广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初10069号
原告：李小玲，女，1985年12月24日出生，汉族，住海南省儋州市，
原告：温震宇，男，1983年2月7日出生，汉族，住广东省始兴县，
两原告的委托诉讼代理人：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。
被告：梁美玲，女，1974年3月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司顺德北滘支行，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇蓬莱一路12号。
负责人：梁鸿光。
第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。
法定代表人：杨林。
委托诉讼代理人：韦小敏，国信信扬律师事务所律师。
原告李小玲、温震宇与被告梁美玲、第三人中国农业银行股份有限公司顺德北滘支行（以下简称农行北滘支行）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称外贸信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小玲、温震宇的委托诉讼代理人黄嘉珍，被告梁美玲的委托诉讼代理人邱运忠到庭参加诉讼。第三人农行北滘支行、外贸信托公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告继续履行2017年3月17日所签订《房地产买卖合同》的义务；2.被告协助两原告办理位于佛山市顺德区容桂街道办事处容新社区居民委员会公园路5号逸涛居6座303的房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的抵押权解除手续及房产权属变更手续；3.被告向两原告支付律师费1.5万元；4.被告向两原告支付逾期办理过户手续的违约金至办理完毕止（以房屋价款为基数按日利率千分之五的标准支付，从起诉之日起计算）；5.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月17日签订《房地产买卖合同》，约定被告将案涉房屋卖给两原告，总价款82万元。两原告已按约向被告支付了包括定金在内共25万元。因两原告购买房屋是为了子女入学，为尽快办理过户手续，两原告向亲友借款并愿意一次性向被告支付购房余款。被告表示同意，并于2017年4月下旬与原告共同向案涉房屋抵押权人即第三人处申请提前还贷，但事后被告并未及时还贷。两原告多次催促被告，但被告仍不予理睬。两原告多次表示愿意一次性支付购房余款，被告仍无理拖延，以实际行动拒绝履行合同确定的义务。
被告辩称，一、被告要求原告在购房时先行支付45万元购房款，是因为案涉房屋有两项抵押，需要有45万元才足以清还抵押借款的余额。但是原告资金不足，没有答应被告该要求。于是原告和中介方协商，选择以先付25万元再加上银行转供贷款的方式来支付首期购房款。原告和中介方向被告承诺，选择转供贷款的方式则被告无需理会银行的抵押贷款。所以双方签订了案涉合同，并且特别注明以转供贷款的方式履行合同。二、合同无法履行的第一个原因是原告没有按照合同约定的期限办理原贷款银行转供贷款手续，原告的行为已经构成违约。第二个原因是银行拒绝办理双方约定的转供贷款，所以该合同约定的履行方式是无法实现的。三、原告现在要求一次性付款属于合同变更，双方应当另行协商签订合同。在双方没有达成一致的情况下，原告要求法院判令案涉房屋归原告所有并无法律和事实依据，被告没有义务将案涉房屋过户给原告。四、原告主张的律师费和逾期违约金没有法律依据，因为在合同履行过程中，原告存在违约行为，被告没有任何违约表现。综上，原告的诉请应当全部予以驳回。
第三人农行北滘支行书面辩称，一、第三人农行北滘支行与被告之间存在合法的借款及抵押关系。被告于2009年11月20日与第三人农行北滘支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人农行北滘支行借款31.5万元用于购买案涉房屋，贷款期限自2010年1月12日起至2030年1月11日止，被告以案涉房屋为贷款提供抵押担保并办理了抵押登记。截至2017年7月31日，被告尚欠贷款本金为226780.36元。二、抵押期间，被告未经第三人农行北滘支行同意转卖案涉房屋的行为违法。三、被告在未经第三人农行北滘支行同意且未清偿债务消灭抵押权的情况下，将案涉房屋转让他人的行为违法，依法应予撤销。如法院判决该房屋买卖合同成立，则两原告所支付购房款应优先用于清偿被告尚欠第三人农行北滘支行的贷款本息。
第三人外贸信托公司书面辩称，一、第三人外贸信托公司与被告存在合法的债权债务关系。第三人外贸信托公司作为被告的债权人及抵押权人，依法享有案涉房屋全部产权份额的抵押权。二、第三人外贸信托公司债权仍未能有效实现，待该债权得以全部实现后方可涂销抵押登记。截至2017年8月15日，被告及其配偶冯志强仍欠第三人外贸信托公司借款本金175182.38元、2017年8月当期利息3727.96元以及提前还款违约金3503.65元（按提前还款金额175182.38元的2%计算）。综上，第三人外贸信托公司债权仍未得以有效实现，故无法配合涂销抵押登记。若需配合注销抵押登记，需第三人外贸信托公司债权得以有效实现后方可进行。
原告提供的证据有两原告身份证复印件各一份、被告身份证复印件一份、《房地产买卖合同》一份、房地产权证复印件一份、收据五张、被告银行流水清单一份、手机短信记录一份、通话清单一份、中国银行存折一份、顺德农商银行存折一份、证人证言两份、民事委托代理合同一份、律师费发票一份。被告提供的证据有微信聊天记录一份、中国联通业务凭据一份。第三人农行北滘支行、外贸信托公司没有在庭审中提供证据。
