重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05447号
上诉人（原审被告）重庆大工房地产有限责任公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道飞湖路63号。
法定代表人李文义，该公司总经理。
委托代理人邵磊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄洪成，住重庆市长寿区。
委托代理人梁伟，重庆渝州律师事务所律师。
上诉人重庆大工房地产有限责任公司（以下简称大工房产公司）与被上诉人黄洪成租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年5月15日作出（2014）长法民初字第00374号民事判决。重庆大工房地产有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月10日进行了审理，上诉人的委托代理人邵磊和被上诉人黄洪成及其委托代理人梁伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，重庆市长寿区桃源东路2号名桂园小区3幢负2-24（贯通负1-2）、负1-2（贯通负2-24）商业用房（即长寿区桃源农贸市场）的登记权利人为被告大工房产公司。2009年10月15日，原告黄洪成（乙方）与被告公司（甲方）签订《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》（以下简称《市场摊位经营权出让协议》），双方约定由被告公司将位于该综合市场内第215号、216号摊位经营权出让给原告。同时约定：……一、市场名称：重庆市长寿区新城综合市场。二、市场产权人（所有权人）：重庆大工房地产有限责任公司。三、市场位置：重庆市长寿区桃源东路2号……五、市场摊位经营类别特别约定：甲方将整个综合市场划分为若干个摊区，并规划出每个具体的摊位经营类别，乙方必须按照甲方规划的摊位经营类别经营，不得擅自改变甲方规划的经营类别（详见后页附图）。六、乙方购买甲方综合市场内的第215、216号摊位经营权，摊位面积约：其中215号3.1㎡；216号7.6㎡；经营类别：215号（猪鲜肉）；216号（绞肉）。乙方必须严格按此经营类别开展经营活动……九、经营年限：以该地块的国土房管证所注明的使用年限为准（注：该地块的土地使用权终止日期为2045年8月5日）。十、价格：乙方购买的摊位经营权价格为112700元，其中过户管理费：20286元，租金92414元。十一、付款方式：一次性付款。付款期限：双方签订本合同之日，由乙方向甲方付清全款。十二、摊位交付特别约定：乙方知悉：甲方的综合市场的综合验收尚需一定时间，甲方市场的摊位已建造、装饰完毕，具备实物交付条件，因此，双方在本合同签订完毕，并由乙方向甲方一次性付清全部款项后，若乙方愿意接受，甲方可以向乙方预交付（注：预交付不是正式交付，也非按照规定条件交付之意）……正式交付的时间待甲方取得综合验收备案登记后，再行向乙方交付。乙方承诺放弃追究甲方在此期间的相关责任之权利。甲方承诺在2010年元月1日之前取得验收备案登记证。十三、1、摊位开始营业时间：……甲方承诺最迟不超过2010年元月1日开业……十四、市场经营管理：1、管理方：暂由重庆大工房地产有限责任管理，待新的管理公司成立后，或委托其他管理公司后，由新成立的管理公司或受托的管理公司对本市场的物业、经营等各方面进行管理。2、……乙方认可甲方或甲方新成立的管理公司或甲方委托的管理公司依法制定的市场管理制度，乙方须遵守管理制度之规定。合同签订后，原告即按照约定向被告公司付清全部款项。2009年9月30日，何贵以重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司的名义与被告大工房产公司签订《长寿区桃源农贸综合市场承包经营管理合同》，由被告大工房产公司将长寿区桃源农贸市场承包给重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司经营管理。2009年11月10日，重庆市桃源农贸综合市场经营管理有限公司成立，其法定代表人为何贵。2012年11月20日，重庆市桃源农贸综合市场经营管理有限公司名称变更为重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司。现长寿区桃源农贸市场由重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司经营管理至今。同时查明，现长寿区桃源农贸市场第一层对外经营，但未按预先设计的经营类别分类经营，即长寿区桃源农贸市场第一层的预先设计经营类别中无猪肉类别，而现农贸市场第一层中已有商户经营猪鲜肉和绞肉。本案案涉第215、216号摊位所处的第二层闲置，没有任何商户进场对外经营。《摊位经营权出让协议》附页上的经营类别规划图上原本标注的超市也未进场入驻。
