山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1522号
上诉人（原审被告）薛云爱
委托代理人高元忠，山东海剑律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李伟建
被上诉人（原审原告）秦美全
委托代理人杨秋琴，山东齐海律师事务所律师。
上诉人薛云爱、李伟建因与被上诉人秦美全房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2012）崂民一初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
秦美全在一审中诉称：2007年初，李伟建夫妇与秦美全达成口头房屋买卖协议，约定李伟建将其所有的位于青岛市崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋以当时市场价每平方米1万元的价格卖给秦美全。并且，李伟建、薛云爱称如秦美全现住资金紧张，可以先装修入住，房款不急于支付。2007年4月，薛云爱、李伟建将房屋交付给秦美全，并建议秦美全及时装修。秦美全拿到钥匙后几次向李伟建、薛云爱支付房款，并多次向李伟建、薛云爱夫妇要求支付剩余房款并办理过户手续，李伟建、薛云爱均称“放心吧，赶快装修，等你装修完了咱再过户，都是好朋友，不可能反悔”。因为确信是自己房产，秦美全在李伟建、薛云爱一再催促下才以买受人身份开始精致装修。秦美全与女儿花费大量精力、时间和金钱，为房屋装修花费357037元，添置家具、家电花费9万元。但秦美全没想到装修完毕后，李伟建、薛云爱拒绝接受剩余房款且迟迟不予办理过户手续。之后秦美全多次以电话及特快专递形式要求李伟建、薛云爱交接房款并办理过户，李伟建、薛云爱均拒绝接收。2010年5月10日，薛云爱恶人先告状，向法院提起诉讼，谎称是租赁，企图将秦美全从房中赶出，以达到不劳而获的目的。法院两审均驳回其诉讼请求。综上，请求法院判令：1、确认双方的关于青岛市崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋买卖合同有效；2、薛云爱、李伟建立即为秦美全办理青岛市崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋的过户登记；3、诉讼费用由薛云爱、李伟建承担。
薛云爱在一审中辩称：秦美全所诉与事实不符，秦美全系租赁薛云爱、李伟建的涉案房屋，并且薛云爱在2010年已经起诉秦美全要求秦美全迁出并支付租赁费用，缴纳与居住该房屋相关的物业费、水电费等费用，故请求驳回秦美全的诉讼请求。
李伟建在一审中未答辩。
原审法院经审理查明：薛云爱于2003年8月8日购买位于青岛市崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋一处。2007年4月，薛云爱、李伟建将上述尚未装修的毛坯房屋交付秦美全，秦美全对涉案房屋进行了精装修后入住。一审庭审中，薛云爱自认2007年年底得知秦美全对涉案房屋进行了装修。
2009年6月8日，秦美全给李伟建转账汇款5万元。
根据秦美全申请，一审法院2013年2月20日委托青岛纳圣习远房地产评估有限公司对涉案的青岛市崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋2007年5月31日时的市场价值进行评估。2013年3月5日，该评估有限公司作出估价报告：涉案房地产于估价时点的市场评估总价144.4万元，房地产评估单价10431元／平方米。秦美全为此支付评估费6100元。
