海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第2166号原告何小妹。委托代理人王录群（系原告丈夫）。被告苗爱光。委托代理人曾广亮，海南刚峰律师事务所律师。第三人黄翠玉。第三人高超。原告何小妹与被告苗爱光、第三人黄翠玉、高超案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何小妹及其委托代理人王录群、被告苗爱光及其委托代理人曾广亮、第三人黄翠玉到庭参加诉讼。第三人高超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，位于海口市龙华区玉沙广场X号X幢XXX房是政府安置给黄翠玉和高超共同共有的房屋。2013年6月4日，黄翠玉和高超将该房屋出卖给我，并签订了《房地产买卖契约》，房屋的出卖价格为90万元。签订《契约》时，我将85万元购房款交付给黄翠玉和高超，黄翠玉和高超将房屋交付给我使用，并同意余下的5万元待办理完房屋产权转移登记到我名下再支付。现该房屋由我占有使用。由于位于玉沙广场所有的安置房屋至今政府尚未颁发房屋产权证，因此，黄翠玉和高超未将该房屋的产权转移到我名下，并非我的过错。根据《合同法》第一百三十条和第六十条、《物权法》第十五条的规定，据此我已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立黄翠玉和高超应当配合我办理房屋过户登记手续。苗爱光系执行案件的申请人，黄翠玉系被执行人，在执行过程中，苗爱光作为申请人向贵院申请，对我享有所有权的房产申请执行，我为此向贵院提出执行异议，贵院于2015年7月30日作出（2015）龙执字第xx号执行裁定，裁定驳回我的异议申请，对此，我认为，驳回我异议的裁定是错误的。一、对下列事实没有查明：（一）涉案房屋系黄翠玉和高超共同共有。（二）我已支付了全部购房款，自然人之间现金交易法律上并不禁止。（三）我已实际占有和使用近2年。（四）苗爱光与黄翠玉之间的债务是金钱之债，涉案房屋不属于她们之间债务指向的标的物。二、我提出的异议理由符合下列法律规定：（一）根据最高人民法院关于《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六的规定，黄翠玉和高超对涉案房屋不再享有权利。（二）最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第二款规定可知，涉案的房屋系黄翠玉和高超共有，依法不应查封，已查封的应当裁定予以解除。（三）最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，结合本案的事实，涉案房屋未办理过户登记手续并非我的过错，因为，海口市龙华区玉沙广场所有的安置房屋至今政府尚未颁发房屋所有权证。综上所述，我认为，执行裁定驳回我作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据法律和相关司法解释的规定向贵院提起诉讼，请求判令：1.确认原告与第三人黄翠玉和高超于2013年6月4日签订的《房地产买卖契约》为有效合同；2.停止对位于海口市龙华区玉沙广场X号X幢XXX房屋的强制执行，并解除查封；3.本案诉讼费由被告支付。被告辩称，一、原告在诉状中陈述的事实，均缺乏事实依据。（一）2014年1月2日，贵院（2014）龙民一初字第xx号《民事调解书》确认黄翠玉的住址在海口市国贸玉沙广场X号X幢XXX房，该事实证实在法院查封涉案房产时，黄翠玉尚在涉案房屋中居住，原告提出在2013年6月4日就已经接收房产居住的事实不是真实的。（二）案件执行阶段，黄翠玉曾经向法院保证如不按时还款，同意法院拍卖涉案房产，该事实证实涉案房产在案件执行阶段，黄翠玉未有转让房产行为，原告提出2013年6月4日已经受让房产的事实不是真实的。（三）（2014）龙民一初字第xx号《民事裁定书》和（2014）龙民一初字第xxxx—1号《民事裁定书》分别于2013年12月12日及2014年9月9日裁定查封涉案房产，并将查封裁定张贴在涉案房产的大门上，在长达一年七个月时间里，均没有任何人提出查封异议，该事实证实原告与黄翠玉签订的合同应在法院查封涉案房产之后。（四）原告提出已一次性支付购房款85万元不是事实。按房产交易习惯，房屋价款均应通过银行转帐或银行转存的方式支付，况且涉案房产价款达85万元，原告提出以现金方式支付，不符合常理，原告也未提供现金85万元来源的证据佐证现金付款。二、原告提出对涉案房产停止执行和解除查封的请求，其证据不足，理由不充分。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，本案中，原告未能提供银行转帐凭证佐证已支付购房款，未能在合理期限内提出查封异议，黄翠玉在执行阶段又陈述涉案房产未转让，一系列事实均可证实原告提出的房产转让缺乏真实性。（二）虽然原告与黄翠玉签订《房地产买卖契约》，但该契约签订的时间与黄翠玉在执行阶段陈述的事实不一致，且无法提供已支付85万元购房款的支付凭证，该契约的权利不能排除法院执行涉案房产。综上，原告与黄翠玉签订的《房地产买卖契约》，其缺乏支付购房款凭证，未能充分证明已支付购房款，原告的诉求缺乏事实与法律依据，请求法院予以驳回。第三人黄翠玉述称，我把房子卖给原告了，其他没有什么说的。第三人高超未作陈述。