福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）榕执外异字第6号
案外人连孙加，男，汉族，1954年6月3日出生，住厦门市。
案外人连育江，男，汉族，1955年3月29日出生，住泉州市。
案外人庄建泉，男，汉族，1952年5月29日出生，住泉州市。
案外人庄银龙，男，汉族，1954年2月17日出生，住泉州市惠安县。
以上案外人的共同委托代理人金惠敏、黄岩平，福建大佳律师事务所律师。
申请执行人福建迎鑫房地产开发有限公司，住所地福建省福州市。
法定代表人江德康，总经理。
委托代理人郭承思、郭承恩，福建元一律师事务所律师。
被执行人泉州市万洲房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市。
法定代表人连留，执行董事。
被执行人连留，男，汉族，1957年3月1日出生，住广东省广州市。
被执行人连州怀，男，汉族，1988年5月8日出生，住广东省广州市。
被执行人连龙坤，男，汉族，1959年6月5日出生，住广东省广州市。
被执行人泉州市泉港区峰尾半岛围垦工程开发建设有限公司，住所地福建省泉州市。
法定代表人杨铁军，经理。
福建省高级人民法院在审理原告福建迎鑫房地产开发有限公司诉被告泉州市万洲房地产开发有限公司、连留、连州怀、连龙坤、泉州市泉港区峰尾半岛围垦工程开发建设有限公司股权转让纠纷一案时，保全查封了被告泉州市万洲房地产开发有限公司名下位于泉州市泉港区泉五路万洲商城五号楼小车位01-12、15-17；摩托车位01-03、05、07、09-35、37-65、68-71；住宅101-109、201-207、209-210、301-310、402、405、406、408、502、505、506、508、601、605、606、607、701、703、705、706、707、708、803、901、903、905、906、907、908、1001、1005-1008、1103、1105、1107、1203、1207、1302-1308、1402-1408、1502-1508、1605-1608、1703、1705-1708、1802-1807。2014年5月22日该院作出的（2013）闽民初字第123号民事判决已发生法律效力。因五被告未自动履行生效判决所确定的义务，福建迎鑫房地产开发有限公司向该院申请强制执行。福建省高级人民法院受理后于2014年11月27日作出（2014）闽执行字第19号执行裁定，将本案交由本院执行。案外人连孙加、连育江、庄建泉、庄银龙不服对上述财产的查封向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭审查，于2015年1月23日举行听证，案外人连孙加、连育江、庄建泉、庄银龙的委托代理人金惠敏、黄岩平、申请执行人福建迎鑫房地产开发有限公司的委托代理人郭承恩到庭参加。本案现已审查终结。
案外人连孙加、连育江、庄建泉、庄银龙称，2008年4月25日其与泉州市万洲房地产开发有限公司经泉港区公证处公证签订《合作开发建设万洲商城二期商住楼5#楼合同》，由泉州市万洲房地产开发有限公司提供万洲商城二期商住楼5#楼土地使用权，案外人支付其土地折价及包干利润后自行开发并享有利润。该合同名为投资，实为土地转让。案外人已全额付清转让费，自行独立投资建设了万洲商城二期商住楼5#楼，故该异议财产属于案外人所有。上述查封的房产已出售给相应购房人，法院不应作为被执行财产。已被查封的连带债务人半岛围垦公司股权价值超过3.5亿元和加上法院保全的泉州市万洲房地产开发有限公司4号楼、1号楼的无争议财产、担保人连留的房产，足以清偿全部债务，不应再查封案外人的财产。请求解除对位于泉州市泉港区泉五路万洲商城五号楼小车位01-12、15-17；摩托车位01-03、05、07、09-35、37-65、68-71；住宅101-109、201-207、209、210、301-310、402、405、406、408、502、505、506、508、601、605、606、607、701、703、705-708、803、901、903、905-908、1001、1005-1008、1103、1105、1107、1203、1207、1302-1308、1402-1408、1502-1508、1605-1608、1703、1705-1708、1802-1807的查封。
申请执行人答辩称，根据我国法律规定，不动产以登记为准，上述房产均登记在泉州市万洲房地产开发有限公司名下，应属该公司所有，查封并无错误；案外人与泉州市万洲房地产开发有限公司的合作协议属于内部协议；案外人关于上述房产已出售的事实也没有依据，其提供的认购协议的真实性无法确认。另外，本案查封的其他财产已被轮候冻结，不存在超标的查封和足以清偿的情况。请求驳回案外人的异议申请。
经查，2008年4月25日，经福建省泉州市泉港区公证处公证，案外人连孙加、连育江、庄建泉、庄银龙与泉州市万洲房地产开发有限公司签订《合作开发建设万洲商城二期商住楼5#楼合同》，约定以泉州市万洲房地产开发有限公司名义开发经营万洲商城二期商住楼5#楼，该公司提供上述土地，案外人负责该项目投资、开发、建设及销售。合同还对利润分成及双方的权利义务进行了约定。2013年7月23日该公司取得万洲商城5#楼的商品房预售许可证。
以上事实有案外人提供的（2008）泉港证经字第12号《公证书》、（泉港）预售（2013）第14号《商品房预售许可证》以及当事人的当庭陈述在案佐证，可以认定。
本院认为，由《》第关于“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”的规定可知，排他性系物权的本质特征。物权之排他性、对世性效力，使得其权利的设立与变动将会对不特定第三人的利益产生潜在影响，为使公众知悉物权现状，保护交易安全，上确立了物权公示这一特殊的制度安排。房产属不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第五款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，诉争房产登记在被执行人泉州市万洲房地产开发有限公司名下，应认定该公司为诉争房产的权利人，法院对被执行人财产予以查封符合法律规定，并无不当。案外人与泉州市万洲房地产开发有限公司签订的《合作开发建设万洲商城二期商住楼5#楼合同》，虽明确约定利润包干，土地提供人不承担风险等条款，但该约定仅对签约双方具有约束力，不发生物权变更的效力，不能以此对抗第三人。至于案外人提供认购协议书主张上述房产已出售，本院认为申请执行人对认购协议书的真实性不予认可，案外人亦无其他证据相印证，故对案外人的该证据不予采纳。案外人的其他异议理由不属于本案异议范围，不予审查。综上，案外人的异议理由不成立，其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人连孙加、连育江、庄建泉、庄银龙的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 石文玉
审 判 员 林 辉
代理审判员 张 敏
二〇一五年三月二日
书 记 员 陈 影
附主要法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。