宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬海商初字第492号
原告：周燕芬，自由职业者。
委托代理人：张勤。
被告：蔡璨阳。
委托代理人：陈燕佩。
原告周燕芬为与被告蔡璨阳合同纠纷一案，于2013年7月9日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员尹晓艳适用简易程序独任审理，后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理，并先后于2013年8月1日、2013年10月16日二次公开开庭进行了审理。原告周燕芬及其委托代理人张勤，被告蔡璨阳的委托代理人陈燕佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周燕芬起诉称：原、被告于2011年12月5日签订《转让合同》一份，合同约定：被告转让位于宁波市江北区双桥村的某家驿站给原告，转让费为210000元，合同签订后，原告支付了210000元转让费给被告，被告协助原告与房东重新签订了《房屋租赁合同》，房租由原告直接交付给房东。原告受让某家驿站后对客房重新进行了装修，然被告转让给原告的某家驿站属无证经营的旅馆，没有经营权，原告曾去办理相关证件，被相关部门告知原告从被告处受让的客房系违章建筑，无法办理相关证件，原告曾与被告多次协商无果，现原告被相关部门告知原告从被告处受让的旅馆因无证经营且客房属违章建筑，不得经营或出租，给原告造成了巨大损失。为此原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2011年12月5日签订的《转让合同》无效；二、被告返还原告转让费210000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告蔡璨阳当庭答辩称：1.原、被告于2011年12月5日签订的《转让合同》有效。被告在与原告商谈转让事宜时明确告知其涉案驿站无营业执照和房产证，该房产所在的土地为集体土地，无法办理房产证及营业执照，如果遇到拆迁，也无法得到赔偿。2.转让费210000元包括被告的客源、涉案驿站的承租权及家具、装修等。关于承租权，被告与房东之间的租房协议签订至拆迁为止，承租权占较大比例的转让费。3.从签订合同至今，原告依照合同占用上述财产后进行经营一直是处于赢利状态，假设原告要求被告返还210000元，这些赢利收入也需返还给被告。
原告周燕芬向本院提交证据，并经被告质证如下：
1.《转让合同》一份，拟证明原告以210000元价格从被告处受让某家驿站的事实。被告对该证据的真实性无异议。
2.《江北区安全生产监督管理局致双桥商户、租户的公开信》一份，拟证明原告受让的某家驿站所在的房屋属于违章建筑，不能用于经营或出租，江北区安全生产监督管理局要求租户在5月底前停止经营或出租的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为该公开信的对象是双桥商贸区的商户，是政府为配合拆迁进行的工作，被告转让涉案驿站时，该文件尚未下发，被告亦未隐瞒涉案驿站的相关情况。
3.收款收据一张、保修联三张、发票两张，拟证明原告受让的某家驿站所涉电器价值的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据仅能证明部分转让电器的价值，而非全部电器的价值。
被告蔡璨阳向本院提交证据，并经原告质证如下：
1.《房屋租赁合同》两份（均为复印件），拟证明《转让合同》中承租权占转让价款的较大比例，被告履行了协助原告与出租人签订《房屋租赁协议》的义务。原告对被告提交的该两份证据的真实性无异议，但认为通过这两份租赁合同可以确认原、被告之间转让合同的内容是店面经营权的转让，原告对涉案驿站属违章建筑不知情。
2.2013年9月、10月58同城等网站客栈营业信息截图打印件26页，拟证明原告迄今为止一直在经营客栈的事实。原告质证认为，对该组证据的形式真实性不清楚，原告之前确实在小猪短租网提供了客栈信息，之后因为被有关部门通知停业就没有再继续和该网站合作了。网站上的信息有可能是网站自动更新而显示的错误信息。当中58同城等其他网站有可能是网站之间相互提取信息，原告没有主动通过其他网站发布过信息。原告近段时间偶尔会协助房东进行经营为房东获得收入以抵销租金，但这并不是原告本人的经营行为。
3.中国宁波网截图信息打印件一张，拟证明原告作为经营户政府都会进行安排的事实。原告质证认为对真实性无异议。但是其中所指的对经营户进行安置是针对与宁波大学签订了租房协议的经营户，而原告是与双桥村村民签订的租房协议，所以并没有得到相应的安置。
