江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民再终字第32号
再审申请人（原审被告、反诉原告、原二审上诉人）：南京高能信息产业股份有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路18号。
法定代表人：薛频，该公司董事长。
被申请人（原审原告、反诉被告、原二审被上诉人）：南京向阳渔港酒店有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路189号。
法定代表人：曹丽云，该公司总经理。
委托代理人：章定表，浙江百铭律师事务所律师。
委托代理人：刘克民，男，该公司员工。
再审申请人南京高能信息产业股份有限公司（以下简称高能公司）与被申请人南京向阳渔港酒店有限公司（以下简称向阳公司）租赁合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2010年12月10日作出（2010）鼓民初字第3659号民事判决。高能公司不服，向本院提起上诉，本院于2011年5月23日作出（2011）宁民终字第587号民事判决。高能公司不服，向江苏省高级人民法院申请再审，该院于2013年6月4日作出（2012）苏审二民申字第242号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人高能公司的法定代表人薛频，被申请人向阳公司的委托代理人章定表、刘克民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年10月8日，原审原告向阳公司向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼称，2003年8月向阳公司与高能公司签订房屋租赁合同，高能公司将位于东宝路18号西区的宿舍楼一栋租给向阳公司，租期5年，合同到期后变为一年一签，2008年8月、2009年8月所签合同租金分别比上年提升77%、15%。2010年房屋租赁合同到期两个多月前，双方协商希望在不递增租金的前提下继续租赁该房屋，高能公司又口头要求递增10%，向阳公司拒绝后另行寻找了房屋。此后高能公司又表示不再涨租金，希望继续履约，向阳公司拒绝。2010年8月15日交接时，高能公司以房屋不符原状为由拒绝接收房屋，向阳公司当场表示房屋是相符的，如确有不符，在不影响合同目的情况下，高能公司也应接收房屋，并由向阳公司承担相关恢复费用，但高能公司仍拒绝接收。8月16日、20日向阳公司两次以快件形式催告接收，高能公司拒绝接收快件及房屋。向阳公司为此进行了证据保全公证，支付有关公证费3000元。合同约定，双方如不能履行本合同所约定的相关义务，违约方应承担年租赁费30%的违约金，向阳公司认为高能公司在没有拒绝受领权利的情况下拒绝受领，已构成债权人迟延的违约行为，其违约行为给向阳公司造成损失，应支付违约金。合同约定清场完毕、恢复原状，交回所租房屋并结清所有费用后一周内，甲方退回保证金21500元，但高能公司故意不接收房屋，阻止保证金退回条件成就。向阳公司请求判令：高能公司归还保证金21500元并支付违约金74175元，诉讼费由高能公司承担。
原审被告高能公司辩称，2010年8月初向阳公司给高能公司发函要求到期终止房屋租赁合同，2010年8月15日高能公司按终止函的要求去现场接收房屋，因现场没有清理、恢复原状，水电不通，并发现房屋结构有改造，故高能公司没有接收租赁房屋。高能公司没有违约，不同意支付违约金，也不同意支付21500元保证金。
