浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台玉民初字第624号
原告（反诉被告）：游奕林。
委托代理人：周显根。
委托代理人：冯懿。
被告（反诉原告）：张琼明。
被告（反诉原告）：杨建宇。
上述二被告（反诉原告）共同委托代理人：李良瑞。
被告林金定。
委托代理人：薛金春。
第三人：李奇山。
委托代理人：吴楚屏。
原告（反诉被告，下以本诉称谓）游奕林与被告（反诉原告，下以本诉称谓）张琼明、杨建宇合同纠纷一案，于2013年5月7日向本院起诉，本院于同日立案。并依法由审判员孙宾适用简易程序于2013年5月30日及2013年6月17日二次公开开庭进行了审理，期间，李奇山申请作为第三人参加诉讼，后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2013年10月21日第三次公开开庭进行了审理。经原告游奕林申请，本院于2014年1月10日追加林金定为本案被告，并于2014年2月18日第四次公开开庭进行了审理。原告游奕林及其委托代理人周显根，被告张琼明、杨建宇的委托代理人李良瑞，被告林金定及其委托代理人薛金春，第三人李奇山的委托代理人吴楚屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游奕林诉称：2007年4月17日，原、被告双方签订《合作购房协议书》一份，协议载明：1、原告有意购买本案讼争拍卖房产，因资金不足邀请两被告合作竞拍；2、竞拍取得本案讼争房地产后，两被告与原告指定的鲍霄锦股份分别为：鲍霄锦占40%，被告杨建宇出资250万占35%，被告张琼明出资170万占25%，余额竞拍资金由原告提供；两被告竞拍出资部分由原告以借款形式给两被告并以鲍霄锦名下的股份作抵押保证；3、取得房地产后，原告必须在90天内还清两被告竞拍的投资资金并支付10%的投资回报；原告有权以竞拍取得房地产进行抵押贷款并用抵押取得贷款首先用于偿还两被告投资及10%的前期回报；4、在付清竞拍资金及前期报酬后，原告有权将竞拍房地产进行重新整改开发。原告在取得该房地产后一年内无条件支付给两被告出资总额的25%开发分红，两被告无条件把各自名下的房地产股份转给原告所有等内容。协议签订后，原告作为各方委托代理人于2007年4月18日以444万元的价格竞拍取得本案讼争房地产并与浙江力新帮德拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。2007年9月15日，原告因利用竞拍取得房地产融资所需，又与被告签订《合作购房的补充协议书》一份，该协议载明各方签订的房屋买卖合同及产权变更是为按揭贷款所需，涉及各方相关事项仍按2007年4月17日签订的《合作购房协议书》为准确定并载明两被告收到投资款及回报后无条件把本案讼争房地产转归原告所有。协议签订后，杨建宇以林金定名义缴纳投资款248万元，张琼明缴纳投资款170万元。期间，原告以被告杨建宇名义办理按揭贷款手续；同时原告已向张琼明支付款项计140万元，已向被告杨建宇认可的林金定支付款项260万元；以杨建宇名义取得的按揭贷款在2013年2月前均由原告偿还（包括原告向林金定借款来还）。后被告为转移属原告所有的本案讼争房地产，未经原告同意擅自归还了原告以杨建宇名义所贷的全部按揭贷款。鉴于本案讼争房地产自竞拍取得后，一直由原告投资进行重整开发，因被告存在转移财产行为，原告于2013年4月8日向贵院提起诉前保全申请并由贵院于同日对被告张琼明名下的25%股份采取了限制转让、抵押等保全措施。现原告为保护自己的合法权益，提起诉讼，请求判决如下：1、请求判令位于玉环县玉城街道玉兴东路43号一层7、8、9三间房地产（产权证号分别为085099、085098，竞拍价为444万元）归原告所有并判令被告无条件协助原告办理产权过户手续；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。