一审庭审中，秦美全提交证人张友钢、栾明华证言，欲证明薛云爱及丈夫李伟建于2007年春天将涉案房屋卖给秦美全的事实。张友钢称“我和秦美全及薛云爱的丈夫李伟建都是朋友关系。关于山水名园6号楼2单元201户房屋，我和秦美全、李伟建经常一起吃饭。2007年春天，我们在石老人观光园前哨饭店一起吃饭时，因秦美全离婚了，说起秦美全把自己的房子给了其前夫，秦美全说要买房子。李伟建说我到处有房子，在东李、在崂山，你买崂山的吧，崂山的房子我没过去住。秦美全问这个房子要多少钱，李伟建说我们都是朋友，你也帮了那么多忙，就按原价行了。秦美全说帮忙归帮忙，就按当时市场价吧，不能按原价，原价太便宜。吃饭的时候，李伟建说秦美全资金困难，房款可以不用急支付，可以先拿钥匙住着，进行装修，以后有了钱，再办手续。我不认识薛云爱。在沙子口路南海边吃饭时李伟建说你先装修，以后再说。没有说过付款问题，不清楚山水名园6号楼2单元201户房屋房主是谁。”栾明华称“我认识薛云爱，和秦美全及薛云爱的丈夫李伟建都是朋友。我听李伟建、秦美全谈论过山水名园6号楼2单元201户房屋买卖的事。2007年秦美全、李伟建一起吃饭的时候（记不清和谁一起吃饭），秦美全和前夫闹离婚（未离婚），心情不好，李伟建对秦美全说你把房子给前夫行了，我有很多房子，东李村有三套，山水名园有一套，我住不了，卖给你一套行了。李伟建说我怎么买的怎么卖给你，秦美全说按照当时市场价给你钱。李伟建对秦美全说咱还用签合同？你先装修，不用急，装修完再说。在房屋装修期间，秦美全找过李伟建5-6次，要求签订合同，李伟建说你还不放心你大哥我。买卖房屋的事都在饭桌上谈的，吃了好几次饭，在观光园前哨吃过一次，在李伟建家楼下五环酒店也吃过”。经质证，薛云爱认为该两证人的证言仅证明李伟建2007年的言行，证明不了其与丈夫李伟建卖房子的事实，其作为房主不知道卖房的事，也从来没有卖房的意图，对李伟建在外的言行其无法确认。该两证人证明内容大体相同，是在一起吃的饭，但两人关于秦美全是否离婚的陈述相互矛盾；栾明华记住谈论买卖房屋的相关细节，但记不住和谁一起吃饭。综上，上述两证人证言不真实。
秦美全提交装修报价单、结算单、装修收据三张及沙发、茶几、床、床头柜、家电单据四张，欲证明秦美全为涉案房屋装修花费357037元，购置家具家电花费9万多元。经质证，薛云爱认为上述证据真实性无法确认，对该花费不予认可。秦美全提交房内照片一宗，欲证明涉案房屋为高档装修，每处细节均很讲究。经质证，薛云爱表示对该证据真实性予以认可。
秦美全提交特快专递3件，欲证明秦美全多次发送信件要求支付剩余房款，但李伟建、薛云爱拒收，导致秦美全无法交付剩余房款，无法办理房屋过户手续。经质证，薛云爱表示虽对该证据真实性认可，但从未见过该二份材料，秦美全明知李伟建、薛云爱不在该特快专递记载地址居住，但仍向该地址发送，造成假象。
一审庭审中，薛云爱提交秦美全在（2011）崂民三初字第39号案中提交的反诉状一份及涉案房屋钥匙一把，欲证明秦美全、薛云爱之间非买卖合同关系，而是租赁合同关系。经质证，秦美全认为上述证据不能证明双方系租赁合同关系。
一审另查明：2010年5月20日起薛云爱以租赁合同纠纷为由起诉秦美全，要求判令解除双方的房屋租赁关系，并要求秦美全立即迁出崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋、向其支付房屋租赁费19万元、物业管理费、水电费9470.66元。2011年12月1日，一审法院作出（2011）崂民三初字第39号民事判决书判决驳回薛云爱解除双方房屋租赁关系、要求秦美全迁出涉案房屋并支付房屋租赁费19万元的诉讼请求。薛云爱对此判决不服，上诉于本院。2012年3月6日，本院作出（2012）青民一终字第484号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
一审还查明：涉案的崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋现登记于薛云爱名下，房地产权证号为青房地权市字第2012796**号。
一审又查明：薛云爱与李伟建系夫妻关系。
