辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1862号
上诉人(原审被告、反诉原告）：程美玲。
委托代理人：刘方洲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连盛新物业管理中心，住所地大连市甘井子区红旗镇张家村。
法定代表人：刘振华。
委托代理人：冯建军、王迪，辽宁正良律师事务所律师。
原审原告(反诉被告)大连盛新物业管理中心（以下简称盛新物业）与原审被告(反诉原告)程美玲物业服务合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年12月10日作出（2015）甘民初字第7426号民事判决，程美玲不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程美玲的委托代理人刘方洲和被上诉人盛新物业的委托代理人冯建军、王迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）盛新物业一审诉称：被告系位于大连市甘井子区红旗西路盛新园25号1-2-1房屋的业主，房屋建筑面积101.69平方米，物业费每月每平方米0.5元。该小区归原告管理，被告自2014年5月至2015年8月未交纳物业费，经原告多次催要，被告均不予理睬。故原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的2014年5月年8月的物业费812.05元及滞纳金200元，合计1012.05元。
原审被告（反诉原告）程美玲一审辩称：1、针对原告的诉讼请求与理由，本人认为与基本事实不符。在原告起诉状中主要根据的业主委员会与盛新物业签订的《盛新园物业管理委托合同》连同起诉状副本与人民法院的传票一并邮寄送达于我，但是该合同在这次收到之前我却没有见过，并不认识业主委员会的组成人员和主任于宏这个人。至今也没有见过合同中所提到的《物业产权人公约》，内容更是闻所未闻，更何况代表业主行使大部分权利的委员会是怎样产生的，业主的选举权利、参与的权利、知情的权利统统受到了蒙蔽与剥夺。2、针对原告的诉讼请求与理由，本人认为与法律规定不符。根据法律规定，该《管理委托合同》在“委托管理事项”的双方的权利义务，物业管理标准，违约责任等明显避重就轻、混乱模糊，在关键性问题和实质性内容上不明确不具体。该合同加大了物业管理中心权利同时减轻了其义务。我不希望看到业主委员会和盛新物业恶意串通规避法律、显失公平、缺乏公平正义损害广大业主合法权益的合同。也不希望看到既是运动员又是裁判员或者类似于“后台老板”指示安排左手与右手签订合同。更不希望看到在这方水土上实行亲属套亲属的家族式组织和管理。本小区管理给我带来最大的不满与伤害乃是多年来在人行道上的违章建筑多达十余处，严重影响业主的通行安全，侵犯了业主的相邻权、地役权，给生命、人身造成了极大的伤害隐患。其次，在人行道上建停车车位二十余处，有的住户将公共绿地私自修建成了自家小花园、小菜园。小区内、楼宇内办证等违法野广告随处可见，小区压根没有如物业所说的“封闭管理”，任何人可以随意进出，甚至如法轮功等各种邪教组织成员进入楼道内张贴反动条幅和宣传画册，也有过传销、直销人员上门敲门推销产品。以上事实情况全小区业主众所周知，一目了然，其违法之处昭然若见。另外，为响应党中央号召，大连市委、市政府三令五申违章建筑必须拆除，不留死角。但原告无视法律、无视政策，有令不听、有令不从，将违法进行到底，无半点纠正之意。3、针对原告起诉第二项，本人提出反诉。4、原告这种不尽职、不尽责、不履行相应义务、不行使应当行使的权力的行为已严重侵害了我方的权益与全小区住户的权益，现今造成这种僵持的局面，影响恶劣、后果严重。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《物权法》第三章、《物业管理条例》第二章、第四章第四十条，依据原告提出的《盛新园物业管理委托合同》第二章：六、八、九、二十一条，第四章甲方的权利、甲方义务1、7、乙方义务5，第五章物业管理服务质量及标准、房屋及维修管理第二十六条等，违反合同约定。我试问物业管理中心，多年来有十几处违章建筑为何不及时向政府有关行政部门报告，这些违章建筑与各个问题为何迟迟不去解决，原因何在。根据以上所述，原告请求本人交纳物业费不成立。5、2014年物业费上调之时本人投了反对票，居委会一位女干部给我家打电话听取意见，我已明确强调小区内的违章建筑必须拆除，并恢复良好的小区环境。今年，物业管理员杨冬梅同志打电话催缴时，我对其说，拖欠的物业费一分不会少交，我会补交。但暂时不交的原因是，人行道的违章建筑始终没有拆除。之所以这么做，我是为了给物业管理中心施加一种压力，也是一种动力，使他们有一种责任感，敢于担当，应当怎样才能管理好物业，有没有解决问题具体方案和具体办法，能不能及时做出承诺，表个态或张贴公示，给业主一个交待，使业主心里明白。此时，我可以退一步、一切都好说、都好商量。在物业费的问题上，我很理解原告的难处，只要你们问题解决了，让业主有个良好的生活环境，我愿意积极配合好物业的管理工作。
反诉原告（本诉被告）程美玲一审反诉称：1、根据法律、法规、规章、最高人民法院司法解释和盛新园管理委托合同的规定和约定，反诉被告违背了《民法通则》基本原则第四条，《物权法》第三章物权的保护，《物业管理条例》第三章业主及业主大会的权利、第四章物业管理服务第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条，《盛新园物业管理委托合同》第二章第六条、第八条、第九条、第十条、第二十一条、第四章甲方的权利、第五章物业管理服务质量及标准、房屋及维修管理。2、反诉被告并没有尽到合同所约定的相关义务，其管理的盛新园小区多年来在人行道上的违章建筑多达十余处，严重影响和阻碍业主的通行，给生命和人身健康造成了极大地安全隐患，即我每一天都在机动车道中间行走，提心吊胆、担惊受怕，随时生命和人身伤害就有可能发生，并且长期以来的高度紧张伴随着多种潜藏的并发症也及其容易给身体造成重大影响。