湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第3804号
原告陈昊林，男，1989年12月27日出生，汉族。
委托代理人谭金林，湖南华硕律师事务所律师。
被告邹楚池，男，1942年11月3日出生，汉族。
委托代理人袁高凤，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人李欣欣，男，1989年4月4日出生，汉族，系湖南金州律师事务所实习律师。
原告陈昊林（以下简称原告）与被告邹楚池（以下简称被告）、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法由审判员袁文报独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭金林、被告及其委托代理人李欣欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月8日，被告的代理人彭灿辉持公证委托书与原告签订《长沙市二手房买卖合同》。合同约定被告以250000元的价款将位于雨花区韶山路412号（原韶山路104号）梨008栋105号房转让给原告，房屋所有权登记过程中的税费由原告承担，并在合同第六条约定被告应在房屋所有权转移登记完成之日起1日内将房屋交付原告。原告依约向被告支付了全部房款250000元，并缴纳了房屋所有权转移登记过程中的税费12425元。2012年3月9日长沙市房屋产权管理局向原告颁发了房屋所有权证（房屋所有权证号为长房权证雨花字第××号），但被告却至今拒向原告履行交房义务。为此，原告曾于2011年4月9日以排除妨碍为由诉至贵院，贵院以该案不属于侵权纠纷，而属于合同未履行完毕，应以合同纠纷进行处理为由，以（2012）雨民初字第971号民事判决驳回了原告的诉求。原告认为，被告委托案外人与原告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当严格按约履行。为维护原告的合法权益，原告起诉至人民法院。请求：1、依法判令被告立即搬离长沙市雨花区韶山路412号（原韶山路104号）梨008栋105号房屋，并将该房屋交付给原告；2、判令被告自应交付房屋之日（即2012年3月9日）起至实际交房日止，按照2000元／月的标准向原告支付房屋使用费，暂计算至2013年12月9日房屋使用费为18000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：1、受托人彭灿辉的委托书应是无效的。我签名的是空白委托书，委托书上的内容是彭灿辉一方填写的，且没有给我一份，委托书公证时我不在场，因此是无效的。2、长沙市二手房买卖合同是无效合同。原告在房屋买卖前、中、后，都没有与被告见面，更没有协商，且买卖合同“邹楚池”的签名不是本人所签，故合同是原告与彭灿辉恶意串通损害被告的利益所签，根据合同法五十二条第三款的规定，该合同是无效；同时，本人70高龄只有一套住房，民诉法明令规定一套住房不能出售、执行，贷款程序中也明确规定了一套住房不能作抵押，故买卖合同无效。
经审理查明，2011年10月20日，被告与案外人章帅、彭灿辉签订《借款合同》，约定被告向章帅借款200000元，被告以其个人所有的座落于长沙市雨花区韶山路104号梨008栋105号房屋作为借款的担保，在被告不能按期付清借款本息及其他费用时，合同各方均同意被告全权委托彭灿辉办理上述抵押物的出售及收款事宜，彭灿辉作为被告与章帅的双方的履约代理人在借款合同上签字。合同签订后，当事人办理了上述房屋的抵押登记手续，章帅在扣除首月利息以及房产抵押登记费用后，实际转账186000元至被告账户。合同签订的当日，被告向彭灿辉出具书面委托书，约定：“委托人邹楚池现有私房一处，房屋座落在长沙市雨花区韶山路104号梨008栋105号房屋，建筑面积70.33平方米，产权证号长房权证雨花字第××号。现全权委托彭灿辉办理抵押贷款、签订贷款合同、借款合同、借款借据上签字签约，办理抵押登记手续的证件、签字，领取他项权证，办理抵押贷款还款本息、到银行领取产权证及注销抵押登记的相关资料，到房屋产权管理局注销抵押登记，解除他项权证、领取房屋产权证，办理上述房产出售的相关事宜，签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契，收取房款（若购房人申请银行按揭贷款支付购房款的，本人同意：有关部门仅需把贷款资金划至受托人彭灿辉的账户，即视同本人已收妥全部房款，并签署按揭贷款中所有的文件，包括银行面签）及办理国土证过户，修改产权交易密码、修改产权内档错误信息，如上述房产产权证不慎遗失，受托人有权代为补办，受托人有权将上述房产拍卖并办理收取房屋拍卖款等一切相关手续。受托人在委托权限内所实施的法律行为，委托人均予以承认。委托期限：至上述事项办理完毕为止。受托人有权转委托。此委托书不可单方面撤销。委托人：邹楚池（同时捺手印）”。2011年10月25日，湖南省望城县公证处出具（2011）望证字第4181号《公证书》，对被告出具的委托书予以公证，证明前述邹楚池的签名及所捺手印均系原告所为。
