江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终2090号
上诉人（原审原告）刘红芬。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
委托代理人王永好，江苏苏彭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈银泉，中国银行职工。
被上诉人（原审被告）刘红。
上诉人刘红芬因与被上诉人沈银泉、刘红案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月12日公开开庭进行审理。上诉人刘红芬的委托代理人王小鹏、王永好，被上诉人沈银泉到庭参加诉讼。被上诉人刘红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：沈银泉与刘红民间借贷纠纷一案，徐州市云龙区人民法院于2013年3月14日查封刘红名下位于本市云龙区绿地世纪城一期25-1-1401室房产一处。经审理，云龙区法院作出（2013）云民初字第2737号民事判决，判令刘红于判决生效后五日内偿还沈银泉借款676600元及相应利息。该案件进入执行程序后，云龙区人民法院依申请执行人沈银泉的申请拟对该房产予以拍卖变现，刘红芬提出执行异议。在执行异议的听证程序中，刘红芬提供其与刘红签订的《房屋买卖合同书》一份。该合同书记载日期为2011年2月1日，刘红将本市绿地世纪城一期25-1-1401室房产以88万元出售给刘红芬，以原来刘红芬出借给刘红的73万元借款作为购房首付款，原借条由刘红收回，余款15万元于2012年7月1日前付清。刘红应于2012年10月1日前将该房产交付刘红芬。刘红芬提供其名下农业银行金穗借记卡明细对账单一组，主张曾向刘红付款（包括借款及购房款）合计88万元。但该组账单上显示的交易记录较多，其中刘红芬自行标注出的项目多显示为“现支”方式，“转支”方式较少，且“转支”的对方账户名称在该对账单上缺乏显示。该组对账单的时间跨度从2010年5月至2012年3月期间。另查明，本案争议的绿地世纪城一期25-1-1401室房产于2010年2月5日办理他项权登记，作为抵押物向洪巧珍借款45万元，2011年4月6日抵押注销。后于2011年4月13日再次办理他项权登记，与其他房产共同作为抵押物向中国邮政储蓄银行有限公司借款100万元，目前仍处于抵押状态。该房产进入评估拍卖程序后，云龙区人民法院执行人员曾赴该房现场勘查，当时有自称为被执行人刘红母亲的人与执行人员隔门对话。云龙区人民法院已经作出（2015）云执异字第31号执行裁定，认为刘红芬的异议证据不足，驳回了该异议申请。刘红芬不服执行裁定，提起本次执行异议之诉。
原审法院认为：刘红芬所主张的与刘红签订的《房屋买卖合同书》，其形式上虽然表现为房屋买卖，但是该合同的本质是“以物抵债”合同，即双方不是单纯以“房屋买卖”为目的的正常的房屋交易关系，而是因为刘红芬和刘红之间存在借贷债权债务关系，但刘红无力偿还该债务，因此采取“房屋买卖”的形式，打算用本案房产抵偿所欠刘红芬的债务，并对房屋价值和债务金额的差价部分约定了处理方式，实质上刘红芬是以实现自身债权为目的进行的所谓房屋买卖。以上情况能够从房屋首付款的支付方式的约定以及刘红芬代理人在执行局听证程序中关于购房经过的陈述中可以印证。但是，不动产的所有权归属通常以登记为准，本案即使存在刘红芬和刘红双方自愿的“以物抵债”行为，但是在法院查封该房屋前双方并未及时办理房屋过户手续，且至今刘红芬也没有实际占有使用该房屋，因此所谓“以物抵债”并未真正实现，该房屋仍是属于刘红的财产。本案的具体情形也并不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，因为原告不是实施单纯的真实的房屋买卖行为，其名为“房屋买卖”实为“实现借贷债权”，且提供的给付款项的对账单不能充分证实已经将88万元的“房款”全额实际支付给了刘红，至少其中有73万元不能认定为一般意义上的支付“房款”，仅仅是需要抵偿的“债权”。综上，原告的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于刘红芬与刘红一致确认的债权债务，双方可以另行依法处理。故对刘红芬的诉讼请求，不予支持。原审人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：驳回刘红芬的诉讼请求。
刘红芬不服上述民事判决，提起上诉称：刘红芬与刘红之间存在以物抵债的关系，但并不妨碍双方之间成立的房屋买卖合同关系。刘红芬提供的银行流水，结合购房合同可以确认上诉人真实交付全部房款的情况。2009年1月14日至2010年7月12日期间共计借款给刘红73万元，当时刘红出具了相应的借条，2011年2月1日签订购房合同时借条被刘红收回，但上述73万元的购房款已由刘红签字在购房合同予以确认。后续刘红芬也陆续的支付了余下的15万购房款，2012年4月24日最后一笔4万元购房款付给刘红，88万元购房款也已全部付清。争议房产刘红于2012年10月左右交付给上诉人，上诉人又将房屋出租与他人。但刘红持有房屋的钥匙，令其母亲搬入争议房产，就此事上诉人持续多次的与刘红沟通，刘红一直避而不见。综上，刘红芬与刘红签订的房屋购买合同内容合法，是当事人真实意思的表示，应为有效合同。且刘红芬为此也支付了相应的款项，该房屋也已经交付给刘红芬。该房屋虽然登记在刘红名下，该房屋应属刘红芬所有。刘红芬依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》等规定提起上诉，请求人民法院依法支持刘红芬的诉讼请求。
被上诉人沈银泉答辩称：对方有作假的嫌疑，刘红及其家人一直在房屋居住。刘红芬在一审法院审理时一直没有出现。涉诉房屋一直被抵押，不属于可以买卖的房屋。请求二审法院维持原判。
被上诉人刘红未出庭，未答辩。
根据双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：刘红芬是否享有法律规定的事由足以阻却执行。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的事实同一审查明的事实相一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，第三人作为不动产的买受人阻却对不动产采取执行措施，必须同时满足以下条件：一是第三人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。
首先，刘红芬与刘红之间签订的房屋买卖合同房款共计88万元，其中73万元为刘红所抵债务，余款15万元。庭审中，刘红芬既不能解释73万元借条的时间及形成过程，亦未提供证据证明余款15万元的交付情况，故对其已付清全部购房款的诉称本院不予采信。其次、房屋买卖合同签订后，刘红芬虽然拿到房屋钥匙，但是并未实际占有该房屋，且刘红亦未将房屋权属证实交付刘红芬。第三，刘红芬购买涉案房屋后，应及时办理房屋产权过户登记手续，以有效维护自己的合法权益。刘红芬与刘红于2012年2月1日签订房屋买卖合同，直至2013年3月14日涉案房屋被法院查封，此期间内刘红芬既未及时办理过户登记手续，亦未采取合法有效手段寻求权利保护。其主观上存在过错，应承担不利的法律后果。故一审判决认定刘红芬并不享有得以阻却强制执行涉案房屋的权利，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费12600元，由上诉人刘红芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 涛
审 判 员 潘全民
代理审判员 徐蓓蓓
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 彭 璐