广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1052号
上诉人（原审被告、反诉原告）周伟奇，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人黄昊，广东东成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市南海联丰投资服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人李广松，总经理。
委托代理人陈平安，广东枫丹律师事务所律师。
委托代理人曾雪欢，广东枫丹律师事务所律师。
上诉人周伟奇因与被上诉人佛山市南海联丰投资服务有限公司（以下简称联丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年4月11日，联丰公司（甲方）与周伟奇（乙方）签订一份《联丰公司房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于佛山市南海区B座01-06号商铺（以下简称涉讼商铺）用于经营汽车用品，建筑面积184平方米，租赁期限共1年，自2012年5月1日起至2013年4月30日止，月租金6440元在每月5号前交纳；在签订合同之日，乙方必须向甲方交纳定金19320元；乙方不按时交付租金的，每逾期一天，按所欠租金的1%向甲方交付违约金，逾期超过三十天作违约处理，甲方有权终止合同收回该商铺。同日，周伟奇接收涉讼商铺。
同年6月28日，周伟奇向联丰公司支付2012年5、6月租金12880元及2012年4月份水电费64.26元、5月份水电费86.84元。
2015年7月2日，联丰公司与周伟奇签订《交接确认书》，确认周伟奇于该日将涉讼商铺交还给联丰公司。
另查明一，涉讼商铺未经规划、报建、竣工验收备案。
另查明二，联丰公司持有涉讼商铺2013年11月至2015年4月水电费通知单，通知单中记载涉讼商铺水电费每月在1300元至4000元之间。联丰公司已支付涉讼商铺所在商业城2013年11月25日至2015年4月27日的水费及2013年11月25日至2015年5月1日的电费。
诉讼中，双方确认周伟奇支付租金至2012年8月31日。
联丰公司认为其按约将铺位交给周伟奇使用后，周伟奇一直以联丰公司未能提供相关办牌照资料为由拖延支付租金、水电费，遂于2015年5月11日提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《联丰公司房屋租赁合同》，周伟奇返还涉讼租赁物予联丰公司；2.周伟奇支付自2012年9月1日起至2015年5月31日的租金212520元、自2015年6月1日起至实际撤场之日止的商铺租金（按每月6440元计算）、自2012年9月1日起至2015年5月31日的水电费38578.51元及违约金50000元；3.诉讼费由周伟奇承担。
周伟奇提起反诉，请求判令：1.联丰公司退还定金19320元；2.联丰公司退还租金25760元；3.联丰公司赔偿周伟奇的经济损失250000元（包括装修损失、机器设备款）；4.诉讼费用由联丰公司承担。周伟奇于庭后申请撤回第3项诉讼请求，联丰公司表示同意。
原审法院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉讼商铺未经规划、报建、竣工验收，故联丰公司与周伟奇签订的《联丰公司房屋租赁合同》违反法律的禁止性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，联丰公司请求解除合同没有法律依据，不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还。周伟奇请求联丰公司返还已支付的定金19320元合法有据，法院予以支持。联丰公司主张没收保证金没有依据，法院不予采纳。双方已于2015年7月2日办理了涉讼商铺的交接手续，联丰公司关于返还涉讼商铺的诉请已实现，法院对联丰公司的该项主张不再支持。
合同无效，双方主张的租金实质为使用费。鉴于周伟奇已接收并占用涉讼商铺，根据公平等价有偿原则，周伟奇应参照合同约定的租金标准向联丰公司计付使用费。周伟奇主张其接收涉讼商铺未实际经营但未提供证据证明；且周伟奇接收商铺后如何使用系其权利处分行为，不因此免除其支付使用费的义务，故周伟奇应向联丰公司支付2012年9月1日至返还租赁商铺之日止的使用费219375.5元（6440元×34个月＋6440元÷31日×2日），周伟奇自2012年4月11日起已实际占用了涉讼租赁物，周伟奇请求退还使用费25760元没有依据，法院不予支持。
