延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第456号
上诉人（原审被告）：方松虎，现住延吉市。
委托代理人：李康和，吉林阿里郎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李勇男，现住延吉市。
委托代理人：闫秀华，李勇男之妻，现住延吉市。
委托代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。
上诉人方松虎与被上诉人李勇男用益物权纠纷一案，吉林省延吉市人民法院于2015年9月9日作出（2015）延民初字第3065号民事判决。宣判后，上诉人方松虎不服上诉至本院，本院受理后，依法组织合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李勇男一审诉称：方松虎于2006年12月在延吉市小营镇政府获得20250平方米的集体土地使用权，于2011年7月又获得7600平方米的集体土地使用权。2012年2月，李勇男与方松虎经协商达成口头协议，方松虎将以上两块集体土地使用权转让给李勇男，转让价为320万元。并约定先由方松虎通过延吉市小营镇政府办理土地征用手续，将以上集体土地使用权变更为国有土地后，李勇男再支付给方松虎土地转让款320万元。达成后，从2012年6月14日至同年12月11日，方松虎先后分九次从李勇男处取走现金合计72万元，但方松虎一直未按约定办理土地变更手续。2014年4月，方松虎又将以上两块土地转让给案外人李东海。李勇男认为，小营镇政府对农村集体土地未经变更为国有土地转让给方松虎无效，方松虎未办理国有土地审批手续无权将土地转让给李勇男，方松虎未将集体土地变更登记在自己名下，根据物权法的规定，亦无权转让土地。根据合同法关于无效返还的相关规定，方松虎应返还土地转让款并赔偿损失。故诉至法院，要求方松虎返还已收取的土地转让款72万元；按月利率2%赔偿李勇男利息损失；并赔偿李勇男先期在该土地上的投入损失合计14万元。
方松虎一审辩称：2012年2月，李勇男与方松虎经协商达成口头协议，方松虎将两块集体土地使用权转让给李勇男，转让价为320万元。同时约定由李勇男办理土地规划审批手续。达成协议后，李勇男分九次支付现金72万元，方松虎为李勇男出具了收条，但其中方松虎出具的2014年8月8日的7万元收条是为李勇男在2014年6月11日支付的购买林木款补签的收条，不是土地转让款。李勇男与方松虎之间达成的口头协议，属于效力待定合同。李勇男主张合同无效，可以按无效合同处理。但合同无效，不存在利息和损失问题。2012年12月4日，李勇男为方松虎出具“保证书”，李勇男没有按“保证书”的约定在2012年12月30日之前付清土地转让款200万元。故李勇男违约。根据该“保证书”约定，方松虎处理该块土地后将李勇男已付的土地转让款返还给李勇男。故现同意返还给李勇男土地转让款，并同意按银行贷款利率支付利息，但李勇男提出的损失不符合实际，且不应由方松虎个人承担，应由双方共同承担。如合同无效，应由李勇男将土地退还给方松虎，并同意接收李勇男在该块土地上建设的活动板房。
一审法院经审理查明：原延吉市长白乡龙河村及明新村因大部分耕地被征用而解体。鉴于此，1991年7月3日，原延吉市长白乡人民政府向延吉市人民政府报请如下处理意见，一、解决被占耕地村民的农转非指标，安排好被占耕地劳动力的去处问题；二、对两个村剩余的土地，由延吉市长白乡人民政府收回管理。1991年7月22日，延吉市人民政府作出批复，同意龙河村解体及延吉市长白乡人民政府提出的处理意见。
2000年初，延吉市长白乡人民政府与延吉市小营镇人民政府合并成立延吉市小营镇人民政府（以下简称小营镇政府）。2006年，小营镇政府拟建敬老院，遂采取置换方式于2006年6月15日与方松虎签订“土地置换房屋协议书”，协议主要内容如下：一、小营镇政府有土地使用面积约21200平方米转让给方松虎，其中4000平方米为建设南山敬老院用地，剩余17200平方米土地按每平方米60元人民币计价，价款1032000元；二、方松虎为小营镇政府建设敬老院为二层楼房1290平方米，房屋质量必须达到国家验收合格；三、土地转让建设批件等有关手续由小营镇政府协助方松虎办理。敬老院的产权土地证照由方松虎为小营镇政府办理。四、按双方约定的方松虎的土地使用面积与小营镇政府的敬老院面积置换，互不找差价，如小营镇政府增加面积或敬老院屋内装修，按实际增加的价款，由小营镇政府转让相等价值的土地给方松虎；六、土地手续办理完，及时动工修建敬老院；七、方松虎为小营镇政府建设的敬老院，在交付小营镇政府使用后，除建设用地以外的剩余土地归方松虎使用。在此之前方松虎不得对剩余土地开发利用。该协议签订后，因小营镇政府拟建设的敬老院项目未得到批准，小营镇政府与方松虎于2006年12月8日又签订了“补充协议书”，协议主要内容如下：一、小营镇政府土地使用权面积经土地部门重新测量确定为20250平方米；二、由于市政府及有关部门不同意重建敬老院，因此，小营镇政府决定把要建敬老院的土地一并转让给方松虎；三、转让土地仍按原来的每平方米60元计算，转让价格总计为121.5万元；四、转让年限及方松虎使用土地按国家有关规划执行，如果在土地使用上出现不良后果由方松虎负全部责任；五、土地转让建设批件等有关手续由小营镇政府协助方松虎办理，费用由方松虎承担；六、方松虎已付部分土地转让费75万元，尚欠土地转让费46.5万元；所欠土地转让费付款方式为分期付清，即于2007年3月30日之前付23.5万元，于2007年6月30日之前付23万元。方松虎已按约定时间向小营镇政府交付了剩余土地转让款。但至今未按约定办理转让土地的建设批件手续。2011年7月18日，小营镇政府与方松虎又签订了“协议书”，约定小营镇政府以位于延吉市气象站西侧7600平方米的土地换方松虎位于延吉市气象站南侧的土地。之后，小营镇政府以位于延吉市气象站西侧7600平方米土地置换了已转让给方松虎的位于延吉市气象站南侧的3300平方米的土地。至此，方松虎受让土地为两块，一块是位于延吉市气象站南侧的土地，面积为20250平方米-3300平方米=16950平方米，一块是位于延吉市气象站西侧的土地，面积为7600平方米。
