云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第411号
上诉人（原审被告，反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司。住所地：昆明市西山区滇池路三公里处田家地。
法定代表人李洪文，总经理。
特别授权诉讼代理人张利祥，云南造达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司。住所地：昆明市西山区滇池路三公里*幢*层。
法定代表人周志刚，总经理。
特别授权诉讼代理人朱宸以、刘鹏飞，北京大成（昆明）律师事务所律师。
上诉人昆明昆禄经贸有限责任公司（以下简称“昆禄公司”）因与被上诉人昆明智捷汽车销售服务有限公司（以下简称“智捷公司”）房屋租赁合同一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：智捷公司与昆禄公司于2012年4月28日签订了编号为KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》，约定智捷公司向昆禄公司租赁位于昆明市滇池路三公里处福海乡田家地村房屋使用，租赁期限为2012年5月1日至2020年8月1日，前述租赁期间前3个月为免租期，2012年5月1日至2014年7月31日期间的租金为每年人民币360万元；智捷公司在租赁期间擅自退租的需要提前3个月通知昆禄公司，并向昆禄公司支付3个月的租金作为违约金。同时还约定，智捷公司向昆禄公司支付人民币50万元作为合同履行期间保证金，智捷公司欠交水电费及对他人造成的损害、行政处罚等款项昆禄公司可在保证金中支付，保证金在合同履行完毕后无息退还智捷公司。智捷公司与昆禄公司于2012年5月签订补充协议一份，约定双方租赁起租期为2012年5月10日。智捷公司于2012年8月3日向昆禄公司支付了保证金人民币50万元。昆禄公司于2012年7月30日向智捷公司致函同意补贴该公司人民币5万元用于更换租赁房屋房顶，该补贴在租金中扣除。智捷公司于2012年12月12日、2013年1月16日共计向昆禄公司支付房屋租金人民币715万元。智捷公司于2013年9月22日向昆禄公司邮寄送达《房屋租赁合同终止或转租通知书》一份，该邮寄送达过程经昆明明信公证处予以公证，昆禄公司于2013年9月27日签收了邮寄送达的邮件。前述《房屋租赁合同终止或转租通知书》中记载，智捷公司欲将租赁房屋转租或转让给其他公司或个人，请求昆禄公司进行书面批准；转让不成，智捷公司终止编号为KMZJ2012-001号房屋租赁合同，终止时间为2013年11月30日，租金计算至2013年11月30日。现智捷公司以昆禄公司未按合同约定退还原告剩余租金及保证金为由诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的编号为KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》；2、被告返还原告剩余租金1322466元；3、被告返还原告保证金500000元；4、被告就剩余租金1322466元及保证金500000元向原告支付自2013年12月27日起至判决生效之日止的利息；5、由被告承担本案诉讼费。昆禄公司遂提出反诉，请求：1、驳回智捷公司提出的第2、4、5项诉讼请求；2、智捷公司向昆禄公司承担违约金900000元；3、由智捷公司承担诉讼费。昆禄公司在一审审理中称2012年5月10日至2013年12月27日期间因本案租赁房屋所产生的水电费金额不确定。
一审法院经审理认为：（一）关于智捷公司有无权利单方解除与昆禄公司签订的租赁合同的问题。智捷公司与昆禄公司签订的编号为KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方签订的合同中约定智捷公司在租赁期间擅自退租需要提前3个月通知昆禄公司，故智捷公司在提前3个月通知昆禄公司后有权解除合同，但需按合同约定承担违约责任。对于昆禄公司抗辩称智捷公司无权解除合同的事由，无事实和法律依据，一审法院不予采信。（二）关于智捷公司单方解除合同是否尽到了通知义务的问题。首先，从送达形式上看，智捷公司向昆禄公司邮寄送达《房屋租赁合同终止或转租通知书》的过程，经昆明明信公证处予以公证，且昆禄公司认可送达邮件已签收，故送达形式符合法律规定。其次，从送达材料内容上看，在《房屋租赁合同终止或转租通知书》中智捷公司明确表示请求昆禄公司同意智捷公司转租本案诉争房屋，若无法转让，将于2013年11月30日终止租赁合同。昆禄公司在2013年9月27日已收悉前述《房屋租赁合同终止或转租通知书》，其未在合理期限内对是否同意转租进行书面表示，故智捷公司对其享有的解除合同权利已尽到提前通知义务。（三）关于智捷公司与昆禄公司的各自主张应否得到法律支持的问题。智捷公司解除合同需提前3个月通知昆禄公司，而昆禄公司签收前述通知书的时间为2013年9月27日，故智捷公司主张2013年12月27日起解除与昆禄公司签订的租赁合同符合法律规定，一审法院予以确认。针对智捷公司诉请的退还租金问题，根据双方签订的合同及补充协议可知，2012年5月10日租期起算日至2012年8月9日系约定的免租期，智捷公司应向昆禄公司支付租金的时间为2012年8月10日至2013年12月27日，该期间合计504天，智捷公司应承担该期间租金为人民币497.0958万元（360万元／年÷365天×504天=497.0958万元）；智捷公司还应向昆禄公司支付以3个月租金计算的违约金90万元，故昆禄公司在租金部分应向智捷公司返还的费用为实际收到租金扣除应承担租金的剩余部分，计127.9042万元（715万元－497.0958万元－90万元=127.9042万元）。