福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翔民初字第1960号
原告厦门翔发物业服务有限公司，住所地福建省厦门市翔安区。
法定代表人许水音，负责人。
委托代理人李少仁、谢朝燕，福建银江律师事务所律师。
被告颜嘉星，男，1974年2月23日出生，汉族，住福建省永春县。
原告厦门翔发物业服务有限公司（以下简称翔发物业公司）因与被告颜嘉星租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2014年9月11日立案受理，依法由代理审判员刘秀丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翔发物业公司的委托代理人李少仁、谢朝燕及被告颜嘉星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翔发物业公司诉称，根据厦门市翔安区人民政府2013年第35次、2014年第45次常务会议纪要精神，包括被告颜嘉星承租店面在内的厦门火炬（翔安）产业区生活配套区约2.1万平方米的房产公寓和店面商场由翔安区农林水利局作为业主，由翔发物业公司作为代业主及物业管理人，具体履行经营、物业管理职责。为此，翔安区农林水利局与翔发物业公司签订协议书，将上述产业区生活配套区授权翔发物业公司以自己名义对外出租，具体权限包括与该房产租赁有关的全部事项如收取租金、物业管理费等费用。同时约定，翔发物业公司经营过程中如承租人违约需经诉讼途径解决，应以翔发物业公司的名义起诉或应诉。被告颜嘉星是春江里55号105店面的承租人，其与出租人合同约定了租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费的收费标准，水电费（含公摊）收费标准按物价部门核准的价格执行，上述费用每季度支付一次，合同签订三日内支付首期费用，本期费用期满前15日缴交下期费用。若承租人逾期未缴纳费用，出租人有权按所欠金额作为基数收取每日3‰的滞纳金。若承租人逾期未缴纳费用超过60日，出租人有权立即终止合同，收回该物业，并由承租人赔偿出租人该物业三个月租金的违约金。被告颜嘉星入住后，长期拖欠租金、物业管理费、公维金等，经翔发物业公司多次催讨仍拒不支付。故原告请求法院依法判令：1、解除原告翔发物业公司与被告颜嘉星之间的XQWY（2011）SPS-036号租赁合同；2、被告颜嘉星立即腾空翔安区翔安商城春江里55号105店面，并交还原告翔发物业公司；3、判令被告颜嘉星立即向原告翔发物业公司支付2013年1月1日至合同解除之日止的的租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费及自合同解除之次日起至实际交还店面之日止的占用费（占用费参照合同约定的租金人民币2520元（币种下同）／月计算）），暂计至2014年8月31日为51000元；（详见计算明细）；4、判令被告颜嘉星立即向原告翔发物业公司支付2012年10月15日至2014年1月15日期间的水电费11903元；5、判令被告颜嘉星立即向原告翔发物业公司支付上述款项的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，以每期（一季度为一期）所欠的费用为基数，自每期逾期之日起计算至实际付款之日止）；上述暂合计62903元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告颜嘉星辩称，讼争店面是其2011年10月31日从别人处转租过来，2011年底-2012年初发现如果下雨店面会漏水，之后颜嘉星与翔发物业公司沟通。2012年12月份公司有派人过来修，颜嘉星就付清2012年12月份没有缴纳的租金。2013年1月1日之后就没有交租金了，2013年2月份发现店面里外也都漏水，颜嘉星又向公司协商未果。因为漏水的问题没有解决，所以颜嘉星就没有交租金。漏水导致店里的一些东西损失，这些损失对方也要赔偿。
本院经审理查明，2011年10月28日厦门翔安国投物业服务有限公司与被告颜嘉星签订《租赁合同》一份，约定甲方（翔安国投物业服务有限公司，下同）将位于厦门市翔安区春江里55号105共1间店面（以下简称“该物业”）出租给乙方（颜嘉星，下同）。该物业面积共60平方米。合同约定租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月31日。合同第三条租金、相关费用及付款方式中约定：“1、第一、第二年租金为40元／平方米／月，计2400元／月，第三年起租金在上一年基础上逐年递增5%，直至合同期满；物业管理费为0.8元／平方米／月，计48元／月；公共维修金为0.2元／平方米／月，计12元／月；垃圾处理费为30元／间／月，计30元／月；水电费（含公摊）收费标准按物价部门核准的价格执行。2、上述费用每季度支付一次，本期费用期满前15日缴交下期费用。合同签订三日内支付上述费用及押金7200元。”上述房屋颜嘉星用于经营超市。自2013年1月1日起，颜嘉星未向翔发物业公司缴纳租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费等费用。被告颜嘉星自2012年10月15日至2014年1月15日期间欠付电费11517元、水费386元，水电费合计11903元。讼争店面颜嘉星至今仍在经营。
