吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白山民二终字第42号
上诉人（原审原告）袁兆逊，男，汉族，无职业，住吉林省抚松县。
委托代理人陈维忠，吉林王利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）抚松县仁富实业有限公司。住所：吉林省抚松县。
法定代表人范晓东，经理。
委托代理人施振明，男，汉族，抚松县工业局退休干部，住吉林省抚松县。
上诉人袁兆逊因合同纠纷一案，不服抚松县人民法院（2013）抚民二初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
袁兆逊原审诉称，2002年6月19日，袁兆逊与抚松县仁富实业有限公司（以下简称为仁富公司）的原法定代表人范仁富（已故）达成口头协议，双方约定：将仁富公司所有的位于原松郊乡林场西围墙外的部分土地使用权转让给袁兆逊，所转让地块东边界为原松郊乡林场西围墙外往西4米做巷道，以巷道西边缘为起点，向西69米止为西边界，转让价款为4万元。协议达成后，双方依约履行。2009年2月26日，袁兆逊与仁富公司现任法定代表人范晓东根据现场实际情况重新约定了转让的土地使用权的具体范围，并签订了协议一份，双方重新约定，转让的土地范围为：以任志和（原松郊乡林场已将其房屋及土地使用权转让给任志和）新建的西侧围墙起向西4米做巷道，并做为东侧界址；以此为起点向西69米为西侧界址；南以砖厂自然道往东为界；北以自然沟为界。双方还约定由仁富公司负责办理土地使用权更名过户手续。此次达成协议后，袁兆逊再次向仁富公司支付了112，000.00元的土地转让费。嗣后，袁兆逊多次要求仁富公司按协议约定办理土地使用权变更登记，但仁富公司拒绝办理。现袁兆逊要求仁富公司履行2009年2月26日签订的协议书（该协议书落款时间为2002年6月19日），将所转让的土地使用权变更到袁兆逊名下。
仁富公司原审辩称，仁富公司与袁兆逊之间确实存在土地使用权转让协议，仁富公司亦同意协助袁兆逊办理土地使用权变更登记，但办理变更登记的相关费用应由袁兆逊负担。另外，袁兆逊要求办理土地使用权变更登记的土地范围不准确，仁富公司认可的土地范围应为：东边界为现有巷道的西侧（袁兆逊所夹的东侧杖子处）；西至袁兆逊的西侧杖子处（即从原松郊林场原西侧围墙向西69米处）；南以砖厂自然道往东为界；北以自然沟为界。
袁兆逊所述的土地使用权转让过程不真实。袁兆逊与仁富公司之间共发生过两次土地使用权转让，第一次是在2002年，袁兆逊与仁富公司的原法定代表人范仁富达成土地使用权转让协议，所转让的土地四至为：东至松郊乡林场围墙；西至以松郊乡林场原围墙为起点向西延伸69米为西边界；南以范仁富宅前院墙向东延伸线为界（现该房已出售给高连同）；北以自然沟为界；该土地使用权转让价款为4万元。协议达成后，双方依约履行。袁兆逊在双方约定的界址线上夹了杖子，包括西、南两侧，此时袁兆逊西侧杖子距原松郊乡林场围墙为69米。此次土地使用权转让并未到土地管理部门办理变更登记。第二次是在2009年，袁兆逊与仁富公司的现法定代表人范晓东达成土地使用权转让协议，约定仁富公司将袁兆逊原受让土地以南的地块转让给袁兆逊。转让土地的四至范围除南面扩大至自然道以外，东、西、北侧的界址与第一次转让时界址相同。协议达成后，袁兆逊向仁富公司支付了价款112，000.00元，并将南侧杖子挪到了自然道，西侧杖子按原址向南延伸至自然道。通过以上两次转让后袁兆逊所夹杖子的位置可以看出，袁兆逊所受让的土地东、西界址即为其所夹杖子处。因为按照民间交易习惯，杖子即为土地的分界线，是双方同意认可的，且袁兆逊西侧杖子距原松郊乡林场围墙恰好为69米。袁兆逊所提交的2002年6月19日协议书并不真实，应为无效协议。在2009年，袁兆逊与仁富公司土地使用权转让完成后，袁兆逊找到仁富公司的法定代表人范晓东，称其欲起诉任志和，请求仁富公司为其出具假协议一份当作证据使用。