广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第13号
原告肖爱民，女，住湖南省永州市冷水滩区。
委托代理人马小玲。
被告李冠灏，男，住广州市荔湾区。
委托代理人温健。
委托代理人陈广辉。
原告肖爱民诉被告李冠灏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马小玲、被告及其委托代理人温健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月25日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道＊＊房，建筑面积83.06平方米，售价1100000元，原告在2013年3月27日前将房屋交付给被告使用，被告应分期支付购房款，尾款850000元以银行按揭方式支付，双方应在2013年9月30日前完成房屋交易过户手续。买方不能按合同约定买入该物业的，应向卖方支付物业成交价的10%作违约金，如买方逾期支付楼款的，每逾期一天，按未付楼款的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天的，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。同年3月26日，双方签订补充协议，再次明确约定房屋交易过户时间须在2013年9月30日前完成等内容。合同签订后，原告依约在2013年3月26日交付房屋给被告使用，并办理了提前偿还银行贷款及涂销抵押登记手续，但被告只支付了250000元购房款给原告，余款850000元至今未能支付给原告。被告至今亦未与原告办理房屋过户交易手续。被告已构成根本违约。为此，诉请：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告立即搬离位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道＊＊房，并向原告支付从2013年3月27日起至实际搬离房屋之日止的房屋使用费；3、判令被告向原告支付违约金135500元以及以违约金135500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2013年11月1日起至判决确定支付之日止的利息；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告不同意原告基于被告延迟办理过户手续为由提出解除涉讼合同请求。1、原告明知被告是广州市户籍居民，其应当知道被告需足额购买社保的政策要求。双方在履行合同过程中，原告已明确知道被告的购房相关社保及房贷手续在办理过程中，被告也依约在2013年6月开始在佛山地区购买社保，但由于被告购买的社保时间尚未足够12个月，致使交易延迟，在原、被告均已有足够理由可以预见到交易手续可能延迟的情况下，原告无权基于延迟办理过户手续为由要求解除合同。2、涉讼合同应当继续履行。被告为办理交易过户手续已妥善履行相关义务及手续，被告已根据约定足额支付定金及首期款25万元，让原告有足够资金办理涂销抵押手续。被告已经取得银行同意贷款证明。3、若不当解除买卖合同，将严重损害被告权益。被告已实际使用涉讼房屋并对涉讼房屋投入装饰装修，若解除合同，将造成被告实际损失。4、原告要求被告支付使用费及违约金没有法律依据。原告知道被告需要达到一定条件才能办理过户手续的前提下，要求赔偿巨额违约金，被告怀疑原告签订房屋买卖合同时存在恶意。违约金以110万元的10%计算过高，原告没有实际损失。5、原告诉求租金标准过高，被告不应支付租金，如果需要被告支付租金应按照同地段租金计算，具体由法院认定。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证（1份，原件），用以证明原告诉讼主体资格。
2、被告临时居民身份证（1份，复印件），用以证明被告诉讼主体资格。
3、房屋买卖合同（1份，原件）。
4、补充协议（1份，原件）。
证据3-4用以证明2013年3月25日，原、被告通过经纪方签订了房屋买卖合同，约定了双方付款时间及违约责任等。
5、粤房地权证佛字第××号房地产权证（1份，原件），用以证明涉讼房产符合房屋交易买卖规定，原告已依约办理贷款抵押涂销登记手续。
6、信件（1份，原件）。
7、顺丰速运单（1份，复印件）。
8、顺丰快运发送给原告短信息（1条，打印件，出示接收短信息手机）。
9、原告发给被告母亲陈凤娟短信息（1条，打印件，出示接收短信息手机）。
10、电话录音文字资料（1份，复印件）。
证据6-10，用以证明原告多次通知催促被告按合同约定办理房屋过户手续，但被告一直拒绝、拖延办理相关手续。
经质证，被告对原告证据1-5无异议；对证据6-7真实性有异议，被告没有收到该信件，关联性有异议；对证据8-9真实性、关联性有异议，被告没有收到原告信息，接收电话号码不是被告号码；对证据10真实性、关联性有异议，通话人不是被告。
被告在诉讼中提供下列证据材料：
1、被告身份证（1份，原件），证明被告身份资料。
2、佛山市社会保险参保缴费证明（1份，原件）。
