湖北省蕲春县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蕲春民一初字第00218号
原告胡景光。
委托代理人王宇明，湖北太圣律师事务所律师。
被告胡建国，个体私营业主。
委托代理人余剑波，湖北永铭律师事务所律师。
原告胡景光与被告胡建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法由审判员田刚、王又林、人民陪审员詹钧名三人组成合议庭分别于2014年3月3日、2014年4月30日两次公开开庭进行了审理。原告胡景光的委托代理人王宇明、被告胡建国及委托代理人余剑波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡景光诉称，2010年间，被告胡建国以个人名义在漕河镇夏漕社区10组将私宅拆建。房屋建成后，被告即对外公开分层销售。2010年9月3日原、被告签订《合同协议书》。约定，被告将建成房屋的第三层东面套房约142m2房屋出售给原告，按1，200元／m2计算房价，共计房款170，000元。原告应于2010年9月12日前付款100，000元，余款70，000元按月息一分计息（自2012年1月1日-2012年12月31日止）。合同同时约定，被告应提供在建房屋的城建、规划、土地、房产所有合法证件。合同签订后，原告依约交付100，000元购房款，并对房屋进行装修居住。2013年11月至今，被告胡建国以原告未交纳水、电费为由，将原告居住的房屋水、电关停，导致原告及家人无法居住。现要求被告返还购房款100，000元、水电开户费2，000元，并赔偿已付购房款一倍的惩罚性赔偿款或者既得利益及其他损失220，000元，共计322，000元。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、合同协议书，拟证明原、被告间买卖房屋的客观事实存在；
2、收条，拟证明原告已支付购房款100，000元的事实；
3、蕲评报字（2014）第16号资产评估报告书，拟证明原告购买的房屋经评估现净值为259，150元，装饰装修净值为72，030元，合计净值价331，180元；
4、鉴定费发票，金额10，000元，拟证明原告为评估房屋所花费的鉴定费。
被告胡建国对原告所提供的证据发表如下质证意见：
1、对证据1、2、4真实性无异议；
2、对证据3真实性无异议，陈述房屋现有净值价与购买时房价之间的差价部分与本案无关联性；
被告胡建国辩称，出售自建房屋给原告是双方自愿行为。原告陈述销售房屋是违法行为，缺乏合法依据。同意收回房屋退还原告购房款100，000元、水电开户费2，000元，并赔偿装修、装饰损失72，030元，不同意赔偿原告其他损失。
被告胡建国为支持其辩解意见，在举证期限内向本院提供如下证据材料：
1、合同协议书，拟证明原、被告间系自愿买卖房屋，同时证明合同约定只向原告提供整体房屋城建、规划、房产、土地手续，并不分户办理房产证。
2、欠条，金额70，000元，拟证明原告尚欠购房款70，000元，并约定月息1分；
3、建设工程规划许可证、集体土地建设用地使用证、建设用地规划许可证，拟证明被告建造房屋具备合法证件，该证件在出售房屋时已提供原告复印件。
原告胡景光对被告提供的证据发表如下质证意见：
1、对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，陈述被告只有老房屋手续，并未提供新建房屋手续。其新建房屋属无证开发销售，违反法律禁止性规定；
2、对证据2无异议，但认为欠款与本案不属同一法律关系；
3、对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告所提供的手续均是1993年被告建造老宅时所办理的，被告应提供2010年重新房屋时的合法手续及商品房预售许可证等合法证件。
经审核证据，本院对原、被告提供的证据作如下分析认定：
1、对原告提供的证据1、2、3、4真实性予以认定，作本案定案证据；2、对被告提供的证据1、2、3真实性予以认定，对其证明目的不予采纳。
经审理查明，被告胡建国系蕲春县漕河镇夏漕社区10组居民。1993年12月25日在取得建设用地规划许可证等合法手续后在夏漕社区10组建造私宅一栋自住，并于1994年8月办理集体土地使用证。该集体土地使用证介定被告自建房屋为住宅用地，用地面积为140m2。2010年间，被告将该老宅拆除重建为四层楼房，楼梯单独设计，每层分两套房屋，东面房屋面积约140m2，西面房屋面积约90m2。房屋建成后，被告即对外销售。2010年9月3日，原告胡景光经人介绍与被告胡建国签订《合同协议书》约定将被告所建房屋的第三层东面约142m2的套房出售给原告，房屋售价1，200元／m2，共计房款170，000元。同时合同约定另收取水电开户费2，000元。2010年9月10日，原告支付被告购房款100，000元，余款70，000元出具欠据并约定按月息1分支付利息给被告。其后，被告向原告交付房屋，原告即装修居住。2013年11月至今，被告胡建国以原告未交纳水电费为由强行将原告住宅水电关停，导致原告家人无法居住。庭审同时查明，被告出售给原告的房屋土地属性为集体土地用地性质。原告亦不属该集体经济组织成员。诉讼过程中，经本院委托蕲春发展资产评估事务所对原告居住的房屋现有价值及装修价值进行评估。2014年3月17日，该评估机构作出蕲评报字（2014）第16号资产评估报告书。该报告书认为原告现居住的房屋净值259，150元，装饰装修净值72，030元，合计净值331，180元。现原告诉至本院，要求被告退还购房款100，000元，水电开户费20，00元，并赔偿其他经济损失220，000元，合计322，000元。
本院认为，公民对依法批准的宅基地享有物权，但在处置财产时应遵守法律、法规对集体土地使用权及其建筑物转让的禁止性规定。被告作为漕河镇夏漕社区10组居民，在依法取得本集体经济组织的集体用地使用权后建筑住宅自住时，其物权受法律保护，但被告2010年间将所获得的集体土地使用权在未经变更土地使用权性质的条件下，将该宅基地上建造的房屋出卖给非同一集体经济组织成员的原告，其行为违反法律禁止性规定，故原、被告于2010年9月3日所签订的《合同协议书》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，考虑到被告作为出卖人在出卖房屋时即明知所出卖的房屋属于法律禁止流转范围，其在出卖房屋后又未经原告同意，擅自将原告居住的房屋停水、停电，导致原告及其家人无法居住。其主观过错明显大于原告胡景光，故其应对合同无效承担主要责任。原告作为买受人对房屋的实际投入费用（含购房款、装饰装修、水电开户费），被告胡建国应予返还。关于原告信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值以及买受人房屋现值和原买卖价格之间的差额等因素予以确定。蕲春县发展资产评估事务所对原告居住的房屋的评估价格客观、公正，应予采纳，作为判决依据。原告因无效合同向被告出具的70，000元欠条的债务关系，依法不受法律保护。综上所述，原告胡景光要求胡建国返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对合理部分予以支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告胡景光与被告胡建国于2010年9月3日签订的《合同协议书》为无效合同。
二、由被告胡建国返还原告胡景光已付购房款100，000元、装饰装修净值款72，030元、水电开户费2，000元，合计174，030元。
三、由被告胡建国赔偿原告胡景光损失71，320元（房屋现净值价259，150元与原告购买时价格170，000元间的差额部分由被告承担80%的赔偿责任）。
四、由被告胡建国赔偿原告胡景光鉴定费损失8，000元（10，000元×80%）。
五、上述二、三、四项合计253，350元，限被告胡建国自本判决书生效后三日内履行完毕。
六、驳回原告胡景光其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，100元，由原告胡景光负担1，220元，被告胡建国负担4，880元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 田 刚
审 判 员 王又林
人民陪审员 詹钧名
二〇一四年六月四日
书 记 员 管晓东