四川省攀枝花市西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0403民初431号
原告：梁熙，女，1976年1月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。
被告：攀枝花市鑫海源工贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道****号。
法定代表人：杨济铫，该公司总经理。
委托代理人：刘光军，四川智达律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告梁煕诉被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理。依法由审判员杨发彬适用简易程序于2016年4月5日公开开庭进行了审理。2016年4月5日原、被告申请庭外和解1个月。原告梁煕、被告鑫海源公司的委托代理人刘光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁煕诉称：2012年2月25日原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了鑫海源公司修建的商品房。该商品房的总价款为355656元。该合同约定出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该商品房实际在2013年8月10日交付。鑫海源公司在这之后，未按合同约定为原告办理产权证，原告直到2015年1月19日才取得房屋所有权证。从2014年8月10日起至2015年1月19日，逾期162日。原告已按合同履行了所有义务，鑫海源公司却未按照合同履行，已违约，应承担违约责任。故起诉要求被告鑫海源公司支付违约金5761.63元（355656元×每日万分之一×162日），并承担诉讼费。
原告梁煕为支持自己的主张，提供了以下证据：
1、商品房买卖合同1份、商品房预售合同网上备案表1份，证明2012年2月25日原、被告签订了商品房买卖合同。
2、销售不动产统一发票1份、税收缴款书1份、房屋专项维修资金缴款凭证1份、四川省政府非税收入一般缴款书1份、收据1份，证明原告梁煕已按约定支付了购房款355054元、燃气开户费3580元、房屋登记费80元、房屋专项维修基金7427元、契税7101.08元等相关款项。
3、四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）出具收取物业服务费的发票1份，证明2013年8月10日鑫海源公司将该商品房交付原告梁煕。
4、房屋所有权证1份，证明该房屋的房屋所有权证的登记时间是2015年1月19日。
被告鑫海源公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同是真实的。原告未举证证明该房屋在2013年8月10日交付，应以合同约定的2013年9月30日为准。依据合同和补充协议的约定，出卖人为原告办理产权证系无偿代办。2014年5月16日被告已取得涉案房屋所在楼栋的房屋所有权证，具备了办理分户产权的条件。房屋所有权证逾期办理是由于原告未及时提交办证所需资料，逾期的责任不在被告。办理产权证是分批次进行的，同时受多种因素的影响，从收集资料到行政机关办理，各个环节都需要时间。即使被告违约，也应该扣除办证的合理时间。逾期办证有多方面的原因。因出卖人的责任导致产权证办理迟延，出卖人才应当承担责任。原告未在合同约定的期限内取得所购房屋的产权证，并非被告拖延不办理。原告提交的证据不能证明产权证逾期办理是被告的责任。要求驳回原告的全部诉讼请求。如果法院认定被告存在违约，因原告未因产权证的逾期取得受任何直接的经济损失，其主张的违约金过高，要求酌情降低违约金。
被告鑫海源公司为支持自己的主张，提供了以下证据：
1、商品房买卖合同1份，证明买受人必须向出卖人出具书面委托手续，出卖人代为办理房屋权属转移登记，因买受人未及时提交相关资料，逾期办证的责任在买受人，而不是被告。
2、房屋所有权证1份，证明鑫海源公司已于2014年5月16日取得原告购买房屋所在楼栋的房屋所有权证，具备了办理转移登记的条件。
3、其他业主的房屋所有权证1份，证明该小区的房屋所有权证是分批次办理的，资料提交齐全就可以在前批次办理，资料未及时提交的就只能延后办理。
在庭审质证中，对于原告梁煕提供的第1组、第2组、第4组证据，被告鑫海源公司对其真实性无异议，但认为其不能证明何时提交了办证所需的资料，不能证明逾期取得房屋所有权证系被告的原因和责任导致的。对于原告梁煕提供的金钟公司出具的收据，被告鑫海源公司有异议，认为收取物业服务费的发票不能证明交房时间是2013年8月10日，应以交楼登记表来确定。对于被告鑫海源公司提供的3组证据，原告梁煕对其真实性无异议。双方对于其真实性无异议的证据，本院予以采信。
综合以上证据，本院确认以下事实：2012年2月25日鑫海源公司作为出卖人，梁煕作为买受人，双方签订了商品房买卖合同。双方在该合同中约定：“出卖人以出让方式取得位于攀枝花市西区××地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设的商品房暂定名为××。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为××号，其预测建筑面积为106.28平方米。该商品房总价款为355656元。买受人采取一次性付款。出卖人在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、合同印花税、交易手续费、产权登记费等办理产权证的相关税费、办理土地使用证费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2014年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起180日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同及附件共45页，一式5份，具有同等法律效力，其中出卖人2份，买受人1份，国土局1份，房管局1份。