河南省宝丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第1578号
原告李金辉。
委托代理人李宪志。
委托代理人李延伟，宝丰县城关镇法律服务所法律工作者。
被告平顶山市鹰皇房地产开发有限公司。
法定代表人卢素霞，董事长。
委托代理人李团杰，系该公司员工。
委托代理人代丽霞，河南首位律师事务所律师。
原告李金辉诉被告平顶山市鹰皇房地产开发有限公司（以下简称鹰皇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭。于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告李金辉的委托代理人李宪志、李延伟和被告鹰皇公司的委托代理人李团杰、代丽霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李金辉诉称，李金辉与鹰皇公司于2013年5月30日签订房屋买卖合同一份，李金辉向鹰皇公司支付了房屋价款642538元。合同签订后鹰皇公司没有按《商品房销售管理办法》向李金辉提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在李金辉准备对房屋进行装修过程中发现房屋存在工程质量问题，要求鹰皇公司维修，但至今鹰皇公司只对部分质量问题进行了维修，对于房屋存在的重大质量问题至今没有维修，导致李金辉至今无法入住。李金辉于2013年11月2日向宝丰县人民法院提起诉讼，请求法院判令解除李金辉与鹰皇签订的《商品房买卖合同》，但被驳回。在审理期间，经李金辉申请，宝丰法院委托平顶山市建设工程检测技术中心对该案房屋进行鉴定，鉴定结果为“1、标高37.2M处33／（E）-（G）间墙体有一处宽约250MM长约1800MM渗水点；2、复试下层东卧室飘窗板东侧比西侧宽30MM，超出《建筑装饰装修工程质量验收规范》允差范围；3、套内楼梯大部分已拆除，无法认定原有情况，原设计图纸该套房屋内楼梯部分没有违反《住宅设计规范》关于楼梯宽度的要求，但根据在转向平台留下的痕迹经测量，工程实际情况与设计不符。”一、鹰皇公司应对房屋质量问题进行维修。经鉴定房屋存在3项质量问题，鹰皇公司均应维修至与设计图纸相符。二、鹰皇公司应承担赔偿责任。因为该公司未按照《商品房销售管理办法》向李金辉提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋存在质量问题，应视为逾期交房，按合同第九、十条约定，鹰皇公司应承担违约责任，支付违约金、并按照同期、同地段、同等面积、同类房屋租金赔偿李金辉。请求一、依法判令鹰皇公司限期对《平顶山市建设工程测技术中心鉴定意见书（编号14-0101）》鉴定的质量问题进行维修，对第1项墙体渗水，维修至不漏水不渗水；第2项维修至符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》允差范围内；第3项修复至与设计图纸相符。维修费用由鹰皇公司承担。二、判令鹰皇公司承担赔偿责任，1、赔偿违约金31355.85元（按照商品房买卖合同第九条约定的交房期限2013年6月30日，第十条约定的违约金按房价款日万分之一，从2013年7月1日计算至2014年10月31日，顺延计算至维修合格日止）；2、从交房日起至维修合格日止李金辉不应承担物业管理费，已交付的物业管理费2484元应当退还李金辉；3、赔偿李金辉房屋租金41600元（自合同约定交房次日起按月租2600元计算至2014年10月31日共16个月，顺延计算至房屋维修完毕日止）。三、诉讼费、鉴定费及本案产生的其他费用由被告承担。
被告鹰皇公司辩称，原告所诉不实，房屋瑕疵部分公司已经进行修复，鉴定书第三项系原告自行拆除，与公司无关不应由公司承担责任。原告诉求的违约责任和请求赔偿责任是两个法律关系，原告应明确诉讼请求，且公司不存在逾期交房，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告所交物业费系交到了物业公司，与被告公司无关，该请求应予驳回。原告贷款到2013年12月6日才到被告公司，故被告公司交房期限在合同规定内不存在违约。应驳回原告第二项诉讼请求。
原告李金辉向本院提供的证据材料有，1、李金辉身份证复印件一份，证明李金辉的基本情况；2、平顶山市建设工程检测技术中心司法鉴定意见书一份，证明原告诉称的房屋存在质量缺陷，没有达到交付条件；3、商品房买卖合同一份，证明鹰皇公司未按合同约定交付房屋，没有提供质量保证书及被告应付违约金的计算方法；4、（2013）宝民初字第1395号判决书一份，该判决已经生效，该判决认定诉称房屋存在质量问题。5、现场照片5张（系从4号证据判决卷宗中取出），证明现场情况。6、按揭贷款合同一份，证明在被告的协调下，原告与银行签订了合同，但不知具体放款时间。
