广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1901号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何某婵，女，汉族，1966年2月12日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：旷乐庄，广东环球经纬律师事务所律师。
上诉人（原审第三人、反诉原告）：广州市绿马汽车维修服务有限公司，住所地：。
法定代表人：何某聪，该公司经理。
委托代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周某强，男。
委托代理人：梁淑茹，女，汉族，
委托代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何某聪，男，汉族，1987年11月11日出生，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。
上诉人何某婵、广州市绿马汽车维修服务有限公司（以下简称绿马公司）因与被上诉人周某强、何某聪租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，何某婵（出租方、甲方）与周某强、何某聪（承租方、乙方）于2011年4月12日签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区龙导尾仁济直8号的生产场地，租赁面积经甲乙双方认可确认为约1065平方米；乙方租赁该场地的用途为仓储、经营或加工场所（须是经工商部门批准领取的营业执照上核准的经营范围）；租赁期限从2011年4月10日起至2016年4月9日止，交付时间从租赁场地交付次日起计算；乙方须向甲方支付租赁保证金106500元；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁场地等责任后1个月内，甲方将租赁保证金无条件全额退还给乙方；甲、乙双方约定每月租金20元／平方米（即每月租金共21300元），每月房屋综合管理费30元／平方米（即每月房屋综合管理费共31950元），合计50元／平方米（即53250元）；第一次租金和房屋综合管理费于2011年5月20日前支付；前三年内租金和房屋管理费按上述约定标准不递增，第四年起递增5%，第五年在第四年的基础上递增10%；乙方应于每月10号或该日前向甲方支付当月租金和房屋综合管理费；甲方自租赁场地交付给乙方使用之日起，给予乙方40天的装修免租期，即从2011年4月10日起至5月20日止；租赁期间的水电费由乙方自行承担；在租赁期间发生的煤气、通讯等有关费用均由乙方自行缴纳；乙方不按时交付租金，逾期30天的，未违约方有权解除合同，且未违约方有权向违约方按违约期间所发生的租金累计总额追加50%收取违约金等。何某婵于合同签订当天将涉案场地交付给周某强、何某聪。周某强于2011年5月2日向何某婵交纳按金100000元。周某强、何某聪在承租涉案场地后，于2012年1月20日经工商行政管理部门核准，在该场地处成立并经营绿马公司。何某聪为绿马公司的法定代表人，周某强、何某聪是绿马公司的其中两个股东。绿马公司登记注册的地址为广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、3栋之一、4栋。
根据广州市海珠区龙凤街道流动人员和出租屋管理服务中心（以下简称为出租屋中心）于2012年4月5日至2012年10月22日期间出具的关于个人出租非住宅的发票显示：收款方为何某婵；付款方均为绿马公司；纳税金额均为53250元（纳税期为2011年11月至2012年7月）；等。出租屋中心于2013年1月14日的出具的关于个人出租非住宅的发票显示：收款方为何某婵；付款方为绿马公司；纳税金额为266250元（税期为2012年8月-2012年12月）；等。另，何某婵已于2013年5月6日收取了涉案场地2012年1月的其中一部分租金和房屋综合管理费20000元。何某婵认为上述租金和房屋综合管理费均是周某强、何某聪支付的。周某强、何某聪和绿马公司则认为上述租金和房屋综合管理费均是绿马公司支付的。
何某婵因周某强、何某聪逾期支付租金和房屋综合管理费而于2013年6月26日提起本案诉讼，请求判令：1、解除何某婵与周某强、何某聪于2011年4月12日签订的租赁合同；2、周某强、何某聪及绿马公司立即搬离广州市海珠区龙导尾仁济直8号自编3栋、自编3栋之1、自编4栋所在的生产场地，将其承租的场地交还给何某婵；3、周某强、何某聪立即向何某婵支付拖欠的2013年1月至6月的租金及房屋综合管理费299500元（按每月53250元计算，并扣减20000元）；4、周某强、何某聪支付从2013年7月起至其搬离广州市海珠区龙导尾仁济直8号时止的租金及房屋综合管理费（按每月53250元计算）；5、周某强、何某聪向何某婵支付逾期缴纳2013年1月至6月期间的租金及房屋综合管理费的违约金149750元（根据租赁合同第九条第2项的约定，按周某强、何某聪在上述期间所欠的租金及房屋综合管理费299500元的50%的标准计算）；6、诉讼费用由周某强、何某聪负担。
