北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第04819号
原告李显路，男，1966年4月8日出生。
委托代理人孟凤英，女，1966年3月21日出生。
被告孙国领，男，1959年11月21日出生。
原告李显路与被告孙国领房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告李显路及其委托代理人孟凤英，被告孙国领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李显路诉称，我将位于怀柔区×镇×村一独立小院出租给被告使用，并于2014年7月9日签订了书面合同，合同约定年租金12000元，每年一交。合同签订后，被告按约交了一年的租金。2015年7月9日之后应交纳第二年租金时，我通知被告，被告明确答复先不交呢，至今未付房租。被告的违约行为给我造成了很大的经济损失。原告诉请法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，并赔偿原告房屋租赁解除前房租及违约金和损坏家电损失合计4500元；2、诉讼费由被告承担。
被告孙国领辩称，我同意解除房屋租赁合同，不同意赔偿原告诉讼请求的各项损失。李显路的父亲、哥哥、弟弟等多次找到我并威胁我说房子不是李显路的，让我搬出去，造成我不能居住房屋。我于2014年8月份搬到别的地方居住。我曾多次要求原告退回租金，但是原告一直推脱称没有钱退我，所以一直没有退给我租金。我与原告签订房屋租赁合同后，原告并没有告知我涉诉院落外有控制我所住的房屋的电的闸门。我向法院提起反诉，我请求法院判令原告赔偿我12000元租金及违约金等经济损失。
经审理查明，2014年7月9日，李显路作为甲方与孙国领作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定甲方自愿将坐落于怀柔区×村一个独立小院（含十间房和菜园）租给乙方并保证现有设备设施能正常使用，乙方自愿按时交纳租金，租赁期限从2014年7月8日至2028年7月7日，年租金一万两千元整，年交。合同第五条约定了双方的权利义务。甲方的权利和义务：1、甲方承诺此院全部房屋绝对是其合法拥有并已具备合法出租的资格，否则，由于不具备合法出租的资格，发生纠纷给乙方造成损失，甲方承担一切后果；2、甲方承诺入住前此房的任何纠纷和债权债务与乙方无关，入住后此房的任何纠纷和债权债务与甲方无关；3、院内设备设施自然老化及自然灾害除外；其它认为损坏由乙方赔偿或负责维修。乙方的权利和义务：1、乙方承诺遵纪守法，严格按照国家法律和地方政府的要求接受管理；2、乙方承诺按时按月交纳房租，承担一切费用（如有线、网线、煤水电、卫生费及社会杂费等）；3、乙方承诺不擅自扩建拆改房屋结构和设施，不擅自乱拉乱接电线，不擅自将此房屋转让、转租，更不准出售或抵押，不随意安装电器，若安装需经得甲方同意，乙方有使用此房的权利和保护的义务。关于合同的终止，第七条约定：不可抗因除外，甲方随意终止合同应提前60天通知乙方，除按天退回乙方租金余额外，还要赔偿乙方的投资及搬家费；第八条约定：不可抗因除外，乙方随意终止合同应提前60天通知甲方，除了结清一切费用外，再赔偿甲方一个月的租金。合同末尾备注载明：合同终止后乙方除结清费用外，应把甲方原有的设备设施完好无缺交给甲方；甲方应依法按约退还乙方租金）。2014年7月8日和2014年7月12日，孙国领分两笔向李显路支付了2014至2015年度的租金12000元。
2015年7月30日，原告李显路持上述诉称理由诉至本院。在审理过程中，原告李显路变更诉讼请求，要求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告腾退房屋；2、被告按照每月1000元标准赔偿原告2015年7月8日至合同解除之日止的租金，支付合同解除的次日至实际腾退之日止的房屋占用费；3、被告赔偿电费52.25元，防盗门开锁及配钥匙钱400元，厨房门配钥匙及正房东数第一间配钥匙钱150元；4、诉讼费由被告承担。被告孙国领提交书面反诉状，要求判令：1、原告退还被告年租金12000元并支付违约金1000元；2、原告赔偿因多次故意停电造成我损失6000元及网线损失400元；3、原告赔偿投资及搬家费1900元；3、原告赔偿被告更换玻璃、纱窗费用400元、更换改造两个大门包括焊接的费用300元、更换十把锁的费用760元，以上共计22760元。因被告孙国领未在规定的期限内交纳反诉费，本院按其自动撤回反诉处理。