故该协议所体现的落款时间为2002年6月19日，并加盖了原法定代表人范仁富的名章，事实上范仁富在2005年已经去世。另外协议中所记载的松郊乡林场围墙早已被现所有权人扒倒，新的围墙并不在原址。因此，仁富公司认为该协议并非其真实意思表示，且该协议上并未加盖其单位公章亦没有其时任法定代表人范晓东的签字或盖章，故该协议无效。袁兆逊在起诉状中所述的土地四至与其本人提供的《协议书》中记载的土地四至并不一致，两种说法相互矛盾。2002年袁兆逊与仁富公司达成土地使用权转让协议时，双方曾签订书面协议，当时对所转让土地东西界址的约定为“东至松郊林场围墙，从松郊林场围墙往西4米作巷道，以此为起点69米止为西边界”，但“从松郊林场围墙往西4米作巷道”这句话是在括号之内的，即所转让的地块的西界址就是以原松郊林场西侧围墙为起点向西69米处。
为查清案件事实，原审法院依职权调取了《抚松县仁富实业有限公司与抚松县松郊林场关于解决土地使用权争议的协议》、仁富实业土地堪测定界技术图、抚松镇松郊林场土地堪测定技术界图各一份，（2012）抚民二初字690号卷宗内现场勘察照片四份。
原审法院审理查明，2002年6月19日，袁兆逊与仁富公司的原法定代表人范仁富达成土地使用权转让协议，双方约定将仁富公司所有的位于原松郊乡林场以西的部分土地使用权转让给袁兆逊，该部分土地南以范仁富宅前院墙向东延伸线为界（现该房已出售给高连同）；北以自然沟为界；同日，袁兆逊向仁富公司支付了4万元的土地受让费用，仁富公司的会计张代清为袁兆逊出具了收据一张。该协议达成后，袁兆逊即占有并使用了仁富公司向其转让的土地，并在距原松郊乡林场西围墙以西69米处夹了杖子。该次土地使用权转让双方并未办理使用权变更登记。
2005年5月18日，抚松县人民政府作出第24号《抚松县人民政府关于原抚松砖瓦厂整体出售后遗留问题的专题会议纪要》，该次会议作出以下决定：“1、确认1998年6月仁富有限公司办理的土地使用证继续有效；2、国土资源局负责对原南砖瓦厂4万平方米土地进行评估并按照规定收取土地出让金，变更土地使用性质，执行现行企业改制的土地出让金退库政策；3、建设规划部门发行规划调查手续，报县政府批准。”随后，仁富公司即针对其所有的土地办理了土地出让金即征即退，其转让给袁兆逊的土地亦享受了该政策。
2006年8月29日，仁富公司与案外人抚松县抚松镇松郊林场分别作为甲、乙方签订了《抚松县仁富实业有限公司与抚松县松郊林场关于解决土地使用权争议的协议》，该协议约定：“一、双方确认乙方现占用的土地属于甲方土地使用证面积范围。该土地系甲方1998年有条件购买原县砖瓦厂所附带的土地使用仅范围；二、双方考虑到乙方因历史原因已实际占用多年以及甲方因此不能在被占用土地上进行工业企业生产经营，因此造成一定损失，双方同意以乙方补偿甲方损失的方式解决争议；三、双方同意补偿肆万元正（整），并在签订协议时一次性付清。四、甲方同意放弃县政府2005年5月18日（24）号会议纪要中第1条确定的甲方土地使用权范围中被乙方实际占用的部分。其范围西至巷道，南至松郊木器厂实际占地边界，北至松郊林场围墙。在争议解决以后，甲方同意乙方按上述占用土地范围申办土地使用证……。”
2006年10月11日，抚松镇松郊乡林场办理了土地使用权证。同日，抚松镇松郊乡林场将其所有的土地使用权转让给案外人任志和，任志和于转让的当日即办理了土地使用权证。
2007年1月27日，抚松县人民政府向仁富公司颁发了抚国用2007第062110612号国有土地使用证，该土地证记载土地使用权人为抚松县仁富实业有限公司、使用权类型为出让、使用权面积为4，957.00平方米、终止日期为2056年8月14日。该土地证所记载的面积中包含仁富公司转让给袁兆逊的部分土地面积。
