广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河市民二终字第163号
上诉人（一审被告）：唐艳，女，1977年8月23日，汉族，居民。
被上诉人（一审原告）：广西银湾物业服务有限公司。
法定代表人：胡祝帮，该公司董事长。
委托代理人：兰荣海，该公司河池分公司总经理。
上诉人广西银湾物业服务有限公司（以下简称银弯物业公司）与被上诉人唐艳物业服务合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成由审判员覃再娟担任审判长，审判员刘智虹、代理审判员韦海平参加的合议庭，于2014年1月10日公开开庭审理了本案。书记员黄尚松担任法庭记录。上诉人银弯物业公司的委托代理人兰荣海，被上诉人唐艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银湾物业公司成立于1996年9月18日，经营范围系物业管理（凭资质证经营）。2006年5月4日广西河池市中天置业有限责任公司（以下简称中天置业公司）选聘银湾物业公司为河池市翡翠城市花园小区（以下简称翡翠花园小区）的物业服务企业，双方签订《前期物业服务合同》一份，合同第8条约定物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体收费标准：多层住宅0.4元／月／平方米；第九条约定业主入伙之日起60天后开始交纳物业费，按月交纳，在每月30日前履行交纳义务。合同第32条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用、维修资金的，从逾期之日起按应交总费日万分之五的标准向银湾物业公司支付违约金。合同补充协议第1条约定公共水电费在各期的入住率超过50%时，由各入住业主住户分摊。合同第37条约定：“本合同自甲乙双方签字盖章后生效，至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。”另，银湾物业公司的物业服务范围在《前期物业服务合同》的附件一的前期物业管理服务质量标准中的第二条约定，对共用设施进行日常管理和维修养护和定期做好巡查路灯，根据业主大会或者业主委员会决定组织维修或者更新改造，楼道灯完好率不低于95%；第三条保洁服务条款约定：（1）高层按层、多层按幢设置垃圾桶、每日收集1次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，无异味。（2）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次；（3）小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；……及时清除道路积水。
2006年唐艳与开发商中天置业公司购买该小区枫丹苑5栋4单元601号房，该房屋建筑面积为125.21平方米。唐艳于2006年12月17日向银湾物业公司领取该房钥匙，并于同日交纳了入伙资料费5元；当日又交纳了装修期间管理费187元；2007年8月20日缴纳了该年度7月至12日的物业管理费150元；自2008年1月1日起至2013年6月30日止（共计66个月）未向银湾物业公司交纳物业管理服务费和公共水费、公共电费、公共生活拉圾费等，现尚欠银湾物业公司物业管理服务费3306.60元（即按每平方米收0.4×125.21平方米=每平方米50.10元×66个月）以及原告代交的公共水费79.20元（每月公摊1.2×66个月）、公共电费316.80元（每月公摊4.8×66个月）、公共生活垃圾费450.00（每月公摊7.5×60个月此项算至2012年12月止），唐艳已交纳了2013年全年的生活垃圾费90元。自2013年起，因有部分业主长期拖欠银湾物业公司的服务费，银湾物业公司对被告居住小区内的垃圾，存在不及时清洁等现象。
一审法院经审理认为：一、前期物业合同对业主是否有效的问题。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中天置业公司，即翡翠花园小区的建设单位，与银湾物业公司签订书面的《前期物业服务合同》，在形式上符合法律规定。中天置业公司在与物业买受人签订买卖合同时已包含前期物业服务合同的内容，作为物业买受人唐艳其是明知该小区对前期物业管理是委托物业服务企业管理的。故，银湾物业公司与中天置业公司签订的《前期物业服务合同》属合法有效合同。对唐艳房屋所在小区的所有业主均具有法律约束力。
