天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第238号
上诉人（原审被告）孔德明。
委托代理人马志强，银河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津建喜达家具市场有限公司，住所地天津市南开区南马路18号。
法定代表人徐良喜，董事长。
委托代理人李霖逸，天津君利律师事务所律师。
上诉人孔德明因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民重字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔德明及其委托代理人马志强，被上诉人天津建喜达家具市场有限公司的委托代理人李霖逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年3月份，被告给付原告20000元作为其承租原告位于天津市南开区南马路18号欧亚达家居天津南开店内铺位的意向金，并于同年4月27日给付原告装修押金2000元。2010年7月原、被告双方签订《卖场租赁合同》。该合同约定，原告将位于天津市南开区南马路18号欧亚达家居天津南开店内编号为壹楼E区A1-41-1号铺位（以下简称涉诉铺位）租赁给被告经营使用，计租面积为128.05平方米，租赁期限自2010年7月24日至2011年7月23日止；租金按计租面积128.05平方米计算，每月每平方米135元，被告每月向原告交纳租金17286.75元。租金按月支付，租金支付按月先付费后使用原则，首月租金被告应在签订本租赁合同当日向原告支付，以后各月度租金被告须于25日前将次月租金交纳给原告，如被告未能按时缴清，自每月26日起，原告按未缴纳总金额每日千分之三向被告收取滞纳金并有权暂停被告销售返款；为保护顾客的合法权益，被告在租赁期间按计租面积向原告交纳商品质量保证金8000元，并于进场前一次交清；电费根据实际用电量按1.2元／度的价格由原告代收代付，被告需每月26日前缴纳，逾期原告有权按未缴纳总金额每日千分之三收取滞纳金，逾期十天未缴纳原告有权停止被告使用，并追究被告单方违约责任；本合同正常开业合同期内享受4个月免租；物业管理费履行约定保证金第一合同期暂不收取；被告确认在原告商场内经营的产品类别是吊顶，其专营品牌为奥华；同时，该合同第七章第八条第二款约定，双方同意本商场实行统一收银，分时结算。被告出售商品必须填写缴款单，全部销售款和定金交给原告指定收银台，收取交款凭证后方可出货。原告保证每月安排四天时间（具体时间另行通知）集中返款给被告。按规定时间未交纳相关费用时，原告有权从被告返款中直接扣除等内容。上述合同签订后，原告将涉诉铺位交付给被告使用。随后，被告对涉诉铺位进行装饰装修。涉诉铺位装修完毕后，原告向被告提出需在涉诉铺位内增加两扇门。后原告在被告同意的情况下在涉诉铺位内分别加开了进入被告的监控室和配电房的两扇门。此后，被告要求原告重新核对涉诉铺位的实际租赁面积，但双方始终未能进行核对。被告在增加两扇门的涉诉铺位内从事“奥华”品牌产品的经营活动。该《卖场租赁合同》到期后，双方未再续签合同，被告在涉诉铺位内继续经营。2012年4月5日原、被告签订临时续租协议一份，其中主要载明“为了保护原告的商业秘密，同时更好地帮助被告开展业务，被告同意承担为原告保守商业秘密的义务，具体条款如下：1、商业秘密的含义；2、保密范围及具体内容。其中具体内容约定原、被告签订临时合同（2012年4月1日至5月1日活动结束日期）；费用按每月每平米60元收取（自然月），面积为133.80平方米；以及在双方合作过程中，被告对合作范围内的商业资料负有严格的保密责任和义务，未经原告书面授权，不得向第三方透露”等。该临时续租协议签订后，被告继续使用涉诉铺位。2012年5月1日被告将涉诉铺位腾交给原告。庭审中，原告表示被告承租的铺位面积为128.05平方米。另查，被告自开始承租涉诉铺位至将涉诉铺位交还给原告期间给付原告租金和广告费以及被告在签订《卖场租赁合同》前给付原告的铺位意向金和装修押金，合计49865.07元，并且原告通过其收银系统收取被告的销售款为120280元，以上总计170145.07元。原告用上述款项冲抵了被告自2010年7月24日至2011年7月23日期间的租金。现原告处尚有被告的款项12687.66元，以及代扣员工的工资300元，合计12987.66元。另外，被告至今尚欠原告电费3486元未付。
