浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖长民初字第76号
原告长兴县永兴建设开发有限公司。
法定代表人傅伟强。。
委托代理人孙晓明。。
委托代理人孙一凡。。
被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司。
法定代表人冯纪元。。
委托代理人汤小民。。
原告长兴县永兴建设开发有限公司诉被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月8日公开开庭进行了审理。原告长兴县永兴建设开发有限公司的委托代理人孙晓明、被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司的法定代表人冯纪元及委托代理人汤小民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月，被告通过招投标程序与原告签订了“龙山新区拆迁安置房—新湖花园”房屋回购合同。按照招投标文件规定总建筑面积为约70677.92平方米（以长兴房管处实测为准）。回购合同总价为197898176元，交付使用日期为2010年10月。迄今原告已付回购款215489215.91元。2011年11月3日，被告将所承建的房屋全部交付原告，按照招投标文件规定在原告支付相应回购款并交付使用后6个月内，被告应按照要求给各安置房直接开具商品房销售发票。在各安置户缴纳规定契税后，负责给各安置户办理商品房房产证、土地证、契税证等相关证件。按照办理房、地产权属证书的程序规定，被告必须首先完成房、地产的初始登记后将房、地产权属证书办至原告名下，再分别办理至各安置户名下。然迄今为止，被告拒绝交付办理房、地产权属登记必须的相关资料和履行办理房、地产权属证书的义务。为此，原告多次与被告交涉，但被告均借故推诿，并且被告的行为导致几百安置户的合法权益受到损害，严重影响了社会稳定。现原告为维护自身及几百安置户的合法权益，请求法院判令：1、被告立即交付由被告承建的“龙山新区农民拆迁安置房新湖花园”办理房、地产权属登记所需的全部资料并办理房、地产权属登记的相关手续；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、按合同约定，办证是办给各安置户名下的，故原告不具有诉讼主体资格；2、办证的条件不成就，按招投标文件规定，原告必须支付相应回购款并交付使用后六个月内才可以办理，但到目前为止，原告并没有按照招投标文件的相关规定付清全部回购款，目前被告所承建的安置房小区房屋面积是70329.13平方米，公建面积是1563.41平方米，地下车库面积8637.88平方米，自行车库面积13449.31平方米，五楼楼梯面积991.78平方米，共计94563.6平方米，按照每平方米2800元计算，计264778080元，另阁楼面积5500平方米，按每平方米2800元计算，计15400000元，合计280178080元，因此，原告并未全部付清购房款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1、国有建设用地使用权出让合同一份，证明长兴县国土资源局将坐落于原长兴县雉城镇新湖村出让宗地编号为2009—18，总面积为59157平方米的土地出让给被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司；2、龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园地块开发建设要求一份，证明原告对龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园，位于长兴县实验初中北侧a地块竞买人提出具体要求；3、龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园房屋回购合同一份，证明原告为安置龙山新区二、三期内被拆迁的农户，原告向被告回购“新湖花园”的房屋，总面积约为70677.92平方米，回购价为每平方米2800元，回购总价为197898176元，回购房屋面积以长兴县房管处实测为准；4、付款明细帐四份，证明原告已支付回购房款共计215489215.91元。
被告向本院提交了由长兴银湖测绘有限公司出具的雉城镇新湖小区一览表（实测）复印件，证明被告承建的房屋实际面积远远超出合同约定的暂定面积。
以上证据质证后，被告对原告提交的证据的真实性均无异议，对证据1提出土地使用权的实际登记日为2009年12月21日；对证据2提出按原来的设计是不计算建筑面积的，但变更设计后是可以计算建筑面积的。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但提出按合同约定，实际支付的回购房款已超出合同约定。
对原、被告提交的证据，经本院审查后认为，原、被告对相对方提交证据的真实性无异议，故对原、被告提交证据的真实性予以认定。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院查明本案如下事实：龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园，位于长兴县实验初中北侧，2009年5月4日，原告长兴县永兴建设开发有限公司对该地块的开发提出了建设要求：一、竞买人必须是具有有效资质的房地产开发企业，并且资质条件要符合项目开发要求。二、经济技术指标：1、总用地面积约59156.77平方米（最终以国土局出让公告为准）；2、总建筑面积约80145.46平方米（共29幢及1幢小区服务用房，总户数678户）；。四、开工日期：2009年6月30日前。