福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第183号
上诉人（原审被告）漳州市银都房地产开发有限公司。
法定代表人曾阿香，董事长。
委托代理人蔡朝阳，福建簪华律师事务所律师。
委托代理人蔡淑丽，福建簪华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄俊武，男，1972年7月31日出生，汉族。
委托代理人陈志鹏，福建泾渭明律师事务所律师。
上诉人漳州市银都房地产开发有限公司（以下简称银都房地产公司）因与被上诉人黄俊武定金合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第7482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银都房地产公司的委托代理人蔡朝阳，被上诉人黄俊武及其委托代理人陈志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月，银都房地产公司出具一份“丽江明珠”置业计划书交给黄俊武，上面载明“认购房号A区二单元1005号，户型标准，建筑面积117.08平方米，单价6769元／平方米，总房款792515元”以及付款方式等内容，该置业计划书手写部分由银都房地产公司销售人员郭小娟书写。2013年6月23日，黄俊武交给银都房地产公司50000元作为购买芗城区“丽江明珠”二单元1005室房屋的定金，银都房地产公司收取该定金后出具一份收据交由黄俊武收执。后黄俊武要求按6769元／平方米的单价与银都房地产公司签订购房合同，银都房地产公司拒绝并告知黄俊武要按7500元／平方米计算房屋价款。2013年9月5日，银都房地产公司通过挂号信方式向黄俊武寄送一份《合同签订通知书》，书面通知黄俊武于2013年9月12日前与银都房地产公司签订合同，逾期将视为解除双方的预约关系。另查明，销售人员郭小娟证言证实其于2013年5月入职银都房地产公司，担任售楼部销售人员，其已于2013年8月底离职。黄俊武提供的置业计划书上手写部分的内容系其本人书写。
原审法院认为，黄俊武交付定金50000元给银都房地产公司作为购房定金，银都房地产公司也向黄俊武出具定金收据，应认定黄俊武与银都房地产公司之间的定金合同成立，且合法有效，予以确认。银都房地产公司的销售人员于销售过程中在置业计划书上书写的关于该套房屋的房号、面积、单价和总房款等内容，属于职务行为，可以认定双方约定的芗城区“丽江明珠”二单元1005室房屋单价为6769元／平方米。黄俊武要求按此单价与银都房地产公司签订购房合同，银都房地产公司予以拒绝，应认定为银都房地产公司违约。根据法律关于定金罚则的规定，银都房地产公司应当双倍返还购房定金，故黄俊武要求银都房地产公司双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。银都房地产公司主张双方约定的单价为7500元／平方米，但没有提供相关证据予以证明，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条的规定，判决如下：被告漳州市银都房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄俊武人民币100000元。如果被告漳州市银都房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告漳州市银都房地产开发有限公司负担。
一审判决后，银都房地产公司不服，向本院提起上诉称，1、上诉人从未向被上诉人黄俊武出具所谓的《丽江明珠置业计划书》，原判决以郭小娟的证言为依据认定上诉人向被上诉人出具《置业计划书》是完全错误的，首先没有证据证明郭小娟系上诉人销售人员，其次也没有证据证明《置业计划书》系郭小娟所书写，更不能证明《置业计划书》书写的时间是2013年6月。原审判决以郭小娟证言为依据认定双方在《置业计划书》中以每平方米单价6769元进行房屋买卖是完全错误的。2、即使郭小娟的证言能够采信，上诉人与被上诉人也不存在房屋买卖合同关系，双方尚属缔约要约阶段。《置业计划书》只是广告形式，法律上应当认定为要约邀请，上诉人收取的50000元只是对预约行为收取的预订款性质，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间有约定的，从其约定”。因此，即使上诉人与被上诉人未就“丽江明珠二单元1005室”订立商品房买卖合同，那么被上诉人可以要求返还的也仅是50000元，而非原审法院判决的100000元。3、上诉人于2013年9月5日以书面形式通知被上诉人就“丽江明珠二单元1005室”房屋与上诉人签订《商品房购销合同》并无存在违约行为，反之是被上诉人未与上诉人签订正式的《商品房购销合同》构成违约。原审法院认定上诉人违约，应当双倍返还购房定金无事实和法律依据。请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄俊武辩称，上诉人称郭小娟不是他们的销售人员理由不能成立，上诉人已出具了定金收据，其认为置业计划书只是邀约邀请的主张不能成立。上诉人没有按照原约定签订购房合同，却将房价提高到7500／㎡属于违约行为。
