上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1369号
原告（反诉被告）朱丽琴，女，1982年8月6日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人张学敏，上海中企泰律师事务所律师。
委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭兴彪，男，1977年7月11日生，汉族，住浙江省诸暨市。
被告（反诉原告）黄月琴，女，1981年6月9日生，汉族，住上海市青浦区。
上述二被告（反诉原告）的共同委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
上述二被告（反诉原告）的共同委托代理人顾建明，上海龙元律师事务所实习律师。
第三人上海欣语房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。
法定代表人周建，总经理。
委托代理人冯瑞健，男。
原告朱丽琴与被告郭兴彪、黄月琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告郭兴彪、黄月琴提起反诉，本院受理后依法与本诉一并审理。经当事人申请，本院依法追加上海欣语房地产经纪事务所（以下简称欣语房产）作为第三人参加诉讼，并于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱丽琴的委托代理人张学敏、谢静宇，被告（反诉原告）郭兴彪、黄月琴的共同委托代理人诸巨明、顾建明，第三人欣语房产的委托代理人冯瑞健到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告朱丽琴诉称：2014年12月13日，原告与二被告在第三人的居间下签订了上海市房地产买卖合同，约定原告将其所有的位于本市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给二被告，二被告于合同签订后转账支付了第一期房款，并通过银行贷款方式支付了第二期房款，双方约定于银行贷款发放后七日内，办理房屋交接手续，确认交房后通过中介公司转交原告房屋购房款2万元。原告收到银行贷款后，即在中介公司的陪同下与二被告办理房屋交付确认手续，但二被告却拒绝在交房确认书上签字，也不同意中介公司转交房屋尾款给原告。在双方未确认交房的前提下，被告擅自撬开系争房屋门锁，实际占有系争房屋，使得原告房屋内原有个人物品无法取回。原告曾多次与二被告协商，要求二被告支付房屋购房款，返还上述物品，均遭二被告的无理拒绝。故原告起诉要求：1、二被告立即向原告支付上海市松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室房屋购房尾款人民币20，000元；2、二被告向原告支付违约金人民币4，000元（未付房款20，000元×20%）；3、两被告向原告返还房屋内原有物品（玄关桌一个，床头灯两只，落地灯一只）。
被告郭兴彪、黄月琴辩称：1、尾款2万元的问题是不存在的，原告主张没有事实和法律依据。2、原、被告签订的合同中的违约条款与本案均无关。3、买卖合同附件2中双方之间房屋转让明确约定按现状交付，包括房屋设备和物品等随买卖一起交付至被告。
同时，被告提起反诉称：2015年1月15日，被告通过银行向原告支付二期房款129万元，原告却并未按约履行验房、交房义务。后经多次协商联络无果，为保护自身合法权益，万般无奈下被告只能于2014年2月4日在小区物业、居委会工作人员及中介人员的三方共同见证下进入已交付全款及办理产权变更登记的房屋内，原告逾期交房已构成违约。原告至今还拖欠房屋交付前水、电费共计155.10元，现已由被告垫付。合同约定房屋内装修及设备随房屋“现状”一同转让，且不需另行支付费用。在进入房屋清点现场物品时发现，有诸多原先拍照确认的物品已不见踪影，原告擅自拿走已随房一同转让的物品构成违约。故被告反诉请求判令：1、原告承担滞纳金11，100元（1，850，000元×每日万分之五×12天），2、原告返还涉案房屋中已随房屋同时转让的物品（客厅音响一套，包括主音响2只，中置音响1只，环绕音响2只，低音炮2只，功放1只；投影仪一台；主卧席梦思床垫一个）或承担违约金30，000元（音响、投影仪、席梦思共计估值15，000元，按2倍计算为30，000元）；3、原告支付房屋交付前的水电费合计155.10元。审理中，被告明确变更诉请2为主张违约金30，000元，并放弃诉请3的主张。
原告针对被告的反诉辩称：1、原告不存在任何违约情形，不应当承担滞纳金的责任。原被告口头约定实际交房日期是过好年之后，2014年1月26日双方口头协商一致约定好了交房日期，之后是因为被告没有按约配合完成交房义务，所以责任不在于原告。2、双方签订卖卖合同时也另行签订了家具家电清单，其中不包括被告反诉中主张的物品，因此原告有权带走这些物品，不应当承担责任。
