北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第25514号
原告（反诉被告）马X，女，1974年2月24日出生。
委托代理人于飞，北京市合川律师事务所律师。
委托代理人马X，男，1977年10月9日。
被告（反诉原告）宁X，男，1955年8月12日出生，位不详。
委托代理人朱正良，北京市德鸿律师事务所律师。
原告（反诉被告）马X（以下简称姓名）与被告（反诉原告）宁X（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。马X委托代理人于飞、马X，宁X委托代理人朱正良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马X诉称:2011年2月22日我与宁X签署《租约》，约定将我所有的北京市朝阳区X里X号X座X室房屋出租给宁X居住使用。租赁期间为2011年2月28日至2013年2月27日。合同签订后，我依约将房屋交付给宁X并与其签署了《物业交接单》。2013年2月27日合同期限届满，但宁X与我协商延期交付房屋至2013年3月13日。2013年3月13日，双方办理退房手续时发现，房屋内大量设施、设备因被告的不正常使用或破坏而遭受毁损。我向宁X提出索赔后，其拒绝赔偿，其尚欠付水费1681.68元。由于宁X违约导致我聘请第三方对房屋进行维修、修复，维修及修复期间不能将房屋另行出租发生租金损失。现我起诉至法院要求宁X：1、赔偿我房屋及设备损失95652元。2、支付未付水费1681.68元。3、支付自2013年3月14日至2013年5月10日因修复装饰装修及附属设施而导致的租金损失35750元。
宁X答辩并反诉称：我租用房屋并没有损坏，也不存在使用不当所产生的损坏。合同第7.3条规定很清楚必须是因为使用不当造成损失才存在赔偿问题，我并未使用不当造成损坏。水费我已经全部结清，我就租房押金提出反诉要求马X退还租房押金25350元。
马X针对反诉请求辩称：租赁合同中约定的押金数额是一个月租金19500元，交付方式是第一次交付租金时缴纳。2011年2月23日宁X助理周×1交给北京星瑶房地产有限公司七个月的费用，包括六个月的租金和一个月的押金。因为我委托中介出租房屋，中介按月租金的1.3收取佣金，故被告交纳的七个月费用中有25350元直接抵做我应支付给中介公司的中介费，由周×1直接以现金给付的中介公司。合同租期约定到2013年2月27日，但是租赁期届满后宁X没有搬出，因为春节前后宁X想多住一段时间，当时约定用押金冲抵多住期间的使用费，标准按合同约定租金。实际搬出是2013年3月13日，多住的天按合同租金标准应支付费用；同时宁X给我方房屋装修造成损失的数额应从押金中扣除，故我不同意返还押金。
经审理查明：2011年2月22日，马X作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的宁X签订《租约》，约定甲方同意将北京市朝阳区X里1号X座X室（房产证地址为朝阳区XX号X号楼X号房屋，以下简称涉案房屋）及家具电器设备（见附件）在良好状态下租给乙方，租用出租单位面积约238平方米，本出租房只供作住宅用途，不得用于商业目的。本出租房屋仅限乙方及乙方家庭成员居住使用，且实际居住人数不得超过5人。租赁期为两年，自2011年2月28日起至2013年2月27日止。租赁届满，甲方有权收回出租房屋及附件所列的家具电器设备。月租为19500元人民币，租金内包含家具使用费、物业管理费、取暖费、宽带电话开通费。租金每陆个月（人民币壹拾壹万柒仟圆整）预先支付一次，首期租金支付日为2011年2月23日前。在本租约有效期内，租金不予调整。除甲方特别要求外，租金、押金及本租约规定应付的其它费用，乙方应以现金形式存入甲方的下列银行帐户：交通银行北京市分行朝外支行、×××、帐户名称马X。