福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第5893号
原告邓汉忠，男，汉族，住福建省石狮市。
委托代理人吴江辉，北京市中银律师事务所律师。
被告林淑珠，女，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被告谢国基，男，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
第三人（本院追加）谢国雄，男，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
原告邓汉忠与被告林淑珠、谢国基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，根据二被告的申请，依法追加谢国雄作为第三人参加诉讼，并依法由审判员林舒岚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓汉忠的委托代理人吴江辉、被告谢国基、第三人谢国雄到庭参加诉讼。被告林淑珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邓汉忠诉称，2013年6月19日，原告经泉州缔信家业房产经纪有限公司居间介绍，与二被告签订了一份《房产买卖合同》，约定原告以74万元的价格购买二被告址在泉州市鲤城区城西环路拓改工程南1区12幢402室房屋一套。合同签订后，原告支付了被告5万元定金。2013年6月26日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》。2013年7月22日，原告与二被告协商将一次性付款变更为公积金贷款，经二被告同意后，原告依约缴纳了诉争房产二手交易的全部税费。2013年7月23日、24日，原告将购房款共计人民币32万元汇入泉州房产交易管理所房地产中介事务所的监管账户，并办理了公积金贷款相关手续。2013年7月25日，原告与二被告共同到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理交易手续，但因二被告无法提供完整的交易手续而导致交易手续无法办理。2013年9月20日，二被告将诉争房屋交付原告，但至今仍无法办理诉争房屋的产权过户登记手续。二被告未能及时提供完整的房屋产权交易手续导致合同履行出现障碍，已构成违约，应承担相应的违约责任，请求法院判令：1、二被告继续履行原、被告于2013年6月19日签订的《房产买卖合同》；2、二被告立即协助原告办理诉争房屋的产权过户登记手续，并支付自2013年7月25日起至诉争房屋产权过户至原告名下之日止按房屋成交价人民币74万元每日万分之五的标准计算的迟延履行违约金；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告林淑珠未到庭答辩但与被告谢国基共同向本院提交了一份书面答辩状辩称，被告林淑珠为诉争房屋登记的所有权人，被告谢国基为实际使用人，二被告在泉州缔信家业房产经纪有限公司的居间介绍下与原告达成房产买卖合同，将诉争房屋以74万元的价格转让给原告；二被告同意并希望继续履行《房产买卖合同》，且一直积极配合原告办理诉争房屋过户登记的所有手续，但房产登记部门认为需要被告林淑珠的全部子女签字才能办理，最终因本案第三人谢国雄未能签字而无法顺利办理过户登记手续；诉争房屋建筑面积为104.12㎡，其中66.6㎡系拆迁安置的面积，扩购的37.52㎡及办理安置手续的所有费用均由被告谢国基支付；被告林淑珠的丈夫谢为智于1993年8月2日就已病逝，被告林淑珠与谢为智共有育四个子女，分别为长子谢国雄、次子谢国基、三子谢国祥及女儿谢雪净。谢国祥及谢雪净均对诉争房屋的出售及转让无异议，只有谢国雄至今没有回应。二被告已收到原告支付的部分购房款，也于2013年9月20日将诉争房屋交付给原告使用，本案房屋买卖行为已基本完成。
被告谢国基在庭审时辩称，其愿意继续履行《房产买卖合同》，也愿意协助原告办理房屋产权过户手续。但其不存在违约行为，其已依约将诉争房屋交付原告使用，并且积极配合原告办理房屋产权过户手续，其并不存在违约行为，不应支付违约金。
