广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0307民初4987号
原告深圳市某某某精密塑胶模具有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道大康社区大万路。
法定代表人夏某，系原告总经理。
委托代理人李某军，广东德城律师事务所律师。
委托代理人曹杰，广东德城律师事务所律师。
被告深圳市某某某达科技有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道爱联嶂背二村美英巷。
法定代表人李某胜。
委托代理人蓝某南，广东思豪律师事务所律师。
原告深圳市某某某精密塑胶模具有限公司诉被告深圳市某某某达科技有限公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹杰、被告的委托代理人蓝某南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月4日，原、被告签订《工业厂房租赁合同》，约定将某某工业园1栋3楼喷涂车间及配套区域合计面积1200平米出租给被告使用，合同期限自2015年12月1日至2017年11月30日，约定每月租金28800元。”履行至2016年10月被告单方违约，拖欠原告租金及水电费。原告口头催缴无果，故原告于2016年11月委托律师致函被告通知解除租赁合同，并要求履行合同义务，现被告仍未完全履行，故原告请求法院判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告支付2016年10月份房租人民币28800元（货币名称，下同）；3、被告支付2016年9月水电费22766元、10月份水电费7765元，合计30531元；4、被告支付违约金86400元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方于2015年11月4日签订工业厂房租赁合同，合同约定租期自2015年12月1日至2017年11月30日止，每月租金28800元。租金先付后租，两押一租，先行缴纳人民币86400元（含押金57600元和租金28800元），电费单独安装电表，每度1.1元。之后被告均有足额支付租金和水电，但2016年10月16日原告擅自查封厂房，停水停电，造成被告较大的经济损失。原告也并非涉案厂房的所有权人，没有提供合法产权证明或建设工程规划许可，涉案的租赁合同无效，原告依法应当返还被告交付的押金、租金和水电费等。至于9月、10月的水电费，没有证据证实，不应得到支持。2016年11月7日，被告向原告支付的1730.6元租金也应当返还。被告为原告进行喷油产品的生产，原告尚欠被告货款3312.57元，依法应当支付，违约金因合同无效而不具有法律效力，因此不应支持。2016年10月16日因原告查封等行为，被告已未再使用厂房，并于当日交还原告。合同因2016年11月1日原告发送律师函称终止双方的租赁合同而解除。被告实际使用15天，租金可以核算，水电费以凭证证实后可以支付。
经审理查明，2015年11月4日，原、被告签订《工业厂房租赁合同》，约定将原告某某工业园1栋3楼喷涂车间及配套区域合计面积1200平方米出租给被告限定做厂房，期限自2015年12月1日至2017年11月30日止。另约定被告每月支付原告厂房租金和设备租金共计人民币28800元，先付后租，被告按照两押一租先行缴纳人民币86400元给原告。其他费用方面，约定“被告不再缴纳综合物业管理费，电费单独安装电表，每度按1.1元缴纳给原告”、合同第七条约定“租赁期间，原告次月3日之前应向被告开具收据，被告收到收据后，次月5日支付房租及其他应支付的一切费用，超过10天之内未付，原告可以中止合同；原告的喷油产品给被告生产，被告承诺在价格品质上服务于原告，原告同意被告以当月的货款抵扣当月的房租设备资金及水电费用。”第八条其他条款“租赁期间，如原告提前终止合同而违约，应赔偿被告三个月租金。租赁期间，如被告提前退租而违约，应赔偿原告三个月租金。”被告依约支付57600元押金、2015年12月的租金28800元，亦也按照原告制作的水电表支付到2016年9月的租金及2016年8月的水电费。
被告提交多张封条照片，封条上的日期为2016年10月16日，加盖有印章，名称依稀可辨为原告名称。原告不予认可，主张是在被告搬离之后于2016年10月21日张贴的封条。2016年10月27日原告传真被告称其拖欠2016年10水电费及房租、2016年9月水电费共计59330.6元，被告在原告处押金57600元，差额1730.6元，请被告尽快缴清。原告确认传真的真实性，但主张权利义务未终结、未放弃追究违约责任。2016年11月4日原告向被告发送律师函，称其共拖欠水电费、房租（期间同上）共计59331元，通知被告2016年11月1日起终止双方签订的《工业厂房租赁合同》，被告应在接到通知之日起三日内缴纳上述款项。2016年11月7日被告向原告转账1730.6元。被告2016年11月8日在律师函中称，被告确认原告单方封锁厂房后双方协商，达成协议即解除合同，按原告计算的截至2016年10月27日的租金和水电费金额59330.6元，抵扣押金后已付1730.6元，并期望原告支付被告货款3312.57元。被告庭审时提交了2016年9月的对账单，原告对金额无异议，同意在被告应付款中抵扣。
原告当庭提交了其原法人喻敏达与产权人周修川的委托代理人吴慧签订的《房屋租赁合同》以及该产权证复印件，上述合同约定的租赁地点位于横岗街道大康社区大万路1-1号1栋3楼，面积3610平米。产权证书仅注明厂房位于大万村，建筑面积10830.03平米。被告庭后出具书面质证意见，对上述证据均不认可。原告以非产权人无法调取原件为由申请法院核实该涉案建筑属于合法建筑。本院从深圳市不动产登记中心查询结果显示，上述产权证复印件的内容属实。又于2017年5月25日前往涉案厂房调查，涉案厂房在建筑体上悬挂路牌“大万路1-1”，同时也位于某某工业园内，但物业管理处及大万村村委均无法就名称及位置问题明确回复。
以上事实，有《工业厂房租赁合同》、深圳市不动产登记中心查询结果显示、传真、律师函、当事人的陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，案件的焦点在于双方的租赁合同是否有效、如果有效何时解除、解除原因以及被告是否应当按照三倍租金标准支付原告违约金等问题。关于涉案租赁合同是否有效，经本院核实，产权证内容真实；此外，原告的注册地址就在大万路“1-1号1栋3楼”，被告又是租赁原告的部分厂房和设备，另经现场勘查显示，涉案租赁合同中注明的“某某工业园”与“大万路1-1号”为同一栋建筑，上述产权证明在地理位置及建筑面积上均包含涉案的租赁厂房，被告虽不予认可，但未提交任何相反证据，本院对其辩称涉案厂房不具有合法产权证明的意见不予采信。原、被告签订的《工业厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规范，应属合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行各自的合同义务。
至于解除合同的时间、原因，2016年11月4日原告行使解除权并向被告送达了律师函，被告对此并无异议，可见双方的租赁合同已经解除。双方已就欠缴费用支付问题协商一致，被告也依约支付了差额，原告再就此主张，无事实和法律依据，本院不予支持。权利义务终止后，不影响结算和清理条款的效力，但原告以被告提前退租要求其支付违约金，未提交有效证据，与庭审查明的事实相悖，故对该项诉求本院不予支持。被告以庭后代理词形式提出反诉，不符合法律规定，应另行起诉。基此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原告深圳市某某某精密塑胶模具有限公司与被告深圳市某某某达科技有限公司2015年11月4日签订的《工业厂房租赁合同》已经解除；
驳回原告深圳市某某某精密塑胶模具有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费人民币1607元（原告预交），由原告深圳市某某某精密塑胶模具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判长 贺榕
二〇一七年六月二十八日
本件与原本核对无异
书记员 姚练
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。