湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民三终字第94号
上诉人（一审被告）：湖南金丹科技投资有限公司。住所地：湖南省长沙市芙蓉区长沙高新技术产业开发区隆平高科技园。
法定代表人：曾志敏，该公司董事长。
委托代理人：楚竟达，系该公司员工。
被上诉人（一审原告）：邓明。
委托代理人：赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人：闾鹏，湖南崇民律师事务所律师。
一审第三人：长沙银行股份有限公司芙蓉支行。住所地：湖南省长沙市雨花区韶山北路***号。
法定代表人：陈亚军，该行行长。
委托代理人：曾艳，系长沙银行股份有限公司员工。
上诉人湖南金丹科技投资有限公司（以下简称金丹公司）与被上诉人邓明、原审第三人长沙银行股份有限公司芙蓉支行（以下简称长沙银行芙蓉支行）商品房销售合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2015年4月23日作出（2014）长中民三初字第00582号判决，金丹公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月14日公开开庭审理了本案。上诉人金丹公司的委托代理人楚竟达、被上诉人邓明及其委托代理人赵怡远、闾鹏，一审第三人长沙银行芙蓉支行的委托代理人曾艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人邓明一审诉称：2010年4月23日，邓明与金丹公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定邓明购买金丹公司位于芙蓉区雄天路1号金丹科技创业大厦19层1902房，合同金额为6439629元。合同签订后，邓明按照金丹公司的要求向其指定的银行账户支付了全部购房款，并办理了网签手续。但金丹公司在合同履行过程中存在违约，未及时办理预告登记，也未依约于2012年12月1日将涉案房屋交付邓明使用，却在将房屋销售给邓明后擅自以该房屋在长沙银行芙蓉支行办理了在建工程抵押，进行贷款。金丹公司的违约行为已严重影响了邓明的合法权益。请求判令：1、金丹公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200982081902），及时办理预告登记；2、金丹公司及时将商品房交付给邓明并办妥房屋所有权证；3、金丹公司赔偿损失200万元。
上诉人金丹公司一审辩称：1、金丹公司与邓明仅为借贷关系而无房屋买卖关系，金丹公司向邓明借款，邓明要求订立形式上的房屋买卖合同并开具收据，以作为其借款安全的担保措施；2、《长沙市商品房买卖合同》并非双方真实意思的表示，且邓明没有资格成为涉案房产的合法买受人，住建部（2006）171号文件规定台湾居民因生活需要限购一定面积的自住商品房，而涉案房屋为工业厂房，因此，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系无效合同；3、邓明无事实上的履行行为，虽然金丹公司为急于得到借款而于合同签订当日出具了收据，但邓明提交的支付凭证金额为5297028元，且未支付至金丹公司账户。请求驳回邓明的全部诉讼请求。
一审第三人长沙银行芙蓉支行述称：1、现有证据不足以证明金丹公司与邓明之间商品房买卖关系的真实性；2、邓明的购房行为违反了住建部《关于规范房地产市场外贸准入和管理意见》的规定，无法进行产权登记；3、长沙银行芙蓉支行的抵押权合法有效，应受法律保护。
一审法院审理查明：2010年4月23日，金丹公司与邓明签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200982081902）约定：邓明购买金丹科技创业大厦19层1902房，该商品房设计用途为工厂厂房，建筑面积1829.44平方米，其中套内建筑面积1558.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积270.62平方米。该商品房单价为3520元／平方米，总金额为6439629元。付款方式为6439629元于2010年4月23日支付。金丹公司应于2012年12月1日交付房屋。双方当事人对房屋交接、产权登记、面积确认与差异的处理、违约责任等均未进行约定。同日，金丹公司向邓明出具收据：“今收到邓明购房款（金丹科技大厦1902房）人民币陆佰肆拾叁万玖仟陆佰贰拾捌元捌角”，由金丹公司法定代表人曾志敏签名并加盖了公司印章。邓明提交的转账支付凭证的总金额为5297028元。双方当事人办理了网签手续。
