黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民二初字第130号
原告袁秀芬，户籍地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市香坊区。
委托代理人王宇弘（系原告儿媳妇），户籍地哈尔滨市南岗区，现住哈尔滨市香坊区。
被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
原告付瑜诉被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月21日、2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告袁秀芬的委托代理人王宇弘，被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司的委托代理人卫睿博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告购买被告开发建设的房屋，双方于2010年3月22日签订商品房买卖合同。该房屋坐落于香坊区四季上东小区2号楼1单元1302室，建筑面积249.11平方米，房屋总价款2389792元。原告已依约履行全部义务，但被告存在如下违约行为：1、被告未依约提供产权登记手续。根据补充协议5.2条约定“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日（2010年12月31日）的次日起计算，被告应于2012年6月24日前完成房屋产权登记手续的办理。但由于被告的原因，原告至今没有取得产权证，故请求判令被告依约支付违约金。2、根据原、被告双方签订的房屋买卖合同的约定，原告购买的房屋门窗为铝包实木外窗，但被告在实际施工时对于原告购买的房屋保姆间窗户使用其它铝制外窗代替合同约定的铝包实木材质外窗。为了欺瞒业主，被告将保姆间窗户涂成与其它房间窗户相同颜色，看似相同材质，故意掩饰，让消费者无法通过肉眼分辨出真伪。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”。据此，原告请求判令：1、被告支付逾期办理产权证的违约金132867元（自2012年6月24日计算至2013年12月31日，按已付房款总额日万分之一计算，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付日止）；2、被告更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成森鹰牌铝包实木材质窗户）及赔偿装修损失，要求被告承担森鹰牌铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、被告没有为原告办理产权证的义务。原告诉称被告有为其办理产权证的义务，并要求被告承担逾期办理产权证的违约金，此项诉请无合同依据。按照合同约定，被告负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不是为原告人办理产权证。二、违约金的计算期间应自房屋交付使用次日起至2013年9月29日被告取得《商品房销售许可证》。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照此约定违约金计算的起始时间，也就是说合同约定的540日期限应当自房屋交付使用次日计算。原、被告交接房屋的日期是2011年3月26日，此日期的次日，即2011年3月27日才是计算违约金的起始期限。在此前的开庭过程中，被告曾申请法院到哈尔滨市商品房销售管理处调查取证，证明被告取得《商品房销售许可证》就证明完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。2013年9月29日，被告取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止期限就应当是2013年9月29日。三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少至百分之三十以下。最高院2011年公报民商事案例中的韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案，已经对违约金约定过高，法院应当按照不高于实际损失百分之三十标准依法调整做出了明确的指导，在指导案例裁定中明确说明，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，据以上法律规定，可见我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。确定约定的违约金的数额是否过高，要根据《合同法》及《合同法解释二》的规定，应当以实际损失数额为确认的基础，将合同以外的其他损失排除在外。对于当事人在其他合同受到的损失，即使与争议合同有一定的牵连关系，也不能认定为本合同实际损失的依据。所以在最高院公布的案例中，最高院裁定驳回了当事人再审申请，认定一审、二审法院裁决违约金约定超过实际损失百分之三十是法定约定过高的情形，法院应当依法减少的判决适用法律正确。回归本案，原告人并没有举证证明由于被告人逾期办理备案手续给原告人造成了实际损失。原告人支付房款的对价是取得房屋，此义务被告人已经实际履行，并且被告人逾期办理备案手续是存在诸多政府及政策方面的不可抗力的因素，不存在被告主观故意，被告人虽然存在逾期备案的问题，但是是在克服了许多困难的前提下，尽快地完成了备案工作。所以，按照原告已付房款的可获利息额作为衡量损失的基数是没有任何道理的。原告计算的违约金数额远远超出其实际损失的百分之三十，被告只能依据公平原则，对违约行为予以适当的赔偿。可见本案中合同约定的违约金属于法律规定的“过分高于造成的损失”的情形，人民法院应当依据公平原则，依法予以裁决减少违约金数额，调整至百分之三十以下。四、按照合同约定保姆窗应当按照差价补偿。1、增加诉讼请求超出法定时限，不应受理。按照证据规则的规定，原告增加诉讼请求的应当在举证期限内提出，原告于2014年4月4日提交增加诉讼请求申请书，显然已经超过举证期限，对于增加的诉讼请求，法院不应当受理。被告提出增加诉讼请求的申请不足一个月的时间，即便法院受理了，也应当给被告一个月的举证期间。2、对于新增加的诉讼请求，被告要求对其增加的诉讼请求部分重新给举证期限。3、合同第十三条明确约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿实际装饰、设备与合同约定的装饰、设备之间的差价。被告提供的相关证据证明，断桥铝窗和铝包木窗之间的差价是555元每平方米，所以保姆窗的解决办法就应当是按照合同约定，按照保姆窗的实际面积补偿差价。而不是按照原告的诉请适用《消费者权益保护法》的规定双倍赔偿。被告同意就保姆窗的问题给付原告3.80平方米的实际面积的补偿，按照合同约定，补偿的方式为更换后的铝包木窗与断桥铝窗之间的差价为555元。