福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵民初字第1553号
原告叶盛华。
被告蔡启贤。
原告叶盛华与被告蔡启贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理，依法由审判员黄尚美适用简易程序，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告叶盛华、被告蔡启贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶盛华诉称，原告是坐落于邵武市八一北路7号一层店面的所有权人。2013年4月10日，原、被告签订《店面租赁合同》1份，约定：原告将坐落于邵武市八一北路7号一层店面中的27号店面出租给被告经营鞋服使用，租赁期限5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止；被告应向原告交纳租店定金15，600元；每月租金5，200元，每月1日至10日付清当月租金，如逾期交纳租金，每逾期一日收取所欠租金百分之三的罚款，罚款从定金中抵扣，如超过五天未付，则原告有权收回店面，并不退还剩余定金；装修免租半个月，如被告不能租赁至期满则不能享受免租，须补交半个月店租；如若一方违约应赔偿另一方违约金50，000元；租赁期满或租赁期间终止合同的，被告装修的部份不得擅自拆除或毁坏，应无偿移交给原告，否则视为被告违约。合同还对其他事项作了约定。2013年12月份起，被告就一直拖欠租金，原告多次电话催收无果。2014年1月4日，原告向被告邮寄《催收租金函》，但被告仍不支付租金。至今，被告已连续四个月未支付租金，严重侵害了原告的合法权益，依法应承担违约责任，即原告所收租店定金不予返还。请求判令：1、解除原、被告于2013年4月10日签订的《店面租赁合同》；2、被告支付原告从2013年12月1日至2014年6月6日的租金32，200元及逾期付款罚款利息（即违约金）2，340元；3、被告应补交原告半个月的租金2，600元；4、被告应赔偿擅自拆除装修损失1，000元；5、案件受理费由被告负担。
被告蔡启贤辩称，1、2014年2月22日，其找原告说因生意差经营不下去要求退租，原告表示同意。3月16日，其又通知原告经营到月底就退租，原告亦表示同意，并于3月26日在店面张贴租赁广告。3月30日，其腾空店面，并电话通知原告前来结算，原告没来，后却向法院提起诉讼。2、至2014年3月30日，其只差原告4个月的租金，租店押金15，600元抵扣3个月的租金，现只差原告1个月的租金5，200元，对该租金同意支付。3、租赁后，其对店面进行了装修，其有权拆除部份装修物。综上，同意支付原告租金5，200元，要求驳回原告的其他诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《房屋所有权证》（证号：邵武市房权证通北字第03**号）1份，用以证明：原告是坐落于邵武市八一北路7号一层店面的所有权人。
证据2、《店面租赁合同》1份，用以证明：2013年4月10日，原、被告签订《店面租赁合同》1份，约定：原告将坐落于邵武市八一北路7号一层店面中的27号店面出租给被告经营鞋服使用，租赁期限5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止；被告应向原告交纳租店定金15，600元；每月租金5，200元，每月1日至10日付清当月租金，如逾期交纳租金，每逾期一日收取所欠租金百分之三的罚款，罚款从定金中抵扣，如超过五天未付，则原告有权收回店面，并不退还剩余定金；装修免租半个月，如被告不能租赁至期满则不能享受免租，须补交半个月店租；如若一方违约应赔偿另一方违约金50，000元；租赁期满或租赁期间终止合同的，被告装修的部份不得擅自拆除或毁坏，应无偿移交给原告，否则视为被告违约。合同还对其他事项作了约定。
证据3、《催收租金函》、国内挂号信函收据各1份，用以证明：2014年1月4日，原告向被告邮寄《催收租金函》。
被告蔡启贤质证称，对证据1、2的真实性没有异议。对证据3不清楚，但原告确有向其寄一封信，信件是其儿子签收，其儿子没有告诉其，其不知信函的内容。
被告蔡启贤为支持自己的抗辩主张，向本院提供证据1份即照片（2014年3月26日拍摄）2张，用以证明：2014年3月16日，其向原告提出解除租赁合同，原告表示同意，并且于3月26日张贴租赁广告。
原告叶盛华质证称，对照片的真实性没有异议，被告在3月20日左右有向其提出解除租赁合同，其表示如果租店定金不返还，租金支付至2014年3月30日，店内装修不拆除、毁坏，其同意解除合同，而其于3月26日张贴租赁广告是为了减少损失。
本院认证认为，原告提供的证据1、2，经被告质证对其真实性均没有异议，本院予以采纳。原告提供的证据3，被告虽表示对信函的内容不清楚，但认可原告有向其寄一封信，因此，本院对该证据予以采纳。被告提供的证据照片2张，经原告质证对其真实性没有异议，本院予以采纳。
根据上述采纳的证据及当事人在法庭上的陈述，对本案事实确认如下：
