内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民一终字第523号
上诉人（一审原告）蔚宏光，女，1970年12月30日出生，汉族，私营业主，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。
委托代理人刘凤学，男，1967年10月9日出生，汉族，霍林郭勒市佳佳商贸有限公司法律顾问，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。
被上诉人（一审被告）西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自�区锡林郭勒盟西乌珠穆沁旗巴拉嘎尔高勒镇宝日陶勒盖街。
法定代表人房岭惠，职务经理。
被上诉人（一审被告）西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区巴音胡硕镇。
负责人于久华。
二被上诉人共同委托代理人郭峥嵘，内蒙古驰信律师事务所律师。
上诉人蔚宏光因与被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部商品房买卖合同纠纷一案，内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院曾于2014年8月28日作出（2014）东乌民初字第239号民事判决，后上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉，本院于2015年1月15日作出（2014）锡民一终字第513号民事裁定，将本案发回重审。内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院经重审后，于2015年7月12日作出（2015）东乌民初字第119号民事判决，宣判后，上诉人蔚宏光不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人蔚宏光的委托代理人刘凤学，被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部的共同委托代理人郭峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年8月13日，原告蔚宏光以“买受人”名义与“出卖人”沁旺公司签订了一份编号为WLG-201-00011067号的《商品房买卖合同》一份，合同载明：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于团结大街北侧的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】【暂定名】团结小区。建设工程规划许可证号为152532201200055，施工许可证号为152532201209190101……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3【幢】【座】2【单元】【层】502号房。该房屋的用途为住宅，属砖混结构，层高为六，建筑层数地上六层，地下无层……该商品房建筑面积共86.34平方米……注：3#北侧一号车库、二号车库、三号车库、四库、五号库、六号库……第四条计价方式与价款。……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2000元，总金额172680元……4、注：车库总面积1-6号171.03平方米。每平方2500元，总金额：肆拾贰万柒仟伍佰柒拾伍元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款……”。
另查明，原告蔚宏光在本案诉讼的同时，还另行起诉了被告沁旺公司三案。即分别以“2013年7月31日一次性缴纳489559元房款，签订了编号为WLG-201-00011035号的《商品房买卖合同》一份，购买团结小区第3#、4#【幢】【座】1、1【单元】【层】401、301号房；2013年7月31日一次性缴纳1035240元房款，签订了编号为WLG-201-00011038号的《商品房买卖合同》一份，购买团结小区第6#【幢】【座】1【单元】【层】301、302、401、402、501、502号房；2013年8月13日一次性缴纳699695元元房款，签订了编号为WLG-201-00011021号的《商品房买卖合同》一份，购买团结小区第四【幢】【座】1、2【单元】【层】501、502、502号房及4#南侧13号库、14号库为由，三案均提出“1、请求法院依法确认原被告所签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告继续履行合同，交付合同约定的房屋”的诉讼请求。
又查明，2013年8月1日，原告蔚宏光通过内蒙古农村信用社转账给沁旺项目部会计戴良个人账号400000元；2013年8月14日原告蔚宏光通过内蒙古农村信用社转账给于久华个人账户550000元。
