四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第971号
上诉人（原审被告）：周林，男，汉族，住四川省北川羌族自治县。
委托代理人：周平，男，汉族，住四川省北川羌族自治县。
被上诉人（原审原告）：北川维斯特农产品市场有限公司，住所地：北川羌族自治县安昌镇东升村。
法定代表人：杨明，该公司董事长。
委托代理人：陈太平，男，汉族，住四川省什邡市。
委托代理人：闫爱刚，男，汉族，住山东省青州市。
上诉人周林因与被上诉人北川维斯特农产品市场有限公司（以下简称维斯特公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省北川羌族自治县人民法院（2014）北民初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由张兵担任审判长，与审判员薛梅、审判员廖小军组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人周林的委托代理人周平与被上诉人维斯特公司的委托代理人陈太平、闫爱刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年7月，维斯特公司在北川新县城工业园区开发“北川维斯特农业科技示范园农产品交易中心”，同时修建商住楼18402.38㎡，工程竣工后，维斯特公司将商住楼铺面／住宅对外出租，采用广告宣传公开招租。2010年12月29日，维斯特公司与周林签订《房屋租赁合同》，约定周林租用维斯特公司商住楼1号楼A5、A6号商铺／住宅经营餐饮，第一条：房屋位置、面积及配套设施。承租方现租赁维斯特公司商住楼1号楼A5、A6号商铺／住宅，建筑面积312.48㎡；第二条：租赁期限及房屋用途。租赁期限共三年，即自2011年1月15日至2014年1月14日……；第三条：保证金、租金及交纳方式。1.保证金：承租方保证在承租期内正常营业，配套设施完好，承租方租赁出租方商铺／住宅后，每套需交纳保证金2000元，于合同签订之日交纳。2.租金：￥29998.08元／年，一次性交纳三年租金（第一年房租优惠）共计59996.16元，先交租金后租房，三年租金于签订合同之日一次性交纳……；第四条：保证金的返还。承租方需交纳营业及设施保证金，出租方根据承租方营业及室内设施完好情况，于房屋租赁合同期满后全额返还……；第五条：双方的权利和义务。……6.合同期满，如出租方仍继续出租房屋，在同等条件下，承租方享有优先权。7.经出租方允许，承租方可以根据经营需要对房屋进行装饰。合同期满或者解除时，承租方对房屋的添加物归出租方所有；第六条：违约责任。……1.承租方未按照合同约定或出租方的通知交还房屋的，出租方有权将承租方的物资搬出，造成损失由承租方承担，保证金不予退还，同时承租方承担占用房屋期间的租金；3.承租方不按时交纳租金，超过每年应交租金五天之后本合同终止，出租方有权按本合同第六条第一款的规定执行。合同签订当日，周林向维斯特公司交清了3年租金共计59996.16元，履约保证金4000元，维斯特公司向周林交付了出租房屋，并同时签订了《北川维斯特农产品市场有限公司楼房管理（入住）协议》，双方对出租房屋及公用配套设施维护，水、电、清洁费用收缴等事项进行了约定。周林接收房屋进行简单装修后，经营餐饮业。2012年6月，北川县人民政府打造新县城5A景区，维斯特公司将“北川维斯特农产品交易中心”改建成“北川羌城旅游区游客中心”。同月19日，北川维斯特商住楼5、6号楼商户（农产品交易市场内承担游客中心改建的商户）廖某等9户代表以维斯特公司改建“北川羌城旅游区游客中心”影响商户经营为由，要求维斯特公司延长租期，后经相关部门主持调解，双方达成如下协议：维斯特公司与商户签订的《房屋租赁合同》有效时间改为2012年7月1日至2015年6月30日止。原合同条款不变，租金及其他事项不变。该协议仅限于农产品交易市场内承担游客中心改建的5、6号楼商户，其它商户按照原合同执行。后周林要求维斯特公司延长租房期限，双方未达成协议。2014年1月14日，双方所签的《房屋租赁合同》期满，维斯特公司通知周林退房并办理相关手续，周林拒不退房也不办理续租手续，仍使用该房屋至今。
上述事实有企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、《建设工程规划许可证》、《房屋租赁合同》、《房屋入住协议》、《收据》、《通知》、照片、《会议纪要》、《规划图》、《情况说明》、双方当事人陈述等证据证实。
