湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00944号
上诉人（原审被告）覃美轩，农民。
上诉人（原审被告）赵正桃，农民。
被上诉人（原审原告）高长清。
委托代理人袁坤，湖北正典律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人覃美轩、赵正桃因与被上诉人高长清排除妨害纠纷一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告高长清一审诉称，原告高长清于1995年3月21日取得位于恩施市人民路49号原五交化公司宿舍1单元2号房屋所有权，房屋产权证书编号为恩州恩施市房改字第（甲）00016号。2012年4月，曾凡菊以出售恩施市人民路49号原五交化公司宿舍1单元2号房屋为名，利用伪造的房产证、土地使用证，先后骗取蒋某甲、向某甲、覃美轩等人钱款共计427000元，其中骗取覃美轩、赵正桃夫妇人民币8万元。2013年7月12日，恩施市人民法院以曾凡菊犯诈骗罪，判处有期徒刑8年，并责令其退赔覃美轩、赵正轩夫妇经济损失人民币8万元。判决生效后曾凡菊入监服刑，而被告覃美轩、赵正桃则以曾凡菊骗其8万元为由霸占原告所有的房子至今。期间，原告高长清多次要求被告腾退房屋，但被告覃美轩、赵正桃一直置之不理，现原告高长清提起诉讼，请求判令二被告腾退原告高长清位于恩施市人民路49号原五交化公司宿舍1单元2号房屋，支付房屋使用费16200元，并由二被告承担本案诉讼费用。
原审被告覃美轩、赵正桃一审辩称，一、原告高长清与被告覃美轩、赵正桃主体均不适格，二被告购买人民路49号的房屋支付了对等的价款，善意取得了该房产，并非非法入侵。二、原告高长清所诉与事实不符，二被告未向司法机关就曾凡菊的诈骗要求维护权利，未报案，也未要求判决，其他人是否要求退费与二被告无关。三、本案为侵权纠纷，本案被告覃美轩、赵正桃未霸占原告高长清的房屋，被告覃美轩、赵正桃购买房屋经过中间人介绍，曾凡菊出示房产证、土地证，住在房屋内的是曾凡菊的父母。当问到曾凡菊的爱人时，曾凡菊说已经失踪多年，已经离婚。曾凡菊的父母也说房屋为曾凡菊一个人的，随后曾凡菊为二被告办理了房产过户手续，并交付给二被告。二被告支付价款后，曾凡菊父母将房屋交付给二被告，不存在侵占原告高长清的房屋，请求驳回原告高长清的诉讼请求。
原审查明，原告高长清与案外人曾凡菊原系夫妻关系，双方于1990年12月26日登记结婚，1995年3月21日高长清和曾凡菊取得位于恩施市人民路49号原五交化公司宿舍1单元2号房屋（房产证号为恩州恩施市房改字第（甲）00016号）60%的产权，该房屋另40%的产权归恩施市五交化公司所有。该房屋至今未办理变更登记手续。2006年11月24日高长清和曾凡菊经恩施市人民法院判决离婚，由于离婚诉讼时高长清未到庭，高长清和曾凡菊的夫妻共同财产未予分割。2010年7月至2012年5月，曾凡菊以出售恩施市人民路49号原五交化公司宿舍1单元2号房屋等为由，虚构事实、隐瞒真相，先后骗取蒋某甲、向某甲、向某乙、覃美轩、尹某甲购房款共计427000元，其中覃美轩、赵正桃的经济损失为80000元。2013年7月12日恩施市人民法院作出了（2013）鄂恩施刑初字第00155号刑事判决书，判决曾凡菊犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金50000元，责令曾凡菊退赔被害人经济损失，其中退赔被害人覃美轩、赵正桃经济损失为80000元。2012年9月被告覃美轩、赵正桃搬入诉争房屋居住至今。现原告高长清提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。审理中，经主持调解，因双方分歧较大，致调解不成。庭审中，原告高长清明确要求二被告支付房屋使用费16200元（600元／月×27个月），但并未提交证据予以证实。
原审认为，本案讼争房屋（恩施市人民路49号原五交化公司宿舍1单元2号）由恩施市五交化公司和原告高长清及案外人曾凡菊共有。根据法律规定，善意取得应当符合四个条件，出让人无权处分；受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案涉案房屋未办理变更登记手续，二被告抗辩其善意取得该房屋，不符合善意取得的构成要件，其抗辩理由不予支持。案外人曾凡菊虚构事实骗取二被告购房款的事实已由生效法律文书予以确认，并被责令退赔二被告经济损失，二被告应向曾凡菊主张权利。二被告占有该房屋没有事实依据和法律依据，原告高长清作为房屋的共有权人之一，享有管理房屋的权利，其请求二被告腾退房屋予以支持。原告高长清请求二被告支付房屋使用费，但未提交证据证实房屋使用费计算的标准和依据，故原告高长清请求二被告支付房屋使用费，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告覃美轩、赵正桃于本判决生效之日起三十日内腾退其占有的位于恩施市人民路49号原五交化公司宿舍1单元2号（房产证号为恩州恩施市房改字第（甲）00016号）房屋。二、驳回原告高长清的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半交纳100元，由被告覃美轩、赵正桃负担。
