上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0104执异80号
案外人：陈建华，男，1962年9月30日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：任洋，上海创同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：齐笑，上海创同律师事务所律师。
申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行，住所地上海市。
负责人：陈雪松，行长。
委托诉讼代理人：王承杰，男，上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行工作。
委托诉讼代理人：张雨，男，上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行工作。
被执行人：上海韩园企业投资管理有限公司，住所地上海市。
被执行人：陈尚高，男，1949年3月10日出生，汉族，住上海市崇明县。
被执行人：陶裕敏，女，1956年5月20日出生，汉族，住上海市崇明县。
被执行人：朱文辉，男，1976年8月28日出生，汉族，住上海市。
被执行人：饶爱萍，女，1955年1月9日出生，汉族，住江西省抚州市。
委托诉讼代理人：朱文辉(饶爱萍之子)，身份信息见上。
本院在执行(2015)徐民二(商)初字第261号原告上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行(以下简称“上海农商银行徐汇支行”)诉被告上海韩园企业投资管理有限公司(以下简称“韩园公司”)、陈尚高、陶裕敏、饶爱萍、朱文辉和陈某某金融借款合同纠纷一案中，陈建华于2016年12月16日对执行朱某某名下位于上海市共康八村XXX-
XXX-XXX号房屋中的XX号底楼商铺(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈建华称，根据(2015)徐民二(商)初字第261号民事判决书，上海市徐汇区人民法院于2016年10月24日作出公告，拟拍卖担保人朱某某位于上海市共康八村XXX-
XXX-
XXX号的房屋，因该财产中的XX号底楼商铺属于陈建华所有，现提出以下理由：陈建华通过以房抵债方式与朱某某签订了合法有效的书面买卖合同，因朱某某无力支付工程款共人民币(以下同)407,414.78元，双方于1999年6月30日签订了《协议书》。该交易方式未被法律禁止，在工程领域并不少见。故提出异议申请，请求法院：中止对上海市共康八村XXX-
XXX-XXX号房屋中的27号底楼商铺(现门牌号为长临路XXX号)的执行。
申请执行人上海农商银行徐汇支行称，在办理抵押期间，产权登记人系朱某某。故其享有的抵押权真实有效。
被执行人饶爱萍、朱文辉称，陈建华享有系争房屋的产权。
被执行人韩园公司、陈尚高、陶裕敏未作答辩。
本院查明，1999年4月16日，上海市农工商房产经营公司(甲方)、上海新宝建筑安装工程公司(乙方)、朱某某(丙方)三方签订协议书，载明：经协商，乙方同意甲方名下的共康八村XXX-
XXX号、XXX-XXX-
XXX号商业用房作价支付乙方的工程款。上述商业用房均属产权房(黄证)，乙方提出将上述商业用房产权户名过户至丙方，甲方、丙方表示同意。后因朱某某无力支付陈建华工程材料款，二人于1999年6月30日签订协议书，载明：共康八村XXX号1间商业用房，底楼长临路XXX号(2003年后门牌号变更为XXX号)，建筑面积191平方米，属产权房(黄证)，现陈建华提出将上述商业用房的产权户名过户到陈建华。朱某某表示同意，且配合办理有关过户手续。朱某某应支付陈建华工程材料款为407,414.78元，现商业用房实际作价57.3万元，抵扣后陈建华付朱某某165,585.22元。1999年11月4日，朱某某和陈建华等人签订了转让协议，载明：陈建华等人同意一次性转让给朱某某“天天大酒店”等财产，朱某某一次性支付转让费18万元。朱某某曾帮陈建华等人装修“天天大酒店”，故扣除装修费3万元，朱某某还应支付15万元等内容。嗣后，陈建华与其妻陆某某作为出租方与租客签订租赁合同，出租系争房屋。
