福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初7818号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：叶郁珣，女，中国建设银行股份有限公司丰泽支行职员。
委托诉讼代理人：郑国强，男，中国建设银行股份有限公司丰泽支行职员。
被告：曾灿平，男，1984年11月11日出生，汉族，住福建省惠安县。
被告：曾燕梅，女，1987年9月28日出生，汉族，住福建省惠安县。
被告：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县紫山镇亿盛山庄B#301，统一社会信用代码913505217661748800。
法定代表人：曾美良，该公司负责人。
委托诉讼代理人：曾文平，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告曾灿平、曾燕梅、泉州亿盛房地产开发有限公司（以下简称亿盛房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人叶郁珣、被告亿盛房产公司的委托诉讼代理人曾文平到庭参加诉讼，被告曾灿平、曾燕梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令曾灿平、曾燕梅立即归还借款本金489566.38元及相应利息（含复利及罚息）3976.97元，合计493543.34元(暂计至2017年9月21日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止)；2、判令建行泉州分行有权以惠安县紫山镇油园村亿盛*金色新城3#301号房产拍卖、变卖所得价款优先清偿曾灿平在350656007-2012-20160859427号《个人住房借款合同》项下所欠债务；3、判令亿盛房产公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费及建行泉州分行为实现债权而支出的其它费用由曾灿平、曾燕梅、亿盛房产公司承担。事实与理由：2016年3月31日，曾灿平因购买位于惠安县紫山镇油园村亿盛•金色新城3#301号房产资金不足向建行泉州分行申请个人住房借款人民币51万元整,期限20年（240个月），自2016年4月15日至2036年4月15日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每1个月归还本金及利息为人民币叁仟贰佰零壹元柒角玖分。经审查认可，双方签订了350656007-2012-20160859427号个人住房借款合同，合同签订后借款双方于2016年4月10日向法定登记部门办理了房地产抵押登记手续，建行泉州分行于2016年4月15日如约将合同款项交付曾灿平使用。2016年3月18日建行泉州分行与亿盛房产公司签订了编号为2016建丰房贷最高保额字第002号的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定甲方即亿盛房产公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方即�行泉州分行均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2016年3月5日至2041年3月4日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。亿盛房产公司为曾灿平提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。�合同签订至2017年9月21日，曾灿平已连续拖欠2期并累计拖欠12期贷款本息，拖欠额为本金2810.42元及利息（含复利及罚息）3,602.36元，虽经建行泉州分行多次催告仍未归还。鉴于曾灿平、曾燕梅的上述违约情形侵犯了建行泉州分行的合法权益，为维护建行泉州分行的合法权益，保障国家信贷资产的安全，建行泉州分行特依《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼。
亿盛房产公司辩称，应先拍卖、变卖本案涉案房产用于清偿本案债务，不足清偿部分再由其偿还。
曾灿平、曾燕梅未作答辩。
建行泉州分行围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：营业执照、身份证、结婚证、《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、商品房抵押登记�明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户管理一览表等，曾灿平、曾燕梅未提供任何书面证据及质证意见，视为放弃对建行泉州分行主张的事实抗辩及举证、质证等权利。建行泉州分行提供的上述证据，曾灿平、曾燕梅、亿盛房产公司均未提出异议，本院依法对其真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。
本院经审理查明的事实与建行泉州分行的陈述基本一致。另查明，《个人住房借款合同》第十六条约定：“违约情形一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……”，第十七条约定：“违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布借款人立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人关系；……”，第十九条约定：“贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。”。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已经办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。截至2017年12月13日，曾灿平、曾燕梅尚欠借款本金489566.38元，利息、罚息及复利计8283.58元。亿盛房产公司分别于2016年9月28日、2016年10月26日、2016年11月29日、2017年1月23日、2017年2月28日、2017年3月28日、2017年4月27日、2017年5月26日、2017年6月28日、2017年7月31日向曾灿平还款账号62×××44汇入按揭代垫款3210元、3210元、3205元、3210元、3210元、3210元、3210元、3220元、3210元、3210元，于2016年12月26日向曾灿平在建行泉州分行开立的贷款应付挂账户（账户：350656007156273099002000004）汇入按揭代垫款3209.01元。建行泉州分行分别于亿盛房产公司汇入代垫款的当日即扣划了该款项，其合计扣划35314.01元。庭审中，建行泉州分行称其提供的个人贷款对账单上的“拖欠罚息”实际上包含罚息、复利。
本院认为，建行泉州分行与曾灿平、曾燕梅签订的350656007-2012-20160859427《个人住房借款合同》，与亿盛房产公司签订的2016建丰房贷最高保额字第002号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。建行泉州分行依约发放贷款，曾灿平、曾燕梅未能依约还款付息，其行为已构成违约。现建行泉州分行依据合同约定要求曾灿平、曾燕梅偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。亿盛房产公司自愿为曾灿平、曾燕梅的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷�分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，现建行泉州分行在保证期限内向亿盛房产公司主张权利，应予支持，亿盛房产公司在其承担保证责任后，有权向曾灿平、曾燕梅追偿。另，建行泉州分行主张其对曾灿平、曾燕梅提供的抵押物享有优先受偿权，但双方所办登记在该抵押物的产权证办理之前，其效力应为预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登�。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立。建行泉州分行依据其提供的抵押登记证明，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。建行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。曾灿平、曾燕梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告曾灿平、曾燕梅应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行截至2017年12月13日尚欠的借款本金489566.38元，利息、罚息及复利计8283.58元，并支付自2017年12月14日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350656007-2012-20160859427《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告泉州亿盛房地产开发有限公司应对被告曾灿平、曾燕梅的上述判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告曾灿平、曾燕梅追偿；
三、被告泉州亿盛房地产开发有限公司有权就其已代被告曾灿平、曾燕梅向原告中国建设银行股份有限公司泉州分行垫付的款项人民币35314.01元（截至2017年7月31日）向被告曾灿平、曾燕梅追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8703元，减半收取计4351.5元，由原告中国建设银行股份有限公司泉州分行负担25元，被告曾灿平、曾燕梅、泉州亿盛房地产开发有限公司共同负担4326.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 员 张美蓉
二〇一七年十二月十九日
法官助理 谢燕玉
书 记 员 黄小青
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当�人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。