广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第782号
上诉人（原审原告）：惠州市皇庭旅游地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市博罗县石湾镇里波水村兴业大道东侧皇庭壹号公馆。
法定代表人：郑康雄，该公司执行董事。
委托代理人：詹映峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张燕君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈耀枝，男。
委托代理人：句礼洋，广东华文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈沛洪，男。
被上诉人（原审被告）：邓玉贞，女。
上诉人惠州市皇庭旅游地产开发有限公司（以下简称为皇庭公司）因与被上诉人陈耀枝、邓玉贞、陈沛洪案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法龙民一初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
皇庭公司因本案于2014年11月20日向原审法院提起诉讼，请求法院确认惠州市博罗县石湾镇里波水村兴业大道东侧皇庭壹号公馆B3XXXX01号房产为皇庭公司所有，解除对涉案房产的查封措施，停止对涉案房产的强制执行。
原审法院经审理查明，陈沛洪、邓玉贞是夫妻关系。邓玉贞于2012年3月27日与皇庭公司签订一份《商品房买卖合同》及其补充协议，约定邓玉贞向皇庭公司购买位于惠州市博罗县石湾镇里波水村兴业大道东侧皇庭·壹号公馆B3XXXX01的房屋，双方还就《商品房买卖合同》办理预告登记。
《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，邓玉贞与东莞银行股份有限公司石龙支行签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》，双方约定邓玉贞向东莞银行股份有限公司石龙支行贷款1640000元用于购买案涉房屋，皇庭公司对上述贷款债务承担连带保证责任。同日，陈沛洪与东莞银行股份有限公司石龙支行签订《保证合同》，为邓玉贞的上述贷款债务承担连带责任保证。签订上述贷款合同后，皇庭公司确认已于2012年5月收齐案涉房屋的售楼款。后皇庭公司于2012年7月16日通过邮递方式通知邓玉贞在2012年8月30日收楼，邓玉贞承认收到收楼通知，但未曾前往办理收楼手续。
而原审法院在执行申请执行人陈耀枝与被执行人陈沛洪、邓玉贞过程中，已于2013年8月依法查封了上述房产。
之后，由于邓玉贞累计多期贷款本息未按时足额支付，东莞银行股份有限公司石龙支行向原审法院起诉。原审法院作出（2013）东一法民一初字第8721号民事判决书，判决解除东莞银行股份有限公司石龙支行与邓玉贞签订的《楼宇按揭抵押贷款合同》、与陈沛洪签订的《保证合同》；邓玉贞应向东莞银行股份有限公司石龙支行偿还贷款本金1595029.08元及利息、罚息和律师费；皇庭公司、陈沛洪对邓玉贞的上述债务承担连带清偿责任。之后，由于邓玉贞未向东莞银行股份有限公司石龙支行偿还上述贷款本息，皇庭公司承担连带责任，于2014年7月向东莞银行股份有限公司石龙支行清偿1770619.37元。
现皇庭公司以案涉房产属其所有为由，向原审法院提出执行异议，原审法院于2014年10月31日作出（2014）东一法执外异字第39号执行裁定书，驳回皇庭公司的异议请求。皇庭公司不服该裁定，在法定期限内向原审法院提起本案诉讼。
另查，皇庭公司曾向广东省博罗县人民法院提起解除案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼，博罗县人民法院于2014年11月13日作出（2014）惠博法湾民初字第137号民事判决书，判决解除皇庭公司与邓玉贞于2012年3月27日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等。该判决已于2014年12月6日生效。
另，皇庭公司曾就案涉房产于2012年6月15日办理了大确权。
原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》及其补充协议、（2014）东一法执外异字第39号执行裁定书、商品房屋产权权属证明书、（2014）惠博法湾民初字第137号民事判决书及生效证明、博罗县房地产权预告登记查档结果以及原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：在原审法院查封了案涉房屋后，皇庭公司才诉请解除《商品房买卖合同》并得到法院准许，案涉房屋是否必然归皇庭公司所有。下面围绕该争议焦点分析如下：
首先，皇庭公司与邓玉贞签订的《商品房买卖合同》已经过房产管理部门的预告登记，预告登记查档结果明确载明案涉商品房是登记在邓玉贞名下，经过合法的公示，邓玉贞对房屋产权的请求权应当具有对抗第三人的效力。
