浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第574号
上诉人（原审原告）冯旭。
委托代理人冯史阳。
被上诉人（原审被告）杭州物华物业服务有限公司。
法定代表人陈为民。
委托代理人张鑫。
被上诉人（原审被告）杭州欣新房地产开发有限公司。
法定代表人罗立国。
委托代理人王欣、陆之悦。
上诉人冯旭因与被上诉人杭州物华物业服务有限公司（以下简称物华物业）、杭州欣新房地产开发有限公司（以下简称欣新房产）财产损害赔偿纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2012）杭余余民初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，集美岸上蓝山小区系欣新房产开发建造，物华物业系该小区物业管理服务单位。冯旭于2008年4月与欣新房产签订商品房买卖合同，购买该小区紫云苑7幢1单元101室房屋，建筑面积约88平方米；并约定在房屋交付时，欣新房产还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房屋交付后，冯旭于2010年下半年装修，并于2011年春节后入住。2012年5月中旬，冯旭因工作需要去广东，直至同年7月18日回到家中。当即发现房屋内污水积水严重，室内地板、家具等物品被污水浸泡，墙壁及装修已有发霉痕迹。冯旭随即联系了物华物业，经检查发现污水系从冯旭厨房中与污水主管道连接的支管道反冒进来，物华物业当即派员协助冯旭打扫、清理房屋，并对堵塞的污水主管道进行了疏通。但事后就冯旭的经济损失赔偿问题，一直未达成一致的解决意见。为此，冯旭诉至原审法院，请求：1、判令物华物业、欣新房产赔偿冯旭的装修、家具、交通费、住宿费及其他各项合理损失共计人民币20万元（其中：装修、家具为评估报告的原值92430.87元；交通、食宿费500元；房租费52500元；预评估费1000元，以及为了配合评估机构支出的打孔人工费160元，同时包括棉被、衣物等损失。2、判令物华物业、欣新房产支付鉴定费28000元，评估费5000元。原审审理中，冯旭提出司法鉴定申请，要求对房屋污水反冒原因进行分析鉴定，并对房屋内装修及部分家具家电因被污水浸泡造成的损失进行评估鉴定。经原审法院委托，浙江省计量科学研究院于2013年3月作出鉴定报告，认为涉案房屋所在单元的厨房污水主管在101室厨房污水支管与主管连接处以下的位置被污物堵塞，导致楼上用房的厨房污水从101室厨房排污支管的承接水池下水的接口处反冒；污水主管的水平排出管存在严重倒坡的施工质量问题，不符合国家相关规范规定，是造成管道中污物积淀使管道堵塞的内因，另外该部位弯头较多状况对污水流速及杂物的顺畅排放也存在不利影响。2013年11月，杭州永信资产评估有限公司作出资产评估报告书，评估结果为室内装修损失评估价值47838.41元，家具家电损失评估价值6291元，合计54129元。因鉴定评估，冯旭支付鉴定费28000元、评估费5000元。另查明，一、2013年4月28日，涉案房屋再次发生厨房污水反冒的事件，物华物业得悉后及时派员去现场协助冯旭进行清扫，并与相关业主联系沟通，提出解决方案。二、审理中，冯旭因协助鉴定机构作污水反冒原因现场开挖需要，支出人工费160元。三、污水反冒事件后，由于鉴定和评估需要，涉案房屋一直空置，冯旭借住他处。四、审理中，经原审法院走访当地华邦地产等多家房屋中介，类似涉案物业的每月租金约1500元左右。
原审法院认为，本案双方争议的问题主要有：一是赔偿责任的认定问题，二是冯旭经济损失项目、数额的认定问题。关于赔偿责任的认定问题，根据浙江省计量科学研究鉴定分析意见，污水反冒的原因是由于污水主管的水平排出管存在严重倒坡的施工质量问题所引起的排污不畅。欣新房产作为该商品房的开发商，应向冯旭等房屋买受人交付既符合合同约定又能正常使用的商品房。而排污设施系房屋结构组成部分，应属于出卖人对商品房质量瑕疵担保责任范围，故对于涉案房屋中的排污管道施工质量问题，欣新房产应承担采取修复等补救措施并赔偿损失的违约责任。由于涉案中排污管道施工质量系隐蔽工程，物华物业在日常的物业服务管理中难于发现，在冯旭报告后物华物业也积极地协助冯旭对毁损现场进行打扫、清理，并及时疏通管道，履行了必要的物业服务管理义务，故冯旭以物华物业疏于管理为由诉请共同承担赔偿责任，证据不足，原审法院不予支持。另外，虽然冯旭因长期未回家中使污水沉积，但污水从厨房排污管反冒的发生，已超出了冯旭对房屋维护管理的合理预见范围，欣新房产据此认为冯旭也有责任的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于损失赔偿的项目及金额问题，冯旭房屋室内因污水浸泡所造成的经济损失已由评估机构作损失评估，原审法院将按评估结论作认定，包括因鉴定、评估所产生的合理费用。