北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第14018号
原告（反诉被告）陈志乐，男，1982年10月8日出生，汉族，中交水运设计院有限公司工程师，身份证号×××。
委托代理人贾晓荷，女，1983年2月15日出生，汉族，中交水运设计院有限公司工程师，。
委托代理人尚连生，北京市浩东律�事务所律师。
被告（反诉原告）赵晓军，男，1969年1月28日出生，汉族，东城区国税局干部，身份证号×××。
委托代理人眭健，北京市中灿律师事务所律师。
委托代理人雷景茜，女，1985年4月29日出生，土家族，北京市中灿律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）陈志乐与被告（反诉原告）赵晓军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，公开开庭进行了审理。陈志乐及其委托代理人、赵晓军及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈志乐诉称：2012年12月29日，陈志乐通过北京我爱我家房地产经纪公司（以下称我爱我家公司）购买赵晓军位于北京市朝阳区201号房屋（以下称201号房屋），面积54.97平米，三方于当日签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同及补充协议，并支付了赵晓军3万元定金和经纪人居间代理费30014元。2013年1月10日，我爱我家公司经纪人根据合同通知赵晓军到银行面签，但一直未见赵晓军回应。2013年1月10日至1月18日期间房产经纪人多次与赵晓军沟通面签安排情况，2013年1月19日房产经纪人与陈志乐和赵晓军沟通后三方约定2013年1月21日在我爱我家公司总部进行银行面签，陈志乐面签当日将首付款付给赵晓军。2013年1月21日原被告及房产经纪人到达我爱我家公司总部进行银行面签，陈志乐提供了面签所需所有资料并签写了所有贷款所需单据，赵晓军以2013年春节前无法拿到所有房屋款项为由拒绝面签，而该理由不在合同范围内。2013年1月29日陈志乐在本人以及房产经纪人与赵晓军多次就面签事宜沟通未果后，委托房产经纪人向赵晓军发送面签告知函，约定2013年2月5日前面签，但是赵晓军拒绝。赵晓军以房屋涨价为由要求陈志乐加价3万元才同意面签，陈志乐拒绝。此后赵晓军拒绝履行合同。故起诉要求：1、判令赵晓军继续履行房屋买卖合同。2、判令赵晓军根据《补充协议》第6条向陈志乐支付违约金49.4万元。
赵晓军辩称并反诉称：不同意陈志乐的诉讼请求。原被告双方和北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下称担保公司）签订的《房屋交易保障服务合同》第3条第1款c约定陈志乐为商业贷款或者公积金贷款购房，陈志乐在办理银行面签前向赵晓军支付127万元首付款。陈志乐实际仅支付了2.8万元，至今也没有支付首付款。双方的《北京市存量房屋买卖合同》第7条约定，买方逾期超过10天，出卖人有权解除合同。此外双方签订的《补充协议》第6条约定，做出承诺都以书面形式，不认可口头承诺。如有一方提出与书面合同不符的要求，另一方有权拒绝。面签材料中最重要的材料是首付款支付确认凭证。陈志乐没有按照《补充协议》第3条签约后12个工作日内也就是2013年1月16日之前向赵晓军支付第一笔购房款127万元，构成违约。赵晓军之前没有通知陈志乐解除合同。根据《补充协议》第6条和买卖合同第7条的约定，陈志乐提出面签，赵晓军去了，但是陈志乐没有支付127万元首付款就要求赵晓军出具收到全部首付款的确认函，这份确认函是面签材料之一，赵晓军认为这是双方合同约定之外的要求，构成违约，所以予以拒绝，没有签署。面签材料中还包括网签的买卖合同，上面的成交价与买卖合同的成交价不一致。赵晓军不存在拒收首付款的情况，面签之后陈志乐仍没有履行付款义务，也构成违约。根据合同补充协议第4条约定，1月初赵晓军就把户口迁走了，至今没有迁回，说明有履约的诚意。合同约定的违约金数额高于实际损失，请求法院酌减。现提起反诉要求：1、判令解除原被告签�的《北京市存量房屋买卖合同》；2、陈志乐向赵晓军支付合同金额20%的违约金49.4万元。