其次，邓玉贞与皇庭公司签订了《商品房买卖合同》后已通过东莞银行股份有限公司石龙支行为案涉商品房办理了银行按揭贷款手续。东莞银行股份有限公司石龙支行为该房发放贷款之日，皇庭公司已经收齐该房的全部房款，后由于邓玉贞未按时向银行支付按揭贷款导致皇庭公司向银行承担连带保证责任，属于皇庭公司替代东莞银行股份有限公司石龙支行享有其对邓玉贞的债权。
再次，虽然皇庭公司诉请解除合同是皇庭公司作为合同当事人的权利。但当原审法院查封案涉商品房后，在未依法解除查封前，该查封就具有排他的法律效力，任何权利都不能对抗这种司法公权。因此，虽然皇庭公司诉请解除《商品房买卖合同》并得到法院准许，但案涉商品房因已被查封不可直接返还给皇庭公司，也就是说案涉房屋仍属于邓玉贞所有。就案涉房屋返还不能对皇庭公司所造成的损失，皇庭公司可另案主张折价赔偿。
综上所述，对皇庭公司的诉请，因没有法律和事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决驳回皇庭公司的诉讼请求。原审案件受理费25640.09元，由皇庭公司负担。
皇庭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审在认定涉案房屋所有权时，存在严重的逻辑错误。首先，原审混淆了物权与预告登记的效力。虽邓玉贞与皇庭公司签署《商品房买卖合同》并进行了预告登记，但预告登记的效力并不等同于物权，预告登记具有临时性、债权性、从属性。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可知，临时性是指预告登记权利人必须在自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记，否则失效。债权性指的是预告登记担保的对象是债权请求权，而非物权或物权请求权。从属性指的是预告登记效力取决于被担保的债权请求权的效力。债权请求权基于买卖双方签署的《房屋买卖合同》，现《房屋买卖合同》已由广东省博罗县人民法院（2014）惠博法湾民初字第137号民事判决判令解除，预告登记因合同解除而失效，且案涉房屋早于2012年6月15日经房产登记部门确权，登记在皇庭公司名下，故邓玉贞对涉案房屋不存在任何债权或物权权利。二、原审法院以涉案房屋已被法院在先查封从而认定房屋所有权属于邓玉贞，是错误的。首先，原审法院没有经过论证就认为案涉房屋产权属于邓玉贞所有。事实上，案涉房屋仍登记在皇庭公司名下，且并未交付邓玉贞，这已经生效裁定书和判决书所确认。其次，法院的查封措施是限制第三方在未经允许的情况下对不动产进行物权登记变更，而不能扩大理解为只要经过法院查封就必然在生效判决后有权对查封物进行处置。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，原审法院应当解除案涉房屋的查封措施。再次，从原审法院的执行行为看，原审法院既认为邓玉贞支付的购房款应属于邓玉贞所有，又以预告登记房产已被查封即认定房产属于邓玉贞所有，其行为自相矛盾，程序违法。三、涉案房屋的产权自始至终归皇庭公司所有，原审法院应解除对案涉房屋的查封措施，停止对案涉房屋的强制执行。首先，因邓玉贞未能依约向东莞银行石龙支行还款付息而导致皇庭公司承担保证责任，致使《商品房买卖合同》的目的不能实现。依照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定及《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，皇庭公司享有合同解除权。其次，《商品房买卖合同》已由广东省博罗县人民法院（2014）惠博法湾民初字第137号民事判决判令解除，合同解除后，皇庭公司负有向邓玉贞退还相应购房款的义务，而邓玉贞则有配合解除《商品房买卖合同》备案及注销预告登记的义务。再次，由于在（2013）东一法民一初字第8721号民事判决中，皇庭公司代邓玉贞向东莞银行石龙支行偿还了贷款本息，则皇庭公司对邓玉贞享有债权。又因合同解除后，皇庭公司有义务向邓玉贞返还购房款，故皇庭公司于2014年12月9日向邓玉贞、陈沛洪送达了《债务抵消通知书》，邓玉贞、陈沛洪表示没有异议，并同意在案涉房产解除查封后办理《商品房买卖合同》备案解除和预告登记注销，然后皇庭公司向邓玉贞、陈沛洪返还剩余购房款284144.16元；若不配合解除房屋的解除查封，则不予免除违约金100000元，皇庭公司仅需返还184144.16元。最后，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，第三人解除合同后，已采取的查封措施应当解除，但人民法院可依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。原审法院执行局于2015年1月13日才向皇庭公司送达（2013）东一法执字第7011号《协助执行通知书》，而在2014年12月9日，皇庭公司已依法与邓玉贞、陈沛洪对互负债务进行了抵消，故陈耀枝仅有权对剩余购房款184144.16元申请法院强制执行，无权就不属于邓玉贞所有的涉案房屋要求强制执行。因此，皇庭公司请求本院改判确认惠州市博罗县石湾镇里波水村兴业大道东侧皇庭壹号公馆B3XXXX01号房产为皇庭公司所有，原审法院应解除对涉案房屋的查封措施，停止对案涉房屋的强制执行。
