南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第1733号
原告：江苏省工业设备安装集团有限公司，住所地在南京市延龄巷63号。
法定代表人：陈超，总经理。
委托代理人：韩玉忠，男，汉族，1960年9月20日生。
被告：刘正泉，男，汉族，1966年1月18日生，无业。
原告江苏省工业设备安装集团有限公司（以下简称工业设备安装公司）诉被告刘正泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法由代理审判员程媛适用简易程序于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告工业设备安装公司委托代理人韩玉忠与被告刘正泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工业设备安装公司诉称：2007年原被告签订了《房屋租赁协议》，原告将位于本市中华门外安德里29号一仓库出租给被告刘正泉经营酒类仓储批发业务。2011年1月双方续订一年协议，租金及管理费合计45000元／年，房租费交至2011年12月。因公司决定对安德里29号场地进行重新规划建设，自2011年底，我公司即向该场地所有承租单位（户）多次口头通知决定终止房屋租赁合同，不再续订租赁协议，但被告在协议到期后仍在此处经营业务。2012年6月、10月，我公司先后正式向被告发出终止承租合同的书面通知书。期间我公司多次催缴被告未付的房租，但被告始终拖延不交。被告至2013年4月底搬离，未支付2012年1月至2013年4月的房租费60000元。为维护合法权益，原告遂提出诉讼，请求法院依法判决被告支付2012年1月至2013年4月房屋租赁费60000元、违约金6000元、逾期利息3300元（利息按中国人民银行同期1年期存款利率3%计算2年），合计69300元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告刘正泉辩称：2007年原被告签订房屋租赁合同。被告入住后发现房屋渗漏严重无法使用，被告先要求退租，后经与原告协调，被告自行维修房屋花费3.86万元，作为补偿原告另提供被告两间房屋免租使用。2011年7月，因暴雨房屋再次渗漏，致被告经营的酒业直接损失43600元。经协商，原告当时的负责人让被告再次维修，并同意免收被告2012年房租。基于原告负责人的承诺，被告维修房屋并于2011年12月底将库房隔出100㎡装修成办公室。2012年原告既未找被告签协议，也未向被告催缴房租，被告认为这正是原告履行自己的承诺。至2012年年底被告才得知要搬离。原告出租的房屋漏水致被告产生酒业损失43600元、房屋维修费37500元、装修费32000元，故被告不同意支付租金。对违约金及利息均不认可。
原告工业设备安装公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、2011年房屋租赁协议书原件1份，证明原被告存在房屋租赁关系。2、租赁协议到期通知原件1份，证明原告于2012年10月告知被告终止租赁关系。3、赛虹桥派出所报警证明原件1份，证明刘正泉截止2013年4月仍租用原告房屋。
经庭审质证，被告刘正泉对证据1的真实性不予认可，被告认为原告提供的2011年租赁协议是虚假的，其中乙方姓名将被告“刘正泉”写为“刘正权”错误，第二条中租赁期限“自2011年1月1日至2011年12月31日”错误，第三条中还遗漏了被告已支付的押金2000元，最后乙方签名处“刘正权”名字错误，且非被告刘正泉本人笔迹。被告对证据2的真实性不认可，被告表示未收到租赁协议到期通知，在通知下方受送达人处签名的“张英明”非其店内员工，不知系何人。被告对证据3报警证明的真实性予以认可，并认可证明中的内容。
经质证，并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认为证据1即2011年租赁协议中乙方签名为“刘正权”，非本案被告“刘正泉”，且“刘正权”签名的笔迹与被告刘正泉在本案相关材料中签名笔迹完全不同，对证据1真实性本院不予认定。关于证据2到期通知，因不能确认被送达人张英明系何人，对证据2真实性本院不予认定。关于证据3原被告双方均无异议，本院对证据3的真实性予以认定。
被告刘正泉为支持其抗辩理由，向本院提供了下列证据材料：4、2010年房屋租赁协议复印件1份，证明2010年度租赁时间为2010年3月-2011年3月，每年房租为45000元，被告陈述该合同系其本人签订，每年协议的内容均一致，仅对租赁期限做相应修改。5、房屋维修施工协议原件1份，证明房屋漏雨维修事实存在。6、房屋维修费用收条原件2份，证明维修费38000元。7、南京川泰商贸有限公司（以下简称川泰公司）证明书原件1份，证明因房屋漏水、库房产品损失，向川泰公司购买包装物花费27300元。8、房屋维修手绘示意图原件1份，证明维修房屋情况。
