山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1987号
上诉人（原审被告）张素娥。
委托代理人赵天真，青岛市北天剑法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）周书进。
委托代理人赵天真，青岛市北天剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）青岛鑫丽海咨询有限公司。
法定代表人贾英鑫，经理。
委托代理人王竑，山东聚青律师事务所律师。
上诉人张素娥、周书进与被上诉人青岛鑫丽海咨询有限公司（以下简称鑫丽海公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第2024号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月29日受理，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉�张素娥、周书进的委托代理人赵天真，被上诉人鑫丽海公司的委托代理人王竑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫丽海公司在一审中诉称，2011年10月12日鑫丽海公司与张素娥签订房屋租赁合同，将位于青岛市市北区人民一路5乙的房屋租赁给张素娥，期限为2011年10月12日至2012年1月11日。该房屋与附属设施均已交付。周书进、张素娥系夫妻关系。租赁期满，周书进、张素娥不肯交还房屋及附属设施，2012年4月13日，周书进、张素娥出具保证书一份，保证按时交纳租金，并于2012年8月15日之前交还鑫丽海公司房屋及附属设施。请求法院判令：一、鑫丽海公司与周书进、张素娥自2013年8月12日解除租赁关系；二、周书进、张素娥返还鑫丽海公司房屋及附属设施（包括厨具、桌椅等，详见物品清单）；三、判令周书进、张素娥支付截止2013年8月12日的租金93200元，及违约金61800�；四、周书进、张素娥支付自2013年8月12日至判决生效之日的房屋占有使用费，按照合同约定的月租金11800元计算；五、本案诉讼费由周书进、张素娥承担。
张素娥辩称，2012年1月11日合同期满后，鑫丽海公司向我方提出以缴纳管理费的形式让我方继续使用管理涉案房屋，2012年4月我方缴纳了3个月管理费，因楼上房屋漏雨、鑫丽海公司扣押房屋钥匙，导致无法使用涉案房屋，管理费自然无法上交。周书进、张素娥之间不是租赁关系，鑫丽海公司诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
周书进辩称，周书进不是租赁合同当事人，不是本案适格主体。
一审法院经审理查明，2011年10月12日，鑫丽海公司与张素娥签订《房屋租赁合同》，约定鑫丽海公司将位于青岛市四方区人民一路5乙的房屋租赁给张素娥，期限为2011年10月12日至2012年1月11日，月租金11800元。如张素娥拖欠房租超过5天，鑫丽海公司有权立即终止合同，收回房屋。如一方有违约行为，违约方应向对方支付一个月房租作为违约金。
同日，鑫丽海公司向张素娥交付了房间内附属物品，共有油烟机20个、不锈钢厨具20个、饭桌14个、椅子35个、电视机20台、电视柜19个、1.5米铁床9张、棕垫9张、小铁床5张、席梦思垫5个、热水器20台、洗手盆20套、座便器20套、电风扇10台、梳妆架11个、双人床加床垫9套、空调9台、写字台4台。鑫丽海公司称同类物品均为同一型号同时期购买。
2012年4月13日，张素娥、周书进向鑫丽海公司出具《保证书》，载明“本人周书进、张素娥，向青岛鑫丽海公司保证所租该公司的二楼5乙-1、5乙-2、5乙-3、5乙-4、5乙-5及内4套房屋，共计9套房屋，地下室1号房-12号房共11套，和该公司交给我们的配套（见配置清单一份）交接给该公司，如有短缺损坏照价赔偿，在租赁期间，本人同意该房屋的现有条件所发生的任何房屋维修费用由本人负责，与鑫丽海公司无关，并保证每月25日按时缴纳房屋租金，如违约3天以上，须陪鑫丽海公司一个月房租，并本人向鑫丽海公司保证在2012年8月15日之前交还鑫丽海公司房屋和所有配置，如违约后果自负，并陪违约金5万元给鑫丽海公司。”周书进、张素娥对真实性予以认可，但称保证书非周书进、张素娥真实意思表示，在租赁期间周书进与张素娥发生争执，是在鑫丽海公司强烈要求下写的。该保证书约定的事项已经履行完毕，有鑫丽海公司开具给周书进、张素娥的收据为证。
