上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11389号
原告（反诉被告）陈高琴。
委托代理人唐勇强，上海市浦栋律师事务所律师。
委托代理人张立，上海市浦栋律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴秀妹。
委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。
被告姜红。
委托代理人徐致远，上海市恒泰律师事务所律师。
原告陈高琴诉被告吴秀妹、姜红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，被告吴秀妹提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈高琴及其委托代理人唐勇强，被告吴秀妹的委托代理人俞子安，被告姜红的委托代理人徐致远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈高琴诉称，原告原系上海市金杨路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）的产权人，2014年9月原告偶然发现系争房屋已被登记于被告吴秀妹名下。经查询房产交易中心档案资料，方知系姜红以原告委托人的名义与吴秀妹于2014年5月23日签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定以人民币（以下币种相同）105万元价格将原告的房屋转让，对此情形原告并不知情。2007年10月9日，姜红与原告签订过房屋抵押借某合同，约定姜红借某26万元给原告，原告以系争房屋作为抵押，当日双方签订了委托书，由原告委托姜红出售系争房屋，并办理了公证手续。该项委托是作为借某的担保，只有在原告向姜红借某后并逾期不还的情况下，姜红方可行使代理权限。然而委托书签署至今，原告并未向姜红借某，且姜红也表示无借某收条等凭据。姜红擅自代理原告出售系争房屋的行为系无权代理，姜红与吴秀妹恶意串通，以低于市场价近60万元的价款将系争房屋转让于吴秀妹名下，系争房屋系原告唯一住房，两被告的行为损害了原告的利益。故诉请判令：1、确认两被告就系争房屋签订的买卖合同无效；2、被告吴秀妹将系争房屋的产权恢复登记至原告名下；3、两被告支付原告因本案纠纷而产生的律师费77，000元。
被告吴秀妹辩称，原告曾以显失公平为理由就系争房屋的买卖合同提起过诉讼，现又以两被告恶意串通为由要求确认合同无效，不同意原告的诉请。两被告间不存在恶意串通，吴秀妹是基于姜红持有原告的委托书而与其签订了买卖合同，至于原告与姜红间的借某关系，吴秀妹无需审核。吴秀妹系善意购房人，属高龄老人，无其他居住房屋，且已支付了姜红100万元购房款，其中的20余万元已偿还原告在系争房屋内的贷款，故反诉请求：1、陈高琴继续履行与吴秀妹间的买卖合同与补充协议，立即腾空系争房屋并将该房屋交付给吴秀妹；2、陈高琴支付吴秀妹未按时腾空房屋的违约金15万元；3、陈高琴支付吴秀妹逾期交房违约金，按已付款100万元每日0.7%，从2015年1月1日暂计算至2015年3月1日。
被告姜红辩称，两被告间不存在恶意串通，姜红是依据原告出具的委托书与吴秀妹签订买卖合同。姜红与原告间的借某关系是否存在，不影响公证委托书的效力。
针对反诉，陈高琴辩称，系争房屋买卖事项均是由姜红与案外人包某某（吴秀妹儿子）一手操办，吴秀妹本人可能对系争房屋的买卖情况根本不知情。姜红从事房屋中介，是包某某的代理人，其未曾出借某项给原告，姜红与原告间的委托关系不成立。姜红与包某某一手操办了系争房屋的买卖，合同价远低于市场价，后为了补齐材料，才又签订补充协议，除了还贷证据外，无任何交付房款的证据，买卖合同属无效合同。
