吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第495号
上诉人（原审被告）：李先杰，女，1968年9月18日生，汉族，住通化市。
委托代理人：艾德茂，通化市二道江区二道江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：肖红，女，1977年11月16日生，汉族，住通化市。
被上诉人（原审原告）：肖龙，男，1980年2月2日生，汉族，住通化市。
上诉人李先杰因房屋租赁纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2014）东民一初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日决定立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。上诉人李先杰委托代理人艾德茂与被上诉人肖红、肖龙均参加了审理。本案现已审理终结。
肖红、肖龙在一审法院起诉时称，2008年9月15日与李先杰签订租赁合同，肖龙将位于通化市新站步行街新城路房屋租赁给李先杰，租赁期限5年，每月租金2500元，按季度交。2013年9月16日合同到期，李先杰既不交纳租金也不搬出，截止2014年4月欠租金1.96万元。故诉至法院，要求李先杰立即腾迁并给付拖欠租金及诉讼费用。
李先杰在一审时辩称，肖红、肖龙所述与事实不符，我没有拖欠房租，2008年9月16日肖红、肖龙除正常收房租外，另收取了我房租4万元。如要求我迁出应返还剩余租金。
一审法院审理查明：2008年9月15日，肖红、肖龙与李先杰签订房屋租赁合同。合同约定：李先杰承租坐落于通化市新站步行街新城路的门市房，每月租金2500元，一季度一交。2011年房租金上调到每月2800元。2008年9月23日、12月4日，李先杰分两次交付租金5万元，其中包括一个季度租金7500元，押金2500元，多交4万元是承兑金。2013年9月16日合同到期，李先杰既不续租也不搬出，截止2014年4月，欠租金1.96万元。
一审法院认为，2013年12月，李先杰就承兑金一事，向法院起诉肖龙，，要求肖龙返还4万元承兑金等，后又撤诉。其向法庭提供双方房屋租赁合同能够证明2008年双方签订房屋租赁合同后，李先杰分两次交房租金5万元，其中4万元是承兑金。所以李先杰拖欠房租金1.96万元事实成立。肖红、肖龙与李先杰租赁合同到期后，李先杰应主动搬迁并补齐拖欠租金，其长期拖欠租金应承担民事责任，对肖红、肖龙的诉讼请求，本院予以支持。遂判决：1、
李先杰于本判决生效后十日内从租赁肖红、肖龙的房屋内迁出；2、李先杰给付肖红、肖龙租金1.96万元，于本判决生效后立即执行；案件受理费200元，由李先杰负担。
判决后，李先杰不服，向本院提起上诉，其理由是：上诉人与被上诉人之间是单纯的房屋租赁关系。至2013年9月16日，房屋租赁关系到期，被上诉人除每季度正常收取租金外，另收取上诉人房租4万元，一审未查清4万元的性质，将4万元定性为承兑金，显然事实不清。故应撤销原判，发回重审。
被上诉人肖红、肖龙答辩认为：因为我们要收回房屋自己经商，李先杰主动交纳4万元承兑金，要求继续承租。承兑金不应返还。
本院审理中，双方当事人对原审认定的下列事项无争议：2008年9月15日，肖龙与李先杰签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，每季租金7500元，于每季首日前交付。同年9月23日、12月4日，李先杰分两次付给肖龙5万元，其中包括一季度租金7500元，押金2500元。自2011年起，每季租金上涨至8400元。自2013年9月16日租赁合同期满，至2014年4月16日，李先杰未支付房屋使用费。双方对下列事项有争议，本院综合评判如下：
上诉人李先杰是否应给付被上诉人肖红、肖龙1.96万元。
