上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第650号
上诉人（原审原告）沈勤星。
委托代理人沈剑波，上海叶城律师事务所律师。
委托代理人赵俊，上海叶城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海轩成物流有限公司。
法定代表人周明昌。
被上诉人（原审被告）上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司。
法定代表人魏仁礼。
上列两被上诉人共同委托代理人蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。
上诉人沈勤星因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沈勤星的委托代理人沈剑波，被上诉人上海轩成物流有限公司（以下简称轩成公司）及被上诉人上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司（以下简称江阳公司）的共同委托代理人蒋尉菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月21日，轩成公司和江阳公司（甲方）与沈勤星（乙方）签订《租赁合同》，其中明确，江阳公司受市场业主的委托，全权经营管理上海江阳水产品批发市场（干货经营区），第一条为市场营业用房租赁席位面积、价格和用途，甲方将泰和路XXX号上海江阳水产品批发市场内一间席位，建筑面积28平方米，出租给乙方进场经营。席位编号为N1-13、N1-15，年租金为人民币（以下币种均为人民币）12万元。席位用途限于食品等批发零售，经营范围为牛羊肉。租赁期限自2013年7月1日起至2014年12月31日止，租金总额12万元。甲乙双方约定租金和管理费采用一次性支付方式，乙方应于2013年1月21日前，向甲方一次性付清所有应付的租金和管理费共计12万元。租赁期间，上述席位内所发生的水电等费用由乙方承担。甲方根据有关部门颁布的收费标准，结合市场实际使用差额，制定合理的收费标准，按乙方实际使用量按月计收。燃气、通讯等费用由乙方向有关部门自行申请、缴纳。甲方的权利义务包括，督促乙方遵纪守法、执行市场的规章制度，文明经商；具有租赁营业用房的（席位）的经营范围，为乙方提供经营场所，核验乙方的营业执照、税务登记证和各类经营、许可证等。乙方的权利义务包括，依法在工商行政管理部门核准的经营范围内自主经营；按合同约定使用租赁的席位，因甲方违反合同约定造成乙方损失的，有权要求甲方承担违约责任；应当在进场三十天内向行政管理部门申请办理工商营业执照、税务登记及其他经营许可，在承租席位的显著位置亮证经营；未经甲方同意，乙方不得擅自转让或者转租席位等。其他约定事项包括，乙方若以公司名义经营的，应自行办妥工商登记等相关证照，并在七日内凭核准的工商营业执照变更本合同的乙方名称；甲方根据抄表数按月向乙方计收水费、电费等，甲方于每月规定的日期内完成上期水、电的抄表工作，乙方应自觉于每月规定的日期内向甲方缴纳水、电费，逾期不付的，甲方有权切断水电供应；甲方作为房屋出租人，不负有市场兴市与否的任何责任，乙方应独立承担一切经营风险。第九条为违约责任，其中约定，甲、乙双方约定，截止2012年＿月＿日，若所有签约商户不足本次招商总席位的80%，则甲方将已收取的租金、管理费和保证金，在一个月内全部退还给乙方，甲乙双方均不承担违约责任。甲乙双方约定，干货经营区暂定于2013年4月28日开张（以甲方书面通知或公告为准），若乙方在市场开张后没有进场经营，或没有持续经营，或乙方单方面提前解除合同，则视为乙方违约，甲方有权收回席位另行安排。乙方缴纳的租金、管理费和押金，甲方均不予退还。同日，轩成公司开具收据，载明收到沈勤星缴纳的席位租金12万元，2013年7月1日起至2014年12月31日止。还是同日，轩成公司、江阳公司向沈勤星交付了系争商铺的三把钥匙，沈勤星予以签收。
原审法院另查明，2006年9月，上海经济委员会发布沪经食（2006）381号“关于同意开设上海江阳水产品批发交易市场的批复”，其中载明，根据相关规定，经研究，同意在宝山区泰和路XXX号开设上海江阳水产品批发交易市场。2008年5月22日，轩成公司经核准取得沪房地宝字（2008）第017669号《上海市房地产产权证》，登记为泰和路XXX号的房地产权利人。
现沈勤星诉讼至原审法院。沈勤星诉称，双方于2013年1月21日签订租赁合同一份，约定，轩成公司、江阳公司将位于宝山区泰和路XXX号N1-13、N1-15号铺位租赁给沈勤星，租期从2013年7月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，沈勤星支付了租金12万元。但因轩成公司、江阳公司未进行消防设施的审核和验收，造成消防部门禁止该市场投入使用，造成沈勤星无法正常使用该租赁房屋，给沈勤星造成经济损失。同时，因轩成公司、江阳公司所出租的商铺均为简易的屋棚，未取得合法权证，未经过行政审批手续，故租赁合同应为无效。且，根据双方合同约定，若签约商户不足招商总数80%的，轩成公司、江阳公司应将收取的全部款项退还给沈勤星，事实上，签约商户根本不满上述比例。据此，沈勤星起诉要求确认与轩成公司、江阳公司的租赁合同无效，要求将收取的12万元租金返还给沈勤星。