庭审中，原告工业设备安装公司对证据4即2010年租赁协议复印件予以认可，确认每年房租及管理费共计45000元，但认为协议第三条中乙方（刘正泉）进驻时预缴的押金2000元，按约定在合同到期水电话费结清后返还，该押金已抵充水电话费。原告对证据5与证据6真实性不认可，认为签订协议并出具收条的为个人马国昌，协议和收条均可随时签订或出具；且马国昌与丰盛酒业签订的施工协议中并未注明施工项目和地点，该施工协议及收条与本案无关联性。原告对证据7的真实性和关联性均有异议，原告认为川泰公司与丰盛酒业存在业务往来与利益关系，川泰公司证明于2013年11月18日出具，系在事发2年后补开，且与本案无关。原告对证据8真实性、关联性不予认可，认为手绘草图可随时绘画，且不能证明本案事实。
经质证，并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认为证据4虽为复印件，但原被告双方均予以认可，故本院对证据4的真实性予以认定，对2010年租赁协议内容予以采信。关于证据5、证据6，因无其它证据加以佐证，故对其真实性及关联性本院不予认定。关于证据7，川泰公司的证明属证言，亦无其它证据加以佐证，故对其真实性本院不予认定。对证据8手绘草图真实性、关联性不予认定。
经庭审质证、认证，本院认定以下事实：2007年原告工业设备安装公司将坐落在本市雨花台区安德里29号的房屋出租给被告刘正泉作仓库使用，双方约定房屋租赁费和管理费共计45000元／年，按年度支付。自2007年至2011年，双方的租赁协议均为一年一签，2012年双方未签订书面租赁协议。后双方因租赁发生纠纷，2013年3月31日至2013年4月5日赛虹桥派出所多次接警处理纠纷。后被告刘正泉于2013年4月搬清，对此原告当庭予以认可。
另查明：根据原被告双方签订的2010年房屋租赁协议，租赁期限一年，自2010年3月10日始至2011年3月31日止，同时协议第三条注明乙方进驻时已预付押金2000元，合同到期，水、电、话费结清后返还。
庭审中，被告刘正泉当庭陈述2007年房屋渗漏严重，原告让被告维修房屋，作为补偿原告给被告两间房屋免租使用；2011年房屋再次漏雨致被告受损，双方协商后，原告仍要求被告维修并承诺免收被告2012年租金。被告刘正泉表示其在2011年维修和装修房屋均基于原告承诺。原告工业设备安装公司对原负责人员提供被告两间房屋免租使用予以确认，但不认可曾承诺被告免2012年租金。
以上事实有房屋租赁协议、赛虹桥派出所证明、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原被告双方在2012年未采用书面形式续订租赁合同，即视为不定期租赁。原告主张被告租金交至2011年12月，被告辩称租金已交至2012年3月，结合2010年房屋租赁协议中租赁期限及双方均认可的协议签订方式，本院认为被告主张租金已交至2012年3月与协议约定时间更为契合，至2013年4月被告搬出，被告未支付租金应为一年45000元。关于违约金，因原被告双方签订的租赁协议已到期，原告亦认可其于2012年开始不再续签租赁合同，对其主张按照原合同计算违约金本院不予支持。原告主张按中国人民银行同期存款利率3%计算2年利息，因原告未举证证明其要求被告的最后履行日期，故被告应自原告向本院主张之日即2013年10月29日起按照中国人民银行同期存款利率3%支付逾期利息。对于被告辩称因房屋渗漏致酒业损失，因被告无证据证明损失实际发生，本院对此不予支持。关于被告要求因房屋渗漏两次自行维修的费用及装修的费用，本院认为被告在发现房屋渗漏严重后对是否继续租赁有自己的选择和判断，被告当庭陈述原告免费提供两间房屋使用作为补偿，亦未搬离，视为其对房屋现状及自行维修的认可，房屋租赁协议第六条亦约定：“如确需装修、维修、改造此房屋或增容、改造水、电等设施，需经甲方同意，费用由乙方承担。如乙方中途退房、租期结束或甲方收回房屋，甲方不予补偿。”故对被告辩称本院不予支持。被告辩称原告前负责人承诺免其2012年房租，因无证据证明，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘正泉于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏省工业设备安装集团有限公司租金45000元及逾期利息（以45000元为本金自2013年10月29日起按照中国人民银行同期存款利率3%支付至本判决确定的给付之日止）。
三、驳回原告江苏省工业设备安装集团有限公司的其他诉讼请求。
被告刘正泉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1533元减半收取767元，由原告江苏省工业设备安装集团有限公司负担383元，被告刘正泉负担384元（原告已预付全部，待被告履行义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1533元。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276。）
代理审判员 程媛
二〇一三年十二月三十一日
见习书记员 王歆