广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初4679号原告（反诉被告）：林计新，男，1961年8月1日出生，汉族，住清远市清新区，委托诉讼代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市康怡房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西7座康怡大厦首层105号。法定代表人：苏泳，该公司经理。委托诉讼代理人：江鑑源，广东平信律师事务所律师。原告林计新与被告清远市康怡房地产开发有限公司(以下简称康怡房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林计新的委托诉讼代理人余荣伟；被告康怡房地产公司的委托诉讼代理人江鑑源，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林计新向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍退回购房定金共10万元给原告；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告及儿子林志敏为便于生活上的照顾，决定共同在被告所开发的康怡大厦购买房屋。在2014年11月19日，原告及其儿子就各选好一套房屋，其中原告购买康怡大厦一座一梯208号，当天交付了5万元定金，林志敏则购买了康怡大厦一座一梯701号，当天交付了2万元定金，第二天，两人分别与被告签订了一份《康怡尚筑认购书》，内容约定了原告所购买的房号、金额、付款时间、正式购房合同签订时间等。由于原告的购房资金需要变买原居住的旧屋才能筹集，经与被告的销售员介绍，由其亲戚购买原告的旧居，然后将款项交被告作首期款。之后，原告把旧房屋出售给被告销售员的亲戚，但他迟迟没有支付转让款给原告，导致原告迟迟未能与被告签订正式的商品房销售合同，而同期购买的林志敏则按被告安排才于2015年3月11日签订正式商品房买卖合同、2017年6月30日办理银行按揭。在此期间，原告的儿子林志敏需要多次前往被告处办理各种手续的，每次都有追问被告还有一套房屋（原告认购那套）什么时候可以办手续，但被告销售员一直没有正面回答，一直就搁置着。在今年三月，原告儿子再次去问被告时，得知原告的该套房屋已转为被告的销售员购买了，原告就觉得很困惑，因为该套房屋一直由原告所认购，在今年清远房价翻倍的情况下，该套房屋被强行转售给被告员工，原告为此多次与被告交涉，但无果，致使原告把旧房屋变卖后不能购得新的房屋，而现时的房价根本就令原告更无能为力再购买其他楼房了，被迫与儿子共同居住。由于原告与其儿子林志敏同时购买了两套房屋，而其儿子另外一套也是超过了双方一开始所签订认购书规定的签约时间。认购书约定是2015年6月，其儿子的约定签订合同的时间是2015.3.1。对于贷款的事情，在2017.6.30才批复下来，从时间可以看出认购书所约定的时间基本上是失效的。清远在2014年是房地产低潮的时间，原告及其儿子一共要买两套房屋对于被告来说是非常好的销售机会。原告也希望处理旧房屋后再购买被告的房子，这也是好事。购房定金一般是交付20000元，但是原告却交付了50000元的定金，表明原告是非常有诚意购买房屋的。但是出现了被告销售人员的欺骗，所以就没有继续签订正式的购房合同。被告的行为是侵犯了原告的利益的，由于房屋已被转卖，故原告不得不要求被告因违约而双倍退回定金给原告，请法院判如所请。被告康怡房地产公司辩称，一、答辩人未按认购书约定的时间交付首期购房款，未按约定的时间内签订《商品房买卖合同》，已经构成根本违约，其请求双倍返还定金，无事实和法律根据。答辩人与原告双方于2014年11月20日签订了一份《康怡．尚筑认购书》（法定名为：康怡大厦，推广名为：康怡尚筑），认购书约定：①原告认购答辩人开发的位于清远市清城区××西××大厦××号房屋，房屋总价为肆拾陆万元（小写：460000.00元），原告选定的付款方式为银行按揭付款；②首期付购房款140000.00元，该款约定在2015年2月20日前付清，余款320000.00元实行银行按揭；③认购书第八条约定原告在签订本认购书后68天内，必须持本认购书、身份证、首期购房款到出卖方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》；如买受人壹个月不来签订《商品房买卖合同》的，视为买受人放弃购买，出卖人有权将该物业自行处理而且不需另行通知买受入，并且有权没收买受人支付的认购定金，认购书还约定了其他内容……（详见认购书）。双方于2014年11月20日签订了认购书后，原告在2014年11月20日交纳了伍万元定金给答辩人，但原告未按认购书第五条约定的时间交付首期购房款；亦未按认购书第八条之约定在认购书签订之日起68天内持认购书、身份证、首期购房款到答辩人售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，且原告也未按认购书第八条所约定的宽展期限即超过签订认购书68天期限之日起的一个月内到答辩人处签订《商品房买卖合同》，已构成根本违约，达到了合同解除的条件。根据认购书第八条和《中华人民共和国合同法》第93条和115条之规定，该认购书已经自动解除，原告无权请求返还定金，其要求双倍返还定金更加无事实和法律根据。二、答辩人从来无同意原告可以延迟交付首期购房款和延迟签订《商品房买卖合同》，至于原告用于购房款交付的资金来源是同答辩人无关，原告在诉状中所陈述的是无事实根据，是虚构的。综上所述，原告未按答辩人和原告双方于2014年11月20日签订的认购书所约定的时间交付首期购房款和签订《商品房买卖合同》，已经构成根本违约且达到了合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第93条和第115条之规定，双方于2014年11月20日签订的认购书已经解除，原告无权请求返还定金，更加无权请求双倍返还，请求驳回原告的诉讼请求。