上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13250号
原告上海台庆房地产经纪有限公司。法定代表人孙某甲，董事长。委托代理人范木贵，上海市德尚律师事务所律师。被告佟佳佳。被告张文敏。两被告共同委托代理人高飞，上海文飞永律师事务所律师。原告上海台庆房地产经纪有限公司(以下简称“台庆公司”)与被告佟佳佳、张文敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年6月17日公开开庭进行了审理。原告台庆公司的委托代理人范木贵，被告佟佳佳、张文敏的共同委托代理人高飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告台庆公司诉称，原、被告于2014年1月就租赁上海市闵行区××路×××号×××层商铺签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2014年1月15日至2019年1月14日；月租金为人民币(币种下同)33,000元；租赁保证金为99,000元；同时约定租赁关系解除日，被告应当将保证金返还原告，否则将承担每日百分之五的违约金。2015年12月，因原告公司策略调整，不能继续租赁被告商铺。根据《租赁合同》第十条约定：原告如需提前终止合同，应提前一个月通知被告，被告无条件同意，并当日返还保证金。原告遂于2015年12月15日根据该条款向被告邮寄解除租赁合同的《通知函》。双方于2016年1月16日办理了相应交房手续，但被告拒绝返还保证金。原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令(一)被告返还租赁保证金99,000元；(二)被告支付自2016年1月16日起至保证金实际返还之日止，以66,000元为基数按照每日5%计算的违约金。诉讼中，原告将上述第(一)项诉请金额变更为66,000元，同时对上述诉请(二)中的违约金计算标准变更为以66,000元为基数按照每日万分之五计算。被告佟佳佳、张文敏共同辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告提前要求终止合同，被告只有在无条件同意的条件下才会如数返还保证金，现由于原告在履约期间一直延迟支付租金，被告享有合同解除权或主张违约的权利，是否追究、解除都是被告的权利，故被告不同意无条件终止合同，同时被告有权利不返还租赁保证金。经审理查明，2014年1月，原告台庆公司(作为承租方，签约乙方)与被告佟佳佳、张文敏(作为出租方，签约甲方)签订《租赁合同》1份，约定由甲方将其所有的位于闵行区××路×××号×××层房屋出租给乙方作为商铺使用，建筑面积为49.62平方米。租赁期自2014年1月15日起至2019年1月14日止，甲方应于2014年1月15日以前将房屋腾空交给乙方使用，乙方应于2014年1月7日支付给甲方定金2万元。租期开始之后，上述定金转为保证金的一部分。租金为每月33,000元，乙方以汇款形式支付给甲方。租金按3个月为一期支付，第一期租金于2014年1月15日以前付清，以后每期租金支付时间为1、4、7、10月的5号前，先付后用(若乙方以汇款形式支付租金，则汇出日为支付日，汇费由汇出方承担)，甲方收到租金后应予以书面签收。甲方指定账号户名为张文敏，开户银行为××支行。如乙方逾期支付，甲方应书面通知，乙方于收到书面通知后需及时付清租金，如乙方于收到书面通知后5个工作日内仍未支付租金，则自收到书面通知之日起，每逾期一日按月租金的万分之五向甲方支付滞纳金，如乙方超过10个工作日仍未支付租金，甲方有权单方面解除合同，乙方在合同解除后3日内搬空交房。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计99,000元，除乙方已支付的部分外，乙方应于2014年1月15日前支付给甲方，甲方收到保证金后应予以书面签收，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将保证金全额无息退还乙方。乙方如需提前终止本合同，应提前一个月通知甲方，甲方同意无条件终止合同，并于合同终止当日返还乙方保证金。甲方应于乙方交还房屋当下返还乙方保证金，如甲方未及时返还乙方保证金，则甲方同意按日百分之五承担违约金。特殊事项：1.租赁发票、物业费由乙方承担；2.保证金不作租金使用；3.租金前两年不变，自第三年起，每年按前一年租金递增5%。