苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第0701号
原告熊青华。
被告苏州市合景房地产开发有限公司。
法定代表人孔健岷，董事长。
委托代理人徐辉、梁川。
被告苏州工业园区仲联房地产经纪有限公司。
法定代表人杨加全。
委托代理人张军。
原告熊青华与被告苏州市合景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2013年3月28日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判，于2013年4月27日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并追加苏州工业园区仲联房地产经纪有限公司为本案被告参加诉讼。本案由审判员丁亦辛担任审判长，代理审判员黄坚、人民陪审员邱玉芳参加评议，并于2013年9月9日再次公开开庭。原告熊青华，被告苏州市合景房地产开发有限公司（下称被告合景房地产苏州公司）委托代理人徐辉均两次到庭参加开庭；被告合景房地产苏州公司委托代理人梁川、被告苏州工业园区仲联房地产经纪有限公司（下称被告仲联经纪公司）委托代理人张军均到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。
原告熊青华诉称，2009年10月24日，原告与被告合景房地产苏州公司签订《商品房买卖合同》，购买被告合景房地产苏州公司开发的位于某市某区某某路某号某某湾花园小区某幢某室房屋。原告于2010年5月30日收房，并于当日向被告合景房地产苏州公司支付了后期办理两证等所有费用，但被告合景房地产苏州公司未能在规定时间内办理两证。经原告多次催促，被告合景房地产苏州公司才于2011年3月29日办理，并于2011年7月才通知原告去领取两证。要求判令：被告合景房地产苏州公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，即从2010年8月30日起至2011年7月10日，以房屋总价625653元每日万分之一计算的违约金人民币19582.93元；并支付该款从2011年7月10至2013年9月9日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。如法院认为被告仲联经纪公司在本案亦有责任，要求被告仲联经纪公司一并承担相应责任。
被告合景房地产苏州公司辩称，1、根据其与原告双方的合同，其公司应于商品房交付之日起60天内向商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，其公司于2009年11月15日申请进行初始登记，故其公司完全履行了义务，不存在违约行为。2、原告要求其公司支付延迟办证的违约金的依据是双方合同的第15条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条的规定，但合同约定及司法解释的规定均以出卖人未履行义务为前提，本案中，出卖人已完全履行了义务，原告亦无证据证明延迟办证是出卖人的原因所致，故原告要求其公司承担违约责任无合同以及法定依据。3、双方合同附件五补充协议第一条明确规定权证代办服务费由权证代办公司收取，即原告委托办证公司办理房产证并支付300元代办费，原告亦提供了由被告仲联经纪公司于2011年1月8日收取服务费300元的收据，因此，被告合景房地产苏州公司完全不存在办证延迟的责任。4、双方合同第十五条约定的是：房屋交付后90天内申请房屋所有权转移登记，而不是取得房产证。5、根据房屋管理部门的档案，原告出具的委托他人办理产权登记的时间为2011年3月10日，这直接导致原告的产权登记逾期。6、原告主张的利息损失无任何依据。综上，要求驳回原告对其的诉讼请求。
被告仲联经纪公司辩称，本公司已经在约定的期限内完成代理事务，并且在90天内办理了房产证，本公司履行了约定义务，在本案不应该承担任何责任，亦不应该列为被告。
