江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2373号
上诉人（原审被告）常州市仁方集装箱袋有限公司，住所地常州市钟楼区五星街道新庄村委洪庄路1号。
法定代表人袁仁方，该公司总经理。
委托代理人丁红英，常州市武进区郑陆法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）常州市钟楼区五星街道新庄村民委员会，地址常州市钟楼区机场路新庄村委周家村197号。
负责人刘建春，该单位主任。
委托代理人戴上宇，江苏常信律师事务所律师。
委托代理人陆建东，江苏常信律师事务所律师。
上诉人常州市仁方集装箱袋有限公司（以下简称仁方公司）与被上诉人常州市钟楼区五星街道新庄村民委员会（新庄村委）房屋租赁合同纠纷一案，常州市钟楼区人民法院于2014年10月17日作出（2014）钟民初字第1137号民事判决，上诉人仁方公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年12月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
新庄村委诉称，仁方公司长期租赁新庄村委所有的厂房及土地，双方租赁合同每年一签，每年租金为70万元，先付后用，仁方公司应于每季度支付一次。另外合同还约定，如仁方公司不能按约支付租金，新庄村委有权立即解除租赁合同，并要求仁方公司支付延期付款利息（利息按银行同期利率标准计算）。合同履行过程中，仁方公司至今尚欠2013年租金25万元，2014年租金35万元。为此，新庄村委于2014年5月4日向仁方公司发出《告知函》，要求仁方公司在收到函后3日内全额交付上述拖欠租金，如逾期，新庄村委将立即解除与仁方公司签订的《房屋租赁合同》，并同时要求仁方公司腾让所租用新庄村委的全部厂房及土地，但仁方公司仍未支付租金。为维护新庄村委的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除新庄村委、仁方公司间的《房屋租赁合同》；2、仁方公司立即腾让所租赁厂房及土地；3、仁方公司支付所欠租金60万元及利息（其中25万元自2013年9月1日至判决确认付款之日止；15万元自2014年1月1日至判决确认付款之日止；15万元自2014年4月1日至判决确认付款之日止。按银行同期贷款利率计算，暂算至起诉之日为14789元，至实际腾让之日间的实际使用费）；4、诉讼费用由仁方公司承担。
仁方公司辩称，本公司与新庄村委间的房屋租赁关系自本公司成立时就发生，租赁合同每年签订。虽拖欠2013年度的租赁费25万元和2014年第一季度的租赁费，但双方在2014年3月1日签订了2014年度房屋租赁合同，应视为新庄村委对本公司拖欠前述租赁费是认可的，就此两笔拖欠的租赁费，新庄村委没有理由要求解除租赁合同。至于2014年4月1日应付的租赁费，当时本公司经营面临困境，由街道、村委及另外几方当事人参与协调处理以解决本公司的生存问题，新庄村委承诺给予本公司如下支持：1、房屋租赁费每年减少10万元；2、租赁费自2015年7月份开始支付。综上，新庄村委要求解除租赁合同无事实和法律依据，请求驳回。
原审法院经审理查明，新庄村委与仁方公司签订了房屋租赁合同一份，约定将洪庄工业园、宿舍（即五星乡洪庄工业园洪庄路1号及白云路西侧）的房屋租赁给仁方公司使用，租赁期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为70万元，应于每季度头一月支付175000元，仁方公司如不按时交付租金和水电费，新庄村委有权立即解除租赁合同并有权要求仁方公司支付延期付款的利息（利息按银行同期利率计算）。后双方又续签了租赁期为2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁合同一份，其他内容与2013年度的租赁合同一致。该两份房屋租赁合同的落款日期均为空白。
仁方公司尚拖欠新庄村委2013年度房屋租金25万元，2014年度的租金分文未付。
新庄村委于2014年5月4日向仁方公司发送《告知函》，告知仁方公司截止到2014年4月30日，已结欠新庄村委房屋租金60万元及利息（2013年租金25万元、2014年上半年租金35万元），要求仁方公司在收到本函3日内交付上述租金，如逾期则立即解除《房屋租赁合同》。仁方公司于当日收到了上述《告知函》。
原审又查明，上述涉诉租赁房屋仍由仁方公司占有、使用。
原审审理中，新庄村委陈述，诉状中误将两笔175000元写成15万元，并明确按照银行同期贷款利率主张延期付款利息。
