安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第00127号
原告：合肥金鹰国际购物中心有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：王明远，董事长。
委托代理人：童助旭，安徽原声律师事务所律师。
委托代理人：董道林，安徽原声律师事务所律师。
被告：郑家进，男，1973年11月7日出生，汉族，职业不详，住福建省连江县。
被告：钱艳，女，1978年11月20日出生，汉族，职业不详，住福建省连江县。
上述两位被告共同的委托代理人：陈天明，安徽华人律师事务所律师。
上述两位被告共同的委托代理人：李西安，安徽华人律师事务所实习律师。
原告合肥金鹰国际购物中心有限公司（以下简称合肥金鹰公司）与被告郑家进、钱艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序由审判员吕炎担任审判长，与人民陪审员贾荣、徐家莲组成合议庭，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告合肥金鹰公司的委托代理人童助旭，被告郑家进、钱艳共同的委托代理人陈天明、李西安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合肥金鹰公司诉称：郑家进、钱艳系夫妻关系。2010年9月，合肥金鹰公司与郑家进签订租赁合同一份，约定合肥金鹰公司将位于合肥市宿州路＊＊房产租赁给郑家进作为经营用房使用，郑家进在承租期间以第1年至第2年2.5元／天／㎡、第3年至第4年3元／天／㎡的标准向合肥金鹰公司支付租金，并按30元／㎡／月的标准向合肥金鹰公司支付物业管理费用（含中央空调使用费），合同约定的租赁期限为六年。上述合同签订后，合肥金鹰公司依约定将房屋交付给郑家进使用，郑家进于2011年在租赁房屋内开办“某某”字号餐厅。因租赁房屋前期的经营条件不具备，经郑家进要求，双方于2011年9月2日达成协议，由合肥金鹰公司赔偿郑家进损失42万元，并退还其保证金8万元，待正式开业后再向合肥金鹰公司交付。为了给郑家进经营提供支持，合肥金鹰公司还向郑家进提供无息借款52万元，由郑家进按月进行偿还，双方还就借款的问题签订了借款合同。上述协议及借款合同签订以后，合肥金鹰公司即按约定向郑家进支付了102万元，但郑家进在约定的还款期限到来后，不但未能按约定按期还款，对于应付的其他款项也百般拖延。经多次协商，双方又于2013年5月29日达成补充协议，约定郑家进于2013年5月10日前付清欠款（租金），并自2013年2月1日至2014年1月31日偿还全部借款。上述协议还约定，如郑家进逾期还款而违约的，合肥金鹰公司可以要求郑家进立即偿还全部款项，且每逾期一日，郑家进应当向合肥金鹰公司支付相当于逾期金额千分之五的违约金，并自借款之日起按中国人民银行一年期贷款利率的四倍向合肥金鹰公司支付利息。上述协议签订后，郑家进仍屡次拖欠各项费用，且拒绝按约定的时间还款。经核算，截至2014年3月，郑家进拖欠应支付合肥金鹰公司的租金147961.25元、物业管理费63000元、水电费12565.5元，并拖欠合肥金鹰公司借款本金48628.1元。按相关合同的约定，郑家进应当向合肥金鹰公司支付违约金45902.48元，并应自借款之日起就全部款项按照中国人民银行一年期贷款利率四倍的标准支付利息，截至2014年3月，上述利息应为356108元。同时，郑家进在“某某”字号餐厅经营期间，店面的所有经营管理均由钱艳负责，两人实际上是共同经营承租项目。2014年2月，郑家进将承租的店面关闭，不再经营，合肥金鹰公司为防止损失扩大，于2014年3月17日向郑家进发函解除了双方的租赁合同。郑家进以上种种行为损害了合肥金鹰公司的合法权益，现诉至人民法院，请求判令如下：1、郑家进立即支付合肥金鹰公司租金147961.25元、物业管理费63000元、水电费12565.5元，延期支付租金及物业管理费、水电费的违约金45902.48元（其中延期支付租金违约金30402.43元、延期支付物业管理费违约金92050元、延期支付水电费违约金2270.05元）；2、郑家进立即偿还合肥金鹰公司借款（预付款）本金余额48628.1元、利息356108元；3、钱艳对合肥金鹰公司前两项诉请承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由郑家进、钱艳承担。
