北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第00219号原告陆作乾，女，1927年9月8日出生。委托代理人李雁北，北京市理盈律师事务所律师。被告耿威，女，1974年6月18日出生。委托代理人张生，北京市中实律师事务所律师。第三人屈新红，女，1971年8月13日出生。委托代理人张敏，北京市赢嘉律师事务所律师。委托代理人王洁，北京市京通律师事务所律师。第三人戴燕玫，女，1963年1月13日出生。第三人北京国科农业有限责任公司，住所地北京市昌平县平西府镇。法定代表人刘增福。原告陆作乾与被告耿威、第三人屈新红、戴燕玫、北京国科农业有限责任公司（以下简称“国科公司”）占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆作乾的委托代理人李雁北，被告耿威的委托代理人张生，第三人屈新红的委托代理人张敏、王洁到庭参加了诉讼，第三人戴燕玫、国科公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆作乾诉称：1999年9月27日，原告与国科公司签订《北京现代农业示范基地温室出租合同书》。租赁合同约定：原告从国科公司处承租了位于昌平县平西府镇北京现代农业示范基地内的×号温室及该温室所在院落，详细资料见附录二内的×号，温室面积374.62平方米，配套面积125.39平方米，实际占地面积1219.72平方米，承租款513000元。原告的承租期限自1999年9月27日至2049年10月30日止。双方约定，承租期内原告承租的温室内所得收益100%归属原告。原告与国科公司签订租赁合同后，于1999年9月27日向国科公司支付了全部的承租款51.3万元。后原告将×号借给戴燕玫使用，当原告要求戴燕玫腾房后，原告先后发现屈新红和耿威在×号占有使用。原告从法院处了解到下列情形：戴燕玫私刻了国科公司的印章，并用该印章伪造了与国科公司签订时间为1999年5月23日的《北京现代农业示范基地温室出租合同书》，且以此为依据于2011年12月20日与屈新红签订了《房屋买卖协议书》，将×号非法转卖给了屈新红。屈新红又于2013年3月18日与被告签订《王府农场×号买卖协议》，将该房又转卖给了被告耿威。自2013年3月18日起被告占有、使用×号至今，原告多次要求被告腾房均遭到拒绝。现被告通过非法途径占有、使用×号已严重侵犯了原告的合法权益。特此起诉，请求人民法院依法判令：1、确认戴燕玫于1999年5月23日所签订的《北京现代农业示范基地温室出租合同书》无效；2、确认戴燕玫和屈新红于2011年12月20日所签订的《房屋买卖协议书》无效；3、确认屈新红和耿威于2013年3月18日所签订的《王府农场×号买卖协议》无效；4、被告返还原告位于北京市昌平区平西府镇北京现代农业示范基地内的×号温室及该温室所在院落；5、被告向原告支付自2013年3月18日起至腾退之日止的使用费（自2013年3月18日起暂计算至起诉之日止为84000元，按每月4000元计算）；6、屈新红向原告支付自2011年12月20日至2013年3月17日止的使用费60000元；7、被告向原告支付鉴定费5000元；8、被告承担本案的诉讼费用。被告耿威辩称：1、程序上存在问题，程序错位，起诉案由是占有物返还，但是原告是否有合法用益物权还不明确，我们这个×号项目是通过受让方式获取的，第一承租人是戴燕玫，戴燕玫和国科公司签订了出租合同，因此合法承租权人到底是谁，目前不明，因而耿威作为被告的主体不适格，她不是当初设立承租关系的合同相对人，应当首先解决确权问题，没有解决确权之前要求占有物返还，缺少了一个程序。如果需要确权，耿威就不是被告，应当由合同相对人作为被告。2、本案涉诉的×号是戴燕玫在1999年5月23日与国科公司签订出租合同取得的，合同签订后戴燕玫支付了对价并办理了入住手续，取得了占有物，在2011年12月戴燕玫把这个项目转让了屈新红，且期间的物业管理费都是戴燕玫支付；2011年12月到2013年3月之间的物业费是屈新红支付的；2013年3月以后的物业费一直由耿威支付，也就是说×号的承租权一直由耿威、戴燕玫、屈新红行使。