湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01056号
上诉人（原审原告）：唐龙芳，1957年10月24日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）：武汉南阳天主房产管理中心，住所地武汉市江岸区蔡锷路**号。
法定代表人：马玉兴，该中心主任。
委托代理人：柯智斌、汪秀昌，湖北文汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾敏慧，女，1952年4月13日出生，汉族。
上诉人唐龙芳、武汉南阳天主教房产管理中心（以下简称南阳天主教中心）因与被上诉人曾敏慧物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年5月，唐龙芳诉至一审法院，请求判令：1、曾敏慧腾退诉争房屋，赔偿其因无法居住诉争房屋另行在外租房的房租费用（按每季度1000元计，从2011年4月29日开始至实际腾退之日止），并承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明：坐落于武汉市江汉区民意一路84-90号6层楼的住宅房屋一栋（建筑面积4864.35平方米）系南阳天主教中心所有，并办理了房屋所有权证（武房权证江字第20070058**号）。2011年4月29日，唐龙芳与南阳天主教中心签订《宗教房屋租约》。双方约定，南阳天主教中心将诉争房屋出租给唐龙芳，原租12.02平方米，单价4元／月每平方米，扩租6.61平方米，单价25月／每平方米，合计计租面积为18.63平方米，每月租金213.3元。租赁期为两年，自双方签字之日起生效。唐龙芳保证在每月（或每季度）初的五日内，交纳本月（或本季度）房租，不得拖欠；逾期未交，南阳天主教中心按唐龙芳拖欠租金总额50%向唐龙芳加收违约金。若唐龙芳拖欠租金的时间累计满三个月以上的，南阳天主教中心有权单方解除租赁合同，收回房屋。租赁房屋上注明续租壹年，自2013年4月30日起到2014年4月29日止。
租赁合同签订当天，南阳天主教中心将房屋钥匙交给唐龙芳，但因曾敏慧已搬入诉争房屋，唐龙芳未能入住。唐龙芳遂向派出所、社区及南阳天主教中心反映情况。同年5月7日，南阳天主教中心将曾敏慧腾出，并在南阳天主教中心的办公室将诉争房屋钥匙交给唐龙芳，随后唐龙芳出具收条一份，内容为：“我今收到南阳教会房管中心交给我空房一套位于南阳公寓四单元602室”，但因曾敏慧于当日又搬入诉争房屋，唐龙芳仍未能入住。诉争房屋从2011年4月29日至今一直由曾敏慧使用。2013年11月8日，唐龙芳向南阳天主教中心补交欠租（自2011年4月29日至2013年4月29日的房租共计24个月）人民币5119.2元。同日又缴纳租金2559.6元（续租壹年，自2013年4月30日至2014年4月29日止）。现唐龙芳与南阳天主教中心之间的租赁合同已到期，双方未续签书面租赁合同，但双方认可口头约定续租至2014年12月31日，唐龙芳仍继续向南阳天主教中心缴纳房租。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，唐龙芳与南阳天主教中心签订了《宗教房屋租约》，但因曾敏慧的占用行为导致唐龙芳一直未能入住诉争房屋，虽然唐龙芳向南阳天主教中心出具了收到空房的收条，但收条所载内容与事实不符，南阳天主教中心作为出租人一直未履行将租赁物交付给承租人的义务，且双方的租赁合同中对房屋占用情况及腾退事宜亦无特别约定，故双方的租赁合同并未实际履行。此外曾敏慧因房屋拆迁安置等遗留问题与南阳天主教中心就诉争房屋的承租权存在争议，在此情形下就诉争房屋的使用问题应由南阳天主教中心直接向曾敏慧主张为宜。综上，对唐龙芳要求曾敏慧腾退诉争房屋及赔偿损失的诉讼请求不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回唐龙芳的诉讼请求。减半收取案件受理费599元，其他诉讼费用92元，合计691元由唐龙芳负担。
