北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10837号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京卡若雅纳服装有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇德茂庄新区五条5�。
法定代表人江肖萍，总经理。
委托代理人张辉，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）沈东法，男，1952年1月2日出生。
委托代理人陈风平，北京市权达律师事务所律师。
上诉人北京卡若雅纳服装有限公司（以下简称卡若雅纳公司）因物权保护纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人卡若雅纳公司之委托代理人张辉，被上诉人沈东法之委托代理人陈风平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年12月，卡若雅纳公司起诉至原审法院称：我公司承租沈东法位于北京市大兴区德茂庄德茂新工业区5条5号的厂房，自2011年12月31日起，双方口头约定我公司每半年支付一次房租。现租金已交至2014年12月31日。2014年12月8日，沈东法无正当理由停水、停电，致使我公司工厂不能正常营业，遭受重大经济损失。2014年12月23日，沈东法带领身份不明人士，强行将厂房大门拆除，推到围墙，致使我公司车辆不能正常出入，严重侵害了我公司的合法权益。故诉至法院，请求法院判令沈东法：1、恢复我公司厂房的水电；2、将我公司工厂大门恢复原状；3、赔偿我公司经济损失20万元；4、承担本案诉讼费。
沈东法答辩并反诉称：我与卡若雅纳公司于2009年签订房屋租赁合同，约定北京市大兴区旧宫镇德茂庄德茂新工业区5条5号的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给卡若雅纳公司，房屋租金每半年支付1次，租赁期截止到2011年12月31日。房屋租赁合同期满后，双方未进行续签订，但卡若雅纳公司继续使用房屋，我亦未提出异议，双方租赁期限改为不定期。2014年11月19�我接到由北京三元德宏房地产开发有限公司（以下简称：三元公司）发来的《拆迁通知》，故此得知卡若雅纳公司承租的房屋将被拆迁，我在2014年11月20日通知卡若雅纳公司解除租赁合同，望其尽快搬离，但卡若雅纳公司至今未搬离。因双方之间的书面租赁合同到期后未进行续签，依据合同法之规定，原合同继续有效，但租赁期限为不定期，我在合理期间内通知卡若雅纳公司后，有权单方解除合同收回房屋。此外涉诉房屋将被拆迁，我与卡若雅纳公司之间的租赁合同已失去了继续履行的客观条件。现我请求法院判决：1、双方的房屋租赁合同关系已于2014年11月30日解除；2、卡若雅纳公司搬离承租房屋，将房屋返还给我；3、卡若雅纳公司给付2015年2月1日至2015年5月31日期间的房屋占有使用费99456元；4、卡若雅纳公司承担案件受理费。
卡若雅纳公司辩称：双方�房屋租赁合同尚未解除，应该按照双方拆迁谈判规则办理，卡若雅纳公司有权获得停产停业损失、搬家补助营业损失等，如果协商不成应该由政府部门裁决，沈东法提出的反诉与本案没有关联，不属于民事诉讼范畴，不同意沈东法的各项诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定严格履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，卡若雅纳公司与沈东法签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。房屋租赁合同于2011年12月31日到期后，双方形成不定期租赁，合同当事人可以随时解除合同，根据现有证据，沈东法已明确告知卡若雅纳公司表明其不同意续租，且卡若雅纳公司亦认可已�2014年上半年得知涉诉房屋拆迁的事实，故沈东法要求确认双方的房屋租赁合同已于2014年11月30日解除，法院予以支持，卡若雅纳公司应立即将涉诉房屋腾空交付沈东法。