原告是坐落于邵武市八一北路7号一层店面的所有权人。2013年4月10日，原、被告签订《店面租赁合同》1份，合同约定：出租方（甲方）叶盛华，承租方（乙方）蔡启贤；甲方现有位于八一路7号一层店面其中27号店建筑面积约五十平方（不包括店面后面阁楼）出租给乙方经营鞋服使用（装修免租半个月，如乙方不能租赁至期满则不能享受免租，须补交半个月店租给甲方）；租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日；乙方应向甲方交纳15，600元租店定金，此定金不计利息，不得抵扣店面租金和其它费用，租期未满不得要求甲方退还定金；2013年5月1日至2015年4月30日每月租金5，200元，2015年5月1日至2016年4月30日每月租金5，460元，2016年5月1日至2017年4月30日每月租金5，900元，2017年5月1日至2018年4月30日每月租金6，490元；每月1日至10日付清当月租金，如乙方逾期交纳店租，每逾期一日收取所欠租金百分之三的罚款，罚款从定金中抵扣，如超过五天未付，则甲方有权收回店面，并不退还剩余定金；租赁期间乙方如要改造装修需经甲方同意，费用由乙方自理，且在合同到期或合同终止时，甲方不负责任何装修费用的赔偿，租赁期满或租赁期间终止合同的，乙方装修的部份不得擅自拆除或毁坏（可移动物品乙方有权带走，应保留几个灯，保证会亮），应无偿移交给甲方，否则视为乙方违约；如若一方违约应赔偿另一方违约金50，000元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告支付原告租店定金15，600元。合同履行的前期，被告能按约支付租金，但2013年12月份被告未支付租金。2014年1月4日，原告向被告邮寄《催收租金函》，要求被告支付2013年12月份及2014年1月份的租金，但被告仍未支付。2014年3月20日左右，被告以经营亏损为由向原告提出月底解除租赁合同，原告表示如果租店定金15，600不返还，租金支付至2014年3月30日，店内装修不拆除、毁坏，其同意解除合同。3月26日，原告在租赁店面张贴租赁广告。3月30日，被告将店面腾空，并电话通知原告前来结算及拿店面钥匙，原告因在外地而没来邵武。2014年4月20日左右，原告到邵武找被告结算，双方发生争执，结算未果。原告遂于4月25日向本院提起诉讼。
同时查明，被告将店内的装修物（即隔楼、隔楼楼梯、部分灯）拆除。庭审中，被告认可上述装修物如修复需费用1，000元至2，000元左右。
本院认为，原、被告于2013年4月10日签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告已将店面交付被告使用，被告亦应依约支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2014年3月20日左右，被告以经营亏损为由向原告提出月底解除租赁合同的要求，原告附条件（即租店定金15，600不返还、店内装修不得拆除、毁坏）地表示接受，并于3月26日在店面张贴租赁广告，而被告亦于3月30日腾空店面并通知原告前来结算，因此，应认定双方对解除合同达成一致意见，本案的《店面租赁合同》已于2014年3月30日解除，故被告应支付至2014年3月30日的租金。庭审中被告对截止2014年3月30日共欠原告4个月的租金计20，800元没有异议，该租金被告应支付给原告，而对原告诉请的租金中超过上述的部分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”被告在租赁期限尚未届满前要求提前解除合同，原告虽表示接受该要求，但在接受的同时提出租店定金15，600不返还、店内装修不得拆除、毁坏的要求，原告的该要求符合上述法律、司法解释的规定，且双方在签订《店面租赁合同》时对此也作了约定，故原告的上述要求合法有据，应予支持。庭审中，被告对修复被拆除的装修物需费用1，000元没有异议，故本院对原告要求被告赔偿该损失的诉请，予以支持。原、被告签订的《店面租赁合同》约定“逾期交纳租金的罚款从定金中抵扣”，现原告在不同意返还定金情况下，又要求被告另行支付该项违约金，不符合双方的约定，本院不予支持。原告在接受被告解除合同的要求时，并没有要求被告补交半个月的租金2，600元，应视为其已对该项权利放弃，故本院对原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告叶盛华与被告蔡启贤于2013年4月10日签订的《店面租赁合同》已于2014年3月30日解除；
二、被告蔡启贤应支付原告叶盛华租金20，800元，该款于本判决生效后十日内给付；
三、被告蔡启贤应赔偿原告叶盛华装修物损失1，000元，该款于本判决生效后十日内给付；
四、驳回原告叶盛华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费574元，减半收取287元，由原告叶盛华负担114元，被告蔡启贤负担173元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 黄尚美
二〇一四年七月九日
书记员 蒋长玉
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第8条：合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。