福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第3929号
原告黄杨斌，男，1982年8月14日出生，汉族，住福建省上杭县。
委托代理人林黎晖，福建天翼律师事务所律师。
被告许子能，男，1960年3月6日出生，汉族，台湾金门县人，现住金山西。
委托代理人李忠安，陈艳秋，北京中银（厦门）律师事务所律师。
第三人厦门实桥房地产代理有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路503号之21室，组织机构代码69302215-6。
法定代表人孔德雷，总经理。
原告黄杨斌与被告许子能、第三人厦门实桥房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员吴兆安担审判长，与审判员陈永华、人民陪审员卢桂玲组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林黎晖，被告委托代理人李忠安、第三人法定代表人孔德雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄杨斌诉称，2013年8月16日，原被告通过第三人签订《房屋买卖协议》，协议约定：被告将坐落于思明区莲前西路461号303室的房产出售给原告，总房价220万元，签订协议之日，原告需支付10万元作为购房定金，原告将总房款分两次支付给被告，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，原告于2013年12月29日前向被告支付人民币70万元，被告向银行申请贷款150万，该贷款由银行直接转至被告账户，若银行实际发放贷款小于贷款申请金额，原告应于收到银行同意放贷金额之日起15日将差额部分直接支付给被告。协议约定原被告双方应于2013年12月29日前，以本协议为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，前往土房局办理交易过户登记手续。协议还约定违约责任、中介费等相关条款。协议签订后，原告依约支付10万元定金后，原告、第三人多次通知被告履行协议，被告以种种理由不配合办理交易手续。为维护原告合法权益，依法诉至法院，诉请判令：1、解除原被告于2013年8月16日签订的《房产买卖协议》，被告立即双倍返还定金人民币20万元。2、被告立即支付给原告中介费人民币50800元。3、本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。
被告许子能辩称，第一，原告属于限购对象，本案原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，即使合同有效，也因为原告被限购而无法完成交易；第二，被告在合同履行过程中不存在违约情形。根据合同约定，原告应在2013年12月29日之前支付70万元购房款，但是当日原告并没有支付该款项，且原告也未通知被告去办理交易过户手续。在原告没有履行付款义务的前提下，被告享有同时履行抗辩权，即无需办理过户交易手续。因此，原告不存在违约情形，原告要求解除合同及要求被告双倍返还定金没有法律依据。鉴于双方就房屋买卖事宜进入诉讼阶段，双方已经没有继续履行合同的信任基础，被告同意解除合同并返还定金10万元；第三，讼争合同第十三条明确约定中介费由原告支付给中介费，被告没有支付义务，故其要求被告支付中介费的的诉求没有依据。退一步讲，即便被告有支付义务，那么收取中介费的主体是中介方而非原告，原告只能要求中介方返还而已，而不是直接向被告主张中介费。综上所述，原告各项诉求缺乏事实和法律依据，请求法院依法判决。
第三人厦门实桥房地产代理有限公司辩称，本案系因为被告许子能不相信原告能够贷款150万，要求提高首付的比例，导致被告不愿意将房子卖给原告。第三人曾多次要求被告按合同履行，被告多次予以拒绝。根据合约，原被告应于2013年12月29日前办理过户交易，被告不出现导致原告无法交易，责任不在原告，系被告违约。第三人已尽到中介义务，中介费按合同规定，谁违约，谁就要承担。
经审理查明，2013年8月6日，原告黄杨斌与被告许子能签订一份《房产买卖协议》，协议约定：黄杨斌向被告许子能购买位于思明区莲前西路461号303室房产，成交总价为220万元，定金为10万元，协议签订之日交付；房款分两次支付，黄杨斌需在2013年12月29日前（交易当日）支付70万元（含定金），余款150万元向银行申请贷款；合同第六条约定，双方应于2013年12月29日前以本协议为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；中介费5万元由黄杨斌支付给第三人厦门实桥房地产公司，但若双方发生违约行为，则中介费全额由违约方支付给丙方厦门实桥房地产代理公司，本协议签订后，双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给第三人，且应于违约当日付清，若双方自行协商解除合同，则中介费由双方各承担50%，且应于解除合同当日支付；合同还约定，原告有权指定购买方，被告在收到定金10万元整当月将房屋交给原告使用等。
2013年8月17日，许子能向黄杨斌出具一份收条，确认收到定金共计10万元。2013年8月20日，厦门实桥房地产公司确认收到黄杨斌支付的5万元中介费和800元代办费。庭审中，三方确认，2013年12月29日当天三方均未到房管局办理本案讼争合同需要办理的相关手续。
为证明被告违约，原告向法庭提供了第三人与被告于2014年1月21日的《电话录音》光盘及《电话录音整理》，被告质证认为，该通话确系被告本人，但通话时间是在2013年12月29日之后，不能以此证明此前被告存在违约行为，反过来可以证明原告一直没有支付70万元购房款的事实。
另，庭审中，法庭要求原告提供符合购房条件及交易当天备足70万元购房款的相关证据，原告代理人称要待庭审后向当事人核实，但至今原告未向法庭回复需核实的上述问题。
以上事实，有原告提交的《房产买卖协议》、《定金收条》、《中介费收条》、录音光盘及文字整理资料等证据以及庭审笔录为证，本院予以确认。庭审结束后，第三人向法庭补充提供第三人法定代表人孔德雷与被告的电话录音光盘。经审查，该电话录音光盘不属于新证据，故不作为认定本案事实的证据。
本院认为，原、被告在第三人居间下签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反了法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。至于原告是否属于限购对象，不属于合同无效的事由，被告以此要求认定合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。经庭审查明，合同约定的交易日期2013年12月29日当天，本案三方当事人均未到房管局办理交易过户手续，原告提供的电话录音光盘也无法充分证实被告在2013年12月29日前明确拒绝履行合同义务，且原告也无法向法庭提供其在厦门地区不属于限购对象或指定好购房者以及交易当天备足70万元购房款可以办理交易过户的证据，故本院对原告所述被告违约的事实，依法不予确认。基于此，原告诉请解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持，但鉴于双方均要求解除合同，故本案确认开庭之日即为合同协商解除之日。合同解除后，被告应当将收取的10万元定金返还原告。根据合同约定，双方协商解除合同的，中介费各承担50%，在案证据已经表明中介费50000元已由原告支付给第三人，故被告应当将其应当承担的25000元支付给原告。综上，原告的诉讼请求在前述认定范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2013年8月16日签订的《房产买卖协议》于2014年5月7日解除；
二、被告许子能应于本判决生效之日起十日内返还原告黄杨斌定金100000元；
三、被告许子能应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄杨斌代为支付的中介费25000元；
四、驳回原告黄扬斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。
本案案件受理费2531元，由被、被告各负担1265.50元；该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴兆安
审 判 员 陈永华
人民陪审员 卢桂玲
二〇一四年六月十六日
代书 记员 薛佳希
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。