四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1526号
上诉人（原审原告）叶定茂，男，汉族，1983年10月1日出生。
上诉人（原审原告）张光蓉，女，汉族，1982年10月14日出生。
委托代理人叶定茂，男，汉族，1983年10月1日出生。
被上诉人（原审被告）成都兴想房地产开发有限公司。住所地：成都市新都区大丰街道赵家社区。
法定代表人林建文，总经理。
委托代理人李杰，男，汉族，1990年5月23日出生。
委托代理人杨建华，福建智君律师事务所律师。
上诉人叶定茂、张光蓉因与被上诉人成都兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2013）新都民初字第2273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人叶定茂、上诉人张光蓉的委托代理人叶定茂、被上诉人兴想公司委托代理人李杰、杨椋捷（后兴想公司将该代理人变更为杨建华）到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年3月6日，叶定茂、张光蓉、兴想公司签订了《商品房买卖合同》，约定叶定茂、张光蓉购买兴想公司开发的位于成都市新都区大丰街道赵家村5、6社“兴想花园”第3栋1单元24楼4号商品房，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框剪，建筑层数为：27层，其中地上25层，地下2层，商品房测绘建筑面积共83.68平方米，其中套内建筑面积66.64平方米，分摊建筑面积17.04平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6759.78元，总价款450472元。叶定茂、张光蓉采取商业贷款付款，首期支付购房总价款的31.18%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都金牛支行或住房公积金管理机构借款支付。
第十条交付条件约定兴想公司应当在2012年10月30日前向叶定茂、张光蓉交付该商品房，交付的商品房应符合下列第2、4、5、6项所列条件：2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6、第十条第（二）款第1项改为：本项目经勘察、设计、监理、开发商、施工单位五方出具竣工报告作为交房的条件。
第十二条逾期交房责任约定除不可抗力，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的0.1‰的违约金；逾期超过90日后，出卖人应当按照买受人全部已付款的日0.15‰向买受人支付违约金，合同继续履行。
第十四条交接手续约定（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人�当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能近期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人向买受人发出书面交房通知或在房屋所在地报纸（如成都商报）交房公告7日后若买受人未来办理接房手续，或逾期未签署房屋交接清单的，视为买受人收房，则该商品房已验收合格，该商品房一切风险责任由买受人承担，并承担每逾期壹日应交纳人民币伍拾元整的保管费。
同日，双�在签订《商品房买卖合同》的基础上，签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条约定买受人于2011年2月28日，支付定金2万元（在买受办理完【按揭贷款】、【公积金贷款】手续后，定金抵作购房款）；买受人于2011年3月6日前，支付房价款120470元；购房款的68.82%，计人民币31万元，由买受人向银行申请贷款，买受人委托银行将取得的贷款一次性全部付至出卖人指定的账户。
