福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2894号
上诉人（原审原告，反诉被告）张依乖，男，1948年8月5日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人刘勇，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）陈宝珠，女，1961年3月11日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人叶文、郭锦标。
上诉人张依乖因与被上诉人陈宝珠房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第2991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年3月4日，原告（反诉被告）张依乖与被告（反诉原告）陈宝珠签订一份《房屋买卖协议》，约定被告向原告购买福州市仓山区埔顶小区7号楼402单元的拆迁安置房，面积51.24㎡，总售价为92232元。其中，协议的第二条约定：“该房系拆迁安置房，无法及时变更房屋所有权。为今后不出节外生枝，甲方（原告）应扣5000元人民币给乙方（被告），作为办理产权押金，待能办理产权证时，甲方应无条件提供一切手续办理产权转移手续……”第九条约定：“八年内因国家政策不允许过户，甲方将原款全部退回乙方，乙方将房屋原封不动退还甲方。”双方口头约定办理诉争房过户的具体流程为：双方共同带材料到相关部门办理原告名下的产权后，再将产权过户至被告名下。协议签订后，被告依约支付了87232元房款，预留余款5000元作为产权办理押金。原告亦于当日将诉争房交付给被告使用，并将诉争房拆迁手续材料，即《拆迁安置协议书》、安置房排房单、安置房回迁结算单、安置房交房通知单和两张缴费凭证共六份材料的原件，以及原告的户口复印件交付被告保管。2013年3月8日，原告向被告寄送一份《通知书》，以房屋自协议签订之日起八年不能办理产权登记，不符合房地产转让法律法规为由，通知被告解除合同并退还房屋及其保管的材料。该邮件由被告的儿子签收。另查，2013年7月14日，原告通过福州市便民呼叫中心12345询问诉争房屋所有权证能否办理事宜，其中，福州市房屋登记中心回复：“埔顶小区7号楼已办理初始登记，诉求人可持以下材料申请办理产权登记：申请表、身份证复印件（原件核对）、房屋拆迁协议书、房屋拆迁产权交换证明书、房屋产权注销证明书或福州市拆迁房屋产权审查情况表、房屋拆迁安置补偿结算单、缴费凭证”。仓山区房管局回复：“仓山区埔顶小区7号楼已办理产权总登记，属私房安置的可以办理产权登记，申请登记时应本人携带拆迁调换证明书、购房发票、拆迁协议书、产权注销单或拆迁房屋审查情况表、结算单、身份证原件等办证材料。若系公房安置，申请登记时除应提供上述办证材料外，还需提供福州市国有房产管理中心出具的公房花名册方可办理。”2013年10月8日，原告又通过福州市便民呼叫中心12345询问拆迁安置房相关材料能否出具事宜，经开发商仓山区南建总公司回复：“您反映的公房产权办理问题，我司与福州市国有房产管理中心对接，列出清单，报国有房产中心备案，补齐相关资料。同时也将开始征集公房承租人夫妻双方身份证号码等材料，分批上报国有房中心查档，待审核通过后，进入办理产权相关程序，届时我司会另行通知。”
原审法院认为：本案房屋买卖的实质是卖方先取得其名下产权证后，再进行的安置房交易，并不违反法律规定；且双方签订的《房屋买卖协议》系各方的真实意思表示，故该协议合法有效，各方均应严格遵照履行。该协议第九条：“八年内因国家政策不允许过户，甲方将原款全部退回乙方，乙方将房屋原封不动退还甲方”，系双方约定的合同解除条件。现原告提出的诉争房开发商正与有关部门对接、报备、补齐资料、审核而暂未能办理产权手续的情况，不属于“国家政策不允许过户”之情形，即双方约定的解除条件未成就。同时，本案合同亦不存在法律规定的解除条件。因此，原告无权单方解除合同，其向被告送达解除合同通知书的行为亦未产生合同解除的效力，故原告诉请要求确认合同解除、被告返还诉争房及材料并支付迟延返还房屋期间的占有使用费，本院不予支持。本案双方签订的《房屋买卖协议》并未解除，且房屋买卖交易实际能够履行，故被告提出原告继续履行协议，并办理诉争房产权变更的相关手续的反诉诉请，可予以支持，但鉴于本案安置房交易手续较为复杂的情况，应给予合理时间三个月进行。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、反诉被告张依乖应于本判决生效之日起三个月内配合反诉原告陈宝珠办理诉争房产权变更的相关手续；二、驳回原告的诉讼请求。本诉案件受理费2510元，由原告张依乖负担；反诉案件受理费50元，由反诉被告陈宝珠负担（被告应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
一审宣判后，原审原告张依乖不服，向本院提起上诉。
上诉人张依乖上诉称：一、一审判决认定事实不清，依法应予撤销。一审法院在认定本案讼争《房屋买卖协议》（下称“讼争协议”）第九条约定：“八年内因国家政策不允许过户，甲方（上诉人）将原款全部退回乙方（被上诉人），乙方将房屋原封不动退还甲方”系双方约定的合同解除条件的情况下，同时又认定双方约定的解除条件未成就显然是相互矛盾的。根据讼争协议第九条约定，双方解除协议的条件包括了两个方面：其一系八年内不能过户，其二系因国家政策原因不能过户。一审法院仅认定了是否符合国家政策，而并未对“八年”这个极为重要的时间点进行论证分析；并且其所认定的本案讼争房屋不能过户的原因不属于国家政策不允许过户的情形也是在没有充分查清本案事实的情况下所作的违法认定。上诉人向一审法院提供的相应证据
