广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房再字第67号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈志勇，男，汉族。身份证住址：深圳市龙岗区。
委托代理人：刘晓伟，广东海埠律师事务所律师。
委托代理人：牛红彬，广东海埠律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：深圳市鸿宇发实业发展有限公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：吴金生，总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴金生，男，汉族。身份证住址：深圳市宝安区。
上述两被申请人的共同委托代理人：杨逍，广东普罗米修律师事务所律师。
上述两被申请人的共同委托代理人：杨婕，广东普罗米修律师事务所实习律师。
陈志勇因与深圳市鸿宇发实业发展有限公司（以下简称鸿宇发公司）、吴金生房屋租赁纠纷一案，不服本院（2012）深中法房终字第196号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年10月22日作出（2013）粤高法民二申字第800号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人陈志勇的委托代理人刘晓伟和牛红彬、被申请人吴金生、被申请人鸿宇发公司的法定代表人吴金生、两被申请人的共同委托代理人杨逍和杨婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈志勇的一审诉讼请求为：1、鸿宇发公司支付陈志勇违约金50万元；2、吴金生承担连带责任；3、本案诉讼费由鸿宇发公司、吴金生负担。
鸿宇发公司的一审反诉请求为：1、判决《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》无效；2、判决陈志勇返还其强行向鸿宇发工业园租户收取的租金等收益1649604元；3、判决陈志勇支付房屋占有使用费104000元；4、判决陈志勇赔偿因毁坏鸿宇发公司的办公设备、公司牌匾、大门、门卫室等而给鸿宇发公司造成的财产损失65690元；5、判决陈志勇赔偿因其恶意侵占办公楼及报税单据导致鸿宇发公司被国税局罚款而造成的损失800元，被地税局罚款而造成的损失50元；6、判决陈志勇负担本案全部诉讼费。
深圳市宝安区人民法院一审查明，鸿宇发公司于1995年6月12日注册成立，吴金生为鸿宇发公司的法定代表人。
2000年8月30日，吴金生与深圳市裕德实业有限公司（以下简称裕德公司）签订《协议书》，双方约定裕德公司提供位于深圳市宝安区观澜牛湖村属裕德公司开发所得的裕德工业区部分工业用地与吴金生合作开发项目，合作使用期限为2000年11月1日起至2041年10月31日止，双方确认土地面积9095㎡。
2010年4月8日，陈志勇与鸿宇发公司签订《房屋租赁合同书》，合同约定鸿宇发公司同意将深圳市宝安区观澜镇牛湖村裕新路鸿宇发工业园a、b栋厂房，a、b栋宿舍共18980㎡出租给陈志勇转租经营使用，租赁期限为十年，即2010年4月1日起至2020年3月30日止；双方商定陈志勇一次性交纳十年租金400万元给鸿宇发公司，鸿宇发公司委托其法定代表人吴金生收款，并开具收据；自签订本合同之日起在2010年9月30日之前，鸿宇发公司无条件将该房产交付陈志勇经营使用，如在2010年9月30日之前，鸿宇发公司无法将该房产交付给陈志勇，鸿宇发公司应赔偿陈志勇一切损失。2010年4月8日，陈志勇通过平安银行转账的方式分两次向吴金生转账，每次转账200万元。吴金生主张该笔款项并未实际收到。2010年10月8日，陈志勇与鸿宇发公司签订《房屋租赁补充协议》，双方约定因鸿宇发公司在2010年9月30日前未按合同约定处理好深圳市宝安区观澜镇牛湖村裕新路鸿宇发工业园a、b栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺的移交，经双方协商，陈志勇同意鸿宇发公司延期至2010年10月30日前完成以上移交工作；若鸿宇发公司至2010年10月30日前未能完成以上移交工作，则陈志勇自行接手深圳市宝安区观澜镇牛湖村裕新路鸿宇发工业园a、b栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺，收取以上厂房、宿舍、办公楼、店铺的租金，与现有租户及新租户签署房屋租赁合同，自行派保安负责厂房、宿舍、办公楼、店铺的治安管理工作；若鸿宇发公司违反本协议任何一条均构成违约，鸿宇发公司违约需向陈志勇支付违约金五十万元，同时陈志勇可以要求鸿宇发公司继续履行租赁合同或解除租赁合同，并追究鸿宇发公司的违约责任。在该份《房屋租赁补充协议》下方，鸿宇发公司法定代表人吴金生承诺经鸿宇发公司授权签署本文件，愿对本协议承担无限连带责任，吴金生签字确认。
