安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02934号
上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥大老好食品有限责任公司，住所地安徽省合肥市荣事达大道223号。
法定代表人：陈昌好，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号。
法定代表人：陈世荣，董事长。
委托代理人：王力群。
委托代理人：胡安杨，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人合肥大老好食品有限责任公司（以下简称大老好食品公司）、上诉人合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第01468号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结
大老好食品公司在原审中诉称：2009年5月，大老好食品公司与庐阳国资公司通过合肥先锋金笔有限责任公司（以下简称先锋金笔公司）签订《房屋租赁合同》，大老好食品公司租赁位于合肥市荣事达大道223号5楼的房屋用于生产经营大老好食品。从2013年9月起，房屋东边3楼楼梯通道和西边消防通道被堵住，导致大老好食品公司无法进出货。另外，房屋5楼原有的主下水道被他人擅自改造，导致大老好食品公司的生产污水不能正常排放到下水道，而直接排放到楼下大院内，该公司被迫停产。同年10-11月，大老好食品公司多次请求庐阳国资公司依法履行出租人的维修义务，但庐阳国资公司在长达6个月时间内未予解决，导致大老好食品公司停产半年多，造成20万元的直接经济损失。消防通道受阻，亦产生极大安全隐患。庐阳国资公司不仅不积极履行维修义务，反而于2014年4月10日通知大老好食品公司支付房租，否则解除合同、收回房屋。故大老好食品公司诉至合肥市庐阳区人民法院，要求判令：1、庐阳国资公司履行对租赁房屋消防通道的清通义务和主下水道的维修义务；2、庐阳国资公司恢复租赁房屋东边3楼楼梯进出货通道和西边5楼消防通道的畅通；3、庐阳国资公司赔偿大老好食品公司停产半年的直接经济损失26万元；4、大老好食品公司不支付庐阳国资公司房租42588元；5、庐阳国资公司承担本案诉讼费用。
庐阳国资公司在原审中辩称：1、大老好食品公司要求庐阳国资公司履行的维修主下水道义务和清理消防通道义务，该公司早已完成；2、大老好食品公司停产是由于其自身经营原因，与庐阳国资公司没有关联，其停业损失应由其自身承担；3、大老好食品公司在租赁期间不付租金长达6个月，已严重违反双方签订的房屋租赁合同，庐阳国资公司已要求大老好食品公司解除合同、返还房屋并支付拖欠的房租。综上，请求人民法院驳回大老好食品公司的诉讼请求。
庐阳国资公司在原审中反诉称：先锋金笔公司将房屋租给大老好食品公司后，大老好食品公司按时支付房租。根据《关于授权管理国有资产的通知》，先锋金笔公司的所有资产授权庐阳国资公司经营管理，该公司接受涉案房屋的管理权后，告知了大老好食品公司，大老好食品公司即向该公司支付房租。2013年11月，大老好食品公司仅支付了门面房的租金，没有支付5楼房屋的租金。庐阳国资公司多次催收，但大老好食品公司以各种理由拒付，拖欠房租至今已达6个月，已达到解除租赁合同的条件。故提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，大老好食品公司立即向庐阳国资公司交还位于合肥市荣事达大道223号的835平方米5楼房屋及36平方米门面房屋；2、大老好食品公司向庐阳国资公司支付拖欠的房租42588元（计算至2014年4月30日，之后计算至搬出房屋时），并按人民银行同期贷款基准利率支付2013年11月1日至款清之日期间的逾期付款利息。
大老好食品公司在原审中针对庐阳国资公司的反诉辩称：大老好食品公司确实没付2013年10月之后的房租，原因是房屋存在问题导致该公司不能正常生产经营，庐阳国资公司一直没有进行维修，故拒绝支付房租。大老好食品公司不同意解除租赁合同，也不同意支付房租。
原审法院认定：1998年10月，大老好食品公司租赁使用先锋金笔公司位于合肥市荣事达大道223号的5楼整层房屋（835平方米）及1楼1间门面房（36平方米）。2009年5月，双方就租赁上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期为2009年5月1日至2018年4月30日，共计9年；租期内房租累计为1188360元，第1年房租共计99276元，此后每年递增5%，第5年房租共计137628元，此后每年递增5%（具体租金列表）；房租支付时间为每年的4月、10月，大老好食品公司应于租期开始前3日内付清后面6个月房租；期满或合同解除后，大老好食品公司返还房屋及附属设施；租期内房屋所有权发生变动的，本合同对大老好食品公司与新所有权人具有法律效力；大老好食品公司不支付或不按约支付租金达10日的，或累计欠缴费用达5000元的，先锋金笔公司有权单方解除合同、收回房屋。
