海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民二终字第112号
上诉人（原审被告）：海南康福特物业管理有限公司。
法定代表人：徐承江，总经理。
委托代理人：陈世琳，女，1963年3月13日出生，汉族。
委托�理人：程杨，女，1978年10月5日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：邱火娇，女，1964年1月13日出生，汉族。
委托代理人：张宏毅，海南海大平正律师事务所律师。
上诉人海南康福特物业管理有限公司（以下简称康福特公司）因与被上诉人邱火娇委托合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2013）美民一初字第1975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海南康福特物业管理有限公司的委托代理人陈世琳、程杨，被上诉人邱火娇的委托代理人张宏毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年12月13日，邱火娇（买受人）与海南森能房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称森能公司）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的“世纪生活港”A区1303房，建筑�积67平方米，单价每平方米3880元，总金额259960元；买受人于签订合同当日支付房款104960元，余款155000元向银行申请按揭贷款；出卖人应当于2008年1月25日前将上述房屋交付买受人使用。上述合同签订后，邱火娇于签订合同当日支付了购房款104960元，余款155000元由邱火娇办理银行按揭手续支付。2008年8月25日邱火娇以银行按揭贷款支付购房款余款。2010年1月14日森能公司向邱火娇出具收取购房款155000元的发票，至此邱火娇付清全部购房款。2008年8月19日，海口市房产管理局向邱火娇核发上述房屋的房产证。2007年11月25日，邱火娇（乙方）与康福特公司（甲方）签订《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》，主要约定：乙方将其购买的位于海口市蓝天路12号“世纪港商务度假公寓”A区1303房委托甲方经营管理；委托经营管理期限为5年，自2008年1月25日起至2013年1月24日止；委�经营的金额，甲方按每月1200元给予乙方返还租金，于合同签订之日起半年后，即2008年7月25日起每半年支付一次，每半年的回报金额为7200元；乙方必须在海口市内指定银行开立账户，甲方按约定方式汇入乙方指定账户；乙方委托甲方经营期间内，甲方可以将委托经营的房屋按月出租或是按酒店经营方式经营，并承担经营期间引起的除房产权以外的法律责任，双方税费各自按国家相关规定执行；如果乙方采取银行按揭方式付款而未能按时付清银行本息的，甲方有权暂停支付利润回报，待乙方交清拖欠银行的本息后，再支付利润回报；若甲方逾期支付返租款，则按银行同期活期存款利率向乙方支付利息；乙方将装修达到一定条件的住宅完好委托甲方经营，甲方有责任将该房产管理好、维护好，委托经营期间维修费用由甲方承担，返租期满后保证室内配置齐全返还乙方；等等。此后康福特公司依约受委托经营管理上述房产，在委托经营期限内康福特公司已向邱火娇支付租金53689.70元，2013年1月25日康福特公司将上述房屋交还邱火娇自行管理。另查：（一）庭审中，经双方确认，在双方签订《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》前，康福特公司就已经持有该委托出租经营管理房产的钥匙，在邱火娇未向森能公司购买房产前，房产的收益归属森能公司所有；但邱火娇认为根据出租协议的约定委托经营开始时间是交房给康福特公司的时间即2008年1月25日，而康福特公司则认为因邱火娇延期办理按揭贷款，造成森能公司延迟至2008年8月26日才交房，故该日之前的租金其已支付给森能公司，该日之后的租金才支付给邱火娇。（二）庭审中，康福特公司确认，由于税务费用需由邱火娇本人亲自办理，但公司做账需要出租人纳税发票，因此先行�收邱火娇的交税费用4719.8元作为开票保证金，目前交税费用尚记载于康福特公司账目上，康福特公司愿意退还扣收的4719.8元，但要求邱火娇先行向税务局交税后，凭税务交费发票办理退款事宜。