本租约签定后，乙方应在2011年2月23日前向甲方缴付相当于壹个月租金额的租金押金，押金额为人民币19500元整。租约期满，乙方如不再续租，甲方应在乙方将应缴付的杂费（水费、电费、煤气费、网络通讯费、电话费、卫生费等）付清后5个工作日内将押金全部退还（不计利息）。乙方在租赁期内所用的水，电，煤气费，物业管理公司按实际耗用量结算，乙方按单交付。六、甲方的责任6.1甲方须按时将出租房屋及其设施以可居住状态交付乙方使用。6.2确保房屋设施及家具电器处于正常使用状态，但由因乙方疏忽造成的损坏除外。七、乙方责任7.1乙方应按本租约三、四、五条款规定交付租金，押金和各项费用，如有拖欠，甲方应及时通知乙方，乙方应及时交付。7.3乙方爱护房屋及其设备（自然损耗除外），如因使用不当导致损坏应负责赔偿。乙方须严格遵守物业管理公约及管理公司所订立的一切住户手册。乙方如未续租则应在到期当日搬出该单元，在租赁房产以良好的乙方未入住前（正常的损害除外）状态归还后，甲方在乙方付清由乙方支付的所有费用（水费、电费、煤气费、网络通讯费、电话费、卫生费等）后，在5个工作日内全部退还乙方承租押金（不计利息）。如甲方延迟退还，应按日加付滞纳金0.5%给乙方。租赁届满或提前终止的情况下，乙方违背了该合同条款，甲方有权在押金中扣除因乙方违约而引起的损失，并需向乙方提供书面的文件和发票作为扣除押金的根据。本租约履行期限届满或提前终止之日起3日内，甲方应与乙方办理交接手续。如甲方逾期未办，乙方有权办理房屋，并对房屋内的任何设施及财产不承担任何责任。如果本租约履行期限届满或提前终止时，乙方不按期搬离出租房屋，除应按本租约的规定按日支付房租外，每逾期一日还应向甲方支付相当于日租金的违约金。
合同签订后，双方即开始履行。物业交接单载明交房日期2011年2月23日，落款处甲方为马X，乙方为周×1，经办人为金×。
庭审中，马X提交《2013年3月13日清点XX房屋交接情况》，用以证明2013年3月13日宁X退房时，马X发现其在承租期间对房屋及设备造成损坏，要求赔偿，但宁X拒绝签字确认，马X请房屋出租中介经办人金×对交接情况签字确认。该清单载明：“一、客厅地板大面积损毁。二、电视机坏。三、厨房操作台面（人造大理石）断裂。四、烤箱坏。五、主卧玻璃损坏一块。六、家具、电器缺失：MLALTADVD一台、电话一台、无线路由器一台、咖啡机一台、刀架一个。七、室内家具有表面划伤及烫伤，一把椅子坏、一个次卧花洒坏。八、次卧门和次卧门损坏，门锁坏。九、室内墙地角线部分损坏。十、墙面壁纸有污损。十一、对讲机损坏。金×2013.3.13马X2013.3.13”。马X另提交照片、2013年3月25日录像光盘，以证明宁X在承租房屋期间不正当使用、损坏房屋及设备的情况，亦证明对房屋及设备毁损情况逐一进行录像取证。经询，马X称2013年3月25日在涉案房屋录像在场人有北京星瑶房地产经纪有限公司业务员金×、周×2，马X，北京鸿鹘空间装饰有限责任公司贺×，由马X委托代理人于飞拍摄。
经询，宁X对2011年2月23日物业交接单与2013年3月13日房屋交接情况单真实性、证明目的均不认可，认为马X单方提供均没有其签字；宁X表示入住时没有交接房屋，周×1所签的交接单未经其授权与认可；搬走交房时，马X对房屋及设施未提异议，并收下钥匙；因没有入住时的房屋状况作为参照标准，也没有退房时双方查验交接，故没有证据说明房屋及设施损坏。宁X对照片和录像的真实性、关联性均不认可，表示录像中证明人亦是马X诉讼代理人，身份有冲突，证据有瑕疵；而照片、录像不能断定是涉案房屋，也不能断定房屋及设施受到损坏。
庭审中，宁X提交宁X书面证言，内容为：“本人系宁X之女……当月8日我们搬离马X的房屋，期间多次要求马X办理退房交接。马X拖到3月13日，才让她弟弟马X与中介的金×找我办理交接。三人查看房屋后，马X与金×未提任何异议，更未提修房屋赔偿。我将钥匙交给马X，然后就离开啦”。宁X另提交2013年3月24日马X发送给宁X的短信，内容为：“宁小姐：刚把情况跟我姐说了一下，她提出处理意见如下：你把维修费给我姐，她安排小贺师傅按照标准维修。如果你同意，请明天把换门2400和台面3200，水电杂费3895，共9495打给她，……收费标准可确认小贺。如果有异议，请告知我，谢谢。马X”。
