苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴商初字第0589号
原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地江苏省苏州市吴中区县前街69-5号。
负责人徐丽萍，行长。
委托代理人冯茂蔚、官学林，江苏安珀志律师事务所律师。
被告苏浦生。
被告古美萍。
被告苏州市铭都置业有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区石湖东路76号。
法定代表人高兴华，董事长。
委托代理人王伟，江苏易天律师事务所律师。
委托代理人张浩，江苏易天律师事务所实习律师。
原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行诉被告苏浦生、古美萍、苏州市铭都置业有限公司（以下简称铭都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理。依法由代理人审判员钱建平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯茂蔚，被告铭都公司委托代理人王伟、张浩到庭参加诉讼，被告苏浦生、古美萍经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行诉称，其与三被告签订《个人借款合同》一份，约定被告苏浦生、古美萍向其贷款586000元，期限为10年。两被告以贷款所购的苏州吴中经济开发区城南街道东吴南路125号3幢1908室、1909室房屋作为抵押物。被告铭都公司在上述房屋办妥抵押登记且其取得相应他项权证之前，对被告苏浦生、古美萍的债务承担连带保证责任。后其依约向被告苏浦生、古美萍发放了贷款，但截至2013年5月28日，被告苏浦生、古美萍已连续逾期12期，构成违约，故要求被告苏浦生、古美萍立即偿还尚欠贷款本金562824.61元，利息45906.49元（暂计算至2013年5月28日，后按合同约定的逾期利息、罚息计算至实际支付之日止）；支付其为实现债权而产生的律师费19818元；对抵押物在贷款本息及实现债务费用的范围内享有优先受偿权；因抵押物尚未办理他项权证，故要求被告铭都公司对被告苏浦生、古美萍的上述债务承担连带还款责任。
审理中，原告将上述利息的主张明确为要求被告支付截至2013年5月28日的利息45904.1元、罚息2.39元（之后按每日万分之3.23125计算至实际付款之日止）。
被告苏浦生、古美萍未作答辩。
被告铭都公司辩称，其保证期间为自合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权且相关抵押权证明文件移交贷款人占有之日止，现原告已取得涉案房屋的抵押权预告登记证书，已是抵押权人，故其担保责任已结束，要求驳回原告对其的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月22日，原告（贷款人）与被告苏浦生（借款人）、古美萍（借款人）、铭都公司（担保人）签订《个人借款合同》（房贷版）一份，约定原告向被告苏浦生、古美萍发放住房贷款586000元，被告苏浦生、古美萍用于购买被告铭都公司开发的苏州吴中经济开发区城南街道东吴南路125号3幢1908室、1909室房屋，借款人在合同项下的借款金额、发放日期、到期日期、利率等内容以借款借据记载为准。借款人按月等额本息还款。借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息。借款人不可撤销地授权贷款人将借款资金支付至借款人交易对象铭都公司账户，即视为贷款人已依约履行了发放借款的义务。借款人未按约按时足额偿还借款本金和利息，贷款人有权宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款，向保证人追索保证责任或处置抵押物。借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等，均由借款人负担。担保人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，即保证期间自本合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权设定证明文件移交贷款人占有之日止。
同日，原告（抵押权人）与被告苏浦生（抵押人）、古美萍（抵押人）签订《抵押担保合同》（个人版）一份，约定被告苏浦生、古美萍以所购上述两套房屋作为贷款的抵押物。合同确定抵押物的确认净值共计1175430元，抵押率（即主合同项下债权金额与本合同项下抵押物确认净值的比率）为49.85%。2011年9月8日，原告与被告苏浦生、古美萍、铭都公司办理了上述两套房屋的预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，预购商品房抵押权预告登记证明上载明的两套房屋的债权数额分别为220000元、366000元。
另查明，2010年11月23日，原告与被告铭都公司签订《合作协议书》一份，约定为促进被告铭都公司所开发的东吴南路125号楼宇的销售，原告同意对购房人提供按揭贷款服务，被告铭都公司为借款人承担偿还本息的保证责任，保证期限为每笔贷款发生之日起至办毕借款人所购房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，原告取得相应的《房屋他项权证》之日止。
