福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第387号
上诉人（原审被告）黄荣富，男，汉族，住福建省南安市。
被上诉人（原审原告）泉州市华祥商业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处。组织机构代码：68935232-0。
法定代表人刘永煌，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司，住所地福建省泉州市洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星·美凯龙华祥店。组织机构代码：69438546-9。
法定代表人车建芳，该公司总经理。
以上二被上诉人共同委托代理人尤延辉，杨贵峰，福建尚民律师事务所律师。
上诉人黄荣富因与被上诉人泉州市华祥商业管理有限公司（下称华祥公司）、上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司（下称红星美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2013）洛民初字第1499民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月3日，黄荣富与华祥公司、红星美凯龙公司签订了编号为C2011029号的《租赁协议》一份，约定华祥公司、红星美凯龙公司将位于泉州市洛江区万安万虹公路与安和路交叉口的红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅计145.6平方米的场地租赁给黄荣富用于品牌为雅乐丝的家具类展品展示；租赁期限为2011年5月1日起至2012年4月30日止，黄荣富每月应支付华祥公司租金1747元、物业管理费5241元，每月应支付红星美凯龙公司市场管理服务费1747元，付款方式为按季结算，先付后用，在每期开始的上月20日前付清下期应交费用，如黄荣富延期交纳，则应按欠款金额日0.5%计付滞纳金。租赁协议同时约定，黄荣富应自行交纳经营过程中发生的空调费，如未按协议或附件规定期限付款时，还应赔偿华祥公司、红星美凯龙公司的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。作为租赁协议附件的《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》还约定对租赁期满黄荣富拒不撤场的，华祥公司、红星美凯龙公司将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费，同时华祥公司、红星美凯龙公司保留对黄荣富采取强制清场的权利。租赁协议签订后，华祥公司、红星美凯龙公司依约向黄荣富提供了展厅场地及相应的服务，但黄荣富仅支付租金5241元、物业管理费22513元、市场管理费6233.2元，共计33987.2元，尚欠华祥公司租赁期限内租金15723元（1747元／月×12月-5241元）、物业管理费40379元（5241元／月×12月-22513元），欠红星美凯龙公司租赁期限内市场管理费14730.8元（3174元／月×12月-9522元），共计70832.8元。2011年7月12日，红星美凯龙公司在商场公共场所张贴《关于商场空调费收费通知》，向所有商户按使用面积（不含公摊）每月每平方米6元的标准征收2011年4月15日至2011年10月31日期间的空调费，黄荣富依通知支付空调费1899元，尚欠租赁期限内空调费1899元（145.6平方米÷1.38公摊系数×6月×6元／月-1899元）。租赁期限届满后，黄荣富虽停止了经营，但未腾空所承租的展厅，也未与华祥公司、红星美凯龙公司办理撤场手续。另查明，华祥公司、红星美凯龙公司在本案中支出律师代理费2430元。华祥公司、红星美凯龙公司请求判令：1.黄荣富立即将其承租的位于洛江区万安万虹公路与安和路交叉口的红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅腾空交付华祥公司管理使用；2.黄荣富立即支付华祥公司租金及物业等费用人民币56102元并承担相应的利息损失（自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；支付合同期内场地使用的空调费1899元并承担相应的利息损失（自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；支付红星美凯龙公司市场管理服务费用人民币14731元并承担相应的利息损失（自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；支付华祥公司、红星美凯龙公司场地占用等费用人民币69888元及场地使用的空调费用3798元并承担相应的利息损失（自起诉之日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计付）；3.黄荣富支付华祥公司、红星美凯龙公司律师费用等损失人民币2430元；4.本案诉讼费用由黄荣富承担。
