上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第867号
原告（反诉被告）李德雄。
委托代理人齐艳敏，京衡律师集团上海事务所律师。
被告（反诉原告）上海熙楼贸易有限公司，住所地上海市徐汇区某路某号甲B室。
法定代表人丁松山，董事。
委托代理人鲍克文，上海市汇中律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑真熙。
委托代理人鲍克文，上海市汇中律师事务所律师。
原告李德雄诉被告上海熙楼贸易有限公司、郑真熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，被告上海熙楼贸易有限公司、郑真熙于2014年4月30日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人齐艳敏、两被告的共同委托代理人鲍克文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李德雄诉称，2012年4月13日，原告与被告上海熙楼贸易有限公司（以下简称熙楼公司）就上海市徐汇区某路某号甲商铺签订《房屋租赁合同》，约定月租金人民币（以下币种同）45，000元，起租日期为2012年5月15日，合同期到2017年5月14日止，每月月底之前支付，先付后租，其中合同保证金为90，000元。该合同实际履行人是被告郑真熙，由被告郑真熙出面承租、支付租金以及电费等。但自从2012年5月份开始，两被告就没有按照合同约定正常付款。2012年9月租金开始出现拖欠，2013年7月、8月和9月租金未付。被告已经严重违约，根据双方合同第六条乙方（即被告）的义务及违约责任第十一款，乙方于签订本合同后，未经甲方（即原告）同意擅自提前�约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成的损失的，乙方还应负责赔偿。且原告在2013年12月10日通知被告最晚在2013年12月15日之前搬出商铺，如果逾期不支付租金且不搬出，欠付的租金利息按照中国人民银行同期贷款利息的四倍支付。综上，被告已经严重违反了双方签订的合同，拖欠租金且不肯搬出商铺，故要求：1、判令两被告连带支付原告租金330，000元（从2012年12月30日起计算至2014年5月14日止）；2、判令解除原告与两被告签订的某路某号甲商铺的房屋租赁合同；3、判令两被告连带支付原告租赁合同约定的违约金90，000元；4、判令两被告连带支付原告律师函约定的2013年12月15日后所有租金的利息，截止到2014年5月22日利息数额为70，336元（按照银行半年期基准利率5.6%的4倍为22.4%，计算方式详见清单）；5、判令两被告连带支付原告自2014年5月15日合同解除之后的房屋使用费，按照每月45，000元的标准支付至被告搬离之日止；6、判令两被告搬离某路某号甲房屋；7、判令两被告连带支付原告电费4，877.34元（2014年3月电费为2，672.88元、2014年4月电费为2，204.46元）。
被告熙楼公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的租金数额不正确，签订租赁合同之后，双方就租金数额进行过协商，约定的租金为每月4万元，现在原告仍按照每月4.5万元计算，所以不正确。即使以每月4.5万元计算租金，实际上被告欠付的租金为24万元（原告主张的数额减去9万元的保证金）。如果是以每月4万元计算的话，实际欠租只有12万元。原告认为实际履行人是郑真熙，既然实际履行人不是熙楼公司，那么熙楼公司就不应当承担相应的责任。如果按照每月4.5万元计算的话，确实所欠付的租金为33万元。被�拖欠租金的原因是所欠租金的数额发生了变化，双方就租金数额发生了争执，欠付租金的责任是双方的，故被告不同意解除合同。由于造成拖欠租金的状况系原、被告双方造成的，所以原告不能依据合同主张违约金，造成的后果不应当由被告承担，且对违约金计算的金额有异议，计算方式不当。关于原告提出的利息所依据的利率是按照原告律师函单方面计算的，缺乏法律依据，且是按照年利率计算的，而欠付的租金最长半年左右，故应当按照实际欠付的日期计算。假如按照月租金4.5万元计算，对利息计算的基数和计算的日期均无异议。由于合同不应当解除，故对原告要求合同解除后的搬离不予认可。关于电费，3月份的已经支付，截止2014年5月22日为止4月份的电费2，204.46元尚未支付。
被告郑真熙辩称，原告起诉所涉及的合同是原告与熙楼公司签订的，郑真熙只是作为熙楼公司的代表人签字，故不同意原告对郑真熙提出的所有诉讼请求。
被告熙楼公司、郑真熙共同提出反诉要求原告开具金额为人民币750，000元、抬头为被告熙楼公司的房屋租赁发票。
原告辩称，不同意两被告的反诉请求。原告将完税凭证交付给被告郑真熙。两被告没有要求开具发票，且对此一直没有异议。原告只同意按照国家规定纳税，没有义务开具发票。
