福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第856号
上诉人（原审被告）黄超忠，男，1969年9月9日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。
上诉人（原审被告）刘惠民，男，1961年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。
共同委托代理人白伟冰、黄强，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门市佰鸿物业管理有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人�雅萍，总经理。
委托代理人陈月辉、王钟，福建厦门首嘉律师事务所律师事务所。
上诉人黄超忠、刘惠民因与被上诉人厦门市佰鸿物业管理有限公司（简称佰鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第12912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
佰鸿物业公司原审请求判令：黄超忠、刘惠民立即向佰鸿物业公司支付2014年2月1日至2014年5月16日的物业管理费67588.8元及违约金15901元（按日3‰计算，暂计至2014年6月7日，实际应计至黄超忠、刘惠民付款日），并由黄超忠、刘惠民承担本案诉讼费用。
原审法院查明，讼争房产所在的厦门市思明区将军祠路28号（群鸿商业城）系厦门群鸿物业服务有限公司向厦门顺承资产管理有限公司承租的。2010年3月31日，群鸿物业公司将厦门市思明区�军祠路28号委托佰鸿物业公司实行物业管理，并签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：委托管理期限为本合同签订之日起至重新选聘新的物业管理企业入驻实施管理时止，物业管理服务费用由营运商按其拥有物业的建筑面积交纳，商场管理费为2元／平方米／月，公共维修金0.2元／平方米／月，收费标准最后以厦门市物价局的批复为准。合同签订后，佰鸿物业公司依约为群鸿商业城全体业主和物业使用人提供物业管理服务。
2009年4月10日，群鸿物业公司将厦门市思明区将军祠路28号（原橡胶厂）55幢轮胎车间技改、23幢配电室二号、27幢新硫化车间、隔声屏蔽楼，共4幢一屋、建筑面积约3750平方米出租给黄超忠、刘惠民作为旧货、二手市场使用，并与黄超忠、刘惠民签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2009年4月10日至2014年4月9日止，房屋租赁期间的水电�、电话费、物业管理费由黄超忠、刘惠民支付……。2009年6月1日，群鸿物业公司再次将厦门市思明区将军祠路28号（原橡胶厂）55号2楼轮胎车间、27号楼2楼含夹层新硫化车间、55号楼空地、18号楼1楼综合仓库、25号楼1楼煤场、59号2楼，建筑面积共5547平方米出租给黄超忠、刘惠民，并与黄超忠、刘惠民签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2009年4月10日至2014年4月9日止，房屋租赁期间的水电费、物业管理费由黄超忠、刘惠民支付，物业费15000元／月整直接向承租方收取……。2010年3月16日，群鸿物业公司再次与黄超忠、刘惠民黄超忠、刘惠民签订《群鸿商城房屋租赁合同》，约定将厦门市思明区将军祠路28号（原橡胶厂）55号楼3楼，建筑面积2300平方米出租给黄超忠、刘惠民作为员工宿舍使用，租赁期限自2009年3月15日起，房屋租赁期间的物业管理费、公共维修金�水电费等由黄超忠、刘惠民支付，物业管理费按无电梯的2.0元／平方米／月收取……。