黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）爱民初字第226号
原告张春宏，女，1972年4月30日出生，满族，职业干部。
委托代理人刘永娟，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告黑河自由贸易建设投资有限公司。
法定代表人金喜权，职务董事长。
委托代理人林超，上海海尚律师事务所律师。
原告张春宏与被告黑河自由贸易建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春宏及其委托代理人刘永娟、被告黑河自由贸易建设投资有限公司委托代理人林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月，被告在黑河大岛投资建设黑河自由贸易城，建设期间被告在黑河市进行虚假宣传，同时承诺客户购买商品房后，如出租每年租金63，000.00元，根本不存在租不出去的可能，商铺肯定升值。被告还承诺帮助原告审批十年或二十年贷款等等，诱使原告做出了错误的买房行为。原告于2008年7月29日与被告签订了商品房买卖合同，购买了C2037号商铺，建筑面积33.58平方米，单价每平方米16，800.00元。合同第六条付款方式及期限第三项约定，签约当日付总房款的50%，其余款项银行按揭，详见补充协议。被告违反合同约定及售前承诺，原告在30日内向银行提供贷款手续后，银行不予贷款，其中一个理由是被告与银行没有10年或20年按揭贷款协议，只有5年按揭贷款协议，导致原告贷款不能。现合同约定的50%按揭贷款无法实现，合同无法继续履行。另外，被告未经原告允许将所有出售的房屋全部办至被告名下，并在外地办理抵押贷款，这一事实更导致按揭贷款不能。现在银行不给原告贷款的过错在被告，故原告要求与被告解除合同。原告要求解除合同的法律依据有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十三条，其它法律依据为最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十八条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十八条、第六十九条。现原告贷款无望，家庭经济情况严重恶化，已达到正常家庭难以承受的程度，无能力用其他收入继续履行合同，也不愿意和欺诈自己、没有商业信誉的被告继续履行合同。故诉至法院，要求与被告解除合同，返还已付购房款284，144.00元，赔偿原告装修损失10，000.00元，给付逾期进场装修的违约金690.00元，赔偿原告利息损失111，242.37元，以上合计406，076.37元，诉讼费用由被告承担。
原告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据：
证据一、2008年7月29日原、被告签订的商品房买卖合同1份、商品房买卖合同补充协议1份。证明合同约定签约当日交齐房款的50%，其余款项银行贷款，原告按照合同约定交齐了50%房款，现被告违约，没有做到承诺将剩余50%房款在银行办理按揭贷款，原告以此要求与被告解除合同。同时证明自买卖合同签订之日起已经超过五年，被告仍没有给原告办理房屋产权证书，也符合解除买卖合同的条件。被告质证认为第一，对收据真实性和合同真实性无异议。收据和合同恰恰证明合同实际履行，房款交付50%，房屋已经交付给原告，商品房买卖合同条款符合法律规定，合法有效，理应受到法律保护。第二，补充协议第四条、第五条、第六条都有相关规定，所以该证据均证明原告没有交清房款构成违约，被告在合同履行过程中没有违约事实。没有办理产权证的原因是原告没有交清房款，所以被告没有义务给原告办理房证。
证据二、收据3张、2008年3月11日通知单1份。证明原告已经依照合同约定交齐房款50%，通知单能证明购买方式属于银行贷款。银行贷款部分房款不是由原告本人支付，而是被告和银行签订协议，原告提供手续由银行支付。证明原告已经依合同约定履行了自己所有应尽的义务，原告没有过错，银行贷款不能属于被告的过错，被告应当给原告办理房屋产权证书。被告质证认为对3张收据真实性无异议，对原告已付全部房款的一半没有异议。交款通知单不能证明原告要证明的问题，恰恰证明原告没有按合同约定交付全部房款。根据补充协议第4条约定，贷款手续是由原告向银行交纳，原告放弃贷款的责任由原告自负。
证据三、2013年7月3日交通银行黑河支行证明复印件1份。证明交通银行与被告合作按揭贷款项目期限均为五年。被告质证认为这是2013年出具的证明，被告销售的楼盘贷款期限均是五年，这是事实。当时贷款被告是跟交通银行合作，所谓合作就是建议银行可以对这个楼盘的商铺购买者办理按揭业务，但不仅仅限于黑河市交通银行，向银行贷款的选择权在原告，各个银行贷款业务是不同的，原告可以放弃交通银行向其它利率更低的银行进行贷款。
证据四、被告销售房屋时的宣传资料复印件2页。证明被告夸大宣传，称五成十年按揭，用银行的钱赚钱。在做宣传时并没有要求对购房人的资信予以审查，原告事后方知被告只选择交通银行而且没有十年的合作协议。被告质证认为原、被告是商品房买卖合同的双方当事人，具体权利义务均在商品房买卖合同中约定。这个宣传单并不是被告的承诺，承诺是在合同条款里，这个宣传单的真实性我们不确认。该贷款被告无欺骗行为，按揭年限是银行定的被告左右不了。宣传单是对市场的预测，不产生权利和义务关系。
证据五、王坤个人商铺抵押贷款合同复印件1份。证明这个贷款是五年期的，可以贷款的银行只有交通银行，被告只选择了一家贷款银行。在办理按揭贷款前，银行必须有与开发商的合作协议及开发商放在银行的抵押担保，由原告提交资料，银行的选择不是由购房人选择而是由卖房人开发商选择的。被告质证认为这份合同已经向法庭明确展示这样一个事实，贷款人是王坤，贷款银行是交通银行，黑河自由贸易建设投资有限公司是保证人，这里明确说明购房人向被告购买商品房，并向银行申请商铺抵押贷款。贷款人是原告这样的买房人，作为被告可以为原告出据证明以商铺抵押。银行经审查由于你的条件不合格拒绝贷款这是银行的权利，贷款年限也是银行的权利，与被告无关。所谓按揭贷款就是房屋抵押贷款，不一定必须在交通银行办，也可以在其它银行办，也是被告给出据手续。
