山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第220号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王发钦，无业。
委托代理人：张吉青，山东汇通律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王蕾，青岛康城房地产开发公司董事长。
委托代理人：张辉玉，山东誉实律师事务所律师。
委托代理人：王正。
申诉人王发钦因与被申诉人王蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2012）青民再终字第178号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2014年2月8日作出鲁检民抗（2014）1号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月27日作出（2014）鲁民抗字第4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员林虹、孙玲出席法庭。王发钦及其委托代理人张吉青，王蕾的委托代理人张辉玉、王正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年5月21日，王蕾以王发钦、青岛山河星房产经纪有限公司（以下简称山河星公司）为被告，向青岛市市南区人民法院起诉称，2007年5月9日，王蕾与王发钦签订房产买卖合同，购买王发钦的房屋，王蕾已按协议约定支付房款640万元，但王发钦未按协议约定到房产部门办理产权转移手续，严重违约，山河星公司也未按照法律规定提供完备的中介服务。请求判令王发钦和山河星公司继续履行合同、支付延期履行补偿金并承担诉讼费。在第一次庭审中，王蕾当庭提出变更诉讼请求，变更为解除合同，支付违约金。庭审后，王蕾又向一审法院递交诉讼请求确认书，确定其诉讼请求仍为诉状中的诉讼请求，并在第二次庭审中确定了要求判令继续履行合同并支付延期履行赔偿金，承担诉讼费。重审中王蕾撤销了对山河星公司的起诉，并明确诉讼请求：1、判令王发钦继续履行双方签订的房产买卖合同；2、王发钦为王蕾办理涉案房屋产权过户手续，并赔偿王蕾占用640万元的贷款利息损失，计付时间为2007年5月10日至判决生效时止；3、诉讼费由王发钦承担。
青岛市市南区人民法院重审查明，2007年2月16日，王蕾与王发钦通过山河星公司中介签订“房屋买卖定金协议”，约定：王蕾以总价款780万元购买王发钦所有的位于青岛市金口一路12号、房地产权证号为青房私转字第××号的房屋（注：合同误写为青房私有字第2707号），王蕾交付定金30万元；双方于同年3月10日前签订正式买卖合同，签订合同时由王蕾支付中介费15万元。签约当日，王蕾支付王发钦定金30万元。同年5月9日，王蕾与王发钦通过山河星公司签订“房产买卖合同”，约定：总房款为780万元，此价格包括房产配套费；王发钦承诺在2007年6月1日前交割房产，并于2007年6月1日前迁出全部户口，否则每延误一天，按照每天5000元赔偿滞纳金；王蕾付款方式为分期付款，于2007年5月9日前支付首付款610万元、于2007年5月20日前支付120万元，余款20万元于2007年6月1日交房时一次付清，延迟支付每天按1000元支付滞纳金；此房产交易产生的所有税费及手续费由王蕾承担；双方承诺于2007年5月10日前相互配合到房产部门办理房产所有权转移手续，因任何一方原因造成延迟，每天按照1万元赔偿给对方补偿金。截止该合同签订之日，王蕾按约交付王发钦房款640万元（含已交付的30万元定金）。同年5月10日，王蕾委托案外人韩颖与王发钦又签订“补充协议”，约定：将原合同中逾期付款滞纳金由每天1000元改为每天5000元、将原合同中逾期交房滞纳金由每天5000元改为每天1万元、王蕾所承担的189000元利息于王发钦交房时付清、该房屋和院子土地面积以房屋产权证和国有土地使用权证为准、配套以该房屋和院子现状为准。双方在办理房屋过户手续时，因对由谁缴纳土地出让金问题产生分歧，遂停止办理过户手续。此后，王蕾未再履行给付余款的义务，王发钦亦未协助办理房屋过户手续、也未交房。
另查明，涉案房屋于1993年办理了房屋所有权证、于1995年以划拨方式原始取得土地使用权并办理了国有土地使用权证。
