山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1462号
上诉人（原审被告）：李文喜。
委托诉讼代理人：王升，山东弘誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹洋，男，1988年4月28日出生，汉族，住威海市文登区乐园街*号*单元***室。
委托诉讼代理人：俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
上诉人李文喜因与被上诉人邹洋租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李文喜上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。2015年8月28日上午上诉人与被上诉人房屋交接完毕后，被上诉人之父邹文海在当日下午报警称上诉人对诉争房屋进行破坏，因此不能证明房屋装修损坏系上诉人所为。且被上诉人在上诉人搬迁之前口头通知上诉人将能拆能搬的都搬走，该意思表示属于被上诉人对租赁合同约定条款的变更，因此客观上无论是否有拆除的事实上诉人都不应负责任；2、被上诉人变更诉讼请求的时间超过了法律规定的期限，因此一审程序违法；3、双方在合同中约定租赁期满固定装修不得拆除，而被上诉人变更诉讼请求要求将诉争房屋恢复到毛坯房的状态，相互矛盾。毛坯房的标准也无法确定，因此原审判决有违公平原则；4、即便上诉人涉及到违约，但被上诉人并未及时对房屋进行修缮，而是将精力投入诉讼之中，放任损失的扩大，因此被上诉人要求赔偿装修期间的损失及租金损失均是被上诉人自身造成的，与上诉人无关。
被上诉人邹洋答辩称，1、被上诉人报警时间为2015年8月26日，当时上诉人并未完全搬离涉案房屋，上诉人搬离房屋时将租赁房屋破坏，上诉人陈述被上诉人是在其搬离房屋后才报警，与事实不符；2、被上诉人并未变更诉讼请求，只是在鉴定作出后，需要明确房屋维修的费用，其明确诉讼请求为恢复毛坯房的费用，而非上诉人认为的将涉案房屋恢复成毛坯房；3、被上诉人并未放任损失的扩大。因上诉人将被上诉人的房屋破坏，为了确定损失的数额，需要保留原样待相关部门进行评估。
邹洋向一审法院起诉请求：被告故意将租用原告的房屋损坏，原告需投入大量的人力物力进行维修，严重影响了原告继续出租经营。请求判令被告赔偿房屋维修费用200000元及租金损失。诉讼中原告将诉讼请求变更为被告赔偿将房屋恢复至出租前状态（毛坯房）的费用，并根据鉴定意见将数额确定为102227.73元；赔偿施工期租金损失6239.83元；赔偿自2015年9月1日至判决生效之日按照每月6455元计算的租金损失。
一审法院认定事实：2004年，文登市交通社会客运管理中心（即文登市客运物流中心）与原告签订协议一份，该中心将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋出售给原告，由于签订协议当时不能办理产权变更手续，故上述房屋所有权仍登记于该中心名下。2005年2月27日，文登市客运物流中心与被告签订租赁合同一份，该中心将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋出租给被告使用，租期10年，自2005年8月28日至2015年8月28日，年租金36000元，租赁期内被告根据需要装修（该房屋原为毛坯房），但不得改变建筑结构，合同期满后所有固定装修不得拆除。2012年7月25日，文登市客运物流中心协助原告办理了文房权证市区字第××号所有权证，将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋登记至原告名下。原告取得涉案房屋所有权后，文登市客运物流中心与被告签订的租赁合同仍继续履行。
2015年8月26日，原告之父邹文海向威海市公安局文登分局天福派出所报案称被告将涉案房屋房间的门、窗都进行了拆除（被告租赁涉案房屋用来经营旅馆），并砸毁了墙体、破坏了楼梯及扶手、堵塞了卫生间的下水管道。该派出所办案民警随后对被告进行了询问，被告称其承租的房屋为毛坯房，所有装修均是被告做的，墙也是被告自己砌的，不属于合同约定的固定装修；楼梯是收废品的人拖箱子时不小心弄坏的，被告并没有对房屋进行破坏。天福派出所经调查后认为该案属民事纠纷，并建议原告起诉维权，于是原告提起本次诉讼。
