山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第1106号
上诉人（原审被告）周新杰，男，1978年11月13日出生，汉族，自由职业者，住济南市。
上诉人（原审被告）蒋晓琼，女，1979年1月6日出生，汉族，自由职业者，住济南市。
两上诉人共同委托代理人高敏，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马文青，女，1977年4月20日出生，汉族，自由职业者，住济阳县。
委托代理人郭明星，山东鹏飞律师事务所律师。
上诉人周新杰、蒋晓琼因与被上诉人马文青房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人周新杰和蒋晓琼的共同委托代理人高敏，被上诉人马文青的委托代理人郭明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：周新杰、蒋晓琼在庭审时自称二人系夫妻关系，涉诉房屋单独登记在周新杰名下。2014年1月10日，蒋晓琼代理周新杰与马文青签订了房屋买卖合同一份，合同约定：由周新杰将坐落于济南市历下区文化东路xxxxxx的涉诉房屋出售给马文青；涉诉房屋的房产证号为历字第xxxx**号，系周新杰单独所有；房屋建筑面积36.15平米，总价款355000元；合同签订当日马文青应支付定金2万元；马文青应在2014年3月1日办理房屋过户当日将房款存入周新杰指定的账户；涉诉房屋在中国民生银行设有抵押，周新杰应在过户当日之前办理解除抵押（撤押）手续，马文青在解押当日应支付15万元用于办理该解押手续；若发生与周新杰有关的权属纠纷或债务纠�（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由周新杰负责解决，马文青也有权解除合同；一方违约，违约方应赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；若周新杰违约，定金应双倍返还给马文青，若马文青违约，则定金不退；因产权人周新杰不在场，其配偶蒋晓琼签订本合同，若周新杰违约，蒋晓琼承担所有责任。合同签订当日，马文青支付了定金2万元，蒋晓琼出具了房屋定金收到条。涉诉房屋一直未交付，在合同约定的期间内也未办理解除抵押贷款手续和房屋过户手续，马文青也未再支付剩余购房款。周新杰在原审庭审时称，合同签订时，蒋晓琼并不知道涉诉房屋存在较大数额的一揽子贷款，周新杰虽然了解相关贷款细节，但是其在2014年3月才知道涉诉房屋的出售事宜，并对蒋晓琼售房行为进行了追认。马文青提交了一份2014�3月3日与周新杰、房屋中介工作人员的谈话录音。周新杰在录音中称“我在济南有十几套房子，给我公司抵押做的贷款，哪些银行贷的款，哪些房子抵押在哪个银行，我清楚，她（蒋晓琼）可能不知道。在济南的两套房子已经解完了，但你买的房子抵押在蓬莱，大约4月15日能解出来……我是十几套房子绑在一起抵押的，解你这个房子大约三十来万，但是我得把一千多万的贷款还上……我可以给你承诺一个时间，我是户主，确实拖了这么长时间，确实也很不好意思”。周新杰、蒋晓琼对该录音的真实性有异议，但未在法庭规定的时间内依法申请司法鉴定。另，马文青为处理本案诉讼，支付了律师代理费3500元。
原审法院认为：蒋晓琼代理周新杰与马文青签订房屋买卖合同合法有效。通过马文青提交的录音可以体现，马文青在2014年3月3日之前已敦促周新杰、蒋晓琼办理�诉房屋的解押手续，但周新杰称解除抵押需要归还一千多万的贷款，且大约在4月15日左右才能办理相关手续；周新杰与蒋晓琼在庭审中也认可合同签订时，蒋晓琼并不知晓涉诉房屋已在蓬莱的银行设置了数额较大的一揽子贷款。故，虽然合同约定涉诉房屋已经在银行办理的抵押贷款，但蒋晓琼并不清楚涉诉房屋已为高额的一揽子贷款设置了抵押负担，蒋晓琼不可能在签订合同时告知马文青上述情形，马文青更不可能会意料到涉诉房屋被设置了如此高额的抵押担保；马文青已在2014年3月3日前敦促周新杰、蒋晓琼办理解押过户手续，但即使马文青支付后续的15万元的房款，涉诉房屋也不可能在约定的过户日期前解除抵押。因此，合同不能按期履行并非马文青原因所致，周新杰、蒋晓琼隐瞒涉诉房屋真实的抵押状况且未能按时解除抵押负担，已构成违约。马文青有权据此解除合同，并要求双倍返还已经支付的定金。根据合同约定，违约方应赔偿对方因此所遭受的损失，此损失包括律师费、交通费。马文青为处理本案诉讼已支付了3500元律师费，此损失应由周新杰负担；但马文青对于其主张的500元交通费并未提交证据予以证实，故对其此部分的诉讼请求，原审法院不予支持。因合同约定“其（周新杰）配偶蒋晓琼签订本合同，如周新杰违约，蒋晓琼承担所有责任”，且周新杰、蒋晓琼也自称双方系夫妻关系。故，不论基于合同约定还是夫妻关系，周新杰和蒋晓琼应对本案承担共同支付义务。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除被告蒋晓琼代理被告周新杰与原告马文青于2014年1月10日签订的房屋买卖合同；二、被告周新杰、蒋晓琼于本判决生效之日起10日内双倍返还原告马文青购房定金4万元；三、被告周新杰、蒋晓琼于本判决生效之日起十日内支付原告马文青律师费损失3500元；四、驳回原告马文青要求被告周新杰、蒋晓琼赔偿交通费500元的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，由被告周新杰、蒋晓琼负担。