经审理查明，2009年10月24日，原告作为买受方、被告合景房地产苏州公司作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》1份（含5份附件），原告购买被告合景房地产苏州公司开发的位于某市某区某某路某号某某湾某幢某室房屋。约定房屋面积99平方米，房价625653元。原告于2009年10月24日签合同当日支付125653元。余款500000元由买受方申请办理银行按揭后付款；出卖方应在2010年6月1日前交付房屋给买受方。双方在合同第十五条中就房地产权属登记进行了约定：1、出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，如买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。2、出卖方应当在房屋所有权转移登记完成之日起60天内向土地权属登记机构申请土地使用权变更登记。……。合同附件五第2条约定：房价款中未包含政府规定的各种税费等款项；买受方承担契税、权证综合费、物业专项维修资金；买受方同意在办理收楼手续时向出卖方交纳上述款项，由出卖方按规定向相关政府部门缴纳。权证代办服务费每户300元由权证代办公司直接收取，由买受方于办理收楼手续时直接向权证代办公司缴纳。买受方逾期交纳上述款项的，出卖方交付房屋或申请办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延。买受方迟延交款，亦应支付每日万分之一的违约金。原告于2010年5月30日接收房屋，至此，原告已付清房屋总价625653元；原告于同日刷卡转账支付被告合景房地产苏州公司19136.53元。原告和被告合景房地产苏州公司均认可于2011年7月10日拿到标的房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。因原告认为被告合景房地产苏州公司逾期办理房屋所有权证、要求被告合景房地产苏州公司支付违约金，遂诉讼来院。
另查明，2009年8月22日，被告合景房地产苏州公司作为甲方、被告仲联经纪公司作为乙方签订《合作协议书》，由甲方委托乙方代理“朗悦湾花园住宅／商铺”的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》等权属证书办理的全过程业务事宜，约定：乙方在购房人办理收楼手续时直接向购房人按300元／户收取（“权证”、收集整理资料、电话信函、交通、工人工资、复印）劳务服务费，同时向购房人出具等额有效发票或收款凭证。“权证”办理结束后，向甲方移交“权证”原件。乙方在朗悦湾花园集中交房期间，乙方按甲方要求配置相应数量的专业人员，指导购房人填写办理“权证”的相关资料并收集、整理所有办证资料。办证期限：自甲方向乙方提供办理“权证”材料齐全之日起计算（甲方提供的资料详见附件一），乙方须在90个工作日内向房地产相关部门申请房地产过户登记手续，申领该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》，并将其原件以及收费部门收据凭证的原件移交甲方。合同附件一：甲方需提供的办证资料：…3、房地产开发销售发票，4、代缴契税完税凭证，5、代缴维修基金专用结算凭证，…等共九项。
上述事实，由原告的身份证复印件、被告合景房地产苏州公司和被告仲联经纪公司的工商登记材料、《商品房买卖合同》、《合作协议书》以及当事人陈述为证，本院予以确认。
审理中，原告另提供如下证据：1、2011年2月18日被告合景房地产苏州公司开出的购房发票，2、2011年3月14日由税务机关开出的现金完税证（金额6256.53元），3、2011年3月14日由苏州市住建局开出的住宅专项维修资金收据（金额11880元），4、2011年4月20日由苏州市相城区住建局开出的房屋登记费收据（金额170元），5、2011年4月20日由苏州市相城区房产交易中心有限公司开出的抵押手续费发票（金额80元），6、房产证复印件1份，证实本案涉案房屋登记时间为2011年3月29日，7、2011年1月8日由被告仲联经纪公司开出的办证（抵押）服务费300元的收据，8、原告卡号62×××48的招商银行卡的交易明细1份，以证实原告于2010年5月30日刷卡消费19136.53元。综上，原告认为，上述票据均从被告合景房地产苏州公司处取得，除房款以外的其他款项均于2010年5月30日被告合景房地产苏州公司交房时，由原告一并支付给被告合景房地产苏州公司，从上述相关票据的开具时间可看出，被告合景房地产苏州公司延迟将相关款项交付有关部门，目的是为占用资金；办证服务费300元亦于当日交付被告合景房地产苏州公司，现在被告仲联经纪公司开具的收据日期为2011年1月8日，应归责于被告合景房地产苏州公司延迟支付，故系被告合景房地产苏州公司的原因导致延迟办理证照，被告合景房地产苏州公司应承担相应违约责任。另，被告合景房地产苏州公司所收办证服务费的数额根据估算收取，后来还向原告退还了多收的办证费。
