济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历民初字第368号
原告王同心，男，汉族，住济南市。
委托代理人江春娟，女，汉族，住济南市。
被告范生美，女，汉族，住济南市。
委托代理人左玉伟，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。
委托代理人鹿文礼，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。
原告王同心与被告范生美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王同心、委托代理人江春娟与被告范生美、委托代理人左玉伟、鹿文礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王同心诉称，2013年底，原告王同心欲从事汽车装具等经营而要租赁门头房，从58同城信息网中，了解到被告范生美欲转让位于济南市历下区转山西路3号门头房，原告王同心主动与被告范生美取得联系。双方见面后，原告发现被告范生美是干房屋中介的，被告范生美说如果你（原告）要房屋内的电脑一台、空调一台、房屋内的装修、卷帘门、玛雅房屋广告牌，转让费就10万元，如果不要这些东西，仅仅要房屋转让费就8万元。被告范生美并称自己的门头房不是自己的，原告要想签订租赁合同必须和房主签订，但原告要见房主，必须交给8万元转让费，因为其与房主的租赁合同尚未到期，因“家中有事”不得不“忍痛割爱”，因被告自己的租赁费已经交付给房主，因而原告需要交给其8万元，其才能介绍与真正房主见面签订租赁合同，原告所交的8万元，可以从原告与真正房主签订的租赁合同中扣除。2014年1月1日，原告向被告交纳了定金1万元，2014年1月5日原告又向被告交纳7万元的转让费。被告范生美收到8万元后，给原告介绍认识了“房主”宋某，2014年1月10日原告王同心与宋某签订了涉案房屋租赁合同，当原告提出自己与被告范生美所交转让费一事时，宋某说与自己无关。2014年1月31日，当原告到涉案房屋所在的济南龙景苑咨询服务有限公司物业办理用水、用电等手续时，被济南龙景苑咨询服务有限公司告知，宋某并非房主，涉案房屋是济南龙景苑咨询服务有限公司的并向原告出具了其与宋某签订的租赁合同，该合同于2014年3月25日到期。无奈，原告与宋某协商解除了所签订的租赁合同，但所交给她的7600元的租房押金未予退还。其后，原告多次找到被告要求退还转让费8万元未果。请求判令被告范生美返还转让费8万元并赔偿损失7600元，由被告承担诉讼费。
原告王同心为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、2014年1月1日1万元收条、2014年1月5日7万元收条各一份，旨在证明8万元原告王同心已经交给了范生美，转让费指的是将涉案房屋转让给原告使用，但原告对涉案房屋至今没有使用，是因为济南龙景苑咨询服务有限公司告知原告说被告范生美没有资格转让该涉案房屋，后来原告找宋某解除了原告与宋某签订的涉案房屋租赁合同。
2、2009年3月25日案外人宋某与案外人济南龙景苑咨询服务有限公司签订的房屋租赁合同一份，旨在证明涉案房屋租赁期限为2009年5月1日至2014年4月30日。
3、2014年1月10日宋某与原告王同心签订的涉案房屋租赁合同一份，旨在证明宋某与原告王同心约定的涉案房屋租赁期限是2014年1月10日至2017年1月9日。
4、2014年3月3日济南龙景苑咨询服务有限公司出具的证明一份、2014年3月13日济南龙景苑咨询服务有限公司出具的说明一份，证明涉案房屋所有权人为济南龙景苑咨询服务有限公司，该房屋已经于2009年租给宋某使用，并约定承租人不得擅自转让、转租房屋。
5、网上58同城房屋转让信息截屏一份，旨在证明涉案房屋转让信息的来源。
6、涉案房屋门头照片两张，旨在证明涉案房屋的位置等情况。
