上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第5134号
第一原告朱丽华。
第二原告曹孝培。
第三原告曹倩莹。
委托代理人朱丽华。
被告上海智炎房地产开发有限公司。
法定代表人张蔚天。
委托代理人叶正华。
原告朱丽华、曹孝培、曹倩莹诉被告上海智炎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。本案于2014年9月15日公开开庭进行了审理，原告朱丽华并作为原告曹倩莹的委托代理人、原告曹孝培、被告上海智炎房地产开发有限公司的委托代理人叶正华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱丽华、曹孝培、曹倩莹诉称：2010年，原告向被告购买上海市青浦区赵巷某小区某室房屋。2012年年底原告取得了房屋，并于2013年3月进行装修，7月份入住。之后，原告发现房屋所有墙面都出现了开裂，卫生间瓷砖发生变形。原告向被告反映后，被告认为不是质量问题而是瑕疵，不影响安全居住。在保修期内同意维修，但不保证今后是否发生。为此，原告诉于本院，要求：1、被告限期整改，保证维修质量，恢复房屋装修后原状。更换的瓷砖与原有的瓷砖不能有色差，并赔偿因维修对房屋内装修、家具、地板、设备等造成的损害。2、要求被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失人民币8万元，包括因维修不能正常居住房屋所造成的经济损失。
被告上海智炎房地产开发有限公司辩称：被告同意对房屋进行维修，保证维修质量，恢复装修原状。对于更换瓷砖的要求，因根据房屋质量鉴定报告，瓷砖问题并非被告造成，被告不同意维修。被告认为原告诉请的金额不符合实际，由法院依法处理。
经开庭审理查明：原、被告于2011年9月4日签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买青浦区赵巷镇某小区某室房屋；房屋建筑面积88.42平方米；总房价1，342，216元。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。
合同签订后原告支付了全部购房款。2012年12月27日，原告办理房屋交接手续，签署了房屋交付合验单。2013年3月至7月，原告向物业公司报修。其中7月报修质量问题为墙面裂缝。2013年7月，原告向被告递交申述书，要求被告进行维修并赔偿。
2013年，因原告的投诉，青浦区建管所组织原、被告双方就住宅质量投诉进行处理。质量投诉现场踏勘，现象包括客厅、主、次卧填充墙四周窗台下等处有裂缝；客卫和客厅交界处、主卫四周墙面瓷砖裂缝。原告当时要求限期整改、修复房屋裂缝及卫生间瓷砖裂缝，恢复原状，瓷砖不得有色差。整修中造成的所有损坏，均由开发商或有关单位赔偿。要求赔偿房屋质量造成的经济损失5万元。赔偿维修期间不能正常居住造成的经济损失2，000元。被告表示同意进行修复，维修中损坏业主的物品，照价赔偿。屋内部分裂缝是次装修造成，开发商不负有责任（卫生间瓷砖）。无法接受赔偿要求。因双方未能达成一致意见，原告当时即表示通过诉讼解决。后原告诉于本院。
另查明：2012年12月6日被告取得上述房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。
还查明，原告于2013年9月向本院起诉，本院在诉前调解阶段组织双方进行调解，在调解过程中被告确认房屋裂缝属质量问题，认为不影响使用，其同意维修，但对卫生间的裂缝不确认是其责任。因原告坚持认为卫生间瓷砖裂缝也是被告责任，双方不能达成一致。本院根据当事人的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号XXX室房屋质量问题司法鉴定意见书》。现场检测鉴定情况为：1、客厅、主卧、次卧三个房间多个墙面均有裂缝修补痕迹，打开粉刷层检查：（1）墙面竖向裂缝检测：现场打开墙面竖向裂缝处粉刷层检查，发现该竖向裂缝位于混凝土墙与砌块填充墙的交界处，砌块灰缝内砂浆较疏松，饱满度不足，在交界处二侧铺设有一层耐碱玻纤网格布。（2）墙面水平裂缝检测：现场打开近顶板处墙面水平裂缝处粉刷层检查，发现该水平裂缝位于混凝土梁与砌块填充墙的交界处，交界处内砂浆较疏松，饱满度不足，在交界处二侧铺设有一层耐碱玻纤网格布。（3）其它墙面中部局部水平及不规则裂缝检测：现场打开裂缝处粉刷层检查，发现裂缝位于砌块填充墙处，打开处灰缝内砂浆基本饱满，砌块及灰缝砂浆无明显裂缝。2、卫生间墙面瓷砖裂缝检测：2间卫生间墙面瓷砖普遍空鼓，部分瓷砖表面出现不规则裂缝，各瓷砖裂缝无明显连续。管道井阳角处瓷砖有明显拼接裂缝。