山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）德中民初字第161号
原告：林长伟，男，1970年1月3日出生，汉族。
委托代理人：葛永利，山东苑博律师事务所律师。
被告：卢铁，男，1978年4月25日出生，汉族。
委托代理人：郑楠，山东旭冉律师事务所律师。
第三人：恒丰银行股份有限公司。
法定代表人：姜喜运，经理。
原告林长伟诉被告卢铁、第三人恒丰银行股份有限公司（以下简称恒丰银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林长伟委托代理人葛永利、被告卢铁及委托代理人郑楠到庭参加诉讼，第三人恒丰银行经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林长伟诉称：2013年3月12日原、被告签订的《房屋买卖合同》约定，被告将其名下位于山东省禹城市开拓路133号房地产作价3500万元出售给原告。该房屋建筑总面积为6920.75平方米，房产证号为房权证鲁禹字第××号，土地证号为禹国用（2005）第06**号；原告向被告支付定金700万元，合同自原告支付定金后生效；被告应于定金支付后一个月内协助办理房地产过户手续。该合同签订后，原被告分别于2013年3月25日、4月26日签订补充协议，将支付定金的日期延迟至2013年5月27日，房屋总价降至3440万元。2013年5月27日，原告通过银行转账付款的方式分两笔向被告支付定金合计700万元，被告收到该笔定金后向原告出具了收款收据。但被告却迟迟不能协助原告办理房地产过户手续及将房屋交付给原告。原告向被告主张解除合同，双倍返还定金1400万元。被告虽同意解除合同，但不同意双倍返还定金，仅向原告返还了700万元，故原告诉至法院，请求：1、判令解除原被告之间签订的房地产买卖合同；2、被告返还原告剩余定金700万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告卢铁答辩称：一、被告卢铁以涉案房产为他人在恒丰银行借款提供抵押担保并办理了抵押登记，2013年3月7日，该借款已经全部还清。2013年3月12日，被告卢铁与原告林长伟签订房屋买卖合同，约定将涉案房地产出售给原告林长伟。被告卢铁多次通知恒丰银行，告知其房屋买卖事宜，并两次向恒丰银行发送解封解压催告函，恒丰银行并未理睬。二、被告卢铁仅构成履行迟延，不能适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第115条规定，收受定金一方不履行和拒绝履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此处“不履行约定的债务”不包括不适当履行和迟延履行。三、2013年3月7日，以涉案房产提供抵押的主债权已经履行完毕，2013年3月12日，被告与原告签订房屋买卖合同并无不当，且本案原告在房屋买卖合同签订之时，对买卖合同标的物所涉执行案件已经足额清偿的事实知悉，原、被告签订补充协议，说明原告对被告迟延履行合同义务的许可。综上，被告仅为迟延履行，并非履行不能和拒绝履行。因第三人恒丰银行股份有限公司的原因，致使合同无法按时履行，即使要适用定金法则，最终责任应由恒丰银行承担。
经审理查明，2013年3月12日，原告林长伟与被告卢铁签订《房屋买卖合同》。该合同约定，被告卢铁将坐落于山东省禹城市开拓路133号的房地产出售给原告林长伟，房产建筑面积6920.75平方米，产权证号为鲁禹字第××号，土地使用面积3522.67平方米，土地使用权证号为禹国用（2005）第0649号。被告卢铁保证对该房产享有完整的所有权，土地使用权界址清楚，无纠纷。房产交易价格为3500万元，合同签订半个月内，原告林长伟支付定金700万元，剩余款项待房产交易中心受理过户手续后两日内支付2300万元，土地过户手续受理后两日内付清全部款项。被告卢铁在原告林长伟支付定金后一个月内负责办理完毕房地产过户手续。原告林长伟支付定金后合同生效。被告卢铁不能按期将房产过户给原告林长伟，或不能按期实际交付房产均视为根本违约，需双倍返还原告林长伟定金，原告林长伟有权终止合同的履行。原告林长伟超过约定期限十五天仍不能支付房款视为根本违约，所付定金被告卢铁不予返还，且有权终止合同的履行。该合同签订后，原被告分别于2013年3月25日、2013年4月26日签订《补充协议》，将支付定金的日期最终延迟至2013年5月27日，被告卢铁在总房款中扣减60万元作为对原告林长伟的补偿，即房屋总价降至3440万元。2013年5月27日，原告林长伟通过银行转账付款的方式分两笔向被告卢铁支付定金合计700万元，被告卢铁收到该笔定金后向原告林长伟出具了收款收据。
另查明，《房屋买卖合同》中涉及的房权证鲁禹字第××号房产的所有权人及禹国用（2005）第0649号土地的使用权人均为被告卢铁。2011年5月18日，山东省烟台市中级人民法院（2011）烟商初字第8号民事判决书中认定，卢铁以其有权处分的位于禹城市开拓路133号的房地产［房产证号为：鲁禹字第××号，土地证号为：鲁国用（2005）第06**号］设定抵押担保，并办理了房鲁禹他字第0018429-1号房屋他项权证和禹城他项（2008）第122号土地他项权利证明书。最终判决恒丰银行对位于禹城市开拓路133号的房地产［房产证号为：鲁禹字第××号，土地证号为：鲁国用（2005）第06**号］享有优先受偿权。2013年5月22日，山东省烟台市中级人民法院（2011）烟执字第（140、141、142）-2号执行裁定书中认定，（2011）烟商初字第8号案件已经执行完毕，解除对禹城市开拓路133号房地产的查封。2014年3月27日，禹城市房产管理局出具《证明》一份，内容为：卢铁（抵押人）为烟台龙睛投资有限公司（债务人）向恒丰银行（债权人及抵押权人）借款提供房地产抵押担保。抵押物位于禹城市开拓路133号，房权证鲁禹字第××号。该房产无其他抵押登记。该房产自2013年6月13日至2014年3月27日无查封。签订合同时，原告林长伟对涉案房地产存在抵押登记知情。被告卢铁已返还原告700万元。以上事实有《房屋买卖合同》、两份《补充协议》、（2011）烟商初字第8号民事判决书、（2011）烟执字第（140、141、142）-2号执行裁定书、禹城市房产管理局出具的《证明》及当事人陈述在卷证实。
