江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜中民四终字第153号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王芬连，女。
委托代理人：冯宇晶，男。系王芬连之子。
上诉人（原审被告、反诉原告）：金佳，女。
上诉人王芬连为与上诉人金佳房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议庭审理了本案，代书记员罗武平担任记录，本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年8月31日，王芬连与金佳协商一致，以王芬连为甲方、金佳为乙方，双方签订《店铺租赁合同》一份。合同第一条约定：“甲方将步步高广场原普惠大楼一楼251店铺出租给乙方，租用期限为叁年，时间从2013年10月1日至2016年9月30日止。”合同第二条约定：“店铺租金为人民币肆仟贰佰元整，押金为人民币5000元整。”合同第三条约定：“乙方定在每季度5日将租金交给甲方。……”合同第四条约定：“乙方在合同没有到期内出现特殊情况或转让，乙方提前告知甲方同意后方可转让，但押金不退，再收第三方押金。合同到期押金退回。但不计息。”合同第六条约定：“乙方转让费扣除前面的40000元后的费用，按三分之一平分。……”签订合同当天，金佳通过银行转账的方式向王芬连缴纳5000元押金、40000元转让费并预交了水、电费及2014年10月1日至2014年12月31日的房租。之后，金佳入场装修经营。因周边临近店铺店租下调，双方多次协商降租金未果，金佳于2014年1月13日支付2014年第一季度的租金9600元（每月3200元），该笔租金由王芬连儿子冯宇晶代收，并开具了收条给金佳。后因双方未能就调租一事达成合意，金佳自2014年4月起未支付租金。王芬连遂提起诉讼，请求判令金佳按4200元／月计算，支付租金32400元，金佳提起反诉，请求确认合同无效，并返还押金5000元、转让费40000元、承担装修费18600元。
本案审理过程中，金佳已于2014年10月31日将其所承租的店面交回王芬连。
原审法院认为，关于双方签订的《店铺租赁合同》的效力问题。金佳在反诉中称双方签订的《店面租赁合同》是格式合同，合同中包含霸王条款，请求判令合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称为格式合同。格式合同具有广泛性的特征，广泛性是指合同要约总是向不特定的多数人发出的，而非针对某一特定对象，格式合同内容为供多数契约之用的本质。本案中，王芬连拟定的合同只针对一特定对象，即金佳，故该合同不具备格式合同的要件，不属格式合同。《店铺租赁合同》系属双方真实意思表示，且未违反任何法律法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属有效合同，金佳在庭审中亦未提交任何证据证实王芬连利用自身优势或利用金佳没有经验而与其达成店面租赁合同，致使双方的权利义务明显违反公平原则，故对金佳请求判令合同无效的反诉请求不予支持。
关于双方是否口头约定变更房租及房租的计算标准问题。金佳在答辩中称，双方已于2014年1月13日按照双方口头约定的调整后的标准即每月3200元收取房租，当日支付了2014年1月至3月共计9600元房租，并由王芬连的儿子冯宇晶出具了收条，庭审中，王芬连对收取了9600元房租的事实也予以确认。该事实可以认定为双方用实际行动对原租赁合同约定的租金进行了调整，调整后的金额为3200元，故2014年1月开始的房租应以3200元／月为准支付。庭审中，双方亦均确认2014年4月1日至2014年10月31日未交房租的事实，故金佳应支付拖欠王芬连的房租为3200元／月×7个月＝22400元。