针对智捷公司诉请的退还保证金问题，昆禄公司对应由智捷公司承担的水电费等款项未向一审法院提交证据加以证明，其未尽到相应举证责任，相应不利后果由其自行承担，故保证金50万元应全额退还智捷公司。针对智捷公司诉请昆禄公司支付租金利息的问题，因双方签订的合同对违约金退还时间及利息如何计算未进行明确约定，智捷公司也未提交证据材料证明其在起诉前曾向昆禄公司主张返还租金，故一审法院结合昆禄公司应退还智捷公司租金而未退还的事实，以本案立案之日起至本判决确定的还款期限届满之日止计算该部分利息。针对智捷公司诉请昆禄公司保证金利息的问题，因双方合同中明确约定保证金不计算利息，故智捷公司该部分主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。针对昆禄公司反诉智捷公司支付违约金90万元的诉讼请求，因智捷公司在起诉状中对该部分违约金作为应承担部分予以计算且表示自愿承担，故对该项反诉请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、确认被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司与原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司签订的编号为KMZJ2012-001号《房屋租赁合同》于2013年12月27日解除；二、被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司租金人民币127.9042万元，及该款自2014年2月28日起至本判决确定的还款期限届满为止以中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司保证金人民币50万元；四、驳回原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）昆明昆禄经贸有限责任公司对原告（反诉被告）昆明智捷汽车销售服务有限公司的全部反诉请求。”本案案件受理费人民币21360元（此款昆明智捷汽车销售服务有限公司已预交），减半收取计人民币10680元，由昆明昆禄经贸有限责任公司承担（执行前款时一并支付）。本案反诉部分案件受理费人民币6400元（此款昆明昆禄经贸有限责任公司已预交），由昆明昆禄经贸有限责任公司承担。
一审宣判后，昆禄公司向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；3、判令被上诉人向上诉人承担违约金900000元；4、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。首先，涉案《房屋租赁合同终止或转租通知书》从名称上看，是就两个不确定事项的选择性通知书，从内容上看被上诉人所要表达的就是其要将项目转让或转租给第三人，若转让或转租不成，则被上诉人将终止租赁合同，但被上诉人对于其是转让、转租还是确定终止租赁合同没有进一步的通知，上诉人也就不知道被上诉人最终的处理意见。其次，直至2014年3月24日一审开庭时，被上诉人都未将涉案标的物交还给上诉人，被上诉人一直控制、使用租赁物。二、一审判决不公。一审法院罔顾上诉人一审当庭提交的水、电费收据以及被上诉人直至一审开庭之日都没有交还租赁物的事实，所作判决应当予以纠正，以还法律的尊严。综上，一审判决事实不清，判决不公，请求二审法院依法改判。
被上诉人智捷公司答辩称：一、事实上，上诉人没有书面同意被上诉人转让涉案房屋，被上诉人也没有成功转让该房屋，被上诉人向上诉人送达的《房屋租赁合同终止或转租通知书》中关于解除合同的意思表示明确。二、被上诉人多次与上诉人协商退还剩余租金及保证金并解除合同，上诉人不予理会，被上诉人遂于2013年11月30日腾空房屋，且被上诉人已于2014年2月13日发现上诉人在腾空的房屋墙上打出招租的横幅。上诉人无视契约，拒绝接收涉案租赁房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人昆禄公司向本院提交了2013年9月18日《房屋租赁合同终止或转租通知书》原件，欲证明其收到的通知书与2013年9月22日公证邮寄的通知书不同。经质证，被上诉人智捷公司对该证据的真实性予以认可，并表示其前后向上诉人送达了两份通知。因被上诉人对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性依法予以确认，但在被上诉人明确表示该通知书系在公证邮寄之前所送达的情况下，凭该证据不足以否定经公证邮寄送达给上诉人的通知书的内容。至于被上诉人在2013年9月22日公证邮寄的通知书中是否明确表示解除租赁合同，本院将在下文一并评述，此不赘述。