另查明，2001年10月25日，深圳市遂兴房地产评估有限公司出具一份《深圳市建筑装饰工程竣工验收证明书》；2002年7月26日，深圳市公安局宝安区消防警察大队对涉案房屋中厂房、宿舍（共两栋）作出《关于鸿宇发厂房、宿舍楼消防验收合格的意见》；2009年11月23日，鸿宇发公司将涉案房屋申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，现涉案房屋未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。
再查，2010年11月1日起陈志勇开始接手管理涉案房屋，涉案房屋中承租的租户亦从2010年11月1日起开始向陈志勇交纳租金。在陈志勇接手管理涉案房屋的过程中，鸿宇发公司分别于2010年9月30日、11月2日、11月15日、2011年4月18日向公安部门四次报案，认为陈志勇恶意强占并存在破坏行为。一审庭审中，陈志勇、鸿宇发公司、吴金生均确认三栋宿舍楼面积为7130㎡、两栋厂房面积为13700㎡、一栋办公楼面积为1280㎡，总面积为22248㎡；陈志勇亦确认鸿宇发公司列明的41名承租人月租金总额为184281元，但主张有退租的情况，陈志勇未对退租情况举证证明。另，陈志勇确认接手管理鸿宇发公司反诉所称的办公楼一、二、三、六、七层房屋；鸿宇发公司主张办公楼一、二、三、六、七层房屋每层面积为160㎡，共计800㎡，陈志勇对办公楼的面积提出异议，但未举证予以证明。经查，鸿宇发工业园办公楼多层2010年宝安区房屋租赁指导租金价格为9元／㎡。
又查明，2009年11月20日，威斯达网络技术有限公司（以下简称威斯达公司）与东方网络技术有限公司（以下简称东方公司）签订一份《商机地带商务专营合同》，合同约定威斯达公司同意东方公司成为东莞市的商机地带销售专营商，负责在东莞区域内销售威斯达公司提供的商机地带，并为客户提供相关售后服务。在合同有效期内，东方公司享有东莞市的商机地带销售专营权；东方公司成为本合同项下的专营商的前提条件下是向威斯达公司预存商机地带货款伍佰万元。该份合同中东方公司签署人为陈志勇。2009年12月28日，东方公司与深圳市聚合天地实业有限公司（以下简称聚合公司）签订《商机地带商务东莞市专营商转让合同》，约定东方公司与威斯达公司签署的《商机地带商务专营合同》现原价以五百万元整转让给聚合公司全权经营处理，从此以后所有经营管理与东方公司无关。经查，聚合公司法定代表人为陈某甲，成员包括陈志勇（总经理）、陈某甲（执行常务董事）、朱某（监事）。2010年4月12日吴金生、廖某、陈某乙签订一份《战略合作协议》，协议约定吴金生以鸿宇发工业区厂房十年租赁权作价400万（2010年9月30日前交付给聚合公司使用）换回大中华威斯达网络科技有限公司商机地带东莞市专营权；三方共同努力必须于2010年9月20日前变现盈利400万付给聚合公司。2010年4月8日吴金生通过平安银行分两次向陈某甲转账，每次转账200万元。
深圳市宝安区人民法院一审认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，消防部门对涉案房屋中的部分房屋作出消防验收合格的意见，部分租赁合同亦经过相关职能部门租赁备案，但对于土地的性质、使用许可及房屋用途、审批建设应严格按照法律法规的规定，房屋租赁办公室和消防验收部门并不具有审批核准的职权，也不属于房地产权登记的行政管理部门。虽然涉案的房屋进行了历史遗留问题的申报，但因相关行政部门至今未对涉案房屋作出合法化认定，在涉案房屋尚未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，陈志勇与鸿宇发公司签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。因合同无效，陈志勇、鸿宇发公司、吴金生双方取得的财产依法应予以返还，陈志勇应将接手管理的涉案房屋返还给鸿宇发公司。关于吴金生收取的租金400万元的问题，吴金生主张400万元并未实际收取，但从陈志勇提交的银行转账记录来看，2010年4月8日从陈志勇的账户中确有两次转账200万元的记录，吴金生否认收到该笔款项，证据不足，该院不予采信。因吴金生收取租金400万元的行为应为履行职务的行为，故应由鸿宇发公司返还陈志勇租金400万元。关于陈志勇要求鸿宇发公司、吴金生支付违约金的本诉请求，因双方签订的合同依法认定为无效，该违约金条款亦无效，陈志勇依照合同约定向鸿宇发公司、吴金生主张违约金缺乏法律依据，该院不予支持。关于双方争议的租户租金问题。