清远巿清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清城法民初字第2140号
原告（反诉被告）：梁毅，男，1985年11月20日出生，汉族，住广西省浦北县。
委托代理人：陈川，广东格林律师事务所律师。
被告（反诉原告）：叶伟民，男，1979年1月17日出生，住�港新界，香港永久性居民身份证号码K918105（9）。
委托代理人：曾元华，广东世纪华人律师事务所律师。
原告梁毅诉被告叶伟民房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告叶伟民提出反诉，本院依法合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁毅的委托代理人陈川，被告叶伟民的委托代理人曾元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁毅诉称：叶伟民与梁贤晶、梁贤维在2011年12月26日共同购买位于广东省清远市清城区石角镇清远碧桂园假日半岛F区映月湾二十九街48号房屋，购楼价是1678677元，首付508677元。其中梁贤晶、梁贤维支付348677元，叶伟民支付160000元。同时梁贤晶、梁贤维支付契税及其他费用54007.47元，被告叶伟民支付10000元契税。剩余的1170000元购楼款三人约定以被告叶伟民的名义向银行按揭借款，该按揭借款由梁贤晶、梁贤维负责偿还。在该共有房屋中，叶伟民占有5%的产权份额。后来被告因自己的原因要以189000元的价格转让自己在上述房产中的份额，由于本案房屋已经抵押给农业银行，所以购买人必须要同意以上述价格购买被告持有的房屋产权份额外，还要同意以自己的名义向银行抵押借款。梁毅愿意以189000元的价格购买被告持有的房屋产权份额并愿意以自己的名义向银行抵押贷款；这样共有人梁贤晶、梁贤维就决定放弃自己的优先购买权，同意被告将他在本案房产的份额按前述条件出售原告。2013年5月6日，原告与被告及梁贤晶、梁贤维签订《房产份额转让协议书》。签约当天，原告通过梁贤维支付了90000元人民币给被告。由于办理产权过户登记手续必须先还清银行贷款或经抵押权人同意，所以梁贤晶、梁贤维同意先垫资向银行还清贷款，等被告将产权过户登记到原告名下后，再以原告名义向银行抵押贷款。2013年5月24日，梁贤晶向农业银行花都支行归还借款24997.49元；2013年6月3日，梁贤维向农业银行花都支行归还借款8515.39元；2013年6月4日，梁贤维向农业银行花都支行归还借款1128972.30元。至此，涉案房屋银行贷款全部由梁贤晶、梁贤维两人还清。在还清银行贷款后，被告与梁贤晶、梁贤维领取了本案房屋的房产证和土地使用权证，然后将本案房屋的房产证和土地使用权证交给银行去清远市房产局办理解除抵押手续。2013年8月8日，银行与房管局约定办理过户登记手续及以原告名义抵押贷款手续，但是，经7月份梁贤晶的律师牟晋军多次发电邮给被告，但是被告拒绝前来办理。原告认为，《房产份额转让协议书》是原告与被告及梁贤晶、梁贤维自愿签订的，是合法有效的合同；合同当事人应该积极全面履行自己的合同义务，被告叶伟民应该�理产权过户登记手续给原告。现原告愿意支付剩余的90000元购房款给被告，为维护原告合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、确认原告与被告在2013年5月6日签订的《房产份额转让协议书》合法有效；2、被告继续履行合同义务，将其持有的涉案房产份额办理产权过户手续登记到原告名下；3、确认广东省清远市清城区石角镇清远碧桂园假日半岛F区映月湾二十九街48号房屋共有产权中被告名下份额为原告所有；4、被告支付自2013年8月8日至办妥上述产权过户登记至原告名下之日止的违约金，暂计至2013年9月10日共33天为56100元；5、本案诉讼费由被告负担。
原告梁毅举证如下：1、房产份额转让协议书，拟证明本案买卖关系合法有效；2、房屋信息查询证明，拟证明被告持有的涉案房屋共有产权；3、广东省房地产权证，拟证明被告持有的涉案房屋共有产权；4、�商银行个人业务凭证，拟证明原告履行合同义务；5、证明，拟证明原告履行合同义务；6、农业银行个人还款凭证，拟证明共有人梁贤晶归还涉案房屋按揭借款24997.49元；7、农业银行个人还款凭证，拟证明共有人梁贤维垫资1136265.39元赎契；8、被告与房屋共有人梁贤晶的律师牟晋军之间的邮件，拟证明被告不履行合同；9、被告与共有人梁贤晶手机短信，拟证明被告不履行合同；10、证人证言，拟证明被告不履行合同。
