山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）市民重初字第1844号
原告张少辉，女，1977年8月13日生，汉族，山东鲁育培训学校校长，住济南市。
委托代理人刘健，山东国盾律师事务所律师。
委托代理人张伟建，男，1980年6月6日生，汉族，无业，住济南市。
被告邱谋志，男，1965年6月8日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人李忠高，山东瀚高律师事务所律师。
委托代理人牟长庆，山东博瀚源律师事务所律师。
第三人济南深长城物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈耀忠，总经理。
委托代理人张延峰，男，1981年9月26日生，汉族，该公司经理，住济南市。
委托代理人刘岩，男，1985年5月5日生，汉族，该公司职工，住济南市。
原告张少辉与被告邱谋志、第三人济南深长城物业管理有限公司业主共有权及财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年10月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张少辉的委托代理人刘健、张伟建，被告邱谋志的委托代理人牟长庆到庭参加了诉讼，第三人济南深长城物业管理有限公司法定代表人陈耀忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张少辉诉称，我与邱谋志系上下楼邻居，我是济南市鲁能领秀城7区19号楼1-101室业主，邱谋志是济南市鲁能领秀城7区19号楼1-301室业主，济南深长城物业管理有限公司是鲁能领秀城小区物业公司。2010年11月13日左右，邱谋志违规私自进行装修导致漏水，漏水造成包括我家在内的数户居民家中进水被淹，我家中的地板、地毯、壁纸、家具等因进水被泡，遭受严重损失。另外邱谋志违规装修，用棕色铝合金封住阳台及阁楼，改变了楼体外部颜色，使整座楼外观极不协调，并且，邱谋志违规将公共雨水管道改变了位置及结构，严重影响了管道的使用性能。综上，邱谋志的违法行为严重侵害了我的合法权益，依法应立即停止侵害，恢复原状，赔偿我方损失。但我多次与其协商，其拒不赔偿。被告邱谋志的行为导致我遭受巨大经济损失，其应对我的损失承担赔偿责任。为此诉至法院，请求法院判令被告邱谋志立即停止侵害，拆除违规装修安装的地暖、封阳台及阁楼的铝合金，将公共水管、阳台及阁楼外墙恢复原状；被告邱谋志赔偿因违规装修给我造成的经济损失305811元（保留至元，包括房屋装修损失84338.61元、地毯损失8万元、房租损失141472元）。
被告邱谋志辩称，一、原告张少辉不能证明自己是鲁能领秀城7区19号楼1-101室的业主，不能享有业主的权利。依照《物权法》的相关规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权人，以及基于建设单位的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，应当或可以认定为物权法第六章所称的业主。本案原告张少辉只向法庭提供了与出卖人山东鲁能亘富开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，没有提供能够证明她对鲁能领秀城7区19号楼1-101室拥有所有权的房权证、支付房款的发票及房屋结算移交协议书。提交的《商品房买卖合同》仅能证明双方有过协议，但不能证明双方履行了该协议。因此，原告张少辉不能证明自己是鲁能领秀城7区19号楼1-101室的业主，也就不能享有业主的权利。二、原告张少辉对其第一项诉讼请求主体不适格。依据《物权法》第八十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，即便是答辩人构成了损害他人合法权益的行为，原告张少辉的第一项诉讼请求的诉权，也不应该由张少辉行使，而应该由业主大会和业主委员会主张。三、原告张少辉要求我赔偿其损失没有事实和法律依据。第一，原告张少辉家中被淹，是因为我装修房屋引起，还是原告张少辉家里水管爆裂、漏水抑或是忘记关掉水关开关所致（据物业公司证明，2009年原告张少辉家中水管曾经爆裂过），也就是原告张少辉家中被淹的真正原因是什么还没有弄清楚，就要求我赔偿其损失，显然没有事实和法律依据。第二，依据《民法通则》、《侵权责任法》的规定原则，被侵权人的财产受到损害，能够恢复原状的恢复原状，能够修复的修复，不能够修复的折价赔偿。因此，即使经有关鉴定机构鉴定，原告张少辉家中被淹是因为我装修房屋引起，其损失也要由有关鉴定机构鉴定。原告张少辉出具的购买物品的证明不能证明其损失的实际情况。
