青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第10819号
原告赵家骧。
委托代理人王军，山东中诚律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，山东中诚律师事务所律师。
被告青岛齐海置业有限公司。
法定代表人孙福新，职务董事长。
委托代理人殷启峰，山东文康律师事务所律师。
委托代理人王英，山东文康律师事务所律师。
原告赵家骧诉被告青岛齐海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人ＸＸ、被告青岛齐海置业有限公司的委托代理人殷启峰、王英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月27日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告购买被告位于青岛市市南区瞿塘峡路11号2号楼11层XXXX户商品房一处，该合同明确约定被告应于2010年12月31日前将所涉房屋交付给原告；被告在房屋交付之日起360天内取得房地产权属登记证明。原告办理房地产权证；自房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责维修等事项。但由于被告原因，2011年9月9日才将上述房屋交付给原告，2013年3月31日原告才得以办理房地产权证。并且，房屋在交付后，不断出现质量问题，被告虽然也曾为原告房屋进行过局部维修，但房屋质量问题依然严重，已实际影响了原告的使用和对外承租。基于以上问题，原告曾多次向被告主张相关违约金及损失赔偿，但被告一直不予理会。原告认为：原、被告之间《青岛市商品房预售合同》内容真实有效，各方应严格按照约定内容履行相应义务，承担相应违约责任和赔偿责任。被告的迟延交付房屋行为，属于严重违约，虽然双方之间《青岛市商品房预售合同》第二十条约定每日万分之0.1的违约金，但根据该违约金的算法得出金额远远低于该房屋同地段同类房屋租金的损失，所以，根据相关法律精神，原告可依法请求按照租金损失调整违约金数额。被告的迟延办证行为，也属于严重违约。虽然，双方合同中并未约定违约金，但原告请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算合乎审判精神，且房屋的质量直接影响业主对房屋的使用和收益，原告要求租金损失合理合法。故原告起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延交房违约金111780.8元，计算方式：同地段房屋租金按照每年15万元计算，自2011年1月1日计算至2011年9月29日止。2、判令被告向原告支付迟延办证违约金235137元，计算方式：按照已付购房款5290000元、同期贷款利率6%／年计算，自2012年9月25日起至2013年3月31日止。3、判令被告为原告房屋进行彻底维修并支付因房屋质量问题引起不能对外承租的租金损失287500元，计算方式：同地段房屋租金按照每年15万元计算，自2011年9月计算至2013年8月。
被告辩称，1、被告按照合同约定的要求、时间向原告交付房屋，不存在逾期交付行为。依据合同约定，被告可通过登报公告形式书面通知原告办理房屋交付手续，公告发布后即视为通知已送达原告。甲方按照本合同相关约定发出交房通知后，乙方须在交房通知约定的时间内接收房屋。乙方未按约定时间办理交付，视为甲方已完成房屋交付义务。被告已于2010年12月26日登报公告涉案项目将于2010年12月28日交房。且按照合同约定向原告发放了《质量保证书》、《使用说明书》，并出示了《建设工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件。因此，系因原告原因未按时接收房屋，按照合同约定，被告已完成房屋交付义务，原告不承担逾期交付责任。2、如房屋交付时存在质量瑕疵，按照合同约定也属于保修范围，不能作为原告拒绝收房及要求被告承担逾期交付的理由。3、原告主张逾期交付的租金损失，无合同及法律依据。4、被告按照合同约定履行了保修义务，不应承担维修期间的租金损失；房屋目前不存在质量问题，被告不应承担房屋维修责任。5、合同未约定逾期办证的违约责任，原告亦未举证证明其实际损失，被告不应承担违约责任。6、原告主张逾期办证期限错误。7、法律未规定因其他业主的侵权行为导致办证迟延，被告应承担赔偿责任。综上所述，被告按照合同约定履行了交付义务，不应承担逾期交付违约责任；被告履行了合同约定的保修义务，不应承担房屋维修责任及租金损失；被告无逾期办证行为，不应承担赔偿责任。
经审理查明，
一、2009年11月27日原（乙方）、被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）2号楼XXXX户房屋一处，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为5290000元。甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后，由甲方进行精装修后交房。甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交接的标志见《补充条款》。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方交付的房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量鉴定机构鉴定，经鉴定，确属主体机构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。