经审理查明，系争房屋原产权人为陈高琴。2007年10月9日，上海市闵行区公证处出具委托书公证书一份，证明陈高琴在该公证处签署委托书一份。委托书载明受托人姜红，内容为：委托人陈高琴名下有坐落在上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，现欲出售。因本人无法亲自办理相关手续，故在征得配偶陆某某的同意后委托姜红代表我办理一切手续，具体委托权限和委托期限：一、签订房地产买卖合同、收取房屋转让款、办理产权交易过户、物业交接、水、电、燃气过户手续，并按规定缴纳相关税费。二、办理现有银行按揭贷款的提前结清手续，包括领取贷款结清资料、他项权利证书、办理抵押注销登记、退保等手续。本委托书自签署之日起至上述委托事项办结止。受托人在上述委托权限和委托期限内签署的文件我均予承认，由此产生的权利和义务由我享有和承担。受托人无转委托权。
同日，姜红（甲方）与陈高琴（乙方）签订《房屋抵押借某合同》，约定乙方有坐落于上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋，已抵押给中国农业银行上海市虹口区曲阳支行，借某金额28万元，期限自2006年4月20日起至2026年4月19日止，尚欠余额27万元。甲乙双方协商借某金额26万元，借某期限自乙方出具借条之日起六个月（从2007年10月9日至2008年4月8日止）。违约责任约定如乙方逾期不归还借某，即构成违约，甲方有权行使下列全部或部分权利：乙方除按照本合同约定偿还借某本息外，另每日就未还款额的千分之二计违约金。甲方根据乙方的委托书，去上述银行办理乙方提前还款的手续，办理抵押登记注销手续，然后通过法定程序（或根据乙方委托的代理人）将上述房屋变更，并将所得资金用于乙方应偿还给甲方的欠款（包括但不限于借某本金、利息、违约金及因追付借某而发生的一切费用，诉讼费、律师费……各类费用）。如乙方违约，甲方可通过司法途径解决，也可通过房屋拍卖解决。甲方出借给乙方的具体金额与具体日期以乙方出具给甲方的借条为准。合同另对其他事项作了约定。
2014年5月23日，姜红以陈高琴（卖售人、甲方）名义与吴秀妹（买受人、乙方）签订买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价105万元。甲方于2014年12月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2014年6月30日前办理转让过户手续。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.7%的违约金，合同继续履行。合同补充条款（一）约定乙方在2014年6月30日之前支付房款50万元，同时办理过户相关手续。乙方在2014年7月30日之前、同时乙方取得新房产证后，支付房款50万元。甲方在2014年12月30日前迁出该房内所有户口，结清水、电、煤等相关费用腾空房屋，乙方支付5万元。
同日，姜红以陈高琴为甲方，与吴秀妹（乙方）签订补充协议一份，约定鉴于双方签订了房屋买卖合同约定的房屋转让价为105万元，现双方达成补充协议如下：一、除上述房屋转让价款105万以外，乙方还需支付甲方该房屋装修补偿款48万元，上述房屋转让总价为153万元；二、双方对买卖合同补充条款（一）增补一条，甲方在2014年12月30日前迁出该房内所有户口，结清水、电、煤等相关费用，且腾空房屋的，乙方在三日内支付甲方装修补偿款48万元。该补充条款（一）的原有内容不变；三、若甲方未能在2014年12月30日前迁出该房内所有户口，结清水、电、煤等相关费用，且腾空房屋的，甲方自愿另行承担违约金15万元。
2014年5月23日，姜红出具收条，内容为收到吴秀妹购房款现金30万元。2014年6月12日，姜红出具收条，内容为收到吴秀妹购房款现金20万元。2014年6月18日，姜红出具收条，内容为收到吴秀妹购房款现金50万元。2014年5月23日，户名为姜红的银行卡存入现金22万元。同日，姜红归还系争房屋的银行贷款201，659.14元，并涤除了抵押权人为中国农业银行上海市虹口区曲阳支行的抵押登记及抵押权人为姜红的借某抵押登记。
2014年6月13日，系争房屋经核准登记至吴秀妹名下。
2014年9月22日，陈高琴与丈夫陆某某登记离婚。离婚协议书财产分割内容包括宝马车一辆归女方所有，各人名下存款归各自所有，婚后无其他共同财产，无共同债务，各自名下的债务由各自承担。
