济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历商初字第1684号
原告（反诉被告）苏勇，男，1975年4月20日出生，汉族，住所地济南市。
原告（反诉被告）刘梦飞，女，1977年12月22日出生，汉族，住所地济南市。
两原告共同委托代理人凌程明，山东众英律师事务所律师。
两原告共同委托代理人方志伟，山东众英律师事务所律师。
被告（反诉原告）程晓民，男，1970年8月27日出生，汉族，住所地济南市。
被告（反诉原告）张笑囡，女，1972年10月1日出生，汉族，住所地济南市。
两被告共同委托代理人袁国民，山东北方永丰律师事务所律师。
本诉原告（反诉被告）苏勇、刘梦飞与本诉被告（反诉原告）程晓民、张笑囡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏勇、刘梦飞及其委托代理人凌程明、方志伟，被告（反诉原告）程晓民、张笑囡及其委托代理人袁国民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告苏勇、刘梦飞诉称，两原告和两被告均是夫妻关系，2015年1月20日两原告与两被告通过济南虹景房产经纪咨询有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定两原告购买位于济南市房屋（以下简称涉诉房屋）一套，总价款900000元整。合同还约定付款方式为按揭贷款，两原告于2015年2月13日前，将首付款270000元（含定金20000元）存入被告张笑囡的指定账户，剩余房款630000元在银行发放贷款之日由银行向张笑囡直接支付。买卖双方应于买方贷款审批通过二日内办理房屋过户手续。任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同向对方支付本合同总房价款千分之三的违约金或者总房价款30%的违约金，违约责任承担方式由守约方选择。两原告在合同签订当日即2015年1月20日向两被告支付定金2万元，于2015年2月11日将剩余25万元首付款存入两被告指定账户，并按照合同约定办理了贷款手续，但贷款审批通过后，两被告迟迟不配合办理房屋过户手续。后双方签订补充协议，两原告曾两次发函督促两被告过户。为维护两原告合法权益，依照法律规定及合同约定，特向贵院提起诉讼。请求依法判令：1、解除房屋买卖合同；2、两被告返还房屋首付款27万元及其利息（以27万元为基数，按照同期银行贷款利率的1.5倍，自2015年6月26日起计算至实际支付之日），并支付违约金27万元；3、两被告赔偿律师费1万元、房屋中介费3.33万元，共计4.33万元；4、两被告承担本案诉讼费用及相关费用。
本诉原告苏勇、刘梦飞为支持其本诉诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、房屋买卖合同及补充协议各1份，证明双方于2015年1月20日订立买卖合同，2015年6月14日订立补充协议，并约定了房款、过户、按揭、违约责任等事项；
证据2、2015年1月20日购房定金收条及中国工商银行交易凭证各1份，证明原告苏勇支付被告张笑囡定金2万元，2015年2月11日原告苏勇通过工商银行转账到被告张笑囡银行账户25万元；
证据3、对话录音3份（日期分别为2015年6月17日、6月28日、7月20日）及书面整理材料1份，前两份录音是原告苏勇与中介客户经理王卓的对话录音，第三份录音是原告刘梦飞与农业银行个贷中心经理田斌的对话录音，证明两被告一再违约，拒不过户，拖延时间，其房龄老导致农业银行贷款审查时间延长；
证据4、苏勇名下工商银行账户历史明细清单1份，证明2015年6月23日两原告已将补充协议约定的15万元及时存到其个人账户，已备两被告过户时按照补充协议支付给两被告，以证明两被告违约；
证据5、两原告给两被告和中介客户经理过户手续督促函及顺丰速递邮寄单各1份，证明两原告曾发函责令中介及两被告在2015年6月26日前办理过户手续；
