北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4935号
上诉人（原审被告）：徐鲁健，男，1966年12月25日出生。
被上诉人（原审原告）：北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区双裕西区甲21-1-403。
法定代表人：马占全，总经理。
委托诉讼代理人：宋宝吉，男，1982年7月8日出生。
委托诉讼代理人：杨艳君，女，1978年10月5日出生。
上诉人徐鲁健因与被上诉人北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司（以下简称裕鑫龙腾公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初17300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐鲁健上诉请求：撤销一审判决，改判徐鲁健支付裕鑫龙腾公司物业服务费、中央空调运行维护费共计17200元。事实和理由：徐鲁健为顺义区××房屋所有权人，与裕鑫龙腾公司签订的物业服务协议面积为83.29平方米，长期以来裕鑫龙腾公司管理不善，汽油桶乱放，安全隐患突出，垃圾随处堆放，无人管理，不及时清理，垃圾乱堆有蔓延之势。服务不到位，下雪天不扫雪要靠雪自己融化。裕鑫龙腾公司重复收费，2013年8月31日之前的中央空调运行维护费徐鲁健已经交纳，裕鑫龙腾公司却要求徐鲁健从2013年1月1日开始交费，并且要求另收照明费，双方产生分歧，裕鑫龙腾公司将徐鲁健告至顺义区法院，庭审中徐鲁健向顺义区法院提交六张照片，法官也找到了顺义区后沙峪法庭出具的民事调解书。至此裕鑫龙腾公司要求变更诉求：中央空调运行维护费收费时间改至2013年11月1日至2016年8月31日，并且放弃主张每年30元的照明费。庭审后裕鑫龙腾公司经理杨建英表态：物业管理服务费和中央空调运行维护费相加徐鲁健交够一万八千就行，案件受理费裕鑫龙腾公司已经交纳，不再向徐鲁健追讨。至今，顺义区法院民事判决书下达，各项费用相加为18622元，这样的判决结果照顾了裕鑫龙腾公司的利益，不利于该公司落实管理、不利于该公司提高服务质量，不能让徐鲁健信服。故上诉于北京市第三中级人民法院，请求公正判决，徐鲁健与裕鑫龙腾公司之间的诉讼由该公司重复收费引发，故要求案件受理费由裕鑫龙腾公司承担。空调存在噪音。物业费、中央空调运行维护费一审法院按照面积83.84平方米算的，应该按照面积83.29平方米算。
裕鑫龙腾公司辩称，同意一审判决，不同意徐鲁健的上诉请求和理由。本身徐鲁健不在涉案房屋住。关于积雪问题，刚下完雪，肯定来不及扫，之后裕鑫龙腾公司会扫，裕鑫龙腾公司有照片，只是没带。上一次起诉的时候，徐鲁健也是说裕鑫龙腾公司没扫雪，裕鑫龙腾公司已经给他减钱了，一次不扫雪，不能代表裕鑫龙腾公司没扫过；开发商给我们移交的面积就是83.84平方米。对于面积83.29平方米，徐鲁健一审没有提过。关于在楼道摆放汽油桶，不是事实。
裕鑫龙腾公司向一审法院起诉请求：1.徐鲁健支付裕鑫龙腾公司物业管理服务费7635元，中央空调运行维护费11318元；2.诉讼费由徐鲁健承担。
一审法院认定事实：徐鲁健为顺义区××房屋所有权人，该房屋建筑面积为83.84平方米，涉诉房屋所在楼宇属住宅物业。
2009年10月2日，裕鑫龙腾公司（乙方）与北京裕鑫房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》（后街花园），约定由裕鑫龙腾公司为后街花园住宅提供前期物业管理服务。该合同第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业2.5元/月·平方米；中央空调运行、保养、维护费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，中央空调运行、保养、维护费为50元/平方米/季，中央空调运行、保养、维护费用主要用于以下开支（1）中央空调机组的日常保养、维护费用；（2）采暖期（每年11月1日至次年3月31日）中央空调机组的运行费用（电费、水费）；（3）制冷期（每年6月1日至9月30日）中央空调机组的运行费用（电费、水费）；第六条第四款约定：物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年的二月底前履行交纳义务。2009年10月2日，徐鲁健与裕鑫龙腾公司签订《物业服务协议》，亦对物业管理服务费和中央空调运行维护费作出相关约定。
