广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第189号
上诉人（原审原告）：熊杰。
委托代理人：喻群辉，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高艳红。
委托代理人：覃俏，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：沈媛，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：深圳市联晟房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘裕会。
委托代理人：李双睿，系该司分行经理。
上诉人熊杰因与被上诉人高艳红、原审第三人深圳市联晟�地产经纪有限公司（以下简称联晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第386号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，深圳市南山区雍景湾6栋a座2单元4b房产位于南山区××路，建筑面积为81.95平方米，所有权人为高艳红，房产证号为“深房地字第××号”，登记日期为2013年3月28日，登记价格为2586199元。
2013年3月16日，熊杰、高艳红双方签订了《房产买卖合同》（编号为m0000005），约定：“熊杰购买高艳红所有的深圳市南山区某花园6a栋2单元4b房产，建筑面积82平方米、价格为299万元；该房产如无抵押，卖方应在签订本合同后60日内将房产证原件交给第三方办理过户手续；购房定金10万元，买方在签订合同当日支付20000元，签订合同后（去公证处做完公证）买方补交定金80000元，此定金由买方直接向卖方支付；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金或首期款中预留10000元作为交房保证金，此款托管在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，房款由第三方无息退还给卖方，卖方拒不结清所欠费用或没按约定条件如期交付房产及家私家电的，买方有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由卖方承担；首期款为90万元整，但没有约定首期款支付时间；卖方应当在收到全款后3日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品保管5日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%违约金。如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；卖方在办理出该物业房产证后两个月内办理递件过户手续；房屋内的固定设施以及家私家电一并转让给买方；过户全部费用由买方承担；卖方收到定金后除交楼押金外应把钥匙交给买方办理一切交房手续；如卖方红本房产证办理出证后，房产证上的内容与公证书的内容不符，卖方必须积极配合买方重新做一份全权委托公证。”
2013年3月16日�联晟公司与熊杰、高艳红分别签订《佣金及必要费用支付承诺书》。其中，熊杰的承诺书编号为0000020、高艳红的承诺书编号为0000007，熊杰（买方）承担的佣金为交易价的3%即89700元、高艳红（卖方）承担的佣金为10000元。
2013年3月16日，联晟公司收取高艳红交楼押金10000元并出具《收款收据》（编号：0000010）。
2013年3月16日，熊杰、高艳红双方在《合同主体变更确认书》（编号为0000008）上签名。内容为：“2013年3月16日买卖双方签订关于买卖坐落于深圳市南山区某花园6a栋2单元4b单位房产签订了《房产买卖合同》，经协商一致，同意在国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为（空白）（身份证号码：空白），并以（空白）的名义办理按揭贷款申请，继续履行《房产买卖合同》中约定义务，由签订《房产买卖合同》的买方承担合同履行连带�保责任，如变更后的买方不履行《房产买卖合同》中的义务，由《房产买卖合同》中的买方继续履行。此《合同主体变更确认书》与原买卖合同有同等效力，自双方签字后生效。”
