内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0402民初686号
原告：韩景琴，女，1983年1月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：葛玉新，内蒙古乐民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王红梅，内蒙古乐民律师事务所律师。
被告：迟延君，男，1979年3月20日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：窦连鹏，赤峰市红山区城郊法律服务所法律工作者。
被告：李红梅，女，1978年4月5日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
被告：赤峰市我爱我家房地产销售丰泽园小区连锁店，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区丰泽园小区A3-1-01014。
经营者：李红丹，女，1981年1月5日出生，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市红山区金泰花园*号楼*单元***室。
委托诉讼代理人：罗浩，赤峰市我爱我家房地产销售丰泽园小区连锁店工作人员。
委托诉讼代理人：陶志刚，内蒙古善正律师事务所律师。
原告韩景琴与被告迟延君、李红梅、赤峰市我爱我家房地产销售丰泽园小区连锁店（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩景琴及其诉讼代理人葛玉新、王红梅，被告迟延君的诉讼代理人窦连鹏，被告李红梅，被告我爱我家经营者李红丹及其诉讼代理人罗浩、陶志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩景琴向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除我和被告迟延君的房屋买卖合同；二、请求依法判决被告迟延君和李红梅返还我购房定金20000元，并自交付定金之日起按照同期银行贷款利率的24%支付利息；被告迟延君和李红梅应按照购房合同的约定承担20000元的赔偿责任；同时要求其依法承担房屋买卖合同的违约责任，向我支付39000元的违约金；三、请求三被告赔偿我购房服务费3900元、贷款服务费6000元，共9900元；以上总计88900元；四、请求三被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月11日，我和被告迟延君（被告李红梅系其代理人）、我爱我家签订了房屋买卖居间合同，合同约定，我爱我家就我和被告迟延君买卖位于××区阁楼5房产已经向其双方提供了订立合同的机会和媒介服务，我向我爱我家交付了服务费3900元。同日，我和被告迟延君签订了房屋买卖合同，双方约定了交房、过户日，同时，我向被告迟延君（被告李红梅代收）支付了20000购房定金。后我与我爱我家还签订了二手房贷款申请代理合同，委托我爱我家根据我的需要为我贷款提供服务，并向我爱我家支付了6000元的贷款服务费。房屋买卖合同签订后，被告迟延君一直不向我交付房屋。后我发现被告迟延君出售的房屋处于查封的状态，致使其未能按照合同约定的时间交付及办理相关手续。被告迟延君的行为已经构成根本违约，我依法请求解除房屋买卖合同。按照我和被告迟延君签订的房屋买卖合同中关于定金和违约责任的约定，被告迟延君应向我返还定金20000元。同时，被告迟延君的行为已经视为不能履行本合同，因此给我造成了经济损失，根据房屋买卖合同第九条的规定，被告迟延君应承担20000元的赔偿责任。根据房屋买卖合同第十条第3项的约定，被告迟延君应向我支付合同总价款10%的违约金39000元。我爱我家作为房屋中介机构，没有尽到中介机构的相关查明义务和告知义务，致使我和被告迟延君签订房屋买卖合同时，该房屋已经处于查封状态，因此损害了我的合法权益，因此应向我赔偿服务费3900元。同时双方签订的二手房贷款申请代理合同也因迟延君未交付房屋而未履行，因此我支付的贷款服务费6000元，我爱我家应该依法赔偿。同时，被告迟延君对上述两笔费用承担连带赔偿责任。被告李红梅系迟延君的委托代理人，应该同迟延君共同承担上述各项赔偿责任。综上所述，因为被告的违约，致使我无法按照合同约定的时间依法取得所购的房屋，使我的合法权益受到损害。为维护我的合法权益，故提起诉讼。
