广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1330号
上诉人（原审原告、反诉被告）邓达良，男，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托代理人谢振宇，广东国龙律师事务所律师。
委托代理人何卓和。
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组，住所地广东省佛山市三水区乐平。
负责人陆礼宜，村民小组长。
委托代理人麦锦河，广东锦豪律师事务所律师。
上诉人邓达良、佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组（以下简称中二村民小组）因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法乐民初字第283号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月4日对本案进行公开开庭审理，上诉人邓达良及委托代理人谢振宇、上诉人中二村民小组的委托代理人麦锦河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月8日，邓达良与中二村民小组签订《土地租赁合同》，邓达良承租涉案土地［“天湖氹”（土名）的17亩土地］，租期从2015年1月1日至2029年12月31日止。合同第三条第3点约定“租赁期内，未经甲方（中二村民小组）同意，乙方（邓达良）不得随意改变土地的地形地貌及砍伐租赁范围内的林木，乙方应保障租赁范围周边公共道路、排灌设施通畅，不得影响甲方村民的正常生产”。2014年4月4日，邓达良按合同约定向中二村民小组支付履约保证金111000元。2014年12月15日，邓达良按合同约定向中二村民小组支付2015年租金111000元。2014年2月24日，中二村民小组的村民户代表对出租“天湖氹”猪场进行表决。涉案土地一直用于养猪。2015年邓达良平整了部分涉案土地。
邓达良在民事起诉状中陈述“签订合同后，邓达良在2015年花费45000元用于平整土地并开展种养业，位于租赁土地下方的鱼塘经营者找到邓达良，要求停止排放废水入鱼塘，否则要求赔偿损失，这时邓达良才发现承租土地周围并无排水渠，废水无处排放，按原来的情况只能注入下方鱼塘，邓达良多次找到中二村民小组协商均无果，承租土地目的是开展养殖业，如不能排废水则合同目的无法实现”，遂于2015年5月12日诉至法院，请求判令：1.解除邓达良与中二村民小组签订的《土地租赁合同》；2.中二村民小组向邓达良退还保证金111000元及2015年租金111000元；3.中二村民小组赔偿邓达良因整理租赁土地所支出的工程款45000元；4.诉讼费由中二村民小组承担。
中二村民小组在反诉状中陈述“中二村民小组没有违约，邓达良应该继续履行合同。邓达良接收土地后私下对土地进行填土改造，约七亩的鱼塘已填土超过一半，违反合同第三条关于租赁期内未经同意，邓达良不得随意改变土地的地形地貌及砍伐租赁范围内的林木的约定”，遂提起反诉，请求判令：1.邓达良修复涉案土地的地貌；2.反诉费由邓达良承担。
原审法院认为：本案争议焦点是双方签订的《土地租赁合同》是否需要解除及涉案合同能否继续履行。对此分析如下：1.邓达良作为专业的养猪户，承包前应对投资环境、规模等有全面的了解与计划，双方在合同中也已明确了承包土地的用途及范围，邓达良作为投资人在承包涉案土地前应已了解且应当了解涉案土地的实际情况，且邓达良从2014年4月4日向中二村民小组支付履约保证金至2015年平整部分涉案土地，已有充足的时间去了解规划涉案土地，期间涉案土地环境也未有明显变化，邓达良诉称承包后才发现承租土地周围并无排水渠而导致无法履行合同不合情理，双方签订合同时对涉案土地的状况并不存在重大误解。2.涉案土地历史上一直用于养猪，存在饲养猪只的基本设施和环境，邓达良诉称无法排水，但邓达良没有提供充分证据证明现场无法采取埋暗管等方式去解决排水问题，邓达良应对此承担举证不能的不利后果。3.根据《土地租赁合同》第三条第3点约定，邓达良负责保障排灌设施通畅，该约定已明确了邓达良的承包义务，双方在合同中约定的租赁费是基于发包时的设施设定的，并不包括后期完善其他设施的费用，如果邓达良为扩大生产规模需要完善排水设施应由邓达良负责，并非出租人的责任。4.中二村民小组辩称《土地租赁合同》可继续履行，且邓达良已向中二村民小组交纳了2015年全年的承包金，邓达良仍可以在承包期内继续享受和履行合同权利义务。综上，双方签订的《土地租赁合同》并不存在约定或法定解除条件，故对邓达良诉请解除合同不予支持，解除合同的法律后果也不予处理。
