上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初18744号
原告：戴丽颖，女，1993年11月5日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：李峰，德恒上海律师事务所律师。
被告：冯继兵，男，1963年6月24日生，汉族，住上海市宝山区。
被告：崔素萍，女，1962年5月21日生，汉族，住址同上。
上列两被告共同委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：车慧军，上海市百汇律师事务所律师。
第三人：中信银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号。
负责人：唐海华，行长。
委托诉讼代理人：李威。
委托诉讼代理人：陈一痕。
原告戴丽颖与被告冯继兵、崔素萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，通知中信银行股份有限公司上海宝山支行作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴丽颖的委托诉讼代理人李峰、被告冯继兵、崔素萍的共同委托诉讼代理人季克华、车慧军、第三人中信银行股份有限公司上海宝山支行的委托诉讼代理人陈一痕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴丽颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告于2015年2月5日签订的上海市房地产买卖合同，协助原告办理房地产过户申请手续，将上海市宝山区联杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转让至原告名下；2、判令被告按照总房价款人民币(以下币种均为人民币)196万元的日万分之五计算，向原告支付自2016年1月1日起至判决生效之日止的逾期过户违约金；3、要求被告返还原告358,279.84元。事实和理由：2015年2月5日，原、被告签订了上海市房地产买卖合同，约定，被告将位于上海市宝山区联杨路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价196万元出售给原告。双方约定2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理房地产过户手续。合同签订后，原告按约支付了房款131万元，被告应按约在收到上述房款后的3个工作日内归还银行贷款，注销抵押，但直至诉讼之前，被告拒绝履行上述义务，经原告多次催要未果。被告的行为已经明显构成违约，严重侵害了原告的合法权益。在本案审理过程中，原告替被告先行向第三人偿还了全部欠款本息共计1,008,279.84元，减去原告尚未支付的房屋尾款65万元，故被告还应返还原告358,279.84元。
被告冯继兵、崔素萍辩称，原告陈述属实，但被告没有履行能力。对原告代为结清银行贷款，被告不清楚。
第三人中信银行股份有限公司上海宝山支行述称，2017年7月21日，原告的母亲到第三人处将被告的所有贷款本息1,008,279.84元结清。故第三人已出具贷款结清凭证。第三人同意根据法院的判决，配合注销抵押登记。
本院经审理认定事实如下：位于上海市宝山区联杨路XXX弄XXX号XXX室的房屋系被告共同共有的不动产，两被告于2013年9月24日经核准登记为该房屋的房地产权利人。
2015年2月5日，原、被告签订了上海市房地产买卖合同，约定，被告将上述房屋以总价196万元出售给原告。双方约定2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理房地产过户手续。2015年2月5日前被告腾出该房屋并通知原告验收交接。在补充条款中双方约定，原、被告于2013年9月28日签订过上海市房地产买卖合同，因被告将原告支付的首期房款挪作他用不能偿还房屋的贷款，故双方特此再行签订合同，过户时间延迟。附件三中约定，原告于2015年2月5日前支付130万元，被告在收取后的最短时间内至抵押权人处全额还清抵押贷款余额，并申请抵押注销手续。双方办理过户同时，原告支付第二笔房款65万元。2013年10月15日前双方办理房屋的交接，同时原告支付尾款1万元。
另查明，2013年9月12日，被告收到原告的购房定金5万元。自2013年9月28日起至2014年1月29日，原告陆续向被告付清了房款126万元。同年10月27日，原、被告办理了房屋交接手续，原告取得系争房屋后实际入住至今。
再查明。2010年12月2日，被告与第三人签订了个人购房借款合同，约定，被告将系争房屋作为抵押物向第三人申请贷款共计107万元。2011年2月1日，第三人按时向被告发放了上述贷款。2010年12月14日，第三人经核准登记为系争房屋的抵押权人。
本案审理中，原告的母亲于2017年7月21日至第三人处，将被告向第三人拖欠的所有贷款本息1,008,279.84元结清。
原告还表示，因原、被告于2013年9月28日签订过上海市房地产买卖合同，但被告将原告支付的首期房款挪作他用并未偿还房屋的贷款，故双方于2015年2月再行签订合同，将过户时间延迟，原告为了保证能正常过户，故要求被告配合办理了以原告为抵押权人的抵押登记，原告愿意在法院判决确认被告履行过户义务后，自愿申请办理抵押权的注销手续。另，因被告拖欠案外人李佩军欠款，李佩军曾向法院提起诉讼【案号为：(2016)沪0113民初11087号】，该案中原告向法院申请财产保全，系争房屋被司法查封，法院经审查判决被告向李佩军归还借款本金444,000元及利息。该案的执行过程中，原告也替被告向李佩军履行了清偿义务，共计给付618,000元，后李佩军向法院申请解除保全，系争房屋上的查封才得以解除。
本院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应遵循诚实、信用的基本民法原则。原、被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。合同签订至今，被告实际向原告交付了房屋并由原告入住至今，原告也依约完成支付房款的义务，双方应进一步全面履行交易的后续义务。合同约定，双方于2015年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理房地产过户手续，故原告诉请要求被告协助完成过户，符合双方合同约定，本院予以确认。同时，根据合同约定，若未能办理过户申请手续应承担相应的违约责任，故原告根据合同要求判令被告按照总房价款196万元的日万分之五的标准，向原告支付自2016年1月1日起至判决生效之日止的逾期过户违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。鉴于第三人于2010年12月14日经核准登记为系争房屋的抵押权人，本案审理中，原告已实际足额代被告向第三人清偿了全部借款本金及利息，第三人对此予以确认，故第三人应及时办理抵押权注销的申请手续，以保证房屋产权过户的顺利完成。被告在履行过程中违背诚信原则，未将收取的房款用于偿还贷款、注销抵押，致使合同无法按约全面履行，原告不得不代被告完成还款义务，共计向第三人结清欠款本息1,008,279.84元，该款依法应由被告向原告归还，减去原告尚未支付的房屋尾款65万元，故被告还应返还原告358,279.84元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告戴丽颖与被告冯继兵、崔素萍就上海市宝山区联杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、原告戴丽颖于本判决生效之日起三日内，申请解除原告戴丽颖设定在上述房屋上的抵押权登记；
三、第三人中信银行股份有限公司上海宝山支行于本判决生效之日起三日内，申请解除第三人中信银行股份有限公司上海宝山支行设定在上述房屋上的抵押权登记；
四、被告冯继兵、崔素萍于上述第二、三项所指抵押权注销登记后三日内协助原告戴丽颖办理房地产过户申请手续，将该房屋的房地产权利转让至原告戴丽颖名下；
五、被告冯继兵、崔素萍于本判决生效之日起五日内，以总房价款196万元的日万分之五计算，向原告戴丽颖支付自2016年1月1日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金；
六、被告冯继兵、崔素萍于本判决生效之日起五日内，返还原告戴丽颖358,279.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取11,220元，财产保全费5,000元，由被告冯继兵、崔素萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一七年八月十七日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。