原审审理中，沈勤星表示，沈勤星取得商铺后，一直等待商铺整体开张的通知，但轩成公司、江阳公司迟迟未能通知开张；且交付的商铺为临时的简易大棚，未能通过消防验收，不具备消防设施，沈勤星无法使用。为此沈勤星提供照片若干，证明交付的商铺均为简易大棚，现均为空置状态。轩成公司、江阳公司表示，已向沈勤星交付商铺，沈勤星也在实际使用并支付了相关费用，故沈勤星是正常经营的，关于开张通知，轩成公司、江阳公司曾于2013年7月在市场内张贴过开张公告，沈勤星对此不予认可。轩成公司、江阳公司为证明自己的主张，提供：1、水电费收费确认单，证明沈勤星已根据轩成公司、江阳公司计算得出的金额缴纳过水、电等费用；2、上海市宝山区公安消防支队于2014年3月7日出具的责令限期改正通知书，其中载明，该支队于2014年3月6日对江阳公司（场所）进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为，包括不履行《中华人民共和国消防法》第十六条、未FAS联网，具体问题为未进行消防设施年检。故责令江阳公司于2014年3月26日前改正；3、2013年7月5日《杨行镇暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》，申请注册地址为泰和路XXX号（N区），上海市宝山区杨行镇人民政府和上海市宝山区规划和土地管理局杨行管理所加盖公章，备注中注明此件仅作为暂无房产证楼宇企业办理工商登记时使用，不作他用。该表格所附送材料中包括一份《关于上海江阳水产市场内N区经营房产权的说明》，载明，上海江阳水产市场于2008年9月2日试开张营业，原市场内经营用房位于G区、E区、F区，经营摊位692个，经营面积为33，471平方米，现由于梅陇镇南北干货市场将于年内整体动迁，曹安市场整体拆迁，经闵行区、宝山区有关部门的积极引荐和协商，希望在江阳市场内设置南北干货交易市场，因此市场将进行改扩建，增加经营N区用房，摊位215个，面积6，020平方米，用于从事农产品批发交易，产权证正在办理中，暂无房产权证。此说明仅限用于工商税务的登记办理。沈勤星质证称，水、电费的单据均为轩成公司、江阳公司自行制作，沈勤星未正常使用过商铺，亦未缴纳过水、电费用；消防责令限期改正通知书没有原件，真实性无法确认；《暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》仅仅证明用于工商登记所用，无法证明相关商铺已经规划许可并具备合法性。
本案审理期间，沈勤星于2014年12月12日向轩成公司、江阳公司给付系争商铺的钥匙一组，轩成公司、江阳公司表示，鉴于双方租赁合同合法有效，尚在履行期内，租赁期限截止于2014年12月31日，综上，不同意接收钥匙。故轩成公司、江阳公司将钥匙交由法院代管。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，轩成公司、江阳公司所出租的商铺至今未经过相关行政审批手续，未取得合法权证，故其就此与沈勤星订立的租赁合同，应依法认定为无效。轩成公司、江阳公司辩称出租的标的是摊位，显然违反双方租赁合同所约定的租赁标的为市场营业用房的真实意思，于法无据，法院不予采信。合同被确认无效，但出租方履行交付义务，其仍然有权参照租金标准向承租人收取占有使用费用。本案中，双方一致确认在签订合同当日，轩成公司、江阳公司即向沈勤星给付了商铺钥匙，故轩成公司、江阳公司已完成了交付出租标的物的合同义务，沈勤星应支付接收商铺后的占有使用费用。沈勤星主张相关消防部门禁止该市场投入使用，但对此未能提供证据佐证，法院难以采信。沈勤星又以市场尚未开张为由，主张未实际使用系争商铺，也缺乏事实和法律依据，法院亦难以采信。综上分析，鉴于系争租赁合同为无效，故当事人应各自返还因合同取得的财产，审理中，沈勤星于2014年12月12日向轩成公司、江阳公司交付钥匙，该行为表示其自愿履行返还义务，故法院认定其应承担的使用费截止于该日。轩成公司、江阳公司拒绝受领，于法无据，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，判决，一、沈勤星与上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于2013年1月21日签订的《租赁合同》无效；二、上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，返还沈勤星房屋使用费4，222元；三、沈勤星的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
原审法院判决后，上诉人沈勤星不服，向本院提起上诉称，根据合同约定，签约商户不足招商总数80%，被上诉人应退还全部款项。被上诉人建造的商铺没有通过消防安全验收，无法使用。上诉人的合同目的无法实现，被上诉人应当全额退款。上诉人请求二审法院支持上诉人在原审中提出的全部诉请。
被上诉人轩成公司、被上诉人江阳公司辩称，合同签订之前，商铺的招商率已经超过80%。合同无效的原因不全在被上诉人。江阳市场整体已经通过消防验收，仅仅存在局部需要整改的地方，被上诉人也已经改正。被上诉人按约交付商铺，上诉人也已经实际使用，应当支付相应的费用。被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人签订了《租赁合同》。因合同所涉的出租商铺未履行相应的行政审批手续，未取得合法权证，故原审法院认定《租赁合同》无效并无不当。合同被认定无效之后，合同当事人应各自返还因合同取得的财产。合同签订后，被上诉人作为出租方向上诉人交付了商铺，上诉人应当支付相应的使用费。原审审理期间，上诉人业已向被上诉人交付了商铺钥匙，原审法院将交付钥匙之日作为计算商铺使用费的截止日期亦无不妥。综上，原审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2，700元，由上诉人沈勤星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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