上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第29218号
原告范长宝。
委托代理人韩承鹏，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人沈新奇，上海融孚律师事务所律师。
被告高和英。
被告高虹。
被告高燕。
被告潘文君。
上列四被告共同委托代理人闵顺杰，上海市万联律师事务所律师。
上列四被告共同委托代理人张宇晟，上海市万联律师事务所律师。
被告上海三凌物业管理公司。
法定代表人胥根宝。
委托代理人汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。
原告范长宝诉被告高和英、高虹、高燕、潘文君确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月18日、10月30日公开开庭进行审理。审理中，本院依原告范长宝的申请追加上海三凌物业管理公司（以下简称三凌物业公司）为本案被告参加诉讼。后本案依法转为普通程序并组成合议庭于2013年12月18日公开开庭进行审理。原告范长宝及其委托代理人韩承鹏、沈新奇，被告高和英、高虹、高燕、潘文君共同委托代理人闵顺杰，被告三凌物业公司委托代理人汪宝蕙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范长宝诉称，原告与被告高和英系夫妻关系，被告高虹、高燕系原告继女，被告潘文君系原告继外孙。原告原居住的上海市旧仓街XXX弄XXX号公房在1996年遇市政动迁，原告受配上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。2008年初，原告继女婿潘某某称自己在动迁公司做事，熟悉相关流程，游说帮助原告办理公房购买事宜。当时系争房屋内只有原告一人户籍，根据相关政策只有原告一人可以作为产权人，所以原告相信潘某某会办理好此事就未加过问。2013年初，原告想将系争房屋抵押给银行筹集医疗费故向潘某某索要产证，但潘某某拒绝提供，原告产生怀疑，经向有关部门查询才发现潘某某在办理购房手续时动了手脚，将被告高和英、高虹、高燕、潘文君也列为产权人。另外，潘某某私自转委托案外人张某某代理原告办理购房手续，而张某某同时还是三凌物业公司的受托人，其一个人代理双方办理公房出售事宜，使原告难以相信其合法性。根据本市《关于出售公有住房的暂行办法》、《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的相关规定，被告高和英、高虹、高燕、潘文君的户籍均不在系争房屋内，且在他处另有住房，也不属于住房困难户，无权享有购买系争房屋的权利。原告为维护自身合法权益故向法院起诉，要求确认原、被告就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。
被告高和英、高虹、高燕、潘文君共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告对购买系争房屋是知情的，手续也是其一手经办的，不存在委托案外人潘某某的事实。原告自己前往上海市浦东新区房地产交易中心签收产证，对房屋共有情况早就知晓，其所述的房屋产权受到侵害不属实。原告的身体状况一直较好，被告也对原告履行赡养、抚养义务，原告称用房屋抵押筹集医疗费与事实不符合，其真实意思是想将房屋变卖投入证券市场，原告与被告高和英共同财产约人民币210，000元（以下币种相同）已被原告炒股亏空。购买公房是原告的真实意思，张某某的委托代理也是真实有效的，即使系争房屋购买合同被确认无效，房屋买卖也是原告一手经办的，原告作为过错方应自行承担相关费用。
被告三凌物业公司辩称，系争房屋买卖必须由租赁人自行前往被告处交接有关凭证，户口簿、身份证等都必须提供，被告审核原告的户口情况是形式审查，审查后根据房管办的规定办理相关购房手续。被告是受上海鑫华物业发展有限公司的委托办理相关手续，整个程序都是合法有效的，因此请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系被告高和英的再婚丈夫，被告高虹、高燕系原告继女，被告潘文君系原告继外孙。系争房屋是原告居住的上海市旧仓街XXX弄XXX号公房于1996年6月遇动迁安置而来，《住房配售单》明确系争房屋受配人为原告，家庭主要成员为被告高和英。原告夫妻二人入住系争房屋后一直居住至今，期间原告于1996年7月将户籍迁入。2008年初，原告及被告高和英、高虹、高燕、潘文君作为买方与被告三凌物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定买方按照2008年市政府及其主管部门规定的价格以总价12，591元购买系争房屋的产权，合同买方签章处盖有原告及被告高和英、高虹、高燕、潘文君五人的印章。此时，被告高和英、高虹、高燕、潘文君户籍均在他处，且被告高虹在他处承租有公房。办理购房手续时作为附件提交的材料中，《本户人员情况表》载明本处的家庭成员（以户口簿为准）为买方五人，并由盖有“上海市公安局户口专用”、“上海市公安局东明路派出所户口专用”印章的户号539061户口簿佐证。《职工家庭购买公有住房协议书》载明房屋承租人或受配人范长宝与本户同住成年人（其中六十周岁以上老年人范长宝、高和英）协商一致同意购买系争房屋，买方各占五分之一产权份额，该协议相应的盖章签名处盖有原告及被告高和英、高虹、高燕、潘文君五人的印章。系争房屋购房款由原告支付，并使用了原告的工龄以享受购房价格优惠。《上海市公有住房出售合同》签订后，案外人张某某以买卖双方代理人的身份向上海市浦东新区房地产交易中心提交《上海市房地产登记申请书》。2008年3月7日，原告在上海市浦东新区房地产交易中心签收系争房屋的房地产权证，产权登记在原告及被告高和英、高虹、高燕、潘文君五人名下。2013年8月20日，原告以被告高和英、高虹、高燕、潘文君不具备购房资格等为由向本院提起本次诉讼，要求判如所请。
