昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第5743号
原告梁菁，女，汉族，1968年6月7日出生。
委托代理人张宏，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南弘力房地产开发有限公司。
组织机构代码：71940440-1。
住所：云南省昆明市北门街北仓坡*号。
法定代表人杨祖辉。
委托代理人晏军，男，汉族，1972年10月21日出生，系云南弘力房地产开发有限公司工作人员，特别授权代理。
原告梁菁诉被告云南弘力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告梁菁及其委托代理人张宏，被告云南弘力房地产开发有限公司的委托代理人晏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁菁诉称：2011年11月17日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由原告向被告购买位于昆明市西坝新村641号安康景苑小区B幢第3层305号房屋；被告于2012年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或者书面形式通知原告办理交接手续。若被告未按合同约定的时间交房，则应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期10天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。任何一方经法院认定违约，违约方除了愿意承担主合同所约定的违约责任之外，还愿意承担守约方因此所耗费的律师费、公证费、邮寄费和其他损失等违约责任。律师费以政府物价部门所规定的最高限额为准。合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务，然而被告却未按时向原告履行交房义务。2014年3月26日，为解决已存在的逾期交房问题，被告声明并承诺愿“主动”支付部分已产生逾期交房违约金，最后的交房时间为2014年11月30日。基于被告的态度与承诺，原告于2014年4月3日与被告签订《商品房购销合同补充协议》，协议变更了被告履行交房的时间，安排了逾期交房违约金支付事宜。《商品房购销合同补充协议》签订后，被告亦没有向原告履行付款及交房的义务，逾期交房状态持续至今。被告应当按照《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的约定承担逾期交房的违约责任。同时，被告未按《商品房购销合同补充协议》约定的时间按时支付相应的违约金，其依法需向原告支付逾期付款违约金，自2014年5月1日起至2015年8月31日止为3719.73元。另，根据《商品房购销合同》的约定，被告应于协议变更订约当日给付协议变更补偿费10000元及自协议变更日2014年4月3日次日起2014年4月4日起算至2015年8月31日止，被告逾期支付协议变更补偿费的逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告按《商品房购销合同》约定的逾期交房违约责任向原告支付逾期交房违约金118513.95元（自延期交房之日2012年10月1日起至2015年8月31日止）；2、被告按《商品房购销合同补充协议》确定及拖欠未履行付款义务向原告支付依法定而产生的逾期付款违约金3719.73元；3、被告按《商品房购销合同》约定支付原告协议变更补偿费10000元及逾期付款违约金1301.61元（自2014年4月4日起至2015年8月31日止）；4、被告按《商品房购销合同〈合同补充协议〉》约定赔偿原告律师费8840元；5、被告承担本案诉讼费。
被告云南弘力房地产开发有限公司辩称：1、认可原告的诉讼请求第一项。2、原告的诉讼请求第二项是重复计算，不予认可。3、补充协议并没有变更过实质上的内容，只是对延期交房的事项进行补充约定，所以原告要求支付变更补偿费并不成立，而逾期付款违约金属于重复计算。4、对于原告主张的律师费不予认可。
原告梁菁为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《商品房购销合同》、合同补充协议、商品房买卖合同备案登记表、购房发票，欲证实原、被告之间成立商品房购销合同关系。原告提起诉讼的事实与理由、合同依据，包括逾期交房违约金、协议变更补偿费、律师费承担等的具体约定与计算方法。原告已按合同约定履行了合同付款义务。
经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。
二、声明（复印件），欲证实2014年3月26日，被告附条件要约变更《商品房购销合同》中原确定的交房期间。
经质证，被告对真实性认可，刘忠惠确实是被告的工作人员。
三、《商品房购销合同补充协议》，欲证实原告接受变更主合同要约，据此形成（1）被告需向原告给付协议变更补偿费10000元及其逾期付款违约金；（2）自2014年5月1日起被告承诺应支付而未支付原告逾期交房违约金部分产生的逾期付款违约金；（3）至2014年11月30日后被告仍未能交房，仍按《商品房购销合同》承担逾期交房责任。
经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。
四、《律师法律服务委托代理及收费合同书》、发票，欲证实根据原、被告《商品房购销合同〈合同补充协议〉》约定“律师费以政府部门所规定的最高限额为准”，结合政府对律师费的指导规范，原告已产生的律师费用。
经质证，被告对真实性认可，只是认为律师费不应该由被告承担，只愿意承担1000元的律师代理费。
被告云南弘力房地产开发有限公司没有提交证据。
通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据一、二、三、四，被告对真实性认可，且与本案的审理具有法律上的关联性，本院予以采信。
综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：
