上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2333号
原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司。
法定代表人杨平照。
委托代理人冯宝龙。
委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司。
法定代表人李本巧。
委托代理人唐建安，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。
原告上海盛昆实业有限公司（以下简称“盛昆公司”）与被告上海本巧实业有限公司（以下简称“本巧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告本巧公司提起反诉，本院依法予以受理。被告本巧公司曾就房屋渗漏水问题提起鉴定申请，后又撤回申请。经双方当事人同意，本案延长简易程序适用一个月。本案于2013年10月28日、11月20日，2014年1月22日三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人唐建安、被告委托代理人刁骅参加了三次庭审，原告法定代表人李本巧参加了前两次庭审，原告法定代表人杨平照参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
原告盛昆公司诉称：原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告向原告承租松江区新桥镇申北一路XXX号厂房仓库底楼和二楼的部分房屋，租赁期限至2015年5月30日。现被告欠付2013年10月1日起的租金，虽经原告多次催讨，但被告始终不肯支付。原告故诉至我院，请求判令：1、被告向原告支付从2013年10月1日起的半年租金316，871元；2、被告向原告支付欠付租金的滞纳金（从2013年9月24日起至实际支付之日止，按日千分之三标准计算）。
被告本巧公司辩称：双方确实曾存在租赁合同关系，但是租金一开始为每月2万元，后改为每季度148，878元，其已经将2013年9月30日前的租金支付完毕。由于房屋存在漏水导致不能正常使用，而且租赁合同约定原告需要向被告提供电梯但是实际未提供，故被告于2013年9月就通知原告解除合同，并在2013年10月4日将房屋腾空后交还给了原告。故此，原告主张2013年10月1日后的租金和滞纳金均缺乏依据，请求驳回。
被告本巧公司同时反诉称：原告将整幢房屋加层，损坏了房屋质量，导致被告承租的部分渗漏水严重，不能使用，被告多次要求原告修复，但原告始终拒绝修复。合同约定原告应向被告提供电梯，但原告始终未将二楼电梯出入口开通，导致被告不能正常使用二楼的房屋。故此，被告要求解除与原告之间的租赁关系，并已经在2013年9月30日之前通知原告，同时将房屋清空后返还给了原告。被告曾向原告支付押金2万元，原告应予退还。房屋渗漏水导致被告货物损失84，650元（按仓库库存量的0.5％计算），楼梯不能使用导致被告产生租赁面积损失43，508元。故此，被告反诉请求判令：1、确认原、被告之间的合同于2013年9月30日解除；2、原告返还被告押金2万元；3、原告赔偿被告损失128，158元（货物损失84，650元＋租赁面积损失43，508元）。
针对被告本巧公司的反诉请求，原告盛昆公司辩称：被告所称的渗漏水不存在，电梯是能够使用的，是被告自己砌墙后放弃了使用。被告从未发函要求解除合同，只是被告法定代表人的丈夫唐侦力发过短信，原告收到短信后马上回了电话，表示不同意。2万元的押金应当在结清有关费用后再结算。故此，被告的反诉请求缺乏依据，请求驳回。
案件审理过程中，经本院释明双方之间的租赁关系解除，原告盛昆公司变更诉请为：1、被告向原告支付从2013年10月1日起至房屋恢复原状实际返还之日止、按316，871元／半年标准计算的租金和使用费；2、被告赔偿原告违约金52，811.83元（相当于一个月租金）以及房屋空置损失264，059.17元（相当于五个月租金）。
针对原告盛昆公司变更后的诉讼请求，被告本巧公司补充答辩称：合同实际已经于2013年9月30日解除，被告也已经将房屋清空后返还给了原告，故不存在2013年10月1日之后的租金或使用费问题。原告主张的空置费和违约金也均缺乏依据。故请求法院予以驳回。
被告本巧公司的反诉请求没有变化。