合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
合同未对逾期办证违约金进行约定，但约定，甲方逾期交房的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算。
合同《补充条款》另约定，甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。甲方在房屋交付时，所出示和提供的材料是指《质量保证书》、《使用说明书》、《单体楼毛坯房工程验收合格证明》复印件。甲方已经提供前述材料，乙方仍然拒绝接受房屋的，甲方不承担由此产生的延期交房责任。乙方在验房时，发现所交付的房屋确有瑕疵的，应当在验房交接单中注明，由甲方进行维修。乙方不得以此为由拒绝接受房屋，否则甲方不承担延期交房的违约责任。对上述房屋瑕疵，甲方应当在合理期限内进行积极维修、完善。甲方向乙方送达的通知事项，除邮寄送达外，也可采用在青岛市《半岛都市报》、《青岛早报》（上述报纸任选其一）上发布公告的方式送达，公告发布后即视为甲方已将该通知送达乙方。
合同约定，补充条款与主合同及附件内容更不一致时，以补充条款为准。合同附件三对交房时配套设备及标准进行了约定。合同附件五对房屋质量保修期进行了约定。
合同签订后原告交付了购房款。
2010年12月26日，被告在半岛都市报刊登公告，通知各业主涉案项目房屋于2010年12月28日办理房屋交接手续。2011年9月29日，原、被告双方签订《商品房交接书》。被告提交业主交接一览表，表明在约定的2010年12月28日，被告已具备条件向原告交付房屋，系原告单方拒绝，因此，被告不应承担逾期交房的违约责任。
2013年2月5日，青岛齐海置业有限公司取得该楼盘的房地产权证。
2013年3月5日，被告在报纸上公告通知原告可以办理涉案房屋的房地产权证。
2013年3月31日，原告办理涉案房屋的房地产权证。
二、涉案楼座于2010年10月30日竣工验收。2011年1月10日，青岛市工程质量监督站市南区占相向被告公司发布《建设工程（质量）》整改通知》，认为伊莎贝拉国际公馆2号楼8层顶高度超出涉及标高（上人平台天井顶部）达不到验收标准，待整改后竣工验收。竣工验收前禁止交付使用。
2011年1月25日，被告向本院提起诉讼，要求906室业主杨宗强立即拆除擅自加高的墙体，将2号楼9层上人平台恢复原状。案经一、二审，判决杨宗强立即拆除违章建筑，恢复平台原状。2012年6月7日，被告通过申请法院强制执行将上述违章建筑予以拆除。
2012年6月21日，在被告将杨宗强搭建的违章建筑强制拆除后，被告依法取得伊莎贝拉项目的竣工验收备案表。
被告主张因杨宗强的侵权行为，导致被告无法办理竣工验收证明，因此导致被告直至2012年6月21日方才办理完成竣工验收证明，并最终于2013年2月5日取得整个楼盘的房地产权证，于2013年3月为原告办理房地产权证。而被告已穷尽一切办法拆除杨宗强的违章建筑，因此被告并无过错，不应承担逾期办理房地产权证的责任。
三、关于房屋质量问题。
原告提交照片一宗，证明房屋存在质量问题，影响原告的入住及出租，造成原告损失。被告对照片不予认可。
原告另提交青岛青房建安集团有限公司伊莎贝拉项目部致青岛齐海置业有限公司2011年1月24日出具的信函一封，内容为：我公司承接青岛伊莎贝拉2号楼1101阁楼装修工程春节后正月二十全面展开施工，我公司在此承诺我公司装修范围内的工程项目力争一月内完成。被告对该信函不予认可，同时称，阁楼装修并非合同约定范围，因此原告不应以此拒绝收房。
原告提供发票三张，证明原告提供的装修配套设施至2011年7月方才配备齐全，被告对此不予认可。
被告提供青岛帅新铝业门窗工程有限公司出具的《伊莎贝拉小区2#楼1101胡窗漏水问题的处理说明》，证明被告一直积极履行维修义务，且已维修完毕。被告对证明内容不认可，但认可房屋维修人员均为被告组织的人员。
原、被告均未提交原告最后一次告知被告需要维修的证据。
原、被告间经多次协商，未达成一致意见。
上述事实有商品房预售合同、商品房交际书、交房通知、报纸、房屋所有权证登记审核表、房地产权证、民事判决书、执行裁定书、建设工程（质量）整改通知单、竣工验收备案表、照片、办证通知、照片、说明、信函及原、被告当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。
本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
关于逾期交房问题的认定。
原告提交的青岛青房建安集团有限公司伊莎贝拉项目部致青岛齐海置业有限公司的信函表明，涉案房屋直至2011年1月24日尚未完成阁楼装修，2011年7月的发票也表明，涉案房屋的配套设施并不符合合同约定，被告虽对该两份证据不予认可，但未提供相反证据，故本院对原告的该两份证据证明内容予以采纳。
合同约定被告应于2010年12月31日前将精装修后的房屋交付乙方。被告虽主张房屋在2010年12月28日已具备交付条件，系因原告原因导致房屋不能按时交付，但本院认为，合同约定的交房方式为精装修后交付，且对配备设施进行了约定，虽然合同未对阁楼的装修进行特殊约定，但作为房屋的整体，若阁楼不符合合同约定的装修条件，不应认定被告交付的房屋已完成装修交付条件。
