江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第00999号
原告陈体灵。
被告许欢彬。
被告陈琳。
原告陈体灵与被告许欢彬、陈琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日进行了公开开庭审理。原告陈体灵到庭参加了诉讼，被告许欢彬、陈琳因下落不明，本院进行了公告送达。公告期满后，两被告仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈体灵诉称：2011年3月29日，被告许欢彬、陈琳向原告购买位于星辰花园19幢604室房屋一套，总价400000元。被告许欢彬先后两次出具欠条，目前仍有购房款18000元未付。原告多次向被告催要，被告至今未付。被告已经构成违约，故请求判令：1、被告许欢彬、陈琳给付购房18000元、违约金10000元；2、诉讼费由被告承担。
被告许欢彬、陈琳未答辩。
经审理查明，2011年2月23日，原告陈体灵（甲方）与陈琳（乙方）通过南通开发区竹行街道旺家中介所签订房屋买卖协议，被告许欢彬作为共有权人在协议落款乙方处签字。协议约定，甲方自愿将座落于南通市星辰花园19幢604室，建筑面积为74.1㎡及12号车库6.96㎡出售给乙方，成交价为40万。甲乙双方商定的房款交接方式如下：（1）乙方于2011年2月23日支付购房定金1万元交与甲方，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。（2）乙方于2011年3月7日前第二次支付房款8万元，于甲方还贷款时交与甲方。（3）乙方于2011年3月10日第三次支付房款7万元交与甲方过户。（4）余款24万元过户后60天交与甲方。款清交房。协议签订当天，被告给付原告1万元，此后，被告陆续支付原告房款。2011年3月21日，南通开发区竹行街道旺家中介所经营者顾莉莉借用南通开发区新开镇盛旺信息服务中心的欠条格式模板，对被告许欢彬的未付款进行结算。纸张上半部分的欠条载明“今欠购陈体灵星辰花园19幢604室及19幢12号车库的购房首付款人民币贰万壹仟元整。”纸张下半部分的欠条载明“今欠购陈体灵星辰花园19幢604室及19幢12号车库的购房余款人民币贰拾肆万元整。”两份欠条中的手写字体系顾莉莉于2011年3月21日所写。被告许欢彬在两份欠条的欠款人处签名，贰万壹仟元的欠条落款日期为2011年3月21日，贰拾肆万元的欠条落款日期为2011年3月29日。2011年3月29日，原告陈体灵及其妻子张艳与被告许欢彬、陈琳就南通市星辰花园19幢604室及19幢12号车库另行签订房屋买卖合同，约定房地产成交总价款共计348000元。该合同提交南通开发区国土房产交易服务中心，2011年3月31日南通市星辰花园19幢604室及19幢12号车库过户至被告许欢彬、陈琳名下。此后，被告许欢彬向银行贷款22万元，并汇入原告陈体灵指定账户。
另查明，2015年2月8日，陈体灵从南通开发区竹行街道旺家中介所拿回土地证、产权证，并出具收条一份，载明“今收到星辰花园19幢604室土地证［通开国用（2011）第03100494号］壹本，产权证第31052202号（车库）壹本，购房发票与契税发票各壹份（产权人：许欢彬、陈琳）。因仍欠卖方陈体灵壹万捌仟元整，法院要求拍卖，陈体灵拿此些材料去法院用。”陈体灵在收件人处签名，并按捺手印。目前，案涉房屋的钥匙仍然在原告陈体灵处。
还查明，被告许欢彬与陈琳系夫妻关系。
上述事实，有原告提供的欠条、房屋买卖合同、存折，本院调取的收条、调查笔录、结婚证及原告的陈述在卷佐证。
本院认为，原告陈体灵与被告许欢彬、陈琳于2011年2月23日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律的规定，应属合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。至于2011年3月29日的房屋买卖合同系双方为规避国家税收政策签订的合同，属于恶意串通损害国家利益，应认定为无效。本案审查的关键是基于2011年2月23日房屋买卖协议，被告许欢彬、陈琳是否还欠原告陈体灵购房款及结欠金额。关于两被告是否欠原告陈体灵购房款，本院认为，根据双方协议约定“款清交房”，而原告在房屋过户后仍然持有案涉房屋的土地证、车库的产权证及房屋钥匙，应当认定两被告尚未付清全款。对于结欠金额，结合欠条及本院向南通开发区竹行街道旺家中介所经营者顾莉莉了解的情况看，虽然24万的欠条中载明的款项为“余款”，但该余款与21000元的欠条中载明的“首付款”并不存在包含关系，两笔欠条均系2011年3月21日形成，并在此后由被告许欢彬签字确认，故截止2011年3月21日，被告许欢彬欠原告陈体灵261000元。此后，被告许欢彬从银行贷款22万元，支付给原告陈体灵指定的账户。原告陈体灵陈述，其与被告许欢彬系同事，双方之间的付款收款并没有完整的手续，被告许欢彬在前述欠条形成后还付过款，但并未对原欠条进行修改或收回。原告主张被告尚欠购房款18000元，与其在2015年2月8日出具的收条中明确说明被告许欢彬尚欠原告18000元及中介顾莉莉的陈述相吻合，故原告陈体灵要求被告许欢彬支付18000元的请求，本院予以支持。两被告系夫妻关系，故被告陈琳应当与被告许欢彬共同偿还购房欠款。关于原告主张的违约金，根据双方合同的约定，两被告应当在过户后60天内给付余款，即两被告应当在2011年5月31日前给付剩余未付款项，但被告未能按期给付，给原告造成一定损失，参照同期银行贷款利率四倍计算，原告主张的违约金并不超过法律的规定，故对原告要求两被告支付违约金10000元的请求，本院予以支持。两被告无正当理由拒不到庭，应视为放弃自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告许欢彬、陈琳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈体灵购房款18000元及违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，公告费900元，合计1900元，由由被告许欢彬、陈琳负担元（被告负担部分原告已垫付，待履行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1000元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 曹维维
人民陪审员 袁 峰
人民陪审员 韩 伟
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 陈雅雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。