第三人欣语房产述称：系争2万元确实在第三人处，但不是房东的购房尾款，是押金，是原告答应物品留给被告以及交房前结清水、电费的保证金，如果交接完毕费用结清后，双方在交接书上签字，第三人同意退还该2万元给原告。合同约定按现状交付，原告应该把房屋内的全部物品交给被告，但原告违约，被告没有必要还物品给原告，这些东西都是之前双方谈好包含在房价款内的。双方签订居间协议之后，签订了家电家具清单，再签订了正式的买卖合同。对音响，当时客厅有一套新的，房间有一套旧的，原告答应将房间旧的给被告，客厅新的原告自己带走。
经审理查明：2014年12月13日，原告（甲方，卖售人）与二被告（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同第一条约定，房地产坐落于松江区玉树北路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积116.46平方米，随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1，850，000元，乙方付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年4月14日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值2倍向乙方支付违约金。补充条款（一）第二条约定，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。补充条款（一）第七条约定，双方均按照本合同和本补充协议约定的程序履约，履行各自的义务和事项；若任何乙方未能按照本合同和本补充协议的约定按时履约，若逾期在30个工作日内，合同继续履行，违约方按本合约约定的房屋总价的万分之五每日向守约方支付滞纳金，逾期达30个工作日以上，则另一方有权单方面终止本合同，同时违约方应按照本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。附件二（随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理）约定，设备：按现状，装饰：按现状，以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三第一条约定，乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）当日，支付给甲方第一期房价款56万元，其中2万元作为房屋尾款，交房当日，结清房屋内水、电、煤气等相关费用后，由中介方转交甲方。附件三第三条约定，甲方同意乙方向银行申请129万元的购房贷款，作为第二期房价款支付给甲方。附件三第五条约定，甲方收到银行代为支付的第二期房价款后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时中介方将房屋尾款转付甲方。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
同日，原告与二被告签订《补充协议》一份，协议第一条约定，甲、乙双方确定该房屋的实际成交价为甲方净到手218万元，该房屋名义成交价写为185万元净到手。协议第二条约定，乙方除买卖合同成交价支付甲方购房款外，还需实际支付给甲方房屋装修补贴款33万元，如此乙方购买该房屋需向甲方共计支付218万元。
同日，原告与被告郭兴彪签订《家具家电清单（买卖）》一份，表格中载明彩电：客厅夏普1台，LG1台；空调：大金，3个挂，1个立式；冰箱：东芝，1台；洗衣机：东芝，1台，微波炉1台；排油机：老板，1台；餐桌1个；餐椅4＋2个；沙发1套；矮柜1套；茶几1个；衣柜1套；书桌1只；椅子1只；双人床1个；高低床1个；床头柜2只；窗帘：有，全套；遥控器：全套。表格中，音响、电视柜、烘干机、烤箱、柜、单人床、地毯、沙发床的品牌和数量均已划去，其余家具家电处均为空白，备注栏处亦为空白。表格同时载明，以上家具家电，买卖双方协议拟定，如有特殊条款请在备注栏里写明。对此，被告认为清单与本案无关，合同附件二明确约定设备和装饰是按现状交付，该家电家具清单只是对附件二的确认，且该清单上没有明确表示这些家电家具是应当交付的全部家电家具，被告也没有对合同附件二进行补充说明和再约定，交付标准应该是现状，而不是只看该清单，清单是对附件二的确认和补充，如有清单上的遗漏项也应该补上。
同日，被告支付原告首期房款56万元。原告向被告出具了相应收款收据。
同日，原告向第三人交付2万元，第三人向原告出具相应收款收据，言明该款项系原告出售海德名园331号102室房屋的尾款，该款项待买卖交易结束，双方完成交房，全款退还给原告。对此，被告表示涉案房款已全额支付给了原告，这是原告和中介之间的内部约定。
2014年12月8日，被告支付原告10万元。2014年12月27日，被告支付原告10万元。2015年1月7日，被告支付原告13万元。2015年1月9日，涉案房屋登记于二被告名下。2015年1月15日，案外人中国农业银行股份有限公司上海松江支行向原告贷款放款129万元。
2015年2月4日，被告自行进入并实际占有涉案房屋，同时拍摄了进入房屋前后的视频。
