广西壮族自治区藤县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）藤民初字第544号
原告许萍，女，汉族，广西藤县人，居民。
原告王纲，男，汉族，北京市人，居民。
共同委托代理人卢秀兰，广西藤县东城法律服务所法律工作者。（特别授权）
共同委托代理人石维贵，男，汉族，广西藤县人，居民。
被告彭小兰，女，汉族，广西藤县人。
被告陈灏冰，男，汉族，广西藤县人。
共同委托代理人黄敏强，广西桂江律师事务所律师。（特别授权）
共同委托代理人吴伟文，广西飞中律师事务所律师。
被告廖振军，男，1973年7月14日出生，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县藤州镇礼秀村龙塘山组*号。
被告莫观群，女，1971年2月22日出生，汉族，广西藤县人，农民，住广西藤县塘步镇龙安村答村*组**号。
第三人韦北桥，女，1957年1月21日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县藤州镇绣江路*号。
委托代理人李斌，藤县东城法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告许萍、王纲与被告廖振军、莫观群、彭小兰、陈灏冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月3日受理后，依法组成合议庭，分别于2012年6月25日、8月17日公开开庭审理了本案。原告委托代理人卢秀兰，被告彭小兰及其共同委托代理人黄敏强、吴伟文以及第三人韦北桥的委托代理人李斌到庭参加诉讼，被告廖振军、莫观群经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许萍、王纲诉称，两原告是夫妻关系，被告廖振军与莫观群是夫妻关系，被告陈灏冰与彭小兰是夫妻关系。2011年底原告欲将自己所有的座落在藤县藤州镇人民路30号的房屋出售。因原告远在北京无法亲自办理有关手续，遂于2011年12月6日委托石维贵代为寻找买受人、签订房屋买卖合同和办理相关手续。2012年1月11日，原告的委托代理人石维贵与四被告在藤县房地产交易服务中心签订了《房地产买卖合同》一份。合同约定：房屋的成交价格为人民币50万元；由被告预付定金20万元，并在2012年4月11日前分两次付清购房款给原告。原告在2012年4月11日将约定房地产移交给被告。如被告中途悔约，不得向原告索还定金。但是，被告签约后除支付了20万元定金外便未再支付其余的购房款。原告的委托代理人石维贵多次催促被告付款，被告都以无钱为由推托。由于被告以自己的行为表明其不愿意履行合同约定的主要债务，构成了根本违约。原告遂决定解除合同，并由原告的委托代理人石维贵于2012年4月12日将《解除房地产买卖合同通知书》送达了四被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六的规定，原告可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。但被告彭小兰、陈灏冰夫妇不愿意到藤县房地产交易服务中心办理相关解除手续。原、被告于2012年1月11日签订的《房地产买卖合同》除超过法定数额的定金部分外都是合法有效的。被告彭小兰、陈灏冰夫妇不愿意到藤县房地产交易服务中心办理相关解除合同手续阻碍了原告以后出卖房屋。另外，双方约定房屋价款实际是80万元而不是50万元。合同写50万元是为了减少纳税经原、被告同意而写的。为此，请求法院：一、确认原告于2012年4月12日发出的《解除房地产买卖合同通知书》合法有效；二、确认原告仅需退回定金10万元给被告；三、本案的诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证、结婚证复印件各一份，证明原告身份情况；
2、国有土地使用证、房屋所有权证复印件各一份，证明原告是藤州镇人路30号房屋的所有权人；
3、公证书一份，证明原告委托石维贵代为办理买卖房屋的相关手续；
4、房地产买卖合同复印件一份，证明原告代理人石维贵与被告在藤县房地产交易服务中心签订了《房地产买卖合同》；
5、《解除房地产买卖合同》通知书一份，证明原告代理人已于2012年4月12日将《解除房地产买卖合同通知书》送达四被告，双方2012年1月11日签订的《房地产买卖合同》已经解除。
