广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1594号
上诉人（原审原告）：李锡熙，男。
委托代理人：黎茵琦，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人：熊玉峰，广东理而行律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：胡勇，男。
被上诉人（原审被告）：邱爱平，女。
两被上诉人共同委托代理人：刘洪涛，广东君之杰律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：邱卫平，男。
原审第三人：东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司。住所地：东莞市塘厦镇塘坑水库旁塘厦可居酒吧街（一期）酒吧街一区104。
法定代表人：陈永斌。
上诉人李锡熙因与被上诉人胡勇、邱爱平及原审第三人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司（以下简称鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月6日，李锡熙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方签订的《房地产转让合同》。2、邱爱平、胡勇返还李锡熙定金100000元。3、邱爱平、胡勇支付李锡熙违约金人民币1456000元。4、诉讼费用由邱爱平、胡勇承担。
原审法院经审理查明：胡勇与邱爱平于1992年11月4日登记结婚，于2005年购买位于东莞市塘厦镇某某豪苑某某区某某A30房屋，是该房屋的共有权属人（房地产权证号为粤房地证字第C52336**号；房地产权共有证号为粤房地共证字第C1270358号）。鑫源公司是一家从事房地产经纪以及房地产咨询服务的有限责任公司。
邱爱平经胡勇同意委托鑫源公司出售案涉房屋，通过鑫源公司介绍认识李锡熙，并就买卖案涉房屋进行沟通协商。2013年11月25日，李锡熙、邱爱平及鑫源公司签订了《房地产转让合同》，出卖方为胡勇、邱爱平，买方为李锡熙，经纪方为鑫源公司，合同约定：胡勇、邱爱平将案涉房屋转让给李锡熙，转让成交价为7280000元；签订合同后李锡熙需支付部分定金100000元，剩余定金500000元需在2013年11月28日之前支付；在收取剩余定金500000元时胡勇需在合同上签名；剩余楼款6680000元由李锡熙于2014年2月28日之前向银行申请按揭贷款；买卖双方同意将案涉房屋房地产权证或其他材料交给鑫源公司暂管，邱爱平、胡勇需缴纳20000元给鑫源公司作为履约保证金；如李锡熙在约定期限内未能履行合同的条款，以致合同不能顺利完成，则胡勇、邱爱平有权不予退还定金或要求李锡熙支付房款总价20%的违约金，并有权将案涉房屋售予任何人；如胡勇、邱爱平在约定期限未能履行合同的条款，以致合同不能顺利完成，视为违约，胡勇、邱爱平须返还双倍定金或支付房款总价的20%违约金；胡勇、邱爱平需支付佣金80000元，李锡熙需支付佣金470000元给鑫源公司；邱爱平代胡勇参阅并签署合同，如合同发生争议时，邱爱平愿承担合同的一切责任及连带责任。李锡熙、邱爱平在合同上签名，鑫源公司在合同上加盖印章，邱爱平代胡勇在合同上签名。合同签订后，李锡熙向鑫源公司的银行账户转账支付定金100000元，2013年11月27日，鑫源公司通过银行转账将其中80000元转账至邱爱平的账户，剩余20000元作为履约保证金由鑫源公司代管。
后双方在履约过程中对于支付剩余定金以及补签名的问题发生争议，2013年12月14日，邱爱平通过银行转账将80000元退回鑫源公司的账户。李锡熙于2014年3月6日向原审法院提起案涉诉讼，请求判如所请。2014年5月9日，李锡熙向原审法院明确其仅要求解除与胡勇、邱爱平的房屋买卖合同关系，不与鑫源公司解除合同。
