贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1800号
上诉人（原审原告）张本荣。
委托代理人罗春宇，贵州慧原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵阳方正房地产开发有限责任公司，住所地贵阳市宝山北路116号附1号。
法定代表人肖筑，该公司董事长。
委托代理人高璐，贵州辅正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵阳方正房地产开发有限责任公司息烽项目分公司。
被上诉人（原审第三人）息烽县中医医院，住所地息烽县永靖镇北门路**号。
法定代表人汤忠泽，该院院长。
委托代理人刘国友，贵州驰远律师事务所律师。
原审第三人陈涛。
上诉人张本荣与被上诉人贵阳方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）、贵阳方正房地产开发有限责任公司息烽项目分公司（以下简称方正息烽分公司）、息烽县中医医院（以下简称中医院）及原审第三人陈涛商品房销售合同纠纷一案，贵州省息烽县人民法院于2015年7月28日作出（2015）息民初字第566号民事判决，上诉人张本荣不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，本案涉案房屋原系被告方正公司在息烽县投资开发的息烽县东风路“东风苑”商办楼开发项目工程的一部分，方正息烽分公司是被告方正公司的下属分公司，2008年1月2日，被告方正公司任命刘航为方正息烽分公司经理、陈涛为副经理，分管息烽项目工作。因该项目工程与第三人中医院相邻，在息烽县政府的协调下，第三人中医院与被告方正公司协商，于2009年5月31日达成协议，方正公司将其受让的“东风苑”商办楼开发项目的土地使用权转让给第三人中医院作为“息烽县中医院门诊及医技综合楼项目”用地，息烽县政府多次组织中医院、县建设局、发改委、财政局等相关部门负责人协商“息烽县中医院门诊及医技综合楼项目”建设事宜，2010年6月1日，第三人中医院与被告方正公司协商签订《息烽县中医院门、急诊医技业务综合楼委托代建合同》，被告方正公司成为上述工程的代建单位。在此期间，被告方正息烽分公司因缺资金周转，第三人陈涛以被告方正息烽分公司名义于2010年2月8日向原告借款300万元，双方协商为保证借款的清偿，用在建房屋作抵押，第三人陈涛遂以被告方正息烽分公司委托人身份与原告签订了《商品房买卖合同》，合同除约定双方当事人姓名、名称、房号为2-9、建筑面积为755.02平方米、总价款为300万元外，无标物的(应为标的物)特征、质量、履行期限、方式、违约责任等内容的约定，合同中，前面的出卖人为方正公司，而后面的出卖人为方正息烽分公司，加盖了方正息烽分公司的公章，陈涛作为方正息烽分公司的代理人与原告在合同上签了字，上述《商品房买卖合同》于当日在息烽县建设局进行了商品房预售合同备案登记，同日以张咏梅为经手人向原告出具收条1张，加盖了方正息烽分公司的公章，收条内容为：今收到张本荣房产预售款300万元（此房产由我公司在4个月内原价收回，逾期张本荣有权处理此房产）。2010年2月9日第三人陈涛以方正息烽分公司的名义收取了原告交付的300万元。2010年6月10日，第三人陈涛以方正息烽分公司的名义向原告支付了利息60万元。上述工程作为“息烽县中医院门、急诊医技业务综合楼”已完工并交付第三人中医院投入使用。后原告以被告拒绝交付房屋为由诉至法院，请求法院判决：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、第三人中医院限期将原告所购房屋腾出，由被告将房屋交付原告；3、被告在交房后限期配合原告办理房屋产权手续；4、由被告承担本案诉讼费用。原判另查明，方正公司于2008年9月12日撤销了方正息烽分公司，并委托陈涛办理注销公司的相关事宜。
