广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第972号
上诉人（原审被告）：罗春琴，女，1970年2月11日出生，汉族，住湖南省张家界市。
委托代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市蕙丰投资咨询有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈映，该公司执行董事。
委托代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
上诉人罗春琴因与被上诉人中山市蕙丰投资咨询有限公司（以下简称蕙丰公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：蕙丰公司于1999年1月6日登记成立，原名中山市蕙丰房地产有限公司，原经营范围：房地产开发（限于三乡金涌大道华丰花园），2010年11月26日，更名为现名，并变更经营范围为：从事企业投资管理咨询业务（法律、法规禁止的项目除外，法律、法规限制的项止取得许可证主可经营）。案外人王新国原为蕙丰公司工作人员。2012年7月18日，王新国因犯非国家工作人员受贿罪，被原审法院判处有期徒刑二年六个月，案号：（2012）中一法刑二初字第635号。该案刑事判决书中查明：2010年4月，因中山市三乡镇金光大道华丰花园楠苑、桦苑部分业主长期无法查找，而部分房屋未办理过户手续，王新国伙同张德芳利用蕙丰公司安排王新国负责查找业主并办理过户的职务便利，为向德维、罗春琴夫妇办理过户该部分房屋而谋利，王新国采用冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造办理房产证过户相关手续的方法，将华丰花园桦苑1栋303房等27套房屋的产权办至罗春琴名下，并收取了向德维的“跑腿费”人民币27万元。
原审法院另查明：本案所涉房屋，即位于中山市三乡镇金光大道华丰花园楠苑3幢601房属上述27套房屋之一。据中山市土地房产产权档案馆档案资料显示，为将该房屋产权登记至罗春琴名下，2010年10月15日，王新国作为蕙丰公司的委托代理人与罗春琴签订一份商品房买卖合同，主要约定蕙丰公司将该房屋出售给罗春琴，售价105180元，付款时间为2010年8月20日前。签订上述合同后，双方办理了相关销售登记备案手续。2012年12月1日，罗春琴取得上述房屋的权属证书，房产登记字号：2010-易316342，土地证号：国（2010）易3163**，房产证号：02100954**。办理涉案房屋产权登记过程中，罗春琴支付了相关税费，但并未支付购房款给蕙丰公司。2014年2月24日，蕙丰公司以上述虚假合同无效为由诉至原审法院，请求判令：1．确认蕙丰公司、罗春琴就位于中山市三乡镇金光大道华丰花园楠苑3幢601房签订的商品房买卖合同无效；2．罗春琴将上述房屋返还给蕙丰公司，并将上述房屋产权更正至蕙丰公司名下；3．罗春琴承担本案诉讼费用。诉讼中，蕙丰公司明确其第2项诉求为：罗春琴协助蕙丰公司办理涉案房屋所有权转移登记的注销手续，并将房屋返还给蕙丰公司。罗春琴在诉讼中否认蕙丰公司向其交付过涉案房屋。
原审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。虽然，罗春琴、蕙丰公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，罗春琴也已取得上述房屋的权属证书，但罗春琴并无支付相应购房款，原审法院（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决中亦认定，王新国采用冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造过户手续的方法，将包括涉案房屋在内的27套房屋登记在罗春琴名下的事实。因此，罗春琴、蕙丰公司之间并不存在真实的交易基础，双方涉案合同为虚假合同，应依法认定为无效。蕙丰公司请求确认涉案合同无效的诉求，理据充分，应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案房屋所有权已转移登记在罗春琴名下，但双方商品房买卖合同被确认无效后，上述登记已无事实依据，罗春琴有义务协助蕙丰公司注销相关登记。