青岛市市南区人民法院重审认为，王蕾与王发钦签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。双方当事人在合同履行过程中，因土地出让金缴纳问题产生争议，导致合同未能按约履行。根据涉案房屋买卖合同的内容及双方当事人的陈述，结合有关土地出让金的规定，应当认定王蕾、王发钦在签订房屋买卖合同时并未考虑土地出让金的问题，即双方对土地出让金应由谁缴纳的问题未在合同中予以明确约定，故双方当事人以此作为对方违约的依据，向对方主张权利，不予支持。合同标的金额780万元，王蕾已实际给付王发钦640万元，已经履行了主要的给付义务，且合同双方当事人与合同标的房屋均无明显变化，因此合同完全具备继续履行的条件，根据诚实信用和保护交易安全的原则，应当判决继续履行合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，涉案房产过户缴纳土地出让金的主体应为王蕾。关于本诉诉讼费的承担，因发动本诉并非王发钦过错所致，故根据公平原则，由此发生的诉讼费应由王蕾自负。2012年3月22日，青岛市市南区人民法院作出（2011）南民重字第70008号民事判决：一、王蕾与王发钦就青岛市金口一路12号（房地产权证号为青房私转字第××号）房屋所签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、王蕾缴纳涉案房屋的土地出让金，王发钦于判决生效后三十日内协助王蕾办理该房屋的过户手续；三、驳回王蕾对王发钦的其它诉讼请求；四、驳回王发钦对王蕾的诉讼请求。案件受理费66400元、诉讼保全费5000元，由王蕾负担；反诉费30038元由王发钦负担。
王发钦不服一审判决，向青岛市中级人民法院上诉称，1、原判认定事实不清。合同约定房屋买卖产生的所有税费，手续费全部由王蕾承担，其中包含土地出让金。2、原审判决适用法律错误，王蕾违约，王发钦有权解除合同并要求王蕾承担相应违约责任。（1）原审认定双方对土地出让金由谁缴纳未在合同中明确约定错误，合同第五条作概括约定，王蕾拒绝缴纳构成违约；（2）根据相关法律规定，土地出让金应由王蕾缴纳，王蕾拒绝缴纳构成违约；（3）王蕾迟延履行主要债务，经王发钦催告后仍不履行，依据《合同法》的规定，王发钦有权解除合同；（4）原审认定合同具备继续履行的条件，双方当事人应继续履行合同是错误的，王蕾未按约定的期间履行合同，并在违约、违法的条件下恶意诉讼，导致合同履行的时间条件和市场环境发生变化；因王蕾的违约行为致使合同签订时的合同目的不能实现，继续履行合同将显失公平。3、王蕾原审一审中变更诉讼请求，请求依法解除合同，王发钦对此表示同意，重审一审却判决《房屋买卖合同》继续履行，诉审背离，于法无据。请求：1、撤销一审判决，依法判令解除合同；2、判令王蕾支付违约金6083300元；3、判令王蕾支付差旅费5250元、邮资费60元；4、判令王蕾支付上诉费66400元；5、王蕾负担本案诉讼费及反诉费。
王蕾辩称，1、涉案房屋买卖合同合法有效，王蕾已经支付82%的房款，履行了合同的主要给付义务，该合同继续履行符合法律规定；2、王发钦以合同约定包括土地出让金的上诉理由，无事实依据，合同仅约定了税费及手续费的承担方式，并未约定土地出让金的承担方式。3、划拨土地上的民用住宅转让时，是否应缴纳土地出让金，以及土地出让金的缴纳方式、缴纳主体在不同时期、不同部门的相关规定有所不同，政府相关部门在执行中亦有不同的理解，根据《房地产管理法》和建设部96号文件第十二条规定，“私有住宅转让后仍用于居住的”属于可以不办理土地使用权出让手续的范畴，根据该规定，王蕾将该涉案房屋理解为可以不办理土地出让手续的范畴，是有法律依据的。
青岛市中级人民法院二审查明，原一审法院依法对青岛市房地产交易中心法规处工作人员作调查笔录，该单位工作人员表示：“我市对于划拨地上房屋转移时的掌握是非住宅房屋必须办理出让手续，对于住宅房屋没有强制出让的规定，也就是说住宅用地可以维持划拨。”
王发钦对笔录的真实性没有异议，但认为这是工作人员的个人看法，在本案交易中，有明确的法律规定土地出让金应该由王蕾承担，该笔录不能作为处理本案的依据。王蕾对笔录的真实性没有异议，认为工作人员的解释完全符合房地产管理法的规定；另外，建设部说的非常明确，即住宅用于居住的可以不办理出让手续。
另查明，2007年5月9日，王蕾自书承诺书一份，内容为：“王发钦先生在典当行2007年3月4日典当利息共计人民币189000元，由本人承担（不在购房款780万元之内）。王蕾。2007年5月9日。”原审期间王蕾对上述证据无异议。2007年5月10日，王蕾委托案外人韩颖与王发钦签订补充协议一份，其中约定：“王蕾所承担的189000元利息，于王发钦交房时一次性付清。”本案二审期间，王发钦称涉案房屋在转让前曾经典当，189000元是回赎房屋时产生的典当利息。王蕾对该事实无异议。
青岛市中级人民法院二审查明的其他事实与青岛市市南区人民法院重审查明的事实一致。
青岛市中级人民法院二审认为，本案争议焦点是王蕾与王发钦签订的房屋买卖合同是否应当继续履行。