经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月17日，被告作为甲方，两原告作为乙方，双方签订《房地产买卖合同》，约定被告将案涉房屋作价82万元售予两原告。被告向两原告提供了案涉房屋的不动产权证复印件，其中的他项权情况仅记载第三人农行北滘支行的抵押权情况，未记载第三人外贸信托公司的抵押权情况。双方在《房地产买卖合同》中约定付款方式为：“甲、乙双方签此合同时，乙方支付购房定金贰拾万元正人民币（￥200000.00）给甲方；2017年4月4日再支付购房定金伍万元正人民币（￥50000.00）给甲方（两次定金均转入甲方的中国银行账号：60×××96）。因乙方须做二手房按揭贷款才能支付全部购房款，而甲方原将该房用作按揭贷款的银行尚欠贷款未还清，故付定金后乙方在五个工作日内持甲方之房地产权证复印件及相关资料到银行申请二手房按揭贷款，同时去甲方原借贷银行办理转供手续，在银行批准乙方贷款并出具按揭贷款合同时，双方三个工作日内再到房地产交易所办理过户和抵押登记手续，在过户和抵押登记手续双方签名并由交易所受理时，乙方再将以成交价减去定金及银行所批贷款额以外的其余购房款支付给甲方；在乙方之房地产权及他项权证出证后，银行再将原所批贷款直接划付给甲方。”关于违约责任，双方约定为“乙方不能按约定期限向甲方支付购房款。或甲方不能按约定期限向乙方交付房地产，均属违约，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。”
同日，两原告向被告支付定金11万元。2017年3月20日，两原告向被告支付定金9万元。2017年3月25日，两原告向被告支付定金3万元。2017年4月3日，两原告向被告支付定金2万元。后因无法办理转供按揭，两原告向被告表示可以自有资金一次性支付剩余购房款项57万元。被告未表示同意，仅表示“按合同执行”。两原告遂诉至本院。
另查明，案涉房屋于2011年2月25日设立了以第三人农行北滘支行为权利人的抵押权登记，于2016年7月1日设立了以第三人外贸信托公司为权利人的抵押权登记。截至2017年7月31日，被告尚欠第三人农行北滘支行贷款本金226780.36元。截至2017年8月15日，被告及其配偶冯志强尚欠第三人外贸信托公司借款本金175182.38元及2017年8月当期利息3727.96元。如果被告提前向第三人外贸信托公司还款，则还需按提前还款金额的2%计付违约金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务。两原告已向被告支付定金25万元，未支付购房款部分为57万元。因顺德区主要银行现已不再开办转按揭业务，故被告要求两原告以转按揭的方式支付剩余的部分购房款明显已无法实现。两原告主张已与被告协商一致，由两原告以自有资金一次性支付剩余购房款57万元。但被告在庭审中对此予以否认，两原告也未能对此提供证据证明，故本院不予支持。合同原约定的两原告履行方式已无法实现，原、被告也未明确约定新的履行方式，即两原告应如何继续履行剩余的付款义务已不明确。当履行方式不明确时，应按照有利于实现合同目的的方式履行。被告作为出卖方，其合同目的在于通过出售案涉房屋获取对价。在原履行方式致使合同目的无法全部实现时，被告理应根据自身需要，积极提议更换收款方式，以方便实现合同目的。但被告并未作出实际行为以促使合同目的的实现。两原告主张以自有资金一次性支付剩余购房款57万元，且确有支付能力。两原告提出的上述履行方式可行且有利于实现合同目的，本院予以采纳。被告主张双方应重新协商签订合同，并不方便合同目的的实现，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋已抵押给第三人农行北滘支行、外贸信托公司。两原告明确表示愿意代为清偿贷款用以消灭第三人农行北滘支行、外贸信托公司的抵押权，故两原告关于继续履行《房地产买卖合同》、办理房屋过户的主张，符合合同约定，本院予以支持。
《房地产买卖合同》并未就律师费承担问题作出约定，对于两原告主张要求被告承担律师费1.5万元，本院不予支持。因《房地产买卖合同》原约定的付款方式已无法适用，随之确认的办理案涉房屋过户登记手续的日期也不再适用。被告履行协助办理房屋过户登记手续义务的限期应以本判决确定的时间为准。两原告可在被告实际出现逾期办理过户登记手续情形时再另行主张违约金。对于两原告在本案中主张的违约金，本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告李小玲、温震宇于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人中国农业银行股份有限公司顺德北滘支行清偿位于佛山市顺德区容桂街道办事处容新社区居民委员会公园路5号逸涛居6座303的房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的贷款，贷款清偿完毕后第三人中国农业银行股份有限公司顺德北滘支行协助原告李小玲、温震宇办理房屋抵押权注销登记手续；
二、原告李小玲、温震宇于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人中国对外经济贸易信托有限公司清偿位于佛山市顺德区容桂街道办事处容新社区居民委员会公园路5号逸涛居6座303的房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的贷款，贷款清偿完毕后第三人中国对外经济贸易信托有限公司协助原告李小玲、温震宇办理房屋抵押权注销登记手续；
三、被告梁美玲继续履行《房地产买卖合同》约定的合同义务，在房屋抵押权注销登记后三十日内协助原告李小玲、温震宇办理位于佛山市顺德区容桂街道办事处容新社区居民委员会公园路5号逸涛居6座303的房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的所有权过户登记手续；
四、驳回原告李小玲、温震宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6000元，财产保全费4620元，合计10620元，原告李小玲、温震宇已预交，由被告梁美玲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 王小东
二〇一七年九月十九日
书记员 黄 瑞