甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平中民一终字第160号
上诉人（原审被告）王峰，男，汉族，生于1973年3月16日，平凉市崆峒区居民，高中文化程度。
委托代理人马惠霞，甘肃璞义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王庆民，男，汉族，生于1963年10月28日，平凉市崆峒区居民，大专文化程度。
委托代理人苏英贤，甘肃晨东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马虎龙，男，回族，生于1986年7月10日，初中文化程度，农民。
原审第三人平凉惠君肛肠医院。
法定代表人刘惠君，该医院院长。
委托代理人刘惠全，该医院副院长。
上诉人王峰、王庆民因与被上诉人马虎龙、第三人平凉惠君肛肠医院（以下简称惠君医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2014）崆民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭于2014年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人王峰及其委托代理人马慧霞，上诉人王庆民及其委托代理人苏英贤，第三人平凉惠君医院的委托代理人刘惠全均到庭参加了诉讼，被上诉人马虎龙经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审查明：位于平凉市崆峒区东大街2号和阳门二楼的房屋系第三人惠君医院单独所有。2005年3月10日平凉惠君医院（原平凉痔瘘医院）与平凉市红叶广告装饰有限责任公司（原平凉地区红叶装璜广告有限责任公司，以下简称红叶公司）签订租赁合同一份，约定惠君医院将上述房屋出租给红叶公司用于KTV娱乐经营。租赁期限为3年，即从2005年4月1日至2008年3月31日，约定年租金为4万元，并约定了其他权利义务。该合同期满后，双方再未签订书面合同，但该房屋仍由红叶公司继续租赁经营。红叶公司的法定代表人为王庆民，王庆民系该公司的主要投资人。
2010年9月15日，红叶公司将租赁房屋所经营的“红叶量贩”承包给王峰经营，期限为三年，从2010年9月15日至2013年9月15日，年承包费为4万元，并约定由乙方（王峰）向甲方（红叶公司）交纳2000元电器、音响等设备押金，合同还约定了其他条款。合同签订后，王峰便以“馨缘休闲会所”为字号从事经营活动。
2013年7月8日，马虎龙与王峰签订转让协议一份，约定由王峰将自己承包经营的“馨缘休闲会所”转让给马虎龙，包括店内的装修、电器、设备、吧台、茶具等设备以及饮料食品等，转让费为116000元，并约定房租不包括转让费，由王峰协助马虎龙与房东签订租房合同，房租及押金等全部交给房东。同日，原告马虎龙又与王庆民签订房屋租赁合同一份，租期5年，从2013年7月1日到2018年6月30日，约定第一年租金为5万元，按年度支付，第二年开始每年递增租金5000元，同时由乙方（马虎龙）向甲方（王庆民）支付2000元作为承租保证金。该协议签订后，马虎龙即向王庆民支付了租金5万元，向王峰支付了转让费11万元（含现金及车辆抵顶款），尚欠王峰转让费6000元未付。协议签订后，马虎龙对所承租的房屋进行了部分装修。
2013年9月9日，惠君医院与案外人水西平签订房地产买卖契约一份，约定惠君医院将其所有的位于平凉市崆峒区东大街2号和阳门二楼的房屋出售给水西平。同年11月马虎龙得知自己所承租的房屋所有人为平凉惠君医院，且该房屋已出售给他人，认为王庆民虚构事实，谎称房东，与自己签订的房屋租赁合同及与王峰签订转让协议均属无效，因惠君医院将承租房屋出售，致使自己签订合同的目的不能实现，并造成巨大经济损失，遂起诉要求判令解除原、被告之间签订的转让协议及房屋租赁合同，由王庆民返还房屋租赁费5万元，王峰返还转让费116000元，并赔偿经济损失100662元。
并查明，2005年3月10日惠君医院与红叶公司签订的租赁合同以及2010年9月15日红叶公司与王峰签订的承包合同，均系王庆民个人以红叶公司的名义所签订，庭审中，王庆民亦确认签订上述合同为其个人行为。
