上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第2590号
原告李德江。
被告何红丽。
委托代理人郝明清，上海利好律师事务所律师。
第三人上海浦智企业管理有限公司。
法定代表人蒋冬生。
委托代理人汪永平。
第三人上海雁皇羽绒制品有限公司。
法定代表人陈宝林。
委托代理人华波。
原告李德江诉被告何红丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。因审理必须，本院依法追加上海浦智企业管理有限公司（以下简称浦智公司）、上海雁皇羽绒制品有限公司（以下简称雁皇公司）作为第三人参与诉讼。后本案转换适用普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李德江、被告何红丽的委托代理人郝明清、第三人浦智公司的委托代理人汪永平、第三人雁皇公司的委托代理人华波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李德江诉称，原告向第三人浦智公司承租上海市杨浦区包头路五间门面房。2011年11月12日，原告将其中的三间门面房即上海市杨浦区包头路xxx号门面房（以下简称系争房屋）转租给被告，约定租赁期限为1年，每月租金人民币17，000元（以下货币单位均为人民币）等。次日，被告以申请营业执照为由要求原告另行签订一份租赁合同，原告基于对被告的信任又签订了一份租赁合同，约定租期自2011年12月12日起至2017年12月11日，每月房租17，000元。然而，被告自第二个季度开始就少付租金，每季度仅支付房租45，000元，虽经原告多次催讨，但截止2013年8月19日时，仍拖欠57，767元。被告自2013年3月10日起，拒不支付房租，原告多次催讨，未果。系争房屋现由第三人雁皇公司实际占有使用。另外，待被告搬离、返还系争房屋，并付清所有费用后，原告同意将押金17，000元返还给被告。现诉请要求判令：1、解除原、被告于2011年11月13日签订的房屋租赁合同，要求被告及第三人雁皇公司共同搬离系争房屋，并将该房屋返还给原告；2、被告支付2012年3月11日至2013年8月19日拖欠的房租57，767元；3、被告按每月17，000元标准支付自2013年8月20日起至第三人雁皇公司实际搬离之日止的房屋实际使用费。
被告何红丽辩称，被告没有违约，要求继续履行租赁合同，故不同意原告的请求。2012年3月系争房屋漏水，被告向原告报修，但原告一直未予修理，所以双方口头约定此后的房租变更为每季度45，000元，后被告按此标准支付了此后2012年3月至2013年6月的房租，原告从未提出异议。2012年9月，系争房屋的产权人上海市杨浦区教育局找到被告，称其从未与任何人签订过系争房屋的租赁合同，要求被告不要再向原告支付房租，故自2013年3月起被告未再支付房租至今。
第三人浦智公司述称，同意原告的诉讼请求。系争房屋由上海市杨浦区教育局所有，委托第三人浦智公司管理、出租。自己公司与原告一年一签租赁合同，约定租期至2012年年底。2013年起，房屋产权人未与自己公司签订租赁合同，故未与原告续签租赁合同，但原告已支付了2013年全年的管理费共计60，000元。虽然与原告签订的租赁合同约定不得转租，但自己公司对原告实际的转租行为是默认的，从现在开始不同意原告再转租。
第三人雁皇公司述称，不同意原告的诉请。自己公司与原告之间没有租赁关系，就系争房屋自己与案外人钟某签订租赁协议，租期自2012年3月3日至2013年3月2日，月租金为18，000元，该协议已履行完毕，后又与案外人上海市杨浦区行果百货店签订了租赁协议，租期自2013年3月3日至2014年3月2日，月租金为19，000元。2013年12月2日之前的租金已经付清，现自己占用系争房屋经营家纺用品。
经审理查明，系争房屋系上海市杨浦区教育局所有。2012年1月，上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科向第三人浦智公司出具《委托书》，授权第三人浦智公司对市光一村第一小学门面房进行租赁管理，有效期为壹年。
第三人浦智公司将上海市包头路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的五间门面房出租给原告，双方每年签订房屋租赁合同。2011年11月17日，原告与第三人浦智公司签订《门面房租赁合同》，约定第三人浦智公司将上海市杨浦区包头路XXX号-
XXX号的五间门面房出租给原告用于经营，租赁期为1年，自2011年12月15日起至2012年12月31日止等。该合同租期届满后，双方未再续约。
2011年11月12日，原、被告签订《门面房租赁合同范本》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2011年12月10日起至2012年12月10日，月租金为17，000元。
2011年11月13日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《租房合同书》，约定甲方将上海市杨浦区包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房（使用面积为120平方米）出租给乙方做商铺使用。合同期限自2011年12月12日起至2017年12月11日。乙方同意在合同生效之前，先缴纳押金17，000元，每月房租17，000元，合同期满甲方将押金归还给乙方。房租每3个月付一次，首次付款为2011年12月12日支付51，000元，第二次日期为2012年3月12日支付51，000元，以此类推，乙方尽量不拖欠甲方房屋租金。在合同期内乙方不得将甲方房子产权转让或对外抵押，乙方有权委托他人或公司经营管理：转让、承包、加盟、委托他人经营、转租并签订合同（利润归乙方或乙方的委托人所有，乙方有权和经营方签订超过本合同期限的合同）。本合同的和经营方的所有纠纷由乙方出面调解。乙方不得无故拖欠甲方房租费达十天以上，否则按当月每天房租1%滞纳金计算给甲方，超过30天（以乙方收到甲方所发房租金催缴函当天日期算起）甲方有权锁门，关门所造成的损失由乙方承担，乙方当月房租金支付后再开门。双方约定：本合同为准，其它合同无效（指本合同签订之前的所有合同），以后甲乙双方重新签订合同后，本合同作废等。合同补充条款约定2011年11月12日至2011年12月10日为免租期。原、被告均认可2011年11月12日被告支付的房租51，000元及押金17，000元系被告履行2011年11月13日的房屋租赁合同，系支付了2011年12月11日起至2012年3月10日的房租51，000元及押金17，000元。
