广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法民一初字第397号
原告周慧文，女，1975年10月13日出生，香港居民身份证号码。
委托代理人崔芸庆、张爱玲，广东今久律师事务所律师。
被告黄吐昌，男，1977年2月26日出生，汉族，公民身份号码。
被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市博罗县石湾镇里波水管理区。
法定代表人廖强。
第三人广东省博罗农村商业银行股份有限公司，住所地广东省博罗县罗阳镇商业东街信合大楼。
法定代表人朱石麒。
委托代理人黄慧，广东方正联合律师事务所律师。
原告周慧文诉被告黄吐昌、博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司（以下简称金华公司）、第三人广东省博罗农村商业银行股份有限公司（以下简称博罗农商行）因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法由审判员林降雄担任审判长，会同代理审判员潘惠仪、人民陪审员胡慧敏组成合议庭适用普通程序，于2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张爱玲，第三人博罗农商行的委托代理人黄慧到庭参加诉讼，被告黄吐昌、金华公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年3月28日，原告母亲吕兰翠与被告金华公司签订《豪华住宅及铺位临时买卖合约》一份，以港币253100元的价格向被告金华公司购买位于房产。1998年6月15日，吕兰翠付清全部楼款。2000年12月，双方办理交楼手续。2002年1月17日，因被告金华公司一直未为吕兰翠办理房产证，吕兰翠及原告与被告金华公司协商，将案涉房产转到原告名下，原告与被告金华公司在博罗县公证处的公证下当天签署《商品房购销合同》，原告亦于当天付清案涉房产入住及办证所需各项费用，但此后，被告金华公司并没有为原告办理房产证。2011年11月3日，顺德区人民法院发出（2011）佛顺法执字第12222号案公告一份，以被告未清偿到期债务为由，查封了被告名下的128套房产，其中包括原告购买的房产。后原告依法提出执行异议并提交相关证据，但被驳回申请。基于上述事实，原告认为，根据查封规定，原告对案涉房产未办理过户登记没有过错。人民法院不得查封并拍卖原告已付清全部价款并实际占有的房产。为维护自身的权益，特提起诉讼，请求判令撤销（2013）佛顺法执外异字第42号执行裁定书，确认原告已从被告处合法受让了房产；确认上述房产不能作为被告金华公司的财产被人民法院查封、拍卖，并终结对该房产的执行程序；被告金华公司承担本案的诉讼费用。
第三人博罗农商行称，博罗县农村信用合作联社根据粤银监复（2013）783号文件已经改制为广东省博罗农村商业银行股份有限公司，原博罗县农村信用合作联社债权债务转为第三人博罗农商行承受。原告要求确认案涉房产其权属，没有事实与法律依据。2007年2月7日，被告金华公司与第三人签订抵押担保借款合同约定，被告金华公司用位于房产向第三人抵押借款23000000元。其中本案诉争的抵押物登记的业主是被告金华公司，第三人在核实房屋所有权情况下依法办理了抵押登记并发放贷款。双方抵押担保借款合同关系合法有效，应受法律保护。从原告提交的证据显示，原告与被告金华公司买卖房产行为发生在1994年至2001年间，但双方没有办理交易登记，更未签订商品房买卖合同，其买卖关系的真实性第三人提出异议。退一步讲，假设原告与被告金华公司确实存在房地产买卖合同关系，因该房产已经被被告金华公司抵押给第三人，第三人作为善意第三人，抵押权已经博罗县人民法院以（2012）惠博法民二初字第582号生效判决确定第三人对案涉房产有优先受偿权，因此被答辩人的诉请已经不成立。此外，由于原告提交的合同的卖方为博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司和金华（亚太）有限公司，购房款收款人均为金华（亚太）有限公司，而原告并没有将金华（亚太）有限公司列为当事人。该公司与本案有利害关系，应列为当事人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告向本院提交的证据及其他当事人的质证意见如下：
1.原告身份证、港澳通行证、被告公司企业登记资料、组织机构代码证复印件各1份，证明原告及被告公司的诉讼主体资格。
第三人：对其真实性及证明内容无异议。
2.佛山市顺德区人民法院民事裁定书原件1份及送达回证复印件1份，证明原告已就案涉房产就查封一事提出执行异议的事实。
第三人：对民事裁定书及送达回证的法律效力问题由法庭审查。
3.查档结果原件1份，证明案涉房产被查封的事实。
第三人：对其真实性无异议，该房产已经抵押给我行。
