重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0116民初8937号
原告：重庆荧鸿房地产开发有限公司。住所地重庆市江津区德感街道办事处东江路***号。统一社会信用代码915001166733712019。
法定代表人：郑德荣，董事长。
委托代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：李智，重庆君策律师事务所实习律师，一般代理。
被告：邹莫，男，汉族，1990年5月9日出生，住重庆市江津区。
原告重庆荧鸿房地产开发有限公司与被告邹莫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告重庆荧鸿房地产开发有限公司的委托代理人杜后利、李智，被告邹莫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆荧鸿房地产开发有限公司诉称：2014年12月13日，原告与被告邹莫签订《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》约定：被告从2014年12月13日起租赁原告坐落于重庆市江津区德感街道东江路777号荧鸿城附一号5、6幢地下五层楼梯间房屋；2015年1月1日至2015年8月31日为免租期，2015年9月1日至2015年12月31日期间月租金为3482.5元，2016年1月1日至2016年12月31日期间月租金为3656.6元，2017年1月1日至2017年12月31日期间月租金为3839.5元；租金实行先交后使用原则，被告应于每一季度末15日前向原告缴纳下一季度租金，被告逾期缴纳租金超过30日的，原告有杈解除租赁合同，同时被告应向原告支付3倍月租金作为违约金；因被告严重违约导致原告单方解除合同，被告应向原告支付装修免租期间的房屋租金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告装修入住，但被告自2015年12月1日起开始拖欠房租至今，经原告多次催收未果。请求人民法院判决：1、解除原被告签订的《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》；2、被告将房屋腾退原告；3、被告支付原告2015年1月1日至2015年8月31日免租期间的房屋租金27860元；4、被告支付原告2015年12月1日至实际交还房屋之日止的租金；5、被告支付原告违约金10969.8元。
被告邹莫辨称：合同签订后，因原告无法提供产权证明，使被告无法办理营业执照及后续的相关商业手续，导致被告无法经营，租房目的不能实现。后被告找原告退还钥匙未果，加之该房屋存在施工缺陷，渗漏严重，导致被告物品被浸泡，给被告造成严重损失，被告便于2016年3月将房屋锁闭未再使用，故原告请求被告支付租金的理由不能成立。另外，原告所出租的房屋属于楼梯间，系公共区域，不能用于出租，原告出租前也未告知被告；原被告双方签订的合同为格式合同，忽略被告的权利，未约定原告的义务，也未对有产权的房屋和无产权的房屋进行区别对待。综上，人民法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年12月13日，原告重庆荧鸿房地产开发有限公司（甲方）与被告邹莫（乙方）签订《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》约定：甲方将其位于重庆市江津区德感街道东江路777号荧鸿城附一号5、6幢地下五层楼梯间房屋租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为139.3平方米（以测绘报告为准）；租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；2015年1月1日至2015年8月31日为装修免租期间，仅免交房屋租金和设施设备租赁费两项；在承租期内，若乙方未与甲方协商一致而单方提出提前终止合同或因乙方严重违约导致甲方单方解除合同，则乙方应向甲方支付装修免租期间即2015年1月1日至2015年8月31日的房屋租金，且不免除乙方应按照本合同约定应承担的其他违约责任；2015年9月1日至2015年12月31日期间月租金为3482.5元，2016年1月1日至2016年12月31日期间月租金为3656.6元，2017年1月1日至2017年12月31日期间月租金为3839.5元；乙方按季度向甲方支付房屋租金，实行先付租金后使用原则，第一季度末15日前向甲方缴纳下一季度的租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应交租金总额的万分之五向甲方支付逾期付款的违约金，如逾期超过30日的，则甲方有权解除本合同，并按本合同第十条第一款第3项的约定追究乙方的违约责任。合同第十条第一款第3项约定：“甲方双方同意，乙方如有以下情形的，甲方可解除租赁合同，并要求乙方支付月租金（含设施设备租赁费用）的3倍作为违约金，同时甲方不退还乙方履约保证金。1、……6、乙方逾期不支付租金累计超过30日的。”除上述内容外，合同还就履约保证的交纳及退还，水、电、气、物管费的负担，房屋的使用要求及维修责任、房屋返还时的状态、业主变更、转租等进行了约定。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，被告仅支付了2015年9月1日至2015年12月1日期间的租金。2016年4月，原告向被告发出了《关于要求限期缴纳房屋租金的催告函》，要求被告于收到本催告函之日起三日内交纳2015年12月1日至2016年5月31日的租金21765.5元及违约金1708.60元，逾期原告将按约定解除双方签订的租赁合同。至今被告仍未交纳2015年12月1日后的租金。原告遂诉讼来院。
庭审中，被告同意于2017年2月23日交还房屋。庭审后，被告已于2017年2月23日将案涉租赁房屋腾退原告。
上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，原告重庆荧鸿房地产开发有限公司与被告邹莫签订的《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按约履行各自的相应义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。按合同约定，租金按季交纳，第一季度末15日前缴纳下一季度的租金，逾期超过30日原告有权解除合同。现被告仍未向原告交纳2015年12月1日后的租金，因此原告请求解除与被告签订的房屋租赁合同，本院予以支持。庭审中被告同意于2017年2月23日交还房屋，庭审后案涉租赁房屋于该日交还原告。故双方签订的合同已于2017年2月23日解除。对合同解除前的租金，被告应支付原告，其金额为54355.07元【（3482.5元/月×1月）+（3656.6元/月×12月）+（3839.5元/月×1月）+（3839.5元∕月÷28天×23天）】。另外，按合同约定，因被告严重违约导致原告单方解除合同，被告应向原告支付2015年1月1日至2015年8月31日免租期的租金，其金额为27860元（3482.5元/月×8月）。由于被告未按约定支付原告租金，按合同约定原告有权诉请被告支付月租金3倍的违约金，其金额为10969.8元（3656.6元/月×3月）。对被告辩称，因原告不能提供产权证明，使被告无法办理营业执照及后续的相关商业手续，导致被告无法经营，租房目的不能实现，从而不应支付租金的理由。由于原被告签订租赁合同，并未约原告出租与被告的房屋需满足原告特定的用途，也未约定原告需协助被告办理相关手续。因此即使原告出租与被告的房屋不能办理相关手续，被告也未违反合同约定，也无过错。况且如被告租房目的不能实现，被告可采取相应措施解除合同，而诉讼中被告并未提证据证明其采取了相应的措施，故在租赁合同解除前的租金，被告应支付原告，被告的此抗辩理由不能成立。至于被告在合同解除前是否实际使用其租赁的房屋，与被告无关。对被告抗辩，原告所出租的房屋属于楼梯间，系公共区域，不能用于出租的理由，因被告未提供证据证明原告出租的房屋系非法建筑而不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：
一、原告重庆荧鸿房地产开发有限公司与被告邹莫于2014年12月13日签订的《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》于2017年2月23日解除。
二、被告邹莫在本判决生效后十日内支付原告重庆荧鸿房地产开发有限公司2015年1月1日至2015年8月31日的房屋租金27860元。
三、被告邹莫在本判决生效后十日内支付原告重庆荧鸿房地产开发有限公司2015年12月1日至2017年2月23日的房屋租金54355.07元。
五、被告邹莫在本判决生效后十日内支付原告重庆荧鸿房地产开发有限公司违约金10969.8元。
六、驳回原告重庆荧鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1498元，减半收取749元，由被告邹莫负担，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 周思远
二〇一七年七月十一日
书记员 周 寒