河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民二初字第862号
原告（反诉被告）王涛，无业。
委托代理人黄冬青，无业。特别授权代理。
被告（反诉原告）孟太举，无业。
委托代理人白汉新，河南书剑律师事务所律师。特别授权代理。
原告王涛（反诉被告）诉被告孟太举（反诉原告）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王涛（反诉被告）及其代理人黄冬青、被告孟太举（反诉原告）及其代理人白汉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王涛诉称，2008年8月21日原告通过申请取得蓬莱小区秀苑经济适用房资格，但因原告家庭经济困难，无法全款购房，同时因开发企业和经济适用房主管部门又不为其办理公积金贷款且无法退房的情况下，原告与被告分别于2009年8月13日签订《定金协议书》、2009年8月27日签订《首付房款协议》、2010年1月11日签订《住房转让协议》。经济适用房是国家针对城市低收入人群提供的保障性住房，关系着社会公共利益，被告不具有购房资格，被告在原告取得购房资格但经济适用房未建成入住前与原告签订的转让协议无效。原告面临着妻子即将生产以及房东收房的窘迫处境，多次找被告协商此事，均无果，为维护原告合法权益，特提起诉讼。诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的关于转让蓬莱小区5#-3-102号经济适用房的《定金协议书》、《首付房款协议》以及《住房转让协议》无效；2、判令被告为原告腾空房屋，搬出蓬莱小区5#-3-102号房；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告孟太举辩称，第一，该购房协议书有效，七部委的经济适用房管理办法对经济适用房不能交易是有条件的即五年内不能交易。第二，无效合同的认定是根据全国人大及常委会颁布的法律或者国务院颁布的行政法规作为认定合同无效的依据。七部委的管理办法是部门规章不能作为认定合同无效的依据。第三，根据合同法的规定，房屋买卖已经交付，价款已经支付，该合同履行已经成立，不存在腾房的问题。
反诉原告孟太举反诉称，2009年8月，反诉原告孟太举经朋友介绍，得知反诉被告王涛有一套房待售，双方洽谈时才知道该房是经济适用房，王涛没有购买能力才出售。购买时反诉原告并不知道该房不能转让，到后来办理过户手续才知道。当时反诉被告王涛答应将来可以过户时一定协助办理。直到满五年以后，符合国家规定可以过户时，王涛才出尔反尔，背信弃义提出诉讼，要求返还房屋。反诉人认为：1、部门规章规定经济适用房不能交易是有条件的，在5年内不能交易，而反诉人购买的经济适用房在起诉时已经超过5年，符合规定的交易条件，因此房屋买卖合同有效。2、《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，确认合同无效应当以全国人大制定的法律或者是国务院的行政法规为依据，而七部委的《经济适用房管理办法》是部门规章，不能作为合同无效的依据。同时关于经济适用房不能交易的规定只能及于出卖人，而不是合同相对人。何况反诉人并不明知是经济适用房。3、王涛的起诉表明，王涛故意违反了2009年签订的房屋买卖合同，根据合同约定的违约责任，王涛应当双倍赔偿房屋价款、转让费、和装修费用，依照法律规定合同的无效并不影响合同约定的条款效力。4、王涛在办理经济适用房登记时，经过严格的审查，应当已经清楚的知道该房屋的性质和限制，但是他仍然明知故犯，具有明显的欺诈性质，应当根据有关法律规定赔偿受害人的损失。综上所述，反诉人签订的房屋买卖合同依法有效，被反诉人故意违反合同约定应当承担其法律后果。反诉请求：1、依法判令继续履行合同。2、判令王涛按照购房款价格赔偿损失16万元。
反诉被告王涛辩称，1、反诉人认为诉争经济适用房超过五年可以过户是没有法律根据的。理由如下：根据本案经济适用住房预售合同第十六条规定“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，根据政府有关规定，买受人购买经济适用住房需在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》满五年后，才能按市场价上市出售”。答辩人至今没有房产证、土地使用权证，因此，诉争房现超过五年可以交易，是没有根据的。经适房为什么比市场价低，就是因为土地是国家无偿划拨的。经适房就是照顾住房困难户，国家给的福利房，不是一般的商品房。上市出售必须有特定的条件。相关的法律还有《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规定，缴纳土地使用权出让金。”同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》其中第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定合同无效，但起诉前经由批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续后认定合同有效。”结合本案，判断合同效力的标准，就是现�是否补缴土地出让金，若补缴合同有效，反之则违反国家有关法律强制性规定合同应属无效。经济适用房满五年上市出售建设部同时还有特别规定，根据建设部1999年第69号令《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条明确规定：已取得合法产权证书和已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用房不得上市出售：“上市出售后形成新的住房困难的”。本暂行办法第十四条规定：违反本办法第五条规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的处以1万元以上3万元以下罚款。这套诉争经适房，即使现在有房产证和土地证，双方也无争议，也不能上市交易。答辩人一家现在依然在外租房居住，依然是最困难家庭，不具备上市出售这套经适房的法定条件。2、反诉人认为（经济适用住房管�办法）不属于国家法律，不能作为合同无效的依据。答辩人认为，虽然从表面上来看，似乎违反该管理办法不会造成合同无效的法律后果，但由于经适房管理办法所调整、管理的法律关系，涉及到社会大众的公共利益，涉及公共资源的利用与分配，违反经适房管理办法的强制规定，实质上就是损害社会公共利益！