湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂青山民二初字第00322号
原告张某某。
委托代理人吴某某。
委托代理人齐某。
被告操某某。
委托代理人刘某某。
委托代理人袁某。
被告唐某某。
原告张某某诉被告操某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月22日立案受理后，由审判员邓学军独任审判，于2012年1月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成由审判员邓学军担任审判长，人民陪审员刘齐、吴忠英参加的合议庭，于2012年7月10日公开开庭进行了审理，并于2012年12月4日作出（2012）鄂青山民二初字第00062号民事判决书。宣判后，被告操某某不服，提出上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2013年2月6日作出（2013）鄂武汉中民终字第00091号民事裁定，以原审判决认定事实不清，证据不足，违反法定程序，可能影响案件正确判决，撤销本院（2012）鄂青山民二初字第00062号民事判决，发回本院重审。
本院于2013年5月13日受理后，依法组成由审判员刘均担任审判长，审判员黄莹、人民陪审员任中桥参加的合议庭，并追加唐某某作为被告参与诉讼，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人吴某某、齐某，被告操某某的委托代理人袁某，被告唐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称：2008年3月8日原、被告双方签订《租赁合同》，约定由原告承租被告享有出租权的位于湖北省武汉市青山区工业三路4号一楼房屋，合同期限为2008年4月1日至2013年4月30日并约定租金及违约责任等。合同签订后，原告积极履行了合同义务，足额支付了房屋租金及相关费用，并接收房屋后进行了装修。2011年11月1日被告单方面通知原告解除租赁合同，构成违约，且自2011年11月20日起，一直中断原告经营门面的水电，扣留原告货物，导致原告无法进行经营，并给原告造成了巨大经营利润损失及其他损失，被告至今拒绝赔偿原告相关损失及支付约定的违约金，故原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失288，200元（其中装修损失116，800元、经营利润损失53，200元、员工工资损失18，200元、加盟违约损失100，000元、押金损失13，800元），并向原告支付租赁合同违约金100，000元，本案诉讼费由被告承担。
原告张某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、租赁合同，证明争议双方租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。
证据二、国内特快专递邮件详情单、收条、押金收条、水费发票、电费发票，证明原告依约履行了合同约定的义务，被告应返还原告押金13，800元。
证据三、关于解除张某某、王明怡店铺租赁合同的通知、照片，证明被告单方解除了双方签订的租赁合同并中断原告经营门店水电、构成违约，被告依约应承担违约责任。
证据四、上海市室内装饰工程委托合同、上海市商业统一发票，证明被告应赔偿原告装修损失116，800元。
证据五、完税证明数份，证明被告平均每月利润额为7，600元，被告应赔偿原告经营损失53，200元。
证据六、加盟经营协议、收据，证明被告应赔偿原告违约损失100，000元。
证据七、运输费发票，证明被告应当返还原告运输费600元。
证据八、上海玫添服饰有限公司出具的情况说明及三份账页，证明该公司与原告签订了合同，但因原告未在经营场所经营，该公司扣除了原告的保证金100，000元。
被告操某某辩称：原告违约在先，因为没有交纳水电费和租金。原告要求被告赔偿损失没有法律和事实依据。
被告操某某为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、个体工商户设立登记申请书，证明本案诉争房屋由被告唐某某申请设立图优服饰。
证据二、个体工商户信息咨询报告，证明本案诉争房屋开设的图优服饰的业主是被告唐某某。
证据三、鉴定报告，证明诉争房屋的装修价格。
被告唐某某辩称：同意原告意见。
被告唐某某未向本院提交证据。
本院依职权调取以下证据：调查笔录（上海玫添服饰有限公司）。
