湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第617号
上诉人（原审被告）桂阳县金盛房地产开发有限责任公司。
法定代表人邓志勇，该公司董事长。
委托代理人何昌亮，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王飞燕。
被上诉人（原审被告）周选中。
委托代理人吴熙知，湖南楚瑞律师事务所律师。
原审第三人曾德正。
上诉人桂阳县金盛房地产开发有限责任公司（以下简称“金盛公司”）因与被上诉人王飞燕、周选中及原审第三人曾德正商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2013）桂阳法民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司的委托代理人何昌亮，被上诉人王飞燕，被上诉人周选中的委托代理人吴熙知，原审第三人曾德正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：周选中于2008年开始筹备开发建设位于桂阳县原城关镇（现龙潭街道办事处）蔡伦北路的北关佳园项目时，就雕刻了一枚“桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部”印鉴（无编号）对外使用。2009年7月20日周选中与王飞燕签订了一份《北关佳园认购协议书》，北关佳园认购协议书周选中签字，加盖了“桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部”印章，协议约定：王飞燕向金盛公司购买房屋二套，暂测面积151m2，售价按建筑面积1180元／m2，约定2010年7月20日交房使用，王飞燕当即交购房款32万元，是暂测面积购房款额的95%。协议对双方有关权利义务、违约责任等进行了约定，约定交房方在正常情况下不能按合同规定的期限交付房屋，向购房方所交款额从交付房屋时起按2%月息计息补偿等。2009年8月10日周选中与王飞燕又签订了一份《北关佳园认购协议书》，内容与2009年7月20日签订的《北关佳园认购协议书》内容基本相同，只是交房时间约定为：2010年9月1日。经查明王飞燕认购的四套房屋签合同时为B区12、13、14、15楼G户型，后编号为B区1202、1302、1402、1502号，桂阳县房管局测量时又编号为1210、1310、1410、1510号，并初测每套的建筑面积为166.58平方米；北关佳园项目现已具备商品房预售条件，并于2011年7月开始办理房屋预售登记；王飞燕在庭审中陈述2009年8月10日签订的《北关佳园认购协议书》交房时间系周选中误写为2009年9月1日，实际是2010年9月1日。
金盛公司于2009年9月6日在北关佳园项目部张贴了一张《郑重声明》，该《郑重声明》的内容为：“我公司到目前为止尚未授权任何自然人、法人或其他组织为北关佳园房地产开发项目对外融资，我公司特郑重声明：北关佳园房地产开发项目的任何融资行为都与我公司无关，由此所产生的一切法律后果我公司概不负责！同时，北关佳园的门面、商铺、住房尚没有对外销售、预售、认购、订购或抵押，如有购买、认购、订购北关佳园的门面、商铺、住房或以之为抵押物设定抵押权者，请携带相关证明于2009年9月26日前来我公司核实，逾期我公司概不负责”。该《郑重声明》未在其他公共场所及媒体公示。王飞燕因不知晓该《郑重声明》，其两份合同当时未到金盛公司申报确认。2009年9月9日金盛公司向周选中出具了一份书面的《授权委托书》，委托书载明周选中为桂阳县北关佳园综合楼项目工程负责人，办理该项目开发建设中所需的相关手续，负责管理工程建设中的安全、质量及房屋销售、建设资金的筹集与项目开发所需的相关经费等事宜。2009年9月21日金盛公司把新制作的编号为4310210001567的“桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部”印鉴在桂阳县公证处进行了公证。
