江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02338号
原告赵美强。
委托代理人丛昌林。
被告杨如玉。
被告吴峰。
被告杨如玉、吴峰共同委托代理人戴鸿儒。
被告吴娟。
被告吴锦丹。
原告赵美强与被告杨如玉、吴峰、吴娟、吴锦丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由代理审判员镇永娟适用简易程序于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丛昌林，被告杨如玉、吴峰的共同委托代理人戴鸿儒，被告吴娟到庭参加诉讼。被告吴锦丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵美强诉称，2002年8月12日，四被告亲属吴功禹与原告签订房屋转售协议一份，约定将吴功禹名下的位于掘港镇江海西路28号如东县燃料公司前幢104室及附属用房（包括水电开户、有线电视、电话开户、油烟机）以32000元的价格转售给原告。原告于2002年8月15日一次性付清购房款，吴功禹也及时将该转售房屋交付原告。由于该房屋系如东县燃料公司集资房，当时政策无法过户。2015年由燃料公司牵头，县政府批准，燃料公司原集资房已出售品均可办理过户手续。因此，原告只要补交19168.95元后即可将所购房屋过户至原告名下。因吴功禹已于2005年4月2日死亡，原告数次找到吴功禹妻子杨如玉、儿子吴峰，其均表示无时间协助原告办理过户手续。原告无奈诉至法院，请求法院判令原告与四被告亲属吴功禹之间的房屋买卖合法有效；被告协助原告办理房屋过户手续并承担本案的诉讼费用。
被告杨如玉、吴峰共同答辩称，1、原告与四被告亲属吴功禹签订的房屋转售协议无效，理由如下：第一，签订该房屋转售协议时两被告并不知情，直到原告找到两被告要求协助过户时，两被告才知该房屋已经转售他人，吴功禹转售房屋的行为属于擅自处置与被告杨如玉夫妻共同财产，损害了房屋其他权利人的权利，原告对该房屋也不构成善意取得；第二，案涉房屋无产权证，法律禁止无产权证的房屋进行交易，因此该房屋买卖行为违反了法律强制性规定。2、两被告无义务协助原告办理过户手续，理由如下：第一，房屋转售协议中已经明确房屋无房产证，故被告无合同约定义务协助原告过户；第二，两被告在该房屋买卖中无任何权利，也就无协助义务，原告只能对权利相对人吴功禹提出，而该项权利也因吴功禹死亡而终止；第三，根据继承法，义务不得用于继承。3、权利人杨如玉保留另行诉讼确认该转售协议无效的权利。
被告吴娟辩称，1、该房屋买卖其并不知情；2、根据城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，因此该房屋转让合同应属无效合同，故原告要求其履行协助过户义务的诉讼请求也不能成立。
被告吴锦丹未到庭亦未向本院提交书面答辩。
经审理查明，被告杨如玉与吴功禹系夫妻关系，被告吴峰、吴娟、吴锦丹系杨如玉与吴功禹的子女。吴功禹原系如东县燃料公司的职工，根据当时的相关政策，吴功禹于1995年1月10日缴纳了28000元建房集资款，购买了位于如东县掘港镇江海西路28号如东县燃料公司集资楼A幢104室房屋及附属用房。涉案房屋无独立产权，该地块集资房由如东县燃料公司作为所有权人统一办理了产权证。
2002年8月12日，吴功禹（甲方）与原告赵美强（乙方）签订房屋转售协议一份，载明：“经甲、乙双方共同协商协定，甲方同意将江海西路28号燃料公司宿舍楼前幢104室及附属用房（包括水电开户、有线电视、电话开户、油烟机），以人民币叁万贰仟元整的价格转售给乙方（不含房产证），如该楼可办理房产证时，甲方有义务必须出面办理，办证费用由乙方负责。有关过户手续费用根据政策由甲乙各自承担。本协议经甲乙双方签字后生效，甲方交付房屋所有钥匙后，乙方方可付款。自付款之日起此房屋产权归乙方所有。甲方在搬出后保证水、电、有线电视、电话等证件手续齐全、齐通，随房附属物完好无损并能使用。交房后水、电、话费由乙方负责。成交之后，双方家属成员不得有任何异议，双方不得违约。特立此据为凭。本协议一式三份，甲方、乙方、见证方各执一份。”该协议由吴功禹、赵美强分别签名确认，并有见证人王某签名。同年8月15日，吴功禹向原告出具收房款32000元的收条一份。此后，原告使用该房屋至今。现原告可根据相关政策在补交一定款项后取得涉案104室房屋的权属证书，但因吴功禹已于2005年4月2日死亡，其继承人不同意协助原告办理过户手续，原告于2015年12月10日诉至本院，请求法院判令原告与四被告亲属吴功禹之间的房屋买卖合法有效；被告协助原告办理房屋过户手续并承担本案的诉讼费用。
另查明，2015年10月9日，如东燃料公司清算组向原如东燃料公司集资房住户发出通告一份，要求尚未办理房产证和土地证的集资户抓紧时间办证。
还查明，原告曾于2015年10月26日将被告杨如玉、吴峰诉至本院，要求两被告协助原告办理房屋过户手续。同年11月24日原告申请撤诉，本院以（2015）东民初字第2124号民事裁定，裁定准许原告赵美强撤回起诉。
上述事实，有到庭原、被告的当庭陈述及原告提供的房屋转售协议、收条、收据、户口注销证明、户籍信息证明、如东燃料公司清算组证明及通告等证据在卷佐证，经庭审质证审核，予以确认。
本院认为，原告赵美强与四被告亲属吴功禹在签订房屋转售协议时均为完全民事行为能力人，双方在协商一致的基础上，自愿签订房屋转售协议，是双方的真实意思表示。原告赵美强居住涉案房屋已长达十余年之久，被告杨如玉作为房屋共有人并未对该房屋的所有权进行任何确认或主张，现其主张对房屋买卖不知情明显不符合常理。被告辩称该房屋转售协议违反了《城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，属于违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属无效。本院认为，合同法规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，是指违反效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》的上述规定则属管理性规定，因此该房屋买卖行为未违反法律效力性强制性规定。综上，原告赵美强与四被告亲属吴功禹签订的房屋转售协议合法有效。依法成立的合同，受法律保护。现原告要求办理该房产的产权过户手续，房屋转让人应当根据协议约定和法律规定予以协助，由于吴功禹已去世，四被告作为其法定继承人，有义务协助。故原告的诉讼请求有相应的事实和法律依据，应予支持。被告吴锦丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的抗辩权，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十六条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告赵美强与四被告亲属吴功禹于2002年8月12日签订的房屋转售协议合法有效；
二、被告杨如玉、吴峰、吴娟、吴锦丹于本判决生效后十日内协助原告赵美强办理如东县掘港镇江海西路28号如东县燃料公司集资楼A幢104室房屋的产权过户登记手续。
案件受理费减半收取人民币300元，由被告杨如玉、吴峰、吴娟、吴锦丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币600元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
代理审判员 镇永娟
二〇一六年三月七日
书 记 员 丁晓莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第七十六条公民依法享有财产继承权。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。