苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第445号
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区广建路20号1幢103室。
负责人吴小霞，经理。
委托代理人张洁。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
被告刘正堂。
原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司（以下简称科桥物业吴中分公司）诉被告刘正堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理。依法由代理审判员王长栋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙善伟，被告刘正堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告科桥物业吴中分公司诉称，其自2008年7月起接受苏州大学文正学院（以下简称文正学院）委托，对位于苏州市吴中经济开发区越溪文正学院生活服务区房屋进行招租经营和物业管理。2011年7月5日、11月1日，其与被告先后签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各1份，约定由被告承租生活服务区B区B1-11（建筑面积57.96平方米）、B1-7／10号（建筑面积202.85平方米）的房屋，用于开设越溪川江鱼馆，使用期限均为一年，分别至2012年7月31日、10月31日到期。全年房屋使用费分别为25503元、48684元；全年物业管理费分别为3477元、1217元；保洁费每月共计150元，每年按照10个月收取，折合全年实交每月125元；水电费按其所核算成本价收取，每月结算一次。以上合同期满后，被告仍继续占用该房屋，经原告多次催促腾退未果。故原告起诉，要求被告立即搬迁出苏州吴中经济开发区越溪苏大文正学院学生后勤生活服务区B区B1-11号和B1-7／10号的房屋并交还给原告；支付B区B1-11号房屋自2012年8月1日起，B1-7／10号自2012年11月1日起至实际交还日止按合同约定标准计算的房屋使用费、物业管理费、保洁费（暂计至2014年7月31日，房屋使用费分别为51006元、85197元，物业管理费分别为3477元、9128.25元，保洁费共计2625元，合计151433.25元），水电费（抄表日期为2014年6月25日，水费5512.50元、电费24680.60元），以上费用合计181626.35元，在扣除被告支付保证金26950.50元后，被告还应支付其共计154675.85元。
被告刘正堂辩称，第一、原告主体不适格，服务用房的权利人和出租人是文正学院，而非原告。原告是受文正学院委托与其签订的服务用房使用合同书，原告仅是文正学院受托人，合同约束的权利义务主体是被告与文正学院。第二、原告向其主张物业费无法律依据。被告与文正学院未达成由物业使用人交纳物业服务费的约定，故原告作为物业管理企业应向业主方文正学院主张物业费，而无权直接向其收取物业费。第三、双方签订的《服务用房使用合同书》于2012年到期，现原告主张房屋使用费已经超过诉讼时效。第四、保洁费包含在物业管理费中，原告已经主张物业管理费的情况下另行要求被告支付保洁费属重复主张。
经审理查明，2005年，文正学院公寓、食堂、辅房等项目经相关部门批准开工建设。2008年7月起，文正学院将其所有的位于学院内的学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂，全权委托苏州科桥物业管理有限公司（以下简称科桥物业公司）进行招租经营和物业管理。后科桥物业公司设立成立苏大教服文正后勤服务中心，以该中心名义开展招租经营。2008年10月，科桥物业公司将苏大教服文正后勤服务中心更名为科桥物业吴中分公司负责上述房屋的招租和物业管理。
2011年7月5日，原、被告签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各1份，约定由被告承租生活服务区B区B1-11（建筑面积57.96平方米）的房屋，用于开设越溪川江鱼馆，使用期限为一年，自2011年8月1日至2012年7月31日。全年房屋使用费为25503元、物业管理费为3477元，于合同签订之日交纳；保洁费按照餐饮业150元／月，非餐饮业75元／月计算，每年按照10个月收取；水电费按其所核算成本价收取，每月结算一次。被告还应向原告交纳8694元的违约保证金，原告有权在保证金中扣减被告应付未付的任何费用。水电费按原告所核算成本价收取，每月结算一次。合同终止后，乙方未将服务用房及场所按约归还甲方的，乙方向甲方支违约金人民币300-1000元／天（根据面积确定，房屋面积小于200㎡按300元计算，大于200㎡小于400㎡按600元计算、大于400㎡按1000元计算）。
2011年11月1日，原、被告另签订《服务用房使用合同书》及《物业管理合同书》各1份，约定由被告承租生活服务区B区B1-7-10（建筑面积202.85平方米）的房屋，用于开设越溪川江鱼馆，使用期限为一年，自2011年11月1日至2012年10月31日。全年房屋使用费为48684元、物业管理费为12171元。保证金为18256.50元。合同其他内容同双方于7月5日签订的合同。
合同签订后，被告按约向原告支付了合同期内的房屋使用费、物业管理费，并交付了保证金。
上述两份合同到期后，双方未再续签合同，被告仍一直使用涉案房屋，期间被告未再支付涉案房屋的使用费、物业管理费、保洁费等。
2012年6月29日，原告以书面形式通知被告，合同即将到期，被告如需继续使用房屋应于收到通知之日起一周内至原告处办理续约手续，并支付相关费用；如被告不需继续使用房屋的，应在2012年7月31日前至原告处办理退房手续。被告确认签收了上述通知，但签收的背景是原告工作人员称签收该通知并不代表对通知内容的认可，其遂在该霸王条款上签了字。
