浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第859号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈菲勒。
委托代理人张瑞华。
被上诉人（原审被告、反诉原告）戴文忠。
委托代理人虞爱萍。
委托代理人潘晓静。
上诉人陈菲勒因房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2011）温瑞塘民初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，原告拥有坐落于瑞安市塘下镇陈宅村广场中路一处房产，该房产的土地使用权证号为瑞国用（2004）第5－17号，性质为国有出让，地号5－4－7－213，使用权面积为1026.80平方米。地上建筑物已经领取了房产权证，证号为瑞房字第××号，建筑面积分别为431.88平方米、436.9平方米、187.56平方米。2004年7月13日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，合同约定，原告将该房地产中的一部分，即土地使用面积146平方米转让给被告戴文忠，总转让价格为550000元，在签订买卖合同之日一次性付清；房地产于2007年9月25日交付；原告必须协助被告办理过户手续等内容。对购房款支付方式，双方另口头约定签订协议之日支付450000元，待办理过户手续后支付剩余100000元。订约后，被告支付了450000元购房款。另原告已于2007年7月将该房地产交付给被告使用至今。原告方未支付2004年7月13日至2007年6月份租金。2012年2月3日，双方达成《补充协议》，合同约定了原告将诉争房屋以西土地面积约56平方米土地出卖给被告等内容。2012年2月15日，被告支付《补充协议》约定的购房款500000元。
原判认为，原、被告于2004年7月13日签订的《房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。双方应该按照合同约定正确履行义务。被告已支付450000元购房款，余款100000元双方已口头约定于办理过户手续时支付，因此，被告已按照合同约定履行付款义务。原告没有证据证明合同存在约定解除或法定解除条件，因此，对原告要求解除合同的请求不予支持。若将宗地进行实质性分割，需提交规划、消防等相关部门意见，被告方没有提供相应的证据证明已征得规划、消防等相关部门同意，已经符合办理过户手续所应具备的条件，因此，对反诉原告要求反诉被告协助办理过户手续的请求不予支持。《房地产买卖合同》约定该宗地产年租金为14000元，2004年7月13日至2007年9月25日止租金归反诉被告（此属笔误，应为反诉原告）所有，因该宗地产已于2007年7月交付反诉原告使用，因此，租金计算至2007年6月，共计41533元。双方对支付租金的期限没有约定，且租赁期间一年以上，反诉被告应当在每届满一年时支付租金，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，因此对反诉原告要求从2007年10月1日起计算利息损失予以支持，但以中国人民银行同期存款利率予以支持。2012年2月3日，双方达成的《补充协议》系附生效条件的合同，现条件未成就，因此，《补充协议》未生效，反诉被告应当返还购房款500000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，遂判决如下：一、原告陈菲勒与被告戴文忠于2004年7月13日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、原告陈菲勒于判决生效之日起十日内支付反诉原告租金41533元并赔偿利息损失（按中国人民同期银行存款利率，自2007年10月1日起计算至判决确定履行之日止）。三、原告陈菲勒于判决生效之日起十日内返还反诉原告500000元。四、驳回原告陈菲勒的诉讼请求。五、驳回反诉原告戴文忠的其他反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费9970元，合计10050元，由原告负担919元，由被告戴文忠负担9130元。
