广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第138号
上诉人（原审被告）：惠州市某房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市江北16号小区德赛大厦14层A。
法定代表人：黄某。
委托代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某，男，汉族，1979年4月28日出生，住惠州惠城区，
委托代理人：朱敏、胡治国，系广东东舟律师事务所律师。
上诉人惠州市某房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法小民初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。惠州市某房地产开发有限公司委托代理人康子英，陈某委托代理人朱敏、胡治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审当事人诉辩意见
原审原告陈某诉称：原告与被告于2010年10月13日签订了《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2010）10019366]，合同约定被告将其开发位于惠城区XX路XX号某花园X栋X单元X层XX房房屋以总价款602286元出卖给原告，房屋首付款182286元，余款420000元办理银行按揭款。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工和设计单位签收合格。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，买受人自愿委托出卖人办理产权登记。”依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2013年10月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权属证书，但被告至今没有为原告办理，故被告应向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1.被告按合同约定履行办理产权证义务，并支付延期办证的违约金20000元（应按合同约定从2013年10月30日计算至办证之日）。2.判令本案的诉讼费用由被告承担。
被告惠州市某房地产开发有限公司辩称：一、造成逾期交付房屋并非答辩人的过错所致。2009年11月23日，某公司（承包方）与伟豪公司（发包方）分别签订《广东省建设工程施工合同》和《伟豪商住楼施工合同补充协议》，主要约定：发包人将位于惠州市江北××路与××路交界处东南角的某花园工程（含三栋9单元32层，地下室2层，总建筑面积约18万平方米）发包给承包人承建，工期为790天，2009年12月1日开始施工，2012年1月30日竣工完成等。某公司于2009年12月份开始施工，2011年底已基本完成该工程的建设。2012年11月份，1单元和9单元也已基本竣工，已符合交楼条件，但某公司却以工程款结算存在争议，拖欠其工程款为由而未交楼，至今未配合办理1单元至9单元的工程竣工验收备案登记手续，已购买1单元和9单元的业主无法办理收楼手续，致使部分购房业主上访，经惠州市、惠城区政府及有关部门多次协调未果。以上事实已经惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一初字第16-3号民事判决书予以确认。（2013）惠中法民一初字第16-3号民事判决书已判决江苏某建设集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向惠州市某房地产开发有限公司提供某花园商住楼项目l单元至9单元商住楼及地下室的完整的竣工资料和竣工验收报告、竣工图、质量保修书，并协助配合惠州市某房地产开发有限公司办理完成某花园商住楼项目l单元至9单元商住楼及地下室的工程竣工验收备案手续。江苏某建设集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，协助配合惠州市某房地产开发有限公可办理完成某花园商住楼项目1单元和9单元商住楼的工程竣工验收手续和交楼手续。现答辩人与承建商正在办理之中，应该近期内会尽快交付使用。二、被答辩人请求人民法院酌情判处逾期交房违约金。（一）如前所述，造成答辩人没有按合同约定及时交房被答辩人所购买的房屋交付使用，并非答辩人的过错所致，且答辩人目前正在积极办理房屋交付使用的各项手续，争取尽快将被答辩人所购房屋交付被答辩人使用，并请答辩人尽量予以谅解。（二）答辩人在买卖合同约定的交接期限内，已按期完成全部工程，是因为承建商的原因才造成延误交付时间，这也是答辩人遭遇到的特殊原因和不可抗力所致。因此，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第八条的相关约定，答辩人可以据实予以延期。再者，根据《商品房买卖合同》附件四第三条“出卖人、买受人双方同意本合同规定的交楼时间为基准交楼时间。由于施工周期和一些不可预计因素的影响，买卖双方基于互谅的原则，买受人同意出卖人延迟交付商品房未超过三个月时，不视为出卖人违约”之条款约定，答辩人确实是因为遭遇不可抗力的特殊原因才导致延期交房，应当不视为答辩人违约。（三）被答辩人诉请按每日万分之八计付逾期交房违约金明显过高，违反了相关公平合理原则。为此，答辩人请求人民法院按每日万分三以内，酌情判处违约金。
原审法院查明的案件事实
原审法院经审理查明，原告与被告于2010年10月13日签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2010）10019366]，购买被告开发的位于惠州市××路××号某花园X栋X单元X层XX号房（以下简称“涉案房产”），购房总金额为602286元，原告按照合同约定支付首期款182286元，办理按揭款420000元（银行借据日期：2010年10月30日）。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本商品房在具备建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收合格的条件下交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，买受人自愿委托出卖人办理产权登记。”原告认为被告应于2013年10月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理房地产权属证书，但被告至今没有为原告办理，遂诉至本院，请求上述所请。
