中华人民共和国
广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第437号
上诉人（原审原告）：吕星波，澳大利亚人，国内住址：广东省江门市新会区会城幸福一路**号303。
委托代理人：吕洪云，住广东省江门市新会区。
被上诉人（原审被告）：郑仕安，住广东省江门市新会区。
上诉人吕星波因与被上诉人郑仕安房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法民四初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年1月2日，吕星波向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.郑仕安支付购露台款的余款15000元；2.郑仕安承担本案的诉讼费用。主要事实和理由是：依据2012年11月30日江门市新会区会城街道浐湾社区人民调解协议书，郑仕安未向吕星波支付购露台款所剩余的款金15000元。
郑仕安答辩称：1.郑仕安提供证据二所示，目前农林新村27座204与26座205之间露台，现在已经被位于露台下的润明船务有限公司占用，润明船务有限公司也称其持有露台的购买收据；2.根据郑仕安提供的证据一中的合同条款第五条权利保证约定，明确指出吕星波保证上述房没有产权纠纷和财务纠纷或者其他权利限制，若发生买卖前已经存在的任何纠纷或权利障碍的，概由吕星波负责处理，并承担相应法律责任，由此给郑仕安造成的经济损失，由吕星波赔偿；3.根据郑仕安提供证据三江门市新会会城红旗建筑有限公司所开具关于吕星波的购露台收据中明确写明，涉案露台只是归26座205保管使用，并没有转让涉案露台的权利；4、根据郑仕安提供的证据五，郑仕安到现在为止已向吕星波支付人民币32000元。因此，郑仕安不同意吕星波要求郑仕安支付15000元的请求，并且保留追回已向吕星波支付32000元的权利；纠纷起源于吕星波，所以郑仕安不同意承担本案受理费。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：吕星波是澳大利亚公民，郑仕安是广东省××××区人。
吕星波和郑仕安曾分别购买江门市新会区会城西门路农林村26座205房屋（下称205房）和江门市新会区会城西门路农林村27座204房屋（下称204房）。204房与205房之间原有一个露台。
2012年11月30日，吕星波和郑仕安因涉案露台的使用问题产生纠纷，经江门市新会区会城街道浐湾社区人民调解委员会调解，双方签订《江门市新会区会城街道浐湾社区人民调解协议书》（下称《调解协议书》），约定：吕星波同意由郑仕安以48000元购得60平方米的露台使用。同日，双方又就涉案露台的使用问题，签订《房地产买卖合同》，约定：吕星波拟将位于205房露台的50%（60平方米）的房地产转让给郑仕安，价格为48000元，郑仕安应于2012年11月30日支付第一期房款20000元，最后一期付款28000元，在2013年1月31日时付清；吕星波同意于2012年11月30日将该房地产交付给郑仕安使用。签订合同后，郑仕安当日即向吕星波支付了20000元，后来郑仕安又向吕星波支付部分款项。
另查明，目前涉案露台的中部有部分地方由第三方占用。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是合同纠纷，因吕星波为澳大利亚人，本案属涉外民事案件。因合同履行地在广东省××××区，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，原审法院对本案享有管辖权。另外，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国法律调整。
本案的争议焦点是：吕星波要求郑仕安支付15000元是否合理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现吕星波主张郑仕安应按涉案《调解协议书》和《房地产买卖合同》履行付款义务，则其应提供证据证明其已提供符合约定的露台给郑仕安使用，但其至庭审结束都没有提出相关证据，且经审查，目前涉案露台已有部分被第三方占用，郑仕安也提出相应的抗辩，故吕星波的主张，证据不足，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月21日作出如下判决：驳回吕星波的诉讼请求。案件受理费175元，由吕星波负担。
当事人二审的意见
吕星波不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、原审认定事实错误，程序及适用法律错误，错误分配举证责任，保护了不诚信人的非法利益，请二审法院撤销一审判决，改判支持吕星波的诉讼请求；2、一、二审的案件受理费由郑仕安承担。主要事实和理由是：一、一审法院程序违法。吕星波据以起诉的依据是2012年11月30日江门市新会区会城街道浐湾社区《调解协议书》，该协议书明确了纠纷的发生过程、郑仕安占用露台在先、露台面积、购买价格等事实，并明晰了本协议书具有民事合同性质，具有法律约束力，双方不得擅自变更或解除，否则将承担法律责任。根据最高人民法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第三条规定，本调解协议合法有效，不存在无效、变更或撤销的法定情形，况且郑仕安至一审结案也没有提出确认调解协议书无效或变更、撤销请求。因此，本案属于人民调解协议效力问题的确认之诉，人民法院在没有确认其无效的前提下，仅凭郑仕安提供的照片认定涉讼露台被第三人占有使用，及没有证据证明吕星波已提供符合约定的露台给郑仕安使用，简单机械地理解举证规则，错误分配举证责任，作出了错误的判决。二、关于本案的举证责任问题。2012年11月30日《调解协议书》所确认的事实，无需举证证明交付使用权。