江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱商初字第0269号
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县东湖西路富润花园B2栋1楼。
法定代表人黄海波，该公司总经理。
委托代理人周军。
被告王守华。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业盱眙分公司）与被告程平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由审判员陈俊春适用简易程序于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告诚善物业盱眙分公司委托代理人周军、被告王守华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业盱眙分公司诉称，从2010年10月12日起原告方就开始正式为被告王守华提供物业管理服务，被告方王守华所拥有的房屋为海通时代广场C区13号楼N106室，面积为103.58平方米，也就是被告正式开始接受了物业管理服务，但是被告方虽然接受了服务，却从2011年10月12日至2013年12月31日从未主动缴纳过物业服务费及其他相关费用。请求判决被告缴纳所欠物业服务费人民币2744.87元，生活垃圾处理费人民币212元，公共水电费216.24元，银行利息119元、违约金786.14元，合计人民币4078.25元，并承担本案诉讼费。
被告王守华辩称，物业费我是没有交，不交物业费是因为物业服务没有到位；原告诉称的违约金和利息是不合理的。
经审理查明，原告诚善物业盱眙分公司系经营物业管理等项目的企业。2010年11月30日，原告与被告王守华就被告王守华所拥有的海通时代广场C区13号楼N106室，面积为103.58平方米的物业服务签订了《物业服务协议》、《物业管理费收缴协议》，协议约定，根据甲方（原告）与开发公司签订的《前期物业管理合同》以及甲、乙（被告）双方签订的《前期物业管理服务协议》，乙方（被告）每年向甲方交纳物业管理费1元／月／㎡；生活垃圾处理费8元／月，公共水电费预收200元／户，按实分担。乙方入住时，须向甲方一次性交纳第一年的各项费用，计人民币1784元，乙方需于次年第一个月交清全年的物业管理公共服务费，如延期缴付，甲方按延期天数每天加收每日万分之五的违约金。协议签订后原告方按协议的约定履行了物业服务义务，被告王守华支付了第一年的物业服务费用，但自2011年10月12日一直未给付原告物业管理费用。截止2013年12月31日，被告王守华按合同约定应给付原告物业管理服务费2744.87元（计算方式103.58㎡＊1元／月／㎡＊26.5个月=2744.87元），应付生活垃圾处理费212元（计算方式8元／月＊26.5个月=212元），公共水电费216.24元（计算方式8.16元／月＊26.5月=216.24元），合计3173.11元。
另查明，2008年5月6日，原告与盱眙县海通置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定该海通时代广场C地块商住综合楼物业管理区域物业服务费的标准为物业管理公共服务费：（住宅）0.4元／月／平方米，商业用房1元／月／平方米；其他费用：垃圾外运费8元／月／户，停车场30元／月／位；公共水电费按实分担。业主应于收房之日起预交纳一年的物业服务费用。该合同期限自2008年5月5日起至业主委员会成立之日止。被告王守华所居住的海通时代广场C区16号楼N106室所在的物业小区至今没有成立业主委员会
认定上述事实的依据：1、原告诚善物业盱眙分公司与被告王守华的陈述；2、原告提交的物业管理费收缴协议，前期物业服务合同；盱政发（2013）83号文件，公摊电费明细等证据，以上证据经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告王守华与原告签订的物业服务协议及物业管理费收缴协议，系原被告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，对业主被告王守华具有约束力。被告王守华作为业主，应依照协议履行缴纳物业费及其他应摊费用。现被告王守华未交纳物业费等属违约行为，应承担违约责任。故对原告诚善物业盱眙分公司要求被告王守华按合同约定给付自2011年10月12日起至2013年12月31日的物业管理费2744.87元、垃圾处理费212元，以及应摊水电费216.24元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，被告王守华没有举证证明因被告物业服务影响其使用房屋，故对被告王守华辩称因原告的物业服务不到位才不交物业服务费用的辩称，本院不予支持，
另原告诚善物业盱眙分公司要求被告王守华支付逾期缴纳物业管理费等费用的银行利息119元并承担违约金786.14元。对此，本院认为，原被告双方签订的《物业管理费收缴协议》中对逾期利息并无约定，且原、被告双方约定的违约金过高。本案被告逾期付款给原告造成的损失主要是利息损失。故本院酌情确定被告自逾期之日起按照中国人民同期贷款的基准利率的1.5倍计算并给付原告违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告王守华于本判决生效后十日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费用2744.87元、垃圾处理费212元、公共水电费216.24元，合计3173.11元。
二、被告王守华于本判决生效后十日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司逾期缴纳物业管理费用的违约金（自2011年12月31日起以258.95元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至判决确定的给付之日；自2012年2月1日起以1242.96元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至判决确定的给付之日；自2013年2月1日起以1242.96元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至判决确定的给付之日）。
三、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告王守华负担。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈俊春
二〇一四年六月二十日
书记员 薛建邦
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百四十四条【在途标的物的风险承担】出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。