湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1103民初2701号原告：黄一畅，男，1994年2月5日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄卫东（原告父亲），男，1970年12月22日出生，汉族，现住永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈国华，永州市诚信法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。被告：永州龙恒房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代理人：李增增，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄一畅与被告永州龙恒房地产开发有限公司（以下简称龙恒房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件争议较大，本院裁定转为普通程序审理，组成由审判员谭胡林担任审判长，代理审判员胡慧、人民陪审员彭健组成的合议庭，于2016年11月29日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，原告黄一畅的委托诉讼代理人黄卫东、陈国华、被告龙恒房地产公司的委托诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄一畅向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还商品房面积多收取的房屋价款及因此多缴纳的税费11934元；2.判令被告返还多收取的水电开户费3363元；3.判令被告支付因违约交房而形成的违约金107244元；4.判令被告支付因逾期办理商品房屋所有权证、土地使用证的违约金56214元及办证过程中多收取费用2909元；5.判令被告因违建步云楼及变电设备位置导致小区绿化、停车位及生活空间的缩小给原告造成的生存环境和生活质量下降的损失18250元；6.判令被告承担本案因诉讼产生的诉讼费、重新测量费。事实与理由：2012年7月11日原告与被告就状元府第之星城·观天下楼盘签订商品房买卖协议并签订合同，房屋价款共计270344元，双方约定2012年12月30日交付房屋。合同约定商品房的建筑面积为142.9㎡，但被告首次提出的交房客户办证费用表显示的面积为151.82㎡，超面积8.92㎡。经过质疑后被告又提供了146.29㎡的数据，但还是比合同约定面积多出了3.39㎡，并解释为J4、J10号房将过道内封闭造成新增面积9.2㎡，且永州市房地产测绘事务所未计算进去。但此解释明显不合常理且不合行业规范操作的严谨性。由永州市房地产测绘事务所2013年2月28日提供的房屋分层平面图显示-1层中应建设的配电房（8.30m×18.00m实际为6.6m×7.3m）、消防水池（8.80m×18.00m实际为5.7m×10.7m）均已计算在分摊面积内，且面积已大幅缩小（共198.63㎡）。但实际配电房已移至地面，并且侵占小区绿化等公共面积中的生态停车位。所以由永州市房地产测绘事务所提供的测算数据缺乏准确性和严谨性，提请法院委托第三方测绘事务所重新测算。合同中第二条约定商品房价款不包括水、电开户费。但合同附件交房标准中明确为：水、电（每户配独立水电表、水电入户、户内预埋灯线线管），两款约定相互矛盾。根据湖南省建设厅和湖南省物价局2009年7月1日颁布并施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》规定，被告存在违规行为。被告在销售该商品房时明知已违反相关政策规定，该规定在原告不知情的情况下，未尽告知责任，明显是为了规避价格监督部门及房地产管理部门的执法检查，同时为欺诈原告在内的业主们钻法律的空子。根据国家相关法律规定，合同双方未就标的金额明确的情况下，依据国家相关价格部门的价格执行。合同约定自2012年12月30日起属于违约交房，被告应按日支付已付房款万分之三的违约金。根据国家相关法律规定，在房屋取得相关部门的验收合格后方可达到交房条件，被告告知所有业主房屋已经验收合格了，却未提交任何房屋验收的相关证明。为此，2014年12月底，由永州市人大主任高建华通知牵头带领各政府职能部门领导前往本小区进行调研，对业主们反映的规划、消防、违建及交易过程中存在的问题进行限期督导，并限期整改方能验收。此证明被告在相关部门并未验收情况下存在欺骗原告等业主们的行为，构成违约。另合同附件明确的公共部门装修标准中安保系统的烟感、温感消防喷淋系统至今未装，给原告等所有业主的生命财产安全带来极大的潜在危险。截止目前，消防还未验收，所有业主都未见相关的房屋竣工验收文件。违约金算至2016年8月16日共1324天。