广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第1395号原告：黄玉霞，住广州市花都区。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。被告：聂丽苹，户籍地址：广州市天河区，现住广州市天河区。第三人：广州新港机场实业有限公司。住所地：广州市花都区。法定代表人：姚坤金。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。原告黄玉霞诉被告聂丽苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理，后因案情需要于2014年9月23日追加广州新港机场实业有限公司作为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告及第三人广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）的委托代理人吴海滨、梅聪颖到庭参加诉讼。被告聂丽苹经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月27日，原、被告签订商铺买卖合同，约定被告向原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2375号商铺，总房价340000元，税费10879.76元；被告支付购房款170000元后，购房余款170000元及税费10879.76元至今未支付。虽经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款项的行为已构成合同违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告与被告于2009年12月27日签订的《商铺买卖合同》继续履行；2、被告向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦�层2375号商铺购房余款170000元及违约金（违约金以应付房价款170000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告实际付清款之日止）；3、被告向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2375号商铺购房税费10879.76元及利息（利息以购房税费10879.76元为本金，从本案立案起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，计至被告实际付清款之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人新港公司陈述称：我方同意原告的诉讼请求。经审理查明：第三人新港公司是原告的保证人及受委托人，受原告的委托出售在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。2009年11月21日，被告（认购方）与原告黄玉霞（出售方）及第三人签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定：被告自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】二层2375号铺位，该商铺建筑面积14.81平方米，套内建筑面积为7.49平方米，该商铺用途仅为商业，于2012年9月30日前交付使用；物业总价款为465168元，付款方式：特惠价减两年租金，认购价为340000元；被告于2009年11月21日支付定金20000元，同时签署本《认购书》，被告于2009年11月29日前支付首期价款150000元，同时签署《商铺买卖合同》，余款170000元，由被告在发展商通知五天内申办商业按揭手续；签署《商铺买卖合同》时支付购铺综合税费11214元，由出售方代收代缴，签署《商铺买卖合同》时支付律师费及其他相关费用共1680元，由签约律师楼收取；认购方须于2009年11月29日前，持本《认购书》、……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》；双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。认购书签订当日，被告向第三人支付定金20000元。2009年12月27日，被告（买受人）与原告黄玉霞（出卖方）及第三人新港公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》及附件，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）二层2375号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积14.81平方米，其中套内建筑面积7.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.32平方米。合同第三条约定计价方式与价款：“该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为340000元。”合同第四条约定付款方式及期限：“2009年12月27日前支付全部房价款的50%（含定金），即170000元。余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。”合同第五条约定买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。合同第六条约定商铺使用权：“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。……。”合同第七条约定商铺的交付：“出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人赋有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。合同第八条约定商铺使用权的交接：“出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。……。”合同第十四条产权证的办理：“本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申某《房地产权证》。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申某《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。……。”合同第十五条约定：“保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。”此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订当日，被告向第三人交付了首期款150000元。