南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终82号
上诉人（一审原告）：广西南宁铭典汽车销售服务有限公司，住所地广西南宁市安吉大道41号二区E栋5-6号。
法定代表人：许明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张岩，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：黄锡婷，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
被上诉人（一审被告）：广西壮族自治区机电设备有限责任公司，住所地广西南宁市江南区星光大道232号销售综合大楼。
法定代表人：王咏帆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘凯中，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李静妍，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
上诉人广西南宁铭典汽车销售服务有限公司（以下简称铭典公司）与被上诉人广西机电设备有限公司（以下简称机电公司）租赁合同纠纷一案，上诉人不服南宁铁路运输法院于2016年10月2日作出的（2016）桂7102民初237号判决书，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月17日公开开庭审理。上诉人的委托诉讼代理人张岩、黄锡婷，被上诉人的委托代理人刘凯中、李静妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人广西南宁铭典汽车销售服务有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付装修损失费320000元，停产、停业损失费788400元，搬迁损失费7070元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.合同无效的过错责任划分错误。上诉人连续租用被上诉人的场地经营已达七年之久。2009年双方签订合同的时候，被上诉人是具有合法出租权的，其地上建筑物办有临时建筑许可证，被上诉人要求租赁合同一年一签，并再三保证其会每年办理临时建筑许可证。正是基于对被上诉人的信任，故双方之后就租赁铺面每年签订租赁合同。一审判决认定被上诉人出租的租赁铺面在本次租赁合同签订时并未取得建设工程规划许可证或办理有临时建筑许可证，且已被西乡塘城管局认定为违法建筑。被上诉人在无法继续办理临时建筑许可证时，利用上诉人对其之信任，故意隐瞒了本案租赁铺面已不能再合法使用的事实继续与上诉人签订合同，其放任损失产生的主观态度和隐瞒无法继续办证的客观行为系导致合同无效的主要原因，其应承担过错的主要责任，其比例应当不低于80%。2.事实认定不清，适用法律错误。被上诉人虽是独立的企业法人，是被拆迁商铺的建设经营单位，停产停业补助费和搬迁补助费是国家对实际经营者的补偿。上诉人是拆迁时的铺面实际使用和经营者，被上诉人无任何理由全部截留停产停业补助费以及搬迁补助费，应将这笔费用按照损失赔偿费的形式支付给原告。《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》是目前南宁市现行有效且具有普遍规范拆迁补偿工作作用的政府指导性文件，并不违反相关法律规定。在上诉人因为政府的强制拆迁行为而措手不及未能形成直接证据证明停产停业损失和搬迁损失的情形下，在没有其他更直接有效的法律规定的情况下，应当参照上述政府指导性文件，支持上诉人的相关损失补偿主张。3.对于涉案商铺装修费的损失认定是有失公正的。上诉人承租的铺面是用于汽车销售的4S店，其装修是需要投入大笔资金的，这属于众所周知的事实。上诉人根本无法预料到装修不久就因为承租的商铺变成违法建筑而被强制拆除，导致无法固定相应损失的证据。这样的困境，正是因为居于信息优势地位的被上诉人隐瞒重大信息而造成的，因此其必须对此承担主要过错责任，赔偿上诉人的装修损失。上诉人主张的装修损失应当考虑到双方对于造成损失的客观责任和上诉人举证困难的实际原因，参照目前市场标准酌情作出判决，而不应以“举证不能”为由驳回上诉人的相应诉请。4.对于案件诉讼费的承担判定明显有失公平。由于被上诉人对于合同无效及因此造成的上诉人损失存在主要过错，故本案诉讼费用亦应当由被上诉人承担绝大部分，其承担比例应当不低于80%。
被上诉人机电公司辩称：一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。理由如下：1.本案涉案房屋为非法建筑，不能参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指定意见》确定补偿标准。2.上诉人支出的装修费用事实不清，证据不足，由上诉人负举证责任。3.同意退还保证金，但上诉人延迟领取保证金，并非被上诉人的责任。
铭典公司向一审法院起诉请求：1.被告机电公司向原告铭典公司支付停产、停业损失费788400元；2.被告机电公司向原告铭典公司支付装修损失费32万元；3.被告机电公司向原告铭典公司支付搬迁损失费7070元；4.被告机电公司向原告铭典公司返还租赁保证金79880元；5.本案的诉讼费用由被告机电公司承担。
一审法院认定的事实：2014年6月26日，铭典公司（承租方，乙方）与机电公司（出租方，甲方）签订一份《经营场地租赁合同》，约定甲方将南宁市安吉××××号广西汽车市场内1区B栋1号铺面出租给乙方从事汽车经营业务，面积共225平方米；合同期限为2014年7月1日至2016年6月30日；合同生效，乙方应向甲方缴纳租赁保证金21825元。2015年7月1日，铭典公司（承租方，乙方）又与机电公司（出租方，甲方）签订一份《经营场地租赁合同》，约定甲方将南宁市安吉××××号广西汽车市场内二区A栋7-10号铺面出租给乙方从事汽车经营业务，共4间铺面，面积共432平方米；合同期限为2015年7月1日至2016年6月30日；合同生效，乙方应向甲方缴纳租赁保证金77880元。因铭典公司从2009年开始一直租赁涉案场地经营，铭典公司于2009年4月27日向机电公司支付了铺面的租赁保证金1.6万元，该保证金一直作为后续合同的保证金，2014年6月26日、2015年7月1日双方签订两份《经营场地租赁合同》后，铭典公司于2015年9月17日支付保证金63880元，再加上2009年4月27日已支付的保证金1.6万元，铭典公司共支付保证金79880元给机电公司。