四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广法民终字第11号
上诉人（原审被告）王芝成，男，汉族，住四川省华蓥市红星路
委托代理人沈朝斌，四川明致律师事务所律师。
上诉人（原审被告）汪廷琼，女，汉族，住四川省华蓥市红星路
委托代理人沈朝斌，四川明致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐江洪，男，汉族，住四川省华蓥市观音溪镇
委托代理人王科英，女，汉族，住重庆市合川区，系被上诉人徐江洪之妻。
委托代理人王德平，四川圣梓律师事务所律师。
上诉人王芝成、汪廷琼因与被上诉人徐江洪房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2013）华蓥民初字第1473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人汪廷琼及上诉人王芝成、汪廷琼的共同委托代理人沈朝斌、被上诉人徐江洪及其委托代理人王科英、王德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
审理查明：王芝成、汪廷琼系夫妻关系。2005年4月24日，王和平（王芝成、汪廷琼的大儿子）与徐江洪签订了《卖房协议》，王和平以王芝成代理人的身份将王芝成所有的位于华蓥市观音溪镇李子垭西村8幢4楼7号的房屋卖给徐江洪，该协议由王和平起草，徐江洪、王和平均在该协议上签了字，徐江洪签的名字为“徐江红”。2005年4月25日，王和平出具收条载明收取了徐江洪的买房款3000元。徐江洪称《卖房协议》和收条上的“王芝成”签名均为汪廷琼代签，汪廷琼对此予以否认，但表示自己当时同意并参与将本案诉争房屋出卖给徐江洪亦知晓其儿子王和平卖房和收取房款的事实。随后双方发生争议，又于2005年6月15日达成协议将房屋内全部家具折价1000元卖给徐江洪，徐江洪与向文菊（王芝成、汪廷琼的二儿媳）签订了协议书并向向文菊支付了家具款1000元。徐江洪称，2005年6月18日王芝成与王和平前往本案诉争房屋处取房内东西与其发生争议，当日双方约定：“房屋从2005年6月18日起正式归徐江洪所有（包括屋内所有一切），从此后不能以任何理由找徐江洪拿任何东西，如有事找王和平负责”，并签订了一份《协议书》。徐江洪称该《协议书》由王和平起草，徐江洪在乙方处签字，王和平在甲方处代签的王芝成的名字，王芝成也在该《协议书》中间位置签了字，因此王芝成知晓卖房的事实并对此予以追认。而王芝成对此表示自己对汪廷琼与王和平出卖房屋的事情并不知情，并称该《协议书》中间的“王芝成”签名不是其本人书写。
房屋买卖协议签订后，汪廷琼将本案诉争房屋及房屋产权证、土地使用权证及王芝成购房的相关材料交付给徐江洪，徐江洪在该房屋内居住至今，但双方至今未办理房屋产权过户手续。2013年9月12日，徐江洪起诉至一审法院请求确认2005年4月24日的《卖房协议》和2005年6月18日的《协议书》有效，并请求法院判令王芝成、汪廷琼在一个月内将本案诉争房屋过户至徐江洪的名下。
同时查明，徐江洪持有的华房权证观字第0009**号房屋所有权证登记的所有人以及广市国用（2005）字第01827号国有土地使用证登记的土地使用权人均为“王志成”，实为王芝成，系登记时笔误所致。该房屋位于华蓥市观音溪镇李子垭煤矿居委会西8幢407号，其房产证和土地使用证上登记的华蓥市观音溪镇观音村一社李煤西村08#住房1-4-7以及《卖房协议》上的地址李子垭西村8栋四楼七号，均为该套房屋同一地址的别称。
另查明，华蓥市观音溪镇李子垭社区居委会出具证明证实徐江洪与“徐江红”是同一人。
一审法院审理认为：对徐江洪与汪廷琼及王和平签订房屋买卖协议约定购房款为3000元，徐江洪的妻子王科英向汪廷琼支付了购房款3000元的事实，徐江洪、汪庭琼均无异议，对此事实予以确认。汪廷琼辩称2005年4月24日是与徐江洪的妻子王科英签订的卖房协议，但协议只有一份在汪廷琼处已经丢失，徐江洪提供的卖房协议上“王芝成”的名字不是汪廷琼所写，但并未提供证据证实也未申请笔迹鉴定，对于汪廷琼的该项辩称意见，不予采信。王芝成辩称不清楚汪廷琼与徐江洪买卖房屋的事，但徐江洪提供了2005年6月18日的《协议书》，并称王芝成在该协议书上签了字。王芝成否认在协议上签字，亦未提供证据证实也未申请笔迹鉴定，故对其该项辩称意见不予采信，因此可从该协议推定王芝成在知晓房屋已经出卖给徐江洪后并未提出异议，视为对徐江洪与汪廷琼签订的房屋买卖协议的确认。因此，徐江洪与汪廷琼签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效，买卖双方均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。