广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2680号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司），住所地。
法定代表人邓锐标，该公司董事总经理。
委托代理人吴子敏，该公司会计。
委托代理人潘颖华，广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何友珍，女，1969年4月19日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。
委托代理人陈丽华，广东青晖律师事务所律师。
上诉人绿庭雅苑公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月23日，何友珍（乙方）与绿庭雅苑公司（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》【穗（番）房合字N0．0528406号】，约定何友珍向绿庭雅苑公司购买广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座1402号房屋，总金额为900000元，采取分期付款方式支付房款，于2009年3月23日前支付购房款36000元，剩余房款500000元通过银行按揭方式支付；在上述合同的附件四即《补充协议》第六条约定“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出办证通知之日起60日内（以寄出邮戳为准）将办理房地产权证的所有资料及费用（含面积差异补偿款）交予甲方并委托甲方统一办理申办房地产权证的有关手续。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至房地产权证出证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证出证之日止（乙方属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为乙方履行完前述义务且按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计）”。
何友珍于2009年3月23日支付了首期购房款360000元、合同印花税450元、住宅契税27000元、房产证工本费118元，另于2009年6月1日支付购房款尾款540000元。
付清房款后，绿庭雅苑公司将涉讼房屋交付给何友珍使用。
2013年1月24日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的《房地产权证》（证号为：粤房地权证穗字第××号），登记权属人为何友珍。
2013年9月22日，何友珍以绿庭雅苑公司逾期办理房产证构成违约为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司向何友珍支付逾期办理房地产权证的违约金32805元（违约金分两部分计算，第一部分违约金从2011年9月22日起以总房价900000元为本金按每日万分之0.5的标准计至2012年5月31日为11385元，第二部分违约金自2012年6月1日起以总房价900000元为本金按每日万分之一的标准计至2013年1月24日为21420元，两项合计为32805元）；2、本案的诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。
在原审庭审中，何友珍及绿庭雅苑公司均确认按合同约定绿庭雅苑公司应于2011年5月31日前办妥涉讼房屋的房地产权证。绿庭雅苑公司提出是因政府部门的行为导致相关审批手续没有完成而导致逾期办证。
对于何友珍主张的逾期办证违约金，绿庭雅苑公司抗辩称何友珍购买车位时由何友珍的丈夫朱锡强代何友珍签订了一份《承诺书》，承诺2012年13月31日之前的违约金不予追究，绿庭雅苑公司因此给予了何友珍购买车位的价格优惠，因何友珍没有参与办理涉讼房屋的所有手续，均是由其丈夫朱锡强代办，因此该承诺书说明何友珍放弃了2012年12月31日之前的违约金。绿庭雅苑公司提供了《承诺书））一份证实其上述主张。该承诺书主要内容为：“本人购买雍逸华庭6座1402、1403住宅，现承诺不追究及放弃贵公司因逾期交楼、办理房产证的经济赔偿及违约责任。截止2012年12月31日止”。承诺人处有“何细（何友珍）”字样的签订，落款时间为2012年12月28日。绿庭雅苑公司称上述“何细（何友珍）”为何友珍丈夫朱锡强所签。何友珍对《承诺书》中“何细”的名字为其丈夫朱锡强所签无异议，但不确认“何友珍”系其本人或其丈夫所签。并对绿庭雅苑公司的上述抗辩主张不予确认，认为2012年初其丈夫朱锡强为申请银行贷款一事单独到绿庭雅苑公司处协商房产证办理的事宜，绿庭雅苑公司承诺会加快为何友珍办理房产证，只需其同意签订承诺书即可，因朱锡强缺乏法律知识，不了解逾期办证会产生什么法律后果，且其不是涉讼房屋的权属人，涉讼房屋并非登记在其名下，其一心为了尽快拿到房产证，故随手签了“何细”二字敷衍，实际上并无此人。根据合同相对性原则，该承诺书不是由何友珍、绿庭雅苑公司双方亲自签订的协议，并不对双方产生约束力，因此对上述承诺书不予确认。
原审法院认为，何友珍与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。何友珍、绿庭雅苑公司双方对涉讼房屋产权登记的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。
关于绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金的问题。何友珍、绿庭雅苑公司均确认，绿庭雅苑公司按照合同约定应在2011年5月31日前为何友珍办妥涉讼房屋的房地产权证。现绿庭雅苑公司未能按约定的期限为何友珍办理涉讼房屋的房地产权证，直至2013年1月24日才办妥涉讼房屋的房地产权证，何友珍要求绿庭雅苑公司支付逾期办证违约金有理有据。对于绿庭雅苑公司抗辩何友珍的丈夫朱锡强代何友珍签订《承诺书》放弃2012年12月31日之前的逾期办证违约金的意见。首先，何友珍虽然确认该《承诺书》上“何细”为其丈夫所签，但否认其委托其丈夫作出放弃上述违约金的承诺。而从《承诺书》上“何细”的签名来看，该名字虽然是何友珍的丈夫朱锡强所签，但该名字并非何友珍的名字，不足以证实朱锡强是代何友珍作出相关承诺。而绿庭雅苑公司在明知何友珍真实姓名的情况下仍允许朱锡强签署“何细”，以此抗辩主张何友珍承诺放弃逾期办证违约金，理据不成立。其次，对于《承诺书》上“（何友珍）”的签名，绿庭雅苑公司虽然主张该签名亦是朱锡强所签，但何友珍不予确认，且绿庭雅苑公司对此未能提供相应的证据证实其以上主张。故，绿庭雅苑公司提出朱锡强代何友珍承诺放弃逾期办证违约金的抗辩理由，缺乏理据，不予采纳。因此，根据合同约定，绿庭雅苑公司应支付的违约金应从2011年6月1日起开始计算。现何友珍以部分期间的违约金已超过诉讼时效为由主动调整违约金起算时间，即主张从2011年9月22日起算，系何友珍自行处分民事权利行为，予以准许。故，违约金从2011年9月22日起至2012年5月31日止的违约金以900000元为本金，按每日万分之零点五的标准计算；从2012年6月1日起至2013年1月24日止的违约金以900000元为本金，按每日万分之一的标准计算。以上违约金总计32805元。至于绿庭雅苑公司抗辩由于行政部门审批工作延误导致逾期办证，绿庭雅苑公司对此未能提供相应的证据证实其该主张，故绿庭雅苑公司上述抗辩缺乏事实依据及法律依据，不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何友珍支付从2011年9月22日起至2013年1月24日止的逾期办证违约金32805元。如被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费310元，由被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
判决后，绿庭雅苑公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人在约定的时间内已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，故可认定上诉人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务，因政府行为导致的逾期办证可作为上诉人逾期办证的免责事由。2、被上诉人何友珍实际上在购买涉讼房屋之时就已知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但被上诉人仍愿意购买，其应承担不能办证或迟延办证的法律风险，原判避开该问题而认定上诉人承担全部的违约责任有失公平。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人何友珍答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
上诉人绿庭雅苑公司及被上诉人何友珍在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人何友珍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。
上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人何友珍于原审诉讼中均确认上诉人绿庭雅苑公司应于2011年5月31日前办妥涉讼房屋的房地产权证，而上诉人绿庭雅苑公司直至2013年1月24日才办妥该证，原审法院据此判决上诉人绿庭雅苑公司应承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。上诉人绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由，但上诉人绿庭雅苑公司对此未能举证证明，原审法院不予采信该抗辩理由正确，现上诉人绿庭雅苑公司在未能提供新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。至于被上诉人何友珍是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与上诉人绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故上诉人绿庭雅苑公司该抗辩理由本院不予采信。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费620元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 李 焕
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 党春婷