原审反诉原告高能公司诉称，向阳公司未按合同要求恢复原状、清理现场，未按规定交接涉案房屋，应承担相应的违约责任。请求法院判令向阳公司：1、按签订第一份合同时的照片及图纸清理现场、恢复原状27项并返还租赁房屋；2、支付违约金74175元；3、支付迟延履行期间的房屋租金121931.5元（247250元÷365天×60天×3倍，暂算至2010年10月15日）。反诉费用由向阳公司承担。
原审反诉被告向阳公司辩称，就第一份合同中形成的27项，向阳公司未改动东围墙及北围墙，并认为原状范围是签订最后一份合同时约定的电源和自来水源，电源及自来水源现存在，不需要再恢复。向阳公司交还租赁房屋符合合同要求，高能公司故意不接受，向阳公司不同意支付违约金及房屋租金。
南京市鼓楼区人民法院一审查明，本市鼓楼区清江村宿舍楼（东宝路18号西区）土地使用权人是江苏高能信息产业有限公司，该房屋三层，南北63个房间，建筑面积约3000平方米。2003年7月14日高能公司与向阳公司签订房屋租赁合同，合同约定：高能公司将位于本市江东北路东宝路18号西区宿舍楼一栋（共三层，含宿舍楼南面辅助用地），租赁给向阳公司作为员工宿舍，期限为5年，自2003年8月15日至2008年8月14日止，房屋年租金分别为10万元、10.5万元、11.02万元、11.57万元、12.15万元；高能公司对向阳公司租赁宿舍的工程改造中提供力所能及的条件及方便；合同期满后，双方如解除合同关系，不动产归高能公司所有，动产归向阳公司。该期合同未约定有照片和图纸，也未约定终止或解除合同后恢复原状。租赁房屋交付后，向阳公司在该房屋大门口增设垃圾池（大门南侧）、楼梯（大门北侧）、二楼西墙由窗户改为门并在二楼及三楼西墙增设金属管（5根），卫生间便池和洗漱间水龙头在原来基础上进行增加，增设淋浴间，对水电进行改造，安装了空调。因下雨积水向阳公司将一楼垫高50厘米并于2006年6月函告了高能公司。合同到期，双方重新签订了租赁合同，期限为2008年8月15日至2009年8月14日，房屋年租金为21.5万元，向阳公司向高能公司缴纳保证金2.15万元。合同约定了高能公司提供电源、自来水源。2009年8月15日双方签订了最后一份租赁合同，期限为2009年8月15日至2010年8月14日，房屋年租金为247250元。合同约定了高能公司提供电源、自来水源。合同到期或终止时，向阳公司清场完毕、恢复原状（高能公司同意的可保留现状）、交回所租房屋并结清所有费用后一周内，高能公司退回已交保证金21500元。合同终止或解除后，次日内向阳公司保证对返还的房屋恢复原状、进行清场，并结清应当由向阳公司承担的各项费用，如次日内未恢复原状、清场，高能公司有权清场并恢复原状，费用由向阳公司承担。合同终止或解除后，3日内向阳公司未交还房屋的，从合同终止或解除之日开始，租金按三倍缴纳。该合同载明高能公司地址为南京市东宝路18号，向阳公司地址为南京市江东北路189号。2010年8月2日向阳公司给高能公司邮寄房屋租赁终止函，内容为：向阳公司决定房屋租期届满之后不再续租，同时请高能公司于2010年8月15日9时在租赁房屋办理交房手续；向阳公司2010年8月15日前完成房屋恢复工作，高能公司2010年8月22日前退还保证金2.15万元。高能公司于2010年8月10日收到函件。2010年8月15日双方交接时，高能公司以向阳公司未恢复原状、不符合交房条件为由，未接收租赁房屋。2010年8月16日向阳公司给高能公司邮寄租赁房屋大门钥匙及撤出函，收件地址为本市玄武区长江路德基大厦13D，该邮件被退回。2010年8月20日向阳公司分别以地址南京市鼓楼区东宝路18号、南京市长江路德基大厦13楼D快件邮寄关于再次要求交还房屋的函，要求高能公司于2010年8月24日9时30分在租赁房屋处交接房屋。2010年8月24日9时20分向阳公司代理人刘克民来到南京市东宝路18号等待与高能公司交接房屋，直到9时50分，未见到高能公司的工作人员，邮寄快件及在本市东宝路18号等待交接过程经江苏省南京市白下公证处公证，公证费3000元，后快件均被退回。2010年8月19日高能公司分别以南京市鼓楼区江东北路189号、南京市苜蓿园大街79号给向阳公司快件邮寄关于要求清场、恢复原状、返还房屋通知，向阳公司于次日收到。
