上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1387号
上诉人（原审被告）孙荣根，汉族，XX年XX月XX日出生，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人武玉红，上海益澄泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王定江，汉族，XX年XX月XX日出生，户籍地上海市虹口区XX路XX号，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。上诉人孙荣根因与被上诉人王定江房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人孙荣根及其委托代理人武玉红，被上诉人王定江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，王定江于2013年1月1日起出租上海市闵行区XX路XX号房屋给孙荣根至今。孙荣根系上海市闵行区XX路XX号租户，并一直租赁使用王定江的房屋。根据租赁合同的约定，孙荣根应按时足额支付王定江房屋的租金费用。现孙荣根于2014年9月1日起至2015年6月30日拖欠房屋租金共计人民币（以下币种相同）39,200元，经王定江多次催讨未果。王定江诉诸原审法院，请求判令：1、孙荣根支付拖欠的房屋租金39,200元；2、终止王定江与孙荣根签订的租赁合同。诉讼中，王定江明确第二项诉请，终止合同即要求解除双方之间所签订的租赁合同，并要求孙荣根及时搬离涉案房屋，同时要求孙荣根支付至实际搬离之日止的房屋使用费损失。原审认为，双方之间所签订的房屋租赁合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。双方均应按照租赁合同的约定全面履行各自的合同义务。按照孙荣根方的陈述，其实际支付租金至2014年8月底，从2014年9月1日起之后的租金即未再支付，孙荣根的行为显然构成违约，且经王定江多次催讨孙荣根仍拒付，王定江作为守约方有权依据合同的约定主张合同解除权。现王定江于2015年6月12日提起本案诉讼并要求解除租赁合同，经查孙荣根于2015年6月17日收到本案的相关诉状，系争租赁合同自诉状到达孙荣根时解除，故法院确认双方所签订的《房屋租赁合同》于2015年6月17日解除。故从2014年9月1日起至2015年6月17日期间孙荣根所拖欠的租金理应支付给王定江。另合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，王定江可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然孙荣根目前仍在使用系争的房屋，并未将系争房屋返还给王定江。故王定江主张要求孙荣根返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，法院予以支持。由于孙荣根目前仍实际使用系争租赁物，并未返还房屋给王定江，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定相应支付标准支付给王定江，故法院以房屋每月的租金标准作为计付依据。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故王定江所收取的租赁押金10,400元理应及时返还给孙荣根。孙荣根经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，于二〇一五年十一月二日判决：一、确认王定江与孙荣根于2012年12月3日所签订的《房屋租赁合同》于2015年6月17日解除；二、孙荣根于判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区XX路XX一间商业用房，并将上述房屋归还王定江；三、孙荣根于判决生效之日起十日内支付给王定江自2014年9月1日起至2015年6月17日止的房屋租金以37,467元计；四、孙荣根于判决生效之日起十日内偿付给王定江自2015年6月17日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照每月4,000元的标准计算的房屋使用费损失；五、王定江于判决生效之日起十日内返还孙荣根房屋押金10,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计390元，由孙荣根负担（于判决生效后十日内向王定江直接支付）。判决后，孙荣根不服，上诉称，原审程序违法，其原审实际未收到传票，只接到电话通知开庭，但其生病开刀不能到庭，原审确定其“无正当理由拒不到庭”错误；原审认定事实错误，2014年6月起，其承租房屋门前路基等被挖掘翻起，严重影响其正常经营，其通知被上诉人但后者一直未修复，基于被上诉人作为出租人违约在先，所谓其欠租违约等缺乏法律依据，故上诉请求撤销原判，改判驳回王定江原审诉讼请求或发回重审。王定江辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2012年12月3日，被上诉人王定江作为出租人与上诉人孙荣根签订《房屋租赁合同》，前者出租上海市闵行区XX路XX号房屋约70平方米给孙荣根作“美容美发营业用房”，期限自2013年1月1日至2018年12月31日；租金为每月4,500元，一月一付,每次应提前两周支付出租人；承租人租赁房屋须付押金10,400元。在租赁期内其应妥善保管好押金单，如期满退房时押金单遗失，出租人不退还乙方的押金，待承租人出示押金单后，甲方再退还乙方押金；本物业无房地产权证，甲方只提供乙方场地和：（1）门牌号通知书；（2）梅陇镇政府和梅陇镇土地管理所的证明书。承租人自行负责该经营场所的营业执照及其他国家规定的有关手续等；出租人应按期交纳房屋，不得拖延；承租人若逾期交付甲方租金，应按逾期天数，每日应支付租金总额1%滞纳金偿付；逾期半个月，出租人有权提前终止租赁合同收回房屋，没收押金，并视为承租人违约，本合同终止。承租人未交付租金逾期满一个月后，其同意出租人有权开启乙方所租房门。同时，租赁房屋内的一切设施和设备都作无主物处理归出租人所有；租赁期内如遇国家及政府统一规划并拆除本商用房，则此商用房无条件拆除，一切损失承租人自负，出租人不作任何赔偿及安置，与出租人无任何关系，本合同自然终止。本案二审期间，被上诉人王定江致函本院，称为尽快解决纠纷同时考虑租赁现实情况，愿意按每月2,800元标准计算本案租金及房屋使用费。本院认为，上诉人孙荣根与被上诉人王定江签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行。根据查明事实，承租人孙荣根履约期间自2014年9月1日后未再支付租金，孙荣根上诉认为，其承租房屋前道路基等被挖掘翻起，严重影响其正常经营。根据双方二审确认，此系市政工程施工形成，并非由出租人王定江故意或过失行为造成，实际出租人在市政施工现状下，亦无能力根本改变周边可能影响租赁目的的环境，应该认为，上诉人据此拒付租金既无合法理由亦缺乏客观合理性，按照双方上述合同约定，出租人在承租人租金逾期超过半个月情况下有权解约，原审裁判于法有据，本院应予维持。另考虑到本案标的房屋附近道路开挖客观上对租赁经营形成影响，出租人王定江二审中确认对原判第三、四项中欠付租金、使用费以每月2,800元计算可予准许，相应判决法庭予以调整。关于程序问题，经查，原审庭审传票送达合法，实际上诉人亦已通过电话通知得知开庭信息，其本人或不能出庭并不排除通过合理方式委托代理人出席庭审，其未经法庭允许未到庭，依法应承担缺席庭审的程序责任。原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，本院应予维持,租金及实际使用费部分本院予以相应调整。上诉人孙荣根的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1444号民事判决第一、二、五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1444号民事判决第三项为：孙荣根应于本判决生效之日起十日内支付给王定江自2014年9月1日起至2015年6月17日止的房屋租金26,796元；三、变更上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1444号民事判决第四项为：孙荣根应于本判决生效之日起十日内支付王定江本案标的房屋使用费（自2015年6月18日起至实际搬离日止，按每月2,800元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费人民币780元，由上诉人孙荣根负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月三十一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……