北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东民初字第09402号
原告（反诉被告）北京金都苑餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路27号。
法定代表人刘斌，总经理。
委托代理人张凤书，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京卓为兴业投资管理有限公司，住所地本市东城区和平里中街17、19、21号一号楼101室。
法定代表人王振文，董事长。
委托代理人李晓光，北京李晓光律师事务所律师。
委托代理人罗彬，北京市中政律师事务所律师。
原告北京金都苑餐饮有限公司（以下简称金都苑公司）诉被告北京卓为兴业投资管理有限公司（以下简称卓为兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月1日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金都苑公司的法定代表人刘斌，委托代理人张凤书，被告卓为兴业公司的委托代理人李晓光、罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金都苑公司诉称，原告与被告在2010年5月20日签订了《租赁协议》，租期从2010年5月20日到2020年9月8日，租金第一年到第五年每年140万元，是采用先付后用的原则交付租金，每三个月支付一次，在前一个季度的前10日内支付，也就是每月的21日到30日之间交付，合同中约定被告需向原告提供10个免费车位供原告使用，合同签订后原告在三日内向被告支付了20万元押金。在合同履行中，被告并没有提供给原告合同约定中的10个车位，经原告向道路交通管理部门查询，门前不允许设置车位，导致客人就餐时没有办法停车，客人在门前停车多次造成罚款，导致客源减少，影响了原告的经营。原告认为被告在签订合同时存在欺诈的情况，导致无法取得预期收益，在合同签订后，原告对房屋进行了整体装修，造成了原告的巨额损失。在2012年9月13日，被告关闭了原告的电闸，使得租赁场所无法正常经营，冷库内的物品腐烂变质，导致餐厅无法经营，员工被迫遣散，原告受到了巨大损失。被告于2012年11月16日纠集一干人等强行撬开原告的门锁，占据租赁场地并阻止原告进入，现在租赁场所已被被告侵占，租赁场所内的公章、财务章、保险柜、办公器材、设备及私人物品全部丢失。被告行为侵犯了原告的合法权益。故原告提起诉讼，要求判令：一、解除原、被告双方签订的《租赁协议》；二、被告支付原告房屋装修残值损失280万元、厨房设备损失30万元，中央空调设备损失40万元，收银系统损失4万元、家具损失12万元，餐具损失6万元；三、被告退还原告押金20万元；四、被告支付原告违约金35万元。诉讼费由被告承担。
被告卓为兴业公司辩称，2010年5月19日原告与鑫隆基业（北京）投资有限公司签订《租赁协议》，租赁了本案涉及的房产。2010年6月1日，原告签署了《租赁物验收确认书》，原告从鑫隆基业公司处接收了涉案房屋。2010年9月20日被告与鑫隆基业公司、和平里商业大厦签订《协议书》，由被告开始承租整栋大楼。同日，被告与原告和平里分公司签订了租赁协议，当时原告已经占有房产。在2010年9月20日的协议中约定由被告向原告和北京家贵富侨康体中心两家单位提供10个车位，跟被告签订租赁协议的是原告公司和平里分公司。之后原告使用涉案房屋经营至2012年11月15日，被告认为北京金都苑餐饮有限公司和平里分公司是原告的分支机构，属于同一主体。原告于2010年6月1日已占有租赁物，2010年9月20日签订协议，协议中约定原告方认可被告按租赁物现状交付，被告不存在欺诈。租赁协议约定被告提供门前10个车位供给原告和富侨中心使用，该协议也是原租赁协议的内容，车位并非给原告单独使用，2011年4月29日，被告收回了富侨的场地，供给原告的车位理应减少。