同日，黄超忠、刘惠民就55号楼3楼（建筑面积2300平方米）部分与佰鸿物业公司签订《群鸿商业城物业管理服务协议》，约定该物业服务协议期限为群鸿物业公司委托佰鸿物业公司的物业管理委托合同终止时止，物业服务费标准2.0元／平方米／月、公共维修金0.2元／平方米／月，交费方式：按月缴交物业服务费，在每月7日前缴交水月物业服务费，黄超忠、刘惠民不按合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，佰鸿物业公司有权要求黄超忠、刘惠民补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向佰鸿物业公司支付违约金……。此后，黄超忠、刘惠民依据租赁合同管理使用群鸿商业城内承租的部分。2009年5月24日和2009年5月25日，群鸿物业公司又分别将黄超忠、刘惠民�租范围内的613.97平方米（400＋213.97）另行出租他人（沈庆银承租213.97平方米，苏永辉、张建兴承租400平方米）。2010年2月5日，黄超忠、刘惠民将其承租范围内的6200平方米转租给张雄（蝴蝶汇），租赁期限自2010年2月5日至2015年2月4日。黄超忠、刘惠民实际管理使用讼争房产至2014年5月16日。
另查明，黄超忠、刘惠民承租群鸿商业城期间，已结清至2010年9月30日止的物业服务费；自2011年3月至2014年3月共17次交纳物业服务费826472元，因双方就物业服务费缴费标准存在争议，双方就上述期间的物业服务费尚未进行结算。审理中，佰鸿物业公司表示同意黄超忠、刘惠民所承租的全部房产的缴费起算时间统一确定为2010年10月1日。
原审法院认为，佰鸿物业公司与群鸿商业城营运商厦门群鸿物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。佰鸿物业公司依约为群鸿商业城的业主和物业使用人提供了物业管理服务，黄超忠、刘惠民作为群鸿商业城的物业使用人之一，依据其与群鸿物业公司签订《房屋租赁合同》的约定，其接受佰鸿物业公司提供的物业管理服务，应当履行缴纳物业服务费义务。
关于物业服务费的收费标准问题。黄超忠、刘惠民提供其与出租人群鸿物业公司签订二份《房屋租赁合同》，抗辩称该二份合同承租面积共计9297平方米房产的物业服务费合并按照15000元／月收取，即折合1.61元／平方米／月计收；原审法院认为，承租面积为3750平方米的合同中对于物业服务费的缴费标准未作约定，另一份承租面积为5547平方米的合同关于物业费约定为“15000元／月直接向承租方收取”，该二份《房屋租赁合同》不能证明黄超忠、刘惠民承租9297平方米（3750＋5547）房产的物业服务费合并按照15000元／月收取，故黄超忠、刘惠民抗辩要求按折合1.61元／平方米／月缴纳物业服务费证据不足，不予采纳。佰鸿物业公司要求按《前期物业管理委托合同》约定2.0元／平方米／月标准的收取物业管理费，予以支持。
关于物业服务费收费面积问题。黄超忠、刘惠民与群鸿物业公司签订三份《房屋租赁合同》承租总面积为11597平方米（3750＋5547＋2300），扣除群鸿物业公司从中另行出租的613.97平方米，黄超忠、刘惠民实际承租面积为10983平方米；现佰鸿物业公司自愿按10263.03平方米收取物业服务费，予以准许。
黄超忠、刘惠民已结清截止2010年9月30日的物业管理费，尚欠物业服务费的期间为2010年10月1日至2014年5月16日，应缴纳物业服务费为893215元（2.0元／平方米／月×10263.03平方米×43个月＋2.0元／�方米／月×10263.03平方米÷31天×16天），因黄超忠、刘惠民自2011年3月至2014年3月共计交纳物业服务费826472元，扣除后尚欠物业服务费66743元。
佰鸿物业公司要求黄超忠、刘惠民按日千分之三标准支付逾期缴费滞纳金的诉讼请求，本院认为黄超忠、刘惠民在承租讼争房产期间有陆续缴纳物业服务费，因黄超忠、刘惠民对物业服务费的收费标准存在争议，双方自2010年10月以来均未对物业服务费进行结算，故佰鸿物业公司要求黄超忠、刘惠民支付逾期缴费滞纳金的诉讼请求，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄超忠、刘惠民应于判决生效之日起七日内向厦�市佰鸿物业管理有限公司缴交截至2014年5月16日的物业管理服务费66743元。二、驳回厦门市佰鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费944元，由厦门市佰鸿物业管理有限公司负担190元，黄超忠、刘惠民负担754元。
