原 告 X X X X 物 业 管 理 有 限 公 司 诉 被 告 王 X 物 业 服 务 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2014）乌民初字第867号
原告XXXX物业管理有限公司，住所地贵阳市乌当区XX办事处贵州XX软件园，组织机构代码79XXXXX6-7。
法定代表人王X（1），该公司经理。
委托代理人米见华，该公司法律顾问，特别授权代理。
被告王X，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住贵阳市乌当区XX中路**号XXXX新城*期**栋******号，公民身份号码52010319XX********。
委托代理人沈XX，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住址同上，公民身份号码41010519XX********。
原告XXXX物业管理有限公司（以下简称XX物业公司）诉被告王X物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告XX物业公司的委托代理人米见华、被告王X的委托代理人沈XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告XX物业公司诉称，被告因经营其购买的位于XXXX新城商业街二期D15-1-39号商铺开设（夜郎）鸿福食府的需要于2010年9月15日租赁原告位于XXXX新城商业街二期D15-2-35和D15-2-36两间商铺（该两间商铺总面积为120.94平方米），并签订了商铺租赁合同。被告经营后从2010年9月15日一直到2014年6月30日未支付商铺租赁期间的物业管理费，另外其购买的D15-1-39号商铺（该商铺面积为106.1平方米）的物管费也从2010年3月1日至2014年6月30日未缴纳应缴付的物业管理费。经原告多次催缴后至今被告未缴纳。为此，诉请法院：1、判决被告支付物业管理费41819.11元及电表开户费529元。2、判决被告承担本次原告律师费3610元。3、诉讼费由被告承担。
被告王X辩称，原告对被告欠物业服务费的诉讼请求不当，引发本案诉讼的过错方完全在于原告，原告没有完全履行其义务，严重违背诚实信用公平交易的契约精神，被告针对原告履行合同能力的严重削弱，实施法律赋予的履行抗辩权，拒付物管费完全有合理依据，同时理所应当主张法律赋予的正当权利，保留今后追究原告违约的权利。原告诉讼主体资格和履行职责资格不明，未履行法定义务，超过诉讼时效且无催缴任何费用，要求驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告严重违反法律赋予被告和双方约定的监督权、知情权，与约定的物业服务收费方式的内在性要求明显不符，原告未出具每年审计报告供业主查询，也没有每半年向业主公布收益情况，接受监督。第二，XX物业未全面履行约定义务，根据《XXXX新城X期前期物业服务协议》第四条约定，原告的承诺根本没有兑现，始终处于一个不作为的违约状态，小区发生藏獒咬人和多起入户盗窃事件，充分说明原告“一诺千金”的服务质量是自欺欺人、背信弃义的行为。设置广告牌须经政府批准，收益扣除经营成本后，除去经营收入净收益的40%外全用于小区维修改造和补贴物管管理费的不足，广告是否经政府批准，是否将收入纳入对应账目，根本未见原告定期在小区公示，无法确认原告履行职责。小区的公共绿地有人到处种菜的现象，原告没有有效制止。在XXXX新城水东路口处，约800平米户外大型广告牌占用XXXX新城小区公共土地，业主利益受到侵犯，原告根本不顾业主共同的权益。第三、原告未催缴过物业费，原告关于物业费的大部分请求已超过诉讼时效。原告未履行双方约定义务，被告完全可以理直气壮地拒交物业服务费。原告制定的《XXXX新城X期前期物业服务协议》中规定的每日千分之三的滞纳金是参照行政罚款的滞纳金而制定的，这样制定规则是错误的，应该进行修改，因为物业管理企业与业主之间的关系不是行政关系而是民事法律关系，将行政罚款的滞纳金标准套用在民事纠纷的违约金标准上明显侵犯业主利益。原告办理物业承接验收时物业企业服务首要的履职资格条件。被告完全有权查看原告相关承接验收手续资料，原告必须主动证明完成物业承接验收，具备履行职责的资格。否则，不具有履行合同资格。故要求原告出示能够说明的相关资料。原告起诉违背了国务院颁布的《物业管理条例》第六十七条的规定，只有在业主委员会督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。原告起诉所依据的事实、法律和所提出的主张陈述均不能成立，原告存在严重未履行法律规定和违背双方约定的义务的种种行为，甚至涉嫌庇护房开商，侵害包括被告在内的广大业主的根本利益，物业公司是服务性的公司应当先提供服务再收费，不能只收费不服务或只收费少服务，更加不能只收费乱作为，对于业主不能只有义务没有权利，如此违背公平原则，故被告拒付物管费完全有合理合法的依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年5月15日，被告王X与XXXX房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告位于XXXX新城商业街二期D15-1-39号商铺，建筑面积为106.10平方米。在《商品房买卖合同》补充协议中，被告同意XXXX房地产开发有限公司选聘本案原告对其购买的商铺进行物业管理，并在签订该《商品房买卖合同》时与原告签订《前期物业服务协议》，同时，补充协议中还载明，如被告未按时足额向原告缴交物业管理费，被告同意承担原告因此造成的损失。此后，被告因开设弘福食府需要，2010年10月27日，原告XX物业公司与被告王X签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告王X租赁XXXX房地产开发有限公司位于XXXX新城商业街二期总面积为120.94平方米的D15-2-35号、D15-2-36号两间商铺，与其购买的商铺整体用于经营弘福食府，在商铺租赁合同中，原、被告约定租赁期限为2010年9月15日至2015年9月14日，还约定物业管理费以面积计算，具体收费标准由商铺承租方与物业管理公司协商确定。2011年12月13日，贵阳市乌当区发展和改革局向原告发放《贵州省经营性服务收费许可证》，同意原告对XX新城一、二、三期进行物业管理收费，在该经营性服务收费许可证中，明确商业用房每月的物业管理费收费标准为每平方米3.80元。由于被告在使用三个商铺过程中一直未缴纳物业管理费，原告向被告经营的商铺张贴了欠费催缴单，但被告仍未缴纳，原告为此向本院提起诉讼。
