广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第22号
原告：中山市蕙丰投资咨询有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈映，系该公司执行董事。
委托代理人：王金府、殷坤仪，均系广东保信律师事务所律师。
被告：覃毛，男，1971年4月21日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托代理人：张仲平，系广东桂顺律师事务所律师。
被告：曹建芬，女，1968年2月6日出生，汉族，住广东省廉江市。
委托代理人：邓岸，系曹建芬丈夫。
原告中山市蕙丰投资咨询有限公司（简称蕙丰公司）诉被告覃毛、曹建芬确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，先适用简易程序审理，后因本案需以（2014）中一法三民一初字第235号案的审理结果为依据，而该案尚在上诉审理过程中，故中止审理。后予恢复，依法组成合议庭于2014年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告蕙丰公司的委托代理人王金府、殷坤仪，被告覃毛的委托代理人张仲平，被告曹建芬的委托代理人邓岸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蕙丰公司诉称：原告原名中山市蕙丰房地产有限公司，是中山市＊＊镇＊＊花园的开发商。2010年11月26日，原告向工商局申请名称变更，更名为中山市蕙丰投资咨询有限公司。位于中山市＊＊镇＊＊大道＊＊花园楠苑2幢401房属＊＊花园范围内的物业，由原告开发。2010年，原告前财务负责人王某某收受被告贿赂后，在被告未支付任何购房款的情况下，利用职务之便伪造房屋过户手续，擅自以原告名义与被告签订虚假的商品房买卖合同，将上述房屋登记在被告覃毛名下。2011年7月26日，覃毛将上述房产低价转让给曹建芬。根据《中华人民共和国合同法》的规定，覃毛与曹建芬恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了原告利益，上述商品房买卖合同应当被认定为无效合同。为此，原告特诉至法院，请求判令：1．确认被告覃毛与曹建芬就位于中山市＊＊镇＊＊大道＊＊花园楠苑2幢401房签订的商品房买卖合同无效；2．两被告将上述房屋返还给原告，并将上述房屋产权更正至原告名下；3．被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告变更前述诉讼请求为：1.判决确认原告与被告覃毛所签订的涉案房产的商品房买卖合同无效；2.判决确认覃毛与曹建芬签订的涉案房产的商品房买卖合同无效；3.判令两被告协助原告办理涉案房屋房产证注销手续，并将房产返还给原告；4.判令两被告承担本案诉讼费。
原告蕙丰公司为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1．本院（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决书；2．涉案房产档案登记表；3.房地产买卖合同复印件；3.中山市商品房销售登记备案表、房地产无查封证明表、无抵押证明表。
被告覃毛辩称：原告作为本案的诉讼主体不适格，涉案房产已经出售给第一手买主陈永元，房屋已经转移，原告不是房产所有人，无诉讼请求权。其次，曹建芬是合法取得房产，购买手续完善，也支付了对价，并办理了房产证。原告的诉讼请求无法律依据，请求法院予以驳回。
被告覃毛就其辩解及陈述未向法院提交证据。
被告曹建芬辩称：不同意原告的诉讼请求，因为曹建芬才是涉案房屋的实际所有人。该房第一手是陈永元从开发商中购买，后转买给常欢，第三手再买给郭顺贤，第四手卖给熊立健；然后熊立健再转卖给曹建芬。每一手买卖都经过＊＊镇法律服务所见证。曹建芬是善意购买房屋的小业主，也按市场行情支付了购房款，至于被告覃毛与原告签订的合同是否无效是他们之间的问题，不应导致我们的合同无效，后果与责任也不应由小业主承担，请求驳回原告的诉讼请求。
被告曹建芬就其辩解和陈述提交了以下主要证据：1.＊＊镇法律服务所见证书；2.谷都新城楼宇出让合约、中信港澳地产收款收据；3.购房款收据；4.产权证过户协议；5.购房发票、转让所得税、营业税完税发票、交易手续费、土地登记费、证书费票据；6.契税完税证；7.收款收据（向熊立健支付）；8.收据（陈永元向港澳中信地产支付）。
经审理查明：蕙丰公司于1999年1月6日登记成立，原名中山市蕙丰房地产有限公司，原经营范围：房地产开发（限于＊＊镇＊＊大道＊＊花园），2010年11月26日，更名为现名，并变更经营范围为：从事企业投资管理咨询业务（法律、法规禁止的项目除外，法律、法规限制的项止取得许可证主可经营）。该公司接手开发的＊＊花园原由澳门万信公司挂靠中山市＊＊发展公司最早于1992年开发，并由中信港澳地产包销，以中信港澳地产名义与小业签订出售合同。后澳门万信公司将＊＊花园整体转让给原告蕙丰公司，由蕙丰公司负责协助小业主办理房屋产权证书。按照相关办证流程，对原中信港澳地产已出售的房产，蕙丰公司需与业主重新签订一份商品房销售合同并交房管部门备案，才能办证。2007年，因＊＊花园项目已开发完成，蕙公司安排工作人员王某某一人处理后续扫尾工作，负责联系业主，办理房产证等。后因部分业主发现房屋产权证未登记在自身名下而上访，蕙丰公司报案，经公安及检察部门介入调查发现王某某将＊＊花园31套房产违法登记在罗春琴、张德芬等人名下，谋取非法利益。
