北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第2230号
原告刘建国，男，1977年3月18日出生。
委托代理人魏卓，北京市博缘律师事务所律师。
被告石晓峰，男，1982年5月26日出生。
委托代理人林长青，北京锋锐律师事务所律师。
被告北京市易合房地产经纪有限责任公司第二分公司，营业场所北京市昌平区昌平镇鼓楼北街16号。
负责人陈宁，总经理。
委托代理人吴媛，女，1982年6月23日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务专员。
委托代理人伊占军，男，1971年6月17日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司门店经理。
原告刘建国与被告石晓峰、北京市易合房地产经纪有限责任公司第二分公司（以下简称易合第二分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建国的委托代理人魏卓，被告石晓峰的委托代理人林长青，被告易合第二分公司的委托代理人吴媛、伊占军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建国诉称：2013年11月20日，刘建国与石晓峰在易合第二分公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定：由刘建国作为房屋出卖人将自有房屋（位于昌平区鼓楼南大街6号6层1单元×室）出卖与石晓峰，房屋价款为1468000元人民币，装修及附属设施602000元人民币，共计总价款为2070000元人民币。合同同时约定了作为房屋买受人逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同的，买受人应按逾期付款金额的30%支付违约金。在刘建国与石晓峰及易合第二分公司签订合同后，刘建国依约定履行合同义务，但石晓峰未能履行付款义务，多次以未凑齐房屋款项为由推脱。2014年1月15日，由易合第二分公司向石晓峰出具《催办函》要求石晓峰尽快履行付款义务，但石晓峰在收到《催办函》后仍拒不付款。为此我方起诉至法院，诉讼请求为：1、请求解除刘建国与石晓峰、易合第二分公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、请求判令石晓峰支付逾期付款违约金621000元。
被告石晓峰辩称：一、石晓峰与刘建国签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》已于2014年1月16日解除。2013年11月20日，石晓峰与刘建国签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，石晓峰于协议的当天支付了定金1万元整。合同及补充协议签订后，石晓峰便积极履行筹款义务，但由于款项一直未到位，石晓峰没能及时凑够购房首付款。2013年12月下旬，易合第二分公司在未告知石晓峰的情况下代理石晓峰对涉案房屋进行了网签，扩大了刘建国的损失。由于石晓峰不能在约定的时间内凑齐首付款，刘建国也急于将该房屋出售，石晓峰为减少刘建国的损失，无奈之下，于2014年1月16日双方签订了《解除房屋买卖合同通知书》，该通知书注明“我决定从即日起解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。解除刘建国与石晓峰的买卖关系”，当天双方共同前往昌平区建委办理了撤销网签手续。因此双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》已于2014年1月16日解除。二、石晓峰与刘建国已协商解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，石晓峰也依据定金罚责承担了违约责任，刘建国无权再请求石晓峰承担逾期付款违约金621000元。2014年1月16日石晓峰与刘建国协商解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，且石晓峰支付定金1万元不予退回，石晓峰同意了刘建国主张，且双方在《解除房屋买卖合同通知书》签字。因此，石晓峰以1万元定金条款承担了违约责任，刘建国无其他损失，石晓峰的1万元定金已足够弥补刘建国的损失。三、即便刘建国选择适用违约金条款，双方签订的《房屋买卖合同》及《补偿协议》约定的违约金过高。双方签订的《补充协议》第四条第3款“乙方出现根本违约情形之一的…，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失”，而非刘建国诉状中所述“期付款金额的30%支付违约金”，且《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的违约金过高。石晓峰在无力凑够房屋首付款的情况下及时与刘建国沟通，并于2014年1月16日及时协助刘建国撤销了网签，签订了《解除房屋买卖合同通知书》，及时配合刘建国将房屋出售给第三人。石晓峰并未给刘建国造成损失，石晓峰认为1万元定金足以弥补刘建国的损失，这也是石晓峰与刘建国协商的赔偿数额，因此，石晓峰无需再向刘建国支付违约金。
被告易合第二分公司辩称：《房屋买卖居间合同》是在三方真实意思表示的情况下签订的，合同条款符合国家法律规定，合同约定了明确的付款时间和支付方式，由于石晓峰未凑齐购房款，造成合同违约，应该承担相应的违约责任，易合第二分公司的居间服务已经履行完毕。
经审理查明：2013年11月20日，刘建国（出卖人）与石晓峰（买受人）及北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同的主要内容为：“出卖人所售为楼房，坐落为昌平区鼓楼南街6号6层1单元×，建筑面积共89.29平方米；该房屋所有权证证号为：X京房权证昌字第4942**号；该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国兴业银行昌平支行，抵押登记日期为2013年6月6日；该房屋成交价格为1468000元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为602000元，由买受人一并支付给出卖人；买受人在签订本合同的同时支付定金10000元；买受人采取具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为750000元；出卖人应当在收到全部房款3个工作日前将该房屋交付给买受人；逾期付款责任：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，合同解除后，如买受人未能按本条约定支付违约金，或出卖人未能按本条约定退还已付房款，均应承担未付部分总额日千分之五的违约金。”合同还约定了其他条款。合同落款处有刘建国、石晓峰签字及捺印，并盖有易合第二分公司公章。