2013年12月20日，经本院释明，原告变更起诉时的第1项诉讼请求为：1、请求判令张琼明履行《合作购房协议书》，将登记在张琼明名下的涉讼房产25%份额的产权归还过户给原告游奕林。2、请求判令杨建宇和林金定履行《合作购房协议书》，将登记在杨建宇名下的涉讼房产75%份额的产权归还并过户给原告游奕林。3、请求确认《合作购房协议书》第三条关于10%投资回报的约定、第四条关于25%分红的约定、以及第五条第二款关于支付5%违约金及1.5%月息的违约责任违反法律且显失公平，请求法院依法予以调整。
被告张琼明、杨建宇辩称：第一、本案实际上是合同纠纷。既然是合同之诉，从本案的合作购房协议书来看，其实是双务合同，按照合同及补充合同约定，原告必须支付给被告投资本金、回报、分红以后，相关的讼争标的房产才能全部转给原告所有。本案中，原告是先履行的，被告是后履行的。在本案中原告是否履行了合同约定的对价，是查明本案事实的关键，也是原、被告的请求是否成立的关键。尤其本案原告以杨建宇名义贷款530万元后有无履行还贷义务是关键。第二，本案是竞合合同，一方面是附条件的房屋买卖合同，也就是被告在条件符合的情况下将自己所有的共有房产转让给原告；一方面是原告本身的15%股份，以让与担保的形式登记在两被告名下，原告履行了合同规定的义务后才能拿回该15%股份。第三，从事实来看原告并没有按约履行。原告诉称支付张琼明140万元，返还给杨建宇260万元，且将杨建宇名下的贷款还到了2013年之前，均不符合事实。张琼明确实收到了140万元，但是该笔款仅仅包括张琼明的投资本金123万元，及10%的回报17万元，其余应得的回报和借款本金至今原告没有偿付。按照原来的约定，原告应当偿付张琼明的本金是47万，25%约定分红是42.5万，47万的利息按照每月5分计算至今共为67个月，利息为157.45万，故原告如果全部履行对张琼明的义务并拿到张琼明名下的房产，至今应该支付246.95万元，而被告根本没有支付。关于杨建宇的债权债务，按照约定是投入250万，实际投入248万。但是被告从来没有收到原告支付的相关款项。原告在诉状中说向杨建宇认可的林金定支付260万，被告杨建宇对此予以否认，需要原告举证。关于原告代偿以杨建宇名义所获得的贷款问题，银行所贷的530万元，原告自认是原告所用，之后原告支付过部分款项，但是2009年11月22日以后，原告没有支付分文。假设2009年11月22日以前均是原告还贷，则杨建宇实际支付的银行本息是527.12万元，该笔钱由二部分组成，一部分是杨建宇在没有卖房子之前汇入还贷账户1917691元，一部分是购房户李奇山抵房价款代付3353509元。以上三个项目相加，原告合计应付的金额是13581100元。由于原告拒绝偿还贷款，以及没有在一年内支付相关约定的款项，所以两被告迫于还贷压力，只能把房子以1014.2万元的价格转让给第三人李奇山。第四，林金定不是合同当事人，在合同履行过程中，林金定并未负债，如果林金定是实际投资人，其完全可以自己名义登记。并且杨建宇与林金定是姐夫跟小舅子的关系，在杨建宇购房过程中，林金定为了维护杨建宇利益，参与谈判、协助管理、代为融资和付款是很正常的。根据合同相对性原则，林金定在本案中没有与游奕林签订书面合同，故不是合同当事人。第五，原告游奕林与林金定有数千万元的资金往来，目前林金定手上还持有游奕林的借据多达二三千万元。现在原告把林金定拉进来，以支付给林金定的钱作为自己已经把本案讼争的款项支付了，这个理由不成立。需要游奕林提供证据证明本讼争标的项下的履行义务完成了，我方均承认，但是必须要原件。第六，原告变更后的诉讼请求第三项，要求行使合同的撤销权。但是根据合同法，行使以上权利应当在知道或者应当知道合同变更事由的五年内，这是最长期间。原告应当在知道撤销事由一年内行使撤销权，这是除斥期间。原告应当在2007年4月17日开始到2008年4月16日行使。故原告的该项请求应当予以驳回。综上所述，两被告卖房子是由于原告根本性违约、长期违约在先造成的，两被告对于自己份额的85%的处分完全合法，对内部约定的原告的15%份额行使担保处分权也是合法的。故请求驳回原告的诉讼请求，确认第三人与两被告之间的房屋转让合同有效。
