江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0902民初143号
原告盐城捷凯贸易有限公司，住所地盐城市文港南路69号。
法定代表人蔡长青，该公司总经理。
委托代理人王俊清，该公司副经理。
被告费广成，男，1963年11月14日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人张步照，江苏一正律师事务所律师。
被告江苏青云建设集团有限公司，住所地盐城市城南新区娱乐村3组盐宁路北。
法定代表人管华，该公司董事长。
被告江苏海晟建设有限公司，住所地盐城市解放南路112号4幢501室。
法定代表人张其海，该公司总经理。
第三人江苏铃高电动车有限公司，住所地盐城经济开发区黄山南路69号。
法定代表人李继成，该公司董事长。
第三人刘光红，男，1961年1月10日生，住盐城市亭湖区。
第三人盐城市宏成房地产开发有限公司，住所地盐城亭湖区迎宾北路288号。
法定代表人刘光红，该公司董事长。
第三人房红军，男，1966年4月19日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人张步照，江苏一正律师事务所律师。
第三人江苏固鼎股份有限公司，住所地盐城市亭湖区东仓路88号。
法定代表人房红军，该公司董事长。
委托代理人张步照，江苏一正律师事务所律师。
原告盐城捷凯贸易有限公司（以下简称捷凯公司）与被告费广成、被告江苏青云建设集团有限公司（以下简称青云公司）、被告江苏海晟建设有限公司（以下简称海晟公司）、第三人江苏铃高电动车有限公司（以下简称铃高公司）、第三人刘光红、第三人盐城市宏成房地产开发有限公司（以下简称宏成公司）、第三人房红军、第三人江苏固鼎股份有限公司（以下简称固鼎公司）案外人执行异议之诉一案，本院于本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告捷凯公司的委托代理人王俊清，被告费广成及第三人房红军、固鼎公司的委托代理人张步照到庭参加诉讼，被告青云公司、被告海晟公司、第三人铃高公司、第三人刘光红、第三人宏成公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告捷凯公司诉称，2013年1月1日，第三人铃高公司将其名下的位于盐城经济开发区黄山南路*号的编号为*幢、*幢、*幢、*幢、*幢的房产出租给原告，租期6年，年租金40万元。被告费广成与第三人铃高公司因借款合同纠纷一案，经法院判决生效，被告费广成向法院申请执行第三人铃高公司名下房产、土地。江苏盐城黄海农村商业银行与第三人铃高公司因借款合同纠纷一案，亦经法院判决生效，江苏盐城黄海农村商业银行亦向法院申请执行第三人铃高公司名下房产、土地。原告认为所执行的房产已租赁给原告，故向法院提起执行异议，但法院裁定驳回了异议申请。现提起诉讼请求法院停止执行位于盐城经济开发区黄山南路*号编号为*、*、*、*、*计五幢房产，要求在原告租赁期内不予执行。
被告费广成辩称，案涉房屋在2010年7月已抵押给江苏盐城黄海农村商业银行，本案存在抵押在先，租赁在后的情形。根据担保法的司法解释，该租赁不具有约束力。请求驳回原告的诉请。
被告青云公司书面辩称，原告与第三人铃高公司签订租赁合同，并未与我公司签订合同，我公司是案涉房屋的承建方，与原告没有直接关联，我公司不应作为被告。
被告海晟公司未答辩。
第三人铃高公司未述称。
第三人刘光红未述称。
第三人宏成公司未述称。
第三人房红军述称，案涉房屋在2010年7月已抵押给江苏盐城黄海农村商业银行，租赁在后。根据法律规定该租赁对我方不具有约束力。请求驳回原告的诉请。
第三人固鼎公司述称，案涉房屋在2010年7月已抵押给江苏盐城黄海农村商业银行，租赁在后。根据法律规定该租赁对我方不具有约束力。请求驳回原告的诉请。
经审理查明：
2010年7月12日，铃高公司与江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司签订了1000万元的借款合同和抵押合同各一份。同年7月27日，铃高公司与江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司签订了800万元的借款合同和抵押合同各一份，铃高公司以座落于盐城经济开发区黄山南路*号的房屋所有权证号为市区开**号(*幢)、**号(*幢)、**号(*幢)、**号(*幢)、**号(*幢)的房屋所有权作抵押担保，并办理了抵押登记手续。上述合同签订后，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司向铃高公司发放贷款1800万元，但铃高公司未能按约偿还借款本息，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司遂于2013生2月21日向向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求铃高公司等被告偿还借款1800万元及所生利息。2013生7月4日，盐城市中级人民法院(2013)盐商初字第0050号民事判决书，一、被告铃高公司偿还原告江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司贷款本金并支付利息和罚息；二、被告铃高公司不能偿还上述款项时，原告江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司有权以铃高公司抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在上述款项范围内优先受偿。该判决生效后，铃高公司未能依据判决确定的义务偿还借款本息，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司遂于2013生10月8日向盐城市中级人民法院申请执行。
