云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉红民一初字第1982号
原告（反诉被告）云南品玉投资有限公司。住所地：玉溪市红塔区太极路*号。
法定代表人：王金富，总经理。
委托代理人刘应成、杨庆青，云南恩奇律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会第五居民小组。
负责人韩文平，组长。
委托代理人李永福，兴诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。
云南品玉投资有限公司（以下简称品玉投资公司）诉红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组（以下简称康井五组）租赁合同纠纷一案，本院2015年10月26日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月16日与李伟诉红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会二组（以下简称康井二组）租赁合同纠纷一案合并公开开庭进行审理，品玉投资公司法定代表人王金富及委托代理人刘应成、杨庆青，康井五组负责人韩文平及其委托代理人李永福到庭参加了诉讼。开庭后康井五组提起反诉，本院又于2015年12月7日公开开庭进行了审理，品玉投资公司法定代表人王金富及其委托代理人刘应成、杨庆青，康井五组负责人韩文平及委托代理人李永福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告品玉投资公司诉称，2010年10月11日，玉溪融天房地产开发有限公司（以下简称融天房地产公司）与康井五组就康井五组集体所有的38.3505亩预留发展用地出租事宜进行协商并签订了《出租土地合同》，约定租期为二十年，自2011年4月1日至2031年3月31日。本合同期满后，该土地继续出租给融天房地产公司，双方协商签订补充合同，按补充合同履行。同日，双方又签订《出租土地补充合同》，约定租期为十年，从2031年4月1日至2041年3月31日，租赁期满承租方投资建盖的房屋及不动产全部无偿归出租方所有。2014年5月6日，经三方协商同意将承租方由融天房地产公司变更�品玉投资公司，由品玉投资公司承接融天房地产公司的合同权利与义务。同日，双方还签订了《出租土地租期增加合同》，约定将租期增加至2046年3月31日。
合同签订后融天房地产公司即对该土地进行了项目研究论证并报政府相关部门办理规划等手续，先后支付了出租方租金555万余元，还做了地勘，矿产资源压覆等大量的前期工作，投入了70多万资金。但由于出现以下不可抗拒的客观情况，导致无法实现合同目的：一、政府规划部门要求增加地下防空层建设，须增加预算外投资1500多万元；二、政府要求按照《海绵城市建设技术指南》增加低影响开发雨水系统，配建透水地面、建筑物雨水收集系统、屋顶绿化等多种设施，须增加预算外投资740多万元；三、合同履行过程中政府对原规划进行了二次调整，一是将租赁地块的道路由主路变为次路；二是道路规划红线（退让）由不少于10米变更为不少于15米，建筑退让红线底层由10米变更为25米，高层由15米变更为30米。规划变更致使能开发利用的土地面积大大减少，开发价值大幅降低，投资却须大量增加，而且出租方主导签订的合同租金每五年递增30%，合同期满固定资产投资还全部归出租方所有，承租方投资的地上财产所有权与土地所有权分离，投资风险巨大，双方虽于2014年5月6日协商签订《出租土地租期增加合同》，约定将租期延长了五年，但仍然无法解决承租方投资难以收回甚至严重亏损的情况。而且，五组同意延长五年，二组却不同意，导致两个组的土地租期不一致，承租方的合同目的无法实现，为避免更大的损失，经多次与出租方协商降低租金递增比例或者解除合同，但均未达成协议，为此特向人民法院起诉，要求人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定判决解除双方2010年10月11日签订的《出租土地合同》和《出租土地补充合同》，2014年5月6日签订的《出租土地租期增加合同》，由康井五组补偿品玉投资公司土地开发增值费用630534.815元，返还品玉投资公司已交租金的三分之一即1584642.67元，由康井五组承担本案诉讼费用。
