上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2645号
原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司。
法定代表人董德明。
委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司。
法定代表人朱杰人。
委托代理人杨吉春。
被告（反诉原告）上海卫仁信息教育咨询有限公司。
法定代表人陈欣远。
上述两被告之共同委托代理人刘赤军，上海融力律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司（以下简称森盛公司）诉被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司（以下简称师华公司）、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司（以下简称卫仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）森盛公司之委托代理人金黎，被告（反诉原告）师华公司之委托代理人杨吉春、被告（反诉原告）师华公司及被告（反诉原告）卫仁公司之共同委托代理人刘赤军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司诉称，2013年5月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于本市杨浦区大连路XXX号房屋出租给被告经营使用，合同期为四年，月租金为人民币（以下币种均为人民币）35，000元（前两年）。然而，被告从2014年7月起拒付租金至今，但仍正常经营。经原告多次催要无果，只得诉至法院：1、请求判令两被告支付2014年8月1日至9月30日的租金70，000元；2、请求判令被告支付滞纳金21，000元；3、诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司辩称并反诉称，原、被告于2013年5月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告将大连路XXX号房屋出租给被告用作办公、培训等经营使用。2014年7月15日晚18时许，租赁房屋地下一层厕所抽水马桶翻涌出大量污水，积水达10厘米，造成该层用于培训的教室及办公场所浸泡在污水中，造成地板、地毯、桌椅、墙壁的装修以及设备等财产损失，共计15，855元。经反复交涉，原告对马桶、厕所进行了维修。但租赁房屋臭气熏天，维修后房屋继续渗水，无法使用。培训学员纷纷退课，无法继续经营，导致被告经营利润损失共计208，600元。经反复交涉，原告不仅拒绝赔偿上述损失，反而要求被告承担维修费用。为此被告于2014年9月17日向原告发出解除合同的函。地下一层是不能设置卫生间的，原告将马桶封堵并不能彻底解决问题，故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、请求判令反诉被告赔偿损失224，455元；3、请求判令反诉被告返还租赁保证金70，000元；4、请求判令反诉被告赔偿违约金35，000元；5、请求判令反诉被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司辩称，被告承租房屋后，对地下室卫生间进行过装修，故马桶漏水不是原告的责任，但为了解决事端，原告垫付了费用为被告修复房屋，经被告验收后正常使用。故被告不能解除合同，原告要求继续履行合同，不同意反诉原告的所有反诉请求。鉴于，被告拒付租金至今，并在9月18日第一次庭审结束后向原告寄发退租通知函，强行单方解除合同并搬离房屋，故变更诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年10月27日解除；2、请求判令两被告支付2014年8月1日至2014年10月27日的租金101，500元；3、请求判令两被告支付滞纳金21，000元；4、请求判令两被告支付违约金256，666元；5、请求判令两被告支付房屋维修费9，000元；6、请求判令诉讼费由两被告承担。
被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司辩称，反诉原告在2014年9月17日向反诉被告发出解除合同通知，也明确了搬离房屋的日期，故合同已经在2014年9月24日解除。关于原告要求被告支付租金、滞纳金、违约金及房屋维修费的诉讼请求，均不同意，并坚持反诉请求。
经审理查明：上海市杨浦区大连路XXX号房屋产权人系案外人上海复旦科技园投资有限公司，该公司出具转租同意书，同意原告将上述房屋在租赁合同期内转租给卫仁公司用作经营教育培训使用。
