四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川05民终124号上诉人（原审被告）：四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司，组织机构代码70893635-7。法定代表人：徐春林，总经理。委托诉讼代理人：赵明伦，四川荔香律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗志远，男，生于1954年7月26日，汉族，住四川省合江县。原审被告：徐德芳，女，生于1970年6月12日，汉族，住四川省合江县。原审被告：母启明，女，生于1972年12月5日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下称利宏公司）因与被上诉人罗志远、原审被告徐德芳、母启明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初2235号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。于2018年2月8日组织进行听证，上诉人利宏公司的法定代表人徐春林及其委托诉讼代理人赵明伦，被上诉人罗志远到庭参加听证，原审被告徐德芳、母启明经传票传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人利宏公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人罗志远要求上诉人利宏公司返还购房款、承担赔偿金、违约金的请求或者将本案发回重审。事实与理由：一、上诉人利宏公司与被上诉人罗志远之间未订立《商品房买卖合同》，罗志远向法院提交的《商品房买卖合同》，只有曾显福个人签字，没有上诉人利宏公司公章，也没有法定代表人或者委托代理人签字，曾显福是案涉小区的投资人，挂靠上诉人利宏公司进行开发，曾显福在开发过程中的一切事务包括经济合同都必须在授权范围内才有效。本案涉及的两份《商品房买卖合同》是曾显福在2014年4月5日签订，是在上诉人利宏公司出具“法人授权证明书”之前签订，且当时还未开始修建房屋，不具备销售条件。二、上诉人利宏公司向一审法院申请追加曾显福为本案被告参加诉讼，一审法院未予准许，属程序错误。被上诉人罗志远辩称：2008年4月5日，与上诉人利宏公司签订《商品房买卖合同》，由被上诉人罗志远向上诉人利宏公司购买其开发的张家沟住宅小区第2幢9楼7号、10楼7号两套房屋（面积183.48平方米）。被上诉人罗志远依约履行了付款义务。2012年得知房屋销售给原审被告徐德芳、母启明，2013年被上诉人罗志远到一审法院起诉，后移送公安机关，公安机关确认罗志远签订的合同不属于合同诈骗，2017年再次向一审法院起诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉、维持原判。原审被告徐德芳、母启明均未作答辩。罗志远向一审法院起诉请求：解除罗志远与利宏公司签订的《商品房买卖合同》；利宏公司返还罗志远已付房款20万元，并承担20万元的赔偿金；利宏公司按商品房买卖合同第九条的约定向罗志远支付违约金。一审法院认定事实：利宏公司是合江县张家沟住宅小区的开发商，案外人曾显福是该小区开发项目的项目经理。2008年4月5日，曾显福以利宏公司名义与罗志远签订商品房买卖合同，将张家沟住宅小区2栋9-7号、10-7号住宅出卖给罗志远，两套住宅总面积183.48平方米，总价219405.38元。合同约定在签订合同时支付房款20万元，余款在出卖方向罗志远交付房产证和土地使用权证时支付；交房时间定于2009年1月4日前；任何一方不得违约和随意解除合同，否则应向守约方支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，罗志远于同日向曾显福支付购房款20万元。2008年4月10日，利宏公司出具“法人授权证明书”。证明书载明：“兹授权我单位曾显福同志（职务：项目经理）为我方签订经济合同代表人。该代表就合江县张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等事项全权负责，在该权限范围权限内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”。利宏公司及其法定代表人均在证明书上加盖印章。2009年，利宏公司取得了张家沟住宅小区2栋的商品房预售许可证（许可证号6号）。2010年8月25日，曾显福仍以利宏公司名义，与赵启莲签订商品房买卖合同，将已经卖给罗志远的张家沟住宅小区2栋10-7号住宅出卖给赵启莲，赵启莲支付了合同约定的全部购房款183480元，后赵启莲将合同权利义务转让给了母启明。2011年5月20日，曾显福与徐德芳签订商品房买卖合同，将已经出卖给罗志远的张家沟住宅小区2栋9-7号住宅出卖给徐德芳，该合同加盖了利宏公司印章，徐德芳按合同约定支付了购房款。2011年底，利宏公司将上述房屋分别交付给了母启明、徐德芳，母启明、徐德芳随即对房屋进行了装修，并于2012年上半年入住至今。罗志远于2012年下半年得知上述情况后，曾于2013年3月7日以房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于同年5月30日以该案涉嫌合同诈骗为由将案件移送合江县公安局。2017年5月15日，合江县公安局向本院回函，载明合江县张家沟住宅小区2栋9-7号、10-7号住宅不涉及合同诈骗，罗志远因此再次起诉。