河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第508号
上诉人（原审原告）刘欣欣，女，1982年8月15日出生。
委托代理人刘德宇，金博大律师事务所律师。
委托代理人李卫涛，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑州市安居房地产咨询有限公司红专路分公司。
负责人王军峰。
委托代理人王广福，河南国基律师事务所律师。
委托代理人王松，河南国基律师事务所律师。
原审第三人平奇，男，汉族，1956年2月15日出生。
上诉人刘欣欣因与被上诉人郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司（以下简称安居公司红专路分公司）、原审第三人平奇居间合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2011）金民二初字第5359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘欣欣的委托代理人刘德宇、李卫涛，被上诉人安居公司红专路分公司的委托代理人王广福到庭参加了诉讼，原审第三人平奇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月17日，原审第三人平奇（卖方、甲方）、上诉人（买方、乙方）、被上诉人安居公司红专路分公司（居间方、丙方）等三方签订书面“房屋买卖合同”一份，该合同主要约定：乙方购买甲方位于郑州市金水区丰产路105号院13号楼1单元5层10号房屋（以下简称丰产路房屋）一套，房产证号码06010108**，价款70.5万元。丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金14100元，代办费500元由乙方支付，乙方于本合同签订时支付2万元，其中佣金14100元、代办费500元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管，甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方保管，作为对交易对象的真实性及甲方出售该房产诚意做担保。乙方付款方式为按揭贷款：乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后（包括户口迁出），甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。第五条，双方同意在签订本合同后40个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续，过户税费由乙方负担。第八条，甲乙双方约定甲方及其家庭以及抚养的所有人员户口于2011年6月1日前从该房屋迁出。违约责任：甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方物权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）。乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）。在签订本合同时，丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务。争议解决方式，本合同在履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成功的，双方同意提交郑州仲裁委员会仲裁。甲、乙方在该合同落款处签名并加盖指印，丙方在该合同落款处没有人员签名，但盖有被上诉人的合同专用章。该合同没有约定该丰产路房屋要过户到金东、付秀名下。该合同左上角印刷有“世家房产”字样。三方当事人在签订该合同时，金东、姚付秀均在现场，金东当时为上诉人的男朋友。该合同签订后，上诉人向被上诉人交纳2万元，为此，被上诉人向上诉人出具书面“收据”一份，该收据写明系付中介佣金、代办费及购房定金。该收据盖有被上诉人的财务专用章。该收据左上角印刷有“世家房产”字样。该2万元款项中含佣金14100元、代办费500元、定金5400元。庭审中，上诉人称桑利磊系被上诉人的工作人员，并向法庭提交桑利磊的名片一张，该名片显示桑利磊系世家房产（香港）营销策划股份有限公司（以下简称世家公司）人员。该名片左上部印刷有“世家房产”字样。被上诉人对此不予认可，并称桑利磊不是其员工。庭审中，上诉人称其签订该合同前明确向被上诉人的工作人员说明：购买房屋后必须过户到上诉人朋友金东及上诉人母亲姚付秀的名下，当时被上诉人的工作人员明确表示，肯定可以过户，没有问题。被上诉人对此不予认可，且上诉人未向法庭提交直接的证据予以证实。该合同签订后，上诉人未向原审第三人支付该丰产路房屋的购房款首付款，也没有办理该丰产路房屋的按揭贷款手续。