吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终368号
上诉人（原审原告、反诉被告）：松原市飞达房地产开发集团有限责任公司，住所：前郭尔罗斯蒙古族自治县。
法定代表人：张中华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李刚，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：松原市住康房地产开发有限公司，住所：松原市宁江区。
法定代表人：林峥嵘，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晓旭，吉林同信法大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：包剑卿，吉林同信法大律师事务所律师。
上诉人松原市飞达房地产开发集团有限责任公司（以下简称飞达公司）与上诉人松原市住康房地产开发有限公司（以下简称住康公司）建设用地使用权合同纠纷一案，双方均不服吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人飞达公司委托诉讼代理人张中华、李刚，上诉人住康公司委托诉讼代理人李晓旭、包剑卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
飞达公司上诉请求：（一）依法撤销本案一审判决；（二）改判住康公司给付飞达公司1500万元保证金的滞纳金（自2014年1月26日起至给付之日止按日3‰计算）；（三）判令住康公司支付违约金12703045.50元；（四）判令住康公司支付化粪池款305661元；（五）判令飞达公司不再支付住康公司土地转让款760万元；（六）本案一、二审诉讼费由住康公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以撤销；住康公司迟延办理土地使用权转让手续的行为构成违约，依法应当承担违约责任。（一）一审判决认定事实存在错误。1.一审判决认定住康公司享有先履行抗辩权系错误认定。飞达公司应于2013年3月9日前缴纳第二期转让款3000万元，但迟于2013年4月12日缴纳，一审法院对此并未认定飞达公司违约。作为合同相对方的住康公司对飞达公司第二期付款时间自始未提出异议。基于以上事实飞达公司没有先期违约，一审判决认定住康公司享有先履行抗辩权，没有事实、合同及法律依据；2.一审判决认定住康公司没有违约行为系错误认定。双方《土地转让合作协议书》第八条第5款约定：“本协议签订后，住康公司提供应有的有关手续与飞达公司共同办理土地转让等有关手续。”双方签订协议的时间是2013年2月7日，住康公司申请税收清算的时间是3月13日，期间的34天住康公司并未提供和着手开始办理土地转让等手续，此期间应认定住康公司为延误办理且构成违约。飞达公司于2013年4月12日支付完第二期转让款后第12个工作日即4月24日住康公司才向松原市地税局交纳土地使用税款，此12个工作日应当认定为住康公司延误办理且构成违约。如前所述，自协议书签订后、飞达公司缴纳保证金起，住康公司即应当提供应有的有关手续与飞达公司共同办理土地转让等有关手续。本案住康公司在2013年4月27日之前，在相关部门办理的是自身前期的项目相关手续，虽然部分手续是土地使用权转让的必经程序，但是此与双方共同办理无关，直到2013年7月9日住康公司才通知飞达公司办理过户手续。故住康公司延期办理土地过户手续是由于自身原因造成，一审认定住康公司税收清算并取得完税凭证等手续属于办理协议书中约定的土地使用权转让有关手续，不构成违约明显错误。（二）一审判决适用法律错误、程序不当。1.对于飞达公司向住康公司支付的第二期转让款滞纳金554500元，一审判决既然未认定飞达公司违约，就应当对此进行审理并责令住康公司予以退还；2.一审虽然判决住康公司返还1500万元履约保证金，但未判决住康公司支付该1500万元履约保证金的滞纳金错误；3.住康公司应当支付化粪池工程款305661元。
