北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第19467号
原告刘敬言，男，1927年11月29日出生。
委托代理人刘新华（原告之女）。
委托代理人马艳梅（原告之外孙女）。
被告吴宜中，女，1939年3月23日出生。
被告吴宜文，女，1941年4月18日出生。
被告吴宗琦，男，1937年7月5日出生。
被告李承铭，男，1933年4月7日出生。
被告李文越，女，1959年11月9日出生。
被告李文同，女，1955年10月16日出生。
被告李文若，女，1954年3月4日出生。
被告李节，女，1964年2月29日出生。
以上八被告之委托代理人宋玮，北京市丰台区右安门街道法律服务所法律工作者。
以上八被告之委托代理人任戎征（被告李文若之夫），国际远东贸易总公司退休干部，住址同被告李文若。
原告刘敬言与被告吴宜中、吴宜文、吴宗琦、李承铭、李文越、李文同、李文若、李节房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘敬言之委托代理人刘新华、马艳梅，被告李文同、李文若及八被告之委托代理人宋玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘敬言诉称，1993年8月1日，原告购买位于西城区东文昌胡同X号房屋8间（房号4、5），并签订《买卖房屋协议书》，购房款共计16万元。协议签订后，双方均按照合同约定履行了自己的义务。但由于双方一直未协商买卖契税的负担比例，以致诉争房屋办理房屋产权过户手续后，未能制证，房屋产权证原件亦由北京市西城区房屋交易大厅保管。2002年，卖房人吴保九死亡。吴保九之子女谎称房产证丢失，补办了新的房产证，并于2009年4月16日办理了继承公证。诉争房屋现登记在吴宜纯、吴宜中、吴宜文、吴宗琦名下。2009年，西长安街道路拓宽拆迁项目启动，因诉争房屋在拆迁范围内，涉及对房屋所有权人的拆迁安置补偿问题，吴宜纯、吴宜中、吴宜文、吴宗琦以原房主继承人身份主张对房屋的所有权，并认为《买卖房屋协议书》无效，双方因房屋所有权发生争议。原告诉至法院，要求确认《买卖房屋协议书》有效，经西城区人民法院一审判决确认原告与吴保九签订的《买卖房屋协议书》有效。被告不服提起上诉，经北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。被告又提起再审程序，经北京市高级人民法院审理后，裁定驳回被告的再审申请。现诉至法院，要求判令被告继续履行《买卖房屋协议书》，并责令被告配合将北京市西城区东文昌胡同X号房屋8间（房号4、5）变更登记到原告名下。
被告吴宜中、吴宜文、吴宗琦、李承铭、李文越、李文同、李文若、李节辩称，买房协议系刘敬言与马国富翁婿之间恶意串通以损害吴保九个人利益，侵吞吴保九个人资产为目的的一种无效法律行为，违背了吴保九的真实意愿。原告无权以合同纠纷起诉非合同当事人的八位被告，更无权要求非合同当事人履行合同义务。马国富与非特定第三人刘敬言签订《买卖房屋协议书》不具代理权，也没有经过当时共有产权人吴宜纯、吴宗琦、吴宜中、吴宜文的书面确认，因此吴保九不承担民事责任。买房协议还违反国务院《城市私有房屋管理条例》等规定，双方未按规定到当地管理机关办理买卖手续，未经房管机关审查同意，亦未按规定交纳契税后办理所有权转移手续。刘敬言提供的北京市房地产市场管理处房地产交易档案不能证明从西城区房管局调取，且该档案封面及房屋买卖审批表中，载明卖方为吴保久，并不是吴保九，故该档案不具证明力。八位被告对涉诉房屋享有合法物权，合法物权优于债权，因而原告无权请求将涉诉房屋变更到其名下。另外，吴保九从未收到过原告支付的买房款。双方所签订的买房协议属于无效协议，应依法予以解除。双方的买房协议还严重超过法定时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：根据北京市房地产管理处房地产交易档案记载：1993年6月29日吴保九为马国富出具委托书，该委托书中记载：“我因年老体弱不能亲自到局办理西城区东文昌胡同X号私房产发还、出卖手续，特委托马国富全权办理。委托人吴保九（并盖有吴保九名章）。”该委托书下方有北京火电建设公司证明书，内容为：“兹证明委托人吴保九，性别男，年龄78岁，籍贯北京阜内，职业退休工人及前项委托书确系经委托人亲自出具特此证明。”1993年8月1日，原告与吴保九之代理人马国富签订《买卖房屋协议书》，该协议约定，“吴保九在西城区东文昌胡同X号有私房一所五间，建筑面积84.3平方米，经与买方刘敬言协商，达成以下协议：一、吴保九自愿将东文昌胡同X号北房5间卖给刘敬言，双方议定房价为人民币16万元整。二、吴保九和刘敬言遵守政府有关买卖房屋规定，按规定双方合理负担契税。三、双方办理买卖登记后十日内，买方将房款一次性付给卖方。卖方自收到买方房款后五日内将住房腾空，交买方使用。”该协议落款处卖方签名为：吴保九代理人（并盖有马国富名章）；买方签名处盖有刘敬言名章。1993年8月6日，卖方代理人马国富与买方刘敬言签订《房屋买卖保证书》，保证产权人吴保九愿将房屋卖予刘敬言所有。房屋档案材料中，1993年8月6日的《申请出卖房屋登记表》记载：刘敬言买房原因搬迁，因原寿屏胡同1号房主出卖所租房屋，故搬到东文昌胡同X号。拟售房价16万元。《北京市房屋买卖审批表》中记载了原告与吴保九买卖房屋的审批过程，其中卖房数量中记载总间数8间，面积85.2平方米。该审批表中有区交易所长及区主管局长签字。《房屋产权登记书》中记载：诉争房屋现产权人为刘敬言，原产权人为吴保久。另，房屋档案材料中1987年8月的房屋所有权证登记诉争房屋产权人为吴保九。
