河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12482号
上诉人（原审被告）:郑州碧沙岗副食品有限公司。
法定代表人:崔新生，该公司董事长。
被上诉人(原审原告）：河南省国美电器有限公司。
法定代表人：黄秀虹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：母兰，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：李欣，女，该公司员工。
上诉人郑州碧沙岗副食品有限公司（以下简称碧沙岗公司）因与被上诉人河南省国美电器有限公司（以下简称国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人碧沙岗公司的法定代表人崔新生，被上诉人国美公司的委托诉讼代理人母兰、李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧沙岗公司上诉请求：依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初1103号民事判决，改判驳回国美公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认为国美公司当庭陈述及提交的发票能够证明国美公司已经于2013年8月16日向碧沙岗公司交付了房屋，明显违背事实。1、发票显示的租金为2013年8月1日至16日期间的房租，根据涉案《房屋租赁合同》第七十三条约定，“自终止日起15日乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该15日不计算租金”的约定，国美公司显然不能于2013年8月16日向碧沙岗公司交付了房屋。一审判决主要要事实认定不清，证据不足，应当依法改判。2、根据双方《临时协议》第3条约定，国美公司将“墙重新封堵”至原质量标准是其交还房屋中必不可少的主要合同义务，而正是由于国美公司未履行交还房屋的主要合同义务，造成双方至今无法进行房屋交接。且国美公司未履行书面通知碧沙岗公司接收房屋的合同约定，其主张已交还房屋无证据证明。3、发票只能证明碧沙岗公司要求国美公司支付2013年8月1日至16日期间的房租。并不能证明国美公司已经于2013年8月16日交付了房屋。4、碧沙岗公司于2015年12月24日以特快专递向国美公司发出债务抵销通知书，并于2015年12月25日在本案二审开庭时当面告知国美公司代理人送达债务抵销通知书，通知国美公司将其10万元保证金金钱债务与国美公司欠碧沙岗公司房租及损失的金钱债务抵消，符合法律规定。在“债权抵销”未被确认无效之前，国美公司无权要求退还打墙押金。一审判决对碧沙岗公司的此项抗辩未予审理，并在国美公司严重违约的情况下，免除其违约责任，判决碧沙岗公司退还押金，违背公平原则。
国美公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。本案诉争焦点为国美公司主张的10万元打墙保证金应否返还的问题。而该10万元保证金的返还请求系基于双方于2009年12月23日签订的临时协议，该协议中明确约定了该保证金的用途及返还条件。本案中国美公司仅需证明已经实际向碧沙岗公司支付了10万元保证金，且在国美公司搬离房屋时已经将墙体重新封堵即可。已经符合临时协议中约定的返还保证金条件，碧沙岗公司应该将保证金返还给国美公司。碧沙岗公司主张的国美公司欠其租金及未交还租赁房屋的损失问题，与本案不是同一个法律关系，本案应不予审理。一审中，国美公司提交的2013年8月1日至8月16日的租金发票上显示有碧沙岗公司负责人李珉的签字，同意以保证金冲抵房租，而该租金正是双方租赁合同终止后国美公司应向碧沙岗公司支付的最后一笔租金，也是碧沙岗公司最后一次向国美公司开具的租金发票。双方租赁合同及交易习惯明确约定是先开发票后付款。该租金发票是碧沙岗公司在我方搬离之前开具最后一笔租金发票，说明双方合同终止后租赁房屋已经按期交还碧沙岗公司。而事实上，在双方租赁合同到期后，碧沙岗公司已经将房屋另行出租。该房屋至今仍保留有另行出租给第三人的门头，是一家手机卖场。这与碧沙岗公司主张的国美公司一直未交还房屋，国美公司欠付其租金的主张不符。距双方租赁合同终止至今达三年之久，但碧沙岗公司一直未主张过租金及交还房屋，其行为也明显不合常理。关于碧沙岗公司主张以国美公司欠付的租金与10万元保证金抵消，不符合法律关于债务抵销的规定，本案没有法律规定的债务抵销的条件。请求驳回碧沙岗公司的上诉，维持原判。
国美公司向一审法院起诉请求：依法判令碧沙岗公司返还国美公司已支付的保证金10万元及逾期付款利息（自2013年8月17日至实际给付之日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实，国美公司、碧沙岗公司签订房屋租赁合同一份，约定碧沙岗公司将其所有的位于郑州市中原区建设西路187号1层东侧300平米的房屋出租给国美公司，房屋租金为48万元/年，租期自2007年8月10日至2013年8月9日。2009年12月23日，国美公司、碧沙岗公司签订临时协议一份，协议约定：1、甲方（碧沙岗公司）为支持国美开业同意乙方（国美公司）在甲方房屋区域内的后西墙开3米的通道，乙方在打掉墙面的同时确保房屋建筑结构的安全性，由于打开通道造成的安全问题、顾客伤害、经营损失及消防隐患，由乙方负责。2、在甲方一楼乙方租赁房屋区域内打墙的同时，必须在打掉墙体处地面用铜条或其他手段做出直观可视的标示，打墙宽度按照双方约定标准执行，由双方当事人现场确认位置。3、在乙方与甲方合同解除和终止后，乙方仅负责在原打墙标示处将该墙重新封堵，以保证甲方权益。