经审理查明：原、被告从2009年开始建立房屋租赁合同关系。后因被告承租面积扩大，2012年5月18日，原告作为出租人（甲方）、被告上海本巧实业有限公司闵行分公司作为承租人（乙方），签订一份《租赁合同》，约定甲方将合法拥有的上海市松江区新桥镇申北一路XXX号厂房仓库底楼496平方米、二楼522平方米出租给乙方使用。租赁期限三年，自2012年6月1日至2015年5月30日止。合同第四条约定，房屋月租金为2万元、押金2万元，首期付款六个月即12万元，以后按每六个月为一个付款单位（从第二年起租金递增5％）。租金必须在每个付款单位的前一周全部付清，每逾期一天，乙方将支付租金的千分之三给予甲方，作为滞纳金。房租租金逾期15天未付的，视为违约，甲方可单方解除合同，并且不返还押金。第九条约定，二楼电梯甲方要保证乙方能够使用，否则乙方损失将由甲方承担。
2012年6月8日，因承租面积再次发生变化，原告作为出租人（甲方），被告本巧公司闵行分公司作为承租人（乙方），又签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2012年10月1日至2015年9月31日止。合同第四条约定，首期付款六个月，以后按每六个月为一个付款单位（从第二年起租金递增5％）。租金必须在每个付款单位的前一周全部付清，每逾期一天，乙方将支付租金的千分之三予甲方，作为滞纳金。房租租金逾期15天未付的，视为违约，甲方可单方面解除合同。第九条约定，在合同期内双方不能单方面终止合同，违约方将视为违约并承担违约责任，违约方须对另一方进行经济赔偿，赔偿金额为一个月租金。
原告提供的上述租赁合同共两页，第一页有一段关于租金的手写内容为：底楼1600平方－8.487平方＝1592平方×0.75元＝435，810元；二楼774平方－8.487平方＝766平方×0.6＝167，754元，合计603，564元。原告解释称，底楼共计1600平方米，扣除电梯部分8平方米，实际承租面积1592平方米，单价为0.75元／天／平方米，每年435，810元；二楼共计774平方米，扣除电梯部分8平方米，实际承租面积766平方米，单价为0.6元／天／平方米，每年167，754元。两项合计第一年租金为603，564元，第二年上涨5％为633，742元，故其在本案中诉请为半年租金316，871元。
被告则对上述手写的内容不予认可，同时被告留存的租赁合同也没有这一段手写的内容。被告对原告主张的租金单价是认可的，但是认为底楼面积为1600平方米、二楼面积为720平方米，其没有要求扣除电梯房。
原告提供的上述租赁合同第二页也有一段手写内容为：该合同期限为三年，即从2012年10月1日至2015年9月31日止，包括原租房房期，但说明的是，原合同到2012年9月30日止，即2012年10月1日后乙方所租的甲方的所有仓库随即生效。价格每平方米增加到0.75元，但上面二楼面积9月31日重新丈量价格不变。甲方的房屋要保证无漏水现象，保证水电正常供应，否则要承担相应的责任。被告对第二页的上述手写内容予以认可。
2013年4月8日，原告出具收据一份，确认交款单位为被告本巧公司，金额为148，878元，收款事由为“收取2013年4月1日至2013年6月30日租房款”。
2013年6月18日，原告又出具收据一份，确认交款单位为被告本巧公司，金额175，566元，收款为6月30日至9月30日房租。庭审中原告解释称，该金额包括了本案被告的租金148，878元和被告关联单位力一食品经营部的租金26，688元。
2013年9月3日，被告法定代表人的丈夫唐侦力发短信给原告法定代表人杨平照，称自从前年原告房屋加层后二楼走廊漏水现象从未停止过，若干次请原告修理但从未得到答复，给被告造成了很大的困扰与妨碍。与上同时间出现的卫生间漏水至今也从未修理，请求若干次未果，造成极大不便。后面仓库大门自从给被告后，基本上没有打开过，因为巷道汽车特多乱停乱放，致使被告卸货车辆无法进入，造成被告很大损失。零九年以来仓库多处严重漏水，造成被告货物到坏打烂，从未赔偿过，至今保存损失场面录像，对于被告的合理要求，原告一直未能妥善解决。因此，被告决定从9月份起仓库不再租用，有关的交接手续请原告尽快安排。
9月4日，原告法定代表人杨平照回复短信，称唐侦力所发短信内容不实，双方应按合同履行，如有争议可以协商处理。
10月6日晚，唐侦力再次发短信给杨平照，称已于当日将仓库二楼搬空，请原告于明天上午前来取钥匙，并就有关手续予以当面交接。
另查明：松江区申北一路XXX号房屋登记的权利人为原告盛昆公司，登记的总层数为2层。现改为三层，三层为公寓用房。
2011年10月8日，原告出具一份保证书，为保证在申北一路XXX号甲三楼安装卫生间下水通道的安全防漏等方面的工程质量的可靠性，保证三楼所属卫生间下水通道要通过下面二楼即上海松江区泗泾镇力一食品经营部所属办公房间，通过上述的房间工程原告保证绝对安全性，完全的防漏性，如由于工程质量原因对二楼所属房间造成妨碍或负面影响的，保证方罚款2万元。假如出现渗漏拖延修理期限的，对此所造成的矛盾或严重后果将由保证方全部承担责任。
