北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2810号
上诉人（原审原告）牛宝平，女，1975年3月11日出生。
委托代理人马任，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
委托代理人吴天宁，女，1990年8月28日出生。
被上诉人（原审被告）尤志武，男，1952年12月21日出生。
上诉人牛宝平因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第14911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人牛宝平及其委托代理人马任，被上诉人尤志武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年10月，牛宝平诉至原审法院称：因生活急需，我于2015年6月19日通过居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）从尤志武处购得北京市大兴区清澄名苑北区×房屋（以下简称涉诉房屋）一套，房屋总成交价格为255万元，为保障各方利益我与尤志武及服务中介单位分别签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等一系列合同协议，其中我与尤志武签署的《北京市存量房屋买卖合同》第五条第一款约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发�债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因为一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”协议签订后，我竭力筹集资金支付首付款，并随后完成交易房屋的网签、申请贷款、缴税等手续。但当准备办理房屋过户手续时，我发现涉诉房屋早已在签约之前就被法院查封，根本无法完成交易，而在此之前，尤志武一直没有将此信息进行任何形式的披露。事后，为重新获取购房指标，尽早解决生活居住问题，我不得不与尤志武进行协商，要求尽快配合办理撤销网签、退款等手续，双方随后也就此签署了书面文件并落实到位，但关于因此而造成的损失赔偿问题，我也多次向尤志武主张，但尤志武却一直�理拒绝，双方始终无法达成一致意见。为此，我诉至法院要求尤志武赔偿损失51万元，并承担诉讼费用。
尤志武辩称：涉诉房屋是法院给查封的，我不知道，法院也没有通知我，查封以后在交易的时候过户过不了，我才知道查封，查封后我积极找法院，找承办人协调，但是没有协调成功，造成交易也不成。我就找到链家公司说把定金、300元的物业费赶快退给牛宝平。链家公司工作人员说不能收。后来双方签订了解约协议，链家公司告诉我这事就完了，双方就没事了。但是过段时间我就接到了法院的通知。我不是房价涨了我不卖了，我不存在欺诈，《解约协议书》也签完了，现在又起诉我赔钱。牛宝平说多次找我协商，根本就没有协商过，都是捏造的。我和牛宝平签了解约协议，当时就和对方说好了这个事情就解决完了，要不我和对方协商什么，我提前和�方解除网签合同，退定金，然后再让对方起诉我，这不符合常理。综上，我认为，我不该给对方任何钱。
原审法院经审理认为：我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。牛宝平与尤志武签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《解约协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然双方签订的房屋买卖合同约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”但是在此之后，双方又签署了《解约协议书》，且《解约协议书》明确约定“本协议一经签署，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。”关于在签署该《解约协议书》时，是否谈及违约及赔偿问题，双方意见不一致，牛宝平第一次开庭提出可以找链家公司的工作人员出庭作证，但是之后链家公司的工作人员拒绝出庭。《解约协议�》的内容包括解除网签、办理网签解除手续，解除“理房通”手续、居间费、税费、定金的处理，且尤志武提出在签署过程中，被告知签署解约协议书后，就此房屋买卖就没事了，比较符合常理；牛宝平提出签署《解约协议书》时因赔偿数额协商过未达成一致意见所以提起本案诉讼，未提供充分的证据予以证实，故对牛宝平要求尤志武赔偿损失51万元的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：驳回牛宝平的诉讼请求。
判决后，牛宝平不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。其主要上诉理由为：原审法院滥用证据规则，举证责任分配不公；关于违约赔偿问题，双方在购房合同中明确约定，违约赔偿条款为独立条款，即使合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条�追究违反承诺方的法律责任，原审判决无视合同约定，将解约与索赔对立看待，认为解除协议就是放弃索赔，这种认识是极其错误的；原审判决结果显示公平，与法相悖。尤志武同意原判。
经审理查明：2015年6月19日，尤志武（出卖人）与牛宝平（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定尤志武将涉诉房屋出售给牛宝平，该房屋成交价格为250万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5万元。该合同第五条房屋产权及具体状况的承诺约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相�文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。当日，尤志武（甲方，出卖人）与牛宝平（乙方，买受人）、链家公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定：因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产交纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为伍万肆仟玖佰柒拾捌元整，其中甲方承担人民币零元整，乙方承担人民币伍万肆仟玖佰柒拾捌元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。