原审法院认为，华祥公司、红星美凯龙公司与黄荣富的房屋租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。华祥公司、红星美凯龙公司依约提供了展厅场地及相应的服务，但黄荣富却未能全面依约履行义务，仅支付租金5241元、物业管理费22513元、市场管理费6233.2元、空调费1899元，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现华祥公司、红星美凯龙公司请求黄荣富支付租赁期限内的租金15723元、物业管理费40379元、市场管理费14730.8元、空调费1899元，共计72731.8元，合理合法，予以支持。黄荣富主张其曾向华祥公司、红星美凯龙公司提出撤场申请，但未能提供证据证明，也未能证明双方的租赁合同已经解除，并且庭审中黄荣富自认其至今尚未与华祥公司、红星美凯龙公司办理撤场手续。根据双方签订的《租赁协议》的附件1《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》第九条撤场程序中第7项“对租赁期满丙方拒不撤场的，甲方、乙方将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费”的约定，黄荣富应按经营场地内最高租赁费向华祥公司、红星美凯龙公司支付场地占用费。现华祥公司、红星美凯龙公司请求黄荣富按双方租赁期限内的租赁费标准（包括租金、物业管理费、市场管理服务费）支付场地占用期间（2012年5月1日起至2012年12月31日）的场地占用费，即租金13976元（1747元／月×8月）、物业管理费41928元（5241元／月×8月）、市场管理费13976元（1747元／月×8月），共计69880元，符合双方协议的约定，予以支持。对华祥公司、红星美凯龙公司关于租赁期限外场地占用费超过部分的诉求，不予支持。对黄荣富关于其不应支付租赁期限外场地占用费的辩解意见，不予采纳。由于双方在租赁协议中约定黄荣富如延期交纳租金、物业管理费和市场管理费，应按欠款金额日0.5%计付滞纳金，现华祥公司、红星美凯龙公司请求黄荣富承担自起诉之日（2013年8月21日）起至实际付清上述款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息损失，未违反双方协议的约定，予以支持。华祥公司、红星美凯龙公司为催讨被黄荣富拖欠的租赁费用而提起本案诉讼，并为此支付律师费2430元，有华祥公司、红星美凯龙公司提供的福建尚民律师事务所开具的发票为据，故华祥公司、红星美凯龙公司关于支付律师费2430元的诉求，符合双方协议的约定，予以支持。根据双方协议的约定，黄荣富应交纳经营过程中发生的空调费，但黄荣富在租赁期限届满后即停止了经营，也就不可能产生空调费，华祥公司、红星美凯龙公司请求黄荣富支付场地占用期间的空调费3798元，缺乏事实和合同依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决：一、黄荣富应于判决生效之日起十日内将红星美凯龙全球家居生活MALL（华祥店）三楼C8072号展厅腾空并交付华祥公司管理使用；二、黄荣富应在判决生效之日起十日内支付给华祥公司租赁期限内租金15723元、物业管理费40379元、空调费1899元，共计58001元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年8月21日起至实际付清之日止的利息损失；三、黄荣富应在判决生效之日起十日内支付给红星美凯龙公司租赁期限内市场管理费14730.8元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年8月21日起至实际付清之日止的利息损失；四、黄荣富应在判决生效之日起十日内支付给华祥公司、红星美凯龙公司场地占用期间（2012年5月1日至2012年12月31日）的场地占用费69880元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2013年8月21日起至实际付清之日止的利息损失；五、黄荣富应在判决生效之日起十日内支付给华祥公司、红星美凯龙公司律师费2430元；六、驳回华祥公司、红星美凯龙公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3228元，由华祥公司、红星美凯龙公司负担28元，黄荣富负担3200元。
宣判后，黄荣富不服原审判决，向本院提起上诉称：一、租赁期限外占用场地及损失的扩大均是华祥公司、红星美凯龙公司造成的，黄荣富无需承担租赁期限外的场地占用费。黄荣富在合同期限届满前两个月就向华祥公司、红星美凯龙公司书面提出解除合同或在期满后即时撤场的申请，但华祥公司、红星美凯龙公司却将展位封锁，不让黄荣富腾空，并扣留了黄荣富在展位内的物品。黄荣富多次与华祥公司、红星美凯龙公司协商撤场腾空之事，华祥公司、红星美凯龙公司均不理睬。二、原审判决黄荣富支付华祥公司、红星美凯龙公司律师费2430元，缺乏事实和法律依据。现行法律并没有规定民事诉讼一定要聘请律师，当事人可以自行诉讼。本案华祥公司、红星美凯龙公司聘请律师诉讼，是自己扩大的损失，与他人无关，故应自行承担相应的律师费用。三、本案应判决红星美凯龙公司退还黄荣富商品质量保证金2万元或者抵扣合同期内租金。因为本案协议解除或终止后，商品质量保证金就没有存在的必要。对商品质量保证金予以处理，有利于双方了结租赁关系。如果在本案中不一并解决，就会造成当事人以后就此问题再进行诉讼，产生讼累。四、因华祥公司、红星美凯龙公司在扣留黄荣富展位内物品期间，没有依约定将展位及时处置腾空，导致占用场地，也没有尽妥善保管义务，致使黄荣富被扣留在展位内的传真机、办公桌、部分装饰品和货物等物品遗失，价值在5万元以上，华祥公司、红星美凯龙公司对此应予赔偿。综上，请求：1.撤销原审判决第四、五项；2.改判驳回华祥公司、红星美凯龙公司请求黄荣富支付合同外场地占用期间的场地占用费69888元的诉讼请求；3.改判驳回华祥公司、红星美凯龙公司请求黄荣富支付律师费2430元的诉讼请求；4.判决红星美凯龙公司退还黄荣富商品质量保证金2万元或者抵扣合同期内租金；5.判决华祥公司、红星美凯龙公司赔偿黄荣富货物被扣留期间物品遗失价值5万元；6.本案一、二审诉讼费用由华祥公司、红星美凯龙公司承担。
