上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民二（商）初字第1724号
原告（反诉被告）上海都市生活企业发展有限公司。
法定代表人杨学军。
委托代理人张洁，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人洪亮，上海市光大律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司。
法定代表人杨玮。
委托代理人王娟萍。
委托代理人刘琼。
本院在受理原告上海都市生活企业发展有限公司（以下简称都市生活公司）诉被告上海俏江南酒店管理有限公司（以下简称俏江南公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李腾独任审判。被告俏江南公司在答辩期内提出管辖权异议，本院于2013年10月11日做出民事裁定书，驳回被告俏江南公司的管辖权异议。被告俏江南公司不服该裁定，向上海市第一中级人民法院提出上诉。上海市第一中级人民法院于2013年11月7日做出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院于2014年1月3日组织证据交换，原告（反诉被告）委托代理人张洁，被告（反诉原告）委托代理人王娟萍，刘琼到庭参加证据交换。被告（反诉原告）于2014年1月3日的证据交换中提出反诉，并于2014年1月6日缴纳了反诉费，本院经审查受理后依法合并审理。本院于2014年2月17日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托代理人张洁，被告（反诉原告）委托代理人王娟萍，刘琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下简称原告）都市生活公司诉称，原告（乙方）同被告（甲方）于2012年6月签订了《俏江南&都市生活供应链合作协议》，约定由乙方将仓库出租给甲方使用。租赁期限为自2012年7月1日起至2013年6月30日止。其中第2条列明了乙方仓库面积及价格标准，即月租金为单价＊实际使用面积＊30天，故在不含水、电等能源费的情况下，物料常温库（240平米）月租金总计为人民币4，320元（以下币种相同），物料常温库（60平米）月租金总计为1，080元，冷冻库月租金总计为8，100元，能源费按实际发生进行计算。第2条第（2）、（3）项约定：乙方同意附加某些条件作为提供以上两种类型的物料常温库一年期免租金的条件，其中包括：甲方同意，自2012年10月1日起，甲方下属上海区域全部餐饮直营店的50%以上的蔬菜份额应从乙方采购。该合同第十条第4款约定，甲方应在本合同的租期届满或提前终止后15天内回复并返还该仓库，每逾期一日，甲方应以1.5倍的日租金总额向乙方支付该仓库占用期间的使用费。甲方逾期10日仍未返还该仓库的，视作其放弃该仓库内所有物品的所有权，乙方可收回仓库并自行处置该仓库内的所有物品。合同签订后，被告并未能够满足上述常温库免租金条件。2013年6月30日租赁期届满后，双方均无意续租。原告于2013年7月12日向被告发出《律师函》，要求被告支付由于未能满足免租金条件而应付的租金，共计6.48万元。原告于2013年7月26日向被告发出《律师函》，要求被告在2013年7月31日前将租金6.48万元支付于原告，否则将对留置货物进行相关处理，包括进行变卖以抵充租金。2013年8月5日，双方签订《移交单》，列明移交办公室及办公室钥匙壹把，常温库4月至7月用电量324度，办公室4月至7月用电量1011度。2013年8月7日，被告员工向原告出具《移交单》，说明将7号冷库移交给原告。后被告并未向原告支付所有应付款项，故原告诉请：1、判令被告向原告支付2012年7月1日至2013年6月30日的常温库租金6.48万元；2、判令被告向原告支付2013年7月1日至8月5日的常温库、冷库、办公室占用费16，590元；3、判令被告向原告支付2013年4月至2013年7月的办公室和常温库的电费1，575.30元；4、判令被告向原告支付延期支付租金的利息，（以6.48万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2013年7月15日起计算至判决书生效之日止）。5、判令被告承担本案全部诉讼费。
原告为证明其主张，提供以下材料作为证据：
1、《俏江南&都市生活供应链合作协议》，证明双方签订了合同，约定了各仓库的租金标准和常温库免租金的条件。
2、《移交单》两份，证明双方于2013年8月5日和2013年8月7日移交了相应的仓库。
3、《采购安排合同（蔬菜）》，证明被告只有三家门店与原告签订蔬菜采购合同。
4、被告门店情况的网络打印页，证明被告在上海开设有17家门店。
