东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东开民初字第29号
原告：东营经济技术开发区管理委员会
法定代表人：李金昆，主任。
委托代理人：李文，山东百祥律师事务所律师。
委托代理人：陈曦，山东百祥律师事务所律师。
被告：刘飞
委托代理人：赵向锋，山东制端律师事务所律师。
原告东营经济技术开发区管理委员会诉被告刘飞合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告委托代理人陈曦、李文，被告刘飞及其委托代理人赵向锋到庭参加诉讼，第二次庭审时原告委托代理人陈曦，被告刘飞及其委托代理人赵向锋到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告刘飞于2013年9月23日提出反诉，请求判令沂州路房屋征收改造补偿协议无效，恢复房屋原状并赔偿损失446786.32元。本院在对反诉请求审查期间，被告刘飞于2013年9月27日申请撤回了反诉。本案现已审理终结。
原告东营经济技术开发区管理委员会诉称，为提升东营城市形象，繁荣商贸流通，原告依法实施沂州路改造工程。2011年8月28日，原告委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，该协议约定被告同意将位于沂州路122号自有房屋由原告进行统一改造，由被告承担该区位新增房屋购房款260490元，被告在主体工程完工后五日内交付购房款的30%，工程竣工验收后五日内付清购房款。该房屋已竣工验收，被告至今未向原告交付购房款，请求法院依法判令被告支付新增房屋购房款260490元及违约利息9898元，共计270388元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘飞辩称，1、“沂州路房屋征收改造补偿协议”无效，原告无权主张购房款。原告征收行为违反行政法规；改造行为未取得行政许可，属非法建筑；新增房屋不符合预售、现售条件。2、原告不具有诉讼主体资格。征收主体应为东营市人民政府，而非原告。3、涉案房屋尚未达到付款条件。协议约定，涉案房屋主体完工后五日内，支付房款30%，竣工验收后五日内付清房款。原告未施工完毕，被告尚未收到任何竣工验收文件。原告未履行在先义务，被告具有后履行抗辩权。4、被告有权拒收涉案新增房屋。涉案房屋不能办理产权证，无法从法律上认定归被告所有；涉案房屋给被告采光、排水、门头装修带来严重障碍；涉案房屋存在重大瑕疵和质量问题。5、原告改造行为超过了约定期间，给被告带来巨大停业损失及其他损失，被告享有抵销权。6、每平方米3800元的价格过高，与当前建筑成本不符。7、导致原告违约系由施工单位所致，而非被告，其损失应由原告起诉施工单位。
庭审中原告提交了以下证据，被告发表了质证意见。
证据一，沂州路房屋征收改造补偿协议一份，拟证明东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局受原告委托对被告位于沂州路122号的房屋进行改造，为被告新增房屋面积68.55平方米，按3800元／平方米的价格计算，被告欠原告购房款260490元。
被告对该证据真实性无异议，认为该证据不能表明双方系平等民事关系，不能体现被告真实意思表示，不具有合法性，为无效证据；即使是有效证据，付款条件也未成就，被告不应支付购房款；双方约定3800元／平方米的价格高于成本价。
证据二，《同意沂州路房屋改造的证明》一份，拟证明被告同意房屋改造的行为是自愿行为，沂州路房屋征收改造补偿协议合法有效。
被告对该证据真实性无异议，但认为该证明是刘飞与刘某甲所签，与本案无关，同时证实原告改造期限应从2011年8月31日完成搬迁之日开始计算，被告履行了搬迁义务。
证据三，《沂州路改造补偿款发放单》复印件一份，拟证明被告领取了房屋改造补偿款165648.32元。
被告对该证据真实性无异议，认为该补偿款是原告搬迁之后发放的，原告违反先补偿后搬迁的规定，应承担违约责任。
证据四，工程竣工验收证明复印件一份，拟证明沂州路改造土建工程已于2012年2月16日竣工验收。
被告质证认为，该证据与本案无关，不能证明是涉案房屋的验收证明；该证据不具有真实性，且系原告自行出具，未交由被告确认；证据未达到《工程质量监督管理条例》等法律规定的条件，证据中监理单位与跟踪审计单位法人代表均为刘某乙，有利害关系，不符合审监分离原则；即使该证据与本案有关，涉案房屋仍未达到经营入住条件，被告享有不安抗辩权。
证据五，东营市编办关于同意东营经济技术开发区所属事业单位设置方案的通知一份，该文件记载东营市城市管理行政管理局东营开发区分局已更名为开发区城市管理行政执法大队，系原告的直属单位，拟证明原告是本案的适格主体。
被告对该证据真实性无异议，认为原告并非适各地征收改造主体，所以不是本案适格的诉讼主体；该文件的发布时间在原被告所签协议之后，与本案无关联性，不能实现原告的证明目的。
庭审中被告提交了以下证据，原告发表了质证意见。
证据一，申请法庭出示（2013）东开民初第32号卷宗中除刘飞以外周某某、李某某、刘某甲、于某某、付某、武某某6名证人的证言，拟证明被告具体行政行为违法；原告延期交工，被告有履行抗辩权；新增房屋至今未完工且影响原房屋使用，被告有权拒绝付款；改造后房屋存在防盗、防水等问题，原告应赔偿被告损失。