宣判后，陈菲勒不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认为被上诉人已按照合同约定履行付款义务，明显错误。原判认定双方口头约定余款10万元于办理过户手续时支付，除了被上诉人单方陈述外，无其他证据予以印证。二、被上诉人拒绝付款以及该房屋根本无法办理过户手续，系上诉人提出解除《房地产买卖合同》的两个重要原因。涉诉房地产根本就不具有独立分割的特性，无法办理过户手续，房管、土地部门的复函中亦已明确该房屋如需办理过户手续的，应当提交规划、消防等相关部门意见，故导致办理过户手续无望。此外，被上诉人拒绝全面履行支付房款义务，经上诉人多次催告仍然不予履行，已经严重违约，导致上诉人无法实现合同目的，完全符合法定解除情形。上诉人已于2010年9月9日发函至被上诉人解除了2004年7月13日的《房地产买卖合同》，被上诉人未在法定期限内对此表示异议，故依法自解除合同的通知到达被上诉人之时，即为合同解除。三、原审法院判令上诉人给付被上诉人租金41533元，亦系错误的。上诉人的房产交付给被上诉人后，被上诉人在没有上诉人在场的情况下，自行砌墙，侵占了包括上诉人的二至四层楼房。双方在调解过程中就已经口头协定《房地产买卖合同》中约定的租金在该二至四层楼房租金中直接予以抵扣，对此，证人赵某在庭审中的证言也已经予以印证。请求二审法院予以依法改判。
被上诉人戴文忠答辩称：一、被上诉人已按合同约定付款的事实清楚，证据充分。被上诉人已履行45万元的付款义务，上诉人没有任何异议，余款支付的问题是双方约定且符合常理的。二、被上诉人已按合同履行了义务，上诉人无权要求解除合同，该合同也不存在法定解除事由。本案房地产买卖合同既可按户办理，也可以分割办理，只是上诉人不愿办理而已。上诉人现得知涉诉房地产要征用开发，价格猛增，因此要求解除合同，这是上诉人唯利是图的表现。上诉人称曾发函给被上诉人要求解除合同，但被上诉人确实没有收到此函。三、上诉人应支付给被上诉人租金41533元并赔偿利息损失，一审法院对此的认定是正确的。上诉人称被上诉人有自行砌墙的行为，与实际不符。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，被上诉人向本院提供：1、被上诉人与陈菲菲（陈菲勒的姐姐）于2004年7月13日签订的房地产买卖合同（复印件）；2、被上诉人购买的陈菲菲房屋土地使用证（复印件）及已办到被上诉方名下的土地使用证及房屋所有权证。上述两组证据材料以证明上诉人于2004年7月13日购买的陈菲菲的房屋（与涉诉房产前后挨着）现已办理过户手续。上诉人对上述证据材料属于本案二审的新证据持有异议，对上述证据材料的真实性无异议，但认为该房产权证上的面积与上诉人的房产存在部分重叠，故该证存有误差。此外，陈菲菲的房屋是独立的且已经全部卖给被上诉人，而本案涉诉房产只是上诉人独立房产的一部分，故被上诉人与陈菲菲之间的房屋买卖不具有可比性，应与本案无关。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项、第四十三条第一款之规定，被上诉人提供的上述证据材料不属于本案二审程序中的新证据，且不足以证明本案的待证事实，本院依法不予采纳。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，有双方当事人陈述及原判已认定的证据予以证实。
本院认为，原判认定本案双方当事人于2004年7月13日签订的《房地产买卖合同》合法有效，本院予以确认。
关于上诉人主张解除《房地产买卖合同》的问题。上诉人以被上诉人拖欠购房款的余款10万元为由要求解除上述合同，但根据上诉人于2007年7月向被上诉人交付涉诉房地产的事实及证人赵某的证言等相应证据，结合类似交易习惯，可以认定该10万元余款后来已由双方口头约定待涉诉房地产办理过户手续后支付；上诉人根据房管、土地部门的复函称涉诉房地产无法办理过户手续，但房管、土地部门的复函是明确该房屋如需办理过户手续应当提交规划、消防等相关部门意见，而并不能据此认定涉诉房地产无法办理过户手续的事实；上诉人称自己已于2010年9月9日发函至被上诉人解除了《房地产买卖合同》，但被上诉人辨称并没有收到此函，上诉人亦无证据证实被上诉人确已收到此函。故上诉人主张解除《房地产买卖合同》的理由，依据不足，本院不予采纳。
关于原审法院判令上诉人给付被上诉人租金41533元的问题。经审查，《房地产买卖合同》中明确约定“该宗地产年租金为14000元归被上诉人收入（2004年7月13日起至2007年9月25日止租金）”，结合被上诉人相关抗辩意见，上诉人二审中对租金问题提出的异议，依据不足，本院亦不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费918元，由上诉人陈菲勒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 郑明岳
代理审判员 厉 伟
二〇一二年十月十五日
书 记 员 钟志亮