江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第03045号
上诉人（原审原告）马洪雨，市民。
委托代理人王亚洲，江苏省阜宁经济开发区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）盐城益大建设有限公司，住所地阜宁经济开发区开发大道86号。
法定代表人罗祝春，该公司董事长。
委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈德付（富），市民。
委托代理人李建飞，江苏众想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏鹏鼎置业有限公司，住所地阜宁经济开发区花园路8号。
法定代表人刘长军，该公司董事长。
委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
上诉人马洪雨因与被上诉人盐城益大建设有限公司（以下简称益大公司）、陈德付、江苏鹏鼎置业有限公司（以下简称鹏鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阜宁县人民法院（2014）阜民初字第00075号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告马洪雨（与被告陈德付妻子系表兄妹关系）欲购买被告鹏鼎公司开发建设的阜宁县阜城镇“书香华庭”10#楼201室房屋，遂找到被告陈德付，并分别于2012年10月8日、2013年2月18日给付被告陈德付购房款250000元、130000元，合计380000元。被告陈德付以个人名义向原告马洪雨出具了购房款收条2张，收条分别载明：“收到马洪雨书香华庭10#-201室购房款贰拾伍万元整，￥250000.00，据：陈德付，2012.10.8”，“收到马洪雨书香华庭10#-201室房款壹拾叁万元整，￥130000.00，据：陈德付，2013.2.18”。原告马洪雨既未与被告陈德付签订房屋买卖合同，亦没有与被告鹏鼎公司签订商品房买卖合同。后原告马洪雨发现被告陈德付不能交付其所欲购买的房屋，且其所欲购买的房屋已被被告鹏鼎公司出售给他人。原告马洪雨遂诉至本院，要求被告陈德付退还购房款计380000元，赔偿自付款之日起至返还房款之日止同期银行贷款利息，并承担本案诉讼费用，被告益大公司、鹏鼎公司承担连带清偿责任。
另查明，阜宁县阜城镇“书香华庭”项目由被告鹏鼎公司开发。2012年2月13日，被告陈德付与蔡宝鼎分别以被告益大公司、鹏鼎公司的名义签订“书香华庭”第10－13﹟楼《建设工程施工合同》1份，合同载明工程发包人为被告鹏鼎公司，承包人为被告益大公司，蔡宝鼎在合同发包人的法定代表人处签字，被告陈德付在合同承包人的法定代表人和委托代表人处签字，合同未加盖被告鹏鼎公司、被告益大公司的公司印章，合同约定本合同双方“签名盖章“后生效。蔡宝鼎受被告鹏鼎公司的委托与被告陈德付签订建设工程施工合同，被告陈德付非被告益大公司的员工，是蔡宝鼎让其以被告益大公司的名义承包工程，被告益大公司未收取被告陈德付的管理费用。被告益大公司在该小区承包了其他工程，项目经理为朱广鑫，后在实际施工过程中所形成的《工程质量整改完成报告书》、《墙体材料应用验收与建筑节能分部查验申请表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》等相关文件，是被告鹏鼎公司让被告益大公司作为施工单位加盖公章，实际形成的相关文件中，载明施工单位项目负责人为朱广鑫。在工地上挂出的工程明示牌上标明益大公司项目负责人：朱广鑫陈德付。《建设工程施工合同》中约定，工程款支付方式和时间：每幢单体工程现金付款比例为30%；分别在“车库层”、“三层顶板”、“主体结束后”，每次10%；剩余65%工程款用该小区工程的10#楼东单元12套套房（即10#楼101-601、102-602）及10号楼106-606，105、405，8套套房以开盘最低价（均价4050元／平方米，具体为一楼、四楼4050元、二楼4150元、三楼4250元、五楼3950元、六楼3850元；最东单元东进户加80元／平方米、最西单元西进户加50元／平方米）进行冲抵。该合同在补充条款部分第10条还约定：“冲抵发包方工程款的套房。承包方可以自行联系销售，也可以由发包方代为销售，但必须由发包方统一与客户签订购房合同和相关手续。收取的房款在扣除销售及相关费用后由发包方付给承包方”。合同签订后，被告陈德付自筹资金对承包的书香华庭10－13﹟楼进行施工，期间按照合同约定将冲抵工程款的房屋自行联系销售了12套，并到被告鹏鼎公司与客户办理了购房手续，由被告鹏鼎公司与买受人签订商品房买卖合同，被告陈德付均是以向被告鹏鼎公司出具付条的形式取得所售商品房的房款，用以冲抵工程款。