经质证，被告合景房地产苏州公司对原告提供证据的真实性无异议，但否认办证费用服务费300元直接由被告合景房地产苏州公司收取。并认为根据原告提供的证据，可认定，原告于2011年1月8日才向被告仲联经纪公司交纳办证服务费300元，是原告自身的原因、而非被告合景房地产苏州公司的原因才导致所谓的办证延迟。对2010年5月30日收取原告19136.53元无异议，其中包括维修基金11880元、契税6256.53元、权证费370元（包括房屋登记费170元、抵押手续费80元、档案保管费100元、土地使用权证工本费20元，合计370元），共计18506.53元，为此，原告领取房屋相关权证时，被告合景房地产苏州公司退还原告630元，原告本人签收，由签收表为证。原告表示由法院审核。
被告合景房地产苏州公司另举证，2009年11月15日由苏州市相城区房产管理局颁发的房屋初始登记证、2009年12月1日由苏州市国土资源管理局相城分局颁发的分割转让许可证，以证明被告合景房地产苏州公司已按合同约定于房屋交付后60日内进行了房产初始登记，不存在违约行为。另提供由原告于2011年3月10日签署的《苏州市房产登记委托书》，以证明原告委托第三方进行办证。
经质证，原告对房屋初始登记证、分割转让许可证予以认可。对《苏州市房产登记委托书》上的签名认可由其本人及妻子本人签名，但委托书的签署日期应为交房当日，当时日期一栏是空白的，而不是现在委托书显示的2011年3月10日；服务费300元也是当天交的，并且是转账的，相关票据是原告领取权证时、由被告合景房地产苏州公司一并交给原告；并认为原告与接受委托的代理人“田蜜蜜”从未见过面，是否属被告仲联经纪公司的工作人员亦无从得知；原告是从被告合景房地产苏州公司处取得房屋权证，如有委托关系亦应是被告合景房地产苏州公司与第三方的关系，与原告无关。
被告仲联经纪公司举证《合作协议书》，对此，被告合景房地产苏州公司予以认可，原告表示与其无关，由法院审核。被告仲联经纪公司另陈述，办证（抵押）服务费300元肯定由其直接向原告收取，收款即出收据，根据原告举证的收据，收取的日期应为收据上载明的2011年1月8日；收款日期一般应与原告签署委托书的日期为同一天，收款的地点不明，有多种可能；接受委托的“田蜜蜜”为其公司工作人员；因涉及委托有效期的问题，且其公司对何时具备办证条件不能掌控，承认签署委托书时有可能仅签名未签委托日期；根据契税发票和维修基金发票显示，具备办证条件的日期最早应为2011年3月14日，其按与被告合景房地产苏州公司的合作协议书约定的90个工作日内，于2011年4月20日办妥了所涉房屋的房产证，对此有相城区住建局开具的房屋登记费发票为证。其公司即将房产证交给被告合景房地产苏州公司。故本案中其公司不存在违约行为，不应承担相应责任。被告合景房地产苏州公司对被告仲联经纪公司的陈述无异议。原告坚持认为300元服务费交给被告合景房地产苏州公司，与被告仲联经纪公司并无接触。
综合当事人的上述合同、协议书、委托书等证据及当事人陈述，本院认定：1、原告和被告合景房地产苏州公司均委托被告仲联经纪公司办理房屋权证。2、原告熊青华于收房当日2010年5月30日转账汇入被告合景房地产苏州公司的19136.53元中不包括应付给被告仲联经纪公司办证（抵押）服务费300元。3、原告于2010年5月30日支出的契税、维修基金，被告合景房地产苏州公司迟至2011年3月14日才向有关部门缴纳。3、原告支付被告仲联经纪公司的办证（抵押）服务费300元的日期只能按收据记载的2011年1月8日认定；原告对此虽有异议，但未提供相应证据，不予采纳。
本院认为，原告和被告合景房地产苏州公司双方所签《商品房买卖合同》、两被告之间所签《合作协议书》、原告与被告仲联经纪公司所签《苏州市房产登记委托书》，均系当事人真实意思的表示，并不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行义务。合同标的物为尚未建成的房屋，标的房屋已于2010年5月30日依约交付原告，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除当事人有特殊约定外，原告作为买受人应于房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书。现原告陈述其于2011年7月10日才取得权证，被告合景房地产苏州公司对此予认可。据此，可认定，原告延迟取得了权属证书。本案的关键为原告延迟取得权证是否应归责于被告，如应归责于被告，被告应承担违约责任。