2010年9月份，因北关佳园项目资金链断裂，导致项目楼盘不能如期交房，从而引发群体上访事件。桂阳县委县政府高度重视此事，交桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室（简称“县整治办”）对北关佳园项目进行清查及监管。2011年5月11日，通过清查北关佳园的高利贷，放贷人曾德正主动找周选中协商，自愿放弃超过银行规定的同期贷款利率四倍的部分。由于周选中无力偿还曾德正的借款本息，在县整治办的协调下，金盛公司、周选中与曾德正达成了一份《房屋抵债协议》，将王飞燕在认购协议中认购的四套房屋抵给了曾德正，曾德正将其中的1402号、1502号即房管局编号的1410号、1510号两套商品房进行了部分装修。王飞燕在2012年发现自己认购的北关佳园B区1210、1310、1410、1510号四套商品房被金盛公司和周选中抵债给了曾德正，于是向县整治办反映问题，县整治办召集王飞燕、金盛公司、周选中、曾德正进行协调，周选中愿把另处房产抵偿给曾德正，但曾德正不同意置换，致纠纷未解决，“县整治办”即出具《情况说明》，建议当事人通过法律途径解决。但该四套房产被王飞燕和曾德正各锁门占住二套。王飞燕于2012年10月23日诉至法院，请求判令：一、金盛公司、周选中立即履行两份《北关佳园认购书》，将北关佳园B区1210、1310、1410、1510号四套房屋交付给王飞燕；二、金盛公司、周选中赔偿王飞燕违约金371200元；三、金盛公司、周选中负担案件诉讼费和保全费。原审法院经审理后作出（2013）桂法民初字第38号民事判决驳回王飞燕的诉讼请求，后经院长提交审判委员会讨论启动再审程序。再审过程中，王飞燕诉请违约金增加至400000元，其他诉讼请求不变。
另查明，周选中从2008年就开始筹建北关佳园建设项目，2009年4月开始动工兴建，自筹资金，以挂靠金盛公司的名义建设，以桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部的名义与相邻关系方签订《拆迁房屋安置补偿协议》，并与拆迁安置户及其他购房户签订《北关佳园认购协议书》。金盛公司在2009年8月6日向桂阳县政府领导写的《请求减免北关佳园42户拆迁户安置房土地出让金以及免除北关佳园项目城市基础设施的配套费和政府性基金的报告》中写明：……08年我公司为响应政府加快城镇建设力度，提升城市品位，改善低收入困难家庭的居住环境的号召，通过社会渠道融资，与该42户棚户区住户达成拆迁改建安置补偿协议，决定投入巨资对此处棚户区改建，改建之后，该项目的一部分住宅、门面安置补偿给该42户家庭……。2009年5月11日桂阳县金盛房地产开公司北关佳园项目部向桂阳县政府提交的《关于列入重点建设工程专项的请求》得到时任的袁县长、蒋副县长批示。北关佳园项目于2010年7月7日取得售房许可证。综上可知，周选中建设北关佳园与金盛公司开发北关佳园是一脉相承的，二者是一个整体。
原审法院认为，多项证据证明周选中开发北关佳园房地产项目，实质是挂靠金盛公司名下，自筹资金，自负盈亏，以金盛公司项目部的名义，对外筹建项目，金盛公司收取管理费，并对周选中建设各项工作予以支持。桂阳县政府和北关佳园棚户区原住户及社会公众也认为北关佳园建设项目就是金盛公司在建项目，对原未带编号的“桂阳县金盛房地产开发有限责任公司北关佳园项目部”印章也予认可，该印章实际上已广泛使用。因而周选中以项目部名义建设北关佳园对外签订《房屋抵债协议》，《北关佳园认购协议书》的民事行为，代表了金盛公司的行为，金盛公司为此应对原北关佳园项目部承担相应的民事责任。2009年8月金盛公司出具《郑重声明》、《授权委托书》，是金盛公司内部管理行为，金盛公司不能因此而对前期所作民事行为自行免责，且金盛公司的《郑重声明》并未在其他公共场所及媒体公示，对该声明包括王飞燕在内还有一些利害关系人亦并不知道，因此，王飞燕与金盛公司项目部达成的二份《北关佳园认购协议书》是具有法律效力的，金盛公司应予认可，该协议确定的房屋买卖事项应当履行。二份协议书对商品房的定价、付款、交付使用和装修标准及有关权利、责任等等也进行了约定，且王飞燕已按协议约定面积交足房款95%，该二份《北关佳园认购协议书》具备商品房买卖的主要内容，该协议可认定为商品房买卖合同。