山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2512号
上诉人（原审原告）王素芳，女，1929年4月13日出生，汉族，临沂市艺术学校退休教师，住临沂市。
被上诉人（原审被告）苏会生，男，1954年1月2日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审被告）杨军，男，1968年8月17日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人王素芳因与被上诉人苏会生、杨军确认合同无效纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市商初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定：王素芳与苏会生系母子关系。位于济南市XX区XX区XX号楼X单元XX室的房屋原登记为王素芳所有，该房建筑面积为57.22平方米。该房屋是由济南市XX号（原XX号）的平房6间拆迁安置补偿所得。苏会生代王素芳办理了相关的拆迁安置补偿手续。1999年1月15日，苏会生以王素芳的名义与杨军签订协议书一份，内容为：“王素芳现有XX小区X区XX号楼X单元XX室二室一厅，建筑面积57.22平方米私房一套，因家中急需用钱，经双方协议，自愿以伍万元价格卖给买方杨军，卖方手续费用由买方单方承担，特此证明！卖方：王素芳（签字），经办人：苏会生（签字）。”同日，苏会生向杨军出具证明，载明收到XX小区X区XX号楼X单元XX室房款5万元。此后，该房屋被过户至杨军名下。杨军入住使用该房屋至今。本案审理过程中，根据王素芳的申请，原审法院委托XX司法鉴定所对1999年1月15日协议书中“卖房人”处的“王素芳”是否是其本人所写进行鉴定，该鉴定所于2015年6月4日作出日浩（2015）文鉴字第XX号文书鉴定意见书，结论为送检的协议书中存疑“王素芳”签名与样本笔迹不是同一人书写。王素芳为此预付鉴定费2000元。苏会生对上述鉴定结论无异议，认可是其代王素芳签的字。根据王素芳的申请，原审法院委托XX公司对涉案房产自1999年1月18日至2014年5月26日期间的租金价值进行评估。该公司于2014年12月1日作出鲁正房估（2014）XX号房地产估价报告，结论为评估租金价值为16.48万元。王素芳为此预付鉴定费5526元。
关于涉案房屋的买卖过程，杨军陈述1998年12月份其因孩子准备上学需要用房，向中介公司交纳1000元中介费后中介公司的人带其到XX小区X区XX号楼X单元XX室看房。当时杨军是和苏会生谈的，没有见过王素芳，当时苏会生说他母亲王素芳把房屋买卖事项全权委托给他处理。看房后杨军回家和家人商量觉得可以买，就在两天后向苏会生支付了2万元订金，苏会生和其妻子李某某向杨军出具了一张收条，并承诺不会将该房出售给他人。1998年12月底或1999年1月初，杨军和其妻子杨某某、苏会生、李某某一起到济南市房管局办理房屋过户手续。当时苏会生带了王素芳的身份证原件、王素芳的个人名章和一份房屋买卖协议书，房管局的工作人员说苏会生带去的王素芳个人名章与房屋拆迁档案中的王素芳个人名章不一致，无法办理过户。苏会生说要回去找王素芳办理拆迁时的个人名章。大约几天后，苏会生跟杨军说所有的手续都办好了，约杨军去房管局办过户。杨军、杨某某、苏会生、李某某四人又来到济南市房管局，这次苏会生所带的房屋买卖协议书上已经签了字并盖了王素芳的个人名章，经过房管局的审核，双方办理了房产过户手续，杨军当天向苏会生支付剩余购房款3万元。当时房管局办过户手续只要房屋产权人的身份证原件和复印件，不需要有授权委托书和公证书。苏会生对杨军所陈述的双方交易过程无异议，另陈述1998年10月底王素芳到XX小区X区XX号楼X单元XX室苏会生的住处住了半个月，在此期间苏会生对王素芳说603室的房子没人住，而且是顶楼西晒，建议王素芳将该房卖掉，王素芳由于当时等钱用，所以经过考虑后同意卖掉该房子，然后就由苏会生联系中介开始卖房。1998年12月苏会生收到杨军的2万元订金后立即交给了王素芳，1999年1月办完过户手续后，苏会生分三次回临沂将3万元剩余购房款交给王素芳，每次1万元，王素芳没有出具收条。王素芳陈述其从没有同意苏会生卖掉该房屋，而且由于苏会生对王素芳隐瞒了拆迁安置所得的是两套房屋，王素芳根本就不知道涉案房屋的存在。案件审理期间，原审法院向王素芳释明如果法院认定苏会生以王素芳的名义与杨军于1999年1月15日所签订的房屋买卖协议书有效，其是否将诉讼请求变更为要求苏会生返还卖房款5万元并赔偿相应经济损失，王素芳表示不变更诉讼请求。