庭审中，联晟公司确认了以下事实：上述《合同主体变更确认书》在签订时确有空白，其原因是在签订房产买卖合同时熊杰已经明确地知道自己的名字不能用于在深圳买房。直至2013年5月28日，熊杰通知联晟公司实际购房人为罗杏荣（女，汉族，1981年8月29日出生，住址广东省深圳市宝安区宝城灵芝新村48栋208号，身份证号码：××）后，联晟公司的工作人员在上述确认书的空白处填写上了罗杏荣的名字和身份证号码。
2013年3月18日，高艳红与熊杰到深圳市深圳公证处办理了公证委托书，公证书编号为（2013）深证字第43167号。委托代理期限自2013年3月18日至2014年3月17日。代理权限列明：“到银行开立账户，申请转按揭贷款……；收取与上述房产有关的款项……；到房地产中介公司签署居间合同或房屋二手房交易买卖合同并签署定金收据和收取定金与房款，转卖上述房产……；到国土局或房地产权登记中心及相关部门办理房地产证上的身份证号码变更并签署相关文件等一切手续，领取变更后的新房地产证；管理房产，办理与上述房产相关的手续及支付与上述房产有关的税费”等共10项。
2013年3月18日，熊杰、高艳红双方签署《交楼确认书》，“于2013年3月18日起正式交付该物业予熊杰先生使用”，其中注明“水表读数”为8、“电表读数”为176。联晟公司经办人为分行经理李双睿。当天，联晟公司收取了高艳红房地产买卖合同、购房发票并向高艳红出具了《房产证收条》（编号：0000006）。
2013年3月16日、18日，熊杰先后两次向高艳红分别支付定金20000元、80000元，高艳红出具了收款收据。
2013年3月28日，高艳红取得房地产权证并于2013年4月10日交给联晟公司保管以配合熊杰办理相应手续。
2013年4月10日，联晟公司向高艳红出具《房产证收条》（编号为0000002），证明其已收到“深房地字第××号”房地产证，经办人为分行经理李双睿。
2013年4月10日，联晟公司收取高艳红佣金10000元，并向高艳红出具了《收款收据》（编号：0000018），
2013年5月27日，联晟公司分行经理李双睿向高艳红出具《保证书》。内容为：“保证（南山区某花园6a栋2单元4b）在2013年5月29号之前此物业在业主高艳红不认可情况出售，保证29号之前开始办理房产交易等一切手续。如不办理，29号当天卖方有权取回房产证。特此证明。”庭审中，联晟公司确认上述“不认可情况出售”的实际意思是“不能在高艳红不同意的情况下配合熊杰私自转让涉案房产”。
2013年5月28日（17：38分），联晟公司分行经理李双睿发送手机短信息给高艳红，“客户的按揭合同已经签好了，就等你来签字了”；当日18点33分，高艳红回复李双睿短信息，“我明天早晨10点钟去你那，取房产证、提前通知你、请你配合”；19：03分和21：28分，李双睿分别发送短信息给高艳红，“不行的，你还是配合下把手续办完好了，下个月你差不多就可以收到钱了”、“你看什么时候有时间去银行签字”；高艳红于21：40分回复“明天十点到你公司”。
2013年5月29日，高艳红要求联晟公司退回所保管的房产证，与联晟公司分行经理李双睿发生语言冲突，在公安机关调解下签署了《人民调解协议书》。
2013年5月31日，联晟公司工作人员向高艳红手机发送信息，内容为“履约告知函”，“按照合同约定您应该在2013年5月28日之前开始办理按揭过户手续，现告知您买方已�在2013年5月28号已经开始办理按揭过户手续了”。
2013年6月1日，高艳红在深圳商报b08版登报发表撤销委托声明，内容为：“就委托熊杰办理本人所有的位于深圳市南山区某花园6a栋2单元4b房产的出售事宜进行了公证，公证书号：（2013）深证字第43167号，现本人声明撤销上述公证委托书项下的所有委托授权”。