被告林金定辩称：1、被告林金定不是本案讼争房产相关合同当事人。2、林金定没有以自己名义缴纳投资款248万元，退一步讲，即使杨建宇缴纳的投资款来源于林金定，林金定也不能必然成为合同当事人，更不是实际权利人。3、林金定并没有收到原告游奕林支付给杨建宇的260万元。综上所述，被告林金定与本案无关，请求驳回原告对被告林金定的诉讼请求。
被告杨建宇、张琼明反诉称：杨建宇、张琼明与游奕林于2007年4月17日签订合作购房协议书之后，杨建宇实际投资248.098万元，张琼明实际投资170万元。后游奕林以杨建宇名义并以本案讼争的标的房产作为抵押向台州兴业银行贷款530万元。游奕林将所得贷款占有后，除支付张琼明投资本金123万元及前期回报17万元合计140万元以外，并未支付其余的投资本金余额、前期回报、分红、利息。而对于杨建宇，游奕林分文未付。游奕林使用贷款后，本应当按照约定还贷，但其仅还款至2009年10月，以后即拒绝履行还贷义务。由于名义借款人系杨建宇，杨建宇被银行不断催款，其遂于2009年11月20日开始陆续替游奕林还贷，至2012年9月，杨建宇共归还贷款1917691元。嗣后，因无力还贷，杨建宇、张琼明与第三人李奇山订立房屋买卖合同，将现讼争标的房屋全部转让给第三人，转让价1014.24万元。其中转让款所得335.3509万元于2012年10月31日至2013年3月20日间用于归还游奕林以杨建宇名义向台州兴业银行的贷款本息，从而结清贷款，解除抵押。至此，杨建宇已经代游奕林支付了5271200元。因为游奕林贷款后不仅不支付对价，甚至不承担还贷责任，其行为已构成根本性违约，故杨建宇、张琼明根据合同法第九十四条的规定要求解除内部转让共有房产份额的合同关系。此合同关系解除后，三人间还存在按份共有的关系，鉴于游奕林拒付贷款、杨建宇被迫代偿及已经以转让给第三人所得价款还贷等情形，三人间的按份共有关系基础业已丧失，根据物权法第九十九条规定，杨建宇、张琼明有权要求对共有房产进行分割处理。故请求判令如下：1、要求解除反诉原告与反诉被告间于2007年4月17日订立的《合作购房协议》和于2007年9月15日订立的《合作购房的补充协议》中有关内部转让共有房产份额的合同关系。2、请求分割反诉原告与反诉被告间按份共有的位于玉环县玉城街道玉城东路43号一层7、8、9三间房地产（产权证号分别为085099、085098）产权。反诉被告享有的15%产权份额折价归属反诉原告所有。反诉被告应得分割折价款按与第三人间的转让价款15%计，为1521360元，由反诉原告支付。3、反诉原告代反诉被告支付贷款本息5271200元，代为垫付的出资本息359178元，扣除反诉被告预付的140万元及应得的15%房产分割款1521360元，反诉被告尚应支付给反诉原告2709018元。
原告游奕林针对被告的反诉辩称：1、被告要求解除合同的理由不能成立，原告已经支付了所有款项，没有违约。2、原、被告之间签订的协议名为合作实为借贷。本案讼争的房产应当归原告所有。综上，请求驳回被告的反诉请求。
第三人李奇山于2013年5月21日向本院提出参加诉讼申请书，并提出独立请求。其述称：2012年10月31日，申请人与被申请人张琼明、杨建宇签订《房地产转让协议》，以1014.24万元的价格受让本案原、被告讼争的房产。申请人曾向房管部门核查了房屋的登记情况，被申请人张琼明、杨建宇按份占有上述房产的25%、75%属实，故申请人方才与被申请人签订相关合同，并已经按约全面履行了合同义务。故申请参加诉讼并请求判令：一、确认2012年10月31日申请人与被申请人张琼明、杨建宇签订的《房地产转让协议》合法有效；二、判令被申请人张琼明、杨建宇按照《房地产转让协议》协助申请人办理玉环县玉城街道玉兴东路琉泰大厦一楼的房地产（房屋所有权证为“玉房权证玉环字第××号、第××号”，国有土地使用证号为“玉国用（××）第××号”）的过户手续。后第三人撤回第二项诉讼请求，仅保留第一项诉讼请求。