4.公证书、入伙通知书原件各1份、正式收据原件50张、收据原件2张，证明原告从被告二处买受案涉房产并实际入住的事实。
第三人：对其真实性无异议，但对关联性有异议，收据是以吕兰翠的名义缴款，虽有原告的转名手续费收据，但不能证明是吕兰翠将案涉房屋转让给原告，所以原告主张其对案涉房产享有权利的证据不足。
5.地确认所有权登记表原件1份，证明案涉房产对应的土地证号。
第三人：对其真实性及证明内容无异议。
6.查档结果原件1份，证明案涉房产被法院查封及被抵押给广东省博罗农村商业银行股份有限公司的事实。
第三人：对其真实性及证明内容无异议。
7.管理费、水电费的收据原件9张，证明原告已实际占有案涉房产的事实。
第三人：对其真实性无异议，但对关联性有异议，缴纳水电费、管理费并不等于实际占有案涉房产，因根据现场勘察情况，康乐园目前整个小区没有长期住户，具体涉案占有使用情况应当以现场勘察为准。
8.（2013）惠中法民四撤初字第1号-第61号民事裁定书原件1份，证明广东省惠州市中级人民法院已确认广东省博罗农村商业银行股份有限公司基于案涉房产所享有的优先受偿权不能对抗作为商品房买受人的原告等人。
第三人：对其真实性无异议，但对关联性有异议，该裁定驳回了原告起诉，并没有判决商品房买受人行使权利不得对抗优先权。
诉讼中，第三人博罗农商行提交的证据及其他当事人的质证意见如下：
1.批复、企业法人营业执照、金融许可证、组织机构代码证复印件各1份，证明第三人的诉讼主体适格，同时名称变更为广东省博罗农村商业银行股份有限公司。
原告：该组证据因没有原件，故我方不确认其真实性。
2.房产证及房地产他项权证复印件各1份，证明案涉房产在2007年已经抵押给第三人，并办理了抵押登记手续。
原告：该组证据因没有原件，故我方不确认其真实性，即便该证据真实，原告认为案涉楼盘是博罗县乃至惠州市有名的问题楼盘，在案涉房产无法办理交接及房产证的情况下，港人成立了维权小组，多次向有关部门投诉，第三人作为本土金融机构，在与本案被告金华公司同一栋楼办公的情况下，不可能不知道案涉房产已经出售的事实，该情形下仍接受被告金华公司设定抵押的申请，其本身存在过错，不排除金融机构与开发商存在合伙恶意损害买受人权益的行为。
3.（2012）惠博法民二初字第582号民事判决书复印件1份、（2013）惠博法执字第1246号受理执行案件通知书原件1份，证明第三人对案涉房产已经获得法院生效判决确认享有优先受偿权的事实。
原告：该判决书因没有原件，故我方不确认其真实性。即便判决书真实，我方认为依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，本案第三人基于该判决所获得的抵押权的优先受偿权不得对抗作为商品房买受人的原告的权益。
在诉讼中，被告黄吐昌、金华公司没有答辩，也没有提交证据。
经过庭审质证、辩证，本院对证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8，来源、形式合法，与本案具关联性，能证明本案的事实，且能相互印证，本院予以采信。
第三人博罗农商行提交的证据1、2、3，来源、形式合法，能证明本案事实，本院确认该证据的真实性，但其证明内容需结合本院采信的其他证据予以审查。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
被告金华公司系于1993年7月24日成立的房地产开发公司，经营范围为对土地进行连片开发、建设商品住宅及配套设施。2002年5月20日，被告金华公司取得《商品房预售许可证》。
1994年3月原告母亲吕兰翠与被告金华公司约定以港币253100元的价格向被告金华公司购买位于房产。1998年6月15日，吕兰翠付清全部楼款。2000年12月，双方办理交楼手续。2002年1月17日，因被告金华公司一直未为吕兰翠办理房产证，吕兰翠及与原告、被告金华公司协商，将案涉房产转到原告名下，原告与被告金华公司在博罗县公证处的公证下当天签署《商品房购销合同》，原告向被告金华公司支付了转名手续费，原告亦于当天付清案涉房产入住及办证所需各项费用。办理了交楼入伙手续后，原告有向被告金华公司交付水电费及物业管理。但此后，被告金华公司并没有为原告办理房产证。
被告金华公司就案涉房屋办理房产证，证号为。登记房屋所有权人为被告金华公司。被告金华公司以案涉房屋向第三人博罗农商行抵押贷款，并办理了抵押登记。
原告在支付完毕楼款后，与其他业主向被告金华公司以及有关部门主张，催促被告金华公司为原告办理案涉房屋的房产证。由于案涉房产已经登记在被告金华公司名下，并且该房产办理了抵押登记，案涉房屋的产权登记一直没有能转移到原告名下。
2011年，被告黄吐昌向本院申请执行本院的（2010）顺法民二外字第00013号民事判决书，被告黄吐昌申请对陈瑞明、被告金华公司强制执行，执行案号为（2011）佛顺法执字第12222号。2011年11月3日，本院在执行（2011）佛顺法执字第12222号案件过程中，查封了案涉的房屋及房屋对应的土地。
