广东省紫金县人民法院
行 政 判 决 书
（2013）河紫法行初字第12号
原告：叶桂花。
委托代理人：钟某。
被告：紫金县住房和城乡规划建设局。
法定代表人；赖智明，局长。
委托代理人：邓某。
第三人：张裕康。
第三人：郑秋燕。
第三人：叶永康。
第三人：中国建设银行股份有限公司紫金支行。
主要负责人：刘文斌，行长。
委托代理人：叶某。
原告叶桂花诉被告紫金县住房和城乡规划建设局行政登记纠纷一案，于2013年6月28日向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了应诉通知书和起诉状副本，并通知第三人张裕康、郑秋燕、叶永康、中国建设银行股份有限公司紫金支行通知参加诉讼。依法组成合议庭，于2013年7月30日、2013年8月26日和2014年7月27日三次公开开庭进行了审理。原告叶桂花及其委托代理人钟某、被告紫金县住房和城乡规划建设局委托代理人邓某、第三人张裕康、第三人叶永康、第三人中国建设银行股份有限公司紫金支行委托代理人叶某到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
被告紫金县住房和城乡规划建设局根据第三人叶永康、张裕康的申请，于2013年5月10日将原所有为第三人叶永康位于紫城镇城南上坝新达三街的四层楼房变更登记为第三人张裕康、郑秋燕共有。
原告叶桂花诉称：本人与第三人叶永康于1990年8月11日登记结婚，婚后于1999年间在紫城镇城南上坝新达街购买88.2平方住宅用地，在2008年建成四层楼房。房产以叶永康的名字办理了房地产权证（证号为粤房地证字第C6643911）。第三人叶永康在本人毫不知情的情况下擅自将夫妻上述共有财产转让给第三人张裕康，并由被告紫金县住房和城乡规划建设局过户登记在第三人张裕康名下（证号为粤房地证第2100010232号）。该局这一登记过户的行政行为是违规的。请求法院确认被告紫金县住房和城乡规划建设局登记过户无效，并依法撤销粤房地证字第21000102**号房地产权证。
原告叶桂花向本院提交了如下证据：
1、原告叶桂花的身份证复印件，证明原告叶桂花的身份。
2、广东省紫金县人民法院（2012）河紫法民一初字第542号民事判决书，证明原告叶桂花与第三人叶永康的婚姻状况及夫妻共有财产楼房（座落紫城镇城南上坝新达街，共四层，证号为粤房地证字第C6643911号）。
3、房地产权证，证明原告叶桂花与第三人叶永康的共同财产。
4、离婚协议书，证明第三人叶永康伪造证据办理房产过户登记的事实。
被告紫金县住房和城乡规划建设局辩称：根据《房屋登记办法》，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的应当予以受理，我局仅对房屋登记申报资料是否齐全和形式是否合法负审查职责，而对资料的真实性和有效性无审查职责。第三人叶永康使用伪造的离婚证和离婚协议书，导致涉案的房地产进行了错误的过户变更登记，其违法行为造成。登记是否有效由法院依法判决，且应先行追究刑事责任。
被告紫金县住房和城乡规划建设局对被诉具体行政行为在法定期限内向本院提供了如下证据、依据：
1、粤房地证字第66439**号房地产权证，证明位于紫金县紫城镇城南上坝新达三街四层楼房权属人为叶永康。
2、叶永康的居民身份证复印件，证明叶永康的身份。
3、离婚证，来源于申请办理过户登记的叶永康，内容是叶桂花与叶永康离婚。
4、离婚协议书，来源于申请办理过户登记的叶永康，内容是叶桂花与叶永康达成离婚协议并约定共同财产位于紫金县紫城镇城南上坝新达三街的四层楼房（粤房地证字第66439**号）产权归叶永康所有。
5、紫金县住房和城乡规划建设局住宅与房地产管理股证明同，证实坐落于紫城镇城南上坝新达三街的粤房地证字第66439**号房产权属人为叶永康。
6、私有房地产交易登记询问表，内容是被告紫金县住房和城乡规划建设局对叶永康询问了解情况。
7、房地产买卖合同，内容是叶永康与张裕康对紫城镇城南上坝新达三街的粤房地证字第66439**号房产进行转让。
8、紫金县人口和计划生育“一证先行”证明（张裕康、郑秋燕）。
9、税收转帐专用完税证（叶永康、张裕康）。
10、张裕康身份证复印件。
11、郑秋燕身份证复印件。
12、结婚证（张裕康、郑秋燕）。
13、房地产权登记申请书（张裕康、郑秋燕）。
14、委托书（测绘紫城镇城南上坝新达三街房产）。
15、房屋产权登记四面墙界申报表（申报人张裕康）。
16、私有房地产产权登记询问笔录，内容是被告紫金县住房和城乡规划建设局对张裕康、郑燕秋询问了解情况。
17、国有土地使用权证，证实张裕康取得紫金县紫城镇城南C12-14I小区88.2平方土地使用权。
18、收件收据（张裕康）。
19、紫金县房地产产权登记审批书（张裕康）。
20、房地产权证存根。
21、《广东省城镇房地产权登记条例》。
22、建设部《房屋登记办法》。
