河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民再终字第24号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处，住所地商丘市。
法定代表人：刘永宁，处长。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：商丘市新广景商贸有限公司（原商丘市新广景房地产开发有限公司），住所地商丘市。
法定代表人：高兵，总经理。
二申请再审人共同委托代理人：董学风，山东国曜律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：商丘市睢阳区新城办事处凯帝花园小区业主委员会，住所地商丘市。
代表人：蒋爱勤，主任。
委托代理人：高鹏，河南向东律师事务所律师。
委托代理人：杨传义，男，汉族，1963年8月17日出生，住商丘市。
申请再审人中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处（以下简称解放军商丘房管处）、商丘市新广景商贸有限公司（以下简称新广景公司）因与被申请人商丘市睢阳区新城办事处凯帝花园小区业主委员会（以下简称凯帝花园业委会）业主共有权纠纷一案，不服本院（2012）商民三终字第747号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2014年2月10日作出（2013）豫法立二民申字第02384号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人解放军商丘房管处、新广景公司的共同委托代理人董学风，被申请人凯帝花园业委会蒋爱勤及其委托代理人高鹏、杨传义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月21日，一审原告凯帝花园业委会起诉至商丘市睢阳区人民法院称，《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。时至今日，除业主名册和房屋面积清册外，两被告仍然拒不提供其他物业相关资料，致使公共设施权属不清，侵犯了业主的合法权益。按照规划，我小区的非机动车是应该停放在架空层车库，两被告在2009年左右开始将原设计的架空层非机动车车库变卖，导致小区非机动车辆露天停放，经常发生电瓶甚至车辆被盗现象。按照《物业管理条例》第十三条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，两被告在售房时明确表示，小区大门右侧园楼即为物业服务用房，现在该园楼在进行出租。入住之初，在7、9号楼架空层下安装有儿童娱乐设施若干，后被两被告私自拆除。两被告未按供水、供电一户一表安装，业主只能向物业公司交纳价格高于市场价的水电费，违反《物业管理条例》第四十五条规定。根据建设工程规划许可证商规建（2005）001A号，被告的建设规模为框架6幢3至7层，总面积42258.72平方米，而被告建设为14幢，最高为12层，即使根据被告向商丘市规划局报批的设计平面图（未批准）也有明显改变规划的地方。如4号楼增加的平台部分（现作为幼儿园使用）违反规划，1、12号楼原规划为一幢4层，建为5层，原规划幼儿园位于2号楼第二层，现已作为商品房出售。请求判令两被告1、依据《物业管理条例》移交竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；2、小区大门右侧小园楼2、3层作为物业管理用房；3、按规划设计恢复7、9号楼下的文娱设施；4、按规划设计为业主建造非机动车库；5、承担业主供水、供电“一户一表”的初装费用；6、违反建设工程规划新增的建筑属于业主共有，将其中已售出的售房款划入原告的住宅专项维修资金。
被告解放军商丘房管处、新广景公司答辩称，《物业管理条例》第二十九条和第三十九条规定，办理物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交物业资料。物业服务合同终止时，物业服务企业将物业资料交还给业主委员会。原告主张被告向其直接移交物业资料没有法律依据。《河南省物业管理条例》第四十一条规定，开发建设单位配套修建不低于总建筑面积2‰至4‰的物业管理用房。按照小区规划的建筑面积97126.72平方米，配套物业管理用房按2%计算面积应为194.25平方米，而实际交付的物业用房面积为422.13平方米（会所355.96平方米、监控室66.17平方米，门岗未计算在内）多于规定面积。小园楼非业主共有部分，产权属于被告。原告要求小园楼2、3层作为物业用房无法律依据。