浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终3309号上诉人（原审被告、反诉原告）:缪建松，男，1976年2月5日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈显明、俞越华，浙江显明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴宇华印染纺织有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区兴滨路5188号，统一社会信用代码913306217161832524。法定代表人：赵金星，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：薛国民、陆群，浙江越光律师事务所律师。上诉人缪建松因与被上诉人绍兴宇华印染纺织有限公司租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初5173号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月9日公开开庭进行了审理，上诉人缪建松的委托诉讼代理人陈显明、俞越华，被上诉人绍兴宇华印染纺织有限公司的委托诉讼代理人薛国民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人缪建松上诉请求：撤销（2016）浙0603民初5173号民事判决，依法发回重审或改判驳回一审原告的诉讼请求、支持反诉原告的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审对租赁物内容等事实认定不清。一审认定“原告在柯桥区柯西工业区拥有6幢合计建筑面积19603.27平方米工业厂房。其所有权登记证号为绍产权证柯桥字第09763号和绍产权证华舍字第01700号。2015年9月7日，上诉人与被上诉人签订一份《租赁合同》，约定被上诉人将其位于柯西工业区稽山路135号厂房租赁给被告经营”。上诉人认为：一审法院事实上认定租赁物系上述两权证号被上诉人名下的工业厂房，虽然该认定表述与《租赁合同》第1条约定在文字上一致，但根据合同第7条约定，被上诉人出租的不仅仅是有权证的6幢工业厂房，而且应当包括钢棚、场地等，因此，上诉人有理由认为一审法院对涉及租赁物种类及范围等事实认定不清。一审法院认定租赁物交付等事实不清。一审法院认定“2015年年底，被上诉人将上述厂房交付给上诉人使用。上诉人在使用期间未经被上诉人同意对部分承租厂房进行了分割转租。”上诉人认为，事实上，案涉租赁物的交付并不是一次性移交给承租人，被上诉人是陆续搬离厂区，陆续移交给上诉人的，上诉人是陆续接收、陆续分割装修，即在法院认定的交付使用之前，上诉人已接管、分割和招租，出租人对此是明知的，且认可而不反对，因此，一审法院对交付使用时间等方面的事实认定不清。一审法院认定上诉人拖欠租赁费的事实不清。一审法院认为“结合本案事实，被告至今拖欠被上诉人第一年租赁费28万元的事实清楚，被告经被上诉人律师函催讨后仍未予以履行，构成违约。”在本案中，因钢棚被拆除，事实上因租赁物的减少，被上诉人作为出租人势必应当及时调整租赁费，双方就拆除面积的租赁费在进行协商，故留有28万元余款未付清，并非恶意拖欠。在这种情形下，被上诉人仍以原定租赁费标准催讨租赁费显然不当，上诉人对此已提起反诉，上诉人的行为是构成无理拒付还是正当拒付？一审法院未作任何的审查及评判，因此，认定拖欠租赁费事实显然系认定不清。一审法院认定违约转租的事实不清。一审认定“被告在租赁厂房之后，未经被上诉人同意对部分承租厂房进行了分割转租”、“构成违约”，对此，上诉人认为：所谓未经被上诉人同意进行分割转租的部分承租厂房到底是哪部分。一审判决中并没有明确清楚的表述，一审法院作出上述认定实际上违背了客观事实，被上诉人对上诉人分割转租的事实实际上从转交给被上诉人开始即是明知的，一直没有任何异议。二、一审法院以上诉人拖欠被上诉人第一年租赁费28万元构成违约为由判决解除合同，适用法律错误。上诉人认为：一审法院以拖欠租赁费为由判决解除合同不符合法律规定。若不考虑认定拖欠租赁费事实不清的情形，假定被上诉人主张拖欠28万元租赁费符合事实的话，该金额仅约占年度租赁费498万元的5.6%，上诉人已履行了近95%的付款义务，有正当理由拒付余额28万元，非恶意拖欠，被上诉人以此为由解除合同，系不当行使合同解除权，不符合法律规定，一审也以此为由判决解除合同，显然属于适用法律错误。三、一审法院以上诉人未经被上诉人同意分割转租部分厂房构成违约为由判决解除合同是错误的。一审法院以上诉人在租赁厂房之后，未经被上诉人同意对部分承租厂房进行分割转租，该行为违反“未经被上诉人许可，被告不得将租赁厂房转租给他人”的相关规定，构成违约为由，判决解除合同。对此，上诉人认为：上诉人对《租赁合同》第8条约定的理解是将厂房整体转租需要取得出租人的许可，结合被上诉人对上诉人分割转租是知情的，而且积极配合为次承租人提供经营手续上的便利等事实，上诉人一直认为被上诉人不论签约前后均是允许上诉人分割对外出租的经营模式，事实上也是配合支持上诉人实现租赁经营的目的，在上诉人经营过程，包括分割装修招商出租等各方面，被上诉人从未提出过任何异议或反对意见，直到四月份被上诉人发来律师函说上诉人有擅自转租厂房的事实，但事实上被上诉人此后仍认可上诉人的转租行为，现一审未全面核查事实，认定上诉人转租违约，显然是简单臆断，以此为由解除合同显然是错误的。