证据6、2015年6月20日济南虹景房产经纪咨询有限公司出具的佣金确认单及山东众英律师事务所出具的律师代理费发票各1份，金额共计43300元，证明两原告因两被告违约造成的损失金额；
证据7、平安个贷银行业务系统查询记录的屏幕截图1份，证明2015年6月4日平安银行审批通过两原告的按揭贷款38万元，证实两原告的贷款已经顺利审批；
证据8、原告苏勇与两被告之间的短信往来截图1份证明2015年6月28日17：02苏勇给两被告发送短信，督促其办理过户手续，否则承担违约责任，被告程晓民在2015年6月28日17：06回复，证明是两被告违约，拒不过户；
证据9、原告刘梦飞的济南市住房公积金管理中心个人住房贷款申请审批表1份，证明刘梦飞在农业银行申请的公积金贷款25万元已于2015年4月通过审批；
证据10、顺丰速运快递单签收情况网上查询信息的打印件1份，证明两原告给中介邮寄的督促函已于2015年6月29日被签收。
本诉被告程晓民、张笑囡辩称，两原告对两被告的起诉不能成立，要求解除合同返还购房款的请求没有事实和法律依据。因为在涉案的房屋买卖合同中，两原告购买的房屋符合房屋交付的条件，合同也具备实际履行的条件，两原告没有办理按揭贷款审批手续，才造成合同不能顺利履行。两原告不能支付购房款，首先违反双方签订房屋买卖合同的约定，违约在先，造成合同不能履行两原告应当承担违约和过错的责任。因此，要求解除房屋买卖合同的诉讼请求根据事实和法律规定不能成立。
本诉被告程晓民、张笑囡未向本院提交证据证明其本诉答辩意见。
反诉原告程晓民、张笑囡诉称，两反诉原告于2015年1月20日与两反诉被告签订房屋买卖合同，拟购买两反诉原告坐落在济南市历下区羊头峪西沟10号房产一套，在购房合同签订后，两反诉被告多次违约，拒不支付全部购房款，至购房合同不能正常履行，又诉至法院要求解除合同，其行为侵犯了两反诉原告的合法权益。两反诉被告为延缓支付购房款项，在原合同的基础上，又与两反诉原告签订补充合同，但也未在约定期限内支付购房款，造成房屋买卖合同不能实际履行，给两反诉原告造成重大经济损失。两反诉被告不严格履行合同，不按时支付购房款，诉至法院要求解除合同的行为，违反合同约定，侵犯了两反诉原告的合法权益，特提出反诉。请求法院依法判令：1、两反诉原告继续履行房屋买卖合同，即支付剩余房款63万元；2、被反诉人承担不能履行合同违约的民事责任，支付违约金33.5万元（包含总房款30%的违约金27万元，定金2万元，约定的补偿金1.5万元，以及涉诉房屋10个月的空置费用3万元）；3、反诉费6000元和律师费4万元由两反诉被告承担。
反诉原告程晓民、张笑囡为支持其反诉诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、2015年1月20日双方签订的房屋买卖合同1份，证明两反诉原告和两反诉被告之间存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同在履行期间由于两反诉被告不能按照约定的时间和期限办理房屋贷款审批，所以造成该合同没有完全履行，不能履行合同的过错责任是由于两反诉被告没有按时办理贷款审批手续，也没有按照约定向两反诉原告支付全部购房款，才造成合同不能完全履行；
证据2、2015年6月14日双方签订的补充协议1份（复印件），证明因为两反诉被告不能按照原房屋买卖合同的约定履行合同，两反诉原告为使房屋买卖合同正常履行同意将付款时间推迟至2015年6月26日，两反诉被告没有按照约定支付购房款项，造成合同不能履行的违约过错责任在两反诉被告；
证据1-2共同证明房屋买卖合同履行期间，两反诉原告按照合同约定履行了全部义务，其中包括向中介提供涉诉房屋的房产证，在收到两反诉被告支付的购房定金和首付款后，即与两反诉被告到房管部门办理了网签手续，没有办理房屋过户手续的原因是因为两反诉被告没有按照约定支付剩余房款，或者没有按照约定支付剩余购房款补偿金等违约行为所造成，合同不能履行的违约过错责任在两反诉被告；
