安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖10民终21号
上诉人（原审原告）：吕秋仙，女，汉族，户籍地安徽省黄山市徽州区，�常居住地安徽省黄山市屯溪区。
委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：兰剑，男，畲族，住江西省贵溪市。
上诉人（原审被告）：陈孝静，男，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
上述二上诉人共同委托代理人：何学平，安徽昌法律师事务所律师。
上诉人吕秋仙与上诉人兰剑、陈孝静因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2015年9月30日作出的（2015）屯民一初字第01071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人吕秋仙的委托代理人汪晓农，上诉人兰剑、陈孝静及共同委托代理人何学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月11日，方峰鸣（甲方）与兰剑（乙方）签订店面（房屋）租用协议书，约定方峰鸣将坐落于黄山市屯溪区前园南路3号房屋的二至七层出租给兰剑，租期十年，自2010年11月1日至2020年10月30日止，乙方在经营期间，甲方提供电梯给乙方使用，但是乙方需承担每年电梯保养、维修和检验等一切费用。经方峰鸣同意，兰剑和共同承租人陈孝静（甲方）于2010年9月12日与许群（乙方）签订店面（房屋）租用协议书，约定兰剑、陈孝静将该房屋的三至八层出租给许群开设宾馆，租期十年，自2010年11月1日至2020年10月30日止，每年乙方须提前一个月支付下年房租，否则视为自动放弃，终止合同，甲方有权停电停水。2014年10月10日，吕秋仙与兰剑、陈孝静签订店面（房屋）租用协议书，约定兰剑、陈孝静将该房屋的三至七层出租给吕秋仙开设宾馆，吕秋仙交付房屋押金3万元，租期六年，自2014年10月1日至2020年9月30日止，第一年租金24万元，双方签字即一次性付清。2014年10月10日，吕秋仙通过潘以恒账户向兰剑支付第一年租金24万元及押金3万元。2015年2月4日，陈孝静向吕秋仙收取1.43万元用于支付水电费。因吕秋仙未依租用协议约定于2015年9月1日前支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，陈孝静、兰剑于2015年9月10日向吕秋仙发出解除合同通知，吕秋仙收到通知后未提出异议。
另查明：吕秋仙以其设立的黄山明欣酒店管理有限公司名义于2014年12月8日向屯溪区市场监督管理局提交了屯溪区特种设备停用、报废、变更申请表，并与通力电梯有限公司合肥分公司签订安徽省电梯维保合同，维保期限为2014年12月15日至2015年12月14日。黄山市特种设备监督检验中心出具的无机房曳引驱动电梯定期检验报告显示该中心于2015年1月22日对电梯检验时，使用单位为黄山明欣酒店管理有限公司。
再查明：黄山市天竺酒店投资有限公司于2011年5月11日成立，注册资本500万元，许群系该公司法定代表人，营业场所为案涉房屋。黄山市天竺酒店投资有限公司天竺商务酒店（以下简称天竺商务酒店）系该公司于2012年9月4日经核准成立的分公司，负责人为许俊，营业场所也系案涉房屋。2013年9月24日，黄山市天竺酒店投资有限公司与吕秋仙签订借款合同，约定黄山市天竺酒店投资有限公司向吕秋仙借款130万元，许群、许俊、鲍勤平、程三仙提供担保。同日，吕秋仙通过银行转款1253200元至该酒店的法定代表人许群的账户。许群、许俊与吕秋仙另行签订了股权质押合同，许群、许俊以持有的黄山市天竺酒店投资有限公司的股权出质，如黄山市天竺酒店投资有限公司不能如期偿还本金利息及费用，则吕秋仙对许群、许俊持有的黄山市天竺酒店投资有限公司500万元股权处置款享有优先受偿权。借款到期后，因黄山市天竺酒店投资有限公司未能如约归还借款，吕秋仙于2014年10月16日诉至原审法院，原审法院受理后依法作出（2014）屯民一初字第01381号民事判决，判决黄山市天竺酒店投资有限公司归还吕秋仙借款本金1253200元及相应利息；吕秋仙对许群、许俊持有的黄山市天竺酒店投资有限公司500万元股权的处置款在借款本息及费用范围内享有优先受偿权。该判决已生效，现处于执行阶段。
