北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09899号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京中幽景怡园林绿化服务有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡后街村村北。
法定代表人李秀兰，总经理。
委托代理人郝立，北京市君商律师事务所律师。
委托代理人刘久利，北京市君商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张吉伟，男，1961年4月9日出生。
委托代理人冉维芳，北京市中润律师事务所律师。
上诉人北京中幽景怡园林绿化服务有限公司（以下简称中幽景怡公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04476号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年1月，张吉伟诉至原审法院称：我与中幽景怡公司于2008年11月1日签订了《朝阳区农村土地租赁合同书》，约定中幽景怡公司将其具有合法处分权利的位于北京市朝阳区东坝乡后街村大环内100亩土地出租给我生产经营，用于种植使用，并约定我每年支付租金150000元，中幽景怡公司保证向我提供正常用水用电。但自2014年4月3日开始，我所租赁的种植用地已经全面停水停电，致使我遭受了严重经济损失。2014年10月初，我所租赁的土地突然被强拆，后了解得知中幽景怡公司与北京市朝阳区东坝乡后街村经济合作社签订了终止合同的协议，约定每亩补偿金额为45000元。自2008年10月1日至2014年5月1日，我方应付租金825000元，我实际交纳的租金为840900元。因我在租赁的土地上进行了大量的投入，且双方合同约定按比例分成，经与中幽景怡公司协商未果，现我诉至法院要求中幽景怡公司赔偿我4500000元，并返还我多交付的租金15900元。
中幽景怡公司辩称：不同意张吉伟的诉讼请求。张吉伟从未向我公司交纳过租金。我公司与北京市朝阳区东坝乡后街村经济合作社签订的终止合同与张吉伟无关。
中幽景怡公司同时反诉称：2008年11月1日我公司与北京市朝阳区东坝乡后街村经济合作社签订了土地承包合同，约定由我公司承包其辖区内300亩土地绿化种植经营，当日，我公司与张吉伟签订了租赁合同，将100亩土地转租给张吉伟，租金每年15万元。合同签订后，张吉伟占用租赁土地，但从未向我公司交纳过租赁费用。我公司多次向其催要，其以各种理由拒绝交纳。自2008年11月至2014年3月27日，张吉伟拖欠我公司租金达5年5个月之久，共计812500元。根据双方合同约定，若张吉伟违约，要赔偿我公司一年损失，另外地上物归我公司所有。张吉伟拖欠租金属于严重的违约行为。故我公司反诉张吉伟要求解除双方签订的《朝阳区农村土地租赁合同》，张吉伟赔偿我公司损失150000元。
张吉伟针对反诉辩称：不同意中幽景怡公司的反诉请求。不存在合同解除的法定事由。我不欠中幽景怡公司任何租赁费，中幽景怡公司也没有任何催告或告知我的过程。且中幽景怡公司的解除权已经超过了法定除斥期间。2014年4月初，我曾起诉中幽景怡公司，但一直未找到该公司，通过公告送达，中幽景怡公司也未出庭。所以，希望法院驳回中幽景怡公司的全部反诉请求。
原审法院经审理查明：2008年11月1日，中幽景怡公司作为乙方与北京市朝阳区东坝乡后街村经济合作社（以下简称后街经济合作社）作为甲方签订了《朝阳区农村土地租赁合同书》，约定由中幽景怡公司租赁后街经济合作社300亩土地及约4亩的办公用房，租期为15年，自2008年11月1日至2023年10月31日止，种植土地每亩租金1500元，每年租金45万元。合同第七条约定了违约责任：“本合同在履行过程中，由于一方的过错，使本合同不能履行或不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任，甲乙双方都有过错按实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。期限不满，单方撕毁合同，一方违约时应向对方支付合同标的1-10%的违约金或赔偿金以弥补对方损失，损失小按违约金处理，损失大直接按赔偿金处理。具体规定如下：1、甲方违约，要赔偿对方一年损失（按上交数），另加地上物损失。2、乙方违约，要赔偿对方一年的损失（按上交数），另外地上物归甲方所有”。合同第八条第4项约定：“合同期内如遇国家和区域规划用地，甲方享有乙方地上物和苗木资产20%的资产收益，如有赔偿，双方按比例分成”。同日，中幽景怡公司作为甲方与张吉伟作为乙方签定了《朝阳区农村土地租赁合同书》，约定由张吉伟租赁中幽景怡公司的100亩种植土地，租赁期限为15年，自2008年11月1日至2023年10月31日，每亩租金1500元，每年合计租金15万元。除外，合同的其他条款与中幽景怡公司和后街经济合作社的租赁合同内容一致。
