浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第2350号
上诉人（原审原告）孙瑞星。
上诉人（原审原告）孙旭东。
上诉人（原审原告）孙瑞强。
三上诉人的共同委托代理人（特别授权代理）张四平，浙江和煦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张关泉。
上诉人孙瑞星、孙旭东、孙瑞强因与被上诉人张关泉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审认定，1956年8月14日，孙嘉福与绍兴市工业食品专业公司签订房地产交换合约，约定双方将自己所有的土地及地上建筑物附着物全部予以交换，不计差价。故孙嘉福取得坐落于作揖坊五十五号，土地面积为二分七厘九毫，平房三间。1988年12月，原告父亲孙荣灿就作揖坊九号（原作揖坊五十五号）房屋及土地向土地管理部门进行土地登记申请，1992年10月12日，相关部门审核后发给孙荣灿国有土地使用证，证载土地使用者为孙荣灿，地址为作揖坊九号，图号为19.75-55.00，地号为4-73-5，用途为住宅，用地面积为52.07平方米，建筑占地为52.07平方米，共有使用权面积、分摊面积等均显示为空白。1996年6月10日，经余美娟同意，孙荣灿将坐落于作揖坊9号的平屋三间，披屋一间中的北首平屋一间半、披屋一间的房产赠与给孙瑞星所有，孙瑞星愿意接受上述赠与。1997年1月30日，孙瑞星取得坐落于作揖坊9号的平屋一间半及披屋一间的房屋所有权证。2008年12月3日，原告孙瑞星与被告张关泉签订备忘1份，约定作揖坊九号孙瑞星名下的房屋由张关泉使用及维护。张关泉随后对孙瑞星名下的房屋进行了翻修。张关泉每年交孙瑞星租金8000元，如遇孙瑞星房屋出卖，张关泉有优先购买权。后张关泉对孙瑞星名下的房屋进行了翻修并每年向孙瑞星支付房屋租金8000元，2014年的房屋租金因汇款被退回，而未缴纳成功。现原告不再将房屋租赁给被告，要求被告腾退房屋等，遂成讼。
另认定，三原告均系孙荣灿与余美娟之子，孙荣灿与余美娟的其他子女已承诺放弃继承作揖坊9号房产及土地使用权。同时查明，孙荣灿与余美娟已分别于2010年6月和2010年10月去世。
原审认为，本案争议焦点在于以下几个方面：一是三原告是否享有涉诉房屋及园地的继承权；二是原告与被告之间是否存在房屋租赁关系；三是房屋租金有无进行调整；四是被告是否应当将涉诉房屋恢复原状；五是被告是否应当腾退涉诉房屋的问题。关于第一个争议焦点，该院认为，因孙荣灿与余美娟在世时已将作揖坊9号的房屋中的平屋一间半及披屋一间赠与给原告孙瑞星，原告孙瑞星亦取得房屋所有权证，故上述房屋应当属于原告孙瑞星的财产，而非孙荣灿与余美娟的遗产。故上述房屋三原告没有继承权。该房屋的相关权利，均由原告孙瑞星享有。关于园地，原告虽主张其祖父孙嘉福产权置换所得的土地面积共有约177平方米，但经孙荣灿土地登记申请，最终土管部门审批其可使用的土地面积仅为52.07平方米，即建筑物的占地面积，未将园地面积登记在内，故三原告现主张园地的使用权于法无据，不予支持。该院认为三原告亦不享有园地使用权的继承权。关于第二个争议焦点。被告虽辩称其每年支付的8000元系等待出屋费，但根据其提供的备忘及收条均载明该8000元系房屋租金，故该院认为原告孙瑞星与被告之间应当存在房屋租赁关系。因双方未约定租期，故双方之间成立的不定期租赁合同，双方均可随时解除合同。但因作揖坊9号的房屋中的平屋一间半及披屋一间系原告孙瑞星的财产，故其他两原告与被告之间不存在房屋租赁关系。现原告起诉，要求解除房屋租赁关系，尚属合理，故原告孙瑞星与被告张关泉之间就作揖坊9号的平屋一间半及披屋一间的房屋租赁合同关系于本院将诉状送达至被告之日起解除，即2015年5月6日。关于第三个争议焦点，原告虽主张房屋租金应按10000元每年计算，但其未提供双方已约定对租金进行调整的相应依据，故该院认为，相应的租金及占有使用费应当按照8000元每年计算，经本院核算，被告应当支付给原告孙瑞星房屋租金10777.83元，并按8000元／年的标准计算自2015年5月6日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于第四个争议焦点，原告认为被告未经原告许可擅自翻修原告孙瑞星的房屋，故要求其恢复原状。