原判认为，《商品房买卖合同》属特殊标的物（不动产）的买卖合同，应当具备必要的合同条款要件，《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》均规定了商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等；本案原告提供的《商品房买卖合同》除有当事人、价款及房号、面积外，其他重要条款均无约定，不符合商品房买卖交易的一般常理及交易习惯，《商品房买卖合同》备案登记也并非合同生效的要件，因此，原告提供的《商品房买卖合同》是否成立生效存在质疑；原告主张交付的房屋系方正公司投资开发的“东风苑”项目的一部分，方正公司已于2009年5月31日与中医院签订《土地转让协议》，将其开发的项目涉及的土地使用权转让给中医院，因此，原告2001年（应为2010年）2月8日与方正息烽分公司签订《商品房买卖合同》的标的物的基础条件是不存在的；原告提供的《商品房买卖合同》中房屋出买主体在合同中存在前后矛盾的情况，原告未提供合法主体方正公司授权或追认的证据，因此，该《商品房买卖合同》效力存在质疑；原告主张与被告之间建立的是商品房买卖关系，并非典当关系，原告支付房款购买房屋，不应出现方正息烽分公司限期回购房屋的情况，因此，原告支付300万元作为购房款的真实性存在质疑；原告代理人辩解称“收条”约定的回购房屋是该《商品房买卖合同》所附条件和期限，没有法律规定和事实依据，并且原告也认可收到利息60万元。综上所述，原告主张与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的房屋的事实是不真实的，原告主张的理由不能成立，双方之间名为房屋买卖，实为融资借贷，因此，原告的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”、第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回原告张本荣的诉讼请求。本案案件受理费30元（已减半），由原告张本荣承担。
一审宣判后，上诉人张本荣不服，向本院提出上诉称：一、合同效力的认定有且只有“有效、无效、效力待定及可撤销”四种情形，一审判决未对《商品房买卖合同》的效力进行唯一性认定，遗漏上诉人诉讼请求程序违法，应当撤销；二、回购条款只是双方解除《商品房买卖合同》的条件，不是认定双方借贷关系成立的依据，涉案合同办理了备案登记，上诉人在长达5年的时间里也没有要求返还购房款及利息，而是要求交付房屋，本案根本不符合借贷关系的基本特征，一审判决认定本案“名为买卖，实为借贷”，认定涉案房屋系方正息烽分公司为借款提供的担保物错误；三、息烽县中医院一审提交的《土地转让协议》等证据是复印件，不具备证据“三性”，政府会议纪要等文件只能证明息烽县政府同意息烽县中医院购买“东风苑”项目这一事实，且息烽县中医院至今未提交证据证明其已支付相应对价及办理产权变更登记获得涉案房，一审法院仅以转让协议复印件认定《商品房买卖合同》的标的物的基础条件不存在，变相认定息烽县中医院已获得涉案房屋所有权错误；四、庭审中方正公司未提交证据证明方正息烽分公司已被撤销，一审法院责令其庭后补交的证据未质证不能作为定案依据，一审判决认定方正公司于2008年9月12日撤销了方正息烽分公司缺乏事实和法律依据，方正息烽分公司系经方正公司同意并依法成立的分支机构，其有权对外签署合同，无需经过方正公司的再次授权和追认，故《商品房买卖合同》虽只加盖方正息烽分公司公章，但其法律后果依法应由方正公司承担，一审法院以方正公司撤销方正息烽分公司以及张本荣未提供合法主体方正公司授权或追认为由否认《商品房买卖合同》的效力，加重上诉人举证责任，于法于理不公；五、合同是否具备履行期限、地点、违约责任等合同条款并非认定合同成立生效的条件，一审判决以《合同法》第6、9、12条及《城市房地产开发经营管理条例》认定《商品房买卖合同》成立生效存疑错误，并且根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，买卖合同效力并不以缔约一方在签约时是否对标的物享有处分权或所有权为认定条件，一审判决以《合同法》第51条、第132条第1款否认《商品房买卖合同》有效错误。综上，一审法院遗漏审理上诉人诉讼请求，所作判决认定事实不清，证据不足，且适用法律错误，依法应当撤销。