2013年3月29日，张素娥出具欠条一张，载明“今欠鑫丽海公司房租肆万陆仟元正，截止到4月12日为止。”周书进、张素娥对欠条真实性无异议，但该欠条涉及的数额周书进、张素娥已经支付。
关于涉案房屋的权属，鑫丽海公司提交（2000）青执字第89号民事裁定书、（2000）青执字第89号协助执行通知书复印件、载明2000年9月22日中信实业银行青岛市四方区支行通过民事执行程序获得青岛市人民一路5号的1号楼、2号楼的地下室2827平方米房屋产权、青岛市人民一路5号的2号楼东侧的网点房196平米房屋产权、青岛市人民一路5号的1号楼、2号楼网点房的第2层430平米房屋产权。此外，鑫丽海公司提交委托拍卖合同、竞买人登记表、竞买协议、授权委托书复印件、拍卖成交确认书复印件、发票复印件，欲证明2010年6月21日林全旗通过青岛安泰拍卖有限公司竞买购得上述房屋，房产证正在办理当中。
据林全旗陈述，2011年9月1日其将青岛市四方区人民一路5甲1-4、5乙1-5号、人民一路5号1、2号楼地下室房屋及配套设施委托鑫丽海公司向外出租和日常管理。涉案房屋为拍卖购得房屋的一部分，拍卖时仅有楼号，没有具体门牌号，购得房屋后申请公安机关进行了门牌编号。
关于鑫丽海公司的实际损失，鑫丽海公司主张涉案房屋现由周书进、张素娥向外出租，如果周书进、张素娥交还房屋由鑫丽海公司向外出租，收益肯定比现在多；此外，周书进、张素娥拖欠房租也给鑫丽海公司造成了损失。
庭审中周书进、张素娥提交2011年11月至2012年10月2日的收据八张，证明其已向鑫丽海公司支付租赁费85264元，其中2012年10月2日支付的为2012年9月12日至2012年10月12日租金10800元。鑫丽海公司认可上述款项已收到。
周书进、张素娥主张按照双方合同约定，房屋修缮应由鑫丽海公司承担，现鑫丽海公司未向周书进、张素娥支付维修费用，因而发生纠纷。
另查明，周书进、张素娥系夫妻关系。
一审中，鑫丽海公司提交如下证据：1、房屋租赁合同一份、交接清单两张、电视机收条一�，用以证明鑫丽海公司将位于人民一路5乙1-5号九套房屋、5号1号楼地下室1-12号11套房屋租赁给周书进、张素娥，每月房屋为11800元。周书进、张素娥均对该组证据真实性无异议，但合同约定违约金为1个月房租，鑫丽海公司主张违约金数额与事实不符。2、保证书一份，用以证明周书进、张素娥承诺每月25号缴纳房租，违约3个月以上，需赔偿鑫丽海公司一个月房租；2012年8月15日之前，交还鑫丽海公司房屋及附属设施，若违约承担5万元违约金。周书进、张素娥均对保证书真实性不予认可，保证书非周书进、张素娥真实意思表示，在租赁期间周书进、张素娥发生争执，是在鑫丽海公司强烈要求下写的，该保证书约定的事项已经履行完毕，由鑫丽海公司开具的收据为证。3、欠条一张，用以证明截止2013年4月12日拖欠鑫丽海公司房屋租金46000元。周书进、张素娥均对真实性无�议，但认为该欠条涉及款项周书进、张素娥已支付。4、房屋出租授权委托书一份，用以证明林全旗委托鑫丽海公司代为出租管理涉案房屋及附属设施。周书进、张素娥均对该证据不予质证，认为与本案无关。
庭审中，周书进、张素娥提交1、房屋租赁合同一份，用以证明2011年10月12日鑫丽海公司与周书进、张素娥签订书面房屋租赁合同，约定租期3个月，每月租金11800元，违约金为一个月房租，后改为10800元。鑫丽海公司对该证据真实性无异议。2、收据8张，用以证明从2011年11月-2012年10月2日鑫丽海公司已向周书进、张素娥支付租赁费85264元。鑫丽海公司称与本案主张的诉讼请求无关，周书进、张素娥交付房租到2012年10月2日，足以证明周书进、张素娥在原房屋租赁合同期满后，一直存在事实房屋租赁关系。3、房屋租赁合同，用于证明2012年5月13日后，2012年5月3日鑫丽海�司与第三人王福平之间签订房屋租赁合同的事实，证明出租人是鑫丽海公司，承租人是王福平。