2010年6月12日，金丹公司与长沙银行芙蓉支行签订《人民币借款合同》，合同约定金丹公司借款6000万元，借款期限自2010年7月1日至2018年7月1日。2010年6月，金丹公司与长沙银行芙蓉支行签订《最高额抵押权合同》：金丹公司以其坐落于芙蓉区张公岭隆平高科技园内的房屋（国有土地使用证号：长国用2010第006947、006948号）贷款提供最高额为1.1亿元的抵押担保，连续发生最高债权额的期间为10年，自2010年6月2日至2020年6月2日。双方订立的《湖南金丹科技投资有限公司在建房屋抵押清单》中的42套房屋包含邓明所购的1902房。2010年6月11日，长沙市住房和城乡建设委员会作出长房芙蓉抵押字第0058212号《在建工程（已完成部分）贷款抵押证明》。
2011年10月17日，邓明以长沙市住房和城乡建设委员会为被告向长沙市芙蓉区人民法院提起行政诉讼，要求撤销金丹科技创业大厦19层1902房的在建工程抵押登记。长沙市芙蓉区人民法院以（2011）芙行初字第60号行政判决书驳回邓明的诉讼请求。邓明不服，向一审法院提出上诉。一审法院以（2012）长中行终字第0186号行政判决书驳回上诉，维持原判。
2014年3月19日，长沙银行芙蓉支行以金丹公司、曾志敏和曾建春为被告向一审法院提起诉讼，要求解除借款合同、金丹公司偿还借款本息并由曾志敏和曾建春承担连带清偿责任、对抵押房产价款享有优先受偿权。一审法院以（2014）长中民二初字第00396号民事判决书支持了长沙银行芙蓉支行对抵押房屋以折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议的焦点为金丹公司与邓明签订的《长沙市商品房买卖合同》是否有效。金丹公司主张其与邓明系借贷关系，但未能提交其向邓明借款或还息的相关依据，因此，对于金丹公司的该项抗辩理由不予采信。虽然住建部《关于规范房地产市场外贸准入和管理意见》规定台湾居民因生活需要限购一定面积的自住商品房，但该意见并非法律或行政法规，金丹公司主张邓明无购房资格而导致《长沙市商品房买卖合同》无效的抗辩理由亦不能成立，所以不予支持。双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系其真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。金丹公司未依约履行交房义务，并将已出售的房屋办理了在建工程抵押，已严重违反了合同约定，应承担相应的违约责任。邓明要求金丹公司赔偿其损失200万元，但未提交证据予以证实，故对此不予支持。因双方当事人未约定办理产权登记的时间，且一审法院判决又确认了长沙银行芙蓉支行的优先受偿权，故对邓明的要求办理产权登记诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告湖南金丹科技投资有限公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200982081902）；二、驳回原告邓明的其他诉讼请求。本案一审受理费22800元，财产保全费5000元，共计27800元，由原告邓明负担4000元，被告湖南金丹科技投资有限公司负担27800元。
上诉人金丹公司不服上述判决向本院提起上诉称：（一）一审判决对基本事实认定不清。其中包括：1.“转账凭证”所体现的付款时间与“收据”以及被上诉人的事实主张矛盾。2.“转账凭证”所体现的付款金额与“收据”以及原告的事实主张矛盾。3.付款人不是上诉人邓明本人。4.收款账户不是合同约定的账户也不是金丹公司的其他账户。（二）一审判决与已经生效的判决冲突，判决结果无法履行。请求撤销原判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人邓明答辩称：一审法院的判决继续履行合同正确，被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据：（一）本案系商品房销售合同纠纷，所涉合同《长沙市商品买卖合同》是答辩人与被答辩人真实的意思表示，合同也办理了网签登记手续，对双方均具有约束力。该合同至今没有解除或被撤销，双方理应按照合同约定继续履行。（二）根据答辩人向法院提供的付款凭证和收据，充分证明了答辩人向被答辩人支付了1902号全部购房款，被答辩人所主张的事宜根本无法否认其实际收到的答辩人购房款的事实。（三）被答辩人与第三人长沙银行之间的借款抵押行为，是在涉案《商品房买卖合同》订立且办理网签的情况下，违规操作实施，该行为严重侵害了答辩人的合法权益。对答辩人不具有约束力。且根据最高院的批复及会议精神，答辩人对涉案商品房所享有的住房保障权优于长沙银行的抵押优先受偿权。故一审法院判决继续履行能够依法得以履行，一审判决的履行与其他生效判决书并不冲突。
