河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终449号
上诉人（原审原告）屈佳贺，男，汉族，1994年3月15日生，住商水县。
委托代理人樊锋，河南长风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）漯河家祥置业有限公司。住所地漯河市源汇区友爱街北段*号院。
法定代表人李海霞，该公司总经理。
委托代理人张素华，女，该公司副经理。
委托代理人万国锐，该公司法律顾问。
上诉人屈佳贺因与被上诉人漯河家祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，屈佳贺于2016年4月13日向召陵区人民法院提起诉讼，召陵区人民法院于2016年9月30日作出（2016）豫1104民初1066号民事判决。屈佳贺不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人屈佳贺及其委托代理人樊锋，被上诉人漯河家祥置业的委托代理人张素华、万国锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月30日，屈佳贺、漯河家祥置业有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：屈佳贺购买漯河家祥置业有限公司开发的蓝爵世家第10幢1单元9层901号118.92平方米住房;面积确认及面积差异处理的约定为无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补；房屋交付期限为2014年7月15日；出卖人应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金等条款。合同附件二载明：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明参照中华人民共和国国家标准GB/T1798620000《房产测绘规范》最终以漯河市住房保障和房产管理局测绘为依据。”双方约定的上述房屋已于2014年7月15日前交付使用。房产管理部门已对屈佳贺的房屋进行测绘，测绘面积为121.18平方米，比合同约定面积多2.26平方米。测绘面积是产权登记面积的依据。漯河家祥置业有限公司通知屈佳贺补缴面积差价款及相应税款，屈佳贺未补缴。诉讼过程中，屈佳贺提交申请，申请对涉案房屋面积进行鉴定。为查明案件事实，原审法院到漯河市住房保障和房屋管理局调查取证，漯河市住房保障和房屋管理局核实后在屈佳贺提交原审法院的屈佳贺、李耀威、韩伟涛、赵秋红、翟景遥、张明洋、葛永威、宋小培、冯存乐、孙聪单、范二华十一人的《漯河市楼房测绘信息卡》上盖了章，并向原审法院提交了涉案的八张漯河市房产平面图。针对原审法院调取的以上证据，（屈佳贺、李耀威、韩伟涛、赵秋红、翟景遥、张明洋、葛永威、宋小培、冯存乐、孙聪单、范二华十一人的委托代理人）樊峰质证称：1、真实性无异议。2、对证明的目的有异议。3、预测与实际测量面积不符，过错在漯河家祥置业有限公司，大部分业主根据预测图上没有显示飘窗面积，实测图上显示有飘窗面积。4、当时买卖房屋的时候按照漯河家祥置业有限公司的说法飘窗是送的，不计入房屋面积，但是在实测的时候计算了飘窗面积又给我们要钱，就根据预测图纸可推断出飘窗属于赠送，开发商也口头答复飘窗是赠送的，我们小区业主都能证明。5、我们提交一份漯河家祥置业有限公司的广告图纸一份。6、实测与预测有误差，我们业主也找来专业人士对房屋实际尺寸进行了对比，显示有误差，误差大，预测面积小，实测面积大，差距比较大。7、我们坚持要求法院委托有鉴定资质的部门进行鉴定。8、因按照开发商的说法实测面积包括公摊面积，但到现在不知道公摊面积摊到哪里了。9、我们问开发商为啥飘窗给我们算面积，开发商说预测时没有落地，实测时落地了，所以才计算面积，但是实际上开发商在宣传页上宣传的就是落地窗，所以开发商再向我们收费是不合理的。10、测绘卡，截止目前各位业主并未从开发生那里得到测绘卡，测绘卡上的产权面积就是所谓的实测面积，同时屈佳贺对实测面积有异议。根据测绘卡的注意事项，测绘卡应该由产权人填写，所以我们对填写面积有异议。