重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第00598号
上诉人（原审被告）：重庆盛夏实业有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉音巷文广大厦***号。
法定代表人：谭建旗，该公司董事长。
委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周桂贤，女，1977年11月15日生，土家族，重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。
上诉人重庆盛夏实业有限公司（以下简称盛夏公司）与被上诉人周桂贤商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年11月13日作出（2014）石法民初字第01976号民事判决，盛夏公司不服，向本院提出上诉，本院受理后，于2015年7月6日、2015年7月28日、2015年8月3日三次公开开庭进行了审理，上诉人盛夏公司的委托代理人田永禄，被上诉人周桂贤的委托代理人康小平均到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年1月18日，盛夏公司（为甲方）与周桂贤（为乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇万寿大道畔山华府2-16-1号房屋以390576元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2、本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；3、暂未达到上述条件的，已通过单幢竣工验收亦视为符合交付条件。预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房�产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。周桂贤于签约当日向盛夏公司付清房款。2012年4月25日，盛夏公司向周桂贤交付了房屋。盛夏公司在庭审中提出周桂贤主张的违约金过高，要求人民法院进行调整。2013年10月23日，畔山华府工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。石柱县国土资源和房屋管理局于2014年7月9日受理了重庆盛夏实业有限公司申请办理周桂贤的房屋产权证申请。2014年5月21日，石柱县国土资源和房屋管理局出具证明，其内容为：兹有重庆盛夏实�有限公司开发的“畔山华府”一期办理房地权属登记资料于2013年3月11日提交我局，因我局按市局统一规划安排，全市区县进行系统升级改造（实行网签商品房买卖合同登记等规范），故未受理“畔山华府”提供的办理权属登记相关事宜，且全县如此。后石柱县国土局向本院来函撤销了该证明。
周桂贤起诉称：周桂贤于2011年1月18日与重庆盛夏实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买其开发的位于石柱县万寿大道127号畔山华府小区2栋16楼1号住房一套，房屋建筑面积126.4平方米，总成交金额为390576元。周桂贤按合同约定于签约当日向盛夏公司首付120576元，余下27万元银行贷款支付。盛夏公司在工程未竣工验收的情况下通知业主接房。周桂贤根据盛夏公司的通知于2012年4月25日交清房屋契税等，办理了接房手续。周桂贤在签订合同时向盛夏公司提交了办理产权登记需由周桂贤提供的各种资料。双方签订的合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房，在本商品房交付使用之日起60日内，应向当地土地房屋登记机构提出办理本商品房的房地产权证的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。周桂贤在接房后居住使用该房屋已近两年时间，但盛夏公司至今仍未办理房地产权证申请手续。周桂贤起诉请求：1、依法判令盛夏公司向周桂贤支付违约金从2012年2月29日至2014年4月30日违约金29293.00元及以后至盛夏公司履约终止之日的违约金；2、由盛夏公司承担本案诉讼费用。
盛夏公司辩称：盛夏公司没有及时办理房屋产权证的原因是周桂贤没有及时提交信息资料给盛夏公司；2013年初，盛夏公司已经将资料提交给了石柱县国土局，因办理系统升级，石柱县国土局停办房产证。盛夏公司不存在违约，请求驳回周桂贤的诉讼请求。
