宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第1235号
原告：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被告：董伦珏。
原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）与被告董伦珏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告康景公司委托代理人潘雅玲、张慧剑，被告董伦珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景公司起诉称：原告为宁波市镇海区庄市街道合生国际城小区的物业服务企业，被告从2012年1月起至2014年12月一直拖欠合计36个月的物业管理费、房屋共用部位和共用设施日常维修费共计人民币14598.4元。原告多次向被告发放缴纳物业管理费通知书，并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴单，被告至今均拒绝支付，已经给正常的物业管理带来困难。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付：1.物业管理综合服务费人民币13424.4元；2.房屋共用部位和共用设施设备日常维修费人民币1174元；3.滞纳金7149.2元。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告按照8折标准支付2012年1月至2014年12月的物业管理综合服务费，共计10738.8元。
被告董伦珏答辩称：2010年12月18日被告办理了交房手续，支付了2011年度的物业管理费用，并支付了300元办理电费一卡通的费用，但被告至今也没有收到一卡通以及《住宅使用说明书》。2011年，被告电话咨询原告空置房物业费的减费办法，被告答复2012年可以减收。2011年年底，被告准备装修时，发现房屋地基下沉，经询问得知是有两处在施工时没有打桩，被告的《住�质量保证书》中载明房屋有质量问题，原告应当承担维修责任，且土建工程不超过10天。被告向原告提出要么修复房屋，要么进行赔偿，原告称向领导反映，但之后一直没有消息。后来原告向被告电话催讨物业费用，被告称如果将房屋修复了，被告就支付物业费用。但直到2014年房屋才进行了维修，但事后被告去查看，发现并没有修好，台阶开裂变形仍然存在，门口堆放了很多垃圾杂物，门上的猫眼也被撬掉了。从2011年开始，被告有房不能住，怕装修后说不清楚，怕原告说是装修造成的问题，被告也不敢将房屋出租，这已经给被告带来了很大的精神压力和经济损失。综上，是原告没有履行物业管理的责任，请求驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提交了如下证据：
1.国内特快专递邮件详情单、交接物业验房联系单、业主／住户基本情况登记表、合�国际城房屋交付手续办理记录表（二）、合生国际城入住文件及物品签收清单、房屋面积测绘表、宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件复印件、合生国际城前期物业管理服务协议、合生国际城临时管理规约、商品房买卖合同，欲证明被告是合生国际城的业主，涉案房屋的面积及交付时间、被告与原告签订有物业服务协议、原告的物业收费标准经过备案审批。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.国内挂号信函收据四张、邮政回单一张、挂号信信封三份、律师函复印件二份、物业管理费催缴函复印件二份，欲证明原告多次以书面形式向被告催缴物业管理费。被告称催费的书面材料均没有收到，但接到过物业催讨物业费用的电话，是原告没有尽到物业服务的职责，没有为被告服务过，并给被告造成很大的损失。本院对原告向被告催讨物�管理费用的事实予以认定。
被告向本院提交如下证据：
1.发票、收款收据、交付温馨提示、住宅质量保证书各一份，欲证明被告缴纳过2011年度的物业管理费用，被告交过300元用来做电费一卡通，但一直没有收到电费一卡通和住宅使用说明书，以及涉案房屋是由原告负责维修的事实。原告对发票和收款收据无异议，但称交房物品签收单上显示被告已经收到了电费一卡通和住宅使用说明书；住宅质量保证书是开发商提供的，其上并无原告的印章，且房屋质量问题与本案无关，而且开发商已经对涉案房屋进行了维修。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.照片打印进6张，欲证明涉案房屋存在质量问题及房屋门口堆放垃圾的事实。被告称房屋质量问题和本案无关，对涉案房屋门口堆放垃圾的情况需要核实。本院对该组照片的真实性予以认定。
经审理查明：2009年5月4日，被告董伦珏与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道合生国际城一期D区38幢05号房屋，该房屋为联排多层住宅，建筑面积为260.89平方米，其中地下室面积为74.42平方米。合同约定的交房日期为2010年12月30日前。被告在同日与原告康景公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“（一）物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，一期具体标准如下（低层地下室建筑面积免除物业费），二期收费标准未定，最终以镇海区物价局批文为准：联排双拼住宅2.0元／月?平方米；（二）房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：住宅物业1.5元／年?平方米。（四）上述物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份；业主或物业使用人愿意也可以每年一次性缴纳。”协议第五条约定：“四、乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金或向人民法院提起诉讼。”被告在2010年12月18日办理了交房手续。被告支付了2011年度的物业管理费用，没有支付2012年1月至2014年12月的物业管理费用，被告认可原告向其催交过该期间的物业管理费用。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告董伦珏应当依据同原告签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》按时交纳物业管理费用。依据原、被告双方签订的前期物业服务协议所约定的物业管理费用的计算办法，被告从2012年1月至2014年12月应支付的物业管理综合服务费13425.84元（（260.89-74.42）×2×36），现原告要求按照空置房物业管理费用打8折的标准收取被告物业管理综合服务费10738.8元，本院予以确认。而被告从2012年1月至2014年12月应支付的房屋公共部位和共用设施设备日常维修费应为1174元（260.89×1.5×3）。
至于原告所要求被告支付的滞纳金，实质上是被告逾期交纳物业管理费用的违约金。从原、被告庭审陈述来看，原、被告双方就涉案房屋的维修问题发生争议，考虑到房屋维修确会对被告产生一定的影响，被告拖欠支付物业管理费用并非出于主管恶意；此外，基于物业服务企业和小区业主之间的关系应以和谐、和睦为重的考虑，本院认定被告无需向原告支付物业管理费用的滞纳金。
关于被告提出的涉案房屋存在质量问题（地基下沉、台阶变形开裂等）导致无法使用、原告未办理电费一卡通、被告至今没有收到住宅使用说明书以及原告未尽到物业管理职责，故而不应支付物业管理费用的答辩意见，本院认为，本案属物业服务合同纠纷，房屋本身的质量问题、电费一卡通的办理均与本案无关联性，而住宅使用说明书的交付应是房产开发商的义务；同时，被告并未提供充分证据证明原告未尽到物业管理职责，故本院对被告的答辩意见不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告董伦珏支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2012年1月至2014年12月共计36个月的物业管理综合服务费人民币10738.8元，房屋共有部分、共用设施设备日常维修费人民币1174元，共计人民币11912.8元，于本判决生效之日起十日内支付完毕；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。
原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费276元，减半收取138.5元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担52元，被告董伦珏负担86.5元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 员 贾毅飞
二〇一五年十月二十七日
代书记员 郑罗方