湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初4630号
原告湖南宜居物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。
法定代表人王艳，该公司副总经理。
委托代理人郑周全，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人汪慧，湖南湘博律师事务所实习律师。
被告张xx。
委托代理人张成林。
原告湖南宜居物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）诉被告张xx物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理，依法由审判员黎春林适用小额诉讼程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。书记员高嘉佳担任记录。原告物业公司的委托代理人郑周全，被告张xx的委托代理人张成林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告为长沙市岳麓区宜居·莱茵城B3栋xxx房的业主，房屋面积为124.01方米。被告与原告及开发商湖南天元房地产开发有限公司2011年8月签订了《宜居·莱茵城〈临时管理规约〉》，约定原告为长沙市岳麓区宜居·莱茵城小区提供物业服务至小区业主委员会成立。《宜居·莱茵城〈临时管理规约〉》签订后，原告积极履行规约约定的义务，依法依约对被告居住的小区实施规范物业管理，为被告提供了完善的物业服务。因小区至今未成立业主委员会，原告在宜居·莱茵城小区一直服务至今。被告自2012年8月开始停止交纳物业管理费，根据规约约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业费总额的千分之三交纳违约金。截止2016年3月31日，被告共计欠缴物业管理费7638.3元，该费用产生的滞纳金共计14338元。原告出于人性化考虑自愿按欠缴物业管理费的30%收取违约金2291.4元，其余部分原告自愿放弃。经原告多次催缴，被告拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院，请求依法判决：1、被告立即向原告支付长沙市岳麓区宜居·莱茵城B3栋2602房物业管理费7638.3元，逾期违约金2291.4元（按合同计算滞纳金为14338元，原告现自愿按被告欠缴物业管理费的30%收取违约金），合计人民币9929.7元（物业费暂计算至2016年3月31日，此后物业费按合同约定的标准计算至付清之日止）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
被告张xx辩称：从提供的物业费缴费原始单据可以说明,被告并非从一开始使用房屋就拒交物业费,而是在房屋出现严重漏水问题,且多次与物业交涉,又没有维修好的情况下,以不交物业费作为督促物业单位尽快解决问题的一个手段;所以欠缴物业费并不是孤立存在的单方面的行为。三四年来,被告一直寻求并从未放弃过,通过和物业协商解决房屋漏水的问题,并应允漏水问题解决后(或者协商一致后),被告将按约缴纳物业费。首先,物业方从未告知被告,应该寻求其他途径解决房屋漏水问题；其次,物业方也未尽到帮助被告向漏水责任方进行沟通或者协调的义务；第三,开庭前期被告还积极与物业沟通,希望通过合理途径予以解决,但物业方以各种理由搪塞和回避致使未能得到有效沟通。现在被告才得知,物业方一纸诉状将业主起诉到法院,至于律师函被告也从未收到,直到法院传票送来才知道在2015年就聘请律师准备诉讼。关于物业负责人在发放法院传票时才声称:房屋漏水与物业无关。被告表示不可理解:1、第一次发现房屋漏水向物业反映为什么不提前声明,且指派相关维修人员进行修缮,也未收取任何费用,所以被告依次判断认为物业和开发商是共同承担房屋修缮等事宜。2、就在开庭的前段时间物业还指派维修人员在屋顶及外墙进行防水修缮。但是几年来一直都未得到解决。3、作为整件事的最大受害者有必要提醒宜居莱茵城物业根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条,第2点中明确:屋面防水工程,有防水要求卫生间、房间和外墙的防渗漏开发商的保修期为五年。所以在开发商的保修期内如果得不到修缮和做好防水,耽误了我们业主维权的有效期,我们业主会通过司法途径对湖南宜居物业管理有限公司进行索赔诉讼。所以被告认为:1、业主方知识面不同,但物业方是专业公司,应该充分熟知各项规定,并应在房屋出现问题时,向业主方尽到帮助或者提醒(提示)义务;2、而此次事情中,正因为物业方未尽到相关提示义务,又不能妥善解决房屋漏水问题,而使业主方以拖欠物业费为督促;3、房屋漏水至今未能修缮,被告也曾花钱找人进行过室内发霉变黑的墙体进行粉饰修缮。那么现在实质是已经延误了被告追究其他方责任的时间；4、物业方进行了擅自修缮工作,当被告再追究其他方责任时,其他方完全有理由拒绝承担责任,而将没有及时上报,并擅自修复的责任推回给被告,被告认为这个风险及责任,完全是由物业方的行为造成的,物业方应承担不可推卸的责任。另外比如电梯的年检及维修问题(每年5月1日为电梯检修期)至今还未修复,物业方也未尽到应尽的服务义务,这也是极其严重的违约行为,如果造成伤亡事故,是要追究刑事责任的。也佐证了物业方不合格的管理思路及管理行为,与处理被告漏水问题,如出一辙。最后向法院声明,在这场诉讼里最大的弱势群体及受害者是业主,为之奋斗一辈子的积蓄买下一套到处漏水的房子还得不到妥善的处理,还要面对无穷无尽的漫长诉讼之路来进行维权。以上事实和意见,望人民法院予以核查认定,并慎重考虑,依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年8月30日，湖南省天元房地产开发有限公司与原告物业公司签订了《宜居花园前期物业服务合同》，该合同对权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业服务费用以及违约责任等内容做了约定,其中该合同第五条约定：前期物业委托管理期限自签字之日起至第一届业主委员会成立，选聘新的物业管理企业接管之日止。该合同第六条约定：本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：带电梯高层住宅：1.40元/平方米/月；商铺：2.00元/平方米/月。该合同第七条约定：物业管理费应当从业主收房期限之内的实际收楼之日起或甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付六个月的物业服务费。此后按季度预付交纳，具体时间为每季度第一个月5号前（逾期按每天千分之三收取违约金）。被告张xx于2011年8月1日收房，自2012年8月1日起被告张xx未按合同约定交纳物业管理费。被告张xx所购房屋面积为124.01平方米，应每月交纳物业管理费173.6元（124.01平方米×1.4元/㎡/月），截至2016年3月31日，被告共欠缴物业管理费7638.3元（173.6元×44个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。
上述事实,有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的业主接收表、《临时管理规约》、《宜居花园前期物业服务合同》等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，湖南省天元房地产开发有限公司与原告物业公司签订的《宜居花园前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，合同依法成立并生效。建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2012年8月1日起，一直未交物业管理费，依照双方合同的约定，被告应交纳自2012年8月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费7638.3元。对原告要求被告承担违约金2291.4元的诉讼请求，本院认为，被告以其家中房屋漏水要求原告解决为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金764元。
对于被告主张其家中房屋漏水要求原告解决，因其主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利。对于被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、限被告张xx在本判决生效之日起十日内支付原告湖南宜居物业管理有限公司2012年8月1日起至2016年3月31日止的物业管理服务费7638.3元，违约金764元，共计8402.3元。
二、驳回原告湖南宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告张xx承担。
本判决为终审判决。
审判员 黎春林
二〇一六年八月十六日
书记员 高嘉佳
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。