广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民三初字第374号
原告：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路7号，组织机构代码70763713-6。
主要负责人：刘同朋，该行行长。
委托诉讼代理人：马振武，该行员工。
委托诉讼代理人：黄敏嫦，该行员工。
被告：黄航，女，1965年11月15日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市凯茵新城A08区A1-8房，
被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A-01区岭峰路6号1-2层，统一社会信用代码914420007265147727。
委托诉讼代理人：刘梦玄，该司员工。
原告中国工商银行股份有限公司中山分行(以下简称工行中山分行)诉被告黄航、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行中山分行的委托诉讼代理人马振武、黄敏嫦，被告凯茵房地产公司的委托诉讼代理人刘梦玄到庭参加诉讼，被告黄航经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行中山分行诉称，原告与被告黄航于2011年11月7日签订个人购房借款/担保合同（编号A:凯茵字中山分行营业部支行2011年084号），约定黄航向原告借款103万元用于购买中山市火炬开发区××号凯茵新城03区12卡的房地产，合同年利率为7.0725%,借款期限由2011年11月18日至2021年11月18日，按等额本息还款法于贷款发放次月起分期归还贷款本息。原告于2011年11月18日如约发放了贷款，黄航以上述房地产抵押给原告作为偿还贷款的保证，合同还约定被告凯茵房地产公司承担连带保证责任。贷款发放后，被告黄航连续3期、累计4期没有按照合同约定按时还本付息，原告已将个人贷款提前清偿通知书向黄航邮寄送达并告知凯茵房地产公司，宣布贷款提前到期，但两被告至今仍未履行合同义务。原告为维护其合法权益，诉请法院判令：1.被告黄航清偿所欠的贷款本金746928.93元及利息（利息包括贷款利息、罚息、复利、计至债务清偿之日止。截至2015年10月13日，其欠利息17373.93元）；2.原告对被告黄航提供的抵押房产享有优先受偿权；3.被告凯茵房地产公司对上述债务承担连带保证责任。在本案的审理过程中，原告明确截至2016年8月21日，被告黄航尚欠本金746928.93元、利息59241.47元（含正常利息51261.64元、罚息5158.09元、复利2821.74元）；从2016年8月22日起至清偿之日止，利息（含罚息）以全部尚欠本金为基数，在合同利率（基准利率基础上上浮15%）基础上上浮40%计算，即以中国人民银行五年以上期贷款基准利率的1.61倍计收，复利是以尚欠的利息为基数，按罚息利率计收。
就其陈述的事实，原告工行中山分行在举证期限内提供的主要证据有：1.被告黄航的身份资料、被告凯茵房地产公司的企业法人营业执照；2.中国工商银行个人住房（商用房）贷款申请表；3.个人住房贷款借据；4.个人购房借款/担保合同；5.商品房销售登记备案表、抵押登记备案证明；6.个人贷款提前清偿通知书、快递单；7.还款记录明细。
被告凯茵房地产公司辩称，本案被担保的债权既有物的担保又有人的担保，原告应首先就物的担保实现债权，不足部分再由保证人也即我司承担保证责任。
就其辩解，被告凯茵房地产公司在举证期限内提交了按揭贷款业务合作协议一份。
被告黄航在法定答辩期内没有到庭应诉、答辩，也没有提供任何证据。
经审理查明：2011年9月6日，工行中山分行（作为协议甲方）与凯茵房地产公司（作为协议乙方）签订了一份按揭贷款业务合作协议，约定甲方根据乙方提出的申请，同意作为乙方销售凯茵新城项目的按揭贷款银行，乙方在甲方开立指定账户，甲方对购买该项目借款人提供单笔贷款最高限额为/万元，其中：住宅贷款最高成数70%，贷款期限最长不超过30年；商业用房贷款最高成数50%，贷款期限最长不超过10年；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把乙方的购房人在甲方办理的按揭款划到乙方在甲方开立的2011002519025900613账户；在房屋他项权证未办妥之前，乙方同意为“凯茵新城”的借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，前述所指阶段是指甲方向购买该项目的借款人实际发放贷款之日起至办妥抵押物的房地产权证、国有土地使用权证、抵押权他项权证期间；如借款人在该期间内未按合同约定履行还款义务，在甲方发出书面通知后，乙方既可以选择直接对全额债务承担保证责任，也可以要求甲方先行使抵押权，处置抵押物的价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金时，不足金额由乙方连带清偿，在甲方发出书面通知，且乙方未提出书面要求甲方先行处置抵押物的，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述债务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。在乙方履行保证责任后，甲方在其还款数额范围内协助其向借款人追收；如发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成可选择向贷款人所在地人民法院提起诉讼。协议还约定了其他内容。
