广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1956号
上诉人（原审原告）：刘殿葵，男，1965年1月13日出生，汉族，户籍地广州市越秀区，现住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：姜子强，男，1962年12月1日出生，汉族，户籍地广州市海珠区，现住广州市海珠区。
委托代理人：吴魁明、胡大飞，广东金启律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张萍，女，1961年2月21日出生，汉族，户籍地广州市越秀区，现住址。
委托代理人：吴魁明、胡大飞，广东金启律师事务所律师。
上诉人刘殿葵、姜子强、张萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区梅花路18号202房原为姜子强、张萍所有的物业。2011年1月14日，刘殿葵（买方）与姜子强（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定姜子强将广州市越秀区梅花路18号202房出售给刘殿葵，卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，卖方应赔偿由此而给买方及中介方造成的全部损失；该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面现场检查和了解该物业之情况；该物业按套销售，成交价为182万元；本次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）由买方支付等。
2011年1月27日，刘殿葵（乙方，买方）与姜子强、张萍（甲方，卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人的权利，否则，承担相应的法律责任等。
合同签订后，刘殿葵向姜子强、张萍支付了房价款182万元，并向相关部门缴交了土地出让金18200元、个人所得税18200元、契税27300元，及向相关企业支付中介费33450元、按揭中介费18440元。
2011年2月12日广州市国土资源和房屋管理局向刘殿葵出具了涉讼房屋的《房地产权证》。2011年4月10日姜子强、张萍将涉讼房屋交付刘殿葵使用，刘殿葵与张萍签署《交楼书》，注明“保证金尚留1000元，待补漏等善后事宜处理完毕，再付往交楼人账户”。刘殿葵于一周后将该1000元支付给姜子强、张萍。
刘殿葵于2012年12日26日诉至原审法院，请求判令：1、姜子强、张萍连带返还刘殿葵因房屋质量瑕疵而多付的房款442260元，（最终以刘殿葵购买价与签约时的市场评估价的差额确定返还数额）、姜子强、张萍连带赔偿刘殿葵因房屋质量瑕疵、房价虚高而多付的税费暂计28746.9元（按442260元×6.5%=28746.9元计）。
刘殿葵称入住涉讼房屋后，于2011年底发现该房屋主卧室、厨房漏水，经维修处理后，于2012年8月又发现主卧室漏水，于2012年10月发现主卧室、书房、客厅、厨房等漏水，现在4个房间都有漏水现象。姜子强、张萍称交付前，该房屋就有漏水的情形但并不严重，刘殿葵在交易前也看过房屋，由于刘殿葵没有问有关漏水的情况，所以也没有告知刘殿葵，但刘殿葵是知情的。
在原审法院审理过程中，刘殿葵向原审法院申请以2011年1月14日为评估时点，假设涉讼房屋客厅、书房、主卧室、厨房有漏水，3楼排污管道伸入涉讼房屋主卧室造成噪音瑕疵的情况下，该房屋的市场价值进行评估。原审法院依法委托广东公评房地产与土地估价有限公司进行评估，结果为涉讼房屋于估价时点在假设限制条件下的市场价值为1377740元。
