湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0203民初175号
原告株洲宏达物业管理有限责任公司，住所地：株洲市。
法定代表人何巍，任公司董事长兼总经理。
委托代理人刘江，湖南湘商律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、变更、放弃、反驳诉讼请求、提起反诉、进行和解。
委托代理人舒畅，湖南湘商律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告汤志宇，男，汉族，1972年6月13日出生，住所地：湖南省株洲市。
原告株洲宏达物业管理有限责任公司（以下简称宏达物业公司）诉被告汤志宇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，依法由代理审判员王秋艳适用简易程序独任审理，于2016年3月23日进行了公开开庭审理，原告宏达物业公司的委托代理人刘江，被告汤志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏达物业公司诉称，被告因购买株洲市芦淞区1815线碧玉花园菊园6-1号房，与原告产生了物业服务合同法律关系。2002年12月5日，原告与被告签订了物业管理合同，由原告为被告提供物业管理服务，合同约定对逾期不缴纳物业管理费的，每天收应缴款额1‰的滞纳金。2014年1月18日，原告与被告所在小区的业主管理委员会签订物业管理服务合同，合同约定物业服务费用具体标准为：别墅0.98元／平方米／月，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时缴纳物业服务费的，乙方有权按每日3‰收取滞纳金。上述合同签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司，按照合同约定提供物业管理服务，但被告自2010年7月1日起至2015年12月31日，一直未按约缴纳物业管理服务费，共欠缴物业费19749元及违约金4199元。经原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳。原告认为，被告的上述行为已经严重违约，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，诉至法院，请求判决：被告立即向原告支付欠缴物业服务费人民币19749元及自2010年7月1日起至实际履行完毕之日止，按照每日万分之三的标准支付违约金（截止到2015年12月31日为4199元），共计人民币23947元；本案诉讼费由被告承担。
原告宏达物业公司向本院提交了如下证据：1、合同书五份，拟证明原告与被告及物业主委员会签订物业服务合同，原告为被告提供服务，双方存在物业服务合同法律关系；2、房屋验收表，拟证明被告已办理所购房屋的验收手续；3、催缴律师函及照片，拟证明原告已经通过书面方式向被告催缴物业管理服务费；4、房屋登记复印件，拟证明被告系涉案房屋的产权人及房屋面积。
上述证据经被告质证，对证据1中被告与原告签订的合同无异议，对业主委员会与原告签订的几份合同真实性无异议，关联性有异议。对证据2三性有异议，不是被告本人签字。对证据3真实性、关联性有异议。对证据4真实性无异议，对关联性有异议，涉案房屋已经分给被告前妻。
被告汤志宇辩称，部分物业费的主张已超过诉讼时效，原告于2016年1月才提起本案诉讼，从起诉之日向前推算二年即2010年7月至2013年12月的物业费主张已超诉讼时效期间，且无诉讼时效中止、中断、延长的法定事由，故对该部分物业费的诉讼请求应当予以驳回。2、按照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同才对业主具有约束力，原告宏达物业公司不是碧玉花园业主大会依法选聘的物业服务企业，故株洲碧玉花园业主委员会与原告宏达物业公司签订的物业管理服务合同对答辩人汤志宇不具有约束力。3、答辩人汤志宇与原告签订的物业服务合同未约定期限，株洲碧玉花园业主委员会与原告签订的服务合同并不必然导致答辩人汤志宇与原告签订合同的终止效力，故物业费的收取应依据答辩人汤志宇与原告宏达物业公司签订的物业服务合同约定的标准支付。4、2014年6月20日答辩人汤志宇与前妻周晓红协议离婚。涉案房屋已分割给周晓红，即从2014年6月20日起周晓红已成为该房屋的所有权人，应认定周晓红为株洲碧玉花园的业主，物业费由周晓红支付。故自2014年6月20日起答辩人汤志宇不再是业主，之后的物业费不再承担。5、2010年6月，答辩人汤志宇家中财务被盗，损失惨重，已报案但至今未能侦破。原告未妥善履行小区治安秩序维护管理义务，致使答辩人汤志宇的财产安全受到损害，也未予以赔偿，构成违约，答辩人才不支付物业费的。
被告汤志宇向法院提交了如下证据：1、离婚协议书，拟证明2014年6月19日开始被告已不是该小区业主，也没有在这里居住；2、公安机关的报案材料，拟证明被告家中被盗，原告没有按服务合同约定履行义务。
上述证据经原告质证，对证据1的关联性有异议，双方虽然协议离婚将涉案房屋分割给周晓红，但没有变更产权人，根据物权法的相关规定，不动产所有权人以登记为准，即被告是房屋的所有权人，也是本案中的业主。对证据2的关联性有异议，只能证明被告家中被盗事实，但不能确认损失，也不能证明被盗与原告的物业服务之间存在直接的因果关系。
经审查，本院对原告提交证据1的真实性予以采信，对证据2，因被告不予认可，本院不予采信。对证据3因无原件核实，且被告不认可，本院对其三性不予采信。对证据4真实性、合法性予以采信，对关联性结合案情综合认定。
本院对被告提交证据1、2的真实性、合法性予以采信，关联性结合案情综合认定。
