广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第
519-528、581-590号
各案原告黄兰惠等（各案原告详细情况见附表）。
各案原告共同委托代理人宁崛、李志忠，广东广和律师事务所律师。
被告振昌实业（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永镇福江开发区，组织机构代码618862411。
法定代表人廖冬平，职务董事长。
委托代理人周余辉，系该公司职员。
委托代理人马清，系该公司职员。
原告黄兰惠等诉被告振昌实业（深圳）有限公司（以下简称振昌公司）商品房预售合同纠纷案，本院受理后，适用简易程序，由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭进行了审理，各案原告的委托代理人宁崛、李志忠，被告的委托代理人周余辉、马清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
各案原告诉称，各案原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由被告将其开发的“金石雅苑”房地产出售给各案原告。被告应于2014年12月1日前将商品房交付给各案原告，并约定被告逾期交付超过90日的，应自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告应当按日向各案原告支付该商品房总价款万分之四的违约金。合同签订后，各案原告依约向被告支付了全部购房款。房屋交付期限届满，各案原告发现双方合同约定的被告“金石雅苑”房地产项目的消防通道（进出“金石雅苑”地下停车场的小区道路）被堵，车辆无法进出地下停车场，存在极大的消防隐患，被告也未取得“金石雅苑”房地产项目的规划验收合格证等众多问题，各案原告所购买商品房未达到交付使用条件。为维护各案原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向各案原告支付违约金（暂计至2015年3月16日，之后违约金以各案原告购房价按每日万分之四计算至涉案商品房实际交付之日止）（各案具体数额见附表）；二、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、本案属于合同之诉，本案合同文本是深圳市政府强制性使用的标准文本，并不是被告擅自修改入伙条件，本案应该严格依照买卖合同的约定分析和判断被告是存在违约的情形。被告已经按合同约定备齐相关文件，涉案房地产符合交付条件。根据合同约定，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日，因此，各案原告无正当理由拒绝验收，视为交付期限已于2014年12月1日届满，被告无须承担责任。二、被告的竣工验收备案符合深圳市建设主管部门的办文条件，办文不需要的文件当然不包括在竣工验收备案的材料里面，被告的交付行为符合法律规定，不存在逾期交付的问题，也不需要向原告交付违约金。被告已于2014年11月21日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，涉案房地产符合合同约定的交付条件，各案原告以被告未取得建设工程规划合格证为由拒绝收楼，没有合同和法律依据；各案原告请求被告支付延期交楼违约金，亦没有事实和法律依据。三、涉案房地产项目可以出入地下停车场，只是需要绕行。被告对小区消防通道问题无过错以及不存在不作为情形，该问题系案外人立新湖小区业主的无理取闹，各案原告应该以相邻权纠纷起诉案外人立新湖小区业主排除妨害，被告不应对此承担责任。四、规划验收是否完成并不影响业主的入伙和实际使用，目前涉案小区368户中已入伙136户，而且在本系列案件180多户原告小业主中已经有20多户入伙并装修、实际使用涉案物业，说明规划验收是否完成不影响业主的使用，这是客观事实。五、涉案合同约定入伙后180天之内办理房地产初始登记，涉案合同就是预留了时间办理规划验收，从时间安排上看，被告完全有时间办理规划验收。各案原告无正当理由拒绝收楼势必会影响办理房地产证从而造成各案原告的损失。综上，被告认为，被告不存在违约的情形，被告的交付符合法律规定，被告不需要向各案原告支付违约金，请求驳回各案原告的全部诉讼请求。
