重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第02484号原告重庆万祺物业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区四新路9号甲单元13-1、2、3、4号，组织机构代码：68624340-1。法定代表人张思洪，经理。委托代理人汤兵，重庆川立律师事务所律师。被告韩永秀，女，1951年10月15日出生，汉族，住重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。原告重庆万祺物业管理有限公司与被告韩永秀物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法由代理审判员冉阳担任审判长，与人民陪审员聂先亮、人民陪审员雷娅组成合议庭，并适用普通程序于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告重庆万祺物业管理有限公司的委托代理人汤兵到庭参加了诉讼，被告韩永秀经本院依法公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期间为2014年2月26日至2014年4月26日，期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆万祺物业管理有限公司诉称：2009年9月29日，原告与重庆同洲控股（集团）有限公司签订了一份以重庆同洲控股（集团）有限公司为甲方，原告为乙方的《关于万祺物管公司对于X区实施物业服务的协议》，约定甲方委托乙方为X区提供物业服务。2011年10月8日，原告继续与被告所属的渝北区X区业主委员会签订了《X区物业服务合同》，约定继续由原告提供物业服务，但被告从2009年10月起至2013年11月30日止，共计拖欠物业服务费3941.25元，水电公摊费353.2元，逾期滞纳金5911.88元，以上合计10206.33元。期间，原告多次催收未果。现原告起诉要求判令：被告支付物业服务费3941.25元、水电公摊费353.2元、逾期缴费滞纳金5911.88元，共计10206.33元。被告韩永秀未作答辩，也未提交答辩状。经审理查明：被告韩永秀系重庆市渝北区X街道X路X号X幢X单元X-X号房屋业主，该房屋是住宅，为空置房，建筑面积为140.95平方米。2009年9月29日，原告与重庆同洲控股（集团）有限公司签订了一份以重庆同洲控股（集团）有限公司为甲方、原告为乙方的《关于万祺物管公司对于X区实施物业服务的协议》，该协议主要约定甲方委托乙方为X区提供物业管理服务。该协议第一条规定，乙方接管X区后，该小区有关物业服务工作有关事宜，继续按照原与重庆志诚物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》执行。审理中，原告未向本院提供该《前期物业服务合同》，但提供了2009年1月4日重庆市渝北区物价局根据重庆志诚物业管理有限公司申请作出的渝北价（2009）1号文件，该文件载明：关于X一期物业服务正式收费标准如下：（一）1.高层住宅综合物业服务费：0.95元／月·平方米（含电梯费和公共设备设施日常维护费）；2.商场、办公（写字）楼和门面物业服务费由双方协商约定；（二）售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺标准执行。同时，原告还向本院提供了一份重庆市渝北区X街道X社区居民委员会出具的证明，该证明载明：重庆万祺物业管理有限公司于2009年9月29日与X区（重庆渝北区X路X号）开发商重庆同洲控股（集团）有限公司签订了《关于万祺物管公司对X区实施物业服务的协议》，约定由重庆万祺物业管理有限公司接管X区物业服务，继续按原与重庆志成物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》执行，即该小区住宅按0.85元／平方米收取；2009年9月29日起，重庆万祺物业管理有限公司为X区提供物业服务至今。审理中，原告亦称从2009年10月至2011年10月其收取物业服务费的标准为0.85元／月／平方米。另查明，2011年10月8日，原告与渝北区X区业主委员会签订了一份以渝北区X区业主委员会为甲方、原告为乙方的《X区物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X区提供物业管理服务，委托期限为三年，自2011年10月8日起至2014年10月7日止。其中，该合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，双方约定物业服务费按月收取，其收取的标准按建筑面积计算为：（1）住宅：1元／月·平方米；（2）商业物业：原则上按4.5元／月·平方米；（3）其他物业（住改非等）：2元／月·平方米。合同第七条规定，共用的专项设备运行的能源消耗（含自备发电机油料、公共照明用电、水景用水电等），应独立计量核算，采取每月据实分摊方式向全体业主或使用人计收。合同第八条规定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的30日之前履行交纳义务。合同第二十五条规定，甲方（业主或物业使用人）违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同第三十四条规定，本合同自双方签字之日起生效。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2011年10月27日，重庆市渝北区发展和改革委员会根据原告的申请作出渝北发改价（2011）73号文件，对原告与渝北区X区业主委员会签订的上述《X区物业服务合同》进行了备案。庭审中，原告另行提交了原告自2010年1月至2013年12月缴纳水电公摊费的发票以及每月业主分摊明细表，以证明被告自2010年1月至2013年12月每月应承担的水电公摊费据实计算的数额。