被告先后于2012年3月22日、2012年6月18日、2012年9月13日、2012年12月12日、2013年3月15日通过银行转账向原告各支付房租45，000元。此后至今被告未再支付。
原告向第三人浦智公司支付房租至2012年年底，并向第三人浦智公司支付了2013年的管理费60，000元。
2012年11月1日，上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科向第三人浦智公司发出《关于不再续签租赁协议的通知》，内容为：“上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科与你户签订的租赁协议，于2012年12月31日到期。根据市教委‘退租还教’的要求，根据杨浦区教育局要求，自2013年起，我区所有学校周边门面全面实施‘退租还教’。因此，承租户租赁协议到期后，将不再续签。请你户在接到本通知后，尽早做好腾房搬离准备，待租赁协议到期后，及时将租赁的房屋归还于上海市杨浦区教育资产管理中心物业管理科。”
2013年3月1日，被告与案外人上海市杨浦区行果百货店签订《租赁协议书》，约定被告将系争房屋出租给案外人上海市杨浦区行果百货店，租期自2013年3月1日起至2014年2月28日等。2013年，第三人雁皇公司与案外人上海市杨浦区行果百货店签订《租赁协议书》，约定案外人上海市杨浦区行果百货店将系争房屋出租给第三人雁皇公司，租期自2013年3月3日起至2014年3月2日等。
第三人雁皇公司于2012年3月起占有使用系争房屋至今。
2013年5月20日，第三人浦智公司与原告签署《承诺书》，内容为现决定原告一次性付清2013年年度占用房屋管理费（价格凭发票）。第三人浦智公司承诺包头路、市光路租赁户经营至2013年12月31日止，期间包括水电畅通、正常维修。原告承诺经营至2013年12月31日无条件交房予第三人浦智公司，由第三人浦智公司与杨浦区教育局资产管理中心协商，如2014年再可经营按实际月份结算。如双方有违本承诺书者，另外方可走法律程序。
2013年11月，第三人浦智公司向原告发出《告包头路XXX号至XXX号租赁户李德江通知书》，明确限其在2013年年底自行搬离此房屋，逾期不搬一切后果由其承担，原告签收。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、催款通知书、交通银行零售客户交易明细清单、租赁协议书、通知书、门面房租赁合同、承诺书、上海市房地产权证、授权书、承诺书；被告提供的通知、房屋租赁协议；第三人浦智公司提供的通知书；第三人雁皇公司提供的房屋租赁协议、收条、发票、转账凭证及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋权属为案外人上海市杨浦区教育局，第三人浦智公司经产权人授权得以经营、管理该房，其与原告签订了房屋租赁合同，约定租期至2012年12月31日止，未得授权或追认，原、被告于2011年11月13日签订的租房合同书中约定租期至2017年12月11日，显然超过原告有权转租的范围，故合同租期自2013年1月1日起的部分无效。自2013年1月1日起，原告无权将系争房屋出租给被告，因此被告应将系争房屋返还给原告。第三人雁皇公司与原、被告均无合同关系，却实际占有使用系争房屋至今，故负有腾房义务。现原告要求被告及第三人雁皇公司搬离并返还系争房屋的请求，于法有据，可予支持。
被告以房屋漏水为由实际自2012年3月起以每季度45，000元标准支付自2012年3月11日起至2013年6月10日期间的房租、房屋实际使用费，期间，原告收到上述款项后并未提出异议，也无证据证明原告向被告催讨差额部分，故可以认为双方以实际行为变更自2012年3月11日起的房租，每季度房租调整为45，000元。因被告至今未支付自2013年6月11日起的房屋实际使用费，也未将系争房屋返还予原告，故其应支付自2013年6月11日起至其返还系争房屋之日止的房屋实际使用费，原告主张按租金标准支付实际使用费，并无不当，因上所述，租金标准已作变更，故被告应以变更后的租金标准支付房屋实际使用费。
审理中，原告表示待被告搬离、返还系争房屋，并付清所有费用后，同意返还被告押金17，000元，并无不当，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告李德江、被告何红丽于2011年11月13日就上海市杨浦区包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房签订的《租房合同书》租期自2013年1月1日起的部分无效；
二、被告何红丽、第三人上海雁皇羽绒制品有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房，并将上述房屋返还给原告李德江；
三、被告何红丽应于本判决生效之日起十日内支付原告李德江自2013年6月11日起至其返还上海市杨浦区包头路XXX号、XXX号、XXX号门面房之日止的房屋实际使用费，按每月人民币15，000元计算；
四、原告李德江应于本判决生效之日起十日内返还被告何红丽押金人民币17，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，994元，由被告何红丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王芩菲
代理审判员 金 玮
人民陪审员 徐力勤
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 蒋杨锋
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。