清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法横民初字第63号
原告（反诉被告）：邓志聪，男，汉族，住连州市连州镇。
委托代理人：李军锋，广东金海圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：清远市锦龙正达置业有限公司，地址：新城银泉南路。
法定代表人：张海，公司董事长。
委托代理人：肖伟光，广东法行律师事务所律师。
委托代理人：丁晓静，锦龙置业公司员工。
原告（反诉被告）邓志聪诉被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓志聪的委托代理人李军锋、被告清远市锦龙正达置业有限公司的委托代理人肖伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓志聪诉称：2012年3月l8日，原告通过被告的宣传，得知首次置业的，可以在首付三成时，通过向中行清远支行银行按揭，就能购买被告开发的清远万科华府一期的商品房。被告当时还一再强调，供楼的利率会按正常利率下调30％。基于对被告承诺的信任，原告与被告签订了《认购书》，约定原告以总价593650元，首期支付l83650元，按揭支付410000元的方式，购买清远万科华府5号楼1102号房。签订认购书的当天，原告依约支付了定金20000元。2012年4月22日，双方签订了《商品房买卖合同》，原告再依约定向被告支付了首期购房款183650元（包括之前的定金在内），以及先后支付了各类费用15833.52元。并按要求将办理按揭所需的资料提供给了被告，以供被告向中行清远支行办理按揭贷款。据被告说，由于中行电话回访时，原告有些问题回答欠清晰，中行因此拒绝了原告的按揭贷款申请。之后，原告又按被告的要求，将按揭贷款所需的资料，再次提供给了被告，以供被告到发展银行清远支行去办理按揭贷款。几经周折，终于在2013年的10月份，被告通知可以与发展银行签订按揭贷款合同了，但利率要上调20％。由于这一改变，使得供楼的压力大大超过了原告的承受范围，原告没敢与银行签订贷款合同。后来，双方与发展银行多次交涉都没能达成共识，致使原告已无法以原来约定的按揭供楼的方式，购买合同约定的商品房。原告认为，双方所签订的《商品房买卖合同》的履行，是附条件的。现在，由于被告已无法按事先的约定为原告向银行办理贷款，致使《商品房买卖合同》已无法履行，并最终使得原告无法实现合同目的。为此，原告特提起解除合同的诉讼，并保留要求被告承担违约责任的权利。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：一、解除双方所签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告立即向原告返购房款首期183650元，并自2012年4月22日起，按银行同类同期贷款利率，向原告支付利息，直至付清款项日止；三、判令被告赔偿因其违约造成原告的各类损失l5833.52元，并自起诉日起，按银行同类同期贷款利率，向原告支付利息，直至付清款项日止；四、由被告承担诉讼费用。
原告（反诉被告）邓志聪提供了以下证据：1、住房登记信息、认购书、商品房买卖合同，拟证明原告是首次置业，符合优惠按揭贷款供楼的条件；在《认购书》和《商品房买卖合同》中，双方约定的都是原告以按揭贷款方式，购买涉案的商品房。2、收款收据、通知书、完税证，拟证明原告是履行合同，支付了包括首期款183650元、税收办理各种手续的费用等15833.52元。3、身份证复印件、结婚证复印件、收入证明、财产明细，拟证明原告已按要求将办理按揭所需的资料提供给了被告，至今未能按照原来的约定办理按揭贷款的责任不在原告。4、延期交付使用通知书，拟证明由于办理不了按揭贷款，被告拒绝依约交付涉案商品房，直至原告无法实现合同的目的。
被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司辩称：既然原告不愿办理贷款，解除合同无异议。对返还购房款无异议，但是我方认为不应该支付利息，即使支付利息也不应该按照贷款利率计算，应该按照存款利率计算利息。而且对发生的必要费用原告方应该支付。对于税金是无法退还的，因为是交给了国家的税金，即使要退也是需要纳税人自己办理，需要我方协助我方也提供协助，对于维修基金如果可以退的我方可以退还给原告。另外证据2通知书中的2201元不是我方收取的，不应该由我方负担。
被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司提供了以下证据：1、竣工验收备案表，拟证明涉案商品房已经经过验收、符合交付条件。2、预售许可证，拟证明涉案商品房已经取得销售条件。
