福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1021号
上诉人（原审被告、反诉原告）厦门晶邦酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏北二路22号1楼106室。
法定代表人熊雪华，总经理。
委托代理人朱玥、张洁，福建建昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门台聚企业管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏北二路22号5楼501室。
法定代表人叶永松，董事长。
委托代理人郑明龙、吕超（实习），北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门晶邦酒店管理有限公司（下简称“晶邦公司”）因与被上诉人厦门台聚企业管理有限公司（下简称“台聚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
台聚公司原审请求判令：1、解除双方于2012年4月1日签订的《酒店房屋租赁协议书》及于2013年1月30日签订的《补充协议》；2、确认台聚公司有权没收晶邦公司支付的押金622555.39元；3、晶邦公司向台聚公司支付2013年4月至6月季度拖欠的租金376633元、2013年7月1日起至晶邦公司实际腾退租赁房屋之日止租金（按《酒店房屋租赁协议书》租金标准计算）及滞纳金（自2013年4月1日起计至实际付清之日止，按每日0.3%）；4、台聚公司向晶邦公司腾退租赁房屋即福建省厦门市集美区杏北二路22号1楼酒店大堂、11楼至21楼，并结清水电费、物业管理费、公摊费；2013年10月8日，台聚公司变更第三项诉讼请求为：3、晶邦公司向台聚公司支付2013年4月至6月拖欠的季度租金376633元、2013年7月1日起至《酒店房屋租赁协议书》和《补充协议》解除之日止的租金（包括房屋租金、设备租金和管理费，按《酒店房屋租赁协议书》租金标准计算）及滞纳金（自2013年4月1日起计至实际付清之日止，按每日0.3%）、支付《酒店房屋租赁协议书》和《补充协议》解除之日次日起至晶邦公司实际腾退租赁房屋之日止房屋占用费（包括房屋租金、设备租金和管理费，按《酒店房屋租赁协议书》租金标准计算）。庭审时，台聚公司变更第四项诉讼请求为：晶邦公司向台聚公司腾退租赁房屋即福建省厦门市集美区杏北二路22号1楼酒店大堂、11楼至21楼，并结清水电费。
晶邦公司反诉请求判令：1台聚公司退还晶邦公司支付的押金622555.39元；2、台聚公司退还晶邦公司已付2012年10月1日至2012年12月31日期间的租金933833.09元及2013年3月1日至2013年3月31日期间租金311277.69元，2013年4月份至6月份租金550000元；3、确认晶邦公司有权继续租赁位于厦门市集美区杏林北路二路22号大楼的1楼酒店大堂、11楼至21楼房产，并无需结清水电费、物业管理费、公摊费；4、台聚公司赔偿因其未妥善处理好坠楼死者赔偿事宜而引发家属在晶邦公司经营处吵闹而导致的晶邦公司经济损失500000元并赔偿晶邦公司对酒店的装修费、设施设备投入费用（以实际产生的费用为准）；2013年9月24日，晶邦公司增加、变更如下诉讼请求，一、增加诉讼请求：1、台聚公司赔偿晶邦公司因装修涉案房屋所开出的装修费用（具体费用待评估后确定）；2、台聚公司应向晶邦公司开具总额为1537712.78元税务发票（此款已付未开票）；3、确认台聚公司应免除晶邦公司对涉案房屋两个月租金（暂定257398元）；二、变更诉讼请求：将反诉请求中第1项变更为判令台聚公司退还晶邦公司支付的押金622555.39元及其利息（利息从2012年4月1日起算按中国人民银行同期同类贷款利率计至押金实际全额退还之日止）。
原审法院查明，2012年4月1日，晶邦公司的法定代表人熊雪华作为乙方、台聚公司作为甲方，双方签订《酒店房屋租赁协议书》。双方约定如下：一、租赁房屋位置：位于厦门市集美区杏北二路22号（1楼酒店大堂以及11楼至21楼）；二、租赁房屋用途：对该房屋改造成多功能综合性商务酒店进行经营；三、租赁房屋面积和范围：酒店大堂321.67平方米，以及11至21层建筑面积为12548.3平方米（包括现有的水电设施、消防设施及设施设备用房）。四、租赁期限：该房屋的租赁期限为10年（即从2012年4月1日至2022年3月31日止）。五、租金计算及支付方式：1、租金与递增方式。