安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2015）舒民二初字第00772号原告：舒城县水库移民管理局，住所地安徽省舒城县。法定代表人：束舒涛，该局局长。委托代理人（特别授权）：薛飞，安徽天地缘律师事务所律师。被告：钟军，女，1968年2月18日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托代理人（特别授权）：李舒华，安徽李舒华律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：林凯，安徽李舒华律师事务所实习律师。被告：宋志强，男，1979年12月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托代理人（一般代理）：钱微波，安徽天地缘律师事务所律师。原告舒城县水库移民管理局（简称舒城移民局）诉被告钟军、宋志强租赁合同纠纷一案，于2015年5月12日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员包跃宏适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告舒城移民局委托代理人薛飞和被告钟军及其委托代理人李舒华、被告宋志强及其委托代理人钱微波等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒城移民局诉称：2010年11月29日，原告与被告钟军签订了租房合同，约定将原告所有的位于老移民局办公楼东边一楼5间、二楼5间、附属楼第一层操作间和二楼一间半房屋租赁给钟军，租赁期限为4年，即从2010年11月1日至2014年10月31日，租金为每年6万元，付款方式为：合同签订后，钟军付清第一年房租，以后每年的11月1日前交清次年房租，钟军不得随意损坏房屋设施，因店外装修需改变房屋内部结构先征得原告书面同意后，方可施工，投资由钟军自理，合同到期后，钟军按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用等。合同签订后，钟军在此经营龙腾大酒店。2012年7月13日，钟军要求将该酒店转让给被告宋志强，原告以通知的形式告知钟军原则上同意转租，但原租房合同继续有效，合同内容不变，不能破坏房屋内部结构和外围设施，必须维持大楼外观的现状。如需装潢，必须经原告同意，合同到期时，设施自行拆除，每年的11月1日前，由原合同的钟军交清次年房租6万元，到2014年10月31日，租房合同自行终止，钟军对此书面同意。合同到期后，被告钟军、宋志强迟迟不归还房屋，原告多次口头或书面通知两被告归还房屋，两被告无理拒绝返还。综上，原告认为，两被告理应按照租赁合同的约定返还房屋，否则应承担违约责任。现依法具状起诉，请求判令：一、两被告立即返还老移民局办公楼东边一楼5间、二楼5间、附属楼第一层操作间和二楼一间半房屋；二、判令被告钟军、宋志强立即支付自2014年10月31日至2015年4月30日的房租30000元，以后租金支付至房屋全部返还时止；三、本案诉讼费用由两被告负担。原告为证明其主张的事实，提交了以下证据：证据一、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明一份及舒编（2007）38号、舒编（2009）37号文件各一份，证明原告名称变更情况。证据二、房产登记信息，证明诉争房屋系原告所有的事实。证据三、租房合同一份，证明原被告间的房屋租赁的事实。证据四、通知一份，证明原被告房屋转租的事实。证据五、通知二份，证明合同到期后，原告书面通知两被告返还房屋的事实。被告钟军辩称：一、原告诉状所陈述的内容基本属实，但陈述合同到期后的陈述不是事实。二、事实情况是，原告同意转租，次承租人宋志强也在原租赁协议的房屋内同意承租，双方也完成了原来的租赁期，且自2012年7月后房屋租赁费也早已由宋志强去缴纳，原告从未让其去缴纳过，即使次租赁人不按约定期限搬出租赁房时，原告也没有及时通知过被告钟军，直到2015年才通知过一次钟军。事实上，其早已和出租人、次租赁人结清了所有费用和结束了房屋租赁关系，房屋一直是由经原告同意的次租赁人在经营、使用和管理，后欠房租客观上与其没有关系，系原告与被告宋志强间的租赁关系。三、原告滥用诉权，错列其为被告，其是经原告同意的合法转租，租赁房所有的相关费用都由另一被告宋志强在缴纳，原告明知客观上该租赁房早已与其没有任何关系，现诉请其承担相关责任，没有事实和法律依据。