广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12489号
上诉人（原审被告）：隋长鸿，住河南省泌阳县。
委托代理人：甄健昆，住广州市荔湾区。
委托代理人：甄东彪，住广州市白云区，系隋长鸿的家翁。
被上诉人（原审原告）：广州市财富天地市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：卢广，职务经理。
委托代理人：杜红丽、顾丹，分别系广东盈隆律师事务所律师、实习律师。
上诉人隋长鸿因与被上诉人广州市财富天地市场经营管理有限公司（以下简称财富公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人隋长鸿及其委托代理人甄健昆、甄东彪，被上诉人财富公司委托代理人杜红丽、顾丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人隋长鸿上诉请求：1、撤销一审判决，驳回财富公司的全部诉请；2、本案一、二审诉讼费由财富公司负担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，财富公司没有证据证明其以书面形式向隋长鸿催缴物业费，因此其诉请不应得到支持。二、财富公司为鼓励商铺积极性，对正常营业的鞋业商铺给予免管理费优惠，因此隋长鸿应享受此优惠即在2013年11月至2014年10月不需缴纳物业管理费，广州市荔湾区西村派出所在2015年2月3日对刘桂东做的询问笔录可以证明。三、财富公司在进行虚假诉讼。在2014年11月5日，财富天地公司和众策公司采取违法手段强行对隋长鸿进行封铺。隋长鸿于当日报警，并要求财富天地公司出具书面通知，明确告知隋长鸿因何事被封铺。财富天地公司没有书面作出任何的回复。公安部门在2015年1月3日对广州市财富天地市场经营管理有限公司工作人员蒲某的询问笔录第2页、第3页，公安问：“你所在公司和C1068档有何纠纷?”蒲某答：“我所在的公司是越秀财富天地市场管理有限公司，……；到了2014年10月，为了配合公司的决策，将不交租的租户的档口进行回收清理，……”公安问：“你们是否依法去封C1068档的档口?”蒲某答：“是的，由于C1068档从2014年3月份至今没交过租金，当时他和众策公司所签的合同已无效，我们才代表业主回收档口。”公安部门在2015年2月3日对广州市财富天地市场经营管理有限公司负责Cl区首层1楼所有商铺的专区主任谭某的询问笔录第2页第11行，公安问：“对方(隋长鸿)如何违约?”谭某答：“众策公司交回场给我们公司时称，对方(隋长鸿)没有交租违反了双方的合同协议，……”。以上所述，在公安笔录，财富天地公司的工作人员从来没有提及隋长鸿欠交物业管理费。假如隋长鸿存在欠交物业管理费的事实，那么公安对他们的笔录中，他们肯定会论述隋长鸿欠交物业管理费。综上所述，财富公司的诉讼是虚假诉讼，法院应追究其相应的责任。四、如果财富公司不存在免收管理费，那么其必然有其他租户的物业费收费单据，但其一审时拒绝提交，因此说明财富公司根本就没有收取其他租户的管理费，也证明了确实存在免收管理费的事实。五、在2013年11月11日隋长鸿和财富公司签订《物业管理服务合同》并生效后，财富公司并未依据该合同第七条约定向隋长鸿收取履约保证金和物业管理费，且财富公司从来没有向隋长鸿发函催缴履约保证金，由此可以证明免收物业服务费确实存在，隋长鸿没有违反合同约定。六、广州市众策物业管理有限公司是财富天地广场A1栋C座负一层至四层商铺的大租户，隋长鸿是广州市众策物业管理有限公司的小租户，财富公司于2013年11月1日与广州市众策物业管理有限公司签订《财富天地物业管理服务协议（大租户）》，2013年11月4日隋长鸿与广州市众策物业管理有限公司签订了《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》，并同时缴纳了三按押金48324元。假如隋长鸿需要缴纳但未缴纳物业费、水电费、履约保证金，财富公司是可以从押金扣除，但财富公司并未行使该权利，由此可以说明免收物业管理费确实存在。七、《服务合同》第34条：“如甲方（隋长鸿）违约逾期时间达30日的，乙方（财富公司）有权没收履约保证金，并停止提供物业管理服务”，依据该条款财富公司应及时对隋长鸿停止物业服务，否则后期的扩大损失财富公司无权主张。八、假如法院判决隋长鸿仍要补交物业管理费。请求法院判决这项物业管理费要财富公司出具正式的收纳物业管理费的收据，收据要素应有下述要点：铺号、人名、项目为物业管理费、注明物业管理费所对应的时间段、收款单位公章、收款人姓名、收款时间等要素。