绿马公司反诉请求法院判令：1、解除绿马公司与何某婵所签订的租赁合同；2、何某婵立即返还租赁保证金106500元给绿马公司；3、何某婵立即返还多收的租金109361元（从2011年11月1日起至2012年12月31日止，每月按多收租金7811.5元的标准计算）给绿马公司；4、何某婵向绿马公司支付因其提前解除合同而产生的违约金50000元（该金额是原告司自行估算的，参照原告与两被告于2011年4月12日签订的租赁合同第九条第2点约定的标准计算）；5、本案所涉诉讼费用由何某婵全部承担。
何某婵为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、海珠区南田路仁济直街8号自编3栋房屋的《房地产权证》，其中载明权属人为广州磁性材料厂有限公司（以下简称为磁性材料厂）；登记时间为2011年9月21日；建筑面积为505.49平方米；等2、海珠区南田路仁济直街8号自编3栋之一房屋的《房地产权证》，其中载明权属人为磁性材料厂；登记时间为2011年9月21日；建筑面积为31.08平方米；等。3、海珠区南田路仁济直街8号自编4栋房屋的《房地产权证》，其中载明权属人为磁性材料厂；登记时间为2011年9月21日；建筑面积为372.2平方米；等。4、何某聪于2011年10月11日出具的《收条》，主要内容：今收到磁性材料厂提供的海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、自编4栋《房地产权证》复印件共2本。5、磁性材料厂于2013年7月22日出具的《证明》，主要内容：广州市海珠区龙导尾仁济直8号的土地使用权及上盖建筑物的产权属我司所有；该场地以前是我司厂区，后因执行广州市政府“退二进三”政策，我司将工业生产搬出市区，将原生产场地和办公楼分割出租，我司仅保留小部分场地作为经营场所；我司于2010年12月31日与何某婵签订《租赁合同》，将我司原生产场地出租给何某婵，租赁期限为十年；我司于2011年初将该场地交付给何某婵；至本证明出具之日止，该租赁合同仍然有效；2011年4月，经我司同意，何某婵将上述生产场地转租给周某强和何某聪，后来转承租人在此场地开办了绿马公司；目前绿马公司实际使用的场地就是我司出租给何某婵的场地。6、手绘的面积测绘草图，该图中左上角有手写体的“广磁厂生产场地面积测绘图”字眼，下方有手写体的“1074㎡、上述面积双方认可、2011年5月4日”等字眼，黄均成和何某聪均在该图中签名确认。7、何某婵（甲方）与绿马公司（乙方）于2013年1月8日签订的《广州市房屋租赁合同》，主要内容：甲方同意将海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、3栋之一、4栋的房地产出租给乙方作修理厂房、服务业用途使用，建筑（或使用）面积966.5平方米；租赁期限从2013年1月8日起至2016年4月30日止；月租金为53250元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳31900元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金31900元（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的／%向甲方支付违约金；其他约定：乙方向甲方另交付保证金（含水、电费押金）共74600元，甲方应在租赁期满或解除合同之日起一个月内，在双方结清所有费用后，将上述保证金退回乙方；等。该合同乙方处加盖了绿马公司的公章，乙方法定代表人处有何某聪的签名。8、海珠区龙导尾仁济直街8号地段的《中华人民共和国国有土地使用证》，其中载明土地使用权人为磁性材料厂；使用权面积为2220.75平方米；发证日期为2009年3月17日；等。9、何某婵委托广东汇联律师事务所律师周凤琴向周某强、何某聪发出的《催缴租金的律师函》（落款日期为2013年5月23日），主要内容：从2012年6月起，周某强、何某聪不能准时足额缴纳租金和房屋综合管理费及水电费，经催促，周某强、何某聪至今仍欠付2013年1至5月租金和房屋综合管理费累计246250元；请周某强、何某聪于2013年6月10日前，准时向何某婵缴纳该日前所欠缴的租金和房屋综合管理费累计246250元及相应违约金；如周某强、何某聪再次拖欠，何某婵将依照法律追究，周某强、何某聪将承担相应的违约责任和其他法律责任；等。10、EMS国内标准快递邮件详情单，其中载明：寄件人为周凤琴；收件人为周某强、何某聪，地址为广东省广州市海珠区龙导尾仁济直8号绿马汽车生活馆；内件品名为催缴租金的律师函（原件一份）；交寄日期为2013年5月27日；等。
周某强、何某聪对何某婵证据1、2、3的真实性没有异议，但认为周某强、何某聪直到开庭时才知道涉案房屋的实际面积，周某强、何某聪只收到何某婵提供的两份产权证复印件；对证据4的真实性没有异议，认为该证据证明周某强、何某聪只收到何某婵交付的两份产权证复印件，并不是何某婵所称的所有房屋的房产证复印件；对证据5的真实性没有异议，对证明事实有异议，认为该《证明》与磁性材料厂于2012年2月28日出具的《证明》内容有出入，磁性材料厂在2012年2月28日出具的《证明》中很清楚地列明了出租房屋的具体编号，并承认与何某婵签订了租赁合同及同意何某婵将涉案房屋出租给绿马公司，故2013年7月22日的《证明》是磁性材料厂为了帮何某婵打官司而出具的；对证据6中除左上角手写体的“广磁厂生产场地面积测绘图”有异议外，对其他内容的真实性没有异议，认为左上角手写体的字眼是后加的；关联性方面，确认周某强、何某聪在与何某婵签订合同后曾对涉案场地的面积进行测量，但认为承租面积并不是以该测量图中测量的面积为准，通过租赁合同后期的补充合同等材料可以证明租赁合同中约定的面积与该测