北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第09633号
原告王连华，女，1958年9月12日出生。
委托代理人孙利国，男，1970年11月11日出生，北京市东城区交道口街道法律服务所法律工作者，住北京市东城区。
委托代理人王哲磊，男，1986年8月7日出生，无业，住北京市大兴区。
被告杨奕，女，1972年10月13日出生。
委托代理人田桂荣，女，1943年10月9日出生，河北省石家庄市曙光小学退休教师，住北京市东城区。
委托代理人马任，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
被告赵晓康，女，1973年12月26日出生。
委托代理人史立昌，北京国钦律师事务所律师。
原告王连华诉被告杨奕、赵晓康确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理。依法由审判员敖文燕担任审判长，与审判员刘钧强、人民陪审员齐宝宏组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连华及其委托代理人孙利国、王哲磊与被告杨奕的委托代理人田桂荣、马任及被告赵晓康的委托代理人史立昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王连华诉称：2003年3月1日，原告通过北京京辉房地产经纪有限公司购买北京市东城区（原崇文区）桃杨路北里×号楼×单元×号房屋�以下简称涉诉房屋），购房款为225000元。当时，北京京辉房地产经纪有限公司的法定代表人刘朝辉告知原告，涉诉房屋系建设银行北京分行的自管公房，承租人已经按照房屋成本价交纳购房款，产权证正在办理当中，待产权证办下后就可以为原告办理房屋过户手续。原告交付225000元购房款后搬进涉诉房屋并居住至今。2015年4月，原告发现不断有人通过中介公司介绍上门看房，并称有人在互联网上欲出售该房屋。经原告查询，涉诉房屋的原承租人即本案被告杨奕在房屋产权证下发后没有及时配合原告办理过户手续，反而经公证委托刘朝辉代理售房，已于2006年5月11日与被告赵晓康签订《房屋买卖协议》，将涉诉房屋以266000元的价格卖给被告赵晓康，并办理了房屋过户手续。原告知晓事实真相后，在查找刘朝辉的过程中得知，被告赵晓康系刘朝辉的妻子，二人于2007年已�婚。原告认为，被告杨奕在2003年委托中介公司已将涉诉房屋出售给原告的情况下，又于2006年将涉诉房屋再次出售，其主观上具有明显的恶意。而被告赵晓康在购房时与刘朝辉系夫妻关系，其在购房时已经知晓被告杨奕已将涉诉房屋出售给原告的事实，被告杨奕不可能完成房屋交付义务。在此情况下，被告赵晓康仍然购买该房屋，其主观上也具有恶意。而且，被告赵晓康在2006年购房时并没有实际看房，未履行正常购房人的必经程序，其在取得房屋所有权证后至今也没有实际占有房屋，以行使产权人的权利。综上，二被告恶意串通签订的《房屋买卖协议》，其行为侵害了原告的合法权益。根据法律规定，原告提起诉讼，要求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，诉讼费由二被告承担。
被告杨奕辩称：被告杨奕原为建设银行的职员，涉诉房屋系建设银行�公有住房。2003年，被告杨奕交纳购房款，购买了涉诉房屋。2003年2月，被告杨奕在互联网上发出出售该房屋的信息，售价为210000元。之后，北京京辉房地产经纪有限公司的刘朝辉来看房并提出要购买该房屋。被告杨奕与北京京辉房地产经纪有限公司经协商签订了房屋买卖合同，将涉诉房屋卖与北京京辉房地产经纪有限公司，价格为210000元，约定三年后过户。合同签订后，刘朝辉给付被告杨奕200000元，被告杨奕将房屋钥匙交给刘朝辉。之后的事情，被告杨奕不知道。2003年至2006年这三年中，被告杨奕与刘朝辉进行过联系。2006年3月，刘朝辉向被告杨奕说明，其购买该房屋的目的是为赚取差价，并要求被告杨奕为其出具委托书，办理过户手续。此后，被告杨奕为刘朝辉出具委托书，将该房屋出售给被告赵晓康。过户的时候，刘朝辉与被告赵晓康是夫妻关系。被告杨奕认�，将房屋出售给刘朝辉或被告赵晓康是一回事。被告杨奕与北京京辉房地产经纪有限公司签订有房屋买卖合同，与原告不存在房屋买卖合同关系，故被告杨奕不同意原告的诉讼请求。
被告赵晓康辩称：原告既不是涉诉房屋的承租人，也不是产权人，充其量仅属于涉诉房屋的借住人。而且，原告与被告杨奕没有签订任何房屋买卖协议。原告提交的与北京京辉房地产经纪有限公司签订的《备忘录》、《借款协议》与本案没有关联性，对此原告应另案起诉北京京辉房地产经纪有限公司。被告赵晓康与杨奕签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，符合法律规定。而且，该房屋买卖合同进行了公证，真实有效。被告赵晓康取得该房屋产权是善意的，是以合理价格购买并支付税费，并依照法律规定进行登记备案。即使原告是涉诉房屋的承租人，其也无权主张被告杨奕与赵晓康签订的房屋买卖合同无效。综上，原告无权主张被告杨奕与赵晓康签订的房屋买卖合同无效，被告赵晓康请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告杨奕原为中国建设银行北京市分行职员。