陈志乐针对赵晓军的反诉辩称：合同约定的签约后12个工作日是到2013年1月16日，但签约时双方约定办理面签当天陈志乐支付127万元首付款，在1月10日时经纪人就通知赵晓军去面签，但赵晓军一直没有给回信，也一直没有给我提供账号。陈志乐多次要求赵晓军办理面签没有回应，后来经过中介公司和赵晓军约定2013年1月21日办理面签。1月21日赵晓军去了，但拒绝签署面签材料，面签当天陈志乐要求给赵晓军打款，赵晓军拒绝提供账号。面签那天赵晓军要求春节前拿到所有房款，这不在合同约定范围内，因为银行何时放款我无法保证，当天面签没有办成赵晓军就走了。此后一直到1月29日，我们多次通知赵晓军办理面签，赵晓军都不去。我在29日当天让经纪人发面签告知函，约定2013年2月5日去面签，赵晓军拒绝，告知经纪人让我加价3万元才同意面签。到2月18日春节之后我多次通过经纪人与赵晓军沟通，要求履行房屋合同，但是赵晓军要求在正月十五后再联系。2月25日至2月26日经纪人和我多次打电话，赵晓军不接电话。27日赵晓军说他前二天没看手机，并要求涨价，按当时的市场价交易，拒绝履行合同。合同约定的违约金数额高于实际损失，请求法院酌减。
经审理查明，2012年12月29日，经我爱我家公司居间介绍，赵晓军（卖方、甲方）与陈志乐（买方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，买卖合同约定：陈志乐购买赵晓军的201号房屋，面积54.97平米，成交价247万元，买方在签订合同时支付定金3万元；买方逾期付款在10日内，按日计算向卖方支付应付款金额万分之五的违约金，超过10日后，出卖人有权解除合同。《补充协议》约定：201号房屋合同价款为167万元、配套设施折价款80万元，因此，甲方出售该房屋的净得价为247万元；乙方在签署协议后先行交付甲方3万元作为购房定金，其余房款分2次交给甲方，第一次购房款127万元在签订买卖合同后12个工作日内以银行转账的方式给甲方作为首付款，第二次购房款117万元在银行批贷后发放给甲方；乙方承担交易过程中甲乙双方的相关税费；甲乙双方任何一方如对另一方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，双方不存在也不认可口头约定或承诺；如有任何一方提出与买卖合同或《补充协议》等书面约定不符的要求，另一方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约；若甲乙双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20％的违约金。赵晓军、陈志乐与担保公�签订《房屋交易保障服务合同》，约定：买方采取商业贷款购房，买方应于与银行办理面签手续前支付卖方房屋首付款。合同签订后，陈志乐向赵晓军支付了2.8万元定金。
陈志乐提交我爱我家公司经纪人李洁给原被告双方发的手机短信文字稿，证明其一直在履行合同。赵晓军称短信的真实性无法确认，从2012年12月29日至2013年1月15日没有人给其打过电话，赵晓军在2013年1月10日收到一个短信，短信中有一个地址，但是发短信的手机号赵晓军不认识。到2013年1月15日下午赵晓军主动给中介公司打电话，中介说业务员换了，原来姓靳的经理换成王猛负责。2013年1月17日周四赵晓军接到王猛的电话约面签，让21日去面签。21日赵晓军去了，赵晓军主张陈志乐逾期付首付款的违约责任，要求陈志乐支付20%的违约金，陈志乐不同意，赵晓军就回去了。
因陈志乐申请，我爱我家公司�纪人王猛到庭作证称，2013年1月10日我公司的银行贷款专员李洁给买卖双方发短信，约双方去我公司总部面签，没有约具体时间。陈志乐收到短信后给李洁和我打了电话，并给我发了电子邮件，咨询要带的材料。赵晓军没有和我联系。我在1月17日和赵晓军电话联系，约1月18日面签，赵晓军说21日有时间，所以约定了1月21日面签。1月21日下午陈志乐夫妻和赵晓军一方去了我公司签约中心，当时赵晓军要求了解尾款何时到账，我们的贷款专员算了一下，说春节之后十天半个月左右能到账。赵晓军说尾款到账的时间太长，拒绝面签。当天我说面签完了给赵晓军打首付款，买方说已经准备好钱了，因为赵晓军拒绝面签，所以没有打首付款。在1月16日之前，赵晓军没有和我说过要求陈志乐先付首付款。赵晓军没有提供过他的收款账号。原被告没有履行到付首付款那一步，所以�没有向赵晓军要过收款账号。没有出现过陈志乐要求支付首付款，赵晓军拒收的情况。
因陈志乐申请，我爱我家公司经纪人靳立伟到庭作证称，在1月16日之前赵晓军没有向我说过要求先付首付款再办面签。
