湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘02民终1660号 上诉人（原审被告）：株洲中航房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区长江北路保利大厦**。 法定代表人：何正武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶翌旭，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：刘滨，男，汉族，1986年10月7日出生，住湖南省株洲市芦淞区。 被上诉人（原审原告）：唐琴，女，汉族，1985年11月19日出生，住湖南省桑植县。 被上诉人共同委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 上诉人株洲中航房地产开发有限公司（以下简称中航房产公司）因与被上诉人刘滨、唐琴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中航房产公司的委托诉讼代理人叶翌旭、被上诉人刘滨、唐琴的委托诉讼代理人唐湘晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中航房产公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金1436.5元（不服金额为430.9元）；2、撤销原审判决第二项，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期交付车位违约金1462.5元。事实与理由：1、原审违约金的计算日期有误，逾期交房日期应计算至2016年11月29日，违约天数应为30天；2、原审认定事实错误，根据《房地产管理法》的规定，车位也属于房屋范畴，经过验收合格即可交付，上诉人于2016年11月29日粘贴了交房公告，该交房公告的交付时间同样适用于交付车位。并且，物业公司于2017年7月15日粘贴的通知是车位管理通知并非车位交付通知，业主在2016年11月29日后已经对车位进行了使用，上诉人并未逾期交付车位。 刘滨、唐琴辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 刘滨、唐琴向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2016年11月1日至2017年1月10日延期交房违约金10342元（以购房价款478829元为基数，按日3‱的标准计算）；2.被告向原告支付自2017年1月1日至2017年7月15日延期交付车位违约金1470元（以购车位价款75000元为基数，按日1‱的标准计算）。 一审法院认定事实：2016年10月18日，被告中航房产公司（出卖人）与原告刘滨、唐琴（买受人）签订了《购房合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于芦淞区宇航路36号中航怡园3栋2102号房（以下简称涉案房屋），预测建筑面积117.36㎡；买受人购买单价为4080元／㎡，总房款暂定为478829元；买受人须在2016年10月18日前支付该商品房全部价款，买受人若未按约定的时间付款，逾期在60日之内的，应按逾期未付款额的日1‱支付违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的6%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按逾期未付款额的日3‱支付违约金；出卖方须于2016年10月31日前交房，交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”等；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付房屋，按照逾期时间分别处理（（1）（2）不作累加），即（1）逾期60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1‱的违约金，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款3‱的违约金等。同日，双方签订《补充协议》，其中将交房条件修改为：“该商品房经验收合格”，且双方一致确认“该商品房验收合格”是指商品房按照《建设工程质量管理条例》的相关规定通过工程竣工验收。验收合格的依据为勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认该商品房工程竣工验收合格（以下简称五方验收合格）；其他与该商品房有关的验收工作，由出卖人在领取栋证前完成。合同签订后，原告按约支付了全部房款。但被告直到2016年11月20日才取得五方验收合格的报告，2016年11月29日被告通过张贴、短信等方式通知业主于2016年11月29日至2016年12月10日前办理入住手续。原告随后接收了房屋。2017年1月10日，该商品房通过消防验收。另查明，被告中航房产公司（甲方）与原告刘滨、唐琴（乙方）于2016年12月2日签订《中航怡园地下车位买卖协议书》（以下简称车位协议），协议约定：乙方向甲方购买中航怡园编号为201＃的地下车位使用权，价格为75000元，乙方在签定协议时一次性付清款项，甲方应在2016年12月30日交付车位；若未在约定期限内交付，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的车位款日1‱计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；乙方在办理车位交接手续时，应分别向甲方、物业管理公司缴清全部应付价款相关费用；如乙方未按规定时间内缴清上述款项，视为乙方违约，甲方有权推迟该车位交付期限直至乙方缴清上述费用等。合同签订后，原告按约支付了车位款。但被告未按约交付车位，直到2017年7月初，中航怡园所在的物业公司发出通知“接开发商通知，并为了维护我们已购买车位业主的权益，避免出现已购买车位出现被占用的情况，营造一个和谐的环境，地下车库将于2017年7月15日8时30分开放使用……已购买车位的业主请在5个工作日内到物业办理相关进出手续，以免影响进出”。原告按通知要求办理了手续后使用了车位。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告向原告方的交房时间如何确定；2、原告主张的逾期交房违约金应如何计算；3、原告主张的逾期交付车位违约金可否在本案中一并审理，是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点，分析如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。根据上述规定，本案的中航怡园住宅商品房不属于“大型人员密集场所和其他特殊建设工程”，并非依法应当进行消防验收才可投入使用的建设工程。2.原、被告通过《补充协议》将约定交房条件修改为：房屋经勘察、设计、监理、施工和建设五方验收合格。双方未约定须消防验收才能交付使用。因此，被告在五方验收合格后，消防验收合格之前交付房屋，不违反双方交付条件的合同约定，也不违反法律强制性交房条件的规定。3.