2011年11月7日，工行中山分行（贷款人）与黄航(借款人和抵押人)、凯茵房地产公司（保证人）签订了一份个人购房借款/担保合同(编号为A:[凯茵]字[中山分]行[营业部]支行[2011年[084]号)，约定借款人向贷款人借款103万元，用于购买凯茵房地产公司销售的位于中山市火炬开发区××号凯茵新城03区12卡的房地产，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；自贷款发放次月起，借款人采用等额本息还款法分期按月归还贷款本息，借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户作为还款账户，在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率基础上加收40%确定；借款人提供合同项下贷款所购房产作为借款的抵押；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但办妥合同项下抵押物的国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成，可向贷款人所在地的人民法院提起诉讼。合同还就其他事项作了约定。2011年11月18日，工行中山分行如约向黄航发放了贷款1030000元，双方并签订了个人住房贷款借据，借据上载明合同年利率为8.1075%。贷款发放后，黄航初期尚能依期还款。但自2015年2月18日开始出现逾期还款，自2015年7月18日开始连续多期无还款，原告遂于2015年11月18日诉至本院，主张前述实体权利。
另查明：2015年7月24日、8月12日，工行中山分行以快递的方式分别向黄航、凯茵房地产公司邮寄了个人贷款提前清偿通知书，告知黄航已连续3期未依合同约定还款，工行中山分行现宣布贷款提前到期，要求黄航提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。工行中山分行主张上述快递已为黄航、凯茵房地产公司签收，但为此未能提交相关证据证实。凯茵房地产公司不确认收到上述提前清偿通知书，其主张个人贷款清偿通知书的落款时间是2015年9月20日，晚于快递上加盖的邮戳日期，明显不合常理；且黄航是从2015年7月18日开始逾期还款，即使工行中山分行确实曾发出上述快递，但在快递发出时也即2015年8月12日黄航仅逾期还款一期，不足以构成其宣布贷款全部提前到期、清偿的事由。因工行中山分行并无证据证明履行了相应的通知义务，故按照双方签订的按揭业务合作协议，工行中山分行应首先处分抵押物用以清偿涉案债务。
又查明：从工行中山分行起诉之日至本案开庭审理之日，黄航未有任何还款。根据工行中山分行提交的对账单及贷款本息明细表，截至2016年8月21日，黄航尚欠借款本金746928.93元，利息59241.47元（其中正常利息51261.64元，逾期罚息5158.09元，复利2821.74元）。
再查明：黄航与凯茵房地产公司就购买上述房地产签订的商品房买卖合同于2011年11月1日办理了商品房销售登记备案。上述房地产还于2011年11月14日办理了商品房抵押登记备案，抵押权人为工行中山分行。该房产尚未办理房地产权证书。
本院认为：本案属于涉港金融借款合同纠纷。合同双方未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因原被告住所地，以及借款合同的履行地均在我国内地，因此内地法律与本案借款纠纷具有最密切联系，根据前述规定，本案借款纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。被告黄航经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应由其自行承担相应的诉讼风险。
工行中山分行与黄航签订的个人购房借款/担保合同是双方当事人之间的真实意思表示，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同，双方当事人均有义务全面履行合同。工行中山分行依约发放贷款后，黄航负有按期偿还借款本息的义务。至工行中山分行起诉时，黄航已连续拖欠5期，累计拖欠7期款项，符合个人购房借款合同中关于“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定。工行中山分行提交的证据虽然不足以证实其在起诉前已经通过邮寄的方式向黄航及凯茵房地产公司送达个人贷款提前清偿通知书，但本院已以公告的方式向黄航送达了本案的应诉材料，其中包括上述个人贷款提前清偿通知书，故工行中山分行宣布贷款提前到期的意思表示视为已经到达黄航，也即原被告之间的个人购房借款/担保合同因黄航的违约行为而被工行中山分行宣布了全部贷款提前到期的行为有效。因此黄航应向工行中山分行承担偿还尚欠的借款本金和相应利息损失的责任。但工行中山分行主张的利息中包含了以逾期利息为基数计算的复利，而逾期利息系对黄航逾期归还贷款本金给工行中山分行造成的损失的补偿，如对逾期利息再计收复利，无异于对违约方实施双重惩罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，因此对工行中山分行的该部分诉讼请求本院不予支持。