2010年10月21日，韩园公司与上海农商银行徐汇支行签订《上海农村商业银行借款合同》，合同编号为XXXXXXXXXXXXXX。该合同约定：一、对立约人的说明：贷款人：上海农商银行徐汇支行……借款人(全称)：韩园公司……四、借款币种及金额：(大写)人民币贰仟万元整。……十二、本合同项下的全部债务，由以下担保人为借款人向贷款人提供担保(担保文件另行签订)……3、由抵押人朱某某(全称)提供抵押担保，抵押合同的编号为XXXXXXXXXXXXXX。合同另有其他约定。2010年10月21日，朱某某与上海农商银行徐汇支行签订了《上海农村商业银行抵押合同》，该合同约定：“一、对立约人的说明：抵押权人：上海农村商业银行徐汇支行……抵押人：朱某某……二、为确保韩园公司(在本合同中称“债务人”)与抵押权人签订的编号为XXXXXXXXXXXXXX《上海农村商业银行借款合同》的切实履行。抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保。三、被担保人的主债权种类为中期流动资金贷款，本金金额为人民币(大写)贰仟万元整。主债权期限自2010年10月28日起至2013年10月27日止(具体日期以借款凭证上的记载为准)。四、本合同项下的抵押物为房产。……”另，上海农商银行徐汇支行与朱某某于2010年10月29日将宝山区共康八村XXX-
XXX-XXX号房产办理抵押登记，抵押权人为上海农商银行徐汇支行，房地产权利人为朱某某。
2011年10月25日，朱某某死亡，朱文辉(朱某某、饶爱萍之子)、饶爱萍(朱某某之妻)、陈某某(朱某某之母)均系其法定继承人。2015年1月12日，因韩园公司未依约还款，上海农商银行徐汇支行诉至本院，要求韩园公司归还本金、支付利息及罚息，并要求对朱某某的法定继承人朱文辉、饶爱萍、陈某某名下的房产行使抵押权。经审理，本院于2016年3月21日作出(2015)徐民二(商)初字第261号民事判决书，其中判令韩园公司在不能归还本息及有关款项时，上海农商银行徐汇支行可以与饶爱萍、朱文辉和陈某某协商以原担保人朱某某名下坐落于上海市宝山区共康八村XXX-
XXX-
XXX号抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。该判决于2016年5月10日生效后，上海农商银行徐汇支行向本院申请强制执行，在执行过程中，陈某某于同年9月9日死亡。同年12月16日，陈建华认为系争房屋应归其所有，遂提出书面异议，要求本院中止对系争房屋的执行。
上述事实，有陈建华提供的协议书、转让协议书、租赁合同、证人证言、死亡证明、(2015)徐民二(商)初字第261号民事判决书等证据，以及各方的庭审陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故房屋产权人通过买卖、赠与或其他合法方式将房屋转移给他人时，当事人应当依法办理权属登记，房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明。
本案中，陈建华虽然提供了其与朱某某对系争房屋签订的抵债协议，即使以物抵债协议成立，协议约定将不动产抵债给受让人，如果没有办理不动产登记，以物抵债并未列入相关司法解释关于房屋买受人物权期待权的保护范围。生效的(2015)徐民二(商)初字第261号民事判决书已经确定了韩园公司在不能归还本息及有关款项时，上海农商银行徐汇支行可以与饶爱萍、朱文辉和陈某某协商以原担保人朱某某名下坐落于上海市宝山区共康八村XXX-
XXX-XXX号抵押房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。2010年10月29日，上海农商银行徐汇支行与朱某某将共康八村XXX-XXX-
XXX号房产办理抵押登记时，争议房产仍登记在朱某某名下，权属未发生转移。故即便朱某某与陈建华签订的协议书及转让协议真实，但因未办理不动产变更登记，陈建华不得依据物权主张系争房屋的权利，亦不能对抗上海农商银行徐汇支行善意取得的抵押权。综上，陈建华提出的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：
驳回陈建华的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 沈鸣放
人民陪审员 单春梅
二〇一七年一月十七日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
……
四、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。