原告质证认为，该6个证人与原告有利害关系，其证言不应采信；原、被告所签协议未约定竣工时间，不存在原告延期竣工的情况，且涉案工程已竣工验收，不存在先履行抗辩；原、被告之间不是征收改造行政行为，不存在违法行为和协议无效情况；原告已向被告支付补偿款165648.32元，不存在给被告造成重大经营损失。
证据二，《东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告》一份，拟证明涉案改造行为系政府强制行为，沂州路房屋征收改造补偿协议不是被告真实意思表示，协议应为无效；公告载明新增房屋归被告所有，但原告口头告知被告不能办理产权证；公告中载明施工期限为通知搬迁日起6个月，原告未按期完工；公告载明征收主体系原告，但根据法律规定征收主体应为人民政府，原告系派出机构，主体不适格；原告改造行为违法，无效。
原告对该证据真实性没有异议，认为涉案工程是协议改造而非征收，且采取政府主导、居民自愿的形式，被告自愿签署沂州路房屋征收改造补偿协议，并无强制性；改造行为是在被告原有房屋基础上的添附，不影响被告对新增部分的物权；改造过程中，原告并未强制被告停业，涉案工程是否完工不影响被告正常经营；改造工程是为了提升城市环境，也是为了公共利益；原告主体适格。
证据三，从东营市人民政府网站上下载的《东营市2011国民经济和社会发展计划》一份，拟证明原告改造行为违反了《国民经济和社会发展计划》等相关法规，签订的沂州路房屋征收改造补偿协议无效。
原告对该证据真实性及证明目的均不予认可。
证据四，案外人于某某签收的《关于签订沂州路改造（一期工程）补偿协议的通知》一份，拟证明该份通知体现了政府的强制力，不是被告真实意思表示，沂州路房屋征收改造补偿协议无效；原告违反了先补偿后搬迁原则，应按银行同期贷款利率向被告支付迟延支付补偿款的利息；原告未按期完工。
原告对该证据真实性不予认可，且与本案无关联性，不予认可。
证据五，房屋施工照片2张，拟证明截止到2012年4月12日主体尚未完工，改造超期给被告造成损失。同时证明原告主张的2012年2月16日竣工虚假。
原告对该证据真实性不予认可，认为与本案无关联性。
证据六，征收改造效果图和现状图2份，拟证明原告改动了设计施工方案，设计未经公示，且设计的变动造成了采光、排水等问题，被告有权拒收房屋。
原告对该证据真实性不予认可，不能实现被告的证明目的。
证据七，新增房屋现状照片三张、涉案房屋房产证一份，拟证明新增房屋没有安装水电气暖，并影响原房屋的采光，原告应按房产证记载的面积来计算在其6个月之后拖延施工期间对被告进行临时安置补偿、停产停业补偿，双方互负债务可以抵销。
原告对该照片的真实性不予认可，对房产证真实性予以认可，认为与本案无关联性，双方在沂州路房屋征收改造补偿协议中并未约定对新增面积增加水电暖，因此被告不能以此为由拒付房款。
证据八，申请调取（2013）东开民初第32号案卷中竣工验收表一份，拟证明原告提交的竣工验收证明不具有合法性和真实性，涉案工程并未竣工。
原告对证据的真实性没有异议，但认为该证据并非涉案房屋的备案表，与本案无关。
证据九，房屋漏水照片两张，防水工程合同一份，被告付款发票三张，拟证明原告改造行为对被告原有房屋造成损失带来防水问题，被告在原告不能解决的同时，自行维修，该费用应由原告承担。
原告对照片不予认可，对发票的真实性没有异议，但认为即便被告房屋出现漏水问题，也不能证明房屋验收不合格，对于该费用原告不予认可。
证据十，旧门头照片两张，拟证明原告曾在沂州路房屋征收改造补偿协议中约定，由原告为被告制作门头，但被告至今没有门头，原告违约给被告造成了经济损失。
原告对该证据真实性没有异议，但无法证明房屋现在的真实面貌及房屋的门头情况，对证明目的不认可。
本院认为，原告提交的证据一、证据二、证据三相互印证，被告领取补偿款进一步佐证，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”系双方自愿的民事行为，对该三份证据本院予以采信。原告提交的证据四系涉案改造施工单位、监理单位、审计单位、代建单位共同出具的一份证明，而非竣工验收报告，被告对该证据的异议不成立，对该证据，本院予以采信。原告提交的证据五与被告提交的证据二相互印证，能证实原告委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告房屋进行改造，原告主体适格，对该证据本院予以采信。
被告提交的证据一，因该六名证人均为沂州路房屋改造利害关系人，与本案审理结果有利害关系，对该证据本院不予采信；证据二，载明征收工作由东营经济开发区管理委员会委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局具体实施，本院予以采纳，但对被告的证明目的不予支持；证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十，原告不予认可，与本案无关联性，本院不予采信。
2013年10月30日，被告申请本院调取涉案工程的规划手续、建设手续及竣工验收手续，但未明确证据名称及证据具体存放的部门，且非法律规定须由法院调取的证据，对该项请求，本院不予准许。