经审理查明：各案原告作为买受人分别与作为出卖人的被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的深圳市宝安区福永街道广深公路西侧金石雅苑商品房，用途为住宅（具体房号、总价款详见附表）。合同第九条约定，被告应于2014年12月1日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起20日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件第八条处理。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）；出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人支付本房地产总价款0.1％的违约金给买受人，双方继续履行本合同，出卖人承诺在60日内交付该共用设施及附属配套项目。合同第二十七条约定，本合同中的通知采用邮寄特快专递方式，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内的，在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。
合同附件二为《共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间》，载明商业用房、垃圾收集站、社区警务室、停车场一并建成，验收合格时间为2014年12月1日。
合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第一条载明买方确认在签署本合同（含本补充约定及附件），卖方已向买方充分地解释了本合同及其附件和条款内容，买方已充分地理解其含义，清楚自己所享有的权利和应承担的义务。附件五第二条约定本房地产所涉的会所、地下停车场等的相关权益以及由此产生的其他权益归卖方所有，卖方可依法行使处分权和收益权，但不得改变其功能并应保证其处于正常的使用状态。附件五第六条对合同第九条补充约定，买方应于卖方发出的《入伙通知书》中通知的入伙日起5日内（验收期限）办理房地产交付手续，如买方未在上述时间内办理房地产交付手续及接收房产，则视为卖方已按期交付房地产并履行了本合同约定的房地产交付义务，同时与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担，且买方自验收期限届满之日起交纳物业管理费等相关费用。卖方委托深圳市精诚物业管理有限公司协助卖方为买方办理本合同项下的房地产交付手续。附件五第七条对合同第十一条补充约定，买方确认本合同第十一条第一款所称的“买方对本房地产的验收”是指“买方检查核实所购房屋的坐落位置、户型平面、竣工面积和房屋附属设施、设备是否与本合同相符，以及本房地产项目竣工验收程序及竣工验收备案文件是否符合政府相关法律法规的规定”；如本房地产项目已符合并完成政府规定的竣工验收备案手续并领取了《深圳市建设工程竣工验收备案表》回执，本房地产即符合合同约定的交付标准或条件；对于可能出现的房屋质量瑕疵则属于卖方保修范围，不构成买方拒绝收楼的理由，如买方以质量瑕疵为由拒绝接收本房地产的，卖方仅履行保修义务，本合同约定的房地产交付义务视为完成，与该房地产相关的一切风险责任均由买方承担。附件五第八条约定，卖方逾期交房超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，卖方按本房地产总价款10％向买方支付违约金；买方要求继续履行合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。附件五第十四条约定，本合同附件中的附图仅供参考，最终以政府验收结果为准。附件五第十五条约定，买方确认附件五是合同不可分割的组成部分，附件五与合同示范文本内容相冲突的，以附件五内容为准。
合同附件附图为《总平面图》、《立面图》、《楼层平面图》、《楼层剖面图》、《分户平面图》、《物业管理用房位置图》。
合同签订后，各案原告付清了购房款。
2013年9月6日，金石雅苑项目取得《深圳市房地产预售许可证》等。2014年11月5日，金石雅苑第1座、8座、9座、10座经消防验收合格；2014年11月21日，金石雅苑1栋（1座、10座塔楼）、2栋（8座、9座）取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。
