辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终5042号
上诉人（原审被告）：大连实达房地产开发有限公司。
法定代表人：金春君。
委托诉讼代理人：孙玉辉，辽宁箴言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜盛举。
委托诉讼代理人：宋文明，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓阳，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
上诉人大连实达房地产开发有限公司（以下简称“实达公司”）因与被上诉人姜盛举商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院于2016年5月18日作出的（2015）甘民初字第4233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人实达公司的委托诉讼代理人孙玉辉、被上诉人姜盛举及其委托诉讼代理人王晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
实达公司上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，案涉房屋的买卖合同系案外人王滨采取非法手段与姜盛举签订，购房款也由姜盛举直接交付给王滨，此节事实已在甘井子区检察院不起诉决定书中予以确认。故签订案涉房屋买卖合同并非实达公司的真实意思表示，民事法律关系不成立，实达公司没有履行合同的义务。本案一审审理过程中，实达公司申请追加案外人王滨参加诉讼，但一审法院未予追加错误。二、姜盛举在一审中并未提交相关证据证明诉讼时效中断，故其诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法律保护。
姜盛举答辩称，不同意实达公司的上诉请求，服从一审判决。
姜盛举向一审法院起诉请求：1.判令实达公司支付逾期交房违约金90,520元（自2012年6月1日起至2015年5月30日止共计1093天）；2.本案诉讼费由实达公司承担。
一审法院认定事实：原、被告于2011年5月4日签订了《海景居购房合同书》一份，原告购买被告建设的海景居房屋，建筑面积50.84平方米，总房款276,061元。合同约定，出卖人（被告）应当在2012年5月31日前交屋，逾期交付出卖人按总房款日万分之三赔偿买受人（原告）。同日，原告依约缴纳购房款276,061元。但被告至今仍未交付房屋。
2014年8月20日，被告出具一份证明给原告，称核查无购房合同。
一审法院认为，根据原、被告签订的购房合同，原告已经履行了付款义务，被告应当依约定按时交付房屋。被告违约未及时交付房屋，应当依据合同约定支付违约金。原告要求支付违约金的主张理由正当，一审法院予以支持。被告关于超出诉讼时效的答辩，因被告向原告出具的通知，证明原告在时效内向被告主张过权利，时效中断，故该答辩一审法院不予采纳。被告关于不可抗力的答辩，因没有提交证据，一审法院不予采纳。被告关于合同系王滨私自签订的答辩，因王滨系被告的主管销售副总经理，且合同上的印章为被告的真实印章，企业员工以企业名义进行的经营活动，企业应该承担责任，故该答辩一审法院不予采纳。
一审法院判决：被告大连实达房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，给付原告姜盛举人民币90,502元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2060元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币2110元，由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。实达公司向本院提交一份《关于调整违约金比例的法律意见》，请求调低合同约定的逾期交房违约金。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充认定如下事实：在二审庭审中，实达公司认可王滨系其销售经理，负责案涉楼盘的对外销售，同时认可案涉购房合同的版本与实达公司正常对外销售房屋的部分合同版本一致。
本院认定的上述事实，有二审庭审笔录等在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为三个：一是实达公司与姜盛举签订的《海景居购房合同书》是否成立并生效，实达公司应否向姜盛举履行合同义务的问题；二是姜盛举提起本案诉讼是否已超过诉讼时效的问题；三是逾期交房违约金的数额应否予以调整的问题。
针对第一个焦点问题，实达公司上诉称案涉房屋买卖合同系案外人王滨采取非法手段与姜盛举签订，购房款也由姜盛举直接交付给王滨，故签订案涉房屋买卖合同并非实达公司的真实意思表示，实达公司没有履行合同的义务。本院认为，根据本案查明的事实，实达公司与姜盛举签订的《海景居购房合同书》成立并生效，实达公司应当按照合同的约定履行义务。理由如下：第一，案涉的《海景居购房合同书》上加盖了实达公司的公章，全部房款收款收据上加盖了实达公司的财务印章，实达公司对于合同和收据上印章的真实性并无异议，故应视为实达公司是案涉合同的签订主体，应承担合同约定的义务。第二，实达公司在庭审中自认王滨系其销售经理，负责案涉楼盘的对外销售，同时认可案涉购房合同的版本与实达公司正常对外销售房屋的部分合同版本一致，故即使实达公司对于王滨销售案涉房屋的情况并不知情，则王滨的销售行为亦构成表见代理，姜盛举有充分的理由相信王滨销售案涉房屋的行为代表实达公司，双方签订的购房合同应为有效，实达公司应当承担合同约定的义务。第三，实达公司上诉称其签订案涉房屋买卖合同并非真实意思表示，但在其知道案外人王滨将案涉房屋出售给姜盛举后，并未在法定期限内提起撤销该合同的主张。基于此，实达公司与姜盛举签订的购房合同应为合法有效，实达公司应当按照合同的约定履行交付房屋及支付逾期交房违约金的义务。
针对第二个焦点问题，即姜盛举提起本案诉讼是否已超过诉讼时效的问题，本院认为，案涉购房合同约定，出卖人应当在2012年5月31日前交房。通常情况下，买受人购买房屋是为了对其占有使用。依实达公司的主张，姜盛举在房屋交付期限届满后长期不主张权利，既不符合案涉购房合同的订立目的，亦有违常理。双方对一审判决认定“在2014年8月18日，实达公司向姜盛举出具一份证明，称核查无案涉购房合同”的事实均无异议。根据姜盛举的陈述，其在约定的交房期限届满后，就去实达公司的办公地点及售楼处找过，当时工程主体基本完工，也查询过案涉房屋并没有出卖给其他人。此后在2013年、2014年、2015年都陆陆续续找过，在2014年8月20日，实达公司曾通知案涉房屋所在的8号楼于2014年9月10日交房并承诺如未能按时交房将按月支付违约金，并在一审时提交了一份通知的复印件，称是其用手机拍照后打印出来的。综合考量合同订立目的、本案具体情况、姜盛举的陈述以及其作为普通买受人的举证能力，一审法院对实达公司关于超出诉讼时效的主张未予支持，并无不当，本院予以维持。
针对第三个焦点问题，即逾期交房违约金的数额应否予以调整的问题，本院认为，在二审的审理过程中，实达公司向本院递交《关于调整违约金比例的法律意见》，认为双方购房合同中约定的逾期交房违约金比例过高，申请将该违约金调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人在购房合同中明确约定，“出卖人应当在2012年5月31日前交屋，逾期交付出卖人按总房款日万分之三赔偿买受人”，该约定系双方当事人对于出卖人逾期交房情况下如何承担违约责任所达成的合意，是当事人意思自治原则的体现，因实达公司的原因导致未能按照合同约定向购房人交付案涉房屋，给购房人造成了相应的损失，现实达公司未能提供充分的证据证明双方约定的违约金过分高于实际损失，故其主张调整违约金依据不足，本院不予调整。
综上所述，实达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2060元，由大连实达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年十一月七日
书记员 杜玉洁