江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终884号
上诉人（原审原告）：杨小红，女，1976年9月13日生，汉族，住。
委托代理人：谢卫东，江西荟萃律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城江东路23号利通广场规划设计楼30层。
法定代表人：李东强，该公司经理。
委托代理人：孙炳鹏、李晓勇，系该公司职员。
上诉人杨小红、广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司（以下简称汉能公司）因租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第1747号民事判决，均向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月19日，原告租赁吉安天龙房地产开发有限公司位于部分，面积1200㎡左右；租赁期为五年，从2014年6月19日至2019年8月18日止。原告租赁期间，在征得吉安天龙房地产开发有限公司同意后，将己租赁的商业门面的一部分转租于被告使用。双方于2015年5月13日签订了房屋租赁合同一份，该合同约定：被告租赁座落于商铺，建筑面积350㎡；租赁期限为2015年5月19日至2019年8月18日，其中免租期为15日；租赁用途为：生产、经营场所使用；租金为每月每平方米107.38元，月租金为人民币（以下均为人民币）37583元，年租金为450996元；支付方式为：租金年付；首年租金支付：本合同签订后5日内，被告应向原告支付10万元的租金，待原告向被告提供首年租金等额合法有效发票给被告后，被告在7日内支付首年租金余下金额，以后每年租金，被告提前15天向原告支付；被告支付租金前，原告应当提前7天向被告开具等金额的合法有效税务发票，否则被告有权延期付款，且不承担任何责任；被告在签订本合同后5日内，须向原告支付50000元作为押金。同时，该合同还约定了双方的权利和义务、违约责任和提前终止合同的前提条件。合同签订后，原告于同年5月19日将租赁场地交与被告使用，被告也按约支付原告10万元租金和5万元押金，并同时对租赁物进行了装修，原告也按约向税务部门交完了税金，并于同年7月15日将发票交给了被告，但被告未按约支付首年租金剩余金额。为此，原告于2015年8月21日向被告发出《商铺租金缴纳通知书》，要求被告在收到该通知后7天内支付尚欠的租金350996元，否则，由此所引发的一切后果、损失及法律责任由被告承担。8月26日，被告向原告发出了《商铺租金缴纳通知书》的回复函，明确：1、其公司在8月11日通过快递书面向原告发出了提前解除终止《房屋租赁合同》的函，其解除函中已表明自8月11日始不再租赁商铺，实际租赁期限从2015年5月19日至2015年8月11日止，同意按实际租赁期限结算支付租金；2、告知原告双方签订的《房屋租赁合同》提前解除，原告即时可以自行使用、安排、处分租赁物；3、被告表明不再租赁商铺，为了防止损失扩大，在之前遭到原告拒绝接受商铺钥匙的情况下，再次要求原告及时联系其公司人员，接收钥匙。同时提醒原告，因合同提前终止，已开具的发票涉及未租赁期间的租金，应及时到税务部门进行备案说明，办理发票退改、税金退还手续，合理减少损失；4、鉴于《房屋租赁合同》已提前解除终止，被告占用商铺期间的房屋租金，双方参照原合同租金标准结算。涉及其他款项结算的，被告愿意在合同约定及法律规定的范围内与原告协商，以保障双方的合法权益等事项。2015年9月9日，原告以邮件方式向被告发出了《房屋租赁合同》提前解约的解决方案，并限被告在7天之内派员前来答复，但没有结果。9月15日，原告再次通过邮件方式向被告发出工作联络函，要求被告尽快答复解决问题，仍没有结果。2015年11月中旬，因被告承租的商铺隔壁的一个商铺需要安装暖气管道，需要通过被告承租的商铺，原告没有钥匙，后在征得被告同意后撬开租赁场地的门锁，之后，原告重新换锁，钥匙一直由原告保管。
原审法院认为：原、被告于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告将租赁场地交与被告使用，被告按约支付原告10万元租金和5万元押金，原告即向税务部门缴纳了税金89387.42元，并将发票交与了被告。被告租赁期间对租赁场地进行了装修，后因被告未按约支付剩余租金，原告先后向被告发出《商铺租金缴纳通知书》、《房屋租赁合同》提前解约的解决方案，工作联络函，要求被告尽快支付的剩余租金、答复解决解约问题，而被告只回复原告，不再租赁商铺，同意按实际租赁期限（即2015年5月19日至2015年8月11日止）支付原告租金，其他方面没有回复原告。因被告只是单方面向原告提出解除合同，并未与原告形成终止合同的一致意见，租赁场地也一直未交付原告，故被告占用租赁场地期间的租金应予给付。2015年11月中旬，原告因故在征得被告同意后撬开租赁场地的门锁，之后，原告重新换锁，钥匙一直由原告保管。根据以上事实，可以推定被告所租赁的租赁场地在2015年11月中旬已由原告接管的事实。对原告诉请要求判令被告支付原告一年剩余租金350996元及税金89387.42元。原审法院认为，从被告租赁原告的商铺到原告实际接管该商铺，时间为6个月，故应按6个月计付租金较妥，扣除被告已付租金10万元，被告应付原告租金125498元；至于税金89387.42元，因被告租赁期间原告按约缴纳了首年税金89387.42元，而被告单方面要求提前终止租赁合同，同时被告又拒绝与原告协商《房屋租赁合同》提前解约的解决方案，故而造成原告损失，为此，原告要求被告支付税金89387.42元，依法予以支持。