广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0705民初2524号原告莫锦和，住江门市新会区。诉讼代理人朱飞飞，系广东圭峰律师事务所律师。诉讼代理人林忠光，系广东圭峰律师事务所实习人员。被告黄嘉文，住江门市新会区。诉讼代理人陈莹，系广东良匠律师事务所律师。第三人江门市新会区嘉毅房地产中介服务有限公司，住所地：江门市新会区。法定代表人蔡志鹍。原告莫锦和诉被告黄嘉文（以下简称被告）、第三人江门市新会区嘉毅房地产中介服务有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人朱飞飞、林忠光，被告的诉讼代理人陈莹，第三人的法定代表人蔡志鹍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告经第三人介绍，在第三人提供中介服务的情况下，于2016年12月25日与被告及第三人三方签订房屋买卖合同，原告于当日支付定金10000元。后来，根据第三人的通知，被告明确拒绝履行该合同。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的№JY1501358号房屋买卖合同；2.被告返回定金10000元给原告；3.被告支付违约金85600元（总价款428000元的20%)给原告；4.被告赔偿原告为本案支付的律师费17120元；5.本案全部诉讼费用由被告负担。原告对其主张提供的证据有：1.《莫锦和身份证》原件一份，证明原告的诉讼主体适格。2.《营业执照》、《国家企业信用信息公示系统》的复印件各一份，证明第三人的主体资格。3.《房屋买卖合同》原件一份，证明原、被告和第三人签订房屋买卖合同的事实。该合同是涉及两份合同，一份是原告与被告的房屋买卖合同，一份是原告与第三人的居家服务合同。4.《收据》原件一份，证明被告收取原告支付的10000元定金。5.《协议书》原件一份，证明因被告的违约行为，原告要购买价格更高的房屋，造成原告的直接损失。原告另行买卖房屋的行为在5月期间。6.《微信截图》复印件十五份，证明原告与被告、第三人就本案的赔偿的问题，多次协商未果。2017年4月15日的截图，清楚列明第三人的工作人员声称涉案房屋可以交易。7.《委托代理合同》原件一份、《律师服务收费管理办法》复印件一份，证明本案原告所支付的律师费符合法律法规的规定。8.《通话清单》原件一份，证明189××××8805的电话号码是第三人的法定代表人，于2017年3月17日声称被告妻子已怀孕，拒绝出售房屋，且该段时间是被告称房屋要补地价的时间。9.《不动产权档案详细资料》原件一份，证明涉案房屋于2017年4月5日被新会法院另案查封，回应证据6、9，可以得知，在签订合同至2017年5月，被告和第三人一直声称涉案房屋可以交易，但在2017年4月5日原告已确信被告已根本违约，但证据6、9已经讲明被告和第三人一直隐瞒房屋不可以过户。被告辩称：涉案的合同在履行过程中发生不可抗力导致原被告双方无法在合同约定时间内办理过户，而该不可抗力的因素具体为：住宅补办土地使用权出让，即补地价，该手续因涉案的原开发商无法提供整片土地的使用权证，亦无法后补，导致被告须按照不动产登记中心的要求和流程补办相应的手续，而该手续相对应的办理时间非被告一方可控制，同时该不可抗力因素出现后，被告告知第三人，也由第三人将相应的情况告知原告，三方到不动产登记中心了解进度和事实，在2017年4月12日被告才集齐关于补办补地价的手续，亦随即通知第三人，而第三人反馈的信息为原告不再购买房屋，基于原告要求解除合同，原告要求被告赔偿的金额过高，双方无法协商一致，导致本案的发生。综上所述，被告认为原告陈述被告明确拒绝履行买卖合同与客观事实不相符，应当驳回其第三、四项诉讼请求，被告同意返还定金10000元。被告为其辩解提供的证据有：1.《关于补办出让土地使用权的申请》原件二份，证明被告自知涉案房屋需要补地价起，已积极联系抵押权人即中国建设银行股份有限公司新会支行协助办理出让土地使用权手续。2.《住宅补办土地使用权出让（或单补地价）所需资料》原件一份，证明被告在中介的协助下，并根据办理单位的要求着手准备补办土地使用权出让所需资料，其中因第一项宗地图原件缺失，导致涉案房屋无法在约定期限内，即2017年2月20日前到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续。3.《用地来源证明》原件二份，证明被告在了解补办土地使用权出让所需资料当天，即2017年2月10日取得涉案房屋的用地来源证明，但同时得知涉案房屋对应的土地证缺少，无法取得宗地图，被告联系新会市会城镇建设开发公司和新会市公安局取土地证原件和分户明细表，交国土局2楼办理宗地图。4.《分户（单元）明细表》复印件一份，证明2017年2月27日被告联系江门市不动产登记中心新会分中心，调取涉案房屋的分户（单元）明细表。5.