北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01303号
上诉人（原审被告）北京丰业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区益辰欣园小区10幢。
法定代表人王和晨，董事长。
委托代理人谢晨，北京大成律师事务所律师。
委托代理人郭涛，男，1982年8月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京鸿鹄物业管理有限公司，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区10号楼。
法定代表人郑立强，董事长。
委托代理人龚来章，北京市两高律师事务所律师。
上诉人北京丰业房地产开发有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第16703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京丰业房地产开发有限公司之委托代理人谢晨，被上诉人北京鸿鹄物业管理有限公司的委托代理人龚来章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月，北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）起诉至原审法院称：丰台区××村的××（原名×××）小区由北京丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）开发建设，其中×1至×9号楼住宅总建筑面积140471.56平方米，小区住宅房屋于2002年12月交付使用。2004年7月，丰业公司解除与××小区原物业管理单位北京丰业欣诚物业管理有限公司（以下简称丰业欣诚物业公司）之间签订的物业管理委托合同。2004年8月9日，丰业公司与我方签订《××前期物业服务合同》，我方并于2004年11月1日全面接管××小区的物业管理工作。依据丰业公司报送并经北京市居住小区管理办公室核准的《×××房屋使用管理维修公约》第五章第5条规定，丰业公司承担未出售房屋的物业管理费及采暖费。补贴物业公司运行电梯运行维护费1元／平米·月，至物业管理委员会成立之后止。此后电梯运行维护费的不足部分由物业管理委员会研究决定。我方自接管小区物业以来，丰业公司没有履行支付电梯运行维护费补贴款的义务。现诉至法院，请求判令丰业公司支付从2004年11月1日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款13766212.88元。
丰业公司辩称：2004年，我方委托鸿鹄物业公司对我方开发的小区进行物业管理，双方以××物业管理公约为基础，签订了物业服务合同，并将公约中由开发商承担未出售房屋的物业费、采暖费、补贴电梯运行维护费的内容明确在物业服务合同中，即由我方承担空置房屋的物业管理费、电梯费、高压水泵维护费及供暖费。物业管理服务费每月每平方米0.98元、电梯运行维护费每月每平方米1元。合同签订后，在每次交费前，由鸿鹄物业公司将我方应缴纳的数额通知我方，我方将物业管理费和电梯运行维护费一并以1.98元的标准向鸿鹄物业公司交纳，不拖欠对方任何费用。鸿鹄物业公司曾诉我方，要求我方支付启动资金300万元，在该案的庭审中，鸿鹄物业公司也承认除了启动资金外，我方不拖欠任何费用。所以鸿鹄物业公司的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，并且从2004年至今，鸿鹄物业公司从没有提过此项请求，已经超过诉讼时效，请求法院判决驳回鸿鹄物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理后认为：当事人签订的《××小区物业交接备忘录》及《补充说明》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应为有效合同，当事人均应履行各自义务。根据《补充说明》的约定，鸿鹄物业公司负责小区的物业管理工作，享有《×××房屋使用、管理、维修公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。故《×××房屋使用、管理、维修公约》对双方当事人均有约束力，而并非丰业公司单方作出的承诺，双方当事人均应严格履行。根据该公约第五章第五条的规定，丰业公司补贴物业公司电梯运行维护费1元／平米·月，至物业管理委员会成立之后止，故丰业公司应当依据约定补贴鸿鹄物业公司电梯运行维护费。双方当事人虽然在《××前期物业服务合同》中约定，物业管理服务费：住宅房屋由鸿鹄物业公司按建筑面积每月每平方米0.98元的标准向业主或物业使用人收取；电梯运行维护费：按建筑面积每月每平方米1元的标准向业主或物业使用人收取，但该约定仅系对鸿鹄物业公司收取物业管理服务费标准的约定，其并不能免除丰业公司按照《×××房屋使用、管理、维修公约》应当承担的义务。