被上诉人财富公司辩称：不同意隋长鸿的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
财富公司向一审法院起诉请求：1、隋长鸿立即向财富公司支付自2013年11月1日起至2014年10月31日期间的物业管理费共计人民币16074.33元。2、隋长鸿向财富公司支付逾期支付物业管理费的违约金人民币10425.98元（违约金以每月欠缴的管理费为本金，起止日期是从当月10日起暂计至2016年1月19日，计至实际缴交之日止，每逾期一日按拖欠金额的千分之一计付）。3、隋长鸿承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：财富公司（乙方）曾与广州市越汇房地产开发有限公司（甲方）签订《财富天地广场物业管理委托协议》，约定广州市越汇房地产开发有限公司委托财富公司对财富天地广场（坐落于广州市荔湾区西湾路150号）提供物业管理服务，约定期限自2013年6月1日起生效，具体截止日期经双方协商一致再另行商定。第六条约定：甲乙双方同意，本项目出租部分由承租人与乙方直接签订物业管理合同；乙方将按照经甲方批准的物业服务费和车位管理费标准向本项目承租人收取物业服务费和车位管理费。合同签订后，财富公司开始对财富天地广场提供物业管理服务。
2013年11月11日，财富公司与隋长鸿签订合同编号为财天物合[2013]-1036-1036号《财富天地广场物业管理服务合同》。约定隋长鸿承租商铺为财富天地广场A1栋第C1层第68号商铺。建筑面积为40.27平方米（含公共分摊面积），合同的管理服务期限自2013年6月30日起至2018年7月1日止。财富公司每月向隋长鸿收取物业管理费人民币1409元（按建筑面积每月每平方米35元计）。隋长鸿须于每月10日前向财富公司缴纳当月的物业管理费、水电费用及其他费用，如缴费日为法定节假日，则物业管理费及水电费用的缴费期顺延至节假日后第一个工作日。第34条，合同期内，隋长鸿如未能依约按时支付物业管理费、电费、水费、空调费等应付费用的，每逾期一日，财富公司有权向隋长鸿收取应付未付金额的千分之一作为违约金。
合同签订后，隋长鸿没有向财富公司支付物业管理费。隋长鸿在讼争商铺经营至2014年10月。
一审法院认为：财富公司与隋长鸿签订的《财富天地广场物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，财富公司依约为涉案房屋所在的财富天地广场实施了物业管理，依照等价有偿原则，隋长鸿在享受财富公司的管理服务后应继续按约定向财富公司支付物业管理费。隋长鸿抗辩认为因其积极开铺营业，享受财富公司免收物业管理费的优惠待遇，财富公司免收隋长鸿的物业管理费，但对此未能提供充分的证据予以证明，一审法院对此不予采纳。隋长鸿未依约支付物业管理费构成违约，除补缴物业管理费外还须按合同约定的标准支付违约金。现财富公司要求隋长鸿支付从2013年11月至2014年10月的物业管理费及违约金符合合同约定，一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，于2016年5月9日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，隋长鸿支付从2013年11月11日至2014年10月31日止的物业管理费16438.33元（其中2013年11月11日至2013年11月30日按939.33元计算，2013年12月1日至2014年10月31日按每月1409元计算）给广州市财富天地市场经营管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，隋长鸿支付2013年11月至2014年10月的逾期支付物业管理费违约金【违约金以当月所欠物业管理服务费为本金，从应交管理费的当月第11日起（如果该月10号是法定节假日，则顺延至节假日后第二个工作日起计）按每日千分之一的标准计算至支付当月物业管理费之日止，每期违约金总额以当月所欠的物业管理费本金为限】给广州市财富天地市场经营管理有限公司。如果隋长鸿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费366元，由广州市财富天地市场经营管理有限公司负担101元，隋长鸿负担235元。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，一、隋长鸿二审补充提交：1、2014年11月5日的报警回执、2015年2月11日隋长鸿的公安笔录口供、2015年1月3日蒲某的公安笔录、2015年2月3日谭某的公安笔录，笔录均没有论述隋长鸿有欠物业管理费，间接证明不是因管理费问题封铺。