湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民四终字第00094号
上诉人（原审被告）王正，女。
上诉人（原审被告）王伦，女。
上诉人（原审被告）许秀英，女。
三上诉人的共同委托代理人刘林森，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）陈朝霞，女。
被上诉人（原审原告）张娟，女。
被上诉人（原审原告）汤明琳，女。
三被上诉人的共同委托代理人王虹理，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人王正、王伦、许秀英因与被上诉人陈朝霞、张娟、汤明琳租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院于2013年12月6日作出的（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人王正、王伦、许秀英的共同委托代理人刘林森，被上诉人陈朝霞、张娟、汤明琳的共同委托代理人王虹理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈朝霞、张娟、汤明琳原审中诉称：三人系合伙经营关系，共同投资经营襄阳市民发天地一楼雅馨百货内展位。2012年5月10日，陈朝霞代表三人与雅馨百货王伦签订了一份《租赁合同》。该租赁合同约定：“雅馨百货王伦将一楼通道南125平方米场地作为陈朝霞、张娟、汤明琳租赁使用展位，经营范围为内衣、床上用品、饰品、玉器，仅此一家经营。租赁期限自2012年7月1日至2013年12月31日至。租金一季度交一次金额每月10300元。”合同签订后，陈朝霞、张娟、汤明琳对展位进行了全面装修，并于7月1日正式经营。然而，雅馨百货王伦却恶意违反合同中独家经营的约定，另外招收其他同类商品商家入驻经营。当商场内其他商户侵害、干扰陈朝霞、张娟、汤明琳展位正常经营时，雅馨百货王伦拒绝履行商场管理职责。为此，陈朝霞、张娟、汤明琳多次找雅馨百货王伦交涉，王伦一直置之不理。陈朝霞、张娟、汤明琳被迫无奈，选择解除合同，并要求王伦、许秀英、王正赔偿损失，但经协商未果。故请求人民法院依法判令：1、解除陈朝霞与王伦之间签订的《租赁合同》；2、王伦、许秀英、王正退还陈朝霞、张娟、汤明琳押金10000元；3、王伦、许秀英、王正赔偿陈朝霞、张娟、汤明琳因解除合同造成的各项经济损失共计160458.65元（内衣存货损失35568.65元；金银饰品存货损失39678元；玉器存货损失9312元；租房损失30900元；工人工资10000元；装修费用35000元）。
王伦、许秀英、王正原审中辩称：（一）张娟、汤明琳不具备原告主体资格，被告只是和陈朝霞签订的合同，应驳回张娟、汤明琳诉讼请求；（二）陈朝霞未办理营业执照已构成违约；（三）陈朝霞将场地转包给他人已违约，被告不应承担赔偿责任。
原审判决认定：2010年11月14日，襄阳市钻石房地产开发有限公司（甲方）与襄阳市雅馨百货经营部王正（乙方）、湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订民发天地房屋租赁管理合同一份。合同主要内容为：“乙方租赁甲方位于襄阳市长虹路与邓城大道交叉口处暂定名为民发.天地的编号为1-103、2-101，建筑面积约为1763.87平方米的房屋。乙方承租该房屋用于经营超市”。同日，襄阳市钻石房地产开发有限公司（甲方）与襄阳市雅馨百货经营部许秀英（乙方）、湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订民发天地房屋租赁管理合同一份。合同主要内容为：“乙方租赁甲方位于襄阳市长虹路与邓城大道交叉口处暂定名为民发.天地的编号为一、二号楼负一楼，建筑面积约为4116.13平方米的房屋。乙方承租该房屋用于经营超市（同乙方现营业执照）”。
