福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第655号
上诉人（原审被告）钟助成，男，1977年4月1日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
委托代理人周海斌，福建海斌律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王俊，女，1986年2月19日出生，汉族，邵武市立医院心血管科护士，住邵武市。
委托代理人周海斌，福建海斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈实容，女，1954年6月18日出生，汉族，无业，住邵武市。
委托代理人沙志忠，福建欣开元律师事务所律师。
委托代理人李子辉，福建省邵武市法律援助中心法律援助律师。
上诉人钟助成、王俊因确认合同无效纠纷一案，不服邵武市人民法院（2014）邵民初字第3493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审期间，案外人田迎春以其系钟国卿的权利义务承受人为由，申请以第三人的身份参加诉讼，本院依法予以驳回。上诉人钟助成及其与上诉人王俊的共同委托代理人周海斌，被上诉人陈实容的委托代理人李子辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈实容原审诉讼请求：判令钟助成、王俊与钟国卿于2009年7月13日签订的房产买卖合同无效。
原审法院查明，钟国卿系邵武市第一建筑工程公司职工。钟国卿与田源珍于1987年离婚，钟助成系钟国卿与田源珍婚生儿子。1993年12月15日，钟国卿经人介绍，与陈实容登记结婚。1993年12月31日，邵武市第一建筑工程公司对钟国卿所居住的邵武市八一路43号一建公司4幢401室（5间）二室一厅53.51平米（房改前面积）进行“房改”，1999年3月7日，房产证颁发，产权证登记在钟国卿一人名下。2009年7月13日，钟国卿与钟助成、王俊就“邵武市八一路43号4幢401室”房产以贰万元价格达成房屋买卖协议，之后，双方办理了房屋产权变更登记手续。2014年2月12日，钟国卿去世，之后陈实容得知诉争房产已被出售。
同时查明，按衔接房改政策，1998年6月30日，钟国卿与邵武市第一建筑工程公司签订《出售公有住房合同书》，取得坐落于邵武市八一路43号4幢4层401室的诉争房产的全部产权，钟国卿为此缴纳扣除工龄补贴等福利后的相应购房款。
原审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案诉争坐落于邵武市八一路43号4幢4层401室房产的原登记所有权人为钟国卿，但从原登记材料可知，其产权来源于1993年12月31日的房改房，陈实容与钟国卿于1993年12月15日登记结婚，该房产的取得时间在双方夫妻关系存续期间，且缴交部分购房款的时间也在双方夫妻关系存续期间，按房改房相关政策，诉争房产在1993年第一次房改时，购房人仅有部分产权，而在1998年衔接房改阶段购房人才获得完全所有权，因此，本案诉争房产应属夫妻共有财产。钟助成、王俊主张本案诉争房产原房改对象仅为钟国卿一人并仅登记在钟国卿一人名下，属于钟国卿个人财产，没有事实依据，不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，钟国卿将诉争房产转让给钟助成、王俊，陈实容并不知情，现陈实容也明确表示不同意出售，而钟助成、王俊也未提供证据证明原告陈实容在房产转让当时有同意出售的共同意思表示，故钟国卿在对夫妻共同财产处分时未取得陈实容的同意，构成无权处分；《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。”钟助成、王俊与钟国卿之间房屋买卖协议约定的房产转让价格仅为20000元，明显与市价不符，钟助成、王俊辩称因协议双方的特殊父子身份关系足以影响转让价格，但钟助成、王俊在明知转让房产可能为陈实容与钟国卿共有财产时，未进一步取得陈实容的确认，仍与钟国卿进行房产买卖，不能证明其转让当时属于善意一方，依法不适用善意取得，故原房屋买卖协议应属无效。综上，原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：钟助成、王俊与钟国卿于2009年7月13日签订的房屋买卖协议无效。
上诉人钟助成、王俊上诉称，第一，钟国卿作为涉案合同当事人，其理应为本案的必要诉讼参加人，但其诉前已死亡，诉讼主体灭失，被上诉人陈实容作为钟国卿的配偶，应追加其为本案原审被告，如此，本案造成诉讼主体的混同，为此，本案不具备民事案件的基本构成，应从程序上予以驳回；第二，本案遗漏了被上诉人要求恢复原状的诉讼请求；第三，转让房屋事实是否征得被上诉人的同意，理应由钟国卿承担举证责任，然钟国卿现已死亡，将这一举证责任转嫁由上诉人承担有失公平；第四，一审判决违反公平公正，侵害了钟国卿的合法权益；第五，一审法院认定上诉人不构成对房屋的善意取得错误。综上，一审法院在程序及实体处理上不当，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人陈实容辩称，原判认定诉争房产系夫妻共同财产，钟国卿出售讼争房屋构成非法处分，且上诉人钟助成、王俊不构成善意取得正确，上诉人主张的钟国卿诉讼主体灭失、遗漏诉讼当事人的上诉理由无任何法律依据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚、判决正确，请求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，上诉人钟助成、王俊除对原判认定钟国卿去世之后，被上诉人陈实容得知诉争房产已被出售有异议外，对原判认定的其他事实没有异议，被上诉人对原判认定的事实没有异议，对原判认定的且双方均无异议的事实，本院予以确认。
上诉人钟助成、王俊认为原判认定钟国卿去世之后，被上诉人陈实容得知诉争房产已被出售错误，主张被上诉人陈实容在钟国卿生前对此知情。上诉人对原判认定该项事实有异议，但未能提供证据予以证明，故上诉人该项异议不能成立，不予支持。
综上，原判认定基本事实属实。
本院认为，讼争房屋系钟国卿与被上诉人陈实容婚姻存续期间所取得，且补交了购房差价款，故讼争房屋应为钟国卿与被上诉人夫妻共有之财产。钟国卿未经得被上诉人的同意，将讼争房屋售与上诉人钟助成、王俊，构成无权处分，事后亦未取得共有人陈实容追认。依《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，钟国卿与上诉人签订的《房屋买卖协议》无效。上诉人在与钟国卿订立房屋买卖协议之前，对被上诉人为讼争房产共有人应为知情，却未征得被上诉人的意见，故其并非善意购买人，且买卖协议中约定的借款，明显与市价不符。为此，上诉人主张善意取得讼争房产的上诉理由不能成立，不予支持。此外，被上诉人于一审庭审时已变更其诉讼请求，故上诉人主张一审法院遗漏判决的上诉理由亦不能成立，不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚、程序合法、判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人钟助成、王俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 刘冬龙
代理审判员 余 凌
二〇一五年八月五日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。