安徽省休宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）休民一初字第01414号
原告（反诉被告）胡名桂，女，1939年12月1日出生，汉族，退休教师，住安徽省黟县。
委托代理人熊晓珊，安徽金天都律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡增耀，男，1940年4月25日出生，汉族，住安徽省黟县，现住安徽省黟县。
委托代理人黄明利，安徽雄风律师事务所律师。
委托代理人方成友，安徽雄风律师事务所律师。
第三人胡名如，女，1948年5月22日出生，汉族，住安徽省休宁县。
委托代理人丁跃荪。
委托代理人蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。
2014年6月4日黟县人民法院受理了原告（反诉被告）胡名桂与被告（反诉原告）胡增耀、第三人胡名如所有权确认纠纷一案，因胡增耀曾在黟县人民法院工作过，且与在职干警有亲属关系，2014年11月5日黄山市中级人民法院将该案件指定休宁县人民法院管辖。本院2014年11月28日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。胡名桂及其委托代理人熊晓珊，胡增耀及其委托代理人黄明利、方成友，第三人胡名如的委托代理人丁跃荪、蒋思清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡名桂诉称：原告有兄弟姐妹三人，胡名桂为姐，胡增耀为弟，胡名如最小。父母去世后留有西递村两处房屋，其中一处位于祠堂正街，地基面积0.583亩，当年出租给胡荣康、胡观桂居住。另一处位于西园，地基面积0.447亩，当年由胡某居住。1963年9月22日在见证人参加下，对家庭遗产进行处理，签订《家庭遗产协议书》，约定：1.胡名云（如）房屋确定，胡观桂、胡荣康所住我家的二幢房屋，胡名云（如）每幢分得一半，地点坐落正街任冬九现住的屋对面；…2.胡名桂房屋确定，胡观桂、胡荣康所住我家的二幢房屋，胡名桂每幢分得一半，地点坐落正街任冬九现住的屋对面；…3.现住房屋由胡增耀所有（即现福元住的），除上述2人分得的财产外，其余部分由胡增耀自身处理，任何人无权插手干涉。1968年胡增耀将其分得的西园房屋出售给他人。1985年5月2日为方便房屋管理，胡名如将其分得祠堂正街房屋一半出售给胡名桂，自此该幢房屋全部产权归胡名桂所有。胡名桂19**年办理了土地证，2006年办理了房产证。
2012年胡增耀向黟县国土资源局提出胡名桂办理土地证号错误，要求核实更正，黟县国土资源局将双方没有争议部分重新颁发了土地证，对有争议的房屋（即桥头店）待双方确权后再发证。
原告认为，《家庭遗产协议书》对家庭财产划分已十分明确，因当时老房产证在胡增耀处，具体四至无法确认，更因为两处房屋相隔60米，相互独立，所以对房屋划分是以居住人为标志加以区分。胡观桂、胡荣康居住房屋由胡名桂、胡名如分得，福元居住的房屋由胡增耀分得。本案确权的房屋是胡观桂、胡荣康居住房屋的一间杂物间，系房屋附属部分，与整幢房屋相互连通构成一个整体。而且自1963年至今50多年都是由胡名桂经营管理维修，胡增耀1968年就已将其分得的房屋出售，难道还要保留一间杂物间不卖？所以从事实、法律和日常生活经验均能证明上述桥头店房屋为胡名桂所有。现向法院起诉，要求确认黟县西递镇西递村大夫第对面桥头店房屋（现店名为清心茶庄）为胡名桂所有；诉讼费用由胡增耀负担。