因被告未能按合同约定偿还章帅的借款本息，章帅要求履约代理人彭灿辉处理抵押房屋。2012年3月8日，被告的代理人彭灿辉与原告签订《长沙市二手房买卖合同》，彭灿辉在合同中代理人处签名，并在合同中甲方（卖方）处签署“邹楚池”，合同约定被告的雨花区韶山路412号（原韶山路104号）梨008栋105号房屋以250000元转让给原告，房屋所有权转移登记过程中的税费由原告承担。彭灿辉作为被告的代理人在《二手房交易资金监管信息登记确认表》预留的收款账户名为彭灿辉，原告通过二手房交易资金监管账户支付房款250000元，并承担了房屋所有权转移登记过程中的税费12425元。彭灿辉收取原告的房款250000元用于偿还了被告向章帅的借款200000元及利息。2012年3月9日，长沙市房屋产权管理局向原告颁发了房屋所有权证，权证号为：长房权证雨花字第××号。原告取得房屋所有权证后，被告未向原告交付房屋。原、被告及彭灿辉因此产生纠纷，原告于2012年4月9日以侵权之诉诉至本院，请求被告停止侵权、搬离雨花区韶山路412号（原韶山路104号）梨008栋105号房屋，本院作出（2012）雨民初字第971号《民事判决书》，以该案属于合同义务履行问题，非侵权行为为由判决驳回了原告的诉讼请求。2013年11月27日，原告又诉至本院，提出以上诉请。
另查明，在本院审理（2012）雨民初字第971号案件过程中，经本院主持调解，原告表示如被告返还其购房款本金，其同意解除合同，但被告认为其无款可退，双方当事人之间没有达成协议；同时本院曾向被告释明，如被告认为房屋买卖合同显失公平，可以提起撤销合同之诉，但被告未提起撤销合同之诉。
还查明，被告曾将其与彭灿辉之间的委托合同纠纷诉至长沙市开福区人民法院，请求彭灿辉返还其售房款250000元及利息，该院作出（2012）开民初字第2694号民事判决，判决已发生法律效力。该判决认定被告与彭灿辉之间于2011年10月20日签订的《委托合同》合法有效，并判决彭灿辉向被告返还收取的出售长沙市雨花区韶山路104号梨008栋105号房屋的房款250000元及利息。之后，章帅诉至长沙市天心区人民法院，要求被告偿还借款本息，该院作出（2013）天民初字第94号民事判决书，认定被告与章帅的《借款合同》合法有效，并判决被告偿还借款本息，被告不服上诉后长沙市中级人民法院作出（2013）长中民二终字第02407号民事判决对该判决予以维持。
在本案审理过程中，本院再次主持调解，原告表示，如果被告返还原告支付的房款250000元及房屋过户的相关税费、诉讼过程中支出的案件受理费、律师费共计285000元，原告愿意解除合同，将房屋返还给被告，被告表示只同意返还250000元房款，双方仍未能达成协议。
上述案件事实，有经过庭审质证的下列证据予以证实：1、委托书、公证书；2、ES1203091675号《长沙市二手房买卖合同》、《中信银行二手房交易监管资金缴款专用凭证》、《长沙市房屋产权监理处缴款通知单》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《中华人民共和国契税完税证》、《中信银行收款回单》等；3、长房权证雨花第001559**号、长房权证雨花字第××号；4、（2012）雨民初字第971号《民事判决书》、（2012）开民初字第2694号《民事判决书》、（2013）天民初字第94号《民事判决书》、（2013）长中民二终字第02407号《民事判决书》；5、当事人对案件事实的陈述。
本院认为：本案的争议焦点有三：一、被告与彭灿辉的委托合同是否有效；二、原告与被告之间的房屋买卖合同是否合法有效；三、原告的诉讼请求是否应当得到支持。现分述如下：
