浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终1940号上诉人（原审被告）：陈斌，女，1977年6月26日出生，汉族，职员，住宁波市。委托代理人：洪成平，男，1970年4月29日出生，汉族，新闻工作者，住宁波市江东区，系上诉人丈夫。委托代理人：李永华，浙江宇邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司象山分公司。住所地：象山县丹东街道象山港路*******室。代表人：方敏青，总经理。委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。上诉人陈斌因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司象山分公司（以下简称绿城公司）物业服务合同纠纷一案，不服象山县人民法院于2016年5月13日作出的（2015）甬象民初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：原告原名为浙江绿城物业管理有限公司象山分公司，经核准于2011年5月11日变更为现名。经宁波泰谷房地产开发有限公司（以下简称泰谷公司）选聘，原告为其开发的象山白沙湾玫瑰园别墅区提供前期物业服务。2009年12月1日，被告与泰谷公司签订《商品房买卖合同》一份，购得该园区37号别墅，建筑面积为439.6704平方米。该合同第二十一条约定内容已明确被告知晓原告为讼争小区的物业服务企业，被告同意合同附件七《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容；第二十四条规定《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件七，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。同日，原、被告签订《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务协议》一份，约定：“由原告为被告购买的别墅所在的象山白沙湾玫瑰园提供物业服务，住宅物业服务费为4.5元/月/平方米，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除被告与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，被告不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费；被告违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。”协议签订后，原告按约为被告提供相应的物业服务，但被告拖欠房屋交付次月起即2012年1月1日至2014年12月31日期间三年的前期物业服务费61729.82元。经原告多次催讨，被告仍不支付，故此被告还应支付每拖延一天应付日万分之四的逾期付款违约金8889.09元，上述欠费和违约金合计70618.91元。2011年12月9日，象山信诚房产测绘有限公司出具房屋建筑面积实测成果书一份，载明白沙湾玫瑰园住宅一期37号别墅住宅面积为439.6704平方米。2011年12月27日，泰谷公司取得讼争小区竣工验收备案证明书。同日，泰谷公司向被告发送白沙湾玫瑰园入伙通知书一份，载明：“被告所购买的白沙湾玫瑰园一期37号房屋已营造完成，具备合同约定的交付条件，房地产公司安排集中交房的时间为2011年12月28日至2011年12月31日，请被告在收到本通知后，于2011年12月31日上午10时前往白沙湾玫瑰园物业服务中心办理入伙手续。”2012年8月28日，泰谷公司向被告发送催领房通知书一份，载明：“您所购买的白沙湾玫瑰园一期37号房屋已通过政府部门的验收，我司曾于2011年12月27日向您寄发了入伙通知书，您至今尚未办理入伙手续，关于该房屋交房相关事宜，我司将依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件九中约定的第一条‘关于第十二条的补充’条款执行；为方便您办理入伙手续，请您收到本函后，于2012年8月30日至9月10日前来白沙湾玫瑰园。”被告至今未办理交房手续。2014年11月19日、11月27日，原告曾两次向被告发送律师函，催讨2012年至2014年三个年度的物业费，被告表示其未收到上述函件。另查明，《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路灯，具备商品房正常使用的基本条件。”该合同附件九补充协议（二）第十七条第2点又约定：“鉴于白沙湾玫瑰园地处白沙湾风景区，包括燃气、供电、供水等相关的市政配套尚在同步建设中；在白沙湾玫瑰园一期交付时，相关市政配套可能尚未建成或尚未投入运营，可能导致暂时无法使用管道燃气或采取临时供电、临时供水等措施，买受人对上述情况已经知悉，并同意若发生上述情况不视为出卖人违约，也不影响房屋的交付。”原审原告绿城公司于2015年7月29日诉至法院，请求判令：原审被告立即支付原审原告拖欠的物业服务费61729.82元、逾期付款违约金8889.09元，合计70618.91元。原审法院认为：业主如以未实际交付房屋为由拒付物业费，应围绕案涉房屋交付条件是否实际具备，开发商是否已按约履行通知义务，及合同对交付房屋与物业费的缴纳是否有特别约定等来考量，如业主无正当理由拒绝受领房屋的，不能以此拒付物业费。本案中，被告陈斌以房屋未通气不符合交房条件及未实际交付作为抗辩物业费缴纳的主要理由，根据上文认定的《商品房买卖合同》附件九补充协议的有关约定，并结合本院查明的象山县通用燃气有限公司于2011年10月出具的证明载明“讼争小区已安装了管道燃气配套设施，现该工程已完工，由于主管网未铺设到位，目前该项目不具备通气条件”等内容，可认定开发商泰谷公司已具备合同约定的商品房交房条件。且泰谷公司分别于2011年12月27日、2012年8月28日两次向陈斌书面邮寄领房通知书，虽邮件未被签收（其中一次显示被告拒收），但被告对邮寄存根载明地址及电话也予以认可，故应视为原告已尽按期通知领房的形式义务。