（三）康福特公司从应支付邱火娇的租金中扣收印花税7元、交易手续费84元、打图费20元、土地证工本费200元、太阳能开通费1200元共计1511元，康福特公司称上述费用已交纳给森能公司办理房产证。另，康福特公司通过汇款方式支付租金时扣收了汇款手续费39.5元。原审法院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、海南省销售不动产专用发票、《中国银行现金解款单》、《深圳发展银行现金存款客户回单》、《深圳发展银行特种转账贷方凭证》、《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》、中国银行汇款凭证、房屋交接书及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经庭审质证和原审法院的审查，可以采信。
原审法院判决认定：一、邱火娇和康福特公司签订的《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》，是双方在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，合同签订主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属有效合同，受法律保护，该协议约定的权利义务对双方当事人均具有法律约束力。二、双方均确认在履行《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》期间，康福特公司已支付了租金53689.70元，邱火娇认为康福特公司尚有部分租金未支付，而康福特公司却认为有关汇款手续费、代交税款、代开发商收取的费用属于邱火娇应承担的费用，应从租金中扣除，三个月装修期间的租金也不予支付，且房产由森能公司交付邱火娇前，租金收益应归属森能公司，其已经完全履行支付租金的义务，没有拖欠邱火娇租金。经审查：（一）关于不予支付逾期7个月租金的问题。邱火娇与康福特公司签订出租协议之日，该房屋钥匙已经由康福特公司持有，按照双方的陈述，在邱火娇未向森能公司购买房产前，房产的收益归属森能公司所有，但出租协议中约定的委托经营起始日期是2008年1月25日，该日期与《商品房买卖合同》约定的森能公司交房日期是一致的，且事实上邱火娇最终也取得房产证，则无论邱火娇是否存在延期办理按揭贷款致使延期交房的违约情形，相应的责任应由森能公司向邱火娇主张或协商处理，并不影响邱火娇、康福特公司按照出租协议约定履行义务；在双方对实际委托经营日期没有其他补充约定的情形下，康福特公司仍应当按照出租协议约定按期向邱火娇支付租金。康福特公司以其已将2008年1月25日至2008年8月25日7个月的租金支付给森能公司而拒绝向邱火娇支付上述期间租�的辩驳意见，理由不充分，不予采纳。（二）关于康福特公司从租金中扣收汇款手续费的问题。本案中，双方在出租协议中约定“乙方必须在海口市内指定银行开立账户，甲方按约定方式汇入乙方指定账户”，说明康福特公司已清楚租金将会以汇款的方式支付给邱火娇，但却没有相应地约定通过汇款履行支付租金义务可能产生的费用的负担，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项的规定，对履行费用如何负担没有约定，也没有证据证明存在其他补充约定的情形下，康福特公司作为履行支付租金义务的合同一方主体，应当负担因履行义务而产生的相应费用，故康福特公司从应支付给邱火娇的租金中扣收汇款手续费，于约不符，于法无据。（三）关于康福特公司收取代交税款的问题，本案中双方在出租协议中约定“双方税费各自按国家相关规定执行”，但双方税费应由各自自行交纳，康福特公司无权自行收取邱火娇应交税款，如邱火娇不予交税也应由税务部门予以追缴，且对于交税发票如何交接双方也没有其他补充约定，故康福特公司从应支付给邱火娇的租金中扣除邱火娇应交税款，不符合合同约定，于法无据。（四）关于康福特公司不予支付装修期三个月租金的问题，双方已在出租协议中约定“甲方有责任将房产管理好、维护好”，故对于委托经营房屋因自然损耗有所破损、房屋设施无法使用，康福特公司有义务进行维护，但出租协议中对于维护期间康福特公司是否应免予支付租金没有约定，康福特公司也无证据证实存在其他补充约定，故康福特公司认为应免于支付邱火娇三个月装修期间的租金，于约无据，不予支持。