广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0107民初48号
原告廖贵周。
原告陆连基。
两原告的共同委托代理人梁林强，广西君桂律师事务所律师。
被告广西金悦房地产开发有限公司。
法定代表人覃春凯，总经理。
原告廖贵周、陆连基与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行审理。原告廖贵周、陆连基的共同委托代理人梁林强到庭参加诉讼，被告金悦公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告廖贵周、陆连基共同诉称：两原告系夫妻关系，均为进城务工者，文化水平较低，原告因进城务工居住需要，在不知情的情况下，误以为被告开发的是商品房，遂决定向被告购买其开发的“高新壹号”建设项目。但被告为规避我国关于商品房开发的强制性法律规定，提供的合同版本不是商品房买卖合同，而是合作建房合同。原、被告双方于2014年11月2日签订《高新壹号合作建房合同》（合同编号：高新201411**-2），约定双方采取合作建房模式进行建房，建房占用的土地为南宁市西乡塘区安吉街道大塘村十四队“集体三产建设用地”，原告购买的房屋为“高新壹号”C号楼06层07号房。合同签订后，原告分两次向被告缴纳了购房款203964元。被告在获得该首付款后工期进展缓慢，目前该项目因被告资金不到位处于停工状态，已经确定无法在合同约定交房日期前交房。原告认为被告身为专业房地产开发公司，在明知国家法律规定的情况下，占用集体土地进行项目开发并向不特定公众销售，导致购房人利益受损。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《高新壹号合作建房合同》（合同编号：20141102-2）无效；2、被告返还原告人民币203964元；3、被告承担本案所有诉讼费用。被告金悦公司未作任何答辩。
经审理查明：2014年11月2日，原告廖贵周、陆连基（乙方）与被告金悦公司（甲方）签订《高新壹号合作建房合同》（合同编号：高新201411**-2），合同第一条“合作建房模式”约定，由案外人南宁市西乡塘区安吉街道的大塘村十四队（丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合同建房费用；甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有；乙方签订合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按合同约定支付合作建房款。第二条约定甲方以合作建房的方式取得座落于南宁市西乡塘区丰达路东面、新康路南面交汇路口的三产综合楼建设资格。项目暂定名为：高新壹号。第三条约定乙方参与合作建房的房屋为高新壹号C号楼06层07号房，建筑面积103.18平方米。第四条约定合作建房的房屋使用年限自该房屋交付之日起至2072年6月30日止。第五条约定合作建房单价为3294.62元／平方米，房屋总价款339939元。第七条约定乙方分期付款，第一期应在合同签订之时支付总价款的40%即135976元，第二期在2015年3月31日前支付总价款的20%即67988元，第三期在2015年10月31日前支付总价款的20%即67988元，第四期在2016年5月31日前支付总价款的20%即67987元。第九条约定交付期限为2015年12月31日，但出现“乙方未按合同约定及时付清该房屋价款的，该房屋交付日期则相应顺延。”第十条逾期交房的违约责任第（2）点约定逾期超过180日，乙方有权解除合同，乙方解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方则按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对乙方进行赔偿。原告于合同签订当日向被告支付了第一期购房款135976元，2015年5月13日支付了二期款67988元，被告向原告出具了相应的收据。2015年11月19日，原告陆连基通过特快专递向被告金悦公司发函，请求被告接函后立即交付南宁市西乡塘区丰达路东面、新康路南面交汇路口的高新壹号C号楼06层07号房屋，或于接函后10日内与原告就延迟交付房屋、赔偿及退房一事进行磋商。但因被告公司工商登记地址无人办公，该函于2015年11月29日退回原告陆连基。
另查明：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司。两原告系夫妻关系，户籍均在广西××锣××村，并非南宁市西乡塘区大塘村的村民，亦未在该村居住。
截止法庭辩论结束，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金悦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并承担由此产生的不利法律后果。
原、被告双方签订之合同虽名为《高新壹号合作建房合同》，但双方并不具备从合作事项中共担风险、共享收益的本质，而系由被告对房屋进行建设并将之作价出售与原告，通过对标的物的建设、交付、使用方式以及计价方式、付款时限、违约责任等条款的考量，原、被告之间的缔约意图在于转移房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。
依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据《高新壹号合作建房合同》，土地性质载明为“集体三产建设用地”，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《高新壹号合作建房合同》归于无效。故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款203964元应返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条，第五十二条第（四）项、第（五）项，第五十八条，第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，第二条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、确认原告廖贵周、陆连基与被告广西金悦房地产开发有限公司于2014年11月2日签订的《高新壹号合作建房合同》无效；
二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告廖贵周、陆连基返还购房款203964元；
本案受理费4359元（原告廖贵周、陆连基已预交），由被告广西金悦房地产开发有限公司负担；公告费350元（原告廖贵周、陆连基已预交），由被告广西金悦房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢晓曦
人民陪审员 朱进德
人民陪审员 梁鸿辉
二〇一六年八月一日
书 记 员 程钰源
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。