原告与被告合景房地产苏州公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用起90天内申请房屋所有权转移登记的，出卖方应承担房屋总价每日万分之一的违约金。根据本案所涉房屋的契税发票以及维修基金发票，可认定，被告合景房地产苏州公司于2010年5月30日向原告收取该款项后于2011年3月14日才向有关部门交纳，结合两被告之间《合作协议书》附件一的约定，亦可认定，涉案房屋最早于该日才具备申请房屋所有权转移登记的条件，被告合景房地产苏州公司违反与原告的合同约定，应负违约责任，向原告支付约定违约金。被告合景房地产苏州公司抗辩，原告迟延支付第三方即被告仲联经纪公司办证（抵押）服务费300元，按约定可顺延出卖方申请办理房屋所有权转移登记的日期，并且原告亦应支付其每日万分之一的约定违约金。本院认为，原告与被告合景房地产苏州公司的合同约定，原告应于收房当日支付被告仲联经纪公司办证（抵押）服务费300元；两被告之间的《合作协议书》约定，被告仲联经纪公司应于收房当日向原告收取办证（抵押）服务费300元；被告仲联经纪公司对为何收房当日未向原告收取300元未作出合理解释，且未主张和举证其向原告催交300元的相关事实。本院虽从证据角度只能认定原告交纳300元的日期为2011年1月8日，但本院认为，被告合景房地产苏州公司迟延向有关部门缴纳契税、维修基金等是导致迟延办理房屋所有权转移登记和原告迟延取得房屋权属证书的根本原因；本案中，原告迟延向被告仲联经纪公司缴纳办证（抵押）服务费300元，并不是导致迟延的原因，故被告合景房地产苏州公司的抗辩不予采纳，该公司应向原告承担相应违约责任。被告仲联经纪公司在本案中依照与被告合景房地产苏州公司的约定，在90个工作日中办妥了涉案房屋的相关权证，故被告仲联经纪公司在本案中不承担违约责任。原告与被告合景房地产苏州公司的合同第十五条约定，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用起90天内申请房屋所有权转移登记的，每逾期一天，按房款总价的万分之一支付违约金，故被告合景房地产苏州公司应支付自2010年5月30日交房之日90日后至2011年3月29日申办房屋所有权转移登记之日，按房价625653元以每日万分之一计算的约定违约金；因原告于2011年7月10日才取得房屋权属证书，根据相关司法解释，被告合景房地产苏州公司还应支付原告从2011年3月29日至2011年7月10日的违约金，对该违约金，原告与被告合景房地产苏州公司未有约定，可按相关司法解释的规定，按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告要求亦以每日万分之一标准计算，该标准肯定低于银行计收逾期贷款利息的标准，可予准许。故被告合景房地产苏州公司共应支付原告自2010年5月30日起至2011年7月10日止（扣除90日）、按房款总价625653元每日万分之一计算的违约金共19708.07元，现原告仅主张19582.93元，可予准许，故被告合景房地产苏州公司应支付原告违约金19582.93元。另，原告要求被告对违约金支付利息损失，本院认为，当事人增加诉讼请求，应当在举证期限届满前提出，原告于2013年8月7日签收了本院的开庭传票、举证通知书等诉讼材料，至2013年9月9日才当庭增加对违约金计付利息损失的诉讼请求，未能在举证期限届满前提出，故对原告的该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条以及相关法律规定，判决如下：
一、被告苏州市合景房地产开发有限公司支付原告熊青华人民币19582.93元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告熊青华指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告熊青华的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币290元，由被告苏州市合景房地产开发有限公司负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，被告苏州市合景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 丁亦辛
代理审判员 黄 坚
人民陪审员 邱玉芳
二〇一三年九月二十八日
书 记 员 朱晓冬