宣判后，黄超忠、刘惠民不服，向本院提起上诉。
上诉人黄超忠、刘惠民上诉称，1.原审法院认定第一、二期物业合同面积（3750＋5547）按照2元／平方米／月的标准缴纳物业管理费是错误的，该部分物业管理费有约定按照月15000元取整收取，折合1.61元／平方米／月。第一处物业（3750）在签订租赁合同时，佰鸿物业公司尚未入住进行物业管理，物业由黄超忠、刘惠民自行管理，故暂未约定物业费标准，而在第二份合同中一并约定。待黄超忠、刘惠民与出租人就第二处物业签订租赁合同时，双方再对黄超忠、刘惠民承租的全部物业一并取整按照15000元�费。因此黄超忠、刘惠民是向出租人整体承租，符合整体承租在物业费给予优惠的商业惯例。黄超忠、刘惠民递交的物业缴费通知单（2009.10.9）显示，佰鸿物业公司此前一直按照15000元／月计收全部物业费的。2.佰鸿物业公司转租给张雄（蝴蝶汇）的物业中有3600平方米是在第一二期物业范围内，该3600平方米应当按照1.61元／月计收，佰鸿物业公司按照2元／月标准计收是错误的，原审法院对此未给予认定，明显是错误的。黄超忠、刘惠民整体承租物业后，将部分物业（6200）转租给张雄（蝴蝶汇），其中第三处物业按照2600平方米计算面积，剩余属于第一、二处物业。故有3600平方米属于第一、二处物业，该3600平方米按照1.61元／平方米计算物业费，而不能按照2元／平方米计算。四年来（自最后一份合同签定时间10.03.16起算），佰鸿物业公司累计多计收了67392元，费用据实调整后，不存在拖欠物业费问题。3.佰鸿物业公司与群鸿公司签订的《前期物业管理委托合同》不符合法律规定，佰鸿物业公司依法不具有收费主体资格。根据《物业管理条例》规定，前期物业管理合同的签约主体应当是建设单位与物业服务企业，显然佰鸿物业公司不是建设单位，其所签的前期物业管理委托合同无效。佰鸿物业公司依据该合同进行收费不合法。退一步说，即使该前期物业管理合同实质内容是物业管理合同内容，那么根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理合同亦应当由业主或业主委员会与物业服务企业签订。但出租人群鸿公司非讼争物业业主，讼争的物业合同签约主体不符合法律规定。故佰鸿物业公司依据合同进行收费亦不合法。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回佰鸿物业公司原审全部诉讼请求。
被上诉人佰鸿物业公司答辩称，一、黄超忠、刘惠民诉称本案物业管理费的收费标准为1.61元／平方米，既与客观事实不符合，又未提供相应证据予以佐证。实际上本案讼争物业管理项目的收费标准为2元／平方米。首先，佰鸿物业公司与群鸿物业2009年5月1日所签订的《物业管理服务合同》及佰鸿物业公司与黄超忠、刘惠民2010年3月16日签订的《群鸿商业城物业管理服务协议》均明确约定了，本案群鸿商业城的物业管理费收费标准为每月2元／平方米。同时，佰鸿物业公司每月均有制作收费通知单送至黄超忠、刘惠民处，黄超忠、刘惠民完全知晓其每月应当缴交物业管理费的具体金额及标准。其次，黄超忠、刘惠民仅凭2009年6月1日与群鸿物业签订的面积为5547平方米的合同中关于物业费约定为“15000元／月直接向承租方收取”，就以此推定该15000元／月的物业管理费已经涵盖黄超忠、刘惠民此前向群鸿物业租�的3750平方米房屋的物业管理费，进而提出的物业管理费应当按每月1.61元／平方米收取的说法。但是，黄超忠、刘惠民却未提供相应的证据予以证实。本案物业管理服务合同对于物业管理费用的收费标准也已作明确约定。最后，在长达5年的实际收取物业管理费的过程中，物业管理费均按2元／平方米标准进行收取，黄超忠、刘惠民从未提过异议，也从未向佰鸿物业公司提出物业管理费需按1.61元／平方米的诉求，进一步说明黄超忠、刘惠民认可该收费标准。因此，黄超忠、刘惠民所提出的其所承租的面积为9297平方米房屋的物业管理费按折合1.61元／平方米收取的主张，缺乏证据支持，且与事实不符合。关于本案物业管理服务合同的性质及效力。本案群鸿商业城的产权所有人为厦门海燕实业总公司，群鸿物业以承包的性质将群鸿商业城承包经营。