经庭审质证，被告操某某对原告提交的证据一无异议；对证据二中的详情单的真实性无异议，对关联性有异议，认为寄件人王淑华与本案无关，对2008年11月10日、2009年5月8日、2009年11月5日、2010年5月9日、2010年12月19日收条的真实性、关联性无异议，对2008年4月2日和3月9日刘某某出具的押金收条的真实性无异议，对关联性有异议，上面载明的是收到上海富邦公司支付的房租和押金，并非本案原告，且4月2日该公司支付了6个月房租，对水、电费发票的真实性无异议，认为电费发票截止时间是2011年7月22日，水费发票的截止时间是2011年9月16日，不能证实图优服饰在承租期间足额支付了水电费用；对证据三中的通知的真实性无异议，认为恰好说明图优服饰未按时支付水费，并占用被告租赁范围内的仓库，证实原告违约在先，对照片的真实性有异议，认为无法核实；对证据四认为原审已作出鉴定，以鉴定报告为准；对证据五的真实性无异议，但纳税人是图优服饰，而不是原告，税票使用的是定税，不能推论出图优服饰每个月的利润是多少；对证据六的真实性有异议，不能证明合同生效，原告未提供相应证据证明，该合同中乙方张某某并不是图优服饰的业主，对收据的真实性有异议，认为是事后补的；对证据七认为付款方是图优服饰，而不是原告；对证据八中情况说明和三份账页的真实性有异议，认为不是原件。被告唐某某对原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八均无异议。
原告对被告操某某提交的证据一、二的真实性无异议，对关联性有异议，认为恰好证明在诉争地址经营的是图优服饰，跟被告操某某代理人刘某某出具的收条、水、电费发票相互印证，证明张某某承租诉争房屋后，在该地址经营图优服饰，委托其朋友被告唐某某办理了个体工商户登记，与税票的认定相一致；对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，原审中双方已承认2011年12月被告对诉争房屋的装修进行了拆毁，并赶走原告，被告也提交了拆毁时的视频资料，该报告只能对没有拆毁的内容进行了鉴定，鉴定不完整，且报告中明显指明有LED灯三组、楼梯处背景墙、玻璃展柜等物品在现场勘验时无法鉴定，并存在多处有争议项目，导致不能全部鉴定的原因是因为被告的拆毁所致，被告应对不能鉴定的所有内容承担赔偿责任，鉴定只是对现存物品折旧后的价格，而不是原告装修的实际投入费用，张某某为保证装修水准，是委托上海的装修公司装修的，相应的人员、差旅、设计等费用都计入了装修成本，这些成本是不能通过现场物品作出的。
被告唐某某对被告操某某提交的证据一、二无异议；对证据三的质证意见同原告意见。
原告对本院依职权调取的证据的真实性、关联性无异议，说明一下，根据法院的询问，是终止协议的损失有多少，其法定代表人称损失没有计算，但加盟违约金已经扣除，并认可三份账页与原件一致，是否提供原件与本案无关。
被告操某某对本院依职权调取的证据的真实性无异议，认为上海玫添服饰有限公司的法定代表人愿意将原件交给法院，但至今法院未收到原件，故无法肯定张某某是否向该公司支付过加盟保证金，该公司是否扣除了保证金。
被告唐某某对本院依职权调取的证据无异议。
本院认为，原告提交的证据一、二、三、六、七、八，客观、真实，本院予以采信；证据四与被告的证据三相冲突，本院对该证据不予采信；证据五，客观、真实，但本院对其证明目的不予采信。被告操某某提交的证据一、二、三，客观、真实，本院予以采信。
本院依职权调取的证据，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2008年3月8日原告张某某与被告操某某签订租赁合同1份，合同约定：被告操某某将位于湖北省武汉市青山区工业三路4号（现生命人寿保险公司一楼）门面房出租给原告，原告在经营过程中的工商、税务、治安、水电、卫生等一切费用由原告承担，租赁期满后，原告有权拿回自行装修的物品及设施；租赁期限为2008年4月1日至2013年4月30日止，租赁期限为5年，其中免装修为2008年4月1日至2008年4月30日，即房租起付日为2008年5月1日起付；一楼每月租金为13，800元，年租金165，600元，每半年支付一次，签订合同后，原告必须预付押金13，800元，合同期满，在不违约的情况下全额退还；租赁期内双方不得随意终止合同，若一方需要终止合同，应提前三个月通知对方，在对（方）同意情况下并支付100，000元违约金（除国家市政建设需要，不在违约范围内）。原告张某某的委托人王明怡及被告操某某的委托人刘某某分别在上述合同上签名。合同签订后，原告分别于2008年3月9日和2008年4月2日向被告操某某支付了承租押金10，000元和3，800元共计13，800元，刘某某出具收条以证明收到原告的押金。后被告操某某按约将房屋交付给原告使用，原告接受房屋后进行装修开展经营，并向被告操某某交纳房屋租金至2011年10月。刘某某均出具了收条，证明收到原告交纳的上述期间的租金。2011年9月以前，原告均按合同约定向武钢自来水公司营业部足额交纳租赁店铺的水费。2011年10月，武钢自来水营业所下发欠费催缴通知书，要求用户于2011年10月21日前交纳所欠水费563.9元，被告操某某于2011年11月1日向武汉钢铁集团公司交清所欠水费563.85元。
