上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1187号
上诉人（原审被告）朱春花。
委托代理人尹琼雪，上海昌申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海浦祥房地产开发有限公司。
法定代表人李祥。
委托代理人陈春华，上海君澜律师事务所律师。
上诉人朱春花因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月19日上海浦祥房地产开发有限公司（以下简称“浦祥房产公司”）（甲方）与朱春花（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区盈浦街道盈清路55弄青筑雅苑XXX号XXX层XXX室，建筑面积89.39平方米，每平方米单价人民币（以下币种均为人民币）16，871.41元，总价1，508，135元。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户（预售款监管机构：中国光大银行上海分行、账户名称：上海浦祥房地产开发有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX）。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一约定，首期款1，108，135元，其中第一笔于2011年8月19日或之前支付100，000元，原乙方交付的定金50，000元在支付首期款时直接冲抵，第二笔于2011年11月15日或之前支付1，008，135元。按揭贷款400，000元于2011年11月30日或之前支付给甲方，因乙方原因导致无法办理贷款或贷款不足的差额部分，乙方应在2011年12月15日或之前一次性补足。合同补充条款一第四条约定，乙方以按揭贷款支付房款，该部分款项的贷款手续，按照乙方与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的公示要求办理，除甲方原因外，乙方按揭贷款不能在合同约定之日全部到甲方账户，则视为乙方逾期付款，乙方按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。除甲方原因外，乙方按揭贷款与银行实际审批通过并发放的贷款金额产生差额时，该差额部分乙方应在银行发放贷款之日起的10日内付清，否则即视为乙方逾期付款，乙方应按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求乙方增加首付款比例，乙方应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。第十三条约定合同依约被解除的，乙方应当配合甲方申请注销网上备案和交易中心登记信息。同日，浦祥房产公司向朱春花开具购房发票，表示收取了朱春花购房款100，000元，之后朱春花未向浦祥房产公司支付过其余房款。朱春花在购房人家庭成员及名下住房情况申报表中表示其本人及家庭成员（夫妻双方及未成年子女）名下拥有住房（含已签订购房合同）1套，与家庭成员以外的其他人共有住房（含已签订购房合同）0套。
原审法院另查明，系争房屋目前大产证登记在浦祥房产公司名下，无其他抵押限制信息。
现浦祥房产公司诉讼至原审法院，诉称，浦祥房产公司与朱春花签订了《上海市商品房预售合同》，合同对付款时间、合同解除事由、违约责任等作了明确约定。然，截止起诉日，朱春花仅向浦祥房产公司支付购房款100，000元。根据合同第七条之约定，在朱春花逾期付款超过60天后，浦祥房产公司可要求解除合同并要求朱春花承担合同总额5%的赔偿金。现朱春花已逾期付款两年之久。故浦祥房产公司请求：1、解除与朱春花签订的《上海市商品房预售合同》，朱春花协助办理房屋网上合同备案撤销手续；2、朱春花支付解约赔偿款75，406.75元；3、本案诉讼费由朱春花承担。
原审审理中，浦祥房产公司表示：根据双方之间的合同约定，朱春花迟延付款超过60天，浦祥房产公司有权解除合同，并要求朱春花承担总房价5%的违约金。朱春花共计支付了100，000元购房款，扣除违约金及诉讼费用等应由朱春花承担的费用后，剩余钱款浦祥房产公司同意返还朱春花。
朱春花表示：朱春花不存在违约行为，要求继续履行合同。朱春花向银行申请贷款时知悉系争房屋属于第三套房，按照当时政策无法办理贷款，故朱春花先后六次去售楼处找浦祥房产公司工作人员，希望就贷款金额400，000元如何支付、何时支付进行协商，但是浦祥房产公司原先接待朱春花的销售人员发生变动，无人出面解决此事。对于合同约定的违约金标准没有异议。
原审法院认为，浦祥房产公司与朱春花签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，双方应当按照合同约定全面履行。合同对购房款的支付方式、支付时间、违约责任进行了明确约定，朱春花理应按照合同约定进行付款。朱春花陈述由于系争房屋属第三套房无法办理贷款，而事后也未能与浦祥房产公司就付款进行新的约定，在此情况下，朱春花理应按照合同约定的时间及时付清剩余房款。现朱春花逾期付款已经超过60天，浦祥房产公司有权解除合同，并要求朱春花赔偿总房价5%的违约金即75，406.75元。朱春花于2014年3月28日收到起诉状，故浦祥房产公司、朱春花签订的合同于当日解除。合同解除后，朱春花理应协助浦祥房产公司办理合同网上备案撤销手续。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决，一、上海浦祥房地产开发有限公司与朱春花在2011年8月19日签订的《上海市商品房预售合同》于2014年3月28日解除；二、朱春花应于判决生效之日起十日内协助上海浦祥房地产开发有限公司办理网上合同备案撤销手续；三、朱春花应于判决生效之日起十日内支付上海浦祥房地产开发有限公司违约金人民币75，406.75元；四、上海浦祥房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还朱春花购房款人民币100，000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人朱春花不服，向本院提起上诉称，上诉人无法支付房款是因为政策原因，上诉人多次与被上诉人协商，但因被上诉人销售人员变动，一直无法解决。上诉人请求二审法院依法改判。
被上诉人浦祥房产公司辩称，上诉人诉称的政策原因并不存在，因为银行相应的贷款政策在签订合同之前就已经存在，并没有发生过变化。上诉人应当承担违约责任。原审法院判决正确，请求二审法院依法维持。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。上诉人朱春花与被上诉人浦祥房产公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违法之处，对双方均有法律约束力。在双方就房款支付事宜未重新协商一致的情况下，上诉人朱春花仍应按原约定支付房款，但合同签订后，上诉人至今未能支付房款，被上诉人按约行使合同解除权并无不当。双方对于因迟延付款而导致的违约责任并无异议，现被上诉人依约要求上诉人承担迟延付款的违约责任，理由正当，应予以支持。原审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，685.16元，由上诉人朱春花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
审 判 员 孙 斌
代理审判员 卞晓勇
二〇一四年九月十二日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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