湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江岸民商初字第02323号原告武汉市锦城物业管理有限公司。法定代表人张某某。委托代理人万某某（特别授权代理）。委托代理人王某某（特别授权代理）。被告彭志星。委托代理人杜某某（特别授权代理）。原告武汉市锦城物业管理有限公司（以下简称锦城物业公司）诉被告彭志星物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员郭奕君独任审判，于2014年7月1日公开开庭进行了审理，原告锦城物业公司的委托代理人万某某、王某某、被告彭志星的委托代理人杜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦城物业公司诉称：2004年10月1日，被告彭志星与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天住宅小区14栋1单元4层1号的房屋一套。2005年7月30日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，被告彭志星接收了该房屋，并缴纳了一年的物业服务费。从2006年8月1日至2014年4月30日起我方一直对被告彭志星进行物业管理服务，其应缴纳相应的物业管理服务费用，但经我方多次通知催收未果，故向法院提起诉讼，请求判令被告彭志星向我方支付拖欠的物业管理服务费用13，167元并支付逾期缴纳物业管理服务费用产生的违约金12，439元（以上期间均自2006年8月1日起至2014年4月30日止），诉讼费由被告彭志星负担。对于被告方所陈述的细节不予认可。此外，被告彭志星提出的房屋质量问题与我方没有关系，上下楼漏水是相邻关系纠纷也与我方无关，我方仅起到居中调解的作用。被告彭志星提出的医疗费、精神损失费我方不予认可，且与本案无关。被告彭志星辩称：我认可签订的《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，物业管理服务费我也确实没有缴纳，但不缴纳是有原因的。住在我家楼下的3楼住户说我家中漏水浸到他家，我多次找原告锦城物业公司协商，但其答复要5年后才能启动公共维修基金。后来我在外找人进行维修好了一段时间，又开始漏水。我再次到原告锦城物业公司反映，其派人维修也没彻底维修好，一直到现在家中仍多处漏水。而且我所在楼层的电梯和楼道灯都停用了，楼梯的卫生也不清扫。我愿意缴纳物业管理服务费，但是原告锦城物业公司必须赔偿我母亲杜某某的医疗费12，000元和精神损失费8，000元。我对于原告锦城物业公司的第一项诉讼请求认可，对于第二、三项不认可，因为并非是我的原因引起本次诉讼。经审理查明：2004年10月1日，被告彭志星与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：星房售合508号），约定购买位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天小区14栋1单元4层1号的房屋一套，预估房屋建筑面积为129.83㎡。2005年7月30日，被告彭志星接收了该房屋，原告锦城物业公司与业主即被告彭志星签订《前期物业管理服务协议》，确认被告彭志星的购房建筑面积为128.71平方米，并约定住宅按建筑面积每月每平方米1.10元收取物业管理服务费用，每半年或一年缴纳。前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，星海蓝天小区的业主委员会自2013年成立。2005年7月30日，原告锦城物业公司向被告彭志星出具武汉市服务业发票（发票号码：01537538）一张，载明收到被告彭志星缴纳的物业管理服务费用1，699元（自2005年8月1日起至2006年7月31日止，按1.10元／月·㎡×128.71㎡标准计算）。自2006年8月1日起至今，被告彭志星未缴纳物业管理服务费用，对此双方均予以认可。另查明：原告锦城物业公司下辖的星海蓝天管理处工作人员于2014年4月28日向被告彭志星送达《催收通知书》一份，其存根载明：“你自入住星海蓝天小区以来，一直是本公司为你提供物业服务。你的房屋建筑面积为128.71㎡，物业费单价为1.10元／月·㎡，而你自2006年8月1日至2014年4月止尚有13，167元物业服务费未缴纳，迟延缴纳服务费的违约金为12，439元，合计金额为25，606元”，被告彭志星在签收人处签字。再查明：2010年7月24日，原告锦城物业公司下辖的星海蓝天管理处出具《房屋漏水责任界定说明》，载明：“2010年6月301室业主发现卫生间吊顶有渗水情况，业主立即向物业公司反映，并告知401室业主需对卫生间进行整改维修，经物业公司多次调解，401室卫生间渗水情况仍未解决……此事调解，请301室、401室言和解决，物业协调配合”。还查明：原告锦城物业公司经武汉市国土资源和房产管理局准予，具备从事物业管理业务的三级资质。