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12345回复中各相关单位明确本案讼争房屋（公房）暂时还不具备办理登记条件，既然讼争房屋连拆迁安置登记至今都不能办理，又何来的将讼争房屋过户给被上诉人。更何况本案讼争协议已经超过了约定的八年时间，至今仍不具备符合政策的过户条件。因此，上诉人已经完全具备了解除讼争协议的解除权，并且依法向被上诉人发送了解除协议通知，本案讼争协议已经解除。二、一审法院严重违反法定程序审理本案，程序严重错误。1、一审法院对上诉人的合法、合理的调查取证申请没有给予支持，并且没有给予任何书面回复。2、一审法院违法受理被上诉人提出的反诉请求。本案中被上诉人系于2013年7月8日收到一审法院的应诉通知及举证通知，而其提起反诉的时间是2013年8月9日，已经超过了举证期限，一审法院应依法告知被上诉人另行提起诉讼，而一审法院却违法受理被上诉人的反诉，该程序明显错误。三、一审法院判决支持被上诉人的反诉请求存在严重的错误。根据相关部门的回复，讼争房屋至今仍不能办理拆迁安置登记，而一审法院却罔顾已经查明的事实，判决上诉人在判决生效之日起三个月内配合被上诉人办理讼争房屋的产权变更登记，存在严重的适用法律错误，上述判决根本无法得到执行。综上，诉讼请求：一、请求依法撤销仓山区人民法院于2014年7月11日作出的（2013）仓民初字第2991号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求并驳回被上诉人的一审反诉请求或者发回一审法院重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈宝珠答辩称：一、一审法院对本案讼争标的目前产权手续办理情况并不属于“国家政策不允许过户”之情形，即双方约定的解除条件未成就的认定是完全正确的。二、根据《民法通则》第57条规定：“民事法律行为从成立时起就具有法律约束力。行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。被上诉人入住并使用该房屋至今已达9年之久，上诉人要求解除房屋买卖的协议，是恶意违约的表现，一审法院的判决驳回上诉人的诉求是正确的。三、一审法院认为本案讼争标的实际能够履行，支持被上诉人要求继续履行的反诉请求是完全正确的。最高人民法院在《民通意见》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行，应当继续履行。”也就是说《民通意见》认为：若房屋所有权人与他人签订了房屋买卖合同之后又以产权未过户要求解除合同或者要求确认合同无效，有悖诚实信用原则，有损交易的安全，不应予以支持。四、根据证据新期限规定，被上诉人一审反诉是可以的，法院受理是正确的。综上，被上诉人恳请二审法院支持一审法院的判决并驳回上诉人的所有诉求，以维护被上诉人的合法利益。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，讼争《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律相关规定，合法有效。该协议第九条约定“八年内因国家政策不允许过户，甲方将原款全部退回乙方，乙方将房屋原封不动退还甲方”，本案争议的焦点即该条款约定的合同解除条件是否成就的问题。根据已查明的事实，讼争房屋目前未办理过户手续系因其产权登记尚未办理，而上诉人称其目前不能办理产权证的原因系讼争房开发商正与有关部门对接、报备、补齐资料、提交审核。本院认为，上述原因并非国家政策不允许过户之情形，待开发商将手续办理完备后即可进入办理产权相关程序，届时上诉人与被上诉人即可按照协议的约定办理房屋过户，即讼争协议能够得到实际履行。故本案讼争房屋的过户虽已超过协议约定的“八年”期限，但并非因“国家政策不允许”所致，即双方约定的合同解除条件并未成就。故一审关于合同效力的判决并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。至于上诉人提出的一审违反程序受理反诉请求的问题，本院认为，本案的反诉与本诉系基于同一法律关系，且上诉人在一审庭审阶段已对该反诉请求进行答辩，现上诉人在二审中对此提出异议，本院不予支持。本案讼争房屋买卖合同合法有效，并未解除，讼争房屋于2003年即已交付被上诉人使用至今，从维护市场交易的稳定性及诚信履约的角度，上诉人均应继续履行合同；鉴于讼争房屋系安置房，产权办理手续目前正在进行等实际情况，一审酌定三个月时间办理讼争房屋的产权变更手续较为合理，并无不当，故上诉人关于一审法院支持被上诉人的反诉请求系存在严重错误的上诉理由亦不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行。本案二审案件受理费2510元，由上诉人张依乖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 赵雪莹
代理审判员 吴筱洲
二〇一四年九月二十日
书 记 员 林 霞