广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初13211号
原告：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐悦来南路7号，统一社会信用代码914420007076371367。
主要负责人：刘同朋，行长。
委托诉讼代理人：陈辉，该行职员。
委托诉讼代理人：朱仁鹏，该行职员。
被告：冯圣杰，男，1986年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。
被告：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区城南二路11号之二第二层203室，统一社会信用代码91442000555568812K。
法定代表人：杨昕，总经理。
委托诉讼代理人：赖雄，该司员工。
委托诉讼代理人：孙青，该司员工。
原告中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工商银行中山分行）诉被告冯圣杰、恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告工商银行中山分行诉称：2013年1月24日，被告冯圣杰、恒大公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告冯圣杰向原告借款65万元购房，并以所购房产提供抵押担保，被告恒大公司承担连带清偿责任。原告如约发放贷款后，被告冯圣杰累计多期没有按照合同约定还本付息，被告恒大公司也未承担保证责任。据此，请求判令：1.被告冯圣杰清偿其所欠原告的借款633507.94元（其中本金624357.93元、利息9150.01元，利息包括贷款利息、罚息、复利，计至债务清偿之日止，现利息暂计至2016年5月1日）；2.被告冯圣杰对上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物处理所得价款享有优先受偿权；3.被告恒大公司对被告冯圣杰上述债务承担连带担保责任。
庭审中，原告工商银行中山分行陈述其于诉讼期间从被告恒大公司保证金账户扣除部分款项折抵被告冯圣杰的欠款，当庭确认：截至2016年8月21日，被告冯圣杰尚欠原告借款本金620640.16元、利息5064.73元、罚息12.72元、复利34.35元。
被告冯圣杰在法定答辩期间未提出书面答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。
被告恒大公司辩称：确认我方提供的是阶段性连带责任保证，原告应先就被告冯圣杰提供的抵押物实现债权，我方在抵押物不足清偿债务时才承担责任。
经审理查明：
贷款人：工商银行中山分行。
借款人：冯圣杰。
抵押人：冯圣杰。
保证人：恒大公司。
签约情况：2013年1月24日签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[恒大]字[中山分]行[营业部]支行[2013]年[013]号）。
贷款金额：650000元。
贷款期限：30年，自2013年3月1日起至2043年3月1止。
约定还款方式：按月等额本息还款法（按月计息）。
贷款执行利率：浮动利率，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。
罚息计收标准：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；罚息利率在约定的利率基础上加收40%确定。
复利计收标准：对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。
提前收贷约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。
抵押担保情况：2013年3月28日，工商银行中山分行与冯圣杰就位于中山××时代花园××房房地产办理抵押登记备案手续。
保证担保情况：恒大公司提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在双方约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，恒大公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。并无约定多个担保并存的清偿顺序。
欠款情况：自2014年9月起，冯圣杰未能按时足额还款，截至2016年8月21日，冯圣杰尚欠借款本金620640.16元、利息5064.73元、罚息12.72元、复利34.35元，合计625751.96元。
本院认为，工商银行中山分行与冯圣杰、恒大公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》，体现了各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同依法成立，对各方当事人有法律约束力，各方均应按合同约定履行各自义务。冯圣杰借款后未按期还款，构成违约，至工商银行中山分行起诉时已累计六次以上未能按时还本付息，工商银行中山分行据此要求提前收回已发放的贷款本息，理由正当，证据充分，本院予以支持。冯圣杰欠款的具体数额，有工商银行中山分行提交的个人贷款活动明细查询截屏图及自营历史明细列表为证，且冯圣杰、恒大公司没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。
涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当冯圣杰不履行上述债务时，工商银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。恒大公司承诺在正式抵押登记手续办理完毕且贷款人工商银行中山分行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前提供连带责任保证，现冯圣杰的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有冯圣杰自己提供物的担保又有恒大公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故工商银行中山分行应先就冯圣杰提供的抵押物实现债权，恒大公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。恒大公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，本院予以采纳。恒大公司承担保证责任后，有权向冯圣杰追偿。
冯圣杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告冯圣杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山分行清偿借款本金620640.16元及相应利息（截至2016年8月21日，利息5064.73元、罚息12.72元、复利34.35元；从2016年8月22日起至债务清偿之日止，利息以实欠本金为基数，按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率下浮15%计收，罚息按前述贷款执行利率加收40%计收，对于不能按时支付的利息按罚息利率计收复利）。
二、原告中国工商银行股份有限公司中山分行对被告冯圣杰提供抵押的位于中山市南区金时代花园28幢3302房房地产（销售合同编号：HTN2013004004,抵押登记备案证明编号：易房抵字第DY201310599号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。
三、被告恒大地产集团（中山）有限公司对被告冯圣杰本案债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告恒大地产集团（中山）有限公司承担保证责任后，有权向被告冯圣杰追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10136元，减半收取5068元，由被告冯圣杰负担，对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告恒大地产集团（中山）有限公司连带负担（该款原告中国工商银行股份有限公司中山分行已预交，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 蔡 伟
二○二○一六年九月六日
书记员 练雅文
李小穆