广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2117号
上诉人（原审被告）高璐璐，女，汉族，住所地黑龙江省海林市。
委托代理人彭扬武，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人陈明强，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市信和春天百货有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人萧文富，公司董事长。
委托代理人郑炽玲，女，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区，系公司员工。
委托代理人曾庆佳，男，汉族，住所地广东省深圳市盐田区，系公司员工。
上诉人高璐璐因与被上诉人深圳市信和春天百货有限公司（以下简称信和百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，信和百货公司为了证明自己的主张，向原审法院提交了以下证据：
1、房地产证（信和自由广场2栋m01）：上载信和自由广场（包含涉案商铺）的产权人为深圳信和（集团）有限公司。
2、深圳信和（集团）有限公司（甲方）与信和百货公司（乙方）于2008年4月1日签订的《深圳市信和春天百货有限公司租赁合同（南山店）》，约定甲方将信和自由广场负一楼至四楼商业裙楼出租给乙方使用，房地产证号：深房地字第××号等（详见附表）；租赁期限自2008年4月1日起至2020年3月30日止。租赁期间，乙方可根据招商需要按一定的比例将租赁房地产部分转租予他人，统一管理，但转租期限不得超过该合同约定的租赁期限，及其他内容。
3、信和百货公司、高璐璐双方于2011年5月18日签订的《深圳市房屋租赁合同书及《信和购物广场商铺租赁补充合同》，约定信和百货公司将位于深圳市南山区信和购物广场x商铺出租给高璐璐作经营美甲沙龙店铺使用，租期自信和百货公司交付商铺之日起两年，高璐璐自该商铺交付之次日起算有60日的免租装修期，在租期内每月租金总额为人民币10800元，高璐璐应缴纳的物业管理费按该商铺的建筑面积计算，在免租装修期内为每月每平方米人民币17.5元，起租日为每月人民币35元。高璐璐应自行承担与该商铺使用有关的水费、电费等，其中电费按1.4元／度，水费按4.42元／吨收取。在租赁期限内，高璐璐逾期交付租金或物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付违约金。高璐璐拖欠租金达1个月（含1个月）以上的，信和百货公司即有权单方面终止合同，收回商铺，由此而造成信和百货公司损失的，高璐璐应予以赔偿。
4、商铺交付验收确认书，上载经现场测量，高璐璐租赁商铺建筑面积为150平方米，实用面积为75平方米。同时，信和百货公司同意开业后租金按旧面积，管理费按新面积。高璐璐落款日为2011年7月21日。
5、信和百货公司、高璐璐双方签订的编号为x的补充协议，双方约定2011年7月22日至2011年9月19日为免租装修期，起租日为2011年9月20日。
6、信和购物广场广告位上挂确认书，上载高璐璐签名确认x广告位上画，每月电费为478.6元，租期为2011年10月1日至2011年12月31日。
7、南山店2011年9月-2012年2月水电费通知书，上有信和百货公司物业管理部、营运管理部人员签名，高璐璐在商户栏签名，2011年9月份水电合计数1017.60元，10月水电合计数为710.60元，11月水电合计数为663.60元，12月份水电合计数为680元，2012年1月份水电合计为703.25元，2月份水电合计数为591.20元。
8、南山店商户租金、费用通知书（2011年11月至2012年2月、4月），载明高璐璐拖欠的各项费用数，上有高璐璐或其代理人签名确认。
9、深圳市信和春天百货有限公司收款收据，信和百货公司收到高璐璐2011年10月份部分租金伍仟元。
10、信商购函字（2012）d0046号函，上载高璐璐拖欠的各项费用的具体明细金额，信和百货公司发函催收。
11、照片，显示高璐璐店铺上张贴的“由于内部技术培训暂停营业”的告示。
12-15、深公消建审（2002）初115—d707号《关于同意听涛花园初步设计的消防审核意见书》，深公消建审（2004）施028—d1340号《关于原则同意听涛花园施工设计的消防审核意见》，深公消审（2006）施bb178号《关于同意信和自由广场施工设计修改图的消防审核意见》，深公消验（2006）bb0432号《关于信和自由广场工程竣工消防验收的意见》，为深圳市公安局消防支队南山大队出具的关于涉案商铺整体建筑物的消防设计及竣工验收均符合要求的消防意见。
16-19、深公消审（2007）第be0395号《关于原则同意信和自由广场首层铺位分割工程设计的消防审核意见》，深公消be（建修）字（2008）第0148号《关于同意深圳信和（集团）有限公司商场室内装修消防设计的审核意见》，深公消be（建验）字（2008）第1361号《关于深圳信和（集团）有限公司商场室内装修工程竣工消防验收的意见》，深公消be（建验）字（2008）第1472号《关于深圳信和（集团）有限公司商场室内装修工程竣工消防验收的意见》，为涉案商铺所在商场信和自由广场负一楼至四楼商场的消防设计及验收通过的意见书。
