济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第2939号
原告王光前，男，1959年9月8日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘伟，董事长。
委托代理人于德华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人刘颖，山东豪才律师事务所律师实习律师。
原告王光前与被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月6日立案受理。本案由审判员夏珍适用简易程序，于2014年1月13日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年3月26日、2014年5月16日公开开庭进行了第二次、第三次审理。原告王光前、被告阳光壹佰公司的委托代理人于德华、刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王光前诉称：原被告于2009年5月12日就被告开发建设的济南市槐荫区阳光新路19号阳光壹佰小区T2座1单元D120室签订了《地下储藏室买卖合同》一份，合同约定建筑面积为16.63平方米，套内建筑面积为8平方米，单价为每平方米6604.50元，另附图纸。之后，原告按照合同约定已于2009年5月12日前向被告支付了全部房款52836元。按照约定，被告应于2011年12月31日前交付房屋，但被告至今未按照合同约定交付。根据合同第七条第一款的规定，被告应按日支付已付房款万分之一的违约金。根据济南阳光100国际新城四期收房费清单及实际观察测量，实测建筑面积9.44平方米，实测套内面积4.55平方米。被告未按照合同图纸施工，致使所交付的房屋面积减少近一半，应由被告负全部责任。买卖合同第五条面积差异处理指正常施工所产生的误差，并未注明被告可以更改图纸，如单方更改图纸应提前书面通知对方。涉案房屋是因未按原合同图纸施工造成了不正常的误差，且未事先通知买受人。合同第五条是被告自己规定的格式合同，属于霸王条款，内容违背最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，违背了维护弱势群体的精神，该条应属无效，请求按照司法解释第十四条（二）执行。原告自2011年6月27日至2013年4月26日一直与被告协商并发送催告函，但至今未果。原告诉至法院请求判令：1、被告立即按合同条款、图纸交付房屋（T2座1单元D120室）；2、被告赔偿因迟延交房按日向原告支付已交付价款万分之一的违约金3696元（自2011年12月31日至2013年12月6日）；3、合同第五条面积差异处理无效；4、诉讼费由被告承担。
审理中，原告王光前放弃原诉讼请求的第一项即要求被告按照合同条款和图纸交付房屋的诉讼请求。此后，原告王光前申请追加诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿因擅自变更合同未按原合同图纸施工给原告造成的经济损失22000元；2、请求判令被告擅自变更合同承担相应违约金22000元；3、追加被告迟延交房向原告支付违约金（自2013年12月7日至判决生效之日止）。
被告阳光壹佰公司辩称：原被告双方所签订的合同中附的是预测图纸，施工中已经实际变更，其他地下室已经出售，无法按照图纸重建或调换。针对违约金，被告已于2011年6月17日向原告寄发收房通知，没有逾期交房，不应承担违约责任。针对面积差异处理条款无效，原告是以最高院对商品房买卖司法解释第十四条的规定认为无效，但该理由不成立，因为最高院的解释第十四条明确规定合同有约定的按照约定处理，合同没有约定或约定不明确的才按相关规定处理，涉案房产的面积差异的处理方式合同有明确约定，根据该司法解释，应按合同的约定处理。对于原告追加的诉讼请求，被告补充答辩称：原告购买的地下室后因图审的要求增加了送风机房，占用了其部分面积作为走廊，是经国家规划部门的批准，设计单位同意的设计变更，且被告已经取得了竣工验收备案单，证明了被告的设计变更是合法的，并不存在擅自变更图纸施工，因此被告不应承担违约责任。其次，原告主张的经济损失，并没有任何证据证明，因此被告不予认可。原被告签订的地下室买卖合同，第五条已经对面积差异处理做了约定，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题第十四条的规定，双方有合同在先，应按合同处理。被告在6月17日向原告寄发了收房通知书，6月23日原告签收了EMS，因此原告在收到收房通知书之日起，就已知面积存在差异的事实，但没有在合理期限内提出退房的要求，根据双方的合同约定，对于面积差异处理，买受人不选择退房，则按签订合同时套内面积单价多退少补，据实结算房款，因此被告不存在逾期交付的事实，也不承担该违约责任。
