福建省泉州市泉港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第1035号原告ＸＸ云，女，汉族，1983年7月15日出生住福建省福清市。委托代理人林能瑞、何秀玲，福建向高律师事务所律师。被告泉州建宏房地产开发有限公司，组织机构代码79836767-9，住所地泉州市泉港区。法定代表人苏清苗，该公司总经理。委托代理人傅金波、林妹琼，泉州法律服务中心法律工作者。第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行，住所地泉州市泉港区。代表人侯远局，该支行行长。委托代理人刘建文，该支行员工。原告ＸＸ云与被告泉州建宏房地产开发有限公司（以下简称建宏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理。依法由代理审判员郭云程适用简易程序于2014年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年8月28日依法转为普通程序进行审理，并追加中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行（农行泉港支行）作为本案第三人参加诉讼，后依法组成合议庭于2014年11月10日再次公开开庭审理本案。原告ＸＸ云的委托代理人林能瑞、何秀玲、被告建宏房地产公司的委托代理人傅金波及第三人农行泉港支行的委托代理人刘建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ云诉称，2012年7月30日，其与被告建宏房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告向被告购买址在泉州市泉港区蓝海国际1502号住宅商品房（以下简称1502号商品房），建筑面积为251.11㎡，单价为人民币3769元／㎡，总价款计人民币946434元，被告应于2012年8月31日前将符合交房条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约支付首付款人民币286434元，余款人民币660000元于2012年8月20日在农行泉港支行办理了按揭贷款，履行了付款义务，但被告至今未能向原告交付符合交房条件的房屋。根据合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同书面通知到达之日起30日内退还购房款，并按已付购房款的1.5%向原告支付违约金。为此，原告于2014年2月27日向被告发出律师函，要求被告自收到律师函之日起15日内与原告协商合同解除事宜，但被告不予理睬。现请求判令：一、解除原告与被告于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告全部购房款共计人民币946434元，并就按揭贷款人民币660000元向原告支付贷款利息（以人民币4940.23元为基数，自2012年8月20日起至被告全额退还购房款之日止）；三、被告向原告支付逾期交房违约金人民币14197元及资金占用利息（以购房款人民币946434元为基数，自2012年8月20日起至全额退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）；四、被告承担原告因本案诉讼支出的律师代理费人民币3500元。被告建宏房地产公司辩称，一、合同签订时，1502号商品房已经是符合交房条件的现房，不存在被告逾期交房的事实；二、《商品房买卖合同》约定，1502号商品房交付期限为2012年8月31日，至2013年2月27日已达180天，原告的合同解除权行使期限自2013年2月27日开始起算。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告的合同解除权行使期限为2014年2月27日前，原告的合同解除权已因超过行使期限而灭失，因此，原告请求解除合同并要求被告支付购房款、资金占用利息、按揭贷款利息、律师费以及按已付款1.5％计算的违约金，均没有事实和法律依据，应予驳回；三、主张逾期交房违约金的前提是以合同履行为前提，原告既要求解除合同又要求被告支付逾期交房违约金，显然是自相矛盾。综上，请求判令驳回原告的全部诉讼请求。第三人农行泉港支行述称，其同意原告ＸＸ云关于解除《商品房买卖合同》的主张，如果法院判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》，应一并解除原告与第三人于2012年8月20日签订的《个人购房担保借款合同》，并由原告偿还尚欠第三人的借款本金人民币622738.99元及利息（自2014年8月21日起至实际还清借款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），且第三人对1502号商品房享有抵押权，被告建宏房地产公司应对原告尚欠第三人的上述债务承担连带保证责任。原告ＸＸ云对第三人农行泉港支行的请求无异议，但认为应以辩论终结前的实际欠款情况处理。被告建宏房地产公司对第三人农行泉港支行的主张提出异议，认为应继续履行《个人购房担保借款合同》。经审理查明，2012年7月30日，原告ＸＸ云与被告建宏房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201207300063）及《合同补充协议》各1份，其中，该合同第三条约定：由原告向被告购买址在泉州市泉港区1502号复式住宅商品房，建筑面积251.11㎡；第四条约定，房屋单价为人民币3769元／㎡，总价款计人民币946434元，具体支付时间依照《合同补充协议》第一条确定，即原告应于签订合同时向被告支付购房款人民币286434元，其余房款人民币660000元由被告在签订合同之日起7日内向银行申请按揭贷款，所贷的款项用于向原告支付购房款；第八条约定，出卖人应当在2012年8月31日前将符合交房条件的商品房交付买受人使用，如商品房未能达到交付条件，买受人有权拒绝交接，并由出卖人承担逾期交房违约责任；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第⑴和第七条中的比率）的违约金；第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按银行同期存款利率向买受人支付利息；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第二十条约定，合同确定的联系地址（即福建省福清市）为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。