成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2254号
原告赵某某，男，1954年11月22日出生，汉族，住四川省剑阁县。
委托代理人南毅，四川承安律师事务所律师。
被告成都市黄和投资有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人黄泽良，成都市黄和投资有限公司董事长。
被告四川康和物业服务有限公司（原名称：四川煌鑫房地产有限公司）。住所地：成都市高新区。
法定代表人刘念，四川康和物业服务有限公司总经理。
二被告共同委托代理人李雷，北京市高通（成都）律师事务所律师。
二被告共同委托代理人李萌，女，1977年11月21日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。
原告赵某某与被告成都市黄和投资有限公司（以下简称黄和投资公司）、四川康和物业服务有限公司（以下简称康和物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员杨琴适用简易程序独任审判，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人南毅，被告黄和投资公司、康和物业公司的共同委托代理人李雷、李萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称，原告于2012年8月30日与二被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，原告支付全款765262元，购买二被告共同开发的位于成都市锦江区二环路东五段366号“摩玛城”2栋1单元2楼205号房屋，合同约定2012年12月31日交房。但在2012年12月24日，原告接到二被告的售楼业务员电话称房屋需整改，要延迟交房，但没说延迟到何时。于是原告在2012年12月28日到该房中查看，发现房屋下水道倒灌致使整个房屋全是粪便，恶臭难闻，墙体上全部返潮渗水。2013年1月4日，二被告答应会继续整改此房并口头承诺会按照合同约定对逾期交房给予赔偿，并就粪便倒灌给予经济补偿，但绝不会退房。原告此后多次找二被告的工作人员，其均答复还在整改，一拖再拖。2013年8月，原告向成都市市长信箱投诉，希望能解决此事，后由成都市工商行政管理局通知原告协调此事，在成都市工商行政管理局处理该投诉时，二被告也承诺将尽快整改房屋质量问题后交房，但是对逾期交房的违约金仅同意协调物管部门让原告免交半年的物管费，原告未同意。2013年9月9日，在房屋还存在质量问题的情况下，原告万般无奈与二被告办理交房手续。收房后，仍出现了几次轻微倒灌，但2014年4月时又出现了大面积倒灌，原告忍无可忍，就通知物管公司到场，物管公司称其他几栋的相同楼层都出现了同样问题，其他业主都选择了改管道来解决问题，原告认为整改义务应由开发商履行，遂制作了情况说明1份，由物管公司确认，但二被告一直不出面解决，情况说明也一直尚未向二被告提交。依据《商品房买卖合同》的约定，二被告逾期交房计252天应当向原告支付违约金96423元。其后，又发生数次粪便倒灌进屋问题，致使该房无法装修更无法居住，原告多次找二被告的有关人员交涉维修整改及逾期交房的违约金问题，均未得到答复。原告现诉至法院，请求判令：1、二被告连带向原告支付自2013年1月1日计算至2013年9月9日的逾期交房违约金96423元（按日万分之五标准计算252天。）；2、二被告连带按《商品房买卖合同》规定的房屋质量保证履行保修义务，立即维修整改由于管道涉及缺陷导致的粪便倒灌的严重问题或承担原告自行维修整改的全部费用（经考虑，原告当庭选择明确该项请求为要求二被告对房屋质量瑕疵履行限期整改义务，要求整改变更管道走向以达到以后不会出现卫生间、厨房下水道倒灌的情况）。本案诉讼费由二被告承担。
被告黄和投资公司、康和物业公司共同辩称，被告系于2012年12月24日电话通知原告按期收房，但当时原告所购买的房屋确实出现了卫生间倒灌的情况，此情况系因楼上业主装修堵塞下水道造成，原告提出进行处理，被告随即也进行了处理，2012年12月28日再至房屋检验时，卫生间倒灌的情况已经解决。但此时原告即明确表明拒绝收房。此后，原告以此事由与被告多次交涉拒绝收房，直至2013年9月9日。原告购买的房屋在交房期限前已具备了交房条件，不存在未具备交房条件而逾期交房的问题，本案的相关情况也不符合法定的房屋不能交付的条件。原、被告自2012年12月以来进行的协商都是围绕房屋的交付展开的，房屋未交付是因为原告认为房屋不符合交付条件未予收房，故被告不应支付逾期交房违约金。违约金的计算应以实际损失为基础，即使违约，原告也未提交证据证明其实际损失，违约金也应予以调整。原告并未提交证据证明房屋存在设计缺陷及质量问题，房屋交付后如果确实存在质量瑕疵问题符合保修条款，被告愿意承担整改义务。但被告不认可房屋存在设计缺陷，不应承担保修义务，原告称需要通过改管道方式解决其提出的问题，被告不予确认。