原告主张文娱设施按规划应建设在7、9号楼下，没有有效证据予以证明。现小区5号楼南侧有被告安装的文娱设施，不存在被告侵犯原告权益。原告主张的架空层原计划属于非机动车库没有事实依据，该架空层属于机动车库，要求在7、9号楼位置为原告建造非机动车库的诉请不能成立，被告按照物权法的规定出售给业主用于停放机动车并无不当。现有停放非机动车场所，被告诉称露天停放非机动车没有事实依据。被告向业主交付用电方式都是一户一表，只是采取小区高压计量，有物业公司收取业主费用后统一交电力公司，这种用电方式是当时商丘市商品房小区统一的用电方式，因小区公共照明等用电产生的费用由业主分担，物业公司按高于电力公司的价格收取电费并无不当，原告要求水电一户一表的初装费依法不能成立。商丘市规划管理局为被告颁发两个许可证，许可被告建设工程20幢，层高12层，原告诉称被告违反规划，新增建筑物及销售款归原告没有事实及法律依据。被告所建幼儿园（4号楼）及11、12号楼建筑工程被告经验收为合格工程已备案，且已办理商品房预销售许可证，该建筑物系合法建筑，原告主张被告违反规划没有事实依据及法律依据，且超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
睢阳区人民法院一审查明，凯帝花园小区大门西侧小园楼是一期工程，进入2、3层的楼梯在大门内侧，2、3层屋内为多间房屋结构，曾经作为物业管理用房使用。设计规划的7、9号楼底层是车库，底层车位平面图中设计有部分自行车停放位置。国家电力公司于1998年12月8日印发了《城镇一户一表改造的若干规定》。部分业主的商品房买卖合同中约定了水电增容费由被告承担。
睢阳区人民法院一审认为，《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。本案中，从凯帝花园小区大门西侧小园楼及楼梯的位置、小园楼2、3层房屋内的结构可见是办公类用房，且小园楼2、3层曾经作为物业管理用房使用。故原告要求小园楼2、3层作为物业管理用房的诉讼请求，予以支持。《物业管理条例》没有规定建设单位向业主委员会移交资料，故原告要求两被告依据《物业管理条例》移交资料的诉讼请求，不予支持。虽然部分业主的商品房买卖合同中约定了水电增容费由被告承担，但相关费用并没有发生，可待供水、供电“一户一表”的初装费用实际发生后，依法主张。原告要求按规划设计恢复7、9号楼下的文娱设施，按规划设计为业主建造非机动车库，以及要求违反建设工程规划新增的建筑属于业主共有，并将其中已售出的售房款划入原告的住宅专项维修资金的诉讼请求，均涉及确定建筑工程合法与否的问题，此类问题不是人民法院民事案件审理的范围，故不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（三）项，《物业管理条例》第二十七条之规定，睢阳区人民法院于2012年8月8日作出（2012）商睢区民初字第559号民事判决：一、被告商丘市新广景房地产开发有限公司、中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处于本判决生效之日起30日内将凯帝花园小区大门西侧小园楼2、3层交付给原告商丘市睢阳区新城办事处凯帝花园小区业主委员会作为物业管理用房使用；二、驳回原告商丘市睢阳区新城办事处凯帝花园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费400元，由被告商丘市新广景房地产开发有限公司、中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处负担。
凯帝花园业委会不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，认为《物业管理条例》没有规定建设单位向业主委员会移交资料，对原告要求移交资料的诉讼请求不予支持错误。上诉人要求按规划设计恢复7、9号楼下的文娱设施，按规划设计为业主建造非机动车库以及要求违反建设工程规划新增的建筑属于业主共有的诉请属于人民法院审理范围，应作出判决结果，由于被上诉人违反规定，建设之初就没有对小区实行供水、供电一户一表，致使被上诉人聘请的物业公司交房以来未能实现一户一表。请求按规定实行水、电一户一表，保证小区业主的正常生活，原审判决应予改判。
