江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0489号
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行。住所地邳州市运河镇青年东路*号。
负责人郭海，该银行行长。
委托代理人ＸＸ。
委托代理人鲁威。
被告胡小中，居民。
被告王永，居民。
被告吕雪艳，居民。
被告邳州市和平房地产开发有限公司。住所地邳州市青年东路南侧。
法定代表人孙和平，该公司经理。
委托代理人孙仲伟，江苏仲伟律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司邳州支行（以下简称工商银行）诉被告胡小中、王永、吕雪艳、邳州市和平房地产开发有限公司（以下简称和平房产）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后依法由审判员冯宪勇独任审判，于2014年10月14日公开开庭进行审理。原告工商银行诉讼代理人鲁威，被告和平房产诉讼代理人孙仲伟、被告王永到庭参加诉讼，被告胡小中、吕雪艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2009年3月16日，被告胡小中向我行申请个人购房贷款，借款金额：195000元，期限15年，即自2009年4月14日至2024年4月14日。以胡小中所有的房屋（江苏省邳州市运河镇建设北路金钻华庭4幢1-102室）提供抵押担保。王永、吕雪艳夫妇为借款的共同申请人，为借款提供担保。我行与借款人胡小中及共同申请人王永、吕雪艳签订了《个人购房借款／担保合同》、《房地产抵押合同》，并且办理了抵押登记手续。2009年4月14日，我行依约发放了贷款，借款人却未能按照约定履行还款义务，已经连续逾期，截止至2014年7月15日，欠我行贷款本金142962.90元，利息988.5元，我行多次催收未果。按照借款合同第十一条、第十四条、第十八条约定，要求借款人偿还我行贷款并依法行使抵押权，就抵押物优先受偿。鉴于以上事实，我行认为，借款合同一经成立，即具法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告有责任偿还我行贷款本金及利息，并承担违约责任。请求判令：1，被告胡小中、王永、吕雪艳、和平某偿还借款本金142962.90元及利息（计算至2014年7月15日为988.5元，之后利息按合同约定计算至付清之日）；2，我行对抵押的房屋（邳州市运河镇建设北路金钻华庭4幢1-102室），享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
原告工商银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
被告胡小中、王永居民身份证及常驻人口登记卡复印件、承诺函、房地产抵押（按揭）贷款证明、房地产抵押合同、个人购房借款／担保合同、借款凭证、还款账户流水明细、欠款明细。证明胡小中因购房需要向原告申请贷款，贷款金额195000万元，双方签订借款合同和抵押合同，并办理了抵押权登记，和平某承担阶段性担保责任。原告依约发放了贷款，胡小中未按约偿还，连续几月逾期还款，自2014年6月起不再还款。根据合同约定，原告有权在此情形下宣布贷款提前到期，开发商承担保证责任。截至2014年9月15日，借款人尚欠借款本142962.90元，拖欠利息2105.98元。
被告胡小中、吕雪艳未答辩，未提供证据。
被告和平某辩称，对胡小中欠原告贷款数额我们不清楚，由法庭审理查明，根据担保法第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任。本案贷款因有房产办理抵押登记，原告也未放弃抵押物优先受偿权，故作为保证人只对抵押房产不足以偿还剩余贷款的情况下才承担保证责任。本案涉案房产价值明显大于涉案债务，请求法院查明事实依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告和平某未提供证据。
被告王永辩称，同和平某的意见。关于还款数额，庭后七日内出具认可说明，否则由法庭依法认定。
被告王永未提供证据。
本院经审理查明：2009年3月24日，作为借款人兼抵押人的胡小中，作为共同借款人的王永，作为保证人的和平某与作为贷款人兼抵押权人的工商银行签订编号为苏字徐州行邳州支行2009年092号的《个人购房借款／担保合同》，约定：由贷款人向借款人胡小中发放购房借款，借款金额195000元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市金钻华庭4幢1单元102室；借款期限自2009年3月24日至2024年3月24日，共计180个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮30%后确定执行利率；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入和平某在工商银行的银行账户11×××04；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；阶段性保证人和平某，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日（贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书）止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的一切费用和借款人所有其他应负费用；保证期间为贷款到期之日起两年或贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期之日起两年。合同违约责任条款中约定：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，直至本息清偿为止，对不能按时支付的利息，按照罚息利率计收复利，利率按上述罚息利率计算；借款人连续三个月或者累计六次未足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2009年3月31日，作为抵押人的胡小中与作为抵押权人的工商银行就抵押房产即邳州市金钻华庭4幢1单元102室，签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押权的登记。