2013年6月3日，高艳红向某公司出具《解除房产出售居间声明书》。主要内容为：“……根据合同相关条款，熊杰先生未在合同约定期限内办理相关房产过户手续，并多次变更购房人名称，且在熊杰本人不到场的情况下没有出具书面文字性的声明材料来证明第三方购买人的身份及熊杰先生所支付的购房定金该如何处理，贵公司负责此次销售的销售员也在本人高艳红多次询问下，没有清楚提供多名第三方购买人身份信息及落实多名第三方购房人是否具备贷款、购房资格的情况下声称第三方具备购房、贷款资格，之后又一再否认和变换第三方购房人。鉴于以上情况及熊杰先生已违约，故本人高艳红特向贵公司声明解除此次房屋出售的居间合同及相关附件，贵公司在收到此声明一天内需交还扣押的本人高艳红的此套房产的房产证原件，否则此房产未经本人高艳红再授权贵公司买卖的情况下发生的一切纠纷及费用均由贵公司承担。”
熊杰依约向高艳红支付了定金10万元。因当时高艳红未取得前述房屋的产权证书，故双方约定“卖方在办理出该物业房产证后两个月内办理递件过户手续”。
2013年6月3日，高艳红向熊杰出具《关于撤销授权熊杰先生全权委托公证的告知函》。
2013年6月26日，熊杰向原审法院提出《证人出庭作证申请书》，经审查符合法律规定，原审法院依法予以准许，证人黄某甲（女，汉族，1986年12月25日出生，户籍�址深圳市南山区桂庙路5号福海苑4栋1-7h，身份证号码：××，自述为中国邮政储蓄银行深圳分行营业部客户经理，工作证号为no.yy0833）出庭作证。庭审中，熊杰确认其向原审法院提交的《证人出庭作证申请书》中的黄某甲性别有误，应为女性。证人黄某甲向原审法院陈述：联晟公司与证人黄某甲是合作关系，证人曾与联晟公司分行经理李双睿业务上合作过。2013年5月28日晚上9点左右，李双睿带证人到罗杏荣××家里（南山区××大道南侧、世界之窗西侧），罗杏荣当着证人的面签署了《资金监管协议》等银行出具的空白文本材料（银行没有盖章）。证人同时表示其没有见过《合同主体变更确认书》、并不清楚罗杏荣与熊杰之间的关系；只要有房地产买卖协议复印件及主体变更合同书复印件，同时验原件，证人所在单位即可以认可。
针对证人黄某甲的证言，高艳红反驳�，2013年5月29日，高艳红报警要求联晟公司退回房产证原件，当时熊杰、高艳红所签署的主体变更确认书原件内买方的姓名仍是空白的，尚未确定实际购房人，与证人所述不符；另根据5月28日高艳红与联晟公司经理李双睿的通话录音，李双睿在电话中向高艳红表明实际购房人是熊杰的弟弟，而不是罗杏荣。
联晟公司确认证人证言的内容，其委托代理人李双睿表示已经不记得罗杏荣家里的具体小区和位置。
熊杰向原审法院提交了一份深圳市彩之家房地产策划有限公司出具的《出差证明》和《个人信用报告》（罗杏荣）。其中，《出差证明》用于证明熊杰在2013年4月1日至2013年6月7日期间在陕西省西安市任职并处理事务；熊杰同时提交了《中国邮政储蓄银行深圳分行首付款资金委托管理协议》、《房地产价格协议》、《个人信息查询留存授权书》、《二手房按揭贷款转�账户确认书》、以上除有罗杏荣签名的字样外，其他均为空白；高艳红对以上证据的真实性、合法性和关联性均不予以确认。
另查明，联晟公司委托代理人李双睿向原审法院陈述，其本人与熊杰同为江西省上饶市铅山县河口镇人，房产买卖合同签订以前就相互认识并知晓熊杰在签订房产买卖合同不具备在深圳市购买房产的政策条件。同时确认：高艳红已将其用于房产买卖的收款银行和账户信息留给联晟公司。
熊杰原审的诉讼请求为：1、高艳红立即向熊杰返还定金10万整；2、高艳红立即向熊杰支付违约金598000元整；3、高艳红承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，熊杰、高艳红签订的房产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。熊杰、高艳红在签订房产买卖合同的同时签订了留有空白的合同主体变更确认书，该确认书在合同主体上的变更应为合同的转让。熊杰虽有权利因一定原因与高艳红在签订买卖合同时要求在办理房产过户过程中将买方写成不特定的案外人，但在合同款支付、合同主体等主要内容约定不明情况下，熊杰应积极履行与高艳红再协商、通知以及协助等义务。同时，合同主体变更确认书亦明确约定，如变更后的买方不履行房产买卖合同义务，应由熊杰继续履行。