一审法院另查明，2015年12月1日，西乡塘城管局向广西汽车市场、广西广汇二手汽车交易市场（以下简称广汇市场）房屋建设人发出《调查通知书》，认为安吉××××号广西汽车市场、广汇市场建设的房屋涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》，要求房屋建设人到该局接受调查。2015年12月22日，西乡塘城管局作出《行政处罚决定书》，认为广西汽车市场、广汇市场房屋建设人擅自在安吉××××号建设35处房屋，已构成违法建设，要求房屋建设人在该决定书送达之日起5日内自行拆除上述房屋。次日，西乡塘城管局还向安吉××××号内各租户、经营者发出《限期搬离违法建设公告》要求各租户自行搬离。由于机电公司未自行拆除相应违法建筑，西乡塘城管局于2015年12月29日发出《行政强制执行催告书》，于2016年1月5日发出《行政强制执行决定书》、《强制拆除公告》、《限期搬离违法建设公告》，决定对安吉××××号的违法建设进行强制拆除。涉案铺面于2016年1月6日左右被强制拆除。一审法院还查明，2015年12月8日，南宁市西乡塘区安吉街道办事处与南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室发出《通告》，内容主要为：心圩江岸商住小区项目用地范围内涉及苏卢2、3队的土地已征用并补偿完毕，施工队即将进场施工，请该范围内单位及租户务必在2015年12月13日前将地上附着物及堆放物品清理完毕。机电公司于2015年12月底至2016年1月初向广西汽车市场各租户发出通知，要求各租户自行到机电公司处领回保证金，但铭典公司未到机电公司处领取。
一审法院认为，依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且被西乡塘城管局认定为违法建设，并进行了强制拆除，故上诉人与被上诉人签订的两份《经营场地租赁合同》应属无效合同。关于上诉人要求被上诉人支付停产、停业损失费及搬迁损失费的问题。上诉人的该诉讼请求是以《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》为参考，但该指导意见是政府部门针对拆迁对象的补偿指导参考文件，本案涉案商铺是由于属于违法建筑被强制拆除，不应参照该指导意见进行相关损失的认定。上诉人对其实际损失负举证责任，应提供相应证据证明其实际损失及因为合同无效支付的相关费用。现上诉人无法提供相应的证据证明其实际损失及为此支付的费用，故对上诉人要求被上诉人支付停产、停业损失费及搬迁损失费的诉讼请求，不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付装修损失费的问题。为支持其主张，上诉人提供了其与中意达公司签订的《装饰工程施工合同》及《预算表》。上诉人与中意达公司签订的装修合同是在2014年2月，装修的对象是二区A栋7-10号的铺面，而上诉人与被上诉人本案诉争的关于二区A栋7-10号铺面的合同是在2015年7月签订，故上诉人就与案外人签订的装修合同是在前一个合同期限内对二区A栋7-10号铺面进行的装修的约定，且该合同没有相应的结算单及付款凭证，不能证明合同已实际履行。故对上诉人要求被上诉人支付装修损失费的诉讼请求，不予支持。关于返还租赁保证金的问题。租赁保证金79880元，被上诉人确认收取，并同意返还，被上诉人已通知上诉人领取，是上诉人未主动领取，上诉人可主动与被上诉人联系，办理相关手续，领回租赁保证金。
一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：1.被告广西壮族自治区机电设备有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告广西南宁铭典汽车销售服务有限公司返还租赁保证金79880元；2.驳回原告广西南宁铭典汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
各方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交新证据（铺面装修现场图片11张），本院组织当事人进行了证据交换和质证。针对上诉人提供的证据，被上诉人质证认为，证据内容发生在一审期间，上诉人逾期提交的证据，不属新证据，且涉案房屋已经不存在，不认可该证据的关联性、真实性。本院认为，因涉案房屋已被拆除，无法核实该照片是否为本案涉案租赁物真实装修情况，被上诉人亦予以否认，故不予采信。
在二审庭审中，双方当事人对一审认定的基本事实均无异议。经开庭审查，一审法院查明事实清楚，证据充分，本案基本事实认定如一审查明，本院予以确认。
本院认为：关于上诉人与被上诉人签订的合同是否有效的问题。双方当事人均认为合同无效，但上诉人认为被上诉人作为出租方具有主导地位，其应当承担无效合同主要责任。依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《经营场地租赁合同》属无效合同，事实清楚，证据充分。
关于上诉人主张被上诉人赔偿停业损失及搬迁损失有何事实依据，能否参照拆迁补偿办法计算的问题。上诉人认为涉案房屋拆除后确给其造成停业损失及搬迁损失，应当由被上诉人参照《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中上诉人所主张的停业损失及拆迁损失并未提供相应证据予以证实，亦未能证实被上诉人因合同无效后取得应予返还的财产，上诉人要求参考《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》予以确定赔偿停业损失及搬迁损失，缺乏合法依据，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人赔偿装修损失有何事实及法律依据的问题。上诉人与案外人诉人与中意达公司签订的装修合同装修期为2014年2月至3月期间，即为上诉人与被上诉人履行上一期合同期间所发生，双方未就装修时当期租赁合同租赁期间届满时装饰装修费用如何处理另行达成约定。依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十二条之规定，该期租赁合同届满后，上诉人要求被上诉人补偿其附合装饰装修费用的，不予支持。故一审法院不予支持上诉人该项主张，符合法律规定。上诉人关于要求被上诉人赔偿装修损失的请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14839元（上诉人已预交），由上诉人广西南宁铭典汽车销售服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 斌
审判员 覃瑞晟
审判员 彭 博
二〇一七年六月二十一日
书记员 符贵芳
附：相关法律条文
《中国人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。