辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍民一终字第00100号
上诉人（原审原告）：张成龙，男，1974年2月23日出生，汉族，鞍山市农业银行职员，住鞍山市铁东区烈士山街**栋*单元*层***号。
委托代理人：张富彦，男，1953年2月24日出生，汉族，辽宁鸿象钢管有限公司职员，住址同上诉人。
委托代理人：张久飞，辽宁英派律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地鞍山市铁东区南建国路762号。
法定代表人：杨斌，该公司董事长。
委托代理人：王亚军，该公司法律顾问。
原审原告张成龙与原审被告被告鞍山新兴房屋开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年11月6日作出（2014）铁东民一初字第517号民事判决，新兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人张成龙的委托代理人张富彦、张久飞，被上诉人新兴公司的委托代理人王亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张成龙一审诉称：2010年6月4日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于鞍山市铁东区南建国路34号甲的新兴盛仕广场6号楼负一层M56号商业网点，按建筑面积计算，单价每平方米20，000元，总价款316，800元，一次性付清全款9.8折。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。合同第八条约定房屋交付期限为2011年5月1日前。合同签订后，原告于2010年6月5日一次性付清购房款310，464元。2011年8月9日，被告交付合同约定的商业网点给原告，同时收取原告物业费3421元和装修保证金1000元。按合同第十五条约定，被告在2011年8月9日交付商品房后360日内即2012年8月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告并未履行其应负的报备义务，原因在于被告开发建设的新兴盛仕广场项目没有取得相关管理部门的验收合格，未经验收合格，即无法报备。另被告将出售给原告的商业网点又抵押给哈尔滨银行沈阳分行。被告的行为导致原告无法办理产权证，取得房屋合法物权。自2012年8月4日至现在，时间已逾二年，原告依然无法取得产权证书，故依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条和第八条规定，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还购房款310，464元、物业费3421元；3、判令被告赔偿利息77，652.46元；4、判令被告赔偿一倍已付购房款310，464元；以上合计702，001.46元；5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告新兴公司一审辩称：被告于2010年取得商品房预售许可证。因从被告申请办理商品房预售许可证到市房管局批准需有办理周期。故发证时间是2011年3月22日。此外，任何一个开发企业出售商品房都要分阶段进行，分阶段出售商品房是鞍山市办理商品房预售许可证暂行程序规定的，从第一阶段的0-50%到最后阶段的90-100%都是依据房管部门决定进行，依据“所有楼栋完成主体封顶”、“规划要求施工建设及工程进度”及“由市电业局、市自来水公司、煤气公司、城建局、供暖办所在区政府相关配套工程费用的缴纳情况进行认证”的阶段，进行分阶段允许出售，这也就是被告取得4个阶段商品房预售许可证的原因，也就是商品房在预售证中有准许出售房屋和不可出售房屋栏中有暂留商品房，对暂留商品房进行分阶段进行出售，直至全部售出。被告对永久不可出售商品房没有进行销售，永久不能销售的商品房有三种情况，即社会功能用房、地下人防、回迁安置，原告所购的商品房不在这三种情况中，也就是原告所购买的商品房能办理产权。原告所购的商品房是投资。对投资所购买的商铺是有风险的，风险只能由投资人承担。全部的商品房购买者有两种，一种是购买住宅，另一种则是投资购买商铺。购买住宅业主没有一户要求退房，只有投资者要求退铺返款。这一事实充分说明投资者因为没达到投资目的，想把投资风险全部转移到被告身上，这样的诉求依法不应得到支持，因为原告的诉求不合法。被告出售的商品房无论是住宅还是商铺都能依法办理产权证书。被告分阶段出售商品房和申请备案后，已在2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。依法律规定取得备案书后即可办理产权证书，但原告一直未到被告处办理取得产权证书的相关手续。办理产权证书既需要被告作为，也需原告先履行义务。原告购得商品房后，按商品房买卖合同网签的规定，购房人在办理产权登记、抵押担保等相关手续时，需持手写合同和身份证到被告处办理网签商品房买卖合同，并把手写合同交给被告，开发企业在网签的合同上加骑缝章，如原告不先依此规定履行义务，原告永远无法取得产权证书。因原告已入住经营，交物业管理费理所应当，不存在返还物业管理费。对于另一倍赔偿损失无法律依据。综上，望驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2010年6月4日原告与被告签订一份商品房买卖合同，合同约定，原告购买位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场第六栋负一层M56号房屋，购房价款为310，464元。合同第八条约定“出卖人（被告）应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并取得工程竣工验收报告条件，并符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。”另合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”。2010年6月5日原告向被告交付全部购房款。2011年8月被告向原告交付房屋，但至今被告未协助原告办理房屋所有权登记。