熊杰作为买卖合同买受人，其主要合同义务是签订正式买卖合同、支付定金和首期款、申请银行贷款、办理房产过户手续等。熊杰在2013年3月18日接受高艳红公证委托代理高艳红办理房产买卖所有手续后，以出差在外为理由没有与高艳红积极协商进一步全面履行合同的有关内容，属殆于履行合同义务。诉讼中，熊杰未能向原审法院提交证明其为履行房产买卖合同积极准备了资金、提出了按揭申请等，亦未能证明其在确定案外人罗杏荣为房产登记所有权人过程中与高艳红有过协商、履行了通知义务。熊杰在高艳红已将涉诉房屋实际交付的情况下，没有在高艳红办理出房产证两个月内配合高艳红完成办理递件过户手续，致使高艳红出卖房屋、收取卖房款的合同目的无法正常实现，构成现实违约。故熊杰诉请判令高艳红返还定金、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。
高艳红作为买卖合同出卖人，其主要合同义务是签订正式买卖合同、收取定金、办理委托公证手续、交付房产等。高艳红在合同履行过程中，先后按约定全面履行了交付房产、收取定金、交付房产证原件、交付钥匙，办理公证授权委托等合同义务，并已就合同主体变更问题积极与高艳红及联晟公司进行了沟通和协商，在熊杰现实违约的情况下�高艳红有权撤销对熊杰的授权委托、解除房产买卖合同及没收熊杰定金。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第七十八条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回熊杰全部诉讼请求。案件受理费5390元，由熊杰负担。
上诉人熊杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销原审判决；2、支持熊杰一审全部诉讼请求。3、高艳红承担本案二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定熊杰构成现实违约没有事实依据。（一）房产买卖合同和合同主体变更确认书是由作为房产中介的联晟公司提供的格式合同，合同款支付、合同主体等主要内容约定明确，主体变更实为借名购房，并非合同的转让。1、合同和确认书条款由房屋中介拟定，内容明确具体。2、合同对购房款的分期支付进行了明确具体的约定。双方在合同中约定房屋售价共为人民币299万元，由熊杰分期支付全部房款。第一笔定金人民币10万元，在合同签订当日支付2万元，办完委托公证当日支付8万元，此款已由熊杰全部付清；第二笔为首付款人民90万元，由高艳红或联晟公司指定的银行对其进行资金监管，待高艳红将涉案房屋过户至熊杰选定的名义购房人名下后，由监管银行直接支付给高艳红：第三笔款人民币199万元为银行贷款，待名义购房人将涉案房屋抵押给银行后，银行直接将此全部贷款一次性打入高艳红帐户内。熊杰应付的购房款随着涉案房屋的过户和抵押进程，由银行逐笔支付与高艳红。双方约定由中国邮政储蓄银行深圳分行（以下简称“邮政银行”）监管首付款90万元，且由该行出具房屋贷款。足见双方对于购房款的支付方式、支付期限和支付数额进行了明确约定。合同未对90万元资金监管的具体日期明确约定，是由于签约当时尚未能约定明确的监管时间。高艳红从2011年7月21日购买涉案房屋，至合同签订时将近两年，房产证一直未能办下来，高艳红也不能确定何时能拿到红本房产证，故而不能明确具体的资金监管日期。虽然未能约定具体监管日期，但是双方在特别备注条款中明确：卖方在办理出该物业房产证后两个月内办理递件过户手续，因此，首期款资金监管的时间限定在卖方办出房产证后两个月之内，一审法院认定合同款支付约定不明不是事实。3、确认书在合同主体上的变更系以名义购房人之名申请抵押贷款和办理房产证，属于借名购房，而非房屋买卖合同权利义务的真正转让。合同签订之时，联晟公司查明熊杰不具备购房条件，对此，熊杰和联晟公司已经明确告知高艳红：需待熊杰择后选定合适的名义购房人，由该名义购房人申请抵押贷款和签署国土局的《深圳市二手房买卖合同》，并以该人的名义办理房产证，高艳红对此予以认可，并表示配合办理房产转移手续，双方为此签署了确认书。