辽宁省大连市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）大行终字第100号
上诉人（一审被告）：瓦房店市城乡规划建设局，住所地瓦房店市新华路七号。
法定代表人：罗海艇，局长。
委托代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：于淑民，女。
委托代理人：吴志兰，女。
被上诉人（一审原告）：宋文平，男。
被上诉人（一审原告）：徐鸿，女。
共同委托代理人：王德富，瓦房店市诚信法律服务所法律工作者。
一审第三人：国网辽宁省电力有限公司瓦房店市供电分公司，住所地瓦房店市西长春路二段1号。
法定代表人：赵德仁，经理。
委托代理人：张宗丽，辽宁昌信律师事务所律师。
上诉人瓦房店市城乡规划建设局（以下简称城建局）、上诉人于淑民因房屋登记行政确认一案不服辽宁省瓦房店市人民法院（2012）瓦行初字第56号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人城建局委托代理人张勇、上诉人于淑民的委托代理人吴志兰，被上诉人徐鸿及被上诉人宋文平、徐鸿的委托代理人王德富，一审第三人国网辽宁省电力有限公司瓦房店市供电分公司（以下简称供电公司）委托代理人张宗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2003年11月6日，城建局根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定，向于淑民核发了瓦房权证房屋产权证（以下简称被诉行为）。宋文平、徐鸿不服，向瓦房店市人民法院（以下简称一审法院）提起行政诉讼。
一审法院审理查明，宋文平与徐鸿系夫妻关系。宋文平于1980年9月分得复县农电局家属楼房屋一处，并取得该局颁发的公有住房证，二人在该房居住至今。1999年8月，宋文平书写欠据向李学春、李玉芝夫妻借全产权房产证与吴志兰签订“抵押借款合同书”，借吴志兰44800元。因未还借款，吴志兰将宋文平、李玉芝诉至法院，瓦房店市人民法院以（2002）瓦民初字第1752号民事判决判令宋文平、李玉芝偿还借款。2002年11月22日，瓦房店市人民法院依据吴志兰的申请，查封宋文平、徐鸿居住的共有房屋。2003年，吴志兰申请执行立案后，瓦房店市人民法院委托瓦房店市物价局价格认证中心对宋文平、徐鸿具有使用权的房屋进行价格认定，认证价格为31060元。2003年7月11日，瓦房店市人民法院委托瓦房店拍卖行对宋文平、徐鸿居住房屋的使用权进行拍卖。于淑民买受该房屋使用权。2003年8月4日，于淑民向该房屋产权单位瓦房店供电局（供电公司前身）申请购买该房屋产权，同年8月8日，于淑民交纳了购买产权价款，购得该房屋的所有权。于淑民持瓦房店供电局出售全部产权测算表、全部产权房屋买卖契约书、房屋维修协议书、公证书、购房款收据等材料向城建局所属瓦房店房产管理部门登记领取涉案房产证，城建局向其颁发了瓦房权证房屋产权证书。2009年9月18日，于淑民将房屋转卖给于平，于平于同年将房屋登记到自己名下。
一审法院判决认为，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，权属清楚、产权来源资料齐全的，颁发房屋权属证书。本案中，于淑民向城建局申请办理房屋所有权证登记时，提交了瓦房改办字（1997）7号《关于对瓦房店供电局出售公有住房请示的批复》、证明、购房申请、瓦房店供电局出售公有住房全部产权测算表、全部产权房屋买卖契约书、专用收款收据、异产毗连房屋维修管理协议书、公证书等材料，城建局依法应当对上述材料进行审查，于淑民提供的上述材料，其中瓦房店供电局出售公有住房全部产权测算表既无售房单位印章，也无负责人、经办人签字，全部产权房屋买卖契约书及异产毗连房屋维修管理协议书均无售房单位印章、无负责人签字，上述三份材料在形式上具有明显瑕疵，而该三份材料恰恰是证明于淑民合法取得房屋所有权的重要证据，城建局未严加审查，对于上述三份证据的瑕疵视而不见，显然未尽审查义务。
关于宋文平、徐鸿的起诉是否已超过诉讼时效的问题，从宋文平、徐鸿提供的证据可见，二人合法取得涉案房屋的使用权，并在该房屋居住至今，是与被诉行为有利害关系的人，不是行政相对人，城建局在作出行政行为时，即未告知二人诉权和起诉期限，也未告知其被诉行为内容。因本案涉及不动产，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，公民、法人或其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的，起诉期限从作出具体行政行为之日起最长不得超过20年。从该规定可见，行政诉讼的起诉期限，是从宋文平、徐鸿实际知道或应当知道被诉行为之日起计算，其二人知道的应该是被诉行为的内容，且其内容必须清楚、明白。