胡名桂为证明自己的主张，提供了如下证据：1.身份证，证明主体身份资格；2.房屋登记清册，证明所属房屋及土地使用权系继承所得；3.《家庭遗产协议书》，证明争议房屋在1963年已划分明确，包括争议房屋在内已分给胡名桂、胡名如的事实；4.契约，证明争议房屋一半系胡名如出售所得；5.土地使用证和房产证，证明胡名桂是依法取得土地使用权和房产权；6.说明、证明、声明、《关于哥姐房产之争的缘由》，证明胡名如出售房屋的范围，出售房屋是其真实意思表示，以及自1963年以来胡名桂管理、使用、维修的事实；7.租约九份，证明胡名桂一直对诉争房屋管理、使用的事实；8.证人证言，证明讼争房屋与胡名桂房屋从来就是一个整体，相互连通，一直由胡名桂管理、使用、修理，为方便使用，胡名桂19**年将诉争房屋与整幢房屋原连通的门洞封闭的事实；9.黟县文物管理所复函，证明争议房屋由胡名桂维修、管理、使用；10.照片，证明争议房屋与整幢房屋连通，是一个整体。
胡增耀辩称：1.胡名桂诉称的桥头店系其历史上分得和购得的，与事实完全不符，有历史书证为证，包括土地证、土地房屋登记清册、《家庭遗产协议书》、契约、公证申报材料、胡名桂和胡名如的历史手迹；2.历史书证证明本案诉争的桥头店当年分家析产时已分给了胡增耀，后被胡名桂冒名登记并强占、收取利益，在双方协商无果才最后选择法律途径解决。因此，本案诉争房屋是胡增耀所有，胡名桂的诉请不成立，请依法予以驳回。
胡增耀于2014年6月16日提出反诉，认为本案诉争的桥头店房屋系反诉人历史上分家析产所得，有大量历史书证及其他证据为证；被反诉人胡名桂采用欺骗手段骗取原本属于反诉人的房地产登记，胡名桂的行为已被相关行政部门确认，因此，其先前骗取登记应属无效登记。请求依法确认本案诉争的桥头店房屋为反诉人胡增耀所有。
对胡名桂提供的证据，其质证意见为：1.证据一无异议；2.证据二不能证明该房屋分给胡名桂；3.证据三《家庭遗产协议书》没有异议，协议书并没有对诉争房屋进行划分，据此可以证明该诉争房屋是胡增耀所有；4.对契约的三性没有异议，但对证明目的有异议，根据说明等判断，是不含诉争房屋；5.土地证、房产证等，都是不含诉争房屋，胡增耀已经进行了异议登记，房产证不能证明诉争房屋所有权；6.说明、证明等证据六，不能证明诉争房屋归胡名桂所有；7.证据七租约的真实性有异议，不能证明房屋所有人是谁；8.证据八不能证明诉争房屋是一个整体，胡名桂进行管理使用等不能证明房屋就是其所有；9.证据九复函，不能证明房产所有权是谁；10.证据十也不能证明是一个整体。
胡增耀为证明其主张和辩解，提供了如下证据：1.身份证，证明诉讼主体资格；2.黟字07846号土地房产所有权证，证明户主为胡增耀，本户共有房屋五幢，其中大夫第（任冬九房屋）对面三幢；3.房地产平面图，证明诉争房屋平面位置；4.西递村私有土地房屋登记清册，证明大夫第对面的三幢房屋当时均为单独出租户；5.胡瑞莲的证明，证明1968年胡瑞莲买下胡增耀的一幢房屋，面积为2分6厘1毫，紧靠的另一幢房屋已倒塌；6.胡金霞、胡有椒、胡作夫、查忠新、傅荣宗、任丽萍的证明，证明三幢房屋的租借情况，其中胡有椒父亲承租房屋四至不包括胡名桂所有的一幢房屋；7.《家庭遗产协议书》，证明胡名桂及胡名如分得房屋二幢，其余财产归胡增耀所有；8.房屋买卖公证书及附件，胡名桂的证明及胡名如的说明，证明1985年5月胡名如将分得的一半房屋出卖给胡名桂，范围不包括桥头店并证明桥头店属胡增耀所有，胡名桂及胡名如二幢房屋面积及四至和家庭遗产协议书与土地房产所有权证记载相一致，胡名桂及胡名如对胡增耀处置归胡增耀所有的房屋无异议；9.答复一份，证明胡增耀多次反映后黟县国土资源局给予答复；10.集体土地建设用地使用证，证明原黟东集建（1994）字第245号证被注销，本案诉争房屋依附土地重新确权；11.法院判决书及裁定书各一份，证明胡名桂原黟东集建（1994）字第245号集体土地建设用地证被依法注销。