还查明，被告鹏鼎公司于2013年2月4日将“书香华庭”10#楼201室房屋出售给曹恒军，所售价款给付被告陈德付折抵工程款，陈德付出具付条时也明确注明付到“书香华庭”10﹟楼201室房屋的房款抵10#-13#工程款。
原审法院认为，民事法律行为从成立时起具有法律效力。（一）关于原告马洪雨要求被告陈德付返还购房款的诉讼请求。经查，被告陈德付与原告马洪雨以口头形式约定由被告陈德付将被告鹏鼎公司用于冲抵其工程款的房屋出售给原告马洪雨，被告陈德付收取原告马洪雨房款并出具收条的行为，在原告马洪雨与被告陈德付之间形成房屋买卖合同关系，对双方具有法律约束力。被告陈德付虽与被告鹏鼎公司在所签订的建设工程施工合同中约定案涉房屋用于冲抵应得工程款，但合同同时约定工程款是按照工程进度分期按比例结算，由被告鹏鼎公司统一与购房户签订购房合同并办理房款交付手续，被告陈德付并没有获得被告鹏鼎公司开发的位于阜宁县阜城镇“书香华庭”用于冲抵工程款房屋的所有权，无权直接收取购房户的房款，其在未经被告鹏鼎公司同意的情况下私自收取购房户的房款，致使案涉房屋不能交付，产生合同无法履行的法律后果，被告陈德付应当承担违约责任。故原告马洪雨要求被告陈德付返还房款并支付利息的诉讼请求，予以支持。（二）关于原告马洪雨要求被告益大公司、被告鹏鼎公司对被告陈德付返还房款承担连带清偿责任的诉讼请求。经查，被告陈德付虽以被告益大公司的名义承包工程，但建设工程施工合同并没有加盖被告益大公司的印章，被告陈德付不是被告益大公司的员工，与被告益大公司不存在隶属关系，其收取房款并非受被告益大公司委托，事后被告益大公司也未予追认，并非履行职务行为。被告陈德付作为工程实际施工人，违反合同的约定，既没有以被告益大公司的名义也没有以被告鹏鼎公司的名义而以其个人的名义出具收条私自收取购房款，不符合表见代理的构成要件，对被告益大公司和被告鹏鼎公司不发生效力，应由其本人承担法律责任，故原告马洪雨要求被告益大公司、被告鹏鼎公司承担连带责任的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予支持。关于原告马洪雨要求被告陈德付给付自付款之日起至返还房款之日止的银行同期贷款利息的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款的规定，一审判决如下：一、被告陈德付返还原告马洪雨购房款380000元及利息（其中，购房款250000元的利息从2012年10月8日起算；购房款130000元的利息从2013年2月18日起算，利息均算至返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。限于本判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告马洪雨的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由被告陈德付负担。
宣判后，马洪雨不服，向本院提起上诉称：被上诉人陈德付是以益大公司名义对外开展与所建工程有关民事活动的，因此益大公司应当对其工作人员陈德付的经营活动承担民事责任。陈德付挂靠益大公司承建相关工程，双方也在合同补充条款中约定陈德付可以自行联系销售，并在之前也单独成功销售过房屋，都已交付，因此上诉人有理由相信被上诉人陈德付向其出售房屋、收取房款是代为行使益大公司的权利。被上诉人陈德付作为被上诉人益大公司承建书香华庭的项目负责人，代表益大公司向上诉人收取了购房款，并将该购房款用于发放工人工资、偿还材料款等，其后却无法向上诉人交付房屋，因此两被上诉人已对上诉人构成违约，应当依法承担违约责任。陈德付的行为是职务行为，其行为后果应由益大公司承担。陈德付在一审中陈述，其挂靠益大公司是鹏鼎公司授意的，也是强制的，此事实也得到鹏鼎公司的认可，因此益大公司和鹏鼎公司实际上是人格混同，故鹏鼎公司也应当对益大公司的债务承担连带责任。