确认书明确约定出熊杰和名义购房人承担连带担保责任，如名义购房人不履行合同义务，则由熊杰继续履行。足见无论如何熊杰的购房责任均不能免除熊杰仍然是房屋买卖中真正的权利义务人，即使熊杰在签署确认书时名义购房人处为空白，熊杰的权益也能得到完全的保障。熊杰有理由相信，高艳红在名义购房人为空白的确认书上签名，表明无论名义购房人为谁，高艳红均予以认可。（二）熊杰依约支付定金、指定名义购房人、通知高艳红签署首期款资金监管和按揭贷款等银行所需文件、多方沟通协商，全面履行了合同义务，一审法院认定熊杰殆于履�合同义务不是事实。1、一审判决书、合同双方当事人和联晟公司均认可熊杰已如实履行完毕支付定金义务的事实。2、熊杰按照确认书的约定积极选定名义购房人，并将名义购房人罗杏荣的个人资料提交给联晟公司指定的邮政银行进行资格审查。同时，熊杰还通过联晟公司与高艳红积极协商名义购房人的选定和银行文件签署事宜。3、签订和履行合同期间，熊杰与高艳红有过多次当面和电话交流。2013年5月28日15时59分，熊杰致电高艳红，除了明确表示自己将按合同约定履行自己的义务之外，还请高艳红配合办理资金监管和银行按揭事宜，要求其协助到银行签署相关法律文件。另外，熊杰还授权联晟公司代其与高艳红进行多次当面和电话协商，对此，本案保证书、人民调解协议书、履约告知函、快递单据、短信记录、联晟公司说明和通话清单等足可证明熊杰履行了协商、通知和协助义务。（三）一审法院刻意忽略银行经理的陈述内容和上诉方提交的由罗杏荣签署的首期款资金监管协议程按揭申请资料，及罗杏荣的信用报告，判决认定熊杰没有提交证据用以证明其提出了按揭申请，悖离了客观事实。1、关于熊杰是否如期支付首付款及申请按揭贷款的问题，一审中，熊杰依法提供了《中国邮政储蓄银行深圳分行首付款资金委托管理协议》、《房地产价格协议》、《个人信息查询及留存授权书》、《二手房按揭贷款转入帐户确认书》和《个人信用报告》等证据予以证实。2、《个人信用报告》表明，在批准名义购房人罗杏荣的贷款申请前，邮政银行已于2013年5月27日对其个人基本信息和信用情况进行查询，也即熊杰在该日期前即已选定名义购房人。3、中国银行邮政银行客户经理黄某甲出庭证实：1、罗杏荣于2013年5月28日在邮政银行客户�理黄某甲面前亲自签署前述资金监管和按揭贷款所需文件；2、只要有房地产买卖协议复印件及主体变更合同书复印件，同时验原件，邮政银行即可认可发放贷款。以上事实足可说明熊杰已经按照合同约定的履行期限，和确认书确定的名义购房人向银行办理首期款资金监管和银行按揭贷款手续，只要高艳红能在相关文件上签名，邮政银行就能够对首期款进行监管，并出具相应贷款。4、虽然前述资料没有高艳红的签名和银行的印章，但恳请二审法院注意：邮政银行的经理黄某甲已经出庭作证，接受了法庭的质询，黄某甲的说法同时得到了联晟公司的确认。对此，高艳红至今没有任何证据予以推翻。也就是说，熊杰于2013年5月27日之前确定由案外人罗杏荣作为自己的名义购房人符合确认书的约定，罗杏荣具备银行发放贷款的主体条件，熊杰通知其于2013年5月28日进行资金�管和申请按揭贷款是客观事实。一审法院认定熊杰没有举证证明提出按揭申请不是事实。二、高艳红不但拒绝到指定银行配合办理资金监管和按揭申请手续，而且立即解除买卖合同，导致房产过户手续无法进行，过错完全在于高艳红。一审法院认定高艳红履行了交付房产等全部义务，熊杰构成现实违约实属错误。（一）高艳红没有配合办理资金监管和按揭贷款手续，违反了合同的约定。1、高艳红负有协助办理资金监管和按揭贷款手续的合同义务。合同第七·1·1条约定，买方需支付首期款人民币90万元，以向卖方或中介方指定的银行进行资金监管的方式进行资金托管（监管），卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。第七·1·2条约定，买方应在买卖双方办理首期款监管截止日期向银行提交按揭贷款申请的相关资料——卖方应一同办理首期�监管手续并配合买方办理按揭申请手续，签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件。据此，在联晟公司指定邮政银行对买卖双方的首期款进行资金监管，高艳红接到熊杰和联晟公司的通知后，必须到银行签署相关文件。