2010年中、下旬，由于各种原因，加上北关佳园项目资金链断裂，导致包括王飞燕在内等购房户的楼盘项目不能如期交房，并引起群体上访事件，桂阳县委政府高度重视，交桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室对北关佳园项目进行清查和监管。“县整治办”也立即介入了北关佳园整体建设完工、交房等纠纷处理，产生了王飞燕所认购房屋先后被曾德正及王飞燕锁门占住情况。至此，周选中和金盛公司对该部分房产已失去控制，导致王飞燕与曾德正为占有房产而诉讼到法院处理，由于王飞燕与金盛公司签订了房屋认购协议且购房民事关系发生在先，王飞燕应有优先获得该房产的权利。事实上王飞燕得知其购买的房产由“县整治办”协调相关人处置给曾德正后，也即时提出了异议，且周选中与曾德正也进行了协商，愿用其他房产置换，但曾德正不同意，才诉至法院。王飞燕的诉请要求判令四套房屋归其所有的理由充分，应予以支持。对于王飞燕提出的违约金问题，由于当时各种原因，加上“县整治办”介入，情况特殊，实际金盛公司已无能力控制北关佳园建设项目，致不能按时交房，但因不按时交房也给王飞燕造成了一定的损失，综合考虑酌情由金盛公司和周选中补偿王飞燕3万元损失费。对于金盛公司提出周选中售房行为为个人行为，依据不足，不予支持；对于金盛公司主张周选中私刻公章已被公安立案的问题，因周选中是职务行为，私刻公章行为被公安立案侦查并不影响民事纠纷的处理。综上所述，（2013）桂法民初字第38号民事判决认定周选中与金盛公司不属挂靠关系，并驳回王飞燕的诉讼请求有误，应予纠正。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、撤销（2013）桂法民初字第38号民事判决书；二、由二被告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司及被告周选中履行与原告于2009年7月20日和2009年8月10日签订的二份《北关佳园认购协议书》，将北关佳园B区编号为1210、1310、1410、1510四套房屋交付给原告王飞燕，限该判决书生效后十日内交付完毕，并自交付房屋之日起三个月内办理房屋所有权证、国有土地使用权证、契证，办证费用按国家规定该由开发商负担的由二被告承担，该由购房方承担的费用由原告王飞燕承担，具体购房款支付，按房产管理部门颁发的房屋所有权证登记的房屋实际面积结合约定单价1180元／平方米计算价款，多退少补，由被告周选中和桂阳县金盛房地产开发有限责任公司补偿原告王飞燕30000元损失费，二被告承担连带偿付责任；三、驳回原告王飞燕其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14556元，诉讼保全费5000元，由原告王飞燕承担5000元，由二被告承担14556元”。
上诉人金盛公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定王飞燕与周选中签订两份《北关佳园认购协议书》时周选中与桂阳县金盛房地产开发有限公司存在挂靠关系是错误的；二、一审认定王飞燕与周选中所签两份《北关佳园认购协议书》合法有效是错误的；三、一审认定两份协议书符合商品房买卖合同要件，内容具有真实性是错误的。综上，请求二审撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人王飞燕的诉讼请求并判令诉讼费由被上诉人王飞燕负担。
被上诉人王飞燕答辩称：一、根据住建部的相关规定可知周选中与金盛房地产公司存在挂靠关系；二、周选中从2008年开始就利用挂靠的项目部公章进行相关活动，从未出现过问题，不存在伪造公章情况；三、《北关佳园购房协议》中虽然没有标明房号，但是在施工图纸上写明了房号并进行了签字确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人周选中答辩称：一、上诉人认为周选中与金盛公司不存在挂靠关系是错误的；二、上诉人认为周选中与王飞燕签订的两份认购协议书无效没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，请求二审维持原判。