2015年8月26日，尤志武（甲方）、牛宝平（乙方）、链家公司（丙方）签订《解约协议书》，约定：“鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售坐落于大兴区清澄名苑北区×之房屋，三方于2015年6月19日分别或共同签署了相关法律文件：《北京市存量房屋买卖合同》（编号×××）、《补充协议》及《居间服务合同》；甲乙双方在丙方协助下已办理网签，申请贷款（已批贷）、缴税等手续；办理房屋过户手续当日，发现交易房屋无法过户，经核实，交易房屋已于2015年3月20日被北京市大兴区人民法院查封，导致至今无法交易。现经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：1、本协议一经签署，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其它形式）均告解除。2、本协议生效之日起5个工作日内，甲方应履行下列义务：配合乙方前�建委办理交易房屋网签撤销手续，配合乙方办理‘理房通’房款托管撤销手续，配合乙方办理已缴税费退还手续，退还乙方支付的定金2万元整，退还乙方支付的物业费300元整。3、本协议生效之日起5个工作日内，乙方应履行下列义务：配合甲方前往建委办理交易房屋网签撤销手续，在甲方配合下办理‘理房通’房款托管撤销手续，在甲方配合下办理已缴税费退还手续，收到退还的代理费当天将相应票据退还丙方。4、本协议生效之日起5个工作日内，丙方应履行下列义务：协助甲乙双方前往建委办理交易房屋网签撤销手续，协助甲乙双方办理‘理房通’房款托管撤销手续，协助甲乙双方办理已缴税费退还手续，退还乙方已缴纳的代理费共计人民币68323元整。5、甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以�何形式及／或通过任何渠道就上述房屋达成交易，否则，甲、乙双方须按照丙方依据本协议已退还费用数额的两倍向丙方支付违约金。6、因履行本解约协议所引起的或与此相关的任何争议，三方应友好协商解决，协商不成的，可向交易房屋所在地人民法院诉讼解决。”
原审审理中，牛宝平称：在三方谈解约时，我一直要求尤志武赔偿损失支付违约金，尤志武说只能赔偿几千元，当时尤志武说其没有任何责任，如果赔钱就不签解约合同，不配合办理撤销网签手续。牛宝平提交了其作为甲方与乙方链家公司于2015年8月26日签订的《房款垫付及退款协议书》，用以证明其在签订《解约协议书》时并未放弃主张赔偿损失，且链家公司曾承诺如果其要求尤志武赔偿，其公司会给予协助。该《房款垫付及退款协议书》第二条关于追究出售人责任相关协助事宜约定：“�乙双方协商一致，为保护双方之利益，应本着诚实守信之原则，甲方就交易房屋向出售人追究相关责任时，乙方应积极配合，包括但不限于：1、乙方积极协助甲方通过协商或诉讼方式向房屋出售人主张权利（包括但不限于向出售方递送解约通知书，协助签署解约协议，协助办理合同解除后撤销网签、退税等手续，向甲方提供相关证据，要求出售方退还定金、赔偿违约金及损失等）……”
尤志武对上述《房款垫付及退款协议书》不予认可，并称：签署解约协议时，牛宝平根本没有提出任何赔偿问题，关于网签问题，我也根本不知道，因为这些我都全权委托中介公司，去行政大厅办理网签撤销手续时，我才知道不解除就不能腾出买房指标。三方说好了，我协助牛宝平解除网签，就没有事了，如果还牵扯以后赔偿问题，我肯定不会签解除协议的。另，经原审�院释明，尤志武表示牛宝平要求的违约金过高，请求法院予以酌减。
二审审理中，牛宝平表示其要求尤志武按照合同约定赔偿损失51万元在性质上应属于违约金。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《解约协议书》、《房款垫付及退款协议书》、《居间服务合同》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，尤志武与牛宝平签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，因尤志武与案外人存在债务纠纷导致涉诉房屋被法院查封，致使尤志武与牛宝平之间的房屋买卖合同无法继续履行，故尤志武的上述行为已经构成违约，应当向牛宝平承担违约责任。虽然尤志武�牛宝平及链家公司已就合同解除相关事宜签订了《解约协议书》，但鉴于该《解约协议书》中对合同解除后的违约责任问题并未作出明确约定，且上述《北京市存量房屋买卖合同》第五条明确约定，尤志武应当保证涉诉房屋没有产权纠纷，未被限制转让，否则应当按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方牛宝平的损失，该条款为独立条款，即使该合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，该条约定依然有效，守约方仍可依据该条款追究违反承诺方的法律责任。现牛宝平要求尤志武支付违约金的诉讼请求，具有合同依据，应予支持。
关于违约金的具体数额问题，依据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的�约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽然因尤志武的违约行为导致其与牛宝平之间的房屋买卖合同无法继续履行，但鉴于尤志武在违约事由发生后协助牛宝平办理了合同解除后的撤销网签、退税等相关事宜，且尤志武亦请求法院对合同约定的违约金计算标准予以调整，故综合考虑双方合同的履行程度、违约方的过错程度及牛宝平的实际损失等因素，本院酌情确定尤志武应向牛宝平支付违约金20万元。对牛宝平主张的超出20万元的部分，本院不予支持。
综上所述，原审法院所作判决处理结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第�款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第14911号民事判决；
二、尤志武于本判决生效之日起十五日内向牛宝平支付违约金人民币二十万元；
三、驳回牛宝平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4450元，由牛宝平负担2975元（已交纳），由尤志武负担1475元；二审案件受理费8900元，由牛宝平负担5950元（已交纳），由尤志武负担2950元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马兴芳
代理审判员 高 磊
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 徐方烁