上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第31019号
原告孙自康。
委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
被告王惠忠。
被告王志麟。
法定代理人王惠忠。
被告罗国圣。
原告孙自康与被告王惠忠、王志麟、罗国圣确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告孙自康及其委托代理人陈玲，被告王惠忠（暨被告王志麟的法定代理人），被告罗国圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙自康诉称，2009年9月，被告王惠忠、王志麟与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告以人民币（以下币种相同）1，027，000元的价格将其动迁安置所得的上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告。合同签订后，原告累计支付被告购房款1，017，000元，两被告于2009年10月将系争房屋钥匙交付给原告。原告之后将系争房屋出租给他人居住。至2013年，系争房屋可以办理过户手续，原告多次催促被告王惠忠配合办理房屋产权过户手续，但王惠忠以各种理由拖延。2014年8月，原告接到一陌生人电话，自称为系争房屋所有权人。原告随后前往房地产交易中心查询，得知系争房屋于2014年7月1日过户至被告罗国圣名下。原告认为被告王惠忠、王志麟在将系争房屋出售给原告之后，又与被告罗国圣恶意串通将房屋过户至罗国圣名下，侵害了原告合法权益，遂起诉，请求：1、判决认定被告王惠忠、王志麟与被告罗国圣之间的房屋买卖合同无效，房屋恢复至被告王惠忠、王志麟名下；2、判决认定原告与被告王惠忠、王志麟之间的房屋买卖合同有效，被告王惠忠、王志麟协助原告将系争房屋过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。
被告王惠忠、王志麟辩称，原告所述关于原告与被告王惠忠、王志麟之间房屋买卖的过程属实，对原告诉请无异议。王惠忠曾向案外人周伟借钱，系争房屋的房产证在借钱办公证时被周伟拿走，2014年8月才知道该房屋被出售给罗国圣，自己对该交易并不知情，也未拿到过房款。
被告罗国圣辩称，其系通过中介善意购房，并不知道房屋之前曾经出售给原告。罗国圣实际支付房款219万元，系争房屋已过户至罗国圣名下，罗国圣系合法取得房屋所有权。2014年9月，郑某的一位陶姓朋友将系争房屋钥匙交给罗国圣，罗国圣前去收房时系争房屋无人居住，房屋当时被分割成六间，原先应是群租房。罗国圣本打算收房后委托装修公司装修房屋，因原告起诉而暂停。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋系被告王惠忠、王志麟动迁安置所得。2009年9月13日，原告孙自康（乙方）与被告王惠忠、王志麟（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积114.1平方米；转让款1，027，000元；付款方式为2009年9月8日支付定金2万元，2009年9月13日支付20万元，2009年10月15日支付房款747，000元，在办理完产证时支付余款6万元；该房屋可以办理甲方房产证时，甲方应在60天内办理，并把甲方产证交给乙方保管；当可办理乙方为产权人的产证时，甲方应在30天内积极和乙方一起办理。合同签订前后，原告已经累计支付被告王惠忠购房款1，017，000元，被告王惠忠于2009年10月将系争房屋交付给原告使用，后原告将系争房屋出租。
另查明，2013年8月，被告王惠忠、王志麟（由法定代理人王惠忠、叶秀凤代签）出具经公证的委托书，委托案外人周伟、李东旭出售系争房屋，委托权限包括签订合同、代办交房过户及收取房款等，受托人有转委托权。2014年3月，周伟出具经公证的转委托书，将上述代为出售系争房屋的全部代理权限转委托给案外人郑某。2014年4月5日，被告王惠忠、王志麟（甲方）与被告罗国圣（乙方）经上海汉远房地产经纪事务所居间，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计190万元，甲方于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方验收交接，双方于2014年5月25日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；乙方于签约当日支付甲方房款90万元（含5万元定金），以贷款方式支付甲方房款100万元（若申请银行贷款不足额度，不足部分由买方于交易中心办理过户前以现金补足）。当日，被告王惠忠、王志麟（甲方）与被告罗国圣（乙方）还签署《装修补偿协议》一份，约定乙方在190万元房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款35万元，该35万元于过户当日支付（其中20万元作为尾款，待甲方迁出该房屋内所有户口后及交房1日内支付给甲方）。上述两份合同落款处甲方签名均由郑某代签。