损害社会公共利益的，依据《合同法》第五十二条规定：以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的合同无效。3、反诉人认为，该案合同无效，并不影响合同违约条款效力。答辩人认为：一旦本案合同被确认无效，其内容中有关权利与义务赔偿责任的约定也全部无效。协议中违约金条款对双方不具有约束力，很明显本案的合同是违法的，违约条款也是为了保护违法的合同而制定的，如合同因违法判决无效，而违约条款还依然具有效力，那岂不是很矛盾�法律也从来没有这样规定。4、答辩人和反诉人以前并不认识，是聂天宇（原洛阳市公积金委员会副主任，因倒卖房号和受贿被检察机关起诉）转介绍认识并帮助转出房号的。答辩人的房号是政府照顾我们一家因常年居住在十五平方米五十年代的危房，当时没有排队，没有轮候千辛万苦得来的，答辩人急需走出住房困难，答辩人不可能把房号转让给我不认识的人，不认识我的人也不可能相信我有房号，这也不符合生活逻辑。转让房号完全是受聂天宇的愚弄，当时聂天宇承诺说只要这个房号不要写你全家人的名，以后你们家还可以照样得到保障房资格，为了促成卖房号的目的，把全家的申请表换成答辩人以大龄青年的名义申请。因此，在本案中聂天宇是幕后总指挥，答辩人没有主观过错。5、反诉人在交易前知道或应当知道经适房的性质，买房是人们生活中的重大事项�作为生意人不可能搞不清楚，就相信不认识的人欺诈，反诉人完全是为了规避经济适用住房供应对象和低收入住房困难家庭政策的限制，谋取不正当优惠，具有主观过错，因此反诉人不是受害人而是不当的获利人。6、反诉人请求判令答辩人返还购房款的请求，依照法律有关规定，本案合同纠纷与反诉人要求赔偿损失不属于同一民事法律关系。反诉人应另行起诉。综上所述，答辩人和反诉人签订合同的标的是买卖特定的购房资格，而非房屋本身。资格不能买卖，因资格是具备人身权利属性的，是专属于符合经济适用房购房者的权利，对于“专属权”我国合同法是明令禁止转让的，“资格”不能买卖，合同应认定无效。
经审理查明，2009年8月13日原告王涛及黄冬青（甲方）与被告孟太举（乙方）签订《定金协议书》约定：一、甲方转让蓬莱小区（秀苑小区）5#-3-102住房一套与乙方。二、现乙方付给甲方定金伍仟元整。三、此协议经双方签字后不得以任何理由变故。四、如甲方变故赔偿乙方现金壹万元整。如乙方变故，定金不再退还乙方。五、其它未尽事宜另签协议。2009年8月27日，三人再次签订《首付房款协议》，被告向原告交纳首付房款7万元。2010年1月11日，原、被告签订《住房转让协议》，该协议中约定被告向原告交现金173318元系用于购买蓬莱小区秀苑5#-3-102住房的全部房款，原告将购房原始票据、收据和一切相关手续交给被告。被告付给原告转让费2万元。先付1万元，余款1万元待房屋手续过户给被告后付清。同时约定双方的违约、赔偿责任：如原告违约需赔偿被告的双倍购房款和双倍转让金，或者房屋的当时的双倍市价以及被告的房屋装修费和其他设施费用。同时明确被告在房屋变更或过户时原告应无条件配合被�到有关部门办理相关手续，并提供所需一切真实、合法、有效的手续及证件。同日，原告向被告出具收条一份，载明：现收到孟太举购买房款壹拾柒万叁仟叁佰壹拾捌圆整（173318元整）。2010年5月30日原告与洛阳中城房地产开发股份有限公司签订《洛阳市经济适用房买卖合同》，购买涧西区蓬莱新村蓬莱小区秀苑5幢3单元3-102号房屋，价格为152554元。合同约定：原告应在2010年1月11日前支付全部购房款152554元，出卖方在2010年1月30日前将该房屋交付买受人使用。房屋建设竣工交付后被告装修入住至今。
上述事实有定金协议书、首付房款协议、住房转让协议、洛阳市经济适用房买卖合同、王涛给孟太举打的收条、证人证言、原、被告的当庭陈述等证据材料在卷资证。
本院认为，建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易。这就意味着，购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权，属于和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有房屋，显然违反了《经济适用住房管理办法》的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。原告在未取得房屋所有权属证书的情况下与被告签订《住房转让协议》，违反了法律的强制性规定，应属无效。原告主张确认双方签订的《定金协议书》、《首付房款协议》以及《住房转让协议》无效的请求，依法有据，本院予以支持。由于合同是至始无效，故被告主张的继续履行合同、并根据合同约定赔偿损失请求依法予以驳回。合�无效后，因该合同取得的房产，应当予以返还，原告主张的要求被告腾空房屋的主张，本院予以支持。在合同无效时，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告在出售房屋时明知自己尚未取得出售房屋的所有权属证书，但为了取得不当利益与被告签订《房屋转让协议》并收取被告转让款1万元；而原告作为该房屋所有权人，在买卖关系中占主动地位，应承担主要过错责任。被告在明知该房屋属于经济适用房，出售和购买具有一定的限制，却与原告签订《住房转让协议》，也存在过错，应承担次要过错责任。由于被告未提供因合同无效给其造成损失的相关证据，该损失部分被告可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一�第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王涛与被告（反诉原告）孟太举签订的《定金协议书》、《首付房款协议》以及《住房转让协议》无效；
二、原告（反诉被告）王涛于本判决生效后三十日内返还被告（反诉原告）孟太举购房款173318元及定金1万元；
二、被告（反诉原告）孟太举于本判决生效后三十日内将位于涧西区蓬莱小区秀苑5幢3单元3-102号房屋腾空返还原告（反诉被告）王涛；
三、驳回反诉原告孟太举的反诉请求。
本案诉讼费100元由被告孟太举承担，反诉费1750元由反诉原告孟太举自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 牛同奎
人民陪审员 潘洛宜
人民陪审员 李 冰
二〇一六年五月六日
书 记 员 袁 景