北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第1239号
原告（反诉被告）东方巴黎房地产开发（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-3888室。
法定代表人韩凯然，董事长。
委托代理人陶艳红，女，1972年11月6日出生。
被告（反诉原告）北京嘉泽汇投资咨询有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢4-229室。
法定代表人张安鑫，经理。
委托代理人栗荆，北京市亚太律师事务所律师。
委托代理人郑传锴，北京市潮阳律师事务所律师。
原告东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（以下简称东方巴黎公司）与被告北京嘉泽汇投资咨询有限公司（以下简称嘉泽汇公司）以及嘉泽汇公司反诉东方巴黎公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东方巴黎公司的委托代理人陶艳红，被告嘉泽汇公司的委托代理人栗荆、郑传锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方巴黎公司诉称：原、被告于2012年8月1日签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将北京市门头沟区双峪环岛西（东方巴黎时代广场）地上一层的108号、109号、110号、111号（以下分别简称108号、109号、110号、111号）商铺及地上二层201号商铺的部分面积（原为205号、206号）出租给嘉泽汇公司用于商业。上述租赁合同签订前，我公司于2012年4月28日将108号、109号、205号、206号房屋交付于嘉泽汇公司。2013年7月28日，我公司与嘉泽汇公司签订《补充协议一》，我公司依该协议于2013年7月28日将110号、111号房屋交付于嘉泽汇公司。合同履行过程中，嘉泽汇公司拖欠我公司租金100余万元，经我公司多次与嘉泽汇公司协商、沟通，并多次发函催要未果。嘉泽汇公司拖欠租金的行为严重违反了我们之间的合同约定，故我公司于2014年2月27日向嘉泽汇公司发出解约函，通知其解除《房屋租赁合同》及《补充协议一》。现我公司诉至法院，请求法院判令：一、确认我公司与嘉泽汇公司于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》及2013年7月28日签订的《补充协议一》均已于2014年2月27日解除；二、嘉泽汇公司向我公司支付租赁房屋自2013年9月17日至2014年3月9日的租金1428446.92元，108号、109号、205号、206号房屋在免租期期间（2013年3月28日至2013年4月27日）的租金193364.07元以及205号、206号商铺自2014年3月10日至2014年6月30日期间的双倍租金共计1160651.26元；三、嘉泽汇公司向我公司支付迟延支付租金的违约金，按每日千分之三计算，以每期应付租金为基数，从每期应支付租金截止日的次日计算至2014年9月30日，这部分违约金我们仅主张60万元，多余部分不主张；四、嘉泽汇公司向我公司支付未迁移公司注册地的违约金，按照每日1000元的标准计算，自2014年2月28日起计算至2014年9月30日，这部分违约金我们仅主张10万元，多余部分不主张。
被告兼反诉原告嘉泽汇公司答辩并反诉称：我公司不同意东方巴黎公司的全部诉讼请求。在我公司承租108号、109号、110号、111号、205号、206号房屋期间，东方巴黎公司授意其聘用的物业公司给我公司停电、停电梯，造成上述租赁房屋无法正常使用；并且205号、206号房屋存在房顶漏水的情况。基于上述情形，东方巴黎公司无权向我公司收取租金。故我公司不拖欠东方巴黎公司的租金，也不应交纳违约金。我公司已于2014年7月1日将205号、206号房屋正式移交给东方巴黎公司。故我公司请求法院驳回东方巴黎公司的全部诉讼请求，并请求法院判令：一、东方巴黎公司继续履行与我公司签订的《房屋租赁合同》；二、确认东方巴黎公司与我公司签订的《房屋租赁合同》的租赁区域变更为地上一层（108号、109号、110号、111号商铺）。
反诉被告东方巴黎公司辩称：我公司对嘉泽汇公司主张的停电、停电梯、漏水情况均不知情，嘉泽汇公司亦未书面告知我公司上述情形。我公司未授意物业公司对嘉泽汇公司承租的商铺停电、停电梯。故我公司不同意嘉泽汇公司的反诉请求。