被告叶伟民答辩称：一、涉案房产过户至梁毅名下的前提条件是梁毅应先向叶伟民支付剩余房产份额转让款人民币99000元及相关利息。协议约定梁毅应于2013年5月9日向叶伟民付清全部房产份额转让款189000元，而其仅在2013年5月6日支付了90000元，剩余款项没有支付，其没有按照协议约定履行义务。而协议约定叶伟民在领取房产证30日内协助将房产证办理到其他人的名下，因此叶伟民可以行使先履行抗辩权，过错在于梁毅。梁毅所主张的违约金数额远远超过了法律的规定，属于无效约定，如果法院认为叶伟民违约，请法院查明违约责任和违约金数额的约定是否有效，并大幅度降低违约金的数额。本案诉讼费应全部由梁毅负担。
被告叶伟民举证如下：房产份额转让协议书，拟证明梁毅应当在协议签订后3日内支付全部房款，而叶伟民配合梁毅协助办理房产过户是领取房产证30日内，梁毅履行合同在先，叶伟民履行合同在后，虽然第4条约定，叶伟民向梁毅交纳相关原件，但该原件不在反诉人手中，且该项义务只是附属义务，主义务是支付购房款。
被告叶伟民反诉称：《房产份额转让协议书》约定，梁毅应在协议签订后3日内向叶伟民支付房产份额转让款189000元，但梁毅仅向叶伟民支付了90000元，余款99000元至今仍然没有支付。而协议约定梁毅付款在前，叶伟民办理房产过户在后，因此反诉原告请求法院判决梁毅向叶伟民支付房产转让款余额99000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清款项之日止，本案诉讼费由梁毅负担。
原告梁毅答辩称：不同意叶伟民的反诉请求，根据涉案协议，我们认为这是同时履行的义务，签订合同3日内支付189000元，要求被告向原告出具收据并交付房屋贷款合同、按揭贷款合同及票据原件，但被告在收到90000元后，没有履行合同义务，没有出具上述合同的原件，所以，原告方没有支付剩余的99000元。
本院经审理查明，2012年1月1日，叶伟民、梁贤晶、梁贤维共同出资购买了位于清远市清远碧桂园假日半岛F区映月湾二十九街48号房屋，其中叶伟民占5%的份额。2013年5月6日，梁贤晶（甲方）、梁贤维（乙方）、叶伟民（丙方）与梁毅（丁方）签订《房产份额转让协议书》，约定如下：1、甲乙双方放弃优先购买权，同意丙方将其房产份额转让给丁方；2、涉案房屋的首付款为508677元，其中甲乙方支付348677元，丙方支付160000元，另外甲乙方支付契税及其他费用54007.47元，丙方支付契税10000元，剩余款项办理银行按揭贷款，以叶伟民的名义办理按揭贷款手续；3、丙方将其产权份额转让给丁方，银行贷款合同以丁方名义签订，转让后甲乙丁三方成为房产的共有人，剩余按揭贷款由甲乙丁三方承担，房产份额转让款为189000元；4、本协议签订后3日内丁方支付人民币189000元给丙方，同时丙方向丁方出具收据并交付房屋购买合同、按揭贷款合同及相关票据的原件于甲乙丁方；5、丙方应当于可以领取本协议项下房产证之30日内，协助将房产证办理到甲乙丁方名下，若丙方逾期履行该义务，则每逾期一天，丙方应向甲乙丁方支付人民币1700元的违约金。此外，四方还就其他相关事宜作了约定。协议签订当天，梁毅通过梁贤维的账户向叶伟民支付了转让款90000元，余款99000元至今没有支付。
另查明，涉案房产在房屋登记管理部门的登记时间是2013年4月10日。该房屋共有人占有份额的情况为：梁贤晶占50%，梁贤维占45%，叶伟民占5%。涉案房屋的银行按揭贷款于2013年6月4日还清，之后叶伟民领取了该房屋的房产证。叶伟民所占有的房屋份额至今没有办理过户手续转让至梁毅名下。
本院认为，被告叶伟民是中华人民共和国香港特别行政区居民，因此，本案属于涉港民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定及广东省高级人民法院《关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》（粤高法发（2008）28号），本案合同的履行地在广东省清远市清城区，故本院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释》（一）第十九条的规定，本案当事人没有选择合同适用的法律，而履行义务最能体现本案房屋买卖特征的不动产所在地法律和与合同最密切联系的法律均为我国内地法律，故应适用我国内地法律进行处理。