解放军商丘房管处、新广景公司不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人已经依法向凯帝花园业委会交付了符合标准的物业管理用房，原审法院判决上诉人再将凯帝花园小区大门西侧小圆楼2、3层交付给被上诉人作为物业管理用房使用没有法律依据。上诉人已向被上诉人交付422.13平方米的物业管理用房，已经超过了《物业管理条例》的规定，被上诉人没有足够的合法证据证明小圆楼为物业用房的情况下，一审法院武断的推定小圆楼归业主共有明显错误。请求撤销原判，依法予以改判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。另查明，按规划图纸，小区内7、9号楼下一楼为架空层，设计有文娱设施。
本院二审认为，商丘市凯帝花园业委会代表的是所有居住购买凯帝花园房产的业主，该园区的业主依法享有的物业共用部分、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。依照《物业管理条例》第二十九条的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、适用和维修保养技术资料；物业质量保修文件和物业适用说明文件；物业管理所必需的其他资料。从上诉人解放军商丘房管处、新广景公司所提供的规划图纸及出售房屋时的宣传广告，凯帝花园小区内的7、9号楼按规划设计一楼为架空层，为自行车库、老年健身及儿童娱乐设施使用空间，现该架空层部分，影响了业主的娱乐及车辆的存放，该楼房的架空层应按规划图纸的设计恢复原样。将竣工验收资料交给商丘市凯帝花园业委会。上诉人凯帝花园业委会的该上诉理由成立，本院予以支持。
关于凯帝花园大门西侧的小圆楼，按上诉人解放军商丘房管处及上诉人新广景公司提供的规划图纸规划为门面房，但依照国务院《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《河南省物业管理条例》第四十一条规定：“物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。”该小圆楼原为上诉人新广景公司工程指挥部的办公用房，部分曾为临时物业管理用房，原审将此小圆楼的2、3层判归物业管理用房亦并无不当。上诉人解放军商丘房管处、新广景公司上诉认为该小圆楼为门面房，不应判归物业管理用房的上诉理由，不予支持。原审认定基本事实清楚，证据充分，审判程序合法，判处给付物业管理用房正确。但对7、9号楼架空层应按图纸设计恢复原样，将小区竣工验收资料交给业委会。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院于2013年3月6日作出（2012）商民三终字第747号民事判决：一、维持商丘市睢阳区人民法院（2012）商睢区民初字第559号民事判决；二、上诉人商丘市新广景房地产开发有限公司、上诉人中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处于本判决生效后30日内将竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料交给业委会。并将商丘市凯帝花园小区内7、9号楼架空层按规划图纸恢复原样。三、驳回上诉人商丘市新广景房地产开发有限公司、上诉人中国人民解放军济南军区商丘房地产管理处的上诉请求；四、驳回上诉人商丘市睢阳区新城办事处凯帝花园小区业主委员会的其他上诉请求。二审案件受理费1200元，三上诉人各承担400元。
解放军商丘房管处、新广景公司申请再审称，建设规划是建筑物定性的依据，从规划设计图纸看，小园楼1至3层均为门面房，属于申请再审人可以出售或出租的房产，不属于小区公共设施，不属于业主共有。因小园楼属于一期开发，当时已经规划的物业管理用房未建成，先行临时代用为物业用房，并没有改变工程规划，待物业用房竣工后，该房恢复了商业用房，申请再审人也未向业主表示将来就是物业用房，归业主所有。从凯帝花园广场设计图纸上看，该会所建筑面积355.96平方米，监控室66.17平方米为小区规划物业用房，门岗未计算在内，并且申请再审人已将物业用房及配套设施移交给了被申请人管理使用，原审判决以小园楼原为申请再审人的办公用房，部分曾为临时物业用房，从而推定该房应为物业用房无事实及法律依据，依据《物业管理条例》第二十七条规定，判决适用法律错误，损害了申请再审人的合法权益。7、9号楼架空层是按照规划建设的，架空层隔墙是业主个人行为，与申请再审人无关，原审判决申请再审人将凯帝花园小区内7、9号楼架空层按照规划图纸恢复原样亦缺乏事实及法律依据。请求依法撤销（2012）商民三终字第747号民事判决，驳回被申请人的诉讼请求，并承担全部诉讼费用。
被申请人凯帝花园业委会辩称，申请再审人出具证明规划设计图纸丢失，其诉称根据规划图纸设计定性房屋性质没有任何事实及法律依据，涉案小园楼2－3层属于物业用房，归业主共有。并且该小园楼曾经作为物业管理用房，申请再审人将物业搬出该房没有经业主大会同意，会所与物业用房无关，7、9号楼架空层规划不是机动车库。请求维持二审判决，对被申请人的原诉讼请求没有支持部分要求再审予以支持。