故，上诉请求：一、撤销(2015)息民初字第566号民事判决，将本案发回重审或径行改判；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人方正公司答辩称：一、一审法院判决“驳回原告诉讼请求”，实际上已就张本荣的诉请在实体上予以否定性评价，不存在漏判的问题，程序合法。二、一审法院认定本案“名为买卖、实为借贷”，认定涉案房屋系借款提供的担保物，事实清楚，适用法律正确，理由如下：1、涉案项目经息烽县政府多次会议纪要已由方正公司转让给息烽县中医医院，方正公司无理由为300万元将实际价值2000多万元的涉案房屋出卖给张本荣；2、从涉案《商品房买卖合同》的内容上看，合同价款是不真实的，合同对面积误差处理、出卖人违约责任等重要事项均未进行约定，合同出卖主体、备案主体与签字主体不符且签字主体陈涛并无方正公司授权，张本荣始终未取得方正公司开具的合法发票而仅有息烽项目分公司出具的《收条》，以上与正式房地产交易规定及习惯均不符；3、张本荣签订《商品房买卖合同》后未索要发票、未要求方正公司请求交付房屋并办理产权登记的行为证实系借贷关系；4、根据《收条》约定“逾期张本荣有权处理此房产”的内容，陈涛提交的归还张本荣160万元的支付凭证，张本荣承认收取利息款60万元，足以认定张本荣向陈涛支付300万元的行为系以房屋买卖的名义为借款作担保。三、息烽项目分公司不具有涉案项目的开发及涉案商品房销售的主体资格，方正公司未委托息烽项目分公司或陈涛个人从事涉案房屋销售，陈涛非息烽项目分公司负责人，更无权代表方正公司或息烽项目分公司从事任何商品房销售活动，“息烽分公司”公章早于2008年9月12日遗失并由方正公司报案，方正公司已经董事会决议撤销息烽分公司，方正公司不可能在撤销息烽分公司后再授权息烽分公司从事涉案项目销售工作，方正公司对陈涛个人的借款行为并不知晓；商品房预售合同的登记备案不是确认合同效力的必要条件，且涉案《商品房销售合同备案表》无方正公司签章，其合法性存在质疑；方正公司未收到张本荣的300万元借款，该借款系张本荣直接打入陈涛个人账户；陈涛强调借款全部用于涉案项目建设但其并未提供证据予以证明。因此本案实际上是陈涛个人与张本荣之间因借款而发生的纠纷，与方正公司无关。综上，请求二审法院依法驳回张本荣的上诉人请求。
被上诉人方正息烽分公司未进行答辩。
被上诉人中医院答辩称：一、上诉人签订的买卖合同除价款外未对其他事项作出约定，并不符合商品房买卖合同的正常情况，房屋价款也不符合实际房价，一审也查明上诉人收到了陈涛160万元利息，其中上诉人儿子收到100万元，上诉人本人收到60万元，因此本案名为买卖，实为借贷，一审中法院已经向上诉人进行释明，并不存在程序上的问题；二、中医院一审已向法院提交息烽县建设局颁发的施工许可证，上诉人主张中医院没有证据证明房屋权属并不属实；三、无论方正公司是否撤销息烽分公司，本案实际上就是借贷关系而非买卖关系。一审认定事实清楚，判决程序合法，请求驳回上诉。
原审第三人陈涛答辩称：请求驳回上诉，要求上诉人按照借贷关系另行诉讼。
二审期间，上诉人提交方正息烽分公司工商查询情况，拟证明该分公司至今存续，一审认定事实错误。被上诉人方正公司对该证据真实性无异议，但主张该证据与本案无关，本案名为买卖实为借贷的定性与分公司的存续与否没有关系。被上诉人中医院对该证据真实性无异议，但认为分公司是否撤销并不影响名为买卖，实为借贷的事实。原审第三人陈涛对该证据无异议。原审第三人陈涛提交息烽中医院作为担保人、息烽县分公司作为借款人的借条原件，前述借款银行转账凭证原件及利息收条原件，案外人广颢公司收取方正公司工程款现金日记记账复印件，拟证明息烽分公司在涉案项目中曾借款，并且借款均是用于本案涉案工程。上诉人张本荣对该组证据的真实性无异议，但主张该组证据与本案无关，同时证明了被上诉人中医院没有拨款的事实。被上诉人方正公司认为现金日记账系复印件不能作为证据使用，且该证据中注明的是方正公司而非息烽分公司，借条签订于2009年11月11日，在此之前一年息烽分公司的章就已经丢失，一审提交的审计报告说明中医院作为涉案项目业主曾绕过方正公司支付资金。被上诉人中医院认可就涉案项目的建设资金曾向方正公司、方正息烽分公司、施工方等进行过支付。
二审经审理查明，方正息烽分公司并没有到工商行政管理部门办理正式注销手续。