2010年11月11日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“乙方确认于2010年9月30日前接收到广州新港机场实业有限公司开发的位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋R1A-R3A栋）二层2375号铺的收铺通知书。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”原告向本院提交《契税完税证》、《广东省行政事业性收费统一票据》、《广东省地方税收通用发票（电子）》各一份，拟证明原告为被告垫付购房税费合计10879.76元。原告向本院提�一份新港公司于2011年6月26日作出的《关于办理按揭手续的通知》，该通知写明：“我司就阁下为办理购房广州白云机场北出口空港大道1号2375号铺（下称‘该商铺’）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥170000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或者书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料（详见附件）到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续……”。原告提交该证据拟证明原告已催促被告办理按揭贷款手续。2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为被告的涉案商铺的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为14.96平方米，套内建筑面积7.63平方米，附计注明向原告黄玉霞购买。2012年7月10日，原告及第三人向被告发出《通知函》：“2009年12月27日，您向黄玉霞购买航空商住大厦（R1-R4、R1A-R3A栋）二层2375号铺，并与黄玉霞、广州新港机场实业有限公司（下称本公司）签订《商铺买卖合同》，其中本公司系出卖人黄玉霞的委托代理人及保证人。根据合同约定，该房产总价为340000元，您向黄玉霞支付首期款后，余额170000元应以按揭贷款的方式支付；同时，双方还约定，如因您（买受人）个人原因导致无法办理按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到通知后15天内，足额向出卖人一次性支付全部房价款。但经本公司多次催告，您仍拒绝办理银行按揭的相关手续，也未采取其他付款方式付清购房款。2011�8月4日，国土房管部门已将上述商铺登记在您名下。黄玉霞及本公司现要求并通知您在2012年7月20日前向黄玉霞或本公司一次性付清余款170000元、税费11215元（具体详见内容《商铺买卖合同》）”。原告将上述《通知函》以国内特快专递邮件送达被告。2012年9月28日，原告及案外人广州福地商务有限公司基于案外人广州福地商务有限公司对涉案商铺的租赁期限将于2012年9月30日届满，向被告发出《通知书》，要求被告在2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料前来办理商铺接收手续，接收时间至迟不得超过2012年10月15日前。原告将上述《通知书》以国内特快专递邮件送达被告。2012年10月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《确认书》，《确认书》载明：“甲方根据《商铺买卖合同》的有关规定，现将位于广州市花都区广州白云机场被�口空港大道1号2375号商铺（以下简称‘该商铺’）交付给乙方，经乙方到商铺现场察看后，具体确认如下：乙方确认于签署本《确认书》当日，收到甲方按双方约定交付给乙方的商铺……同时，乙方收到甲方移交的广州市花都区广州白云机场被出口空港大道1号2375号商铺卷闸钥匙陆把；电表号：04-1262，电表度数确认为：101度。乙方确认：甲方已经向乙方履行了广州市花都区广州白云机场被出口空港大道1号2375号商铺《商铺买卖合同》的全部义务，乙方对此没有异议。特此确认”。该确认书确认人处签有“聂丽苹”三字。2014年6月26日，第三人向被告发出《催款函》，要求被告立即付清欠付购房款170000元、办理产权交易登记等相关费用11214.88元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等，并承担相应的违约责任。原告将上述《催款函》以国内特快专递邮件送达被告。本院认为：原告与被告及第三人签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告及第三人均应依约履行各自的义务。原告与被告、第三人在履行买卖合同过程中，并没有发生合同约定或法律规定合同解除的情形，因此，原告要求被告继续履行合同理据充分，本院予以支持。依《商铺买卖合同》约定，被告除向原告支付首期购房款（包含定金）170000元外，余款170000元以银行按揭的方式支付。因此，被告在向原告支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。而被告经第三人通知办理按揭贷款申请手续后，却至今仍未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，应承担相应的责任。故原告要求被告支付房款170000元的请求，理由成立，本院予以支持。但由于被告申请按揭贷款的银行是原告指定的，而被告已依约支付全部房价款的50%，因此被告未能办理按揭贷款亦不能完全归责于被告。故原告要求被告逾期支付房款170000元的违约金的请求，本院不予支持。根据《商铺买卖合同》的约定，办理涉案商铺房地产权证所需缴纳的各项税费由被告承担，原告为被告垫付购房税费10879.76元，故原告要求被告支付购房税费10879.76元的请求有理，本院予以支持。但办理涉案商铺的产权交易过户手续及申某《房地产权证》系原告的义务，因此原告在办理涉案商铺《房地产权证》的过程中为被告垫付税费10879.76元，系其履行自身合同义务的行为。故原告要求被告支付购房税费利息的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。被告聂丽苹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告黄玉霞与被告聂丽苹于2009年12月27日签订的《商铺买卖合同》继续履行。二、被告聂丽苹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄玉霞支付剩余购房款170000元。三、被告聂丽苹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄玉霞支付购房税费10879.76元。四、驳回原告黄玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1959元，由被告聂丽苹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 兵二〇一四年十月十六日书 记 员 刘雄燕