量图反映的测量面积不一致，周某强、何某聪承租的是房屋，并没有承租包括房屋外的空地面积；对证据7的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对何某婵要证明的内容有异议，认为通过绿马公司提供的证据3、4、5可以证明何某婵与周某强、何某聪终止了双方于2011年4月25日签订的租赁合同后再由绿马公司与何某婵重新签订租赁合同，并约定了租赁面积和租金标准，而且从合同乙方处由绿马公司加盖公章、何某聪作为绿马公司的法定代表人签字来看，可以证明该合同实际上就是绿马公司与何某婵签订的，是双方当事人的真实意思表示，该合同是格式合同，合同中有些内容没有显示出来，实际上是按何某婵与周某强、何某聪签订的第一份合同约定的内容执行的，只是没有将某些条款写在何某婵与绿马公司签订的合同中；对证据8的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关，本案中绿马公司只承租房屋，并没有承租房屋外的空地；周某强、何某聪没有收到证据9、10的律师函；从证据10中也可以看出收件人处并没有人签收，收件人地址并非周某强、何某聪的住所地，而且该邮件也不是向绿马公司寄出的。
绿马公司对何某婵证据的质证意见与周某强、何某聪对何某婵证据的质证意见一致。
绿马公司就其主张也提交了以下证据：1、何某婵（甲方）与何某聪（乙方）于2011年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》（该合同经房管部门以穗租备2011D0501700717号登记备案），主要内容：甲方同意将海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、3栋之一、4栋的房地产出租给乙方作修理厂、服务业用途使用，建筑（或使用）面积966.5平方米；租赁期限从2011年5月20日起至2016年4月30日止；月租金为10650元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳31900元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金31900元（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的／%向甲方支付违约金；其他约定：乙方向甲方另交付保证金（含水电费押金）共74600元，甲方应在租赁期满或解除合同之日起一个月内，在双方结清所有费用后，将上述保证金退回乙方；等。该合同第一条的合同当事人处加盖了绿马公司的公章。2、经房管部门备案的《变更房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0501700717号），其中载明：出租人为何某婵；承租人为何某聪；房屋地址为广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、3栋之一、4栋；经双方同意于2011年11月1日起，承租人名称变更为绿马公司，租金价格变更为53250元；等。何某婵和绿马公司于2012年3月26日分别在该表的出租人和承租人处签名、盖章，房管部门于2012年3月27日在审查意见处盖章。3、何某婵（甲方）与绿马公司（乙方）于2011年4月25日签订的《广州市房屋租赁合同》（该合同经房管部门以穗租备2011D0501700717号登记备案），合同内容与绿马公司提交的证据1基本一致。该合同乙方处加盖了绿马公司的公章，乙方法定代表人处有何某聪的签名。房管部门于2013年1月11日在该合同最后一页下方盖章并注明该合同予以注销登记备案。4、经房管部门备案的《解除、终止房屋租赁合同申请表》（穗租备2011D0501700717号），其中载明：出租人为何某婵；承租人为何某聪；房屋地址为广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、3栋之一、4栋；本合同自2013年1月8日到期终止；等。何某婵和绿马公司于2013年1月8日分别在该表的出租人和承租人处签名、盖章，房管部门于2013年1月11日在审查意见处盖章。5、何某婵（甲方）与绿马公司（乙方）于2013年1月8日签订的《广州市房屋租赁合同》（该合同经房管部门以穗租备2013D0501700062号登记备案），合同内容除租赁期限为2013年1月8日至2016年4月30日、月租金为53250元外，其余内容与绿马公司提交的证据1基本一致。该合同乙方处加盖了绿马公司的公章，乙方法定代表人处有何某聪的签名。6、广州市海珠区孝思养老院简介。7、磁性材料厂于2012年2月28日出具的《证明》（经工商行政管理部门备案），主要内容：海珠区南田路仁济直8号自编3栋、海珠区南田路仁济直8号自编3栋之一、海珠区南田路仁济直8号自编4栋为我司物业，并与何某婵签订上述物业的租赁合同；现何某婵将上述物业转租给绿马公司，我司特作证明。8、广州中庆会计师事务所出具的关于绿马公司的2012年度验资报告及附件一、二。9、EMS国内标准快递邮件详情单，其中载明：寄件人为绿马公司；收件人为何某婵；内件品名为《场地移交通知书》；为2013年8月1日；等。10、EMS国内标准快递邮件详情单，其中载明：寄件人为绿马公司；收件人为磁性材料厂；内件品名为《场地移交通知书》；交寄日期为2013年8月1日；等。