广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第807号
上诉人（原审原告、反诉被告）：章光雄，男，1981年4月5日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
委托代理人：高熙炜，广东东方泽律师事务所律师。
委托代理人：王平原，广东东方泽律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市盛妆百货有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：朱炳勇，该公司董事长。
委托代理人：杜婷婷，广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人章光雄因与上诉人中山市盛妆百货有限公司（以下简称盛妆公司）合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民二初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月31日，盛妆公司（甲方）与章光雄（乙方）签订编号为NO-01C的租赁合同，约定：甲方将中山市坦洲镇盛妆女人世界（以下简称女人世界）01C柜台面积24平方米（以下简称租赁单位）租赁给乙方从事经营活动，租赁期限为二年，自2012年5月31日至2014年5月30日止，计租期以开业时间为准；合同第四条约定：在签订本合同时，乙方需向甲方缴纳相等于租赁单位两个月租金总额的履约保证金，计人民币5760元，在租赁期满、乙方全面履行本合同条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用后甲方不计息退还履约保证金；租赁单位每月租金总额为人民币2880元，租金按自然月计算；管理费，系商场提供保洁、保安、运营管理、设备设施维护等服务的综合收费，上述租赁单位按建筑面积计算每月的管理费432元；乙方需在每月的20-25日缴纳下一月度商铺租金及管理费，乙方逾期缴纳，甲方有权按应缴总额每日3%计收违约金；水电费，电费包括商场中央空调、电梯、公共照明等公共用电以及租赁单位内用电的费用……，水费包括卫生间、空调水塔、消防等公共用水以及租赁单位内的用水的费用……，水电费按国家标准收取，乙方应在每月10日前主动到甲方管理部门领取上个月的水电费单，并且必须在每月15日前付清上个月水电费，逾期缴纳按应缴水电费总额按每日0.3%收取违约金，逾期七日（含七日）以上，甲方有权单方解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，乙方投入的装修无偿归甲方所有，甲方并有权追偿损失；第五条约定：甲方对乙方的租赁单位提供物业管理服务，保证乙方安全使用，甲方负责物业及其设备的定期检查并承担物业的日常维修维护费用，营业时间商户商品自行看管，丢失或损坏，甲方不负责任；甲方提供24小时保安服务及公共区域的卫生保洁服务，保障商场的正常经营秩序；第6.3条约定：乙方在承租期内因特殊情况需要提前解除合同，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，仍视为乙方违约，双方结算完毕方可解除合同，但履约保证金和已预交的租金作为违约金不予退还；乙方未提前通知甲方而单方面提前解除合同，或未经甲方同意强行撤离，视为乙方严重违约，除乙方的履约保证金和已预付的租金及水电押金作为违约金的一部分不予退还外，另外乙方还需向甲方支付相当于三个月的租金的违约金，否则，甲方有权留置乙方物品不让撤离；第8.2条约定：合同期内乙方有下列情形之一，属乙方严重违约，甲方可单方面解除合同，没收履约保证金及开业赞助费不予退还，乙方应按合同相关条款规定支付违约金，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿损失，甲方并有权申请人民法院先予执行强制乙方搬迁，留置乙方货物并向乙方追偿：A.