重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2136号
上诉人（原审被告）重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社，住所地重庆市璧城街道璧铜路大营门6号门市。
法定代表人彭永才，经理。
委托代理人丁艳霞、傅春荣，重庆融策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军77136部队，住所地重庆市璧山区璧城街道北门。
负责人佟奎峰，部队长。
委托代理人祝跃全、祝宇峰，重庆竞豪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）周利平。
被上诉人（原审第三人）马朝利。
被上诉人（原审第三人）曹贤录。
被上诉人（原审第三人）张海。
被上诉人（原审第三人）彭永才。
被上诉人（原审第三人）陈胜。
被上诉人（原审第三人）万盛芳。
被上诉人（原审第三人）王光书。
被上诉人（原审第三人）陈小红。
被上诉人（原审第三人）周玉芳。
被上诉人（原审第三人）袁正容。
被上诉人（原审第三人）唐敏。
上诉人重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社与被上诉人中国人民解放军77136部队、被上诉人周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏租赁合同纠纷一案，重庆市璧山区人民法院于2015年9月24日作出（2015）璧法民初字第04458号民事判决，上诉人重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2016年4月26日进行了询问，上诉人重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社的法定代表人彭永才及其委托代理人丁艳霞，被上诉人中国人民解放军77136部队的委托代理人祝跃全，被上诉人周利平、曹贤录、彭永才、陈胜、万盛芳、周玉芳参加了询问。现已审理终结。
原告中国人民解放军77136部队诉称，原、被告于2014年8月5日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定被告租用原告的位于璧山区璧铜路238号房屋，房屋面积818.5平方米；用途：商业；租赁期限自2014年10月1日至2017年10月1日；租金总额90万元；特别约定了合同的解除条款，合同签订后，被告将房屋分别交与第三人经营。合同履行过程中，被告交清了2015年3月前的租金。2015年1月17日中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合以后营（2015）78号文件《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》禁止军队的房地产出租，已经出租的必须收回。原告于2015年3月13日通知被告由于军委命令“部队出租的房屋一律收回”，同时通知被告“解除租赁合同”，被告拒不同意，原告又于2015年6月1日收回房屋，但被告以索取巨额补偿为由拒不归还房屋，又不缴纳租金，原告又于2015年6月16日通知被告在2015年6月30日收回房屋，但被告仍以索取巨额补偿为由拒不归还房屋，又不缴纳租金。为此原告起诉至法院，1、解除原、被告于2014年8月5日签订的《军队房地产租赁合同》，并归还原告房屋。2、判令被告立即给付2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金15万元、水电费8000元。3、判令被告承担违约金3万元。4、诉讼费由被告承担。
被告重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社辩称，不应该告养殖合作社，当时是部队的给我出的主意，他们说要公对公进行签合同，要有单位来竞拍招租，所以养殖合作社签的合同。
第三人共同辩称，1、总政治部、总后勤部、军委纪委（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，要求军以下作战单位今后将不能对空余房地产进行租赁，但答辩人于2014年与被答辩人签订的租赁合同，因此被答辩人与答辩人协商未果的情况下提前收回门市的理由不充分。2、答辩人是通过竞拍、招租、招标程序而取得的门市合法承租权。3、被答辩人于2015年6月16日、2015年7月16日以书面形式通知答辩人停租消息，答辩人也于2015年6月23日、7月17日用书面形式表达了答辩人的合法诉求希望被答辩人依法履行合同把门市承租到2017年10月1日。如不能履行合同，希望对答辩人搬迁门市所产生的损失作出合理赔偿。4、答辩人没有索取巨额赔偿，只是要求履行合同到2017年10月1日。如不能履行合同，要求被答辩人赔偿答辩人的装修费、广告投入费、搬迁损失费。
一审法院审理查明，2014年8月5日以原告为甲方、被告为乙方双方签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定被告租用原告的位于重庆市璧山区璧铜路238号房屋，房屋面积818.5平方米；用途：商业；租赁期限自2014年10月1日至2017年10月1日；租金总额90万元；年租金为人民币30万元；合同第九条约定合同的解除：（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十一条二款约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。合同签订后，被告将房屋分别交与第三人经营使用，该238号房屋其中包括13个小门市，即陈小红为1号门市、周利平为2号门市、唐敏为3号门市、周玉芳为4号门市、马朝利为5号门市、曹贤录为6号门市、张海为7号门市、彭永才为8号门市、陈胜为9号门市、万盛芳为10号、11号门市、袁正容为12号门市、王光书为13号门市。该合同签订后，原告向上级房地产管理部门报告后，一直未获得上级房地产管理部门审核批准。2015年1月17日中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合作出后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，其中第一条（一）项规定严禁出租军以下作战部队的房地产，未按规定批准的项目，2015年6月底前全部停止。原告于2015年3月13日通知被告由于军委命令“部队出租的房屋一律收回”，同时通知被告“解除租赁合同”，被告不同意，被告交清了2015年3月前的租金后就未再交纳租金。原告又于2015年6月16日通知被告在2015年6月30日交回门市，但被告至今仍未归还房屋，也未缴纳租金。
一审法院判决认为，原、被告签订了《军队房地产租赁合同》双方属租赁合同关系，合同第九条约定了合同的解除条款，该合同签订后，原告向上级房地产管理部门报告后，一直未获得上级房地产管理部门审核批准。该合同属于“中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合作出后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，其中第一条（一）项规定严禁出租军以下作战部队的房地产，未按规定批准的项目，2015年6月底前全部停止”的情形。所以原告要求解除合同，返还门市的诉讼请求一审法院予以支持，该房屋的承租人为永财养殖合作社，实际使用人为十二个第三人，因此应当由重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社和十二个第三人共同交还原告的房屋。被告应按照合同约定履行按期给付租金的义务，被告未按照约定按期给付原告租金，其行为已构成违约，依据合同第十一条二款的约定对于原告要求被告给付租金、违约金的诉讼请求一审法院予以支持，双方合同约定的违约金过高，一审法院酌情主张30000元。对于原告要求被告给付水电费的请求，原告未举示相关的证据，一审法院不予主张。