中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第534号
上诉人（原审原告、反诉被告）周明仪。
委托代理人魏国俊，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡晓霞。
委托代理人常常，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
上诉人周明仪因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月24日，周明仪与胡晓霞签订了《上海市房屋买卖合同》，约定胡晓霞将其名下的位于上海市黄陂南路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）和附属的－3层车位225以人民币9，160，000元（以下币种均为人民币）和340，000元出售给周明仪。合同中约定，双方应于2012年3月31日前至房地产交易中心办理房屋转让过户手续；合同附件三的付款协议中约定，周明仪已在签订该合同前支付了定金1，000，000元，周明仪应在签订本合同并申请办理公证后当日给付首期房款1，760，000元，构成总的购房首付款2，760，000元，其中的100，000元由居间方代为保管，待交房当日转付给胡晓霞；第二期房价款6，400，000元，由周明仪办理转按揭手续，双方应于签订本合同后七日内与担保公司签订转按揭等协议；并约定了其他有关周明仪贷款审核通过以后的交易及付款、交房等规则。该合同补充条款（一）第四条约定，若周明仪申请的贷款未通过或额度不足的，周明仪应在双方赴房地产属区交易中心申请产权过户及抵押登记之前，将相应部分房价款支付胡晓霞；第七条约定，胡晓霞保证在办理产权过户手续前该房地产无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，胡晓霞承担违约责任。胡晓霞未按照本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向周明仪支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如胡晓霞逾期超过十个工作日的，或是收到首期房价款后又将该物业转卖、租赁给第三方的，或胡晓霞单方面解除本合同的，均视为胡晓霞违约，周明仪有权单方面解除本合同。周明仪因此单方面解除合同的，应当通知胡晓霞，胡晓霞承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向周明仪支付相当于总房价款20%的违约金。胡晓霞应在接到通知之日起三个工作日内退还周明仪已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。第八条约定，周明仪未按本合同约定期限付款，未按约定时间内办理贷款申请手续及未按约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，每逾期一日向胡晓霞支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如周明仪逾期超过十个工作日的，或周明仪单方面解除本合同的均视为周明仪违约，胡晓霞有权单方解除本合同。胡晓霞因此单方解除合同的，应当通知周明仪，周明仪承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向胡晓霞支付相当于总房价款20%的违约金。胡晓霞可从周明仪已付款中扣除相当于违约金、赔偿金部分的价款，剩余款项返还给周明仪，已付款不足违约金和赔偿金部分的，周明仪应在接到通知之日起三个工作日内补足并支付给胡晓霞。
合同签订后，周明仪于2011年12月21日、12月24日分别支付1，000，000元和2，000，000元，均由胡晓霞的代理人倪石峰立下收条字据。但嗣后，周明仪未按约定支付相应的余款，胡晓霞于2012年4月11日发出催款函，但周明仪仍未付款；胡晓霞遂于同年4月18日发出解除双方房屋买卖合同的通知。周明仪认为胡晓霞单方面解除合同构成违约，遂诉至原审法院，请求判令：确认周明仪与胡晓霞于2011年12月24日签订的买卖上海市黄陂南路XXX弄XXX号XXX室的房屋及其附属设施－3层225号车位的二份《上海市房地产买卖合同》于2012年4月27日解除；胡晓霞返还周明仪首期房款276万元，车位款34万元；胡晓霞支付10个工作日的房屋买卖赔偿金45，800元、车位买卖赔偿金1，700元；胡晓霞支付房屋买卖违约金1，832，000元、车位买卖违约金68，000元；胡晓霞赔偿周明仪公证费支出11，045元。
