北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第15727号
原告招商局地产（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里214号楼1层101。
法定代表人张林，董事长。
委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人张伟，北京市康达律师事务所律师。
被告朗能投资（北京）有限公司，住所地北京市海淀区西八里庄颐安嘉园12号楼。
法定代表人弓克勇，董事长。
原告招商局地产（北京）有限公司（以下简称原告）与被告朗能投资（北京）有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯蓓丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭杨、张伟到庭参加了诉讼。被告的法定代表人弓克勇到庭参加了2014年6月11日的庭审，但经本院传票传唤拒不到庭参加2014年7月2日的庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月24日，我公司与被告签订了《北京市商品房预售合同》（编号为Y1333012，以下简称合同），约定被告购买我公司开发的位于北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库1#住宅楼5层1单元-601号房屋（以下简称涉案房屋），套内建筑面积243.78平方米，房屋单价为每平方米人民币53402.63元，合同总价款为13018494元，合同约定为分期付款。同日完成了商品房预售合同联机备案（编号9939544）。
合同签订当日，我公司与被告签订不可撤销的《承诺函》（以下简称承诺函），约定的分期付款时间为：2012年7月23日，被告向我公司支付房价款总金额的15%，即人民币1958494元（含已付定金）；2012年11月30日前，向我公司支付房价款总金额的25%，即人民币3250000元；2013年5月30日前，向我公司支付房价款总金额的20%，即人民币2610000元；2013年11月30日前，向我公司支付房价款总金额的25%，即人民币3250000元；2014年6月30日前，向我公司支付房价款总金额的15%，即人民币1950000元。并承诺，如其未按上述进度付款，逾期超过10日后，我公司有权解除合同，其应当自解除合同通知送达之日起十日内按照合同约定的房价款总额的10%向我公司支付违约金，我公司退还被告全部已付款。
合同及承诺函签订后，被告除支付首期应付款外，未按约支付余款。
2012年12月6日，我公司向被告发送《催款通知书》，2013年1月15日，我公司向被告发送《律师函》，敦促被告支付房款。被告仅于2013年4月22日向我公司支付合同款5860000元。此后，被告仍未按照约定履行付款义务。我公司于2013年12月20日第二次向被告发送《律师函》，敦促被告支付房款，但被告依然没有履行付款义务。
我公司认为，合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均负有全面履行合同的义务。被告迟延付款行为已构成违约，我公司有权依据合同及承诺函的有关约定解除合同，并要求被告承担违约责任。合同解除后，被告有义务协助我公司办理解除合同登记备案手续。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除我公司与被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y1333012）；2、被告支付我公司违约金1301849.4元；3、被告协助我公司办理解除《北京市商品房预售合同》登记备案手续。
被告辩称：不同意解除合同，我公司还想购买涉案房屋，同意支付剩余房款。原告所述签订合同及购房款支付的情况属实。但是承诺函不是合同的附件，我公司不存在违约行为。我公司之所以没有支付剩余的购房款，是因为案外人赵炫炜和潘琴借用我公司的名购买的涉案房屋，我们之间有《房屋代购协议书》。赵炫炜和潘琴在涉案房屋所在小区购买了3号楼109号房屋，该房屋是商铺，系全款支付，付款收房后，发现3号楼110号房屋和3号楼111号房屋私自将卫生间改动在走廊中，严重阻碍了通行，造成出入不便，赵炫炜和潘琴多次向原告的物业公司反映过，至今没有结果，造成109号商铺至今无法正常使用，而且109号房屋的产权证书至今未能办下来。因为我要用109号房屋进行抵押贷款，用贷款来支付涉案房屋的购房款，但是现在产权证办理不下来，我没有办法拿到贷款，无法支付剩余房款。只要原告给我办理109号房屋的产权证，我就可以支付涉案房屋的剩余购房款。关于上述我公司提到的情况，我公司没有和原告正式书面提出过，只是私下里说过。对于原告提出的违约金，不同意支付，但是可以商量。不同意解除合同，故不同意协助原告解除登记备案手续。
