黑龙江省桦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桦民初字第22号
原告任敏，女，1963年11月6日出生。
委托代理人黄智刚，黑龙江桦南律师事务所律师。
被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司。
法定代表人辛月和，该公司总经理。
被告安凤雷，男，1976年5月23日出生。
委托代理人王伟，桦南县鑫隆房产开发有限责任公司员工。
二被告共同委托代理人戴俊峰，桦南县法律援助中心律师。
原告任敏与被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司（以下称鑫隆公司）、安风雷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任敏及委托代理人黄智刚与二被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任敏诉称：2011年6月18日，被告鑫隆公司奥林新村项目部将原告所有的81平方米房屋列为拆迁范围，由被告安风雷负责拆迁和安置。原告与被告安风雷签订动迁安置协议书一份，经双方协商，被告同意动迁开发建楼后，还给原告3单元东户82.73平方米住宅楼和每个不少于20平方米的车库三个，并定于2012年1月30日回迁，如不能按时回迁，按每天50元赔偿原告损失。楼房竣工后，被告违反协议约定要求将另一处64.75平方米的房屋及两个车库安置给原告，其余另议，原告没有同意。经原告多次找二被告交涉，二被告拒不按协议约定交付。为此，请求判令二被告履行与原告签订的动迁安置协议书；并按协议约定每日按50元标准赔偿原告未能按期回迁造成的损失；返还收取的入户费3万元；回迁后一个月内给原告办理房屋产权证照的相关手续，如逾期违约金每天按30元计算。
原告提供如下证据支持其诉讼主张：
1.动迁安置协议书1份。旨在证明双方签订房屋动迁安置补偿协议的事实。
2.回迁安置确认单1份，旨在证明二被告2012年6月7日已同意先部分回迁并确定了安置的住宅及车库具体位置。
3.二被告售楼处工作人员李岩书写的楼房价格单1份。旨在证明给原告回迁的住宅楼及车库当时的价格情况。
二被告辩称：原告的被拆迁房屋在棚户区改造范围内，根据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》规定，应实行“拆一还一”的安置补偿政策，原告的被拆迁房屋面积为79.65平方米，按该文件规定应按原面积回迁。2012年6月，经桦南县拆迁安置办公室工作人员调解，原告已同意给其回迁住宅一个及车库二个，面积合计104.75平方米，原告领取了安置确认单，双方已不存在争议。原告交付的3万元入户费被告已退还给原告，不存在再返还问题。被告并未将应安置给原告的房屋及车库出卖，至今一直保留。原告至今没有回迁安置进户并非被告原因，所以开发单位对原告损失没有赔偿义务。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
二被告为支持其诉讼主张提供如下证据：
黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室文件1份。用以证明原告原房屋在棚户区改造范围内，根据该文件规定回迁安置面积应按’拆一还一”的标准执行。
黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见。用以证明双方签订的动迁安置补偿协议违反了该规定应属无效。
庭审中，二被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该协议违反国家有关棚户区改造政策应属无效。对证据2无异议，认为原告领取了确认单说明其已接受了变更原协议的事实。对证据3认为与本案没有任何关联，棚户区改造回迁安置房屋的价值与商品房市场销售价格没有可比性。原告对被告提供的证据认为，规章文件并非法律法规，对双方签订的协议没有约束力。
本院经审核认为：原告提供的动迁安置协议书内容真实、形式合法，故应认定有效。对证据2的真实性应予确认，但无原告签字认可，被告质证理由不能成立；原告提供的证据3不符合证据的合法性要求，不予采信。被告未提供证据证明其所开发的项目系国家棚户区改造工程，故其提供的两份文件与本案不具有关联性，起不到证明本案事实的作用，不予认定。
根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本案事实如下：
2011年6月18日，原告与被告安凤雷签订动迁安置协议书一份。双方约定：原告位于桦南县桦南镇胜利街81平方米砖木结构住宅平房由被告动迁进行房地产开发；被告给原告回迁补偿总面积不少于145.8平方米的楼房及车库；具体位置是A15号楼三单元三楼东门82.73平方米，三个与本单元一层并列连接的车库，每个车库面积不少于20平方米；回迁入住时间为2012年1月30日，如延期超期，每天按50元标准赔偿原告；回迁后一个月内被告给原告出具办理房屋所有权证的相关手续，如超过约定时间，每天承担违约金30元。双方还就其他事项进行了约定。被告安凤雷在协议上签了字，并加盖了“桦南县奥林新村拆迁办公室”的印章，但认可未在工商管理部门登记。逾期后因被告原因原告未能回迁。同年6月7日，被告给原告出具了加盖“桦南县鑫隆房产开发有限责任公司奥林新村项目部”印章及“桦南县奥林新村拆迁办公室”印章的回迁安置确认单，同时收取原告回迁费3万元，但原告未在该确认单上签字。此后双方就回迁事宜多次协商未果。庭审中，原告针对二被告关于约定房屋仍保留的承诺变更了部分诉讼请求，请求判令二被告履行与原告签订的动迁安置协议书；并按协议约定每日50元赔偿原告未能按期回迁损失；返还收取的入户费3万元；回迁后一个月内给原告出具办理房屋所有权证的相关手续，如逾期每天按30元赔偿违约金。
另查明，被告安凤雷挂靠被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司开发建设奥林新村住宅楼工程。
本院认为：被告安凤雷与原告签订的协议上虽然加盖了“桦南县奥林新村拆迁安置办公室”的印章，但该机构未在工商管理部门登记，其不具备诉讼主体资格，应属被告安凤雷的个人行为。被告鑫隆公司在给原告出具的回迁确认单上盖章的行为表明，其对被告安凤雷的行为进行了追认。故原、被告签订的动迁安置协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告负有按合同约定全面履行的义务，其关于应按原告原动迁房屋面积“拆一还一”的比例回迁的抗辩理由因缺乏合同依据而不能成立。双方按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以特定的房屋对原告予以补偿安置，但被告迟延履行合同构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求按合同约定承担违约责任应予支持。被告收取原告的3万元入户费辩称已返还，以及其关于原告已同意按确认单记载的事项回迁的抗辩理由，因均未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司、被告安凤雷按房屋拆迁安置补偿合同约定给原告任敏回迁A15号楼三单元三楼东户82.73平方米住宅楼一处（胜利街主干道洗车场东斜对约100米处第二栋楼号），与本单元一层并列连接的每个面积不少于20平方米的车库三个。如二被告不能给原告回迁，按该地段房屋市场价格评估作价赔偿。
二、被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司、被告安凤雷自2012年1月30日起每日按50元标准赔偿原告任敏经济损失计算至上款房屋交付时止。二被告返还收取原告的入户费30000元。
三、被告桦南县鑫隆房产开发有限责任公司、被告安凤雷在房屋回迁后一个月内给原告出具办理房屋所有权证的相关手续，如逾期每天按30元标准计算赔偿违约金。
上列给付内容于本判决生效后十日内履行。
案件受理费10350元，由二被告负担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 李天民
代理审判员 里芊烁
人民陪审员 吴玉海
二０一四年五月十九日
书 记 员 刘忠玲