此后至今，大老好食品公司使用上述房屋进行生产销售腌腊制品等。合肥市荣事达大道223号房屋东西两边各有一个楼梯，大老好食品公司办公区紧靠东边楼梯，生产车间紧靠西边楼梯，该公司进出货使用西边楼梯。2011年3月，因国有企业改制，上述房屋被合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会授权由庐阳国资公司进行经营管理。
2013年9月，合肥市荣事达大道223号4楼租赁户在4楼和5楼的西边楼梯上方焊接了高度为1米多的钢架用于放置杂物，并在楼梯上堆放杂物，留出仅容1人通行的通道。同时，4楼租赁户改造了4楼和5楼之间的下水管道，将管道直接通到4楼房屋的外面，管道口直接悬空对着楼下大院。3楼租赁户在正对东边楼梯的位置安装玻璃门，营业时玻璃门打开占据了部分楼梯位置。大老好食品公司要求庐阳国资公司清理楼梯、疏通管道，庐阳国资公司于2014年3月将西边楼梯堆放的杂物清空，将5楼下水管道恢复正常。
大老好食品公司以楼梯被堵、水管被改导致停产为由，拒绝向庐阳国资公司支付2013年10月之后的房租。2014年4月10日，庐阳国资公司向大老好食品公司发出《通知》，要求大老好食品公司于同年4月17日前付清2013年11月1日至2014年4月30日期间的房租42588元，否则庐阳国资公司单方解除合同、收回房屋。
因双方为是否支付2013年11月1日至2014年4月30日期间的房租问题产生争议，大老好食品公司于2014年4月诉至本院，该公司在庭审中变更诉请为：1、庐阳国资公司清除租赁房屋4楼和5楼西边楼梯上的悬挂物；2、庐阳国资公司将租赁房屋东边3楼楼梯上的玻璃门改向内开；3、庐阳国资公司赔偿大老好食品公司停产半年的直接经济损失26万元（包括员工工资、社保费、办公电费、通讯网络费及产值损失）；4、大老好食品公司不支付庐阳国资公司房租42588元。庐阳国资公司在诉讼中提起反诉，并于2014年5月8日收取了大老好食品公司支付的同年5月1日至11月30日期间的房租。
原审法院认为：大老好食品公司与庐阳国资公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方应按照大老好食品公司与先锋金笔公司之间签订的房屋租赁合同履行各自的义务。
庐阳国资公司作为租赁房屋的出租方和管理方，应当在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。大老好食品公司从事腌腊制品的生产销售，下水道及货运通道的畅通是大老好食品公司进行生产经营不可或缺的条件。庐阳国资公司在2013年9月至2014年3月期间，未能保证租赁房屋下水道及货运通道的畅通，已影响了大老好食品公司的正常生产经营，庐阳国资公司应承担相应责任。但大老好食品公司作为生产经营企业，在下水道及货运通道不畅的情况下，可以先自行采取相应措施解决问题，再要求庐阳国资公司承担相应责任，而不应采取停产方式导致损失扩大。退一步说，即使西边楼梯不畅，大老好食品公司也可以使用东边畅通的楼梯进出货。目前大老好食品公司未提供充分有效的证据证明其因下水道及货运通道不畅而停产以及因停产导致经济损失的数额，故原审法院对其主张的经济损失26万元不予支持。大老好食品公司作为承租方使用租赁房屋，应按约向庐阳国资公司支付租金。因在该公司使用房屋过程中，房屋出现瑕疵，故原审法院酌定该公司应支付2013年10月至2014年4月期间的房租21294元（42588元×50%）。庐阳国资公司要求大老好食品公司支付此间的全部房租及利息，大老好食品公司要求不支付此间的全部房租，原审法院均不予支持。目前涉案房屋下水管道已被恢复正常，西边楼梯的杂物已被清空，大老好食品公司要求庐阳国资公司清除西边楼梯上的悬挂物，属于合理要求，应予以支持。因大老好食品公司办公区紧靠东边楼梯，生产车间紧靠西边楼梯，该公司进出货使用西边楼梯，故东边3楼楼梯上的玻璃门的开启并不影响该公司的生产经营及人员通行，该公司要求庐阳国资公司将该玻璃门改向内开没有必要，原审法院不予支持。