第三人济南深长城物业管理有限公司述称，我方认为原告张少辉对我方的起诉无事实依据和法律根据，1、原告张少辉家中被水淹并非我方造成，被告邱谋志违规装修，我公司已向其下发了整改通知书，要求其停止装修，并且我公司已向相关部门反映要求对其进行处理，所以被告邱谋志违规装修的事实与我公司无关。尤其违规装修给原告张少辉造成的损失不应由我公司承担。2、事情发生之后，我公司已经进行了协调，2010年11月13日被告邱谋志家因为改造地暖漏水后，1楼的101、102室被淹，我公司对其进行了处理，通知被淹业主，通知保洁进行了清理，之后我公司对三户间的赔偿问题进行了协调，其中301室与102室已经协调完成，301室与101室因赔偿数额问题未达成调解，我公司已尽到应尽的义务，导致101、102室被淹的损失我公司不应承担责任。
经审理本院认定，2008年6月24日原告张少辉与山东鲁能亘富开发有限公司签订合同购买位于济南市市中区鲁能领秀城7区19号楼1-101室商品房一套，并于2008年12月30日前搬入该商品房居住使用。被告邱谋志于2010年3月20日搬入所购买的位于济南市市中区鲁能领秀城7区19号楼1-301室商品房居住，于2010年10月14日取得该房产的房屋所有权证书。被告邱谋志在入住后对鲁能领秀城7区19号楼1-301室房屋进行了装修，在三楼南外侧墙面封闭古铜色铝合金门窗并将下水管道进行了改道，对自家的暖气实施了改造。2010年11月13日，济南市市中区鲁能领秀城7区19号楼1-101室房屋进水，室内的地板、地毯、壁纸、家具等物品被水浸泡。
2012年5月29日，鲁能领秀城F区（即7区）19号楼101室、102室、201室、302室业主出具情况说明一份，内容为：“济南市中级人民法院：我们是居住在市中区鲁能领秀城F区19号楼101室、102室、201室、302室的业主，我楼301室业主擅自破坏公共设施外观，将楼体外墙加装铝合金，改动雨水下水管道，不但严重影响楼体整体外观，而且随着雨季的来临，给下水问题带来诸多隐患。日前，经市中区法院审理已裁定限期拆除。此外，2010年11月13日，101、102业主发现所居住的房屋进水，房间内壁纸大面积被泡，地板、地毯及大量家具被水浸泡。经物业现场查明，101、102室家中进水原因系301室擅自改装地暖后，违规增建建筑物相关接口处理不当导致。事情发生后，301室业主认同事故发生原因并与102室很快达成赔偿协议并已赔付、修缮完成，但与101室因赔偿数额问题一直未达成共识。特此证明。业主签名：101业主张少辉（签字）、102业主林海霞（签字）、302业主时秀珍（签字）、201高潮（签字），2012-5-29。”
原告张少辉家中进水后，第三人深长城物业公司制作“关于F区19号楼101室被泡情况说明”一份，内容为：“11月13日接到19号楼102室业主投诉，反映家中地板被泡，我们联系物业工程师傅去现场检查，发现疑似三楼东户业主改暖气管道导致，于是联系三楼业主，让其对自己改过的管道进行检查。三楼业主说：”现在在外地，赶不过来。”然后安排装修负责人过去检查。负责人发现有可能是301原因。接到19号楼102的投诉之后我们马上联系19号楼101的业主，询问家中是否有被泡的情况，19号楼101业主当时不在家。业主来到之后发现确实出现被泡现象，我们马上联系保安和保洁对其进行帮忙进行维修。现场情况是：地板被泡，一张地毯被泡。三楼装修工人也到现场帮忙清理。清理完后，物业工作人员告知301的业主，由于家中暖气泡水造成楼下101及102家中被泡。301业主答应对其进行赔偿。301业主随后自行到101及102业主家中进行沟通。沟通完后，301业主告知物业服务人员102业主不需要赔偿，101业主表示赔偿70万元。11月17日物业服务中心给101的业主联系，拨打：张先生的电话，张先生表示此问题与张女士联系，自己做不了主。随后，客服人员拨打了张女士电话，一直无人接听。11月18日物业客服人员继续给张女士打电话，仍是未接听。到其家中，没有人在家。物业人员在301业主装修时就发现其是违规装修及私改公区管道，告知301业主违规装修的同时，责令301业主停止装修，并拨打82078738（市中城管执法局）、市中区建设局、市政执法热线、市民热线进行投诉。2010年9月8日上午9：41进行投诉，工作人员记录并说给回复。2010年9月9日上午9：27进行投诉，工作人员回复无相关条文。2010年9月13日上午10：38进行投诉，工作人员回复不在管辖范围内。2010年9月13日上午11：00进行投诉，工作人员说会现场查看并会回复。2010年10月1日上午进行投诉，工作人员回复已经向职能部门联系并会回复。2010年10月13日下午15：40进行投诉，工作人员回复说执法部门来看过正在处理当中。2010年11月23日上午9：40进行投诉，工作人员回复说已反映到市中房管部。（投诉：违规装修及私改公区管道。）19号楼301业主家中仍在装修，配电箱多次被砸坏。”