康井五组辩称，双方2010年10月11日签订的《出租土地合同》和《出租土地补充合同》，2014年5月6日签订的《出租土地租期增加合同》是双方真实意思表示，合同成立有效，受法律保护。原告准备将土地用于开发“品玉商业广场”，合同履行过程中政府要求增加地下防空层建设，是城市规划的需要。政府提出要求后，为弥补原告投资损失，原告向被告提出增加五年租期的要求，并保证1�项目在2014年尽快开工；2、建盖不少于五层的房屋（含地下一层）3、不拖欠一分租金。被告通过居民民主表决，同意延长五年租期，双方于2014年5月6日签订了《出租土地租期增加合同》，以延长租期的方式减少原告损失。故承租方以不可抗力要求解除合同的理由不能成立。原告要求康井五组补偿土地开发增值费用630534.815元，返还已交租金的三分之一即1584642.67元的诉讼请求也不能成立。合同约定经营过程中产生的税费和其他费用均由承租方承担。原告要求被告补偿其投资增值损失的诉讼请求不能成立。
本案审理过程中，康井五组提出反诉，认为继续履行合同已经不现实，同意从品玉投资公司提起诉讼的时间即2015年10月26日起解除与品玉投资公司的租赁合同，但品玉投资公司不按合同约定支付租金，已经严重违约，要求品玉投资公司按合同约定支付违约金260万元。
针对康井五组的反诉，品玉投资公司辩称，同意康井五组于2015年10月26日起解除双方签订的全部租赁合同的反诉请求，请人民法院驳回康井五组要求品玉投资公司支付违约金260万元的诉讼请求。理由是：1、品玉投资公司主观上没有违约的故意，合同不能继续履行是因为出现了政府要求增加地下人防工程建设和海绵城市建设，还变更了规划条件，这些属于不可抗力。2、五组的土地延长了五年租期，而二组却不延长，影响了原告对土地的规划和使用，还埋下了纠纷隐患。3、合同约定的违约金过分高于康井五组的损失，品玉投资公司支付了康井五组2015年12月以前的租金共555万余元，合同解除并没有给康井五组造成经济损失，而品玉投资公司除了支付康井五组租金外，还投入60多万元前期费用使土地得以增值，加上工资等管理成本，品玉投资公司已经亏损700多万元，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款及相关司法解释的规定客观评判合同解除后双方的损失，将违约金降低为20至30万元。
本案审理过程中，本诉原告品玉投资公司为证明自己的诉讼主张提供了以下证据：
第一组：营业执照、组织机构代码证、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
第二组：原告与被告康井五组双方2010年10月11日签订的《出租土地合同》和《出租土地补充合同》，2014年5月6日签订的《合同履行主体变更申请》和《出租土地租期增加合同》，证明被告将本案合同标的出租给融天房地产公司，后承租方由融天房地产公司变更为原告，租赁目的是建设品玉商业中心，租期共计为35年。
第三组：1、2015年1月26日玉溪市规划局项目审查会议纪要第一期，证明政府规划部门要求按照《海绵城市建设�术指南》增加低影响开发雨水系统，配建透水地面、建筑物雨水收集利用、屋顶绿化、太阳能等多种设施，大大增加原告预算外投资；2、云南省人民政府公厅文件云政办发（2015）52号《云南省人民政府办公厅关于印发云南省城乡规划督察办法和云南省城市地下空间开发利用管理办法的通知》和《云南省城市地下空间开发利用管理办法》，证明政府要求增加地下人防空间的开发利用，使项目严重超出投资预算；3、玉溪市规划局文件玉规发（2013）106号和（2013）109号，文件名称均为《关于红塔区李棋街道办事处康井社区居委会一组十七号路与五号路交叉地块规划条件的复函》，证明2013年合同在履行中政府规划部门对建筑设计规划红线一年内就作了二次变更，106号文件要求建筑退让道路交叉口红线低层、多层不少于10米，高层不少于15米。109号文件要求建筑退让道路交叉口红线低层、多层不少于25米，高层不少于30米，致使原告的项目开发面积减少，开发价值降低，必然造成投资严重亏损。
