湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00273号
上诉人（原审被告）湖北汇城置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京路*号。
法定代表人程志海，该公司董事长。
委托代理人唐玲，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。
委托代理人张海明。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
被上诉人（原审原告）杨和照，居民。
委托代理人王宇亮，湖北楚鑫律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代为签收法律文书、申请执行、执行和解、代领执行款物。
原审被告十堰汇盈贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路***号。
法定代表人程幸吉，该公司总经理。
委托代理人唐玲，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。
委托代理人张海明，系湖北汇城置业有限公司资产管理部经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
原审第三人陈智军，居民。
委托代理人赖玉聪，男，汉族，1972年11月出生。代理权限：一般代理。
上诉人湖北汇城置业有限公司（以下简称汇城置业公司）因与被上诉人杨和照及原审被告十堰汇盈贸易有限公司（以下简称汇盈贸易公司）、原审第三人陈智军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第02624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日受理后，依法组成由审判员李婧担任审判长，审判员柏媛媛主审，审判员张剑参加评议的合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人汇城置业公司的委托代理人唐玲、张海明，被上诉人杨和照的委托代理人王宇亮，原审被告汇盈贸易公司的委托代理人唐玲、张海明到庭参加诉讼，原审第三人陈智军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。经合议庭评议，本案现已审理终结。
杨和照一审诉请：判令终止双方房屋租赁合同，汇城置业公司和汇盈贸易公司共同赔偿其装修及设备设施费用、违约金等95924元，承担诉讼费用。
一审法院查明：2011年7月8日，受汇城置业公司委托，汇盈贸易公司以自己名义与杨和照签订《房屋租赁合同》。约定：汇盈贸易公司将位于十堰市香格里拉城市花园北京路19-22号楼之间二层建筑面积约1000平方米（以房管部门核定的面积为准，此面积作为收取租金的依据）的商铺租赁给杨和照使用，租赁期限自2011年8月1日至2016年7月31日（2011年8月1日至2011年10月31日为优惠装修期）；租金按年度计算，按季度支付，实行押3个月付3个月的原则，签订合同时交付2011年11-12月租金30000元，以后在每季度第三个月的20日前将下季度租金支付；2011年每月租金为15000元，2012年每月租金为16000元，2013年每月租金为18000元等。合同约定，杨和照若逾期缴纳房租、水电费，房租按应交额的日万分之五计算滞纳金，水电费按应交额日千分之三计算滞纳金，拖欠房租1个月，汇盈贸易公司有权采取措施催缴，并有权解除合同；汇盈贸易公司解除合同时：1、应电话通知杨和照；2、可在本地区媒体广告予以公告；3、在杨和照租赁经营场所发布公告；杨和照逾期未解决问题，汇盈贸易公司可任意处置经营场所内的动产和不动产至清场；同时杨和照还应按该年度的租金额的5%承担违约金，并交清经营期间的房租、水电费等其他费用（含前期减免部分），杨和照投入的不动产部分无偿归汇盈贸易公司所有。合同还约定，在合同期间，杨和照无违约行为，汇盈贸易公司因债权债务、企业改制、纠纷等原因，造成合同中途中止，应赔偿杨和照租赁房屋所投入的装修及设备设施费用（以折旧后的费用计算），汇盈贸易公司还应按该年度租金额的5%承担违约金。
因债务纠纷，2011年12月5日，十堰市中级人民法院作出（2011）十执字第4号执行裁定，裁定将汇城置业公司包括上述商铺在内的1971.96平方米房产所有权执行归陈智军所有。上述裁定已发生法律效力。2012年7月，十堰市中级人民法院向杨和照发出通知，要求其自2011年12月份开始将房租向陈智军支付，不得再向汇城置业公司支付（已支付给汇城置业公司的，由该院协调处理）。杨和照遂向一审法院起诉，引起诉讼。诉讼过程中，一审法院委托十堰楚信资产评估事务所对杨和照租用商铺的装修及设备设施费用进行鉴定。该事务所作出十楚鉴（2013）第003-5号《鉴定报告书》，评定杨和照租用商铺的装修及设备设施市场价值为699682.01元（以2013年3月18日为基准日）。
