福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初15302号 原告：王东茹，女，1964年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：李国欣，男，1965年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：白卿，福建重宇合众律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：黄双辉，福建重宇合众律师事务所实习律师。 被告：许培萍，女，1976年3月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许新新，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宛青，福建中言律师事务所律师。 第三人：林安志，男，1973年10月18日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：张杰龙，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪叶相，福建泉南律师事务所律师。 第三人：金鸿星（厦门）融资租赁有限公司，住所地中国(福建)自由贸易试验区厦门片区象屿路**厦门国际航运中心******A，统一社会信用代码91350200M0000TLA55。 法定代表人：傅志昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈志华，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 原告王东茹、李国欣与被告许培萍、第三人林安志、金鸿星（厦门）融资租赁有限公司（以下简称金鸿星公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，于2017年3月1日转为普通程序，公开开庭进行了审理。王东茹、李国欣的共同委托诉讼代理人白卿，许培萍的委托诉讼代理人许新新、林安志的委托诉讼代理人张杰龙和金鸿星公司的委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王东茹、李国欣向本院提出诉讼请求：1.林安志代王东茹、李国欣与许培萍于2016年11月11日签订的合同编号为00644615的《存量房买卖合同》无效；2.许培萍协助办理该房产权属变更登记手续，即将该房产所有权人变更登记至李国欣、王东茹名下。事实与理由：李国欣、王东茹系位于厦门市集美区（以下简称案涉房屋）所有权人，二人在厦门市同安区柯工业园经营厦门市鑫洋翔纸塑制品有限公司（以下简称鑫洋翔公司），李国欣担任法定代表人。李国欣、王东茹因鑫洋翔公司向林安志所在的公司及案外人借款，于2016年1月21日办理了委托公证，委托林安志、叶凌雁办理本案讼争房产的过户登记、解押手续、出售手续等。林安志于2016年11月11日将该房产（面积202.79平方米）以350万元的价格出售给许培萍，且许培萍、林安志均未向王东茹、李国欣支付购房款。王东茹、李国欣与许培萍之间并无买卖房产的合意，李国欣、王东茹签署《授权书》仅为鑫洋翔公司办理贷款使用，否则不会在未收到许培萍购房款的情况下将案涉房屋的过户事宜全权委托给林安志、叶凌雁办理。王东茹、李国欣对林安志出售房屋的事情毫不知晓，更不认识买受人许培萍。在2016年11月厦门房价上涨背景下，林安志与许培萍签订的房产交易价格不及市场价格的60%，林安志与许培萍以变更房产权属的方式恶意串通侵占王东茹、李国欣财产事实意图明显，其以合法形式掩盖非法目的的侵害王东茹、李国欣的合法权益，二人签订的《存量房买卖合同》应属无效。 许培萍辩称，王东茹、李国欣与林安志签订的代理合同是有效的，许培萍购买房屋时王东茹、李国欣与林安志均在场。基于委托书和公证书，许培萍有理由相信林安志就是代表王东茹和李国欣出售案涉房屋，并已经依约履行了合同约定的相关义务。许培萍是善意的购买方，并未与林安志串通损害王东茹、李国欣的情形，该买卖合同合法有效。 林安志述称，王东茹、李国欣与林安志是委托代理的关系。林安志在受托事项范围内履行代理的行为，并未侵犯王东茹、李国欣的权利，其代理行为合法有效。王东茹、李国欣称林安志与许培萍恶意串通事实不清、证据不足，不应采信。 金鸿星公司述称，交易双方签订的合同是合法有效的，且已办理过户手续。双方约定的购房款并没有低于市场价，王东茹、李国欣的诉求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经审理认定事实如下：王东茹、李国欣系夫妻关系，系案涉房屋的所有权人。李国欣系案外人鑫洋翔公司的法定代表人。2016年3月4日，金鸿星公司（出租人，甲方）与鑫洋翔公司（承租人，乙方）签订一份《融资租赁合同》，约定乙方自愿向甲方以回租的融资租赁方式承租本合同项下的租赁物，甲方同意将该等租赁物出租给乙方使用；租赁期限自2016年3月4日起至2019年3月4日；租赁物概算总金额为1000万元；乙方承租租赁物，须按照《租金偿还计划表》向甲方支付租金；为确保甲方对乙方的债权实现，抵押人李国欣、王东茹自愿提供案涉房屋及厦门市思明区洪文一里67号302室房屋作为抵押担保，抵押担保主债权金额1000万元，期限自2016年3月4日至2019年3月4日，抵押物价值为1512万元。该合同附件四系鑫洋翔公司出具的《租金偿还计划表》，载明租金及利息合计1210万元，自2016年4月4日至2019年3月4日，每月支付336111元。