原审法院认为：吕秋仙与兰剑、陈孝静签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。兰剑、陈孝静应当按照约定将租赁物交付吕秋仙，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因合同约定的租赁期限起始时间为2014年10月1日，而双方签订合同时间为2014年10月10日，且吕秋仙以其设立的黄山明欣�店管理有限公司名义于2014年12月8日向屯溪区市场监督管理局提交了屯溪区特种设备停用、报废、变更申请表，并与通力电梯有限公司合肥分公司签订安徽省电梯维保合同，黄山市特种设备监督检验中心于2015年1月22日对电梯检验后出具的无机房曳引驱动电梯定期检验报告显示电梯的使用单位为黄山明欣酒店管理有限公司，故认定吕秋仙在与兰剑、陈孝静签订租赁合同之前就已经占有了租赁物，并在签订合同后使用该租赁物进行了经营。双方当事人在租赁协议中约定“每年乙方须提前一个月支付下年房租，否则视为自动放弃，终止合同”，兰剑、陈孝静因吕秋仙未依协议约定于2015年9月1日前支付2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金，于2015年9月10日向吕秋仙发出解除合同通知，吕秋仙亦收到解除通知，合同自通知到达对方时解除，故吕秋仙主张解除与兰剑、陈孝静于2014年10月10日签订的店面（房屋）租赁协议之诉请予以支持。吕秋仙在不能正常使用租赁物时应及时通知兰剑、陈孝静，但直至2015年5月28日吕秋仙才向法院起诉解除租赁合同，故吕秋仙就扩大的损失不得向兰剑、陈孝静主张赔偿。因兰剑、陈孝静在与吕秋仙签订租赁合同后未及时解除与许群签订的租赁合同，致吕秋仙不能对租赁物正常使用及收益，所以吕秋仙可以要求减少租金。兰剑、陈孝静返还吕秋仙已支付租金的一半即12万元，吕秋仙已付押金3万元应一并返还。吕秋仙主张兰剑、陈孝静支付律师代理费1万元，于法无据，不予支持。因双方在合同中约定经营期间的水电费由吕秋仙承担，且吕秋仙经营期间确实产生电费，吕秋仙主张该费用系许群经营期间所产生的水电费，但未提供证据予以证明，故对吕秋仙主张兰剑、陈孝静返还1.43万元水电费之诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除吕秋仙与兰剑、陈孝静于2014年10月10日签订的店面（房屋）租用协议；二、兰剑、陈孝静于判决生效后十日返还吕秋仙租金12万元、押金3万元；三、驳回吕秋仙的其他诉讼请求。案件受理费5882元，由吕秋仙负担2941元，兰剑、陈孝静负担2941元；保全费2020元，由吕秋仙负担1010元，兰剑、陈孝静负担1010元。
吕秋仙不服原审判决，上诉称：一、兰剑、陈孝静提交的证据不能证明其已将租赁物交付给吕秋仙。涉案房屋的电梯只是提供给其使用，并不包含在租赁范围内。其以涉案房屋设立公司及办理电梯使用的相关手续仅是为使用租赁物作必要准备。原审依据合同签订时间及电梯变更申请、维保合同、检验报告认定兰剑、陈孝静已交付租赁物，认定事实错误。租赁物内尚有天竺商务酒店投资的设施设备，兰剑、陈孝静无法交付，其也无法接收房屋。二、原审法院未依申请向公安机关调取2015年2月15日的报警记录及2014年10月之后案涉房屋开设酒店的相应信息资料，程序错误并致认定事实错误。三、已经生效的（2015）屯民一初字第01732号民事判决确认涉案房屋一直由许群经营，在该案中许群提交的收条、收据、发票也证明酒店一直由许群经营，故兰剑、陈孝静没有向吕秋仙交付租赁物。因兰剑、陈孝静未将租赁物交付给吕秋仙，致合同目的无法实现，吕秋仙有权解除合同并要求兰剑、陈孝静承担违约责任，请求判决支持吕秋仙的全部诉讼请求。
兰剑、陈孝静答辩称：吕秋仙在2014年9月�占有酒店，双方系在吕秋仙占有涉案酒店后才签订房屋（店面）租用协议书，其已将涉案房屋交付吕秋仙。吕秋仙占有酒店并长期经营。在与许群达成还款协议后，吕秋仙未经其同意将酒店交给许群经营。吕秋仙申请调取的证据与本案无关。