本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、本案是否应当双倍返还定金？关于第一个焦点，本院认为，涉案房地产虽然被（2011）烟商初字第8号民事判决书认定恒丰银行对涉案房地产享有优先受偿权，但2013年3月7日，主债权已经履行完毕，2013年5月22日，烟台市中级人民法院作出（2011）烟执字第（140、141、142）-2号执行裁定书，认定（2011）烟商初字第8号案件已经执行完毕并解除了对涉案房地产的查封，即（2011）年烟商初字第8号民事判决书已经履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条关于“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭”的规定，设定抵押权的主债权已经履行完毕，主债权已经消灭，抵押物权作为从权利也消灭。虽然涉案房地产仍有抵押登记，但因抵押权已经消灭，被告卢铁作为涉案房地产的所有权人，有权转让涉案房地产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定也可以得出上述结论，即如果债务得到清偿，抵押权消灭，抵押人可不经抵押权人同意转让抵押财产。烟台市中级人民法院于2013年5月22日作出裁定解除了对涉案房地产的查封，禹城房产管局收到解除查封的裁定并对涉案房产解除查封的时间为2013年6月13日。根据《房屋买卖合同》约定，被告卢铁在原告林长伟支付定金后一个月内负责办理完毕房地产过户手续，即原、被告签订合同时，已经预留了合同生效后一个月的时间作为被告卢铁履行合同义务的时间，原告林长伟于2013年5月27日交付定金，即2013年6月27日前被告卢铁履行完毕房地产过户手续则不违反合同约定。且2013年5月27日前，烟台市中级人民法院查封该房地产的案件已经执行完毕，即恒丰银行的主债权已经实现，对涉案房地产的查封已经无需履行，2013年6月13日烟台市中级人民法院已经解除查封。此外，《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条第（二）项虽规定司法机关依法查封的房地产不得转让，但该规定属于行政管理性规定，不应作为认定民事合同效力的依据。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》除定金中超过主合同标的额百分之二十的部分无效外，合同其他内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效合同。
关于第二个焦点，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条关于“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，原告林长伟与被告卢铁签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》中，700万元定金已经超出合同标的额（3440万元）的百分之二十，超过部分无效，根据《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，被告卢铁应在原告林长伟支付定金后一个月内即2013年6月27日前办理完毕房地产过户手续。被告卢铁不能按期将房产过户给原告林长伟，或不能按期实际交付房产均视为根本违约，需双倍返还原告林长伟定金，原告林长伟有权终止合同的履行。截至2014年3月27日被告卢铁仍未给原告林长伟办理房地产过户手续，按照合同已构成根本违约，且被告卢铁已返还原告交付的定金700万元，原告林长伟要求解除房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。因被告卢铁已构成根本违约，需双倍返还原告林长伟定金，关于应当返还定金的数额，因700万元定金超过合同标的额（3440万元）的百分之二十，超过部分无效，本院认定原告林长伟于2013年5月27日向被告卢铁交纳定金688万元，交纳合同款12万元。原告林长伟认可被告卢铁已经返还原告定金688万元，合同款12万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告卢铁还需返还原告定金688万元。
被告卢铁认为，至今没有办理房地产过户手续的原因是第三人恒丰银行未将该房地产的抵押解除，即使要适用定金罚则，最终责任应恒丰银行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如果被告卢铁违约是第三人造成的，其与第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定另行解决，本案不予处理。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十八条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条一款第（四）项、第一百二十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条之规定，判决如下：
一、解除原告林长伟与被告卢铁签订的房地产买卖合同。
二、被告卢铁返还原告林长伟定金688万元，于判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60800元，由被告卢铁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 高世民
审 判 员 王 芳
代理审判员 高晓敏
二〇一四年五月五日
书 记 员 王 洁
附：如不服本判决提起上诉的，应在提起上诉之日起七日内向本院交纳上诉费或减、缓、免的证明材料，逾期不按上诉处理。