广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民二初字第1358号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，行长。
委托代理人：郑祝远、丁金石，均是员工。
被告：邹勇，男，1969年2月24日出生，汉族，身份证住址福建省建阳市，暂住广东省中山市。
被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省。
法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。
委托代理人：王翠琴，员工。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告邹勇、中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建行中山分行委托代理人郑祝远、被告通大公司委托代理人王翠琴到庭参加诉讼。被告邹勇经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中山分行诉称：被告邹勇向原告建行中山分行借款197000元用于购买住房，借款期限从2009年4月15日至2034年4月15日，利率为基准利率浮动-30%；被告邹勇从支用借款的次月开始按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告建行中山分行按中国人民银行有关规定相应调整；被告邹勇未按期归还借款或出现其他足以影响其偿债能力的情况时，原告建行中山分行有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物。被告邹勇提供所购买的广东省中山市三角镇旭日御华庭7幢＊＊房作为上述借款的抵押。贷款发放后，被告邹勇未按合同约定履行还款义务，经常拖欠借款本息，严重违约。至2014年5月28日，被告邹勇尚欠借款本金173070.64元，利息661.27元，共计173731.91元。依据原告建行中山分行与被告通大公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告通大公司对借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告建行中山分行为实现债务而发生的费用提供连带责任保证，目前尚在保证期间。原告建行中山分行为维护自身的合法权益，特向法院起诉。请求判令：1.解除原告建行中山分行与被告邹勇之间的借款合同；2.被告邹勇立即向原告建行中山分行偿还借款本金173070.64元及至还清之日至的利息（利息包括正常、逾期罚息，且暂计至2014年5月28日为661.27元，借款逾期之日起至还清之日止按照中国人民银行公布的同期同档次逾期贷款利率计算），共计173731.91元；3.原告建行中山分行对被告邹勇所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.被告通大公司承担连带保证责任；5.被告邹勇、通大公司承担本案全部诉讼费用。诉讼期间，原告建行中山分行称被告邹勇偿还部分款项，亦从被告通大公司保证金账户扣款，故变更第2项诉讼请求为：请求判令被告邹勇向原告建行中山分行偿还截止至2015年2月4日的欠款，本金为170394.47元，利息（含正常利息和罚息）为1572.36元，之后至清偿日止的利息计算方法不变。
原告建行中山分行对其陈述的事实在举证期限内提供以下证据：1.个人住房（商业用房）借款合同；2.律师见证书；3.被告邹勇身份证明；4.个人贷款支付凭证；5.中山市商品房抵押登记备案证明；6.中山市商品房销售登记备案表；7.对账单；8.商品房销售贷款合作协议；9.被告通大公司营业执照；10.截至2015年2月4日的对账单。
被告邹勇在法定期限内未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。
被告通大公司辩称：第一，关于我司承担保证责任的问题，被告邹勇已提供物的担保，而我司为被告邹勇提供了保证担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，原告建行中山分行应先就被告邹勇提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿部分承担连带清偿责任。第二，关于原告建行中山分行已扣取我司保证金的返还问题，因被告邹勇未按借款合同约定按照还贷，原告建行中山分行已扣取我司保证金26757.21元代被告邹勇偿还借款本息、违约金等。基于第一点抗辩理由，原告建行中山分行在未处分被告邹勇抵押物的前提下，率先扣取我方保证金代被告邹勇返还相应款项，不符合事实及法律的规定，因此，我司要求原告建行中山分行返还已扣取的款项26757.21元。第三，关于本案诉讼费用承担问题，因本案由被告邹勇违约行为（即未按合同约定履行还款义务）引起，与我司无关，故要求我司承担本案诉讼费用没有事实及法律依据。第四，原告建行中山分行恶意阻止我司办理涉案房产的产权证件。该房产本来在2013年6月就可办证，但需要原告建行中山分行提供中山市商品房销售登记备案表，但原告建行中山分行没有提供给我司，导致我司无法为被告邹勇办理所购房产的所有权证和他项权证，所以原告恶意阻止连带责任保证终止的条件成就。
被告通大公司对其辩解提供了以下证据：1.个人贷款还款凭证；2.商品房产权权属证明书。
经审理查明：2009年4月15日，建行中山分行作为贷款人与邹勇作为借款人、抵押人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-011-2009000271）约定：借款人向贷款人借款197000元，用于购买广东省中山市三角镇旭日御华庭7幢＊＊房；借款期限从2009年4月15日至2034年4月15日止，贷款利率在基准利率水平上下调30%，即月利率为3.465‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；借款逾期的罚息利率为在本合同所指向贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的行为；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人采用等额本息还款法还款；如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利。邹勇提供了其购买的位于广东省中山市三角镇旭日御华庭7幢＊＊房的房产作为上述借款的抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同还约定了其他事项。合同签订后，建行中山分行向邹勇发放贷款197000元，邹勇未按合同约定履行还款义务，时有拖欠贷款本息行为发生，截至2014年5月28日，邹勇尚欠建行中山分行借款本金173070.64元，利息（含正常利息、逾期罚息）661.27元。建行中山分行遂向本院起诉，提出前述诉求。
