山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第1919号
原告：王青。
委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。
被告：弘盛地产有限公司，住所地为泰安市岱岳区粥店街道办事处堰北社区。组织机构代码为73579252-0。
法定代表人：王安年，系该公司的董事长。
被告：弘盛地产有限公司海阳分公司，住所地为海阳市海阳路北233号。组织机构代码为55220319-9。
负责人：陈龙，系该公司经理。
二被告委托代理人：迟春岷。
原告王青与被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵桂欣、二被告的委托代理人迟春岷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王青诉称，2010年10月23日，原告王青与被告弘盛地产有限公司海阳分公司签订商品房预售合同（合同编号：海房预（销）字201033第041号）及补充协议。一，合同约定被告应当在2011年9月30日前向原告交付所购房屋，原告按照合同要求付清了所有房款，但被告直至2012年3月5日才向原告交付所购房屋及附属房，并且按照补充协议第二条，被告交付的房屋应当通过综合验收，而被告直至2012年6月才通过综合验收，被告交房时不符合交房条件。按照合同第九条约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金4892元。二，按照合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记提供的材料报产权登记机关备案，被告直至2013年6月才将材料报产权登记机关备案，故应当依据约定支付给原告已付房价款的1%的违约金3156元。三，按照合同第十条规定，被告变更规划、设计应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告。而被告在楼梯间和入户平台没有按要求铺装磨光花岗岩楼面，而是变更成价格低廉的水泥楼面，并且没有按照约定通知原告，该变更严重影响了所购商品房质量，被告理应按原要求重做。四，根据合同及补充协议约定，原告购买的房屋建筑面积为98.33平方米，附属房储藏室面积为19.25平方米。被告交付的房屋实际面积为建筑面积97.91平方米，附属房储藏室面积为23.95平方米，按照合同第五条规定，原告应补交的房款为568元，而被告收取了原告12465元，被告应当返还原告11897元。综上，被告存在多处违约，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求1.判令被告支付给原告逾期交房违约金4892元及逾期提供办理房产证的相关资料的违约金3156元；2.判令被告按照“海阳弘盛华庭建筑工程做法”要求，在楼梯间和入户平台重新铺装磨光花岗岩楼面；3.判令被告返还多收原告的购房款11897元。
被告弘盛地产有限公司（以下简称弘盛地产公司）、弘盛地产有限公司海阳分公司（以下简称弘盛地产海阳分公司）辩称，被告已经履行了应该履行的权利义务，并不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月23日，原告王青与被告弘盛地产海阳分公司签订了商品房预（销）售合同，合同编号为海房预（销）字201033第075号，并于当日签订了补充协议。合同第三条约定，原告王青购买被告“弘盛华庭”第8幢3单元206号房，该房屋用途为住宅，建筑面积共98.33平方米。补充协议第一条约定了房屋单价为每平方米2635.96元，计款259194元。储藏室面积为19.25平方米，每平方米2900元，计款55825元。总房款合计315019元。补充协议第一条的第二款约定了付款方式为一次性付款，即自签订商品房预（销）售合同后十日内一次交纳总房款315019元。
合同第五条第五款第二项约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。
合同第八条约定，出卖人应当在2011年9月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。
合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。
合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2种方式处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同及补充协议签订后，原告王青依约交付了全部购房款315019元。后原告又补交了部分房款12465元，原告王青实际交付房款数为327484元，被告弘盛地产海阳公司于2013年6月8日向原告出具了购房款发票。购房款发票上记载房屋实际面积为97.91平方米、储藏室面积为23.93平方米、实际交付总价款为327484元。
原告向法庭提供被告弘盛地产海阳分公司出具的物业收据，证明实际交房时间为2012年3月5日。被告对原告主张的交房时间没有异议。被告主张其在2011年9月30日之前就电话通知原告来交房，原告不予认可。
原告主张，按照合同约定被告应在2011年9月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告，而被告实际交房时间是2012年3月5日，逾期171天，按实际购房款315587元的日万分之一计算逾期交房违约金为5396元，只主张4892元。
原告主张，按照合同第五条第五款第二项面积确认及面积差异处理的规定，房屋产权登记面积为97.91平方米，合同约定面积为98.33平方米，产权登记面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值为0.43%，按照单价2635.96元计算，二被告应退还款项1107元。储藏室产权登记面积为23.93平方米，合同约定面积为19.25平方米，面积误差比为24.31%，面积误差比在3%内的部分，按照单价2900元计算，原告应补足款项1675元。房屋应退房款与储藏室应补房款兑除后，原告方应补足款项568元，而原告实际上补交房款12465元，因此，二被告应退还原告房款11897元。被告对此提出异议，认为附属房不在合同约定的范围内，不应该按合同第五条第二款计算。
