新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）焉民初字第270号
�告（反诉被告）刘新，男，回族，1949年10月6日出生于新疆焉耆县，无固定职业，现住焉耆县。
原告（反诉被告）陈晓玲，女，回族，1955年12月3日出生于新疆焉耆县，系焉耆县退休教师，现住焉耆县。
共同委托代理人刘亚新，新疆凤兴律师事务所律师。
被告（反诉原告）何彦龙，男，汉族，1965年9月5日出生于新疆焉耆县，系焉耆县炎龙农副产品收购经销部合伙业主，现住焉耆县。
被告（反诉原告）侯丽华，女，汉族，1970年11月21日出生于新疆和静县，系焉耆县炎龙农副产品收购经销部合伙业主，现住焉耆县。
共同委托代理人杨鲁沙，新疆天通律师事务所律师。
共同委托代理人马全海，新疆天通律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘新、陈晓玲诉被告（反诉原告）何彦龙、侯丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理�原告（反诉被告）刘新、陈晓玲及其共同委托代理人刘亚新，被告（反诉原告）何彦龙、侯丽华及其共同委托代理人杨鲁沙、马全海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘新、陈晓玲诉称，2010年6月30日，我们和被告签订了《房屋转让（出售）协议》，协议约定我们将自己的厂房出售转让给被告，转让费为70万元，被告先付40万元，剩余30万元应在2013年6月30日前付清。协议签订后，我方依约履行了义务，但被告未按照约定履行付款义务，被告仅支付了部分转让款，剩余16万元转让款至今未付。被告未按照协议约定支付房屋转让余款系违约，应当承担违约责任。被告不仅拖欠转让费，还私自办理了土地使用证、建设许可证、选址意见书。我方认为被告的以上行为已经严重违约，按照协议约定，我方有权解除本协议，并有权要求被告支付房屋使用费（每年6万元，平均每月5000元）。请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《转让（出售）协议》；被告向原告支付房屋使用费220000元（自2012年6月至2014年4月每月支付5000元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）何彦龙、侯丽华辩称，2010年6月30日，我们和原告签订了一份《房屋转让（出售）协议》，该协议合法有效，原告要求解除该协议没有法律及事实依据。双方在协议中约定的解除条件为我方未按照约定支付房屋转让款，原告所说的我方拖欠转让款严重与事实不符，我方已支付了54万元的房屋转让款，剩余16万元我方在2013年5月26日通过库尔勒公证处向原告支付时，原告明确表示不收取转让款，据此可以确定协议约定的解除条件不成就，原告要求解除合同的理由不符合法律规定。根据协议的内容可以看出，支付使用费的前提条件是解除合同，本案双方所签合同有效且不存在解除合同的情况下，原告要求使用费的诉讼请求不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告同时提出反诉，要求：一、依法确认反诉原告与反诉被告于2010年6月30日签订的《房屋转让（出售）协议》有效；二、依法确认《房屋转让（出售）协议》中的转让范围及四至界限；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。
针对被告的反诉原告辩称，2010年6月30日双方签订的《房屋转让（出售）协议》约定，解除条件为被告未按照协议支付房屋转让余款，我方有权解除协议，故该协议自解除条件成就时失效。协议约定转让的是厂房，巴州中院的生效行政判决书已明确转让给被告的是厂房，面积是1000平方米。四至界限应由国土资源局来确认，焉耆县国土资源局已注销了被告的焉国用（2001）第201号国有土地使用权证。综上所述，请求法院依法驳回被告�反诉请求。
