天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1035号
上诉人（原审原告）天津开发区怡合物业管理有限公司。
法定代表人王涛，董事长。
委托代理人张智军，天津滨新律师事务所律师。
上诉人（原审被告）逄晓云。
委托代理人逄晓霞，山西屹博律师事务所律师。
上诉人天津开发区怡合物业管理有限公司、逄晓云因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月16日受理，并依法组成合议庭，于2015年10月30日、11月9日公开开庭进行了审理，上诉人天津开发区怡合物业管理有限公司的委托代理人张智军、上诉人逄晓云的委托代理人逄晓霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，被告逄晓云系塘沽区跃进路航运贸易大厦5-312号房屋的业主，原告系该小区前期物业管理服务企业。2008年11月21日，原告与天津塘沽贻成实业有限公司（以下简称贻成公司）签订《天津市前期物业管理服务合同》。合同约定，原告对天津港国际贸易与航运服务区5号楼进行前期物业管理服务。服务合同期限为：自2008年11月21日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同对于物业管理服务事项、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费标准：按建筑面积每月每平方米5.2元。交纳费用的时间为：业主于每月10日前交纳。另约定：业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。另外，原告与贻成公司于2010年6月12日签订《补充合同》，对上述《天津市前期物业管理服务合同》补充约定，天津市国际贸易与航运服务区5号楼的物业管理服务费收费标准按建筑面积为17.95元／月／㎡；其中包含物业管理服务基本费5.2元／月.㎡（前期物业服务合同已约定），公共能源费5.43元／月.㎡，中央空调使用费7.32元／月.㎡。该补充合同自2010年6月12日开始执行，至业主大会与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。被告房屋建筑面积77.56平方米。被告自2011年5月1日至2015年3月31日未交纳物业管理服务费用。原告起诉，要求：1、请求法院依法判令被告立即支付拖欠原告的2011年5月1日至2015年3月31日的物业管理费62990.31元人民币；2、请求法院依法判令被告支付从逾期之日起至实际给付日止以每天应交物业管理服务费的万分之三为标准的滞纳金13237.47元人民币（暂计算2011年5月1日至2015年3月31日期间滞纳金）；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。
原审法院认为，原告系具有从事物业管理活动资质的企业，其与贻成公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，且根据被告与贻成公司签订的《天津市商品房买卖合同》中关于前期物业管理的约定，被告已经确认遵守《前期物业服务合同》，该前期物业合同对原告及被告具有约束力。被告主张原告怡合物业公司未向被告完成房屋交付使用的义务，根据原告提供的《天津市商品房买卖合同》中约定，本案房屋的开发商贻成公司系向被告交付房屋的义务主体，故被告主张原告怡合物业公司未向被告完成交付使用义务，没有事实和法律依据，不予采信。原告主张已在2011年4月份就完成了交付，并提供2011年4月19日入住通知书及国内挂号信函收据与2012年12月24日入住通知函及顺丰速运快递单，证明原告公司与贻成公司共同向被告发送了入住通知书，对于2011年4月19日入住通知书及国内挂号信函收据，被告主张该证据是复印件，且无法显示收到时间，故不予认可。原告庭后提供了从河东检察院调取的该挂号信函收据的原件，经核对该复印件与原件无异。对于原告提供2012年12月24日入住通知函及顺丰速运快递单，被告亦不予认可。原告还提供《今晚报》登报通知，对于该登报通知被告予以认可，予以采信。法院认为该两组邮寄材料证据可以证实原告公司以及开发商贻成公司先后两次向被告在《天津市商品房买卖合同》中提供的地址发送过入住通知，也在当地公共媒体上发出了登报通知，要求被告办理房屋的入住事宜，房屋开发商贻成公司与原告公司已经按照合同约定尽到了相应的通知义务，但被告仍主张原告未与其办理房屋入住交接手续，对此被告未能提供相应证据证实其主张，且被告作为房屋的业主如认为未如期收到房屋，亦应积极寻求与原告及开发商联系，被告存在一定的怠于行使其权利的行为，故对于被告的抗辩，不予采信。此外，被告主张原告怡合物业公司服务质量不合格，但并未举证予以证实，不予采信。被告主张原告怡合物业公司未取得相应的服务资质，但根据原告提供的物业服务企业资质证书，可以证实原告具有提供相应物业管理服务的能力和资质，故对于被告该主张，不予采信。