二、关于空置房是否交纳物业管理费以及公共公摊费用问题。本案唐艳认为其并未在收到钥匙时就入住，也未产生物业管理以及垃圾费、公共管理费，因此不同意交纳相应的物业管理费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，唐艳是否实际入住其房屋，并不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共场所用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展，即使业主未在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。故，唐艳抗辩未入住房屋不应交物业服务管理费的理由不能成立。另，公共水电是被告所在生活的小区公共场所必需的设施，故，必然产生相应的水电费用，居住在小区的居民应对此费用共同分摊，银湾物业公司已代被告交纳相应的水电费，银湾物业公司对该主张有事实依据，该院予以支持。唐艳因公共垃圾处理费已交纳2013年度全年，故，本案公共垃圾处理费应算到2012年12月31日止。银湾物业公司该主张有事实依据，该院予以支持，综上所述，银湾物业公司请求唐艳交纳物业管理服务费3306.60元、代交的公共水费79.20元、公共电费316.80元、公共生活垃圾费450.00元，共计4152.60元。理由充分，该院予以支持。
三、银湾物业公司请求唐艳违约金是否应予支持问题。银湾物业公司在履行该物业服务合同时，并未完全履行合同义务，即在管理卫生垃圾方面存在瑕疵之处。因此，对银湾物业公司请求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、唐艳在本案判决生效之日起十日内支付给广西银湾物业服务有限公司物业管理费3306.60元及其代垫的公共电费316.80元、公共水费79.20元、公共生活垃圾处理费450元，共计4152.60元。二、驳回广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（银弯物业公司已预交），由唐艳负担，在支付上述款项时一并支付给广西银湾物业服务有限公司。
上诉人唐艳不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、一审判决以因银弯物业公司、唐艳在合同中仅约定支付的物业费，公共水电费，公共生活垃圾费为由，认定唐艳要支付给银弯物业公司2008年1月1日起至2013年6月30日止全部物业费用的诉求无法无据，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判。本案毋庸置疑的事实是银弯物业公司在履行与唐艳之间的商品房《物业管理条例》合同中严重违约，小区内脏、乱垃圾成山。银弯物业公司因为房屋存在的维修问题迟迟没有解决，无法及时移交房屋给唐艳。在一审判决中写到唐艳在2006年12月17日向银弯物业公司领取了钥匙是不真实没有依据的。唐艳和银弯物业公司在2007年8月20日有口头协议，双方同意按以下2项处理：1、因为唐艳在南宁工作，当时购房后钥匙一直在物业管理处，直到2007年8月20日回河池才到物业处跟物业人员看房，当时外墙透水严重，房内原有电线全部被偷，当时无法交房，后经协商，钥匙继续放在物业管理处，直到把存在的问题解决再进行移交房屋。2、经过双方协商唐艳先交2007年7月至12月的物业管理费（半价），入伙资料费，装修期间管理费，这三项费用交后直到唐艳再次到物业处领取钥匙为准，才计算物业费用。到2008年10月唐艳回河池再次要求看房，但前期存在的问题仍没有解决，无法交房给唐艳。2009年10月唐艳再次回河池准备装修房屋，屋内被偷电线仍没有补装，外墙透水的问题也没有解决，还是无法交房，这期间唐艳留在银弯物业公司处的通信地址电话从未变更，在这么长的一段时间里唐艳从未接到过银弯物业公司的电话及短信通知交房、交物业费的通知。最后双方最终达成协议唐艳自己解决房屋外墙透水及屋内电线安装问题，唐艳不承当前期没有入住的物业费用。直止2010年12月唐艳才装修入住。（以唐艳所交水电费，及同楼居住邻居证明）二、一审法院对本案部分主要事实没有查清。1、对双方有争议的房屋钥匙领取时间没有查清。2、对双方有争议的可以交房时间及真正入住时间没有查清。3、对双方有承诺的协议没有查清。三、唐艳诉求的是请求法院调查银弯物业公司收取前期物业费用为何不是全额而又是半价呢？因为银弯物业公司为了达到收取费用的目的给了唐艳承诺：“只要先交前期部份费用，后期不能装修未入住的费用银弯物业公司可以给予半价收取”，所以收取半价的物业发票明显是表达了银弯物业公司有承诺于唐艳在先的行为。因为银弯物业公司单位管理混乱，给唐艳达成的协议不能明确承担。综上所述，银弯物业公司存在明显乱收费用的过错行为，极大地损害了唐艳的权益，在同一栋楼内唐艳是入住最晚时间最短的，而在这种情况下一审法院却判决唐艳要承担所有的物业费用行为，极大地损害了唐艳的利益，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护唐艳的合法权益，请二审法院对本案依法改判。