为证实损失情况，原告申请对涉案房屋固定装修遭到破坏的损失及租金进行评估。一审法院依法委托山东汇德资产评估有限公司进行了评估。该公司接受委托后函告称“因原被告就涉案资产的范围有异议，达不成一致意见，鉴定范围无法确定；且大部分涉案资产因拆除、搬运等原因不在现场，致使我们对涉案资产的原貌及现状无法作出合理、客观、公正的影像判断，从而导致我们无法对涉案资产作出基本的价值鉴定。鉴于涉案案件鉴定的严肃性，我们认为对位于文登区世纪大道99号B区2-25房屋在被告搬走后固定装修遭到破坏的损失不具备鉴定条件”。后原告将鉴定请求变更为申请对涉案房屋除楼梯外部分恢复成毛坯房及清理建筑垃圾的费用、楼梯及扶手修复的费用、给排水系统恢复正常使用的费用、电力系统恢复正常使用的费用及上述工程的工期进行鉴定；对涉案房屋对外出租的月租金价格进行评估。一审法院依法委托山东弘文工程管理咨询有限公司及威海迪安资产评估有限公司进行了鉴定及评估。山东弘文工程管理咨询有限公司出具的弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告的鉴定意见为：1、（除楼梯外）恢复成毛坯房并将建筑垃圾清理干净的费用为76810.28元；2、楼梯及扶手修复的费用为3133.37元；3、给排水恢复的费用为11089.61元；4、电气恢复的费用为11194.47元。以上合计102227.73元，上述工程施工工期为29天。威海迪安资产评估有限公司出具的威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告的鉴定结论为：涉案房产对外出租的月租金价值为6455元（大写人民币：陆仟肆佰伍拾伍元整）。原告对上述评估报告的真实性均无异议。被告对弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告的真实性无异议，但辩称第一、鉴定报告中工程概况第五项工程造价鉴定办法为依据现场实际测量，双方共同针对现场测量工作内容签证单签字确认，依据现场测量工作内容签证单进行工程造价鉴定。被告在评估现场就曾对评估的内容提出过异议，并非双方同意，而且当场提出拒绝签字。本次鉴定完全是由原告单方执意要求而做的单方鉴定；第二、该鉴定报告中关于恢复成毛坯房状态所需费用的鉴定与本案无关。被告与涉案房屋原所有权人签订合同时，合同中明确约定了装修期满后装修物的归属，且原房屋所有权人亦清楚被告租赁房屋用于经营宾馆，也同意装饰装修，被告未对房屋进行毁损破坏，没有义务及责任将涉案房屋恢复成毛坯房；第三、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条及《商品房屋租赁管理办法》第九条，出租人应当履行租赁物的维修义务，并且实际上涉案房屋院内公共地下排水系统无人问责，周边邻居的排水系统大多也被大车压断，排水困难并非涉案房屋唯一存在，事实上涉案房屋周边数家均存在排水困难或无法排水情况。因此不应由被告负责修复给排水及电气系统；第四、被告在涉案房屋内经营宾馆达十年，楼梯及扶手均是十余年正常使用造成的。也不存在修复的问题。被告同时表示，如确需将涉案房屋恢复至毛坯房，被告愿意自行恢复。对于房屋租金的评估报告，因鉴定人员在评估报告出具之日时其评估师资质证书均已过期，故对威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告的真实性不予认可。
另查，经一审法院落实，威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告出具时鉴定人员的资质证书正送至省财政厅年检，根据鉴定机构提供的新的资质证书复印件，本次检验与上次检验时间相互衔接，无空挡。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，文登市交通社会客运管理中心与原告签订的房屋买卖合同及文登市客运物流中心与被告签订的房屋租赁合同均系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案租赁物在租赁合同履行期间发生物权变动，新的物的所有人即原告仍按照租赁合同的约定继续履行义务（提供租赁物）并收取租金，因此原告提起本次诉讼并无不当。
