浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1597号
上诉人（原审原告、反诉被告）肖琳睿。
委托代理人蓝林茂。
被上诉人（原审被告、反诉原告）浙江欧源置业有限公司。
法定代表人李文峰。
委托代理人陆云英、朱晓龙。
上诉人肖琳睿为与被上诉人浙江欧源置业有限公司（以下简称欧源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2014）金东民初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告肖琳睿诉称，2009年12月8日，其与欧源公司签订一份《商品房买卖合同》，约定其购买欧源公司开发的原墅小区26幢1单元102号房屋。根据合同约定，房屋交付期限为2011年12月31日前。合同签订后，肖琳睿按约支付了购房款，但时至今日，欧源公司未将房屋交付原告。根据合同约定，欧源公司应支付肖琳睿逾期交房违约金。为此，要求判令欧源公司支付逾期交房违约金754136元（按总房款每日万分之二计算，从2012年1月1日算至2014年5月31日，之后按日万分之二计算至房屋实际交付日止）。
原审被告欧源公司辩称，肖琳睿在支付房款时存在逾期付款的事实，即使欧源公司逾期交房一至二天，其有先履行抗辩权。事实上，其在2011年12月31日已通知肖琳睿，是肖琳睿自己未来接受交房，故不存在逾期交房的事实。
原审反诉原告欧�公司诉称，双方在签订《商品房卖买合同》后，合同第七条约定，肖琳睿应在2009年12月15日之前办理银行按揭贷款。第八条第一款2约定，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。及第二款约定，买受人逾期办理贷款手续，视同买受人逾期付款，按本合同第八条第一款约定承担违约责任。肖琳睿在2010年11月5日才付清商品房余款290万元，应承担违约责任。欧源公司已于2011年12月31日通知肖琳睿办理交房手续。之后电话通知过数次，但肖琳睿一直未来办理。合同第十二条约定，在出卖人发出交付使用通知书规定的期限内未能办理交房手续的视同交付给买受人使用，并从通知交房截止日次日计算交纳物业管理费。买受人另交房屋托管费0.5元／平方米／天，交房通知书中一天的日期作为房�交接的截止日期。综上，欧源公司要求：1、由肖琳睿支付逾期交接房屋的房屋托管费156711元；2、由肖琳睿支付欧源公司逾期交接房屋的物业管理费30907元；3、由肖琳睿支付欧源公司逾期付款违约金147320元；4、由肖琳睿承担本案的诉讼费用。
原审反诉被告肖琳睿辩称，欧源公司的前两项诉请与同肖琳睿的诉请是两个方面，由于欧源公司擅自改变化粪池的位置，造成肖琳睿不能接受房屋。欧源公司要求支付房屋托管费及物业管理费在事实上不能成立。欧源公司主张物业管理费的主体也不适格。房屋有物业公司，欧源公司不需要对房屋进行管理，不存在托管问题。欧源公司主张逾期付款违约金无事实依据，也已过时效。
原判认定，2009年12月8日，肖琳睿与欧源公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》。肖琳睿向欧源公司购买其开发的暂定名原墅第26幢1单元102室房产，�筑面积349.24平方米，总价款为4280000元。肖琳睿应于2009年11月30日支付首付款1380000元，余款2900000元于2009年12月15日前办理银行按揭贷款手续。合同第九条约定，欧源公司在2011年12月31日前，将符合条件的商品房交付肖琳睿使用。合同签订后，肖琳睿除按时支付首付款外，余款290万元未办理按揭贷款。之后，肖琳睿陆续支付了尚欠的购房款。购房款支付后，欧源公司于2010年11月5日出具发票给肖琳睿。2011年12月31日，欧源公司按双方签订合同载明的肖琳睿地址――金华市二仙桥汽车城元通汽车销售有限公司，将入伙通知书、交房须知、物业交付流程表等材料通过邮政业务部门邮寄给肖琳睿，要求其在2011年12月31日至2012年1月10日期间为办理物业交付手续。该信函于2012年1月2日送达，但因原址查无此人退回。之后，欧源公司又向肖琳睿发送了催交房通知函，多次催其交房。肖琳睿虽未收到被告寄至元通汽车销售有限公司的交房通知，但已通过其他途径知道房产可交付的信息。因该房产在建过程中，欧源公司修改了一处沼气池位置，致肖琳睿不满意，遂不同意交房。根据欧源中央城项目一期室外污水总平面图标识，该沼气池原位于23#与26#之间的道路上，后改置在26#楼即原告购买的房产的园内西北角。为此，肖琳睿在欧源公司通知交房开始就一直反映该问题，但欧源公司以沼气池变更位置已向相关部门报批、并通过验收及不影响肖琳睿生活为由，未及时回应。2013年6月7日，经肖琳睿多次反映，欧源公司作出答复：出于各方面的考虑，本着客户至上的宗旨，决定减免肖琳睿四年物业费作为补偿。但不同意移除沼气池和终身减免物业费的要求。对该处理方案，肖琳睿仍不满意，现欧源公司已将沼气池迁出26#楼的花园外。双方就该问题一直未�成协议，肖琳睿遂至今未领房。