综上，现被告陈斌无正当理由拒绝接收房屋，违反了全面履行合同原则，应视为房屋已经交付。房屋一旦交付则意味着房屋所有权转移至业主，故通知交房日期之后产生的物业费应当由业主陈斌自行承担，本院对被告以房屋未交付的抗辩理由不予采纳。《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务协议》由原、被告签订，应系合同当事人真实意思体现，故该合同依法对物业公司及业主均具有约束力，原、被告应按约履行义务。现原告按约提供物业服务，被告依法应当按照合同约定标准支付原告物业费。根据协议约定，被告应在建设单位指定的交房日期之次月起缴纳物业服务费，现原告已按约向被告提供了相应的物业服务，而泰谷公司在向被告发出的入伙通知书已载明交房日期为2011年12月31日，故被告应自2012年1月1日起，向原告缴纳物业服务费。对于被告辩称的讼争小区房屋漏水等事实，属房屋质量问题，被告可与开发商泰谷公司另行理直。对其辩称的讼争小区物业人员配备不足等物业管理瑕疵问题及物业收费标准过高问题，其中物业收费标准由双方自行约定并经象山县物价局备案，就服务瑕疵问题被告则并未提供相应证据予以佐证，故被告以上述理由拒付物业费，于法无据，不予支持。对物业费计付标准，因被告尚未就案涉房屋完成交房手续并装修入住，故原告按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》有关空关房收取物业费的规定，对被告应缴纳的2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费按照80%的标准予以收取，予以准许。对逾期付款违约金，原告诉请以欠付费用为基数，按日万分之四，酌情计算360天（之后违约金放弃主张的权利），结合双方签订的前期物业服务协议约定、讼争房屋居住情况及欠费时间，酌情调整违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天。鉴此，被告应支付原告2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费61729.7元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，判决如下:一、被告陈斌于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司物业费61729.7元及逾期付款违约金（以61729.7元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天）；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1565元，由原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司负担165元，被告陈斌负担1400元。宣判后，原审被告陈斌不服，上诉至本院，称原审认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审。被上诉人绿城公司答辩称：原判正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人陈斌在二审审理期间提供如下证据：证据1.商品房买卖合同一份（复印件），证明上诉人于2016年7月12日从象山县住房和城乡建设局住房管理科调取了备案的《商品房买卖合同》，发现所谓的“附件九：补充协议（二）”并不存在；证据2.公证书（复印件），证明由于被上诉人的原因造成一直未能通气，不具备交房条件，未能交房；证据3.被上诉人项目宣传资料（复印件），证明开发商以绿城名义作虚假广告宣传及开发商对项目规划开发范围内的房屋及相关设施作了具体明确的说明和允诺；证据4.房产转让合同（复印件），因上诉人已卖掉房子不居住在该处，被上诉人发送的邮件自然无法到达。被上诉人绿城公司在二审审理期间无证据提交。对上诉人提交的证据质证认为：证据1的形式真实性没有异议。在合同第十五页第十九条第六项有约定，双方签署本合同前已经出示了相应的办法和协议。而在附件九补充协议二中有上诉人的亲笔签字。且该证据不属于二审中的新证据。证据2形式的真实性没有异议，对公证书里相关的内容无法确认，不属于二审的新证据。证据3不属于二审新证据。与本案收取物业费不存在关联。证据4不属于二审的新证据。对形式上的真实性没有异议，与本案没有关联性。上诉人向法院提供的是这个地址，在提管辖异议时也是这个住址。本院经审查后，认为上诉人提供的证据1与事实并不矛盾，在《商品房买卖合同》第十九条第六项双方约定，签署本合同前被上诉人已经出示了相应的办法和协议。而被上诉人提交的附件九补充协议二中有上诉人的亲笔签字。且该证据不属于二审中的新证据；对证据2，认为因此否定双方的约定；证据3不属于二审新证据。对证据4，认为地址不明的责任在于上诉人，且不属于二审的新证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人在与房产公司签订《商品房买卖合同》的同时签订了一份《补充协议》，其中附件九补充协议二第十七条第2点约定：“在白沙湾玫瑰园一期交付时，相关市政配套可能尚未建成或尚未投入运营，可能导致暂时无法使用管道燃气或采取临时供电、临时供水等措施，买受人对上述情况已经知悉，并同意若发生上述情况不视为出卖人违约，也不影响房屋的交付。”说明房产公司的房屋交付是成立的。既然房屋已经交付，上诉人以小区煤气无法使用问题为由不支付物业费理由不成立。上诉人认为被上诉人未完全、适当地履行合同义务，但未提供确凿的证据予以佐证，对该主张难以采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人陈斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  马金平审 判 员  钟康树代理审判员  郑 辉二〇一六年十二月十九日书 记 员  潘芬芬