北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第11755号
原告（反诉被告）中共北京市西城区委党校，住所地北京市西城区南菜园**号。
法定代表人闫建国，常务副校长。
委托代理人闫伟荣，北京市观韬律师事务所律师。
委托代理人王京晶，北京市观韬律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京天蜀人家餐饮有限公司，住所地北京市西城区冠英园西区6号楼一层。
法定代表人黄晶，经理。
被告黄晶，女，1967年1月20日出生。
委托代理人曾蜀鹏（被告黄晶之夫），1958年2月10日出生。
原告中共北京市西城区委党校（以下简称西城党校）诉被告北京天蜀人家餐饮有限公司（以下简称天蜀人家）、黄晶房屋租赁合同纠纷及被告天蜀人家反诉原告西城党校房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西城党校之委托代理人闫伟荣、王京晶、被告天蜀人家之法定代表人黄晶、被告黄晶及委托代理人曾蜀鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告西城党校诉称，2005年1月26日，原告与被告黄晶签订《承租协议书》，约定由被告黄晶承租党校餐厅，租期八年，自2005年3月1日至2013年2月28日，年租金18万元。协议签订后，原告依约将租赁房屋及相关设施交付被告黄晶，并协助被告黄晶办理了被告天蜀人家的相关手续。被告天蜀人家成立后，一直在被告黄晶承租的党校餐厅经营。期间，被告多次未能按时向原告交付租金，经原告多次催收被告陆续支付了部分房租，但仍拒绝支付2011年3月1日至2013年4月28日的租金。2013年4月25日，原告向二被告送达《承租协议书到期终止的通知》，告知《承租协议书》于2013年2月28日终止，承租期满后将不再与被告续签承租协议书，考虑到被告的善后工作，原告决定推迟至2013年4月28日终止承租协议书（含补充协议），要求被告到期腾退房屋。被告收到上述通知后，拒绝腾房。现原告为维护自身合法权益，请求法院确认原、被告签订的《承租协议书》于2013年4月28日期满终止；判令二被告立即腾退位于北京市西城区冠英园西区6号楼一层的党校餐厅；判令二被告支付拖欠租金338000元及截止至2013年4月28日止的利息32798.25元，并支付自2013年4月29日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息；判令二被告按每月13000元的标准支付自2013年4月29日起至腾退之日的房屋使用费；诉讼费用由被告承担。
被告天蜀人家、黄晶辩称，2005年1月26日，黄晶与原告签订协议，租用党校餐厅，租期八年，至2013年4月28日到期。2005年5月8日，天蜀人家成立，租赁房屋一直用作天蜀人家的经营场地。被告始终严格履行协议要求，2011年3月之前，被告一直如期支付房租，后因支付渠道受阻，致使被告无法支付房租，直到2011年12月5日，原告才发来传真，单方提出补充协议，把租金改为培训费，但被告无法走账，被告及时将这一意见回复原告，原告没有想出更好的办法，也一直没有提出具体的支付渠道，导致被告无法如期支付房租，故不存在被告故意拖欠房租的情况。关于2013年3月1日后的房租，被告不同意支付，因原告的牟校长在协调会上承诺不让被告支付，且不能腾退房屋的过错在原告，应由原告承担全部责任，综上，现被告同意与原告的承租协议书于2013年4月28日到期终止，双方结清债权债务后被告同意腾退房屋；被告同意支付房租312000元，不支付利息及房屋使用费，诉讼费不同意承担。
在协议履行期间，被告先后为原告垫付多笔费用，至今原告没有向被告支付。2007年12月，原告所属办公楼、教室和会议楼进行整体装修，收回了由被告使用的201号房间，并同意在礼堂二层增设夹层供被告使用。后因原告原因，夹层未能施工，先期设计费27000元由被告先行垫付；2007年3月至2008年5月，原告装修期间使用的水电费一直由被告垫付，共计
35112.76元；2008年1月30日，原告装修期间失火，造成被告营业损失6200元，经双方协商由双方分担，原告应负担3100元；2008年2月，被告的餐厅安装风机出口消声器发生费用2500元，与原告协商双方平摊；上述四笔费用，原告共应向被告支付52962.76元及此期间的利息17547.39元。2004年12月13日，北京金玉八珍餐饮有限公司和黄晶签订转让合同，担保方为原告，转让费为60万元。现原告既不让转让又不让续租，转让费60万元的形成含党校初期食堂经营不善所欠供货商的货款25万元和楼房北侧洗碗间的房屋修缮费用20万元，因原告无钱支付，均由承包商垫付，导致转让费存在，60万元转让费应由原告承担。2005年，协议生效后，被告开始对餐厅进行装修，经原告会议决定，让被告修建了党校礼堂大门和避风塘，修建费用共计30万元，全部由被告垫付，经协商原告同意补偿被告3万元，被告认为至少应补偿8万元。2013年2月27日，原告未与被告协商沟通，单方发出《承租协议书到期终止的通知》，决定将协议终止时间推迟至2014年4月28日。被告认为房屋腾退前，应先就债权债务关系、房屋交接手续等事宜进行协商。在被告多次请求下，双方在西城工商分局就有关问题进行了两次沟通。