11-21楼面积12548.3平方米，一楼大堂面积321.67平方米，设备租金包含60吨电热能泵、电梯以及室内部分装修，其中，11-21楼第1-2年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）为23.5元／平方米，1楼大堂第1-2年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）43.5元／平方米，11-21楼第3-4年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）为25.5元／平方米，1楼大堂第3年租金（包含房屋租金、设备租金及管理费）45.6元／平方米，……；2、提供20个停车位，前两年每个车位收取120元／月管理费用，免两年的租金，两年后再另行计算。3、押金为2个月租金，金额为622555.39元（合同期满甲方将押金无息返还给乙方），并提前支付3个月的租金933833.09元，共计1556388.48元；……5、乙方通过银行转账或现金方式支付甲方房屋租金；……六、改造装修期间的租金计收方式：本合同签订后十日内乙方支付甲方5个月租金合计1556388.48元作为装修押金，待装修完成后，三个月的装修押金转作为房屋租金。甲方将物业交付乙方进行改造和装饰，此期间物业、水电费由乙方负担。改造装饰期限为六个月，改造装饰期内甲方不计收租金。……十、双方权利与义务：……2、甲方保证，本合同签订之后，甲方拥有该出租房屋的产权未出现任何债权、债务纠纷，未向任何人转让或抵押，未被法院查封或其他限制甲方经营、使用权利的情形；……4、甲方每季度第一个月15个工作日，提前通知乙方，乙方须于每季度第一个月份的前五个工作日向甲方支付季度租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为乙方违约，甲方有权没收押金，并要求乙方解除合同并赔偿损失；……7、本合同双方签署生效后，甲方将该大楼的相关资料包括全套建筑图纸、产权证复印件等资料交乙方；……9、租赁期间，大楼供水、供电、消防、电梯等设施设备由甲方管理。乙方所用的电表，水表可分表计算，甲方承担设备的日常保养，如乙方认为造成设备损坏由乙方承担维修费用；10、甲方保证本栋11-21层以及1楼酒店大堂可作为酒店经营，如造成乙方不能经营酒店，则视为甲方违约，甲方赔偿乙方所投入的装修费用，退还押金以及租金；十一、违约责任：1、如甲方违约，由有资质的资产评估机构评估出乙方改造装饰租赁物业和购置附属设施设备的投入总值后及租赁期限进行折旧分摊，甲方双倍赔偿乙方未分摊部分的投入总值；2、如乙方违约，则甲方有权收回该房屋，乙方在租赁房屋上的投入全归甲方所有。……4、如乙方未能按时向甲方交纳租金，则按应付金额每日0.3%扣罚滞纳金，拖欠时间超过三个月，经甲方催告后在甲方规定的期限内仍不缴纳所欠租金的，甲方有权立即解除合同，并要求乙方赔偿损失。庭审时，晶邦公司确认是晶邦公司与台聚公司在履行《酒店房屋租赁协议书》。2013年1月30日，台聚公司作为甲方、晶邦公司作为乙方，双方签订《补充协议》。双方约定如下：一、甲方与乙方在2012年4月1日签订之1楼部分酒店大堂及11-21楼酒店租赁协议。主合同租赁期限为免租期为6个月即2012年4月1日至2012年9月31日。即改为租赁日期10年，2012年4月1日至2012年9月31日为免租期。即从2012年10月1日至2022年9月31日。缴纳下季度租金为2013年1月1日。……三、对争议事宜双方达成以下协议：1、甲方补偿乙方2个月免租，即2013年1月1日至2013年2月28日。2、乙方在2013年1月25日结清甲方下个季度即2013年3月1日至2013年3月31日一个月租金，乙方在2013年1月23日结清拖欠之水电费、公摊费以及晶宴等费用。3、4楼晶宴也参与分摊酒店大堂之公用电梯之相关电费。4、原乙方租赁甲方地下室20位停车位，经甲方乙方协商，乙方自2013年1月1日退租地下室车位。待后续乙方如有需要再向甲方租赁。……7、为了永续经营、携手共进之友好商业合作关系，乙方务必在每月10号之前付清水电以及其他费用。……五、其他约定事项：如政府因规划文件延迟而补偿甲方免租期4个月，甲方也同样补偿乙方4个月含已补的2个月。
