江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣08执异10号
案外人:谢爱华，女，1972年3月7日出生，汉族，江西省遂川县人，住遂川县，
案外人:肖虹，女，1975年2月21日出生，汉族，江西省遂川县人，住遂川县，
申请执行人：潘异云，男，1969年1月29日出生，汉族，江西省吉水县人，住江西省吉水县。
被执行人：罗传杰，男，1962年9月4日出生，汉族，江西省遂川县人，住江西省遂川县。
被执行人：张玲珠，女，1964年10月22日出生，汉族，江西省遂川县人，住江西省遂川县。
在本院执行申请执行人潘异云与被执行人罗传杰、张玲珠民间借贷纠纷一案中，案外人谢爱华、肖虹于2017年4月27日对本院查封赣州市赣县区银河国际商业广场第4幢D-1-16号商品房（以下简称D-1-16号商品房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人谢爱华、肖虹称，⑴D-1-16号商品房属于申请人谢爱华和肖虹共同所有。2014年，罗传杰向申请人谢爱华借款31万元，向申请人肖虹借款25万元用于房地产开发，出具了借条。
2015年，申请人多次催促罗传杰归还所借款，罗传杰表示现金没有，要么用他所拥有的赣县银河房地产开发有限公司的D-1-16号商品房抵偿债务，无奈两人在2015年7月跟罗传杰在赣县银河房地产开发有限公司开具商品房买卖收据，并共同到赣县房地产管理局网签商品房买卖合同，双方提交了所需要的办证材料，办完了全部的所有权转移手续，只等发证。D-1-16号商品房共计470690元，完成此次交易后，罗传杰尚余欠谢爱华人民币7.5万元，利息6.2万元，并出具了借条，余欠肖虹人民币1.5万元，利息6.8万元，并出具了借条。上述所有债权债务的发生、转让均真实合法。所以，该商品房所有权已完全转移给了申请人谢爱华和肖虹。⑵D-1-16号商品房已与罗传杰没有任何关系。从债权上角度来看，就在法院查封前，罗传杰用房抵债，他与申请人的债权债务转移合法有效，不可逆转。从物权角度来看，房屋卖方是赣县银河房地产开发有限公司，买方是申请人，买卖双方均是案外人，不是法院的执行对象，而上述所有这些债权、物权的流转均发生在法院查封执行前，甚至比诉讼还早。⑶退一万步讲，假设赣县银河房地产开发有限公司把房产过户到了被执行人罗传杰名下，当罗传杰与申请人买卖双方在房产登记部门办理了登记手续，等待发证时，人民法院也不得查封，如若查封，也应依法解除。何况赣县银河房地产开发有限公司没有把房产过户到罗传杰名下，买卖双方均是案外人。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，被执行人名下的不动产，在法院查封前已经与买受人签订合同，支付全部价款并合法占有该不动产，非因买受人自身原因未办理过户登记，买受人提出异议的，人民法院应予以支持。因此，请法院解除属于谢爱华和肖红共有的D-1-16号商品房的查封。
本院查明，申请执行人潘异云与被执行人罗传杰、张玲珠民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月29日立案审理。2015年10月27日，本院作出（2015）吉中民二初字第98号民事判决，判令罗传杰、张玲珠于判决生效后五日内向潘异云支付借款本金1000万元及利息。判决生效后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年6月20日，潘异云向本院申请强制执行，本院经审查予以立案，案号为（2016）赣08执64号。同年7月5日，本院依法查封了罗传杰所有的位于银河国际商业广场登记在谢爱华和肖红名下的D-1-16商品房及登记在罗威、吴爱民、李海燕名下的商品房，共计13处房产。
被执行人罗传杰是案外人谢爱华的丈夫冯敬阳的表哥。冯敬阳与冯冬阳、冯向阳（案外人肖虹的丈夫）三兄弟开了一家龙兴钢材店。谢爱华陈述，2013年9月份，谢爱华通过龙兴钢材店在遂川农村信用社转账借给罗传杰25万元，当时的收据没有保留。2014年9月份，罗传杰出具了31万元借条，包括本金和利息，后来罗传杰拿房子抵借款23.5万元，还差7.5万元，2015年8月重新出具了借条。以上陈述内容，谢爱华仅提供了2015年8月1日罗传杰出具的借条，载明：今借到谢爱华人民币75000元，欠利息62000元，借款利息月息2分，借期半年。肖虹陈述，2014年6月份，肖虹借给罗传杰现金25万元，当时罗传杰出具了借条，约定月息2分，后来拿房子抵借款23.5万元，25万元的借条销毁了，2015年8月1日罗传杰重新出具了借条。以上陈述内容，肖虹仅提供了2015年8月1日罗传杰出具的借条，载明：今借到肖虹人民币15000元，欠利息68000元，借款利息月息2分，借期半年。
2015年7月31日，案外人谢爱华、肖虹与赣县银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）签订一份《赣州市商品房买卖合同》，约定由买受人谢爱华、共有人肖虹购买银河公司开发的位于赣县县城银河国际商业广场4幢D-1-16号商品房，单价为19843.6元/平方米，总价470690元。同日，银河公司出具二份收据，其中一份载明：赣县银河房地产开发有限公司于2015年7月31日收到谢爱华/肖虹，身份证号：/,房号D-1-16购房款共计470690元；另一份载明：今收到罗传杰代罗威、谢爱华、李海燕、吴爱民支付给赣县银河房地产开发有限公司购房款人民币4159305元（详见购房清单）。此购房款从公司欠罗传杰的股权转让款中抵扣，抵扣后公司还需向罗传杰付股权转让款340695元。