2009年2月26日，袁兆逊与仁富公司的现任法定代表人范晓东达成土地使用权转让协议，约定仁富公司将2002年转让给袁兆逊的地块以南的土地使用权转让给袁兆逊。此次转让是将2002年转让土地的南界址向南移，变更为南至自然道边缘，其它三个方向的界址不变，此次协议达成后袁兆逊向仁富公司支付了112，000.00元。仁富公司现法定代表人范晓东为袁兆逊出具了收据一份，载明“今收到袁兆逊买地款壹拾壹万贰仟元整￥112，000.00元，两方互不相欠。收款人：范晓东。2009年2月26日”。同日，袁兆逊起草了《协议书》一份，该协议记载：“甲：抚松县仁富实业有限公司。乙：袁兆逊。双方就原南砖厂车间房宅基地一事达成如下协议：一、南以砖厂自然道往东为界；东至松郊林场围墙；从松郊林场围墙往西4米作巷道，以此为起点69米止为西边界；北以自然沟为界。二、仁富公司出让土地并开据证明，土地出让费用由仁富公司负担。三、土地使用证由仁富公司负责办理到乙方名下。此协议一式二份双方签字（或盖章）后生效。2002年6月19日”，袁兆逊在该协议上签字并盖章，但仁富公司签名处并未加盖其公章，亦未有其现任法定代表人范晓东的签字及盖章，而是由仁富公司的现任法定代表人范晓东加盖了仁富公司已故原法定代表人范仁富的名章。
另查明，原松郊乡林场西侧围墙与巷道之间有一东西跨度约为6.30米的不规则形状的菜园一处。2006年10月11日，原松郊乡林场办理土地使用权证勘测定界时，将该菜园一并划归为原松郊林场。在2009年袁兆逊与仁富公司二次达成土地使用权转让协议时，松郊乡林场已被案外人任志和其购买并将原西侧围墙予以拆除，在原址以西约6.30米处沿其土地使用权测绘线另行施工建设了新的围墙，该围墙将菜园部分的土地包围在内。2012年，袁兆逊曾就同一案件事实向抚松县人民法院提起诉讼，办案人员与双方当事人到现场进行了勘验，袁兆逊与仁富公司均对原松郊林场原西侧围墙位置无异议，原西侧围墙地基地貌现仍可见（见现场照片1）。
原审法院认为，一、关于袁兆逊所提交的其与仁富公司现任法定代表人签订的落款日期2002年6月19日的《协议书》是否生效问题。合同的效力是指依法成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力。《中华人民共和国民法通则》明确规定：民事法律行为应当具备下列条件：首先，行为人具有相应的民事行为能力，其次，意思表示真实，另外，不违反法律或社会公共利益。合同作为一项典型的民事法律行为，上述条件应作为判断合同是否生效的一般要件。本案中，袁兆逊所提交的《协议书》上既没加盖仁富公司的公章，亦未有现任法定代表人的签章，而仅仅加盖了仁富公司已故的原法定代表人的名章，且协议的落款时间与实际签订日期亦不相符。庭审中仁富公司对该协议所记载的内容的真实性予以否认，而袁兆逊并未对该份协议中存在的瑕疵作出合理解释，亦未提供其他证据佐证其相关主张，依据现有证据无法认定该协议中所体现的内容是双方的真实意思表示，故袁兆逊所提交的落款日期为2002年6月19日的协议应属未生效协议。
二、关于仁富公司应否协助袁兆逊办理土地使用权变更登记的问题。虽然袁兆逊提交的土地使用权转让协议未生效，但袁兆逊与仁富公司分别于2002年、2009年进行过两次土地使用权转让的事实客观存在。在土地使用权转让的过程中，袁兆逊不仅支付了土地使用权转让价款，亦实际占有并使用了受让土地。此次袁兆逊提起诉讼实为要求仁富公司全面履行土地使用权转让的合同义务。生活中，讲究诚信是立人之本，一言为重百金轻，故作为合同当事人之一的仁富公司应当信守诺言、言行一致，既已订立契约，应有约必践。仁富公司作为土地使用权的转让方理应履行转让土地使用权的附随义务，协助袁兆逊到相关土地管理部门办理土地使用权变更登记，故对袁兆逊的该项诉讼请求予以支持。关于土地使用权变更登记时相关费用的承担问题，虽袁兆逊提交的《协议书》中有相关约定，但仁富公司对其约定内容的真实性予以否认，且该《协议书》已被认定为并未发生法律效力。除此以外双方再无其他证据证明对此曾明确约定，故该费用应由袁兆逊与仁富公司双方按国家规定予以承担。
