天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第1032号
原告天津市和平区金茂广场小区业主大会，住所地天津市和平区庆善大街70号。
负责人卢继锋，业委会主任。
委托代理人刘扬，业委会委员。
被告翟丽泉。
第三人天津市金茂投资发展有限公司，住所地天津市和平区庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场4-1-4701。
法定代表人文飚，该公司董事长。
委托代理人闫晓川，该公司员工。
第三人天津市金濠物业管理有限公司，住所地天津市和平区郑州道安然里1号201室。
法定代表人龚晋晖，该公司董事长。
委托代理人曹久亮，该公司员工。
原告天津市和平区金茂广场小区业主大会与被告翟丽泉及第三人天津市金茂投资发展有限公司（以下直称“金茂公司”）、天津市金濠物业管理有限公司（以下直称“金濠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘扬，被告翟丽泉，第三人金茂公司的委托代理人闫晓川，第三人金濠公司的委托代理人曹久亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市和平区金茂广场小区业主大会诉称，被告于2012年9月18日，与二第三人签订了《协议书》，约定将金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层原洗手间共约190平米出租给被告从事便民餐饮经营使用。场地使用费每年13.5万元，其中第三人金茂公司收取场地使用费的33%。
金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层原洗手间为本小区公共设施及公共区域，应属于小区全体业主所有，二第三人无权对外进行出租，故租赁协议中约定将上述两个区域租赁给被告使用为无效约定，应当归还业主所有。被告自2012年9月起占用上述场地一直未给付场地使用费，应当给付依据租赁协议约定的租金支付费用。
综上所述，被告的行为严重损害了广大业主的切身利益，证据确凿充分，请求法院依法判令：1、协议书中约定被告使用金茂广场×号楼首层洗手间及×号楼北侧院内置货区的条款无效；2、被告腾出无权占有的金茂广场×号楼首层原洗手间及×号楼北侧院内置货区；3、被告支付原告自2013年7月1日至2014年11月30日共16个月的场地使用费，每月7500元；4、本案诉讼费用由被告承担。提交《协议书》为证。
被告翟丽泉辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为协议书应合法有效。被告将场地使用费等都交付第三人金濠公司，如果协议无效应将收取被告的钱退还被告。被告租赁的场地因跑冒污水无法使用，致使饭店停业造成巨大损失，但至今一直无法得到赔偿，故被告在没有得到赔偿之前不能搬出租赁场地。未提交证据。
第三人金茂公司述称，同意原告的诉讼请求。未提交证据。
第三人金濠公司述称，同意原告的诉讼请求。未提交证据。
经审理查明，讼争房屋坐落于本市和平区金茂广场4-1-101号房屋的权利人为第三人金茂公司，金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间为金茂广场小区的公共设施，第三人金濠公司系为该小区提供物业服务的公司。2012年9月18日，二第三人与被告签订了《协议书》，约定第三人金濠公司向被告提供金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间共约190平方米使用面积的场所（其中有约64.27平方米场所为第三人金茂公司产权所有，第三人金茂公司同意由第三人金濠公司代出租），用于被告从事便民餐饮经营使用。使用期限五年零二个月，自2012年10月1日至2017年11月30日止（其中前二个月作为被告装修准备期，并免收场地使用费及清运管理费）。使用费收费标准：场地使用费每年13.5万元，垃圾清运管理费每年3600元，场地使用按半年收取，垃圾清运管理费按全年收取，先付后用，场地使用费后续费用于半年度期限最后一个月的25日前交纳。第三人金茂公司收取场地使用费的33%（由第三人金濠公司代收后交纳，交纳日期为每半年度期限最后一个月的25日前）。本协议签订日，被告交纳全年垃圾清运管理费3600元，场地使用费78750元（七个月费用）、物品转让费6000元、一次性装修垃圾清运费1650元。违约责任约定，被告逾期交付场地使用费或垃圾清运费超过10天属于违约，第三人金濠公司有权终止本协议收回场地，中止能源供应并禁止被告进场和移出物品，如被告拒绝离场，第三人金濠公司有权追究被告的违约责任，除要求被告补齐拖欠场地使用费外，并按照每年场地使用费总额1%按日收取被告的违约金。被告出现违反协议行为，第三人金濠公司有权要求被告进行赔偿或以经营保证押金相抵偿，如被告拒绝赔偿，第三人金濠公司有权终止本协议，收回场地，中止能源供应。
协议签订后，被告依约交付第三人金濠公司垃圾清运管理费3600元，场地使用费78750元（七个月费用）、物品转让费6000元、一次性装修垃圾清运费1650元。接收租赁场地后，对租赁场地进行了装修改造，将洗手间原门进行了封堵，在内侧墙体上重新开启了两个门，一个门内原为男厕所，改造成厨房使用，一个门内原为女厕所，一部分改造为单间一个，一部分仍卫生间使用，门外为过道，过道对面为第三人金茂公司的房屋做小餐厅使用，置货区域做餐厅和收银区使用，装修改造后整个租赁场地用作经营“轩雨蜀”餐馆。后第三人金濠公司于2012年10月撤场，案外人杭州怡华物业管理有限公司天津和平分公司被选聘为金茂广场小区的物业公司。第三人金濠公司撤场后将协议约定其权利义务转让给了第三人金茂公司。
2013年1月9日，被告经营的餐馆内卫生间跑冒污水造成餐馆停业近一个月时间，后被告继续经营至2013年6月停业不再进行经营，期间被告曾找到小区现物业即怡华物业要求解决损失赔偿问题未果。后因被告未支付场地使用等相关费用，找到被告与其协商支付场地使用费及撤出租赁场等事宜，被告以其经营的餐厅因跑冒污水无法经营造成损失未得到赔偿为由，拒绝撤出租赁场地及支付场地使用费。现讼争的场地仍由被告占用并自2013年7月开始未再支付场地使用费。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的证据，本院的现场勘验笔录、照片及制作的平面图予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。二第三人与被告签订的《协议书》，系当事人真实意思表示。但协议约定第三人金濠公司提供给被告租赁的金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间，系金茂广场小区的公用设施，属于业主共有，第三人金濠公司无权处分，原告也不予以追认，故原告请求判令协议中关于租赁上述场地的条款无效的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原告要求被告腾出上述场地的诉讼请求，本院亦予以支持。被告抗辩其经营的餐馆因跑冒污水所造成的损失，可依法向侵权人另行主张权利，但作为不腾出租赁场地的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
原告要求被告按照协议约定的上述场地使用费标准，支付自2013年7月1日至2014年11月30日场地使用费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。如在被告占用期间造成原告损失，可在有相关证据后另行向被告主张赔偿损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：
一、第三人金茂公司、金濠公司与被告签订的《协议书》中约定的被告租赁金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间的条款无效；
二、本判决生效后十五日内，被告将占用的本市和平区金茂广场×号楼北侧院内置货区域及×号楼首层洗手间腾出交原告收回；
三、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由被告负担。（本判决生效后十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……
《中华人民共和国物权法》
第七十三条……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主所有。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。