宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第255号
上诉人（原审被告）沙凯，男，1988年3月30日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托代理人丁莉莉，女，回族，1970年5月7日出生，系沙凯母亲，住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）闫立鹏，男，1992年6月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托代理人马万军，系宁夏永川律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人沙凯因房屋租赁合同纠纷不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第1289号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人沙凯的委托代理人丁莉莉、被上诉人闫立鹏及其委托代理人马万军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月30日，周晓娟代表张玉庭与沙凯签订租赁合同一份，张玉庭将位于吴忠市利通区花园街体育馆对面营业房出租给沙凯使用，租赁期间自2013年5月20日至2014年5月20日，租金为22000元；在租赁期内，沙凯不得将租赁物抵押给银行或其他机构贷款或转租给第三方。
2014年3月24日，闫立鹏与沙凯签订了一份店面转让合同，约定：沙凯将位于吴忠市利通区花园街60号门面房转让给闫立鹏使用。沙凯已签订租赁合同，租期到2015年5月22日，年租金为22000元，剩余租金为3660元。闫立鹏支付转让费共计50000元，闫立鹏于合同签订日向沙凯支付定金10000元，沙凯在合同签订次日向闫立鹏腾让门面房并交付钥匙。在沙凯租金到期，沙凯帮助闫立鹏续签店面租赁合同，并保证此年租金不得有涨动，在闫立鹏续签合同前暂扣转让费3000元。合同第七条违约责任约定被告保证该门面房有合法承租权并有权依法转让，应按时交付门面房，逾期一天按100元的标准向闫立鹏支付违约金。闫立鹏与沙凯签订转让合同后，闫立鹏于2014年3月18日向沙凯支付转让定金10000元，沙凯母亲丁莉莉向闫立鹏出具收条一张。2014年3月24日，闫立鹏向沙凯支付转让费37000元，沙凯向闫立鹏出具收条一张。沙凯将房屋钥匙交付给闫立鹏，闫立鹏也将其设备搬进涉案的房屋，到2014年6月房主将房屋门上锁。
原审法院认为，沙凯转让给闫立鹏的房屋属张玉庭所有，沙凯与张玉庭的房屋租赁合同中明确约定，在租赁期内，沙凯不得将租赁物转租给第三方。沙凯将房屋转让给闫立鹏未经张玉庭的同意，而且事后张玉庭对沙凯的转让行为也不予认可，并认为沙凯违反了与张玉庭签订的租赁合同的约定。沙凯未经出租人张玉庭的同意擅自转让租赁房屋的行为无效，故闫立鹏与沙凯签订的租赁合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还，沙凯应将收取闫立鹏的转让费返还给闫立鹏，故闫立鹏请求沙凯返还转让费47000元的诉讼请求予以支持。闫立鹏依据双方签订的店面转让合同第七条约定主张有沙凯按照每日100元向闫立鹏支付自2014年3月25日至沙凯归还定金及转让费之日的违约金，闫立鹏主张的违约金条款在本案中不适用，故闫立鹏主张违约金的诉讼请求不予支持。本案中沙凯实际占用闫立鹏的资金，闫立鹏存在相应的利息损失，沙凯应依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向闫立鹏支付自2014年3月25日至判决生效确定履行之日的利息。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百四十条第一款之规定，判决：一、原告立鹏与被告沙凯于2014年3月24日签订的店面转让合同无效；二、被告沙凯返还原告闫立鹏支付的转让费及定金共计47000元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向原告闫立鹏支付自2014年4月16日至本判决确定履行之日的利息，限被告沙凯于判决生效后十日内履行；三、驳回原告闫立鹏的其他诉讼请求。