经询，马X对书面证言真实性不予认可；对短信真实性认可，表示收房时房屋存在损坏，而短信中只是对一部分明显可见的需要尽快更换根据贺×报价的估价。
庭审中，马X申请证人金×和周×2到庭作证。金×证言内容有：“一、我是租赁合同经办人，因为业主在外地，合同是发传真签订的；2011年2月23日物业交接单马X处是我代签字，租户方周×1签的字。在2013年3月13日，租户女儿、我、马X三人在场，租户女儿留了一把钥匙和门禁卡给马X；马X认为房屋有损坏，当时跟租户女儿说损坏怎么解决，维修还是赔偿，女孩说得列单子，马X就和我在2月23日物业交接单上检查，一一核对打钩确认，有不一致损坏的情况就列举在3月13日交接情况单上，我确认签字；我们清点核对时女孩在，清点完女孩接了个电话就出了，出去后就没有回来。二、物业计水费有两个表，水费以业主实际到物业处交纳的为准，交费后物业会把盖章的水费缴费通知单给业主。三、租房前宁X来看过房，他和周×1我都直接接触见过面，宁X有些事情由周×1代办。四、业主需要向我公司付佣金，租户需要给业主租金，三方商量省去转账，就由周×1将25350元抵作佣金直接给了我入公司账，佣金就是月租金19500的1.3倍”。周×2证言内容有：“我全程参与了2013年3月25日的录像，房屋有好多损坏。录像中的贺×是我们那装修的师傅，我们小区房屋需要维修就找我公司租赁部，租赁部就联系贺×”。经询，宁X表示证人金×说有事情让周×1代办不属实。
庭审中，宁X提交2013年7月9日周×1书面情况说明，以证明宁X委托周×1代交租房押金；并提交2011年2月23日北京星瑶房地产经纪有限公司和金×出具的收条，用以证明马X收到押金25350元。宁X另申请证人周×1到庭作证，周×1证言内容有：“我在西安家和宁X家是邻居，经常来北京出差。当时宁老师打电话让我帮忙把钱送到温莎大道物业，我到了物业给了钱，对方给我打了收条。2011年2月23日物业交接单上面是我的签字，宁老师只是说租了个房屋，让我给物业送钱，没有说送钱是干什么，我将物业收条给宁老师时候没有说签交接单的事情”。经询，马X表示证人陈述部分不属实，根据收条和金×证言可以说明宁X口头委托周×1在2011年2月23日代办交纳房屋租金和押金，并在租赁合同附件物业交接单签字确认。另询，宁X表示根据庭审对账，已交纳押金19500元，主张扣除13天的房屋租金，要求退还押金11500元。
审理中，马X提交与北京鸿鹘空间装饰有限责任公司的维修合同、收据、证明、报价单，壁纸送货单、地板销售单，水龙头收据，用以证明在宁X拒绝赔偿情况下，马X委托装饰公司对涉案房屋及设备毁损部位进行原状修复或更换，共花费95652元；其中木质地板由于原有产品已停产，另行更换同类产品。马X另提交商品房买卖合同、2006年8月30日家具购销合同，以证明涉案房屋购买时装修标准和配套设施为精装修，亦证明2006年8月入住涉案房屋。
经询，马X表示涉案房屋在宁X承租前一直自住。另查，维修合同载明维修项目序号共有21项，附件照片显示和维修描述的具体内容有：“1、钢化中空玻璃破裂需更换，主卧玻璃更换1个、总价（以下同）850元；2、沙发表面污渍无法清洗需更换，沙发套更换1个，2100元；3、衣柜架断裂脱落，衣柜维修，280元；4、原壁纸为进口环保壁纸污损，壁纸、墙面维修，300平米，15000元；5、厨房台面断裂无法修补，厨房台面更换，3.7米，2900元；6、水龙头扭断，直饮水龙头更换1个，1000元；7、进口烤箱损坏原厂维修，烤箱维修，1650元；8、三星液晶电视显示器坏、原厂维修，电视机维修，3000元；9、表面烫痕、刮痕，电视柜柜面维修，800元；10、12、13、14、15，客厅进口实木地板，浸水、破坏大面积起鼓、变色、开裂、翘起，无法修补需更换，周边踢脚线破坏严重需修复，地板更换，74平米，57572元；11、茶几下实木花雕断裂，实木茶几维修，500元；16、转椅损坏，转椅维修，100元。