2010年11月6日原告开始使用被告的内部停车场，可以满足原告停车位的需求，原告停车位问题已解决，原告的诉求不合理。原告方是因为自身经营困难，租赁期间向被告申请分期缓交到期租金，并承诺如不能按申请时间缴纳租金，被告有权依照合同约定收取千分之五的滞纳金，原告2011年10月27日书面向被告承诺不再以任何其他原因及相关费用的缴纳向被告提出任何要求。被告基于信任原告，同意了原告的请求。原告在2012年9月20日前没有支付2012年10月至12月的租金35万元，构成违约，原告应当承担违约责任。协议中约定，逾期交付租金被告可以终止合同，原告于2012年9月13日自行停业，并非被告关闭电闸，原告占据租赁场所且拒交所欠租金、水电费，还拒绝进行暖气、消防检查，被告多次致函进行催促和提示，但原告不予理睬，被告方为保护出租房屋安全和维护自身的合法权益，于2012年11月15日告知原告终止租赁协议，2012年11月16日收回房产，并转租给案外人冯科。鉴于租赁合同已终止，房产已收回并已出租给案外人，原告要求解除合同没有依据。原告逾期交付租金超过约定时间，导致合同无法履行并终止，是原告违约，按协议约定装修应归被告所有，故不同意赔偿装修损失，原告违约后，被告多次要求原告自行腾退房屋，逾期视为放弃房内物品，原告不予理睬，房屋内物品损失应由原告自行承担，不同意原告的返还物品请求。并提起反诉。请求法院判令：一、原告向被告支付2012年10月1日至2012年11月15日期间的租金175000元及迟延支付租金的滞纳金，滞纳金自2012年11月15日起至实际支付完之日止，按日千分之五的标准计算；二、原告向被告支付2011年10月1日至2012年11月16日期间逾期支付租金的滞纳金90999元；三、原告向被告支付停车费6135元；四、原告向被告支付违约金350000元。
对于被告卓为兴业公司的反诉请求，原告金都苑公司辩称：被告于2012年9月13日擅自对涉案房屋断电导致原告无法使用房屋，之前的房屋租金原告已经全额支付，被告亦未向原告主张过滞纳金。原告也未使用过被告提供的停车场，不应缴纳停车费。双方租赁关系的解除是因为被告违约，故请求法院驳回被告的全部反诉请求。
经审理查明：涉案房屋位于东城区和平里中街××号，房屋产权人是北京天元资产经营公司。北京天元和平商业大厦是北京天元资产经营公司所属企业。2010年3月24日鑫隆基业（北京）投资有限公司与北京天元和平商业大厦签订了租赁合同，承租了涉案房屋。2010年5月19日，原告与鑫隆基业（北京）投资公司签订《租赁协议》，鑫隆基业投资公司将位于东城区和平里中街××号，和平商业大厦二层西侧，面积1320平方米，一层通道约60平方米，负一层700平方米的房屋租赁给原告，用于经营餐厅及休闲会所。2010年6月1日，原告签署了租赁物验收确认书，接收了涉案房屋。
2010年9月20日被告与鑫隆基业公司、北京天元和平商业大厦签订《协议书》，由被告开始承租北京天元和平商业大厦。在2010年9月20日，被告（甲方）与北京金都苑餐饮有限公司和平里分公司（乙方）签订了租赁协议，协议约定的租赁物为二层西侧和一层通道，租赁期限2010年5月20日起至2020年9月8日止，2010年5月20日至2010年9月1日为免租期，被告不收取租金。租金约定第一年至第五年每年额租金为人民币140万元（2010年9月5日至2015年9月5日）。租金支付采用先付后用原则，首期4个月租金466666元，乙方签订协议后三日内交付。以后的租金每季度支付一次，每次支付时间在前一季度的最后10日前。合同第二条第5款约定：乙方逾期10日支付租金的，每逾期一日的违约金为千分之五，累计逾期三十日的，甲方有权单方终止合同，收回房屋。此外乙方还应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，同时乙方的装修无偿归甲方所有。