广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第1650号
原告：朱明江。
委托代理人：黄忠世，广西律师事务所律师。
被告：庞小慧。
委托代理人：蒙炳帆，广西横原律师事务所律师。
委托代理人：黄枝梅，广西横原律师事务所律师。
被告：广西贵人置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区。
法定代表人：高瑜，该公司总经理。
委托代理人：秦娜。
原告朱明江与被告庞小慧、广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，由代理审判员吴腾睿依法适用简易程序，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。书记员黄威担任记录。原告朱明江及其委托代理人黄忠世，被告庞小慧的委托代理人蒙炳帆、黄枝梅，被告贵人公司的委托代理人秦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱明江诉称：2014年9月12日，原告与二被告达成合意并签订《房地产买卖及居间合约》，约定：贵人公司居间促成原告与被告庞小慧达成南宁市兴宁区长兴路美地D区的房的交易。签订合约后，原告依约向贵人公司支付居间报酬1万元、办理银行按揭贷款服务费5500元、其他费用1000元，向被告庞小慧支付定金3万元，并积极履行其他义务，而被告庞小慧却未在签约后七个工作日内提供标的房交易有关完整资料并配合办理交易手续。贵人公司在原告催促下方告知被告庞小慧名下登记有经济适用房，依政策标的房短期内无法交易的事实，原告感觉受欺诈便于2014年11月5日通知二被告单方解除合同。原告认为，原被告三方经充分协商后签订的《房地产买卖合同居间合约》合法成立并生效，各方应依约履行。被告庞小慧故意隐瞒名下登记有经济适用房的事实，致使无法再约定的期限内提供交易资料及办理交易手续，导致交易标的房的合同目的无法实现，已构成欺诈。而被告贵人公司未尽职调查被告庞小慧名下登记有经济适用房的事实，未尽到作为居间人的责任，不应因过错而获利，且贵人公司收取各项费用并未实现预期效果，应当予以返还。故特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、判令被告庞小慧双倍返还定金6万元；2、判令被告庞小慧赔偿原告所支付的居间报酬1万元；3、判令被告庞小慧赔偿原告聘请律师处理案件所支付的律师代理费4000元；4、判令被告贵人公司返还原告办理银行按揭服务费5500元；5、判令被告贵人公司返还原告其他费用1000元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告庞小慧辩称：一、被告庞小慧签订《房地产买卖及居间合约》以后，依约配合原告及被告贵人公司履行相关合同义务，被告庞小慧按约定将本案讼争房屋交易有关资料通过被告贵人公司交给原告，并且与原告签订《存量房买卖合同》，被告庞小慧也积极配合原告到民生银行办理房屋按揭贷款手续并且签订银行按揭贷款合同。二、被告庞小慧在收到被告贵人公司的通知之后积极配合办理讼争房屋过户手续，但按相关政策规定被告庞小慧名下有经济适用住房，需要对该房办理上市交易手续后方可对涉案房屋办理上市交易手续，后被告庞小慧也积极到相关部门办理经济适用住房的上市交易手续，只是在办理过程中原告以各种理由不愿意购买涉案房屋，并非被告庞小慧不愿出卖。三、被告庞小慧并非恶意隐瞒其名下有经济适用住房的事实，在《签订房地产买卖及居间合约》当天，因其父突发心脏病需回钦州照顾父亲，因此被告庞小慧没有仔细阅读合同，加之合同是被告贵人公司拟定的格式合同，在签订合同时被告贵人公司也没有对相关条款进行解释和告知，签订合同的第二天，被告庞小慧仔细阅读条款后就立即将其名下有经济适用住房的事实告知被告贵人公司，因当时被告庞小慧没有原告的联系方式，只能通过被告贵人公司告知原告，原告起初在得知该情况后，也愿意等待被告庞小慧办理完毕经济适用住房上市手续后签订买卖合同并办理手续，只是在交易过程中原告就不愿意再购买房屋而单方解除合同。综上，被告庞小慧一直愿意出卖讼争房屋给原告，在收到原告和被告贵人公司的通知后积极配合办理过户登记手续，并没有违反《房地产买卖及居间合约》第四大点第四小点的规定，不应该双倍返还定金给原告，也不应赔偿原告任何经济损失，三方合约没有解除，应该继续履行。
被告贵人公司辩称：若原告及被告庞小慧双方不需要购房中介服务的话，5500元的银行按揭服务费和1000元预交税费贵人公司愿意退还。贵人公司只是居间方，《房地产买卖及居间合约》是否继续履行，由原告与被告庞小慧决定。