17、外力撞击开裂无法维修，烤漆定制，次卧门更换，3000元。18、门框撞击损坏，烤漆破坏，卫生间门框维修，500元。19、卫生间柜门更换，1000元。20、中式床头柜损坏，床头柜柜面维修，400元。21、对讲损坏、面板丢失、原厂更换，对讲机2000元。22、税金、管理费、运费、清洁费等3000元。材料费合计82372元，人工费合计13280元，总计95652元”。
审理中，马X申请证人贺×到庭作证。贺×证言内容有：“我是小区物业外包的维修单位，物业工程部让我们验房我们就跟着去，小区是精装修。3月初马X找到我租户刚搬家，第一次没搬完没进门，第二次进去地上有垃圾比较乱，业主让我看哪些地方需要维修，我进屋挨个房间检查，验房的标准看原来装修情况。壁纸、墙开裂、接缝开裂是自然问题；表面污渍、撕开是人为损坏。地板如果不住人是干、开裂，地板是三层，上面一层是起不来的，中间一层也不会是水泡的发黑。窗户因为不是钢化玻璃，钢化玻璃有自爆的可能，里面坏了，所以可以确认是外力造成。门是撞击造成的。涉案房屋明显是水泡造成的。2013年3月25日录像我全程都在，照片也是我检查时的情况。涉案房屋我们四个人做了一个半月，根据维修合同维修内容包括：2、沙发套是找沙发套生产商更换的，玻璃更换。3、衣柜隔板和支撑坏了，重新装。4、壁纸300平包括客厅、婴儿房两个房间的壁纸；客厅地面进水，壁纸踢脚线整个连着壁纸都泡坏了；婴儿房有撕和划的痕迹。大概60到80元一平米，材料费9000元，壁纸300平。5、厨房台面是人造石的，砸裂了，只能更换。6、厨房两个直饮水龙头都坏了，是摩恩原品牌更换的，1000元是两个的价格，水龙头下面有个对丝断了，对丝拧不下来。7、烤箱找厂家维修的，厂家售后维修出具了收据。8、电视机维修也是三星厂家进行的。电视机柜面我们重新刷的，因为之前水泡的漆皮起来开裂了。12、13、14、15、原厂的地板一批的没有了，厂家用的新款，包括客厅74平，地板应该是花盆印在那，地板起皮了，涉案房屋是三层实木的，最上面一层起来了，只能更换了。地板修复是我们做的，厂家包安装。涉案房屋用的是400多元一平米，小区用的地板没有低于400元的。11、实木茶几开裂，有的地方塌了，重新打磨、抛光、上漆。16、转椅原配的螺丝和轮子都没有了，我们买的螺丝和轮子去厂家装的。17、木门开裂了，撞击造成的开裂，整个门全部更换了。卫生间门框是木的，换了线条重新刷漆。18、是卫生间门。19、木制洗手盆更换了。20、床头柜在客厅西边。起皮，也是水泡的，自然磨损的话油漆只会开裂，不会起皮。21、对讲机物业报修。22、3000元税费、管理费是业主给我的，包括垃圾清运费和管理费”。
经询，马X要求宁X支付自2013年3月13日至5月10日因修复装饰装修导致的租金损失35750元。宁X对证据的真实性、证明力均不认可，表示没有证据证明其使用不当，装修与被告无关，也不能证明维修的合理性、必要性及费用的正当性；其无义务承担装修费也无义务承担装修期间的租金。另询，宁X对贺×的证言均不认可，表示证人陈×，不应作为证据使用。
审理中，马X提交国贸物业酒店管理有限公司怡禾国际中心物业管理处缴费通知单，以证明垫付了宁X承租期间水费1681.68元；通知单均加盖物业章，载明单元2-X，业主姓名马X，其中抄表日期2011年2月23日至2011年5月20日金额185.22元，2011年5月20日至2011年11年11月3日金额559.10元，2012年11月25日至2013年2月25日金额717.06元，2013年2月25日至2013年3月13日金额220.30元。
