海南省万宁市人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼9006民初1056号	原告海南万运通物业服务有限公司,住所地海南省万宁市琼州大酒店四楼后侧。	法定代表人杨国致，男，该公司总经理。	委托代理人刘洋，男，1977年9月30日出生，海南万运通物业服务有限公司经理。	被告杨克军，男，1962年7月5日出生，汉族，住北京市宣武区。	原告海南万运通物业服务有限公司（以下简称万运通物业公司）诉被告杨克军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法由审判员陈运连适用简易程序于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告万运通物业公司的委托代理人刘洋到庭参加诉讼，被告杨克军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。	原告万运通物业公司诉称，2010年11月25日，“山水云间”开发商海南大庆恒业房地产开发有限公司（以下简称大庆房地产公司）与万宁山水云间物业服务有限公司（以下简称山水云间物业公司）签订《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》，委托山水云间物业公司对兴隆隆阁温泉山庄（山水云间）进行物业管理。山水云间物业公司因业主长期拖欠物业服务费，无法继续经营，2014年9月21日遂与大庆房地产公司解除了前述合同。2015年1月10日，原告与大庆房地产公司签订《前期物业管理委托服务协议》，成为山水云间物业服务单位，原告因此与山水云间的业主即形成了物业服务合同关系。同时，原告受山水云间物业公司的委托缴收前期欠收的物业服务费。被告系山水云间小区公寓楼房屋所有人。2011年1月被告接收房产并入住，作为业主，被告应依据物业服务协议向山水云间物业公司缴纳物业服务费、电梯使用费等各项物业费用。但被告在缴纳2011年全年物业费用后，自2012年起以物业收费过高拒不缴付物业服务费，原告多次催促其缴费，被告仍置之不理。原告认为，被告作为山水云间的业主，缴付物业服务费、电梯使用费等费用是其应尽的合同义务，被告拒不缴付物业服务费不但违反合同约定侵害了原告的合法权益，而且侵犯了全体业主的共同利益。为维护自身的合法权益及小区的正常物业管理运营、维护全体业主的共同利益，现根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》等相关法律规定，请求法院判决：1、判令被告杨克军支付原告物业服务费13207元、电梯养护费500元、电梯服务费1500元，共计人民币15207元；2、判令被告杨亚军支付原告违约金449565元×40%=179826元(违约金每天按应缴纳额的3%计算40%)；3、本案诉讼费由被告承担。	被告杨克军在本案审理过程中未作答辩。	原告为证明其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：	证据一、万宁山水云间物业服务有限公司《中标通知书》、《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》、资质证书，证明：万宁山水云间物业公司系兴隆隆阁温泉山庄（山水云间）的物业服务单位，拥有合法从事物业服务的资格，并且合同约定收取物业服务费用的依据及标准。	证据二、《商品房买卖合同》、2011年缴费凭证，证明：被告是房屋的产权人，房屋已经交付被告，并由被告使用；第一年的物业费被告已经同意并缴费，原、被告之间是物业服务合同关系。	证据三、海南万运通物业服务有限公司《中标通知书》、资质证书、营业执照、《前期物业管理委托服务合同》、《协议书》、公司授权委托书、《前期物业管理服务协议》，证明：被告欠缴原告物业服务单位服务费的事实；原物业服务单位委托原告负责收取业主欠缴的物业费。	证据四、山水云间小区前期物业管理补充协议明细表（共161户）、山水云间小区售楼物业管理合同明细表（共83户）、《补充协议》，证明：山水云间物业公司与小区超过半数的业主协商过收费标准，并签订物业补充协议；山水云间物业公司已与后期的买房人签订前期物业合同；原告收取物业服务费用的收费依据及标准在合同及补充协议中是有规定的。	证据五、催缴物业费通知书、邮政局邮寄缴费通知单挂号收据回执，证明：被告杨克军于2015年10月4日和2016年2月10日两次收到原告邮寄的缴纳物业费通知书，但其至今未缴纳物业费。	证据六、《海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅文件琼价费[2011]154号》、《万宁市物价局文件说明》、《万宁市物价局关于兴隆山水云间业主投诉收费问题的答复函》、《海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅琼价费[2013]198号文件》，证明：原告物业公司收费标准符合相关法律法规，因山水云间小区属于公寓小区，应按照市场调节价收取物业费。	证据七、《终止物业服务协议》，证明：万宁山水云间物业公司与开发商海南大庆房地产公司于2015年1月8日已经签订该终止协议，约定:终止双方签订的《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》。	被告未向法庭提供证据，也未出庭对原告提供的证据进行质证。	根据原告的举证情况，并核对原件，本院对原告提供的上述七份证据的真实性、合法性、关联性以及证明内容予以确认，可以作为认定本案事实的依据。	根据原告的举证情况，以及本院综合认证，结合庭审笔录，本院认定如下事实：	2010年11月25日，“山水云间”开发商大庆房地产公司与山水云间物业公司签订《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》，委托山水云间物业公司对兴隆隆阁温泉山庄（山水云间）进行物业管理，双方约定了委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务质量、住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主收取物业管理服务费用等事项。