浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞塘民初字第82号
原告林某。
委托代理人（特别授权代理）邵某某，浙江安瑞律师事务所律师。
被告浙江某房地产开发有限公司。
法定代表人陈乙，董事长。
委托代理人（特别授权代理）陈甲。
原告林某与被告浙江某房地产开发有限公司（以下简称某房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年2月27日以简易程序立案受理，依法由代理审判员王萍萍于2013年3月26日公开开庭进行了审理，原告林某的委托代理人邵某某，被告某房开公司的委托代理人陈甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某起诉称：2009年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第1幢＊号商品房（建筑面积219.63平方米，房价款按15288元每平方米计算，总计3350365元）；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。同时，合同还约定了违约事项及违约责任的承担，其中包括：被告如逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按交付房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告并未如期交房，后经原告及其他购房者与被告交涉，被告竟然于2011年11月30日，以欺诈、隐瞒的手段，将未经验收的房屋交付给了原告，并按该交付的时间向原告计付了违约金。现据调查，诉争房屋的实际验收合格日为2012年1月10日。故原告认为被告于2011年11月30日的交房行为无效，其违约期限应自2011年11月1日起计算至2012年1月11日房屋经验收合格之日止，即共计71天，故违约金应按已付购房款的每日万分之五计算。截止2012年1月11日，原告已支付购房款共计3350365元，根据合同约定，被告应向原告支付违约金118937元，扣除此前已支付的约20000元，被告需再支付98938元。故原告诉请判令：一、确认原告出具的《承诺书》中第六条无效；二、被告立即支付违约金98938元；三、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告陈述被告已支付的违约金为20102元，故原告将第二项诉讼请求变更为：被告立即支付违约金98836元。
被告某房开公司答辩称：一、关于承诺书的效力问题。原告起诉的时间距出具承诺书的时间已超过一年，视为对承诺书内容的确认，故原告请求确认承诺书无效不符合法律规定。同时，张贴入户通知书、告全体业主通知书是交付房屋的必经程序，符合法律规定，并非欺诈、欺骗、诱导行为。我方认为承诺书有效，且原告最多也是要求撤销、变更承诺书，并非确认无效。二、即使承诺书无效，原告计算违约金金额过高，法院可以参照同一地段、同一时间的租金价格计算。三、即使我方存在违约，也应当扣除因台风这一不可抗力因素耽误的27天。施工期间，台风多发，政府部门给施工单位、建设单位发放停止施工的文件。因此，我方只需支付三天的违约金。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告身份证一份，证明原告诉讼主体身份；
2、被告企业信息表复印件一份，证明被告诉讼主体身份；
3、商品房买卖合同一份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；
4、销售不动产统一发票一份、住宅交付结算清单一份，证明原告已交付的购房款金额；
5、《住宅工程分户验收合格证》及告全体业主书复印件各一份，证明被告欺骗广大业主，称诉争房屋已经于2011年11月24日经验收合格；
6、承诺书一份，证明被告谎称房屋已经验收合格以及被告延期交付的事实；
7、工程基本情况表一份、竣工验收会议纪要复印件一份，证明房屋实际竣工验收时间为2012年1月10日。
被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
8、气象资料复印件一件，证明如果法院认定验收时间为2012年1月10日，也应该扣除不可抗力导致的27天时间；
9、质量监督站情况说明一份，证明竣工意见表具有合法性，竣工时间为2011年11月24日。
上述证据经庭审出示，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，张贴合格证是交付房屋的必经程序，符合法律规定，我方不存在欺诈、欺骗业主的行为。对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这是原告领取违约金、结算清单的证明，也是正常的流程，我方没有欺骗、欺诈原告。对证据7的真实性、合法性、关联性没有异议。被告提供的证据，原告质证认为：对证据8的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，台风在本地是多发的，被告在开发项目的时候应该预见到台风的存在，被告以此为由认为扣除这部分时间不成立。对证据9的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该意见表只能证明工程质量合格，不能证明其验收合格。
对上述证据，本院认证如下：对双方没有争议的证据1、2、3、4、7，本院予以采信。被告对证据5、6的真实性没有异议，本院对真实性予以采信。原告对证据8的真实性没有异议，本院对真实性予以采信，但不能据此认为应当扣除27天时间，不予采信。原告对证据9的真实性没有异议，本院对真实性予以采信，但不能作为认定涉案工程竣工验收合格时间的依据，不予采信。
经审理，本院认定的事实如下：2009年6月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买由被告开发的坐落于瑞安市塘下镇名为“总府壹号”（现为总府名袛）的第1幢＊号商品房（建筑面积219.63平方米，房价款按15288元每平方米计算，总计3350365元）；被告应于2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告。同时，合同还约定了违约事项及违约责任的承担，其中包括：被告如逾期交房，逾期不超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房价款的每日万分之二计算违约金；逾期超过30日的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按交付房价款的每日万分之五计算违约金。合同签订后，原告已履行了全部付款义务。上述工程于2011年12月30日经核实具备竣工规划确认条件，于2011年12月31日竣工，于2012年1月10日竣工验收合格。该工程于2012年1月11日进行了竣工验收备案。被告已交付上述房屋并赔偿原告按已付购房款每日万分之二自2011年11月1日起计算至2011年11月30日的违约金20102元。原告在领取违约金后出具承诺书一份，其中第六条为“签署本承诺书时，承诺人已完成支付购房款义务，不再欠房开公司购房款，双方在购房款支付及商品房交付上均不负违约责任”。
本院认为，原告林某与被告浙江某房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。原、被告均应按照合同的约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于：一、涉案的总府壹号工程何时具备双方约定的交付条件；二、承诺书的效力。首先，关于总府壹号工程何时具备交付条件。原、被告在商品房买卖合同文本中约定的商品房交付条件为“经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”可见，竣工验收合格是商品房交付使用的前提条件，而规划主管部门对建设工程作是否符合规划条件的核实是进行验收的前置条件。虽然被告抗辩称已于2011年11月24日组织了相关单位对诉争商品房进行工程验收，但此时涉诉工程的规划条件未被规划主管部门核实，故不能认定此次验收为合格验收。本案涉诉工程具备竣工规划确认条件的时间为2011年12月30日。故2011年12月31日被告组织相关部门所作的总府壹号工程竣工验收会议纪要中载明的时间为涉案工程的竣工验收时间，竣工验收合格日期则应是被告提供的工程竣工报告中记载的时间即2012年1月10日。其次，关于承诺书第六条的效力。承诺书是在被告张贴分户验收合格证、通知原告交付房屋、在入住通知书表明已具备入住条件、结算并支付30日违约金等一系列行为的影响下出具，原告并不知晓涉案工程尚不具备竣工验收合格的交付条件，故承诺书第六条内容违背原告的真实意思表示，应属无效。综上，被告应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算方式不存在过高情形，故被告应当按原告已付购房款的每日万分之五支付自2011年11月1日起计算至2012年1月9日共计70天的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：
一、原告林某于2011年11月30日出具的《承诺书》中第六条无效；
二、被告浙江某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林某违约金97161元；
三、驳回原告林某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2273元，减半收取1136.5元，由原告林某负担22元，由被告浙江某房地产开发有限公司负担1114.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2273元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 王萍萍
二〇一三年四月三日
书 记 员 陈学滨