5、《律师函》两份及相应的快递单、投递查询单，证明原告于2013年7月12日和26日，二次向被告发函催告常温库租金，函件已妥投。
6、原告开出的租金和电费发票记账联（XXXXXXXX、XXXXXXXX）、被告的付款记录（No.XXXXXXXXXXXX），证明办公室租金、电费的付款记录。
被告（反诉原告，以下简称被告）俏江南公司本诉辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。一、合同中所谓“自2012年10月1日起，被告下属上海区域全部餐饮直营店的50%以上的蔬菜份额从乙方采购”的免租金约定，为对于被告实现该采购额时间段的约定，而非对于时间节点的约定。即被告只要自2012年10月1日起至租赁届期之日满足约定的采购份额即可适用常温库免租金条件。而系争采购合同到期后，被告下属三家门店仍在采购原告蔬菜，说明被告在逐渐实现50%的采购率，但原告单方终止合作，使得被告无法达成免租金条件，故原告要求被告支付租金无依据。二、被告根据系争合作协议约定，应当拥有15天的移库期限，此期间不应支付使用费，而是应当在15日届满后才能收取使用费，而被告实际于2013年7月14日即完成了移库工作，因此原告不应当向被告收取常温库、冷库、办公室占用费。三、原告在被告移库时强行扣留被告冷库物品，造成被告部分货物变质而使得被告受到损失。四、原告并未受到利息损失，且双方并未就此进行约定，因此被告无需支付原告租金利息。但对于原告要求被告收取2013年4月至7月的办公室和常温库的电费1，575.30元，被告予以认可。据此，被告俏江南公司提出反诉请求：1、判令原告向被告赔偿其由于货品被扣留而产生的损失，共计54，330元；2、本案反诉费用由原告承担。
被告俏江南公司为支持其本诉抗辩，提供如下证据：
1、《俏江南&都市生活供应链合作协议》，证明约定的常温库免租金条件应当是分阶段、长时间实现，且被告在7月14日移交仓库，并未超过15日的移交期限，因此不存在使用费。
2、《采购安排合同（蔬菜）》，证明被告已经在分阶段向原告采购蔬菜。
3、2013年3月8日电子邮件。
4、《商务函》。
5、名片。
以上证据3-证据5证明原告因自身亏损等原因单方面暂停同被告的采购蔬菜的合作，使得被告无法达到常温库免租金条件。
6、《公司函》，证明原告单方面于2013年7月14日阻止被告完成移库工作。被告为此同原告协商，希望原告允许被告提货。
7、快递单，证明被告已经将《公司函》寄给了原告。
8、视频资料及其文字摘要，证明原告从2013年7月14日至2013年8月7日一直扣留被告冷冻库货品，被告无需承担任何占用费。
被告俏江南公司为支持其反诉，提供如下证据：
1、《公司函》（同被告提供的本诉证据6），证明原告单方于2013年7月14日禁止被告完成移库工作后，被告曾发函沟通希望原告配合完成移库。
2、快递单（同被告提供的本诉证据7），证明被告曾向原告发出上述公司函件。
3、视频资料及其文字摘要（同被告提供的本诉证据8），证明因原告扣留被告货品，导致部分货品发生货损，其中素对虾第二日到期无法脱销。
4、损失货物的照片，证明被告由于原告扣留行为造成部分货物解冻过期变质。
5、《入库单》，证明被扣留货物的金额。
6、《被扣留货品损失清单》，证明被告货品损失。
原告都市生活公司对被告俏江南公司的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求，认为原告并未扣留货品，而被告提供的证据亦不能证明其存在损失。
原告为证明其反诉抗辩，提供如下证据：
1、2013年7月18日以及22日的双方往来电子邮件，证明双方曾于2013年7月18日就移库交接进行过协商。
2、《特通事业部仓库访来登记表（门卫）》，证明被告于2013年7月18日多次进入仓库提货，故原告不存在扣留被告货物的情况。
经庭审质证，被告俏江南公司对原告都市生活公司提供的本诉部分的证据意见如下：
对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可。对证据2的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。认为在2013年7月18日，被告就移库事情与原告沟通，后原告函件中也承认扣留被告货品并予以拍卖，且说明常温库是在2013年7月14日而非2013年8月5日移交。对证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为其恰恰证明不止三家门店同原告签订协议。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据5的真实性、合法性、关联性均予以认可。但2013年7月26日的《律师函》已经能够说明原告承认非法扣留被告货品。对证据6的真实性、合法性、关联性均予以认可。
原告都市生活公司对被告俏江南公司提供的本诉证据的意见如下：