拖欠应缴任何款项及费用达7日以上（含7日）或本合同约定应报备案的事项无正当理由未经甲方备案（应交款项以全额缴清视为缴清款项）……I.未经商场同意，一个月内累计无人营业达到3日，连续无人营业2日以上的；第九条约定：本合同期限届满终止或因乙方违约被甲方提前单方解除（含终止）本合同，乙方投入的装修均无偿归甲方所有；租赁合同还对其他事宜进行了约定。租赁合同附件一管理公约第2条约定：商户如连续2天不开门营业，则视为商户自动解除合同，（合同保证金及预收费用）不予退还。2012年5月31日，章光雄缴纳盛妆公司铺位押金5760元、铺位赞助费7000元。2012年7月1日，女人世界开业。章光雄缴纳租金、管理费至2013年3月。2013年6月25日，章光雄委托广东东方泽律师事务所向盛妆公司发出律师函，主张盛妆公司严重违约，请盛妆公司七日内与章光雄或其律师联系商讨赔偿事宜，否则将依法解决。2013年7月上旬章光雄撤离女人世界。2013年9月4日，章光雄诉至法院，请求判令：1.解除章光雄与盛妆公司签订的租赁合同；2.盛妆公司退还章光雄履约保证金5760元、进场赞助费7000元、茶水费10000元，合计22760元；3.盛妆公司赔偿章光雄装修费损失22270元；4.盛妆公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，章光雄明确其请求解除合同的依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，即当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的。2013年9月13日，盛妆公司委托广东邦仁律师事务所向章光雄发出律师函，提出章光雄自2013年4月开始拖欠租金等费用，又于7月11日擅自撤场，属严重违约，并通知章光雄自收到律师函之日起解除双方租赁合同，如有需搬走物品在3天内清理完毕，否则视为抛弃物。
诉讼期间，盛妆公司提起反诉，请求判令：1.确认盛妆公司与章光雄之间的租赁合同已经于2013年9月22日解除；2.章光雄向盛妆公司支付拖欠的：（1）2013年4月到2013年9月的租金17280元、管理费2592元及从逾期之日至实际清偿之日止按每日3%计算的违约金（暂计至2013年9月22日违约金为43817.76元）；（2）2013年4月到2013年9月的电费258元及从逾期之日至实际清偿之日止按每日0.3%计算的违约金（暂计至2013年9月22日违约金为86.32元；（3）2013年4月至2013年9月拖欠的网费300元；3.章光雄向盛妆公司支付擅自离场的违约金8640元；4.章光雄承担反诉费用。
原审法院另查明：龙观生、张汉英为中山市坦洲镇合胜村合涌围［土地证号：国（2011）3300674）、中山市坦洲镇坦神北路1号［土地证号：国（2011）33006**）两宗国有土地所有人，土地用途为商业。龙观生、张汉英就该两宗地商业建设分别于2011年11月16日、12月5日取得建设工程规划许可证，报建面积分别为1985平方米、740平方米，项目性质均为商业，结构均为排架结构，层数均为1层。盛妆女人世界百货商场为盛妆公司经营，位于中山市坦洲镇坦神北路1号。2012年10月20日，盛妆公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
原审法院又查明：诉讼中，中山市坦洲镇合胜社区居民委员会出具《证明》，证明上述两宗地相连，该地段建有一处一层建筑物，建筑总面积为2725平方米；龙观生、张汉英出具《证明》，证明同意盛妆公司承租上述两宗地地上建筑物做商场，租赁期限截止至2017年2月28日。
诉讼中，经原审法院实地查看发现：07号铺位、39号铺位、42号铺位存在占用消防栓位置或用货架遮挡消防栓的情形，查看当日不存在占用公摊面积出租的情形。双方均对现场查看笔录无异议。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，章光雄与盛妆公司签订的租赁合同虽然是盛妆公司提供的格式合同，但章光雄自愿签订，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点有二，一是盛妆公司是否存在致使不能实现合同目的违约行为；二是章光雄是否存在违约行为。
