广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初6891号原告：赵克友，住河南省固始县。委托诉讼代理人：曾锦龙，广东金联律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杰英，广东金联律师事务所实习律师。被告：黄泽光，住广州市花都区。被告：李四珍，住广州市花都区。第三人：袁玉成，住广州市花都区。委托诉讼代理人：胡文洲，广州市花都区狮岭镇法律服务所法律工作者。原告赵克友诉被告黄泽光、李四珍，第三人袁玉成合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告赵克友的诉讼代理人曾锦龙，第三人袁玉成的诉讼代理人胡文洲到庭参加诉讼。被告黄泽光、李四珍经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《租房协议》。2、两被告返还原告已付租金565000元及利息（利息以565000元为本金从2015年11月1日开始按照每月3%的标准计算至付清款项之日止）。3、第三人对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任。4、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告与第三人合作建房，约定第三人提供土地，两被告提供资金。房屋在建期间，两被告为筹集资金，于2014年6月27日与原告签订《租房协议》（简称“协议一”，约定原告交付被告租金，取得涉案房屋的承租权，并对租金支付、交房期限及违约责任等作出约定。协议签订后原告依约向两被告支付565000元。2015年7月1日，交房期限届满，两被告未依约建造房屋导致无法交房。原告多次要求两被告继续建房，两被告不断推脱，最后甚至与原告断绝联系。在两被告不履行协议一义务的前提下，原告与第三人于2015年4月8日签订《租房协议》（简称“协议二”），约定原告交付第三人租金，取得前述房屋的承租权，并对款项支付、交房期限、违约责任、第三人对两被告协议一义务的承担等作出约定。协议签订后，原告依约向第三人支付100000元，但第三人未依约于2015年10月30日交房。至今，在建房屋处于停建状态。两被告未依约履行协议一的行为，第三人未依约履行协议二的行为，均构成违约行为。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，诉请如前，望贵院依法作出裁判。第三人袁玉成答辩称，一、原告将其列为本案作为连带责任第三人是没有事实和法律依据。1、《租房协议》协议一是黄泽光、李四珍与原告签订，第三人根本不知道转租事实，同时涉租的房屋尚未建成，建设该房没有办理审批报建和规划手续，《租房协议》的协议一为无效合同，合同中仅仅是原告与黄泽光、李四珍存在返还租金的债权关系，与第三人无关。同时黄泽光、李四珍是农村泥水工匠包工头在花都区有许多工程工地施工，所收原告的租金并不必然用于第三人建造的涉案的楼房，原告没有完成举证责任，即使用于建造楼房也是黄泽光、李四珍收取租金的用途，是债的关系，该债的关系与第三人无法律上任何因果关系。2、《租房协议》协议二是第三人与原告签订的，因涉租的房屋尚没建成，建设该房没有办理审批报建和规划手续，被花都区人民法院审理认定无效并作出（2016）粤0114民初7292号民事判决书。3、本案中涉租的楼房的土地使用证虽挂名为第三人但该使用地块及使用土地及楼房为五人（袁玉成、袁伟成、袁某甲、袁某乙、袁某丙）整合使用，不是共有。如要承担责任也应由五人承担，不应由第三人独自承担，此明显不公。4、根据合同相对性原则，本案应当以黄泽光、李四珍作为被告，第三人不应列入有利害关系的第三人。二、原告提出的诉讼请求部分缺乏事实依据。1、《租房协议》协议一是无效合同，自始当然无效不存在解除问题。2、基于《租房协议》协议一是无效合同，故黄泽光、李四珍仅存在返还租金本金56500元，利息约定无效，就从起诉之日起案中国人民银行利率计至付清日止，原告主张利息203400元是没有法律依据，不予支持。3、第三人承担连带责任是无法律依据的，不应承担责任。经审理查明，原告与第三人均确认，涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇合成村历成二队，涉案房屋由被告黄泽光修建，已建至五层，至今尚未竣工。原告称，涉案房屋所在宅基地属于第三人所有。第三人称，涉案宅基地只有83平方米属于其所有，而涉案房屋每层建筑面积500平方米，剩余面积是由其他村民将各自所有的土地整合使用。原告与两被告在2014年6月27日签订《租房协议》，约定由两被告将涉案房屋租赁给原告使用。合同第5条约定，交房时间约为2015年7月1日，如到期未交房按所缴金额每月20%计息。签订合同后，原告称，多次向被告黄泽光支付款项，被告黄泽光于2015年4月8日向原告出具收到原告支付565000元的收据。原告为此提交了转账凭证及收据拟证实其主张。第三人对于上述证据均不予确认，请求法院认定。后因两被告无法按时向原告交付涉案房屋，原告与第三人在2015年4月8日签订《租房协议》，约定由被第三人将涉案房屋租赁给原告使用，租期为6年，前三年租金为78万元，后三年租金为80万元。合同第15条约定，关于2015年前交给黄泽光的伍拾陆万伍千租金，黄泽光如果不建这幢房，袁玉成自己建，所交伍拾陆万伍千租金算给袁玉成作为房租，房子还由赵克友看管。第三人于2015年4月9日向原告出具收到原告支付房租20000元的收据，于2015年4月10日向原告出具收到原告支付房租80000元的收据。原告通过电话、短信方式对此联系两被告，并在2016年6月30日向两被告发出律师函，要求两被告向原告返还565000元，并支付利息203400元。该份邮件因被告拒收，于2016年7月5日被退回。另查明，被告黄泽光与被告李四珍系夫妻关系。第三人称涉案房屋未办理规划报建手续。原告称不清楚涉案房屋是否办理规划报建手续，且原告未提供证据证实涉案房屋已办理规划报建手续。诉讼中，本院向原告释明，若涉案合同被认定为无效合同，原告是否变更诉讼请求，原告称若涉案合同被认定为无效合同，变更诉讼请求为：1、判令两被告返还原告已付款项565000元及利息（利息以565000元为本金从2015年11月1日开始按照每月3%的标准计算至付清款项之日止）。2、判令第三人对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任。3、判令两被告承担本案诉讼费。第三人袁玉成针对原告变更后的诉讼请求答辩称，坚持答辩意见。本院认为：原告与第三人均未提供证据证实涉案房屋已办理规划报建手续，且第三人明确涉案房屋未办理规划报建手续。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案房屋未办理规划报建手续，故原告与两被告签订的《租房协议》及原告与第三人签订的《租房协议》均为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”原告已向被告黄泽光支付565000元，被告黄泽光与被告李四珍系夫妻关系，且被告黄泽光与被告李四珍共同与原告签订上述《租房协议》，对于原告要求两被告向其返还565000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求两被告按照《租房协议》第五条的约定，向其支付利息，于法无据，本院不予支持。原告已于2016年6月30日向两被告发出律师函，要求两被告返还565000元并支付利息，该份邮件因被告拒收于2016年7月5日被退回。故两被告应自2016年7月5日起，以565000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清之日，向原告支付利息。涉案《租房协议》由原告与两被告签订，涉案款项565000元由原告向被告黄泽光支付，并非由第三人支付。原告与第三人签订的《租房协议》第15条的约定中并未明确第三人向原告退回上述款项。原告现要求第三人承担连带责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第一条、第二条的规定，判决如下:一、被告黄泽光、李四珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵克友返还565000元；二、被告黄泽光、李四珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵克友支付利息（利息以565000元为基数，从2016年7月5日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；三、驳回原告赵克友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12724元，由原告赵克友负担3274元，由被告黄泽光、李四珍负担9450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  黄洁仪二〇一七年一月五日书 记 员  朱婷欣