广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初11531号原告（反诉被告）：曾昭武，男，1954年9月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：ＸＸ兰，广东德赛律师事务所律师。被告：梁社好，女，1951年4月1日出生，汉族，住广东省中山市，被告：陈树显，男，1958年11月2日出生，汉族，住广东省信宜市，被告：何泽龙，男，1956年5月4日出生，汉族，住广东省信宜市，被告（反诉原告）：黄达峰，男，1976年3月14日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：梁媚，广东方源律师事务所律师。第三人：黄达达，男，1980年3月5日出生，汉族，住广东省徐闻县，第三人：黄达龙，男，1978年8月28日出生，汉族，住广东省徐闻县，上列二第三人共同委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。原告曾昭武与被告梁社好、陈树显、何泽龙、黄达峰所有权确认纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依被告黄达峰申请追加黄达龙、黄达达为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾昭武及其委托诉讼代理人ＸＸ兰，被告黄达峰及其委托诉讼代理人梁媚，被告何泽龙，第三人黄达龙、黄达达及其委托诉讼代理人黄建良到庭参见诉讼，被告梁社好、陈树显经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告曾昭武向本院提出诉讼请求：1.确认登记于梁社好名下坐落于中山市坦洲镇××队××房屋（门牌号为中山市××同胜村××）的西南面三套房屋的房地产所有权人为原告；2.四被告配合原告办理涉案房屋的房地产权登记；3.被告黄达峰向原告返还其非法占用的涉案房屋。庭审中，原告曾昭武变更第1项诉讼请求，要求确认登记于梁社好名下的坐落于中山市坦洲镇××队××房屋（门牌号为中山市××同胜村××）的西南面两套房屋的房地产所有权人为原告。事实与理由：涉案房屋所占用的土地原为集体土地，经划拨，该地块的土地使用权于1992年登记在梁社好名下，大约在1992年7月原告与陈树显共同购买了该块土地的使用权，但并未办理权属登记。1992年11月左右，原告与陈树显达成了共建房屋协议，约定双方共建房屋一幢三层共六套房，并约定东北边三套为陈树显，陈树显三套房首层为何泽龙，西南面三套为曾昭武。涉案房屋经过原告历时一年的建设，大约在1993年10月完工，因该土地登记在梁社好名下，故涉案房屋的报建手续依然以梁社好的名义申办，但相关费用均由原告与陈树显、何泽龙三人承担。1994年4月，涉案房屋的权属登记至梁社好名下。1995年12月至1996年4月间，梁社好与原告及何泽龙、陈树显三人办理了该块土地的转让手续，原告及何泽龙、陈树显三人并交纳了征地管理费，土地使用权出让金等费用。1996年4月，该地块登记至原告及何泽龙、陈树显名下。此后，因多种原因，涉案房屋并未及时办理房屋权属变更登记，被告黄达峰因与何泽龙的亲戚关系，长期占用涉案房屋，经原告多次催要，黄达峰总是以各种理由拒绝交还房屋，更为严重的是，对于办理权属登记必须进行的测绘工作黄达峰也进行阻挡，致使测绘工作无法进行，直接影响了原告的权属登记申请，鉴于以上原因，原告特向法院起诉，请求法院依法裁判。被告何泽龙辩称，1.涉案房屋所占有的土地是我方与原告及陈树显三人共同出资购买的，涉案房屋也是三人共同出资所建，建设房屋时并没有签订房屋共建协议，并且从买宅基地到出资建房，三人从未有任何形式的书面约定，房屋当时没有分清楚具体哪块是属于谁;2.2002年2月23日我方与曾昭武、陈树显三人将共同共有的一套房屋以曾昭武名义与黄达峰签订购房合同，将该房屋卖给黄达峰。2003年11月3日，经我介绍，陈树显经曾昭武同意后，陈树显与黄达峰签订房屋买卖合同，将我们另外的两套房卖给黄达峰；3.涉案房屋没有办理房产证的原因是曾昭武报建房屋价格虚高，而且存在偷工减料的行为而停办，我们三人之间的结算也未进行，房屋竣工后水电被有关部门停止，后来黄达峰购买房屋后由其到水电部门开通了水电。被告黄达峰辩称，1.我方确认何泽龙的陈述；2.我向原告及陈树显购买的房屋是我方与黄达达、黄达龙共同出资购买的三套房屋；3.涉案房屋在转让之前的水电都停了，是由我方在得到梁社好的确认后，向相关部门办理了手续，近十多年都是我支付了相关的费用。被告梁社好、陈树显未答辩。第三人黄达龙、黄达达述称,黄达峰向原告购买的一套房屋，向陈树显购买的两套房屋，实际上，上述三套房屋是由黄达峰、黄达达、黄达龙共同购买的。被告黄达峰向本院提出反诉请求：1.确认现登记于梁社好名下坐落于中山市××××楼右面套间一套房屋所有权为黄达峰所有；2.曾昭武无条件配合黄达峰办理涉案房产的产权更名登记。事实与理由：曾昭武2002年因需将其与陈树显、何泽龙合资建造的位于中山市坦洲镇同胜村同旺街22号房产其中第三层梯上三楼右边套间一套房屋，以48000元卖给黄达峰，并口头委托黄达峰对其另外两套房屋代管。由于曾昭武出让的房产在1994年竣工后，既不办权属更名登记，也未开通水电，黄达峰在受让该房屋后自行出资将整幢楼宇的水电开通，并入住使用至今。