陈耀枝答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予以维持。第一，皇庭公司和邓玉贞签订《商品房买卖合同》后，邓玉贞向银行申请贷款，并支付了全部贷款。皇庭公司也将房屋交付给邓玉贞，合同已履行完毕，邓玉贞已实际占有房屋。原审法院曾向博罗县房产局发函查询，房产局已出具材料证明案涉房屋的所有权登记在邓玉贞名下。第二，皇庭公司帮邓玉贞偿还按揭款后，皇庭公司对邓玉贞享有一般债权，但对案涉房屋不具有物权。皇庭公司明知其与邓玉贞的合同已履行完毕，却向博罗法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，以达到其优先得到债权的目的，其行为对陈耀枝是不公平的。最后，案涉房屋已被原审法院查封，在该查封未被解除前，具有排他性，皇庭公司不应就案涉房屋主张权利。
邓玉贞、陈沛洪没有在法定期间内向本院提交书面的答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，本案应当审查皇庭公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。
《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”根据皇庭公司提交的由博罗县房产管理局出具的《商品房屋产权权属证明书》显示，案涉房屋的权属人为皇庭公司。皇庭公司与邓玉贞就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，且双方就案涉房屋办理了预告登记手续，故本案应审查案涉预告登记是否具有物权效力。
本院认为，预告登记是指保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记作为一种请求权具有排他性，具有物权效力，但预告登记在本质上属于请求权。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内为申请登记的，预告登记失效。依照该条文的规定，当预告登记失效时，预告登记权利人此后的请求权不再享有物权效力。
本案中，案涉房产的预告登记的债权基础是皇庭公司与邓玉贞签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但该《商品房买卖合同》及补充协议经博罗县人民法院审理并作出（2014）惠博法湾民初字第137号民事判决予以解除，即预告登记的债权基础已被消灭，故依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，案涉预告登记已失效。尽管案涉预告登记的失效时间发生在案涉房产被查封之后，但查封之时案涉房产一直登记在皇庭公司名下，故原审法院继续查封案涉房产没有相应的法律依据，皇庭公司请求解除对案涉房屋的查封措施，本院予以支持。
综上，皇庭公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决查明事实清楚，但适用法律有误，导致处理结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定及前述援引法律条文的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法龙民一初字第375号民事判决。
二、确认惠州市博罗县石湾镇里波水村兴业大道东侧皇庭·壹号公馆B3XXXX01号房产为惠州市皇庭旅游地产开发有限公司所有。
三、停止对惠州市博罗县石湾镇里波水村兴业大道东侧皇庭·壹号公馆B3XXXX01号房产的执行。
四、驳回惠州市皇庭旅游地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案审理过程中，预交了本案二审诉讼费用的当事人惠州市皇庭旅游地产开发有限公司表示，其同意败诉方当事人直接向其支付本案诉讼费用。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。原审案件受理费25640.09元、二审案件受理费25640.09元，均由陈耀枝、邓玉贞、陈沛洪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一五年八月七日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十六条不动产登记薄是物权归属和内容的根据。
不动产登记薄由登记机构管理。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
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