综上，请求驳回对其的诉讼请求。被告钟军为证明其主张的事实，提交了以下证据：证据一、被告钟军身份证、户口本，证明主体资格。证据二、房屋租赁合同二份、通知一份，证明被告钟军于2011年11月29日与原告建立房屋租赁合同关系，租赁期至2014年10月31日，及原告于2012年7月17日同意钟军转租房屋，应视为双方解除租赁关系的事实。证据三、两被告间于2012年7月9日签订的协议一份、于2012年7月17日签订的酒店转让协议一份、收条一份，证明原告与被告宋志强间在原租赁合同的范围内已实际建立了房屋租赁关系，原租赁的债权、债务关系已转移，钟军不再是承租人和不承担房屋租赁合同的法律责任的事实。被告宋志强辩称：一、原告不具备诉讼主体资格。舒城移民局所诉争房产产权在租期内即2014年5月4日已移交舒城县国有资产管理部门，租赁合同的权利义务已由舒城县国有资产管理部门承受，原告无权通知收回房屋，原告也不再具有主体资格。二、原告出租的房屋没有合法的房屋、土地产权证明，其与被告间的租赁合同无效，另即使有合法的产权证明，其擅自改变办公用地为商业酒店的土地用途，租赁合同也应为无效；原告提供的房产登记信息上，所有权人是舒城县库区经济发展领导组办公室而非原告，原告提供的编办文件也不能改变不动产登记的效力，应以登记为公示；房屋的坐落城关镇桃蹊路并未明确具体位置；另土地使用权的登记情况为空白。综上所述，原告不具备主体资格，请求依法驳回起诉；原告出租的房屋没有合法的房屋、土地产权证明，及改变办公用地为商业酒店用途，房屋租赁合同无效，应当赔偿其损失及房屋没有及时维修渗漏等造成的损失，其将另案起诉原告。被告宋志强为证明其主张的事实，提交了以下证据：证据一、被告宋志强身份证。证据二、《舒城县党政机关办公用房清理整改工作意见》打印件一份、舒城县水库移民管理局办公用房移交函（已申请法院调取，注：调取的是舒城县国有资产监督管理委员会办公室的说明一份，证明内容为国有资产产权集中保管）、通知2份，证明原告诉争的房产在租期内已移交舒城县国有资产管理部门，租赁合同的权利义务已由舒城县国有资产管理部门承受，原告已不具备诉讼主体资格的事实。开庭审理中，原被告进行了举证、质证。被告钟军对原告提交证据的质证意见为：证据一、证据三、证据五无异议。证据二、证据四不认可其证明目的。被告宋志强对原告提交证据的质证意见为：证据三、证据四无异议，证据一、证据二的证明目的有异议，房产非原告所有，且房产位置不明确。证据五证明了原告已将房产清空移交，所有权已转移。原告对被告钟军提交的证据质证意见为：证据一、证据二无异议，证据三的证明目的有异议，不能证明原告与钟军间租赁合同解除的事实。被告宋志强对被告钟军提交的证据质证意见为：证据一、证据二无异议，证据三中第一份协议无异议，第二份协议达不到其证明目的，租赁合同未有解除。原告对被告宋志强提交的证据质证意见为：证据一无异议，证据二不能达到其证明目的，移交的只是使用权，非所有权，且诉争的房屋不在其中。被告钟军对被告宋志强提交的证据质证意见为：证据一无异议，证据二中整改意见不能作为证据使用，移交函未有看到，两份通知的真实性无异议，不认可证明目的。本院认证：原告提供的五份证据，及被告钟军提供的证据一、证据二和被告宋志强提供的证据一，真实、合法，且能够相互印证，予以认定。被告钟军提供的证据三，具有真实性、合法性，但证据内容并没有其与原告已解除租赁合同关系的约定，对于证明其与原告已解除租赁合同关系无证明力。被告宋志强提供的证据二，只能证明原告的办公用房的相关清理规定，此证据内容与原告提供的相关证据证明内容并不矛盾，对于证明原告租赁给其使用的房屋非原告所有权没有证明力，不予认定。经审理查明：2010年11月29日，原告舒城移民局将位于舒城县城关镇桃溪路北283号其原办公楼东边一楼5间及二楼5间和附属楼一层操作间及二楼一间半房屋出租给被告钟军经营酒店，双方签订了租房合同，期限为2010年11月1日至2014年10月31日止，租期4年，付款方式为合同签订后付清第一年房租、以后每年的11月1日前交清次年房租；租金每年为六万元整。双方对维修养护、装修、租赁期间的水电费用、因承租方责任终止合同、提前终止合同等进行了约定。其中，协议第七条约定：乙方（承租人）不得随意损坏房屋设施，因店内外装修需改变房屋内部结构先征得甲方（即出租方原告）同意后，方可施工，投资由乙方自理；合同到期后，乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第九条约定：租赁期满后，合同终止，乙方须将房屋退还甲方；如甲方继续出租，则乙方在同等条件下优先租赁。