福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第6041号
原告邹亚萍，女，1976年9月30日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人王文福，福建顺济律师事务所律师。
被告陈丽丽，女，1956年6月10日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
被告黄衍闽，男，1952年7月3日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
二被告委托代理人吴俊猛、陈志华，福建君宇律师事务所律师。
本院于2013年10月22日立案受理原告邹亚萍与被告陈丽丽、黄衍闽房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员陈奕辉适用简易程序于2013年11月28日公开开庭进行审理。原告邹亚萍的委托代理人王文福，被告陈丽丽、黄衍闽及其委托代理人吴俊猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹亚萍诉称：二被告系夫妻关系，于2011年10月3日将位于泉州市丰泽区北峰街道招集社区车站25号房产以人民币70万元的价格卖给原告；签订合同时，原告支付给二被告购房定金35万元；双方到泉州市房管局交易过户的时间为2012年1月5日前；在办理房产过户当日将该房产交付给原告使用；若二被告违约，应书面通知原告，并在违约之日起3日内无息退还已收取乙方的所有款项并赔付等同于购房定金数额的违约金给原告；双方任何一方违约逾期十五日内未履约的。另一方有权解除合同，在解除合同时，违约方应承担以上买卖合同第九条第一款规定的责任。原告已经根据上述约定支付给了二被告定金35万元，并提前于2011年10月5日给了二被告购房款人民币35万元。但是，二被告根本不按照上述合同的约定，将房屋交付给原告使用，也不与原告办理过户手续，属于违约行为。原告认为，双方签订的房地产买卖合同合法有效，由于二被告的违约行为，二被告未在违约之日起3日内无息退还已收取原告的所有款项并赔付等同于购房定金数额的违约金给原告，原告也有权解除合同，并有权要求二被告立即共同返还给原告定金、购房款等款项共计人民币84万元（其中35万元定金中有14万元二被告必须双倍返还）及对未返还84万元而向原告赔偿从2012年1月9日起至实际返还日止按同期银行贷款利率计算的占用资金损失。请求：1、判决解除二被告与原告之间所签订的转让位于泉州市丰泽区北峰街道招集社区车站25号房产的房地产买卖合同；2、判决二被告立即共同返还原告定金、购房款等款项计人民币84万元及对未返还84万元而向原告赔偿从2012年1月9日起至实际返还日止按同期银行贷款利率计算的占用资金损失。
被告陈丽丽、黄衍闽辩称：原、被告之间不是房屋买卖合同关系而是借款抵押关系，被告没有违约行为，不应支付原告违约金。原告及其丈夫陈颖超主要从事民间借贷业务。2010年12月底，被告因经济困难，向原告借款80万元，原告分别于当月20日交付被告35万元，27日30万元，28日5万元，29日10万元。约定利息3分，按月付息。借款后，被告按约支付了前三个月利息各24000元。之后有陆续支付部分利息，并于2011年7月3日偿还其本金30万元。因其他借款一时无力偿还，2011年10月，原告提出要以房子抵押借款，被告同意以址于丰泽区北峰街道招集社区车站25号房产抵押给原告。原告提出要以房地产买卖合同的形式签订，被告同意。原告提供了本案的《房地产买卖合同》和收条给两被告签名确认，其中房款70万元是原告将被告尚欠的借款本息加在一起结算的。原告诉称双方在2011年10月3日协商买卖房产并签订合同与事实是不相符的，而且原告所谓的当天支付定金35万元并没有支付，这35万元是在2010年12月20日借给被告的35万元。另外，2011年10月5日，原告也没有再支付35万元给被告。合同签订后，原告也从没要求被告履行过户手续。所以说，原、被告之间不是房屋买卖合同关系而是借款抵押关系，被告没有违约行为。二、被告同意解除房地产买卖合同，愿意偿还其借款50万元及相应的利息。由于双方并没有真实的买卖房地产的意思表示，现原告提出解除合同，被告也同意，并且被告也愿意偿还尚欠其的借款本金50万元及相应的利息，同时也要求原告退还已经收取的《国有土地使用权证》《施工许可证》等原件给被告。在本案合同签订之后被告还向原告借款20万元现金，加上本案借款50万元的利息8万元，借条上借款金额为28万元。两被告同意以本案涉及的房产抵偿向原告借款的本金70万元及利息28万元共计98万元。