王某某因前述违法行为触犯非国家工作人员受贿罪，于2012年7月18日被本院判处有期徒刑二年六个月，所涉案号为（2012）中一法刑二初字第635号。该案刑事判决已经生效并查明：王某某原是蕙丰公司的财务负责人，2010年4月，因中山市＊＊镇＊＊大道＊＊花园楠苑、桦苑部分业主长期无法查找，部分房屋未办理过户手续，王某某伙同其妻子张德芳利用蕙丰公司安排王某某负责查找业主并协助办理过户的职务便利，为向德维、罗春琴夫妇、覃毛办理过户部分房屋而谋利。王某某采用冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造办理房产证过户相关手续的方法，将＊＊花园桦苑1栋303房等31套房屋的产权分别办至向德维、罗春琴、覃毛、张德芬等人名下，并收取了“跑腿费”人民币470000元。
另查明：本案所涉房屋，1997年9月10日由中信港澳地产出卖（甲方）给案外人陈永元（乙方），双方签订楼宇买卖合约，总楼价7.6万元，中信港澳地产亦将现楼交付给陈永元。2007年5月28日，陈永元又将该房以9.5万元转让给常欢；2009年4月27日常欢再以7.6万元转让给郭顺贤；2010年12月27日郭顺贤与妻子黄美红又以12万元转让给熊立健；2011年1月19日熊立健与妻子王玉娟再以总价12.2万元将房屋转卖本案被告曹建芬。前述房屋买卖合同均经中山市＊＊镇法律服务所见证。其后至今，该房屋均由曹建芬及家人居住使用。
另查：本案所涉房屋系前述刑事犯罪案件中查明的虚假登记31套房屋之一，即被告覃毛未支付购楼款对价，由王某某以原告的名义与覃毛签订房屋买卖合同，并于2011年3月28日将房屋产权办理至覃毛名下。
后覃毛向曹建芬出示产权证并提出以支付“转名费”42000元为条件，同意将房产过户至其名下。两人经协商，于2011年7月26日签订房地产买卖合同，并于同年8月8日将房屋产权变更登记至曹建芬名下。曹建芬分两次共向覃毛支付“转名费”42000元，另向相关职能部门支付转让税费、登记费、证书费、手续费及契税等，但未向覃毛实际支付前述房屋买卖合同中所约定的楼款11万元。其后由于所涉刑事犯罪案发，原告蕙丰公司以所涉房屋买卖涉及虚假为由诉至法院，提出前述诉讼请求。
再查：中山市土地房产产权档案馆档案资料显示，案涉房屋现登记在被告曹建芬名下，房产证号为02110684**，土地证号为国（2011）易31060**。
诉讼中，被告覃毛确认没有收取被告曹建芬的购房款，亦没有按合同所载向原告蕙丰公司支付过购房款。原告就案涉房屋的交付及占有使用情况未向法庭举证。双方均确认案涉房屋一直由被告曹建芬及家人居住占有。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷。本案涉及两份合同关系，即原告名义与被告覃毛所签订的房屋买卖合同及被告覃毛与被告曹建芬签订的房地产买卖合同。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的......根据庭审已查明的事实及关联的（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决已确定的事实，显然，原告的员工王某某以原告名义与被告覃毛所签订的商品房买卖合同，系王某某与被告覃毛恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害了原告公司及真实小业主（第三人）的利益，当属无效。而后续，被告覃毛以前一合同非法所获得的产权登记业主名义，为获得“转名费”收益，迫使被告曹建芬再与其签订的房地产买卖合同，系无权处分，且以合法形式掩盖非法目的，亦属无效。但无证据证明该合同相对方即被告曹建芬为恶意串通或获取了非法利益甚至损害了其他第三人的利益，故其应为善意第三人。且曹建芬通过支付合理对价从前一手购买了案涉房屋并实际占有使用，是该案的真实业主。根据《物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让......无论从合同形式还是目的来看，被告曹建芬因善意、支付过合理对价并依法占有、使用不动产，已经取得该不动产的所有权。且该无效合同的物权变动效果恰是将登记在非真实所有人名下的房产变更登记至真实小业主名下；同时，案涉房经开发商委托销售后多次转让至被告曹建芬，又因开发商等原因一直未办理销售登记及产权登记手续，该过错亦不在作为购房小业主的曹建芬一方。而本案原告的诉讼目的即为将无效合同确立的物权关系恢复到合同前状态，然后再由其为真实小业主办理房屋的产权登记手续。现被告曹建芬所提交的证据足以证明其系案涉房屋的真实小业主，原告亦未举证尚有其他合法权益人主张相应物权。即虽前述合同无效，但为免当事人诉累，合同利益及效果并不违背原告诉讼目的及相应的法律法规。故对原告关于要求两被告协助办理该房屋房产证注销手续并返还房产的相应诉求，本院不予以支持。但原告及相关权利人如因前述合同无效造成损失的，可依法予以主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第（三）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中山市蕙丰投资咨询有限公司与被告覃毛签订的关于买卖中山市＊＊镇＊＊大道＊＊花园楠苑2幢401房的商品房买卖合同无效；
二、被告覃毛与被告曹建芬于2011年7月26日签订的关于买卖中山市＊＊镇＊＊大道＊＊花园楠苑2幢401房的商品房买卖合同无效；
三．驳回原告中山市蕙丰投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4300元（该款原告已预交），由原告中山市蕙丰投资咨询有限公司负担2150元、被告覃毛负担2150元，被告覃毛负担的部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 伍青花
审判员 吴立和
代理审理员唐群
二〇一四年十一月十三日
书记员 王莉森