根据现场调查和检测结果，鉴定房屋存在的质量问题分析如下：（1）墙面两端竖向裂缝及上部水平裂缝。各房间墙面竖向及水平裂缝分别位于剪力墙与填充墙以及梁底与填充墙的交界处，砌块灰缝内砂浆较疏松，饱满度不足，不符合《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）第9.3.2：蒸压加气混凝土砌块填充墙水平及竖向灰缝的砂浆饱满度应≥80%，裂缝的产生主要是混凝土与加气砌块两种材料在界面处收缩变形不一致的结果。（2）墙面中部局部水平及斜向裂缝：各房间墙面中部的水平及斜向裂缝处抹灰层与加气混凝土砌块之间粘结不牢固，材料收缩产生裂缝，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第4.3.5：各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。（3）卫生间瓷砖空鼓、表面裂缝：2个卫生间墙面瓷砖普遍空鼓，部分瓷砖出现裂缝，瓷砖裂缝大部呈不规则裂缝，各片瓷砖裂缝无明显连续。管道井阳角处瓷砖有明显拼接裂缝。现场原告未同意打开检测，依据瓷砖的损坏状况，瓷砖表面不规则裂缝及空鼓主要是瓷砖黏贴不满足装修质量要求。鉴定意见：（1）青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号XXX室卧室及客厅多个墙面出现裂缝，为土建施工质量缺陷，裂缝不影响房屋的结构安全，但对正常使用有一定影响。（2）卫生间墙面部分瓷砖出现空鼓、表面不规则裂缝等损坏，主要是瓷砖黏贴不满足装修质量要求。修复方案：（1）对剪力墙与填充墙以及梁底与填充墙的交界处裂缝，可将裂缝处粉刷层铲除，宽约400mm，灰缝内砂浆疏松清理后，用聚合物砂浆填实，沿缝粘贴耐碱玻纤网格布，重做水泥砂浆粉刷层，涂刷一底二面弹性涂料。（2）对墙面粉刷层收缩裂缝，可沿缝切割U形槽，槽内填嵌弹性腻子，沿缝粘贴200mm耐碱玻纤网格布，墙面批嵌后涂刷一底二面弹性涂料。（3）对卫生间空鼓、表面有裂缝的墙瓷砖，可对墙面进行处理后重新粘贴。鉴定人员出庭就鉴定报告接受当事人的质询。鉴定人员表示：系争房屋的内墙面施工方法是允许的，而墙面开裂是施工质量的通病，系争房屋的墙面开裂不影响结构安全。鉴定报告中所述的使用存在一定影响是指墙面开裂对观感有影响，对使用的功能没有影响。维修时会对墙面进行破坏，需要对地板进行防护，家具、设备进行遮挡，并及时清理建筑垃圾包括灰尘、沙石，以防止对地板等造成损坏。因有3间房间需要维修，包括装修恢复的时间在内，需要一个月时间，该期间内是无法居住的。
审理中，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋2014年1月至8月期间的租金进行评估，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具租金估价报告，结论为：系争房屋在2004年1月至2014年8月的租金分别为2，623元、2，650元、2，676元、2，703元、2，729元、2，756元、2，782元、2，809元。月平均租金2，716元。双方均表示对该报告没有异议。
以上事实，由原、被告陈述、商品房预售合同、房款发票、住宅质量投诉处理会议纪要、交付合验单、返修单等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：前两份报修单的问题都已维修。在墙面裂缝的维修过程中，被告表示先进行维修，原告后提交了书面申请，要求被告维修、赔偿损失3万元。在被告维修一天之后，因原告提出的赔偿方案被告不同意，故原告要求被告停止维修。后原告向建委进行投诉。在投诉处理中被告认可墙面裂缝为其责任。双方存在争议的还是赔偿方案，原告方当时提出的赔偿方案为5万元，是因为除墙面裂缝外，还发现了瓷砖裂缝，而被告表示只能承担原告往返的合理交通费，现房屋内的现状是当时被告维修至一半的状态。原告现要求被告维修的范围为鉴定报告中维修方案的第1、第2点，诉讼请求中恢复房屋装修原状是指被告维修墙面后需要恢复原来装修的墙面原状，涂料不能存在色差、高低差。原告要求被告赔偿因维修对房屋内装修、家具、地板、设备等造成的损害，该些损失已经发生，原告未有证据提供，原告也不申请评估。诉讼请求中要求被告赔偿损失8万元包括如进行维修会进行第二次装修，会造成房屋陈旧、地板、家具、装饰的损失，金额1万元、房屋空置费计32，400元（按照每月2，700元，自2013年9月26日至被告维修完毕之日）。其中1万元与诉讼请求1中要求的赔偿为同一标的。