关于焦点一。章光雄主张盛妆公司存在致使不能实现合同目的违约行为有：1.出租物所在建筑为违法建筑物，属于非法出租；2.管理混乱，纠纷不断，造成租户无法正常经营，具体表现为：（1）将公摊面积再行出租，且未核减现有租户租金；（2）商场内存在消防栓被堵等重大消防安全隐患；（3）经常与租户发生租赁纠纷，随意驱赶租户，查封租户摊位，妨碍其他租户正常经营。关于第1点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同解释）的规定，就违法建筑物订立的租赁合同为无效合同，出租方出租违法建筑物的行为应属无效而非违约。城镇房屋租赁合同解释第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案出租物所在建筑物已取得建设工程规划许可证，并已实际投入使用，盛妆公司经营的女人世界于2012年7月1日开业，并于2012年10月20日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，章光雄自女人世界开业一直使用租赁物营业至2013年7月，涉案建筑物是否取得竣工验收合格证明、房屋产权证、消防验收合格证等并不影响章光雄对租赁物的实际使用，不导致不能实现租赁合同目的情形。关于第2点，经现场查看，女人世界内存在消防栓被堵等消防隐患属实；章光雄提交的商场大门图可证实女人世界商户曾因与管理人员闹矛盾在女人世界门口拉横幅；但章光雄未能证明因消防问题影响其正常营业，进而无法实现合同目的事实；且现有证据不能证实女人世界商户拉横幅行为持续时间之长足以影响章光雄正常经营导致不能实现合同目的。至于章光雄主张的第2点中其他违约行为，其提交的证据并不足以证实，且租赁合同中对于公摊面积等问题亦未作出明确约定。综上，章光雄关于盛妆公司未提供符合约定的铺位及经营环境以致不能实现合同目的的主张不能成立。
关于焦点二。章光雄自认其缴纳租金、管理费至2013年3月，且其并未提交证据证明撤离女人世界前曾通知盛妆公司，其抗辩称盛妆公司具有法定解除合同的其他违约行为，但如上述分析，原审法院对其抗辩不予支持，章光雄擅自撤离及拖欠租金、管理费的行为构成违约，根据租赁合同约定及法律规定，盛妆公司可以行使解除权。关于双方租赁合同的解除时间问题，盛妆公司于2013年9月13日通过律师函通知章光雄解除合同，该函件于2013年9月22日签收，章光雄对邮政快递单及查询记录真实性亦无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达时即解除，故双方租赁合同自通知到达章光雄之日即2013年9月22日解除。章光雄拖欠租金及管理费的期间为2013年4月1日至9月22日（5个月零22日），拖欠租金为16512元（2880元／月X（5个月＋22／30个月）］，拖欠管理费为2476.8元［432元／月X（5个月＋22／30个月）］。
租赁合同约定乙方拖欠租金等费用7日以上或乙方提前撤离的，甲方不退还乙方的履约保证金、开业赞助费、已预付的租金及水电押金，乙方还需支付相当于三个月租金的违约金，乙方投入的装修无偿归甲方所有，并按每日3%计收拖欠租金和管理费的违约金；章光雄主张违约条款为无效格式条款。原审法院认为，我国合同法规定的违约金属于赔偿性违约金，即赔偿性违约金的支付应与违约损失额相适应，过高或者过低的，当事人可以请求人民法院予以适当减少或增加。对于违约金约定过高或过低的，已经赋予当事人相应的救济权利，租赁合同违约条款不应认定为无效条款。经原审法院释明，章光雄主张违约金过高请求予以调低。原审法院认为，租赁合同中约定违约金明显过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，按照公平原则及诚实信用原则衡量。
