浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4774号
上诉人（原审被告）：胡向东，男，1976年11月13日出生，汉族，住浙江省文成县。
委托代理人：周艺春，浙江杭天信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淳安县中安物业管理有限公司，住所地浙江省淳安县千岛湖镇新安大街76号308室。
法定代表人：方福友，总经理。
委托代理人：季宏岩、方卫平，浙江信仁律师事务所律师。
上诉人胡向东因与被上诉人淳安县中安物业管理有限公司（以下简称中安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2016）浙0127民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月18日，胡向东与原房东孙某签订房屋租赁合同一份，约定胡向东承租位于淳安县汾口镇杨翠路×号×室浙西商贸中心（原万家宜服饰营业场所）部分房产，租赁期限为2013年4月26日至2016年4月25日止，每年租金200000元整，承租方于每年的3月25日前交清下年度房屋租金。2015年2月2日，淳安县人民法院执行局向胡向东制作询问笔录一份，胡向东确认已向原房东支付了下年度租金80000元，尚有120000元租金未付的事实；同时，执行局的工作人员向胡向东告知，关于未付款项，在法院对该涉案房产作出处理前，停止向原房东孙某夫妇支付未付租金，胡向东表示知道该情况，并在笔录上签字。
2015年1月21日，原审法院委托评估公司对淳安县汾口镇杨翠路×号×室（建筑面积为3935.16平方米）房产进行了评估，并通过司法拍卖网络平台进行拍卖。多次流拍后，2015年10月25日10时至10月26日10时止，原审法院通过淘宝网第三次司法拍卖网络平台拍卖上述房产，买受人中安物业公司以860万元的价格(带租拍卖)拍得该房产。2016年1月19日，原审法院作出（2015）杭淳执民初字第97号执行裁定书，裁定对登记在被执行人孙某、占某名下的位于淳安县汾口镇杨翠路×号×室（建筑面积为3935.16平方米）商业房地产归买受人即本案中安物业公司所有，财产权自裁定书送达中安物业公司时起转移，并于2016年2月1日向胡向东发函，要求胡向东将前述带租拍卖标的物租金12万元支付给现买受人。现因中安物业公司向胡向东催收剩余租金12万元，未果。中安物业公司诉至原审法院，请求：1.胡向东支付中安物业公司租金120000元，并偿付自起诉之日起至履行完毕之日止按年利率4.35%计算的逾期利息损失；2.胡向东承担本案诉讼费。
原审法院认为：胡向东与孙某之间存在租赁合同，按照合同相对性原则，胡向东本应向孙某缴纳租金，但因孙某作为被执行人，未履行已经生效的法律文书确定的义务，故原审法院依法对登记在其名下的房产在公众网络平台淘宝网进行带租拍卖，并发布拍卖公告，至此，该涉案房产已处于被拍卖状态。原审法院执行局工作人员也在2015年2月2日以给胡向东做笔录的形式，明确告知胡向东停止向孙某支付租金，胡向东表示知道了，并在笔录上签字确认，可视为人民法院已向第三人（即本案胡向东）发出履行通知，并且于2016年2月1日向胡向东发函，要求其向现买受人即中安物业公司支付租金120000元，故胡向东不得再直接向被执行人即孙某支付剩余租金。若胡向东确已向孙某支付租金120000元，由其自行向孙某主张返还。故本案中，中安物业公司要求胡向东支付租金12万元并支付该款自起诉之日起至付清之日止按年利率4.35%计算的逾期利息损失，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六之规定，原审法院于2016年6月15日判决：胡向东于判决生效之日起十日内支付中安物业公司租金120000元及该款自2016年2月3日起至付清之日止按年利率4.35%计算的利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，保全费1120元，合计2470元，由胡向东负担。
宣判后，胡向东不服，向本院提起上诉称：一、原审法院于2015年2月2日所作的询问笔录依法不应视为人民法院已向胡向东发出履行通知。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第61条就被执行人到期债权的执行事项作出了如下规定,被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知必须直接送达第三人。履行通知应当包含下列内容：（1）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务,不得向被执行人清偿；（2）第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务；（3）第三人对履行到期债权有异议的，应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出；（4）第三人违背上述义务的法律后果。