冯旭主张应按财物原值赔偿，缺乏依据，其过高的诉讼请求，原审法院不予支持。由于涉案房屋室内被污水浸泡后，需进行原因分析鉴定、损失评估及合理的修复期，冯旭主张房屋空置损失赔偿，应属合理。结合本案的实际情况并参照同类物业的租金状况，原审法院酌情认定空置损失赔偿期为18个月，按每月1000元计算。冯旭过高的诉讼请求，原审法院不予支持。对于冯旭诉请的其他项目的赔偿请求，证据不足，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州欣新房地产开发有限公司赔偿冯旭装修、家具家电损失54129元，于判决生效后十日内付清。二、杭州欣新房地产开发有限公司赔偿冯旭房屋空置损失18000元，于判决生效后十日内付清。三、杭州欣新房地产开发有限公司支付冯旭鉴定费28000元、评估费5000元及人工费160元，共计33160元，于判决生效后十日内付清。四、驳回冯旭其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由冯旭负担2150元，杭州欣新房地产开发有限公司负担2150元。
宣判后，冯旭不服，向本院提起上诉称：一、原审法院未予查明的案件基本事实有：杭州永信资产评估有限公司出具的评估报告中明确载明关于房屋内受污水浸泡影响的衣物、棉被损失无法做出评估鉴定，故未计入评估价值。而上诉人家中污水反冒后上述财产的确遭受损失，针对评估中的棉被衣物等漏项，上诉人请求原审法院予以裁量，而原审法院在判决时显然忽略了这一重要事实。二、关于本案的责任承担问题。物华物业对于上诉人家里污水反冒造成的损失难辞其咎。1、本案中，涉案房屋的排污管道是一楼与楼上共用设施，物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能造成损害的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任。遗憾的是，在上诉人家里因污水反冒起诉后，家中再次发生污水反冒。2、即便该安全隐患是第三方原因设计或施工问题造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，污水反冒的事故在该小区已经发生多起，被上诉人一却没有引起足够的重视，逐一排查安全隐患。三、关于本案损失数额的确定问题。
1、关于污水反冒造成的房屋装修及家具家电等损失部分，经杭州永信资产评估有限公司评估，室内装修损失评估值47838.41元，室内部分家具家电损失评估值为6291元，评估值合计54129元。对此，上诉人认为评估装修时不应该套用损失补偿率，室内装修损失应为未打折前的评估值即75420.87元，而室内家具家电部分重置价值与评估值之间差异较大，套用的补偿率过低。房屋作为上诉人的婚房，可以说是积累了两代人的心血，而房屋和家具、家电等作为价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损。按照侵权责任理论，承担侵权责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。被上诉人赔偿上诉人损失的范围不但包括直接的财产损失，也应当赔偿相应的价值贬损。上诉人请求二审法院考虑到本案中婚房的特殊性，判决时以整体家装损失92430.87元作为依据。2、关于污水反冒造成的其他损失，上诉人为处理污水反冒而支出的交通费、住宿费合计12000元确属合理必要的支出，且提供了第三方出具的发票，因此原审法院以该组证据是上诉人单方制作而不予认定显然欠妥。其判决时套用1000元每月计算房屋空置费用显然过低、有失公允。综上，恳请二审法院：1、撤销原判决第一项，并依法改判被上诉人赔偿上诉人装修、家具家电等损失92430.87元；2、撤销原判决第二项，并依法改判被上诉人赔偿房屋空置损失39600元；3、撤销原判决第四项，并依法改判被上诉人处理污水反冒造成的交通差旅及误工损失12000元；4、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人物华物业在二审中辩称：一、上诉人的真正损失，应该由上诉人自己进行举证。一审的时候，上诉人对于衣服、棉被等，并没有提供有关的证据予以证明，所以是举证不能。二、物华物业作为物业服务公司，对于涉案房屋所在的小区，已尽到了自己的管理义务，对于污水反冒的原因，物华物业认为是房屋的建筑质量等原因而造成的。三、原审法院对于冯旭的损失认定是合法、适当的。
