安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终945号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司无为支行，住所地安徽省芜湖市无为县无城狮子口。
负责人：汪晟，该支行行长。
被上诉人（原审被告）：黄如意,女,1988年11月25日出生,汉族，住安徽省芜湖市无为县。
被上诉人（原审被告）：安徽省无为九洲房地产开发有限公司，住所地无为县无城铁山路九洲花园儿童活动中心601-608室。
法定代表人：黄万勇，该公司董事长。
上诉人中国工商银行股份有限公司无为支行（以下简称无为工行）因与被上诉人黄如意、安徽省无为九洲房地产开发有限公司（以下简称无为九洲公司）金融借款合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2016）皖0225民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
无为工行上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持无为工行对拍卖、变卖抵押房产优先受偿权的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋实际贷款时尚未竣工，无法办理房产证和抵押权他项权证，但法律规定允许此时办理抵押登记，即具有公示效力可对抗第三人处分权的效力。因抵押物并未消灭，该房屋是否改变结构不应成为影响优先权的因素。
黄如意、无为九洲公司未作答辩。
无为工行向一审法院起诉请求：1、判令黄如意支付无为工行积欠违约利息11648.32元，剩余贷款本金245384.04元，计257032元（计算至2016年9月1日），以及自2016年9月2日起至黄如意实际清偿欠款之日止按合同约定计算的利息（以银行电子数据为准）；2、判令黄如意与无为工行签订的《个人购房借款/担保合同》无为支行20100249号合同合法有效，无为工行对拍卖、变卖黄如意抵押房产无为县无城九洲花园东1-1-306室所得价款享有优先受偿权；3、无为九洲公司对上述款额承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、公告费690元由黄如意、无为九洲公司承担。
一审法院认定事实：2010年3月1日，无为工行和黄如意、无为九洲公司签订一份《个人购房借款/担保合同》无为工行20100249合同，约定：黄如意向无为工行借款30万元人民币，用于购买无为九洲公司开发的位于九洲花园东区1-306室房屋，贷款期限为20年，贷款利率为年利率4.158%。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。无为九洲公司为该笔借款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第三十五条补充条款：自能够进行不动产登记之日起三个月内办理正式登记手续，取得房屋他项权证。因借款人原因未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人清偿部分或全部贷款本息。2010年2月8日，黄如意以案涉房屋向无为工行为该笔贷款做抵押担保，双方在无为县房地产管理局办理了《房地产抵押契约》，契约上抵押人黄如意和抵押权人无为工行进行了签名、盖章，签证机关无为县房地产管理局盖章并载明“办理登记”。2010年3月2日，无为工行按照合同约定将30万元贷款划转至无为九洲公司在无为工行开立的账户内。截止2016年9月1日，黄如意共违约14个月，积欠无为工行违约利息11648.32元及剩余贷款本金245384.04元，计257032元。案涉房屋至今未办理正式抵押登记手续、房屋他项权证和房屋产权证。一审法院根据无为工行提供涉案房屋现住户刘俊丽相关信息，经核实，2011年4月8日刘俊丽和无为九洲公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋，约定：交付期限为2011年8月31日前，刘俊丽于2010年4月8日交付首付款210000元，4月9日交付140883元，2013年6月4日分别付尾款904810元和物业管理费3160元等，未办房地产权证书，刘俊丽一直居住至今。
一审法院认为：本案的争议焦点为案涉房屋只办理预告登记，未办理房屋抵押登记手续，无为工行是否对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案案涉房屋系无为九洲公司开发的房产，属“一房两卖”。黄如意买房在先，双方在无为县房地产管理局签订了《房地产抵押契约》，该抵押契约系抵押预告登记，预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，故并不等同于正式抵押登记。第三人刘俊丽虽购房在后，但其已实际付清房款且自2013年6月4日就已交纳物业管理费，刘俊丽自此对案涉房屋实际占有、使用至今。《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案黄如意自能够进行不动产登记之日即合同约定的房屋交付期限或房屋实际交付他人居住之日起三个月内未办理正式登记手续，取得房屋他项权证，故案涉房屋的预告登记已失效。综上，无为工行诉请对案涉房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，该院不予支持。无为工行和黄如意、无为九洲公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。无为工行和黄如意、无为九洲公司均应自觉履行相应合同义务。无为工行将约定的贷款划入无为九洲公司的账户后，无为工行的放款义务就已履行完毕。黄如意应当按照合同约定履行按期还款及其他合同义务。黄如意违约14期未按期足额还款，无为工行依约有权宣布本合同提前到期，并要求借款人黄如意清偿剩余贷款本息。合同中约定：贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，故本案在担保有效期限内，因此无为九洲公司应对上述借款本息承担连带清偿责任。判决：一、无为工行与黄如意于2010年3月1日签订的《个人购房借款/担保合同》无为支行20100249号合同合法有效；黄如意于本判决生效后十日内给付无为工行贷款本金245384.04元，并支付相应利息（截止2016年9月1日，利息为11648.32元；自2016年9月2日起至上述款项全部清偿之日止的利息，按照上述《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；二、无为九洲公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回无为工行的其他诉讼请求。
本院二审期间，无为工行、黄如意、无为九洲公司均未向本院提交新的证据。
二审另查明，案涉房产的抵押登记手续未完成。二审查明的其他事实与一审一致，本院对其予以确认。
本院认为，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，可以依法设立担保物权。不动产抵押权的设立系依法律行为发生不动产物权变动，须订立书面协议，法律规定应当办理抵押登记的，经登记始生效力，且抵押权人仅能依据设定登记之内容行使权利。本案中，无为工行虽与黄如意签订了《个人购房借款/担保合同》和房地产抵押契约，但无为工行未在法定期限内办理涉案房产的抵押登记，根据物权法的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。故该房屋的抵押权未设立，无为工行主张对拍卖、变卖涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，无为工行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5080元，由上诉人中国工商银行股份有限公司无为支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 刚
审判员 王昌敏
审判员 杨 洋
二〇一七年四月二十六日
书记员 丁梦宁
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;