原告针对第三人的请求辩称：一、第三人李奇山是扩建琉泰大厦的合作伙伴之一，2009年起就在琉泰大厦有投资，并且办理了琉泰大厦地下室、十层、十三层的房产抵押登记手续。2011年8月5日，又在原抵押物上重新增加抵押权益办理了抵押登记手续。二、2012年4月17日，原告以玉环县琉泰大厦有限责任公司名义申请在琉泰大厦一至四层开办服装鞋帽市场，2012年8月份琉泰商场内部一至三层装修开始并在外立面树立广告牌，9月份开始对外公开招商，招商办公室就设在琉泰大厦一层的西南角。这些事实第三人均明知。三、李奇山并没有支付合理的对价，其支付给林金定的部分款项是为了受让林金定持有的玉环县大麦屿航运有限公司90%的股权，办理工商变更登记的时间为2013年3月29日。综上所述，李奇山对于讼争的房地产是属于原告所有是明知的，且没有支付合理的对价，不是善意的第三人，其请求不能得到支持。
被告张琼明、杨建宇、林金定对第三人主张的事实及请求均没有异议。
经审理，原、被告对于以下事实没有争议，本院予以认定：
1、2007年4月17日，原、被告签订一份《合作购房协议书》，其中载明：（1）原告有意竞标2007年4月18日举行的琉泰大厦一层第7、8、9三间房产拍卖，由于资金不足，特与两被告合作。（2）竞拍得标后，两被告必须和原告指定人鲍霄锦以共有权人身份拍得此房产，该房产中鲍霄锦产权占40%，杨建宇占35%，张琼明占25%，杨建宇出资250万元，张琼明出资170万元，余额竞拍资金由原告提供。在取得该房产后，两被告为鲍霄锦出资部分，原告以借款形式出具给杨建宇，并且鲍霄锦将自己名下股份的房产作为甲方向被告借款的抵押保证。（3）取得借款后，原告必须在九十日内还清两被告用于此次竞拍的投资资金，并支付两被告用于此次竞拍的投资资金的百分之十作为两被告在竞拍时出资的投资回报。原告有以共有权即鲍霄锦名义以该房产作抵押向银行贷款的权利，两被告无条件予以配合，房产抵押贷款首先归还两被告出资总额及百分之十的前期回报。（4）在付清两被告用于此次竞拍资金及前期报酬后，原告有权利将该房产重新整改开发。原告在取得该房产的一年内无条件再支付给两被告竞拍时出资总额的百分之二十五作为房产开发的分红，两被告收到分红后，无条件各自将该房产自己名下股份的产权归原告所有。（5）原告若未能按期支付给两被告此次竞拍所用的资金及报酬，以未能支付的金额部分百分之五作为违约金，并支付1.5%的月息。
2、后本案被告张琼明出资170万元，被告杨建宇、林金定出资248.0098万元，原告游奕林作为原、被告的委托代理人以444万元的价格竞标取得讼争房地产，并于2007年7月12日办理了房产证，其中载明原告游奕林占15%，杨建宇占60%，张琼明占25%。
3、2007年9月15日，原、被告签订《合作购房的补充协议》，载明：（1）原、被告于2007年4月17日签订的合作购房协议作二项变动，一是共有人的指定人鲍霄锦变更为游奕林，二是共有人产权比例分配变更为游奕林占15%，杨建宇占60%，张琼明占25%。（2）原、被告于2007年9月15日签订的房屋买卖合同及产权的变更是为了该房产按揭贷款所为，协议的约定以2007年4月17日签订的合作购房协议书为准，杨建宇的75%产权，张琼明的25%产权待二被告收到投资款及投资回报后，该两人名下的房产无条件归原告所有。
4、2007年9月19日，讼争房地产登记至两被告名下，其中杨建宇占75%，张琼明占25%。后被告杨建宇将讼争房产作为抵押向兴业银行办理了按揭贷款手续，贷款金额为530万元，还款时间从2007年至2017年，采取等额本息的还款方式。该部分贷款由游奕林实际掌握并于2007年10月10日转到台州银行的杨建宇账户。