审理中，原告锦城物业公司向本院提交《变更诉求申请书》，放弃对被告彭志星关于逾期缴纳物业服务费产生的违约金12，439元的主张。以上事实，有原告锦城物业公司的《物业管理企业资质证书》、被告彭志星与案外人湖北星海房地产综合开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、原告锦城物业公司出具的武汉市服务业发票一张、《催收通知书存根》、原告锦城物业公司下辖的星海蓝天管理处出具的《房屋漏水责任界定说明》以及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信。本院认为：原告锦城物业公司是具有物业管理服务资质的企业，可依法从事物业管理服务。位于武汉市江岸区二七路300号星海蓝天小区14栋1单元4层1号的房屋在交付业主即被告彭志星使用时，原告锦城物业公司作为物业管理服务企业与其签订了《前期物业管理服务协议》，并一直提供物业管理服务至今，故原告锦城物业公司有权依照该协议约定的标准向被告彭志星收取物业管理服务费。双方均认可自2006年8月1日起至今被告彭志星未按约按时交纳物业管理服务费，被告彭志星应承担违约责任。现原告锦城物业公司仅要求彭志星支付2006年8月1日至2014年4月30日期间的物业管理服务费，系自主行使诉权。根据合同约定的住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米1.10元缴纳物业管理服务费的标准计算，被告彭志星所有的房屋面积为128.71㎡，故被告彭志星自2006年8月1日至2014年4月30日期间（93个月）应缴物业管理服务费用为13，167元（1.10元／月·㎡×128.71㎡93个月≈13，167元），被告彭志星签收了上述费用的催收通知单。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持，故对原告锦城物业公司主张物业管理服务费用13，167元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业管理服务费用的抗辩理由，被告彭志星以原告锦城物业公司未尽良好物业管理义务为由拒付物业管理服务费用的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告彭志星要求原告锦城物业公司赔偿其母亲杜某某医疗费12，000元、精神损失费8，000元，因其未提交书面反诉状、缴纳反诉费用，本院不予审理。随着我国城镇住房制度的改革以及现代化城市的飞速发展，物业管理服务企业应运而生，其与业主之间形成的服务与被服务的关系给诸多初次接受物业管理服务的新业主带来了不适应，由此产生矛盾。本院已受理星海蓝天小区内物业服务合同纠纷数起，对于该小区内业主提出的物业管理服务方面存在的共性问题多次到小区内进行现场察看，原告锦城物业公司首先应对该现象所产生的后果有危机意识并作出积极的反映对策，及时解决业主反映的物业管理服务中的细节问题，如严格有序地对来往人员及车辆进行管理、加强小区内的巡视和安保工作、提高物业管理服务人员的质素等，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持，而小区业主则应树立公共环境共同维护及安全意识，转变观念，在履行权利、享受服务的同时也应承担相应的义务，少数业主长期无故拖欠物业管理服务费用的行为，不仅对绝大多数按期交费的业主极不公平的，且会造成原告锦城物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。同时也应认识到，小区整体环境的改善需要一个过程，这也是现实客观存在的，希望双方能换位思考、相互理解，原告锦城物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，充分发挥业主委员会的作用，齐心协力，共同努力，营造一个健康、有序、和谐的小区生活环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项、第三十二条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告彭志星于本判决生效之日起15日内支付原告武汉市锦城物业管理有限公司物业管理服务费用13，167元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元减半收取220元、邮寄送达费20元，共计240元，由原告武汉市锦城物业管理有限公司负担155元、被告彭志星负担85元。因原告武汉市锦城物业管理有限公司已将该款全部预交本院，故被告彭志星应将其负担的部分连同上述款项一并给付原告武汉市锦城物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。代理审判员  郭奕君二〇一四年八月十三日书 记 员  刘冰净