南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦江民初字第1411号
原告姜德林，男，1979年11月8日生，汉族。
委托代理人汪小青、瞿红艳，江苏东银律师事务所律师。
被告王铎衡，男，1964年11月15日生，汉族。
委托代理人周祚培、赵春喜，江苏谢满林律师事务所律师。
第三人南京某公司。
法定代表人高伯余，总经理。
委托代理人张林勇，男，1983年11月9日生，汉族。
原告姜德林与被告王铎衡、第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜德林及其委托代理人汪小青、瞿红艳，被告王铎衡及其委托代理人周祚培、第三人某公司的委托代理人张林勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜德林诉称，2014年8月14日，原告姜德林与被告王铎衡在某公司的中介下，签订《房地产买卖中介合同》及补充约定，约定原告将浦口区江浦街道沿山东路188号自然天城出卖给被告，双方约定房屋价款及支付方式、权利义务、违约及其他条款。其中合同补充协议第二项约定，被告于2014年8月30日前暂借给原告340万元，用于原告办理房屋解押手续，领取他项权证后10个工作日内办理产权过户手续，过户后自动转为房款。自合同签订至今，被告并未依约将钱款借予原告办理解押手续。经原告多次催要无果，无奈之下原告自己筹措资金垫付解押款项，于2014年9月19日办理了房产解押手续。至此，原告完全超额履行了已方的义务，向被告表现出了足够的诚意，而被告却迟迟不履行合同约定的义务，亦不接原告电话，如此无故拖延行为给原告资金周转及房屋交易造成了极大影响。依据相关法律规定，被告迟延履行合同的行为已经构成了违约，应当依据合同的约定承担违约责任。为此诉至法院请求判令：1、被告按照合同的约定给付原告违约金810000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告王铎衡辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、房产买卖合同及补充约定签订后，被告于次日支付了10万元定金，在合同签订过程中，原告说涉案房产于2014年8月31日抵押到期，故约定被告于2014年8月30日前借给原告340万元用于办理解押手续。2014年8月18日经第三人到房产交易中心查询了解到，其房屋抵押期限已于2014年4月30日到期，一直未能解押。至此，被告开始产生怀疑和不安，被告要求原告出示房产证及土地证原件，原告总是借口推脱，后原告主动提出自筹资金进行解押，被告同意并要求原告于2014年8月30日前办理解押手续，但经被告多次催促，原告仍未能于约定时间解押，被告于2014年9月3日以诈骗为由向珠江派出所进行报案。原告于2014年9月22日向被告发出律师函说明涉案房产已解押，并宣告与被告解除合同，但直至法院查封该房屋时，被告从房产局查到的信息依然是未解押状态，即便是按照原告所称于2014年9月19日办理了解押，也是在双方约定时间的20天后的行为，已经违反了双方合同约定，进而对交房及办理产权过户手续造成影响，使被告购房的目的无法实现，应由原告承担违约责任。2、原告要求被告支付违约金无法律依据。被告已支付定金10万元，原告宣布解除合同后，被告多次要求原告返还定金，并于2014年9月4日到派出所报案要求原告返还，但原告仍拒不返还。
经审理查明，2014年8月14日，原告姜德林（合同甲方）与被告王铎衡（合同乙方）在第三人某公司（合同丙方）的中介下，签订《房地产买卖中介合同》及补充约定各一份，《房地产买卖中介合同》约定：原告将坐落于浦口区江浦街道沿山东路188号自然天城（产权证号为：宁房权证浦转字第××号、建筑面积为299.42平方米）出售给被告王铎衡，房屋售价为408万元。合同签订当日，双方达成补充协议：1、如甲方到期不能办理解押及过户手续，此合同无效，定金如数归还，且赔偿乙方10万元。2、佣金全部办理完毕之后付清。同日，三方就《房地产买卖中介合同》的付款进行了补充约定：乙方于2014年8月15日支付甲方购房首付款10万元。乙方于2014年8月30日前暂借给甲方340万元用于2014年8月30日前办理解押手续。领取他项权证后10个工作日内办理产权过户手续，过户后自动转为房款。乙方于出件当日支付甲方房款55万元。双方约定于2014年9月15日前交验房屋物业，交验完毕当日，乙方支付甲方尾款3万元。上述合同签订后，被告王铎衡按约定支付姜德林10万元。