原审法院认为：因1999年1月15日协议书中“卖房人”处的“王素芳”签字并非王素芳所签，苏会生也未能举证证明其卖房的行为经过王素芳授权或追认，故苏会生的卖房行为属于无权代理。关于苏会生以王素芳的名义与杨军于1999年1月15日所签订的房屋买卖协议书是否有效，杨军是否构成善意取得，应当根据交易当时的情况进行判断。涉案房产的建筑面积为57.22平方米，在1999年时以5万元价格售出，基本符合当时的正常市场价格水平。王素芳与苏会生系母子关系，而且涉案房屋由苏会生实际控制，苏会生还掌握着王素芳的身份证原件和个人名章，当时的房管部门也未要求苏会生必须提交经过公证的授权委托书，杨军作为交易相对方有理由相信苏会生的售房行为已经过王素芳的同意，且涉案房产已经过户到杨军名下并由杨军居住多年，故杨军构成善意取得。基于上述分析，苏会生的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，杨军在主观上善意且无过失的相信苏会生有代理权，构成表见代理，故苏会生以王素芳的名义与杨军于1999年1月15日所签订的房屋买卖协议书应为有效。王素芳要求确认上述合同无效，杨军返还涉案房屋，苏会生和杨军赔偿房租损失的诉讼请求，理由不当，原审法院不予支持。王素芳与苏会生之间因卖房款返还和相应损失赔偿而产生的纠纷可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决：驳回原告王素芳的诉讼请求。案件受理费8270元，财产保全费2520元，由原告王素芳负担。
上诉人王素芳不服原审判决上诉称：一、原审认定事实错误。1.原审认为涉案房屋售价基本符合当时的正常市场价格水平无事实依据。2.原审认定“苏会生还掌握着王素芳的身份证原件和个人名章”错误。首先，苏会生在交易时并无王素芳身份证原件；其次，原审认定交易时的王素芳个人名章与房屋拆迁档案中的不一致，后苏会生几天后又盖另一个名章，才通过房管局审核。可见，至少杨军当时应知苏会生不掌握王素芳身份证原件及个人名章。即使拆迁事宜是苏会生代理，不能认定其有权处置该房产，更不构成表见代理。3.原审认为“当时的房管部门也未要求苏会生必须提交经过公证的授权委托书”错误。《济南市城市私有房屋管理办法》第十条规定，委托他人办理房屋所有权登记或转移、变更登记的，除按本办法第九条规定提交有关证件外，还须提交委托书和受托人身份证明。《济南市房屋登记条例》第十一条规定，当事人可以委托他人代为申请房屋登记。自然人委托申请的，代理人应当提交身份证明、与委托人在房屋登记机构工作人员的见证下当场签订的授权委托书或者经公证的授权委托书。因此，当时虽未要求必须提交经公证的授权委托书，但必须提交委托书。房管部门未尽到审查义务，不能因其失职行为使被上诉人的违法行为合法化。4.原审认定“被告苏会生对上述鉴定结论无异议，认可是其代王素芳签的字”，回避被上诉人恶意串通事实。苏会生、杨军坚称是王素芳本人签字，上诉人才申请鉴定，不具有表见代理和善意取得的事实基础。二、原审适用法律错误1.本案发生是l999年1月15日，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》均在之后颁布实施，不能溯及既往，不能适用。2.鉴定后苏会生才承认是其伪造签字，明显是伪造合同，不应认定为表见代理。3.苏会生无授权委托书，杨军不予审查，明显存在过失。原审以“当时的房管部门也未要求苏会生必须提交经过公证的授权委托书”认定杨军不具有过失错误。4.物权法颁布前，传统理论认为善意取得制度只适用于动产，故本案不存在适用善意取得的基础。即使按物权法，杨军明知苏会生没有委托书，却在原审中称王素芳的签名是本人所签，明确表明其不存在善意；原审称符合当时正常市场价格水平没有事实依据；对于转移登记，房管部门未能依法登记，不能因其违法行为致使民事违法行为合法化。综上，原审认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人苏会生答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
被上诉人杨军答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋原本属于王素芳所有，苏会生代为处分涉案房屋，将房屋出售给杨军，虽没有证据证明苏会生的处分行为系基于王素芳本人的授权，但鉴于王素芳与苏会生之间亲属关系，以及苏会生持有王素芳身份证及名章的事实，杨军有理由相信苏会生处分涉案房屋经过王素芳的授权。王素芳对于苏会生在办理涉案房屋过户时持有其身份证原件及名章的事实有异议。本院认为，涉案房屋过户登记的档案留有王素芳身份证复印件，过户登记审批表上加盖有王素芳的名章，并且对于房屋过户申请是否符合法律规定，房产登记主管机关有审核的职责，非产权人本人办理过户时，应会要求出具相关材料以证实房屋转让系出于产权人的意愿，因此对于苏会生、杨军陈述的办理房屋过户手续时苏会生提供了王素芳身份证原件及名章的事实，本院予以采信。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然涉案房屋买卖合同成立于合同法实施之前，但保障交易安全以及保护善意相对人的合法权益系民法的基本理念。杨军作为受让方，有正当理由相信苏会生有代理权，其合法权益应当得到保障，因此原审法院认定涉案房屋买卖合同为有效合同，并无不当。综上，上诉人王素芳的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8270元，由上诉人王素芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 王立强
代理审判员 曹 慧
二〇一六年六月七日
书 记 员 孙培培