甘肃省天水市麦积区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）麦民三初字第280号
原告孙玉平。
原告孙娇龙。
二原告委托代理人王爱东，甘肃昊泰律师事务所律师。
被告天水金河实业有限公司，住所地天水市麦积区金水苑小区。
法定代表人叶水林，该公司董事长。
委托代理人师鹏儒，甘肃鑫盾律师事务所律师。
原告孙玉平、孙娇龙与被告天水金河实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员颉娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙娇龙及二原告的委托代理人王爱东、被告天水金河实业有限公司的委托代理人师鹏儒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙玉平、孙娇龙诉称，2014年4月21日，二原告与被告签订《金水苑住宅小区订房协议》，约定二原告购买被告开发的金水苑小区4号楼1单元303号，建筑面积104.2㎡的住宅一套，每平米售价5470元，总房款569974元。协议同时约定，原告所购买的房屋系100%产权，且由被告负责到房管部门办理房屋产权证。协议签订当日，原告即按约定向被告缴纳第一期购房款30万元。2015年5月下旬，被告通知原告缴纳剩余房款。在原告向被告缴纳房款时，被告告知原告其出售的房屋无法办理产权登记，每平米价格可减350元，故原告未缴纳剩余购房款。原告认为被告隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，与二原告签订购房协议、收取购房款，导致原告无法实现其购房目的，故向法院提起诉讼。原告的诉讼请求为：1.判令被告返还原告购房款30万元，支付利息20250元；2.判令被告赔偿原告损失30万元。
被告天水金河实业有限公司辩称：1.《金水苑住宅小区订房协议》中约定“外粉完一周内交付第二期购房款”。且二原告于签订协议、支付第一笔购房款的同时还出具了还款计划一份，承诺剩余购房款269974元于2015年5月30日前付清。但二原告仅于2014年4月21日支付了首笔购房款，余款至今未付。原告的行为已严重违约，应承担违约责任，支付迟延付款期间的利息，原《金水苑住宅小区订房协议》应继续履行；2.涉诉房屋属于城中村改造项目，被告经过审批建设金水苑住宅小区，将其中可出售部分售予二原告。且本案土地属于国有土地，已经办理了规划许可证和建设项目选址意见书，正在办理土地使用权证及房产证。故被告并未隐瞒房屋的真实情况，不存在对二原告隐瞒和欺骗的情形。3.原告要求被告承担30万元的赔偿责任，但并未说明实际损失情况及计算依据，故该项请求无事实依据，不予认可。
原告孙玉平、孙娇龙为证明自己的主张提交了以下证据材料：一、《金水苑住宅小区订房协议》一份，拟证明原、被告签订商品房预定合同，被告承诺其出售的房屋系100%产权的商品房，并由其为原告办理产权登记的事实；二、收据一张，拟证明二原告向被告交付30万元购房款的事实。
被告天水金河实业有限公司对原告所举的证据进行质证认为：对证据1《金水苑住宅小区订房协议》的真实性无异议，但该协议并未明确约定所售房屋为商品房，故双方签订的并非商品房买卖合同；对证据2收据无异议，予以认可。
被告天水金河实业有限公司为证明自己的主张提交了以下证据材料：一、《关于胡王村六组开发用地请求办理土地手续的报告》后附村民签字及土地使用证复印件、《天水市人民政府关于麦积区城市开发建设有关问题的市长办公会议纪要》、《马跑泉镇人民政府关于申请办理胡王村天河南路20.8亩土地开发用地手续的报告》2份、《关于马跑泉镇胡王村六组天河南路工程农用地转用及项目建设用地的批复》、《天水市土地储备中心关于调整麦积区麦积新城部分储备土地用地界址的函》、《天水市城市建设投资（集团）有限公司关于办理麦积区胡王村用地手续的函》、《天水市麦积区人民政府关于办理马跑泉镇胡王村开发建设规划手续变更的函》、《联营合作开发协议书》、《天水市发展和改革委员会关于麦积区马跑泉镇胡王村城中村改造项目开展前期工作的通知书》、《天水市公安消防支队麦积区大队建设工程消防设计备案》、《净空审查意见书》、《建设项目选址意见书审批表》、《天水市发展和改革委员会关于天水金河实业有限公司建设马跑泉镇胡王村金水苑小区6#楼项目备案登记备案的通知》、《天水市住房和城乡建设局建设工程项目报建备案申请书》、《天水市人民防空办公室结建工程审批便函》、《建设工程规划许可证》、《建设工程选址意见书》、《建设项目规划许可证》、《天水市建筑工程设计方案核定通知书》、《项目建设现状实景图》，以上证据均为复印件。该组证据拟证明争议房屋系城中村改造房屋，所占用土地为国有土地，被告正在办理土地使用权证及房产证；二、《金水苑住宅小区订房协议》一份、收据一张、汇款凭条两张，拟证明原、被告于2014年4月21日签订订房协议，二原告于当日分两次缴纳购房款30万元的事实；三、还款计划一份，拟证明二原告承诺剩余购房款269974元于2015年5月30前付清的事实。
原告孙玉平、孙娇龙对被告所举的证据进行质证认为：对证据1的真实性无异议，但该组证据仅证明金水苑小区取得了建设用地规划许可证，并不能证明该小区取得土地使用权证并能办理100%产权。该项目的实际所有权人是胡王村委会，被告没有合法的售房手续；证据2《金水苑住宅小区订房协议》、收据、汇款凭条无异议，予以认可；证据3还款计划的真实性无异议，但还款计划是购房协议的补充，购房协议本身无效，故还款计划也无效。