关于使用费诉讼时效问题。双方当事人在一个合同期间内产生的所有的使用费应视为一个整体，而承租人每月或者每个季度、每年缴纳使用费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金（使用费）缴纳期限届满之日起开始计算。合同约定租赁期限自2013年4月30日止，且周伟奇自合同约定的租赁期限届满后仍一直占用涉讼商铺至2015年7月2日，故周伟奇主张联丰公司诉请使用费已超过诉讼时效没有依据，法院不予采纳。
关于电费支付问题。周伟奇占用涉讼租赁必然产生一定的电费，联丰公司已支付周伟奇占用涉讼商铺期间所在商城的电费，参考联丰公司提供的水电费通知单据，其主张自2012年9月1日至2015年5月31日的水电费38578.51元在合理范围内，法院对此予以确认，该项费用周伟奇应予以返还，法院对联丰公司该项诉请予以支持。周伟奇主张已支付所有水电费但未举证证明，法院对周伟奇的该项主张不予采纳。
关于违约金问题。如前所述，合同无效，违约金条款对双方没有约束力，联丰公司主张周伟奇支付违约金50000元没有法律依据，不予支持。周伟奇庭后申请撤回赔偿损失250000元的诉请，联丰公司表示同意，法院予以准许，并对周伟奇的该项诉请不予审查。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，作出如下判决：一、周伟奇应于判决发生法律效力之日起十日内支付2012年9月1日至2015年7月2日的使用费219375.5元予联丰公司；二、周伟奇应于判决发生法律效力之日起十日内返还水电费38578.51元予联丰公司；三、联丰公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还定金19320元予周伟奇；四、驳回联丰公司的其他诉讼请求；五、驳回周伟奇的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取2908.24元、财产保全费2020元，合共4928.24元（联丰公司已预交），由联丰公司负担706.22元，由周伟奇负担4222.02元；反诉案件受理费463.5元（周伟奇已预交），由联丰公司负担141.5元，由周伟奇负担322元。相抵后，周伟奇应于判决发生法律效力之日起十日内迳付4080.52元予联丰公司，法院不另收退。
上诉人周伟奇不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为“合同无效，双方主张的租金实质为使用费。鉴于周伟奇已接收并占用涉讼商铺，根据公平等价有偿原则周伟奇应参照合同约定的租金标准向联丰公司计付使用费。周伟奇主张其接收涉讼商铺未实际经营但未提供证据证明；且周伟奇接收商铺后如何使用系其权利处分行为，不因此免除其支付使用费的义务，故周伟奇应向联丰公司支付2012年9月1日至返还租赁商铺之日止的使用费219375.5元”，周伟奇不同意该理由。（一）关于“鉴于周伟奇已接收并占用涉讼商铺，根据公平等价有偿原则周伟奇应参照合同约定的租金标准向联丰公司计付使用费”，原审判决按租金标准全额计算使用费实质上不公平。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，该规定其实要求法院在审理具体案件时应注意到“非一般”的情况，根据公平原则来确定使用费的标准。本案中合同无效的责任完全在于联丰公司，联丰公司签订合同时隐瞒了涉讼商铺未经规划、报建、竣工验收的事实且出示虚假的建设工程规划许可证。合同明确约定周伟奇承租商铺的用途是经营汽车用品，是经营性质，联丰公司有义务提供周伟奇办理有关证照手续的相关资料，但因为商铺的违法性质联丰公司一直未提供有关场地使用证明导致周伟奇无法办理营业执照。周伟奇虽然接受商铺后被动占有了涉讼商铺，但是因无法办理营业执照而无法经营，不能实现合同目的。联丰公司存在欺诈隐瞒行为，有明显过错，周伟奇达不成合同目的却要全部交纳租金，不能体现公平等价有偿原则。（二）关于“周伟奇主张其接收涉讼商铺未实际经营但未提供证据证明”，原审判决对举证责任分配不当。