被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司反诉称：反诉被告与反诉原告于2012年3月18日签订《清远万科.华府一期认购书》，并于2012年4月22日签订《商品房卖合同》及附件（合同编号：2012042204325877）。该合同约定：反诉被告购买由反诉原告开发的位于清远市清城区银泉南路15号万。华府五号楼11层02号的商品房；该商品房整套售价为593650元；付款方式为银行按揭，首期（含定金）￥183650元于2012年4月26日前交付，余额410000元于2012年4月26日由银行办理按揭。此外，合同还对房屋基本情况、面积确认及面积差异处理、交付期限、规划与设计变更、交接、出卖人关于基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任及违约责任等方面做了约定。上述合同签订后，由于反诉被告的原因，最初选定的中国银行清远分行拒绝为反诉被告办理按揭贷款（于2012年11月5日退件），后经反诉原告与当地多家银行沟通，建设银行和广东发展银行均表示可以办理按揭贷款，但反诉被告一直以工资忙为由，拒不提供或签署重新办理按揭贷款所需的材料。直至2013年7月4日，反诉被告签署了向广东发展银行清远分行办理按揭贷款所需的材料。2013年7月24日，，广东发展银行清远分行反诉被告提供的银行流水账金额不够，需提供三个月的银行流水账或提供其他有效资产证明，8月底反诉被告补交了银行流水账记录。2013年11月17日，广东发展银行清远分行告知同意在上浮20%利率的前提下贷款给反诉被告，但反诉被告拒绝与广东发展银行清远分行签订按揭贷款合同，致使反诉被告未能按合同约定付清购房款。2014年1月24日，反诉被告向清远市清城区人民法提起诉讼（即本案本诉）。反诉被告的行为已经严重违约，且其已经以提起诉讼的方式表明其不会继续履行合同，因此，反诉原告有权依据双方所签的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条第3款之规定解除合同，并有权依据《补充协议》第十九条第2款之规定：“因买受人或出卖人原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用”，现反诉请求：一、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2012042204325877）。二、判令反诉被告邓智聪向反诉原告支付违约金89047.50元；三、判令反诉被告办理撤销合同备案、注销产权预告登记手续，所需费用（暂计1000元，以住房和城乡建设管理局出具的发票为准）由反诉被告承担。四、本案受理费由反诉被告承担。
被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司提供了以下证据：1、清远市锦龙正达置业有限公司营业执照及组织机构证、法定代表人身份证明书，拟证明反诉人的主体资格及基本情况。2、邓志聪身份证，拟证明被反诉人的主体资格及基本情况。3、《广东省商品房买卖合同》及其附件，拟证明双方之间的权利义务。4、房地产预告登记证，拟证明买卖的商品房已经办理产权预告登记。5、律师函《宏安信函（2013）704号》，拟证明反诉原告于2013年6月13日委托律师发函要求反诉被告办理变更贷款银行后的贷款资料。
原告（发生被告）邓志聪辩称：我方同意解除合同，被告反诉我方承担违约金我方不同意的，违约不在我方，不管哪一方违约房子没有卖出去没有造成对方的损失，即使认定我方违约，约定的违约金也太高，请求法院予以减少。相反我方把钱放在了反诉原告方那里。造成合同无法履行是因为反诉原告没有按照约定履行其义务，因此违约责任在于反诉原告。反诉原告方说清远中行可以办理下浮30%的贷款，我方按照规定将所有的材料都交给了反诉原告，反诉原告的销售顾问没有交代请求银行回访的时候应该回答什么问题。后来一直拖到了现在导致上浮20%。如果可以按照原来约定的我方现在还可以同意买受。
经审理查明：原告（反诉被告）邓志聪与被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司于2012年3月18日签订《清远万科.华府一期认购书》，约定原告向被告购买位于清远市银泉南路15号的万科华府五号楼11层02房，该商品房总价款为593650元，原告应当在2014年4月26日前交付首期房款183650元，余款410000元向银行办理按揭贷款。2012年4月22日，原告向被告支付了首期房款183650元（其中20000元为定金）。2012年4月29日，双方签订了一份合同编号为2012042204325877的《商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四），除了上述内容，其中附件四第十九条第2款约定：“因买受人或出卖人原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用”。合同签订后，原告交纳了房屋专项维修基金2615.3元，契税（含滞纳金）10917.22元。另向广东宏安信律师事务所交纳了代理费、合同公证费、委托公证费等2201元。同时，原告按要求将办理按揭所需的资料提供给了被告，被告向中行清远支行办理按揭贷款，中行拒绝了原告的按揭贷款申请，之后，被告又到广东发展银行清远支行去办理按揭贷款，2013年的11月，广东发展银行清远支行同意可以与原告签订按揭贷款合同了，但利率要上浮20％。原告以被告承诺能办理利率下30%的按揭贷款，现利率要上浮20％为由，拒绝与广东发展银行清远支行签订按揭贷款合同。原告也没有按合同约定支付购房余款。
另查明，清远市银泉南路15号的万科华府五号楼11层02房于2012年6月20日在清远市清城区住房和城乡建设局办理了产权预告登记。
