湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商重字第00003号原告武汉港银物业有限公司。住所地武汉市江岸区香港路153号。法定代表人彭智慧，总经理。委托代理人黄晨（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。委托代理人梅灿军（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告湖北大禾商贸有限公司。住所地武汉市江岸区西马街香港路153号8栋4层。法定代表人徐霞，董事长。委托代理人刘虎（特别授权代理），湖北华隽律师事务所律师。委托代理人黄薇（特别授权代理），湖北华隽律师事务所律师。原告武汉港银物业有限公司（以下简称港银公司）与被告湖北大禾商贸有限公司（以下简称大禾公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年11月15日作出（2012）鄂江岸民商初字第01248号民事判决，原告港银公司不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，该院于2013年5月20日作出（2013）鄂武汉中民终字第00203号民事裁定，撤销本院（2012）鄂江岸民商初字第01248号民事判决，发回本院重审。本院于2013年6月27日立案受理，依法另行组成由审判员李曦筱担任审判长，人民陪审员丁凤玲、葛一红参加的合议庭。审理中，原告港银公司于2013年11月27日申请对位于武汉市江岸区香港路153号房屋内的财产（房屋装修、电梯、开办“香江宾馆”的必需用品等）及添附物（房屋的钢结构加层）的剩余价值进行司法鉴定，本院依法予以准许，并于2013年12月5日委托鉴定机构进行司法鉴定。2014年5月19日，中竞发（北京）工程造价咨询有限公司湖北分公司以涉案工程资料不完整，不能满足鉴定工作的需要出具《退件函》，将房屋装修、房屋的钢结构加层的评估，退案本院。2014年5月20日，湖北中真资产评估有限责任公司以无法进入现场，无法了解鉴定对象的数量、质量等状况出具《退案函》，将电梯、开办“香江宾馆”的必需用品的评估，退案本院。2014年10月28日，原告港银公司再次向本院提出鉴定申请，本院依法予以准许，并于2014年11月3日委托鉴定机构进行司法鉴定。2015年1月15日，湖北三德资产评估有限公司以资料不全，现场需评估的物品已搬离，房屋装修后又被重新装修所覆盖等原因出具《退案函》，将所有评估项目退案本院。本院于2013年8月7日、2013年11月7日、2015年3月11日公开开庭进行审理。原告港银公司的法定代表人彭智慧，委托代理人黄晨，被告大禾公司的委托代理人刘虎、黄薇到庭参加诉讼。因当事人争议较大，案情复杂，经本院院长批准将本案延长六个月审理期限。因当事人双方均表示需要调解时间，并于2015年2月12日，双方当事人向本院提交《调解申请书》，要求调解期限六个月，本院依法予以准许，并经本院院长批准调解扣除审理期限六个月。本案现已审理终结。原告港银公司诉称：2004年10月26日，原“中国电子物资中南公司”将香港路153号房屋租赁给我公司，双方签订了《武汉市房屋租赁合同》，约定租期为2004年11月1日起至2014年10月31日止，合同还约定了“在同等条件下，承租方有优先购买权”等内容。合同签订后，该房屋一直由我公司租赁使用，我公司投入巨资对房屋进行了装修改扩建，从事酒店经营及物业出租。2005年5月，“中国电子物资中南公司”改制更名为湖北联储物业有限公司（以下简称联储公司）。因长期拖欠中国农业银行武汉市长江支行（以下简称农业银行长江支行）贷款，法院将我公司承租的香港路153号的房产拍卖给被告大禾公司。2009年12月1日，被告大禾公司在未经过正常接交的情况下，将我公司工作人员赶走，强行进占我公司租赁的经营场所，扣押我公司经营时购置的资产及相关会计凭证、资料。我公司认为，被告大禾公司的行为严重侵害了我公司的合法财产权利，并给我公司造成了重大经济损失。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告大禾公司赔偿原告港银公司损失2，000，000元（人民币下同）；2、被告大禾公司承担本案全部诉讼费用。