1、关于合同效力及违约认定问题。王蕾与王发钦之间签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，本院予以确认。双方签订合同时实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》（修订前）第三十九条第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”依据该规定并结合青岛市房地产交易中心工作人员答复，及王发钦购买本案房屋时未办理土地出让手续的事实，可以认定划拨土地的房屋转让是否办理土地使用权出让手续，应由有批准权的人民政府根据不同交易情形决定。王蕾与王发钦签订合同时未能预见也无法预测，房产交易中心要求缴纳土地出让金的情形应属合同未尽事宜，王蕾关于合同中并未对土地出让金进行明确约定的主张成立，依据王蕾与王发钦签订的《房产买卖合同》第十一条“未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此协议同具法律效应；如不能解决，则提请青岛市市南区人民法院解决”的约定，王蕾在协商不成的情形下，通过诉讼解决纠纷并无不当。王发钦关于王蕾不支付出让金并恶意诉讼构成违约的主张不成立，对此不予支持。
2、关于房屋买卖合同是否应当继续履行的问题。合同是为实现一定目的订立的协议，合同目的是当事人订立合同时所要得到的经济利益。为维护稳定的经济秩序，合同能否继续履行应当考量合同目的能否实现，当事人的经济利益是否受到影响。本案房屋买卖合同关系中，出卖人王发钦的目的是得到价款，而买受人王蕾的目的在于得到房屋。王蕾已经支付购房款640万元，履行了合同主要义务，在王蕾同意缴纳土地出让金，房屋能够顺利过户的情况下，王发钦与王蕾的合同目的均能实现，原审从维护交易稳定的角度，判令合同继续履行并无不当，应予维持。根据合同约定，王发钦交房时王蕾应当支付房款，但原审仅判令王发钦协助王蕾办理过户手续，未明确王蕾剩余款项支付时间不当，对此予以纠正。关于189000元典当利息，因王蕾承诺在房款外由其承担，为减轻当事人诉累，对此一并处理。
王蕾在重审中明确其诉讼请求之一是判令王发钦履行双方签订的房产买卖合同。一审法院按照一审程序对王蕾的诉讼请求及王发钦的反诉请求进行了审理并无不当。王发钦关于一审“诉审分离”的主张不成立，不予支持。
综上，王发钦的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于合同约定王蕾支付王发钦剩余款项的时间发生变化，王蕾应当在房屋过户手续办理完毕后10日内将相关款项支付给王发钦。2013年5月15日，青岛市中级人民法院作出（2012）青民再终字第178号民事判决：一、维持青岛市市南区人民法院（2011）南民重字第70008号民事判决；二、王蕾在房屋过户手续办理完毕后10日内支付王发钦房款140万元；三、王蕾在房屋过户手续办理完毕后10日内支付王发钦典当利息人民币189000元。如果王蕾未按判决指定的期间履行给付王发钦上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币54885元，由上诉人王发钦承担。
山东省人民检察院抗诉认为，原审判决适用法律错误。（一）终审判决以合同约定不明为由，认为王蕾不构成违约属适用法律确有错误。从现有证据分析，双方形成诉讼的原因在于涉案房屋办理过户登记时，青岛市房产交易中心要求缴纳土地出让金，由于合同中未明确约定土地出让金的缴纳问题，双方对是否需要缴纳及缴纳主体产生分歧，合同约定不明，在此情形下应当依据法律规定确认缴纳主体，终审判决亦是依据法律规定判决王蕾缴纳。由于双方在合同中关于办理过户登记时应当相互配合的约定，并规定了违约金的数额，因此王蕾负有配合义务，在法律有明确规定的情况下王蕾应当依据法律规定及时缴纳土地出让金以完成涉案房屋过户登记。但王蕾经王发钦多次催促，始终未按合同约定的配合义务，缴纳土地出让金，致使双方未能继续履行合同，继而形成诉讼，王蕾已构成违约，其违约是对合同所约定配合义务的违反，而非合同关于缴纳主体的约定的违反。（二）关于诉讼中诉讼请求变更是否适用法律错误及是否在诉讼过程中已实际解除合同的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第34条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。王蕾在最初起诉状中的诉讼请求是要求王发钦继续履行合同并办理过户手续等，在第二次开庭时明确表示变更诉讼请求为解除合同，在开庭结束近三个月的2008年4月29日王蕾又书面申请维持原诉讼请求，形成第二次诉讼请求的变更，依据上述规定，此时举证期限已经届满法庭辩论也早已终结，不符合诉讼请求变更的条件，在此后的开庭中，王发钦就王蕾再次变更诉讼请求为维持原诉讼请求提出异议，并要求解除合同，原一审法院维持原诉讼请求属适用法律错误。重审判决许可王蕾重新确认了要求继续履行合同的诉讼请求适用法律亦有错误。关于合同在诉讼过程中是否已经解除的问题。双方合同中约定在2007年6月1日前王发钦迁出户口，超过90日王蕾有权解除合同，王蕾在2008年2月1日开庭时以王发钦未按约定迁出户口为由解除合同，王蕾要求解除合同符合合同法的规定，王蕾以诉讼请求的方式提出解除合同时王发钦的委托代理人在场，应当视为该通知已送达王发钦，且王发钦事后也认可解除合同，因此符合约定解除的条件。而且，王蕾存在违约情形，王发钦在重审中反诉要求解除合同，王发钦解除合同的条件也已成就，终审判决未审查王发钦的该诉讼请求是否合法的情况下，判令继续履行合同属适用法律错误。