2011年11月1日被告操某某出具关于解除张某某、王明怡（TO.U）店商铺租赁合同的通知，正式通知原告解除租赁合同。通知的主要内容：因原告在租赁合同履行期间，未经被告同意和许可擅自将租赁合同范围之外的一楼楼梯间仓库用于经营，且从该租赁合同签订之日至今长达三年之久，未向被告操某某支付该仓库的使用费；另原告擅自使用自来水，且因长期拒绝交纳水费导致水务部门通知准备强行摘表，被告操某某无奈之下已向水务部门交纳了原告拖欠的水费563余元，鉴于其严重违约行为现决定解除与张某某、王明怡（TO.U服饰店）于2008年3月8日签订的商铺租赁合同，并限原告收到本通知之日起三日内将上述商铺房屋交还被告，如逾期造成后果由其承担。原告收到上述通知仍继续经营该服饰店。后被告操某某中断水电供应并于2011年12月23日将原告店铺内货物强行打包而导致原告服饰店不能经营至今。现原告诉至法院，请求判如所请。经本院释明，原告认为若违约金与损害赔偿不能并用，合同约定的违约金过分低于损失，应增加违约金，违约金增加后与实际损失相比较，主张较高者。
另查明：2008年3月13日，原告（乙方）与上海玫添服饰有限公司（甲方）签订《加盟经营许可协议》，约定：合同期限自2008年5月6日至2013年5月5日止；甲方同意乙方在湖北省武汉市青山区工业三路四号设点销售TOOU品牌，乙方不得擅自转让授权品牌，不得跨越授权点销售，否则视为违约；加盟金及保证金，首批拿货500件，应付保证金人民币壹拾万元整；甲乙双方必须严格遵守合同中的每一条款，如无正当理由任何一方不得随意终止合约，如有违约，则违约方必须向另一方支付与保证金等额的违约金；乙方如有下列行为之一者，甲方有权解除合同并没收乙方保证金：3、乙方因经营不善，导致歇业、停业、合并与转让等行为者；4、乙方违反本合同第七项规定其中之一者。2011年12月15日，上海玫添服饰有限公司没收了原告100，000元保证金并出具了相应收据。
2008年4月29日，被告唐某某受原告委托在工商部门以个人名义办理了武汉市青山区图优服饰专卖店的个体工商户营业执照，此后该专卖店一直由原告负责经营并交纳相关税费。2012年2月23日在法院主持下，原告张某某、被告操某某双方对该店内货物进行清理交接完毕，产生运费600元，庭审中原告要求被告操某某承担此费用。
2012年本院依法委托湖北省益信工程咨询有限公司对位于武汉市青山区工业三路4号一楼房屋2008年门面装修时的费用进行鉴定，2012年6月6日，该公司出具了鄂益信造价JD2012-003号鉴定报告，该鉴定结论认定无争议项目造价35，111.78元，有争议项目造价4，457.87元。
本院认为，由于原告系台湾居民，本案属于涉台合同纠纷，应参照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同使用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案的被告操某某及合同履行地均在武汉市，本案应适用中国内地法律。
本案的争议焦点为：原告张某某、被告操某某各自的行为是否构成根本违约；被告操某某是否应赔偿原告张某某损失288，200元、运费600元及违约金100，000元。
关于原告张某某、被告操某某各自的行为是否构成根本违约的问题。第一，原告张某某、被告操某某之间的合同约定水电等费用由原告承担，但根据合同的内容性质，原告的主要义务是缴纳房屋租金，原告已向被告操某某交纳了到2011年10月份的租金；第二，原告提交的证据证明原告从2010年11月至2011年9月均交纳了水费，用水费用每月只几十元，武钢自来水营业所签发的自来水用户欠费催缴通知单通知用户于2011年10月21日前交欠费563.9元，即催缴的是10月份的水费，由于水费暴涨，原告存疑因而未及时交纳水费，但被告操某某仅以原告拖欠1个月水费及占用租赁合同以外的仓库等事宜为由，中断水电，强行阻止原告正常营业，单方解除合同；第三，由于被告操某某单方面要求解除合同，才导致原告未交纳10月份以后的房租，责任不在原告；第四，合同对双方解除合同的约定并没有明确原告若不及时交纳水费，被告操某某就可以解除合同，且交纳水费并不是原告履行合同的主要义务；第五，原告的行为不符合法律规定的法定解除条件，在合同租赁期限内，被告操某某不能单方面要求解除合同。因此，被告操某某单方面解除合同属根本违约，应承担相应的违约责任。