后双方交纳租金问题，成讼于一审法院。原告天津建喜达家具市场有限公司诉称，原、被告于2010年7月签订《租赁合同书》，约定原告将位于天津市南开区南马路18号欧亚达家居天津南开店A1-41-1号铺位租赁给被告，计租面积128.05平方米，每平方米135元，被告每月向原告交纳租金17286.75元，期限自2010年7月24日至2011年7月23日止。合同签订后，原告依约将铺位交付给被告使用。期满后，双方未再续签合同，由被告继续使用，故双方形成了不定期租赁。2012年4月原、被告签订临时租赁协议，租金标准变更为每月每平方米60元，期限自2012年4月1日至2012年5月1日。被告于2012年5月1日起不再租用涉诉铺位并将铺位返还给原告，但是被告自2011年7月24日起存在拖欠租金及电费等相关费用，而且原告已根据被告的实际用电量代为垫付了电费。后原告曾多次通知被告交纳拖欠的租金及电费，但被告至今拒付，故请求判令：一、被告向原告支付自2011年7月24日至2012年5月1日期间的房屋使用费和租金，合计143382.18元，并向原告支付违约金52692.90元；二、被告向原告支付2011年10月至2012年5月1日期间的电费3486元；三、诉讼费由被告承担。被告孔德明辩称，首先，原、被告确实签有租期自2010年7月24日至2011年7月23日的租赁合同。后由于原告需要整体出租，双方未再签订合同，被告继续使用原铺位至2012年3月23日，并于当日将铺位交还给了原告。后被告想继续承租铺位，由于此时卖场已经开始拆迁，原告将铺位调整到二楼，双方就此签订了临时续租协议，租金为每平方米60元，但因原告提出的要求致使被告无法进行装修，且该临时续租协议在原告处保存，被告并没有实际使用相关的铺位。现被告认可租期为2010年7月24日至2012年3月23日止，而其他租期不认可。其次，虽然双方所签租赁合同约定的租赁面积为128.05平方米，但在被告装修完毕后，由于整栋大楼未能通过消防验收，于是原告为了完成整改，曾多次向被告提出在被告承租的店铺墙上另开两扇门。被告为了顾全大局，在自身遭受损失的情况下同意了原告的请求，由此导致被告的实际使用面积减少和店铺部分使用面积变成了通道，约有20平方米的租用面积不能使用。为此，被告曾多次要求原告重新商定租赁面积，但双方始终未能达成协议。在原审判决后，双方于2012年8月达成租赁面积为121.80平方米的协议，因此被告实际租赁面积应为121.80平方米，同时双方确认了被告第二年8个月的租金为免6个月交2个月，此有原告的工作人员给被告抄写的便条等证实。另外，依据合同约定，客户在被告处购物的购货款由原告统一收款，但从被告开始经营起至今没有拿到一分钱货款，双方也未就租金、货款等相关费用进行结算。就此，被告曾多次找原告核对账目，但均遭拒绝。如果原告仍拒绝对账，法院应以原告证据不足，驳回原告的请求。此外，根据合同第七章第一条第三款约定，原告在调整了被告租赁场地后应进行评估，并给予被告相关的补偿，但原告至今也没有评估。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。
一审法院认为，原、被告签订的《卖场租赁合同》及临时续租协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《卖场租赁合同》签订后，原告因卖场的需要在涉诉铺位内增加了两扇门，其虽取得了被告的同意，但新增加的两扇门改变了涉诉铺位的原结构，有可能造成租赁面积发生改变，应重新核对涉诉铺位的租赁面积，确定是否有所变化。原告作为出租人应遵循公平、诚实信用的原则，首先应对涉诉铺位的租赁面积重新进行测量，确定是否发生变化。如存在租赁面积发生变化的情况下，应以测量后的实际面积向被告收取租金，但是原告怠于履行应尽的义务，至今没有对涉诉铺位的实际租赁面积进行测量，应自行承担租赁面积发生变化的民事责任。结合双方提供的证据，以及涉诉铺位内确实新增加了两扇门的事实，故认定涉诉铺位的实际租赁面积为121.80平方米。现原告仍按合同约定的租赁面积计算租金，缺乏事实依据，一审法院不予采信。由于双方签订的《卖场租赁合同》期限已届满，原告也已实际按照合同约定的租赁面积收取了该合同期内的租金，且被告在合同期内就原告以128.05平方米收取租金并未提出异议，故应认定双方已按照合同约定履行完毕，原告依合同约定的租赁面积向被告收取租金，符合合同约定，一审法院予以确认。原、被告签订的《卖场租赁合同》到期后，双方未再签订租赁合同，但被告继续使用涉诉铺位，原告也未提出异议，并通过其收银系统收取被告的销售款，作为扣除被告未交纳的相关费用，故双方已形成不定期租赁关系，被告应按照《卖场租赁合同》约定的租金标准给付原告使用涉诉铺位期间的使用费。根据谁主张谁举证的法律规定，被告应提供其使用涉诉铺位至2012年3月23日止的相关证据，对此被告并没有提供相关证据予以证实，其应承担举证不能的法律责任，故认定被告实际使用涉诉铺位至2012年3月31日。被告未给付原告继续使用涉诉铺位期间的使用费，于法无据，应按照租赁面积121.80平方米为准给付原告自2011年7月24日至2012年3月31日期间的铺位使用费135328.13元。但原告要求被告支付违约金的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。现鉴于原告处尚有被告的销售款及代扣员工工资等费用12987.66元未返还给被告，折抵后被告应给付原告铺位使用费122340.47元。关于原告要求被告给付2012年4月1日至同年5月1日期间的租金一节，双方确于2012年4月5日签订了临时续租协议，其中约定了租期、费用标准、租赁面积等相关内容。庭审中，被告抗辩没有实际承租，但被告在原审笔录中已明确表示于2012年5月中旬将涉诉铺位交还给原告，现被告推翻其陈述，但没有提供充足证据予以证明，而且被告也没有提交自2012年4月1日没有承租涉诉铺位的相关证据，故被告的该抗辩理由，一审法院不予采信，应认定被告自2012年4月1日至同年5月1日继续承租涉诉铺位。