合同第二条第6款约定：本协议签订后，乙方向甲方支付人民币20万元押金，乙方租赁期满不再租赁，结清所有应付费用并腾退租赁物给甲方后，甲方将剩余押金无息退还给乙方。合同第四条第3款约定：租赁物期满或合同解除后，乙方应当在10日内按现状将租赁物返还甲方，乙方必须同时按时搬出全部物件。搬迁后5日内屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理并归甲方所有。如乙方逾期交还租赁物，乙方应按当期的双倍租金支付逾期租金。第四条第8款规定：乙方应按时向甲方缴纳乙方经营过程中产生的水、电、排污、垃圾清运等费用。费用按照国家规定收取。并按使用比例承担相应贴损。如乙方拖延一个月不缴纳以上费用的，甲方将采取停止供水、电措施而不视为违约，甲方有权单方终止合同，收回房屋并要求乙方按逾期缴纳日起算支付每日千分之五滞纳金。第四条第10款规定：甲方提供门前10个车位供给乙方（金都苑富侨）使用。第六条第3款规定：因甲方原因导致解除本协议的，甲方应当支付乙方相当于三个月的违约金以补偿乙方的逾期利益，并且赔偿乙方对租赁物的装修的折余价值。第六条第4款规定：因乙方原因导致解除本协议的，乙方应当支付甲方相当于三个月租金的违约金，并且乙方对租赁物的装修的折余价值归甲方所有。2011年4月29日，原告与被告签订《终止合作协议》，协议约定双方终止富侨（北京家贵富侨康体中心）的合作经营，富侨的经营场地交由新承租人使用。庭审中，双方均认可北京金都苑餐饮有限公司和平里分公司是原告的分支机构，其权利义务由原告北京金都苑餐饮有限公司承担。
2012年8月1日，原告以被告存在合同欺诈，未按照双方租赁协议约定向原告提供门前10个车位使用，致使原告客源严重流失，无法满足原告原来的经营设想为由，起诉到本院，要求判令解除双方的租赁合同。被告在答辩期内提出管辖异议。本院于2012年8月22日依法作出驳回被告管辖异议的裁定后，被告向北京市第二中级人民法院提起上诉。2012年10月20日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二民终字第15515号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，原告主张被告未能向原告提供租赁协议约定的门前停车位，影响了原告的经营，属于合同欺诈，并提交了双方的《租赁协议》、北京市公安局公安交通管理局的网页查询资料及违法停车告知单予以证明。被告主张原告已经于2010年6月1日已占有租赁物，2010年9月20日双方签订了租赁协议，协议中约定原告认可被告按租赁物现状交付，因此被告不存在欺诈。且原告已使用被告方的内部停车场，停车问题已解决。被告提交了2010年11月6日原告公司人员签字的《停车场（内部）管理办法》和2010年12月15日原告向被告缴纳停车费282元的收据，证明被告为原告提供了涉案和平商业大厦西侧的停车场供原告使用，并按照该管理办法缴纳停车管理费。该管理办法载明该停车场仅限内部商户使用，外来车辆不准入内，进场车辆需领票入内，出场车辆须有商户印章才能放行。停车时段8：00至22：00为白天时段，22：00至次日8：00为晚间时段。收费标准为白天时段每辆两小时5元，每辆3小时7元，超过半小时按照一小时计算。晚间过夜车辆每辆10元，停车费用每月29日凭票结算一次。原告认可该管理办法上的签字是原告处工作人员签字，亦认可缴纳过停车费282元，但认为被告的证据证实了被告未按协议约定提供门前的10个车位。被告提交了2011年6月至2011年7月间的原告在该停车场停车的相关票据，证明原告使用了被告提供的停车场，并拖欠停车费6645元，原告对票据的真实性不予认可。