合同的补充条款虽然约定，若交付房屋确有瑕疵，应当在验房中注明，由被告进行维修，不得作为拒绝接受房屋的理由，但合同同时规定，被告若认为房屋已符合交付条件，应向原告发出催告。现被告并未提交证据证明其曾向原告进行过催告，同时，合同补充条款对于交房条件的约定，对作为购房者的原告来说，过于苛刻，显失公平，因此，本院依法认定，被告并未能在2011年12月31日前，将符合合同条件的房屋交付给原告，违反合同约定，应承担违约责任。
依据双方签订的商品房交接书，涉案房屋的实际交付日期为2011年9月29日。
合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.1，原告虽主张该约定过低，要求按照同地段租金15万元／年计算违约金，但原告既未提交证据证明其实际损失，也未提交证据证明其计算依据，因此对原告的该主张，本院依法不予认可。
故被告应向原告支付逾期交房违约金，以实际付款5290000元为本金，按照日万分之0.1计算，自2011年1月1日起计算至2011年9月29日。
二、关于逾期办理房地产权证问题的认定。
依据合同补充协议的约定，被告自交付房屋之日起360日内应协助原告办理房地产权证。本案中，原、被告于2011年9月29日进行房屋交接，则被告最迟应于2012年9月24日协助原告办理房地产权，但被告直至2013年3月5日方才通知原告办理房地产权证，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于被告主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，被告应先行向原告赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。被告以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，应由被告承担逾期办理房地产权证的责任。
但结合本案具体情况，依据庭审审查可知，本案中被告已于2010年12月28日完成房屋施工并通知原告进行房屋交接，青岛市工程质量监督站市南区站向被告公司发布《建设工程（质量）》整改通知》也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日原告完成拆除违章建筑后，被告迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成被告无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，被告一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，被告为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，本院依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑被告的行为及过错程度，本院依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
因被告通知原告办证时间为2013年3月5日，该期间至实际办证的2013年3月31日的时间可由原告掌控，因此，该期间不应计算违约金。
因原告实际付款数额为5290000元，故应以此为本金计算，自2012年9月24日起计算至2013年3月5日止。
三、关于房屋质量及维修问题。
依据被告提供的处理说明内容，可知截至2013年7月，被告一直依照合同约定对原告房屋积极履行保修义务。现原告并未提供在此之后原告要求被告维修而被告拒绝维修的证据，且依据合同约定，若合同主体结构存在问题不适宜居住，应由相关机构出具鉴定意见，即原告未提供证据证明被告具有违反合同约定的情形。同时，原告也未提供证据证明其实际损失的发生及数额计算方式，因此，对原告的该主张，本院依法不予支持。对于原告主张要求被告彻底维修房屋的主张，因维修范围、维修部位等不确定，即原告的该项诉讼请求并不明确，本案中不宜处理。原告可依合同约定在保修范围内向被告明确提出维修主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告青岛齐海置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金，以5290000元为本金、按照日万分之0.1计算，自2011年1月1日起计算至2011年9月29日止。
二、被告青岛齐海置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金，以5290000元为本金、按照银行同期贷款利率的70%计算，自2012年9月24日起计算至2013年3月5日止。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10062元，被告负担7043元，原告负担3019元。诉讼保全费3770元，由被告承担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告10813元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 于 梦
人民陪审员 于桂珍
人民陪审员 姜正华
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张 倩