福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2605号
上诉人（原审原告，反诉被告）ＸＸ武，男，汉族，1969年2月13日出生，住福建省闽侯县。
委托代理人魏太清，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）张环城，男，1951年2月7日出生，住台湾地区桃园县。
委托代理人林健冰，福建融成律师事务所律师。
上诉人ＸＸ武因与被上诉人张环城房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年7月7日，原、被告签订《金榕树潮流前线租赁合同》一份，合同约定：原告将位于本市鼓楼区八一七北路268号冠亚广场1#2#3#7#8#楼连接体地下一层124、125、126、375、376、377号铺位出租给被告经营使用，租赁期限从2011年7月20日起至2015年4月19日止，每月租金15000元，租金应在每月20日之前支付，如逾期支付，每逾期一日，应按逾期当时日租金的10倍向原告支付违约金，如逾期支付租金超过5日，原告有权解除合同，被告应在三日内退出租赁场所；并约定被告应支付原告履约保证金30000元，如被告存在违约情形或单方终止履行合同，履约保证金归原告所有；原、被告并就其他的权利义务作了约定。合同签订后，被告于2011年7月16日向原告支付了履约保证金30000元，原告将诉争租赁场所交由被告经营使用。2013年10月16日，被告收到诉争租赁场所实际业主ＸＸ照《通知书》及《关于解除合同的通知》，该通知中认为ＸＸ武擅自转租并拖欠租金等，实际业主要与ＸＸ武解除合同，并要求张环城向其直接支付铺位占用费。后ＸＸ武于2013年11月26日与实际业主解除了合同，并于2013年11月30日与实际业主办理了铺位交接。
另查，本案被告张环城系金大业（福州）贸易有限公司的法定代表人。金大业（福州）贸易有限公司于2011年4月7日与原告ＸＸ武就冠亚广场1#2#3#7#8#楼连接体地下一层约1830平方米（除本案诉争商铺外的其余84间店铺）签订租赁合同。张环城就本案诉争租赁商铺的租金系通过金大业（福州）贸易有限公司一并向ＸＸ武支付。由于涉及实际业主的权利，金大业（福州）贸易有限公司及张环城于2013年10月25日另案向原审法院提起要求解除与ＸＸ武的租赁合同关系等诉讼，由于未能合并审理，张环城撤出了诉讼，在本案中提出反诉。
再查，2010年4月30日，福州市鼓楼区八一七北路268号冠亚广场1#2#3#7#8#楼连接体地下一层铺位业主与ＸＸ武签订《商铺租赁合同》，租赁期限为5年，从2010年4月20日至2015年4月19日止，ＸＸ武如整体转租必须经业主同意。
原审法院认为，原、被告间签订的《金榕树潮流前线租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。由于原告与实际业主已于2013年11月26日解除了商铺的租赁合同，并于11月30日交接完毕，致使原、被告间的租赁关系无法继续履行，故被告反诉请求确认解除原、被告间租赁关系的主张原审法院予以支持。由于原、被告在履行租赁合同过程中，被告收到实际业主要求将租金直接交付的主张，对原告是否仍有权出租商铺的权利产生异议并提起了诉讼，被告不安抗辩的辩称成立，其暂停支付租金的行为不构成违约，现因原告与实际业主的租赁关系解除亦导致原、被告间的租赁关系解除，故原告应将履约保证金30000元退还被告，被告该反诉请求成立。对于原告主张被告应支付2013年10月20日至2013年11月30日的租金及违约金，原审法院认为，由被告在该期间仍然使用诉争商铺，故应当支付该期间的租金20000元，但停付租金的行为不构成违约，故原告主张要求违约金的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告ＸＸ武与被告张环城签订的《金榕树潮流前线租赁合同》；二、原告ＸＸ武于本判决生效之日起十日内退还被告张环城履约保证金30000元；三、被告张环城于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ武租金20000元；四、驳回原告ＸＸ武的其他诉讼请求。如负有履行义务的当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费1175元，由原告ＸＸ武承担875元，由被告张环城承担300元；本案反诉费900元，由原告ＸＸ武承担。
