江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01896号
上诉人（原审被告）吴淑祥。
上诉人（原审被告）李长花。
二上诉人共同委托代理人高海荣，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐海全。
委托代理人焦庆松，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。
上诉人吴淑祥、李长花与被上诉人唐海全房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2015）灌板民初字第00193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案，上诉人吴淑祥、李长花及其委托代理人高海荣，被上诉人唐海全及其委托代理人焦庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐海全一审诉称：唐海全与吴淑祥、李长花于2013年5月19日签订集体所有土地上三间楼房买卖协议书，约定价款为61万元，唐海全先交付定金110000元，余款50万元于2015年5月1日前付清，吴淑祥、李长花交付两证给唐海全，因产权证书是集体土地证，无法变更登记过户，且双方不是同一集体组织的人，集体土地不能买卖，违反法律强制性规定，属无效合同。现唐海全依法诉至法院，请求确认唐海全与吴淑祥、李长花房屋买卖协议无效；返还不当得利定金110000元；诉讼费用由吴淑祥、李长花承担。
吴淑祥、李长花一审辩称：我们对卖房真实性无异议，唐海全起诉的事实和理由，与本案无关联性。1、从协议上看，吴淑祥、李长花是甲方，唐海全和另外一个人是乙方，协议上写的是两个人，但是唐海全一人起诉，不具有法律依据；2、唐海全要求吴淑祥、李长花返还不当得利，无法律依据。综上所述，请求法院驳回唐海全诉求，履行2013年5月19日的协议书中的义务。
原审法院经审理查明：唐海全系灌云县同兴镇同兴村新中队人，吴淑祥、李长花系夫妻关系，两人均是灌云县同兴镇新兴居委会人。唐海全经案外人李正梅介绍向吴淑祥、李长花购买房屋，2013年5月19日唐海全与其前妻陆树娥（乙方）及吴淑祥、李长花（甲方）签订协议书，该协议约定：甲方三间楼房位于新大街路南西彭友祥、东王祥兴转让于唐海全、陆树娥，价格陆拾壹万元，先交定金壹拾壹万整，余款伍拾万于2015年5月1日前，甲方交付两证，乙方交清全款，双方转让房屋之间所发生一切费用都由唐海全、陆树娥负责。乙方如有违约，所交定金壹拾壹万归甲方所有；甲方如有违约，定金退回，再付违约金壹拾壹万。甲方：吴淑祥、李长花；乙方：唐海全、陆树娥；见证人：陆友叶、李正梅。协议签订后唐海全交付给两吴淑祥、李长花定金110000元，但房屋至今没有交付，尾款500000元也没有付清。涉案房屋位于灌云县同兴镇新兴居委会富民路＊＊号，是吴淑祥、李长花的宅基地。吴淑祥、李长花分别于1992年3月10日和1993年4月1日取得涉案房屋的产权证（灌房字第××号）和集体土地使用证（灌集建九三字第＊＊号），目前两证仍在吴淑祥、李长花手中。现唐海全在交付余款500000元之前以涉案房屋为集体土地不能买卖且房屋不能过户为由主张合同无效，要求吴淑祥、李长花返还已付的定金110000元。
原审法院另查明：唐海全与案外人陆树娥曾是夫妻关系，双方于2012年11月5日在灌云县民政局办理了离婚手续，2014年5月18日双方达成调解协议，协议约定：男方一次性付清离婚协议中七万元离婚协议款，即付款之日起，男方财产和债务与女方陆树娥再无任何纠纷。女方不得以任何借口到唐海全家无理取闹，此协议双方签字后生效。
原审法院认为：唐海全系灌云县同兴镇同兴村新中队人，吴淑祥、李长花系灌云县同兴镇新兴居委会人，双方隶属于不同的集体经济组织。吴淑祥、李长花将自家位于灌云县同兴镇新兴居委会宅基地上的房屋出售给非本村村民唐海全，违反法律禁止性规定，双方签订的售房协议为无效合同，故对于唐海全主张房屋买卖合同无效，本院依法予以支持；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即吴淑祥、李长花应返还唐海全定金110000元；对于吴淑祥、李长花提出唐海全无权提起诉讼的抗辩主张，因唐海全与前妻陆树娥已达成调解协议，对财产已作出明确约定，故对其抗辩主张不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决：一、确认唐海全与吴淑祥、李长花于2013年5月19日所签订的售房协议书无效；二、吴淑祥、李长花于判决生效之日起十五日内返还唐海全定金人民币110000元。一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由唐海全承担。