鑫丽海公司认为该份证据为复印件，真实性不予认可，且租赁合同中没有鑫丽海公司方的签字或盖章。4、房屋租赁合同，证明2012年6月20日鑫丽海公司与第三人于雯雯之间签订房屋租赁合同的事实。鑫丽海公司认为该份证据为复印件，真实性不予认可。5、房屋租赁合同，证明2012年7月22日鑫丽海公司与第三人尹晶签订房屋租赁合同，鑫丽海公司认为该份证据为复印件，真实性不予认可。6、房屋租赁合同，证明2013年7月16日鑫丽海公司与第三人孙莹莹签订房屋租赁合同，鑫丽海公司认为该份证据为复印件，真实性不予认可。7、告知书两份，证明鑫丽海公司2013年9月4日告知所有客户周书进、张素娥无权转租，鑫丽海公司第四项诉讼请求不成立。房屋租赁合同，证明，2012年7月22日鑫丽海公司与第三人尹晶签订房屋租赁合同，鑫丽海公司对其真实性无异议。8、修缮房屋收据6张，证明鑫丽海公司应承担该费用。房屋租赁合同，证明，2012年7月22日鑫丽海公司与第三人尹晶签订房屋租赁合同，鑫丽海公司认为该费用应由周书进、张素娥承担。9、证人证言一份，证明2013年3月房屋漏水，导致地下室灌水，周书进、张素娥进行维修。房屋租赁合同，证明，2012年7月22日鑫丽海公司与第三人尹晶签订房屋租赁合同，鑫丽海公司认为证人未出庭，对真实性不认可。
一审法院认为，鑫丽海公司与张素娥于2011年10月12日签订的《房屋租赁合同》至2012年1月11日期满，期满后周书进、张素娥继续使用所租赁的青岛市四方区人民一路5乙房屋，鑫丽海公司亦未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
关于双方租赁关系的解除。首先，2013年3�29日张素娥向鑫丽海公司出具的欠条载明“今欠鑫丽海公司房租肆万陆仟元正，截止到4月12日为止。”张素娥虽称该款项已经支付，但未提交证据证明，其主张不予采信。其次，鑫丽海公司主张张素娥未缴纳2013年4月12日之后的房屋租金，张素娥亦未提交相反证据证明，故鑫丽海公司之主张一审法院予以采信。因此，至2013年8月12日即鑫丽海公司主张的合同解除之日，张素娥拖欠鑫丽海公司房租早已超过5天，按照租赁合同约定，鑫丽海公司有权立即终止合同，收回房屋。综上，鑫丽海公司请求确认青岛鑫丽海公司与张素娥关于青岛市四方区人民一路5乙房屋的租赁关系自2013年8月12日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，张素娥应向鑫丽海公司返还涉案房屋及附属设施。
关于租金的支付。因截止2013年4月12日张素娥、周书进已拖欠鑫丽海公司房租46000元，2013年4月13日至2013年8月12日期间房租共计47200元（=11800元×4个月），故张素娥、周书进应向鑫丽海公司支付截止2013年8月12日的房屋租金合计93200元。
关于违约金。鑫丽海公司依据2012年4月13日张素娥、周书进出具的《保证书》中“并保证每月25日按时缴纳房屋租金，如违约3天以上，须陪鑫丽海公司一个月房租，并本人向鑫丽海公司保证在2012年8月15日之前交还鑫丽海公司房屋和所有配置，如违约后果自负，并陪违约金5万元给鑫丽海公司。”之条款，要求周书进、张素娥支付共计61800元的违约金，但鑫丽海公司对其实际损失金额未能举证证明，故应认定该违约金数额远高于鑫丽海公司的实际损失，一审酌情予以调整，以一个月租金11800元为宜。综上，因周书进、张素娥拖欠房屋租金，应向鑫丽海公司支付逾期违约金11800元。
关于房屋占有使用费。因周书进、张素娥至今未�鑫丽海公司返还涉案房屋及附属设施，故周书进、张素娥应自合同解除次日即2013年8月13日起，参照合同约定的租金数额即每月11800元向鑫丽海公司支付房屋占有使用费，直至房屋返还之日。
