广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民再46号再审申请人（一审被告、反诉原告）：陈杏芳，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：赖柱君，广东理然律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永佳，男，汉族，住广东省佛山市南海区，系陈杏芳的丈夫。被申请人（一审原告、反诉被告）：佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：郑月坤，社长。委托诉讼代理人：张俊龙，广东法品律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健津，广东法品律师事务所实习律师。再审申请人陈杏芳因与被申请人佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社（以下简称聚龙经济社）土地租赁合同纠纷再审一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第405号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月21日作出（2016）粤06民申98号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭审理了本案。再审申请人陈杏芳及其委托诉讼代理人赖柱君、梁永佳，被申请人聚龙经济社的委托诉讼代理人张俊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杏芳申请再审称：一、原审判决未查清案涉土地红线图，导致误判。陈杏芳提交的红线图证明其承租的聚龙经济社的土地并不在南府集用（2003）字第******号集体土地使用证内。二、聚龙经济社未经核发证书或批准，将农民集体所有的土地用于非农业建设出租给陈杏芳的行为违反法律强制性规定，案涉土地租赁合同应为无效合同。陈杏芳提交其它生效判决亦认定相关租赁合同为无效合同。三、因租赁合同无效，陈杏芳只需按租金标准支付占用费。聚龙经济社于2015年1月1日强行将案涉土地建筑物断电停水，造成陈杏芳于当日起不能再正常使用该厂房。因此，陈杏芳无需缴纳2015年1月1日之后的费用。四、陈杏芳在案涉土地投资建设厂房，投资款约1647352.5元。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，聚龙经济社应补偿厂房损失予陈杏芳。被申请人聚龙经济社辩称：一、聚龙经济社因三旧改造收回土地，已通过桂城街道农村集体资产管理交易中心以公开竞价的方式确定前期整理人，规划用途为商住用地，案涉土地集体所有权证已办妥，因此案涉的租赁合同合法有效。根据双方签订的《土地使用权承包合同》约定，租期届满后地上建筑物归聚龙经济社所有，陈杏芳主张赔偿建筑物损失与合同约定不符。二、本案租赁合同期限已经届满，在合同签订及履行过程中陈杏芳对此已有一定预见，其投资已在租赁期限内得到摊销，且已对案涉土地充分享有占有、使用、收益等权利，租赁期满后合同目的已完全实现，要求赔偿损失缺乏理据。三、陈杏芳应支付占用费至实际返还土地之日止，若对实际返还土地之日有争议，属于执行中的争议，与原审判决无关，不属于再审案件审理范围。2015年3月23日，聚龙经济社向广东省佛山市南海区人民法院起诉请求：1.确认聚龙经济社与陈杏芳签订的《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止；2.陈杏芳立即向聚龙经济社返还镇（振）兴工业开发区东至平西大道、西至厂区路、南至预留路、北至鞋厂共计2614.05平方米土地及地上建筑物；3.陈杏芳按559.68元/天向聚龙经济社支付2014年12月1日起至实际交还承租土地及地上建筑物时止的场地使用费，暂计算至起诉之日共61004.74元；4.陈杏芳向聚龙经济社赔偿土地延迟开发损失2849954.59元；5.陈杏芳承担本案全部诉讼费。陈杏芳反诉请求：1.确认聚龙经济社与陈杏芳于2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》无效；2.聚龙经济社向陈杏芳赔偿投资厂房的损失3233518元；3.本案诉讼费由聚龙经济社承担。广东省佛山市南海区人民法院一审查明：座落在平西聚龙村民小组“振兴”地段、面积24739.8平方米的土地所有者是南海平洲平西聚龙村民小组，土地使用者是聚龙经济社，集体土地使用证为南府集用（2003）字第*****号。