经审理查明，2008年，原告王光前自被告阳光壹佰公司处购买了位于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城T2-1单元905号的商品房一处。2009年5月，被告阳光壹佰公司作为出卖人，原告王光前作为买受人，双方签订《地下储藏室买卖合同》一份，约定：一、地下储藏室位于T2座1单元D120室，合同约定建筑面积为16.63平方米，套内建筑面积为8平方米。平面图附后。二、地下储藏室计价方式以套内建筑面积（以下简称面积）为依据进行面积确认及差异处理，该地下储藏室的套内单价为每平方米6604.50元，计价款为52836元。三、买受人一次性付款，买受人于2009年5月12日前向出卖人支付地下储藏室的全部房款，即52836元。四、交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前交付约定的地下储藏室。五、面积差异处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期中国人民银行流动存款利率付给利息。买受人不退房的，双方按签订买卖合同时的套内建筑面积单价多退少补，据实结算房价款。八、房产交付。1、如因买受人自身原因未能在交付期限和地点办理完毕房屋交割手续的，则交付期限届满日即视为房屋交接日，并视为验收合格等内容。合同签订后，原告王光前付清了房款。
2011年6月16日，被告阳光壹佰公司向原告王光前出具交房通知书、收房费用清单等材料，记载地下室实测建筑面积9.44平方米，实测套内建筑面积4.55平方米，面积差异处理为退款22786元。原告王光前收到上述材料后，因面积差异问题，未实际接收房屋。审理中，被告阳光壹佰公司认可实测与预测面积差异，解释为施工中的图纸变更所致，并辩称因人员变动，无法落实是否将图纸变更的事实通知原告王光前。原告王光前不认可图纸变更的事实，同时主张未收到图纸变更的通知。
另查明，被告阳光壹佰公司于2008年10月取得济建开预许字第（2008）310号商品房预售许可证，载明：项目名称阳光100国际新城四期，楼号T2，层数31。项目坐落地点阳光新路19号；批准预售面积38898.21平方米，其中，住宅35424.47平方米404套，地下室3437.74平方米197套，证件有效期2008年10月23日至2010年10月22日。
以上事实有原告王光前提交的《济南市商品房买卖合同》、《地下储藏室买卖合同》、收款收据、收房费用清单，被告阳光壹佰公司提交的商品房预售许可证、图纸等证据及原被告双方陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原被告双方签订的《地下储藏室买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告王光前已向被告阳光壹佰公司支付了房屋价款，履行了主要合同义务。按合同约定，被告阳光壹佰公司的主要合同义务是按约定时间向原告王光前交付符合约定的地下储藏室。在合同履行过程中，被告阳光壹佰公司预向原告王光前交付的地下储藏室的实测面积与合同约定的面积存在差异，且差异较大，已近100%，以至原被告双方产生纠纷。就本案查明事实来看，双方当事人在本案中的争议焦点集中在两个问题：一是被告阳光壹佰公司是否逾期交房，应否向原告王光前支付相应违约金；二是合同第五条面积差异处理条款效力及房屋面积差异应怎样处理、被告阳光壹佰公司是否应向原告王光前赔偿损失问题。
关于问题一即被告阳光壹佰公司是否逾期交房，应否向原告王光前支付相应违约金。合同约定出卖人应于2011年12月31日前交付房屋，被告阳光壹佰公司在约定交付时间之前即2011年6月已向原告王光前通知交付房屋，并在收房费用清单中载明预测和实测建筑面积、套内建筑面积均有差异，对于面积差异处理方式为退款22786元，也就是说仅从交房时间上看，被告阳光壹佰公司未有违约情形。但被告阳光壹佰公司预向原告王光前交付的房屋并不符合合同约定，房屋的实测面积与约定面积差异较大。双方在签订的《地下储藏室买卖合同》中对面积误差虽有约定，但该约定的面积误差是应限定在一定合理范围之内而不应是无限制。如果确因客观原因导致面积出现较大误差，被告阳光壹佰公司应提前向原告王光前进行告知，而不应仅仅是在通知收房时才进行告知。从这点来说，被告阳光壹佰公司径行通知原告王光前收房缺少依据，原告王光前对于被告阳光壹佰公司提出的处理方式也不予认可。按照合同约定，原告王光前有权退房，但选择退房是原告王光前的权利，其亦有权不选择退房。实际上原告王光前得知地下储藏室面积存在较大差异时也没有选择退房，而是与被告阳光壹佰公司不断地协商之中。因此，此时，原告王光前没有接收房屋并不违反合同，也不能简单地视为其接收了地下储藏室。此后双方虽经不断协商，但始终未就面积差异及交付问题达成一致意见。