北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第3423号
原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。
法定代表人薛卫国，总经理。
委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生，北京国信好望物业管理有限公司文员。
委托代理人薛春燕，女，1968年11月21日出生，北京国信好望物业管理有限公司职工。
被告曹建军，男，1970年7月31日出生。
原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告曹建军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人薛春燕、王磊，被告曹建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国信好望公司诉称：被告曹建军购买了坐落在门头沟区滨河西区临镜苑×号楼×单元×室房屋，该房屋面积为97.78平方米，根据《物业管理条例》、曹建军签署的《滨河临镜苑二期合约书》、《滨河临镜苑（二期）前期物业管理委托合同》和《滨河临镜苑二期临时管理规约》的规定，曹建军每年应给付物业管理服务费用2048.17元（按照1.72元／平方米／月乘以97.78平方米乘以12个月计算，另加代收代缴的垃圾外运费30元／户／年）。曹建军拖欠我公司2010年度、2011年度、2012年度、2013年度、2014年度期间的物业管理服务费用及代收代缴费共计10240.85元。现我公司要求曹建军给付2010年度、2011年度、2012年度、2013年度、2014年度的物业管理服务费及代收代缴费共计10240.85元。
被告曹建军辩称：国信好望公司的物业服务不到位，2010年，我家楼上住户暖气管道漏水，导致将我家客厅顶部受淹；2013年，我的车辆停放在单元楼门口时被砸坏，我找国信好望公司调取监控录像，但事发地是监控死角；我所在的临镜苑×号楼×单元的门禁无法使用；小区内卫生差；楼道内的灯泡都是我自己更换；我签署的《承诺书》属霸王条款；国信好望公司的起诉已经超过诉讼时效，故我不同意国信好望公司的诉讼请求。
经审理查明，曹建军购买北京市门头沟区滨河居住区临镜苑×号楼×单元×室并在该房屋居住，该房屋面积为97.78平方米。北京国信嘉业房地产开发有限公司作为甲方，北京国信好望物业管理有限公司作为乙方，双方订立《滨河临镜苑（二期）前期物业服务合同》，约定：“……第一章、物业项目基本情况：第一条、物业项目基本情况：名称：地名核准名称滨河临镜苑……第二章、服务范围：第二条：业主入住前的服务：1、对已接收的物业进行维护。2、做好公共区域的清洁工作……3、协助甲方做好业主入住时的交房、物业咨询、接待等工作。第三条：业主入住后的服务：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理……3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理……4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务……7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）进出、停放进行服务管理。8、协助做好安全防范工作……9、消防服务……10、电梯的运行和日常维护。11、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案。12、按照法律、法规、规章、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务……13、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。15、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示……第四章：合同期限：第五条：前期物业服务期限：前期物业服务期限为3年，自2008年10月31日至2011年10月30日。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。第五章：第六条：本物业区域物业服务收费实行包干制方式。第七条：包干制：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅：2.34元／月／平方米……第八条：物业服务费用交纳：物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主应交纳自甲方通知收房之日至入住本年度结束期间的物业服务费。入住后按年度交纳，具体时间为每年1月31日前……第七章：合同的解除与终止：第十五条：期满终止或延续……本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳……”2008年12月31日，曹建军与国信好望公司签订《滨河临镜苑二期合约书》，约定：“一、物业服务费约定：1、本业主声明：（1）同意临镜苑二期住宅物业服务费用由原来的2.34元／平方米.月降至1.72元／平方米.月……临镜苑二期高层住宅电梯执行无人值守方案。物业服务费用由业户按其拥有物业的建筑面积交纳……（2）物业服务费应按开发商通知的收房日期起计收。入住后物业服务费按年度交纳，具体时间为每年1月31日前……”另外，根据京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，曹建军还应交纳的代收代缴费包括：生活垃圾外运费30元／户／年。国信好望公司为滨河居住区临镜苑×号楼×单元×室提供了物业服务。
因曹建军未给付2010年度、2011年度、2012年度、2013年度、2014年度的物业管理服务费及代收代缴费共计10240.85元，国信好望公司诉至本院。
审理中，国信好望公司将临镜苑×号楼×单元门禁修复至可以闭锁状态，并表示，就曹建军所提出其车辆被损坏但国信好望公司的监控录像无法观看的问题，同意减免物业管理服务费500元。
另查，滨河居住区临镜苑未成立业主大会和业主委员会。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，《滨河临镜苑（二期）前期物业服务合同》、《滨河临镜苑二期合约书》等证据在案佐证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《滨河临镜苑（二期）前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对曹建军具有约束力。本案中，国信好望公司与曹建军虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求曹建军交纳物业管理服务费及代收代缴费的诉讼请求，于法有据，因国信好望公司同意就曹建军所提其车辆被损坏但国信好望公司的监控录像无法观看问题减免物业管理服务费500元，本院不持异议，经核算，曹建军应给付国信好望公司2010年至2014年期间的物业管理服务及代收代缴费共计9740.85元。对曹建军以其所签署的承诺书系霸王条款为由拒绝交纳物业管理服务费的意见，没有法律依据，本院不予采信。对曹建军所提楼上住户漏水导致其房屋受淹的问题，与本案不属于同一法律关系，不能作为曹建军拒绝交纳物业管理服务费的理由。对于曹建军所提临镜苑×号楼×单元门禁损坏的问题，审理中，国信好望公司已经将该处门禁修复至可以闭锁的状态，故上述意见不能作为曹建军拒绝交纳物业管理服务费的理由。对曹建军所提小区卫生差、其自行更换楼道灯泡等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对曹建军的答辩意见，本院不予采纳。对于曹建军所提国信好望公司的起诉已经超过诉讼时效的答辩意见，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利。本案中，国信好望公司实际提供物业管理服务是一个持续、不间断的过程，现国信好望公司通过诉讼的方式要求给付物业管理费用，未超过诉讼时效，故对曹建军的该项答辩意见，本院不予采信。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告曹建军于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度、二○一四年度的物业管理服务费及代收代缴费九千七百四十元八角五分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由曹建军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张 源
二〇一四年十月十七日
书 记 员 荣凤宪