经审理查明：东方巴黎公司（甲方）与嘉泽汇公司（乙方）于2012年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁房屋包括108号、109号、110号、111号商铺及201号商铺部分面积（原为205号、206号），其中108号商铺面积为141.03平方米，109号商铺面积为81.07平方米，110号商铺面积为81.07平方米，111号商铺面积为255.71平方米，201号商铺部分约为933.75平方米（该201号商铺部分面积以实测为准，多退少补）；二、双方同意110号、111号商铺由甲方用于售楼处直至2013年5月1日，甲方占用期间，不计乙方租金；三、免租期共计3个月，2013年至2015年每年的3月28日至4月27日为免租期；四、正式计租期自计租日计算，即2012年4月28日起至2018年4月27日止；五、租金标准为：2012年4月28日至2015年4月27日，日租金标准为5.5元／平方米；2015年4月28日至2018年4月27日，日租金标准为5.8元／平方米；上述租金为净租金，不包含物业管理费、水电费、供暖费、制冷费、通讯费等其他费用；租金以人民币支付，每三个月为一个付款周期，于每次付款周期开始前10日支付；乙方将于签署本合同之日向甲方支付该房产6个月的租金，合计1160184.44元，其中3个月租金作为本合同押金；另外三个月租金作为乙方所预付的首期租金；六、双方确认于2012年4月28日，甲方将租赁房屋以现状交付乙方；七、因甲方责任而致该房产的屋顶、主要结构、地板、暖通、电缆等固定装置和设备损坏（非乙方增设及装修部分，且乙方进行对其改造装修的除外）时，甲方应承担相应的修理费用；但在出现该等损坏时，乙方应及时书面通知甲方（或甲方授权的代理人），并由甲方7日内负责安排修缮工作；八、如本合同提前终止与解除后十日内，或本合同租赁期满，乙方仍未将不属于甲方的全部或部分物品、设备搬出该房产，甲方有权从乙方应当腾空之日起至乙方实际腾空之日止，按照合同约定租金标准双倍计收乙方租金；九、乙方如在本租赁房产处注册成立新公司的，自承租期满或合同提前解除之日起，注册成立的新公司不得继续使用该房产作为公司的注册地，否则视为乙方违约，并由乙方承担违约责任，每延期使用一日应按照1000元／日的标准向甲方支付违约金；十、若乙方未依约按期向甲方支付租金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付，乙方须按延迟交纳租金数额每日千分之三的标准向甲方支付违约金；十一、如乙方拖欠租金达20日以上（含20日），甲方有权解除合同；甲方单方解除合同，应书面通知乙方迁离并交回租赁房产，乙方预交款项有结余的，应当将余款扣除甲方损失金额后退还乙方，但甲方不予退还押金（押金作为违约金），同时乙方应按照合同约定的租金标准计算免租期内租金支付于甲方；十二、凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用特快专递邮寄或专人或传真任一方式传递至本合同之首所列双方地址；凡以快递形式传送的函件、通知等，快递发出之日，即视为对方已收到；嘉泽汇公司在合同之中所列的通讯地址为北京市门头沟区石龙南路6号1幢4-229室（以下简称229室）。
2013年7月28日，东方巴黎公司（甲方）与嘉泽汇公司（乙方）签订《补充协议一》，该协议约定：一、甲方于2013年7月28日将110号、111号商铺交付给乙方，租期自2013年7月28日至2019年7月27日，同时201号商铺部分租期顺延至2019年7月27日；二、乙方所承租房屋的建筑面积变更为1492.63平方米；三、甲方同意给乙方两个月的免租期，乙方应于签署本协议之日向甲方补交相当于3个月租金数额的押金169021.46元并向甲方交纳3个月的租金169021.46元作为乙方所预付的首期租金；四、本协议系对甲乙双方于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》的补充，本协议与《房屋租赁合同》不一致之处以本协议为准，本协议未有约定的仍按原合同执行。对于免租期的时间，双方存在如下争议：东方巴黎公司主张免租期的时间为2014年3月28日至2014年4月27日以及2015年3月28日至2015年4月27日；嘉泽汇公司主张免租期的期间为2013年7月28日至2013年9月27日。
签订上述协议后，东方巴黎公司依约将108号、109号、110号、111号商铺及205、206号商铺交付给嘉泽汇公司，嘉泽汇公司亦依约向东方巴黎公司支付了108号、109号、205号、206号商铺的押金，但未交纳110号、111号房屋的押金。庭审中，双方均确认：嘉泽汇公司依合同约定交纳了2013年4月27日之前的全部租金，但2013年4月28日之后的租金并未按期缴纳；2013年8月16日，嘉泽汇公司向东方巴黎公司支付租金100万元，该100万元首先用于交纳涉诉房屋2013年4月28日至2013年7月27日之间的全部租金580092.22元，剩余部分用于交纳2013年7月28日至2013年10月27日期间的部分租金。2013年8月16日之后，嘉泽汇公司再未向东方巴黎公司交纳过租金。