另查明，台聚公司提供《切结同意书》一份，载明：“兹本人熊雪华代表厦门晶邦大酒店原需于2013年4月1日支付厦门台聚企业管理有限公司本季度房租（2013年4月、2013年5月及2013年6月）人民币玖拾贰万捌仟贰佰叁拾叁元整（￥928233），因近日资金周转不便，于今2013年4月5日先行支付人民币叁拾万元整（￥300000），订于2013年4月10日再支付人民币贰拾伍万元整（￥250000），其余款人民币叁拾柒万捌仟贰佰叁拾叁元整（￥378233）将于2013年6月1日全额付清，为此造成厦门台聚企业管理有限公司不便，特立切结书以兹证明本人诚意。”《切结书》上立书人一栏为厦门晶邦大酒店，未体现晶邦公司的盖章；负责人一栏体现“熊雪华”的字样。庭审时，晶邦公司否认“熊雪华”的字样系其法定代表人所签并要求对此进行笔迹鉴定。2013年11月21日，晶邦公司向原审法院确认不申请对《切结同意书》上的“熊雪华”的签名进行笔迹鉴定。2013年7月16日，台聚公司向晶邦公司发出《催款函》，载明：截止2013年7月15日，晶邦公司尚欠台聚公司2013年4月1日至2013年6月30日季度租金差额378233元及2013年7月1日起至2013年9月30日季度应付租金933833.09元，晶邦公司应于2013年7月19日前付清上述所欠租金，否则，台聚公司将依照双方签署的协议及法律规定，维护其合法权益。台聚公司将《催款函》的内容进行公证并在公证员的监督下将函件邮寄给晶邦公司。庭审时，双方确认2013年4月1日前的租金双方已经结清，2013年4月-6月的季度租金晶邦公司仅支付了550000元，晶邦公司未拖欠水电费。台聚公司变更滞纳金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。晶邦公司明确不要求继续承租讼争房屋，并要求台聚公司退还租金，无需开具租金发票，不申请对讼争房屋的装修费用进行评估。
再查明，晶邦公司提供证人曾爱平的证言欲证实双方签订合同时双方约定租金10元／月／平方米，台聚公司承诺的配套设施并未到位，因2013年7月份有人坠楼也造成晶邦公司停业及其他损失；晶邦公司提供证人蔡承宇证言欲证实2013年7月4日有人坠楼对晶邦公司的酒店经营造成很大的影响。其中证人曾爱平系晶邦公司的股东，证人蔡承宇系晶邦公司股东的朋友。台聚公司认为证人的陈述与事实不符，对证人证言不予认可。
再查明，2010年12月20日，厦门市集美旅游投资开发有限公司作为甲方、美星国际投资管理股份有限公司作为乙方，双方签订《集美区杏北员工综合服务中心租赁合同》。双方约定：甲方将位于厦门市集美区杏林北二路的集美区杏北员工综合服务中心出租给乙方，租赁物总建筑面积55713平方米（包括地下室）；租赁期限为10年，装修免租期为租赁物验收交接日后半年，自2011年4月15日（项目验收完成时间）至2021年4月14日止；作为区域内的综合配套服务中心，可由乙方自由选择，自主经营或对外招商方式完善大楼配套；乙方如需转租租赁物，应报备甲方备核，且不影响或减免乙方本合同项下任何合同义务。2012年2月20日，厦门市集美旅游投资开发有限公司将名称变更登记为厦门市集美文化旅游投资开发有限公司。2012年5月11日，厦门市集美文化旅游投资开发有限公司作为甲方、美星国际投资管理股份有限公司作为乙方、台聚公司作为丙方，签订《厦门市杏北工业区员工综合服务中心房屋租赁合同补充协议》。双方约定：一、修改租赁物的地址为厦门集美区杏林北二路22号；……四、修改租赁期限的起止时间，租赁期限为10年，即2013年3月1日至2023年2月28日，装修免租期为6个月，即2012年9月1日至2013年2月28日。五、鉴于中水污水及再生水处理系统等尚未完成施工，双方约定于2012年9月1日为验收交房日，……。六、甲乙双方同意于本补充协议签订之日将主合同及本补充协议中约定的乙方的全部已履行的及未履行的权利义务转给丙方，丙方同意接受，乙丙的权利义务交接由双方自行处理，甲方不因该权利义务关系变更而另行向乙方或丙方履行主合同及补充协议以外的任何义务。七、本补充协议与合同约定不符之处，以本补充协议为准。2012年7月23日，集美区第十一届人民政府在召开第10次常务会议时，同意厦门市集美文化旅游投资开发有限公司关于调整杏林北员工综合服务中心用途的请示（2012）第016号，同意调整杏北员工综合服务中心用途为：地下一、二层功能不变，仍作为车库、设备用房，地上一至三层作商业用途，四层为餐饮，五至十层为商业办公、休闲会所，十一至二十一层为商务酒店，由承租方按现行规定和程序办理相关报批手续。2013年10月14日，厦门市集美文化旅游投资开发有限公司出具《证明函》，载明：“厦门台聚企业管理有限公司：贵公司于2012年3月31日向我司报备与熊雪华先生签订的《酒店房屋租赁协议书》，租赁房屋位置为厦门市集美区杏林北二路22号，酒店大堂位于大厦一楼、11楼-21楼酒店客房，租赁期限为10年。2013年1月30日，贵公司向我司报备与厦门晶邦酒店有限公司就上述《酒店房屋租赁协议书》签订的《补充协议》。我司已获悉上述情况及两份协议。特此函达。”
