北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第01008号
原告王为，男，1986年10月21日出生。
委托代理人王顺明，男，1962年12月2日出生，居民，住北京市怀柔区。
委托代理人邓少东，北京邓少东律师事务所律师。
被告北京山天置业有限公司，住所地北京市怀柔区红螺路39号院甲8号楼。
法定代表人刘洪文，董事长。
被告北京市鼎泽物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙泽苑综合楼。
法定代表人王军，董事长。
以上二被告之共同委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。
原告王为与被告北京山天置业有限公司（以下简称山天置业公司）、北京市鼎泽物业管理有限责任公司（以下简称鼎泽物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姜丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告王为及其委托代理人王顺明、邓少东，被告山天置业公司、鼎泽物业公司的委托代理人郭跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王为诉称，被告山天置业公司系本案争议房屋的开发商，被告鼎泽物业公司系该小区物业公司。原告王为于2009年9月购买位于怀柔区红螺路39号院二区48号楼，2010年7月开始装修，在装修过程中发现房屋存在较大的质量问题，包括楼地面、墙面、顶棚等都存在偏差。2011年雨季发现地下室开始出现渗漏，2012年雨季渗漏加重，造成原告装修及家具的重大损失。原告找到被告鼎泽物业公司，其确定了维修方案，但是由于到了11月份又推到2013年开春再动工。2013年施工时被告鼎泽物业公司又不认可维修了。后经原告多次找二被告协商上述问题，但是二被告拒绝维修及赔偿原告的损失。故此诉至法院，诉讼请求如下：一、判令二被告立即修复原告所居住房屋地下室的整体室外防水；二、判令二被告立即赔偿原告因地下室漏水造成的装修损失及受损的家具的经济损失，以评估结论为准共计24.8万元；三、要求二被告赔偿没有进行评估的鱼缸损失及家庭影院损失，共计13.68万元；四、要求二被告赔偿地下室漏水影响原告正常生活造成的精神损失11万元（截止到2016年上半年）；五、诉讼费及其他费用由二被告负担。
被告山天置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告在起诉书中所述与客观事实不符，我方交付给原告的房屋是经过竣工验收合格的房屋，不存在质量问题。交房的时间是2010年3月份，交房当年的雨季没有发现渗漏现象，足以佐证我方交付的房屋是合格房屋。二、原告报修出现渗漏情况之后物业公司和我方都十分重视，力图先找到原因，经勘查发现原告房屋地下室有潮湿现象，无渗漏点。由于原告建设了违章建筑，直接影响施工安全导致施工方无法进行任何施工行为，时至今日也无法确定潮湿原因，原告负有不可推卸的责任。原告向物业公司报修后，经物业公司、被告、施工单位现场查勘，均没有发现渗漏点，同时发现原告不仅室内存在大量用水设备，还未经规划许可建设了违章建筑。违章建筑紧贴涉案房屋外墙，是钢木结构阁楼，阁楼地板悬空于地面之上，阁楼下面有几十公分的空间，阁楼承重的柱子在地下至少几十公分，其中有些柱子紧贴着房屋外墙。我方、物业公司、施工单位均认为有可能是原告在建阁楼时破坏了外墙的防水结构，也有可能是原告装修过程中拆改管线、增设管线导致防水损坏，也有可能是其他原因。只有确定了原因，才能确定如何修复。因原告所建的阁楼无法保证施工安全，施工单位要求原告拆除阁楼，遭到了原告拒绝，后又要求原告加固阁楼也遭到了拒绝。事情发展至此，完全是由于原告的原因导致的。综上，我方有理由认为涉案房屋地下室出现潮湿是由于原告方原因导致的。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。对于评估结论出具后原告明确的诉讼请求我方具体答辩意见为：第一项诉讼请求，我方不同意修复，不认可房屋存在防水缺陷；第二项诉讼请求我方对评估报告中的异议项不同意赔偿，因为地砖不存在损坏。无异议项我方认为可以修复，故不同意赔偿。补充评估报告中的损失也不同意按照重置成新价值赔偿，因为可以修复；第三项诉讼请求，家庭影院和鱼缸没有证据证明有损坏，且无法证明与漏水存有因果关系，不同意赔偿。第四项诉讼请求精神损失不属于直接经济损失，也不属于财产损失赔偿范围，不同意赔偿。
