上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第601号
原告上海依露法实业有限公司，住所上海市。
法定代表人王荣奎，总经理。
委托代理人段宗元，上海市朝华律师事务所律师。
委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。
被告陈萍娟，女，1970年12月29日出生，汉族，住所上海市。
委托代理人缪威琴，上海市闸北区大宁法律服务所法律工作者。
被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社，住所上海市。
经营者陈萍娟。
委托代理人陈飞，男，1968年6月24日出生，汉族，住所上海市。
原告上海依露法实业有限公司与被告陈萍娟、上海市普陀区的多集成餐饮服务社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海依露法实业有限公司的委托代理人段宗元、潘青，被告陈萍娟及其委托代理人缪威琴，陈萍娟并作为被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社的经营者及其委托代理人陈飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海依露法实业有限公司诉称，原告与陈萍娟于2009年10月14日签订房屋租赁合同，约定由该被告承租原告位于上海市同普路1155号580平方米房屋，租赁期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止，月租金人民币38292元（以下币种均为人民币），承租人应于支付月的30日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日则按年租金的3‰支付违约金。合同签订后，陈萍娟在上述房屋内注册成立了上海市普陀区的多集成餐饮服务社。现因租赁期限已届满，原告也曾于合同到期的前两个月以书面形式通知陈萍娟不再续签后续合同，要求被告迁出系争房屋并支付租金，但被告至今未将房屋返还，现要求法院确认原告与陈萍娟签订的房屋租赁合同于2012年11月15日终止，被告迁出系争房屋，并支付自2013年1月15日起至被告实际迁出房屋之日止的按月租金38292元的标准计算的使用费，及2013年4月起拖欠的水电费。
被告陈萍娟、上海市普陀区的多集成餐饮服务社辩称，每月的租金、水电费均是原告上门收取，而2013年1月之后原告并未主动收取，被告对原告主张的应当支付的租金及水电费的计算时间节点及金额并无异议，但不同意原告关于迁出系争房屋的主张。被告认为自2006年起，陈萍娟与原告签订租赁合同承租上海市同普路1155号1幢房屋，其中一楼面积280平方米，二楼面积308平方米，当时分别签订两份租赁合同，并支付押金共计31000元，上述两份合同约定的租赁期限届满后，原告与陈萍娟于2009年10月14日续签租赁合同，当时先签了一份面积为580平方米的合同（初稿），约定租赁期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止，同时注明“如遇拆迁合同终止”，后该合同由原告在第一页加上“☆”号表示作废，双方于当日再次签订面积为280平方米及308平方米的两份合同，并分别在合同中约定租赁期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止，该两份合同均在租赁期限条款后加注“可延长至拆迁，如遇厂房拆建合同自行解除，如不足3年时间的甲方适当补偿乙方2楼装修费用”手写字样并加盖原告公章。2010年10月，陈萍娟为经营者的上海市普陀区的多集成餐饮服务社成立，系争房屋由上海市普陀区的多集成餐饮服务社实际使用，系争租赁合同约定的权利、义务由该被告承接。被告认为根据合同中关于租赁期限的特别约定，在原告厂房尚未拆建的情况下，租期最长可达20年，目前合同期限届满的条件并未成就，不同意原告关于合同终止并要求被告迁出之诉请。
经审理查明，原告系上海市同普路1155号房屋权利人。2006年12月25日，原告与陈萍娟签订租赁合同，约定由陈萍娟承租上述房屋的一、二楼，陈萍娟以“帮帮的多集成小吃服务社”的名义支付押金31000元。租赁期限届满后，双方于2009年10月续签租赁合同，之后，陈萍娟将系争房屋的一楼分别转租给七户次承租人，自己在该房屋的二楼经营餐饮。2010年10月，陈萍娟为经营者的上海市普陀区的多集成餐饮服务社成立，系争房屋由上海市普陀区的多集成餐饮服务社实际使用。2013年1月15日起，原告未再向被告收取系争房屋之租金，2013年4月起，原告未再收取水电等费用。2013年3月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、原被告各方确认，被告陈萍娟仅为涉案租赁合同的签约人，被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社为实际使用人，相关租赁合同的权利义务均由上海市普陀区的多集成餐饮服务社承接。
2、就双方实际履行的是哪一份租赁合同的争议焦点，原告提供其与陈萍娟于2009年10月14日签订的房屋租赁合同，该合同中记载的房屋建筑面积为580平方米，租赁期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止，另加注“（如遇拆迁合同终止）”字样，年租金为216000元，合同第一页标有“☆”号，以示双方履行的是该份合同。被告表示该合同确实存在过，但由于当时在系争房屋内从事餐饮经营的是“帮帮的多集成小吃服务社”，故由陈萍娟出面与原告签订的上述合同是初稿，后经双方协商，原告以在上述合同首页加注“☆”号以示作废，并于同日重新就系争房屋一、二楼的租赁关系分别签订两份租赁合同，即建筑面积为280平方米的一楼房屋租赁合同和建筑面积为308平方米的二楼房屋租赁合同，其中一楼房屋合同约定的年租金为216000元，二楼房屋合同约定的年租金为243504元，两份合同均在租赁期限条款后加注“可延长至拆迁，如遇厂房拆建合同自行解除，如不足3年时间的甲方适当补偿乙方2楼装修费用”手写字样并加盖原告公章。原被告始终按上述两份租赁合同履行，被告实际支付的租金金额也与两份合同租金相加的总金额相符。
