三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第01698号
原告杨旭东，男。
委托代理人李柯仪、赵栋梁，河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告吕旭江，男。
委托代理人杨晓玉，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人王燕玲，女。
第三人范卿，男。
第三人张蕾，女。
原告杨旭东与被告吕旭江、第三人王燕玲、范卿、张蕾案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨旭东及其委托代理人赵栋梁、被告吕旭江的委托代理人杨晓玉、第三人王燕玲、张蕾到庭参加了诉讼，被告范卿经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨旭东诉称：三门峡市湖滨区虢国路锦绣嘉苑5幢1单元12层1201号房屋原由王燕玲从范卿、张蕾夫妇手中购买，在她交完全部房款后，尚不具备办理房产证的条件下，因急需用钱，于2014年1月21日将该房屋及购房合同、税契转让给我，我已于26日将转让款全额付清。双方约定在办证手续完备情况下给我办理产权登记手续。我于2014年3月开始装修，已经入住，并交了相关的物业费用。该房产权已经归我。庭审中原告又称其从2014年4月开始装修，墙上刷仿瓷涂料，地板贴地板革，水电走线装灯，5月底安装的室内门。区法院以范卿在查封时未提出房屋转让、房屋在查封和评估时无装修等为由，作出驳回我异议的裁定书，与事实不符。我与王燕玲没办理转让登记是因为不能办理，法院查封程序错误，请求依法判决不得执行三门峡市湖滨区虢国路锦绣嘉苑5幢1单元12层1201号房屋。终结湖滨区法院对该房产的执行措施。
被告吕旭江辩称：杨旭东不能依据《房屋买卖合同》取得物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。王艳玲与范卿、张蕾签订的《房屋买卖合同》，杨旭东与王艳玲签订的《房屋转让协议》，都只有在依法办理了登记手续，双方的协议才发生房屋所有权的转让的法律后果。杨旭东将有争议的房屋没有变更登记，还以非合理的价格取得房屋，其行为不构成善意取得。吕旭江与范卿、张蕾的民间借贷纠纷在审理中，依法对房屋申请了财产保全。在范卿、张蕾未依法主动偿还债务的情况下，我有权申请强制执行。法院依法评估，并公开拍卖，整个过程中，原告都没有提出异议。在向买受人交付房屋时才发现原告侵占了房屋。要求驳回原告的诉讼请求。
第三人王燕玲述称：我于2013年9月从范卿夫妇手中花了400000元购买的本案争议房屋，先给250000元现金，后替范卿夫妇交50000元房款，又给范卿夫妇补了94000元，通过任得应转给范卿的，有取款凭证。当时房屋有登记但没有房产证，不能办过户。同年11月份，范卿把钥匙给了我，房子是毛墙毛地，后来有朋友想住，我就安装了推拉门、坐便器。当时没有刷墙。2014年元月份，我需要用钱，就把房子以400000元的价格卖给了杨旭东，并把购房合同、购房收据等给了杨旭东。当时我给范卿夫妇说了我把房子卖给别人，让他们协助过户，但没有说卖给谁。
第三人范卿未陈述。
第三人张蕾述称：2013年9月份，范卿因急需用钱，说借王燕玲250000元，王燕玲不同意，怕钱还不上，要用房屋作抵押。就说如果250000元还不上，就把房屋卖给王燕玲，我们才签了房产买卖合同，王燕玲也出借250000元给范卿。后来范卿还不了钱，王燕玲找范卿要求把房子卖给她，当时说250000元太少，让再补些钱，但具体补了没有我不知道。范卿把房屋的手续和钥匙给了王燕玲。吕旭江的确借钱给范卿，我是担保人。吕旭江与范卿案件是调解的，我没有参与。对吕旭江申请执行范卿的房屋用以抵偿债务没有异议。
经审理查明：本院在审理吕旭江诉范卿、张蕾、雷相春民间借贷案件中，根据吕旭江的申请，本院于2014年4月23日作出（2014）湖民二初字第131号民事裁定书，冻结、查封、扣押范卿的财产等。同年4月24日，本院向三门峡市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）送达了民事裁定书和协助执行通知书，查封范卿所有的位于湖滨区崤山路南10街坊锦绣嘉苑小区5号楼1单元12层1201号、康乐小区3区7号楼3单元4楼东户房屋两套。4月26日，本院向范卿送达了查封裁定书，范卿未对查封裁定提出异议，也未陈述该房屋已转让他人的情况。2014年5月9日，本院作出（2014）湖民二初字第131号民事调解书，认定范卿借吕旭江800000元，后双方达成调解协议，协议内容：1、从2014年6月起，范卿在每月30日以前按照借款的约定支付当月的利息和服务费。2、范卿除按照第一条约定执行外，在2014年8月31日以前至少偿还本金100000元，至2015年6月30日之前将借款本息及服务费全部偿还完毕。3、担保人继续承担担保责任，至上述款项完全偿还完毕止。4、范卿承诺在2014年5月31日以前将所欠吕旭江其他款项还清。5、诉讼费5900元，保全费4520元，共计10420元，由范卿承担。调解生效后，范卿、张蕾未履行。2014年6月24日，吕旭江向本院申请强制执行。
