辽宁省东港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00723号
原告杨广生。
原告李桂艳。
二原告委托代理人宫翠茹、胡冀东，辽宁泽宇律师事务所律师。
被告东港市金盛园房地产开发有限公司。
法定代表人李晓华，该公司董事长。
委托代理人徐汝兰、赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。
原告杨广生、李桂艳与被告东港市金盛园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2014年6月16日作出（2012）东民初字第2902号民事判决，被告不服该判决，向丹东市中级人民法院提起上诉，丹东市中级人民法院于2014年11月10日作出（2014）丹民一终字第00228号民事裁定，裁定撤销本院（2012）东民初字第2902号民事判决，发回本院重审。本院于2015年1月7日受理后，依法适用普通程序，由审判长邹传君、人民陪审员毕笑然、庞乐乐组成合议庭，赵巧悦担任书记员，公开开庭进行了审理。原告杨广生、李桂艳委托代理人宫翠茹、胡冀东，被告委托代理人徐汝兰、赵冀蜀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年5月15日与被告达成口头商品房买卖合同，约定原告预购被告开发的“阳光首府”东数5、6、7号门市房（即105、205、106、206、107、207）和303号住宅。原告分别于2009年5月19日交款300000元、6月1日交款75000元、6月30日交款700000元，合计交款1075000元，余款约定由被告为原告办理按揭贷款后一次付清。但被告于2009年9月18日背着原告，将涉案房屋预售给案外人。2010年4月原告得知此事后便多次与被告交涉，但被告始终拒绝赔偿原告的损失。原告为减少损失，于2010年4月接受被告退回的购房本金。原告曾向法院提起诉讼，因业务甚忙准备欠佳于2011年1月10日撤回起诉。经评估，原告购买的房屋面积为497.142平方米，单价为每平方米10500元，原、被告订立合同时的单价为每平方米9400元，差价为每平方米1100元。原告认为，被告的行为属于恶意违约，故请求判令：一、被告给付已付购房款1075000元自2009年6月30日至2010年4月15日期间的利息28161.10元；二、被告赔偿原告房屋溢价损失424645.10元；三、被告给付原告107.5万元购房款的50%损失。
被告辩称，涉案双方间的合同性质为商品房预定合同，虽双方就购买商品房部分事宜达成了口头协议，但双方能够确认的事项内容显然不能达到《商品房销售管理办法》第16条所规定的要求，因此，依据最高人民法院院关于《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的精神，涉案合同性质应当认定为商品房预定预约合同。因原告迟延交付房款，被告在2009年9月7日向原告送达了《律师函》，即使该律师函的催告违反了相关法律规定，但依据《合同法司法解释（二）》第24条的规定，因原告没有在三个月内对此提出异议，因此双方的合同已经被被告依法解除，并且原告接收全部退回房款的行为表明，事实上其已经接受被告解除的合同。原告无权依据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第八条的规定，向被告主张涉案权利。适用本司法解释第八条规定的前提，应是原告因无法实现合同目的而主张解除合同，但事实上涉案的合同解除人是被告而不是原告。其次，适用本解释第八条的前提条件，应当是诉争的合同性质为商品房买卖合同，而涉案合同性质如前所述为商品房预定预约合同，显然不适用本条的适用条件。综上，被告认为原告的诉请没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2008年，被告经审批，在东港市康乐城旧址开发建设阳光首府小区，工程于当年年末开工。2009年4月30日，被告取得了商品房预售许可证。2009年11月10日，该工程通过竣工验收。2009年5月中旬，二原告与被告达成口头协议，二原告购买被告开发的“阳光首府”小区东数5、6、7号门市房（即105、205、106、206、107、207号）和303号住宅一处。上述三套门市房均为上下两层，建筑面积分别为113.207平方米、159.627平方米、113.207平方米，303号住宅的建筑面积为111.101平方米。双方约定的价款为门市房每平方米9400元，住宅每平方米2300元。实际履行中，原告分别于2009年5月19日交门市房款300000元、6月1日交住宅款75000元、6月30日交门市房款700000元，合计交款1075000元。
