北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第15659号
原告陈鸿民，男，1976年2月28日出生。
委托代理人丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。
被告董长艳，女，1973年4月13日出生。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
原告陈鸿民（以下称原告）与被告董长艳（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我与被告于2012年12月18日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将其所有的北京市朝阳区广顺北大街X号院X号楼X门X号房屋（以下简称涉诉房屋）出卖给我，总价款2600000元；首付款1100000元，于2013年1月1日支付800000元（含定金50000元），于2013年1月15日支付300000元；剩余1500000元通过银行按揭贷款的方式支付；合同签订90天内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我于2012年12月27日、2013年1月15日分别向被告支付800000元（含定金50000元）和300000元。但被告明确表示不履行合同义务，且要求加价出售涉诉房屋。故我诉至法院，要求被告：1、继续履行合同，协助我办理涉诉房屋的权属转移登记手续；2、向我交付涉诉房屋；3、以房屋总价款2600000元为基数，按照合同约定的每日万分之五的标准，支付自2013年8月1日至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。
被告辩称：原告所述签订合同的情况属实，我同意其第1项诉讼请求。由于合同约定先过户后交房，现在原告既没有支付全部购房款也没有办理过户手续，故我不同意原告的第2项诉讼请求。关于违约金，因为涉诉房屋没有办理过户手续，交付房屋的条件尚未成就，故不应支付违约金。此外，原告在合同履行期限届满前查封了涉诉房屋，客观上也导致被告无法履行合同义务。
经审理查明：2012年12月18日，原、被告在我爱我家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告购买被告出售的涉诉房屋，该房屋已设定抵押；房屋成交价格为2600000元，原告可以在签订本合同的同时支付定金50000元；双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；被告逾期交房在10日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起3日内向原告支付违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过10日后，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的20%向原告支付�约金。
同日，原、被告与我爱我家公司签订《补充协议》，约定双方商定原告于2013年1月1日支付被告第一笔首付款800000元（含定金50000元），于2013年1月15日支付被告第二笔首付款300000元；双方协商同意，在过户后于2013年8月1日前被告向原告交付房屋钥匙；三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合；如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约；若原、被告有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金；经原、被告友好协商，在双方证件齐全双方配合的情况下，国家政策不变的情况下，我爱我家公司保证在90个工作日内办理完交税及过户手续。
此外，原、被告均认可双方还约定：1、被告应于2013年2月5日前办理涉诉房屋的解押手续；2、双方应于2013年3月18日前共同申请办�涉诉房屋权属转移登记手续；3、除首付款外，剩余1500000元由原告通过贷款方式支付，支付时间没有约定。
合同签订后，原告于2012年12月27日向被告支付800000元（含定金50000元），于2013年1月15日向被告支付300000元。
庭审中，原告提交其与被告于2013年2月1日、2月17日的通话录音，主要内容为被告不同意以2600000元的价格继续履行合同，用以证明被告违约。被告对录音的真实性不予认可。
被告提交中国工商银行个人贷款提前归还申请，用以证明其于2013年3月5日提前一次性偿还涉诉房屋剩余贷款740877.06元；提交存量房网上签约信息，显示涉诉房屋抵押情况为“无抵押”，用以证明被告积极履行合同，于2013年3月20日办理了网签。原告对还款申请的真实性表示无法确认，对网上签约信息不持异议。
另查，原告于2013年2月向我院提出诉前财产保全申请，我院于2013年2月25日作�（2013）朝民保字第10357号民事裁定书，查封了登记在被告名下的涉诉房屋。2013年7月，原、被告双方均同意调解解决本案纠纷，经原告申请，本院于2013年7月15日作出（2013）朝民初字第15659号民事裁定书，解除了对涉诉房屋的查封。在双方调解过程中，原告向我院交纳了剩余房款1500000元。2013年9月，原告表示双方因为税费负担问题未能达成一致调解意见，故再次申请诉讼财产保全。本院于2013年9月11日作出（2013）朝民初字第15659号民事裁定书，再次查封涉诉房屋。
经询，被告认可曾与原告协商解除合同，但表示由于原告主张高额违约金，故后来便不再坚持解除，而同意继续履行。原告表示鉴于被告不履行合同，同时将涉诉房屋在其他中介公司挂牌出售，故其于2013年2月申请了诉前财产保全。被告否认其曾将涉诉房屋另行挂牌出售的事实。原、被告均认可涉诉房屋已于2013年3月5日办理完毕解押手续。原告同意在本案中一次性向被告支付剩余房款1500000元。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、收款证明、视听资料及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。
被告同意原告的第1项诉讼请求，本院不持异议，并将同时判决原告给付被告剩余全部房款。关于房屋交付，虽《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并未约定期限，但《补充协�》中约定的时间是“在过户后于2013年8月1日前”。现被告同意配合办理房屋过户手续，原告亦同意一次性支付剩余房款，故对于其交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于第3项诉讼请求，原告主张的系逾期交房违约金，故首先应对合同约定的交房时间予以明确。
《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》对交房时间没有约定，《补充协议》约定“在过户后于2013年8月1日前被告向原告交付房屋钥匙”。此约定存在两种理解：一是，自合同约定的过户时间至2013年8月1日期间，被告向原告交付房屋；二是，在双方实际办理完毕过户手续的情况下，于2013年8月1日前，被告向原告交付房屋。就上述两种理解，本院采纳前者，理由如下：首先，过户和交房是房屋买卖过程中两个必不可少的环节，这两个环节在行为上彼此独立，在时间上亦没有既定的先后顺序，不存在交房必须以实际过户为前提的情况。其次，实际交房时间是一个不确定的时间，可能在2013年8月1日之前，也可能在2013年8月1日之后。如理解成在实际过户后2013年8月1日前交房，时间逻辑上可能产生矛盾。最后，如按第二种理解履行合同，只要双方没有办理房屋过户，被告就不负有向原告交付房屋的义务，这显然与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的字面含义以及房屋买卖的交易习惯不符，且在这种情况下，“于2013年8月1日前”的约定也就失去了意义。综合上述原因，本院认为无论房屋实际过户与否，被告均应于2013年8月1日前向原告交付涉诉房屋。
《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》对于被告逾期交房10日内的违约金进行了约定，对于逾期交房10日以上的，仅约定了原告有权解除合同，未约定违约金。鉴于被告逾期交房已超过10日，故�院将以10日为期限，按照合同约定的标准核算违约金的具体数额，支持原告此项请求。原告要求被告支付违约金至实际交付房屋之日止缺乏合同依据，本院不予支持。原告申请诉前财产保全的行为虽查封了涉诉房屋，但并不影响被告向原告交付房屋，故对于被告此项抗辩，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告董长艳于本判决生效后七日内协助原告陈鸿民办理北京市朝阳区广顺北大街X号院X号楼X门X号房屋的权属转移登记手续，同时原告陈鸿民向被告董长艳支付剩余房款一百五十万元。
二、被告董长艳于本判决生效后七日内向原告陈鸿民交付北京市朝阳区广顺北大街X号院X号楼X门X号房屋。
三、被告董长艳于本判决生效后七日内向原告陈鸿民支付违约金五千五百元。
四、驳回原告陈鸿民其他�讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元、保全申请费10000元，由原告陈鸿民负担保全申请费5000元（已交纳），由被告董长艳负担案件受理费70元、保全申请费5000元（于本判决生效后七日内给付原告陈鸿民）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 余 昉
人民陪审员 王京玉
人民陪审员 朱 蓓
二〇一三年十一月八日
书 记 员 蒋艳君