另查明，最后一份合同到期后，向阳公司拆除水管、电线，拆除空调留下空调架，但电源、自来水源存在。
原审审理中，高能公司不同意接收现状的房屋。因双方意见分歧较大，致该案未能调解解决。以上事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、土地使用权证、保证金收据、房屋租赁合同终止函及快件邮单、再次要求交还房屋的函及快件邮单、公证书二份及公证票据、照片及图纸复印件、向阳公司员工宿舍垫高的函、通知及快件邮单、恢复原状清单、勘验及谈话笔录、开庭及调解笔录等予以证实。
南京市鼓楼区人民法院一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案高能公司与向阳公司签订房屋租赁合同，高能公司交付了房屋，向阳公司支付了租金，双方房屋租赁合同成立。
关于恢复原状的问题。高能公司以照片和图纸复印件认为恢复原状范围是第一份合同内形成的27项；向阳公司认为恢复原状范围是最后一份合同约定的电源及自来水源，电源及自来水源现存在，不需要再恢复。因第一份合同未约定恢复原状，双方也未约定照片和图纸是原状，高能公司对向阳公司在第一份合同内形成的设备、设施等，在第一份合同履行完毕时未提出异议视为认可，且第二份及最后一份合同约定了电源及自来水源，电源及自来水源现存在，高能公司主张缺乏事实依据，不予支持。
关于违约的认定及责任。向阳公司认为高能公司合同终止后未接收租赁房屋，高能公司的行为违约，高能公司应当支付违约金，因合同到期终止，向阳公司交付租赁房屋是合同的义务，高能公司接收租赁房屋是合同的权利，向阳公司函告高能公司接收租赁房屋，向阳公司对租赁房屋交接的合同义务已完成，高能公司不接收房屋是放弃权利的行为，权利的放弃不是违约行为，故高能公司到期未接收房屋的行为不是违约行为，高能公司对该行为不需承担违约责任，对向阳公司该项请求，不予支持。高能公司认为向阳公司未恢复原状、清理现场、交付租赁房屋，向阳公司行为违约并应当支付违约金，因恢复原状包括清理现场，又因第一份合同未约定恢复原状，第二份合同及最后一份合同约定了电源及自来水源，现均存在，高能公司要求向阳公司恢复原状缺乏依据，且最后一份合同到期前，向阳公司已函告高能公司接收租赁房屋，向阳公司对租赁房屋交接的合同义务已完成，高能公司认为向阳公司违约的理由不能成立，对高能公司该项请求，不予支持。
关于合同的保证金、迟延履行的租金。最后一份合同约定，在合同到期或终止时，向阳公司清场完毕、恢复原状、交还所租房屋并结清所有费用后一周内，高能公司退还向阳公司保证金21500元。因向阳公司对交付租赁房屋不构成违约，高能公司未主张费用，且向阳公司函告高能公司交接租赁房屋也超过一周，保证金退还条件成就，故向阳公司要求高能公司退还21500元保证金的诉讼请求成立，予以支持。高能公司要求向阳公司支付迟延履行期间的租金，因向阳公司在最后一份合同到期前已函告高能公司，合同届满之后不再续租，并要求按期交房，高能公司不接收租赁房屋，因该请求须以向阳公司不按期交付租赁房屋为前提，现非向阳公司不按期交付租赁房屋，而是高能公司不接收，故对高能公司该项请求，不予支持。综上，南京市鼓楼区人民法院于2010年12月10日作出（2010）鼓民初字第3659号民事判决：一、南京高能信息产业股份有限公司于本判决生效之日起五日内返还南京向阳渔港酒店有限公司保证金21500元。二、驳回南京向阳渔港酒店有限公司的其他本诉请求。三、驳回南京高能信息产业股份有限公司的反诉请求。原审本诉费用2192元减半收取1096元，由向阳公司、高能公司各承担548元；反诉费用3600元减半收取1800元，由高能公司承担。
