江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐商终字第0272号
上诉人（原审被告）徐州国基投资置业有限公司。
法定代表人郑东，该公司经理。
委托代理人胡雯瑜，江苏彭城律师事务所律师。
委托代理人王德顺，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州国基物业管理有限公司。
法定代表人欧亚东，该公司总经理。
委托代理人李长玲，该公司会计。
委托代理人王建，江苏行于思律师事务所律师。
徐州国基投资置业有限公司（以下简称国基投资公司）与徐州国基物业管理有限公司（以下简称国基物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜商初字第0538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后依法组成合议庭，并于2015年5月5日公开开庭进行了审理。国基投资公司的委托代理人王德顺，国基物业公司的委托代理人李长玲、王建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
国基物业公司原审诉称：2011年3月9日、2012年4月26日，国基物业公司与国基投资公司分别签订前期物业管理委托服务合同及徐州国基城邦二期物业服务合同各1份，合同约定：国基投资公司聘请国基物业公司对徐州国基城邦小区提供相关物业管理服务。国基投资公司所有的商业A、B位于国基物业公司服务范围内；物业费计算面积分别为2850.31平方米、2363.71平方米，物业收费标准为每月每平方米1.8元。合同签订后，国基物业公司按照合同约定为商业A、B提供了物业服务，但国基投资公司拖欠部分物业费、迟延支付补贴费用，构成违约。同时，国基投资公司亦未按合同约定给付空置房及免单业主物业费，也构成违约。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令国基投资公司：1、支付国基物业公司物业费318930元及相应违约金54372元；2、支付国基物业公司延付补贴费用产生的违约金28080元；3、支付国基物业公司延付空置房及免单房物业费产生的违约金155218元。
国基投资公司原审辩称：1、双方签订前期物业管理委托服务合同是事实，但是该合同的服务范围不包括商业A、B，国基物业公司也未就商业B提供过物业服务，故国基物业公司主张商业B物业费用无事实依据；2、双方曾针对商业A（即国基城邦小区售楼处）签订售楼处物业服务协议，国基投资公司已按该协议约定向国基物业公司支付过物业服务费用，国基物业公司重复主张商业A物业费用应予以驳回；3、国基投资公司向国基物业公司支付补贴费用时虽有部分费用迟延支付的情况，但该费用已足额支付，双方未在合同中约定迟延支付补贴费用时需承担违约金，故国基物业公司主张补贴费用产生的违约金没有事实及法律依据；4、国基投资公司已按合同约定及时支付空置房和免单房的物业费用，国基物业公司主张由此产生的违约金没有事实依据。
原审法院审理查明：2011年3月9日、2012年4月26日，国基投资公司与国基物业公司分别签订前期物业管理委托服务合同、徐州国基城邦二期物业服务合同各1份，约定国基投资公司选聘国基物业公司对徐州国基城邦提供相关物业管理服务事宜；物业基本名称徐州国基城邦，物业类型高层住宅、别墅、商业（附件物业构成明细中包括商业用房2幢即商业A、B）；国基物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护和管理、共用设施设备的日常运行管理等；物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积进行计算，其中商业用房每月每平方米1.8元；物业服务交付区域两年补贴费用共计150万元；国基投资公司全额交纳空置房费用，按实际结算，下季度的第一个月内付清上季度费用；国基投资公司应当于房屋交付一个月内，通知国基物业公司承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料；国基物业公司承接物业时，国基投资公司向国基物业公司移交竣工总平面图、出让土地合同、建设规划许可证、建设施工许可证等资料；物业服务交付区域两年补贴费用共计150万元，2011年2月支付22万，2011年3月至2012年6月每月支付8万元；业主上房之前发生的物业服务费用由国基投资公司承担，上房之日起发生的物业服务费用由业主承担；物业服务费用按年交纳，业主应在到期前一个月履行交纳义务；本合同中的空置房是指纳入本合同分期分批交房范围内的未经出售或者虽已出售但尚未向购房业主发出上房通知的房屋；国基投资公司向国基物业公司全额缴纳空置房的物业服务费，按小区相应物业管理费标准计算，国基投资公司应交纳的住宅空置房费用，按实际结算，下季度的第一个月内付清上季度费用；如国基投资公司赠送业主物业服务费，应于上房结束后的次月开始按季度结清所有费用；公共能耗费由物业管理公司按时交纳；国基投资公司违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额每日万分之三向国基物业公司支付违约金。
