山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1984号
上诉人（原审被告）：盛丽娜。
被上诉人（原审原告）：汇鸿货运代理（烟台）有限公司。住所地：烟台经济技术开发区佰和数码广场。
法定代表人：林兴，总经理。
委托代理人：张祥，山东明朗律师事务所律师。
上诉人盛丽娜因与被上诉人汇鸿货运代理（烟台）有限公司（以下简称汇鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民一初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，坐落于烟台经济技术开发区长江路33号A座601号房屋，建筑面积223.97平方米，房屋所有权证号为烟房权证开字第××号，所有权人为盛丽娜。盛丽娜从2010年起将该房屋出租给汇鸿公司使用，收取押金10000元，并向汇鸿公司出具了收条。2014年6月25日，双方最后一次签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2014年7月1日起至2015年7月1日止，年租金为10万元，其中物业管理费、水费、电费、取暖费由汇鸿公司承担；若汇鸿公司不需要续租，需提前两个月以电话方式告知到盛丽娜（并保留电话记录和录音），否则责任自付；汇鸿公司于2010年租房时交付给盛丽娜的押金1万元整，退租时房屋无损害全额退还，房屋有损害时盛丽娜扣除对应赔偿后将剩余押金归还汇鸿公司；盛丽娜同意支付汇鸿公司先前支付的购买地板及地板铺设费8000元，已经从本年房租中扣除；盛丽娜所提供房间在汇鸿公司入住前，保证室内照明、开关、门窗、空调等设施完好，入住以后发生损坏，由汇鸿公司负责维修或赔偿；汇鸿公司进行室内装修，必须经盛丽娜和物业公司审查同意后方可进行，并交纳相应数额的装修保证金，搬离时须将房间恢复原样，方可退回保证金。2015年7月6日，汇鸿公司在烟台佰和物业管理有限责任公司结清水电费、物业费后，从该房屋搬离。
汇鸿公司与盛丽娜因租赁合同押金、租赁房屋损失产生矛盾，汇鸿公司提起诉讼，请求法院依法判令盛丽娜返还房屋租赁押金1万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年7月7日起至押金付清之日）。盛丽娜不同意返还押金并提起反诉，请求汇鸿公司：1、支付2015年7月1日至7月26日期间的租金7123元；2、承担涉案房屋的换锁费用180元；3、赔偿拆除隔断、修复地板、墙壁、瓷砖、空调、窗户的费用6114元；4、支付未交还钥匙期间（2015年7月7日至2015年7月26日）的物业费448元；5、支付因案情需要鉴定造成涉案房屋不能对外出租的租金和物业费损失16135元。
汇鸿公司为证明其主张，向法庭提交盛丽娜与公司刘会计的三份通话录音及文字对照材料，第一份时间是2015年4月28日，内容主要为（盛丽娜）“你们不租了吗”，（刘会计）“对，我们不想租这么大的了，现在人很少了”，（盛丽娜）“嗯，5月份、6月份、7月份”，（刘会计）“嗯，7月1号，今天是28号嘛，寻思通知你一声，不是上边写的提前两个月通知你嘛”，证明汇鸿公司已按合同约定提前两个月通知盛丽娜不再续租。第二份时间是2015年6月29日，内容主要为（盛丽娜）“你尽量跟你领导说说吧，押金尽量拖着能用就用，因为要逼我的话，你们马上走，我也没钱给你。