综上，盛妆公司不存在致使不能实现合同目的的违约行为，章光雄擅自撤离女人世界及拖欠租金、管理费构成违约。关于章光雄主张的履约保证金5760元，由于履约保证金具有违约定金性质，章光雄的行为构成违约，故原审法院不予支持其返还请求；章光雄主张的进场赞助费7000元，因盛妆公司无证据证明章光雄违约造成的损失高过履约保证金，在盛妆公司已没收履约保证金的情况下，已收取的铺位赞助费（即进场赞助费）7000元应予退还，原审法院对该返还请求予以支持；章光雄主张的茶水费10000元，因章光雄未举证证明曾支付该费用，故返还请求原审法院不予支持；章光雄主张的装修损失22270元，租赁合同约定解除合同时装修无偿归甲方所有，且城镇房屋租赁合同解释第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”即无论按约定条款还是法定条款分析，在因章光雄违约导致合同解除的情况下，章光雄主张装修费损失缺乏依据，原审法院不予支持。章光雄拖欠盛妆公司租金16512元、管理费2476.8元，应支付盛妆公司，盛妆公司主张的租金及管理费超出部分，原审法院不予支持；盛妆公司主张的租金及管理费每日3%的逾期违约金，因无证据证明违约造成的损失高过履约保证金，故不予支持；盛妆公司主张的电费258元、逾期电费违约金以及网费300元，因其未提交证据予以证实，原审法院不予支持；盛妆公司主张的相当于三个月租金的违约金8640元，因无证据证明违约造成的损失高过履约保证金，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认章光雄与盛妆公司于2012年5月31日签订的租赁经营合同（合同编号NO-01C）于2013年9月22日解除；二、盛妆公司于原审判决发生法律效力之日起七日内退还章光雄铺位赞助费7000元；三、章光雄于原审判决发生法律效力之日起七日内支付盛妆公司18988.8元（其中租金16512元、管理费2476.8元）；四、驳回章光雄的其他诉讼请求；五、驳回盛妆公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费926元（章光雄已预交），由章光雄负担782元，盛妆公司负担144元（盛妆公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）；反诉案件受理费812元（盛妆公司已预交），由盛妆公司负担601元，章光雄负担211元（章光雄于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人章光雄不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、双方当事人签订的《租赁经营合同》内容违法，属于无效合同。盛妆公司用于出租的建筑物属于非法建筑物，其就该违法建筑物与章光雄订立的租赁合同为无效合同。二、原审期间，盛妆公司在过了举证期限、法院已开庭审理的情况下，多次随时提供证据，拖延审判时间，原审法院对盛妆公司于举证期限届满后提供的证据予以采纳，属于偏帮对方当事人，程序违法。三、盛妆公司存在违约。女人世界存在消防隐患，盛妆公司管理混乱，经常有人在商场拉横幅，影响商户正常经营。因此，章光雄请求二审法院判令：1．撤销原审判决，改判支持章光雄的全部诉讼请求；2．驳回盛妆公司的全部反诉请求；3．本案的一、二审诉讼费用由盛妆公司承担。
盛妆公司针对章光雄的上诉事实和理由，答辩如下：一、章光雄于原审期间请求解除租赁合同，于二审期间又主张租赁合同无效，前后矛盾。双方签订的租赁合同合法有效，涉案租赁物并不是违法建筑，而是已取得建设工程规划许可证的合法建筑，符合对外出租的条件。二、现场消防栓仅个别被活动挡板档住，需要使用时仅需移开挡板即可。盛妆公司亦从未存在乱收费的情形。
