辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01105号
上诉人（原审被告）：大连联翔建筑材料公司，住所地大连市金州区石河镇。
法定代表人：王忠亮，该公司经理。
委托代理人：孙娟，辽宁水源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局，住所地大连市沙河口区玉华街22号。
法定代表人：苏颍军，局长。
委托代理人：李德仲，该局工作人员。
委托代理人：孙杰，辽宁慧之博律师事务所律师。
原审原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局（以下简称沈阳军区大连房产局）与原审被告大连联翔建筑材料公司（以下简称联翔公司）租赁合同纠纷一案，辽宁省普兰店市人民法院作出（2015）普民初字第00253号民事判决，联翔公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人联翔公司的法定代表人王忠亮及委托代理人孙娟，被上诉人沈阳军区大连房产局的委托代理人李德仲、孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳军区大连房产局一审诉称：2012年8月20日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，原告将沈辽字第7421号坐落出租给被告，租期自2012年7月1日至2017年6月30日。年租金420，000元，于合同年的前十日交付。被告未能在2014年6月20日前支付租金420，000元，经原告多次催索被告一直拖延至今仍未交付。被告行为严重违反了双方合同约定，侵犯了原告的合法权益。为维护社会经济秩序，保障当事人的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告支付租金人民币420，000元；2、判令被告支付违约金1260元／日（自2014年6月20日至租金付清之日止）；3、判令解除原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》；4、判令被告在十日内腾退场地。
被告联翔公司一审辩称：1、被告对原告的诉讼主体资格有异议，原告未能提供其独立承担法律责任的相关证明；2、2014年10月因未交付租金原告告知被告解除合同，被告亦认可，此时双方合同依法解除，无需法院判令解除；3、双方解除合同时，被告实际欠缴租金3个月，且被告支付的租赁保证金42，000元应退还或折抵租金；4、被告法定代表人王忠亮自1993年起以大连市金州金石工贸物资公司名义租用案涉场地，其后以被告名义继续租用，2012年签订的案涉租赁合同一次性将年租金160，000元提高到420，000元，此租金标准过高，案涉合同显失公平；5、根据合同第12条之约定，案涉合同因未经军队部门审核尚未生效，故合同约定的违约金无事实和法律依据，且违约金过高；6、被告法定代表人自1993年租赁案涉场地至今，对案涉场地进行了大量的建设、修缮、绿化等，该部分投入在双方解除合同时原告应评估后予以补偿。为此，被告要求对被告履行合同期间新增厂房及设备进行司法评估，并当庭提交了申请书。
一审法院审理查明：2012年10月29日，原、被告签订合同编号：沈辽（2012）010082号《军队房地产租赁合同》，约定：原告将位于辽宁省大连市普湾新区石河街道（坐落号：沈辽字第7421号）的场地出租给被告用于仓储、商用。租赁期限5年，自2012年7月1日起至2017年7月1日止，年租金420，000元，按年于每合同年的前十日内，即每年的6月20日前交付甲方。被告向原告支付房地产租赁保证金42，000元，被告未履行合同约定义务的，租赁保证金不予退还，同时原告有权要求被告另行支付违约金。被告逾期支付租金及有关费用，每天按欠交总额的3‰支付违约金；逾期30日，原告有权解除合同并收回属于原告的全部财产。按合同约定被告经原告出具书面同意书后方得在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满或解除合同时，应无偿移交给原告。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。
上述合同签订后，原告依约将案涉场地交付被告占有经营使用，被告亦依约向原告交付42，000元的租赁保证金，并累计向原告交付2年共计840，000元的租金。2014年7月1日起的租金，依约应在2014年6月20日前预交，被告未按期交付，原告多次与被告就租金问题进行沟通，但被告至今未付。案涉场地现在仍由被告占有经营使用。案涉合同至今未经军队房地产管理部门审批。