原审认为，涉案的山水名园6号楼2单元201户房屋系薛云爱于夫妻关系存续期间购买，应属薛云爱与李伟建的夫妻共同财产。本案争议的焦点在于双方之间是否形成房屋买卖合同关系？双方之间的房屋买卖合同是否有效？本案中，根据秦美全提供的两份证人证言，以及秦美全对涉案房屋投入大量财力进行装修和秦美全长期居住、控制涉案房屋等情况佐证，可以认定秦美全与李伟建在2007年春天的一场饭局中达成了以当时的市场价格买卖涉案房屋的合意。根据我国《城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，本案中双方之间因买卖的标的物系房产，应订立书面合同，但由于李伟建、薛云爱作为房屋的出卖方已履行了交付房屋的义务，秦美全也已接收该房屋并装修、入住多年，此情形符合《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，故本案合同双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。双方应当按照合同约定和法律规定，全面、及时履行各自的义务。本案中，秦美全作为买受人应履行按约支付李伟建、薛云爱全部购房款的义务；李伟建、薛云爱作为出卖人除将房屋交付买受人使用外，还应履行协助买受人办理房产权属变更登记的附随义务。而本案中，李伟建、薛云爱交付秦美全房屋后，秦美全仅给付李伟建5万元，未再给付李伟建、薛云爱剩余房款，故秦美全应及时给付李伟建、薛云爱剩余房款，李伟建、薛云爱亦应协助秦美全办理房产权属变更登记。秦美全给付剩余房款的数额，应为评估报告中载明的2007年涉案房屋市场价值144.4万元扣减秦美全已支付的5万元，即139.4万元（144.4万元-5万元）。另外，虽然秦美全、李伟建、薛云爱之间未就支付购房款的具体时间做出约定，李伟建、薛云爱亦未向秦美全主张剩余房款，但鉴于秦美全自2007年4月起已控制使用涉案房屋的事实，秦美全应再行给付李伟建、薛云爱剩余购房款本金139.4万元自2007年4月房屋交付之日起至2012年4月秦美全起诉之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计）。秦美全虽主张曾多次致函李伟建、薛云爱要求支付剩余购房款以继续履行合同，但在秦美全曾向李伟建汇款5万元且知晓李伟建银行账户的情况下，秦美全完全可以将剩余购房款打入李伟建上述银行账户或以提存的方式继续履行合同，但秦美全未采取上述方式继续履行合同，故秦美全的致函行为不构成免除其应支付李伟建、薛云爱剩余房款利息的正当理由。薛云爱虽辩称对李伟建的售房行为不知晓亦不同意，误以为与秦美全之间系房屋租赁关系，但秦美全自李伟建、薛云爱领取涉案房屋钥匙后投入大量财力、物力进行房屋装修，秦美全的上述行为显然已经超出房屋承租人对房屋进行合理处分的范畴，但薛云爱在知晓秦美全的上述装修行为后相当一段时间内亦未提出任何异议，故应视为薛云爱对其夫李伟建售房行为的追认。而对秦美全来讲，薛云爱与李伟建系夫妻关系，在其与李伟建达成购房协议后不久，即至李伟建、薛云爱家中，在薛云爱在场的情况下受领了涉案房屋钥匙，并且薛云爱对秦美全在涉案房屋投入大量财力进行装修的情况亦属知晓后，并未做出禁止秦美全买卖或入住的意思表示，这些均使秦美全有充足的理由相信涉案房屋买卖虽系李伟建个人行为，但该行为是建立在其夫妻双方合意的基础上，故秦美全对薛云爱而言应属善意，李伟建与秦美全达成的房屋买卖协议不仅合法有效，其效力亦应及于薛云爱，故薛云爱的上述答辩理由不成立，薛云爱应与其夫李伟建共同向秦美全承担协助秦美全办理涉案房屋过户登记手续的附随义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第二十六条、第三十六条、第四十四条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决：一、秦美全与李伟建达成的关于青岛市崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋的买卖合同有效；二、秦美全于判决生效之日起10日内支付薛云爱、李伟建购房款139.4万元及其利息（自2007年4月起按照中国人民银行同期贷款利率计至2012年4月）；三、薛云爱、李伟建于判决生效之日起10日内协助秦美全办理青岛市崂山区山水名园6号楼2单元201户房屋的产权过户登记。如果秦美全未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17490元，鉴定费6100元，共计23590元，由秦美全承担11795元，薛云爱、李伟建共同承担11795元。