同时，也不同意承担原告自行维修整改的费用，除非其提交证据证明确实存在设计问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月30日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买二被告出售的位于成都市锦江区二环路东五段366号“摩玛城”2栋1单元2楼205号商品房，原告一次性支付商品房总价款765262元。二被告应当在2012年12月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时应当符合下列所列条件，即：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、该商品房为住宅的，二被告提供《住宅工程质量分户验收表》。该商品房为住宅的，二被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。除不可抗力外，二被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，二被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向原告支付，合同继续履行。逾期超过60日，原告有权退房。原告退房的，二被告应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，二被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向原告支付。该商品房达到约定的交付条件后，二被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，二被告应当出示约定的证明文件，并满足约定的通水、通电、燃气管道安装到户等其他条件。二被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由二被告承担。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理，即商品房达到合同约定的交付条件后，被告以书面形式（含电邮、手机短信、传真等数据电文形式）通知原告办理房屋的交接手续。被告的通知送达原告（因原告通讯等原因联系不到原告时，被告将接房通知邮寄至《商品房买卖合同》或本协议约定的原告的通讯地址视为送达），原告应于合同或其他相关补充协议约定的交房期限届满前至摩玛城现场办理房屋交付手续。逾期未办理，则以合同或其他补充协议中约定的交房期限届满日为被告的交付日，并视为原告自动接受交付。该商品房的毁损、灭失的风险责任自该交付日起转移至原告，应交纳的物业管理费等相关费用由原告承担。同时，房屋保修期也自被告实际交付或视为交付之日起算。原告在办理交房手续时，如对合同项下的商品房质量有异议的，应具体、详细地以书面形式提出，否则，视为原告无异议。对原告提出的质量问题双方有争议的，由原告委托政府相关建筑工程质检部门出具书面质量评定意见，该意见作为处理争议的依据。经政府相关建筑工程质检部门检测确认存在原告提出的质量问题的，该检验鉴定费由被告承担，否则其费用由原告承担。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，原、被告应当共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意原告办理接房手续后，由被告对于查验过程中双方确认需整改的内容履行《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。被告按双方确认的整改内容整改完毕后，原告不得拒绝接收该房屋。该商品房为住宅的，被告自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，被告应当履行保修义务，原告应当配合保修。非被告原因造成的损坏，被告不承担责任。合同签订后，原告履行了支付房款的义务。
在合同约定的交房时间2012年12月31日前几天，原告至房屋处查验，发现存在下水道粪便倒灌现象，遂要求被告整改并进行赔偿，未按期收房。2013年8月15日，因原告反映的问题一直未予解决，原告向成都市市长信箱发信要求处理，成都市市长信箱将来信转交成都市工商局进行处理，成都市工商局于2013年8月23日向原告回函表示因被告拒绝参与工商局组织的行政调解，建议原告向人民法院起诉解决争议。
2013年9月9日，原告实际与被告办理房屋交接手续，房屋交接时，提出验收意见为：墙面渗水，窗户玻璃有水泥，阳台地面防水积水严重，厕所、厨房地漏堵住，客厅、卧室墙面有裂缝渗水等。
2014年4月10日，原告出具情况说明一份，载明因房屋于2012年12月份就开始出现由于下水管设计问题导致的严重粪便倒灌现象，所有房屋均被粪便淹没，根本没法进屋。经物管多次打扫，随后又多次出现粪便倒灌。2014年4月再次出现粪便倒灌，该房屋出现如此状况，根本不能装修和居住，房主及物管部门已多次向开发商要求整改，要求摩玛城工程部对管道进行更换，不合理设计之处予以修改，避免此类粪便倒灌现象再次发生。时至今日，开发商仍未给予答复。成都荣泰物业管理有限公司摩玛城客户服务中心于2014年4月15日在上述情况说明上盖章确认情况属实。