根据法律规定，占有人返还原物的请求权自侵占发生之日起1年内未行使的该请求权消灭，而本案原告一直没有占有使用承租物，因此在经过14年以后主张权利，这个权利已经消灭。基于上述事实，请求法庭驳回原告诉求。第三人屈新红辩称：2011年，屈新红通过中介认识戴燕玫，戴燕玫自称是诉争房屋的房主并出示了与国科公司签订的承租合同，屈新红去物业了解了相关情况，物业确认戴燕玫是业主，长期在此居住。屈新红才与戴燕玫于2011年12月2日签订了合同，约定价款为316万元，定金60万元，余款256万元分两次支付。后屈新红与戴燕玫在物业变更了物业相关手续，但使用一段房屋后觉得管理不是很方便，便通过邻居介绍于2013年3月18日将房屋以320万价格出卖给了耿威，双方也在物业办理了相关手续，这是屈新红涉案的相关事实。就本案而言，存在以下意见：1、原告身份的问题，原告今年88岁，她在诉状上的签名和在国科合同上的签名明显不同，诉状签名是不是陆作乾本人签署的，请法院予以核实；2、本案存在一个被告、三个第三人，原告要求判令第三人之间的三个合同无效，其中两个合同与屈新红相关，所以本案与其说是原被告之间的纠纷，不如说是原告与第三人之间的纠纷，如果原告认为第三人的行为侵犯了原告的利益，那原告应列第三人为被告；3、合同无效的原因应为法定，原告主张的依据必须具备其一。但从涉及屈新红的两个合同看，她均支付了对价，在物业变更了相关手续，符合权利流转的形式及实质要求，不存在恶意串通的可能性；4、本案涉及的是房屋使用权的流转，使用权的流转与所有权相比没有那么严格，戴燕玫长期居住、使用涉案房屋，具有房屋使用权流转的权利外观；5、屈新红、耿威均尽到了承租人所能尽到的义务，行为没有过错。第三人戴燕玫及国科公司未到庭答辩，亦未提交其他形式的答辩材料。经审理查明：1999年1月1日，国科公司（承包方，乙方）与昌平县平西府镇白庙村经济合作社（发包方，甲方）签订了《土地承包经营合同》。合同主要约定：为深化农村改革，发展农村经济，调整农作物种植结构，充实北京菜篮子工程，向设施农业、产业化农业的更高层次发展，昌平县平西府镇白庙村经济合作社将436.7亩耕地承包给国科公司，用于设施农业建设。承包地域位平西府镇政府对面，西至四排干，北至王府路，东至平坊村地边界，南至白庙村地边界。承包年限为50年，1999年3月10日至2049年3月10日。乙方承包土地必须用于设施农业建设（如温室大棚及操作间），以及种植花卉和蔬菜等绿色植物；不经土地管理部门批准不得改变使用性质。1999年9月27日，国科公司（甲方）与陆作乾（乙方）签订了《北京现代农业示范基地温室出租合同书》，由陆作乾承租位于昌平县平西府镇北京现代农业示范基地内的×号温室，租赁期限自合同生效之日起至2049年10月30日止，共计50年。后陆作乾于同日向国科公司支付了合同全款513000元。另查，庭审中，陆作乾方主张在签订上述《北京现代农业示范基地温室出租合同书》后将涉案×号温室借予戴燕玫使用。为反驳陆作乾方的主张，耿威方向本院提交了三份合同书拟证明其系涉案温室的合法占有人：一、1999年5月23日，戴燕玫与国科公司签订的《北京现代农业示范基地温室出租合同书》。主要约定由戴燕玫承租昌平区平西府镇北京现代农业示范基地×号温室。租赁期限自1999年5月23日至2049年10月30日止。该合同第三页甲方（签章）处加盖了“北京国科农业有限责任公司合同专用章”，该合同的第六页《乙方承租的温室平面布局图》出租方处加盖了“北京国科农业有限责任公司合同专用章”。陆作乾方在之前诉讼中曾对该合同的真实性提出异议，后经本院委托北京民生物证司法鉴定所鉴定，结论为：1999年5月23日戴燕玫与国科公司签订的《北京现代农业示范基地温室出租合同书》甲方（签章）处的“北京国科农业有限责任公司合同专用章”签章印纹及《乙方承租的温室平面布局图》出租方处的“北京国科农业有限责任公司合同专用章”签章印纹与在北京市工商行政局昌平分局备案的《公司年检报告书（2000年度）》中印鉴式样中的“北京国科农业有限责任公司合同专用章”签章印纹均不是同一枚印章盖印。