2000年12月，被告杨奕与中国建设银行北京东四支行（以下简称建行东四支行）签订《公有自管住宅楼房买卖合同》，约定被告杨奕自愿购买现承租的建行东四支行公有住宅楼房，建行东四支行将坐落在北京市东城区（原崇文区）永外桃杨路北里×号楼×单元×号楼房一套、总建筑面积为57.3平方米出售给被告杨奕，房价款为人民币62506元，公共维修基金为人民币1250元。2004年4月28日，被告杨奕取得涉诉房屋的所有权证。2006年4月14日，被告杨奕到北京市国信公证处办理公证委托书，委托北京京辉房地产经纪有限公司的法定代表人刘朝辉为被告杨奕的合法代理�，全权代表被告杨奕出售涉诉房屋的相关事宜，包括签署买卖合同、办理产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行贷款及银行转款、办理物业交割及验收、代收房款等一切相关事宜。2006年5月11日，刘朝辉作为被告杨奕的代理人与被告赵晓康签订《房屋买卖协议》，将涉诉房屋以266000元的价格出售给被告赵晓康。2006年7月27日，被告赵晓康领取了涉诉房屋的所有权证。2015年7月29日，被告赵晓康与案外人李磊签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋卖与李磊，后李磊取得涉诉房屋的所有权证。
为证明原告与被告杨奕之间存在房屋买卖合同关系，原告出示以下证据：证据1、《租房协议》，该协议由北京京辉房地产经纪有限公司与原告于2003年3月1日签订，内容为1、北京京辉房地产经纪有限公司将涉诉房屋一套租借给原告居住；2、双方商定月租�为1000元整；3、北京京辉房地产经纪有限公司于2003年3月1日将涉诉房屋交给原告，租借期从本日起算，至原告将房屋完好的交还给北京京辉房地产经纪有限公司的日期为止；4、本协议双方各执一份，签字后生效。证据2、《借款协议》，该协议由北京京辉房地产经纪有限公司与原告于2003年3月1日签订，内容为1、原告借给北京京辉房地产经纪有限公司225000元整；2、双方商定月利息为1000元；3、原告于2003年3月1日将225000元整交给北京京辉房地产经纪有限公司，北京京辉房地产经纪有限公司借款期从本日起算，至该公司一次性还清全部借款的日期为止；4、本协议双方各执一份，签字后生效。证据3、收据，内容为北京京辉房地产经纪有限公司于2003年3月1日收到原告交来借款225000元。证据4、《备忘录》，该协议由北京京辉房地产经纪有限公司与原告签订，内容为1、如此房�权属出现问题造成双方买卖无效，北京京辉房地产经纪有限公司如数退回收取原告的全部购房款，原告将房屋完好的交还北京京辉房地产经纪有限公司；2、自本日起此房的居住费用由原告负责，与北京京辉房地产经纪有限公司无关，此房发生的不可抗拒因素如拆迁、灾害损毁等情况造成的受益与损失均由原告承担，与北京京辉房地产经纪有限公司无关；3、待产权办理后国家政策允许过户时，北京京辉房地产经纪有限公司负责完成过户手续，过户费用由原告负责。证据5、《关于催缴涉诉房屋供暖费的通知》，该通知发出日期为2010年3月10日，对象为业主刘朝辉。被告杨奕称，证据1、2、3、4、5显示是原告和北京京辉房地产经纪有限公司签订，被告杨奕不认可证据的真实性和关联性。被告赵晓康称，上述证据与其无关。
另查，京辉公司于2003年3月1日将涉诉房�交付给原告，并由原告居住至2015年。后因涉诉房屋的所有权人与原告产生争议，导致现在房屋处于空置状态。
2015年12月25日，原告将本案被告杨奕诉至本院，同时将北京京辉房地产经纪有限公司、刘朝辉列为第三人，原告要求确认其与被告杨奕之间就涉诉房屋的房屋买卖合同关系成立并有效。本院经审理，于2016年6月27日作出判决，驳回原告王连华的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
上述事实，有当事人的陈述及《租房协议》，《借款协议》，《备忘录》，收据，房屋所有权证，《房屋买卖合同》，公证书，北京市东城区人民法院（2015）东民初字第×号民事判决书，房屋档案材料和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，涉诉房屋的原产权人被告杨奕与被告赵晓康于2006年5月11日签订《房屋买卖协议》，约定被告杨奕将该房屋出售给被告赵晓康。该合同已履行完毕。原告以其在涉诉房屋中居住且存在房屋买卖关系为由曾起诉被告杨奕要求确认其与被告杨奕之间就涉诉房屋的房屋买卖合同关系成立并有效，本院判决驳回了原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。现原告以二被告恶意串通签订《房屋买卖协议》，其行为侵害原告的合法权益为由，要求确认该合同无效，其诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：
驳回原告王连华的诉讼请求。
案件受理费5290元，由原告王连华负担（已交纳）。
公告费300元，由被告杨奕、赵晓康各负担150元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法�。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 敖文燕
审 判 员 刘钧强
人民陪审员 齐宝宏
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 赵一依