被告陈灏冰、彭小兰辩称，原告无权解除双方于2012年1月11日签订的《房地产买卖合同》，原告解除房地产买卖合同的行为无效。廖振军与莫观群已经放弃购买房屋，并不能导致其他买房人放弃买房的权利，应由被告陈灏冰、彭小兰继续履行合同购买该房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的几个条件在本案中都没有成就。被告陈灏冰、彭小兰交了200000元定金，交了评估费、登报费、测绘费等，是积极履行合同的。是由于原告的委托代理人石维贵反悔不愿卖给被告陈灏冰、彭小兰，故意不配合办理纳税、转户等手续，故意不接收被告陈灏冰、彭小兰的价款，导致了逾期不付款的事情出现。原告没有催告被告付款，待约定付款期限一过就发《解除房地产买卖合同通知书》给被告，原告没有尽催告义务。合同约定了逾期付款的违约责任，被告陈灏冰、彭小兰愿意承担逾期付款的违约责任。由于被告陈灏冰、彭小兰没有根本违约的行为，因此，原告不能解除合同，原告的诉讼请求没有法律依据，法院应驳回原告诉讼请求。同时，请法院判决原告履行办理房产过户手续义务。
被告陈灏冰、彭小兰在举证期限内提供的证据有：
1、2011年11月30日韦北桥收条复印件一份，证明四被告已经交付20万元定金的事实；
2、发票收据复印件三份，证明四被告已经交了评估费2620元、登报费100元、房屋测绘费418.8元；
3、照片一张，证明原告与廖振军夫妇已经解除房屋买卖合同；
4、通话记录复印件四张，证明2012年3月后原告代理人石维贵故意迟延办理有关过户手续，造成被告无法交款，被告廖振军夫妇4月份开始故意不配合、拒接电话的事实；
5、林开辉出具的证明一份，证明彭小兰积极办理缴税事务的事实；
6、房产测绘成果报告、房地产估价报告各一份，证明被告陈灏冰、彭小兰积极办理房屋过户手续及该房屋评估价值约655100元的事实；
7、《房屋买卖协议书》一份，证明被告廖振军、彭小兰与第三人韦北桥于2011年11月25日签订的协议才是双方当事人的真实意思表示。
被告廖振军、莫观群辩称，原告于2012年4月12日向四被告发出《解除房地产买卖合同通知书》是事实。造成原告解除合同的原因是被告彭小兰夫妇在约定期限内拒不支付房屋转让款构成违约。若导致原告没收定金造成被告廖振军、莫观群的损失，被告廖振军、莫观群保留向彭小兰夫妇追讨的权利。
被告廖振军、莫观群没有向本院提供证据。
第三人韦北桥辩称，韦北桥并没有与四被告签订买卖房屋协议。韦北桥签订的《买卖房屋协议》的主体与本案的主体并不一致，且该协议并没有实际履行。韦北桥收取的200000元定金已转作为石维贵与被告签订合同的定金了，韦北桥与本案无关。
第三人韦北桥没有向本院提供证据。
依据被告陈灏冰、彭小兰的申请，本院依职权调取的证据有：
1、《房屋登记申请书》复印件一份，证明被告2012年1月11日向藤县住房和城乡建设局申请讼争房屋所有权转移登记；
2、被告廖振军、莫观群与原告委托代理人石维贵签订的《解除房地产买卖合同协议书》复印件一份，证明被告廖振军、莫观群与原告签订了《解除房地产买卖合同协议书》。
经开庭质证，四被告对原告提供的证据的真实性无异议，第三人对原告提供的证据无异议。原告对被告彭小兰提供的证据1、2、3、6无异议，被告廖振军、莫观群对被告彭小兰证据1、2、3的真实性无意见，原、被告及第三人对本院调取的证据的真实性无异议。本院对各方无异议的证据确认为认定案件事实的依据。
四被告对原告提供的证据4，认为房屋实际成交价款不是50万元，应是80万元。本院认为，原告也承认房屋实际成交价款应是80万元，50万元是为了少纳税款而写的，因此，本院确认原、被告双方在合同中对房屋实际成交价款约定是80万元。
原告对被告彭小兰提供的证据4有异议，认为证据4虽然有通讯部门的盖章，但没有经办人签名不能作为证据使用。本院认为，该证据是通讯部门出具的通讯记录，可以作为认定案件事实的的参考。
原告对被告彭小兰提供的证据5有异议，认为证人没有出庭作证，对该证言不予认可。被告廖振军、莫观群对被告彭小兰证据5的真实性有怀疑。本院认为，证人应当出庭作证，该证言没有证人出庭作证，本院不予确认。
原告对被告彭小兰提供的证据7有异议，认为该买卖合同的主体与原买卖合同的主体不同，与本案无关联性，也不能证明原告违约。被告廖振军、莫观群对被告彭小兰证据7没有质证。本院认为，该买卖合同的主体与原被告间的买卖合同主体不同，对该证据本院不予确认。
根据以上证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：
