海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼山民二初字第129号
原告：海口正明德贸易有限公司。
法定代表人：孙德祺，总经理。
委托代理人：吴状纳，海南商汇律师事务所律师。
被告：林崇飞，男，汉族，1973年12月5日出生。
委托代理人：张德兴，海南富安律师事务所律师。
原告海口正明德贸易有限公司（以下简称正明德公司）诉被告林崇飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正明德公司的委托代理人吴状纳，被告林崇飞的委托代理人张德兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正明德公司诉称，2012年12月16日，原告与被告在平等、自愿的基础签订一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定自2013年3月1日至2019年4月30日将位于海口市国兴大道省图书馆用地内南侧海南省文体厅办公室首层第xx号商铺（面积为：87.78平方米）出租给被告使用，每月租金共计7022.4元人民币；如逾期支付超过三个月，原告有权终止合同收回租赁房屋；另外，原告有权按建筑面积每平方米收取1元的物业管理费。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用至今，被告在承租铺面设立烟酒商行，合同履行初期，被告支付租金按时，但从2014年2月至今，被告以种种理由拖欠原告租金达4月之久，原告分别于2014年4月11日、2014年4月16日给被告邮寄解除合同通知，并于2014年5月4日在铺面门口前张贴《通知》要求：终止双方合同；被告自行搬离商铺，但被告对此仍置之不理。综上所述，原告认为：从2014年2月起至5月止，被告拖欠租金行为，已经构成违约，应承担违约责任，原告有权依约解除双方签订的合同；并应向原告支付4个月的租金且无权要求退回保证金1万元，为维护自身的合法权益，请求：一、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及被告自行搬离租用的商铺。二、判令被告支付拖欠原告的租金28089.6元人民币（租金从2014年2月暂计至2014年5月）及利息（利息从2014年2月10日起至实际支付为止）；三、判令被告支付拖欠原告的物业管理费351元；四、由被告承担本案的诉讼费用。
被告林崇飞辩称：一、被告拖欠租金是因为与原告协商因道路改造无法经营期间的租金减免问题未果造成的。2012年12月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》的补充协议，约定被告承租原告位于海南省国兴大道兴丹路图书馆内用地南侧海南省文体厅临时办公楼第xx号87.78平米商铺，每月租金80元每平方米；租赁期间为6年，自2013年5月1日至2019年4月30日；于2013年3月1日交付使用，交付之日起给予被告2个月免租金的装修期。合同签订后，被告向原告缴纳了一年的租金84268.8元，被告在《缴交款项登记核对表》里只记载租金缴至2014年1月31日，并未写具体的数额，但被告口头认可租金是缴到2014年5月1日的。并且告知如果被告同意签字后就可以让被告进场装修。于是被告便在《缴交款项登记核对表》里签字，原告也依照双方的约定让被告进场装修。被告花费十几万元装修了两个多月，在三月份开始经营。但自2013年5月中旬，琼山区政府通知要对商铺道路进行改造，时间是2013年5月中旬至10月中，全道路封闭，禁止通行。因道路改造无法经营，被告和其它商铺经营人多次向被告交涉因政府行为无法经营的5个月期间的租金减免问题。被告一直同意处理，且也给部分商户减免了部分租金，但与被告的协商一直没有结果。2014年5月原告发书面通知要求被告缴纳租金，被告要求处理好道路改造期间的租金减免问题后才缴纳租金，被告拒绝协商减免租金问题。即使被告存在拖欠租金，也应当从2014年5月1日起算。二、商铺门前的道路改造为政府行为，符合租赁期间不可抗力的原因造成合同不能履行的情况，应减免租金。根据租赁合同的约定，租赁期间因不可抗力的原因造成本合同不能履行的，双方互不追究责任。《民法通则》第153条规定，本法所称的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告认为，政府道路改造行为应符合本条不可抗力的条件，且对造成了被告在租赁期间无法正常经营的事实，应减免租赁期间的租金。三、被告在双方争议协商期间强行锁门造成了被告财产损失。2014年4下旬，被告负责人指使公司人员强行破坏被告租用铺面的铁闸门锁，将锁更换；5月7日强行破坏玻璃门锁，将锁更换；5月18日，被告剪断原告铺面电源，强行处置被告放在铺面内的财产，导致被告一个恒温箱和20多瓶红酒丢失，总计价值2万多元。被告的这些行为给原告造成了损失，应对造成的损失进行赔偿，被告保留追究原告赔偿损失的权利。四、被告对承租的铺面进行了装修投入，没有根本违约的意思及行为，不应解除合同。被告在与原告签订合同及缴纳了一年的租金后，对铺面投入十多万元进行装修，解除之合同被告损失巨大。被告确实是想经营该铺面，并没有违约的意思，导致双方发生争议的原因是没有对政府修路期间的租金减免问题达成一致意思。且依据原告的口头承诺，被告应是从2014年5月1日开始拖欠租金，没有达到合同约定解除的条件，不应解除合同。综上，被告已缴纳截止2014年5月1日的租金，被告对租用的铺面进行了装修，道路改造是政府行为，期间的租金应减免，被告并没有构成合同约定的违约解除合同的条件，原告起诉解除租赁合同没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回被告的诉请，维护被告的合法权益。