2014年3月27日，后街经济合作社与中幽景怡公司签订了《终止协议》，终止了双方之间的租赁合同关系，后街经济合作社同意对中幽景怡全部地上物（房屋、院墙、苗木及其他辅助设施）进行一次性经济补偿，同意双方商定的每亩补偿金额为每亩4.5万元，总金额为1350万元。2014年7月29日，北京市朝阳区东坝乡后街村民委员会发放通知，通知因后街经济合作社与中幽景怡公司终止了租赁合同，要求大环内各种植单位在2014年8月15日之前，将占地内所有树木及物品清除干净。
关于租金交纳情况，中幽景怡公司称张吉伟自合同签订后从未交纳过租金，并称曾多次催要租金未果，其提交2014年3月26日的解除通知，上称因张吉伟拖欠租金严重违约，通知张吉伟解除双方的租赁合同。对此，张吉伟不予认可，称中幽景怡公司从未向其催要过租金或发送过解除通知。张吉伟提交2011年2月23日后街经济合作社开具的159100元收条一张、500000元发票一张及340900元发票一张，均为复印件，其中500000元发票显示付款单位为中幽景怡公司、340900元发票显示付款单位为北京景博园林工程有限公司（以下简称景博公司），称这总计1000000元均为杨宝山向后街经济合作社交纳，其中500000元的发票是张吉伟委托杨宝山替中幽景怡公司向后街经济合作社交纳的租金，也即张吉伟以替中幽景怡公司向后街经济合作社交纳租金的形式向中幽景怡公司交纳租金，并认可340900元系杨宝山交纳其他土地的租金，与诉争土地无关。中幽景怡公司不予认可，称杨宝山替中幽景怡公司交纳的租金是基于杨宝山对中幽景怡公司原法定代表人王虎的债权债务关系，是杨宝山向王虎偿还债务，为此，其提交杨宝山的三份借条及2011年7月2日王虎和杨宝山签订的还款协议书，确认杨宝山曾于2008年5月30日向王虎借款2500000元，6月17日向王虎借款2000000元，11月1日向王虎借款1450000元，共计5950000元，并约定了还款日期。杨宝山出庭作证称，因杨宝山与后街经济合作社有业务往来，2011年2月23日，后街经济合作社从杨宝山应得的金额中扣除了1000000元，开具了一张收据和两张租金发票，其中500000元的租金是张吉伟交给中幽景怡公司的租金，因为张吉伟和中幽景怡公司的原法定代表人不熟悉，是杨宝山介绍签订的租赁合同，所以张吉伟会把应交的租金直接交给杨宝山，杨宝山统一与后街经济合作社结算，500000元是张吉伟委托杨宝山替中幽景怡公司交纳的租金，而不是偿还对王虎的债务。中幽景怡公司不认可杨宝山的证人证言，称杨宝山与张吉伟有合作关系，利益共享，证言不具有证明力，且中幽景怡公司并未委托杨宝山向张吉伟收取租金。杨宝山称其与张吉伟、中幽景怡公司均有合作关系，且中幽景怡公司曾口头委托其向张吉伟收取租金。500000元租金发票的原件在中幽景怡公司手中。
经张吉伟申请，原审法院前往后街经济合作社调查租金交纳情况、租赁合同履行情况及补偿标准，后街经济合作社称，2011年2月23日，该社从杨宝山应得的其他钱款里扣除了1000000元，包含150000元左右的电费、500000元中幽景怡公司的租金和340900元景博公司的租金，分别给中幽景怡公司和景博公司开具了发票，500000元的租金是中幽景怡公司自2009年11月至2010年10月期间的租金；后街经济合作社与张吉伟没有合同关系，也不对其收取租金；国家给的补偿是每亩50000元，经后街经济合作社与中幽景怡公司协商，由中幽景怡公司拿走每亩45000元的补偿款，后街经济合作社拿走每亩5000元作为复垦土地的费用；后街经济合作社于2014年4月2日与中幽景怡公司终止了合同，涉案土地已于2014年10月底腾退完毕；因中幽景怡公司与他人存在诉讼纠纷。张吉伟及中幽景怡公司均认可补偿款补偿的对象是地上物及租赁权损失。中幽景怡公司称涉案的100亩土地在交付张吉伟时有部分中幽景怡公司的地上物，张吉伟称没有中幽景怡公司的地上物。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。张吉伟与中幽景怡公司签订的《朝阳区农村土地租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。案件的焦点之一在于张吉伟是否已足额交纳了租金。