合同第十条约定，房屋产权及土地使用证在交房之日起18个月内由出卖人办理完毕，逾期未办理给买受人，出卖方按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，被告于2016年1月7日才办理好土地证，违约天数694天。同时在办理产权证及银行按揭过程中，本应由出卖方缴纳的税费，被告采取多收、加收、转嫁给原告等业主缴纳，违反了国家相关法规。原、被告在商品房交易过程中已就户型所处楼盘、小区及生活空间在政府规划设计的《永州市状XXX修建性详细规划-总平面图》内已明示，签订《商品房买卖合同》，在合同执行过程中，被告违反国家相关法律法规，未征得所有业主的许可，私自修建小区内各配套设施及绿化、停车位位置，强行侵占小区所有业主的生活空间，私自超面积超高违法修建步云楼，超建面积达7344㎡，超建率364%，严重侵犯小区内所有业主的利益，给原告在生活空间及生活质量上造成了极大地损失。被告应拆除或给予原告等所有业主相应的补偿。被告龙恒房地产公司辩称：1.原告所交购房款与房产证面积相对应，被告按产权登记面积收取房屋价款符合法律规定和合同约定。虽然原、被告双方在合同中约定的面积为142.9㎡，但经房产测绘机构测量并在原告黄一畅房产证上载明的面积为146.29平方米。而被告在2014年2月13日就已经自愿补交了面积补差款，被告在起诉前的2年多时间内一直未提出任何异议；2.原、被告双方已协商一致并结算了水电开户费，且原告入住近两年多之后的诉请超过了诉讼时效；3.原告迟延收房，被告并未延期交房，同时该项诉讼请求已过诉讼时效。《客户办证费用表》落款时间是2012年12月30日，该表上有被告领取办证费用借款款时的签名，足以证明被告已经按照合同约定的时间于2012年12月30日电话通知了包括原告在内的所有住户收房。《钥匙领用登记表》中有住户在2013年2月20日收房领取钥匙，该事实也证实了被告并未延期交房。原告因自身原因在2014年2月13日才办理收房、预交办证款、递交办证所需证件资料等手续，原告逾期收房视为出卖人按通知买受人的交房时间完成交接。从诉讼时效来看，原告在2014年2月13日办理收房和预交办证费手续的时间距起诉已超过二年，其诉请已明显超过诉讼时效。另外，原告主张的违约金的计算时间明显错误，合同约定的违约金明显过高；4.被告办证时间并未迟延，也未多收取办证费用，原告诉请与事实不符。原告于2014年2月13日才预交办证款和递交办证所需资料，导致被告无法在2012年12月30交房后及时办证，因此，被告交房后18个月的办证时间应当是自2014年2月14日开始计算。另外，被告迟延办证并未给原告造成任何损失。关于办证费用，原、被告双方已协商一致并结算，原告2016年8月1日已收取被告退还的办证费用2477元；5.原告主张生存环境和生活质量的下降损失与被告无关，也于法无据。原告所称的步云楼并非被告开发建设。综上所述，请法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：原告的证据四载明被告代收原告水电开户费5000元，这与被告认可的事实一致，故对该证据本院予以采信；原告的证据五没有其他证据证实具体损失的大小，故仅凭该证据无法证实原告损失18250元，对该证据的证明力本院不予确认；在本案审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋的面积进行重新测量，后又撤回了该申请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买星X·观天下X户型XX层XXX号房，该合同的主要内容有：1.该商品房【合同约定】建筑面积共142.9平方米（面积最终以房产部门实际测量面积为准），其建筑面积有套内建筑面积、公共分摊建筑面积构成；2.该商品房单价为每平方米1848元，总金额计264079元，上述房款不包括办理产权“两证”的税费，也不包括水电开户费、网络及有限电视开户及使用费、物业管理费、维修基金、银行按揭相关手续费用。合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，双反约定购房总款按产权面积多退少补的原则结算；3.出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人有权解除合同；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知或电话通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人通知之日起七日内到出卖人指定的地点办理交接手续，逾期则视为已交接；6.买受人必须按合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房屋产权及土地使用证在交房之日起18个月内，由出卖人统一向当地房产权属登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费均由买受人承担。逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2014年2月13日，原告黄一畅向被告交纳了房屋面积补差款6265元、办理产权两证费用及银行贷款手续费共计14521元。2014年9月16日，原告向被告交纳水电开户费5000元。2015年9月5日，被告向原告退还了多收取的水电开户费400元。2016年8月1日，被告又向原告退还了多收取的办证费用、银行贷款手续费等共计2477元。原告于2014年2月13日办理了涉案房屋交接手续。涉案房屋于2015年6月30日办理了房屋所有权登记，于2016年1月7日办理了土地使用权证。其中房屋所有权证登记的建筑面积为146.29㎡，套内建筑面积为116.37㎡，分摊面积为29.92㎡。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，原、被告均应恪守。综合原、被告的诉辩主张及证据，本院对原告的各项诉讼请求分析如下：一、对于原告主张的被告返还超面积多收的房屋价款及因此多缴纳的税费的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为142.9平方米，并约定面积最终以房产部门实际测量面积为准，购房总款按产权面积多退少补的原则计算。后经房屋部门测绘，该房屋产权登记的建筑面积为146.29平方米，比合同约定的建筑面积多出了3.39平方米。故被告按照合同的约定向原告收取房屋面积补差款6265元并没有违反双方约定及法律规定。同时，原告亦应按照国家相关规定按照房屋的实际建筑面积缴纳契税，而多收取的交易费449元被告已于2016年8月1日返还给原告。故原告要求被告返还房屋面积补差款以及产权登记面积超过合同约定面积而因此多支出的契税、交易税无事实和法律依据，对该项诉讼请求本院不予支持；二、对原告要求被告退还水电开户费3363元的诉讼请求，本院认为，被告作为收取费用及代为水电开户一方，其应举证证实实际发生的水电开户费，并按照实际费用与原告结算水电开户费，但在本案中，被告并未提供相应的证据，故被告应承担举证不力的后果。被告无法证实实际发生的费用，故本院按照原告的主张进行核算。原告主张实际开户费为1087元、实际电开户费用为550元，而被告于2015年9月5日退还了400元，故被告应退还给原告的水电开户费为2963元=5000元-1087元-550元-400元。被告提供相应的依据后可另行与原告据实结算水电开户费。三、对于原告要求被告支付违约交房的违约金的诉请，被告提出了诉讼时效的抗辩。对此，本院认为，被告于2014年2月13日将房屋交付给原告，原告虽主张该房屋所在小区未经过消防验收，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……”之规定，被告原告请求被告给付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2014年2月13日起算，原告至2016年8月16日才向法院起诉主张该民事权利，原告又未举证证明在起诉前存在诉讼时效中止、中断事由，故原告的该项诉请已超过法律规定的二年诉讼时效期间，本院依法不予支持；四、按照合同的约定，被告应当在交房之日起18个月内向房产权属登记处申请登记并统一领取后将房屋产权证及土地使用证发放给原告。因此，被告应当在2014年2月13日后的18个月内，即2015年8月13日之前为原告办理产权证书。原告土地使用权登记的时间为2016年1月7月，故被告逾期办理土地使用权证147天，按照合同约定被告应按日支付原告已交房价款的万分之三的违约金，即147天×（264079元+6265元）×0.0003=11922.17元。对于原告主张的退还多收取费用2909元的请求，被告已于2016年8月1日将多收取的办证费用2477元退还给原告，原告父亲亦签字，说明双方就办证费用的结算达成了一致意见，原告再要求被告退还2909元无事实和法律依据，本院不予支持。五、原告主张小区空间的缩小给原告造成了生存环境和生活质量下降损失18250元，因没有证据证实该损失的产生，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：一、被告永州市龙恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄一畅逾期办证违约金11922.17元；二、被告永州市龙恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告黄一畅水电开户费2963元；三、驳回原告黄一畅的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4310元，由原告黄一畅承担2310元，由被告永州市龙恒房地产开发有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  谭胡林审 判 员  胡 慧人民陪审员  彭 健二〇一六年十二月三十日书 记 员  唐惠君