本院再审过程中，王发钦同意抗诉机关的抗诉意见。
王蕾答辩称，1、根据相关案件事实以及相关规定，王蕾不缴纳土地出让金并提起诉讼不构成违约，终审判决适用法律正确。因合同关于是否需要缴纳土地出让金以及由谁缴纳没有明确约定，双方因此产生争议，而且根据当时的法律规定，划拨土地上的私有住宅转让后仍用于居住的，可以不办理土地使用权的出让手续，但应当由转让方缴纳土地收益，并在房地产合同中注明。由于当时无法预知政府是否将作出本次房地产转让不需办理出让手续的决定，王蕾更是无从预知，因此，合同中没有明确约定土地出让金的缴纳问题。2、抗诉机关及王发钦关于诉讼请求变更的问题理解法律错误，其抗诉理由和申诉理由不成立。3、无任何证据证明诉讼过程中合同已经解除，双方也从未达成解除合同的合意。4、合同合法有效，依法应当继续履行。王蕾已经支付了大部分购房款，履行了合同的主要义务，且重审时已将购房余款及土地出让金交到一审法院，而只要缴纳土地出让金，房屋就可办理过户手续，合同完全可以履行。
本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题一是王蕾在履行合同中是否存在违约；二是房屋买卖合同应否继续履行。
（一）关于王蕾在履行合同中是否存在违约。首先，从本案事实看，阻碍双方没有继续履行合同的直接原因是双方在合同中是否约定了由哪方缴纳土地出让金。虽合同中对房屋配套费，税费、手续费的缴纳作了约定，但土地出让金是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让所收取的费用，其与配套费、税费、手续费是完全不同的概念和收费范畴。据此，原审对双方在合同中未对土地出让金作出明确约定的认定正确。其次，因涉案房屋是以划拨方式取得土地使用权，对于该类房屋的转让，《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第39条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。根据上述法律规定，结合王发钦购买本案房屋时未办理土地出让手续的事实，可以认定双方在签订房屋买卖合同时未考虑缴纳土地出让金的问题，此属于双方合同中约定的未尽事宜。由此，对于导致合同没有继续履行，双方均无过错，在双方约定不明又无法协商一致的情况下，王蕾通过诉讼解决并不构成违约。王发钦以王蕾不缴纳土地出让金构成违约的主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
（二）关于房屋买卖合同应否继续履行。王发钦与王蕾所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该房屋买卖合同合法有效，在合同不存在约定解除和法定解除的情况下，双方均应按约积极履行。由于双方对土地出让金的缴纳未在合同中明确约定，导致双方未能继续履行合同，双方均不存在违约，因此，本案房屋买卖合同不具备合同中约定的解除条件。本案中无论是王蕾起诉要求继续履行合同还是变更为解除合同，以及王发钦在重审期间反诉要求解除合同，均应审查该合同是否具备继续履行的条件，合同目的是否能够实现。从本案查明的事实看，合同约定的购房款780万元，王蕾已实际给付王发钦640万元，已经履行了主要的给付义务，在王蕾同意缴纳土地出让金，房屋能够顺利过户的情况下，王发钦与王蕾的合同目的均能实现，原审从维护交易稳定的角度，判令双方继续履行合同并无不当。
至于本案中王蕾在原审审理中两次变更诉讼请求，但最终的诉讼请求仍为其诉状中列明的请求，虽王蕾在法庭辩论终结后变更诉讼请求不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，但原审为避免当事人诉累及不必要的诉讼支出，允许王蕾在法庭辩论终结后变更诉讼请求，原审的处理基本妥当，且未损害王发钦的合法权益，亦未影响案件正确判决。
综上所述，抗诉机关的抗诉意见不能成立。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2012）青民再终字第178号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 霞
代理审判员 崔志芹
代理审判员 柴家祥
二〇一四年十月十六日
书 记 员 宗芳如
书 记 员 汤艳艳