本案系房屋买卖合同纠纷。梁毅与叶伟民、梁贤晶、梁贤维之间签订的《房产份额转让协议书》是合同当事人的真实意思表示，该合同中约定叶伟民将其房产份额转让给梁毅，且梁贤晶、梁贤维同意放弃优先受偿权，因此涉案的《房产份额转让协议书》没有违反相关法律法规的规定，合法有效。根据转让协议的约定，梁毅应于协议签订后3日内向叶伟民支付转让款189000元，叶伟�应当于可以领取房产证30日内协助办理过户手续到梁毅名下。而叶伟民在该房屋的按揭贷款还清之后才可以领取房产证，即在2013年6月4日之后才可以领取房产证。从上述约定及事实可以推断，买卖双方履行合同义务存在先后顺序，即由买方梁毅先支付转让款，再由卖方叶伟民协助办理过户手续。故对于叶伟民反诉要求梁毅支付转让款99000元并计算利息的请求，合法有据，本院予以支持。上述协议于2013年5月6日签订，约定于协议签订后3日内支付款项，故该笔欠款的利息应从2013年5月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至梁毅付清款项之日止。双方在庭审中均确认已领取房产证，按照协议约定，叶伟民应协助将房产证办理到梁毅的名下，故对于梁毅要求将叶伟民协助将其占用的5%的房产份额办理过户手续到梁毅名下的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于梁毅要求确认叶伟民所占涉案房产5%为其所有的请求，因房产属不动产，不动产权属的变更、转让以相关管理部门登记为准，故对于梁毅的该项请求，本院不予支持。关于梁毅要求叶伟民按每天1700元的标准支付违约金的请求，因上述协议约定先由梁毅支付转让款，再由叶伟民协助办理过户手续，叶伟民可以行使先履行抗辩权，而事实上也是梁毅没有按照约定支付转让款，其违约在先，故对于梁毅要求叶伟民支付违约金的请求，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉�民事关系法律适用法﹥若干问题的解释》（一）第十九条的规定，判决如下：
一、确认梁毅、叶伟民、梁贤晶、梁贤维于2013年5月6日签订的《房产份额转让协议书》合法有效；
二、原告梁毅应于本判决生效之日起10日内向被告叶伟民支付99000元及利息（利息从2013年5月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至梁毅付清款项之日止）；
三、在原告梁毅向被告叶伟民支付本判决第二项确定的款项后，被告叶伟民于收到款项后10日内协助将位于清远市清远碧桂园假日半岛F区映月湾二十九街48号房屋5%的产权份额办理过户手续到原告梁毅的名下；
四、驳回原告梁毅的其他诉讼请求。
案件受理费4977元，反诉费1150元，合共6127元，由原告梁毅负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）梁毅可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）叶伟民可在判决书送达�日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 李 航
审 判 员 周 文 俊
人民陪审员 朱 嘉 敏
二〇一四年四月十日
书 记 员 许尚君（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十九条在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。
第二百六十五条因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人�法院管辖。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释（一）
第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。