贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终3030号上诉人（原审被告）温昌海，男，1976年2月12日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人蔡鹏、张达举，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路****号。组织机构代码:31433143-5。法定代表人杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人朗荣昌、杨蕴，贵州中创联律师事务所律师。上诉人温昌海因与毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法(2015)黔七民初字第3226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年12月9日公开开庭进行审理。上诉人温昌海的委托代理人蔡鹏到庭参加诉讼，被上诉人碧桂园公司委托代理人朗荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人温沧海上诉请求：1、撤销七星关区人民法(2015)黔七民初字第3226号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、是在被上诉人同意购买上诉人创办的贵州术汇生态农业开发有限公司股份后，上诉人才与被上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人没有购买公司股份，导致上诉人不能按期交付购房款；2、应由被上诉人通知提交办理按揭贷款资料并通知上诉人签字；3、被上诉人未将《商品房》买卖合同移交上诉人；4、根据法律的规定碧桂园公司解除合同应当书面通知上诉人，碧桂园公司未通知，解除权并未成就。被上诉人碧桂园公司答辩称：1、上诉人未提供证据证实碧桂园公司同意购买股权的事实，碧桂园公司也不予认可；2、经多次催告，上诉未交清首付款，无法办理按揭；3、上诉人交付的20万元，是两套房的定金，各套10万元；4、根据合同约定，碧桂园公司享有合同解除权。原审原告碧桂园公司起诉请求：1、解除原告与被告间的《商品房买卖合同》（合同编号：20152212）；2、被告向原告支付违约金1005333.6元（按总购房款的15%计算得出）；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2015年9月1日，碧桂园公司为出卖人（甲方），以温昌海为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20152212）、《补充协议》、《按揭补充协议书》约定：买受人向出卖人购买位于毕节市××办事处六合村××桂园××街××或××楼××房；商品房规划用途为住宅，建筑面积407.56平方米，套内建筑面积392.21平方米；房屋总价款为6702224元，买受人以[银行按揭][公积金贷款]付款，应于《商品房买卖合同》签订之日向出卖人交付首期房款2012224元，余款4690000元以[银行按揭][公积金贷款]支付；买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人须在2015年11月2日前，付该商品房总价款的69.98%（银行按揭款项）给出卖人，即4690000元。买受人未按照约定时间付款的，逾期90日内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付款之日止，买受人按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。房屋质量严重影响居住、面积误差比绝对值超过3%、规划设计变更、室内空气质量不符合国家标准以及未按约定办理转移登记等导致买受人退房的，出卖人退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。上述协议签订后，被告温昌海向原告碧桂园房开公司交纳了购房款100000元。余下款项6602224元，被告温昌海至今未支付，原告遂以前述诉请诉至本院。原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《按揭补充协议书》，不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当依照约定履行各自义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人须在2015年11月2日前付清商品房总价款。逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同”。本案中，被告只在签订《商品房买卖合同》时支付原告购房款100000元，余款6602224元至今仍未支付，逾期支付房款时间达到原、被告解除合同的约定。故对于原告请求解除原、被告间的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对原告诉请被告按总购房款的15%支付违约金1005333.6元的主张，因被告未按约定支付购房款给原告造成的实际损失相当于银行利息，结合本案《商品房买卖合同》中对出卖人和买受人权利义务的约定，以及综合本案商品房买卖合同的履行情况，原告诉请以总购房款的15%计算违约金过分高于被告逾期付款造成的实际损失。对原告诉请的违约金主张，应以未付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日计算至履行完毕之日得出的金额为限予以支持，超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司与被告温昌海于2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20152212）；二、被告温昌海于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金，违约金以逾期购房款人民币6602224元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年11月2日起计算至履行完毕之日止；三、驳回原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。件受理费人民币13848元，减半收取人民币6924元，由被告温昌海负担。二审庭审中，上诉人提交了银行流水一份，用以证明已经交付的购房款不是10万元，而是20万元。被上诉人碧桂园公司质证称：交付的确实是20万元，但该20万元是两套房子的房款，各套房10万。被上诉人提交了收据两份，用以证实上诉人交付的20万元属两套房子的定金，各套10万元。上诉人质证无异议。本院经审查认为，上诉人与被上诉人提交的证据均符合证据的三性，本院予以采信作为认定案件事实的证据。二审另查明：上诉人温昌海于2015年8月30日向碧桂园公司的账户分两次各转账人民币100000元、100000元。碧桂园公司同日向上诉人温昌海开具了两张收据，内容分别为凤凰郡一街013号定金100000元、凤凰郡一街015号定金100000元。除此以外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审中双方当事人的争议焦点为：一审判决解除涉案《商品房买卖合同》是否符合双方约定及法律规定。本院认为：关于该争议焦点，首先，上诉人称其未支付购房款的理由是在被上诉人同意购买上诉人创办的贵州术汇生态农业开发有限公司股份后双方才签订《商品房买卖合同》，因被上诉人没有购买公司股份，所以上诉人不能按期交付购房款，对此上诉人并未提供证据证实，且被上诉人对上诉人该理由并不认可。对上诉人的该理由，本院不予支持。其次，上诉人称被上诉人未履行办理按揭贷款的通知和协助义务，导致不能办理按揭贷款，但上诉人在首付款还未付清的情况下，被上诉人无法为其办理按揭贷款，不能办理按揭贷款的原因应归责于上诉人。且上诉人只交纳了10万元定金，与合同约定上诉人应交纳的首付款2012224元相差悬殊，上诉人未按合同约定支付首付款已经构成违约，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，被上诉人不向上诉人送达解除通知书仍然享有解除合同的权利。因此一审法院判决解除合同结果正确，本院予以维持。关于被上诉人未将备案的《商品房买卖合同》移交给上诉人的问题，因《商品房买卖合同》及《补充协议》并未对移交备案合同进行约定且上诉人对补充协议约定的剩余房款支付时间是明知的，在此情况下是否将备案的商品房买卖合同移交给上诉人，不影响双方的权利义务。综上所述，上诉人的上诉无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审诉讼费13848元，由上诉人温昌海承担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 徐 洪审判员 陈红梅二〇一六年十二月二十三日书记员 詹 淼