广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初12079号
原告：严治田，男，1973年12月7日出生，汉族，住四川省富顺县。
原告：卢建平，女，1976年1月21日出生，汉族，住新疆石河子市。
两原告共同委托诉讼代理人：李业成，系广东松楠律师事务所律师。
被告：张嫦娥，女，1980年2月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：张国堂，系广东道邦律师事务所律师。
原告严治田、卢建平诉被告张嫦娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严治田、卢建平及其共同的委托诉讼代理人李业成、被告张嫦娥的委托诉讼代理人张国堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中山市火炬开发区张家边一村濠棚头街“鸿运楼”A2号商铺（原房地产权证号为01××23，现房地产权证号为中府字第××，以下简称案涉商铺）占用费（从2015年9月23日计至2016年1月30日止暂计人民币18000元，并要求计算至该商铺实际交付之日止，按每月5000元的标准计算）；2.判令被告向原告支付违约损害赔偿金6000元；3.判令被告向原告赔偿支付律师代理费20000元。其提出上述诉讼请求所依据的事实与理由为：2015年1月27日，原被告签订了《房地产买卖合同》，约定由被告将案涉商铺出卖给原告。被告在签订合同时隐瞒了涉案商铺租赁期限未届满、且有多年的租赁税没有交纳的事实。原被告按约定到中山市国土资源管理局办理了涉案商铺的过户手续。随后，原告被告知该商铺拖欠了租赁税16114.04元，如果不交纳该租赁税就无法办理新的产权证。原告要求被告交纳相关费用，而被告拒不交纳。原告为了办理产权证，无奈之下，代被告交纳了租赁税合计16114.04元。对此，原告已告知被告，其代被告所交的租赁税16114.04元将从购房余款中扣减。同时也指出已经通过支付余额、扣减租赁税及税局退款的方式付清全部购房余款，要求被告履行交付义务。但被告却拒不向原告交付涉案的商铺，且该商铺一直由其租赁给他人，租金也由其收取。原告经多次与承租人协商，承租人同意，如果原告代被告退还租房押金6000元，承租人才愿意提前搬离商铺。由于原告急需收房投入经营，无奈之下，只好向承租人支付6000元。综上所述，原告认为，被告隐瞒租赁期限未届满且有多年的租赁税没有交纳的事实，导致原告购房过程中几经波折，其行为已严重违反诚实信用原则，并导致原告遭受损失，被告理应对此承担相应的违约责任，特此具状法院，恳请支持原告的诉讼请求。
被告辩称，确认原被告之间关于案涉商铺买卖的关系，也确认原告代被告垫付过租赁税32610.44元、16114.04元，合计48724.48元，并同意将上述48724.48元垫付款在原告应付购房款中予以扣抵。根据原告提交证据6即中介公司出具的付款说明记载，原告已于2015年7月16日从国土部门取得案涉商铺的产权证原件，即本案买卖已完成。根据房地产买卖合同的备注最后一条第2款，除贷款外，所有的首期款必须在过户当日全部支付完毕。但是，在2015年7月16日当日，原告尚有505000元未支付给被告。且至今天为止，原告仍然有9275.52元尚未支付给被告，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
1.原被告在中山市中轩房地产代理有限公司的居间下于2015年1月27日签订《房地产买卖合同》，约定由被告将案涉商铺以1210000元（含定金100000元）的价格出售给原告；定金100000元原告于签署合同当日支付；首期款为购房款扣除原告向银行申请的贷款金额的差额部分（含定金100000元），该款原告必须在双方办理案涉商铺过户当日支付完毕；尾期款为原告向银行申请的贷款金额（以银行同贷书为准），该款由原告通过银行按揭形式支付；凡因案涉商铺转让所发生的有关税费及其他过户费全部由原告负担；被告须在收全款负责将案涉商铺交予原告使用；案涉商铺以签署本合同时之现状进行交易，而原被告双方均已被邀检查或已授权代表检查案涉商铺，对该商铺的现状有深刻的了解并愿意接受，本合同签署后，原被告双方不得借此拒绝交易，否则视为违约；被告须保证对其提供的所有与案涉商铺交易的相关资料真实性负责，对案涉商铺享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理。案涉商铺在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，被告必须在转让完成前清理完毕，并保证转让后原告无须负责，否则被告须赔偿由此引起的原告的一切损失。
2.合同签订前，原告亲自对案涉商铺进行了勘察，深知该商铺的现状为带租约出售。合同签订过程中，被告亦告知了原告案涉商铺租约未至期，原告表示可以接受，但同时提出如过户完毕想提前收取该商铺。被告表示最好是租期届满才收取案涉商铺，也可以由原告与承租方协商收取。
3.2015年4月13日，原被告双方共同向国土房管部门申请办理案涉商铺的产权过户手续。但因核税问题导致国土房管部门作退件处理，原告为被告垫付的租赁税32610.44元被税务部门直接向被告予以退还。后原被告重新向国土房管部门申请办理案涉商铺过户手续，并再次为被告垫付租赁税16114.04元。2015年7月16日，原告领取了国土房管部门重新核发的案涉商铺产权证书。中山市中轩房地产代理有限公司则于2015年8月5日通知被告收取购房款。