胡晓霞向原审法院提起反诉，请求判令：周明仪给付胡晓霞房屋买卖违约金1，832，000元、车位买卖违约金68，000元；周明仪给付胡晓霞房屋买卖合同赔偿金45，800元、车位买卖合同赔偿金1，700元（均按总价的日万分之五计算10天）。
原审法院另查明，胡晓霞所出售的上述房屋已于2009年12月31日被登记为被抵押物，抵押权人为渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行，抵押金额为5，838，000元，抵押期限从2010年1月1日起至2029年12月31日。
周明仪于2011年8月20日通过买卖取得上海市镇宁路XXX号西楼3层E室房屋，权利人登记为周明仪，至双方发生讼争时该房产仍在周明仪名下。
周明仪与胡晓霞双方一致确认，周明仪所支付的310万元中，由胡晓霞收取其中的300万元，另10万元由房屋中介公司保管。
关于购买系争房屋时周明仪需办理银行贷款一节，双方存有争议，周明仪诉称其已经通过了贷款银行的贷款核准程序，但是胡晓霞未及时配合周明仪提供给放款银行的相关银行帐户，故致使周明仪未成功办理该笔银行贷款；而胡晓霞则认为，是周明仪本身已经没有贷款资格，且其在本市他处还有商品房一套，属于国家规定的限购对象，故此次房屋买卖合同最终没有履行的责任在周明仪。
原审法院在审理过程中向建设银行虹口支行员工曹勇了解情况，其陈述周明仪与胡晓霞有关该房产的买卖确实到他们银行申请贷款，但是由于先前该房产的业主已经有抵押贷款，需要通过住房担保公司担保，才能审核是否给予贷款，但是该手续最后未办出。
周明仪对曹勇的陈述没有异议，但是认为没有在住房担保公司办理担保的原因是胡晓霞未予配合。
胡晓霞对曹勇的陈述没有异议，但是认为在该银行已经填写了放款授权书等空白文件，足以表明胡晓霞的诚意，最后贷款未办出的责任在周明仪自身的原因。
法院又向上海德陆投资管理有限公司员工王翌霞了解情况，其陈述周明仪是通过德佑公司的介绍到其公司办理银行贷款，现银行贷款未办出的原因是胡晓霞未提供有效的上海建行的银行卡，因该卡是银行放贷的需要。
周明仪对王翌霞的陈述没有异议。
胡晓霞对王翌霞的陈述意见的真实性提出异议，认为胡晓霞已经配合周明仪办理银行贷款，且在银行空白的有关文件上签名后交予了周明仪，最终周明仪未获银行贷款的责任与胡晓霞无关。
原审法院认为，周明仪与胡晓霞对于部分房款的办理银行贷款存在纠葛一节，经查系争房屋的买卖合同对于首付款以外的房款约定，在周明仪贷款额度不足或者不能贷款的情况下，周明仪应当以现金补足，但是现有证据均不足以证明周明仪已经办理银行贷款或者已经获得银行贷款资格，或者由于胡晓霞的过错造成周明仪无法获得该部分贷款，那么，周明仪应按约定在办理产权过户或者登记抵押前将相应部分的房价款以现金补足支付给胡晓霞，但周明仪并未用现金补足；且退一步讲，根据国家相关商品住房限购政策规定，周明仪系境外人员，其在本市他处已经有一套登记在其名下的商品住宅，属于限购对象之一，故其也不得再购买第二套商品住宅，即使周明仪以现金补足，最终也无法办理房屋转让登记手续。周明仪所称的关于不明知国家有关商品住宅限购政策的规定，难以令人信服。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，周明仪要求判令胡晓霞支付10个工作日的房屋买卖赔偿金、车位买卖赔偿金、房屋买卖违约金、车位买卖违约金及赔偿周明仪公证费支出费用的主张，不符合该规定的要求，依法均不予支持。现胡晓霞反诉请求周明仪支付房屋的赔偿金和违约金，则符合双方合同的约定，予以支持。对胡晓霞主张的车位赔偿金和违约金，鉴于车位合同系附属于房屋买卖合同，且车位购买款已全额付清，该部分主张不再予以支持。在周明仪承担违约责任后，胡晓霞应将剩余的款项返还给周明仪。