江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）饶中民指再终字第4号
申诉人（一审原告、二审上诉人）程晓花。
委托代理人胡卫星，北京大成律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）上饶天利房地产开发有限公司。
法定代表人黎镇熏。
被申诉人（一审第三人、二审第三人）上饶市日昇实业有限公司。
法定代表人邱有义，该公司董事长。
委托代理人俞香明，江西司达律师事务所律师。代理权限：一般代理。
申诉人程晓花因与被申诉人上饶市天利房地产开发有限公司、上饶市日昇实业有限公司房产确权纠纷一案，不服我院2005年7月6日作出的（2005）饶中民一终字第226号民事判决，向江西省人民检察院提起抗诉申请。江西省人民检察院以赣检民行抗字（2012）49号民事抗诉书向江西省高级人民法院提起抗诉。江西省高级人民法院于2013年1月4日作出（2012）赣民抗字第62号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，申诉人程晓花的委托代理人胡卫星、被申诉人上饶市日昇实业有限公司的委托代理人俞香明到庭参加诉讼。申诉人上饶天利房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告程晓花诉称，1999年3月25日，原告程晓花与被告上饶天利房地产开发有限公司就座落在白鸥园东侧，银海大厦西侧，编号为25号的一直面积为54.55平方米的店面达成交易协议，签订了书面合同。合同签订后，原告程晓花于2003年元月3日支付给被告上饶天利房地产开发有限公司购房款272，750元，被告上饶天利房地产开发有限公司也将该店面交付给原告程晓花。此后，该店面一直由原告管理使用。2003年11月5日，原告程晓花向上饶市房管局申请办理房屋产权时，发现该店面已经颁发过产权证，而且是被告上饶天利房地产开发有限公司抵押给第三人上饶市日昇实业有限公司的，一直未申请注销，故原告程晓花向信州区人民法院起诉，要求确认该直店面归其所有。
一审被告上饶天利房地产开发有限公司未作答辩。
一审第三人上饶市日昇实业有限公司辩称，上饶市日昇实业有限公司以上饶市一建公司八分公司的名义承接了被告上饶天利房地产开发有限公司在白鸥园的A、B两幢商住楼工程，由于被告上饶天利房地产开发有限公司无力支付工程款，双方在1998年7月6日达成用白鸥园的五间店面过户给第三人，并办了产权证，因此，原告程晓花与被告上饶天利房地产开发有限公司交易违法，属于无效合同。第三人暂时放弃该店面的使用权（管理权），但并没有放弃该店面的所有权。
信州区人民法院一审查明，第三人上饶市日昇实业有限公司以上饶市一建公司八分公司的名义承接了被告上饶天利房地产开发有限公司在白鸥园即解放路19号的A、B两幢商住楼，由于被告上饶天利房地产开发有限公司无力支付工程款，双方于1998年7月6日达成了用白鸥园五间店面抵给第三人上饶市日昇实业有限公司的协议，上饶市日昇实业有限公司于1998年11月19日将五间店面办理了产权证。其中房权证号第200139、20××41两证的房屋面积均是54.55平方米。1999年元月25日，原告程晓花与被告上饶天利房地产开发有限公司就座落在白鸥园东侧，银海大厦西侧，编号为25号的一直店面（面积为54.55平方米）达成协议，双方签订了《上饶市商品房交易合同书》，合同签订后，原告交付了房款。2003年11月5日原告向上饶市房管局申请办产权证时，得知该店面已颁发过产权证，故向法院起诉，要求确认该店面的产权归自己所有。另查明，1999年4月8日，被告上饶天利房地产开发有限公司与第三人上饶市日昇实业有限公司签订了《白鸥园商城B栋工程补充协议》该协议第三条说明，被告上饶天利房地产开发有限公司用上饶火车站9-D地块抵上饶市日昇实业有限公司的工程款和质保金，上饶市日昇实业有限公司在取得9-D地块时，应将上饶天利房地产开发有限公司的五间店面归还，并应由上饶市日昇实业有限公司向办证部门写出书面报告申请作废。同日，双方就上饶火车站9-D地块签订了《国有土地使用权出让合同》，上饶市日昇实业有限公司以上饶天利房地产开发有限公司在履行土地转让过程中有违约行为（未履行三通一平，未拆迁完毕）为由，拒绝将白鸥园五个店面中的三个店面归还给上饶天利房地产开发有限公司。庭审中第三人提供了房权证号第××号、20××41号房产权证，但产权证上只注明房屋座落即解放路19号，未注明幢号与房号，而解放路19号有A、B两幢房屋和店面几十间。该院曾要求房管部门对上述房产权证上的幢号、房号予以明确。房管部门答复，档案中均无其他详细房屋地址注载，无法确认。