20-28，为信和购物广场其余商户包括麦当劳，星巴克，满记甜品，百胜餐饮，港湾等取得的消防通过意见书。
另查，在诉讼过程中，高璐璐以信和百货公司购物广场装修工程未履行整体消防报验导致其不能取得消防验收为由，向原审法院提交反诉状，但未在法定期限内预交案件受理费，亦未提出减交、缓交、免交申请，原审法院依法裁定其反诉按撤诉处理。
以上事实，有房地产证、《深圳市信和春天百货有限公司租赁合同（南山店）》、《深圳市房屋租赁合同书》、商铺交付验收确认书、补充协议、确认书、商户租金费用通知书、水电费通知、收款收据、《关于原则同意信和自由广场首层铺位分割工程设计的消防审核意见》、《关于同意信和自由广场施工设计修改图的消防审核意见》等证据及庭审笔录为证，足以认定。
信和百货公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《信和购物广场商铺租赁补充合同》，高璐璐交还铺位；2、高璐璐支付拖欠的2011年10月-2012年4月租金计人民币70600元；3、高璐璐支付拖欠的2011年10月-2012年4月管理费计人民币36750元；4、高璐璐支付拖欠的2011年9月-2012年2月份电费计人民币4193.45元、水费计人民币172.8元；5、高璐璐支付拖欠的2011年10月-2011年12月广告位电费计人民币1435.80元。判令高璐璐支付以上2-5项拖欠的各项费用共计113152.05元，并支付租金、管理费、水电费等至高璐璐搬离之日。6、高璐璐按照《信和购物广场商铺租赁补充合同》第16.1条约定支付违约金，自拖欠上述款项之日起计至其实际付清之日止，暂计至2012年4月30日止违约金共为人民币58483.36元。7、高璐璐承担本案诉讼费。
原审法院认为，信和百货公司在向深圳信和（集团）有限公司承租整个信和自由广场负一楼至四楼，并依约取得转租权后，将信和购物广场x商铺出租给高璐璐经营使用，并签订租赁合同。该合同是信和百货公司、高璐璐双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同在履行过程中，高璐璐无正当理由拖欠租金等各项费用达30天以上，并停止营业，信和百货公司依约有权单方解除合同。信和百货公司于2012年8月2日向原审法院起诉，请求解除双方合同，符合法律规定，故双方合同应于2012年8月2日解除，高璐璐应支付信和百货公司合同解除前的相关费用。
而高璐璐在反诉状提出的信和百货公司购物广场装修工程未履行整体消防报验导致其不能取得消防验收的问题，信和百货公司提交的深公消be（建验）字（2008）第1472号《关于深圳信和（集团）有限公司商场室内装修工程竣工消防验收的意见》，已显示深圳市公安局消防支队南山大队判定位于南山区南海大道信和自由广场负一楼至四楼商场工程满足防火设计，在消防安全方面具备使用条件。同时根据相关法律规定，高璐璐作为承租人，应自行对其接收商铺后的二次装修进行消防报验，其在已取得涉案商铺消防设计通过意见书的情况下，最终未能取得消防验收合格证书，应由高璐璐自行承担相应的法律后果。
现高璐璐未提交证据证明其已经向信和百货公司支付了从2011年10月至2012年8月2日的租金、物业管理费、水电费、广告位电费，故应当承担举证不能的后果，信和百货公司要求高璐璐支付上述期间租金、管理费、水电费等的诉讼请求，原审法院予以支持。高璐璐应当向信和百货公司支付租金人民币103696.77元（5800元＋10800元／月×（9＋2／31）个月］，应当向信和百货公司支付管理费为52838.71元（5250元／月×（10＋2／31）个月］，对于信和百货公司主张的水费、电费，信和百货公司每月抄表后，高璐璐或高璐璐的代理人均有签名确认，因此，原审法院予以支持，按照水电费通知书，高璐璐应当向信和百货公司支付电费为4193.45元，水费为172.80元。根据信和百货公司提交的《信和购物广场广告位上挂确认书》，高璐璐签名确认其广告位上挂，对于约定的广告位电费，其应予以承担，高璐璐应缴纳的广告位电费为1435.80元［478.6元／月×3个月（租期）］。但高璐璐主张依照《信和购物广场商铺租赁补充合同》约定的逾期金额千分之五的标准计算违约金，高璐璐虽未到庭参加诉讼，但双方约定逾期金额每日千分之五的标准略高，原审法院酌定为按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金。
高璐璐经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、深圳市信和春天百货有限公司与高璐璐签订的租赁合同于2012年8月2日解除；二、高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付从2011年10月至2012年8月2日期间拖欠的租金人民币103696.77元；三、高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付从2011年10月至2012年8月2日期间拖欠的管理费人民币52838.71元；四、高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付从2011年10月至2012年3月期间拖欠的电费人民币4193.45元，水费人民币172.80元；五、高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付从2011年10月至2011年12月期间拖欠的广告位电费人民币1435.80元；六、高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付上述二至五项费用的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付，从各项费用应付的次日起计算，至高璐璐付清之日止）。