此外，在2002年2月，丰业公司与丰业欣诚公司约定的物业管理费即已为每月每平方米3.25元，在物业管理成本及费用增加的情况下，丰业公司与鸿鹄物业公司在2004年8月签订的物业管理合同中仅约定物业管理费为每月每平方米1.98元，现丰业公司按照物业管理公约的规定补贴物业公司电梯运行维护费，亦符合公平原则。综上所述，鸿鹄物业公司要求丰业公司支付电梯运行维护费补贴款的诉讼请求，于法有据，对其诉讼请求法院予以支持。丰业公司主张鸿鹄物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，因双方当事人并未约定电梯运行维护费补贴款的支付时间，故对丰业公司的该项主张，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第一百零七条的规定，原审法院于2013年11月15日判决：北京丰业房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付北京鸿鹄物业管理有限公司二〇〇四年十一月一日至二〇一二年十二月三十一日的电梯运行维护费补贴款共计一千三百七十六万六千二百一十二元八角八分。
判决后，丰业公司不服，上诉至本院。丰业公司上诉称：我方报送并经北京市居住小区管理办公室核准的《×××房屋使用管理维修公约》中关于补贴物业公司电梯运行费的义务不应构成我方对鸿鹄物业公司所应承担合同义务的依据；即便我方应按照《×××房屋使用管理维修公约》约定给付鸿鹄物业公司电梯运行维护费，按照合同解释原理以及公平原则，亦应仅给付未出售部分电梯运行维护费；从2004年我方与鸿鹄物业公司订立物业服务合同至今，鸿鹄物业公司从没有提过此项请求，因此鸿鹄物业公司此项诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应驳回鸿鹄物业公司的诉讼请求。鸿鹄物业公司同意原判。
经审理查明，丰业公司系北京市丰台区××小区开发商，该小区住宅楼建筑面积为140471.56平方米。2002年3月5日，该公司报送的《×××房屋使用、管理、维修公约》经北京市居住小区管理办公室审核批准。该公约第五章第五条规定：开发企业承担未出售房屋的物业管理费及采暖费和小区的热水、游泳馆等运行、使用的政策亏损部分。补贴物业公司电梯运行维护费1元／平米·月，至物业管理委员会成立之后止。此后电梯运行维护费的不足部分由物业管理委员会研究决定。
2002年2月25日，丰业公司（甲方）与丰业欣诚公司（乙方）签订《×××物业管理委托合同》约定：甲方将×××委托乙方实行物业管理，本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.29元标准向业主或物业使用人收取；电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米1.96元标准向业主或物业使用人收取。2002年5月10日，丰业公司作出《关于调整物业费电梯费等问题的通知》，因促销楼盘，将物业管理费降低至每月每建筑平方米1.78元。2004年2月14日，丰业欣诚物业公司向丰业公司发出《关于尽快支付物业管理费用的函》，要求丰业公司支付按照每月每平方米3.25元的标准支付物业管理费（包含电梯运行维护费）、供暖费等费用。2004年3月25日，丰业公司提出解除委托合同。2004年10月15日，丰业公司（甲方）与丰业欣诚物业公司（乙方）签订《补充协议》，2002年甲方委托乙方管理××项目，在前期管理中以收抵支，不足部分内甲方补贴，收支平衡不求盈利。2004年8月甲乙双方解除合同，根据第一条双方不存在债权债务关系，乙方不能依据双方签订的合同和其它形式向甲方索要任何费用。
2004年8月9日，丰业公司（甲方）与鸿鹄物业公司（乙方）签订《××前期物业服务合同》约定，甲方将××一期、二期委托于乙方实行物业管理。物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.98元的标准向业主或物业使用人收取；电梯运行维护费：按建筑面积每月每平方米1元的标准向业主或物业使用人收取。2004年11月1日，丰业欣诚物业公司、鸿鹄物业公司、丰业公司签订《××小区物业交接备忘录》及《补充说明》，×××（现已更名××）小区原物业管理企业丰业欣诚公司因内部原因和丰业公司终止了物业管理合同。丰业公司与鸿鹄物业公司签订了新的《前期物业服务合同》，鸿鹄公司负责小区的物业管理工作，享有《×××房屋使用、管理、维修公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。此后，鸿鹄物业公司正式全面负责××的物业管理工作至今。
另查明，××小区物业管理委员会尚未成立。