我肯定不会不给”，（刘会计）“我们现在什么都弄好了，就等着搬家了，你说我们弄的那房子隔的那个房间还用给你搬吗”，（盛丽娜）“你们一搬地面更破坏了，我也不知道，我现在也没心情过去看”，（刘会计）“围着办公桌的那种隔断会拆走，因为那个人家来了也不会用，你知道吧，房间的隔断不给你动”，（盛丽娜）“办公桌你们都搬走是吗，那个将来也得用啊”，（刘会计）“啊，我们也得用，人家来了肯定不愿用那种旧玩意，像那种房间隔断就给你留着，搬了太难看”，（盛丽娜）“嗯，好的，行”，证明盛丽娜同意留着房间的两处隔断。第三份时间是2015年7月6日，内容主要为（刘会计）“盛大姐，我们昨天搬完家了，今天给你把房子清理了一下，你看你哪天来？”，（盛丽娜）“等回去我告诉你吧，我定不下来这周”，（刘会计）“定不下来哈，房租算到今天啊”，（盛丽娜）“好，今天吧”，（刘会计）“我忘了给你留几方水了，一个电还剩9度，一个电还剩13度，物业费我们结到今天”，（盛丽娜）“嗯，好来”，（刘会计）“那等你回来”，（盛丽娜）“我回来给你挂电话，我有看房的，你这个钥匙，看房的话你就得过来哈”，（刘会计）“行，那你应该也拖不了多长时间吧”，（盛丽娜）“差不多这个周吧，我反正得回去一趟”，证明盛丽娜同意房屋的钥匙暂由汇鸿公司看管，同意租金计算至2015年7月6日，同意将剩余的押金退还汇鸿公司。
经质证，盛丽娜对上述三份录音的真实性无异议，但称对具体录音的时间记不清了，从6月29日的录音中也可以听出其并未明确同意可以不拆除房间里的隔断，7月6日的录音之后一周左右，其回到烟台，联系刘会计开门看房，到现场看到房屋损害，当场要求修复，但刘会计说三五百的可以做主，再多了要请示领导，并表示不退还押金不能给钥匙，之后再联系开门，刘会计就以种种理由拒绝，其在此情况下才找物业人员见证请开锁公司换锁。
盛丽娜为证明其反诉主张，向法庭提交以下证据：
证据1、烟台佰和物业管理有限公司于2015年11月23日、2015年12月28日出具的两份证明，11月23日的证明内容为“兹证明汇鸿公司于2015年7月5日到7月6日从烟台开发区佰和数码广场A座601室搬离，未向盛丽娜及我公司交付房门钥匙。2015年7月26日，业主盛丽娜找物业公司工作人员共同请开锁公司将601房屋的门打开，打开后发现屋内空调有一个打不开，室内洗手间瓷砖有钻的眼、地板有磨损、地脚线部分脱落，东面有一窗户窗把手损坏。”12月28日的证明内容为“兹证明汇鸿公司于2015年7月5日到7月6日从烟台开发区佰和数码广场A座601室搬离，业主盛丽娜同意其搬离并委托我公司为其代收空调遥控器和房门钥匙。但汇鸿公司搬离后只向物业移交了空调遥控器，未向盛丽娜及我公司交付房门钥匙，原因是租房时交给盛丽娜的房屋使用押金尚未结算，汇鸿公司的工作人员说等与盛丽娜结算押金后再交还房门钥匙。……”其余内容与第一份证明一样。
证据2、照片一组，证明涉案房屋内有两组隔断未拆除，墙角线脱落，墙壁、瓷砖上有钻眼，地板损坏，空调不能制冷，有一扇窗户贴了胶带固定不能开启。上述两份证据综合证明汇鸿公司造成房屋损坏，未维修也未将装修恢复原样，拒不交还房屋钥匙。
经质证，汇鸿公司对上述两份证据的真实性均无异议，但对证明内容有异议，主张其公司工作人员搬离时与盛丽娜电话联系，盛丽娜说她不在烟台，让汇鸿公司先保管钥匙，等盛丽娜回来后再联系，而非盛丽娜说的不交钥匙；房屋内的两处隔断未拆除，是经过盛丽娜同意的，从汇鸿公司提供的6月29日录音可看出，现在又要拆除，费用应由盛丽娜自理；房屋内确实有损害，但盛丽娜要的维修费用过高；空调不能制冷，是使用年数较长后的正常损耗，修复费用应由房主负担。
证据3、烟台皓宇装饰工程有限公司出具的评估报告一份，证明卫生间有钻眼的瓷砖共20块，更换维修费用为514元。
经质证，汇鸿公司对该报告不予认可，称之前已由法院指定装修公司进行了评估，在没有相反证据的情况下，盛丽娜自行委托其他装修公司做的报告，不具有法律效力。