原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容对双方均有拘束力。现欧源公司在合同约定的最后交付期限，按合同上肖琳睿所留的地址向其邮寄了交房通知，虽然该邮寄因原址查无此人退回，致其未能收到该通知，责任在肖琳睿自身未及时通知欧源公司变更交邮地址。欧源公司不存在逾期交房的事实。故对肖琳睿要求判令欧源公司支付逾期交房违约金的诉请，不予支持。对欧源公司要求肖琳睿支付逾期交接房屋的房屋托管费的诉请，因欧源公司变更了原设计图中沼气池的位置，致肖琳睿不满。为此，肖琳睿多次向欧源公司反映该问题，均未得到解决，致肖琳睿不同意领房。虽然池气池位置变更经相关部门审批，对肖琳睿生活影响不大，但沼气池在其的园内，双方对该问题存在的歧义，欧源公司未及时解决，是导致肖琳睿未及时领房的原因。故对该请求，不予支持。对欧源公司要求肖琳睿支付物业管理费的请求，因欧源公司自愿同意减免肖琳睿四年的物业管理费作为补偿，故对该四年期限内的物业管理费无权请求肖琳睿支付。对欧源公司要求肖琳睿支付逾期支付房款违约金的请求，因已过二年诉讼时效，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决：一、驳回本诉原告肖琳睿的诉讼请求。二、驳回反诉原告浙江欧源置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费5671元，由原告承担。反诉案件受理费3162元，由被告承担。
一审宣判后，肖琳睿不服，向本院提起上诉称，一审法院仅以欧源公司向其邮寄过交房通知为由，认定欧源公司不存在逾期交房的事实，回避了双方的主要争议点，即欧源公司开发的房屋在合同约定的交房期限内是否已达到交房条件。小区沼气池位置变更与涉案房屋交付条件具有直接关系，欧源公司应当遵循严格的合同责任，按签订商品房买卖合同时的规划设计方案，将符合交付条件的商品房交付给肖琳睿，欧源公司随意变更设计方案和配套设施，违反合同约定，侵害肖琳睿的权益。一审以沼气池变更对生活影响大小来衡量双方当事人的权利义务是错误的。一审认定的邮寄通知仅是一张挂号信的回执，证据本身真实性不明，从回执上无法看出欧源公司邮寄的是交房通知。一审认定沼气池位置变更已报批，但无类似证据材料。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持肖琳睿的一审诉讼请求。
欧源公司答辩称，其已在合同约定的房屋交付期限内按肖琳睿确认的地址邮寄送达交房通知，�同时用电话通知肖琳睿。涉案房屋在约定交付期限内已具备交付条件，欧源公司未逾期交房，但肖琳睿因沼气池位置问题不愿意接收房屋。沼气池位置因地形原因变更设计，并经金华市区沼气净化池管理办公室验收合格，因此，欧源公司依法定程序变更沼气池位置，且沼气池位置不在合同约定范围内，不属于肖琳睿不接受房屋的理由。现欧源公司已移动了沼气池位置，肖琳睿亦已接收房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，肖琳睿向本院提供其于2014年7月31日出具的回复函复印件一份，证明真正具备交付条件的时间在欧源公司发函通知肖琳睿将化粪池移出涉案房屋庭院的时间。欧源公司质证认为，对证据的真实性和证据目的均有异议。本院认为，证据系复印件，亦无证据证明已送达欧源公司，本院对其真实性和证明目的不予确认。
二审中，欧源�司未向本院提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，肖琳睿以欧源公司未通知交房和涉案房屋不具备交付条件为由，主张逾期交房违约金。关于交房通知问题，根据商品房买卖合同第十九条第九款约定，合同中标明的地址即为相关文件、通知等合法的送达地址，可采用邮寄等方式送达，并提供邮电部门出具的挂号回执作为依据，任何一方如变更合同约定的送达地址，应提前一个月以书面方式通知对方。欧源公司在约定的房屋交付期内，通过挂号信方式按合同所留的地址向肖琳睿邮寄交房通知等材料，但因原址查无此人被退回。肖琳睿变更送达地址后未提前书面通知欧源公司致其未能收到交房通知，责任在于肖琳睿自身，并非欧源公司未按期发出交房通知，故欧源公司不存在未通知交房的违约行为。关于交付条件问题，肖琳睿主张�源公司变更原设计图的沼气池位置，致涉案房屋不具备交付条件。对此，商品房买卖合同第九条明确约定了房屋交付条件，涉案房屋亦在交付期内具备了合同约定的交付条件。双方在合同中未就沼气池位置进行约定，亦未明确作为交付条件之一，故即使欧源公司变更原设计图的沼气池位置也不属于违约行为。综上，欧源公司在交房过程中，不存在违约行为，肖琳睿主张的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11342元，由肖琳睿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 陈旻尔
二〇一五年一月二十六日
代书记员 周 莉