北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00286号
原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园19号1号（平方）103室。
法定代表人刘继明，董事长。
委托代理人杨坤，北京市华伦律师事务所律师。
委托代理人缪蒙京。
被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园19号22幢5-A。
法定代表人侯小影，执行董事。
委托代理人马小骥，北京华泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司（以下称原告）与被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员吴娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨坤、缪蒙京，被告的委托代理人马小骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年11月10日，原、被告双方签订了《北京7**传媒文化创意园租赁合同》，由被告租用北京市朝阳区x房屋（以下简称涉诉房屋）和场地作为办公之用。租期为5年至2013年11月14日止。现租赁合同已经到期但双方未续约。在合同履行期内，被告就屡次违反合同约定，分别拖欠2012年下半年度至2013年上半年度、2013年下半年度租金及各项费用。在我公司多次催促并经物业及派出所调解之下，被告仍然拖欠水电费、园区管理费等各项费用。另外被告未经我方同意擅自拆装改造租赁房屋墙体、窗户及附属建筑等部位。经我多次交涉仍未停止施工。故我公司诉至法院，要求1、被告腾退涉诉房屋和场地，并将涉诉房屋和场地交付给我公司；2、被告支付自2013年1月24日至2013年11月29日止的水电费及园区管理费共计1777.8元；3、被告支付自2013年11月15日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每年464243元的标准计算）；4、被告支付延迟交纳租金的违约金114509.7元；5、被告支付我自2013年11月15日至实际腾退房屋之日止的延迟交还房屋的违约金（以232121.5元为基数，按照日千分之三的标准计算）。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部反诉请求。对于水电费及园区管理费没有拖欠。我方也没有延迟交纳租金，房屋使用费不欠费。因我方享有续约权，所以不存在腾退房屋及恢复原状。违约金没有依据。原告于2013年8月5日之前就开始停电，故我提起反诉，要求1、续租涉诉房屋；2、被告返还我自2013年8月5日至2013年11月5日的租金116060元及园区管理费1275元。
原告针对被告的反诉辩称：被告在合同到期前并没有向我公司进行书面及口头的续租申请，即使提出了，也需要我公司的同意并且重新签订书面合同。合同已经终止，被告占用房屋没有法律依据，要求继续承租房屋也没有法律依据。2013年8月5日，被告突然对房屋进行大规模破坏性装修，没有向公司提出装修方案及交纳防火押金，所以我公司不同意被告进行装修。被告装修的时候我公司才会断电，只要被告停止装修我公司就会继续供电，所以被告的反诉请求均没有法律依据。
经审理查明：2008年11月10日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《718传媒文化创意园房屋租赁合同书》，约定原告将涉诉房屋及附属院落出租给乙方，该房屋用途为办公，租期自2008年11月15日至2009年11月14日，其中，2012年11月15日至2013年11月14日的年度租金为464243元，付款方式为押二付六，乙方应于本合同签订同时支付第一个半年度的租金。物业管理费为1元／平方米／月，物业管理费的支付方式同租金，乙方应于每期租金支付之同时向甲方支付相应期限的物业管理费。如乙方未依约按时足额缴纳租金及各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付未付款项总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。乙方对租赁房屋的装修和改造必须严格按照国家消防规定执行并验收合格。如本合同终止或解除后，乙方未能如期交还房屋的，乙方应自逾期之日起，按照原租金标准的50%向甲方支付房屋占用费，乙方并应按末期租金总额的千分之三的标准向甲方支付违约金。
合同签订后，被告向原告交纳了合同期间的全部租金、至2013年6月16日的水电费。经询，被告认可2013年6月17日至2013年11月29日的水电费是1777.8元。双方均认可被告已经交纳全部园区管理费。
原告称被告的租金和水电费未能按期交纳，并提交应交违约金明细一份，被告称该明细中所列费用确实是在2013年8月5日才予以交纳，但因为当时要对涉诉房屋进行装修，原告称交完费用才能谈装修的事情，故被告就按照原告所说的数额交纳了。
被告称原告于2013年8月5日将涉诉房屋断电，原告称其断电的原因是因为提供的装修图纸不清楚，且未按照原告要求补充图纸，并强行装修，故其才断电，一旦被告停止装修，其就恢复供电。
关于对“如本合同终止或解除后，乙方未能如期交还房屋的，乙方应自逾期之日起，按照原租金标准的50%向甲方支付房屋占用费，乙方并应按末期租金总额的千分之三的标准向甲方支付违约金”中“千分之三”的理解，原告称，应当是日千分之三，被告称就是末期租金的千分之三，是一个固定的数额。
以上事实，有《北京7**传媒文化创意园租赁合同》、双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，依法成立的合同，具有法律效力。
本案中，原告和被告签订的《北京7**传媒文化创意园租赁合同》已经终止。被告要求续租涉诉房屋缺乏法律依据，本院难以支持，故被告应当腾退涉诉房屋及场地，并将涉诉房屋及场地交付给原告。在合同终止后，被告未能如期交付房屋，故应当按照双方的约定向原告支付房屋使用费。被告认可其尚有部分水电费没有支付，故本院对于原告要求被告支付水电费的诉讼请求予以支持。根据本院查明的事实，被告确有延迟交纳租金情况，故对于原告要求的延迟交纳租金的违约金的诉讼请求本院予以支持，但双方约定的违约金过高，本院酌情予以调整。关于双方所约定的延迟交还房屋的千分之三的违约金，双方的理解不一，但根据双方合同的内容及交易习惯，应当理解为日千分之三，故对于原告要求被告支付延迟交房违约金的诉讼请求本院予以支持。因原告将涉诉房屋断电，确实在一定程度上影响了被告的使用，故本院判决原告返还被告部分房租，具体数额由本院酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后三十日内腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22幢5A号房屋和场地，并将上述房屋和场地交付给原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司；
二、被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司二○一三年六月十七日至二○一三年十一月二十九日的水电费一千七百七十七元八角；
三、被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内按照每年二十三万二千一百二十一元五角的标准支付原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司自二○一三年十一月十五日至实际腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22幢5A号房屋和场地之日止的房屋使用费；
四、被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司延迟交纳租金的违约金三万元；
五、被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司自二○一三年十一月十五日至实际腾退位于北京市朝阳区甘露园19号22幢5A号房屋和场地之日止的违约金（以二十三万二千一百二十一元五角为基数，按照日千分之三的标准计算）；
六、原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司租金及园区管理费三万元；
七、驳回原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1634元，由原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担134元（已交纳），由被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司负担1500元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1323元，由原告（反诉被告）北京昊成谷地传媒文化创意有限公司负担563元（已交纳），由被告（反诉原告）北京光影灿烂文化传媒有限公司负担760元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 吴 娜
二〇一四年三月十八日
书 记 员 刘东萌