北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09319号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱玉环，女，1965年9月26日出生。
委托代理人何运培（朱玉环之夫），1967年4月1日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京金都世纪物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路19号，实际经营地北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦C座一层。
法定代表人邴永刚，总经理。
委托代理人刘新，北京市万腾律师事务所律师。
上诉人朱玉环因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年3月，北京金都世纪物业管理有限责任公司（以下简称金都物业公司）诉至原审法院称：朱玉环系北京＊＊小区业主，我公司为该小区提供物业管理服务。双方于2010年5月3日签订《北京＊＊物业管理合同》（以下简称物业合同），该合同明确地约定了双方的权利和义务。合同签订后，我公司积极履行有关合同约定的义务。而朱玉环却违反合同义务、拒不支付合同约定的年度物业管理费用。从2012年7月28日起至今日，已拖欠一年的物业管理费。故请求判令朱玉环：1、支付2012年7月28日至2013年7月27日期间物业费11027.42元。2、以11027.42元为基数，按每日万分之五标准计算，支付自2012年7月28日起至实际支付之日止的滞纳金。3、承担本案全部诉讼费。
朱玉环在原审法院辩称：不同意金都物业公司的诉讼请求。物业合同是在办理入住手续时一并签订的，我方始终未能持有合同原件，相关合同条款也未经双方充分协商。我方不认可物业费为预先缴纳。自入住之后，对于房屋以及物业费交纳等情况，我方多次向物业公司提出异议，并在催交单据中写明。我不清楚小区的开发商与物业公司之间是否存在关联关系。但我认为，我在购买专有物业时，开发商承诺我能够得到一比一的车位保障，但入住后，我曾向物业提出车位要求，当时物业以开发商未向其移交为由拒绝。但后来我发现同小区的业主在出售房屋时，居然提到可以有三个随附车位，我认为上述情况极不公平。金都物业公司未能保证我对车位的使用应对我承担赔偿责任。而且我入住时就发现我所有的物业附近的墙与原设计不同，经过了变更，而且存在安全隐患。为此我曾多次要求物业公司提供监控录像并且要求物业公司将墙体恢复原状。但金都物业公司只是在附近加装了一个摄像头，未能根本解决问题。由于金都物业公司的行为，我支付了2011年至2012年的物业费。根据金都物业公司主张的物业合同，合同约定的管理期限至2013年5月27日，现物业公司向我主张的物业费已经超过该期限。基于上述情况，我提出反诉请求，要求金都物业公司：1、无条件给我提供地下停车车位。2、将位于北京市西城区＊＊2号楼消防通道外墙体恢复原状，并整改中央监控系统，将2号楼消防通道涉及的中央安全监控系统的验收合格证书提供给我查阅。3、判令金都物业公司提供人防工程改建车库收益、小区内共有部分用于商业经营收益情况以及小区规划内用于停放车位、车库的处分情况的信息以及小区竣工验收资料以供查阅，判令金都物业公司基于未提供配套车位赔偿我方损失89264.4元。
反诉被告金都物业公司针对反诉在原审法院辩称：不同意朱玉环的反诉请求。我公司根据物业合同约定向朱玉环提供物业服务，其反诉主张与我公司无关。我方无合同义务向朱玉环提供车位，故朱玉环要求提供车位以及相应的赔偿请求我方不予认可。对于墙体恢复原状的请求，对于墙体实施改建的行为不是我公司，因此朱玉环不应向我公司主张。对于公布有关资料的要求，一方面不是我们的合同义务，另一方面有关资料、信息的公示应由小区全体业主或在业主委员会成立后由业委会提出，朱玉环作为单一业主无权提出上述主张。
原审法院经审理查明：朱玉环系北京市西城区＊＊2号楼3单元102室业主，其所拥有的物业建筑面积158.44平方米。