对于原告王光前要求被告阳光壹佰公司承担延迟交房违约金的诉讼请求，因被告阳光壹佰公司拟交付的地下储藏室严重不符合约定，其该项诉讼请求可以予以支持，但需要界定被告阳光壹佰公司违约的终止时间。原告王光前主张自2011年12月31日起计算至本判决生效之日止的计算期间实际并不合理。理由是：在2014年1月13日的审理中，原告王光前表示其不要求解除双方之间的地下储藏室买卖合同，同意接收被告阳光壹佰公司向其交付的房屋，此后，双方解决违约责任问题，被告阳光壹佰公司亦认可该意见。由此表明，在双方对地下储藏室面积存在争议导致无法交付的情形下，双方经过协商已于2014年1月13日形成了一致意见，双方已对房屋交付问题达成合意。因此，自该日期以后，原告王光前再要求被告阳光壹佰公司继续支付逾期交房的违约金无理。鉴于以上情况，本院确定被告阳光壹佰公司应按照合同第七条的约定向原告王光前承担逾期交付地下储藏室的违约金，具体标准是以原告王光前已付房款52836元为基数，自2012年1月1日起计算至2014年1月13日止，按照日万分之一计算，数额为3925.71元（即52836元×743天×日万分之一）。
关于问题二即合同第五条面积差异处理条款效力及房屋面积差异应怎样处理、被告阳光壹佰公司是否应向原告王光前赔偿损失问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。从以上规定可知，合同双方对面积差异处理有约定的，约定优先，在没有约定的情况下，适用该条款后续的规定进行处理。本案原被告所签订的合同对地下室面积差异的处理方式进行了明确约定，应该按照约定来处理，该条款并不属于相关法律规定的无效条款的情形，应为有效条款。实际上亦是在认定双方签订的《地下储藏室买卖合同》有效的前提下，本院才确定被告阳光壹佰公司存在违约情形并要求其向原告王光前承担逾期交付的违约责任。对于原告王光前认为图纸变更导致面积差异不适用该条规定的意见，没有法律依据，本院不予采纳。经本院释明，原告王光前不变更诉讼请求，坚持要求确认合同第五条无效，本院对其该项诉讼请求不予支持。原告王光前要求被告阳光壹佰公司赔偿经济损失22000元，其说明该项经济损失是指购买时储藏室价值和现在储藏室的市场价值的差值，审理中，原被告双方对于涉案储藏室的市场价值无法达成一致意见，原告王光前并未提交证据证实其经济损失客观存在，因其该项请求缺乏依据，本院不予支持。原告王光前还要求被告阳光壹佰公司支付擅自变更合同的违约金22000元，其明确该违约金的计算方式为按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的面积误差比超过3%部分的规定计算，数额为21200元（（8㎡-4.55㎡-8㎡×3%）×6604.50元）加上800元利息。就本案查明事实而言，被告阳光壹佰公司拟交付的储藏室与合同所附的平面图确有变更，且被告阳光壹佰没有证据证实已提前将变更情况告知原告王光前，也正是由此导致储藏室出现面积差异这一违约后果，且双方在合同中并未将变更图纸单独列为一项需要承担相关责任的违约行为，因此，原告王光前的该项请求实质还是面积差异处理问题，属于重复请求，在本院已确定被告阳光壹佰公司因面积差异较大存在违约情形应向原告王光前承担违约责任的情形下，原告王光前再提出该项违约金的诉讼请求无理，本院不予支持。
另需说明的是，原告王光前原交纳购买地下储藏室的款项为52836元，其是按合同约定面积8平方米交纳，现地下储藏室的实际面积为4.55平方米，被告阳光壹佰公司应向原告王光前退还超出实际面积款项。审理中，被告阳光壹佰公司亦明确表示其欲将面积差异款22786元退还给原告王光前，原告王光前也同意接收。因此双方可自行解决款项退还事宜。因原告王光前并未将退款作为本案的一项诉讼请求提出，本院不予处理，如双方因此产生争议，原告王光前可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王光前支付逾期交房违约金3925.71元。
二、驳回原告王光前请求确认《地下储藏室买卖合同》第五条无效的诉讼请求。
三、驳回原告王光前要求被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司赔偿经济损失22000元的诉讼请求。
四、驳回原告王光前要求被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司支付图纸变更违约金22000元的诉讼请求。
五、驳回原告王光前的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2402元，由原告王光前负担1402元，由被告济南阳光壹佰房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 夏 珍
人民陪审员 张 嬿
人民陪审员 刘莉莉
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 王 鑫