新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第221号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周利荣。
委托代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。
委托代理人：方建利，新疆万和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿梅。
委托代理人：吕进，乌鲁木齐市丰泽法律服务所法律工作者。
上诉人周利荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人周利荣的委托代理人方建利，被上诉人耿梅及其委托代理人吕进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：耿梅自2012年即开始使用周利荣位于本市友好路天一大厦B座2502室用于经营美容业，并交付周利荣押金20000元。2013年6月9日，双方签订了一份租房协议，约定由耿梅继续租赁周利荣上述房屋，期限自2013年7月9日至2014年7月8日，租金78000元。双方约定房屋内如需改动等装修在终止租房协议前耿梅应恢复未租房前的整体状况。协议终止后，耿梅一切费用交清后周利荣退还押金。至2014年6月25日，周利荣与案外人张龙武签订了租赁上述房屋的协议，并通知耿梅不再出租，耿梅同意后，在该协议上签字，承诺于同年7月11日晚恢复原状后交还房屋于周利荣。此后，耿梅搬离，对房屋进行了恢复。但双方因是否恢复到原状发生争议，周利荣认为耿梅未将房屋恢复到原状，拒收钥匙，并将房屋空置至今。
另查：耿梅在租赁期间，将水费交至2014年5月8日，物业费交至同年6月30日。涉案房屋面积164.18平方米，物业费每月每平方米2.5元。水费平均每月156元。争议房屋有一地下停车位，停车费自2013年1月1日至2014年12月31日未交，共计2400元。
本案庭审中，双方协商从耿梅的押金中扣除3000元费用用以涉案房屋恢复原状，耿梅同意从押金中扣除2012年物业费1447.62元。周利荣放弃第一项反诉诉讼请求，即要求耿梅恢复原状并按清单移交租赁设施。
原审法院认为：双方之间构成房屋租赁合同关系，理应依据合同约定履行各自的权利义务。双方合同期满，周利荣理应在扣除各项合理费用后，将押金返还耿梅。现耿梅同意从中扣除3000元用以涉案房屋恢复原状，及2012年应交的物业费1447.26元，本着尊重双方的意愿。对耿梅截止合同期满前未交的水费、物业费也应予以扣除。故对耿梅要求返还押金的合理部分予以支持。双方未在租房协议中约定装修残值的分担问题，耿梅要求周利荣赔偿，没有法律依据，故对其要求周利荣赔偿装修损失16000元的诉讼请求不予支持。耿梅在合同届满后，对房屋进行了恢复，并向周利荣交付钥匙，周利荣理应及时接收，采取积极措施减少房屋空置损失，但周利荣放任损失扩大，对由此造成的损失理应自己承担。双方未在租赁协议中约定由耿梅使用停车位，周利荣也未提供证据证明其将停车位交付耿梅使用，故对其要求停车费从押金中扣除的意见不予采信。据此，原审法院判决：一、周利荣退还耿梅押金15130.93元（20000元-3000元-1447.62元－物业费109.45元－水费312元，物业费：2.5×164.18平方米／30天×8天＝109.45元，水费：156元×2月＝312元，自2014年5月8日至7月8日）；二、驳回耿梅要求周利荣赔偿装修损失16000元的诉讼请求；三、驳回周利荣要求耿梅承担租金26000元的反诉请求。
上诉人周利荣不服一审判决上诉称：依据我与被上诉人签订的租赁合同，被上诉人未提前一个月告知我是否续租，我有理由重新对外出租。被上诉人直到一审开庭前也未依约定将租赁房屋恢复原状，该房屋不具备返还条件。被上诉人一直未给我交还钥匙，而是一审法官去现场调查调解后我才收取了钥匙，之前被上诉人一直占有使用房屋，理应承担此期间的租金及物业费等费用。由于被上诉人未交房导致我向新的承租人赵龙武赔偿了违约金，我并未放任损失的扩大。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、三项，改判被上诉人向我给付租金26000元，并承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人耿梅答辩称：我与上诉人于2012年7月6日就签订了租赁合同，并投资近100000元进行装修，2013年6月29日，因上诉人要涨租金，双方又签订了一份租赁协议，上诉人于2014年6月25日与赵龙武签订了租赁协议，我不得不搬出涉案房屋，按约定进行了恢复，并向上诉人交还房屋钥匙，但上诉人拒不接收，也不退还我20000元押金，上诉人违约给我造成巨大损失，后又拒收房屋钥匙放任损失扩大，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