原告港银公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《武汉市房屋租赁合同》、《公司变更通知书》各1份，证明港银公司合法取得联储公司所有的涉案房屋承租使用权用于经营，期限至2014年10月31日；证据二：《港银公司对香港路153号的投资明细》、《二楼钢结构改造合同书》、《工程明细》、《借款合同》、《乘客电梯购销合同》（复印件）、《香江宾馆财务报表》、《香江宾馆财产明细表》各1份，共同证明港银公司出于经营需要，自筹资金购买各种宾馆设施、设备及进行装修、改造等合计投入2，045，083.41元；证据三：《紧急报告》、《补充材料》复印件1份、《情况说明》、（2010）岸民初字第618号民事判决书、（2010）武民终字第808号民事判决书各1份，证明大禾公司于2009年12月1日强行占有涉案房地产，侵害了港银公司合法的财产权利，大禾公司在强占涉案房产的同时，将港银公司公司的财务凭证等资料一并占有；证据四：《二楼钢结构改造合同书》及《补充协议》、《工程明细》、武汉市金臣金属加工有限责任公司出具的《有关8号楼加层证明》各1份，2013年武汉市中级法院拍照存档的照片若干张、银行付款单据10份，证明港银公司对香港路153号8号楼钢结构加层改造的支出共计260，000元；证据五：《乘客电梯购销合同》、《关于电梯购置、安装说明》各1份，银行付款单据4份，证明港银公司对香港路153号2号楼电梯购置安装费用共计168，000元；证据六：《江岸区分局消防大队审核意见》、《2013年10月装修方湖北秀华装饰工程有限公司证明》各1份，银行购材料付款单据13份，证明港银公司对香港路153号2号楼4-5楼“香江宾馆”装修工程费用共计382，000元；证据七：银行付款单据7份、《证明》1份，证明港银公司对香港路153号2号楼“香江宾馆”配套设施装修工程的费用共计260，000元；证据八：《家电工程销售合同》、《“香江宾馆”财产明细》、《卫生许可办证通知》及行政事业单位收费收据各1份，《合同》2份，银行付款单据16份，证明港银公司对香港路153号2号楼4-5层“香江宾馆”家具、电器及其他配套设施投入费用共计837，000元；证据九：《借款合同》1份、利息计算清单1份、银行单据3份，证明港银公司装修时的借款利息共计138，000元。被告大禾公司辩称：我公司认为原告港银公司的住所地不是香港路153号，该地址现在由我公司在办公。我公司是西马街香港路153号房屋的所有权人，我公司通过拍卖程序合法取得所有权，并没有侵害原告港银公司的权益。原告港银公司在承租房屋时，原抵押人没有书面告知原告港银公司抵押的事实，因此造成的损失原告港银公司应当向抵押人主张权利，而不是我公司，因此原告港银公司要求我公司赔偿2，000，000元的诉请没有事实和法律依据，请法院驳回原告港银公司的全部诉讼请求。被告大禾公司为支持其抗辩观点，向本院提交了如下证据：证据一：（2008）蔡民二初字第11号民事判决书、《拍卖成交确认书》、（2008）蔡执字第186号民事裁定书及（2008）蔡执字第186-1号民事裁定书各1份，证明大禾公司通过竞拍依法取得了武汉市江岸区西马街香港路153号房产的所有权，办理了房产的权属登记，系该房产的合法权利人；证据二：（2010）武民终字第808号民事判决书1份，证明武汉市江岸区西马街香港路153号房产于1996年4月15日抵押给农业银行长江支行，2004年10月26日港银公司与联储公司签订了《武汉市房屋租赁合同》，上述房产的租赁合同签订在房产抵押之后，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，及租赁合同对大禾公司不具有约束力；证据三：《武汉市房屋租赁合同》1份，证明根据港银公司与联储公司的租赁合同的约定，港银公司不应向大禾商贸公司主张部分财产损失。证据四：《资产评估司法鉴定报告》1份，证明在评估报告中已经载明，所谓的六层楼实际用途是酒店，评估报告已经对酒店的价值进行评估，我方对所得房产已经支付了相应的费用。经庭审质证，被告大禾公司对原告港银公司向本院提交的证据一的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据不能证明港银公司合法取得涉案房屋的承租使用权，因涉案房屋原所有权人联储公司拖欠农业银行长江支行贷款，农业银行长江支行行使抵押权，涉案房屋的所有权就已经发生变更，故港银公司与联储公司签订的《租赁合同》对租赁双方没有约束，联储公司对诉争房屋没有出租权。