原审法院认为，关于《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》的法律效力问题。首先，厦门市集美旅游投资开发有限公司与美星国际投资管理股份有限公司签订的《集美区杏北员工综合服务中心租赁合同》，厦门市集美文化旅游投资开发有限公司、美星国际投资管理股份有限公司及台聚公司签订的《厦门市杏北工业区员工综合服务中心租赁合同补充协议》，上述合同及补充协议均有当事人的盖章，系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。厦门市集美旅游投资开发有限公司将公司名称变更为厦门市集美文化旅游投资开发有限公司。因此，厦门市集美旅游投资开发有限公司的权利和义务由厦门市集美文化旅游投资开发有限公司享有和承担。根据上述租赁合同及补充协议，可以确认厦门市集美文化旅游投资开发有限公司将讼争房屋出租给美星国际投资管理股份有限公司使用，双方于2012年5月11日将《集美区杏林北员工综合服务中心租赁合同》及《补充协议》中约定的美星国际投资管理股份有限公司全部已履行及未履行权利义务转让给台聚公司。据此，台聚公司通过合同的方式于2012年5月11日合法取得了讼争房屋的使用权。其次，2012年7月23日，集美区第十一届人民政府在召开第十次常务会议时同意了厦门市集美文化旅游投资开发有限公司关于调整集美区杏林北员工综合服务中心用途的请示，同意将该中心地上一至三层作商业用途，十一至二十一层为商务酒店。据此，讼争房屋的用途已经过合法审批手续审核并进行了调整。现台聚公司将讼争房屋出租给晶邦公司作为酒店经营，亦符合规定。最后，庭审时，晶邦公司对熊雪华签订的《酒店房屋租赁协议书》予以追认并向本院确认系公司在履行《酒店房屋租赁协议书》。结合厦门市集美文化旅游投资开发有限公司出具的《证明函》，可以确认台聚公司转租讼争房屋时已经向厦门市集美文化旅游投资开发有限公司进行报备。据此，可以认定台聚公司与晶邦公司签订的《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定。虽然台聚公司与晶邦公司签订《酒店房屋租赁协议书》时未取得讼争房屋的使用权，但台聚公司于2012年5月11日取得讼争房屋的使用权并依约向原出租方进行报备。故，确认台聚公司与晶邦公司签订的《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》合法有效。合法的租赁关系受法律保护，台聚公司与晶邦公司应按照合同的约定享有权利，履行义务。台聚公司依约将讼争房屋交付晶邦公司使用，晶邦公司应支付相应对价。故，晶邦公司要求台聚公司返还已付租金共计1795110.78元于法无据，不予支持。
关于《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》是否应予以解除的问题。原审法院认为，虽然晶邦公司对《切结同意书》的真实性有异议，但晶邦公司不申请笔迹鉴定，依法应承担举证不能的法律后果。因此对《切结同意书》的真实性予以认可。虽然《切结同意书》未体现晶邦公司的盖章，但《切结同意书》亦体现了“兹本人熊雪华代表厦门晶邦大酒店”的字样。熊雪华作为晶邦公司的法定代表人在《切结同意书》上签字的行为应当认定为履行公司的职务行为，且庭审时台聚公司与晶邦公司亦确认晶邦公司已经支付租金550000元，即晶邦公司在《切结同意书》签订后亦履行了支付部分租金的义务。据此，可以认定《切结同意书》系经晶邦公司的确认，对晶邦公司具有法律效力。据此，可以认定晶邦公司于2013年4月5日确认应支付的2013年4月-6月租金金额为928233元，扣除已经支付的550000元，晶邦公司尚欠2013年4-6月的季度租金378233元。根据双方签订的《酒店房屋租赁协议书》第十条第四点的约定：“甲方每季度第一个月15个工作日，提前通知乙方，乙方须于每季度第一个月份的前五个工作日向甲方支付季度租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为乙方违约，甲方有权没收押金，并要求乙方解除合同并赔偿损失。”台聚公司于2013年7月16日向晶邦公司发出《催收函》要求晶邦公司支付拖欠租金，但晶邦公司至今未履行支付租金的义务。晶邦公司未如期如数支付租金的行为已经符合了双方约定的合同的解除条件，现台聚公司向法院起诉主张解除双方签订的《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》并要求晶邦公司返还租赁物，于法有据，予以支持。