青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）城民初字第844号
原告青岛悦翔经贸有限公司。
法定代表人张保卫。
委托代理人孙永林，山东德祥律师事务所律师。
被告玄明光。
委托代理人林成吉，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人孙春宁，山东琴岛律师事务所律师。
原告青岛悦翔经贸有限公司与被告玄明光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛悦翔经贸有限公司的委托代理人孙永林，被告玄明光的委托代理人孙春宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，××996年6月××8日，青岛市城阳区夏庄粮食管理所作为出租方，和被告即承租方玄明光签订一份《租赁协议书》，约定出租方将位于夏庄源头的粮库租赁给被告使用，租赁期限30年，从××996年6月××8日至2026年6月××8日，租赁费30万元，应在被告验收后付清。但青岛市城阳区夏庄粮食管理所交付粮库后，被告仅支付了部分租赁费，其余租赁费××22000元一直拖延支付，且根据国家相关法律法规规定，使用土地应缴纳土地使用税，该粮库每年需缴土地使用税20000余元，远远超过被告支付的租金。2007年该粮库转让给原告，并办理了房产权证书。原告认为，被告租赁后，未按约定缴纳租赁费，已构成根本违约，只是合同目的不能实现，且政府收取的费用已远远超过当时约定的租赁费，对原告极不公平。故原告请求判令：××、解除青岛市城阳区夏庄粮食管理所和玄明光于××996年6月××8日签订的《租赁协议书》。2、被告立即支付原告租赁费××22000元并赔偿利息损失。3、诉讼费由被告承担。后原告追加诉讼请求：被告立即向原告支付土地使用税××60000元。
被告辩称，××、原告主体身份不适格，青岛市城阳区夏庄粮所作为出租方与被告签订的合同，合同也经过公证，公证机关对合同的内容进行了实质的审查，合同签订的时间是××996年6月××8日，合同中约定的权利、义务应是夏庄粮所与被告之间的，原告与夏庄粮所之间没有法律上的承继关系；2、原告的请求权也超过了法律规定的诉讼时效，实际使用房屋的时间是××996年，付款在当年全部完成，按照财务管理规定，个人付款凭证的保管时间超过了，原告称在2007年获得房屋使用权以后也超过了法律规定的诉讼时效；3、关于解除合同的请求，应当认为合同签订的时间是××996年，当时是先付款后使用的情形，至今合同的履行期限也未过半；4、关于土地使用税是由行政机关征收，不是本案应当受理的法律关系，原告作为实际的使用人来作为纳税义务人是法律规定的；5、原告与夏庄粮所之间房屋买卖的合同是无效的，房屋买卖的事实及经过被告毫不知情，该房屋买卖侵犯了被告优先购买的权利，被告保留反诉或者是另案主张的权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：
××、租赁协议书××份，证明××996年6月××8日，青岛市城阳区夏庄粮食管理所和被告玄明光签订一份租赁协议书，约定玄明光租赁粮所源头粮库，租赁期限从××996年6月××8日至2026年6月××8日，租赁费30万元；根据合同法的规定，租赁合同超过二十年的部分无效；因此，上述租赁协议书的租赁期限的有效期间为××996年6月××8日至20××6年6月××7日；租赁协议书约定的租赁费，远远低于现在的市场租赁费标准。被告对该证据的真实性无异议，但认为合同签订在××996年，合同法关于最长租赁期限的规定对涉案合同没有溯及力，20年、30年的期限都未届满。
2、收据5张，证明被告仅支付原告租赁费××78000元，尚有租赁费××22000元拖延至今未付；被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同。收据原件在地税局。部分租赁费系租赁合同签订后支付的。被告认为该证据系复印件，对真实性无法认可，收款单位是夏庄粮所。
3、房产证××份，证明原告于2007年8月3××日取得源头粮所房屋产权和土地使用权，原告是合法适格的主体，原告有权行使和承担租赁协议书中约定的权利和义务；源头粮所的土地使用权面积为280××平方米，房屋建筑面积为923.97平方米。被告要求原告说明房产证取得的途径，且原告系通过不合法的手段和途径获得该房产证，对该房产证的权利主张不认可。
