浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2504号
上诉人（原审被告）：滕永昌。
委托代理人：谢海林。
委托代理人：滕海柱。
被上诉人（原审原告）：温州市名城建设开发有限公司。
代表人：吴晨宇。
委托代理人：方园园。
上诉人滕永昌因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第3431号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人滕永昌及其委托代理人谢海林、滕海柱，被上诉人温州市名城建设开发有限公司（以下简称：名城建设公司）的委托代理人方园园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2013年11月8日，原告名城建设公司（甲方）与被告滕永昌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：因乙方经营需要，通过公开拍卖方式取得甲方信河街广信大厦一层02商场商业用房的租赁权；甲方出租之房屋坐落于市区信河街广信大厦一层02商场（地址门牌号命名最终以地名办为准），总计建筑面积：1089.458㎡（面积如有增减以房管部门办证最后实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定）；租期为伍年，自2013年11月9日起至2018年11月8日止，其中免租金装修宽限期三个月（即2013年11月9日至2014年2月8日），租金从2014年2月9日开始计算；租期届满之日，乙方应无条件腾空承租之房屋，由甲方查验后回收，如有损坏残缺，乙方承担修复或照价赔偿的责任；租金按年计价，第一年租金为招租中标成交价1658020元减去装修宽限期免租金金额414505元，第一年实缴租金为1243515元；第二年开始，租金每年递增5%，租金每六个月支付一期，先付款后使用，支付使用为每年的5月1日、11月1日，乙方应在规定支付日期缴纳完毕，乙方必须全数付清下期租金后方有权使用；2014年11月1日支付租金870460元（使用时间为2014年11月9日至2015年5月8日），2015年5月1日支付租金870460元（使用时间为2015年5月9日至2015年11月8日）；甲方享有按约收取租赁房屋租金的权利，按现有实际条件，以建筑单位竣工验收合格、消防验收合同和通水通电作为租赁标的物交付条件，除此之外，甲方不承担任何责任，承租人不得以任何理由拒绝接收；甲方负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务，乙方签订本合同之日起，视为甲方已按双方认可的出租房屋现有实际条件及时、完整的完成交付义务；乙方负有按约及时足额给付租赁房屋租金的义务，享有在租期内依法按约占有使用承租房屋及附属配套设施的权利；乙方违反合同第三条、第五条第2项之约定，逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰向甲方计付违约金，乙方连续逾期超过30天仍未付清当期租金的，甲方有权单方解除本合同，即行收回出租房屋另作处置，并有权要求乙方支付28万元的违约金，甲方保留追索乙方拖欠租金及违约金的权利，有关追索的费用（包括但不限于诉讼受理费、律师代理费、交通费等），均由乙方全额承担。协议签订后，原告将涉案租赁物交付被告滕永昌使用。同日，原告名城建设公司（甲方）与被告滕永昌（乙方）签订《消防安全责任协议书》。后被告按约向原告支付第一年的租金。但第二年的租金（2014年11月9日至2015年11月8日），被告至今未予支付，原告多次催讨未果，遂提起诉讼。
涉案出租房屋坐落于温州市广场路广信大厦一层，温州市广场路广信大厦即信河街6#地块安置房项目系原温州房地产联合开发有限公司承建旧城改建项目，其于2004年11月3日经温州市规划局批准获得建设工程规划许可证后进行开发建设，该房经（2011）温市规验字监第03010009号确认，已经竣工验收。但涉案商场因门牌号及局部分割等未完成，最终测绘成果尚未出具，故尚未进行产权初始登记。涉案商场楼上的住宅部分，已由原告名城建设公司领取产权证。2012年4月24日，原告经工商部门登记由温州房地产联合开发有限公司变更为温州市名城建设开发有限公司。
被告滕永昌承租期间，涉案02商场隔壁业主周勇（门牌号××号-1）、姜忠杰（门牌号××号-2）主张涉案商场有9㎡面积归其所有，其已缴纳增购面积的相应款项，并主张其店铺对商场有通行权。针对该房屋的瑕疵问题，2014年10月28日，滕永昌以温州柏裘商贸有限公司的名义书面向名城建设公司报告，要求减免租金并要求解决商业用房使用权利的相关问题。2014年11月4日，原告委托浙江光正大律师事务所发函被告滕永昌，要求其按照合同约定支付租金及违约金。
原审庭审中，原告确认涉案商场中，案外人周勇、姜忠杰主张的面积确已由他们通过增购获得，同意该部分面积在总面积中予以扣除。被告滕永昌则向原审法院申请要求对涉案广信大厦02商场的总面积以及周勇、姜忠杰主张的面积进行测绘。原审法院依法委托温州华信测绘信息有限公司对涉案广信大厦02商场总面积以及周勇、姜忠杰主张面积进行测绘，该公司经测绘，认定上述商场套内面积为1081.6578㎡，周勇、姜忠杰主张的面积为7.8㎡。计算公摊面积后，商场总面积为1170.61㎡，周勇、姜忠杰主张的面积为8.44㎡。原告对鉴定结论无异议，认为计算租金应按鉴定结论上总的面积计算，被告滕永昌对周勇、姜忠杰主张的面积无异议，对于商场总面积，其认为因商场已装修，现场部分区域无法测量，故鉴定当天双方认可按照原合同面积，但被告认为原合同面积已包括分摊系数，鉴定机构不应再计算分摊面积，且被告认为广信大厦部分区域尚未完成分割，分摊系数还会发生变化，故鉴定部门出具的商场总面积并不准确，要求按原合同的面积计算租金。
