上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第1817号
原告（反诉被告）上海逸群楼餐饮有限公司，住所地上海市虹桥路207-209号。
法定代表人管昌剑，董事长。
委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。
委托代理人朱大网，上海联业律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海弘汇房屋租赁服务有限公司，住所地上海市龙华路2844号。
法定代表人王建华，董事长。
委托代理人朱磊，上海海一律师事务所律师。
委托代理人孔令前。
原告上海逸群楼餐饮有限公司诉被告上海弘汇房屋租赁服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱大网、被告委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2005年12月29日签订房屋租赁协议，原告租赁被告本市虹桥路197号商铺用于经营餐饮。双方一直续签该租赁协议，有效期至2013年12月31日。
2013年3月7日，被告书面通知原告解除合同，并要求原告立即停业并撤离商铺供被告拆迁，以4月10日为营业最后期限，4月11日起停水停电，要求原告4月15日前撤离完毕。同年5月13日，被告擅自拆毁出租的房屋，导致原告存放在该商铺内的物品全部损毁，各类设施设备共计10万元。被告的行为还导致原告的其他损失，包括因不能继续经营而向第三方承担的违约金318，100元、装修费用20万元、财产损失40万元等。被告还应返还原告已付的租金及物业管理费184，236元以及保证金20，000元。故要求判令：1、被告返还原告租赁保证金20，000元；2、被告返还原告2013年1月至3月的租金及物业管理费184，236元；3、被告赔偿原告装修损失20万元；4、被告赔偿原告第三方合同违约金318，100元；5、被告赔偿原告员工遣散费88，600元；6、被告赔偿原告财产损失40万元。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告对于租赁房屋所在地将会拆迁开发的情况是明知的，所以双方的合同是一年一签的，而且双方在合同中约定只需提前30天通知对方解除合同，无需承担任何违约责任。所以被告不存在违约行为。原告已实际使用房屋至4月10日，故1-3月份的租金及物业费不应返还。被告已提前一个月告知原告及其他经营户房屋将要拆除，已尽到告知义务，原告的物品实际上也已全部搬离。原告主张的各项损失都没有事实及法律依据，被告无需承担任何赔偿责任。对于原告交付的保证金同意返还。
被告同时反诉称，被告根据双方合同的约定及有关部门的要求，于2013年3月7日向原告发出书面通知，于4月10日解除合同并要求原告停止营业，其中还附有相应文件及拆迁时间。原告于同年3月26日向被告递交了退租申请并承诺按时搬离。但截至5月14日拆房之日原告也未与被告办理交还房屋钥匙的交接手续，水、电费用也未结清。故要求判令：1、原告向被告支付2013年4月1日至5月13日的房屋使用费60，000元；2、原告向被告支付2013年2月至3月的水费、电费、垃圾费13，430.20元。
对于被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。被告的反诉请求没有事实及法律依据，要求驳回反诉请求。
经审理查明，2005年12月29日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《徐家汇弘基休闲广场租赁合同》，约定：由甲方将位于本市虹桥路、恭城路路口（徐家汇150街坊88号地块内）徐家汇弘基休闲广场内8号楼8-1至8-5单元（虹桥路197号）的面积为284.28平方米的商业用房（以下简称涉讼房屋）出租给乙方使用；租赁期自2006年2月1日起至2006年12月31日止；双方在合同期限届满前两个月向对方发出书面通知，决定是否终止租赁或确认续租；如甲方不对该租赁物作另行开发的，同等条件下乙方有优先续租权；租赁期间，双方只需提前60天书面通知对方解除合同，无需向对方承担任何违约责任；每月租金60，000元；每月物业管理费1，421元；租金及物业费按六个月为一期支付；乙方向甲方交纳租赁保证金20，000元，甲方在租赁期满或因故解除合同后，将保证金无息退还乙方；合同期满或提前解除时，乙方应当于当日开始清场并于三日内将房屋及钥匙无条件交还甲方；经甲方同意进行的装修及添置的设备，乙方可将自行添置的可拆除的动产部分拆运并保证不影响房屋的正常使用；如不按时清场搬离的，甲方有权没收房屋及留置的物品，还可按逾期天数收取房租；任何一方擅自解除合同的（除合同第十条款规定情况外），视为违约，应向对方支付相当于两个月租金的违约金，但不再赔偿对方任何经济损失；租赁期间双方只需提前两个月书面通知对方，无须向对方承担任何违约责任。合同签订后，双方按约履行。
