浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3299号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州杨氏铸造有限公司。
法定代表人：杨水木。
委托代理人：秦味泽。
上诉人（原审被告、反诉原告）：於春凤。
委托代理人：童奇涛，浙江思源昆仑律师事务所律师。
上诉人杭州杨氏铸造有限公司（以下简称杨氏公司）与上诉人於春凤因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第3995号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月，杨氏公司与陈素萍签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，陈素萍将位于萧山区临浦镇通一村通济桥南侧，第一幢厂房南起第8间至底出租给杨氏公司使用，面积2966平方米。钢房租赁期自2013年6月1日起至2018年6月1日止，期限为5年。年租金386930元，第二年起递增5%。租赁期限内，杨氏公司可将租赁物转租。2013年6月29日，杨氏公司与於春凤签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，杨氏公司将其承租的厂房中的1794平方米转租给於春凤，租赁期限自2013年7月15日至2018年7月15日止。年租金242000元，年递增5%，租金每年支付一次，支付时间为每年7月15日之前。在租赁期内，若杨氏公司未经於春凤同意或违反合同约定擅自提前收回该房屋的，於春凤有权要求继续履行本合同，如因此而解除本合同的，杨氏公司应退还於春凤已缴纳的租金，并向於春凤支付租金总额100%的违约金。本合同所述之不可抗力包括地震、拆迁、洪水、火灾等，遇有不可抗力的一方应立即书面通知对方。如於春凤因为产品环评原因审批不出来导致不能注册或是停止租用，都不算双方违约，并应在十五天内提供不可抗力之详情及合同不能履行的证明文件。凡因不可抗力而致本合同一方或双方不能履行或部分不能履行、或需延期履行本合同之义务，由双方按照不可抗力对履行合同的影响的程度，协商全部或部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。案涉厂房系简易钢棚结构，未办理建设规划许可证及消防审批手续。合同签订后，杨氏公司将上述厂房交付於春凤使用，於春凤支付了第一年租金242000元，并在租用的厂房中堆积了木屑等易燃材料。2013年11月11日17时30分左右，於春凤租用厂房发生火灾，经杭州市消防支队萧山区大队萧山中队实施灭火，至次日00：38分火势熄灭，厂房被烧毁。同年11月23日，杨氏公司在於春凤租赁厂房门口张贴《要求搬迁整改函》，载明杨氏公司曾于2013年11月12日、11月15日要求於春凤搬迁整改，但鉴于於春凤没有搬迁整改，仓库内堆积的可燃物有再次引发火灾的风险，故杨氏公司再次要求於春凤先行搬迁易燃物，如2013年11月26日无行动的，杨氏公司将申请政府部门强制执行。2014年1月6日，於春凤向杨氏公司发送《终止房屋租赁合同的函》，载明於春凤在承租后办理营业执照过程中发现该房屋系违章建筑，双方签订的房屋租赁合同无效，双方合同终止，合同终止后的事宜双方另行协商解决，杨氏公司应在收函后于2014年1月23日前书面回复，逾期视为认可。同年1月20日，杨氏公司向於春凤寄送《复函》，要求於春凤在修理好毁损房屋、恢复该房屋原状后再行商谈终止合同事宜。同年2月24日，杨氏公司与案外人倪永建签订《钢棚维修协议书》，约定对厂房进行修复，包工包料，维修费280000元。项目验收合格后，由杨氏公司支付给倪永建90%的工程款，其余10%作为质保金，质保期一年满后支付。同年2月25日，杨氏公司向於春凤寄送《关于修理被火灾损坏厂房的通知书》，告知杨氏公司将出资对火灾损毁的厂房进行修理，在修理之前会通知於春凤到现场共同协商处理修理事宜。同年4月18日，杨氏公司向於春凤寄送《催告函》，告知杨氏公司因垫资修复厂房支出修理费280000元，要求双方及房东陈素萍一起到厂房现场协商修理费及租赁善后事宜。至同年4月24日，杨氏公司共计支付工程款284000元。同年5月於春凤支付杨氏公司维修费100000元。现杨氏公司起诉要求判令於春凤支付杨氏公司代为垫付的厂房修理费184000元，诉讼过程中於春凤提起反诉，要求杨氏公司返还於春凤租金140000元（2013年12月15日至2014年7月14日，年租金242000元，月租金约20000元，7个月）；二、杨氏公司返还於春凤修理费100000元。