11、绿马公司于2013年8月1日向何某婵和磁性材料厂发出的《场地移交通知》，主要内容：有关我司承租的广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、3栋之一、4栋房屋，何某婵于2013年6月21日就涉案房屋提起诉讼，要求解除合同及要求我司搬离上述承租的房屋；我司就何某婵所提起的诉讼向广州市海珠区人民法院提出反诉，现双方就租赁关系所产生的纠纷争议较大；为防止损失的扩大，我司决定于2013年8月5日10：30时撤场，并搬离上述租赁场地；请届时派员到现场接收场地，并办理场地移交手续；如届时贵方无人员到场，则视为贵方主动放弃办理场地移交，由此所产生的一切责任及所造成的一切经济损失，均由贵方自行承担，我司概不负责；等。12、广州市规划局海珠分局立案申请回执三份（复印件），其中载明：申请单位为磁性材料厂；业务内容为建筑工程违法建设查处；建设项目名称为违章；建设项目地址为海珠区龙导尾仁济直街8号自编3栋、3栋之一、4栋；等。13、周某强于2012年11月13日出具的《证明》，内容为：本人周某强于2011年5月2日代绿马公司交纳租广州市海珠区龙导尾仁济直8号生产场地的按金10万元，公司已将上述10万元按金支付给本人。14、磁性材料厂（甲方）与何某婵（乙方）于2011年4月19日签订的《广州市房屋租赁合同》（该合同经房管部门登记备案），主要内容：甲方同意将海珠区南田路仁济直街8号自编3栋、3栋之1、4栋的房地产出租给乙方作服务业用途使用，建筑（或使用）面积978平方米；租赁期限从2011年5月1日起至2013年4月30日止；月租金为9780元；等。
何某婵对绿马公司证据1的真实性没有异议，但认为该合同不是合同当事人的真实意思表示，订立该份合同的目的纯粹是为了让周某强、何某聪去申办绿马公司和向工商局提交场地证明，因此该合同约定每月的租金只有10650元，约定的面积966.5平方米也是随意写的，实际上双方并没有按照该合同履行，因为此后周某强、何某聪实际上是按每月53250元的金额交租的，从双方实际结算租金的金额可以断定该合同并非合同当事人的真实意思表示；对证据2中双方的签名部分没有异议，但认为承租人名称变更的部分是周某强、何某聪单方填写上去的，双方变更租赁合同的本意是为了变更租金，绿马公司证据1中约定的租金额每月10650元是当时随意写上去的，但后来发现其要给周某强、何某聪和绿马公司开具发票时就必须要有合同依据，只能按照10650元开具发票，但如果按照该金额开具发票实际上会造成偷税漏税的行为，故其必须按照真实月租金额53250元开具发票，鉴此，其与何某聪才签订了《变更租赁合同申请表》，并将该申请表交给何某聪办理备案手续；至于表中关于租金变更部分是谁写的已记不清，但其在该表上签名时并没有注明承租人要变更，其在一式三份的申请表上签名后就将表交给何某聪，其中一份已提交给房屋管理所备案，另外两份应由出租人和承租人各持一份，但实际上该两份原件均在周某强、何某聪手上，从绿马公司提交的该证据原件可以证明该事实；认为证据3与证据1实际上是一样的，该证据是绿马公司为了本案诉讼而在合同第4页的乙方处补加盖公章的，绿马公司的印章在合同签订时是没有加盖的，因为在合同签订时，绿马公司尚未成立，对于该合同尾部的注销登记备案的内容没有异议；对证据4的真实性没有异议，认为从该合同可以看出承租人处写的是何某聪，而不是写绿马公司，证明其与周某强、何某聪的真实想法是承租人是何某聪而不是绿马公司；证据5第1页中的承租人处“何某聪”的后面打了括号，括号内写了绿马公司的名字，其认为括号内的内容是周某强、何某聪和绿马公司为了本案诉讼而后加上去的，该证据与其提交的证据7实际上是同一份合同，但其所持的证据7原件上第1页承租人处“何某聪”后面没有括号的内容；另外，该合同的签署是在复印件上签署的，该合同除了括号的内容外均是复印件；该合同的承租人是何某聪个人，在签署部分之所以会加盖绿马公司的印章，只表示绿马公司对合同内容的认可，因为何某聪是将该场地实际交付给绿马公司使用的，场地租金也实际由绿马公司支付，其开具的发票也是开具给绿马公司做帐所用的，纳入绿马公司的经营成本，故该合同才需要绿马公司加盖印章，但合同当事人应由合同主文确定；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认，其不清楚绿马公司从何得到该证据，认为该证据与本案无关；仁济直街8号确实有孝思养老院的存在，该养老院所使用的房屋是磁性材料厂以前的办公楼，而本案出租的是磁性材料厂的生产场地，两个租赁标的物的地址是不同的；对证据7的真实性没有异议，对合法性、关联性不予认可，认为该《证明》是绿马公司向工商局提交的，并不具有公信力，涉案场地的业主磁性材料厂只与其有合同关系，对其与周某强、何某聪、绿马公司之间的合同关系并不完全知情，磁性材料厂没有充足的事实依据来出具这份《证明》，其只与周某强、何某聪有租赁合同关系，与绿马公司没有租赁合同关系；对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据9、10、11的真实性没有异议，确认其有收到绿马公司发出的通知，但不清楚磁性材料厂有无收到上述通知；由于证据12没有原件，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据13的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据是周某强和绿马公司之间为了诉讼而制作的材料，不具备证明效力；对证据14的真实性没有异议，但认为其与磁性材料厂还签订了另外一份合同，在其与磁性材料厂之间生效的合同并不是证据14的合同，证据14的合同只是为了备案而签订的，双方并没有按照该合同的内容履行，而是按照双方签订的另一份非格式合同履行，故该合同的租金、面积等约定内容均不是真实的。