宣判后，薛云爱、李伟建不服，上诉至本院。
上诉人薛云爱、李伟建上诉称：一、一审判决认定事实错误，应依法撤销。1、涉案房屋登记在薛云爱名下，其所有权从来没有发生过变化。秦美全一直认可从来没有与薛云爱商谈过房屋买卖事宜。因此，一审判决将薛云爱的房屋判给秦美全是错误的。2、2007年4月，薛云爱将涉案房屋租给秦美全使用，后因秦美全拖欠涉案房屋物业管理费等，薛云爱向一审法院起诉。秦美全在该案中递交反诉状，反诉请求是“依法判令薛云爱赔偿装修损失447037元”。从该反诉请求可以看出，秦美全自己也认可涉案房屋的所有权不是其本人的，薛云爱对涉案房屋的所有权没有发生变化。一审法院无视秦美全自己承认的事实，判决错误，应予以纠正。3、2009年6月8日，秦美全向李建伟的银行账户转存5万元房租，一审判决错误的将其认定为购房款。秦美全自2007年4月起开始租用涉案房屋，截至2009年6月房屋租赁费高达78000元（按每月3000元计算）。此时，秦美全所欠房屋78000元，仅仅支付5万元，尚欠房租28000元。一审将该款项认定为购房款没有任何证据予以证明，该认定的唯一依据是秦美全的一面之词，该事实认定明显错误。4、一审判决依据两位证人证言，但两位证人与秦美全具有利害关系，不应采信。证人栾明华系青岛亮泉植物油有限公司的办公室主任，且在该公司工作多年。秦美全是该公司的董事长，与证人栾明华关系密切，利害关系极为明显。而证人张友钢则是秦美全多年的朋友，薛云爱、李伟建根本就不认识。5、如果双方之间存在房屋买卖关系，秦美全为什么不继续向李建伟的银行账户存款，反而发送特快专递催着交款？事实上，该特快专递的发送人不是秦美全，而是与本案无关的人员，该特快专递因缺少证据所必备的关联性，对薛云爱、李伟建不产生任何效力。6、薛云爱确实交给秦美全四把涉案房屋的钥匙，但这不是全部的钥匙。涉案房屋共有六把钥匙，给了秦美全四把钥匙，自己留了两把。而薛云爱、李伟建保留钥匙是对涉案房屋拥有产权的象征，这也是本市出租房屋的习惯做法。薛云爱在一审庭审时出示了没有交给秦美全的原始钥匙，秦美全“交付了全部钥匙”的谎言不攻自破。二、一审判决适用法律错误，应依法撤销。本案系房屋所有权纠纷，应当适用城市房地产管理法，一审适用合同法的有关规定是错误的。城市房地产管理法第四十条规定：房地产转让，应当签订书面劳动合同。该规定是强制性的。本案中，薛云爱作为涉案房屋的所有权人从来没有与秦美全谈论过涉案房屋的买卖事宜，秦美全一审庭审时也承认薛云爱从来不知道涉案房屋的买卖事宜。在薛云爱没有出售涉案房屋的意向的情况下，双方亦未签订书面买卖合同，一审主观臆断的认定双方达成了购房协议，判决错误。三、双方之间不存在房屋买卖关系。事实上，双方之间仅仅是房屋租赁关系。涉案房屋的所有产权凭证均在薛云爱、李伟建处，涉案房屋的产权从来没有发生过转移。请求：1、撤销原判，依法改判驳回秦美全的诉讼请求；2、本案诉讼费用由秦美全负担。
被上诉人秦美全答辩称：一审认定事实正确，双方之间存在房屋买卖关系且已经实际履行，薛云爱、李伟建应当按照约定及时接收秦美全支付的房款并办理过户手续。薛云爱、李伟建的上诉理由均不成立，应当予以驳回。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
