河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民四终字第517号
上诉人（一审原告）高东亮。
委托代理人张慧，河北世纪三和律师事务所律师。
上诉人（一审被告）马丽美。
委托代理人于卫斌，河北盛誉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）高和平。
委托代理人韩鹏璞，河北泰通律师事务所律师。
上诉人高东亮、上诉人马丽美因确认合同无效纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2015）定民初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高东亮及其委托代理人张慧，上诉人马丽美及其委托代理人于卫斌，被上诉人高和平的委托代理人韩鹏璞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，高东亮系高和平之子，高和平与马丽美之母王桂华于2003年12月结婚，马丽美系高和平的继女。1995年高和平与高东亮共同建造东房两小间，位于定州市回民街银杏东路四胡同3号老宅基地上，有回民街街民委员会94年社员分红款6400元的明细账、回民街街委会证明及证人白某、刘某、张某、李某证言证实。1996年10月29日高和平申请办理了房屋产权登记，房屋所有权证为定房字第××号，所有权人高和平，建筑面积27.38平方米。
2003年12月26日马丽美的户口由江西省迁至定州市北城区瘟庙街579号。2004年12月31日马丽美与马东华结婚，2005年6月20日生一子马海旭。马丽美一直未在定州市居住，长期在外地打工。
2005年10月28日高和平找到定州市回民街街委会书记刘国堂家中，请求刘国堂代写一个契约，刘国堂起草契约一份，契约载明：“立字人高和平，因子女长大成人均已成家，为了今后家庭和睦，不产生矛盾，要将自己坐落在回民街银杏东街四胡同3号的东厢房两小间卖于继女马丽美名下长期居住，言明卖价三千元整，其款现交，并无短欠，恐后无凭，立字为证。立字人高和平马丽美代笔人刘国堂2005年10月28日”。签订契约时马丽美未到场，当时并未给付三千元房款，马丽美的签名系刘国堂代笔，马丽美名字上的手印是事后由高凤（高和平的侄女）所按，高凤是马丽美的委托代理人，代理马丽美办理东厢房过户手续，有授权委托书为证。2005年11月24日高和平、高凤到定州市房产交易所将东配房过户到马丽美名下，马丽美办理了房屋所有权证（房权证南城区字第××号）。马丽美一直未在定州市居住生活，涉案房屋由高和平、高东亮父子居住使用。马丽美称已给付高和平东厢房价款18000元，无证据证实，高和平对此予以否认。马丽美称办理过户手续时本人到场，未提供相关证据。
2007年高和平患病，2009年高和平之妻王桂华回广东东莞居住，与高和平分居生活至今。2010年7月高东亮将回民街银杏东街四胡同3号的房屋（含东厢房两小间）拆除翻建，建成三上三下楼房，未新建配房。2014年定州市嘉兴房地产开发有限公司拆迁了该三上三下楼房，与高东亮签订的拆迁安置补偿协议。因马丽美在外地工作，自称事先不知道高东亮翻建楼房一事。
上述事实，有宅基证、房屋所有权证、马丽美户籍证明、回民街街委会证明、契约、授权委托书、契税完税证、证人证言及当事人的陈述等证据证实，且已经过庭审质证，应当作为认定本案事实的根据。
原审法院认为，涉案的东厢房两间系高和平与高东亮共同建造，该房屋是高和平与高东亮的共有财产，高和平无权独自处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中高和平与马丽美签订房屋买卖契约后，马丽美未支付房价款，亦未占有使用该房屋，不构成善意取得，所有权人高东亮有权追回该房屋，高和平、马丽美的行为侵犯了高东亮的合法权利，属侵权之诉。高和平、马丽美所签订的房屋买卖合同，是高和平、马丽美之间权利义务关系协议，具有一定的相对性，只在高和平、马丽美间产生法律约束力，也只有他们双方有权就合同提起诉讼或请求。而合同之外的第三人（高东亮）无权就二被告签订的合同效力提出请求，因此，高东亮起诉确认高和平、马丽美签订的合同无效的诉求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回高东亮的诉讼请求。
案件受理费80元由高东亮负担。
原审判决后，上诉人高东亮、上诉人马丽美均不服一审判决，向本院提起上诉。
高东亮上诉称：一审法院认定事实清楚。但一审判决以“二被告所签订的房屋买卖合同，是二被告之间权利义务关系协议，具有一定的相对性，只在二被告间产生法律约束力，也只有他们双方有权就合同提起诉讼或请求。而合同之外的第三人（本案原告）无权就二被告签订的合同效力提出请求，因此，原告起诉确认二被告签订的合同无效的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”为由驳回上诉人的诉讼请求，没有法律依据。理由如下：
一、经一审法院认定涉案的东厢房是高和平、高东亮共同建造，该房屋是高和平与高东亮的共有财产，高和平无权独自处分，马丽美不构成善于取得，高东亮有权追回该房屋。上诉人有权请求法院确认二被上诉人签订的房产买卖契约无效，以追回该房屋。
二、根据民法通则意见第39条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。一审法院应当适用该法律条款作出确认2005年10月28日房产买卖契约无效的判决。