第三人胡名如述称：母亲过世后，哥哥姐姐成了我的依靠，母亲走后留有两处房产及一定的财物。母亲去世后的三年里，哥哥从不提分家产的事，姐姐提过都被哥哥拒绝，哥哥是不想姐姐和我拿到任何东西。后因多方原因，才有1963年的《家庭遗产协议书》，这份协议书是哥哥亲笔书写，姐姐和我分的很少很少。至此后我们也没有再提过要求，哥哥也不愿意将土地证拿出。我家原有两处单家独户的庭院，当时的家庭协议书是以谁居住来划分的，胡观桂、胡荣康居住的房屋给予我和姐姐，胡某居住的房屋给哥哥。分家5年后，哥哥将其分得的房屋出卖，现在又来争夺姐姐的部分。如果当时家庭协议书将划分的部分一件件写清，大概也就不会有今天之事。诉争的房屋是正屋的杂物间，哥哥以其余部分归其所有来争夺此地，实属不该。请求法院依法办案，识别真相，作出公正的判决。
胡名桂对胡增耀提供的证据质证意见为：1.证据一无异议；2.证据二，从登记清册来看，是6幢，正街是三部分，该份登记清册更符合原始状况；3.平面图，结合土地、房产登记时的材料，明确桥头店是个杂物间；4.证据四与胡名桂提供的登记清册是一样的，清册将两处不同的房子已经区分清楚；5.证据五对其三性均有异议；6.证据六，事实上胡观桂、胡荣康具体租住的地方不清楚，对于之后的证人证言与历某，对该份证据三性均有异议；7.证据七，是以谁居住来分的，胡观桂、胡荣康居住的地方是含诉争桥头店的，该份协议将动产和不动产都进行了划分，胡增耀分的房屋固定在胡某居住的地方；8.证据八公证书，三性均无异议，胡增耀认为不含桥头店，其实胡名如将其所属部分卖给胡名桂，是含诉争桥头店的，登记时，是没有看到原来登记材料，实际上该房屋是作为三部分进行登记，因此才会有理解上的偏差；9.证据九，证明该处房产一直是由胡名桂进行管理；10.证据十是胡名桂由于登记证号不清楚才会登记错误；11.证据十一的判决书，判决理由中，不是因为所有权变更进行注销，地籍管理材料中明确诉争房产原是杂物间。
对于胡增耀的反诉，胡名桂认为根据家庭协议及日后管理的事实，该诉争房屋属胡名桂所有。
第三人胡名如对胡名桂、胡增耀提供的证据质证意见为：对于胡名桂所举的证据均无异议，诉争房产是胡名桂所有；对于胡增耀所举的证据同胡名桂的质证意见。
胡名如没有证据提供。
对双方提供的证据没有异议的予以认定。本案争议的焦点是对《家庭遗产协议书》记载内容的理解问题，双方提供的主要证据都是《家庭遗产协议书》，对《家庭遗产协议书》的真实性予以认定；对公证书及附件的“三性”予以认定。经过庭审举证、质证和当事人的陈述，审理查明事实如下：1951年土改时胡增耀户登记房产为20间，登记房屋为祖传房屋，其中坐落在西递镇西递村村南（祠堂正街任冬九现住屋对面）瓦房2间，亩数4厘3毫，四至东至溪，南至正街，西至本户屋，北至村有屋；瓦房2间，坐落村南（祠堂正街任冬九现住屋对面），亩数9厘3毫，四至东至村有屋，南至正街，西至洪公祠屋，北至任彩祈屋；瓦房1间，坐落村南（西园），亩数1分8厘6毫，四至东至胡曾荣屋，南至胡新炳屋，西至胡丽川屋，北至本户院；楼房8间，坐落村南（西园），亩数2分6厘1毫，四至东至胡淑儿屋，南至本户屋，西至敖元海屋，北至正街；楼房7间，坐落村南（祠堂正街任冬九现住屋对面），亩数4分4厘7毫，四至东至本户屋，南至正街屋，西至本户屋，北至村有屋。当时家庭人口有四人，分别为胡名桂、胡增耀、胡名如及母亲汪瓦芷。