一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，周桂贤已经履行了支付购房款的义务。双方在《商品房买卖合同》中明确约定盛夏公司应在将房屋交付给原告使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但盛夏公司至今未办理，故应按合同约定承担从2012年6月24日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。盛夏公司提出的2013年3月11日已向石柱县国土房管局提交办证资料，由于系统升级才未受理的理由不能成立，因为盛夏公司在2013年10月23日才取得工程竣工验收备案登记证，在2013年3月11日还未取得土地房屋权属证书，不具备办理预售后房�权属转移登记的条件。盛夏公司还辩称是周桂贤不按盛夏公司的要求提交办证资料才导致逾期未办证，但盛夏公司没有提供证据证明其向周桂贤履行了通知义务，故对其主张不予支持。关于盛夏公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之一的标准，没有高过司法解释的标准，故对违约金不予调整。重庆盛夏实业有限公司赔偿周桂贤逾期办证违约金（以已付购房款390576元为基数按日万分之一从2012年6月24日计算至重庆盛夏实业有限公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年7月9日止）。依照《中华人民�和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆盛夏实业有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿周桂贤逾期办证违约金29136.97元；二、驳回周桂贤的其他诉讼请求。案件受理费532.00元，由原告负担3.00元，由被告重庆盛夏实业有限公司负担529.00元。
盛夏公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，并按其上诉理由进行改判。主要事实和理由：（一）计算逾期申请商品房产权转移登记违约金的截止时间应是取得房地产权总证之日即2013年10月21日，或是取得竣工验收备案登记之日即2013年10月23日，原判认定购房人取得房地产权证的时间为计算违约金的截止时间不当。1.盛夏公司早在办理预售备案登记时就提交了办理分户登记的申请及相关资料，石柱县国土局当时未受理的原因是未取得竣工验收备案登记证和房地产权总证，而在取得该两证后，石柱县国土局就应当按照有关规定出具商品房产权分户登记受理单。该局未出具登记受理单的原因，是该局电脑办证系统改设为网签后无法按时出具登记受理单。一审将该局不出具登记受理单归责于盛夏公司，显失公平。2.早在2014年3月就有购房人对盛夏公司提起逾期办证违约之诉，鉴于此，盛夏公司不可能拖延到2014年6月才向石柱县国土局申请商品房产权分户登记。3.一审将购房人取得商品房产权证的时间认定为申请商品房产权分户登记的时间，有违常理。因为申请登记后，还须经历数天甚至数月的办证期间。（二）周桂贤主张的计算逾期办证违约金标准过高，依法应予调整。1.购房人持有房屋登记部门登记备案的商品房预售合同，即可以办理子女上学和抵押贷款等；同时，购房人通过按揭贷款方式购买商品房，其取得的商品房产权证也会被贷款银行押着。因此，购房人不会因为迟延取得产权证而遭受损失。2.人民法院应当做到同案同判。重庆市范围内已有多起生效判决对当事人主张的过高的逾期办证违约金进行了调整，其中重庆市梁平县人民法院对按揭房迟延办证的违约金只判支付2000元，该判项还被终审判决维持。
周桂贤答辩称：（一）一审认定的逾期办证违约期间正确。1.双方约定的是盛夏公司取得登记受理单之日为计算违约金的截止日期，一审按此约定确定计付违约金的终期并无不妥；2.盛夏公司没有提供证据证明其在石柱县国土局出具登记受理单之前，就已向该局提供了完整的办证所需资料；3.即使是石柱县国土局应当出具受理单而未出具，盛夏公司也应当对因第三人的原因造成的违约承担责任。（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对逾期办证违约金计算标准没有约定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。双方约定的违约金算标准明显低于该标准，故不能调整。
二审中，盛夏公司举示了以下证据：1.《重庆市房产面积测算报告书》；2.石柱县国土局于2014年9月23日向一审法院出具的《关于畔山华府商品房业主业务受理通知书的情况说明》；3.石柱县国土局不动产登记中心主任黎某某的出庭证言。该三组证据拟证明石柱县国土局应当在盛夏公司取得“畔山华府”竣工验收备案登记证和房地产权总证后出具办理分证的受理单。周桂贤质证认为，该三组证据不属于二审新证据。并且，证据1不是分户的测绘报告，与本�无关联；证据2的内容与石柱县国土局出具的业务受理通知书相矛盾；证据3系孤证，且作为证人证言，其证明力弱于书证登记受理单的证明力。
