甘肃省定西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定中民三终字第51号
上诉人（原审被告，反诉原告）定西市熙园房地产开发有限责任公司。
委托代理人彭振华，甘肃玉榕律师事务所律师。
委托代理人丁进军，甘肃玉榕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）方强，男，1970年4月23日生。
上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司因与被上诉人方强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，安定区人民法院于2014年6月6日作出（2014）安民二初字第335号民事判决书，原告方强不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月23日作出（2014）定中民三终字第106号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。安定区人民法院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。于2014年12月8日作出（2014）安民二初字第845号民事判决。宣判后，定西市熙园房地产开发有责任公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2012年9月5日，原告方强与被告定西市熙园房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁安置协议》，约定原告方强居住的位于定西市××区××巷×号的房屋进行拆迁，双方选择房屋建筑面积产权比例调换安置，协议第五条第2项约定原告房屋产权调换后的建筑面积为141平方米，选定产权比例调换后的房屋为10号楼1单元8层801室，建筑面积113平方米；10号楼1单元802室，建筑面积105平方米。第五条第5项约定“乙方所选房屋与房屋建筑面积产权比例调换后房屋面积的差额，不足部分甲方按成本价结算给乙方，超过部分乙方按同地段同期市场销售价在接收房屋时一次性向甲方交清”。协议还约定被告根据评估金额付给乙方附属物补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费等共计人民币24000元整。由原告自行解决过渡用房，过渡期内，甲方付给乙方租房补助费12000元。原告应于2011年12月30日前腾空房屋。被告在2013年12月30日前，将验收合格的调换房屋交付原告使用；原告如不能按本协议约定的期限腾空并交付房屋，每逾期一日应向甲方承担300元违约金，被告如不能按本协议第八条约定期限交付房屋者，逾期后甲方应向乙方继续支付租房补助费。双方在合同中还特别约定：（1）经甲乙双方协商乙方另选楼层不再缴楼层差额；（2）经甲乙双方商议乙方不再缴采暖管网连接费（只缴办证费用）；（3）经甲乙双方商议甲方所建10号楼802、801室的面积多大乙方概不承担多出的楼层差额（注原10#楼二套面积根据政府部门的测绘为准，不得小于190㎡；如小于190㎡甲方按市场价补给乙方）；（4）甲方一次性付给乙方搬迁费500元；（5）甲乙双方违约责任同等，违约后按二套房计算每套每日300元。协议达成后原告如约搬出了房屋，被告支付了各项补偿费用。2013年12月20日被告对包括原告内的部分拆迁安置户发出了交房公告。2014年1月4日，方强在被告交房部，因交款问题双方产生纠纷，方强没有在交房通知书上签字，也没有领到房屋钥匙。从被告在报纸上的公示材料反映，被告开发的10号楼1单元801室建筑面积110.18㎡，单价3550元，10号楼1单元802室建筑面积102.20㎡，单价3650元。根据本地相关部门的规定，定西市范围内商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为当地住宅安装工程每平方米造价的5%，原告的两套房屋应交维修基金10619元。认定上述事实的证据有房屋拆迁安置协议、企业法人营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证、当事人陈述、通知等。
原审认为，原、被告之间签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告履行了搬迁义务。但在交房时双方对交纳面积差额价款及其他费用发生争执，致使房屋未能交付。对原告要求被告交付安置的10号楼1单元801、802室的诉请，符合《房屋拆迁安置协议》的约定，被告也表示同意，本院予以支持。本案的争执焦点是：1、原告是否应当交纳房屋面积差额的价款。2、被告是否构成违约，是否应当承担违约金。就第一个争执焦点，涉及拆迁协议特别约定第（3）条的理解，双方约定“经甲乙双方商议甲方所建10号楼802、801室的面积多大乙方概不承担多出的楼层差额（注原10#楼二套面积根据政府部门的测绘为准，不得小于190㎡；如小于190㎡甲方按市场价补给乙方）”。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案与上述特别约定有关的合同条款，是合同第五条第2项，约定原告房屋产权调换后的建筑面积为141平方米，却选定了建筑面积为113平方米的10号楼1单元8层801室和建筑面积为105平方米的10号楼1单元802室的二套房屋，计218平方米。对此，双方约定在房屋竣工时按本条第4、5项结算。但第4项约定的是房屋产权比例调换后最终的建筑面积，以房地产测绘部门测量的面积为准。