安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庐民一初字第00423号
原告：陈桂香，女，1971年12月9日出生，汉族，公司股东。
委托代理人：周伟娜，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：胡保华，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被告：合肥宏业家具厂。
法定代表人：李志国，执行董事兼总经理。
委托代理人：刘夕礼，安徽中天恒律师事务所律师。
原告陈桂香与被告合肥宏业家具厂（下称宏业家具厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月26日受理后，依法由许欣竹担任审判长、人民陪审员罗国凤、人民陪审员汪林组成合议庭审理本案，于2013年2月8日公开开庭进行了审理。原告陈桂香委托代理人周伟娜、胡保华，被告宏业家具厂委托代理人陈夕礼到庭参加诉讼。2013年3月28日本案因陈桂香提起（2013）庐民一初字第01076号确认合同效力一案而中止诉讼，2013年8月20日本案恢复审理。本案现已审理终结。
陈桂香诉称：2007年12月24日，合肥机通特种泵业有限公司（以下简称机通公司）与宏业家具厂签订《厂房及土地出让合同》，约定宏业家具厂将其南围墙边一栋面积为1405.27平方米的厂房所有权及相应的5亩土地使用权转让给机通公司（房产证号：房地权合产字第××号），转让价格190万元。机通公司在支付上述款项后，多次要求宏业家具厂协助办理厂房所有权及土地使用权过户手续，但宏业家具厂一直拒绝协助。另机通公司有陈桂香和朱自贞两位股东，2010年12月机通公司注销时，未对上述剩余财产进行分配。朱自贞出具声明，放弃对上述房屋所有权及土地使用权的分配权利，由陈桂香一人享有并行使全部权利。鉴于宏业家具厂违约行为损害了陈桂香合法权益。故陈桂香诉至法院，请求判令：1、宏业家具厂协助陈桂香办理房地权合产字第××号房屋所有权及其占用的土地使用权过户手续；2、宏业家具厂承担本案全部诉讼费用。
陈桂香就其主张向本院提供如下证据：证据1、私营企业基本注册信息查询单和企业基本信息、证据2、私营企业注册信息查询单、证据3、公司变更登记申请资料、证据4、准予注销登记通知书、证据5、声明、证据6、陈桂香身份证，均证明陈桂香是本案适格主体；证据7、厂房及土地出让合同、证据8、0035660号收据、证据9、合产字第09××87号房地产权证、证据10、合国用（2004）第0774号国有土地使用权证书，均证明机通公司支付全部款项后，宏业家具厂未协助陈桂香办理其名下的厂房所有权和土地使用权的过户手续；
本院经审核对陈桂香证据认证如下：宏业家具厂对证据1、2、3、4、5、6、7、9、10均没有异议，本院对这些证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。宏业家具厂对证据8收据真实性不持异议，但款项是陆续支付的，并且190万元没有实际付清，包含有退回的8万租金，另外尚欠12000元转让款未付。本院经审核对该收据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明宏业家具厂于2009年2月13日交纳了190万元转让款，其中包含有退回的房租80000元。
宏业家具厂辩称：由于陈桂香至今尚未付清房屋的转让款，故陈桂香的诉讼请求没有事实依据，请求驳回陈桂香的诉讼请求。
宏业家具厂就其抗辩主张向法院提供了如下证据：证据1、收据，证明：1、机通公司未按合同约定期限付款，实际是陆续付款，转让款190万元尚有8万元未付；2、没有付清全部转让款，合同约定厂房仍属于宏业家具厂，不应当办理过户手续。证据2，欠条，证明陈桂香至今尚欠12000元转让款未付，合同约定所转让厂房及土地全部权利仍属于宏业家具厂，不应当办理房屋的转让手续。