2014年7月23日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深规土宝函【2014】1027号《市规划国土委宝安管理局关于立新湖花园业主信访有关问题的答复意见》，就立新湖花园杨群女士等多位业主反映的金石雅苑项目修建消防通道侵占立新湖花园用地权益等问题的信访事项进行了答复。该答复意见内容如下：一、基本情况。立新湖花园（含A210-0024、A210-0025、A210-0029共三宗地）位于福永街道立新湖东侧，用地面积共19,877.2平方米。金石雅苑位于立新湖花园东侧、广深公路西侧，宗地号为A210-0407，用地面积为19,833.15平方米。两项目均由振昌公司开发建设，从1992年至今，用地历史逾22年，其用地、规划及报建手续办理过程复杂，属历史遗留问题。（一）用地、规划等手续历史办理情况。1992年5月，振昌公司经出让取得7宗地土地使用权，用地面积共46,662平方米。1995年1月，振昌公司与福永物业公司作为开发单位共同申请上述7宗地块合宗，并取得了合宗后的建设用地规划设计要点，总用地面积46,784.6平方米，容积率≤3.05。规划要求：高层建筑四周留有消防通道，从临湖面至广深公路建筑应逐渐抬高，形成良好的景观效应；建筑物周边退红线东侧≥0米、南侧≥10米、西侧≥0米、北侧≥0米。1995年8月，振昌公司及福永物业公司共同申请办理现立新湖花园范围内8栋住宅的建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程建筑许可证》。1995年10月，振昌公司及福永物业公司就上述合并后地块签订了用地合同，宗地号为A210-0008号，土地面积为46,785.5平方米，该用地合同第八条约定“乙方同意宗地图范围内的道路属于公益产权性质，无偿供车辆、行人通过，产权属于政府”。1995年11月至1996年6月，振昌公司和福永物业公司申请将A210-0008号宗地分宗为七宗地（宗地号分别为A210-0008、A210-0024、A210-0025、A210-0026、A210-0027、A210-0028、A210-0029）。1998年4月，立新湖花园内的8栋住宅在宝安区建设局办理了竣工验收手续。2002年1月，福永物业公司将其所占上述七宗地的5％土地使用权变更给振昌公司。2002年5月，振昌公司申请将未开发的四宗地（A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028）合宗为一宗地，合宗后宗地号为A210-0223，并办理了《房地产证》（深房地字第××号），该房地产证上记载“深地合字（1995）4-052号《土地使用权出让合同》用地分为七宗地，本宗地为七宗地中的A210-0008、A210-0026、A210-0027、A210-0028宗地合并后形成的宗地，本宗地拟建总建筑面积不超过79,678.88平方米”。2003年1月，振昌公司申请A210-0223宗地（称为田园雅苑）建筑报建（含总平面图）手续，取得《建设工程规划许可证》；2003年4月，A210-0223宗地项目名称正式命名为“金石雅苑”。后金石雅苑项目因经济纠纷导致项目烂尾，2008年10月，宝安区政府召开协调会（深宝府会纪【2008】285号研究）研究，同意先行办理已建成部分建筑的规划验收手续。2009年4月，按宝安区政府会议要求，A210-0223宗地用地范围进行了微调，调整后用地面积为19,833.15平方米，并于2009年9月重新办理了《建设用地规划许可证》，该许可证相关规划设计要求沿用原A210-0008宗地规划设计要点内容。2009年9月，振昌公司按上述调整后范围签订了用地合同，宗地号调整为A210-0407，用地面积为19,833.15平方米，另据了解，金石雅苑项目于2012年在宝安区建设局办理了《建设工程施工许可证》中施工单位、监理单位等变更手续，开始复工。（二）命名情况。1995年，A210-0008宗地项目原名称为“温馨花园二期”，1996年10月，经申请更名为“立新湖花园”。2003年1月，A210-0223宗地项目报建时项目原名称为“田园雅苑”，2003年4月正式命名为“金石雅苑”。（三）公共配套建筑情况。公共配套幼儿园项目位于金石雅苑（宗地号A210-0407）南侧，一栋1座和10座之间，建筑面积2,368.5平方米。（四）其他情况。关于部分业主投诉金石雅苑第8座住宅超出红线的问题，该局委托深圳市测绘大队进行了测量，根据深圳市测绘大队于2014年7月7日出具的测量报告显示，“金石雅苑建筑物（即第8座住宅）局部墙体抹灰及贴片稍微超出A210-0407宗地红线（最大处为0.05米）”。二、有关问题的意见。（一）有关消防通道问题。立新湖花园由三个宗地组成，与金石雅苑有明确的宗地界线，两者分属不同宗地，均依法享有正当的合法权益，两者之间既有联系又有区别，既有整体性特点又有相对的独立性。历经分宗、合宗、再分宗、再部分合宗的工程，且烂尾导致前后开发时间超过15年，实际形成立新湖花园、金石雅苑两个项目，虽均由振昌公司开发建设，且在使用上也不可分割，但在时间、空间上均有区别，属于历史遗留问题。根据1995年用地规划审批情况，立新湖花园和金石雅苑是按同一宗地（A210-0008）进行统一规划的，小区配套的幼儿园属于同一宗地的公共配套设施，可为全体业主和周边区域居民提供配套服务。