这样实际上对上述218平方米的与141平方米的差额如何处理没有说明，引入到约定安置房屋的最终面积的确定上了。在第5项约定“乙方所选房屋与房屋建筑面积产权比例调换后房屋面积的差额，不足部分甲方按成本价结算给乙方，超过部分乙方按同地段同期市场销售价在接收房屋时一次性向甲方交清”，纵观这两项，合同相对方理解为实际安置的房屋最终面积（即房地产测绘部门测量的面积）与约定安置的两套房屋的面积的差额，按该项约定处理符合情理，这也是原告的理解，亦是原告的合同目的，按这样的理解，原告不再缴纳房屋面积差价款。但被告却理解为约定安置房屋的218平方米与约定房屋产权比例调换后的建筑面积141平方米的差额77平方米的价款由原告缴纳。因本案合同系格式合同，对该约定产生争议的，应当作出不利于被告的解释。本案中，正是原告对合同的上述理解及原告的上述合同目的，故在特别约定中提出“原10#楼二套面积根据政府部门的测绘为准，不得小于190㎡；如小于190㎡甲方按市场价补给乙方”对此进行了重申，这就强调了实际安置的房屋面积小于190平方米时，被告还应当给予原告房屋价款补偿，目的就是不缴纳实际安置房屋面积与“约定房屋产权比例调换后的建筑面积141平方米”的差价款。这样，该条约定的“经甲乙双方商议甲方所建10号楼802、801室的面积多大乙方概不承担多出的楼层差额”实际是“房屋面积”差额。因为房屋面积与楼层差价的关系并不十分引人注意，而人们更为关注的是房屋面积的差价款。依对该条的上述理解，原告不再缴纳房屋面积的差价款。关于被告是否构成违约，是否应当承担违约金。由于被告作为房地产的开发企业，其提供的格式合同证明了在签订合同时其享有比原告更多的优势地位，而合同对相关条款的书写不明确具体，容易造成不同的理解，从而产生不同的结果。本案中，被告虽然通知原告交房，但在交房时要求原告缴纳房屋面积差价款，在双方产生争执时以缴款为条件不予交房，违反了合同约定，被告存在违约行为，应当承担违约金，在诉讼中，被告要求对违约金进行调整，由于原告没有提供具体的损失依据，参照房屋租金，约定违约金每套房屋每天300元明显高于造成的损失，本院酌情确定每套房屋每天违约金50元。原告的主要诉讼请求本院予以支持。反诉原告要求反诉被告给付差价款256519元的主张，本院不予支持，其要求的维修基金10619元，虽系代收，但被告应当在接收房屋时缴纳，对此诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，判决：一、被告定西市熙园房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告方强交付其开发建设的建筑面积为110.18平方米的10号楼1单元801室及建筑面积为102.20平方米的10号楼1单元802室各一套。并向原告给付两套房屋从2014年1月1日至2014年3月11日逾期交房的违约金10200元，违约金按每套房屋每天50元支付至实际交付房屋时止。二、由反诉被告方强于本判决生效后十日内支付反诉原告定西市熙园房地产开发有限责任公司维修基金10619元。三、驳回反诉原告定西市熙园房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，由被告定西市熙园房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费5307元，由方强负担70元，定西市熙园房地产开发有限责任公司负担5237元。
宣判后，定西市熙园房地产开发有限责任公司不服上诉称：（一）一审判决由上诉人向被上诉人支付未能按期交付房屋的违约金缺乏事实及法律依据。1、上诉人具备了交房条件后，已经完成了交房的相关工作，履行合同义务。本案中，双方约定的交房期限为2013年12月30日前，上诉人在无法正常通知被上诉人的情况下，于2013年12月20日对包括被上诉人在内的多名拆迁安置户发出了公告，被上诉人也于2014年1月4日前往上诉人处办理交房手续，说明上诉人的交房通知已经送达了被上诉人。虽然双方因为合同履行发生争议导致实际未能交房，但上诉人并非无故拖延交付房屋。因此上诉人对于未能按期交房一事无任何过错，不构成违约。2、上诉人的行为属于行使抗辩权的行为。双方签订的安置协议第五条第4项明确约定被上诉人向上诉人支付面积差价款的义务，依据该约定，上诉人在交房时要求被上诉人支付该笔差价款并无不当。当被上诉人拒绝履行义务而不缴差价款时，上诉人为了保证合同履行的安全自然也有权利暂停合同的履行，上诉人的行为属于合同法规定的行使抗辩权的行为，不属于违约行为，也无须承担违约责任。3、一审判决在没有任何证据支持的情况下，主观的认为上诉人具有优势地位，提供了格式合同，而且该格式合同约定不明确，并且顺势得出了上诉人借机不交付房屋、存在违约的结论。原判把格式合同的提供者和上诉人“违约”强行联系在一起。（二）一审判决认为“原告不再缴纳房屋面积差价款”属认定事实不清，适用法律错误。1、安置协议第五条第2、5项的约定清楚，不存在理解上的歧义，一审判决的相关认定错误。一审判决认为安置协议为格式合同，对约定产生争议应作出不利于上诉人的解释错误。首先，安置协议不属于格式合同，该合同的性质上来说本案所涉安置协议属于区域性示范文本，而非格式合同；其次，安置协议第五条相关约定明确、逻辑清晰，理解上也不存在歧义，所以就不存在“作出不利于上诉人的解释”这一情况。2、安置协议注③是对“楼层差额”进行的约定，一审判决将其认定为“面积差额”错误。本案双方经过协商对“楼层差价”的承担作出约定是十分合理的。一审判决在没有排除该约定不合理的前提下，同时又在没有任何证据支持的基础上，将安置协议中约定的“楼层差价”认定为“面积差价”，没有任何的事实及法律依据。