二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人昆禄公司表示虽然其在一审审理时陈述对于2012年5月10日至2013年12月27日期间因本案租赁房屋所产生的水电费金额不确定，但其二审中主张可以明确相应水电费金额并主张在应返还被上诉人的保证金50万元中予以扣减。被上诉人智捷公司对于一审判决确认事实明确表示没有异议。对于经一审法院审理确认且双方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，不再赘述。关于被上诉人智捷公司在其承租期间是否欠付水电费以及是否应在上诉人返还保证金50万元中予以扣减的问题，本院将在下文中一并评述，此不赘述。
另外，本院二审补充确认如下相关法律事实：一、上诉人昆禄公司在2014年3月26日的《云南信息报》上刊登《公告》，通知智捷公司如下事宜：即昆禄公司决定从2014年3月25日自行进入没有锁门的位于昆明市滇池路3公里处福海乡田家地村的《房屋租赁合同》标的物的房屋内，行使自己的经营权，从2014年3月25日智捷公司与昆禄公司的《房屋租赁合同》正式解除。二、涉案房屋现已由上诉人昆禄公司另行租赁给案外人。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、被上诉人智捷公司主张双方于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同》应于2013年12月27日解除是否具有事实和法律依据？2、若涉案《房屋租赁合同》确已解除，则合同解除的后果应如何处理？3、上诉人昆禄公司要求被上诉人智捷公司支付违约金90万元是否具有事实和法律依据？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国现行法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格按合同约定履行。该租赁合同约定，被上诉人智捷公司在租赁期间擅自退租的需要提前3个月通知上诉人昆禄公司并向昆禄公司支付3个月的租金作为违约金。被上诉人智捷公司于2013年9月22日以公证的方式向上诉人昆禄公司邮寄送达《房屋租赁合同终止或转租通知书》，上诉人已于2013年9月27日签收该通知书，而从该通知书的内容来看，被上诉人智捷公司已经明确表明因运营成本高等原因现决定停止该项目经营的态度，称其目前正在联系将此项目转让或转租给其他公司或个人，但如转让不成仍决定终止双方租赁合同，故被上诉人智捷公司在该通知书中关于解除租赁合同的意思表示明确，其中所涉及的转让或转租只是被上诉人对合同解除后租赁物可能的处理方式，现被上诉人主张涉案《房屋租赁合同》自上诉人昆禄公司收到该通知书之日起满三个月即2013年12月27日解除，并且其愿意按约支付违约金的情况下，一审判决确认双方《房屋租赁合同》于2013年12月27日解除并无不当，本院依法予以维持。
关于该《房屋租赁合同》解除后果的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”（一）关于被上诉人已付租金的处理。上诉人昆禄公司辩称被上诉人截止一审开庭之日仍未腾还涉案房屋、其不应退还租金，对此本院认为，首先，虽然被上诉人现无直接证据证实其已于其所主张的2013年11月30日搬离涉案房屋，但被上诉人智捷公司已于2013年9月通知上诉人将终止租赁合同，而就现有证据来看，上诉人在接到《房屋租赁合同终止或转租通知书》后一直采取消极的态度，怠于处理被上诉人所提出的终止合同的事宜，且亦无证据证实上诉人在收到被上诉人解除合同通知之日起三个月届满之后被上诉人仍然占有涉案租赁物的事实；其次，根据上诉人昆禄公司二审提交的其在2014年3月26日的《云南信息报》上所刊登《公告》的载明内容，可以显示其接收涉案房屋时，该房屋系处于没有锁门的状态。故在此情况下，一审法院认定上诉人昆禄公司应当将其收取的租金715万元中截至2013年12月27日之后的部分扣除3个月的租金90万元作为被上诉人退租的违约金后所剩余的127.9042万元退还被上诉人智捷公司并无不当，同时结合上诉人实际占有租金不予退还的事实，一审法院判令上诉人支付该款自本案一审立案之日即2014年2月28日起的相应利息符合本案实际，本院同时予以维持。（二）关于被上诉人已付保证金的处理。双方租赁合同约定该50万元保证金系用于上诉人支付被上诉人欠交水电费及对他人造成的损害、行政处罚等款项，在合同履行完毕后由上诉人无息退还。本案中，上诉人昆禄公司主张被上诉人智捷公司欠付自2013年10月17日至2014年2月17日的水电费200728元，该部分款项应在50万元保证金中扣减，并提交了水电费发票以及上诉人自行开具的收据予以证实。对此本院认为，从上诉人所提交的水电费发票来看，无法明确涉案租赁范围内所使用的水电费金额，上诉人自行开具的收据原件由其持有，并无被上诉人人员签字或加盖被上诉人公司印章，在其没有其他证据予以佐证的情况下，本院对上诉人要求在本案其应返还的50万元保证金中扣减被上诉人欠付的水电费200728元的抗辩主张不予支持，双方可另行解决。一审法院判令上诉人返还被上诉人保证金50万元并无不当，本院亦予以维持。
关于上诉人昆禄公司要求被上诉人智捷公司支付违约金90万元的诉讼请求，因被上诉人智捷公司诉请退还租金时已扣减3个月的租金作为违约金，本院也按此进行了处理，故对于上诉人昆禄公司的该项诉讼请求，本院不再予以支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费21360元，由上诉人昆明昆禄经贸有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 汪 佳
二〇一四年八月二十日
书 记 员 吴 帅