信州区人民法院认为，本案争执焦点是原告所购买的营业房是否是第三人持有房产证的营业房。答案只有两种：即原告购买的营业房是第三人持有房产证的营业房或者原告购买的营业房不是第三人持有产权证的营业房。第一种：因原告与被告签订售房合同时，被告与第三人尚未签订《补充协议》，因此在被告尚未将店面回赎之前，不能确定该店面产权归原告所以。第二种：原告购买了被告座落在白鸥园东侧、银海大厦西侧，编号为25号的一直店面是事实，但合同上未注明四至，也未说明是第几间，原告未提供买房的图纸，而面积54.55平方米并不是几十间店面中的唯一，故法院无法确认原告房屋的确切位置。原告的诉讼请求，该院不予支持。判决：驳回原告程晓花的诉讼请求。案件受理费2，000元，由原告程晓花承担。
程晓花不服，提出上诉，请求撤销原判，改判确认座落在白鸥园东侧，银海大厦西侧，编号为25一直面积54.55平方米的店面产权属于上诉人所有。其理由主要有重审法院没有确认我的买房合同是否有效，被上诉人把房子抵押给第三人没有依法登记是无效抵押，不能对抗我的买卖关系，第三人的房产证没有明确地址，且上饶天利房地产开发有限公司提供了火车站9-D的地抵偿了欠款，抵押的房子应是上饶天利房地产开发有限公司的房子，图纸编号25号是确定的，要求依法改判。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院二审认为，被上诉人上饶天利房地产开发有限公司卖给上诉人程晓花编号25号的店面，实际上是抵押给第三人上饶市日昇实业有限公司的编号A栋的25号店面，该店面在1998年第三人就办理了房产登记，1999年4月8日，上饶天利房地产开发有限公司与第三人未签订补充协议前，该店面作为抵押物上饶天利房地产开发有限公司并未收回抵押物，在抵押物未收回之前，1999年元月25日，上饶天利房地产开发有限公司把该店面卖给上诉人程晓花行为是错误的。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，本案的上饶天利房地产开发有限公司把该店面转让给上诉人程晓花未按本规定通知抵押权人上饶市日昇实业有限公司，这种转让行为依法应当是一种违法的无效行为。为此，上诉人程晓花要求把争议的店面确权归他所有的上诉理由不能成立，本院不予采纳。判决：驳回上诉，维持原判。上诉费2，000元，由上诉人程晓花承担。
宣判后，申诉人程晓花不服，向江西省人民检察院提起申请抗诉。
江西省人民检察院抗诉提出，（一）、原判认定的基本事实缺乏证据证明。原判以上饶市日昇实业有限公司办理了房产登记为由，确认其对争议房产拥有所有权是错误的。实际上程晓花与上饶天利房地产开发有限公司签订了《上饶市商品房交易合同书》，交付了房款，合同书明确了房屋的座落和编号（白鸥园东侧，银海大厦西侧，白鸥园商城A幢首层25号）。合同签订后也一直由程晓花实际管理和使用，期间从未有他人对其管理的房产提出异议。因此，程晓花才是争议房产的合法所有者。（二）、有新的证据足以推翻原判决。根据上饶市中级人民法院（2010）饶中行终字第10号行政判决书确认，上饶市房管局颁发20××39号房产证的行为既无事实依据，也无法律依据，判决确认房管局颁发20××39号房产证的行为违法。上饶市日昇实业有限公司持有20××39号房产证被错误认定为有效，是上饶市中级人民法院（2005）饶中民一终字第226号民事判决的事实基础，现20××39号房产证已被确认为违法，该226号判决已失去事实基础。（三）、二审判决适用法律确有不当。原判对程晓花与上饶天利房地产开发有限公司之间的房产交易行为适用担保法第49条第一款是错误的，因为上饶天利房地产开发有限公司卖给程晓花的25号店面并没有办理抵押登记，而是被上饶市日昇实业有限公司直接违法地办理了产权转移登记，上饶市日昇实业有限公司并没有取得抵押权，不能适用担保法第49条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定。因此，原审判决依据担保法第49条规定，以上饶天利房地产开发有限公司把该店面转让给程晓花未按规定通知抵押权人上饶市日昇实业有限公司为由，判决该房产交易行为无效，适用法律确有不当，综上，江西省人民检察院认为，上饶市中级人民法院（2005）饶中民一终字第226号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，有新的证据足以推翻原判决，适用法律确有错误，提起本院依法再审。