2012年5月10日，雅馨百货（甲方）王伦与陈朝霞（乙方）签订《租赁合同》一份。合同主要内容为：“一、甲方将一楼通道南125平方米场地作为与乙方租赁使用展位，经营范围为内衣、床上用品、饰品、玉器，仅此一家经营（注：通道以南第3至8块砖及厕所边45平方米至小仓库每月300元，另每平方米80元）。二、租赁期限为1年半，自2012年7月1日至2013年12月31日止。三、租赁基本费用的交纳方式：租金一季度交一次，金额每月支付10300元。合同签订后，乙方须向甲方交付10000元违约质保金（违约质保金不计付利息）。甲、乙双方终止合同期满后，乙方所售产品若无客户投诉质量问题，无任何安全事故、无影响超市形象及正常经营秩序的现象，两个月后，甲方无条件予以退还。否则质保金一律不予退还。若乙方合同截止时，拒不撤出该场地，视为乙方违约，甲方有权扣除金额违约质保金，并且有权清场不承担任何责任；四、双方的权利和义务：甲方义务：1、甲方负责向乙方提供规范、安全、便利的经营场所，有权根据天气情况调整上下班时间；2、甲方有权对乙方的经营、安全、卫生以及文明经商、售后服务状况进行全面指导，乙方应服从管理。如不服从管理，甲方有权采取罚款、停业等有效措施直至终止合同清场并扣除质保金。3、为完善经营，提高商品竞争力，甲方提倡乙方进行装修，装修设计方案不能影响消防等公共设施的正常使用，并须报甲方备案，照明电路及负荷应符合甲方设计要求，经甲方同意后方可实施；4、在租赁期间，乙方因自身原因单方终止合同，应提前两个月写出书面申请通知甲方，在此期间，甲方有权收回，转让此场地。甲方按总合同金额的30%向乙方收取违约金，且乙方需退还甲方在经营期间所给予的各种优惠费用。乙方未在终止合同日前撤出场地，甲方有权清场并无需承担因此而给乙方造成的任何损失；5、乙方须严格按照经验范围从事经营活动，如须更换增加产品或品类，须书面报甲方同意，未经甲方同意，擅自更换增加产品或品类的一律视同乙方单方面终止合同。甲方有权采取相应措施，由此引起的一切后果由乙方承担；6、乙方在合同期内不能转让，转包场地给予他人，如有视为乙方违约，甲方有权扣除违约金，收回场地且不退还租金不承担后果。乙方在租赁截止日期一个月之前应主动与甲方商谈续签合同事宜，并且签订合同交齐款项，若乙方未能提前一个月与甲方签订合同时，视为乙方主动放弃不再续租该场地。甲方有权对该场地进行招租。乙方应在合同截止之日之前撤出该场地，否则甲方有权清场并不承担任何责任”。双方签订合同后，陈朝霞于当日向雅馨百货支付（7月、8月、9月）租金30000元，质保金10000元。2012年5月18日，支付（7月、8月、9月）仓库租金900元。后来，王正又将饰品、玉器等展位租赁给案外人夏顺林。
原审另查明，2012年5月13日，陈朝霞与湖北环宇空间装饰工程有限公司签订合同一份。合同约定对其长虹北路雅馨超市百货中的电路、灯、五金、成品柜门进行装修，施工面积为125平方米，工程总造价35000元。2012年7月1日，陈朝霞、张娟、汤明琳签订合作经营协议，约定由三方共同合作投资位于长虹路民发天地一楼雅馨百货内的饰品、内衣、床上用品等经营项目。2012年9月15日，陈朝霞、张娟、汤明琳给王伦送达解除合同通知书，内容为“王伦：你方与我们之间于2012年5月10日签订的《租赁合同》，由于你方严重违反了《租赁合同》中关于独立经营的规定，且其他商户侵害、干扰我们展位正常经营时，你方据不履行管理职责，致使我们遭受严重经济损失。你方的行为已构成了根本性违约，导致我们无法继续经营。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，我们正式通知你方解除双方《租赁合同》。2012年9月17日，王伦收到解除合同通知书。2012年11月9日，在法院主持下，陈朝霞、张娟、汤明琳将超市的货物搬离。2012年11月14日，襄阳市工商行政管理局高新技术产业开发区分局团山工商所证明，内容为“兹证明陈朝霞未在我所办理个体注册登记”。王正开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）未向法院提交营业执照。王伦与王正系姐妹关系。在庭审过程中，王正称：“王伦系长虹路民发天地一楼雅馨百货员工”。
