山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）青行终字第71号
上诉人（原审原告）袁素江。
上诉人（原审原告）孙霞。
上诉人（原审原告）孙毅。
被上诉人（原审被告）青岛市市北区房屋征收安置管理办公室（原青岛市四方区房屋征收管理办公室），住所地青岛市市北区延吉路**号。
法定代表人李成，主任。
委托代理人张奕，山东诚功律师事务所律师。
委托代理人朱鹏，山东诚功律师事务所律师。
原审第三人青岛东昊房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市北区南京路393号南楼101室。
法定代表人袁涛，董事长。
委托代理人王峰业，山东清泰律师事务所律师。
委托代理人李波，男，1970年9月11日生，汉族。
上诉人袁素江、孙霞、孙毅因诉被上诉人青岛市市北区房屋征收安置管理办公室、原审第三人青岛东昊房地产开发有限公司拆迁行政裁决一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2013）北行初字第44号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日在第27审判庭公开开庭审理了本案。上诉人袁素江、孙霞、孙毅，被上诉人青岛市市北区房屋征收安置管理办公室的委托代理人张奕、朱鹏，原审第三人青岛东昊房地产开发有限责任公司的委托代理人王峰业、李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告于2013年4月27日向原审法院提起行政诉讼，认为原审被告作出的四拆裁字（2013）第3号行政裁决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，严重侵害了原审原告的合法权益，故请求法院依法撤销原审被告作出的四拆裁字（2013）第3号行政裁决书。
原审法院经审理查明，第三人青岛东昊房地产开发有限责任公司经拆迁行政管理部门批准，于2010年11月29日取得拆迁许可证，拆迁期限为2010年11月30日至2011年11月29日，经两次延期，延期至2013年11月29日。第三人经批准对小水清沟村范围内房屋实施拆迁改造，孙方禄在拆迁范围内有房屋一处，地址为小水清沟村429号（地号：I1-49-429），土地面积144.19平方米，其中建筑面积占地89.43平方米。孙方禄于2002年去世，现在继承人有妻子袁素江、女儿孙霞、儿子孙毅。因原告与拆迁单位第三人在规定的期限内未能协商签订拆迁补偿协议，2013年1月7日第三人向被告申请行政裁决。被告立案后将申请裁决书副本、调解通知书等送达给原告，并组织了调解，但未达成一致的调解意见。2013年1月24日被告作出四拆裁字（2013）第3号行政裁决书，裁决如下：一、被申请人（袁素江、孙霞、孙毅）如选择货币补偿，申请人（青岛东昊房地产开发有限责任公司）一次性支付给被申请人拆迁补偿金共计人民币1，125，587元，支付搬家补助费人民币500元，误工补助费200元和10个月临时过渡费人民币20，186.6元。二、被申请人如果选择房屋补偿，申请人应提供水清沟村改造项目安置区域内建筑面积不低于154.19平方米的新建房屋用于对被申请人的房屋补偿，双方按有关规定据实结算补偿房屋价款后，被申请人获取房屋所有权。申请人还应按规定支付被申请人搬迁补助费500元，误工费200元，和临时过渡费48，447.84元，并在补偿房屋交付时支付被申请人每套补偿房屋5，000元装修补贴。被申请人应在本裁决书送达之日起十五日内向申请人提交货币补偿或者房屋补偿的书面选择意见，申请人应按被申请人选择的拆迁补偿方式对被申请人进行拆迁补偿。若被申请人逾期不提交书面选择意见，则由申请人按房屋进行补偿。三、被申请人应在本裁决书送达之日起十五日内搬出其所在青岛市四方区小水清沟村429号房屋，并交由申请人拆除。裁决书已经依法送达。
另查明，青岛市小水清沟村改造工程是原青岛市四方区人民政府确定的2007年“城中村”改造的重点项目，并通过了青岛市建设委员会的预审。2008年小水清沟村改造工程被列为青岛市旧城、旧村改造（两改）项目。青岛市四方区华清工贸总公司作为小水清沟村集体经济组织负责改造项目前期土地整理中房屋拆除工作。2010年国家相关政策调整，由于青岛市四方区华清工贸总公司不具备相应土地整理资质，为继续推进该项目，区政府组织招标后，第三人青岛东昊房地产有限公司成为该项目新的拆迁人。