2011年11月25日，第三人韦北桥作为卖方与被告廖振军、彭小兰签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由第三人韦北桥代原告许萍出售座落于藤县藤州镇人民路30号的房屋，房屋转让价款为800000元，应先交定金200000元。2011年11月30日，被告廖振军、彭小兰支付了定金200000元，第三人韦北桥出具了收据。
2011年12月6日，原告许萍、王纲书面委托第三人韦北桥的丈夫石维贵出卖座落于藤县藤州镇人民路30号的房屋。2012年1月11日，四被告与原告的委托代理人石维贵在藤县住房和城乡建设局签订了一份格式化《房地产买卖合同》。合同约定：1、四被告在2011年11月12日前预付购房定金200000元；2、房屋成交价为500000元；3、四被告应在2012年4月11日前两次付清房屋价款；4、违约责任：被告中途悔约，被告不得向原告索还定金。原告悔约，原告应在悔约之日起即日内将定金双倍返还给被告。被告不能按期向原告付清购房款，每逾期一日，由被告向原告给付相当于房地产价款万分之零点一的滞纳金；5、办理过户手续的税、费由被告承担。签订《房地产买卖合同》后，原告确认韦北桥收取四被告的定金200000元作为原告与四被告的合同定金，双方向藤县住房和城乡建设局申请房屋所有权转移登记，并对房屋进行了评估、测绘，四被告支付了评估费、公告费、测绘费共3138.8元。四被告没有在约定的2012年4月11日前付清房价款给原告。2012年4月12日，原告代理人石维贵便向四被告发出《解除房地产买卖合同通知书》。2012年5月3日，原告诉至本院。
另查明，被告廖振军、莫观群与原告委托代理人石维贵签订了一份《解除房地产买卖合同协议书》交由藤县房产管理所收执。原、被告双方约定的房屋实际成交价格为800000元，但为了减少纳税，双方同意在《房地产买卖合同》中的房屋转让价款为500000元。
本院认为，2012年1月11日四被告与原告的委托代理人石维贵签订的《房地产买卖合同》，除“房屋转让价款为500000元”的条款外是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的。原、被告都应当按照合同的约定履行自己的义务。
依据我国合同法有关规定，符合约定或法定的条件时，一方当事人可以要求解除合同；合同当事人的一方要求解除合同时，有权向对方发出解除合同通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，当事人发出解除合同通知书并不当然地产生解除合同的法律后果。在约定的异议期间或法律规定的三个月异议期间期满之前，已经发出的解除合同通知书只对发出通知的一方当事人产生法律约束力，就对方当事人而言，其解除合同的效力并不当然地发生。在对方当事人作出明确表态之前，该解除合同通知书还停留在未生效的状态，直至异议期间届满。本案原告虽然已发出了《解除房地产买卖合同通知书》，但由于原、被告双方在合同中没有约定对解除通知书的异议期间，因此，被告对解除合同提出异议或提起诉讼的期间应为被告收到解除合同通知书之日起三个月内的法定期间。本案原告的《解除房地产买卖合同通知书》能否产生解除合同的效力，尚需由被告是否对解除合同的效力有异议、是否在法定的三个月期间向本院提起诉讼而确定。本案原告在《解除房地产买卖合同通知书》送达被告后不足一个月便向本院提起了诉讼，而被告陈灏冰、彭小兰在答辩中称对原告解除合同的效力有异议，不同意解除合同。因此，虽然被告没有向法院提起诉讼，但原告《解除房地产买卖合同通知书》解除合同的效力还没有及于被告陈灏冰、彭小兰。虽然被告廖振军与莫观群同意解除合同，但被告陈灏冰、彭小兰愿意独立承担起购买房屋的义务，而原告又没有证据证明在被告廖振军与莫观群放弃购买房屋后被告陈灏冰、彭小兰丧失支付全部房屋价款的能力，原告当初出卖房屋的初衷仍能实现。在此情况下，原、被告签订的《房地产买卖合同》并没有解除。合同尚未解除，双方当事人仍需履行。因此，对原告要求确认《解除房地产买卖合同通知书》合法有效及要求确认仅需退回定金10万元给被告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定判决如下：
驳回原告许萍、王纲的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告许萍、王纲负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡海生
审 判 员 黄达峰
人民陪审员 覃伟雄
二〇一三年一月二十三日
书 记 员 李伟乾