该合同附件五系金鸿星公司（出租人、债权人）与鑫洋翔公司（承租人、债务人）、李国欣（保证人）、王东茹（保证人）签订的一份《连带责任保证合同》，约定保证人同意为债务人以保证方式向债权人提供担保；被保证的主债权为主合同项下债权人的租金及利息共计1210万元，租赁物件的价值为38600904.52元。合同签订后，金鸿星公司向鑫洋翔公司支付购买设备款1000万元。案涉房屋设定抵押权人为金鸿星公司的抵押登记。 2016年1月21日，王东茹、李国欣出具一份《委托书》，委托林安志（系金鸿星公司的总经理）和案外人叶凌雁办理案涉房屋相关事宜，包括代为清偿银行贷款、代为办理抵押借（贷）款手续、有权将案涉房屋出租、出售，代为签署房地产买卖合同及办理产权过户登记手续，代为收取购房款项等。该《委托书》同时载明受托人均由单独转委托权，受托人在出售或抵押上述房产时，须持有和出示上述房产的产权证正本原件，本委托书方为有效；委托期限自即日起至2036年1月20日止，在该期限内，可以多次、重复设定抵押。同日，厦门市鹭江公证处对上述《委托书》进行公证。 2016年11月11日，林安志以李国欣、王东茹的名义与许培萍（系厦门市嘉惠通投资顾问有限公司的法定代表人）签订一份编号为00644615的《存量房买卖合同》（以下简称讼争合同），约定李国欣、王东茹将案涉房屋出售给许培萍；房屋面积为202.79平方米，成交价为350万元；买方应向卖方支付定金50万元，于2016年11月11日前将支付购房款300万元；买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；卖方在买方支付购房款之日起1日内将案涉房屋交付给买方，同时对该房屋附随的水、电、煤气等进行确认。2016年11月21日，许培萍向林安志支付350万元。2016年12月26日，林安志取现350万元后将该款交付给金鸿星公司。案涉房屋现已过户至许培萍名下。王东茹、李国欣未将案涉房屋交付给许培萍，并居住使用该房屋至今。 2016年12月8日，王东茹、李国欣诉至本院。诉讼过程中，经王东茹、李国欣申请、本院委托，福建方成司法鉴定中心于2017年11月7日作出［2017］评鉴（房产）字第××号《司法鉴定意见书》，对案涉房屋于2016年11月市场交易过户价格（含装修）评估总价为6079036元。王东茹、李国欣支出鉴定费40800元。庭审中，金鸿星公司称林安志办理的案涉房屋公证委托是为了保证上述融资租赁合同金鸿星公司租金债权的另外一种担保措施。 围绕林安志与许培萍是否构成恶意串通的争议焦点，王东茹、李国欣提供一份其代理律师与林安志的对话录音，其中林安志称“过掉的是集美加瑞景，跟我们公司借了一千万…同安那套是我们股东女儿的名字抵押了230万，就这三套”、“这三个房子，实际就是我操盘的，那些挂我房子的人就是他们公司的人头，我一个朋友帮忙找的…集美是许培萍”。许培萍的质证意见：对该份证据的真实性无法确认，且与其无关。林安志、金鸿星公司的质证意见：对录音的真实性无异议，确为林安志的声音，但该录音在未经林安志的同意下录制，不具备合法性，不能作为证据使用；且该录音与本案房产转让没有关联性，并无任何内容正是林安志与许培萍恶意串通侵害王东茹、李国欣合法权益。另林安志与许培萍称双方系朋友，当时系自行联系并交易案涉房屋买卖。 本院分析认为，上述录音的真实性可予认定。根据上述录音中林安志的陈述，可以认定林安志代原告向许培萍出售案涉房屋的目的系为收回金鸿星公司对原告的欠款，这一点亦为林安志将购房款转交给金鸿星公司的行为，以及金鸿星公司确认林安志办理的案涉房屋公证委托系上述融资租赁合同另外一种担保措施的意思表示所印证；但是，金鸿星公司在融资租赁合同项下对原告的债权未经合法方式认定，或未就以房抵债与原告方达成协议的情况下，径行处分担保的案涉房产不具合法性，结合林安志上述录音中“那些挂我房子的人就是他们公司的人头”的相关陈述，可以认定该处分行为实质上构成流质。另一方面，许培萍作为投资公司的从业人员，理应知悉案涉房产实际交易价格与市场行情之间的明显价差，却通过私下交易的方式签订案涉房屋买卖协议，而且签约后对于房屋未实际交付这一重大利益持消极态度；结合林安志的上述录音中的相关陈述，足以认定许培萍并没有购买案涉房屋的真实意思，许培萍与林安志进行的案涉房屋交易，目的只是配合其实现金鸿星公司对原告的债权，因该合同约定的交易价格明显低于案涉房屋实际价值，严重损害了王东茹、李国欣的合法权益。 综上所述，许培萍与林安志签订讼争合同的行为构成流质及恶意串通，王东茹、李国欣诉求确认该合同无效合法，在此基础上要求许培萍将案涉房屋所有权恢复登记至李国欣、王东茹名下，亦于法有据，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、林安志代王东茹、李国欣与许培萍于2016年11月11日签订的合同编号为00644615的《存量房买卖合同》无效； 二、许培萍与本判决生效之日起十日内协助将厦门市集美区集源南里122号房屋所有权变更登记至李国欣、王东茹名下。 本案案件受理费34800元，由许培萍、林安志负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。保全费5000元、鉴定费40800元，由许培萍、林安志负担。因上述款项已由王东茹、李国欣垫付，许培萍、林安志应于本判决生效之日起十日内向王东茹、李国欣支付保全费5000元、鉴定费40800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈永华 代理审判员  陈慧玲 人民陪审员  陈 睿 二〇一七年十二月十二日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。