广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第99号
原告林清青，住所地广州市越秀区。
委托代理人杨文君，广东卓信律师事务所律师。
被告一涂国钧，住所地广州市荔湾区。
被告二广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人涂国钧。
两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。
原告林清青诉被告一涂国钧、被告二广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告林清青及其委托代理人杨文君，两被告的共同委托代理人陈琪璋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买其所有的广州市海珠区南珠路2号329号铺。原告依约向被告支付房款140000元及税费9377元。但至今被告未按合同约定过户，且涉案商铺已被法院查封，故起诉请求判令：1、解除原告与两被告签订的关于购买广州市海珠区南珠路2号329号商铺的商铺买卖合同；2、两被告向原告返还购房款140000元；3、两被告向原告支付违约金28000元（按房价款10%的标准计付）；4、两被告返还税费9377元；5、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：一、涉案房屋没有过户的原因是原告没有配合办证及没有依约支付另一半房款，还因为法院错误查封，并非被告的过错造成，被告正在解决查封问题。而且查封并非法定解除合同的条件，合同也没有约定涉案房屋被查封时就需要解除合同。二、因为原、被告没有解除合同，故不存在支付违约金问题。涉案商铺虽然被查封，但只要原、被告愿意，是可以解除查封并继续履行合同的。三、被告二只是被告一委托的代理人，代理关系的相应法律后果应当由被告一承担，与被告二无关。四、原告主张的违约金过高，被告要求调低。
经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年2月27日，原告与被告二签订《万城小商品交易中心认购书》，向其购买位于广州市海珠区南珠路的万城小商品交易中心三层029号物业。2011年4月7日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层29号铺（第二条）；该商铺属现房，房价款总金额为280000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年3月8日前支付140000元，余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。
被告二于2011年2月27日开具收据给原告，载明收到涉案商铺定金50000元，于2011年3月8日开具两份收据给原告，分别载明收到原告购涉案商铺首期款90000元、税费9377元。两被告确认原告的付款情况。
被告为证明其抗辩意见，当庭提交如下证据：被告二向林清青发出的《关于办理房产证相关手续的通知》（落款日期为2011年9月5日）以及EMS详情单，该通知内容大致如下：我司就阁下未办理购买广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-l铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）三层29号铺的房产交易过户事宜，通知如下：现敦请阁下于2011年9月22日至2011年9月25日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行；等。EMS详情单上载明内件品名为办理按揭手续通知，3层29号铺，收件人为林清青；等。拟证明被告有通知原告办理按揭手续。原告表示其未收到过该通知，且该通知记载的是办理过户公证手续，并非办理按揭手续，合同也未约定其必须办理过户公证手续。
诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋被海珠区人民法院查封，现址为海珠区南珠路2号329，并登记在被告一名下。另查，据查册时间为2014年11月17日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号329的房屋登记时间为2011年9月6日，目前被广州市海珠区人民法院查封，查封时效为2014年9月4日至2016年9月3日；等。被告在本院限期内未能解除涉案房屋的查封。
庭审中，对于合同第十五条约定的合同生效后的210个工作日内办理商铺过户手续的期满日期，原、被告均确认是2012年2月2日。
本院认为，被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告二承担本案民事责任的请求，依据不足，本院不予支持。
上述合同约定，买受人的付款方式为按揭付款，其中部分房价款向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的单位办理按揭贷款手续。被告对抗辩原告没有在其通知的时间内办理按揭手续的事实，提交了广州市万城商业经营管理有限公司向原告寄出的《关于办理房产证相关手续的通知》等证据证明。从该通知的内容看，是办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，不能证明被告履行了通知原告办理涉案商铺按揭贷款手续的义务，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。
合同签订后，原告依约支付了首期房款140000元及税费9377元。根据合同约定，本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。被告对抗辩原告没有在其通知的时间内办理按揭手续的事实，提交了被告二在2011年9月5日向原告寄出的《关于办理房产证相关手续的通知》证明。从该通知的内容看，是办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，双方在合同中没有约定原告必须委托被告办理委托过户公证手续，故被告要求原告办理该手续没有合同依据，原告有权拒绝办理。被告未依约办理涉案商铺的交易过户手续，其行为已构成违约，而且涉案商铺已被法院查封，被告未能在本院限期内解除对涉案商铺的查封，合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告返还已付购房款140000元、税费9377元及支付违约金28000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告二是被告一的委托代理人，故应由被告一承担本案民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除被告二广州市万城商业经营管理有限公司代被告一涂国钧与原告林清青签订的《商铺买卖合同》；
二、被告一涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款140000元、税费9377元给原告；
三、被告一涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金28000元给原告；
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2750元，由被告涂国钧负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 钟琴
二〇一五年三月五日
书 记 员 杨曼
许珊珊