2012年2月，方松虎与李勇男经协商达成口头协议，方松虎将以上受让的土地又转让给了李勇男，转让价格为320万元。协议后，李勇男陆续向方松虎支付土地转让款，具体如下：2012年6月14日支付10万元，2012年7月8日支付30万元，2012年8月6日支付13万元，2012年8月8日支付7万元，2012年9月2日支付5万元，2012年9月29日支付2万元，2012年10月9日支付1万元，2012年12月11日支付2万元，期间，方松虎为支付由其承担的另交通事故赔偿款从李勇男处支取了2万元土地转让款。以上合计72万元。2012年6月19日，延吉市规划勘测设计院根据李勇男的申请，对以上双方约定转让的土地进行了测绘，李勇男以其开办的延边弘帆房地产开发有限公司的名义支付给延吉市规划勘测设计院测绘费14187元。2012年7月，李勇男在以上约定转让的土地上建设了一个简易活动板房，并支付给承包施工人于成民施工款2万元。同年9月因迁出在该块土地上的坟墓支付给金成镐1000元。另外，李勇男自2012年5月开始聘用韩波看护以上土地并向其支付了聘用工资合计7.2万元。以上合计107187元。
2012年12月4日，李勇男为方松虎出具“保证书”，内容是：保证在2012年12月30日前付给方松虎土地款200万元，如到期不给，方松虎有权将土地自行处理，处理后将李勇男已付的款项返还给李勇男，合同终止。
2014年4月，方松虎又将以上两块土地转让给案外人李东海。现双方争议的土地仍在李勇男管理下。
另查明，在以上转让土地上有1000根松树，其所有人为姜民范。2012年6月10日，姜民范之子姜昌钟与方松虎达成协议，将以上松树以10万元的价格出售给方松虎。当日未交款。2012年6月11日，经方松虎联系，姜昌钟又与李勇男签订了“树木转让协议”，协议约定姜昌钟将位于小营镇龙河村气象站西南约8000平方米土地上的1000根松树以10万元的价格转让给李勇男。协议签订当日，李勇男即通过方松虎向姜昌钟交付了树木转让款。
一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”第三十一条第一款规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当依照本法第四十四条规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”根据以上法律规定，征收基本农田以外的耕地不超过三十五公顷及征收其他土地不超过七十公顷的，必须经省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。原龙河村及明新村的土地经延吉市人民政府批准，由原延吉市长白乡人民政府收回管理。但其土地性质未变，仍属于农用地。原延吉市长白乡人民政府合并到小营镇政府后，该农用地的管理权利转移至小营镇政府。小营镇政府有权将该土地转让给本镇村民方松虎，但该土地仍属于农用地，方松虎应按合同约定及法律规定及时办理农用地转用审批手续，交纳土地出让金，将该农用地转为建设用地，并取得其使用权后，方可再转让。但方松虎在未办理农用地转用审批手续的情况下，又将该农用地高价转让给城镇居民李勇男，损害国家及集体利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”综上，方松虎与李勇男之间转让农用地的口头合同应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故李勇男以合同无效为理由要求方松虎返还土地转让款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于方松虎主张的2012年8月8日的“收条”是对其在2012年6月11日收李勇男交的7万元树款补写的。本院认为，因其无其他证据佐证，且其对如何补写收条的经过说不清楚，另在延吉市小营镇司法所的调解笔录中反映的是方松虎多次总计收李勇男买地款72万元，且其向本院递交的“本人对案件处理的若干意见”中也明确表示同意偿还李勇男72万元土地款。故对方松虎的主张，本院不予支持。李勇男要求方松虎返还72万元土地转让款有事实及法律依据，本院予以支持。根据合同法规定的“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本院认为，在本案中，双方均有过错，首先，方松虎将未办理农用地转用审批手续的土地转让给李勇男而导致合同无效，其存在主观过错。其次，李勇男在未取得建设用地审批手续的情况下，即按建设用地在该土地上先期投入导致损失扩大，亦存在过错。故对李勇男的投入损失应由李勇男和方松虎共同承担。本案中，李勇男的损失应当包括利息损失和先期投入损失，但李勇男要求按2%的利率计算利息损失无事实依据，本院不予支持，其利息可按中国人民银行同期贷款利率计算。因方松虎同意支付给李勇男从其收款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的全部利息，本院予以支持。其中，有2万元无收款日期，亦从最后一次收款日期即2012年12月11日开始计算利息。