江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新商初字第00575号
原告中国银行股份有限公司新沂支行，住所地新沂市钟吾路94号。
负责人葛鹏，该行行长。
委托代理人孙步锦，江苏红杉树律师事务所律师。
被告吴征原（曾用名吴臣）。
被告吴成柱。
被告李艳。
被告徐州远东房地产开发有限公司，住所地新沂市新安街道良晨花苑10-1-2号。
法定代表人刘国民，该公司总经理。
原告中国银行股份有限公司新沂支行诉被告吴征原、吴成柱、李艳、徐州远东房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙步锦到庭参加诉讼，被告吴征原、吴成柱、李艳、徐州远东房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司新沂支行诉称：2008年8月19日，被告吴征原与原告签订住房按揭贷款合同，向原告借款94万元，用于购买由被告徐州远东房地产开发有限公司开发的新沂市莱茵名郡＊-＊-＊＊＊室。同日，双方签订抵押合同，被告吴征原将此房抵押给原告，被告吴成柱、李艳向原告承诺共同承担还款责任，被告徐州远东房地产开发有限公司为上述债务承担连带担保责任。原告发放该笔贷款后，被告吴征原没有按照合同约定还本付息，已连续逾期多期。现起诉要求判令被告吴征原偿还借款本金761852.60元及利息（计算至2014年6月3日为4887.11元、罚息74.82元，以后利息继续计算），律师费用46140.72元，合计812955.25元，被告吴成柱、李艳、徐州远东房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；对被告吴征原抵押的位于新沂市莱茵名郡＊-＊-＊＊＊室的房产享有优先受偿权；由被告承担本案诉讼费用。
被告徐州远东房地产开发有限公司书面答辩称：1、被告吴征原以其房产提供了抵押担保，根据担保法第二十八条规定，同一债权既有人保又有物保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。且根据《物权法》第一百七十六条、第一百九十四条第二款规定，保证人应在物的担保以外的范围内承担担保责任。2、根据借款合同约定，被告徐州远东房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证至抵押房屋取得《房屋所有权证》及《房屋他项权证》时，而涉案房屋的上述两证均已办理完毕，故被告徐州远东房地产开发有限公司的担保责任应当解除。
被告吴征原、吴成柱、李艳未答辩亦未举证。
经审理查明：被告吴征原因买受由被告徐州远东房地产开发有限公司开发的新沂市莱茵名郡＊-＊-＊＊＊室住房向原告申请借款。2008年8月19日，原告与被告吴征原签订中国银行楼宇按揭抵押贷款合同。合同主要约定：借款金额为94万元，借款用途为购房，借款利率为在基准利率7.83%的基础上下浮15%确定，逾期利率上浮40%，借款期限为240个月；还款方式为按月等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月19日；被告徐州远东房地产开发有限公司为该笔借款提供连带责任保证，保证期间从本合同生效之日起至本合同项下的债务全部到期之日后两年，如被告徐州远东房地产开发有限公司协助原告取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由乙方执管，则被告徐州远东房地产开发有限公司保证责任免除；借款人未按时、足额偿还任何一期贷款本金或利息或任何应付费用的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款全部提前到期，并自贷款人宣布债务提前到期之日起，被告吴征原、徐州远东房地产开发有限公司自愿按照本合同的强制执行条款的约定执行；与本合同有关的一切费用（包括但不限于本合同项下的公证费、公告费、贷款人实现债权的费用、因借款人违约行为导致贷款人聘请律师的费用等）均由借款人承担；被告徐州远东房地产开发有限公司承诺如原告在本合同项下的债权又有物的担保，在原告要求被告徐州远东房地产开发有限公司承担保证责任时，被告徐州远东房地产开发有限公司自愿放弃要求原告先行使担保物权的抗辩。被告吴征原在借款合同上借款人处签字、捺印，被告徐州远东房地产开发有限公司在保证人处盖章、捺印。
