广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第3084号
原告付某。
委托代理人马福龙，广西沃诚律师事务所律师。
委托代理人徐某。
被告广西某房地产有限责任公司。
法定代表人郭某，董事长。
委托代理人文振，广西邦泰律师事务所律师。
委托代理人唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部。
负责人韦某，总经理。
委托代理人黄某。
委托代理人王某。
原告付某诉被告广西某房地产有限责任公司（以下称某公司）、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称区农行营业部）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付某及其委托代理人马某、徐某，被告广西某房地产有限责任公司的委托代理人文某、唐某，第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部委托代理人王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告付某诉称：原告于2010年9月21日与被告广西某房地产有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS00143169），某公司将某第一大道·某街区R2楼1405号预售给原告。原告在2010年9月21日向某公司交了首付款132727元，并通过向第三人按揭贷款支付了余下房款。根据合同约定：被告应当在2012年6月30日前完成交房；如逾期超过180日后，原告有权退房。原告退房的，被告须在30天内将原告已付款及按银行同期存款活期利率计算的利息退还给原告，并按总价款的3%赔偿损失。原告在被告逾期交房180天之后，就开始向其多次提出要求退房解除合同的请求，被告都未实际性回应原告的请求。于是，原告在2014年8月28日委托律师向被告发出律师函，要求被告就退房一事与原告方进行处理，被告就在2014年9月4日向原告发来《交房通知书》，由于被告延期交房已经超过原告两年多，致使原告买房的目的不能达成，因此，原告不同意接受房产。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》依法解除；2、被告向原告返还已付购房款人民币652，727元，并赔偿利息129，078.40元（按利率5.04900%从2010年10月15日至全部给付完毕日止，现暂算至202014年9月10日）。3、责令被告向原告支付违约金人民币19581.81元；4、被告向原告支付原告已经支出的相关费用15662.93元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告某公司辩称：一、依据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋已经交接给了被答辩人，被答辩人无权要求解除合同。二、依据《物权法》第191条2款规定，本案所涉房屋以银行按揭贷款方式购买款已经抵押给贷款银行，未经贷款银行同意和解除抵押登记前，被答辩人不得解除商品房买卖合同。三、即便解除商品房买卖合同，被答辩人的以下诉请也不应得到支持：1、答辩人主张诉请第二项中“赔偿利息”即银行按揭贷款利率的损失没有法律依据，不应当得到支持。2、被答辩人诉请第四项，要求答辩人向其支付已经支出的相关费用15662.93元，不应当得到支持。四、在实际操作中，若解除商品房买卖合同，也应当偿还全部银行贷款，并注销抵押权，才能得到房产局撤销房产局商品房买卖合同的备案及办理变更手续。因此，在偿还全部银行贷款和涤除抵押权之前，被答辩人无权主张要求答辩人向其支付全部的购房款。
第三人区农行营业部陈述称：原告方需在清偿第三人贷款的前提下，第三人才同意解除购房合同。
经审理查明：2010年9月21日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以652727元的价格、以按揭付款的方式向被告购买南宁市某第一大道某街区R2号楼1405号房。合同第九条规定，出卖人应当于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时限制性行为或者与本房产有关的市政工程、道路等不能按期完成导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期延长的，供水、供电部门相关部门停水停电的。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按照银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同附件六合同补充协议约定：第一条付款方式，买受人在签订合同及补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20%作为首期付款，计132727元；余款52万元由买受人向银行办理按揭贷款支付给出卖人。第四条通知方式及效力约定，为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更、交楼、办证等通知时可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在南宁市《南国早报》上发布公告的，刊发之日视为已向买受人送达通知。2010年9月21日，原告向被告支付了首付款132727元（含定金2万元）、燃气费2300元、公共维修金6638.17元、房屋预告费登记费80元。原告为购买涉案房屋缴纳契税6644.76元。2012年6月30日，被告未能按照合同的约定如期交房。2014年8月28日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为被告逾期交房超过两年，要求被告协商解除合同并赔偿损失。2014年9月6日被告通过《南国早报》向第一大道某街区R1、R2、R4号楼业主发交房公告。但至2014年10月20日原告起诉时止，原、被告未办理涉诉房屋交接手续。
另查明：为购买涉案房屋，原告付某与第三人区农行营业部签订《个人购房担保借款合同》，原告以分期还款的方式向第三人借款520000元。该款于2010年10月18日转入被告账户。该款原告已偿还部分贷款。
本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。依据该合同第九条约定，被告应当按照合同约定于2012年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给原告使用，但涉案房屋至2014年9月6日被告才通过《南国早报》向购房业主发布交房公告，被告已逾期超过两年属违约。依照合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期180天以上，原告作为买受人有权解除合同。本案被告逾期交房已超过180天，符合合同约定的解除条件。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案第三人未提出诉讼要求解除《个人购房担保借款合同》，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。现原告要求被告退还购房款、赔偿损失等理由正当、要求合理、本院予以支持。按照合同的约定，被告应退还原告已付购房款652727元（含贷款部分）及燃气费2300元、公共维修金6638.17元、房屋预告费登记费80元。合同解除后，从有利于公平合理的解决纠纷，避免当事人诉累角度出发，原告应当按照合同第十条约定，配合被告办理退房的有关手续。至于原告要求被告赔偿个人房屋买卖契税6644.76元损失问题，因该费用并非被告方收取，原告该诉请于法无据，本院不予支持，但被告应协助原告办理个人房屋买卖契税的退税手续。关于违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十条第1项第（2）目规定“（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”因此违约金是在原、被告继续履行合同的前提下，对于被告逾期交房所应向原告承担的违约责任，而本案原告选择的处理方式是解除商品房买卖合同，因此原告违约金的诉请与合同约定不符，本院不予支持。
本案审理的是付某提起的商品房销售合同法律关系。在本案审理过程中，第三人并未就本案提出独立的诉讼请求，要求对本案所涉的担保贷款法律关系作出处理。故本院不予处理本案所涉的原、被告与第三人之间担保贷款法律关系，第三人可另行提起诉讼。同时因原告与第三人之间的《个人购房担保借款合同》尚未解除，原告应向第三人承担的贷款利息等损失尚未最终确定，故本案对原告要求被告赔偿贷款利息等损失的诉请不作处理，待《个人购房担保借款合同》解除后，原告再另案处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告付某与被告广西某房地产有限责任公司签订的《南宁市商品房买卖合同》；
二、被告广西某房地产有限责任公司退还给原告付某已付购房款652727元、燃气费2300元、公共维修金6638.17元、房屋预告费登记费80元；原告付某配合被告广西某房地产有限责任公司办理南宁市某第一大道某街区R2号楼1405号房的退房手续，退房所需费用由被告承担；
三、被告广西某房地产有限责任公司协助原告付某办理个人房屋买卖契税的退税手续；
四、驳回原告付某要求被告广西某房地产有限责任公司支付19581.81元违约金的诉讼请求。
本案受理费11970元，由被告广西某房地产有限责任公司负担。该款原告付某已预交5985元，余款5985元由被告广西某房地产有限责任公司于本案判决送达之日起十日内向本院交纳。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 强
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 潘晓艳
二〇一五年四月十日
书 记 员 陈虹慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。