案件审理过程中，经鸿鹄物业公司申请，原审法院依法采取了财产保全措施，查封丰业公司名下的北京市丰台区×××1号楼×1单元×1号、×2号、×3号，×2单元×号，×3单元×号；×2号楼×单元×号，×3单元×号，×4单元×1号、×2号；×5号楼×单元×号；×9号楼×单元×号、×4单元×1号、×2号、×3号的房屋登记档案。
在本院审理过程中，丰业公司提交了该公司与鸿鹄物业公司结算协议，用以证实在丰业公司与鸿鹄物业公司签订《前期物业服务合同》后，鸿鹄物业公司从未向丰业公司主张给付电梯运行维护费补贴款。鸿鹄物业公司对双方结算协议的真实性予以认可，但称鸿鹄物业公司曾多次采取口头通知方式向丰业公司主张给付电梯运行维护费补贴款。丰业公司称从未收到鸿鹄物业公司以书面或口头方式主张给付电梯运行维护费补贴款的通知。
上述事实，有《×××房屋使用、管理、维修公约》、《××前期物业服务合同》、《补充说明》、《结算协议》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《××前期物业服务合同》、《补充说明》均系丰业公司与鸿鹄物业公司在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。
根据《补充说明》的约定，鸿鹄物业公司负责小区的物业管理工作，享有《×××房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《公约》）中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。根据该约定，《公约》对双方当事人具有约束力，丰业公司与鸿鹄物业公司应当依照《公约》的约定履行各自义务。根据该《公约》第五章第五条的规定，丰业公司补贴物业公司电梯运行维护费1元／平米·月，至物业管理委员会成立之后止，故丰业公司应当依据《公约》补贴鸿鹄物业公司电梯运行维护费。丰业公司拒绝按照《公约》第五章第五条的规定承担给付电梯运行维护费的抗辩意见依据不足，本院不予采信。丰业公司称，即便该公司应按照《公约》约定给付鸿鹄物业公司电梯运行维护费，但依据合同解释原理以及公平原则，亦应仅给付未出售部分电梯运行维护费。鸿鹄物业公司对此不予认可，并认为该条款并未规定补贴物业公司电梯运行维护费为未出售部分，因此应当理解为按照小区建筑面积补贴物业公司电梯运行维护费，现双方对《公约》此条款内容的理解存在争议且无法达成一致意见。依据《合同法》的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本院认为，鸿鹄物业公司对《公约》第五章第五条的解释符合《公约》条款的本义，本院予以采信。故丰业公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于丰业公司所提，鸿鹄物业公司的诉讼请求已过诉讼时效之上诉主张，经查，虽然在《公约》中并未确定丰业公司支付电梯运行维护费补贴款的时间，但鸿鹄物业公司应当在合理期限内及时主张。现鸿鹄物业公司未提供充足翔实的证据证明该公司自签订《补充协议》至本次诉讼前向丰业公司主张支付电梯运行维护费补贴款，因此鸿鹄物业公司的行为属于怠于行使权利。依据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故原审法院判令丰业公司自2004年11月1日起给付鸿鹄物业公司电梯运行维护费补贴款欠妥，本院依法予以调整，丰业公司应当向鸿鹄物业公司支付2010年7月6日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、变更北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第16703号民事判决为：”北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京鸿鹄物业管理有限公司二○一○年七月六日至二○一二年十二月三十一日的电梯运行维护费补贴款四百一十九万一千六百七十一元三角五分。”
二、驳回北京鸿鹄物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费99340元，由北京丰业房地产开发有限公司负担30249元（于本判决生效后7日内交纳），由北京鸿鹄物业管理有限公司负担69091元（已交纳）；保全费5000元，由北京丰业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费104397元，由北京丰业房地产开发有限公司负担31788元（已交纳），由北京鸿鹄物业管理有限公司负担72609元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 洹
代理审判员 杨志东
二〇一四年五月七日
书 记 员 汪 慧