合同签订前后，被告罗国圣于2014年3月30日支付定金5万元，于2014年4月5日支付房款85万元，于2014年7月1日支付房款60万元，于2014年7月2日支付房款40万元，于2014年8月6日支付房款10万元，上述款项均支付给郑某，除定金外，均以银行转账方式支付。2014年8月6日，郑某出具《收条》一张，言明共计收到罗国圣购房款200万元，尚有余额20万元于交房之后支付，该买卖合同已更改为220万元整。2014年8月21日，罗国圣支付给郑某房款5万元，2014年9月5日，罗国圣支付给郑某房款14万元，均以银行转账方式支付。2014年9月5日，郑某出具《收条》一份，言明收到罗国圣购买系争房屋尾款15万元，其中扣除水、电、煤、物业、维修补偿费，现此房所有款项均已结清，并于2014年9月5日正式交房。2014年7月24日，系争房屋所有权经核准登记至罗国圣名下。
还查明，2014年8月14日原告孙自康向公安机关报警，公安机关出具的《上海市公安局案（事）件接报回执单》记载的报警内容为：“2014年8月14日9时18分，报警人报警称，在张东路XXX弄XXX号XXX室房产买卖纠纷引起房门被砸坏，请民警到场处理。民警到场后了解到，系报警人于2009年9月购买了张东路XXX弄XXX号XXX室的动迁房，由于当时没有产权证所以没有办法过户，2014年8月12日21时许，有一个姓罗的男子拿着张东路XXX弄XXX号XXX室的房产证说这个房子是他的，于是报警人与对方当时约定通过司法途径解决，2014年8月14日早上8时许，报警人发现张东路XXX弄XXX号XXX室的大门被卸，经与罗姓男子联系，其承认大门为其所卸，由于罗姓男子持有该套房屋的房产证，房屋归属问题正在待司法途径解决，故报警人来所备案，反映情况。（以上内容尚未经公安机关核实）”
以上事实，有经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、公证委托书、转委托书、上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息、上海市房地产权证、银行转账凭证、收条、《上海市公安局案（事）件接报回执单》等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于被告王惠忠、王志麟与被告罗国圣之间订立的房屋买卖合同是否有效。原告孙自康认为该合同系三被告恶意串通损害原告利益的合同，是无效合同。被告王惠忠、王志麟认为该合同系在未征得产权人同意的情况下订立的合同，是无效合同。被告罗国圣则认为购房时自己并不知道被告王惠忠、王志麟曾将房屋出售给原告，系善意购房人，其与产权人订立的买卖合同有效。本院认为，根据法律规定，当事人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。案外人郑某作为被告王惠忠、王志麟的代理人，持经公证的委托书及转委托书与罗国圣签订的房屋买卖合同，应认定为被告王惠忠、王志麟与罗国圣的真实合意，合同约定的交易价格合理且已实际履行，双方就系争房屋建立的买卖合同关系有效。原告未举证证明被告罗国圣在购房时知晓被告王惠忠、王志麟曾与原告签订房屋买卖合同，也未举证证明三被告存在其他恶意串通损害原告利益的情形，故原告关于罗国圣所签房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。被告王惠忠、王志麟应就其出具的委托书承担相应法律后果，其关于案外人郑某代签合同未征得自己同意故合同无效的答辩意见不予采纳。根据法律规定，不动产物权的转让依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被告罗国圣依据有效合同取得的系争房屋所有权受法律保护，原告诉请将房屋恢复登记至王惠忠、王志麟名下，本院不予支持。根据上海市有关规定，动迁安置房在一定期限内房地产交易中心不予办理过户登记，该规定虽不必然导致动迁房买卖合同无效，但由于不能即时办理过户手续，买受人在限售期内无法取得动迁房的所有权，存在较大的交易风险。买受人就此类房屋与出卖人签订房屋买卖合同，意味着买受人自愿承担了将来可能无法取得房屋所有权、合同可能无法履行的风险。原告孙自康与被告王惠忠、王志麟就系争房屋签订的买卖合同虽为有效合同，但原告未取得房屋所有权，现系争房屋已经被他人取得所有权，该买卖合同事实上无法履行。原告要求确认该合同有效之诉请可予支持，但依据该合同要求将系争房屋过户至原告名下之诉请不予支持。原告若因合同无法履行遭受损失，可依据法律规定向违约方另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，判决如下：
一、原告孙自康与被告王惠忠、王志麟于2009年9月13日就上海市浦东新区张东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；
二、驳回原告孙自康的其余诉讼请求。
案件受理费14，043元，减半收取7，021.50元，保全费5，000元，均由原告孙自康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
三、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。