上诉人、第三人也没有在该合同签订后40个工作日内到房管局立契办理房产过户及相关手续。原审第三人也未将该丰产路房屋交付给上诉人。2011年8月2日，原审第三人与任鹏飞签订书面房屋买卖合同一份，约定原审第三人以40万元的价格将该丰产路房屋出售给任鹏飞。庭审中，上诉人向法庭提交2011年8月8日“解除合同通知书”、2011年8月9日EMS国内特快专递邮件详情单寄件人联、2011年8月10日EMS国内特快专递邮件详情单投递局联，以证明其已向被上诉人送达该解除合同通知书。该寄件人联显示邮寄的是“文件”，是金东邮寄的，而没有显示邮寄的是“解除合同通知书”。被上诉人对此不予认可，并称其未收到该解除合同通知书。对于解除该合同是否通知原审第三人问题，上诉人称其于2011年5月初叫上被上诉人一块、被上诉人口头通知了原审第三人。被上诉人对此不予认可，并称其没有和上诉人一起跟原审第三人说解除合同之事。上诉人未向法庭提交直接的证据予以证实其所称意见。2011年11月25日，上诉人以安居公司红专路分公司为被上诉人诉至法院，要求被上诉人返还上诉人预付的服务费用2万元及其利息1000元（自2011年8月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算）。诉讼中，被上诉人向法庭提交书面“追加原审第三人申请书”一份，申请追加平奇为本案原审第三人。2012年3月19日，原审法院依法追加平奇为本案第三人参加诉讼。当日，原审法院向原审第三人平奇送达了起诉状等应诉手续。
原审法院认为，对于上诉人、被上诉人及原审第三人之间的该“房屋买卖合同”，是三方当事人在公平自愿的基础上所签订，该合同条款并不违反法律禁止性规定，该合同合法、有效，应受法律保护，原审法院对此予以确认。该合同是上诉人购买原审第三人的丰产路房屋，那么，根据合同的相对性原则，该丰产路房屋理应过户到上诉人名下，该合同实际上就是约定上诉人、原审第三人之间过户该丰产路房屋的。如果上诉人想将该丰产路房屋过户到金东、姚付秀名下，则属特别约定，理应在该合同条款中予以特别约定。退一步讲，这又会造成其他问题，比如，该合同的义务人为上诉人，但该合同的权利人却为金东、姚付秀，即享受权利的人并不承担义务，造成该合同的权利与义务不对等。又比如，若该丰产路房屋过户到金东、姚付秀名下，则贷款合同、抵押合同的签订人应为金东、姚付秀，金东、姚付秀应为抵押人，那么，就不是上诉人来买房了，而是金东、姚付秀来买房了，这已超越了三方之间的该合同的范围。值得注意的是，该合同条款中没有约定该丰产路房屋要过户到金东、姚付秀名下。虽然上诉人称其签订该合同前明确向被上诉人的工作人员说明：购买房屋后必须过户到上诉人朋友金东及上诉人母亲姚付秀的名下，当时被上诉人的工作人员明确表示，肯定可以过户，没有问题。但因被上诉人对此不予认可，且上诉人未向法庭提交直接的证据予以证实。故原审法院对上诉人该诉称意见不予采信。尽管上诉人向法庭提交了金东与桑利磊的谈话录音，以证明被上诉人工作人员承诺该丰产路房屋过户到金东、姚付秀名下。但该录音不是签订该合同时的录音，而是上诉人、被上诉人双方发生矛盾后的录音，该录音证据的证明力小于三方之间的该房屋买卖合同。虽然被上诉人的该合同、收据以及桑利磊的名片上均印刷有“世家房产”字样，但世家公司名称与被上诉人名称完全不一样，且该合同抬头居间方的名称就是被上诉人，而且该合同收据均盖有被上诉人的印章。故原审法院在此无法直接确定世家公司与被上诉人就是同一家公司，也无法直接确认桑利磊就是被上诉人的工作人员。对于上诉人的解除合同通知书，虽然金东通过特快专递向世家房产及桑利磊邮寄了文件，但并不能证明所邮寄的文件就是该解除合同通知书。上诉人手中的该合同盖有被上诉人的印章，上诉人完全知道被上诉人的名称，上诉人理应向被上诉人邮寄该解除合同通知书，而不应向“世家房产”邮奇文件。该合同是三方当事人所签订，若上诉人要解除该合同，也应通知到原审第三人。对于解除该合同是否通知原审第三人问题，虽然上诉人称其于2011年5月初叫上被上诉人一块、被上诉人口头通知了原审第三人。但因被上诉人对此不予认可，且上诉人未向法庭提交直接的证据予以证实，故原审法院对上诉人该所称意见不予采信。尽管如此，因上诉人未向原审第三人履行该合同义务，且原审第三人已将该丰产路房屋出售给任鹏飞，而上诉人要求被上诉人返还其预付的服务费用2万元的诉讼请求，是按该合同已解除进行的主张，故三方之间的该房屋买卖合同应依法予以解除。对于定金问题，因上诉人未向原审第三人支付该丰产路房屋的购房款首付款，也没有办理该丰产路房屋的按揭贷款手续，也没有在该合同签订后40个工作日内到房管局立契办理房产过户及相关手续，则上诉人的上述行为对原审第三人构成了违约，按照该合同的约定，上诉人无权要求被上诉人返还定金，且该定金被上诉人还需向守约方原审第三人支付。