上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初7278号
原告吴淞波，男，1968年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人艾阳阳，广东国晖(上海)律师事务所律师。被告上海东昊汽车服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人闵春光。原告吴淞波与被告上海东昊汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由主审法官戴筱岚适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告吴淞波的委托代理人艾阳阳到庭参加诉讼。被告上海东昊汽车服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴淞波诉称，2013年7月10日，经权利人李焕云同意，原告将上海市宝山区殷高西路XXX号、XXX号房屋出租给被告，双方签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定租期自2013年9月1日起至2021年3月17日，其中2013年9月1日至2015年8月31日期间的租金为每月44,000元，租金每三个月支付一次，每次应当在当期开始的七日前支付，如果被告逾期支付租金，原告有权解除合同并承担违约责任。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。2014年11月起，被告开始拖欠租金。原告经多次催收无果后，于2015年3月30日向被告发函要求解除租赁合同。2015年4月3日，被告搬离了系争房屋，但至今未付清拖欠的费用。故原告起诉要求解除与被告的租赁合同，被告按每月44,000元的标准支付自2014年11月9日起至2015年3月31日止的租金208,000元及按每月2,210元的标准支付2014年9月1日起至2015年3月31日止的物业管理费15,470元，被告支付原告违约金88,000元，并按拖欠租金的日0.5‰计算，支付自2015年3月1日起至实际支付之日止的逾期付款利息。被告上海东昊汽车服务有限公司未做答辩。经审理查明，2013年7月10日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定，由原告将位于殷高西路305、307号一层建筑面积340平方米的房屋出租给被告作为汽车类商业服务用途使用，原告于2013年7月15日前向被告交付该房屋，租赁期自2013年9月1日起至2021年3月17日止，年租金每两年递增一次，其中2013年9月1日至2015年8月31日期间的年租金为528,000元。被告按3个月为一期支付租金，每次租金在当期租金开始的7日前支付。原告同意自2013年7月15日起至2013年8月31日止为装修期，装修期间免收租金。原告交付房屋时，被告应向原告支付第一次房屋租金132,000元和租赁保证金88,000元，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。租赁期间发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由被告承担，按实结算。合同第九条第(二)款约定，有下列违约情形的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同第十条第(一)款被告逾期支付租金的，每逾期一日，需按逾期支付租金总额的0.5‰支付违约金，超过一个月仍未缴纳的，原告有权按照第九条第(二)款解除合同。另查明，合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用。被告于2013年7月25日向原告支付了2013年9月至2013年11月的租金132,000元和保证金88,000元，于2013年12月16日支付2013年12月至2014年2月的租金138,630元，于2014年4月8日支付了2014年3月至5月的租金及物业费138,630元，还于2014年3月21日支付原告6万元，于2014年6月26日支付原告62,000元，于2015年1月9日支付原告10万元。此后被告未再向原告支付过租金。2015年4月3日，被告搬离了系争房屋。还查明，案外人李焕云为上海市宝山区殷高西路305、307号房屋的房地产权利人。2013年3月2日，原告与李焕云签订房屋租赁合同，李焕云将包括系争房屋在内的房屋出租给原告，租赁期自2013年3月18日起至2021年3月17日止。同年7月9日，李焕云向原告出具同意转租证明，同意原告将系争房屋转租给被告。庭审中，原告提供以下证据：1、解除租赁合同通知书，证明曾于2015年3月30日通过寄发快递的形式，书面通知被告解除合同；2、银行流水单，其中被告于2014年4月8日支付了138,630元，转账附言中写明为“房租费+物业费(2014.3.1-5.31)”，合同约定的三个月房租费为132,000元，剩余部分就是三个月的物业费6,630元，可见每月物业费的标准为2,210元。以上事实，有原告提供的房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、房屋租赁合同、同意转租证明、银行流水单，及当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均因恪守履行。根据合同约定，租金按3个月为一期支付，被告应在当期租金开始的7日前向原告支付租金，超过一个月未缴纳租金的，原告有权解除合同。根据查明的事实，被告自2014年下半年起就未按时、足额缴纳租金，并已搬离系争房屋，故原告起诉要求解除合同，于法有据，本院可以准许。根据原告实际收到的租金数额，按照每月44,000元标准计算，被告实际支付至2014年11月初，原告要求被告支付自2014年11月9日起至2015年4月3日止的租金208,000元，本院也可准许，被告支付的88,000元保证金可用于抵扣应付的租金。被告于2014年4月8日向原告转账支付了138,630元，并在转账附言中写明该款系三个月租金及物业费，双方租赁合同中也明确约定租赁期间的物业管理费由被告承担，故原告主张被告按每月2,210元的标准支付2014年9月1日至2015年3月31日止的物业管理费15,470元，符合合同约定，可以准许。合同第九条、第十条明确约定若被告超过一个月未缴纳租金的，原告可解除合同，被告应当按月租金的两倍向原告支付违约金，故被告应当支付原告违约金88,000元。鉴于被告已经以违约金的形式向原告承担了违约责任，原告也无证据证明违约金的数额不足以抵付其损失，故原告另行向被告主张逾期付款利息，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴淞波与被告上海东昊汽车服务有限公司于2013年7月10日就上海市宝山区殷高西路305、307号一层建筑面积340平方米的房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告上海东昊汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告吴淞波支付租金208,000元及物业管理费15,470元(被告上海东昊汽车服务有限公司支付的88,000元保证金可用于抵扣上述欠款)；三、被告上海东昊汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告吴淞波支付违约金88,000元；四、原告吴淞波的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,040元，由被告上海东昊汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年六月二十七日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。