经审理查明，原告系碧玉花园的物业管理单位为碧玉花园的业主提供物业服务。被告汤志宇系芦淞区曲尺乡谭家段村碧玉花园菊园区6-1号别墅所有权人，建筑面积为318.51平方米。2002年12月5日，甲方汤志宇与乙方宏达物业公司签订一份《株洲市碧玉花园物业管理合同》，约定甲方从接收房屋第五个月起开始支付物业管理费，业主在每月的28日前将下月的物业管理费以现金方式足额支付，收费按照房屋建筑面积计算：别墅、公寓0.58元／平方米／月，商业门面1元／平方米／月。逾期不交，每天收应缴款额1‰的滞纳金。双方对合同期限没有约定。后2005年12月30日，甲方碧玉花园业主管理委员会与乙方宏达物业公司签订《碧玉花园物业管理服务合同》，约定业主应于每月25日之前交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。收费标准按住宅0.58元／平方米，门面1.2元／平方米，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，甲方应协助配合乙方及时催交、收取，没有按时缴纳的，乙方除按物业管理费的标准向业主或物业使用人收取费用外，乙方有权按每日3%收取滞纳金，合同期限自2006年1月1日起至2008年12月30日。合同期满后2009年1月1日，甲方碧玉花园管理委员会与乙方宏达物业公司续签合同，将物业费用调整为别墅0.7元／平方米，公寓楼0.58元／平方米，经营性用房1.5元／平方米，业主不按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权按每日3‰收取滞纳金，合同期限自2009年1月1日起至2011年6月30日。2011年6月13日甲方碧玉花园管理委员会与乙方宏达物业公司续签合同，将物业服务费调整为别墅0.98元／平方米，公寓楼0.75元／平方米，电梯房1.38元／平方米，经营性用房3元／平方米。合同期限自2011年7月1日起至2013年6月30日，期满后双方同意将期限延至2013年12月30日。期满后双方于2014年1月18日又进行了续签合同，将物业服务费调整为别墅0.98元／平方米，公寓楼0.70元／平方米，电梯房1.38元／平方米，经营性用房2元／平方米，合同期限自2014年1月1日起至2015年12月30日止。被告汤志宇从2010年7月1日起开始不交物业管理费，直至2015年12月31日。经原告催收仍不交纳，酿成本案纠纷。
另查，2010年9月26日被告汤志宇家中发生盗窃，导致财产损失，盗窃事项被告已经报案，但至今未侦破。
再查，被告汤志宇与其前妻周晓红于2014年6月19日到民政局协议离婚，在离婚协议书中约定涉案房屋归女方周晓红所有，但至今该房屋仍未办理权属变更登记。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：1、原告的部分诉讼请求是否已超诉讼时效；2、原告有无违约，被告是否需要向原告支付物业费及违约金，2014年6月之后的物业费应由谁支付。
关于原告的部分诉讼请求是否已超诉讼时效的问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的而规定》第六条“……可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”的规定，本案中，原、被告双方签订的物业服务管理合同中约定物业费由业主在每月的28日前交纳下月的物业管理费，后面业主委员会与原告签订的几份物业管理服务合同约定业主应于每月25日之前交纳物业服务费用。即双方对物业费的交纳期限有明确的约定，业主应按约定进行交纳。业主未按约定期限交纳物业费，原告应在交纳期限届满后的两年内主张权利，且原告未能提交证据证实本案诉讼时效存在法定中断、中止、延长情形，原告于2016年1月26日向本院提起诉讼，请求被告支付从2010年7月1日起至2015年12月31日止的物业服务费，即2014年1月26日之前的物业服务费交纳请求已过两年的诉讼时效期间。故被告汤志宇辩称2010年7月至2013年12月的物业服务费已过诉讼时效期间的辩称意见成立，本院予以采信。
关于原告有无违约，被告是否需要向原告支付物业费及违约金，2014年6月之后的物业费应由谁支付的问题。原告与被告及业主委员会依法签订了物业管理服务合同。业主委员会与原告签订的物业服务合同依法成立，合法有效，对小区全体业主具有约束力。且为被告提供了物业服务，被告理应按约定交纳物业服务费。因2010年7月至2013年12月的物业服务费，已过诉讼时效期间，本院不予支持。故被告应对2014年1月1日起至2015年12月31日止（共24个月）的物业服务费应予以交纳。经查，该期间别墅的物业费交纳标准为0.98元／平方米，被告的房屋建筑面积为318.51平方米，则物业服务费为0.98元／平方米×318.51平方米×24个月=7491.36元。被告家中被盗造成财产损失，其将该情况及相关的物业管理问题向原告反映，一直未得到处理，导致被告不交物业服务费酿成本案纠纷，系事出有因，故本院依据公平和诚信原则对原告的违约金请求，不予支持。关于被告称涉案房屋已经分割给其前妻周晓红，2014年6月20日之后的业主应为周晓红，相应物业费也应由周晓红交纳的主张。经查，被告汤志宇与其前妻在离婚协议书中约定涉案房屋给周晓红，但至今该房屋登记所有权人为汤志宇，且被告汤志宇无证据证明涉案房屋的现有业主是周晓红，应视为汤志宇仍为涉案房屋的业主，故其上述辩称意见不成立，本院不予支持。关于被告辩称其家中发生盗窃造成财产损失，原告有违约情形的意见。经查，该盗窃事件已经报案处理，公安机关未能查明盗窃原因，且被告亦未能提交证据证明原告对盗窃事故的发生存在过错，故被告以此抗辩原告存在违约，不予交纳物业服务费的主张不成立，本院不予支持。被告的该上述损失可通过其他法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告汤志宇在本判决生效之日起十日内支付欠缴物业服务费7491.36元（自2014年1月1日起至2015年12月31日止）给原告株洲宏达物业管理有限责任公司。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告株洲宏达物业管理有限责任公司承担137元，被告汤志宇承担63元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员 王秋艳
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 谭刘明
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……
……
4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。