江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭东民初字第00367号
原告ＸＸ，民联村副主任。
委托代理人祁立平、樊荣华。
被告严玉林，个体工商户。
第三人盐城华宝农产品专业合作社，住所地盐城市亭湖区南洋镇民联村三组。
法定代表人蔡学宝，董事长。
原告ＸＸ与被告严玉林、第三人盐城华宝农产品专业合作社（下称华宝合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法适用简易程序由审判员周清郁独任审判，于同年7月23日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人祁立平、樊荣华到庭参加诉讼。被告严玉林、第三人华宝合作社经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，原、被告于2009年元月8日签订了一份房屋租赁协议书，该协议约定被告租用原告位于亭湖区南洋镇民联村部南侧楼房一层部分房屋及二层一间房屋用于生产经营，租赁期间暂为10年，每年租金为6000元，先交租金后使用。然而，被告自2011年起再未使用租赁房产，也未履行租赁合同约定交纳房租的义务，并将租赁的部分房屋未经原告同意给第三人使用。因此，原告具状贵院，请求法院判令：1、依法解除原、被告于2009年元月8日签订的房屋租赁协议，2、要求被告、第三人立即将租赁房屋迁让给原告使用。3、被告、第三人向原告支付自2014年1月份起至实际迁让房屋止的房屋租金。
被告严玉林未答辩。
第三人华宝合作社未答辩。
经审理查明：2009年元月8日，原告与被告签订房屋租赁协议书一份，双方约定“一、甲方将楼房全部底层及上层一间和另外空房皆租给乙方生产经营使用，庭院和厨房共用。二、每年租金陆千元，由乙方在每年年初提前一个月一次性给甲方，先付后用。三、动力电由甲方负责提供线路给乙方使用。……。五、租房年限：暂定拾年。……。七、乙方在租用期间，必须确保安全，自负安全全责，并确保甲方财产不受损失。如有损坏则由乙方负责恢复原状。……。”合同签订后，原告将约定的房屋交付被告使用，被告亦向原告支付租赁费用。其中2009年至2011年，被告每年支付房租6000元。2012年、2013年的房屋租金系由第三人华宝合作社交纳，交纳的租金增至每年7000元。该两笔租金在华宝合作社账目上有记载。后双方因房屋租赁未能协商一致。原告遂诉至本院。
另查明：第三人华宝合作社经营场所为诉争房屋的一层，原告及家人居住该房屋二层，第三人华宝合作社对该经营场所进行了装潢。2011年4月份，被告将诉争房屋的一层转租第三人华宝合作社。审理中原告陈述：原告对被告将部分房屋转租第三人华宝合作社，开始持反对意见，后三方协商一致，同意被告的转租行为。
还查明：被告现实际占用的租赁房屋位置为：原告所有的房屋二层西侧南边一间（楼梯走道左侧）、一层面向北房间两间（房屋主屋由西向东三扇窗户）。第三人华宝合作社占用位置为：所租赁房屋面朝东三间门面房。
本案在审理过程中，经本院调解，因被告及第三人未能到庭，致调解未果。
本案的争议焦点为：（一）原、被告于2009年1月8日签订的房屋租赁合同是否有效；（二）原、被告签订的房屋租赁合同及被告与第三人签订的租赁合同是否应当解除，被告与第三人是否应当返还租赁物；（三）本案中，被告应否支付相应的房屋租金。
本院认为：（一）关于原、被告于2009年1月8日签订的房屋租赁合同是否有效的问题。原、被告签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。
（二）关于原、被告签订的房屋租赁合同及被告与第三人签订的租赁合同是否应当解除，被告与第三人是否应当返还租赁物的问题。
1、原、被告签订的房屋租赁合同是否应当解除的问题。被告与原告在履行房屋租赁合同期间未按约支付租金，已构成违约，故原告要求解除其与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，依法应予支持。
2、被告与第三人订立的租赁合同是否应当解除的问题。（1）承租人与次承租人（第三人）签订的租赁合同是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该条第二款规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人解除权时，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”。本案中，原告出租给被告的位于南洋镇民联村三组的部分房屋作生产经营使用，在合同履行期间，被告将所承租的房屋场地部分转租给次承租人长达三年时间，审理中，原告亦承认被告存在转租行为并同意，故被告与第三人签订的租赁合同其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。（2）被告与第三人签订的租赁合同是否应当解除。因原、被告所签订的租赁合同解除后，转租合同必然无法履行，故被告与第三人签订的租赁合同亦应依法解除。
3、被告与第三人是否应当返还租赁物的问题。（1）被告是否应返还租赁物。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。因原、被告签订的租赁合同已解除，被告作为承租人应向出租人原告返还租赁物。（2）第三人是否应返还租赁物。由于房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。因承租人被告在与原告的租赁合同解除后，不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，次承租人（即第三人）也就形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有，故第三人应当向原告交付所占用的房屋。
（三）本案中，被告应否支付相应的房屋房屋占有使用费问题。原、被告在双方签订的租赁合同中明确约定房屋年租金为6000元，后增至7000元，应为双方对合同中租金部分的重新约定，故原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的请求，依法应予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，依法适当予以执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第二款、第十七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ与被告严玉林于2009年元月8日签订的房屋租赁合同。
二、被告严玉林于本判决生效之日起三十日内向原告ＸＸ交付位于盐城市亭湖区南洋镇民联村三组实际占有、使用的房屋及附属设施（位置为：原告所有房屋二层西侧南边一间（楼梯走道左侧）、一层面向北房间两间（房屋主屋由西向东三扇窗户）。
三、第三人盐城华宝农产品专业合作社应于本判决生效之日起三十日内向原告ＸＸ交付位于盐城市亭湖区南洋镇民联村三组占有、使用的房屋及附属设施（位置为：一层屋面朝东三间门面房）。
四、被告严玉林应予本判决生效之日起十日内向原告支付自2014年1月份起至实际迁让房屋之日止按每年7000元标准的房屋使用费。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告严玉林负担（原告已预交，被告在判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。（开户银行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
审判员 周清郁
二〇一四年九月十九日
书记员 杨 春
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人解除权时，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
3.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。