广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1127号
上诉人（原审被告）钟志强，男。
委托代理人杜丽贞，女。
委托代理人林松舟，广东华篆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州华银房地产开发有限公司。
法定代表人李晓平，职务：总经理。
委托代理人杨瑞华、李秋萍，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人钟志强因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年7月1日，广州华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司、甲方）与钟志强、莫丽珍（乙方，钟志强为签约代表）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》，其中约定：甲、乙双方经过协商一致，就原广东长城建设总公司拆迁乙方北京南路余勇里8号房屋，达成如下房屋拆迁补充协议：就原广东长城建设总公司于1994年拆迁莫丽珍（已故、钟志强原为莫丽珍的代理人，现为莫丽珍的继承人）位于上址合法产权建筑面积为45.70平方米的房屋（乙方与原广东长城建设总公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》约定乙方的回迁建筑面积合计为55.70平方米），甲方同意提供广州市越秀区北京路5号港汇华庭605房作为拆迁钟志强原址房屋的产权调换补偿，建筑面积79.5平方米，房地产权证面积以广州市房管部门的测绘数据为准；自乙方到市拆迁办完成拆迁补偿备案之次日起计十二个月内，甲方必须书面通知乙方回迁，将上述补偿安置房屋交付给乙方；甲方补偿安置给乙方的上述房屋，对比乙方原产权建筑面积45.70平方米超出了33.8平方米；广东长城建设总公司与乙方1994年6月1日签订的房屋拆迁补偿协议书中约定乙方回迁产权调换的建筑面积合计为55.70平方米，超出产权建筑面积的10平方米结算价合计为6500元，其余的超面积即23.80平方米，其合计价为273700元（建筑面积单价按11500元／平方米计算）；此合计价连同上述的10平方米结算价6500元，总价280200元，由乙方于交楼当日以现金方式一次性支付给甲方，作为该超面积的乙方购房款；乙方支付该超面积购房款时的最终结算总价以市房管局属下的广州市房地产测绘所测绘的建筑面积并以11500元／平方米单价结算；甲方收取该超面积购房款后，先向乙方开具相应的购房款收据，在办理乙方《房地产权证》时如需提交超面积购房款发票，甲方则按规定开出乙方超面积购房款的合法发票；甲、乙双方签订本补充协议后和乙方完成继承公证次日起计五个工作日内，甲、乙双方依照本补充协议的约定，须签署新的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，同时，乙方须备齐备案所需文件资料，与甲方一齐到广州市房屋拆迁管理办公室办理补偿安置房屋的变更备案手续，以及注销乙方与广东长城建设总公司于1994年6月1日签订的《房屋拆迁补偿协议书》拆迁补偿备案手续；甲方负责在房屋交付乙方后24个月内为乙方办出该房屋的《房地产权证》，当甲方办证需乙方提交相应的资料或派人参与时，甲方提前两个工作日通知乙方，乙方必须及时提供办证应提供的文件资料并及时参予；乙方的临迁费和延期补助费计至甲方书面通知乙方回迁之日止，届时未付的该临迁费和延期补助费总额将与乙方的超面积购房款相冲抵，多除少补等。该协议落款处记载钟志强的联络地址为广州市越秀区东华西路永胜街48号603房。
同年11月9日，华银公司、钟志强签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆迁乙方所有的广州市越秀区北京南路余勇里8号房屋，建筑面积45.70平方米；甲方将产权自有的越秀区北京路5号第六层605房建筑面积为79.50平方米的房屋用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿；甲方应在2010年11月11日前及本协议完成拆迁补偿备案后，将产权调换的房屋交付给乙方；甲方逾期交付产权调换房屋的，应按每逾期一天赔偿伍拾元的标准向乙方承担违约责任；另行约定详见双方签订的补充协议，如有相抵触之处以补充协议为准；随文注销乙方与广东长城建设总公司于1994年6月1日签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》等。
2009年12月13日，华银公司向钟志强发出《回迁收楼通知书（业主）》，通知钟志强于2009年12月23日前往北京路5号港汇华庭二楼拆迁办公室备齐有关材料办理回迁交楼手续；交楼前钟志强应付超面积购房款280200元，由于钟志强有应收的临迁费、滞迁费、交通费、搬家费共10980元，上述超面积购房款与临滞迁费等对冲后，钟志强实际应支付给华银公司的超面积购房款为269220元等。