另外，鉴于周明仪与胡晓霞双方一致认可有关商品房买卖和附属车库的买卖合同于2012年4月27日解除，依法予以认可。周明仪另外支付的现在房屋中介公司处的10万元，是否涉及佣金等费用问题可另行向该公司进行主张，本案中按金额300万元予以处理。据此，原审法院判决：一、确认周明仪与胡晓霞于2011年12月24日签订的本市黄陂南路XXX弄XXX号XXX室房屋及－3层225号车位的《上海市房地产买卖合同》各一份均于2012年4月27日解除；二、周明仪要求胡晓霞支付10个工作日的房屋（含车位）买卖赔偿金和房屋（含车位）买卖违约金及赔偿公证费的诉讼请求，均不予支持；三、周明仪应在判决生效后十日内给付胡晓霞房屋买卖违约金人民币1，832，000元；四、周明仪应在判决生效后十日内给付胡晓霞房屋买卖合同赔偿金人民币45，800元（按总价的日万分之五计算10天）；五、胡晓霞要求周明仪支付车位赔偿金和违约金的诉讼请求，不予支持；六、现在胡晓霞处的周明仪支付的房款人民币300万元在扣除上述第三、四条的款项后的余额人民币1，122，200元，胡晓霞应在判决生效后十日内返还给周明仪。
原审法院判决后，上诉人周明仪不服，向本院提出上诉称：周明仪办理按揭需胡晓霞密切配合。周明仪所有材料齐全，但胡晓霞不配合，周明仪无法取得贷款，导致买卖合同无法履行。胡晓霞应承担一切责任。请求本院撤销原判，改判支持其本诉请求，驳回胡晓霞反诉请求。
被上诉人胡晓霞辩称：胡晓霞已尽配合义务，贷款不成的原因在周明仪本身。周明仪无法取得贷款，按约应当以现金补足。现周明仪未按约履行付款义务，导致买卖合同无法继续履行，应承担违约责任。请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，为进一步查明事实，本院再次向建设银行虹口支行员工曹勇了解情况，其陈述对银行卡的要求并非一定要在上海开户，只要是在建行开户即可。
以上事实，有谈话笔录、审理笔录等为证。
本院认为，周明仪与胡晓霞于2011年12月24日签订的《上海市房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。已有证据无法证明系由于胡晓霞的原因造成周明仪无法获得贷款，故周明仪理应按约以现金补足房款。现周明仪未按约付款，显属违约，理应承担违约责任。周明仪诉请胡晓霞支付10个工作日的房屋买卖赔偿金、车位买卖赔偿金、房屋买卖违约金、车位买卖违约金及赔偿公证费，于法无据，本院不予支持。
因周明仪违约，胡晓霞提起了反诉。原审法院对其反诉已分别作了处理，符合合同约定，本院不再赘述。但关于房屋买卖违约金一节需作特别说明。本案双方当事人均坚持自己未违约，其目的是抵消、动摇或者吞并对方的违约金请求权，在此情况下，无论法院判定其应支付多少违约金，其均会认为违约金过高，如简单地认为当事人未主张违约金过高，法院不能调整违约金，则可能造成事实上的不公平。系争房屋现在的价格不低于2011年签约时，故双方约定的总房价款20%的违约金确实过高，本院将酌情调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第466号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销中华人民共和国上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第466号民事判决第三、六项；
三、周明仪应在本判决生效之日起十日内，给付胡晓霞房屋买卖违约金人民币60万元；
四、胡晓霞应在本判决生效之日起十日内，返还周明仪房款人民币300万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费43，999.60元，由周明仪负担；保全费5，000元，由周明仪、胡晓霞各半负担；一审反诉案件受理费22，524.60元，减半收取11，262.30元，由周明仪负担3，482.30元，由胡晓霞承担7，780元；二审案件受理费43，999.60元，由周明仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十月十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。