上诉人吴淑祥、李长花不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误，涉案房屋所占用的土地并非宅基地。上诉人是通过购买的方式从同兴镇政府购得，是商业行为。2、原审法院程序违法。本案中唐全海、陆树娥购买涉案房屋时，是夫妻关系，而起诉时并没有将陆树娥列为共同原告，因此唐全海的主体不适格，原审法院应不予立案，已经立案的应驳回起诉。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，依法判决被上诉人赔偿上诉人损失59600元，并承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人唐全海答辩称：请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人上诉没有事实和法律依据，上诉人买卖房屋不是商业用地，是农村集体使用土地，被上诉人和其前妻陆树娥有财产约定，夫妻没有领结婚证。
二审期间，上诉人吴淑祥、李长花向本院提供以下证据：1、同兴镇原土地办规划技术员胡维强的证言，证明涉案土地是上诉人有偿购买所得。
2、灌云县同兴镇大新社区居民委员会的证明（复印件），证明目的同第一份证据。
3、租房协议两份，收条两份，证明上诉人因为被上诉人的违约行为给其造成损失。
4、四份证人证言，焦加元、吴淑军、何士平、赵明兴，其中焦加元、吴淑军出庭作证，证明目的同第一份证据。
被上诉人唐全海质证称：对证据1，不能作为证据使用，根据最高院关于证据规则的相关司法解释规定证人应当到庭作证，否则其证言不具有证明效力。
对证据2，与本案无关联，本案是房屋买卖合同，违反国家强制性规定。大兴居委会不是上诉人和被上诉人的原居委会，是案外村的居委会，不能作为证据使用。
对证据3，与本案无关联，上诉人将房子租给案外人盈利与亏损与被上诉人无关，该协议不能证明上诉人损失。收条与租赁协议一样，与本案无关。
对证据4，四位证人在一审没有到庭，即使到庭我方也不同意四人作证，因为已经超过出庭时效，且根据法律规定，该证人证言不属于新证据，故四人不能到庭作证。针对出庭证人焦加元、吴淑军的证言，吴淑军和上诉人吴淑强是亲兄弟，其证言不具有真实性，集体土地使用证证明涉案土地是宅基地，1993年没有土地的变更，同兴镇从2010年才变成同兴镇，原来是同兴乡，集体土地经过土地局备案具有法律效力的，充分证明上诉人的说法是商业用地没有法律依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：1、涉案房屋占有土地性质如何认定；2、唐海全原告主体是否适格；3、上诉人吴淑祥、李长花主张的损失是否应在本案予以扣除。
关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，涉案房屋的集体土地建设用地使用证上明确记载涉案房屋的土地性质为宅基地，且上诉人与被上诉人隶属于灌云县同兴镇下属不同村或居民委员会，不是同一个经济集体组织，原审法院据此认定涉案房屋买卖合同无效并无不当。上诉人吴淑祥、李长花向本院申请前往灌云县国土局调取证据，以证明涉案土地的土地性质并非宅基地。本院并未在灌云县国土局查询到涉案土地的性质由集体土地建设用地转为国有土地性质的相关资料。因此，上诉人吴淑祥、李长花的该项上诉理由无事实与法律依据，上诉人吴淑祥、李长花的该项上诉理由不能成立，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，本案一审期间，唐全海向原审法院提供了其与陆树娥的离婚证、连云港市中级人民法院（2014）连少民终字第00084号民事判决以及其与陆树娥的离婚调解协议，以此来证明其是本案的适格主体。原审法院于2015年7月8日组织双方对上述证据进行质证，上诉人及其一审委托代理人李广余均到庭参加，并质证称不予认可，但拒绝签字。结合上述几点，本院认为原审法院已对该问题进行了充分的审查，从现有的证据来看，唐全海与陆树娥已经离婚，并协议约定涉案房屋的权利归唐全海，因此唐全海是本案的适格原告，可以单独提起诉讼。原审法院据此认定并无不当，上诉人吴淑祥、李长花的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。
关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，上诉人吴淑祥、李长花在二审期间提出的赔偿损失的诉求，属于新增的反诉请求，被上诉人唐全海表示与本案无关。本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条规定：在第二审程序中，原审原告增加新增的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并审理。本案中，被上诉人唐全海认为上诉人的该项诉求与本案无关，不同意在本案中一并审理，因此上诉人可另行诉讼，本院对上诉人的该项上诉理由不予审理。
综上，上诉人吴淑祥、李长花的上诉请求与理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由吴淑祥、李长花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十月十四日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。