北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第19185号
原告金贺豹（反诉被告），男。
委托代理人钟兰安，北京市国凯律师事务所律师。
委托代理人任宝新，北京市国凯律师事务所律师。
被告岳林绣（反诉原告），女。
委托代理人杨福利，北京市阳光律师事务所律师。
原告金贺豹（反诉被告）与被告岳林绣（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王尧峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告金贺豹及其委托代理人钟兰安、任宝新与被告岳林绣及其委托代理人杨福利均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金贺豹诉称，2013年2月1日，我与岳林绣签订房屋租赁合同，约定岳林绣将位于北京市昌平区东小口镇天通西苑住宅小区46号楼3单元X室出租给我作为美容美发使用。合同签订后，我提前支付了一年的房屋租金15万元。因为我是从一个叫郭光的人手里接手的房屋，后来听说郭光之前办营业执照时出了些问题，因此我为了有一个保证，就于2013年3月1日与岳林绣再次签订房屋租赁合同，该合同补充约定若房屋无法办理营业执照，我有权解除合同并要求赔偿一切损失。后我去相关部门办理营业执照与卫生许可证，但均不予准许，不予办理的理由是该房屋性质为住宅。我租赁房屋的目的是为了经营美容美发店，现在签订合同的目的根本不可能实现，我的经济利益受到极大的损失。经多次协商，岳林绣拒绝退还我交付的房租，补偿我的损失，故起诉请求判令：1、依法解除双方于2013年2月1日、2013年3月1日签订的两份房屋租赁合同；2、岳林绣归还我支付的房屋租金15万元；3、岳林绣赔偿我装修损失1万元。诉讼费由岳林绣承担。
岳林绣辩称，2013年2月1日，双方签订房屋租赁合同，我将涉诉房屋交给金贺豹使用，金贺豹交纳了15万元房租。2013年3月1日，金贺豹以办理营业执照需合同原件为由，让我又签订了一份房屋租赁合同，该合同仅是为了办理营业执照使用，并非双方对房屋租赁权利义务的真实意思表示，我不认可这份合同。原告起诉称涉诉房屋性质为住宅，无法办理营业执照和卫生许可证，原告对此应提供证据。事实上，涉诉房屋经正常手续已改为底商用房，原告用我提供的手续完全可以办理相关证照。另外，2月1日的合同中未约定我协助原告办理相关证照的义务及相应违约责任。综上，原告现在以无法办理相关证照为由要求解除合同，没有依据，我不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求双方继续履行2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》，反诉费用由金贺豹承担。
金贺豹针对岳林绣的反诉辩称，现我已经无法实现签订合同的目的，我不同意继续履行合同。
经审理查明，岳林绣系位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑46号楼X号房屋（以下简称X号房屋）的所有权人，该房屋规划用途为住宅。2012年2月，岳林绣将X号房屋出租给案外人郭光用于经营美容美发。2012年12月底，郭光将X号房屋转租给金贺豹，金贺豹接手该房屋用于经营美容美发店。
2013年2月1日，岳林绣（甲方、出租方）与金贺豹（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同内容共十三条，其中，第一条：甲方将自有的座落在北京市昌平区东小口镇天通西苑住宅小区46号楼3单元X号的房屋，建筑面积131.89平方米商住两用房出租给乙方作美容美发使用。第二条：租赁期限为2年，即自2013年3月1日起至2015年2月28日止。合同期满后，如甲方继续出租房屋，乙方拥有优先承租权，但房租另议。第三条：先付房租后使用一年租金为人民币壹拾伍万元整。（150000元）。第四条：租金交付方式：一次性付清一年房租，提前一个月付房租。”2013年2月4日，金贺豹通过转账方式向岳林绣支付一年房屋租金15万元。
2013年3月1日，岳林绣（甲方）与金贺豹（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，该合同与双方于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》相对比，增加了手写补充内容，其他内容与2013年2月1日的房屋租赁合同内容一致，其中手写补充内容为：“合同期满如须续签房租每年158000元，壹拾伍万捌千元正。若该房无法办理营业执照，乙方有权解除合同并要求赔偿一切损失。”双方在补充内容落款处签字。
合同签订后，金贺豹在X号房屋经营美容美发至2013年5月12日。之后，金贺豹未再经营美容美发，亦未将X号房屋交还给岳林绣。金贺豹以房屋无法办理卫生许可证及营业执照为由要求岳林绣退还房屋租金，岳林绣拒绝退还，双方因此产生纠纷。
