江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第00092号
上诉人（原审被告）惠迎弟，女，1986年12月24日生，居民身份证号码3203811986********，汉族，农民，住江苏省新沂市草桥镇草桥街。
委托代理人王怀明，新沂市草桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）陈惠梅，女，1974年3月22日生，居民身份证号码3203261974********，汉族，个体工商户，住江苏省新沂市新安镇建邺路**号综合楼*单元***室。
委托代理人梁伟，江苏沭新律师事务所律师。
原审被告张统付，男，1959年3月3日，居民身份证号码3203261959********，汉族，农民，住江苏省新沂市草桥镇坝头村。
委托代理人张可升，江苏安泰法律服务所法律工作者。
原审第三人江苏三惠房地产开发有限公司，住所地在江苏省新沂市草桥镇草桥街。
法定代表人沈勇，该公司经理。
原审第三人沈勇，男，1969年1月3日生，居民身份证号码3203261969********，汉族，个体工商户，住江苏省新沂市新安街道老庄村。
以上二原审第三人共同委托代理人戴子忠，男，1965年6月10日生，居民身份证号码3203261965********，汉族，江苏三惠房地产开发有限公司职工，住江苏省新沂市新安镇新南村工商路西五巷10号。
上诉人惠迎弟因与被上诉人陈惠梅，原审被告张统付，原审第三人江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）、沈勇排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新瓦民初字第00202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠迎弟的委托代理人王怀明，被上诉人陈惠梅的委托代理人梁伟，原审被告张统付及其委托代理人张可升，原审第三人三惠公司、沈勇的共同委托代理人戴子忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，第三人三惠公司的法定代表人为第三人沈勇。2008年起，第三人三惠公司在新沂市草桥镇草桥街金桥路老镇政府地块开发房地产，建设金利商业街项目。陈惠梅与第三人三惠公司于2010年10月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XY24407），约定第三人三惠公司将其开发的、位于新沂市草桥镇草桥街金桥路金利商业街第4号楼107号房（层高3.8米，两间三层，建筑面积为209.93㎡）出售给陈惠梅，总价款为740000元。陈惠梅在合同后附的买受人一栏签字、捺印确认，第三人沈勇在合同后附的出卖人一栏盖章确认，三惠公司在出卖人一栏加盖其公司所属草桥镇金利商业街项目的合同专用章。2012年4月20日，上述涉案房产被登记于陈惠梅名下（案外人刘学堂与陈惠梅共同共有，所有权证号为新房权证新沂字第201022**号）。同日，涉案房产在新沂市房产服务中心办理抵押登记（抵押权人为中国建设银行股份有限公司新沂支行，抵押人为陈惠梅，评估值为740000元，被担保主债权数额为370000元，抵押期限为120个月，抵押权证号为新房他证新沂字第0053**号），现陈惠梅仍向中国建设银行股份有限公司新沂支行支付贷款本息。2012年2月1日，张统付与惠迎弟签订《房屋买卖协议》，约定张统付将上述涉案房产卖给惠迎弟，惠迎弟现已占有并入住涉案房屋。
为证明对涉案房产有权处分给惠迎弟，庭审中张统付提供其与第三人三惠公司于2010年6月9日签订的《房屋买卖协议书》、第三人三惠公司于同日向张统付出具的收条。《房屋买卖协议书》主要约定，三惠公司将其开发的、位于新沂市草桥镇草桥街金利商业街西区的13号、14号、16号楼出售给张统付，张统付于协议签订后一次性付清房款600000元，张统付在协议上签字、捺印，第三人三惠公司在协议后附的出售人一栏加盖其公司所属草桥镇金利商业街项目的合同专用章，其员工王菲菲在协议上签字、捺印。收条则载明：“今收到张统付购房款陆拾万元整（600000.00元）注：此款为金利商业街西区13号楼、14号楼、16号楼购房款王菲菲2010年6月9日”，收条下方还加盖第三人三惠公司所属草桥镇金利商业街项目的合同专用章以及收款专用章。
为证明对涉案房产享有合法权利，庭审中惠迎弟提供其与张统付于2012年2月1日签订的《房屋买卖协议》。该协议主要约定，张统付将位于新沂市草桥镇草桥街金利步行街西区4号楼107号房产（面积约200㎡），作价280000元出售给惠迎弟，惠迎弟于当日预付房款200000元，待开好购房真实发票后再付40000元，余下40000元待房产证、土地使用证办齐后一次性付清。协议签字后，张统付将涉案房产和有关手续交给惠迎弟，并约定此时涉案房产属于惠迎弟所有，一方违约，支付对方违约金50000元。
另查明：张统付与第三人三惠公司于2010年6月9日签订的《房屋买卖协议书》所涉及的位于新沂市草桥镇草桥街金利商业街西区13号房产，与陈惠梅与第三人三惠公司于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》所涉及的位于新沂市草桥镇草桥街金桥路金利商业街第4号楼107号房产，系同一处房产的不同编号。涉案房产占用范围内的土地使用权系第三人三惠公司以出让方式取得，土地使用权证号为新国用（2009）第02351号，土地规划用途为商住，土地使用年限为70年，自2009年12月8日至2079年11月18日。金利商业街的建设工程规划许可证号为建字第320381201000052号，施工许可证号为新建施2009-37号，涉案房产的商品房预售许可证号为新房售许字（2010）第9号，商品房备案号为20100090150。经一审法院就涉案房产的权属向新沂市房产行政管理部门调查，该部门出具了涉案房产的房屋登记薄，证明涉案房产系新沂市草桥镇草桥街金桥路商业街4号楼107号房，所有权人为陈惠梅，登记时间为2012年4月20日，现涉案房产正在银行设立抵押。张统付与第三人三惠公司签订《房屋买卖协议书》后至今未办理房产备案及登记手续。