2、房屋交易惯例及邮政银行的操作流程均要求高艳红必须在银行工作人员面前签署文件。资金监管需要由房屋买卖双方和银行三方共同签署是银行的要求，也是商业惯例，任何一方不签署，监管协议不能生效。邮政银行的二手房贷款流程是先由买方向银行申请贷款，在得到卖方的到场确认后，银行才会对贷款申请进行批准。因此，只有高艳红先行签署银行的相关文件，买卖双方才能办理过户手续，没有高艳红的配合，熊杰是不可能完成递件过户手续的。3、高艳红拒绝去银行签署相关文件致使房屋过户手续未能办理，过错在于高艳红。在罗�荣已经签署的情况下，虽然熊杰和联晟公司一再通知高艳红配合办理，但高艳红均以种种借口拖延，不但不按买卖双方的约定签署相关文件，反而立即解除双方买卖合同。高艳红的行为违反了合同约定，致使熊杰无法托管首期款，贷款申请也无法得到银行的批准，购房人的付款义务不能履行完全是由于高艳红拒绝配合所致，理应由高艳红承担相应的法律责任。（二）办理递件过户需有房产证原件、买卖双方或其委托代理人的签名才能办理，熊杰不能仅凭委托公证书办理过户手续，高艳红没有在约定期限内办理递件过户手续，应承担违约责任。1、虽然高艳红已于2013年3月18日授权熊杰全权办理房屋的过户手续，其后熊杰也找到了名义购房人，但办理过户时必须递交房产证原件，而本案房产证原件被托管在联晟公司处，熊杰无权取得。没有房产证原件，仅有委托公证书根本不能办理过户手续。2、高艳红未对联晟公司进行授权委托公证，联晟公司不具备与熊杰或名义购房人办理递件过户的条件。并且高艳红曾向某公司明确表示，没有经得高艳红本人同意，联晟公司不能持房产证独自与购房人办理过户手续。3、按照合同第十五条的约定，高艳红须于房产证办出后两个月内办理递件过户手续。但高艳红并未亲自与购买方签署国土部门的二手房买卖合同，也未授权联晟公司代其办理。因此，房产证不能递件过户的责任应由高艳红承担。（三）高艳红没有全面履行房屋交付义务，一审法院认定高艳红履行了交付义务错误明显。涉案房屋于2012年8月8日竣工，2013年3月28日产权登记。《交楼确认书》显示：水表和电表的读数都很低，室内无家具、电器和其他用品，约定自新业主收到该物业之日起，有关该物业发生的所有费用将由新业主全部负�。足见熊杰收到的只是刚刚由房产开发公司交付的毛坯房，高艳红于合同签署后的第二天即将房屋交与熊杰，属于提前履行合同义务。熊杰收受房屋钥匙后，并不能直接使用，而事实上熊杰也并未实际使用。除了每月代高艳红交纳物业管理费用之外，熊杰没有获取任何利益。纠纷发生后，高艳红换了新锁，其已实际收回了涉案房屋。房屋的法律交付，不但需要交付房屋和钥匙，更为重要的还需办理产权过户登记。房产过户之前，高艳红就已强行解除合同。当前，高艳红收回了涉案房屋，产权办理也已经无法实现，高艳红并未履行房屋交付义务。三、高艳红不具备单方解除合同的约定和法定条件，一审认定高艳红有权解除合同违反了法律的规定。1、合同具备继续履行的条件，高艳红单方解除合同不符合合同“一方违约导致交易无法完成的”约定。合同第十二条约定�任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方收取定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让百分之二十的违约金。”因此，此处约定解除合同的条件需达到导致交易无法完成的程度，也即熊杰的违约行为已经使得本买卖合同无法继续进行，高艳红的卖房目的已经无法实现。但是，纵观本案，双方签订买卖合同后，熊杰如期如数支付定金，接受高艳红的委托进行了公证，按照合同主体变更确认书的要求积极安排罗杏荣到邮政银行办理资金监管和贷款申请手续。直至高艳红登报撤销委托公证的前一天晚上9：16分还在委托联晟公司通知高艳红履行约定。如果高艳红能够按照熊杰和联晟公司的通知到银行办理相关手续，签署相关文件，则既能使房产顺利过户，高艳红也能顺利获得相应的房款，合同完全具备�续履行的条件。在高艳红单方解除合同之时，买卖合同完全能够继续履行，并不符合交易无法完成的条件，因此，高艳红不具备单方解除合同的约定条件。2、高艳红单方解除合同的行为不符合法律规定。