经审理查明，2010年6月30日，原告（甲方）刘新和被告（乙方）何彦龙、侯丽华签订了一份《房屋转让（出售）协议》，协议约定：甲方将其所有的焉耆县永宁镇永新工贸公司的全部厂房转让出售给乙方。转让范围为永新工贸公司的全部厂房（附图纸一张、照片两张）。转让费总计70万元。付款方式为首付40万元，剩余款30万元应在2013年6月30日前付清，收款以甲方收据签名签章为准。甲方出售给乙方的全部厂房，在本协议生效后，房屋的重建和装修都与甲方无关。甲方的变压器不包括在转让范围内，配电房甲方可以使用（乙方有权使用，按月给甲方交纳电费）。本协议如有不清楚的未尽事宜，甲乙双方可另行签订补充条款。附图和补充条款均为本协议不可分割的一部分。甲方协助乙方办理土地使用证及司法公证书等有效证件（费用乙方自行承担）。乙方�按协议支付房屋转让余款，甲方有权解除本协议，并有权要求乙方支付房屋使用费（每年6万元，平均每月5000元）。如甲方违约退还乙方所支付的所有转让费用，并付给乙方每年6万元违约金。该协议一式四份，甲乙双方各一份，见证人一份，司法公证处一份，此协议自双方签字之日起生效。被告陈晓玲在该协议见证人处签名并捺印。被告刘新制作了平面图纸一张、双方在图纸上签名捺印，并对转让的厂房四至拍摄了照片2组共8张（东面是围墙，东北段长23米为刘新修建、东南段长20米为何彦龙修建，围墙隔有砖木平房一间在院内；西面是一排平房共两栋；北面前后两栋砖混平房；南面为空地直至公路，靠公路边有用栽种树木围成围墙和进出大铁门）。但协议中并未注明转让范围总面积，原、被告亦未对该协议进行公证。协议签订后，原告先后向被告付款6次，共计付�54万元。2011年6月3日，被告何彦龙在焉耆县建设局办理了用地面积为2555平方米的建设用地规划许可证、建设项目选址意见书。2011年10月31日，经被告何彦龙申请，焉耆县国土资源局对焉耆县永宁镇永兴路东侧何彦龙使用的土地进行了地籍调查。对土地的面积和四至界限进行了现场核实，被告何彦龙和原告刘新对四至界限进行了指界，焉耆县国土资源局根据双方指界绘制了平面图并测得用地面积为2095.2平方米。原告刘新得知被告办了建设用地规划许可证、建设项目选址意见书后，以双方签订的协议只转让给了原告1000平方米的厂房，但焉耆县建设局给原告规划了2555平方米面积，且焉耆县建设局的行政行为程序违法为由提起行政诉讼，本院作出了2012焉行初字第3号行政判决书，维持了焉耆县建设局的行政行为。原告刘新提出上诉，巴州中级人民法院认为焉耆县建设局办�程序违法，作出了2012巴行终字第19号行政判决书，撤销本院2012焉行初字第3号行政判决书，撤销焉耆县建设局颁发给何彦龙、侯丽华的《建设用地规划许可证》和《建设项目选址意见书》的行政行为。2013年5月21日，被告何彦龙、侯丽华将原告刘新、陈晓玲起诉至本院，请求判令原告按照《房屋转让（出售）协议》约定向其交付砖混厂房4间（建筑面积约300平方米），本院查明事实后认为原、被告双方签订的《房屋转让（出售）协议》为有效协议，根据原、被告双方指界后由焉耆县国土资源局绘制的平面图，被告诉争的四间平房不在平面图中，且被告无其他证据证实原告转让给其的厂房中包括诉争的四间平房，于是作出了2013焉民初字第609号民事判决书，驳回了被告何彦龙、侯丽华的诉讼请求。原、被告均未提出上诉，该判决书现已生效。2013年5月26日，被告通过库尔勒市公证处向原告送达了一份《给付转让款的通知》，委托该公证处向原告支付剩余转让款，但原告刘新、陈晓玲答复不收取转让款并拒绝签收该通知，被告何彦龙、侯丽华对该款亦未办理提存公证。另查，原告刘新分别于2012年4月16日、2013年3月12日将双方按照协议约定修建的围墙和原告修建的厕所拆除。2013年5月原告将南面靠近314国道的大门用锁锁住，不让被告使用。原、被告对以上事实均无异议。庭审中，原告刘新、陈晓玲认为：其只转让给了原告1000平米的厂房，即北面、西面厂房（不包括车工房）、北面厂房与西面厂房之间的棚；南面的空地、大铁门，西面的车工房及东面围墙、隔出的警卫室只是交给原告使用，并没有转让给原告；其在2012年3月和4月两次向被告索要剩余转让款，被告均以没钱及未到还款期限为由拒不支付，还私自办理了《建设用地规划许可证�和《建设项目选址意见书》，被告在原告要求支付剩余转让款时，应当立即支付，被告不支付已构成违约，应该解除双方签订的协议。被告刘新和陈晓玲还陈述：2013年5月26日，被告和库尔勒市公证处一起到其家中，向其送达了《给付转让款的通知》，但其认为被告只是做样子，没有真正付钱的想法，所以没有接受；双方于2013年5月产生诉讼后，认为原告已经违约，所以不再接受被告的付款行为。