经审理查明，苗爱光与黄翠玉因商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日作出（2014）龙民一初字第xx号《民事调解书》，内容为：黄翠玉确认欠苗爱光购房款本金14.8万元及违约金，黄翠玉分别于调解书生效之日起二十日内、六十日内、六个月内向苗爱光偿付购房款10万元、48000元、违约金。诉讼期间，本院依苗爱光的财产保全申请，于2013年12月12日作出（2014）龙民一初字第xx号《民事裁定书》，裁定查封了由海口市龙华区人民政府安置给黄翠玉位于海口市龙华区玉沙广场X号X幢XXX房产。上述调解书发生法律效力后，因黄翠玉未自动履行生效调解书确定的义务，苗爱光向本院申请强制执行，何小妹在执行过程中向本院提出执行异议，请求解除对海口市龙华区玉沙广场3号楼XXX房的查封。2015年7月30日，本院作出（2015）龙执异字第xx号《执行裁定书》，驳回何小妹的异议。2015年8月7日，本院向何小妹送达了该裁定书。2015年8月18日，何小妹向本院提起案外人执行异议之诉。另查，2010年1月12日，海口市龙华区人民政府（拆迁人）与黄翠玉（被拆迁人）签订一份《海口市旧城区（城中村）改造玉沙村原村民拆迁补偿安置实物补偿结算补充协议》，约定：“被拆迁人应安置人口为黄翠玉、高超二人，安置一套80平方米的安置房”。编号0000xxx的2010年2月5日《海口市龙华区玉沙回迁选房安置凭证》，载明：户主姓名为黄翠玉，楼号为x，房号为2xxx。再查，何小妹提交的其于2013年6月4日与黄翠玉、高超签订的《房地产买卖契约》，约定：1.黄翠玉和高超以90万元的价格将海口市龙华区玉沙广场X号X幢XXX房出卖给何小妹；2.合同生效后，何小妹付房款85万元，在领取土地使用证和房地产证后付房款5万元；3.黄翠玉和高超在收到85万元购房款后三天内将房屋交给何小妹使用。同日，黄翠玉出具一张《收条》，内容为：今收到何小妹交来玉沙村X幢XXX房买卖款85万元，尚欠5万元办理过户手续后付清。何小妹、黄翠玉称，房屋已于付款当日交付给何小妹居住。涉案房屋至今未办理产权登记。以上事实有（2014）龙民一初字第xx号《民事调解书》、（2014）龙民一初字第xx号《民事裁定书》、（2015）龙执异字第xx号《执行裁定书》、《海口市旧城区（城中村）改造玉沙村原村民拆迁补偿安置实物补偿结算补充协议》、《海口市龙华区玉沙回迁选房安置凭证》、《房地产买卖契约》、《收条》、当事人陈述及庭审笔录予以证明，足以认定。本院认为，海口市龙华区玉沙广场3号X幢XXX房系海口市龙华区人民政府因征地拆迁而给予被拆迁人黄翠玉、高超的拆迁补偿安置房，黄翠玉、高超对该房拥有合法的财产权。黄翠玉、高超将该房出卖给何小妹，并不为国家法律或行政法规所禁止；何小妹与黄翠玉、高超于2013年6月4日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，苗爱光没有提交证据证明该《房地产买卖契约》是在法院查封涉案房产之后签订，也未在举证期限内向本院申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，因此，苗爱光抗辩何小妹与黄翠玉、高超于2013年6月4日签订的《房地产买卖契约》不是真实的，没有事实依据，本院不予采信。权属问题是认定能否阻却执行的前提，转让不动产的合同有效，并不意味着当然取得不动产所有权，不动产所有权的取得应适用《中华人民共和国物权法》的有关规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十六条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，涉案房屋至今没有办理权属登记、没有取得房屋产权证，因此，何小妹主张已取得该房屋的所有权，没有法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条的规定，何小妹主张以现金方式向黄翠玉支付购房款85万元，但其仅提供了黄翠玉出具的收据，未能提供其他证据佐证，也未能提供证据证明其资金来源，因此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，何小妹提交的证据不足以证明其已经支付涉案房屋的大部分购房款，应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，何小妹、黄翠玉、高超均明知涉案房屋没有办理权属登记、没有取得房屋产权证而进行买卖，因此，何小妹对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错；同时，何小妹也没有提交证据证明涉案房屋已交付其使用。综上，何小妹主张停止对位于海口市龙华区玉沙广场3号X幢XXX房屋的强制执行并解除查封无理，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、确认原告何小妹与第三人黄翠玉和高超于2013年6月4日签订的《房地产买卖契约》为有效合同；二、驳回原告何小妹的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由原告何小妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  陈基能人民陪审员  陈小月人民陪审员  许登萍二〇一五年十一月二日书 记 员  桑海新