3、就双方对租赁期限如何理解的争议焦点。被告对于其主张的合同中关于租赁期限的理解是，在合同约定的三年期限内遇拆迁，原告需补偿被告二楼的装潢损失，三年后遇拆迁，则合同终止，若遇原告厂房自行拆建，合同亦终止，现上述三种情况均未出现，被告认为租赁期限未届满。原告表示双方实际履行的是建筑面积为580平方米的租赁合同，且无论是建筑面积为580平方米的合同还是就一、二楼分别签订的合同，租赁期限均约定为三年期限，手写的内容是针对如果在上述租赁期限内遇拆迁，合同解除并由原告赔偿装修损失，三年后则无需补偿，目前在租赁合同履行的三年期限内，均未出现拆迁情况，故无论履行哪一份合同均已符合终止条件。同时，原告主张合同解除除了租赁期限届满外，还因被告自2013年1月15日起不再支付租金，而无论哪一份合同均约定了被告逾期支付租金超过一个月的，原告均有权解除合同。
4、原被告分别提供的三份合同在各方争议的租赁期限的3-1条款之后均有3-2的条款，内容为：“租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋，则应于租赁期满前二个月，向甲方提出续租书面要求，根据乙方租赁期间遵守本合同情况，经甲方评估同意后重新签订租赁合同”。
5、就被告投入的二楼装修残值及物品损失如何处理的争议焦点。被告要求原告补偿，并于2013年8月向本院提出评估申请，2014年2月，被告又书面表示因评估费用过高，且评估过程中评估单位要求被告予以配合的工作量巨大，被告无力承受为由撤回上述申请，同时表示若法院确认合同因租赁期限届满而终止，将就上述损失另行诉讼，不要求在本案中一并处理，原告则认为租赁合同已经届满，原告无需补偿。
本院认为，涉案各方就上海市同普路1155号1幢房屋存在房屋租赁的法律关系，且原被告均确认房屋租赁法律关系的合同双方为本案的原告与被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社，就上述事实本院予以确认，基于此，租赁合同的权利义务结算主体应为原告与被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社。现就双方争议的合同的履行、租赁期限是否届满等问题逐一阐述。1、关于双方履行的是哪一份合同。原被告分别提供的三份合同均于同日签订，难以从时间上区分先后，但根据三份合同约定的租金标准，结合原告实际收取租金的金额分析，显然原告是根据被告提供的两份合同的总金额收取租金，因此，本院认定双方履行的是被告举证的两份合同。2、对租赁期限的理解。法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句，合同的有关条款，交易习惯及诚实信用原则，确定条款的真实意思。就本案争议的租赁期限，应结合3-1、3-2条款完整理解。从文意分析，两条款包含三层含义，首先约定的期限明确为自2009年1月16日起至2012年11月15日止，租期为三年，与通常交易习惯中存在的将租赁期限约定为至拆迁为止的表述并不完全一致；其次，双方补充约定租期可延长至拆迁；第三，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应当返还，如欲续租，应提出书面申请，经原告评估同意后重新签订租赁合同。由此可见，双方对租期、租期的延长以及形式要件均作出了完整的约定，在目前三年租赁期限已经届满，而原告又不愿续租的情况下，被告要求合同实际履行至拆迁时止，与约定不相符，对此意见本院不予采纳。本院认定合同已于2012年11月15日届满终止。3、对于被告投入的装修，原告是否需要补偿的问题。由于被告就此保留另案主张的权利，本案对此事宜不作裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海依露法实业有限公司与被告陈萍娟之间签订的关于上海市同普路1155号1幢房屋（即一楼建筑面积为280平方米和二楼建筑面积为308平方米）之两份租赁合同于2012年11月15日终止履行；
二、被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社应于本判决生效之日起十日内携可移动物品迁出上海市同普路1155号1幢房屋，并将上述房屋返还原告上海依露法实业有限公司；
三、被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海依露法实业有限公司房屋使用费（该款自2013年1月15日起至该被告实际返还上海市同普路1155号1幢房屋之日止，参照原租赁合同约定的一楼房屋年租金人民币216000元，二楼房屋年租金人民币243504元的标准计算）；
四、被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海依露法实业有限公司自2013年4月起至该被告实际返还上海市同普路1155号1幢房屋之日止的水电费（按原告出具的单据为准）；
五、原告上海依露法实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社保证金人民币31000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1393元（原告预付），由被告上海市普陀区的多集成餐饮服务社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 飞
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年五月六日
书 记 员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。