陈志乐提交我爱我家公司经纪人靳立伟2013年2月27日与赵晓军的电话录音，证明陈志乐加价1万元，赵晓军仍不同意履行合同，赵晓军未提到陈志乐迟延付款的问题。
陈志乐称，签订买卖合同时赵晓军向中介公司店长说过要求春节前拿到全部购房款，赵晓军要求把春节前到账写到《补充协议》中，但店长说银行放款谁都无法保障，经过三方协商就没有写入《补充协议》。2013年2月5日左右，赵晓军通过经纪人说要求增加3万元购房款，如果我不同意就以247万元办理网签，如果以247万元办理网签我需要多承担20%的税。
赵晓军称，买卖合同签约当天赵晓军向中介公司店长要求全部款项在春节前拿到，店长说商贷没问题，并协商让赵晓军再降3万元，条件是春节前拿到全部款项。
赵晓军提交我爱我家公司于2013年6月27日出具的《情况说明》，内容为：我公司员工李洁于2013年1月10日联系陈志乐预约办理面签事宜，陈志乐因配偶坐月子没有在2013年1月16日之前约定时间面签，最终经与双方约定于2013年1月21日面签。面签当日我公司打印了网签合同要求双方签字，在面签时，银行提供包括《付款证明》在内的文件要求卖方签署。网签合同的成交价为168万元。《付款证明》的内容为卖方已收到买方的首付款。赵晓军以此证明面签当天陈志乐要求赵晓军先签《付款证明》再付款，赵晓军予以拒绝，且网签合同成交价与合同约定不符。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原被告签订的�屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈志乐认可在签订买卖合同时赵晓军已提出过春节前拿到全部购房款的要求，双方又在《补充协议》中明确约定首付款127万元应在签订买卖合同后12个工作日内支付，可见购房款及时足额支付是卖方缔约的重要前提条件，亦是买方的重要合同义务。但陈志乐没有按照双方书面约定在签约后12个工作日内，即2013年1月16日之前支付首付款，已构成违约。陈志乐称赵晓军未向其提供收款账户，但陈志乐作为付款义务方，有义务向赵晓军主动索取收款账户，或以其他方式按时付款，陈志乐未能举证证明赵晓军存在拒不提供收款账户或拒收首付款的情况，陈志乐以此为由为其迟延付款抗辩没有依据。赵晓军虽于2013年1月21日前往中介公司配合陈志乐办理银行贷款面签手续，但赵晓军从未表示过同意陈志乐迟延付款或放弃追究其违约责任。我爱我家公司认可在买卖双方办理面签时该公司确曾提供了成交价为168万元的网签合同以及《收款证明》要求赵晓军签署。因网签合同价格确与双方买卖合同约定不符，在网签价格修改之前，赵晓军有权拒绝签署该合同。陈志乐虽称其事后同意修改网签价格，按照247万元的成交价办理网签，但网签合同至今仍未修改。陈志乐未按照约定时间支付首付款，显已超过合理期限，赵晓军作为出售方及时足额获得房屋价款的合同目的无法实现，赵晓军要求解除双方买卖合同的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。陈志乐要求赵晓军继续履行买卖合同的诉讼请求本院不予支持。
陈志乐迟延付款在先，且网签价格与合同约定不符，在此情况下其主张赵晓军违约并要求其支付违约金没有依据，本院不予支持。陈志乐迟延付款确已�成违约，但考虑到其主观目的仍想履行合同，且赵晓军不存在实际损失，基于公平原则，赵晓军要求陈志乐支付违约金的反诉请求本院亦不予支持，赵晓军应将收取的定金2.8万元返还陈志乐。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈志乐与被告（反诉原告）赵晓军于2012年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除，赵晓军于本判决生效后三日内向陈志乐返还定金二万八千元。
二、驳回原告（反诉被告）陈志乐的全部诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）赵晓军的其他反诉请求。
本诉案件受理费4355元，均由陈志乐负担（已交纳）。反诉案件受理费4355元，由赵晓军负担4320元（已交纳），由陈志乐负担35�（赵晓军已预交，陈志乐于本判决生效后3日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 宋培海
二〇一三年十月十六日
书记员 王 曼