上诉人周新杰、蒋晓琼不服原审判决上诉称：一、马文青违约在先。房屋买卖合同第四条和第九条约定了马文青的先履行义务，但是马文青没有依约履行，周新杰、蒋晓琼有权停止履行办理解押手续，马文青应当承担合同无法履行的责任。二、马文青的不安抗辩不能成立。周新杰、蒋晓琼没有对马文青隐瞒涉案房屋设定负担的事实，周新杰、蒋晓琼也有履行合同的能力，涉案房屋仅�是设定了抵押，未影响所有权，对马文青的权利不会构成威胁。在马文青违约在先的情况下，其已经丧失了敦促周新杰、蒋晓琼继续履行合同的权利。三、马文青提交的录音证据不能作为免除其违约在先责任的证据。录音时间是2014年3月3日，是合同约定的履行期届满后2天，在马文青不支付解押款的情况下，打乱了周新杰、蒋晓琼履行合同的计划，在这种情况下周新杰、蒋晓琼所说的一些言语不是其真实意思表示。而且马文青录音明显是有备而来诱使周新杰、蒋晓琼作出对自己不利的表述。因此，录音证据不应被采信。综上，请求撤销原判，判令马文青承担本案诉讼费用。
被上诉人马文青答辩称：周新杰、蒋晓琼称马文青违约在先不成立。根据房屋买卖合同第九条约定，周新杰、蒋晓琼应当在过户当日之前即2014年3月1日之前到有关单位办理解押手续，解押当日由马文青支付15万元解押款。根据该约定应当先由周新杰、蒋晓琼办理解押手续，后由马文青支付解押款。因此周新杰、蒋晓琼称马文青违约在先不成立。关于录音证据，因合同签订时到合同履行期限届满，马文青未见过涉案房屋登记的所有权人周新杰，在签订合同时蒋晓琼称房屋抵押在济南的民生银行，2014年2月蒋晓琼又称涉案房屋抵押在蓬莱的民生银行，马文青担心抵押存在问题，再三要求与周新杰见面，该录音证据是马文青与周新杰谈话的真实情况。原审时周新杰、蒋晓琼没有对该份证据申请鉴定，该证据合法有效，应当依法予以认定。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，1.周新杰、蒋晓琼提交结婚证一份，持证人为蒋晓琼，结婚证字号为（2006）济历下结字第000955号，登记日期为2006年3月1日，证明周新杰与蒋晓琼系夫妻关系。马文青无�议。
2.马文青提交其与山东鹏飞律师事务所签订的二审诉讼委托代理合同及金额为3500元的二审诉讼代理费发票一张，证实马文青为二审诉讼支付了律师代理费3500元，根据房屋买卖合同第十二条的约定，周新杰、蒋晓琼应当承担该律师代理费。周新杰、蒋晓琼对该两份证据的真实性没有异议，但认为不应该由其承担。
本院认为：周新杰与蒋晓琼系夫妻关系，涉案房屋权属登记在周新杰名下，蒋晓琼代理周新杰与马文青订立的涉案房屋买卖合同合法有效，房屋买卖合同对周新杰、蒋晓琼、马文青均具有约束力。马文青作为涉案房屋的买受人，其主要义务为支付购房款。周新杰、蒋晓琼作为涉案房屋的出卖人，其主要义务为向马文青交付涉案房屋，并与马文青共同办理房屋产权过户手续，鉴于涉案房屋上设定有抵押，周新杰、蒋晓琼应当在办理房屋产权过户手续之前�除抵押。根据房屋买卖合同的约定，双方应当于2014年3月1日前办理涉案房屋的产权过户手续，在办理涉案房屋产权过户手续当日之前，周新杰应当办理解除涉案房屋抵押的手续，在办理解除抵押手续当日，马文青支付15万元购房款用于解除抵押，在办理涉案房屋产权过户手续当日，马文青支付剩余的购房款。现周新杰、蒋晓琼虽然主张马文青未按照合同约定支付15万元购房款用于解除抵押，也没有支付剩余购房款，违约在先，但是周新杰、蒋晓琼未能举证证明其已经按照合同约定开始办理涉案房屋解除抵押手续，亦未能举证证明其已经按照合同约定通知马文青向指定的银行账户中支付15万元购房款用于解除抵押，且涉案房屋设定的抵押目前仍未解除，因此周新杰、蒋晓琼未能按照合同约定履行自己的义务，系违反合同约定，马文青以此为由要求解除房屋买卖合同、�求周新杰和蒋晓琼双倍返还购房定金4万元、支付律师费损失3500元，并无不当，本院予以支持。鉴于马文青未提出上诉，其要求周新杰、蒋晓琼承担的二审律师代理费损失3500元不属于本案二审审理范围，本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人周新杰、蒋晓琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 徐林豹
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 赵 艳