湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0124民初2807号
原告长沙美嘉物业管理有限公司。
法定代表人何朝阳，系该公司执行董事长。
委托代理人杨玲玲,湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人夏中辉,系公司员工。
被告谈辉。
原告长沙美嘉物业管理有限公司（以下简称“美嘉物业公司”）与被告谈辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法由助理审判员彭旻璐适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨玲玲、夏中辉及被告谈辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告美嘉物业公司诉称：被告为宁乡县金域蓝湾的业主，房屋面积62.61平方米。2013年原告与被告签订了前期物业管理服务合同，约定由原告为被告居住小区提供物业管理服务。原告在服务期间完全履行了合同约定的义务，但被告却从2014年4月1日起开始停止缴纳物业管理费。经原告多次催促仍拒交，至2015年3月31日止共欠物业管理费1352元，根据合同约定产生违约金112元。请求法院判决：1、被告立即支付原告物业管理费1352元及违约金112元；2、被告承担全部诉讼费用。
被告谈辉辩称：答辩人并非恶意不交物业费，因被答辩人美嘉物业公司没有履行合同约定的权利义务，且不作为、乱作为侵害业主的合法权益，违反国家相关法律。1、答辩人谈辉与被答辩人美嘉物业公司的物管协议违法无效：美嘉物业公司是由开发商九城公司（长沙九城房地产开发有限公司）临时委托管理金域蓝湾小区，九城公司伙同或指定美嘉物业公司胁迫答辩人签订由美嘉物业公司一方单独指定的《前期物业管理服务合同》，并强制缴交第一年（美嘉物业公司单方定价）物业费与两千元装修押金才交房交钥匙；前期物业合同让业主承担过多的义务，严重不公平、不合法，故所定合同无效；美嘉物业公司与九城公司续签的《前期物业管理服务合同》业主毫不知情，续签合同只有甲乙双方的权利义务，故意忽视业主的合法权益，续签合同甚至在第三十条约定：“甲乙双方对本合同规定的权利义务不能转移给第三方，并对合同内容负有保密义务，不能向小区业主公布。”业主作为被可以隐瞒的第三方，于情于理不应承担续签的《前期物业管理服务合同》的义务；美嘉物业公司混淆“主客身份”，违规侵权，以管理者自居，完全没有服务意识。2、美嘉物业公司提供的服务不能满足业主要求，且损害了业主利益，服务质量与物业收费不成正比：美嘉物业公司没有严格履行物业服务合同，疏于管理，对公用部位、共用设施设备维护管理不善，对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序未尽管理职责；由于房屋质量不合格，答辩人房屋严重漏水，答辩人多次申报，美嘉物业公司不是拖延时间就是随便马虎维修，结果却是长期漏水造成墙面涂料与电器进水烧毁及自己出资作漏水处理造成一万五千多元直接经济损失；物业管理费1.8元每平方米只有极少数服务内容，大部分商铺业主不认可这个价格，没有监控、绿化、楼道卫生、健身器材、封闭管理与保安巡逻等物管服务，仅仅门前卫生与路灯照亮还疏于管理，依据国家最近出台的四级物业管理费收取标准，美嘉物业公司连四级收费标准0.35元/月都不够格。3、美嘉物业公司违反合同约定，违反国家法律法规，严重损害业主合法权益：消防设施设备缺乏定期巡查维护、不完好不能随时使用，乱作为私自拆除消防栓，危机周边业主利益；2015年4月美嘉物业公司支持、配合开发商擅自占用绿化与出租公摊面积，非法设置经营性设施移动信号塔，施工时没有公示，业主不知情，违反《前期物业服务合同》第一条第六款。综上，美嘉物业公司的违约行为严重损害了答辩人的合法权益，答辩人多次向相关单位要求解决无果只好以拒交物业费为抗争，恳请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：被告谈辉为位于宁乡县（金域蓝湾10,11）门面业主，房屋面积62.61㎡。原告于2013年3月收房后，与长沙美景物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由长沙美景物业管理有限公司对被告所在的金域蓝湾小区提供物业服务，物业服务内容包括房屋管理、共用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容，收费标准为邻街商铺（含区内商铺）1.8元/㎡每月，服务期限自2013年4月1日至2013年12月31日止，到期可另行续签，如本房产开发商与被告签订的前期物业服务合同继续履行的，该合同继续履行。上述合同到期后，2013年12月31日及2014年12月31日，金域蓝湾开发商长沙九城房地产开发有限公司（甲方）与原告美嘉物业（乙方）两次签订《金域蓝湾前期物业服务合同》，约定长沙九城房地产开发有限公司将金域蓝湾小区物业委托原告美嘉物业公司实行物业管理，服务期限自2014年1月1日至2015年12月31日止。合同第三十条约定：甲乙双方对本合同规定的权利义务不能转移第三方，并对本合同内容负有保密义务，不能向小区公布。原告依约履行了卫生、绿化等部分合同义务，但因被告谈辉认为原告美嘉物业公司未能完全履行合同义务，并存在答辩中所述种种问题，而自2014年4月1日至2015年3月31日未交纳物业管理费，经原告催收后，被告仍未予交纳，原告遂诉至本院。
另查明：长沙美景物业服务公司于2007年4月12日成立，并于2012年5月21日变更公司名称为长沙美嘉物业管理有限公司。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、交房流程表、前期物业管理服务合同、收费催款通知单、照片、被告提交的照片及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：长沙美景物业管理有限公司与被告谈辉签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。长沙九城房地产开发有限公司作为开发商与原告续签的《金域蓝湾前期物业服务合同》对业主具有约束力，双方合同中第三十条约定的效力不影响合同其他部分的效力。长沙美景物业服务公司更名后，其更名后的权利义务由原告美嘉物业公司享有和承担。物业服务合同签订后，原告提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。但根据被告提供的照片及本院调查核实的情况，能够证实原告在履行服务过程中存在瑕疵，其物业服务未能依据合同约定完全履行。本院综合实际情况，对于原告要求被告支付物业管理费酌情予以减少45%，即被告谈辉自2014年4月1日起至2015年3月31日应向原告交纳的物业管理费为62.61㎡×1.8元/㎡·月×12个月×0.55＝743.80元。因被告拒交物业服务费系因原告未能完全履行合同义务，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告谈辉在本判决发生法律效力起5日内向原告长沙美嘉物业管理有限公司支付2014年4月1日至2015年3月31日物业服务费743.80元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费50元，减半收取25元，由被告谈辉负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 彭旻璐
二〇一六年八月八日
书 记 员 邓令君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。