江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹商初字第0259号
原告中国工商银行股份有限公司丹阳支行，地址：丹阳市云阳路3号。
负责人缪建新，该支行行长。
委托代理人茅永芳，江苏正威律师事务所律师。
委托代理人陆洋琴，江苏正威律师事务所律师。
被告李云。
被告祝家梅。
原告中国工商银行股份有限公司丹阳支行（以下简称工商银行丹阳支行）与被告李云、祝家梅金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法由代理审判员吴业男适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆洋琴到庭参加诉讼，被告李云、祝家梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告李云、祝家梅因购房需要于2011年12月28日与原告签订个人购房借款／担保合同，约定由原告向被告提供贷款35万元用于购买位于丹阳市开发区钟发大厦24幢5单元301室房产，并约定两被告以所购房屋向原告提供抵押担保。合同同时约定，借款人连续三个月或累计六期未按期足额履行还款义务的，原告有权宣布贷款贷款提前到期，并要求借款人提前偿还全部贷款本金、利息、罚息及其他费用。贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖等费用由被告承担。合同签订后，原告按约发放了贷款，被告未能按期足额履行付款义务，已累计六次逾期还款。原告诉至本院，请求判令两被告立即支付原告借款本金及利息、律师费共计354400元，并按合同约定承担自2015年1月22日起至全部本金还清之日的利息；如两被告不能履行上述款款义务，则请求就被告李云抵押的丹阳市开发区钟发大厦24幢5单元301室房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；本案的诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供以下证据：
证据一、2011年12月28日，原告与两被告签订的个人购房借款／担保合同一份，证明：原告与两被告之间存在借款合同关系，约定两被告向原告借款35万元用于购买位于丹阳市开发区钟发大厦24幢5单元301室房产，两被告以其所购房屋向原告设定抵押担保。
证据二、借款凭证一份，证明：原告于2012年1月1日向被告李云发放贷款35万元。
证据三、权证号为丹房权证开发区字第××号房产证、丹房他证云阳字第201207**号房屋他项权证各一份，证明：被告李云以所购房产向原告提供抵押担保，并办理了房屋他项权证的事实。
证据四、中国工商银行借款信息表一份，证明：截止2015年1月21日，两被告已累计七期未按期足额还款本息，尚欠原告借款本金327400.34元，利息11912.67元，合计339313.01元。
证据五、委托代理合同及律师费发票各一份，证明：原告委托江苏正威律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师代理费15000元。
被告李云、祝家梅未应诉答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，2011年12月28日，原告与两被告签订个人购房借款／担保合同，约定由原告向两被告提供贷款35万元用于购买坐落于丹阳市开发区钟发大厦24幢5单元301室房产，借款期限为20年。被告李云、祝家梅为共同借款人。合同对还款方式、违约责任、担保方式、费用承担等均作了明确约定。其中贷款利率约定为基准利率，以贷款发放时中国人民银行同期同档贷款利率为基准确定；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），每月15日为还款日；罚息约定如被告未按照约定的期限偿还贷款的，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按照合同约定的贷款执行利率加收40%确定。违约及违约责任约定，被告连续三次或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求被告赔偿因其违约给贷款人造成的损失。担保方式约定：两被告以其所购买的权证号为丹房权证开发区字第××号房屋向原告提供抵押担保，并领取了房屋他项权证；抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利等实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。费用承担约定，原告为实现债权及担保权利而产生的律师费、评估费等费用由被告承担。
2012年1月1日，原告按约定向被告李云发放贷款35万元。贷款发放后，两被告未能按照合同约定履行还款义务，截止2015年1月21日已累计七次逾期还款，累计结欠原告借款本金327400.34元，利息11912.67元，合计339313.01元。2015年2月27日，原告委托江苏正威律师事务所律师向本院提起诉讼，并支付律师代理费15000元。原告诉讼请求判令两被告立即支付尚欠借款本金及利息、律师费共计354400元，并按合同约定承担自2015年1月22日起至全部本金还清之日的利息；如两被告不能履行上述还款义务，则请求就被告抵押的丹阳市开发区钟发大厦24幢5单元301室房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求两被告共同偿还截止2015年1月21日的借款本金及利息合计354313.01元，承担自2015年1月22日起至被告实际给付之日止按照合同约定标准计算的利息、罚息及本案的律师费15000元；如被告不能履行还款义务，可以被告李云抵押的房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；本案诉讼费用由两被告承担。
以上事实，有原告向本院提供的证据及当事人的陈述所证实。
本院认为，原告工商银行丹阳支行与被告李云、祝家梅签订的个人购房借款／担保合同合法有效。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款的义务，两被告未能按约定的期限和数额履行还款义务。截止2015年1月21日，两被告累计结欠原告借款本息合计339313.01元的事实清楚，本院予以确认。两被告已累计七次未按约定的还款期限及数额偿还借款，原告要求两被告按照合同约定偿还截止2015年1月21日尚欠的全部借款本息，承担自2015年1月22日起至被告实际给付之日止按照双方借款合同约定的罚息利率标准计算的利息及本案律师费、诉讼费，并可以被告李云抵押房产评估、拍卖所得价款优先受偿的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告李云、祝家梅经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实，依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李云、祝家梅于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司丹阳支行截止2015年1月21日尚欠的借款本息339313.01元，2015年1月22日起至被告实际给付之日止的利息由两被告按照双方借款合同约定的罚息利率标准计算支付，并承担原告律师代理费15000元。
二、如被告李云、祝家梅不能履行上述还款义务，原告可就被告李云所有的位于丹阳市开发区钟发大厦24幢5单元301室权证号为丹房权证开发区第02××06号抵押房产评估、拍卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3308元，由两被告负担（此款原告已垫付，本院不再退还，原告承诺同意由被告直接支付或申请法院执行后再支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
代理审判员 吴业男
二〇一五年四月七日
书 记 员 束永辉
附本判决法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。