《消费者权益保护法》明确规定其适用范围是“消费者为生活消费需要，购买、使用商品或接受服务，其权益受消法保护”，商品房买卖关系是否适用消法保护本身就是一个饱受争议的问题，而保姆窗作为原告商品房买卖关系中主物房屋的从物，不是买受人单独购买的商品，是不能够单独计算价值，也不能够单独适用消法的规定。况且在商品房买卖合同中，能够适用惩罚性法律处罚的情形只有《解释》第八节第九条所涉及的五种惩罚性情形，仅仅是针对现实生活中大量出现的房产公司存在严重欺诈、违约行为的五种典型情况作了专门规定，以作为法律制裁和警戒，而且这五种情形是针对五种买受人无法取得房屋的情况，即：1、合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；2、合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；3、合同订立时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；4、合同订立时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失外，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故关于保姆窗的问题，只能按照合同约定条款解决。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份。证明：1、合同第八条约定，被告应于2010年12月31日前将房屋交付原告；2、第十五条约定，被告承诺房屋交付后540日内，原告取得房产证。
证据二、合同补充协议一份。证明：1、合同第五条约定，因被告原因，原告在房屋交付后540日内仍没有取得产权证的，被告应按已付房价款总额日万分之一的标准向原告支付违约金；2、被告承诺在2010年12月31日前交付房屋，并承诺交付后540天内办理产权登记，故应从2012年6月24日起开始计算违约金（因开发商违约逾期交房，故这里的房屋交付日期，不是房屋逾期的实际交付日期，而是被告承诺的最晚交付日期），按日万分之一，计算至判决生效日或产权登记至原告名下日。
证据三、原告购买争议房屋的房价款收据一张。证明被告已收到原告全款，用以计算违约金。
证据四、商品房交付通知书一份。证明被告通知原告于2010年12月31日开始办理入住手续，同时记载，为了避免排队等候，原告应在接到被告通知后去办理进户手续，故晚进户的责任在被告方，不能因此减少逾期办理产权证的违约金计算日期。
证据五、2013年12月17日“关于：四季上东一期项目办理产权证相关手续的通知”及2014年1月3日“关于产权办理程序的温馨提示”各一份。证明被告从2014年1月3日才开始向所有业主换取发票，开具发票是原告取得产权证的必备条件之一。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一的真实性、合法性无异议，但对证明的问题有异议，提出合同约定出卖人应在商品房交付后540日内办理备案手续并非取得产权证。被告对原告提供的证据二真实性、合法性无异议，但对证明的问题有异议，提出补充协议的第五条第二款最后一句的约定十分清晰，已经将出卖人违约的方式做了明确的约定。被告对原告提供的证据三无异议。对原告提供的证据四，被告对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明问题有异议，认为该证据恰好能够证明被告在房屋交付期限上不存在违约的情形，违约金的给付期限应按照合同中约定的实际进户日期计算。对原告提供的证据五，被告认为该证据为复印件，且本案争议的问题为违约金的起止时间，开具发票的时间问题，与本案无关。
被告为证明其抗辩主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》及合同补充协议一份。证明：1、原被告之间房屋买卖关系合法有效成立；2、关于产权办理的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。3、关于产权办理的违约金计算起止时间约定为：如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时2013年9月29日止。
证据二、业主入住手续一套。证明被告交付给原告商品房的时间为2011年3月26日。
证据三、申请法院调取证据的笔录一份。证明被告取得《商品房销售许可证》即证明其已经完成了合同约定的“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。”购买和开具发票不属于报备环节。
证据四、《商品房销售许可证》一份，证明被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案工作。
证据五、《断桥铝窗购销合同》一份。证明保姆间断桥铝窗的采购单价为725元每平方米。
证据六、《铝包木门窗购销合同》一份。证明铝包木窗的采购单价为1280元每平方米。
经庭审质证，原告对被告提供的证据一真实性和合法性无异议，但对该证据的证明问题有异议，认为关于540日内是备案义务还是登记义务，商品房买卖合同与补充协议该两份合同内容约定不一致，应该以补充协议为准。关于补充协议中违约金计算到何时止的问题其中有两处表述，其中有补充协议第一条第四款第二项其中明确了关于按揭贷款的业主违约金按照日万分之一计算到取证日，补充协议第五条第二款约定采取一次性付款和分期付款的买受人，取证日约定到需由出卖人提供的报备义务履行完毕。对被告提供的证据二，原告对该证据无异议，但认为该证据虽然能证明原告是2011年1月份入住，而实际交房日期是由于等待被告的排号和通知的情况下才于2011年3月26日办理的入户手续，所以违约金的起算时间应从合同约定最晚交付日期起算。对被告提供的证据三，原告对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为原、被告签订的补充协议中关于报备义务没有明确约定，该合同系格式条款，通过对该合同的整体分析原、被告订立该条款的目的是为了使原告在不需要借助被告力量的情况下仍然可以办理房屋产权证。且该工作人员，其不具有对合同条款进行解释的权利，故该证据不能证实被告取得了销售许可证即完成了报备义务。原告对被告提供的证据四真实性无异议，但提出根据相关规定和法律规定，《商品房销售许可证》仅是被告方开发公司必须向产权登记部门提供的材料之一，因此被告仅以该销售许可证主张完成了全部的义务与法律不符。原告对被告提供的证据五、证据六真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据不能证明采购价格。
