河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1104民初2734号原告（执行案外人）:孙秀莲，女，汉族，1940年6月11日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：李萃文，河南蓝标律师事务所律师。被告（申请执行人）：桂晓辉，男，汉族，1973年10月1日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：李夏、程骞，河南强人律师事务所律师。第三人（被执行人）：漯河万盛置业有限公司，住所地漯河市召陵区人民东路100号。法定代表人：朱国杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。原告孙秀莲与被告桂晓辉、第三人漯河万盛置业有限公司（以下简称万盛置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李萃文、被告桂晓辉及其委托代理人李夏、程骞、第三人的委托代理人谷广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于人民路与××路交叉口××广场××楼××房的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、判决确认原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，并确认位于人民路与××路交叉口××广场××楼××房归原告所有；3、判决第三人万盛置业有限公司立即协助配合原告办理位于人民路与××路交叉口××广场××楼××房的产权登记；4、本案的诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：2012年，原告定购了万盛广场2号楼108号房。2014年5月9日，万盛置业公司与原告签订了正式的商品房买卖合同，约定：万盛置业公司将万盛广场2#楼108号房出售给原告，该商品房的用途为商业，建筑面积160.03平方米，每平方米6000元，总房款960180元。2014年5月9日当天，原告交纳房款900000元,2014年5月24日，原告又补交商铺购房款60180元。万盛置业公司另外收取原告办证费54730元。2014年8月12日，万盛置业公司将万盛广场2#楼108号房屋交付原告使用。同日，原告与万盛广场的物业管理公司—漯河戴维斯物业服务有限公司签订了入住合约和前期物业服务协议。原告接收该房屋后，对房屋进行了装修，并入住使用至今。期间，原告数次要求万盛置业公司为申请人办理房屋产权证书，均无果。2016年6月，原告得知，因第三人与被告桂晓辉房屋买卖合同纠纷一案，被告桂晓辉申请财产保全，召陵区人民法院以（2016）豫1104民初3851号民事裁定书以及（2016）豫1104民初385号协助执行通知书查封了原告购买的万盛广场2号楼108号房。2016年9月，被告桂晓辉向贵院提出申请，要求对第三人予以强制执行。致使该房屋不但无法办理相关产权手续，还处于被执行的危险之中。2016年10月26日，原告依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封。2016年10月31日，贵院作出（2016）豫1104执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与第三人于2014年5月9日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，第三人应当协助原告办理产权登记。同时，原告购买涉案门面后，虽然没有办理产权登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。被告桂晓辉辩称：一、本案争议的万盛广场2号楼108号房现为贵院依法查封的执行标的物，查封时，该房屋不动产登记簿登记的所有人为万盛置业公司，并未发生物权的变动，房屋所有权当然不归孙秀莲所有，因此法院对该房屋采取保全措施合法有效。二、该执行异议之诉不应停止对万盛广场2号楼108号房的执行。三、该执行异议之诉不成立，贵院应予以驳回。