法律规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。合同法亦规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据文登市客运物流中心与被告签订的租赁合同的约定，被告根据需要对租赁物进行装修，合同期满后所有固定装修不得拆除，上述约定在原告取得租赁物所有权后，对原、被告发生效力，即租赁期满后被告仍然不得拆除涉案房屋内的固定装修。而根据通常的理解，被告在房屋内装设的门、窗及修筑的墙、楼梯等均应属于“固定装修”的范畴，上述固定装修在被告搬离涉案房屋时均有不同程度的毁损无法继续使用，在被告不能提供证据证实上述毁损系原告或他人造成的情况下，被告应当对自己的违约行为承担责任。
因被告违约致使租赁房屋无法继续使用，原告要恢复房屋的使用状态必须将毁损部分清理并进行修复至可以装修使用的程度，原告完成上述工作所需要的费用即为因被告违约给其造成的实际损失，原告要求被告按照鉴定结论赔偿该部分损失，理由充分，予以支持。被告虽表示可以自行履行恢复义务，但不具备可操作性，不予采纳。因被告未遵守约定，对涉案房屋的固定装修进行了毁损，才导致本次诉讼，诉讼期间及诉讼结束后原告恢复使用状态的施工期间，原告均无法正常出租经营，该部分租金损失系被告的违约行为给原告造成的直接损害结果，对此被告也应进行赔偿。关于损失计算的时间，原告在诉讼中因提交证据申请鉴定、变更诉讼请求等原因致使诉讼时间较长，根据公平原则，酌定为六个月（含施工期间），其请求计算至判决生效之日，不予支持。因鉴定机构重新提交了鉴定人员的资质证实，故月租金数额仍以威迪安资评报字[2016]第10号鉴定结论为准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李文喜于判决生效之日十日内赔偿原告邹洋各项费用102227.73元；二、被告李文喜于判决生效之日起十日内赔偿原告邹洋租金损失38730元（6455元/月×6个月）；三、驳回原告邹洋的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元，由原告承担1823元，被告承担1743元；保全费1570元、鉴定费7500元均由被告负担。
本院查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：原审认定上诉人赔付被上诉人的各项费用及租金损失是否有事实及法律依据。首先，上诉人主张其在2015年8月28日搬离租赁房屋，当日下午被上诉人之父报警，因此房屋的破坏与其没有关系。但根据威海市公安局文登分局天福派出所询问笔录可以看出，笔录作出的时间为2015年8月26日，上诉人在询问笔录中签字并注明时间为“2015年8月26日”，确认笔录记载属实，通过公安机关的该份笔录可以证实在该时间段被上诉人已报警，涉案房屋即已遭到破坏。当时租赁期限尚未届满，上诉人仍占有使用涉案房屋。上诉人亦不能提供其他证据证实租赁房屋遭到毁损系他人所为，且根据双方租赁合同约定，租赁期满后固定装修不得拆除，现涉案房屋内设门、窗、楼梯等固定设施均在上诉人搬离时遭到损坏，因此原审法院认定上诉人存在违约行为并承担责任，并无不当；其次，根据法律规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。被上诉人在法庭辩论终结前，根据鉴定意见变更诉讼请求，并不违反相关法律规定，上诉人以被上诉人违反法定程序为由要求驳回其诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持；再次，上诉人主张被上诉人放任损失的扩大，因此对被上诉人诉请中的损失其不应承担责任。对此本院认为，因上诉人违反合同约定破坏租赁房屋固定装修的行为，才导致本案发生，后因查明案件事实需要，被上诉人保留毁损现场待相关部门进行评估，符合客观实际需要，并非其放任损失扩大，由此产生的修缮及租金损失，应当由违约一方即上诉人承担，因此原审判令上诉人承担修缮费用及租金损失，于法有据。综上，上诉人的上诉理由均不成立。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1743元，由上诉人李文喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 葛俊生
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 冷 雪