2004年8月23日，聚龙经济社作为发包方（甲方）与作为承包方（乙方）的陈杏芳签订《土地使用权承包合同》，约定聚龙经济社将位于振兴工业开发区、东至平西大道、西至厂区路、南至预留路、北至鞋厂的2614.05平方米土地发包给陈杏芳；承包期自同年12月1日至2014年11月30日，2013年12月1日至2014年11月30日的承包款为100741.78元；陈杏芳在每年的11月30日前交下一年的承包款，收款时，聚龙经济社开具收据；合同期满前三个月，双方应协商续约，如聚龙经济社继续发包，在同等条件下，陈杏芳有优先承包权，如聚龙经济社不再发包或陈杏芳不再承包，陈杏芳应在合同期满后15天内将动产搬走，建筑物无偿归聚龙经济社所有，否则陈杏芳须按最后一期每日承包款的两倍向聚龙经济社支付承包款。2014年1月8日，陈杏芳向聚龙经济社支付了2013年12月1日至2014年11月30日的承包款100741.78元。2014年12月29日，陈杏芳向聚龙经济社帐号存入45636元。广东省佛山市南海区人民法院一审认为：聚龙经济社是平西聚龙村民小组“振兴”地段、面积24739.8平方米的土地使用者，该地块办理了南府集用（2003）字第*****号集体土地使用证，陈杏芳承租的2614.05平方米土地在该地块内，聚龙经济社与陈杏芳所签的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，陈杏芳反诉认为该合同无效的主张法院不予支持。合同约定的租赁期限至2014年11月30日，聚龙经济社与陈杏芳是否继续该租赁关系应由双方协商一致确定，因陈杏芳已获知聚龙经济社的帐户资料，故陈杏芳于2014年12月29日向同一帐户存入款项仅为单方行为表示，并不能必然推定聚龙经济社收取期限届满后的租金、同意继续租赁关系，且聚龙经济社亦没有向陈杏芳开具收据，并对陈杏芳继续使用行为提出异议，故双方并未就继续租赁合同关系达成一致合意。据此，聚龙经济社请求确认《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止的第1项诉请有理，法院予以支持。租赁期限届满，作为承租人的陈杏芳应当返还租赁物，陈杏芳没有提供合法有效的证据证实向聚龙经济社返还了租赁场地的交接手续，应承担举证不能的法律后果。聚龙经济社要求陈杏芳返还租赁场地第2项诉请有理，法院予以支持。陈杏芳在合同期满后仍占有使用租赁场地，根据合同约定，陈杏芳应按最后一期每日承包款的两倍向聚龙经济社支付使用费。合同约定最后一期年承包款为100741.78元，据此，每日使用费为276元，两倍的使用费为每日552元，陈杏芳应按此标准向聚龙经济社支付自2014年12月1日起至实际返还场地日止的使用费。合同期满后，陈杏芳向聚龙经济社支付了45636元，此款在本案中应作扣减。聚龙经济社第3项诉请中的此部分主张有理，法院予以支持；聚龙经济社该项诉请中超出此部分的主张没有事实及法律根据，法院对聚龙经济社超出此部分的主张不予支持。聚龙经济社认为陈杏芳没有按时返还土地造成其损失2849954.59元，聚龙经济社的此主张没有提供充分、有效的证据证实，应承担举证不能的法律后果，法院对聚龙经济社的第4项诉请不予支持。陈杏芳要求聚龙经济社赔偿其租赁期间的投资损失3233518元，但陈杏芳对此主张同样没有提供充分、有效的证据予以证实，亦应承担举证不能的法律后果，法院对陈杏芳的此项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，广东省佛山市南海区人民法院于2015年7月23日作出（2015）佛南法民三初字第405号民事判决：一、确认聚龙经济社与陈杏芳于2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》于2014年11月30日终止；二、陈杏芳应于判决发生法律效力之日起十日内将上列第一项《土地使用权承包合同》项下，东至平西大道、西至厂区路、南至预留路、北至鞋厂的2614.05平方米土地及建筑物返还予聚龙经济社；三、陈杏芳应于判决发生法律效力之日起十日内按每日552元，支付自2014年12月1日起至上列第二项场地实际返还日止的使用费予聚龙经济社（陈杏芳履行此项判决时，应扣减45636元）；四、驳回聚龙经济社的其他诉讼请求；五、驳回陈杏芳的反诉请求。本案一审适用简易程序结案，本诉受理费减半收取15043.84元，由聚龙经济社负担14148.34元、陈杏芳负担895.5元；反诉受理费减半收取16334.07元，由陈杏芳负担。陈杏芳不服一审判决，向本院提起上诉。后因其未缴纳上诉费，本院于2015年12月22日作出（2015）佛中法立民终字第1973号民事裁定书，裁定本案按自动撤回上诉处理。再审申请人陈杏芳在再审阶段向法院提交如下新证据：证据一、红线图一份，拟证明案涉厂房所在土地不在南府集用（2003）字第******号证的土地范围内，因此双方签订的租赁合同是无效的。经质证，被申请人聚龙经济社对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议，案涉土地虽然不在上述证号的土地范围内，但是新的土地证已办妥，案涉土地在红线内。经审查，双方对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认。