关于被告主张的原告怡合物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，无权主张自2011年5月1日至2015年3月31日的物业管理费，对此，原告主张根据原告提供的挂号信函收据及顺丰速递快递单，可以证实原告于2011年4月19日以及2012年12月24日向被告主张过权利，且依据原告提供的《天津市商品房买卖合同》补充合同（附件五）中关于通知的约定，双方约定书面通知的送达方式为挂号信、特快专递或天津市主要地方报纸媒介公告，送达地址为合同登记地址，如因乙方地址原因或乙方拒绝签收，责任由乙方承担，但本案中原告未能举证证实被告存在上述地址原因及拒绝签收情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。对于当事人一方提出要求，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十条第一款第（二）项规定，当事人一方以发送信件方式主张权利，信件到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力。故原告主张权利的通知必须送达到被告，才产生诉讼时效中断的效力，但原告提供的该两组证据，均只是邮寄的凭证，而非被告签收的回执，故不能证明原告主张权利的通知已经送达到被告，对于原告该主张，不予采信。根据原告提供的登报通知，被告认可原告于2014年9月3日向被告送达了交纳物业费的通知，该2014年9月3日为原告向被告主张权利的时间，故该时间应为诉讼时效中断的时间，自2012年9月3日起至2014年9月3日的物业服务费未超过两年的诉讼时效期间，故对于自2012年9月3日起至2015年3月31日的物业服务费，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，虽然原告提供了滞纳金计算表予以证实，但被告对该证据不予认可，且在《天津市前期物业管理服务合同》中未明确约定相应的滞纳金交纳方式与交纳时间，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十条第一款第（二）项、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、被告逄晓云于本判决生效之日起十日内给付原告天津开发区怡合物业管理有限公司2012年9月3日起至2015年3月31日止的物业服务费41766.06元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844.15元，减半收取422.08元，由原告怡合物业公司负担66元（已交纳），由被告逄晓云负担356.08元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。
原审法院判决后，上诉人天津开发区怡合物业管理有限公司不服，要求支持其全部诉讼请求。上诉理由为，其于2011年4月19日、2012年12月24日、2014年9月3日，向逄晓云送达入住通知和催缴通知，原审认定前二次送达无效是错误的。
上诉人逄晓云不服，上诉请求：撤销原判，驳回天津开发区怡合物业管理有限公司诉讼请求。上诉理由，原审法院适用法律错误，双方不存在法律关系，天津开发区怡合物业管理有限公司无权主张物业费；天津开发区怡合物业管理有限公司超过诉讼时效，丧失胜诉权；天津开发区怡合物业管理有限公司不作为的行为导致房屋钥匙在天津开发区怡合物业管理有限公司处，无法使用房屋，天津开发区怡合物业管理有限公司主张物业费无合同依据。按照《天津市物业管理条例》规定，竣工验收合格交付前发生的物业费，由建设单位承担。
本院经审理查明，天津开发区怡合物业管理有限公司与贻成公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》第七条（一）1项约定竣工验收交付业主使用前，所发生的物业管理费用由贻成公司承担。竣工验收合格交付业主后的物业费由业主交纳。本院查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，天津开发区怡合物业管理有限公司为逄晓云购买房屋的物业管理单位。天津开发区怡合物业管理有限公司向逄晓云诉讼主张交付物业费用的期间段内，逄晓云未与案外人贻成公司办理入住交付手续，对于未入住的责任确定不属于本案法律关系所应确认的范围。涉及房屋买卖合同履行的相关问题，应另行解决。按照《天津市前期物业管理服务合同》的约定，房屋交付使用业主后物业费由业主交纳，而天津开发区怡合物业管理有限公司主张期间段的物业费用不应向逄晓云主张。原审法院判决欠妥，本院予以改判。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第2127号民事判决；
二、驳回天津开发区怡合物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费422.08元，由天津开发区怡合物业管理有限公司负担；二审案件受理费1175元，由上诉人天津开发区怡合物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
审 判 员 王 珊
代理审判员 孙 静
二〇一五年十一月九日
书 记 员 庞 艺
速 录 员 李晓旭