《江门市国土资源局新会分局出具的三和大道北130号1座土地测绘图》原件一份，证明被告在无法联系新会市会城镇建设开发公司和新会市公安局，也无法取得土地证原件的情况下，请求江门市国土资源局新会分局重新测绘，为三和大道北130号1座土地出具测绘图。6.《宗地图》原件一份，证明只有在江门市国土资源局新会分局为三和大道北130号1座土地出具测绘图后，江门市不动产登记中心新会分中心方能出具宗地图，至2017年4月12日被告才集齐补办土地使用权出让所需的最后一份资料。被告也随即通知第三人联系原告办理过户，但阻碍补地价不可抗力消失后，原告却告知其不买涉案房屋。7.《房产证》复印件一份、《涉案房屋的全部业主的房产证》复印件四份、《不动产权档案详细资料》原件一份、《房地产买卖合同》复印件一份，证明被告已积极履行己方合同责任，尽力办理房屋过户前的必要手续，但因宗地图这项材料，属于开发商及国土机关此类不可抗力原因久久未能取得，致涉案房屋无法按时过户，该责任不可归责于被告一方，不存在被告拒不履行买卖合同的事实。第三人述称：当时原被告买卖合同履行过程中各自出现的状况，原告知道涉案房屋补地价事宜，未能按合同时间办理过户开始是提出不买房屋，这时我司知道原告已经购买了其他房屋。被告在房屋开发土地证的问题上，由于宗地图的问题未能按时履行合同，原被告双方均有提出解除合同，最后被告同意退还定金给原告并赔偿等额的定金，经我司协调，原告到法院起诉。第三人为其陈述提供的证据有：《微信聊天记录》复印件一份，证明经第三人协调，第三人已尽该尽的义务。本院经审理认定事实如下：2016年12月25日，原告、被告及第三人三方签订№JY1501358号《房屋买卖合同》，并约定：原告向被告购买江门市新会区三和大道北130号1座308物业，买卖双方清楚该物业有抵押给银行，由被告出资赎证并注销抵押登记；土地性质为划拨，需补地价；该物业成交价为428000元，该物业如需补地价由被告负责支付，付款方式为“部分银行按揭转划，余下现金支付”，原告在签署本合同时支付被告购房定金10000元；原被告于2016年12月30日前在交易递件前共同向银行申办关于原告的银行按揭款，原被告共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，贷款金额为280000元，具体贷款金额以银行审批为准；原被告定于2017年2月20日前或在银行经审批出具抵押合同后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续；被告保证对该物业享有完整的所有权和处分权；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方按转让成交价为基数交付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则；第三人已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对每一条款之含义均清楚明白且并无异议。被告于2016年12月25日收到原告交来购买江门市新会区三和大道北130号1座308及130号1座47#车房定金10000元。另查明，被告于2014年1月17日购买江门市新会区三和大道北130号1座308及47#车房，并于2014年1月28日办理房屋所有权登记。另外，原告与广东圭峰律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告同意按收到执行款中违约金的20%向该事务所支付律师费。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于不可抗力的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在我市成立不动产登记中心前，我市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，一本是国有土地使用权证书，一本是房屋所有权证书。本案被告于2014年购买涉案物业时亦应要办理国有土地使用权证书和房屋所有权证书，且《房屋买卖合同》只填写产权证号，并没有填写土地证号，《房屋买卖合同》约定，被告“保证对该物业享有完整的所有权和处分权”，第三人“已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释”，合约三方对“每一条款之含义均清楚明白且无异议”，被告作为涉案物业的权属人，知道或者应当知道该物业没有办理国有土地使用证，但是，被告在本案开庭审理时仍未办理国有土地使用证。因此，本院认为，被告在本案买卖房屋过程中存在过错。另外，补地价在本案买卖合同签订前早已在我市实行，且《房屋买卖合同》约定土地性质为划拨，需补地价，该物业如需补地价由被告负责支付，第三人“已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释”，合约三方对“每一条款之含义均清楚明白且无异议”，因此，原被告已经知道需补地价，且知道或者应当知道补地价的政策和规定。