广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦北民初字第1212号
原告吴杨红，女，汉族，居民。
委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师。
委托代理人班霍，广西政大律师事务所律师。
被告钦州中海房地产开发有限公司，住所地钦州市育才路208号。
法定代表人王中钦，该公司董事长。
委托代理人冯永富，广西海岸律师事务所律师。
第三人叶子芳，女，汉族，居民。
委托代理人冯燊，广西政大律师事务所律师。
原告吴杨红与被告钦州中海房地产开发有限公司、第三人叶子芳民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月13日、2015年7月27日两次公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依被告的申请追加叶子芳作为本案第三人参加诉讼，并于2015年10月16日、2015年12月11日进行第三、四次公开开庭审理。原告的委托代理人王世和、班霍，被告的委托代理人冯永富，第三人的委托代理人冯燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴杨红诉称，2012年6月11日，原、被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款5000000元，借款期限为6个月，利息按月利率3%计算，被告用位于钦州市育才路208号中海·丽湾明珠房屋（房号：B栋B-1-1001、B-2-1005、B-3-1003，A栋A-2-1702、A-2-1705、A-3-1701、A-3-1702、A-3-1703、A-3-1705）作抵押担保，并办理了商品房买卖合同登记备案。原告当天通过第三人叶子芳的账户将借款4850000元付给被告，同时给付现金150000元。借款期满后，被告仅支付了大部分利息，但没能及时归还本金及剩余利息。为此，双方于2014年12月30日再次签订《借款协议》。被告目前经营困难，资金紧张，已无力归还借款本息。为此，请求判决：1、被告偿还借款5143877元及利息（利息的计算：以5143877元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2015年1月1日起计至还清借款之日止）；2、原告对被告提供的抵押物即位于钦州市育才路208号中海·丽湾明珠B栋B-1-1001、B-2-1005、B-3-1003，A栋A-2-1702、A-2-1705、A-3-1701、A-3-1702、A-3-1703、A-3-1705号房屋享有优先受偿权。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、2012年6月11日《借款协议》、转账电子回执、收据，证明被告于2012年6月11日向原告借款5000000元；
2、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明被告用钦州市育才路208号中海?丽湾明珠的九套房屋为借款提供抵押担保并办理了登记；
3、2014年12月30日《借款协议》，证明原、被告对2012年6月11日的借款进行核算，再次签订了《借款协议》；
4、钦国用（2014）第A1367号《土地使用权证》，证明原、被告约定用坐落于钦州市南珠东大街与扬帆大道交汇处西南面的房屋作借款抵押担保；
5、《情况说明》，证明原告的起诉符合法律规定。
被告钦州中海房地产开发有限公司辩称：
一、借款本金数额应为4850000元。2012年6月11日的《借款协议》约定原告借款5000000元给被告，但原告将一个月的利息150000元预先在本金中扣除后，通过第三人叶子芳转帐借款4850000元给被告，故被告实际借款数额为4850000元，并非原告诉称的5000000元。
二、2014年12月30日的《借款协议》是对上述5000000元借款本息的结算，没有发生新的借贷关系。协议将利息计入本金复利，违反最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条及第7条的规定，因此双方所确认的利息及复利属无效。
三、关于尚欠本金数额问题，截止2014年5月19日，被告通过转账等方式六次偿还原告本金合计2121034元，尚欠本金共2728966元。具体还款时间和金额如下：（1）2012年9月12日共还两笔，金额分别为500000元和501034元；（2）2013年1月5日还250000元；（3）2013年2月28日还250000元；（4）2013年5月10日还300000元；（5）2014年2月26日还120000元；（6）2014年5月19日还200000元。