第三人叶永康述称：与张裕康签订房地产买卖合同是合法的，张裕康是善意取得，应受法律保护。紫金县住建局作出的具体行政行为合法，应予维持。请求法院根据本案的客观事实以及有关法律的规定，依法驳回叶桂花的诉讼请求。
第三人张裕康、郑秋燕述称：对叶永康提供的证件真伪我们是不知道的，我们向叶永康购买房产并办理了过户登记，且又付清购房款，并对所买房屋投入约10万进行改造，于2013年5月底入住。在建设银行贷款20万元，该房产办理了抵押登记。请求法院公正判决。
第三人中国建设银行股份有限公司紫金支行述称：第三人张裕康、郑秋燕以讼争房产在我行贷款20万并办理了抵押登记。请求法院依法保护我行合法权益。
经审理查明：原告叶桂花与第三人叶永康于1990年8月11日在原紫金县洋头乡人民政府登记结婚。因感情问题，第三人叶永康于2012年7月4日提起离婚诉讼，本院于2012年8月19日作出（2012）河紫法民一初字第542号民事判决书，判决不准叶永康与叶桂花离婚。婚姻关系存续期间，原告叶桂花与第三人叶永康在紫金县紫城镇城南上坝新达三街建起四层楼房一幢，该房屋用地面积88.2平方米，建筑面积229.44平方米，并办理了房地产权证（证号为粤房地证字第C6643911号），权属人登记为叶永康。2013年4月23日，第三人叶永康以200元的价格向他人购买与其妻子叶桂花的虚假离婚证和虚假离婚协议书后，将上述与原告叶桂花夫妻共有的房产出售给第三人张裕康、郑秋燕。被告紫金县住房和城乡规划建设局根据第三人叶永康提供的虚假离婚证、虚假离婚协议书和双方房地产买卖合同等相关资料，把第三人叶永康与原告叶桂花夫妻共有的房屋（粤房地证字第C66439**号）于2013年5月13日过户登记到第三人张裕康、郑秋燕名下（粤房地证字第2100010232号）。2013年5月30日，第三人张裕康用新办的房产证（粤房地证字第21000102**号）到第三人中国建设银行股份有限公司紫金支行抵押借款20万元，并办理了房地产他项权证（粤房地他项证紫字第2100010222号），借款期限为240个月（即2013年5月30日至2033年5月30日）。
本案在本院审理过程中，根据被告紫金县住房和城乡规划建设局应先行追究相关人员刑事责任的请求，本院于2013年9月12日作出（2013）河紫法行初字第12号行政裁定书，裁定本案中止诉讼，并将相关材料移案紫金县公安局。2014年6月9日，本院作出（2014）河紫法刑初字第71号刑事判决书，判处被告人叶永康犯买卖国家机关公文、证件罪，判处拘役五个月。2014年7月27日，本案恢复审理。
以上事实，有第三人叶永康在庭审中的陈述及各方当事人提供的证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是被告紫金县住房和城乡规划建设局作出房屋转移登记行为是否合法以及如该违法转移登记行为取得的房产证是否应撤销问题。首先，第三人叶永康未经共有人原告叶桂花的同意，以虚假离婚证和虚假离婚协议书，擅自对夫妻共有房屋出售给第三人张裕康、郑秋燕，其行为显然侵犯了原告叶桂花财产共有权。第三人张裕康、郑秋燕不知此实情而与第三人叶永康购买取得并占有使用该房屋，且又投资进行了改造，其没有侵权的故意，属于善意取得。被告紫金县住房和城乡规划建设局在办理房屋转移登记时，未查实原房屋产权的相关情况，对第三人叶永康提供的登记材料审查不实，办理房屋转移登记，违反了《房屋登记办法》第十八条的规定，故具体行政行为是违法的。其次，对被告紫金县住房和城乡规划建设局违法转移登记的房产证是否应撤销的问题。就本案而言，第三人张裕康、郑秋燕无证据证实向第三人叶永康购房存在恶意行为，应认定其是善意取得，现不但他们对该房进行了投资改造，并已入住使用，而且以该房产为抵押物向第三人中国建设银行股份有限公司紫金支行贷款，办理了房屋他项权登记，如果撤销转移的房产登记必将对善意第三人造成重大损失。根据最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”的规定，本案不应撤销被告紫金县住房和城乡规划建设局已作出的房产转移登记行为。对于原告叶桂花的正当利益保护，其可以从另外法律关系进行维权。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项和最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：
确认被告紫金县住房和城乡规划建设局于2013年5月13日将粤房地证字第C66439**号房地产权属转移至第三人张裕康、郑秋燕（粤房地权证紫字第21000102**号）的具体行政行为违法，不撤销登记行为。
本案受理费50元，由被告紫金县住房和城乡规划建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。
审 判 长 江建东
审 判 员 赖颂愚
代理审判员 邓春兰
二〇一四年八月十一日
书 记 员 赵前勇