鹰皇公司对李金辉提供的上述1-4号证据真实性无异议，但认为2号证据中提到的质量瑕疵已经进行修复，对4号证据认为是原告自行拆除，被告无义务将其复原，对3号证据认为原告办理的是按揭贷款，虽已支付首付，但余款是在2013年12月底办理的按揭，故原告也存在违约责任，被告保留诉权，被告公司是现房交付，原告按揭未安成前被告公司已同原告办理交房手续，故被告不存在交房违约，原告要求违约金赔偿与房屋修复不是同一法律关系，请求驳回原告的诉讼请求，对5号证据意见同上述4号证据中表述一样。对6号证据真实性无异议，但该合同不能证明被告收到原告的贷款。
鹰皇公司向本院提供证据材料有：1、原告在被告公司签订的交房手续，其中包括交房流程表一张、住宅交接书一张、承诺书一张、李金辉身份证复印件一张、业主基本情况登记表一张、业主装修申请表一张、前期物业管理协议一份，以此证明被告已将房屋如期如约交付给原告，原告已经进行装修并在装修中自行拆除房屋内楼梯。2、住宅工程质量分户验收表及住宅工程质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明被告公司房屋质量合格。3、证人张某、杨某出庭做证，杨某证明其本人系被告小区物业负责人，原告已于2013年8月份履行了交房手续，之后李金辉反映房屋漏水、室内楼梯、房间飘窗等问题，其通知鹰皇公司去修理，并且没有对李金辉房屋的楼梯进行拆除。张某证明其本人系鹰皇公司在宝丰鹰皇理想城的项目代表（工程师），李金辉提出房屋维修后，该公司已于2014年春天进行了维修，维修了房顶漏水、窗台倾斜及阳台装饰部分不太规范，并且未拆除李金辉家的室内楼梯。4、平顶山市鹰皇物业服务有限公司营业执照复印件、法人身份证复印件、组织机构代码复印件、工作人员杨某身份证复印件各一份，证明原告诉求的物业费与被告公司无关，该款是交到了鹰皇物业公司。5、李金辉所交纳的贷款借据，证明原告于2013年12月6日才将房款交付，原告已构成违约，证明被告公司的交房期限在合同规定内，不存在违约。
原告李金辉对被告提供的上述1号证据真实性无异议，但认为不能证明被告按合同约定和法律规定向原告交付房屋。同时认为2号证据是在上一个案件开庭时当庭交付给原告的，说明之前未交付房屋给原告，本身就是违约。对3号证据认为不真实，两个证人均是鹰皇房地产和鹰皇物业公司的员工，与被告有利害关系，两人陈述内容不一致。对4号证据有异议，认为在冠名地区不应有重字号出现。对5号证据真实性无异议，但对被告证明问题有异议，认为贷款是被告联系银行办理的，原告已按要求提供了贷款资料，原告提交贷款手续后被告才交房，所以被告的主张不能成立。
本院依职权进行的现场勘验笔录及对鉴定机构的调查笔录各一份，原告对上述笔录均无异议。被告对上述勘验笔录无异议，对鉴定机构的调查笔录有异议，认为鉴定机构内部理解都不一致，被告认为楼梯实际净宽与设计标准相符。
本院经审查认为，原告向本院提供的1、2、3、4、6号证据及被告提供的1、2、4、5号证据和本院依职权进行的调查笔录及勘验笔录均来源合法，客观真实，且与本案事实有关联，可以作为本案的有效证据。对原告提供的5号证据及被告提供的3号证据，缺乏客观性，不做为本案定案依据。
根据当事人的陈述及有效证据，本院可以确认以下案件事实：2013年5月30日，李金辉与鹰皇公司签订商品房买卖合同一份，该房屋具体位置为宝丰县城迎宾大道东段南侧鹰皇理想城2号楼1单元11楼东户，其中该合同约定的付款方式为按揭贷款，首付206504元，剩余部分430000元用按揭贷款支付。合同第九条约定交付期限“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：……”。合同第十条出卖人逾期交房违约责任“…。2、出卖人未按第九条规定期限交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十七条是有关保修责任的约定，该约定详细情况在该合同附件六中，附件六中约定“1、地基基础工程和主体结构为设计文件规定的该工程合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；3、装修工程为2年；……”。2013年6月8日，李金辉向鹰皇公司支付了首付款206504元。2013年7月26日，李金辉作为借款人在中国银行股份有限公司宝丰支行进行按揭贷款，鹰皇公司作为保证人，三方签订个人一手住房贷款合同一份，合同约定李金辉从中国银行股份有限公司宝丰支行借款430000元，并将该款直接划入鹰皇公司帐户，而李金辉在鹰皇公司所购该房屋向中国银行股份有限公司宝丰支行提供抵押担保。2014年2月，鹰皇公司收到上述房屋的贷款430000元。
