上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1227号
原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司。
法定代表人杨永清，董事长。
委托代理人徐洁，上海理帅律师事务所律师。
委托代理人沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司。
法定代表人朱永征，总经理。
委托代理人裘力，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海平苑房地产开发有限公司诉被告上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后本院于2014年4月10日受理反诉原告上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司反诉反诉被告上海平苑房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，依法合并审理，并于2014年5月6日、2014年5月29日分别公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈汇贤，被告委托代理人裘力均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司（以下简称“平苑房产”）诉称，被告上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司（以下简称“奉贤烟草”）为拓展其商业市场，需要申请征用土地建造商业房产，但限于政策限制，奉贤烟草无法顺利实现其用地要求。为此，原、被告于2000年3月20日签订《委托协议书》，约定以平苑房产名义申请用地和建设，由奉贤烟草出资并实际使用。此后，平苑房产于2000年11月17日与奉贤区房土局签署《国有土地使用权出让合同》，以平苑房产名义受让了奉贤区四团镇平安社区平福东路XXX号土地，并建设完成。建设完成后，房屋及土地交由奉贤烟草使用至今。平苑房产认为：本案诉争房地产的国有土地使用权的受让人为平苑房产，而土地实际使用人为奉贤烟草，双方为追求该目的签署的《委托协议书》，违反了我国《城市房地产管理法》的规定，应为无效合同。故平苑房产诉讼来院，请求判令：1、原、被告于2000年3月20日签订的《委托协议书》无效；2、被告奉贤烟草将位于上海市奉贤区四团镇平安社区平福东路XXX号的房屋返还原告平苑房产。
原告（反诉被告）平苑房产针对其本诉诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、委托协议书一份，证明双方约定借用平苑房产的名义申请用地，根据房地产的相关规定，申请人和实际使用人应当一致，故该协议无效。
2、国有土地使用权出让合同一份，证明以平苑房产名义受让了奉贤烟草使用的土地。
3、建设工程规划许可证一份，证明系争房屋是经过审批合法建造的。
4、土地出让金收据一份，证明平苑房产已经支付了涉案土地的出让金。
被告（反诉原告）奉贤烟草针对本诉辩称，不同意平苑房产的诉讼请求。委托协议书是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，协议是有效的。签订协议后，奉贤烟草按约支付了所有建设费用，由于平苑房产的原因十几年迟迟不能办理出房产证，是平苑房产违约，故要求返还投资款，赔偿损失。
被告（反诉原告）奉贤烟草针对其本诉辩称未向法庭提供证据。
同时被告（反诉原告）奉贤烟草反诉诉称，2000年3月20日，反诉原、被告签订《委托协议书》，约定：奉贤烟草委托平苑房产在平安镇集镇东区平福东路南侧开发平安超市；平苑房产负责项目的建筑设计、施工并在项目工程施工完成后负责办理好产权移交手续；奉贤烟草负责支付项目所需的投资费用；如任何一方违约，均追究违约方法律责任，并以项目投资总额的20%赔偿给守约方；该协议自立订日双方签字盖章后生效，具有法律效力。《委托协议书》签署后，奉贤烟草依约通过银行本票和支票的形式向平苑房产支付了投资款共计人民币（下同）3，849，600元，平苑房产也于2002年5月10日向奉贤烟草开具发票，确认收到上述投资款，但平苑房产却至今没有办妥有关产权移交手续，损害了奉贤烟草的合法权益。由于平苑房产的违约行为，致使《委托协议书》的合同目的迟迟无法实现，奉贤烟草有权要求解除合同，恢复原状，平苑房产应返还奉贤烟草已支付的投资款3，849，600元。另根据《委托协议书》的违约责任条款，平苑房产应支付相当于《委托协议书》规定的项目投资总额20%的违约金，即769，920元。此外，平苑房产早在2002年5月10日就已经收到奉贤烟草支付的投资款，截至2014年4月10日，平苑房产已无偿使用近12年，理应赔偿奉贤烟草损失1，376，232元（参照最新一期中国人民银行基准存款利率计算）。故奉贤烟草诉讼来院，要求判令：1、确认反诉原、被告于2000年3月20日签订的《委托协议书》有效；2、解除上述《委托协议书》，反诉被告平苑房产返还投资款3，849，600元；3、反诉被告平苑房产支付违约金769，920元；4、反诉被告平苑房产赔偿损失1，376，232元（自2002年5月10日暂计至2014年4月10日）。
被告（反诉原告）奉贤烟草针对其反诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、委托协议书一份，证明双方约定平苑房产在平安超市建设完成后交付奉贤烟草，并办理产证，协议签字后生效。
2、付款凭证及发票一组，证明奉贤烟草支付3，849，600元投资款，平苑房产收到投资款。
原告（反诉被告）平苑房产针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。双方签订的委托协议书违反了城市房屋管理法，如果结果法院认定协议有效，则平苑房产同意返还投资款。但对于原告的第3、4项反诉请求不同意，因为平苑房产并没有存在违约或者过错，没有办出房产证的过错不在平苑房产。违约金数额过高。涉案房屋建设完成后一直由被告使用至今，若法庭认定委托协议书有效，在违约金及资金占用上应该综合考虑这一点，应当考虑一方占用资金，一方占用房屋。
原告（反诉被告）平苑房产针对其反诉辩称未向法庭提供证据。