证据六、2008年7月29日原、被告签订的协议书1份。证明被告认可因违约进场同意赔偿原告人民币690.00元。此款应在商场开业后支付，但被告没有支付该笔款项。被告质证认为对证据真实性无异议，因为本案是解除合同案件，该请求不是本案调整的范围。
证据七、黑河市商品房预售许可证复印件1份。证明被告是具有开发和售房资质的房地产开发企业，所以本案解除合同赔偿损失法律依据应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。被告质证无异议。
被告辩称，原告要求解除合同无法定解除事由。双方签订的商品房买卖合同格式规范，条款齐全，是标准的商品房买卖合同。无论从格式要件还是实体要件均符合商品房买卖合同必备条款，内容不存在违法且已实际履行。纵观原告诉讼请求及事实理由均不是解除该商品房买卖合同的法律要件。被告开发的自由贸易城手续证件齐全，有商品房预售许可证，取得了预售资格，具备办理房屋所有权证的一切法定手续。被告办理了所谓的独立产权证并不影响为原告办理小产权证，也就是个人分户产权证，这不是解除商品房买卖合同的法定事由。如果原告要求被告为其办理房屋所有权证，在原告交清房款后随时可以办理。就装修款和违约金问题如果情况属实我们会个别处理。
审理查明，2007年5月25日，被告黑河自由贸易建设投资有限公司获得了大黑河岛自由贸易城的商品房预售许可证。2008年7月29日原告张春宏与被告黑河自由贸易建设投资有限公司签订了商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，原告购买了被告开发的黑河中俄自由贸易城C座二层2037号商铺，套内建筑面积33.58平方米，单价每平方米16，800.00元。原告按合同约定给付被告房款284，144.00元，剩余房款280，000.00元约定用银行按揭贷款支付，因后期原告未能在交通银行黑河支行办理按揭贷款，剩余房款至今未支付。
另查明，2008年7月29日，原、被告签订协议书，被告同意在商场开业后支付原告迟延进场装修的违约金690.00元。
再查明，2010年5月31日，黑河自由贸易建设投资有限公司用明珠文华酒店分摊面积2697.00平方米土地抵押给交通银行股份有限公司常熟分行，2011年12月5日解除抵押。2010年8月10日，黑河自由贸易建设投资有限公司将大黑河岛自由贸易城整体三层办理了三本房屋所有权证，房证号为黑房权证合作区字第S201025**号、S20102505号、S201025**号，房屋所有权人登记在黑河自由贸易建设投资有限公司名下。
本院认为，原告张春宏与被告黑河自由贸易建设投资有限公司签订商品房买卖合同时，被告已取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告以被告在商品房销售过程中做虚假宣传为由，要求解除与被告签订的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告的宣传应视为要约邀请，因其内容并未写入商品房买卖合同中，故对双方不产生权利和义务关系，不能因此解除原、被告签订的商品房买卖合同。原告交纳了购房款284，144.00元，剩余房款280，000.00元原告以不能在交通银行黑河支行办理按揭贷款、不能继续履行合同为由，要求解除与被告签订的商品房买卖合同。因剩余房款原告可以通过与被告协商用其它方式支付，故该理由不是导致合同不能继续履行的合法理由，不能因此解除原、被告签订的商品房买卖合同。原告以被告用土地抵押给银行为由，要求解除与被告签订的商品房买卖合同。因预登-139号土地使用面积为26322.00平方米，被告于2010年5月31日用明珠文华酒店分摊面积2697.00平方米土地抵押给交通银行股份有限公司常熟分行，于2011年12月5日解除抵押，故该理由不能作为解除原、被告签订的商品房买卖合同的事由。原告以被告将大黑河岛自由贸易城整体三层所有权证办至被告名下为由，要求解除与被告签订的商品房买卖合同。因被告将所有权证办至被告名下并不影响原告权利的实现，故该理由不能作为解除原、被告签订的商品房买卖合同的事由。原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条为由，要求解除与被告签订的商品房买卖合同。因在原、被告签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定中，双方同意按照第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”方式处理，故以该理由要求解除原、被告签订的商品房买卖合同不能成立。
综上，原告要求解除商品房买卖合同无约定或法定事由，所以原告要求解除商品房买卖合同、退还购房款284，144.00元、赔偿利息损失111，242.37元、赔偿装修损失10，000.00元的诉讼请求本院不予支持。原、被告于2008年7月29日签订协议书，被告同意在商场开业后支付原告迟延进场装修的违约金690.00元，故原告要求被告给付此款的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定判决如下：
一、被告黑河自由贸易建设投资有限公司给付原告张春宏违约金690.00元，于本判决发生法律效力后5日内付清。
二、驳回原告张春宏的其他诉讼请求。
案件受理费7，391.00元，由原告承担7，378.00元，被告承担13.00元，与上款一并给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 于 祥
审 判 员 李双庆
人民陪审员 姜艳秋
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。