经审理查明，原告系上海市徐汇区某路某号甲室房屋产权人。原告、被告上海熙楼贸易有限公司于2012年4月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区某路某号甲室（以下简称系争房屋）出租给被告熙楼公司使用。租赁用途商业店面。租赁期限自2012年5月15日至2017年5月14日，共60个月。租金每月人民币45，000元。房屋租金3年内不变，自第4年起，租金每年递增5%。租金每1月支付一次，即人民币45，000元。每次租金于每1个租赁月起租日后15日内支付。每月30日支付。租金内包含物业管理费，包含发票税金。保证金人民币9万元，被告熙楼公司于签订合同时交付给原告。保证金不可视为被告熙楼公司预付的租金，原告应于租赁期满，被告熙楼公司迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费等费用后当日内无息返还被告熙楼公司。当被告熙楼公司有任何拖欠应付款项时，原告有权从该保证金中先行偿付，偿付部分被告熙楼公司应立即补足。被告熙楼公司应按时交付租金，若逾期支付房租，则每逾期1日，由原告按月租金金额的百分之三收取取违约金，若被告熙楼公司拖欠租金达15日时，则视为被告熙楼公司自动放弃所承担之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同。租赁期内，房屋内所用公用事业费，�水、电、煤气、电话费及有线电视费等由被告熙楼公司使用而生之费用均需由被告熙楼公司负担。租赁期满或因被告熙楼公司违约致使本合同提前终止，则被告熙楼公司须及时将房屋及原告提供的设备如数归还，除非经原告同意，被告熙楼公司任何遗漏在房屋中的物品将被视为放弃，原告有权处置，被告熙楼公司所付押金不予退还。被告熙楼公司于签订本合同后，未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，被告熙楼公司无权请求返还保证金，若给原告造成损失的，被告熙楼公司还应负责赔偿。双方还约定前三年租约为固定合约，若有一方违约，违约金为2个月押金，第4年、第5年为活约，若一方违约则须提前1个月通知对方，双方互不追究违约责任。原告在《房屋租赁合同》尾部出租方（甲方）处签字，被告熙楼公司在《房屋租赁合同》尾部承租方（乙方）处盖章。被告郑真熙在《房屋租赁合同》尾部承租方代表人处签字。合同签订后，被告熙楼公司支付原告保证金9万元。
2012年7月3日，原告向税务机关缴纳2012年5月16日至2012年7月14日出租系争房屋收入的营业税共计5，500元；2012年9月12日原告向税务机关缴纳2012年7月15日至2012年9月14日出租系争房屋收入的营业税共计5，500元；2012年11月9日原告向税务机关缴纳2012年9月15日至2012年11月14日出租系争房屋收入的营业税共计5，500元。
2013年12月10日，原告委托律师向两被告发送律师函，认为被告拖欠租金，并给出两种解决方式：第一，要求被告在2013年12月15日前支付拖欠租金，可继续承租商铺。第二，在2013年12月13日前，用被告的保证金冲抵租金，并支付拖欠租金以及两个月违约金给原告，同时解除房屋租赁合同，并要求被告于2013年12月15日搬出商铺。如果不能满足律师函的要求，则原告将解除合同，并要求支付租金利息，利息按照中国人民银行同期贷款利息的4倍支付。
从2012年12月31日起至2014年5月14日止，按照每月45，000元计算租金，被告熙楼公司共欠付原告租金人民币330，000元。
被告熙楼公司未支付因使用系争房屋产生的2014年3月份、2014年4月份电费共计4877.34元，其中2014年3月份电费为2，672.88元，2014年4月份电费为2，204.46元。
另查明，自2009年8月20日至今，被告郑真熙系被告熙楼公司市场总监。被告熙楼公司均是通过被告郑真熙账号支付租金给原告。
另查明，原告在庭审中表示房屋租赁合同的解除时间是2014年5月15日。
以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、律师函、完税证、银行交易明细、劳动合同、外国人就业证、询问笔录以及庭审笔录佐证�本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。本案房屋租赁合同的签订当事人是原告与被告熙楼公司，故该合同对原告及被告熙楼公司具有约束力，双方均应按照合同履行相关义务、享有相关权利。现原告要求被告郑真熙作为合同实际履行人承担义务，但就查明事实看，被告郑真熙并非房屋租赁合同的当事人，其是被告熙楼公司的员工，职务系市场总监，在房屋租赁合同代表人处签字，亦只是代表被告熙楼公司，被告郑真熙的履约行为只是得到了被告熙楼公司授权的职务行为，故被告郑真熙不是房屋租赁合同签订及履行的主体，不应承担责任，故本院对原告要求被告郑真熙承担责任的主张不予支持。
关于被告熙楼公司提出月租金标准为40，000元的主张，房屋租赁合同约定月租金为45，000元，原告亦按该租金标准主张权利，而被告熙楼公司提出月租金为40，000元的主张，并未提供任何证据加以证明，故本院对被告熙楼公司的该项主张不予采信，对被告熙楼公司辩称的双方就租金数额发生争执故欠付租金责任是双方的意见亦不予采信。现被告熙楼公司在庭审中认可如按照每月45，000元的标准计算租金，欠付原告330，000元，再结合原告提供的银行交易明细，本院对原告要求被告熙楼公司支付330，000元租金的主张予以支持。
关于原告要求解除合同的主张，根据合同约定，若被告熙楼公司拖欠租金达15日时，构成严重违约，原告即可终止合同。由于被告从2012年12月31日开始即欠付房租，截止2014年5月14日，累计达33万元，故已构成根本违约，被告熙楼公司不同意解除合同的理由不能成立，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。但�告在庭审中主张于2014年5月15日解除房屋租赁合同，无合同及法律依据，本院不予支持。本院认定本判决生效之日起房屋租赁合同解除。