被告称，原告曾通过非正式形式通知其搬迁，理由为学生用房，但实际目的为商业拆迁。为此被告提供了建设工程规划批前公示照片两张。经质证，原告认为，对照片的真实性不予认可，且该公示内容与本案无关。
审理中，原、被告确认：被告应支付的水费按照3.5元／吨，电费按照0.7元／度计算。被告所使用的房屋共计5间，设置了水表4个，电表2个。原告提供了被告结欠水、电费明细，对此明细被告予以认可。明细表载明，至2014年6月25日被告共结欠原告水费5512.50元（水表读数分别为3180、331、555、316）、电费24680.60元（电表读数分别为13565、19978）。
以上事实，有原告提供的苏州市吴中区发展计划局批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程消防设计审核意见书、苏州大学文正学院出具的证明、《服务用房使用合同书》、《物业管理合同书》、通知、水电费欠费明细，被告提供的照片及当事人陈述等予以证实。
本院认为，科桥物业公司受文正学院委托，并设立科桥物业吴中分公司负责学生生活服务区商业街一区至四区、学生后勤服务区A、B、C区及第一、二、三学生食堂招租经营及物业管理。原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。根据文正学院出具的证明及原、被告签订的合同，原告有权作为本合同的出租方向被告主张权利，被告辩称原告主体不适格依据不足，本院不予采信。合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付租金、水电费、保洁费等。合同约定的房屋使用期限届满后双方未再签订租赁合同，被告作为承租人理应及时腾退房屋，故对原告要求被告搬迁出房屋并将其交还给原告的诉请，本院予以支持。
合同到期后，被告至今仍未向原告返还房屋，其理应承担房屋占有使用费及物业管理费。因被告占有使用房屋的行为处于持续状态，故原告主张房屋占有使用费及物业管理费未超过诉讼时效。因合同约定的逾期腾房违约金标准高于约定的租金标准，原告主张仍按合同约定的使用费及物业管理费标准计算逾期腾房占有使用费及物业管理费系对其自身权利的自由处分，并无不妥，本院予以支持。双方对于保洁费在合同中进行了明确约定，现原告据此要求被告支付保洁费，合法有据。因双方确认，被告在合同签订后交付原告保证金26950.50元，现原告要求在被告应支付的各项费用中直接扣除该保证金，符合法律规定。该保证金可在原告主张的自合同期满开始至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费中直接扣除。原告明确至2014年7月31日被告结欠其房屋使用费、物业管理费、保洁费共计151433.25元（其中57.96平方米房屋使用费51006元、物业管理费3477元；202.85平方米房屋使用费85197元、物业管理费9128.25元；保洁费两房屋共计2625元），经核算不违反双方约定，本院予以认定。上述共计151433.25元在直接扣除保证金26950.50元后，被告还应支付原告至2014年7月31日至的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计124482.75元。2014年8月1日之后的房屋使用费、物业管理费、保洁费由被告按照12525.69元／月的标准支付至被告实际交还房屋之日止。
根据合同约定，被告应根据原告核算的成本价按月向原告支付水电费。现双方对水费按照3.5元／吨，电费按照0.7元／度计算水电费均无异议，并确认截止2014年6月25日，被告共结欠原告水费5512.50元（水表读数分别为3180、331、555、316）、电费24680.60元（电表读数分别为13565、19978），故原告要求被告支付截止2014年6月25日的水、电费共计30193.10元及自2014年6月26日起（水表读数分别为3180、331、555、316，电表读数分别为13565、19978）至被告返还房屋之日止按照水费3.5元／吨、电费0.7元／度的标准计算的水、电费符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《》第、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘正堂于本判决生效之日起三十日内腾出苏州大学文正学院学生生活服务区B区B1-7、B1-8、B1-9、B1-10（建筑面积共计202.85平方米）、B1-11号（建筑面积为57.96平方米）的房屋并交还原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司。
二、被告刘正堂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司至2014年7月31日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费共计124482.75元；自2014年8月1日起至房屋交还之日止的房屋使用费、物业管理费、保洁费按每月12525.69元／月计算。
三、被告刘正堂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科桥物业管理有限公司吴中分公司至2014年6月25日止的水、电费共计30193.10元；自2014年6月26日起（水表读数分别为3180、331、555、316，电表读数分别为13565、19978）至被告返还房屋之日止的水、电费分别按照3.5元／吨、0.7元／度的标准据实结算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币1737元，由被告刘正堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
代理审判员 王长栋
二〇一四年十月十三日
书 记 员 时英婷