对证据二真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据二中的《投资明细》、《“香江宾馆”财务报表》、《“香江宾馆”财产明细表》系港银公司自行单方面制作，并没有其他的凭证来证实有200多万元的投入，且港银公司所列的资产是购置价，物品经港银公司使用，应当折价；对《二楼钢结构改造合同书》、《工程明细》，大禾公司认为港银公司没有提交相应的发票，如港银公司无法提交，其应承担举证不能的责任；对《乘客电梯购销合同》，因港银公司提交的是复印件，不予认可；对《借款合同》认为借款与大禾公司没有任何关系，且仅有《借款合同》，也不能确认借款是否发生。对证据三中的《紧急报告》、《情况说明》、《（2010）岸民初字第618号民事判决书》、《（2010）武民终字第808号民事判决书》的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能反映客观事实，相关的事实有待查证，二份判决书中并没有认定大禾公司存在侵权行为，故该组证据大禾公司不予认可；对《补充材料》因其是复印件，对其真实性不予认可。对证据四中的银行付款单据10份，真实性没有异议，但金额上与港银公司主张的金额有差异；对2013年武汉市中级法院拍照存档的照片的证明目的有异议，照片仅能证明拍照的过程，不能证明照片上的物品的即为原告所有；对《二楼钢结构改造合同书》及《补充协议》、《工程明细》、武汉市金臣金属加工有限责任公司出具的《有关8号楼加层证明》的真实性不予认可。对证据五中的银行付款单据4份真实性没有异议；对《乘客电梯购销合同》，因是复印件，不发表质证意见；对《关于电梯购置、安装说明》，系港银公司单方制作，不予认可。对证据六中的银行购材料付款单据13份真实性没有异议，但付款单据不能作为港银公司的投入证明，付款单据只能证明港银公司向材料供应单位付款，不能证明是用于“香港宾馆”的装修，达不到港银公司的证明目的；对《江岸区分局消防大队审核意见》与本案无关；对《2013年10月装修方湖北秀华装饰工程有限公司证明》的真实性有异议，认为该证据系港银公司自行收集，此证据应由出具该证明的单位向法院提交。对证据七中的银行付款单据7份真实性没有异议，但付款单据显示的金额达不到港银公司主张的金额；对《证明》的真实性有异议，不予认可。对证据八中的《家电工程销售合同》、银行付款单据16份的真实性没有异议；对另外2份《合同》，因系复印件，对真实性有异议；对《“香江宾馆”财产明细》是港银公司单方制作，对真实性、合法性、关联性均有异议，不能作为本案证据使用；对《卫生许可办证通知》及行政事业单位收费收据，认为与本案没有关联性。对证据九的真实性、合法性、关联性均有异议。原告港银公司对被告大禾公司向本院提交的证据一至四的真实性无异议，但对大禾公司提交的所有证据的证明目的均有异议，对证据二中的判决书，虽驳回港银公司提出排除妨害的诉讼请求，但不能证明大禾公司在行使所有权时对港银公司财产的侵害；对证据三，港银公司认为《武汉市房屋租赁合同》约束的是港银公司与案外人，对本案大禾公司没有约束力，即使依据该合同约定，也不排除港银公司依法向大禾公司主张侵权赔偿责任的权利；对证据四，港银公司认为该证据与本案没有关联性，该证据仅是对当时的房产和土地的价值进行评估，并不包括该房产中由港银公司所投入的资产的评估，大禾公司仅以用途是酒店就认为评估对酒店财产进行了评估，是没有关联性的。综合举证、质证本院认为原告港银公司与被告大禾公司向本院提交的所有证据均真实合法，与本案有关联性，本院予以采信，但能否证明其各自的观点，则需要结合本案事实综合判断。经审理查明：1996年4月15日，中国农业银行武汉市分行营业部与原中国电子物资中南公司签订了《最高额抵押合同》，约定以原中国电子物资中南公司所有的位于武汉市江岸区香港路153号的房产设定抵押，担保该公司于1996年4月15日至1999年4月15日签订的借款合同项下债务的履行。2004年10月26日，原中国电子物资中南公司与港银公司签订了一份《武汉市房屋租赁合同》，合同约定：原中国电子物资中南公司将位于武汉市江岸区香港路153号的房屋出租给港银公司使用，承租期限从2004年11月1日至2014年10月31日止。