以上事实，有租约、物业交接单、交接情况说明、照片、视频资料、证人证言、维修合同、商品房买卖合同、短信、缴费通知单、收据及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的租约系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应诚实信用的依约履行。本案租赁合同在2013年2月27日到期后被告实际于2013年3月13日搬离，合同履行完毕已终止。宁X反诉要求返还押金于法有据，根据庭审质证查明宁X已交纳押金19500元；但宁X仍应支付自合同到期后至实际搬离时14天的房屋使用费，宁X同意自押金中抵扣本院依法予以确认，故退还押金的具体数额本院依据合同约定和相应证据依法予以确定。同时宁X亦应承担其使用期间的相应费用，马X要求其支付水费有合同依据亦有明确证据证明，本院对该项请求予以支持。
关于本案房屋交接和马X主张的房屋装修及设备损失，根据合同签订和交纳租金情况，可以认定周×1作为宁X代理人交纳租金并办理了交房，宁X不认可2011年2月23日交房时的物业交接单于法无据，该物业交接单载明的房屋及设备状况均完好，本院予以采信。房屋交接是双方当事人的合同义务，短信证据和证人证言可以证明马X和宁X就涉案房屋的维修和金额一直在协商；同时根据马X提交照片和视频资料显示内容，其保全房屋状况的方式符合常理、及时有效，结合证人证言可以完整的佐证其主张；基于庭审调查和上述证据形成的有内在联系的证据链，本院认定房屋在宁X使用期间装修和设备确有毁损，且图像和视频证据中证明的毁损不属自然磨损或正常的损耗；而宁X20**年3月13日退房后对房屋状况完全否认与其使用的关联性不足为信；故宁X应对马X因修复房屋装饰装修和设备设施的合理费用承担赔偿责任。
针对马X主张的赔偿数额，因涉案房屋在出租前已有过居住使用，而马X修复的装修和设施仍添附在涉案房屋内由其所有利用，故对修复费用中的合理部分本院予以支持，过高的主张本院不予支持，具体数额本院根据本案实际情况结合相应证据予以酌定。马X主张因修复房屋装饰装修及附属设施而导致的租金损失于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁X于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）马X房屋及设备损失六万三千六百二十三元。
二、被告（反诉原告）宁X于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马X水费一千六百八十一元六角八分。
三、原告（反诉被告）马X于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）宁X房屋押金一万零四百元。
四、驳回原告（反诉被告）马X其他的诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）宁X其他的反诉请求。
案件受理费2962元，由原告（反诉被告）马X负担1641元（其中1481元已交纳，另160元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）宁X负担1321元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费217元，由被告（反诉原告）宁X负担128元（已交纳），由原告（反诉被告）马X负担89元[被告（反诉原告）宁X已交纳，原告（反诉被告）马X于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）宁X]。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈烜炜
人民陪审员 王振民
人民陪审员 郝建丰
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张玉倩