原审第三人曾德正述称：房屋抵债行为是经过政府确认，且金盛公司也认可，因此，本案诉争的四套房屋应全部归曾德正所有。
被上诉人王飞燕在二审中提交了一组共五份新证据：一、湖南省桂阳县人民法院（2014）桂阳法执字第21号裁定书；二、拍卖公告；三、资产评估报告书摘要；四、湖南省桂阳县人民法院资产评估委托书；五、合议笔录。该组证据拟证明本案的北关佳园项目部系周选中挂靠金盛公司投资建设的。
上诉人金盛公司质证认为：对于证据一，金盛公司并未收到该裁定书，无法确定其真实性，对证据二、三、四的真实性有异议，且政府已经针对周士兰申请执行的事件召开了协调会，桂阳县人民法院已经在会上表态不执行该裁定书；对证据五的来源的合法性有异议。
被上诉人周选中对被上诉人王飞燕提交的证据一、二、三、四均未发表质证意见，对证据五的来源的合法性提出异议。
原审第三人曾德正对被上诉人王飞燕提交的证据均未发表质证意见。
综合各方的举证质证意见，本院对被上诉人提交的证据认证如下：证据一、二、三、四系另案执行过程中形成的材料，能够相互印证，可以证明北关佳园项目系周选中挂靠金盛公司开发，本院对该四份证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。证据五来源不合法，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院再审查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为2009年7月20日和2009年8月10日的两份《北关佳园认购协议书》是否有效，上诉人金盛公司是否应当承担本案的责任。针对该争议焦点评议如下：
周选中自2008年即开始筹建北关佳园项目，金盛公司2009年8月6日提交的《请求减免北关佳园42户拆迁安置房土地出让金以及免除北关佳园项目城市基础设施的配套费和政府性基金的报告》也写明金盛公司2008年就通过社会渠道融资建设北关佳园项目。可知，周选中筹建的北关佳园项目与金盛公司开发的北关佳园项目系同一项目。金盛公司于2009年2月18日向桂阳县发展和改革局提交的《关于申请北关佳园列入棚户区改造项目的报告》、周选中以金盛公司北关佳园项目部名义与棚户区原住户签订的《拆迁房屋安置补偿协议》和北关佳园项目建设过程中桂阳县建设工程执法监察大队、桂阳县散装水泥办公室对北关佳园项目建设问题的整改通知和行政处罚立案表表明，周选中系挂靠金盛公司名下，以金盛公司北关佳园项目部的名义，对外筹建项目。因此，周选中以金盛公司北关佳园项目部名义对外签订协议的行为代表金盛公司，金盛公司应当对该行为承担相应的责任。本案两份《北关佳园认购协议书》系周选中以金盛公司北关佳园项目部的名义与王飞燕签订，协议内容具体明确，应当认定为有效。上诉人主张认购协议书中所盖公章无编号，系周选中私刻，周选中的行为不能代表金盛公司，协议书应当认定为无效。上诉人的该项上诉理由不成立。其一，该枚公章在与棚户区原住户签订拆迁安置补偿协议时已经使用，在提交给桂阳县政府的报告中也曾使用，金盛公司均未提出异议，表明该公章及周选中使用该公章的行为已经得到金盛公司认可；其二，对公章是否私刻及有无编号的审查，超出了商品房购买者的审慎审查义务，不应成为认定商品房购买合同是否有效的依据。上诉人又主张其在2009年9月9日才授权周选中为北关佳园项目负责人，周选中之前的行为不应由金盛公司承担责任。但金盛公司的授权行为是其内部管理行为，并不能成为金盛公司对外免责的理由，因此，上诉人的该项上诉理由也不成立，本院亦不予支持。王飞燕在签订两份《北关佳园认购协议书》后，已经按照协议约定支付了95%的房款，金盛公司和周选中不能按照协议约定履行义务，原审法院判令金盛公司和周选中履行交付房屋义务并连带赔偿王飞燕的损失的处理正确，应予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由上诉人桂阳县金盛房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一四年十一月三日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。