四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1623民初494号
原告陈泳西，女，生于1988年3月27日，汉族，住邻水县。
委托代理人饶凤菊，女，生于1963年2月27日，汉族，住邻水县，系原告陈泳西之母亲。特别授权代理。
委托代理人李军，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。
被告广安市华富荣新置业有限公司，住所地邻水县鼎屏镇人民路中段2号1层3号。
法定代表人李世荣，该公司董事长。
委托代理人邓健，四川顿开律师事务所律师，特别授权代理。
第三人中国工商银行股份有限公司邻水支行，住所地邻水县鼎屏镇胜利街42号。
负责人刘晓宏，该支行行长。
委托代理人杨海华，男，生于1984年3月24日，汉族，住广安市，系该行职工。特别授权代理。
委托代理人向文全，四川爱众律师事务所律师，一般授权代理。
原告陈泳西诉被告广安市华富荣新置业有限公司（以下简称荣新公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，依法由审判员王越独任审判。在审理过程中，原告陈泳西变更诉讼请求并申请追加中国工商银行股份有限公司邻水支行（以下简称工行邻水支行）作为第三人参加诉讼，工行邻水支行在庭审中主动申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼并提出诉讼请求，本院依法就原告提出的商品房买卖合同纠纷及第三人提出的借款担保合同纠纷合并审理，并于2016年3月14日、2016年4月22日、2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈泳西及其代理人饶凤菊、李军，被告代理人邓健及第三人代理人杨海华、向文全到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告陈泳西诉称：2013年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发所有的邻水县的房屋，约定2015年12月31日前交房，但被告逾期至今未能交房。根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告退还相应购房款并赔偿损失。请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》；2.依法判令解除原告与被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；3.依法判令被告返还原告购房首付款113,551元并从2013年12月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息至本判决确定的履行期限届满时止；4.依法判令被告返还原告已向第三人归还的贷款本金9,738.43元(截止2016年4月25日)；5.依法判令被告返还原告已向第三人支付的贷款利息38,904.22元(截止2016年4月25日)；6.依法判令被告偿还第三人至2016年4月25日《个人购房借款/担保合同》项下的余下贷款250,261.57元；7.依法判令被告赔偿原告办理按揭、预告登记手续费、房产评估费用1,024元；8.依法判令被告向原告支付违约金18,677.55元。本案的诉讼费用由被告承担。
被告荣新公司辩称：被告不同意解除商品房买卖合同及其补充协议，且原告未按照合同约定履行提前向被告送达退房通知的义务，解除权行使程序不合法，应驳回其要求解除商品房买卖合同的请求。若合同解除，被告应当将购房首付款及银行贷款退还给原告并按照购房借款担保合同的约定由原告将余下银行贷款返还给第三人，被告承担连带担保责任，而不应由被告直接将余下贷款退还给第三人。原告因购买房屋产生的银行贷款利息、办理按揭、预告登记手续费、房产评估费用并非由被告收取不应由被告承担。违约金应当以损失为限，原告在购房过程中并未产生损失，其关于违约金的请求应不予支持。
第三人工行邻水支行诉称：原、被告签订的《商品房买卖合同》与原告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》虽是两个不同法律关系的合同，但《商品房买卖合同》是在先的主要合同，《个人购房借款/担保合同》是附后从合同，两份合同的订立和履行有着必然的联系。商品房买卖合同继续履行，则个人购房借款担保合同亦应当继续履行；商品房买卖合同解除，则个人购房借款担保合同亦应当解除。第三人愿意主动作为有独立请求权的第三人参与诉讼，在《商品房买卖合同》解除的情况下，请求解除《个人购房借款/担保合同》并要求原告偿还余下贷款，被告承担连带担保责任；诉讼费用由原、被告承担。
经审理查明：2013年11月20日，原告陈泳西作为买方（乙方）、被告荣新公司作为卖方（甲方），双方签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广安市邻水县的房屋。房屋预测建筑面积91.11平方米，每平方米建筑面积单价4,100元，房屋总价款373,551元。甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方逾期交房30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当在退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的5%向乙方支付违约金。2013年12月3日，原告陈泳西向被告荣新公司支付了首期房款113,551元，被告荣新公司向原告陈泳西代收了按揭、预告登记手续费、房地产评估费共计1,024元。2013年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议及附件，约定买受人采取按揭付款方式付款的，在支付首付款113,551元后，其余购房款260,000元应当由买受人向工商银行申请25年按揭贷款。2014年1月9日，原告陈泳西作为借款人、第三人工行邻水支行作为贷款人、被告荣新公司作为保证人三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人向借款人发放贷款260,000元，借款人以等额本息方式偿还，同时借款人以上述所购房屋作为抵押担保，保证人荣新公司承担阶段性连带责任保证。同年1月23日，第三人工行邻水支行发放贷款260,000元，并将贷款资金划入被告荣新公司的银行账户。自2014年2月23日起，原告逐月向工行邻水支行支付归还贷款本息。截止2016年4月25日，原告共偿还贷款本金9,738.43元、支付利息38,904.22元，余下贷款250,261.57元。在合同履行过程中，因被告未能按约于2015年12月31日前向原告交付房屋，原告遂向被告提出退房申请，要求解除合同归还购房款并赔偿损失，遂起诉至本院。