一审法院认为：原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，虽然合同约定以军队房地产管理部门审核批准后生效，但此约定是以一方内部因素为生效条件，负有促使合同生效义务的一方未履行约定义务，在合同约定内容不违反法律禁止性规定和损害他人利益并经双方签字盖章成立，且已部分履行的前提下，则应当认定合同已经生效，双方均应恪守，故对被告主张的案涉合同未生效的答辩意见一审法院不予采信。
承租人应当按照合同约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告拖欠2014年7月1日起的租金至今未付，原告请求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，而被告亦同意终止履行合同，故对原告请求判令解除案涉租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。具体解除时间为原告的解除请求到达被告时，本案为被告收到起诉状副本之日，即2015年3月2日。合同提前解除的法律后果即为租赁期间的提前届满，被告作为承租人应及时将案涉场地腾退给原告，故对原告请求判令被告腾退案涉场地的诉讼请求一审法院予以支持。关于原告主张的租金，合同解除后，原、被告双方应就拖欠租金及腾退场地前的场地占用费进行结算。原、被告双方约定的年租金为420，000元，即月租金35，000元，日租金1166元。被告应按照上述标准向原告支付拖欠的租金以及合同解除后的场地占用费，直至被告返还案涉场地给原告。
关于原告主张的违约金，因被告逾期支付租金构成违约，应当按照双方租赁合同的约定承担违约责任。原、被告双方在《军队房地产租赁合同》中约定，被告逾期支付租金及有关费用，每天按欠交总额的3‰支付违约金。本案原告合理损失应为欠交款项贷款利率损失，而日3‰的违约金过分高于上述损失，将导致原、被告双方利益的严重失衡，故对被告主张的违约金过高的答辩意见一审法院予以采信。一审法院依据合同法的公平和诚实信用原则对其进行相应的调整，以使得违约责任回复到其本来的填补和一定程度的惩罚功能。具体标准为：因法律所保护的最高利息为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，故一审法院参照上述规定对原告的损失进行保护。具体起算日，因本案被告应于2014年6月20日前预交租金，故违约金一审法院自2014年6月20日起算。
关于原告的诉讼主体资格，原告系中国人民解放军沈阳军区主管大连地区军产的单位，其在自身的职能范围内对外独立签订租赁合同，收取租金，并维护租赁物等，且原告在起诉时亦提交了加盖公章的法定代表人身份证明等文件。由此可见，原告为独立参与民事活动、独立承担民事责任的法律主体，故对被告所主张的原告没有诉讼主体资格的答辩意见一审法院不予采信。
关于租赁保证金，究其本质为承租人预付款，当出现承租人不能支付租金等租赁风险时，出租人可以先行扣收租赁保证金。虽然案涉租赁合同约定被告未履行合同约定义务的，租赁保证金不予退还，但在被告承担违约责任的同时不予退还租赁保证金，加重了被告的责任，超出了合同法填补和有限惩罚的法律精神。故对被告主张的42，000元租赁保证金退还或折抵租金的答辩意见，一审法院予以采信。
关于新增厂房及设备，根据案涉租赁合同约定，经原告书面同意后被告在场地上新建和添建的各种建筑物、构筑物等，权属均归原告所有，且在合同解除时无偿移交原告。被告未能就新增厂房及设备的具体信息进行举证，不能证明新增厂房及设备的实际存在，并不具备鉴定的条件，故一审法院针对被告的鉴定评估申请不予准许。退一步讲，若存在新增厂房及设备，被告亦未能提供原告同意建设的书面同意书，在未经原告同意的情况下，该新增厂房及设备即属违章建筑，是对原告租赁场地的损坏，依法不予保护；即使得到原告的同意后新增，根据租赁合同约定，原告对新增部分享有所有权，可在解除合同时无偿收回。故被告所主张的对新增厂房及设备进行适当补偿的答辩意见一审法院不予采信。
关于大连市金州金石工贸物资公司与被告大连联翔建筑材料公司的法律关系，被告未能在一审法院宽限的举证期间内提供大连市金州金石工贸物资公司工商登记信息，无法证明上述两家公司为同一法定代表人。即使两家公司为同一法定代表人，根据公司法等相关规定，这两家公司为独立承担法律责任的不同法人主体，在被告没有证据证明两者存在财务混同或人格混同的情况下，根据合同相对性原则，大连市金州金石工贸物资公司并非本案主体，与本案没有法律关系。故对被告主张的依据大连市金州金石工贸物资公司所签订的租赁合同确定案涉场地租金标准及新增厂房、设备补偿的答辩意见一审法院不予采信。