2009年4月14日，工商银行向其与胡小中、王永约定的收款人账户发放借款195000元，形成《借款凭证》，记载：借款日期2009年4月14日，到期日期2024年4月14日；借款金额195000元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为15日；执行利率4.158%。
2009年3月10日被告吕雪艳单独出具承诺书，承诺其和王永系夫妻关系，愿意为借款人胡小中的贷款提供连带责任担保，同日吕雪艳与被告胡小中、王永又共同出具承诺函一份，承诺履行《个人购房借款／担保合同》，如不能履行，对抵押房产放弃执行中一切关于房产转让问题的抗辩权。
胡小中偿还部分借款后，自2014年6月15起出现未足额还款情况。截至2014年6月15日，尚余借款本金142962.90元，截至2014年9月15日，被告尚欠原告利息为2105.8元。
另查明，原告要求优先受偿的抵押房产仅办理了抵押权的登记，但原告尚未取得房屋他项权证书。
诉讼中原告明确诉讼请求：1，被告胡小中、王永、吕雪艳、和平某偿还借款本金142962.90元及利息（计算至2014年9月15日为2105.8元，之后利息按合同约定计算至付清之日）；2，我行对抵押的房屋（邳州市运河镇建设北路金钻华庭4幢1-102室），享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
本院认为：被告胡小中、王永、和平某与原告工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约向被告胡小中发放了借款195000元，但其偿还部分后不再按约偿还，多次逾期，已经超过三个月。根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告胡小中、王永偿还剩余借款本金的主张本院予以支持。关于利息，合同约定借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%，并对逾期借款按执行利率上浮40%计收罚息的约定均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。关于利息，原告主张的至2014年9月15日2105.8元不违反法律规定，予以支持。之后的利息应按照约定的逾期利息计算方式继续计算至判决确定给付之日。被告吕雪艳作为借款人王永配偶，并出具了承诺书，承诺对借款人的上述贷款提供连带担保责任，该承诺合法有效。双方未约定担保范围，及担保期限，依据法律规定，未约定担保范围的，保证人应对全部债务承担责任，未约定保证期间的，保证期间为主债权履行期限届满之日起六个月，原告起诉亦未超过担保期限，被告吕雪艳应对上述债务负连带责任。被告和平某作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并在贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前对涉案贷款本息的清偿承担连带责任，该约定合法有效。本案借贷双方虽已经就涉案房产办理了抵押登记手续，并设立了抵押权，但是贷款人尚未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，因此在此之前，和平某仍应承担担保责任。关于原告主张对抵押房产优先受偿的主张，因该房产办理了抵押权登记，故在借款人上述债务范围内，享有优先受偿权。被告胡小中、吕雪艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告胡小中、王永于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邳州支行借款本金142962.90元及利息2105.98元（计算至2014年9月15日），并自2014年9月16日继续支付逾期利息，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮30%确定的执行利率加收40%计算至判决确定给付之日。
二、被告吕雪艳对上述债务清偿负连带责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。
三、被告邳州市和平房地产开发有限公司在胡小中取得抵押房产（邳州市金钻华庭4幢1单元102室）的房地产权属证书并办妥以中国工商银行股份有限公司邳州支行为抵押权人的抵押登记手续并在原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，对上述第一项债务的清偿承担连带责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。
四、原告中国工商银行股份有限公司邳州支行在上述第“一”项债务范围内享有对抵押房产（邳州市金钻华庭4幢1单元102室）的优先受偿权。
五、驳回原告告中国工商银行股份有限公司邳州支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1589元，由被告胡小中、王永、吕雪艳、邳州市和平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 冯宪勇
二〇一四年十月十五日
书记员 高 慧