上述合同签订后，国基物业公司依约向国基投资公司提供了相关物业服务，国基投资公司亦向国基物业公司支付了部分物业服务费及补贴费用。
2012年12月25日，国基投资公司向国基物业公司出具关于催收物业费及滞纳金的函1份，确认国基投资公司欠国基物业公司物业费具体如下：空置房物业费5月1日至11月30日为402787元；20－35号楼免单物业费共计412612元，（其中）5月1日至12月31日物业费约为275074元；1－4号车库空置服务费为111193元，5号车库共计665个车位，从5月1日至11月31日空置服务费为139650元，因此截止12月31日需支付费用共计928704元；目前国基投资公司由于资金压力较大，我部门申请以上费用自12月、1月、2月分三次支付，每次支付309568元。
此后，国基投资公司未完全按该函件承诺的时间付款。2013年3月19日，国基投资公司向国基物业公司支付物业费185383元（其中给付1－4号车库物业费45733元、5号车库物业费139650元）。
原审法院另查明：2011年8月3日，国基投资公司、国基物业公司与南京名城物业管理有限公司（以下简称南京名城公司）签订结算协议1份，约定国基投资公司与南京名城公司签订的前期物业委托服务合同自2011年1月31日起提前解除，之后的小区物业服务工作委托给国基物业公司。
案件审理过程中，国基物业公司对诉讼请求进行了变更：1、将其主张的物业费数额由318930元变更为246439元（其中，商业A在2011年2月1日至2013年9月30日期间的物业费164177元，商业B在2011年2月1日至2014年1月31日期间的物业费82262元），并将相应违约金调减为28420元；2、将主张的空置房及免单房物业费产生的违约金数额由155218元调减为2500元（以185383元为基数，自2013年2月1日至3月18日，按日利率万分之三计算）。
原审法院认为：国基投资公司与国基物业公司之间的物业服务合同有效，双方均应按照约定履行合同义务。
一、国基物业公司主张国基投资公司欠付物业费246439元，该主张有事实依据。首先，根据双方前期物业管理委托服务合同的约定，商业A、B属于国基物业公司的服务范围，服务内容主要是物业共用部位、共用设施等的维修养护和管理。其次，虽然双方曾另就商业A签订了售楼处物业服务协议，但该协议确定的服务内容主要是室内秩序维护、安保管理及清洁服务，国基投资公司为履行该协议而支出的物业费用与国基物业公司的诉求无涉。再次，国基物业公司提供的物业服务记录等证据证明国基物业公司确实对商业A、B的共用部位、共用设施等提供了物业服务。最后，国基物业公司主张商业A的物业费用为164177元、商业B的物业费为82262元（已扣除商户所交物业费用），其计算方法及金额符合合同约定，该院予以确认。国基投资公司未及时支付商业A、B的相关物业费用构成违约，应当承担相应的违约责任。国基物业公司有关违约金的主张符合合同约定和法律规定，应予支持。
二、国基物业公司要求国基投资公司支付迟延给付补贴费用产生的违约金28080元，该院对此项诉讼请求不予支持。双方合同约定国基投资公司未能按时足额支付物业费用应当向国基物业公司支付违约金，而未约定国基投资公司未按时给付补贴费用应当支付违约金。鉴于补贴费用的特殊意义及作用，合同对该项费用专门列明，国基物业公司认为物业费用包含补贴费用，与双方约定不符，故国基物业公司该项诉讼请求没有合同依据。
三、国基物业公司诉求的空置房及免单房物业费用产生的违约金2500元，源于国基投资公司迟延给付1－4及5号车库的物业费用。根据国基投资公司出具的相关函件及相应付款，能够确认国基投资公司存在迟延支付该物业费用的事实，故其应当承担相应的违约责任。国基物业公司主张的违约金计算方法及金额，符合合同约定及法律规定，予以支持。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、徐州国基投资置业有限公司于判决生效后十日内给付徐州国基物业管理有限公司物业费246439元、支付相应违约金28420元；二、徐州国基投资置业有限公司于判决生效后十日内支付徐州国基物业管理有限公司迟延给付空置房