五、施工日期：10个月，定于2010年4月30日建筑工程竣工（所有单体工程全部验收合格），2010年9月30日小区整体综合验收合格（其中绿化工程由于气候原因，可顺延一个月）。六、交付使用日期：2010年10月31日小区整体交付使用。七、住宅、小区服务用房、物业管理用房、物业管理经营用房等约70677.92平方米建筑面积全部由长兴县永兴建设开发有限公司回购，回购价格为2800元／m2；商业用房面积约548.2平方米全部由竞得人进行市场化运作；半地下车库面积约8919.34平方米（308个车位）全部由竞得人以30000元／车位出售；架空层自行车库面积约13512.67平方米（包括走道、楼梯等）全部由竞得人按每个自行车库套内面积以300元／m2单价出售（出售范围只针对本幢相应住户）。回购价含土地款、建设费用以及建设期间竞买人承担的各种规费、税金等全部费用。以上各类建筑面积以长兴县房管处实测为准。二十二、回购款支付方式：最后一幢桩基全部完成后，长兴县永兴建设开发有限公司支付工程款900万元；最后一幢进度到＋0.00平面时，支付工程款2500万元；最后一幢进度到三层楼面时，支付工程款3300万元；最后一幢结构封顶时，支付工程款3200万元。单体工程全部完工，验收合格后，支付工程款1400万元。整个小区配套工程全部完工，整体综合验收合格后支付进度款1560万元。工程无质量问题，余款二年（综合验收合格之日起）内付至回购价的95%，留回购价的5%作遗漏质量保证金，其中3%留8年，2%留5年。二十三、移交与维护。1、竞买人应依照相关法律法规承担该房屋保修责任和维修费用。2、专项维修基金由竞得人办理房产证时代收代交。3、在长兴县永兴建设开发有限公司按规定支付相应回购款并交付使用后六个月内，竞得人按照要求给各安置户开具商品房销售发票，在各安置户交纳规定契税后，负责给各安置户办理商品房房产证、土地证、契税证等相关证件。另长兴县永兴建设开发有限公司还对用水用电、质量要求等其他事项也提出了具体要求。2009年6月4日，被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司与长兴县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》一份，长兴县国土资源局同意在2009年6月30日之前将坐落于长兴县雉城镇新湖村即长兴县实验初中北侧a地块（编号为2009—18，总面积为59157平方米）出让给被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司，被告支付出让金46250000元，于2009年6月30日前支付24000000元；于2009年8月4日前支付22250000元。为加快龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园的工程建设，同时为了安置龙山新区二、三期内被拆迁的农户，原告长兴县永兴建设开发有限公司向被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司回购“新湖花园”的房屋，总面积70677.92平方米，回购价每平方米2800元，回购总价为197898176元。回购房屋面积以长兴县房管处实测为准。为此，原、被告双方于2009年6月4日签订了《龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园房屋回购合同》一份，双方依据（1）长兴县国有建设用地使用权公开出让（长土告字（2009）9号）公告；（2）长兴县国有建设用地使用权公开出让竞买须知（2009年5月5日，龙山新区实验初中北侧a地块）；（3）长兴县国土资源局与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：长国让（合）字（2009）第59号；宗地编号：2009—18）；（4）2009年4月由长兴县建设局规划管理科提供的《长兴县龙山新区实验初中北侧a地块规划设计要求》（长兴县龙山新区实验初中北侧a—1地块规划设计要求，长兴县龙山新区实验初中北侧a—2地块规划设计要求）；（5）原告2009年5月4日提供的《龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园地块开发建设要求》（附件：1、平面位置图；2、施工图清单；3、推荐厂家主要材料及品牌）五个文件，本着平等、自愿、有偿、诚实、信用的原则，就有关回购事宜签订了以上《房屋回购合同》，双方约定由原告按以上五个文件中的要求规定进行房屋回购，并支付回购款。被告按以上五个文件中的约定进行开发建设、交付。被告开发的新湖花园经竣工验收合格后于2011年11月3日交付原告，原告于2012年春节前将房屋分配给各安置户。截止目前，原告共支付被告回购房款215489215.91元。现原告认为按合同约定，已付清了全部回购房款，要求被告办理新湖花园的房屋所有权证、土地使用权证，而被告认为由于在土地招拍时，没有提供建设图纸，后又由于在施工过程中变更设计，导致实际建筑面积增加，与合同约定的面积明显不符，故认为原告没有付清全部回购房款，拒绝办理房屋所有权证、土地使用权证。双方遂纠纷成讼。