对证据1的真实性予以认可，但认为合同约定的2012年10月1日应当为时间节点，而非允许自该日起逐步达到50%。对证据2的真实性认可，但认为该证据恰能证明之前被告只有三家门店同原告签署协议，而不是所有门店。对证据3、证据4的真实性不予认可。对证据5的真实性予以认可。对证据6、证据7的真实性不予认可。原告就此询问过相关人员赵军，但其称未收到过函件。对证据8的真实性、关联性均不认可。
原告都市生活公司对被告俏江南公司提供的反诉证据的意见如下：
对证据1、证据2的真实性不予认可，双方确在7月中旬有过沟通，但未收到此种函件。对证据3、证据4的真实性、关联性均不认可，无法证明是在原告仓库处提货时发生货损。对证据5、证据6的真实性无异议，但对证明事项及关联性有异议。认为该证据是被告自行制作，被告无从证明相关货品是否是本案系争项下的货品，对其金额亦无法确认。
被告俏江南公司对原告都市生活公司提供的反诉证据的意见如下：
对证据1的真实性不予认可。该证据没有公证，也没有公司盖章落款。且若该证据为真实，则反而证明原告扣留被告货品。对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为在2013年7月14日时，虽然原告允许被告将一些扣留的办公设备提走，但是仍然不允许被告在冷藏库提货。
经审核，对双方当事人真实性及证明内容均无异议之证据，本院认为该部分证据与本案系争事实具有关联性，且具有证明力，本院予以采纳。对于其余双方当事人有异议之证据，本院将结合案情予以综合认证。
本院根据采纳之证据以及双方当事人庭审中的陈述，本院认定如下事实：
2012年6月，原告（乙方）同被告（甲方）签订了《俏江南&都市生活供应链合作协议》，约定由乙方将仓库出租给甲方使用。租赁期限为自2012年7月1日起至2013年6月30日止。其中第2条列明了乙方仓库面积及价格标准，即月租金为单价＊实际使用面积＊30天，故在不含水、电等能源费的情况下，物料常温库（240平米）月租金总计为4，320元，物料常温库（60平米）月租金总计为1，080元，冷冻库月租金总计为8，100元，能源费按实际发生进行计算。第2条第（2）、（3）项约定：乙方同意附加某些条件作为提供以上两种类型的物料常温库一年期免租金的条件，其中包括：甲方同意，自2012年10月1日起，甲方下属上海区域全部餐饮直营店的50%以上的蔬菜份额应从乙方采购。该合同第十条第4款约定，甲方应在本合同的租期届满或提前终止后15天内回复并返还该仓库，每逾期一日，甲方应以1.5倍的日租金总额向乙方支付该仓库占用期间的使用费。甲方逾期10日仍未返还该仓库的，视作其放弃该仓库内所有物品的所有权，乙方可收回仓库并自行处置该仓库内的所有物品。
2013年6月30日租赁期届满后，双方均无意续租。
原告于2013年7月12日向被告发出《律师函》，要求被告支付由于未能满足免租金条件而应付的租金，共计6.48万元。原告于2013年7月26日向被告发出《律师函》，要求被告在2013年7月31日前将租金6.48万元支付于原告，否则将对留置货物进行相关处理，包括进行变卖以抵充租金。
2013年8月5日，双方签订《移交单》，列明移交办公室及办公室钥匙壹把，常温库4月至7月用电量324度，办公室4月至7月用电量1，011度。2013年8月7日，被告员工向原告出具《移交单》，说明将7号冷库移交给原告。
本院另查明，2012年9月20日，原告（乙方）同被告（甲方）签订《采购安排合同（蔬菜）》，约定乙方作为甲方的蔬菜代理商，向被告的北岸长风店、虹桥店、中信店提供货物。2013年第2季度，办公室租金为2，160元。
以上事实，有《俏江南&都市生活供应链合作协议》、《移交单》两份、《采购安排合同（蔬菜）》、《律师函》、原告开出的租金和电费发票记账联（XXXXXXXX、XXXXXXXX）、被告的付款记录（No.XXXXXXXXXXXX），以及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，本案中本诉的争议焦点在于：1、系争合作协议第二条中所约定的常温库免租金条件是否成就；2、被告将仓库移交于原告的期间是否应当由原告收取使用费。本案中反诉的争议焦点为：原告是否扣留被告的货品致使其受到损失。
对于系争合作协议第二条中所约定的常温库免租金条件是否成就的问题，本院认为，原、被告双方议价能力平等，基于真实意思表示签订系争合作协议，其约定并非格式合同。对于系争合作协议中常温库免租金条件的约定，双方合意表述为：“甲方同意，自2012年10月1日起，甲方下属上海区域全部餐饮直营店的50%以上的蔬菜份额应从乙方采购”，其意思即要求甲方在2012年10月1日这一时点起，其同原告之间的采购份额达到其在上海区域全部餐饮直营店蔬菜采购额的50%，而非如被告所言在此后的时间段内逐步达到。否则依被告之理解，若双方将系争合作协议续约，则被告可在相当长的时间内均无需完全达到50%的采购份额要求，该条款即形同虚设，故不合常理，也不符合该条款的文字意思。现被告仅有三家直营店同原告签订了采购协议，而被告亦未能证明该三家分店向原告的蔬菜采购份额已经达到上海区域内全部直营店采购份额的50%，故本院认定，被告并未达到系争合作协议约定的常温库免租金条件。原告要求被告依约支付常温库租金，具有事实及合同依据，应当予以支持。