关于中二村民小组反诉要求邓达良恢复涉案土地的原状，因双方仍在履行合同，且中二村民小组的村民户代表对出租“天湖氹”猪场进行表决时应知道邓达良承包场地的用途，邓达良存在适当改造涉案土地的需要，中二村民小组在诉讼中也没有提供充分证据证明现场的最初环境及邓达良的改造行为对周围环境造成较大影响，故对中二村民小组反诉请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、驳回邓达良的诉讼请求；二、驳回中二村民小组的反诉请求。案件受理费减半收取即2653元、反诉费50元，由邓达良负担2653元，由中二村民小组负担50元。
上诉人邓达良、中二村民小组均不服原审法院上述判决，分别向本院提起上诉。
上诉人邓达良上诉称：一、原审法院认定事实错误。邓达良承租土地用来做猪场，涉案土地之前也是用来做猪场的，中二村民小组告知邓达良可将污水排入相邻鱼塘，但是在邓达良整修猪场时，鱼塘承包人坚决不允许邓达良将任何猪场污水排入鱼塘，对此邓达良无法预见。这样出租土地就不符合租赁目的、条件，邓达良有权解除合同，要求中二村民小组赔偿经济损失。二、原审法院认为邓达良可以采取埋暗管方式解决排污水问题，此方式在租赁合同并未提及，且此方式建设成本大，下雨即堵塞，后期维护、保养难度大，邓达良没有义务采取埋暗管方式解决排污水。《土地租赁合同》第三条第3点的意思是维护原有排灌设施通畅，并不是要求邓达良新建排灌设施。三、原审法院应当通知鱼塘塘主作为第三人参加诉讼，这样才能查清各方责任。邓达良上诉请求：1.撤销原审判决，支持邓达良一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中二村民小组负担。
中二村民小组针对邓达良提起的上诉答辩称：一、中二村民小组从未告诉邓达良承包土地的排水可以直接排入相邻鱼塘。二、承包土地没有产生污水，相邻鱼塘的承包人也没有反对邓达良排水。三、如果邓达良要扩大生产规模，由此产生的成本应该在预料中由其衡量，而不是由中二村民小组承担建设成本。四、相邻鱼塘的承包者与本案无关，不用作为第三人参与诉讼。邓达良提出解除承包合同的诉请没有事实和法律依据，请求驳回邓达良的上诉请求。
上诉人中二村民小组上诉称：原审法院认定中二村民小组没有提供充分证据证明现场的最初环境及邓达良的改造行为对周围环境造成较大影响，事实上中二村民小组提供的现场照片可清楚反映出山体的山脚被削去，纵深约3米，鱼塘被填埋一半，原有地形地貌已改头换面，鱼塘失去蓄水防溃功能，山体水土流失。经挖掘、填土后，现场泥土的新旧痕迹明显，能反映最初环境，完全可以确定邓达良恢复地貌的程度。原审法院认为合同仍在履行，邓达良存在适当改造土地的需要，但是合同第三条第3点明确约定，未经中二村民小组同意，邓达良不得改变地形地貌。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，对未经同意的改变，出租人有权要求承租人恢复原状。因此，中二村民小组上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判邓达良恢复土地原貌；2.诉讼费由邓达良承担。
邓达良针对中二村民小组提起的上诉答辩称：中二村民小组要求邓达良对承包地上的鱼塘恢复原状，实际上邓达良是在适当平整土地，是对猪场经营的适当改造，没有对地形等环境进行损害。承包土地上的鱼塘不是为了防洪，是猪场污水排放的缓冲，猪场污水先排放到鱼塘里，废渣就沉淀下来，鱼塘里的污水满了后就流出去，鱼塘是不养鱼的，是污水池，所以邓达良不需要恢复原状。
二审期间，上诉人邓达良向本院提交以下证据：
证据一、光盘一张，内容是五段视频，其中三段视频发生在2015年9月1日，是邓达良和土地下游鱼塘承包人在当天下午的对话，邓达良找下游鱼塘承包人协商是否可以按照以前的做法由承包土地上的水池满出来的污水自然流入下游鱼塘，下游鱼塘承包人明确告知不可以；第四段视频是2015年9月4日下午，邓达良和中二村民小组陆村长在承包猪场上的对话，邓达良问陆村长溢出的污水之前是怎么流的、之后污水怎么处理，陆村长说上一手承包人的污水处理都是自然往下流，流到承包猪场外的下游鱼塘，十几年以来污水都是往下流，该视频的对话已经整理出书面材料提交；第五段视频是邓达良和陆村长一起去找下游鱼塘承包人的三方对话，鱼塘承包人反对上游污水流入鱼塘，下游鱼塘承包人提出要么邓达良承包下游鱼塘，要么邓达良补偿30万元；五段视频共同证明承包土地外的下游鱼塘承包人不允许按照以前的做法把污水排入鱼塘，陆村长承认之前的污水是从承包地流到下游鱼塘的。
证据二、猪场和鱼塘位置图一张，以证明涉案土地的现场情况，邓达良承包的猪场在上方，另一承包人承包的鱼塘在猪场下方，猪场地势高于下游鱼塘，猪场里有一个水池，水池占猪场面积的三分之一，功能是沉淀污水，如果污水满出则按照地势往下流；水池与下游鱼塘之间有一条水泥管通道，原来水池中污水漫出来就从地表流走，如果水池中污水没有漫出来就从地下管道走，管道是暗管，是猪场以前的承包人埋的，暗管通到下游鱼塘，下游鱼塘承包人现在把暗管堵死了。