2013年1月20日，山水云间物业公司经过招投标后中标，中标价为公寓楼物业服务费每月2.6元/平方米（含公摊费每月0.4元/平方米）。2013年3月，山水云间物业公司取得叁级资质证书。	2010年6月15日，被告杨克军与大庆房地产公司签订《商品房买卖合同》购买大庆房地产公司开发的位于海南兴隆隆阁温泉山庄山水云间小区的第RB-3幢203号房屋，建筑面积为90.21平方米，该房屋为地上二层住宅楼，有电梯。被告杨克军于2011年1月11日接收涉案房屋，并与山水云间物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该《协议》第十一条违约责任中第四项约定：“乙方(被告杨克军)违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方(山水云间物业公司)有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3%支付”，该协议中还约定其他事项。同日，被告杨克军向山水云间物业公司缴纳物业费2815元、电梯费400元。后被告杨克军与山水云间物业公司签订《山水云间小区前期物业管理服务协议补充协议》，该《补充协议》约定:公寓住宅物业服务费每月2.6元/平方米（含公摊费每月0.4元/平方米）,公寓电梯基础维修养护费100元/年,公寓楼电梯使用费300元/年;物业管理费自山水云间小区统一交房之日（即2010年12月30日）起开始计收，每次交纳费用时间由物业公司通知，该补充协议还约定其他事项。	2015年1月8日，大庆房地产公司（甲方）与山水云间物业公司（乙方）签订《终止物业服务协议》，约定“在甲方经过招投标过程选聘新的物业公司，并且新选聘的物业公司与甲方签订《前期物业管理委托合同》时，大庆房地产公司与山水云间物业公司原签订的《隆阁温泉山庄（山水云间）物业管理委托合同》同时终止”。原告万运通物业公司于2014年12月18日取得三级资质证书。2015年1月9日，原告万运通物业公司经过投标，确定为山水云间小区的中标单位，中标价为公寓住宅2.2元/平方米/月。大庆房地产公司于2015年1月13日与原告万运通物业公司签订《前期物业管理委托服务合同》，该《合同》第一条约定“大庆房地产公司同意由万运通物业公司接管隆阁温泉山庄（山水云间）小区的物业服务”和第十六条第1项约定“乙方（即原告万运通物业公司）负责征收小区的物业管理费用（包括2011年度、2012年度、2013年度、2014年度业主拖欠的物业费），收取标准按原山水云间物业公司和业主商定的每平方米2.60元收取物业费。”此后，山水云间物业公司与原告万运通物业公司签订《协议书》，约定业主拖欠山水云间物业公司2011年至2014年的物业费、电梯费、水电费等，由原告万运通物业公司全权负责征收。	被告杨克军于2015年10月4日收到原告向其邮寄的《物业费缴纳通知书》，该通知书要求被告收到本通知七日内缴纳当年及前三年物业费等相关费用。被告杨克军又于2016年2月10日再次接到原告向其邮寄的《物业费缴纳通知书》，该通知书要求被告收到本通知一周内缴纳当年及前四年物业费等相关费用。因被告未按时缴纳相关费用，原告万运通物业公司于2016年6月22日向本院起诉，请求法院判决：1、判令被告杨克军支付原告物业服务费13207元、电梯养护费500元、电梯服务费1500元，共计人民币15207元；2、判令被告杨克军支付原告违约金449565元×40%=179826元(违约金每天按应缴纳额的3%计算40%)；3、本案诉讼费由被告承担。	另查明，山水云间小区至今未成立业主大会及业主委员会。原告万运通物业公司没有与业主重新签订《前期物业管理服务协议》。	本院认为，本案争议的焦点：一、被告是否应当支付原告物业服务费13207元、电梯养护费500元、电梯服务费1500元；二、被告是否应当支付违约金179826元。	第一、关于被告是否应当支付原告物业服务费13207元、电梯养护费500元、电梯服务费1500元的问题。山水云间物业公司、原告万运通物业公司相继与被告形成了物业服务合同关系，两个物业公司相继为被告提供了各项物业管理服务，被告作为业主接受了物业服务，且其也使用了电梯，应当支付相应的物业服务费、电梯服务费、电梯养护费。被告杨克军与山水云间物业公司签订的《山水云间小区前期物业管理服务协议补充协议》约定:公寓住宅物业服务费每月2.6元/平方米（含公摊费每月0.4元/平方米）,公寓电梯基础维修养护费100元/年,公寓楼电梯使用费300元/年;物业管理费自山水云间小区统一交房之日（即2010年12月30日）起开始计收；每次交纳费用时间由物业公司通知；该协议还约定其他事项。被告接受物业服务后，仅于2011年1月11日向山水云间物业公司按每月2.6元/平方米、电梯维修养护费100元/年、电梯使用费300元/年的标准分别缴纳了2011年的物业费2815元和电梯费400元。自2012年开始，未按协议约定缴费，其行为侵害了物业公司的合法权益，同时也侵害了已经交费的业主的共同利益。因此，被告应从2012年起开始缴纳物业费等相关费用，被告从2012年1月至2014年12月的各项费用应按物业服务费2.6元/平方米/月（含公摊费0.4元/平方米/月）、公寓楼电梯基础维修养护费100元/年、公寓楼电梯使用费300元/年的标准缴纳，被告2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费（含公摊费）为8444元（2.6元/平方米/月×90.21平方米×36个月）、公寓楼电梯基础维修养护费300元（100元/年×3年）、电梯使用费900元（300元/年×3年），共计9644元；2015年至2016年的各项费用应按物业服务费2.2元/平方米/月（含公摊费0.4元/平方米/月）、电梯基础维修养护费100元/年、公寓楼电梯使用费300元/年的标准缴纳，2015年至2016年的物业服务费（含公摊费）为4763元（2.2元/平方米/月×90.21平方米×24个月）、电梯基础维修养护费200元（100元/年×2年）、电梯使用费600元（300元/年×2年），共计5563元。