江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第01018号
原告南通华城中南房地产开发有限公司，住所地南通开发区通富南路8号。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人崔健祥、刘彩英，该公司职员。
被告李志强。
原告南通华城中南房地产开发有限公司（以下称中南公司）与李志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中南公司委托代理人崔健祥到庭参加了诉讼，因被告李志强下落不明，本院于2015年10月14日通过报纸公告送达开庭传票，李志强无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中南公司诉称，原告于2014年7月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告南通开发区军山花园37幢1号楼102室的房屋，建筑面积为126.82平方米，总价款为1006063元，根据合同约定被告应于2014年7月25日前向原告支付首付款306063元，2014年8月5日前以银行贷款方式支付70万元。后经原告多次电话和发函催款，被告未能支付，无奈原告于2015年8月19日向被告寄发了《解约通知》，为维护房地产正常交易秩序，请求判令：1、确认双方间签订的商品房买卖合同自2015年8月25日起解除；2、被告支付违约金50303.15元，并配合原告至房管局办理合同备案撤销手续；3、诉讼费用由被告承担。
被告李志强未答辩，亦未在法定期间内提交答辩意见。
经审理查明：被告李志强于2014年7月15日给付原告购房定金10000元。被告李志强（买受人）与原告中南公司（出卖人）于2014年7月25日签订书面《商品房买卖合同》（合同编号：0993）及《补充协议》一份，约定被告向原告购买南通开发区军山花园37幢1号楼102室的商品房，建筑面积为126.82平方米，7933元/平方米，总价款为1006063元。付款方式和期限为买受人于2014年7月25日前向出卖人支付首付款306063元，剩余房款700000元在本合同签订之日起7日内以银行贷款方式支付。否则出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案并承担相应违约责任。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人应于2015年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方还约定了其他事项。合同签订后，被告又先后两次通过银行卡汇款46063元。此后，原告多次电话和发函催款，被告电话停机，无法联系。原告于2015年8月19日通过邮政快递向被告寄发了书面《解约通知》，因被告逾期付款通知解除合同、支付违约金，并要求被告收到本通知书后三日内办理退款手续。该邮件于2015年8月21日被退回。原告遂向本院提起诉讼，要求判如所请。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、解约通知、邮政快递交寄人收存单、三张POS机消费单等书面证据及原告的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同及协议的约定履行各自的义务，否则构成违约，应承担相应法律责任。则本案应审查被告是否违约，原告可否行使解除权，解除通知何时生效，被告应承担违约金如何确定。
商品房买卖合同签订后，被告仅支付了购房定金及房款共计56063元，余款950000元至今未能支付，应属于违约。按照合同及协议约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，即双方约定赋予了原告在此种情况下的单方解除合同的权利。该解除权系形成权，无须征得对方同意，但解除合同的效果自通知到达对方时生效。本案中原告在2015年8月19日发出通知，由于被告下落不明未能收到该通知，本院依法公告送达诉状副本时表达了原告解除合同的意思表示。依照《民事诉讼法》的规定，受送达人下落不明，公告送达，自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。因此，可推定被告在2015年10月14日公告送达后六十日，即2015年12月14日收到原告解除合同的意思表示，故原、被告之间的合同及协议于2015年12月14日解除。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告在给付部分购房款后未按约定给付其他剩余款项，构成违约，应承担违约金，双方约定的违约金为应付房款的5%，此处的“应付房款”有两种理解，一是“应付所欠房款”，二是“应付总房款”，后者是原告的解释。本院认为，应理解为“应付所欠房款”。首先，该约定属于“买受人逾期付款的违约责任”条款项下，从合同体系和文义上理解，逾期付款中的“付款”两字只有“给付所欠款项”一种解释。其次，从公平角度出发，应理解为“应付所欠房款”，而不能理解为“应付总房款”，否则就可能导致显失公平。例如，购房人应付总房款为100万，已付90万，欠付10万逾期30日，理解为前者则购房人需承担5000元违约金，理解为后者则购房人需承担50000元违约金，两者比较差距较大。对出卖人而言，买受逾期付款给他造成的法定损失通常为所欠款项的银行利息损失。即使按前一种理解，化为年利率也达到所欠款项的60%（5%×12）。法院对违约金的调整不是对当事人意思自治过程的干预，而是对意思结果的合法矫正，否则将有违公平。按合同约定和理解，违约金为47500元（95万×5%），考虑到被告违约持续已达16个月及近年来房价总体下降行情，本院予以支持。因被告未到庭,合同解除后原告应返还被告购房款，为了减少当事人讼累，原告可在判决生效后将扣减剩余款项，依法提存。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告南通华城中南房地产开发有限公司与被告李志强在2015年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0993）及《补充协议》于2015年12月14日予以解除，被告应于本判决生效后十日内配合原告至房管局办理合同备案撤销手续；
二、被告李志强给付原告南通华城中南房地产开发有限公司违约金47500元（该款从被告已付房款中直接抵算）；
三、驳回原告华城中南房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费1138元，公告费1050元，合计2188元，由被告李志强负担（被告应承担部分，原告已垫付，原告于本判决生效后从被告已付房款中直接抵算）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费569元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 周国建
人民陪审员 杨清平
人民陪审员 黄 培
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 李 婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。