关于王芬连是否应返还押金5000元及转让费40000元的问题。首先，关于押金5000元是否应返还的问题：庭审中，双方就解除《店铺租赁合同》达成一致意见，且金佳已于2014年10月31日将店面交还给王芬连，故对金佳所交的房租押金5000元，王芬连应予以返还。关于转让费40000元是否应返还的问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在这一租赁关系中，出租人收取租金是其最主要的权利。而本案房屋租赁合同在租金之外，另行设定了承租人支付转让费的义务，虽然该合同行为不违反法律强制性或是禁止性规定，但收取转让费明显与租赁合同性质不符，应属于出租人利用其房屋地段的优势地位在租金之外收取的其他费用，结合房屋租赁合同的性质、目的和交易习惯，该费用仍然属于租金的性质。因此，本案王芬连收取的40000元转让费应认定为提前收取的3年的房屋租金，分摊到每月的租金为1111元，金佳共租赁13个月，另外增加的租金为14444元。现因双方已经解除了租赁合同，剩余转让费25556元应该返还金佳。
关于王芬连是否应承担金佳店面装修费14800元的问题。对于该反诉请求，金佳未提供任何证据予以证实，故不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第二款、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、金佳（反诉原告）向王芬连（反诉被告）支付店面租金22400元，王芬连（反诉被告）向金佳（反诉原告）返还押金5000元及转让费25556元，合计30556元，以上款项折抵后，由王芬连（反诉被告）于判决生效后十日内向金佳（反诉原告）返还8156元；二、驳回金佳（反诉原告）其他反诉诉讼请求。案件受理费555元，由王芬连负担；反诉费695元，由金佳负担。
上诉人王芬连不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、我为避免更大的损失，暂收2014年1月至3月的房租9600元，并没有同意月租金降为3200元；2、金佳拖欠房租已构成违约，因而押金5000元不应归还。请求二审人民法院撤销原判，依法改判，并由金佳负担全部案件受理费。
上诉人金佳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方所签订合同权利义务不对等，且对合同条款约定存在重大误解，因此，依法应认定双方所签合同无效；2、原审法院将王芬连收取的40000元转让费认定预付租金性质，缺乏事实和法律依据。请求二审人民法院撤销原判，依法改判合同无效，由王芬连返还押金和转让费，共计22600元（实际租金已抵扣），并由王芬连负担全部案件受理费。
二审中，上诉人王芬连、金佳均未提供新的证据。
本院二审查明：本案除确认一审查明的事实外，另查明：1、金佳2014年10月31日将涉案店面交回王芬连后，同年11月10日，王芬连将该店面租给了他人，月租金为2500元，收取押金10000元；2、由于市场等因素，涉案店铺相邻店铺的月租金均在原合同约定的基础上有较大幅度的调低。
本院认为：1、本案金佳与王芬连自愿签订的租赁合同，系其双方真实意思表示，并未违反法律法规强制性或禁止性规定，合法有效，应予保护。金佳关于该合同权利义务不对等，且对合同条款存在重大误解，应该认定合同无效的上诉理由不充分，本院不予支持；2、由于市场等因素，涉案店铺相邻店铺的月租金均有较大幅度的调低，该情形虽不属情势变更范畴，仍属商业风险，但月租金有较大幅度调低是客观事实，在此情况下，金佳提出降低月租金的要求，与当时的市场行情相符，事实上，王芬连此后将涉案店铺租给他人的月租金也仅为2500元。也就是说，金佳的这一要求，有其合理性，从根本来说，并不有违公平原则，但不是其拒交租金的理由。金佳已将其装修好的涉案店铺交回王芬连，双方已事实上解除了合同，且王芬连已将涉案店铺租给了他人，并收取了10000元押金，显然，王芬连关于其收取金佳的5000元押金不能退还的上诉理由，既与双方合同约定不符，亦于法不符，故本院不予采纳；3、涉案店铺相邻店铺的月租金均有较大幅调低，王芬连已按月租金3200元的标准收取了金佳3个月的租金，因此，王芬连关于其并不是同意月租金降为3200元的上诉理由不充分，本院不予支持；4、关于40000元转让费问题，由于双方对该费用约定不明确，原审结合当时、当地的实际情况判处，并无明显不当，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人金佳、王芬连各负担625元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
审 判 员 黄若凡
代理审判员 黄泰文
二〇一五年十二月一日
代书 记员 罗武平