2011年4月6日，原告因2011年3月20日到期应支付被告的3个月租金和水电费问题，向被告出具《租金费用支付承诺书》，承诺分期以现金或支票的方式支付被告租金和水电费。后原告按照承诺足额支付。2011年10月25日，原告因2011年10月20日应缴纳的租金向被告提出申请，称公司因经营困难，申请于2012年4月1日前付清2011年10月1日至2012年4月1日的租金70万元。具体支付时间及金额为：2011年10月20日支付100000元，2011年11月20日支付100000元，2011年12月20日支付100000元，2012年1月20日支付100000元，2012年2月20日支付100000元，2012年3月20日支付100000元，余款10万元于2012年4月1日前付清。被告公司对该申请作出批示：1、此申请一经签订，申请人不得再以其他原因就租金及其他费用的缴纳向我公司提出任何要求。2、申请人如不能按照上述承诺时间及金额及时缴纳费用，此申请将自动作废，租金缴纳按原合同执行。原告在此申请及批示回执上签字确认，后原告于2011年10月28日向被告支付租金100000元，之后的按照申请时间足额交纳了租金。被告于2012年4月6日向原告发出催款通知单，催缴2012年4月1日至2012年7月1日的租金（扣减一个月）233333元，原告于2012年4月12日向被告缴纳了该笔租金。2012年6月22日原告向被告缴纳了2012年7月1日至2012年9月30日的租金350000元。
2012年9月11日，原告处工作人员到被告处要求购电4万度，被告处工作人员告知其只能卖2万度，双方产生争执，原告未能购电。被告提交了卓为公司售电制度和原告2012年1月至8月的购电收据，证明经营面积在2000-10000平方米之间的用户每次购电不得超过2万度，原告之前购电也在2万度以内。原告对被告提交的卓为公司售电制度不予认可，认为涉案的房屋并没有购电2万度以内的限制，原告之前购电也有多次超过两万度的情形。庭审中，双方均认可涉案房屋所在的北京天元和平商业大厦售电管理由被告负责，电价2011年时是每度1.2元，后2011年期间变为每度1.23元。被告提交原告的2012年1月17日至2012年5月1日的五次购电收据的金额分别为22194元，22194元，18495元，18495元，18495元。2012年5月29日的收据金额为24739.22元，收据上载明“今收到金都苑交来水电费4月3778.22元。电充20961元。”票据底部注明“其中电充20961，水电清3778.22”字样；2012年7月17日的购电金额为27126元，收据上“载明今收到金都苑交电充27126元。”票据底部注明“餐厅20000度，宿舍2000度电”字样；2012年8月10日的购电金额为27126元，收据上载明“今收到金都苑交电充27126元。”票据底部注明“餐厅20000度，宿舍2000”字样。被告主张原告2012年5月29日缴费包括了之前拖欠的水费、电费和清洁费，购电没有超过两万度；2012年7月17日、2012年8月10日的购电超过了2万度，是包括了原告宿舍用电，餐厅购电并没有超过2万度。原告对此不予认可，认为之前的购电并未限定在2万度以下。而且2012年5月29日、2012年7月17日、2012年8月10日的票据底部的注明部分都是被告后来添加的，原告的宿舍用电不可能连续购电2000度。经比对2012年5月29日、2012年7月17日、2012年8月10日的票据原件，该三张票据背后的纸面上，底部注明部分的有后期添写印记，被告认为票据上的内容都是当时书写，不存在事后添写的情况。经向双方核实，原告在该大厦处确租有员工宿舍，面积约为280平米，原告向被告购电时，确有将两处购电金额一并计算的情况。被告称在原告2012年9月11日未能购电后，被告公司的工作人员曾给原告的法定代表人发短信、在原告门口处张贴通知，要求原告及时购电，原告未去购电。并提交了手机短信的照片、通知和张贴通知的照片，原告对此不予认可。
