广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1999号
上诉人（原审原告）：范焰强，男，1989年1月4日出生，汉族。
委托代理人：范秀贤，女，1965年12月20日出生，系范焰强母亲。
委托代理人：胡金华，上海胜杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市金利源投资发展有限公司。
法定代表人：刘幺妹，董事长。
委托代理人：李永良，系该公司员工。
委托代理人：赵琛，系该公司员工。
上诉人范焰强因与被上诉人深圳市金利源投资发展有限公司（以下简称金利源公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月11日，范焰强与金利源公司签订了两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，由范焰强向金利源公司购买其开发的位于深圳市盐田区盐田港后方陆域西片区的金山碧海花园某号楼A座34-35层34A、34B，总房款3514640元。同日，范焰强还与金利源公司签订了《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》，该《前置协议》第二条为“双方的权利与义务”，其中第2.2条约定：范焰强购买涉案两套房产后，是否委托施工方（第三方）打通实施进行户型修改，均与金利源公司无关，金利源公司不为范焰强提供任何户型调整服务。如范焰强有此需要，范焰强的任何户型调整应符合法律法规的有关规定。其中第2.3条约定：为便于范焰强合理使用本二套房地产，本二套房地产中的一套房地产的煤气管道（靠近消防电梯位置）直接入户，另一套房地产煤气管道不入户。双方对此均表示同意。
2010年8月28日，金利源公司向范焰强交付了房屋。2012年1月20日，金利源公司的金山碧海花园取得了《深圳市建设工程规划验收合格证》。2012年5月28日，金利源公司向范焰强发出了办理房地产证的通知。
原审法院另查明，2013年5月范焰强向深圳仲裁委员会申请仲裁。其中第二项仲裁请求为：要求金利源公司按照《住宅设计规范》的规定立即交付两套独门独户的房屋给范焰强。2013年7月15日，深圳仲裁委员会作出（2013）深仲裁字第569号裁决书。该裁决书认为：合同约定了范焰强向金利源公司购买两套房产，但范焰强与金利源公司在签订购房合同时，同时签订了一份《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》，该协议明确约定，为便于范焰强合理使用两套房产，两套房产中的一套房产煤气管道直接入户，另一套煤气管道不入户，买卖双方均表示同意；因范焰强系购买两套房产，故金利源公司协助范焰强办理两套房地产权证书。从“一套房产煤气管道直接入户，另一套煤气管道不入户”的约定可以看出，范焰强实际上是将两套房产作为一套房屋使用的。因此，对于范焰强要求交付两套独门独户房产的主张，仲裁庭不予支持。
范焰强的一审诉讼请求：1、金利源公司提供的格式合同《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第二条之第2.2款、第2.3款为无效条款；2、本案诉讼费用由金利源公司承担。范焰强在原审庭审中当庭增加如下诉讼请求：判决金利源公司按照《住宅设计规范》的规定交付两套独门独户的房屋给范焰强。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷，双方的合法权益均受到法律保护。
关于本案诉讼时效问题。诉讼时效所适用的权利为债权及其救济权，属于请求权范畴。但本案中，范焰强所主张的权利属于形成权范畴。因此不适用诉讼时效制度。金利源公司的此项答辩意见，原审法院不予采纳。
关于范焰强请求确认《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、2.3条无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，“承诺生效时合同成立”，即要约与承诺两个意思表示一致时合同成立。而合同生效是指合同符合法定的生效条件，依法对当事人有约束力。根据范焰强的诉讼请求，范焰强对上述协议条款的成立未提出异议，即范焰强已经认可双方对于上述协议条款的内容存在一致的意思表示，只是认为该份协议因不具备生效要件而无效，即认为该协议条款存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形。第2.2条主要内容为金利源公司不为范焰强调整房屋户型，如果范焰强自行调整户型须符合法律规定。第2.3条的是关于双方均同意煤气管道只进入一套房产，不进入另一套房产的约定。上述两条内容均未涉及国家利益及社会公共利益。也没有违反任何法律或行政法规对煤气入户方面的“效力性强制规定”。范焰强还主张上述条款存在非法目的。但是双方均确认第2.3条的目的是“为便于范焰强合理使用本二套房地产”，该目的并没有违反任何法律，而且涉案房屋已经取得了《深圳市建设工程规划验收合格证》，并办理了《房地产权证书》。因此范焰强请求确认《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、2.3条无效的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于范焰强请求金利源公司按照《住宅设计规范》的规定交付两套独门独户的房屋给范焰强的诉讼请求。该项请求已经深圳市仲裁委员会予以受理，并作出具有法律效力的仲裁裁决结果。根据“一事不再理”的原则，原审法院对于该项请求不再处理。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回范焰强全部诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由范焰强负担。