关于工行中山分行对抵押的房产主张优先受偿权的问题。因个人购房借款/担保合同约定将黄航所有的位于中山市火炬开发区××号凯茵新城03区12卡的房地产作为个人购房借款/担保合同中约定的借款的抵押物，该房地产已办理了商品房抵押登记备案证明，工行中山分行是该房地产的抵押权人，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款的规定，工行中山分行在黄航不履行还款义务时，对处理该抵押房屋所得的价款享有优先受偿权。
关于凯茵房地产公司是否应当承担保证责任以及承担保证责任的顺序的问题。工行中山分行与凯茵房地产公司签订的按揭贷款业务合作协议以及个人购房借款/担保合同是双方之间的真实意思表示，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同，双方均有义务全面履行。按揭贷款合作协议以及个人购房借款/担保合同均确定了工行中山分行与凯茵房地产公司之间的债权人与担保人的关系。本案中，黄航向工行中山分行借款用于购买的中山市凯茵新城03区12卡的房地产属于上述合同明确约定的保证范围。至庭审时，凯茵房地产公司尚未为黄航办妥所购房屋的产权证及房屋抵押登记，因此，工行中山分行要求凯茵房地产公司对黄航的债务承担保证责任的理据充分，本院予以支持。黄航的借款债务既有黄航以其房产作为抵押物提供物的担保，也有凯茵房地产公司自愿提供的连带保证担保，虽然凯茵房地产公司对债务的清偿顺序进行了抗辩，但从双方在按揭贷款合作协议的具体约定内容可以看出，凯茵房地产公司对清偿顺序提出抗辩的时限是在收到工行中山分行发出书面通知的15日内，否则自愿放弃仅在物的担保以外承担保证责任的权利。凯茵房地产公司虽然不确认在起诉前收到过工行中山分行邮寄的清偿通知书，但本院邮寄的应诉材料中包括了上述个人贷款提前清偿通知书，故工行中山分行宣布贷款提前到期的意思表示视为已经到达凯茵房地产公司，凯茵房地产公司在收到应诉材料后并未在合同约定的时间内提出先行处置抵押物的请求，应视为其自愿放弃仅在物的担保以外承担保证责任的权利，其在庭审时才对清偿顺序提出抗辩理据不足，对其抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”的规定，凯茵房地产公司应当对黄航因违约而需承担的偿还全部借款、支付相应的利息损失等违约责任承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百六十七条的规定，缺席判决如下：
一、被告黄航于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山分行清偿借款本金746928.93元及利息【利息计算方法：计至2016年8月21日的利息为56419.73元（包含正常利息51261.64元，逾期罚息5158.09元），从2016年8月21日起以尚欠的贷款本金额为基数，以当年1月1日的中国人民银行公布的同期五年以上期贷款基准利率的1.61倍作为当年利率计算利息】；
二、如被告黄航不履行本案债务，原告中国工商银行股份有限公司中山分行对被告黄航所有的位于广东省中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区12卡的房地产【商品房合同抵押登记备案号：易房抵字第DY201126649号】折价或者拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告黄航所有；
三、被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司对被告黄航在本案中的债务向中国工商银行股份有限公司中山分行承担连带清偿责任，被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司在承担了清偿责任后，有权向被告黄航追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照我国《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11443元（原告中国工商银行股份有限公司中山分行已预交），由被告黄航负担(于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳)。如需以公告形式向被告黄航送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告预付，然后由被告黄航在本判决发生法律效力之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告。被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司对被告黄航应负担的案件受理费及公告费承担连带清偿责任，被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司在清偿案件受理费及公告费后，有权向被告黄航追偿。
如不服本判决，原告中国工商银行股份有限公司中山分行及被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄航可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 曹慧星
人民陪审员 李福大
人民陪审员 黄丹民
二〇一六年十一月九日
书 记 员 冯瀚杰
刘家华