2011年10月8日，原告发放了贷款586000元，收款人为被告铭都公司，借款利率为月利率6.4625‰，借款期限为自2011年10月8日至2021年10月8日。2013年6月3日，江苏安珀志律师事务所律师冯茂蔚受原告委托向被告苏浦生、古美萍、铭都公司发出律师函，函告因被告截止2013年5月28日已连续逾期12期，逾期利息45906.49元，尚欠本金562824.61元，要求被告在收函后即行一次性支付上述本息。同时，函告因抵押物尚未办理他项权证，要求被告铭都公司承担连带责任。
又查明，原告委托江苏安珀志律师事务所处理与被告之间的诉讼事宜，支付了律师代理费19818元。
以上事实，由原告提供的《个人借款合同》（房贷版）、借款借据、《抵押担保合同》（个人版）、《合作协议书》、律师函、律师代理合同、律师费发票，被告提供的房屋预告登记证明及庭审笔录等予以证实。
审理中，被告铭都公司称其向房管部门询问，得知涉案的两套房屋因被其他法院预查封，故无法办理正式的产权登记及抵押权登记，原告对此事实予以认可。为此，本院至苏州市吴中区住房和城乡建设局调查，该局工作人员称，涉案的两套房屋是办理了产权及抵押权预告登记，因被法院预查封故无法办理正式的产权及抵押权登记，如无预查封，目前还可以申请正式的产权登记及抵押权登记，并称之前已有人申请正式登记，其亦向申请人告知了上述情况。原告亦表示之前申请正式登记时确被告知了上述情况。
本院认为，原、被告签订的贷款合同成立且合法有效，双方理应全面履行合同义务。借款合同约定，借款人未按约按时足额偿还借款本金和利息，贷款人有权宣布本合同项下借款本息提前到期。原告称截至2013年5月28日，被告已连续逾期12期，逾期利息45906.49元，尚欠本金562824.61元，因被告苏浦生、古美萍未到庭，本院对原告的陈述予以采信。原告据此要求被告提前偿还贷款本息合法有据，应予支持。另，借款借据载明月利率6.4625‰，罚息利率按当期执行利率加收50%。因此，原告要求被告苏浦生、古美萍偿还贷款本金562824.61元，利息45904.1元、罚息2.39元及自2013年5月29日起，按每日万分之3.23125计算的逾期利息，应予支持。
另，借款人未能按时偿还借款本息，导致贷款人为催收贷款本息所需的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等，均由借款人负担，原告为本案诉讼支付了律师费19818元，故被告苏浦生、古美萍应赔偿原告该项损失。
另，借款合同约定了借款人未按约按时足额偿还借款本金和利息，贷款人可向保证人追索保证责任或处置抵押物，但约定了担保人的保证期间自本合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权设定证明文件移交贷款人占有之日止。现原告既要求对抵押物享有优先受偿权，也要求被告铭都公司承担连带保证责任。本案的争议在于就涉案抵押物是否设定了有效的抵押权。预告登记的效力在于赋予预告登记的请求权以物权的效力，体现在预告抵押登记上就是预告抵押登记物上的优先受偿权。物权法第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”经原告、被告铭都公司确认及向房管部门核实，涉案房屋已申请过正式登记，因被预查封而未能办理，如无预查封目前还可以申请正式的产权登记，而正式的产权登记是正式的抵押权登记的前提条件，故未能办理正式抵押权登记的原因是申请人之外的原因，其不利后果不应由申请人承担，故应认定原告仍系预告抵押登记权人，其请求权被赋予了物权的效力，应对抵押物享有优先受偿权，本院对原告的该项诉请予以支持。原告对抵押物已享有优先受偿权，根据合同被告铭都公司的保证责任终止，故本院对原告要求被告铭都公司承担连带保证责任，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告苏浦生、古美萍偿还原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行贷款本金562824.61元，利息45904.1元、罚息2.39元（暂计算至2013年5月28日）及自2013年5月29日起，按每日万分之3.23125计算至本判决确定给付日止的逾期利息。
二、被告苏浦生、古美萍赔偿原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行损失人民币19818元。
三、上述款项被告苏浦生、古美萍于本判决生效之日起十日内给付，如不能清偿，则原告有权就被告苏浦生、古美萍提供的抵押物即位于苏州吴中经济开发区城南街道东吴南路125号3幢1908室（债权数额220000元）、1909室房屋（债权数额366000元）之拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、驳回原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行对被告苏州市铭都置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币5380元，由被告苏浦生、古美萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 钱建平
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 陈 屴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第二款
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。