湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）开民二初字第02455号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行。
负责人刘力耕，该分行行长。
委托代理人余希，湖南芙蓉律师事务所律师。
委托代理人戴龙剑，中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部职工。
被告李铁文，男，1964年1月2日出生，汉族。
被告齐燕飞，女，1985年2月28日出生，汉族。
被告湖南恒生置业有限公司。
法定代表人王小生。
委托代理人戴玲燕，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行诉被告李铁文、齐燕飞、湖南恒生置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2013年6月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李双临独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员彭小波担任记录。原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行的委托代理人余希，被告李铁文、齐燕飞、湖南恒生置业有限公司的委托代理人戴玲燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行诉称，2011年5月，被告李铁文、齐燕飞与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向原告借款290000元，贷款期限为2011年5月5日至2026年5月5日，还款方式为等额本息还款法。合同中还特别约定，如被告李铁文、齐燕飞未按合同约定的还款计划偿还贷款本息，原告有权提前收回未到期的全部贷款本息以抵押物拍卖变卖后的款项优先受偿，并承担原告实现债权的费用（含诉讼费、律师费）。同时，原告与被告湖南恒生置业有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告湖南恒生置业有限公司为其开发的楼盘碧水龙庭购房按揭客户提供偿还贷款的连带责任保证，保证范围为贷款本息及实现债权的费用（含诉讼费、律师费）。为确保《个人住房（商业用房）借款合同》的切实履行，被告李铁文、齐燕飞提供位于长沙市雨花区万家丽南路一段226号碧水龙庭＊栋＊＊号房屋（产权证号：21＊＊＊**）作为其偿还上述全部借款本息（含罚息）及原告实现债权费用的担保，并依约办理了抵押登记手续。上述合同生效后，原告依约借款290000元给被告李铁文、齐燕飞。但被告李铁文、齐燕飞未按约履行还款义务。被告李铁文、齐燕飞违反借款合同的约定逾期偿还贷款本息，原告依约要求被告提前偿还未到期的全部贷款本金及逾期利息，并承担原告实现债权而产生的所有费用。被告湖南恒生置业有限公司对所担保的债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院，要求：一、判令被告李铁文、齐燕飞立即偿还原告欠款本息269560.75元（利息暂计至2013年5月9日止，此后的利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止）；二、判令被告李铁文、齐燕飞承担原告为实现上述债权支付的律师费用27000元；三、判令原告对被告李铁文、齐燕飞提供的抵押房产长沙市雨花区万家丽南路一段226号碧水龙庭＊栋＊＊号房屋在上述债务及实现债权费用范围内享有优先受偿权；四、判令被告湖南恒生置业有限公司对上述第一、二项请求承担连带清偿责任；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告李铁文、齐燕飞共同辩称，被告李铁文、齐燕飞购买的被告湖南恒生置业有限公司开发的房屋存在严重的质量问题。现在房屋内到处开裂，电梯也有质量问题。被告李铁文、齐燕飞现在要求退房。
被告湖南恒生置业有限公司辩称，对原告主张被告湖南恒生置业有限公司承担连带责任的诉讼请求无异议。
经审理查明，被告李铁文、齐燕飞系夫妻关系。2011年3月21日，原告与被告湖南恒生置业有限公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，合同约定：原告对符合贷款条件的购房人购买被告湖南恒生置业有限公司开发建设并依法销售的碧水龙庭的商品房发放个人住房（商业用房）贷款。被告湖南恒生置业有限公司同意对每一购房人向原告的借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证；本协议合作期限为3年。同日，原告与被告湖南恒生置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告湖南恒生置业有限公司愿意为原告与因购置碧水龙庭项目所属住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人之间所形成的债权承担最高额保证；最高额保证所担保的债权是指自2011年3月11日至2014年3月11日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等），原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。2011年5月4日，被告李铁文、齐燕飞与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告李铁文、齐燕飞向原告借款290000元。