广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第1189号
原告余文中，男，身份证住址：四川省仁寿县。
委托代理人蒋国军，广东競秀律师事务所律师。
原告余建良，男，住四川省仁寿县。
法定代理人余文中，系原告余建良的父亲。
委托代理人蒋国军，广东競秀律师事务所律师。
被告东莞市广基实业有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人罗润福，副总经理。
委托代理人熊华，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人梁志乐。
被告东莞市塘厦镇房地产开发公司，住所地：东莞市。
法定代表人赵锦辉，总经理。
原告余文中、余建良诉被告东莞市广基实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，于2014年11月19日公开开庭进行了第一次审理，原告余文中及其委托代理人蒋国军，原告余建良的法定代理人余文中及其委托代理人蒋国军，被告东莞市广基实业有限公司的委托代理人熊华、梁志乐均到庭参加了诉讼。后本院依法追加东莞市塘厦镇房地产开发公司作为被告参加诉讼，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，于2014年12月16日公开开庭进行了第二次审理，原告余文中、余建良的共同委托代理人蒋国军，被告东莞市广基实业有限公司的委托代理人熊华、梁志乐均到庭参加了诉讼。被告东莞市塘厦镇房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余文中、余建良诉称，2014年8月7日，原告在被告位于东莞市塘厦镇环市南路的楼盘“自由星城-
恩泽居”的售楼处与被告签订《自由星城商品房认购协议书》，认购该楼盘5单元2104房，并按认购协议书的约定向被告交纳了20000元的“认购定金”。该认购协议约定原告与被告签订商品房买卖合同的时间为2014年8月20日之前。原告交纳了20000元的“认购定金”后，经过向有关部门了解才知道该楼盘所在的土地确属国有土地，用途亦属居住用地，但该宗土地出让期限的起始年限却是1995年，这也就意味着原告的房屋的土地使用权只剩下50年的时间，而正常情况下应该是70年，也就是说原告对所购房屋只有50年的使用年限。后原告就此向被告售楼处的工作人员进行核实，被告的工作人员确认了该事实。原告于是决定不再购买该楼盘的房屋并多次要求被告退还原告交纳的“认购定金”20000元，但被告拒不退还。原告认为，被告在与原告签订《自由星城商品房认购协议书》前应向原告明确告知该楼盘的土地使用权出让的起始年限，该事项属于作为买卖标的的重大事项，但被告在与原告签订认购协议书前故意隐瞒了该重大事项，致使原告作出了错误的购买意向，被告的行为已构成欺诈。另外，虽然原告与被告签订了《自由星城商品房认购协议书》，但该协议书并不是房屋买卖合同，按照担保法关于定金的规定，原告认为原告与被告在签订《自由星城商品房认购协议书》时所交的“定金”并不是法律意义上的定金，因为合同尚未正式签订，合同没有成立何来定金？所以被告在原告认购时约定“定金”不予返还是没有法律依据的。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：一、撤销原告与被告的《自由星城商品房认购协议书》；二、被告立即向原告返还房屋“认购定金”20000元；三、诉讼费由被告负担。
被告东莞市广基实业有限公司辩称，一、原告认为被告故意隐瞒土地年限构成欺诈是没有任何事实与法律依据的。第一，按照《商品房销售管理办法》，被告已经在销售处公示了《商品房销售管理办法》、《买卖合同示范文本》、《国有土地使用证》等必须明示的文件，被告不是第一次开发房地产，对于“五证”的公示，不但有法规的强制要求，而且这些事项与购买人关系重大，作为一个正常购房者肯定会涉及到此问题，所以被告一直以来为免麻烦都在售楼处公示，况且规划局也有来检查，如没公示则需要罚款，不能开盘；第二，土地年限在“合同示范文本”上已填写并在销售处和东莞市房地产管理局官网上公示了，购买人可以随时去售楼处、房产局了解或登陆该局网站查询示范文本及详细信息，实务中，销售员也没有必要刻意隐瞒土地年限问题，因为这个问题很容易通过公开途径查询到的，所以原告认为被告故意隐瞒没有任何事实依据；第三，根据原告与被告签订的《自由星城商品房认购协议书》可以显示，原告已经充分了解了被告的“商品房买卖合同及合同示范文本”，合同示范文本已经写了土地年限，而认购协议书中也提示是阅读了合同示范文本并了解物业情况的前提下签订的，故实际上原告知情；第四，原告认为土地使用年限应当是70年，这个理解没有法律依据，法律规定的是居住用地最高年限为70年，而不是出售时最低年限是70年，而且根据《物权法》第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，也就是说，案涉商品房土地使用年限的长短不影响原告权益。二、原告要求被告返还认购定金20000元也没有事实与法律依据。被告通过认购方式向原告收受定金是作为订立《商品房买卖合同》的担保，况且从“收款收据”及双方签订的《认购协议书》第三条第一款可以显示，该20000元具有定金性质，《认购协议书》明确约定原告必须在一定期限内与被告商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，否则定金不退。原告没有按期签订《商品房买卖合同》，显然原告明显存在违约行为，按照法律规定及协议书约定，对于该定金被告可以不予返还。