7、2014年1月13日范生美与原告的妻子江春娟的现场录音一份，旨在证明被告范生美告知该涉案房屋的房东是宋某，涉案房屋可以干洗车工作，8万元转让费是转让一个空房子。
8、2014年1月19日原告妻子江春娟与案外人邢娟的录音一份。
被告范生美辩称，原告所诉没有事实及法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。我在网上发的信息是转让门头房租赁权包括房内的办公用品，主要有电脑一台、空调一台、房屋内的装修、卷帘门、玛雅房屋广告牌。我收原告8万元，主要是因为当时我与宋某房屋租赁合同未到期，当时我往外转让门头房时刚交给宋某半年的房租，因为家中有事不想干了，经过宋某同意我就在网上发布了转让启示，发布之后打电话的很多，王同心是其中一个，当时原告来找我，我就告诉原告，房子不是我的，房子是宋某的，其实房子是济南龙景苑咨询服务有限公司的，原告当时看房子还可以，但是我要价10万元，10万元指的是转让费，转让费是指电脑一台、空调一台、房屋内的装修、卷帘门、玛雅房屋广告牌，不包括房租，这些情况已经给原告说清楚了，原告当时并未给钱，第二天原告才给的钱，当时给了1万元，2014年1月1日打了1万元的收到条，后来原告一直催我向我交钱，2014年1月5日原告给了我7万元，以后我一直与宋某联系要求宋某与原告签订涉案房屋的租赁合同，后来宋某与原告签了房屋租赁合同，签合同时当时我在场，原告当时向宋某交了半年的房租，另外交了一个月的房屋押金。原告把钱交完后，我就把房屋的钥匙交给了原告，原告就准备经营了，双方未办理书面交接手续。后来原告找我要求退房。我方认为，1、原、被告之间不存在房屋租赁关系，在原告与宋某的房屋租赁关系解除后，让我方返还转让费违反了诚实信用原则；2、因被告范生美系职务行为，范生美不应承担相关的责任，被告主体不适格；3、双方的口头转让协议是在双方自愿、平等的情况下达成的，并不存在无效的情形，原告要求返还转让费无法律依据。综上请求驳回原告诉讼请求。
被告范生美为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、济南七星房产经纪有限公司营业执照、济南七星房产经纪有限公司银座花园店营业执照各一份，旨在证明济南七星房产经纪有限公司营业执照法人代表是范生美，济南七星房产经纪有限公司银座花园店营业执照证明营业场所为济南市转山西路3号即双方争议的门头所在位置，证明范生美与原告达成的转让协议系代表济南七星房产经纪有限公司与原告签订系职务行为，原告所起诉的被告主体不适格。
2、济南七星房产经纪有限公司工商登记材料一宗，旨在证明在该份证据中公司住所即涉案房屋所在地址，其对该房屋的租赁已经经过济南龙景苑咨询服务有限公司的确认，该工商登记中有济南龙景苑咨询服务有限公司与济南七星房产经纪有限公司签订的房屋租赁合同一份，该份证据证明原告所陈述的及济南龙景苑咨询服务有限公司出具的相关证明，证明涉案房屋不允许转租、转借的事实是不存在的。
3、宋某与邢娟签订的房屋租赁合同一份，旨在证明案外人邢娟是济南七星房产经纪有限公司花园店的负责人，涉案房屋承租人宋某租赁期限至2014年4月30日，该情况我们不知情，因为在该合同中，租赁期限为2013年11月23日至2016年11月22日，租赁期限为三年，原房东宋某也向我们隐瞒了租赁期限到期的事实。
被告范生美对原告王同心提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，认为该证据不仅证明被告收到原告支付的8万元转让费，还证明在双方谈妥房屋租赁使用权转让后，对转让费的支付是没有任何异议的；对证据2的真实性不予质证，因为我方不清楚真实情况；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但不能证明原告所主张的内容；对证据5的真实性无异议，在转让启示里面我已经说明转让的标的包括房屋内的东西，同时证明双方具有房屋使用权转让的合意；对证据6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