云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）官民一初字第21号
原告杜文宇，男，1959年5月24日出生。
委托代理人赵亚辉，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被告吴金法，男，1962年1月21日出生。
原告杜文宇诉被告吴金法租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告杜文宇委托代理人赵亚辉到庭参加诉讼，被告吴金法经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告杜文宇诉称：2008年9月30日，被告作为昆明市官渡区味思特饮料食品厂登记业主，为了昆明市官渡区味思特饮料食品厂的经营生产，与原告签订了《厂房场地租用合同》，约定：“由吴金法租赁本案涉及的场地，租赁期限为10年，其中第一期2008年10月1日至2011年9月30日，每年租金12万元，第二期2011年10月1日至2014年9月30日，每年租金为14.4万元。”合同签订后，被告仅交纳至2011年9月30日的租金（即第一期租金），其后，被告仅交纳5万元租金就一直未交纳租金，原告提出终止租赁合同的要求后，被告还依旧继续占用租赁场地不予腾房移交，直到现在，租赁场地仍放置被告的生产设备，造成了原告的损失。现诉至法院，请求：一、解除原、被告间的租赁合同，被告立即腾空房屋交付原告使用；二、判令被告共同支付原告2012年未支付租金9.4万元和2013年全年租金14.4万元，共计23.8万元（支付至被告腾空场地止）。庭审中，原告明确诉请第二项主张的租金为2011年10月1日至2013年9月30日期间未支付的租金238000元。
被告吴金法缺席无答辩。
原告为证实其诉讼主张向本院提交以下证据：
1、原告身份证，欲证明原告主体资格适格；
2、厂房场地租用合同，欲证明被告违反租赁合同规定，未按时交纳租金且严重违约，应根据租赁合同支付租金及承担违约金；
3、催款承诺，欲证明原告多次催告被告支付房租未果。
被告缺席未质证。
对上述证据，本院综合认证如下：原告提交的证据1-3，内容真实，被告缺席未质证系其自行放弃诉讼权利，故本院对上述证据的真实性予以确认并采证。
经审理查明，本院确认本案法律事实如下：2008年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房场地租用合同》，约定：“一、甲方租给乙方厂房、住房、院坝，住房楼顶属乙方管理，以现状出租，如乙方要建盖房屋使用，合同期内甲方不另收房租费，如合同终止，乙方不得拆除或索赔；二、租期为10年，租金每三年递增一次，递增率为20%，前三年即2008年10月1日至2011年9月30日，每年租金12万元，第二个三年即2011年10月1日至2014年9月30日，每年租金为14.4万元，第三个三年即2014年10月1日至2017年9月30日，每年租金为17.28万元，租金从2008年10月1日起算，最后在终止合同时延迟10天给乙方使用，不计算租金，先交清房租再用房（以收据为准）……九、本协议生效后，甲、乙双方必须严格履行，任何一方不得违约，否则应由违约方支付守约方违约金10万元，并承担造成的损失……十、合同期满，若乙方继续租用，必须提前三个月与甲方商谈，在同等条件下优先满足乙方，在合同期满后，乙方不再租用，应将所租厂房、住房、场地清理赶紧交归甲方，同时终止合同，但设备归乙方所有……”合同签订后，被告支付了原告2008年10月1日至2011年9月30日期间的租金，后被告又支付原告租金5万元，被告至今未将上述房屋交还原告。2013年6月1日，被告出具承诺书一份，载明：我租用杜文宇的厂房租金在6月15日前必须交清租金，租用人吴金法。上述房屋及场地位于昆明市官渡区大板桥街道办事处西冲口村民委员会西冲口村民小组，该房屋由原告投资建盖，原告建盖的该房屋至今未取得建设工程规划许可证，也无相应审批手续，房屋所占用地由原告向西冲口村民委员会西冲口村民小组租赁，租期为2004年至2034年，共计30年，该土地为农村集体土地，被告租赁该房屋的用途为经营食品、饮料。另查明，该房屋位于昆明市城、镇规划区内。现原告诉至本院，请求判令解除原、被告间的租赁合同，被告立即腾空房屋交付原告使用，被告支付原告2011年10月1日至2013年9月30日期间未支付的租金238000元。
本案争议焦点为：1、原告与被告签订《厂房场地租用合同》是否有效？2、被告是否应支付原告2011年10月1日至2013年9月30日期间未支付的租金238000元？3、被告是否应腾空房屋？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于原告与被告签订《厂房场地租用合同》是否有效问题。本案中，原告租赁给被告的上述房屋所占用地为农村集体土地，该土地未被批准为建设用地，被告租赁该房屋的用途为经营食品、饮料，并非用于农业建设，且该房屋至今未取得建设工程规划许可证，也无相应审批手续，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原、被告于2008年9月30日签订的《厂房场地租用合同》已违反上述法律的强制性规定，故属于无效合同。关于被告是否应支付原告2011年10月1日至2013年9月30日期间未支付的租金238000元问题。本案中，根据上述合同约定，被告租赁原告上述房屋的租金每三年递增一次，第一个三年即2008年10月1日至2011年9月30日，每年租金12万元，第二个三年即2011年10月1日至2014年9月30日，每年租金为14.4万元，现被告支付了原告第一个三年即2008年10月1日至2011年9月30日期间的租金，后又支付原告租金5万元，被告于2013年6月1日出具承诺书承诺厂房租金在2013年6月15日前付清，且至今未与原告解除上述合同，也未将上述房屋交还原告，故上述房屋至今应由被告控制、占有，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，因被告至今仍控制、占有上述房屋，其应支付占有原告房屋期间的房屋占有使用费，现原告仅主张被告支付原告租金至2013年9月30日，本院予以确认，因2011年9月30日后，被告已支付原告租金5万元，故从2011年10月1日至2013年9月30日期间的租金尚有238000元（每年144000元，2年合计288000元，288000元－50000元＝238000元）未支付，因此，原告的该项主张本院予以支持。原告主张被告腾空上述房屋并交付原告使用，原告的该主张有事实和法律依据，本院予以支持，考虑到被告腾空房屋需要一定时间，本院确认被告于本判决生效之日起30日内腾空上述房屋并交付原告使用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告杜文宇与被告吴金法于2008年9月30日签订的《厂房场地租用合同》无效；
二、由被告吴金法于本判决生效后十日内支付原告杜文宇房屋占有使用费238000元；
三、被告吴金法于本判决生效后三十日内腾空位于昆明市官渡区大板桥街道办事处西冲口村民委员会西冲口村民小组的原告杜文宇租赁给被告吴金法的房屋并交付给原告杜文宇；
四、原告杜文宇的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4870元，由被告吴金法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 杜安旻
人民陪审员 郑 云
人民陪审员 吕玉瑞
二〇一四年六月十三日
书 记 员 李仁斌