2013年5月20日，森盛公司（甲方）与师华公司、卫仁公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将上海市杨浦区大连路XXX号房屋出租给乙方用作办公、培训等经营使用（第一条、第三条）；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰和安装空调、照明等设备。乙方为之添置使用的设备及附属物所有权归乙方，租赁合同终止时，由乙方自行处理（第五条）；房屋租赁自2013年5月20日至2017年5月19日（第六条）；月租金为35，000元，自第3年起，每2年递增5%，当月20日前支付下一个月租金，如乙方逾期交纳，甲方有权向乙方每天按月租金1%加收滞纳金，装修免租期为40天即2013年5月20日至2013年6月30日（第七条）；乙方承诺在5月25日前向甲方支付租赁保证金70，000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（第八条）；甲方应于2013年5月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋的钥匙，装修时乙方安装的设备归属乙方处理。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章（第十条）；租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。甲方对于乙方的装修、装饰和添置物不承担维修义务。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任（第十二条）；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达7日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达35，000元的；……（第十三条）；甲方有本合同第十三条第（三）款约定的情形之一的，应按照月租金的100%支付乙方违约金；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；租赁期内，双方不得无故提前终止本合同，如甲方非因本合同规定的情形而提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。同时另行赔偿乙方的装修费用及其他损失。若因房屋所有权人与甲方的纠纷或类似与甲方有关的事由，导致乙方无法继续使用房屋，甲方应将已收取的租金余额退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。同时另行赔偿乙方的装修费用及造成教学培训中断而发生的各项赔偿、退款及经营损失。租赁期内，双方不得无故提前终止本合同，乙方非因本合同规定的情形而擅自提前退租的，应提前60日通知甲方，乙方应承担违约金为月租金200%，乙方以保证金予以支付，如甲方实际损失大于违约金的，乙方须补足差额部分（第十四条）。审理中，原、被告均认可租赁房屋交付时一层和地下一层均有卫生间，是简装交付的，双方未办理过房屋交接手续。
2014年7月15日及7月16日，被告师华公司向房屋所属上海虹叶物业管理有限公司和平花苑服务中心报修马桶翻涌问题。
2014年7月22日，被告师华公司向原告森盛公司发出《公函》；2014年7月24日，原告森盛公司向被告师华公司、卫仁公司发出《回复函》；2014年7月31日，被告师华公司向森盛公司发出《公函》。
2014年8月3日，师华公司刘涛签字确认“大连路XXX号因渗水破坏现由上海森盛房地产投资管理有限公司重新装修已完毕，并交付上海师华拓人企业管理咨询有限公司使用。”
2014年8月4日，原告森盛公司向被告师华公司、被告卫仁公司发出《7月租金催缴函》。
2014年8月21日上海敏创建筑工程有限公司向森盛公司开具人工与材料费共9000元的发票。
2014年8月28日，被告师华公司向原告森盛公司发出《公函》；2014年8月29日，原告森盛公司发出《8月1日-9月31日租金滞纳金催缴函》；2014年9月16日，被告师华公司向原告森盛公司发出《退租通知函》，通知原告森盛公司解除合同，合同解除日为9月24日，原告森盛公司于9月19日收到；2014年9月23日，被告师华公司向原告森盛公司发出《公函》。
2014年9月24日，系争房屋所在上海虹叶物业管理有限公司出具《收条》，收到大连路XXX号钥匙壹把，本钥匙仅用于工程部施工。
2014年9月26日庭审中，本院询问双方当事人，因被告已经搬离系争房屋，本案所涉租赁合同事实上无法继续履行，双方是否愿意在法庭的主持下交接房屋。原告表示不愿意，被告表示愿意。本院同时告知原告扩大部分的损失应由相关责任方承担，原告表示听清。
2014年9月28日，承办法官与书记员至上海市杨浦区大连路XXX号房屋进行实地勘察。经勘察后发现，该房屋地下一层地面潮湿，地毯有水迹，空气有异味。书记员现场拍摄照片归档。
2014年9月29日，被告师华公司向原告森盛公司发出《公函》；2014年9月30日，被告师华公司向原告森盛公司发出《公函》。
2014年10月28日，上海欧比家具有限公司向被告师华公司出具家具修理费发票，金额为15，855元。
审理中，原、被告双方均确认，被告支付租金至2014年7月底，被告支付原告押金70，000元，被告已将截止2014年9月底的电费付清。审理中，被告提交一周排课表、退会申请表等，欲证明其存在经营损失。