证据3、2015年6月25日反诉原告张笑囡接收到反诉被告苏勇发送的电子邮件打印件1份，邮件内容为借款抵押协议，证明两反诉被告同意该购房合同关系中依次向两反诉原告支付剩余购房款的内容；
证据4、2015年6月27日反诉原告张笑囡接收到反诉被告苏勇发送的电子邮件打印件1份，邮件内容为三方协议，证明两反诉被告同意支付剩余全部购房款；
证据5、2015年6月30日反诉原告张笑囡接收到反诉被告苏勇发送的电子邮件打印件1份，邮件内容为修改后的三方协议及格式化的收条、欠条，证明两反诉被告同意支付剩余全部购房款，两反诉原告收到全部款项后再为其书写欠条，因此双方最终未能达成一致意见；
证据6、涉诉房屋的房产证1份（复印件），证明涉诉房屋的所有权人为程晓民，该房屋为程晓民和张笑囡的夫妻共同财产。
反诉被告苏勇、刘梦飞辩称，两反诉原告的请求违反了双方的约定及法律规定，没有任何依据。在订立合同时，双方明确约定了各自的义务，两反诉原告应当在首付款收到后，及时过户，在按揭贷款下来之后，办理过户手续。但是两反诉原告一再违约，第一次贷款因其房龄老，被农业银行延期，后两反诉被告更换平安银行顺利办理了按揭贷款，此时两反诉原告仍不履行过户手续，至今按揭贷款审批期限已过，无法再办理按揭贷款，因两反诉原告的违约行为，致使买卖合同不能继续履行。两反诉原告在合同履行中，一再撕毁协议，拒不履行合同义务，导致了两反诉被告的损失。长期占有两反诉被告的首付款资金拒不返还。综上，两反诉原告的反诉请求于法无据，没有事实依据，请求法院依法驳回。
反诉被告苏勇、刘梦飞未向本院提交证据证明其反诉答辩意见。
经对原告（反诉被告）苏勇、刘梦飞和被告程晓民、张笑囡（反诉原告）提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：
苏勇与刘梦飞系夫妻关系，程晓民与张笑囡亦系夫妻关系。2015年1月20日，程晓民、张笑囡与苏勇经由济南虹景房产经纪咨询有限公司（以下简称虹景咨询公司）签订房屋买卖合同一份，程晓民、张笑囡为涉诉房屋的出卖人，苏勇为涉诉房屋的买受人。虹景咨询公司作为居间人亦在该房屋买卖合同上签章。该房屋买卖合同约定：苏勇购买程晓民所有的位于济南市的房产，房屋总价款90万元；买方在合同签订当日支付定金2万元，于2015年2月13日前支付首付房款27万元（含定金2万元），剩余房款63万元在银行发放贷款之日由银行向卖方直接支付；双方于合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向虹景咨询公司支付佣金；双方协商于买方贷款审批通过两日内办理房产的过户手续，若因买方公积金商业组合贷款无法顺利办理，买方保证于2015年5月底前将剩余房款一次性补给卖方。同时该房屋买卖合同还约定了违约责任等其他条款。
2015年1月20日，苏勇按房屋买卖合同的约定向张笑囡支付了购房定金2万元。张笑囡向苏勇出具了购房定金收条，收条载明的内容为：收到苏勇的购房定金2万元，在此期间买方毁约，卖方不退定金，卖方毁约双倍返还买方定金，中介费由毁约方承担。同日，苏勇向虹景咨询公司支付了中介费33300元，虹景咨询公司向苏勇出具了佣金确认单以证实收到佣金。2015年2月11日，苏勇通过银行转账的方式向张笑囡支付了购房首付款25万元。支付首付款当日，双方办理了涉诉房屋的网签备案手续。
因苏勇、刘梦飞未能在房屋买卖合同约定的2015年5月底前顺利办理银行按揭贷款，亦未能支付剩余房款，双方于2015年6月14日签订了一份补充协议。该补充协议第一条约定：“买卖双方于2015年6月26日之前办理过户手续。当日买方支付壹拾伍万整（￥150000）于卖方，其中壹万伍仟元整（￥15000）为补偿款，剩余壹拾叁万伍仟元整（￥135000）为房款。买卖双方互不追究原合同之前的违约责任。”第二条约定：“银行发放余款63万元给卖方后六日内，卖方一次性返还给买方已经支付的13500元房款。”第六条约定：“补充协议卖方委托张笑囡签订，买方刘梦飞签订，并得到买卖双方夫妻充分认可，不得修改。”
