辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第130号
上诉人（原审被告）：郭强，男，1964年1月15日生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区大西路118号。
法定代表人：孟庆魁，该公司经理。
委托代理人：张立茹，女，1962年2月5日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：朱宁，男，1978年9月12日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人郭强与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司（以下简称为恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第2604号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员贾宏斌（主审）、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年1月17日对本案进行了公开开庭审理。上诉人郭强，被上诉人恒泰物业公司的委托代理人张立茹、朱宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告恒泰物业公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2008年11月27日，被告郭强签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张。但原告实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。
被告郭强系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为89.24㎡。
另查，被告拖欠原告从2010年1月1日至2013年5月31日的物业费3569.60元（89.24平方米×1元／平方米／月×40月），2012年6月5日至2012年7月5日的物业费已扣除。
再查，2012年3月3日，原告张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”
2013年6月5日开始，北陵街道办事处接管该园区22日，原告对于2012年6月5日至2012年7月5日的物业费同意减免。
2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。
通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。
通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。
2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”
2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。关于被告主张的2012年1月31日之后物业费不应该交纳的问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告继续提供物业服务，并且原告一直为该园区提供物业服务，故对被告的该项主张，不予支持。关于被告提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告郭强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2010年1月1日至2013年5月31日的物业费3569.60元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
宣判后，上诉人郭强不服原判，向本院提出上诉，理由为：1、一审法院认定事实不清，被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，未书面催缴；2、一审法院在审判程序上存在瑕疵，审查证据不全面。小区楼体外墙皮脱落，垮塌的墙砖没有修缮。上诉人房屋存在严重的质量问题，墙壁长绿毛，墙体断裂，至今没解决。小区喷水池损坏水泵丢失，电线外漏。小区安全防范不到位，路面乱停车，小区内脏乱差，业主会馆被物业长期霸占、电梯停运等问题，一审均未查明；3、一审法院判决上诉人给付被上诉人物业费不合理。即使交纳，也应从2010年1月1日至2011年12月31日交纳，业主委员会已于2012年1月31日解聘被上诉人。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人恒泰物业公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，前期物业管理服务协议、通告等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认，
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故该协议应认定为合法、有效。双方当事人均应按协议的约定全面履行各自的义务。现被上诉人实际履行了物业服务管理的义务，上诉人应依合同的约定交纳相应的物业服务费。
关于上诉人提出被上诉人物业服务管理过程中存在质量问题的上诉主张，本院认为，虽庭审中，上诉人向法庭提供了照片等证据材料以证明其所主张的上述事实，但该证据在没有其他证据佐证的情况下，只能证明被上诉人在物业服务管理过程中存在瑕疵，而不能作为其拒绝交纳物业费的理由，故上诉人就其上诉主张证据不充分，本院不予支持。
关于上诉人应当交纳物业服务费的期限问题，本院认为，因2012年3月3日被上诉人张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》注明“从即日起停止服务”，2012年7月5日，于洪区北陵街道办事处张贴通告，恒泰骏景暂由恒泰公司提供临时物业服务”，表明上诉人在2012年3月3日至2012年7月4日之间并未对园区提供物业服务管理，即上诉人应当交纳2010年1月1日至2012年3月2日及2012年7月5日至2013年5月31日期间的物业服务费。而原审判决只扣除了2012年6月5日至2012年7月5日期间的物业费不妥，应予纠正。
关于庭审中被上诉人提出其在张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》的当日下午就恢复了物业服务的辩解意见，本院认为，因被上诉人就其辩解意见并未提供相应证据予以证明，故本院对被上诉人的该辩解意见不予采信。
综上，原审适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第2604号民事判决第二项即“驳回原告其他诉讼请求”；
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第2604号民事判决第一项即“被告郭强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2010年1月1日至2013年5月31日的物业费3569.60元”为“郭强于本判决发生法律效力之日起十日内向辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的2010年1月1日至2012年3月2日及2012年7月5日至2013年5月31日期间的物业费3290元（89.24平方米×1元／平方米／月×36月＋89.24平方米×1元／平方米／月×26天÷30）”；
如上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人郭强负担65元，被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 贾宏斌
代理审判员 相 蒙
二〇一四年二月十九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；