宣判后，高能公司不服，向本院提起上诉。高能公司上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、关于恢复原状问题。1、双方所签第一份租赁合同虽未明确约定恢复原状，但约定乙方必须爱护甲方的设施设备，如因使用不当或人为原因而使房屋设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。可见双方约定的原状为完好的设施设备，且不仅是到期要恢复原状，而是整个租赁期间随时要恢复原状。上诉人所提供的图纸和照片也能够证明原状。2、原审认为高能公司在第一份合同履行完毕时未提出异议视为认可属认定事实错误。2008年第一份租赁合同到期时，高能公司发现向阳公司在租赁期间，未按合同履行相关义务，如：房屋主体结构改造、设备、设施毁损等等。考虑到向阳公司继续租赁使用该房屋，于是便在之后续签的合同中专门增加了“恢复原状”、“到期清场”的条款。向阳公司自2003年8月起至2010年8月止一直连续租赁该楼作为员工宿舍，期间从未搬出，2008年和2009年签订的两份合同是续签合同，是对2003年合同时间上的延续和内容上的补充，并不是返还房屋后的重新租赁。3、原审认为合同仅约定电源水源错误。合同中明确对方应在承租期间保证房屋及原有设施的完好，可见不只是电源、水源。二、原审法院漏判清场问题。双方合同明确约定解除或终止后，向阳公司要进行清场。原审法官现场勘验时可见遍地杂物，却故意漏判清场问题。三、认定违约责任错误。原审认定向阳公司交接义务完成错误。房屋的交接并不是以函告作为交接义务完成的标志，而是应具备合同约定的清场、恢复原状的返还条件。是向阳公司交付房屋未按照合同约定，恶意导致房屋无法使用，导致损失扩大，因此向阳公司应承担违约责任。关于向阳公司以快件邮寄接收函，无证据证明高能公司收到该函，或拒收该函。向阳公司提供的证据只是证明其有寄出的事实，没有证明寄到的事实，更没有证明高能公司拒收的事实。四、原审认定迟延履行的租金损失错误。向阳公司交还的房屋严重毁损，无法正常使用，根本不具备合同约定的返还条件。向阳公司实际控制该房屋，应根据合同约定，从合同终止之日开始，按三倍租金支付。五、认定合同的保证金错误。由于向阳公司未按照合同约定履行义务，因此高能公司有权在向阳公司清场完毕、恢复原状、交回房屋之前持有保证金。据此，高能公司请求法院撤销原判，判令被上诉人清场、恢复原状并返还房屋，判令被上诉人支付违约金74175元，判令被上诉人支付迟延履行期间的租金（按原日租金三倍计算，暂算至10月15日），共计121932元；判令被上诉人承担本案原一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人向阳公司辩称：一、向阳公司已完成房屋归还义务，高能公司拒绝接收不影响归还义务的完成。原审庭审时，原审承办法官希望其先接收房屋，如承租人确实违约，再由承租人赔偿损失，但高能公司仍旧拒绝。至于高能公司所说向阳公司将大门加锁并贴封条，那是高能公司拒绝接收后，向阳公司尽合理的管理义务。向阳公司锁门以后，仍继续催告高能公司前来接收，还派人不定时地到房屋外围查看，向阳公司直到原审立案送达以后，才完全放弃管理。因此，高能公司的行为给向阳公司正常管理活动造成了很大困扰，也造成一定损失。二、房屋是符合合同要求的。高能公司提到的水电系向阳公司自行安装，高能公司仅提供了水源与电源。当时由于房屋线路陈旧，向阳公司并未利用高能公司的线路，自己安装了明线，明线在墙面外，不属于房屋组成部分，向阳公司归还清理现场时担心对方提出意见，就清理掉了。