经当庭质证，平苑房产及奉贤烟草对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于平苑房产提供的证据，奉贤烟草对证据1真实性无异议，但认为不能说明申请人和实际使用人不是同一人，根据协议约定，平苑房产负责所有手续并办理项目建设，办好产权证后移交给奉贤烟草，不违反法律规定。对证据2真实性无异议，但认为仅仅证明平苑房产与奉贤区房屋土地管理局签订了土地出让合同，但不能证明委托协议书无效。对证据3、4真实性合法性均无异议。对于奉贤烟草提供的证据，平苑房产对证据1真实性无异议，但认为这个协议应当是无效的。对证据2无异议。上述平苑房产及奉贤烟草提供的证据，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。
基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2000年3月20日，平苑房产与奉贤烟草签订《委托协议书》一份，约定：奉贤烟草委托平苑房产办理平安镇集镇东区平福东路南侧平安超市项目的实施工作；奉贤烟草委托平苑房产对项目的建筑设计、施工等均以平苑房产名义、台头出面办理所有的项目手续；涉及项目所需的投资费用，由奉贤烟草根据项目实施过程，分期汇入平苑房产资金帐户，并保证项目工程顺利进展；项目工程实施完成后，由平苑房产按质、按量交给奉贤烟草使用，并办理好产权移交手续；项目实施启动，双方均应遵守协议，任何一方不得借以各种名义和理由违反本协议条例，如任何一方违约，均追究违约方法律责任，并以项目投资总额的20%赔偿给守约方。上述协议书签订后，奉贤烟草陆续向平苑房产支付投资款共计3，849，600元。
另查明，2000年11月17日，平苑房产与上海市奉贤区房屋土地管理局（以下简称“奉贤房土局”）签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定奉贤房土局以现状条件出让位于上海市奉贤区平安镇487号地块，批准2821平方米，出让面积2821平方米；上述地块应缴政府土地使用权出让金239，785元。2001年8月29日，平苑房产向奉贤房土局支付系争土地的使用权出让价239，785元。2001年1月10日，平苑房产取得建设工程规划许可证并开始建设位于上海市奉贤区四团镇平安社区平福东路XXX号房屋。2002年7、8月左右，系争房屋建造完成并交付给奉贤烟草使用至今。
本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，平苑房产与奉贤烟草签订的《委托协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。故平苑房产要求确认上述协议书无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。平苑房产未能按照协议书约定办理系争房屋的产权证并将产权转移给奉贤烟草，显属违约，应当承担相应的民事责任。对于平苑房产辩称系争房屋产权未能办理的原因在于政府政策问题的辩解意见，因平苑房产未能提供证据予以证明，故本院对平苑房产该辩解意见不予采信。因平苑房产的上述违约行为，导致奉贤烟草未能实现合同目的，奉贤烟草有权解除双方签订的《委托协议书》，故对奉贤烟草要求解除双方签订的《委托协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在本案委托协议书解除后，平苑房产应当返还奉贤烟草投资款3，849，600元，奉贤烟草应当将系争房屋返还给平苑房产。对于奉贤烟草要求平苑房产支付违约金的诉讼请求，本院认为，按照双方约定的违约责任，平苑房产应当承担总投资额的20%的违约金，奉贤烟草要求平苑房产支付违约金769，920元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于奉贤烟草要求平苑房产支付资金占用损失的诉讼请求，本院认为，平苑房产占用投资款的同时，亦将系争房屋交付奉贤烟草占有使用，故奉贤烟草要求该资金占用损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第三百九十六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司与被告（反诉原告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司于2000年3月20日签订的《委托协议书》有效。
二、解除原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司与被告（反诉原告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司于2000年3月20日签订的《委托协议书》。
三、原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司投资款人民币3，849，600元。
四、被告（反诉原告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司位于上海市奉贤区四团镇平安社区平福东路XXX号房屋。
五、原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司违约金人民币769，920元。
六、对原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
七、对被告（反诉原告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币8，800元，减半收取，计人民币4，400元，由原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费人民币26，885元，由被告（反诉原告）上海烟草集团奉贤烟草糖酒有限公司负担人民币5，007元，由原告（反诉被告）上海平苑房地产开发有限公司负担21，878元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二〇一四年六月四日
代理审判员 苏 姝
二〇一四年六月四日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）……
……
（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。