住康公司辩称，（一）飞达公司上诉主张违约金及化粪池款没有合同依据和事实证据。根据合同约定，在飞达公司第二期付款后，才能开始办理土地使用权转让等有关手续。办理土地转让手续，必须依据相关行政审批程序和相关法规。双方是房地产开发企业，均了解土地转让相关行政程序的期限和无法预测性，企业本身无法掌控，所以双方协议第八条第五款约定因政府有关部门原因造成拖延或者不予办理土地使用权手续，不能视为住康公司违约。基于此，双方在协议中并未约定使用权转让完毕办理完毕时间，甚至约定不能办理就采用合作开发的方式。另外根据上述规定第一步，即申请税收清算和办理完税凭证时，在税务部门开具的土地使用权转让的发票中，可以看出转让款付款方名称为飞达公司，收款方为住康公司。这说明，税收清算是根据双方土地使用权转让交易而产生，之后的每一步骤都是基于双方土地使用权转让引起的行政程序。因此，申请税收清算和办理完税凭证，以及之后的相关行政程序，都当然属于双方合同中约定的土地使用权转让有关手续。住康公司在飞达公司先行违约的情况下，按照协议书约定，提前开始办理土地使用权转让手续，没有任何迟延履行等违约行为。因此无论飞达公司是否动工，住康公司均无违约行为。另外，飞达公司把土地使用权转让有关手续这种行政审批，故意混淆曲解为只包括过户登记，违背协议约定和法律规定。首先，飞达公司主张违约金的前提不存在。协议书第八条第五款约定如是住康公司原因造成飞达公司违约不能动工，才能按照实际损失赔偿，但这个前提并不存在。其次，飞达公司第六组证据时间是从2013年2月1日延续至7月3日，反而证明飞达公司对本案争议的土地开发建设未受任何影响，不存在不能动工的情况以及所谓的违约损失。而且该证据是其单方制作，不具有真实性。双方协议第三条前期工程费用每平方米424元，具体组成项目为：现状已填土方、景观工程、灯光、绿化以及已投入的桩基工程费用、雨水、污水管道、u型沉淀池、公用设备用房等组成。可以看出，该约定是对协议签订时该地块土地现状和已投入费用的确认，即无论这些项目当时是否完工、完成多少，飞达公司都同意土地转让款包含现状中已完成的、已投入的前期工程费用，并以签订协议书方式予以确认。（二）飞达公司至今尚欠住康公司转让款760万元没有支付，无权要求返还1500万元履约保证金，且应当继续支付760万元转让款，并承担违约责任。
住康公司上诉请求：（一）撤销一审判决第三项中“驳回住康公司其他诉请”的判项；（二）判令飞达公司向住康公司支付剩余转让款760万元的违约金（自2014年1月26日起至给付之日止按照日千分之一计算）；（三）撤销一审判决第二项，判令飞达公司支付的履约保证金1500万元归住康公司所有；（四）本案一、二审诉讼费由飞达公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定飞达公司不存在违约行为，属于认定事实错误。一审判决已经认定住康公司没有违约，根据协议书的约定飞达公司应在2014年1月25日前支付完毕第三期51829616元转让款。但是飞达公司没有按照合同约定交付剩余的760万元转让款，并认为该款项应与违约金相抵。所以飞达公司已经违反了合同关于支付转让款期限的约定，存在违约行为。（二）一审判决以主观无过错为由认定飞达公司迟延交付转让款不构成违约，是适用法律错误。合同法规定的违约责任属于无过错责任，只要当事人一方不履行合同义务，就应当承担违约责任。一审以主观无过错认定不构成违约，是适用法律错误。而且飞达公司在土地过户登记已经办理完毕，已经取得土地使用权的情况下，仍然拒绝支付剩余款项，甚至以住康公司延误办理土地手续为由起诉住康公司。这些行为，完全是故意而为，不应当认定其主观无过错。（三）飞达公司逾期支付剩余760万元转让款的行为构成违约，应当按照日千分之一的标准向住康公司支付违约金。（四）根据协议书第八条第4款的约定，飞达公司未按协议约定时间支付转让款，所以住康公司对1500万元履约保证金不应予以返还。
飞达公司辩称，住康公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一审认定飞达公司在履行合同过程中，没有违约行为认定事实正确。飞达公司迟延交付没有主观过错，该交付不构成违约，一审适用法律正确。飞达公司不予支付760万元转让款系基于住康公司先行违约，飞达公司不支付的行为不构成违约，不应承担违约金，该笔转让款应当作为住康公司对飞达公司应承担的违约金。住康公司应当返还1500万元履约保证金。飞达公司投入的化粪池工程款客观存在，该工程由住康公司完成而未完成，住康公司应当承担该工程款。请求驳回住康公司的上诉请求。