2013年12月25日，黄洪成遂诉至法院，请求判令：确认与被告签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》中摊位经营权超过20年部分租赁期限约定无效，被告公司退还租金39606元、过户管理费20286元及资金占用损失；解除摊位经营权20年内剩余租赁期限的租赁合同关系，被告公司退还租金42246元及资金占用损失。
一审过程中，原告将其诉讼请求变更为：要求确认原、被告双方签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》中摊位经营权超过20年部分租赁期限的约定无效，被告公司退还其租金40425.90元；解除双方摊位经营权20年内的租赁合同关系，被告公司退还其租金51998.10元；被告公司返还其过户管理费20286元；放弃要求被告公司支付其租金占用损失。
一审法院判决认为，本案争议的焦点为：1、《摊位经营权出让协议》的合同性质；2、案涉摊位使用起算时间；3、是否主张原告的诉讼请求。关于原、被告所签合同性质的问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人仅将租赁物的使用权和使用收益权转移给承租人，并不转移租赁物的所有权。本案中，被告公司将农贸市场划分摊位，而摊位作为特定的非消耗物，该物上并未设立所有权。被告公司将其中某一摊位出让给原告，原告支付对价以取得该摊位一定年限的使用收益权，而非取得其所有权。故被告公司将农贸市场内的第215、216号摊位出让给原告，名为出让，实为租赁行为，即本案应适用《中华人民共和国合同法》中相关租赁合同的规定。原告黄洪成与被告公司签订的《摊位经营权出让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。关于案涉摊位使用起算时间的问题。原、被告双方签订的《摊位经营权出让协议》中明确约定了该摊位使用终止日期为2045年8月5日，但未明确约定开始使用日期。合同第十二条约定，摊位正式交付的时间待被告公司取得综合验收备案登记后，再行向原告交付。而被告公司又未向本院提供证据证明其何时向原告交付摊位的证据，也未提供农贸市场何时开业的证据，原告称农贸市场于2010年1月18日开业，被告公司亦认可农贸市场于2010年1月开业，故确认农贸市场开业时间为案涉摊位应交付使用的时间，即2010年1月18日为摊位租期起算时间。关于原告要求确认原、被告双方于2009年8月13日签订的《摊位经营权出让协议》中关于第215、216号摊位经营权超过20年部分租赁期限约定无效，被告公司退还其租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原、被告约定摊位使用租期为2010年1月18日至2045年8月5日，长达35年之久，故超过20年部分（2030年1月18日至2045年8月5日）的租期约定无效，被告公司应返还原告该部分租金。故对原告的该部分诉讼请求，予以支持。被告公司应返还原告该部分的租金为40425.93元（92414元÷35.552年×15.552年）。现原告主张40425.90元，符合法律规定，应予以支持。关于原告要求解除《市场摊位经营权出让协议》中关于第215、216号摊位经营权20年内租赁期限的租赁合同关系，被告公司退还其租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告公司作为合同相对方，并未严格按照合同约定的农贸市场预先设计的分摊分类经营，以致农贸市场第一层中已有其他商户经营猪鲜肉和绞肉，农贸市场第二层闲置的情形，原告已无法在第二层的第215、216号摊位上经营猪鲜肉和绞肉，即被告公司的违约行为致使原告的合同目的不能实现，现原告提出解除20年内租赁期限（2010年1月18日-2030年1月17日）的租赁合同关系，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告公司未提供证据证明其已将案涉摊位向原告交付的证据，且原告并未实际使用该摊位，即原、被告双方签订的《摊位经营权出让协议》中关于第215、216号摊位经营权20年的租赁合同并未实际履行，故被告公司应返还原告该20年租赁期限的租金51988.07元（92414元÷35.552年×20年）。