广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第326号
上诉人（原审被告）：徐志伟
委托代理人：黄晓霞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市欢源船舶服务有限公司。
法定代表人：李达然，总经理。
原审被告：李达然
被上诉人及原审被告共同委托代理人：黄伟忠，广东财富东方律师事务所律师。
上诉人徐志伟与被上诉人深圳市欢源船舶服务有限公司（以下简称“欢源公司”）、原审被告李达然房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第99号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
欢源公司、李达然在原审中的诉讼请求为：一、解除欢源公司、李达然与徐志伟之间签订的《协议书》；二、徐志伟在《协议书》解除之日起三日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还给欢源公司、李达然；三、徐志伟向欢源公司、李达然支付从2013年5月份起至《协议书》解除之日止的租金（从2013年5月开始计算暂计为30757元，2013年9月之后的房租另计）；四、徐志伟向欢源公司、李达然支付垫付的水电费（从2013年4月至2013年8月共计约4425.47元，2013年8月之后垫付的水电费另计）；五、徐志伟向欢源公司、李达然支付滞纳金10554.74元；以上各项暂合计45737.21元；六、诉讼费由徐志伟承担。
原审法院审理查明：2012年4月12日，A公司（甲方）与欢源公司（乙方）签订一份房地产租赁合同，约定甲方将位于涉案中心一楼107室房产出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积共计228.8平方米。乙方租用租赁房地产的期限为3年，自2012年3月1日至2015年2月28日；租赁房地产用途为商业。
2012年9月29日，欢源公司作为甲方与徐志伟作为乙方签订一份《协议书》，约定甲方将B商店（经营场所为涉案中心一楼107室）分摊部分约40-60平方米给乙方经营，乙方应支付给甲方装修费30000元（装修费不得退还），乙方应向甲方支付承租的保证金7000元；乙方每月10日前上交房租给甲方7000元，另加水电费（甲乙双方平摊），乙方如果拖欠任何费用，应向甲方支付滞纳金；滞纳金为拖欠日数乘以所欠费用总额的3%；经营时间按甲方与A公司签订合同剩余时间共同经营；甲方给乙方经营范围为：烟酒、饮料、副食、零食、生活用品、饰品、纪念品、文具（在不妨碍甲方同样的商品经营范围内，乙方如要扩大其它商品经营范围，要经甲方同意）；甲方转给乙方房间内分体空调一部，店面烟酒货架及收银台，协商好价格一次性付清。徐志伟和李达然在该协议上签字。
李达然为欢源公司的法定代表人。李达然亦为B商店的经营者，B商店为个体（个人经营）。
2013年5月13日，徐志伟签署欠条一份，上书写“4月份剩余房租加水费3757元，5月份7000元，共10757元，在5月30日之前全部还清。”
欢源公司、李达然向A公司交纳2013年4月水电费1597.45元、2013年5月水电费1792.30元、2013年6月水电费1848.32元。水电费收据上的日期为2013年7月。
原审法院认为，李达然为欢源公司的法定代表人，其在《协议书》上签字，系代表欢源公司的经营活动，应由欢源公司作为租赁合同的一方当事人。故李达然不能作为租赁合同的一方当事人，在本案不能向徐志伟主张权利，原审法院对其诉求予以驳回。
欢源公司与徐志伟形成的的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。
欢源公司诉求2013年5月未付的房租2757元及2013年6月至9月的房租，《协议书》约定房租按每月7000元计算，共计30757元，结合欠条和协议约定等情况，原审法院对租金30757元予以支持。
关于水电费，根据水电费票据计算为5238.07元，《协议书》约定水电费由双方平摊，结合转租情况，原审法院支持水电费2619.04元。
关于滞纳金，《协议书》约定滞纳金为拖欠日数乘以所欠费用总额的3%，该计算方式导致的滞纳金数额过高，因滞纳金属因徐志伟违约导致欢源公司的其他损失，主要应为资金占用期间的利息损失，故原审法院酌定调整为按同期同类银行贷款利率的4倍计算。因房租计算至2013年9月，水电费计算至2013年6月；《协议书》约定徐志伟每月10日前上交房租及水电费，故房租滞纳金从2013年10月10日起计算，水电费滞纳金从2013年7月10日起计算。
欢源公司诉求解除《协议书》，因徐志伟有多期未缴纳房租等违约情形，已使欢源公司不能实现房屋租赁合同的目的，欢源公司诉求解除《协议书》于法有据，原审法院予以支持。
欢源公司请求判令徐志伟在解除合同后搬离涉案房产，属于解除合同后恢复原状的措施，于法有据，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐志伟应于判决生效之日起十日内支付欢源公司租金30757元及滞纳金（滞纳金按同期同类银行贷款利率的4倍计算，从2013年10月10日起计算至判决确定的履行之日止）；二、徐志伟应于判决生效之日起十日内支付欢源公司水电费2619.04元及滞纳金（滞纳金按同期同类银行贷款利率的4倍计算，从2013年7月10日起计算至判决确定的履行之日止）；三、解除欢源公司与徐志伟之间的《协议书》，徐志伟应于判决生效之日起十日内搬离涉案中心一楼107室房产；四、驳回欢源公司的其他诉讼请求；五、驳回李达然的全部诉讼请求。案件受理费472元，由欢源公司、李达然承担19元，徐志伟承担453元。