首先，后街经济合作社向中幽景怡公司开具了500000元租金的发票，中幽景怡公司认可该笔租金由杨宝山实际交纳，而杨宝山称该笔租金来源于张吉伟，是张吉伟准备交纳给中幽景怡公司的租金；其次，中幽景怡公司称500000元是杨宝山偿还王虎的借款，王虎与杨宝山的借款均发生在2008年，双方签订还款协议书的时间是2011年7月2日，系在500000元租金交纳之后，如果此笔租金是杨宝山归还的借款，还款协议书上应该有所提及，并做相应扣除，但在还款协议书上并没有体现，且杨宝山本人亦不认可是归还的借款，故法院难以采信中幽景怡公司的陈述；第三，中幽景怡公司称多年来一直在向张吉伟主张租金，但未提供证据，法院不予采信；第四，500000元租金实际由杨宝山向后街经济合作社交纳，按照生活逻辑，后街经济合作社会将发票的原件交给杨宝山，现中幽景怡公司持有该原件，可见其对杨宝山替其交纳500000元租金的事实是知情的，加之其自合同签订后从未向张吉伟主张过租金，故中幽景怡公司已默认张吉伟以这种方式向其交纳租金。其余340900元，张吉伟认可系其他土地的租金，与案件无关，故法院综合以上分析，认定张吉伟实际向中幽景怡公司交纳的租金金额为500000元。但500000元不足以覆盖自2008年11月1日至2014年4月2日的全部租金，所以张吉伟并未足额的交纳土地租金，属违约，张吉伟要求中幽景怡公司退还多交的租金，没有事实依据，法院不予支持。中幽景怡公司基于张吉伟的违约行为要求张吉伟按照合同约定赔偿经济损失150000元，合法有据，法院予以支持。现后街经济合作社与中幽景怡公司已经因国家政策终止了租赁合同，张吉伟与中幽景怡公司的租赁合同已经不具备继续履行的条件，故中幽景怡公司要求解除合同的请求，法院予以支持。双方合同约定，如遇国家赔偿，双方按比例分成，所以张吉伟拖欠租金的行为并不使其丧失获得赔偿的权利，但双方未在合同中约定分成的比例，鉴于双方均认可补偿对象是地上物及租赁权损失，而实际损失的主体为张吉伟，法院参照中幽景怡公司与后街经济合作社的分成比例，酌定由中幽景怡公司按照每亩40000元对张吉伟予以补偿。因两份租赁合同在同一时间签订，法院不采信中幽景怡公司关于涉案土地上有其部分地上物的陈述。据此，原审法院于2015年6月判决：一、解除张吉伟与北京中幽景怡园林绿化服务有限公司于2008年11月1日签订的《朝阳区农村土地租赁合同书》；二、北京中幽景怡园林绿化服务有限公司于判决生效之日起十日内给付张吉伟赔偿款四百万元；三、张吉伟于本判决生效之日起七日内给付北京中幽景怡园林绿化服务有限公司违约金十五万元；四、驳回张吉伟的其他诉讼请求；五、驳回北京中幽景怡园林绿化有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中幽景怡公司不服，以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，不同意赔偿张吉伟4000000元。张吉伟同意原判。
在本院审理过程中，中幽景怡公司提交租金收据及记账单证明杨宝山仅支付过250000元。张吉伟对两份证据的真实性无异议，但不认可证明目的。中幽景怡公司主张按照合同约定的第七条规定，张吉伟未按时支付租金，属于违约，故应赔偿该公司损失。另外地上物归该公司所有，故不应支付张吉伟赔偿款。张吉伟不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《朝阳区农村土地租赁合同书》、租金发票等证据、杨宝山证人证言、调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据本案已经查明的事实，张吉伟确实存在未足额交纳土地租金的事实，故其违约，原审法院判决张吉伟支付中幽景怡公司违约金的处理并无不当，本院予以确认。但上诉人中幽景怡公司以此作为不支付张吉伟赔偿款的理由，缺乏依据。因本案涉案合同未能继续履行的原因并非因张吉伟的过错或张吉伟单方撕毁合同，故无法适用涉案合同第七条第2款的规定。因涉案合同终止的原因涉及国家政策的调整，故原审法院适用涉案合同第八条第4款之约定，并无不当。关于赔偿数额，原审法院依据本案的实际情况及该条款的约定所作处理并无不当。故上诉人中幽景怡公司不同意赔偿张吉伟损失的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费42928元，由张吉伟负担4128元（已交纳），由北京中幽景怡园林绿化有限公司负担38800元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费1650元，由张吉伟负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费38800元，由北京中幽景怡园林绿化有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十月十九日
书 记 员 衡珊珊