四、关于己支付利息数额问题，截止2013年1月15日，被告通过转账等方式七次共支付原告利息898250元，具体支付时间和金额如下：（1）2012年7月13日支付利息150000元；（2）2012年8月14日支付利息150000元；（3）2012年9月12日支付利息120000元；（4）2012年10月15日支付利息120000元；（5）2012年11月15日支付利息120000元；（6）2012年12月14日支付利息120000元；（7）2013年1月15日支付利息118250元。
以上支付的利息，如果超过年利率36%，对超过的部分，应予以抵扣本金。
五、关于原告对钦州市育才路208号中海?丽湾明珠B幢B-1-1001、B-2-1005、B-3-1003号房屋及A幢A-2-1702、A-2-1705、A-3-1701、A-3-1702、A-3-1703、A-3-1705号共九套房屋是否享有优先受偿权问题。2012年6月11日的《借款协议》中约定用钦州市育才路208号中海?丽湾明珠A幢和B幢共二十套商品房（包括原告请求的九套）作担保抵押，依法应办理抵押登记手续，但一直未办理，根据《担保法》规定，抵押无效，故原告主张对上述九套房屋享有优先受偿权依法不成立。
六、关于原告诉讼请求是否合法问题。依照双方于2015年5月26日达成的《还款协议书》，被告所欠原告的债务，双方一致同意被告用水东大厦A栋6层以上的相应房屋面积以2500元／㎡作价抵偿，即以物抵债。现原告要求以货币方式偿还债务于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、支票存根、进账单、收款收据，证明被告于2012年7月13日支付2012年6月12日至2012年7月11日共30天利息15万元；
2、审批单、支票存根、进账单、收款收据，证明被告于2012年8月14日偿还支付2012年7月12日至2012年8月1日共30日利息15万元。
3、支票存根、进账单，证明被告于2012年9月12日归还借本金50万元。
4、支票存根、进账单，证明被告于2012年9月12日付款621034元，其中归还借款本金501034元，支付2012年8月12日至2012年9月11日共30天的利息12万元。
5、记账凭证、审批单、支票存根、收款收据，证明被告于2012年10月15日支付2012年9月12日至2012年10月11日共30天的利息12万元。
6、记账凭证、支票存根、进账单、审批单，证明被告于2012年11月15日支付2012年10月12日至2012年11月11日共30天的利息。
7、客户回单、收款收据，证明被告于2012年12月14日支付2012年11月12日至2013年1月4日共53天的利息12万元。
8、支票存根、进账单，证明被告于2013年1月5日归还借款本金25万元。
9、支票存根、审批单、进账单，证明被告于2013年1月15日支付2013年1月5日至2013年1月31日共26天的利息118250元。
10、交易回单，证明被告于2013年2月28日归还借款本金25万元。
11、交易回单，证明被告于2013年5月10日归还借款本金30万元。
12、记账凭证、工行凭证，证明被告于2014年2月26日归还借款本金12万元。
13、收款收据4张、电子回单，证明被告于2014年5月19日偿还利息20万元。
14、原、被告双方于2015年5月26日签订的《还款协议书》，证明双方一致同意用水东大厦相应面积的商品房按2500元／平方米计价抵偿债务即以物抵债等；
第三人叶子芳述称，对原告的主张没有异议，出借人是原告，借款通过第三人的账户转给被告。被告提交的各种还款凭证，是被告偿还第三人叶子芳的款项，与本案借款没有关联。被告与第三人的借款本息已经结清。
第三人没有向本院提供证据。
上述证据经本院公开开庭进行了质证。
被告对原告提交的证据质证意见如下：
被告对证据4、5没有异议。对证据1-3的真实性没有异议，但认为实际借款数额是4850000元，约定的利息过高，应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。《借款协议》约定用作抵押担保的房屋虽作了商品房买卖备案登记证明，但并没有办理抵押登记，故抵押担保无效。2014年12月30日，双方签订的《借款协议》是对2012年6月11日的借款作的说明，双方没有产生新的借贷关系。
第三人对原告的证据1-5没有异议。
原告对被告提供的证据质证意见如下：