被告东莞市塘厦镇房地产开发公司在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇诸佛岭社区诸佛岭大道112号的恩泽居楼盘，系被告东莞市广基实业有限公司挂靠被告东莞市塘厦镇房地产开发公司所开发，已于2014年6月12日取得商品房预售许可证。
2014年8月7日，两原告作为乙方，被告东莞市广基实业有限公司作为甲方，双方签订了一份《自由星城商品房认购协议书》，其中原告余建良的签名由原告余文中代签，该《自由星城商品房认购协议书》文本由被告东莞市广基实业有限公司提供。该《自由星城商品房认购协议书》约定：乙方认购甲方开发的自由星城（恩泽居）5单元2104号房屋；乙方须在签署本认购书时先向甲方支付认购定金20000元；乙方须在2014年8月20日前携带此认购书、有效身份证明文件、其他应付款项亲临售楼处与甲方共同签署《商品房买卖合同》；如乙方违约不签署《商品房买卖合同》，逾期超过10天的，甲方除可将乙方所交全部定金没收外，并有权不再另行通知乙方而重新出售该物业；等等。另，该《自由星城商品房认购协议书》在约定条款前的前言部分中的主要内容为“乙方对甲方出示的正是《商品房买卖合同》及补充协议示范文本（该示范文本除购房人姓名等个人信息、房号、价格、付款方式等与该物业相关的具体信息外［此部分具体信息以本认购书约定为准］，其他内容均已填写完整）、所要认购的由甲方开发的（推广之名：自由星城；法定名：恩泽居）之物业及有关税费等事项已有充分理解且同意相关条款”等。2014年8月7日，原告余文中向被告东莞市广基实业有限公司交付了认购定金20000元。
后两原告拒绝与被告签订正式的《商品房买卖合同》，拒绝签订的理由是两原告主张被告在双方签订《自由星城商品房认购协议书》时未明确告知即故意隐瞒认购房屋所占土地的土地使用年限出让的起始年限。对原告的此主张，被告予以否认，主张已明确告知两原告认购房屋所占土地的土地使用年限情况，主张已按照《商品房销售管理办法》的规定将《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《国有土地使用证》等必须明示的文件在售楼处进行公示。对上述主张，被告举证了照片及东莞市房产管理局的官网截图等为证，原告予以否认，但未能提供相反证据。经本院查询东莞市房产管理局的官网，发现被告已将涉案楼盘的《商品房买卖合同》样本进行了公示，该《商品房买卖合同》样本第一条中明确显示案涉楼盘的土地使用权年限至2065年12月31日到期。
以上事实，有《自由星城商品房认购协议书》、收款收据、户口本、照片、东莞市房产管理局的官网截图、《情况说明》等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告东莞市塘厦镇房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
涉案楼盘系被告东莞市广基实业有限公司挂靠被告东莞市塘厦镇房地产开发公司所开发，已于2014年6月12日取得商品房预售许可证，被告东莞市广基实业有限公司可在2014年8月7日将涉案楼盘向原告进行预售。依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条的规定，在原告看房发出购房意向、被告承诺同意向原告预售涉案房屋后，原、被告签订的《自由星城商品房认购协议书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告请求撤销该《自由星城商品房认购协议书》，无事实与法律依据，本院予以驳回。
依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，该《自由星城商品房认购协议书》本质上为预约合同，独立于原、被告约定之后要签订的购房合同，违反该《自由星城商品房认购协议书》的约定应承担相应的违约责任。原告主张购房合同尚未签订故原、被告在《自由星城商品房认购协议书》中约定的违约条款无效，本院不予采信。
关于被告在签订《自由星城商品房认购协议书》时是否已明确告知原告认购房屋所占土地的土地使用权年限情况这一焦点问题。首先，虽然该《自由星城商品房认购协议书》的文本由被告所提供，但该认购协议书的前言部分属于事实陈述及提示部分，并非属于约定条款部分，不符合《中华人民共和国合同法》第四十一条关于格式条款的规定；其次，从该认购协议书的前言部分内容来看，在签订该认购协议书之前，被告已向原告出示了《商品房买卖合同》及补充协议的示范文本；最后，经查询东莞市房产管理局的官网可见，被告已将涉案楼盘的《商品房买卖合同》样本进行了公示，该《商品房买卖合同》样本中已明确显示了案涉楼盘的土地使用权年限情况。综上，本院采信被告的主张，认定在签订《自由星城商品房认购协议书》前，被告已明确告知原告认购房屋所占土地的土地使用权年限情况。原告以此为由拒绝与被告签订正式的《商品房买卖合同》，理由不成立，原告的行为已构成违约。
承上，因原告违约，按照《自由星城商品房认购协议书》约定的违约条款，被告有权没收原告已缴纳的认购定金20000元。原告要求被告退还该认购定金20000元，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
驳回原告余文中、余建良的全部诉讼请求。
本案受理费150元，由原告余文中、余建良承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 韦枝展
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 陈倩媚
陈伟龙
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。