关于维修费用。因周书进、张素娥于保证书中承诺，租赁期间该房屋的现有条件所发生的任何房屋维修费用由周书进、张素娥负责，该约定系对原租赁合同的变更，故周书进、张素娥称应由鑫丽海公司承担维修费之主张，一审法院不予采信。因周书进、张素娥系夫妻关系，且共同经营管理涉案房屋，因此应对上述债务承担连带责任。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条等规定，判决：一、青岛鑫丽海咨询有限公司与张素娥关于青岛市四方区人民一路5乙房屋的租赁关系自2013年8月12日解除；二、张素娥、周书进向青岛鑫丽海咨询有限公司返还青岛市四方区人民一路5乙房屋及附属设施；三、张素娥、周书进向青岛鑫丽海咨询有限公司支付截止2013年8月12日的租金93200元及违约金11800元；四、张素娥、周书进向青岛鑫丽海咨询有限公司支付自2013年8月12日至返还房屋之日的房屋占有使用费，按照合同约定的月租金11800元计算；案件受理费3400元，由张素娥、周书进负担。
宣判后，张素娥、周书进不服一审判决提起上诉。
上诉人张素娥、周书进上诉请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实和理由为：原审法院关于租金支付和房屋占有使用费以及违约金承担等事实的认定无事实依据和法律依据。鑫丽海公司不是房屋所有权人，依据法律规定鑫丽海公司出租权属不明并存在重大瑕疵的房屋为非法出租行为，事实清楚证据确凿。�当予以改判。
被上诉人鑫丽海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审认定的租金、违约金都是根据法律规定上诉人应当负担的。对于房屋权属，根据一审查明事实，该房产是通过司法拍卖程序得到的，尚未下发房屋产权证，不是被上诉人的过错。因此，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，周书进、张素娥提交2013年8月18日收条一份，证明被上诉人曾收取房租3000元。该收条为铅笔书写。鑫丽海公司经质证认为该收条没有具体的收款人，未体现是哪处房产的租金，此外亦不属于二审中的新证据。
二审查明的其它事实与一审查明一致。
本案经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，鑫丽海公司与张素娥之间签订的书面房屋租赁合同至2012年1月11日期满，期满后周书进、张素娥继续使用涉案房屋，与鑫丽海公司之间形成不定期租赁关系。此后，张�娥于2013年3月29日向鑫丽海公司出具欠条，上载明“今欠鑫丽海公司房租肆万陆仟元正，截止到4月12日为止。”周书进、张素娥主张已经支付上述房租，但未提交证据予以证明。2013年4月12日至鑫丽海公司主张的合同解除之日2013年8月12日，周书进、张素娥未再向鑫丽海公司缴纳过房屋租金。根据双方合同约定，如张素娥拖欠租金超过5天，鑫丽海公司有权立即终止合同，收回房屋。因此，鑫丽海公司以周书进、张素娥拖欠租金为由主张解除合同，具有事实及法律依据，应当予以支持。合同解除后，周书进、张素娥应向鑫丽海公司返还涉案房屋及附属设施。
根据张素娥于2013年3月29日出具的欠条及双方合同约定，一审计算周书进、张素娥于2013年8月12日前应向鑫丽海公司支付的租金数额，认定正确。二审中，周书进、张素娥提交2013年8月18日3000元收条一份，其主张系在一�庭审后方找到的该份收条，经核查，鑫丽海公司在一审中起诉的时间为2013年8月2日，因此，该证据是在一审诉讼期间已经客观形成且由周书进、张素娥明确掌握的证据，但其在一审中未予提交，因此，二审中，周书进、张素娥提出其在一审庭审后方找到该证据的理由不成立，本院对该证据不予采信。根据双方当事人对违约责任的约定，周书进、张素娥应当向鑫丽海公司支付违约金61800元，但一审认为鑫丽海公司对其实际损失金额未能举证证明，因此，酌情对违约金数额予以调整，符合法律规定，认定得当，本院予以维持。因周书进、张素娥未举证证明其已经向鑫丽海公司返还涉案房屋及附属设施，因此，一审认定自2013年8月13日起，周书进、张素娥应参照合同按每月11800元的标准向鑫丽海公司支付房屋占有使用费至房屋返还之日，并无不当，本院予以维持。上诉人周书进、张素娥系夫妻关系，且共同经营管理涉案房屋，因此应对上述债务承担连带责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人周书进、张素娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 于国英
书 记 员 王庆光