宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）兴执异字第81号
异议人徐璐，女，1991年1月7日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人李海宁，宁夏正义达律师事务所律师。
申请执行人宁夏益商小额贷款有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人李重阳，该公司总经理。
委托代理人徐林，宁夏辅德律师事务所律师。
委托代理人关立宇，宁夏辅德律师事务所律师。
被执行人吴占军，男，1957年9月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。
被执行人宋建清，女，1959年9月15日出生，汉族，宁夏回族自治区灵武市。
本院在审理原告宁夏益商小额贷款有限公司与被告吴占军、牛某小额借款合同纠纷一案中，原告宁夏益商小额贷款有限公司于2014年5月20日向本院提出财产保全申请，本院于2014年5月21日作出（2014）兴民商初字第579-1号民事裁定，裁定：冻结被告吴占军妻子宋建清名下位于灵武市某房屋（保全价值582000元）的产权产籍。本院于2014年7月31日作出（2014）兴民商初字第579号民事判决，判决：一、被告吴占军于本判决生效之日起十日内偿还原告宁夏益商小额贷款有限公司借款500000元，支付利息72000元（计算至2015年5月16日），并承担自2014年5月17日起至本判决确定的还款之日止的利息（按合同约定的月利息18‰计算）及违约金10000元；二、被告牛小军对被告吴占军的上述债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，有权向被告吴占军追偿。上述民事判决生效后进入执行程序，本院于2015年8月6日作出（2014）兴执字第2179-2号执行裁定，裁定：一、追加宋建清（女，汉族，1959年9月15日出生，身份证号：××，住宁夏回族自治区灵武市）为本案被执行人。二、追加吴亮（男，汉族，1984年7月1日出生，身份证号××，住宁夏回族自治区灵武市）为本案被执行人。三、冻结、划拨被执行人吴占军、牛小军、宋建清、吴亮的银行存款642273.56元或查封、扣押其相当价值的财产以抵偿欠款，对此异议人徐璐向本院提出执行异议，认为其是位于灵武市东盛路东侧灵州花园*号楼**号房屋的所有权人。
异议人徐璐向本院提出执行异议诉称，2013年7月9日，异议人与宋建清、吴占军三人签订了《房屋买卖协议》，协议约定：宋建清、吴占军将位于灵武市某房产卖给异议人，双方约定该房交易价格为40万元。并约定宋建清、吴占军协助异议人办理房屋产权证及后续事宜。协议签订后，异议人向宋建清、吴占军支付了房款40万元，并将房屋交付给异议人，随后宋建清又与异议人签订了《房屋租赁合同》，约定宋建清从异议人处租赁上述房屋，为期2年。异议人作为房产实际所有权人，要求宋建清、吴占军履行房屋买卖合同办理房屋过户手续时，经异议人了解法院已经将涉案房屋进行查封，现申请贵院依法中止执行贵院2014年7月作出的（2014）兴民商初字第579号民事判决书，并解除对灵武市某房产的查封。
申请执行人宁夏益商小额贷款有限公司辩称，第一，2014年5月20日经本公司申请，法院对该涉案房产进查封并送达裁定书时，包括我们今天的所谓的实际所有者在内的所有人，均未提出任何异议；第二，在本案的公开开庭审理过程中、判决书送达后，同样未就该涉案房屋的权属问题提出任何异议；第三，在本案的执行过程中，法院依职权对被执行人吴占军采取拘留措施，宋建清及其儿子吴亮自愿在吴占军不兑现还款计划时以自己名下财产承担连带责任时，吴占军、宋建清均未就该涉案房屋的权属问题提出过任何异议或作任何说明；第四、2015年8月份左右，吴占军通过执行法官沟通，主动提出以该房屋抵顶所欠债务，后本公司认为涉案房屋抵顶的价值不足以清偿全部欠款，坚持以现金方式还款，不同意以房顶债。综上，从法院2014年5月19日起，截止异议人提出执行异议，将近1年半的时间，吴占军、宋建清、吴亮包括我们今天的申请执行人在内均未对该涉案房屋的权属问题提出过任何异议或任何说明，这一连串的事实充分的证明了被执行人和异议人之间相互勾结伪造证据，企图逃避履行义务。
被执行人吴占军、牛小军经本院传票传唤未到庭参加听证会，亦未提交书面答辩意见。
经审查查明，涉案房屋于2012年4月27日登记在宋建清名下，共有情况为共同共有。2013年7月9日宋建清、吴占军与徐璐签订《房屋买卖协议》，约定：徐璐购买位于灵武市某房屋，房屋总价为40万元，购房款一次性付清。同日徐璐出具《付款委托书》一份，约定：徐璐委托杨志辉支付购房款40万元，售房人为宋建清、吴占军。同日杨志辉将23万元以银行转账方式支付给灵武市巨龙煤炭运销有限责任公司。同日宋建清为徐璐出具《收条》一张，上载“今收到徐璐房款现金肆拾万元整（400000.00），收款人：宋建清、吴占军，2013.7.9”。同日徐璐与宋建清签订《房屋出租合同》，约定：徐璐将灵武市该房屋出租给宋建清，租赁期2年，房屋租金每年2万元，另付押金1000元。杨志辉于2013年8月11日在宁夏银行账户下收到现金2万元。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然异议人徐璐与宋建清、吴占军签订《房屋买卖协议》，但异议人徐璐未能证明杨志辉向灵武市巨龙煤炭运销有限责任公司支付的23万元就是涉案房屋的购房款并且17万元现金支付的房款也无证据证明。异议人未能提供未办理房屋过户手续非因其自身原因的证据，故异议人所提异议理由不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人徐璐的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 宋兰芳
人民陪审员 刘长兴
人民陪审员 马 丽
二〇一五年十一月二日
书 记 员 李文雯
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。