4、税单××8张，证明原告自2007年始缴纳土地使用税和房产税，原告累计支付土地使用税和房产税74776.××2元，现每季度支付3738.8××元，原告每年缴纳的土地使用税和房产税超过被告支付的租赁费，该土地使用税和房产税应由被告承担，20××2年第一季度的税单暂时没有找到。被告认为该证据系复印件，对真实性不认可，且对征收的对象不明确。
5、发改局青城发改（2006）2××号、财政局青城财（2006）37号、城阳政府青城政地字（2006）309号文件各××份及竞买合同书××份、国有土地使用权出让合同××份，证明原夏庄粮所经过企业改制将房屋和土地经过拍卖出售给原告的法定代表人张保卫，并按照改制文件的规定接收原企业的职工承担原企业的债权债务，夏庄粮所注销，原告在本案中具有合法的主体资格。被告认为发改局青城发改（2006）2××号文件与本案争议的无关；财政局青城财（2006）37号文件与本案争议的无关，因为原告未出具接收粮食企业资产转让具体的合同，从原告提交的房产证看，土地使用权的取得是一个初始登记，不是继受取得；城阳政府青城政地字（2006）309号文件中将崂国用（9××）字第672号证与本案争议中被告与夏庄粮所签订的租赁合同中依据的不是一个证书，被告认为本案依据的是67××号国有土地使用证，土地面积也不同，原告土地面积是××080.30平方米，该文件中没有对双方争议的土地进行处理；竞买合同书第二条乙方在签订协议前对标的物的权属证件文件资料已详细查阅无异议，原告在完成交易时对土地租赁的情况是完全了解的；对国有土地使用权出让合同真实性无异议，认为该合同与原告提供的关于购买粮食企业资产具有合格主体资格是矛盾的，是由政府直接出让给原告的，并非是企业之间的行为。对于该土地出让合同和城阳政府的批复被告已经向相关法院提起行政诉讼。原告认为原夏庄粮所土地的性质是划拨的土地，在原告竞拍完之后政府将该土地出让给原告的过程是合理、合法的。67××号地块并非本案争议的房屋和土地使用权，与本案无关。
被告未向本院提交证据。
经审理查明，××996年6月××8日，被告玄明光（乙方）与青岛市城阳区夏庄粮所（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将夏庄源头粮库租赁给乙方使用，占地约4.5亩，库房和其他建筑约720平方米，租赁期限为三十年整，即96年6月××8日至2026年6月××8日终止。租赁费为三十万元整，甲乙双方签订协议后付给甲方定金35%，公证后付50%，经验收后付全部资金。乙方需扩建厂房等建设，甲方有义务协助乙方办理手续，但投资项目的一切费用均由乙方自负。××996年5月至××997年间，玄明光共向夏庄粮管所交纳租金××7.8万元。
××997年9月××9日，双方到青岛市城阳区公证处对上述租赁协议书进行了公证。
2006年3月2日，青岛市城阳区发展和改革局下发青城发改（2006）2××号《关于同意城阳区国有粮食企业改制的批复》文件，载明：区粮食局：……原则同意你局报来的关于城阳区国有粮食企业改制方案，对产权清晰的企业实行资产公开转让，对资不抵债的企业实行破产，对产权不清的企业暂缓进行资产处置。……区粮食局要依法清理各改制企业的债权债务并办理变更转移手续。……
2006年4月××2日，青岛市城阳区财政局下发青城财（2006）37号《城阳区财政局关于同意青岛市城阳区粮食局下属四家粮食企业资产转让的函》，载明：城阳区粮食局：……你局委托山东琴咨资产评估有限公司对下属……青岛市城阳区夏庄粮食管理所等四家粮食企业进行了评估，并已经我局备案。山东银典拍卖有限公司对上述四家粮食企业改制所涉及的资产进行了拍卖……根据青政发（2002）78号、城发［××999］46号文件及城阳区人民政府2005年第3次常务会议纪要，同意你局将上述四家粮食企业资产转让给购买方，购买方全额承担原企业的债权、债务。
2006年××××月28日，青岛市城阳区人民政府下发青城政地字（2006）309号《青岛市城阳区人民政府关于将国有土地使用权出让给青岛悦翔经贸有限公司的批复》，载明：城阳国土资源分局：你局青城国土资发（土字）（2006）××64号文件及附件已收悉。经研究，同意你局拟定的《青岛市城阳区人民政府国有土地使用权出让》登记的2595平方米国有土地使用权出让给青岛悦翔经贸有限公司，用途不变（仓储），土地使用年限为五十年（自签订合同之日起计算），宗地面积根据用地现状保持原界址点不变重新测绘后实际占地面积280××平方米，由此确定该国有土地使用权出让面积为280××平方米，土地出让金共计294××05元。本批复下发后，青岛悦翔经贸有限公司应按规定向你局申请办理土地登记手续。
