福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第93号
上诉人（原审被告）林少嵩，男，1951年9月24日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）林加娜，女，1954年1月13日出生，汉族，居民。系林少嵩之妻。
两上诉人的共同委托代理人林立群，男，经商。系上诉人林少嵩、林加娜之子。
被上诉人（原审原告）陈章来，男，1957年8月25日出生，汉族，农民。
委托代理人柳灿民、苏敏，福建元光律师事务所律师。
上诉人林少嵩、林加娜与被上诉人陈章来房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院作出的（2013）龙民初字第5199号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林少嵩、林加娜及其共同委托代理人林立群，被上诉人陈章来的委托代理人柳灿民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，林少嵩、林加娜于1977年2月21日登记结婚。在龙海市紫泥镇巽玉村有一块宅基地，地上有房屋一座，四至：东至滴水（巷），西至滴水（巷），南至埕（秋仔屋），北至埭（滴水），用地面积146.3CM2，建筑面积79.8CM2。1979年间，林少嵩、林加娜从龙海市紫泥镇巽玉村农转非，落户在龙海市石码镇解西居委会。1988年4月12日，林少嵩补办取得龙海县土地管理局颁发的《社员（居民）申请建房许可证》。1997年1月18日，陈章来与林少嵩签订《房屋协议书》一份，内容：甲方在本村建一座房屋四间（三房一厅）又两间厨房，东至滴水（巷），西至滴水（巷），南至埕（秋仔屋），北至埭（滴水）四至清楚。经双方协商同意，甲方同意把房屋卖给乙方使用。乙方同意现金45800元给甲方（现金当日付清）。（如果甲方需要屋地，乙方应负责申请给甲方，地税由甲方自负）。2005年4月（农历3月），陈章来对上述房屋进行改建成二层楼房，林少嵩、林加娜2006年获悉未提出异议，2012年陈章来对改建房屋进行装修，林少嵩、林加娜亦未提出异议。庭审中，林少嵩、林加娜为支持其辩称，提供一份只有林少嵩、林加娜夫妻签名，没有陈章来签名的证据材料。
原审法院认为，陈章来是龙海市紫泥镇巽玉村村民，林少嵩、林加娜在建造涉案房屋时、未农转非之前也是龙海市紫泥镇巽玉村村民，双立是同一集体经济组织成员，龙海市紫泥镇巽玉村对涉案房屋宅基地具有经营、管理权。林少嵩、林加娜系讼争房屋的合法所有权人，依法对涉案房屋享有处分权。双方就涉案房屋签订的买卖协议书，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定合法有效，故陈章来主张确认该协议书有效有事实和法律依据，依法予以支持。基于有效的协议，林少嵩、林加娜作为讼争房屋的产权人，理应配合陈章来办理房屋产权过户手续。故陈章来主张林少嵩、林加娜配合其到有关部门办理过户手续的诉讼请求应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对此，本案林少嵩、林加娜未能提供证据加以证明其辩称，同时，其作为具有完全民事行为能力的民事主体，在签署协议时理应对协议双方有否签名确认和双方均应保存有双方当事人签名的协议书负有谨慎审核之义务，疏于上述义务所产生的法律后果应自行承担。据此，林少嵩、林加娜为证明其辩称提供一份内容由林加娜书写，其夫妻签名，没有陈章来签名的证据材料，不能证明其主张，不予采纳；提出双方夫妻有签名的一份书面协议书，现由陈章来保管的辩称，缺乏证据证明，不予采信。1992年10月6日最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条不仅规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，同时也规定“但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。首先，林少嵩、林加娜系夫妻关系，而且共同生活在一起，没有证据体现夫妻双方感情存在隔阂，或者林少嵩存在有必要向林加娜隐瞒出卖共有房屋这一重大事项的合理原因，也没有证据证明陈章来存在与林少嵩恶意串通买卖共有房屋的事实。陈章来在与林少嵩签订房屋买卖合同时完全有理由相信林少嵩的行为系代表他们夫妻的共同利益，完全有理由相信林少嵩的行为得到林加娜的认可；其次，陈章来受让诉争房屋后，在该房屋居住长达16多年之久，在此期间，2005年和2012年还对诉争房屋进行改建和装修，林加娜虽未居住生活在该村，但其知情后，如果她认为自己的房屋被他人非法使用，没有在合理的期限内提出异议完全不符合日常情理，陈章来也据此完全有理由相信林加娜知道或者应当知道其共有房屋被丈夫出卖的事实；第三，作为房屋买卖合同的签订一方，林少嵩在整个诉讼过程中，从没有向人民法院对其出售房屋的行为是否经林加娜的同意或者是否告知林加娜作出肯定或者否定的意思表示。因此，陈章来是善意、有偿取得诉争房屋，其权利应当得到法律保护。林加娜如果认为其权利受到损失，可以请求擅自处分共有财产的林少嵩予以赔偿。林少嵩、林加娜现已是石码镇城镇居民，按《中华人民共和国土地管理法》规定不能申请农村村民住房建设用地，林少嵩、林加娜要求陈章来按合同约定“如果甲方需要屋地，乙方应负责申请给甲方，地税由甲方自负。”履行，是以合法形式掩盖非法目的，该约定条款违反法律规定，是无效条款，其请求不能支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈章来与林少嵩于1997年1月18日签订的农村房屋买卖协议书（《房屋协议书》）合法有效；二、林少嵩、林加娜应于本判决生效之日起一个月内配合陈章来到有关部门办理土地使用权过户手续。本案一审案件受理费523元，由林少嵩、林加娜负担。