2014年10月27日，陈高琴曾以吴秀妹为被告起诉来院，案号（2014）浦民一（民）初字第39311号，诉请要求撤销以陈高琴名义与吴秀妹签订的房屋买卖合同，吴秀妹将系争房屋恢复登记至陈高琴名下等。该案追加姜红为第三人。并于2014年11月25日、2015年2月6日进行了二次庭审。2015年3月19日，陈高琴撤回了该起诉，本院出具了（2014）浦民一（民）初字第39311号民事裁定书，裁定准许原告陈高琴撤回起诉。
2014年11月19日，姜红发函给陈高琴，称受陈高琴委托，已将系争房屋转让给吴秀妹，房屋转让总价款153万元，已收到吴秀妹支付的部分房价款100万元。为进行交易，姜红为其办理了银行按揭贷款提前结清手续，垫付了剩余贷款本息及手续费、应缴税费。通知于2014年12月30日前腾空房屋等，否则承担相应的违约金。
2015年3月26日，陈高琴再次起诉来院，诉请如前。
审理中，姜红称2007年借钱给陈高琴是现金给付，借某收条等凭据可能找不到了。2014年3、4月时，姜红找原告催讨借某，陈高琴主动提出将系争房屋出卖后抵债。姜红从事房屋中介，得知吴秀妹要买房，故于2014年5月初陪同吴秀妹的儿子包敏强至系争房屋内看房，房屋钥匙是陈高琴此前给姜红的，看房时系争房屋内无其他人，买卖合同签订后姜红即将房屋钥匙放置于原告家的信箱内。吴秀妹支付给姜红的款项均是现金。
审理中，吴秀妹称，其年事已高，故购房事项均是由儿子包敏强操办，看房及付房款均由包敏强代办，除了第一笔付款是拿现金在银行交给了姜红，其余二笔均是在姜红工作的房产中介支付的，房款均是现金支付，包敏强是生意人，平时习惯用现金结帐。
审理中，陈高琴称已经不记得2007年办理委托书的时候是否有叫姜红的人在现场，原告与姜红不认识，原告也从未给过姜红房屋钥匙，系争房屋一直由原告及其儿子居住至今，原告直至与陆某某离婚时才得知系争房屋产权已被登记至吴秀妹名下，2007年时由于陆某某向案外人借某，让原告签署了一些文件，原告本人从未向姜红借过款项。
陈高琴申请证人陆某某到庭作证，证人陆某某到庭陈述，其是陈高琴前夫，两人2014年离婚，证人不认识吴秀妹，但认识姜红，姜红是证人朋友包某某的伙计，包某某做典当一行，也给赌客洗码，2007年证人向包某某借某30万元，用系争房屋作抵押，包某某就委托姜红去房产交易中心等办了一些手续，具体是什么手续不清楚。证人向包某某借某后，后来陆续归还本金和利息，至2011年、2012年间30万元借某已全部还清。但在2011年、2012年时证人去澳门赌博，又向包某某借过200余万元，尚未还清。证人从未向姜红借过款，证人在庭审前提交过包某某出具的两张收条（一张3万元，一张43万元）给原告，证明证人已经归还包某某2007年的借某。
陈高琴另提供了吴秀妹家庭成员的户籍资料及房产信息，证明包某某、包敏强均是吴秀妹与丈夫包金荣的儿子，吴秀妹夫妇因拆迁分得房屋，两儿子名下有多套房屋，不存在居住困难之说；从法院网调取的裁判文书二份，证明在他案中姜红也是作为包某某的委托人，包某某发放高利贷，一旦借某不还，就由姜红出面处置房屋，两人之间存在合作关系；律师聘请合同，证明原告为提起本案诉讼花费律师费77，000元；搜房网调取的价格走势图，证明2014年5月系争房屋的市场价格约160万元。
经庭审质证，陈高琴对证人证言无异议。吴秀妹认为证人从作证动机上肯定为照顾原告及其儿子的利益出发，证明力较低，证人不认识吴秀妹，包某某是吴秀妹儿子，但证人与包某某之间的借某关系与吴秀妹的购房事项没有关联，没有证据反映包某某与姜红间存在代理等其他关系。对陈高琴提供的其他证据真实性没有异议，认为与本案无关联性，系争房屋的交易价格接近市场价。姜红对原告提供的证人证言等其他证据的质证意见与吴秀妹相同。
审理中，陈高琴表示如系争房屋的买卖合同确认无效后，对姜红代为清偿银行贷款垫付的费用201，659.14元，同意支付给姜红，在本案中一并处理。对于两被告间有关给付购房款的内容，原告认为系虚构，与原告没有关联。倘若法院认为买卖合同有效的，两被告恶意串通虚构的巨额违约金明显过高，原告不同意承担，违约金应当参照银行同期存款利率计算。吴秀妹表示如果买卖合同确认有效，购房余款53万元同意支付给原告。
以上事实，有当事人提供并经庭审质证的委托书、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、公证书、房地产登记信息、收条、个人贷款结清证明、缴费凭证、律师聘请合同、户籍信息资料、离婚协议书、证人证言等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、姜红出售系争房屋的代理行为是否合法有效；二、姜红与吴秀妹是否存在恶意串通，所签订的买卖合同是否有效。