飞达公司向一审法院起诉请求：2013年2月7日，其与住康公司签订《土地转让合作协议书》并经公证。约定住康公司将滨江一号二期土地转让给飞达公司，价款共计86829616元。合同签订日飞达公司交付履约保证金1500万元，该笔保证金在2014年1月25日飞达公司交付最后一笔合同款后退还。同时还约定由住康公司于2013年3月9日办理土地转让手续。但住康公司一直延误，直至2013年7月9日才完成本单位的土地使用权手续。共计延误时间达122天，按照双方签订的协议书第八条第五项“若甲方（住康公司）违约，造成乙方（飞达公司）不能动工，则按乙方投入资金总额月息叁分计算违约金”规定应承担我方违约金12703045.50元。依据协议书第三条第二项规定：“污水管道、U型沉淀池、公用设备用房应由甲方（住康公司）完成。”但住康公司至今未能完成此项工程，此工程由飞达公司自行完成，共计款项305661元。上述由于住康公司的延误办理土地转让手续行为和未完成工程的事实，均已构成违约，飞达公司有权在转让款中扣除760万元违约金不予支付。故2014年1月25日，飞达公司已依约履行完毕付款义务，但住康公司却未返还1500万元保证金。现飞达公司依法提起诉讼，请求判令：1.住康公司返还合同保证金1500万元并自2014年1月26日起至给付之日止按日3‰给付滞纳金；2.住康公司承担违约金12703045.50元[计算方法：104123323.78元（2013年2月至2013年7月投入资金情况）×122天（2013年3月9日至2013年7月9日）×0.001（月息3分）=12703045.50元]；3.住康公司承担化粪池款305661元；4.案件受理费、保全费由住康公司承担。
住康公司提起反诉请求：双方于2013年2月7日，签订了一份《土地转让合作协议书》。约定住康公司向飞达公司转让松原市宁江区江城大路北侧“滨江一号”二期房地产开发项目，飞达公司分三期向住康公司支付项目转让款，最后一期项目转让款应在2014年1月25日前全部付清。如飞达公司未按期付清最后一期转让款，应承担日千分之三的滞纳金，且住康公司对履约保证金1500万元不予以返还。协议书签订后，住康公司依约履行了各项义务，双方共同办理了土地使用权转移登记手续，飞达公司于2013年11月5日取得了国有土地使用权证。但飞达公司至今尚欠住康公司760万元未予支付。飞达公司已违约，损害了住康公司的合法权益，请求法院判令：1.飞达公司支付剩余转让款760万元及违约金（自2014年1月26日起至转让款实际给付之日止按照日千分之一计算违约金，至2015年3月25日暂计为319.2万元人民币）；2.确认飞达公司所支付的履约保证金1500万元归住康公司所有；3.飞达公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2013年2月7日，住康公司与飞达公司签订《土地转让合作协议书》，约定：采取土地使用权转让的合作方式：双方共同负责办理土地转让有关手续进行“滨江一号”二期项目的开发。住康公司向飞达公司转让“滨江一号”二期土地使用权，面积为73039平方米，具体以双方确认四至范围内土地测绘的实际面积作为应摊成本费用的决算依据。转让价款为1144元/㎡，转让款总额为86829616元，其中：（1）土地款以及有关费用每平方米土地为720元；（2）前期工程费用每平方米424元。具体组成项目如下：现状已填土方、景观广场、灯光、绿化以及已投入的桩基工程费用、雨水、污水管道、U型沉淀池、公用设备用房等组成。付款方式为：合同签订当日应交信用履约保证金1500万元，2013年2月7日前支付第一期转让款500万元，2013年3月9日前支付第二期转让款3000万元，住康公司即会同飞达公司申请办理土地使用权转让有关手续，2014年1月25日前支付（第三期转让）余款51829616元（最后一笔不得超过2014年1月25日，否则视为违约），飞达公司所交履约信用保证金在飞达公司按约定时间付清最后一笔款项后可将该笔款领回（直接付还福清三建施工班组欠款）。协议签订即日起二期应交的土地使用税由飞达公司负责缴纳。飞达公司承担土地使用权转让成本费用外另负责交一道的土地契税。飞达公司若不能按期支付第二期转让款，按未付款金额日千分之一的标准承担滞纳金。飞达公司未按期支付第一期、第三期转让款，按未付款金额日千分之三的标准承担滞纳金。