借款期限为180个月，从2011年5月5日至2026年5月5日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押和最高额保证；被告李铁文、齐燕飞自愿以长沙市雨花区万家丽南路一段226号碧水龙庭＊栋＊＊号房作为本合同项下的抵押；抵押担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，借款人构成违约，原告可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，原告有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按原告制定的利率定价标准执行；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。原告与被告李铁文、齐燕飞依法办理了抵押登记手续。合同签订后，原告于2011年7月27日向被告李铁文、齐燕飞发放贷款290000元，但被告李铁文、齐燕飞未按合同约定的期限向原告按时偿还贷款。被告李铁文、齐燕飞在履行借款合同过程中因提出房屋有质量问题，遂于2012年9月、10月，2013年3月至今一直未向原告偿还贷款本息，故被告湖南恒生置业有限公司为被告李铁文、齐燕飞代垫房屋按揭款。截至2013年5月9日止，被告李铁文、齐燕飞尚欠原告贷款本息269560.75元。
上述事实，有《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、结婚证、中国建设银行个人贷款对账单、房屋他项权证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告李铁文、齐燕飞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法、有效，原告与被告李铁文、齐燕飞之间形成了合法、有效的借贷关系及抵押担保关系。原告依约向被告李铁文、齐燕飞发放了贷款，但被告李铁文、齐燕飞未按合同约定的期限偿还借款本息，现被告李铁文、齐燕飞的违约行为已达到双方约定的合同解除条件，原告与被告李铁文、齐燕飞签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应予解除，原告要求被告李铁文、齐燕飞偿还借款本息的诉讼请求，符合双方合同的约定，亦不违背法律的规定，本院予以支持；被告李铁文、齐燕飞提出的所购房屋因存在质量问题要求退房的辩解理由，因房屋质量问题系被告李铁文、齐燕飞与被告湖南恒生置业有限公司之间的商品房买卖合同关系，与本案金融借款合同关系不属于同一法律关系，被告李铁文、齐燕飞应另行主张权利，对被告李铁文、齐燕飞的该辩解理由本院不予采信；原告与被告李铁文、齐燕飞在合同中对原告为实现债权的费用有约定，且原告委托律师起诉并无不当，其委托律师发生的费用属于原告要求被告李铁文、齐燕飞归还借款本息及实现债权花费的合理费用，本院酌定被告应按本案涉诉标的的5%承担实现债权的损失，即269560.75元×5%=13478元，对超过上述款项的部分本院不予支持；原告与被告李铁文、齐燕飞就位于长沙市雨花区万家丽南路一段226号碧水龙庭＊栋＊＊号房屋约定的抵押担保依法成立并登记生效，故原告要求对被告李铁文、齐燕飞提供的抵押物拍卖、变卖所得款项在原告贷款本息及实现债权损失的范围内享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持；原告与被告湖南恒生置业有限公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定的保证担保合法、有效，《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因被告李铁文、齐燕飞向原告提供了抵押房产，故被告湖南恒生置业有限公司应按照合同约定对被告李铁文、齐燕飞提供的抵押房产拍卖、变卖所得款项不足清偿贷款本息及实现债权损失的部分承担连带清偿责任。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告李铁文、齐燕飞于本判决生效之日起5日内偿还原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行借款本息269560.75元（利息暂计至2013年5月9日止），并按合同约定的计算方式计付2013年5月10日起至借款本息还清时止的利息、罚息、复利；
二、被告李铁文、齐燕飞于本判决生效之日起5日内向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付实现债权的损失13478元；
三、原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行对被告李铁文、齐燕飞提供的抵押物，即位于长沙市雨花区万家丽南路一段226号碧水龙庭＊栋＊＊号房屋拍卖、变卖所得款项在贷款本息及实现债权费用的范围内享有优先受偿权；
四、被告湖南恒生置业有限公司对被告李铁文、齐燕飞提供的抵押房产拍卖、变卖所得款项不足清偿贷款本息及实现债权损失的部分承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5748元，因适用简易承担减半收取2874元，由被告李铁文、齐燕飞、湖南恒生置业有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李双临
二〇一三年九月六日
代理书记员 彭小波
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。