华祥公司、红星美凯龙公司答辩称：一、黄荣富应向华祥公司、红星美凯龙公司支付合同期外的场地占用费。根据租赁协议的约定，协议解除或者终止后，承租人应在解除或者终止之日前三日内（或出租人指定的其他期限），将展位内的物品全部撤出。但黄荣富在本案诉争租赁协议终止后，经华祥公司、红星美凯龙公司多次催促，始终拒不将展位内的展示商品撤出，导致华祥公司、红星美凯龙公司无法将该展位进行出租，严重影响了华祥公司、红星美凯龙公司的利益，因此华祥公司、红星美凯龙公司请求黄荣富支付合同期外的场地占用费符合合同约定及公平原则。黄荣富并未提供任何证据证明其在合同期满前两个月向华祥公司、红星美凯龙公司书面提出解除合同或在期满后即时撤场的申请。二、黄荣富应承担华祥公司、红星美凯龙公司为本案诉讼支出的律师费2430元。根据租赁协议的约定，黄荣富未按约定的期限付款，需支付与商品质量保证金相等的违约金并赔偿因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。三、黄荣富请求退还商品质量保证金，存在违反合同约定且严重不合理的情形，不应得到支持。1.商品质量保证金退还的条件尚未成就。根据租赁协议的约定，如黄荣富退场一年后无售后遗留问题，才能在三包期结束后如数退还商品质量保证金。2.黄荣富违反合同约定，商品质量保证金应作为违约金，由华祥公司、红星美凯龙公司予以扣除。根据租赁协议的约定，在租赁期限内，若黄荣富出现违约情形，华祥公司、红星美凯龙公司有权解除协议，并要求黄荣富支付与商品质保金相等的违约金并赔偿华祥公司、红星美凯龙公司因此发生的全部损失。3.黄荣富尚欠华祥公司、红星美凯龙公司租金、物业管理费等，欠费金额远远大于质量保证金的金额，华祥公司、红星美凯龙公司有权在黄荣富未清偿债务前暂扣或对相应的债权经行抵消等行为以保护自身的权益。四、黄荣富请求华祥公司、红星美凯龙公司赔偿样品损失5万元的诉求，缺乏相应事实和法律依据，不应当得到支持。根据租赁协议的约定，租赁期满后，黄荣富拒不撤场的，华祥公司、红星美凯龙公司保留有强制清场的权利，且黄荣富对其主张的样品损失并未提供任何证据加以证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本案二审双方当事人争议的焦点为：1.黄荣富是否应支付华祥公司、红星美凯龙公司合同期外场地占用费69880元；2.黄荣富是否应支付华祥公司、红星美凯龙公司律师费2430元；3.黄荣富请求红星美凯龙公司退还商品质量保证金2万元或者抵扣合同期内租金能否成立；4.华祥公司、红星美凯龙公司是否应赔偿黄荣富货物被扣留期间物品遗失损失5万元？双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。
本院认为：双方当事人签订《租赁协议》后，华祥公司、红星美凯龙公司依约提供了展厅场地及相应的服务，但黄荣富却未能依约及时履行支付租金、物业管理费、市场管理费、空调费等义务，构成违约。租赁期限届满后，黄荣富虽已停止经营，但未补交上述费用，没有按照约定办理撤场手续，应当承担相应的违约责任。原审根据双方签订的《租赁协议》的附件1《泉州洛江红星美凯龙租户经营规范》第九条撤场程序中第7项“对租赁期满丙方拒不撤场的，甲方、乙方将按经营场地内最高租赁费单价收取每日场地占用费”的约定，认定黄荣富应按经营场地内最高租赁费向华祥公司、红星美凯龙公司支付场地占用费是正确的。黄荣富关于应当驳回华祥公司、红星美凯龙公司要求其支付合同期外场地占用费的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。由于双方在《租赁协议》中约定，黄荣富如未按协议或附件规定期限付款时，还应赔偿华祥公司、红星美凯龙公司的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等），原审判决支持华祥公司、红星美凯龙公司关于支付律师费2430元的诉求是正确的，黄荣富关于应当驳回律师费的上诉请求与双方约定不符，本院不予支持。而黄荣富关于红星美凯龙公司应退还其商品质量保证金2万元或者抵扣合同期内租金，以及华祥公司、红星美凯龙公司应赔偿其展位内的传真机、办公桌、部分装饰品和货物等物品因被扣留而遗失的损失5万元的请求，因黄荣富在一审中没有提出，其二审才提出，不符合法律规定，故本案二审不予审理，双方可另行处理。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3228元，由黄荣富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 郑昭文
代理审判员 蔡炳福
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 林秋韵
一、判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。