5、后两被告与第三人李奇山签订一份《房地产转让协议》，约定将讼争房地产以1014.24万元的价格转让给李奇山，落款时间为2012年10月31日。
6、2013年3月21日，讼争房地产的按揭贷款还清并注销了抵押权。
7、2013年4月8日。经原告游奕林申请，本院作出裁定，限制将讼争房地产张琼明名下的25%股份转让、抵押。后原告诉至本院。
以上事实，有2007年4月17日原、被告签订的《合作购房协议书》，2007年9月15日原、被告签订的《合作购房的补充协议》，相关房产证，被告张琼明、杨建宇与第三人李奇山签订的《房地产转让协议》，本院裁定书，以及原、被告的庭审陈述等证据材料所证实。
本院认为，本案事实方面的争议主要在于当事人之间的关系，当事人有无按照协议履行以及相关利息的计算。本院逐项认定如下：
一、关于杨建宇、林金定之间的关系，以及张琼明与许奇勇之间的关系
1、杨建宇与林金定之间，可以认定为合伙关系，或者说，林金定是实际控制人。证据有：（1）林金定在公安机关的笔录，其中林金定陈述本案诉争的房产是自己的；（2）游奕林对杨建宇所做录音材料；（3）杨建宇与林金定至今无法说明为何林金定要替杨建宇垫资，双方如何结算等。且杨建宇至今没有向游奕林取得一分款项，也与情理不合。
2、张琼明与许奇勇的关系
游奕林认为张琼明与许奇勇是合伙人，主要依据有：（1）许奇勇到法庭作证，其内容为：游奕林为了购买诉争房屋，找证人借钱，证人推荐其向张琼明借。证人出借了70万，张琼明有打70万元的条子给证人。后来游奕林还了140万，张琼明拿了100万，自己拿了40万，剩下的30万算是游奕林欠证人的，至今（2013年10月21日第三次开庭作证时）还没有拿回来；（2）原告书写的给张琼明的借据一张，证实原件在自己处，故自己与张琼明的款项已经结清。
本院认为，按照许奇勇的讲法，恰好证实张琼明的说法，即张琼明向许奇勇借钱后，再以张琼明名义借给游奕林。游奕林应当与张琼明结算，而不应该与许奇勇结算。
二、根据原、被告双方的约定，原告在未按照协议支付完毕相关款项的情况下，要求将讼争房地产判归原告所有，本院不予支持。原告应当在支付完毕被告的借款本金及利息之后，方可要求被告将房地产转让给原告。由于原告游奕林与被告杨建宇、张琼明约定投资款一年内的回报为35%，一年后按照月利率1.5%计算，该利率约定过高，现应当在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率四倍以内计算利息。目前中国人民银行实行的贷款基准利率于2012年7月6日公布，6个月内为5.6%（年利率，下同），6个月至1年为6%，一年至三年为6.15%，三年至五年为6.4%，五年以上为6.55%。关于原告应当支付的借款本金及利息，本院认定如下：
（一）杨建宇、林金定交付给游奕林的借款及利息（总金额为248.098万元，分段计算）
1、2007年4月18日至2007年4月23日，借款本金166800元，利息共614元（6天，年利率5.6%乘以4倍，再除以365天得出日利率为0.0614%）。
2、2007年4月24日至2007年5月25日，借款本金300000元，利息共5894元（32天，年利率5.6%乘以4倍，再除以365天得出日利率为0.0614%）。
3、2007年5月26日至2007年10月10日，本金按照248.098万元计算，利息共计204125元（134天，年利率5.6%乘以4倍，再除以365天得出日利率为0.0614%）。
2007年10月10日，游奕林将从其控制的兴业银行杨建宇账户转账530万元至台州银行的杨建宇账户，其中260万元用于支付给林金定、杨建宇。
以上几项相加，游奕林尚欠杨建宇、林金定91613元（借款本金2480980元，利息210633元，合计2691613元，扣除游奕林支付的2600000元）。