飞达公司未按协议约定时间付清余款，住康公司有权终止《土地转让合作协议书》,不予返还已交纳的全部价款（含履约信用保证金），有权收回土地使用权。住康公司提供应有的有关手续与飞达公司共同办理土地转让等有关手续，但由于政府有关部门原因造成拖延，或者不给办理转让土地使用权手续，不视为住康公司违约，飞达公司即按合作开发模式（独立经营，自负营亏）进行，其它付款办法、付款总额不变。如是住康公司原因造成飞达公司不能动工，住康公司应按飞达公司实际损失情况给予赔偿，误几天算几天，按飞达公司已投入资金总额月息三分计算承担违约责任。2013年3月9日之前飞达公司应交总价款3000万元以上方可办理土地产权转让手续。《土地转让合作协议书》签订后，飞达公司于2013年2月8日向住康公司支付1500万元履约保证金和第一期500万元转让款，于2013年4月12日支付完第二期3000万元转让款。2014年1月21日，飞达公司向住康公司支付违约金55.45万元。至2014年1月25日，飞达公司支付了第三期转让款中的44229616元。2013年3月13日，住康公司向松原市地方税务局第二直属税务局申请上述土地使用权转让所涉及的税收清算，飞达公司（2013年4月12日）支付完第二期（3000万元）转让款后的第12个工作日即2013年4月24日住康公司向松原市地税局缴纳了转让土地使用权（差额）税款并取得《发票》、《专业完税证》。2013年4月27日，住康公司向松原市国土资源局递交《介绍信》、《法人证明》、《申请土地分割登记报告》申请办理土地分割事宜。2013年7月9日，松原市国土资源局向住康公司颁发双方所转让的73039平方米的土地使用权证。2013年9月3日，飞达公司缴纳该土地转让契税，取得《税收通用缴款书》。2013年11月5日，飞达公司取得所转让土地使用权的松国用（2013）第070001261号国有土地使用权证。2013年10月8日，松原市发展与改革委员会作出《松原市发改委关于核准飞达公司紫金湾建设项目的通知》（松发改发[2013]417号），对飞达公司在所转让土地上开发的紫金湾项目予以核准，项目占地面积73039平方米。2013年12月23日，飞达公司取得紫金湾项目的《建设工程施工许可证》。另查明：2013年6月9日，飞达公司以住康公司名义与扶余市建筑工程有限责任公司（下述简称扶余建筑公司）签订《建筑工程承包协议书》（招标合同），飞达公司将滨江一号二期二、四标段工程发包给扶余建筑公司。飞达公司提供的证据（六）显示，紫金湾工程2013年2月始购进钢材，2013年2月始支付工程款，2013年4月始至2013年7月止支付商砼、混凝土款2000余万，2013年5月始支付管桩款、桩基础款、工地打桩用河流石、排水改造工程材料款，2013年6月始支付降水工程款，2013年12月缴纳紫金湾供电配套工程款。飞达公司提供松原市宇天建筑工程有限责任公司制作的《工程项目预算书》、《建筑工程费用表》、《工程项目造价汇总表》，证明其建设施工的化粪池部分工程价款为305661元。2013年7月6日至2014年1月25日，飞达公司与住康公司就哪方存在违约问题以书函形式进行多次交涉，协商未果。2014年12月24日，松原市地方税务局第二直属税务局出具《证明》，内容如下：住康公司所开发的滨江一号项目二期土地73039平方米转让给飞达公司，该公司在2013年3月13日向我局申请该土地转让所涉及的税收清算，经我局清查核算于2013年4月24日清算结束并已开具转让土地使用权发票。2014年12月22日，松原市国土资源局出具《证明》，内容如下：住康公司所开发的滨江一号项目二期土地73039平方米，经登记档案材料时间查看，在2013年4月24日向我局申请分割，转让给飞达公司，由于土地分割、转让过程中涉及到许多相关手续，所以在2013年7月9日松原市国土资源局才办理完土地登记手续，颁发二期分割后土地73039平方米的土地使用证，于2013年11月5日颁发给飞达公司土地使用证。