原告对（2011）佛顺法执字第12222号执行案查封案涉房屋提出异议，2013年8月20日，本院作出（2013）佛顺法执外异字第42号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，起诉至本院，引起本纠纷。
第三人博罗农商行就本案案涉的房屋所涉的抵押权，以博罗县石湾镇南部房地产开发有限公司及被告金华公司为被告，向广东省惠州市中级人民法院提起诉讼，要求对案涉房屋及对应的土地享有优先受偿权。2012年8月24日，广东省博罗县人民法院作出（2012）惠博法民二初字第582号民事判决书，判决第三人博罗农商行对案涉的房产享有优先受偿权。案外人刘傍英等人因不服第三人博罗农商行对案涉房产享有优先受偿权，向广东省惠州中级人民法院提起撤销之诉。2013年10月29日，广东省惠州市中级人民法院作出（2013）惠中法民四撤初字第1号-第61号民事裁定书，驳回案外人刘傍英等人的起诉。
另查，2005年博罗县农村信用合作联社营业部、博罗县罗阳信用合作社、石湾信用合作社并入博罗县农村信用合作联社，所有权利义务由博罗县农村信用合作联社承接。2013年12月11日，博罗县农村信用合作联社变更为第三人博罗农商行。
本院认为，针对原告与被告金华公司签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。被告金华公司系依法成立的房地产开发公司，其取得案涉房屋的预售许可，依法可以作为商品房买卖合同的主体。原告的母亲吕兰翠与被告金华公司依照意思自治签订商品房买卖合同，原告与被告金华公司经协商重新签订商品房买卖合同，将吕兰翠的合同权利转让给原告，没有违反法律规定，本院认定原告与被告金华公司签订商品房买卖合同合法有效。
针对原告是否支付购房款并占有使用案涉房屋的问题。通过本院查明的事实可以认定，原告已经全额支付了案涉房屋的合同约定的价款，并已经通过入伙、实际居住、缴纳管理费、水电费等方式实际使用案涉房屋。
针对原告对未办理过户手续是否存在过错的问题。原告在支付完全部房款后，一直有催促被告办理产权登记的行为，被告金华公司没有依法办理产权登记的过户手续，反而将案涉房产进行抵押借款，其行为已经构成违约。因此案涉房产没有办理过户登记至原告名下，原告并无过错，而是被告金华公司存在过错。
针对第三人享有抵押权的权利范围的问题。经审理已经查明，被告金华公司已将案涉房屋所对应的土地为其向第三人博罗农商行的借款设定了抵押权，故第三人博罗农商行的抵押权及于本案的案涉房屋。
针对是否存在原告获得案涉房屋所有权的阻却事由的问题。案涉房屋已经设立了抵押权，该抵押权不应成为原告获得案涉房屋所有权的阻却事由。首先，案涉房屋的买卖合同签订时间于抵押权设立之前，原告的权利设立在先；其次，被告金华公司在明知已经将案涉房屋出卖给原告的情况下仍然将案涉房屋所对应的土地进行抵押登记，存在过错；第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照﹤中国人民共和国合同法﹥第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该批复中确定了消费者的权利优先于承包人的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权人。虽然，该规定没有直接规定消费者与抵押权人的权利的先后顺序，也不应当根据该规定就直接类推出消费者的权利优先于抵押权。但从立法本意分析，从法律利益保护的位阶来看，应认定消费者的权利系优先于抵押权人。结合上述三点的分析，抵押权不应成为原告获得房屋所有权的阻却事由。
原告已经就案涉房屋支付全部价款，虽然案涉房屋登记在被告金华公司名下，但原告对未办理过户登记并不存在过错。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，缺席判决如下：
一、撤销本院作出的（2013）佛顺法执外异字第42号执行裁定书；
二、确认座落于房产，该房产的房产证号为，属于原告周慧文所有的财产；
三、对本院以被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司为被执行人的执行案件中，停止对上述第二项财产的执行。
案件受理费4337.2元，由被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，被告黄吐昌、博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司、第三人广东省博罗农村商业银行股份有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告周慧文可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 林降雄
代理审判员 潘惠仪
人民陪审员 李雪倩
二〇一四年三月十三日
书 记 员 肖佳宇