四、一审法院对反诉原告的诉请在程序和法律适用上均有不当之处。一审认定“反诉原告作为一位完全民事行为能力人，其签约承租反诉上诉人的厂房用于经营，对于双方所签订合同性质、租赁物和租金的情况应该是明知的，并由此作出签约的意思表示。据此，难以得出反诉原告对于涉案租赁合同存在重大误解的结论。”据此不支持反诉原告的诉求。上诉人认为：在签约时，反诉原告一直认为被上诉人出租的租赁物均有合法手续，为此愿意出价每年498万元承租，未料在合同履行期间钢棚被拆除，在这种情况下，上诉人要求重新核定租赁费并拒付按原标准计付的租赁费余额，被上诉人均不理睬，在被上诉人发函及诉讼解除合同的情况下，上诉人只好提起反诉维护自己的合法权益，正当合法。如果一审经审理认为反诉原告的诉请缺乏基础，应当依法予以释明，反诉原告主张的诉请是明确的。另外，上诉人在一审阶段曾申请法院调查，但一审法院对此在作出判决前没有任何答复，如果不允许或无法调查，应当及时告知，便于上诉人寻求其他途径进行证据补强，因此，上诉人有理由认为一审在程序上有不当之处。鉴于涉案钢棚系租赁物组成范围，其被拆除，自然影响租赁费的实际计收，因此，反诉请求必须涉及钢棚面积的确定，在面积数据未明确前，法院又未依申请调查，反而适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，驳回上诉人的反诉请求，显然适用法律不当。被上诉人绍兴宇华印染纺织有限公司答辩称：一审查明截止目前上诉人仍然拖欠租金事实清楚。上诉人存在违法转租的行为。部分转租是征得被上诉人同意的，但并不表示可以全部转租，转租影响安全，是违约行为。上诉人称签订合同存在重大误解是不成立的。上诉人提出的上诉，没有事实依据，请求法院驳回上诉，维持原判。本诉原告绍兴宇华印染纺织有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年1、解除原、被告于2015年9月7日签订的《租赁合同》；2、要求被告腾退租赁房屋。反诉原告缪建松向一审法院起诉请求：要求变更合同租金，由反诉被告返还因合同价款变更而多付的租金48万元。?一审法院认定事实：原告在柯桥区柯西工业区拥处6幢合计建筑面积19603.27平方米工业厂房，其所有权登记证号为绍产权证柯桥字第09763号和绍产权证华舍字第01700号。2015年9月7日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将其位于柯西工业区稽山路135号厂房租赁给被告经营，交付时间2015年12月底；租赁期限为五年，自2016年3月1日起至2021年3月1日止；租赁费为每年498万元，合同签订后付100万元，余款于2016年2月1日前一次性付清。2017年3月1日起租赁费每年增加10万元，以后的每年租赁费在该年度开始前30天一次性付清；未经原告许可，被告不得将租赁厂房转租给他人，租赁期间被告如需增加租赁人合作，要原告同意并补签合同等。2015年年底，原告将上述厂房交付被告使用。被告在使用期间未经原告同意对部分承租厂房进行了分割转租。2016年2月1日，双方签订一份《补充协议》，约定租赁费在每年2月1日之前付300万元，余款于3月1日之前付清；租赁时间改为2016年4月1日起。截至2016年3月1日，被告共向原告支付租赁费470万元。2016年上半年，原告厂区内的违章钢棚遭拆除。2016年4月28日，原告向被告送达律师函，内容载明双方约定第一年租费498万元应于2016年2月1日付300万元，于2016年3月1日付清，但是至今被告尚有部分租费未按约支付，同时被告存在擅自转租厂房事实，要求被告于2016年5月1日前付清尚欠租费并立即改正转租行为；若逾期，则双方签订的租赁合同即行解除。一审法院认为，原、被告就位于柯西工业区稽山路135号厂房签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。签约双方依法享有上述合同产生的权利，同时承担合同义务。关于原告提出判决解除《租赁合同》的诉求，根据原告陈述，其要求解除合同基于被告拖欠第一年部分租金以及被告未经其同意对租赁物进行转租。该院认为，根据我国合同法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案事实，被告至今拖欠原告第一年租赁费28万元的事实清楚，被告经原告律师函催讨后仍未予以履行，构成违约。据此，原告根据前述法律规定可以解除合同。又，根据我国合同法第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。结合本案事实，被告在租赁厂房之后，未经原告同意对部分承租厂房进行了分割转租，该行为违反“未经原告许可，被告不得将租赁厂房转租给他人”的相关约定，构成违约，也构成前述法律规定的解除租赁合同之情形。综上，原告请求解除合同，于法有据，该院对原告请求判决解除《租赁合同》的诉求依法予以支持。关于原告基于合同解除所提出的腾退租赁房屋的诉求问题。该院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告该项诉求，于法有据，该院予以支持。