二审经审理查明的其他事实与原判查明的事实一致。
本案事实，有当事人的陈述，张本荣提供的《商品房买卖合同》及“息烽县商品房预售合同登记备案表”（原件）各1份、方正公司及方正息烽分公司在互联网上的“企业公示信息”材料各1份、收条（金额300万元）及附件各1张（原件）、照片4张（原件）；方正公司提供的2009年5月31日方正公司与中医院签订的《土地转让协议》及“清单”各1份，2009年11月至2012年4月息烽县人民政府关于“息烽县中医院门、急诊医技业务综合楼”建设的会议纪要、文件等7份，陈涛签署意见的以方正息烽分公司名义支付原告利息60万元的收条1张，陈涛所写的“关于息烽项目部借款的情况汇报”1份等证据；中医院除提供部分与方正公司相同的政府会议纪要、文件外，还提供了息烽县审计局“息审投结报（2013）40号”《审计报告》1份，中医院与方正公司签订的《息烽县中医院门、急诊医技业务综合楼委托代建合同》1份，《建筑工程施工许可证》1份，《建设项目变更合同书》1份，息烽县政府、贵阳市财政局、贵阳市发改委的会议纪要、文件3份及施工单位同意中医院使用建设工程的“同意书”1份；陈涛提供的方正公司任命其为息烽分公司副经理的文件1份（原件），收款300万元的收条、支付60万元利息的收条各1份（原件）等证据（以上证据除注明为原件的外，均为复印件）证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人张本荣以《商品房买卖合同》为依据，诉请法院在确认该合同有效的基础上判令被上诉人中医院腾空房屋，并由被上诉人方正公司、方正息烽分公司交付房屋及办理房屋产权手续，根据该诉讼请求，本案系商品房销售合同纠纷，本案审理的关键在于张本荣与其主张的房屋交付义务方之间是否成立商品房买卖合同关系，中医院占有涉案房屋是否合法。因方正公司否认该合同系商品房买卖合同并主张该合同与其无关，而陈涛、中医院均主张涉案合同实为借款担保，因此应对涉案《商品房买卖合同》的性质进行认定。
从涉案《商品房买卖合同》约定的内容来看，除有当事人、总价款及房号、面积外，其他重要条款均无约定，这不符合商品房买卖交易的一般常理及交易习惯。上诉人主张合同条款并非认定合同成立生效的条件，但是合同条款因系当事人双方权利义务的具体约定，一定程度体现了当事人签订合同时的真实意图，本案中涉案合同对交房时间等涉及买房人重大权利的条款无约定，买受人买受涉案房屋的意图的确存疑。从《商品房买卖合同》的签订主体来看，张本荣作为完全民事行为能力人，如若为买受房屋之目的，其在签订合同之时应审慎地审查出卖人主体资格。但本案中涉案合同在合同双方当事人部分载明的出卖人为方正公司，委托代理人一栏空白，在合同尾部当事人签章部分出卖人处为方正息烽分公司盖章，委托代理人处为陈涛签字。而根据合同签订当日的商品房预售合同备案登记表，涉案房屋的出售单位为方正公司而非方正息烽分公司，且方正公司否认委托陈涛代为销售涉案房屋。上诉人主张方正息烽分公司系经方正公司同意并依法成立的分支机构，其有权对外签署合同，无需经过方正公司的再次授权和追认，但是本案中陈涛亦不是方正息烽分公司的负责人，其无权以方正息烽分公司的名义对外从事民事活动。从《商品房买卖合同》签订之后的当事人的行为来看，张本荣在签订合同的第二天即2010年2月9日向陈涛交付300万元，其既未向方正公司交纳房款，也未向方正公司索取正式发票，而是在实际交付房款前一天即2010年2月8日就取得了方正息烽分公司盖章的收条，这与“先支付房款、后出具发票”的常理不符。并且，从收条载明“今收到张本荣房产预售款300万元（此房产由我公司在4个月内原价收回，逾期张本荣有权处理此房产）”的字面意思来看，如方正息烽分公司不能在四个月内以原价收回房产，则张本荣有权处理此房产，如方正息烽分公司按时将300万元支付给张本荣，张本荣就无权处理此房产，结合2010年6月10日张本荣收取利息60万元的行为，足以认定合同双方当事人的真实意思并非是买卖涉案房屋，而是以涉案房屋作为300万元债务的担保。涉案合同若真为商品房买卖合同，则商品房的出卖人向买受人支付利息明显严重违背常理，只有将该合同理解为“名为买卖，实为借贷”的合同，则借款人向贷款人支付利息就是合乎情理的，并无任何矛盾之处。