上诉人李先杰主张，同意给付被上诉人肖红、肖龙7个月房屋租金1.96万元。但是，被上诉人已提前收取了上诉人4万元租金，租赁期满，被上诉人应返还该4万元。应付被上诉人1.96万元应从中冲抵，余下部分，上诉人另行主张权利。提供的证据是，2008年9月23日、12月4日收据二份，拟证明被上诉人肖龙分两次共收取上诉人5万元，其中4万元为预付租金。
被上诉人肖红、肖龙对上述证据的真实性无异议，但该为其中4万元为承兑金，只是按照上诉人李先杰前夫的要求在收据上写的租金。
被上诉人肖红、肖龙主张，合同期满，上诉人李先杰继续占有使用租赁的房屋，应按约定的租金每月2800元，7个月共计1.9万元，对此上诉人认可。对上诉人提到的4万元，不是其预付租金，而是承兑金，承兑金是上诉人为了租赁被上诉人的房屋而支付的，不予退还，亦不能冲抵租金。无证据提交。
本院认为，上诉人李先杰提供的收据，被上诉人肖红、肖龙对其真实性无异议，本院予以采信。被上诉人肖红、肖龙除正常按季度收取上诉人李先杰房屋租金外，另收取上诉人李先杰4万元，对此双方均无异议。对该4万元的性质，被上诉人肖红、肖龙认为是承兑金，无返还约定；从上诉人李先杰提交的房屋租赁合同看，其在合同尾部空白处自行填写的内容，已明确该4万元为“承兑金”，且曾诉讼至法院，要求被上诉人肖龙退还“房屋出兑金4万元”，如4万元是预付租金，应在交款后陆续冲抵，但一直未予冲抵，故上诉人李先杰主张4万元为预付租金无事实和法律依据。上诉人李先杰在租赁合同期满后仍占有使用房屋，应按租金标准支付房屋使用费每月2800元，计1.96万元。
综上，经本院审理查明，肖红与肖龙为姐弟，2008年9月，肖红从刘某夫妻处购买了通化市东昌区新城路77.93平方米的商业用房。同年9月15日，肖龙经肖红同意与李先杰签订《房屋租赁合同》，约定：租期五年，每季租金7500元，于每季首日前交付；每两年双方协商更改租金一次；李先杰需要向肖龙交付抵押金2500元；李先杰在承租该门市房使用期间，不得擅自改变房屋使用用途、对外转租、出兑、转让，如有变动需肖龙同意，若李先杰在合同约定的租赁期间没有按本条款履行合同，肖龙有权解除合同，同时抵押金全部作为违约金不予返还。双方同时约定李先杰需要给付肖龙承兑金4万元。同年9月23日、12月4日，李先杰分两次付给肖龙5万元，其中包括一个季度租金7500元，押金2500元。此后，上诉人李先杰均按季度如数交纳房屋租赁费；自2011年起，每季租金上涨至8400元（月租金2800元）。该房屋租赁合同届满前，上诉人李先杰在该合同尾部空白处自行填写：“补充：合同期满，甲乙双方在房屋租金不超过市场平均价的情况下，乙方（李先杰）有优先续签权，否则甲方归还乙方4万元承兑金。”合同到期后，被上诉人肖红、肖龙同意将房屋继续租赁给上诉人李先杰，年租金10万元，上诉人李先杰认为租金过高，不同意继续租赁。2013年9月16日租赁合同期满后，上诉人李先杰继续占有使用该房屋，至2014年4月16日，上诉人李先杰未支付给被上诉人肖红、肖龙任何费用。在上诉人李先杰承租诉争房屋期间，将部分承租房屋私自转租给他人。
本院认为，关于被上诉人肖红、肖龙主张的上诉人李先杰应支付2013年9月17日至2014年4月16日期间的房屋租金1.96万元，上诉人对此期间未支付租赁或者使用费的情况认可。合同期满后，双方虽未约定房屋使用费的计算方法，被上诉人主张按租赁期间约定的租金计算费用并无不当，故上诉人应支付该费用1.96万元。关于上诉人主张的提前交付的4万元应冲抵的问题，因对该款的性质，双方有争议，上诉人的交款收据及其持有的合同对该款也有不同的描述，且一审时上诉人未提出反诉，二审时也明确表示不提出反诉，故就该4万元，上诉人可另行主张权利。
综上所述，上诉人李先杰的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人李先杰的上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由上诉人李先杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：林立洲
审判员 ：崔红霞
审判员 ：李国庆
二〇一四年九月一日
书记员 ：赵婉岑