广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初40700号
原告（反诉被告）：刘景玲，女，1953年12月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告（反诉被告）：梁小雁，女，1952年8月11日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告（反诉被告）：刘健威，男，1976年6月20日出生，汉族，住址。
被告（反诉原告）：陈露芝，女，1979年8月29日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：罗维、冯升，广东国声律师事务所律师。
第三人：广州市越秀区魏光鞋业商行，住所地：广州市越秀区文明路**号首层**楼**楼。
经营者：陈露芝。
委托代理人：罗维、冯升，广东国声律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）刘景玲、梁小雁、刘健威诉被告陈露芝（反诉原告，以下统称被告）、第三人广州市越秀区魏光鞋业商行租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员程秀建独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘景玲、梁小雁、刘健威，被告及第三人的共同委托代理人罗维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即迁出广州市文明路**号商铺；2.被告返还拖欠的租金和滞纳金至被告迁出文明路**号商铺之日止。事实与理由：被告从2016年6月开始拒付原告租金，令原告及家人备受困扰。经原告与街道出租屋管理中心多次调解无效，故起诉至法院。
被告辩称及反诉称：2015年3月23日，被告与刘敬延签订《房屋租赁合约》，约定由刘敬延将其所有的广州市越秀区文明路**号房屋及水电等配套出租给被告作商业经营之用。租赁期限从2015年3月23日至2020年3月23日，免租期15天，被告每月7日前向刘敬延缴付租金4万元。该房屋涉及的房屋租赁税、印花税等均由刘敬延承担，与被告无关，刘敬延为被告提供办理营业执照所需的文件资料等。签约当天，刘敬延将涉案房屋交付给被告使用，被告依约支付2015年4月租金、押金给刘敬延。此后，被告曾多次催促刘敬延办理涉讼房屋租赁备案手续，缴交房屋租赁税、印花税并配合办理营业执照，但其一直拖延不办理。至2015年6月16日才与被告办妥租赁备案手续，后其又以家庭成员意见不一为由不愿意缴纳租赁税、印花税致使被告无法办理营业执照正常营业。被告曾于2015年8月10日、21日分别快递《律师函》敦促刘敬延依约缴清印花税协助被告办理营业执照，并指出其行为已给被告造成了巨大的经济损失。2015年10月21日、11月5日又分别以快递、挂号信方式发《函》给刘敬延的代理人刘景玲，敦促其于2015年10月31日、11月30日前缴清印花税等。否则，被告将代缴印花税、并用印花税、押金扣抵租金。被告确实没有缴纳2016年6月、9月的租金，但是是事出有因，我方事前已经多次要求原告配合我方办理租赁登记手续和缴纳印花税以便我方办理营业执照。因为是原告过错在先，所以把押金扣抵了这两个月的租金，拖至2016年10月才能办理营业执照，被告的损失也很大。2016年10月的租金是10月25日支付的，11月租金在27日已经支付了。至于原告主张的滞纳金标准无异议，既然备案合同已经约定了，我方同意按此标准支付。但由于原告刘景玲并非涉案房屋的所有权人，被告亦未与刘景玲签订过租赁合同，所以其并非本案适格的主体。根据前述《房屋租赁合同》的约定，原告的起诉应予驳回。由于原告不守约致使我方无法办妥营业执照，致不能正常合法营业，不能开通POS机方便交易，不能出具发票给消费者，令消费者对鞋类商业质量缺乏信心，不敢经营高档的鞋类。由于无营业执照每月还需停业3-4天规避工商部门的检查，该停业期间的租金应赔偿给我方。因此，被告向本院提起反诉，请求判令：三原告自本判决生效之日起一次性赔偿92458.40元。
第三人辩称：同意被告的答辩及反诉意见。