另查明，根据2007年10月15日厦门市翔安区人民政府（2007）90号会议纪要载明：“火炬生活配套区14万平方米的房产优先安排由环东海域15个退养渔村和‘同发展、共富裕’项目22个村（由农林水利局作为代理业主）、祥吴社区、蔡厝社区配售认购，剩余部分作为区统筹房产。……在业主单位未接管之前，其租金收入由新区物业公司开设专户收储代管，同时负责相应的物业管理工作。”2008年4月29日，厦门翔安新区物业服务有限公司与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁合同》约定自2008年4月10日起至2013年4月9日止，由厦门翔安新区物业服务有限公司代理厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会统一租赁并代理租赁相关事宜进行经营管理。2013年4月10日，厦门翔发物业有限公司再次与厦门市翔安区新店镇蔡厝社区居民委员会、厦门市翔安区新店镇祥吴社区居民委员会签订一份《代理租赁补充协议》，约定原《代理租赁合同》期限延长一年至2014年4月9日。根据2013年9月2日厦门市翔安区人民政府常务会议第35次《会议纪要》，火炬（翔安）产业区春江里58号101商城仍暂由农林水利局作为业主，物业租赁合同由区农林水利局与承包方签订。翔发物业公司为代业主，具体履行经营、物业管理职责。2014年3月1日，厦门市翔安区农林水利局与厦门翔发物业服务有限公司签订一份《协议书》，约定厦门市翔安区农林水利局授权厦门翔发物业服务有限公司对外出租厦门火炬（翔安）产业区生活配套区约2.1万平方米的房产公寓住宅和店面、商城，合同期限三年，自2014年3月1日至2017年2月28日止。
又查明，2011年5月2日，厦门翔安新区物业服务有限公司更名为厦门翔安国投物业服务有限公司；2012年6月6日，厦门翔安国投物业服务有限公司更名为厦门翔发物业有限公司。
审理中，原告翔安物业公司明确诉讼请求第三项变更为：被告颜嘉星立即向原告翔安物业公司支付2013年1月1日至2014年8月31日止的租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费共计51000元。
对于双方存在争议的出租屋漏水问题本院分析认定如下：
被告颜嘉星提供了讼争房屋存在漏水的现场照片，照片中有讼争房屋的门牌号，本院对该照片与本案的关联性予以确认。现场照片显示，颜嘉星承租的店面内外均有漏水的痕迹，故诉争房屋存在漏水的事实本院予以确认。翔发物业公司并未能提供其对讼争房屋进行维修的相关证据，故本院对颜嘉星陈述漏水问题至2014年7月份才维修好的事实予以确认。
上述事实，有原告翔发物业公司、被告颜嘉星陈述在案的庭审笔录、翔发物业公司提供的厦门市翔安区人民政府第35次、第45次常务会议纪要、翔安区政府会议纪要、代理租赁合同、代理租赁补充协议、协议书、准予变更登记通知书、物业服务企业资质证书、租赁合同、收款通知单、水电费明细表、抄表记录、电费缴交明细、水费缴交明细、被告颜嘉星提供的照片等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。
本院认为，原告翔发物业公司与被告颜嘉星签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。对于翔发物业公司主张的解除租赁合同的诉求，因原被告签订的租赁合同期限至2014年10月31日止，现合同已经到期，合同依约终止，故无需解除。因合同期限已经届满，原被告双方并未就续签合同达成一致意见，故原告请求被告腾空租赁的春江里55号105店面，并向翔发物业公司交还的诉求符合法律规定，本院予以支持。合同期内，原被告双方均应依约履行合同义务。合同约定了租金等相关费用的缴纳方式，颜嘉星应当依约缴纳。根据双方的争议质证及陈述，对于颜嘉星欠缴的费用本院认定如下：1、租金：按照合同约定，第一、二年租金为每月40元／平方米，第三年租金递增5%，故原告计算被告2013年1月1日至2014年8月31日欠付租金金额24000＋25200=49200元符合双方约定。2、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费：合同约定被告应按照标准每月0.8元／平方米支付物业管理费、0.2元／平方米支付公共维修金、30元／月支付垃圾处理费，故原告计算的自2013年1月1日至2014年8月31日被告欠付的物业管理费960元、公共维修金240元、垃圾处理费600元符合双方约定，本院予以支持。3、欠付水电费：被告颜嘉星对于其2012年10月15日至2014年1月15日期间欠付水电费11903元不存在异议，该费用应由被告颜嘉星负担。综上，被告颜嘉星应向翔发物业公司支付2013年1月1日至2014年8月31日的租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费共计51000元，支付2012年10月15日至2014年1月15日期间的水电费11903元。至于原告主张的违约金问题，本院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，原被告双方签订的租赁合同中未明确约定维修义务，故原告翔发物业应当承担租赁物的维修义务。翔发物业公司对于出租房屋出现的漏水问题未能及时维修，应当认为存在违约行为，故翔发物业公司主张的逾期付款违约金本院不予支持。现颜嘉星确认讼争出租屋的漏水问题已经在2014年7月解决，且期间颜嘉星一直都在使用讼争房屋，颜嘉星应当依约支付欠付的租金等费用，至于颜嘉星主张的因房屋漏水造成被告的各项损失可以另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告颜嘉星应于本判决生效之日起三十日内腾空位于厦门市翔安区春江里55号105店面，并将其归还给原告厦门翔发物业服务有限公司；
二、被告颜嘉星应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发物业服务有限公司支付租金、物业管理费、公共维修金、垃圾处理费共计51000元；
三、被告颜嘉星应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发物业服务有限公司支付水电费11903元；
四、驳回原告厦门翔发物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告颜嘉星未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1373元，适用简易程序减半收取为686.5元，由被告颜嘉星负担，款限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘秀丽
二〇一四年十二月八日
代书 记员 黄绿洲
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。