被告何彦龙、侯丽华认为：撤销焉耆县建设局颁证行为是因为焉耆县建设局程序有问题，国土资源局撤销国有土地使用权证是因为，城建局的颁证行为已被撤销，与本案无关，不属于违反协议约定的行为；协议约定的剩余转让款付款期限为2013年6月30日前，我方在期限前付款时，是原告拒绝接受，而不是我们不付款；原告刘新已将照片中反映的房屋和院落整体转让并交付给了�方，转让的界限应为：东至双方按协议修建的围墙，南至314国道边本案涉及的大门，西至纳生杰的房屋（现房主为刘晓刚），北至永宁镇供销社，面积应以实际测量为准；根据焉耆县国土资源局地籍调查表所附的平面图，双方对协议约定的转让范围四至界限和面积进行了指认，被告刘新对地籍调查表签名确认了。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告刘新和被告何彦龙、侯丽华签订的《房屋转让（出售）协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已被我院生效的2013焉民初字第609号民事判决书确认为有效协议。根据协议约定，剩余转让款16万元的付款期限为2013年6月30日前，未按协议支付房屋转让余款，原告有权解除本协议，并有权要求被告支付房屋使用费每月5000元。本案原告在还款期限届满前向被告索要剩余转让款，被告当时未能付款，并不构成违约。根据原告的陈述及我院调取的公证处档案材料，被告在2013年5月26日通过公证处向原告付款时，原告拒绝接受付款，被告在协议约定的付款期限届满前履行了付款义务，不存在违约行为。原告要求解除双方签订的协议及被告支付房屋使用费220000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。对被告确认双方签订的协议为有效协议的辩称，本院予以采信。原、被告在协议中仅约定转让全部厂房，未注明转让总面积，属于约定不明，协议的转让范围及四至界限应按照转让厂房的目的、交易习惯和协议所附图纸和照片来确定。被告购买该厂房是用于生产经营，协议中虽未对厂院及进出大门进行约定，但按照交易习惯，厂院及进出大门应当作为厂房的附属物一并进行转让。根据双方认可的图纸和照片，转让范围应为：北至前后两栋砖混厂房（已用围墙封闭）；南面为厂院空地直至公路，靠公路边有用栽种树木围成的围墙和进出大铁门；东面是双方共同修建围墙（与南面树木围成的围墙相接）；西面是一排厂房共两栋。本案原告在履行协议过程中实际已将本案诉争厂院和大门交付给被告使用，被告占有使用的范围形成了一个独立、封闭的范围。2011年10月31日焉耆县国土资源局对何彦龙使用的土地进行地籍调查时，对土地的面积和四至界限进行了现场核实，被告何彦龙和原告刘新对四至界限进行了指界并签名确认，焉耆县国土资源局根据双方指界绘制了平面图，本院对该平面图依法采信。该平面图中的四至界限与图纸和照片显示转让范围一致，对被告要求确认以上范围和四至界限为协议转让的范围和四至界限的反诉请求，本院予以支持。对原告仅转让给被告1000平方米厂房的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则�第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款、第一百三十三条、第一百三十六条之规定，判决如下：
一、原告刘新和被告何彦龙、侯丽华于2010年6月30日签订的《房屋转让（出售）协议》为有效协议。
二、驳回原告刘新、陈晓玲的诉讼请求。
三、《房屋转让（出售）协议》中的转让范围及四至界限：北至前后两栋砖混厂房（已用围墙封闭）；南面为厂院空地直至公路，靠公路边有用栽种树木围成的围墙和进出大铁门；东面是双方共同修建围墙（与南面树木围成的围墙相接）；西面是一排厂房共两栋。
案件受理费13000元（原告已预交），全部由原告刘新、陈晓玲自行承担。反诉案件受理费5400元（反诉原告已预交），由反诉被告刘新、陈晓玲承担，并于判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。
审 判 长 丁 剑 波
审 判 员 热汗古丽*热合曼
人民陪审员 颜 咏 梅
二〇一四年六月三日
书 记 员 马 艳