湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第4989号原告陈瑶，男，1997年7月9日出生，汉族。委托代理人赵加丽，女，1974年12月24日出生，汉族。被告湖南力拓房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院花园外教楼二楼。法定代表人苏科。委托代理人胡龙，湖南天地人律师事务所律师。原告陈瑶诉被告湖南力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓公司）合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法由审判员彭星担任审判长，与人民陪审员杨湘农、江跃龙组成合议庭，代理书记员唐莉担任庭审记录，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告陈瑶及其委托代理人赵加丽到庭参加了诉讼，被告力拓公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑶诉称：2012年10月23日，原告与被告力拓公司签订房屋买卖合同（合同编号：20120388-1077），按照合同约定，原告购买被告位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦-1层-1077房的商铺，建筑面积为13.51平方米，单价为每平方米54093.04元，总价为730797元，并约定原告一次性支付全款730797元。同时根据合同第十条和第十八条的约定，被告保证其所销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷，最迟于2013年5月1日交付房屋。同时注明了办妥该栋房屋的初始登记和办妥原告购买房屋的产权证书的时间：即被告应当在合同生效之日起90个工作日内办理预告登记，商品房交付后365个工作日内办理该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办理房屋所有权证。以及被告未办妥上述手续的违约责任为：合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，向原告按日支付已付房款万分之零点一的违约金。同时根据补充协议第三条规定被告代收原告应缴的税费和房屋维修基金。合同签订后，原告依约完全履行了自己应尽的义务，被告虽履行了交房义务，但迟迟未履行办妥该栋商品房的初始登记和办妥原告所购房屋的产权证的义务，虽经原告多次交涉，但被告在挪用了代收原告应缴的税费和房屋维修基金后，拒不履行其应尽的义务。现起诉至法院，请求：1、判令被告立即办理好原告购买的位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦-1层-1077房的商铺的房屋产权证书及土地使用权证书；2、判令被告按照已购房款万分之零点一的标准支付原告延期办理产权证的违约金1169元（从合同约定办理日期暂计算到2015年11月18日共计160天）注：全房房款×0.01‰×延期天数：延期天数={（提交诉状日期－交付使用日期）总天数}－{（360＋180）／5×7}；3、判令更改合同第十八条内容，即被告未办妥产权证的违约责任为：“2、买受人不解除合同，自2015年11月17日起至产权办理完成日止向买受人支付已付房款万分之二的标准支付违约金。”；4、自起诉之日到办证之日延期办证时间延期利息另行计算；5、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向本院提供下列证据予以证明：证据一、《长沙市商品房买卖合同》；证据二、《委托经营管理协议书》；证据三、销售不动产统一发票一张；证据四、租金流水帐、还贷流水账；证据五、被告组织机构代码证；被告力拓公司辩称：1、答辩人对原告诉讼请求第一项，未在合同中约定期限内为原告办理完毕诉争商品房的权属证书不持有异议，答辩人亦将积极筹措资金进行相关手续的办理。2、答辩人认为对于延期办理违约金的计算应当严格按照《商品房买卖合同》的约定进行计算。首先，违约金的起算日应当是交房日期，往后推180+365个工作日；其次，违约金的计算标准应当严格按照合同约定的日万分之零点五计算。3、《商品房买卖合同》是双方在平等、协商一致的基础上签订的，合同内容不违反法律规定，原告系完全民事行为能力人，没有证据证明在签订合同是存在胁迫、重大误解等情形，原告要求调整违约责任条款约定的诉请，不应当得到支持。被告未向本院提供证据。被告力拓公司未到庭，也未提供相关证据予以反驳，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，对原告陈瑶所提交证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据以上采信的证据，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：2012年10月23日，原、被告签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同主要约定：陈瑶购买力拓公司开发的位于长沙市解放西路与太平街交汇处的涵湘大厦-1层-1077号房，总房价730797元；出卖人应当在2013年5月1日前，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢房屋的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金，但最多不超过已付房价款的1%。合同签订后，原告陈瑶向被告力拓公司支付了购房款730797元。被告于2013年5月1日将原告所购房产交付给原告，但被告力拓公司未依约为原告陈瑶办理房屋所有权证，遂酿成纠纷，原告陈瑶诉至本院。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当全面履行各自的义务。原告陈瑶向被告力拓公司支付了购房款，被告力拓公司应当依约为原告陈瑶办理房屋所有权证书。需要特别指出的是，被告力拓公司的办证义务是履行《长沙市商品房买卖合同》的约定，至于能否办理，尚需房屋登记部门依据相关法律法规予以确定。依约定，被告力拓公司至迟应于2015年7月7日为原告陈瑶办理房屋所有权证书，被告力拓公司逾期办证，依约应承担逾期办证违约金，违约金按合同约定为每日万分之零点一的标准，自2015年7月7日起计算至原告陈瑶实际领取房屋所有权证书之日止，最高不超过已付购房款的1%。关于原告以违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低为由，要求变更与被告所签订合同第十八条内容述诉讼请求，本院认为，该合同系原、被告双方在协商一致基础上达成的合意，未违反法律禁止性规定，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，变更合同应以当事人协商一致为前提。该合同第十八条对出卖人的相关违约责任的约定与对买受人的相关违约责任的约定相同、对等，该格式合同的形式及内容并不违法。原告也未举证证明签订上述合同违反了自愿、公平及诚实信用原则或违反了法律其他规定，原告也未举证证明约定的违约金低于造成的损失。故原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后60日内为陈瑶办理涵湘大厦-1层-1077房的房屋所有权证书；二、被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内向原告陈瑶支付逾期办证违约金，违约金按每日万分之零点一的标准，自2015年7月7日起计算至原告陈瑶实际领取房屋所有权证书之日止（最高不超过7307.97元）。三、驳回原告陈瑶的其他诉讼请求。如果被告湖南力拓房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费130元，由被告湖南力拓房地产开发有限公司承担（此款原告已预交，由被告力拓于本判决发生法律效力后10日内直接支付予原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  彭 星人民陪审员  杨湘农人民陪审员  江跃龙二〇一六年七月二十五日代理书记员  唐 莉