另查明，案涉房屋于2011年2月2日进行了分户验收，于2011年4月8日取得《房产测绘成果报告》，所在建设工程于2011年8月18日取得《建设工程规划合格证》。
2014年4月29日，原告诉至本院，请求判决被告支付逾期交房违约金并履行整改卫生间、厨房下水道倒灌问题的义务。
上述事实有原告提交的原告的身份证、被告的企业信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、房屋入住交接记录、摩玛城入住流转单、2012年12月28日拍摄的照片、2014年4月5日拍摄的照片、情况说明、成都市长信箱投诉内容及处理答复，被告提交的成都市规划管理局建设工程规划合格证、竣工验收报告、房产测绘成果报告、分户验收记录表以及原、被告在庭审中的陈述在案为证。关于原告提交的照片证据，被告不予确认，本院认为，该证据能够与原告提交的其他证据相互印证，故与本案存在关联性，本院对其予以采纳。
本院认为，原、被告于2012年8月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合同签订后，原、被告之间成立事实上的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、房屋入住交接记录、摩玛城入住流转单、2012年12月28日拍摄的照片、2014年4月5日拍摄的照片、情况说明、成都市长信箱投诉内容及处理答复等证据，已经形成一套完整的证据锁链，可以证明原告所购买的房屋在合同约定的交房时间即2012年12月30日前确实存在下水道粪便倒灌问题，虽然案涉房屋在2012年12月30日前已经具备了合同约定的“1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3、该商品房为住宅的，二被告提供《住宅工程质量分户验收表》”上述交房条件，但房屋粪便倒灌问题将实际影响原告的居住使用房屋的权利，在此情况下，原告拒绝接收房屋，要求整改，理由正当，不能实际认定被告在2012年12月30日前按期向原告交房。2013年9月9日原告收房，其后该房屋在2014年4月期间又发生粪便倒灌问题，故可以说明原告拒绝收房的原因实际存在，原告在2013年9月9日选择收房，符合实际，2013年1月1日至2013年9月9日期间，应属于被告逾期交房期间，根据双方合同中关于“逾期超过60日……合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，二被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，原告主张被告支付逾期252天的逾期交房违约金，符合事实与法律，本院予以支持。关于违约金的金额，原告按逾期252天日万分之五标准计算主张96423元，被告认为，即使违约事实成立，违约金也应调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院综合考虑双方合同履行的实际情况，及被告的行为可能给原告造成的损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金予以适当调整，酌情确定为2万元。
关于原告主张被告履行的整改义务问题。双方合同中有关于“发现有其他问题的，双方同意原告办理接房手续后，由被告对于查验过程中双方确认需整改的内容履行《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。”的约定，原告所购房屋出现的卫生间、厨房下水道倒灌的问题，应属被告应承担保修责任进行整改的义务，故原告的该主张，符合事实与法律，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都市黄和投资有限公司、四川康和物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵某某支付逾期交房违约金2万元。
二、被告成都市黄和投资有限公司、四川康和物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内履行整改义务，解决原告赵某某所购的位于成都市锦江区二环路东五段366号“摩玛城”2栋1单元2楼205号商品房出现的卫生间、厨房下水道倒灌的问题。
三、驳回原告赵某某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1105元，由原告赵某某承担876元，被告成都市黄和投资有限公司承担229元。此款已由原告赵某某预交，被告成都市黄和投资有限公司、四川康和物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担款项向原告赵某某给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 琴
二〇一四年六月十九日
书记员 周杨玲
附：本判决适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。