另查，刘殿葵于2012年12月25日向原审法院起诉上址305房业主张丽华【案号为（2013）穗越法民三初字第139号案】，要求：1、判令张丽华拆除其加建于305房西边、南边公共平台上的水龙头、洗手盆、冲凉房设施，堵塞漏水点；2、判令张丽华修复因其305房漏水而损害刘殿葵的天花板、墙体；3、判令张丽华拆除305房厨房、洗手间的因挖穿楼板而伸入刘殿葵卧室的排水弯管，修复被挖损的楼板、天花，堵塞漏水点等。原审法院于2013年10月21日作出一审判决：一、张丽华在判决发生法律效力之日起15日内，对广州市越秀区梅花路18号305房的厨房、卫生间及阳台水管等渗漏部位作修缮处理，直至不发生渗漏为止；二、张丽华在判决发生法律效力之日起15日内，对刘殿葵所有的广州市越秀区梅花路18号202房内受损的天花板、墙体进行修复；三、张丽华在判决发生法律效力之日起15日内，支付查询费110元给刘殿葵；四、驳回刘殿葵的其他诉讼请求。
原审法院认为：刘殿葵与姜子强、张萍自愿签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效，该合同约定“甲方（姜子强、张萍）保证上诉房地产不存在任何未向乙方（刘殿葵）说明的其他情况，否则，承担相应的法律责任”。姜子强、张萍作为涉讼房屋的出卖人，理应按约定将该房屋的相关情况尽可能详尽地告知刘殿葵（买受人），但姜子强、张萍没有将305房排污管穿过楼板伸入涉讼房屋主卧室的情况告知刘殿葵，违反了合同约定。刘殿葵支出近200万元的款项购买涉讼房屋，目的是得到舒适的居所，而该情况显然对刘殿葵在使用涉讼房屋的舒适性方面构成影响，故姜子强、张萍应承担主要过错责任。刘殿葵作为涉讼房屋的买受人，亦应尽了解和谨慎注意的义务，但其在购买涉讼房屋前，没有仔细勘验房屋，故应承担次要过错责任。因此，根据公平合理、诚实信用的法律原则，姜子强、张萍应酌情赔偿刘殿葵54600元（按成交价182万元的3%计）为宜。
另据刘殿葵与张萍签署的《交楼书》所注明的“保证金尚留1000元，待补漏等善后事宜处理完毕，再付往交楼人账户”，可以认定刘殿葵在购买涉讼房屋前已明知该房屋存在漏水的情形，即姜子强、张萍已将该瑕疵告知了刘殿葵。而且，刘殿葵已经就漏水的问题向案外人主张权利，原审法院亦已一审判决案外人对漏水及造成的损失问题进行修复等。故刘殿葵就涉讼房屋存在漏水瑕疵而要求姜子强、张萍承担法律责任的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2013年11月4日作出判决：一、姜子强、张萍应在判决发生法律效力之日起7日内向刘殿葵支付赔偿款54600元；二、驳回刘殿葵的其他诉讼请求。案件受理费8365元、评估费5944元，由刘殿葵负担5723.6元，姜子强、张萍共同负担8585.4元。
判后，上诉人刘殿葵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决漏查姜子强、张萍迟延交楼事实以及姜子强、张萍在延迟交楼后才得知存在漏水情况的事实。姜子强、张萍没有在合同约定的2011年4月2日当天交楼，在刘殿葵再三催促下，姜子强、张萍才于2011年4月10日带刘殿葵至现场，将补漏工程接近尾声的买卖标的交付给刘殿葵。涉讼房屋的瑕疵是漏水和弯管排污噪音，这些瑕疵已经全部被房屋的吊顶封闭着，属于隐蔽瑕疵，刘殿葵无法从外观上感知。因为迟延8天交楼，漏水和弯管伸入的瑕疵才开始暴露，才出现刘殿葵扣1000元保证金的情况。二、原审法院认定刘殿葵在购买涉讼房屋前已知道漏水属于认定事实错误。漏水是隐蔽瑕疵，签约付款时，没有拆开吊顶天花板，刘殿葵无从观察得知，也无法进入楼上305房查看其排污管走向。既然姜子强、张萍承认没有告知刘殿葵，刘殿葵签约付款时根本无法知晓。2011年4月10日交楼时看见补漏工程不等于刘殿葵在签约时能够预见到合同签订后将要发生补漏以及随之产生的多宗诉讼。暂扣1000元保证金不是签约时的约定，该1000元是在户口迁出保证金中扣除的，迁出户口与漏水没有任何联系，刘殿葵签约时无法预料漏水，所以没有约定漏水修补保证金，原审法院认定购买前就约定漏水保证金与事实不符。三、原审法院适用法律欠缺，没有适用瑕疵担保的法律规定。瑕疵担保时卖方的法律责任，不能主观推断免责，也不因买方没有仔细勘验而减轻责任。瑕疵担保责任，只有在修复瑕疵后，才得以减免，不因买方没有仔细勘验而减免。刘殿葵暂扣1000元保证金，并没有免除姜子强、张萍的瑕疵担保责任。