广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1277号
上诉人（原审被告）：庞京秋，女，汉族，身份证住址为海南省海口市龙华区，现住广东省深圳市福田区，公民身份号码×××0868。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司。住所地：广东省中山市火炬开发区，组织机构代码××。
代表人：陆燕平，该公司经理。
委托代理人：张科，广东卓正律师事务所律师。
上诉人庞京秋因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明：庞京秋系中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A07区G1-1-501房业主，该房建筑面积为157.75平方米，涉案房屋的物业管理费收费标准为2元／平方米。涉案商品房买卖合同约定商品房达到交付使用条件后，中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）应当书面通知庞京秋办理交付手续，若因庞京秋逾期未收楼，在凯茵公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付庞京秋使用，物业管理费由交付日起算；补充协议约定庞京秋的通讯地址已记载，若凯茵公司按照该地址寄出的所有挂号函件，不论庞京秋是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后视为已经送达该函件。2008年1月26日，凯茵公司按涉案商品房买卖合同所记载地址向庞京秋寄发收楼通知书，通知庞京秋于2008年3月20日前收楼，该通知书于2008年3月6日被退回。2009年5月8日，庞京秋与雅居乐物业公司在凯茵豪园&凯茵新城收楼纸（NO.0802531）签名盖章确认庞京秋于2007年6月16日认购的房屋有关楼宇事宜已证实在财务部办妥，并要求跟进及协助其办理业主单位收楼手续。2012年11月24日，庞京秋实际办妥涉案房屋的收楼手续。雅居乐物业公司分别于2012年4月9日、2012年5月9日、2013年7月8日、2014年4月11日向庞京秋寄发追缴函追讨物业管理费。雅居乐物业公司认为庞京秋未按收楼通知书所署时间办理收楼手续，已经视为收楼，庞京秋应按约定向雅居乐物业公司支付物业管理费。据此，雅居乐物业公司于2015年3月18日诉至原审法院，请求判令庞京秋：1．支付物业管理费18896元（暂计2008年3月至2012年11月、2013年5月、2013年7月至8月期间产生）；2.向雅居乐物业公司支付滞纳金17348.4元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按千分之一计算，现计至2013年8月31日止）。
原审期间，庞京秋向原审法院提起反诉。原审法院依法通知庞京秋于2015年6月23日上午十时三十分到原审法院火炬开发区法庭进行开庭，庞京秋经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭。原审法院依法对庞京秋的反诉请求按自动撤诉处理。
原审法院另查明：2011年3月20日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会签订物业服务合同1份，约定雅居乐物业公司对凯茵新城商住小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，期限为2011年3月20日至2014年3月19日，收费标准为小高层洋房每平方米2元，物业管理费由业主或物业使用人在每月10日以前向雅居乐物业公司支付，若逾期交纳物业管理费，雅居乐物业公司有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。2014年3月16日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会续签该物业服务合同，合同期限为2014年3月19日至2017年3月18日，收费标准同上。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据涉案商品房买卖合同约定，在凯茵公司以挂号信方式向庞京秋合同记载之通讯地址寄发收楼通知书后，视为庞京秋已收到该收楼通知书。庞京秋无正当理由没有按照收楼通知书约定之时间办理收楼手续，应视为庞京秋已于收楼通知书记载的收楼期限届满当天（2008年3月20日）收楼。雅居乐物业公司为涉案小区提供物业管理服务，庞京秋作为涉案小区业主之一，享受了雅居乐物业公司提供的服务，应当自收楼之日起向雅居乐物业公司缴纳相应的物业管理服务费。庞京秋的住宅面积为157.75平方米，据此计算，每月物业管理费为315.5元（157.75平方米×2元／平方米）。