庭审中，金贺豹提供2013年3月1日签订的房屋租赁合同，证明岳林绣违反了合同约定，致使无法办理营业执照，并据此要求解除该份合同。岳林绣对该份房屋租赁合同中两处落款处其本人签字的真实性未提出异议，但认为其在签字时没有补充内容第二句话，且该份合同系仅用于办理营业执照使用，并不是双方对租赁事宜的约定，并提交2013年2月1日的房屋租赁合同予以证明。金贺豹对2013年2月1日房屋租赁合同的真实性予以认可，但认为该份合同虽然没有补充内容，但现因无法办理营业执照，金贺豹无法继续营业，致使合同目的不能实现，故其亦有权解除该份合同。经询问，原、被告双方均否认各自手里持有对方当庭提供的房屋租赁合同。岳林绣还提供底商用房物业管理服务协议、商户办理营业执照审核表、电话录音及北京林绣轩商贸中心在X号房屋注册登记个体工商户的工商登记信息以及注销核准通知书证明底商用房物业管理服务协议、商户办理营业执照审核表及金贺豹提供的康永峰与北京顺天通房地产开发有限公司之间的补充协议原件均在金贺豹处，金贺豹可凭借这些材料去办理营业执照，现在未办理营业执照系金贺豹自己不去办理，与房屋住宅性质无关。金贺豹对底商用房物业管理服务协议的真实性予以认可，对商户办理营业执照审核表及电话录音的真实性不予认可，否认上述证据及康永峰与北京顺天通房地产开发有限公司之间的补充协议原件在其手中，并认为房屋用途应以房产证登记为准，无法办理营业执照的原因系X号房屋是住宅，而非其不去办理营业执照。经本院核实，2012年以后，X号房屋因房屋规划用途是住宅而无法办理新的美容美发卫生许可证，继而无法办理营业执照。岳林绣当庭仍坚持认为金贺豹可以办理营业执照，未提供其他证据。金贺豹称签订合同时其知道X号房屋是住宅，但因为岳林绣承诺房屋已经变成了商业用房，可以办理营业执照，其就与岳林绣签订的房屋租赁合同。经示明，岳林绣称若合同解除，其要求金贺豹腾空返还房屋，并将房屋恢复至金贺豹从郭光处接手时的原状。经询问，金贺豹称从郭光处接手房屋后，其对房屋进行了增设4个轻钢龙骨石膏板隔断、张贴壁纸及在墙上、吊顶分别安装4个、7个灯具的装修装饰，并认为其可自行将上述装修装饰进行拆除，但仍坚持要求岳林绣赔偿上述装修损失共计1万元。岳林绣认为上述装饰装修未经其同意，且金贺豹无法提供相关票据，故不同意金贺豹的赔偿要求。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、转账交易回单、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金贺豹与岳林绣分别于2013年2月1日及2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述合同均约定X号房屋为商住两用房，金贺豹租赁该房系用作美容美发使用，但根据查明事实，X号房屋规划用途为住宅，非合同约定的商住两用房，该房屋性质导致金贺豹无法办理美容美发的卫生许可证及营业执照，致使其不能实现经营美容美发的合同目的，故金贺豹要求解除双方于2013年2月1日及3月1日签订的《房屋租赁合同》之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。岳林绣坚持称金贺豹可以用X号房屋办理营业执照，并据此要求继续履行双方于2013年2月1日签订的《房屋租赁合同》之反诉请求，未提供充分证据，与本院查明的事实亦不相符，本院对岳林绣的反诉请求不予支持。
合同解除后，金贺豹应将X号房屋腾空交还给岳林绣，并将房屋恢复至其从郭光处接手时的状态。另，2013年3月1日的《房屋租赁合同》补充内容明确约定，若房屋无法办理营业执照，金贺豹有权解除合同并要求赔偿一切损失，因此，合同解除后，岳林绣应赔偿金贺豹租金损失。关于岳林绣应赔偿的租金损失一节，根据查明事实，自2013年3月1日至2013年5月12日，金贺豹在X号房屋内经营美容美发业务，未发生租金损失，故金贺豹应按合同约定向岳林绣支付此期间的房屋租金。自2013年5月12日以后，金贺豹停止经营美容美发，与X号房屋无法办理卫生许可证及营业执照之间存在因果关系，由此产生的租金损失岳林绣应当赔偿，即将2013年5月12日以后的房屋租金退还给金贺豹。然而，自2013年5月12日以后，金贺豹未将X号房屋交还给岳林绣，金贺豹应承担占用房屋期间的房屋占有使用费，具体数额，本院将根据房屋性质、合同约定的租金标准及金贺豹占有X号房屋等情况酌情确定。为避免当事人之间再次产生纠纷，本院将在本案中一并判处金贺豹应承担的房屋占有使用费，腾空返还房屋及将房屋恢复原状之法律责任。关于装修损失一节，因金贺豹未提供证据证明装饰装修损失的具体数额，且金贺豹当庭表示可将装饰装修物自行拆除，故金贺豹要求岳林绣赔偿装修损失之请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除金贺豹与岳林绣分别于二0一三年二月一日及二0一三年三月一日签订的两份《房屋租赁合同》。
二、岳林绣于本判决生效后七日内退还金贺豹租金损失十二万零一百六十一元三角。
三、金贺豹于本判决生效后三日内将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑四十六号楼X房屋内的四个轻钢龙骨石膏板隔断、壁纸以及十一个灯具全部拆除，并将上述房屋腾空交还给岳林绣。
四、金贺豹于本判决生效后七日内按每月九千元的标准支付岳林绣自二0一三年五月十二日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。
五、驳回金贺豹的其他诉讼请求。
六、驳回岳林绣的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千七百五十元，由金贺豹负担八百三十一元，已交纳；由岳林绣负担九百一十九元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三十五元，由岳林绣，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王尧峰
二〇一三年九月十七日
书 记 员 丁 珊