原告张少辉为证明其家中被水浸泡的事发经过及事后的处理情况，申请证人林海霞出庭作证。证人林海霞陈述其居住在鲁能领秀城F区19号楼102室，是原告张少辉的嫂子，与301室业主邱谋志的妻子钟兰英是老乡。2010年11月13日凌晨五点半左右，其对象上厕所时听到有水声，就出来查看，发现其家中茶室的屋顶沿着墙壁往下流水，积水已经从其家的东门淌到西门，连卧室也进了水，其全家人就往外舀水。其出门查看，发现二楼楼梯上也往下淌水，301室的一个装修工人说已经给物业打过电话，让物业的人来关闭暖气阀门。后来物业的人来了把一楼的总阀门关了，其家中就不进水了。物业工作人员又给一、二楼其他业主打电话通知漏水的情况，当天101室业主不在家，八、九点钟101室业主亲属才赶过来清理室内的积水。在被问到漏水的原因时，证人林海霞陈述事发当天物业工作人员到现场查看情况，告诉其漏水的原因是三楼业主改造暖气管道的接口处出的问题，后来301室业主夫妻两人到其家中协商赔偿事宜，也说他们改造暖气管道所使用的螺丝质量不合格，他们室内的螺丝已经更换，但是管道井暖气阀门所使用的螺丝忘记更换，所以导致漏水，并承诺要给其家中全部更换地板，其认为双方既是老乡又是邻居，没有必要把关系弄僵，就只要求他们把其家中茶室的地板更换一部分，把茶室的部分墙面进行了维修处理。由于原、被告不太熟悉，就让其出面协调，被告邱谋志提出的处理意见是将101室的地毯、地板、壁纸全部更换，但是原告张少辉不能接受，之后的事是由原、被告自己谈的，其就不清楚了。被告邱谋志认为证人林海霞与原告张少辉存在亲属关系，有明显的倾向性；本案已多次开庭，证人已完全了解本案案情，其证言不符合最初的真实性原则；证人证言前后矛盾，关于漏水原因，一会儿说是听物业说的，一会儿说是听业主说的，其本人没有亲眼看到该事实。
为证明其损失情况，原告张少辉提交下列证据：1、济南银座家居德盛地板商行出具的证明一份，载明2008年8月12日鲁能领秀城7区19号楼101室户主从该商行购买久盛木地板70平方米用于房屋装修，价格为535元／平方米。2、济南银座家居圣象壁纸专卖店出具的证明一份，载明2008年7月鲁能领秀城7区19号楼101室户主从该专卖店购买圣象壁纸13卷计65平方米，价格为9360元。3、济南银座家居千羽罗兰布艺经销处出具的证明一份，载明2008年8月鲁能领秀城7区19号楼101室户主从该经销处购买千羽罗兰壁纸68平方米，共计6000元。3、加盖有北京新万达佳艺装饰材料经营部财务专用章的收据一份，日期为2008年8月20日，载明：“今收到凡尔赛地毯款捌万元整”。4、加盖有济南银座家居北园怡然之家家具专卖店合同专用章的证明一份，载明2008年8月鲁能领秀城7区19号楼101室户主从该专卖店购买台湾大宝家具一宗，价格共计127475元。被告邱谋志认为上述证据只能证明原告张少辉购买花费了这些费用而不能作为损失的依据，即使有证据证明上述损失与其有关，没有鉴定部门鉴定确实存在这些损失，其也不能认可。案件审理过程中，根据原告张少辉的申请，本院依法委托山东海天资产评估不动产评估有限公司对鲁能领秀城F区19号楼101室因房屋漏水所导致的房屋装修、物品损失及房屋租金损失进行鉴定。该公司于2013年7月15日作出鲁海资评鉴字（2013）第03号评估鉴定报告，评估咨询结论是鲁能领秀城F区19号楼101室因房屋漏水所导致的财产损失的参考值为305811元（保留至元），其中包括房屋装修部分损失84338.61元，物品（凡尔赛地毯一块）损失8万元，房屋租金损失（自2010年11月1日至2013年3月）为141472元（按照24.1元／平方米的月租金标准计算）。该评估鉴定报告同时载明：“（一）以上评估鉴定结论的壁纸、地板、地毯的品牌、品质的真实性，不在我们鉴定范围内。其中地板、地毯的损失计算为同品牌规格，同品质的全新价格，原资产的处置，由当事人双方商议。（二）本次委托的鲁能领秀城F区19号楼101室房屋租金损失，我们假设该涉案房屋出租并取得的客观合理租金作为计算标准。”原告张少辉为该次鉴定预付鉴定费2万元。被告邱谋志对上述鉴定结论提出书面异议并申请鉴定人出庭接受质询，山东海天资产评估不动产评估有限公司对被告邱谋志的异议进行了书面答复并委派鉴定人员武富国出庭作证。在被问到为何涉案房屋装修和地毯损失不考虑折旧，直接按重置价格计算时，武富国答复关于装修损失的鉴定是根据家庭装修的特点并考虑装修的整体性要求，对装修的拆除、修复和清理费进行核实计算，由于家庭装修的特殊性，对上述费用的计算不考虑折旧率的问题，这也是鉴定机构对于家庭装修损失鉴定的惯例；关于地毯损失的鉴定，因该规格品牌的地毯价值较高，而且其作为家庭自用物品使用，资产的性质较特殊，虽然其确实具有一定的剩余价值，但其市场价值无法量化，所以就以现市场销售价确定评估值。经本院询问，原、被告就涉案房屋受损的地板和地毯的处置无法达成一致意见，双方均表示不想要该地板和地毯。