被告表示：前两份报修单的内容被告已维修完毕。7月25日报修单的内容被告也派人前去维修。8月初被告收到了原告的申述书，8月8日被告就至系争房屋处与原告进行协商，当时家具、家电已经移放至房屋中间，用彩条布遮盖，将墙面空出来用于维修，当时协商时，被告表示维修归维修，赔偿归赔偿，但具体赔偿的数额需要与公司再行沟通。次日，工人再去维修后，发现房门被锁，无法进入，原告也不在内居住，所以电话联系了原告，原告表示一定要先就赔偿问题谈好。9月份建管所上门来调查。现被告同意按鉴定报告的修复方案第1、第2点进行维修，被告维修后会恢复装修原状，标准参照室内装修标准处理。地板存在损坏，不是因为维修造成，而是在搬动家具时发生了一些小的、不明显的拖印。被告认为该拖印亦要求赔偿不合理。若维修中发生房屋内装修、家具、地板、设备等损害，双方现在均不清楚，被告现承诺如果维修中若有损坏，照价赔偿。对原告主张的空置费的标准没有异议，对计算期间，被告认为应承担2-3个月的空置费，包括鉴定报告中修复方案的维修期间及之前已经维修的时间。对于瓷砖的问题，现在鉴定报告中明确记载了关于卫生间瓷砖鉴定的内容，故被告认为鉴定费应双方各半承担。对于评估费被告愿意承担。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告在收房后发现房屋质量存在问题而要求被告维修，被告及时在原告提出的问题后进行维修。在维修中，因双方就是否需赔偿原告损失发生争议，后原告未准予被告进一步维修。之后，在建管所处理时，因原、被告对卫生间瓷砖问题的责任归属及赔偿问题未达成一致，原告选择诉讼方式解决。在本院组织的调解中，被告对墙面裂缝责任予以认可，但对卫生间瓷砖问题的责任不予认可，本院遂委托鉴定机构对房屋质量问题及成因等进行鉴定。根据鉴定报告，双方当事人对墙面的质量问题及责任归属、维修方案均无异议。被告按鉴定报告内容履行维修义务。对于维修中可能发生的装修损失，被告已明确予以恢复。对于原告主张的已造成的地板、家俱损失，因未提供相应证据，其也未主张鉴定，故本院不予支持。对于原告主张的房屋空置损失，该空置期间包括双方协商过程、处理纠纷的期间及维修期间。本院认为鉴定结论中明确卫生间瓷砖问题的责任不是被告施工所致。根据该结论，被告并不存在对其应承担的质量问题责任予以否认的行为，其也积极要求履行维修义务，造成未能维修完毕是原告要求被告停止维修并不再配合维修所致，故未能维修完毕的责任不应由被告承担。对于协商和纠纷处理阶段房屋的空置损失，因鉴定机构已明确房屋存在的质量问题不影响使用，且双方未能协商一致、引发诉讼的原因之一是卫生间的瓷砖问题的责任归属和赔偿问题，故该期间的空置损失不应由被告承担。对于维修时间，鉴定人员也已明确该期间约为一个月，维修期间会影响使用。被告根据质量问题报修后及前期维修时间及鉴定报告中修复方案的实施时间愿意赔偿2至3个月的空置损失，本院根据上述情况认定被告赔偿原告3个月的房屋空置损失。损失标准按本院委托的评估单位出具的意见为标准，因本院现无法界定具体月份，故本院按前几个月的平均租金计算。对于因维修造成的装修损失，被告表示在对房屋质量问题维修的过程中，对损坏的装修也恢复原状，对此本院予以准许，对原告主张的维修过程中可能造成的家俱等损坏，因被告同意照价赔偿，并且该损失并未发生，故本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十九之规定，判决如下：
一、被告上海智炎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《上海市青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号XXX室房屋质量问题司法鉴定意见书》中载明的修复方案中第1、第2点对原告朱丽华、曹孝培、曹倩莹购买的位于上海市青浦区赵巷镇赵巷路XXX弄XXX号XXX室房屋存在的墙面裂缝质量问题予以修复，并按原装修状态对施工后房屋装修进行复原；
二、被告上海智炎房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱丽华、曹孝培、曹倩莹房屋空置损失人民币8，148元；
三、原告朱丽华、曹孝培、曹倩莹的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币940元，减半收取计人民币470元，由原告负担人民币405元，被告负担人民币65元；鉴定费人民币10，000元，由原告负担人民币5，000元，被告负担人民币5，000元；评估费人民币2，700元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一四年十二月二十二日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。