高艳红在2013年5月27日确认，熊杰和联晟公司于29号之前开始办理房产交易等一切手续；5月28日拒绝到银行签署文件；5月29日，强行收回房产证原件未果；6月1日，高艳红登报声明撤销对熊杰的委托公证；6月3日，高艳红向熊杰和联晟公司寄送《解除房产出售居间合同声明书》，以熊杰未在合同约定期限内办理房产过户手续，延迟履行主要债务为由解除买卖合同；6月5日又送达《关于撤销授权熊杰先生全权委托公正的告知函》。从上可知，高艳红拒绝到银行签署文件后，第二天就要求取回房产证，紧接着登报撤销对熊杰的授权委托公证，并单方解除合同，前后不到十天�时间。高艳红既未催告熊杰，亦未给予熊杰合理履行期限，直接单方解除买卖合同，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条“如高艳红认为熊杰延迟履行主要债务，应当催告熊杰在合理期限内履行”的规定，一审法院认定高艳红解除合同合法于法无据，恳请二审法院予以纠正。
被上诉人高艳红答辩称，一、熊杰与联晟公司利用高艳红缺乏房地产交易经验的事实与高艳红签订了一份对高艳红极为不公平的合同，该合同对房款的支付时间、方式都没有约定。二、高艳红已完全履行了合同约定，高艳红作为出卖人，其主要义务是交付符合合同约定的房产，配合办理按揭过户手续，在合同履行过程中高艳红已全面履行了交付房产的义务，表现在：1、2013年3月18日高艳红已经正式向熊杰交付物业；2、2013年3月18日高艳红配合熊杰办理了全权委托手续，并于2013年4�10日将房产证原件交付给联晟公司，由联晟公司配合熊杰办理房产过户手续，熊杰完全可凭授权公证委托书以及联晟公司的配合去办理房屋过户手续；3、关于熊杰所提到高艳红没有配合熊杰去办理银行按揭手续，根据一审认定的事实，高艳红一直催告熊杰确定房屋的产权登记人，但熊杰一直无法向高艳红确定实际购买人以及办理按揭过户的时间，直到2013年5月29日，高艳红根据联晟公司的通知前去办理按揭过户手续，但熊杰并没有到场，联晟公司称熊杰要求高艳红与并不认识的案外人罗杏荣办理按揭过户手续。综合上述，高艳红一直积极履行合同并完全履行了自己合同义务，不存在任何过错。三、熊杰怠于履行合同，没有履行合同义务，构成现实违约，高艳红有权解除合同，没收定金。熊杰的违约主要体现在：1、熊杰在接收涉案房屋并取得高艳红的全权授权委托书后，一直未与高艳红就合同的进一步履行，包括协商确定合同主体变更对象、支付首期款、申请银行贷款，甚至在高艳红积极催告下也未作任何回应；2、在无法确认合同主体变更对象的情况下，实际上熊杰并不具备购买资格，其实际上已经无法履行合同。四、关于合同主体变更的问题。熊杰与高艳红签订的一份留有空白的《合同主体变更确认书》，《合同主体变更确认书》在合同主体上的变更实际上是合同权利义务的转让，熊杰虽然有权利在办理房产过户过程中将产权登记人写成不特定的案外人，但是在合同款未支付、合同主体约定不明的情况下，熊杰应积极履行与高艳红再协商、通知、协助等义务。熊杰未能证明其有积极履行合同，包括申请银行按揭，在高艳红实际交付房屋的情况下没有积极配合高艳红办理房产过户手续并支付房款，已构成现实违约。请求驳回熊杰的全部诉讼请求。
原审第三人联晟公司未作答辩。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，熊杰与高艳红签订的涉案房产买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于：一、熊杰是否构成违约；二、高艳红是否有权解除涉案房产买卖合同。
关于第一个焦点。依据双方合同约定，高艳红应在办出涉案房产证后两个月内办理递件过户手续。而对于何时支付首期款、办理资金监管手续合同并未约定，熊杰主张依照房产交易惯例，应在房产过户之前办理首期款支付及监管手续，本院对此予以采纳。首先，在合同约定的过户时间之前，高艳红已经交付了涉案房产并办理了相关的公证手续，而仅收取了10万元定金。如在熊杰进一步履行合同即支付首期款、获取银行出具的贷款承诺函之前，高艳红依据合同约定时间继续履行房产过户手续，则一方面双方履行过程中权利义务不对等，另一方面，高艳红收取后续房款的权利缺乏保障。其次，虽合同对进一步付款时间未予明确约定，但作为付款义务人的熊杰自愿对己方付款时间予以限定，该限定既不损害合同相对方权利，也不增加相对方履约负担，同时亦符合一般房产买卖合同履行惯例，故对熊杰关于付款时间的主张可予采纳。