经审理查明，两被告系夫妻。2011年10月3日，原告与两被告签订一份《房地产买卖合同》，约定两被告将址在丰泽区北峰街道招集社区车站25号的房产转让给原告，转让价70万元。上述房产办理了国有土地使用证，使用权类型为划拨，但尚未办理房屋所有权证。合同第四条第1款约定，签订合同时原告支付两被告购房定金35万元；第五条第1款约定，“乙方首期房款人民币叁拾万元整（￥300，000）。此款待甲方办理完以下事项后，乙方支付给甲方：1、待办理出此方的房屋所有权证；2、完成上述房产的内、外装修；3、将上述房产的土地使用权性质从划拨转为出让；4、甲乙双方前往泉州市房地产交易中心办理此房的产权过户手续”；第五条第2款约定，二期房款5万元待原告或原告指定的受托人领取上述房屋的房产证后支付。同时，合同第七条约定，原、被告双方办理交易过户的时间为2012年1月5日前；第八条约定，双方前往泉州市房地产交易中心办理房屋的产权交易过户手续当日，两被告将房屋交付给原告使用。合同签订后，两被告依约将上述房屋的《国有土地使用权证》正本、《建设工程规划许可证》正本交由原告保管；同时，两被告于2011年10月3日出具《定金收条》交由原告收执，载明收到原告购房定金35万元；另于2011年10月5日出具《房款收条》交由原告收执，载明收到购房款35万元。另查明，两被告分别于2010年12月20日、12月27日、12月28日、12月29日向原告借款35万元、30万元、5万元、10万元，以上合计80万元；被告于2011年7月3日存入原告丈夫陈颖超建设银行账户30万元。以上事实，原、被告均无异议，且有《房地产买卖合同》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《定金收条》、《房款收条》、存款凭条为证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》，系双方协商一致后签订，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。原告请求解除双方的买卖合同，被告亦同意解除，故本院予以支持。合同解除后，关于该合同取得的财产应予返还。两被告分别于2011年10月3日、10月5日出具定金收条和房款收条，载明收到定金35万元、房款35万元，合计70万元。被告辩称，出具上述两份收条时并未另行收到款项，而是以被告实际尚欠的借款本息进行结算。本院认为，根据原、被告双方签订的房屋买卖合同中的约定，原告支付首期房款的前提条件为被告办理完房产证、完成房屋内外装修、将土地性质由划拨转为出让以及双方前往泉州市房地产交易中心办理过户手续之后；二期房款的支付时间是在原告领取房产证之后。原告在上述付款条件尚未成就之时，即履行完毕自己的全部付款义务，且没有要求被告交付房屋，该行为明显不符合正常交易习惯；结合两被告曾多次向原告借款的事实，本院认为，《定金收条》和《房款收条》所载明的款项合计70万元，系对两被告拖欠原告借款的结算，即两被告系以拖欠的借款抵作房屋买卖合同的定金及购房款，借款已转变为房屋买卖合同款。故原告请求两被告返还70万元，本院予以支持。原告另请求被告承担违约责任，本院认为，《国有土地使用权证》及《建设工程规划许可证》在签订合同时即由原告持有，原告并没有证据证明其曾要求被告办理或协助办理土地性质变更、房屋产权登记及过户手续等，故对于被告请求原告承担双倍返还定金及按照合同违约条款约定赔偿资金占用期间损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈丽丽、黄衍闽应于判决生效之日起十日内返还原告邹亚萍房屋买卖合同款70万元；
二、驳回原告邹亚萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12300元，减半收取6150元，由原告邹亚萍负担1010元，被告陈丽丽、黄衍闽负担5140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈奕辉
二〇一四年一月十五日
书 记 员 林志仁
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款第三人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。