庭审中，原告称2012年9月13日下午14时左右，原告承租房屋内停电，原告公司工作人员于当时下午16时左右去查看时，发现电闸被拉下，因营业的需要就将电闸合上，房屋内能够正常用电。但被告的员工又强行将电闸拉下，并不允许原告合闸用电。并提供了证人陈×、曹×的证人证言予以证明。被告称原告房屋停电是因为原告所购的电量已经用完，是电表自动断电跳闸，被告并未采取过拉闸断电措施。并提供了证人吴×、池×的证人证言。后原告因断电问题拨打110报警，民警出警后要求双方对用电问题进行协商，后双方协商未果。经向双方核实，双方均认可原告所使用的电能表是加装了电流互感器的电能表，电能表显示的数字是比率为500：5感应电，电能表走一个字，表示使用了一百度电。双方均认可2012年9月13日下午的电表已经走到负20左右。原告主张电能表能够透支1万度电，也就是当电能表显示负100时，电表才会自动断电；被告认为该电能表只能透支100度电，当电表走到负1时，电能表就会自动断电，被告认为原告的电能表能走到负20不排除原告对电能表动了手脚。当日下午17：45，原告公司派人将电能表贴上封条，原告称当时贴封条是因为被告主张原告对电表做了手脚，要对电表进行检测，为了防止被告对原告做手脚，所以加了封条。原告提交了被告提供的电能表IC卡使用说明，该说明载明：“电能表采用倒计方式工作，最小显示递减单位为0.1wh，当剩余电量为零时断电报警一次，插入用户点卡后继续供电，以提醒用户需要输入新的电量；其后递减成负数显示，当负值达到一定值时（100kwh）则切断用户供电；当送入新的电量后，才能恢复供电。”被告对此使用说明认可，认为该使用说明证明了该电表只能透支100度电量；原告认为因电表加装了电流互感器，可以透支1万度电量。2012年9月14日，被告将配电箱上锁，并张贴通知，通知内容为：“由于近期发现个别商户电表出现非正常损坏，为加强统一管理和用电安全，避免用户发生因电表损坏而停电等现象，给商户造成不必要的损失。我公司将对大厦内所有配电箱进行上锁，因此带来的不便请予谅解。凡是查看电表及充电的用户，请到大厦地下室东侧配电室同值班人员一同查看和充值。”2012年9月18日原告请北京市东方公证处到涉案房屋处进行公证，公证书显示当时原告房屋的配电柜上锁断电，电表指数为-20.60，厨房内有大量食品保存等情况。
被告主张原告自行于2012年9月13日将餐厅停业、锁门，拒绝交付到期租金、水、电、暖等费用，且不配合大厦物业进行冬季供暖和消防安全检查。被告于2012年9月20日通过邮政快递和在原告承租房屋门口张贴告示的形式向原告发出的《催款函》，内容为：“北京金都苑餐饮公司和平里分公司：根据贵司与我司签订的201009（1）号租赁协议的条款规定，贵司应于2012年9月20日之前支付我司2012年10月1日至2013年1月1日三个月租金35万元。截至今日，贵司未向我司支付应付租金，已违反201009（1）号租赁协议。为了维护我司的合法权益，现特此函告：望贵司收到此函之日起五日内偿付租金，否之，我司将依据租赁协议的约定处理，望贵司慎重待之。”原告对此不予认可，称没有见到过该《催款函》。被告称2012年11月1日通过在原告承租房屋门口张贴告示的形式向原告发出《关于房屋租金到期的通知》，内容为：“北京金都苑餐饮有限公司和平里分公司：根据贵司与我司签订的201009（1）《房屋租赁协议》约定：贵司的租金已于2012年9月20日到期，贵司应于2012年9月20日前支付我司2012年10月1日至2013年1月1日三个月租金350000元整。协议还约定：贵司逾期10日支付租金的，每逾期一日的违约金为千分之五，累计三十日的，我司有权单方终止合同，收回房屋，另贵司还应当支付相当于三个月的违约金。经我司多次催缴后，贵司仍未按照协议约定支付租金。为了维护我司的合法权益，依据《中户人民共和国合同法》及贵司与我司签订的房屋租赁协议，特此通知：请贵司收到此函之日起五日内腾空场地，与我司办理移交手续，逾期不为的，我司有权对租赁房屋内遗存的物品予以处置，由此给我司造成的损失，贵司应当赔偿损失。请贵司慎重待之。”2012年11月15日通过在原告承租房屋门口张贴告示的形式向原告发出《通知》，告知原告方严重违约，被告按照《房屋租赁协议》约定宣布从即日起终止合同，收回房屋；被告要求原告支付2012年10月1日至2012年11月15日的房屋租金、滞纳金及三个月的违约金；原告付清上述款项之前，被告将依法留置原告置于被告公司所属场地内的一切财产。被告提交了催款函、通知、照片等证据加以证明，原告对被告提交的证据不予认可，称未收到也未见到原告的催款函及通知。2012年11月16日，被告将涉案的房屋自行收回。