刘殿葵在收楼时不知道其他房间和客厅厨房等处仍然存在漏水隐患，也因为没有入住而不知道排污噪音严重，且因为在收楼时已经支付近200万元的房款及税费、已经办结产权过户和抵押贷款手续的情况下没有挽回余地，无法采取更为有效的救济措施。姜子强、张萍没有修复质量瑕疵，房屋瑕疵至今没有修复，价值贬损依然存在。四、刘殿葵起诉张丽华是避免损失扩大，不是重复救济，不构成对姜子强、张萍的免责。五、原审判决减免姜子强、张萍的瑕疵担保责任是错误的。原审法院要求刘殿葵勘验隐蔽瑕疵不符合交易习惯。本案的质量瑕疵是签约之前形成的，不是刘殿葵造成的，不可能追究刘殿葵的过错责任，合同的违约责任与侵权法的过错责任是两回事，性质不同。法院委托的中介机构评估附漏水和噪音条件的涉讼房屋的价值与合同价款相差442260元，属于本案瑕疵担保责任的退赔总额，原审法院仅判令姜子强、张萍赔偿54600元没有法律依据且不合理。请求判令：1、变更原审判决第一项，判决增加返还购房价款人民币416406.9元（返还价款总额与原审判决赔偿金总额合计为一审诉求总额）；2、诉讼费、评估费均由姜子强、张萍负担。
姜子强、张萍针对刘殿葵的上诉共同答辩称：1、刘殿葵在上诉状提到延迟8天，姜子强、张萍不是利用这几天去补漏，而是因为卖房人没有时间且在征得买房人同意的情况下，迟延了8天。如果姜子强、张萍利用这8天去补漏，不可能在8天后让刘殿葵看到漏水的情况并写了保证金的条款。2、当时收楼时留1000元的保证，说明漏水的情形极其轻微，刘殿葵在购房前已经经过多次的考察且深思熟虑后才决定花费180余万元购买该房，在没有证据证明姜子强、张萍隐瞒漏水的情况下，不得以此提出赔偿主张。3、刘殿葵在一审中自称是入住8个月后才出现大面积的漏水情况，该房上方有部分是露天的天台，经过了5-10月的夏季，才有大面积的漏水，出现的风险应该是买卖合同签订、交楼后产生的，风险发生转移，不应由姜子强、张萍承担。4、法院已经初步判令楼上的住户排除妨碍，噪音与漏水的妨碍排除了，价值就会恢复，刘殿葵要求赔偿就无从谈起。5、针对刘殿葵提出其向楼上业主主张权利，不是重复救济，不构成对姜子强、张萍的免责，姜子强、张萍认为在房屋发生大面积漏水，房屋早已过户到刘殿葵名下，刘殿葵已入住半年之久，只有刘殿葵可以向楼上业主主张相应的法律责任。6、本案中出现了两个评估报告，一份是房屋交易时的评估，另一份是一审时法院委托的评估。法院委托的评估是在假设当时有多处漏水及噪音的情况房屋的市场价值，但是该房屋是在交易时是否有多处漏水及噪音已经无法查实，姜子强、张萍认为是交楼后才出现的情况。在现在无法查实漏水是何时发生的情况下，无法根据第二次评估报告认定交易当时的房屋价值，应以双方协商的房屋价值来认定，因此刘殿葵主张姜子强、张萍有41万多元的退款责任没有法律依据。7、姜子强、张萍认为房屋的交易价值与评估价不一定是一致的，本案不能单纯以评估的价格为准，交易时的评估与成交价也不一致，况且在实际交易的情形中大量存在买房人为多取得贷款，要求评估机构提高评估价的情况，因此本案不能单纯从评估报告来认定房屋前后的价值差额。8、对于噪音的问题，该楼是原来的商业办公楼改为住宅用楼，设计是存在一定的瑕疵，刘殿葵在购买房屋前应该全面考查房屋的历史变化与构造。一审判决认为存在噪音却没有相关的标准来评判，只是认定要承担3%的价值减损的成本。9、既然刘殿葵已经对楼上业主提起诉讼，如果法院判楼上业主拆除弯管，噪音就会消除，如果楼上业主不用拆除弯管，是房屋的构造问题，姜子强、张萍也不需承担赔偿责任。特别是法院判决楼上业主拆除弯管，也只认定姜子强、张萍承担从刘殿葵入住到弯道拆除期间的责任，不是整个房屋价值的减损责任。
上诉人姜子强、张萍亦不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、刘殿葵购买房产前已经进行了仔细勘验房屋，在充分了解到房屋状况后才作出交易决定。双方所认同的房屋交易条件不得随意更改，刘殿葵不满意其所购房屋应由其自身承担责任。二、姜子强、张萍不存在隐瞒刘殿葵房屋状况的行为，之前也不知道房屋天花板上有管道伸入的情况，原审法院以姜子强、张萍没有尽告知义务要求姜子强、张萍承担主要过错责任明显不当。1、关于漏水问题，房屋漏水状况在《交楼书》中已经有明确注明，可见刘殿葵对房屋漏水是知情并同意这一处理方案，同时说明当时漏水状况并不严重。