一、对被告的证据3、4、6、8、9、10、11、12的真实性没有异议。证据1、2、5、7、13中的收款收据是复印件，记账凭证、审批单是被告单方制作，不具有证明力；二、被告超过举证期限提交证据，并没有法定事由，不应采用；三、该些证据只是被告与第三人的资金往来，无法证明被告归还原告的本金和利息；四、双方于2015年5月26日签订的《还款协议书》，足以证明从2015年1月1日起，被告所欠原告借款本金为5143877元。对被告的证据14真实性没有异议，但对其证明目的不具有证明力。
第三人的质证意见与原告的质证意见一致。
本院对上述经法庭质证的证据认证如下：
本院对原告的证据1-3形式上的真实性予以确认，但对该些证据所要证明的内容及证明力的大小，本院将结合案情加以综合评定。对证据4的真实性予以确认，但不能证明原告的目的。对证据5，被告没有异议，予以确认。被告的证据1、2、5、7、13是收款收据的第二联复写件，且有银行出具的进账单佐证，本院对其真实性予以确认。对被告的证据3、4、6、8、9、10、11、12的真实性予以认定。对于被告提交的证据14的形式上的真实性予以确认，但不能证明以物抵债已合法生效。
根据上述证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2012年6月11日，原、被告签订《借款协议》，约定被告向原告借款5000000元，借款期限自2012年6月11日至2012年12月11日，月利率3%，被告于每月15号前支付当月利息150000元。被告指定借款转至王钟钦的账号。同日，第三人叶子芳通过自己的账户62×××81将借款4850000元转至被告指定的账户。被告向原告出具一份收据，内容为收到叶子芳代吴杨红转借款5000000元。
被告分别于2012年7月13日、2012年8月14日、2012年9月12日、2012年10月15日、2012年11月15日、2012年12月14日、2013年1月5日、2013年1月15日、2013年2月28日、2013年5月10日、2014年2月26日、2014年5月19日支付给第三人叶子芳150000元、150000元、1121034元、120000元、120000元、120000元、250000元、118250元、250000元、300000元、120000元、200000元（该笔款项通过被告的法定代表人王钟钦账户转出），共3019284元。以上十二次付款均是转账至第三人叶子芳账户62×××81。
2014年12月30日，原、被告对2012年6月11日的借款进行结算，双方再次签订《借款协议》，协议内容为：被告向原告借款5143877元，借款期限自2015年1月1日至2015年6月30日止，月利率3%。
以上两份《借款协议》均约定被告用钦州市育才路208号中海?丽湾明珠B幢B-1-1001、B-2-1005、B-3-1003号房屋及A幢A-2-1702、A-2-1705、A-3-1701、A-3-1702、A-3-1703、A-3-1705号房屋作抵押担保。2012年6月8日，被告为上述房屋办理商品房买卖合同登记备案证明，但至法庭辩论结束时仍没有办理抵押登记。
2015年5月26日，原、被告签订《还款协议书》，内容为截止2015年6月30日，被告欠原告本息6069775元，被告承诺于2015年6月30日偿还2000000元，余款4069775元在2015年7月1日起至2016年12月30日止，不再计息。被告用其开发的水东大厦项目A幢6层以上相应面积，以2500元／㎡作价抵偿，并在项目取得商品房预售许可证后十五个工作日内与原告签订商品房抵押登记备案手续，用房产抵押给原告，以抵偿其所欠原告债务。同日，被告向原告出具一份《情况说明》，内容为：被告于2012年6月11日借到原告5000000元，到期不能归还，双方于2014年12月30日再次签订《借款协议》。现被告经营困难，资金紧张，无力归还借款，希望原告通过诉讼途径解决借款纠纷。为此，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、借款本金是多少；二、被告付给第三人的款项是否是归还本案借款；三、尚欠的借款本金及利息是多少；四、原告对位于钦州市育才路208号中海?丽湾明珠的九套房屋是否享有优先受偿权；五、被告是否已以物抵偿债。
关于争议焦点一。原告主张被告向其借款5000000元，其中转账支付4850000元，现金给付150000元；被告则主张借款本金为4850000元。本院认为，2012年6月11日的《借款协议》虽约定借款为5000000元，但《借款协议》约定借款支付的方式为转账，并没有约定给付现金。同时，被告出具的收据也写明是转借款，并没有涉及收取现金的内容。原告没有证据证明其以现金方式支付借款150000元，被告亦不承认。故应认定原告的转账金额4850000元为借款本金。