综上所述，辽宁省普兰店市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局与被告大连联翔建筑材料公司于2012年10月29日所签订的《军队房屋租赁合同》于2015年3月2日解除；二、被告大连联翔建筑材料公司于判决生效后十日内将位于辽宁省大连市普湾新区石河街道（坐落号：沈辽字第7421号）的场地腾退给原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局；三、被告大连联翔建筑材料公司于判决生效后十日内按照月租金35，000元、日租金1166元的标准向原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局支付自2014年7月1日起至被告实际返还租赁场地之日止的租金（支付时应扣除被告已交付原告的42，000元租赁保证金，2015年3月2日合同解除后为场地占用费）；四、被告大连联翔建筑材料公司于判决生效后十日内向原告中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局支付逾期支付租金的违约金，违约金以判决第三项确定的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2014年6月20日起计算至判决确定的给付之日止。如果被告大连联翔建筑材料公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7600元（原告已预交），减半收取3800元，由被告大连联翔建筑材料公司承担。
联翔公司的上诉理由及请求是：一审法院认定事实不清、适用法律错误且程序违法。1.沈阳军区大连房产局无诉讼主体资格。沈阳军区大连房产局在一审时，没有向法庭提供其具备民事诉讼主体资格的书面证明，一审法院对其“主管业务及职能范围”的认定无任何事实及法律依据。2.依据1993年的租赁合同，联翔公司新增的厂房及设备等应给予补偿。联翔公司自1993年起与部队建立租赁关系，因当时联翔公司单位正在组建过程中，为工商注册及生产的需要，由大连金石工贸物资公司与部队签订了案涉标的的租赁合同，由成立后的联翔公司使用，新增的厂房及设备也是由联翔公司完成的，依据1993年的合同，该部分“投入”沈阳军区大连房产局“留用”，沈阳军区大连房产局在双方解除租赁关系时应予以补偿。3.一审程序违法。一审庭审中，联翔公司提出对新增厂房及设备等进行司法鉴定，而一审法院在未作出不予鉴定裁定的情况下，径行作出一审判决，而且联翔公司已向法庭陈述“投入”明细，提供照片、证人出庭等方式证明了“投入”的存在。另外，一审法院判决结果超出了沈阳军区大连房产局诉请的范围，对双方解除合同后的“场地占用费”予以判决。4.案涉合同约定应经军队管理部门审批盖章后生效，故案涉合同至今尚未生效，合同约定的租金、违约金不能适用于联翔公司。5.案涉合同是联翔公司在受胁迫、趁人之危的情况下签订的，租金高于市场价。6.双方在1993年即形成租赁关系，延续至2012年，解除合同将导致联翔公司的巨大损失。7.假设合同已生效，也是出租人违约在先。8.一审按四倍贷款利率计算违约金无事实和法律依据，要求按照银行贷款利率调整，以损失为限。故请求：1.撤销（2015）普民初字第00253号判决，依法改判驳回沈阳军区大连房产局的部分诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费由沈阳军区大连房产局承担。
沈阳军区大连房产局二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。双方签订合同后，沈阳军区大连房产局向联翔公司交付了场地，联翔公司支付了两年租金，合同履行期间联翔公司对出租人的主体从未提出过异议，也未影响双方合同履行，部队的公章就是身份证明。联翔公司提交的1993年租赁合同中，本案双方均不是该合同的主体。一审庭审中，法庭向我方释明合同解除后应主张占用费，我方表示同意，故不存在判超所请的问题。合同约定的审批盖章仅是部队内部管理规定，不影响合同的实际履行，承租人如认为影响使用，可要求解除合同。案涉合同是在联翔公司自愿参加竞价的情况下签订的，不存在所谓胁迫。一审按四倍利率判决违约金具备法律依据。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，案涉租赁合同签订后，联翔公司向沈阳军区大连房产局交纳了两年租金并实际接收使用案涉场地，双方当事人已经实际履行了租赁合同。联翔公司虽以沈阳军区大连房产局未按约定报批盖章为由主张合同无效，但合同中关于“经具有相应审批权限”的军队管理部门审核批准的约定并不明确，且部队内部的审批程序并非法律、行政法规对合同效力的相应禁止性规定，因此，仅从本案租赁合同的履行情况而言，在双方已实际履行合同两年且联翔公司未提供证据证明合同履行受到审批影响的情况下，联翔公司以合同未审批盖章为由主张合同无效的主张不能成立，原审认定是正确的。现联翔公司在合同约定的交纳租金期限内，无正当理由未付租金，已达合同约定的解除条件，沈阳军区大连房产局要求依据合同约定及法律规定解除合同、腾退场地的请求具备事实和法律依据，原审予以支持并无不当，本院对此亦予以维持。