《合同补充协议》第一条约定，原告应于签订本合同时向出卖人支付购房款人民币286434元，余款人民币660000元，原告应在《商品房买卖合同》签订之日起7日内办完按揭手续，如原告逾期付款超过30日的，被告有权解除合同，且原告按应付款的15%向被告支付违约金。第六条约定：“买受人保证合同及补充协议所填写的姓名、电话、地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址）、邮政编码等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法到达的责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的通知及告知是指书面或登报通知。出卖人采用书面挂号信通知的，以挂号信发出后三日内视为通知送达。”第八条约定：“因买受人的原因，出卖人单方解除合同的，出卖人有权扣除有关费用（包括：应缴税费、物业管理费、违约金、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息退还剩余房款……”合同和补充协议签订后，原告于2012年8月6日交纳首付款人民币286434元。2012年8月20日，原告以1502号商品房作为抵押，并在被告担保下，向第三人农行泉港支行贷款人民币660000元，用于向被告支付上述购房余款。《个人购房担保借款合同》第十条约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等，保证期间为借款到期日二年，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。第十四条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”第二十八条第1款约定：“借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上（上／下）浮动百分之零（大写）后确定。”第三十一条约定还款方式为等额本息还款法。第三十三条约定，借款担保采用阶段性保证＋抵押方式，即由阶段性保证人建宏房地产公司提供保证担保，由抵押人提供1502号商品房作为抵押物。2014年2月27日，原告委托福建向高律师事务所向被告发出律师函，提出解除诉争《商品房买卖合同》，要求被告退还购房款并支付违约金。2014年6月9日，原告委托福建向高律师事务所林能瑞、何秀玲律师诉诸本院，其为此支出律师代理费人民币3500元。另查明，被告建宏房地产公司成立于2007年1月30日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司（自然人独资）；经营范围：房地产开发经营。2012年8月2日，被告办理了蓝海国际3#幢楼项目总登记，并被告知可凭《关于办结商品房项目初始登记的通知》作为办理商品房分户登记的依据。2009年9月1日，被告取得了蓝海国际第3＃幢楼的《商品房预售许可证》。蓝海国际第3＃幢楼于2011年7月27日取得消防验收合格，于2011年11月26日取得竣工验收备案。上述事实，有原告ＸＸ云、被告建宏房地产公司和第三人农行泉港支行的陈述及原告提供的《商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》（合同编号为201207300063）、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》（合同编号为35020120120076485）、个人借款凭证、《律师函》、EMS邮件快递单、组织机构代码证、销售不动产统一发票、福建省国家税务局通用机打发票、个人所得税完税证明、被告提供的《商品房预售许可证》、《关于办结商品房项目初始登记的通知》、《建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告》、《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本案原、被告及第三人争议的焦点主要是：关于原告ＸＸ云请求解除其与被告建宏房地产公司签订的编号为201207300063的《商品房买卖合同》有无事实和法律依据的问题。原告ＸＸ云主张被告建宏房地产公司逾期交房超过180天，原告要求解除合同符合法律规定，所依理由与其诉称一致，其在本院指定的举证期限内提供了以下相关证据：证据1，即《商品房买卖合同》1份，以此证明原告向被告购买诉争商品房的事实；证据2，即销售不动产统一发票，以此证明被告依约支付购房款的事实；证据3，即《个人购房担保借款合同》1份，以此证明原告向中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行贷款人民币660000元用于支付购房款的事实；证据4，即律师函、EMS特快专递详情单各1份，以此证明原告书面致函被告解除《商品房买卖合同》的事实。