庭审中，被告称2012年11月15日被告就涉案房屋与案外人冯科签订了《租赁协议》。2012年11月18日，被告与冯科签订《设备处置协议》，被告将涉案房屋内物品（含后厨设备及空调设施）以10万元的价格让与冯科，协议约定2012年11月19日交付设施。2012年11月20日，冯科支付了被告36万元租金和设备转让费10万元，并提交了《租赁协议》、《设备处置协议》、转账凭证和相关收据，主张被告已经依据合同的规定，将涉案房屋及房屋内转租给案外人冯科，涉案房屋已在案外人冯科控制之下。
2012年10月25日，被告向本院提起反诉，要求被告支付拖欠的租金、滞纳金及停车费等费用。2012年11月19日，原告增加了要求被告赔偿原告装修损失费、返还租赁房屋内的物品等诉讼请求。后双方对其本诉的诉讼请求和反诉的诉讼请求进行变更，诉如所请。
2012年11月22日，本院联系原、被告双方及案外人冯科到涉案的房屋内进行现场勘查，对涉案房屋装修及屋内物品进行拍照、清点，当时涉案房屋内有空调设备、厨房设备、餐具、桌椅等物品。原告要求对涉案房屋内的装修及物品进行评估，被告称收回房屋是因为原告违反双方租赁合同的约定拖欠房租造成的，现涉案房屋已经转租案外人冯科，相关设备亦已折价转让予案外人冯科，无法配合进行评估。经与案外人冯科联系，冯科亦不同意配合法院对涉案房屋内的装修价值及物品进行评估。
在案件审理中，原告向法庭提交了原告就涉案房屋与北京原方装饰有限责任公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同》、与北京世纪领航科技发展有限公司签订的《北京金都苑饮食餐饮管理系统销售合同》、与北京安华宏业商贸有限公司签订的《中央空调安装工程合同书》、与北京金鼎佳峰厨房设备有限公司签订的《厨房设备加工承揽合同》证明涉案房屋的装修损失及物品损失，四份合同的金额分别为380万元，5.2万元，65万元和58万元。经本院向原告提交的四份合同的相对方进行核实，涉及的四家公司对签订四份合同的签订和履行情况予以认可。被告对四份合同真实性不予认可，并提出原告提交的四份合同上所加盖的原告公司公章系事后补办的，其提交的四份合同系原告事后伪造的，原告认可其提交的《北京市装饰装修工程施工合同》、《中央空调安装工程合同书》、《厨房设备加工承揽合同》系其在2012年12月10日重新办理公司公章后补签的合同，《北京金都苑饮食餐饮管理系统销售合同》是从合同相对方公司调取的原合同的影印件，四份合同及票据的原件在被告强行收回涉案房屋时已经丢失，但相关的合同及履行情况属实。被告提供了证人迟×、邢×的证人证言，两名证人证明原告装修时，采取的是包工不包料方式装修的。原告主张两名证人与被告有利害关系，原告装修的情况，两名证人并不知情，对证人的证言不予认可。
上述事实，有《租赁协议》、《协议书》、《租赁物验收确认书》、北京市公安局公安交通管理局的网页查询资料、违法停车告知单、《停车场（内部）管理办法》、《租金费用支付承诺书》、《公证书》、《电能表IC卡使用说明》、《卓为公司售电管理制度》、电话录音、短信记录、陈×、吴×、迟×、邢×等人的证人证言、《通知》、《催款函》、《关于房屋租金到期的通知》、《设备处置协议》、转账凭证、收据、现场清点笔录、照片、《北京市装饰装修工程施工合同》、《北京金都苑饮食餐饮管理系统销售合同》、《中央空调安装工程合同书》、《厨房设备加工承揽合同》、调查笔录、工作笔录及双方当事人的当庭陈述等在案为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面诚信履行。原、被告双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行自己的义务。
