重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔法民初字第02918号
原告：重庆黔程建设（集团）有限公司，住所地重庆市黔江区城西办事处平安路653号。
法定代表人：周兴明，该公司董事长。
委托代理人：曾松，重庆川东南律师事务所律师，特别代理。
委托代理人：孙文武，重庆川东南律师事务所律师，一般代理。
被告：重庆市黔舟物业管理有限责任公司，住所地重庆市黔江区城西街道办事处石峡路（税苑小区）。
法定代表人：潘建，该公司经理。
委托代理人：孙必海，重庆森平律师事务所律师，特别代理。
委托代理人：�莉，该公司经理，一般代理。
原告重庆黔程建设（集团）有限公司（以下简称黔程公司）与被告重庆市黔舟物业管理有限责任公司（以下简称黔舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告黔程公司的委托代理人曾松，被告黔舟公司的委托代理人孙必海、陶莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黔程公司诉称：2010年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的黔程商都一楼经营农贸市场，租赁期限为10年，从2010年11月1日起至2020年10月31日止。租金标准标准为2010年11月1日至2015年10月31日，每月5833元；2015年11月1日至2020年10月31日，每月6667元。租金实行按月支付，于每月10日前交纳当月租金。逾期每天按月租金的千分之五支付违约金（滞纳金）。拖欠租金累计�月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。该合同签订后，原告按月提供租赁物给被告使用，可被告则不按合同约定按时支付租金。经原告多次催收，截止2014年7月31日，被告仅支付82081.5元，尚欠160405.5元未支付。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告应当履行租金支付义务并承担逾期支付租金的违约责任，同时原告有权解除合同。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并腾退房屋给原告；2.被告支付2014年7月31日前拖欠原告的租金160405.5元，并从2014年8月1日起按月租金5833元承担租金至腾退之日止；3.被告支付逾期支付租金的违约金425882元；4.被告承担诉讼费。
原告黔程公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、营业执照、组织机构代码证、法人代表人身份证明书；2、房屋租赁合同；3、收据。
被告黔舟�司辩称：一、原告诉称的事实及理由不属实。1、黔舟公司与原告签订合同后由于租赁物用于公益性事业“农贸市场”，因经营困难，无法按时足额交纳租金，为此在2011年6月在黔舟公司的要求下，双方进行协商，协商时原告法定代表人、管理该公司房屋出租的负责人田辅、黔舟公司有潘建、陶莉，双方最后将月租金变更为一半，并按该协议履行，原告在收取租金时也进行了备注；2、由于双方对月租金进行了变更，黔舟公司的房屋租金已交至2014年8月，故黔舟公司不存在拖欠原告房屋租金；3、租赁合同未到期，双方并未达成解除合同的一致意见，原告起诉不符合约定，也不符合法律规定。二、原告要求解除租赁合同的请求不能成立。1、原告要求解除租赁合同的理由不能成立，原告以黔舟公司累计拖欠租金二个月以上而解除合同，然而黔舟公司每一次交纳租金都是根�原告管理房租租赁合同的部门的要求进行交纳，及每次交纳租金最少为两个月，一般都是半年交一次，黔舟公司的租金已交纳至2014年8月，故原告认为黔舟公司连续二个月不交纳租金而解除合同的理由不能成立。2、原告要求黔舟公司支付尚欠租金、支付违约金的请求不能成立。黔舟公司根据双方变更后的租金标准履行合同，并未欠租金，因此原告关于违约金的事实也不能成立。双方约定违约金20万元，对于原告违约金即滞纳金的请求错误，依法不能成立，且原告主张的违约金高于本金的30%，其主张过高。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告黔舟公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：
1、营业执照、法人代表身份证明；2、门面租赁协议；3、房屋租金收据；4、对田辅、潘彦的调查笔录。
经审理查明：2010年8月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，�定“原告将其位于重庆市黔江区黔程商都一楼约1000平方米的房屋出租给被告，作为农贸市场使用。租赁期限为10年，从2010年11月1日起至2020年10月31日止。2010年11月1日至2015年10月31日租金为每月5833元，2015年11月1日至2020年10月31日租金为每月6667元，租金实行按月支付，每月10日前缴纳，非特殊情况不得延后，如延期缴付则视为违约，原告可终止合同。租赁期内，被告拖欠房租累计2个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋。被告非因特殊情况不得无故拖欠租金，否则原告可按月租金的千分之五每天收取滞纳金”。同时，原告物管部负责人田辅在《房屋租赁合同》原告盖章处签字确认。