经审理查明：2014年9月12日，原告朱明江（买方）与被告庞小慧（卖方）、贵人公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖及居间合约》，约定：“第一条交易标的及权属情况1、物业地址为：南宁市兴宁区长兴路美地D区的房；第四条买卖双方的权利和义务1、买卖双方须于签订本合约后柒个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续；2、卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失；5、买卖双方保证名下无经济适用房、廉租房、限价商品房等政府保障性住房或不隐瞒相关房产登记信息而影响出售或购房资格等，由此因政策所产生的交易损失由各自承担；第五条经纪方的权利和义务1、卖方支付服务佣金人民币伍仟元整（￥5000.00元）；买方支付服务佣金人民币壹万元整（￥10000.00元）按揭代理服务费为人民币伍仟伍佰元整（￥5500.00元）；由买方支付，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该服务费均不予退还或免除；2、经纪方已告知目前现行的房地产政策与相关交易流程，若本合约因卖方或买方任何一方未能依约卖出或买入该物业导致本合约终止的，则视为违约，则经纪方仅需退回已代为收取而尚未代为缴交的款项（房价款、税金、规费、杂费保证金等），买卖双方无权再向经纪方主张其他责任或要求赔偿；第六条合约在履行中的变更及处理争议方式4、经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议，三方已理解本合约条款的法律含义和法律后果，各方按照房屋买卖合约关系或居间合约关系承担合同义务。因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提起诉讼解决。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。第八条成交价及付款方式2、买方选择申请贷款种类为商业贷款；卖方须无条件配合买方提交交易所需法律文书材料。买方应在签署本合约后15个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料。所申请金额与贷款年限以银行批准的结果为准。……”此外，该合约还就其他事项进行了约定。合约签订前，被告庞小慧未告知原告及被告贵人公司其名下登记有经济适用住房的事实。合约签订当天，原告向被告庞小慧交付了定金3万元，被告庞小慧向原告出具了一张收款收据；原告向被告贵人公司交付了佣金1万元、按揭代理服务费5500元，并于次日交付了代收税费1000元，被告贵人公司分别向原告出具了三张收款收据。被告庞小慧于签约当天向贵人公司提供了交易房产的房屋所有权证，并于合约签订次日通过短信告知被告贵人公司工作人员王绿艳称其名下另登记有经济适用住房的事实。同年9月22日，原告与被告庞小慧、被告贵人公司的工作人员一同前往银行办理贷款手续并签订《存量房买卖合同》，但因被告庞小慧名下另登记有一套经济适用住房且未解除交易限制，贷款至今未办理成功，亦未能办理房屋过户手续。
另查明，庞小慧系南宁市兴宁区长兴路美地D区的房（邕房权证字第95**号）的房屋所有权人。此外，庞小慧名下还有一套住房位于南宁市青秀区佛子岭路的商品房（邕房权证字第02**号），该房系庞小慧于2007年3月向南宁建设开发有限公司购买经济适用房所得，该房的房屋所有权证中的“规划用途”一栏显示为“经济适用住房”。
2014年11月3日，原告因其与被告的房屋买卖合同纠纷，与广西律师事务所签订了《民商法律事务代理合同》，委托该律师事务所的律师代理相关事务，合同载明代理费为4000元。原告提交收款收据证明已支付该笔律师代理费。
2014年11月5日，原告以被告庞小慧名下登记有经济适用住房导致合同目的无法实现为由，分别向被告庞小慧、贵人公司发出《关于解除合同关系的通知》，被告庞小慧、贵人公司确认已于2014年11月5日收到该通知。
原告主张被告庞小慧故意隐瞒名下登记有经济适用住房的事实导致合同目的无法实现，遂于2014年11月28日向本院起诉，诉请如前。庭审中，原告主张三方签订的《房地产买卖及居间合约》已于2014年11月5日解除。
以上事实，有《房地产买卖及居间合约》、服务收费确认书、收款收据、《关于解除合同关系的通知》、《民商事法律事务代理合同》、《存量房买卖合同》、《房屋证件呈件表》、短信记录、房屋所有权证等证据予以证明。
本院认为：关于原告与被告庞小慧、贵人公司之间签订的《房地产买卖及居间合约》的效力问题。该《房地产买卖及居间合约》是三方真实意思表示，依据该协议，朱明江与庞小慧之间成立房屋买卖合同关系，朱明江、庞小慧与贵人公司之间成立居间代理服务合同关系，该合约内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。