原判认为：维斯特公司依法取得“北川维斯特农业科技示范园农产品交易中心”的开发权和商住楼的建设权，其对该商住楼享有管理、使用、处分的权利，因此，维斯特公司对外出租商住楼商铺／住宅是合法的。维斯特公司与周林所签订的《房屋租赁合同》是在完全平等自愿的基础上签订的，该合同内容并不违返法律禁止性规定，合法有效。维斯特公司按约履行了合同义务，其合法权利应当得到保护，故维斯特公司请求解除双方的房屋租赁关系，由周林即时腾退房屋，支付合同期满后的房租，予以支持。因《房屋租赁合同》第四条约定：承租方需交纳营业及设施保证金，出租方根据承租方营业及室内设施完好情况，于房屋租赁合同期满后全额返还，针对该条款内容，维斯特公司并未提供周林违返该条约定的相关证据，故其主张不予退还周林履约保证金的请求，不予支持。周林在合同期满后，拒不腾退房屋，也不办理续租手续，属违约行为，应当承担违约责任。关于周林辩称，维斯特公司进行虚假宣传，误导其错误投资。因维斯特公司为招租房屋，采用广告宣传，这是一种经营方式，周林在得知招租信息后，对本人的投资风险作了充分的预判，并对经营项目进行了实地考察，才自愿投资经营。关于周林辩称，维斯特公司改变业态，擅自阻路改道，影响其经营。因北川新县城打造5A景区，维斯特公司将原农产品交易市场改建成游客接待中心，其目的也是为了增添人气，促进消费，繁荣当地经济，阻路改道并未影响通行。关于周林辩称，维斯特公司负责人承诺过延长合同期限，现合同期限并未届满，维斯特公司起诉不合法。因周林提供的证据只能证明维斯特公司与商住楼5、6号楼商户达成延长合同期限的协议，并未提供有效证据证明维斯特公司与周林之间延长合同期限。综上所述，周林的辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四条、第九十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除北川维斯特农产品市场有限公司与周林之间的房屋租赁合同关系；二、由周林在本判决生效后5日内向北川维斯特农产品市场有限公司腾退房屋；三、由周林在本判决生效后5日内向北川维斯特农产品市场有限公司支付合同期满后（2014年1月15日起至2014年3月31日止）占用房屋的租金6249.6元；四、驳回北川维斯特农产品市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案受理费56元，减半收取28元，由周林负担。
一审宣判后，周林不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判维斯特公司赔偿其经营期间因维斯特公司的行为给其造成的经济损失，并退还履约保证金。其主要上诉理由为：一审法院认定事实错误。2010年12月，被上诉人进行广泛宣传招商，在宣传中作虚假承诺。2011年2月，在不具备开业条件下，要求各商户强制性开业。2012年9月，被上诉人在没有征得上诉人等商户意见的情况下，擅自改变农贸市场的业态性质，将游客接待中心迁建到农贸市场，上诉人承租期内，到农贸市场的道路全部封死，只有从山边绕道近1公里，导致上诉人生意一落千丈，严重亏损。被上诉人仅给5、6号楼的商户延期，未给上诉人延期，未兑现其承诺。
被上诉人维斯特公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的事实和理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同中，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。周林与维斯特公司签订的房屋租赁合同已于2014年1月14日届满，双方未达成续租协议，维斯特公司要求周林返还房屋、支付合同期满后占用房屋期间的租金，符合法律规定，应予支持。周林称维斯特公司的行为造成其损失，要求维斯特公司予以赔偿，但从程序上看，维斯特公司是原审原告，周林系原审被告，该案仅应针对维斯特公司的诉讼请求进行审理，周林要求维斯特公司赔偿损失的问题属于独立的诉讼请求，其未在原审中提出反诉，故其所称损失问题不属于该案审理范围。
综上，上诉人周林的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费56元，由上诉人周林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 兵
审判员 薛 梅
审判员 廖小军
二〇一四年八月六日
书记员 谭雅丹