三、原告、被告签订的认购书与原告儿子林志敏签订的认购书是两个不同的认购书，不同的主体及标的。所以是两个不同的法律关系及事实，不能把两个合同混为一谈。被告康怡房地产公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告无权请求反诉原告返还伍万元（小写：50000.00）定金。事实和理由：反诉原告与反诉被告双方于2014年11月20日签订了一份《康怡，尚筑认购书》（法定名为：康怡大厦，推广名为：康怡尚筑），认购书约定：①反诉被告认购反诉原告开发的位于清远市清城区××西××大厦××号房屋，房屋总价为肆拾陆万元（小写：460000.00元），反诉被告选定的付款方式为银行按揭付款；②首期付购房款140000.00元，该款约定在2015年2月20日前付清，余款320000.00元实行银行按揭；③认购书第八条约定反诉被告在签订本认购书后68天内，必须持本认购书、身份证、首期购房款到出卖方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》；如买受人壹个月不来签订《商品房买卖合同》的，视为买受人放弃购买，出实人有权将该物业自行处理而且不需另行通知买受人，并且有权没收买受人支付的认购定金，认购书还约定了其他内容……（详见认购书）。双方于2014年11月20日签订了认购书后，反诉被告在2014年11月20日交纳了伍万元定金给反诉原告，但反诉被告未按认购书第五条约定的时间交付首期购房款；亦未按认购书第八条之约定在认购书签订之日起68天内持认购书、身份证、首期购房款到反诉原告售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，且反诉被告也未按认购书第八条所约定的宽展期限即超过签订认购书68天期限之日起的一个月内到反诉原告处签订《商品房买卖合同》，已构成根本违约，达到了合同解除的条件。根据认购书第八条和《中华人民共和国合同法》第93条和115条之规定，该认购书已经自动解除，反诉被告无权请求返还定金，其在本诉中要求双倍返还定金更加无事实和法律根据。因此为了维护反诉原告的合法权益，特根据民诉法第140条之规定提起反诉，诉请法院判令反诉被告无权请求反诉原告返还伍万元定金。原告林计新对被告康怡房地产公司的反诉辩称，原告不认同被告的理由。原告在交付5万元定金之后，由被告的销售人员说原告可以将旧房屋卖给其亲戚，其亲戚直接把款项交给被告方，所以被告迟迟没有与原告签订房屋买卖合同。原告的儿子在办理其所购的房屋之后，是有经常与被告接触。原告作为一个老人所有的购房事项交给其儿子处理是符合常理。所以在原告儿子处理其房屋的时候一并要求被告处理自己的房屋，但是被告的销售人员并没有处理，导致现在还没有签订房屋，所以被告的反诉是不成立的。本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，原告林计新与被告康怡房地产公司签订一份《康怡尚筑认购书》，约定原告林计新认购被告康怡房地产公司开发建设的位于清远市清城区××西××大厦××号房屋，该住宅套内建筑面积为98.41平方米，价款为46万元。付款方式采用银行按揭付款形式，首期14万元须于2015年2月20日前付清（已扣除定金），余款32万元申请银行按揭贷款。认购书第八条约定：“在签订本认购书时，买受人应向出卖方支付人民币伍万元的认购定金。在签订本认购书后68天内，买受人必须持本认购书、身份证、首期购房款（或一次性付款的总价款）到出卖方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》（使用广东省建设厅和工商局制定的合同文本）。如买受人壹个月不来签订《商品房买卖合同》的，视为买受人放弃购买，出卖人有权将该物业自行处理而且不需另行通知买受人，并且有权没收买受人支付的认购定金。”上述认购书签订前，原告已在2014年11月19日向被告支付了定金5万元。此后，原告没有向被告支付认购书约定的首期购房款，双方也没有签订正式的《商品房买卖合同》。被告认为原告没有在约定的2015年2月20日前付清首期款，不具备合同约定的签订《商品房买卖合同》的前提条件，故其不与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2017年3月30日，被告将涉案房屋出卖给了案外人薛文捷，约定价款为427618元。以上事实，有原告提供的认购书、收据，被告提供的认购书、收据、商品房买卖合同，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《康怡尚筑认购书》是当事人的真实意思表示，主体适格、内容合法，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。认购书已明确约定原告应在2015年2月20日前付清首期款14万元，并在签订认购书后68天内持认购书、身份证、首期购房款到被告处签订正式的《商品房买卖合同》。在本案中，原告并没有履行其在认购书所约定的上述义务，且没有合法或者约定的理由，已构成违约。根据认购书第八条的约定，被告有权将涉案房屋另行出售并没收原告支付的购房定金。由于原告并无证据可以证明被告违反了认购书约定的义务，存在违约行为，因此，原告要求被告双倍返还定金事实依据不足，本院不予支持，被告反诉请求确认无需返还5万元定金给原告依据充足，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告林计新的诉讼请求；二、确认被告清远市康怡房地产开发有限公司无需向原告林计新返还5万元的购房定金。本诉案件受理费1150元、反诉案件受理费525元，由原告林计新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一七年十一月十三日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。