4.被告于2013年3月10日已将案涉商铺出租给案外人张冬燕，租期至2016年3月10日止。原告取得案涉商铺的产权证后，委托广东松楠律师事务所于2015年10月12日向被告发出（2015）松楠律函字第057号律师函，认为被告未能将案涉商铺不带租交付给原告已构成违约，原告为被告垫付的租赁税应在购房款中扣除，并告知被告于收到该函之日三日内，将案涉商铺不带租交付给原告，并收取扣除应由被告承担税费后的剩余购房款。否则，原告将视为被告有意阻挠案涉商铺的交付条件成就，且从应交付之日起按每月15000元的标准计算占有费，直至被告交付该商铺给原告之日止。届时，原告将采取包括诉讼在内的一切法律手段追究被告的法律责任，且由此产生的律师费、诉讼费、查询费等由被告承担。
5.2016年1月18日，原告严治田与张冬燕签订《合同解除协议》，约定提前解除张冬燕与被告签订的关于案涉商铺的《租赁合同》。张冬燕于2016年1月6日将案涉商铺交付原告，原告向张冬燕支付租赁押金6000元（已实际支付3000元）。本案审理期间，原告确认其已于2016年1月30日实际收取案涉商铺。
6.原被告因合同履行发生纠纷，原告于2015年10月28日与广东松楠律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托该律师所向本院提起本案诉讼，并约定律师代理费为20000元。
7.原被告对价款支付情况的意见见下表：
序号
支付时间
原告主张已支付价款金额（元）
被告确认已收取价款金额（元）
双方意见及本院采信情况
1
2015.1.27
10000
10000
现金支付，双方确认是购房款
2
2015.1.27
90000
90000
银行转账，双方确认是购房款
3
2015.1.30
400000
400000
银行转账，双方确认是购房款
4
2015.4.13
210000
205000
银行转账205000元，双方确认。现金支付5000元，原告确认，被告认为系税款，不确认是购房款。因被告未举证在本案案涉交易中有税款支付情形，故采信原告意见。
5
2015.9.22
400000
400000
银行转账，双方确认是购房款
6
2015.10.30
47000
47000
银行转账，双方确认是购房款
7
16114.04
16114.04
双方确认是原告为被告垫付的租赁税，被告同意抵扣购房款
8
32610.44
32610.44
双方确认是原告为被告垫付的租赁税，因核税原因税局直接退回被告，被告同意抵扣购房款
合计
1205724.5
1200724.5
本院认定原告已向被告支付本案购房款共计1205724.5元，尚欠4275.5元未付。
本院认为，本案原被告自愿签订房屋买卖合同，约定相关内容，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。该合同约定，被告须在收取全款后负责将案涉商铺交予原告使用。然而原告至今尚欠被告购房款4275.5元未付，被告未向其交付案涉商铺，并无违反双方的上述约定。在此情形下，原告提前向承租人收取案涉商铺，并据此主张由被告承担商铺占用费、支付违约损害赔偿金以及承担其因本案诉讼聘请律师所支付的律师费，于合同和法律均无依据，本院不予支持。关于本案案涉商铺已经租赁给他人，且租期未满的事实，被告已在合同签订过程中向原告明确告知，其告知义务已尽，故原告认为被告隐瞒该事实的意见本院不予采纳；本案合同还约定：“被告须保证对其提供的所有与案涉商铺交易的相关资料真实性负责，对案涉商铺享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理。案涉商铺在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，被告必须在转让完成前清理完毕……”从该约定可知，本案案涉商铺虽已设定有租赁权，但被告的义务仅是在转让完成前清理完毕。本案原告至今未向被告全部清付购房款，从合同应当全面履行的角度出发，本案转让尚未完成，被告尚无义务清理案涉商铺上之租赁事宜。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百五十一条的规定，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对出卖人交付的标的物享有权利的，出卖人不承担保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即根据本案实际情况，本案被告不承担保证第三人不得向两原告主张案涉商铺存在租赁权的义务。因此，原告认为被告应当在案涉商铺租赁期限未届满的情形下向其交付案涉商铺，否则视为原告违约的意见，与本案房屋买卖合同的约定及前述法条的规定不符，本院不予采纳；本案原告直接向被告支付款项共六次，其中五次是通过银行转账方式支付的，本案尚未支付的款项其完全可以采取同样方式支付，但其至今未支付，故对于原告认为被告拒绝收取购房余款的理由不充分，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告严治田、卢建平所有的诉讼请求。
案件受理费900元，减半收取450元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一六年八月二十五日
书记员 阮妙珍
何颖怡