以上事实由原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、转租同意书、证明及维修发票、函件，被告提供的收据、照片、报修凭证、函件、发票、电费单据、一周排课表、退会申请表及本院调查材料等证据予以佐证并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行。本案的争议焦点：1、房屋地下一层马桶翻涌导致积水的责任承担；2、承租人是否有权单方解除合同；3、合同解除日的确定。
关于第一个争议焦点：房屋地下一层马桶翻涌导致积水的责任承担。2014年7月15日系争房屋地下一层马桶翻涌导致系争房屋地下一层积水，现原告主张因被告对系争房屋进行了装修，故责任不应由原告承担。审理中，双方均认可交付房屋时，系争房屋存在简单装修并且一层和地下一层均设有厕所，但双方对于被告是否对此次马桶翻涌的地下一层厕所进行过重新装修说法不一。应当指出，双方建立租赁关系时，作为出租方应当与承租方办理房屋交接手续以明确责任，现双方均陈述未办理过房屋交接手续，相关责任不明的后果应由出租方自行承担，马桶翻涌导致地下一层积水的责任无法归责于承租方的装修行为，故原告要求被告赔偿房屋维修费9000元之请求，本院不予支持。被告认为系争房屋地下一层不能设置卫生间，但无相关证据予以证实，本院不予采信。应当注意到，事件发生后原告出资对系争房屋进行了维修，被告也已签字确认，应当认定为原告履行合同义务的行为。因此，地下一层马桶翻涌客观上造成了系争房屋地下一层积水，但并非原告的故意行为所导致，且被告提交的证据亦不足以证明被告存在208，600元的经营利润损失，故被告反诉要求原告支付违约金及赔偿经营利润损失之诉讼请求，本院不予支持。
关于第二个争议焦点：承租人是否有权单方解除合同。根据查明的事实，原告对系争房屋修理完毕交两被告使用后，因房屋再次发生渗水，被告向原告发函表示要求解除合同。根据合同约定，交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，承租人可单方解除合同。审理中，本院前往系争房屋进行现场查看，房屋地下一层地面潮湿、地毯有水迹、空气有异味，确实对承租方正常使用房屋，实现办公培训的合同目的造成影响。因此，本院认为，承租方单方解除合同的行为，并不违反合同约定。故原告要求被告赔偿违约金共计256，666元之诉讼请求，本院不予支持。根据上文分析，房屋积水的责任不应归责于原、被告一方，但是该积水事件客观上造成了被告的办公培训家具浸泡于污水中，对于被告要求原告赔偿由此产生的维修费用之反诉请求，本院酌情予以支持。
关于第三个争议焦点：合同解除日的确定。因被告根据合同约定单方解除合同，故合同解除日应为解除通知送达原告之日。被告应支付租金至实际返还房屋之日，因被告在《退租通知函》中并未明确要求原告到场履行房屋交接手续，故不能以9月24日作为返还房屋之日。在9月26日的庭审中，原告拒绝在法庭的主持下交接房屋，故扩大部分的损失由原告自行承担，被告应支付租金至9月26日。考虑到发生积水事件，造成地下一层房屋无法正常使用，本院对租金标准酌情予以减少，原告要求被告支付滞纳金之诉讼请求，不予支持。原告要求被告支付律师费之诉讼请求，无法律依据，不予支持。合同解除后，原告应在被告结清相关费用后，将租赁保证金70，000元退还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月19日解除；
二、被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司2014年8月1日至2014年9月26日的房屋租金人民币32，705元；
三、原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁信息教育咨询有限公司家具维修费人民币10，000元；
四、原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司租赁保证金人民币70，000元；
五、原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司之其余诉讼请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司之其余反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币7272元，由原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司负担人民币6675元，由被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司负担人民币597元；本案反诉案件受理费人民币3121元，由原告（反诉被告）上海森盛房地产投资管理有限公司负担人民币758元，由被告（反诉原告）上海师华拓人企业管理咨询有限公司、被告（反诉原告）上海卫仁教育信息咨询有限公司负担人民币2363元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
代理审判员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 金珅亦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。