同月25日，钟志强向华银公司支付涉讼605房的超面积购房款267198元。
同月28日，钟志强在《港汇华庭房屋水电表登记表》上签名，并注明“验收不合格未正式收楼”的字样。
同日，钟志强签署《楼宇交付证明书》，其中记载：本人或联名人是港汇华庭6楼605号房的回迁业主，已按约定向广州华银房地产开发有限公司付清了回迁超面积购房款及其他应缴费用，该房产已经符合双方签定的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》约定的交付条件，本人同意收楼并收齐入户大门装修钥匙2条、入户大门永久钥匙（此钥匙使用后，装修钥匙自动失效）5条、室内房门钥匙2条、信箱钥匙2条。
钟志强原审表示，钟志强于2009年12月28日领取了房屋3条钥匙，由于钟志强要求华银公司对不合格的部分进行拆墙整改，故将其中一条交给管理处，但华银公司一直没有进行整改，故钟志强在2010年3月28日收回交给管理处的钥匙。
2010年2月11日，广州市房地产测绘所出具涉讼605房所在的北京路5#7#大楼的《房屋面积测量成果报告书》及涉讼605房的房地产分户图，其中记载该605房的单元总建筑面积为81.3301平方米。
2011年9月20日，华银公司的代理人陈剑萍以邮政特快专递方式（编号：EL243520975CS）向钟志强位于广州市江燕路132号首层的地址发出《催告通知》，要求钟志强于2011年9月30日前提供办证所需的文件资料和付清超面积购房款21046元等。广东省广州市广州公证处对此以（2011）粤穗广证内经字第111621号《公证书》予以证实。
同日，华银公司的代理人陈剑萍以邮政特快专递方式（编号：EL243520984CS）向钟志强位于广州市越秀区东华西路永胜街48号603房的地址发出《催告通知》，要求钟志强于2011年9月30日前提供办证所需的文件资料和付清超面积购房款21046元等。广东省广州市广州公证处对此以（2011）粤穗广证内经字第111622号《公证书》予以证实。
2013年5月17日，华银公司的代理人陈剑萍以邮政特快专递方式（编号：1097415128502、1097415127102）向钟志强上述两个地址分别发出《关于补交超面积款和办理房地产权证的催告函》，敦促钟志强补交超面积购房款21046元及提供办证所需材料等。
钟志强为证明其没有收到上述四份函件或通知，向原审法院提供网上查询上述邮件投递情况的打印资料，其中记载编号为1097415128502的邮件于2013年5月21日投递并签收；编号为1097415127102的邮件于2013年5月20日投递并签收。
此外，钟志强为证明其并未于2009年12月28日收楼，实际收楼时间是2012年4月26日，还向原审法院提供：一、钟志强于2011年12月23日填写的《举报登记表》及向物价部门提交的信访函，其中记载：本人是港汇华庭北京路5号605房的回迁户钟志强，原居住的房屋于1994年已被拆迁，2009年12月28日已回迁收楼；收楼时，广州市创浚物业管理有限公司强行要求本人签署该公司自定的2.5元／平方米·月的霸王协议……。二、广州市物价局于2011年12月23日发出的穗价检举（2011）16299号《告知函》，记载：我局已于2011年12月23日收到林丽贞反映广州市创浚物业管理有限公司收取相关物业管理费问题的举报（投诉）材料，根据相关规定，你的举报（投诉）事项予以受理。三、钟志强于2012年4月26日填写的605房装修申请表。华银公司对此质证称，对上述证据真实性均没有异议，但不能证明钟志强主张的内容，钟志强于举报登记表及信访函中亦提及其于2009年12月28日收楼；此外，华银公司向钟志强寄送《催告通知》的地址是钟志强于上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》中留下的联络地址及钟志强提供给华银公司的名片联络地址，且钟志强证据显示已经签收。
因钟志强至今未向华银公司支付超面积购房款，华银公司于2013年9月10日向原审法院提起本案诉讼，请求钟志强向华银公司支付超面积购房款21046元以及逾期付款违约金（从2011年10月1日起至实际付清购房款之日止，每日按50元计算）。
钟志强原审辩称不同意华银公司的诉讼请求。钟志强按华银公司通知于2009年12月28日办理验收楼时，华银公司收回了发给钟志强的《回迁交楼通知书（业主）》原件，致使钟志强全家户口至今办不了回迁手续，华银公司有失诚信原则。而且，钟志强于2009年12月28日验收楼时，发现墙体有严重裂缝、空调孔漏水进屋内、有些墙体没有承载在横梁上、水电不通等，故钟志强在《港汇华庭房屋水电表登记表》上注明“验收不合格、未正式收楼”内容，待华银公司整改后正式收楼。此外，钟志强发现华银公司委托的前期物业服务企业创浚物业公司收费标准违规，故不同意签署《前期物业服务协议》。后来，华银公司一直未作整改，创浚物业公司也不准钟志强进入房屋装修，经钟志强向物价部门投诉、二次报警，创浚物业公司直至2012年4月26日才允许钟志强入屋装修，钟志强此时才算正式收楼。钟志强上述逾期交付回迁房的行为构成违约，应按约定向钟志强支付从2009年12月28日起至2012年4月26日期间每天50元的违约金。华银公司收取钟志强支付的超面积购房款280200元后，一直不开正式发票，也没有在约定的房屋交付后24个月内为钟志强办理房地产权证，其行为亦构成违约，应向钟志强支付2012年1月1日起暂计至2013年8月30日期间每天50元的违约金。以上仅作为钟志强答辩意见提出，在本案中不提出反诉。此外，华银公司发出的四份函件，均未寄至钟志强本人手中，华银公司并未尽到告知、催告义务，其主张违约金没有依据。综上，钟志强没有违约行为，华银公司主张违约金的诉讼请求无理，请求法院予以驳回。