周桂贤在二审中举示了石柱县人民政府于2013年8月29日在政府公开网上对公开信箱的回信，拟证明“畔山华府”未通过规划验收和综合验收。盛夏公司质证认为，该证据与本案无关，因为盛夏公司在2013年10月就取得了工程竣工验收备案登记证。
本院经审查认为，盛夏公司出示的《重庆市房产面积测算报告书》是“畔山华府”房屋面积分层及分户汇总表，该报告系办理竣工验收备案登记证及商品房产权证所必须具备的资料，与本案具有关联性；《关于畔山华府商品房业主业务受理通知书的情况说明》的内容，与证人黎某某的出庭证言能够相互印证。故本院对盛夏公司所举示的三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并认为其可以作为认定本案事实的根据。周桂贤提交的回信所写明的验收时间系在盛夏公司取得竣工验收备案登记证之前，这显然与本案案情事实无关联，故不能作为认定本案事实的根据。
本院二审查明：周桂贤在与盛夏公司订立商品房买卖合同当日，即委托该公司代为提交办理商品房产权登记的相关资料。石柱县国土局给周桂贤颁发的房地产权证记明的登记（颁证）时间是2014年7月9日。
盛夏公司于2013年10月21日取得“畔山华府”房地产权总证，于2013年10月23日取得该楼盘竣工验收备案登记证。盛夏公司举示的《重庆市房产面积测算报告书》能够证明石柱县土地房屋勘测所对“畔山华府”分户面积进行了测算，并于2013年9月3日作出该报告。石柱县国土局于2014年9月23日作出的《关于畔山华府商品房业主业务受理通知书的情况说明》载明：“一、我局的办证流程。一是开发商将业主签订的商品房买卖合同进行备案登记，待取得《重庆市建筑工程竣工验收备案登记证》后才能申请总登记。二是开发商总登记结束后，凭总登记的房地产证再申请分户登记。三是我局从去年开始将手工备案登记转为网签登记。二、盛夏公司的办证情况。2013年3月11日，盛夏公司向我局提交办理商品房《房地产权证》的申请，因其未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故我局未予受理。2013年10月23日，盛夏公司取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备案（2013）013号），随后申请办理了总证，分户办证得以陆续进行。三、业务受理通知书的时间说明。由于我局实行网签以后，在网上信息录入审核完毕后自动生成业务受理通知书，即业务受理通知书的时间就是房地产权证的登记时间，两个时间相同。但办理‘房地产权证’还有很多的程序，最重要的是需要补录项目楼盘相关信息并需市局导入数据核实，才进入审核办证流程。按我局办证时限要求，正常的转移登记时限为20个工作日，对大的楼盘进行分户登记时限可能要30个工作日。”石柱县国土局不动产登记中心主任黎某某在二审中出庭作证称：1.申请房地产权登记按规定需要提交竣工验收备案登记证、房产面积测算报告、购房合同、购房人的身份证明、委托书及其缴纳税款、大修基金的凭据等资料；2.“畔山华府”是石柱县国土局第一个实行网上审签的楼盘，由于网签是第一次做，也是在摸索阶段，工作人员也要培训，即使具备了出具登记受理单也没有出具；3.2015年5月才开始对实行网上审签的出具登记受理单，在这以前没有给哪个楼盘出具过纸质的登记受理单；4.“畔山华府”办理分证，其他的材料都具备了，只是等竣�验收备案登记证，等取得了该证就应当出具登记受理单；5.当事人出示的业务受理通知书，是网上审签完毕后电脑自动生成的，其记载的受理时间与颁证时间一致，实际受理时间应当在该受理通知书记载的受理时间之前。证人黎某某的证言与石柱县国土局作出的《关于畔山华府商品房业主业务受理通知书的情况说明》能够相互印证，共同证明盛夏公司在2013年10月23日取得竣工验收备案登记证后，即具备了房屋登记部门受理其办理“畔山华府”产权分户登记的条件。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方在二审中争执的焦点是：1.盛夏公司逾期申请商品房产权转移登记违约金计算期间的截止时间问题；2.盛夏公司逾期申请商品房产权转移登记违约金的计算标准问题。
关于盛夏公司逾期申请商品房产权转移登记违约金计算期间的截止时间问题。就计算该违约金的截止时间，周桂贤主张其应是石柱县国土局颁发的房地产权证记明的登记（颁证）时间即2014年7月9日，盛夏公司认为应是自己取得房地产权总证的时间即2013年10月21日，或者是自己取得竣工验收备案登记证的时间即2013年10月23日。本院认为，认定盛夏公司取得竣工验收备案登记证的时间为计算违约金的截止时间较为恰当。其主要理由如下：