另查一，被告称无法向原告交楼及办证的原因为与承建商江苏某建设集团有限公司存在建设工程施工合同纠纷，该纠纷已经惠州市中级人民法院审理，江苏某建设集团有限公司因工程款问题未按约定时间交楼导致被告无法向原告交楼及办证。
另查二，原告于2010年12月3日缴交维修基金6057元，2012年8月2日缴交契税18068.58元，并向被告支付了办理产权登记的费用。
以上事实有身份证、企业机读档案、《商品房购销合同》、购房发票、个人购房借款/担保合同、银行借据、维修基金专项收据、办证费收据、（2013）惠中法民一初字第16-3号《民事判决书》以及庭审笔录在卷佐证，可以认定。
原审法院裁决理由和结果
原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是在双方平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。原、被告双方应严格按合同约定履行各自的义务；原告已经支付全部购房款及办证等其他款项，并委托被告办理产权证；但被告未在合同约定的时间内办理房屋产权证，被告的行为构成违约，应承担违约责任。
被告称其与承建商江苏某建设集团有限公司存在建设工程施工合同纠纷（因工程款问题承建商未按约定时间向被告交楼）导致被告无法向购房业主交楼及办证，并以此作为本案抗辩。被告所述不能交楼及办证的原因，并非本案合同履行的不可抗力，本院对被告的抗辩不予支持。依据合同相对性原则，被告应原告承担违约责任；同理，被告在承担本案违约责任后，可向江苏某建设集团有限公司主张相关权益。被告提出合同约定逾期办证按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金过高，本院根据本案及惠州实际酌情降低为日万分之三。另，被告在诉讼中提出原告未举证证实实际交房时间，依《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告依合同约定应自实际交房后730日内为原告办证，法院应依法查明实际交房时间后依法处理。本院认为，依原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，办证期限以合同约定交付期限之次日为起算日；如实际交付日迟于合同约定交付日，被告则又存在另一违约行为；故被告的上述抗辩本院不予采纳。由于被告至今未办证，原告诉请被告支付逾期办证违约金，其合理部分本院予以支持，被告应赔偿原告逾期办证的违约金。违约金的计算方式为：以涉案房屋价款为本金，自2013年10月30日起，按日万分之三计至办证之日止。由于被告逾期办证才导致本案诉讼，但原告请求违约金过高，遂本院认定原告负担40%诉讼费、被告承担60%诉讼费。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市某房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内为原告陈某办理位于惠州市××路××号某花园2栋5单元5层02号房的房地产权证并支付延期办证违约金（逾期办证违约金以已支付涉案房屋价格人民币602286元为本金，自2013年10月30日起，按日万分之三计至办证之日止）。二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元（原告已预交），由原告陈某负担120元，被告惠州市某房地产开发有限公司负担180元（径向原告支付）。
二审当事人诉辩意见
上诉请求:一、原审判决认定事实错误,适用法律不当,判决不公正，请求二审人民法院依法予以撤销。二、请求依法改判上诉人在被上诉人的实际损失范围内酌情向被上诉人支付逾期办证违约金。三、请求改判本案受理费由被上诉人承担。上诉事实和理由:1、原审判决已经查明，造成上诉人没有按合同约定及时为被上诉人办证,并非上诉人的过错所致。原审判决上诉人按每日万分之三承担延期办证违约金仍明显偏高,上诉人请求二审人民法院改判上诉人按被上诉人的实际损失,酌情赔偿逾期办证的违约金。上诉人认为，逾期办证的违约赔偿,应以被上诉人因此所造成的实际损失为基础予以判决。上诉人认为在本案中，被上诉人因上诉人逾期办证的实际损失，应当以银行的同期同类贷款利率作为参考基数予以计算和确认。为此,上诉人请求二审人民法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，依法改判上诉人在被上诉人上述实际损失的基础上,酌情向被上诉人赔偿逾期办证的违约金。综上所述,上诉人请求二审人民法院根据本案事实,正确适用法律，依法撤销原审判决，重新作出公正的判决。
被上诉人答辩称，一、被答辩人逾期办证，已经违约，依法应承担违约责任。二、依意思自治原则，只要合同约定没有明显不公平、不合法，则法院应依合同约定来确定违约赔偿责任。一审法院已经依据本地实际，适当降低了逾期办证按日按已付房款承担违约的万分比数额来计算逾期日赔偿额。被答辩人要求按同期同类贷款利息损失来计算赔偿额不符合双方约定，更不符合最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。最高法院关于以以利息为依据也是只在双方没有对违约逾期办证没有约定损失赔偿计算方式的情况下适用。本案双方对逾期办证有明确、具体、合法的赔偿约定，一审法院的判决合理合法。综上，一审认定事实清楚、适用法律适当，请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实、判决理由及结果
本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金标准是否应当予以调整。
关于违约金标准问题。上诉人主张，应当以银行同期同类贷款利率作为参考计算逾期办理产权登记的违约赔偿金额，对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而在本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确已约定了逾期办理产权登记的违约责任及违约金数额，因此，上诉人的上述主张没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉请求和理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费300元，由上诉人惠州市某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年五月五日
书 记 员 黄美静
附：裁判依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。