（五）关于代开发商扣取费用的问题，虽然这些费用属于办理房产证支出的费用，该房的房�证也已办好，但这些费用应属于由森能公司代收的费用，本案中康福特公司没有提供证据说明邱火娇、森能公司、康福特公司就此达成协议，各方同意从应付租金中扣收，故康福特公司自行从租金中扣收这些费用，于约不符。综上所述，邱火娇已将房屋交由康福特公司经营管理，康福特公司仅向邱火娇支付了部分租金，尚余18310.30元未付，已经违反协议约定，邱火娇主张康福特公司支付拖欠的房屋租金，于约有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（六）项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：康福特公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向邱火娇支付租金人民币18310.30元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币129元，由康福特公司负担。
康福特公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、一审将《商品房买卖合同》中的交房日期认定为出租起始日、认定康福特公司持有房屋钥匙便可以将租金收益支付给邱火娇是错误的。《商品房买卖合同》中的交房日期是邱火娇与森能公司约定的房屋交付日期，但因邱火娇逾期支付购房款，森能公司在2008年8月26日才通知康福特公司将房屋交付给邱火娇。出租协议是在邱火娇购房前18天与康福特公司签订的，协议中约定的出租期并不是房屋实际交付日期。康福特公司受森能公司委托，将世纪生活港308套房屋全部进行管理及出租，森能公司以交房通知书通知康福特公司将房屋交给邱火娇使用后，出租所得收益才归邱火娇所有。康福特公司已将2008年1月25日至2008年8月25日的租金收益支付给森能公司，法院要么判决森能公司返还7个月的租金给邱火娇，要么支持康福特公司的抗辩理由，不能将5年的租期判决出5年7个月的租金。邱火娇应承担将出租房屋交付给康福特公司的举证责任，本案中没有证据证明邱火娇何时交房，因而应以森能公司通知的实际交房时间为准。一审法院不采信康福特公司提交的《世纪生活港交房通知书》，应说明理由。二、邱火娇没有按照协议约定在海口市内开立账户，而是要求康福特公司将租金汇入其在外地开立的银行账户，造成银行收取汇款手续费的责任，应由邱火娇承担。三、代开发商扣取的办证费用（包括印花税7元、交易手续费84元、打图费20元、土地证办证费200元、太阳能开通费1200元），是邱火娇取得房屋所有权、出租房屋、获取租金收益必须交纳的费用。四、根据我国税�的有关规定，邱火娇收取租金有义务提供收款发票，康福特公司亦有权利要求邱火娇开具发票，税务机关有权对康福特公司没有按规定取得发票的行为进行处罚。邱火娇依法应当去税务局交税并向康福特公司提供税票，康福特公司只是暂扣少许款项以保证取得税票的权利，这也是康福特公司财务帐务处理中不可缺失的原始凭证，此权利应得到保障。一审法院应阐明不支持开具发票的理由。五、康福特公司投资装修涉案房屋，征得邱火娇同意扣除三个月收益金作为装修费用，应受到法律保护。委托出租经营房屋进入第三年时因自然损耗变得破旧，特别是2010年海南发生连续强降雨导致房屋渗漏，如不重新装修将很难继续出租经营。为保障委托经营合同的继续履行、保障邱火娇的房屋收益，康福特公司制定了重新装修、扣除三个月收益金冲抵装修费的方案，并征求大多业主（包括邱火娇）同意。实际上的装修费用远远超过三个月租金，根据公平原则，邱火娇要么承担装修费用，要么承担因装修而停业三个月经营的损失。综上，一审判决错误，请求二审法院予以撤销，驳回邱火娇的诉讼请求，维护康福特公司的合法权益。
被上诉人邱火娇辩称：一、康福特公司认为邱火娇何时向康福特公司交付房屋，应按案外人开发商森能公司的通知确定的上诉理由不成立。签订委托出租协议时，房屋钥匙已经在康福特公司处，房屋已为康福特公司占有，委托出租协议生效的时间即邱火娇交付房屋的时间，邱火娇是否付清购房款不影响委托出租协议的生效。二、康福特公司认为汇款手续费应由邱火娇负担的上诉理由不成立。汇款手续费属履行费用，双方对履行费用的负担没有约定，应由履行义务一方负担。三、康福特公司认为应当从租金中扣除�证费用的上诉理由于约不符，委托出租协议没有约定可以从租金中扣除办证费用。四、康福特公司认为邱火娇在收取租金前应当先纳税，再凭税票收取租金的上诉理由，于法无据。邱火娇未取得租金，无从纳税。五、康福特公司提出扣除三个月装修期间租金事先征得邱火娇同意的上诉理由不成立。康福特公司事先未征得邱火娇同意，委托出租协议对此也没有约定。