江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3762号
上诉人（原审被告）吴未名，男，汉族，万特公司副总。
上诉人（原审被告）俞宝宁，男，汉族，万特公司董事。
上述两上诉人共同委托代理人赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市雨花台区人民政府西善桥办事处。
法定代表人王金玉，该办事处主任。
委托代理人夏京胜、王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
原审被告江苏万特橡塑科技发展有限公司。
法定代表人刘杨生，该公司总经理。
原审被告刘杨生，男，汉族，万特公司总经理。
上诉人吴未名、俞宝宁因与被上诉人南京市雨花台区人民政府西善桥办事处（以下简称西善桥办事处）、原审被告江苏万特橡塑科技发展有限公司（以下简称万特公司）、原审被告刘杨生房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2012）雨民初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人吴未名、俞宝宁的委托代理人赵霄飞，被上诉人西善桥办事处的委托代理人王瑞成到庭参加了诉讼，原审被告万特公司、刘杨生经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
西善桥办事处原审诉称，2009年3月30日，西善桥办事处与万特公司签订了《房屋租赁及投资服务协议》。在协议中约定，西善桥办事处将位于雨花经济开发区西善桥创业园的房屋约5000平方米和部分外用场地租赁给万特公司使用，租赁期为五年，即从2009年3月1日至2014年2月28日止。房屋租金标准为12元／平方米／月；考虑到对万特公司起步创业的扶持，西善桥办事处对万特公司租赁期的前三年，即2009年3月1日至2012年2月28日止，免收房屋租金；万特公司在三年免租期形成的税收，实际税收达到第一年30万元，第二年100万元，第三年300万元；如三年免收租金期，万特公司仍未实际纳税的，则按6元／平方米／月的标准，给予西善桥办事处相应的补偿。上述协议签订后，西善桥办事处依约履行，但万特公司自租赁场地后在西善桥办事处所在地未实际纳税，且未支付租金。在2012年1月19日将所租场地退还西善桥办事处并移交。西善桥办事处认为，万特公司租赁场地后应按约支付租金，且按法律规定承担西善桥办事处租金损失。另万特公司刘杨生、吴未名、被告俞宝宁投资成立万特公司，但至今注册资金未到位，应对万特公司的债务承担连带偿还责任。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、万特公司支付租金1050000元（5000平方米x6元／平方米／月x35个月）。2、万特公司赔偿租金损失360000元（5000平方米x12元／平方米x6个月）。3、万特公司支付上述款项的银行利息（自诉讼之日起至实际偿还之日的中国人民银行同期贷款利息）。4、刘杨生、吴未名、俞宝宁承担连带偿还责任。
万特公司、刘杨生原审未到庭答辩。
吴未名、被告俞宝宁原审共同辩称，西善桥办事处与万特公司之间存在《房屋租赁及投资服务协议》，万特公司也进行了投资，但由于产品研发及投资要求的改变等原因，使万特公司一直未能有正式产品投入生产，因此也未能产生税收。万特公司经营不力有万特公司的原因，西善桥办事处也有一定的责任。另外，万特公司并非是自愿搬离创业园，而是被西善桥办事处清场的，万特公司要求向西善桥办事处交纳房租，西善桥办事处也不接受，万特公司要求继续履行协议，继续承租厂房进行经营。
原审法院经审理查明，2009年3月30日，西善桥办事处与万特公司签订了《房屋租赁及投资服务协议》。在协议中约定，西善桥办事处将位于雨花经济开发区西善桥创业园的房屋约5000平方米和部分外用场地租赁给万特公司使用，租赁期为五年，即从2009年3月1日至2014年2月28日止。房屋租金标准为12元／平方米／月；考虑到对万特公司起步创业的扶持，西善桥办事处对万特公司租赁期的前三年，即2009年3月1日至2012年2月28日止，免收房屋租金；万特公司在三年免租期形成的税收，实际税收达到第一年30万元，第二年100万元，第三年300万元；如三年免收租金期，万特公司仍未实际纳税的，则按6元／平方米／月的标准，给予西善桥办事处相应的补偿。上述协议签订后，西善桥办事处依约履行，向万特公司交付了房屋，但万特公司自租赁场地后在西善桥办事处所在地未实际纳税，且未支付租金。2012年1月以后，万特公司就不再承租房屋进行生产经营。
另查明，万特公司于2009年3月12日设立，注册资本为1000万元，股东为刘杨生、吴未名、俞宝宁三人的认缴出资额分别为350万元、200万元、450万元，三人的实际出资额分别为70万元、40万元、90万元。
以上事实，有房屋租赁及投资服务协议、工商登记证明、谈话笔录、当事人当庭陈述予以证实。