（二）游奕林以杨建宇名义贷款530万元的支付及利息计算情况
1、2007年9月30日，游奕林以杨建宇名义从兴业银行贷款530万元，该款由游奕林支配，也应当由游奕林偿还。该节事实，有协议书载明，当事人亦没有争议，本院予以认定。故该款中杨建宇、林金定代还的部分应当算作游奕林向杨建宇、林金定的借款，从代偿之日开始计算利息。
2、游奕林向兴业银行杨建宇账户的还贷情况：2011年10月30日之前，部分款项系游奕林支付，部分款项系杨建宇、林金定支付，具体数额，当事人均不能举证。按照证据规则，林金定与游奕林于2011年10月30日就投资款及回报进行了结算，故在林金定没有相反证据的情况下，本院认定2011年10月30日前的按揭贷款部分由游奕林偿还；其余部分虽然系林金定、杨建宇支付，但是由游奕林与林金定进行了结算。
3、2011年10月30日以后，游奕林没有证据证实自己支付了款项，其也表示大部分按揭贷款都是林金定支付的。故本院认定2011年10月30日之后游奕林没有支付过贷款本息。
综上，杨建宇、林金定代偿的本金为3970510.23元，截止到2014年6月30日的利息为1403719元（利率档次采用一年至三年的6.15%，年利率6.15%乘以4倍，再除以365天得出日利率为0.0673%，一共代偿15笔，从每笔的代偿日计算到2014年6月30日）。
（三）张琼明交付给游奕林的借款及利息计算方法
1、2007年4月28日至2007年10月11日，本金170万元，利息共为170139元（163天，年利率5.6%乘以4倍，再除以365天得出日利率为0.0614%）。
2、双方当事人一致陈述游奕林于2007年10月11日支付了张琼明140万元，故2007年10月12日至2009年2月17日，按照本金30万计算，利息共为23209元（126天，年利率5.6%乘以4倍，再除以365天得出日利率为0.0614%）。
3、2009年2月17日，游奕林汇款5万元给张琼明，张琼明辩解是游奕林另行支付的咨询费，但是不能提供相应依据，故本院对于张琼明的辩解不予采信。故2009年2月18日至今（暂算到2014年6月30日）的借款本金按照25万元计算，共为351868万元（1963天，按照五年以上的贷款档次年利率6.55计算，年利率6.55%乘以4倍，再除以365天得出日利率为0.0717%）。
4、游奕林主张自己出了直接支付给张琼明140万元以外，直接与张琼明的合作伙伴许奇勇结算了其余借款和利息，没有充分证据证实，故本院不予采信。
综上，游奕林应当支付给张琼明的款项为本金25万元，利息545216元（暂算到2014年6月30日）。
三、关于游奕林主张自己已经支付的款项情况
杨建宇、林金定投资款项为248.0098万元，2007年10月10日支付给杨建宇、林金定260万元。其余款项，均未付清。下面是具体的分析：
1、2007年9月30日以诉争房产为抵押，以杨建宇名义向兴业银行贷款530万元，兴业银行的银行卡以及密码均由游奕林掌握，2007年10月10日530万元从兴业银行的杨建宇账户转到台州银行的杨建宇账户。以上的事实，当事人均没有异议，并且有转账凭证等证实。
2、台州银行的杨建宇账户的银行卡及密码由哪一方掌握，存在争议。
游奕林认为系由林金定掌握，并据此认为，从该500万中有140万元转账给张琼明，其余均是林金定掌握，后来林金定给了自己130万，所以剩下的260万元算是支付了杨建宇、林金定了。
杨建宇、林金定认为该账户的密码、银行卡均是游奕林掌握，自己一方并没有拿到钱。
本院认为：（1）游奕林掌握兴业银行的杨建宇账户，不能推断出台州银行的杨建宇账户也由游奕林掌握；（2）台州银行的银行卡及密码一般推定为杨建宇掌握，即认为游奕林掌握该账户的举证责任在杨建宇一方，现杨建宇不能举证证明，其应当承担相应责任。