2006年××××月29日，青岛市国土资源和房屋管理局城阳国土资源分局（甲方）与原告青岛悦翔经贸有限公司（乙方）签订国有土地使用权出让合同，约定甲方出让给乙方的宗地位于夏庄街道源头社区，宗地面积280××平方米，出让金为294××05元。乙方在出让宗地范围内兴建建筑物应符合下列要求：主体建筑物性质：仓库（已建成）。2007年8月3××日，被告青岛悦翔经贸有限公司取得房屋产权证，载明土地使用权面积280××平方米，房屋共4处（2层房屋××处，××层房屋3处），设计用途均为仓储。
2007年××0月至20××0年9月30日间，原告缴纳房产税及土地使用税共计56082.××××元。
上述事实，有协议书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。
本院认为，根据我国法律规定，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同不当然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新房主自然成为新的出租人，继受原出租人的权利义务。本案中，被告玄明光与青岛市城阳区夏庄粮食管理所于××996年签订租赁协议书，约定将夏庄粮所的仓库及场地租赁给被告使用，原告青岛悦翔经贸有限公司于2007年8月通过竞拍取得了涉案仓库及场地的所有权，并办理了房屋产权证，因此原告作为新的所有权人承继上述租赁协议书的权利义务。按照合同约定，被告应在“签协议后付定金35%，公证后付50%，经验收后付全部资金”，但被告至今仅支付租金××7.8万元，余款至今未付，故对原告要求解除上述租赁协议书的主张本院予以支持，本院确认××996年6月××8日青岛市城阳区夏庄粮食管理所与被告玄明光签订的租赁协议书于20××3年3月20日解除。根据××996年租赁协议书的约定，被告租赁涉案房屋及土地共计30年，租金30万元，因此被告应支付××996年6月××8日至20××3年3月20日期间的租金，即被告应支付租金××67562元（30万元÷30年×××6年＋30万元÷30年÷365天×276天），被告已经支付租金××7.8万元，故原告应将被告多支付的租金退还被告，对原告要求被告支付剩余租金××2.2万元并支付利息的主张本院予以支持。根据我国法律规定，房产税及土地使用税应由实际使用人缴纳，故对原告要求被告支付该款项的主张本院予以支持，原告2007年××0月至20××0年9月30日间共缴纳房产税及土地使用税56082.××××元，故对原告要求被告支付土地使用税××60000元的主张本院予以部分支持。经本院释明，原告明确表示不追加次承租人为本案被告，与次承租人间关系另案解决，对此本院予以确认。同时，经本院释明，被告玄明光对合同解除的后果亦明确表示不在本案中一并主张，对此本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：
一、被告玄明光与青岛市城阳区夏庄粮食管理所于××996年6月××8日签订的《租赁协议书》于20××3年3月20日解除。
二、被告玄明光于本判决生效后十日内支付原告青岛悦翔经贸有限公司土地使用税56082.××××元。
三、驳回原告青岛悦翔经贸有限公司要求被告玄明光支付租金××22000元并支付利息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5530元，由原告青岛悦翔经贸有限公司负担4328元，被告玄明光负担××202元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 杨忠吉
审判员 顾 伟
审判员 赵丕杰
二〇一三年三月二十九日
书记员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力只是不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第一百零八条债务应当清偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。