在双方均未向原审提交购房合同约定交付房屋交接单，不能确认具体的房屋交接时间，而原告又业已实际接收房屋的情况下，原审根据被告于2016年11月29日公告方式通知原告于2016年11月29日至同年12月10日前收房的情况，并考虑被告发出通知时应给予原告适当的收房准备时间，酌情认定被告对原告的交房时间为2016年12月9日；而原告主张的2017年1月10日消防验收合格时间为房屋交付时间，理由不能成立，原审不予支持。关于第二个争议焦点，分析如下：本案中原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。合同约定被告应于2016年10月31日前交房，而被告逾期至2016年12月9日交房，构成违约，应依据合同约定承担相应的违约责任。就违约责任，原告主张逾期超过60日的，按日3‱计算全部逾期时间的违约金；而被告辩称逾期在60日内按日1‱计算违约金，逾期超过60日的，按日3‱计算违约金。原审认为，根据双方《购房合同》约定，出卖人未按约将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内的，按日1‱计算违约金；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日3‱支付违约金；且明确约定（1）和（2）不作累加。原告主张的违约金计算方式为不累加，符合双方约定；被告辨称的计算方式为累加，不符合双方约定。因此，被告应当支付原告自2016年11月1日至2016年12月9日（共39天）的逾期交房违约金1867.4元（478829元×1‱×39）。关于第三个争议焦点，分析如下：1.车位属于房屋的附属物，原告主张的逾期交付车位违约金依据车位协议产生，本质属于附属购房合同的合同纠纷，两合同之间在法律有牵连性，且一并审理不妨碍当事人的权利行使，符合经济原则和有利于双方纠纷全面解决，故被告主张应另案处理，没有必要，原审不予支持。2.原、被告签订的车位协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。根据车位协议约定，原告应在签订协议时一次性付清车位使用费，被告应在2016年12月30日前向原告交付其所购买的车位。现原告按约履行了付清车位费用的义务，被告应在2016年12月30日前交付车位。1）被告辩称其于2016年11月29日发布了交房公告，该交付时间同样适用于交付车位。原审认为，房屋与车位虽有牵连但属两个不同的标的物，就车位使用权原、被告未在购房合同约定，而是另行签订了车位协议，对车位的交付另行进行了约定，应从其约定。另外，被告在交房公告中也未附带注明交付车位事项。故被告于2016年11月29日发布的交房公告，该交付时间不能适用于交付车位，被告应另行发布交付车位事宜的通知。2）被告辩称原告未缴纳车位物业管理费，因此可以延迟交付车位至费用交清为止。原审认为，被告应首先证明双方约定了或其已通知原告缴纳物业管理费的时间等事宜，而原告届期拒绝缴纳的，被告方可拒绝交付车位，而被告未向原审进行相关的举证。另外，虽然车位协议未明确车位具备使用条件是被告交付车位的前提条件之一，但是根据诚信原则，原告购买的是车位使用权的合同性质，被告交付车位时其应具备使用条件，而根据物业公司发布的通知，车位于2017年7月15日才开放使用，也就是车位于2017年7月15日原告才能使用，原告主张该时间被告才实际交付车位，因此在双方均未提交具体交付车位时间证据的情况下，该时间可视为车位实际交付的时间。被告因自身原因未按约定的2016年12月30日前交付车位，已构成违约，应承担违约责任。因此，原告诉请被告按购车位费日1‱的标准向原告支付自2017年1月1日至2017年7月15日（共195天）的逾期交付车位违约金1462.5元（75000元×1‱×195），有合同依据，原审予以支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、由被告株洲中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘滨、唐琴支付逾期交房违约金1867.4元；二、由被告株洲中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘滨、唐琴支付逾期交付车位违约金1462.5元；三、驳回原告刘滨、唐琴的其他诉讼请求。本案受理费196元（含管辖权异议费），减半收取98元，由原告刘滨、唐琴负担25元，由被告株洲中航房地产开发有限公司负担73元。 本院二审期间，上诉人中航房产公司为支持其上诉请求，向本院提交了下列证据材料：庭审笔录复印件一份，拟证明上诉人没有逾期交付车位。被上诉人对证据有异议，认为该证据实质上属于证人证言，证人也没有提供证据证实其是涉案小区的业主及车位的所有人，并且，根据证人的陈述，在没有办理车位交接手续前，上诉人不对车辆进行管理，也就是并没有实际交付，只是有部分业主将车辆临时停放在车库里而已，所以证人的证言不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，该庭审笔录中证人唐某只是陈述在2017年4月之后有部分业主使用了车位，其证人证言并不能证明本案车位已于合同约定的日期交付使用，故该证据不能达到上诉人的证明目的，因此，本院不予采信。 对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审中双方争议焦点为：1、本案的逾期交房违约金如何计算；2、本案车位是否构成逾期交付。对上述争议焦点，本院评述如下： 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，上诉人应当在2016年10月31日前交房，如上诉人未按约定时间交付房屋，按照逾期时间分别处理（（1）（2）不作累加），即（1）逾期60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1‱的违约金，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款3‱的违约金等，上述合同约定不违反法律规定，应属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人主张逾期交房期限应计算至2016年11月29日止，但是上诉人并未提交房屋交接单等证据材料证明其已于2016年11月29日实际交付房屋，应当承担举证不能的法律后果，故原审结合当事人陈述等证据酌情认定交房时间为2016年12月9日，并无不当。 对于车位问题，上诉人与被上诉人签订的《中航怡园地下车位买卖协议书》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，当事人应当按照协议书约定全面履行自己的义务。根据上述协议书约定，上诉人应在2016年12月30日向被上诉人交付车位，如上诉人未如期交付车位应按已支付车位款日万分之一的标准向被上诉人支付违约金。对于车位交付的具体时间，当事人存在争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，本案中，上诉人应当就车位交付的事实承担举证责任，由于上诉人并未提交充分证据证明其已在合同约定的期限内交付车位，应当承担举证不能的法律后果，故原审认定上诉人逾期交付车位并支付违约金，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人株洲中航房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人株洲中航房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘艳辉 审判员  赵庆华 审判员  阳桂凤 二〇一八年九月十七日 书记员  李梦娴