2008年3月18日和同年7月3日，青岛市四方区华清工贸总公司作为小水清沟村拆迁主体分两次存入拆迁资金8，500万元作为项目拆迁安置补偿费用，先期启动了非住宅拆迁。2010年12月10日，青岛东昊房地产开发有限责任公司存入拆迁资金8，000万元。
2011年8月12日，青岛市四方区房屋拆迁管理办公室更名为青岛市四方区房屋征收管理办公室。2013年，青岛市行政区划调整，原青岛市四方区与原青岛市市北区合并，成立新的青岛市市北区，原青岛市四方区房屋征收管理办公室的相应职权由新成立的青岛市市北区房屋征收安置管理办公室行使。
原审认为，被告依据1991年政府颁发的《集体土地建设使用证》（崂集建92字第68168号）作为权属证明，认定土地面积并进行补偿并无不当。关于原告认为拆迁房屋的评估价格太低的问题。原审认为，第三人委托青青岛土地房地产评估测绘有限公司、青岛建科园房屋评估有限公司、青岛世普瑞房屋评估有限公司等三家公司对小水清沟改造项目拆迁区域内房屋进行评估，评估房屋补偿单价为7，300元／平方米，且评估报告依法经过公示，评估程序合法，价格合理，第三人在评估报告作出后1年内已经使用评估报告拆迁，符合法律规定。被告在作出行政裁决前向原告送达了房屋拆迁裁决申请书、答辩通知书、调解通知书等法律文书，对相关资料和程序的合法性进行了审核，组织当事人进行了调解，在调解未成的情况下作出了行政裁决。被告作出的行政裁决书认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合相应程序。原告的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告负担。
三上诉人共同上诉称，原审法院认定事实不清，运用法律不当，使原案审理错误。一、原审第三人单方面作出的拆迁协议无承诺，无违约责任，内含欺诈、不合法、不合理、不公平、不公正，上诉人的合法权益得不到一点保障。二、原审第三人单方面委托评估机构作出的房屋评估每平方米7，300元。程序违法、价格过低，明显低于该区域商品房交易价格，每平方米7，300元的价格在该地区内根本无法买到房子。因此，每平方米7，300元不是一个合理的评估价格，如上诉人选择货币补偿，则该补偿条款明显不合理。三、补偿方案里没有对公摊面积进行补偿，安置补偿面积与实际安置补偿面积不符。四、房屋拆迁许可证存在重大问题。综上，请求二审法院依法撤销一审判决；依法撤销被上诉人作出的四拆裁字（2013）第3号行政裁决书；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人辩称，一、裁决适用法律正确，程序合法。在小水清沟改造项目拆迁公告规定的期限内，原审第三人未能和上诉人达成安置补偿协议，于是向被上诉人申请行政裁决。被上诉人在2013年1月11日收到裁决申请后，依法审核相关材料，并向上诉人送达了答辩通知书、调解通知书。2013年1月17日，被上诉人及原审第三人按时参加了调解，但上诉人与原审第三人仍未达成一致。被上诉人遂于2013年1月24日作出了四拆裁字（2013）第3号行政裁决，并将裁决书于2013年2月27日向上诉人进行了送达。二、拆迁协议不是被上诉人作出裁决书的依据。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条的规定，被上诉人已经严格审查了原审第三人提交的申请材料，符合法律规定。上诉人认为拆迁协议不合理，应当在拆迁启动时征求意见及听证阶段提出。本拆迁协议已经按照法律程序征求意见、召开过听证会并修改公示后定稿，上诉人当时也未提出异议，并且拆迁区域绝大部分被拆迁人均同意并签订了拆迁协议。现在上诉人以拆迁协议不合理为由要求修改拆迁协议并撤销裁决书于理不合、于法无据。三、拆迁区域内房屋补偿单价合法、合理。四、被上诉人以集体土地使用权证认定房屋权属及补偿面积并无不当。上诉人认为安置面积与现实面积不符，却无法提供有效的批建手续及权属面积认证材料，被上诉人以政府统一换发的集体土地建设使用证作为房屋权属证明，并以此为依据进行补偿，并无不当。五、上诉人依法不享受公摊面积补偿。六、拆迁许可证的发证行为是独立的具体行政行为，非本案审理范围。本案的审理范围为上诉人针对被上诉人的行政裁决行为不服提起的行政诉讼，因此拆迁许可行为不属于本案的审理范围。综上，被上诉人作出的四拆裁字（2013）第3号行政裁决书公平合理、适用法律正确、程序合法，原审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人答辩意见与被上诉人相同。