上诉人盛妆公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院将铺位赞助费与履约保证金等同，并要求盛妆公司退还铺位赞助费，是对铺位赞助费性质的错误认定。铺位赞助费主要用于公摊部分各种设施的维护以及商场在促销活动中的广告、人员管理、条幅、空飘等各种费用，是一种纯属双方自愿的民事行为，也是进入商场、超市等大型商业场所经营的市场惯例。铺位赞助费并不担保合同的履行，无论任何情况，盛妆公司收取的铺位赞助费都不予退还。二、原审法院关于“盛妆公司主张的租金及管理费每日3%的逾期违约金以及章光雄擅自撤场的违约金，因无证据证明违约造成的损失高过履约保证金，不予支持”的认定错误。既然章光雄构成违约，而租赁合同又是双方真实意思表示，合同中关于违约条款的约定内容并没有违反法律的强制性规定，应按照合同法诚实信用原则进行全面履行。其次，根据双方约定，若章光雄逾期缴纳租金、管理费及擅自撤场，盛妆公司有权不退还履约保证金，同时要求章光雄承担违约责任。因此，双方在租赁合同中已明确了履约保证金和违约金是两个不同的概念并起着不同的作用。履约保证金是章光雄为担保租赁合同的履行，向盛妆公司给付作为债权的担保，承担的主要是惩罚功能；而违约金根据租赁合同的约定看，其性质上虽然具有惩罚功能，但主要是补偿功能。因此，章光雄作为违约的一方，应向盛妆公司支付因逾期缴纳租金、管理费及擅自撤场所产生的违约金。因此，盛妆公司请求二审法院判令：1．维持原审判决第一、三、四项；2．撤销原审判决第二项，改判驳回章光雄要求退还铺位赞助费7000元的诉讼请求；3．撤销原审判决第五项，改判章光雄向盛妆公司支付逾期缴纳租金、管理费每日3%的违约金（暂计至2013年5月31日为10532.16元），擅自撤场的违约金8640元；4．一、二审诉讼费用由章光雄承担。
章光雄针对盛妆公司的上诉事实和理由，答辩如下：盛妆公司的上诉意见，理据不足，不应予以支持。涉案建筑物没有取得建设工程施工许可证、消防验收合格证，属于违章建筑，故双方签订的租赁合同为无效合同，章光雄不存在违约行为，亦无需承担违约责任。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题。盛妆公司与章光雄于2012年5月31日签订的租赁合同约定，盛妆公司将中山市坦洲镇盛妆女人世界NO－01C柜台租赁给章光雄从事经营活动，租赁期限为二年。章光雄上诉称涉案租赁物为非法建筑物，故主张涉案租赁合同为无效合同。经查，女人世界位于中山市坦洲镇坦神北路1号，为盛妆公司经营。位于中山市坦洲镇合胜村合涌围及中山市坦洲镇坦神北路1号的两宗国有土地使用权登记于龙观生、张汉英的名下，土地用途为商业。2011年11月16日、12月5日，龙观生、张汉英分别就上述两宗土地办理了建设工程规划许可证，报建面积分别为1985平方米、740平方米（合计2725平方米），项目性质均为商业，结构均为排架结构，层数均为1层。2012年10月20日，盛妆公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该检查合格证载明：场所名称为中山市盛妆百货有限公司、地址为中山市坦洲镇坦神北路1号，使用面积为2725㎡，建筑层数为一层。中山市坦洲镇合胜社区居民委员会于2013年11月出具《证明》，内容反映登记于张汉英、龙观生名下的位于中山市坦洲镇合胜村合涌围及中山市坦洲镇坦神北路1号的两宗国有土地相连，该地段建有一处一层建筑物，建筑总面积为2725平方米，属合法建筑。综上分析，本院认为，龙观生、张汉英就上述两宗土地领取的建设工程规划许可证的面积、层数等内容与消防安全检查合格证记载的内容以及中山市坦洲镇合胜社区居民委员会出具的《证明》内容一致，能够相互印证，故本院认为女人世界所处的建筑物已经领取了建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，本院已认定涉案租赁物所处的建筑物已经取得了建设工程规划许可证，故章光雄上诉称涉案租赁物为非法建筑物遂而主张涉案租赁合同无效，证据不充分，本院对其该主张不予采纳。