关于合约是否可以解除的问题。《房地产买卖及居间合约》第四条第5点约定：“买卖双方保证名下无经济适用房、廉租房、限价商品房等政府保障性住房或不隐瞒相关房产登记信息而影响出售或购房资格等，由此因政策所产生的交易损失由各自承担。”被告庞小慧主张该条款为被告贵人公司拟定的格式合同条款，在合同签订时被告贵人公司未对该条款进行解释和告知。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，应采取合理的方式提请对方注意。本院认为，《房地产买卖及居间合约》第四条第5点并未对原告朱明江、被告贵人公司的责任免除或者限制作出特别规定，亦未苛重被告庞小慧责任或排除其主要权利，而是对买卖双方名下未登记有政府保障性住房之客观事实的提示和承诺，应为合法有效条款，买卖双方均应恪守履行，对被告庞小慧关于格式合同条款之答辩主张，本院不予支持。经核实，南宁市青秀区佛子岭路商品房（邕房权证字第02**号）系被告庞小慧单独所有，该房规划用途明确为经济适用住房，被告庞小慧在明知自己名下登记有一套经济适用住房的情况下与原告及被告贵人公司签订三方合约，这一事实直接导致的后果是本案的房屋买卖实际履行困难，至今尚无法办理贷款及房屋过户登记手续。亦即被告庞小慧出售讼争房屋的行为受到了《南宁市人民政府关于规范经济适用住房管理的通知》（南府发6号）第九条“在未退出经济适用住房或补缴相关差价取得完全产权以前，市住房保障部门应当将购房人纳入限制办理房屋登记信息系统，限制其办理其他住房的房屋权属登记”规定的限制，使得原告在签订合约之后至今未能成为讼争房屋的所有权人，这与原告签订该合同的初衷是相违背的。从合约条款可以推知，原告与被告庞小慧达成房屋买卖合同关系是建立在基于对被告庞小慧名下无其他政府保障性住房的信任的基础上，而被告庞小慧在签订三方合约前应及时告知买方和居间方却未告知，直至签约次日才将其名下登记有经济适用住房的事实告知被告贵人公司，该行为与原告朱明江是否选择与其签约有着重大的直接关联，并已实际影响到合约目的的正常、及时实现。从本案合约性质和合约当事人约定的“买卖双方须于签订本合约后柒个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续”及“买方应在签署本合约后15个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15个工作日内提供齐全办理银行贷款所需的资料”等条款来看，原告在签约后期望在短期内办理银行贷款手续并完成房屋交易的意愿是明显的，但由于庞小慧已被纳入限制办理房屋登记信息系统，且从现阶段看，庞小慧解除限制办理房屋登记的时间并不确定，合约目的至今不能实现。现原告主张其已于2014年11月5日向两被告发出《关于解除合同的通知》，通知于同日送达后，原告与两被告签订的《房地产买卖及居间合约》已于当日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。
关于原告诉请被告庞小慧双倍返还定金的问题。如前所述，本案合同解除的原因系因被告庞小慧在签订合约前隐瞒其名下登记有经济适用住房的事实所导致，庞小慧应对此承担违约责任。现原告主张被告庞小慧双倍返还定金6万元，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”之规定，本院予以支持。
关于原告诉请被告庞小慧赔偿居间报酬1万元及律师代理费4000元的问题，根据《房地产买卖及居间合约》第四条第5点、第六条第4点中关于交易损失及诉讼相关费用承担的约定，该两项费用确系因被告庞小慧违反合约约定、未如实告知其登记有经济适用住房所造成的损失，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，本案适用定金罚则已足以弥补原告朱明江因被告庞小慧违约行为造成的损失，现原告朱明江主张的损失赔偿数额为居间报酬及律师代理费共计1.4万元，未超过定金部分的损失，故对原告提出的该两项诉讼请求本院不予支持。
关于原告诉请被告贵人公司返还办理银行按揭贷款服务费5500元及代收税费1000元，由于三方合约已经解除，被告贵人公司亦未实际履行办理银行按揭贷款等居间服务义务，且被告贵人公司已同意退款，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
一、被告庞小慧双倍返还原告朱明江购房定金6万元；
二、被告广西贵人置业投资有限公司返还原告朱明江办理银行按揭贷款服务费5500元；
三、被告广西贵人置业投资有限公司返还原告朱明江代收税费1000元；
四、驳回原告朱明江的其他诉讼请求。
案件受理费906元，由原告朱明江负担200元，被告庞小慧负担706元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴腾睿
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 黄 威
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。