三、关于高能公司认为“向阳公司故意邮寄错误的地址”的说明。“东宝路18号”是高能公司注册地址，“德基大厦13楼D座”是高能公司的实际办公地址。向阳公司在2010年8月2日向两个地址寄快件均收到，以后无论哪个地址，都是拒收。快件上有联系电话，即使地址错误，邮局都会电话联系收件人，只要想收，也是会收到的。原审法院也是按照“东宝路18号”地址送达起诉状的。四、关于清场。高能公司声称现场垃圾遍地，但事实上场地是清理干净的，原审法院现场勘验时也只发现一条遗留的棉被，个别地方有宣传标语或招贴画。这相对于几千平米的租赁面积很正常，高能公司所说的不符合事实。五、租赁合同保证金应予支持。保证金返还条件已经成就，即使不成就，也是高能公司故意造成的，应视为条件成就。综上，向阳公司认为原审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原二审中经组织双方现场勘验，涉诉楼房无接入电缆，水源无水管接入楼内。对此，高能公司认为租赁房屋时涉诉房屋水电齐全，可正常使用；向阳公司认为接入楼内的电缆和水管系其承租后自行施工安装，清场时已拆除。
原二审查明的其它事实与原审查明的一致。
本院原二审认为，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改造或者增设他物。本案上诉人高能公司在与被上诉人向阳公司签订的第一份租赁合同中虽约定向阳公司损坏房屋或设备应予赔偿或修复，但同意向阳公司进行装潢改造，仅是对涉及房屋主体结构的须事先书面征得高能公司同意。双方虽在第二、第三份租赁合同中约定了恢复原状及保证房屋及原有设施的完好，但均未明确约定原状的具体状态，且未对向阳公司在第一份合同履行期内的改造事项明确提出异议，可见高能公司对向阳公司承租房屋后的改造是明知的，现高能公司提供的证据既不能证明其在向阳公司改造后明确提出过异议，亦不能证明双方对需要恢复的项目有过明确约定，更不能证明其将房屋交付给向阳公司时的状态，故高能公司在房屋租赁合同期满后要求向阳公司对27项改造内容恢复到改造前的状态，缺乏事实依据，本院不予支持。因双方交接房屋时，高能公司拒收房屋的理由不能成立，故高能公司要求继续持有保证金，要求向阳公司承担违约金和迟延履行造成的房屋租金损失的上诉请求，亦缺乏事实依据，本院均不予支持。高能公司认为原审法院漏判清场问题，因原审已将该问题归入恢复原状一并处理，高能公司此项上诉理由与事实不符，不予采信。综上，高能公司的上诉理由均不能成立，本院于2011年5月23日作出（2011）宁民终字第587号民事判决：驳回上诉，维持原判。原二审案件受理费4564元，由上诉人高能公司负担。
本院再审期间，申请再审人高能公司称：一、有新的证据足以推翻原判决。原审结束后，高能公司才得以进入案涉房屋中取证，发现向阳公司打穿房顶楼盖，违反了合同中关于涉及主体结构变动应征求高能公司同意的约定。二、原审判决认定事实缺乏证据证明：1、高能公司并未同意向阳公司就涉案房屋主体结构进行改造。在第二份租赁合同续签时，由于未到现场交接，高能公司对向阳公司就涉案房屋的改造部分并非明知，直到交接时才发现房屋被改造，此时高能公司立即以书面形式提出了异议。原审认定高能公司同意向阳公司对涉案房屋的主体结构予以改造，认为高能公司明知存在改造且没有明确提出异议，与事实不符。2、原审认定高能公司与向阳公司第二份、第三份租赁合同未明确约定恢复原状的范围和标准，没有事实依据。关于恢复原状，高能公司始终约定了要随时保证房屋的完好，且高能公司要求向阳公司将27项改造的内容恢复原状，有大量合同条款、照片和图纸可以证明。3、原审认为恢复原状包括清理现场是对合同的误解。合同明确约定向阳公司返还房屋时要恢复原状、清理现场、交还房屋、结清费用，恢复原状和清理现场是两回事。4、原审认定高能公司拒收房屋的理由不能成立。向阳公司以快递方式将房屋钥匙寄到德基大厦，由于德基大厦并非高能公司办公地点，快递签收栏上没有高能公司的签收，因此钥匙并未送达成功。且向阳公司最起码要将租赁房屋恢复到基本的使用功能才能交付，在涉案房屋没有恢复原状、清理现场的情况下，高能公司依照合同约定及法律规定均可以拒收房屋。综上，高能公司要求：1、向阳公司履行恢复原状、清场的责任，承担恢复原状和清场的费用；2、按合同约定承担违约金；3、按合同约定承担租金。