第三人谢国雄述称，其不同意二被告将诉争房屋出售给原告，只有将上乘巷40号安置所得的所有房产包括第三人的房屋产权都办理到各自名下，其才同意二被告出售诉争房屋。
经审理查明，诉争房屋址在泉州市鲤城区城西环路拓改工程南1区12幢402室，建筑面积为104.12平方米，该房屋系由原址在泉州市鲤城区上乘巷40号房屋拆迁安置所得，并于2013年5月2日登记在被告林淑珠名下，该房屋由被告谢国基实际管理使用。2013年6月19日，二被告与原告在泉州缔信家业房产经纪有限公司的居间介绍下，签订了一份《房产买卖合同》，该合同约定二被告将诉争房屋出售给原告，出售价格为人民币74万元；原告应于合同签订当日支付二被告定金人民币5万元，并于2013年7月25日前一次性将其余购房款人民币69万元交由中介公司监管；双方应于2013年7月26日前到房地产房屋权属交易登记部门办理该房产缴税手续，并在中介公司通知可办理过户交易后的二个工作日内前往上述部门办理过户手续；原告领取原告名下的房屋所有权证时，中介公司将购房款人民币69万元一次性转交给二被告；二被告应保证其所出售的房产产权清晰，自签订合同之日起，若发生与二被告有关的产权纠纷或债务纠纷概由二被告负责，如因此造成合同履行障碍，视为二被告违约；自违约行为发生之日起，违约方应按成交价每日万分之五的标准向守约方支付迟延履行违约金。合同签订后，原告于2013年6月20日支付被告谢国基定金人民币5万元。2013年6月26日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，对《房产买卖合同》中约定的付款方式作了变更，即原告于2013年7月25日前将全部购房款69万元交由中介公司监管，待房产过户至原告名下后，中介公司将购房款人民币64万元转交给二被告，剩余5万元于交房当日由中介公司将其中48000元转交给二被告，剩余2000元待诉争房产的土地使用权证办理完毕后支付二被告。2013年7月22日，原告与被告林淑珠又签订了一份《房地产买卖契约补充协议》及一份《存量房买卖合同》，双方约定将一次性付款方式变更为银行按揭贷款的方式付款，即原告应于2013年7月23日将购房首期款人民币29万元存入泉州房产交易管理所房地产中介事务所的指定账户，并于2013年7月25日前向银行办理抵押贷款的审批手续，泉州房产交易管理所房地产中介事务所在房屋产权已过户至原告名下及房屋已办理抵押登记后，无条件将原告支付的首期购房款连同其申请的购房按揭贷款一次性支付被告。原告分别于2013年7月23日及2013年7月24日分别将购房首期款人民币29万元、3万元转入泉州房产交易管理所房地产中介事务所的监管账户，并向中国建设银行办理按揭贷款人民币32万元。事后，原告又以现金方式支付二被告购房款人民币98000元，共计支付二被告购房款现金人民币148000元。2013年7月25日，原告与二被告至泉州市房管局办理房屋产权过户手续，原告缴交了房产交易税人民币45440元，但诉争房屋至今未能过户至原告名下。2013年9月20日，二被告将诉争房屋交付原告居住使用。2013年10月11日，原告向本院提起本案诉讼。
另查明，被告林淑珠与谢为智系夫妻关系，二人共生育三子一女，分别为长子谢国雄、次子谢国基、三子谢国祥及女儿谢雪净。谢为智于1993年8月2日去世。原址在泉州市鲤城区上乘巷40号房屋，建筑面积为205.36平方米，2003年因泉州市城西环路拓改工程建设被拆迁。在本案诉讼过程中，被告林淑珠、谢国基、第三人谢国雄以及谢国祥、谢雪净均确认在拆迁时，其五人曾对鲤城区上乘巷40号房产的析分达成口头协议，即上乘巷40号房屋的面积由谢国雄、谢国基、谢国祥平均分得，林淑珠与谢雪净放弃对上乘巷40号房屋的份额，谢国雄、谢国基、谢国祥三人按照各自所分得的面积各自安置房屋，如需扩购，扩购款由三人各自承担，安置所得的房屋由谢国雄、谢国基、谢国祥各自管理使用，上述五人均按该协议实际履行。诉争房屋系以被告林淑珠、谢国基的名义办理安置手续，扩购款由被告谢国基独自支付，房屋安置后一直由被告谢国基管理使用。在本案审理过程中，本院依法对谢国祥及谢雪净作了一份询问笔录，其二人均表示同意二被告对诉争房屋进行处分，放弃对诉争房屋的份额，并表示不参加本案诉讼。
