辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第665号
上诉人（原审原告）：辽宁省百货有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：关晓忠，该公司总经理。
委托代理人：姚军，辽宁仲达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：张亮，该公司董事长。
委托代理人：孙晔，辽宁平安律师事务所律师。
委托代理人：王纹佳，辽宁平安律师事务所律师。
上诉人辽宁省百货有限公司因与被上诉人沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1534号民�判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人姚军，被上诉人的委托代理人孙晔、王纹佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司于1997年10月29日注册成立，注册地址沈阳市沈河区市府大路387号，被告注册后一直在该处经营至今。
1999年8月13日，经过辽宁省沈阳市公证处公证，辽宁省百纺集团有限公司（后更名为辽宁省百货有限公司）作为甲方与沈阳北来顺餐饮有限公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将沈阳市沈河区市府大路387号辽宁商业大厦主楼一至十五层（百纺集团现自用部分五楼、九楼除外），建筑面积20000平方米整体大楼（包括�业大厦附属设施）出租给乙方使用，租赁期限为十五年，自1999年8月31日起至2014年8月31日止。租金为每年180万元，缴纳时间为每季上缴，每季度初前五日内缴纳45万元。该合同第六条双方责任第四项约定，乙方租赁期间，因经营需要大厦五楼时，必须在大厦内给甲方提供相应的写字间，原则上不少于8个。该条第六项约定，租赁期间，乙方承担大楼的一切管理费用，诸如：水、电、内外线电话费、环保等各项费用，（房产租赁税由甲方负责）并保证如期上交。甲方承担自用的电话费、水、电费等，如因甲方前期欠款，造成乙方无法正常经营，甲方负责全部赔偿。该条第11项约定，租赁期间，乙方承认甲方原对外出租合同，但费用由乙方收取，并继续执行合同，到期后是否续签，由乙方决定。甲方自用的九楼办公地点，如不使用时应归还乙方。合同同时约定了双方的其�权利和义务。
2005年4月4日，经过辽宁省沈阳市第一公证处公证，原告辽宁省百货有限公司作为甲方，与被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司作为乙方重新签订房屋租赁合同，合同约定，鉴于大厦已经投入使用十二年之久，原供变电系统、水暖系统及电梯等设备设施也达到使用年限，需进一步进行投资改造，原签订的租赁合同年限无法保障投资收益，经双方协商重新签订本合同，以资信守。该份合同约定，甲方将沈阳市沈河区市府大路387号辽宁商业大厦主楼整体一至十五层建筑面积20000平方米出租给乙方。租赁期限二十年，自2004年9月1日至2024年8月31日。合同第四条约定租金标准为：2004年9月1日至2014年8月31日租金为每年180万元人民币；2014年9月1日至2019年8月31日租金为200万元人民币；2019年9月1日至2024年8月31日租金为每年220万元人民币。缴纳方式为月缴，每月初前五日内平均缴纳。该合同第六条双方责任第四项约定，租赁期间，乙方承担大楼的一切管理费用，诸如：水、电、内外线电话费、环保等各项费用，（房产租赁税由甲方负责）并保证如期上交。甲方承担自用的电话费、水、电费。该合同同时约定了双方的其他权利、义务和责任。
2007年9月4日，原、被告就诉争房屋2003年至2006年房租给付情况进行对账，对账结果为2003年至2006年被告累计拖欠原告租金1728666.74元，原、被告分别在《辽宁商业大厦房费往来》上盖章并由经办人签字确认。2007年以后房屋租金原告已付清。
关于2007年以前被告欠付的租金，原告曾于2012年9月24日、2012年12月6日、2013年3月1日三次发函至原告，要求被告给付未果。
2013年4月25日，原告向被告通过邮政EMS寄送解除房屋租赁合同通知书，该通知书记载，因在合同履行期间，被告无法定理由长期拖欠房屋租金，虽经多次催告，仍拒不履行支付租金的义务，通知被告自本通知送达之日起，原、被告之间于2005年4月4日签订的《房屋租赁合同》解除……。
2013年7月10日，原告再次向被告通过邮政EMS寄送函告，内容为由于被告长期且经常、不时拖欠房租，原告曾于2012年9月24日、2012年12月6日、2013年3月1日去函催收拖欠房租，被告接到函告后于2013年4月支付了部分房租，但被告还继续拖欠116万元人民币的房租未支付，故原告于2013年4月25日以特快专递的方式发函给被告，函告被告解除原、被告之间于2005年4月4日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于2013年5月31日前腾出位于沈阳市沈河区市府大路387号房产。该函告记载“贵司接到该函告后至今没有将房屋腾出，也未支付所拖欠的房屋租金……一、贵司打入我司账户中的钱，只能视为2013年6月1日至2013年7月20日期间的占用费，不表示我公司同意《房屋租赁合同》可以继续履行。二、我司再次通知贵司于2013年7月20日前腾出房屋。三、我司郑重声明，贵司不得再对租赁房屋进行任何的装修和修整，否则由此造成这部分装修损失，我司不承担任何责任。四、请贵司立即主动支付所拖欠的房屋租金及相应利息。五、贵司如没有在本函告规定的期限内将房屋腾出，并支付拖欠房租，届时，我司将依法向人民法院提起诉讼……”。