2014年1月9日沁旺项目部会计戴良通过工商银行转账给蔚宏光250000元。但蔚宏光主张“该款是除去上述购房款外沁旺公司向蔚宏光的另一笔借款，借款的金额为200000元，利息50000元”。
还查明，2013年7月31日签订35号、38号《商品房买卖合同》的同时，沁旺项目部为原告出具《收据》一份载明：“人民币：壹佰伍拾贰万肆仟柒佰玖拾玖元整￥1524799元。购房款：6#楼的：301、302、401、402、501、502（都是一单元），4#楼的301、3#楼的401，共捌套楼房（都是一单元）。收款单位：乌拉盖团结小区项目部，经手人：戴良”，并加盖项目部财务专用章；2013年8月13日签订21号《商品房买卖合同》的同时，沁旺项目部为原告出具《收据》一份，载明：“人民币陆拾玖万玖仟陆佰玖拾伍元整，￥699695元。购房款：4#楼一单元501、502。2单元的502，4#楼南侧车库13#、14#车库。收款单位：乌拉盖团结小区�目部，经手人：戴良”，并加盖项目部财务专用章；2013年8月13日签订67号《商品房买卖合同》的同时，沁旺项目部为原告出具《收据》一份，载明：“人民币：陆拾万零贰佰伍拾伍元整￥600255元。购房款：3#楼的2单元的502，3#楼北侧1-6号车库。收款单位：乌拉盖团结小区项目部，经手人：戴良”，并加盖项目部财务专用章。蔚宏光主张“2013年7月31日签订上述35号、38号两份《商品房买卖合同》当日给付于久华现金1124799元，2013年8月13日签订上述21号、67号两份《商品房买卖合同》当日给付于久华现金749950元”。被告沁旺公司主张该两笔现金并未给付。
再查明，该院于2014年6月19日向乌拉盖管理区住建局调取4案所涉房屋及车库的预登记、抵押、网签及团结小区“�证”情况，乌拉盖管理区房屋产权登记发证办公室出具《回执》一份，载明：“经查询团结小区具备以下几证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。所查询的12套住宅、8套车库均未在我处进行备案登记”；该院于2015年3月18日向乌拉盖管理区住建局调取团结小区“五证”情况，该单位出具《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份；该院于2015年3月25日向乌拉盖管理区住建局房产所调取团结小区《商品房预售许可证》，该所提供《商品房预售许可证》复印件2份；该院于2015年3月25日向乌拉盖管理区住建局调取团结小区《建设工程施工许可证》，同日该单位回复“团结小区《建设工程施工�可证》尚未取得，正在办理中”。
庭审中，原告蔚宏光自认“未要求过对四份合同进行备案或预登记”；该院于2014年8月4日向乌拉盖管理区住房和城乡建设局调取团结小区6号楼、4号楼、3号楼及车库的建设情况、竣工验收情况，该局同日出具《回执》一份，载明：“你单位调取的乌拉盖管理区巴音胡硕镇团结小区6号楼、4号楼、3号楼及车库的竣工验收备案材料，我单位尚未办理竣工验收备案”；该院于2015年3月24日向乌拉盖管理区住建局房产所调取团结小区上述4案所涉房屋及车库的预登记、网签、买卖合同备案情况，该所同日答复“经查询：3#楼车库01、车库02、车库04已作预告登记，预告登记权利人为尚勇；3#楼车库06已进行备案为张会斌；其他均未进行预告�记及买卖合同备案，以上房屋的网签情况无法进行查询”；该院于2015年3月25日向乌拉盖管理区住建局调取团结小区开工情况、完工情况及竣工验收情况，该单位同日答复“团结小区合同开工日期为2013年5月10日，竣工日期为2013年12月30日，合同备案日期2014年12月8日，团结小区尚未办理竣工验收手续”。
2014年7月15日、11月27日、12月26日，经该院调查，锡林郭勒盟乌拉盖管理区工商行政管理分局出具《回执》3份，载明：“沁旺项目部未在我单位备案登记”。
一审原告蔚宏光以其一次性缴纳全部房款，但时至今日沁旺公司拒不履行合同，并不承认合同效力为由于2014年6月18日诉至一审法院。请求确认原被告所签订的商品房买卖合同有效，被告继续履行合同，交付合同约定的房屋。
该院认为，首先，被告沁旺项目部为沁旺公司未经工商登记的分支机构，依法没有承担民事责任的能力，其实施的行为应当由沁旺公司承担责任，故沁旺项目部辩称“应为本案当事人、具备独立承担民事责任能力”的主张依法不能成立。
