江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7185号
上诉人（原审被告）南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路417号117室。
法定代表人周吉，该公司总经理。
委托代理人徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐巧玲，女，1956年1月7日生，汉族。
委托代理人徐磊，男，1981年11月29日生，汉族，南京名爵汽车贸易有限公司职工。
上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称先锋奥特莱斯公司）因与被上诉人徐巧玲房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐巧玲原审诉称：徐巧玲系南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第二层287号商铺（建筑面积22.94平方米）业主。徐巧玲与先锋奥特莱斯公司于2008年11月签订《商铺委托租赁合同书》一份，合同截止日期为2013年10月31日。商铺到期后，由于双方无法就续租租金标准达成一致，徐巧玲决定依法收回商铺，并通知了先锋奥特莱斯公司。现先锋奥特莱斯公司不仅多次拒绝徐巧玲关于租金建议和协商要求，在合同期满后拒不归还徐巧玲商铺，先锋奥特莱斯公司的行为违反了相关法律规定。为维护自己的合法权益，徐巧玲诉至原审法院，请求判令：1、先锋奥特莱斯公司将位于南京市鼓楼区中央路417号第二层287号商铺恢复原状原貌（按照房屋交付标准）并归还徐巧玲；2、先锋奥特莱斯公司按每年53074.5元标准给付自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的使用费，并按银行同期贷款利率标准支付利息；3、先锋奥特莱斯公司承担本案诉讼费用。
先锋奥特莱斯公司原审辩称：1、先锋奥特莱斯公司希望与徐巧玲续签租赁合同，继续使用该商铺。2、徐巧玲主张恢复商铺原状原貌无合同依据。3、徐巧玲要求按房屋回购价353830元的15%即每年53074.5元计算租金无事实和法律依据。4、徐巧玲主张的利息无事实和法律依据，先锋奥特莱斯公司每年都会通知徐巧玲领取房租，先锋奥特莱斯公司从未拒绝支付房租，房租到期后，由于徐巧玲要求大幅度增加租金致使先锋奥特莱斯公司未能支付租金。综上，请求法院驳回徐巧玲的诉讼请求。
原审法院经审理查明，座落于南京市鼓楼区中央路417号287室房屋（建筑面积为22.94平方米）登记的所有权人为徐巧玲。徐巧玲于2004年购买该房屋时，在商品房买卖契约第15页附件4中约定的交房标准为：地面通道高级地砖，铺内复合木地板；天花轻钢龙骨石膏板吊顶或矿棉板吊顶；内墙店铺隔断为轻钢龙骨石膏板，表面刮平，白色内墙涂料；外墙干挂花岗岩。
2008年11月，徐巧玲（甲方）与先锋奥特莱斯公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同书》，合同约定：甲方决定将自己所有的商场铺位在约定期限内委托乙方进行租赁经营；委托租赁商铺座落于南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第二层287号商铺，建筑面积为22.94平方米，商铺回购款额为353830元；甲方同意在合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托给乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺以对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同，在保证甲方约定利益的前提下，乙方独立处理一切与商铺有关的所有事务，乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；委托租赁期限为5年，自2008年11月1日起开始计算至2013年10月31日止；甲方有权按合同约定的时间、金额向乙方收取商铺租赁回报利益；商铺租赁年回报利益额=商铺回购款额×年回报率；第一年（期）自2008年11月1日至2009年10月31日，按商铺回购款额353830元的6.5%计，即22999元，乙方每三个月以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式为年回报利益额÷12×3，即5750元，2008年11月1日至2009年1月31日第一季度回报额于2008年12月10日至20日期间支付，自第二季度起，在上季度最后一个月的25日前支付，依此类推；甲方同意乙方代扣代缴相关税费；第二年（期）自2009年11月1日至2010年10月31日，按商铺回购款额的7%计，即24768元，第三年（期）自2010年11月1日至2011年10月31日，按商铺回购款额的7.5%计，即26537元，第四年（期）自2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即28306元，第五年（期）自2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即28306元；自第二年起，付款方式由第一年的季付改为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按交付标准恢复商铺隔断；乙方承租期到期双方不续约时，乙方应保证商场原设施、设备完好无损，否则甲方有权按相关法规追究乙方责任，乙方自行添附或增加的设施、设备，乙方可在不损害甲方房屋安全的前提下拆卸，无法拆卸的作为公用设施为该楼业主共有，乙方在承租期满不续约或存在未到期撤出的情况下，欠缴相关部门的水电费、设施设备的保养费及其他一切费用，必须自行向相关部门缴清，由此产生的不良后果，由乙方负完全责任；本合同委托租赁期满前六个月，甲乙双方可就以后合同续签事宜再行洽商确定等。