另查明，2014年8月20日，被告给原告发短信称：“姜总：昨天某公司查了抵押期限，说不是7月31日而是4月31日！我是做法律工作的，抵押的概念和期限的意义我懂。我曾经很信任你们夫妇的！别的话不多说了，请姜总把我的十万元钱退到王乙焯的帐户上。此事我们简单了结吧”；原告之妻于2014年8月21日短信回复称：“房贷我自己去还，解押我自己去解；产权不属于我那不是属于诈骗了，你到我公司也看过，我老公还骗你10万元，现在我自己解押你还有什么想法吗”；后被告多次发短信要求原告退还定金，并称如不退还将走法律途径解决；2014年9月4日，被告之妻王乙焯向南京市公安局浦口分局报警称，姜德林收下10万元定金，承诺8月30日前办理好解押手续，至今未办理好相关手续，姜德林的行为是诈骗行为，要求公安机关调查处理。经审查，南京市公安局浦口分局对该案作出不予立案的决定。2014年9月22日，原告发函给被告称，被告未依合同约定将340万借予原告办理解押手续，经多次催促无果，原告自己筹措资金垫付解押款项，于2014年9月19日办理了房产解押手续，被告应于9月29日前将340万元支付给原告，如逾期将解除房屋买卖关系。庭审中，原告称：催款函明确的期限到期后，其向被告发出解除合同通知书，2014年10月1日因被告拒收，该通知被退回。
再查明，本案所涉房屋他项权利登记的抵押权人为招商银行股份有限公司小企业信贷中心，抵押期限为2011年3月30日至2014年3月29日，抵押金额为700万元，2014年9月19日，该抵押登记被注销。
另，因该房屋买卖合同纠纷，被告王铎衡已另案向本院起诉要求姜德林返还定金10万元、并支付违约金81.6万元。
上述事实有《房地产买卖中介合同》复印件一份、《补充约定》复印件一份、涉案房屋产权证复印件一份、律师函复印件一份、贷款结清通知单原件一份、珠江派出所接警记录复印件一份、公证书原件一份及双方当事人的庭审陈述等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，原告姜德林与被告王铎衡在第三人某公司中介下签订的《房地产买卖中介合同》及“补充约定”系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案中，原告虽未明确提出解除合同的主张，但被告在合同签订后及庭审中已明确表示不再履行合同义务并要求退还定金及赔偿损失，因此，该房屋买卖合同已无法继续履行。对于合同解除的时间，原告向被告发出通知，要求被告于2014年9月29日前履行合同义务，否则解除房屋买卖合同，庭审中，被告亦认可双方的合同解除时间是2014年9月29日，因此，本院对原、被告双方签订的房屋买卖合同及“补充约定”于2014年9月29日解除的事实予以确认。
对于被告有无违约行为、原告诉请能否支持的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”，原告作为买卖合同中出卖人，应当保证对标的物享有合法的权利，没有侵犯任何第三人的权利，并且任何第三人都不会就该标的物向买受人主张任何权利。本案所涉房屋的产权证注明的银行的抵押期限为2011年3月30日至2014年3月29日，在双方签订合同时该房屋已过抵押期限，现原告将已过抵押期限的房屋出售给被告，原告出让的是有权利瑕疵的标的物，虽该权利瑕疵不足以影响合同的履行，但原告应将该情况明确告之被告；从事后双方的短信来看，被告是在2014年8月21日，通过中介公司查询才得知该房产已过抵押期限，原告并没有在签订合同时将该情况告之被告，被告对此瑕疵并不知情，导致被告在知悉上述情况后产生合理的怀疑，增加了被告交易的风险，后原告向被告承诺自筹资金办理解押手续，但未在双方合同约定期限内履行，亦未将该情况及时与被告进行沟通，导致被告怀疑加剧，致合同无法继续履行；因此，被告行为并未违反双方约定，故对原告主张被告给付违约金810000元的诉请，本院不予支持。被告支付的定金10万元，因被告已另案起诉要求返还，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第一百五十条、第一百五十二条之规定，判决如下：
驳回原告姜德林的诉讼请求。
本案案件受理费11900元，由原告姜德林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 徐小虎
人民陪审员 蔡必兰
人民陪审员 黄玉荣
二〇一五年四月二十一日
法官 助理 王 禹
书 记 员 王 萍