浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3176号
上诉人（原审被告）：张金材。
委托代理人：潘东海，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托代理人：陈建芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：麻积衡。
委托代理人：朱浙宁，浙江诚鼎律师事务所律师。
委托代理人：冯胜仲，浙江诚鼎律师事务所律师。
原审被告：永嘉县瓯北镇快乐购自选店。住所地：浙江省永嘉县东瓯街道堡一村商业街**号。
经营者：卢小兰。
原审被告：卢小兰。
原审第三人：陈振东。
原审第三人：卢兰珠。
上诉人张金材因与被上诉人麻积衡、原审被告永嘉县瓯北镇快乐购自选店（以下简称快乐购自选店）、卢小兰及原审第三人陈振东、卢兰珠房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2016）浙0324民初625号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张金材上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法予以改判或发回重审；案件一、二审诉讼费均由被上诉人麻积衡承担。事实和理由：第一，原审判决认定被上诉人具备诉讼主体资格，属基本事实认定不清。《店铺租赁合同》显示，与上诉人及快乐购自选店存在租赁关系的相对方系陈振东。《收款凭证》显示的付款方系欧意商场，而次承租人陈振东经营的商场名为欧意商场。陈振东、案外人林朝红、项余晓、黄建坤等人均与被上诉人存在利害关系，其陈述或证言的可信度低，不应予以采纳，即使陈述或证言属实，合同权利义务的概括转让必须经过另一方的同意。但被上诉人无任何证据证明其与上诉人及快乐购自选店之间存在租赁关系，及《店铺租赁合同》权利义务的概括转让经过上诉人及快乐购自选店的同意。第二，本案损失系案外人金显静、贺仁德、王保平及被上诉人共同造成，即使存在被上诉人租金损失的事实，亦应由上述人员共同承担赔偿责任。金显静系租赁场所的所有权人，其擅自将部分违章搭建且未通过消防验收的住宅用房出租给他人用于商业经营，不符合约定的用途。贺仁德系本案租赁物烧毁的直接责任人，而王保平系贺仁德经营场所的出租人。第三，原审法院应依职权将上述案外人追加为共同被告。第四，上诉人不应承担共同返还租金责任。快乐购自选店经营者系卢小兰个人，与上诉人并不存在关联。
麻积衡辩称，第一，被上诉人主体适格。虽然被上诉人与上诉人没有签订书面租赁合同，但双方存在实际租赁关系。被上诉人也持有租金收款收据的原件，陈振东认可该租金不是由其支付，而是由被上诉人支付。因此被上诉人是租赁合同的实际履行方。第二，原审法院认定的权利义务转让不是转租而是合伙关系的变更，合伙关系的变更不需要经过上诉人的同意。上诉人也认可涉案租赁物的承租人是欧意商城，而不是陈振东个人，内部股东的变更不需要经过上诉人同意。第三，《火灾事故认定书》已认定此次火灾系由案外人造成，被上诉人不存在过错。上诉人若对该事故认定书有异议，应通过复核等程序予以救济。本案是租赁合同纠纷，上诉人主张租金损失由案外人造成，则为损害赔偿纠纷，应由其向案外人追偿。第四，虽快乐购自选店是由卢小兰登记经营，但实际上张金材作为其丈夫，由其承租了金显静的房屋，又代表快乐购自选店将房屋对外出租，故应当认定快乐购自选店是由张金材、卢小兰共同经营。上诉人应承担返还租金的责任。第五，原审法院没有追加案外人参加诉讼是没有错的，本案是租赁合同纠纷，案外人的行为是侵权行为，不是本案必要的共同被告。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告快乐购自选店、卢小兰及原审第三人陈振东、卢兰珠均未作陈述。
麻积衡向一审法院起诉请求：1、判令快乐购自选店、张金材、卢小兰立即共同返还麻积衡自失火之日至2016年4月14日间的房屋租金226185元（258000元/年-707元/天×45天=226185元）；2、本案诉讼费用由快乐购自选店、张金材、卢小兰负担。
一审法院认定事实：被告张金材、卢小兰系夫妻关系，于1994年3月4日登记结婚。快乐购自选店成立于2005年4月20日，业经工商登记为个体工商户，经营者为卢小兰，经营地址为永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号。第三人卢兰珠系被告卢小兰的姐妹，曾为快乐购自选店的工作人员。