为支持其诉讼请求，原告李显路向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明2014年7月9日原、被告双方签订房屋租赁合同，对于租赁期限、租金以及付款方法、双方的权利义务、合同解除及争议解决方式等作了明确约定。被告孙国领对该证据的真实性和证明目的均认可。
2、建设工程规划许可证及附件3页、情况说明1份、集体土地建设用地使用证1份、居民户口本1份、拟证明其是涉诉房屋的合法所有权人。被告孙国领对情况说明不予认可，对其他证据的真实性认可，但不认可证明目的。
3、用电客户电费交费通知单及发票2页，拟证明自被告孙国领租住房屋之日起截至2015年9月17日，涉诉房屋共用电196度，其中李×1使用89度，被告孙国领使用107度，被告应支付电费52.25元。被告孙国领对此不予认可，认为自己只用了4度电。
4、房屋租赁协议1份，拟证明涉诉房屋自2011年5月28日至2014年5月28日由原告的爱人对外出租给史艳茹，在被告租房之前一直合法出租，原告是房屋的合法使用权人，上次开庭时提交的用电客户电费交费通知单上的上次抄表数148度是租户史艳茹使用的。被告孙领对该证据的真实性认可，但证明目的不予认可。
5、原告与被告之间的手机往来短信6条。第一条2015年8月1日星期六13：14，李显路发送至孙国领：“老孙，你连我电话都不敢接了，你以为这样我就没办法了，你错了，你今候就不见面了，不来怀柔了，差我三个房间钥匙，两把锁，一个气罐，及电费，我给你打十多次电话，说来送钥匙也不来，这不应是你的为人。”13：17李显路发送至孙国领：“明天我在家等着，如果还不给钥匙，我就砸玻璃，你不要逼我。”2015年8月2日星期日16：12李显路发送至孙国领：“老孙，明天早上你如果还不给钥匙及协议，我只能起诉你了。”2015年8月3日星期一12：21李显路发送至孙国领：“今在区政府等一上午，何时见面请告知。”12：39孙国领回短信：“我已告知你无数次只要你根据合同给我写一份书面承诺书，保证不会再有任何房产纠纷，保证不会再有任何人干涉捣乱，我随时立即再给你交一年的房租。”12：51孙国领回短信：“刚发现你昨天发来的短信，简直是一派胡言。难道你（后无内容）”拟证明原告与被告孙国领联系协商过房屋租赁的事。被告孙国领认可短信内容，但称2014年7月份曾给原告发过好多短信，要求退房租，原告总说有钱再退。
6、证人李×1的证言，拟证明涉诉房屋的用电情况。证人李×2，2015年4月16日，我儿子到黄花城村李显路家接过动力电。承诺保证书是我的签字，但是当时上面没有写表底数。我当时抄的表底数是256度，我用完是344度。
为支持其主张，被告孙国领向本院提交了承诺保证书一份，拟证明李×1曾于2015年4月17日到涉诉房屋接电使用，当时的表底数是50度，之后被告再也没去过租住的房屋，原告对此不予认可。在本院规定的举证期限内，被告孙国领未按规定的形式提交录音证据，本院未予质证。其当庭播放的两段录音，原告不予认可，被告庭后亦未向本院提交。
2015年11月4日，本院前往涉诉房屋即北京市怀柔区×镇×村204号院进行现场勘查，原告李显路之父李俊喜将涉诉房屋的大门打开。经勘查：被告孙国领承租的房屋即内的北房东数第一间有茶几一个、折叠桌一个；东数第二间有电视柜一个、多用柜一个、圆形桌板一张；东数第三间有简易衣橱两个、大遮阳伞五把；东数第四间有鞋柜一个、桌架一个、圆形玻璃转盘一个；东数第六间有双人床一张。双方均认可以上房间内物品为被告孙国领所有；北房东数第二间至第八间的门锁上均插着钥匙，西厢房（即厨房）两扇门的门锁上无钥匙；院落西侧的防盗门上无钥匙；院落东墙上的电表已经更换。
2015年11月12日，本院依被告孙国领的申请，前往×派出所调查出警情况，形成调查笔录一份。出警民警称，2015年8月3日接到一位姓孙的先生的报警遂前往黄花城村出警，对方是李显路。姓孙的先生要拉东西，说不租了，李显路不让拉，后来就把东西搁院里了。经质证，原告李显路表示情况属实；被告孙国领对民警的陈述不发表意见，称当时原告让其写房屋已经搬空的证明，写完交给李显路的爱人后，对方就不让拉东西。
