上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2418号
（2014）普民四（民）初字第2418号
原告上海燕庆绿洲房地产有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇沪宜公路2585号。
法定代表人ＸＸ，职务董事长。
委托代理人陆红霞，上海王岩律师事务所律师。
被告程祥生，男，1961年3月18日出生，汉族，住上海市黄浦区建国新路**弄*号****室。
被告汪庆平，女，1963年12月12日出生，汉族，住同上。
委托代理人许人元、钟颖，上海钟颖律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区南京西路1515号。
负责人支佐，职务行长。
委托代理人陈韬，该行工作人员。
原告上海燕庆绿洲房地产有限公司与被告程祥生、汪庆平、第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海燕庆绿洲房地产有限公司的委托代理人陆红霞、被告程祥生及两被告的共同委托代理人许人元、钟颖、第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行的委托代理人陈韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海燕庆绿洲房地产有限公司诉称，原告是系争房屋的开发商，2004年4月5日，两被告向原告购买系争房屋，共计房款197.2万元。之后，两被告向原告支付了上述购房款。2005年4月26日，两被告办理了系争房屋的小产证。因两被告提出退房要求，原告也表示同意，故双方签订多份退房协议。2005年6月2日，两被告按2005年6月1日退房协议确认的系争房屋由原告全权处理的原则，至普陀区公证处办理了由原告工作人员戴文卫代为办理提前归还系争房屋银行贷款余额、办理注销登记、出售系争房屋、收取房款的委托公证。两被告其后将公证书与小产证均交给原告，系争房屋也移交给原告处分。2005年底，因原告未按约付清银行按揭贷款余额，两被告起诉至法院，法院以严格履行退房协议为由，判决原告向两被告返还银行按揭款余额及利息、赔偿两被告损失50万元，并承担案件受理费17707元。原告将法院判决款支付给被告，但发现两被告背着原告，隐瞒房地产交易中心将小产证交付给原告的事实，重新补办了产证。另经了解，两被告已还清抵押贷款，但第三人至今未办理抵押权注销手续。为了防止两被告恶意处分房屋，原告现提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认上海市中山北路3058、3066、3076、3082号109室房屋属原告所有；2、两被告配合原告办理上述房屋产证过户手续；3、两被告及第三人办理上述房屋抵押权注销手续；4、本案诉讼费由被告负担。
被告程祥生、汪庆平辨称，根据现已生效的民事判决书，原告应当承担判决义务，但原告未将判决的款项支付给被告。因为原告不履行义务，将会增加银行贷款的本息金额，致使损失扩大。因此，被告自行出资垫付了银行还款。在原告未能履行自己的义务前提下，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行述称，根据合同相对性，第三人仅与被告间存在合同关系，原告也没有向第三人表明对系争房屋的权利，因此第三人对原告的情况并不清楚。2014年6月10日，被告最后一次被扣款，同年6月17日已经将贷款全部还清，银行所持有的他项权利凭证已经归还给被告，双方的权利义务已经结清。第三人对原、被告间的讼争内容不发表意见。
经审理查明，两被告曾经以原告之诉讼地位向本院提起（2005）普民三（民）初字第4423号民事诉讼，该案被告即本案原告。本院于2006年2月20日作出民事判决书，判决后，上海燕庆绿洲房地产有限公司不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2006年4月19日作出“驳回上诉，维持原判”的民事判决书，（2005）普民三（民）初字第4423号民事判决书现已生效。
该案经审理查明，“本市中山北路3064绿洲广场A、B幢109室商铺由被告开发建造，原告曾向被告预购该商铺，因被告未能及时取得大产证，双方于2004年10月31日协议退房。协议约定，被告退还原告房款172万元、与物业相关税费71196.54元、合同约定的赔偿金58582.79元、合同约定的违约金44370元，共计2146419.33元；办理退房手续的日期为该项目裙房大产证办妥之日起十日内办理退房款手续；双方办理银行贷款结清手续。2004年12月21日，被告取得大产证，但没有还清原告的房款。2005年1月17日，双方签订‘补充协议’一份，约定：于同日下午支付60万元，其余1608314.95元于同年1月26日由上海和俱置业有限公司（经销商）全部付清，如果逾期未付，按房款日万分之五罚息；另外结清银行所有贷款及利息。由于上海和俱置业有限公司未于1月26日支付房款，原、被告于2005年4月7日签订了第二份‘退房协议’，调整了违约金等费用。