本案诉讼过程中，双方对于补充协议中约定的“当日买方支付壹拾伍万整（￥150000）于卖方”中“当日”的含义的理解出现分歧。苏勇、刘梦飞认为“当日”指的是买卖双方在2015年6月26日前办理涉诉房屋过户手续的“当日”；程晓民、张笑囡则认为“当日”指的是签订补充协议的当日。签订补充协议后，买卖双方未按照补充协议约定于2015年6月26日前办理涉诉房屋的过户手续，苏勇、刘梦飞也未向程晓民、张笑囡支付15万元。苏勇、刘梦飞主张曾向程晓民、张笑囡发送过督促短信要求其协助办理房屋过户手续，并邮寄了书面督促函；程晓民、张笑囡认可收到过短信，但主张短信内容仅为双方商讨如何继续履行房屋买卖合同的相关事宜但并未谈妥，不认可收到过正式的书面督促函。
2015年6月23日，苏勇分三笔向其在中国工商银行的账户内汇款共计15万元。苏勇、刘梦飞主张该15万元是准备用于支付补充协议中约定的“15万元”的款项。
2015年6月25日，苏勇通过电子邮件向张笑囡发送一份借款抵押协议草案，主要内容为：双方约定待涉诉房屋办理过户手续后，苏勇、刘梦飞直接将涉诉房屋剩余购房款全部给付程晓民、张笑囡，银行贷款打入程晓民、张笑囡账户后，程晓民、张笑囡将银行打入的购房按揭款归还给苏勇、刘梦飞，为保证程晓民、张笑囡完整、及时将银行按揭购房款归还苏勇、刘梦飞，双方签订借款抵押协议，约定程晓民、张笑囡向苏勇、刘梦飞借款，且将其个人所有的一套房产作为借款的抵押物向苏勇、刘梦飞提供抵押，双方办理抵押登记，自抵押登记后、涉诉房屋过户办理之日程晓民、张笑囡取得借款的所有权，程晓民、张笑囡归还全部银行按揭购房款的当日双方共同到房屋登记部门解除抵押登记。但双方并未正式签署该借款抵押协议。
因双方未对借款抵押协议草案中的内容达成一致，苏勇分别于2015年6月27日和6月30日再次向张笑囡发送电子邮件，邮件内容均为一份三方协议草案。该三方协议草案的主要内容为：涉诉房屋的买卖双方约定待房屋办理过户手续后，苏勇、刘梦飞直接将剩余所有购房款64万元（其中含1万元补偿款，双方都不再追究原合同中产生的纠纷）全部给付程晓民、张笑囡，程晓民、张笑囡给苏勇、刘梦飞出具金额为63万元的欠条，程晓民、张笑囡应在收到银行打入的房屋按揭款的三日内，将购房按揭款归还苏勇、刘梦飞；第三方丙方为连带保证方，如程晓民、张笑囡无法或无能力归还苏勇、刘梦飞63万元按揭款项时，自愿承担连带偿还责任。在2015年6月30日苏勇发送的电子邮件中，还附有欠条和收到条的格式各一份。最终该三方协议草案并未得到正式签署。
因房屋买卖合同及其补充协议的履行问题产生纠纷，苏勇、刘梦飞以程晓民、张笑囡为被告诉至本院，请求法院判决解除房屋买卖合同，并要求两被告返还房屋首付款27万元及其利息并支付违约金27万元、房屋中介费3.33万元。苏勇、刘梦飞因本案诉讼委托律师代理向山东众英律师事务所支付律师代理费1万元亦要求两被告支付。本诉审理过程中，程晓民、张笑囡向本院提起反诉，请求法院判决继续履行房屋买卖合同，即两反诉被告支付剩余房款63万元，并要求反诉被告支付违约金33.5万元。程晓民、张笑囡因本案诉讼委托律师代理向山东北方永丰律师事务所支付律师代理费4万元亦要求两反诉被告支付。
另查明，涉诉房屋为省直房改购房，房产证号为济房权证省直字第0081**号，房屋登记所有权人为程晓民，登记时间为2000年12月16日。涉诉房屋系程晓民和张笑囡的夫妻共同财产。
本院认为，程晓民、张笑囡与苏勇签订的房屋买卖合同及补充协议，均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效。双方在房屋买卖合同履行过程中，因苏勇、刘梦飞对剩余63万元购房款的履行存在瑕疵，故双方于2015年6月14日签订补充协议，就剩余购房款的履行和房产过户等问题达成新的意思表示。本案庭审中，双方对补充协议第一条约定中“当日”一词所指示的日期存有争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本院认为，按照通常语序和合同条款的惯常表述方式，补充协议该条款中的“当日”所指示的日期应为“双方办理过户手续”的当日，而非签订补充协议的当日。