2014年12月9日，原告名城建设公司起诉，以被告拖延不付租金，虽经多次催讨但被告至今仍未履行，严重损害原告的合法权益等为由，请求判令：1、被告支付租金至实际腾空之日止，现暂计算至2014年12月8日的租金为140240.81元（房屋租赁合同约定2014年11月9日——2015年5月8日的租金为870460元，即日租金为4835.89元）；2、被告支付违约金28万元；3、解除原、被告之间的租赁合同，要求被告立即腾空租赁房屋；4、本案诉讼费用及律师代理费由被告承担。审理期间，原告变更诉讼请求为：一、判令被告支付租金6920000元（租金按合同约定支付，现暂计至2015年7月19日）；二、请求依法判令被告支付违约金705840元（违约金为日0.01%，从2014年7月6日开始计算至债务偿付完毕之日止，现暂计算至2015年1月27日）；三、被告继续履行租赁合同；四、本案诉讼费用及律师费用由被告承担。
被告滕永昌辩称：对于双方签订房屋租赁合同的事实无异议。但原告要求解除合同无依据，本案并非被告故意拖延拒不支付租金。原告负有及时完整交付出租房屋，并确保出租之房屋权属明确、租赁期间不存在权利瑕疵的义务。而被告在取得租赁物后，对该房开始装修期间，涉案商场隔壁的拆迁户周勇及姜忠杰主张承租商场面积内有9平方米原告通过增购方式束手归其所有，且主张进出商场通行权，导致该商场的利用率及实际使用价值大大降低。被告已多次向原告提出，但原告并未协助被告处理该纠纷。2014年10月28日，被告就上述重大瑕疵及其他权利瑕疵告知原告并发送了报告，但被告未积极协商解决。被告不同意解除合同，并要求排除瑕疵，实付租金要求从排除瑕疵日开始计算。且原告未取得房屋所有权证，房屋权属尚未明确，对原告是否有权出租涉案房屋并收取租金有异议；原告主张违约金标准过高，应予调整。
原审法院认为：原告与被告滕永昌于2013年11月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原、被告均要求继续履行涉案租赁合同，故应予以支持。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已按约交付涉案房屋由被告进行占有使用，被告亦应及时支付租金。根据合同约定，被告应分别于2014年11月1日、2015年5月1日支付原告2014年11月9日至2015年5月8日、2015年5月9日至2015年11月8日的租金，但被告至今未予支付。被告辩称涉案房屋原告未取得房屋所有权证，其房屋权属并不明确，是否有权出租涉案房屋并收取租金，存在争议；且原告早已将9平方米通过增购的方式出售给拆迁户，该2个拆迁户主张进出商场通行权，影响被告正常开业，导致商场的利用率及实际使用价值大大降低，故要求扣除权利瑕疵部分的租金并要求原告免除租金至瑕疵解除之日止的租金。原告确认确拆迁户周勇等通过增购获得8.44㎡面积，同意该部分面积在总面积中予以扣除，但认为周勇等主张通行权无依据。原审法院认为涉案出租房屋系被告承建旧城改建项目，其于2004年11月3日取得建设工程规划许可证后进行开发建设，该房经（2011）温市规验监字第03010009号确认，已经竣工验收，原告虽未取得房屋所有权证，但系涉案房屋的建设单位，对涉案房屋具有所有权，并不存在权利瑕疵问题，且被告在签订涉案房屋租赁合同时亦了解涉案房屋尚未领取所有权证，其亦认可按照现有实际条件交付。案外人周勇等主张商场内部的通行权等并无依据，对于案外人不合理的主张影响被告营业，被告应向案外人主张侵权责任，不能据此拖延拒不支付租金，故对于被告不合理的辩称，不予支持。另涉案房屋房管部门尚未最后测绘，现原、被告均要求租金按合同面积暂计，最后租金按照房管部门办证最后测绘实测面积以招标中标成交价格标准按照面积增减比例进行调整，予以准许。经核算，现2014年11月9日至2015年5月8日的租金为（1740921元÷2）÷1089.458㎡×（1089.458㎡－8.44㎡）＝863717.06元，根据合同约定该款应在2014年11月1日支付；2015年5月9日至2015年11月8日的租金为（1740921元÷2）÷1089.458㎡×（1089.458㎡－8.44㎡）＝863717.06元，根据合同约定该款应在2015年5月1日支付。面积如有增减以房管部门办证最后测绘实测面积为准，租金以招租中标成交价格标准按面积增减比例进行调整确定。另根据双方合同约定，被告逾期交付房屋租金的，每逾期一日，按应交未交金额的1‰向原告计付违约金。因此，被告未按约及时履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任，但鉴于原被告约定的违约金计算标准偏高，且原告交付的房屋确实存在与拆迁户周勇等之间存有权属问题直到本案审理中双方才解决，故酌情调整违约金为按照中国人民银行同期同档贷款利率计算，自合同约定应付租金之日起开始计算。