综上，本院认定从兴业银行贷出并转移到台州银行杨建宇账户的530万元，按照游奕林的自认，140万元系支付给张琼明，260万元系支付给杨建宇、林金定，130万元系游奕林自己使用。
3、游奕林主张自己除了上述260万元以外，还支付了118万元的事实是否成立
游奕林为了支持自己的证据提供了三组证据：第一组：（1）自己于2011年10月30日出具给林金定的欠条复印件，总金额是2591005元；（2）台玉商初字第1504号案件庭审笔录第6页到底7页，证实上述欠条原件在林金定手中，以及欠条的真实性。第二组：三张汇款单据及明细对账单，总金额是118万元（其中一张的交易日期注明是2011年7月4日，另外二张注明2011年3月9日）。第三组：结算单据复印件二张，据游奕林主张，其中既有游奕林书写内容，也有游奕林书写内容，其中一张有游奕林签名并署名落款时间为2011年8月7日，另外一张没有署名和落款时间。
游奕林认为，自己在结算款项之外另外支付了118万元，且这笔款项在结算单据中也没有出现，故可以认定为自己支付给本案诉争房产项目的。
杨建宇、林金定的质证意见为：对于第一组和第二组证据的真实性没有异议，但是结算单仅为复印件，且没有被告签名，被告不予承认。
本院认为，原告游奕林提出自己支付的三笔共118万元不在总的结算单之内，由于游奕林与林金定结算时间为2011年10月30日，且欠条中明确载明“截止2011年10月30日止”。而游奕林所支付的三笔共118万元均在2011年10月30日前，故一般认为该三笔共118万元包含在总的欠条中。游奕林如有异议，应当负有举证责任。现在游奕林提供的结算单系复印件，不能排除剪辑的可能性，故不能支持其主张。
4、以杨建宇名义向兴业银行所借按揭贷款的偿还情况
按照游奕林与杨建宇、张琼明所签订的合作购房协议书第三条的规定，游奕林享有以诉争房产向银行抵押贷款的权利。故一般认为按揭贷款系游奕林所付。由于笔数很多，时间较久，很多还款都是通过ATM机还款，还款人不好查找（票据已丢失），故无法完全精细化，故现在按照游奕林的自认，由于2011年10月30日以前代还的按揭贷款已经计入欠条，之后的没有计算进欠条。
5、游奕林所主张的自己因诉争房产于2012年10月19日支付给林金定460万元是否成立
游奕林主张自己以琉泰商场名义向徐松林借款500万元，其中460万元制定汇入林金定账户，用于偿还林金定按揭贷款。
本院认为主张不能采纳，理由如下：（1）从主体上看，借款人系琉泰商场，不能等同于游奕林。（2）在2012年10月19日的时间节点，游奕林欠林金定二千多万，不能证实就是支付本案诉争的房产（在双方有多笔支付款项交易且没有特别约定的时候，按照我国合同法司法解释二第20条、第21条的规定，一般的认定规则是先支付在前的钱款；在同时存在本金与利息的情况下，认定先支付利息）。（3）如果真的是归还诉争房产按揭贷款的话，因为原告自认杨建宇的还贷账户由自己掌握，应当让徐松林直接汇入杨建宇在兴业银行的还贷账户即可。
本院认为，一、原、被告之间签订的协议以及补充协议，规定了将游奕林的15%股份放到杨建宇名下，以及杨建宇的内部股份60%和张琼明的内部股份25%在游奕林完成相关事项后应当转移给游奕林，游奕林有权对诉争房地产进行管理和以杨建宇名义贷款等特征，均符合让与担保的特征。让与担保是一种非典型担保制度，我国担保法中并未明确规定，且在理论界也有一定争议。让与担保具有独特的功能和意义，能够弥补典型担保的缺陷和不足。同时，也存在一些潜在危险，就债权人而言、标的物由担保人占有，若担保人有失诚信，擅自处分标的物，债权人即有丧失其债权担保的危险。就设定人而言，其与债权人之间虽有信托条款，但若债权人有失诚信，擅自处分标的物，设定人将丧失对担保物的权利。就债务人而言，因担保物权利在债权人手中，其极易迫使债务人就债务之本利的偿还方式订立苛刻条款，从而有损于债务人的利益。就第三人而言，由于让与担保缺乏外在公示方式，在担保双方当事人的一方擅自处分担保物时，将涉及第三人取得担保物的财产利益是否受法律保护问题。本案当事人之间正是因上述问题而产生争议，原告欲行使对讼争房地产的管理使用权利受到被告的抵制，而被告因原告长期未支付相关费用欲将讼争房地产转让给第三人亦受到原告的反对，原、被告之间陷入僵局状态，遂引起诉讼。