原告辩称：对于涉案商铺，刘敬延仅有1/12的产权，刘景玲占有1/12，剩余10/12的产权份额都是刘景玲和刘敬延作代理的。我方只是确认以2015年6月16日双方签订的房屋租赁合同为唯一有效的合同，并以这份合同去执行，这份合同是经街道备案的，为份合同有刘景玲、刘敬延及被告的签名并经街道备案确认，原告只承认这份合同是合法的。在街道备案的租赁合同根本没有约定印花税由我方负担，而被告反诉中提及的租赁税我方一直是按时缴纳的。被告反诉的营业损失也不应该由我方负担。综上，不同意被告上述全部的反诉请求。
经审理查明：座落在本市文明路**号的房屋，建筑面积90.63平方米，由刘景霞、刘敬安、刘敬才、刘景玲、刘景娱、刘敬铿、刘敬延按份共有。刘景霞、刘敬安、刘敬才、刘景娱、刘敬铿曾出具《委托书》予刘敬延及刘景玲为代理人，授权范围包括有对涉案房屋进行管理、使用，订立租赁协约、收取租金并出具有效的收据等。
2015年6月16日，刘敬延、原告刘景玲作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区文明路**号一、二、三楼的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积90.63平方米；租赁期限自2015年4月7日至2020年3月22日，其中自2015年4月7日至2017年4月6日的月租金额为40000元，自2017年4月7日至2018年4月6日的月租金额为40800元，自2018年4月7日至2019年4月6日的月租金额为41616元，自2019年4月7日至2020年3月22日的月租金额为42448元；租金按月结算，由乙方在每月的第7日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳80000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金80000元（退回乙方、抵偿租金）；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金；其它约定包括有乙方在承租期间不得随意转租甲方房屋，如乙方（承租人）拖欠甲方壹个月租金甲方有权收回房屋，视为乙方自动放弃该房屋的承租权，该铺面之前乙方所支付的按金视承租人自动放弃，无需退回；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，送一份给街（镇）流动人员和出租屋管理服务中心备案等。
2015年7月15日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具编号为穗租备****号的《房屋租赁登记备案证明》，写明：出租人刘敬延、刘景玲、承租人陈露芝，出租房屋地址为越秀区文明路**号首层、二楼、三楼，租赁期限及租金如前述合同。
前述合同履行过程中，刘敬延及原告刘景玲已向税务部门缴清自2015年7月至2016年9月的出租层土地使用税。
2015年11月5日，被告向原告刘景玲发出《敦促刘景玲等人缴交文明路**号商铺印花税函》，写明：2015年6月16日我与您签订《房屋租赁合同》合法有效具有法律约束力，您未依约缴清本市文明路**号商铺印花税致我无法领取营业执照正常经营，给我造成巨大经济损失，这是严重的违约和偷税漏税行为，现敦促您于2015年11月30日前缴清该商铺印花税并协助我办理营业证明，过期不缴清或不书面回复我，我将代您缴清该印花税，届时该印花税与押金一起作冲抵该商铺租金。
2016年6月13日，原告向税务部门缴纳财产租赁印花税2437.10元，并由税务部门出具《税收缴款书》，其中写明：纳税人名称为刘敬延和原告刘景玲，地址为涉案房屋，税款所属时期为2015年4月。
同年8月5日，广州市越秀区工商行政管理局以文明路**号涉嫌无照经营向魏建华（新大学鞋业）送达了《责令改正通知书》，责令商户立即停止经营。
同年9月6日，被告向税务部门缴纳财产租赁印花税2458.40元，并由税务部门出具《税收缴款书》，其中写明：纳税人名称为被告陈露芝，地址为涉案房屋，税款所属时期为2015年4月。