兰剑、陈孝静不服原审判决，上诉称：原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、原审认定兰剑、陈孝静与许群间房屋（店面）租用协议书未解除影响吕秋仙正常使用租赁物违背事实和法律。其与许群签订的店面（房屋）使用协议书约定的终止合同的条件已经成就，该协议书已失效，无需再以书面形式通知许群解除协议。原审以其未书面通知解除租用协议书为由认定租用协议书未解除于法无据。也不存在吕秋仙不能正常使用租赁物的事实并通知兰剑、陈孝静。二、原审判决解除吕秋仙与兰剑、陈孝静的合同于�无据。解除合同的权利只能由当事人以书面通知的方式行使，吕秋仙向法院起诉要求解除双方签订的合同，在判决生效前该合同仍然有效。兰剑、陈孝静于2015年9月向吕秋仙发出解除通知时双方签订的合同才解除，兰剑、陈孝静不存在违约情形。三、即使存在“陈孝静、兰剑与许群的合同未解除致使吕秋仙不能对租赁物正常使用和收益的情形”，至2015年5月28日吕秋仙向法院主张权利时止，吕秋仙实际经营8个月，其应承担的租金为16万元，原审判决吕秋仙承担12万元租金没有事实依据。请求驳回吕秋仙的诉讼请求。
吕秋仙答辩称：兰剑、陈孝静在未与许群解除合同情况下，就同一租赁物签订了两份租赁合同，且未向其交付房屋，系根本违约，兰剑、陈孝静上诉理由不能成立。
二审中，吕秋仙提交安徽省黄山市屯溪区人民法院作出的已生效的（2015�屯民一初字第01732号民事判决书作为新证据，证明租赁物一直由许群承租，兰剑、陈孝静没有向其交付租赁物。
兰剑、陈孝静质证认为：对证据的三性无异议，但不能达到其证明目的。该判决书中许群和鲍勤平的陈述可以证明吕秋仙在2014年9月强行占有酒店。2015年3月，许群和吕秋仙达成还款协议后，吕秋仙在没有经兰剑、陈孝静许可情形下将酒店交给许群经营，不能证明兰剑、陈孝静没有交付房屋。
兰剑、陈孝静在二审也提交上述判决书，并提交吕秋仙与黄山市天竺酒店投资有限公司于2015年3月26日签订的还款协议书作为新证据，证明双方签订的合同有效，自2014年10月至2015年3月吕秋仙一直占有酒店，2015年3月26日许群与吕秋仙达成还款协议后，许群拿回了酒店经营权。
吕秋仙质证认为：对还款协议书真实性没有异议，但该协议书只能证明吕秋仙有过妨碍许群经营酒店的行为，吕秋仙没有从兰剑、陈孝静处接手房屋。
对二审提交的证据，本院认证如下：双方提交的（2015）屯民一初字第01732号民事判决书系已生效法律文书，双方对其三性均无异议，本院予以认定；兰剑、陈孝静提交的黄山市天竺酒店投资有限公司与吕秋仙达成的还款协议书，吕秋仙对该协议书的真实性无异议，本院予以认定。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：就兰剑、陈孝静与许群签订的店面（房屋）租赁协议书，兰剑、陈孝静认为许群未在2014年10月1日前交付下一年度的房租，按协议约定，该合同自然终止。兰剑、陈孝静没有向许群发出终止合同通知，双方也没有就租赁房屋进行交接。
在兰剑、陈孝静与吕秋仙签订的店面（房屋）租用协议书中还约定，吕秋仙（乙方）在营�期间，兰剑、陈孝静（甲方）提供电梯给乙方使用，乙方需承担每年电梯保养、维修和检验等一切费用，但要保证大房东（方峰鸣）的正常使用。
2014年10月20日，吕秋仙以涉案房屋为住所设立黄山明欣酒店管理有限公司并办理了组织机构代码证和税务登记证。2014年12月8日，黄山明欣酒店管理有限公司向屯溪区市场监督管理局提出申请，请求将涉案房屋的电梯由黄山市天竺酒店投资有限公司过户给黄山明欣酒店管理有限公司使用。2014年12月11日，屯溪区市场监督管理局核准授权使用，同意变更。
黄山明欣酒店管理有限公司与通力电梯有限公司合肥分公司签订的安徽省电梯维保合同中载明，通力电梯有限公司合肥分公司已于2014年12月14日对双方签订的安徽省电梯维保合同约定的电梯进行了详细的检查，检查结果已经黄山明欣酒店管理有限公司签字确认。
2015年3月26日，吕秋仙（甲方）与黄山市天竺酒店投资有限公司（乙方）就双方民间借贷纠纷本金部分达成还款协议。双方约定在乙方按约还款情况下，甲方不得以任何理由妨碍乙方酒店（屯溪区前园南路3号）的正常经营活动。双方达成该协议后，许群接手继续经营天竺商务酒店。