本院二审审理查明：耿梅自2012年即开始使用周利荣位于本市友好路天一大厦B座2502室房屋经营美容院，并向周利荣支付押金20000元。2013年6月29日，双方又签订一份租房协议，约定耿梅继续租赁周利荣上述房屋，期限自2013年7月9日至2014年7月8日，租金78000元。协议中约定房屋内如需改动等装修，在终止租房协议前耿梅应恢复未租房前的整体状况。协议终止后，耿梅一切费用交清后周利荣退还押金。
2014年6月25日，周利荣与案外人张龙武签订租赁上述房屋的协议，并通知耿梅不再向其出租房屋，耿梅遂在该份租赁协议上签字，并承诺于7月11日晚恢复原状后交还房屋于周利荣。此后，耿梅即搬离租赁房屋，并对房屋装修部分进行了恢复，但在房屋交接过程中双方对于房屋是否恢复至出租前的原状发生争议，周利荣拒收钥匙。耿梅向周利荣索要押金20000元未果，遂起诉至原审法院。另，耿梅在租赁期间，将水费交至2014年5月8日，物业费交至同年6月30日。涉案房屋面积164.18平方米，物业费每月每平方米2.5元。水费平均每月156元。
本案一审庭审中，双方协商一致同意从20000元押金中扣除3000元，由周利荣自行对涉案房屋进行恢复；从押金中扣除2012年物业费1447.62元；周利荣放弃第一项反诉请求，即要求耿梅恢复原状并按清单移交租赁设施。
另查明：二审庭审中耿梅与周利荣均认可2014年11月5日，在原审法院的协调下，周利荣收取了租赁房屋的钥匙。
认定上述事实，有租赁协议、收条、录音资料、短信、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。
本院认为：一、上诉人周利荣与被上诉人耿梅签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格履行。本案中，上诉人周利荣虽在租赁期限尚未届满时即与案外人签订了新的租赁合同，但被上诉人耿梅在该份协议上签字认可，并承诺搬离租赁房屋，据此可认定双方当事人均同意租赁合同到期后不再续签合同。鉴于合同中明确约定被上诉人耿梅负有在合同期限届满后将涉案房屋恢复原状的义务，且被上诉人耿梅在上诉人周利荣与案外人所签合同的空白处亦作出了恢复原状的承诺，现结合录音证据及双方当事人的陈述，可认定因被上诉人耿梅未依约将租赁房屋全部恢复原状，致使双方在房屋交接过程中产生矛盾，被上诉人周利荣因此拒绝收取钥匙，对于涉案房屋自2014年7月9日至2014年11月一直处于空置状态并产生租金损失的事实，被上诉人耿梅存在一定过错，理应承担相应的民事责任。但上诉人周利荣发现交付的房屋不符合合同约定时亦应积极与被上诉人耿梅协商或采取其他有效的补救措施防止损失扩大，而在长达近四个月的时间里，上诉人周利荣对于造成的经济损失采取了放任的态度，上诉人周利荣亦应承担一定的过错责任。结合全案事实及双方当事人各自的过错程度，本院酌情认定被上诉人耿梅理应向上诉人周利荣承担2个月的租金损失，即13000元。上诉人周利荣部分上诉请求合理有据，本院依法对合理部分予以支持。二、鉴于双方当事人在租赁合同中约定，被上诉人耿梅交清一切费用后退还押金，故原审法院在扣除3000元上诉人周利荣自行恢复原状的费用及被上诉人耿梅欠付的其他费用后，判令上诉人周利荣向被上诉人耿梅退还剩余押金符合法律规定。上诉人周利荣主张不予退还缺乏事实及法律依据，本院不予支持。三、上诉人周利荣上诉主张被上诉人耿梅支付合同期满后的物业费1628.12元因超出了二审案件的审理范畴，本院对此不作实体处理。综上，原审判决认定部分事实不清，本院依法在查清全案事实的基础上予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1357号民事判决第一、第二项，即：“周利荣退还耿梅押金15130.93元（20000元-3000元-1447.62元－物业费109.45元－水费312元，物业费：2.5×164.18平方米／30天×8天＝109.45元，水费：156元×2月＝312元，自2014年5月8日至7月8日）”、“驳回耿梅要求周利荣赔偿装修损失16000元的诉讼请求”；
二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1357号民事判决第三项，即：驳回周利荣要求耿梅承担租金26000元的反诉请求；
三、被上诉人耿梅向上诉人周利荣支付租金损失13000元。
上述周利荣应给付耿梅款项合计15130.93元，耿梅应给付周利荣款项合计13000元，相互折抵后，周利荣还应给付耿梅款项2130.93元，限周利荣于本判决生效之日起十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费500元（耿梅已预交），由耿梅负担57.97%即289.85元，由周利荣负担42.03%即210.15元；一审反诉案件受理费225元（周利荣已预交），由耿梅负担50%即112.5元，由周利荣负担50%即112.5元；二审案件受理费450元（周利荣已预交），由耿梅负担25%即112.5元，由周利荣负担75%即337.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈映红
代理审判员 冯 宁
代理审判员 黄淑梅
二〇一五年四月十七日
书 记 员 白 杨