上述事实有双方当事人陈述、调查笔录及相关书证等证据在案佐证。
本院认为，原告李显路提交的集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证以及关于×村204号和×村1号原房产的情况说明等证据，足以证明原告李显路是涉诉房屋的合法使用权人。原告作为涉诉房屋的合法使用权人与被告孙国领签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。
被告孙国领辩称李显路的父亲、哥哥、弟弟等多次找到被告并威胁说房子不是李显路的，让其搬出去，造成被告不能居住房屋，意即涉诉房屋存在权利瑕疵，但其未提交证据予以证明。承租人租赁房屋后，即对房屋享有占有、使用、收益的权利。如果存在第三人的行为影响到承租人权利行使的情形，出租人亦可以自行主张，要求侵权人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。故本院对于被告孙国领的上述辩称意见不予采纳。
关于合同解除问题。根据合同约定，原、被告双方都有随意终止合同的权利，但是应提前60日通知对方。2015年8月3日，被告孙国领要求搬离房屋，不再租赁涉诉房屋，原告以未结清相关费用为由予以阻拦，足见被告解除合同的意思表示已通知到原告。被告虽主张在合同履行过程当中曾找到原告要求解除合同，退还剩余租金，但并未提交相关的证据，原告亦予以否认，故对于被告的该项辩称意见本院不予采纳。在双方均未提交证据证明有提前通知的情形下，本院根据双方约定将合同解除之日定为2015年10月3日即被告解除合同的意思表示到达原告期满后的次日。
合同解除之后，双方的权利义务即行终止。尚未履行的终止履行，已经履行的当事人有权要求赔偿损失。原告李显路要求被告孙国领腾退房屋并给付2015年7月9日至合同解除之日的房屋租金之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的合同解除之后的房屋占用费之诉讼请求。本院认为，原告李显路作为出租方负有减少损失扩大之义务。根据本院现场勘查情况，原告李显路的父亲持有涉诉院落大门的钥匙，原告实际上能够进入涉诉房屋。因合同约定了双方的随意解除权，被告孙国领在未结清相关费用的情况下要求搬离房屋虽有不妥，但被告解除合同的通知到达原告之后，原告李显路限制被告搬离，导致被告孙国领的物品一直滞留涉诉房屋造成损失的扩大，原告亦有责任。故，原告的上述诉求本院不予支持。
关于原告主张的电费52.25元。涉案房屋的电表虽已更换，但根据原告提交的证据及证人证言能够确认该费用系被告租赁房屋期间产生，而被告辩称自己只用了4度电却未提交相应的证据，故被告的辩称意见不予采纳，原告的该项诉求本院予以支持。
关于原告主张的开锁及配钥匙钱550元。根据合同约定，合同终止后乙方应把甲方原有的设备设施完好无缺的交给甲方，被告则称自己手中已没有涉诉房屋的钥匙。现在被告明确表示返还不能的情况下，应赔偿相应损失，财产损失费本院酌定为200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李显路与被告孙国领于二○一四年七月九日签订的房屋租赁合同自二○一五年十月三日起解除。
二、被告孙国领于本判决生效后十五日内将位于北京市怀柔区×镇×村204号的院落及房屋予以腾退。
三、被告孙国领于本判决生效后十日内给付原告李显路二○一五年七月九日至二○一五年十月三日的租金二千八百六十六元。
三、被告孙国领于本判决生效后十日内给付原告李显路电费及财产损失费共计二百五十二元二角五分。
四、驳回原告李显路的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告孙国领负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张杰
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 李健