原审法院认为：出租人就未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因租赁厂房未取得工程规划许可证，故杨氏公司与於春凤签订的《房屋租赁合同》为无效合同。杨氏公司要求於春凤支付剩余厂房维修费用184000元，经审理查明，在合同履行过程中租赁标的物因火灾而受损，杨氏公司主张系於春凤不当使用租赁标的物而造成，於春凤主张系杨氏公司提供的标的物瑕疵而引起，且属于合同约定的免责情形。该院经审理后认为，双方在审理过程中均未提供消防部门对火灾原因及责任作出认定的证据，故该院根据已查明的事实加以分析，认定於春凤在厂房内大量堆积木屑等可燃物是造成火灾事故的原因，杨氏公司转租的厂房未取得工程规划许可证及相关消防审批手续导致火灾发生也应承担一定的责任。关于火灾损失，杨氏公司主张维修费用284000元，於春凤对杨氏公司主张的损失有异议，但申请损失鉴定后又自行放弃鉴定申请，应当承担举证不能的不利后果。杨氏公司与案外人签订的维修协议约定的维修费用为固定价280000元，故在现有证据条件下，该院认定损失应为280000元。於春凤在使用租赁标的物的过程中，因过错造成租赁标的物损坏，应承担相应的赔偿责任。该院酌情认定於春凤承担70%的赔偿责任，即96000元（280000元×70%-100000元）。杨氏公司自认火灾后於春凤未再继续经营，故於春凤要求杨氏公司返还2013年12月15日至2014年7月14日期间的租金符合法律规定，应返还的租金为140559元（即242000元÷365天×212天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、於春凤支付杨氏公司修理费96000元；二、杨氏公司返还於春凤租金140559元；三、上述一、二项相抵，杨氏公司尚应支付於春凤44559元，此款在判决生效后十日内履行；四、驳回杨氏公司其余诉讼请求；五、驳回於春凤其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费3980元，减半收取1990元，由杨氏公司负担890元，於春凤承担1100元。反诉案件受理费减半收取2450元，由於春凤负担894元，杨氏公司负担1556元。
宣判后，杨氏公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定部分事实不清，对自火灾后受损厂房不能正常使用之日起至2014年6月将案涉厂房出租给第三人之日止的租金损失及承担问题，遗漏事实认定和审理。1、本案租赁标的物因火灾而受损，依常理损失至少应该包括两个部分：一是厂房被烧毁后修复费用；二是火灾发生之日起到杨氏公司将修好的案涉厂房出租给第三人之日止这一期间内的租金损失。火灾后至2014年2月25日前这一段时间，该厂房实际控制、占有、使用者是於春凤，这一段时间内厂房的使用费（租金）损失，于法于理均应由於春凤承担。2014年2月26日至2014年6月1日止，厂房修理时双方均不能使用厂房，修复后双方也均未使用厂房。并且该时段内产生的厂房使用费（租金）损失，是火灾造成的，故应当按一审判决认定的双方过错责任比例来分担比较合理。2014年6月1日至2014年7月15日这一段时间因杨氏公司已将修复后的厂房出租给第三人，故该时段的租金应该予以退还。因此，一审判决认定於春凤应支付杨氏公司厂房修理费96000元，与杨氏公司应退租金相抵，於春凤尚应支付杨氏公司厂房修理费47467元。请求：1、维持一审判决第1、5项。2、撤销一审判决第2、3、4项。两项相抵后，改判於春凤支付杨氏公司47467元。
针对杨氏公司的上诉，被上诉人於春凤答辩称：1、杨氏公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，火灾事故2013年11月11日发生后，2013年11月12日杨氏公司就张贴公告，要求於春凤三天内搬迁，2013年11月16日杨氏公司强行将於春凤的设备搬出，露天堆放，於春凤实际使用房屋是到2013年11月15日，一审计算租金返还从2013年12月起是因为於春凤放弃主张从火灾发生之日至2013年12月之前的租金，杨氏公司主张於春凤实际使用房屋至2014年2月25日不是事实。2、2014年2月26日至2014年6月1日，於春凤机器设备在2013年11月16日实际已经被搬出了，之后的租金不应由於春凤承担，机器设备搬出后案涉房屋的使用均由杨氏公司自行解决。况且目前也没有证据证明维修具体所花时间。3、火灾事故之后，杨氏公司明知是违章建筑，再出租给其他人也是违法出租，租金不受法律保护，租金不是火灾引起的直接损失，而是间接损失，杨氏公司明知房屋不合法而出租，还让承租人承担损失，没有事实依据。综上，请求驳回杨氏公司的上诉。