周某强、何某聪对绿马公司所有证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
原审诉讼中，三方当事人均确认以下事实：1、合同约定的租金和房屋综合管理费实质是指租金；2、周某强交纳的按金即租赁保证金；3、黄均成是何某婵雇请的员工，代表何某婵与何某聪进行涉案场地的面积测量事宜，何某婵委托黄均成收取涉案场地的租金；4、绿马公司没有向何某婵支付租赁保证金；5、何某婵曾指派代理人于2013年8月1日、2013年8月5日到涉案场地拟办理场地移交手续，但因三方当事人对场地移交书中所列的承租人是周某强、何某聪还是绿马公司的问题产生争议，故未能办妥场地移交手续。
在本案审理期间，何某婵的委托代理人旷乐庄（接收方）与周某强、何某聪和绿马公司的共同委托代理人郭辉（移交方）于2013年8月7日签订一份《场地移交书》，主要内容为：郭辉律师于2013年8月7日下午将涉案场地的大门锁匙交给旷乐庄，场地移交完毕；等。三方当事人均确认涉案场地移交给何某婵时，相关的水、电费已经结清。鉴此，何某婵撤销第1、2项诉讼请求，并明确第4项诉讼请求的截止时间为2013年8月7日，合计金额为65274元。周某强、何某聪和绿马公司表示同意何某婵撤销第1、2项诉讼请求，但认为其已于2013年8月1日向何某婵发出场地移交通知，要求何某婵在2013年8月5日交接场地，但由于何某婵没有到场交接，故租金及房屋综合管理费应计至2013年8月5日止。绿马公司也撤销了第1项反诉请求。何某婵和周某强、何某聪对此表示同意。
另外，周某强、何某聪和绿马公司表示，其从2012年底开始口头向何某婵提出实际承租面积与合同约定面积不符并要求更正承租面积的主张，但何某婵一直不予理睬，也没有答复，故绿马公司认为何某婵之前已多收了租金，遂从2013年1月开始不同意继续支付租金。何某婵则表示周某强、何某聪和绿马公司从未向其提出过上述主张。周某强、何某聪和绿马公司均表示周某强是代表绿马公司支付租赁保证金给何某婵的。何某婵对此不予确认。
诉讼中，经原审法院释明后，何某婵表示其在本案中要求周某强、何某聪和绿马公司共同承担责任。周某强、何某聪和绿马公司则表示，涉案房屋的实际承租人已转为绿马公司，故周某强、何某聪在本案中不需要承担任何责任，假如承租人需承担责任的话，也应当由实际承租人即绿马公司承担责任。
原审法院认为，何某婵将涉案房屋进行转租的行为已经得到产权人的同意，故何某婵与周某强、何某聪于2011年4月12日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。诉讼中，各方当事人均确认合同约定的租金和房屋综合管理费实质是指租金，故原审法院对此予以认定。
何某聪作为绿马公司的法定代表人及股东之一，周某强作为绿马公司的股东之一，其向何某婵承租涉案房屋是代表绿马公司进行民事活动的职务代表行为，且在合同签订后，何某婵也于2013年1月8日与绿马公司签订了《广州市房屋租赁合同》，何某婵开具给承租人的发票也写明是收到绿马公司交付的租金。根据当事人的上述行为，原审法院认定涉案房屋的实际承租人是绿马公司，故本案承租人的相应义务应由绿马公司承担。何某婵要求周某强、何某聪承担责任的请求，理由不足，原审法院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，对当事人双方的标的，绿马公司认为有独立请求权的，有权提起诉讼。如前所述，原审法院已认定绿马公司是涉案房屋的实际承租人，故绿马公司有权在本案中对何某婵提起反诉。何某婵认为其与绿马公司不存在直接合同关系、绿马公司无权对其提出反诉请求的意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。
根据何某婵（甲方）与周某强、何某聪（乙方）于2011年4月12日签订的《租赁合同》约定，租赁面积经甲乙双方认可确认为约1065平方米；每月租金20元／平方米（即每月租金共21300元），每月房屋综合管理费30元／平方米（即每月房屋综合管理费共31950元），合计50元／平方米（即53250元）；乙方应于每月10号或该日前向甲方支付当月租金和房屋综合管理费；乙方不按时交付租金，逾期30天的，未违约方有权解除合同，且未违约方有权向违约方按违约期间所发生的租金累计总额追加50%收取违约金；等。而何某婵与绿马公司于2013年1月8日签订的《广州市房屋租赁合同》约定，月租金为53250元；租金按月结算，由绿马公司在每月的第10日前按缴付给何某婵。诉讼中，周某强、何某聪和绿马公司自认上述合同中有些内容没有显示出来，实际上是按何某婵与周某强、何某聪于2011年4月12日签订的《租赁合同》约定的内容执行的，只是没有将某些条款写在上述合同中。故原审法院对周某强、何某聪和绿马公司的上述意见予以采纳。绿马公司从2013年1月开始拖欠租金和房屋综合管理费，至何某婵提起本案诉讼时已逾期超过30天。绿马公司认为其不交租金的原因是承租面积少于合同约定面积，何某婵之前已多收其租金，故拒绝再向何某婵支付租金。对此，原审法院认为，何某婵与周某强、何某聪在2011年5月4日的手绘面积测绘草图中均已认可了承租面积为1074平方米，上述《租赁合同》中约定承租面积按1065平方米计算月租金为53250元，并没有超出何某婵与周某强、何某聪确认的承租面积的范围。