另查明：2015年3月23日，刘敬延（甲方）与被告（乙方）曾签订《房屋租赁合同》，该合同关于租赁标的物、租赁期限、租金标准及违约责任的约定与前述2015年6月16日刘敬延、原告刘景玲与被告签订《广州市房屋租赁合同》的内容一致。并另行约定有：乙方在不影响大楼框架结构的安全情况下，可根据实际需要进行内部装修，未经甲方同意，不得随意改变楼层结构，在装修过程中必须符合公安、消防、环保卫生等部门的相关防火安全及环保等要求，装修的报建手续及一切费用由乙方负责，从甲方转交铺位门钥匙给乙方后的装修期间（2015年3月23日至2015年4月6日）一切责任由乙方承担，甲方协助乙方报建有关资料及证明；甲乙双方签订协议后，乙方需支付两个月的租金为保证金和一个月的租金，协议期满乙方缴清经营所产生的相关费用后，甲方在5天之内把保证金无息退回乙方；乙方租赁经营期间，所发生的一切费用（包括各项公用及自来水、电费、经营过程中所产生的费用等）及所产生的债权债务关系由乙方负责，该房屋涉及房屋租赁税、印花税等均由甲方承担，与乙方无关等。该合同另有手写“以本协议为准”字样。
该合同签订当日，被告支付了保证金80000元及2015年4月份的租金40000元，原告刘景玲出具《收据》收取。
再查明：刘敬延于2015年7月10日因病死亡，刘敬延生前遗留有广州市文明路**号的房屋，根据广东省广州市南方公证处出具的编号为（2015）粤广南方第085447号《公证书》，上述房屋由刘健威、梁小雁各占有7/168产权份额。原告刘健威、梁小雁已办理不动产权属登记手续。
庭审中，对于涉案商铺的租赁所订立的两份合同，原告方称3月23日订立的合同，由于刘敬延已死亡，不清楚是否刘敬延签订，原告刘景玲对合同订立的情况不清楚，而且被告的身份证在合同订立当日使用期限即将届满，装修期满后双方曾于4月6日到街道办理备案手续，但因被告的身份证过期无法办理，所以备案合同直至6月16日方才办理。为此，原告提交了被告的身份证复印件两份以作证明。被告未在本庭指定的时限内对该证据的真实性作出明确答复，但其坚持认为即使身份证失效也可以办理备案。
本院认为：刘敬延与被告于2015年3月23日签订《房屋租赁合同》后，刘敬延、原告刘景玲再与被告于2015年6月16日签订的《广州市房屋租赁合同》。虽然原告刘景玲称其对刘敬延与被告于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》的情况及内容不清楚，但从合同的实际履行情况来看，涉案商铺该合同订立后即交付被告进行装修，原告刘景玲于合同订立当日即出具《收据》两份予被告。根据原告庭审中关于在2015年4月6日装修期满即与被告向街道申请办理合同备案的陈述，原告刘景玲称其对2015年3月23日订立的《房屋租赁合同》的事实不清楚，本院不予采信。退一步说，即使原告刘景玲对3月23日的《房屋租赁合同》的订立不清楚，但根据刘景霞、刘敬安、刘敬才、刘景娱、刘敬铿的授权，刘敬延及原告刘景玲有权将涉案房屋对外出租并签订书面合同、收取相应的租赁费用。刘敬延于2015年3月23日与被告签订《房屋租赁合同》亦未超越代理权限。因此，前述两份合同实际系双方当事人就涉案房屋订立的书面合同，该两份合同的内容并无冲突，且无违反法律、法规的效力性强制性规定，均为合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。原告刘景玲既在3月23日签订的《房屋租赁合同》当天收取被告支付的保证金及4月份租金，又是6月16日签订的《广州市房屋租赁合同》的合同一方当事人，故原告刘景玲是本案适格当事人。刘敬延在合同履行过程中死亡，原告梁小雁、刘健威继承了刘敬延在涉案房屋中的产权份额，刘敬延于前述合同中的权利义务亦应由原告梁小雁、刘健威承接。被告关于原告刘景玲不是本案适格主体的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。
前述合同签订后，因前后订立的两份合同在内容上不尽相同，尤其是办理备案的合同中未就租赁税费的负担作出明确约定，遂引致租赁双方龃龉。对此，本院作如下分析：印花税作为经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税收，本案所涉的房屋租赁包含在征收范围之内。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第八条“同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花”。