自2007年起，双方每年签订一份续租合同，一年一签，租期均为一年，并约定：租赁期间，双方只需提前30天书面通知对方解除合同，无须向对方承担任何违约责任；原租赁合同的其他条款均不改变，双方应共同遵守。2013年1月，双方签订最后一份续租合同，约定的租期为2013年1月1日至同年12月31日，其余内容均与之前合同相同。原告同时向被告支付了2013年1-6月的租金36万元及物业管理费8，526元。
2013年3月7日，被告向原告发出《终止合同、撤离弘基广场的通知》，称根据相关部门的文件及有关单位的函件，要求原告营业至2013年4月10日止，自2013年4月11日起至15日为拆迁时间，4月11日起所有单位实施断水断电，自同年5月15日起至31日，可持原租赁保证金收据到被告财务处办理保证金退回手续。
2013年3月26日，原告向被告提交一份《申请》，表示：已收到被告的通知，要提前终止合同并拆除场地，现要求被告返还原告三个月租金18万元，并因资金周转不灵，希望被告能够在2013年3月28日前退还租金。原告在该《申请》中同时承诺：在4月10日停止营业，配合物业办理撤离工作，并申请水、电以供拆除电器等设备使用，直至全部拆完，按时撤离。此后，被告遂将2013年4-6月份的租金等费用退还原告。
2013年5月，涉讼房屋被拆除。嗣后，原告遂提起本案诉讼。
审理中，双方确认原告实际使用涉讼房屋至2013年4月10日。原告就其主张的各类损失出示了若干其与案外人签订的劳动合同、购销合同、租赁合同、装修合同及收据、发票等材料，但被告对上述材料的真实性、关联性等不予认可。原告就其主张的装潢及财产损失等曾申请进行司法鉴定，但因涉讼房屋已被拆除且原告并无确实的证据材料证明其所称的装潢及财产状况，故致使鉴定无法进行。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的租赁合同、续租合同、通知、申请等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方每年续签租赁合同的情况以及合同中有关解除权的相关约定，说明双方对于合同履行期限的不确定性，即合同有可能随时予以终止的情况是明知的且对其后果是有明确的预计的。被告在双方均明确预计将会出现的情况（地块拆迁改造）实际出现之后，依据双方在合同中的约定向原告发出解除合同的通知，其行为符合双方约定，并无不当。而原告在收到被告的通知后也并未提出异议，并向被告提交申请要求退还剩余租金且承诺配合办理撤离工作、拆除全部设备、按时撤离。因此，双方间的租赁合同已按照双方的约定协商予以解除。合同解除后，原告交纳的保证金被告应当予以返还，故对原告该项诉请本院予以支持。原告在2013年的1-3月仍在实际使用涉讼房屋，故原告要求被告返还该期间的租金及物业管理费的请求，有悖于事实及法律规定，本院对此不予支持。对于原告主张的其余各项损失，原告均未能就其主张的权利存在、损失发生、被告存有过错行为及因果关系等事实提供确实而充分的证据予以证明，故原告的主张均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于被告反诉请求主张的使用费，在被告向原告发出终止通知及原告随后向被告提出退还剩余租金的申请之后，被告随即将3月份之后的租金全部退还原告，双方的上述行为说明双方已就合同的终止以及租金的结算等问题达成协议并已实际履行完毕。在此情况下，被告再向原告主张3月份之后的使用费，有悖于事实，本院对此不予支持。对于被告反诉主张的2013年2月至3月的水费、电费、垃圾费等，因被告同样未能就其主张提供证据予以证明，故本院对于被告的该项诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海弘汇房屋租赁服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海逸群楼餐饮有限公司保证金人民币20，000元；
二、驳回原告（反诉被告）上海逸群楼餐饮有限公司的其余诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）上海弘汇房屋租赁服务有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币15，698.40元，财产保全费人民币5，000元，合计20，698.40元，由原告（反诉被告）负担20，356.40元，由被告（反诉原告）负担342元；反诉案件受理费减半收取计人民币818元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
代理审判员 李 理
人民陪审员 严国华
二〇一四年八月十四日
书 记 员 顾雅萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。