2013年8月6日，鹰皇公司将本案中李金辉所购房屋交付给了李金辉本人。之后李金辉对该房屋进行装修，在装修过程中，李金辉发现房屋存在质量问题，曾向鹰皇公司报修，但双方就维修一事发生纠纷，李金辉于2013年11月8日向宝丰县人民法院提起诉讼，认为鹰皇公司虚假宣传，欺骗购房者，要求解除商品房买卖合同；由鹰皇公司退还李金辉购房款268851元，并支付利息；同时解除与中国银行股份有限公司宝丰支行之间的贷款合同，由鹰皇公司支付银行贷款本金利息及其他费用；鹰皇公司赔偿李金辉房屋升值损失118800元并承担本案诉讼费、鉴定费。宝丰法院于2014年5月就上述诉讼做出了（2013）宝民初字第1395号民事判决书，判决驳回了原告李金辉的诉讼请求，该判决已经生效。之后李金辉于2014年11月14日向本院另行提起本案诉讼。
另查明，本案中双方争议的房屋质量问题在（2013）宝民初字第1395号民事案件诉讼中已由平顶山市建设工程检测技术中心进行了建筑工程质量司法鉴定，该中心作出的14-0101号司法鉴定意见书中的意见为：1、标高37.2M处（33）／（E）-（G）间墙体有一处宽约250MM长约1800MM渗水点；2、复式下层东卧室下飘窗板东侧比西侧宽约30MM，超出《建筑装饰装修工程质验收规范》允差范围；3、套内楼梯大部分已拆除，无法认定原有情况，原设计图纸该套房屋套内楼梯部分没有违反《住宅设计规范》关于楼梯段宽度的要求，但根据在转向平台留下的痕迹经测量，工程实际情况与设计不符。同时因上述鉴定意见中第三项最后一名“工程实际情况与设计不符”的表述不明确，双方对此有争议，本院依职权对作出该鉴定意见的鉴定人员李维进行了调查，其陈述“工程实际情况与设计不符”是指按照该争议房屋的设计图纸楼梯间宽度应为1800MM，但根据现场测量痕迹得出的实际宽度为1590MM-1610MM，故实际情况与设计不符。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是在双方自愿基础上达成，是当事人真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行相应权利和义务。本案中，原告对被告交付的商品房质量进行鉴定，根据鉴定结论，被告交付给原告的该商品房质量有瑕疵，同时根据双方合同约定及法律规定，该商品房出现的瑕疵部分属于被告应当保修的范围，故对原告要求被告对鉴定意见中的前二个有质量问题的部位进行维修的诉讼请求，本院予以支持；对原告诉求的有质量问题的楼梯宽度问题，因该套房屋在被告向原告交房时有楼梯，但在交房后至诉讼时该争议楼梯已被拆除，原告认为系被告拆除的楼梯，但被告对此予以否认，且原告无证据证明该楼梯系被告拆除，楼梯已不存在已无修复可能，但楼梯间的间宽与设计不符系被告造成，故被告应将楼梯间的间宽修复致与设计图纸相符即可。对被告辩称的已对鉴定意见中的第一、二项问题进行了修复的理由，但因其修复时原告未到场，仅是自述为修复，且无其他证据证明是否修复致符合标准状态，故对被告已修复的辩称理由，本院不予采信。对原告诉讼请求第二项中的违约金诉求，根据合同约定，被告公司应于2013年6月30日前将商品房交付给原告，但是被告实际向原告交付房屋的时间为2013年8月6日，延迟交房36天，根据双方约定，被告应按已交付房屋价款206504元的日万分之一向原告支付违约金，即为743.4元，对原告诉求中高出部分，本院不予支持；对其诉求的物业费问题，因其所交纳物业费系物业公司收取，而经查该物业公司系独立法人，与被告并非同一主体，故对原告的该诉讼请求，与法无据，予以驳回；对原告诉求的赔偿房屋租金的诉求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告平顶山市鹰皇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对原告李金辉购买的位于宝丰县城迎宾大道东段南侧鹰皇理想城的商品房进行维修，维修内容第一项：将该房屋标高为37.2M处（33）／（E）-（G）间墙体一处宽约250MM长约1800MM渗水点进行修复；维修第二项：修复复式下层东卧室下飘窗板至东侧比西侧不超出《建筑装饰装修工程质验收规范》允差范围。维修第三项：将该房屋套内楼梯段宽度修复致与原设计相符（即1800MM）（但不包括再建楼梯）。
二、被告平顶山市鹰皇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告支付逾期交房违约金743.4元。
三、驳回原告李金辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1686元，由原告李金辉负担1186元，由被告河南平顶山市鹰皇房地产开发有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 王亚超
审 判 员 谢新伟
人民陪审员 贾跃辉
二〇一五年三月二十日
书 记 员 马梦娜