原审再查明，2013年8月9日，襄阳弘正资产评估事务所作出襄弘正平（2013）-039号资产评估报告书，内容为“雅馨超市一楼通道南租赁的场地装修部分残值为24205.32元。其中货架（无储物柜）的评估价值为9944.94元；货架（有储物柜）的评估价值为11908.38元；试衣间的评估价值为1992元；试衣镜的评估价值为360元”。鉴定费2000元。
原审法院认为，因王正开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）未办理营业执照，故本案中所涉及该经营部的行为关系均应由实际开办人王正为责任主体，王伦作为雅馨百货员工及王正的妹妹，虽然未经书面授权代表王正与陈朝霞签订合同，但从双方其后一系列的行为及双方互发的解除租赁合同通知书来看，王正对王伦签订的租赁合同是认可的。陈朝霞与王伦签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应诚实履行合同约定的义务。陈朝霞、张娟、汤明琳按合同约定支付了租金及质保金，王伦、许秀英、王正虽亦依约交付了租赁场地，但违反了双方租赁合同中第一条的规定，王伦、许秀英、王正应当承担违约责任。因双方均认可合同已解除，故陈朝霞、张娟、汤明琳主张解除双方签订的租赁合同、返还质保金、赔偿损失，并无不当，予以支持。关于租赁合同解除的时间问题，根据陈朝霞、张娟、汤明琳向王伦邮寄解除租赁合同通知书的行为，可以认定陈朝霞、张娟、汤明琳在2012年9月15日有解除合同的意思表示。2012年9月17日王伦收到解除租赁合同通知书。同时查明，陈朝霞、张娟、汤明琳在2012年11月9日前一直未腾退商铺，并有经营行为，故认为陈朝霞、张娟、汤明琳的实际经营截止时间为2012年11月9日。依据以上事实，原审法院认为，解除合同应当通知对方，自通知到达对方时生效，故本案双方解除租赁合同的时间为王伦签收解除通知书时间即2012年9月17日。关于赔偿损失（内衣存货损失35568.65元；金银饰品存货损失39678元；玉器存货损失9312元；租房损失30900元；工人工资10000元；装修费用35000元）的问题，因陈朝霞、张娟、汤明琳主张内衣存货损失35568.65元、金银饰品存货损失39678元、玉器存货损失9312元，并未损毁、消失，可以另行出售，故对该请求不予支持；对陈朝霞、张娟、汤明琳主张的租房损失30900元，因三人已实际使用，故不予支持；对陈朝霞、张娟、汤明琳主张的工人工资10000元损失，因无证据证实，不予支持。对陈朝霞、张娟、汤明琳主张的装修费用35000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持”的规定和评估公司的意见，故对剩余租赁期内装饰装修残值损失认定为24205.32元，鉴定费2000元，应由王伦、许秀英、王正承担；王伦、许秀英、王正辨称，张娟、汤明琳不具备原告主体资格，王伦只是和陈朝霞签订合同，应驳回张娟、汤明琳诉讼请求；陈朝霞将场地转包给他人已违约，王伦、许秀英、王正不应承担赔偿责任，原审法院认为，陈朝霞虽然是个人与王伦签订的租赁合同，但陈朝霞与张娟、汤明琳共同合伙经营，并不是合同约定转让和转包行为，因此，也就不存在违约转包的行为，故对该主张不予支持；王伦、许秀英、王正又辨称，陈朝霞未办理营业执照已构成违约，因双方在租赁合同中对此并未约定违约责任，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、原告与被告于2012年5月10日签订的租赁合同于2012年9月17日解除。二、被告王伦、许秀英、王正于本判决生效之日起10日内向原告陈朝霞、张娟、汤明琳返还质保金10000元及赔偿装修残值损失24205.32元，共计34205.32元。三、驳回原告陈朝霞、张娟、汤明琳的其他诉讼请求。案件受理费3700元，由原告陈朝霞、张娟、汤明琳承担1700元，被告王伦、许秀英、王正承担2000元及鉴定费2000元，共计4000元。