2、广州市荔湾区西村派出所在2015年2月3日对刘某先生的询问笔录，证明其明确承认“由于财富广场的生意一直不好，我们公司一直优惠免租金、管理费一段时间”证明财富公司有免受管理费的政策。3、《广州市房屋租赁合同》、《财富天地广场C区租赁补充合同》、《财富天地物业管理服务协议（大租户）》、三按押金单据、首期租金单据，证明隋长鸿是众策公司小租户（分租户），证明隋长鸿与《财富天地物业管理服务协议（大租户）》有关联性，该协议中关于对小租户的约定条款第3条第6款适用于隋长鸿与财富公司处理物业服务合同纠纷案。证明隋长鸿向众策公司交纳了首期租金9665元和三按押金48324元。财富公司根据协议该条，财富公司有权直接抵扣隋长鸿所需交纳费用。财富公司从未行使过这项权利，证明有免收管理费政策存在。4、电费发票、电费押金单据，证明隋长鸿多次到财富公司财务部交纳费用且其收取了隋长鸿的费用及押金，反证财富公司财务部员工不需隋长鸿交纳物业管理费。5、众策公司与隋长鸿租赁合同纠纷案（2016）粤0103民初104号在2016年2月29日提交荔湾区法院“被告提交材料清单”中第1项A1-068铺分租户名下。证明众策公司与财富公司意图用该明细表证明隋长鸿欠物业管理费，但此明细表在滞纳金金额项目数据明显造假，是一份假证，证明财富公司没有实施过对隋长鸿收取过物业管理费的行为，否则，财富公司何必提供假证，另证明财富公司认为欠物业管理费会产生滞纳金。6、警方的询问笔录18份、广州市荔湾区公安分局不予立案通知书、2015年9月23日广州市荔湾区公安分局信访事项通知单。证明内容与前述意见一致。上述证据未在一审时提交的部分是上诉人认为没有必要提交所以在二审才提交。财富公司认为隋长鸿提交的证据不属于二审新证据，且并非是因本案物业服务合同纠纷申请调取的材料与本案无关，故不同意对隋长鸿提交的证据进行质证。二、隋长鸿认为刘桂东在2015年2月3日派出所的询问笔录中陈述“我们公司一直优惠免租金、管理费一段时间（按合同办事）免租一段时间”就是本案争议的时间段，至于2015年6月2日刘桂东接受西村派出所的询问笔录中陈述“因隋长鸿的C1-068档一直没有交物业管理费和水电费”像是有专业律师指导其陈述的，不真实。财富公司则认为刘桂东作为众策公司的员工，第一份笔录中陈述免物业管理费其是没有权利，第二份笔录中描述的是客观事实与众策公司在租赁合同纠纷中的陈述相一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对隋长鸿的上诉意见，评析如下。
首先，原审法院认定财富公司与隋长鸿签订的《财富天地广场物业管理服务合同》合法有效，论理清晰，本院予以确认且不予赘述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，财富公司依约实施了物业管理，有权向隋长鸿主张物业服务费以及逾期缴费的违约责任。
其次，隋长鸿主张不应交费的理由是财富公司给予其交费期间的免收物业管理费政策，对此，财富公司予以否认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，隋长鸿应对该主张举证证明。其一，隋长鸿认为案外人刘桂东在公安机关的询问笔录中陈述可以证明其主张，但刘桂东并非财富公司的负责人，其陈述对财富公司并无约束力，且刘桂东的陈述前后不一且并未明确优惠政策的范围和时间，故隋长鸿该理由不成立。同理，案外人蒲某及其他在公安部门的询问笔录中的陈述亦不能证明财富公司承诺过免除隋长鸿所欠的案涉的物业服务费。其二，权利放弃应予明示是民法基本原则，隋长鸿以财富公司没有就封铺原因作出回复以及财富公司工作人员未在公安机关的询问笔录中提到隋长鸿欠交物业管理费为由，主张可以此推断财富公司作出过免交费的承诺理据不足，本院亦不予采信。其三，隋长鸿是案涉物业服务合同的相对方，其以财富公司未提交其余承租人的收费单据为由，主张财富公司也对其作出过免租承诺，不能成立，本院亦不予支持。综上，隋长鸿未能举证证明财富公司向其作出案涉缴费期间无需缴物业服务费的优惠政策，其以此为由主张不交费以及财富公司是虚假诉讼的上诉理由不成立，本院不予采信。
至于隋长鸿要求财富公司出具物业服务费发票的问题，一方面，其交费事实尚未发生，财富公司没有先行开具发票的合同义务；另一方面，财富公司收费是否开具发票及相应后果亦非本案调处范围，故隋长鸿该上诉请求亦不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人隋长鸿的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费470元，由上诉人隋长鸿负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月五日
书记员 张 辉