判后，唐龙芳及南阳天主教中心均不服，向本院提出上诉。
唐龙芳上诉请求：撤销武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00452号民事判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由曾敏惠负担。理由如下：本案涉案房屋南阳天主教中心已按约交付给唐龙芳，唐龙芳接受、使用房屋并向南阳天主教中心出具收房收条系客观存在的事实。曾敏慧趁唐龙芳不在诉争房屋之际，侵占唐龙芳合法承租的房屋，曾敏慧的侵权行为严重侵害了唐龙芳的合法权益。唐龙芳的诉讼请求完全符合我国物权法第三十四条、第一百一十七条、第二百四十五条之规定，应当依法得到支持。
南阳天主教中心上诉请求：依法撤销武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00452号民事判决；改判支持唐龙芳的诉讼请求，一、二审诉讼费由曾敏惠负担。理由如下：一审判决认定南阳天主教中心未将诉争房屋交付唐龙芳，属于认定事实错误。依据双方签订的《宗教房屋租约》，南阳天主教中心已经将出租房屋交付给唐龙芳，唐龙芳确认接受并使用诉争房屋的事实。本案根本就不存在南阳天主教中心没有将房屋交付给唐龙芳的事实，更不存在曾敏慧一直占用导致唐龙芳未能进入诉争房屋的事实。曾敏慧完全是在唐龙芳接受并使用诉争房屋后采取撬门扭锁的恶劣行为强行侵占唐龙芳合法承租使用的房屋，一审判决认为南阳天主教中心未履行将租赁物交付承租人的义务系适用法律错误。
曾敏慧答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，座落于武汉市江汉区民意一路84-90号6层楼的住宅房屋一栋（建筑面积4864.35平方米）系南阳天主教中心所有。2011年4月29日，唐龙芳与南阳天主教中心签订《宗教房屋租约》，明确约定南阳天主教中心将武汉市江汉区民意一路84-90号南阳公寓四单元第6层602室房屋（即诉争房屋）出租给唐龙芳，租约中对租金标准、租赁面积、租期（两年）以及续租等均予以了约定。租约签订后，南阳天主教中心即向唐龙芳交付了诉争房屋钥匙，唐龙芳出具收房收条，此后，唐龙芳亦依租约标准缴纳租金。至此，双方形成合法的房屋租赁关系。曾敏慧缺乏合法事由却占有使用诉争房屋，导致唐龙芳无法对承租房屋正常使用，同时还需在他处另行租房以满足居住需求。因此，曾敏慧的行为侵害了唐龙芳的合法承租权。唐龙芳、南阳天主教中心均认可双方租赁期限从2011年4月29日起续租至2014年12月31日，鉴于诉争房屋租期尚未届满，故唐龙芳主张曾敏慧腾退房屋并赔偿其租金损失具有事实及法律依据。
关于如何确定唐龙芳损失标准的问题。唐龙芳在租赁了诉争房屋后，其向南阳天主教中心支付房屋租金，该房屋租金应认定为唐龙芳的实际损失，即每月租金213.3元为本案唐龙芳损失的标准。因曾敏慧至今尚未腾退诉争房屋，故其应赔偿唐龙芳的租金损失应从2011年4月29日起算，至曾敏慧实际腾退之时止。
综上，上诉人唐龙芳、南阳天主教中心的上诉请求有理，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00452号民事判决；
二、曾敏慧于本判决生效之日起五日内腾退武汉市江汉区民意一路84-90号南阳公寓四单元第6层602室房屋；
三、曾敏慧于本判决生效之日起五日内赔偿唐龙芳租金损失（从2011年4月29日起算，至曾敏慧腾退之时止，每月按租金213.3元标准计算）；
四、驳回唐龙芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费599元，其他诉讼费用92元，合计691元由曾敏慧负担。
二审案件受理费599元，由曾敏慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一四年十二月一日
书记员 肖 华