湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终923号
上诉人（原审原告）：罗运甫，男，1963年7月29日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：毛电波，男，1962年4月2日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：金明德，男，1957年11月1日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：金胜明，男，1968年8月26日生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：何加永，男，1964年6月27日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：魏水龙，男，1981年9月17日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：潘朝霞，女，1983年10月29日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：金胜红，男，1962年3月13日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：熊仕付，男，1961年9月7日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：毛石平，男，1967年10月4日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：徐金球，男，1965年8月12日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：吴忠亚，男，1968年11月25日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人（原审原告）：吴忠祥，男，1961年10月14日生，汉族，住湖北省通城县。
共同诉讼代表人：罗运甫、毛电波、金明德。
上列十三上诉人委托诉讼代理人：黎明，湖北泰元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方方（曾用名方翔宇），男，1962年3月1日出生，汉族，住湖北省通城县。
委托诉讼代理人：黎岳来，湖北德馨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许美娥，女，1969年1月21日出生，汉族，住湖北省通城县。
上诉人罗运甫等13人因与被上诉人方方、许美娥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2016）鄂1222民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗运甫等13人上诉请求：1.撤销一审判决，改判方方、许美娥为罗运甫等13人办理房屋建设用地使用权证和房产证，并判令将方方、许美娥所有的湖北省××县××水镇宝塔××号上扶梯间右底下第一层和第二层商品房抵作违约赔偿金或承担相同数额的违约金，或者发回重审；2.判令方方、许美娥负担案件受理费。事实和理由：1.双方之间的房屋买卖是私房买卖合同关系，不是商品房买卖合同关系，且方方、许美娥留有两层楼自住；2.罗运甫等13人均全部交齐了办理“两证”费用；3.本案房屋可以办理建设用地使用权证和房产证。
方方、许美娥辩称，1.本案为商品房销售合同纠纷，不是私房买卖合同纠纷，罗运甫等13人提出的方方、许美娥留有两层楼自住与本案无关，且方方自住的房屋也是其购买的；2.罗运甫等13人应当交纳32.5万元办证费用，但仅交纳了204402元，扣除相关费用后，还欠交费用8.7万元；3.本案房屋是“小产权房”，不能办理建设用地使用权证和房产证。一审法院审查认为本案《房屋买卖合同》应为无效合同，并对罗运甫等13人进行了法律释明，要求其变更诉讼请求，但遭拒绝。因此，一审只能判决驳回罗运甫等13人的诉讼请求，罗运甫等13人可以另行提起确认合同无效纠纷诉讼。一审判决适用法律及其实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
罗运甫等13人向一审法院起诉请求：1.判令方方、许美娥履行为罗运甫等13人办理房屋建设用地使用权证和房产证；2.判令将方方、许美娥所有的湖北省××县××水镇宝塔××号上扶梯间右底下第一层和第二层商品房抵作违约赔偿金或承担相同数额的违约金；3.判令方方、许美娥负担案件受理费。
一审法院认定事实：方方与许美娥于2010年合伙在湖北省通城县隽水镇宝塔村三组建造了一栋7层楼房，共18套房屋。方方、许美娥将该房屋出售给罗运甫等13人，分别签订了房屋买卖合同，约定“买方所购房屋由其在付清所有款项入住一年后自己办理房屋产权登记等法律手续，卖方提供资料予以协助办理，税费由买方承担”。2013年1月24日，方方、许美娥与罗运甫等13人签订了《关于办理房产证、土地证的合同书》，约定“由方方、许美娥在2013年7月底为罗运甫等13人办好房产证、土地证，罗运甫等13人每户交纳25000元给方方、许美娥，一切税费及办证费用包干，罗运甫等13人不再承担任何费用。若方方、许美娥不能按期给罗运甫等13人办理房产证和土地证，则必须用目前居住的湖北省××县××水镇宝塔××号（上扶梯间右底下第一、二层）房屋及整座商品房的地皮抵押赔偿给罗运甫等13人”。协议签订后，罗运甫等13人中部分人按约定给付了25000元，部分人未足额支付。2013年9月13日，通城县建设规划管理局以建设单位系方方、许美娥、戴寅甫为名，颁发了建设工程规划许可证。2014年2月18日，通城县国土资源局以土地使用权人系方方、许美娥、戴寅甫为名，颁发了国有土地使用权证。因仍需要继续向相关部门缴纳各种费用，才能办理建设用地使用权证和房产证，双方协商未果，引发本案纠纷。一审法院认为，土地必须依法使用，房产开发必须依法向政府有关职能管理部门办理审批并取得相关许可证，但方方、许美娥在未办理相关审批、未取得相关手续的情况下合作开发建房，违反法律规定，其行为应当认定为违法行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。诉讼中，方方、许美娥至今仍未取得商品房预售许可证。一审法院对罗运甫等13人进行了释明，要求其变更诉讼请求为确认房屋买卖合同无效。但罗运甫等13人拒绝变更，仅要求方方、许美娥履行办理产权登记义务。故对罗运甫等13人要求方方、许美娥办理产权登记的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回罗运甫等13人的诉讼请求。案件受理费500元，由罗运甫等13人负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系因办理不动产登记引发的商品房销售合同纠纷。方方、许美娥未申请相关行政审批，在没有取得国有土地使用权和建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可的情况下，进行商品房开发以及在没有取得商品房预售许可证明的情况下，从事商品房销售，违反了有关商品房开发的相关法律、行政法规和规章规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。据此，一审在对罗运甫等13人进行法律释明，告知其与方方、许美娥签订的《房屋买卖合同》无效，可主张确认合同无效，变更诉讼请求为要求方方、许美娥返还购房款等遭拒绝的情况下，对罗运甫等13人要求方方、许美娥为其办理商品房不动产登记的诉讼请求，判决予以驳回，并无不当。罗运甫等13人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，罗运甫等13人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由罗运甫等13人负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 杰
审判员 汤兆光
审判员 杨荣华
二〇一七年十月十二日
书记员 董才森
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；