综上，一审法院驳回上诉人上诉请求的理由明显适用法律错误，请求二审法院撤销原判决，依法判决2005年10月28日房产买卖契约无效。
马丽美上诉称：定州市人民法院判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判或者发回重审。
马丽美的定州市房权证南城区字第××号房地产证取得合法有效。一审法院认定“涉案的东厢房两间系高和平与高东亮共同建造，该房屋是高和平与高东亮的共有财产”，证据及理由不足，适用法律错误。
一、一审法院认定东厢房两间系高和平与高东亮共同建造缺乏事实依据及证据支持，属于认定事实不清。
1995年高东亮才17-18岁，一审法院并没有查清具体建造房屋的时间。高东亮是否具有完全民事行为能力，一审法院没有查清。另外街委会发给高东亮的钱并不能直接证明用于建造房屋。
根据1995年的《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定“需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡（镇）级人民政府批准”。
在1995年的建房申请书或建房审批手续上肯定有建造人的签字，在相关房管或土地部门应该有相关存档，一审法院并没有查清事实，只是依据高东亮提供的几个证据便认定高东亮及高和平1995年共同建造房屋。
高东亮与高和平系父子关系，有法律上的利害关系，因此高和平的陈述不能当做本案的证据使用，另外村里的证人、村集体的证明均与高东亮及高和平有利害关系，不具备证人证言效力，应当排除。
二、一审法院适用法律错误。
本案高和平房权证南城区字第××号房地产证显示：“阴影部门（2）于2005年11月24日过户给马丽美，共计27.28平方米”。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
根据我国民法通则第七十八条第一款规定：财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有是指两个以上的民事主体对于同一物享有所有权。共有的主体称为共有人，客体称为共有物。财产的单一所有是指一项财产的所有权的主体是单一的，某人对某项财产单独享有所有权；财产的共同所有是指一项财产的所有权主体是两个或者两个以上不同的人。房屋共有人对房屋按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。每个房屋共有人对共有物享有占有、使用、收益和处分的权利，不受其他共有人的侵犯。另根据我国物权法第九条的规定，确认房屋所有权的唯一依据，是房地产证。买卖双方在履行合同的过程中经过房管、土地部门的确认，缴纳了相关税费，办理了房地产权及土地等权利证书。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人高和平答辩称：房子没有交付马丽美，2010年的时候房子全拆了，建了新房，后因拆迁，又拆除了。第一次建房由高东亮出资，第二次房产拆迁由开发商置换房产。我方同意高东亮代理人的意见。契约签订以及房产过户手续，都是高和平一手完成的，马丽美自始至终没有参与。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为，建造本案争议的东厢房时，高和平已有个人收入，且有证人证言证明其参与了房屋建造过程，故根据本案证据能够认定涉及本案的东厢房是高和平、高东亮共同建造。高东亮是完全行为能力人，所以该房屋系二人共有财产，高和平无权独自处分。一审判决根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，认定马丽美未支付房款，也未占有使用该房屋，不构成善意取得，高东亮有权追回该房屋，并无不妥。2010年11月18日起施行的《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”根据上述规定，当事人之间为房屋登记行为的基础关系发生争议，应首先解决民事争议，而不能以房屋登记的行为作为取得房屋所有权的证据。本案中当事人之间为房屋所有权的归属产生争议进行了民事诉讼，而马丽美主张争议的房屋已登记在其名下，以房屋所有权证证明其对争议的房屋享有所有权，不符合上述司法解释的规定。另外房屋的规划、审批手续，只是行政审批手续，并不能根据有关手续认定房屋权属。故马丽美的上诉请求不能支持。
2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据上述规定，高东亮以高和平无权处分共有房屋为由主张本案所涉房屋买卖合同无效，理据不足，不能支持，一审判决驳回高东亮的诉讼请求并无不妥。关于高和平与马丽美之间的房屋买卖合同的效力，除依据本案所涉法律和事实外，还应依据其他事实和有关法律综合认定。鉴于高和平与马丽美之间未为合同效力发生诉讼，在本案中本院不予审查与评价。上诉人高东亮、上诉人马丽美的上诉请求均不成立，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由高东亮、马丽美各自负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯占新
代理审判员 王洪月
代理审判员 陈 宁
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 臧海月