同日，原告与被告吴征原签订了贷款抵押合同，将所购买的上述房产抵押给原告，由被告吴征原在抵押人处签名、捺印。并办理了预购商品房期权抵押物登记。后原告按约向被告吴征原指定的账户发放了该笔贷款。此后，被告吴征原、吴成柱从2014年4月起开始不按约定偿还借款，至2014年11月13日，被告吴征原已逾期8期，拖欠原告逾期本息合计48183.18元，尚欠本金余额为761852.60元、逾期利息22028.56元、罚息903.13元未予偿还，故原告起诉来院。
另查明：2014年7月28日，被告吴成柱、李艳分别向原告出具共同还款承诺函一份，内容载明：借款人吴征原因购买新沂市莱茵名郡＊-＊-＊＊＊室向原告借款94万元，我作为共同债务人对借款人在贷款合同项下的债务的偿还承担连带还款责任。
2014年6月3日，原告与江苏红杉树律师事务所签订委托代理合同一份，委托该律师事务所代理原告与被告吴征原、吴成柱、李艳、徐州远东房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，并向江苏红杉树律师事务所缴纳代理费人民币46140.72元。
再查明：2013年8月9日，被告吴征原所抵押的房屋已办理房屋所有权证及他项权证，其中所有权证号为新房权证新沂字第201096**号，他项权证号为011445号，抵押权人为中国银行股份有限公司新沂支行。
以上事实，有原告提供的借款借据、中国银行住房按揭贷款合同、贷款抵押合同、共同还款承诺函、委托代理合同、原告的陈述以及本院依职权调取的证据在卷佐证。
本院认为：被告吴征原向原告贷款用于购买住房，该金融借款合同合法有效，双方应严格予以履行。被告吴征原在借款后不能按照借款合同约定期限偿还借款本息，已严重违约，根据原被告双方合同约定：未按时、足额偿还任何一期贷款本金或利息或任何应付费用的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款全部提前到期，并要求借款赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。故原告有权要求借款人吴征原立即清偿借款本息及相关费用，故对原告主张由借款人偿付借款本息的要求，本院予以支持。被告徐州远东房地产开发有限公司在借款合同中约定对借款人的上述借款提供连带责任保证，但因涉案房屋已经办理所有权证及他项权证，根据借款合同约定，保证人保证责任得以免除，故对原告要求被告徐州远东房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告吴成柱、李艳向原告出具共同还款承诺函，对上述借款承担连带担保责任，因被告吴征原未能按借款合同约定按时偿还借款本息，故被告吴成柱、李艳担保责任不能免除，其应对上述欠款承担连带清偿责任。被告吴征原与原告签订的中国银行楼宇按揭贷款合同约定：与本合同有关的一切费用（包括但不限于本合同项下的公证费、公告费、贷款人实现债权的费用、因借款人违约行为导致贷款人聘请律师的费用等）均由借款人承担，故原告有权要求借款人予以赔偿，因原告请求给付的律师代理费数额，超出原被告签订合同时所颁布的江苏省律师服务收费标准，因而，原告该部分诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴征原于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司新沂支行借款本金761852.60元及利息（计算至2014年11月13日为22028.56元、罚息903.13元，以后利息继续计算至本判决确定给付之日止，以还款当日银行还贷系统确定数额为准），并给付律师代理费15700元。
二、如被告吴征原逾期不还，原告中国银行股份有限公司新沂支行有权就被告吴征原抵押房产即新沂市莱茵名郡＊-＊-＊＊＊室房屋（所有权证号为新房权证新沂字第201096**号）优先受偿。
三、被告李艳、吴成柱连带偿还上述借款，在偿还后有权向被告吴征原追偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司新沂支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11930元，由被告吴征原负担11625元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内随案款一并给付原告），由原告中国银行股份有限公司新沂支行负担305元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 禚孝严
人民陪审员 周 军
人民陪审员 王 宁
二〇一四年十二月四日
书 记 员 李 亚