其中位于祠堂正街任冬九现住屋对面的二幢房屋，当年出租给胡荣康、胡观桂居住，现诉争房屋的位置当时是杂物间（即土改登记的亩数4厘3毫，四至东至溪，南至正街，西至本户屋，北至村有屋），已是不能使用的危房。另位于西园的房屋，当年由胡某居住。1963年9月22日在见证人查某、胡某的参与下，胡名桂、胡增耀、胡名如对家庭财产进行处理，立《家庭遗产协议书》，约定：1.胡名云（如）房屋确定，胡观桂、胡荣康所住我家房屋二幢，胡名云（如）每幢分得一半，地点坐落正街任冬九现住的屋对面。现住楼上一块板满底床壹座、土红马鞍桌壹张…归胡名如。2.胡名桂房屋确定，胡观桂、胡荣康所住我家的二幢房屋，胡名桂每幢分得一半，地点坐落正街任冬九现住的屋对面。胡名桂分得的主要财产，短皮袄壹件、线毯壹床、旧紫红被面壹个…3.现住房屋由胡增耀所有（即现福元住的），除上述二人分得的财产外，其余部分由胡增耀自身处理，任何人无权插手干涉。1956年胡增耀离开西递村，一直在外居住工作。1968年5月25日胡增耀将其分得的西园（即楼房8间，坐落村南亩数2分6厘1毫，四至东至胡淑儿屋，南至本户屋，西至敖元海屋，北至正街）房屋出售给胡瑞莲。1985年5月2日为方便房屋管理，胡名如将其分得的坐落在西递镇西递村村南祠堂正街任冬九对面的二幢房屋各一半出售给胡名桂，并进行了公证。公证书附件注明房屋四至为：东边靠祠堂溪之小路和合作商店，南边靠街道，西边现为空地，北边靠胡桂英的房屋。之后任冬九对面的房屋包括诉争房屋位置当时的杂物间由胡名桂进行管理、修缮。
胡名桂19**年办理了黟东集建（1994）字第245号土地证。1997年3月26日安徽省黟县文物管理局对胡名桂户房屋修理报告进行复函，要求：1.外貌、墙体、位置、高度不能改变，按原老墙修补；2.门不能放大，按原来方位，墙不准开窗；…4.原照壁不能有任何损坏；…。同年5月房屋修理后，原杂物间位置的危房经改造形成了店面即诉争房屋桥头店，胡名桂将桥头店对外进行出租，收取租金。1997年时胡增耀提出了异议。2012年黟县国土资源局收到胡增耀反映胡名桂在1993年申请农村土地登记时弄虚作假的材料，调查后黟县国土资源局于2012年12月24日向黟县人民政府提出《关于要求对胡名桂户集体土地建设用地使用证进行注销的请示》，2013年1月18日黟县人民政府作出黟政秘（2013）第5号批复，同意黟县国土资源局依法对胡名桂户的黟东集建（1994）字第245号集体土地建设用地使用证注销登记并公告。胡名桂不服黟县人民政府土地行政登记，于2013年7月26日向黟县人民法院提起行政诉讼，同年10月25日一审法院作出了维持黟县人民政府批准黟县国土资源局作出的注销胡名桂户坐落于西递镇西递村黟东集建（1994）字第245号集体土地建设用地使用证的具体行政行为的判决。胡名桂不服，向黄山市中级人民法院提起上诉，2014年1月7日撤回上诉。2014年4月10日黟县国土资源局进行变更登记，颁发了黟西集建（2014）字第008号集体土地建设用地使用证，其中对东向即诉争房屋土地使用权存在争议暂不确权。
2006年9月8日黟县房地产事务管理局向胡名桂颁发了房地权黟房字第××号房地产权证，该产权证范围包含了诉争房屋。2014年7月7日胡增耀向黟县人民法院提出不服黟县房地产事务管理局房屋行政登记的行政诉讼。同年8月18日胡增耀向黟县房地产事务管理局提出对胡名桂产权证上的桥头店（即诉争房屋）房屋异议登记申请，黟县房地产事务管理局对胡增耀的异议申请进行了登记，审核意见为：予以登记，异议申请人应在自异议登记之日起十五日内就异议事由对权利人的诉讼、仲裁相关材料及时提交登记机构备案。同年8月20日胡增耀以已经向黟县房地产事务管理局申请诉争房屋异议登记，且黟县房地产事务管理局也已进行了异议登记为由，撤回了起诉。