宣判后，林少嵩、林加娜不服，向本院提出上诉。
林少嵩、林加娜上诉称：一、《社员（居民）申请建房许可证》和房屋交付时间是在以宅基地互换为内容的《证据》（以下简称宅基地互换协议）签署日，交付地址石码，而不是上诉人林少嵩与被上诉人陈章来在紫泥镇签订《房屋协议书》时单独交付给被上诉人。二、上诉人“农转非”时间是1987年8月27日，原审认定1979年间是错误的。三、上诉人在一审提交的一份宅基地互换协议应予认定。这是当事人真实意思表示，从时效看，该协议在《房屋协议书》签订之后，是对《房屋协议书》内容修改和变更，是本案的重要证据。上诉人在一审还提供《对话录音》材料，但一审法院对该证据材料却只字不提。四、被上诉人在起诉状中称房子是在2012年花费巨资对该座诉争房进行改建并装修，其事实与法院认定的时间也不符，被上诉人表现不诚实。五、讼争房屋是上诉人夫妻的共有财产，上诉人林少嵩未经其他共有人同意，擅自将共有财产卖给被上诉人，因此，《房屋协议书》依法应为无效，一审判决认定有效是对法律的误读。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回原审原告诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人陈章来答辩称：一、上诉人与答辩人之间的房屋买卖行为真实有效，讼争的房屋为答辩人所有。答辩人与上诉人于1997年1月18日签订了《房屋协议书》，答辩人依法向上诉人购得本案讼争的房屋。二、所谓林少嵩无权擅自处置夫妻共同财产的说法于理不合，应不予采纳。上诉人与林加娜系夫妻关系，共同生活在一起，没有证据证明其夫妻感情不和；答辩人受让讼争房屋后，在该房屋居住长达16年之久，在此期间，2005年和2012年答辩人对讼争房进行改建和装修，上诉人及其妻没有在合理期间内提出异议完全不符合常理。因此，答辩人是善意、有偿取得讼争房，其权利应当得到法律保护。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审经审理查明，上诉人林少嵩、林加娜与被上诉人陈章来对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审相同。原审举证、质证、认证的证据在此不作重列。
另查明，据上诉人林少嵩、林加娜庭上陈述，其夫妻及其子女于1987年8月27日已从农民转为城镇居民。
本院认为，讼争房屋原系上诉人夫妻所有，1997年1月18日，上诉人林少嵩与被上诉人陈章来签订《房屋协议书》，同意将讼争房卖给被上诉人，被上诉人依协议约定支付购房款45800元后，就实际执掌讼争房。2005年4月，被上诉人陈章来将原有只有一层的讼争房改建成二层楼房，上诉人林少嵩、林加娜2006年获悉未提出异议；2012年被上诉人陈章来对已改建完工的二层楼房进行装修，上诉人林少嵩、林加娜亦未提出异议。被上诉人陈章来有理由相信上诉人林少嵩签订《房屋协议书》的行为系夫妻双方共同意思表示。上诉人提出讼争房只是借用不是买卖，并提供一份只有上诉人及其妻签名，被上诉人没有签名的“证据”及有关录音加以证明。因上诉人提交的“证据”被上诉人没有签名，又不予承认，故该“证据”本院不予采纳；上诉人提交的录音材料也不能证明讼争房是借用的。故上诉人提出，林少嵩未经共有人林加娜同意，擅自将共有财产卖给被上诉人，《房屋协议书》应认定为无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然《房屋协议书》内约定“如果甲方需要屋地，乙方应负责申请给甲方，地税由甲方自负”，但因上诉人1987年已转为城镇居民，依法不能向农村申请宅基地。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持，但收取案件受理费523元有误，应更正为473元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费473元、二审案件受理费945元，均由上诉人林少嵩、林加娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泰峰
审 判 员 李 华
代理审判员 江团辉
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 柯雅惠
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。