合同签订后，徐巧玲将商铺交付给先锋奥特莱斯公司委托经营。先锋奥特莱斯公司按约支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。合同到期后，因双方对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，双方未能续签合同。现先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理该商铺，徐巧玲不同意将该商铺委托先锋奥特莱斯公司继续经营管理。
原审审理中，双方一致认可先锋奥特莱斯公司与其他已签约业主约定2013年至2015年的回报率为8.5%，每两年递增0.5%。
因双方当事人分歧较大，致调解不成。
原审法院认为，徐巧玲与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同名称虽为商铺委托租赁合同书，但根据该合同内容，双方之间实为房屋租赁合同关系。合同期限届满后，双方未能续签合同，先锋奥特莱斯公司应当返还该商铺。现先锋奥特莱斯公司无法与徐巧玲就商铺租赁回报利益标准达成一致意见，徐巧玲要求先锋奥特莱斯公司归还该商铺并无不当，应予支持。先锋奥特莱斯公司虽提出其在承租商铺时已没有隔断的辩解意见，但未提供相应的证据予以证明，且双方在合同中明确约定，先锋奥特莱斯公司若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按交付标准恢复商铺隔断，故先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断（参见商品房买卖契约第15页附件4）。
关于使用费的问题。合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的使用费。徐巧玲主张按商铺回购价353830元的15%计算自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的年使用费，由于徐巧玲提供的证据不足以证明该标准，原审法院对于该标准不予采信，使用费标准宜参照现同期同地段租金标准予以确定，即年使用费为30076元。
关于利息的问题。徐巧玲主张的该项利息，因占有使用费数额尚未确定，且双方在合同中对于占有使用费的支付时间也未作约定，故该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、先锋奥特莱斯公司于判决生效之日起十日内将座落于南京市鼓楼区中央路417号287室房屋恢复原状并返还徐巧玲。二、先锋奥特莱斯公司于判决生效之日起十日内按30076元／年的标准支付自2013年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费。三、驳回徐巧玲的其他诉讼请求。案件受理费1901元，减半收取950.5元，由先锋奥特莱斯公司负担。
上诉人先锋奥特莱斯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案并非简单的房屋租赁合同纠纷，众多业主享有其店铺的所有权，但只有保持商城经营过程中的整体性、协调性，各店铺才能取得丰厚的回报。原审法院判令上诉人返还涉案店铺并恢复隔断，这将直接导致整个楼面的所有店铺无法经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人在原审时要求返还商铺的诉讼请求。
被上诉人徐巧玲答辩称，被上诉人对涉案房屋有支配权，在双方发生纠纷时上诉人拒不返还涉案房屋，其要求收回涉案房屋、恢复隔断，并且要求上诉人承担非法占用房屋期间对被上诉人造成的损失，理由正当。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院认为，徐巧玲与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性规范，合法有效，双方应当依照合同的约定全面履行义务。合同到期后，双方未能续订合同，先锋奥特莱斯公司占用商铺没有合法理由。因合同中明确约定，先锋奥特莱斯公司若撤出商铺经营，须按交付标准恢复商铺隔断，故原审法院判决先锋奥特莱斯公司将涉案房屋恢复原状并返还徐巧玲，有事实与合同依据。先锋奥特莱斯公司以恢复原状归还涉案商铺将影响整个商场的经营为由拒绝返还商铺，违反合同的约定，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1901元，由上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 俞梦霏