嘉泽汇公司就其逾期交纳租金的行为提出如下抗辩主张：一、205号、206号商铺在交付给我公司时原有三部客梯可以使用，但自2013年2月18日起上述三部客梯在二层均不能停靠，并一直持续到2014年4月28日；二、205号、206号商铺天花板自房屋交付时便存在漏水情况；三、我公司于2013年5月22日发现205号、206号商铺已停电，不清楚何时开始停电，停电一直持续到我公司将205号、206号商铺交还给东方巴黎公司；四、110号商铺自2014年2月20日起因停电不能正常使用；111号商铺自2014年2月16日起因停电不能正常使用。关于房屋漏水问题，在本院进行现场勘查时，确发现205号、206号房屋天花板和地面有数处漏水痕迹，但嘉泽汇公司未就漏水的时间及漏水对租赁房屋的使用造成何种影响向法院提交相应证据。东方巴黎公司表示对漏水问题并不知情，嘉泽汇公司未就漏水问题向东方巴黎公司发出过书面通知。关于停电、停电梯的问题，东方巴黎时代广场的物业管理公司嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司（以下简称嘉诚嘉信公司）曾诉至法院，以嘉泽汇公司拖欠108号、109号、110号、111号、205号、206号房屋物业费为由要求嘉泽汇公司支付物业费并赔偿损失。北京市第一中级人民法院就该案作出终审判决，判决查明205号、206号房屋确实存在持续的停电、停电梯的情况，110号、111号房屋确实存在停电的情况，但判决书认定上述停电、停电梯的行为系由于嘉泽汇公司长期存在欠缴物业费的情形，嘉诚嘉信公司为督促嘉泽汇公司及时缴纳物业费而在合理限度内行使抗辩权的行为。
2014年2月27日，东方巴黎公司向229室以全国邮政特快专递的形式邮寄解约函，通知嘉泽汇公司自该函发出之日起解除双方签署的《房屋租赁合同》、《补充协议一》；该函发出之日起十日为撤空期，要求嘉泽汇公司于撤空期内撤出租赁房屋；要求嘉泽汇公司于该函发出之日五日内向东方巴黎公司缴纳截至合同解除日的租金及逾期违约金、免租期违约金、自合同解除日至嘉泽汇公司交还房屋日的房屋占用费，同时通知嘉泽汇公司其交纳的押金作为违约金不予退还。该邮件于2014年2月28日因“原址查无此人”而被退回。
经本院现场勘查，108号、109号商铺现由嘉泽汇公司转租给李若震，由其用于餐饮经营；111号商铺现由嘉泽汇公司转租给北京满意达万家商贸有限公司，由其用于鞋店的经营。双方均确认，嘉泽汇公司已于2014年7月1日将其承租的205号、206号商铺交付于东方巴黎公司；110号商铺自2014年8月6日起由东方巴黎公司实际占有使用。另查，嘉泽汇公司的法定代表人张安鑫于2012年10月15日在205号、206号商铺注册成立了北京嘉悦汇鑫餐饮服务有限公司（以下简称嘉悦汇鑫公司），该公司在本案法庭调查结束之前尚未办理注销或迁出手续。
庭审中，嘉泽汇公司认为东方巴黎公司主张的违约金数额过高，请求法院予以酌减。
上述事实，有陶艳红、栗荆、郑传锴的当庭陈述，《房屋租赁合同》，《补充协议一》，解约函，特快专递回执，本院现场勘查照片等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于本案的争议焦点，本院作出如下认定：
一、关于租赁合同是否解除。
双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》约定，租金每三个月为一个付款周期，于每次付款周期开始前10日支付；嘉泽汇公司拖欠租金达20日以上的，东方巴黎公司可解除合同。嘉泽汇公司自2013年4月份起便开始迟延给付租金；现仍未支付涉诉房屋2013年7月28日至2013年10月27日期间的部分租金及2013年10月28日之后的全部租金。对嘉泽汇公司拒付租金的抗辩理由，本院作出如下认定：
（一）漏水问题。从本院现场勘查的结果来看，205号、206号房屋的天花板及地面确实能看到一定的漏水痕迹，但嘉泽汇公司未将漏水情况书面告知东方巴黎公司，亦未就漏水持续的时间、漏水的程度及影响范围向本院提交相应的证据。现有证据不足以证明该漏水问题已实际影响到租赁合同的履行及合同目的的实现，故漏水问题不能构成嘉泽汇公司拒付租金的理由，对于嘉泽汇公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。
（二）停电、停电梯的问题。从现有证据来看，110号、111号、205号、206号房屋在租赁期间确存在不同程度的停电情况，205号、206号房屋存在电梯不能停靠的情况。但上述停电、停电梯的行为系物业公司为督促嘉泽汇公司及时缴纳物业费而在合理限度内行使抗辩权的行为，不能作为嘉泽汇公司拒付租金的理由，故对于嘉泽汇公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，嘉泽汇公司无正当理由拖欠租金已达20日以上，东方巴黎公司有权解除合同。东方巴黎公司于2014年2月27日以特快专递的形式向嘉泽汇公司发出解约通知，送达地址为229室。该函件于2014年2月28日因“原址查无此人”而被退回。229室系嘉泽汇公司在合同中所列的通讯地址，根据合同约定，向229室发出的通知、函件自特快专递发出之日视为收到。故本院认为双方订立的《房屋租赁合同》及《补充协议一》已于2014年2月27日解除。对于嘉泽汇公司要求继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议一》并要求变更租赁范围的反诉请求，本院不予支持。