2009年4月16日，被告吴宜中、吴宜文、吴宗琦及吴宜纯（已故）申请继承公证。中华人民共和国北京市中信公证处出具（2009）京中信内民证字04052号公证书，该公证书查明：被继承人吴保九于2002年9月16日死亡，被继承人谢景兰于1975年8月30日死亡，被继承人吴保九、谢景兰系原配夫妻，二人共同生育了四个子女：吴宜纯、吴宗琦、吴宜中、吴宜文。被继承人吴保九、谢景兰的父母均先于其本人死亡，被继承人吴保九、谢景兰的位于北京市西城区东文昌胡同X号的房产由其子女吴宜纯、吴宗琦、吴宜中、吴宜文共同继承。2009年5月22日，吴宜纯、吴宗琦、吴宜中、吴宜文取得诉争房屋产权。吴宜纯于2011年11月27日死亡，其夫为被告李承铭，之子女为被告李文越、李文同、李文若、李节。2013年10月31日，诉争房屋登记为吴宗琦、李节、吴宜中、吴宜文、李承铭、李文若、李文同、李文越按份共有。另，西城区东文昌胡同X号房屋8间（房号4、5）由原告长期居住使用。
另查，原告曾起诉至本院，要求确认双方争议的买卖协议书有效，2010年5月26日，经本院判决确认刘敬言与吴保九签的《买卖房屋协议书》有效。后吴宜纯、吴宜中、吴宜文、吴宗琦，不服提起诉上诉。2010年9月10日，经北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。后吴宜中、吴宜文、吴宗琦申请再审，北京市高级人民法院再审后，认定：吴保九的委托书、买卖房屋协议、北京市房屋买卖审批表中涉案房屋相关档案已构成完整证据链，证明吴保九与刘敬言之间的房屋买卖合同关系。申请人称吴保九与刘敬言之间属于口头房屋租赁合同关系，但申请人并未提供收取房租及其他证明租赁关系存在的证据，该主张不予采信。本案属于合同效力的确认之诉，不受诉讼时效制度的限制。1994年10月26日西城区房地产管理局只是履行刘敬言与吴保九涉案房屋的过户审批手续，申请人将审批手续与房屋登记行为混为一体，错误理解法院裁定且其诉讼请求并未得到法院支持，故申请人有关刘敬言提供的涉案房屋买卖审批手续是虚假的抗辩意见没有证据支持。刘敬言作为原告为维护自身权益有权选择民事诉讼亦或行政诉讼，本案不存在行政诉讼前置的问题，故申请人称原审超出民事审判主管范围的理由不能成立。刘敬言从寿屏胡同1号被安置到诉争房屋并由第三方支付房款，并不影响吴保九与刘敬言之间房屋买卖关系的成立及合同效力。北京市高级人民法院认定吴宜中、吴宜文、吴宗琦的再审申请不符合法律规定的再审条件，裁定驳回吴宜中、吴宜文、吴宗琦的再审申请。
上述事实，有北京市房地产管理处房地产交易档案、（2009）京中信内民证字04052号公证书、（2012）京中信内民证字13779号公证书、房屋所有权证、死亡医学证明书、（2010）西民初字第4275号民事判决书、（2010）一中民终字第11911号民事判决书、（2011）高民申字第63号民事裁定书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。经人民法院生效的判决书认定，原告与吴保九之间的房屋买卖合同有效，被告继承了涉诉房屋，就该房屋所设立的合同之债，亦应遵照履行。根据买卖房屋协议书约定，卖方自收到买方房款后五日内将住房腾空，交买方使用，现房屋由原告实际居住使用已近二十年，应认定原告已付房款的事实。现原告要求被告配合办理房屋过户手续，理由充分，本院予以支持。另外，原告已实现对房屋的占有，其要求办理房屋所有权登记的请求具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。被告的答辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
本判决生效后七日内，被告吴宜中、吴宜文、吴宗琦、李承铭、李文越、李文同、李文若、李节配合将北京市西城区东文昌胡同X号房屋八间（房号4、5）登记在原告刘敬言名下。
案件受理费七十元，由被告吴宜中、吴宜文、吴宗琦、李承铭、李文越、李文同、李文若、李节负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 魏新颜
人民陪审员 刘志远
人民陪审员 周建祯
二〇一四年七月十六日
书 记 员 邓 斌