在上述合同及补充协议签订之前，叶定茂、张光蓉于2011年2月14日通过POS机向兴想公司支付了2万元定金，2011年3月6日，兴想公司向叶定茂、张光蓉出具了收款收据。合同及补充协议签订之日，叶定茂、张光蓉通过POS机向兴想公司支付了购房款120472元，兴想公司并出具了相应的收款收据。此后于2011年9月8日，叶定茂、张光蓉与中国农业银行股份有限公司成都金牛支行签订了《个人购房担保借款合同》，向该银行按揭贷款31万元，2011年9月16日，该银行向兴想公司划转了叶定茂、张光蓉的按揭贷款31万元。叶定茂、张光蓉认为，其按约履行了付款义务，而兴想公司在尚未取得叶定茂、张光蓉所认购商品房预售许可证的情况下，故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，兴想公司的行为属于欺诈，导致其不能实现合同目的，双方订立的合同应属无效，故诉至原审法院，请求依法解决。本案审理过程中，兴想公司向原审法院提交了反诉状，其理由是叶定茂、张光蓉逾期未签署房屋交接清单应视为叶定茂、张光蓉已收房且诉争房屋已验收合格，原审法院认为，本案双方当事人所签订的合同是否无效是本案诉争的焦点，而兴想公司的反诉请求是建立在合同有效且叶定茂、张光蓉逾期收房已构成违约的前提下提起的诉讼，不符合相关法律的规定，故原审法院�受理兴想公司的反诉请求。
原审法院另查明，兴想公司所开发的位于新都区大丰街道赵家村5、6社商品房“兴想花园”项目，在2010年8月2日成都市新都区规划管理局已审查的放线定位总平面图上标明第3号楼的楼层有2至5F、2至8F、2至12F、24F、24＋1F、25F、25＋1F。2011年2月16日兴想公司取得了第3号楼的预售许可证（成房预售新都字第1078号），预售面积17868.37平方米。2012年9月7日，兴想公司开发的“兴想花园”3号楼竣工验收合格，取得了由勘察、设计、监理、开发商、施工单位出具的《竣工验收报告》，并于2012年10月12日委托成都市新都区兴房测绘有限责任公司对“兴想花园”项目进行了房屋面积测绘，并取得了《四川省房屋面积测绘报告》。
2012年10月20日，兴想公司通过邮寄方式向各业主寄送《交房通知书》、《收房须知》、《收费一览表》，又于2012年10月23日在《�都商报》刊登“兴想花园”交房公告。
在兴想公司向各业主交付房屋时，于2012年11月7日向各位业主发出了《兴想花园暂停交房通知》，通知的具体内容是：兴想公司已于2012年10月30日前开始交房事宜，但由于小区配套工程及外墙装饰等存在质量问题，“兴想花园”项目并未达到国家认可的交房条件，应成都市新都区房管局的要求，停止交房，兴想公司全面进行整改，因整改延期交付，给业主造成的损失，按与业主签订的购房合同给予违约赔偿。在此之后，兴想公司又因“兴想花园”项目工程中擅自更改施工图设计文件的行为，违反了《四川省建筑管理条例》第四十条的规定和在新都区大丰街办赵家社区开发建设“兴想花园”楼盘的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十七条的规定，分别受到成都市新都区城乡建设局和成都市新都区规划管理局的行政处罚。
兴想花园对上述问题进行整改后，于2013年9月12日取得了“兴想花园”项目验字第510114201350064号《建设工程规划合格证》，该合格证载明建筑楼号1#-13#楼及地下室，建筑层数负2F-25F。兴想公司开发的“兴想花园”通过竣工验收备案，并取得了《竣工验收备案书》，兴想公司在取得备案书之日，在“兴想花园”售楼部公告栏张帖了该备案书，并再次要求各业主办理收房手续。
原审法院认定上述事实，采信了如下证据：1.商品房买卖合同及合同附件、二张收款收据及二份银行转款凭证、公证书、个人购房担保借款合同、放贷凭证、房管局的四份公示（告知函、情况说明、关于兴想花园工程质量情况说明、大丰兴想花园楼盘网页资料）、“兴想花园”3#楼预售许可证、“兴想花园”3#楼规划图纸、2012.9.7“兴想花园”3#楼竣工验收报告、面积实测报告、2012.10.19房屋交付通知书、收房须知、收费一览表、寄送证据七的财务发票及收件人清单、2012.10.23成都商报、2013.9.12兴想花园竣工验收备案书、兴想公司在售楼部张贴综合验收备案书的7张照片以及当事人的陈述等。
原审法院认为，本案争议的焦点是双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。叶定茂、张光蓉主张与兴想公司签订的合同无效，其理由是兴想公司未依法取得相关楼栋的预售许可证，即在尚未依法取得叶定茂、张光蓉所认购商品房24、25层预售许可证的情况下，与叶定茂、张光蓉签订《商品房买卖合同》，兴想公司的行为属于欺诈，应属无效。而本案查明的事实是兴想公司所开发的“兴想花园”项目楼盘，在经成都市新都区规划管理局审查的放线定位总平面图上标明第3号楼的楼层有24层和25层，兴想公司并据此取得了第3号楼的《商品房预售许可证》，以及�规划验收合格，取得了《建设工程规划合格证》，该合格证上也载明“兴想花园”项目建筑楼号1#-13#楼及地下室，建筑层数负2F-25F。上述查明的事实与双方签订的合同约定的叶定茂、张光蓉所购商品房的基本情况相符。叶定茂、张光蓉所举证据不足以证明兴想公司是在未取得商品房预售许可证的情况下与其签订的合同。