原审法院认为：华银公司钟志强自愿签订的上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据上述协议约定，钟志强应于交楼当日以现金方式一次性支付给华银公司280200元，作为超面积购房款；钟志强支付该超面积购房款时的最终结算总价以市房管局属下的广州市房地产测绘所测绘的建筑面积并以11500元／平方米单价结算。现钟志强已于2009年12月25日向华银公司支付了超面积购房款267198元，并于2009年12月28日接收了涉讼605房，且广州市房地产测绘所已于2010年2月11日出具《房屋面积测量成果报告书》及涉讼605房的《房地产分户图》，明确涉讼605房经测绘总建筑面积为81.3301平方米。因此，上述协议约定的超面积购房款付款条件已成就，华银公司主张钟志强支付超面积购房款21046元合法合理，原审法院对此予以支持。
至于华银公司主张根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第七条的约定，要求钟志强按每日50元计付从2011年10月1日起的逾期付款违约金的诉讼请求，由于该协议并未对钟志强逾期支付超面积购房款的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。故华银公司该项诉讼请求，依据不足，原审法院依法调整逾期付款违约金为以钟志强应付超面积购房款21046元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，于2013年11月15日判决如下：一、钟志强应于本判决发生法律效力之日起10日内一次性向广州华银房地产开发有限公司支付超面积购房款21046元及逾期付款违约金（从2011年10月1日起至实际付清上述购房款之日止，以21046元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。该违约金以不超过钟志强应付超面积购房款21046元为限；二、驳回广州华银房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取613元，由广州华银房地产开发有限公司负担363元，钟志强负担250元。
判后，钟志强不服，向本院提起上诉称：一、钟志强并未收到华银公司的四份邮件，一审判决强说钟志强已收到与事实不符。
华银公司寄给钟志强的四份所谓催交超面积购房款的特快专递邮件（号码分别是：EL243520984CS、EL243520975CS、1097415128502、1097415127102），钟志强确实没有收到。其中编号EL243520984CS、
EL243520975CS两份邮件，虽经公证处公证已交邮递员收寄，但现从邮政特快专递网上查询的结果是电脑无投递结果记录，因此，这不能证明钟志强已收到邮件，因为邮件有可能被退回也可能他人签收。其中编号1097415128502邮件，投递的结果显示“他人收代收”，这说明并非钟志强签收，而“他人收代收”，“他人”是谁是否有权代收华银公司未有证据证明。其中编号1097415127102邮件，是2013年5月17日收寄，投递结果是“退回妥投”，但钟志强确没有收到该件。华银公司应就上述邮件是否钟志强本人签收提供证据，但华银公司没有，所以其未尽举证责任。一审判决以邮件有人签收，即判决定是钟志强收到快件，显然不符合邮件发收常理。二、由于华银公司并没有尽到告知、催告钟志强付清超面积购房款21046元及提供办房地产权证文件资料之义务。一审判决钟志强从2011年10月1日起支付逾期付款违约金给华银公司显属无理。故上诉请求改判驳回华银公司提出的除钟志强支付超面积购房款21046元外的违约金请求及其他请求；本案一、二审诉讼费用由华银公司承担。