对于双方的租赁关系，原告因车位问题将被告诉至本院，请求判令解除双方的租赁协议，后双方因涉案房屋的用电问题产生纠纷，导致房屋在诉讼期间断电无法正常使用。2012年11月16日，被告自行将涉案的房屋收回，现双方的租赁合同已丧失继续履行的可能性，故本院认定双方的租赁关系于2012年11月16日解除。
对于双方租赁关系解除的违约责任认定问题，本院认为有以下几点需要考虑：一、车位问题。原告提出被告未按照协议约定提供给原告10个车位，影响了原告的经营，被告在签订合同时存在欺诈的情况的意见，根据查明的事实，原告在2010年6月1日已经接收了涉案的房屋进行经营，且在之后被告也为原告提供了内部停车场使用，原告也予以接受，故不应认定车位问题是导致合同解除的原因，亦不能认定因此应由被告承担双方租赁关系解除的违约责任。二、房屋断电问题。原告提出被告于2012年9月13日关闭原告承租房屋内的电闸，导致原告无法经营，应承担违约责任。根据查明的事实，2012年9月11日，原告处工作人员到被告处要求购电4万度时，被告作为涉案房屋的物业管理人，告知原告每次只售2万度电，原告坚持购电4万度，以致双方就购电事宜产生争执，原告当日未能购电。2012年9月13日涉案房屋断电时，原告租赁房屋所使用电表已透支用电2千余度。根据双方提供的证据，原告之前购电存在在2万度以上购电的情况，且原告购电4万度对被告管理涉案房屋并不会带来实质上的损害，被告在原告购电时未向原告售电，且在之后以原告透支用电为由，关闭电闸，对双方租赁关系无法继续履行应负有责任；但原告在双方已经就购电量事宜上产生纠纷，涉案房屋已经透支用电的情况下，仍坚持购电4万度，在本可以购电2万度继续使用涉案房屋经营时，不积极采取应对措施，亦存在一定过错。故而本院认为，对于涉案房屋断电导致无法继续使用的争议上，双方均有过错，均应承担相应的法律责任；三、迟延交纳租金问题。按照双方《租赁协议》的约定，原告应在2012年9月20日应向支付2012年10月至12月的租金，但原告在2012年8月1日已以租赁合同纠纷为由将被告诉至法院，当时原告房屋租金缴纳至2012年9月30日。后因用电问题，双方产生纠纷，2012年9月13日涉案房屋断电，房屋已无法继续正常使用，原告未向被告继续缴纳2012年9月30日后的房屋租金，确属事出有因。被告主张原告未依照合同约定按期缴纳租金达到合同约定的解除条件为由，单方行使解除权，依据不足。被告以此主张原告迟延缴纳房屋租金的行为达到解除合同的标准，应承担违约责任的意见，本院不予采纳。综上，本院认为，虽然双方在租赁合同履行期间因车位、断电及租金交纳等问题上产生纠纷，但并非导致合同解除的根本原因。在双方诉讼期间，法院尚未对双方租赁合同纠纷作出生效裁决，被告以原告未按期缴纳租金为由强行收回涉案房屋，并将房屋转租他人，是导致租赁合同无法继续履行，双方租赁关系解除的根本原因，被告应当承担双方租赁关系解除的违约责任。
对于原告主张的涉案房屋的装修残值损失及屋内的物品损失问题，被告在本院审理期间，强行将涉案房屋收回，并将房屋转租给案外人，房屋内的物品也自行作价让与案外人，导致双方租赁合同解除，侵害了原告的合法权益，应承担原告装修残值的损失及屋内物品的损失。原告针对房屋装修残值损失及屋内物品价值虽未能提供充分证据，但鉴于被告在本院审理期间擅自将涉案房屋自行收回、转租他人，并自行处理涉案房屋内原告物品的行为，导致无法对涉案房屋的装修残值及屋内的物品的价值进行评估，故其应对装修残值损失和物品损失的数额确定承担责任。本院将结合双方提交的证据情况、现场勘查清点情况、原告使用涉案房屋及物内物品的年限、双方的过错程度等因素酌情确定原告的损失数额。对于原告要求被告退还租赁协议房屋租赁押金20万元的诉讼请求，因原告未能向本院提交缴纳房屋租赁押金的有效证据，本院不予支持。