第四组：银行转账凭条和康井村委会、村民小组统一收入凭证共8张，证明原告交纳了被告从2010年4月1日至2015年3月31日四年的租金4753928元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金交了80万元。
第五组：国有土地使用证，证明原告为康井五组和二组租赁的土地办理了土地使用证，而且两个组的土地是一个土地证。
第六组、原告在租赁土地上进行前期投资的《地质灾害危险性评估合同书》、《矿产资源压覆评估合同书》、《建筑方案设计协议》（二份）、《施工合同》（二份）、建设规划许可证及前期投资费用的相关收据、转款凭证和发票共24张，证明原告支出矿产资源压覆评估费74000元，打围墙费75465元，地质灾害评估费95000�，回填土费122000元，青苗赔偿费54485元，概念规划费20000元，方案咨询费58000元，沙盘费31350元，购买废旧广告牌费3000元，“品玉商业广场”方案设计费220000元，共计753300元，按面积分摊五组土地增值费为630534.81元，二组土地增值费为122765.19元。
第七组：品玉商业广场地下城增加投资的费用预结算书，证明地下防空层建设须增加投资15111963.88元，其中地下设施土建13137815.12元，地下水电675219.32元，地下火灾自动报警679301.63元，地下防空设施暖通161727.40元，地下防水系统351843.00元，地下应急照明106066.41元。品玉商业广场海绵城市建设费用预算，证明海绵城市建设须增加投资741.30万元。
经质证，被告对第一组、第二组、第三组、第四组和第五组证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第六组证据的真实性予以认可，但认�这些费用不应由被告承担，应该由原告方自己承担。对第七组证据的真实性、合法性和关联性请法院酌情确定。
本院认为，原告提供的第一组、第二组、第三组、第四组、第五组和第六组证据被告对真实性、合法性、关联性没有异议，可以作为认定本案事实的依据。第六组证据能证明品玉投资公司与李伟进行了前期开发投入。第七组证据应该是由有专业资质的第三人出具，但本案是以品玉投资公司自己的名义出具，故其结论不能作为认定案件事实的依据。
反诉原告康井五组为证明自己的主张提供了双方2010年10月11日签订的《出租土地合同》和《出租土地补充合同》，2014年5月6日签订的《合同履行主体变更申请》和《出租土地租期增加合同》，原告和融天房地产公司2014年3月18日出具的《土地延期申请》，证明政府要求建地下层，原告提出申请，被告已经按照原告的申请增加了合同5年租期。
经质证，品玉投资公司没有提出异议，但对《土地延期申请》的证明目的有异议，申请是2014年3月写的，但2014年3月到2015年期间客观情况发生了很多变化。建设项目其已经办理了许多相关手续。双方合同约定如遇政府征用，按征用后的土地重新确定租金，所剩土地租期不变，全部征用完，合同终止，双方不承担法律责任，本案虽不是征用，但都是政府行为，请法庭予以关注。
本院认为，康井五组提交的证据品玉投资公司没有提出异议，可以作为认定本案事实的依据。
根据上述证据结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：
康井五组在“玉水金岸”小区西面有38.3505亩预留发展用地，康井二组在“玉水金岸”小区西面也有5.589亩预留发展用地，两个组的土地连为一个地块，西面临规划17号路（现康庄路），南面临规划15号路，北面临规划3号路（现康玉路）。2010年10月11日，融天房地产公司与康井五组就上述土地出租事宜进行协商并签订了《出租土地合同》，合同约定：融天房地产公司租赁康井五组38.3505亩预留发展用地开发建设商业中心，租期为二十年，自2011年4月1日至2031年3月31日。租金第一个五年每亩每年30990元，每五年递增30%。在租赁期内因不可抗力因素如自然灾害、战争等造成损失、致使合同无法履行，双方不负任何责任，各方损失各方承担。本合同期满后，该土地继续出租给原告，双方协商签订补充合同，按补充合同履行。如一方无故违约，违约方必须向守约方支付违约金260万元，并承担给守约方造成的一切经济损失。租赁期满承租方投资建盖的房屋及不动产全部无偿归出租方所有。在租赁期内如遇政府重大政策调整、城市规划征用等因素出现，按政府征用后剩余土地面积重新计算租金，租金按原合同的约定并重新签订补充合同，所剩土地租赁期限不变。如全部征完，合同终止，双方不承担任何法律责任。同日，双方又签订《出租土地补充合同》，约定租期为十年，从2031年4月1日至2041年3月31日，其他内容不变。