关于焦点问题一，本院认为，陈高琴确实在2007年出具了经公证的委托书，其中的授权委托范围包括代为签订买卖合同、收取房屋价款、办理银行按揭贷款的提前结清手续等项内容，故从委托书内容看，姜红具有代理权，有权代陈高琴出售系争房屋。但联系双方在同一天签订的房屋抵押借某合同可以看出，陈高琴是为借某提供抵押才出具了委托书，该委托书显然不是陈高琴出卖系争房屋的真实意思表示。且根据房屋抵押借某合同的约定，只有在借某人逾期不归还借某的情况下，出借人才可行使委托书的内容，合同同时约定出借的具体金额与日期均以借条为准，姜红显然也明知陈高琴出具委托书的原由。在陈高琴否认其与姜红间存在真实的借某事实的情况下，姜红并未提交证据证明其与陈高琴间的借某合同客观、真实且已实际履行。然姜红在时隔7年后，仍利用公证委托书私下出售系争房屋，其行为非正常之代理行为，不具有合法有效性。
关于争议焦点二，本院认为，吴秀妹本人并未参与购房中诸如看房、付款等系列行为，而两被告自称曾在签订买卖合同前由姜红陪同吴秀妹儿子包敏强在原告不在家的情况下进入过系争房屋进行过查看，其陈述的内容既未得到原告的认可，也无相应证据佐证。倘若原告出卖系争房屋的意思表示真实，吴秀妹或吴秀妹的代理人完全可以通过正常途径至系争房屋进行查看，因此，对两被告陈述的看房事实，本院难以采信。此外，原告本人并未收到过购房款。吴秀妹提交的由姜红出具的购房款收条三张，金额为30万元、20万元、50万元。合计100万元的收款内容除了两被告陈述系现金给付，无其他任何支付凭证，亦不符合房屋买卖的正常交易习惯，有违常理。结合原告提交的他案民事判决书以及证人证言，反映姜红与吴秀妹儿子包某某之间相识并存在某种关系。而原告前夫陆某某亦到庭陈述其与包某某之间长期存在借贷关系等内容。综合上述内容，不难判断在系争房屋的购房过程中，吴秀妹并非善意购房人，其与姜红间存在恶意串通签订买卖合同，损害了原告的利益。故姜红与吴秀妹间就系争房屋签订的买卖合同应当认定为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。系争房屋的产权应当恢复登记至原告陈高琴名下。被告姜红在办理系争房屋登记至吴秀妹名下时，代陈高琴偿还的银行贷款201，659.14元，原告已受益，应当将此款支付给被告姜红，本案中一并予以处理。陈高琴诉请要求两被告支付其聘请律师发生的费用，缺乏依据，本院不予支持。至于两被告间的收付款内容，由两被告自行结算，本案不作处理。由于买卖合同无效，被告吴秀妹的反诉请求均应驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告姜红以原告（反诉被告）陈高琴名义与被告（反诉原告）吴秀妹就上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同无效；
二、被告（反诉原告）吴秀妹于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）陈高琴将上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告（反诉被告）陈高琴名下；
三、原告（反诉被告）陈高琴于本判决生效之日起十日内支付被告姜红201，659.14元；
四、驳回原告（反诉被告）陈高琴的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告吴秀妹的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14，943元，减半收取计7，471.50元，财产保全费5，000元，合计12，471.50元，由被告姜红、吴秀妹负担。反诉案件受理费减半收取计4，750元，由反诉原告吴秀妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年六月十二日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。