又查明，王庆民与王峰签订转包合同以及与马虎龙签订房屋租赁合同时，王庆民未告知王峰、马虎龙房屋所有权人为惠君医院，也未征得惠君医院同意。
原审法院认为，本案争议的焦点问题有五个：
（一）关于马虎龙与王庆民于2013年7月8日所签订房屋租赁合同的效力认定。由于马虎龙承租的平凉市崆峒区东大街2号和阳门二楼西边的房屋，其所有权人为惠君医院，王庆民向马虎龙转租该房屋时未征得房屋所有权人同意，也未向马虎龙告知房屋实际所有权人。因此，马虎龙与王庆民签订的租赁合同无效。
（二）关于王庆民以红叶公司的名义与惠君医院所签订的租赁合同是否应当解除的问题。王庆民与惠君医院签订的租赁合同于2008年3月31日到期后，双方再未续签合同，但惠君医院的房屋仍由王庆民继续承租，双方租赁关系应视为不定期租赁。2013年9月9日惠君医院将该房屋出卖给他人，惠君医院在合理期限内已通知王庆民，王庆民未提出优先购买，也未提出继续租赁，因此，王庆民及现房使用人马虎龙应向惠君医院返还房屋。
（三）关于王庆民与王峰所签订的承包合同的效力问题。2010年9月15日王庆民以红叶公司的名义与王峰签订了承包合同，该合同约定王庆民将其经营的位于和阳门二楼的红叶量贩承包给王峰经营，同时将红叶量贩所属设施音响、营业手续及证件等移交王峰，由王峰向王庆民支付承包费，且承包费金额即为王庆民应向第三人惠君医院交纳的租赁费金额，这足以证明王庆民与王峰之间为内部承包经营关系，双方所签订的承包合同为有效合同。
（四）关于马虎龙与王峰签订的转让合同的效力问题。2013年7月8日马虎龙与王峰签订的转让协议，王峰把自己经营的馨缘会所的装修、电器、设备、吧台、酒具、茶具等设备以及啤酒、红酒、各种饮食原料转让给了马虎龙，王庆民虽未向王峰告知房屋所有权人是谁，但王峰应当知道真正的出租人为惠君医院而非王庆民，从王峰向马虎龙转让协议的内容上看，不仅有实物转让，同时也有其承包经营权的转让，且其原承包合同即将到期，因此，应认定马虎龙与王峰签订的转让合同无效。鉴于王峰向马虎龙转让的实物不宜返还，故王峰应在合理的范围内承担原告的部分损失。
（五）关于马虎龙所主张的损失如何确定的问题。
1、根据马虎龙与王庆民签订房屋租赁合同，马虎龙已向王庆民交纳了5万元的租赁费，自2013年7月8日至2013年11月马虎龙得知自己所承租的房屋所有权人为惠君医院时止，马虎龙实际使用该房屋4个月，故马虎龙应承担租赁费为16667元，王庆民应退还马虎龙租赁费33333元。
2、根据马虎龙与王峰签订的转让合同，王峰应收取马虎龙转让费（含实物及经营权转让）116000元，实际收取110000元，欠6000元未付，庭审中，王峰表示愿放弃下欠6000元，应尊其自愿。除此之外，王峰应酌情退还马虎龙转让费110000的30%，即33000元。
3、根据马虎龙提供的承租房屋后购置沙发、音响设备、广告费、装修共支付定金9万元的损失，因马虎龙进行了部分装修，也购置了部分设备，对马虎龙的该项损失应由王庆民酌情承担30%即27000元。
综上所述，因惠君医院为房屋所有权人已将王庆民所承租的房屋卖于他人，双方不定期租赁合同已无法履行，且王庆民与马虎龙签订的租赁合同无效，故应由王庆民及马虎龙向返还所承租的房屋。马虎龙与王庆民所签订的房屋租赁合同，因王庆民向转租该房屋时未征得出租人即房屋所有权人惠君医院同意，也未向马虎龙告知房屋所有权人，致使马虎龙转租该房屋后无法正常经营，对马虎龙造成的损失应由王庆民承担主要责任。又因王峰与马虎龙签订的转让协议无效，王峰负有一定责任，故王峰应向马虎龙退还部分转让费。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、马虎龙与王庆民签订的房屋租赁合同、与王峰签订的转让合同均无效。二、王庆民应退还马虎龙租赁费33333元，应承担马虎龙设备及装修等损失27000元。三、王峰应退还马虎龙转让费33000元。四、马虎龙、王庆民向惠君医院交还位于平凉市崆峒区东大街2号和阳门二楼的房屋。案件受理费5300元，由马虎龙承担3445元，王庆民承担1199元，王峰承担656元。