郑家进、钱艳在庭审中共同辩称：1、合肥金鹰公司诉请的各项损失分属不同法律关系，能否并案处理请求人民法院依据法律规定确定；2、郑家进向合肥金鹰公司所借借款业已清偿完毕，故不应再偿还借款本金并支付利息；3、合肥金鹰公司要求钱艳承担连带责任缺乏法律依据，不应得到支持。
经审理查明：2010年9月，合肥金鹰公司与郑家进签订租赁合同一份，约定合肥金鹰公司将位于合肥市宿州路＊＊房产面积为383㎡的房屋租赁给郑家进开办“某某”品牌茶餐厅使用，合肥金鹰公司于2010年10月1日前将租赁房屋交付郑家进，装修免租期至2010年12月17日，装修期间免交租金和物业管理费，房屋租赁期限自2010年12月18日至2016年12月18日。双方在租赁合同中约定：租金自装修结束后正式开业日计算，第一期租金为第1年至第2年2.5元／天／㎡或营业额税后抽成收益11%（两者取高）、第3年至第4年3元／天／㎡或营业额税后抽成收益12%（两者取高）、第5年至第6年3.5元／天／㎡或营业额税后抽成收益13%（两者取高）的标准计算，租金按季提前15天支付。物业管理费收费标准为30元／㎡／月（含中央空调使用费），郑家进应在收到付款通知书后10日内支付当月物业管理费；郑家进向合肥金鹰公司支付押金8万元等。上述合同还约定，郑家进应按时缴费，如发生逾期支付租金、物业费等情况，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以月利率为2%的标准支付滞纳金等。上述合同订立后，因合肥金鹰公司向郑家进提供的租赁房屋尚不具备经营条件，经郑家进要求，双方于2011年9月2日达成补充协议一份，约定原租赁合同租金自“某某”品牌茶餐厅实际开业之日起减免3个月，即86175元，同时合肥金鹰公司给予郑家进一次性补偿42万元，用于补偿郑家进在实际经营前的损失（包括但不限于员工工资、交通费用、住房费用、装修补偿、资金占用、加盟费用等），郑家进不得再以任何形式要求补偿或者赔偿。此外，合肥金鹰公司提供郑家进借款52万元无息贷款，借款期限自2011年9月3日至2013年3月2日，还款时间自2012年3月3日至2013年3月2日，每月应还43400元等。双方还就借款事实订立借款合同一份，就借款发放、还款计划等做出了详细约定。
2013年5月29日，合肥金鹰公司又与郑家进订立补充协议一份，确定涉案租赁房屋因消防改造实际营业面积为350㎡，并就郑家进合同项下欠款及借款偿还期限作出约定。因郑家进此后未能按照承诺偿还款项，合肥金鹰公司于2013年8月7日至2014年2月24日期间陆续向郑家进催款未果后，于2014年3月27日向郑家进发出通知要求解除涉案房屋租赁合同。
另查明：合肥金鹰公司系与合肥市宿州路＊＊房产C座502室实际所有人订立房屋租赁合同取得该房屋的承租权，合同约定合肥金鹰公司有权转租涉案房屋。合肥金鹰公司已于2010年10月将涉案租赁房屋交付郑家进，但因涉案租赁房屋不符合商业使用条件，致使郑家进开办“某某”品牌茶餐厅未能立即营业，此后双方当事人经协商就“某某”品牌茶餐厅未能立即营业期间损失如何处理达成了赔偿协议。本案审理过程中，合肥金鹰公司主张在租赁房屋符合营业条件后自2012年11月8日计算涉案房屋房租，涉案租赁房屋免租期自2012年11月8日计算至2013年2月7日，并认可郑家进实际足额缴纳房屋租金和物业管理费至2013年7月，2013年8月欠付房屋租金13038.75元、物业管理费10500元，此后即未缴纳房屋租金和物业管理费。
上述事实，由合肥金鹰公司提交的租赁合同、补充协议及借款协议、催告函、终止合同通知书、涉案租赁房屋现场照片及视频、租赁合同及建设工程规划许可证，郑家进提交的合肥金鹰公司承诺函以及双方当事人当庭陈述予以证实。合肥金鹰公司提交的授权委托书、“某某”店面负责人何某出具的申请和承诺函、水电表读数照片及资费单据的证据证明效力院将综合其他证据证明效力予以综合认证。郑家进提交的“某某”店员联名申请书、“某某”经营场所视频、相片资料及手机短信记录证据仅能证实双方当事人之间曾就房屋租金缴纳等问题发生纠纷，尚不足以证实合肥金鹰公司多次关闭“某某”店面并足以导致合同不能履行，上述证据的证明效力本院不予确认。