一审第三人长沙银行芙蓉支行当庭陈述意见称：（一）现有证据不足以证明涉案房屋买卖合同的真实性以及被上诉人已经支付购房款。1、涉案房屋买卖合同并非真实的房屋买卖合同，合同对于产权登记等事项未予约定。2、4月23日的收据系孤证，不能据此证明上诉人已经支付购房款。（二）长沙银行芙蓉支行与金丹公司之间的抵押已经长沙中院生效判决认定，第三人抵押权有待实现，本案的一审判决与生效判决矛盾，无法执行。（三）关于最高院批复，被上诉人的陈述系推论，且本案房屋买卖合同真实性存疑，故该批复不能适用本案。综上，请求法院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
二审期间，在本院指定的举证期限内，被上诉人邓明向本院提交了一份证据，即长沙市商品房户室信息表，拟证明：1、上诉人与被上诉人之间存在真实的商品房销售合同关系；2、上诉人与被上诉人的合同网签登记从2010年4月23日延续至今；3、第三人与上诉人之间的在建工程抵押登记手续属于违规操作，严重损害被上诉人的合法权益；4、因商品房买卖合同真实存在，且网签登记手续在在建工程抵押登记手续之前，第三人的在建工程抵押权不得对抗已支付全部款项的购房款。该证据经二审庭审质证，上诉人金丹科技公司认为：1、不能证实双方之间存在真实的商品房合同关系。2、已经生效的行政判决已经查明该网签存在两个业务号，有过网签撤销。仅仅是该信息表没有体现出来。3、达不到第三人与上诉人之间的在建工程抵押登记手续属于违规操作的证明目的，生效行政判决已经证明在建工程抵押登记手续的有效性。4、被上诉人从未交付购房款，该证据不能证明被上诉人已支付全部款项。一审第三人长沙银行芙蓉支行认为该证据不能证实双方之间存在真实的商品房销售合同关系，已经生效的行政判决已经查明存在两次网签并有过网签撤销，生效行政判决已经证明在建工程抵押登记手续有效性，上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，且该证据不能证明被上诉人已支付全部款项，而且第三人抵押权经多份生效判决确认，抵押权合法有效，应受法律保护。
经审查该证据，本院认为，虽然邓明未提交证据原件，但各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。根据该证据所记载的内容，尚不能证明涉案合同网签登记从2010年4月23日延续至今、第三人与上诉人之间的在建工程抵押登记手续属于违规操作等事实，因此对该证据本院依法不予采信。
二审庭审期间，经本院询问，双方当事人对原审法院查明事实没有提出异议。
根据原卷材料、各方当事人对本案事实的承认及二审庭审情况，原审法院认定本案事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，本案是一起商品房销售合同纠纷。2010年4月23日，上诉人金丹公司与被上诉人邓明签订了合同编号为200982081902的《长沙市商品房买卖合同》，经审查，该合同具备商品房买卖合同的基本条款，形式上符合合同的要件要求。合同约定的交易内容未违反法律法规的禁止性规定。关于该内容约定是否系当事人的真实意思表示，金丹公司辩称该房屋买卖合同实为借贷关系，对此，本院认为，双方当事人已在合同上签名盖章，金丹公司为邓明支付购房款出具收据，且双方当事人为涉案房产办理过网签手续，因此，该商品房买卖约定应系双方当事人真实意思表示。金丹公司并未提交借据等能够证明借贷关系成立的相关证据，该辩解无事实和法律依据，不能否定涉案合同的有效性。涉案合同依法成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，在合同履行的过程中，金丹公司将涉案合同约定的商品房作为抵押物向长沙银行芙蓉支行借款，并办理了抵押登记手续，其行为构成了违约。邓明请求金丹公司继续履行合同，金丹公司上诉称合同无法履行，经审查，金丹公司虽然已将涉案商品房抵押给长沙银行芙蓉支行，但是该抵押是金丹公司与长沙银行芙蓉支行签订的《最高额抵押权合同》中42套房屋中的其中一套，且各方当事人并未提交证据证明该商品房已经因实现抵押权而产生了物权变动，因此，在所设定的抵押权消灭后，涉案合同仍应具备继续履行的条件。金丹公司上诉还提出付款时间、金额与合同约定不相符、付款人不是邓明本人等上诉理由，本院认为，本案原审原告邓明诉请继续履行合同，而金丹公司并未就邓明是否依约支付购房款等提出反诉，该项主张不属于本案的审理范围，金丹公司可另行主张其合法权利。金丹公司和邓明均应当依据合同的约定继续履行各自的义务。
综上，上诉人金丹公司关于涉案合同无效、实属借贷关系以及涉案合同无法履行的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22800元，由上诉人湖南金丹科技投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 伟
代理审判员 唐小妹
代理审判员 徐 康
二〇一五年十二月四日
书 记 员 罗 浪