河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）驻民一终字第39号
上诉人（原审原告）李段，女，1958年3月27日出生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）李保华，男，1985年5月7日出生，汉族，居民，系李段之子。
上诉人（原审原告）李艳华（又名李某），女，1989年7月17日出生，汉族，居民，系李段之女。
上述三上诉人的委托代理人刘路伟，河南豫上律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）李景臣，男，1957年9月26日出生，汉族，农民，系李段之夫。
被上诉人（原审被告）李长见，男，1970年3月9日出生，汉族，农民。
委托代理人贾培。
委托代理人王宏林，河南济世雨律师事务所律师。
上诉人李段、李保华、李艳华、李景臣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2012）上民一初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李段、李保华、李艳华的委托代理人刘路伟，上诉人李景臣，被上诉人李长见的委托代理人贾培、王宏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，本案争讼的房屋位于上蔡县韩寨乡韩寨集西路南，该乡政府的对面，属集镇门面房。2004年10月25日，第三人李景臣与被告李长见签订了出售房屋地基契约协议，该协议载明：“甲方有老宅10m×20m，另加房屋共计贰万捌仟元（位于乡政府对面路南）卖给乙方，暂付给甲方款贰万元，待甲方把宅基变更手续办妥后，乙方把款付清。费用由甲方负担，在此期间，甲乙双方都应遵守协议，否则负担一切经济损失，特此契约为凭。证明人贾天连、甲方李景臣、乙方李长见，2004、10、25号”。协议签订后，被告李长见经中间人贾天连将房款20000元交给了第三人李景臣，后又经贾天连将余款8000元交给了原告李段。2011年10月，被告李长见将原房屋扒掉准备在原址上建新房时，原、被告产生纠纷。另查明，2010年10月19日，原告李段、李保华、李艳华及第三人李景臣的户籍已由上蔡县韩寨乡小韩寨村1号迁移至上蔡县蔡都镇白云观居民区218号。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该条规定可见，农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，只是村民卖房后再申请宅基地的将不被批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条规定旨在保护农业用地，而宅基地属建设用地，其主体的变更不会导致农业用地的减少。我国对城市房屋的转让适用“地随房走”的原则，但我国对农村房屋的转让未进行专门立法，也未确定类似的原则。虽然城市房地产管理法中“地随房走”的原则不能直接适用于农村房屋的转让，但是鉴于房屋与土地的紧密关系，亦即房屋不可能成为“空中楼阁”这一自然属性，农村房屋和其占用范围内的土地也同样不宜隶属于不同的民事主体。由此，可以得出农村宅基地上房屋出卖时该房屋占用范围内的土地使用权也一并转让的结论。宅基地使用权承载着农民居者有其屋的社会功能，国家政策严格禁止的是城镇居民在农村购买宅基地或房屋的行为。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第14条，已经将违反法律强制性规定而导致合同无效的“强制性规定”限定为“效力性强制性规定”。如果说本案的房屋买卖行为违反了管理性强制性规定的话，也不宜判定合同无效。对本案买卖双方意思表示真实的房屋买卖协议确认有效，更符合我国民法通则规定的诚实信用原则。本案中，李长见作为其他集体经济组织的成员，其与李景臣签订的房屋买卖合同已经村委同意，购买后一直在此居住生活。七年的时间中，李长见已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认李景臣与李长见签订的买卖合同有效较为适宜。另外，李景臣签订买卖合同并实际履行后，在目前房屋价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为宜与民法倡导的诚实信用原则相悖。况且，原告李段、李保华、李艳华及第三人李景臣的户口已于2010年10月19日迁移到上蔡县蔡都镇白云观居民区218号，已不再属本集体经济组织的成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十五条第一款第（三）项规定，因撤销、迁移等原因而停止使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。故对原告李段、李保华、李艳华要求确认买卖合同无效并要求李长见返还宅基地的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十五条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，原审法院判决：驳回原告李段、李保华、李艳华的诉讼请求。案件受理费600元，由李段、李保华、李艳华负担。
李段、李保华、李艳华上诉称：1、原审法院认定2004年10月25日当事人签订的土地买卖协议有效错误，根据法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、其户口虽然已迁出原集体经济组织，但人民政府并没有收回土地使用权。李长见不是上蔡县韩寨乡韩寨村委居民，不符合购买此宅基地的主体。3、李景臣擅自处分共同共有财产和共同管理使用的宅基地，违反法律规定，侵犯了其共同房屋财产所有权和宅基地共同管理使用权及优先购买权。
李景臣上诉称：1、土地购买协议中所卖的宅基地是其和李段、李保华、李艳华作为上蔡县韩寨乡韩寨村委中的一员共同分得的一片宅基地，宅基地上的房屋也是全体家庭成员共同建造的，宅基地所有权属韩寨村委，不是建设用地。其转让房屋和宅基地，未经其他共有人及村委同意，转让协议无效。2、卖房子时，由于其用钱心切，李长见压低价格，乘人之危，违背了其真实意愿，其又瞒着家庭其他成员签订的买卖协议，其告知其他家庭成员房屋是租给李长见的。其答辩称，同意李段、李保华、李艳华的上诉意见。
李段、李保华、李艳华答辩称，同意李景臣的上诉意见。
李长见答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其取得的土地使用权及地上附属物所有权支付了相应价款，并办理了土地使用证和建筑许可证，且其在该宅基地上居住长达十年。李段、李保华、李艳华、李景臣的上诉理由违背事实和法律。
二审查明的事实与原审法院判决认定的事实相同。
本院认为，本案李景臣出卖的是农村宅基地及地上建筑物，该宅基地及建筑物在乡镇集市，属门面房。根据相关规定，宅基地属农村土地上的建设用地，非农业建设。2004年10月25日李景臣与李长见签订的房屋（及宅基地）买卖协议，是在双方当事人平等自愿的基础上达成，权利义务明确。李景臣上诉称房屋买卖协议是在违背其真实意思的情况下订立的，没有提供证据加以证明，不予支持。李景臣与李段系夫妻关系，与李保华、李艳华是父子、父女关系，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。根据司法实践，本案房屋买卖协议应当理解为对共同财产做重要处理。李长见支付了合理的对价，又保存着对方的土地使用证，2005年1月14日李长见又将该土地使用证变更在自己的名下。同样，李景臣与李长见签订房屋买卖协议时，李保华19岁正在服役，李艳华15岁尚年少，在长达七年的时间里李段、李保华、李艳华没有提出异议，李长见有理由相信李段、李保华、李艳华对出卖房屋知道并且同意。李段、李保华、李艳华、李景臣上诉称李景臣擅自处分共有财产，未经共有人同意的理由不成立，不予支持。李长见虽然不是房屋所在地的集体经济组织成员，但其与李景臣签订的房屋买卖合同已经所有权人同意。李段、李保华、李艳华、李景臣的户口已于2010年10月19日迁移到上蔡县蔡都镇白云观居民区，已不属本集体经济组织成员，并且李段、李保华、李艳华、李景臣已在该集镇购买占地四间房屋的土地使用权，建设房屋十六间（四层，不含地下室）。根据相关法律规定，李段、李保华、李艳华、李景臣不得再申请宅基地。综上所述，李景臣与李长见签订的房屋（及宅基地）买卖协议，意思表示真实，不损害第三人利益，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。上诉人李段、李保华、李艳华、李景臣上诉称双方签订的房屋买卖协议无效的理由不成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费600元，由李段、李保华、李艳华、李景臣负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 东
审判员 丁贺堂
审判员 王德斌
二〇一三年四月十七日
书记员 王妍妍