上诉人王正、王伦、许秀英不服原审上述判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判；将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由为：（一）一审判决混淆了双方签订的租赁合同中的各方权利义务，导致案件主要事实认定错误。一审判决审理查明部分中的“四、双方的权利和义务”中，混淆了甲方和乙方的权利义务，将甲方权利义务中的第4条与乙方权利义务的第4条混淆，出现如此明显的错误，足以证明一审判决事实认定严重错误。（二）一审判决判令王伦、许秀英承担责任无法律依据。一审已查明王伦系王正的员工，其与被上诉人陈朝霞签订合同的行为是职务行为，故不应在本案中承担责任。一审还查明，许秀英承租民发天地地下室从事经营，而王正承租民发天地一楼从事经营，本案诉争实际上发生在一楼，与地下室毫无关联，被上诉人选择许秀英作为被告起诉本就是诉讼主体错误，法院应判决驳回对许秀英的起诉。另外，虽然王正、王伦和许秀英存在近亲属关系，但三方均有独立的家庭，也没有证据证明三方存在共同经营的情形。（三）被上诉人张娟、汤明琳与陈朝霞之间实质是转租关系，与上诉人无任何关系，上诉人不应向其二人承担责任。被上诉人张娟、汤明琳未与上诉人签订租赁合同，并非租赁合同一方当事人，双方之间无任何民事权利义务关系。一审判决也查明，张娟、汤明琳与陈朝霞是在租赁合同签订后才“合伙”，且未告知上诉人，更未经上诉人同意。所谓的“合伙”实质就是租赁合同上所称的转租、转让，这本身就是严重的违约行为。一审判决未认定该行为违约，反而判决上诉人向张娟、汤明琳二人赔偿，无法律依据。（四）被上诉人的违约行为导致其无权获得装修残值损失。一审判决无视双方租赁合同约定，没有认定被上诉人不办理工商执照、将场地转租的违约性，最终导致适用法律错误。同时，本案中，上诉人也明确表示不同意利用被上诉人的装修物，并要求其立即搬走，故被上诉人无权主张获得装修残值损失。
被上诉人陈朝霞、张娟、汤明琳答辩称：（一）上诉人的理由、依据均错，王伦所签协议上没说是员工身份，王伦与许秀英均应承担责任。（二）本案是因上诉人违约导致合同解除，造成被上诉人无法经营，一切后果应由上诉人承担。（三）付款、进货票据上均有被上诉人三人签名，表明三人是合伙关系。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人为支持其主张，向本院提交以下证据，证明上诉人王伦为上诉人王正的员工：
证据一、王正经营的襄阳市雅馨百货经营部（樊城区人民路襄棉南院门面房）个体工商户营业执照复印件一份。
证据二、雅馨百货总部2012年、2013年、2014年员工工资表一组。
被上诉人对证据一的真实性予以认可，但认为被上诉人一审时要求上诉人出示该证据，但上诉人一直未举证，故应不予采纳；对证据二的真实性不予认可。本院认为，由于本案诉争地点是位于高新区的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货），王伦是否为襄阳市雅馨百货经营部（樊城区人民路襄棉南院门面房）的员工与本案没有关联性，故本院对上诉人举证的两份证据均不予采纳。
经二审审理查明：2010年11月14日，襄阳市钻石房地产开发有限公司（甲方）与襄阳市雅馨百货经营部王正（乙方）、湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订民发天地房屋租赁管理合同一份，合同主要内容为：“乙方租赁甲方位于襄阳市长虹路与邓城大道交叉口处暂定名为民发.天地的编号为1-103、2-101，建筑面积约为1763.87平方米的房屋。乙方承租该房屋用于经营超市”。同日，襄阳市钻石房地产开发有限公司（甲方）与襄阳市雅馨百货经营部许秀英（乙方）、湖北民发物业服务有限公司（丙方）签订民发天地房屋租赁管理合同一份，合同主要内容为：“乙方租赁甲方位于襄阳市长虹路与邓城大道交叉口处暂定名为民发.天地的编号为一、二号楼负一楼，建筑面积约为4116.13平方米的房屋。乙方承租该房屋用于经营超市（同乙方现营业执照）”。