上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0117民初1878号
原告(反诉被告)：上海成林床垫有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：祝秋成，董事长。
委托诉讼代理人：顾敏敏，上海佳通律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海悦广实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：徐灿生，经理。
委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
原告上海成林床垫有限公司(以下简称“成林公司”)与被告上海悦广实业有限公司(以下简称“悦广公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年3月28日，本院受理被告反诉。本案于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告成林公司的委托诉讼代理人顾敏敏、被告悦广公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成林公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还预付租金50,066元及押金50,000元；2、被告支付违约金(以100,066元为本金，按每日千分之五的标准计算，自2017年10月31日起计算至2018年5月7日止)。事实和理由：原告曾向被告承租上海市松江区车墩镇得胜村引水路XXX号厂房(以下简称“涉案厂房”)用于床垫生产。2017年10月30日，双方签订了《房屋租赁终止协议》(以下简称《终止协议》)，约定被告应于协议签订后三天内归还原告预付租金100,066元及押金50,000元，但被告仅退还了50,000元租金，剩余100,066元至今未退还。依据《终止协议》的约定，违约方应当按日千分之五的标准支付违约金。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。
被告悦广公司辩称：确认尚余100,066元未返还给原告，已返还的50,000元性质为押金。违约金应从原告通知被告付款之日起起算且标准明显过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。
被告悦广公司同时向本院提出反诉请求：原告支付房屋占有使用费100,066元。事实和理由：《终止协议》约定原告应当在签订协议后三日内向被告返还房屋并办理交接事宜，但原告在2017年11月28日才搬离涉案厂房，搬离后并未通知被告亦未与被告办理房屋交接手续。直至2018年1月，被告才收回房屋并返还给产权人。自2017年10月30日至2017年12月29日的占有使用费，原告应当支付。综上，被告向本院提出以上反诉请求。
针对被告悦广公司的反诉请求，原告成林公司辩称：不同意被告的反诉请求。原告在2017年10月18日已搬离涉案厂房，签订《终止协议》当天也向被告返还了房屋及钥匙。如果法院认定原告需要支付占有使用费，也不能按照双方租赁合同约定的租金标准计算，政府在2017年10月已经通知涉案厂房不能继续使用，故不应当计算使用费。
本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，被告作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将涉案厂房出租给乙方做工业生产仓库使用，租期自2016年6月1日至2021年3月12日。合同第二条约定每月租金标准为50,033元，租赁保证金为50,000元。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
2017年10月9日，上海市松江区车墩镇人民政府向相关企业发送《关于关停、清拆二级水源保护区环保违法违规建设项目的告知》(以下简称《告知》)，通知相关企业属二级水源保护区范围，要求立即关停生产项目并拆除生产设备。《告知》于2017年10月10日送达本案原告。
2017年10月13日，被告以微信方式通知原告“明天上午不要开门，区长暗访得胜村，明天早上千万大门关闭”，原告回复“好”。
同日，原告收到被告退还的50,000元，银行的提醒短信载明系“退租金”。
2017年10月30日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订一份《终止协议》。该协议的主要内容为：涉案厂房近期因受到所在区域为水源环境保护地区，不得进行工业生产的限制原因，双方商定提前解除租赁合同；甲方于本协议签订后三天内无条件归还乙方已预付的10月至11月租赁费100,066元及押金50,000元；乙方应于本协议签订后三天内搬出房屋内所有属于乙方的设备及物品；乙方搬离结束后，通知甲方并向甲方当面移交租用房屋事宜；若违反上述协议条款，违约方需从违约开始每天向对方支付按违约总金额千分之五计算的违约金。《终止协议》另对其它事宜作了约定。
2017年11月24日、12月7日、12月11日、2018年1月1日，原告分别向被告催讨租金。
