法律法规规定，双方签订的宅基地转让合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故陈全平应返还刘增杰宅基地转让款，刘增杰应返还陈全平宅基地上的附属物。因陈全平已返还刘增杰50000元宅基地转让款，而刘增杰并未提供证据证明其另行给付陈全平50000元建房款，陈全平亦未提供有效证据证明剩余的5000元宅基地转让款系刘增杰给其的经济补偿，故陈全平应返还刘增杰5000元宅基地转让款。同时，因陈全平在争议宅基地上建房时已将砖、水泥、钢筋、土等附属物使用，故刘增杰无需再返还陈全平宅基地上的附属物。综上，刘增杰、陈全平的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、撤销济源市人民法院（2013）济民一初字第2491号民事判决；
二、陈全平于本判决生效后十日内支付刘增杰5000元。
二审案件受理费刘增杰预交1050元，实收1050元，由上诉人刘增杰负担；陈全平预交50元，实收50元，由上诉人陈全平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姬于卫
代理审判员 石 林
代理审判员 林慧慧
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 王晓刚