广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法民三初字第315号
原告：陈积华，男，1969年12月10日出生，汉族，住湖南省安仁县，
委托代理人：邓启文，广东威戈律师事务所律师。
被告：何桂钊，男，1974年12月1日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区，
被告：何群娣，女，1974年3月1日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区，
被告：何智杰，男，1997年2月13日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区，
原告陈积华诉被告何桂钊、何群娣、何智杰宅基地使用权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓启文，被告何桂钊到庭参加诉讼，被告何群娣、何智杰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月15日，被告与原告签订《祖留地有偿转让协议》，将萝岗九龙新田村叶田后岭的一块177平方米的祖留地以106200元的价格卖给原告修建房屋，原告于当日支付购地款91200元。2015年2月6日，被告承诺如政府查处私建则退回全部购地款，被告以此为条件又收取原告30000元所谓的承诺款。现在全广州都在严厉打击违法私建的行为，确保“不新增违建、在建全部停工”，原告也被停工并受到损失。另被告系永久出卖集体土地，且有与该土地有权利的亲属没有在协议书上签名确认，协议违法。因此，原告请求判令：1.三被告退还原告购地款91200元；2.三被告赔偿原告损失14840元；3.被告承担本案的诉讼费用。
被告何桂钊辩称：一、不同意原告的全部诉讼请求，不同意退还购地款及承诺款给原告，理由是涉案协议是原告自行拿来找我签订的；二、涉案土地是我的祖留地，是我从村里的生产队承租过来的，我并非将涉案土地卖给原告，而是转租给原告的，我是有权转让涉案土地的。
被告何群娣、何智杰未作答辩。
经审理查明：
2014年11月3日，何桂钊（承租方）与萝岗区九龙镇上境四社何少波、何容波、何观波签订《租用协议》，约定：1、出租人原有祖传荔枝园20棵，约980平方米，现有荔枝大龄果树等树木，（土名：叶田后岭）：东至何容添、南至何雄宾、西至何伟南、北至新康路。2、出租方经家庭成员一致同意现租给何桂钊永久性使用发展经营，承租方一次性付款给出租方310000元整。
2014年11月15日，何桂钊、何群娣、何智杰（甲方）与陈积华（乙方）签订《祖留地有偿转让（使用）协议》，约定：甲方将位于广州市萝岗区九龙镇新田上境社叶田后岭的祖留地的使用权有偿转让给乙方，现双方就该土地有偿（转让）使用的事宜达成如下协议：一、乙方向甲方受让位于广州市萝岗区九龙镇上镜社叶田后岭的祖留地一块，该土地有偿使用面积为177平方米，东至何容添，南至何雄彬，西至刘文峰，北至新康路，乙方同意支付106200元给甲方作为一次补偿。二、双方签订本协议后乙方必须悉数付清土地转让使用补偿款，甲方开具收款凭据给乙方留底保存。缴清全部转让款后，甲方则视为放弃上述土地以及土地上附属物的一切权利，甲方应于同时将地块交给乙方永久使用和享有。三、甲方保证该地为祖留地性质，在转让该土地使用权前，甲方保证没有将该土地进行任何抵押，也不存在所有权、使用权、相邻权等其他一切争议，不存在隐瞒影响转让及乙方正常使用的一切障碍。四、……乙方受让后，要在该祖留地上兴建房屋，如需要甲方名义报到相关部门审批及协议，甲方必须配合……。五、在乙方全部付清上述土地转让（使用）款项后，甲方将该土地交付给乙方使用，甲方不限制乙方对该土地的使用年限。该土地以及土地上附属物归乙方永久享有……。九、甲方所享有该土地使用权的家庭成员均精神无问题，身体一切正常的情况下自愿在本合同内签名确认……。十、本协议自双方签字之日起即时生效……。
协议签订当日，陈积华向何桂钊支付土地转让款91200元。何桂钊出具《收据》，载明“今收到陈积华交来土地转让款玖万壹仟贰佰元，余款壹万伍仟报装水、电表后付清。”
2015年2月6日，何桂钊出具《承诺书》，载明“现收到陈积华现金叁万元正，本人承诺在开工期间如遇城管过来强拆（注：一层楼面室内装好修之前），刘文峰所买的地皮款全部退回。（注：现金退回20000元）。”陈积华确认被告已将承诺款30000元退回。
原告提交2014年12月13日开具的金额为3060元的送货单和2014年11月13日开具的金额为11780元的广州市华合建筑材料有限公司的收据以证明其购买钢筋却不能开工所受的损失，送货单载明的地址为新田村康大后面，未载明收货单位。收据载明“今收到镇龙新田村刘某混凝土款11780元。”
为查明涉案土地的性质，本院发函至广州市开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局。该单位于2015年10月27日复函称“因来文没有附图和实测地形图，为确定来文所述地块的具体位置，10月20日何桂钊本人在影像图上对涉案土地范围进行指界。经核，何桂钊指界的范围位于九龙镇。经我局核实，土地属集体土地，所有权××人为新田村新平经济合作社、新屋经济合作社、上一经济合作社、上二经济合作社、上三经济合作社、上四经济合作社、上五经济合作社、上六经济合作社共同共有。”
为查明涉案土地的用途，本院发函至广州市国土资源和房屋管理局广州开发区分局。广州开发区国土资源和规划局、广州市规划局黄埔分局于2015年12月28日复函称“根据所附示意范围并经当事人现场指界，经核查黄埔区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年），所指地块的土地利用总体规划为农用地。”
还查明，何群娣是何桂钊的妻子，何智杰是何桂钊、何群娣的儿子。原告不是涉案土地所在村集体组织成员。
原、被告在庭审中明确，若法院认定合同无效，仅在原告的诉请范围内处理本案，其他法律后果不在本案中处理。
上述事实有《租用协议》、《祖留地有偿转让（使用）协议》、收据、承诺书、复函及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为，涉案土地性质为集体土地，土地用途为农用地，原、被告双方约定将涉案土地转让给原告建设房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，双方签订的《祖留地有偿转让（使用）协议》违反了法律的强制性规定，应属无效。
合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，三被告应将所收取的土地转让款91200元返还原告。
原告主张被告赔偿其损失14840元，但其提交的送货单和收据均不能证明钢筋和混凝土的购买人为原告，也不能证明购买上述建材用于涉案土地上建房子，故对原告的该主张不予支持。
另外，合同无效后涉及的其他法律后果，经法院释明后，双方表示不要求在本案中一并处理，故本院对合同无效的其他法律后果不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告何桂钊、何群娣、何智杰于本判决生效之日起十日内向原告陈积华返还土地款91200元；
二、驳回原告陈积华的其他诉讼请求。
被告如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2421元，由原告陈积华负担339元，由被告何桂钊、何群娣、何智杰负担2082元。原告已预缴该款，本院不作退还，由负缴费义务的被告在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李小伟
代理审判员 王 梦
人民陪审员 钟伟波
二〇一六年一月二十日
书 记 员 曹 猛
倪淑如