在执行中，本院于2014年7月25日、9月3日作出选择评估机构通知书，于2014年9月3日送达范卿处，其母亲王朋果签收。2014年9月28日，河南华鼎资产评估有限公司到查封的房屋勘验后，作出豫华鼎评报字（2014）第078号资产评估报告，认定位于崤南十街坊锦绣嘉苑5号楼一单元1201室住房资产评估值705600元。2014年10月8日，本院向范卿、张蕾送达了资产评估报告。2014年12月12日，本院在淘宝网司法拍卖平台公告拍卖崤山路南10街坊锦绣嘉苑小区5号楼1单元12层1201号房屋，起拍价635040元，有意参加竞买的人可以现场查看房屋。2015年1月5日上网拍卖，后流拍。同年1月27日，本院再次在淘宝网司法拍卖平台公告拍卖该房屋，起拍价510000元。2月26日，张跃丽以561000元竞拍成交。3月9日，竞拍成交人接收房屋时，发现房屋中搬入了家具等物品。经核实，杨旭东在2015年春节期间搬入了家具等物品，以自己购买了该套房屋为由，占有该房屋。3月12日、16日，本院告知杨旭东将房屋腾出，杨旭东未腾房。3月30日，本院张贴公告，限期腾房。4月23日，本院将该房屋强制腾出。
为此，杨旭东以购买该套房屋并实际占有为由，要求法院撤销查封湖滨区虢国路锦绣嘉苑5幢1单元12层1201房屋的强制措施，提出执行异议。同时向法庭提交了下列证据：1、2013年8月27日，河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓置业公司）与张蕾、范卿签订的商品房买卖合同，该合同约定：张蕾购买湖滨区崤山路南十街坊锦绣嘉苑小区5幢1单元12层1201号房，户型为三室二厅，建筑面积138.62平方米，每平方米2890元，总金额400612元等。该合同买受人张蕾、共有人范卿在合同上签名。同日，范卿向锦寓置业公司三门峡项目部支付了购房款350100元。2、2013年9月29日，张蕾、范卿与王燕玲签订的房产买卖合同，约定：张蕾、范卿同意将湖滨区崤山路南十街坊锦绣嘉苑小区5号楼1单元1201室的房屋（建筑面积138.62平方米），以250000元卖给王燕玲，上述合同单价为固定不变价，无论合同是否提及，合同总价包含卖方将房产过户至买方名下前的所有费用及后续相关费用等。该合同第四条规定：过户及风险转移，合同生效后31日内，卖方负有协助买方办理过户手续的合同义务，办理上述房产的过户手续。并提供有范卿为王燕玲出具的收据（格式），内容：“今收到王燕玲250000元，《借款合同》编号：＿＿。收款人范卿。”3、2014年1月21日，王燕玲（甲方）与杨旭东（乙方）签订的房屋买卖合同，内容：甲方将其购买的范卿、张蕾的坐落于湖滨区虢国路北上官路东锦绣嘉苑5幢1单元12层1201房（建筑面积138.62平方米）出售给乙方，房屋总价400000元。本协议经三方签章后生效，一式两份，具有同等效力等。另有同年1月26日王燕玲为杨旭东出具的收条，内容：今收到杨旭东房款400000元。4、杨旭东提交了张蕾交纳契税、购房款、房屋维修基金、天然气初装费等收据。杨旭东主张房款都是现金支付，分三次付清，未提供款项来源证据。王燕玲提交了2014年6月27日任得应的银行转款凭据，欲证明补给范卿购房款94000元。
上述证据经审核、听证，本院于2015年6月1日作出（2014）湖执字第565-2号执行裁定书，驳回案外人杨旭东的异议。杨旭东不服该裁定，向本院提起诉讼。
另查，2013年9月3日，该房屋在市住建局办理了房屋预登记，预登记房屋所有权人为张蕾。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案争议的房屋登记在张蕾名下，王燕玲虽然与范卿、张蕾签订了房产买卖合同，合同中约定的购房款250000元，明显低于范卿、张蕾购买该套房屋的实际价格400602元，且王燕玲未对该房屋进行预登记变更，张蕾称该房屋买卖合同实属为借款抵押，结合本案证据及当事人陈述，王燕玲未能提供充分证据证明其已经取得涉案房屋的所有权。王燕玲在未取得房屋所有权的情况下，与杨旭东签订了房屋买卖协议，将该房屋出售给杨旭东，但不能证明杨旭东已经取得该涉案房屋的所有权。综上，原告杨旭东以其对涉案房屋享有所有权而主张对该房屋阻却执行，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
驳回原告杨旭东的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告杨旭东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
审 判 员 郭 路
人民陪审员 左亚宾
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 吕璐璐