针对原审法院调取的以上证据，漯河家祥置业有限公司质证称：对证据真实性予以认可。测绘卡上的面积就是实测面积，也就是产权登记面积。屈佳贺、漯河家祥置业有限公司双方已经约定“面积确认及面积差异处理的约定为无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补”，因此，屈佳贺、漯河家祥置业有限公司双方应当按照测绘卡上的面积据实结算。不应当再另行委托鉴定。测绘卡上的数据是房管局办理房产证的依据，除此之外房管局是不会认可其它部门的数据的。如果你们法院准许委托鉴定，委托鉴定出来的数据如果与漯河市住房保障和房屋管理局测绘队测绘卡上的数据相左，那么，怎么办理房产证？以哪个为准？以委托鉴定出来的数据为准，难以办来房产证。以测绘卡上的数据为准，屈佳贺方肯定不同意。这样会陷入两难境地。难道让屈佳贺再去和房管局打行政官司？即使为屈佳贺考虑，当然也为漯河家祥置业有限公司考虑，从实践出发，也不应允许委托鉴定。至于飘窗赠送问题，合同有显示就赠送，没显示就不赠送。不可能凭口头或猜测去判断，应当以合同为依据。房屋预告登记显示数据只是屈佳贺、漯河家祥置业有限公司签订购房合同时根据施工图纸暂时确定的面积，准确数字应当以房屋完工后房管局测绘队实测数据，也就是测绘卡上显示数据为准。
原审法院认为：屈佳贺、漯河家祥置业有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，合同有效，双方应全面履行合同义务。屈佳贺的房屋经房管部门测绘实际面积多出合同约定面积2.26平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条有关出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的按照面积误差比绝对值在3％以内（含3％）按照合同约定的价格据实结算……的规定，本案中，因双方约定无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补，而经房产部门测绘实际面积多出合同约定面积，屈佳贺应依双方约定补缴房屋面积差价款及相应契税，屈佳贺在没有完全履行合同约定义务的前提下，要求漯河家祥置业有限公司协助办理房屋产权证并支付违约金，没有事实根据和法律依据，原审法院不予支持。屈佳贺申请对涉案房屋面积进行鉴定，由于房产管理部门已对屈佳贺的房屋进行测绘，这是房产部门为屈佳贺办理产权登记的依据，而屈佳贺、漯河家祥置业有限公司双方已经约定“面积确认及面积差异处理的约定为无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补”，且合同附件二载明：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明参照中华人民共和国国家标准GB/T1798620000《房产测绘规范》最终以漯河市住房保障和房产管理局测绘为依据。”因此，屈佳贺申请对涉案房屋面积进行鉴定，原审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决：驳回屈佳贺的诉讼请求。本案诉讼费610元由屈佳贺承担。
屈佳贺上诉称：一、一审法院未查清案件事实。事实上，上诉人未补缴房屋面积差价及相关契税的责任在于被上诉人漯河家祥置业有限公司。第一，通知时间延迟，已经超出房屋买卖合同第15条约定，即房屋交付后360日内，故被上诉人违约在先:第二，被上诉人漯河家祥置业有限公司欺诈业主故意隐瞒房屋飘窗设计图纸，造成实测面积与预测而积不衍，被上诉人再次违约:第三，面积不符的过错在于被上诉人漯河家祥置业有限公司:第四，业主房屋的公摊面积没有公示，上诉人不知情:第五，上诉人作为业主对房屋实测面积与合同约定而积有异议，而一审法院未予审理:第六，测绘卡虽为房屋管理部门出具，但是一直在被上诉人手中直到业主一审起诉后，漯河家祥置业有限公司才出示该证据，另外上诉人到房屋主管部门了解得知实测面积是房屋主管部门依照被上诉人漯河家祥置业有限公司提供的数据制作。基于以上事实，上诉人认为一审法院认定事实不清。二、一审中上诉人提出请求法院委托有资质的第三方机构对房屋而积进行重新测绘，但一审法院简单的认为房产管理部门己对房屋进行测绘，且是将来办理产权登记的依据，而不予准许。