一、关于被告与彭灿辉的委托书是否有效的问题。被告承认彭灿辉持有的用于与原告签订《长沙市二手房买卖合同》的书面委托书上的签字是其本人所签，且该委托书经过了望城县公证处公证，证明委托书系原告签名、捺手印；委托书中关于被告委托彭灿辉对其所有的座落于长沙市雨花区韶山路104号梨008栋105号，建筑面积70.33平方米，产权证号为长房权证雨花字第××号的房屋，办理出售的相关事宜，包括签订买卖合同，产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契，收取房款等事项，内容不违反法律禁止性规定；同时，该委托书已为生效的（2012）开民初字第2694号民事判决认定为合法有效，该判决在被撤销前，具有既判力，本院应当尊重其效力。因此，被告与彭灿辉签订的委托书合法有效。被告辩称其在委托书上签名的是空白委托书，委托书上的内容是彭灿辉一方填写的，且没有给其一份，委托书公证时其也不在场，因此委托合同无效，因被告未提供任何证据证明，故其辩解理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
二、关于原告与被告之间的房屋买卖合同是否合法有效问题。在合同签订时，彭灿辉出示了经过公证的书面委托合同，原告有理由相信彭灿辉的代理行为是被告的真实意思表示，并基于此与原告签订《长沙市二手房买卖合同》，该合同内容不违反法律禁止性规定，彭灿辉的代理行为也没有超出被告委托授权的范围，故双方签订的《长沙市二手房买卖合同》合法有效。被告辩称彭灿辉以其名义与原告签订《长沙市二手房买卖合同》时，原告未与其协商，合同中“邹楚池”也是其所签，且其只有一套房屋，不能出售和执行，故合同无效。本院认为，彭灿辉代被告在合同中的甲方签署“邹楚池”，虽未注明“代”字样，因被告在委托书中明确载明，被告全权委托彭灿辉办理签订房屋买卖合同、签字等相关房屋出售事宜，因此彭灿辉具有代被告与原告签订合同的代理权限；同时被告在（2012）开民初字第2694号案件审理过程中，只要求彭灿辉返还售房款，没有要求判决房屋买卖合同无效，说明被告对房屋买卖合同的认可，可以认定签订《长沙市二手房买卖合同》是被告的真实意思表示；同时，被告关于只有一套房屋不能出售和执行，因而买卖合同无效的辩解理由亦不成立。因此，被告的该辩解事实和法律依据不足，本院不予采纳。被告辩称原告与彭灿辉恶意串通，故所签订的《长沙市二手房买卖合同》无效，但被告没提供原告与彭灿辉恶意串通的证据，且在原、被告就房屋买卖纠纷在本院的两次诉讼过程中，经本院主持调解，原告提出的调解方案中只要求被告返还其购房款本金或返还本金并补偿实际损失，就同意解除合同，因原告不同意，而无法达成协议，由此也不能反映原告在签订房屋买卖合同时与彭灿辉恶意串通，故被告的该辩解亦无事实和法律依据，本院不予采纳。
三、原告的诉讼请求是否应当得到支持的问题。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人应当对代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为的代理行为承担民事责任。彭灿辉在被告的委托代理权限范围内与原告签订《长沙市二手房买卖合同》，其民事责任应当由被告承担，被告应当依法承担彭灿辉实施的代理行为的民事责任，严格履行合同义务。原告依合同约定履行了支付房款、缴纳相关税费等全部合同义务。被告虽履行了将房屋过户到原告名下的合同义务，但至今拒绝搬离房屋，将房屋腾空并交付原告，现原告请求被告履行该义务，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告自应交付房屋之日起至实际交房日止，按照2000元／月的标准向原告支付房屋使用费，因房屋产权虽已过户至原告名下，但被告没有向原告实际交付房屋，原告尚未取得对房屋的合法占有，原告请求被告支付房屋使用费，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告邹楚池于本判决生效之日起30日内搬离长沙市雨花区韶山路412号（原韶山路104号）梨008栋105号房屋（权证号：长房权证雨花字第7120299**号），并将房屋交付给原告陈昊林；
二、驳回原告陈昊林的其他诉讼请求。
本案受理费5320元，因适用简易程序减半收取2660元，由被告邹楚池负担2000元，原告负担660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 袁文报
二〇一四年一月十五日
书记员 黄 晶
附：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。