三、关于袁兆逊与仁富公司所转让的土地使用权的界址如何确定问题。袁兆逊与仁富公司双方均对所转让土地的南北界址无异议，即南至自然道，北至自然沟，亦认可双方第二次土地使用权转让时东西界址并未发生变动。但袁兆逊主张东西界址为东以历史形成的南北巷道西侧为起点，西至69米处，而仁富公司主张的东西界址为东起原松郊林场原西侧大墙地基处，西至69米处。针对袁兆逊与仁富公司各自的主张，双方均未提交充分的证据以佐证。庭审中，袁兆逊称2009年其与仁富公司现任法定代表人重新商定了土地的界址，并依据现场情况签订的协议书，即东至松郊林场围墙（即现任志和家西侧围墙），从松郊林场围墙往西4米作巷道，再向西69米处为其西界址。又称该约定与2002年第一次转让时其与范仁富约定的西侧界址相同，但2002年时，任志和家西侧围墙并未建成，且当时的原松郊林场围墙亦不在现址，可见袁兆逊的该说法已自相矛盾。袁兆逊自称，在2002年第一次转让土地使用权时，其已在西侧杖子外预留了10米的距离作为房场，因其认可东西界址跨度为69米，那么该说法又与其所述第一次其与范仁富约定“东至松郊林场围墙，从松郊林场围墙往西4米作巷道，以此为起点69米止为西边界”的说法相矛盾。鉴于袁兆逊的陈述中存在多处矛盾，其主张无法予以支持。根据现场的实际情况，袁兆逊现在所夹西侧杖子处距原松郊林场原西侧围墙之间的距离正好为69米，且两次土地使用权转让过程中，其西侧杖子并未发生变动，按照一般民俗习惯，杖子即为相邻住户之间的分界线，因此可以认定双方所转让的土地的西界址应为袁兆逊的西侧杖子处（即从原松郊乡林场原西侧围墙向西69米处）。关于东侧界址的认定，虽然在庭审中仁富公司自认其与袁兆逊约定的东侧界址为原松郊林场原西侧大墙处，但从该起点至巷道以西的土地已不在仁富公司的土地使用权证所标注的范围之内，因此东侧界址应为巷道西侧，即仁富公司土地使用权证所勘定的东侧界址处。原审法院判决：“被告抚松县仁富实业有限公司于判决生效之日起三日内，协助原告袁兆逊办理土地使用权变更登记（所转让的土地四至为东至巷道以西，即被告抚松县仁富实业有限公司土地使用权证中所勘定的东侧界址处；西至从原松郊乡林场原西侧围墙向西69米处；南至自然道；北至自然沟），办理变更登记时有关税费由袁兆逊与抚松县仁富实业有限公司双方按国家规定予以承担。案件受理费100.00元，由被告抚松县仁富实业有限公司承担。”
袁兆逊上诉认为，原审法院认定袁兆逊与仁富公司之间存在两次对土地使用权转让行为，所以2009年2月26日签订的土地使用权转让协议内容真实有效，具有法律效力。协议第三条约定“土地使用证由仁富公司负责办理到袁兆逊名下，”故办理土地使用证的费用应由仁富公司承担。原审法院判决由双方承担该费用错误。请求二审法院依法撤销原判并依法改判。
仁富公司答辩认为，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。袁兆逊的上诉理由不符合事实，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，袁兆逊与仁富公司均认可袁兆逊提交的落款时间为2002年6月19日的协议书形成时间为2009年2月26日，协议书没未加盖仁富公司公章，而落款处加盖名章的仁富公司原法定代表人范仁富当时已去世，且时任仁富公司法定代表人为范晓东，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，袁兆逊提交的《协议书》因不符合合同成立的形式要件，而未依法成立。该协议书对仁富公司没有约束力，故袁兆逊要求仁富公司按该协议书履行义务没有事实及法律依据。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币740.00元，由上诉人袁兆逊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 兆艳红
代理审判员 郭惠靖
二〇一四年五月十二日
书 记 员 李 勇