北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终46号
上诉人（原审原告）：和红莉，女，1978年12月20日出生。
上诉人（原审被告）：张德永，男，1970年7月18日出生。
上诉人和红莉因与上诉人张德永房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
和红莉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判张德永给付我2016年6月13日至2016年9月2日房屋占用费5130元；2.撤销一审判决第四项，改判张德永自2016年9月3日起至实际交付房屋之日止按照每日63.33元的标准给付我房屋占有使用费；3.撤销一审判决第八项；4.撤销一审判决第九项，改判张德永赔付租赁房屋内原沙发折价款800元；5.诉讼费由张德永承担。同意一审判决第一、二、五、六、七项。事实和理由：合同履行期间，张德永多次不按约定交纳房租。双方在派出所约定，张德永于2016年5月31日搬离承租房屋，到期后，张德永无理由拒绝搬出也不付房租，严重违约，在上诉前，张德永在微信和电话中表示是因为没钱、没地方搬而无法履行约定，并无其他理由，且在开庭前张德永从未提及房屋内自行安装的架子需要我承担费用的事情，这个事情不是张德永拒绝搬离或不付房租的理由，也不是本案纠纷点，一审判决我负担一半房屋占有使用费有失公平，没有法律依据。我主张的沙发在租赁合同屋内物品栏中有体现，张德永也承认其将原房屋内沙发处理掉，一审判决以我没有提交证据驳回我的诉讼请求，存在错误。一审判决由我承担张德永2000元物品费没有法律依据。房屋租赁合同中的押金应该是张德永按照合同约定将房屋完好交付我之后才应退付，目前房屋仍由张德永占据，一审判决退还押金，没有考虑事实，不符合法律程序。
张德永针对和红莉的上诉答辩称，不同意和红莉的上诉请求。
张德永上诉请求：1.撤销一审判决第七、八项；2.和红莉退还我13天租金823.33元；3.和红莉给付我安装物品的费用2640元；4.诉讼费由和红莉承担。同意一审判决第一、二、三、四、五、六项。事实和理由：自2015年12月至2016年5月30日时间为5个月零17天，我分别于2016年2月7日、3月14日、4月19日、6月22日交纳房租，共计交纳6个月房租11
400元，租赁合同自2016年5月31日双方协商终止，和红莉应退我13天租金823.33元。我承租涉案房屋时，屋内没有窗帘等一些生活必需品，经双方协商由我负责安装，然后由和红莉按价格给我价款，共计5件合款2640元，和红莉一直没有给付，是违约行为。我虽然没有按约定给付和红莉租金，但也得到和红莉的谅解，并没有因租金的违约撤销合同。约定不能约束一方，如果违约也是和红莉违约在先，一审判决我违约并付和红莉违约金不公平。关于物品价款，既然双方已经约定好就应按价给付，一审判决折价为2000元不符合常理。
和红莉针对张德永的上诉答辩称，不同意张德永的上诉请求。
和红莉向一审法院起诉请求：判令：1.我与张德永签署的房屋租赁合同于2016年5月31日解除，张德永在判决生效后五日内腾空租赁的房屋；2.张德永支付我拖欠的房屋租金5067元（从2016年6月13日起截止起诉之日）和有线电视收视费378元（从2014年12月31日起截止起诉之日），并均实际结算到张德永搬离房屋之日止；3.张德永给付我违约金1900元；4.张德永赔偿我800元；5.张德永承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月13日，和红莉（出租人、甲方）与张德永（承租人、乙方）经案外人北京凯利门房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定张德永承租和红莉位于北京市房山区×××402的房屋一套，房屋所有权证书编号为X京房权证房字第0936**号，租赁用途为居住。房屋租赁期自2013年12月14日至2014年12月13日。甲方应于2013年12月13日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为1900元/月。支付方式为现金，押壹付叁，各期租金支付日期为2013年12月13日，2014年3月，2014年6月，依此类推。押金为1900元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的电视收视费由乙方承担。双方合同第九条就合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达叁日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达叁日的。