2005年5月23日，原中国电子物资中南公司企业名称变更为湖北联储物业有限公司，并办理了工商登记。2005年年底至2006年2月期间，港银公司投入资金将承租的房屋进行改造，并在承租的房屋内开办了“香江宾馆”，“香江宾馆”于2006年5月正式对外营业。2008年4月16日，武汉市蔡甸区人民法院作出了农业银行长江支行诉联储公司借款合同、抵押合同纠纷一案的（2008）蔡民二初字第24号民事判决书，判决：农业银行长江支行对联储公司提供担保的位于武汉市江岸区香港路153号第1、7、8栋及新1栋底层的房屋及其所占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。判决书生效后，联储公司未履行判决书的义务，农业银行长江支行向武汉市蔡甸区人民法院申请执行，武汉市蔡甸区人民法院于2008年5月19日向联储公司发出执行通知，责令联储公司限期履行法律文书确定的义务，但联储公司未按期履行。执行中，武汉市蔡甸区人民法院于2008年12月3日依法委托湖北鄂土拍卖有限公司对联储公司所有的位于武汉市江岸区香港路153号房地产进行公开拍卖。该房地产由大禾公司竞拍购买，并于2009年11月16日在武汉市江岸区房产管理局进行登记，办理了房屋所有权证。2009年12月1日，大禾公司进占其竞拍购买的位于武汉市江岸区香港路153号房屋，港银公司从其承租的房屋内退出。港银公司以大禾公司强行进入诉争房屋，未与房屋承租人办理正常接交手续，并扣押港银公司经营时购置的资产及相关会计凭证、资料等为由，认为大禾公司的行为严重侵害了港银公司的合法财产权利，并给港银公司造成了重大经济损失，诉至本院，要求大禾公司赔偿损失2，000，000元。另查明：1、武汉市江岸区香港路153号房屋在拍卖评估时，只将房屋及土地进行了评估，并未对本案港银公司开办的“香江宾馆”的装修、电梯、办宾馆的必需用品、房屋的钢结构加层等财产进行评估。2、港银公司在重审中向本院提交了装修、电梯、办宾馆的必需用品、房屋的钢结构加层的相关合同及付款凭证，具体物品如下：（1）房屋的钢结构加层投资260，000元，其有2份合同、付款凭证10份予以证明，但10份付款凭证的总金额仅为237，734元；（2）电梯投资168，000元，其有电梯购买合同、付款凭证4份予以证明，但4份付款凭证的总金额仅为165，000元，其中包括电梯140，000元，安装费25，000元；（3）宾馆装修工程投资382，000元，其有付款凭证16份予以证明，但16份付款凭证的总金额仅为151，801元；（4）宾馆配套设施装修工程投资260，000元，其有付款凭证8份予以证明，但8份付款凭证的总金额仅为86，269元，另工程施工方金臣金属加工有限公司出具的证明1份，证明其工程款总额为260，000元，工程款除转账支付外，大部分工程款由港银公司现金支付；（5）“香江宾馆”家具、电器、网络安装投资837，000元，其有家具购买合同、电器购买合同、网络合同、工行付款凭证14份、发票1张予以证明，但14份付款凭证的总金额仅为303，912元，网络安装费25，800元，共计329，712元；（6）港银公司因投资“香江宾馆”向他人借款，并承担了借款利息138，000元，其有借款合同及付款凭证2张，证明港银公司借外债500，000元，本金已清偿，还偿付了138，000元利息。3、因造成此案纠纷行为发生时离重审时间较长，相关物品已有部分灭失，现因大禾公司的经营需要，已将涉案房屋进行了改造。故本案二次委托相关评估机构对涉案房屋装修、电梯、办宾馆的必需用品、房屋的钢结构加层进行评估都未成功，评估机构均已资料不全，无法评估退卷本院。为此，本院依职权向武汉市江岸区成本监审价格认定分局咨询相关物品的剩余价值及折算标准，武汉市江岸区成本监审价格认定分局答复本院，标的物已灭失，无法确定剩余价值，但出具了相关物品的折算年限。具体折算年限如下：（1）非生产用房钢结构80年；（2）彩色电视机（老式非液晶）10年；（3）分体空调8年；（4）电热水器10年；（5）电梯15年；（6）宾馆装修5年。本院认为：1、武汉市江岸区香港路153号的房屋由原产权人联储公司于1996年将房屋抵押给中国农业银行武汉市分行营业部，并办理了抵押登记。