该院认为在合同无效的情况下，陈志勇因占有涉案房屋而取得的租金收益应依法予以返还。一审庭审中，陈志勇确认鸿宇发公司制作的《鸿宇发工业园租金等收益明细表》中记载的月租金情况，并确认系从2010年11月1日起开始收取租金，但其主张存在退租的情况。因陈志勇未对退租及实际收取租金的情况举证证明，故陈志勇应承担举证不能的法律后果。该院采信鸿宇发公司的租金主张，陈志勇应向鸿宇发公司返还每月收取的租金184281元；关于鸿宇发公司请求陈志勇支付的水费、电梯费、垃圾清运费、治安管理费等费用，因上述费用并非陈志勇的收益，陈志勇依法无需返还，鸿宇发公司的该项反诉请求，该院不予支持；关于利息请求，因鸿宇发公司已予以撤回，该院予以准许。关于双方争议的占有使用费问题。本案中，双方确认陈志勇自2010年11月1日起开始管理涉案房屋，包括鸿宇发公司所主张的办公楼一、二、三、六、七层房屋，故陈志勇依法应参照双方的租金约定向鸿宇发公司支付上述房屋的占有使用费。双方在合同中并未对涉案房屋的租赁单价作出明确约定，故该院参照同期政府租金指导价格计算占有使用费。鸿宇发公司主张办公楼一、二、三、六、七层房屋每层面积为160㎡，共计800㎡，该主张与陈志勇提供的深圳市遂兴房地产评估有限公司出具的《深圳市建筑装饰工程竣工验收证明书》中关于建筑物的建筑面积相一致，陈志勇虽对面积提出异议，但未提供充分的反证证据，故该院对鸿宇发公司的面积主张予以采信，陈志勇应向鸿宇发公司支付占有使用费7200元／月（800㎡×9元／㎡）。关于鸿宇发公司反诉请求的财产损失费用。因鸿宇发公司未提供充分具体的证据证明其财产受到损失及受损财产的具体价值，陈志勇亦对该项反诉请求不予认可，故该院对该项反诉请求不予支持。关于鸿宇发公司反诉请求的罚款损失。鸿宇发公司主张因陈志勇的过错导致其无法报税、缴税，但其未举出充分的证据对该项主张予以证明，故该院对该项反诉请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回陈志勇的诉讼请求；二、陈志勇与鸿宇发公司于2010年4月8日签订的《房屋租赁合同书》及于2010年10月8日签订的《房屋租赁补充协议》无效；三、陈志勇应自该判决生效之日起十日内搬离涉案的深圳市宝安区观澜镇牛湖村裕新路鸿宇发工业园a、b栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺并将涉案的深圳市宝安区观澜镇牛湖村裕新路鸿宇发工业园a、b栋厂房及全部宿舍、办公楼、店铺交回鸿宇发公司管理；四、鸿宇发公司应自该判决生效之日起十日内向陈志勇返还400万元；五、陈志勇应自该判决生效之日起十日内向鸿宇发公司返还收取的租金收益2027091元（按每月184281元计，从2010年11月1日暂计至2011年9月30日，此后的租金计至陈志勇搬离之日止）；六、陈志勇应自该判决生效之日起十日内向鸿宇发公司支付办公楼一、二、三、六、七层的占有使用费79200元（按每月7200元计，从2010年11月1日暂计至2011年9月30日，此后的占有使用费计至陈志勇搬离之日止）；七、驳回鸿宇发公司其他的反诉请求。如陈志勇、鸿宇发公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8800元，由陈志勇负担；反诉费10590.65元，由陈志勇负担8000元，鸿宇发公司负担2590.65元。
陈志勇与鸿宇发公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
本院二审查明，深圳市宝安区鸿宇发工业园2010年房屋指导租金为住宅7.5元／月／平方米，多层办公9元／月／平方米，厂房一楼9元／月／平方米，二楼以上7元／月／平方米；2011年房屋指导租金为住宅7元／月／平方米，多层办公9元／月／平方米，厂房一楼9元／月／平方米，二楼以上8元／月／平方米；2012年房屋指导租金为住宅7元／月／平方米，多层办公9元／月／平方米，厂房一楼9元／月／平方米，二楼以上8元／月／平方米。一审查明的其他事实基本清楚，本院二审予以确认。
本院二审认为，本案为租赁合同纠纷。陈志勇与鸿宇发公司签订房屋租赁合同及协议书，因出租人就房屋未取得房地产证或建设工程规划许可证，也未能向法院提供经主管部门批准建设的依据，一审法院认定租赁合同无效，本院二审予以确认。陈志勇上诉主张合同有效与事实不符，本院二审不予采信。合同无效，因该合同取得的财产应当相互返还。鸿宇发公司上诉称并未收到陈志勇的400万元，但陈志勇提供的银行转账记录显示，2010年4月8日陈志勇分两次向吴金生转账共计400万元，吴金生也于当日向陈志勇出具收条，其收款行为亦取得鸿宇发公司的授权，一审法院据此判令鸿宇发公司返还陈志勇400万元，本院二审予以维持。合同无效，陈志勇自2010年11月1日起实际占有涉案房产，应当依法支付相应的占有使用费。