广东省深圳市南山区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）粤0305民初1076号	原告：吴迎，女。	原告：曾省山，男。	两原告共同委托诉讼代理人：李照，广东解治律师事务所律师。	被告：深圳冠洋房地产有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路9号前海广场营销中心，组织机构代码691181073。	法定代表人：方楚芬，董事长。	委托诉讼代理人：姚宝国，北京李伟斌（深圳）律师事务所律师。	委托诉讼代理人：江驰，广东圣天平律师事务所律师。	原告吴迎、曾省山诉被告深圳冠洋房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月18日、2017年1月6日公开开庭进行了审理。原告曾省山及两原告的委托诉讼代理人李照，被告的原委托诉讼代理人赵勇到庭参加了第一次庭审，两原告的委托诉讼代理人李照、被告的委托诉讼代理人江驰、姚宝国到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。	两原告（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理深圳市南山区南山街道办事处某号房（以下简称涉案房产）的房屋所有权证；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金至实际取得《房地产证》之日止（该违约金按每日万分之四计算，暂计至2016年1月11日止，违约金金额暂为人民币151394.97元，以下币种均为人民币）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月20日，原告与被告签订了深（南）网预买字（2014）第2516号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市南山区南山街道办事处前海路与绵山路某号房，总价款为2762682元。上述合同签订后，原告依约支付了首期款832682元，办理了银行贷款193万元。被告于2014年12月30日取得涉案房产的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，并将房屋交付原告使用，依约，原告应在240日内，即2015年8月27日前为被告办理《房地产证》，但至起诉之日，已超过双方约定的办理房地产证的期限，被告仍以各种理由拖延为原告办理房地产证。	被告辩称：1、原告起诉要求被告支付违约金，违背了诚实信用原则，违背了契约精神，违背了社会主义价值观，不应得到法院的支持，法院应驳回其诉讼请求。原告已将房屋抵押给按揭银行，房产不能再用于融资，加之资金紧张，不愿向被告交付办证税费，所以向被告递交了《延期办理房地产证申请》，申请延期至2015年12月30日开始办理，并确认办证时限为买受人提供办证所需全部证件资料并足额缴纳契税等代缴的有关税费后240天内。故被告为原告办证的期限为2015年12月30日至2016年8月26日，原告已于2016年4月15日取得房产证，被告并未逾期，不应向原告支付违约金。且原、被告还签订了《（预售）房产证代理办证委托协议》，第6条对办证期限做了新的约定，即被告在初始登记公告期满后240天内为原告办好房产证，本案中据此新约定的办证期限为2016年10月16日，被告并未逾期，也不应向原告支付违约金。原告在明知上述约定的前提下，起诉要求被告支付违约金，属于毁约、违约行为，违背了诚实信用原则、不符合契约精神，也不符合社会主义价值观，应驳回其诉讼请求。2、双方签订的买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。首先，从原、被告双方签订合同的过程及办证流程看，原告在签订认购书后，经过比较长的时间方与被告签订正式的房屋买卖合同及其补充协议，原告完全有充裕的时间对合同条款进行仔细研究，并与被告就合同条款、交易条件进行充分协商、交涉。原告完全是经过深思熟虑后与被告签订买卖合同的。其次，对于补充协议附件五第16条是否为格式条款的问题，双方是在平等协商的基础上签订附件五的，附件五补充协议不是格式合同，16条不是格式条款。本案中，拋却是否重复使用和预先拟定的情形不说，仅看是否与对方协商这一特点，附件五是双方当事人在充分协商的基础上签订的，原告也确认对合同条款没有任何异议，所以原告主张附件五第16条是格式条款，不符合客观事实和法律规定。退一步讲，即便认定附件五补充协议第16条为格式条款，也不应被认定为无效。本案中不存在合同法第五十二条和五十三条规定的情形。附件五第16条延后了违约金的起算时间，但是并没有完全免除被告的违约责任，仅是减少而已。在订立合同时被告采取合理的方式对房屋买卖合同及补充协议（包括附件五16条）向原告进行了合理提示和说明。3、被告没有按时完成初始登记的原因。被告的股东是深圳市创展酒店发展有限公司，深圳市创展酒店发展有限公司的股东是深圳市创展控股集团有限公司和佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称佳兆业）。2014年12月18日，中共深圳市纪律检查委员会向深圳市规土委送达《关于暂停办理涉案公司有关规土业务的函》，查封了被告开发建设的某楼盘，停办所有规土业务，窗口不接受被告递件，直至2015年4月3日解除查封。查封事件给被告造成了很大的影响，导致被告无法按时办理初始登记。对此被告也感觉冤屈和无奈，在此事件中被告没有任何过错。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。	根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：	位于深圳市南山区南山街道办事处前海路与绵山路交汇处某花园系由被告深圳冠洋房地产有限公司开发建设，于2014年12月26日取得《深圳市建设工程竣工验收备案收文回执》。	