一审法院认为：汇盈贸易公司与杨和照签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，该合同有效。汇盈贸易公司的上述民事行为系受汇城置业公司委托，相应民事责任由汇城置业公司承担。杨和照不能证明汇盈贸易公司在签订合同时隐瞒租赁房屋已经抵押的事实，主张汇盈贸易公司承担连带责任不应支持。由于租赁房屋在出租前已设定抵押，人民法院将租赁房产裁定归陈智军后，原房屋租赁合同对陈智军没有约束力，杨和照主张解除与汇城置业公司之间的房屋租赁合同应予支持。十堰市中级人民法院在2011年12月5日将租赁房产裁定归陈智军所有，该裁定生效后，租赁房产的所有人即变更为陈智军，汇盈贸易公司、汇城置业公司向杨和照主张此后的房租没有法律依据，汇盈贸易公司以杨和照拖欠2012年1月以后的房租为由解除合同的理由不能成立。本案中合同不能继续履行是因为租赁物因汇城置业公司的原因发生权属变更，根据合同约定，汇城置业公司应赔偿杨和照投入的装修及设备设施费用，并按年租金5%支付违约金10800元（216000元／年×5%）。十堰楚信资产评估事务所的鉴定程序不违反法律规定，鉴定意见具有较高的证明力，应予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除杨和照与十堰汇盈贸易有限公司2011年7月18日签订的《房屋租赁合同》；二、湖北汇城置业有限公司在判决生效之日起十日内赔偿杨和照装修及设施设备费用699682.01元，并支付杨和照违约金10800元；三、驳回杨和照的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13392元，保全费5000元，鉴定费用13000元，合计31392元，杨和照负担2487元，湖北汇城置业有限公司负担28905元。
汇城置业公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实不清。自2012年1月起，杨和照拖欠租金，其不交纳租金的行为已经构成违约，因此本公司不应当向杨和照支付违约金。一审法院将尚具有使用价值的办公家具、经营用品判决给本公司承担，没有依据。请求二审法院撤销一审判决第二项，改判本公司承担杨和照经济损失416245.17元。
汇城置业公司在二审期间未向本院提交新的证据。
杨和照在法定期间未提交书面答辩状，庭审时要求法院驳回汇城置业公司的上诉。
杨和照在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：汇盈贸易公司与杨和照签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，该合同有效。汇盈贸易公司签订房屋租赁合同的行为系受汇城置业公司委托，相应民事责任应由汇城置业公司承担。2011年12月5日，本院作出执行裁定（该裁定已经发生法律效力），裁定将汇城置业公司包括本案房产在内的1971.96平方米房产所有权执行归陈智军所有。汇盈贸易公司与杨和照签订的《房屋租赁合同》对第三人陈智军不具有法律约束力，现杨和照主张解除与汇城置业公司之间签订的《房屋租赁合同》，应予支持。本案的《房屋租赁合同》不能继续履行的原因是汇城置业公司外欠债务导致房屋权属发生变更，根据《房屋租赁合同》约定，汇城置业公司应赔偿杨和照投入的装修及设备设施费用，并按照年度租金额的5%承担违约金。
2012年7月，本院向杨和照发出通知，要求其自2011年12月份开始向陈智军支付房租，不得再向汇城置业公司支付房租（已支付给汇城置业公司的，由本院协调处理）。根据本院的通知，汇城置业公司无权再向杨和照收取2011年12月份以后的房屋租金。而杨和照向汇城置业公司交付租金到2012年1月止，超过了本院通知的期限。汇城置业公司上诉称，自2012年1月起杨和照拖欠其租金，认为杨和照的行为构成违约，并以此为由主张不承担违约金，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
在一审诉讼过程中，一审法院委托鉴定机构对涉诉房屋的装修及设备设施（包括办公家具、经营用品）进行了鉴定，鉴定报告书真实、合法且与本案具有关联性，应当作为本案的定案依据。一审法院以该份鉴定报告书为依据，确定了汇城置业公司应赔偿杨和照房屋装修及设备设施的具体数额，并无不当。汇城置业公司上诉称，办公家具、经营用品具有使用价值，不应当由其承担该部分费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5714元，由湖北汇城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 婧
审判员 张 剑
审判员 柏媛媛
二〇一四年五月二十日
书记员 刘亚琼
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。