三、原审认定事实错误，《调解协议书》已查清了本案的基本事实，2012年11月30日之前郑仕安已多占吕星波使用的露台，经调解，双方达成协议。郑仕安用48000元购得60平方米的露台使用权，双方还签订了房地产买卖合同，对付款情况约定明确，郑仕安已按照合同分多次支付了大部分购房款，仅剩下余款15000元未付。假如郑仕安没有实际占有涉讼露台，不会白白支付33000元。原审法院以“经审查，目前部分露台已有部分被第三方占用，其实第三方是在2014年初才占用加建的，郑仕安也提出了相应的抗辩”为由，认定吕星波的主张证据不足，完全违反法律逻辑。因为，本案的证据已充分证明了吕星波已履行了交付义务。现在的情况不能排除郑仕安私自转让给第三人获利或第三人恶意串通损害吕星波的利益，更不能否定其自身监管不力、放任第三人侵权等情形。郑仕安以此抗辩，不能免除其依照合法有效的人民调解协议确定的付款义务。
郑仕安答辩称：一、204房与205房之间露台，现已被位于露台楼下的润明船务有限公司占用，润明船务有限公司也称持有该露台的使用权（会城浐湾街道的工作人员可以作证）；二、材料1中的合同条款第五条的权利保证约定，甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或者其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或者权利障碍的，该由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；三、材料3中江门市新会会城红旗建筑公司所开具的关于吕星波先生的购露台的收据明确写明，该露台归205保管使用，并没有转让该露台的权利；四、材料3中的开具方是“江门市新会会城红旗建筑公司”与材料6中的（即房产证）中的开发商“新会市金牛房地产实业有限公司”明显不一致，如果无法证明其中的关系，这个收据是一个无效凭证；五、材料3中开收据的日期是2001年1月1日，具有明显的不合理性，公司财务肯定不会在元旦这个公众假期办公；以上事实，郑仕安认为本案应该分材料3有效以及无效两种情况得出结论：1、材料3有效的情况下，由于材料3只能说明吕星波只有对该露台保管使用的权利，并没有交易该露台的权利，而且该露台有存在买卖前纠纷，因此材料1（房地产买卖合同）无效，郑仕安拒绝支付余下的15000元，而且保留追究造成郑仕安经济损失以及追回已经支付的33000元的权利。2、材料3无效的情况下：吕星波根本没有交易该露台或者用该露台获利的权利，材料1（房地产买卖合同）无效，郑仕安拒绝支付余下的15000元，而且保留追究造成郑仕安经济损失以及追回已经支付的33000元的权利。至于吕星波所强调的《调解协议书》，吕星波根本就没有交易标的的权利，《调解协议书》理应无效。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是合同纠纷，吕星波为澳大利亚人，本案属涉外民事案件。因合同履行地和原审被告住所地均在广东省××××区，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定，本院对本案享有管辖权。综合双方当事人的上诉以及答辩意见，本案的争议焦点是：吕星波与郑仕安签订的《调解协议书》、《房地产买卖合同》是否有效；郑仕安是否应向吕星波支付露台款的余款15000元。
关于《调解协议书》、《房地产买卖合同》的效力问题。吕星波与郑仕安签订的《调解协议书》、《房地产买卖合同》虽然是双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。吕星波与郑仕安转让的标的物是江门市新会区会城西门路农林村26座205房屋与27座204房屋之间50%的露台面积，根据吕星波提供的《证明》只是江门市新会区会城镇红旗建筑工程公司出具的一份证明，并非相关行政部门出具的证明，不能据此认定涉案的露台归吕星波合法所有。而根据我院向江门市新会区房地产交易登记所了解，江门市新会区会城西门路农林村26座205房屋与27座204房屋之间露台并无登记记录。《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”由于该露台的权属没有房产登记，吕星波也没有提供有效证据证明该露台属于其所有或有权处分，因此，应当认定涉案露台属于江门市新会区会城西门路农林村26座、27座全体业主共有，吕星波无权处分涉案露台。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，吕星波与郑仕安签订的《调解协议书》、《房地产买卖合同》转让的是建筑物的公共面积，损害了其他业主的合法权益，违反法律的强制性规定，应认定该《房地产买卖合同》无效。原审法院虽然没有明确认定合同的效力，但以吕星波没有证据证明已经将涉案露台交付给郑仕安为由驳回吕星波的诉讼请求，实际上认定了《房地产买卖合同》是有效合同，处理不当，本院予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《房地产买卖合同》无效，吕星波上诉要求郑仕安继续履行合同而支付涉案露台的余款15000元，没有合法依据，本院不予采纳。至于合同无效的相互返还问题，因郑仕安已在本案中主张合同无效并表示保留追回已付款项的权利，故本案对此不作调整，郑仕安可另案主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，虽适用法律有误，但实体处理结果正确，故本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由吕星波负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一四年十二月九日
书记员 梁淑珍
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