晶邦公司拖欠台聚公司2013年第二季度的租金，拖欠的时间已经超过两个月，已构成违约，现台聚公司主张没收押金622555.39元，于法有据，予以认可。根据《酒店房屋租赁协议书》第十条第九点的约定：“……乙方所用的电表、水表可分表计算，……”及《补充协议》第三条第7点的约定“……乙方务必在每月10号之前付清水电以及其他费用。”即租赁期间，讼争房屋的水电费由晶邦公司负担，那么晶邦公司在返还租赁物时亦应结清水电费。晶邦公司主张台聚公司未按合同的约定建立配套设施，但《酒店房屋租赁协议书》并未约定台聚公司负有上述义务，晶邦公司提供的证人曾爱平、蔡承宇分别系晶邦公司公司的股东及股东朋友，与晶邦公司具有利害关系，对证人曾爱平、蔡承宇的证言均不予采信。晶邦公司主张因台聚公司的违约行为造成酒店无法经营，但晶邦公司提供的证据均无法证实台聚公司存在违约行为，对晶邦公司主张台聚公司存在违约行为的抗辩意见不予采信。由于台聚公司不存在违约行为，故，对晶邦公司要求台聚公司赔偿其房屋装修费用及设施投入费用、返还押金及支付押金利息的主张均不予支持。
关于晶邦公司应支付的租金、使用费及滞纳金的问题。如前文所述，晶邦公司拖欠2013年4月-6月季度租金为378233元，现台聚公司主张晶邦公司支付2013年4月-6月的租金为376633元，系其诉讼权利的合法处分，予以认可。据此，确认晶邦公司应支付台聚公司2013年4月-6月租金376633元。根据台聚公司与晶邦公司签订的《酒店房屋租赁协议书》，双方约定晶邦公司承租11-21楼12548.3平方米及一楼大堂321.67平方米，并约定了每年租赁物的租金。即第1-2年11-21楼及一楼大堂的租金（包括房屋租金、设备租金及管理费）分别为23.5元／平方米／月、43.5元／平方米／月，即第1-2年11-21楼及一楼大堂的租金分别为294885.05元／平方米／月（12548.3平方米×23.5元／平方米／月），13992.65元／平方米／月（321.67平方米×43.5元／平方米／月），合计308877.7元／平方米／月，租金采取每年递增的方式。现晶邦公司主张签订《酒店房屋租赁协议书》时口头约定租金为10元／平方米／月并要求台聚公司再免除两个月租金，但未提供证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果，对晶邦公司的上述主张不予认可。现晶邦公司未支付2013年7月1日起至2013年12月31日期间的租金，晶邦公司应当支付台聚公司2013年7月1日至2013年12月31日的租金308877.7元／月×6个月=1853266.2元。据此，晶邦公司应当支付台聚公司2013年4月-12月期间的租金共计376633元＋1853266.2元=2229899.2元。2014年1月1日起的租金（包括房屋租金、设备租金及管理费）按照双方签订的《酒店房屋租赁协议书》约定的租金标准支付至合同解除之日。另，由于双方之间租赁关系解除之后，晶邦公司即失去了租赁物的合法权利，晶邦公司继续占用租赁物的费用，其性质已不属于租金，实为使用费，该使用费（包括房屋租金、设备租金及管理费）的计算标准亦应参照《酒店房屋租赁协议书》约定的租金标准支付至晶邦公司实际返还租赁物之日止。另，根据双方签订的《酒店房屋租赁协议书》第十条第四点的约定：“甲方每季度第一个月15个工作日，提前通知乙方，乙方须于每季度第一个月份的前五个工作日向甲方支付季度租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为乙方违约，甲方有权没收押金，并要求乙方解除合同并赔偿损失。”晶邦公司自2013年4月1日起未如期缴纳租金，现台聚公司要求晶邦公司支付滞纳金于法有据，予以支持。台聚公司于庭审时变更滞纳金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，系其诉讼权利的合法处分，予以认可。故，晶邦公司应以拖欠的租金金额为计算基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍向台聚公司支付滞纳金，滞纳金支付的期间为2013年4月1日起计至租金付清之日止。