2011年7月18日，海晟公司与铃高公司签订了建设工程施工合同一份，合同载明，由海晟公司承包铃高公司位于盐城经济开发区黄山南路*号的工业钢结构厂房*幢、*幢、*幢及办公楼工程，合同价款暂定价为1000万元。合同签订后，海晟公司按约施工。2012年10月12日，双方就附属工程又签订了建设工程施工合同一份。2012年8月30日，铃高公司的*幢、*幢、*幢厂房及办公楼工程竣工，同年9月10日通过竣工验收，附属工程也于2012年11月底竣工交付。届期，铃高未能按约支付工程款。2013年1月30日，海晟公司向盐城仲裁委员会申请仲裁。同年12月18日，盐城仲裁委员会作出盐仲（2013）裁字第44号裁决书，裁决：一、双方共同确认本案所涉工程总价款为21513227.52元，铃高公司已向海晟公司支付工程款330万元，尚欠工程款18213227.52元；二、铃高公司于2013年12月20日前向海晟公司支付工程款18213227.52元，铃高公司逾期未支付的，海晟公司对盐城经济开发区黄山南路*号的*幢、*幢、*幢厂房及办公楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。该仲裁裁决书生效后，海晟公司向盐城市中级人民法院申请执行。2014年1月23日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民仲审字第0002号执行裁定书，申请执行人海晟公司与被申请执行人铃高公司建设工程施工合同纠纷一案，由盐城市亭湖区人民法院审查执行。2014年5月4日，海晟公司向盐城市中级人民法院申请在评估拍卖中，对铃高公司有限公司名下的厂房要求优先受偿。同年5月21日，本院向盐城市中级人民法院提交书面函，移交海晟公司对铃高公司名下的厂房执行参与分配申请等材料。
2013年1月，费广成向盐城市中级人民法院提起诉讼，要求刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司偿还借款1000万元、430万元及所生利息。在案件审理中，费广成向盐城市中级人民法院提出财产保全申请，要求查封、扣押刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司名下价值人民币1000万元、500万元的财产。2013年1月16日，盐城市中级人民法院作出(2013)盐民初字第0032号及0033号民事裁定书，查封、扣押刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司名下价值人民币1000万元、500万元的财产，同时向盐城市房产局及盐城经济开发区国土局发出协助执行通知书，查封铃高公司名下的*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢厂房、*幢办公楼及土地使用权。同年4月16日，经盐城市中级人民法院主持调解，费广成与刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司达成了(2013)盐民初字第0032号及0033号民事调解书，但刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司均未能按调解书偿还借款，费广成遂向盐城市中级人民法院申请执行。2013年7月25日，盐城市中级人民法院作出(2013)盐执字第0197号及0198号民事裁定书，查封、扣押、拍卖、变卖刘光红、宏成公司、铃高公司、房红军、固鼎公司名下价值人民币10045900元和4328400元的财产，同时续封铃高公司名下的*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢、*幢厂房、*幢办公楼房产及土地使用权。
2013年6月19日，申请执行人青云公司依据盐城仲裁委员会作出盐仲（2013）裁字第10号调解书向盐城市盐都区人民法院申请执行，盐城市盐都区人民法院作出(2013)都执字第0537号民事裁定书，查封被执行人铃高公司价值人民币155万元的财产。同日，盐城市盐都区人民法院向盐城市房产登记中心送达(2013)都执字第0537号民事裁定书及协助执行通知书，查封被执行人铃高公司位于盐城经济开发区黄山南路69号的办公楼房产及土地使用权。
在上述案件的执行中，捷凯公司提出异议，称其于2013年1月1日与铃高公司签订了租赁合同一份，租赁了铃高公司位于盐城经济开发区黄山南路*号的一期工程*、*、*、*、*幢房产，租金已交纳至2016年12月，请求考虑双方的租赁事实，停止执行，2015年10月29日，本院作出（2015）亭执异字第00015号民事裁定书，驳回了其异议申请，捷凯公司遂提起诉讼。
本院认为，原告捷凯公司虽提供了其于2013年1月1日与第三人铃高公司签订租赁合同，约定租赁第三人铃高公司名下位于盐城经济开发区黄山南路*号的*幢、*幢、*幢、*幢、*幢的房产，但该房产早在2010年7月27日就被第三人铃高公司抵押给了江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司，且抵押权人江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司亦已向盐城市中级人民法院申请执行，则根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故原告捷凯公司与第三人铃高公司签订的租赁合同对受让人江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司不具有约束力，加之，江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司已向法院申请执行，故原告捷凯公司以与第三人铃高公司存在租赁关系为由阻却执行，无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告盐城捷凯贸易有限公司的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告盐城捷凯贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 曹炜萍
人民陪审员 叶沙沙
人民陪审员 徐小林
二〇一六年十二月五日
书 记 员 杨书兰
附录法律条文
1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。