2、欠缴各项费用达叁佰元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后双方依约履行了合同。2014年12月20日，和红莉与张德永约定，上一合同期满，乙方继续承租，租期从2014年12月13日至2015年12月12日，合同的双方权利义务与纸质合同（即上期合同）一致。2016年1月31日，双方再次约定，上一合同期满，乙方继续承租，租期从2015年12月13日至2016年12月12日，合同其他内容有效。续租后张德永分别于2016年2月7日交纳两个月房租，于2016年3月14日交纳一个月房租，于2016年4月19日交纳一个月房租，于2016年6月22日交纳两个月房租。从2014年12月13日起张德永未支付有线电视收视费。
张德永在租赁房屋期间购买并在租赁房屋内安装了窗帘杆及窗帘一套、双层置物架一个、毛巾架一个、浴巾架一个、晾衣架一个、沙发一套。
一审中，张德永主张其交纳了有线电视初装费300元，和红莉对此不予认可。和红莉主张租赁房屋内原有沙发一张，张德永称因其认为沙发无法使用，已自行更换沙发，并将原有沙发丢弃。
经一审法院询问，和红莉同意就张德永自行安装的窗帘杆及窗帘一套、双层置物架一个、毛巾架一个、浴巾架一个、晾衣架一个、沙发一套共折价1500元；张德永主张折价2640元。和红莉与张德永均认可双方协商于2016年5月31日解除涉案房屋租赁合同。涉案租赁房屋登记坐落为房山区×××402。
一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据本案查明的事实，和红莉、张德永签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。和红莉、张德永已协商于2016年5月31日解除涉案租赁合同，法院亦不持异议。合同解除后，张德永应将涉案房屋返还给和红莉。就和红莉要求张德永支付自2016年6月13日至实际腾退之日止的租金的诉讼请求，法院认为鉴于双方已于2016年5月31日协商解除租赁合同，故自2016年6月13日之后的房屋租金实为占有使用费。鉴于双方系在协商一致解除合同后，就房屋内张德永新装设施的归属及折价问题发生争议，又考虑到房屋在此期间确由张德永实际占有使用，故根据公平原则，此期间的房屋占有使用费应由双方共同承担。对于和红莉要求张德永支付从2014年12月31日起实际腾退之日止的有线电视费，因张德永同意支付截止到起诉之日止的费用，法院亦不持异议；对于从和红莉起诉之后至张德永实际腾退房屋之日止的有线电视费，因房屋在此期间系由张德永实际占有使用，故应由张德永负担，对和红莉该诉讼请求，法院予以支持。对于和红莉要求张德永支付违约金的诉讼请求，因张德永未按合同约定时间支付租金，已构成违约，现和红莉依据合同约定要求给付违约金，理由正当，证据充分，法院予以支持。张德永所辩延付租金系经过和红莉同意，但未提供证据予以证明，法院不予采纳。对于和红莉要求张德永支付沙发赔偿款800元的诉讼请求，因未提供充分证据证明，故法院不予支持。对于张德永在涉案房屋内安装的附属设施，和红莉同意折价给付，法院亦不持异议。对于折价款的数额，因张德永未申请鉴定，故法院根据一般市场价值及物品使用情况予以酌定。张德永已给付和红莉的押金应从张德永应给付和红莉的房屋占有使用费中予以扣除。判决：一、确认和红莉与张德永于二○一六年一月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一六年五月三十一日解除；二、张德永于判决生效后五日内将位于房山区×××402的房屋一套腾退给和红莉；三、扣除张德永已给付和红莉的押金一千九百元外，张德永于判决生效后七日内给付和红莉自二○一六年六月十三日起至二○一六年九月二日止的房屋占有使用费六百三十三元三角四分；四、张德永自二○一六年九月三日起至实际交付房屋之日止按照每日三十一元六角七分的标准给付和红莉房屋占有使用费；五、张德永于判决生效后七日内给付和红莉自二○一四年十二月三十一日起至二○一六年九月三十日止的有线电视收视费三百七十八元；六、张德永自二○一六年十月一日起至实际腾退房屋之日止按照每日六角的标准给付和红莉有线电视收视费；七、张德永于判决生效后七日内给付和红莉违约金一千九百元；八、和红莉于判决生效后七日内给付张德永折价款二千元；九、驳回和红莉的其他诉讼请求。