上诉人主张该回购条款只是双方解除《商品房买卖合同》的条件，涉案合同已办理备案登记，上诉人没有要求返还购房款及利息而是要求交付房屋，本案根本不符合借贷关系的基本特征，但上诉人对收取利息的行为不能作出合理解释，并且上诉人对其主张交付房屋的行为亦未提交证据予以证明，故对该上诉理由本院不予采纳。因涉案房屋系300万元债务的担保，故上诉人所提的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条在本案中并不适用，上诉人关于买卖合同效力并不以缔约一方在签约时是否对标的物享有处分权或所有权为认定条件的主张亦不成立。从《商品房买卖合同》约定的出卖房屋的实际状况来看，该房屋虽原属于方正公司开发的项目，但根据2009年5月31日方正公司与中医院签订的《土地转让协议》及息烽县人民政府、贵阳市财政局等相关部门的会议纪要及文件，方正公司确已于2009年5月31日将涉案项目的土地使用权转让给中医院作为中医院扩建项目用地，而涉案《商品房买卖合同》签订于2010年2月8日，原判据此认定《商品房买卖合同》的标的物的基础条件不存在并无不当。上诉人主张《土地转让协议》等证据是复印件，不具备证据“三性”，但这些证据在时间、内容上相互印证，并与各方当事人的陈述相呼应，原判予以采信并无不当。上诉人主张中医院至今未提交证据证明其已支付相应对价及办理产权变更登记获得涉案房，原判变相认定息烽县中医院已获得涉案房屋所有权错误，本院认为中医院虽未取得涉案房屋的所有权，但结合全案证据，中医院占有并使用涉案房屋有合法依据，且原判并未认定中医院取得涉案房屋所有权，而是认定涉案房屋所在土地的使用权已转移至中医院，故上诉人的该理由亦不成立。
综上，张本荣与其主张的房屋交付义务方即方正公司、方正息烽分公司之间并不成立商品房买卖合同关系，中医院占有使用涉案房屋亦有合法依据，因此张本荣要求中医院腾空房屋，并由方正公司、方正息烽分公司交付房屋及办理房屋产权手续的诉请不能得到支持。
关于上诉人张本荣所提原判遗漏确认该合同有效的诉讼请求问题，因本案中张本荣主张的商品房买卖合同关系与法院根据案件事实认定的借贷担保法律关系的性质不一致，原审法院及本院已根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定告知当事人可以变更诉讼请求，但当事人坚持不予变更。而本案中的《商品房买卖合同》“名为买卖，实为借贷”，合同双方当事人无买卖房屋的真实意思表示，该合同就房屋买卖的内容来说是不真实的、无效的；但就借款关系的内容来说则是真实的、有效的。因此在本案中不宜直接对涉案《商品房买卖合同》作出有效或无效的认定。原判未就涉案合同的效力作出唯一性认定并无不当，上诉人的该上诉理由本院不予采纳。
关于方正息烽分公司是否实际存续的问题，本院认为,根据一、二审中上诉人提交的方正息烽分公司工商查询情况及方正息烽分公司在互联网上的企业公示信息，方正息烽分公司并未进行工商注销登记,在形式上确实存续。原判在未组织各方当事人进行质证的情况下，以方正公司在一审庭审后提交的董事会决议认定方正公司撤销了方正息烽分公司确属不当，本院予以指出。但结合本案案情，方正息烽分公司是否存续并不影响涉案《商品房买卖合同》“名为买卖，实为借贷”的认定。因此上诉人所提一审判决认定方正公司于2008年9月12日撤销了方正息烽分公司缺乏事实和法律依据的主张对本案处理结果并无实质影响。
另，关于原审第三人陈涛在二审中提交的借条、银行转账凭证
利息收条、现金日记记账的认定问题，本院认为原审第三人陈涛提交前述证据的目的系证明息烽分公司在涉案项目中曾借款及借款均是用于本案涉案工程，但基于本案中上诉人并未变更诉讼请求，涉案《商品房买卖合同》所担保的债务的相关问题在本案中本院不作审查，故本院对该证据不作认定。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人张本荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
代理审判员 符黎音
代理审判员 李 娜
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 冷冬莉