当日，刘建国（甲方、出卖方）、石晓峰（乙方、买受方）、易合公司（丙方、居间方）又签订《补充协议》一份，主要内容为：“第一条、成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计2070000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。2、关于购房款的支付。（5）提前还贷再贷款：甲乙双方于2013年11月20日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金10000元；鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商，于2013年12月15日之前在丙方的陪同下到北京市兴业银行昌平支行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项为乙方购房款；乙方于还款之日将购房首期款1000000元（其中包含定金10000元）一次性支付给甲方，该款项必须直接存入银行指定的还贷账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，过户当日乙方将剩余购房首付款320000元一次性付给甲方；乙方选择以商业贷款方式支付甲方剩余房款750000元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款；经乙方甲方协商，于2013年12月15日之前给甲方打款1000000元（含定金10000元）用于银行撤押，于2013年12月30日前给甲方打款320000元，其它房款由银行直接打入甲方账户。第四条、违约责任。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条、其他。2、如本协议与《房屋买卖居间合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。”协议还约定了其他条款。协议落款处有刘建国、石晓峰签字及捺印，并盖有易合第二分公司公章。协议签订后，石晓峰支付刘建国10000元定金。之后石晓峰因未能凑齐首付款1000000元，未能按时支付相应款项。
2014年1月15日，易合公司出具《催办函》，主要内容为易合公司催促石晓峰履行合同、办理违约赔偿等。刘建国、石晓峰于2014年1月16日收到该《催办函》。
2014年1月16日，刘建国分别向石晓峰与易合公司出具《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为刘建国称因石晓峰未按照合同履行付款义务，为防止损失扩大，决定从即日起解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。石晓峰、易合公司均签收该《解除房屋买卖合同通知书》。
现原、被告各方均认可本案所涉《房屋买卖居间合同》及《补充协议》已经解除。刘建国主张合同解除系石晓峰违约，要求石晓峰依据违约金条款支付违约金，对于石晓峰已支付的10000元定金，同意在石晓峰应负担的违约金数额中予以扣减。
刘建国称石晓峰违约给自己造成的损失包括：房屋差价损失170000元及借贷损失120000元，并提交《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证（X京房权证昌字第6164**号）、结婚证、《解除抵押证明》、网页截图、房屋所有权证（X京房权证昌字第4942**号）为证。《房屋买卖居间合同》显示为刘建国将本案所涉房屋出售予韩婕，房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交价格为1900000元，合同签订时间为2014年5月24日。房屋所有权证（X京房权证昌字第6164**号）显示房屋所有权人为果实，房屋坐落为昌平区鼓楼南街6号楼6层1单元×，登记时间为2014年5月28日。该房屋所有权证复印件上标注有：“此证件为本人赠于顾女士作为证据使用。韩婕。”结婚证显示刘建国与顾红军系夫妻关系。刘建国另称，韩婕与果实系夫妻关系。《解除抵押证明》内容为：“2013年6月6日，刘建国将单独所有的位于北京市昌平区鼓楼南街6号6层1单元×房产（X京房权证昌字第4942**号）抵押给我公司，并于2013年6月13日在昌平区住房和城乡建设委员会办理了抵押登记；2014年1月3日，我公司解除了上述房产的抵押登记。特此证明。2014年6月30日。”落款处盖有北京资丰小额贷款股份有限公司公章。网页截图显示业务编号为12788119的记录记载2014年1月3日办结一般抵押权注销登记，操作者为北京资丰小额贷款股份有限公司陆子诚。房屋所有权证（X京房权证昌字第4942**号）显示房屋所有权人为刘建国，房屋坐落为昌平区鼓楼南街6号楼6层1单元×，登记时间为2011年6月14日，规划用途为商业用房，附记记载有2012年11月27日已抵押，2013年12月31日已注销，2013年6月6日已抵押，2014年1月2日已注销。易合第二分公司对刘建国提交的上述证据的真实性认可。石晓峰对刘建国提交的结婚证、房屋所有权证（X京房权证昌字第4942**号）的真实性认可，对《房屋买卖居间合同》、房屋所有权证（X京房权证昌字第6164**号）、《解除抵押证明》、网页截图的真实性、关联性均不认可。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、房屋所有权证、《催办函》、《解除房屋买卖合同通知书》、结婚证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，刘建国、石晓峰、易合第二分公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，可以作为确认双方权利义务的依据，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。
2013年11月20日，刘建国、石晓峰、易合第二分公司签订《房屋买卖居间合同》之后又签订了《补充协议》，《补充协议》约定“如本协议与《房屋买卖居间合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。”故对于《补充协议》与《房屋买卖居间合同》约定不同之处，以《补充协议》约定的条款为准。
石晓峰未按照《补充协议》约定于2013年12月15日之前给刘建国打款1000000元（含定金10000元），系石晓峰违约，故石晓峰应承担相应的违约责任。刘建国依据《补充协议》约定于2014年1月16日出具《解除房屋买卖合同通知书》，现原、被告各方亦认可本案所涉《房屋买卖居间合同》及《补充协议》已经解除，故本院对此予以确认。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现刘建国选择适用违约金条款，并同意在石晓峰应负担的违约金数额中扣减其已支付的10000元定金，对此本院不持异议。
按照《补充协议》约定的条款，石晓峰应以房屋总价款的20%支付违约金，据此计算违约金数额为414000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，但石晓峰认为违约金的约定过高，请求予以降低。对此，刘建国主张其损失包括房屋差价损失170000元、借贷损失120000元及相应利息。但结合刘建国提交的相应证据，无法显示其所主张的借贷损失的具体金额。故本院参考涉诉房屋所在区域的降价幅度、目前的市场价格等具体情况，以刘建国的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘建国与被告石晓峰及被告北京市易合房地产经纪有限责任公司第二分公司于二○一三年十一月二十日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。
二、被告石晓峰给付原告刘建国违约金十九万元，扣除原告刘建国应退还被告石晓峰的定金一万元，剩余十八万元于本判决生效后十日内给付。
三、驳回原告刘建国的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零一十元，由原告刘建国负担六千一百一十元，已交纳；由被告石晓峰负担三千九百元，于本判决生效之日起七日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张祎慧
人民陪审员 兰海燕
人民陪审员 许艳平
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 王巧智