2013年7月20日，被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司就上述函告内容向原告辽宁省百货有限公司书面回复：我司已收到贵司于2013年7月10日以邮寄方式送至我司的《函告》，现就《函告》内容回复如下，一、贵司《函告》提出贵我两司于2005年4月4日签订了位于沈阳市沈河区市府大路387号房产的《房屋租赁合同》后，我司“长期且经常、不时拖欠房租”，我司认为贵司所述是不符合事实的。实际情况是截止到目前，我司已向贵司结清了全部房租，根本不存在拖欠房租未支付的情况。二、贵司《函告》提出我司拖欠贵司116万元人民币房租未予支付是与事实不符，我司于2005年4月4日与贵司签订关于沈阳市沈河区市府大路387号（辽宁商业大厦）房产的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中明确规定我司租赁房产的范围为（辽宁商业大厦）房产整体（主楼1-15层，面积20000平方米，包括附属设施），租赁期限为2004年9月1日至2024年8月31日。实际情况是《房屋租赁合同》签订后，我司已承租房产的九层和十五层，面积合计为1510平方米，房产自2005年4月4日起一直被贵司占用，直至今日仍未交付我司，严重影响了我司对承租房产的整体规划和经营使用，给我司造成了巨大的经济损失，我司在多次与贵司协商不果的情况下，只能按实际承租面积向贵司支付房租。按�际承租面积计算，我司每年应从合同签订的租金总额中扣除的金额为13.59万元（1510×90），八年应扣除额合计为108.72万元；由于供暖设施没有分户，所以贵司占用房产的采暖费用与大厦整体的采暖费用捆绑在一起一直由我司垫付，自2005年4月4日至2008年4月4日，垫付金额为10.65万元（1510×25.30×3），自2008年4月5日至2013年4月4日，垫付金额为24.16万元（1510×32×5），按以上计算，截止到2013年4月1日，我司应从租金总额中扣除的房租与采暖费合计金额为143.53万元，我司不但未拖欠贵司房租，而且向贵司多支付了27.53万元。三、贵司《函告》提出解除贵我两司之间于2005年4月25日签订的《房屋租赁合同》并要求我司于2013年7月20日前腾出房屋，我司认为贵我两司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示。符合相关法律、法规的规定，并且经过国家公证机关公证，是受国家法律�护的，贵我两司都应严格履行合同约定条款。我司认为在《房屋租赁合同》履行过程中没有出现双方约定的解除合同事由，因此贵司《函告》中提出解除《房屋租赁合同》是无理的，也是违法的，是我司不能接受的。四、我司再次强烈要求贵司严格履行贵我两司签订的《房屋租赁合同》，并于2013年8月1日前将贵司占用的我司已经承租的1510平方米房产交付我司，以尽量减少由此给我司造成的经济损失……。
就合同是否继续履行问题，原、被告协商未果，被告于2013年7月24日诉讼至法院，要求确认原告解除合同的行为无效、合同继续履行，并要求原告交付九层、十五层房屋。原告于2013年8月22日诉讼至法院，要求被告腾房并支付拖欠租金。
庭审中，原告自认2007年1月1日至2013年6月30日以后原告在被告处抵顶的电费、电话费、餐费总计为562321.36元，并认可被告自2007年1月1�至2013年6月30日期间不拖欠租金。
另查，被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司向沈阳市第二热力供暖公司共缴纳2005年11月1日至2013年3月1日期间的采暖费1，741，836.92元。诉争辽宁商业大厦九层、十五层面积总计为1485.80平方米。
原审法院认为：关于房屋租赁合同是否应当解除的问题，1999年8月13日的房屋租赁合同签订主体虽不是被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司，但该合同乙方沈阳北来顺餐饮有限公司当时的法定代表人张亮同时任职被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司的法定代表人，且该合同一直由原告与被告实际履行，故该合同中关于乙方承租诉争房屋后给甲方预留办公用房的约定，对原、被告具有约束力，且双方一直按此约定履行直至2012年年底，原告退出九层、十五层经营。2005年4月4日原、被告签订的房屋租赁合同中虽对给原告预留办公用房没有约定，但该合同第�条双方责任第四项约定：“租赁期间，乙方承担大楼的一切管理费用……甲方承担自用的电话费、水、电费。”由此可见，原、被告对是否预留房屋约定不清，致使双方对合同条款理解有歧义，不可归责于被告一方，原告主张被告拖欠2007年以前的租金是根本违约行为，原审法院对原告的此项主张不予采信。结合合同实际履行情况，被告并不拖欠被告2007年1月1日以后的租金，其拖欠2007年以前的租金是基于原、被告对租赁合同中租赁范围的理解不统一，并非恶意拖欠，故对原告要求解除合同的请求，原审法院不予支持。