小区内的消防通道也属于公共性的基础设施，同样可为全体业主提供交通出行服务，是不可或缺的公用设施。金石雅苑建设的消防通道对其项目本身是必要的。同时，正在施工的消防通道的路面超出立新湖花园室外地坪标高约1.2米左右，且与立新湖花园之间的联系不够，对立新湖花园业主使用存在影响。考虑到项目历史情况，应当坚持实事求是的原则，正确处理彼此的相邻权问题，建议双方采取协商方式，加强沟通，达成共识。同时，建议通过技术措施对道路设计进行优化，尽最大可能降低道路标高、减小坡度，并安装防撞设施，做好排水工程，最大程度减小彼此间的不利影响，以达双赢效果。（二）关于建筑物超红线问题。根据相关规定，金石雅苑建筑物（即第8座住宅）测量误差在国家规范允许误差的范围内。
2014年11月份，被告向各案原告邮寄了入伙通知书等相关文件材料。2014年11月底，各案原告向被告发出《拒绝收楼通知书》，称涉案商品房买卖合同所附总平面图中的消防通道、进出地下停车场的道路被堵，现无法使用，存在极大的消防隐患，且涉案房地产项目未取得规划验收合格证等，未达到交付使用的条件。之后部分原告办理了入伙手续，具体详见附表。
2015年1月14日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出深规土宝函【2015】45号《市规划国土委宝安管理局关于金石雅苑二期（馨领域）业主信访有关问题的答复意见》，就金石雅苑二期（馨领域）业主反映金石雅苑二期楼盘存在的问题及要求解决正常出入小区的门和路的问题进行了答复。该答复主要内容如下：2014年5月，开发商在建设立新湖花园和金石雅苑之间的小区道路时，因路面标高高出立新湖花园地面标高，引起立新湖花园业主对开发商强烈不满，造成两者之间矛盾冲突。经多次信访协调，立新湖花园业主提出降低路面标高、迁移化粪池、清理垃圾、恢复管线等要求已基本达到，但立新湖花园业主进一步提出北入口及小区道路禁止私人车辆通行等要求，由此引发金石雅苑一、二期和立新湖花园业主之间的权益纠纷，主要问题是：立新湖花园业主认为位于其宗地内的北入口及小区道路只能供行人和消防车辆通行，私人车辆不允许通行。金石雅苑一期业主认为他们从入住开始一直使用北大门进出，应维持北入口现状，私人车辆照常通行；金石雅苑二期业主认为必须要有正常出入的大门和通行道路，方便车辆行人进出，否则拒绝入伙。关于北入口及小区道路。该局在答复意见中称金石雅苑和立新湖花园原本是按同一宗地进行统一规划、分期建设，后因涉及经济纠纷、烂尾等形成现在的局面，因此，应本着尊重历史、实事求是的原则，按历史遗留问题来处理。北入口与之相连的小区道路是立新湖花园和金石雅苑的重要通道，这在1995年批准的总平面规划图中就已确立。虽然后来在2003年金石雅苑报建时该小区道路线位有所调整，但其作为南北走向小区道路的通行功能并未改变。北入口建成后，一直由立新湖花园和金石雅苑业主共用多年，事实上也是各方业主出行的重要通道。从尊重历史、照顾现状的角度出发，应继续保留北入口及与之相连的小区道路的通行功能，方便双方业主车辆和行人通行，同时为提高小区居住品质，控制行车范围，留出更多活动场地，采取相应的交通管理措施。具体交通组织方式为：一是维持北入口原共同使用的通行功能不变；二是私人车辆可从北入口进入后，通行至8座地下车库入口处驶入；三是车辆驶出10座地下车库出口后南行，再往东驶离小区；四是地下车库入口与出口之间的小区道路仅供消防车辆和行人通行，也可作为活动场所；五是地下车库出口和入口处采取减速措施，设置防撞设施。
原告提交了两张照片，欲证明涉案小区在2014年11月23日，即取得建设工程竣工验收备案回执之后仍在进行化粪池施工，并未竣工。被告对上述证据真实性、合法性和关联性均不认可，并称涉案小区已经取得建设工程竣工验收备案回执，符合合同约定的交付条件。
为查明涉案小区实际情况，本院组织原、被告双方于2015年9月30日到涉案小区进行了现场勘察，涉案合同所附《总平面图》中小区主入口的南北走向的道路被安插钢管的方式进行了封堵，靠近涉案金石雅苑小区的一侧被放置了高约一米的混凝土石墩；整个涉案小区的车库出入连接该南北走向道路，现无法按照规划设计的路线进出车库，需通过小区地面规划用于消防车通道的路面，穿过9座房屋一楼架空层才能进入位于8座房屋楼下的车库入口。现场测量该车库入口与混凝土石墩的距离为4.8米。
庭审中，被告确认涉案小区由北朝南的道路系为涉案小区配套所兴建，立新湖花园小区业主于2014年12月份左右将上述道路堵塞；被告同时确认上述道路在规划设计时亦为消防通道，但不在涉案小区的宗地范围，系在立新湖花园小区的宗地范围内；涉案小区未取得规划验收。
