北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第34763号
原告南楠，男，1982年1月22出生。
身份证号：×××
被告张艳军，女，1969年4月25日出生，汉族，西三旗街道办事处科员，住北京市海淀区清河永泰园**号楼×××号。
身份证号：×××
委托代理人王兴华，北京京云律师事务所律师。
原告南楠诉被告张艳军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝蓬独任审判，公开开庭进行了审理。原告南楠与被告张艳军及委托代理人王兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
南楠诉称，我与张艳军于2015年7月27日在海淀区人民法院签订了协议书。依据协议，张艳军需在2015年9月15日前给付我人民币66万元整，否则我有权以替张艳军偿清海淀区永泰园14号楼×××号房产之债务的方式，获得该房产。期间张艳军以各种理由推脱还款，并且拒绝配合我办理该房产债务清偿的手续。故我诉至法院，诉讼请求：1、判令张艳军将坐落于海淀区永泰园14号楼×××号房屋过户给我，张艳军协助我方办理房屋解除抵押、房屋查封的手续；2、张艳军于2015年10月15日前腾退房屋并交付给我；3、诉讼费由张艳军承担。
张艳军辩称，本案法律关系应为借款纠纷，不是房屋买卖纠纷。双方没有房屋买卖的意思表示，也没有房屋的价格和交付。协议是双方在约定借款调解的情况下达成的，应当以调解书为准，而不能以协议书为准，协议应当是对调解书的执行，所以双方不存在房屋买卖关系。关于南楠替我支付欠款，应当属于民事上的无因管理，其可另行主张，不应在本案中处理。我是在买房中急需资金向南楠借款，但并非南楠所述数额，调解书认定有误。我准备卖房还款时，南楠主动找到买房人，不让他们签订买房合同，导致我还款发生障碍。一方当事人以行为阻止合同不生效的，视为生效。南楠不是要求我归还借款，而是主动阻止我筹集资金归还欠款，其真实目的在于抢占房屋。该协议严重侵犯了我的合法权利，且涉案房屋是我父亲唯一住所，其重病在床，如果腾房，将会产生不稳定因素。故我认为此本案应驳回南楠的起诉，交由执行庭处理。
经审理查明，位于北京市海淀区永泰园14号楼7层×××号房（以下简称×××号房屋）产权人系张艳军。2014年8、9月间，因张艳军购买×××号房屋需要资金，分两次向南楠借款22万元，后因张艳军未偿还该款，南楠起诉至本院，本院出具调解书，由张艳军返还南楠借款本金22万元，并同时支付南楠逾期还款的违约金2万元、利息6160元，共计246160元。2014年11月6日，张艳军向南楠借款103万元，双方另签订有房屋买卖协议。因张艳军未偿还借款，南楠于2015年7月将张艳军诉至本院，以双方签订的位于北京市海淀区永泰园14号楼7层×××房屋买卖合同为依据，要求张艳军办理该房屋的过户手续，后双方经本院调解，自愿达成协议：张艳军于2015年9月15日前偿还南楠本金加利息66万元，本院出具（2015）海民初字第20377号民事调解书。同日，双方另签订协议书一份，内容为：原告南楠，被告张艳军。原、被告双方于2015年7月27日，于海淀区人民法院第四法庭达成如下协议：1、被告于2015年9月15日之前，支付原告本金加利息共计66万元；2、如被告未能在上述约定日期前偿清陆拾陆万元整（660000元），则被告需在2015年9月20日前，将位于北京市海淀区永泰园14号楼×××号（X京房权证海字第4451**号）下称该房产过户给原告。3、原告需在过户之前，将上述房产名下的抵押登记代被告偿清，以使该房屋达到过户条件。被告需配合原告办理上述解抵押手续。4、原告代被告偿清该房产的抵押权所支付的所有费用，视为原告支付被告的购房款。5、该房产名下的抵押权设立情况为：1）北京银行股份有限公司太阳宫支行，被担保权数额：1500000元。2）个人，宋庆波，身份证号：×××，被担保数额1300000元。6、原告代被告偿清上述房产的被担保债权数额时，则原告即完成购买此房的付款义务。7、被告需在2015年10月20日前，将该房产交付给原告。8、如果被告在原告代为偿清欠款后，拒绝配合原告办理该房产的过户手续，则原告有权向有管辖权的人民法院申请该房屋的强制执行过户手续。9、本协议原被告及海淀人民东升法庭各执一份，具有同等法律效力。