自本合同生效之日起30日内，由出卖人向攀枝花市房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”同日，双方签订了商品房买卖合同补充协议，该补充协议约定：“第五条对合同第十九条（产权登记）的补充规定：1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第六条特别约定：为美化本小区生活环境和确保空气质量，买受人均同意由出卖人在小区内统一安装管道液化气，买受人需向出卖人缴纳液化气开户费3580元/户。”同日，梁煕支付鑫海源公司液化气开户费3580元。梁煕按合同约定支付了鑫海源公司相应的购房款。2012年3月13日攀枝花市房地产管理局出具合同备案号为××的商品房预售合同网上备案表。之后，鑫海源公司按合同约定的时间将该商品房交付梁煕。2014年4月9日攀枝花市房产维修资金管理中心出具了收到梁煕支付房屋专项维修资金7427元的缴款凭证。鑫海源公司所有的位于西区××幢房屋的房屋所有权证记载的登记时间是2014年5月16日。2014年11月11日鑫海源公司出具了收取梁煕购房款355054元的销售不动产统一发票。2014年11月28日攀枝花市地方税务局出具了收取梁煕契税7101.08元的税收缴款书。2015年1月16日攀枝花市房地产管理局出具了收到梁煕支付房屋登记费80元的收据。梁煕所有的位于西区××号房屋的房屋所有权证记载的登记时间是2015年1月19日。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告梁熙同意委托被告鑫海源公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告梁熙有向被告鑫海源公司出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需的各种税、费，提交办证所需相关资料的义务。原告梁煕陈述该商品房在2013年8月10日交付，提供了金钟公司出具的收到梁煕2013年8月10日至2014年8月9日的物业服务费637.77元的发票，被告鑫海源公司对其有异议。双方在合同中约定验收交接后，双方应当签署商品房交接单，被告鑫海源公司持有该商品房交接单，其不提交，结合本案的实际情况，可以认定该商品房于2013年8月10日交付。被告鑫海源公司应在2014年8月10日前为该商品房办理房屋所有权证，但被告鑫海源公司在2015年1月19日才为该商品房办理了房屋所有权证。关于逾期办理房屋所有权证的原因，原、被告双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审原、被告出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证存在两个原因：第一、出卖人（被告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，如：被告对原告的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；被告未提供证据证明逾期办理房屋产权证不是自身原因或者过错所导致的。第二、买受人（原告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，如：未能举证证明向被告提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向被告催促过办理房屋所有权证。综合考虑原、被告的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务的实际情况等，本院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限。因此，本院酌定被告鑫海源公司应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，原告应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任。在本案中，原、被告在合同中没有约定损失的计算方法，且原告未提交证据证明实际损失的多少，本院参照原、被告约定的违约金计算违约损失。原告梁熙要求支付逾期162日办理房屋所有权证的违约金5761.63元。因合同约定违约金的计算时间从商品房交付之日起365日届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，该商品房交付时间为2013年8月10日，应从2014年8月10日开始计算违约金至原告梁熙所购商品房的产权证登记时间2015年1月19日止。该合同约定的购房总价款为355656元，销售不动产统一发票记载的购房款为355054元，合同约定每日违约金为全部已付款的万分之一，结合当前的经济形势、合同履行程度、当事人的过错等多种因素，本院酌情确定违约金为4033元。关于被告辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是原告未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由原告自己承担，被告对此不应当负任何责任的意见，因被告未提交证据证明该反驳主张意见的成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告梁煕违约金4033元；
二、驳回原告梁煕的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告梁煕承担7.5元，被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司承担17.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 杨发彬
二〇一六年五月十二日
书记员 蒋春霞