4、为保证甲方权益，乙方向甲方提供10万元打墙押金，该押金于墙面重新封堵后3日内退还乙方。国美公司按照协议约定向碧沙岗公司提供10万元保证金。后国美公司称其于2013年8月16日将房屋交付碧沙岗公司并将其已经打掉的墙面重新封堵，碧沙岗公司称国美公司未向其足额缴纳租金且未交还房屋、封堵墙面。原一审中，国美公司、碧沙岗公司向一审法院提出现场勘验申请，经勘验，诉争墙面（郑州市建设路187号一层东与国美电器河南泰隆店相邻墙面的一部分）被石膏板封堵。国美公司、碧沙岗公司均认可，该墙面在被国美公司打掉之前为砖墙。后，因碧沙岗公司认为国美公司封堵的墙面不符合合同约定，国美公司于2015年11月6日用砖墙将涉案房屋中所诉争的墙体用砖墙重新封堵。本案诉讼中，碧沙岗公司对国美公司上述用砖墙重新封堵的行为认可，但陈述称：“没有粉刷好，没有找平，不符合接收条件，所以我们没有接收。”
针对国美公司向碧沙岗公司返还房屋时间，国美公司陈述称于2013年8月16日将房屋交付碧沙岗公司并提交碧沙岗公司向国美公司出具的截止2013年8月16日租金发票一份予以证明。针对该发票，国美公司陈述称：“双方合同约定及交易习惯为先开票后付款，国美公司该笔费用尚未支付。国美公司同意以押金冲抵欠付的2013年8月1日至8月16日的租金20645.16元。”该发票右上角有碧沙岗公司公司李珉于2013年12月27日签注的“从国美房屋通道保证金中扣除房租，同意入账”内容。碧沙岗公司对国美公司的以上陈述不予认可，主张该发票及李珉签注内容不能证明国美公司已经交付房屋。
针对诉争墙体及恢复情况。国美公司、碧沙岗公司均陈述称诉争墙体长12米，高3米，国美公司已重新砌成砖墙，但碧沙岗公司抗辩称粉刷不合格。
一审法院认为，本案中，国美公司、碧沙岗公司于2009年12月23日签订的临时协议中关于上述经审理查明部分的约定系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于有效协议。在国美公司按照约定将诉争墙体恢复原状后，碧沙岗公司应当向国美公司退还该笔款项。针对该笔款项的退还，碧沙岗公司主要有两点抗辩意见：其一，国美公司未依约向碧沙岗公司交还房屋；其二，国美公司所砌墙面不符合约定。针对国美公司是否依约向碧沙岗公司交还房屋，国美公司当庭陈述及提交的发票能够证明国美公司已经于2013年8月16日向碧沙岗公司交付了房屋。同时，诉讼中，国美公司同意以押金冲抵欠付碧沙岗公司的2013年8月1日至8月16日的租金20645.16元，一审法院予以认可。针对国美公司所砌墙体是否符合约定，一审法院认为，本案处理时在考虑国美公司是否依约完成了墙面粉刷的同时，亦要考虑碧沙岗公司是否能够以墙面粉刷不平整对抗房屋的交付行为。结合日常生活经验法则，房屋的使用价值相对于诉争墙体的粉刷是否平整相差甚大，墙体粉刷是否平整并不影响房屋的整体使用，故碧沙岗公司在发现墙体粉刷不平整时应当采取积极措施防止远大于粉刷成本的租金损失的扩大。为解决本案纠纷，参照粉刷成本，一审法院酌定由国美公司按每平方米15元价格给予碧沙岗公司补偿，共计540元，该部分费用应当自10万元押金中扣除。综上，碧沙岗公司应当在扣除国美公司所欠租金20645.16元及粉刷成本540元后，向国美公司返还78814.84元，对国美公司主张过高部分的主张一审法院不予支持。针对国美公司主张利息的诉讼请求，碧沙岗公司未及时向国美公司返还该费用，国美公司亦应承担相应责任，故一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州碧沙岗副食品有限公司自该判决生效之日起十日内向河南省国美电器有限公司支付款项78814.84元；二、驳回河南省国美电器有限公司其他诉讼请求。案件受理费2300元，由河南省国美电器有限公司负担487元，郑州碧沙岗副食品有限公司负担1813元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：碧沙岗公司称其对国美公司享有的债权是国美公司违约给其造成的房租损失和其他违约损失，对此国美公司不予认可。
本院认为：关于国美公司要求返还保证金的请求能否成立的问题。根据国美公司、碧沙岗公司所签《临时协议》的约定，保证金的返还条件为合同解除或终止后，国美公司对墙面重新封堵后3日内退还。从查明的情况看，2013年8月9日租赁合同到期后，双方未再续签合同，碧沙岗公司向国美公司开具租金发票，要求以国美公司的保证金冲抵其欠付的2013年8月1日至8月16日期间的租金，此后无证据显示国美公司使用过涉案房屋或碧沙岗公司向国美公司主张过租金，由此可以确认双方间租赁关系已于2013年8月16日终止。至于墙面封堵问题，国美公司已用砖墙重新封堵了诉争墙面，碧沙岗公司虽提出封堵后的墙面有不平整现象，但此外表瑕疵并不严重影响房屋的使用价值，且一审判决已经参照粉刷成本，酌定由国美公司按每平方米15元价格给予碧沙岗公司补偿，该处理结果适当，应予确认。据此，涉案保证金的返还条件已经成就，碧沙岗公司应将扣除国美公司所欠租金及粉刷成本之后的保证金返还国美公司，即应返还78814.84元。关于碧沙岗公司上诉称双方之间的债权债务关系已经抵消的问题。由于碧沙岗公司主张的其对国美公司享有的债权，没有经过国美公司或生效裁判文书的确认，不符合法定的抵消条件，故其此项上诉理由依据不足，本院不予采信。
综上所述，碧沙岗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1771元，由郑州碧沙岗副食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年十二月十三日
书记员 刘明雨