被上诉人欣新房产在二审中辩称：一、杭永估（2013）147号《评估报告》系原审法院依法委托杭州永信资产评估有限公司出具，其评估的程序和内容符合法律及资产评估准则的规定，原审法院据此认定上诉人财产损失数额符合法律规定。二、上诉人提出原审判决遗漏棉被、衣物等损失，欣新房产认为，根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对其主张应提供证据予以支持，否则即应承担不利后果。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请贵院依法维持原判、驳回上诉人的上诉请求。
二审中，冯旭向本院提供下列证据：（1）下水道整改费用的单据一张，欲证明了其房屋的下水道要进行整改，所以需要一定的费用。（2）房屋租赁合同一份，欲证明房子的租金是2300元，一审法院按照1000元的标准处理不当。（3）冯旭的结婚证一份，欲证明冯旭是在2012年结婚的，本想用该房作婚房，由于房子的污水问题，所以造成了冯旭的结婚延期。（4）郑书建的收条一份。欲证明鉴定机构来进行测量的时候，当时工作人员没有工具，所以冯旭借了有关的工具，花费了一定的费用。经质证，物华物业对证据（1）的真实性、关联性、合法性均有异议，该单据从时间上看是2014年2月17日，也就是调查之前一天，与本案争议无关。对证据（2）的真实性、关联性、合法性也有异议，该租赁房屋的地点在浙江省江山市，不能作为本案的租金参考。对证据（3）的真实性、合法性没有异议，但对关联性提出异议，涉案房子的损失与是否作为结婚用房没有直接的关联性。对证据（4）的真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明上诉人在鉴定时租赁了工具的事实。欣新房产对于证据（1）的真实性、关联性、合法性均有异议。认为该单据不是正规的发票，而且其用途以及是否实际发生无法核实。对于房子的损失，应该包括在评估报告之中了。对证据（2）的质证意见与物华物业相同。对于证据（3）的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，这与本案的损害赔偿的数额没有关联。对于证据（4）的真实性、关联性、合法性有异议，其出租人是个人，而且书写的时间、事由都是无法核实的，而且一审在开庭审理时，上诉人也没有提出过，所以对于是否发生过500元的租赁费用有异议。本院认为，冯旭提供的证据（1）因该费用不在一审审理范围内，本院不予评述。证据（2）不能支持上诉人的证明目的。对证据（3）的真实性予以确认。对证据（4）因冯旭没有进一步举证证明该费用是用于鉴定所需，故对其关联性不予确认。物华物业、欣新房产没有向本院提供新的证据材料。
经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，（一）关于上诉人提出原审法院漏判其衣服、棉被一节，经审查，杭州永信资产评估有限公司作出的杭永估（2013）147号资产评估报告书的特别事项说明中曾注明“委托房屋内受污水浸泡影响的衣物、棉被损失无法作出评估鉴定”，但上诉人在一审中提供的视频光盘及照片无法清楚地反映衣物、棉被被浸泡的情况，在二审中也没有进一步提供确凿证据证明当时有衣物、棉被受到浸泡，故本院对冯旭的该部分上诉理由不予支持。（二）根据浙江省计量科学研究院作出的鉴定结论，污水反冒的原因是由于污水主管的水平排出管存在严重倒坡所致，属于施工质量问题引起的排污不畅。故应由该房屋的开发商欣新房产承担相应的赔偿责任。同时，由于污水堵塞的部位是在涉案房屋厨房的污水主管与支管连接处的下端，而上诉人又长期不住在涉案房屋内，不属于小区共有部分，作为物业管理公司在日常服务管理中无法及时发现该污水反冒的情况，在上诉人向物华物业反映后。物华物业也及时地派人协助上诉人打扫、清理房屋，疏通堵塞的污水管，尽到必要的管理服务义务，因此，上诉人要求物华物业也承担赔偿缺乏依据，对冯旭的该部分上诉理由，本院不予支持。（三）关于本案损失的数额，杭州永信资产评估有限公司根据原审法院的委托，采用成本法对因污水浸泡造成进行了评估，评估结论为：冯旭房屋的室内装修损失评估价值为47838.41元，家具家电损失评估价值为6291元。上诉人认为不应该套用损失补偿率及应该考虑贬值损失的上诉理由因依据不足，本院不予采纳。而上诉人要求赔偿交通费、住宿费合计12000元因也依据不足，本院不予支持。关于房屋空置损失，冯旭虽在二审中提供了一份其在江山市租赁房屋的合同，但该租赁的房屋与本案集美岸上蓝山小区的房屋不具有可比性，且冯旭也没有进一步举证证明实际发生了租赁费，因此，其要求按照每月2300元的标准计算房屋空置损失，本院不予采纳。而原审法院参照同类物业的租金状况，酌情确定按每月1000元的标准计算18个月的房屋空置损失为18000元并无不当。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由冯旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
代理审判员 韩 昱
代理审判员 官家辉
二〇一四年四月十一日
书 记 员 朱 江