经审理查明：2012年7月24日，原告与被告签订合同，约定由被告购买原告开发的涉案房屋，套内建筑面积243.78平方米，房屋单价（按套内建筑面积计算）为每平方米人民币53402.63元，合同总价款为13018494元。同日，双方完成了商品房预售合同联机备案。合同附件五并未对付款方式、付款期限及金额作出明确约定。合同签订当日，原告又与被告签订承诺函，约定了分期付款时间为：2012年7月23日，被告向原告支付房价款总金额的15%，即人民币1958494元（含已付定金）；2012年11月30日前，被告向原告支付房价款总金额的25%，即人民币3250000元；2013年5月30日前，被告向原告支付房价款总金额的20%，即人民币2610000元；2013年11月30日前，被告向原告支付房价款总金额的25%，即人民币3250000元；2014年6月30日前，被告向原告支付房价款总金额的15%，即人民币1950000元。如其未按上述进度付款，逾期超过10日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起十日内按照合同约定的房价款总额的10%向原告支付违约金，原告退还全部已付款。
合同及承诺函签订后，被告共支付购房款7818494元，但未按约于2013年11月30日前支付购房款3250000元，亦未按约于2014年6月30日前支付购房款1950000元。
2012年12月6日，原告向被告发《催款通知书》，催促被告按约交纳购房款。2013年1月15日和2013年12月20日，原告向被告两次发出《律师函》，要求被告按约支付剩余购房款并告知被告违约应承担的法律责任。被告对上述催款函件真实性均认可。
审理中，被告提供其与案外人赵炫纬、潘琴于2012年7月24日签订的《房屋代购协议书》，证明其系代案外人购买的涉案房屋，因其从原告处购买的另一套房屋无法正常使用且产权证未办理下来，导致其无法办理贷款，故无法交纳剩余购房款。原告认为对该《房屋代购协议书》的真实性无法确认，且与本案无关。对于违约金，被告表示可以商量，但不同意原告提出的违约金的金额。
另审理中，原告表示愿意按承诺函的约定退还被告已付房款。
被告经本院传票传唤未于2014年7月2日到庭参加诉讼。
上述事实，有合同、承诺函、《律师函》、《催款通知书》、当事人陈述及庭审笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：原告与被告所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行。因合同附件五对付款具体方式、时间、金额未作出明确约定，原、被告又签订了承诺函，根据承诺函的文义，应系双方当事人合意对付款事宜的进一步约定，双方当事人亦应履行。根据已查明的事实，被告未按承诺函的约定支付房款，其行为已构成迟延履行，原告按约有解除合同的权利，故对于原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告配合办理解除合同登记备案手续及支付违约金的诉讼请求，亦有合同依据，本院予以支持，但考虑合同履行的情况、原告实际损失状况等因素，本院认为应适当减少违约金之数额，具体数额由本院酌定。原告所收的被告已付购房款应无息返还给被告。
被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商局地产（北京）有限公司与被告朗能投资（北京）有限公司于2012年7月24日签订的《北京市商品房预售合同》（编号为Y1333012）；
二、被告朗能投资（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告招商局地产（北京）有限公司违约金三十二万元，原告招商局地产（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朗能投资（北京）有限公司已付购房款七百八十一万八千四百九十四元［折抵后原告招商局地产（北京）有限公司返还被告朗能投资（北京）有限公司七百四十九万八千四百九十四元）；
三、被告朗能投资（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告招商局地产（北京）有限公司办理解除《北京市商品房预售合同》（编号为Y1333012）登记备案手续；
四、驳回原告招商局地产（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8258元，由被告朗能投资（北京）有限公司负担［于本判决生效之日起七日内直接给付原告招商局地产（北京）有限公司］。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 侯蓓丽
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 李 楠