被告鼎泽物业公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，理由如下:一、原告诉称的房屋地下室渗漏问题，我方不存在侵权行为，也没有承诺给原告修复或者赔偿损失，所以原告起诉我方要求修复和赔偿损失没有事实和法律依据。二、原告在起诉书中所述与客观事实严重不符。涉案房产经竣工验收合格，交付给原告时不存在地下室渗漏的问题，交付后一年多也没有出现地下室渗漏的问题。三、经我方现场勘查原告地下室有潮湿现象、无渗漏点，引起该现象是否是因为存在渗漏点需要排查，目前无法进行排查工作和进行任何施工的过错方是原告。我方、施工单位、防水单位、设计单位、监理单位相关人员均曾到现场查看，因原告紧贴其房屋外墙搭建了构筑物，因原告所建的阁楼无法保证施工安全，施工单位要求原告拆除阁楼，遭到了原告拒绝，后又要求原告加固阁楼也遭到了拒绝。事情发展至此，完全是由于原告的原因导致的。我方在风险提示书、业主临时公约、装修管理服务协议中均明确书面告知原告，严禁以任何方式改变主体、外观，严禁搭建任何建筑物和构筑物。我方认为原告房屋地下室潮湿无法确定原因和无法解决的根源在于原告，原告对此负有不可推卸的责任。四、原告如主张是被告的责任，应承担举证责任，如其不能举证，应承担不利后果。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。对于评估结论出具后原告明确的诉讼请求我方的答辩意见与山天置业公司意见一致。
经审理查明，2009年9月30日，原告王为与被告山天置业公司签订商品房预售合同，约定山天置业公司将位于怀柔区怀柔镇红螺镇村南D-
SD型D-4-8号楼-1层D-
SD型D-4-8号楼房屋（以下简称诉争房屋）出售给原告，并于2010年3月交付使用，原告依约交纳了房款。2011年7月9日，诉争房屋登记于原告名下，房产证号为X京房权证怀字第0134**号，房屋坐落为怀柔区红螺路39号院二区48号楼1至2层全部。2011年雨季诉争房屋地下室发生漏水。原告与二被告多次协商未果，于2014年1月6日持所诉理由诉至我院，要求二被告对诉争房屋的室外防水予以重做，并要求二被告对原告因地下室漏水造成的财产损失及精神损失予以赔偿。案件审理过程中，因原、被告双方对诉争房屋地下室渗漏水的原因争议较大，本院依法委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对本案进行司法鉴定。2015年6月30日，该鉴定机构出具鉴定检验报告书，鉴定意见为：1、地下室局部地面以上的墙面有渗漏水留下的痕迹，设备间及卫生间外过道处墙面严重发霉、潮湿。2、房屋地下室外墙防水层外侧有50mm厚聚苯板保护层，防水层采用3mm厚SBS改性沥青防水卷材两层做法，防水卷材收头高出地坪且进行了密封处理。暗散水位于地坪下方约400mm处，散水下的填土层内夹杂有建筑垃圾、石头等杂物，建筑周边的填土层不符合设计和《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）的相关规定要求。3、加建建筑的工字钢柱位于墙体外侧，未与墙体接触。工字钢柱的底部有混凝土基座，浇筑在防水卷材聚苯板保护层的外侧，工字钢柱及水泥基座与房屋地下室外墙体没有接触和连接。综上，检查结果表明：在靠原建筑外墙加建建筑的工字钢柱与地下室外墙防水层存在一定间距，没有发现有破坏地下室外墙防水层的迹象，该房屋地下室的渗漏水与房屋加建没有关联。暗散水下方局部区域聚苯板保护层破损、回填土内夹杂建筑垃圾、石头等杂物，存在防水工程施工缺陷。经质证，原告对该鉴定结论认可，二被告提出如下异议：1、鉴定结论不完整，未能明确具体的地下室漏水原因，应予补正；2、鉴定报告中存在与事实不符的认定和与相关规范不符的认定，应予解释。针对二被告的异议，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所于2015年9月21日出具回函，答复如下：1、关于鉴定内容的问题：……据在场人员介绍，项目的争议点在于原防水工程质量是否合格及王为后期加建时是否对原有防水进行了破坏。根据勘验情况本所编制了鉴定方案，写明鉴定内容。直到进场开展正式鉴定时，本所未收到当事各方关于鉴定方案异议的函件……管道改造及使用等是否会导致渗漏水本所不能鉴定，因此未列入鉴定方案。2、关于后期加建是否对原有防水造成破坏的问题：……现场打开检查发现工字钢柱有底部的水泥基座支撑，水泥基座浇筑在地下室外墙聚苯板保护层外侧，与防水层无连接。现场检查未发现工字钢柱与外墙用膨胀螺栓连接。3、关于回填土及问题：本所检查位置3打开区域（西墙、非加建区域）发现散水下的聚苯板保护层已局部破损，回填土层内夹杂有建筑垃圾、石头等杂物，不符合采用2:8灰土回填的设计要求，也不符合《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）第9.0.6条至2“工程周围800mm以内宜用灰土、粘土或亚粘土回填，其中不得含有石块、碎砖、灰渣及有机杂物，也不得有冻土。”的规定。被告山天置业公司预付鉴定费六万元。
