重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0235民初5232号原告：向燕，女，汉族，1961年10月10日出生，重庆市云阳县。委托诉讼代理人：罗明圣，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告：刘汉族，男，汉族，1952年6月5日出生，住重庆市云阳县。被告：云阳县兰园园林绿化工程有限公司，住所地:重庆市云阳县双江镇云江大道1178号，统一社会信用代码：915002357094337867。法定代表人：刘汉族，系公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：杜海均，重庆市云阳县永昌法律服务所法律工作者特别授权。原告向燕与被告刘汉族、云阳县兰园园林绿化工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向燕及其委托诉讼代理人罗明圣，被告刘汉族、被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司，以及二被告的共同委托诉讼代理人杜海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向燕向本院提出诉讼请求：1.判决二被告立即为原告办理房屋产权所有证；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年1月24日，原、被告双方签订《售房合同书》。由原告购买被告开发的位于云阳县新县城青龙梯90号5楼1.2号房屋一套，房屋价格3500元/平方米，总金额35万元。双方协商在每平方米单价3500元的基础上优惠10万元，房屋总价款25万元。合同约定被告于2011年2月初将房屋交付给原告，由被告负责办理房屋所有权登记手续。2014年9月24日，原告全面履行了合同义务，但被告未按上述约定履行义务，经原告多次催告，被告至今未为原告办理房屋权属证书。望判如所请。被告刘汉族、云阳县兰园园林绿化工程有限公司共同辩称，1.应驳回原告的诉讼请求，理由为：原告没有按合同履行付款义务，违约在先，合同约定签订合同当日支付5万元，2011年1月底支付20万元，尾款在办理产权证后支付，该20万元原告至今没有支付；被告于2014年9月27日已通知原告来进行清算后代为办理产权证书，但原告至今未来清算和交纳办证费用，以致无法为原告办证。原告诉称房屋优惠十万元不属实，被告给原告出具承诺是给原告代卖房子的报酬，而原告没有卖出一套房子，优惠十万元作废，只要原告交清余款并进行清算，被告会依法办证。2.被告刘汉族是被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司法定代表人，其代表公司与原告签订房屋买卖合同，其个人不应承担责任。3.2014年9月24日的收条是刘汉族个人书写，收据上的约定不是公司行为，应按原合同执行，即原告应交齐25万元才办证。同时，因原告交款时间违约，第一次交的定金5万元应没收，不应作为房款结算，2014年9月24日的5万元也应结算为逾期付款利息，而不应作为购房款。本院经审理认定事实如下：被告刘汉族是被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司法定代表人，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司因未参加年审被吊销。2011年1月23日，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司向原告向燕出具《承诺》。《承诺》内容为“向燕购青龙梯五1.2号门面，优惠壹拾万元正，此据”。同日，原告向燕向被告刘汉族转账支付45000.00元，现金支付5000.00元，共计5万元。2011年1月24日，原告向燕（乙方）与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司（甲方）签订《售房合同书》。合同约定由乙方购买甲方位于云阳县新县城青龙社区青龙梯90号5楼1.2号房屋（现地址为云阳县青龙街道青龙梯90号5-1门市），其条款载明：三、房屋用途综合，层高4.2米，面积100平方米。以房屋实际面积为准，即按产权证面积计算。五、房屋价格3500/平方米，总金额约35万元。六、付款方式：双方在确认本合同所有条款后，在签字的当日支付定金5万，本合同生效后，1月底付20万，余款在领证时付清。七、房屋交接时间：2011年2月初。八、乙方的产权证由甲方负责办理，税费按国家规定执行。同日，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司给原告出具了购房款定金5万元的收据。2011年1月25日，刘汉族又在原告的合同后批注“同意正月二十五前付原定于1月底应付款”。2011年2月22日（正月二十），原告应被告刘汉族要求转款10万元至秦应菊账户，并由被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司向原告出具了收款收据。2014年6月24日，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司起诉要求原告向燕给付购房款10万元，后于同年9月5日撤回起诉。2014年9月24日，经派出所调解，被告刘汉族向原告出具收条，收条内容为“今收到向燕购房款伍万元正，余款在领证时付清，原合同继续有效，此据”。收条中的5万元于2014年9月26日由向燕转账支付给刘汉族。2014年9月27日，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司向原告向燕送达通知，通知中载明双方应按138.30平方米结算房款，因原告违约被告要追究原告违约责任等内容。另查明，原告向燕购买的云阳县青龙街道青龙梯90号5楼1.2号房屋已交付原告使用至今，房屋所在的移民联建综合楼已于2015年办理了权属登记（总证）。初始登记权利人为“云阳镇刘汉族等12户移民联建综合楼”，登记地址为云阳县青龙街道青龙梯90号。上述事实,除有原、被告的陈述外，还有原告提交的售房合同书、承诺、收据、转款凭证、民事裁定书、云阳县国土资源和房屋管理局不动产登记查询资料，被告提交的通知在卷佐证。上述证据客观真实，并能互相印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告向燕与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司签订的《售房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务关系明确，且不违反法律强制性规定，原告与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司据此成立合法有效的房屋买卖合同关系。该合同书虽然有被告刘汉族的签名，但刘汉族的签名系作为履行被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司法定代表人的职务行为，并非个人行为。因此，被告刘汉族个人不是该合同的相对方，其既不对该合同享有权利，也不对该合同承担义务。现被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司虽因未按期进行年检被行政部门吊销，但吊销作为行政处罚，并不会导致法人消灭，该法人仍具有诉讼主体资格，并以自己的财产对外独立承担民事责任。因此，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司仍应当按照合同约定履行义务。合同生效后，合同当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告向燕与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司在合同第八条中约定“乙方的产权证由甲方负责办理，税费按国家规定执行”。现原告向燕所购房屋已办理不动产权总证，已符合办理房屋转移登记的条件，被告应当为原告办理房屋权属证书。被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司辩称因原告未按约交齐第二期应付购房款，构成先期违约，故不应向原告办理转移登记。对于双方定于2011年正月二十五前应缴纳的第二期购房款25万元，原告于2011年正月二十日交付10万元，另外10万元因原、被告就是否可以用《承诺》中的“优惠10万元”抵付发生争议。2014年9月24日，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司法定代表人在出具给原告的收条中载明“余款在领证时付清，原合同继续有效”，足以表明双方在发生纠纷后均同意在收到该次款项后的余款在办证后进行结算支付，因此，被告辩称因原告未交齐款项而不予办证的理由不能成立。被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司同时辩称因原告拒绝与其清算以致被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司不能为原告办理房屋权属证书。本院认为，房款清算作为原告与被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司的合同权利义务，并非办理房屋权属登记的法定条件，且合同第三条约定购房款按产权证面积结算，因此，在不动产权证书办理完成前，被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司亦不能以未清算为由拒绝为原告办理房屋转移登记。综上，对于原告主张要求被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司为其办理房屋权属证书（转移登记）的诉讼请求，本院予以支持。被告刘汉族等移民联建户虽然系该幢楼房的初始登记产权人，但其并非《售房合同书》的相对人，也从未向原告表示愿意履行该义务，故对于原告要求被告刘汉族履行转移登记义务的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下:一、被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司于判决生效后六十日内为原告向燕办理“云阳县新县城青龙社区青龙梯90号5楼1.2号（云阳县青龙街道青龙梯90号5楼第1.2门市）”房屋的转移登记；二、驳回原告向燕的其他诉讼请求。案件受理费40.00元，由被告云阳县兰园园林绿化工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  江陆清二〇一七年十二月十一日书记员  解 坤