上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7528号
上诉人（原审原告）：上海味胜餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区梅家浜路1500弄1号207室。
法定代表人：凌建，总经理。
委托诉讼代理人：陆伟民，公司员工。
委托诉讼代理人：崔勇，公司员工。
被上诉人（原审被告）：吴旭，男，1983年12月4日生，汉族，住江西省上饶市广丰县。
原审第三人：上海城光置业有限公司，住所地上海市松江区新城区梅家浜路1500弄1号101室。
法定代表人：张涛，总经理。
委托诉讼代理人：李斌，上海海朋律师事务所律师。
上诉人上海味胜餐饮管理有限公司（以下简称味胜公司）因与被上诉人吴旭及原审第三人上海城光置业有限公司（以下简称城光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初21600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人味胜公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。
事实和理由：上诉人与被上诉人于2016年4月签订了房屋租赁合同，约定被上诉人租赁上诉人的房屋经营网吧，上诉人依约向被上诉人交付了房屋，但被上诉人却没有按约支付租金，却在同一商城所在地二楼的其他房屋开设了网吧，严重违约。
被上诉人吴旭辩称，上诉人没有提供转租证明，业主对其转租行为不同意，被上诉人进场装修受到物业公司阻拦，所以上诉人事实上没有按约交付房屋，被上诉人也无法实际使用房屋。后来被上诉人直接与房东签订了合同，才进场在其他房屋经营，与上诉人无关。一审判决正确，要求维持原判。
原审第三人城光公司述称，其没有同意上诉人进行转租，其事后也不追认转租行为，请求法院依法判决。
2016年12月，味胜公司向一审法院起诉请求：1、解除2016年4月味胜公司与吴旭签订的《房屋租赁合同》；2、吴旭承担2016年4月1日至2016年5月31日的房屋租金人民币20,000元（以下币种相同）；3、吴旭承担合同违约金20,000元。
一审法院认定事实：城光公司是上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的登记权利人。
2016年4月，味胜公司作为出租方（甲方）、吴旭作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，套内建筑面积137平方米，房屋权利人为城光公司；甲乙双方约定，甲方于2016年4月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自甲方向乙方交付该房屋之日起至2020年11月30日止，在甲方向乙方交付该房屋之日起30日，作为甲方给予乙方的免租金期，免租金期包含在房屋租赁期限内；甲乙双方约定，该房屋租金如下：1、自2016年4月1日起至2016年11月30日止，该房屋月租金总计为10,000元……；本合同签订时乙方一次性向甲方预付三个月租金……；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即30,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金（解除合同前一个月）的二倍支付违约金……6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的……；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金（解除合同前一个月）的二倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣；该合同补充条款第5条约定，甲乙双方承诺，本合同中双方提供的地址等联系信息真实有效，一方如有变更，应及时按照本条上述规定的书面形式和送达方式通知另一方，若一方提供的地址等联系信息导致另一方不能传达意思表示，使本合同不能履行，由此而引发的责任应由过错方承担，甲方联系地址：上海市松江区XX路XX弄XX号XX室，联系人：崔勇……。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述房屋租赁合同签订后，吴旭于2016年4月13日支付味胜公司押金30,000元。吴旭还于2016年4月28日支付给上海A有限公司（以下简称A公司）装修管理费822元、装修保证金15,000元。2016年4月30日，吴旭聘请的施工队签署了“三湘财富广场”装修施工消防协议一份。
自2016年4月12日至2016年5月19日，吴旭多次通过微信与味胜公司经办人陆伟民联系押金及租金的支付事宜，并要求味胜公司提供转租证明，双方确认吴旭先支付押金30,000元，余款随后付清。但因味胜公司一直未能提供转租证明，吴旭表示无法进场，并要求味胜公司退还押金，自己不租了，吴旭在其他地方已经找到更好的位置，只能放弃了。
2016年5月13日，吴旭聘请的施工队向物业公司提出申请一份，载明本公司承接的财富广场206乐鱼我家酸菜鱼的装修工程，因无法开出转租凭证故无法进场装修，之前交物业办理的装修手续所交押金等费用特申请退还。
2016年6月27日，吴旭委托律师向双方合同中约定的味胜公司的地址发送律师函一份，载明吴旭向味胜公司承租涉案房屋经营“XX”品牌的餐饮业务，并支付了三个月的押金，然而味胜公司收到上述押金后，一直未向吴旭出具合法的转租证明，也未签订正式的房屋租赁合同，导致吴旭无法实际使用房屋（包括办理营业执照、进场装修、经营等）。吴旭多次催促味胜公司提供证明及签订合同，味胜公司均予以拖延，后吴旭提出不予承租涉案房屋，要求味胜公司退还已付的款项，味胜公司仍不予理睬。为此，吴旭特此函告味胜公司，双方未就租赁事宜形成合同关系，因此限味胜公司于收到本函件之日起三日内向吴旭返还人民币30,000元……，如对本律师函之内容有异议，请味胜公司接到本函2日内与律师联系。
吴旭与上海B有限公司（以下简称B公司）于2016年3月20日签订了《特许经营合同》及《管理合同》，B公司授权吴旭可以使用“虎某”的品牌商标，授权期限自2016年3月20日起至2023年3月19日止。