仁方公司陈述，2014年度的租赁合同的签署日期为2014年3月1日并提供了自己留存的租赁合同，故认为新庄村委对仁方公司拖欠2013年度和2014年第一季度的租金的事实是认可的。新庄村委予以否认，认为合同每年按照惯例都是年底签订。仁方公司又陈述，2014年第二季度的租金仁方公司因为经营困难无力支付，但新庄村委的书记及主任承诺仁方公司拖欠的租金可以从2015年7月份开始支付，且年租金减少10万元，为此仁方公司申请了证人潘某、陆某、包某、周某、董某到庭作证。证人潘某陈述，因仁方公司经营困难，其作为仁方公司的债权人即常州市北港建筑有限公司的部门经理参与了协调，在场人有袁仁方、包某、陆某、新庄村委方主任，当时新庄村委方主任同意仁方公司拖欠的租金从2015年7月份开始支付，且第一年免租金10万元，第二年开始不免租金。证人陆某陈述，因仁方公司经营困难，其作为仁方公司的债权人即常州鼎协商贸有限公司的员工参与了协调，在场人有潘某、包某、董某、周某、驾驶员、新庄村委孙书记及刘主任、五星街道吴书记，当时新庄村委口头承诺拖欠的租金从2015年7月份支付，租金每年减少10万元。证人包某陈述，因仁方公司经营困难需协调，其作为仁方公司法定代表人袁仁方的妻弟也在场，协商的人员大致有新庄村委书记及主任、五星街道吴主任、债权人公司的人，袁仁方未参与协商，证人本人也未参与，由街道吴主任转告方案即租金推迟到2015年7月份支付且减少租金10万元。证人周某陈述，其为仁方公司的副总经理，因仁方公司经营困难需协调，协商的人员有新庄村委方书记及主任、潘某、陆某，当时协商的结果是新庄村委减少租金10万元并同意延期到2015年7月份支付。证人董某陈述，其为仁方公司的财务人员，因仁方公司经营困难需协调，协商的人员有潘某、陆某、新庄村委方主任及书记、五星街道吴书记，证人本人没有参与协商，只是听到新庄村委同意减少租金10万元并同意从2015年7月开始支付。新庄村委方认为，证人与仁方公司方存在利害关系，双方可能对租金进行过协商，但最终没有达成一致意见。法院工作人员特向五星街道吴伟南主任核实该相关情况，吴伟南称，当时其本人、新庄村委方主任及书记、陆某、潘某在会议室，其向新庄村委方书记建议：为帮助仁方公司渡过困难，拖欠的租金共95万元（2013年度25万元、2014年度70万元）可以减少10万元，从2015年7月份开始支付，但这只是其提出的原则性方案，落实的前提是必须由新庄村委和仁方公司协商具体的付款方案并签署书面协议。
原审法院认为，新庄村委与仁方公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立生效后，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。仁方公司拖欠2013年度的租金25万元，2014年度租金分文未付，已经构成根本违约，新庄村委有权解除合同。新庄村委于2014年5月4日向仁方公司发送了《告知函》，限仁方公司于收到之日起3日内支付拖欠的租金，但仁方公司在该宽限期内仍未支付，故双方签订的租期为2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁合同已于2014年5月7日解除。截止到2014年5月7日，仁方公司应当支付拖欠的租金541666.67元，故新庄村委要求仁方公司支付拖欠租金及延期付款利息（按银行同期贷款利率），并要求仁方公司返还房屋的诉讼请求，并无不当，应予支持。涉诉租赁房屋由仁方公司占有、使用至今，故新庄村委要求仁方公司按照租金标准支付至实际腾空之日止的占有使用费，于法有据，应予支持。仁方公司虽辩称2014年度的房屋租赁合同于2014年3月1日签订，据此认为新庄村委对于仁方公司拖欠2013年度及2014年第一季度的租金认可，但仁方公司提供的租赁合同与新庄村委留存的不一致，又没有提供其他证据予以证明，而新庄村委提供的2013年度的租赁合同同样没有落款日期，结合交易习惯，法院对仁方公司的证据不予采信。仁方公司又抗辩未付第二季度租金的原因在于，新庄村委方同意拖欠的租金延期到2014年7月支付，但其并未提供书面证据，其申请的证人与仁方公司存在利害关系，且证人之间的证言也相互矛盾，故法院对于证言不予采信。结合法院调查的证据，能够认定新庄村委、仁方公司双方确就租金支付进行过磋商，但最终未能达成一致意见。因调解无效，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决，一、新庄村委与仁方公司关于常州市五星街道新庄村委洪庄工业园、宿舍房屋的租赁关系于2014年5月7日解除；二、仁方公司于本判决生效之日起三十日内从常州市五星街道新庄村委洪庄工业园、宿舍房屋中搬离，并将该房屋及土地交还新庄村委；三、仁方公司于本判决生效之日起三十日内支付新庄村委租金541666.67元及延期付款利率（标准按照同期银行贷款利率，其中250000自2013年9月1日至判决确认付款之日止；175000元自2014年1月1日至判决确认付款之日止；116666.67元自2014年4月1日至判决确认付款之日止）；四、仁方公司按照年租金70万元的标准向新庄村委支付自2014年5月8日至实际搬离腾空之日止的占有使用费；五、驳回新庄村委的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9948元（原告已预交），由新庄村委承担1248元，仁方公司承担8700元并于本判决生效之日起三十日内直接给付新庄村委。
