济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第2529号
原告北京祥和物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人赵勇，经理。
委托代理人孟凡麟，山东保君律师事务所律师。
委托代理人倪允鹏，山东保君律师事务所实习律师。
被告王心，女，1981年11月7日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告北京祥和物业管理有限公司济南分公司（以下简称祥和物业公司济南分公司）与被告王心物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理。本案依法由审判员李子萍独任审判，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告祥和物业公司济南分公司委托代理人孟凡麟到庭参加诉讼。被告王心经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥和物业公司济南分公司诉称：被告王心购买26号楼3单元103室，且与原告祥和物业公司济南分公司签订前期物业服务合同，约定被告王心按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等使用费用。合同签订后，原告祥和物业公司济南分公司依约全部履行了合同，而被告王心自2010年1月1日至2010年2月28日及2010年5月1日起至今的公摊电费和物业费没有交纳。诉请法院判令被告王心支付公摊电费、物业费及滞纳金共计28516.23元。
在审理过程中，原告祥和物业公司济南分公司补充陈述：要求被告王心支付2010年1月、2月物业管理服务费281.62元、自2010年5月至2014年12月的物业管理服务费7885.12元，自2010年12月起至2014年8月的公摊电费535.59元，滞纳金是按照每个季度的应交数额422.43元，自2010年7月至2014年12月30日按照每个季度首日开始按照日千分之三分段计算，放弃原主张的2010年1月、2月、5月、6月物业管理服务费的滞纳金。
被告王心未答辩。
经审理查明，坐落济南市26号楼3-103室系被告王心所有的房屋，建筑面积为104.30平方米。
2009年1月2日，原告祥和物业公司济南分公司与被告王心及开发企业签订《前期物业服务合同》，约定：被告王心房屋坐落26号楼3单元103室。原告祥和物业公司济南分公司前期物业管理服务工作。《前期物业服务合同》第五条约定：产权人的权利和义务。一、产权人的权利。1、产权人依法对其产权规定的物业享有占有、使用、收益和处分权；但产权人在享有上述权利时不得妨碍或影响其他产权人依法享有的权利。2、产权人依法按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备。3、产权人有权监督前期物业服务企业的工作，并向前期物业服务企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。4、有权据实向物业管理行政主管部门投诉。5、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议前期物业服务企业给予修缮。6、有权监督物业管理的收费情况，并要求前期物业服务企业按照约定的期限公布物业管理服务费用收支账目。7、有权要求异产毗连部位的其他责任人承担维修养护责任。8、产权人按照相关规定有权要求召开、参加产权人大会，享有业主委员会委员的选举权和被选举权。9、对物业管理的重大事项享有表决权。二、产权人的义务。1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本协议规定，接受物业服务企业对物业的管理和正常秩序的维护。2、遵守前期物业服务企业依照有关规定和《临时管理规约》订立的本物业管理区域内的各项规章制度。3、按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、网络、电话、有线电视、热水等使用费用。4、产权人在转让或出租所拥有的物业时，应提前一个月通知前期物业服务企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。5、应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备。6、对其家属、房客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。7、产权人有遵守《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的责任和义务，并有支持、配合前期物业服务企业为达到《前期物业服务合同》中规定的目标所做的工作和努力的义务。第六条约定：前期物业服务企业的权利和义务。一、前期物业服务企业的权利：1、原告祥和物业公司济南分公司受委托进行物业管理、维护、修缮及综合服务。依照有关法律法规和合同的约定，前期物业服务企业有权制定并实施前期物业管理服务计划。2、有权依照法规、规章和委托合同收取物业管理、服务费用、代收代缴市政设施使用费、特约服务费、代办服务费等费用。3、有权维护物业公共环境和公共秩序，劝阻、制止违反物业管理制度的行为；对造成公共设施设备损害的有权要求责任人赔偿。4、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理。5、有权选聘专营公司或聘用专人承担公共秩序维护、公共区域清洁、公共绿地养护、公共设备设施维护、运行等专业服务业务。