2011年3月22日，李伟与康井二组签订《出租土地合同》，合同约定康井二组将5.589亩预留发展用地出租给李伟建设品玉商业广场，租期20年，从2011年10月1日起至2031年9月30日止，第一个五年每亩每年租金57600元，每五年递增30%。如一方违约，违约方必须向守约方支付违约金200万元。其余内容与融天房地产公司与康井五组的合同基本相同。同日，双方又签订《出租土地补充合同》，约定租期为十年，从2031年10月1日至2041年9月30日。
李伟和融天房地产公司分别与康井二组和五组签订租赁合同后，共同合作开发“品玉商业广场”项目，并于2011年12月1日成立了品玉投资公司，属于自然人出资有限责任公司，注册资金300万元。2014年8月26日，品玉投资公司为二组和五组的土地办理了土地使用证，证号为玉红国用（2014）第4192号。两个组的土地办成一个使用证。
合同签订后，李伟、融天房地产公司和品玉投资公司进行了项目报建审批手续，并进行了地质灾害危险性评估、矿产资源压覆评估、建筑方案设计、打围墙等前期投资工作，先后支出矿产资源压覆评估费74000元，打围墙费75465元，地质灾害评估费95000元，回填土费122000元，青苗赔偿费54485元，概念规划费20000元，方案咨询费58000元，沙盘费31350元，购买废旧广告牌费3000元，“品玉商业广场”方案设计费220000元，共计753300元，按面积分摊五组土地为630534.81元，二组土地为122765.19元。融天房地产公司和品玉投资公司按约支付了康井五组2011年4月1日至2015年3月31日的租金共4753928元，2015年4月1日至2016年3月31日的租金1188482元支付了80万元，共计5553928元。按日计算的话，品玉投资公司支付的租金可以计算到2015年12月2日。李伟支付了康井二组2011年10月1日至2014年9月30日的租金1267585.20元。
2014年5月6日，经融天房地产公司，云南品玉投资有限公司和康井五组三方协商同意签订《合同履行主体变更申请》，将承租方由融天房地产公司变更为本案原告品玉投资公司，由原告承接融天房地产公司的合同权利与义务。另外，2014年3月18日，品玉投资公司和融天房地产公司以项目审批手续复杂，经济不景气，投资风险增大和政府对建筑退让道路交叉口红线�离进行了调整，增加的退让距离，还要求增加地下空间建设等向康井五组提出《土地延期申请》，要求增加了合同5-10年租期。康井五组经讨论决定同意增加5年，品玉投资公司于2014年5月6日与康井五组签订了《出租土地租期增加合同》，将租期增加至2046年3月31日。李伟也申请康井二组增加租期，但康井二组未同意。2015年1月，政府规划部门要求品玉商业广场按照《海绵城市建设技术指南》增加低影响开发雨水系统，配建透水地面、建筑物雨水收集利用、屋顶绿化、太阳能等多种设施，须增加投资。品玉投资公司和李伟2015年9月至10月期间以政府政策变化致项目开发面积减少，投资增加，开发价值降低，合同继续履行将给品玉投资公司和李伟造成严重亏损为由要求康井二组和五组降低租金递增比例或者解除合同。双方2015年10月初正式协商了一次，2015年10月21日又在康井�区居委会主持下协商了一次，但未达成协议，品玉投资公司和李伟分别向本院起诉要求解除合同。
本案审理过程中，双方均同意解除合同，争议的焦点是合同应该以不可抗力解除还是以违约解除；合同约定的违约金是否过分高于康井五组的损失，是否应当酌情调整；品玉投资公司的前期投资是否应该由康井五组进行补偿。