案件受理费人民币3732.7元，由高璐璐负担，高璐璐应于本判决生效之日起十日内迳付信和百货公司。
上诉人高璐璐不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第550号民事判决书；2、依法改判，高璐璐无需向信和百货公司支付任何费用；3、本案的诉讼费用由信和百货公司承担。
上诉事实和理由：一、高璐璐之所以未能到庭参加诉讼，是因为开庭当日父亲不幸离世，为尽人伦孝道，高璐璐赶回家乡黑龙江守孝，根本无法参加庭审。高璐璐已在开庭前将此事由告知原审法院，但原审法院未作处理。根据民事诉讼法第一百四十六条的规定：当事人有正当理由没有到庭的，应当延期开庭。高璐璐因正当事由无法参加庭审，一审判决缺席判决，属于程序违法。
二、原审判决认定事实不清，导致判决结果错误。1、信和百货公司的购物广场未能通过消防验收，其未向高璐璐提供符合合同目的的商铺，导致合同无法正常履行。信和百货公司于2010年年中对商场进行二次改造和装修，在工程尚未竣工并通过消防验收前，就以“信和购物广场”名义面向社会公众招租。在高璐璐与信和百货公司签订租赁合同后，高璐璐于2011年7月通过了商铺室内装修工程消防设计，施工完成后，高璐璐即向南山区消防监督管理部门申请消防验收，但被告知因信和百货公司信和购物广场二次改造、装修工程未履行整体消防报验，作为该购物广场的商铺单元相应也不能取得消防验收以及开业前应有的公共聚集场所消防检查合格证明。信和百货公司至今未向高璐璐出示任何合法的合格证明。2、原审判决错误认定合同解除日期，导致租金等费用计算错误。原审判决将信和百货公司2012年8月2日起诉日作为合同解除的日期不准确。事实上，2012年2月29日，信和百货公司即向高璐璐发《解除合同通知函》，明确声称解除双方的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充合同》，并擅自将高璐璐的商铺锁上，变相扣押了高璐璐的设备和部分货品，导致高璐璐根本无法正常使用商铺，也无法进行清场。因此，如法院认定合同确实解除，应当认定2012年2月29日为解除时间。
被上诉人信和百货公司当庭答辩称，一、原审法院程序合法，高璐璐经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，法院缺席判决，符合法律规定。高璐璐因自身原因无法按期开庭，应向法院书面提出申请，并征得法院同意。而且，本案高璐璐已委托广东国某律师事务所艾某律师作为其代理人，高璐璐即使无法参加庭审，那么其代理人也可以参加庭审活动。
二、信和百货公司出租的商铺，已通过消防验收，完全符合国家消防安全规范，且高璐璐已在该商铺内正常经营长达9个月，其是因自身原因未使用商铺。具体理由如下：1、信和百货公司出租的商铺，不论是消防设计还是竣工验收，均通过了审核及验收，信和自由广场的其余商户通过了消防验收，办理营业执照足以证实。2、涉案商铺已通过消防设计审核，而其装修是不改动原有消防设施的，这足以说明信和百货公司的消防设施是完全符合相关要求的。高璐璐在审核通过后，因其自身原因未申报消防竣工验收，若其已提出申请，且因信和百货公司原因导致不合格，消防部门均会出具书面的材料告知整改，但高璐璐未提供相应的证明其已提出申请，也未举证证明是信和百货公司的原因导致其不能通过消防验收。3、即使信和百货公司提供涉案商铺存在消防瑕疵，也不构成根本违约。因为只有在消防违法行为导致高璐璐不能正常使用房屋的情况下，信和百货公司才构成合同根本性违约。而自交铺至高璐璐擅自终止营业长达9个月期间，高璐璐均正常使用房屋进行营业。
三、首先，因高璐璐违约，信和百货公司于2012年8月2日向法院提起诉讼，请求判令双方合同解除。因此，原审法院以起诉之日作为合同解除之日并无不妥。其次，高璐璐没有证据证明信和百货公司在立案之前发送了《解除合同通知函》。再次，双方在本反诉中均请求判令解除合同，因此双方均认可未提起诉讼之前，租赁合同为有效状态。最后，若认定合同解除时间为2012年2月29日，则根据法律规定，合同解除后，高璐璐仍占用涉案商铺，应按照双倍租金标准支付占有费。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审经向深圳市公安局南山分局消防监督管理大队调查，该大队向本院复函称，（一）自2011年7月17日向高璐璐作出同意卡玛专业美甲沙龙消防设计的深公南消审（2011）第0689号《建设工程消防设计审核意见书》以来，该队至今未收到高璐璐或卡玛专业美甲沙龙消防验收的申请。（二）2010年后，信和百货公司改变其原有的经营方式，将其原有的大空间划分成不同的区域对外出租，承租人按照所租的区域进行分隔并各自单独向该队申请消防行政许可，但由于出租区域划分未能将公共疏散走道和安全出口预留，出现个别场所在装修和使用过程中占用公共安全出口或疏散通道的情形，导致二至四楼其他经营场所不具备疏散条件，无法取得消防行政许可。2013年12月20日，信和百货公司申请对信和购物广场负一楼至四楼的局部防火分区进行重新调整，2014年1月7日，该队同意消防建设工程的设计。