一审判决认为“不缴纳面积差价”是被上诉人的“合同目的”，既然被上诉人的合同目的如此明确，则其必然会对安置协议后的备注内容高度注意。一审判决的此项认定毫无依据和说服力。3、安置协议注③括号中的内容是上诉人针对被上诉人关于房屋最低面积特殊要求的一种承诺性约定，一审判决将该约定理解为“目的就是不缴纳……差价款”错误。4、一审法院对反诉费计算错误，没有按规定减半收取。综上，上诉人在合同履行过程中不存在任何违约行为，且被上诉人有义务依据合同约定向上诉人支付相应的“面积差额”。请求：1、撤销原判第一项中关于上诉人应承担的违约金10200元的部分，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、撤销原判第三项，依法改判支持上诉人要求被上诉人支付房屋面积差价款256519元的反诉请求；3、本案的相关诉讼费由被上诉人承担。
二审查明，一审宣判后，上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司于2014年12月25日向被上诉人方强交付了房屋。上诉人向被上诉人逾期交付房屋的违约金为35900元（2014年1月1日至2014年12月25日）。另，上诉人的委托代理人在二审中提交的证人证言，经质证，被上诉人表示该证人证言与客观事实不符。本院审查认为，证人未到庭且该证据无其他证据相互印证，不能作为二审定案的依据。
二审查明的其他事实及认定事实的证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方争执的焦点一是被上诉人方强是否应向上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司缴纳超出置换楼房面积差价款的问题。二是上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司是否违约的问题。
关于争执焦点一，被上诉人方强称：在签订合同前，实际对其补拆迁房屋丈量过三四次，最后确定其被拆迁房屋的建筑面积是141㎡。2008年双方就为拆迁事宜进行过协商，上诉人表示答应给其安置150㎡的房屋，其没有同意，如同意的话，其的房子2008年就拆了。2011年签订合同时，经双方协商，被上诉人在上诉人不再要求其补交面积差价和楼层差价的情况下，双方才签订的合同。如果按上诉人所称，给被上诉人安置的房屋建筑面积为141㎡的话，2008年双方就签订了协议，无需在几年后才签订。另根据卷内证据，被上诉人方强与上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司于2012年9月5日签订的《房屋拆迁安置协议》系被上诉人拟订好的格式合同，但在该协议的最后用手写体加注的①-
⑤项内容，对该加注的内容应视为是双方当事人的特别约定条款。其中①“经甲乙双方协商乙方另选楼层不再缴纳楼层差额”；③“经甲乙双方商议甲方所建10#楼802、801室的面积多大乙方概不承担多出的楼层差额”（注原10#二套面积根据政府部门的测绘为准，不得小于190㎡；如小于190㎡甲方按市场价补给乙方）。虽然在③中字面上写的是“不承担多出的楼层差额”，综观约定条款①、③的内容看，实际这里应为“面积差额”，如系楼层差额双方在第①中已有明确约定。故根据双方签订的房屋拆迁安置协议及该协议特别条款的约定，上诉人给被上诉人置换后的两套楼房的面积多大，被上诉人不再承担多出楼房面积的差价款。原判驳回上诉人要求被上诉人支付楼房面积差价款的处理正确，本院予以确认。
关于焦点二，根据双方签订的房屋拆迁安置协议约定，上诉人应在2013年12月30日前，将验收合格的调换房屋交付被上诉人使用。如遇不可抗力因素，期限顺延。同时特别条款约定：上诉人违约责任同等。违约后按二套房计算每套每日300元。上诉人实际在一审宣判后即2014年12月25日向被上诉人交付了房屋。故上诉人存在违约行为，应承担给付违约金的责任。原审对违约金调整为按每套每天50元计算适当。故上诉人提出原判认定事实不清，适用法律错误，判决由其向被上诉人支付未能按期交付房屋的违约金缺乏事实及法律依据的上诉理由不足，本院不予采纳。由于上诉人已于2014年12月25日向被上诉人交付了房屋，违约金应计算至2014年12月25日止。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：
一、维持安定区人民法院（2014）安民二初字第845号民事判决第二、三项；
二、撤销安定区人民法院（2014）安民二初字第845号民事判决第一项及案件受理费负担部分；
三、上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司于判决生效后立即给付被上诉人方强从2014年1月1日至2014年12月25日逾期交付房屋的违约金35900元，每天按50元计算。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1330元，由上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司负担780元，被上诉人方强负担550元。反诉案件受理费5307元，因与本诉合并审理减半收取2653.5元，由上诉人定西市熙园房地产公司开发有限责任负担2547.5元，被上诉人方强负担106元；二审案件受理费3980元，由上诉人定西市熙园房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 张亚玲
审判员 黄晓红
二〇一五年六月十一日
书记员 赵雯萱