2012年5月10日，雅馨百货（甲方）王伦与陈朝霞（乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要内容为：“一、甲方将一楼通道南125平方米场地作为与乙方租赁使用展位，经营范围为内衣、床上用品、饰品、玉器，仅此一家经营（注：通道以南第3至8块砖及厕所边45平方米至小仓库每月300元，另每平方米80元）。二、租赁期限为1年半，自2012年7月1日至2013年12月31日止。三、租赁基本费用的交纳方式：租金一季度交一次，金额每月支付10300元。合同签订后，乙方须向甲方交付10000元违约质保金（违约质保金不计付利息）。甲、乙双方终止合同期满后，乙方所售产品若无客户投诉质量问题、无任何安全事故、无影响超市形象及正常经营秩序的现象，两个月后，甲方无条件予以退还。否则质保金一律不予退还。若乙方合同截止时，拒不撤出该场地，视为乙方违约，甲方有权扣除金额违约质保金，并且有权清场不承担任何责任。四、双方的权利和义务：甲方：1、甲方负责向乙方提供规范、安全、便利的经营场所，有权根据天气情况调整上下班时间；2、甲方有权对乙方的经营、安全、卫生以及文明经商、售后服务状况进行全面指导，乙方应服从管理。如不服从管理，甲方有权采取罚款、停业等有效措施直至终止合同清场并扣除质保金。3、甲方对乙方导购人员有监督管理权…。4、乙方应按照国家有关规定及时办理营业执照、税务登记证等各种证件，并交复印件给甲方备案。乙方：1.乙方在租赁期间必须遵守雅馨超市规章制度，服从管理人员的管理。2、乙方不得制造并销售伪劣产品、三无产品及从事任何违法活动…。3、为完善经营，提高商品竞争力，甲方提倡乙方进行装修，装修设计方案不能影响消防等公共设施的正常使用，并须报甲方备案，照明电路及负荷应符合甲方设计要求，经甲方同意后方可实施。4、在租赁期间，乙方因自身原因单方终止合同，应提前两个月写出书面申请通知甲方，在此期间，甲方有权收回，转让此场地。甲方按总合同金额的30%向乙方收取违约金，且乙方需退还甲方在经营期间所给予的各种优惠费用。乙方未在终止合同日前撤出场地，甲方有权清场并无需承担因此而给乙方造成的任何损失；5、为树立商场形象，更好的为商场业户服务，甲方如须对商场各单位进行调整、改造时，乙方应无条件服从甲方调整，乙方若不服从调整，甲方有权解除合同，收回场地并不承担任何责任。6.乙方须严格按照经验范围从事经营活动，如须更换增加产品或品类，须书面报甲方同意，未经甲方同意，擅自更换增加产品或品类的一律视同乙方单方面终止合同。甲方有权采取相应措施，由此引起的一切后果由乙方承担。7、乙方在合同期内不能转让，转包场地给予他人，如有视为乙方违约，甲方有权扣除违约金，收回场地且不退还租金不承担后果。乙方在租赁截止日期一个月之前应主动与甲方商谈续签合同事宜，并且签订合同交齐款项，若乙方未能提前一个月与甲方签订合同时，视为乙方主动放弃不再续租该场地。甲方有权对该场地进行招租。乙方应在合同截止之日之前撤出该场地，否则甲方有权清场并不承担任何责任”。双方签订合同后，陈朝霞于当日向雅馨百货支付租金（7月、8月、9月）30000元、质保金10000元，2012年5月18日支付仓库租金（7月、8月、9月）900元。后来，王正又将饰品、玉器等展位租赁给案外人夏顺林。2012年5月13日，陈朝霞与湖北环宇空间装饰工程有限公司签订合同一份，对其承租的长虹北路雅馨百货展位进行装修，施工面积为125平方米，工程总造价35000元。2012年7月1日，陈朝霞、张娟、汤明琳签订合作经营协议，约定三方共同投资位于长虹路民发天地一楼雅馨百货内的饰品、内衣、床上用品等经营项目。2012年9月15日，陈朝霞、张娟、汤明琳给王伦送达解除合同通知书，内容为“王伦：你方与我们之间于2012年5月10日签订的《租赁合同》，由于你方严重违反了《租赁合同》中关于独立经营的规定，且其他商户侵害、干扰我们展位正常经营时，你方据不履行管理职责，致使我们遭受严重经济损失。你方的行为已构成了根本性违约，导致我们无法继续经营。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，我们正式通知你方解除双方《租赁合同》”。2012年9月17日，王伦收到解除合同通知书。