，但是不存在原告所说的诱惑，在该证据中的“那没法干，合同没法履行”，事实上原告与宋某的合同无法履行并不是房屋不允许房屋转租转借，而是原告先期没有进行审慎的审查导致租赁房屋无法开展洗车业务才终止的与宋某之间的房屋租赁合同，上述原因在该证据中原告妻子江春娟共有两处陈述，况且，在被告范生美陈述自己只是负责让原告与宋某签订房屋租赁合同的时候，原告妻子江春娟并未予以反驳，证明对上述事实是认可的，该份证据证明原告在经营过程中遇到困难后不再租赁房屋，其对双方之间口头协议的反悔是没有诚信的表现；对证据8的真实性无异议，邢娟是我的嫂子，对原告提供的录音，因是原告提供的江春娟作为原告的妻子要对自己说的话要负责，录音时被告不在现场，原告当时知道涉案房屋不是被告的。
原告王同心对被告范生美提供的证据质证意见为：证据1-2我方不知情。被告所述因工商登记和济南龙景苑咨询服务有限公司签过合同，在两段录音当中都提及到房东是宋某，被告说不知道房屋不能转让、转租的事实不正确，因为里面的细节他很清楚，直到今天我方才知道有一个济南七星房产经纪有限公司；对证据3我方只是在录音中知道宋某与邢娟签订过房屋租赁合同，我们并没有见过该合同，当时被告说只有交上8万元，才能带我们去见宋某。
经庭审质证，本院查明确认的事实如下：
2013年底，从事房屋中介的被告范生美在58同城信息网上发布“（出租）【房产中介转让门头房】”信息，注明：1、此房屋现在正经营从事品牌中介玛雅房屋，带牌子和店里的所有配套设施、电脑、人员、空调等一起转让。2、此房屋也可以空转不带任何东西，等等。原告王同心欲从事汽车装具等经营而要租赁门头房，了解到被告范生美欲转让位于济南市历下区转山西路3号门头房，原告王同心主动与被告范生美取得联系。双方谈妥转让费为8万元后，原告王同心于2014年1月1日向被告范生美交纳房屋转让定金1万元，被告范生美为原告出具收条一张，载明：“今收到王同心房屋转让定金人民币壹万元（10000元）。此房屋保留到2014年1月5日范生美”。2014年1月5日，原告王同心又向被告范生美交纳转让费7万元。被告范生美出具收条载明：“今收到王同心转让费人民币柒万元整（70000），转让费已结清”。
转让费交付后，被告范生美引荐原告王同心与涉案房屋的承租人宋某见面，原告王同心与宋某就涉案房屋签订了服务租赁合同，约定原告租赁宋某的涉案房屋，租期为2014年1月10日至2017年1月9日，租金每年91250元。租金先交后使用房屋，承租方先交半年房租45625元。原告按约定交给宋某半年房租。原告王同心把钱交完后，被告范生美就把房屋的钥匙交给了原告王同心，原告王同心就开始准备经营。
当原告王同心接管涉案房屋后去济南龙景苑咨询服务有限公司物业办理水电手续时，被告知涉案房屋的真实情况，感觉无法经营，原告王同心找到宋某要求解除房屋租赁合同，原告自述经协商其与宋某之间的涉案房屋租赁合同已解除，并退回了半年的预交房租，其预交的相当于一个月租金的房屋押金，原告自述未予退还，但未提供证据。
2014年1月13日，原告王同心与其妻江春娟找被告范生美要求退还转让费，被告范生美以“这房子咱都弄利索了”、“我当时是负责让你和房东签上合同，咱们就没关系了”等为由，拒绝返还转让费。双方遂形成纠纷。
另查明，涉案房屋所有权人为济南龙景苑咨询服务有限公司。2009年5月1日，济南龙景苑咨询服务有限公司与宋某签订涉案房屋的租赁合同，租期为2009年5月1日至2014年4月30日，租金46656元。并约定承租方擅自转租、转让或转借出租方有权单方终止合同。