首先，周伟奇“未实际经营”的主张是消极主张，举证责任应在联丰公司。其次，无营业执照法律规定不能进行经营，周伟奇无法办理营业执照应推定周伟奇未实际经营。再次，无照经营是非正常状态，是违法的，不可能跟取得合法经营执照的使用功能相比。（三）关于“周伟奇接收商铺后如何使用系其权利处分行为，不因此免除其支付使用费的义务”。虽然周伟奇接收商铺后如何使用有一定的处分权，但使用范围是基于合同约定的使用目的和范围。联丰公司虽交付了商铺，但提供办理营业执照所需要的有关证明是附随义务，不能办理营业执照的商铺交付存在严重瑕疵，接收商铺的一方可以主张不支付或者少支付使用费，特别是这种瑕疵交付完全是联丰公司隐瞒重要事实造成的，不收使用费或少收使用费是对周伟奇损失的一种弥补方式，对使用费的计算标准、支付期限应当根据本案具体情况基于公平原则合理确定。
二、原审判决周伟奇向联丰公司支付水电费38578.51元没有事实依据。首先，联丰公司无法出具有关场地证明导致周伟奇无法办理营业执照，自2012年9月1日开始周伟奇未再交纳租金，之后也没有再产生水电费。其次，联丰公司并无证据证明是否产生水电费以及产生水电费的具体金额，也没有证据证明周伟奇对水电费金额的确认。
三、关于使用费计算标准。周伟奇2012年9月1日后暂停支付租金时已经向联丰公司明确说明了理由，联丰公司也表示想办法尽快解决。联丰公司在起诉状中明确“周伟奇一直以联丰公司未能提供相关办牌照资料为由拖延支付租金、水电费”，联丰公司自认的事实证明周伟奇已经及时向联丰公司提出过要求提供办理营业执照的有关场地证明等资料，联丰公司至发生诉讼时仍不能提供办理营业执照所需要的证明资料。一审法院已经查明涉讼商铺未经规划、报建、竣工验收，客观上联丰公司不可能提供得了工商局审批办理营业执照所要求的场地使用证明。无法办营业执照，周伟奇不能正常经营，有关部门于2013年6月5日和2014年9月23日发出整改通知要求办理营业执照，2014年9月23日涉讼商铺的电箱还被贴上封条、断电。2014年9月23日后周伟奇不可能再使用商铺进行经营活动，责任完全在联丰公司。因此，原审判决把使用费计算到2015年7月2日处理不当。关于未收回商铺的责任问题。周伟奇签订租赁合同后投入资金进行装修，如果联丰公司能解决办理营业执照的手续，周伟奇当然愿意继续租用。其次，联丰公司从2012年9月1日起未再收到租金，租赁合同于2013年4月30日到期，合同约定的期限到期后仍不收回，责任在联丰公司，不应要求周伟奇继续承担之后的使用费。出租方应在租赁合同到期后以及拖欠租金一段时间后终止合同，出租方不终止合同收回商铺，扩大的损失不应由周伟奇承担。因此，联丰公司未及时收回商铺有很大责任，2013年4月30日合同到期后的“租金损失”属于扩大损失，应由联丰公司承担。
上诉请求：1.撒销一审判决第一项、第二项；2.驳回联丰公司要求周伟奇支付自2012年9月1日至2015年7月2日使用费219375.5元的诉讼请求；3.驳回联丰公司要求周伟奇支付自2012年9月1日至2015年5月31日水电费38578.1元的诉讼请求；4.联丰公司承担本案全部诉讼费。
被上诉人联丰公司答辩称：一、关于涉讼商铺的回收责任问题。周伟奇从2012年9月1日起就一直拖欠租赁费，欠费理由是不能办理工商营业执照，但联丰公司多次通知周伟奇前来领取办理营业执照的场地使用证明，周伟奇没有积极配合办理相关手续，一直无证经营。联丰公司多次要求提前终止合同收回商铺，周伟奇均予以拒绝，而且一直强行占有使用商铺，直到联丰公司提起了租赁合同纠纷，双方才在法院主持下在2015年7月2日办理了涉讼商铺交接手续，因此周伟奇应支付占有使用商铺期间的场地使用费。二、关于周伟奇拖欠费用的时间计算问题。原审判决查明从2012年9月1日至2015年7月2日均是周伟奇占有涉讼商铺的时间，虽然租赁合同约定的租赁期间在涉讼商铺办理场地交接之前已经期满，原审法院按照租赁合同的租金计算场地使用费已经忽略了市场的租赁价格的升幅，但这个标准也是对联丰公司经济损失的最低保障。综上，请求维持原判，驳回上诉。
二审期间，上诉人周伟奇向本院提交以下证据：
1.2013年6月5日佛山市南海区里水镇清理无证无照经营限期整改通知书，以证明周伟奇向联丰公司承租的涉讼商铺因无法办理营业执照而被有关单位通知限期整改；
2.2014年9月23日佛山市南海区里水镇清理无证无照经营限期整改通知书，以证明周伟奇向联丰公司承租的涉讼商铺因无法办理营业执照而被有关单位断电；
