山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字843号
上诉人（原审被告）陈宝英，中国太平洋保险公司泰安中心支公司退休职工。
委托代理人ＸＸ，山东鲁岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢中奎。
上诉人陈宝英因排除妨害纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第2004号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开审理了本案。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明，位于泰安市灵山大街345号院内7#房产即为本案涉案房产。该房产原归宫庆国所有，2010年7月1日，宫庆国与王志坚、杜军签订房屋租赁协议一份，约定：“甲方：宫庆国，出租方；乙方：王志坚、杜军，承租方；甲方将位于泰安市化肥厂宿舍平房一处（即本案涉案房产）租赁给乙方使用，甲乙双方通过协商达成协议如下：一、租金每年50000元，于每年的7月1日前支付；二、租赁期为10年，自2010年7月1日至2020年6月30日……”2010年9月19日，宫庆国因欠宁方霞借款68万元，被宁方霞起诉至原审法院，原审法院于2010年9月25日依照宁方霞的申请依法查封了涉案房产，查封期间自2010年9月25日至2012年9月24日。后宫庆国因欠被告陈宝英借款269万元，于2011年10月9日向陈宝英出具承诺书一份，写明：“本人宫庆国，因向陈宝英借款，宫庆国将自己名下的肥城市新城苹果园小区住宅楼三、四楼抵押给陈宝英，现因在中国银行贷款，将该房产抵押给中国银行，用于归还所欠陈宝英借款，所以需要先解除抵押再抵押给中国银行，抵押完毕后，中行办理放款手续，为保证陈宝英在上述描述的期间的权利，本人宫庆国在此承诺：现将宫庆国现有的位于泰安市灵山大街45号院内7#房产和位于泰安市白马石村宫庆国名下别墅一套房产手续交由陈宝英，宫庆国自愿将上述两处房产无偿转让给陈宝英，如不及时归还所欠款项，解押后9日内利息按原合同执行，并承担违约金每日1万元，以上所述但并不影响所欠款项的归还”。但宫庆国并未偿还借款，亦未按照约定办理上述房产的过户手续。因此本案被告陈宝英起诉至岱岳区法院，要求宫庆国偿还借款，岱岳区法院又于2011年11月21日依照陈宝英的申请依法查封了涉案房产，查封期间自2011年11月21日至2013年11月21日。2012年2月10日，宫庆国又与被告陈宝英签订房屋租赁协议一份，约定：“甲方：宫庆国；乙方：陈宝英；因甲方欠乙方借款不能按时归还，现就甲方位于灵山大街345号院内7号房产金碧霞宾馆（以下简称金碧霞宾馆）经营权及租赁费等事项，经甲乙双方充分协商达成以下协议：一、金碧霞宾馆现法人代表ＸＸ（系甲方妻子），于2010年7月1日租赁给王志坚、杜军使用（租赁期10年，年租金5万元）。甲方因欠乙方借款，原租赁人从即日起于每年2月15日前向乙方支付租金，年租金为6万元，用于归还甲方所欠乙方借款，以乙方出具收据为有效（其中壹万元由宫庆国支付）；二、如原租赁人不能按时将租金给乙方，原租赁合同解除终止，租赁权归乙方所有，租赁期自归乙方所有开始起至甲方还清乙方欠款时止。甲方与原租赁人所产生的一切纠纷由甲方全权负责，与乙方无关；三、本协议一式两份，三方签字后生效。如原租赁人不能到场签字，所产生一切后果由甲方负责，与乙方无关。”宫庆国在甲方处签字，被告陈宝英在乙方处签字，王志坚在原租赁人处签字。杜军未到场，亦未签字。协议签订后，被告陈宝英称原租赁人王志坚、杜军及宫庆国未按协议约定支付租金，因此按照协议第二项，原租赁合同解除终止，涉案房产的租赁权已归本案被告陈宝英。自此时被告陈宝英一直占有使用该房产至今。2013年4月24日，原告卢中奎在泰安市中级人民法院通过公开竞价的方式拍卖竞得涉案房产所有权及土地的使用权。2013年6月19日，泰安市房产管理局向原告颁发了房产证。后原告与被告协商，要求其腾退涉案房产未果，因此，原告诉来原审法院，要求处理。原告称，2013年4月27日与赵小伟签订了租赁合同一份，将涉案房产租赁给赵小伟使用，约定每年租金18万元，如违约则按照年租金30%支付违约金，为证实自己的主张，原告提交了与赵小伟的租赁合同一份以及赵小伟书写的起诉状一份。现因被告的原因致使原告无法将房产交付给赵小伟使用，已构成违约，因此原告要求被告赔偿其经济损失（包括租金及违约金，租金按照月租金15000元，自2013年4月24日计算至被告腾退房屋之日止；违约金为54000元）。