但根据原告认可的被告提供的备忘中，明确孙瑞星名下的房屋由被告使用和维护，故被告为正常使用涉诉房屋而对房屋进行必要的维护，亦未损害原告孙瑞星的利益。同时，双方均无法举证证明涉诉房屋在被告未翻修之前的状态，故原告要求被告恢复原状，只会增加双方不必要的损失，故不予支持。关于第五个争议焦点，被告虽主张涉诉房屋已经腾空，但未提供已经将涉诉房屋返还给原告孙瑞星的相关依据，故该院认为涉诉房屋现仍由被告实际控制，因原告孙瑞星与被告之间的租赁合同已于2015年5月6日解除，故被告应当负有返还租赁物的义务，故原告要求被告腾退涉诉房屋，于法有据，予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告孙瑞星与被告张关泉关于原告孙瑞星名下作揖坊9号的平屋一间半及披屋一间的房屋租赁关系于2015年5月6日解除；
二、被告张关泉应于本判决生效之日起三十日内将原告孙瑞星名下作揖坊9号的平屋一间半及披屋一间的房屋腾退并返还给原告孙瑞星；三、被告张关泉应于本判决生效之日起三十日内支付给原告孙瑞星房屋租金10777.83元，并按8000元／年的标准支付自2015年5月6日起至实际腾退之日止的占有使用费；四、驳回原告孙瑞星、孙旭东、孙瑞强的其他诉讼请求。案件受理费335元，由原告孙瑞星、孙旭东、孙瑞强负担95元，被告张关泉负担240元。
宣判后，孙瑞星、孙旭东、孙瑞强不服，向本院提起上诉称：一、作揖坊9号房屋后的园地与9号房屋是不可分割的整体，在出租给被上诉人之前，该房屋及园地一直由上诉人及其祖、父辈占有、使用；二、本案租赁关系中，被上诉人承租的不仅仅是一间半房屋加披屋，而是带有天井园地的房屋，现上诉人将房屋收回来自己使用，在租赁关系解除后，被上诉人理应返还房屋和附带的天井园地；三、本案三位上诉人均是本案房屋及天井园地的受赠人，2005年房屋赠与公证书分页的内容表明：上诉人的父亲将作揖坊9号一间半平房及披屋、天井园地赠与给上诉人三兄弟，只是由长子孙瑞星代为签字接受，至今其他两个兄弟也没有放弃该赠与。综上，原判以上诉人的天井园地在90年代换证时没有颁发土地使用权证为由，仅判决承租人返还房屋不当。综上，请求：1.判令被上诉人张关泉返还作揖坊9号房屋后的天井园地；2.判令被上诉人张关泉拆除天井园地里擅自建造的房屋建筑；3.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张关泉辩称：认可一审判决，请求维持原判。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院围绕当事人上诉请求和理由审理后认为，本案主要争议在于上诉人要求被上诉人返还作揖坊9号房屋后的天井园地并拆除天井园地上擅自建造的建筑物的诉请是否具有事实和法律依据。上诉人上述诉请的前提是必须明确讼争园地的土地使用权归属，虽本案事实表明，原告祖父孙嘉福曾于1956年8月14日与绍兴市工业食品专业公司签订房地产交换合约，嗣后孙嘉福取得坐落于作揖坊五十五号（即作揖坊9号），土地面积为二分七厘九毫，平房三间，但上诉人父亲孙荣灿在1988年申请土地登记时，国土部门并未将该讼争园地登记在内，至今该园地权属亦未得到有关机关登记确认，故上诉人关于其现享有作揖坊9号房屋后园地的使用权之主张依法不能成立，且在案证据亦不能表明上诉人与被上诉人之间租赁关系的租赁标的物包括讼争园地。本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人孙瑞星与被上诉人张关泉于2008年12月3日达成的备忘协议表明，案涉房屋租赁合同相对方为孙瑞星与张关泉，原审根据合同相对性原则判令被上诉人张关泉向上诉人孙瑞星返还讼争房屋及租金并无不当，至于三上诉人是否共同享有讼争房屋所有权依法不属于本案审理范围。综上，上诉人以其享有讼争园地的土地使用权为由要求被上诉人返还园地并拆除建筑物之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费335元，由上诉人孙瑞星、孙旭东、孙瑞强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 钟丽丹
二〇一六年三月九日
书 记 员 余建维