经审理查明：原、被告于2010年3月22日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区2栋1单元1302室房屋，建筑面积249.11平方米，总价款为2389792元。原、被告在《补充协议》第五条第二项中约定：“采取一次性付款或分期付款形式支付房价款的买受人，是否委托出卖人或出卖人指定代办机构代办房屋所有权登记，按买受人选择办理。但无论买受人是否委托出卖人代办产权登记，如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房屋所有权证的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。合同签订之日，原告将全部购房款2389792元交付给被告。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，原告于2011年3月26日办理的进户手续。再查明，被告于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。被告为原告保姆间窗户安装了铝框窗户，该窗与原、被告约定的铝包实木材质窗户之间的差价为每平方米555元，原告保姆窗规格为3.80平方米。
本院认为，原、被告于2010年3月22日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。原告于2010年3月22日交付了全部购房款2389792元，该房屋于2010年12月31日前已具备了交付条件，被告于2011年3月26日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定，被告应当自2011年1月1日起540日内将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于原告诉请的要求被告给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金132867元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止的诉讼请求，根据原、被告签订的补充协议第五条第二项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日，即被告应自2011年1月1日起的540日内到房屋产权登记机关完成开发公司的报备义务，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于被告辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，本院认为原、被告在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且原告已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由原告承担，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。按照补充协议的约定，违约金的截止日期应当计算至被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止。本案在审理过程中依被告申请，本院到哈尔滨市住房保障局商品房处进行政策咨询，该处工作人员称被告方取得房屋销售许可证即视为已经完成开发公司在产权登记机关的报备义务。因该询问内容不是对立法进行解释，而是对相关政策进行咨询，不存在无权解释的问题。且原、被告在合同中关于违约金截止日期的约定也十分明确，不存在歧义。根据被告提供的《商品房销售许可证》显示，被告于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，即完成了被告将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。综上，原告诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2013年9月29日止（共计462天），故被告应当给付原告违约金为110408.39元（2389792元×1／10000×462天）。关于被告辩称因原告未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张，本院认为违约金的标准系原、被告在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，被告按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且被告对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故本院对被告的该项诉讼主张不予支持。关于原告要求被告更换保姆间窗户（将现有铝制窗户更换成铝包实木材质窗户）的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同书》附件三《装饰、设备标准》第五条约定“门窗：“三防门”入户门，铝包实木外窗”，被告为原告安装的是铝制窗，与合同约定不符，同时该合同第十三条的约定，出卖人交付使用的商品房装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿实际装饰、设备与所约定的装饰之间的差价，故本院对原告的该项主张不予支持，应由被告应依据合同约定赔偿原告保姆间实际安装的铝制窗与原、被告约定的铝包实木窗之间的差价。被告举证证明上述两种窗户之间的差价为每平方米555元，原告未举证证明二者之间的差价，经释明后不申请对差价进行鉴定，故本院按每平方米555元差价确认。经核实，原告保姆间窗户规格为3.80平方米，被告应赔偿原告保姆间窗户差价为2109元（555元×3.80平方米）。关于原告赔偿装修损失的诉讼请求，因原告未举证证明其存在装修损失，且双方合同约定对不符合约定的装饰、设备只补偿差价款，并未约定更换，故对原告该项请求本院不予支持。关于原告要求被告承担铝包实木材质窗户市场价二倍的赔偿责任的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告袁秀芬违约金110408.39元。
二、被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告袁秀芬保姆间窗户差价2109元。
三、驳回原告袁秀芬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2957元（原告预交2957元），由原告袁秀芬负担453元，由被告被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担2504元；由被告哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担的案件受理费、保全费与上款一并给付原告袁秀芬。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 李 朦