审理中，原告申请证人祝某出庭作证。证人陈述：其与原告共同承租涉案厂房，其向被告支付过1年左右的租金，后续租金直接付给原告；2017年10月14日左右原告陆续搬离涉案厂房，并在闵行区园区北路重新承租了厂房，园区北路厂房也是证人和原告一起使用；2017年10月20日左右证人搬离涉案厂房；签订《终止协议》时其也在场，原告在签订协议当天将厂房钥匙放在了被告法人办公室的茶几上，因证人使用的厂房部分系自己另外开的门，故其钥匙未向被告返还。原告认可上述证人证言。被告认为：证人身份无法核实，至于其是否跟原告共同承租涉案厂房被告不清楚；如果如证人所述，其与原告一同使用涉案厂房，那么被告在《终止协议》中承诺要退还的租金也有证人的一部分，故证人与原告有利益关系；证人自述其承租区域的钥匙未向被告返还，这与原告关于涉案厂房钥匙已经归还被告的陈述相左。
审理中，被告陈述：2017年10月13日，因考虑涉案厂房已经无法使用，故先把押金50,000元退还原告；本案涉诉前其从未对原告未按《终止协议》的约定按期搬离的事实提出异议；2017年11月28日其得知原告已搬离，后续亦未催告原告要求返还房屋或办理交接手续；2018年1月，涉案厂房的产权人强行接管厂房，故其以该时间点作为原告返还厂房的时间点，其并未与原告办理房屋交接手续。
以上事实，有厂房租赁合同、微信记录、终止协议、证人证言及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《终止协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同。当事人均应恪守。
依据《终止协议》的约定，被告应于签订协议后三天内归还原告已付租金及押金共计150,066元，现被告仅退还50,000元，对于余款100,066元应当退还。至于被告已退还50,000元的性质，原告认为系租金，被告认为系押金。本院认为，《终止协议》对未按约归还租金或押金约定了同样的违约金标准，故区分已退款项是租金还是押金并无实际意义，本案对此不再作认定。
关于被告要求支付占有使用费的反诉请求。原告辩称其于签订《终止协议》当天向被告返还了房屋，但未提供任何书面证据证明。至于证人证言，被告对证人身份及证人陈述均有异议，即便如证人所述，其与原告共同承租了涉案厂房，因其与原告有一定的利益关系，本院对证人证言亦难以采信。依据《终止协议》的约定，原告搬离房屋后应通知被告并向被告当面移交租用房屋事宜。现因原告未与被告办理房屋交接手续导致其无法举证证明返还房屋的具体时间，由此导致的不利后果由原告自行承担。被告自认在2017年11月28日得知原告已搬离，其后被告未催告原告返还房屋或办理交接手续，亦未采取其它措施防止损失的扩大，由此导致的扩大损失应由被告自行承担，故本院认为本案房屋占有使用费应当计算至2017年11月28日。关于占有使用费的标准，考虑到相关部门在2017年10月10日已告知原告关停生产项目、拆除生产设备，被告审理中也陈述因涉案厂房无法使用故于2017年10月13日先行退还了50,000元押金，本院酌情确定占有使用费的标准为每月25,016.50元。经计算，自2017年11月3日至2017年11月28日的占有使用费为21,681元。
关于违约金部分。《终止协议》约定被告的退款义务和原告的搬离义务均应于签订协议后三天内完成，在未约定先后履行顺序的情况下，上述两项义务应当同时履行。在原告未完成搬离义务前，被告有权拒绝退还相应款项。根据本院认定的事实，被告在2017年11月28日得知原告已搬离，此时被告应当履行退款义务。再结合《终止协议》的约定，被告未能于2017年12月1日前履行退款义务的，应当承担违约责任。因此违约金应当从2017年12月2日起算。关于违约金的计算标准，《终止协议》约定的日千分之五的标准明显过高，本院酌情调整为按年利率24%的标准计算。原告主张违约金计算至2018年5月7日止，并无不当。经计算，自2017年12月2日至2018年5月7日的违约金为10,330元(计算方法：100,066元*24%/365天*157天)。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海悦广实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海成林床垫有限公司预付款项100,066元；
二、被告(反诉原告)上海悦广实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海成林床垫有限公司违约金10,330元；
三、原告(反诉被告)上海成林床垫有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海悦广实业有限公司自2017年11月3日至2017年11月28日的房屋占有使用费21,681元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,162元，减半收取2,081元，反诉案件受理费1,150元，诉讼费合计3,231元，由原告(反诉被告)上海成林床垫有限公司负担998元(已付)，由被告(反诉原告)上海悦广实业有限公司负担2,233元(已付1,150元，余款1,083元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一八年五月十六日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。