及免单房物业费产生的违约金2500元；三、驳回徐州国基物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9370元，由徐州国基物业管理有限公司负担4700元，徐州国基投资置业有限公司负担4670元。
原审判决送达后，国基投资公司不服向本院提起上诉称：一、原审法院认定：根据上诉人与被上诉人签订的前期物业管理委托服务合同附件二明确可以看出，该附件仅注明商业用房有2幢，但是并未明确其所指向的就是商业A与商业B，事实上，该附件所指向的商业用房为车库办公部分。原审审理过程中，被上诉人并未提供证据证明合同指向商业楼为商业A与B，原审法院直接判定与事实不符。二、即使商业A和B属于合同约定的物业服务范围，也不必然产生物业服务费用。被上诉人主张其向我公司进行了物业服务，必须举证证明双方之间进行了物业的承接与验收。三、根据上诉人与被上诉人签订的《售楼处物业服务协议》第一条约定，服务内容包括国基城邦售楼处、样板房进行秩序维护、安保管理、清洁服务等。原审法院忽略了对国基城邦售楼处的理解，仅将该协议内容定义为室内服务，显然缩小了该协议服务内容。上诉人并不否认被上诉人针对商业A提供了物业服务，同时上诉人也已经依合同约定支付了商业A的物业服务费用。但是原审法院在被上诉人未提供任何证据证明双方签订的《前期物业管理委托合同》所指商业用房包括商业A的情况下，其又擅自缩小双方签订的《售楼处物业服务协议》的服务范围，显然显失公平。综上，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》服务范围并不包括商业A与商业B，且被上诉人也并未就商业B提供过任何物业服务，而上诉人已依约向被上诉人支付过商业A的物业服务费用，因此原审法院判定上诉人支付被上诉人物业服务费用没有事实和法律依据，请求二审法院将案件予发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
国基物业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判
二审期间双方当事人均未提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案二审期间的争议焦点为：上诉人国基投资公司与被上诉人国基物业公司约定的商业用房物业服务范围应如何确定。
本院认为：一、关于商业用房指向的确定问题。国基物业公司提供的涉案国基城邦一期小区（即双方诉争的国基城邦前期）的照片和规划定点图显示商业A、商业B坐落在国基城邦小区一期范围内，国基投资公司与国基物业公司于2011年3月9日签订的《前期物业管理委托服务合同》附件2中“物业构成明细”载明商业用房2栋，在国基投资公司没有提供充分证据证明在国基城邦一期小区还存在别的商业用房情况下，原审法院确定“物业构成明细”载明的商业用房2栋指向的是国基物业公司诉请的商业A、商业B，并无不当。国基投资公司上诉认为“物业构成明细”载明的商业用房指向的是国基城邦一期小区内的办公用房和地下车库，而不是商业A、商业B，但其主张与《前期物业管理委托服务合同》第六条对高层住宅、别墅、办公用房、商业用房、储藏室的物业费收费标准分别进行约定的事实相互矛盾，故对国基投资公司的该项上诉主张，不予支持。
二、关于国基投资公司是否已支付商业A的物业费问题。国基投资公司上诉认为其与国基物业公司就商业A签订了《售楼处物业服务协议》且已支付了相关物业服务费。对此本院认为，双方在《前期物业管理委托服务合同》中约定的商业用房的物业服务指向的是商业用房公共部分的物业服务，而双方在《售楼处物业服务协议》中约定的是售楼处内部的秩序维护、安保管理和清洁服务，两份合同指向的服务性质、内容明显不同，故原审法院认定国基投资公司为履行《售楼处物业服务协议》而支出的物业费用与国基物业公司在本案中的诉请无涉，亦无不当。
三、关于国基物业公司是否提供了商业B的物业服务问题。国基物业公司提供的关于商业用房的物业服务记录能够证明国基物业公司提供了包括商业B在内的商业用房的物业服务，国基投资公司虽然上诉认为国基物业公司没有提供商业B的物业服务，但其没有提供商业B的物业服务是国基物业公司之外的第三方所提供的证据，故对国基投资公司的该项上诉主张，亦不予支持。
综上，上诉人国基投资公司的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4889元，由上诉人徐州国基投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯昭玖
审 判 员 李清爱
代理审判员 赵东平
二〇一五年九月十七日
书 记 员 刘思蒙