6、有权在不损害产权人利益的情况下从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。7、可在预先通知住户的情况下，指派承建商或其工作人员携带工具、器材设备进入小区的任何部位，包括经获得产权人的许可后，进入产权人所购物业单元，对有关区域及设施进行安全检查、维护、维修、更新、清洁、装饰等项工作。8、有权采取合法措施制止、更正产权人、使用人违反《前期物业管理服务合同》或《临时管理规约》的行为。9、有权雇用或解雇所需职员，使物业服务企业得以履行职责。10、有权在委托范围内修葺物业公共部分公共区域，确保其处于良好的状态。二、前期物业服务企业的义务。1、设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行《前期物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》。2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害产权人、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。3、应听取产权人及物业使用人的意见和建议，接受产权人的监督；接受政府有关主管部门的监督指导。4、对重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人或产权人协商。5、应按约定定期公布物业费收支情况及代管基金收支账目，接受质询和审计。6、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告。第七条约定：前期物业管理服务的内容。一、前期物业管理服务的的内容。1、参与物业竣工的验收交接。2、物业档案资料的管理。3、交付及入住管理。4、房屋装饰装修施工监督管理。5、房屋建筑及公共服务设施的使用管理、养护维修、巡视检查。6、小区内园林绿地的管理养护。7、公共环境卫生的管理服务。8、小区公共秩序、消防秩序的维护。9、小区车辆进出、行驶、停放的管理。10、做好管理费用的核收和使用管理。二、物业管理服务标准。（一）房屋维护及维修管理。（二）共用设备管理。（三）共用设施管理。（四）绿化及养护管理。（五）环境卫生管理。（六）社区秩序维护。（七）停车场及车辆停放管理。（八）消防。（九）按《装修手册》实施装修管理。（十）按《异产毗连规定》实施管理。第八条约定：前期物业服务费及相关费用。其中第一项前期物业服务方式约定：本物业管理区域物业服务收费采用酬金制确定物业管理服务方式。前期物业服务企业按应收物业服务资金的百分之六提取酬金。酬金制是指在预收物业服务资金中按固定比例或固定金额提取酬金，其余全部用于与产权人签署的《前期物业服务合同》中约定的支出，结余或者不足均由产权人享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳产权人所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。前期物业服务企业应当向全体产权人公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金收支情况。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算不足部分，由全体产权人追加补足。第六项前期物业费、电梯、二次加压水泵运行费收费标准约定：1、多层不带电梯的房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米0.80元，二次加压水泵运行费按建筑面积每月每平方米0.10元预收，合计为建筑面积每月每平方米0.90元。2、多层带电梯住宅房屋前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.20元，电梯和二次加压水泵运行费按建筑面积每月每平方米0.30元预收，合计为建筑面积每月每平方米1.50元。3、小高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.30元，电梯和二次加压水泵运行费按建筑面积每月每平方米0.30元预收，合计为建筑面积每月每平方米1.60元。4、高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.35元，电梯和二次加压水泵运行费按建筑面积每月每平方米0.35元预收，合计为建筑面积每月每平方米1.70元。5、商铺物业管理费，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米3.50元。第七项公共部分水电费的分摊办法约定：1、物业服务企业办公及生活等自用水、电费用在物业管理费用中列支。2、值班室、保安亭及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电费用在物业管理费用中列支。3、小区绿化养护和景观水系的换水、清洗等水、电费用由所有的住（用）户按建筑面积分摊，在物业管理费用中列支。4、小区开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收益列支。5、住宅楼内走廊、楼梯的公用电费，由本楼住（用）户按户分摊，在物业管理费用中列支。6、加压给水泵的水、电费由所有受用住（用）户按实际比例分摊，在物业管理费用中列支。7、电梯公用电费由本楼住（用）户按户分摊，在物业管理费用中列支。8、消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住（用）户按建筑面积分摊，在物业管理费用中列支。