河南省柘城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柘民初字第103号
原告叶建广，男，住浙江省青田县。
委托代理人李军，柘城县张桥乡法律服务所法律工作者。
被告舒铁柱，男，住河南省柘城县。
委托代理人王东霞，女，住河南省柘城县。系被告舒铁柱之妻。
委托代理人吴彬，河南心诚律师事务所律师。
原告叶建广诉被告舒铁柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告叶建广及委托代理人李军、被告舒铁柱委托代理人王东霞、吴彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶建广诉称：原告于2013年4月初到申桥乡准备投资一超市，与被告舒铁柱协商，用被告的旧房拆后重建当门面，由原告投资建超市。被告的门面以前是两间两层旧房，东西宽7米，南北长9米。原告投资拆房重建成东西宽9米（三间）、南北长13米的两层小楼。重建规格和西邻舒玉华的房屋结构用料相同。协议书约定门面建成后，由原告使用，原告向被告交保证金10万元和定金2万元，被告扣除后面空地三年租金后，退还原告剩余保证金和定金。关于房屋租期和房后空地原、被告又签订了合同书。2013年10月份，房屋建好后，原告要被告退还保证金及定金�被告拒不退还，提出原告没有按合同要求建房，原告多次找被告协商，被告以种种理由不退还保证金。综上所述，根据《民法通则》第八十四条、第八十五条规定，被告已侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，要求被告依法退还原告拆房重建保证金和定金9万元，由被告承担诉讼费用。
被告舒铁柱口头辩称：原告诉称及请求不应得到支持，1、双方约定原告所建房屋结构用料与邻居舒玉华相同，但原告却偷工减料，房屋结构、质量与舒玉华均不相同；2、少用一根联系梁，有安全隐患，原告建房违约，依约定如违约保证金、定金不应退还。
根据原告起诉、被告答辩，本院归纳本案的争议焦点是：原告要求被告退还拆房重建保证金和定金9万元有无事实和法律依据。原、被告对上述焦点均无异议。
围绕上述焦点，原告叶建广向本院提供的证据材料有：1、2013年4月21日�房重建协议书，证明双方协议客观、合法、有效，保证金在房屋建好后应退还；2、被告2013年4月12日打的收条一份及2013年4月20日打的收据两份，证明被告收到原告保证金和定金共12万元；3、2013年4月20日房屋租赁合同一份，证明原告诉称事实，即后院空地租金每年1万元，先付三年，以后每年支付，从保证金中扣除；4、照片六张，证明原告是按约定要求建房，并没有偷工减料；5、证人韩某某出庭证言。
被告舒铁柱向本院提供的证据材料有：1、拆房重建协议一份；2、房屋租赁合同一份；3、超市建设补充协议一份；上述证据证明双方约定该重建房屋与邻居舒玉华在结构、用料上都相同。4、视频资料两段，证明舒玉华的立柱是四根，舒铁柱的是三根；地基比邻居舒玉华低约14公分；二楼一承重墙走在楼板上，两家的地板砖不同，楼梯不同，被告一楼门面房房间尺寸不均；被告家的窗户小。均显示原告建房违约。5、郭某某证言一份；6、李某某证言一份；7、终止合同通知书一份；上述三份证据证明2013年12月被告夫妇与郭某某、李某某一块给原告送达该通知书，而原告拒绝签字，被告的房子因质量问题与原告未达成一致意见。
庭审中，被告对原告提交的证据材料1、2、3、4真实性均无异议，但对其证明目的有异议，认为证据1、2、3能印证保证金的情况，但原告违约；证据4可以看出原告所建房屋明显与舒玉华不同，舒玉华的地基比被告的高，说明原告违约的事实是客观存在的；对证人韩某某证言有异议，认为与事实不符，没有相关证据印证，房屋结构、用料与邻居不一致，建房时被告并未在家，
不能作为有效证据使用。
原告对被告提交的证据材料1、2、3有异议，认为舒玉华房屋宽是两间、被告是三间；舒玉华是上下三层、被告是�层，宽度高度均不一样。证据4视频资料也不能证明原告违约，被告无权扣除保证金。对证据5、6、7有异议，认为被告无权下达终止通知书，该两证人对被告的合同内容并不了解，证明不了原告违约，两证人也不知道被告的房屋建设情况，房屋如有安全隐患应有安检验收部门出具的手续，该两证人证言不能作为有效证据使用。