因经营管理需要以及提高商业城的服务标准和整体形象，对外聘请物业管理公司负责商业城的日常物业管理工作。原告系受群鸿物业的委托负责商业城的日常管理工作，虽与群鸿物业所签订的物业管理服务合同名为“前期物业管理服务合同”，但从合同中的内容以及实际操作过程中却与“前期物业管理服务合同”所需具备条件不相符，只是一份普通的商业“物业管理服务合同”。因此，佰鸿物业公司认为本案诉涉物业管理服务合同中所载明的内容以及管理费标准，应当尊重民事合同当事人意思自治的原则，只要不违反法律、行政法规的相关要求，就应当承认其效力。同时，本案佰鸿物业公司为群鸿商业城提供近五年的物业管理服务，黄超忠、刘惠民亦接受物业管理服务近五年，期间并未拒绝物业管理服务及收费标准提出过质疑。综上，请求驳回黄超忠、刘惠民的上诉，维持原判。
经审�查明，双方当事人对原审查明的事实，除黄超忠、刘惠民认为原审遗漏查明佰鸿物业公司曾经在2009年10月9日通知缴纳物业费是按照每月15000元的标准收取的。通知时黄超忠、刘惠民已经承租了两处物业及佰鸿物业公司在告知黄超忠、刘惠民物业管理费、水电费的清单中，群鸿旧货和蝴蝶汇的清单是分开的，收费标准也是按照1.61元每平方外，对原审查明的其余事实没有争议。本院对双方没有争议的事实予以确认。
二审中，双方均未提交新的证据。
二审中，黄超忠、刘惠民称其不清楚承租的具体面积，对佰鸿物业公司主张的10263.03平方米无异议，仅是对物业费标准有异议。
本院认为，首先，本案系物业服务合同纠纷，群鸿物业公司与佰鸿物业公司签订的《前期物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。佰鸿物业公司也与黄超忠、刘惠民签订了《群鸿商业城物业管理服务协议》，黄超忠、刘惠民对接受佰鸿物业公司的物业管理也未提出异议，现黄超忠、刘惠民上诉称佰鸿物业公司收取物业管理费主体不合法本院不予采信。
其次，根据查明的事实，黄超忠、刘惠民述称对其实际承租的面积不清楚，且对佰鸿物业公司主张的10263.03平方米无异议，故本案讼争的面积应当以10263.03平方米计算。本案群鸿物业公司与黄超忠、刘惠民共签订了三份租赁合同，其中仅有一份合同约定物业费以15000元／月计收，该份合同约定的面积为5537平方米。其余两份合同一份合同（2300平方米）约定每平方米2元的物业管理费，另一份合同（3750平方米）未作约定。黄超忠、刘惠民主张15000元／月的物业管理费系涵盖（5500＋3750平方米），但其提供的证据缴费通知单系2009年10月的缴费通知单，无法看出系由谁通知，也未得到佰鸿物业公司的认可，原审未采信该证据并无不当。故对黄超忠、刘惠民的该上诉主张本院亦不予采信。
最后，佰鸿物业公司在对黄超忠、刘惠民承租的房屋进行物业管理的期间，均是按照月20364元的标准通知黄超忠、刘惠民缴交物业管理费的，在长达几年的时间里，黄超忠、刘惠民均未对该缴费通知提出异议，而且该缴费标准也符合佰鸿物业公司与黄超忠、刘惠民签订的《群鸿商业城物业管理服务协议》与佰鸿物业公司主张的租赁面积。原审据此采信佰鸿物业公司主张的标准计算黄超忠、刘惠民应当缴纳的物业费数额并无不当。根据黄超忠、刘惠民应缴纳的物业服务费数额与已缴纳的物业服务费数额计算，黄超忠、刘惠民还需缴纳物业服务费66743元。原审对此判决并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，�当予以维持。黄超忠、刘惠民的上诉缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人黄超忠、刘惠民的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1468元，由上诉人黄超忠、刘惠民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一五年五月十八日
代书 记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（�）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。