长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0103民初3463号原告:肖永耀，现住长春市宽城区。委托诉讼代理人:王宝华，现住长春市。被告:长春铁路房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区湖光路1599号。法定代表人:罗杰，总经理。委托诉讼代理人:王宇，该单位职员。委托诉讼代理人:宋海英，吉林吉大律师事务所律师。被告:长春同诚物业服务有限责任公司，住所地长春市宽城区小南街北环城路交汇处沈铁北部湾小区B区院内.法定代表人:李天舫，总经理。委托诉讼代理人:孙杨，该公司副总经理。原告肖永耀与被告长春铁路房地产开发有限责任公司（以下简称铁路房地产）、长春同诚物业服务有限责任公司（以下简称同诚物业）合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告肖永耀的委托诉讼代理人王宝华、被告长春铁路房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王宇、被告长春同诚物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人孙杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月25日原告与被告办理了其购买的北部湾一期35#3单元1106室房屋的入住手续，被告承诺原告7天内达到入住标准，但是该房屋一直无水无电，电梯直到197天之后才可以使用，且在入住时发现房间内有三面窗户没有玻璃，屋内天棚有7、8处漏水，原告多次找到被告要求解决问题，但是一直没有得到妥善解决，原告只能在2015年10月自行安装了玻璃，作了防水处理后入住，此前在外租房长达19个月，共计花费20900元。由于一直没有正式入住，因此被告同诚物业不应向原告收取2014年的物业费及电梯费，由于没有电梯，被告同诚物业向原告收取的300元装修材料运输费也应返还，同时应返还2014年重复收取的垃圾处理费84元，另外被告同诚物业违规收取原告装修押金200元及装修管理费300元。故原告诉讼至法院，请求判令被告铁路房地产赔偿原告安装玻璃花费900元、做防水1200元、租房费用20900元；被告同诚物业返还原告装修押金200元、装修管理费300元、垃圾清理费84元、装修材料运输费300元，电梯费540元，物业费1296元，本案的诉讼费用由被告承担。被告铁路房地产辩称，原告系铁路部门的退休职工，涉案房屋是铁路系统的职工保障房，不是盈利性商品房，因此从未约定交房的时间。原告在2014年3月25日拿到房屋钥匙后，一直未向我公司主张过权利，现在已过诉讼时效。即使房屋有问题，原告自称安装玻璃900元，做防水1200元，说明房子的瑕疵并不严重，并不影响入住。但是原告花费了20900元去租房，明显是自身的原因扩大了损失，因此请求法院驳回原告的诉请。被告同诚物业辩称，1、装修押金和装修管理费为沈阳铁路局规定收取的费用，装修押金在业主装修完成后未破坏主体结构，符合签订的装修管理规定后返还，装修管理服务费是业主装修时物业工作人员进行管理、监督等过程中产生的服务费，不予返还。2、原告如能提供重复收取的票据，确实是我公司重复收取的，垃圾清运费可以返还。3、我公司于2015年2月接管沈铁北部湾小区，原告提出的300元电梯装修材料运输费据了解不是沈阳铁路局规定收取的费用，原告如能提供证据，如是我公司收取的，可以返还。4、房屋质量问题应由开发商或承建方负责，按照物业管理条例的规定，物业费无论业主住与不住均需全额缴纳，所以不能予以返还。综上，请求法院驳回原告对于我公司的诉讼主张。经本院审理查明，原告肖永耀系沈阳铁路局长春工务段职工。案涉房屋位于沈铁·北部湾小区一期35#3单元1106室，系由被告铁路房地产开发建设,除提供给本系统职工外，亦对外公开发售。被告铁路房地产于2013年3月25日将涉案房屋交付给原告，并于2013年8月9日为原告出具收款票据一张，载明涉案房屋房源类别为经适房，单价2700元，建筑面积为93.88平方米，本次交款73476元，累计缴纳总房款为253476元，并加盖被告铁路房地产职工住宅建设指挥部现金收讫章。原告在办理完入住手续之后，发现房屋窗户损坏，天棚等处漏水，电梯没有运行等问题,故诉讼至法院。另查明，被告同诚物业于2006年7月31日成立，营业期限自2006年7月31日至2026年7月31日，与被告铁路房地产没有隶属关系。同诚物业于2015年2月起接手沈铁·北部湾小区的物业服务项目。在庭审过程中，原告提交了案外人长春诚悦物业服务有限责任公司的工作人员于2013年3月28日为其出具的请修单一份，上面注明“一个玻璃损坏，一个没有玻璃，一个没有把手，…烟道漏水”，用以证明涉案房屋不具备居住条件。被告铁路房地产认为该份证据上并未加盖其公章，不能作为向其主张权利的证据。原告提交了修理、安装塑钢窗玻璃，维修防水，所租赁房屋的房东以及同小区业户为其出具的证明材料，证明其为安装玻璃、维修防水、租赁房屋花费的费用共计23000元，且除涉案房屋之外，其他房屋也存在漏水的情况。被告铁路房地产认为上述证据真实性无法核实，且出具证明材料的小区业户与原告并未在同一栋楼居住，无法证明原告的主张。原告提交了照片三张证明入住时房间窗户玻璃有损坏，房间存在漏水的情况。被告铁路房地产认为照片上没有显示时间，亦无法证明确系在涉案房屋中拍摄，不能证明漏水及玻璃破损系被告的过错，因此无法证明原告的主张。原告提交票据三张证明物业公司重复收取费用，被告同诚物业认为其收取的费用均有依据，不属于重复收费，并提交《装修管理协议书》一份证明原告认可缴纳相关费用。本院认为，在本案中，虽然原告与被告铁路房地产之间并未签订书面的房屋买卖合同，原告仅持有铁路房地产为其出具的现金收据，但是可以认定二者之间存在房屋买卖关系，此买卖关系建立在原告的身份为铁路系统退休职工，享受以经适房价格购买涉案房屋的福利待遇基础之上，被告向原告交付的房屋亦应符合相关质量标准的要求。现原告主张被告铁路房地产交付的房屋存在质量问题，导致其不得不自行维修玻璃、做防水并且另租房屋居住，造成损失。从原告提交的证据材料来看，虽然请修单上没有加盖被告铁路房地产的公章，但是综合其他材料可以认定涉案房屋确实存在玻璃损坏等情况，应属于房屋质量瑕疵，原告可以要求被告修复，在被告怠于修复的情况下，原告可以自行或者委托他人修复，修复费用由被告承担。由于原告未能提供正规票据证明其支出的修复费用，本院酌情保护1500元。对于原告要求被告赔偿租房费用的主张，由于原告只提供了情况说明，而未能提供其他证据材料予以佐证，本院不予支持，原告可以与被告协商解决或在证据充分的情况下另行告诉。原告在本案中虽然同时向被告同诚物业主张要求返还重复收取的物业费等费用，但是被告同诚物业与被告铁路房地产之间没有隶属关系，为彼此独立的法人单位，原告向二被告主张权利并非基于同一民事法律关系，因此在本案中不宜一并处理原告对同诚物业的主张，原告可以另行告诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告长春铁路房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告肖永耀维修费用1500元；二、驳回原告肖永耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440.0元，由原告肖永耀负担390元，被告长春铁路房地产开发有限责任公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 员  刘 蕊人民陪审员  张国军人民陪审员  张淑杰二〇一八年三月二十八日书 记 员  岳 威