本院认为：合肥金鹰公司与郑家进订立的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。因合肥金鹰公司与郑家进在订立涉案房屋租赁合同之外，另行订立借款协议，产生民间借贷法律关系，现合肥金鹰公司在一案中主张两种法律关系，且郑家进亦就此提出异议。限于本案所处理的基础法律关系，本院对于合肥金鹰公司要求郑家进和钱艳偿还借款本金余额并支付利息的诉请不予处理，合肥金鹰公司可另行主张相关权利。
关于合肥金鹰公司诉请郑家进支付的租金、物业管理费、水电费数额的确定：1、租金数额的确定。因合肥金鹰公司于2010年10月将涉案租赁房屋交付郑家进，现合肥金鹰公司主张郑家进经营的“某某”品牌茶餐厅租赁期自2012年11月8日起算（含三个月免租期），郑家进虽在庭审中主张应自2012年12月起计算免租期，但未能提交证据证明“某某”品牌茶餐厅实际开业经营时间为2012年12月。此外，郑家进还主张实际使用租赁房屋至2013年12月中旬，但就其提交的“某某”经营场所视频、相片资料及手机短信记录来看，也不能证实其在所称的期间向合肥金鹰公司返还了涉案房屋，故合肥金鹰公司要求郑家进支付租赁期间欠付租金的诉请成立。根据涉案合同约定，租赁房屋第1年租赁期间租金以两种方式计算，即按2.5元／天／㎡或“某某”品牌茶餐厅营业额税后抽成收益11%两种方式中取高者计算，现合肥金鹰公司自愿按照2.5元／天／㎡的标准计算房屋租金，不超出合同约定范围，本院予以认可。关于涉案房屋实际使用面积，本院根据双方当事人在补充协议中确认的内容，确认涉案房屋实际面积为350㎡。从郑家进欠付租金时间开始核算，合肥金鹰公司诉请郑家进支付2013年7月至2014年1月期间租金合计147961.25元符合合同约定，本院予以支持。2、物业管理费，参照涉案房屋租赁合同及补充协议约定，郑家进每月应支付的物业管理费为10500元（计算方式：30元／㎡350㎡），合肥金鹰公司诉请郑家进支付2013年8月至2014年1月期间的物业管理费符合合同约定，本院予以支持。经核算，上述期间物业管理费合计63000元；3、水电费。合肥金鹰公司就本项诉请提交的证据为水电表读数照片及资费单据，就上述证据，尚不足以确定郑家进所租赁房屋在合肥金鹰公司主张欠付水电费期间内水、电实际用量，故合肥金鹰公司该项诉请及所附带的违约金诉请事实依据均不足，本院不予支持。
关于合肥金鹰公司主张的违约金数额。根据双方当事人协议约定，郑家进逾期支付租金、物业费的，应对所逾期支付的费用以月利率为2%的标准支付滞纳金，该月利率2%的标准尚未超出郑家进逾期支付租金、物业费期间中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，故合肥金鹰公司违约金诉请本院予以支持。经核算，合肥金鹰公司诉请郑家进支付租金、物业费逾期违约金合计43632.43元符合合同约定，本院予以支持。
关于合肥金鹰公司要求钱艳承担连带清偿责任的诉请。本案中，合肥金鹰公司主张郑家进、钱艳系夫妻关系，但未能提供证据证明，合肥金鹰公司提交的授权委托书也不能证实钱艳有就涉案债务承担连带清偿责任的意思表示。此外，从合肥金鹰公司提交的证据来看，“某某”店面负责人主要为何某，该事实也与合肥金鹰公司关于“某某”店面经营管理均由钱艳负责的陈述不符，综上，合肥金鹰公司对钱艳的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑家进于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金鹰国际购物中心有限公司欠付租金及物业管理费合计210961.25元，并支付违约金43632.43元；
二、驳回原告合肥金鹰国际购物中心有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为5422元，由原告合肥金鹰国际购物中心有限公司负担213元，被告郑家进负担5209元。公告费400元，由被告郑家进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 吕 炎
人民陪审员 贾 荣
人民陪审员 徐家莲
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 王柳君
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》相关条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。