关于原告要求被告公司退还过户管理费的问题。《摊位经营权出让协议》第十条明确约定原告购买的摊位经营权价格为112700元，其中过户管理费20286元，租金92414元。因被告公司未提供证据证明在租赁合同中存在过户管理的问题，在原、被告双方签订的《摊位经营权出让协议》一部分被确认无效，另一部分解除的前提下，被告公司以过户管理费的名义收取该费用后，未为原告办理案涉摊位的过户手续，其也不可能实际办理。故被告公司应退还原告该笔费用20286元。据此判决：“一、确认原告黄洪成与被告重庆大工房地产有限责任公司于2009年10月15日签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》中关于第215号、216号摊位经营权超过20年部分（租赁期限：2030年1月18日-2045年8月5日）的约定无效；二、解除原告黄洪成与被告重庆大工房地产有限责任公司于2009年10月15日签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》中关于第215号、216号摊位经营权20年内（租赁期限：2010年1月18日-2030年1月17日）的租赁合同关系；三、限被告重庆大工房地产有限责任公司在本判决生效后5日内退还原告黄洪成租金92413.97元；四、限被告重庆大工房地产有限责任公司在本判决生效后5日内返还原告黄洪成过户管理费20286元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2342元，减半收取1171元，由被告重庆大工房地产有限责任公司负担（原告已预缴，限被告重庆大工房地产有限责任公司在本判决生效后5日迳付原告）”。
宣判后，重庆大工房地产有限责任公司不服原审判决上诉称：本案所涉标的是摊位经营权，而非摊位本身，双方所签合同不是租赁合同；分类经营是被上诉人的义务，而不是上诉人的义务，20年租期的合同不应解除；即使要解除，已过的租期不应退还租金；过户管理费实际上是已交的税费，不应退还；市场管理由第三人负责，上诉人无过错，不应承担民事过错责任。
黄洪成答辩称：认定双方是租赁合同关系是正确的；上诉人至今未交付符合条件的摊位，是根本性违约，应当解除租赁关系；被上诉人一直未得到租赁物，没有收益，全额返还租金和过户管理费是正确的；上诉人违约并不以存在过错为要件，应承担违约责任，请求维持原判。
二审经审理确认原审法院查明的上述事实。
本院认为：物权具有使用权和收益权性质，上诉人将摊位一定年限的使用权以被上诉人支付对价的形式予以出让，而不改变该物权的所有权性质，即是将对应的物权予以出租，而非出让。上诉人与黄洪成所签的《摊位经营权出让协议》系租赁合同性质，该协议为有效协议。该协议中超过20年租期部分违反了《中华人民共和国合同法》关于租期不能超过20年的规定，应为无效，双方对此均无异议。而20年租期内是否有效，涉及到双方是否违反合同中的明确约定。双方签订的《摊位经营权出让协议》第五条特别约定：“甲方将整个综合市场划分为若干个摊区，并规划出每个具体的摊位经营类别，乙方必须按照甲方规划的摊位经营类别经营，不得擅自改变甲方规划的经营类别（详见后页附图）”，该条款从字面上理解虽然只是约定了承租方的义务，即黄洪成须按已划分好的摊位经营类别进行经营，但该条款有附图说明，即双方均受附图所指的摊位经营类别约束，不能理解为只有承租方的义务而出租方不承担义务。根据双方的协议约定，上诉方可将摊位预交付给黄洪成，但因为上诉方未严格按照农贸市场预先设计的分摊分类经营进行管理，以致农贸市场第一层中有其他商户经营猪鲜肉和绞肉，而农贸市场第二层形成闲置，严重影响黄洪成在承租的第二层摊位上经营猪鲜肉和绞肉，即上诉人的违约行为致使黄洪成的合同目的不能实现，黄洪成要求解除20年租期内的租赁协议应予支持。黄洪成未实际使用其租赁的摊位，上诉人亦不能举示其已实际交付摊位给黄洪成的证据，其从开业经营至今的租金不应由黄洪成承担；过户管理费现无证据证明系税款，也无证据证明应由黄洪成承担，故应予退还；上诉人将该摊位所在的农贸市场交由他人管理，造成其与黄洪成的合同不能履行，根据合同相对性原理，应由上诉人承担违约的法律后果。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人重庆大工房地产有限责任公司的上诉理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2342元，由上诉人重庆大工房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一四年十月八日
书 记 员 张冀兮