湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初3457号
原告：王旭，男，1981年1月28日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：崔季鲁，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：崔岗，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波，董事长。
委托诉讼代理人：王维，湖南耀银律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行，住所地长沙市开福区德雅路1122号。
负责人：陈三平，行长。
委托诉讼代理人：李琳琳，女，1983年10月22日出生，汉族，住长沙市开福区，银行员工。
原告王旭诉被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）、第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序开庭进行审理。原告王旭委托诉讼代理人崔季鲁、崔岗，被告橘郡公司委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼，第三人工商银行经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王旭请求判令：一、解除王旭与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及附随的补充协议；二、解除王旭与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同），王旭不继续承担向工商银行的还款责任；三、橘郡公司返还已付购房款166115.3元（暂计至2016年12月7日），并按已付房款千分之三标准向王旭支付违约金；四、橘郡公司返还工商银行应收剩余贷款本金与利息；五、橘郡公司向工商银行支付提前还贷终止按揭违约金，并直接向工商银行承担借款合同全部违约责任；六、本案受理费由橘郡公司承担。
橘郡公司答辩要点：一、我司不同意解除合同。另因王旭欠付橘郡公司首付款及税费，依据买卖合同第七条第一款的约定，橘郡公司有权拒绝交房。二、第二项诉讼请求涉及橘郡公司与工商银行之间的权利义务关系，与王旭无关。三、第三至第五项诉讼请求，因王旭要求解除合同的理由不成立，王旭个人按揭贷款应由其与工商银行自行处理，我司不承担损失。
工商银行向本院提交书面答辩意见：借款合同系双方真实意思表示，合法有效。工商银行已按约定履行放款义务。买卖合同与借款合同是两个独立的合同，涉及两种法律关系。如王旭要求解除合同，其需履行提前还款义务，橘郡公司应为王旭的借款承担连带保证责任。
经审理查明：2014年11月23日，橘郡公司（出卖人）与王旭（买受人）签订买卖合同（合同编号：20130148505），约定：由王旭购买位于长沙市天心区暮××街道（××暮××镇）××郡××房（以下简称505房），建筑面积188.7平方米，总金额1790000元。买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入下列预售款监管账户（账户名称：橘郡公司，账号：19×××31）。第五条，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款540000元，剩余房款1250000元向银行申请贷款。第七条，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。但是，如果买受人逾期未付清房屋总价款或相关交易税费的，则出卖人有权拒绝交房。第十条，除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3‰向买受人支付违约金。
2015年4月27日，王旭（借款人）、工商银行（贷款人）、橘郡公司（保证人）签订借款合同，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款1250000元，贷款期限240个月，还款方式为等额本息。借款合同签订后，工商银行向橘郡公司支付购房款1250000元。
诉讼中，一、王旭提交购房发票（购房款540000元）、契税发票（71600元）、维修基金收据（20757元），拟证明橘郡公司垫付资金的组成。王旭认为，双方约定505房购房款为1250000元，即王旭向工商银行贷款数额；购房发票显示的540000元，即买卖合同中第五条第2款约定的首付款，该款项与契税、维修基金均系橘郡公司为促销商品房及贷款需要设置,款项交纳等事宜由橘郡公司处理，王旭配合完成，橘郡公司向其口头承诺无须偿还上述三笔款项。橘郡公司对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，以上三笔款项均系橘郡公司为王旭垫付，但双方未就垫付款事宜签订书面合同，王旭应当予以返还，其至今尚未偿还，橘郡公司有权延期交付房屋。
二、王旭提交《退房通知函》及邮寄签收凭证，拟证明其书面告知橘郡公司退房事宜，橘郡公司于2016年1月18日予以签收相关函件。橘郡公司对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，该函件并不能当然发生解除合同的法律后果。
另查明，一、王旭自2015年6月7日起向工商银行还本付息，截至2016年12月7日，累计还贷金额166106.48元（其中还本55801.02元；还息110305.46元）。二、505房已进行备案并办理抵押登记，抵押权人是工商银行。505房迄今尚未交付。
以上事实有当事人身份信息、买卖合同、借款合同、发票、收据等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，橘郡公司与王旭签订的买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行义务。
一、关于买卖合同是否解除。
双方对于首付款、税费等款项事实各执一词，依据日常生活经验，正式票据应在款项交纳后开具，王旭提交的三张发票显示505房首付款、契税、维修基金等费用已经交纳，橘郡公司将票据原件交王旭持有，王旭依据此票据办理备案登记，且橘郡公司认可工商银行已将贷款（购房款余款）发放至其账户，则505房购房款和相关税费已交纳，橘郡公司辩称王旭未交清款项拒绝交房的理由不能成立。王旭是否就首付款、税费等承担返还义务，属于另一法律关系，本案不宜处理，橘郡公司可另行主张权利。橘郡公司未按约交付房屋，王旭要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。
二、关于借款合同是否解除。
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，王旭与橘郡公司签订的买卖合同已经解除，王旭请求解除借款合同，本院予以支持。
三、关于王旭诉请偿还贷款本息及违约金问题。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。王旭已经偿还的本息166106.48元（暂计至2016年12月7日），橘郡公司应支付给王旭，但2016年12月7日后，王旭仍在还款，且每月本息都有变动，故本院进行概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时。505房剩余贷款本息，由橘郡公司直接支付给工商银行。王旭诉请橘郡公司按已付房款（即其已还贷款本息）的千分之三向其支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。其次，王旭未能提交证据证明向工商银行支付提前还贷终止按揭违约金的数额，且该费用尚未实际发生，关于要求橘郡公司承担提前还贷终止按揭违约金的诉讼请求不明确，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告王旭与被告湖南橘郡城镇置业有限公司于2014年11月23日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20130148505）；
二、解除原告王旭与第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行于2015年4月27日签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效日起十日内向原告王旭支付其已偿还贷款本息（以王旭实际偿还数额为准）和违约金（按已偿还贷款本息的千分之三标准计算）；
四、至实际履行时，原告王旭尚未向第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行偿还的贷款本息，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行；
五、驳回原告王旭的其他诉讼请求。
如果被告湖南橘郡城镇置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21950元，减半收取10975元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 匡迪琪
二〇一七年二月二十日
代理书记员 王 钰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。