上诉人徐志伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三判项；2、判令徐志伟无须向欢源公司支付租金30757元及滞纳金；3、判令徐志伟无须向欢源公司支付水电费2619．04元及滞纳金；4、判令欢源公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《协议书》是欢源公司以欺诈的手段，使徐志伟在违背真实意思的情况下订立的，应予变更。1、欢源公司故意隐瞒了承租房屋的真实租金，并且通过虚构租金的方法骗取徐志伟高价承租场地。《协议书》订立之时，李达然（即欢源公司法定代表人）及其妻子案外人一明确告诉徐志伟，要将B商店（经营场所为涉案中心一楼107室）分摊一半给徐志伟经营，房租就按照欢源公司向A公司交纳的租金标准计算（事后徐志伟才知道真实租金是每平方米70元／月）。当时据他们所说，欢源公司交给A公司的月租金是20000元，扣除一间已租给他人的茶水接待室的租金6000元，剩余租金14000元就由徐志伟与欢源公司各自负担7000元。由于李达然与徐志伟的岳父是相识多年的好友，徐志伟对他所说的这些情况都深信不疑，就此金额订立了《协议书》。之后，徐志伟才发现受骗，租金7000元／月换算成单位租金就是每平方米140元／月（按欢源公司实际分摊给徐志伟经营的面积最多50平方米计算），这是价格比其故意隐瞒的真实租金（即每平方米70元／月）高出足足一倍，也远远高于市场价，既不合理也不合法，应予变更。2、欢源公司隐瞒商店实际工作人数，水电费分摊比例不合理，应予变更。订立协议时，徐志伟从欢源公司得知，B商店日常经营就案外人一一人负责，故对水电费双方平摊的约定未表示异议。经营过程中，徐志伟才发现欢源公司安排了8人在商店工作，而徐志伟就只有2人看店，双方人数对比是4：1，按此人数比例对应水电费的使用量，徐志伟承担20％的水电费才合理。3、欢源公司与徐志伟约定，B商店经营范围分电子产品和副食品两大类，欢源公司经营电子产品，徐志伟经营副食品，未经对方同意双方都不允许销售对方经营范围内的商品。但是，欢源公司违反了上述约定，擅自销售徐志伟经营范围内商品又拒绝改正，还变本加厉的开始恶性竞争，甚至直接拉走徐志伟的客源，让顾客直接去李达然开在沙头角的另一家商店购物（这家商店销售的商品与徐志伟经营的相同，订立协议时欢源公司故意隐瞒的了这一重要事实），给徐志伟造成巨大经济损失。4、欢源公司虚构装修事实，从徐志伟处骗取装修费3万元。B商店并未如欢源公司在订立协议时所说的“经过全面大装修”，更谈不上“花费很多装修费”。即使存在一点简单装修，徐志伟也完全没有用到这种装修的成果。因此欢源公司收取的装修费3万元，于法无据，应予返还，或直接抵扣房租及水电费。综上，《协议书》不是徐志伟真实意思的表示，完全是在欢源公司欺骗下的产物。徐志伟未支付租金及水电费也是因为欢源公司违反约定、恶性竞争，另外徐志伟还发现了自己受骗的事实，这些本来都是欢源公司的过错，却反过来要求徐志伟支付未付租金和水电费的滞纳金，这对徐志伟而言极不公平，应予撤销。二、即便徐志伟存在未支付的租金和水电费，欢源公司处还有一笔未返还的装修费3万元，以及其收取的承租保证金7000元，合计金额37000元，足以抵扣徐志伟未付的租金和水电费，无须另行支付。
被上诉人欢源公司答辩称，双方约定协议的内容合法有效，徐志伟作为一个成年人有能力判断自己的行为能力，合同约定的具体内容是自己的真实意思表示并没有违反法律，徐志伟主张欢源公司采取欺诈行为促使与欢源公司签订协议书上诉理由不成立，至今徐志伟不能提供任何证据证明欢源公司有欺诈行为，徐志伟与欢源公司房租、水电费的数额以及3万元的装修费的数额并不违反法律应当合法有效，综上，可以证明本案的双方约定的协议书是合法有效，双方当事人应当依照协议书履行。本案中欢源公司并没有违约行为和过错行为，反而徐志伟从2013年5月至今总共11个月没有缴纳租金，从2013年4月至今没有缴纳水、电费，免费占有房屋、免费使用水电，到现在总共累计已经超过9万元，徐志伟的行为违反双方的约定，徐志伟的行为构成严重违约，欢源公司有权利要求解除双方约定的合同以免减少自己的损失，综上，一审查明事实清楚，程序合法，欢源公司请求二审法院驳回徐志伟的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁合同为徐志伟与欢源公司的法定代表人签字确认，形式合法，内容不违反强制性法律规定，原审法院认定涉案合同合法有效并无不当，本院予以确认。徐志伟主张涉案合同存在欺诈，但对此未提供充分证据证明，且徐志伟在原审中并未就提出相应的撤销或变更合同的请求，该主张本院不予支持。徐志伟未按合同约定缴纳租金及水电费已构成违约，欢源公司的诉讼请求有事实与合同依据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。徐志伟的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费634.40元，由上诉人徐志伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年八月七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。