申请再审人解放军商丘房管处、新广景公司为支持其申请再审理由，庭审中向法庭提供了以下新的证据：1、商丘市物业维修基金和物业管理办法一份，用以证明物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定；2、洛阳市规划建筑设计研究院办公室夹层平面图一份，用以证明申请再审人已交付给被申请人现有的物业用房是按当时设计的物业管理会议室；3、洛阳市规划建筑设计研究院底层平面图一份，用以证明涉案小园楼1－3层均为门面房，并非物业管理用房。
被申请人凯帝花园业委会向法庭提交了以下证据：1、商丘市工商行政管理局出具的关于商丘市新广景房地产开发有限公司变更为商丘市新广景商贸有限公司变更信息及私营企业基本注册信息查询单一份，用以证明商丘市新广景房地产开发有限公司于2010年已变更企业名称，申请再审人的再审申请违反法定程序；2、购买车库合同二份、发票一份，用以证明申请再审人擅自改变7、9号架空层出卖给业主作机动车库。
经庭审质证，被申请人凯帝花园业委会对申请再审人解放军商丘房管处、新广景公司提供的证据认为，证据1是法规不需要举证，按照该办法证明小园楼就是物业管理用房；证据2、3与一审法院调取商丘市规划局备案的图纸相矛盾应属无效。
申请再审人解放军商丘房管处、新广景公司对被申请人凯帝花园业委会提交的证据认为，对证据1、2真实性无异议，对证明内容有异议，新广景房地产开发有限公司没有向代理人明示名称变更的事实，即使变更也是延续诉讼主体资格；涉案车库申请再审人有处分权，出售的是规划内车库，因此被申请人的主张不能成立。
经审查认为，申请再审人解放军商丘房管处、新广景公司所提交的证据1系商丘市人民政府的文件，对其效力予以认定。证据2、3因与一审法院调取的商丘市城乡规划局备案的图纸不一致不予采信。被申请人凯帝花园业委会所提供的证据，申请再审人对其真实性无异议，予以采信。
本院再审查明，新广景公司于2010年9月19日由商丘市新广景房地产开发有限公司变更为商丘市新广景商贸有限公司。其余事实与原一、二审查明的事实相同。
本院再审认为，新广景公司于2010年9月19日由商丘市新广景房地产开发有限公司变更为商丘市新广景商贸有限公司，本案诉讼时间为2012年3月21日，新广景公司在本案诉讼之前已变更名称，更换公章，但原一、二审及申请再审仍以原名称，使用原公章进行诉讼不当，再审予以纠正。
关于凯帝花园小区大门西侧小园楼2、3层是否为物业管理用房，申请再审人应否交付被申请人管理使用的问题。根据《商丘市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第二十三条，建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。第二十四条，物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。并由建设行政主管部门在图审中把关，不符合要求的项目不予审查通过，不得颁发施工许可证。建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，不得擅自转让，抵押物业管理用房。本案中除会所、托儿所在设计备案图纸中予以标明外，物业管理用房并没有在规划设计备案图纸上予以标明。再审期间，合议庭到商丘市城乡规划管理局查询，未查到该小园楼的设计备案具体图纸，但事实是该小园楼位于小区大门西侧，一层是门面房，进入2、3层楼梯在大门内侧，室内为多层房屋结构，虽无合同等书面证据证明2、3层是物业服务用房，但原审中被申请人凯帝花园业委会提供的50多名业主证言内容吻合，均证明售房人员曾许诺2、3层是物业服务用房，并且在凯帝花园小区建设中，前期也曾作为物业服务用房使用过，因此原审认为该小园楼为物业管理用房并无不当。
关于凯帝花园小区内7、9号楼架空层应否恢复原状的问题。经查询，7、9号楼设计规划备案图纸底层平面图显示，底层为自行车库，但申请再审人济南军区商丘房管处将该架空层出售给部分业主，现已建成封闭的机动车车库，原审判决恢复原状并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。申请再审人解放军商丘房管处、新广景公司的申请再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）商民三终字第747号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 柳中庆
审判员 翟作仁
审判员 肖玉学
二〇一四年六月十二日
书记员 祁显丞