根据当事人的举证质证，本院认为：原告提交的证据1《金水苑住宅小区订房协议》、证据2收据，与被告提交的证据2证明目的一致，能证明原、被告双方于2014年4月21日签订《金水苑住宅小区订房协议》，原告于当日支付购房款30万元的事实，但该协议载明所售房屋系城中村改造性质，故该证据不能证明双方签订的订房协议即为商品房买卖合同。被告提交的第一组证据中，《关于马跑泉镇胡王村六组天河南路工程农用地转用及项目建设用地的批复》、《天水市人民政府关于麦积区城市开发建设有关问题的市长办公会议纪要》、《建设工程规划许可证》能证明涉案房屋系经政府相关部门批建的城中村改造房屋及该项目所占土地系麦积区马跑泉镇胡王村委会集体所有的事实；证据3还款计划，可以证明二原告承诺剩余房款269974元于2015年5月30前付清的事实。
经审理查明：2014年4月21日，原告孙玉平、孙娇龙与被告天水金河实业有限公司签订《金水苑住宅小区订房协议》，协议约定：原告预定被告出售的“金水苑”住宅小区4号楼1单元3层303号，建筑面积为104.2平方米的房屋；每建筑平方米售价为人民币5470元，价款合计为人民币569974元，2014年4月21日前交付第一期购房款30万元，占总房款60%，剩余房款交房交钥匙前全部付清；该房屋为100%产权，被告负责在房屋交工后到天水市房地产交易管理部门办理房屋产权证书，原告同意被告代办并提供相关证件及按规定缴纳有关费用；房屋面积最终以房地产管理部门测绘界定的建筑面积为准；原告逾期30日仍未缴纳余款，被告有权将房屋另行出售，被告扣除1%违约金后剩余房款退还原告；协议自签字并支付首期房款后生效，因原告原因提出退房的，扣除总房款1%的违约金后退款。协议签订当日，二原告即支付首期购房款30万元，并出具书面还款计划，承诺剩余购房款269974元于2015年5月30前付清。2015年5月21日左右，原告孙玉平、孙娇龙前往被告处缴纳剩余房款时，被告知其购买的房屋暂时无法办理产权登记，并提出售价每平方米减少350元。二原告遂拒绝缴纳剩余房款并要求被告退款。
另查明，被告天水金河实业有限公司出售的麦积区金水苑小区占用的土地为麦积区马跑泉镇胡王村六组集体所有，涉案房屋系该村城中村改造房屋。
以上事实有原告提交的《金水苑住宅小区订房协议》、收款收据、被告提交的收据、汇款凭条、还款计划及原、被告陈述在卷证实。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同效力的确认与当事人应当承担的责任具有必然联系，故应当首先审查并确认合同的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“……农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可知，农村的集体土地使用权只能在本集体经济组织成员内部流转。本案中，被告出售的金水苑住宅小区占用的土地系天水市麦积区马跑泉镇胡王村六组集体所有性质的土地，而二原告户籍所在地为天水市麦积区渭南镇魏红村，并非争议房屋所在集体经济组织成员，故原、被告签订的房地产买卖合同的内容违反了国家的相关强制性规定，属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告于2014年4月21日签订订房协议当日，即支付购房款30万元，依据上述法律规定，被告基于该无效合同取得的购房款30万元应当返还原告。被告明知其建设的房屋为城中村改造性质，不符合国家关于农村集体建设用地的相关规定，仍对外出售并承诺办理100%产权，对于导致合同无效有过错，应当赔偿原告因此受到的损失。原告主张的损失应以已交付房款为准，参照中国人民银行同期贷款基准利率6.15%计算，共计21012.5元（30万元×年利率6.15%÷360天×410天=21012.5元）。被告称二原告未依据其承诺于2015年5月30日前支付剩余购房款的行为构成违约，应承担违约责任。本院认为，二原告于2015年5月21日左右前往被告处缴纳剩余购房款，其行为并未违反还款计划的内容，在得知其购买得房屋有可能无法办理产权登记后，拒绝支付剩余款项的行为系其行使不安抗辩权的行为，并不构成违约。故被告的该辩解意见不能成立。
关于原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定赔偿损失30万元的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的订房协议中明确约定，被告售予原告的房屋系“城中村改造性质”，故该订房协议并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告的该项诉讼请求于法无据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：
一、由被告天水金河实业有限公司退还原告孙玉平、孙娇龙缴纳的购房款30万元；
二、由被告天水金河实业有限公司赔偿原告孙玉平、孙娇龙损失21012.5元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
以上判决一、二项内容，合计321012.5元，于本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行判决确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10003元，由原告孙玉平、孙娇龙负担4821元，由被告天水金河实业有限公司负担5182元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
代理审判员 颉 娜
二〇一五年八月十八日
书 记 员 蔡中梅