对原告诉请要求被告赔偿因装修时损坏物品损失共计15万元。原审法院认为，被告租赁原告商铺，并对该商铺进行装修，给原告造成的损失是客观存在的，有照片为证，但具体损失多少原告没有提供证据，故原告要求被告赔偿因装修时损坏物品损失共计15万元的诉请不予支持。对原告要求被告支付剩余租金350996元，自2015年6月3日至2016年5月19日按同期银行贷款利率计算利息共计约21059元。原审法院认为，合同签订后，被告按约支付了原告10万元租金，剩余租金应在原告为被告提供首年租金等额有效发票后7天内支付。原告系2015年7月15日向被告提供有效发票，被告应在7月23日之前一次性支付剩余租金，但被告未予支付。原告可从2015年7月24日始，要求被告按银行同期贷款利率支付剩余租金125498元的利息损失至2015年11月中旬止为宜。对被告提出抗辩，要求原告返还押金的问题，因被告未提出反诉，故本案不予处理，被告可另行主张权利。据此，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司支付原告杨小红剩余租金125498元，税金89387.42元，共计214885.42元；二、被告支付原告125498元的利息损失，自2015年7月24日始，按银行同期贷款利率支付至2015年11月中旬止；三、驳回原告其他诉讼请求；四、以上一、二项，限被告在判决书生效后五日内付清。案件受理费9914元，原告负担5948.4元，被告负担3965.6元。
杨小红上诉称：一、一审法院认定事实不清。（1）通过双方之间的往来信函足以认定是汉能公司单方解除合同，一审法院虽认定了汉能公司单方解除合同，却没有按租赁合同约定判令其支付租金。（2）汉能公司在单方面解除租赁合同后，没有任何证据证明上诉人杨小红于2015年11月中旬已接管了租赁店面。一审法院认定，杨小红因故在征得汉能公司同意后撬开租赁场地的门锁后，杨小红重新换锁，钥匙一直由杨小红保管，推断杨小红已全面接管租赁物是错误的。事实上是汉能公司承租的商铺隔壁的一公司需要安装暖气管道，需要通过汉能公司承租的商铺，在征得汉能公司同意后撬开租赁场地的门锁，之后叫装管道的人重新换了一把新锁，只是因为汉能公司无人在吉安，将钥匙放在上诉人杨小红处，并不是由杨小红一直在保管。这种所谓的保管也无法证明杨小红已经接管了租赁物。在汉能公司的所有解除合同的回复函中均没有提到已经交付了租赁物的说法。（3）在一审中，杨小红已经提供了12张汉能公司对租赁场地进行装修造成损失的照片，也提供了在双方协商中杨小红以发函的方式确定了损失，汉能公司没有提出异议，应当确认装修的损失为15万元，可一审法院虽认定存在装修损失，却不判令汉能公司承担任何赔偿责任，这是完全错误的。（4）一审中，上诉人杨小红已举证证明，涉案租赁场地是从吉安天龙房地产开发有限公司位于部分，面积1200平方米左右，租赁期限为5年，汉能公司在杨小红手中转租了350平方米，杨小红已将租金全额支付给了吉安天龙房地产开发有限公司，而汉能公司单方面解除合同给杨小红造成了巨大损失，一审法院却对此事实不予认定。二、一审法院在适用法律时，适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条是正确的，但是，一审法院没有具体适用三条进行判决，而是主观臆断来判决。适用最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条是错误的。在一审庭审中，上诉人杨小红已经提供了双方协商赔偿数额并经双方认可数额的证据，一审却不认定，反而认定没有举证是错误的。综上，请求依法撤销一审判决，改判汉能公司支付上诉人杨小红一年剩余租金350996元及自2015年6月3日至2016年5月19日按同期银行贷款利率计算的利息约计21059元、税金89387.42元，合计440383.5元，并判令汉能公司赔偿杨小红因装修时损坏物品损失15万元。
汉能公司上诉称：一、一审判决上诉人汉能公司支付税金89387.42元（即一年租金交易金额发票的税金），认定事实不清，金额计算重复。汉能公司已付的100000元租金及一审判决应付租金125498元均为含税租金额，其中已包含实际发生的6个月租金，即一审判决认定的全年税金损失89387.42元中有一半的金额44693.71元是重复计算的，应予以扣减。二、上诉人已支付的50000元租赁押金，应当抵扣等额的应付租金、费用，属于一审审理范围，应当得到支持。三、汉能公司认为杨小红一直保管涉案房屋钥匙，已经实际接管了租赁房屋，汉能公司也书面通知了对方要及时接管，以减少双方的损失。四、杨小红称以发函的方式确定了装修损失为15万元，认为我方没有提出异议，与事实不符。无论我方是否提出异议，这并不代表认可。我方曾多次要求对方提供装修损失15万元的证据或依据，但对方一直未提供，因此，我方不认可杨小红的装修损失。综上，请求二审法院支持上诉人汉能公司的上诉请求。
两上诉人均以各自的上诉理由作为对方的答辩意见。
根据双方当事人的上诉理由和答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、杨小红要求汉能公司支付一年剩余的租金350996元及税金89387.42元，是否有事实和法律依据？2、杨小红要求汉能公司赔偿其装修损坏物品损失15万元是否有事实和法律依据？3、杨小红要求汉能公司支付剩余租金的利息21059元能否得到支持？4、汉能公司要求将5万元租赁押金抵扣租金能否得到支持？