中二村民小组质证认为：对于证据一，光盘中有陆村长，也有下游鱼塘承包人，邓达良整理的书面对话材料是否与光盘中的录音一致，由法院进行核实；邓达良没有证据证实下游鱼塘承包者已经妨碍了邓达良的生产，即使下游鱼塘承包者妨碍了邓达良的生产，也是非法行为，不能把非法行为当做解除合同的理由；陆村长说历史上上游的水都是向下游排的，表述的内容是模糊的，陆村长只是说承包土地上鱼塘的水有猪粪水，但是不等于该鱼塘是沉淀池。对于证据二，位置图与事实不符，不能真实反映出承包土地的地形地貌；邓达良说的排水管不是把水直接排到下游，而是直接排到下游鱼塘外，水管相当于一个闸门，水满了就自动往外排，上下游两相邻鱼塘之间的距离估算应该有60米，历史上都是上游的水满后自然外排，不会流到下游鱼塘，除非是涨洪水。
二审期间，上诉人中二村民小组未向本院提交新的证据。
二审期间，为查明事实，本院于2016年1月26日对涉案承包土地进行现场勘验，拍摄照片16张并制作笔录一份。上诉人邓达良、中二村民小组均对照片以及笔录没有异议。
经审查，邓达良提交的证据一，中二村民小组对真实性无异议，内容与本案相关联，本院对邓达良提交的光盘及书面对话材料予以采信；邓达良提交的证据二，中二村民小组对承包地上粪水池与下游鱼塘之间30公分水泥管的位置有异议，经本院现场勘验该水泥管确实与现场现状不符，故本院对猪场和鱼塘位置图中除30公分水泥管的位置不予采信外，对图中其余内容予以采信。本院对涉案承包土地进行现场勘验所拍摄的照片16张、笔录，双方当事人均无异议，本院予以采信。
本院经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：2014年4月8日，邓达良与中二村民小组签订《土地租赁合同》，约定邓达良承租涉案土地，前五年租金标准为每年111000元，按照先交租后用地原则，每年租金规定一次性交完，每年租金分别在上年的12月10日前一次性缴清下一年度的租金；合同签订之日邓达良应向中二村民小组交付合同履约保证金111000元，合同终止，邓达良无违约行为的，中二村民小组于合同期满5天内无息返还；租赁地块按照现状出租，现有的水电路等公共设施可供邓达良使用，租赁期内水电路等公共设施日后的建设改造、日常维护以及生产经营活动所产生的一切费用由邓达良自行负责。
中二村民小组确认涉案承包地的排水按照历史形成的惯例是流入到下游鱼塘里，一直都是这样排水的。邓达良、中二村民小组共同确认“邓达良2015年平整部分涉案土地时承包地的水流入到下游鱼塘，下游鱼塘承包人说有污水就不行，当时发生纠纷，后拿着水去广州对水质进行化验，结果是水没有问题；中二村民小组曾经去找下游鱼塘承包人协商过承包地的排水问题，下游鱼塘承包人不同意承包地的水排入到鱼塘里，说有污染就是不行”。
本院于2016年对涉案承包地进行现场勘验，勘验结果是：涉案承包地的鱼塘塘基下方有一个排水管、排水渠，承包地的水顺着地势流入到承包地和下游鱼塘之间的积水沟汇合，积水沟有暗管通往下游鱼塘空地的地面，水顺着地面自然流入到下游鱼塘水面。邓达良与中二村民小组共同确认“如果改变历史形成的排水惯例，绕过下游鱼塘将承包地的水排到公共水沟里，按照地形下游鱼塘两端大于上游涉案承包地两端，涉案承包地要修建排水渠只能绕着山岗地的山角修建长渠，通过长渠把承包地的水排到公共水沟，长渠起码要修建150米以上，长渠有可能使用另一个队的土地，而且修建长渠的地势是由低到高”。
再查明：涉案承包地现在闲置，无人使用。
本院认为：本案二审争议焦点有四个，一是邓达良与中二村民小组签订的《土地租赁合同》应否解除；二是中二村民小组应否向邓达良退还保证金111000元及2015年租金111000元；三是中二村民小组应否赔偿邓达良因整理租赁土地支出的工程款45000元；四是邓达良应否修复涉案土地的地貌。
关于争议焦点一。邓达良与中二村民小组签订的《土地租赁合同》内容真实，形式合法，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中二村民小组按照现状将承包地交付给邓达良使用，邓达良在平整部分土地过程中，按照历史形成的排水惯例进行排水时与下游鱼塘承包人发生纠纷，下游鱼塘承包人不同意承包地的水排进下游鱼塘里面，中二村民小组曾经去找下游鱼塘承包人协商过承包地的排水问题，协商未果。因中二村民小组作为发包人应保障承包地的排水设施可供邓达良使用，现承包地不能按照历史形成的排水惯例进行排水，中二村民小组未尽到相应的合同义务，构成违约。中二村民小组主张“合同履行过程中，邓达良扩大了养猪的生产规模，必然会导致排水量的增大，土地使用上的不方便是其单方行为造成的”，因《土地租赁合同》第三条第3点约定“租赁期内，……邓达良应保障租赁范围周边公共道路、排灌设施通畅，不得影响中二村民小组村民的正常生产”，表明邓达良负有完善土地承包期15年的排水量增大后的排灌设施建设并保障排灌设施通畅的合同义务，但是现场勘验的结果显示改变历史形成的排水惯例存在着法律上、事实上的履行困难，明显超出了邓达良订立合同时所能预见到或者应当预见到的承包地因排水量增大需对排灌设施所做的建设和完善，所以中二村民小组的该项主张不能成立。综上，本案中存在因承包地的排水问题导致合同目的不能实现的情形，邓达良诉请解除其与中二村民小组签订的《土地租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，本院予以支持。中二村民小组请求继续履行合同，本院对此不予采纳。原审判决认定《土地租赁合同》可以继续履行，处理不当，本院予以纠正。涉案承包地的现状是闲置、无人使用，故邓达良应在《土地租赁合同》解除后5日内交还涉案承包地予中二村民小组。