另查明，本案在审理过程中，因原、被告双方对漏水导致的财产损失金额争议较大，本院依法委托北京联首资产评估事务所有限公司对本案的财产损失金额进行评估。该评估机构经现场勘查，对诉争房屋内地下室的影音区、休闲区、客房、走廊、保姆间、棋牌室、储物间、楼梯间等的地面、墙面、踢脚线、垭口、木门等的损失情况进行评估，并于2016年2月4日出具资产评估报告，载明：经评定估算，委托资产在评估基准日2015年12月4日的评估结论为19.87万元，其中异议项部分53785元。异议项均为评估范围内的地面地砖项目，因返潮列入评估范围，但二被告认为地砖没有损坏，不同意赔偿。经质证，原告提出室内水、暖、电、音响以及室内土建部分未纳入评估范围，属于漏项，并要求评估机构补充评估。二被告对评估结论的真实性无异议。针对原告的异议，北京联首资产评估事务所有限公司于2016年6月8日出具补充意见函，对补充项目进行评估，评估结论为：经评定估算，补充项目价值在评估基准日的评估结论为4.93万元。具体包括：酒柜含吧台（重铺地暖、需拆除）、墙面壁纸（明显返潮、霉变）、墙面防水、地暖、水电。经质证，原告对补充评估结论真实性无异议，但提出鱼缸损失与家庭影院损失未列入评估范围，并坚持要求赔偿。对此原告补充提供购买鱼缸收据一张及家庭影院发票一张，用以证明上述财产的损失金额。二被告对补充评估结论的真实性没有异议，但对补充评估的所有项目都不同意赔偿。二被告称地暖、水电及酒柜、吧台不存在任何损坏；墙面损失同意修复，但不同意按照重置成新的价值赔偿；墙面防水也不同意赔偿。对于原告补充提供的证据，二被告对发票的真实性认可，对收据的真实性不认可，对该二项损失均不同意赔偿。经本院询问，原告称鱼缸尚未拆除，但系与地面连接安装，故重新铺设地砖时势必发生损坏；家庭影院目前能够播放，但效果不如从前，故要求赔偿。
再查明，庭审中，经本院询问，原告称要求被告鼎泽物业公司与被告山天置业公司承担连带责任，理由为山天置业公司对诉争房屋负有维修义务。对此原告提供《住宅质量保证书》予以佐证，其中第九条第一款载明：我公司（即山天置业公司）已委托鼎泽物业公司对小区物业进行管理和服务，房屋因质量问题而产生安全隐患并影响正常使用时，业主应及时以书面方式通知物业管理公司，由物业公司与保修责任人联系，确认属于保修范围并在保修期限内之后，由保修责任人进行维修。二被告对该证据的真实性没有异议。
上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。
本院认为，原告王为与被告山天置业公司签订的商品房预售合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向山天置业公司交纳房款，山天置业公司应当将质量合格的房屋交付给原告。按照法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。根据本案已查明的事实结合鉴定结论可以认定，山天置业公司所交付房屋存在防水工程施工缺陷，对此山天置业公司应当承担修复责任。原告要求山天置业公司对诉争房屋室外防水予以修复的诉讼请求于法有据，本院予以支持。按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案诉争房屋因防水工程施工缺陷造成原告室内装修、家具等财产损失，山天置业公司应当对此承担赔偿责任。原告要求山天置业公司赔偿损失的诉讼请求亦于法有据，本院亦予以支持。具体损失赔偿金额，本院对评估报告中无争议项目的损失金额予以确认；对于争议项目地砖损失及补充评估项目，考虑到上述损失均系原告进行室内重新装修时必然发生的损失，故本院将上述损失纳入赔偿范围；对于原告主张的家庭影院损失及鱼缸损失，因原告认可家庭影院尚能播放，仅效果不如从前，鱼缸系地砖拆除过程中有可能造成的损失，而原告仅提供购买票据对上述损失予以佐证，故本院认定原告的现有证据不足证明上述损失的现实存在或实际发生，亦不能证明上述损失实际发生后的具体金额，故本院对上述损失的赔偿请求不予支持。原告可待证据充分后或损失实际发生后另案主张权利。对于原告主张精神损失费的诉讼请求，因当事人一方违约的损失赔偿范围为违约造成的损失，包括合同履行后的可得利益损失，但不包括精神损失赔偿，故原告该项主张依据不足，本院不予支持。对于原告要求鼎泽物业公司承担连带责任的诉讼请求，因原告与鼎泽物业公司之间的法律关系为物业服务合同关系，鼎泽物业公司作为物业服务提供者无须对山天置业公司所出售房屋的承担质量担保责任，故原告要求鼎泽物业公司对诉争房屋的修复及损失赔偿承担连带责任的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第一百一十二条、一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告北京山天置业有限公司于本判决生效后一个月内将位于北京市怀柔区红螺路三十九号院二区四十八号楼的室外防水予以修复。
二、被告北京山天置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告王为财产损失二十四万八千元。
三、驳回原告王为的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费六万元，由被告北京山天置业有限公司负担（已交纳）。
评估费三万元，由被告北京山天置业有限公司负担（其中一万元已交纳，剩余二万元于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费四千三百六十一元，由原告王为负担一千八百五十一元（已交纳），由被告北京山天置业有限公司负担二千五百一十元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 姜丽娜
二〇一六年七月十八日
书记员 曾琪惠
书记员 卢圆圆