3、在小区各个必经之路和提供休闲娱乐的花园广场的人行道上的违章停车位也达二十余处，原告长期不管理、听之任之，有的住户还将公共绿地改建成了自家的小花园、小菜园。小区内，楼宇内办证等野广告到处都是，小区根本没有如合同所说的封闭管理，任何人可以随意进出，法轮功等邪教组织成员屡次进入楼宇内张贴反动条幅和宣传画册，也有过传销、直销人员上门敲门推销产品。以上事实众所周知。4、反诉被告不尽职、不尽责、不履行相应义务、不行使应当行使的权利、不响应党中央、大连市委、市政府三令五申违章建筑必须拆除、不留死角的指示和号召，其无视法律、无视政策、无视号召，有令不听、有旨不从，对违建视而不见、将违法进行到底。以上的种种行为我是非常生气、憋屈，使我更加愤怒的是，反诉被告起诉我交纳物业费，我为了打赢这场官司，则必须举证、指证在人行道上违章建筑的几户住户，肯定会得罪一些人，造成邻里关系不和，甚至有可能会发生言语和肢体冲突，反诉被告这种转嫁怨恨、邻里结仇，很可能会延续子孙后代，这种卑鄙手段，小人行径真可谓是司马昭之心，路人皆知。5、关于反诉被告提出滞纳金200元，我提出强烈质疑，反诉被告并非国家权力机关，并非国家司法行政机关，你是否有这个权力。根据以上事实和理由，请求人民法院将反诉与本诉合并审理，作出公正裁判，请求判令:1、驳回反诉被告要求支付物业费812.05元及滞纳金200元，合计1,012.05元及本案相关诉讼费由反诉原告承担的诉讼请求；2、反诉被告承担违约责任，消除影响、恢复原状、赔偿损失20,000元及本案全部诉讼费用；3、反诉被告返还小区十年的停车费用，应属反诉原告所有的6,760元。
反诉被告（本诉原告）盛新物业一审辩称：反诉原告所说的事实与理由不是抗辩理由，关于停车费用没有事实依据，因此应驳回反诉原告的反诉请求
一审法院审理查明：被告系位于大连市甘井子区红旗西路盛新园25号1-2-1房屋的业主，房屋建筑面积101.69平方米，原告为包括被告在内的小区业主实际提供物业服务，物业费为每月每平方米0.5元。被告自2014年5月-2015年8月欠交物业费812.05元。被告对欠交物业费的起止时间及数额没有异议，但提供小区照片7张,拟证明小区的其他业主非法占用小区的公用面积，建造违章建筑，小区还存在野广告等现象，说明原告未尽到物业管理义务。
一审法院认为：原告提供营业执照（副本）、收费许可证，具有收取物业管理费的资质。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据以上司法解释的规定，《盛新园物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告以其未参与签订物业服务合同的抗辩理由不能成立。原告依照合同约定对涉案小区实施物业管理，被告作为该小区的业主，接受了原告的物业管理服务，受到《物业管理委托合同》的约束，应支付相应的物业管理费用。被告辩称原告不履行或怠于履行管理和服务义务给其造成损害，并提出反诉，但其反诉请求均为其主观估算的数额，缺乏相应证据佐证，故对其反诉请求不予支持。物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。为维系双方之间的和谐稳定，原告作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境，被告也应按时足额缴纳物业费。关于原告主张的滞纳金，物业公司与业主是相互依存的关系，结合以上分析，一审法院对本次诉讼滞纳金部分不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起十日内，被告程美玲支付原告大连盛新物业管理中心2014年5月年8月的物业费人民币812.05元。逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。二、驳回原告大连盛新物业管理中心的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告程美玲的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预交），由被告程美玲负担；反诉费150元（反诉原告已预交），由反诉原告程美玲负担。
程美玲上诉的理由及请求是：1、小区业主未经过合法程序选举业主委员会，其代表签署的物业合同无效；2、上诉人在原审反诉主张的停车费有计算依据；3、小区存在严重违章建筑和占道停车现象，侵害了上诉人的合法权益；4、原审适用法律错误。故请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人在原审的反诉请求。
盛新物业二审答辩称：不同意上诉人的上诉请求及理由，认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院认为，程美玲确认盛新物业为其居住的盛新园小区提供物业服务，程美玲在2014年5月之前一直向盛新物业交纳物业费，故双方成立物业服务合同关系，盛新物业提供了物业服务，程美玲就应当按时交纳物业费，原审支持盛新物业关于物业费的主张并无不妥，本院予以维持。
关于程美玲上诉请求确认物业委托合同无效一节。业主委员会是代表业主行使权利的组织，程美玲如认为业主委员会的成立违反法律规定，应另案提起诉讼，在案涉业主委员会未被认定非法成立的情况下，其与盛新物业签订的物业委托合同对包括程美玲在业的全体业主有效。故程美玲的此项上诉主张不能成立。至于程美玲上诉主张物业公司承担违约责任一节，由于程美玲主张的损害赔偿金系其主观估算数额，没有合同和法律依据，原审法院未予支持并无妥，应当维持。
关于程美玲原审反诉主张的停车费一节。本案纠纷性质为物业服务合同纠纷，程美玲所主张的停车费是以侵犯业主建筑物区分所有权为前提的侵权之诉引发的返还相应费用问题，与本案诉讼性质存在本质的区别，不属于反诉范围，陈美玲可以组织证据另行起诉。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（程美玲已预付），由程美玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王丽明
审判员 王慧莹
审判员 宁 宁
二〇一六年四月六日
书记员 李 波