在一审庭审中，李锡熙主张2013年11月28日其按约来到鑫源公司的办公室支付剩余定金500000元，但邱爱平并没有到场，故鑫源公司的员工电话联系胡勇、邱爱平过来补签名并收取剩余定金500000元，但邱爱平在电话中答复说房屋不愿意卖了，并于2013年12月14日左右对鑫源公司明确表示房子不卖了。胡勇、邱爱平则主张2013年11月28日因为李锡熙并没有依约支付剩余定金500000元，故当天并没有到鑫源公司办公室补签名，并在2013年11月28日后联系李锡熙以及鑫源公司，询问是否仍愿意购买房屋，所以其不存在违约，违约责任在于李锡熙。鑫源公司则主张2013年11月28日李锡熙按约来到其办公室，而邱爱平并没有到场，故公司员工电话联系邱爱平，要求胡勇过来补签名和收取剩余定金，但邱爱平称胡勇出差在外无法过来，要求李锡熙先转账支付剩余定金，但最终李锡熙也没有支付剩余定金，2013年12月14日左右邱爱平来到鑫源公司办公室明确表示房子不卖了，并取回了保存在鑫源公司处的房地产权证。对于上述主张，李锡熙与邱爱平、胡勇及鑫源公司均没有举证证据予以证明。
另查明，胡勇确认其知悉邱爱平与李锡熙就案涉房屋达成《房地产转让合同》。李锡熙与邱爱平、胡勇及鑫源公司均确认对于第二笔定金如何支付没有具体约定。李锡熙主张定金并没有退回其账户，故坚持要求胡勇、邱爱平返还定金100000元。而鑫源公司则确认收到上述转账，但认为是合同的佣金，不同意退回给李锡熙。鑫源公司已于2014年4月11日就该合同的佣金向原审法院提起另案诉讼。
关于合同效力问题，李锡熙主张合同合法有效，因胡勇、邱爱平没有按约收取定金以及补签名，造成合同无法履行，故应承担违约责任。邱爱平、胡勇主张根据合同约定需要胡勇在合同上补签名，该合同是附条件成立的合同，现胡勇没有签名，故合同并未成立。经原审法院释明，若合同被认定无效，李锡熙坚持要求胡勇、邱爱平按合同约定承担违约责任；若合同被认定有效，胡勇、邱爱平同意解除双方签订的《房地产转让合同》。
原审法院认定以上事实的证据有：李锡熙提供的定金收据、《房地产转让合同》；胡勇、邱爱平提供的收款收据、中国银行个人业务交易单、银行流水单、结婚证、房地产权证；以及原审法院的庭审笔录。
原审法院认为，李锡熙与邱爱平、胡勇对于双方签订《房地产转让合同》，约定李锡熙向胡勇、邱爱平购买案涉房屋的事实没有争议，原审法院予以确认。结合李锡熙与邱爱平、胡勇的诉辩，本案的争议焦点在于：一、《房地产转让合同》是否合法有效；二、若合同有效，合同是否解除以及违约责任的承担。
对于第一个争议焦点，首先，《房地产转让合同》约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定；其次，案涉房屋属于胡勇、邱爱平的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，在本案中，邱爱平经胡勇同意转让案涉房屋，胡勇也确认知悉李锡熙向其购买案涉房屋，并与邱爱平达成《房地产转让合同》，该合同系胡勇、邱爱平真实意思表示；最后，虽然《房地产转让合同》约定“在收取剩余定金500000元时胡勇需在合同上签名”，胡勇未在合同上签名，只造成案涉房屋的物权不发生转移，但并不影响合同的成立生效，合同当事人均可以基于债权上的请求权要求对方承担合同的违约责任。综上，原审法院认定案涉《房地产转让合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。
对于第二个争议焦点，李锡熙与鑫源公司均提出邱爱平2013年12月14日明确表示房子不卖了，而邱爱平也于2013年12月14日将定金80000元退回鑫源公司账户，以其行为表示要求解除合同，现李锡熙要求与胡勇、邱爱平解除房屋买卖合同关系，胡勇、邱爱平亦同意，故原审法院确认《房地产转让合同》关于李锡熙、邱爱平、胡勇之间的房屋买卖关系部分已于2013年12月14日解除。