事实上，何某婵一直按照合同约定的租金额53250元收取租金，周某强、何某聪和绿马公司在本案中并没有举证证明其对此租金额提出过异议，故绿马公司以何某婵多收租金为由拒付从2013年1月起的租金和房屋综合管理费的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。综上，绿马公司的行为已构成违约，应承担违约责任。故何某婵有权要求解除合同、由绿马公司支付从2013年1月起至绿马公司实际搬迁之日止的租金及房屋综合管理费（按每月53250元的标准计算，并扣减已支付的20000元）。虽然何某婵已按绿马公司的要求于2013年8月1日和2013年8月5日到涉案场地拟办理场地移交手续，但因三方当事人对场地移交书中所列的承租人是周某强、何某聪还是绿马公司的问题产生争议，故当天未能办妥场地移交手续。对于实际承租人是周某强、何某聪还是绿马公司的问题，因当事人之间存在争议，故需经原审法院审理后才能确定，因此当事人在上述时间不能办妥场地移交手续的责任，不能归责于何某婵。在本案审理期间，何某婵的委托代理人与周某强、何某聪和绿马公司的共同委托代理人于2013年8月7日已顺利办妥场地移交手续，故绿马公司应向何某婵支付租金及房屋综合管理费至2013年8月7日止。绿马公司认为租金应支付至2013年8月5日的意见，依据不足，原审法院不予采纳。鉴此，绿马公司要求何某婵返还多收的租金109361元的反诉请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
何某婵要求绿马公司支付逾期缴纳2013年1月至6月期间的租金及房屋综合管理费的违约金149750元【按299500元（按每月53250元计算，并扣减20000元）×50%的标准计算】，符合《租赁合同》的约定，原审法院予以支持。绿马公司认为无需支付违约金的抗辩意见，缺乏依据，原审法院不予采纳。由于本案是绿马公司违约导致何某婵提出解除合同的，故绿马公司反诉要求何某婵支付因何某婵提前解除合同而产生的违约金50000元，显然依据不足，原审法院不予支持。
根据《租赁合同》约定，租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁场地等责任后1个月内，出租方将租赁保证金无条件全额退还给承租方。现绿马公司反诉要求何某婵返还租赁保证金，周某强也表示其已交给何某婵的租赁保证金由绿马公司主张权利，故原审法院对此应予准许。何某婵表示同意在承租方将全部租金及房屋综合管理费交清后的一个月内返还保证金给承租方，符合合同约定，故原审法院对此应予准许，但何某婵应将租赁保证金返还给绿马公司，且租赁保证金应以周某强已付的100000元为准。对绿马公司超出原审法院支持以外部分的租赁保证金6500元的反诉请求，原审法院予以驳回。
原审诉讼中，何某婵撤销第1、2项诉讼请求，绿马公司撤销第1项反诉请求，对方当事人对此均表示同意，故原审法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年1月10日作出如下判决：一、广州市绿马汽车维修服务有限公司在本判决生效之日起15日内，支付从2013年1月1日起至2013年8月7日止所欠的租金和房屋综合管理费（每月按53250元的标准计算，并扣减20000元，总额以何某婵主张的364774元为限）给何某婵；二、广州市绿马汽车维修服务有限公司在本判决生效之日起15日内，支付逾期支付2013年1月至6月期间的租金和房屋综合管理费的违约金149750元给何某婵；三、何某婵在广州市绿马汽车维修服务有限公司履行完本判决主文第一项所确定的义务之日起30日内，退回租赁保证金100000元给广州市绿马汽车维修服务有限公司；四、驳回广州市绿马汽车维修服务有限公司的其余反诉请求。
判后，何某婵和绿马公司对原审判决不服，均向本院提起上诉。
上诉人何某婵上诉称：涉案房屋的实际承租人是周某强、何某聪，故上诉请求将原审判决第一、二项确定的支付义务改判由周某强、何某聪承担。理由如下：一、周某强、何某聪于2011年4月12日与何某婵签订涉案场地的《租赁合同》时，周某强、何某聪的使用目的并不明确，绿马公司也并未成立，周某强、何某聪也是以自然人身份在合同上签名。因此周某强、何某聪签署《租赁合同》的行为并不是职务行为。二、本案涉案场地上存在两套租赁合同，一是何某婵与周某强、何某聪于2011年4月12日签订的非格式版本《租赁合同》，另一套是于2011年4月25日、2013年1月8日签订的两份格式版本《广州市房屋租赁合同》。到底哪一套才是双方当事人的真实意思表示这要看双方实际是履行哪一套版本。首先看租金约定，承租方一直是按2011年4月12日签订的合同执行；再看租赁保证金，也一直是按2011年4月12日签订的合同执行；三看周某强、何某聪和绿马公司的抗辩和反诉意见，也都是就2011年4月12日合同约定的面积不符进行论述。由此可见，2011年4月12日签订的合同才是双方的真实意思表示。三、即使按格式版本《广州市房屋租赁合同》来看，承租人也是何某聪。2013年1月8日的《广州市房屋租赁合同》是由何某聪与何某婵签订的，合同载明的承租人是何某聪。2013年1月8日《广州市房屋租赁合同》的承租人一栏，何某婵提交的版本只有何某聪的名字，而绿马公司提交的版本在何某聪的名字后加了一个括号，括号内写为绿马公司。由此可见，绿马公司提交的版本是经过变造的。四、何某婵向绿马公司出具发票的行为，并不代表认可绿马公司为交租义务人。该开具发票的行为，只是对绿马公司为周某强、何某聪代缴租金行为的认可。绿马公司自愿为周某强、何某聪承担交租义务，这并不损害何某婵的利益，所以何某婵予以接受。但是，这并不代表合同义务的转移。转移合同义务，必须得到债权人的同意，而何某婵从未同意周某强、何某聪将交租义务转移给绿马公司。周某强、何某聪和绿马公司竭力将租赁合同的承租人说成是绿马公司，其目的是利用有限公司的有限责任逃避债务。五、本案的租赁关系有两套合同，一份是房管所的备案格式文本，是2013年1月8日双方最后签订的格式文本，即使法院认为双方签订的格式文本有效应当采纳，本案的承租人也应该是何某聪而非绿马公司，本案合同责任应该由周某强、何某聪承担。何某婵在一审中变更了诉讼请求为要求周某强、何某聪与绿马公司共同承担责任。因此，何某婵现明确上诉请求是要求周志强、何某聪与绿马公司都需要对涉案债务承担责任。