原告诉请要求被告承担律师费，因该费用非必要支出，亦于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年7月15日判决：一、被告滕永昌继续履行原告温州市名城建设开发有限公司与被告滕永昌于2013年11月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告滕永昌于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市名城建设开发有限公司租金1727434.12元及违约金（违约金分两笔累加计算，第一笔从2014年11月1日起至本判决确定的履行之日以租金863717.06元为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；第二笔从2015年5月1日起至本判决确定的履行之日以租金863717.06元为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）；三、驳回原告温州市名城建设开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费22460元，减半收取11230元，由原告温州市名城建设开发有限公司负担830元，被告滕永昌负担10400元。鉴定费2222.5元，原、被告各半负担。
宣判后，滕永昌提起上诉称：1、一审判决认定被上诉人交付涉案房屋不存在权利瑕疵，属认定事实错误，涉案商场有9平方米属他人所有。2、一审判决认定被上诉人已经按约交付涉案房屋与案件查明的事实不符，且与判决书自相矛盾，属认定事实错误。双方已经在合同中约定了被上诉人的义务、违约责任等，但被上诉人未能完整交付房屋且存在纠纷，02商场中有9平方米系他人物业，此系客观事实且经当事人自认。3、因被上诉人自身原因导致交付租赁存在严重瑕疵，造成上诉人重大经济损失，已经构成违约，被上诉人应该承担违约责任。4、上诉人为依法行使抗辩权，并非无故拖延拒不支付租金，一审判决绕开被上诉人的违约行为，反而判决上诉人支付违约金显失公平。请求撤销温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第3431号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由上诉人承担。
被上诉人答辩称：一、关于02商场，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。一审认定答辩人交付的承租房屋并不存在瑕疵，正确；答辩人已按约交付租赁房屋事实清楚，一审时所租房屋被部分占用才得以确认，但上诉人没有举证证明实际被占用时间。答辩人已经完成交付义务，不存在违约行为。二、关于01商场，一审法院认定答辩人已经按约交付租赁房屋正确。答辩人交付的租赁房屋并无瑕疵，也不存在违约行为。一审判决上诉人对这两个商场的租赁支付违约金合法合理。
二审中上诉人提交了两份证据：1、温州市名都建设开发有限公司于2014年5月28日的声明，证明中02商场（图所示9平方米），未被任何人增购，若有赠购，承租人的一切损失，概由该公司承担。2、2015年9月17日商场现状照片、五马派出所接受案件回执单，证明到今天为止纠纷仍未解决，上诉人未达到使用目的，经济损失巨大。被上诉人经质证认为：该声明出具的时间是2014年5月28日，是一审期间已经存在的证据，不属于二审新证据，请求法院依法不予采纳；该声明无法证明是公司人员所写，而且无法证明上面的公司印章形成于文字之后。对于照片、回执单，被上诉人在一审中已经明确陈述对于拆迁户无理取闹的行为，应由上诉人向拆迁户主张，并不是交付的房屋存在瑕疵，在设计图、竣工图纸中明确载明该范围内拆迁户是没有通行权的。
双方未提供其他证据。本院认为：上诉人提交的上述证据并非新的证据，且证据1的真实性无法确认，证据二并不能证明上诉人的主张，故对此不予采信。
经二审审理查明的事实与原审认定的一致。
本院认为：本案上诉人滕永昌与被上诉人名城建设公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当依约履行。该合同签订后，滕永昌已经使用租赁物的事实清楚。作为承租人，滕永昌理应按照合同约定的期限及时支付租金。滕永昌上诉所称租赁物部分系他人所有虽属实，但该部分面积在租赁物中所占比例极少，对租赁合同目的之实现并无显著影响，上诉人也明确陈述该部分已由滕海柱之妻使用；诉讼中滕永昌与被上诉人均要求继续履行涉案租赁合同，且原审中被上诉人已经同意该部分面积在总面积中予以扣除，租金按照实际租赁面积计算。因此，现滕永昌又以所交付房屋存在权利瑕疵、被上诉人未完整交付租赁物等为由提起上诉，主张被上诉人应承担违约责任并请求撤销原判、发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，有悖于权利义务相一致原则和诚实信用原则，本院对此不予支持。诉讼中滕海柱提交的证据并不能证明自己因租赁物权利瑕疵问题而导致损失及损失的具体数额。至于上诉人所称案外人主张通行、造成损坏等问题，原审已告知应向侵权行为人主张，处理正确。在被上诉人经催讨而上诉人未予及时支付租金的情况下，原审判令滕永昌承担相应的违约责任，并无不妥。综上，滕永昌的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费22460元，由上诉人滕永昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹启东
审判员 蔡蓓蓓
审判员 郑文平
二〇一五年十月二十七日
书记员 黄欢乐