重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初2844号
原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号－５－２－５，组织机构代码45038606-X。
法定代表人：李小刚，总经理。
委托代理人：於有琳，该公司员工。
被告：余顺清，男，1943年12月25日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：余雪松，男，1970年10月20日出生，汉族，住重庆市江北区中兴村**号*单元3－2。
原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉公司）与被告余顺清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由审判员黄静独任审判，公开开庭进行了审理。原告洪泉公司的委托代理人於有琳，被告余顺清的委托代理人余雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪泉公司诉称，原告于2008年12月29日与重庆洋河房地产开发公司依法签订了聚慧雅苑小区前期物业服务合同，约定由原告对该小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行。被告系该小区5－33－4号房屋业主，房屋建筑面积为112.25平方米，每月物业服务费为110元，而被告自2013年12月至2015年12月期间的物业服务费用2750元及由此产生的滞纳金2970元、水费34.88元，总计欠费为5754.88元。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：被告支付原告2013年12月至2015年12月期间的物业服务费2750元及滞纳金2970元，水费34.88元；本案诉讼费由被告承担。
被告余顺清辩称，原告在物业服务过程中存在不作为和失职行为。1、原告对于小区加压供水设备故障长达几年不积极排除，导致被告家中用水时有时无，热水器水箱被烧坏漏水；2、邻居在楼顶养鸡，严重影响被告的居住环境，多次给原告反映得不到解决；3、小区安保状况差，从未对外来人员进行过登记，门禁系统未投入使用，夜班保安经常睡觉，导致包括被告在内的小区多家业主家中被盗生命财产安全带来极大的威胁；4、自2013年起小区消防栓无水，导致小区在去年发生火灾时，给业主带来了巨大损失，小区存在重大安全隐患；5、由于维修电梯产生的废弃物和其他业主所弃垃圾长年不清理，置放于被告楼顶，被告给原告反映，却至今未处理。被告水费已缴纳。另违约金标准约定过高，请求法院调整。
经审理查明，2009年2月20日，重庆洋河房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《聚慧雅苑小区前期物业服务委托合同》，约定甲方将聚慧雅苑小区物业服务委托于乙方，乙方提供服务的受益人为本小区的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和使用人均应履行本委托合同，享受相应的权利和承担相应的义务。委托管理事项：房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的使用维修、维护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物及设施的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共生活秩序；管理与物业相关的竣工验收图纸资料、住用户档案．．．．．．。委托服务期限：前期委托服务期：自双方按相关规定对本物业接管验收合格之日起计算，期限三年；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的面积交纳：高层电梯住宅0.98元/月˙平方米；1－2层0.9元/月˙平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同第二十三条的约定，未能按照足额交纳物业服务费用的，应按应交纳费用总额每日千分之三的标准向乙方支付滞纳违约金。本合同自签订之日起生效，合同期满或业主委员会成立后，依法与续聘或选聘的物业公司签订合同后，本合同自然失效。
2015年11月26日，原告（乙方）与聚慧雅苑小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方续聘乙方对江北区南桥寺健安路30号聚慧雅苑小区实施物业管理服务；物业服务费住宅一、二楼0.9元/月˙平方米，三楼以上0.98元/月˙平方米；业主应于每月15日之前交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按欠费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为叁年，从2015年12月1日至2018年11月30日止。该合同约定的物业服务事项与前期物业服务合同中约定的一致。
另查明，被告系该小区X号X－X业主，房屋建筑面积112.25平方米。审理过程中，被告已交纳了截止2016年1月31日期间的水费。2013年12月至2015年12月期间的物业服务费被告未向原告缴纳。
庭审中，原告举示了物业服务工作评价、催费通知书，拟证实该小区的业主委员会对原告的工作予以了认可；被告向被告催收过欠费。被告质证称，对工作评价不予认可；催费通知书未收到过。
庭审中，被告举示了维修单、接警记录及小区被盗业主名单、照片、住户手册，拟证实由于小区水压长期不正常，导致被告家中才买一年多的热水器水箱被烧坏；邻居家养鸡造成环境污染，原告一直没有处理；被告家中被盗，现在没有破案；2016年小区门禁系统才通知开始使用，但是直到现在都还没形如正常使用；小区消防栓无水及小区业主家被烧的情况；被告家楼顶上垃圾成堆；住户手册是格式合同不合法，只规定了业主的义务没有规定权利。原告质证称，维修单只能证明更换了水箱，不能达到被告的证明目的；对照片不认可，指定不明确；被盗回执的真实性无异议，但无法证明原告未履行合同约定的义务及被告家中财物被盗的情况，且合同中并没有明确约定业主家庭财产属于物业保障范畴；住户手册由被告本人所签，也是按照约定的收费标准在收取费用。
上述事实，有《聚慧雅苑小区前期物业服务委托合同》、《物业服务合同》、登记信息查询结果、物业服务工作评价、催款通知书、收据、照片、维修单、接警记录、小区被盗业主名单、住户手册及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆洋河房地产开发公司依法签订了《聚慧雅苑小区前期物业服务委托合同》，之后又与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。因此，原、被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。
审理中，被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，被告举示的用以证明原告提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明原告在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费，但基于此对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告应按照合同的约定向原告交纳2013年12月至2015年12月期间的物业服务费2750元（110元/月×25个月）。由于被告已缴纳了水费，故对原告要求被告支付的水费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告余顺清于本判决生效之日起五日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司拖欠的物业服务费2750元。
二、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告余顺清负担。
本判决为终审判决。
审判员 黄 静
二〇一六年五月十一日
书记员 卢俊玲