关于被告操某某是否应赔偿原告张某某损失288，200元、运费600元及违约金100，000元的问题。第一，关于服饰店加盟违约金损失问题，由于被告操某某违约导致原告无法正常经营，导致上海玫添服饰有限公司没收了原告100，000元保证金，但原、被告签订合同时，原告并未与上海玫添服饰有限公司签订加盟协议，原、被告都不可能在订立房屋租赁合同时，预见到违反合同可能造成该项损失，故原告要求被告操某某赔偿该项损失的要求不予支持；第二，关于装修费损失问题，原告根据装修金额及折旧等其他因素，要求被告操某某赔偿110，800元，但经法院委托鉴定机构对原告店铺内装修比照2008年标准鉴定出装修项目造价为39，569.65元，原、被告双方签订的合同已履行43个月，尚未履行期限为17个月，本院综合考虑依法酌情认定，原告装修损失为11，211元（39，569.65元÷60月×17月）；第三，关于原告提出的经营利润损失53，200元问题，根据原告提交证据可证明2011年1月至10月原告每月向税务部门缴纳税款为228元，本院综合考虑原告损失，可按此期间原告平均经营利润为每月7，600元来酌情由被告操某某对原告的经营损失予以赔偿为宜。被告操某某赔偿原告利润损失期间应从原告实际未营业之日至法院组织双方对货物进行交接清结之日（即从2011年12月23日至2012年2月23日）计2个月为宜。据此，原告经营利润损失为15，200元（7，600元／月×2月）；第四，关于辞退员工经济补偿金损失10，400元问题，原告并没有实际支付，且员工工资属原告的经营成本，原告的利润损失是扣除经营成本后计算出的损失，原告已计算了利润损失，则不应再计算员工工资损失；第五，关于押金损失13，800元的问题，原、被告在合同中明确约定，押金由被告退还，且庭审中被告操某某也表示要退还，因此，押金不属于原告的损失；第六，原、被告在租赁合同中明确约定，一方违约时，需支付另一方100，000元违约金，该约定是双方能够预见到的损失，而该约定的金额足以包含原告提出的装修损失、经营利润损失及运输费600元等，因此，被告操某某应赔偿原告损失100，000元；第七，2011年11月1日至2011年12月23日期间，虽然被告操某某向原告下达了解除合同通知，但原告仍继续经营，故原告应按合同约定向被告操某某支付租金23，980元（13，800元／月×2月÷61天×53天）；合同中明确约定，在经营过程中工商、税务、治安、水电、卫生等一切费用由张某某承担，故2011年10月份产生的水费563.85元，虽然原告对该月水费存疑，但该水费是其租赁期间产生的，该笔费用应由原告承担，若找出原因后可另行主张权利。
综上，原告张某某、被告操某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，该合同依法成立，应受法律保护。由于被告操某某违约行为造成合同无法继续履行，已通知解除租赁合同，双方均无异议，对由此而造成的损失，被告操某某理应按合同约定承担违约责任，向原告支付违约金及返还押金共计113，800元（100，000元＋13，800元）；原告也应按合同约定向被告操某某支付所欠租金及水费共计24，543.85元（23，980元＋563.85元）。扣减后，被告操某某共应向原告支付89，256.15元。故原告要求被告操某某赔偿损失288，200元、运费600元及违约金100，000元的诉请，本院对被告操某某向原告支付违约金100，000元及返还押金13，800元的诉请，予以支持，其他部分不予支持。被告操某某辩称原告违约在先及要求被告赔偿损失没有法律和事实依据的意见，本院不予支持。庭审中，原告明确不要求被告唐某某承担责任，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十九条的规定，判决如下：
一、被告操某某于本判决生效后10日内向原告张某某支付违约金及返还押金共计113，800元；
二、原告张某某于本判决生效后10日内向被告操某某支付所欠租金及水费共计24，543.85元；
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7，123元，由原告张某某负担5，000元，被告操某某负担2，123元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费7，123元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 均
审 判 员 黄 莹
人民陪审员 任中桥
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 刘 涛