陈惠梅的一审诉讼请求为：判令张统付、惠迎弟停止侵害、排除妨害，即从陈惠梅的房屋中搬出。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产登记薄是物权归属和内容的根据，是权利人享有该不动产物权的证明。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，陈惠梅与第三人三惠公司于2010年10月19日签订《商品房买卖合同》，就涉案房产的买卖达成协议。依据房屋登记，陈惠梅已取得涉案房产的所有权，其作为依法登记的所有权人，依据法律规定，享有对涉案房产的占有、使用、收益和处分的权利。张统付虽然与第三人三惠公司签订《房屋买卖协议书》，就涉案房产的买卖达成协议，并支付相应房款，但未能办理房产过户登记手续，依据相关法律规定，其不能对抗陈惠梅依法对上述诉争房产享有的物权。惠迎弟于2012年2月1日与张统付就涉案房产签订房屋买卖协议，其作为完全民事行为能力人，应当向相关房产管理部门核实涉案房产的所有权情况，以及备案登记情况，其在没有核实张统付是否系合法所有权人的情况下，即与其签订房屋买卖协议，且未能办理房屋产权登记，不具有对抗已登记在册的陈惠梅对该房产依法享有的物权。故陈惠梅作为涉案房产的所有权人，有权要求惠迎弟排除妨害。鉴于惠迎弟已实际占有、使用涉案房产一段时间，故宜给予其90日的履行期限。惠迎弟可依据相关法律规定向有关责任方主张自己的权利。张统付、第三人三惠公司、沈勇在本案中不承担责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十五条、第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、惠迎弟于该判决生效后九十日内搬出位于新沂市草桥镇草桥街金桥路金利步行街西区4号楼107号房产（即新沂市草桥镇草桥街金桥路金利商业街西区13号房产）。二、驳回陈惠梅的其他诉讼请求。
上诉人惠迎弟不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定陈惠梅享有诉争房屋的所有权，缺乏事实及法律依据。1、陈惠梅与三惠公司就涉案房产的交易价格系74万元，严重偏离市场价值，即双方之间的交易有悖常理，系恶意串通，侵害惠迎第的合法利益。2、张统付与惠迎弟就涉案房屋的买卖合同合法有效。惠迎弟购买涉案房屋后即对房屋进行了装修，且已于2012年实际入住至今。庭审中，惠迎弟多次要求将该案移送公安机关侦查后在做处理，但一审法院不顾客观事实，从而做出错误的判决。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，发回重审或者依法改判驳回陈惠梅的诉讼请求。
被上诉人陈惠梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋系陈惠梅购买并已办理房产登记手续，迄今仍在还贷，陈惠梅系涉案房屋的合法所有权人。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告张统付答辩称：认同惠迎弟的上诉主张。
原审第三人三惠公司、沈勇共同答辩称：认同一审判决。
二审的争议焦点为：被上诉人陈惠梅是否享有诉争房产所有权。
二审期间，为进一步查清案件事实，本院依职权调取了陈惠梅帐户（6227001253120106841）个人活期明细信息一份，被上诉人陈惠梅亦向法庭提交了三惠公司出具的加盖草桥镇金利商业街收款专用章的收据一份、中国建设银行新沂支行个贷中心出具的说明二份、加盖三惠公司的销售不动产统一发票一份。陈惠梅质证认为，以上证据能够充分证明陈惠梅实际给付了涉案房产首付款并按期还贷，其拥有涉案房产的合法所有权。经质证，惠迎弟对上述证据的真实性、合法性与关联性均不予认可。原审被告张统付对草桥镇金立商业街收据真实性不予认可，对其他证据的真实性、合法性无异议，但对其款项用途有异议，本案存在三惠公司以陈惠梅名义贷款的情形，上述证据不能证明陈惠梅对涉案房产享有所有权。原审第三人三惠公司、沈勇共同质证认为，对上述证据的真实性、合法性与关联性均予以认可。本院认为，上述证据能否证明双方当事人的主张，需结合其他证据综合分析。
本院查明的事实同一审查明的事实相一致。
本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案中，陈惠梅主张对涉案房屋享有合法所有权，并提供其与三惠公司于2010年10月19日签订的《商品房买卖合同》、三惠公司出具的加盖草桥镇金利商业街收款专用章的收据一份、中国建设银行新沂支行个贷中心出具的说明、加盖三惠公司的销售不动产统一发票等材料加以证明，上述材料与本院依职权调取的陈惠梅帐户个人活期明细信息表相互印证，共同证明陈惠梅实际购买涉案房屋并交纳首付款后办理贷款且实际还贷，后又依法办理了房屋登记及房屋所有权证，故对上述证据，本院予以采信。综合上述情形，一审判决认定陈惠梅实际已取得涉案房产的所有权，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并无不当。
其次，张统付虽然与三惠公司签订《房屋买卖协议书》，就涉案房产的买卖达成协议，但三惠公司却主张双方名为买卖实系借贷，且张统付并未办理房产过户登记手续，故张统付不享有得以对抗陈惠梅对涉案房屋享有的物权的相关权利。惠迎弟作为完全民事行为能力人，在未进一步核实张统付是否系合法所有权人的情况下即与其签订房屋买卖协议，且未办理房屋产权登记，故其并非善意第三人，不能对抗陈惠梅享有的物权。此外，张统付主张陈惠梅存在虚报涉案房屋价格、套取银行贷款的情形，但并未提供相应证据加以证明，故对张统付的该项主张，本院不予支持。因此陈惠梅作为涉案房产的所有权人，其要求实际占有人惠迎弟排除妨害，有事实及法律依据。
综上，惠迎弟的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人惠迎弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费 蜜
代理审判员 刘 洋
代理审判员 周东海
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 李 静