双方在补充协议中既约定了应于2015年6月26日前办理房屋过户手续，又约定了苏勇、刘梦飞应在办理过户手续的当日支付程晓民、张笑囡15万元补偿款和房款，但未约定履行的先后顺序。自补充协议签订至履行期间届满期间，买卖双方均未按照补充协议的约定履行过户和付款义务，即双方均未能按照补充协议的约定履行相应义务，均存在一定的违约行为。故，对于本案的房屋买卖合同和补充协议，双方不能就继续履行问题达成合意，作为买受人的苏勇、刘梦飞主张解除合同符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定的情形，因此，对苏勇、刘梦飞主张解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院应予支持。对程晓民、张笑囡要求继续履行房屋买卖合同，苏勇、刘梦飞支付剩余房款63万元的反诉请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，苏勇、刘梦飞已支付首付购房款27万元，程晓民、张笑囡应当予以返还，且应当按照中国人民银行同期贷款利率向苏勇、刘梦飞支付利息。另外，房屋买卖合同解除后产生的实际损失主要为33000元中介费，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承当相应的责任。”本案中，双方在履行过程中均存在一定瑕疵，故均应承担一定的责任，本院酌定苏勇、刘梦飞和程晓民、张笑囡各负担一半中介费，因33000元中介费已由苏勇向中介公司支付，故程晓民、张笑囡应当向苏勇、刘梦飞支付16500元。因双方均存在违约行为，故对双方各自主张的违约金和律师费，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百二十条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告苏勇、刘梦飞与被告程晓民、张笑囡签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；
二、被告程晓民、张笑囡于本判决生效之日起十日内返还原告苏勇、刘梦飞房款270000元；
三、被告程晓民、张笑囡于本判决生效之日起十日内返还原告苏勇、刘梦飞利息损失（以270000元为基数，自2015年6月26日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告程晓民、张笑囡于本判决生效之日起十日内返还原告苏勇、刘梦飞中介费16500元；
五，驳回原告苏勇、刘梦飞要求被告程晓民、张笑囡支付违约金270000元的诉讼请求；
六、驳回原告苏勇、刘梦飞要求被告程晓民、张笑囡支付律师费10000元的诉讼请求；
七、驳回原告苏勇、刘梦飞超出部分的诉讼请求；
八、驳回反诉原告程晓民、张笑囡要求反诉原告苏勇、继续履行房屋买卖合同，支付剩余房款630000的反诉请求；
九、驳回反诉原告程晓民、张笑囡要求反诉原告苏勇、刘梦飞支付违约金335000元的反诉请求；
十、驳回反诉原告程晓民、张笑囡要求反诉原告苏勇、刘梦飞支付律师费40000元的反诉请求。
如果被告程晓民、张笑囡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币9630元，由本诉原告苏勇、刘梦飞负担4815元，由本诉被告程晓民、张笑囡负担4815元。反诉案件受理费人民币6400元，由反诉原告程晓民、张笑囡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
人民陪审员 梁 颖
人民陪审员 郭小云
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 刘 阳