2014年6月4日胡名桂向法院起诉，要求确认该诉争房屋桥头店的所有权归其所有，胡增耀于同年6月16日提出反诉亦要求确认该房屋的所有权归其所有。
本院认为：胡名桂作为家庭成员之一与胡增耀、胡名如及母亲四人参与了土改，对自己家中祖传房屋以胡增耀为户主进行了登记，祠堂正街、西园两处房屋以20间，五个部分分开予以登记。母亲去世后，1963年9月22日胡名桂、胡增耀、胡名如对家庭财产进行处理，立有《家庭遗产协议书》，该协议书实际上包含分家析产和遗产继承两个方面的内容，而非完全意义上的遗产继承协议书。从协议书的内容来看，对家庭财产是分两部分进行处理的：一是不动产房屋部分，胡名桂、胡名如房屋确定为胡观桂、胡荣康所住原、被告家房屋二幢各一半，地点坐落正街任冬九现住屋对面；现住房屋由胡增耀所有（即现福元住）。当时确定的房屋部分是按照居住人和位置来划分的，在《家庭遗产协议书》中虽没有明确表述诉争处房屋的归属，但诉争处房屋的位置是正街任冬九现住屋对面，当时是杂物间，已成危房不能正常使用，且土改登记的房屋又是祖传房屋，登记时是分开以间数登记的，而《家庭遗产协议书》是以幢来划分的，从祖传房屋整体上看，杂物间应该是属于该二幢房屋的一个部分。二是动产财产部分，是以列举方式进行表述，胡名桂、胡名如分得的财产表述得很具体，胡增耀分得的财产是以“除上述二人（胡名桂、胡名如）分得的财产外，其余部分由胡增耀自身处理，任何人无权插手干涉。”概括性进行表述。从协议书文字表述来分析，按所处位置对家庭财产中房屋进行处理，更符合客观实际和一般常理。1956年胡增耀离开西递村，一直在外居住工作，1968年将自己分得的西园房屋出售给他人，若独留当时是杂物间，对已成危房且不能正常使用的面积仅为4厘3毫的诉争房屋部分不去处理，显然也不符合常情。故对胡增耀的《家庭遗产协议书》中没有写明的诉争处房屋以其余部分归其所有的意见，本院不予采纳。1985年5月2日为方便房屋管理，胡名如将其分得坐落在西递镇西递村村南祠堂正街任冬九对面的二幢房屋各一半出售给胡名桂，并已进行公证，从四至东边靠祠堂溪之小路和合作商店来看，诉争处房屋是包含在内的。之后任冬九对面的房屋包括诉争处房屋位置当时的杂物间由胡名桂进行管理、修缮，出租收取租金。胡名桂按家庭财产处理协议以及购买和添附取得诉争房屋（桥头店），不违反法律规定，也没有超越协议书的约定，故诉争房屋（桥头店）的所有权应当归胡名桂所有。黟县国土资源局虽对诉争房屋土地使用权存在争议暂不确权，但该诉争房屋是在原危房基础上修缮后形成，土改时已有登记，现土地未确权并不直接影响胡名桂取得该诉争房屋所有权。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条之规定，判决如下：
一、坐落在黟县西递镇西递村祠堂正街大夫第对面桥头店的诉争房屋所有权归胡名桂所有；
二、驳回胡增耀要求确认诉争桥头店房屋归其所有的反诉诉讼请求。
本诉诉讼费80元，反诉诉讼费80元，共计160元由胡增耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。
审 判 长 王 运 高
审 判 员 吴 鹏
人民陪审员 杨 利
二〇一五年二月九日
书 记 员 鲁文秀（代）
附法律条文
《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第87条有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。