以上事实有原告身份证复印件、《商品房买卖合同》及其补充协议、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、个人借款凭证、按揭贷款还本付息清单、退房申请书、快递邮寄单及当事人的部分当庭陈述证实。
上列证据，经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本合同义务，根据合同约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过30日，原告有权退房，解除合同。现被告逾期交房已超过30日，至今亦未能履行交房义务，已明显违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。被告辩称原告未按合同约定向被告送达退房通知书，未履行催告义务，其解除权行使程序不合法，应不予支持。然，根据该合同第十三条第1款第（2）项“买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起7日内退还全部已付款”之约定，退房通知的送达系购房款退还的提前告知义务并非解除权行使的约定前置程序，且催告亦非合同解除权行使的法定程序，故被告的辩称理由不能成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的请求亦应予支持。同时，第三人在庭审中亦提出在该《商品房买卖合同》解除的情况下，其亦要求解除该《个人购房借款/担保合同》。据此，本院对第三人要求解除《个人购房借款/担保合同》的请求，亦予以支持。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告应当将原告已经支付的购房款返还，并赔偿原告因此所产生的损失。因此，原告要求被告返还购房首付款及已向第三人偿还的贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的请求，于法有据，应予支持，但首付款利息应当按照人民银行同期同类存款利率计算。另，原告因购买该房屋支付的按揭、预告登记费、房地产评估费，亦应属被告违约造成的损失，被告亦应当对此承担赔偿责任。关于余下贷款的返还问题，因原告要求由被告直接返还给第三人，被告要求退还给原告由原告返还给第三人，而第三人要求由原告返还被告承担连带责任保证，三方对此不能协商达成一致意见，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，原告要求被告向第三人返还余下贷款的请求，符合法律规定，应予支持。第三人提出按照借款担保合同约定，原告作为借款人应当承担还款义务，被告承担连带责任保证。但在借款担保合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担，为了减少不必要的当事人的讼累，充分保护处于弱势地位的买受人的合法权益，在商品房买卖合同纠纷和借款担保合同纠纷合并审理时，应可由贷款的实际收取人即开发商直接将购房贷款返还给银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，这亦是对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的正确理解与适用。故，第三人要求原告承担返还责任，被告承担连带责任保证的请求，本院不予支持。关于原告要求被告按照合同约定支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金具有补偿性，应当以损失为限，本案中原告已经主张了其因合同解除造成的损失，故其要求被告支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告陈泳西与被告广安市华富荣新置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；
二、解除原告陈泳西与第三人中国工商银行股份有限公司邻水支行、被告广安市华富荣新置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、被告广安市华富荣新置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈泳西购房首付款113,551元并从2013年12月3日起按照中国人民银行同期同类存款利率计算支付利息至本判决确定的履行期限届满时止；
四、被告广安市华富荣新置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈泳西自2014年2月23日起至2016年4月25日止已向第三人中国工商银行股份有限公司邻水支行归还的贷款本金9,738.43元；
五、被告广安市华富荣新置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈泳西自2014年2月23日起至2016年4月25日止已向第三人中国工商银行股份有限公司邻水支行支付的贷款利息38,904.22元；
六、被告广安市华富荣新置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司邻水支行偿还原告陈泳西至2016年4月25日《个人购房借款/担保合同》项下的余下贷款250,261.57元；
七、被告广安市华富荣新置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈泳西因办理按揭、预告登记手续费、房产评估费用1,024元；
八、驳回原告陈泳西的其他诉讼请求；
九、驳回第三人中国工商银行股份有限公司邻水支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半交纳3,715元，原告陈泳西负担215元，被告广安市华富荣新置业有限公司负担3,500元；参加之诉案件受理费减半交纳2,527元，第三人中国工商银行股份有限公司邻水支行负担1,000元，被告广安市华富荣新置业有限公司负担1,527元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 王 越
二〇一六年五月十三日
书记员 张峻荣