王峰上诉称：一、上诉人与马虎龙、王庆民签订的转让协议只是财产和商品转让合同，不包括承包经营权的转让。1、上诉人与王庆民签订的合同名为承包合同，实际上约定了租金。2、马虎龙受让上诉人经营的馨缘会所时，并没有主张上诉人与红叶公司的承包权，而是要求与房东重新签订合同，创设一个新的经营权。3、上诉人与马虎龙签订转让协议时并没有欺骗马虎龙，上诉人与王庆民签订合同即将到期的事实，且马虎龙又与王庆民重新签订了承包合同。4、与上诉人签订租赁合同的是红叶广告公司，而与马虎龙签订租赁合同是王庆民，两个合同无效的责任应由王庆民承担还是红叶公司承担？5、上诉人与红叶公司签订的合同名为承包合同实为租赁合同，合同约定了租金，上诉人更换了营业执照、税务登记证，退还了其物品。6、上诉人与马虎龙签订的转让协议是实物转让，并不包括承包经营权的转让，且转让物的价值远远高于转让价格。二、原判认定上诉人与马虎龙签订的转让合同无效，由上诉人退还马虎龙转让费33000元没有法律依据和事实根据。1、上诉人与马虎龙之间签订的转让合同成立并生效。双方签订的合同不属于法律禁止的情形，自成立时生效。2、原审判决用推断的方式判定上诉人应当知道涉案房屋的所有权人为惠君医院没有法律依据。3、上诉人与马虎龙之间签订的合同不存在违法情形，法院不能判决该合同无效。4、上诉人没有过错，原判由上诉人退还马虎龙转让费33000元没有法律依据和事实根据。综上，请求撤销原判主文第三项，判决上诉人与马虎龙签订的转让协议有效。
王庆民上诉称：原判认定马虎龙实际使用该房屋4个错误。马虎龙从2013年7月8日签订合同后，到11月份知道房东不是王庆民后，他的会所并未停止营业，直到2014年4月28日一审判决前，马虎龙一直对会所处于占有使用状态。因此，马虎龙应承担9个月的房租金47494元，上诉人实际应退还马虎龙租赁费12506元。故请求二审依法改判。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是，马虎龙因与王庆民签订的房屋租赁合同不能履行而造成的经济损失应由谁承担。对于王庆民而言，明知其租赁的房屋未经惠君医院同意转租他人，而私自将该房屋转租给马虎龙，造成该租赁合同不能履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条二款规定，承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人有权解除合同，该条并未涉及次承租人主张转租合同无效的问题。原判认定王庆民与马虎龙签订的房屋租赁合同无效缺乏法律依据，应予纠正。王庆民将其承租的房屋转租给马虎龙，依法负有保证马虎龙对该房屋享有占有、使用、收益的义务，而王庆民明知其对租赁的房屋不享有转租权而转租他人，是造成该转租合同不能履行的根本原因。因此，王庆民应依法对次承租人马虎龙承担瑕疵担保责任和主要过失责任，即依法应对马虎龙不能实现合同目的而造成的损失承担相应的民事责任。原判由王庆民承担马虎龙经济损失27000元符合法律规定。马虎龙与王庆民签订房屋租赁合同后，于2013年11月知道该房屋的实际所有权人为惠君医院后，到2014年3月期间一直占有使用该房屋，故其应承担在此期间的房租，原判认定其应承担4个月的房租有误，二审应予纠正。王庆民的该项上诉理由成立，应予支持。故王庆民应退还马虎龙租赁费12506元。对于王峰而言，其与王庆民之间是内部承包经营关系，对其经营的馨缘会所只有经营权，并无转让权，其明知该会所是王庆民所有，且房屋系王庆民租赁惠君医院的房屋，但仍与马虎龙签订转让合同，收取马虎龙的转让费，其行为有违民事法律行为的诚实信用原则，故其对马虎龙的经济损失应承担一定的民事责任。原判由王峰赔偿马虎龙经济损失33000元符合法律规定及本案客观实际。据此王峰的上诉理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持平凉市崆峒区人民法院（2014）崆民初字第44号民事判决主文第三、四项及案件受理费负担部分。
二、撤销平凉市崆峒区人民法院（2014）崆民初字第44号民事判决主文第一、二项部分。
三、马虎龙与王庆民签订的房屋租赁合同有效；马虎龙与王峰签订的转让合同无效。
四、王庆民退还马虎龙租赁费12506元，承担马虎龙设备及装修等损失27000元。
上述执行内容限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1258元，由马虎龙承担633元，王峰承担625元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 赵 雄
代理审判员 曹海荣
二〇一四年八月七日
书 记 员 晁 超