故上诉人要求被上诉人返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于佣金问题，该合同已约定“其佣金方面的损失由违约方承担”，故上诉人要求被上诉人返还佣金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于代办费问题，该费用是被上诉人用于上诉人、原审第三人之间该丰产路房屋过户的，因该过户没有实际发生，故该代办费被上诉人理应退还给上诉人。故上诉人要求被上诉人返还代办费的诉讼请求，原审法院予以支持。对于上诉人主张利息1000元问题，因该纠纷系因上诉人违约造成的，故上诉人要求被上诉人支付利息1000元的诉讼请求，原审法院不予支持。对于该合同中争议解决条款约定问题，双方的约定是：本合同在履行中如发生争议，由丙方进行调解，调解不成功的，双方同意提交郑州仲裁委员会仲裁。从字面上来看，虽然没有明确说明发生争议的是那方，但应该指的是买卖双方，即上诉人、原审第三人这两方，因为只有这样，才会有居间方的被上诉人来进行调解。如果发生争议的就是上诉人、被上诉人，再由被上诉人来调解，是不符合逻辑的，也是无法进行调解的。这里的“双方”也应该指的是上诉人、原审第三人。故该条款的约定仅对上诉人、原审第三人有约束力，而对被上诉人没有约束力。在本案中，不是买卖双方发生了争议，而是买方和居间方发生了争议，对此纠纷，因该合同没有明确约定是由法院来处理、还是由仲裁来处理。故上诉人选择法院来处理双方间的纠纷并未不妥。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一自。一十五条、第四白二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）项之规定，判决：一、郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司于判决生效之日起十日内退还给上诉人刘欣欣代办费500元。二、驳回刘欣欣其他诉讼请求。如果未按判决指足的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，刘欣欣负担275元，郑州市安居房地产咨询有限公司红专路分公司负担50元。
上诉人刘欣欣不服原审判决上诉称：1、一审法院对证据的认定明显错误。桑利磊系被上诉人公司的员工，桑利磊收到了解除合同通知书，有录音证明。由于刘欣欣和金东系郑州市户口不需要办暂住证，而姚付秀是南阳人，需要办暂住证，因此，按照被上诉人的要求提供了退休证明、结婚证等证件。综上，上述证据本身已经形成了证据链条，一审法院应综合认定并予以采纳，而一审法院仅依被上诉人认可的证据来采纳证据，明显错误。2、在上诉人明确告知了购房目的后，却在明知无法达到上诉人购房合同目的的情况下，故意隐瞒重要信息，致使上诉人白白准备了诸多材料，却根本无法达到上诉人的合同目的，严重损害了作为委托人的上诉人的利益，存在明显欺诈情形。一审法院对录音应当采信。综上所述，一审法院对证据的认定是错误的，基于对证据错误的认定，一审法院对事实作出了错误的认定，因此，一审法院的判决也是错误的，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人安居公司红专路分公司答辩：在签订买卖合同时被上诉人从未向上诉人许诺将房屋过户其母亲名下，签订合同时上诉人母亲及男友均在现场，一审已查明。如上诉人所说，房产应过户给上诉人母亲及男友上，就该上诉人母亲及男友直接签字。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：对于上诉人、被上诉人及原审第三人之间的该“房屋买卖合同”，合法有效。该合同条款中没有约定该丰产路房屋要过户到金东、姚付秀名下。虽然被上诉人的该合同、收据以及桑利磊的名片上均印刷有“世家房产”字样，但世家公司名称与被上诉人名称完全不一样，且该合同抬头居间方的名称就是被上诉人，而且该合同收据均盖有被上诉人的印章。无法直接确定世家公司与被上诉人就是同一家公司，也无法直接确认桑利磊就是被上诉人的工作人员。对于上诉人的解除合同通知书，虽然金东通过特快专递向世家房产及桑利磊邮寄了文件，但并不能证明所邮寄的文件就是该解除合同通知书，也无证据证明通知到原审第三人，对返还其预付的服务费用2万元请求，本院不予支持。因上诉人未向原审第三人支付该丰产路房屋的购房款首付款，没有办理该丰产路房屋的按揭贷款手续，也没有在该合同签订后40个工作日内到房管局立契办理房产过户及相关手续，按照该合同的约定，上诉人无权要求被上诉人返还定金，且该定金被上诉人还需向守约方原审第三人支付。故上诉人要求被上诉人返还定金的请求，本院不予支持。合同已约定“其佣金方面的损失由违约方承担”，故上诉人要求被上诉人返还佣金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费275元，由上诉人刘欣欣负担。
审判长 陈贵斌
审判员 陈启辉
审判员 张 红
二〇一四年五月二十日
书记员 毛冰昕