福建省厦门市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）厦行监字第12号
再审申请人（一审第三人，二审上诉人）陈美华，女，1951年8月9日出生，汉族。
再审申请人（一审第三人，二审上诉人）陈爱华，女，1949年6月14日出生，台湾籍居民。
再审申请人（一审第三人，二审上诉人）叶高彰，男，1956年2月12日出生，汉族。
上述三再审申请人的共同委托代理人王桂英、廖俊骜，福建旭丰律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）陈建秀，女，1970年6月15日出生，汉族。
委托代理人王荣涨，福建九信律师事务所律师。
原审被告厦门市国土资源与房产管理局。
法定代表人余江河，局长。
委托代理人伍毓锟，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人陈志彬，厦门市国土资源与房产管理局职工。
原审第三人林瑛，女，1963年10月10日出生，汉族，香港特别行政区居民。
原审第三人厦门普达房地产建设发展有限公司。
法定代表人周铁军。
陈美华、陈爱华、叶高彰因厦门市国土资源与房产管理局（以下简称土房局）预售房屋行政登记一案，本院于2014年4月1日作出（2013）厦行终字第16号行政判决书，已经发生法律效力。2015年4月8日，陈美华、陈爱华、叶高彰向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，于2015年4月28日进行听证，现已审查终结。
再审申请人陈美华、陈爱华、叶高彰申请再审，请求撤销二审判决，依法判决驳回被申请人在该案中提出的所有诉讼请求。主要理由：一、原审判决对本案诸多关键事实认定不清或认定错误，证据不足。1.原审判决刻意回避被申请人权利能否对抗申请人，其受让车位行为是否合法等问题，判决结果保护了被申请人的非法权利而侵犯了再审申请人的合法权利。（1）被申请人至今未办理天鹭大厦220号车位的产权证，其不享有220号车位的所有权，仅对林瑛享有债权。且因天鹭大厦至今未通过竣工验收，故被申请人与林瑛签订的《房屋买卖预约合同》受让220号车位的行为并不合法，该合同债权不受法律保护。（2）被申请人与林瑛签订的《房屋买卖预约合同》第二条第一款明确被申请人对签订该合同时（2006年3月20日）220号车库的权属、使用现状做了充分了解并自愿受让，所以该合同的标的物应是签订合同之时的220号车位，而非林瑛和第三人厦门普达房地产建设发展有限公司签订的《商品房预售合同》约定的标的物，被申请人的权利应以2006年3月20日的车位使用状况进行界定。（3）原审判决遗漏查明2006年3月20日三个车位实际使用情况的关键事实。车位在1998年就按220、227、228三个车位纵向并排的方式划分。（4）本案没有任何证据证明林瑛对220号车位享有合法的所有权。2.原审判决未认定再审申请人系《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定的善意第三人，导致作出“合法权利侵犯非法权利”的错误判决。3.原审判决自相矛盾。原审判决在认定原审被告未对220、227、228号车位的朝向、面积等进行测绘、确认的同时，又认定227、228号车位的预售合同登记备案侵犯了被申请人就220号车位享有的权利，事实认定自相矛盾。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决未认定被申请人债权不合法及不可对抗再审申请人，存在法律适用错误。2.原审判决违背行政信赖保护原则。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”，原审判决未根据这一规定维持对再审申请人预售合同的登记备案，适用法律错误。3.再审申请人的预售合同登记备案未违反法律法规之规定，不应予以撤销。法律法规规定行政机关对商品房预售合同登记备案时，仅对预售人提交的预售合同进行形式审查，并未规定对预售合同的内容作实质性审查，原审被告已尽形式审查职责。4.被申请人起诉已超出诉讼时效。行政诉讼起诉期限的起算点还应包括“应当知道具体行政行为内容”的情形，而且还不应超过最长诉讼时效。本案中，再审申请人早在1998年10月12日便向普达公司购买了227号和228号车位，并于同月14日在原审被告处依法办理了预售合同的备案登记，之后便持续不断地在227、228号车位停放车辆至今，三车位十几年来一直都是按0015820、0015821号合同的车位附图分割使用。根据被申请人与林瑛签订的《房屋买卖预约合同》中“已对房屋及车库的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解”这一约定，被申请人自2006年3月20日起就应当知道具体行政行为的内容，即便不知道，也应自再审申请人的预售合同登记备案之日起5年内提起行政诉讼。原审判决对行政诉讼时效的理解片面。
被申请人陈建秀辩称，一、土房局作出的227、228号车位预售合同登记备案行为与220号车位预售合同登记备案行为存在冲突，侵犯了被申请人的合法权益。土房局在原审答辩时也确认，“从NO.0015820号《商品房预售合同》及NO.0015821号《商品房预售合同》所附的车位平面图来看，可以看出220号、227号、228号车位是在原220号车位以及其他空地的基础上进行划分的”。而且，这里的“其他空地”是指占用了公共走廊，将公共走廊划成个人车位也是违法行为。二、再审申请人从未取得该车位，更谈不上善意取得。三、原审第三人厦门普达房地产建设发展有限公司也认为一位二卖，给申请人造成损失，作为补偿，另将负一楼329车位划给再审申请人使用。四、讼争房产中还有其他类似强行划车位的情形，但其他类似情况中，先登记的车位业主未让后划车位业主停车。
经审查，220号、227号、228号车位至今未通过测绘。
本院认为，本案的争议焦点在于NO.0015820、NO.0015821号两份《商品房预售合同》的登记备案是否不当。一、被申请人是本案的适格主体，承受林瑛在《商品房预售合同》中的权利义务。本案中，林瑛已将220号车位转让给被申请人，且就买卖合同办理了公证，被申请人系车位的受让人，其与227号、228号车库预售合同登记备案行为具有法律上的利害关系，具有诉讼主体资格。二、NO.0015778号《商品房预售合同》所附图纸车位的方位与NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》中所附图纸车位的方位存在明显交叉，内容存在明显冲突。由于预售房屋不得重复登记备案，本案中NO.0015778号《商品房预售合同》办理登记备案在先，故土房局在未能审查车位是否重复预售的情况下又办理了登记备案，对NO.0015820、0015821号两份《商品房预售合同》的登记备案行为明显不当，应予纠正。三、被申请人起诉并没有超过起诉期限。本案中，被申请人虽于2006年向林瑛购买了220号车位，但不能以《房屋买卖预约合同》中“已对房屋及车库的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解”这一约定推断出被申请人知道或应当知道227号、228号车位的登记备案内容。因此，被申请人起诉并没有超过起诉期限。至于再审申请人所提及对善意第三人的保护及合同权利等问题，属民事法律关系，故撤销土房局的备案登记行为并不妨碍再审申请人通过民事争议解决途径保护自身权益。综上，土房局作出的NO.0015820、NO.0015821号两份《商品房预售合同》的登记备案确有不当，一审判决撤销后，土房局亦未提起上诉。二审判决维持一审判决并无不当，再审申请人提出的再审申请不符合法律规定的再审条件。依据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：
驳回陈美华、陈爱华、叶高彰的再审申请。
审 判 长 赖民勇
审 判 员 黄翠青
代理审判员 庄 磊
二〇一五年八月十八日
书 记 员 孟 娟
附：本案适用的法律条文
最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释
第七十四条人民法院接到当事人的再审申请后，经审查，符合再审条件的，应当立案并及时通知各方当事人；不符合再审条件的，予以驳回。