卡若雅纳公司与沈东法的房屋租赁合同解除后，仍继续占有涉诉房屋，卡若雅纳公司应支付其所欠的2015年2月1日至2015年5月31日期间的房屋占有使用费，沈东法主张按照每年租金标准计算房屋占有使用费，合理合法，法院予以支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、沈东法与北京卡若雅纳服装有限公司的房屋租赁合同于二〇一四年十一月三十日解除；二、北京卡若雅纳服装有限公司于判决生效后二十日内将位于北京市大兴区德茂新工业区五条五号院内房屋及附属物腾空并交予沈东法；三、北京卡若雅纳服装有限公司于判决生效后十日内给付沈东法自二〇一五年二月一日至二〇一五年五月三十一日�间的房屋占有使用费共计九万九千四百五十六元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，卡若雅纳公司不服，上诉至本院称：我公司以物权保护纠纷为由起诉沈东法，沈东法以房屋租赁合同纠纷为由提出反诉，二者不属于同一法律关系，原审法院不应合并审理，且涉诉房屋涉及拆迁，搬家补助及因搬家造成的损失应由拆迁人向我公司支付，如果拆迁人不支付，我公司可以进行行政裁决，本案应先进行行政裁决，原审法院直接依据合同法审理，程序错误；沈东法已经将涉诉房屋断水断电并拆除大门，涉诉房屋已经不具备使用条件，我们未搬走是希望政府部门进行裁决，原审法院判决我公司向沈东法支付该期间的房屋使用费是错误的；原审法�对我公司申请回避的处理错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回沈东法的诉讼请求。沈东法同意原审判决。
经审理查明：2009年1月1日，沈东法（出租方，甲方）与卡若雅纳公司的法定代表人江肖萍（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于北京市大兴区德茂新工业区5条5号房屋，承租用途为服装加工，承租日期为3年，承租期自2009年1月1日至2011年12月31日，租金计算每年298368元，半年149184元；租金支付方式为每半年支付租金149184元，先交租金后使用房屋。该合同中显示江肖萍的电话为135XX****XX。上述承租期内的租金，卡若雅纳公司均已支付。合同到期后，卡若雅纳公司继续承租上述房屋，每半年向沈东法支付租金。卡若雅纳公司已支付租金至2015年1月30日。原审庭审中，沈东法提交其与江肖萍（135XXXX****）的短信打印件1份，证�卡若雅纳公司明知房屋租赁合同已解除的情况下，仍向沈东法支付了1个月房租，沈东法已明确表示房屋租赁合同已解除。其中，日期为2014年12月7日的短信内容为：“江老板你不来商谈搬家事宜，明天农业场就要停水停电，后果你自负”；日期为2014年12月31日的短信内容为：“江老板14年11月22日就已经告你该院落拆迁合同自然解除，你今天为什么还给汇钱，我不明白这钱是做什么用的，希望你把你的账号发给我把钱我给你汇过去。”卡若雅纳公司不认可上述证据，但称其于2014年上半年得知涉诉房屋要拆迁。
原审期间，原审法院组织双方对卡若雅纳公司占用涉诉房屋的场地情况进行了现场勘验，并制作了现场勘验笔录、绘制了平面草图和拍摄了照片，经现场勘验，涉诉房屋现由卡若雅纳公司占有。
本院审理期间，沈东法称其于2014年11月22日口头告知卡若雅纳公司不再续租。卡若雅纳公司对此不予认可，称21日左右沈东法只是和其公司谈拆迁补偿，让其公司主动搬走，但并未说续租的问题。经询，沈东法称之所以主张双方的租赁合同于2014年11月30日解除，是因考虑到大家均早已知道要拆迁，11月21日发的拆迁公告，其第二天就通知租户，一周的时间租户可以搬走。
另查：卡若雅纳公司于2015年6月1日向原审法院申请撤回对沈东法的起诉，原审法院予以准许。卡若雅纳公司曾于2015年5月21日书面申请本案原审承办法官回避，原审法院于2015年5月27日开庭时由承办法官答复卡若雅纳公司，对其回避申请不予准许，卡若雅纳公司未申请复议。
又查：京台高速公路道路工程建设指挥部全权委托北京市南郊农场负责本辖区内征地拆迁具体工作；2014年11月19日，三元公司发布拆迁通知，依据京台高速公路道路工程建设指挥部与北京市南郊农场签订的《京台高速公路（北京段）工程征地拆迁工作委托协议书》，本项目征地拆迁主体为北京市南郊农场，实施主体为三元公司。三元公司作为本项目拆迁人需要对项目范围内的房屋及附属物进行拆迁，具体四至为：东至南郊农场用地、南至团忠路、西至南郊农场灌渠、北至五环路。上述建设用地范围内的各单位要服从城市建设的需要，从2014年11月20日起至2014年12月21日以前完成搬迁，如逾期政府有关部门将采取相应措施进行腾退；2014年12月1日，北京南郊农业生产经营管理中心（以下简称：农管中心）召开关于配合京台高速公路征地拆迁工作的办公会议，决议如下：“一、农管中心作为国有企业要积极配合京台高速公路建设工程的征地拆迁工作，一定要在动迁期内完成拆迁补偿协议的签订，并按时完成房屋腾退和交房；二、由于�迁时限紧迫，德茂服装工业区内涉及到拆迁的承租企业和个人要积极配合腾退房屋，作为服装工业区的直接承租人沈东法、蔡康安要在3天内做好各经营户的动迁工作。