庐阳国资公司要求解除合同，大老好食品公司不同意解除，但庐阳国资公司于本案审理期间收取了大老好食品公司支付的2014年5月1日至11月30日期间的房租，应视为双方同意继续履行合同，故原审法院对庐阳国资公司要求解除合同、交还房屋的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、合肥庐阳国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内清除合肥市荣事达大道223号房屋4楼和5楼西边楼梯上的悬挂物；二、合肥大老好食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内向合肥庐阳国有资产经营有限公司支付2013年10月至2014年4月期间的房租21294元；三、驳回合肥大老好食品有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为3000元，由合肥庐阳国有资产经营有限公司负担。反诉费减半收取为2332元，由合肥大老好食品有限责任公司负担。
上诉依据的事实和理由：
大老好食品公司上诉称：1、一审法院认定事实错误。五楼西头楼梯不仅是企业的进货通道，更重要的是企业的消防通道，被人为用钢管焊接成架堆放杂物堵道，而4楼承租户不属于5楼承租户管，强行焊接堆放杂物堵道，只有报告房屋所有人庐阳国资公司去疏通。2、五楼房屋三十多年前固有的主下水道被人为从四楼顶切断，改从18米高空墙外伸出一米多长、十五公分粗的塑料管直冲公共停车场大院排放污水，而1至4楼又是庐阳国资公司分租给别人的，5楼承租户无权去改造，也无能力去接管。作为弱势的民营“安徽省下岗再就业示范基地”的生产企业，消防通道和进货通道被堵，唯一的主下水道又不能排污出水，无法生产经营。3、大老好食品公司已提供经济损失的单据和数据，原审法院已未提供充分有效的证据属认定事实错误。4、大老好食品公司提供的照片已证实该公司诉讼6个多月不能生产经营的事实，庐阳国资公司是2014年4月21日接到原审法院传票，于次日4月22号才组织人员抢修下水道的，消防通道是2014年3月15号左右才拆除楼梯上部分焊接钢管架，至今消防通道依然留存消防安全隐患。大老好食品公司要求庐阳国资公司将玻璃门改向内开是依据国家食品安全法的规定，食品生产加工企业内部，进原材料与出产品的通道，必须分开，原审法院的认定错误。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，支持大老好食品公司的上诉请求。
庐阳国资公司上诉称：1、2013年9月荣事达大道223号4楼租赁户之所以改造下水道正是由于大老好食品公司的排水堵塞了管道，造成4楼经营的旅馆墙面漏水，双方没有协商好，4楼租赁户才对下水管道进行了改造。庐阳国资公司也积极协调两位租赁户之间的关系，另行出资重新安装新的下水道，清理楼道的堆放物。已尽到了出租方的责任。2、根据双方签订的房屋租赁合同第七条第（三）款第2项不支付或不按照约定支付租金达十日的、第3项累计欠缴各项费用达五千元的约定，达到解除双方签订租赁合同的条件，虽然庐阳国资公司在原审庭审期间收取了6个月的房租，是因为大老好食品公司仍然在使用租赁的房屋，诉讼的过程本身就比较漫长，如果在此期间不收取费用，属于对国有资产的放任不管。综上，庐阳国资公司认为原审法院判决的理由和法律依据均不充分，请求二审法院予以改判。
对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：大老好食品公司与先锋金笔公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，本院予以确认。因国有企业改制，本案所涉房屋被合肥市庐阳区国有资产监督管理委员会授权由庐阳国资公司进行经营管理。庐阳国资公司和大老好食品公司应按上述《房屋租赁合同》载明的事项履行各自的权利和义务。因涉案房屋的下水管道已被恢复正常及西边楼梯的杂物已被清空，且大老好食品公司提供的证据不足以证明其庐阳国资公司的管理疏忽已造成的经济损失的数额，东边3楼楼梯的玻璃门是否向外开启并不影响大老好食品公司的生产经营及人员通行，故对大老好食品公司的上诉理由均不予支持。鉴于庐阳国资公司于2014年4月才对涉案房屋出现的问题采取相应措施，且于一审审理期间收取了大老好食品公司支付的2014年5月1日至11月30日期间的房租，应视为双方同意继续履行合同，庐阳国资公司的上诉理由无事实和法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费由上诉人合肥大老好食品有限公司负担5839元，由上诉人合肥庐阳国有资产经营有限公司负担4664元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；