庭审中，原、被告双方均确认已约定于2015年1月26日进行房屋交接，但因双方对交付的物品有争议等原因，故实际并未交房，亦未签订房屋交接书。被告确认原告诉请的玄关桌、床头灯、落地灯现均由被告实际占有使用，原告确认被告反诉的音响、投影仪、席梦思现由原告实际占有使用。
审理中，鉴于本案因房屋交接涉诉，原、被告再行签订房屋交接书已无实际可能，第三人表示如果原、被告双方关于房屋交接以及物品返还的纠纷另行解决，确认与第三人无关，第三人同意退还2万元给原告。对此，原告希望中介退还原告2万元，并表示其他关于房屋交接的纠纷和中介无关。被告亦同意中介退还2万元给原告，并表示所有和交接以及物品返还事宜与第三人无关。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议、家具家电清单（买卖）、欣语房地产收款收据、上海市房地产登记簿、照片、销售不动产统一发票、收款收据、个人汇款确认受理单、个人购房担保借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同、委托贷款业务凭证、借款凭证、贷记凭证、交易明细清单、税收缴款书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。关于房屋尾款2万元，被告已经支付原告，并由原告交付第三人，现原、被告及第三人均同意由第三人返还原告，故本院予以支持。本案的争议焦点在于：1、系争的家具、家电应归原告还是被告所有；2、原告是否应承担逾期交房的违约责任；3、被告是否应承担逾期付款的违约责任。
关于争议焦点一。根据买卖合同附件二的约定，房屋设备、装饰均按现状随房屋同时转让，同日原、被告签订的家具家电清单对具体家具、家电的品牌、数量等进行了约定。本院认为，买卖合同附件二约定对房屋设备、装饰按现状交付是概括性约定，对具体的现状如何，被告虽辩称以所拍照片为准，但双方另行签订有关于房屋买卖的家具、家电的清单，对于当时的现状已作具体描述，故应以该清单为家具、家电的交付标准。现双方争议的玄关桌、床头灯、落地灯、音响、投影仪、席梦思均未包含在上述家具家电清单中，故不应随房屋一同转让给被告，应属原告所有。故对原告的相应诉请，本院予以支持，对被告的相应反诉诉请，本院不予支持。
关于争议焦点二。被告主张的滞纳金性质上应为逾期交房违约金。根据买卖合同约定，在原告收到银行代为支付的第二期房价款后7日内，即2015年1月22日前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，原告应将该房地产交付被告，同时第三人将房屋尾款转付原告。庭审中，根据原、被告的陈述，双方实际已变更了合同的相应约定，即另行约定于2015年1月26日交房，现双方交房时因对房屋内物品是否应交付产生争议，继而导致未能完成房屋交接，但如前所述，物品交接时应以清单为准，被告以原告擅自拿走物品为由不配合交接房屋，缺少合同和法律依据，导致逾期交房的责任主要在于被告，被告关于逾期交房违约金的主张，本院不予支持。
关于争议焦点三。被告已经按约支付了原告房款56万元，其中2万元作为房屋尾款，由原告交付第三人。根据合同约定，该2万元由第三人转付给原告的前提条件是原告结清水、电、煤等相关费用，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误，并由原告向被告交付房屋。同时根据合同的约定，交付房屋的标志为双方签订房屋交接书。中介以上述条件未成就为由未向原告支付该笔尾款。本院认为，根据合同约定以及查明的案情，该尾款的支付义务实际属于第三人。原告在双方对于哪些物品应当交付产生争议时，亦未能先将房屋交付给被告，导致付款条件未能成就，故原告的相应主张，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。被告自愿放弃关于水电费的诉请，系对自身权利的处分，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、第三人上海欣语房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱丽琴房屋尾款20，000元；
二、被告（反诉原告）郭兴彪、黄月琴于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱丽琴玄关桌一个、床头灯两只、落地灯一只；
三、驳回原告（反诉被告）朱丽琴的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）郭兴彪、黄月琴的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费400元，减半收取200元，反诉案件受理费451.60元，合计诉讼费651.60元，由原告（反诉被告）朱丽琴负担200元（已付），被告（反诉原告）郭兴彪、黄月琴负担451.60元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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