另查明，上海市公安局浦东分局东明路派出所户籍信息系统中不存在所谓户号539061户口簿的资料信息。系争房屋现户籍人口仍只有原告一人，实际居住人为原告夫妻二人及被告高燕。案外人潘某某与被告高虹已于2002年11月28日经上海市静安区人民法院调解离婚。
审理中，本院欲与案外人潘某某了解本案相关情况但因无法联系而未果。被告高燕曾书面表示放弃其在系争房屋中的产权份额，但其后又以书面形式明确表示不放弃。因原、被告各方分歧较大，致本案调解未成。
以上事实，由原告范长宝提供的常口现实库信息资料、《住房配售单》、《房屋委托物业管理合同》、《委托书》、张某某身份证复印件、《上海市房地产登记申请书》、《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《本户人员情况表》、《公有住房出售价格计算表》、《购房人缴付费用计算》、《常住人口登记表》，被告高和英、高虹、高燕、潘文君提供的《上海市浦东新区房地产交易中心收件收据》、户口簿复印件（户号539061）、（2002）静民一（民）初字第3718号民事调解书，被告三凌物业公司提供的《租用公房凭证》、户口簿复印件（户号539061），及庭审笔录、谈话笔录等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于原告对系争房屋产权由五人购买是否知情及部分被告无购房资格是否会导致涉案合同无效。关于原告对系争房屋产权由五人购买是否知情的问题。首先，《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》已表明原告同意系争房屋由五人共同购买，虽然上述文件上只有原告的印章而没有其亲笔签字，但原告当庭认可该印章的真实性，在原告未举证证明该印章系他人擅自加盖的情形下，原告的印章与签名具有同等法律效力，应视为原告认可上述文件的内容；其次，原告系具有完全民事行为能力的成年人，完全理解《上海市浦东新区房地产交易中心收件收据》所载内容，但没有证据表明原告签收产权证时曾提出过异议，由此可见原告对购买系争房屋的相关情况完全知情，即使原告确如诉状所述受他人蒙蔽，但在知悉真相后仍继续签收产权证，构成对他人行为的追认；再次，原告虽主张受托人潘某某擅自将高和英等四被告列为产权人，但却未提供证据证明该委托关系确实存在，故本院对原告的该主张不予采信。即使原告所述口头委托关系属实，受托人超越权限造成的损失也应由原告向受托人主张。
关于部分被告无购房资格是否会导致涉案合同无效的问题。原告和被告高和英作为系争房屋的原始受配人，当然具有购买系争房屋的资格，而被告高虹、高燕、潘文君户籍均不在系争房屋内，且被告高虹在他处承租有公房，根据本市《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发（1994）19号文）及《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪房［91］公字第226号文）的相关规定，购买成本价公有住房的对象应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人，同住人需在本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难，被告高虹、高燕、潘文君显然不符合上述同住人的标准。但根据我国法律规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，因此本市《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发（1994）19号文）及《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪房［91］公字第226号文）不能作为本院判断涉案合同效力的依据，即上述规定仅系本市居民向有关管理部门购买公有住房时必须遵守的地方性规定，有关部门有权依据上述规定审核购房者的资质，具备相应购房资格的方可购买公有住房，以此确保本市公有住房资源分配的公平、公正，但购房者是否具备购房资格不影响本院对涉案合同效力的判定。
我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告虽主张涉案《上海市公有住房出售合同》无效，但其提供的证据并不足以证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故举证不能的不利法律后果应由原告自行承担。至于户号539061户口簿所涉嫌的违法犯罪问题，应由有关部门依法处理，该问题不影响本案的判决结果。至于原告提出的案外人张某某办理房地产登记的问题，因只与房地产登记效力相关，与房屋买卖合同效力无关，故在本案中本院不作认定和处理。鉴于本案中出现的情况，本院建议被告三凌物业公司今后继续严格贯彻本市《关于出售公有住房的暂行办法》等相关规定，严格审查购房人的购房资格，审慎对待有关手续材料，切实保障相关权利人的合法权益。综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告范长宝的诉讼请求。
案件受理费14，520元，由原告范长宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈肖伟
代理审判员 孙 杨
人民陪审员 张龙宝
二〇一四年一月十五日
书 记 员 李 洋
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。