覃美轩、赵正桃不服原审法院的前述判决，上诉称：一、首先，上诉人覃美轩、赵正桃与被上诉人前妻曾凡菊于2012年4月22日签订房屋买卖协议，曾凡菊收取上诉人覃美轩、赵正桃的购房款将房屋交付上诉人覃美轩、赵正桃，并为上诉人覃美轩、赵正桃办理了涉案房屋的过户手续，上诉人覃美轩、赵正桃善意取得了涉案房屋。如果说该房产没有按规定进行变更登记不符合要件的话，显然不适合上诉人覃美轩、赵正桃。上诉人覃美轩、赵正桃是地地道道的农民，一辈子未见过城市的房产证和土地使用证，曾凡菊将房产证和土地使用证交付上诉人，上诉人覃美轩、赵正桃视为珍宝，原审判决不能以法官和律师的水平苛求上诉人识别假证的真假。退一万步讲，这也仅仅是一个后续变更登记的步骤未完成而已，但该房屋已经实际交付给上诉人覃美轩、赵正桃。其次，在房屋买卖协议签订前，曾凡菊向上诉人覃美轩、赵正桃出示了2006年11月24日离婚判决书，在涉案房屋内居住的曾凡菊父母证实该房屋归曾凡菊个人所有，这些事实足以使上诉人覃美轩、赵正桃相信曾凡菊有出售房屋的资格才签订房屋买卖协议。再次，上诉人覃美轩、赵正桃与曾凡菊素不相识，用多年的积蓄购买该处房产万般小心，足以证明上诉人覃美轩、赵正桃取得该房产是善意的，不存在恶意串通或者其他情形。最后，被上诉人高长清认为房屋买卖协议侵犯其利益，其应提起合同效力之诉。即使曾凡菊无权处分该房产，也不能对抗善意第三人有偿取得该不动产。二、（2013）鄂恩施刑初字第00155号刑事判决书对上诉人覃美轩、赵正桃无拘束力，上诉人覃美轩、赵正桃认为曾凡菊并未对其诈骗，因为其将房屋交付给上诉人，故无要求公检法对上诉人的权利进行保护的必要，上诉人覃美轩、赵正桃也从未收到公检法征求意见函，也未通知到庭参与诉讼，直到原审法院通知上诉人覃美轩、赵正桃拿判决书时才知道有（2013）鄂恩施刑初字第00155号刑事判决书，故该判决书不能成为人民法院审理该案的主要依据。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院撤销恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00161号民事判决，发回恩施市人民法院重审或者依法改判。
被上诉人高长清答辩称：一、曾凡菊与上诉人覃美轩、赵正桃签订的房屋买卖协议不是其真实意思表示，是其实施犯罪行为的手段，房屋买卖协议无效，且生效法律文书对曾凡菊虚构事实骗取上诉人覃美轩、赵正桃购房款的事实予以确认，并责令曾凡菊退赔上诉人覃美轩、赵正桃经济损失，故上诉人覃美轩、赵正桃应向曾凡菊主张权利，而不是强行侵占被上诉人高长清所有的房产。二、根据善意取得的构成要件，上诉人覃美轩、赵正桃在购买诉争房产时未尽到审慎合理的审查义务，未查看相关房产证及土地使用证，仅仅查看离婚判决书，但离婚判决书中明确对夫妻共同财产不予分割，上诉人覃美轩、赵正桃不顾被上诉人高长清的权利，依然购买涉案房产，且涉案房产未办理变更登记手续，故上诉人覃美轩、赵正桃不符合善意取得的构成要件。三、被上诉人高长清作为涉案房屋的共有权人之一，享有管理和使用房屋的权利，故被上诉人高长清要求腾退房屋于法有据。（2013）鄂恩施刑初字第00155号刑事判决书认定曾凡菊出卖涉案房产系犯罪行为，判令曾凡菊退赔上诉人覃美轩、赵正桃的经济损失，上诉人覃美轩、赵正桃在刑事判决生效后强行搬入涉案房屋居住，故无需确认房屋买卖协议的效力，被上诉人高长清诉请腾退房屋理应支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人覃美轩、赵正桃的上诉请求。
二审期间，上诉人覃美轩、赵正桃与被上诉人高长清均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为上诉人覃美轩、赵正桃对涉案房屋是否构成善意取得。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，善意取得应当符合四个要件：出让人无权处分；受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，从恩施市人民法院（2013）鄂恩施刑初字第00155号刑事判决书来看，案外人曾凡菊以出售涉案房屋为名行骗取包括上诉人覃美轩、赵正桃在内的购房款之实，双方并无转让涉案房产的合意，故不具备构成善意取得的基础条件。其次，案外人曾凡菊在出售按份共有的房产时未经占份额三分之二以上的按份共有人同意。再次，涉案房产未办理变更登记手续。最后，从被上诉人高长清在原审提交的恩施市人民法院（2006）恩民初字第411号民事判决书来看，该判决对案外人曾凡菊与被上诉人高长清的夫妻共同财产并未处理，同时，作为不动产的房屋而言，不动产登记簿记载的权利内容要高于案外人曾凡菊父母的陈述，然上诉人覃美轩、赵正桃未尽到调查核实义务，故其辩称对涉案房屋构成善意取得的理由不能成立，本院不予支持。关于恩施市人民法院（2013）鄂恩施刑初字第00155号刑事判决书应否作为本案定案依据的问题，本院认为，该刑事判决书系生效的法律文书，现无证据证实该判决书有被撤销的情形，故该刑事判决书应当作为本案的定案依据。由于上诉人覃美轩、赵正桃对案涉房屋不构成善意取得，丧失合法占用涉案房屋的正当理由，故被上诉人高长清现诉请腾退房屋理由正当，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人覃美轩、赵正桃负担。
本判决为终审判决。
审判长 段 斌
审判员 韩艳芳
审判员 覃恩洲
二〇一五年十一月十六日
书记员 李 洁