华银公司答辩称原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回钟志强的上诉请求并判令其承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：1、2011年9月20日，华银公司已通过公证送达的方式催告钟志强在2011年9月30日前支付超面积购房款21046元。2011年9月20日，华银公司通过公证的方式分别向钟志强位于广州市江燕路132号首层的地址（该地址是钟志强提供给华银公司的名片的联系地址）和广州市越秀区东华西路永胜街48号603房（该地址是钟志强在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》载明的联络地址，2011年12月23日钟志强在《举报登记表》也留存该通讯地址）发出《催告通知》，要求钟志强于2011年9月30日前提供办证所需的文件资料和付清超面积购房款21046元等。该两份快件所载明的收件人：钟志强，联系电话132××××0190（钟志强在签署《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》留存的联系电话及提供给华银公司名片的联系电话，2009年12月28日收楼时在《港汇华庭房屋水电登记表》和2012年4月26日在《装修申请表》均留存该联系电话）、135××××1278（2011年12月23日钟志强在《举报登记表》中也留存该联系电话）均为钟志强合法有效的通讯方式。2、2013年5月17日，华银公司通过邮政特快专递方式再次敦促钟志强补交超面积购房款21046元。原审法院已依法查明：华银公司于2013年5月17日通过邮政特快专递方式分别向钟志强发出《关于补交超面积款和办理房地产权证的催告函》，敦促钟志强补交超面积购房款21046元及提供办证所需材料等。上述两邮件的收件人也均为钟志强，联系方式132××××0190、135××××1278也均为钟志强合法有效的通讯方式。另外，钟志强提交的证据也证明了上述两邮件已投递并签收。3、钟志强未在2011年9月30日前向华银公司支付超面积购房款21046元，依法应承担违约责任。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，钟志强于2009年12月13日签注“已阅”的《回迁交楼通知书（业主）》上载有如下内容：通知莫丽珍、钟志强户于2009年12月23日9时30分亲临越秀区北京路5号港汇华庭二楼拆迁办公室办理回迁交楼手续；莫丽珍、钟志强户对上述结算有疑问或有不同意见，请在2009年12月17日前与华银公司联系并到天河区林和中路188号恒源大厦（火车东站东侧）15楼1503室洽商和缴交结算款等。
再查明，钟志强方在二审庭询中述有以下内容：第一、华银公司是按照原来拆迁协议留的地址寄出，但钟志强方没有收到邮件，钟志强方租房是经常变化地址的，但变化联系地址未通知华银公司；在法院问钟志强方称当时没有在特快专递投递的地址居住则另行居住地点为何后，钟志强方又称当时在拆迁协议留的地址居住。第二、钟志强的联系电话一直未变更。第三、钟志强方因要上班，并未去《回迁交楼通知书（业主）》上载有的天河区林和中路188号恒源大厦（火车东站东侧）15楼1503室，只是打过电话。
本院认为，本案双方争议的焦点为华银公司主张钟志强支付迟延付款违约金是否成立？首先，广州市房地产测绘所已于2010年2月11日出具《房屋面积测量成果报告书》及涉讼605房的《房地产分户图》，明确涉讼605房经测绘总建筑面积为81.3301平方米，因此华银公司主张钟志强支付超面积购房款21046元合法合理。其次，华银公司的代理人陈剑萍2011年9月20日分别以邮政特快专递方式（编号：EL243520975CS、编号：EL243520984CS）向钟志强位于广州市江燕路132号首层的地址以及位于广州市越秀区东华西路永胜街48号603房的地址发出《催告通知》，要求钟志强于2011年9月30日前提供办证所需的文件资料和付清超面积购房款21046元等。2013年5月17日，华银公司的代理人陈剑萍以邮政特快专递方式（编号：1097415128502、1097415127102）向钟志强上述两个地址分别发出《关于补交超面积款和办理房地产权证的催告函》，敦促钟志强补交超面积购房款21046元及提供办证所需材料等。由上可见，华银公司已履行了告知义务，邮政专递正常情况下应能送达至钟志强，若钟志强否认收到该邮件则应由其举证证明出现特殊情况导致其不能收到邮件。最后，钟志强方虽主张其未收到上述四份函件或通知，但一方面其向原审法院提供网上查询上述邮件投递情况的打印资料中记载编号为1097415128502的邮件于2013年5月21日投递并签收、编号为1097415127102的邮件于2013年5月20日投递并签收；另一方面，钟志强方二审确认其联系电话一直未变更且华银公司是按照原来拆迁协议留的地址即广州市越秀区东华西路永胜街48号603房寄出而钟志强方其时在该地址居住，故华银公司主张其已向钟志强发出催缴面积差款的通知且钟志强已知情的理据充分，原审予以采信并无不当，钟志强方在确认地址电话均未变化且编号1097415128502、编号1097415127102两份邮件已有妥投记录的情况下未能举证证明出现特殊情况导致其未收到催告通知，其已未收到催告通知主张不承担逾期付款违约金依据不足，本院不予接纳。
综上所述，钟志强的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人钟志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年四月十六日
书 记 员 杨仁义