证据二、照片，拟证明聚龙经济社的村长亲自带人到陈杏芳租用的厂房附近关掉水闸，停止该片厂房的用水，造成陈杏芳无法使用该厂房。经质证，被申请人聚龙经济社对该组照片的真实性不予认可，照片上未显示时间，对其证明内容亦不予认可，同时证明陈杏芳在合同到期后拒不返还案涉土地。经审查，该组照片未显示时间，亦无法证明再审申请人拟证明的相关内容，本院不予采信。证据三、（2015）佛南法民三初字第379号、（2016）粤06民终240号、（2016）粤06民终480号民事判决书，拟证明与陈杏芳一起租赁聚龙经济社土地的何永新、周霭梅、唐锦添等人的生效判决，相关案件均因土地不具备出租资格，违反法律强制性规定，而认定土地租赁合同无效。经质证，被申请人聚龙经济社对上述判决书的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明内容有异议，从同类案件的判决可看出合同租赁期限期满后主张赔偿没有依据。经审查，该组证据为法院的生效判决书，本院予以采信。证据四、光盘一份，光盘内视频内容拟证明聚龙经济社在2015年接受珠江电视台采访时，承认于2015年3月对陈杏芳等人的厂房停水。经质证，被申请人聚龙经济社对光盘内容的关联性、证明内容不予认可，因双方合同已到期，聚龙经济社在停水前已进行了催告，陈杏芳的厂房在使用消防用水，亦没有举证证明实际损失，陈杏芳未返还土地，聚龙经济社迫于无奈才停水。经审查，因聚龙经济社对停水的事实未予否认，本院对该份证据的真实性予以确认。证据五、陈杏芳电信固话迁移缴费凭证，拟证明陈杏芳因搬厂于2015年6月把固话迁移至新厂址。经质证，被申请人聚龙经济社对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为客户名称与陈杏芳无关联。陈杏芳提出的该项损失在一审阶段并未提出过，属于新增的诉讼请求。证据六、陈杏芳于2015年4月25日搬厂的聚餐费，搬厂的叉车费，陈杏芳新厂办理宽带的票据，拟证明陈杏芳已于2015年6月底搬走。经质证，被申请人聚龙经济社对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为相关凭证是单方制作，不能证明陈杏芳已与聚龙经济社办妥了交接，双方没有签署任何交接手续。经审查，陈杏芳提交的证据五、六与本案的争议焦点无直接关联，本院不将其采信为本案的定案依据。被申请人聚龙经济社在再审期间向法院提交桂城街道集体资产交易信息结果公布表、南府集有（2016）第******号集体土地所有权证，拟证明案涉土地已办妥集体土地所有权证书，案涉土地在红线范围内，案涉合同合法有效。租赁合同期限已届满，依照合同约定建筑物应当无偿归还聚龙经济社。经质证，再审申请人陈杏芳对该组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明内容有异议，土地证是2016年4月8日颁发的，但双方于2004年签订合同，因此应认定合同无效。经审查，双方对该组证据的真实性无异议，证据来源合法，本院予以采信。本院再审查明：原审法院查明的事实中误将聚龙经济社所持有的集体土地使用证的证号南府集用（2003）字第******号写为南府集用（2003）字第*****号，本院再审予以纠正。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，案涉土地位于南府集用（2003）字第******号集体土地使用证宗地红线范围以外。本院再审认为，本案属于土地租赁合同纠纷，再审期间的争议焦点为：1.双方当事人的土地租赁合同是否有效；2.陈杏芳应向聚龙经济社支付土地占有使用费的标准问题；3.聚龙经济社是否应当赔偿陈杏芳上盖建筑物的投资损失。关于土地租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设以及第十一条关于农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权的规定，双方均确认签订合同时案涉土地全部位于聚龙经济社南府集用（2003）******号集体土地使用证范围以外，故聚龙经济社将案涉土地出租予陈杏芳属于未经核发证书或批准将农民集体所有的土地用于非农业建设的行为，违反了法律强制性规定，因而双方当事人之间的土地租赁合同无效。原审法院未全面查清相关事实，认定本案合同有效错误，本院再审予以纠正。关于陈杏芳应向聚龙经济社支付土地占有使用费的标准问题。本案当事人之间的土地租赁合同因违反法律强制性规定无效，合同无效后应当依照法律的规定确定双方当事人的责任。虽然本案合同无效，但对于聚龙经济社来说其土地被占用必然存在相应的损失，而陈杏芳已经实际使用了土地，且在双方合同期满后未向聚龙经济社返还案涉土地，故其获得了利益，应当向聚龙经济社支付案涉土地的占有使用费。因合同无效，对占有使用费不应当按照双方所约定的在合同有效的情况下不返还租赁物时的违约标准来计算，而应按照聚龙经济社实际发生的损失来计算。