本院认为：原告（反诉被告）邓志聪与被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四），是双方真实自愿的意思表示，内容合法，是有效合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》的“付款方式”中约定，原告交付首期款后，选择按揭方式支付购房余款。被告履行了协助义务，为原告联系办理按揭贷款，现原告因贷款利率需上浮20%为由，拒绝按揭贷款支付房款，且以起诉的方式明确表示不再继续履行《商品房买卖合同》，其行为构成了违约。现被告也提出反诉要求解除《商品房买卖合同》，故对解除《商品房买卖合同》，本院予以准许。在《商房买卖合同》解除后，被告应当向原告退还购房款183650元，并自原告支付购房款之日起向原告计付利息。对原告主张被告返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院予以支持，支付利息自2012年4月22日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计至本院判决确定清偿借款之日止。
对于原告主张被告赔偿契税损失的诉讼请求。财政部、国家税务总局于2011年4月26日发布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》财税（2011）32号规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。原告购买的房屋现尚未交付，原告可自行向税务部门申请退还契税，对原告主张被告赔偿契税损失的诉讼请求本案不予处理，如以后因契税退还问题产生争议，原告可再另行起诉。
对于原告主张被告赔偿住宅专项维修资金2615.3元的诉讼请求。清远市住房和城乡建设局于2012年8月30日发布的《清远市商品住宅专项维修资金多交部分退款须知》规定：凡是退回给房地产开发企业的商品房只可以办理专项维修资金业主名称的变更，不得办理住宅专项维修资金退款。故对于原告已缴纳的住宅专项维修资金2615.3元，可先由被告退还给原告，在所退回的涉案房屋再次出售时，被告中能公司可与新业主协商住宅专项维修资金的业主更名事宜，原告应履行协助义务。对原告主张住宅专项维修资金的诉讼请求，本院予以支持。
至于原告主张的向广东宏安信律师事务所交纳了代理费、合同公证费、委托公证费等2201元，属于原告购买房屋支付的费用，在因原告原因导致《商品房买卖合同》解除时，以上损失应由原告自行承担。
《商品房买卖合同》因原告违约导致合同不能履行，对被告反诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋办理了合同备案及产权预告登记，原告还应协助被告办理了涂销合同备案及产权预告登记手续，所需费用有原告负担，现所需费用尚未发生，被告应在支付费用后再向原告主张。原告主张与被告签订的《商品房买卖合同》是附条件（按揭贷款利率下浮30%）的合同，未能提供证据证明，对原告的主张，本院不予采信。
关于被告要求原告支付违约金的请求，根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十九条第2款的约定，原告方应按总房价的15%向被告支付违约金，即支付89047.50元。现原告以未造成被告损失，约定的违约金过高为由，请求法院予以减少违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故因原告拒绝按揭贷款支付房款导致《商品房买卖合同》解除，本院确定原告按被告的实际损失承担违约责任。被告未能举证证明因《商品房买卖合同》解除而给自己造成实际损失，且承认现房价比签订合同时上涨了。原告要求对违约金予以减少，本院依法予以准许。参照被告应支付给原告的退还购房款183650元的利息，本院酌定违约金减少至33000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十二条、第九十四条第一款第（二）项、一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邓志聪与被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司2012年4月29日签订的合同编号为2012042204325877的《商品房买卖合同》。
二、被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款183650元及利息（利息从2012年4月22日起按中国人民银行同期贷款利率计付至判决确定清偿借款之日止）给原告（反诉被告）邓志聪。
三、被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还住宅专项维修资金2615.3元，给原告（反诉被告）邓志聪。
四、原告（反诉被告）邓志聪于本判决生效之日起十日内支付违约金33000元给被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司，
五、原告（反诉被告）邓志聪于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司涂销清远市银泉南路15号的万科华府五号楼11层02房屋的合同备案及产权预告登记。
四、驳回原告邓志聪的其他诉讼请求。
本案受理费（含反诉费）6203元，由原告（反诉被告）邓志聪负担2178元，被告（反诉原告）清远市锦龙正达置业有限公司负担4025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 刘永忠
审 判 员 邓 楠
人民陪审员 朱明圆
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 梁闯龙
附：判决书引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。