辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3279号
上诉人（原审原告）：北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南新区文溯街6-18号S5。
法定代表人：崔亚男，�公司总经理。
委托诉讼代理人：路萍萍，女，1980年1月29日出生汉族，系该公司员工。
委托诉讼代理人：陈妍，女，1986年3月11日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：孙嘉悦，女，1987年6月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：常红梅，辽宁同飞律师事务所律师。
上诉人北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“东亚时代物业公司”）与上诉人孙嘉悦物业服务合同纠纷一案，因不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东亚时代物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由被上诉人向上诉人支付东亚国际城二期S4#楼1-29门的物业管理服务费人民币84,611.61元（自2014年11月11日至2016年12月31日止）及逾期违约金27,962.92元（计算标准：按照与其物业管理服务费的万分之五为标准支付违约金，自逾期之日起至被上诉人实际给付之日止，暂计算至2016年12月31日）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人就2014年11月11日至2014年12月31日的物业管理服务费的诉讼请求已过两年诉讼时效是错误的；二、按《中华人民共和国民法总则》的规定，亦未超过诉讼时效的规定。
孙嘉悦辩称，关于诉讼时效的认定是正确的。物业公司此前从来没有向我方主张过物业费。对方主张适用三年诉讼时效是不正确的。
孙嘉悦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人房屋一直存在严重的屋顶漏水情况，被上诉人未尽到维修养护基本义务；二、消防安全协议书与本案有直接关联性，上诉人所购房屋消防系统一直不能正常运行，无法通知消防验收，导致上诉人房屋无法实现商业用途；三、双方签订的前期物业服务协议中未对物业费收费标准进行约定，一审裁判每平方米1.2元缴纳物业费没有法律依据。
东亚时代物业公司辩称，我们的诉讼请求正确，也没有超过两年的诉讼时效，一直在向对方催缴物业费，对方一直没有缴纳。从法律方面，民法通则去年将诉讼时效改为三年，我方认为应该适用三年诉讼时效。
东亚时代物业公司向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付沈阳东亚国际城二期S4#楼1-29门的物业管理服务费84,611.61元（自2014年11月11日至2016年12月31日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司系为孙嘉悦房屋提供服务的物业公司，孙嘉悦为房屋业主，房屋面积为2747.13平方米。东亚时代物业与沈阳市东陵区（浑南新区）东亚国际城业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定其提供物业服务，商用物业1.2元每月每平方米；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年首月15日前向东亚时代物业足额交纳当期物业服务费；合同期限为2013年10月8日至2016年10月7日；服务期限届满前一个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知东亚时代物业的，视为业主委员会同�续聘，服务期限自动延续一年。现孙嘉悦尚拖欠东亚时代物业2014年11月11日至2016年12月31日物业服务费未交纳。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”东亚时代物业与沈阳市东陵区（浑南新区）东亚国际城业主委员会签订的《物业服务合同》，均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。东亚时代物业是孙嘉悦房屋所在小区的物业服务提供者，孙嘉悦作为该小区业主，在东亚时代物业已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。对于东亚时代物业要求孙嘉悦给付物业服务费的诉讼请求，孙嘉悦提出东亚时代物业的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见。关于孙嘉悦应向东亚时代物业支付物业服务费的具体数额，东亚时代物业与沈阳市东陵区（浑南新区）东亚国际城业主委员会签订的《物业服务合同》第十七条约定，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年首月15日前向东亚时代物业足额交纳当期物业服务费。因合同约定物业服务费为按年交纳，对于2014年11月11日至2014年12月31日的物业服务费，东亚时代物业应当于2014年1月16日起两年内向孙嘉悦主张交纳；对于2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，东亚时代物业应当于2015年1月16日起两年内向孙嘉悦主张交纳。根据东亚时代物业提供的证据及孙嘉悦的陈述，东亚时代物业未能证明其在诉讼时效届满前向孙嘉悦主张过上述款项，因此2014年11月11日至2015年12月31日期间的物业服务费已经超过诉讼时效，对于东亚时代物业主张的此部分诉讼请求，一审法院不予支持。故孙嘉悦应给付东亚时代物业2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费39,558.67元（房屋面积2747.13平方米×1.2元/月/平方米×12个月）。关于孙嘉悦提出的房屋漏水给其造成损失等抗辩意见，因与本案系不同法律关系，一审法院对孙嘉悦此项抗辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决如下：一、被告孙嘉悦于本判决生效之日起十日内给付原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费39,558.67元；二、驳回原告北京东�时代物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,915元，由原告原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司负担1,035元，由被告孙嘉悦负担880元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《物业服务合同》系东亚时代物业公司与业主委员会之间的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对包括孙嘉悦在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现东亚时代物业公司对涉案园区提供物业服务，孙嘉悦理应交纳物业费，故一审�令孙嘉悦继续履行交纳物业费的判决并无不当。
关于孙嘉悦提出其房屋存在严重的屋顶漏水情况，物业公司未尽到维修养护义务，给其造成损失，且涉案房屋没有通过消防验收，造成房屋无法实现商业用途，故不应交纳物业费的上诉主张，本院认为，因房屋质量及消防验收问题均应向开发公司主张相应权利，与本案不属于同一法律关系，故对孙嘉悦的该项上诉主张，本院不予支持。
关于孙嘉悦提出其与东亚时代物业公司签订的前期物业服务协议中对物业费标准没有约定，故不应按每平方米1.2元缴纳物业费的上诉主张，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业�具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，东亚时代物业公司与涉案园区业主委员会签订的《物业服务合同》对孙嘉悦具有法律约束力，《物业服务合同》第四章第十一条约定商业物业按1.2元/平方米/月；不含电梯费。故本院对孙嘉悦的该项上诉主张不予支持。
关于东亚时代物业公司提出其诉讼请求未超过诉讼时效的上诉主张,本院认为，一方面，因通过庭审调查可知，东亚时代物业公司对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴催费通知单或电话通知等方式催缴物业费，且上述方式亦为物业公司催缴物业费的习惯做法；另一方面，一审庭审中，东亚时代物业公司亦向法庭提供了2016年5月12日、2016年6月1日、2016年12月1日、2016年12月10日的催缴通知单，该证据能够证明东亚时代物业公司一�催缴上述物业费的事实。故本院对东亚时代物业公司的该项上诉主张予以支持。据此计算，孙嘉悦应交纳2014年11月11日至2016年12月31日期间的物业服务费数额为84,611.61元。一审法院对此认定有误，应予以纠正。
关于东亚时代物业公司提出孙嘉悦应给付逾期交纳物业服务费违约金27,62.92元的上诉主张，本院认为，因东亚时代物业公司在一审中未提出此项诉讼请求，故本院不予直接处理。本院对东亚时代物业公司的该项上诉主张不予支持。
综上所述，东亚时代物业公司的上诉请求部分成立；孙嘉悦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初2260号民事判决第二项，即：“驳回原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初2260号民事判决第一项，即“被告孙嘉悦于本判决生效之日起十日内给付原告北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费39,558.67元”为“上诉人孙嘉悦于本判决生效之日起十日内给付上诉人北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司2014年11月11日至2016年12月31日物业服务费84,611.61元”；
三、驳回孙嘉悦、北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。
如逾期未履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,915元，由孙嘉悦承担；二审案件受理费3,830元，由孙嘉悦承担3,351元，由北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司承担479元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年四月八日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。