以上事实，有原告提供的《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《补充协议》、泉房权证鲤城区（鲤）字第201308993号房屋所有权证、泉国用（2005）第10050号国有土地使用权证、收条、泉州市住房公积金管理中心的受理通知书、福建省泉州市地方税务局通用机打发票、中国建设银行单笔审批表、转账凭条、支取凭证、《存量房买卖合同》、《房地产买卖契约补充协议》、销售不动产统一发票办证联、泉州市地方税务局直属税务分局房产／土地使用权权属转移涉税证明、被告提供的常住人口登记表、泉州市丰泽区清源街道北门社区居民委员会的证明一份、谢国祥的声明书、谢雪净的声明书、住宅拆迁补偿安置协议书、城西环路拓改工程产权调换已选房（店）结算清单、城西环路商住楼交付使用决算表、中国建设银行个人住房贷款转存凭证（借款借据）、福建省泉州市商品房销售（预收款）统一发票及本院依法对谢国祥、谢雪净所作的询问笔录各一份为证，本院予以确认。
本院认为，原告提供的《房产分割协议书》为复印件，且该协议书复印件未体现第三人谢国雄的签名及手印，现被告林淑珠、谢国雄对该份协议书的真实性均表示无法确认，因此，本院对原告提供的该份证据不予采信。根据原告提供的房屋所有权证，可以证明被告林淑珠现为诉争房屋登记的所有权人，而根据二被告及第三人的庭审陈述及本院对谢国祥、谢雪净所作的询问笔录，可以认定被告林淑珠及其所有子女对原鲤城区上乘巷40号房产的析分达成了口头协议，诉争房屋由被告谢国基负责办理安置事宜，扩购款由被告谢国基独自支付，安置后诉争房屋由被告谢国基长期管理使用，故被告谢国基是诉争房屋的合法居住使用人。因此，二被告有权出售本案诉争房屋。虽然第三人表示不同意二被告出售房屋，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，原、被告于2013年6月19日签订的《房产买卖合同》应认定为合法有效。原告根据二被告所提供的房屋所有权证的记载和房屋的居住使用情况，相信二被告有权出售诉争房屋，与二被告签订了《房产买卖合同》，以合理的对价向二被告购买诉争房屋。合同签订之后，原告支付了大部分的购房款并已办理相应的按揭贷款手续，二被告也实际将房屋交付原告使用，因此，应认定原告为善意第三人，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”，现原告请求二被告应继续履行合同，协助原告办理房产过户手续，二被告也同意协助原告办理房产过户手续，从维护交易稳定和保护善意第三人权益出发，原告的该请求，本院予以支持。二被告已依照合同的约定，积极配合原告办理过户登记手续，诉争房屋系因第三人原因而导致无法过户，因此，二被告不存在违约行为，原告请求二被告支付自2013年7月25日起至诉争房屋产权过户至原告名下之日止按房屋成交价人民币74万元每日万分之五的标准计算的迟延履行违约金，本院不予支持。被告林淑珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告邓汉忠与被告林淑珠、谢国基于2013年6月19日签订的《房产买卖合同》应继续履行，被告林淑珠、谢国基应于本判决生效之日起十日内协助原告办理址在泉州市鲤城区城西环路拓改工程南1区12幢402室房屋的房产过户手续；
二、驳回原告邓汉忠的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；当事人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费11411元，减半收取为5705.5元，由原告负担3000元，由被告林淑珠、谢国基共同负担2705.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 林舒岚
二〇一四年一月八日
书记员 吴丹婷
本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》
89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。