原审法院认为，西善桥办事处与万特公司之间的《房屋租赁及投资服务协议》是双方当事人真实意思表示，但因西善桥办事处提供的房屋没办理建设、规划等相关手续，违反国家强制性规定，故属无效合同。合同虽然无效，但因万特公司已实际使用了该房屋，故应当按合同约定的标准支付使用费用。自2009年3月1日万特公司进驻至2012年1月1日万特公司离开，总计使用了34个月，故万特公司应当支付使用费1020000元（5000平方米x6元／平方米／月x34个月）。西善桥办事处主张利息损失，因合同无效，双方都有一定的过错，对该主张原审法院不予支持。西善桥办事处主张租金损失，因西善桥办事处出租的房屋没有办理建设、规划等相关手续，故对该损失不予支持。因万特公司成立时，刘杨生、吴未名、俞宝宁三人的认缴出资额分别为350万元、200万元、450万元，而三人的实际出资额分别为70万元、40万元、90万元，存在出资不到位的情形，三自然人应在出资不到位范围内对万特公司的债务承担补充清偿责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二条、第三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定三》第十三条之规定，判决：一、江苏万特橡塑科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向南京市雨花台区人民政府西善桥办事处支付房屋使用费1020000元；二、刘杨生、吴未名、俞宝宁对江苏万特橡塑科技发展有限公司上述债务的不能清偿部分承担补充赔偿责任；三、驳回南京市雨花台区人民政府西善桥办事处的其他诉讼请求。如果上述当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审诉讼费17490元，公告费560元，合计18050元由西善桥办事处负担6050元，万特公司、刘杨生、吴未名、俞宝宁共同负担12000元。
吴未名、俞宝宁不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、万特公司作为被上诉人西善桥办事处创业园区重点招商引资项目引入创业园，双方于2009年3月签订《房屋租赁及投资服务协议》，由于万特公司属于生产型企业，前期研发及投资巨大、资金回收期长，因此双方签订五年期租赁合同，并在合同中特别约定了被上诉人对万特公司项目实行重点保护五年，除正常安全、消防和税务检查外，任何单位或个人未经西善桥办事处批准，不得对万特公司进行检查或干扰。二、在2009年至2011年期间，万特公司进行装修、购买设备、积极寻找项目，累计投入资金数百万元，新产品刚研发成功并准备进入市场，在合同履行关键时期，西善桥办事处突然要求万特公司搬迁，万特公司要求继续履行合同并同意支付租金，但西善桥办事处拒不接受。三、涉租房屋系由政府部门提供，且有南京市雨花台区经济开发管委会与西善桥办事处签订的《项目协议书》，可以证明西善桥办事处出租的房屋是合法的，而原审未查清该事实的情况下，认定双方之间租赁协议无效是错误的。四、西善桥办事处未按合同约定保证满足万特公司所需的供电（容量≥630kvA），以及在合同履行期内即2011年底强行封门行为构成违约，无权按合同标准主张费用；西善桥办事处强行封门给万特公司带来巨大损失，存在过错，即使按合同约定万特公司需要支付相应的补偿，也应先冲抵万特公司的损失。五、原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二条、第三十条规定进行判决，但上述司法解释及相关条款并不存在。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人西善桥办事处答辩称，一、上诉人吴未名、俞宝宁系万特公司的股东，而万特公司未上诉，说明万特公司认可原审判决，两上诉人无权针对万特公司涉及相关抗辩理由进行上诉，无权要求二审法院对原审判决第一项进行审查。二、原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
二审中，上诉人对原审法院查明的下列事实提出异议：1、2012年1月以后，万特公司并非不承租房屋，而是西善桥办事处于2011年底在万特公司放假期间未经通知的情况下，用水泥强行将涉案租赁房屋大门封堵。2、原审法院遗漏两个事实，一是西善桥办事处未按合同约定满足万特公司所需容量≥630kvA的用电，直至万特公司被迫离开前万特公司都在使用高价的临时用电，该事实有近华社区机电水办公室向万特公司开具的收据证实；二是西善桥办事处强行封门迫使万特公司离开后，数百万元的机器设备至今未搬出。
本案二审中，西善桥办事处未能提供其与万特公司办理房屋及物品交接手续的书面证据。
本院二审查明的其他事实与原审一致，应予确认。
本院认为，西善桥办事处与万特公司之间的《房屋租赁及投资服务协议》是双方当事人真实意思表示，因诉争租赁房屋没办理建设、规划等相关手续，违反国家强制性规定，故属无效合同。上诉人吴未名、俞宝宁以万特公司系西善桥合法招商引资等理由，主张合同有效，本院不予采纳。合同虽然无效，但因万特公司已实际使用了该房屋，故应当按合同约定的标准向西善桥办事处支付使用费1020000元（5000平方米x6元／平方米／月x34个月）。涉案合同虽由万特公司与西善桥办事处签订，但原审判决吴未名、俞宝宁、刘杨生三股东承担了责任，故吴未名、俞宝宁有权针对原审判决提起上诉。二审中，吴未名、俞宝宁认为西善桥办事处履行合同不当，给万特公司造成一定的损失，万特公司可依法另案解决，本案不作处理。本案原审判决适用的法律中有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二条、第三十条规定，存在错误，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，故本院予以纠正。
综上，原审法院虽存在适用法律错误，但并不影响本案的处理结果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费13980元、公告费600元，合计14580元，由上诉人吴未名、俞宝宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 汪德全
二〇一四年三月五日
书 记 员 朱亚芳