本院认为，原、被告之间关于涉案房屋的口头合同的性质是房屋租赁合同还是“带玛雅房屋牌子和店里的所有配套设施电脑、人员、空调等转让”合同，是双方争议的焦点问题。从原告提供的证据分析，被告范生美在网上发布涉案房屋的转让信息已注明转让可“带玛雅房屋牌子和店里的所有配套设施电脑、人员、空调等转让”，也可空转即转让房屋不带任何东西，被告对原告提供的证据5、6并无异议，本院予以采信。但在此双方争议的问题是，被告范生美认为当时转让费要价10万元指的是转让电脑一台、空调一台、房屋内的装修、卷帘门、玛雅房屋广告牌，不包括房租；原告则认为当时被告范生美说如果你（原告）要房屋内的电脑一台、空调一台、房屋内的装修、卷帘门、玛雅房屋广告牌，转让费就10万元，如果不要这些东西，仅仅要房屋使用权转让费就8万元，结合原告提供的证据1中的定金收条载明的“今收到王同心房屋转让定金人民币壹万元（10000元）”内容看，原、被告当时口头约定的应为转让涉案房屋的使用权即所谓的空转。被告范生美虽坚持认为转让的不是房屋使用权（转让费不包括房租），而是“带玛雅房屋牌子和店里的所有配套设施电脑、人员、空调等”的转让，对该主张被告并未提供证据证实，即被告无证据证明10万元转让费转让的标的物是电脑一台、空调一台、房屋内的装修、卷帘门、玛雅房屋广告牌，且该标的物的价值也明显于10万元价值不符，被告的辩称与厂里面相悖，且该辩称与被告在庭审中的陈述：“我收原告8万元，主要是因为当时我与宋某房屋租赁合同未到期，当时我往外转让门头房时刚交给宋某半年的房租，因为家中有事不想干了，经过宋某同意我就在网上发布了转让启示”相矛盾，故对该辩称不予采信。对原告主张的被告转让涉案房屋使用权即转租房屋的事实予以认定。
对原告提供的证据2、3、4、7看，涉案房屋济南市历下区转山西路3号门头房，被告虽提出个别异议，但未提供证据证明，对原告提供的该宗证据予以采信。原告提供的证据8，在案外人邢娟未到庭接受质证的情况下，不能作证据使用，故对该证据不予采信。涉案房屋真正房主并非被告范生美，被告范生美未经房屋所有权人同意，以转让“房屋中介门头房”的名义擅自转租他人房屋，故其与原告王同心关于涉案房屋的口头租赁合同应属无效合同。被告范生美辩称济南七星房产经纪有限公司与济南龙景苑咨询服务有限公司签订的涉案房屋租赁合同能证明涉案房屋的房主济南龙景苑咨询服务有限公司并非不同意转租涉案房屋，本院认为，该合同不能证明济南龙景苑咨询服务有限公司同意作为承租方的范生美未经房主同意可以转租房屋，故对被告提供的证据2不予采信；被告范生美辩称的原告列自己为被告不适格的问题，本院认为，被告并无证据证明自己在与原告商谈转让涉案房屋时自己代表的是济南七星房产经纪有限公司，原告也无从审查其代表该公司的资格，被告在网上发布转让信息也未明确是代表公司，为原告出具收条时也是以个人名义书写，因此，对被告的该辩称及为此提供的证据1、3不予采信。
综上，被告范生美无证据证明向原告王同心转让的是带玛雅房屋牌子和店里的所有配套设施电脑、人员、空调等及无证据证明转让的标的物不是房屋的使用权，在被告举证不能的情况下，本院认定原告王同心与被告范生美之间系口头的房屋租赁（转租）合同关系；被告范生美作为涉案房屋的承租人未经房屋所有权人同意，擅自转租从他人承租的涉案房屋并收取所谓的“转让费”，违反了《中某人民共和国合同法》第二百二十四条关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，被告范生美在无房屋使所有权和转租权的情况下，向原告出租房屋，并收取“转让费”，应属无效处分行为，故被告范生美应返还收取原告的转让费8万元；原告主张的宋某收取自己的相当于一个月的房租7600元的押金损失，因原告未提供证据证实，本院不予支持。据此，依照《中某人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条、《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告范生美于判决书生效之日起十日内返还原告王同心转让费人民币8万元。
二、驳回原告王同心的其他诉讼请求。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1800元，由被告范生美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温进才
人民陪审员 陈桂芳
人民陪审员 李 靖
二〇一四年九月九日
书 记 员 袁秀贞