针对何某婵的上诉主张，周某强、何某聪及绿马公司共同答辩称：请求二审法院依法驳回何某婵的上诉请求。一审法院已经认定周志强和何某聪是代表绿马公司签订合同，周某强、何某聪及绿马公司均不同意何某婵的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决第一项。何某婵提及2013年1月8日的租赁合同，对方也承认该合同，何某聪是作为绿马公司的法定代表人签字，而且加盖了绿马公司的公章，所以合同主体应该是绿马公司。
上诉人绿马公司上诉称：一、原审法院对所查明的事实及其认定有误。（一）2011年4月12日租赁合同约定1065平方米面积只是一个大约数，合同并没有特别说明以测绘图纸为准，而实际履行过程中，绿马公司在签订合同后一直未交租给何某婵，正是因为何某婵迟迟未提交产权证，当时涉案房产的产权证并没有登记发证。后来产权证出证后，何某婵在只取得2本产权证复印件的情况下（应该有三本产权证），绿马公司轻信何某婵所述，按1065平方米的面积交租给何某婵。开始交租时间是在2011年11月，测绘草图标注的时间是2011年5月4日，假设当时双方已经确认了测绘面积，那么情理上应该按照实际测绘的面积交租，并且应该在2011年5月或6月就开始交租，但为什么没有交租呢原因就是绿马公司所述因为没有出产权证，双方口头约定不需要交租。其次，2011年5月4日的测绘草图，在双方的合同中并没有约定，在何某婵所提交的证据中，有其明显造假后加上去的内容“广磁厂生产场地面积测绘图”，及其中标注的面积1074平方米包含了其它不属于租赁合同地址门牌范围内。何某婵想将该草图与2011年4月12日签订的《租赁合同》联系起来。在绿马公司所提交的证据中，草图是没有该注明的内容，很明显是何某婵一方造假。（二）本案租赁物是否包括空地的问题，绿马公司认为本案租赁物应为房屋。从何某婵与绿马公司所签订的租赁合同来看，均特指租赁的是房屋。从磁性材料厂2012年2月28日出具的《证明》来看，也仅涉及海珠区南田路仁济直8号自编3栋、3栋之一，4栋为其公司物业，与何某婵签订上述物业的租赁合同，并同时证明何某婵将上述物业转租给绿马公司。这里所指的物业是特指上述三栋房屋，这是相当明确的。从绿马公司前往房地产租赁管理中心调取的何某婵与磁性材料厂之间的租赁合同也可以看到磁性材料厂仅是将三栋房屋出租给何某婵。原审庭审中，当法官要求何某婵提交其所谓的真正租赁合同时，何某婵称涉及商业秘密不愿提交，这显然是故意回避事实。因此，本案所涉及租赁物就是三栋有产权的房屋，并不包括空地，空地只是在租赁房屋的同时无偿附带使用的。（三）既然租赁的是房屋，那么承租面积应以合法房产登记面积为准，何某婵称租赁给绿马公司的房屋面积是1065平方米显然缺乏事实依据和法律依据。绿马公司一审提交的证据中显示，何某婵与磁性材料厂的租赁备案合同面积，也不过是900多平方米，但这个面积也和产权证登记的房屋面积不符合，当时产权证尚未登记出证，这个面积也不能作为依据。另外，何某婵与绿马公司所签订的租赁合同中，所注明的面积也只有900多平方米，并不足1000平方米，但该900多平方米实际上比产权登记的面积又要多出一些，也不能作为本案认定实际承租面积的依据。绿马公司认为，本案所涉的租赁合同合法出租承租面积，应与产权证上登记的面积为准。即使该出租范围内有其它的建筑物，也属违章建筑，其出租违反法律的强制性规定。何某婵所称的1065平方米的面积，这其中包括了一些空地的面积，也有一些是属养老院建筑物所属的面积，何某婵根本无权出租。二、原审法院认定绿马公司在本案中构成违约，并应承担违约责任是非常错误的。绿马公司的法定代表人何某聪只签收过何某婵交来的2本产权证，对租赁面积一直没有完全了解，当绿马公司要求何某婵提供第3本产权证时，遭到拒绝。经绿马公司初步了解，何某婵所出租给上诉人的自编3栋、3栋之一、4栋的三栋房屋，总面积与其在最初的那一份租赁合同中所约定的租赁面积1065平方米有明显出入，明显存在欺诈行为。对此，绿马公司多次找何某婵协商，要求何某婵根据三本产权证所登记的产权面积，重新计算绿马公司实际承租的面积，并按每平方米50元计算租金，将绿马公司自交租后多交的租金计算出来退还，对方均借故推搪。由于何某婵的严重违约行为，属违约在先，且存在欺诈行为，绿马公司迫于无奈通知何某婵如果拒不计算或不退还多收的租金，则绿马公司将暂时不支付每月租金，待问题解决后再行处理。随后拖了几个月，何某婵不顾事实对不存在租赁关系的何某聪、周某强提起诉讼，并提出无理请求。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”何某婵在签订租赁合同时，故意隐瞒事实将租赁的面积夸大，显然违反法律所规定的诚实信用的原则，且明显存在故意欺诈的行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。