本院认为，被告对原告提交证据材料1、2、3、4真实性均无异议，双方均予认可，可作为认定本案事实的依据；被告对证人韩某某的证言所提异议不能成立，因为韩某某承建该房屋是被告联系的，其作为承建人最了解其中的真实情况，且其与双方均无特殊关系，所以其证言应是客观、真实、可信的。原告对被告提供的证据材料1、2、3、4真实性均无异议，双方均予认可，均可作为认定本案事实的依据；原告对被告提交的证据材料5、6、7所提异议不�成立，因为两证人证言只证明被告向原告送达了终止合同通知书，原告未签字，对此原告亦予认可。
经审理查明：原告于2013年4月初在申桥乡申桥集准备投资建超市，经原、被告协商，2014年4月20日签订房屋租赁合同，出租方为被告舒铁柱，承租方为原告叶建广。合同主要内容为舒铁柱位于柘城县申桥乡舒庄门面房三间及后院空地800平方米出租给叶建广；租赁期限15年，自2013年7月10日起至2028年7月10日止；租金及支付方式，因为该房屋前门面房由叶建广出资全部翻新重建，包括后院的简易钢架结构，双方协商免6年房租，6年后每年租金18000元，一年一付，每年按5%递增，后院空地租金每年每亩10000元，先付三年，以后一年一付；双方还约定了其他事项及合同的变更、解除、违约责任条款等。2013年4月21日双方又签订了一份拆房重建协议书，协议主要内容为，第二条，拆除后重建规格要求同隔壁舒玉华结构用料相同，拆除两层，重建两层，如有纠纷由舒铁柱全权解决。盖房过程中，如城建、土管等部门交涉时由舒铁柱出面协调，发生费用时由叶建广承担相关费用；第三条，如因土地纠纷及主权证明造成无法施工，所有损失由舒铁柱承担，如在施工过程中因资金或叶建广人为因素等造成无法施工，叶建广所有保证金扣除，并且赔偿房屋损失；第四条，门面建成时，舒铁柱扣除后面空地三年租金，然后退还保证金，金额为10万元。原告先后向被告交纳建房保证金及定金12万元，被告给原告出具收据。被告房屋由被告承包于韩某某承建，由原告出资。在建筑过程中由韩某某与原、被告协商具体事宜，房屋一层建好后被告进行了验收，被告父母亦经常到工地查看。超市于同年10月份建成并装修完毕，同年10月底超市开业，被告房屋建成后，�告即要求被告退还保证金及定金9万元，被告以原告没有按合同要求建房为由拒绝退还，并于2013年12月2日向原告送达终止合同通知书，主要内容是因重建房屋没有达到合同约定的标准，要求终止所签的房屋租赁合同，但原告拒绝签字，现双方所签房屋租赁合同仍在履行之中。关于被告辩称原告未按约定建房，请求赔偿损失一事，被告已另案起诉。
本院认为：被告的旧房重建是由原告出资，该工程由被告承包于韩某某负责进行施工，具体事项由韩某某与原、被告协商，且该房从施工到建成并装修完毕时间长达6个月，被告曾对该重建房第一层进行了验收，被告父母亦经常到工地查看。原、被告虽然签订了拆房重建协议书并约定重建房结构、用料与舒玉华相同，但被告与舒玉华土地长、宽及房屋层数均不相同，显然双方约定的“相同”只是相对的“相同”，且房屋已建�，超市也已经开业，现双方租赁合同仍在履行之中。双方所签建房协议第三条明确约定保证金的用途是原告保证给被告正常施工、建成房屋，而不是建房结构、用料与舒玉华相同的保证金，故被告以原告建房结构、用料不符合约定而拒绝退还原告保证金并不符合该协议的约定，且被告所提供的证据并不能充分证明原告违约，其辩解理由不能成立。被告收取原告建房保证金10万元及租赁定金2万元，有被告所写收条为证，事实清楚、证据充分，被告辩称其实收原告保证金96000元无证据证明，原告亦不认可。被告应依双方约定在扣除后面空地三年的租金30000元后退还原告保证金及定金9万元。鉴于被告已对原告提起赔偿损失之诉，原告是否违约建房应另案解决。故依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共
和国�事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告舒铁柱于本判决生效后三日内返还原告叶建广人民币90000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，由被告舒铁柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 王国富
审 判 员 时清华
人民陪审员 邬丙奇
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 刘文亮