一审庭审中，徐鲁健为证明裕鑫龙腾公司的物业服务不达标，向法院提交六张照片，裕鑫龙腾公司对照片的真实性不予认可。裕鑫龙腾公司就中央空调运行维护费向一审法院作出解释，即在《前期物业管理服务合同》和《物业服务协议》虽约定中央空调运行维护费为50元/平方米/季，供冷暖时间为九个月，但后经协商，将供冷暖时间减为8个月，中央空调运行维护费降为45元/平方米/季，并一直按照此标准收费至今，徐鲁健对此收费标准未表示异议。
另，裕鑫龙腾公司在庭审中放弃向徐鲁健主张每年30元的照明费，并将第二项诉讼请求明确为要求徐鲁健支付2013年11月1日至2016年8月31日期间的中央空调运行维护费11318元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。裕鑫龙腾公司与徐鲁健签订的《物业服务协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。裕鑫龙腾公司为裕中路2号后街花园小区提供了物业服务和中央空调运行维护服务，一审法院予以确认。现裕鑫龙腾公司依约为徐鲁健提供了物业服务和中央空调运行维护服务，徐鲁健亦应依约交纳物业管理费用和中央空调运行维护费。
本案中，徐鲁健抗辩称其没有交纳物业费的原因是由于裕鑫龙腾公司的物业服务不达标，并提交了照片予以证明。裕鑫龙腾公司虽对照片的真实性不予认可，但就照片中反映的情况来看，裕鑫龙腾公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，徐鲁健并非无故拖欠物业费，其抗辩意见也并非空穴来风，故就裕鑫龙腾公司已经提供的服务，一审法院适当酌减徐鲁健应当交纳的物业服务费数额。就中央空调运行维护费，徐鲁健并未提交证据证明不予交费的原因，故一审法院对裕鑫龙腾公司的诉讼请求予以支持，徐鲁健应该按照双方签订的《前期物业管理服务合同》和《物业服务协议》的约定向裕鑫龙腾公司交纳中央空调运行维护费。
需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，一审法院建议裕鑫龙腾公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决：一、徐鲁健于判决生效之日起七日内给付北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司二○一四年一月一日至二○一六年十二月三十一日期间的物业服务费七千一百六十八元三角二分；二、徐鲁健于判决生效之日起七日内给付北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司二○一三年十一月一日至二○一六年八月三十一日期间的中央空调运行维护费一万一千三百一十八元；三、驳回北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院依法补充查明如下事实：徐鲁健与裕鑫龙腾公司签订的《物业服务协议》中载明，徐鲁健所购房屋建筑面积为83.29平方米。徐鲁健主张应按照《物业服务协议》所载的房屋面积计算物业费和中央空调运行维护费。裕鑫龙腾公司则主张应以房屋产权证上所载的房屋面积计算。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，裕鑫龙腾公司依约为徐鲁健提供了物业服务和中央空调运行维护服务，徐鲁健应依约交纳物业管理费用和中央空调运行维护费。关于物业费的数额问题，《物业服务协议》上所载的房屋面积与实际不符，裕鑫龙腾公司以徐鲁健房屋的实际面积核算物业费和中央空调运行维护费并无不当。本案，徐鲁健抗辩称其没有交纳物业费的原因是由于裕鑫龙腾公司的物业服务不达标，并提交了照片予以证明，一审法院据此认定裕鑫龙腾公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵并适当酌减徐鲁健应当交纳的物业服务费数额并无不当，本院予以维持。徐鲁健上诉主张一审法院酌减的数额过低，缺乏依据，本院不予采信。徐鲁健主张中央空调存在噪音，但并未就此举证，故本院对其该项主张不予采信。
综上所述，徐鲁健的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐鲁健负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 坤
审判员 龚勇超
审判员 尚晓茜
二〇一七年四月十一日
书记员 李思巧
书记员 刘 鸽