辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00814号
上诉人（原审原告）：大连海环物业管理有限公司，住所地大连市中山区鲁迅路78号。
法定代表人：魏连芳，该公司董事长。
委托代理人：吕洪刚，辽宁亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司，住所地大连市中山区中山路88号。
法定代表人：陈占维，该公司董事长。
委托代理人：周卫东。
委托代理人：赵海峰。
被上诉人（原审被告）：大连华林房地产开发有限公司，住所地大连市中山区杏林街60B号27层17号。
法定代表人：孙广武，该公司董事长。
原审原告大连海环物业管理有限公司（以下简称“海环公司”）与原审被告大连银行股份有限公司（以下简称“大连银行”）、原审被告大连华林房地产开发有限公司（以下简称“华林公司”）物权确认纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2013年7月7日作出（2013）西民初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人海环公司的委托代理人吕洪刚，被上诉人大连银行的委托代理人周卫东和赵海峰，被上诉人华林公司的法定代表人孙广武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海环公司一审诉称：大连市西岗区华泰街29号海寰别墅8号、9号楼由被告华林公司开发。2001年12月25日，华林公司与被告大连银行签订《以物抵债协议》和《补充协议》，将案涉房屋抵债给大连银行。大连银行于2007年8月27日委托大连国际商品拍卖有限公司对案涉房屋进行拍卖，原告于2007年9月5日参加拍卖，竞买取得案涉房屋，支付了全部价款并使用至今，因此对案涉房屋享有所有权。原告多次要求二被告向其过户案涉房屋，但二被告以各种理由推诿拖延。现请求法院判令确认案涉房屋归原告所有，并判令将案涉房屋产权过户至原告名下。
被告大连银行一审辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，案涉8号楼的竞买人是任笑尘，并非原告，无法确认原告与案涉8号楼有关。其次，拍卖人在《竞买须知》中已明确告知竞买人，案涉房屋系按标的现状拍卖，委托人与拍卖人均不保证该标的具备办理产权及产权过户手续的条件，竞买人竞买成功后自行办理产权并承担费用。
被告华林公司一审无答辩意见，亦未向法庭提供证据。
一审法院审理查明：2001年12月25日，被告大连银行、被告华林公司、案外人大连华美建设发展公司签订《以物抵债协议》，由被告华林公司将其开发的大连市西岗区华泰街29号海寰别墅8号、9号楼交付给被告大连银行，用以抵偿大连华美建设发展公司欠大连银行的贷款本金及利息3，551，286.76元。当日，被告大连银行、被告华林公司签订《补充协议》，约定了案涉房屋的物业管理、销售、产权归属等内容。案涉房屋交付后，并未办理产权登记及过户手续。2007年8月27日，大连银行委托大连国际商品拍卖有限公司对案涉房屋进行拍卖。2007年9月5日，拍卖公开举行。经过竞拍，原告拍得案涉9号楼，案外人任笑尘拍得案涉8号楼。庭审中，原告提供一份《授权委托书》，欲证明任笑尘系受其委托参加竞拍，案涉8号楼经任笑尘拍得后应归原告所有。拍卖成交后，原告未取得案涉房屋所有权。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，被告大连银行虽依以物抵债协议占有了案涉房屋，但并未经依法登记取得案涉房屋所有权。因此，其经过拍卖销售案涉房屋，并无权处分案涉房屋的所有权。拍卖是买卖方式之一，以拍卖进行买卖并不能引起物权变动的效力。被告华林公司作为有权处分案涉房屋所有权的主体，其是否与大连银行办理案涉房屋的登记过户手续，应按双方的约定进行，无论何方对案涉房屋未予登记过户存在过错，均与原告无关。故原告要求确认案涉房屋归其所有，并由被告大连银行、被告华林公司将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，无事实和法律依据，应不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回原告大连海环物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费21，540元（原告已预交），由原告大连海环物业管理有限公司负担。
宣判后，海环公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持海环公司的原审诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一审法院以房屋物权登记在华林公司名下而未登记在海环公司名下为由认定海环公司对案涉房屋不享有所有权，而不依据案涉房屋物权依据的基础法律关系已发生变动的客观事实确认物权归属，与物权法中有关因物权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利的法律规定相违背。二、大连银行和华林公司签订了抵债协议和补充协议，明确约定大连银行对案涉房屋享有再行转让的权利。故大连银行对案涉房屋是合法取得，有再行转让的合法权利。三、海环公司是通过拍卖取得案涉房屋并实际占有使用房屋，属善意取得，海环公司应对案涉房屋享有所有权，大连银行和华林公司有责任将案涉房屋过户至海环公司名下。四、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，在买受人没有办理产权登记的情况下，对其权利应该予以保护。