关于原告要求被告熙楼公司支付合同约定的违约金9万元的主张，根据合同约定，如被告熙楼公司严重违约，致合同无法履行，被告熙楼公司无权请求返还保证金；若有一方违约，违约金为2个月押金。根据查明事实，在合同签订后，被告熙楼公司支付给原告保证金9万元，现因被告熙楼公司违约致使合同解除，因此，根据合同约定，被告熙楼公司无权要求返还保证金，庭审中原告与被告熙楼公司均表示在本案中一并处理保证金，故原告向被告熙楼主张违约金9万元有合同依据，本院予以支持，被告熙楼公司支付给原告的保证金9万元作为违约金予以扣除。
关于原告要求被告熙楼公司支付租金利息的主张，在双方合同�没有相关约定，原告在庭审中表示其主张利息的依据是律师函，由于律师函系原告单方面意思，未经被告熙楼公司确认，故该律师函中关于利息的主张亦不能作为原告提出利息的依据，但由于被告熙楼公司欠付租金，利息确是原告实际损失一部分，故本院对原告要求利息的主张予以部分支持，被告熙楼公司在庭审中亦表示如果按照每月4.5万元的租金标准计算利息，对原告主张的计算基数和计算日期没有异议，故本院仅对原告主张的利率予以调整，酌定为中国人民银行同期存款利率。
如前所述，房屋租赁合同于本判决生效之日起解除，故被告熙楼公司再行占用系争房屋无合同依据，故原告要求被告熙楼公司按照原合同约定的月租金45，000元的标准支付自合同解除之后至实际搬离之日止的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持，但解除时间以本院认定为�。由于合同解除，故原告要求被告熙楼公司搬离系争房屋，符合法律规定，本院亦予以支持。另外如前所述，被告郑真熙系被告熙楼公司的员工，系市场总监，其履约行为是代表被告熙楼公司的职务行为，故原告要求被告郑真熙迁出系争房屋的请求，本院不予支持。关于原告要求被告熙楼公司支付2014年3月、4月共两个月的电费4，877.34元的请求，有合同约定，被告亦确认上述电费金额，只是表示2014年3月份的电费已经支付，但未提供任何证据加以证明，故对被告熙楼公司该辩称意见不予采信。对原告要求被告熙楼公司支付电费4，877.34元的主张予以支持。
关于被告反诉要求原告开具发票的请求，并无合同约定，根据查明事实，在合同实际履行过程中，原告亦从未开具过发票给被告，只是缴纳税费，故对被告的反诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李德雄与被告上海熙楼贸易有限公司于2012年4月13日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告上海熙楼贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李德雄自2012年12月31日起至2014年5月14日止累计所欠房屋租金人民币330，000元；
三、被告上海熙楼贸易有限公司支付给原告李德雄的保证金人民币90，000元作为违约金由原告李德雄直接予以扣除；
四、被告上海熙楼贸易有限公司支付原告李德雄欠付租金的利息；（以人民币169，000元为本金，从2013年12月13日起计算至2014年5月22日止；以人民币45，000元为本金，从2013年12月30日起计算至2014年5月22日止；以人民币5，000元为本金，从2014年1月28日起计算至2014年5月22日止；以人民币45，000元为本金，从2014年2月28日起计算至2014年5月22日止；以人民币45，000元为本金，从2014年3月31日起计算至2014年5月22日止；以人民币5，000为本金，从2014年4月30日起计算至2014年5月22日止。上述利息均按中国人民银行同期存款利率计算。）
五、被告上海熙楼贸易有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市某路某号甲室迁出；
六、被告上海熙楼贸易有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月人民币45，000元的标准支付原告李德雄自2014年5月15日起至本判决生效之日止的租金；
七、被告上海熙楼贸易有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月人民币45，000元的标准支付原告李德雄自本判决生效之日起至实际迁出之日止的房屋使用费；
八、被告上海熙楼贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李德雄电费人民币4，877.34元；
九、驳回原告李德雄的其余诉讼请求；
十、驳回反诉原告上海熙楼贸易有限公司、郑真熙的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10，865元，减半收取计人民币5432.50元，申请保全费人民币2，020元，合计人民币7，452.50元，由被告上海熙楼贸易有限公司负担；反诉受理费人民币80元，由反诉原告上海熙楼贸易有限公司负担40元，反诉原告郑真熙负担40元。
如不服本判决，原告李德雄、被告上海熙楼贸易有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告郑真熙可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨 锋
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 邸素琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。