被上诉人银弯物业公司在二审口头答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法，唐艳的上诉理由没有事实和法律依据，恳请二审法院依法维持一审判决，驳回唐艳的上诉请求。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
上诉人唐艳对一审查明事实有异议，认为一审认定唐艳领取房屋钥匙的时间有误，遗漏查明双方物业服务合同约定的服务标准。本院认为，领取房屋钥匙是房屋交接程序之一，唐艳已于2006年12月17日办理入伙手续接收了房屋，唐艳无证据证明其并非于入伙之日领取钥匙，故一审认定唐艳在入伙之日领取房屋钥匙并无不当；银弯物业公司在一审期间已经将《前期物业服务合同》作为证据提交，双方的权利义务已经明确，是否罗列物业服务标准对于查明本案待证事实并无影响，唐艳的异议不成立，本院不予采信。
一审查明事实正确，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：银弯物业公司请求唐艳支付物业管理费、公共电费、水费、卫生费等费用有无事实和法律依据？
本院认为：2006年5月4日中天置业公司与银弯物业公司签订《前期物业服务合同》，聘请银弯物业公司对翡翠花园小区提供前期物业管理服务，该合同在翡翠花园小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订，该合同符合法律法规的有关规定，合法有效，对翡翠花园小区业主具有约束力。唐艳在购买城市翡翠花园小区物业后，已向银弯物业公司领取了钥匙，并交纳了入伙资料费、装修期间管理费，已实质确认接受银弯物业公司提供物业服务。2007年8月20日，唐艳向银弯物业服务公司交纳了该年度7月至12月的物业管理费150元，其行为已认可了银弯物业公司的服务行为，双方之间成立物业服务合同关系，唐艳应该按照《前期物业管理合同》约定交纳相关物业服务费用。唐艳上诉认为，其购买翡翠花园小区物业后并未领取钥匙装修入住，因房屋质量及房屋电线被盗问题，在2010年12月前一直与银弯物业公司协商处理事宜，对实际入住之前的物业管理费不应交纳，银弯物业公司未按服务合同约定提供相应质量的服务，且银弯物业公司承诺在未入住前的费用可以给予半价收取，故不应交纳全部物业费用。对此，本院认为，物业公司应当就有关物业的房屋及配套设施、场地进行维修、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务合同，业主亦应当按照约定向物业公司支付相关物业服务费。房屋质量问题与物业服务合同非同一法律关系，唐艳不能以银弯物业公司未仅维修义务作为拒交物业服务费的抗辩事由，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，银弯物业公司已提供相应物业服务，唐艳以未实际入住，拒交未入住前的物业服务费用的理由亦不能成立。唐艳未能提供充分证据证明银弯物业公司承诺在其未入住前可给予半价收取，银弯物业公司在2008年给予的半价优惠并不必然得出之后的物业服务费用亦按照半价收取，唐艳请求不支付全额物业费的理由不充分，本院不予支持。唐艳认为银弯物业公司提供的物业服务不符合同约定，其可以通过向物业公司提出意见和建议，或者通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定追究物业服务单位违约责任等合法方式进行解决，而不能成为拒交物业费用的抗辩理由。一审判决驳回了银弯物业公司请求唐艳支付违约金的诉讼请求，已充分考虑了银弯物业公司在提供服务存在瑕疵，故一审判决唐艳支付银弯物业公司2008年起至2012年12月13日止的相关物业服务费用及水电费、垃圾费共计4152.60元正确。唐艳的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项的规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，减半收取50元（被上诉人已预交），二审案件受理费100元（上诉人已预交），合计150元，由上诉人唐艳负担。被上诉人预交的一审案件受理费50元，该款由上诉人唐艳在支付物业服务费、水电费、垃圾费时一并支付被上诉人广西银弯物业服务有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃再娟
审 判 员 刘智虹
代理审判员 韦海平
二〇一四年二月十二日
书 记 员 黄尚松