上诉人则认为，法院审理案件应该是”以事实为依据、以法律为准纯”，而不能简单的以将来是由房产管理部门办理产权登记为由而不顾客观事实。实际上，双方争议的焦点也就是房屋预测面积与实测而积的争执。故请求二审法院对上诉人请求的对房屋重新测量予以支持。综上所述，一审法院认定事实错误，被上诉人漯河家祥置业有限公司违约在先，且因为披上诉人的原因导致无法补交房屋面积差价款及相应契税的，办理产权证。故上诉人请求的要求漯河家祥置业有限公司协助办理房屋产权证并支付违约金的请求合法合理。为充分维护上诉人的合法权利，上诉人根据《民诉法》第164条的规定，提起上诉，请求二审法院查明事实，依法公正判决。
漯河家祥置业有限公司二审辩称：1、漯河家祥置业有限公司没有义务也没有权利给屈佳贺办理房屋所有权手续，办理房屋所有权证书是具体行政行为，屈佳贺要求漯河家祥置业有限公司办理房屋所有权证书没有法律依据。根据双方签订的房屋买卖合同，出卖人的义务是将办理房屋权属登记的资料报房屋登记机关。2、漯河家祥置业有限公司向房屋登记机关已经提供了办理房屋产权登记的有关手续，只是由于屈佳贺未补足房屋差价及契税导致登记机关无法办理产权证书。办理产权证书的先决条件是需向登记机关提供资料以外，还需缴纳契税。屈佳贺、漯河家祥置业有限公司签订的房屋买卖合同约定房屋面积与房管局实际测绘的面积存在差异，屈佳贺应当及时的补足房款，才能办理房屋手续，屈佳贺要求办理房屋所有权证、违约金没有事实依据。3、主合同义务是屈佳贺交付房款，漯河家祥置业有限公司交付房屋。请求驳回屈佳贺诉讼请求。4、一审中争议的是登记面积与实际面积不符，根据相关法律规定对方可以提起行政诉讼，而非民事诉讼。
本院经审理查明对原审法院查明的事实予以确认。
根据双方当事人诉辩意见，经征得双方当事人同意，二审归纳争议焦点为：原审法院判决驳回屈佳贺的诉讼请求是否正确？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，该案屈佳贺、漯河家祥置业有限公司双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，原审法院确认合同有效，双方应全面履行合同义务,本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“有关出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的按照面积误差比绝对值在3％以内（含3％）按照合同约定的价格据实结算……”规定，该案屈佳贺的房屋经漯河市住房保障和房产管理局依据中华人民共和国国家标准GB/T1798620000《房产测绘规范》，测绘实际面积多出合同约定面积2.26平方米，原审法院确认双方应按合同约定单价据实结算房价款，多退少补正确，本院予以支持。经房产部门测绘实际面积多出合同约定面积，屈佳贺应依双方约定补缴房屋面积差价款及相应契税，屈佳贺在没有完全履行合同约定义务的前提下，要求漯河家祥置业有限公司协助办理房屋产权证并支付违约金，没有事实根据和法律依据，原审法院不予支持，本院予以确认。屈佳贺在原审中申请对涉案房屋面积进行鉴定，漯河市住房保障和房产管理局办理产权登记的依据是，漯河市住房保障和房产管理局测绘队的测绘结果。双方已经在购房合同明确约定“面积确认及面积差异处理的约定为无论何种原因双方同意按照产权登记面积和本合同约定单价据实结算房价款，多退少补”，且合同附件二载明：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明参照中华人民共和国国家标准GB/T1798620000《房产测绘规范》最终以漯河市住房保障和房产管理局测绘为依据。”因此，屈佳贺申请对涉案房屋面积进行鉴定，原审法院不予准许，本院还予以支持。
综上，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。屈佳贺上诉请求未向本院提供充分证据证明其上诉主张，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由屈佳贺负担。
本判决为终审判决。
审判长 石笑云
审判员 李 刚
审判员 刘继伟
二〇一七年三月二十日
书记员 王瑞珺