再看原审法院执行人员于2015年2月2日所作的《询问笔录》，仅仅以询问笔录的形式向胡向东了解胡向东与孙某之间的房屋租赁合同关系以及房租支付情况，最后随意地书写了一句“关于未付的租金，在法院未作出处理前，你不得支付给孙某”。首先，询问笔录的形式以及询问的主体内容让胡向东认为这是法官来了解、确认相关情况；其次，记录的文字字体潦草，胡向东根本无法清楚阅读询问笔录上所记载的内容；最后，即使其记录内容清晰可见，本次也仅仅为一次询问笔录，并不符合法定的履行通知的文书形式与内容。法院没有正式向胡向东出具履行债务通知书，没有向胡向东说明该笔债务到期后应向谁支付，也没有向胡向东释明如果没有协助履行将承担什么样的法律后果，更没有将正式的法律文书送达给胡向东。可见，上述询问笔录并不能产生强制要求胡向东协助履行债务的法律效力。而当房屋租赁合同相对方孙某依据合同约定，要求胡向东于2015年3月25日前支付下一年度剩余租金，否则将依合同约定追究违约金及滞纳金时，胡向东根本没有任何法定依据或法定文书向孙某出示，进而拒绝继续向其支付租金。而且胡向东曾多次向法院反应相关情况，但法院也未依法向胡向东送达正式履行通知的裁定或通知，导致胡向东无合法理由拒绝向孙某支付租金，且面临违约的风险。依据法律规定，债务期限届满时，法院应当向胡向东正式发出履行到期债务的通知，并依法注明最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第61条规定的内容，胡向东才有法律依据拒绝向孙某支付租金，才有法定义务协助向法院指定人员履行支付租金的义务。否则，胡向东根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，向合同相对方孙某支付剩余租金是有法律依据的。综上，原审法院认定事实认定不清，适用法律错误。故提起上诉，请求：l.撤销原审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由中安物业公司承担。
针对胡向东的上诉，中安物业公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，胡向东应当支付租金及相关利息。胡向东与原房东孙某对淳安县汾口镇杨翠路×号×室的部分房产签有房屋租赁合同，根据该租赁协议，2015年4月26日至2016年4月25日还有120000元未支付，按合同相对性原则，胡向东应该向原房东孙某支付该房租。后淳安县农村信用合作联社千岛湖信用社依据(2014)杭淳商初字1311号民事调解书对孙某所有的涉案房产申请强制执行，因该房产在2015年1月21日经评估公司评估，并通过司法拍卖网络平台进行带租拍卖。因此，2015年2月2日，原审法院执行局向胡向东了解情况，并制作询问笔录，要求胡向东停止向原房东孙某支付120000元的租金。可以看出，胡向东对涉案房产带租拍卖是清楚的，不得向孙某支付租金也是明知的。后中安物业公司通过拍卖依法获得涉案房产的所有权，胡向东应该按原审法院于2016年2月1日发的履行通知函支付租金。二、2015年1月，原审法院对涉案房产进行带租拍卖，但拍卖需要一定的时间，因此执行局在2015年2月2日向胡向东了解情况，因为当时真正的买受人尚未确定，原审法院要求其暂时停止支付租金，符合法律规定。该询问笔录具有法律效力，胡向东理应配合。2016年2月1日，在中安物业公司通过拍卖取得涉案房产的所有权时，原审法院执行局即向胡向东发出履行通知，完全符合法定程序。因已笔录告知，胡向东提出因无合法理由无法拒绝向孙某支付租金，没有事实和法律依据。涉案房屋共四层，另三层的租户均按照法院要求履行，所以胡向东提出的理由不充分。综上，恳请驳回胡向东的上诉请求。
二审期间，胡向东、中安物业公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为胡向东是否应当向中安物业公司支付相应的租金。首先，原审法院作为涉案租赁房屋的执行法院，已对涉案租赁房屋的执行发布拍卖公告，且也明确该房屋存在已出租的情形。其次，原审法院通过笔录的形式明确告知胡向东在法院作出处理前不得向原房东孙某支付剩余租金。从该笔录的内容看，胡向东显然知悉标的债务即是未付租金；且原审法院也已告知债务清偿方式即不得向孙某支付，此后，也未有证据证明胡向东对法院告知的债务履行方式提出异议。在中安物业公司通过司法拍卖程序取得房屋所有权后，原审法院即已发函通知胡向东履行支付租金的义务。在此情形下，胡向东应向依法取得房屋所有权的中安物业公司支付相应租金。至于胡向东主张的其已向孙某支付剩余租金的事由，即使该主张成立，也并不免除其应向中安物业公司支付租金的义务；胡向东擅自向孙某支付租金所对应的责任风险，由其自行承担。综上，胡向东的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由胡向东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年九月八日
书 记 员 王 颖