上述事实有房屋租赁协议两份、承诺书、（2010）泰山民初字第2731号民事判决书、查档证明、（2011）岱民初字第2815号民事判决书、拍卖成交确认书、房产证、勘验笔录、现场示意草图及当事人陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，涉案房产位于位于泰安市灵山大街345号院内7#房产的原所有权人为宫庆国，2013年4月24日原告卢中奎通过合法的竞买方式取得了涉案房屋所有权，并于2013年6月19日办理了房产证。因此，原告卢中奎系涉案房产的所有权人，享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。被告陈宝英拒不腾退该房屋已构成侵权。故原告要求被告腾退位于泰安市灵山大街345号院内7号房屋并交付原告使用的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。2010年9月25日，涉案房产被法院首次查封，后本案被告陈宝英因与宫庆国之间的债务问题将宫庆国起诉至岱岳区法院，并于2011年11月21日申请查封了涉案房产，陈宝英理应知道涉案房产在此之前已被法院依法查封。而被告陈宝英又于2012年2月10日与宫庆国、王志坚签订房屋租赁协议，且按照被告的主张，因原租赁人王志坚、杜军及宫庆国未按协议约定支付租金，因此按照协议第二项，原租赁合同解除终止，涉案房产的租赁权已归本案被告陈宝英，即被告陈宝英与宫庆国之间建立了新的房屋租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。根据上述法律规定，被告陈宝英在明知涉案房产已被依法查封仍与宫庆国签订房屋租赁协议，并以此请求房屋受让人即本案原告卢中奎继续履行原租赁合同，无法律依据，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项“第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持”之规定，该规定并未对第三人因善意取得租赁房屋所有权与出租人是否履行通知义务之间有任何要求。故陈宝英主张优先购买权无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。原告要求因被告的原因致使原告无法将房产交付给赵小伟使用，而应当由被告赔偿其经济损失的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。原告要求被告赔偿其律师代理费，但并未提供证据予以证实，原审法院亦不予支持。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十四之规定，判决：一、被告陈宝英于本判决生效后十五日内腾退位于泰安市灵山大街345号院内7号房屋并交付原告使用。二、驳回原告卢中奎其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告陈宝英负担。
上诉人陈宝英不服原判上诉称，原审法院认定部分事实错误，2012年2月10日上诉人与宫庆国签订的房屋租赁协议，不但约定了房屋的租赁问题，还约定了宫庆国夫妻原经营的金碧霞宾馆的经营权问题，且上诉人对房屋进行了大幅度的改造和修缮，被上诉人对宾馆和房屋由上诉人租赁和经营是明确知的，原审法院适用法律错误，请求撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人卢中奎辩称，原审法院认定事实清楚，有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明的事实与原判认定事实相符，本院予以确认。
本院认为，2012年2月10日，上诉人陈宝英虽与宫庆国签订了房屋租赁协议，但涉案房屋己于2010年9月25被法院查封，故上诉人在涉案房屋被查封后与宫庆国所签订的房屋租赁协议不应支持。被上诉人卢中奎以合法方式取得涉案房屋产权，其请求被上诉人陈宝英腾退房屋，应予以支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。至于上诉人所主张因房屋租赁与宾馆经营权不能实现产生的其它损失，可向合同相对方另行主张权利，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元由上诉人陈宝英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 张 岩
二〇一四年十月二十七日
书记员 高学茹