被申请人向阳公司答辩称：一、高能公司再审提供的证据并非新证据。高能公司在原一审中提供的“房屋现状照片”证据里有水管照片和屋顶照片，在原二审中提供的证据3中有屋顶照片。交接当天高能公司经过仔细查看、拍照，后以房屋不符合要求为由拒收并离开，因此“原审结束后，高能公司才得以进入案涉房屋中取证”的说法违背基本事实，向阳公司并未对高能公司“拒绝返还房屋”、“不让进入”房屋，在涉案房屋大门上锁并贴封条也是在高能公司拒收房屋后尽到的合理的管理义务。二、高能公司称其自2003年至2010年长达8年的租赁期内都未进入涉案房屋，对房屋内部改变并非明知，因而无法提出异议的说法违反事实与常理。高能公司经常进入房屋查看，始终清楚第一次租赁时房屋的内部改变，在原一审中也提供多张出租后房屋的内部照片作为证据。三、关于恢复原状。向阳公司认为，第二期租赁合同约定租赁结束时“恢复原状”，此“原状”基准时间应为签订第二期合同之时，即2008年8月15日。在签订第二期合同时，第一期合同签订时间即2003年8月15日这一时间点的房屋“原状”不明，且第一期合同中并无“恢复原状”的约定，不能基于时间上的连续即认定第二期合同是第一期合同的补充协议，事实上，第二期合同的期限和内容较第一期合同都有很大差异，应认定为合同的另行签订，两者所涉及的是两个独立的法律关系，第二期租赁合同中所称“恢复原状”的基准时间应为2008年8月15日。原一审认定，向阳公司对涉案房屋的所有改造在第一期合同中完成，因此2010年8月15日的房屋状况与2008年8月15日的“原状”一致，向阳公司归还房屋符合要求。四、即使高能公司“没有恢复原状”说法成立，也无权拒收，而是应当根据合同法规定及合同约定向向阳公司主张恢复费用。五、高能公司一直没有接收房屋的诚意。向阳公司认为，其连续三次向高能公司寄快件希望对方接收房屋，每次均按高能公司注册地址及实际办公地址两个地址寄送涉案房屋钥匙，总共寄送六封快件，快件上均有电话号码可供邮局联系，原审法院也是按照高能公司注册地址送达的起诉状。向阳公司认为高能公司是明确拒绝接收房屋钥匙，且其拒收行为依法并不能影响其到现场接收房屋的义务。综上，向阳公司请求再审法院维持原一、二审判决。
本院查明的事实与原一、二审相同，再审予以确认。
另查明，原一审曾组织双方现场勘验，涉诉楼房窗玻璃损失100块，照明灯缺失75盏，55个房门有不同程度的损坏，55个房间有空调洞，各种开关、插座有不同部分损坏，房间有贴纸，有部分垃圾未清理。
本院再审期间，高能公司提供房屋维修合同一份作为新证据，称原二审判决后，高能公司于2012年9月9日与南京环强建筑安装工程有限公司签订了一份房屋维修合同，高能公司要求对涉案房屋27项修复工程中的23项工程进行了修复，工程总价60万元，工期一个月。向阳公司对该证据质证认为，对合同的真实性和本案的关联性有异议，高能公司租赁给向阳公司的是旧房子，现在变成新房子，这些都与高能公司主张的恢复原状无关。现涉案房屋已由高能公司租赁他人。
上述事实有原一审勘验笔录、本院再审庭审笔录、调查笔录为证。
经双方当事人确认及法庭归纳，本案争议的焦点：1、合同约定恢复原状、到期清场的时间节点、范围及费用；2、双方在交接涉案房屋中有无违约情形。