对于应付租金的问题，在2015年3月2日租赁合同解除之后，双方已不存在租赁合同关系，但因联翔公司至今仍未将场地交还给沈阳军区大连房产局，其理应继续承担占用期间的费用，对此，原审认定占用费比照租金标准支付是正确的。对于联翔公司上诉提出一审判令其支付至返还之日的占用费超出原告诉请一节，沈阳军区大连房产局二审解释称，其一审诉请“支付租金420，000元”实质上是请求2014-2015租期整年的费用，其中即已包含了场地占用费。本院认为，人民法院审理民事案件应当围绕当事人的诉请进行，本案无论是合同解除前的租金还是合同解除后的占用费，根据沈阳军区大连房产局的诉请，其仅起诉要求支付420，000元，沈阳军区大连房产局并按此数额交纳了诉讼费，而一审法院判决联翔公司支付至返还之日的占用费确属超出了当事人的诉请范围，对此依法应予纠正。因此，联翔公司应向沈阳军区大连房产局给付自2014年7月1日至2015年3月2日的租金281，918元，并在合同解除后自2015年3月3日至2015年6月30日承担场地占用费138，082元。
对于联翔公司交纳的保证金42，000元如何处理的问题，本院认为，保证金的处理应为合同解除的法律后果之一，而一审判项中将保证金42，000元予以抵扣租金，沈阳军区房产管理局对此并未提起上诉，表明其服从一审判决内容，因此，本院亦将保证金42，000元从应付租金中予以直接抵扣。
对于联翔公司上诉提出约定的违约金过高请求予以减少的请求，本院认为，案涉合同约定的违约金为日千分之三，折算为年利率后为109%，显然存在约定过高的情形，沈阳军区大连房产局对此也认可约定过高。一审法院以银行贷款利率四倍的的标准对违约金进行了调整，对此，本院认为，案争纠纷并非民间借贷法律关系，不宜直接适用关于民间借贷利息上限的司法解释，在出租人未提供证据证明其实际损失的情况下，一审以四倍利率认定和调整本案租赁合同的违约金缺乏法律依据，本院对此予以调整，应以中国人民银行同期贷款利率计付违约金较为适宜。另外，沈阳军区大连房产局在起诉时诉请主张的违约金系基于租赁合同约定产生，在合同予以解除的情况下，沈阳军区大连房产局再以合同约定的标准向联翔公司继续主张占用费的违约金缺乏事实和法律依据，对此不能予以支持，本院依法予以纠正。联翔公司应自2014年6月20日起，按其欠付租金的数额281，918元承担违约金。
关于联翔公司上诉提出一审未对其主张的厂房、设备损失进行鉴定一节，本院认为，一审审理中，联翔公司对其主张的损失赔偿并未提起反诉，而损失赔偿应为独立的请求权，赔偿的数额、方式、期限均应由联翔公司自行提出，而联翔公司对此未提起反诉、未有明确请求的情况下，本案对其该项主张不应予以审理和认定。因此，一审判决中关于联翔公司主张新增厂房和设备损失赔偿的理由和论述，在当事人未有请求的情况下，均超出了本案请求和审理的范围，本院对此均不予认定。
至于联翔公司上诉提出沈阳军区房产局不具备主体资格、案涉合同签订存在胁迫、趁人之危情形、合同约定的租金明显过高等主张，联翔公司均未提供证据加以证明，故不具备事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持普兰店市人民法院（2015）普民初字第00253号民事判决第一项、第二项；
二、变更普兰店市人民法院（2015）普民初字第00253号民事判决第三项为：大连联翔建筑材料公司于本判决生效后十日内向中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局给付租金239，918元（2014年7月1日至2015年3月2日租金计281，918元，再扣抵42，000元保证金，相减后为239，918元），并给付场地占用费138，082元（2015年3月3日至2015年6月30日）；
三、变更普兰店市人民法院（2015）普民初字第00253号民事判决第四项为：大连联翔建筑材料公司向中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局给付欠付租金281，918元的违约金（自2014年6月20日至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；
四、驳回中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3800元（中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局预交），由中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局负担800元，由大连联翔建筑材料公司负担3000元；二审案件受理费7600元（大连联翔建筑材料公司预交），由中国人民解放军沈阳军区大连房地产管理局负担1600元，由大连联翔建筑材料公司负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年七月六日
书 记 员 耿 艳