雅居乐物业公司诉请判令庞京秋支付2008年3月至2012年11月、2013年5月、2013年7月至8月期间产生的物业管理费。庞京秋抗辩称雅居乐物业公司主张的物业管理费已经超过法定诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”雅居乐物业公司于2012年4月9日（含本数）之后才陆续向庞京秋寄发追缴函追讨物业管理费用，2010年4月10日（含本数）之后产生的物业管理费因雅居乐物业公司提出要求而中断，该部分诉讼时效重新计算，2010年4月10日（含本数）以后产生的物业管理费没有超过法定的诉讼时效，原审法院予以支持。但对于雅居乐物业公司主张2010年4月10日（不含本数）之前的物业管理费，已经超过法定两年的诉讼时效，原审法院不予支持。庞京秋辩称其未办理收楼手续原因在于雅居乐物业公司，且在其办理收楼手续后一直有按时交纳相关费用，但其没有提交相关证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对其抗辩理由，原审法院不予采信。综上，庞京秋应缴从2010年4月至2012年11月、2013年5月、7月、8月共计35个月的物业管理费为11042.5元（315.5元／月×35个月）。
另，雅居乐物业公司诉请判令之滞纳金实际为庞京秋逾期支付物业管理费的逾期付款利息损失，无论按照合同约定的日百分之一计算或按照雅居乐物业公司主张的日千分之一计算，该计算标准均属过高，综合庞京秋逾期付款致使雅居乐物业公司所受损失考量，原审法院将涉案滞纳金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为妥。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、庞京秋于原审判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐物业公司支付物业管理费11042.5元及滞纳金（滞纳金以每月实欠物业管理费为基数，从2010年4月10日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、驳回雅居乐物业公司的其他诉讼请求。如果庞京秋未按原审判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元（该款雅居乐物业公司已预付），由雅居乐物业公司负担271元，由庞京秋负担435元（庞京秋负担部分应于原审判决发生法律效力之日起七日内迳付雅居乐物业公司）。
宣判后，庞京秋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法，庞京秋提起反诉后，书记员没有通知其开庭时间，剥夺了其诉讼权利。二、原审法院对于雅居乐物业公司于2012年4月9日之后陆续向庞京秋寄发追缴函追讨物业管理费用的事实认定有误，追缴函的地址错误。由于开发商原因一直不能交楼，经业主多次投诉开发商才于2012年11月24日将房屋钥匙交给庞京秋。三、庞京秋从未接到过雅居乐物业公司的缴费通知，房屋没有交付就不应该收取物业管理费。雅居乐物业公司的起诉状中提供的追缴信进一步证明该公司不负责任，连地址都写错。四、庞京秋于2015年4月底收到起诉状，才得知开发商凯茵公司没有缴纳2012年11月24日（庞京秋办理入伙手续的时间）之前的物业服务费。雅居乐物业公司至今没有完成服务承诺，地板和对讲机都没有修好，甚至导致庞京秋的房子出现了巨额水电费。雅居乐物业公司对于其工作过失，应当向庞京秋承担赔偿责任。请求二审法院依法撤销原审判决，判令雅居乐物业公司退还853.2元的物业费盈利部分（从办理收房手续2012年11月至2015年4月乘以10%计算），判令雅居乐物业公司修复房间对讲机、统一地板颜色，雅居乐物业公司补偿庞京秋误工费9000元。
被上诉人雅居乐物业公司同意原审判决，认为庞京秋上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：涉案商品房买卖合同约定2008年2月28日为该商品房的交付时间；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。
庞京秋于2015年5月19日签收了原审法院通知其于6月23日开庭的传票以及反诉缴费通知书。
二审期间，庞京秋提供如下证据材料：1.二份凯茵新城其他服务收费单、二份收款收据、二份银行转账凭证、雅居乐物业公司李主管书写的收款收据，拟证明庞京秋交纳了2012年11月、2013年6月、7月、8月的物业管理费；2.二封投诉信，拟证明开发商延迟交楼；3.业主收楼登记表，拟证明庞京秋在收楼时提出很多整改意见；4.入住合约与钥匙交接证明，拟证明庞京秋在2012年才办理了入住手续；5.催缴通知书，拟证明通知书上的地址不是庞京秋的地址；6.业主信息登记表，拟证明表上的地址与催缴通知书上的地址不一致；7.新城业主电话一览表，拟证明庞京秋的地址与商品房买卖合同上记载的地址一致；8.认购书，拟证明其向开发商工作人员及其主管投诉。经质证，雅居乐物业公司确认证据1中的交费记录，不确认证据2、3、6、7，确认证据4、8，认为证据5中地址系庞京秋提供。
雅居乐物业公司亦提供一份客户资料更改申请书，拟证明庞京秋向其申请变更联系地址。庞京秋对该份申请书不予确认，称申请书中的签名不是其本人亲笔签名，但当庭明确表示不申请笔迹鉴定。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、庞京秋应否交纳实际收楼日（2012年11月24日）之前的物业管理费；二、原审未审理庞京秋反诉请求是否违法。