2008年10月28日，北京晨昱泰和房地产开发有限公司（以下简称晨昱公司）作为开发建设单位与物业服务企业金都物业公司签订《北京市前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）一份。合同约定的服务期限自2010年5月28日起至2013年5月27日止。前期物业合同第七条约定，高层住宅的物业费收取标准为每月每平方米5.8元，并约定金都物业公司应当定期向业主公布公共服务收支情况。第十条就停车服务约定，约定了停车服务费按月收取标准，并约定金都物业公司应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用以及停车服务等方面的权利义务。第十四条对于金都物业公司的权利义务规定有：金都物业公司应及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域有关物业服务的重大事项，应每半年就业主所有的共用部位、共用设施收益情况进行公布，接受业主监督。第十五条对于业主的权利义务规定，业主对本物业区域内的物业服务事项有知情权，对物业公司提供的物业服务有建议、督促的权利，有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的经营收益及使用情况。有义务按照约定交纳物业费与特约服务费。关于违约责任，第二十条约定，由于开发建设遗留问题导致物业公司未能完成服务内容的，金都物业公司有权要求晨昱公司限期解决，晨昱公司应当承担相应的违约责任。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五标准承担相应的滞纳金。第二十五条第一款约定，金都物业公司有确切证据证明，由于晨昱公司、业主或物业使用人的自身责任导致金都物业公司无法达到合同约定的，金都物业公司可不承担违约责任。前期物业合同附件中显示，小区机动车车库车位390个，地下机动车库7400平方米。
2010年5月3日，金都物业公司作为乙方与甲方朱玉环签订物业合同约定：1、甲方将北京＊**号楼3单元102号委托乙方实行物业管理。2、管理期限为3年，自2010年5月28日起至2013年5月27日止。3、双方的权利义务。4、物业费按建筑面积每平方米每月5.8元交纳。收取物业费的起始时间以《入住通知书》中标明的收楼日期为准，产权人按年结算，缴清年度物业管理费用。5、产权人使用社区内停车场，须在物业管理费外交纳车位运营费或租金。6、产权人逾期交纳管理费，应按日收取应交费用万分之五的滞纳金。如逾期30天仍未交纳管理费，产权人须向管理公司支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。
2010年5月3日朱玉环在北京＊＊小区办理了入住登记。金都物业公司认可入住后，有约两个月的免物业服务费时间。2011年7月28日至2012年7月27日期间的物业管理费11027.42元，朱玉环已于2012年11月18日交纳。
目前北京＊＊小区尚未建立业主委员会。自2010年5月至今，北京＊＊小区一直由金都物业公司提供物业服务。
诉讼中经法院询问，朱玉环确认自己反诉主张的外墙在自己入住时已经变更，该行为应系小区开发建设单位实施。但经法院向其释明，其仍旧坚持要求金都物业公司将上述墙体恢复原状的反诉主张。
上述事实，有双方当事人陈述、业主基本情况登记表、《北京＊＊物业管理合同》、前期物业合同、物业费收据、北京市物业服务合同变更备案申请表、照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。朱玉环主张自己与金都物业公司签订的物业合同并非自己真实意思表示，但对此，朱玉环未能提交充分证据加以证明。从上述物业合同签订后的履行情况，以及合同约定的内容审查，双方于2010年5月签订的物业合同应系双方真实意思表示，上述合同约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在金都物业公司与朱玉环签订的物业合同有效的基础上，双方的权利义务关系应依据物业合同、前期物业合同以及相关法律法规的规定进行确认。根据上述合同内容，朱玉环作为业主，应按照每月每平方米5.8元的标准按时交纳物业费，逾期拖欠物业费，则应按照应交费用万分之五的标准交纳滞纳金。本案中，双方对于未交纳物业费的期间并无争议，双方争议的核心问题集中于朱玉环据以拒绝交纳物业费的理由是否合法有据。
根据朱玉环的抗辩和反诉，其拒绝交纳物业费主要基于车位提供问题、2号楼消防通道墙体恢复问题以及向物业查询相关信息资料等方面。法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而根据双方提交的证据材料，朱玉环并无证据证明金都物业公司有向其无偿或无条件提供机动车停车车位的合同义务。根据双方当事人陈述，金都物业公司并非是造成2号楼消防通道墙体改变的行为人。故朱玉环要求金都物业公司向其提供车位、恢复2号楼消防通道墙体原状以及就车位提供不能向其进行赔偿的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。上述理由，亦不能作为朱玉环未按期交纳物业费的合理抗辩。