关于争议焦点二。原告及第三人称被告支付的款项属于第三人与被告的其他经济往来，但没有提供证据证明，对原告及第三人的述称，本院不予采信。原、被告签订的借款协议对被告如何返还借款，即以现金方式或是转账至原告账户亦或是转账至被告账户均没有约定。原告认可被告支付了大部分借款利息，但对如何支付利息、支付利息的具体数额均没有作出合理说明，亦没有证据证实。原告通过第三人叶子芳的账户向被告出借借款，第三人的账户应为双方交易账户，被告将借款返还至第三人的账户，符合常理，故认定被告付至第三人账户的款项3019284元为返还本案借款。
关于争议焦点三。由于原、被告于2014年12月30日签订的《借款协议》是对之前借款的结算，没有发生新的借贷关系，因此不能以该协议约定的借款金额确定双方的债权债务数额。本案应以4850000元为本金来确定双方的债权债务数额。被告已还的3019284元应先抵利息后抵本金。被告认为其已支付利息超过年利率36%的部分，应抵扣本金，予以准许。经本院核算，以4850000元为本金，按月利率3%计算利息，被告所还的3019284元已可抵本金1348597元和自2012年6月11日至2013年8月11日的利息1670687元（2012年6月11日至2013年8月11日的利息为1671856元，尚欠1169元）。因此，被告应归还原告借款本金3501403元和2013年8月11日之前所欠的利息1169元，以及自2013年8月12日起的利息，该利息应按中国人民银行规定的一至三年期贷款利率的四倍计算。双方于2015年5月26日签订的《还款协议书》约定，被告于2015年6月30日返还借款2000000元，则余款在2015年7月1日至2016年12月30日不再计息。即免息期间的约定是附条件的，被告没有按约返还2000000元借款，条件未成就，免息条款并未生效。故对被告称其于2015年7月1日起不应再支付利息的辩解，本院不予采纳。
关于争议焦点四。原告认为双方办理了商品房买卖合同登记备案证明，该登记备案证明属于抵押登记的一种形式，故其对9套房屋享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。讼争《借款协议》约定的抵押房产办理的属于买卖房屋的预告登记，而非抵押登记，抵押权尚未设立。故原告请求对9套房屋享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点五。本院认为，原、被告于2015年5月26日签订的《还款协议书》有关以房屋折价抵偿的债务条款属于以物抵债协议。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人给付行为之外，尚须有债权人的领受并取得所有权才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并不改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭，仅有合意而未实际履行物权转移的，债务并未消灭。本案中，至法庭辩论结束前，原、被告双方仍没有为协议约定的房屋办理物权转移手续，房屋物权未有转移，双方以物抵债的目的未能实现。现原告要求被告履行原债，返还借款合法有据，本院予以支持。对被告辩称应以物抵债，驳回原告的诉讼请求，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、第7条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告钦州中海房地产开发有限公司偿还原告吴杨红借款本金3501403元和2013年8月11日之前所欠的利息1169元，以及自2013年8月12日起的利息（利息按中国人民银行规定的同期一至三年期贷款基准利率的四倍计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
二、驳回原告吴杨红的其他诉讼请求。
案件受理费52007元，财产保全申请费5000元，合计57007元，由原告吴杨红负担5207元，被告钦州中海房地产开发有限公司负担51800元。
上述债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 常秀慧
审 判 员 谢常清
人民陪审员 庞 萍
二〇一五年十一月三日
书 记 员 龚雪玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
7．出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。