在抵押后原产权人联储公司又与本案原告港银公司签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押时，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，原告港银公司与联储公司签订的《房屋租赁合同》对被告大禾公司不具有约束力。因涉案房屋抵押在前租赁在后，被告大禾公司经拍卖程序合法取得涉案房屋的所有权，故被告大禾公司要求原告港银公司腾退涉案房屋的要求符合法律规定。但被告大禾公司要求原告港银公司腾退涉案房屋时应将原告港银公司的财产办理交接手续，被告大禾公司强行进占涉案房屋，又未将原告港银公司的财产办理交接手续，被告大禾公司的行为是造成本次纠纷的主要原因，其行为侵犯了原告港银公司财产权利，应承担相应的民事赔偿责任。2、现因涉案房屋已由被告大禾公司强行进占，并实际使用至今，又对涉案房屋进行了改造，涉案房屋装修、电梯、办旅社的必需用品、房屋的钢结构加层等部分物品已灭失，被告大禾公司也未向本院提交进占涉案房屋时，房屋内的相关物品的数量及价格的反驳证据，且本院二次委托评估机构对相关物品评估都因资料不全均未果。本院认为原告港银公司在涉案房屋内开设“香江宾馆”，宾馆在正常营业的状态下，理应具备正常营业的相关物品，现依原告港银公司向本院提交的证据，依付款凭证实际付款金额，按武汉市江岸区成本监审价格认定分局咨询折算年限为依据，本院酌定折算出相关物品的剩余价值。具体折算物品的剩余价值如下：“香江宾馆”于2006年5月开业，原告港银公司于2009年12月1日退出涉案房屋，实际使用年限为3年6个月。（1）房屋的钢结构加层实际付款为237，734元，非生产用房钢结构使用年限为80年，平均每年折旧价值为2，972元，原告港银公司已使用3年6个月，故房屋的钢结构加层剩余价值为227，332元；（2）电梯净价为140，000元，实际付款为140，000元，电梯使用年限为15年，平均每年折旧价值为9，333元，原告港银公司已使用3年6个月，故电梯剩余价值为107，334元；（3）宾馆装修工程实际付款151，801元，宾馆配套设施装修工程实际付款86，269元，二项共计238，070元。宾馆装修使用年限为5年，平均每年折旧价值为47，614元，原告港银公司已使用3年6个月，故宾馆装修剩余价值为71，421元；（4）“香江宾馆”家具、电器、网络安装工程实际付款329，712元。而本院询问的电视机使用年限为10年，空调使用年限为8年，电热器使用年限为10年，家具及网络安装工程没有参考使用年限。为此，本院认为家电的使用年限是指一般家用年限，而宾馆作为营业性的公共场所，其家电的使用寿命要短于家用使用寿命，故宾馆家电使用寿命统一定为8年较为适宜，家具及网络安装工程也参照家电使用年限。“香江宾馆”家具、电器、网络安装工程平均每年折旧价值为41，214元，原告港银公司已使用3年6个月，故宾馆家具、电器、网络安装工程宾馆装修剩余价值为185，463元；（5）原告港银公司因投资“香江宾馆”向他人借款，并承担了借款利息138，000元，与本案无关联性，不予支持。综上，房屋的钢结构加层剩余价值为227，332元，电梯剩余价值为107，334元，宾馆装修剩余价值为71，421元，宾馆家具、电器、网络安装工程宾馆装修剩余价值为185，463元，共计591，550元。因被告大禾公司的侵权行为，导致原告港银公司财产损失591，550元，被告大禾公司应予以赔偿，故对原告港银公司要求被告大禾公司赔偿财产损失2，000，000元的诉讼请求本院予以部分支持。对被告大禾公司的抗辩意见本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北大禾商贸有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告武汉港银物业有限公司财产损失591，550元；二、驳回原告武汉港银物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，800元、邮寄送达费20元，共计22，820元，由原告武汉港银物业有限公司负担13，084元，由被告湖北大禾商贸有限公司负担9，736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长李曦筱人民陪审员丁凤玲人民陪审员葛一红二〇一五年八月五日书记员邓頔