因双方当事人在合同中所约定的原租金标准是双方当事人协商一致的结果，符合市场规律，故应参照该租金标准来支付合同无效后的土地占有使用费。合同约定最后一期年承包款为100741.78元，据此，每日使用费为276元（100741.78元÷365天=276元）。聚龙经济社一审起诉请求陈杏芳支付2014年12月1日起至实际交还承租土地时止的场地使用费，一审判决陈杏芳支付使用费至场地实际返还日止正确，但对原审判决确定的计算标准，本院再审予以纠正。至于案涉土地实际返还日的确认属于执行程序中处理的问题，不属于本院再审的审查范围。陈杏芳申请再审称因聚龙经济社于2015年1月1日起对案涉土地的厂房停水停电导致其无法正常经营，故无需支付2015年1月1日后的租金。对此，本院认为，陈杏芳在再审期间提交的证据四只能证明聚龙经济社对案涉土地的厂房实施了停水行为，且无法证明聚龙经济社停水的具体时间以及陈杏芳是否有无其他水源可供使用，陈杏芳提供的证据不能证明其在再审申请中陈述的其于2015年1月1日起无法正常经营。因案涉土地租赁合同无效，相应土地及厂房至一审判决生效时尚未办理交接手续，一直由陈杏芳占有并使用，陈杏芳支付相应的占有使用费并无不妥，故陈杏芳关于其厂房被停水停电而无需支付费用的再审主张缺乏事实依据，本院再审不予支持。关于聚龙经济社是否应当赔偿陈杏芳上盖建筑物的投资损失。因本案土地租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，陈杏芳应当将其占有使用的案涉土地返还予聚龙经济社。因案涉土地上盖有建筑物，而返还案涉土地必然需要腾退该建筑物，故陈杏芳需腾退该建筑物以返还案涉土地。陈杏芳申请再审主张聚龙经济社应赔偿其投资厂房损失。对此本院认为，首先，一般情况下，土地承租人在签订租赁合同后在案涉土地上进行建设或其他投资必然要考虑租赁期限的长短，并根据租赁期限进行适当的建设和其他投资，使得自己可以在租赁期限内合理分摊投资的价值，故陈杏芳在案涉土地上进行建设或投资时应当考虑合同约定租赁期限，对案涉土地作在可预期的租期内收回成本的建设或投资。而本案租赁合同期限已经届满，其相关厂房投资等也应在租赁期限内得到了摊销，且陈杏芳对案涉土地享有了占有、使用、收益等权利，在租赁期限届满后其合同目的也已经得到实现，故其要求聚龙经济社赔偿其投资厂房的损失缺乏理据；其二，陈杏芳对其租赁期间的投资损失的主张并没有提供充分、有效的证据予以证实。因此，本院再审对陈杏芳要求聚龙经济社赔偿其在案涉土地上的投资损失的主张不予支持。此外，陈杏芳申请再审请求聚龙经济社补偿其投资厂房损失1647352.5元超过了其在一审期间提出的反诉请求3233518元。根据法律规定，超出其一审诉讼请求的部分，本院再审应不予支持。综上所述，本案陈杏芳的再审申请部分有理，本院再审予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律存在错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第405号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第405号民事判决第一项、第四项、第五项；三、确认陈杏芳与佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社于2004年8月23日签订的《土地使用权承包合同》无效；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第405号民事判决第三项为：陈杏芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2014年12月1日起至案涉场地实际返还之日止，按照每日276元标准计算的土地占有使用费予佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社（陈杏芳履行此项判决时，应扣减45636元）；五、驳回佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社的其他诉讼请求；六、驳回陈杏芳的其他反诉请求。当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取15043.84元，由佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社负担14343.84元，由陈杏芳负担700元；反诉受理费减半收取16334.07元，由陈杏芳负担。再审案件受理费20033.54元，由陈杏芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 怀 晓 红代理审判员 欧阳凤霞代理审判员 焦 艳 辉二○二○一七年一月十七日书 记 员 朱 雯 偲