天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初3327号
原告张二伟，男，1982年11月5日出生，汉族，渤海银行股份有限公司职员，住天津市河东区。
委托代理人马卫，天津宗岳律师事务所律师。
被告刘振田，男，1926年2月17日出生，汉族，天津市五金交电公司退休职工，住天津市河西区。
法定代理人刘某（系被告之女），1956年7月29日出生，汉族，天津市五金交电公司退休职工，住天津市河西区。
委托代理人曹承学，天津谦方律师事务所律师。
委托代理人刘凤琴（系被告之女），1960年12月6日出生，汉族，天津第二南开中学教师，住天津市南开区。
原告张二伟诉被告刘振田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由审判员杜娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告张二伟及其委托代理人马卫、被告刘振田的法定代理人刘某、委托代理人曹承学、刘凤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张二伟诉称，原、被告于2015年10月17日签订房屋买卖合同，约定由原告出资89万元，购买被告名下的坐落于本市××区××里××栋××门××室房屋一套，双方约定于2015年11月30日到房管部门办理相关手续，原告于当日向被告交付定金2万元。后因被告拒绝履行合同义务，致使合同无法履行。原告认为，被告之行为已构成根本违约，应依《合同法》第一百零七条之规定承担违约责任，故请求判令被告赔偿原告违约金89000元，居间服务费8900元，总计97900元。
原告张二伟向本院提交如下证据，1、房产交易合同及补充协议复印件一份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及违约金、赔偿金的约定；2、授权委托书、承诺书复印件各一张，证明代理人的代理权；3、未出租申明复印件一张，证明被告承诺涉案房屋未对外出租，且无任何纠纷；4、承诺书复印件一张，证明被告关于鉴定费用与原告无关的承诺；5、公有住房租赁合同复印件一份，证明被告对涉案房屋享有承租权；6、收据复印件一张，证明被告已收取原告定金；7、收款收据复印件一张，证明原告交付居间服务费的情况；8、录音光盘一张、文字整理稿一份，证明被告明确表示不履行合同。
被告刘振田辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的《房产交易合同》依法应属无效合同，要求被告赔偿违约金89000元的诉讼请求没有事实依据。原因如下：1、原、被告签订的《房产交易合同》违反法律的禁止性规定而应属无效。该合同实质上是房屋买卖合同，所买卖的标的物是公产房，而公产房从性质上讲是由政府和国有企事业投资兴建的，公产房的产权归国家所有，依照法律规定，公产房是不允许买卖的。原、被告擅自买卖公产房的行为，不但损害了国家利益，而且也违反了法律的禁止性规定。2、原、被告签订的《房产交易合同》违反法律强制性规定而应属无效。依据《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定，公产房使用权的法定处置方式限定为置换、回购及使用权代理转让。上述处置方式均需要提交经公证的配偶及同户籍近亲属同意的相关证明。该规定属于天津市的地方性法规，虽不属于法律，但是有上位法依据，是根据上位法作出的具体化规定，并未超出《房地产管理法》及《物权法》等法规的强制性规定范围，与上位法构成完整的体系，可以作为判断合同无效的依据。原、被告签订的《房产交易合同》既不具有公产房使用权置换、回购或者代理转让的性质，更不具备公产房使用权置换、回购或者代理转让的任何法定要件，显然违反法律强制性规定，依法应属无效合同。因此原告基于该无效合同主张违约金无理无据而不能成立。被告经鉴定为限制行为能力人，因此被告不能委托刘某代签房屋买卖合同，因此该合同应属无效；刘某是在之后办理公证和鉴定的过程中逐渐发现，买卖公产房屋的行为不合法，因此不履行合同的行为不存在过错；刘某代签合同之前，并没有将此事告知与被告同户籍的刘凤珍和刘旭二人。另外，原告诉请要求赔偿8900元居间服务费，明显属于所列被告主体错误：1、原、被告之间既不存在任何居间服务利益关系，更不存在涉案居间服务费用的收支关系。2、本案《房产交易合同》的无效后果，完全是作为合同丙方的中介公司的中介行为所造成的；被告不履行合同的行为，完全是基于其已经意识到涉案房产交易合同因违法而无效以及遵守《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定的守法行为，不存在任何过错。
被告刘振田向本院提交如下证据材料，1、天津市公有住房租赁合同复印件一份，证明涉案房屋为公产房，被告仅享有使用权，不得直接上市买卖；2、房产交易合同复印件一份，证明该合同是买卖公产房的房屋买卖合同，是将公产房当做被告私有住房进行买卖，是违反法律禁止性规定，违反法律强制性规定应属无效；3、居民户口薄复印件一份，证明涉案公产房同户籍人员的情况，未经同户籍人员同意，该房屋不能处置；4、司法鉴定意见书复印件一份、（2015）和民特字第0031号民事判决书复印件一份，证明被告系限制民事行为能力人，其不具有委托刘某代理签订合同的民事行为能力，故该合同应为无效；5、佣金确认书复印件一份，证明原告与中介形成居间服务合同关系，并支付了中介费，原、被告之间并未形成居间服务合同关系；6、收据复印件一张，证明原告收取腾房押金的情况。
被告刘振田对原告张二伟提供的证据认为，对证据1的真实性无异议，但是证明目的不予认可，不能作为原告主张违约金的依据，该合同违反法律禁止性规定，应属自始无效；对证据2的真实性无异议，但是认为授权委托书是无效的，委托人为限制民事行为能力人，受托人并没有告知委托人委托事项；对证据3、4的真实性均无异议，但是关联性均不予认可；对证据5、6的真实性均无异议；对证据7的真实性无异议，但是收据与被告无关，不认可由被告承担赔偿；对证据8的真实性无异议，被告确实表明了不卖房。