本案中，城建局没有按照一定的方式告知宋文平、徐鸿作出了具体行政行为，就很难确定其是从何时实际知道具体行政行为内容的。而城建局及于淑民所陈述的宋文平、徐鸿已知道或应当知道被诉行为的时间也不确定，且系主观推测及臆断，无证据可确定其从何时知道或应当知道被诉行为的具体内容，因此本案应适用“20”年的诉讼时效期限，城建局作出被诉行为即为于淑民颁发瓦房权房屋所有权证的时间为2003年11月6日，至其二人2011年5月23日提起行政诉讼时止，并未超过20年，因此本案并未超过诉讼时效。故城建局在作出被诉行为过程中未尽审查义务，主要依据不足，违反了相关法律规定，该登记行为无法律效力，宋文平、徐鸿在法定期限内提出的请求于法有据，予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，一审法院判决，确认瓦房店市城乡规划建设局于2003年11月6日为于淑民核发的瓦房权房屋所有权证的登记行为违法。案件受理费100元，由瓦房店市城乡规划建设局负担。
城建局不服一审判决，向本院提起上诉。主要理由：1、瓦房店市供电局出售公有住房全部产权测算表、全部产权房屋买卖契约书以及异产毗连房屋维修管理协议书三份材料均加盖了售房单位瓦房店市供电局的印章，一审法院在没有进行任何核实的情况下认定上述材料无印章是错误的。2、瓦房店市供电局将案涉房屋卖给于淑民经过了瓦房店市公证处的公证，该公证书能够证实双方买卖合同的真实性、有效性。3、于淑民于2007年起诉徐鸿要求其腾退房屋的理由是其是案涉房屋的所有权人，徐鸿于2007年5月31日在送达回证上签字，徐鸿从该日起就知道案涉房屋所有权人为于淑民，2007年5月31日，是徐鸿、宋文平提起行政诉讼时效的起算日。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，发回重审或判决驳回宋文平、徐鸿的诉讼请求。
上诉人于淑民不服一审判决，向本院提起上诉。主要理由：1、徐鸿、宋文平在2007年5月31日签收开庭传票的送达证之后多次已明确知道城建局为于淑民颁发了案涉房屋产权证，至宋文平、徐鸿起诉已超过两年，且无正当理由。2、在办理房屋产权证过程中的瓦房店市供电局出售公有住房全部产权测算表、全部产权房屋买卖契约书以及异产毗连房屋维修管理协议书均盖有售房单位瓦房店市供电局的印章，负责人王义品，经办人张传玉皆盖章签字。故请求撤销一审判决，确认被诉行为合法有效。
被上诉人宋文平、徐鸿答辩认为：1、城建局未尽审查义务为于淑民办理房屋所有权证的行为违法无效，为此进行的公证也自然无效。2、腾退房屋纠纷案件，于淑民撤回起诉，该案材料不能作为时效证据。城建局未向被上诉人告知被诉行为的内容和时限，致使被上诉人不知道自己的权益被侵害，本案适用20年的时效，不能适用2年时效。故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
一审第三人供电局陈述认为，同意城建局的意见。
本院经审理认为，本案存在以下问题：第一，一审法院认为城建局提供的证据中瓦房店供电局出售公有住房全部产权测算表、全部产权房屋买卖契约书、异产毗连房屋维修管理协议书，均既无售房单位印章也无负责人签字，具有明显瑕疵。一审时城建局提供的上述证据是盖有“瓦房店市房产管理处档案管理专用章”的复印件，一审法院在未要求城建局提供原件并对证据进行审查的情况下仅依据复印件作出证据瑕疵、未尽审查义务的认定，事实不清，证据不足。
第二，根据一审判决查明的事实，于淑民通过一审法院的执行拍卖程序取得案涉房屋的使用权，其后于淑民向该房屋产权单位瓦房店供电局（供电公司前身）申请购买该房屋产权并向城建局申请办理案涉房屋所有权登记。一审法院认为宋文平、徐鸿合法取得涉案房屋的使用权，并在该房屋居住至今，与被诉行政行为有利害关系。上述关于城建局在于淑民经一审法院执行拍卖取得使用权后，因其购买案涉房屋所有权而为其办理的产权登记行为与宋文平、徐鸿的使用权仍有法律上利害关系的认定，与一审法院查明的事实不符。
第三，上诉人城建局及于淑民在诉讼中均提出了起诉期限的问题，认为徐鸿应在2007年通过于淑民诉其腾退房屋纠纷案知道被诉行政行为。徐鸿在（2012）大行终字第18号案件庭审中亦有自认。宋文平和徐鸿于2011年5月25日向法院提起行政诉讼，一审法院适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定认定本案的起诉期限为20年，于法无据。
鉴于本案存在上述事实不清、适用法律错误的问题，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销瓦房店市人民法院（2012）瓦行初字第56号行政判决。
二、本案发回瓦房店市人民法院重审。
审 判 长 王少琨
审 判 员 苍 琦
代理审判员 王嘉雯
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 周 丹