四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都江民初字第1335号
原告成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人樊燕萍，系公司总经理。
委托代理人李茂，系公司员工。
委托代理人黄蓉东，四川尹刘周王律师事务所律师。
被告周思学，女，汉族，住四川省都江堰市。
第三人巫明位，男，汉族，住都江堰市科技开发区。
原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）与被告周思学，第三人巫明位物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法由代理审判员田丹适用简易程序对本案进行了公开开庭审理。诉讼中被告周思学申请追加房屋实际承租�巫明位为本案第三人，本院予以准许。原告斯培行公司的委托代理人李茂、黄蓉东，被告周思学，第三人巫明位到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告斯培行公司诉称，2011年10月28日，原告与都江堰市走马河西路232号“逸水青城·兰卡威”小区的开发商成都皇朝置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。同年在都江堰市房产管理局备案。原告对该小区进行了物业服务。被告周思学是“逸水青城·兰卡威”某商铺（面积：94.01平方米）的业主。按照《前期物业服务合同》第7条4款规定：业主交纳物业服务费（商业）按每月每平方米3元计算；第11条约定：物业服务费交纳时间是按月收取，在每月5日前交纳，逾期按照每日应当交纳的物业服务费的千分之三支付违约金。被告应当交纳物业服务费为每月282元。2011年11月1日起至2012年12月31日止，从2013年7月起至2015�3月31日止被告未支付物业服务费为9871.1元，违约金14946.3元。原告多次上门收费，被告无任何理由拒绝交费。故原告诉至本院，请求判令：1、被告周思学向原告支付物业服务费6580.7元（原告变更诉讼主张按照每平方米每月2元计算）；2、被告周思学支付违约金14946.3元（暂计算至2014年12月31日）；3、诉讼费用由被告承担。
被告周思学辩称，1、原告诉讼主体不符，双方没有签订物业服务合同，不存在物业服务关系。2、业主物业商铺长期处于无人管理状态，商铺电线被盗，门被破坏。3、2012年12月31日，被告将房屋出租给第三人巫明位开诊所，在租房协议上明确卫生费、物业费由承租方负责。
第三人巫明位述陈，没有签订物业服务合同，不存在物业服务关系。
经审理查明，被告周思学系都江堰市“逸水青城·兰卡威”小区某商铺（面积：94.01平方米）的业主。原告斯培行公司于2011年10月28日与成都皇朝置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在都江堰市城乡房产管理局进行了备案，合同约定：一、合同物业基本情况：1、物业名称：兰卡威；2、物业类型：住宅、商业；3、坐落位置：成都都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。二、收取公共性物业服务费用标准：商业：3元／月·平方米，其中包含：绿化养护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运营维护费用等。三、业主应于交房之日（业主收到书面交房通知书上载明的交房时间）起交纳物业服务费用。四、物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月首5日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告每日按应交金额的千分之三向业主收取违约金。五、合同期限：自合同�署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，合同终止。被告周思学从2011年11月1日起至2012年12月31日止，2013年7月起至2015年3月31日止期间的物业服务费未向原告斯培行公司支付。
上述事实，有原、被告身份信息、前期物业服务合同、前期物业服务委托合同备案表以及原、被告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，被告周思学系都江堰市“逸水青城·兰卡威”小区业主。该小区截止本案受理之日（2015年4月9日），未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行公司与成都皇朝置业有限公司签订《前期物业服务合同》，并已在都江堰市城乡房产管理局备案登记，由原告斯培行公司对都江堰市“逸水青城·兰卡威”小区提供物业管理服务，该《前期物业服务合同》至小区业主委员会与业主大会选聘的其他物业公司签订的服务服务合同生效之前对被告周思学均具有法律约束力。
关于原告主张被告周思学支付物业费6580.7元的问题。原告依约向被告提供了物业服务，被告周思学应当按照前期物业管理合同约定支付物业服务费6580.7元，故原告要求被告支付物业费6580.7元（从2011年11月1日起至2012年12月31日止，从2013年7月起至2015年3月31日至按照每平方米每月2元计算）的诉讼请求，本院予以支持。被告周思学抗辩认为物业商铺长期处于无人管理状态，�铺电线被盗，门被破坏。对此本院认为，被告周思学未能提交相应的证据证明斯培行公司没有履行物业服务。另一方面物业服务需要小区全体业主的配合，如：环境卫生的保持和维护。关于被告周思学主张发生商铺电线被盗，门被破坏的问题，因斯培行公司承担小区公共区域的秩序维护职责，不具有治安管理、打击犯罪的职能，且侵害行为并非物业公司造成，故本院对被告该抗辩理由不予采信。关于被告主张斯培行公司应向实际承租人巫明位收取物业费的问题。对此，被告作为房屋所有权人，因该房屋产生的物业费，原告有权向其主张，故本院对被告该抗辩理由不予采信。被告可另行通过诉讼的方式向实际承租人巫明位主张。
关于原告主张被告周思学支付违约金14946.3元（暂计算至2014年12月31日）问题。鉴于被告周思学存在未支付物业服务费的情形，根据�前期物业服务合同》关于违约金的约定，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况，对原告主张违约金14946.3元（暂计算至2015年3月31日）酌定减至为200元计算，较为适宜。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告周思学于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付物业服务费6580.7元（从2011年11月1日起至2012年12月31日止，从2013年7月起至2015年3月31日止）。
二、被告周思学于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金200元。
三、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费418元，减半收取209元，由原告成都市斯培行物业服务有限公司负担139元，被告周思学负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 田丹
二〇一五年七月三日
书 记 员 雷琪