对于被告将仓库移交于原告的期间是否应当由原告收取使用费的问题，本院认为，被告虽然认为其已经于2013年7月14日完成了移库，但被告签署的两份《移交单》的落款时间为2013年8月5日和当年的8月7日，被告对此并未能够提供证据加以反驳，从而支持其主张，故本院认定被告移交时间为2013年的8月5日及8月7日。根据系争合作协议第十条第4款的约定，被告应当在租期届满15日内向原告交还仓库，逾期未能返还的，原告有权向其以1.5倍日租金的价格向被告收取使用费。故原告应当在2013年7月1日至2013年7月15日允许被告交还仓库而不予收取使用费，并自2013年7月16日起以日租金1.5倍的价格计收使用费。现原告在诉请中并未以1.5倍的价格进行计算，属于对其权利的处分，本院予以认可。但对于原告在其诉请中并未扣除2013年7月1日至2013年7月15日期间的使用费之部分，本院予以调整。根据两份《移交单》，办公室和常温库的移交时间为2013年8月5日，故办公室的相应使用费应为21日共计504元（2，160元÷3个月÷30日×21日=504元），常温库的相应使用费应为21日共计3，780元（4，320元＋1，080元）÷30日×21日=3，780元），而冷库移交时间为2013年8月7日，故相应使用费应为23日共计6，210元（8，100元÷30日×23日=6，210元），以上共计10，494元。
现原告由于被告延期支付租金的行为而受到利息损失，故得以向被告主张计付。现依据系争合作协议的约定，租赁届期日为2013年6月30日，故原告自2013年7月15日向被告计收逾期支付租金的利息，并无不当，本院予以确认。故原告的该项诉请具有事实和法律依据，应当予以支持。
关于原告是否扣留被告的货品致使被告受到损失，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告提供的《公司函》系被告自行制作，原告亦对其真实性予以否认，故并不能说明原告存在扣留被告货品的情况，或存在该情况并且已经导致货品发生损失。而视频资料及其文字摘要、照片等材料的真实性并未得到原告的认可，也未能够证明材料中显示的货品即为系争仓库中的货品，或为原告扣留的货品，亦难以证明货品发生损失以及损失金额。而《入库单》、《被扣留货品损失清单》系被告自行制作或者同案外人形某，并未得到原告的认可，原告对此亦否认其同本案的联系，因此，被告所提供的证据并不足以证明原告存在不当扣留其货品的情形，亦难以证明被告因此受到损失，因此对于被告的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海都市生活企业发展有限公司常温库租金人民币64，800元。
二、被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海都市生活企业发展有限公司逾期支付常温库租金的利息（以人民币64，800元为基数，依中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2013年7月15日起计算至判决书生效之日止）。
三、被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海都市生活企业发展有限公司常温库、冷库、办公室使用费共计人民币10，494元。
四、被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海都市生活企业发展有限公司2013年4月至7月的办公室和常温库的电费人民币1，575.30元。
五、驳回原告（反诉被告）上海都市生活企业发展有限公司的其余诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1，885.50元（原告已预付），适用简易程序减半收取人民币942.75元，由原告（反诉被告）上海都市生活企业发展有限公司负担人民币69.27元，由被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司负担人民币873.48元，于本判决生效之日起七日内缴付本院。反诉费人民币579.15元（被告已预付），由被告（反诉原告）上海俏江南酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李腾
二〇一四年三月十三日
书 记 员 程茜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。