十几年大家相安无事，曾昭武甚至提出将另外两套房也卖给黄达峰，事实上黄达峰一直都陆续付款给曾昭武，只是双方既没有签约，也没有写收条，全凭彼此信任。现曾昭武见房地产价格上涨，就违背诚信否认买卖事实，故黄达峰提出上述请求，请法院依法裁判。原告曾昭武、被告何泽龙对被告黄达峰的反诉辩称，确认黄达峰的起诉。被告梁社好、陈树显对被告黄达峰的反诉未答辩。第三人黄达龙、黄达达对被告黄达峰的反诉述称，确认黄达峰的起诉。本院经审理认定事实如下：1.陈树显、曾昭武、何泽龙于1992年购买梁社好名下位于中山市××××十围土地（土地证号：32××9133020551），该土地当时为集体土地。1993年10月在该土地上建起房屋，门牌号为中山市坦洲镇同胜村同旺街22号。因涉案土地依然登记在梁社好名下，房屋建设也以梁社好的名义报建，房屋建成后产权也登记在梁社好名下。1996年涉案土地变更登记至陈树显、曾昭武、何泽龙名下，土地性质为国有（土地证号：转08**），但至今涉案房屋不动产登记权利人仍为梁社好。曾昭武主张建成房屋后与陈树显约定西南面三套归曾昭武，东边三套首层归何泽龙，其余归陈树显，曾昭武提供共建房屋协议予以证明。共建房屋协议载明：陈树显、曾昭武两人在中山堤（坦）洲镇同胜村同旺村从陈佳顶工程款土地一块约375㎡，共建房屋一幢三层共六套房，东以边三套为陈树显共中陈树显三套房首层为何择（泽）龙，西南面三套为曾昭武，前空地约165㎡由陈树显、增（曾）昭武共同共有，与其他人无关。陈树显与曾昭武签字确认，但没有签约时间。曾昭武确认该协议系2016年补签，何泽龙否认该协议。2.2002年2月23日曾昭武（卖方）与黄达峰（卖方）签订购房合同，约定：双方同意将坦洲七村房屋的三楼（左边）一套进行买卖，总价款48000元；办房产证等手续由卖方负责，但卖方负责办证费用；房屋的本套回修由买方负责，但入住之前卖负责开通水电；合同还约定了其他事项。黄达峰2002年2月23日将购房款支付给曾昭武，曾昭武出具收据。曾昭武主张其诉求中的两套房屋被黄达峰占有使用，黄达峰予以否认，曾昭武未提供证据证明涉案房屋被黄达峰占有使用。3.2003年11月3日黄达峰（甲方）与陈树显（乙方）签订房屋买卖合同，约定：乙方将位于中山市坦洲镇同胜村同旺街21号后一幢右边二套出卖给甲方；总价款60000元，首期款30000元于签订合同时支付，余款30000元于2004年12月底付清；即日起甲方享有该两套房屋的一切权利，乙方不得无故干涉，并有义务保证甲方享有的以上权利，不然乙方将承担违约责任和造成甲方的一切损失，甲方不按期付款，乙方有权收回该房屋；合同还约定了其他事项。合同签订后黄达峰支付了购房款，陈树显出具收据。4.为查清梁社好名下的土地（土地证号：32××9133020551）与陈树显、曾昭武、何泽龙名下的土地（土地证号：转08**）是否为同一块土地，地上建筑物能否按房间单独办证，本院向中山市国土资源局发函询问。中山市国土资源局复函：一、来函所述的不动产已办理房地产两证，原登记在梁社好名下，于1996年4月权利人将上述土地转让予陈树显、曾昭武、何泽龙三人名下，但该地上的房产未办理转移登记，仍登记在梁社好名下；二、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，且应当符合规划许可。本院认为，本案为所有权确认纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的主要焦点为：1.涉案房屋是否能分割办理产权证；2.被告黄达峰与第三人黄达达、黄达龙能否对其主张的房屋进行分割。关于焦点一。曾昭武主张与陈树显、何泽龙在购买涉案土地后共同出资兴建的房屋，何泽龙确认共同出资兴建房屋。梁社好已将涉案土地出售给曾昭武、陈树显、何泽龙三人，且未到庭提出不同意见，结合曾昭武、陈树显、何泽龙三人此后又转让使用涉案房屋的事实，本院认定涉案房屋是曾昭武、陈树显、何泽龙购买土地后共同出资兴建。涉案房产登记在梁社好名下，虽然陈树显、曾昭武、何泽龙已经取得涉案房产的土地使用权，但是土地上的房屋并未过户到陈树显、曾昭武、何泽龙名下，且未有证据证明三人已对涉案土地及房屋进行分割，涉案房地产应为三人共有。另陈树显、曾昭武、何泽龙若单独办理房产证需取得规划许可，故本院对于曾昭武要求分割房产并办理产权证的请求不予支持。曾昭武要求黄达峰返还其非法占有的涉案房屋，但曾昭武并没有提供证据证明黄达峰侵权，故对于该项请求本院不予支持。关于焦点二。黄达峰依据其与曾昭武签订合同仅享有合同权利，未取得涉案房屋的物权。黄达峰与黄达达、黄达龙可待陈树显、曾昭武、何泽龙取得房屋所有权并确定实际产权归属后，再向三人主张权利。故对于黄达峰主张确认房屋归其所有并办理房产过户手续的请求，没有法律依据，本院不予支持。梁社好、陈树显经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、驳回原告曾昭武的诉讼请求；二、驳回反诉原告黄达峰的诉讼请求。本诉案件受理费4300元（原告曾昭武已预交），由原告曾昭武负担；反诉案件受理费2150元（反诉原告黄达峰已预交），由反诉原告黄达峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  罗晓冰代理审判员  张剑峰人民陪审员  李嘉宝二〇一六年十一月二十八日书 记 员  冯要举吴晓芳