关于违约责任主体的问题。章光雄主张盛妆公司存在管理混乱、纠纷不断、造成租户无法正常经营等致使不能实现合同目的的违约行为，具体表现为：（1）将公摊面积再行出租，且未核减现有租户租金；（2）商场内存在消防栓被堵等重大消防安全隐患；（3）经常与租户发生租赁纠纷，随意驱赶租户，查封租户摊位，妨碍其他租户正常经营。原审期间，经法院现场勘查，女人世界内存在消防栓被堵等消防隐患问题，而章光雄提供的商场大门图可证实女人世界商户曾因与管理人员闹矛盾在女人世界门口拉横幅，但章光雄未能提供充分有效的证据证明上述问题影响了章光雄的正常经营遂而导致其不能实现合同目的，故章光雄主张盛妆公司存在未提供符合约定的铺位及经营环境以致不能实现合同目的的违约行为，理据不充分，本院对其该主张不予采纳。章光雄确认其缴纳租金及管理费至2013年3月，并主张其于2013年7月上旬撤离女人世界，但章光雄未能提供有效证据证明其撤离女人世界前曾通知盛妆公司，故章光雄存在擅自撤离及拖欠租金、管理费的行为，构成严重违约，根据双方租赁合同的约定，盛妆公司可单方行使合同解除权。盛妆公司于2013年9月13日向章光雄发出律师函要求解除双方租赁合同，章光雄于2013年9月22日签收该函件，故原审认定双方的租赁合同于2013年9月22日解除正确。
关于章光雄承担的违约责任问题。双方的租赁合同约定：章光雄逾期交纳商铺租金、管理费，盛妆公司有权按应缴总额每日3%计收违约金；合同期内，章光雄未提前通知盛妆公司而单方面提前解除合同，或未经盛妆公司同意强行撤离，视为章光雄严重违约，除章光雄的履约保证金和已预付的租金及水电押金作为违约金的一部分不予退还外，另外章光雄还需向盛妆公司支付相当于三个月的租金违约金；合同期内，章光雄严重违约，盛妆公司可单方面解除合同，没收履约保证金及开业赞助费不予退还，章光雄应按合同相关条款规定支付违约金；因章光雄违约被盛妆公司提前单方解除合同，章光雄投入的装修均无偿归盛妆公司所有。该租赁合同签订后，章光雄向盛妆公司交纳合同保证金5760元，铺位赞助费7000元。盛妆公司主张因章光雄存在严重违约行为，故章光雄需承担如下违约责任：拖欠的租金及管理费按每日3%计算违约金，擅自离场的违约金8640元（三个月租金），履约保证金及铺位赞助费不予退还，章光雄投入的装修无偿归盛妆公司所有。章光雄抗辩双方合同关于违约金的约定过高，请求法院予以调低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，即我国合同法规定的违约金属于赔偿性违约金，赔偿性违约金的支付应与违约损失额相适应，过高或者过低的，当事人可以请求人民法院予以适当减少或增加。涉案租赁合同关于违约金的约定明显过高，故应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，按照公平原则及诚实信用原则衡量。原审法院根据上述法律规定及结合涉案租赁合同的约定、盛妆公司的损失等情况，综合认定盛妆公司不予退还章光雄履约保证金5760元及涉案铺位装修无偿归盛妆公司所有作为章光雄所应承担的违约责任，并无不当，本院对此予以维持。盛妆公司上诉主张章光雄还应承担其他的违约责任（铺位赞助费7000元不予退还、逾期缴纳租金及管理费每日3%的违约金及擅自撤场的违约金8640元），但盛妆公司未能提供任何有效证据证明其因章光雄违约而造成的损失高于履约保证金，故本院对其该主张不予采信。至于盛妆公司主张铺位赞助费的性质并不等同于履约保证金、盛妆公司不应予以退还的问题，双方于租赁合同中并没有对铺位赞助费的性质及用途予以明确约定，双方当事人对铺位赞助费的性质的理解亦不相同，但双方当事人在涉案租赁合同“违约责任”条款处约定若章光雄存在严重违约，则铺位赞助费不予退还，故本院认为铺位赞助费应理解为属于违约责任的内容。如上所述，本院已认定盛妆公司不予退还章光雄履约保证金5760元，已足以弥补盛妆公司因章光雄违约而造成的损失，故盛妆公司主张铺位赞助费7000元不予退还，理据不充分，本院对其该主张亦不予支持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人章光雄、盛妆公司的上诉请求均没有事实和法律依据，上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1380元，由上诉人章光雄负担926元，由上诉人中山市盛妆百货有限公司负担454元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年八月二十日
书 记 员 林 俊
钱绮丽