第三人要求原告赔偿装修费、广告投入费、搬迁损失费等，由于第三人未在法律规定的期限内提出反诉，本案不作处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、原、被告于2014年8月5日签订的《军队房地产租赁合同》于本判决生效之日起予以解除。二、被告重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社于本判决生效后五日内给付原告中国人民解放军77136部队从2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金150000元。三、被告重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社和第三人于本判决生效后五日内腾空并交还原告璧山区璧城街道璧铜路238号门市，即其中陈小红为1号门市、周利平为2号门市、唐敏为3号门市、周玉芳为4号门市、马朝利为5号门市、曹贤录为6号门市、张海为7号门市、彭永才为8号门市、陈胜为9号门市、万盛芳为10号、11号门市、袁正容为12号门市、王光书为13号门市。四、被告重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社于本判决生效后五日内给付原告违约金30000元。五、驳回原告中国人民解放军77136部队的其他诉讼请求。案件受理费818元，减半收取409元，由被告重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社负担。（此款已由原告垫付，被告在给付案款时应一并支付原告）
宣判后，重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：撤销一审判决，一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：被上诉人周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏想要承租中国人民解放军77136部队位于重庆市璧山区璧铜路238号房屋，部队告知只与单位签订租赁合同，被上诉人周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏只有彭永才经营的重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社符合条件，上诉人受周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏的口头委托签订了租赁合同。上诉人并未实际承租，房屋实际由周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏实际承租，并按照房屋面积实际分摊租金。签订的租赁合同始终未获得上级房管部门的审核批准，合同未生效，合同中约定的违约金条款无效，上诉人不应承担违约责任。
被上诉人周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏答辩，部队说上面有文件规定，我们能够理解。在一审中，我们按照部队的要求在9月30日前搬离。
被上诉人中国人民解放军77136部队表示服从一审法院判决。并答辩，在一审中部队方提出过9月30日前收回房子，钱就不用交了，但因其中两户不同意，双方没有达成协议。
二审审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均认可涉案房屋已于2015年9月30日前已经腾退的事实。
本院认为，本案二审争议焦点是租赁合同的有效性和违约金是否应当主张的问题，本院评判如下：1、关于合同的有效性。上诉人认为合同第二条约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖审核专用章后生效”，该合同未经审核批准，合同未生效。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款关于“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，本案虽然合同约定须经审核批准后生效，但在实际履行中，被上诉人中国人民解放军77136部队实际交付了租赁房屋，上诉人重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社和被上诉人周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏也按期交纳了合同约定的租金，该情形符合上述司法解释的规定，应认定涉案房屋租赁合同系合法、有效的，上诉人重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社和被上诉人中国人民解放军77136部队作为合同相对方均受该合同约束，因此，上诉人重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社对涉案合同有效性提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。2、关于违约金。在合同履行过程中，因中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合作出后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，其中第一条（一）项规定严禁出租军以下作战部队的房地产，未按规定批准的项目，2015年6月底前全部停止，符合该合同第九条约定的合同解除的条件，合同双方均不承担责任；被上诉人中国人民解放军77136部队先后于2015年3月13日、6月16日通知上诉人要求解除合同，上诉人及被上诉人周利平、马朝利、曹贤录、张海、彭永才、陈胜、万盛芳、王光书、陈小红、周玉芳、袁正容、唐敏亦于2015年9月30日前将涉案房屋腾退，符合合同第九条第（二）项“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方”之约定；根据合同第四条关于“租金按年结算，乙方于每年10月1日前十日内交付甲方”之约定，本案涉及的上诉人应交纳的租金尚未达到约定交纳时限，不属于合同第十一条第（二）项关于“乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……”约定的乙方违约责任的情形，上诉人重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社无违约行为，不承担违约责任，因此，对上诉人提出的其不应承担违约责任的上诉意见意见予以采纳，但其提出合同中的违约条款无效的意见不予采纳。因本案二审出现新的事实，故对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、维持重庆市璧山区人民法院（2015）璧法民初字第04458号民事判决的第一、二、三、五项。
二、撤销重庆市璧山区人民法院（2015）璧法民初字第04458号民事判决的第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费409元，由重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社负担330元，由中国人民解放军77136部队负担79元；二审案件受理费818元，由重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社负担600元，由中国人民解放军77136部队负担218元。（重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社垫付的上述费用限于本判决发生法律效力后由中国人民解放军77136部队立即迳付重庆市璧山区永财家禽养殖专业合作社）。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 彭松涛
代理审判员 吴长渝
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 曾 静