在此情况下，员工人心不稳，纷纷要求离职，被告不得不同意加薪要求才使经营得以正常进行，这笔费用共计5万元，应由原告承担。2014年4月28日前，原告依然没人与被告联系交接事宜。5月2日，原告直接切断营业地的电源，导致当时十几桌客人无法就餐。经与上级政府沟通，当天下午4时30分才通知被告当晚恢复供电，但原告并未恢复供电，导致大量鲜货、冻货变质，员工无法正常生活，情绪不稳定。被告为员工安排住处、承诺赔偿损失、协调安排工作，造成直接经济损失15万元，该费用应由原告承担。现被告反诉要求原告偿还拖欠被告的债务52926.76元及利息17547.39元，承担餐厅转让费60万元，判令原告赔偿被告修建避风塘的经费30万元、因原告的行为造成被告人员不稳定不能正常经营的损失5万元及给被告造成的经济损失15万元，返还扣押被告的食品、饮料等物品，诉讼费用由原告承担。
原告西城党校针对被告天蜀人家的反诉辩称，双方之间不存在任何债权债务关系。原告系房屋的使用权人，与原承租人合同终止后与被告签订新的合同，不存在餐厅转让的情况，被告与原承租人之间的关系与原告无关，原告不承担转让费。双方就修建避风塘有约定，双方已按约定履行，被告的主张缺乏法律和事实依据。被告人员的不稳定造成的损失系因被告经营所致，与原告无关，原告对此不承担责任。被告的经济损失不是租赁关系所引发的法律问题，应另行起诉，且该事件发生在2008年，已过诉讼时效。扣押食品饮料被告应提供证据，断电查封及上锁不是原告所为。现原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2005年1月26日，原告（甲方）与被告黄晶（乙方）签订《承租协议书》，约定甲方将党校餐厅及餐厅各种设施租给乙方使用，租期八年，承租日期从2005年3月1日至2013年2月28日，承租期满后，餐厅现有设施及设备、器具等所有权归甲方；承租期满后，在同等条件下，乙方有权优先继续承租；甲方协助乙方办理营业执照等手续；乙方每年向甲方交纳租金，2005年至2009年，年租金17万元，2010年起至2013年，每年租金为18万元，签约时交付头半年租金8.5万元，此后类推；甲方应认真履行协议，不得无故终止协议，如果甲方无故终止协议，甲方应赔偿乙方由此造成的经济损失，乙方必须按期向甲方交纳租金，如果逾期不能交纳租金，即视为自动终止协议，乙方应无条件从餐厅搬出，全部设备、器具归甲方所有。协议签订后，原告将租赁房屋及相关设施交付被告黄晶。2005年5月8日，被告天蜀人家成立，被告黄晶为法定代表人，被告天蜀人家在上述房屋内进行经营。
2005年5月23日，原告（甲方）与被告天蜀人家（乙方）签订《补充协议》，就乙方因餐厅装修提出减免餐厅租金一事达成协议，即甲方同意将承租协议书中承租日期前两个月的租金给予减免（起止时间2005年3月1日至2005年4月30日），减免租金额为2.8万元；党校礼堂大门改造由乙方负责承建，甲方负责承担材料费用1万元（台阶地面石每平方米100元），此项费用由乙方的租金中扣除；扣除上述两项金额后，乙方上半年应交付的餐厅租金由乙方在5月底前一次性交付党校。
2005年6月22日，二被告出具《关于区委党校学员食堂装修有关情况的报告》，就居民来信反应的装修扰民问题、在便道建立一间小屋的情况、就餐人员停车占道问题及关于空调室外噪音问题进行了说明。原告认为被告所述情况属实，并在报告上加盖公章。2005年6月27日，原告给被告出具《关于区委党校学员食堂装修有关情况的报告》，称为给学员创造更好的学习环境，经原告决定在原食堂大门南侧另开一个小门，作为学员到楼上教室的通道，同时将原告食堂大门及壁风格进行了装饰。
2007年6月20日，原告（甲方）与被告天蜀人家（乙方）签订《补充协议》，就甲方拟对现教学办公楼及礼堂实施装修改造事宜达成协议：甲方自2007年7月起不再向乙方提供礼堂二楼配套用房（1间，面积约20平方米），由乙方自行租房解决；该协议有效期自2007年6月21日起至2013年2月28日止；甲方在该协议有效期内给予乙方每年24000元租房补助；乙方应在该协议签订之日起一周内腾空该房屋。
2013年2月27日，被告天蜀人家收到原告送达的《承租协议到期终止的通知》，该通知的主要内容为：根据承租协议书（含2007年6月20日签订的补充协议），按照承租协议书应于2013年2月28日协议终止，原告按照协议书内容，承租期满后不再与被告天蜀人家续签承租协议书，但考虑到被告天蜀人家合同到期后的善后工作，原告决定推迟至2013年4月28日终止承租协议书（含补充协议）所述内容，如被告天蜀人家到期不腾退房屋，原告将向法院起诉。原告同时在该通知书中注明，待2013年2月28日承租协议书（含补充协议）终止后，餐厅现有设施及设备、器具等所有权归原告所有。
2013年4月26日，二被告收到原告向其送达的《关于﹤承租协议书﹥到期终止的函》，函中称被告与原告于2005年1月16日签订的《承租协议书》将于2013年4月28日因租赁期限届满而终止，请二被告于2013年4月28日下午五点前与原告办理房屋返还手续，将租赁餐厅内的设备设施、器具及房屋钥匙交还原告，并支付拖欠租金。
诉讼中，原、被告均认可自2011年3月1日起被告未向原告交纳租金，被告称未交租金的原因系原告支付渠道改变，原告不予认可；被告称2013年5月2日中午11时左右，原告将租赁房屋断电，同时将通往小库房和锅炉房的门反锁，导致小库房内的饮料食品无法取出，造成经济损失，对此原告不予认可。