另查：2008年5月22日，通大公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市三角镇旭日路的经批准命名为旭日御华庭的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供以下第1、2两种方式的担保：1.甲方在乙方开立保证金账户，账户名称为通大公司，账号4400178039605250＊＊＊＊，开户行建行中山三角分理处；甲方同意乙方将每笔按揭贷款的3%作为保证金划入该保证金账户，保证金账户余额最高为50万元；保证金账户的保证金专项用于质押担保全部按揭借款人向乙方的借款；当借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从该保证金账户中直接扣收有关款项；保证金担保的存续期间至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。2.甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应抵减；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议签订后，通大公司和建行中山分行依约履行该协议。因邹勇未按时还贷，建行中山分行遂从通大公司的上述保证金账户以及其他建行账户多次扣收保证金共26757.21元，用于偿还邹勇所欠建行中山分行的欠款。另建行中山分行起诉后，邹勇亦偿还了部分欠款。截止2015年2月4日，邹勇尚欠建行中山分行本金170394.47元，利息（含正常利息和罚息）1572.36元。
又查：邹勇提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，编号为易房抵字第DY200912636号，抵押权人为建行中山分行；但至本案法庭辩论阶段结束时尚未取得房屋所有权证和房屋他项权证。
通大公司提供了由中山市人民政府于2013年10月16日出具的商品房产权权属证明书，其中列明了凭该证明书办理交易手续的房产为产权人为通大公司、房屋坐落地址为中山市三角镇民安南路13号（6幢\\\7幢）共32宗，但该32宗房产中并没有包括邹勇所购的涉案房产。通大公司称该房产因被法院查封而无法办理交易手续。而建行中山分行亦否认有恶意阻止邹勇所购涉案房产办证的事实存在。
本院认为：建行中山分行与邹勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，邹勇亦应当全面履行还款义务。因邹勇未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。邹勇提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，通大公司与建行中山分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》约定，通大公司承诺为购买旭日御华庭的购房人向建行中山分行的贷款提供保证金的质押担保和连带责任保证，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及建行中山分行全额回收贷款时，建行中山分行无需征得通大公司同意即可从通大公司在建行中山分行开立的包括保证金账户在内的任何存款账户中直接扣收有关款项。邹勇为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于该质押担保及连带责任保证范围且尚在担保期限内，故通大公司应对邹勇所欠建行中山分行的本案债务承担质押担保责任和连带保证责任。本案中，建行中山分行仅主张通大公司承担连带保证责任，故本院仅对此进行处理。建行中山分行对邹勇享有的债权，既有债务人邹勇提供的物的担保，又有通大公司提供人的担保。而通大公司和建行中山分行在《商品房销售贷款合作协议书》中约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及建行中山分行全额回收贷款时，建行中山分行无需征得通大公司同意即可从通大公司在建行中山分行开立的包括保证金账户在内的任何存款账户中直接扣收有关款项，该约定仅是针对通大公司需承担质押或保证责任时，建行中山分行实行担保权的方式，并没有明确约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，而《个人住房（商业用房）借款合同》也没有约定实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，应先就邹勇提供的抵押物实现债权，不足部分由通大公司承担连带保证责任。通大公司承担保证责任后，有权向邹勇追偿。对于建行中山分行已扣收通大公司的款项26757.21元，因通大公司并没有在本案中提起反诉，故本案不作出处理，双方可通过其他法律途径解决，通大公司亦可选择作为其已为邹勇承担保证责任的款项，有权向邹勇追偿。对于通大公司辩称建行中山分行恶意阻止办理邹勇所购涉案房产产权证件的意见，但其也称该房产已被法院查封，故其该抗辩意见理据不足，本院不予支持。至于诉讼费负担问题，因通大公司是连带保证人，且诉讼费亦属其保证责任范围，故应与邹勇共同负担。邹勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告邹勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-011-2009000271）；
二、被告邹勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金170394.47元及利息［利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2015年2月4日为1572.36元，从2015年2月5日起至清偿之日止，以实欠款额按《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-011-2009000271）约定的贷款利率和罚息利率计算］；
三、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告邹勇提供的抵押物即位于广东省中山市三角镇旭日御华庭7幢＊＊房（抵押登记备案编号为易房抵字第DY2009126**号）的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；
四、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市通大房地产有限公司承担连带保证责任。被告中山市通大房地产有限公司承担连带保证责任后，有权向被告邹勇追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3775元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告邹勇、中山市通大房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 区瑞樱
审判员 黄毅华
审判员 黄小玲
二〇一五年二月十三日
书记员 郭淑玲
李小穆