对于被告的反诉请求租金损失，原告2012年10月1日至2012年11月15日仍在占用涉案房屋，应向被告支付在此期间的租金，但因涉案房屋在2012年9月13日已经断电，在此期间房屋已经无法正常使用，双方对房屋断电导致无法继续使用的情况均存在一定的过错，故对被告主张的租金损失，本院酌情予以支持；原告要求被告支付2011年11月15日至实际给付之日的滞纳金，依据不足，本院不予支持；被告主张原告向被告支付停车费6135元，在租赁涉案房屋期间，原告使用被告提供的内部停车场，应当按照约定支付被告停车场使用费，被告的该项反诉请求，理由正当，本院予以支持；对于被告反诉的原告向其支付2011年10月1日至2012年11月16日期间逾期支付租金的滞纳金的反诉请求，原告在合同履行期间确实存在迟延缴纳租金的情况，对于2011年10月1日至2012年9月30日期间的滞纳金，因双方租赁合同中，对迟延缴纳租金的违约责任已有约定，被告的反诉请求，理由正当，本院予以支持，具体数额，本院结合双方租赁合同的约定、原告缴纳租金的情况等酌情确定；对于被告反诉的2012年10月1日至2012年10月16日期间的滞纳金，因双方的过错导致原告无法使用涉案房屋，被告反诉原告支付此期间迟延缴纳租金的滞纳金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。
对于原、被告双方互相主张对方给予的解约违约金的请求，考虑到双方在合同履行中均存在一定过错，导致双方矛盾激化，最终致使合同的解除均负有一定的责任，故对于原告主张违约金诉讼请求及被告主张违约金的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第七十七条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告北京金都苑餐饮有限公司与被告北京卓为兴业投资管理有限公司之间的房屋租赁关系已于二〇一二年十一月十六日解除；
二、被告北京卓为兴业投资管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京金都苑餐饮有限公司房屋装修残值、厨房设备、中央空调设备、家具、餐具等各项物品损失共计三百五十万元；
三、原告北京金都苑餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付被告北京卓为兴业投资管理有限公司停车费六千一百三十五元；
四、原告北京金都苑餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付被告北京卓为兴业投资管理有限公司二〇一二年十月一日至二〇一二年十一月十五日期间的房屋租金八万七千五百元；
五、原告北京金都苑餐饮有限公司于本判决生效后十五日内支付被告北京卓为兴业投资管理有限公司二〇一一年十月一日至二〇一二年九月三十日期间迟延缴纳房屋租金的滞纳金一万三千元；
六、驳回原告北京金都苑餐饮有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告北京卓为兴业投资管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40960元，由原告负担6160元（已交纳）；由被告负担34800元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费9811元，由原告负担2432元（于本判决生效后七日内交纳），被告负担7379元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
代理审判员 李双庆
人民陪审员 王 丽
二〇一三年十二月十日
书 记 员 朱 侗