协议签订后，张艳军未能在2015年9月15日前，偿还南楠欠款660000元。现南楠已代为张艳军偿还所欠北京银行股份有限公司太阳宫支行贷款本息共计1546163.69元，尚未办理解除抵押手续；偿还宋庆波欠款人民币1405000元，已办理解除抵押手续。另查，×××号房屋已被南楠申请查封。张艳军陈述该房屋由其与父亲居住，系唯一住房。
诉讼中，张艳军陈述已将争议房屋另售予他人，提交了《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖定金协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》，房屋成交价格为4430000元。南楠对此持有异议。
上述事实，有双方当事人的陈述、本院（2015）海民初字第20377号民事调解书、协议书、银行业务回单、抵押权注销登记申请书、贷款结清证明、案款收据、产权证等证据材料在案佐证。
本院认为，南楠与张艳军于2015年7月27日签订的协议书系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。现因张艳军未能履行债务，致南楠诉至本院，要求张艳军将房屋过户至南楠名下，有合同依据。张艳军称其未履行调解书，应转入执行程序，对此南楠享有选择的权利，即，南楠可以依据调解书申请法院强制执行张艳军偿还债务，亦可以依据协议书起诉要求张艳军履行房屋过户手续。现南楠选择合同之诉，系其享有的合法权利，本院支持。张艳军称协议损害其权益，本院认为，协议不仅约定了房屋过户的内容，同时还约定了南楠应代为偿还张艳军欠款的义务。根据南楠提供的证据材料，可以证明南楠已实际代为张艳军偿还的银行欠款、他人欠款计2951163元，以及南楠先期已支付张艳军的借款，偿还的利息、诉讼费用，上述款项合计385余万元，并不明显过低于房屋市场价格。张艳军称双方并无买卖房屋的意思表示，但协议书已明确约定房屋解抵押、过户的相关内容，张艳军作为完全民事行为能力人，应当知晓签订协议书的情况下，其若不履行协议约定的义务，必将承担的法律后果。故张艳军称协议侵犯其合法权利，缺乏事实与法律依据，本院对于南楠要求张艳军配合办理解抵押手续、办理过户手续的诉讼请求予以支持。南楠代为垫付张艳军欠款的行为系其行使的合同义务，非无因管理；房屋过户后，张艳军所欠南楠的借款及利息已计入先行支付房款，南楠不得再主张返还。房屋过户后，张艳军应将×××号房屋腾退，交予南楠。张艳军称房屋由其父亲居住，该房屋是其父唯一住所，拒不腾退，缺乏法律依据，本院不予支持。张艳军未经南楠同意，在与南楠签订协议书之后，又将×××号房屋另售予他人，属于违约行为，但不构成对本案协议履行之障碍。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，张艳军协助南楠办理位于北京市海淀区永泰园十四号楼七层七O七号房屋的解抵押手续、在解抵押手续办理完毕后的七日内，张艳军协助南楠办理位于北京市海淀区永泰园十四号楼七层七O七号房屋的过户手续，将房屋过户至南楠名下。
二、本判决生效后三十日内，张艳军将位于北京市海淀区永泰园十四号楼七层七O七号房屋腾退，交予南楠。
案件受理费一万四千六百元，由张艳军负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郝蓬
二〇一五年十一月二十三日
书记员 颜君