内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终1660号
上诉人（原审原告）：宋建刚，男，汉族，1971年12月15日出生，个体，现住五原县隆兴昌镇。
委托诉讼代理人：徐立忠，系内蒙古金川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市益诚担保有限责任公司。
法定代表人：耿雪冬，系公司董事长。
公司住所地：五原县隆兴昌镇。
委托诉讼代理人：白树秉，系内蒙古蒙正律师事务所律师。
原审第三人：刘永忠，男，汉族，1969年11月18日出生，个体，现住五原县隆兴昌镇。
委托诉讼代理人：杨龙（刘永忠亲属），男，汉族，1983年5月3日出生，个体，现住五原县隆兴昌镇。
上诉人宋建刚因与被上诉人巴彦淖尔市益诚担保有限责任公司（以下简称益诚担保公司）、原审第三人刘永忠执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县人民法院（2016）内0821民初1858号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人宋建刚及其委托诉讼代理人徐立忠，被上诉人益诚担保公司的委托诉讼代理人白树秉、原审第三人刘永忠的委托诉讼代理人杨龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
宋建刚上诉请求：依法撤销内蒙古自治区五原县人民法院（2016）内0821民初字1858民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。理由：一审法院认定事实有误，上诉人与第三人对于拖欠工程款一事进了详细说明并且相关证人到庭也证实了拖欠工程款的情况，一审法院认定双方订立的《协议书》存在瑕疵存在认定错误。一审法院适用法律错误。双方于2013年签订《协议书》，本案诉争的车库及房屋已抵顶了第三人拖欠上诉人的工程款，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作为本案定案依据。
益诚担保公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人对工程款未能提供证据证明确实存在。本案适用法律正确，上诉人与第三人在抵顶本案诉争房屋时存在过错，不符合抵顶成立条件及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求驳回上诉人的请求。
刘永忠辩称，2013年将房顶给宋建刚，当时想变户因为刘永忠拿房抵押贷款了未办成。
宋建刚向一审法院起诉请求：请求立即停止对五原县隆兴昌镇胜利办事处和谐家园三个车库产权证号：五房字第×××号、五房字第×××号、五房字第×××号）及和谐家园A3北侧附属-02号房产（产权证：五房字第×××号）的强制执行，并解除查封。
一审法院认定事实：2013年10月17日，宋建刚与刘永忠签订《协议书》，协议载明：1、刘永忠将座落于和谐家园西北角的三个车库以及车库上面的房屋，建筑面积共计大约180.11平米，折抵刘永忠欠宋建刚的工程款85万元；2、该三个车库已改成住房，但至今没有办理相关的权属证书，另外车库上的房屋也没有办理相关的权属证书；3、刘永忠保证该三个车库及房屋不存在产权纠纷，未设立抵押、未出租、未被查封或存在其他权利瑕疵。但经过庭审查明，诉争的车库及房屋在原告与第三人订立《协议书》之前即已办理了相关的权属证书，并设立了抵押，抵押于2014年解除，宋建刚于2016年从第三人手中取得诉争的三个车库及房屋的权属证书。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，宋建刚、刘永忠虽然签订《协议书》，但未就本案争议的房屋进行登记，不能引起物权的变动，该房屋属刘永忠所有。此外，宋建刚与刘永忠订立《协议书》时，刘永忠隐瞒已办理产权证并抵押的事实，宋建刚与刘永忠是否存在工程款结算事由宋建刚未能举证证明，因此宋建刚与刘永忠订立的《协议书》存在瑕疵，原告的证据亦不能证明原告对诉争的车库及房屋享有足以排除强制执行的权益，故原告请求立即停止对五原县隆兴昌镇胜利办事处和谐家园三个车库产权证号：五房字第×××号、五房字第×××号、五房字第×××号）及和谐家园A3北侧附属-02号房产（产权证：五房字第×××号）的强制执行，并解除查封的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、最高人民法院《民事诉讼法司法解释理解与适用》第九十条之规定，判决：驳回宋建刚的诉讼请求。案件受理费50元，由宋建刚承担。
本院二审中上诉人宋建刚围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人对证据进行了质证，对宋建刚及益诚担保公司双方有争议的证据及事实认定如下：上诉人宋建刚提交了五原县益民物业服务有限责任公司、五原县隆兴昌镇西环社区居委会、内蒙古天降房地产开发有限责任公司证明、四份诉争房屋及车库的产权证拟证实2013年宋建刚通过工程款抵顶的方式取得涉案房屋的所有权，并且第三人对房屋及车库具有处分权，而益诚担保有限责任公司认为上述证据不能证实待证事实。对于房屋及车库占有时间在一审时宋建刚已经申请证人出庭对实际占有时间进行了证实，二审中举证的证明可以进一步证实其对涉争房屋车库的占有情况，应对此事实予以认定。但四份产权证复印件、天降房地产公司出具的证明并不能证实宋建刚所主张的因抵顶工程款已经取得涉案房屋车库的所有权。
二审对一审查明事实予以认定。
本院认为，综合各方当事人的主张和意见，本案的争议焦点为：宋建刚对人民法院强制执行的涉案房屋及车库是否享有足以排除执行的权益，包括所有权或者物权期待权。
首先，关于宋建刚对涉案房屋是否享有所有权的问题。宋建刚主张，其与刘永忠之间存在真实有效的以工程款抵顶房屋及车库关系，已经取得涉案房屋车库的所有权。依据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的取得以依法将不动产登记于不动产登记薄为要件。本案中，涉案房屋车库并未登记在宋建刚名下，其主张对涉案房屋车库享有所有权的主张不能成立。
其次，关于宋建刚对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该规定虽是案外人异议审查程序的标准，但案外执行异议之诉审理程序也可以参考适用。依照前述规定，案外人如以物权期待权为由排除执行的效力，需同时具备四个要件：一是和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；二是买受人已经履行买卖合同的支付全部价款义务；三是案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；四是物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。宋建刚提出执行异议之诉的主要依据是其与刘永忠签订的《协议书》，主要内容是刘永忠将涉案房屋车库抵给宋建刚，折抵刘永忠欠宋建刚的工程款85万元，抵顶协议虽然不是典型、规范的房屋买卖合同，但其合同目的同样是为了转移房屋所有权，《协议书》是宋建刚和刘永忠的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，应当认定协议合法有效。协议签订后刘永忠已将涉案房屋车库交付宋建刚占有、使用。虽然抵顶双方对欠付工程款的事实均认可，但宋建刚与刘永忠并未形成书面的结算文件予以确认具体债权债务数额，故不足以认定宋建刚用抵顶方式以享有的债权支付了受让房屋车库的全部对价。同时，作为抵顶一方的宋建刚未尽到审慎义务，在刘永忠未提供房屋及车库权利证书的情况下，即与刘永忠签订及履行抵顶协议，给未来办理产权过户手续带来隐患，其自身对未能办理过户亦存在过错，涉案房屋车库物权没有变更登记的原因不能排除宋建刚自身原因，故其无法以物权期待权为由排除执行的效力。
综上，一审法院以不动产未办理过户手续不发生物权变动效力作出判决并无不当，虽在引用法律上不规范，应纠正为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，但不影响判决结果。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋建刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 李智平
审判员 乔雪梅
审判员 张 利
二〇一六年十二月二十九日
书记员 杨卓娜