房屋漏水扩大才是刘殿葵提出本次诉讼的主要事由，但在交楼后房屋漏水应由侵权责任方承担而不应向姜子强、张萍主张损害赔偿。2、楼上排污管道伸入的问题。法院委托评估的《房地产估价报告书》载明“3楼排污管伸入估价对象主卧室的情况由于被其吊顶的天花板遮挡，故未能现场勘验”，姜子强、张萍不可能知道一个连专业机构都无法确认的弯管。涉案房屋是姜子强、张萍单位的办公用楼，具体如何改造姜子强、张萍收房时并不清楚，单位房改时改造为住宅交付给姜子强、张萍是天花已经吊顶，姜子强、张萍对305房排污管穿过楼板伸入的情况并不知情，更不用谈如何尽到告知义务。三、即使楼上305房排污管穿过楼板伸入也具有其合理性，让姜子强、张萍承担赔偿责任没有依据。涉案房屋是单位同意进行改造的，改造设计经过了房屋住建部门批准。原审法院认为姜子强、张萍没有尽到告知义务让姜子强、张萍承担主要过错责任没有依据。是因为刘殿葵没有仔细考虑到房屋曾经历改造，没有进行仔细详实的勘验和了解房屋结构，故应由刘殿葵承担主要责任。四、原审法院判令姜子强、张萍承担成交价3%的赔偿责任显然不当。姜子强、张萍根本不存在隐瞒情况和未告知的情形，原审法院以姜子强、张萍没有按合同约定尽到告知义务让姜子强、张萍承担赔偿责任不当。2、即使要承担也应在损害范围内进行赔偿。刘殿葵已经就漏水问题向案外人主张权利，法院已经判决案外人承担修复责任。案外人将房屋修复后，将不再对房屋构成影响，因此，即使姜子强、张萍要承担影响房屋舒适度的瑕疵责任，也应在刘殿葵购买房屋后至房屋修复期间，按同地段房屋租金价值的一定比例进行补偿，而不是承担全部价值损失。3、根据《房地产估价报告书》，房地产评估机构没有对主卧室的天花板情况进行勘验，原审法院判定天花板上方具有伸入的弯管属于事实认定错误。即使弯管存在天花板上，但没有相关证据说明该弯管造成了噪音、弯管造成的声音是否属于噪音，原审法院对此没有查明。五、原审期间发生的评估费与本案无关，由姜子强、张萍承担评估费用没有依据。原审法院没有判决姜子强、张萍承担房屋漏水方面的赔偿责任，房屋评估结果并没有对本案产生影响，刘殿葵主张漏水的诉求没有得到支持，其所衍生出来的房屋评估费用也不应当由姜子强、张萍来承担。请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回刘殿葵的全部诉讼请求；2、诉讼费、评估费均由刘殿葵负担。
刘殿葵针对姜子强、张萍的上诉答辩称：1、买卖标的物的瑕疵是隐蔽瑕疵，刘殿葵在签约时无法从外观上判断，无法纳入价值的考量。2、本案最后一笔的价款是100万元的贷款，是从银行支付给卖方的，所以买方无法控制，保证金只余1000元，刘殿葵无法进行其他意义上的维权，只能按现有的来扣1000元的漏水问题。3、评估是因为交易标的物的瑕疵产生的，费用应由责任方姜子强、张萍来承担。4、楼上305房是全封闭的，不存在日晒雨淋的情况，是管道铺设造成的漏水，管道铺设是签约前10年发生的，刘殿葵去规划局查询发现是2000年房改时铺设管道的。弯道的噪音，一审没有支持拆除弯道，噪音没有消除。5、第一份评估报告是签约后由于贷款的需要由姜子强、张萍委托评估机构出具的，当时刘殿葵只要100万元的贷款，评估机构就按100万元除以0.7来评估，该评估不能作为现在定案的价值评判。法院委托的评估是按诉讼作出的评估。涉案大楼3楼以上原来就是住宅，只有二楼是办公，一楼是商场，不是如姜子强、张萍说的全部是办公。交易时无法对三楼以上的管道进行勘查。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：姜子强、张萍称：涉讼房屋是在2000年左右分配给姜子强、张萍的，2001年装修好入住，至2011年4月交楼前一直有家人在此居住；涉讼房屋最后一次装修是在2001年刚分配到房屋的时候；姜子强、张萍在单位分房时知道涉讼房屋是由办公楼改造为住宅的，但对305房弯管伸入情况不清楚，以前做办公楼的时候也有天花挡住，姜子强、张萍装修的时候因为工作忙都是装修工人在做，不知道弯管情况；涉讼房屋天花板上很久前就有水迹印，但没有漏水情况，姜子强、张萍对漏斗的情况不清楚，有可能是房改之前已有此装置；主卧室一直有水迹印，签合同时就有，交楼前20天左右漏水情况突然严重了一点，就跟刘殿葵协商后先维修好，2011年4月10日交楼时特意留了洞没有封，就是为了让刘殿葵查验及观察一段时间是否再漏水，情况稳定了再封闭。刘殿葵确认其在签订涉案房屋买卖合同前曾看过楼，并称当时并没有发现有渗漏水的现象或者痕迹，交楼时发现主卧室有维修的痕迹，卖方告知其上面管道有问题加固一下，入住8个月天花板就有潮湿的现象了。