原告张二伟对被告刘振田提供的证据认为，对证据1、2均无异议；对证据3的关联性不予认可；对证据4的关联性不予认可，合同于2015年10月17日签订，意见书出具时间为2016年1月28日，判决宣告的时间为2016年2月24日，均晚于合同签订的日期，只有在判决宣告后，被告才能被认定为限制民事行为能力人；对证据5的真实性无异议，但是原、被告均为《居间服务合同》的当事人；对证据6无异议。
本院认为，原告提供的证据、被告提供的证据1、2、5、6客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院对此予以确认。被告提供的证据3、4与本案不具有关联性，本院对此不予确认。
本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：
原告张二伟与被告刘振田于2015年10月17日在案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司的居间服务下签订了《房产交易合同》，约定由原告张二伟购买被告刘振田承租的坐落于天津市××区××里××室房屋。该房屋为公产房，计租面积为21.74平方米。该房屋成交价为890000元，原告张二伟于签订本合同之时向被告刘振田支付定金人民币20000元。双方须于2015年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。被告刘振田在办理过户手续前，向原告张二伟交付腾房押金人民币5000元。合同项下的居间服务费为人民币8900元，由原告张二伟承担，于合同签订当日向案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司支付。在合同第七条违约责任中约定：2、依照天津市政策及本合同之相关约定，双方应积极配合、按时并亲自到场办理打印《天津市房产买卖协议》，贷款手续（若有）、缴纳相应税费、权属转移登记、抵押登记及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价千分之一的迟延履行违约金。逾期履行超过十五日的，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。4、在合同履行期限届满之前，双方有以下情形的：（1）甲方（被告刘振田）拒绝将该房地产出售给乙方；……守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。12、因双方或其中任何一方违约，导致本合同不能履行的，丙方（案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司）仍有权按照本合同约定收取居间服务费，如已收取居间服务费的，则丙方有权不予退还。如支付费用方为守约方的，该笔费用由违约方直接赔付给守约方。该《房产交易合同》由被告刘振田于2015年10月17日向其女儿刘某出具授权委托书后，由刘某代其签字。该《房产交易合同》签订之日，原告张二伟给付被告刘振田定金20000元，给付案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司居间服务费8900元，被告刘振田给付原告张二伟腾房押金5000元。因涉诉房屋为公产房，在办理公证过程中，应公证处要求，案外人刘某申请宣告本案被告刘振田为限制民事行为能力人，2016年2月24日，天津市和平区人民法院作出（2016）和民特字第0031号民事判决书，判决宣告本案被告刘振田为限制民事行为能力人，并指定刘某为刘振田的监护人。2016年3月12日，被告刘振田的法定代理人刘某明确告知原告该房屋不再出售给原告张二伟，原告张二伟认可由于被告不履行主要合同义务，该《房产交易合同》解除。
本院认为，原告张二伟、被告刘振田与案外人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司签订的《房产交易合同》，系三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告及案外人均应依约履行。原告依约交纳了购房定金，被告应按照合同约定履行其相应的义务，被告在履行合同过程中明确表示拒绝将诉争房屋出售给原告，属于明确不履行合同主要义务的情况，在此情况下，原、被告均认可在2016年3月12日被告做出该意思表示时，合同已解除。被告在履行合同的过程中，明确表示不履行主要义务，应属于被告违约行为，应承担相应的违约责任。对于原告主张的89000元的违约金，原告在庭审中明确表示不主张被告返还定金，只要求被告支付违约金，按照房产交易合同的相关约定，被告应支付总房款10%的违约金，故对于原告的该项主张本院予以支持。对于被告抗辩其授权委托书上的签字系原告本人不知晓的情况下所签，未能就此提供相应的证据，且被告主张的其系限制民事行为能力人，但其在出具授权委托书的时候，并未有相应的证据证明其系限制民事行为能力人，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。对于被告主张诉争房屋系公产房，对公产房进行交易属于违反法律强制性规定，该合同应属无效的抗辩意见，没有法律依据，故本院对其该项抗辩意见不予支持。对于原告主张被告赔偿居间服务费的诉讼请求，由于在房产交易合同中对此有约定，故应由作为违约方的被告赔偿原告居间服务费8900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
自本判决生效之日起十日内，被告刘振田赔偿原告张二伟违约金89000元，居间服务费8900元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2248元，减半收取1124元，由被告刘振田承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按照对方当事人人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 杜 娟
二〇一六年六月十四日
书记员 蒋柏寒
附所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。