另查明，罗传杰、刘伍根、熊荣发三人为银河公司股东，其中罗传杰持有公司股权7%，刘伍根持有公司股权28%，熊荣发持有公司股权65%。2014年10月30日，银河公司召开股东会议，形成股东会决议，同意罗传杰的全部股权7%转让给刘伍根2%、熊荣发5%，在受让方履行完毕支付对价后十日内到工商部门办理变更手续。当日，罗传杰与刘伍根、熊荣发签订《股权转让协议书》，约定：同意以每股45000元的价格进行转让，刘伍根应向罗传杰支付转让款135万元，熊荣发应向罗传杰支付转让款315万元，合计转让款450万元，支付方式为罗传杰同意刘伍根、熊荣发以其所有的赣县银河房地产开发有限公司开发的赣县银河广场商品房作价用于支付股权转让款。2014年12月19日，罗传杰与刘伍根、熊荣发签订一份《关于刘伍根、熊荣发为罗传杰购买赣县银河房地产开发有限公司商品房支付购房款的备忘录》，约定：赣县银河房地产开发有限公司同意罗传杰以购买其商品房由刘伍根、熊荣发支付购房款的方式取得股权转让款，商品房面积及房号由双方（或赣县银河房地产开发有限公司与罗传杰指定的第三人）签订购买合同确定，同意罗传杰（或罗传杰指定的第三人）的购房款由刘伍根、熊荣发支付；赣县银河房地产开发有限公司与罗传杰（或罗传杰指定的第三人）签订购房合同后应向罗传杰（或罗传杰指定的第三人）出具全款购房发票（发票累计金额为人民币450万元整），罗传杰（或罗传杰指定的第三人）在收到赣县银河房地产开发有限公司的全额购房发票后，视为刘伍根、熊荣发履行了支付股权转让款的义务。
2016年，罗传杰向赣县人民法院起诉刘伍根、熊荣发、赣县银河房地产开发有限公司，请求变更股权登记。赣县人民法院查明，罗传杰的股权转让款作价13套房子，即银河国际商业广场2、3、4号楼的B-2-09、B-2-14、B-2-15、C-2-01、C-2-02、C-2-05、C-2-14、C-2-15、C-2-16、C-2-17、D-1-16、D-1-17、D-1-18，其中10套放在罗传杰儿子罗威名下，3套放在其他人名下。同年5月27日，赣县人民法院根据双方当事人自愿达成的协议，作出了（2016）赣0721民初169号民事调解书。
在赣州市赣县区房地产管理局查明，银河公司店面抵罗传杰股份款为：银河国际商业广场2、3、4号楼的B-2-09、B-2-14、B-2-15、C-2-01、C-2-02、C-2-05、C-2-14、C-2-15、C-2-16、C-2-17共10套房放在罗传杰儿子罗威名下，其中B-2-09、B-2-14、B-2-15、C-2-01、C-2-02、C-2-05共6套房为预订，C-2-14、C-2-15、C-2-16、C-2-17共4套房为签约；D-1-16房备案在谢爱华名下；D-1-17房签约在李海燕名下；D-1-18备案在吴爱民名下。
本院认为，本案争议焦点为：第一，案外人谢爱华、肖虹提出的执行异议请求，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件；第二，案外人谢爱华、肖虹签订了D-1-16号商品房的《赣州市商品房买卖合同》，并办理了合同备案，是否享有排除执行的所有权？
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权；第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。房屋买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，谢爱华、肖虹虽与银河公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，但实质上谢爱华、肖虹并未向银河公司支付购房款，而是银河公司股东刘伍根、熊荣发将银河公司开发所有的赣县银河广场部分商品房用于抵偿给罗传杰的股权转让款，罗传杰又将其中的案涉房产即D-1-16号商品房抵偿给谢爱华、肖虹，作为罗传杰偿还欠谢爱华、肖虹的借款。罗传杰直接以房产抵借款的行为，损害了其他债权人的合法利益。谢爱华、肖虹与银河公司签订了《赣州市商品房买卖合同》后，并未实际占有、使用D-1-16号商品房，也未办理产权过户登记。谢爱华、肖虹提出的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，应不予支持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。可见，商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，并不当然产生登记请求权的物权效力，与《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条所规定的不动产物权登记、不动产物权预告登记有本质不同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，谢爱华、肖虹与银河公司签订的《赣州市商品房买卖合同》虽办理了商品房预售合同登记备案，但并未对涉案D-1-16号商品房办理不动产物权预告登记或物权登记，未取得D-1-16号商品房的所有权，不产生对抗第三人的法律效力。因此，谢爱华、肖虹虽办理了D-1-16号商品房的合同备案，但不享有排除执行的所有权。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回谢爱华、肖虹的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 慧
审判员 李小兵
审判员 李 娟
二〇一七年六月十五日
书记员 陈 婕