上诉人ＸＸ武上诉称：一、上诉人与鼓楼区八一七北路268号冠亚广场1#2#3#7#8#楼连接体地下一层业主就本案所涉及商铺签订了《商铺租赁合同》，虽然约定上诉人转租必须经业主同意，但上诉人的转租行为被上诉人是明知的。被上诉人收到商铺业主的通知也仅仅涉及到1间，占总出租店铺总数的比例低。被上诉人在收到个别业主的解除通知后，仍在实际占有并使用所有的租赁商铺，不存在整体性受到严重破坏的情形。被上诉人履行合同的根本性并未受到影响。被上诉人以极个别业主的通知为由就行使所谓的不安抗辩权拒不履行合同义务是没有法律依据的严重违约行为。二、双方所签订的房屋租赁合同合法有效，被上诉人应当依合同履行支付租金的义务，且被上诉人存在多次逾期给付租金的情形，故一审认为被上诉人行使不安抗辩权中止支付租金不构成违约是错误的。三、因被上诉人违约逾期支付租金，上诉人于2013年11月16日通知被上诉人解除合同，而非因被上诉人解除与实际业主的租赁关系才导致双方的合同解除，被上诉人无权要求返还保证金30000元。综上，上诉人请求二审法院撤销原审判决第二项、第四项，维持第一项、第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人退还履约保证金30000的诉讼请求，改判支持上诉人要求被上诉人支付拖欠租金20000元的逾期违约金，或将本案发回重审。一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张环城答辩称：一、被上诉人与上诉人约定的支付租金的时间是在每月的20日，被上诉人在2013年10月16日至19日期间，陆续收到涉及本案的商铺在内的由实际业主发出的解除合同的《通知书》及《关于解除合同的通知》，被上诉人有理由相信上诉人丧失履行合同的能力，被上诉人中止支付租金是依法行使不安抗辩权。二、上诉人不仅擅自进行转租获取暴利，还拖欠房租达三个月，因其严重违约导致其与实际业主的租赁合同被解除。三、上诉人不存在严重的经济损失，而被上诉人因上诉人的违约行为，造成了巨大的经济损失。自2013年10月至11月期间，部分实际业主向上诉人发出解除租赁合同的通知函，后上诉人与实际业主进行了交接。实际业主要求被上诉人限期清货并腾空商铺，之后商场已完全无法经营。2014年1月初被上诉人被迫完全搬离诉争租赁商铺，造成重大损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院依法应予以维持。
在二审中，上诉人向本院提供了4份证据：1、金榕树（福州）潮流前线平面图。2、冠亚广场3号楼地下一层业主签名册。3、122#、123#、131#、142#商铺租赁合同。证据1-3证明上诉人系分别与各个业主签订租赁合同，被上诉人所收到的业主解除通知书只占90间店面的极少数，仅是发出通知的极少数业主个人意思表示，不能证明上诉人丧失履行合同能力，上诉人系分别转租。4、收条。证明被上诉人一审辩称直到2013年8、9月份才得知上诉人大肆抬高履行保证金和租金擅自进行转租是在说谎。被上诉人对证据1-4真实性、关联性都有异议。因证据1系上诉人单方制作，被上诉人对该证据真实性有异议，故本院对该份证据真实性不予确认。上诉人提交了证据2、3的原件，故对其形式真实性本院予以确认。关于证据4，上诉人未进一步证明签收人“叶芳”与被上诉人的关系，故该证据无法证明上诉人的主张。
因上诉人与被上诉人对原审认定的事实均无异议，本院根据本案现有证据，对原审判决认定的事实予以确认。
本院另查明，2013年10月30日以前，本案讼争租赁合同涉及的6间店面以及上诉人与金大业（福州）贸易有限公司于2011年4月7日签订的《商铺租赁合同》所涉及的84间店面，共计90间商铺系用于开设“台湾商城”。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人未及时支付2013年10月20日至2013年11月30日期间的租金是否构成违约。因讼争租赁合同涉及的6间店面以及上诉人与金大业（福州）贸易有限公司于2011年4月7日签订的《商铺租赁合同》所涉及的84间店面，共计90间商铺系用于开设“台湾商城”，上诉人对此并无异议。上诉人亦确认“台湾商城”按照产品类别和台湾地区名称划分购物区域，90间店面内出售的商品不尽相同，但在同一处付款，且开具的票据也相同。据此，可以认定被上诉人承租的讼争6间店面与另案涉及的84间店面系作为一个整体使用。此外，因讼争合同约定针对6间店面的租金为每月15000元，现其中一间店面的实际业主要求被上诉人直接向其支付租金，而上诉人与被上诉人未就其余店面租金金额进行确认。故原审法院认为，被上诉人收到实际业主要求其直接支付租金的主张后，以上诉人有丧失履行合同能力的情形为由，行使不安抗辩权中止支付租金的行为不构成违约，该认定符合法律规定。上诉人主张被上诉人逾期支付租金构成违约，根据讼争合同约定，上诉人有权解除合同，被上诉人无权要求返还保证金30000元的主张于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2075元，由上诉人ＸＸ武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
代理审判员 张佳佳
代理审判员 汪 霞
二〇一四年九月一日
书 记 员 李 晶