大连银行二审答辩认为：同意案涉房屋9号楼归海环公司所有，其他的上诉请求均不同意。
华林公司二审答辩认为：不同意海环公司的上诉请求，同意维持一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：2013年12月9日，大连市公证处对任笑尘当日出具的内容为“大连海环物业管理有限公司（委托人）于2007年8月30日签署了对任笑尘（委托人）的《授权委托书》，该《授权委托书》中的内容及委托人任笑尘的签名等均属实。（后附《授权委托书》）”的声明书作出（2013）大证民字第72002号公证书。《声明书》后附的《授权委托书》，内容为：委托方（即大连海环物业管理有限公司）今授权任笑尘作为全权代理人，代理委托方参加2007年9月5日大连国际商品拍卖有限公司举办的（位于西岗区付家庄华泰街29号海寰别墅一期内的）海寰别墅8号楼的拍卖会。若竞买成功，则该房屋所有权归属委托方（大连海环物业管理有限公司）。二审中，任笑尘到庭表示该《授权委托书》和公证书均是真实的，其是受海环公司委托竞拍的案涉海寰别墅8号楼，竞买该别墅的款项是海环公司的，并表示对该房屋不享有权利。
本院另查明：大连国际商品拍卖有限公司就案涉8号、9号楼发布的《竞买须知》第十条第1款载明，案涉房屋系按标的现状拍卖，委托人与拍卖人均不保证该标的具备办理产权及产权过户手续的条件，竞买人竞买成功后自行办理该标的的产权及过户手续并承担所有办理产权及过户手续所应交纳的全部税金及费用（含委托人应交纳的全部税金及费用），包括但不限于土地出让金、土地收益金等。
二审中，就案涉华泰街29号8号、9号别墅有关情况，法院到大连市房地产交易登记中心调查了解。该中心司法协助窗口工作人员告知，案涉西岗区华泰街29号8号、9号别墅均为限制销售状态，尚未办理大产权证，且曾先后于2008年10月经大连海寰康乐城有限公司申请查封、2011年11月经大连市供热技术发展有限公司申请轮候查封。目前该房屋仍处于查封状态。关于该两套房屋限制销售问题，中心工作人员称可能因案涉工程项目超建或其他原因导致，该两栋别墅尚无法办理产权过户手续。
本院确认的上述事实，由拍卖公告、竞买须知、大连市委托拍卖合同、拍卖成交确认书、专用收款收据、发票、以物抵债协议、补充协议、国有土地使用许可证、建设用地规划许可证、授权委托书、公证书、查询结果、任笑尘的证言及当事人的陈述笔录在案为凭，业经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为：本案诉争焦点是海环公司要求确认案涉8、9号楼归其所有能否成立以及大连银行和华林公司是否具有协助海环公司办理案涉8号、9号楼过户手续的义务。
关于第一个争议焦点，本院认为，根据我国物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定分析，物权变动与原因行为相区别，即便物权变动所依据的原因行为合法有效，并不必然发生物权变动的结果，只有经合法登记的不动产物权，才会发生物权变动。案涉8、9号楼尚未进行产权变更过户登记，海环公司要求确认该两套房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。至于海环公司提到的以房屋未登记至海环公司名下认定海环公司对房屋不享有所有权与物权法的有关规定不符一节，本案系因案涉房屋买卖有关权利义务的履行产生的争议，而非是当事人对案涉8、9号楼的物权归属存在争议而要求确认房屋产权的归属，故海环公司提及的“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”之规定，并不适用于本案，海环公司的该项观点，本院不予支持。
关于本案第二个争议焦点，从海环公司提供的《授权委托书》、大连市公证处出具的公证书内容及任笑尘的陈述分析，案涉8号楼系海环公司委托任笑尘竞拍，应当认定海环公司系案涉8号楼的竞买人。本案中，海环公司虽经大连银行委托拍卖受让案涉8号、9号楼，但在拍卖案涉房屋发布的《竞买须知》中明确载明，案涉房屋系按标的现状拍卖，委托人与拍卖人均不保证该标的具备办理产权及产权过户手续的条件，竞买人竞买成功后自行办理该标的的产权及过户手续。并且，经向大连市房地产交易登记中心调查核实，该两套房屋处于限制销售状态，尚不能办理产权过户手续。故海环公司要求大连银行和华林公司协助将案涉8、9号楼办理至其名下，既不符合《竞买须知》的约定，亦在履行上存在客观障碍，故对海环公司的该项诉讼请求，本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21，540元，公告费300元，合计21，840元，由大连海环物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 王 亮