宣判后，於春凤亦不服原审判决，上诉称：一、一审判决未阐明造成合同无效的责任归属，签订无效合同的责任依法全部应由出租人承担，杨氏公司依法应承担因无效合同造成於春凤经济损失100万元的赔偿责任。一审法院关于火灾造成的损失责任分担有误。本案因火灾原因无法查清，根据处理事故责任认定原则，依法应当是同等责任，这也是交通事故处理的基本原则。即使一审法院认定火灾原因是木屑等可燃物，但是，木屑在深秋无法自燃，必定是电线老化等原因引起木屑冒烟，如果消防栓能出水，木屑冒烟能及时扑灭，厂房就毫无损毁。责任完全在杨氏公司用违章建筑出租，违法配备不合格的自来水消防栓。事实上，合同无效杨氏公司应负全责，火灾事故造成的损失，杨氏公司也应负全责。即便按照一审法院推定主次责任，杨氏公司依法应负主要责任，於春凤负次要责任。综上，请求：1、撤销一审判决第1、3、4、5项；2、维持一审判决第2项；3、杨氏公司返还於春凤修理费10万元；4、本案诉讼费用由杨氏公司承担。
针对於春凤的上诉，杨氏公司答辩称：於春凤上诉所称与客观事实不符。1、本案租赁合同的主体是於春凤，杭州火霸能源科技有限公司与本案无关。2、案涉厂房不是萧山区临浦镇通一村的，杨氏公司是从陈素萍处租来的转租给於春凤的，房屋是陈素萍的。3、於春凤主张的责任分担逻辑不通，条理不明。一方面主张是同等责任，另一方面又主张维修责任应由杨氏公司承担，於春凤上诉状中关于火灾责任的分配不明确。一审判决对火灾责任的分担比例是正确的，主要原因是於春凤管理不当而引起火灾，杨氏公司租来的房屋本身消防设施是不规范的，杨氏公司负次要责任。4、在一审判决认定的事实中，可以看出杨氏公司对于火灾是十分重视的，要求於春凤搬离易燃物，而直至2013年11月26日於春凤并没有搬离。2014年1月6日於春凤才发函表明终止合同，所以不可能在2014年1月6日之前搬离。5、一审判决认定的事实已经说明厂房在2014年2月25日之前仍是由於春凤使用的。2014年2月26日至2014年6月1日是修理期间，修理好了之后也没有使用，期间的损失应当按照一审判决责任分担比例分担。2014年6月之后的损失由杨氏公司承担，因为杨氏公司已经出租出去了。综上，请求驳回於春凤的上诉。
二审期间，於春凤向本院提交了一组照片，欲证明杨氏公司将机器设备堆放在厂房外面，阻止於春凤将设备拉走。杨氏公司质证认为该证据不属于二审新证据，并且认为事实是杨氏公司要求於春凤支付修理费，於春凤不来搬。本院经审查认为，该证据不属于二审新证据，且照片本身无法证明其待证事实，故对该证据的证明力，本院不予确认。
杨氏公司未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉租赁合同因租赁物为未取得建设工程规划许可证的房屋而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同处理原则的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于案涉租赁合同，於春凤占有使用租赁物，现合同无效，於春凤应该返还租赁物，租赁物因在租赁期间发生火灾遭受毁损，於春凤无法返还原物，租赁物的维修费用属杨氏公司的损失，鉴于租赁物发生火灾时系在於春凤的实际控制中，於春凤在租赁物内堆放了易燃物品是导致火灾发生的主要原因，杨氏公司转租的租赁物无相关消防审批手续是造成损失的次要原因，原审法院根据双方的过错认定火灾造成的损失由於春凤承担主要赔偿责任并无不当。於春凤上诉主张火灾发生系因电线老化引起，无证据证明，本院不予采纳。於春凤上诉认为案涉租赁合同无效应由杨氏公司承担租赁物毁损的全部或者主要责任，本院认为合同的效力与火灾发生无直接关联，对该主张亦不予采纳。同样，杨氏公司基于案涉无效的租赁合同收取的租金，应根据於春凤的实际占有使用房屋情况予以返还。结合“房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”的规定，於春凤有权请求杨氏公司返还其实际未使用期间的租金。经审理查明，案涉租赁合同签订后，於春凤实际支付了第一年的租金242000元（租期为2013年7月15日至2014年7月14日），因租赁物遭受火灾毁损，杨氏公司于火灾发生的次日便要求於春凤搬迁整改，并认可於春凤在火灾发生后未再经营，於春凤陈述在火灾发生后1个月内已将租赁物腾空，火灾发生日期为2013年11月11日，原审法院判决支持於春凤要求返还2013年12月15日至2014年7月14日期间的租金的诉讼请求，并无不当。杨氏公司在未举证证明火灾发生后於春凤仍实际占有使用案涉租赁房屋的情况下，拒绝返还该时间段内的租金，并将该租金作为损失要求於春凤承担，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，杨氏公司、於春凤的上诉主张均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4400元，由杭州杨氏铸造有限公司负担2100元，由於春凤负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年五月十四日
书 记 员 吴梦姣