本院认为，本案争议焦点一，关于原告长兴县永兴建设开发有限公司的诉讼主体身份是否适格。合同相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，合同当事人也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，原告长兴县永兴建设开发有限公司与被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司签订了《龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园房屋回购合同》，在原告支付回购房款后，被告开发的新湖花园经竣工验收合格后于2011年11月3日交付原告，而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”业主即是对房屋享有合法所有权的人，故可以推定被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司将新湖花园所有权转移给原告长兴县永兴建设开发有限公司的效果意思。综上，原告长兴县永兴建设开发有限公司基于《龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园房屋回购合同》提起诉讼，在本案中的主体身份适格。被告就此提出的辩解意见，没有法律依据，本院不予采信。
本案争议焦点二，原告长兴县永兴建设开发有限公司要求被告办理新湖花园的房屋所有权证、国有土地使用权证的条件是否成就。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告系具有有效资质的房地产开发企业，并且资质条件符合龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园项目的开发要求。原告长兴县永兴建设开发有限公司与被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司签订的《龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园房屋回购合同》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。且该《房屋回购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，因此该《房屋回购合同》应当认定为商品房买卖合同，其符合《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”根据《商品房销售管理办法》的有关规定，被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，而且，应当协助商品房买受人即本案原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，原、被告双方依据《龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园地块开发建设要求》等五个文件签订了《房屋回购合同》，虽然在《龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园地块开发建设要求》中第二十三条第3项规定，“在甲方（即原告）按规定支付相应回购款并交付使用后6个月内，乙方（即被告）按照要求给各安置户直接开具商品房销售发票，在各安置户交纳规定契税后，负责给各安置户办理商品房房产证、土地证、契税证等相关证件。”但根据合同相对性原则，被告应首先将房屋所有权证、国有土地使用权证办理在原告名下。根据本案查明的事实，原告按照双方约定，已经支付了相应回购房款，且已履行完毕，另双方约定的办理房屋所有权证、国有土地使有权证期限与《商品房销售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定并不冲突，故原告要求被告办理新湖花园的房屋所有权证、土地使用权证的条件已经成就。至于被告提出的由于变更设计，导致实际建筑面积与约定的建筑面积不符，原告并未付清全部回购款的辩解意见，本院认为，被告提交的证据还不能真正反映实际完成工程的全部建筑面积，再说原、被告双方对自行车库、楼梯间、阁楼之建筑面积的价格也不能达成共识，且被告也未提出反诉，故不宜在本案中一并处理，被告对于工程款的具体结算，可凭有效证据另行主张。被告就此提出的辩解意见，本院亦不予采信。
综上，被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司至今未办理龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园的初始登记，该行为显然超过了双方约定的办证期限，且被告也未举证证明在交房之后的60日内曾将办理初始权属登记需由其提供的资料提交给产权登记部门备案的事实，而规划设计变更也并不影响其办理初始权属登记手续，该行为违反了《商品房销售管理办法》的有关规定，故被告已构成违约。根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，被告负有协助办理土地使用权和房屋所有权登记并提供必要的证明文件的法定义务。既然被告构成违约，那么理应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《商品房销售管理办法》第十六条、第三十四条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助将龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园的房屋所有权证办理在原告长兴县永兴建设开发有限公司名下，并将其名下的龙山新区农民拆迁安置房—新湖花园国有土地使用权证过户给原告长兴县永兴建设开发有限公司。
本案案件受理费80元，财产保全费5000元，合计人民币5080元，由被告浙江长兴锦成房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 杨建新
代理审判员 管福生
人民陪审员 陈小勤
二〇一四年六月六日
书 记 员 江文欣