上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市房地产买卖合同（预售）、总平面图、深圳市房地产预售许可证、建设工程消防验收意见书、深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执、入伙通知书、拒绝收楼通知书、市规划国土委宝安管理局关于立新湖花园业主信访有关问题的答复意见、市规划国土委宝安管理局关于金石雅苑二期（馨领域）业主信访有关问题的答复意见、快递单等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，各案原告分别与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
从原、被告诉辩情况来看，本案争议的焦点是涉案房屋是否符合交付条件，原告拒绝入伙是否有依据，被告是否应承担迟延交付房屋的责任。关于涉案房地产是否符合交付条件。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。本院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。本院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区未进行规划验收，按照上述法律法规等的规定，不具备工程竣工验收备案的实质性条件，不符合法律和合同约定的交付使用的条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。被告作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。
关于南北走向的道路。被告在交付涉案房地产时，案外人主张涉案房地产配套兴建的南北走向的道路位于案外人宗地范围内，并对道路采取了安放钢筋柱、混凝土块等方式限制车辆通行，致使涉案小区业主只能通过绕行小区内道路进出地下车库。被告在合同约定的交付期限届满前向各案原告发出《入伙通知书》，各案原告在2014年11月30日前以消防通道、进出地下停车场的道路被堵，无法使用，存在极大的消防隐患，且涉案房地产项目未取得规划验收合格证为由，明确表示拒绝入伙。本院认为，涉案小区南北走向道路被堵塞，致使车辆需要绕行小区地面道路，上述地面道路设计用于消防车通道，并非车辆的日常通行道路，且需绕行穿过其他建筑物一层架空层，绕行面积超过涉案小区的一半以上，严重影响小区业主安全地居住生活。
综上，本院认为，涉案商品房不具备法律和合同约定的交付条件，各案原告拒绝入伙具备合法理由，其诉求要求被告支付迟延交房违约金有合同和法律依据。关于迟延交房违约金的计算方式，根据涉案合同附件五第八条的约定，卖方逾期交房超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，卖方按本房地产总价款10％向买方支付违约金；买方要求继续履行合同的，本合同继续履行，自约定的交付期限届满日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。因此，已入伙的商品房迟延交房违约金应从2014年12月1日起计算至实际交付之日止；未入伙的商品房迟延交房违约金应从2014年12月1日起计算至本案第二次庭审即2015年10月9日止，之后的违约金，原告可待实际发生后另行诉讼。考虑到涉案商品房所在地段租金标准及各案原告所遭受的损失、涉案纠纷产生的原因及被告的过错，本院认为涉案合同所约定的迟延交房违约金标准过高，本院酌情调低为合同价款的每日万分之一，按照上述违约金标准及迟延期限计算后的迟延交房违约金金额详见附表。
综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告振昌实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内支付各案原告2015年10月9日前（已入伙的为入伙之日前）的迟延交房违约金（迟延交房违约金的具体数额详见附表）；
二、驳回各案原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费由被告负担，受理费各案原告均已预交（具体数额详见附表）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 冼晓莉
二〇一五年十月十二日
书记员 张雪娜
书记员 张 敏
原告黄兰惠等诉被告振昌实业（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷系列案附表
附本案相关法律法条：
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据