为此，原告曾支付鉴定费5000元。二、2011年12月20日，戴燕玫（卖方）与屈新红（买方）签订的《房屋买卖协议书》。协议约定戴燕玫将北京市昌平区平西府镇王府家庭农场×号房屋以316万元的价格出卖给屈新红。三、2013年3月18日，屈新红（卖方）与被告耿威（买方）签订的《王府农场×号买卖协议》。协议约定屈新红以320万元的价格将×号院内的房屋等物业出卖给耿威。合同签订的当日，耿威向屈新红支付了320万元。上述事实，有1999年9月27日《北京现代农业示范基地温室出租合同书》、1999年5月23日《北京现代农业示范基地温室出租合同书》、《房屋买卖协议书》、《王府农场×号买卖协议》、鉴定结论、鉴定费收据、转账凭证及双方当事人当庭陈述等证据在案为证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人戴燕玫、国科公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其自动放弃了答辩及质证的权利。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，耿威提交的戴燕玫于1999年5月23日与国科公司签订的《北京现代农业示范基地温室出租合同书》，经鉴定该合同书中国科公司签章处的印章真实性存疑，在无其他证据佐证国科公司存在达成合同之意愿的情况下，宜认定该合同并未成立。合同尚未成立的，不存在效力与否的认定，故对于陆作乾要求确认戴燕玫于1999年5月23日与国科公司签订的《北京现代农业示范基地温室出租合同书》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同，应属无效。对于戴燕玫于2011年12月20日与屈新红签订的《房屋买卖协议书》以及屈新红于2013年3月18日与耿威签订的《王府农场×号买卖协议》，因上述二协议所涉房屋并无合法产权或建设工程规划许可证书，且在涉案房屋及土地的转让过程中，其实际用途早已与最初的“设施农业建设”目的相背离，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有土地用于从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的相关规定，应属无效协议。故对于陆作乾要求确认戴燕玫和屈新红于2011年12月20日所签订的《房屋买卖协议书》以及屈新红和耿威于2013年3月18日所签订的《王府农场×号买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于陆作乾要求耿威返还涉案温室、支付使用费，并要求屈新红支付相关使用费等诉讼请求，依据不足，且国科公司及戴燕玫均未到庭说明涉案标的交付使用等情况，故本案中均无法支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认第三人戴燕玫与第三人屈新红于二〇一一年十二月二十日所签订的《房屋买卖协议书》无效；二、确认第三人屈新红与被告耿威于二〇一三年三月十八日所签订的《王府农场×号买卖协议》无效；三、驳回原告陆作乾的其他诉讼请求。案件受理费一千六百四十元，由原告陆作乾负担三百二十八元（已交纳）。由被告耿威负担三百二十八元（于本判决生效后七日内交纳）。由第三人北京国科农业有限责任公司、戴燕玫、屈新红各负担三百二十八元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费五千元，由第三人戴燕玫负担（于本判决生效后七日内直接支付给原告陆作乾）。公告费（具体数额以实际票据为准）由第三人北京国科农业有限责任公司、戴燕玫各负担一半（于本判决生效后七日内直接支付给原告陆作乾）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘建伟代理审判员  张传京人民陪审员  白淑华二〇一六年三月十四日书 记 员  袁 满