迟延君辩称：一、原告所述与事实不符。2016年4月11日，我与被告李红梅协议离婚，双方按照离婚协议约定，涉案房屋已在2016年4月11日即离婚协议签订当日转让给案外人李红梅的弟弟李宏光，抵顶了300000元欠款。被告李红梅是否过户，迟延君并不知晓。二、2016年12月11日，原告与被告李红梅，我爱我家签订的房屋买卖转让居间合同、房屋买卖合同及和二手房交易资金委托托管协议等一系列有关涉案房屋交易的协议和收款及其票据上的签字，均不是我签署。我在此期间一直在赤峰市安定医院住院，对此期间所发生的事情并不知情。涉案房屋虽然登记在我名下，但我从未授权委托过李红梅买卖涉案房屋事宜。三、我也从未收到过原告的20000元购房定金。综上所述，请求人民法院依法驳回原告对我的诉讼请求。
李红梅辩称：涉案房屋由我出售给原告时，我爱我家已经明确告知原告，涉案房屋存在查封情况，并且我给原告也打过电话说明此事，原告同意在涉案房屋解封之后继续履行合同。我没有收到原告给付的20000元定金。原告在涉案房屋未解封之前就购买了其他房屋，存在违约，我并没有违约。
我爱我家辩称：一、我公司同原告系居间合同关系，而原告同被告李红梅之间系房屋买卖合同关系。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，原告将我公司列为第三被告，诉讼请求要求同时解决居间合同关系及房屋买卖合同关系，原告将不同主体、不同法律关系的纠纷在一个案件中诉讼违反程序法以及相关法律的规定，依法应该予以驳回。二、因合同具有相对性，原告同二被告在履行《房屋买卖（转让）合同》过程中出现的纠纷与我公司无关。三、依据签订的《房屋买卖（转让）居间合同》第四条关于居间服务费及交付的约定，我公司依法不应退还所收取的居间服务费。四、我公司与原告签订的《二手房贷款申请代理合同》，原告在诉讼请求中未要求解除此合同的情况下，要求返还贷款服务费于法无据。综上，请求依法查明案情，驳回原告对我公司的起诉及诉讼请求，维护我公司的合法权益。
经查明本院认定事实如下：2016年10月11日，被告李红梅作为被告迟延君的委托代理人与原告韩景琴签订了《房屋买卖（转让）合同》，合同甲方迟延君，乙方韩景琴，合同约定：第一条、买卖房屋物业状况，甲方自愿将其自有的坐落在××区阁楼5房产，出卖于乙方。该房产产权证编号第10184897号，用途住宅，建筑面积为76.62平方米，建成年份2008年，权属为单独所有；该房产处于抵押或查封处划”√”，债权人为小额贷款公司，借款人民币叁拾万元整；该房产现状为自住。乙方对该房产状况已充分了解，并确认与甲方提供的房屋状况信息相符。二、双方房产的交易总价款为人民币叁拾玖万元整。三、定金的约定，乙方在签订本合同之日起，应向甲方给付定金人民币贰万元整。本合同签订之后，乙方悔约不购甲方转让的房屋，无权要求甲方返还定金；甲方悔约不向乙方出售房屋，应当向乙方双倍返还定金。四、付款时间与方式及权属转移登记约定，银行按揭付款，1、甲乙双方协商甲方同意乙方以银行按揭方式付款，乙方应当在该房屋过户当日支付首付款人民币叁万叁仟元整（不含定金）至甲方（乙方在办理权属转移登记前将首付款交付甲方），剩余房款人民币叁拾叁万柒仟元整申请银行按揭支付......。2、若甲方所售物业抵押在银行，则甲方须于2016年10月20日前自行办理赎楼手续。......六、房屋交付，1、按现状交付。2、甲方应在收到全额房款当日（约定日期或约定条件）内将该房屋交付给乙方。九、房屋产权及具体状况的承诺，1、甲方保证该房产符合国家房产上市交易的规定，并保证该房产权属清楚，该房产无查封和无其他任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，房屋以往情况、抵押状况已如实告知，不含虚假内容，如有违背上列约定，乙方有权解除合同，甲方应在获知违约之日起二日内归还已收定金及相关房款给乙方；如逾期归还，每逾期一日，按房产交易总价款5‰支付违约金。同时给乙方造成的经济损失及信用损失，由甲方承担贰万元的赔偿责任。......十、违约责任，......2、甲方逾期过户及交房的违约责任：甲方未按本合同约定办理过户，每逾期一日，按照该房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15日以上的，即视为甲方不履行本合同，甲方应向乙方退还全部购房款，同时支付乙方因该房产产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房产交易总价款10%的违约金。十二、甲乙双方其他约定：1、甲方同意乙方可过户至乙方或乙方指定人名下。2、乙方已知此房现处于抵押状态，此房由甲方代理人签署本合同及此房甲方尚未查档，并认可支付甲方定金，房款由产权人本人收取。甲方于2016年10月12日前查档，并提供房产部门出具的此房有抵押、无查封证明原件。......合同的尾部卖方（甲方）签名为迟延君，代理人（甲方）签名为李红梅，买方（乙方）签名为韩景琴。同日，原告韩景琴及被告迟延君、李红梅、我爱我家三方签订了《房屋买卖（转让）居间合同》。同日，原告与被告我爱我家签订了《二手房贷款申请代理合同》。被告李红梅还向被告我爱我家出具了承诺书，承诺其已经取得了被告迟延君的合法授权，代为出售该房产。上述合同签订后，原告依约交付了定金20000元。被告李红梅出具了定金收据，收款人处写：李红梅代迟延君。原告并向我爱我家交纳了服务费3900元，贷款服务费60000元。因涉案房屋存在查封、抵押的情形，原告诉至法院，提起诉讼。