因此，被告应缴2012年至2016年的物业服务费13207元、电梯基础维修养护费500元、电梯使用费1500元，共计人民币15207元。被告经原告多次催交而未交，根据《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告应向原告支付2012年至2016年的物业服务、电梯基础维修养护费、电梯使用费共计人民币15207元。因此，原告要求被告支付2012年至2016年的物业服务费、电梯基础维修养护费、电梯使用费共计人民币15207元，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。	第二、关于被告是否应当支付违约金179826元的问题。被告于2011年1月11日已缴纳物业费2815元、电梯费400元，按双方签订的《山水云间小区前期物业管理服务协议补充协议》所约定的公寓住宅物业服务费每月2.6元/平方米（含公摊费每月0.4元/平方米）、公寓电梯基础维修养护费100元/年、公寓楼电梯使用费300元/年的标准计算，被告实际上已于2011年1月11日交满2011年的物业服务费2815元（2.6元/平方米/月×90.21平方米×12个月）、电梯使用费300元（300元/年×1年）、电梯基础维修养护费100元（100元/年×1年）。因此被告是从2012年开始不按协议约定缴纳物业费等费用，应从2012年开始计算违约金。虽然被告与山水云间物业公司签订的《前期物业管理服务协议》未约定物业服务费用及相关费用缴纳的具体时间，但在原告两次向被告催交的情况下，被告应交而未交物业服务费等相关费用，应向原告万运通物业公司支付违约金。被告分别于2015年10月4日和2016年2月10日两次收到原告向其邮寄的《物业费缴纳通知书》，两份通知书均要求被告收到本通知七日内缴纳当年及之前几年的物业费等相关费用。根据被告杨克军和山水云间物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《山水云间小区前期物业管理服务协议补充协议》中约定的“每次交纳费用时间由物业公司通知”，故2012年、2013年、2014年、2015年四年的物业服务费等相关费用的违约金计算天数均应从2015年10月12日起计算至2016年6月22日（原告起诉之日）止，计255天；2016年物业服务费的违约金计算天数应从2016年2月18日起计算至2016年6月22日（原告起诉之日）止，计126天。根据被告杨克军与山水云间物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第十一条约定的“乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（山水云间物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3%支付”，因原告未提交其实际损失，双方约定每天按应缴额的3%支付违约金明显过高，应予以适当减少，综合考虑双方的具体情况，按每日加收1‰的违约金比较公平合理。因此，被告杨克军应向原告万运通物业公司支付2012年到2016年的违约金人民币3519元（3215元×1‰/天×255天+3215元×1‰/天×255天+3215元×1‰/天×255天+2782元×1‰/天×255天+2782元×1‰/天×126天），而原告起诉要求被告支付违约金人民币179826元过高，过高部分本院不予支持。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《海南经济特区物业管理条例》第六十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：	一、被告杨克军于本判决生效之日起十日内向原告海南万运通物业服务有限公司一次性支付2012年至2016年的物业服务（含公摊费）人民币13207元、电梯使用费人民币1500元、电梯基础维修养护费人民币500元、违约金人民币3519元，四项共计人民币18726元。	二、驳回原告海南万运通物业服务有限公司的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案案件受理费人民币2100元，由原告海南万运通物业服务有限公司负担人民币1897元，被告杨克军负担人民币203元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。	审判员  陈运连		mczvqnfqcznrkwv7fb二０一六年九月十九日	案件唯一码	书记员赵子慧	附本案适用的法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。	《物业管理条例》	第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。	已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。	《海南经济特区物业管理条例》	第六十八条业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。	《最高人民法院关于审理	物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》	第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务	为抗辩理由的，人民法院不予支持。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。																											审核：陈运连 撰稿：陈运连 校对：赵子慧 印刷：赵子慧																															海南省万宁市人民法院 2016年9月19日印刷																（共印12份）