2012年10月26日，由于被告在承租房屋内对客户退回的预包装食品分类整理，挑出退货日期超过生产日期三个月的食品，由员工用双氧水擦掉生产日期，再用打码机在食品外包装上重新打印生产日期，加工后混在正常的食品里，再销售给客户，因此北上海市工商行政管理局松江分局处以没收违法所得45，818元、罚款234，018.5元的行政处罚。庭审中原告称，正是由于该原因，被告才想退租。
庭审中，被告称其主张的漏水造成货物损失共计三次，第一次是2012年6月18日，有米酒、镇江香醋、乌江榨菜、紫菜、炖料等损失，约24，750元；第二次是2012年6月26日，有四川泡菜、鱼佐料、老抽酱油等损失，约19，200元；第三次是2013年7月31日，有镇江香醋、紫菜、乌江榨菜、麻油、调料等，约40，700元。上述三次共计84，650元，受损货物已经全部处理掉了。被告为此提供了2012年6月18日、2013年7月31日的照片若干作为证据，以证明漏水导致的货物损失情况。原告对2012年6月18日的照片不予认可，对2013年7月31日的照片，认为当天晚上松江出现暴雨性灾害性天气，如有损失也应当通过保险理赔，并提供了松江气象台的《气象证明》和报案登记表作为证据。
被告还称，由于电梯无法利用，导致其二楼大约有149平方米一直空置无法利用，从2012年6月开始，按0.6元／平方米／天计算至2013年9月30日，共计43，508元。
案件审理过程中，本院于2013年12月4日会同原、被告一起勘验现场，发现现场部分位置确有渗漏水痕迹，被告已经搬离，但现场较为狼藉。
根据上述情况，被告要求对房屋渗漏水是否影响实际使用进行鉴定。本院委托后，被告又于2013年12月31日向本院明确不做鉴定，并愿意承担相应的法律后果，故本院终结了鉴定程序。同时，被告明确即使要承担违约责任，仍坚持要求解除合同。
考虑被告在即使承担违约责任的情况下仍坚持要求解除合同，且已经实际搬离，故本院释明确认原、被告之间的房屋租赁合同解除。
本院释明合同解除后，由于双方对于涉案房屋是否符合返还条件争议较大，故本院于2014年2月13日再次至现场勘验。经勘验，确认一楼仍有部分垃圾，西南角有一搭建的简易房，原告要求被告将一楼垃圾清理、简易房拆除，被告表示同意，并要求原告接收房屋，被告自愿承担一楼垃圾清理和简易房拆除的费用。
二楼地面仍有部分垃圾。二楼靠西面部分是一个大的通间，中间靠南位置处有一封闭的电梯间，西南角进门处有个卫生间。二楼靠东部分中间有个过道，过道南北被分隔成不同的小房间，过道尽头（最东面）有一扇门，过道尽头处南边还有个卫生间。原告要求将地面垃圾清理、除电梯间和西南角进门处卫生间外的所有隔断拆除，恢复成一个大的通间。被告同意承担二楼垃圾清理费用，但称隔断其承租时就有，不同意恢复。
因被告强烈要求原告当日接收房屋，除二楼隔断的恢复问题外，其他不存在影响房屋交接的因素，为避免资源浪费，减少双方损失，本院要求原告接收房屋，同时对于双方存有争议的隔断，告知原告可以在自行拆除后，向被告主张拆除费用。原、被告双方对此表示接受，双方于当天完成了房屋交接。
关于双方争议的电梯问题，经现场勘验，确认与被告承租房屋相关联的共有东、西两部电梯。东电梯为货梯，一楼电梯口与被告承租的一楼入口处相邻，二楼电梯口与被告承租的部分有一段距离，有墙隔断，尚留有一扇门。西电梯为客梯，从一楼直达三楼。原告称，合同中约定的电梯是东面的货梯，一直是能够使用的，被告自己砌墙隔断，放弃了使用的权利，西面的电梯是三楼承租人办公寓用的，与被告无关，该电梯在二楼是全封闭的，电梯房的面积也是从被告承租的面积中扣除的。被告则称，反正目前的情况是两个电梯都不能使用。
以上事实，由租赁合同、收据、短信、房地产权登记簿以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》本院已经释明解除，解除理由已经在审理查明部分述及，此处不再赘述。本案争议焦点在于：合同解除应归责于哪一方？被告是否还应向原告支付租金（使用费）？被告主张的货物损失、空置损失是否有依据？
关于争议焦点一。被告要求解除合同的理由有二，一是认为涉案房屋存在严重渗漏水导致不能正常使用，二是认为合同中约定的电梯不能正常使用。关于前者，现有证据无法证明涉案房屋有严重渗漏水并导致被告不能正常使用。被告曾就此提出鉴定申请，但后又撤回鉴定，并愿意承担相应后果。故被告的该项解除理由本院不予采纳。关于后者，首先，从现场勘验情况来看，原告对东、西两部电梯所作的陈述更符合现场实际，即西面客梯与被告无关，东面货梯实际能够使用。其次，即使确系原告违约使得被告不能正常使用电梯，根据双方合同约定，原告承担的也是损失赔偿责任，而非使被告享有合同解除权；而且从承租房屋的实际情况来看，电梯不能使用也并不导致被告不能实现合同目的。故此，被告的该项解除理由本院亦不予采纳。