2011年11月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于昆明市西坝新村641号安康景苑小区B幢第3层305号房屋，价款为561736元。付款方式及期限约定为：“一次性付款，付款日期：2011-11-17。”逾期付款的违约责任约定为：“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止10天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2012年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。如果法律法规政策规定调整及不可抗力等因素致使不能按合同约定交房，甲方在公告或书面通知乙方后交房时间顺延，甲方不承担逾期交房的违约责任。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。其它约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：1、若甲、乙任何一方提出解除合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿房屋价款10%的违约金，同意解除合同。2、若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方支付人民币壹万元整的补偿金，同时双方另行签署变更协议。”同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，其中对违约责任补充约定：“任何一方经法院认定违约，违约方除了愿意承担主合同所约定的违约责任之外，还愿意承担守约方因此所耗费的律师费、公证费、邮寄费和其他损失等违约责任。律师费以政府部门所规定的最高限额为准。”2014年4月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》，约定由于甲方的责任造成延期交房给乙方造成极大损失，责任完全由甲方承担，甲方按原《商品房购销合同》第9条承担违约赔偿。赔偿方式为：①2014年4月30日之前支付乙方50%违约金（延期交房日起至2014年3月31日止）；②余下的50%违约金（含2014年4月1日起至实际公告交房之日止），在公告交房之日起五个工作日内支付给乙方（先赔付，后接房）。甲方承诺乙方最后交房时间为2014年11月30日；若甲方提前交房，须提前告知乙方。若2014年11月30日以后又延期交房，甲方同意可按退房程序办理，乙方退房款按购房合同总价乘以乙方购房时的贷款利率全额按实际天数计算；若无贷款的，按银行同期贷款利率计算（本金加利息）一次性赔付乙方；乙方若仍要履行《商品房购销合同》，延期交房责任由甲方承担。另，原告提交的《云南增值税普通发票》中记载律师代理费（含税）为8840元。
原、被告一致陈述：原告已经按照约定的时间和金额向被告支付了房屋价款。涉案小区尚未竣工验收，不具备交房的条件。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定的时间向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2012年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但截止开庭当日被告仍未将符合约定的房屋交付给原告，其行为已构成违约。原告要求被告支付自延期交房之日2012年10月1日起至2015年8月31日止的逾期交房违约金118513.95元，被告对此明确表示认可，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原、被告于2014年4月3日达成《商品房购销合同补充协议》，对被告逾期交房应承担的违约责任及承担违约责任的方式进行了补充约定，其中约定被告应于2014年4月30日前向原告支付自合同约定的交房期间届满的次日起至2014年3月31日止的违约金（按商品房购销合同约定的逾期交房的违约金的计算方式）的50%，但没有约定若被告逾期支付上述款项时应向原告支付一定数额的违约金。同时，针对被告逾期支付上述违约金的行为也没有法定的违约金，故本院对原告要求被告支付逾期付款违约金3719.73元的诉讼请求不予支持。原、被告于2014年4月3日签订的《商品房购销合同补充协议》是在被告未按照《商品房购销合同》约定交房期限向原告交付房屋后，针对被告逾期交房行为应承担的违约责任及承担违约责任方式的补充约定，同时被告在该补充协议中向原告承诺最后交房时间为2014年11月30日，并不是对《商品房购销合同》的变更，根据该补充协议的约定，至被告实际交房之日，其仍应承担自《商品房购销合同》约定的交房期限届满后次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。故原、被告签订《商品房购销合同补充协议》的行为并不符合《商品房购销合同》中关于一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方支付10000元的补偿金的约定，本院对原告要求被告支付协议变更补偿费10000元及逾期付款违约金1301.61元的诉讼请求不予支持。原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求符合合同补充协议的约定，本院根据本案标的酌情支持4200元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告云南弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告梁菁违约金118513.95元。
二、被告云南弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告梁菁律师代理费4200元。
三、驳回原告梁菁其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3148元（原告已预交），减半收取即1574元，由被告云南弘力房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告梁菁）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 姚琳
二〇一五年十一月一日
书记员 杨莎