二审庭审中，除上诉人认为“其未出具置业计划书给被上诉人”，“郭小娟于2013年入职没有事实依据”外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。被上诉人提供一份中国建设银行股份有限公司加盖公章的由上诉人经理赵宝泉汇款给郭小娟6-8月份工资流水账，证明郭小娟2013年6月至8月份在上诉人公司任职。上诉人对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。上诉人虽认为上述证据只是郭小娟与赵宝泉之间存在四笔资金往来，不能证明郭小娟是上诉人的销售人员，但上诉人在庭审中也承认郭小娟曾经是公司销售人员，上述流水账中的汇款人赵宝泉是上诉人法定代表人的亲戚；上诉人虽辩称郭小娟“仅于3-4月在公司做了一个多月”，但明确表示无证据证明，对该辩解意见，本院不予支持。因此，郭小娟是上诉人的销售人员，置业计划书是郭小娟在上诉人公司工作期间向黄俊武出具的事实可以认定。
本案的争议焦点是被上诉人主张双倍返还定金是否可以支持。
本院认为，上诉人虽然否认其向被上诉人黄俊武出具置业计划书，但如前所述，该置业计划书是上诉人的销售人员郭小娟亲自书写并出具给黄俊武的，一审庭审中，郭小娟也作为证人出庭作证，证实其于2013年5月入职银都房地产公司担任售楼部销售人员，上诉人虽辩解郭小娟“仅于3-4月在公司做了一个多月”但明确表示无相关证据佐证。因此，对其辩解理由本院不予支持。郭小娟向黄俊武出具的置业计划书明确书写了房号、面积、单价和总房款等内容，其中房屋单价为6769元／平方米。该行为发生在郭小娟作为销售人员的履行职务期间，因此，应视为代表上诉人的职务行为。以上事实表明上诉人在向被上诉人预订芗城区“丽江明珠”二单元1005室房屋时，上诉人已向被上诉人告知该房屋的单价为6769元／平方米。黄俊武也于2013年6月23日交付50000元作为购房定金。同日，银都房地产公司向黄俊武出具了定金收据，收据载明，“兹收到黄俊武交来丽江明珠二单元1005商品房定金人民币5万元正”，表明被上诉人对上诉人发出的附有预订价格的邀约进行了承诺，而上诉人也收受了定金作为双方的立约担保。因此，该置业计划书关于购房单价的约定是双方在商品房预订过程中的合意条款，上诉人关于该置业计划书仅是邀约邀请的辩解理由与法不符，本院不予支持。上诉人银都房地产公司虽于2013年9月5日通过挂号信方式向被上诉人黄俊武寄送一份《合同签订通知书》，通知黄俊武于2013年9月12日前到丽江明珠售楼部签订合同，逾期将视为解除双方的预约关系。但因上诉人要求黄俊武以签订合同时的市场价7500元作为最终价格，拒绝按照原商定的单价6769元签订合同，导致双方最终未能订立商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，在后续的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则否认双方在预约过程中达成的合意条款，导致双方当事人因此无法达成商品房买卖合同，应当承担定金合同约定的违约责任。银都房地产公司“以置业计划书只是一种广告形式，上诉人收取的5万元只是对预约行为收取的预订款性质”的辩解理由没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，上诉人银都房地产公司关于其要求被上诉人黄俊武按照单价7500元／平方米的市场行情签订合同并无违约，无需双倍返还定金的主张与法不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人漳州市银都房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 林良志
审 判 员 周秀容
代理审判员 郭兰君
二〇一四年四月十日
书 记 员 肖 薇
附主要法律条文：
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。