上诉人仁方公司不服上述判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人已就上诉人拖欠被上诉人2013年度的房屋租赁费25万元以及2014年度的房屋租赁费标准及支付时间都有了新的约定，且是由被上诉人的书记与主任直接在商谈确定的，有多个证人证明，且被上诉人的起诉状诉讼请求是“15万元自2014年1月1日起至判决确认付款之日止；15万元自2014年4月1日起至判决确认付款之日止”，也足以印证上诉人所陈述的被上诉人与上诉人间商定的“自2014年起每年租金减少10万元”这一方案是属实的，但原审判决却仅以上诉人未提供书面证据而不予采信。对于合同，有书面合同，也有口头合同，本案中，上诉人所辩称的“上诉人结欠被上诉人的款项自2015年7月起分期支付，自2014年起年租金减少10万元”皆为事实，虽未签订书面协议，但该约定的内容已实际履行，这一由被上诉人作为一级基层组织的党政直接领导协商决定的协议，应当遵守。虽双方签订的2013年度和2014年度的房屋租赁合同明确约定了房屋租赁款的付款时间和被上诉人该合同的解除权，但本案中，在上诉人拖欠了2013年度的租赁费25万元时，被上诉人仍与上诉人签订了2014年度的租赁合同，则应视为被上诉人认可了拖欠事实，且放弃了其享有合同解除权。对于2014年度的前两个季度的租金，因上诉人当时发生了一些主观因素之外的原因，遇到了一些特殊的困难，当时，作为上诉人的一级基层领导的被上诉人为帮助上诉人渡过难关，才作出了“欠的租金从明年7月起付，14年起租金每年减少10万元”的承诺，正因为此，才有了被上诉人的这一承诺呢，上诉人才与案外债权人达成了协议，使得上诉人渡过了当时的难关。综上，一审判决没有查明案件事实，以致作出错误的判决，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，并依法改判。
被上诉人新庄村委口头辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉所述上诉事实与理由存在错误，1、被上诉人作为原审原告，在诉讼中发生笔误，请求予以纠正完全合理合法，更何况法律规定当事人有权变更诉讼请求，并不能把诉请的笔误或诉请的变更作为上诉人的上诉理由。上诉人对自身的反驳理由与事实或者合同的合意性变更应当提供相应的证据加以证明。2、上诉人所辩称的协议变更并没有相应的证据加以证实，且通过原审法院的职权调查，已查明了双方未能就合同变更达成合意的事实。3、在拖欠租金的情况下，续签后期合同并不构成对合同解除权的放弃，对于该项权利的放弃应当由法律规定或者由双方书面合意。现上诉人在诉讼中并未能提供相应证据加以证明。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人未提供新证据，且双方当事人对原审判决查明的事实均无异议；二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，根据有关规定，在诉讼过程中，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。上诉人仁方公司认为双方当事人已就年租金标准以及延期支付租金达成了一致意见，但并未能就此提供充分的有效证据予以证实，上诉人仁方公司应对此举证不能承担相应后果。即使双方系2014年3月1日补签的租赁合同，但合同也未对租金标准的降低或租金可延后支付作出相应约定，合同条款仍与此前的合同基本一致，也同样赋予了被上诉人新庄村委在上诉人仁方公司不能及时支付租金情况下享有立即解除合同的权利，亦无法得出被上诉人新庄村委同意延期支付租金，并放弃了合同解除权。综上所述，原审判决认定上诉人仁方公司已构成合同根本性违约，并依法作出相应判决并无不当；上诉人仁方公司上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9948元，由上诉人仁方公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一五年三月十二日
书 记 员 马筱艳