金显静有坐落于永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号坐北朝南二层楼房四间及该房屋南首简易房屋，其中四间楼房已经办理权属登记，建筑面积429.37㎡；简易房屋面积约500㎡，高约8米，尚未办理权属登记。被告张金材向案外人金显静承租了前述房屋，并将简易房屋进行改造，由其配偶即被告卢小兰开办快乐购自选店。2013年3月，第三人陈振东向被告张金材承租永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号二楼部分房屋，同黄建坤合伙开办欧意商场经营鞋服生意。陈振东和被告张金材约定租赁范围为永嘉县东瓯街道堡一村商业街28号楼房四间楼房中的二楼南首部分房屋约100㎡及该简易房屋二楼面积约500㎡；四间房屋二楼北首部分房屋由快乐购超市作为办公区、厨房、库房之用。2013年4月6日，被告张金材代表快乐购自选店与第三人陈振东签订一份《店铺租赁合同》。该合同约定：出租方（快乐购自选店），承租方陈振东，出租方将位于温州市瓯北张堡商业街28号快乐购超市二楼（办公区、厨房、库房除外）租赁给陈振东做鞋服生意，租期叁年，自2013年4月15日起至2016年4月14日止；合同期内每一年租金计为258000元，大写贰拾伍万捌仟元整；承租方的年度租金应提前一个月付清，支付各种费用可采用银行转账或现金等方式；在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。被告张金材在该合同经办人处签字并按指印确认，但没有加盖快乐购自选店印章，第三人陈振东签字并按指印确认。《店铺租赁合同》签订后，第三人陈振东交付了第一年的租金258000元。第三人陈振东和黄建坤在永嘉县瓯北张堡商业街28号二楼承租房屋内开办欧意商场经营鞋服生意。“欧意商场”未经工商登记，在经营过程中自行独立核算。2014年4月，第三人陈振东和黄建坤退出欧意商场的经营，转让给原告麻积衡；同时，第三人陈振东对租赁物享有或承担的租赁权利义务，亦由原告麻积衡承受，原告与第三人陈振东未订立书面协议。原告麻积衡继受租赁房屋的权利义务后，与林朝红、项余少合伙经营欧意商场，并向被告交付了2014年4月15日至2015年4月14日及2015年4月15日至2016年4月14日两个年度的租金各258000元，其中包括原告的儿媳金小秋受原告委托于2015年3月25日通过银行转账的方式向第三人卢兰珠交付部分租金190000元。为此，被告快乐购自选店向原告出具二份收款收据予以表明已经收到租金，其中2015年4月13日的收款凭证记载：“收款部门名称为欧意商场，收款原因为：今收到欧意商场2015年4月15日至2016年4月14日全年租金￥258000.00元”。被告快乐购自选店在收款人处加盖专用章予以确认。
2015年5月30日18时15分许，永嘉县东瓯街道张堡菜市场路口的天天鲜面店因店内煤气灶烘烤面条不慎引燃可燃物导致起火，本案租赁物即二楼简易房失火烧毁，二楼房屋受损，致使原告不能继续经营欧意商场。为此，原告要求被告返还已交纳的因租赁物失火致其无法使用期间的租赁费用，被告拒绝返还，故原告诉至该院请求追索。
一审法院认为，本案的争议焦点在于原告麻积衡是否具备诉讼主体资格。原告麻积衡作为尚未办理工商登记的欧意商场的实际经营者，自2014年4月以来向被告快乐购自选店交付租金，实际使用租赁房屋，且张金材以及快乐购自选店的经营者卢小兰未提出异议，收取2014年4月后历时二年的租金各258000元，并出具收据，应认定原告自2014年4月以来概括承受了陈振东的权利义务，与快乐购自选店存在事实上的租赁关系；且与原告合伙经营的项余少和林朝红均同意由麻积衡作为原告提起本案诉讼，本案原告主体适格。被告快乐购自选店、张金材、卢小兰的该项抗辩不成立，不予采纳。本案中，快乐购自选店为起字号的个体工商户，收取原告租金并出具收据，属适格的被告主体，应承担民事责任。被告卢小兰作为个体工商户的经营者，与被告快乐购自选店在诉讼主体上是同一的，前已述及被告快乐购自选店应承担民事责任，故原告不宜再行要求被告卢小兰承担民事责任。被告张金材作为被告卢小兰的丈夫，承租了金显静房屋（包括简易房），由卢小兰作为快乐购自选店经营地址，并代表快乐购自选店将部分房屋出租，而租金则由卢小兰经营的快乐购自选店收取，考虑到被告张金材、卢小兰系夫妻关系，应认定快乐购自选店由被告张金材、卢小兰夫妇实际共同经营，应由被告快乐购自选店、张金材共同承担民事责任。