新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0105民初106号原告：乌鲁木齐大地伟业房地产经纪有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区新华北路8号新世纪小区1栋A单元1107室。法定代表人：徐志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：马生平，男，该公司销售部经理。被告：赵瑞峰，男，1956年5月15日出生，汉族，乌鲁木齐市物资局退休职工，住乌鲁木齐水磨沟区。原告乌鲁木齐大地伟业房地产经纪有限公司（以下简称大地伟业公司）与被告赵瑞峰居间合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告大地伟业公司的法定代表人徐志明，被告赵瑞峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大地伟业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付中介居间佣金21,380元。诉讼过程中，大地伟业公司变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付中介居间佣金10,140元；2.判令被告向原告支付违约赔偿金10,140元，两项合计为20,280元。事实和理由：原告于2017年8月19日与被告签订《房屋买卖定金合同书》及《售房承诺书》，被告委托原告代为出售位于乌市水区房屋，原告帮被告找到买家。被告在与买家签订正式房屋买卖定金合同书后，将此房屋又卖与除了买家的第二个人，造成原告无法获取售房佣金。原告与被告签订《售房承诺书》后，原告投入巨大的广告及人力费用帮助被告找到买家，被告在签订《房屋买卖定金合同书》后拒不支付原告�房佣金，造成原告无法收到售房所得佣金。原告与被告就上述房产纠纷商讨未果，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请求。被告赵瑞峰辩称，原告起诉主体错误，合同第三条明确约定应由乙方即孙梦寒向原告支付佣金3380元，故原告应起诉孙梦寒。我所出卖的房屋地理位置优越、楼层好，我因急需用钱低价出售该房，每平米仅6100元，房款不到34万元。而在合同签订后，我积极履行合同义务，并且多次通知孙梦寒履行合同，但是孙梦寒无能力付款，一直未按照合同约定向我支付现金。合同第四条约定，银行面签当天孙梦寒应向我支付房款10万元，虽然定金合同中未约定付款时间，但是孙梦寒在合理时间内未向我支付房款，定金合同书中写明孙梦寒交付的5000元定金也由原告代收，从签订合同至今孙梦寒从未向我支付任何款项。因孙梦寒的违约行为导致�同无法履行，我无奈之下才将房屋另售他人。孙梦寒不付房款违约在先，我迫于无奈另售房屋在后，孙梦寒拒不交纳房款才是导致原告无法获取佣金的根本原因，原告要求我支付佣金没有事实依据。合同第九条规定，因孙梦寒违约拒不履行付款义务，应由孙梦寒向原告承担违约责任，并应向我双倍支付定金。因孙梦寒交纳的定金在原告处代管，我将另案起诉原告及孙梦寒。我与孙梦寒、原告去银行面签时，因孙梦寒及其父母均没有固定工作没有能力偿还贷款，银行口头回复不同意给孙梦寒贷款，也没有签订贷款协议，后来我与原告联系原告一直没有回复，我到原告公司要求解除合同，原告不同意，原告没有按照合同约定办理房产交易，我认为原告的行为给我造成了损失。原告作为专业的房屋中介机构在签订合同前没有对买方是否具备贷款条件和付款能力进行审核，原告孙梦寒均存在为违约行为。综上，我不存在违约行为，亦不存在过错，故不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告大地伟业公司提交的《定金合同书》、《承诺书》及《公证书》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对被告赵瑞峰提交的电话查询明细单的真实性予以确认，与本案的关联性不予确认，仅此证据不能证明赵瑞峰已将出售房屋的事宜告知买房和中介方。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月18日，乌鲁木齐市水磨沟区新民东街工行小区1栋1单元202室（以下简称涉案房屋）的原房主赵元（系赵瑞峰之子）及其妻子常希凡委托赵瑞峰办理涉案房屋的转让过户等相关手续，并将委托事宜进行公证。2017年8月19日，赵瑞峰（甲方）与孙梦寒（乙方）、居间方大地伟业公司（丙方）签订《定金合同书》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，成交价为338,000元。合同第三条约定，甲、乙、丙三方签字合同生效，丙方居间成功，丙方有权向甲、乙双方收取相应的佣金，合同签订当日甲方支付佣金为0元，乙方支付的佣金为3380元。合同第四条约定，乙方在签订合同当日支付定金5000元时已确立买卖关系，甲方自愿将该定金交于丙方保管，剩余款项经甲、乙双方协商采用银行商业贷款支付，第一次于银行面签时支付房款10万元，第二次于银行放款时支付房款238,000元。