即原则上因财产租赁产生的印花税应由合同双方各自负担，但根据前述3月23日订立的《房屋租赁合同》的约定，“该房屋涉及房屋租赁税、印花税等均由甲方承担，与乙方无关。”租赁双方在合同订立时即已明确约定由出租方负担全额的印花税费，被告作为承租人无需承担涉及房屋的租赁税、印花税。该约定具体、明确。虽然租赁双方在6月16日办理备案的租赁合同中未就印花税的负担再作明确约定，但租赁双方可按3月23日的合同约定履行。因此，原告仅以6月16日的备案合同中未对印花税的负担作出明确约定而拒不同意负担该税的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。考虑到被告已垫付了该印花税2458.40元，被告反诉要求原告返还该笔费用，理据充分，本院予以支持。
原、被告双方因就合同的履行发生争议后，被告虽曾向原告刘景玲发出书面的《敦促刘景玲等人缴交文明路**号商铺印花税函》，并未再依约支付2016年6月、9月的租金。但前述两份合同中均未约定租赁保证金可用作抵扣租金。因此，被告仅以其曾发出过函件而主张以保证金抵扣租金，显然缺乏事实依据。因此，原告诉请要求被告支付该两月的租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于原告诉请要求被告支付的滞纳金实为逾期支付租金的逾期付款违约金，根据前述合同约定，被告逾期支付租金的，则每逾期一日，被告按当月租金的千分之二的标准向原告支付违约金，被告对此亦表示同意，故对原告该项诉请，本院予以支持。至于原告诉请要求收回涉案商铺并解除双方之间的租赁合同，考虑到双方发生争议系因对前后订立的两份合同的理解不同而发生，被告并非恶意欠付租金，且在原告起诉后，被告仍按月支付租金，被告并无毁约之故意。鉴于前述合同约定的租期尚有三年余未履行，双方应以诚信为基础，在解决争议后继续维持原合同关系，继续履行。因此，原告诉请要求解除双方的租赁合同、收回房屋，本院暂不予支持。原、被告双方在接下来的合同履行过程中，仍应严格依约履行各自负担的合同义务，理性协商解决合同履行过程中发生的各项争议。
至于被告反诉要求原告赔偿其损失的诉求。首先，被告既未提供证据证明其曾向工商管理部门申办营业执照被拒，又未提供证据证明其未能办领营业执照与原告未及时缴交印花税之间存在直接关联性。因此，被告诉称因其无营业执照而被迫每月停业3至4天的责任应由原告负担的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，被告在涉案场地从事个体工商业经营，依法向工商行政管理部门申办营业执照是其法定义务。被告在其无证照而擅自违法经营期间，既未建立会计账簿，又未按规定缴纳营业税收，甚至连每日营业流水都无法提供的情况下，其反诉称其每月营业利润因无营业执照而减少1000-2000元的意见，本院实难采信。因此，对于被告反诉要求原告赔偿的因其未能办理营业执照而遭受的损失90000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告陈露芝应自本判决书发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘景玲、梁小雁、刘健威支付租金80000元并支付逾期支付该款的违约金（其中自2016年6月8日起至2016年9月7日止以40000元为基数，自2016年9月8起至实际付清之日止以80000元为基数，均按每日千分之二为标准计付）。其中逾期付款违约金的总额以不超过应付租金总额80000元为限。
二、原告刘景玲、梁小雁、刘健威应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告陈露芝支付垫付的印花税款2458.40元。
三、驳回原告刘景玲、梁小雁、刘健威的其他诉讼请求。
四、驳回被告陈露芝的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1240元，由原告刘景玲、刘健威、梁小雁负担50元，由被告陈露芝负担1190元；反诉受理费1055.73元由原告刘景玲、刘健威、梁小雁负担50元，由被告陈露芝负担1005.73元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
（本页以下无正文）
审判员 程秀建
二〇一六年十二月二十九日
书记员 梁洁欣