一审法院认为：（1）住康公司并不存在延误办理土地转让手续的违约行为。《土地转让合作协议书》系双方自愿签订，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应及时、全面履行。协议书约定双方所转让的土地面积“具体以双方确认四至范围内土地测绘的实际面积作为应摊成本费用的决算依据”，可确定在签订协议书时，该土地使用权尚未进行测绘、分割为单独宗地。协议书第八条第五款约定“由于政府有关部门原因造成拖延，或者不给办理转让土地使用权手续，不视为住康公司违约，飞达公司即按合作开发模式（独立经营，自负营亏）进行，其它付款办法，付款总额不变”，双方已经预见到无法办理土地使用权转让手续、无法取得土地使用权的情况下，仍承诺付款义务，付款方法、付款总额不变，飞达公司应于2013年3月9日前缴纳第二期转让款3000万元，但迟于2013年4月12日缴纳，按照协议约定理解，此时住康公司享有先履行抗辩权，即2013年4月12日飞达公司缴纳第二期转让款3000万后，住康公司即应会同飞达公司申请办理土地使用权转让有关手续。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第一款第（3）项规定：“直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税的清算”，该条款可知，应以“转让土地”为前提“纳税人”住康公司方应进行“土地增值税清算”，住康公司2013年3月13日申请了“税收清算”，税务部门受理后，需认定转让标的物是否“增值”，是否缴纳“增值税”及其他税，住康公司方可完成缴纳税款义务，《土地登记办法》第六条、第九条第一款第四项和第六项、《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第一条、第三条第一款第三项、第四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，本案诉争的土地转让程序，应包括税收清算、取得完税凭证、分割登记申请、地籍勘丈（测绘）、变更登记、缴税、过户登记申请、转让过户登记。住康公司自2013年3月13日申请税收清算直至取得完税凭证，并根据相关法律、法规的规定，向土地管理部门申请办理该土地使用权分割、测绘、过户手续，属于为达成合同目地依约履行协议书所约定的“土地使用权转让有关手续”行为，住康公司2013年4月12日至2013年7月9日（122天）期间并不存在延误办理土地转让手续的违约行为。依据协议书第八条第五款约定“如是住康公司原因造成飞达公司不能动工，住康公司应按飞达公司实际损失情况给予赔偿”，住康公司承担违约责任的前提为存在违约行为，现住康公司无违约行为，故飞达公司主张住康公司违约并承担违约金的诉讼请求，不予支持。飞达公司以住康公司违约为由，不予支付剩余760万元转让款的行为不具有正当性，其应当继续履行760万元转让款的给付义务。（2）飞达公司不存在违约行为，1500万元履约保证金应予返还。《土地转让合作协议书》约定“采取土地转让使用权模式”，2013年7月6日始，飞达公司就以往来函件形式提示住康公司，要求住康公司尽快、及时办理土地转让手续，意在急于更名过户，由其公司自行冠名开发，即使当初预见到办理转让手续、流程会复杂、缓慢，但焦急等待亦是善意行为，即使迟延交付余款760万元也不构成违约，属于对合同内容中约定权利义务的解读范畴，主观无过错。1500万元的性质为履约保证金，用于保证飞达公司履行土地转让款给付义务而另行支付的款项。协议书第四条第二款约定，飞达公司按约定时间付清最后一笔款项后可将履约保证金领回。上述约定确定了飞达公司给付土地转让款和住康公司返还履约保证金的时间顺序，即飞达公司应先行给付土地转让款，住康公司再返还履约保证金。该约定是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。在飞达公司给付土地转让款后，住康公司应将履约保证金返还。（3）飞达公司主张应由住康公司承担飞达公司施工建设的沉淀池工程款305661元无法支持。飞达公司主张住康公司并未按照约定建设U型沉淀池，而是飞达公司自行承建，并提供了“化粪池”项目预算书等证据证明。双方协议书约定“住康公司将现状已填土方以及已投入污水管道、U型沉淀池一并作价转让给飞达公司”，该约定是对土地现状及投入费用的确认。证明飞达公司同意承受住康公司前期的投入费用，并签订协议书将各项费用计入出让金总价款范围内。