其次，原告蔚宏光与被告沁旺公司对双方间签订的《商品房买卖合同》真实性虽无异议，但双方对签订该份合同的真实意思表示存有异议。原告蔚宏光主张双方间系商品房买卖合同关系，被告沁旺公司主张双方间系民间借贷合同关系。依照法律规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告蔚宏光提供的21号、67号《商品房买卖合同》虽然可以证明其与沁旺公司间签订了购买“团结小区第四【幢】【座】1、2【单元】【层】501、502、502号房及4#南侧13号库、14号库，第3【幢】【座】2【单元】【层】502号房及3#北侧一号车库、二号车库、三号车库、四库、五号库、六号库”的合同，但对商品房买卖合同买受人重要义务之一的支付房款行为，其提供的证据仅可以证明次日银行转账550000元；其虽主张“当天给付两份合同房款现金749950元”，但其所述“首日签订合同并出具全额收据而次日支付部分房款”、“支付上百万现金无任何取款凭证、未进行银行转账，支付数十万反而进行了银行转账”的行为明显有悖于�理及交易习惯。对于沁旺公司给付蔚宏光250000元款项，因蔚宏光对所提出“系另一笔借款”的主张未提供任何证据，故该院对蔚宏光该项主张不予认定支持。综上，该院结合蔚宏光签订合同次日银行转账550000元、未开具发票、未要求预登记及被告沁旺公司于2014年1月9日通过银行转账给付蔚宏光250000元、合同所确定的部分车库已由他人预登记等情形，依法认定原告蔚宏光与被告沁旺公司签订的21号、67号《商品房买卖合同》真实意思表示为民间借贷，双方之间成立借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》实为确保借贷债权实现的非典型担保，故双方间商品房买卖合同不能成立，原告蔚宏光以双方间存在商品房买卖合同关系并请求“确认商品房买卖合同有效、判令继续履行合同交付房屋”的诉讼请求依法应予驳回。据此判决：驳回原告蔚宏光全部诉讼请求。
宣判后，一审原告蔚宏光不服，向本院提出上诉。其上诉的主要理由是：1、一审法院以上诉人签订合同次日向银行转账55万元、未要求预告登记、被上诉人未开具发票、合同所确定的部分车库由他人登记等情况为由，认定双方签订的《商品房买卖合同》实为确保借贷而形成的非典型担保错误，因被上诉人未出示任何由上诉人作为出借人签名的借款合同，而通过上诉人出示的《商品房买卖合同》及收款收据可以证实，双方之间形成真实的商品房买卖合同，一审法院以推理的形式认定双方间形成的是借贷关系继而驳回上诉人诉讼请求错误，请求依法改判或发回重审；2、一审法院追加被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部参加诉讼及调取项目部戴良所谓的凭证违反法定程序。
被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
本院二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
另查明，上诉人蔚宏光就被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司位于乌拉盖团结小区3号楼1单元401室，3号楼2单元502室，3号楼北侧1-6号车库，4号楼1单元301、501、502室，4号楼2单元502室，4号楼南侧13、14号车库，6号楼1单元301、302、401、402、501、502室进行诉前保全，内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院以（2014）东乌民保字第10号民事裁定书，将上述房屋及车库予以查封，查封期限自2014年5月21日至2016年5月21日。后内蒙古�治区东乌珠穆沁旗人民法院将（2014）东乌民保字第10号民事裁定书分别送达给上诉人蔚宏光、被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司及锡林郭勒盟乌拉盖管理区房屋产权登记发证办公室。上述房屋及车库在查封时未在锡林郭勒盟乌拉盖管理区房屋产权登记发证办公室进行预售登记及相关备案。
位于乌拉盖团结小区3号楼北侧1、2、4号车库在诉讼期间已作预告登记，现预告登记权利人为尚勇。3号楼北侧6号车库在诉讼期间已作预告登记，现预告登记权利人为张会斌。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、回执等证据在案为凭，这些证据已经一、二审开庭举证、质证和认证，具有证明效力。
本院认为，本案的争议焦点即双方签订的《商品房买卖合同�系基于房屋买卖还是基于借贷关系产生的担保及原审程序是否违法。虽然被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部提供了其会计戴良的现金日记账，用以抗辩证实其并未收取收款收据中的购房款及双方之间并未形成商品房买卖合同的法律关系，但该现金日记账中仅有借方记载，无贷方及余额记载，且存在多处更改迹象，故该份证据不符合现金日记账的记账形式，而被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部又未提供企业财务凭证、银行对账单等其他证据予以证实其该项抗辩理由，故本院对该项抗辩理由不予支持。又因被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司、西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部未能提供相应证据证实其与上诉人蔚宏光之间存在民间借贷的法律关系，故本院根据上诉人蔚宏光提供的商品房买卖合同及收款收据能够认定上诉人蔚宏光与被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部之间形成商品房买卖合同的法律关系。