徐江洪支付了购房款3000元，有王和平出具的收条证实，汪廷琼亦对收到徐江洪3000元的购房款的事实予以承认，同时签订房屋买卖合同后，汪廷琼也向徐江洪交付了房屋以及房屋产权证和土地使用权证和购房的相关票据。因此，双方的房屋买卖已经实际履行，徐江洪已履行全部合同义务，而王芝成、汪廷琼也应当依法及时协助徐江洪办理该房屋的产权过户手续，汪廷琼辩称房屋过户应该在签订房屋买卖合同后两年内进行，徐江洪现在要求过户已经超过该期限，然其辩称意见于法无据，不予采信。据此，判决如下：一、确认徐江洪与汪廷琼、王芝成签订的房屋买卖协议有效；二、汪廷琼、王芝成于判决生效后三十日内协助徐江洪将位于华蓥市观音溪镇李子垭煤矿居委会西8幢407号的房屋产权（房产证号：华房权证观字第0009**号、土地使用证号：广市国用（2005）字第01827号）转移过户给徐江洪。
一审宣判后，上诉人王芝成、汪廷琼不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定事实错误。关于2005年6月18日的《协议书》上“王芝成”的签名，一审法院在没有其他证据材料印证的情况下，直接认定系王芝成本人签署缺乏事实根据，同时一审直接以协议上记载了“王芝成”的名字就推定王芝成知晓房屋买卖的事实不符合法律逻辑；一审认定汪廷琼将房屋产权证及购房票据交付给徐江洪的事实不成立，因为上诉人在2010年就将房屋产权证及购房票据在广安日报上登报挂失，汪廷琼收取房款后只是将房屋交付给了徐江洪居住，在搬家时房屋产权证已丢失。2、一审适用法律错误。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此本案中应当由被上诉人就合同的生效承担举证责任，一审认为应当由上诉人对2005年6月18日的《协议书》上“王芝成”的签名申请笔迹鉴定是将确认合同有效的举证责任分配给上诉人，违反了证据规则的规定。一审在被上诉人没有申请鉴定也无其他证据证明王芝成知晓并同意房屋买卖的情况下确认卖房协议有效，缺乏法律根据。依照婚姻法及司法解释的规定，夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，本案中，王芝成不同意出售房屋并不知晓房屋买卖的事实，故本案的卖房协议应属无效。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判确认《卖房协议》无效并驳回被上诉人徐江洪的其他诉讼请求。
本院认为：2005年上诉人王芝成与汪廷琼的大儿子王和平以王芝成代理人的身份与被上诉人徐江洪签订《卖房协议》，约定将登记在王芝成名下的诉争房屋出卖给徐江洪，并按照《卖房协议》收取了徐江洪的购房款3000元。虽然该房屋的所有人王芝成表示自己并不知道卖房的事实，并对徐江洪称2005年6月18日的《协议书》上的签字为王芝成本人所签的事实予以否认，然而作为诉争房屋的共有权人之一的汪廷琼同意出卖该房屋并参与了卖房的过程。即使徐江洪提供的证据不能证明王芝成本人对王和平出卖房屋的行为予以追认，但由于整个卖房的过程是由与王芝成有特定关系的汪廷琼和王和平共同参与，买受人徐江洪有理由相信王和平代王芝成签订《卖房协议》的行为具有代理权。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，王和平代王芝成签订《卖房协议》的行为有效，本院对徐江洪请求确认《卖房协议》有效的诉讼请求，予以认可。同时，该房屋是王芝成与汪廷琼夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，汪廷琼参与了卖房的过程，并且其还将房屋的产权证书与购房手续交付给徐江洪，徐江洪从2005年起在该房屋内居住至今，王芝成、汪廷琼也从未对该房屋向徐江洪主张过权利。因此，徐江洪也有理由相信出卖该房屋是王芝成与汪廷琼对处分夫妻共同财产的共同意思表示。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项“婚姻法第十七条‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，汪廷琼出卖房屋的行为有效。综上，王芝成、汪廷琼与徐江洪之间成立的房屋买卖合同合法有效，且徐江洪履行了支付购房款的合同义务并占有使用房屋多年，王芝成、汪廷琼理应将该房屋的产权过户至徐江洪的名下。故对徐江洪请求王芝成、汪廷琼将本案诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王芝成、汪廷琼的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人王芝成、汪廷琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 辉
代理审判员 成 琪
代理审判员 蒋 濒
二〇一四年四月九日
书 记 员 滕骥源