第十四条约定：本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。后被告依约占有租赁房屋经营龙腾大酒店。2012年7月13日，根据被告钟军的要求，原告同意被告钟军将其经营的酒店转让他人经营，同时答复：继续维持原租赁合同、合同内容不变、租金仍由被告钟军交付、合同到期日为2014年10月31日。被告钟军同意前述答复意见。2012年7月9日，两被告就酒店的转让达成了一份定金协议，当月17日，两被告正式签订了酒店转让协议，约定被告钟军酒店的所有资产、设施以228000元转让给被告宋志强，另被告钟军已付原告的房租（2012年7月1日至2012年10月31日的四个月房租）即20000元，由被告宋志强支付被告钟军；协议第二条约定：钟军将租赁房屋主楼五上五下及附属楼两下两上（共约400平方米）转租给宋志强，租赁期限自2012年7月1日起到2014年10月31日止。第四条约定：在签订协议时付清2012年10月31日前租金给钟军，以后房租每年6万元于当年10月31日前付钟军给原出租方或宋志强交给原出租方，否则因此造成的后果由宋志强负担。第六条违约责任：如宋志强在经营期间不按时缴纳租金，造成后果由宋志强承担，与钟军无关。此后，被告宋志强租赁前述房屋经营舒城县城关镇乡里乡亲百味馆（俗称乡里乡亲饭店），并依约交付租金。2014年10月31日租赁到期后，原告于2015年元月20日分别向两被告发出书面通知，告知两被告租赁合同期限早已过期，要求被告钟军督促乡里乡亲承包人尽快搬迁，要求被告宋志强尽快搬迁，于2015年春节前清空移交。两被告接到通知后，被告宋志强未在宽限期内搬离租赁房屋。另查明：原告出租给两被告的房屋即舒城县城关镇桃溪路北283号其原办公楼东边一楼5间及二楼5间和附属楼一层操作间及二楼一间半房屋，登记所有权人为舒城县库区经济发展领导组办公室，该单位名称因移民管理工作的需要，经批准于2008年元月15日更名为舒城县水库移民工作办公室，于2009年12月16日更名为现原告的名称。原告于2014年3月份根据规定从舒城县城关镇桃溪路北283号原办公地点搬迁至城关镇三里河路人社局大楼办公，但原告的原办公楼未有办理产权转移登记。本院认为：原告与被告钟军签订的租房合同并未有无效情形，对双方具有法律约束力。经原告许可，两被告之间签订的酒店转让协议，其中的房屋转租协议，符合法律规定，对两被告具有约束力。且转租后原告与被告钟军间的原租赁合同依法继续有效。原告在租赁合同到期后表示不再与两被告续租，并已采取书面方式通知两被告。而两被告在接到原告的书面通知后，未有向原告返还租赁的房屋，且被告宋志强仍占有租赁房屋经营酒店。依照原被告间的租赁合同及转租协议约定，两被告已违反了约定。鉴于现占有租赁房屋的是被告宋志强的事实，故原告要求被告钟军返还租赁房屋的意见不予采纳；但被告钟军对于租赁到期后转租人继续占有房屋对原告造成的租金损失应依法与被告宋志强承担连带赔偿责任，占有期间的租金以原租金60000元／年计算，至返还租赁房屋时止。对于原告要求被告宋志强搬离房屋的诉讼请求依法应予以支持。原被告租赁合同虽约定返还租赁房屋时应恢复原状或支付相关恢复的费用，但原告未有提供证明租赁房屋的原状态及恢复原状所需费用为多少的依据，因此，依照法律规定，被告交还的房屋以应当符合租赁房屋的性质使用后的状态为准。关于被告钟军辩称原租赁合同已解除和被告宋志强辩称原告不是适格诉讼主体等意见，与事实不符及未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告宋志强于本判决生效后二日内搬出原告舒城县水库移民管理局所有的位于舒城县城关镇桃溪路北283号其原办公楼东边一楼5间及二楼5间和附属楼一层操作间及二楼一间半房屋，并返还原告，返还的房屋以应当符合租赁房屋的性质使用后的状态为准；二、被告宋志强于本判决生效后二日内向原告舒城县水库移民管理局支付租赁到期后占用第一项租赁房屋期间的租金，即自2014年11月1日至返还租赁房屋之日的期间，以原房租60000元／年计算租金；三、被告钟军对第二项租金清偿负连带责任。案件受理费630元，减半收取为315元，由被告钟军、宋志强负担。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  包跃宏二〇一五年六月十九日书记员  查雯雯