广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第36号
原告：中山市吉泰物业服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：李少丽，董事长。
委托代理人：阮镁倩、阮美铃，公司员工。
被告：欧连友，女，1961年5月21日出生，汉族，住中山市。
被告：王长叶，男，1962年7月29日出生，汉族，住中山市。
原告中山市吉泰物业服务有限公司（以下简称吉泰物业公司）诉被告欧连友物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依职权追加王长叶作为本案共同被告参加诉讼，并依法由审判员匡勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉泰物业公司委托代理人阮美铃，被告欧连友、王长叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吉泰物业公司诉称：2009年8月，中山市石岐区东河北别墅区业主委员会（以下简称东河北别墅区业委会）委托原告对东河北开沙别墅区进行物业管理，双方并签订了物业服务合同。合同约定，每月物业服务费为1元／平方米，由2013年1月起每月物业服务费为1.3元／平方米，如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。被告为东河北开沙别墅区53号的业主，建筑面积427.3平方米，自2012年8月至2014年10月一直无故拖欠原告物业服务费共13801.79元不予交纳，经原告多次催促未果。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付自2012年8月至2012年12月期间拖欠原告的物业服务费2136.5元；2.被告支付自2013年1月至2014年10月期间拖欠原告的物业服务费11665.29元及违约金1242.16元（按每日支付应缴费用的千分之三，暂计至2014年9月）并按时支付日后的物业服务费；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将其第1、2项诉讼请求变更为：1.被告支付自2012年8月至2012年12月期间拖欠原告的物业服务费2136.5元及违约金192.3元（以每月所欠的物业管理费427.3元按每日千分之三，从2012年8月1日计至2012年12月31日）；2.被告支付自2013年2月至2015年2月期间拖欠原告的物业服务费13887.25元及违约金1249.85元（以每月所欠的物业管理费555.49元按每日千分之三，从2013年2月1日计至2015年2月27日）。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.2013年物业服务合同；2.律师函及挂号信函及签收单；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；4.2009年物业服务合同。
被告欧连友、王长叶辩称：一、被告于2012年建房子时向原告缴纳了押金1万，约定拆除排栅时返还，但原告至今仍未返还。二、2010年10月到2011年下半年原告在扣划物业管理费时，连续几个月多收取了被告的物业管理费；在2012年10月12日也扣多了物业管理费。三、2010年5月，由于原告在清理垃圾时把垃圾放置在被告的房子旁，当时约定由原告支付被告500元清洁费，并开了收据，但至今未支付。上述三项费用被告要求抵扣物业管理费，故抵扣后计至2014年年底被告实欠原告物业管理费为2273.99元。四、原告未能提供完善物业服务，要求2013年的物业服务费标准按1元／平方米计算。
被告就其答辩在法定期限内向本院提交证据的证据材料有：1.收据两张；2.收费方案；3.银行对账单；4.被告与原告物业主管就上述费用的对账单。
经审理查明：2009年4月22日，东河北别墅区业委会与吉泰物业公司签订一份物业服务合同，约定由吉泰物业公司对位于中山市石岐区江滨路8号的东河北开沙别墅小区的物业，提供包括房屋建筑共用部位、共用设施设备和相关场地、生活服务设施、绿化与建筑小品的维修养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、安全防范等日常服务以及定期服务等物业服务事项；吉泰物业公司按合同约定的内容及要求提供物业服务，并采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费……2.公共设施完善后，已入住和装修的住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，在建的主张按建筑面积每月每平方米1元收取，空置地按每月每块100元收取；吉泰物业公司从合同生效后的2009年5月1日开始实施物业服务工作并开始计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前，服务期限自2009年5月1日至2014年4月30日止；物业服务费收取标准在合同期内不作调整，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。物业服务合同还约定了其他内容。合同签订后，吉泰物业公司开始为东河北开沙别墅小区提供物业管理服务。2013年1月1日，吉泰物业公司与东河北别墅区业委会重新签订了物业服务合同，除物业服务费标准及服务期限外，大致内容如前，其中将住宅（包括入住、在建、装修、闲置）物业服务费标准调整为按建筑面积每月每平方米1.3元计收。因被告从2012年8月起未向原告交纳物业服务费，原告遂于2014年12月23日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告确认被告已缴纳了2013年1月份的物业服务费。
另查：2010年5月15日，被告向原告交纳了10000元装修押金。从2011年2月开始，原告在扣划被告物业服务费时，多次出现多扣的情形，双方在庭审中确认，从2011年2月至2014年12月，被告实际支付物业服务费共计8846.89元。
再查：两被告系中山市石岐区东河北“开沙”住宅小区53号的登记产权人，该房属于东河北开沙别墅区物业，建筑面积为430.42平方米，房产用途为住宅。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案物业服务合同是原告与东河北别墅区业委会在平等自愿基础上签订，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告作为东河北开沙别墅小区业主，应受上述物业服务合同的约束。原告根据物业服务合同的约定对东河北开沙别墅小区物业提供了物业管理服务，被告理应履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，须承担支付尚欠物业服务费等违约责任。
被告住宅物业的建筑面积为430.42平方米，原告主张按照427.3平方米标准计算其物业服务费，系原告对权利的自由处分，故被告每月应向原告支付按照物业服务合同约定标准计算的物业服务费在2013年之前为427.3元（1元／平方米×427.3平方米）、2013年1月之后为555.49元（1.3元／平方米×427.3平方米）。因双方确认被告从2011年2月开始至今实际交纳的物业服务费共计8846.89元，而从2011年2月至2015年2月被告应交物业服务费为23715.15元（427.3元／月×23月＋555.49元／月×25月，扣除被告已交费的2013年1月），故截至2015年2月，被告实际欠原告物业服务费为14868.26元（23715.15元－8846.89元）。被告主张以原告应返还的装修押金抵销上述欠费，因该押金已满足退还的实质条件，被告主张以该押金抵扣欠交的物业服务费，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条关于抵销的规定，本院予以准许，抵扣后被告至2015年2月还欠原告物业服务费为4868.26元（329.52元／月×24月），故对原告要求被告支付拖欠的计至2015年2月的物业服务费在此范围内的诉讼请求，本院予以支持。被告主张2013年全年应按1元／平方米的标准交纳物业服务费，与原告提供的物业服务合同相悖，且未提供相应证据，本院对其主张不予采纳。被告主张的500元清洁费应一并抵扣，但未提供有效证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应承担举证不能的法律后果，本院对其该主张亦不予采纳。对于违约金，因原告存在多扣划被告物业服务费及拖延退还被告装修押金的违约行为，且一直未能妥善解决，故对原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告欧连友、王长叶于本判决生效之日起三日内向原告中山市吉泰物业服务有限公司支付拖欠的计至2015年2月的物业服务费4868.26元；
二、驳回原告中山市吉泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费176元、减半收取为88元（原告已预交），由原告中山市吉泰物业服务有限公司负担44元，由被告欧连友、王长叶负担44元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡 勇
二〇一五年三月十三日
书记员 郭小琪