本院经审核对宏业家具厂的证据认证如下：陈桂香对证据1，真实性没有异议，证明目的有异议，机通公司多次陆续付款符合合同约定，8万元租金是家具厂应该退还给机通公司的，所以买房过程中机通公司实际上支付了190万元。本院经审核对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明宏业家具厂于2009年2月13日交纳了190万元转让款，其中包含有退回的房租80000元。陈桂香对证据2真实性不予认可，欠条与本案没有关联性，借款人为陈强，是其个人的行为，欠条出具日期2009年4月5日，至今也超过诉讼时效。本院经审核，由于该欠条形成于收据之后，故对欠条与本案的关联性不予确认。
经审理查明：机通公司系于2006年5月30日登记设立，陈桂香系该公司股东。2007年12月24日，机通公司与宏业家具厂签订厂房及土地出让合同一份，约定宏业家具厂将其厂房南围墙边一栋厂房及5亩土地出卖给机通公司，价格为190万元，价款支付方式为机通公司在合同签订后一周内缴纳定金40万元，并于2008年2月底交齐剩余150万元。合同还对厂房、土地转让过户手续的办理作出了约定，机通公司凭本厂房及土地出让合同向合肥市土地局、市房产管理局分别办理过户手续，缴纳过户费和领取房产权证书。过户及土地权属变更费用由机通公司承担，过户期间，宏业家具厂对机通公司进行协助。
2009年2月13日，机通公司向宏业家具厂交款190万元，宏业家具厂出具了收据一份，注明收到190万元，收款事由为“购南边壹栋钢构厂房及土地伍亩使用权（退回房屋租金8万元）”。此后，机通公司实际使用了与宏业家具厂签订的厂房及土地出让合同中约定的厂房及5亩土地，但一直未与宏业家具厂办理合同约定的厂房、土地过户登记手续。现陈桂香诉至本院要求判如所请。
另查明：2010年5月1日，中国建设银行长江东路支行与宏业家具厂签订《最高额抵押合同》，约定宏业家具厂以其所有的位于合肥市庐阳区大杨产业园1405.27㎡的工业用房（权证字号：房地权合产字第××号）以及位于合肥市大杨镇工业聚集区9999.79㎡国有土地使用权（权证号：合庐阳（2004）第0744号）作为抵押担保之一，为合肥艺特佳家具有限公司借款提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为850万元。合同还明确约定担保范围等双方的权利与义务。合同签订后，双方就抵押房产及土地办理了抵押登记手续。此外机通公司于2010年10月11日办理了注销清算手续，其时公司股东为朱自贞、陈桂香，两人均未对2007年12月24日机通公司与宏业家具厂签订的厂房及土地出让合同的合同权益进行分配。2010年12月，机通公司注销，朱自贞于2012年12月1日出具声明，称自愿放弃与宏业家具厂签订的厂房及土地出让合同权利，全部权利由陈桂香一人行使。
还查明：2013年6月18日本院（2013）庐民一初字第01076号民事判决书认定，陈桂香主张建行长江东路支行与合肥宏业家具厂恶意串通损害合肥机通特种泵业有限公司利益，进而要求确认建行长江东路支行与合肥宏业家具厂订立的抵押合同部分无效的诉请无事实依据，判决驳回陈桂香的诉讼请求。
本院认为，本案厂房及土地出让合同是合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，2009年2月13日机通公司交款190万元，此后实际使用了与宏业家具厂签订的厂房及土地出让合同中约定的厂房及5亩土地，但厂房及土地转让只有在办理完过户登记手续后方告完结，也即是厂房产权及土地使用权在主体变更后方可具有对抗第三人的效力。由于机通公司一直未与宏业家具厂办理合同约定的厂房、土地过户登记手续，在2010年5月1日宏业家具厂将该房产及土地进行抵押贷款、且办理了抵押登记手续的情况下，在抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，陈桂香要求办理过户手续已经无法实现，故对于陈桂香要求宏业家具厂协助其办理房地权合产字第××号房屋所有权及其占用的土地使用权过户手续的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
驳回原告陈桂香的诉讼请求。
案件受理费21900元，保全费5000元，由原告陈桂香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 许欣竹
人民陪审员 汪 林
人民陪审员 罗国凤
二〇一三年九月六日
书 记 员 盛 亮