被告建宏房地产公司认为原告要求解除与其签订的《商品房买卖合同》缺乏事实与法律依据，所依理由与其辩称一致，其向本院提供了以下相关反驳证据：证据5，即《关于办结商品房项目初始登记的通知》1份，以此证明诉争房屋于2012年8月2日具备办理商品房分户登记条件；证据6，即《竣工验收报告》1份、《竣工验收备案表》1份、《房屋质量保证书》1份、《房屋使用说明书》1份，以此证明诉争房屋具备交付使用条件，被告履行了《商品房买卖合同》约定的义务；证据7，即顺风速运邮件详情单1份、公司费用（汇总）报销单1份、泉州顺风运输有限公司发票1份、客户月结清单1份，以此证明因交房手续遗失，被告于2013年8月21日以邮寄方式通知原告补办交房手续的事实。第三人农行泉港支行表示，其同意原告关于解除《商品房买卖合同》的主张。为进一步查明案情，本院根据被告建宏房地产公司的申请到泉州市泉港区公安消防大队查询蓝海国际第3＃幢楼消防验收情况，到泉州市泉港区住房和城乡规划建设局查询蓝海国际第3＃幢楼竣工验收情况。泉州市泉港区公安消防大队向本院出具《建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告》1份（证据8），该公告显示蓝海国际第3＃幢楼于2011年7月27日取得消防验收合格。泉州市泉港区住房和城乡规划建设局向本院出具《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表显示蓝海国际第3＃幢楼于2011年11月26日取得竣工验收备案（证据9）。经庭审质证，被告建宏房地产公司质证意见为：对原告ＸＸ云提供的证据1-4以及证据8-9均无异议。原告质证意见为：对证据5的真实性无异议，该通知仅能证明诉争房屋于2012年8月2日具备办理分户登记条件；对证据6真实性无异议，该组证据仅能证明诉争房屋具备竣工验收合格的条件，无法证明被告履行了通知交房义务；对证据7的真实性、关联性、合法性均有异议，被告并未寄出该邮件；对证据8、9真实性、合法性均无异议，但认为该证据仅能证明诉争房屋具备竣工验收合格的条件，无法证明被告履行了通知交房义务。第三人农行泉港支行的质证意见为：对证据1-9均无异议。本院认为，原告ＸＸ云提供的证据1《商品房买卖合同》来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以证明原告向被告建宏房地产公司购买诉争房屋以及原、被告对相关事项进行约定的事实，本院予以认定；对原告提供的证据2-4来源合法，且被告均无异议，本院均予以认定。对被告提供的证据5，因该证据来源合法，且可以证实诉争房屋于2012年8月2日具备办理分户登记条件的事实，本院予以认定；对被告提供的证据6，因原告对真实性均无异议，且该组证据有本院调取的证据8、9佐证，可以证实蓝海国际第3＃幢楼于2011年11月26日取得竣工验收备案，于2011年7月27日取得消防验收合格；对被告提供的证据7，该组证据虽无原告签收邮件的签名，但邮件已由泉州顺丰运输有限公司编号为155165的收派员收件，被告亦已支出相应费用，故可以证实被告于2013年8月21日按原告在《商品房买卖合同》确认的联系地址邮寄出补办交房手续书面通知的事实。据此，综合以上证据及审理查明的事实分析，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。诉争的蓝海国际第3＃幢楼于2011年11月26日取得竣工验收备案，于2011年7月27日取得消防验收合格。根据《商品房买卖合同》的约定以及原、被告提供的证据，可以认定1502号商品房在原、被告签订《商品房买卖合同》时已经具备了该合同第八条所约定交付条件。结合《商品房买卖合同》第八条与《合同补充协议》第一条以及原告实际支付购房款情况，可以确定双方在签订合同时（即2012年7月30日），被告已告知原告，在原告支付完首付款并办理按揭贷款后，原告即可随时到被告处办理交房事宜，签订合同时约定的日期2012年8月31日既是被告对于交房时间的明确通知，亦是其根据《合同补充协议》第一条的约定给予原告支付购房款的宽限期，如原告超过30日仍未支付购房款项，则被告有权解除合同，并要求原告支付违约金。因此，原告可自支付购房款后至2012年8月31日止随时到被告处办理交房手续。综上，诉争房屋在签订《商品房买卖合同》时已具备交房条件，被告亦已在签约时告知合同交房事宜。原告以诉争房屋不具备交房条件以及被告未履行交房通知义务为由，要求解除双方《商品房买卖合同》，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告ＸＸ云与被告建宏房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反我国有关法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》时，诉争的1502号商品房已具备合同第八条所约定交付条件，被告亦在签订合同时告知原告交房事宜，故《商品房买卖合同》第九条第1款第（1）项所约定的合同解除条件并未成就。原告以诉争房屋不具备交房条件以及被告未履行交房通知义务为由，要求解除双方于2012年7月30日签订的《商品房买卖合同》，并由被告支付购房款、利息、违约金及律师费用的请求，缺乏依据，本院均不予支持。原、被告应继续履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务。第三人主张如果法院判决解除《商品房买卖合同》，应一并解除《个人购房担保借款合同》、由原告返还贷款本息及实现担保权利，因诉争的《商品房买卖合同》并未解除，第三人的上述主张缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告ＸＸ云的全部诉讼请求；二、驳回第三人中国农业银行股份有限公司泉州泉港支行的全部诉讼请求。本案受理费人民币14604元，由原告ＸＸ云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判长张文智代理审判员郭云程人民陪审员肖萍萍二〇一四年十二月四日书记员肖弘亮附：一、本案所引用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。