另查，西城区冠英园西区6号楼系北京市西城区房屋土地经营管理中心房产，由原告使用。2010年10月14日，北京市西城区机关事务服务中心出具《关于办公用房调整使用联席会会议纪要》，称根据全区办公用房调整使用整体需求，结合区委党校具体办公的实际，经区发改委、区编办、机关事务服务中心、区财政局联合办公用房使用小组联席会议决定同意区委党校从冠英园西区6号楼搬入南菜园49号合并办公，冠英园西区6号楼交区机关事务服务中心统一调配使用；同意西城分局新街口派出所搬入冠英园西区6号楼办公，新街口派出所原址交机关事务服务中心统一调配使用。
再查，2004年12月13日，被告黄晶（乙方）与北京金玉八珍餐饮有限公司（甲方）签订《转让合同》，双方就西城区党校酒楼（八珍酒楼）转让费一事达成协议，甲方同意以60万元转让费就酒楼的所有不动设施和动产设施及物品列清单转让乙方。该合同担保方处签有“干如春”，被告称其为原告的常务副校长。原告对“干如春”签名真实性无法确认，称干如春是原告副校长的情况属实，但未加盖原告公章，不能作为原告的意思表示，且担保方是见证方，没有实际的权利义务。被告黄晶于2004年12月13日、2005年2月25日分两次交给北京金玉八珍餐饮有限公司共计60万元。
上述事实，有原、被告陈述、《承租协议书》、《补充协议》、《关于区委党校学员食堂装修有关情况的报告》、《承租协议到期终止的通知》、《关于﹤承租协议书﹥到期终止的函》、产权证、《关于办公用房调整使用联席会会议纪要》、《转让合同》、收条等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《承租协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据《承租协议书》的约定，租赁期限应于2013年2月28日到期。因房屋使用人的改变，原告不能与被告续签合同，原告于2013年2月27日书面告知被告不再续签合同，并考虑被告的善后工作，自愿将租期延后两个月，因此原、被告之间的租赁合同应于2013年4月28日到期。现原告请求确认与被告的《承租协议书》于2013年4月28日终止的请求，被告认可，本院不持异议。《承租协议书》到期后，原、被告未能协商签订新的合同，故被告无合法依据继续使用租赁房屋，现原告要求腾退租赁房屋及交纳租金之请求，符合合同约定，本院予以支持。被告称未交纳租金的原因系原告所致及原告同意免收2013年3月1日至2013年4月28日的租金的答辩意见，因被告未能提供充分证据，故本院对此不予采信。原告要求被告支付未交纳租金利息之请求，本院予以支持。因被告在《承租协议书》到期后，未履行腾退房屋之义务，继续占用租赁房屋，故应向原告支付房屋使用费，具体数额本院参照《承租协议书》约定的月租金标准计算。被告反诉要求原告支付拖欠债务及利息和修建避风塘的费用之请求，被告未能提供原告明确承诺承担相关费用的证据；关于餐厅转让费系被告与第三人就餐厅转让事宜达成的协议，系被告黄晶个人的经营行为，与原告无关；《承租协议书》到期后，被告即应及时履行腾退房屋之义务，妥善解决人员及善后工作，但被告仍继续营业，造成的经营损失及其它经济损失，应由其自行承担；被告称原告扣押其食品饮料等物品证据不足，且系被告未及时履行合同义务所致，故本院对被告的反诉请求均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告中共北京市西城区委党校与被告被告黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司签订的《承租协议书》于二〇一三年四月二十八日终止。
二、自本判决生效后十五日内，被告黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司将其承租的位于北京市西城区冠英园西区6号楼一层的党校餐厅腾退给原告中共北京市西城区委党校。
三、自本判决生效后十五日内，被告黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司给付原告中共北京市西城区委党校房屋租金三十三万八千元、利息三万二千七百九十八元二角五分，并按中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一三年四月二十九日起至租金实际给付之日止的利息。
四、自本判决生效后十五日内，被告黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司给付原告中共北京市西城区委党校自二〇一三年四月二十九日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋使用费，每月按一万三千元计算。
五、驳回被告北京天蜀人家餐饮有限公司之反诉请求。
如果被告黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千八百六十二元，由被告黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费七千四百二十九元，由被告黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 李 霞
人民陪审员 冯 强
人民陪审员 刘志远
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 张 申