关于晶邦公司要求台聚公司赔偿经济损失500000元问题。晶邦公司主张因为2013年7月有人坠楼导致酒店亏损500000元，并要求台聚公司赔偿损失。原审法院认为，晶邦公司提供的证据无法证实因坠楼事件所致酒店损失500000元；且假使存在因死者家属闹事对酒店经营造成影响，晶邦公司应当向损害其合法权益的公民主张赔偿损失，而非本案台聚公司。据此，晶邦公司要求台聚公司赔偿经济损失500000元于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》之规定，判决：一、解除厦门台聚企业管理有限公司与厦门晶邦酒店管理有限公司于2012年4月1日签订的《酒店房屋租赁协议书》和2013年1月30日签订的《补充协议》。二、厦门晶邦酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区杏林北二路22号1楼大堂及11楼至22楼返还厦门台聚企业管理有限公司并结清水电费。三、厦门台聚企业管理有限公司有权没收厦门晶邦酒店管理有限公司已付押金622555.39元。四、厦门晶邦酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门台聚企业管理有限公司支付租金及使用费（2013年4月1日至2013年12月31日的租金为2229899.2元，2014年1月1日起的租金及使用费按照《酒店房屋租赁协议书》约定的租金标准计至实际返还租赁物之日止）。五、厦门晶邦酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门台聚企业管理有限公司支付滞纳金（以拖欠的租金数额为计算基数按中国人民同期同类贷款利率四倍自2013年4月1日起计至实际付清租金之日止）。六、驳回厦门台聚企业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回厦门晶邦酒店管理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费29620元，减半收取14810元，由厦门台聚企业管理有限公司负担210元，厦门晶邦酒店管理有限公司担14600元；反诉案件受理费32201元，减半收取16100.5元，由厦门晶邦酒店管理有限公司负担。
宣判后，晶邦公司不服，向本院提起上诉。
上诉人晶邦公司上诉称，1、原审判决事实不清，证据不足。原审认定晶邦公司与台聚公司签订的租赁合同有效有悖客观事实。原审中，台聚公司始终未提供本案租赁场地的房屋所有权证，也未提供建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”原审判决在无证据证明本案租赁场地确已取得建设工程规划许可证的前提下，草率认定合同有效，属于认定事实不清，证据不足。集美区第十一届人民政府第十次常务会议纪要仅是同意调整集美区杏北员工综合服务中心用途，但并无规划部门批准改变用途的文件。且该会议纪要仅为复印件。所以仅凭政府会议纪要不能证明租赁场所已改为商业用途，既然规划部门未批准租赁场所可以作为商业使用，台聚公司就无权将该场所租给晶邦公司作为商业使用。2、原审法院使用法律错误。台聚公司与晶邦公司签订的《酒店房屋租赁协议书》约定的押金和滞纳金均具有合同违约金的补偿性，不应同时适用。根据原审判决的内容，台聚公司不仅有权没收已付押金622555.39元，还有自2013年4月1日起计至实际付清租金之日止的滞纳金，这两部分款项之和已远远超过损失的百分之三十。根据《合同法》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。当一种违约金足以赔偿损失时，应按一种计算，如一种不足以赔偿时，才可增加，根据原审判决同时支持了两种违约金，明显存在错误。综上，原审判决有误，请求撤销原审判决第一至五项。
被上诉人台聚公司答辩称，讼争房屋是台聚公司向集美文化旅游公司承租的，后台聚公司转租给晶邦公司，会议纪要原件由集美文化旅游公司持有。而讼争租赁物变更用途是集美区政府正式审议的，无需在提交其他部门审批。押金与滞纳金是不同违约责任条款。押金相当于履约保证金，滞纳金只是违约金，不属于行政范畴。两者不存在重复适用问题，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，晶邦公司明确不就反诉部分上诉。台聚公司提交本案讼争租赁物杏北工业区员工综合服务中心的建设工程规划许可证，拟证明本案讼争租赁物有合法的审批手续。对该证据晶邦公司无异议。
本院认为，本案二审争议的焦点在于台聚公司与晶邦公司就本案讼争租赁物签订的租赁合同（包括《酒店房屋租赁协议书》及《补充协议》，下同）的效力问题、台聚公司能否依约解除合同及晶邦公司应当缴纳的租金及违约金数额问题。