上述协议及物业服务合同签订后，原告按约定对X区提供物业管理服务。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费。原告通过在被告房门张贴催款函的方式向被告催收2010年1月1日至2013年12月30日的物业服务费及水电公摊费。2014年1月9日，原告向本院起诉要求判令被告支付2009年10月至2013年11月的物业服务费、水电公摊费及滞纳金。以上事实，有原告重庆万祺物业管理有限公司的营业执照，组织机构代码证，资质证书和法定代表人证明书，被告房屋产权登记申请书，关于万祺物管公司对于X区实施物业服务的协议，渝北价（2009）1号文件，渝北区X街道X社区居民委员会出具的证明，X区物业服务合同，渝北发改价（2011）73号文件，本院（2013）渝北法民初字第04600号民事判决书，催款函的照片，业主公摊费明细表及缴费发票，当事人陈述等证据随案予以证明，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与重庆同洲控股（集团）有限公司签订的《关于万祺物管公司对于X区实施物业服务的协议》、与渝北区X区业主委员会签订的《X区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该协议及物业服务合同对佳居花园A区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对X区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按原告与重庆同洲控股（集团）有限公司、渝北区X区业主委员会的约定向原告支付物业服务费。因原告未向本院提供证据证明其对2009年10月至2009年12月的物业服务费进行了催收的证据，故对原告起诉要求被告支付2009年10月至2009年12月的物业服务费，本院不予支持，因此，本院确认被告在本案中拖欠物业服务费的期间为2010年1月至2013年11月。关于水电公摊费，因庭审中原告未举示《前期物业服务合同》，故本院只主张原告与渝北区X区业主委员会签订的《X区物业服务合同》中约定期限内的水电公摊费。即2011年11月至2013年11月期间的水电公摊费。根据原告与渝北区X区业主委员会签订的《X区物业服务合同》，共用的专项设备运行的能源消耗（含自备发电机油料、公共照明用电、水景用水电等），应独立计量核算，采取每月据实分摊方式向全体业主或使用人计收。庭审中，原告举示了水电公摊费每月据实分摊的相关证据，故对原告要求被告支付水电公摊费的诉讼请求本院予以支持，被告应支付2011年11月至2013年11月的水电公摊费155.6元。物业服务费标准问题，尽管原告未向本院提供重庆同洲控股（集团）有限公司与重庆志诚物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，但按照渝北价（2009）1号文件的内容及渝北区X街道X社区居民委员会出具的证明，结合原告所称2011年10月31日前其收取物业服务费的标准为0.85元／月／平方米的陈述，本院认为上述证据足以认定前期物业服务费的收取标准，故本院对2011年10月31日前住宅物业服务费的收费标准为0.85元／月.平方米的事实予以采信。因此，在2010年1月至2011年10月共22个月中，被告每月应交纳的物业服务费为0.85元／月.平方米×140.95平方米=119.81元，共拖欠的物业服务费为119.81元×22个月=2635.82元。根据2011年10月8日的《X区物业服务合同》，住宅的物业服务费为1元／月.平方米，故在2011年11月至2013年11月共25个月中，被告每月应交纳的物业服务费为1元／月.平方米×140.95平方米=140.95元，共拖欠的物业服务费为140.95元×25个月=3523.75元。因此，在2010年1月至2013年11月期间，被告共拖欠的物业服务费为2635.82元＋3523.75元=6159.57元，因该房屋系空置房，且原告的诉状中亦要求减半计算，故被告应缴物业服务费为6159.57元×0.5=3079.79元。原告与渝北区X区业主委员会签订的《X区物业服务合同》中约定：“物业服务费按约交纳，业主或物业使用人应在每月的30日之前履行交纳义务”。“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。现因被告逾期未交纳物业服务费，原告要求被告交纳逾期滞纳金的请求本院予以支持，因原告未举示前期物业服务合同，本院只支持2011年11月至2013年11月所欠物业服务费的滞纳金。因被告房屋系空置房，违约金计算方式为：从2011年11月至2013年11月，分别以每月应缴物管费140.95元的一半即70.48元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业服务费付清时止，但不得超过诉讼请求中的物业管理费本金3941.25元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩永秀在本判决生效后立即支付原告重庆万祺物业管理有限公司物业管理费3079.79元，水电公摊费155.6元；二、被告韩永秀在本判决生效后立即支付原告重庆万祺物业管理有限公司违约金（计算方式为：从2011年11月至2013年12月，分别以每月应缴物管费70.48元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业服务费付清时止，但最高不得超过原告诉讼请求中的物业管理费本金3941.25元）。三、驳回原告重庆万祺物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告韩永秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 冉 阳人民陪审员 雷 娅人民陪审员 聂先亮二〇一四年七月十六日书 记 员 郭 林