综上，请求二审撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人陈德付辩称：1、被上诉人陈德付在施工过程中为了使工程能顺利竣工，依据益大公司与鹏鼎公司签订的建设工程施工合同的约定，出售房屋以冲抵工程款的行为是合理合法的。同时陈德付作为益大公司的项目负责人以及实际施工人，其在施工过程中的行为构成表见代理，根据法律规定，其行为所产生的法律后果，应由益大公司承担。2、陈德付所收房款均用于发放工人工资以及购买建筑材料等相关活动，即其所收房款并未用于个人消费或收入囊中，故陈德付认为其行为所产生的后果应由益大公司承担。
被上诉人益大公司辩称：1、陈德付与鹏鼎公司签订合同未经益大公司授权，益大公司未收取管理费。陈德付是实际施工人，并非益大公司项目负责人。2、陈德付以个人名义出具条据，以自己名义对外订立、履行合同，其行为是个人行为。3、陈德付所签的施工合同明确约定，销售房屋必须由发包方统一与客户签订购房合同和相关手续。陈德付仅向上诉人出具收条并不符合一般交易习惯，上诉人并非善意无过失，陈德付的行为不构成表见代理。4、陈德付未取得涉案房屋产权即与他人签订房屋买卖合同，属于无权处分。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人鹏鼎公司辩称：1、鹏鼎公司与陈德付签订建设工程施工合同属实，陈德付是实际施工人。但双方合同约定无论是由发包方销售还是承包方自行联系销售，都必须由发包方统一与客户签订购房合同和相关手续。但陈德付并未将本案所涉房款交给鹏鼎公司，且鹏鼎公司已经将本案所涉房屋出售给他人，所得房款也已转付给陈德付。陈德付将房屋出售给上诉人属于无权处分。2、购买房屋应当签订书面房屋买卖协议，上诉人应当知道该常识。上诉人对于购买房屋要与鹏鼎公司签订合同的事实也是明知的，因此，上诉人对本次交易具有重大过失。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明，陈德付于2013年2月4日出具的付条内容为：收到书香华庭10#楼201室房一套价格为肆拾柒万零贰拾玖元整抵10#-13#工程款。注：税金未付。付款人：陈德付2013.2.4。鹏鼎公司于2013年8月10日与案外人曹恒军签订商品房买卖合同，将10#楼201室出卖给曹恒军，并于同日向曹恒军出具预收购房款发票一份，价格为231544元。
本案争议焦点为：陈德付向马洪雨收取购房款的行为是否职务行为？益大公司是否应当向马洪雨返还购房款？如益大公司应当返还，鹏鼎公司是否应对此承担连带责任？
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。1、陈德付虽以益大公司的名义与鹏鼎公司签订了建设工程施工合同，但其与益大公司之间并不存在劳动合同关系，上诉人也无证据证明陈德付为益大公司的员工。且上诉人在一审及二审中均称，其在购买房屋时曾经到售楼处询问，售楼处有工作人员告知其本案所涉房屋是交给陈德付抵付工程款的，故上诉人应当知晓陈德付的身份为本案工程实际施工人，而非益大公司的员工。故上诉人关于陈德付收取其购房款是代表益大公司的职务行为的理由不能成立。2、鹏鼎公司以本案所涉房屋抵扣陈德付工程款，此为鹏鼎公司与陈德付之间的债权债务关系，与上诉人无关。上诉人如要购买房屋，仍应当与鹏鼎公司签订商品房买卖合同。无论是益大公司还是陈德付，都未取得本案所涉房屋的所有权，均无权擅自将本案所涉房屋直接出卖给上诉人。且购买房屋应当签订房屋买卖协议，此为一般生活常识，无论上诉人主观上是认为其与鹏鼎公司发生房屋买卖关系还是与陈德付发生房屋买卖关系，其均未在合理时间内要求签订房屋买卖合同，不符合常理。因此，鹏鼎公司并未与马洪雨发生房屋买卖关系，陈德付的行为亦不能认定为职务行为。上诉人要求益大公司返还房款的请求及鹏鼎公司与益大公司承担连带责任的请求均不能成立。
综上，上诉人马洪雨的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人马洪雨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 严 星
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 许其娟