原告张少辉为证明其在外租房的事实，向本院提交下列证据：1、房屋租赁合同两份，出租方分别为王德胜和王中宝，承租人均为张少辉，租赁期限分别为2010年12月1日至2011年11月30日、2013年1月1日至2013年12月31日，月租金均为4800元，租赁的房屋分别为阳光舜城中五区18号楼3单元602室、海尔绿城桂花园北区9号楼1单元202室。2、房租收条20张，其中9张的出具人签名为王德胜，金额合计43200元，另外11张的出具人签名为王中宝，金额合计52800元。
以上事实，有商品房买卖合同、情况说明、证人证言、证明、收据、鉴定报告、鉴定费发票、房屋租赁合同、房租收条及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。原告张少辉与开发商山东鲁能亘富开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买鲁能领秀城7区19号楼1单元101室并且已经实际入住，因此应当认定其是该房屋的业主，被告邱谋志关于原告张少辉并非涉案房屋业主的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。作为鲁能领秀城7区19号楼的业主之一，原告张少辉以被告邱谋志的装修行为损害了该楼业主的共同权益为由提起诉讼，主体适格，被告邱谋志关于原告张少辉诉讼主体不适格的抗辩理由也不能成立。从被告邱谋志的装修行为来看，其用铝合金材料封闭的阳台仅是色调与周围环境有所不同，对于排水管道位置的改变也未影响到其实际使用性能，故被告邱谋志的装修行为尚不构成对该楼其他业主共同权益的实质性损害，原告张少辉要求被告邱谋志立即停止侵害，拆除违规装修的设施并恢复原状的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。
关于被告邱谋志是否应当对原告张少辉家中浸水所造成的财产损失承担赔偿责任，本院认为，第三人济南深长城物业管理有限公司存档的《关于F区19号楼101室被泡情况的说明》与鲁能领秀城F区19号楼101室、102室、201室、302室业主出具的情况说明以及证人林海霞的证言相互印证，能够证明原告张少辉住宅内浸水是被告邱谋志在对房屋进行装修时改动楼梯间的暖气管道阀门，接口处理不当发生漏水所导致的。因此被告邱谋志应当对原告张少辉家中浸水所造成的财产损失承担赔偿责任。
关于原告张少辉所主张的各项损失，本院认为，关于房屋装修损失和地毯损失，有相关实物及山东海天资产评估不动产评估有限公司的评估鉴定报告予以证实，且相关鉴定人员也出庭接受了质询，故本院认定原告张少辉的房屋装修损失和地毯损失为164338.61元。因上述损失金额的计算依据的是同品牌规格，同品质地板和地毯的全新价格，而且原、被告就受损的地板和地毯的处置无法达成一致，在此情况下应当侧重于保护权利受侵害一方即原告张少辉一方的利益，故被告邱谋志应当赔偿原告张少辉房屋装修损失和地毯损失164338.61元，考虑到受损地毯仍具有一定价值，其应归被告邱谋志所有。关于房屋租金损失，在评估鉴定报告中已经载明该报告是以假设该涉案房屋出租并取得的客观合理租金作为计算标准，因此原告张少辉应当举证证明其在涉案房屋被水浸泡后曾在外租房居住的事实。但从原告张少辉提供的证据来看，仅有房屋租赁合同和房租收条，相关的房屋出租人没有出庭作证，本院无法对上述合同和收条的真实性予以核实，故原告张少辉要求被告邱谋志赔偿房屋租金损失141472元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告张少辉可以在取得相关证据后另行主张权利，本院将结合租房的必要性、租房事实的真实性、租房期限的合理性等因素综合予以认定。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邱谋志于本判决生效之日起十日内赔偿原告张少辉经济损失164338.61元，同时原告张少辉将鲁能领秀城7区19号楼1单元101室内被水浸泡的凡尔赛手工真丝地毯一块交付给被告邱谋志。
二、驳回原告张少辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5887元，原告张少辉负担2723元，被告邱谋志负担3164元；鉴定费2万元，由被告邱谋志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姜光军
代理审判员 王 岩
人民陪审员 兰俊兴
二〇一四年七月二日
书 记 员 陈海燕