新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1162号
上诉人（原审原告）：张永祥。
委托代理人：李永亮，新疆创新律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：段元飞。
上诉人（原审被告）：邵岩（系段元飞之妻）。
二被告共同委托代理人：高萍，新疆老君庙法律服务所法律工作者。
上诉人张永祥、上诉人段元飞、邵岩因房屋买卖合同纠纷一案，均不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民一初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人张永祥的委托代理人李永亮，上诉人段元飞、邵岩及其委托代理人高萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：张永祥于1987年12月19日以五口人户主名义取得位于米东区古牧地镇大破城村675㎡宅基地的使用权，地上土木结构房屋五大间三小间，建筑面积162㎡。之后，张永祥将其中部分房屋卖与邢青松，邢青松转卖与邵岩姐姐邵丽，宅基地使用证一并交付邵丽，其余房屋继续由张永祥居住，与邵丽共用同一院落，邵丽又于1995年将其所购房产连同院落转赠与邵岩。2004年9月10日，张永祥将自住房屋大小五间计100㎡卖与段元飞、邵岩，此后段元飞、邵岩居住使用张永祥的全部房屋院落至2013年，期间上述100㎡房屋经过部分修缮。
2013年9月7日，乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（甲方、以下简称米东区征收办）与段元飞（乙方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，甲方征收乙方宅基地873.32㎡，连同地上房屋258.73㎡，共补偿给乙方连同500㎡安置住房、临时安置补助费、一次性搬迁补助费、无建筑物土地使用权面积奖励、配合搬迁奖励在内共2378760.10元，500㎡住房中期房200㎡，300㎡按4020元／㎡折价补偿现金1206000元，无建筑物土地使用权按面积600元／㎡奖励为368754元，其他过渡费用为61000元。
根据米东区米政发（2013）122号《关于古牧地西片区道路绿化征收范围内住宅房屋征收安置办法》，被征收户以现有居民为补偿对象，凡地上建筑物面积不超过500㎡，均按500㎡房屋或部分按4020元／㎡折价补偿，不含土地补偿费。
原审法院认为：宅基地使用权的确定以户为单位，张永祥作为米东区古牧地镇大破城村村民及户主，有权代表其享有宅基地使用权的户单位行使相关权利，对张永祥的诉讼主体资格予以确认。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，房地具有不可分离的一体属性，房屋买卖必然包含土地所有权或使用权的转让，本案所涉农村集体土地性质宅基地上房屋的买卖亦不例外。农民集体所有土地的使用权原则上不得出让、转让或出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案买卖所涉土地系原东山区芦草沟乡人民庄子村集体所有，段元飞、邵岩非本农村集体经济组织成员，其与张永祥的宅基地上房屋买卖行为违反了我国土地管理法律的禁止性规定，当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案所涉房屋尚存情况下，张永祥与段元飞、邵岩应相互返还房款和房屋，房款15000元具备返还条件，现房屋基于古牧地（2013）F46－01－05号《国有土地上房屋征收与补偿协议书》被依法拆除，现已不能返还，段元飞、邵岩仅能在补偿款范围内向张永祥返还，但张永祥也应在因己方原因导致合同无效之过错的范围内向段元飞、邵岩予以补偿，增值后价值不包括尚未实现的期房，仅限于段元飞、邵岩实际获得的地上房屋补偿金额1206000元，此款即张永祥房屋目前已实现的替代性价款，其中包括段元飞、邵岩目前实际损失，200㎡期房利益损失张永祥可待实际交付后根据届时市场价值确定和主张，目前本案中不宜一并处理。张永祥作为出卖人在出卖时即明知其处分的房屋及宅基地属于我国法律禁止转让范围，其在出卖房屋多年后又以违法为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任，段元飞、邵岩也应当知道自己非本集体经济组织成员而仍实施不合法的购买行为，考虑到其系基于对张永祥的信赖购买该房屋并已在此居住多年，由段元飞、邵岩对合同无效承担次要责任，鉴于张永祥收回房屋实物权利已不能实现，房屋已不具备相互返还及对实物评估以确定市值的条件，张永祥与段元飞、邵岩对导致合同无效过错比例按7：3划分为宜，则根据该实际情况结合双方过错情形，段元飞、邵岩实际给付张永祥补偿款1206000元的30%即361800元即可，尚未实现的期房待条件成就后双方可另行主张各自权利。据此，原审法院判决：一、张永祥与段元飞、邵岩之间2004年9月签订的房屋买卖合同无效；二、段元飞、邵岩向张永祥给付房屋征收补偿款361800元（1206000元×30%），于判决生效后十日内付清。