二审中，李伟建、薛云爱提交提交证据一、个人借款抵押合同及抵押材料一宗，欲证明2007年时，秦美全是用李伟建现在住的房子向银行贷款95万元，当时的秦美全根本不具备购买房屋的能力，所以双方之间不存在房屋买卖的事实。证据二、私营企业登记信息查询结果，证明亮泉植物油公司的现法定代表人为王文宣，是秦美全的女儿。证据三、秦美全与栾明华成立青岛亮泉植物油有限公司的相关材料，证明该公司于2000年由栾明华、秦美全两人共同出资成立，栾明华与本案当事人存在利害关系。证据四、打印的网页一份，证明栾明华与本案当事人存在利害关系，其证人证言不能采信。秦美全对上述证据质证称，李伟建、薛云爱提交的证据不是民事诉讼法规定的新的证据。因证据一有房产部门的盖章，对该证据的真实性无异议。但对李伟建、薛云爱所要证明的内容有异议，即使秦美全在2007年贷款，也不能证明秦美全当时就没有能力购买房屋，更不能证明双方之间不存在房屋买卖关系。而且，我们也一直强调当时双方达成购买意向的时候，对于交付房款这一事实，李伟建是说秦美全资金紧张，等秦美全有钱的时候再支付房款，不用急。所以，不是2007年资金紧张的时候就必须在2007年交付房款。对于证据二、证据三的真实性没有异议，秦美全于2001年已经进行了股权转让，并退出了亮泉公司，我方认可栾明华系亮泉公司的股东，但并非是员工，栾明华不参与亮泉公司的管理，其真正的身份是崂百集团的员工。对于证据四真实性无法确定，不予认可，该证据亦与实际情况不符。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：双方之间是否存在涉案房屋买卖的事实。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，秦美全主张双方存在涉案房屋买卖的事实，并提交证人证言、付款凭证、装修凭证、要求付款的特快专递等证据予以证明。李伟建、薛云爱对此不予认可，辩称双方之间系房屋租赁关系，不存在房屋买卖的事实。对此，本院认为，李伟建、薛云爱主张双方之间系房屋租赁关系，该主张已经被本院已生效的（2012）青民一终字第484号民事判决以证据不足为由予以驳回。李伟建、薛云爱提交的上述证据不足以推翻上述生效判决认定的事实，故本院对其上述主张不予采信。而秦美全提交的上述证据能够相互印证，再结合秦美全对涉案房屋投入大量财力物力进行装修及长期居住、控制涉案房屋的事实，可以认定双方之间存在房屋买卖的事实。故，本院对李伟建、薛云爱关于双方之间系房屋租赁关系的主张不予支持。秦美全接收涉案房屋后，在知晓李伟建银行账户的情况下，仅支付了5万元购房款，未及时支付剩余房款，存在一定的过错，秦美全除了支付剩余购房款以外，还应支付李伟建、薛云爱以139.4万元购房款为基数自涉案房屋交付之日起至本判决生效之日止的中国人民银行规定的同期银行贷款利息。一审对此处理不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人薛云爱、李伟建的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决对支付剩余房款的银行利息处理不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持青岛市崂山区人民法院（2012）崂民一初字第395号民事判决第一、三项；
二、变更青岛市崂山区人民法院（2012）崂民一初字第395号民事判决第二项为：秦美全于本判决生效之日起10日内支付薛云爱、李伟建购房款139.4万元及其银行利息（自2007年4月起按照中国人民银行同期贷款利率计至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17490元，鉴定费6100元，二审案件受理费14646元，由上诉人薛云爱、李伟建负担19118元，被上诉人秦美全负担19118元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一三年九月十六日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 郇小雪