南京市玄武区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）玄锁民初字第860号
原告郭素霞，女，1958年6月9日生，汉族。
委托代理人汪伦，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
委托代理人邵佳一，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告李秀珍，女，1942年10月29日生，汉族。
委托代理人潘叶武（系李秀珍之子）。
委托代理人黄剑林，江苏天煦律师事务所律师。
被告潘叶武，男，1968年4月22日生，汉族。
被告张娟，女，1968年7月19日生，汉族。
委托代理人潘叶武，系张娟丈夫。
被告潘某。
法定代理人潘叶武，系潘某父亲。
原告郭素霞与被告李秀珍返还原物纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由审判员唐奇志独任审判，于2015年10月26日公开开庭进行了审理，原告郭素霞及其委托代理人汪伦、邵佳一，被告李秀珍及其委托代理人潘叶武到庭参加诉讼。庭审中，原告申请追加潘叶武、张娟、潘某为共同被告，本案休庭并依法裁定转为普通程序审理。2015年11月27日，本案依法组成合议庭，继续公开开庭进行了审理，原告郭素霞的委托代理人汪伦、邵佳一，被告李秀珍及其委托代理人黄剑林，被告暨被告李秀珍、张娟的委托代理人、潘某法定代理人潘叶武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭素霞诉称：2015年3月18日，原告依法取得南京市XX区XXXX幢504室（以下简称XX幢504室）房屋所有权。在接收该房产时，被告拒不迁出，导致原告无法实际占有、使用、收益、处分该处房产。故请求判令四被告迁出XX幢504室房屋，并自2015年3月18日起按每月2500元标准赔偿原告损失。
被告李秀珍辩称：1、涉案房屋系潘ＸＸ、李秀珍、潘叶武三人共同财产，是李秀珍、潘叶武等共有人在1989年通过拆迁获得。2005年，潘ＸＸ以提取公积金名义要求母亲李秀珍将房屋登记至其名下，等公积金提取完成后再将房屋过户至李秀珍名下，但此后潘ＸＸ以各种理由拖延欺骗共有人李秀珍、潘叶武，未将房屋过户至李秀珍名下，李秀珍、潘叶武对潘ＸＸ在外所欠债务及房屋抵押等情况均不知情。2、安徽省淮南市田家庵区人民法院（以下简称田家庵法院）作出的（2013）田民一初字第02583号判决存在程序违法，未通知利害关系人李秀珍、潘叶武到庭参加诉讼，且法院并未调查房产的真实状况，导致适用法律错误，做出错误判决。3、田家庵法院在执行过程中未通知实际居住人李秀珍、潘叶武，拍卖时也未到房屋现场实际勘察，李秀珍、潘叶武是在原告要求其迁出时才知晓房屋过户的事实，并且立即提出执行异议，但田家庵法院未予处理。该房屋经过三次流拍，保留价格为83万多元，远低于实际市场价格。4、涉案房屋是李秀珍唯一住房，原告的行为严重侵犯了李秀珍的合法权益，对于潘ＸＸ的违法、欺诈行为，被告李秀珍、潘叶武等人保留另案起诉权利。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告潘叶武、张娟、潘某辩称：三被告目前与被告李秀珍共同居住在涉案房屋中。涉案房屋是1989年底农村房屋拆迁分配的租赁房屋，分配通知单上是李秀珍、潘叶武、潘ＸＸ三人名字，三人有共同租赁权；2005年经家庭协商，潘ＸＸ以提取公积金方式购买了该房屋，房屋产权登记在潘ＸＸ一人名下，潘ＸＸ同意待产权证办理后再过户至李秀珍名下，并写下保证书，但潘ＸＸ一直推诿未将房屋过户给李秀珍，并将房屋抵押给原告；购买该房屋时，潘ＸＸ并未出资，潘ＸＸ如何将房屋过户给原告，被告均不知情；被告李秀珍无收入来源，该房屋是其唯一住房。综上，被告均不同意迁出涉案房屋，且不同意承担房屋使用费。
经审理查明，被告李秀珍与被告潘叶武系母子关系，被告潘叶武、张娟系夫妻，被告潘某系潘叶武、张娟之女。四被告目前居住在XX幢504室。XX幢504室房屋登记的原所有权人为案外人潘ＸＸ（系李秀珍之女）。2015年3月18日，原告郭素霞通过司法裁定取得了XX幢504室房屋所有权。