证据4、烟台市芝罘区顺成修锁店出具的收款收据一份、烟台佰和物业管理有限公司出具的物业费收据两份，证明盛丽娜为涉案房屋花费换锁费用180元，在2015年8月1日至2016年1月27日期间的物业费用为4144元。
经质证，汇鸿公司对该份证据的真实性无异议，但主张其公司称不应承担该费用。
庭审中，就拆除室内隔断、修复室内地板、修复墙壁、维修空调、修复窗户等事项所需费用，双方未能协商确定，盛丽娜向法庭提交了司法鉴定申请。因没有相应规范，没有参照物，无法进行询价等事由，该鉴定申请被退回。原审法院告知双方后，双方均同意由法院指定一家装饰装修公司现场报价。原审法院召集双方至现场查勘，房屋内窗户均可正常开启、关闭；地脚线脱落、四面墙壁有钻眼、厕所瓷砖上有钻眼、南面地板损害（长约2米，宽约0.5米），室内有两处隔断，空调不能打开。双方均同意由威沃装饰装修工程有限公司工作人员王洋就维修费用进行现场报价，王洋勘查后报价如下：维修地脚线500元，粉刷墙面1200元，维修地板（含地板费）1000元，瓷砖上钻眼用黏合剂弥缝填补需100元。盛丽娜除认为维修瓷砖费用100元过低外，对其他无异议。汇鸿公司认为报价过高，但没有提出其他解决方案。双方有争议的是：1、拆除室内两处隔断，报价费用为拆除隔断需1000元，拆除隔断后地板会有破坏，维修地板还需1500元。汇鸿公司主张从其提供的6月29日录音可看出，盛丽娜是同意将房间内隔断保留不拆除的，现在又要拆除，费用应由其自理。2、修复空调，费用在300-500元之间，盛丽娜主张靠近房门的空调打不开，应由汇鸿公司负责维修；汇鸿公司不同意，并主张这是空调使用年数较长后的正常损耗，加氟费用应由房主负担。
针对上述证据及双方质证意见，并根据现场查勘情况，原审法院认定，盛丽娜对三份通话录音的真实性无异议，法院对三份录音予以采信，从录音内容可知，双方租赁合同至2015年7月1日到期，汇鸿公司已提前两个月于2015年4月28日电话告知了盛丽娜不再续租，符合合同约定。汇鸿公司于2015年7月6日搬离，未交还房间钥匙。在搬离前，双方就清扫房间、是否恢复装修、拆除隔断等问题进行了交谈。现场查勘房屋内的情况与物业公司证明的情况基本一致：室内地脚线脱落、四面墙壁有钻眼、厕所瓷砖上有钻眼、南面地板损害（长约2米，宽约0.5米）；房屋内有两处隔断，系汇鸿公司装修所设；进门处的空调不能制冷；窗户虽贴着胶带，但均可正常开启、关闭，并无损害。双方均同意由法院指定的装修公司人员就维修费用进行现场报价，报价后汇鸿公司认为报价过高，但也没有提出其他解决方案，因此，法院对维修地脚线500元，粉刷墙面1200元，维修地板（含地板费）1000元的报价予以认定。盛丽娜认为应更换有钻眼的瓷砖，并自行找另外一家公司另行报价，汇鸿公司对此不认可，但因维修方法不同，所需费用也会有差距，法院酌情认定维修厕所瓷砖需花费350元。无论空调是何种原因导致无法开启，但根据双方合同约定空调设施在入住以后的损坏，由承租人负责维修，法院酌情认定维修空调需400元。
原审法院认为，盛丽娜与汇鸿公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按约定履行各自义务。本案双方租赁合同至2015年7月1日到期，汇鸿公司于2015年7月6日搬离，理应支付7月2日至7月6日期间的租金1370元。至于7月6日至7月26日期间的租金，汇鸿公司7月6日搬离时已电话通知盛丽娜，盛丽娜未及时办理交接，怠于履行义务，存在过错，对这期间房屋闲置造成的租金损失，不应再由汇鸿公司负担。按双方合同约定，房屋内照明、开关、门窗、空调等设施入住以后发生损坏，由承租人负责维修，扣除对应赔偿后退还剩余押金。