另查明，2016年4月11日，被告迟延君与李红梅办理了离婚登记。双方在离婚协议书中协议：”共同财产：位于赤峰市××区字第10184897号），面积76.62平方米，现登记在迟延君名下，经双方协商一致同意离婚后将此房抵偿给李宏光，用于偿还李宏光30万元欠款。”现涉案房屋登记在被告迟延君名下。涉案房屋既处于抵押状态又处于查封状态。被告迟延君辩称其未授权委托李红梅出售涉案房屋相关事宜，对被告李红梅代为出售涉案房屋之事不予认可。被告李红梅在庭审中陈述其只取得了被告迟延君的口头授权，但是未提供相关证据予以证实。原告及被告我爱我家均在庭审中陈述被告李红梅在签订《房屋买卖（转让）合同》时，并未出示其与被告迟延君系夫妻关系的证明及迟延君的书面授权手续，只出示了涉案房屋登记在迟延君名下的房屋产权证书。
上述事实，有原告提交的《房屋买卖（转让）合同》、《房屋买卖（转让）居间合同》、《二手房贷款申请代理合同》，收据三枚，被告迟延君提供的离婚档案，被告我爱我家提供的承诺书被认定为本案的定案依据及原告、三被告的陈述在案佐证，予以证实。
本院认为，原告韩景琴与被告李红梅签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋登记在被告迟延君名下。被告迟延君与李红梅于2016年4月11日离婚，被告李红梅在签订合同时并未取得迟延君就涉案房屋代为出售的合法授权，且事后未经过被告迟延君的追认，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，应该由被告李红梅承担民事责任。原告按照《房屋买卖（转让）合同》的约定交纳了定金，被告李红梅向原告出具了定金收据。现因被告李红梅未取得被告迟延君的合法授权，且涉案房屋既处于抵押状态又处于查封状态，导致双方签订的《房屋买卖（转让）合同》未能继续履行，原告要求解除《房屋买卖（转让）合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告李红梅应返还原告定金20000元。原告诉请要求自定金交付之日起按同期银行贷款利率的24%支付利息的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。双方在合同中约定”甲方保证该房产无查封”，原告主张因涉案房屋处于查封状态，被告李红梅亦应按合同约定承担违约责任，原告要求按照合同约定要求承担20000元的赔偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求按照《房屋买卖（转让）合同》第十条第2、3项的约定要求承担该房产交易总价款10%即39000元违约金的诉讼请求，上述违约责任是关于逾期过户及逾期交房的违约责任，而本案因涉案房屋存在查封情形未能继续履行，原告也只是履行了交付定金的合同义务，尚不涉及交付房屋及过户的问题，因此本院对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求三被告赔偿居间服务费3900元，贷款服务费6000元的诉讼请求，因本案案由为房屋买卖合同，原告、被告迟延君、李红梅与被告我爱我家之间因签订《房屋买卖（转让）居间合同》属于居间合同关系，原告与被告我爱我家因签订《二手房贷款申请代理合同》属于委托合同关系，与本案均不属于同一法律关系，原告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及上述法律之规定，判决如下：
一、解除原告韩景琴与被告李红梅于2016年10月11日签订的《房屋买卖（转让）合同》；
二、被告李红梅于本判决生效后十日内返还原告韩景琴定金20000元并承担20000元的赔偿责任，合计40000元；
三、驳回原告韩景琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2022元，邮寄送达费80元，合计2102元（原告已预交），由原告韩景琴负担1142元，由被告李红梅负担880元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 丁 楠
人民陪审员 闫 岩
人民陪审员 李艳萍
二〇一七年六月六日
书 记 员 赵海伦