为减少经营户的季节性生产损失，保证各经营户的季节性生产订单的完成，经与拆迁办沟通协商，沈东法和蔡康安可就补偿问题与各经营户预先达成协议，各经营户书面承诺在2015年1月31日前完成房屋的腾退，承诺后可保证经营户的正常生产。否则，如对拆迁工作不予配合，农管中心将不再提供水电供应。三、如在规定期限内，沈东法和蔡康安不能和各经营户达成协议，农管中心将会同拆迁办对11家经营户集中开会动迁，时间暂定于2014年12月5日”。2014年12月5日，农管中心召开关于德茂服装工业区服装加工企业集中动迁的工作会议，会议纪要上载明参会人员有“江肖萍的妹妹”，会议决议如下：“一、由拆迁办的领导对京台高速公路征地拆迁补偿政策进行讲解，并承诺为最大限度的减小服装加工企业的损失，经向大兴区京台高速公路道路工程建设指挥部请示，对作出书面承诺的有生产订单的服装加工企业适当延长腾退期限至2015年1月31日。二、经农管中心与拆迁办协商同意，被拆迁范围内的服装加工企业（房屋使用人）在2014年12月8日前与第一承租人沈东法、蔡康安达成协议，并作出书面承诺后，可延长动迁期限至2015年1月31日，保证正常的水电供应，无正当理由拒不配合的，为保证按时腾退房屋，农管中心将不再提供水电供应。三、农管中心作为房屋的所有者，放弃拆迁补偿中的一次性停产停业补助费（500元／平方米），这部分补偿款由第一承租人沈东法、蔡康安与各服装加工企业（房屋使用人）协商分配，并以书面形式达成协议。四、2014年12月8日上午10时后，农�中心西毓顺试验场配合第一承租人沈东法、蔡康安对拒不配合腾退的企业（房屋使用人）采取措施，不再提供水电服务”。
上述事实，有房屋租赁合同复印件、收据复印件、拆迁通知复印件、营业执照复印件、订单复印件、拆迁通知、会议纪要、短信打印件、拆房条、拆迁委托书、现场勘验笔录、照片以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据已查明的事实，卡若雅纳公司与沈东法签订的房屋租赁合同到期后，卡若雅纳公司继续承租涉诉房屋，但双方未签订书面合同，双方形成不定期租赁，卡若雅纳公司和沈东法均可随时解除。沈东法�张其于2014年11月22日告知卡若雅纳公司不再续租，并提供手机短信予以证明，卡若雅纳公司虽不予认可，但认可2014年11月21日左右沈东法与其公司协商拆迁补偿及搬迁事宜，故本院对沈东法的上述主张予以采信。关于双方租赁合同解除的时间，沈东法称其认为一周时间租户可以搬走，故要求确认为2014年11月30日，对此，本院认为，考虑到卡若雅纳公司系服装生产企业以及双方需就拆迁补偿事宜进行协商等情况，一周的时间不合理，原判对沈东法主张的合同解除的时间予以确认，欠妥，本院予以纠正。具体时间，本院结合拆迁公告、两次会议决议的内容以及双方在2014年12月7日仍就搬家事宜进行协商的情况，酌定为2014年12月21日。合同解除后卡若雅纳公司继续占有涉诉房屋，无依据，应立即腾退，现其继续占用，应支付占有使用费，双方就拆迁补偿问题未能达成一致并�其继续占有并就其占有不支付使用费的合法理由。原审法院对沈东法要求卡若雅纳公司腾退涉诉房屋及附属物并支付2015年2月1日至2015年5月31日期间房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持，正确，本院予以维持。卡若雅纳公司上诉称本案应先经行政裁决，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第1140号民事判决第二、三项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第1140号民事判决第一项为：沈东法与北京卡若雅纳服装有限公司的房屋租赁合同于二〇一四年十二月二十一日解除；
三、驳回沈�法的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费25元，由北京卡若雅纳服装有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费2286元，由北京卡若雅纳服装有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费2286元，由北京卡若雅纳服装有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张邵青