飞达公司提供的建设“化粪池”工程项目预算书、结算书、造价汇总表系《土地转让合作协议书》后的工程项目，飞达公司主张住康公司承担“化粪池”款305661元的主张，无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、飞达公司于本判决生效后十日内向住康公司支付转让款760万元；二、住康公司在飞达公司支付完760万元转让款后立即返还飞达公司履约保证金1500万元；三、驳回飞达公司、住康公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费263094元、反诉案件受理费170760元、保全费5000元，合计438854元，由飞达公司承担307197.80元，住康公司承担131656.20元。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为,（一）飞达公司上诉提出的一审判决认定事实错误的问题。1.一审判决认定住康公司享有先履行抗辩权并无错误。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案双方签订的《土地转让合作协议书》第四条约定飞达公司应于2013年3月9日前向住康公司付第二期转让款3000万元，但是其在协议约定的日期前付款数额为1000万元，余款2000万元分别在2013年3月29日、4月3日、4月11日、4月12日付清。对此，飞达公司在2014年1月25日给住康公司的联系函中称“因我公司延迟给付第二期价款，按合同约定我公司应承担违约责任，应向住康公司支付滞纳金554500元”,并已于2014年1月21日向住康公司支付违约金554500万元。故飞达公司已自认对双方约定的第二期转让款存在履行债务不符合协议约定的行为，一审判决认定住康公司对此享有先履行抗辩权，符合上述法律规定和本案的事实。飞达公司关于一审判决认定住康公司享有先履行抗辩权错误的上诉主张不能成立；2.关于住康公司是否存在迟延办理土地使用权转让手续的违约行为的问题。本案双方签订的协议书约定“双方合作方式采取土地转让使用权模式……双方共同负责办理土地转让有关手续”，“合同签订当日飞达公司应交信用履约保证金1500万元，2013年2月7日前支付第一期转让款500万元，2013年3月9日前支付第二期转让款3000万元。住康公司即会同飞达公司申请办理土地使用权转让有关手续，2014年1月25日前支付（第三期转让）余款51829616元”，“本协议签订后，住康公司提供应有的有关手续与飞达公司共同办理土地转让等有关手续。按照住康公司与国土局签订土地出让协议约定视为可以转让，但由于政府有关部门原因造成拖延，或者不给办理转让土地使用权手续，不视为住康公司违约，飞达公司即按合作开发模式（独立经营，自负营亏）进行，其它付款办法、付款总额不变。如是住康公司原因造成飞达公司不能动工，住康公司应按飞达公司实际损失情况给予赔偿，误几天算几天，按飞达公司已投入资金总额月息三分计算承担违约责任。”本案双方土地使用权转让采取的是土地使用权分割转让方式，须经土地管理部门批准后，再申请土地权属变更登记。本案一审依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《土地登记办法》、《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》等有关规定，认为诉争的土地使用权转让程序应包括税收清算、取得完税凭证、分割登记申请、地籍勘丈（测绘）、变更登记、缴税、过户登记申请、转让过户登记程序，并无错误。依据双方协议的约定，住康公司应在收到飞达公司第二期转让款3000万元后，会同飞达公司申请办理土地使用权转让手续，该转让手续应包括税收清算、取得完税凭证、分割登记申请、地籍勘丈（测绘）、变更登记、缴税、过户登记申请、转让过户登记等程序。飞达公司向住康公司缴纳完毕第二期转让款的时间是2013年4月12日，住康公司开始办理上述手续的时间是2013年3月13日，故住康公司并不存在迟延办理土地使用权转让手续的违约行为。飞达公司关于住康公司自协议签订后、飞达公司缴纳保证金起即应当提供应有的有关手续与其共同办理土地转让手续否则即构成违约的上诉主张与双方协议书的约定不符，本院不能支持。（二）飞达公司上诉提出的一审判决适用法律错误、程序不当的问题。1.关于飞达公司提出的一审没有对554500违约金进行审理并责令住康公司予以退还的问题。本案一审时飞达公司并未对此提出反诉和相应的主张，故一审对此未予审理并无不当；2.