关于本案应该以不可抗力解除合同还是违约解除合同的争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”政府政策变化是合同当事人签订合同时难以预见，而且是合同履行过程中必须遵照执行的，如果确因政府政策变化导致合同目的不能实现，或者合同继续履行对一方严重显失公平的，当事人之间的利益应当予以适当调整，以平衡双方的利益，维护社会公平，确实难以调整或者通过调整也不能继续履行的，应当按照情势变更原则或允许当事人变更或者解除合同。一、玉溪市规划局玉规发（2013）106号和（2013）109号《关于红塔区李棋街道办事处康井社区居委会一组十七号路与五号路交叉地块规划条件的复函》对建筑退让道路交叉口红线要求进行了调整，增加了退让距离，云南省人民政府公厅文件云政办发（2015）52号《云南省人民政府办公厅关于印发云南省城乡规划督察办法和云南省城市地下空间开发利用管理办法的通知》和《云南省城市地下空间开发利用管理办法》要求增加地下人防工程建设的文件出台前，双方即知道了政府的相关要求，品玉投资公司和融天房地产公司于2014年3月18日向康井五组提出《土地延期申请》，以项目审批手续复杂，经济不景气，投资风险增大，政府多次调整规划要求，还要求增加地下空间建设，需要增加投资等原因要求康井五组增加5-10年租期。康井五组经讨论决定同意增加5年，品玉投资公司于2014年5月6日与康井五组签订了《出租土地租期增加合同》，将租期增加至2046年3月31，因此，政府调整建筑退让规划要求，增加退让距离、政府要求增加地下人防工程建设和市场变化因素导致品玉投资公司投资增大，风险增大的情况已经通过双方协商增加租期得到了利益平衡，上述情况不能再作为合同履行中因政府政策原因要求解除合同的理由；二、政府要求本案争议项目按照《海绵城市建设技术指南》增加低影响开发雨水系统，配建透水地面、建筑物雨水收集利用、屋顶绿化、太阳能等设施需要增加品玉投资公司的投资是事实，但政府的此项要求不是仅针对本案争议所涉及的地块，而且“海绵城市”建设是生态城市建设的重要内容，对改善人居环境，增加项目开发的价值也具有重要意义，国家对“海绵城市”建设项目还有一定的财政补助，故政府规划部门的此项要求不能视为导致合同不能继续履行的不可抗力因素，品玉投资公司以此要求解除合同的理由不能成立。相反，品玉投资公司没有按合同一次性交清2015年至2016年全年的租金，只支付了80万元，之后又以政策变化等原因主动提出变更或者解除合同，品玉投资公司的行为已经构成违约或者预期违约，康井五组解除合同的诉讼主张成立。但是，虽然品玉投资公司未按约支付租金且主动提出解除合同已构成违约，但是本案确�其违约责任时还需考虑以下情况：一是签订合同的客观情况发生变化，增加了品玉投资公司和李伟的履约成本和合同履行风险；二是品玉投资公司与李伟分别租赁康井五组和二组的土地合作开发品玉商业广场，土地证也是办成一个。合同履行过程中因政府政策变化，经品玉投资公司和李伟申请，康井五组同意将租期延长了5年，而康井二组则不同意李伟延长租期。作为一个项目的用地，两个组的土地使用期限不一致，给品玉商业广场的规划使用造成了障碍，留下了纠纷隐患和经营风险；三是李伟的租金已经交到2015年9月30日，品玉投资公司的租金交到了2015年12月2日，虽然违约但时间不长，情节轻微；四是李伟和品玉投资公司在认为合同难以继续履行的情况下，主动与康井二组和五组说明情况，协商变更或者解除合同，避免给双方造成更大的损失，尽到了应尽的通知�保护义务。另外，因品玉投资公司已经构成违约或者预期违约，故其要求五组返还已交租金的三分之一的诉讼请求不应支持。
关于本案双方合同约定的违约金是否过分高于康井五组的损失，是否应当适当调整的争议，本院认为，违约金具有弥补守约方损失和惩罚违约方的过错的双重目的，而且我国合同法贯彻补偿为主，惩罚为辅的原则，因此《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求给予适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主，惩罚为辅的违约性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自�为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”第7条规定“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情况，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人的缔约地位强弱、是否适用格式合同或者条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。”