合同签订后，被告分别于2011年1月16日缴纳2010年12月租金5833元、2011年4月6日缴纳3月、4月租金5833元、2012年3月20日缴纳2011年5月至8月31日租金11666元（欠1000元），2012年6月4日缴纳2011年9月至2012年1月租金15582.50元（其中1000元为上次交款欠款）、2012年7月5日缴纳2012年2月至5月租金11666元、2012年8月27日缴纳6月、7月租金6000元、2012年12月12日缴纳两个月租金6000元、2013年4月1日缴纳2013年1月至4月租金12000元。2013年9月11日缴纳5月、6月租金5000元、2013年11月26日缴纳7月、8月租金5000元、2014年4月1日缴纳租金15000元。2014年9月18日缴纳租金18000元。
上述事实，有原、被告双方提交的书证及当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。结合双方诉辩主张，本案争议焦点为：1、双方是否存在月租金由5833元变更为2916.5元的事实；2、是否应当解除《房屋租赁合同》及解除后的违约责任，现针对争议焦点，本院评述如下：
一、关于双方是否存在月租金由5833元变更为2916.5元的事实。虽然本案月租金在订立初期双方书面约定为每月5833元，但是根据订立合同时作为原告方的具体经办人田辅以及潘彦的证言，结合2011年6月后合同履行过程中，被告均基本按照月租金2916.5元缴纳租金以及原告向被告出具租金收据时对缴纳租金的月份进行了明确的事实，本院认为被告提供的证据证明力大于原告提供证据的证明力，根据日常生活经验法则，故对《房屋租赁合同》自2011年6月后租金由每月5833元变更为2916.5元的事实予以采信。
二、关于是否应当解除《房屋租赁合同》及解除后的违约责任。
首先，《房屋租赁合同》对原告解除合同的条件（即被告拖欠房租累计2个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋）进行了约定，被告在履行合同过程中，数次拖欠房租达2个月以上，现原告依据合同�定主张解除《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，原告有权收回房屋，被告应当按约定将房屋腾退。
其次，如前所述，《房屋租赁合同》应予解除，被告未按约向原告支付租金，应承担继续支付租金的违约责任，具体为：2011年1月至6月，被告应按变更前的月租金5833向原告支付租金总额为34998元（5833元∕月×6月），其已支付17499元（5833元＋11666元），尚欠17499元未支付；2011年7月至2014年7月的租金，如前所述，合同月租金变更为2916.5元，共计36个月，被告应按变更后的月租金2916.5向原告支付租金总额为104994元（2916.5元∕月×36月），其已支付94248.5元，尚欠10745.5元未支付。故被告尚欠原告2014年7月前的租金总额总额为28244.5元。对于2014年8月后的房屋占用费，因双方已自2011年7月起变更为月租金2916.5元，故被告应自2014年8月1日起至房屋腾退之日止按每月2916.5元向原告支付房屋占用费。
再次，关于违约金的问题。《房屋租赁合同》中“被告非因特殊情况不得无故拖欠租金，否则原告可按月租金的千分之五每天收取滞纳金。”滞纳金约定实质应为违约金的约定，被告未按月缴纳租金，已违约，应承担向原告支付相应违约金的违约责任，关于违约金的具体金额，原告主张425882元，被告抗辩违约金已高于本金的30%，故本院对违约金调整为8467.35元（28244.5元×30%）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆黔程建设（集团）有限公司与被告重庆市黔舟物业管理有限责任公司于2010年8月26日签�的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除。
二、被告重庆市黔舟物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于重庆市黔江区黔程商都一楼约1000平方米的房屋腾退给原告重庆黔程建设（集团）有限公司；
三、被告重庆市黔舟物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日向原告重庆黔程建设（集团）有限公司支付2014年7月31前的租金28244.5元，并自2014年8月1日起至房屋腾退之日止按每月2916.5元的标准向原告重庆黔程建设（集团）有限公司支付房屋占用费；
四、被告重庆市黔舟物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日向原告重庆黔程建设（集团）有限公司支付违约金8467.35元。
五、驳回原告重庆黔程建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费10500元，由原告重庆黔程建设（集团）有限公司负担9550元，由被告重庆市黔舟物业管理�限责任公司负担950元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，向本院预交上诉费用（金额与一审同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从�定的每次履行的最后一日起计算。
审 判 长 冉景文
代理审判员 张 妹
人民陪审员 王银春
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 何清梅