湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第06223号
原告中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区振华路飞亚达大厦八楼、九楼。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
被告贺子铭。
原告中航物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告贺子铭（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁晓红，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年4月22日，原告由湖南宏基房地产开发有限公司依法选聘对宏景名厦小区从事物业管理服务。原告严格依约履行了义务，但被告自2009年1月至2015年10月拒不缴纳物业服务费等费用。经原告多次催缴均无结果。诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计20536.82元，其中物业服务费12657.52元，违约金7879.3元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、原告没有证据证明其按照《宏景名厦物业管理委托合同》约定履行了物业服务。事实上，原告根本没有严格依约履行义务。被告的房屋屋顶天花板大面积渗漏，造成其家中的空调损坏，其自行支付费用完成阳台公共区域的防水工程。被告的小车在所在小区丢失，后虽查明是被告前妻找人撬锁所为，但是由于物业公司的管理不到位，导致被告无故蒙受损失。被告家中因水压问题多次致电物业要求修复未果，被告自行采购增压泵解决。被告所在小区电梯频繁发生问题，物业公司未妥善处理。被告所在小区存在多处违章建筑及车辆停放无序，物业公司未尽到管理责任。物业公司未有效维护公共秩序包括门岗执勤。物业公司未组织开展社区文化娱乐活动，未公布财务收支账目。2、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前有权拒绝支付物业服务费用。综上，原告要求被告支付物业费的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系长沙市雨花区韶山北路243号宏景名厦小区的物业服务企业，被告系该小区A座1909房业主（房屋产权面积85.76平方米）。2003年4月22日，湖南宏基房地产开发有限公司（甲方）与深圳市中航物业管理有限公司（乙方，该公司于2010年10月26日更名为原告）签订了《宏景名厦物业管理委托合同》，合同对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中，合同第16条约定“1、委托管理期限为五年，自2003年4月21日起至2008年4月20日止。……3、合同在业主委员会成立之前由甲乙双方签订，在业主委员会成立之后由业主委员会同乙方签订”。合同第20条约定“乙方须按下列约定，向业主或使用人收取管理服务费。物业管理费包括基本物业管理收费、公用水电分摊、电梯运行费等费用。1、……住宅物业由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取……2、基本物业管理服务费标准的制订和收取，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准；……4、每月十五日以前交纳当月物业管理费和上月水电费。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交壹个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付诸法律诉讼解决。”合同第38条约定“合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见”。
协议签订后，原告为小区提供了物业管理服务。《宏景名厦物业管理委托合同》到期后，未成立宏景名厦小区业主委员会，原告继续对宏景名厦小区提供物业管理服务。2008年，原告与专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的小区业主签订了《物业管理服务协议》，约定住宅物业按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业管理服务费（含水电分摊）。自2009年1月1日起，被告未向原告缴纳物业服务费。原告多次上门张贴书面缴费通知催缴，最近一次张贴通知的日期为2015年11月3日，但被告未缴纳。原告遂于2015年11月23日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，1、法院生效判决确认原告于2008年与宏景名厦小区专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的小区业主签订的《物业管理服务协议》合法有效，该协议对宏景名厦小区的业主具有约束力。2、原告对违约金的计算公式明确为A×K×[M×(M+1)／2×30]，A=每月物业服务费欠费金额，K=违约金计收比率（根据合同约定和行业惯例，一般为万分之五），M=欠费月数。3、2012年11月7日，原告因涉案房屋屋顶漏水自行支付维修费8200元。
以上事实，有《宏景名厦物业管理委托合同》、商品房预售许可证、长沙市中级人民法院（2015）长中民三终字第01779号民事判决书、业主公约、业主资料登记表、房屋移交申请表、湖南省物业服务价格登记证、企业注册登记资料、照片、房屋产权证、收据以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，湖南宏基房地产开发有限公司作为建设单位，在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘前期物业服务公司。故湖南宏基房地产开发有限公司与原告签订的《宏景名厦物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《宏景名厦物业管理委托合同》约定本物业的住宅物业基本管理服务费按每月每平方米1.5元收取，另外公用水电等分摊费按实收取。《宏景名厦物业管理委托合同》到期后，原告继续提供物业服务，并于2008年与专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的小区业主签订了《物业管理服务协议》，法院生效判决已确认该协议为合法有效。被告作为宏景名厦小区的业主应当受该协议约束。
关于物业服务费。根据《物业管理服务协议》协议约定，住宅物业按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业管理服务费（含水电分摊）。被告自2009年1月1日起未向原告缴纳物业服务费。因此，被告应支付原告2009年1月1日至2015年10月31日的物业服务费12658元（1.8元／平方米／月×85.76平方米×82月）。原告要求被告支付物业服务费12657.52元，本院予以支持。
关于违约金。被告自2009年1月1日起未向原告缴纳物业服务费，已构成违约，但原告主张的违约金标准过高，本院调整为按同期银行贷款利率标准从2015年11月4日起计算，对原告主张超出部分，本院不予支持。
被告辩称其房屋屋顶天花板大面积渗漏，造成被告家中财物损失；被告家中因水压问题致电物业公司修复未果；原告对小区的电梯维护、违章建筑、车辆停放、治安管理均未尽到管理责任，被告可以主张先履行抗辩权拒付物业服务费，本院认为，涉案房屋屋顶天花板大面积渗漏属于房屋质量问题，被告可向房屋所在开发商主张权利。被告家中因水压问题自行采购增压泵，因被告未提供相关有效证据予以证明，本院不予采信。因法院生效判决按照原告提供的物业服务质量对原告物业管理区域的物业费收费标准进行了认定，被告辩解原告的物业服务不到位，管理不到位，本院亦不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告贺子铭应于本判决生效之日起七日内支付原告中航物业管理有限公司物业服务费12657.52元（从2009年1月1日起至2015年10月31日止）及违约金（以12657.52元为基数，按照同期银行贷款利率标准，从2015年11月4日起计算至付清之日止）；
二、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案因适用简易程序已减半收取的受理费157元，由被告贺子铭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐 琳
二〇一六年一月二十六日
书记员 刘亚玲
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。