根据采信的证据、当事人陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2011年8月28日，东营经济开发区管理委员会委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，双方约定被告将位于沂州路122号自有房产由东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局进行统一改造，被告原房产因改造增加的建筑面积由被告按综合成本价购买。成本价为3800元／平方米，新增面积为68.55㎡，购房款为260490元。被告在工程主体完工后5日内交付购房款的30%，竣工验收后5日内付清剩余购房款。被告不按时付清购房款，每日支付欠购房款1‰的滞纳金。协议签订当日，被告及涉案房屋承租人刘某甲签订了“同意沂州路房屋改造的证明”，同意2011年8月31日前完成搬迁，并于2011年9月9日分别领取了沂州路房屋征收改造补偿协议约定的补偿款。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告房屋进行了改造，该改造工程于2012年2月16日竣工，被告未按约定支付通过改造新增房屋的款项。
另查明，东营经济开发区管理委员会现已更名为东营经济技术开发区管理委员会。
本院认为，本案原告与被告双方争议的焦点为：原告主体是否适格，被告是否应向原告支付新增房屋部分的款项及逾期利息。
本院认为，被告提交的《东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告》明确载明改造主体为东营经济开发区管理委员会，其委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局具体实施改造，2011年8月28日，被告与东营市城市管理行政执法局开发区分局签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，说明被告知悉并认可东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对其房屋进行改造系受东营经济开发区管理委员会委托，东营经济开发区管理委员会现已更名为东营经济技术开发区管理委员会，故原告有权向被告主张所欠款项，东营经济技术开发区管理委员会作为原告，主体适格；被告关于原告诉讼主体不适格的主张不成立，本院不予支持。
双方所签“沂州路房屋征收改造补偿协议”名称中虽然有“征收”字样，但实际上涉案房屋所有权、使用权并未由被告转移给原告或东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局，不是行政征收或者征用。“沂州路房屋征收改造补偿协议”载明被告同意对其房屋进行改造，《同意沂州路房屋改造的证明》中，被告认可对其房屋改造及补偿，系经协商达成的一致意见，故东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局并非单方依职权决定实施改造行为，应认定为民事关系。被告认为改造系具体行政行为的主张不成立。“沂州路房屋征收改造补偿协议”是双方真实意思表示，经协商一致约定了权利义务，双方都应按协议履行，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告房屋进行了改造，新增了房屋面积，被告应按约定支付新增房屋款项。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局在被告房屋之外为其一楼增加骑马廊，二楼增加房屋面积，系对原有房屋进行的改造，应属民事上的添附行为，原告按约定施工建设，交付被告占有使用，并未改变被告原有房屋及房屋所使用土地的用途，故被告关于原告改造行为未取得规划许可、违反相应法律法规的主张，本院不予支持。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告房屋进行改造，不是开发建设商品房，故被告关于原告出售新增房屋不符合商品房预售及现售条件违反法律法规的主张，本院不予支持。原告提交的工程竣工验收证明能够证实东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告房屋进行改造已经竣工验收，按照双方协议，被告应在工程竣工验收后五日内付清房款，因此被告关于付款条件不成就、原告无权主张购房款的请求，本院不予支持。综上，原告要求被告支付所欠款项260490元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原告应赔偿因延期交付房屋给被告造成的损失，不属本诉审理范围。“沂州路房屋征收改造补偿协议”明确约定，被告不按时付清房款，每日按所欠房款1‰加收滞纳金。原告要求被告支付逾期付款利息9898元，该利息低于滞纳金数额，原告的选择对被告并无不利，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
被告刘飞于判决生效之日起十日内向原告东营经济技术开发区管理委员会支付所欠款项260490元及逾期利息9898元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5356元，由被告刘飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判长 孙东平
审判员 周国防
审判员 鲍 蕾
二〇一四年二月十一日
书记员 陈姗姗