上诉人蔚宏光在出具收据后次日向被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部共计转账95万，虽然二被上诉人辩称该笔款项系上诉人蔚宏光向其出借的借款而非购房款，但二被上诉人未能提供相应证据证实其该项抗辩理由，故本院认定该95万系上诉人蔚宏光的购房款。被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部于2014年1月9日向上诉人蔚宏光转账250000元，虽然二被上诉人辩称该笔款项是偿还上诉人蔚宏光的借款，《商品房买卖合同》也是为确保该笔借款所产生的担保，但上诉人蔚宏光不认可该笔款项与本案有关，二被上诉人也未能提供其他证据予以证实，故本院对《商品房买卖合同》是为确保借款而产生的担保不予认定。因《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对该合同的真实性与合法性予以确认。虽然上诉人蔚宏光与被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部之间的商品房买卖合同未办理登记备案手续，但办理登记备案手续并非本案合同生效的前置条件，故一审法院以推定的形式认定双方之间签订的《商品房买卖合同》实为确保借贷债权实现的非典型担保错误，本院予以纠正。上诉人蔚宏光上诉主张的，一审法院以上诉人签订合同次日向银行转账55万元、未要求预告登记、被上诉人未开具发票、合同所确定的部分车库由他人登记等情况为由，认定双方签订的《商品房买卖合同》实为确保借贷而形成的非典型担保错误，因被上诉人未出示任何由上诉人作为出借人签名的借款合同，而通过上诉人出示的《商品房买卖合同》及收款收据可以证实，双方之间形成真实的商品房买卖合同，一审法院以推理的形式认定双方间形成的是借贷关系继而驳回上诉人诉讼请求错误的上诉理由，证据充分，本院予以支持；对于上诉人蔚宏光上诉主张的，一审法院追加被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部参加诉讼及调取项目部戴良所谓的凭证违反法定程序的上诉理由，因依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”。本案中，一审法院为了查明案情，依法向被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部进行调查，并认为该项目部与本案有利害关系，为查明本案事实将其追加为本案被告参加诉讼并无不当，故上诉人蔚宏光该项上诉理由，本院不予支持。鉴于上诉人蔚宏光已将位于乌拉盖团结小区3号楼北侧1、2、4、6号车库采取了诉前保全措施，故被上诉人在保全期间无权将上述车库分别转让给案外人尚勇、张会斌。虽然被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司乌拉盖团结小区项目部为被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司设立，但该项目部并未领取营业执照，故其与上诉人蔚宏光签订《商品房买卖合同》的法律后果理应由被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司承担，被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司理应向上诉人蔚宏光交付上述车库，�案外人尚勇、张会斌可依据相关法律规定向二被上诉人主张相关权利。综上，原判认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》第五十三条、参照《商品房销售管理办法》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2015）东乌民初字第119号民事判决；
二、由被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司将位于内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区团结小区第3号楼综合验收合格后，立即向上诉人蔚宏光交付位于该小区�3号楼2单元502号房屋，第3号楼北侧1、2、3、4、5、6号车库；
三、驳回上诉人蔚宏光的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费9800元，由被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费4900元，由被上诉人西乌珠穆沁旗沁旺房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 景 超
审判员 哈 图
审判员 苏依拉
二〇一五年十二月二十一日
书记员 张雅洁