刘殿葵与姜子强签订的《房屋买卖合同》中约定“合同取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议，且中介方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。如《广州市存量房买卖合同》与本合同不一致时，以本合同内容为准”。
二审期间，本院前往现场勘查时，刘殿葵称202房主卧室天花加装的四个漏斗中有一个是其入住后因漏水向物业公司反映，由物业公司加装的，其他三个漏斗是之前已经存在的。刘殿葵称202房厨房一侧阳台天花原来有吊顶，吊顶上原来没有水迹，只是在其入住后拆除该阳台天花吊顶时发现天花有渗漏。刘殿葵、姜子强、张萍均确认刘殿葵购买涉案房屋时，天花已经有吊顶。刘殿葵称其在购房时是中介带其看楼，卖方是在签合同时才出现，其在签合同时问过卖方天花板为何吊顶，卖方称有梁柱并保证被吊顶围蔽的天花部分没有其他瑕疵。姜子强、张萍否认刘殿葵曾向其询问过为何天花吊顶的问题，其在出售涉案房屋的时候没有隐瞒房屋的情况，在房屋出售前也有过渗漏，但没有现在这么严重。
刘殿葵与案外人不服广州市越秀区人民法院作出的（2013）穗越法民三初字第139号民事判决后向本院提起上诉，本院于2014年9月11日作出（2014）年穗中法民五终字第516号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案的争议焦点在于姜子强、张萍在出售涉讼房屋给刘殿葵时有无履行充分告知义务以及应否承担赔偿责任。
姜子强、张萍称其并不清楚305房的弯管伸入涉讼房屋主卧室的情况，姜子强、张萍对其该主张并无提供充分证据予以证明，结合姜子强、张萍在单位分配涉案房屋给其居住后曾对涉讼房屋进行过装修的事实来看，本院对姜子强、张萍的该主张不予采信。
涉案房屋存在305房的弯管伸入涉讼房屋主卧室的情形，该情形在签订涉案房屋买卖合同时已被涉讼房屋主卧室内的天花吊顶所围蔽，姜子强、张萍作为卖方，应主动告知买方涉讼房屋被围蔽部分的相关情况，以供买方衡量参考，同时买方也应当尽审慎注意的义务，尽量了解所购房屋的状况。现姜子强、张萍并无充分证据证明其已将上述情况告知刘殿葵，刘殿葵也无充分证据证明其已向姜子强、张萍了解过被天花围蔽部分的具体情况，故双方对此均应承担一定的过错责任。现上述伸入涉讼房屋的弯管确实对刘殿葵使用涉讼房屋造成一定影响，故原审法院酌情认定姜子强、张萍对刘殿葵予以赔偿并无不当。姜子强、张萍称其不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
本案中，刘殿葵认为涉案房屋存在漏水情形影响涉案房屋的价值，并根据涉案房屋在存在漏水瑕疵情况下的价值所作评估结果，要求姜子强、张萍赔偿涉案房屋在存在漏水瑕疵情况下与无漏水瑕疵情况下的房屋价值差价。涉案202房屋现在确实存在漏水情况，但刘殿葵已经就涉案房屋存在的漏水问题起诉，且已有生效判决判令楼上305房的业主对漏水及造成的损失问题进行修复等，即涉案房屋的漏水瑕疵被修复后，对涉案房屋价值的负面影响亦相应消除或者减少，涉案房屋在存在漏水瑕疵情况下的价值所作评估结果不足以证明涉案房屋在漏水瑕疵被修复后的价值，故刘殿葵要求姜子强、张萍赔偿涉案房屋在存在漏水瑕疵情况下与无漏水瑕疵情况下的房屋价值差价依据不足，本院不予支持
综上所述，刘殿葵、姜子强、张萍的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8365元，由刘殿葵负担7200元，由姜子强、张萍负担1165元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年九月十七日
书 记 员 张 坤