河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民三终字第330号上诉人（原审被告）李进强。委托代理人王凤芹、杜志杰，河北盛誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）保定安达物业管理有限公司，住所地保定市阳光北大街3117号。法定代表人史爱民，该公司总经理。委托代理人史伟，河北博泽律师事务所律师。上诉人李进强因物权保护纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2015）新民初字第640号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李进强委托代理人杜志杰，被上诉人保定安达物业管理有限公司（以下简称安达物业公司）委托代理人史伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年4月，李进强在其购买的康诚香槟小镇2-3-102号南侧附赠的小院内私自建造阳光房，安达物业公司于2014年8月19日向李进强发出书面通知，内容为“您户未经规划管理部门和设计单位同意许可，私自将2号楼南侧小院改造为阳光房，属于严重违法建设，并且侵害了该楼其他业主的合法权益。现书面通知：1、立即停止上述行为，以保证房屋使用安全；2、立即停止阳光房建设，限期三天将小院及房屋恢复至原状；3、由此产生的一切后果，包括房屋结构安全、因此造成的邻里纠纷等一切问题及后果，全部由您户自行承担。”李进强接通知后，未按安达物业公司要求履行。李进强现已将阳光房建造完毕。另查，李进强于2006年购买了坐落于保定市康诚香槟小镇2-3-102号房屋，2007年10月1日，李进强为乙方与甲方保定市尚嘉物业管理有限公司签订康诚香槟小镇前期物业服务合同，在住户的权利、义务和责任中约定，为保持花园整体景观，有花园的住户，不得破坏住宅花园内建筑已有的构造；不得堆积杂物、垒砌负载建筑、封装封闭等。2011年7月25日保定市尚嘉物业管理有限公司更名为保定康诚物业管理有限公司。2014年3月19日保定康诚物业管理有限公司更名为保定安达物业管理有限公司。以上事实，有安达物业公司提供的康诚香槟小镇前期物业服务合同、保定市工商行政管理局准予变更登记通知书以及法庭审理笔录所证实。原审法院认为，安达物业公司基于李进强违反物业服务合同以及法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为向李进强主张权利，本案案由应为物业服务合同纠纷。安达物业公司与李进强签有物业服务合同，李进强在小区居住接受了安达物业公司的物业服务与管理，双方物业服务与管理法律关系成立，安达物业公司具备本案诉讼主体资格。李进强未经规划管理部门的许可，在该小院内建造阳光房，属于违法建筑。同时也违反了物业服务合同中关于“不得破坏住宅花园内建筑已有的构造；不得堆积杂物、垒砌负载建筑、封装封闭等”的约定，对小区内的建筑物造成了安全隐患，并影响小区内整体结构与美观，李进强的上述行为已构成妨害物业服务与管理的行为，李进强抗辩对其小院的合理利用，理由不能成立，原审法院不予采信。对安达物业公司要求判决李进强拆除阳光房的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十三条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：“被告李进强于本判决生效后三十日内将建造于康诚香槟小镇2-3-102号房屋南侧小院内的阳光房拆除。案件受理费80元，减半收取40元，由被告李进强负担。”判后，李进强不服原审判决上诉称，一、被上诉人不是适格的物业服务企业。根据《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业服务合同应当由建设单位与物业服务企业签订。被上诉人在原审中提交与上诉人签订的《康诚香槟小镇前期物业服务合同》，由于上诉人不是该合同适格的主体，因此，该前期物业服务合同不发生法律效力。上诉人接受被上诉人的物业服务不能说明双方之间就因此成立物业服务合同关系。二、上诉人行为未妨害物业服务和管理。物业服务和管理强调的是服务，管理也只能是为服务而实施的。上诉人购买的是一层房屋，附赠南侧小院，该小院为上诉人所有。上诉人在该小院内修建阳光房，不影响任何其他业主。上诉人未在小区公共部分修建房屋也不妨害物业服务企业的服务和管理。三、上诉人所建阳光房是否是违章建筑有待进一步查明。违章建筑的认定应当由有行政执法权的相关行政机关作出，而不应当由法院直接认定。因此，对于上诉人所建阳光房是否为违章建筑应当由行政机关予以认定。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人安达物业公司辩称，被上诉人受开发建设单位委托对康诚香槟小镇进行物业管理，并签订前期物业管理合同，且被上诉人享有合法的物业服务资质，可以确定双方之间存在物业服务关系。另外，根据最高院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题解释第四条，物业公司有请求业主停止侵害、排除妨碍的权利，故被上诉人是本案的合格主体。根据双方签订的物业服务合同第十六条约定，上诉人行为已经侵害了全体业主的合法权益，被上诉人要求其拆除违建，排除妨害于法有据。根据法律规定，进行建筑物、构筑物建设应取得相关审批手续，取得规划许可证后在审批范围内建设是合法的，上诉人并未取得审批手续。故原审判决认定相关构筑物为违章建筑正确。经审理，本院所查明的事实与原审无异。二审期间，双方均没有向法庭提交新的证据。本院认为，上诉人虽主张前期物业服务合同应当由建设单位与物业服务企业签订，被上诉人在原审中提交的其与上诉人签订的《康诚香槟小镇前期物业服务合同》，由于上诉人不是该合同适格的主体，因此该前期物业服务合同不发生法律效力。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人受建设单位委托对康诚香槟小镇进行前期物业服务管理，其有权对该小区内的房屋主体、公共设施、设备、居住程序等事务行使服务管理权。上诉人作为该合同的相对方，亦是该小区的业主，与被上诉人之间的物业服务合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同约定的内容对上诉人具有约束力。上诉人以其不是该合同适格主体为由，主张该前期物业服务合同不发生法律效力的理由不成立，本院不予支持。上诉人主张物业服务和管理强调的是服务，管理也只能为服务而实施，上诉人在小院内修建阳光房，不影响任何其他业主，也不妨害物业服务企业的服务和管理，且其是否属于违章建筑还有待进一步查明。本院认为，上诉人作为康诚香槟小镇业主，与被上诉人之间成立合法有效的物业服务合同关系，上诉人作为业主对于小院虽有使用的权利，但该权利行使应当遵守双方签订的物业服务合同的约定及法律、法规、管理规约的规定。双方签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中有不得堆积杂物、垒砌负载建筑、封装封闭、擅自变动建筑主体、承重结构、房屋外貌等约定，上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且有利于被上诉人从维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益角度对小区实施统一的物业管理与服务。上诉人修建阳光房的行为，已经违反了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的约定，其主张与协议约定以及法律规定的精神相悖，其行为已经妨害了被上诉人的物业服务与管理。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。原审判决据此认定被上诉人的诉请符合合同约定以及法律规定，并无不当，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李进强负担。本判决为终审判决。审判长周惠欣代理审判员曲刚代理审判员韩皓二〇一五年八月二十一日书记员盛莉婷