本案中争议的万盛广场2号楼108号房是商铺而不是用于居住的住宅，不符合2015年5月5日起最新施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项关于商品房作为执行标的物的特殊规定，因此孙秀莲提起的案外人执行异议之诉不成立。第三人万盛置业公司述称：1、原告与万盛置业公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效；2、原告所购房屋已交付使用；3、因万盛置业公司的原因导致原告所购房屋未及时办理登记手续。原告为支持其主张提供的证据有：第一组证据：1、商品房买卖合同及购房款收据二份、办证费收据一份；2、银行取款凭证一份；3、入住合约和前期物业服务协议各一份，用以证明：2014年5月9日，原告与万盛置业公司签订了正式的《商品房买卖合同》。当天，原告交纳购房款900000元。2014年5月24日，万盛置业公司另外收取原告办证费54730元和购房款60180元。上述款项全部以现金形式交纳，是原告儿子儿媳于2014年4月23日已支取950000元现金给付原告用于交纳房款。2014年8月12日，万盛置业公司将万盛广场2#楼108号房屋交付原告使用。同日，原告与万盛广场的物业管理公司—漯河戴维斯物业服务有限公司签订了入住合约和前期物业服务协议，接收该房屋并入住使用至今。第二组证据：1、漯河市召陵区人民法院（2016）豫1104民初3851号民事裁定书，2、（2016）豫1104民初第385号协助执行通知书，用以证明：本案讼争房屋在一审时被召陵区人民法院以（2016）豫1104民初3851号《民事裁定书》及（2016）豫1104民初第385号协助执行通知书查封。第三组证据：召陵区人民法院（2016）豫1104执异7号执行裁定书，用以证明召陵区人民法院裁定驳回原告的执行异议申请。被告桂晓辉质证意见：1、第一组证据的商品房买卖合同及购房款收据均是伪造的，第一组证据的银行取款凭证，该凭证与本案没有任何关系，取款凭证不是原告的名字。而且转账凭证是2014年4月23日取的950000元，收款收据在后显示2014年5月9日一张，2014年5月24日两张。2016年7月18日召陵法院的执行员已经从万盛置业公司将涉案的房屋钥匙拿走，108号房屋在房管局备案面积159.98平方米,室内155.59平方米，分摊4.39平方米，说明原告的合同和以上房管局备案不一致，该合同是伪造的。房管局在测量之前是4号铺，房管局验收测量之后是2#108号，原告合同在房管局测量之后，房屋的面积应当是准确的，但原告合同与房管局备案不一致，应当属于伪造，而且合同还没有日期。第一组证据的入住合约也是事后伪造的，本案的实际情况是该房屋早被法院查封，钥匙现在也早被执行庭扣走，原告提供的第一组第三份证据是为了阻止本案的执行；2、第二组、第三组证据真实性没有异议，说明法院查封合法。第三人万盛置业公司质证意见：1、对第一组证据真实性没有异议。被告所提的另案刘忠党所购房屋签订合同的时间是2012年，本案孙秀莲签订合同时间是2014年，2012年时确尚不能明确房屋的房号，但2014年之后均可以显示房屋具体的几号楼几号房。具体原因得向公司核实一下；2、对第二组证据没有异议；3、对第三组证据没有异议。被告桂晓辉为支持其主张提供的证据有：1、建房（2104）53号文件，住房城乡建设部和工商总局关于印刷商品房买卖合同示范文本的通知，显示原文本在2014年4月9日作废，在此之后签订的合同均应使用新版本，本案所涉合同据原告代理人称是2014年5月9日签订，时间在后，理应用新版本，但是本案中的合同是旧版本，所以这个合同是虚假的无效的；2、照片7张及2016年11月15日参考消息报纸一份，证明以上照片是在2016年11月15日拍摄，该房屋并不像原告诉状中及证据中所称被原告使用占有至今，我们这些照片也证明本案提起的虚假性，原告根本没有购买也没有占有本案所涉房屋，被告仍然能够自由出入该房屋。原告质证意见：1、对证据1真实性没有异议，该通知虽然说旧版本予以废止，但不能否定本案买卖合同的真实性。万盛置业公司没有使用该版本给原告签订合同，只要是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定就是合法有效的；2、对证据2真实没有异议，涉案房屋已经交付孙秀莲有入住合同和服务合同一份，但是由于这个房屋的地理位置原因没有出租出去。原告是1940年的老太太，将房屋的出租情况委托给物业公司了，有段时间里面放的确实是杂物，至于是谁的杂物原告也不太清楚。