如前文所述，根据2011年4月12日所签订的《租赁合同》第九条第2小点第（4）及（5）项的约定：违约方有违约行为，可能损害对方较大利益的；依合同法构成根本违约的其他情形。绿马公司就何某婵的严重欺诈及严重违约行为，提出解除合约及要求何某婵赔偿损失合法、合理。三、原审认定租金应计算至2013年8月7日，是错误的。绿马公司已于2013年8月5日以前向何某婵发出通知，明确表示在2013年8月5日办理交接场地的手续，但何某婵借交接的主体问题故意不交接，其行为是故意不进行交接，所造成的损失应由其自己承担，虽只相差两日的交接时间，但将该两日的租金损失算在绿马公司一方，显然违反公平合理的原则。综上所述，绿马公司上诉请求：1．依法撤销原审判决；2．何某婵在收取绿马公司租金时，应扣减其多收取的绿马公司多付的109361．00元租金及另交纳的20000元租金；3、何某婵立即偿还租赁保证金100000元；4、何某婵承担违约责任，并支付违约金50000元。
针对绿马公司的上诉主张，何某婵答辩称：不同意绿马公司的上诉意见，请求法院依法予以驳回。周某强、何某聪、绿马公司在签订合同时明知承租土地及房屋面积，双方签字确认了面积、测绘图上也已经表明了面积，承租人只是在双方发生本案纠纷后，才扭曲事实主张合同面积不符，有违诚信原则。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为，原审对涉案《租赁合同》效力及实际履约主体的认定，合法有据，不作赘述。针对何某婵、绿马公司的上诉主张认定如下：
一、何某婵上诉称涉案《租赁合同》的相对方应当是周某强、何某聪。事实上，周某强、何某聪于2011年4月12日与何某婵签订《租赁合同》承租涉案生产场地，后实际用作绿马公司注册登记并作为绿马公司的实际经营活动场所。磁性材料厂于2012年2月28日出具的证明也证实何某婵将涉案物业转租给绿马公司。2012年3月26日的《变更房屋租赁合同申请表》也载明涉案租赁合同的承租人实际变更为绿马公司。何某婵于2013年1月8日实际也与绿马公司签订了《广州市房屋租赁合同》，何某婵开具给承租人的发票也载明收到绿马公司交付的租金。因此，原审法院结合具体案情及双方实际履约行为认定涉案场地的实际承租人是绿马公司，合法有据。何某婵上诉请求周某强、何某聪对涉案债务一并承担责任，于法无据，不予支持。
二、绿马公司上诉主张租赁物仅限于合法产权房屋，何某婵交付面积与约定不符，应退还多收租金的问题。因何某婵（甲方）与周某强、何某聪（乙方）于2011年4月12日签订的《租赁合同》明确约定，租赁面积经双方认可确认为约1065平方米；每月租金20元／平方米（即每月租金共21300元），每月房屋综合管理费30元／平方米（即每月房屋综合管理费共31950元），合计50元／平方米（即53250元）……。何某婵与绿马公司于2013年1月8日签订的《广州市房屋租赁合同》约定，月租金为53250元……。据此，何某婵与周某强、何某聪于2011年4月12日签订的《租赁合同》载明双方认可租赁面积约1065平方米，而2011年5月4日的手绘面积测绘草图中双方也已认可承租面积为1074平方米，双方备案的合同约定了租金为53250元，并未与面积单价挂钩，也未超出何某婵与周某强、何某聪确认的承租面积的范围。事实上，何某婵一直按照合同约定的租金标准53250元收取租金，绿马公司也实际占用空地、违建及产权物业，周某强、何某聪和绿马公司原审亦未提供证据证明诉前曾对此提出过异议。因此，绿马公司主张合同面积与约定不符，要求退还部分租金，并以此抗辩何某婵违约在先，与事实不符，本院不予采纳。
三、关于绿马公司上诉主张涉案租金应计至2013年8月5日的问题。虽何某婵已按绿马公司的要求于2013年8月1日和2013年8月5日到涉案场地拟办理场地移交手续，但因三方当事人对场地移交书中所列的承租人是周某强、何某聪还是绿马公司的问题产生争议，故当天未能办妥场地移交手续。对于实际承租人是周某强、何某聪还是绿马公司的问题，因当事人之间存在争议，故需经法院审理后才能确定，因此当事人在上述时间不能办妥场地移交手续的责任，不能归责于何某婵。因此，原审以双方于2013年8月7日实际办理交接手续作为支付租金及房屋综合管理费的截点，公平合理。绿马公司上诉认为租金应支付至2013年8月5日的意见，不予采纳。
另外，关于绿马公司上诉主张何某婵应立即退回租赁保证金100000元的问题，因《租赁合同》约定“租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁场地等责任后1个月内，出租方将租赁保证金无条件全额退还给承租方”。因此，原审判令何某婵在绿马公司履行判决确认的义务之日起30日内退回上述租赁保证金，合法有据。绿马公司的该项上诉主张缺乏合同依据，本院予以驳回。
原审法院已经判令何某婵返还绿马公司租赁保证金100000元，绿马公司仍就此提起上诉，于法无据，不予支持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人何某婵、绿马公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19485元，由上诉人何某婵负担8945元、上诉人广州市绿马汽车维修服务有限公司负担10540元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月三日
书 记 员 杨仁义