关于反诉原告提出要求变更合同租金，由反诉被告返还因合同价款变更而多付的租金48万元的诉求。根据反诉原告的陈述，其主张在订立《租赁合同》时存在重大误解，故该合同为可变更合同，故要求将第一年的租赁费由原先的498万元调整为422万元，反诉原告已付470万元，要求返还48万元。该院认为，对于重大误解的认定，应结合《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定。该规定，重大误解的构成要件包括表意人对合同的主要内容发生了误解，产生错误认识。该错误认识包括对合同性质、合同标的物、标的物的质量、性能、价格等产生错误认识；误解必须是重大的、误解是由于自己的过失造成的、表意人因为误解作出了意思表示。事实表明，反诉原告作为一位完全民事行为能力人，其签约承租反诉被告的厂房用于经营，对于双方所签订合同的性质、租赁物和租金的情况应该是明知的，并由此作出签约的意思表示。据此，难以得出反诉原告对于涉案租赁合同存在重大误解的结论，其基于重大误解主张可变更合同，该院不予采信。对于反诉原告的诉求，该院不予支持。综上所述，该院对原告的诉求予以支持，对反诉原告的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除绍兴宇华印染纺织有限公司和缪建松于2015年9月7日签订的《租赁合同》；二、缪建松应将位于绍兴市柯桥区柯西工业区稽山路135号厂房腾退给绍兴宇华印染纺织有限公司，限于判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回缪建松的反诉请求。本院二审期间，上诉人缪建松围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、照片一组。证明被上诉人对上诉人的经营模式是明知且默认的。2、绍兴蓝豹轿车维修有限公司公司基本情况登记表及变更登记情况表各一份，证明在被上诉人发出律师函及诉至法院认为上诉人存在违法转租的情况下，仍对上诉人分割转租的厂房的工商登记予以配合变更，被上诉人对上诉人的经营模式是明知且积极配合的。被上诉人质证认为，对第一组证据的真实性有异议，即使该组证据真实，对照片的拍摄时间亦无法确认，法律上对默认是有明确规定的，该组照片亦不能反映被上诉人对上诉人的转租行为是默认的。对第二组证据的真实性没有异议。对该部分厂房的转租上诉人与被上诉人商量过，但并不能以此说明被上诉人对其他的转租行为均予以认可。本院认为，上诉人提交的上述两组证据均不能证明被上诉人同意上诉人的全部转租行为，对该两组证据本院不予采信。上诉人要求本院向被上诉人调取承诺书一份，证明被上诉人实际是允许上诉人分割租赁的。本院当庭责令被上诉人核实相关情况，如有该份承诺书存在，在十个工作日内提交法院。被上诉人庭后核实并无该份承诺书存在，上诉人亦无其他证据证明该份承诺书的存在，故对上诉人的该项调查取证所欲证明的事实本院不予采信。上诉人要求本院向柯桥区公安局华舍派出所调取笔录一组，证明被上诉人明知上诉人租赁厂房是要对厂房进行分割转租，且在被上诉人未完全腾空厂房时，上诉人就已经开始分割装修。本院认为，双方的租赁合同明确约定“未经甲方许可，乙方不得将所租赁的厂房转租给他人”，故该笔录并不能证明被上诉人同意上诉人转租，本院对此不予准许。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人缪建松与被上诉人绍兴宇华印染纺织有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效，双方双方均应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人经被上诉人催讨后仍拖欠被上诉人第一年租赁费28万元，构成违约，事实清楚。上诉人辩称其拖欠租赁费乃因承租场地内的违章钢棚被拆除，导致租赁物减少所致，本院认为，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》对租赁物与租赁费用、租赁费的支付时间均作出了明确约定，上诉人提出的上述理由显然不是拒付租赁费的正当理由，本院对此不予采信。上诉人存在对承租厂房分割转租的行为事实清楚，根据《合同法》第二百二十四条及本案《租赁合同》第8条的约定，租赁物的转租需得到出租人的同意。上诉人未能提供充分、有效的证据证明其对承租厂房的所有分割转租行为均得到被上诉人的同意，一审据此认定上诉人存在违约之行为并无不当。鉴于上诉人存在拖欠第一年租赁费及未经被上诉人同意对租赁物进行转租的行为，一审判决解除本案《租赁合同》于法有据。上诉人认为一审经审理后认为其反诉请求缺乏基础应向其作出释明，没有法律依据。上诉人向一审法院申请调取柯桥区华舍街道关于涉案厂房的违章建筑拆除数据，一审亦责令被上诉人提供了相关情况，之后又应上诉人的申请再次要求被上诉人对被拆除钢棚的具体面积作出了说明，上诉人认为一审在此过程中存在程序违法无事实依据。综上所述，上诉人缪建松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8580元，由上诉人缪建松负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  韦 玮代理审判员  李丹丹二〇一六年十一月二十四日书 记 员  王婷婷