根据法律规定和前期物业合同约定，金都物业公司有义务应及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域有关物业服务的重大事项，并每半年就业主所有的共用部位、共用设施收益情况进行公布，接受业主监督。业主也享有本物业区域内的物业服务事项的知情权和对物业公司提供物业服务的建议、督促权，有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的经营收益及使用情况。现朱玉环要求金都物业公司提供：物业小区内共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况相关资料供其查阅的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。且由于金都物业公司始终未就上述情况向朱玉环提供信息，朱玉环以此作为拒绝按期交纳物业费的理由存在一定合理性，其拒绝交纳物业费的行为不属于恶意拖欠物业费的行为，故金都物业公司要求朱玉环就逾期交纳的物业费支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。但朱玉环提出的其他文件查阅要求，因于法无据，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱玉环于本判决生效后十五日内，给付北京金都世纪物业管理有限责任公司二〇一二年七月二十八日至二〇一三年七月二十七日期间的物业服务费一万一千零二十七元四角二分；二、北京金都世纪物业管理有限责任公司于本判决生效后三十日内，将北京市西城区＊＊小区共有部分的使用和收益情况、小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况的信息资料置备于北京金都世纪物业管理有限责任公司实际经营地北京市海淀区中关村南大街甲十八号北京国际大厦C座一层，以供朱玉环查阅；三、驳回北京金都世纪物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回朱玉环的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，朱玉环不服，上诉至本院，理由为：金都物业公司擅自把属于业主的公摊面积“人防工程”改建为车库并私自侵占业主收益，擅自改变墙体，临时加装的摄像装备没有电源，上诉要求金都物业公司归还地下车位；赔偿车位被侵占期间的损失；赔偿“人防工程”改建为车库，金都物业公司侵吞业主的收益；恢复外墙体并完善小区视频监控安全系统并得到相关验收。金都物业公司同意原判。
经审理查明：原审法院根据本案证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。金都物业公司作为小区物业服务企业，没有证据显示其具有车位的处分权，同时，朱玉环与金都物业公司对提供车位也没有相关协议约定，所以，朱玉环要求金都物业公司提供车位并赔偿车位被侵占的损失，缺乏依据。朱玉环在原审诉讼中虽提及金都物业公司将“人防工程”改建为车库，并侵占相关收益，但其并未针对此项提出赔偿请求，现其二审新增加的诉讼主张，不能与金都物业公司协商一致，对此，本案不予处理。关于朱玉环要求将2号楼消防通道外墙体恢复原状一节，由于诉讼过程中双方均认可该墙体的改造方并非金都物业公司，故朱玉环要求金都物业公司将墙体恢复原状的理由不能成立。此外，本案系物业服务合同纠纷，因物业服务是一项综合性服务，涉及小区的方方面面，应当整体、综合去评价物业企业的服务质量，根据双方当事人庭审陈述及对本案证据的核查，应当说，金都物业公司已按约提供了物业服务，没有严重违约现象，朱玉环所述完善监控系统问题并不足以构成物业服务的根本违约，不构成其拒绝缴纳物业费的理由。当然，也希望金都物业公司能够不断改进物业服务中的不足，以利与业主和谐相处，赢得业主的理解与支持。综上，原审法院根据本案事实及证据所作判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一百五十六元，由北京金都世纪物业管理有限责任公司负担三十五元（已交纳），由朱玉环负担一百二十一元（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费二千零二十五元，由朱玉环负担二千元（已交纳），由北京金都世纪物业管理有限责任公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百五十六元，由朱玉环负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 刘雅璠