关于双方争议的办公楼的实际面积，陈志勇在一审提供的《深圳市建筑装饰工程竣工验收证明书》认定的面积与鸿宇发公司主张的面积一致，对于陈志勇提出办公楼面积有误的主张，本院二审不予采信。办公楼的使用费，一审法院参照同期政府租金指导价格计算，本院二审予以确认。关于双方认可的三栋宿舍、两栋厂房及一栋办公楼总计面积22248平方米，陈志勇辩称鸿宇发公司签订的原租赁合同部分已经到期、租金不足184281元，本院二审认为，基于合同无效，陈志勇的义务是返还租赁物并承担占用期间的使用费，使用费可参照实际发生的租金计算。本案中鸿宇发公司提交的合同虽系与案外人之间的约定，但标准并未超出政府同期的指导租金，而陈志勇对实际发生的租金未能举证证实，因此一审法院判令陈志勇返还每月184281元租金，实质是要求其承担占用期间的使用费，对此本院二审予以确认。截止本案二审审理终结前，陈志勇未向本院二审提交已经返还涉案房产的证据，占用的状态持续发生，应当承担返还责任，一审法院判令使用费计至陈志勇搬离之日止，陈志勇上诉称该部分事实未经法院审理，本院二审认为，实际搬离情况在本判决确定之前尚未发生，陈志勇的上诉理由部分成立，本院二审予以部分采信，使用费计至本判决确定之日止。综上，一审判决查明事实基本清楚，但对产生使用费的时间认定依据不足，导致实体处理亦有部分不当，本院二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决：一、维持深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1605号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1605号民事判决第七项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1605号民事判决第五项为：陈志勇应自该判决生效之日起十日内向鸿宇发公司返还收取的租金收益，按每月184281元计，从2010年11月1日计至该判决确定之日止）；四、变更深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1605号民事判决第六项为：陈志勇应自该判决生效之日起十日内向鸿宇发公司支付办公楼一、二、三、六、七层的占有使用费，按每月7200元计，从2010年11月1日计至该判决确定之日止；五、驳回陈志勇的其他上诉请求；六、驳回鸿宇发公司的其他诉讼请求。如当事人未能按指定的期限履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本案一审案件受理费以一审确定的金额负担，二审案件受理费共计29397元，其中陈志勇负担22380元，鸿宇发公司负担7017元，双方当事人已经全额预缴，各自应付之数在履行该判决时结清。
陈志勇不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：1、撤销二审判决并依法改判；2、判令鸿宇发公司、吴金生负担本案全部诉讼费。其理由为：一、一审和二审在对涉案房屋租赁合同的效力认定方面，适用法律错误。二、一审和二审程序违法，未履行对合同效力的释明义务，剥夺了陈志勇变更和增加诉讼请求的权利。
本院再审查明，一、二审查明的事实清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为，鸿宇发公司就涉案房屋未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证的情况下，与陈志勇签订《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》，违法了法律的强制性规定，应当认定为无效。二审对此认定正确，应予维持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陈志勇如果认为因涉案的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁补充协议》被认定无效而对其造成损失，且应由鸿宇发公司承担相应的赔偿责任，可另循法律途径解决。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）深中法房终字第196号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 静
审 判 员 张秀萍
代理审判员 乐 丹
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张 威
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。