李锡熙与邱爱平、胡勇双方在履约过程中对李锡熙支付剩余定金与胡勇在合同补签名的履行顺序发生争议。合同条款约定“在收取剩余定金500000元时胡勇需在合同上签名”，李锡熙与邱爱平、胡勇对此互负合同义务，因李锡熙与邱爱平、胡勇及鑫源公司均确认对第二笔定金如何支付没有具体的约定，故认定双方的履行顺序应根据合同条文进行理解。根据合同的条文，原审法院认为条文中的“收取定金”应理解为李锡熙支付剩余定金500000元并经胡勇、邱爱平确认收到后，胡勇才有义务在合同上补签名，即李锡熙应支付剩余定金在先，胡勇在合同上补签名在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在李锡熙没有支付剩余定金500000元的情况下，胡勇有权拒绝在合同上补签名。案涉合同系邱爱平经胡勇同意签订的，合法有效，现胡勇未在合同上签名，但合同仍对胡勇具有约束力。李锡熙与邱爱平、胡勇双方约定胡勇需要在合同上补签名仅是为了保证案涉房屋物权有效转移的形式要件，胡勇在合同上补签名与否，并不影响李锡熙基于生效合同的约定对胡勇、邱爱平负有履行支付剩余定金的合同义务。虽然李锡熙与胡勇、邱爱平没有对剩余定金的支付方式进行约定，但李锡熙完全可根据交易习惯以第一笔定金支付方式即银行汇款支付剩余定金，李锡熙没有按合同约定支付剩余定金，违反合同约定，属于合同违约方，应承担相应的违约责任。现李锡熙作为合同违约方，要求合同的守约方胡勇、邱爱平返还定金100000元以及支付违约金1456000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条的规定，于2014年5月12日作出判决：一、确认李锡熙与邱爱平、胡勇于2013年11月25日签订的《房地产转让合同》于2013年12月14日解除。二、驳回李锡熙的其他诉讼请求。一审案件诉讼费9402元，由李锡熙负担。
李锡熙不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认为案涉《房地产转让合同》的剩余定金条款应理解为李锡熙先支付剩余定金，胡勇在合同上签名在后是断章取义，存在错误。理由是：1、原审判决书中关于“在收取剩余定金500000元时胡勇需在合同上签名”的“须”字打印成“需”，合同上的“须”字在此处是必须、应当的意思，所以该条款为附条件支付定金的条款。2、李锡熙认为该合同条款应至少认定为同时履行合同条款，并不是原审认定的有先后履行顺序条款。3、对合同条款的解释更加重要的是追求当事人当时的真实意思表示。鑫源公司在一审庭审中对该特别约定阐述了当时三方的真实意思表示，明确了必须是胡勇在合同上面签名后，李锡熙才履行支付剩余定金的义务，所以该条款为附条件支付定金的条款。由于支付定金的条件并没有成就，李锡熙没有支付剩余定金不构成违约。（二）鑫源公司及邱爱平、胡勇在原审法庭上发言可以证明，李锡熙在2013年11月28日到鑫源公司处准备支付定金，但邱爱平、胡勇当天并没有到鑫源公司处，且胡勇还在北京，导致合同不能继续履行，故邱爱平、胡勇违约在先。（三）鑫源公司及李锡熙都有多次催促胡勇过来签名，要求邱爱平、胡勇履行合同，邱爱平、胡勇一直推诿。据此，李锡熙请求本院撤销原审判决第二项，改判支持李锡熙的一审全部诉讼请求。
被上诉人邱爱平、胡勇未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
原审第三人鑫源公司未在法定期限内向本院提交书面意见。
本院经审理查明，1、案涉《房地产转让合同》并没有对合同解除时定金应如何退回李锡熙进行约定。2、鑫源公司就案涉《房地产转让合同》的佣金另案起诉李锡熙、邱爱平、胡勇，原审法院作出（2014）东三法民二初字第291号民事判决，判决主文主要内容为“一、限李锡熙于判决发生法律效力之日起五日内向鑫源公司支付15000元；二、限邱爱平、胡勇于判决发生法律效力之日起五日内向鑫源公司支付8000元；三、驳回鑫源公司的其他诉讼请求。”鑫源公司不服该判决，提起上诉，本院以（2014）东中法民二终字第1051号民事判决驳回上诉，维持原判，该二审判决于2014年11月12日发生法律效力。3、邱爱平、胡勇在一审时主张，李锡熙最多存在利息的损失，再上浮30%，按照法律规定违约金过高。对此，李锡熙二审补充认为，其主要存在100000元定金损失，以及由于李锡熙无法取得案涉房屋，因房价上涨，导致李锡熙因案涉房价上涨可以取得的损失，但没有证据提交。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据李锡熙的上诉理由，本案二审争议焦点是：剩余定金是否附条件支付、李锡熙是否构成违约。对此，本院主要作如下分析：