2015年5月28日，吕秋仙以其与兰剑、陈孝静签订店面（房屋）租用协议书后，兰剑、陈孝静未按约定向其交付承租房屋为由向原审法院提起诉讼，请求判决：1.解除其与兰剑、陈孝静签订的店面（房屋）租用协议书；2.兰剑、陈孝静返还租金27万元、水电费1.43万元及租金和水电费的利息损失；3.兰剑、陈孝静支付其律师代理费1万元。
2015年10月8日，许群以吕秋仙与兰剑、陈孝静签订房屋（店面）租用协议书违反其与兰剑、陈孝静签订的协议约定，损害其合法�益为由，向原审法院提起诉讼，请求确认吕秋仙与兰剑、陈孝静签订的房屋（店面）租用协议书无效。在该案中查明，2014年10月1日前，许群未向兰剑、陈孝静支付2014年10月1日至2015年9月30日的房租。原审法院于2015年11月16日依法作出（2015）屯民一初字第01732号民事判决，判决驳回许群的诉讼请求，该判决现已生效。许群在原审法院审理其与吕秋仙等民间借贷纠纷一案中陈述，吕秋仙于2014年9月24日强行占有天竺商务酒店并经营酒店。兰剑、陈孝静将许群的上述陈述作为其与许群、吕秋仙确认合同无效纠纷的证据提交原审法院证明吕秋仙于2014年9月24日强行占有天竺商务酒店并经营酒店。吕秋仙对该证据质证认为，其是因与许群之间存在债务纠纷，才占有酒店。因许群未撤出装修等设备，房屋一直未交付。
原审期间，吕秋仙于举证期限届满后向原审法院提交调查取证申请，申请调取2015年2月15日有关天竺商务酒店的报警记录及公安机关酒店管理系统2014年10月之后涉案房屋开设酒店的相应信息资料，以确认当时酒店的实际经营者。
本院认为：吕秋仙与兰剑、陈孝静签订的店面（房屋）租用协议书约定，吕秋仙在酒店营业期间，兰剑、陈孝静提供电梯给吕秋仙使用，吕秋仙需承担每年电梯保养、维修和检验等一切费用，故涉案电梯包含在租赁范围内。吕秋仙与兰剑、陈孝静签订店面（房屋）租用协议书前即占有酒店。在签订协议后，吕秋仙以涉案房屋为住所设立黄山明欣酒店管理有限公司，该公司对电梯进行了管理使用，可以认定吕秋仙已经占有涉案房屋并使用。（2015）屯民一初字第01732号民事判决书不能证明涉案房屋一直由许群经营使用。吕秋仙主张其设立公司及申请变更电梯使用人、对电梯进行检验、签订电�维保合同等只是为使用租赁物做必要的准备及涉案房屋一直由许群使用与事实不符，吕秋仙应当按合同约定支付租金。
当事人一方依照双方约定的解除合同的条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2014年10月1日，许群未按其与兰剑、陈孝静签订的店面（房屋）租用协议书的约定向兰剑、陈孝静支付下一年度的租金，兰剑、陈孝静有权依据双方合同的约定解除合同，但兰剑、陈孝静未通知许群解除合同，也没有对涉案房屋进行交接。由于许群与兰剑、陈孝静之间存在房屋租赁关系，在双方租赁关系未妥善解决前，兰剑、陈孝静又与吕秋仙签订合同，客观上会影响吕秋仙对涉案房屋的正常使用和收益，吕秋仙诉请解除合同符合法律规定，原审判决解除吕秋仙与兰剑、陈孝静之间签订的店面（房屋）租用协议书并无不当。兰剑、陈�静上诉认为判决解除合同不当理由不能成立。吕秋仙不能正常使用租赁物应及时通知兰剑、陈孝静。2015年3月26日，吕秋仙与黄山市天竺酒店投资有限公司达成协议，承诺其不以任何理由妨碍许群对天竺商务酒店的正常经营，但吕秋仙至2015年5月28日才向原审法院起诉要求解除与兰剑、陈孝静之间的房屋（店面）租用协议。吕秋仙未及时主张权利所导致的损失不应由兰剑、陈孝静赔偿。原审酌情适当减少吕秋仙的租金，判决兰剑、陈孝静返还吕秋仙已支付租金的一半即12万元及押金3万元并无不当。吕秋仙未在举证期限内向原审法院申请调取证据，且该证据并非查明本案事实所必须，原审未予调取并不违反法定程序。综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7248.96元，由上诉人吕秋仙负担3948.96元，由上诉人兰剑、陈孝静负担3300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴林丹
代理审判员 方卫娟
代理审判员 宋乾平
二〇一六年三月十一日
书 记 员 吴 楠
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。