一审宣判后，沙凯不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判第一条、第二条判决，依法改判。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律不当，所作判决严重损害上诉人的合法权益。一、原审认定上诉人未经出租人张玉庭的同意擅自转让租赁房屋的行为无效，故判决上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，因该合同取得的财产转让费47000元应当予以返还，上诉人认为原审认定事实不清，适用法律错误。依据《合同法》规定：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（七）当事人主体不合格的合同；内容不合法的合同；无效代理签订的合同”。上诉人与被上诉人签订的是一份《店面转让合同》，而非一般的《房屋转租合同》。其区别在于上诉人与被上诉人签订的《店面转让合同》的内容不难看出的归上诉人所有的设备、装饰装修及其他费用等合计50000元；2、截止2015年5月22日，上诉人与房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》约定的剩余的由上诉人已缴纳的租赁费3660元。因此，上诉人并未违反合同法的规定，怎能单纯认定涉案合同是一份“租赁合同”而确认无效。二、原审认为“本案中沙凯实际占用闫立鹏的资金，闫立鹏存在相应的利息损失，沙凯应依据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向闫立鹏支付自2014年3月25日至本判决生效确定履行之日的利息”，与原审认定“2014年3月24日，闫立鹏向沙凯支付转让费37000元，……沙凯将钥匙交付闫立鹏，闫立鹏也将设备搬进涉案的房屋，到2014年6月房主将房屋门上锁”的事实相互矛盾。既然上诉人在签订转让合同后依照合同履行了交付房屋与设备的合同义务，至少在6月前上诉人与被上诉人之间为履行合同的行为，那么被上诉人向上诉人支付的转让费37000元如何能视为上诉人的占用行为，又如何能够要求上诉人支付利息？如果如此认定，那被上诉人在此期间使用房屋，使用原归上诉人所有的设备又该如何评价？被上诉人在使用的过程中，自行按照经营的需要将装饰装修改变、损毁的行为，其应当如何承担相应的责任。上诉人与被上诉人在签订合同时，被上诉人对租赁期满的时间是明知的，在此种情况下，被上诉人依然签订《店面转让合同》，其对可能发生无法续租的风险是明知的，因此，在双方签订的《店面转让合同》第十条明确了上诉人的义务，即上诉人只在原租赁合同租期届满后帮助被上诉人续签店面租赁合同。因此，被上诉人没有促使上诉人达到续租的目的与上诉人没有任何关联。综上所述，上诉人认为，原审判定认定事实不清，所作判决严重损害上诉人的合法权益，为维护法律的公正、公平，维护上诉人的合法权益，请求二审法院依据事实和相关的证据，撤销原审判决，依法改判。
被上诉人闫立鹏答辩认为,上诉人没有按照合同约定履行自己的义务，致使被上诉人无法达到转让房屋的目的，所以上诉人理应退还转让费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于上诉人提出的房屋内的设备与被上诉人无关，不予认可，因为房主锁了房门，即使存在这些设备，也是由上诉人与房主进行协商，与被上诉人无关。对于房租3600元，被上诉人一天也没有使用房屋，所以也不存在房租，也不应该承担房租。
二审中，上诉人申请证人汪靖泰出庭作证，证明转让房屋时，双方协商的价款4.7万元包括店内的设备。
被上诉人闫立鹏质证认为证人证言不能证实闫立鹏在房屋经营过，因为设备和辅料刚搬进去后，房主就将房门锁上，证人在涉案房屋旁经营茶馆，是邻居，如果闫立鹏经营，证人应当每天都能见到闫立鹏，实际上闫立鹏是偶尔去房屋取辅料，而不是正常经营。
被上诉人闫立鹏未向法庭提交证据。
本院认证意见，证人证言只能证明房屋内有部分设施，但不能证明设施由被上诉人占有，也证明了被上诉人只是偶尔到店里一次。故证人证言不能证明上诉人的证明目的。对证人证言不予认定。
二审审理查明，一审查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，涉案房屋属张玉庭所有，上诉人与张玉庭的委托人周晓娟签订的《房屋租赁合同》第四条（五）项中明确约定：“在租赁期内，乙方（承租人沙凯）不得将租赁物抵押给银行或其他机构贷款或转租给第三方”。上诉人将房屋转让给被上诉人未经出租人张玉庭的同意，而且事后张玉庭对上诉人的转让行为也不予认可，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还，上诉人应将收取被上诉人的转让费予以返还，原审法院判决上诉人返还转让费47000元及承但利息损失并无不当。关于上诉人要求被上诉人承担房屋租赁费3660元及返还房屋内的设备问题。上诉人提交的的证人证言不足以证明被上诉人实际经营并占有房屋内的设备，应承担举证不能的法律后果。综上，上诉人沙凯的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，程序合法，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1188元，由上诉人沙凯负担。
本判决为终审判决
审 判 长 苏永生
代理审判员 张 军
代理审判员 马春燕
二〇一五年七月一日
书 记 员 王利武
本案引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理;
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后。当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。