首先，虽然案涉合同有邱爱平代胡勇签名，邱爱平并保证如合同发生争议时，愿承担合同的一切责任及连带责任。但双方又协商一致，在案涉合同手写特别加注条款：卖方在收取剩余定金500000元时胡勇须在合同上签名。该特别加注条款是双方的真实意思表示，双方应严格按该约定履行合同，故邱爱平、胡勇在收取剩余定金500000元时胡勇本人应在合同上补签名，否则，李锡熙有权拒绝支付该剩余定金500000元，李锡熙主张该条款为附条件支付剩余定金条款，本院予以采纳。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。
其次，虽然李锡熙主张“邱爱平在鑫源公司2013年11月28日打电话给其时，答复说房屋不愿意卖了”，该说法与鑫源公司主张“邱爱平在鑫源公司2013年11月28日打电话给其时，答复说胡勇出差在外无法过来，并要求李锡熙先转账支付剩余定金”的说法不一致，但李锡熙与鑫源公司关于“李锡熙于2013年11月28日有按约来到鑫源公司，并要求胡勇、邱爱平过来补签名及支付剩余定金，由于邱爱平、胡勇没有到场，才打电话给邱爱平”的说法一致。结合邱爱平、胡勇没有证据证明其于2013年11月28日有到过鑫源公司，且确认邱爱平于2013年12月14日左右到鑫源公司取回了房地产权证的事实。本院认定李锡熙支付剩余定金的条件未成就，胡勇、邱爱平没有于2013年11月28日到鑫源公司补签名构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，胡勇、邱爱平应承担违约责任。李锡熙诉请胡勇、邱爱平返还100000元定金合理，本院予以支持。原审判决对此认定不当，本院予以纠正。至于李锡熙主张的违约金，虽然案涉合同约定李锡熙有权主张房款总价20%即1456000元的违约金，但李锡熙在本案中只支付了定金100000元，如果直接按合同约定判决支持违约金，该违约金畸高。本院考虑到邱爱平、胡勇一审时有主张李锡熙最多存在利息损失，并主张违约金过高，而李锡熙二审确认其存在100000元定金损失、因案涉房价上涨可以取得的利益以及缴付给鑫源公司的中介费外，并无其他损失，故本院酌定胡勇、邱爱平向李锡熙支付100000元作为违约金。
再次，案涉《房地产转让合同》并没有约定合同解除时由鑫源公司代收定金，邱爱平、胡勇主张邱爱平于2013年12月14日转账给鑫源公司的80000元是退回给李锡熙的定金，没有依据，本院不予采纳。故邱爱平、胡勇仍应向李锡熙退还定金100000元，并支付违约金100000元。
综上所述，李锡熙部分上诉理由成立，本院对其成立部分予以支持，其余予以驳回。原审判决认定事故错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第337号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第337号民事判决第二项为“确认李锡熙与邱爱平、胡勇于2013年11月25日签订的《房地产转让合同》于2014年3月6日已解除。”
三、邱爱平、胡勇应于本判决生效之日起五日内向李锡熙退还定金100000元。
四、邱爱平、胡勇应于本判决生效之日起五日内向李锡熙支付违约金100000元。
四、驳回李锡熙的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件诉讼费9402元，由李锡熙负担2821元，由邱爱平、胡勇负担6581元。二审案件受理费18804元（李锡熙已预交），由李锡熙负担5642元，由邱爱平、胡勇负担13162元。李锡熙诉讼过程中同意败诉方向其支付本案诉讼费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》的规定，本院予以准许，邱爱平、胡勇应在本判决生效之日起五日内支付13162元给李锡熙。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 钟满福
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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