至于李勇男主张的在该土地上的投入损失14万元，本院根据李勇男提供的有效证据认定其在该块土地上的投入为107187元，因方松虎同意接收李勇男在该块土地上建设的活动板房，故李勇男因建设活动板房投入的2万元应由方松虎承担。扣除该2万元投入款，余87187元为李勇男的投入损失。根据双方过错，该损失应由李勇男和方松虎共同承担。李勇男要求全部由方松虎承担不符合法律规定，本院不予支持。故依照《《中华人民共和国土地管理法》第三条、第三十一条第一款、第四十四条第一款、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条之规定，判决如下：一、被告方松虎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李勇男返还土地转让款72万元整。原告李勇男于本判决发生法律效力之日起十日内将已占有的土地及地上附属的活动板房交付给被告方松虎；二、被告方松虎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李勇男支付利息，利息自被告方松虎收取每笔土地转让款之日起计算至付清以上土地转让款之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算（其中以本金10万元为基数，自2012年6月14日起计算；以本金30万元为基数，自2012年7月8日起计算；以本金13万元为基数，自2012年8月6日起计算；以本金7万元为基数，自2012年8月8日起计算；以本金5万元为基数，自2012年9月2日起计算；以2万元为基数，自2012年9月29日起计算；以1万元为基数，自2012年10月9日起计算；以4万元为基数，自2012年12月11日起计算）；三、被告方松虎于本判决发生效力之日起十日内赔偿原告李勇男投入损失87187元的50%，即43593.5元，并支付给李勇男投资的活动板房款2万元整，合计63593.5元。四、驳回原告李勇男的其他诉讼请求。如被告方松虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元（原告李勇男缓交），由被告方松虎负担。
宣判后，方松虎不服上述判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审判决认定姜昌钟与李勇男签订树林转让协议并由李勇男支付10万元树木转让款错误。根据生效的延边州中级人民法院（2015）延中民三初字第401号民事判决，方松虎与姜昌钟签订树木转让协议并由方松虎支付10万元树木转让款。2.一审认定因方松虎同意支付给李勇男从其收款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的全部利息是错误的。上诉人并没有表示利息损失全部由上诉人承担。利息损失也应按过错责任原则各承担一半。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审主要争议焦点为上诉人方松虎应向被上诉人李勇男返还的土地转让款数额以及利息损失的承担问题。上诉人对其收取72万元的事实予以认可，但称土地转让款仅为62万元，剩余10万元系方松虎向李勇男所借的款，但方松虎未能提供充分证据予以证明，故应承担对其不利的法律后果，一审判决上诉人方松虎返还土地转让款72万元并无不当。关于利息损失问题，因双方订立的《转让土地合同》违反了国家法律和政策规定，合同为无效合同。对于该无效合同，当事人双方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决认定方松虎同意支付按中国人民银行同期贷款利息计算的全部利息，但上诉人方松虎并不认可，且从一审庭审笔录中上诉人方松虎并未认可支付全部利息，故应按照双方过错责任，双方各自承担50%的利息。至于一审判决认定姜昌钟与李勇男签订树木转让协议，由李勇男支付10万元树木转让款的事实对本案的处理结果不产生影响，如双方对此有异议，可以另行解决。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持延吉市人民法院（2015）延民初字第3065号民事判决第一、第三、第四项；
二、撤销延吉市人民法院（2015）延民初字第3065号民事判决第二项；
三、上诉人方松虎于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人李勇男支付50%的利息损失，利息自上诉人方松虎收取每笔土地转让款之日起计算至付清以上土地转让款之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算（其中以本金10万元为基数，自2012年6月14日起计算；以本金30万元为基数，自2012年7月8日起计算；以本金13万元为基数，自2012年8月6日起计算；以本金7万元为基数，自2012年8月8日起计算；以本金5万元为基数，自2012年9月2日起计算；以2万元为基数，自2012年9月29日起计算；以1万元为基数，自2012年10月9日起计算；以4万元为基数，自2012年12月11日起计算）。
如果上诉人方松虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11000元，二审案件受理费11000元，合计22000元，由上诉人方松虎负担2000元，由被上诉人李勇男负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一五年十一月九日
书记员 徐 妍