另查明，被告购买D15-1-39号商铺的时间为2010年5月15日，而《商品房买卖合同》显示该商铺的交付时间为2009年11月28日前，应认为被告购买的该商铺为现房，该商铺的物业管理费计费时间应从2010年5月15日起计算；《商铺租赁合同》虽于2010年10月27日签订，但在该租赁合同中，双方约定商铺租赁期限的起点时间为2010年9月15日，故被告租赁的前述两个商铺的物业管理费计费时间应从2010年9月15日起计算。
还查明，被告购买的商铺在2010年5月15日至2014年6月30日的物业管理费按4年零1个月又16天计算为106.10㎡×3.8元／㎡·月×12个月×4年＋106.10㎡×3.8元／㎡·月×1个月＋106.10㎡×3.8元／㎡·月÷31天×16天=19963.91元。被告租赁的两个商铺在2010年9月15日至2014年6月30日的物业管理费按3年零9个月又16天计算为120.94㎡×3.8元／㎡·月×12个月×3年＋120.94㎡×3.8元／㎡·月×9个月＋120.94㎡×3.8元／㎡·月÷31天×16天=16544.59元＋4136.15元＋237.20元=20917.94元，截止于2014年6月30日，三个商铺共计产生物业管理费40881.85元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，《商品房买卖合同》，《商铺租赁合同》，收费许可证，欠费催缴单，照片，文件资料，申请信息公开的申请材料等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告的签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。根据被告购买商铺时与XXXX房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，本案原告系被告所居住小区的前期物业管理公司，庭审中，被告认为只有在业主委员会督促其限期交纳物业管理费，在其逾期仍未交纳的情况下，物业管理公司才可以向人民法院起诉，但其未提交证据证实小区已经设立了业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”的规定，原告有权依据前期物业服务协议和贵阳市乌当区发展和改革局颁发的经营性服务收费许可证对小区实施物业管理并收取物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定，被告作为D15-2-35号、D15-2-36号商铺的承租人应当按照租赁合同约定向原告支付物业管理费，其作为D15-1-39号商铺的买受人，在使用该商铺的过程中，也应向原告交纳物业管理费，但其至今未履行交纳上述三个商铺物业管理费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付物业管理费，本院应予支持。经本院查明，截止于2014年6月30日，被告购买的商铺及租赁的商铺共有物业管理费40881.85元未交纳给原告，本院认为，虽然原告履行了相关物业服务义务，但根据被告提交的小区照片显示，被告所居住的小区内公共绿地中有业主种菜的现象，而原告未予以制止，说明原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面的情形，故对于原告诉请要求被告支付物业管理费的金额，依据公平合理原则，综合考虑本案案情，本院酌情适当降低，按本院查明的被告未交纳物业管理费40881.85元的80%支持32705.48元。原告诉请被告支付的电表开户费、律师费，因原告未提交证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，本院不予支持。
关于庭审中被告在答辩时陈述的原告起诉已超过诉讼时效的问题，因被告经营前述三个商铺后一直未交纳物业管理费，持续违约，而物业服务合同在性质上属于继续性合同，原告提供的物业服务并未间断，且原告已经以向被告经营的商铺张贴催缴通知的方式主张物业管理费，该催缴方式并无不当，被告虽对催缴通知持有异议，但未提交证据对此予以反驳，故本院对被告关于本案已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。对于被告在庭审中提交的其他证据，属另一法律关系，与本案无关联性，本院不予采纳。至于被告在庭审答辩时陈述的其他情况，其可依法向相关部门反映寻求解决，不能以此作为数年不缴纳物业管理费的理由。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告王X于本判决生效之日起十日内一次性支付原告XXXX物业管理有限公司物业管理费人民币32705.48元。
驳回原告XXXX物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元，由原告XXXX物业管理有限公司负担274元，被告王X负担676元（此款原告XXXX物业管理有限公司已经预交，被告王X负担的部分由被告王X在履行上述给付义务时一并支付给原告XXXX物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 梁国辉
代理审判员 罗 欣
代理审判员 陈 云
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 颜家英