9、小区范围内的路灯用电费用，由小区所有的住（用）户按建筑面积分摊，在物业管理费用中列支。10、地下汽车库和自行车库的公用电由使用各车位的车主公共分摊，在车库运行费用中列支。11、地下储藏室电费按电表实际计量加损耗分摊向使用人或住（用）户另行收取。第八项物业管理服务费及有关费用的缴纳办法。1、物业管理服务费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费，但接受委托服务的除外。2、在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。3、产权人或使用人需于办理接收房屋手续时预先缴交其名下房屋未来12个月应付之管理费及电梯、二次加压水泵运行费。第二年起各业主需每一季度上一个月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费及电梯、二次加压水泵运行费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。4、对任何产权人或使用人在应付物业管理费当日起2个月内尚未能交付物业管理费的，前期物业服务企业可依据本协议提起仲裁或诉讼。6（5）、产权人转让物业时，须交清转让前期的物业管理服务费用及冷、热水费、电费、供暖费等费用。7（6）、前期物业服务企业有权改变会计年度，但需提前一个月通知各产权人。8（7）、前期物业服务企业为维持公平分配的原则，有权按照实际情况将收益性物业和非收益性物业与管理账目分开计算。
被告王心房屋建筑面积104.30平方米，物业管理费为每月每平方米1.35元，每月应交物业管理费140.81元，每季度应交物业管理费422.43元。被告王心欠交2010年1月、2月物业管理费281.62元，自2010年5月起，被告王心未交纳物业管理费。至2014年12月31日，被告王心欠交物业管理费8166.98元。
以上事实，有原告祥和物业公司济南分公司提供的《前期物业服务合同》、《客户缴费通知单》及其当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，原告祥和物业公司济南分公司作为物业服务企业，对住宅小区提供物业服务。原告祥和物业公司济南分公司与被告王心签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定的内容履行义务，行使权利。
关于原告祥和物业公司济南分公司要求被告王心支付2010年1月、2月及2010年5月至2014年12月31日止的物业管理费。原告祥和物业公司济南分公司在小区内提供了物业管理服务，被告王心作为小区业主，客观上接受了原告祥和物业公司济南分公司的服务，被告王心应当按照合同约定向原告祥和物业公司济南分公司交纳相应的物业费用，故原告祥和物业公司济南分公司该请求合法有据，经审查，被告王心应支付的物业管理费为8166.98元，原告万怡物业公司主张8166.74元系对其权利的处分，本院予以准许。
关于原告祥和物业公司济南分公司要求被告王心支付逾期付费的滞纳金，性质上应属于被告王心违反合同约定应支付的违约金。根据双方签订的《前期物业服务合同》中约定第二年起各业主需每一季度上一个月前5日内向前期物业服务企业预缴下一季度的物业管理费及电梯、二次加压水泵运行费。如产权人或使用人未能按期支付上述费用，前期物业服务企业则有权收取未交的费用或款项自应付之日起至实际支付之日每日千分之三的滞纳金。被告王心逾期交纳物业管理费，其行为构成违约，应按照《前期物业服务合同》中约定的标准即每日按欠费额的0.3%向原告祥和物业公司济南分公司分别支付2010年1月、2月及自2010年5月起至2014年12月31日此间的各阶段的相应违约金，因双方签订的《前期物业服务合同》约定被告王心按季度交纳物业管理费，故被告王心应承担违约金的基数应以每季度应交的物业管理费422.43元为基数。原告祥和物业公司济南分公司放弃2010年1月、2月、5月、6月物业管理费的违约金，并主张从每个季度的首日开始计算违约金系对其权利的处分，本院予以准许。
关于原告祥和物业公司济南分公司主张公摊电费。原告祥和物业公司济南分公司虽提供《客户缴费通知单》并载明了被告王心应分摊的电费数额，但原告祥和物业公司济南分公司并未提供证据证实被告王心应承担的分摊费用的组成，亦未提供证据证实其已向有关单位交付该费用，原告祥和物业公司济南分公司该主张依据不足，不能支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王心于本判决生效之日起十日内给付原告北京祥和物业管理有限公司济南分公司物业管理费8166.74元。
二、被告王心于本判决生效之日起十日内给付原告北京祥和物业管理有限公司济南分公司逾期交纳物业管理费的违约金（以每季度应交物业管理费422.43元为基数，分别自2010年7月1日、10月1日、2011年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2012年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2013年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日起，按照日0.3%的标准计算至2014年12月31日止）。
三、驳回原告北京祥和物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费513元，减半收取256.50元，由被告王心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一四年十二月三十一日
书记员 裴立红