申请人程晓花申请抗诉时还提出请求确认其与上饶天利房地产开发有限公司所签订的《上饶市商品房交易合同书》合法有效。
本院再审查明，2003年12月因上饶市日昇实业有限公司拖欠他人欠款，其向上饶市中级人民法院出示了20××39号产权证，称对程晓花所占有使用的该店面享有所有权，后该店面被上饶市中级人民法院强制执行。2006年3月17日，该店面被上饶市中级人民法院委托拍卖给了程永忠，拍卖价格1，096，704元。其他事实与原一、二审查明的事实基本一致。
另，本案的行政诉讼情况：2007年9月3日，程晓花向信州区人民法院提起行政诉讼，请求确认上饶市房管局颁发给上饶市日昇实业有限公司的20××39号房产行为违法。信州区人民法院作出（2007）信行初字第15号行政裁定，以程晓花不具有诉讼主体资格，与具体行政行为没有法律上的利害关系为由，驳回原告程晓花的起诉。程晓花不服判决，提起上诉。上饶市中级人民法院作出（2008）饶中行终字第4号裁定：一撤销上饶市信州区人民法院（2007）信行初字第15号行政裁定；二、本案由信州区人民法院继续审理。信州区人民法院经审理作出（2009）信行初字第22号判决：驳回原告程晓花的诉讼请求。程晓花不服判决，再次提起上诉。2011年3月17日，上饶市中级人民法院作出（2010）饶中行终字第10号行政判决认为，上饶市房地产管理局为上饶市日昇实业有限公司办理转移登记，不符合转移登记的条件，该房屋登记行为为既无事实依据，也无法律依据。据此，判决：一、撤销信州区人民法院（2009）信行初字第22号行政判决；二、确认被上诉人上饶市房地产管理局1998年11月19日颁发给第三人上饶市日昇实业有限公司的20××39号房产证行为违法。
本院再审认为，抗诉机关提出，（2010）饶中行终字第10号行政判决，已经确认日昇公司取得的20××39号房产证违法，该判决足以推翻本案原审生效判决的意见，由于本案争议的坐落在白鸥园东侧、银海大厦西侧，编号为25号的店面，已于2006年3月17日由案外人程永忠通过拍卖取得，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，案外人程永忠是该店面的合法所有权人。申请人程晓花与天利公司签订《上饶市商品房交易合同书》并支付了房款，现合法权利不能实现，申诉人程晓花的利益受到侵犯，其可依法另行主张权利。
对于抗诉机关提出，原审生效判决适用《中华人民共和国担保法》第49条第一款错误。经查，天利公司欠日昇公司的工程款，遂将包括本案诉争的店面在内的五间店面抵押给日昇公司，但日昇公司并未进行抵押登记，原二审判决适用《中华人民共和国担保法》第49条第一款不当。
至于申诉人程晓花申诉请求确认其与天利公司签订的《上饶市商品房交易合同书》效力的问题，本院再审认为，申诉人程晓花在原一、二审中的诉请是要求确认争议房产的所有权属其所有，其申诉是请求确认1999年1月23日申诉人与上饶天利房地产开发有限公司所签订的《上饶市商品房交易合同书》合法有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第（一）款之规定，其该申诉请求不属于本案审理范围，本院不予审理。本院原二审判决中，对上诉人程晓花与天利公司所签订的《上饶市商品房交易合同书》的效力确认无效，无事实和法律依据，亦超出了当事人的诉讼请求范围。
综上所述，原审认定事实错误，适用法律不当，抗诉机关提出原审适用《中华人民共和国担保法》第49条第一款错误的意见，本院予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2005）饶中民一终字第226号民事判决；
二、驳回申诉人程晓花的诉讼请求。
本判决为终审判决。
审 判 长 周江萍
审 判 员 蔡 霞
代理审判员 周立峰
二〇一三年十一月七日
代书 记员 李 智