湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民商初字第00524号
原告（反诉被告）：某公司。
法定代表人：卢某。
委托代理人：万某、董某。
被告（反诉原告）：潘某。
委托代理人：王某。
原告（反诉被告）某公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）潘某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月9日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序于2013年10月15日、11月5日、11月18日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）某公司的委托代理人万某、董某，被告（反诉原告）潘某及其委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称：2008年9月，原告与武汉市拜赞庭小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告向小区提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主及物业使用人，受益人应按房屋面积每月向原告支付物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元计算滞纳金。潘某于2005年12月入住拜赞庭小区10栋3单元803室，物业面积118.49平方米，每平方米1.20元物业费；潘某自2010年1月起停止向原告缴纳物业费。故请求法院判令：1.潘某向某公司支付2010年1月至2013年6月物业管理费5971.90元；2.潘某支付某公司滞纳金1277.50元。
被告潘某辩称：1、未缴纳物业管理费是事实，但系原告在被告的车库前方设置了其他的停车处，导致被告车辆难以出入并造成了被告的车辆多次被刮伤；在原告排除妨碍并赔偿被告车辆刮伤损失之后支付物业管理费。2、原告没有书面证据证明其向被告催收物业管理费，因此，超过诉讼时效部分的物业管理费应不予收取。
反诉原告潘某诉称：潘某系武汉市拜赞庭小区业主，与陈洁共同购买武汉市拜赞庭小区4-05号车库，潘某自入住便及时向某公司交纳物业费，但自潘某使用车库起，潘某的车库前方就有其他车辆乱停乱放，致使潘某的车辆无法正常进出车库，为避免刮蹭其他车辆，导致潘某车辆多处被车库门柱刮伤。某公司未尽到合同约定的管理义务，潘某多次要求某公司协商解决上述问题，某公司均不予解决并无理要求潘某租下车库前方车位。故诉请法院判令：1.某公司排除潘某车辆进出车库的妨碍；2.判令某公司支付潘某车辆进出车库被刮伤所造成的车辆维修费共计8092.19元。
反诉被告某公司辩称：潘某车库前方有足够的空间可供潘某车辆正常进出，潘某车库前方不存在妨碍，某公司无须排除妨碍；潘某车辆受损与某公司不存在法律上因果关系，潘某主张某公司支付车辆维修费无事实依据和法律依据。
针对本诉，原告某公司为支持其主张，举证如下：
证据一、某公司企业法人营业执照副本，物业管理资质证书、质量管理体系认证证书。拟证明某公司是适格的物业管理主体。
证据二、武汉市拜赞庭小区第三届业主委员会备案资料。拟证明武汉市拜赞庭小区业主委员会是合法的物业合同签订主体。
证据三、《武汉市物业管理委托合同》三份。拟证明原、被告为物业服务合同关系，潘某应向某公司按时缴纳物业服务费。
证据四、业主情况登记表及入伙通知书。拟证明潘某系武汉市拜赞庭小区业主、入住时间为2005年12月、物业面积118.49平方米。
证据五、律师函及国某快专递详情单。拟证明某公司曾向潘自鸣催交物业管理服务费。
补充证据、某公司收款收据。拟证明潘某向某公司交纳了2009年12月31日前的物业费；此后，潘某未向某公司交纳物业费。
被告潘某未向本院提交书面证据。
针对反诉，反诉原告潘某为支持其主张，举证如下：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》、武汉市商品房权属证明书各一份。拟证明潘某系武汉市拜赞庭小区4-05号车库所有权人。
证据二、照片。拟证明潘某车库前方有其他车辆乱停乱放，妨碍潘某的车辆正常进出车库。
证据三、潘某车辆照片。拟证明潘某车库前方有其他车辆乱停乱放，为避免刮蹭其他车辆，导致潘某自身车辆多处被车库门柱刮伤。
证据四、车辆维修合同二份、一般接待接车登记表一份。拟证明潘某车辆多处被刮伤而产生的车辆维修费共计8092.19元。
反诉被告某公司为支持其主张，举证如下：
照片四张。拟证明潘某车库门到道路中心线有4.50米，围墙到道路中心线有2.5米；该车库和车库门前公共道路符合小区规划，某公司不应承担排除妨碍的责任。
当事人对证据的质证意见及本院认证如下：