二审经审理查明：杨小红与汉能公司于2015年5月13日签订的房屋租赁合同中还明确约定：1、租赁期间，任何一方提出终止（解除）合同，需提前90天书面通知对方，经双方协调一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效（第十四条）；2、非因甲方（杨小红）原因致使乙方（汉能公司）逾期交付租金的，乙方除应及时如数补交外，还应当就应付而未付的租金按照同期同类银行贷款利率向甲方支付利息（第十二条第4项）；3、乙方向甲方交（回）房时，甲方应将押金无息退还乙方，如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方（第十六条第2项）。2015年11月中旬，汉能公司承租店面旁边的福源通公司要安装冷库，需要打开汉能公司承租的店面查看电路，因汉能公司无人在店面内，福源通公司在电话征得汉能公司同意后撬开租赁店面的门锁，之后重新换锁，钥匙一直放在杨小红处。2015年7月，杨小红向吉安天龙房地产开发有限公司缴付了2015年8月18日至2016年8月18日的租金800000元（包括汉能公司租赁店面）。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：杨小红与汉能公司于2015年5月13日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于杨小红能否要求汉能公司支付一年剩余的租金350996元及税金89387.42元的问题。双方合同第十四条明确约定：租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前90天书面通知对方，经双方协调一致后签订解除合同书，在解除合同书生效前，本合同仍有效。合同履行过程中，汉能公司提出提前解除合同，双方虽然经过多次信函沟通，但一直未达成一致，双方并未签订书面的解除合同协议书，根据合同第十四条的约定，双方合同继续有效。因此，杨小红要求汉能公司支付一年剩余租金350996元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。在诉讼中，汉能公司明确表示继续履行合同已无可能，杨小红亦表示同意解除合同，故双方租赁合同可予以解除。汉能公司上诉认为杨小红于2015年11月已实际接管了租赁房屋，此后的租金不应支付。但根据查明的事实，系福源通公司在征得汉能公司同意下撬开租赁房屋后重新换锁，杨小红并未占有、使用该房屋。即使房屋钥匙在杨小红处保管，也不表明杨小红接管了租赁房屋，因此汉能公司的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于发票税金问题，因汉能公司应支付杨小红一年的租金，根据合同约定，该发票税金89387.42元应由甲方杨小红承担，杨小红要求汉能公司承担该税金的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于杨小红要求汉能公司赔偿其因装修损坏物品损失15万元的问题。本院认为，汉能公司租赁杨小红店面，并对该店面进行装修，给杨小红造成的损失是客观存在的，但具体损失为多少，杨小红没有提供证据，在一审诉讼中亦未申请鉴定，对其损失金额无法确认，故杨小红要求汉能公司赔偿因装修时损坏物品损失共计15万元的诉讼请求，本院不予支持。
关于杨小红要求汉能公司支付剩余租金的利息的问题。根据合同约定，汉能公司按约支付了杨小红10万元租金后，剩余租金应在杨小红提供首年租金等额有效发票后7天内支付。杨小红系2015年7月15日向汉能公司提供有效发票，汉能公司应在2015年7月23日之前一次性支付剩余租金，但汉能公司未予支付。故汉能公司应从2015年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率向杨小红支付剩余租金的利息损失至2016年5月18日止。
关于汉能公司交纳的50000元租赁押金能否抵扣租金的问题。双方合同第十六条第2项明确约定：乙方（汉能公司）向甲方（杨小红）交回房屋时，甲方应将押金无息退还乙方，如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方。因此，根据该合同条款约定，汉能公司要求将50000元押金抵扣部分租金的上诉请求符合合同约定，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实部分有误，处理亦有不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第1747号民事判决第三项；
撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第1747号民事判决第一、二、四项；
解除上诉人杨小红与上诉人广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》；
四、上诉人广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司支付上诉人杨小红一年剩余租金300996元（已抵扣押金50000元）及利息（从2015年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年5月18日止），限在本判决生效后5日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9914元，二审案件受理费10303元，合计20217元，由上诉人杨小红负担6065元，由上诉人广东汉能薄膜太阳能发电设备销售有限公司负担14152元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 廖东江
代理审判员 张志坚
二〇一六年八月八日
书 记 员 王 拯