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。经查阅原审卷宗，康福特公司提交的《世纪生活港交房通知书》系森能公司发给康福特公司的，森能公司在该交房通知书中称：“深圳发展银行股份有限公司海口分行已于2008年8月22日填发A1303房《房屋他项权利证书》，买受人邱火娇已于2008年8月25日将《商品房买卖合同》项下的按揭款交至我司，现已具备交房条件。”森能公司在该交房通知书中将交房日期确定为2008年8月26日，并要求康福特公司从该日起履行康福特公司与邱火娇签订的《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》。邱火娇并未在该交房通知书上签字确认。
本院二审经审理查明的其他事实与原审判决查明事实一致。
本院认为：首先，关于租金计付起始日期问题，康福特公司与邱火娇在《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》中明确约定，康福特公司接受邱火娇的委托自2008年1月25日起对世纪生活港A区1303房进行经营管理并自2008年7月25日起每半年向邱火娇返还一次租金，可见双方约定的租金计付起始日期为2008年1月25日。康福特公司明知购房者有可能采取银行按揭方式付款，但并未与邱火娇约定从银行按揭贷款到账日期或森能公司通知的交房日期起计付租金。康福特公司将《世纪生活港交房通知书》中森能公司通知的交房日期作为租金计付起始日期，是对《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》的单方变更，因缺失合同相对方邱火娇的同意而无效。且康福特公司未因银行按揭贷款的延迟到账而丧失对世纪生活港A区1303房的实际占有管理，亦不构成客观履约不能。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，原审法院从2008年1月25日起计算康福特公司应向邱火娇支付的租金，于约相符，于法有据。康福特公司称其已将2008年1月25日-2008年8月25日的租金支付给了森能公司，故请求本院若不支持康福特公司的抗辩理由，就判令森能公司向邱火娇支付7个月的租金，于法无据，本院不予支持。就该7个月的租金问题，康福特公司可与森能公司协商或另案解决。其次，关于银行汇款手续费问题，双方当事人在《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》中以及该协议履行过程中，未就银行汇款手续费的负担作出约定，原审法院根据《�华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项的规定，认定康福特公司应当负担因履行义务而产生的银行汇款手续费，于法有据。再次，关于装修费用问题，依据双方当事人在《“世纪港商务度假公寓”委托出租协议》中的约定，在委托经营期间，康福特公司有对房屋进行管理、维护并承担维修费用的义务，故在委托经营的房屋发生自然损耗、渗漏等情况时，康福特公司有义务对房屋进行维护。康福特公司主张该司制定的以三个月租金抵扣装修费用的方案已征得邱火娇同意，但未提供证据支持，原审法院未予采信，并无不妥。然后，关于开票保证金问题，邱火娇应交纳税费的数额、不予交纳税费后的追缴及处罚措施均应由税务机关而非康福特公司确定。康福特公司从应支付给邱火娇的租金中扣取开票保证金的行为，无合同及法律依据，原审法院未予支持，并无不当。最后，关于代扣办证等费用问题，康福特公司从应给付给邱火娇的租金中代森能公司扣取印花税、交易手续费、打图费、土地证办证费、太阳能开通费的行为，未取得邱火娇的委托或同意，原审法院认定康福特公司自行从租金中扣收这些费用于约不符，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。对于康福特公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费258元，由上诉人海南康福特物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
审 判 员 林道科
代理审判员 赵 曼
二〇一四年五月十六日
书 记 员 张晨曲
审核：蔡红曼撰稿：赵曼校对：张晨曲印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2014年5月19日印制（共印15份）