另查明，2013年5月24日，原告郭素霞与案外人潘ＸＸ、宋继平签订《借款抵押担保合同》，约定潘ＸＸ向郭素霞借款330000元，潘ＸＸ以坐落于安徽省淮南市XXX区XXX小区XX栋104室和江苏省南京市XX区XXXX幢504室房屋为郭素霞提供抵押担保，潘ＸＸ逾期偿还借款本息，应承担违约责任，向郭素霞支付违约金、诉讼费、律师费以及为实现债权的全部费用；宋继平为该笔借款提供连带保证责任。2013年8月23日，郭素霞起诉至田家庵法院，要求潘ＸＸ归还借款330000元本息并承担违约责任，宋继平承担连带保证责任。2013年10月30日，田家庵法院作出（2013）田民一初字第02583号民事判决，判决：潘ＸＸ向郭素霞归还借款330000元，利息12319.9元及律师费21800元，合计364119.9元；宋继平对上述款项承担连带清偿责任等。后郭素霞申请执行，田家庵法院于2015年3月2日作出（2014）田执字第00003号民事裁定，该裁定认定：潘ＸＸ未履行法律文书确定的义务，潘ＸＸ名下的XX幢504室房屋依法经评估、三次拍卖，最终流拍；郭素霞愿意以第三次拍卖的保留价831622.32元，以物抵债；该房产设有抵押权，抵押权人为韩华荣，债权数额400000元，抵押权人韩华荣主张剩余370000元债权优先受偿。田家庵法院据此裁定“一、将被执行人潘ＸＸ所有的位于江苏省南京市XX区XXXX幢504室房屋（所有权证号：玄改字第××号）作价831622.32元，在该房抵押债权优先受偿后交付申请执行人郭素霞抵偿执行案件的债务。位于江苏省南京市XX区XXXX幢504室的房屋（所有权证号：玄改字第××号）财产权自本裁定送达承受人郭素霞时起转移。二、申请执行人郭素霞可持本裁定到有关机构办理相关产权过户手续。”2015年3月18日，郭素霞依据上述民事裁定取得了XX幢504室房屋所有权。2015年7月22日，田家庵法院发出公告，责令潘ＸＸ于2015年8月1日前搬出涉案房屋，并将公告张贴于涉案房屋门上。因居住在XX幢504室房屋内的潘ＸＸ家人未迁让房屋，原告遂起诉至本院，要求居住在涉案房屋内的四被告迁让，并要求赔偿其相应损失。
审理中，被告李秀珍认为，涉案房屋系拆迁补偿获得，被告李秀珍、潘叶武等为共有人。购买房屋时，为提取潘ＸＸ公积金使用，该房屋仅登记在潘ＸＸ一人名下，但李秀珍、潘叶武也享有相应权利，且潘ＸＸ同意购买房屋后将产权过户至被告李秀珍名下；田家庵法院作出的判决书及裁定书均存在程序违法，李秀珍、潘叶武在收到该法院公告后，立即向该法院提出执行异议。被告李秀珍提交（2013）田民一初字第02583号民事判决书、（2014）田执字第00003号执行裁定书、公告异议、房屋分配通知单、潘ＸＸ出具的保证书、红山街道办事处出具的证明等证据予以证明。原告对被告李秀珍提交的判决书及裁定书的真实性予以认可，认为两份文书涉及的事实并非本案审理范围；对其余证据不予认可，认为与本案无关联性，不具有证明效力。
因被告均不同意调解，本案未能调解。
上述事实，有（2013）田民一初字第02583号民事判决书、（2014）田执字第00003号执行裁定书、房屋所有权证、土地使用权证以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。本案中，原告郭素霞因被执行人潘ＸＸ不履行到期债务，通过田家庵法院强制执行取得了涉案房屋所有权，且田家庵法院已发出强制迁让公告，现涉案房屋被四被告占有使用，应由拍卖该房屋的法院依法强制执行。因涉案房屋已有生效的法律文书赋予了强制执行效力，对原告郭素霞的起诉应予裁定驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，裁定如下：
驳回原告郭素霞的起诉。
本案不收取案件受理费；原告预交的案件受理费175元由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 唐奇志
人民陪审员 刘 琳
人民陪审员 赵元敬
二〇一六年三月二日
法官 助理 杜 超
见习书记员 赵婷婷