关于争议焦点二。第一，保证金111000元。邓达良诉请中二村民小组退回保证金111000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，《土地租赁合同》解除后邓达良与中二村民小组的合同权利义务已经终止，中二村民小组无权继续占有该保证金，应退还予邓达良。邓达良的此项诉请理据充分，本院予以支持。第二，2015年租金111000元。邓达良诉请中二村民小组退回2015年租金111000元，因邓达良一直占有该承包地，其与中二村民小组并未办理退出土地的交接手续，故邓达良应支付占用承包地期间的租金。本案因承包地的排水问题导致《土地租赁合同》被解除，合同解除后邓达良需返还合同项下承包地予中二村民小组，结合承包地长期处于空置状态、邓达良占用期间因排水问题致承包地不能投入使用等事实，根据公平合理原则，本院酌定邓达良占用承包地期间的租金为111000元。邓达良诉请中二村民小组退回2015年租金111000元，理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点三。邓达良诉请中二村民小组赔偿其整理租赁土地支出的工程款45000元，该款项系邓达良为扩大生产规模而改造涉案土地所支出的费用，系生产经营的成本支出；且邓达良作为专业的养猪户，应对承包地进行全面的了解和规划，现承包地按照地形自然排水到下游存在障碍，邓达良未尽到足够的谨慎注意义务，其对涉案合同的解除亦存在一定的过错。因此，邓达良的该项诉请不能成立，本院不予支持。原审判决对此处理正确，应予维持。
关于争议焦点四。中二村民小组上诉主张邓达良恢复涉案土地的原状，因中二村民小组村民户代表对出租“天湖氹”猪场进行表决时应知道邓达良承包场地的用途，邓达良存在适当改造涉案土地的需要；中二村民小组在诉讼中没有提供充分证据证明现场的最初环境，也没有提供充分证据证明现场的地形地貌被改变。因此，中二村民小组此项上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决对此处理正确，应予维持。
邓达良要求追加下游鱼塘塘主作为第三人参加诉讼，因下游鱼塘塘主并非涉案《土地租赁合同》的当事人，与本案处理结果并无法律上的利害关系，故邓达良的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，邓达良的上诉请求，部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分依法驳回。中二村民小组的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法乐民初字第283号民事判决第二项；
二、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2015）佛三法乐民初字第283号民事判决第一项；
三、解除上诉人邓达良与上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组于2014年4月8日签订的《土地租赁合同》；
四、上诉人邓达良应于本判决发生法律效力之日起五日内向上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组返还《土地租赁合同》所涉土地即“天湖氹”（土名）的17亩土地；
五、上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组应于本判决发生法律效力之日起五日内向上诉人邓达良退还保证金111000元；
六、驳回上诉人邓达良的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费减半收取即2653元，由上诉人邓达良负担1323元，由上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组负担1330元；反诉受理费50元，由上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组负担；二审案件受理费5405元，由上诉人邓达良负担2700元，由上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中二村民小组负担2705元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 覃心怡