二、关于原、被告于2007年4月17日签订的《合作购房协议书》及之后的补充协议的效力问题，并不违反我国效力性强制规定，本院确认其为有效。但是，被告投入的款项名为合作实为借贷，其约定的分红、投资回报超过了我国民间借贷最高利率限额的规定，故应当按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算利息。
三、关于第三人主张其对于讼争房地产善意取得的问题。不动产的善意取得问题，在2007年3月16日物权法通过前未有规定。物权法第一百零六条明确规定，符合以下条件的方能取得不动产的所有权：1、受让人在受让时是善意的；2、以合理的价格转让；3、依照法律规定应当登记的已经登记。而本案讼争的房地产在被告与第三人准备登记过户时被本院裁定予以限制过户，并未登记。仅此一点即不构成善意取得，对于其他二点是否符合不再展开阐述。故第三人的二项请求中，第一项关于要求确认其与被告所签订的房地产转让协议有效，由于第三人对于原告享有诉争房地产份额应当知晓，且没有全额支付相关款项，故被告与第三人所签订的房地产转让协议因损害原告利益而应认定为无效。第二项关于将讼争房地产过户给第三人，因已经查明原告对于讼争房地产亦享有权利，故对于该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第六十一条，第六十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、原告游奕林应当在判决生效之日起三个月内付清杨建宇、林金定的借款本金3970510.23元，利息1495332元，合计5465842.23元（并自2014年7月1日起按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍继续计算利息至判决确定给付之日）；支付给张琼明借款本金250000元，利息545216元，合计795216元（并自2014年7月1日起按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍继续计算利息至判决确定给付之日）。上述款项按期支付完毕后，杨建宇、张琼明、林金定应当将坐落于玉环县珠港镇玉兴东路61幢7、8、9号及62幢2号房屋所有权及国有土地使用权过户给原告游奕林（房产证号为玉房权证玉环字第××号、08××99号；土地使用证号为玉国用（××）第××号、××号）。
二、如原告游奕林未能在上述第一条判决内容规定的期限内付清款项，则被告杨建宇、张琼明、林金定有权对坐落于玉环县珠港镇玉兴东路61幢7、8、9号及62幢2号房屋所有权及国有土地使用权进行评估清算，并在评估完毕二个月内扣除上述第一条中原告游奕林应当支付的借款本息后，支付给原告游奕林诉争房地产的价款即可取得上述房产的所有权及相应的土地使用权。
三、确认被告杨建宇、张琼明与第三人李奇山所签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费人民币82654元（原告预交），由原告游奕林负担52654元，被告林金定、杨建宇负担20000元，被告张琼明负担10000元。案件受理费80元（第三人李奇山预交），由第三人李奇山负担。反诉案件受理费14136元（被告张琼明、杨建宇预交），由被告张琼明、杨建宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：19-900001040000225089001）
审 判 长 孙 宾
审 判 员 王胜权
审 判 员 蔡行宝
二〇一四年六月三十日
代书记员 叶晨燕