按法院认定的维修地脚线500元，粉刷墙面1200元，维修地板（含地板费）1000元，维修瓷砖350元，维修空调400元，合计3450元应由汇鸿公司负担。上述费用应从押金中扣除。因双方对退还押金数额存有争议导致债务履行日期不明确，因此对汇鸿公司主张的未退还押金期间的利息，依法不予支持。室内两处隔断为汇鸿公司装修时所设，双方合同中明确约定搬离时承租人应将房间恢复原样，但此后退租时双方的电话录音中盛丽娜对汇鸿公司提出的将室内两处隔断保留的提议并未反对，应视为双方对原合同约定进行了变更，盛丽娜不应再向汇鸿公司主张拆除隔断的费用。对盛丽娜主张的换锁费用，无法律依据，依法不予支持。双方合同约定房屋有损害时出租人扣除承租人对应赔偿后将剩余押金退还承租人，盛丽娜主观认为房屋损害维修费用已超1万元，便自行决定不再退还押金，这与汇鸿公司认可的维修费用差距较大，之后盛丽娜也未积极采取适当措施，比如找人维修、保留相应单据证明所花费维修费用等，而是放任房间空置，因此，依法对其主张的因案情需要鉴定造成涉案房屋不能对外出租期间的租金和物业费损失不予支持。原审法院于2016年4月11日判决：一、盛丽娜于本判决生效之日起十日内退还汇鸿货运代理（烟台）有限公司押金6550元。二、汇鸿货运代理（烟台）有限公司于本判决生效之日起十日内支付盛丽娜房屋租金1370元。三、驳回汇鸿货运代理（烟台）有限公司的其他诉讼请求。四、驳回盛丽娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费52元减半收取26元，由盛丽娜负担。反诉案件受理费275元，由盛丽娜负担250元、汇鸿货公司负担25元。
上诉人盛丽娜不服原审判决上诉称，被上诉人在租赁合同到期后不再续租，其应当在搬离时将房屋完好无损的交还给上诉人，但其未能将房屋钥匙交还，致使上诉人2015年7月26日请开锁公司方才打开房门，被上诉人应当支付此前的房屋租金及物业管理费。被上诉人租用期间造成厕所瓷砖严重损坏，其应按照合同约定予以维修或赔偿。请求二审法院依法改判被上诉人支付上诉人2015年7月7日至26日期间的房屋租金5479元、物业费448元；将毁损的厕所瓷砖恢复原状。
被上诉人汇鸿公司答辩称，上诉人主张2015年7月7日至7月26日的房屋租金及物业费没有事实依据和法律依据。被上诉人在2015年7月6日搬离涉案房屋后，再未对涉案房屋进行占有、使用，也未利用涉案房屋谋利，上诉人主张被上诉人2015年7月7日至7月26日仍占有、使用涉案房屋错误。上诉人因自身原因未能及时办理交接，怠于履行义务，由此产生的相关损失应由上诉人自负。原审判决已经对维修的相关费用进行了认定，上诉人要求被上诉人将厕所瓷砖恢复原状没有事实与法律依据。
二审中，上诉人主张其在被上诉人从涉案房屋搬离后，几次联系被上诉人开门，被上诉人予以否认，上诉人未能就其该项主张提交相关证据。
本院二审查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，当事人对主张的事实应当提供证据，没有证据或证据不足以证明相关事实的，应当承担不利后果。上诉人主张其于被上诉人从涉案房屋搬离后几次联系被上诉人开门，被上诉人予以否认，上诉人未能就其该项主张提交证据，其请求被上诉人支付2015年7月7日至7月26日的房屋租金及物业费，缺乏依据，依法不予支持。上诉人上诉请求被上诉人将涉案房屋厕所的瓷砖恢复原状，超出了其原审诉讼请求的范围，本院依法不予审理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人盛丽娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一六年七月七日
书记员 车丽翠