经审理查明，2012年12月16日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，主要条款约定甲方自2013年5月1日至2019年4月30日止将位于海口市国兴大道省图书馆用地内南侧海南省文体厅办公室首层第xx号商铺（面积为：87.78平方米）出租给乙方使用；签订本合同的当日，乙方向甲方交纳人民币10000元作为租赁保证金（押金），租赁保证金在合同租赁期满且乙方不负违约责任后无息返还，可充抵末期租金或财产损坏，甲方充抵后2日内将剩余部分退还；甲方于2013年3月1日交付使用，自交付之日起给予乙方2个月的期限进行装修、免租金；月租金30元每平方米，即月租金为人民币2633.40元；每三年月租金均按8%递增；水、电费按政府相关标准收取。物业管理费按使用建筑面积每平方米月租用人民币1元收取，以每月的前5日内交纳，租赁期满三年后经双方协商按市场价调整收取；签订本合同的当日内乙方一次性先向甲方支付一年的租金人民币31600元，以后租金按每三个月为周期交付，必须在每周期的前10日内交纳；按约定支付租金。如逾期超过十天，甲方有权停止供水电。超过一个月时间甲方有权处罚乙方加付赔偿10%的违约金，超过三个月甲方有权终止合同，收回租赁房屋使用权。同日，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》补充协议。主要条款约定，乙方所租赁的办公楼首层第xx号商铺建筑面积87.78平方米另增月租金人民币50元每平方，另增月租金为人民币4389元；本协议中另增的租金、乙方一律现金支付给甲方；附《缴交款项登记核对表》一式两份，属专对乙方缴交款项确认签名所使用。乙方每周期租金和物业管理费的确认，必须以甲、乙双方在《缴交款项登记核对表》中签名、盖章为准。否则视同乙方未缴纳。同时合同还签订了其他相关条款。
合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告在承租铺面设立烟酒商行，被告依约支付了2013年5月1日至2014年1月31日的租金，并在原告制作的《缴交款项登记核对表》表里签名确认租金已交付至2014年1月31日止。2013年5月左右被告承租的店面门口道路开始改造，被告认为道路改造对其生意产生影响与原告协商减免租金未果，故从2014年2月开始被告未缴纳租金，原告因催款未果诉至法院。
又查，2011年3月24日，海南省体育赛事中心作为甲方，海口正明德贸易有限公司作为乙方签订《合作开发房地产项目合同书》，主要条款约定，甲方受文体厅委托，拟对省文体厅属海口市琼山区省体育馆网球场与省图书馆南端的临街土地（光丹路省网球场一侧58米土地，详见规划报建图）进行开发建设；甲方以上述的土地为条件与乙方合作，乙方负责项目建设的总投资；该项目建成后，其收益先以偿还工程投资款为原则。其中位于光丹路西段所建二、层面积中的1000平方米建筑为甲方所有。位于文坛路北段所建的物管楼归乙方使用，使用权归乙方所有。其余收益双方按如下方式分配：一、（第一阶段8年）甲方前3年免收土地租金；甲方后5年以上述的土地面积，每年一次性收取土地租金10万元，计租始起日按商铺建成一个月后起计算。由乙方按年缴给甲方，其余所有的商铺收益概属乙方所有。二、（第二阶段8年）甲方前4年以上述土地面积每年一次性收取土地租金25万元，由乙方按年缴给甲方，其余所有的商铺收益概属乙方所有。甲方后4年以上土地面积，每年一次性收取土地租金40万元，由乙方按年缴给甲方。其余所有的商铺收益概属乙方所有。三、（第三阶段长期合作）所建商铺甲、乙两方各享有50%的使用权，由乙方同意经营管理，所获收益由双方平均对半分成。合同签订后，建设单位海南省文化广电出版体育厅向海口规划局申报规划许可，2011年9月30日，经海口市规划局批准项目为临时办公楼1幢2层，临时培训楼1幢2层，使用期限为两年。2011年11月23日取得建设工程施工许可证，记载的开工日期为2011年11月23日，竣工日期为2012年12月25日。工程竣工后办公楼及临时培训楼均建为四层，比报建的各多建了两层。而后原告将铺面对外出租，其中将位于海口市国兴大道省图书馆用地内南侧海南省文体厅办公室首层第xx号商铺（面积为：87.78平方米）出租给被告使用，后经双方确认合同上标注的xx号铺面实为xx号铺面，合同其他条款不变。海口市规划局审批的规划期限届满后（2011年9月30日颁证，2013年9月29日届满）原告在法庭辩论终结前未提供经主管部门批准延长使用年限的证据。
以上事实有原告提供的《合作开发房地产项目合同书及补充协议》、《房屋租赁合同及补充协议》、《缴交款项登记核对表》、《快递凭证》、《通知》；有被告提供的《照片》、网上打印的《招标公告》及原、被告的陈述为佐证，足以认定。
本院认为：出租人就未经批准或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，原告与被告于2012年12月16日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》的补充协议约定原告将涉诉房屋交付给被告使用，按约定的时间收取租金，是双方当事人就租赁事宜协商一致的真实意思表示。租赁房屋被海口市规划局批准为临时建筑，使用年限为两年（2011年9月30日颁证至2013年9月29日止），原告与被告签订租赁合同的期限自2013年5月1日至2019年4月30日止，原告在一审法庭辩论结束前未提交涉诉房屋经有关部门批准延长期限的有效证据，故原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议超过2013年9月30日后的租赁期间无效。现原告请求解除的是无效期间的合同，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，一审诉讼过程中当事人主张的法律关系性质或民事效力与一审法院根据案情作出的认定不一致，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。现原告按有效合同主张权利，请求解除的是无效期间的合同，本院于2014年8月4日向原告释明合同的效力问题，但在规定的时间里原告不变更诉讼请求仍按有效合同主张权利。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条第二款之规定，判决如下：
驳回原告海口正明德贸易有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币255.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 钟玉静
二〇一四年八月十二日
书记员 蒙 霞