关于焦点一。《物业管理条例》第四十条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，庞京秋与凯茵公司签订商品房买卖合同约定，凯茵公司以挂号信方式向庞京秋合同记载的通讯地址寄发收楼通知书，视为庞京秋已收到该收楼通知书，庞京秋无正当理由没有按照收楼通知书约定的时间办理收楼手续，视为庞京秋已于收楼通知书记载的收楼期限届满当天（2008年3月20日）收楼。虽然凯茵公司已按合同约定的方式向庞京秋送达收楼通知书，但从庞京秋的陈述及其提交的业主收楼登记表、整改通知书等材料显示，庞京秋与凯茵公司关于收楼存在一定争议，且涉案房屋在凯茵公司通知庞京秋于2008年3月20日收楼，该时间点涉案房屋是否已经达到法律、行政法规规定的收楼条件，均是庞京秋与凯茵公司关于商品房买卖合同法律关系调整的范畴。在凯茵公司未作为本案当事人参与诉讼的情况下，原审法院在本案物业服务合同纠纷中直接认定庞京秋于2008年3月20日收楼欠妥，本院对此予以纠正。在凯茵公司向庞京秋书面通知，在指定收楼期限届满前未办理收楼手续视为收楼是否合法没有依法进行认定前，雅居乐物业公司主张从2008年3月20日起计算物业管理费缺乏事实依据。庞京秋于2011年11月24日实际办妥涉案房屋的收楼手续，接受雅居乐物业公司的物业服务，故应从次日起开始交纳物业管理费。故雅居乐物业公司主张庞京秋交纳2008年3月至2012年11月物业管理费，理据不足，本院不予支持。
关于雅居乐物业公司主张庞京秋交纳2013年5月、7月、8月物业管理费应否支持的问题。庞京秋二审提交雅居乐物业公司出具的收款收据、银行刷卡存根拟证明已交纳2013年6月至8月物业管理费，雅居乐物业公司对银行刷卡存根真实性无异议，故本院认定庞京秋已交纳2013年7月、8月物业管理费，尚欠2013年5月物业管理费315.5元。庞京秋逾期支付该笔物业管理费，应承担继续履行及支付违约金的违约责任。至于违约金如何认定的问题。原审法院已因双方约定的标准明显过高而调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付。本院经审查，雅居乐物业公司对庞京秋拖欠物业服务费造成的实际损失并无具体陈述和举证证明，故本院认为该损失一般可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案双方约定的标准、违约的性质和程度，违约对物业公司造成的合理损失范围等综合因素，庞京秋因迟延交纳物业管理费应承担的违约金即向雅居乐物业公司支付的滞纳金酌情调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算更为公平合理，故本院据此对违约金标准予以调整变更。但是，由于庞京秋一审怠于履行举证责任导致本案二审对此改判，庞京秋应承担由此产生的二审诉讼费用。
关于焦点二。庞京秋上诉认为原审未依法通知其开庭，程序违法。经查，原审送达回证显示，庞京秋在收取原审开庭传票的同时，签收了反诉缴费通知书。后庞京秋未在原审法院指定的期限内交纳诉讼费用，亦没有到庭应诉。原审法院对庞京秋的反诉请求按自动撤诉处理，于法不悖。至于庞京秋主张雅居乐物业公司修复对讲机、统一地板颜色、退还物业费盈利部分等，属于其在一审中提起的反诉请求，原审法院已按自动撤诉处理，不属于本案二审审理范围。庞京秋可另案处理。
综上，上诉人庞京秋上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。原审判决认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第616号民事判决；
二、上诉人庞京秋于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付物业服务费315.5元及违约金（以315.5元为基数，从2013年5月11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际清偿之日止）；
三、驳回被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费706元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司已预付），由雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担650元，庞京秋负担56元（庞京秋于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳其负担部分的受理费）；二审案件受理费322元（庞京秋已预交），由庞京秋负担100元，雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司负担222元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳其负担部分的受理费）。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 牛庆利
审判员 官 琳
二〇一五年十二月二十一日
书记员 龙战江
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