山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第496号
上诉人（原审被告）尹光壮，男，1961年3月27日出生，汉族，住济南市。
委托代理人段曙静�
上诉人（原审原告）济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人杜有信，董事长。
委托代理人张大伟，山东泽权律师事务所律师。
上诉人尹光壮因与上诉人济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第2518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2015年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人尹光壮及其委托代理人段曙静，上诉人朝阳物业公司之委托代理人张大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年10月14日，朝阳物业公司与某小区的开发商济南某置业有限公司（以下简称某公司）签订《某物业管理委托合同》一份，约定由朝阳物业公司为某小区提供物业服务，物业管理委托事项包括保修期满后的物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施、设备的运行、管理、维修和日常养护、配套公用设施和附属物的维修、养护和管理、公共环境卫生管理、公共绿化环境的养护与管理、交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理的期限自2013年10月15日起至业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业服务委托合同》止；物业管理费按建筑面积每月每平方米1.48元收取，该费用三个月收取一次，每季度第一个月的5日收取本季度费用；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.5%，按日收取违约金。庭审中，朝阳物业公司主张涉案物业服务合同履行过程中，物业管理费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，其诉讼请求也是按照该标准主张的。
另查明，尹光壮系某小区业主，其房屋建筑面积为94.41平方米。尹光壮于2011年9月17日办理了入住手续。庭审中，尹光壮认可2013年10月15日至2014年12月31日期间的物业管理费其未向朝阳物业公司交纳。尹光壮主张，其未交纳物业管理费的原因是涉案小区的回迁方案未达到业主的要求；开发商擅自将配套公建部分出卖；朝阳物业公司的服务不规范，未按约定对小区内的公共设施进行维修、养护，也未对其收取的停车费、广告费的收支情况进行公示。尹光壮为证实其主张，提交照片一宗，该照片反映涉案小区路面损坏，未进行修复；小区人行道被划为停车位；小区绿化带内杂草丛生；电梯内存在垃圾未及时清理的情况。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为�提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，虽然尹光壮并非涉案《某物业管理委托合同》的当事人，但该合同对其仍然具有约束力。因此，对尹光壮提出的其与朝阳物业公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩，不予支持。朝阳物业公司与某公司签订的《某物业管理委托合同》，合法有效，应予认定。庭审中，双方对于欠交物业管理费的期间没有异议，应予确认。朝阳物业公司未提交证据证明其已按照涉案物业服务合同的约定履行了相关义务，而根据尹光壮提交的照片，可以证实朝阳物业公司对涉案小区的服务不到位，存在违约情形。而涉案合同中未对朝阳物业公司的违约责任作出明确约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此，朝阳物业公司在涉案物业服务合同履行过程中存在违约情形，其提供的物业服务不符合约定标准，尹光壮可以减少交纳物业管理费。庭审中，朝阳物业公司主张涉案小区的物业管理费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，故原审法院酌定尹光壮按照该标准的80%向朝阳物业公司交纳物业管理费，尹光壮应当支付的2013年10月15日至2014年12月31日的物业管理费应为1423.70元（1.3元／月／㎡×94.41㎡×14.5个月×80%）。对朝阳物业公司要求尹光壮支付滞纳金的诉讼请求，原审法院认为，尹光壮拒绝缴纳物业管理费的行为属于行使合同履行中抗辩权的行为，并不构成违约，故对朝阳物业公司的该项诉讼请求�不予支持。
对于尹光壮提出的开发商侵占了小区内原设计的集中绿地，造成小区配套设施及绿化不达标，并擅自将小区的配套公建部分出卖，严重侵犯业主的合法权益的抗辩，与涉案物业服务合同并非同一法律关系，不予合并审理，故尹光壮以此作为拒交物业管理费的抗辩不能成立。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告尹光壮自判决生效之日起10日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付2013年10月15日至2014年12月31日的物业管理费1423.70元；二、驳回原告济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南朝阳物业管理有限公司承担15元，由被告尹光壮承担10元。