本案的争议焦点为：曾显福以利宏公司的名义与罗志远签订商品房买卖合同，曾显福的行为是否能代表利宏公司？罗志远的请求是否已超过法定诉讼时效？一、利宏公司是合江县张家沟住宅小区的开发商，案外人曾显福是该小区开发项目的项目经理，该小区商品房对外出售均由曾显福主持，并以利宏公司的名义与购房者签订合同。利宏公司还于2008年4月10日出具“法人授权证明书”，证明书载明：“兹授权我单位曾显福同志（职务：项目经理）为我方签订经济合同代表人。该代表就合江县张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等事项全权负责，在该权限范围权限内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”虽然罗志远与曾显福签订商品房买卖合同的时间是2008年4月5日，此时曾显福尚未得到利宏公司的明确授权，但从利宏公司作为开发商、曾显福作为项目经理的事实，以及张家沟小区销售商品房的行为模式来看，罗志远有充分的理由相信曾显福签订合同的行为能够代表利宏公司。其次，从利宏公司对曾显福的授权范围来看，利宏公司是授权曾显福对张家沟住宅小区拆迁、开发、修建、销售等事项负责，这是对小区从拆迁开始到销售的所有事项的授权，故应当包含出具授权证明书之前曾显福实施的与张家沟住宅小区有关的活动。这种授权实际上也是对出具授权证明书之前曾显福代理行为的一种追认。因此，曾显福以利宏公司的名义与罗志远签订商品房买卖合同，曾显福的行为能够代表利宏公司。二、罗志远于2012年下半年便已知晓利宏公司将房屋交付徐德芳、母启明的事实，罗志远于2013年以商品房买卖合同纠纷起诉是在法定诉讼时效期间以内。罗志远第一次起诉后，一审法院于2013年5月30日以该案涉嫌合同诈骗为由将案件移送合江县公安局，2017年5月15日，合江县公安局向一审法院回函，载明合江县张家沟住宅小区2栋9-7号、10-7号住宅不涉及合同诈骗，罗志远因此再次起诉至一审法院。自罗志远第一次起诉至2017年5月15日合江县公安局回函，这个期间属诉讼时效中断期间，诉讼时效应自2017年5月16日起重新计算。原告于2017年7月10日再次起诉，根据我国《民法通则》和《民法总则》关于诉讼时效的规定，罗志远的起诉在法定诉讼时效期间内。因此，罗志远的请求未超过法定诉讼时效。综上，一审法院认为，案外人曾显福代表利宏公司与罗志远签订的商品房买卖合同是罗志远与利宏公司在平等自愿的基础上形成的，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自的义务。罗志远向利宏公司支付了购房款20万元，已按约履行了义务。利宏公司未按合同约定向罗志远交付房屋和相关权利证书，利宏公司的行为属违约行为，应依照合同约定和法律规定承担违约责任。罗志远向利宏公司所购房屋已由利宏公司分别转卖给徐德芳、母启明，徐德芳、母启明已实际占有房屋并装修入住。根据本案查明的情况，徐德芳、母启明属善意购房人，且已合法占有所购房屋，属本案争议房屋的合法所有人。利宏公司不能再向罗志远履行交付房屋的义务，则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。现罗志远要求利宏公司返还已付购房款、按商品房买卖合同第九条的约定支付违约金，并承担已付房款一倍的赔偿责任，其请求符合合同约定和上述法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，一审法院判决：一、解除罗志远与利宏公司于2008年4月5日签订的《商品房买卖合同书》；二、利宏公司返还罗志远已付购房款20万元、支付违约金43881.08元、赔偿金20万元，合计443881.08元，限于判决生效后十日内支付。案件受理费4450元，减半收取2225元，由利宏公司负担。本院二审期间，双方未提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点主要是：一、曾显福与罗志远签订《商品房买卖合同》，是否系曾显福代表利宏公司的行为；二、一审法院未追加曾显福为本案当事人参加诉讼，是否属于程序严重违法。现评述如下：一、关于曾显福与罗志远签订《商品房买卖合同》，是否系曾显福代表利宏公司的行为的问题。本院认为，在庭审中，利宏公司当庭陈述合江县张家沟住宅小区是利宏公司开发建设，该公司任命曾显福为该小区开发项目的项目经理。在《商品房买卖合同》中明确载明房屋的卖方为利宏公司，曾显福为利宏公司代理人，故曾显福与罗志远签订《商品房买卖合同》应是曾显福履行其项目经理的职务行为，利宏公司于2008年4月10日出具“法人授权证明书”，授权其销售房屋等，应当包括对曾显福于2008年4月10日之前签订的《商品房买卖合同》的效力追认。因此，曾显福以利宏公司的名义与罗志远签订商品房买卖合同，曾显福的行为能够代表利宏公司。上诉人利宏公司认为没有授权曾显福以利宏公司的名义与罗志远签订商品房买卖合同的上诉主张，不能成立，本院不予支持。二、关于一审法院未追加曾显福为本案当事人参加诉讼，是否属于程序严重违法的问题。本院认为，曾显福系上诉人利宏公司任命的项目经理，授权其销售房屋等，其对外签订的合同应由上诉人利宏公司履行合同并承担法律责任。因此，在本案中曾显福不是必要诉讼参加人，一审法院未追加曾显福为本案当事人参加诉讼，并无不当。上诉人利宏公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人利宏公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 李 平审 判 员 曹天全二〇一八年二月二十六日法官助理 刘 静书 记 员 银 宇