关于九层、十五层房屋原告是否应向被告交付的问题，虽然2005年4月4日签订的房屋租赁合同对是否为原告预留办公用房没有明确约定，但是根据双方的履行情况，双方依然是按照1999年8月13日签订的房屋租赁合同的履行模式延续下来，原告一直占有使用诉争房屋，被告亦未举证证明其在向原告回函之前提出过异议，故应推定辽宁商业大厦九层及十五层原告使用的部分是为原告预留的办公用房。虽然1999年8月13日签订的房屋租赁合同中约定“甲方自用的九楼办公地点，如不使用时应归还乙方”，但是原告是否继续使用须原、被告双方达成一致意见，故对被告要求以九层、十五层房屋租金抵顶其拖欠原告的租金的主张及要求原告交付九层、十五层房屋的主张，原审法院均不予支持。
关于原告要求被告给付拖欠的2003年至2006年房屋租金的问题，根据双方的对账结果，2003年至2006年被告累计拖欠原告租金1728666.74元，原告自认以电费、电话费、餐费已抵顶562321.36元，原审法院予以确认。另外被告主张的其垫付的采暖费应抵扣的问题，原、被告的房屋租赁合同对采暖费承担问题没有约定，根据权利义务相一致的原则，九层、�五层房屋一直由原告使用，原告实际享受供暖，故应由原告承担相应面积的供暖费用，因此对被告主张的九层、十五层房屋2005年至2013年的采暖费应从拖欠的租金中抵扣的主张，原审法院予以支持。关于抵扣金额，原审法院认为应以九层、十五层房屋面积所占整栋建筑面积的比例计算为宜，即129401元【1，741，836.92元×（1485.80平方米÷20000平方米）】。
原审法院判决：一、驳回原告辽宁省百货有限公司要求被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司腾出沈阳市沈河区市府大路387号房产的诉讼请求，房屋租赁合同继续履行；二、被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告辽宁省百货有限公司2003年至2006年的房屋租金1036944.38元；三、驳回原告辽宁省百货有限公司与被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币16300元，由原告辽宁�百货有限公司负担2697元，被告沈阳市海馨龙宫餐饮有限公司负担13603元。
宣判后，原告辽宁省百货有限公司不服，向本院提出上诉，请求：1.请求撤销判决书中第一项，判令支持上诉人的诉讼请求；2.请求变更判决书第二项，判令支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1.一审法院判决“上诉人与被上诉人对是否预留房屋约定不清，致使双方对合同条款理解有歧义，不可归责于被上诉人一方，被上诉人拖欠2007年以前的租金不属于根本违约行为，是被上诉人要求解除合同中租赁范围的理解不统一并，并非恶意拖欠，故对上诉人要求解除合同的请求不予支持”之认定，是没有事实和法律依据的。对此，上诉人提供的证据及依据双方合同的实际履行情况，足以证明被上诉人不存在对租赁合同中租赁范围理解不统一，双方不存在对合同条款理解歧义的问题。二、原审法院判决上诉人承担自用部分的房屋所产生的采暖费并予以抵扣租金没有事实和法律依据。
被上诉人答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间于2005年4月4日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。
关于房屋租赁合同是否应当解除问题。上诉人以被上诉人长期拖欠2003年至2006年房屋租金，构成根本违约为由主张解除与被上诉人之间的租赁合同。双方当事人于2007年9月4日就对2003年至2006年房屋租金进行了对账，且确认2003年至2006年被告累计拖欠原告租金1728666.74元。2007年以后被上诉人房屋租金继续交付并使用房屋，直至本案诉讼，上诉人并未对被上诉人承租使用房屋提出异议并收取租金，并未向被上诉人主张过解除合同，而且上诉人在2007年至2013年期间还在被上诉人处用餐并以餐费抵顶租金，应当视为上诉人对被上诉人承租使用房屋，继续履行合同的一种认可。现上诉人以被上诉人长期拖欠2003年至2006年房屋租金，构成根本违约为由主张解除与被上诉人之间的租赁合同，显然不符合日常交易习惯，与促进合同稳定性的法律宗旨不符，上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人是否应当承担自用部分的房屋所产生的采暖费并予以抵扣租金的问题。双方的房屋租赁合同对采暖费承担问题没有约定，根据权利义务相一致的原则，九层、十五层房屋一直由上诉人使用，上诉人实际享受供暖，故应由上诉人承担相应面积的供暖费用，九层、十五层房屋2005年至2013年的采暖费应从拖欠的租�中予以抵扣。关于抵扣金额，原审法院认定应以九层、十五层房屋面积所占整栋建筑面积的比例计算为宜，即129401元【1，741，836.92元×（1485.80平方米÷20000平方米）】，上诉人主张九层、十五层房屋应为1510平方米，被诉人主张的面积及采暖费金额低于上诉人的主张，故原审法院予以认定正确。
综上，原审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16300元，由上诉人辽宁省百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
审 判 员 周海鹏
二〇一四年四月四日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。