2014年1月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《某花园认购书》，约定原告认购被告开发的涉案房产，该认购书上方注明：“甲方提请乙方在签订本认购书前仔细阅读出甲方明示的《认购须知》、《销售风险提示》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议、《前期物业服务合同》、《临时业主公约》、商品房价目表等相关文件，乙方签订本认购书后，即表示乙方已理解甲方明示的前述法律文件的所有条款的含义并同意遵照执行。”	2014年6月20日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》并办理了预售备案，约定：原告向被告购买涉案房产，总价款2762682元；被告应于2014年12月30日前将本房地产交付原告使用，交付使用时应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；被告应在取得工程竣工验收证明之日起的180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；被告应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》：原告书面委托被告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；原告在接到被告办理《房地产证》的书面通知后5日内，向被告或被告指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费；如被告未履行相关义务造成原告不能在约定期限内取得《房地产证》的，被告自房产交付之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，自房产交付之日后的第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金；因原告未履行相关义务导致被告不能按期办理《房地产证》的，被告不承担延期办证的违约责任；合同中的通知应采取书面形式，并选择以下方式送达：邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达；原、被告双方可约定其他条款列于附件五中。合同附件五（位于合同第27页）约定：如原告延迟提交、签署办证资料或缴纳办证税费的，则办证时间相应顺延，如非因可归责于被告的事由导致不能在规定的期限内办证的，被告无须承担任何责任；原告在接到被告办证的书面通知后5日内，向被告或被告指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料并足额缴纳契税等代缴的有关税费；如原告自被告通知之日起延期办理《房地产证》的时间超过一年，则被告不再接受委托，原告自行向相关部门申请办理《房地产证》；如被告未履行相关义务造成原告不能依约定期限取得《房地产证》的，被告自双方约定办证之日后的第240日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金；因原告未履行相关义务导致被告不能按期办证的，被告不承担延期办证的违约责任；原告确认：被告已经就本补充协议尤其是加粗部分向原告做了充分的解释和说明，原告已经对本补充协议的内容完全理解并接受。原、被告在附件五所处页面落款处签名或加盖公章。	原告认为《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件五为格式合同，原告没有修改和变更的权利，对于被告通过格式条款减轻自己违约责任，原告不予认可。	原告支付了涉案房产的购房款。	深圳世联行地产顾问股份有限公司出具了《证明》，内容为：“我公司是深圳市冠洋房地产有限公司开发的某花园项目的现场销售代理公司，我司自2013年4月起在该项目营销现场进行销售代理。我司证明：深圳冠洋房地产有限公司于该项目销售期间在营销中心醒目位置设置了展架，将《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议的版本打印并加盖深圳市冠洋房地产有限公司公章后放在展架上，进行了公示。开发商及我司均满足了客户对公示的合同及相关文件进行阅读的要求。”	2014年12月26日，被告向两原告邮寄送达《某花园入伙及办证通知书》，通知原告于2014年12月30日办理入伙及办证手续，其中附件《办证费用说明》载明了收费项目明细并附有温馨提示：办证费用为代收费用，具体计征标准以政府最终收费标准为准，办证费用必须刷卡支付；按揭付款客户的税费及《房地产证》由被告代收代办；一次性付款客户必须由购房人本人缴费及取证，故一次性付款客户需与被告工作人员一起到相关部门申请办理。	2014年12月30日，原告曾省山办理了涉案房产的入伙手续，并签署《办理入伙确认书》。同日，原告曾省山出具《延期办理房地产证申请》，载明：原告已于2014年12月30日接到被告办理《房地产证》的书面通知，但由于本人原因，现向被告申请延期到2015年12月30日办理《房地产证》，原告声明：由此导致无法按《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条约定日期办理所造成的一切后果由原告负责，原告不追究被告关于办证的任何责任；原告清楚明白被告办证属于无偿的义务劳动，被告的办证时限为原告提供办证所需全部证件资料并足额缴纳契税等代缴的有关税费后240天内。原告已清楚明白按《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中买卖双方补充约定第十五条，原告自被告通知办证之日起延期办理《房地产证》的时间超过一年，被告不再接受原告的办证委托。原告认为被告在原告不签订上述协议的情况下不予发放钥匙，故原告被迫签订上述申请。	原、被告签订了《（预售）房产证代理办证委托协议》，约定：原告委托被告办理涉案房产产权转移登记，被告同意接受原告的委托为其代理办证；原告须向被告出具书面委托书，提交办证所需的资料和税费，被告收到原告的资料和税费后，应向原告出具收据清单；被告同意，在原告按要求交足办证资料和办证税费后，将在深圳市国土资源和房产管理局公布初始登记公告期满后240天内办好《房地产证》（如果原告在支付分期楼款时没有按期付款，被告有权暂停办证，办证期限从原告付清分期楼款之日起另外计算240天），并及时通知原告，如原告是按揭付款买房，《房地产证》依按揭借款合同约定转交按揭银行保管（原告申请延期办证的，在委托手续齐全后240天办理，并不得追究被告的任何责任）；被告通知原告，依据原告在本协议住址或者联系电话进行通知；合同还约定了其他内容。