原告主张要求被告支付逾期办理房产证违约金3156元，实际交房日为2012年3月5日，被告应当在2013年3月5日通知我方办理房产证，而实际上被告于2013年6月8日通知我方办理房产证，我方当天去开发商处，开发商为我方出具了总购房款发票，向法庭提供房产证复印件，证明房产证于2013年6月20日取得，因此按照合同约定，被告应支付已付总房款1%的违约金。原告主张已付总房款为327484元，扣除被告应当返还的11897元，剩余315587元。原告主张要求被告支付315587元的1%的违约金，即3156元。被告对此提出异议，认为其没有违约，向法庭提供弘盛华庭1号楼-8号楼建设工程竣工规划验收合格证，证明该工程于2012年7月25日经海阳市城市规划管理处竣工规划验收合格。在工程验收合格后将材料提交给房管局。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告在什么时间向房管局提供了办理房产证资料。关于何时向房管部门提供的产权登记材料，被告未能提供证据。原告主张被告于2013年6月8日通知办理房产证，被告主张通知原告办理房产证的时间记不清楚。
原告向法庭提供弘盛华庭4号楼、6号楼、8号楼的建筑工程做法图，主张涉案房屋的楼梯间和入户平台应该采用磨光花岗岩楼面进行铺装。被告对此提出异议，主张该工程做法在楼盘开始出售之前就已到建委变更了，向法庭提供工程变更／答复通知单一份，证明工程做法已经于2010年9月进行了变更，原公共楼梯间楼地面改为水泥砂浆楼地面。入户平台我方未承诺进行铺装磨光花岗岩。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为该证据只能证明被告方将楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更。
又查，被告弘盛地产海阳分公司系被告弘盛地产公司设立的分公司，分公司不具有法人资格。
本院确认的上述事实，有商品房预售合同、发票、收款收据、房产证复印件、竣工规划验收报告及原、被告双方的陈述笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的情形，合同合法有效。原被告应依照《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的有关约定履行。本案争议的焦点有四个：一是储藏室是否适用《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的约定；二、被告应否承担逾期交房违约金；三是被告应否承担原告未在规定期限内取得产权登记证的违约责任；四是被告是否应在楼梯间和入户平台铺装花岗岩楼面。
关于第一个焦点问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》未对储藏室面积差异处理作出特别约定，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条及《中华人民共和国物权法》第115条规定的“从物随主物”的原则，作为与商品房配套购买的储藏室，应适用《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定。原告购买的商品房产权登记面积（97.91平方米）小于合同约定面积（98.33平方米），面积误差比绝对值为0.43%，根据合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款出卖人返还买受人。因此，被告应返还的购房款为1107元［（98.33－97.91）×2635.96］。原告购买的储藏室产权登记面积（23.93平方米）大于合同约定面积（19.25平方米），面积误差比为24.31%，根据合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，面积误差比绝对值在3%的部分，按照单价2900元计算，原告应补足款项1675元（19.25×3%×2900）。超出3%部分的价款由出卖人承担。原告应补足的购房款与被告应返还的购房款折抵后，原告应补交购房款为568元，原告实补交购房款12465元，因此，被告应退还原告购房款11897元。原告的请求本院予以支持。该房屋的实际价款应为315587元。
关于第二个焦点问题。根据合同第八条、第十一条的约定，被告应当在2011年9月30日前，书面通知原告办理交房手续。而被告于2012年3月5日才交付房屋，其虽主张于2011年9月30日前电话通知原告交接房屋，不仅原告不认可，而且也不符合合同约定的通知方式，因此被告应当承担逾期交房违约责任。从2011年10月1日至2012年3月5日共计157天，根据合同第九条的约定，违约金为实际购房款315587元的日万分之一，即4955元（315587×0.0001×157）。原告主张违约天数171天计算错误，本院不予支持。原告主张违约金4892元，低于被告应承担的违约金数额4955元，本院予以支持。
关于第三个焦点问题。按照合同第十五条约定，被告方应当在2013年3月5日前，将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权登记机关备案。被告在将材料报登记机关备案后应及时通知原告办理房产登记。而原告主张被告于2013年6月8日通知其办理房产证，关于通知办证时间，被告未能提供证据，因此应认定通知办证时间为2013年6月8日，超出了合同约定的期限，因此，被告应按合同约定承担已付房价款的1%的违约金。原告主张按照房价款315587元计算，违约金为3156元，本院予以支持。
关于第四个焦点问题。原告依据“海阳弘盛华庭建筑工程做法图”，要求在楼梯间和入户平台铺装磨光花岗岩楼面，被告提供的工程变更／答复通知单显示，原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面改为水泥砂浆楼地面。原告认为工程变更通知单只能证明被告方将楼梯间变更了工程做法，入户平台没有进行变更，要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，均未约定入户平台为磨光花岗岩，且建筑工程做法也并非销售广告和宣传资料，因此原告要求入户平台铺装磨光花岗岩楼面证据不足，本院不予支持。
被告弘盛地产海阳分公司系被告弘盛地产公司设立的分公司。依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”规定，被告弘盛地产公司应与弘盛地产海阳分公司共同承担债务。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于本判决生效后十日内退还原告王青购房款11897元。
二、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于本判决生效后十日内支付原告王青逾期交房违约金4892元。
三、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于本判决生效后十日内支付原告王青逾期办理房产证违约金3156元；
四、驳回原告王青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费299元，由被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 成学波
审 判 员 王界国
代理审判员 马巾力
二〇一三年十二月二日
书 记 员 刘 伟