3、二手楼个人住房贷款同意贷款通知书（1份，复印件）
证据2-3证明被告已切实履行合同。
4、佛山市南海燃气发展有限公司发票联、代扣代缴燃气费授权书（各1份，原件）。
5、发票号码21056711发票联、广东省广播电视网络股份有限公司佛山南海分公司有线数字电视业务受理表（各1份，原件）。
6、发票号码27106441、27106442、大沥自来水公司供用水合同（各1份，原件）。
7、用户声明、用电业务单、居民客户供用电协议（背书合同）（各1份，原件）。
8、发票号码00093497、00093498、中国电信股份有限公司佛山分公司业务登记单、银行代扣电信费授权书（各1份，原件）。
证据4-8证明涉讼房屋已交付，被告已实际占有使用涉讼房屋，被告所欠房款仅属于债权债务关系，原告无权解除合同。
9、收款收据、中国工商银行个人业务凭证（各1份，原件），证明被告已依约付款25万元。
经质证，原告对被告证据1无异议；对证据2真实性无异议，关联性有异议，这个证明说明被告签订房屋买卖合同时不具有二手房买卖购房资格，被告也没有告知原告其购买社保的起始时间；对证据3真实性无异议，关联性有异议，不能说明被告履行合同，只是银行同意被告贷款通知书，但银行批准贷款及放贷条件是已办理房屋过户手续及被告具有购买房屋资格，被告不具有完整的购房手续，故银行至今未放贷；对证据4-8真实性无异议，关联性有异议，说明原告已按合同约定时间交付房屋予被告使用，且该组证据内单据大部分以被告母亲陈凤娟办理开办手续，且显示陈凤娟电话号码是139××××5876，与原告举证9相吻合，证明原告举证9内容属实，该组证据同时证明被告与其父母亲同住在涉讼房屋内，办理房屋过户等手续均是由其父母亲代被告办理，故被告所述没有收到原告短信、信件等通知与事实不符；对证据9真实性无异议，原告按合同约定已收到被告25万元。
经审查，被告对原告证据1-5无异议，本院予以采信。被告在诉讼中陈述居住在佛山市南海区黄岐中海金沙湾A2座1804房，证据7的邮件已成功投递，收件地址为该地址，邮件备注栏注明邮件内容为“办理房屋过户通知书”，被告没有举证推翻原告的举证，本院认定被告已收到证据6、7，对原告证据6、7、8的真实性予以确认。原告陈述证据9、10的相对方均不是被告本人，原告不能证明被告收到证据9、10从而证明证据9、10与本案的关联性，本院对证据9、10不予审查。原告对被告证据1无异议，本院予以采信。原告对被告证据2-9真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容综合本院采信的其他证据予以综合认定。
本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
案涉房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道＊＊房（下称案涉房屋），登记权属人为肖爱民，登记时间为2010年1月20日，房地产权证号为粤房地权证佛字第××号A。案涉房屋曾办有按揭抵押登记，权利人为中国银行股份有限公司广州东山支行，抵押期限至2023年5月25日，该抵押于2013年5月7日涂销。
2013年3月25日，被告（买方）、原告（卖方）、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定买方购买案涉房屋，建筑面积83.06平方米，成交价1100000元；物业交付予买方使用的时间为2013年3月27日前。付款方式为涂销抵押按揭付款。买方于签约同时支付100000元定金予卖方。买方于2013年3月25日前支付100000元作为大定。卖方应在收到该笔款项后即时向抵押银行办理提前还款手续，买卖双方须在卖方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续后150天内到相关银行办理按揭手续。部分楼款50000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。楼价余款850000元以银行按揭方式支付，由贷款银行直接划入卖方银行账号。交易手续应在2013年9月30日前完成，如因房管或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。买方不能按合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同末页三方约定的其他事项以手写字体加注“本次交易所产生的税费全由买方支付，卖方应实收1100000元正”。同日，被告支付200000元予原告。
2013年3月26日，双方签订《补充协议》，内容为：买方须于2013年3月26日将购买该房屋的部分楼款50000元通过银行全部汇入卖方指定的银行账号。卖方于2013年3月26日收到买方支付50000元后将该房屋交予买方使用，由买方使用该房屋当日起，该房屋所产生的水、电、煤气、电视、物业管理费用由买方支付。楼价余款850000以银行按揭方式支付。买方申请的按揭贷款于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方于交易过户完成当天支付给卖方。交易手续应在2013年9月30日前完成，如因房管局或者银行原因导致延迟，则时间相应顺延。该协议为《房屋买卖合同》不可分割的部分，本协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。