占有使用的方式我们认为有很多种，并不是非得住进去才是，房屋的使用现状，并不影响涉案房屋交付给孙秀莲的事实，照片只显示外面，没有显示里面情况。第三人万盛置业公司质证意见：1、对证据1真实性没有异议，但与本案所证明的问题没有关联性；2、证据2真实性没有异议，质证意见同原告的质证意见。第三人万盛置业公司没有提交证据。通过原被告举证、质证及陈述，本院对本案事实确认如下：2016年1月29日本院作出（2016）豫1104民初3851号民事裁定书，并作出协助执行通知书，查封了万盛广场2号楼108号房。被告桂晓辉依据（2016）豫1104民初385号民事判决书申请执行后，原告孙秀莲提出执行异议，本院作出（2016）豫1104执异字第7号执行裁定书，以孙秀莲提出的执行异议不属于执行行为为由不予审查，驳回了孙秀莲的异议请求，并告知其提起民事诉讼。对上述事实双方当事人无异议。原告庭审中提供了商品房买卖合同（合同上不显示签订日期、显示位置2幢步行街商铺108号房、房屋总金额960180元）和第三人万盛置业公司2014年5月9日为原告出具的商铺房款900000元的收据、2014年5月24日房款60180元的收据、办证费54780元的收据以及原告孙秀莲儿子和儿媳的银行存折流水账，原告称系其儿子提取现金后支付给第三人万盛置业公司的，万盛置业公司对此无异议。桂晓辉称商品房屋买卖合同不显示签订时间，万盛广场2号楼108号房屋在房管局备案159.98平方米,室内155.59，分摊4.39平方米，原告合同上显示的面积160.03平方米和以上房管局备案不一致。房管局在测量之前是4号铺，房管局验收测量之后是2号楼108号房。原告合同在房管局测量之后，房屋的面积应当是准确的，但原告合同上显示的面积与房管局备案的面积不一致，合同应当是伪造的。第三人万盛置业公司在本院指定期间作出情况说明：万盛广场2号楼竣工时间为2013年，经多个部门验收，房管局对面积实测后，2014年年初对涉案房屋进行统一编排楼号房间号；因公司出卖的商铺不多，共计11套，出售的商铺和住宅的收据是分开的，商铺的收据使用几率低，因此对孙秀莲开具的三份发票时隔几天票号相连的情形。原告庭审中提供了2014年8月12日与漯河戴维斯物业服务有限公司签订的前期物业服务协议，称其所购买的商铺已交付使用，只是原告交给物业公司了一套钥匙，委托物业公司对外出租该商铺。第三人万盛置业公司对商铺已交付原告的事实无异议，并承认系其原因未办理产权过户手续。第三人万盛置业公司对外出卖的商品房中，有不少合同不显示签订日期。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”，原告孙秀莲为证明与第三人万盛置业公司存在真实的房屋买卖法律行为，提供了商品房买卖合同、收款收据，虽然商品房买卖合同不显示时间，但其提供的第一次付款的收据显示的时间是2014年5月9日，况且第三人万盛置业公司有签订商品房买卖合同不书写时间的交易习惯，所以原告与第三人万盛置业公司于2014年5月9日签订合同的事实，本院予以认定。原告提供的商品房买卖合同、收款收据、银行取款凭证、第三人万盛置业公司陈述、入住合约和前期物业服务协议，形成了完整的证据链，足以证明孙秀莲与第三人万盛置业公司之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，不影响合同效力，且第三人已将房屋钥匙交给原告孙秀莲，应视为孙秀莲已实际占有涉案房屋，孙秀莲应为本案诉争房屋实际所有权人。被告桂晓辉虽然辩称双方签订的买卖房屋合同等是虚假的，但没有提供充分证据加以证明，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中本院扣押涉案房屋的时间是2016年1月29日，原告已在本院扣押之前签订了买卖合同，支付了全部房款并实际占有，系因第三人万盛置业公司的原因未为原告办理产权过户登记。综上，原告孙秀莲执行异议请求成立，但其要求第三人协助办理产权过户的请求，与本案不属同一法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于人民路与燕山路交叉口万盛广场2号楼108号房；二、确认位于人民路与燕山路交叉口万盛广场2号楼108号房为原告孙秀莲所有。本案受理费300元，由被告桂晓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  韩春莹审 判 员  杨素华人民陪审员  王永红二〇一六年十二月十三日书 记 员  王二真