上诉人尹光壮不服原审判决上诉称：一、某小区的开发商某公司与朝阳物业公司签订的《某物业管理委托合同》第二条约定的物业服务区域中的西至远远超出了该条确定的物业名称的实际物业用地范围，超出部分位于实际居住小区的西墙之外，是某公司为谋取暴利，擅自侵占了规划公共绿地，盖起了多层售楼部，楼售完后将该部分租赁给了他人使用，而物业合同服务区域却包含此区域，因此，该物业合同约定的1.48元／月的物业管理费标准远远高出了合理收费标准。二、该物业合同条款没有对物业公司的约束和违约处罚，无法切实保证物业公司尽责完成应尽义务，明显不是双方的真实意愿的表达，更有损合同的第三方业主的合法权益，有失公平。因此，请求二审�院：1.判令某公司与朝阳物业公司签订的《某物业管理委托合同》是无效合同；2.判令某公司在1个月内为小区成立业主委员会；3.判令朝阳物业公司出示经济南市物价局批准的、允许其公司收取物业管理服务费及核定某物业管理费标准的核价许可证明；4.判令朝阳物业公司公示已经收取的属于全体业主部分的物业管理费、广告费、车位费等所有费用的用途及收支明细，并退还属于尹光壮的部分；5.判令朝阳物业公司赔偿因该物业纠纷对尹光壮及其家人造成的误工费、精神损失费等；6.一、二审案件受理费由朝阳物业公司负担。
上诉人朝阳物业公司不服原审判决上诉称：一审法院认定朝阳物业公司违反涉案物业服务合同约定缺乏证据支持。本案中原审法院根据尹光壮提交的一组照片认定朝阳物业公司违约明显依据不足。该组照片的拍摄时间及拍摄地点均无法核实，亦没有其他证据印证，不能作为认定案件事实的主要依据。请求二审法院：1.撤销一审判决，依法改判由尹光壮支付所欠物业管理费或发回重审；2.本案一、二审案件诉讼费由尹光壮负担。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，原审法院认定某公司与朝阳物业公司之间签订的物业服务合同对尹光壮具有约束力，并无不当。本案中，朝阳物业公司与尹光壮之间存在物业管理合同关系，朝阳物业公司已依约向尹光壮提供物业管理服�的事实清楚，依照《某物业管理委托合同》的约定，尹光壮应向朝阳物业公司支付物业管理费。由于物业服务企业所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果因物业服务存在一般瑕疵而允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业管理水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业管理费的业主的利益。因此只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业管理费。本案中，尹光壮提交的有关涉案小区路面损坏，未进行修复；小区人行道被划为停车位；小区绿化带内杂草丛生；电梯内存在垃圾未及时清理等情况的照片，确能证实朝阳物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但尚不足以认定已经构成重大瑕疵，因此，对尹光壮以朝阳物业公司所提供的物业服务存在瑕疵为由拒交所欠物业管理费的主张本院不予支持。原审法院以朝阳物业公司所提供的物业服务存在瑕疵为由酌定尹光壮按照每月每平方米1.30元标准的80%向朝阳物业公司支付所欠物业管理费不当，应予纠正。
朝阳物业公司在原审法院中的诉讼请求为要求尹光壮支付2013年10月15日至2014年12月31日期间的物业管理费1779.60元及违约金1423.70元。而尹光壮的上诉请求为：1.判令开发商与朝阳物业公司签订的《某物业管理委托合同》是无效合同；2.判令开发商在1个月内为小区成立业主委员会；3.判令朝阳物业公司出示经济南市物价局批准的、允许其公司收取物业管理服务费及核定某物业管理费标准的核价许可证明；4.判令朝阳物业公司公示�经收取的属于全体业主部分的物业管理费、广告费、车位费等所有费用的用途及收支明细，并退还属于尹光壮的部分；5.判令朝阳物业公司赔偿因该物业纠纷对尹光壮及其家人造成的误工费、精神损失费等。尹光壮的前述上诉主张中，有部分请求与本案不是同一法律关系，或者属于反诉内容，但尹光壮在原审法院审理过程中并未提起反诉，故本院对尹光壮的前述上诉主张不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第2518号民事判决；
二、上诉人尹光壮自本判决生效之日起10日内以每月每平方米1.30元的标准给付上诉人济南朝阳物业管理有限公司2013年10月15日至2014年12月31日期间的物业管理费1779.60元；
三、驳回上诉人济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费共100元，由上诉人尹光壮负担50元，由上诉人济南朝阳物业管理有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 赵平洋
代理审判员 何菊红
二〇一五年六月十二日
书 记 员 刘 红