同日，被告承诺待原告办妥小产证，按原签订的退房协议履行被告全部义务。2005年5月11日，被告承诺于当日先行代付退房款等相关费用1117449.08元。2005年6月1日，双方再次签订“退房终止合同”一份，双方终止权利义务，系争房屋由被告全权处理。2005年11月21日，被告出具‘承诺书’一份，承诺于2005的12月15日前结清原告的按揭余款，如果逾期未全部还清，自愿承担由此造成的损失，赔偿50万元。到期后，被告未能履约，原告向本院起诉，请求判决如其诉请。”审理后，本院认为，“当事人应当全面履行自己的义务。被告自2004年10月31日起几次与原告签订‘退房协议’和‘补充协议’，均未能按约履行，2005年11月21日，被告出具‘承诺书’承诺于2005年12月15日前结清原告的银行按揭款余额，不能结清的赔偿原告由此引起的损失50万元，但仍未能兑现。在此期间内，房地产市场变化较大，被告承诺的50万元赔偿金具有一定的合理性，本院予以支持。被告要求减少赔偿金，缺乏相应依据，本院不予采信。至于被告是否应当一次结清银行按揭款，均不影响原告对赔偿金的诉请，赔偿金仅针对被告承诺的‘2005年12月15日前结清按揭余款’，只要被告未兑现承诺，原告就有权主张赔偿金。”据此，本院依法判决如下，“1、被告上海燕庆绿洲房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程祥生、汪庆平返还银行按揭款余额及利息（该款以中国银行上海市分行静安支行出具的单据为准）”，“2、被告上海燕庆绿洲房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程祥生、汪庆平支付赔偿金人民币50万元”。
嗣后，因上海燕庆绿洲房地产有限公司未履行判决义务，程祥生、汪庆平于2006年4月27日向本院申请执行，同年6月28日，在本院主持之下，双方签署和解笔录，确认被执行人即上海燕庆绿洲房地产有限公司“欠程祥生等人1562507.07元”，“余款及利息在06年7月30日之前将欠款及利息全部履行完毕，……”。本案原告自2006年6月21日起至今共计支付了145万元，被告将其中50万元扣除作为违约金后，无法完全归还银行贷款。2014年6月17日被告将贷款全部还清。至今，系争房屋上的抵押尚未涤除。原告认为，两被告已经将抵押贷款还清，系争房屋理应归属于原告，原告遂向法院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。
另查明，2005年6月2日，程祥生与案外人戴文卫签订《委托合同》，并经上海市普陀区公证处出具公证书予以证明，合同约定由受托人代为提前归还银行贷款余额、办理注销抵押登记注销手续、出售系争房屋等等。被告对公证书及合同内容无异议，但称该受托人及原告均未履行自己的义务。
本院认为，根据现已生效的（2005）普民三（民）初字第4423号民事判决书，原、被告就系争房屋已经达成退房协议，原告应当承担归还贷款本息余额的责任，在原告完全履行判决义务后，系争房屋理应归属于原告，原告必然成为系争房屋的权利人。然，上述民事判决生效后，原告并未按判决书内容完全履行自己的义务，且在被告申请执行双方达成和解协议后，仍未完成自己的义务。虽然根据第三人陈述，系争房屋上的抵押贷款已经全部还清，但显然非原告给付款项而致，故原告应当在履行完毕判决义务后，方能完成权力登记的转移。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：
一、原告上海燕庆绿洲房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内履行完毕（2005）普民三（民）初字第4423号《民事判决书》主文的义务内容；
二、上海市中山北路3058、3066、3076、3082号109房屋试用期在原告上海燕庆绿洲房地产有限公司履行完毕第一项内容后归原告所有；
三、原告上海燕庆绿洲房地产有限公司与被告程祥生、汪庆平、第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行应于原告履行上述第一项内容完毕之日办理上海市中山北路3058、3066、3076、3082号109房屋的抵押权涤除手续；
四、原告上海燕庆绿洲房地产有限公司与被告程祥生、汪庆平应于抵押权涤除之日办理上海市中山北路3058、3066、3076、3082号109房屋的产权转移登记手续，将产权人登记为上海燕庆绿洲房地产有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币22530元减半收取，计人民币11265元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一五年一月二十二日
书记员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，第三人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以有审判员移送执行员执行。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。