重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初1657号
原告:重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道80号，统一社会信用代码915002227500952487。
法定代表人：孙宗，系该公司总经理。
委托诉讼代理人:张玲琳，女，1973年5月16日出生，系该公司员工。
被告:穆仕兰，女，1975年2月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告:石远强，男，1976年4月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆君航物业管理有限公司（以下简称“君航物业公司”）诉被告穆仕兰、石远强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法由审判员刘平独任审判，适用小额诉讼程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告君航物业公司的委托代理人张玲琳，被告穆仕兰到庭参加诉讼，被告石远强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君航物业公司诉称：被告系小区的业主，原告系该小区的物业服务公司。根据物业合同的约定，被告应每月缴纳物业服务费，承担公共能耗费，以上费用应于每月15日前按时缴纳原告，如被告逾期交纳，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。原告按合同提供了物业服务，被告缴纳了物业服务费至2016年5月。从2016年5月起，被告未按约定缴纳物业服务费及公共能耗费，经原告多次催收未果，其行为严重侵害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付原告2016年5月至2017年2月的物业服务费1165.25元（83.87平方米×1.5元/月·平方米×9月，2016年5月欠33元）和物业服务费违约金434.34元、2016年5月至2017年2月的公共能耗费100元（10元/月）、公共能耗费违约金40.5元；本案诉讼费由被告承担。
被告穆仕兰、石远强辩称，对欠费时间、金额、房屋面积均予以认可。未缴纳物业管理费原因：1、本小区内有多处违章搭建严重，部分楼层擅自改动外观设计。特别是本层2-22-6的住户违单搭建，将22层的消防通风及门廊采光窗户封死，并修建储物柜，严重影响被告家的通风及采光，还将楼梯窗户封闭及遮挡，造成安全隐患。原告在装修期间未认真履责，在被告发现违章搭建时多次向其反映未采取有效措施进行阻止，由于原告的不作为，目前小区违章装修严重。2、原告未将装修保证金退还给被告存在严重违约。3、公共能耗费的缴纳应按合同约定据实分摊。
经审理查明，2013年12月13日，重庆润庆置业有限公司作为甲方与原告君航物业公司作为乙方签订了小区的前期物业服务合同。合同期限为2014年1月19日起至2020年1月18日止。合同约定的物业服务内容为：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集与清运；交通与车辆停放秩序管理；公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受甲方委托，对其物业专有部分进行维修养护（服务价格双方另行商定）；物业服务费和本合同规定其他费用的收取；法律、政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。该合同约定的服务收费为包干方式（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅：（1）高层住宅：按1.70元/月·平方米、（2）小高层（洋房）：按2.50元/月·平方米等。共用设备、设施运行的能源耗费，独立计量核算，据实向业主分摊计收。该合同违约责任中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。2014年2月11日，原告君航物业公司作为乙方与被告穆远兰、石远强作为甲方签订了物业服务合同，双方并于同日签订了业主公约和承诺书。该物业服务合同与前期物业服务合同约定的内容基本一致。原告对高层住宅实际按1.50元/月·平方米收取物业服务费；公共能耗费按每月10元收取。被告穆仕兰、石远强系重庆市綦江区文龙街道沙溪路30号小区的业主，自2016年5月起未交纳物业服务费用，被告从2016年5月至2017年2月拖欠物业服务费1165.25元（83.87平方米×1.5元/月·平方米×9个月，2016年5月欠33元），原告多次催收未果。庭审中，原告针对被告提出问题，进行了如下答复：因被告的房屋装修后未进行验收，故一直未退还被告的装修保证金；小区有私搭、私建的现象是事实，原告多次要求私搭、私建的业主的整改，并向其出具书面整改通知，及将相关违章资料送给了綦江区拆违办等相关部门，物业公司没有执法权，物业公司已尽到自己的职责；公共能耗费是每月预收10元，如果公共能耗费每月超过10元仍按10元收取，小于10元则结转下月，没有损害被告的利益。
前述事实有前期物业服务合同，物业服务合同，业主公约，缴费收据，催款通知及催款记录，反映情况及处理记录，工作记录表，整改通知，物业服务照片，面积测算报告、签收表等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。作为具有物业管理职能的原告君航物业公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。同时物业管理公司是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳，被告不能以小区存在私搭、私建等理由拒交物业服务费。故本院对原告请求被告交纳2016年5月至2017年2月期间物业服务费1165.25元予以支持。被告辩称公共能耗费应当据实分摊，根据原、被告双方约定，公告能耗费应当独立计量核算，据实向业主分摊计收，原告主张每月按照10元标准收取，本院对此不予支持。但该费用系明确会产生的费用，今后原告在据实计算后仍可向被告方主张。关于违约金问题，被告辩称原告未退还装修保证金违约在先，本院根据查明的事实，原告暂扣装修保证金行为不当，被告据此没有交纳物业服务费不构成违约，故对原告主张的违约金不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告石远强、穆仕兰于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2016年5月至2017年2月期间物业服务费1165.25元；
二、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告穆仕兰负担（此费原告已预交，被告穆仕兰在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆君航物业管理有限公司）。
本判决为终审判决。
审判员 刘平
二〇一七年五月十一日
书记员 肖瑶