综上，本院认为，本案租赁合同的解除并非是由于被告享有合法的合同解除权，而是在被告已经擅自搬离承租房屋、坚决要求不再承租的前提下，本院出于社会资源的合理利用而确认双方合同解除，被告应当就此承担违约责任。原告要求被告承担一个月租金作为违约金的诉请，合法有据，本院予以支持。同时，考虑到涉案房屋体量较大，原告在合同解除后一个月内无法再次出租的可能性较大，以及再次出租可能要给予新承租人一定时间免租期等因素，本院酌定被告再赔偿原告二个月的租金损失。
关于争议焦点二。双方确认被告租金支付至2013年9月30日，鉴于本案系被告无理由强行要求解除合同，故在涉案房屋返还给原告之前（即2014年2月13日之前）的租金及使用费，被告应当支付给原告。
关于租金和使用费的标准，原告主张为每半年316，871元，但该标准系原告自行计算的结果，未有被告签字确认，故本院不予采纳。根据本案证据，在2013年4月1日－2013年6月30日，2013年7月1日至2013年9月30日两个季度，被告均是按照每季度148，878元支付，原告亦予以接受、未表示异议，故本院认为第一年的租金标准应为每季度148，878元。同时，根据双方约定，第二年起租金递增5％，故2013年10月1日至2014年9月30日的租金应为156，321.9元／季度。另外，考虑到涉案房屋确实存在渗漏水，会对房屋的实际使用效用造成一定影响，本院酌情确定被告按照45，000元／月标准向原告支付从2013年10月1日至2014年2月13日止的租金和使用费；被告承担的违约金和空置损失，也以该标准计算。但被告已经支付的租金不再调整。
关于争议焦点三。（1）货物损失部分。根据被告提供的照片，在2012年6月18日、2013年7月31日两天，确有货物因浸水而受损。但鉴于受损的货物已经不存在，而且2013年7月31日为暴雨性灾害性天气，故本院酌定原告赔偿被告货物损失3，000元。（2）电梯不能使用导致的面积空置损失部分。关于电梯的问题本院已经采纳原告的意见，而且，被告所称的“因电梯不能使用而产生了空置面积”也与本院现场勘验的实际情况不相符，故本院对被告的该项赔偿请求不予支持。
此外，被告支付的2万元押金，鉴于原告意见为“结清费用后再结算”，故以抵扣被告欠付的租金（使用费）为宜。一、二楼垃圾清理费，以及一楼西南角简易房拆除费，因被告愿意承担，本院根据本案实情，酌情确定为1，000元；二楼隔断的拆除费用，可在实际发生后，双方另行解决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司与被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司于2012年6月8日签订的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司2013年10月1日至2014年2月13日的租金（使用费）共计179，500元（已扣除押金20，000元）；
三、被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司违约金45，000元、空置损失90，000元；
四、被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司一、二楼垃圾清理费和一楼简易房拆除费共计1，000元；
五、原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司货物损失3，000元；
六、驳回被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司的其它反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，346元、减半收取4，673元，反诉案件受理费1，623元，合计诉讼费6，296元，由原告（反诉被告）上海盛昆实业有限公司负担2，283元（已付），由被告（反诉原告）上海本巧实业有限公司负担4，013元（已付1，671.5元，余款2，341.5元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
副庭长王燕华
二〇一四年三月七日
书记员 沈韵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。