针对本诉，潘某对某公司提交的证据一、二、四及补充证据不持异议；本院予以确认。潘某对某公司提交的证据三的真实性不持异议，但认为某公司履行合同存在瑕疵；本院对某公司提交的证据三的真实性予以确认。潘某对某公司提交的证据五不予认可，认为自己没有收到此函件；本院认为某公司提交的证据五不足以认定某公司曾向潘某催交物业管理服务费，对该证据不予确认。针对反诉，某公司对潘某提交的证据一认为系复印件；经本院核对，对潘某提交的证据一予以确认。某公司对潘某提交的证据二，三、四不予认可，认为证据二的照片拍摄时间及车库门前停车人无法确认，证据三、四不能证明潘某的车辆损害系潘某车库门前有其他车辆停放造成；经本院实地查看，对潘某车库门前时有车辆停放的事实予以确认，但潘某提交的证据三、四不足以证明其车辆损伤与本案有直接关系，对该证据不予确认。潘某对某公司提交的证据的真实性不持异议，但认为潘某车库门前是公共通道，不能停放车辆，某公司对潘某车库门前乱停乱放的车辆有义务排除妨碍；结合本院实地查看情况，对某公司提交的证据的真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：
2008年，某公司与武汉市拜赞庭小区业主委员会签订《武汉市物业管理委托合同》，合同期限自2008年9月1日起至2009年8月31日止。此后，某公司与武汉市拜赞庭小区业主委员会连续签订《武汉市物业管理委托合同》二份，合同期限分别是2009年9月1日起至2012年8月31日止、2012年12月1日起至2015年11月30日止。合同约定由某公司向武汉市拜赞庭小区提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主及物业使用人，受益人应每月按每平方米1.20元向某公司支付物业管理服务费，业主和物业使用人应当每月按时缴纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元计算滞纳金。另查明，潘某于2005年12月入住武汉市拜赞庭小区10栋3单元803室，物业面积118.49平方米；潘某按合同约定向某公司支付物业管理服务费至2009年12月31日止；之后，潘某未向某公司支付物业管理服务费。再查明，2007年8月22日，潘某与湖北新世纪房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买武汉市拜赞庭小区第4幢1层5号车库。潘某车库门正前方距离小区围墙约7米；潘某车库门前时有车辆停放。现某公司诉至本院，诉请如前；潘某提出反诉，反诉诉请如前。
本院认为：原告某公司与武汉市拜赞庭小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系各方当事人意思表示，不违反法律、法规，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。现某公司按照合同约定为小区业主提供了相关物业服务，被告潘某作为武汉市拜赞庭小区10栋3单元803室房屋业主，应当向该小区的物业服务企业即某公司支付物业费。庭审中查明，潘某车库门正前方距离小区围墙约7米；潘某车库门前时有车辆停放，这势必造成潘某车辆不能正常出入车库；某公司未采取有效措施解决潘某车辆正常出入车库，其物业管理服务质量存在瑕疵；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，本院确定潘某减少向某公司支付物业管理服务费（具体数额以本判决主文为准）并不予向某公司支付滞纳金；某公司向武汉市拜赞庭小区提供了多种物业管理服务，潘某以上述理由拒绝支付物业管理服务费的辩称，本院不予支持。某公司于2013年6月28日向本院提起诉讼，诉请潘某向其支付自2010年1月至2013年6月的物业费，部分超过二年的诉讼时效；对某公司主张潘某支付自2011年7月到2013年6月的物业管理服务费之诉请，本院予以支持；超出的部分不予支持。潘某车库门前时有车辆停放，这并非某公司的行为直接所致，潘某主张某公司排除妨碍的诉讼请求，本院不予支持；但某公司作为服务单位，更应听取业主用户的心声，对其工作不足之处，及时设法改正，完善管理措施，改善服务与被服务的关系，为广大业主用户提供优质的服务。关于潘某主张某公司支付车辆维修费8092.19元的诉讼请求，因潘某提交的证据不足以证明其车辆损伤与本案有直接关系，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告潘某于本判决生效之日起五日内一次性向原告某公司支付2011年7月至2013年6月物业管理服务费2388.76元。
二、驳回原告某公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告潘某的诉讼请求。
本案本诉案件受理费50元，减半收取25元；由被告潘某负担（此款原告某公司已垫付，由被告潘某于本判决生效后五日内径行给付原告某公司）。本案反诉案件受理费25元；由被告潘某负担。
被告潘某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费专户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 周琪
二〇一三年十二月三日
书记员 王蕊