3.2014年9月23日封条，以证明周伟奇向联丰公司承租的商铺因无法办理营业执照而被有关单位断电并被贴上封条。
被上诉人联丰公司质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均不确认，两份整改通知书所指的地址不一样，而且周伟奇占有使用商铺期间一直经营，产生了相应的水电费，
二审期间，被上诉人联丰公司向本院提交以下证据：
1.（2015）佛南法民三初字第684号民事判决、（2015）佛南法里执字第743号申请执行受理通知书、执行申请书，以证明该案的租户张志锐与周伟奇是合伙人，共同向联丰公司租赁商铺，各自以自己名义租赁了相连的两个铺位用于合伙经营汽车美容店铺，联丰公司也以相同的原因起诉张志锐拖欠租金，案号是（2015）佛南法民三初字第684号，该案已经生效并申请强制执行；
2.交接确认书，以证明租赁物在2015年7月2日已经交接了。
上诉人周伟奇质证认为：对真实性无异议，但与本案无关，张志锐没有上诉是其对权利的处分，该案结果不影响本案的审理，该案与本案没有关联性，张志锐和周伟奇不是合伙关系，是分别向联丰公司进行租赁，只是租赁的商铺相邻。
经审查，上诉人周伟奇提交的证据不能证明其待证事实，本院不予采信；被上诉人联丰公司提交的证据1与本案缺乏关联性，本院不予采信；被上诉人联丰公司提交的证据2与周伟奇在一审诉讼中提交的证据4一致，且该证据已经被原审法院采信，不属于二审期间的新证据，本院不予审查。
本院经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点是周伟奇应否向联丰公司支付占用涉讼商铺期间的使用费、水电费。
联丰公司与周伟奇签订《联丰公司房屋租赁合同》，约定由周伟奇承租涉讼商铺用于经营汽车用品，涉讼商铺未经规划、报建、竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，《联丰公司房屋租赁合同》因违反上述法律规定而无效。周伟奇从2012年9月1日开始拖欠涉讼商铺的使用费及水电费，于2015年7月2日与联丰公司办理交接手续将涉讼商铺交还予联丰公司，联丰公司要求周伟奇按照合同约定的租金标准支付上述期间的使用费及水电费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审法院对联丰公司的该项诉请予以支持并无不当。周伟奇上诉主张其接收涉讼商铺后并未实际经营、联丰公司交付商铺存在瑕疵应扣减使用费。首先，涉讼商铺安装有水电表，每月均产生水电费，且双方于2015年7月2日办理涉讼商铺交接手续时水电表亦显示有使用数字，表明涉讼商铺一直有使用、消耗水电。其次，按周伟奇所述涉讼商铺存在瑕疵，其从2012年9月1日开始也一直占有、使用商铺，并未交还予联丰公司，直至2015年7月才退出商铺。综上，周伟奇以商铺存在瑕疵未曾使用为由要求扣减或者不支付使用费的主张不能成立。周伟奇上诉提出联丰公司主张的水电费38578.51元未经其确认，其不应支付该笔费用。首先，《联丰公司房屋租赁合同》约定“商铺安装独立水电表，水电费用按实际用量计算。周伟奇必须在收到联丰公司缴款通知单当日起五天内一次性向联丰公司付清……”，周伟奇已经支付了2012年9月1日之前的水电费，表明其清楚知悉其负有缴交水电费的义务。其次，联丰公司提供了2012年9月1日之后的水电费通知单，表明联丰公司将周伟奇每月实际使用的水电费用及时通知了周伟奇。周伟奇并未提供证据证实其及时对水电费金额等方面提出过异议。第三，联丰公司提交水电费缴费发票足以证明其已经向自来水公司、电力部门缴交了水电费用，周伟奇作为实际使用人，应将联丰公司为其垫付的水电费用返还予联丰公司。综上，周伟奇应向联丰公司支付水电费38578.51元，其上诉主张不应支付该笔费用，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周伟奇的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5169.31元，由上诉人周伟奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 张雪洁
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年一月十四日
书 记 员 黄结仪