本案中，品玉投资公司已经支付了康井五组555万余元租金，租金付到了2015年12月2日，合同约定租金一年交一次，2015年4月1日至2016年3月31日的租金1188482元品玉投资公司仅支付了80万元，剩余388482元，已经构成违约，但品玉投资公司违约既有市场因素，也有政策因素，既有主观因素也有客观因素，而且违约的过错轻微，还主动履行了通知义务，避免了给双方造成更大的损失。另外，解除合同给品玉投资公司造成的直接损失达600多万元，而康井五组解除合同前的租金已经全部收到，没有直接损失，要有损失也仅是解除合同后重新寻找租赁对象期间的土地闲置损失。综合考虑双方的利益、纠纷的原因、品玉投资公司违约的过错及康井五组的损失等因素，本院认为康井五组要求品玉投资公司按双方合同约定赔偿260万违约金过高，品玉投资公司要求本院调整并减少违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以采纳，要求驳回康井五组违约金请求的答辩意见本院不予采纳，违约金本院参照8个月的租金酌情确定。
关于康井五组是否应当补偿品玉投资公司前期投资损失的争议，本院认为合同第四条规定“经营过程中产生的税费及其他费用均由承租方承担”是指合同正常履行期间，在双方解除合同的情况下，租赁物应返还出租方，承租方的投资给租赁物增加了价值，而且此增值与租赁物成为一体或者是租赁物所继续使用所必须的，出租方应当给予补偿，才符合公平的法律原则。品玉投资公司和李伟的前期投资中，矿产资源压覆评估费74000元，打围墙费75465元，地质灾害评估费95000元，回填土费122000元，青苗赔偿费54485元，购买废旧广告牌费3000元，共计423950元，属于土地增值部分，合同解除后相关资料对康井五组继续有用，品玉投资公司要求由康井五组进行补偿的诉讼请求本院予以支持。返还的金额本院按康井五组和二组的土地面积比例确定为370023.56元。概念规划费20000元，方案咨询费58000元，沙盘费31350元，“品玉商业广场”方案设计费220000元，这些工作及相关资料合同解除后对康井五组以及今后投资人不一定有用，品玉投资公司要求康井五组返还的诉讼请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、弟一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、从2015年10月26日起解除云南品玉投资有限公司与红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组2010年10月11日签订的《出租土地合同》和《出租土地补充合同》，2014年5月6日签订的《合同履行主体变更申请》和《出租土地租期增加合同》；
二、由本诉被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组于本判决生效之日起三十日内返还本诉原告云南品玉投资有限公司2015年10月26日以后多支付的租金119471.95元；
三、由本诉被告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组于本判决生效之日起三十日内支付本诉原告云南品玉�资有限公司土地的前期投资增值费用370023.56元；
四、由反诉被告云南品玉投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组违约金792321.33元；
四、驳回云南品玉投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组的其他诉讼请求。
本诉案件受理费24520元，减半征收12260元，由云南品玉投资有限公司承担10000元，由红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组承担2260元。反诉案件受理费13800元，由云南品玉投资有限公司承担5800元，由红塔区李棋街道办事处康井社区居民委员会五组承担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 滕永金
二〇一五年十二月十四日
书记员 曹海丽