被告在签订买卖合同前，可补办国有土地使用证并补地价，就能避免买卖涉案物业过程中出现的补地价问题。本院认为，本案涉案物业过户登记过程中，不存在不能预见、不能避免的客观情况。实际上，被告在签订本案买卖合同后，可按照不动产登记中心的要求和流程补办补地价相应手续，且被告在2017年4月12日已集齐补办补地价的手续，因此，本院认为，补地价并非不能克服的客观情况。综上，本院认为，被告主张的不可抗力，本院不予确认。关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《房屋买卖合同》约定，原被告定于2017年2月20日前或在银行经审批出具抵押合同后后五个工作日内到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，“如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同”。因被告没有办理国有土地使用证和补地价，且涉案物业未过户，原被告也没有提供银行按揭必须的证明文件，导致原告不能办理贷款，即原告申请银行按揭审批不能通过，银行因此不能出具抵押合同。而且，因被告没有补地价，且原告申请银行按揭审批不能通过，原被告双方没有依约于2017年2月20日前到江门市房地产交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续。现被告逾期履行义务超过15日，本院认为，“守约方有权解除合同”的条件已成就，故原告诉请解除原告与被告签订的№JY1501358号房屋买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于定金的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项规定：“承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；”本案中，被告已收取原告交来的定金10000元，而被告违约导致买卖合同解除，现原告诉请被告向其返还定金10000元，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，《房屋买卖合同》约定，付款方式为“部分银行按揭转划，余下现金支付”，原被告定于2016年12月30日前在交易递件前共同向银行申办关于原告的银行按揭款，原被告共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，贷款金额为280000元。对于合同约定的“必须的证明文件”包括哪些文件，本院认为，《房屋买卖合同》没有作出具体约定，原被告没有进行补充约定，也没有提供银行对此问题的相关资料或出具的书面说明，原被告应承担举证不能的不利后果。因原被告未能提供办理银行按揭必须的证明文件，导致原告申请银行贷款不予审批通过，而《房屋买卖合同》约定的付款方式是“部分银行按揭转划，余下现金支付”、贷款金额为280000元（具体贷款额以银行审批为准），亦即原告能够办理到银行按揭原被告才买卖涉案物业，原告办理银行按揭能获得审批通过是办理过户手续的前提条件，但原告办理银行按揭审批并未获得通过，导致不能实现“部分银行按揭转划，余下现金支付”的付款方式。因此，原被告办理过户手续的条件未成就，原告诉请被告向其支付违约金85600元，本院不予支持。关于律师费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本院认为，《合同法》第113条规定的违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，该损失须具有确定性。本案中，原告与广东圭峰律师事务所在《委托代理合同》约定，原告同意按收到执行款中违约金的20%向该事务所支付律师费，本院认为，原告还未收到执行款，即使能收到执行款，但执行款中违约金的金额也未能确定，因此，原告主张的律师费的具体金额未能确定，而且，原告没有提供证据证明该律师费已实际产生。此外，《房屋买卖合同》并没有对律师费进行约定，原被告也没有对律师费进行补充约定。综上，原告诉请的律师费17120元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：解除原告莫锦和与被告黄嘉文签订的№JY1501358号《房屋买卖合同》。被告黄嘉文应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告莫锦和返回定金10000元。三、驳回原告莫锦和的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4603.60元、保全费1120元，合计5723.60元，由原告莫锦和负担5215.83元，被告黄嘉文负担507.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴文兴二〇一七年九月二十五日书记员  余健强