本院再审认为，案涉租赁合同依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于合同约定恢复原状、到期清场的时间节点、范围及费用问题，本院认为，高能公司与向阳公司签订了三份合同，第一份合同的租赁期限为2003年8月15日至2008年8月14日，第二份合同的租赁期限为2008年8月15日至2009年8月14日，第三份合同租赁期限为2009年8月15日至2010年8月14日，由此可见，租期是延续的，第二份、第三份合同是续租，双方在第一份合同中明确约定，向阳公司必须爱护高能公司设施设备，如因使用不当或者人为原因而使房屋或设备损坏的，向阳公司负责赔偿或给予修复。第二份、第三份合同明确约定租赁关系解除后，向阳公司对返还的房屋恢复原状、进行清场。据此可以认定，双方解除房屋租赁关系后，应当恢复房屋原状至第一份合同起租时的状态。而从原一、二审现场勘察可以证实，向阳公司返还的房屋存在房屋底层垫高50公分、部分门窗损坏、没有水电设施、部分垃圾未清理等问题，故向阳公司未按合同约定恢复原状及清理现场存在过错，应承担相应民事责任。由于涉案房屋目前已由高能公司重新改造后租赁他人，高能公司又未提供房屋恢复工程各项目造价，工程负责人亦已失联，现无法对恢复原状和清理现场费用进行鉴定和评估，故根据原一、二审现场勘验情况，结合高能公司在本院再审中提供的房屋维修合同及庭审中对恢复、清场费用的陈述，本院酌定费用为30万元。
关于双方在交接涉案房屋时有无违约情形的问题，本院认为，租赁合同到期终止，双方应按合同约定交接租赁房屋。向阳公司已函告高能公司接收租赁房屋，高能公司不接收房屋是放弃权利的行为，故向阳公司要求高能公司承担违约责任的主张，本院不予支持。按照合同约定，租赁合同终止或解除后，如承租人未恢复原状、清场，出租人有权清场并恢复原状，费用由承租方承担。由于向阳公司未按约履行恢复原状和清理现场的义务，本院酌定高能公司自行恢复原状和清理现场以两个月为宜，向阳公司应按合同约定赔偿高能公司迟延履行期间的房屋租金121931.5元（247250元÷365天×60天×3）。在此之后高能公司不接收房屋造成的损失由其自行承担。在向阳公司承担恢复原状和清场的费用后，高能公司应按合同的约定退还向阳公司保证金21500元。综上，高能公司部分再审请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原一、二审判决认定事实不清，裁判有误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）宁民终字第587号民事判决及南京市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第3659号民事判决；
二、南京高能信息产业股份有限公司于本判决生效之日起十日内，退还南京向阳渔港酒店有限公司保证金21500元；
三、南京向阳渔港酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，给付南京高能信息产业股份有限公司迟延履行期间的房屋租金121931.5元；
四、南京向阳渔港酒店有限公司于本判决生效之日起十日内，给付南京高能信息产业股份有限公司恢复原状、清理现场的费用30万元；
五、驳回南京向阳渔港酒店有限公司其他本诉请求；
六、驳回南京高能信息产业股份有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费2896元，由向阳公司承担2000元，高能公司承担896元。原二审案件受理费4564元，由向阳公司承担3500元，高能公司负担1064元。
本判决为终审判决。
审判长 许云苏
审判员 陈红旗
审判员 何立龙
二〇一四年十一月十七日
书记员 杨 帆