上诉人范焰强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审庭审中金利源公司明确承认深圳市蛇口建筑安装工程有限公司没有根据其与范焰强之间的《房屋施工协议》进行施工，而是根据其与金利源公司之间的《金山碧海花园房屋施工承包合同》进行施工。也就是说，是金利源公司调整了房屋户型。原审法院遗漏了该事实。金利源公司此举的目的就是规避国务院颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”的规定，而不是判决书认为的第2.3条表面上的目的。二、《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2．2条、第2．3条是金利源公司提供的格式条款，原审法院遗漏了这一事实。如上所述，调整户型是金利源公司委托深圳市蛇口建筑安装工程有限公司进行的，上述条款是金利源公司为免除其责任而设置的。金利源公司作为该格式条款的提供者，其行为明显违反《中华人民共和国合同法》第四十条，因而该《前置协议》第2.2条、第2.3条应为无效条款。三、“住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间”的规定是2011年7月26日发布的《住宅设计规范》第5.1.1条规定的内容（旧版该条编号为第3.1.1条），按照《关于发布国家标准﹤住宅设计规范﹥的公告》，该条为强制性条文，原判决适用法律错误。《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、第2.3条违反该强制性规定，应为无效条款。四、《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、第2.3条还违反以下强制性规定：（一）《中华人民共和国城乡规划法》第43条，“建设单位应当按照规划条件进行建设。”（二）国务院颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”的强制性规定。五、深圳仲裁委员会（2013）深仲裁字第569号裁决书是在假定《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、第2.3条有效的情况下作出的，并没有对第2.2条、第2.3条的效力进行审理。如果法院依法判决《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》第2.2条、第2.3条无效，直接的法律后果就是恢复原状，金利源公司交付两套独门独户的房屋给范焰强，不存在违反“一事不再理”的情形。据此，范焰强提起上诉，请求本院判令：1、撤销原审判决，并依法改判；2、由金利源公司承担一、二审诉讼费用。
被上诉人金利源公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回范焰强的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：范焰强起诉要求确认其与金利源公司签订的《﹤深圳市房地产认购书﹥前置协议》中的第2.2条、第2.3条无效，本案为确认合同无效纠纷案件。原审法院对案由界定不当，本院予以纠正。根据双方二审的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上述前置协议第2.2条、第2.3条是否为无效条款。
上述前置协议第2.2条内容为：范焰强购买涉案两套房产后，是否委托施工方（第三方）打通实施进行户型修改，均与金利源公司无关，金利源公司不为范焰强提供任何户型调整服务。如范焰强有此需要，范焰强的任何户型调整应符合法律法规的有关规定。第2.3条内容为：为便于范焰强合理使用本二套房地产，本二套房地产中的一套房地产的煤气管道（靠近消防电梯位置）直接入户，另一套房地产煤气管道不入户。双方对此均表示同意。本院认为，上述条款系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定上述条款有效，认定正确。
范焰强上诉称上述条款违反《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及《住宅设计规范》第5.1.1条的规定。因《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》系建设部等九部门联合制定的部门规章，《住宅设计规范》系住宅设计方面的国家标准，均非行政法规，范焰强有关涉案前置协议第2.2条、第2.3条违反上述规定应当认定为无效条款的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。范焰强上诉还主张涉案前置协议第2.2条、第2.3条系格式条款，且免除了金利源公司的责任，按照《中华人民共和国合同法》第四十条应当认定为无效。本院认为，从涉案前置协议第2.2条、第2.3条的内容来看，并不存在免除金利源公司责任、加重购房一方责任、排除购房一方主要权利的情形，对范焰强的上述上诉主张，本院也不予采纳。
综上，上诉人范焰强上诉无理，依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人范焰强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月八日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。