依合同约定，高艳红办理房产证过户时间应为其办理出涉案房产证后两个月内。涉案房产证核发时间为2013年3月28日，故高艳红应在2013年5月29日前办理递件过户，而熊杰应在此前支付首期款并办理资金监管，高艳红也明确敦促了熊杰应在2013年5月29日前进一步履行合同。熊杰主张应以2013年4月10日，即高艳红将涉案房产证交付联晟公司的时间为两个月过户期限的起�点。但合同表述的是“办理出房产证后两个月内”，而非“交付房产证后两个月内”，故熊杰该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。熊杰自认其应在高艳红办理递件过户之前支付首期款并办理资金监管，依合同约定，该义务最迟应在5月29日以前履行。但在高艳红办理出涉案房产证后近两个月时间里，熊杰并无证据证明其存在进一步履行的行为或进行了履约的准备，在二审调查中，联晟公司认可在此期间高艳红曾以电话方式通过联晟公司催促熊杰履行合同。直至2013年5月27日，高艳红与联晟公司交涉，联晟公司出具《保证书》之后，熊杰才通过联晟公司对合同的进一步履行作出回应。而即便如熊杰和联晟公司以及证人黄某甲所述，2012年5月28日晚上9点左右，罗杏荣签署了《资金监管协议》等未经银行签章的空白文本材料，亦不能就此认为熊杰已经履行了资金监管义务�首先，上述文本材料仅有罗杏荣单方签字，并无银行签章确认。其次，上述行为发生在该日工作时间结束之后，银行在该日没有也不可能再对申请予以受理。最后，上述空白文本上并未得到卖方高艳红的确认。熊杰及联晟公司主张未能办理基金监管是因高艳红不予配合导致。但从联晟公司经办人李双睿在2013年5月28日（17：38分）发送给高艳红的短信内容“客户的按揭合同已经签好了，就等你来签字了”看，该短信发送之时银行营业时间已近结束，而就联晟公司主张和证人证言所述，罗杏荣在此时尚未签署相关文件，可见该短信内容不实，李双睿发送相关信息之时，熊杰并未真正做好进一步履约的准备，其所提供的罗杏荣个人信用报告系2013年5月27日15：49分生成，联晟公司确认在5月28日收到熊杰通知后才在《合同主体变更确认书》上填写罗杏荣的信息等事实亦进一步�证熊杰上述举动均是在高艳红交涉后的仓促应对。即便高艳红到场，熊杰亦不可能在5月29日前完成资金监管手续。综上，熊杰未在约定时间内支付首期款并办理资金监管手续，已经构成违约。
关于高艳红是否有权解除涉案房产买卖合同。熊杰未在约定时间支付款项已构成违约，应承担相应的违约责任。因涉案房产并未履行至过户到买方名下的阶段，故合同第十条关于买方逾期付款的违约责任约定不符合本案情形，不予适用。房产买卖的卖方通过出让房产所有权收取房款获取利益，该利益一方面包含房产增值的收益，另一方面亦包含将所获房款再次投资运作所带来的收益。因此，房产买卖合同的履行是有时效性的，超过一定期限的履行将损害合同目的的实现。现熊杰并未在合同约定期限内履行合同亦无证据证明其已进行了充分履约准备，高艳红通过出售涉案房产并�约定时间内获得房款利益的目的已无法实现，高艳红有权解除合同没收定金。熊杰要求高艳红退还定金缺乏事实和法律依据，其主张高艳红违约并要求其承担违约责任的诉请同理亦缺乏依据，本院依法予以驳回。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10780元由熊杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十月十八日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正�的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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