二、关于租金、占用使用费的问题。
《房屋租赁合同》约定免租期为2013年至2015年每年的3月28日至4月27日。《补充协议一》约定嘉泽汇公司享有两个月的免租期，未具体规定免租期的时间，但写明《补充协议一》未有约定的按《房屋租赁合同》执行。结合《房屋租赁合同》对免租期的约定，本院认为《补充协议一》约定的免租期的期间应为2014年及2015年的3月28日至4月27日。
现嘉泽汇公司尚欠缴108号、109号、110号、111号、205号、206号房屋2013年7月28日至2013年10月27日期间的部分租金及2013年10月28日至合同解除之日的全部租金，故对于东方巴黎公司要求嘉泽汇公司交纳上述期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。但应当指出，东方巴黎公司作为出租方，有义务保证出租房屋正常使用并及时进行维修。考虑到涉诉房屋确实存在一定程度的漏水的问题，本院将酌情对涉诉房屋的租金标准予以降低。鉴于嘉泽汇公司在2014年3月9日前仍占有使用108号、109号、110号、111号、205号、206号房屋，应依酌减后的租金标准交付上述房屋自2014年2月28日至2014年3月9日期间的占有使用费。
依据合同约定，租赁合同解除后十日内为撤空期，如嘉泽汇公司未在撤空期内腾空租赁房屋，东方巴黎公司有权按照租金标准双倍计收租金。该约定中“租金”的性质实际为合同解除后，嘉泽汇公司继续占用租赁房屋所产生的使用费，双倍计算的标准系带有惩罚性质的违约金计算方法，不能过分高于实际损失，应以东方巴黎公司的实际损失作为依据，现东方巴黎公司并无证据证明其存在实际损失，故对东方巴黎公司要求嘉泽汇公司按照租金双倍标准支付205号、206号房屋2014年3月10日至2014年6月30日期间双倍租金的主张，本院不予支持，嘉泽汇公司应按照合同约定的租金标准支付205号、206号房屋2014年3月10日至2014年6月30日期间的占有使用费。
嘉泽汇公司未依约交纳租金已构成违约。依《房屋租赁合同》约定，嘉泽汇公司违约行为导致东方巴黎公司单方解除合同的，嘉泽汇公司应按照租金标准支付免租期内租金，故对于东方巴黎公司要求嘉泽汇公司支付涉诉房屋2013年3月28日至2013年4月27日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于违约金的认定问题。
当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因嘉泽汇公司逾期未支付租金，并逾期将嘉悦汇鑫公司的注册地从205号、206号商铺迁出，东方巴黎公司要求其支付违约金的主张，符合法律规定及合同约定。现东方巴黎公司并无证据证明嘉泽汇公司的违约行为给其造成了实际损失，其主张的违约金数额过高，故本院对嘉泽汇公司要求降低违约金的主张，予以支持，具体标准由本院根据实际情况酌情判定。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、东方巴黎房地产开发（北京）有限公司与北京嘉泽汇投资咨询有限公司于二○一二年八月一日订立的《房屋租赁合同》、于二○一三年七月二十八日订立的《补充协议一》均于二○一四年二月二十七日解除。
二、北京嘉泽汇投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付东方巴黎房地产开发（北京）有限公司租金、房屋占有使用费共计二百零八万元。
三、北京嘉泽汇投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付东方巴黎房地产开发（北京）有限公司逾期支付租金违约金十二万元。
四、北京嘉泽汇投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付东方巴黎房地产开发（北京）有限公司逾期迁移注册地违约金二万一千元。
五、驳回东方巴黎房地产开发（北京）有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回北京嘉泽汇投资咨询有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万四千六百六十元，由东方巴黎房地产开发（北京）有限公司负担一万零六十元，已交纳；由北京嘉泽汇投资咨询有限公司负担二万四千六百元，本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费七十元，由北京嘉泽汇投资咨询有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 赵 琳
人民陪审员 赵孟宇
人民陪审员 戴婉莹
二〇一四年十一月四日
书 记 员 李 哲