北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初15354号原告：王玉娇，女，1964年11月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯会娟，北京祥伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇强，北京祥伦律师事务所律师。被告：北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：王维，总经理。委托诉讼代理人：石建军，北京市中翔律师事务所律师。原告王玉娇与被告北京安华世纪房地产开发有限公司(以下简称安华世纪公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉娇之委托诉讼代理人冯会娟与被告安华世纪公司之委托诉讼代理人石建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉娇向本院提出诉讼请求：1、安华世纪公司支付自2014年11月8日至2016年11月7日的违约金201.918万元（计算公式2766万元×0.0001×730天）；2、安华世纪公司支付自2016年11月8日至2017年3月18日的违约金35.958万元（计算公式2766万元×0.0001×130天）；共计237.876万元；3、安华世纪公司支付本案诉讼费。事实与理由：2009年7月16日，我与安华世纪公司签订商品房预售合同，购买位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业楼（缘溪家园）×号楼×层×-11E房屋。签订合同后，我履行了合同相关义务：1、我于2009年8月5日、2010年2月5日分两次向安华世纪公司支付×号楼×层×-11E房屋全部房款；2、我于2010年2月5日向安华世纪公司缴纳×号楼×层×-11E公共维修基金；3、我于2016年7月11日向安华世纪公司缴纳×号楼×层×-11E房屋所有权证契税。根据双方签订的《商品房预售合同》第20条第2款第2、（2）项约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的”，即视为出卖人违约，我根据《商品房预售合同》第20条第2款第1、（2）项的约定，委托安华世纪公司向权属登记机关申请办理转移登记，由于安华世纪公司的责任，我购买的上述房屋直至2016年11月8日才办理房屋产权权属登记，2017年3月18日，我才从安华世纪公司处取得房产证，已远远超出合同约定的720日。现根据合同约定，向安华世纪公司主张违约金，其于2010年2月5日交付上述房屋，故应当从2012年12月6日开始计算违约金，我考虑到违约金数额过高，因此现主张从2014年11月8日开始计算违约金。安华世纪公司辩称，不同意王玉娇的诉求，请求驳回。双方签订的《商品房预售合同》第20条第2款，明确约定了两项内容，第一项是初始登记，第二项是转移登记。按照合同约定，登记的相关要求应当参考附件8的要求，王玉娇只摘取了第二款意见，只摘取了对自己有利的合同条款。第7-1条约定了委托关系，7-2条约定了合同履行顺序。应当根据《合同法》第67条之规定明确先后履行顺序。王玉娇签订合同后，没有按照合同约定提供办理产权登记的委托手续和委托费用。第5-2条是对7-2条的补充，要求房屋交付的时候，提交委托书和支付委托费用。按照相关规定，双方对初始登记是不做约定的，也就是说双方对于我公司何时完成初始登记，没有约定。王玉娇不应以我公司没有完成初始登记作为合同违约的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年7月16日，安华世纪公司(出卖人)与王玉娇(买受人)签订《商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于北京市海淀区玉渊潭南、中华世纪坛西玉渊潭住宅及商业×号楼×层×-11E号房屋（以下简称诉争房屋），预测建筑面积共549.6平方米，其中套内建筑面积411.12平方米，单价每平方米67284.77元，总价款27662116元，其中第十五条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、委托办理产权的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、买受人需要自行缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同附件八第7条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，其中第5-2条约定：…买受人在办理该商品房交付手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。第7-1条约定：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。第7-2条约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期一日，按已付房价每日万分之壹向买受人支付违约金。后双方签订《补充协议（实测面积结算）》，确定诉争房屋实测建筑面积为568.21平方米，其中套内面积为425.11平方米，最终总价款28603428.57元。2009年8月5日、2010年2月5日，王玉娇向安华世纪公司交付购房款28603428.57元。2010年6月29日王玉娇支付了房屋公共维修基金113642元。庭审中，王玉娇与安华世纪公司均表示王玉娇于2016年7月11日交纳了涉诉房屋契税。涉诉房屋税收完税证明填发时间为2016年9月28日，金额858102.86元。2016年6月7日，安华世纪公司取得海淀区玉渊潭南路×号院×号楼的不动产权证书。2016年11月8日，王玉娇取得诉争房屋的不动产权证书，房屋登记地址为海淀区玉渊潭南路×号院×号楼×层×单元×-11E号，产权证号为京（2016）海淀区不动产权第×-11E号。庭审中，安华世纪公司与王玉娇均表示诉争房屋交付时间为2010年2月5日。王玉娇要求安华世纪公司按合同约定标准即已付房款每日万分之一的标准支付2014年11月8日至2017年3月18日的违约金。安华世纪公司表示王玉娇没有先行依约履行交付委托书、支付委托费以及缴纳契税的义务，不同意按照王玉娇的诉讼请求支付违约金，其且王玉娇诉请时间已部分超过诉讼时效，根据北京市高级人民法院相关规定，应从起诉之日起向前推两年。本案立案时间为2017年3月27日，故违约金应从2015年3月27日起算，鉴于2016年6月7日已完成初始登记，违约金应到2016年6月7日，结合王玉娇履行情况，违约金起始时间应为其出具委托书手续之日。同时，房产证实际上已于2016年11月8日颁发，但因房屋登记部门工作原因，我公司于2017年3月方才收到不动产登记证，且于收到之日立即通知王玉娇，我公司没有过错，不应当承担2016年11月8日至2017年3月18日的违约金。关于违约金标准，安华世纪公司表示王玉娇未举证证明其实际损失，且不存在过错，不同意支付违约金，如果其构成违约，要求减少违约金。王玉娇表示安华世纪公司在交接诉争房屋时并未向其收取契税，之后亦未通知其缴纳，直到2016年7月才收到催缴的通知，并于7月11日交纳了契税。安华世纪公司表示在王玉娇7月11日交纳契税的当天将委托手续交给了代理机构即第三方陈某。王玉娇提出安华世纪公司的违约行为给其造成巨大的经济损失，但就损失部分未提交证据。本院认为，王玉娇与安华世纪公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任，即依约向王玉娇偿付违约金。安华世纪公司未在合同约定期限内为王玉娇办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，其主张无法办理转移登记系因王玉娇未及时交付契税及委托材料的抗辩理由，本院不予采信。关于违约金的期间，王玉娇未提交证据证明其在2017年3月27日提起本案诉讼之前向安华世纪公司主张过相关权利，故2015年3月27日之前的违约金部分已超过诉讼时效，本院不予支持。安华世纪公司主张王玉娇的部分请求超过诉讼时效，于法有据，本院予以采信。鉴于诉争房屋于2016年11月8日登记于王玉娇名下，王玉娇主张2016年11月8日至2017年3月18日的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，王玉娇要求安华世纪公司支付2015年3月27日至2016年11月7日的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额，安华世纪公司提出合同约定的违约金计算标准过高，王玉娇亦未举证证明实际损失，故法院结合王玉娇所诉受损情况、合同的实际履行情况及当事人的过错程度，决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付王玉娇违约金133万元，对于超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付王玉娇逾期办理房产证违约金一百三十三万元。二、驳回王玉娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一万两千九百一十五元（王玉娇已预交），由王玉娇负担五千六百六十五元，已交纳；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担七千二百五十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  许 暘人民陪审员  周义忠人民陪审员  李绥奇二〇一七年八月二十九日书 记 员  白 玥