且叶定茂、张光蓉所购买的商品房现已达到了合同所约定的交付条件，兴想公司也一直在积极地履行房屋的交付义务，叶定茂、张光蓉可以实现其合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，叶定茂、张光蓉的主张不符合上述法律规定的合同无效的任何情形之一。综上，原审法院认为，叶定茂、张光蓉与兴想公司签订的《商品房买卖合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同。叶定茂、张光蓉要求确认合同无效的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。因叶定茂、张光蓉主张合同无效的诉讼请求，原审法院未予支持，故叶定茂、张光蓉主张在合同无效的基础上返还购房款及购房款利息，支付因合同无效造成的损失，以及支付赔偿金的诉讼请求，原审院亦不予支持。但在合同履行过程中，兴想公司确存在逾期交房的违约事实，叶定茂、张光蓉可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四�第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回叶定茂、张光蓉的诉讼请求。一审案件受理费7132元（已减半收取），由叶定茂、张光蓉负担。
宣判后，原审原告叶定茂、张光蓉不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审法院举证责任分配不公。兴想公司是否在一审之前拿到了讼争房屋的预售许可证是本案的关键。叶定茂、张光蓉由于客观原因只能从房管部门查询并拍照来证实讼争房屋并未取得预售许可证。在一审中叶定茂、张光蓉也向原审法院提交了该证据线索并依法向原审法院申请调取该证据，但原审法院非但不去查实却将此举证责任分配给叶定茂、张光蓉，这对叶定茂、张光蓉不公平。请求撤销原判，依法改判叶定茂、张光蓉与兴想公司所签订的《商品房买卖合同》无效，兴想公司返还叶定茂、张光蓉全部购房款450472元，支付资金利息59427.13元，赔偿金450472元。
被上诉人兴想公司答辩称，讼争房屋所在的“兴想花园”3号楼已取得了商品房预售许可证。案涉合同是当事人的真实意思表示，内容合法，属合法有效成立的合同。在兴想公司已提交了“兴想花园”3号楼的预售许可证的情况下，如果叶定茂、张光蓉坚持认为兴想公司是无证销售，当然应当由叶定茂、张光蓉进行举证。综上，原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
二审补充查明，1、成都市新都区房管局出具情况说明一份，载明“兴想花园”3号楼的预售许可证号为1078，其总层数为地上25层，其预售范围包括24、25层，24、25层均能办理房屋权属证书。2、成都市新都区规划局出具关于兴想花园项目规划核实情况函，载明“兴想花园”3号楼超出面积是由项目各套房测绘方法�差等原因造成的累计误差，分散于各套房屋之中。对超容面积已按规定程序进行了行政处罚。
本院认为，根据诉、辩双方的意见，本案的主要争议焦点为案涉商品房买卖合同的效力。为此，叶定茂、张光蓉主张与兴想公司签订的合同无效，其理由是兴想公司未依法取得叶定茂、张光蓉所认购商品房24、25层预售许可证的情况，兴想公司的行为属于欺诈，兴想公司与叶定茂、张光蓉签订的《商品房买卖合同》，应属无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因兴想公司所开发的“兴想花园”第3号楼已于叶定茂、张光蓉起诉前的2011年2月16日取得了《商品房预售许可�》，并经规划验收合格，且二审中经向成都市新都区房管局调查，成都市新都区房管局亦明确“兴想花园”第3号楼的楼层有24层和25层，该24层和25层能够办理房屋权属证，叶定茂、张光蓉所购买的商品房现已达到了合同所约定的交付条件。故叶定茂、张光蓉主张与兴想公司签订的《商品房买卖合同》无效的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的法律规定。原审法院关于叶定茂、张光蓉与兴想公司之间《商品房买卖合同》有效的认定正确，本院予以确认。叶定茂、张光蓉主张在合同无效的基础上返还购房款及购房款利息，以及支付赔偿金的诉讼请求亦不予支持。综上，叶定茂、张光蓉的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费13404元，由叶定茂、张光蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张引千
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年五月十二日
书 记 员 李 玲