关于飞达公司提出的一审未判决住康公司支付1500万元履约保证金的滞纳金或违约金的问题。由于住康公司在合同履行中并无违约行为，故飞达公司的该上诉主张本院不予支持；3.关于飞达公司提出的化粪池款305661元问题。双方签订的协议书约定：飞达公司上交住康公司各种成本费用1144元/㎡，其中（1）土地款以及有关费用每平方米土地为720元；（2）前期工程费用每平方米424元。具体组成项目如下：现状已填土方、景观广场、灯光、绿化以及已投入的桩基工程费用、雨水、污水管道、U型沉淀池、公用设备用房等组成。由上述约定可知，飞达公司同意接收的是包括化粪池工程在内的住康公司前期已投入的工程费及工程现状。飞达公司向住康公司主张其接收后由自己一方投入的化粪池工程款305661元，与双方协议书的约定不符，本院不能支持。（三）住康公司上诉提出的飞达公司违约及应当承担违约责任的问题。本案双方签订的《土地转让合作协议书》约定飞达公司应在2014年1月25日前付清（第三期转让）余款51829616元（最后一笔不得超过2014年1月25日，否则视为违约），飞达公司若不能按时给付第三期款项，按未付款金额日千分之三的标准承担滞纳金。截止上述日期，飞达公司尚有760万元转让款至今没有向住康公司付清，没有按照双方协议约定履行合同义务，故飞达公司的迟延交付行为已经构成违约，应依据双方协议书的约定承担相应的违约责任。一审判决认定飞达公司对此不存在违约行为错误，本院二审予以纠正。住康公司主张飞达公司按照日千分之一的标准承担违约责任没有法律依据，飞达公司应按照不超过中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍的标准向住康公司支付滞纳金。（四）住康公司关于1500万元履约保证金应归住康公司所有的上诉主张不予支持。双方签订的协议书约定飞达公司应按协议约定的时间付款，否则住康公司有权单方提出终止协议书，飞达公司向住康公司交付的全部价款（含履约信用保证金）不予返还。本案中，住康公司并未提出终止协议书，故住康公司要求1500万元履约保证金不予返还的前提条件并未成就，对其该上诉主张本院不予支持。
综上，飞达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。住康公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第7号民事判决第三项，即驳回松原市飞达房地产开发集团有限责任公司、松原市住康房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
二、变更吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第7号民事判决第一项为松原市飞达房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内向松原市住康房地产开发有限责任公司支付转让款760万元及滞纳金（自2014年1月26日起至给付之日止，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率四倍计算）；
三、变更吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第7号民事判决第二项为松原市住康房地产开发有限责任公司在松原市飞达房地产开发集团有限责任公司支付完760万元转让款及滞纳金后立即返还其履约保证金1500万元；
四、驳回松原市飞达房地产开发集团有限责任公司、松原市住康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费263094元、反诉案件受理费170760元、保全费5000元，合计438854元，由松原市飞达房地产开发集团有限责任公司承担322197.80元，松原市住康房地产开发有限责任公司承担116656.20元。二审案件受理费410940元，由松原市飞达房地产开发集团有限责任公司承担283094元，松原市住康房地产开发有限责任公司承担127846元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 刘 阳
代理审判员 王 亮
二〇一六年十月十日
书 记 员 李 镇