本院审理中，和红莉提交其与张德永之间微信记录打印件，用以证明双方约定2016年5月30日办理房屋交接手续，但后来张德永又变卦了。张德永认可打印件与手机内微信记录的一致性，但不认可和红莉的主张。和红莉提交沙发等照片，张德永对此不予认可。本院查明，涉案房屋仍由张德永占有控制。本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为，根据查明的事实，双方当事人协商于2016年5月31日解除租赁合同，合同解除后，承租人张德永有义务及时将租赁房屋返还出租人和红莉。关于张德永所述和红莉未向其支付新装设施费用一节，本院认为，如果双方就此存在争议，可以通过法律途径解决，张德永以此情节为由拒绝返还房屋，依据不够充分。直至本案二审诉讼，涉案房屋仍由张德永占有控制，张德永应当支付房屋占有使用费。关于房屋占用费的标准，和红莉按照合同约定租金标准主张，不违反法律规定，应予支持。一审判决和红莉分担房屋占用费，没有法律依据，本院予以纠正，和红莉就此提出的上诉意见成立，本院予以采纳。
关于张德永上诉不同意支付违约金一节，根据查明的事实，张德永在合同履行中确实存在迟延支付房屋租金的行为，虽然张德永上诉主张和红莉没有给付其新装设施费用、违约在先，但是，张德永的该项主张不构成其迟延支付房屋租金的合法抗辩，对于张德永的该项意见，本院不予采纳，张德永应当按照合同约定承担给付违约金的法律责任。张德永上诉另主张其迟延支付租金得到和红莉谅解、和红莉未因租金违约撤销合同。但是，现张德永没有证据证明和红莉免除了其迟延支付租金的违约责任，故对于张德永的该项意见，本院不予采纳。综上，一审判决张德永给付和红莉违约金，并无不妥，本院予以维持。
关于和红莉上诉要求张德永赔偿沙发折价款800元一节，根据双方合同中房屋交割清单的记载以及双方当事人的陈述，应认定和红莉交付张德永房屋时屋内原有沙发。诉讼中，张德永主张该沙发无法使用故双方约定由张德永更换沙发、费用由和红莉负担，张德永将原沙发放在门外并通知和红莉。现和红莉对于张德永上述主张不予认可，张德永也未能提交证据证明原有沙发存在其所述的问题，亦未能提交证据证明双方已就沙发事宜达成过一致意见，故本院对于张德永的上述主张不予采纳，张德永应当就其处置和红莉原有沙发承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中和红莉要求张德永赔偿原有沙发折价款，具有法律依据，应予支持。关于赔偿金额，一方面，和红莉应就其800元赔偿金额的主张提供充分证据予以证明，虽然其提交了照片等证据，但张德永对此不予认可，且根据上述证据本身亦不足以证明和红莉的上述主张，故对于和红莉关于800元赔偿金额的主张，本院不予支持；另一方面，按照张德永的陈述，原来的沙发现已没有了，这对法院查明沙发状况造成不利影响，由此产生的相应法律后果应由张德永承担，本院根据本案事实酌情确定赔偿金额，一审判决对此处理不妥，本院予以纠正。
关于张德永上诉要求和红莉退还13天租金、给付张德永2640元新增设施费用的诉讼请求，以及张德永所支付给和红莉的押金一节，张德永在一审中未就退还租金、给付新增设施费用、退还押金提出反诉，二审中双方当事人亦不能就此达成调解，故本案对此不予处理，当事人可以另行解决，一审判决对新增设施费用及押金的处理，程序有误，本院予以纠正。
一审判决第六项未明确给付义务的履行期限，本院予以明确。
综上所述，和红莉的上诉请求部分成立，张德永的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12810号民事判决第一、二、五、七项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12810号民事判决第三、四、八、九项；
三、变更北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12810号民事判决第六项为：张德永于本判决生效之日起七日内按照每日六角的标准给付和红莉自二○一六年十月一日起至实际腾退房屋之日止的有线电视收视费；
四、张德永于本判决生效之日起七日内按照每日六十三元三角三分的标准给付和红莉自二○一六年六月十三日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；
五、张德永于本判决生效之日起七日内给付和红莉原有沙发赔偿款二百元；
六、驳回和红莉的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由和红莉负担5元（已交纳），由张德永负担20元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费50元，由和红莉负担10元（已交纳），由张德永负担40元（已交纳25元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何江恒
审 判 员 李明磊
代理审判员
胡珊珊
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 祝 石