2013年3月26日，被告支付50000元予原告，原告交付房屋予被告使用。
2013年10月11日，原告收到中国农业银行广州北秀支行个人金融部向被告发出的《二手楼个人住房贷款同意贷款通知书》，载明就被告的贷款申请，该行拟同意发放贷款850000元，贷款期限25年。
2013年10月，原告、被告到大沥房管部门办理案涉房屋过户的递件缴税手续，因被告不能提供在佛山地区的有效社保证明，无法办理。
被告在诉讼中陈述陈凤娟为其母亲，被告与其父母共同居住在案涉房屋。2013年12月9日，原告以案涉房屋地址为收件地址、以被告及陈凤娟为收件人通过特快专递发出函件一份，函件内容为请求被告在2013年12月16日前带相关资料与原告到房管部门办理房屋过户手续。被告于2013年12月11日收到该特快专递。
被告为非佛山户籍居民，于2013年6月开始在佛山地区参加社会保险，至庭审终结时缴费未满一年。
原告于2013年12月23日提起本案诉讼。
本院认为，原告与被告及经纪方签订的《房屋买卖合同》中原告与被告围绕案涉房屋买卖的约定及双方签订的《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。
双方在合同中约定过户手续在2013年9月30日前完成，原告没有举证证明把房屋涂销抵押的情况告知被告，双方至2013年10月才前去办理房屋过户的递件问税手续，双方以实际行为把合同过户递件问税时间从2013年9月30日前变更为2013年10月。2013年10月因被告不能提供有效社保证明而无法办理过户手续。原告2013年12月9日向被告发出在2013年12月16日前办理过户手续的通知，但被告为非佛山户籍居民，不能提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明，至庭审终结时合同仍无实际履行的可能，原告诉请解除房屋买卖合同中围绕案涉房屋买卖的约定及补充协议，本院予以支持。被告没有举证证明把何时参加社会保险的情况告知原告并且原告同意延迟过户手续办理时间至被告社保缴费满一年，本院对被告主张合同不应解除不予支持。
在案涉合同签订时佛山地区住房限购措施已实施多年，被告作为购房人自身是否属限制购房范围是其首先应关注考虑的因素，其明知自身没有在佛山市购房的资格而与原告签订合同，且明知依法定程序参加社会保险不可能在2013年9月30日前获得购房资格仍在合同中允诺于2013年9月30日前完成交易手续。合同于2013年3月签订，被告至2013年6月才开始参加社会保险，因被告不具备购房资格导致双方不能在2013年10月办理房屋递件问税的相关手续，被告的行为已构成违约；至2013年12月原告发出催告履行的通知，合同因被告尚未具备购房资格无法履行，被告逾期履行已经超过30天，构成根本违约。双方在合同中约定一方违约的情况下，违约方应支付守约方物业成交价10%的违约金。本院综合被告的过错程度、合同的履行情况及原告的房屋使用收益损失等损失的范围，兼顾公平合理原则，认为原告主张的违约金过高，酌定被告应支付违约金88000元予原告，对原告的违约金请求超出本院核定部分不予支持。原告对违约金计收利息的请求没有法律依据，本院不予支持。原告请求被告腾退房屋理据充分，本院予以支持。原告从2013年3月27日起至2013年9月30日止把案涉房屋交付予被告占有使用是原告在依约定提前收取部分购房款的前提下依约应履行的合同义务，原告请求被告支付该期间的房屋使用费不符合法律规定和双方约定，本院不予支持。原告因被告从2013年10月1日起至本判决确定的房屋返还之日止的房屋居住使用损失属于原告因合同解除造成的损失，鉴于该损失已纳入前述违约金认定的考量范围，本院对原告请求2013年10月1日起至本判决确定的房屋返还之日前的使用费损失不予支持。由于房屋返还的实际履行情况尚未确定，本院对原告请求本判决确定的房屋返还之日后的使用费在本案不予审查，原告可根据实际履行情况另行主张权利。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告肖爱民与被告李冠灝于2013年3月25日签订的《房屋买卖合同》及于2013年3月26日签订的《补充协议》。
二、被告李冠灝应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道＊＊的房屋（权证号粤房地权证佛字第××号A）予原告肖爱民。
三、被告李冠灝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金88000元予原告肖爱民。
四、驳回原告肖爱民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1786.14元（原告已预交），由原告肖爱民负担786.14元，由被告李冠灝负担1000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年二月十七日
书记员 蓝斯艺