原、被告之间的租赁物于2015年5月30日18时因案外人原因失火，导致租赁物不能正常使用，被告快乐购自选店、张金材应退还2015年6月1日至2016年4月14日的租金。2015年4月15日至2015年5月30日，历时46天，而原告麻积衡交付2015年4月15日至2016年4月14日的年租金为258000元，故退还租金金额为225573.70元（258000-258000÷366×46）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决：一、被告永嘉县瓯北镇快乐购自选店、张金材于判决生效之日起十日内共同返还原告麻积衡房屋租金225573.70元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4693元，减半收取2346.50元，由原告麻积衡负担25元，由被告张金材、卢小兰负担2321.50元。
在二审审理期间，被上诉人麻积衡，原审被告快乐购自选店、卢小兰及原审第三人陈振东、卢兰珠均无新的证据提供。上诉人张金材提交黄建坤的书面证言复印件一份，拟证明涉案场所在陈振东经营期间没有整改，后店面转让给麻积衡，麻积衡将消防通道改为美容室和库房，库房中堆积着冬天棉衣，是造成此次火灾蔓延的原因。被上诉人质证称：该份证据的“三性”均有异议。首先，从形式上看应属证人证言，证人应出庭作证。其次，案外人个人陈述不能证明火灾的引起和扩大与被上诉人有关联，若要证明该事实应提供其他证据，火灾原因已经在《火灾事故认定书》中写明。最后，该份证据在什么背景下形成不清楚。原审被告快乐购自选店、卢小兰及原审第三人陈振东、卢兰珠均未发表质证意见。本院认为，上诉人提供的证据系复印件，属证人证言，且证人亦未出庭作证，故真实性无法确定，本院不作认定。
本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，2013年4月6日，陈振东与张金材代表快乐购自选店签订了一份《店铺租赁合同》，承租涉案店铺与他人合伙开办“欧意商场”，张金材和快乐购自选店对此知悉且无异议。另，快乐购自选店出具的租金收款收据中收款部门名称栏记载的亦为“欧意商场”。据此，可以认定快乐购自选店和张金材认可涉案店铺的承租方为“欧意商场”。因欧意商场未经工商登记，故其合伙人应享有和履行该租赁合同中承租人的权利和义务。根据目前当事人提供的证据，可以认定涉案火灾发生时，“欧意商场”的实际合伙人为麻积衡、项余少、林朝红，故应由他们代表“欧意商场”主张相应的权利。现项余少和林朝红均同意由麻积衡一人代为起诉主张权利，与法不悖，应予准许。张金材主张麻积衡不具备诉讼主体资格，缺乏事实和法律依据，原判不予支持，并无不当。出租人在租赁期限内负有保持租赁物符合约定用途的法定义务，涉案店铺因火灾而无法使用至租赁期满，《火灾事故认定书》已认定此次火灾系案外人的原因所致，且上诉人提供的证据尚不足以证明“欧意商场”在本次事故中存在过错，故麻积衡可代表“欧意商场”要求出租人返还剩余租期的租金。关于张金材是否与快乐购自选店共同承担租金返还义务的问题。快乐购自选店经工商登记为个体工商户，经营者为卢小兰，其与张金材系夫妻关系。涉案店铺是以张金材个人名义从案外人金显静处承租来，并由其负责将该店铺以快乐购自选店的名义转租给陈振东。张金材在上诉状中自认《店铺租赁合同》的出租方为张金材和快乐购自选店；二审庭审中自认其有权利代表快乐购自选店同意或者拒绝店铺转租给谁。据此，原判认定快乐购自选店系张金材和卢小兰夫妻共同经营，张金材共同承担租金返还的义务，亦无不当。至于张金材主张租金损失系案外人金显静、贺仁德、王保平共同造成，应追加其共同参加诉讼并共同承担赔偿责任，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，可由张金材和快乐购自选店另行主张权利。
综上所述，张金材的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4693元，由上诉人张金材负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑文平
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年八月十六日
代书 记员 蔡瑞洁