2012年11月9日，在原审法院主持下，陈朝霞、张娟、汤明琳将超市的货物搬离。2012年11月14日，襄阳市工商行政管理局高新技术产业开发区分局团山工商所出具证明，内容为“兹证明陈朝霞未在我所办理个体注册登记”。2013年8月9日，经原审法院委托，襄阳弘正资产评估事务所作出襄弘正平（2013）-039号资产评估报告书，结论为“雅馨超市一楼通道南租赁的场地装修部分残值为24205.32元。其中货架（无储物柜）的评估价值为9944.94元；货架（有储物柜）的评估价值为11908.38元；试衣间的评估价值为1992元；试衣镜的评估价值为360元”，鉴定费2000元。在本案审理过程中，王正称：“王伦系长虹路民发天地一楼雅馨百货员工”，但未提交其开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）工商营业执照。
本院认为，上诉人王正开办的襄阳市雅馨百货经营部（长虹路民发天地一楼雅馨百货）未办理营业执照，原审判决认定本案中涉及该经营部的行为均应由实际开办人王正作为责任主体适当，本院予以确认。本案中上诉人王伦虽未经书面授权代表王正与被上诉人陈朝霞签订合同，但王正认可王伦系其开办的长虹路民发天地一楼雅馨百货员工，其对王伦签订的租赁合同亦予以认可，同时，上诉人许秀英承租民发天地一、二号楼负一楼从事经营，与本案诉争并无关联，故对上诉人关于王伦、许秀英不应在本案中承担责任的主张，本院予以支持。原审判决让王伦、许秀英与王正共同承担责任，明显不当，依法应予纠正。上诉人诉称，原审判决混淆了双方签订的租赁合同中的各方权利义务，导致案件主要事实认定错误，经审查，原审判决虽对本案双方签订的租赁合同的内容引用不全，但并未影响本案的事实认定，故对该主张本院不予支持。上诉人辩称被上诉人张娟、汤明琳向其主张权利不适格，本院认为，本案租赁合同虽系被上诉人陈朝霞以个人名义与上诉人王伦所签订，但因被上诉人陈朝霞与张娟、汤明琳是共同合伙经营，此事实有在案合伙协议和其他证据加以佐证，并不是双方租赁合同约定的转让和转包行为，被上诉人张娟、汤明琳作为共同承租人向上诉人主张权利符合法律规定，故本院对该辩称理由不予支持。上诉人又辩称被上诉人陈朝霞未办理营业执照属于违约，因双方在租赁合同中对此并未约定违约责任，故对该主张本院不予支持。本案中上诉人违反双方租赁合同中第一条的规定，将饰品、玉器等展位租赁给他人，被上诉人因此而提出解除双方租赁合同，且双方均认可合同已解除，故被上诉人向上诉人主张赔偿装修残值损失符合法律规定，本院予以支持。综上，原审判决认定部分事实错误，实体处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决第一项：即原告与被告于2012年5月10日签订的租赁合同于2012年9月17日解除。
二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2012）鄂襄新民初字第01250号民事判决第二、三项：即被告王伦、许秀英、王正于本判决生效之日起10日内向原告陈朝霞、张娟、汤明琳返还质保金10000元及赔偿装修残值损失24205.32元，共计34205.32元。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理；驳回原告陈朝霞、张娟、汤明琳的其他诉讼请求。
三、上诉人王正于本判决生效之日起10日内向被上诉人陈朝霞、张娟、汤明琳返还质保金10000元及赔偿装修残值损失24205.32元，共计34205.32元。
四、驳回被上诉人陈朝霞、张娟、汤明琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3700元、鉴定费2000元，由原审原告陈朝霞、张娟、汤明琳承担1700元，原审被告王正承担4000元。二审案件受理费656元，由上诉人王正承担556元，被上诉人陈朝霞、张娟、汤明琳承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王剑波
审 判 员 李 锐
代理审判员 尹波涛
二〇一四年五月四日
书 记 员 周思奋