合同第六条约定，甲方须在2017年12月19日之前将办理过户所需相关资料准备完毕并交给丙方保管，甲方应积极配合办理房屋过户相关手续，在收到全款后当日内向乙方交房。合同第九条约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同发生违约行为，均由违约方向其他方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，同时违约方向丙方支付房屋实际成交价的3%作为违约赔偿。合同签订当日，孙梦寒向大地伟业公司交付房屋定金5000元。同日，赵瑞峰向大地伟业公司出具《承诺书》，载明：赵瑞峰委托大地伟业公司出售涉案房屋，价格32万元，房东实拿32万，佣金等一切费用房东不承担，包含一切过户费用，以上价位为委托价，卖出多余部分归大地伟业公司的佣金。另查明，赵瑞峰在庭审中自认已于2017年9月上旬将涉案房屋出售于他人。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，大地伟业公司作为居间方与赵瑞峰、孙梦寒以《定金合同书》的形式就涉案房屋的价款及支付方式、房屋交付及权属过户�居间报酬、违约责任等形成合意，并由三方当事人签章确认，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，《定金合同书》的内容中包含居间合同的内容。本案系大地伟业公司基于居间合同关系所提起的居间报酬请求及认为赵瑞峰违反合同约定私自将涉案房屋出售他人而提起的违约金请求。本案的争议焦点为：1.大地伟业公司向赵瑞峰主张的居间报酬请求权是否应当支持；2.赵瑞峰将涉案房屋出售他人的行为是否构成违约，是否应当向大地伟业公司支付违约金。一、针对大地伟业公司的居间报酬请求权。本案中，《定金合同书》同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，大地伟业公司作为居间人向赵瑞峰、孙梦寒报告了订立涉案房产买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，大地伟业公司有权获取相�的居间报酬。因《定金合同书》中对大地伟业公司居间成功后赵瑞峰应当支付的佣金数额未作约定，且在赵瑞峰同日向大地伟业公司公司出具的《承诺书》中也明确向大地伟业公司表示不承担佣金，故大地伟业公司要求赵瑞峰支付中介居间佣金10,140元的请求无事实依据，本院不予支持。二、关于赵瑞峰的行为是否构成违约。《定金合同书》中约定合同签订当日孙梦寒支付定金5000元时确立买卖关系，赵瑞峰自愿将该定金交于大地伟业公司保管。孙梦寒按约将5000元定金交付给大地伟业公司，赵瑞峰亦在合同中签字确认该事实，现赵瑞峰抗辩未收取认可款项的意见不能成立。双方约定孙梦寒的付款方式为银行商业贷款支付，赵瑞峰虽陈述因孙梦寒不符合贷款条件银行不予贷款，但未提交证据证实，故其辩称因孙梦寒违约行为导致合同无法履行的理由不能成立�《定金合同书》于2017年8月19日签订，赵瑞峰自认在2017年9月上旬时将房屋售与他人，此时早于合同预定的赵瑞峰须在2017年12月19日之前将办理过户所需相关资料准备完毕并交给丙方保管的时间，该行为已明确显示其不再履行《定金合同书》中所确定的义务。赵瑞峰在未与孙梦寒、大地伟业公司解除合同的情况下擅自将涉案房屋另行出售的行为构成违约，应当承担违约责任。三、关于违约金数额的确定，《定金合同书》约定如赵瑞峰拒绝履行合同发生违约行为，需向大地伟业公司支付房屋实际成交价的3%作为违约赔偿。大地伟业公司作为居间方，除了促成买卖双方签订买卖合同外，还应包括协助买方办理贷款、安排买卖双方完成交易物权转移登记手续及物业交接等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，而本案中大地伟业公司提供的居间服务为促成签订三方《定金合同书》，仅完成了部分居间服务，在此情况下，根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，本院酌定赵瑞峰向大地伟业公司支付的违约金为合同约定的涉案房屋成交价的2%，即6760元（338,000元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵瑞峰于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐大地伟业房地产经纪有限公司支付违约金6760元；二、驳回原告乌鲁木齐大地伟业房地产经纪有限公司要求被告赵瑞峰支付佣金10,140元的诉讼请求；上述款项，如果被告赵瑞峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元（原告已预交334.5元），减半收取153.5元，由原告乌鲁木齐大地伟业房地产经纪有限公司负担102.33元，由被告赵瑞峰负担51.17元。本院退还原告乌鲁木齐大地伟业房地产经纪有限公司181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王彩虹二〇一八年四月十日书记员  邵振录