贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1741号
上诉人（原审被告）贵州众福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市新华路126号（富中国际广场）25层1号。
法定代表人任建渠，该公司经理。
委托代理人郑继华，贵州中豪律师事务所律师。
委托代理人陈拉，贵州中豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李莉。
委托代理人孟欣，贵州普众律师事务所律师。
委托代理人陈璐，贵州普众律师事务所律师。
上诉人贵州众福房地产开发有限公司与被上诉人李莉商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年9月2日作出（2014）南民初字第2207号民事判决，上诉人贵州众福房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告李莉与被告贵州众福房地产开发有限公司于2008年3月28日签订合同编号为2007168号商品房买卖合同，合同约定由李莉购买被告开发的位于贵阳市花溪大道北段448号众福家园B幢（B）1单元22层9号房屋，交房时间为2009年5月30日前。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3、双方按相关法律法规协商处理。合同签订后，原告于2008年3月30日支付房款189754元，于2009年1月30日支付房款200000，其余房款200000元于2009年5月30日全部付清。被告于2010年6月12日将房屋交付原告居住使用，但至今尚未办理房屋产权证书。故原告诉至本院，请求：一、判令被告为原告办理房屋产权证；二、判令被告按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金共计146888.06元（计算时间：2011年12月5日至2014年6月24日共计934天）；三、判令被告从2014年6月25日起按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金直至履行完协助办证义务之日止；四、本案的诉讼费用由被告承担。
原判认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”的规定及双方在《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，被告已于2010年6月12日将房屋交付原告居住使用，其理应在交付房屋后540日内即2011年12月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未能为原告办理房屋产权证书，已构成违约。至原告起诉时止，被告已违约近30个月，原告主张从2011年12月5日起至今的逾期办证违约金，并无不当，依法予以支持。因原被告双方签订的买卖合同中对违约金的计算标准没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告要求被告按照已付房款589754元，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准向原告支付逾期办证违约金，并无不当，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款之规定，判决：一、被告贵州众福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起九十日内将原告李莉购买的贵阳市花溪大道北段448号众福家园B幢（B）1单元22层9号房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助李莉办理产权手续；二、被告贵州众福房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内以原告李莉支付的购房总款589754元为基数，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利率的标准，从2011年12月5日起支付违约金给原告李莉，至被告贵州众福房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358元，由被告贵州众福房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人贵州众福房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。一审认定上诉人至今未能为原告办理房屋产权证书，已构成违约，该认定明显错误。1、该认定违背房屋产权登记的法律常识。上诉人作为房开企业，只负有“提供必要的证明文件”和“协助”被上诉人办理产权登记手续。申请办理产权是被上诉人的法定义务。2、该认定与所签订的合同约定不符。承担责任的前提是“因出卖人的责任”，本案系因政府原因至今未能办理产权证明，并非上诉人的原因。3、上诉人执行政府决定的行为与合同履行发生冲突时，不应认定上诉人构成违约。2008年时，政府认为上诉人开发的项目旁有一栋2600平方米的9层楼房年久失修，严重影响城市景观。政府要求上诉人承担政府责任，征地拆迁。因受到刁难直至2013年才最终签完拆迁协议。此系上诉人执行政府决定，应当认为是情势变更，上诉人不构成违约；二、一审适用法律错误。请求二审撤销原判第一项、第二项，驳回被上诉人李莉的全部诉请，一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人李莉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。按照双方约定，办理产权证是上诉人的合同约定义务，合同约定了办证时间和违约责任，不存在上诉人所称的情势变更。一审根据双方签订的合同以及有关司法解释所认定的事实准确，依法应当予以维持。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按相关法律法规协商处理。根据该约定，出卖人应在规定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，即上诉人（出卖人）具有合同约定的办证义务。
上诉人认为本案应当适用合同的情势变更。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，所谓情势变更，是指合同成立后发生了在当事人订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。情势变更成立的一项重要条件就是当事人无法预见、不属于商业风险。本案中，上诉人认为在双方合同签订后，因政府要求其拆迁其他楼房导致出现情势变更，本院认为，双方约定商品房交付使用后540日内，出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，其作为专业房屋开发公司，应当预见到可能在该期限内出现不能及时办证的风险。且政府要求其拆迁其他楼房属商业行为，也并非是“不属于商业风险”。因此，本案不应适用情势变更。
鉴于双方并未约定逾期办证违约金的计算标准，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对被上诉人的损失应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审对此认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3358元，由上诉人贵州众福房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 炫
代理审判员 李云鹤
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 王 晨