2009年9月7日，被告委托辽宁仁正律师事务所制作了一份律师函，并于当日派人在二原告经营的海尔专卖店内向二原告送达了该律师函。该律师函告知二原告，其预定的5、6、7号门市房已经竣工验收合格，具备交付条件，因二原告“迟迟拒绝付款”，故限其于收到律师函7日内付清购房余款，逾期将视为二原告“自认对金盛园公司构成根本违约”，被告将对双方间门市房买卖合同享有“单方解除权”，即双方门市房买卖合同“将随着本律师函指定付款期限的届满而自动解除”，被告可将上述门市房另行出售给他人。但二原告并未按该律师函的要求给付房款。
2009年9月18日，被告与案外人杨广全签订了一份商品房认购书，认购书载明，杨广全以全款方式购买被告开发的阳光首府105、205、106、206、107、207三套门市房和303号住宅，定于2009年12月8日后一次性付清房款，被告将房屋交给杨广全并办理登记备案手续。签订该认购书当日，被告与杨广全及案外人乔丽、杨元秀签订了三份商品房买卖合同，合同约定，被告将上述三套门市房以每平方米6000元的价格卖给杨元秀、杨东奇、杨元君。2009年11月5日，被告与杨广全、乔丽签订了一份商品房买卖合同，合同约定，被告将上述303号住宅以每平方米2000元的价格卖给杨东奇。2010年3月4日、5日，被告与杨广全等人共同办理了上述三套门市房买卖的预告登记。
2010年4月，二原告得知其购买的门市房及住宅已被被告出售后，便多次与被告交涉。2010年4月16日，被告返还给二原告房款675000元，2010年4月22日又返还给二原告房款300000元。因二原告曾向被告法定代表人李晓华借款100000元，故二原告已付的另100000元房款被抵顶了该笔借款。随后二原告提起诉讼，请求被告承担违约责任，后撤回了起诉。
二原告申请评估涉案门市房及住宅的2009年9月18日的市场价格。经丹东市中级人民法院委托，辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司于2013年6月21日作出辽中朋房估字（2013）第97号房地产估价报告书，提出以下鉴定意见：涉案三套门市房2009年9月18日的市场单价为每平方米10500元，303号住宅2009年9月18日的市场单价为每平方米2241元，四套房屋总价值4302408元。依据上述鉴定意见，至2009年9月18日，二原告购买的三套门市房溢价424645.1元〖（113.207＋159.627＋113.207）×（10500－9400）〗，住宅无溢价。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述、专用收款收据、律师函、商品房认购书、商品房买卖合同、房地产估价报告书等在卷等在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告对交款日期约定并不明确且存有争议，根据现有的证据也不能够确认，故视为没有约定交款日期。被告向二原告送达律师函的行为产生了规定购房尾款交付期限和催款的法律效果。二原告对律师函的内容未提出异议，却没有在其规定的时间七日内付清购房尾款，当视为迟延履行行为。被告在法定付清购房尾款宽延期三个月未届满的情况下，并没有实质取得法定解除权，故不能够单方解除其与原告口头约定的涉案房屋、门市买卖合同。如此，被告在没有取得法定解除权的前提下，单方解除合同，是不当行使解除权行为，解除行为是无效的。可见，原、被告均在合同履行过程中存在违约行为。从其违约责任大小看，二原告迟延履行行为是主动的，被告法定解除权的可能形成是被动的；二原告迟延履行行为在先，被告不当行使解除权行为在后；二原告迟延履行行为客观上促使了被告不当行使解除权行为的发生。所以针对违约后果，二原告迟延履行的责任要大于被告不当行使解除权的责任。综上，二原告的迟延履行行为与被告的不当行使解除权行为都是造成合同目的不能实现的原因，原、被告都应按其违约责任的大小，对合同目的不能够实现造成的损失分别承担相应的法律责任。经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告东港市金盛园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨广生、李桂艳107.5万元购房款2009年6月30日至2010年4月15日期间的利息28161.10元；
二、被告东港市金盛园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨广生、李桂艳涉案三套门市可得利益损失15万元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19650元，鉴定费15000元，合计34650元，由被告承担17325元，二原告承担17325元。此款二原告已预交，被告于执行时将其承担部分一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 邹传君
人民陪审员 庞乐乐
人民陪审员 毕笑然
二〇一五年十二月七日
书 记 员 赵巧悦