首先，关于台聚公司与晶邦公司签订的租赁合同的效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，本案台聚公司提交了讼争租赁物的建设工程规划许可证，足以证明本案讼争租赁物具有合法审批手续，系可以出租使用的建筑物。台聚公司与晶邦公司就讼争租赁物签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原审对讼争租赁合同效力认定正确，本院予以维持。
其次，台聚公司是否有权解除合同。依照双方租赁合同约定，晶邦公司须于每季度第一个月份的前五个工作日向台聚公司支付季度租金，逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为晶邦公司违约，台聚公司有权没收押金，并要求晶邦公司解除合同并赔偿损失；如晶邦公司未能按时向台聚公司交纳租金，则按应付金额每日0.3%扣罚滞纳金，拖欠时间超过三个月，经台聚公司催告后在台聚公司规定的期限内仍不缴纳所欠租金的，台聚公司有权立即解除合同，并要求赔偿损失。根据本案查明的事实，晶邦公司自2013年4月1日起即拖欠租金，经台聚公司催告后仍不缴纳租金，台聚公司有权依照合同约定解除与晶邦公司的租赁关系，并要求晶邦公司返还讼争租赁物并承担相应的违约责任。
最后，关于晶邦公司应缴的租金数额及违约金。原审中，双方已经确认2013年4月1日前的租金双方已经结清，2013年4月-6月的季度租金晶邦公司仅支付了550000元，此后晶邦公司未支付租金。故依照合同约定，晶邦公司应当按照合同约定的租金标准支付租金至判决确定的合同解除之日止，此后还应按照合同约定的租金标准支付相应的使用费直至将讼争租赁场所交还台聚公司。原审依照合同约定判决晶邦公司支付相应的租金及使用费并结清水电费并无不当，本院予以维持。至于晶邦公司应承担的违约责任问题，本院认为，晶邦公司与台聚公司已经签订了租赁合同，而该租赁合同系有效合同，对双方均有约束力。双方应当依照合同全面履行合同。该合同明确约定，晶邦公司若逾期缴纳则按应付租金额每日0.3%扣罚，逾期超过两个月未交租金的则视为违约，台聚公司有权没收押金，并要求晶邦公司解除合同并赔偿损失。据此约定，晶邦公司若逾期缴纳租金应当支付相应的滞纳金，若因逾期缴纳租金导致合同解除，台聚公司还有权没收押金。故台聚公司要求晶邦公司依约支付租金及滞纳金，并没收押金符合双方合同约定，原审法院予以支持并无不当。晶邦公司自2013年4月份起欠付租金，应按照欠付租金的数额计算自应付租金的日期至缴纳租金之日止的滞纳金。滞纳金标准原审按照银行同期同类贷款利率计算并无不当，本院予以维持。因晶邦公司缴纳各期租金的日期不同，故滞纳金的起算日期亦不相同，各期租金的滞纳金应从各期租金的应缴日期起计至晶邦公司缴纳租金之日。原审判决主文对此表述不明确，本院予以明确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但主文表述不明，本院予以明确。晶邦公司的上诉没有事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2424号民事判决第一、二、三、四、六、七项；
二、变更厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2424号民事判决第五项为：上诉人厦门晶邦酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人厦门台聚企业管理有限公司支付滞纳金（以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍为准计算，其中2013年4月至6月欠付租金376633元的滞纳金自2013年4月5日起算，2013年7月至9月欠付租金926633元的滞纳金自2013年7月5日起算，2013年10月至12月欠付租金926633元的滞纳金自2013年10月5日起算，2014年1月至3月欠付租金926633元的滞纳金自2014年1月5日起算，2014年4月欠付租金308877.7元的滞纳金自2014年4月5日起算；上述滞纳金均计至厦门晶邦酒店管理有限公司实际缴纳租金之日止）；
三、驳回上诉人厦门晶邦酒店管理有限公司的上诉请求。
本案二审案件受理费29619元，由上诉人厦门晶邦酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年五月八日
书 记 员 朱燕萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。