2014年12月10日，城光公司将包括涉案房屋在内的206-207室房屋出租给陆伟民，套内建筑面积683平方米；租赁期限自2014年12月15日起至2020年12月14日止；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人……。
2015年2月7日，城光公司作为出租人（甲方）、陆伟民作为原承租人（乙方）、味胜公司作为现承租人（丙方），三方签订了《房屋租赁合同主体变更之补充协议》一份，约定三方一致同意将原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方；自本协议生效之日起，由丙方承继乙方在原租赁合同中的所有权利和义务；本协议是三方对原租赁合同的修改与补充，本协议的约定如果与原租赁合同内容不一致的，应以本协议的约定为准，本协议未涉及的内容，应按照原租赁合同执行。
2016年5月31日，城光公司作为甲方、味胜公司作为乙方，双方签订了《终止协议》一份，约定甲乙双方就涉案房屋于2014年12月10日签订的租赁合同终止；关于租赁合同内的相关违约条款双方互不追究；乙方承诺于2016年5月31日返还该房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥就该处物业的工商注销事宜……。
2016年6月1日，城光公司作为出租方（甲方）、崔勇作为承租人（乙方），双方签署了《房屋租赁合同》一份，城光公司将涉案的207室房屋出租给崔勇，套内建筑面积392平方米；租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人……。
一审庭审中，味胜公司提交了名片一份和照片两张，证明吴旭另外与城光公司签署了合同，在同一商场他处经营同类项的网吧，吴旭是XX的营运总监，商场内开设的XX他都是知情的，现涉案网咖到底是谁的名字不清楚。吴旭则质证认为，XX是网鱼的加盟商，味胜公司所称的网吧是其他人开的，与吴旭没有关系；名片真实性无法确认，即便是真实的，吴旭是要加盟XX的，无法证明开设网咖都需要他的同意。城光公司质证认为，真实无异议，但没有关联性。
一审庭审中，味胜公司提交了工商信息一份，证明城光公司和A公司股东均为上海XX公司，证明两家公司知悉味胜公司进场开设网吧的情况。吴旭质证认为双方是不同主体，应当独立承担责任，工商部门要求提供的是合法的转租证明，口头的是没用的。城光公司质证认为，真实性没有异议，但每家公司都是分开管理、独自经营的，是独立的民事主体。
一审庭审中，吴旭陈述味胜公司并未将涉案房屋交付给吴旭，吴旭只是到物业公司办理了前期手续，等到实际准备进场装修的时候，就被物业公司阻拦了。味胜公司陈述物业公司收取保证金的行为证明房屋已经交付了，涉案房屋门是不上锁的，里面已经拆空了，可以直接办好手续入场装修，没有书面交接的依据；味胜公司于2016年6月份见吴旭承租了其他地方，就将涉案房屋部分还给了城光公司，部分自己留着。
一审庭审中，一审法院向味胜公司释明了由于城光公司陈述不知道味胜公司转租的事实，也没有出具书面同意转租的证明，由此导致味胜公司与吴旭所签订的转租合同是无效的，味胜公司可以变更其诉讼请求，但味胜公司表示不再变更诉讼请求，事实上各方对于转租都是同意的，只不过是吴旭找到了更合适的地方，不愿意继续履行合同了，无论合同是否有效，相应的费用是要主张的，是吴旭违约在先。
一审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，味胜公司将涉案房屋转租给吴旭时并未取得出租人即城光公司的同意，且味胜公司也并未举证证明城光公司是明知且同意或者在六个月内未提出异议，故味胜公司与吴旭所签房屋租赁合同是无效合同。一审法院依法向味胜公司释明后，味胜公司仍然坚持认为合同有效，且并未变更其诉讼请求，故对于味胜公司主张的解除合同、吴旭承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于味胜公司主张的租金，合同无效后应属于使用费的范畴，首先，味胜公司并未举证证明其已将涉案房屋交付吴旭使用，其次，根据双方的微信聊天记录以及施工队的退租申请等证据，可以证明因味胜公司未能提供转租证明，导致吴旭一直无法正常装修使用房屋直至退租的事实。再次，对于味胜公司主张的吴旭付款违约在先、吴旭在同一商场已另租他处经营同一业态网吧导致退租的意见，与双方微信聊天记录中关于付款的约定不符，且味胜公司的主张缺乏充分的证据予以证实，一审法院不予采纳。故对于味胜公司主张的吴旭承担房屋租金20,000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，于二〇一七年五月二日作出判决：驳回味胜公司的诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取400元，由味胜公司负担。
二审中，上诉人提交了一份上诉人与原审第三人的租赁合同补充协议，证明上诉人转租是得到了原审第三人认可的。被上诉人对该协议真实性表示无法确认，即使是真的，也与本案无关。原审第三人发表意见称，该补充协议是真实的，但其中内容不能反映其同意转租，与本案无关。本院经审查认为，该份协议中仅能反映原审第三人同意上诉人在承租房屋内加盟开设网吧，但并不存在关于同意转租的内容，与本案争议无关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人向被上诉人转租房屋的行为没有得到原审第三人的事先许可和事后追认，应属无效。因此，上诉人主张解除合同，由被上诉人支付违约金，均无法律依据。
至于上诉人所称的房屋租金问题，现并无证据显示被上诉人曾经实际使用上诉人提供的房屋，故该项请求亦缺乏事实依据。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币400元，由上诉人上海味胜餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈强
代理审判员 何建
审 判 员 李兴
二〇一七年八月十五日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……