上述合同签订后，被告按约向原告交付了房屋，原告则向被告支付了租赁保证金99,000元及至2015年12月14日止的租金。其中2015年1月15日起的租金，被告系以每月支付33,000元的形式分别通过银行汇款的方式支付至被告指定的银行账户。2015年12月15日，原告向被告发送关于解除租赁合同事宜的《通知函》，称：现因公司经营策略调整，根据《租赁合同》第十条“乙方如需提前终止本合同，应提前一个月通知甲方，甲方同意无条件终止合同，并于合同终止当日返还乙方保证金。”鉴于此，特致函与你方：1.2016年1月16日解除该《租赁合同》；2.本公司同意于2016年1月16日前提前交房；3.扣除相应产生的费用，你方应当将多余的保证金返还本公司。2016年1月16日，原告将租赁房屋交还被告，并已将水电费用结清。现原告认为，双方已解除《租赁合同》并办理了交房手续，被告在扣除已产生的33,000元租金外，应将剩余保证金66,000元返还原告。现由于被告至今拒绝向原告返还保证金，遂成讼。以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《租赁合同》(以此证明原、被告间的租赁关系)；2.原告向被告发送的《通知函》及邮寄凭证(以此证明原告已按约通知被告于2016年1月16日解除租赁合同并请被告扣除费用后返还剩余租赁保证金)。被告提供的银行交易明细1组(以此证明原告近一年都是每月一付租金)以及原、被告的当庭陈述等证据为证。经庭审质证，原、被告对各自对方提供证据的真实性均表示无异议，但原告认为，被告提供的银行交易明细恰恰证明被告以其实际行为已认可了原告这种每月一付租金的方式。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。根据上述合同约定，原告如需提前终止合同，应提前一个月通知被告，被告同意无条件终止合同，并于合同终止当日返还原告保证金。本案中，原告因公司经营策略调整，于2015年12月15日依照合同约定提前1个月向被告发送书面《通知函》，要求自2016年1月16日解除《租赁合同》，并同意于2016年1月16日前提前交房，同时要求被告扣除相应产生的费用后将多余的保证金返还。原告的上述行为符合双方的合同约定，且理由正当。因此，被告应根据租赁合同约定同意与原告解除合同并在扣除相应费用后将剩余的保证金返还原告。现原告要求被告在扣除最后1个月房租33,000元后将剩余保证金66,000元予以返还之诉请，既有合同依据，亦符合相关法律规定，本院予以支持。另关于原告提出要求被告支付违约金之诉请，虽双方在合同中约定被告应于原告交还房屋当下返还保证金，如被告未及时返还保证金，则同意承担违约金，但合同同时约定保证金应在原告迁空、点清、并付清所有应付费用后由被告退还。就本案而言，双方在交接租赁房屋时并未就原告应付的所有费用金额加以明确且达成一致意见，故对于原告要求被告支付逾期返还保证金之违约金诉请，本院不予支持。此外关于被告提出的原告在履约期间一直延迟支付租金之抗辩。对此，原告称租金从原3个月为一期支付变更至1个月为一期支付的付款方式，原、被告对此进行过协商，被告是表示同意的，且双方在长期的实际履行过程中被告对此从未提出过异议。对此，本院认为，根据双方合同约定，如原告存在逾期支付租金的情形，被告应当书面通知，原告于收到书面通知后需及时付清租金，但从被告提供的银行交易明细来看，双方在实际履约过程中，自2015年起的租金原告一直是以每月支付的形式汇款至被告指定的银行账户，被告对此从未提出过异议，也未就原告逾期支付租金的情形发出过书面通知。因此，原告关于双方协商变更租金支付方式之理由成立，本院予以采信，被告关于原告在履约期间一直延迟支付租金之抗辩，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告佟佳佳、张文敏于本判决生效之日起十日内返还原告上海台庆房地产经纪有限公司剩余租赁保证金66,000元。二、驳回原告上海台庆房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,275元，减半收取计1,137.50元，由原告上海台庆房地产经纪有限公司负担412.50元，被告佟佳佳、张文敏负担725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一六年七月四日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。