被告未按临时续租协议向原告支付租金，违反了协议约定，应承担支付租金的义务，租赁面积以121.80平方米计算。该协议中对于逾期支付租金的违约责任并未作出约定，故原告要求被告给付违约金的请求，没有合同依据，故一审法院不予支持。关于原告要求被告给付自2011年10月至2012年5月1日期间电费3486元的请求，被告认可其尚欠原告3486元电费未付，但其抗辩欠付电费的期间与原告所述的期间不符，而对此被告没有提供相关证据予以证实，故一审法院不予采信，被告应给付原告电费3486元。庭审中，被告主张自2011年7月24日至2012年3月23日期间应交租金，双方已商定为免6个月交2个月。对此，被告提供原告工作人员抄写的书面材料，以及被告与原告工作人员的录音等证据证明其主张，但是上述证据即没有原告工作人员的签字，也未提供其他证据予以佐证，其提供的证据并未形成完整的证据链，不足以证明其主张成立，故被告的该主张，一审法院不予支持。
一审法院调解未果，遂判决：一、本判决书生效后十五日内，被告孔德明给付原告天津建喜达家具市场有限公司自2011年7月24日至2012年3月31日期间的铺位使用费122340.47元；二、本判决书生效后十五日内，被告孔德明给付原告天津建喜达家具市场有限公司自2012年4月1日至2012年5月1日期间的租金7380元；三、本判决书生效后十五日内，被告孔德明给付原告天津建喜达家具市场有限公司自2011年10月至2012年5月1日期间的电费3486元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3337元，原告负担1337元，被告负担2000元，被告负担部分于本判决生效后十五日内交付一审法院。
判决后，上诉人不服一审判决，提出上诉。请求撤销一审判决第一项，依法改判上诉人给付被上诉人租金23682.47元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：一审判决认定事实不清，被上诉人调整上诉人的租赁场地，应对上诉人卖场装修现状进行评估，并对上诉人进行补偿。上诉人主张的交2个月租金免6个月租金应予以认定。一审判决适用法律错误，未对被上诉人书写的上诉人应支付款项明细，仅支持了减12平方米的租赁面积，却未认定第二年免6个月的租金。一审法院未对上诉人租赁铺位拆迁被上诉人负有补偿义务作出判决。一审判决违反了“优势盖然性”。被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人诉讼请求无事实及法律依据，被上诉人同意一审判决。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。在本院审理过程中，上诉人提出对2012年4月2日的《欧亚达家居集团天津南开店结算单》进行鉴定，被上诉人认为该证据不符合新证据。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年7月签订的《卖场租赁合同》及2012年4月签订的《临时续租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应系合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。被上诉人依照协议向上诉人提供了出租店铺，上诉人亦应依照约定交纳使用铺位的租金。双方签订的《卖场租赁合同》到期后，未再签订租赁合同，但上诉人继续使用涉诉铺位，被上诉人也未提出异议，并通过其收银系统收取上诉人的销售款，作为扣除上诉人未交纳的相关费用，故双方已形成不定期租赁关系，上诉人应按照《卖场租赁合同》约定的租金标准给付被上诉人使用涉诉铺位期间的使用费。关于上诉人主张的交2个月租金免6个月租金应予以认定问题，上诉人提供的被上诉人工作人员抄写的书面材料，该书面材料未有被上诉人的盖章也未有相关工作人员的签字，该材料只能证明当时双方未解决租金问题的工作过程，不能证明双方对上诉人实际应交纳租金达成一致协议。关于上诉人提出未被上诉人书写的上诉人应支付款项明细中，仅支持了减12平方米的租赁面积，却未认定第二年免6个月的租金的主张，一审法院根据情况，认定被上诉人在涉诉铺位内确实新增两扇门的事实，确定涉诉铺位的实际租赁面积为121.80平方米并无不妥。关于一审法院未对上诉人租赁铺位拆迁被上诉人负有补偿义务作出判决问题，因双方在合同中未对店铺搬迁实际补偿问题约定，且未对该铺位装修现场进行评估，故上诉人请求被上诉人予以补偿的请求，本院难于支持，上诉人可另案解决。关于上诉人提出的申请鉴定2014年4月2日《欧亚达家居集团天津南开店结算单》问题，该结算单未有被上诉人盖章、签字，属于要约邀请的性质，双方并未就该结算达成合意，且该事实发生在2012年4月，上诉人在举证期限内并未提交，故上诉人关于申请鉴定的请求，本院不予支持。综上，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2267元，由上诉人孔德明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
代理审判员 党国华
二０一四年五月十九日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……