原告表示，预售合同主合同中已约定办证义务属于出卖人，买受人仅提供相关资料即可。	2013年12月9日，原深圳市规划和国土资源委员会第二直属分局因“根据深圳市规划和国土资源委员会第二直属分局048号函，宗地T101-0047上项目‘某花园’已批准预售”，故对该宗地进行查封，不得再用于办理抵押、转让和查封；2015年12月30日，原深圳市规划和国土资源委员会第二直属分局因“深圳冠洋房地产有限公司申请办理T101-0047宗地‘某花园’房地产初始登记（受理文号：9C-315111517）”将上述内部查封予以解封。	2014年12月18日，深圳市房地产权登记中心根据中共深圳市纪律检查委员会《关于暂停办理涉案公司有关规土业务的函》，暂停办理涉案公司在南山区所有土地、物业、房产交易和转让手续（预售买卖合同网签时间在此之前的除外），其中包括了涉案的某花园，深圳市房地产权登记中心于2015年4月3日解除了上述查封。	2016年1月21日，深圳市房地产权登记中心对某花园1、2、3、4、5、6栋进行初始登记公告，并告知有异议者可自公告之日起三十日内将书面材料送达深圳市房地产权登记中心。	某花园1、2、3、4、5、6栋于2016年2月25日登记至被告名下。	原告的涉案房产《房地产证》于2016年4月15日办理完成。	本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点在于，合同附件五中关于变更被告协助办理《房地产证》期限以及违约责任的约定以及《延期办理房地产证申请》、《（预售）房产证代理办证委托协议》是否属于无效的格式条款，依约被告是否应向原告支付逾期办证违约金。对此，本院分析如下：	一、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款是当事人为了反复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款作为合同条款的成立过程中，不需要与合同对方当事人进行任何协商。本案中，合同附件五的条款并非格式条款，具体理由如下：首先，《深圳某花园认购书》为预约合同，《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议为本约合同。在双方预约合同签订时，被告已书面提示原告仔细阅读《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议等文件，故原告在签订本约合同前，完全有充裕时间阅读理解有关条款，并与被告进行协商。原告在签订本约合同前未与被告进行协商并不等同于有关条款不能协商。其次，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中“特别提示”部分载明：“为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。”从该约定上看，双方在签订合同过程中，可以协商选择、补充、填充、修改合同条款，并非原告只有接受或不接受的被动选择，而没有协商的余地。	二、《延期办理房地产证申请》载明:原告申请延期办理《房地产证》，并声明由此导致无法按《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条约定日期办理所造成的一切后果由原告负责，原告不追究被告关于办证的任何责任；原告知晓被告的办证时限为原告提供办证所需全部证件资料并足额缴纳契税等代缴的有关税费后240天内；原告知晓自被告通知办证之日起延期办理《房地产证》的时间超过一年，被告将不再接受原告的办证委托。上述声明应视为原告单方承诺，而非格式条款，应认定对其具有约束力。	三、《（预售）房产证代理办证委托协议》载明:被告同意，在原告按要求交足办证资料和办证税费后，将在深圳市国土资源和房产管理局公布初始登记公告期满后240天内办好《房地产证》（如果原告在支付分期楼款时没有按期付款，被告有权暂停办证，办证期限从原告付清分期楼款之日起另外计算240天），并及时通知原告，如原告是按揭付款买房，《房地产证》依按揭借款合同约定转交按揭银行保管（原告申请延期办证的，在委托手续齐全后240天办理，并不得追究被告的任何责任）。上述约定，原告作为完全民事行为能力人，其应当知道法律后果，上述陈述属于被告的要约，原告签字同意，属于承诺，应认定该条款对其具有约束力，而不属于合同法规定的格式条款。因此，原告认为上述约定属于格式条款故无效的理由亦不能成立。最后、原、被告签订的《（预售）房产证代理办证委托协议》，协商一致变更了被告协助办证的期限，依约定被告应在深圳市房地产权登记中心发出初始登记公告期满后240天内即在2016年10月16日前协助办妥《房地产证》。	原告并未举证证明原告提供办证所需全部证件资料并足额缴纳契税等代缴的有关税费的具体时间，而原告的涉案房产《房地产证》已于2016年4月15日办理完成，故无法认定被告存在迟延办证的违约行为。原告请求被告支付延期办证违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。	综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：	驳回原告吴迎、曾省山的全部诉讼请求。	案件受理费1664元,由原告负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。	审判员  廖艳	二〇一七年一月九日	书记员  张颂	附相关法条：	《中华人民共和国合同法》	第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。	法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。	第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。	法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。	人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。