本院分析原、被告提交的证据后认证如下：原告提交的上述证据均为原件，且被告对真实性均无异议，证据2系实际发生的事实，从证据3反映的电器名称及电器数量看，其仅是部分电器的价值，故本院对原告提交的证据1-3的真实性予以确认，对证据3拟证明的内容不予认定。被告提交的证据1《房屋租赁合同》虽为复印件，但原告予以认可，系被告协助原告与涉案房屋的出租人签订《房屋租赁合同》，与本案相关联，故对被告提交的该证据，本院予以认定。被告提交的证据2，原告对真实性不清楚，即使该组证据真实，这些信息系第三方发布，且原告不予认可，该单一证据不能证明被告待证的原告仍在继续经营的事实；对证据3仅为报道，而非安置协议，该单一证据不能证明被告待证的内容，故不予认定。
综上，本院认定下列事实：
2011年12月5日，原告周燕芬与被告蔡璨阳签订《转让合同》一份，合同约定：蔡璨阳（甲方）转让某家驿站32客房给周燕芬（乙方），其房内共18台空调、30台热水器、30台电视、洗衣机1台、抽水泵1个、家具若干；若后期出现租客与甲方前期有差议，甲方一概不承担；转让费共计210000元。2011年12月4日和2011年12月5日，被告协助原告与庄玉娥，与楼阿宝、叶信发和庄玉娥签订《房屋租赁合同》两份，由原告承租庄玉娥水井旁6间房屋和庄玉娥，楼阿宝、叶信发的26间房屋。
2013年5月30日，宁波市江北区安全生产监督管理局向双桥商户、租户发出通知一份，该通知载明：经公安江北分局、江北消防大队、江北区安全生产监督管理局联合检查执法，发现双桥村违章建筑性质的出租房和宾馆（旅馆）未经消防验收，存在重大安全隐患，不具备经营和出租条件。根据有关规定，已在2013年5月14日告知商户、租户于2013年5月31日前停止经营或出租活动，逾期未执行的，将于近期依法执行行政强制封停。
另查明，涉案驿站位于宁波市江北区双桥村，原、被告确认庄玉娥、杨阿宝、叶信发为涉案房屋的出租人，庄玉娥、叶信发均确认涉案驿站系未经审批在农村集体所有土地上建造，为违章建筑。叶信发、杨阿宝与被告蔡璨阳确认，被告蔡璨阳签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限自2011年4月1日至2016年4月1日止。
本院认为：我国《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国《消防法》规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，被告蔡璨阳从案外人处承租涉案驿站后，明知是违章建筑，在未经消防验收合格，存在重大安全隐患的情况下，即进行经营和出租行为，并将该驿站转让给原告周燕芬用于经营和出租，不仅违反了法律、行政法规的强制性规定，也损害社会公共利益，故双方签订的《转让协议》为无效合同。合同被宣告无效后，依据该合同取得的财产应相互返还，原告应将转让合同涉及的电器、家具返还给被告，被告返还已收取的转让费。关于被告应返还给原告的转让费金额，本院认为，首先，鉴于原告已实际承租并使用涉案房屋及其内被告所有的电器和家具，原告应支付实际使用期间的费用。对于该实际使用费金额，本院参考被告与出租人的签订的房屋租赁合同至2016年4月1日，结合原、被告双方自2011年12月5日签订《转让合同》并交付，及将被告提前退出承租、经营的补偿费和电器、家具的使用费的打包确定转让费为210000元，量化为日使用、补偿费即为133元。原告已于2013年7月9日诉至本院，要求确认涉案转让合同无效，该实际使用期间应为自2011年12月5日至2013年7月9日。参照上述标准计算，原告应支付被告的实际使用费为77406元。其次，在本案审理过程中，经原、被告双方对《转让合同》涉及的家具和电器进行清点，发现原告遗失热水器两台，对该两台热水器因原告已无法返还给被告，故应赔偿被告损失。对于该两台热水器的损失金额，本院参照另28台热水器价格，酌定原告赔偿被告800元。再次，被告蔡璨阳明知自己无消防验收许可证，亦未办理工商登记，属非法经营，仍与原告签订《转让合同》，明显存在过错，原告未审慎考察涉案驿站的相应证照情况即与被告订立《转让合同》，亦存在过错，综合双方的行为性质及对造成《转让合同》无效的影响，本院认为，被告的过错程度大于原告，酌定被告承担60%的过错责任，原告承担40%的过错责任。故扣除原告应支付被告的实际使用费及赔偿被告的两台热水器损失后，结合双方的过错责任，本院酌定被告应返还原告转让费为79076元。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告周燕芬与被告蔡璨阳于2011年12月5日签订的《转让合同》无效；
二、被告蔡璨阳于本判决生效之日起五日内返还原告周燕芬79076元，同时原告周燕芬于本判决生效之日起五日内返还被告蔡璨阳《转让合同》中涉及的电器及家具（详见附件清单）；
三、驳回原告周燕芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4450元，财产保全费1570元，合计6020元，由原告周燕芬负担3157元，被告蔡璨阳负担2863元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 叶光明
代理审判员 尹晓艳
人民陪审员 何凤瑛
二〇一四年一月十三日
代书 记员 章燕儿
附：返还财产清单