另查，2013年12月19日被告的新兴盛仕广场商贸城工程已经竣工验收备案。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，以及商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在原告2011年8月收取房屋后360日内，即2012年8月前协助原告办理房屋所有权登记，但是至今被告未能协助原告取得房屋所有权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，原、被告双方约定的办理房屋所有权登记期限已届满，且已超过一年，但因被告的原因，原告未能在法律规定的期限内办理房屋所有权登记，原告请求解除商品房买卖合同，有事实及法律依据，该院予以支持。
关于原告提出被告退还购房款及支付利息的诉讼请求，该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当将原告已支付的购房款310，464元予以退还，并且应当承担原告因此受到的利息损失，利息损失应按照原告已付购房款总额310，464元，从原告支付购房款之日起即2010年6月5日起计算至2014年7月8日起诉之日，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算。故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。
关于原告提出被告给付物业费3421元的诉讼请求，该院认为，原告在2011年接收房屋后，其占有、使用期间接受被告提供的物业服务，并交纳物业费，双方之间形成了物业服务合同法律关系，与本案不是同一法律关系，本案不宜处理。
关于原告提出被告应赔偿另一倍已付购房款310，464元的诉讼请求，该院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。”之规定，被告的抵押行为发生在双方签订商品房买卖合同之后，本案的被告与原告订立商品房买卖合同时，不存在上述故意隐瞒的情形，因此，原告的该项诉讼请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。
关于被告提出其正在办理房屋所有权登记的机关手续，原告已经可以办理房屋所有权登记的辩解，该院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，被告未能提供充足证据证明其已经提供房屋所有权登记所需的相关手续，并可以协助原告办理房屋所有权登记，故对被告的此项辩解，该院不予支持。据此判决：一、解除原告张成龙与被告鞍山新兴房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于该判决生效之日起十五日内退还原告张成龙购房款310，464元及相应利息（利息应从2010年6月5日起计算至2014年7月8日，参照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算）；三、驳回原告张成龙的其他诉讼请求。如果被告鞍山新兴房屋开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，821元，由原告张成龙承担2821元，由被告鞍山新兴房屋开发有限公司承担8000元，（原告已预付，执行前款时一并扣除）。
张成龙张统上诉的理由及请求是：被上诉人与上诉人订立买卖合同后又将该房产抵押给银行，这一事实与《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形一致，与原审判决适用第九条规定的情形不一致，故请求法院撤销原审判决第三项，判决被上诉人赔偿一倍已付购房款310，464元。
新兴公司二审答辩认为：同意原审判决。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律规定，应当认定合法有效。依照合同约定，被上诉人应当在2011年8月商品房交付使用后360日内即2012年8月前协助上诉人办理房屋所有权登记，但至今被上诉人未能协助上诉人取得房屋所有权登记。依照相关法律规定，原审判决解除双方签订的商品房买卖合同及被上诉人退还上诉人购房款310，464元及相应利息并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张被上诉人订立买卖合同后又将该房产抵押给银行，这一事实与《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形一致，与原审判决适用第九条规定的情形不一致，故请求法院撤销原审判决第三项，判决被上诉人赔偿一倍已付购房款310，464元一节，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”，而本案中被上诉人已于2011年8月将上诉人所购房屋交付上诉人，该房屋虽然在签订商品房买卖合同后被被上诉人抵押，但上诉人不能举出相关证据证明抵押权人已经行使抵押权，致使上诉人不能取得该房屋所有权，不能实现商品房买卖合同的目的，故上诉人的主张不符合上述司法解释第八条规定的情形，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5960元，由上诉人张成龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一五年四月十六日
书 记 员 陈 昆