上诉人张永祥不服一审判决上诉称：段元飞、邵岩并非大破城村集体经济组织成员，禁止购买该集体经济组织内任何人宅基地上的房屋，被上诉人应承担全部的过错责任；无建筑物土地使用权按面积奖励款和其它过渡费用也是基于征收房屋而给予的补偿款，应由段元飞、邵岩给付我；200平方米期房补偿价值也是确定的，每平方米4020元，总价值804000元，应由段元飞、邵岩给付，而不是等实际交付后再行主张。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判段元飞、邵岩给付我房屋征收补偿款1250000元，判令段元飞、邵岩承担本案诉讼费。
上诉人段元飞、邵岩答辩并上诉称：我方在张永祥处只购买了100平方米的房屋，属于张永祥的另外700平方米他卖给了同村的邢青松，邢青松卖给了邵岩的姐姐邵丽，邵丽又赠与邵岩，张永祥请求给付1250000元补偿款没有依据，应当驳回其上诉；房屋征迁办公室征迁的土地是800平方米，按土地使用权证属于3户人家，政府只是对地上建筑物进行了补偿；邵岩的姐姐邵丽购买了其余575平方米的房屋，邵丽也应作为本案被告，原审认定诉讼主体有误；邵丽转买的这一部分房屋并不在张永祥诉请范围内，原审却作出错误裁判；我自1995年开始就居住在邵丽购买的院落内，并于2004年又购买了张永祥居住的五间房屋，还进行了修缮，我方是现住居民，作为被征收户应获得补偿。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判双方签订的房屋买卖合同有效；驳回张永祥要求我给付拆迁补偿款的上诉请求。
上诉人张永祥针对上诉人段元飞、邵岩的上诉答辩称：原审判决认定合同无效正确，被上诉人应当向我支付拆迁补偿款1250000元。请求二审法院驳回段元飞、邵岩的上诉请求。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。
二审另查明，本院从乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称米东区征收办）调取了涉案房屋面积测绘成果图一份载明，房屋总建筑面积258.73平方米、总土地面积873.32平方米，其中南北朝向砖混结构房屋面积134.61平方米、砖木结构房屋面积79.24平方米，位于院落以西、东西朝向的砖木结构房屋面积44.88平方米。
又查明，米东区征收办工作人员马元军证实，与被征迁户段元飞、邵岩签订征购补偿协议时，并未见到宅基地使用权证。测绘机构对涉案院落内的房屋及土地面积进行了实地测量，最终确定被征收土地面积为873.32平方米。本院现场勘查时，双方当事人均认可在涉案房屋被拆迁之前，上诉人段元飞、邵岩已拆除了其从上诉人张永祥处所购的位于院落东侧，东西走向的几间小房。
认定上述事实，有宅基地使用证、村委会证明、收条、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》、房屋面积测绘成果图、米政发（2013）122号文件、调查笔录、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。
本院认为：一、我国在处理涉及房屋及土地权属纠纷中采取“房地一体”的原则，房随地走、地随房走是该原则的具体表现形式。上诉人张永祥与上诉人段元飞、邵岩协议约定的买卖标的物虽是房屋100平方米，但该协议的履行内容必然涉及到宅基地使用权，上诉人段元飞、邵岩并非本村集体经济组织成员，其与上诉人张永祥签订的房屋买卖合同因违反了法律的禁止性规定，当属无效。上诉人段元飞、邵岩主张合同有效于法无据，本院不予采信。
二、《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于上诉人张永祥数十年前已将一部分房屋转让给同村村民邢青松，且两家共用同一院落，后该村民又将其从上诉人张永祥处受让的房屋及院落转让给了同村村民邵丽，上述两次转让行为均发生在大破城村村民之间，故而转让行为合法有效。因上诉人段元飞、邵岩系从邵丽处继受取得该部分房屋及院落，故上诉人段元飞、邵岩与邵丽之间的房屋流转行为是否合法有效，拆迁补偿款如何分割并不属于本案审理范畴，原审法院对此部分未作区分，一并进行实体处理属适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，本院对上诉人段元飞、邵岩主张邵丽也应作为被告，本案诉讼主体有误的上诉主张不予采信。另，鉴于两家共用同一院落，上诉人段元飞、邵岩主张其仅从上诉人张永祥处取得了100平方米房屋，其余房屋及院落面积共计700余平方米均应属于邵丽与事实明显不符，本院不予采信。鉴于涉案房屋已拆除，且大部分转化为拆迁补偿款，本案仅就上诉人段元飞、邵岩于2004年从上诉人张永祥处购买的房屋及院落在合同被确认无效后，该合同项下的标的物对应的拆迁补偿款如何分割进行审查。根据拆迁补偿协议的约定，地上建筑物不足500平方米，均按500平方米房屋或按4020元／平方米折价补偿，对于地上附着的房屋部分，上诉人段元飞、邵岩实际共获得了300平方米房屋补偿款1206000元及200平方米期房，拆迁补偿方案并非按照1：1的比例进行补偿。