关于原审法院的审判程序，上诉人未持异议。经审查，本院确认原审法院审判程序合法。
各方当事人一审时提交的证据均经一审法院庭审质证、认证，并已随卷移送至本院。经审查，本院确认原审法院认定的事实成立。
本院认为，一、关于拆迁协议是否属于本案审查范围的问题。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条规定，拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）法定代表人的身份证明；（三）被拆迁房屋权属证明材料；（四）被拆迁房屋的估价报告；（五）对被申请人的补偿安置方案；（六）申请人与被申请人的协商记录；（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；（八）其他与裁决有关的资料。由此可见，拆迁协议不是被上诉人作出拆迁裁决的依据，亦不属于本案的审查范围。
二、关于拆迁房屋的评估报告是否合法的问题。经原审第三人委托的青青岛土地房地产评估测绘有限公司、青岛建科园房屋评估有限公司、青岛世普瑞房屋评估有限公司三家评估机构评估，小水清沟改造项目拆迁区域内的房屋补偿单价为7，300元／平方米。评估报告内容亦依法经过公示，评估程序合法。至于上诉人主张评估报告已过一年有效期的问题，青岛市房屋征收与补偿办公室于2013年12月11日作出的青房征字（2013）103号《关于小水清沟拆迁评估报告时效问题办理意见的批复》明确指出，根据建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》（2006年1月1日实施）和《青岛市城市房屋拆迁评估管理暂行办法》（2010年1月1日实施）的有关规定，估价报告应用有效期是指自估价报告出具之日起使用估价报告不得超过的时间。如果在应用有效期内已经使用，则不存在评估报告失效问题，评估报告应使用至项目结束时为止。据此，小水清沟改造项目房屋拆迁工作已在评估报告有效期内实施，故不再受评估报告应用有效期的限制。该批复意见符合法规规定，本院予以采纳。
三、关于拆迁裁决所载明的安置补偿面积是否合理的问题。2006年1月1日实施的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第一款规定，拆迁住宅房屋实行就地房屋补偿的，按照下列规定执行：（一）按照被拆迁房屋面积补偿；（二）增加十平方米住房改善面积；……本案中，根据崂集建（92）字第68168号集体土地建设用地使用证载明的土地面积144.19平方米、建筑占地89.43平方米，并结合原审第三人制定实施的《小水清沟村改造拆迁补偿安置办法》的规定，被上诉人裁决原审第三人应为上诉人提供在小水清沟村改造项目安置区域内建筑面积不低于154.19平方米的新建房屋作为安置补偿房屋，结果并无不当。至于上诉人主张公摊面积补偿的问题，因该改造项目于2010年启动，依法应适用上述《青岛市城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，而该条例并未涉及公摊面积的补偿问题，故上诉人的上述主张没有法律依据。
另外，上诉人还主张小水清沟村改造项目的房屋拆迁许可证存在重大问题，但因本案系上诉人针对被上诉人作出的四拆裁字（2013）第3号行政裁决提起的行政诉讼，故该房屋拆迁许可证的合法性问题不是本案的审理范围，本院不予审查。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘桂敏
代理审判员 李国宁
代理审判员 李玉兰
二〇一四年三月十一日
书 记 员 赵洪峰
书 记 员 黄 丹