另查，高璐璐向原审法院提交了授权委托书，委托广东国某律师事务所艾某律师为其原审本诉、反诉的诉讼代理人，代理权限为特别授权。
再查，信和百货公司确认于2012年8月30日收回涉案商铺。
本院认为，双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《信和购物广场商铺租赁补充合同》为双方当事人真实意思表示，内容合法，不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。本案双方争议的焦点为信和百货公司提供的商铺是否符合合同约定的目的。高璐璐主张是因信和百货公司2010年改造主体未通过消防验收导致其租赁的涉案商铺无法通过消防验收，因而无法使用。根据消防主管部门向本院出具的《复函》，信和百货公司2010年改变经营方式后，由于其划分出租区域未能将公共疏散走道和安全出口预留，个别场所装修和使用过程中占用公共安全出口或疏散通道，导致二至四楼其他经营场所不具备疏散条件，无法取得消防行政许可。因此，虽然高璐璐在获得《建设工程消防设计审核意见书》后未再向消防主管部门提出消防验收的申请，但事实上涉案商铺为二楼商铺，属于《复函》中无法取得消防许可的范围，因此，信和百货公司提供的涉案商铺由于无法通过消防许可，缺乏应有的使用功能，导致高璐璐无法实现合同目的，其请求高璐璐支付全部租金、管理费缺乏事实依据，不应支持。但考虑到高璐璐实际占用了涉案商铺，在其了解到涉案商铺无法办理消防许可的情况下，没有及时返还商铺，未尽到减少损失的义务，存在过错，应适当承担相应的损失。因此，本院按照双方过错程度酌定高璐璐承担占用期间租金、管理费的30%的责任。因信和百货公司构成违约，其不具有单方解除合同权利，而高璐璐也未举证证明何时向信和百货公司返还涉案商铺，信和百货公司确认于2012年8月30日收回涉案商铺，本院认定该日为双方合同解除之日，且高璐璐亦无须再行返还商铺。因此，高璐璐应向信和百货公司支付2011年10月-2012年8月30日租金损失共计34035.48元（5800＋10800×（9＋30／31）×30%］，管理费损失共计17274.19元（5250×（10＋30／31）×30%］。高璐璐需支付的租金、管理费实质上属于损失性质，信和百货公司要求高璐璐同时支付该部分费用的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。信和百货公司请求的水费4193.45元、电费172.80元、广告位电费1435.80元为高璐璐实际使用或具有合同依据，本院予以支持。原审判决酌定高璐璐按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付水费、电费、广告位电费违约金不违反法律规定，本院予以确认。
至于高璐璐上诉提出的原审法院缺席审理的程序问题，经查，高璐璐在原审中已向原审法院提交了授权委托书，并且委托代理人具有出庭应诉的代理权限，即使高璐璐本人因自身原因无法出庭应诉，其委托代理人在授权范围内亦可行使代理权限，不必然导致无法出庭。原审法院已按照法律规定通知高璐璐开庭相关信息，其本人及代理人均未应诉，原审法院缺席审理符合法律规定，高璐璐该项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，高璐璐的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第550号民事判决第四、五项；
二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第550号民事判决第一项为：深圳市信和春天百货有限公司与高璐璐签订的租赁合同于2012年8月30日解除；
三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第550号民事判决第二项为：高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付从2011年10月至2012年8月30日期间的租金损失34035.48元；
四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第550号民事判决第三项为：高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付从2011年10月至2012年8月30日期间的管理费损失17274.19元；
五、变更广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第550号民事判决第六项为：高璐璐应于本判决生效之日起十日内向深圳市信和春天百货有限公司支付四至五项中拖欠水费、电费、管高位电费的违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付，从各项费用应付的次日起计算，至本判决确定的付清之日止）；
六、驳回深圳市信和春天百货有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费7465.4元，由高璐璐负担2455.6元，由深圳市信和春天百货有限公司负担5009.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 陈晓莹（兼）