依据米东区征迁办委托相关测绘部门作出的房屋面积测绘成果图，可确认被拆迁的南北走向房屋分为两部分，一部分为砖木结构、一部分为砖混结构。庭审中，双方当事人均认可上诉人张永祥转让给上诉人段元飞、邵岩的房屋为砖木结构，而砖混结构的房屋系上诉人段元飞、邵岩从邵丽处取得并翻建的部分，本院依据上述事实确认上诉人张永祥转让给上诉人段元飞、邵岩，并获得征迁补偿款的房屋面积为砖木部分79.24平方米，测绘图载明被拆迁房屋总建筑面积为258.73平方米，砖木结构房屋占房屋总面积的30.63%。本着民事活动中应当遵循的诚实信用原则，本院认为本案双方当事人对于房屋买卖合同无效均有一定过错，但上诉人张永祥作为出让方，在签订转让合同长达十年且因征迁升值后通过诉讼主张无效返还，其行为明显有悖于诚实信用原则，客观上给上诉人段元飞、邵岩造成了因近年房价上涨，不能再以数年前的购置价另行购买房屋的经济损失。加之，庭审中查明上诉人段元飞、邵岩虽非大破城村村民，但长年居住在大破城村，并依靠大破城村提供的生产资料作为其生产、生活的主要来源，故上诉人张永祥应就合同无效的法律后果承担主要过错责任，上诉人段元飞、邵岩应对合同的无效承担次要责任。根据双方当事人的过错程度，本院酌情认定上诉人张永祥承担70%的过错责任，上诉人段元飞、邵岩承担30%的过错责任。上诉人张永祥主张上诉人段元飞、邵岩应在本案中承担全部过错责任缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，按照拆迁补偿方案的约定，500平方米房屋应获得的补偿款为2010000元，拆迁时上诉人张永祥转让给上诉人段元飞、邵岩的房屋面积占获补偿房屋总建筑面积258.73平方米的30.63%，依照该比例，500平方米房屋补偿款中的30.63%，即615663元为上诉人张永祥与上诉人段元飞、邵岩合同项下所涉房屋补偿款。再根据双方当事人各自的过错程度按7：3比例划分，上诉人张永祥应获得的房屋拆迁补偿款为184698.9元。另，拆迁安置协议中虽约定200平方米房屋以期房形式安置，但为避免当事人需另案主张的诉累及节约诉讼成本，在补偿协议就安置房屋单价已确定的情况下，本院认为就200平方米期房应在本案中一并处理，对原审判令房屋补偿到位后再行诉讼予以纠正，上诉人张永祥该项上诉主张合理有据，本院依法予以支持。经本院向米东区拆迁办相关工作人员核实，测绘结论并非依据宅基地使用权证确定，而是现场实测获得了相关数据，故上诉人段元飞、邵岩主张土地补偿面积中包括案外人李朋忠、邵丽名下的宅基地依据不足，本院不予采信。拆迁补偿协议约定无建筑物土地部分按每平方米600元予以奖励，上诉人段元飞、邵岩所获奖励土地面积为614.59平方米，奖励款为368754元。本着公平原则及双方当事人多年共用同一院落的事实，本院确认土地面积614.59平方米中的一半，即307.295平方米可认定为上诉人张永祥与上诉人段元飞、邵岩合同项下的标的物。如上所述，按照7：3的过错划分比例，上诉人张永祥应获得土地补偿款55313.1元。上诉人张永祥主张无建筑土地使用权按面积奖励款应由其获取缺乏事实及法律依据，本院不予采信。上诉人段元飞、邵岩主张对涉案房屋进行了修缮，存在增值部分，但因涉案房屋已被拆除，对于修缮增值的部分上诉人段元飞、邵岩庭审中未能举证证实，本院不予采信。过渡费、搬迁补助费等费用的补偿对象为被拆迁安置户，上诉人张永祥并未在涉案房屋居住，不符合给付条件，本院对其该项上诉主张亦不予支持。
综上，原审判决认定部分事实清楚，适用法律有误，本院在查明全案事实的基础上依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民一初字第404号民事判决第一项，即：张永祥与段元飞、邵岩于2004年9月签订的房屋买卖合同无效；
二、变更乌鲁木齐市米东区人民法院（2014）米东民一初字第404号民事判决第二项，即“段元飞、邵岩向张永祥给付房屋征收补偿款361800元（1206000元×30%），于判决生效后十日内付清”为：上诉人段元飞、邵岩给付上诉人张永祥征收补偿款240012元（2010000元×30.63%×30%＋614.59平方米÷2×600元／平方米×30%）。
以上段元飞、邵岩应给付张永祥款项合计240012元，限于本判决生效后十五日内付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费16050元、邮寄费120元（张永祥已预交），由张永祥负担80.8%，即13065.36元，由段元飞、邵岩负担19.2%即3104.64元；二审案件受理费19409元（上诉人张永祥已预交12682元，段元飞、邵岩已预交6727元），张永祥预交的12682元由张永祥自行负担；段元飞、邵岩预交的6727元由张永祥负担33.66%即2264.31元，由段元飞、邵岩负担66.34%即4462.69元。张永祥多交的案件受理费840.33元法院不退，从应给付段元飞、邵岩的案款中抵扣。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
二〇一四年十二月十日
书 记 员 白 杨