首先，认定该截止时间为颁证时间或者取得房地产权总证的时间均有悖常理。以颁证时间作为受理时间，显然不符合常理。因为按照正常的业务流程，房屋登记部门受理办证申请后，还须经过一段时间的初审和网上审签等程序才能颁发房屋产权证，即实际受理时间与颁证时间不可能是同一天。盛夏公司取得房地产权总证的时间是2013年10月21日，而其取得竣工验收备案登记证的时间却是2013年10月23日，即在取得房地产权总证时尚未取得竣工验收备案登记证。因为取得竣工验收备案登记证是商品房权属登记的前提条件，所以，认定取得房地产权总证的时间为计算违约金的截止时间也不合情理。
其次，认定取得竣工验收备案登记证的时间为计算违约金的截止时间，符合合同当事人的真实意思表示。双方的合同约定，双方在涉案商品房交付之日起60日内，共同向房屋登记机构提出办证申请，提交相关资料并取得登记受理单；若周桂贤委托盛夏公司办理，盛夏公司则应在交房之日起60日内提交相关资料并取得登记受理单；如因盛夏公司的责任，未按期提出申请并取得登记受理单的，则应承担违约责任。依此约定，向房屋登记机构提出办证申请并提交相关资料是双方当事人的义务，但在实际履约中盛夏公司接受周桂贤的委托后就转为单方的义务，即约定由盛夏公司一并向房屋登记机构提出申请并提交相关资料。并且约定盛夏公司应当在涉案商品房交付之日起60日内完成该义务，若因该公司的责任而未按期完成则应承担违约责任。由此可见，双方达成该约定之目的，旨在促使盛夏公司积极履行向房屋登记机构提出申请并提交相关资料的义务，即只要盛夏公司在约定期限内履行了该义务，而房屋登记机构迟延登记办证则不属于盛夏公司的责任，即不能因此而视为盛夏公司违约，从而追究其违约责任。截至2013年10月23日，盛夏公司完成了向房屋登记机构提出办证申请并提交应由其提交的办证资料义务，而房屋登记机构基于自身原因未能出具登记受理单并及时办理产权登记。依据双方的约定，对于因房屋登记机构的原因所致时限延误，不能追究盛夏公司的责任。进一步探究双方约定的盛夏公司提交相关资料并取得登记受理单之真意，应认为其履行提出申请并提交相关资料的义务为实质内容，取得登记受理单只不过是完成该义务的表象和证明。盛夏公司在不能如期获得登记受理单这一证据的情况下，能够提供其他有效证据证明截至2013年10月23日完成了提出申请并提交相关资料的义务。根据双方的合同所表达的真实意思，盛夏公司不承担自己完成提出申请并提交相关资料义务之后的时限延误之责。因此，应以盛夏公司完成该义务的截止时间作为计算违约金的终期。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，合同当事人应承担第三人原因所致违约的责任。该法条表述的法律规范属于任意性规范，只适用于合同当事人对第三人原因所致违约的责任承担未作约定之情形；然而，本案合同当事人已对该责任承担作出约定，故无适用该规定之余地。周桂贤主张本案应适用该规定确定违约责任的�由不能成立。
再次，认定取得竣工验收备案登记证的时间为计算违约金的截止时间，符合公正正义的法律精神。盛夏公司提出办证申请并提交相关资料后，石柱县国土局本应按其致函一审法院释明的办证时限要求，即正常情况下在30个工作日内完成商品房产权登记，但该局因改设网上审签程序之初电脑办证软件系统升级、办证人员技术培训耽误时日而迟延完成登记。对于因房屋登记机构迟延登记所致时限延误，苛责于盛夏公司，也有违公平正义的法律精神。
关于逾期申请商品房产权转移登记违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。合同没有约定或�损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该司法解释规定的逾期申请商品房产权转移登记违约金计算标准高于双方约定的标准，因此，本院对盛夏公司提出的调低违约金计算标准的主张，不予采纳。
综上所述，盛夏公司关于周桂贤主张的逾期申请商品房产权转移登记违约金计算标准过高因而应予调整的上诉理由，因与合同约定和法律规定相悖，本院不予采纳；其提出的以自己取得竣工验收备案登记证的日期作为计算逾期申请商品房产权转移登记违约金的截止时间的上诉请求，理由正当充分，本院予以支持。当事人在二审中提出新证据，致使本院纠正一审认定的部分事实并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院�于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2014）石法民初字第01976号民事判决；
二、重庆盛夏实业有限公司向周桂贤支付逾期申请商品房产权转移登记违约金18982元，限本判决生效之日起三日内付清；
三、驳回周桂贤的其他诉讼请求。
一审案件受理费529元，由周桂贤负担185元，重庆盛夏实业有限公司负担344元；二审案件受理费529元，由周桂贤负担185元，重庆盛夏实业有限公司负担344元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 刘文玉
二〇一五年八月十日
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书 记 员 陈桂华