关于蕙丰公司提出的返还房屋问题，原审法院认为，蕙丰公司未能证明其将涉案房屋交付罗春琴的事实，且罗春琴亦予否认，故其以涉案合同无效要求罗春琴返还房屋的诉求，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认蕙丰公司、罗春琴2010年10月15日就位于中山市三乡镇金光大道华丰花园楠苑3幢601房签订的商品房买卖合同无效；二、罗春琴于原审判决发生法律效力之日起十日内协助蕙丰公司注销上述房屋的所有权转移登记［房产登记字号：2010-易316342、土地证号：国（2010）易3163**、房产证号：02100954**）；三、驳回蕙丰公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取为2150元（该款蕙丰公司已预交），由蕙丰公司负担1075元，罗春琴负担1075元，蕙丰公司负担的部分于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳。
宣判后，上诉人罗春琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决程序有误，遗漏了应当参加诉讼的当事人，涉案房屋已经由包销人中信港澳地产公司销售给小业主，负责销售的是中信港澳地产公司的陈浩唯，小业主也支付了购房款，以上事实蕙丰公司也予以确认，原审法院也要求蕙丰公司提供小业主的资料并联系小业主。购房的小业主与本案有直接的利害关系，应当通知或者追加小业主作为本案的当事人参加诉讼，但原审法院未按照程序通知当事人参加诉讼，剥夺了当事人的诉讼权利，导致案件事实不能查清。二、罗春琴与蕙丰公司签订的合同效力待定，案外人王新国、张德芳是蕙丰公司的工作人员，直接负责办理涉案房屋的产权证，其行为代表蕙丰公司。案外人王新国、张德芳以蕙丰公司的名义与罗春琴签订了房屋买卖合同，并已经通过行政部门办理了产权登记手续，将产权证办理到罗春琴名下，罗春琴也有理由相信案外人王新国、张德芳的代理行为合法有效，并得到行政部门的确认。蕙丰公司不能以是否已支付购房款为由否认合同的效力。如果蕙丰公司认为罗春琴未支付购房款，其可以主张罗春琴按合同约定支付购房款，但这属另一种法律关系，蕙丰公司应另行主张其权益。而且影响合同效力的另一关键因素是涉案房屋已经转让给他人，如其未主张合同无效，则罗春琴与蕙丰公司签订的房屋买卖合同是有效的，反之，合同无效。现实际购房人并未参加诉讼，没有做出任何的意思表示，因此合同效力待定。三、虽然（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决已经生效，但该刑事判决所认定的事实明显存在严重的逻辑错误，行贿与受贿有直接的因果关系，两者缺一不可，但案件却只有受贿者，没有行贿者，行贿事实尚未查清。综上，罗春琴请求二审法院判令：1.撤销原审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判；2.本案的诉讼费由蕙丰公司承担。
被上诉人蕙丰公司针对上诉人罗春琴的上诉答辩称：一、罗春琴认为遗漏应当参加诉讼的小业主是错误的，因为小业主不是必须参加诉讼的当事人，且一审期间没有任何人申请追加小业主参加诉讼，小业主早在20多年前与蕙丰公司或中信港澳地产公司签订房屋买卖合同，罗春琴认为小业主已经找不到了，才试图侵占蕙丰公司财产。二、双方签署的房屋买卖合同是通过贿赂案外人王新国才签订的，且案外人王新国伪造蕙丰公司法定代表人签名，故房屋买卖合同应当认定无效，不存在罗春琴所称的合同效力待定问题，在（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决中，案外人王新国称房子先过户到案外人向德维、罗春琴名下，其目的是为了侵占蕙丰公司资产，涉案房屋也是罗春琴通过贿赂方式获得的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：（2012）中一法刑二初字第635号刑事判决已经生效。蕙丰公司主张涉案房地产已经通过中信港澳地产公司销售给案外小业主，但蕙丰公司并未为其办理产权登记手续，而涉案房地产是通过一手房买卖方式登记过户至罗春琴名下。诉讼期间，罗春琴称至今仍未支付涉案房地产的购房款。
本院再查明：罗春琴在（2012）中一法刑二初字第635号刑事案件中供述：王新国提出将没有房产备案找不到业主房屋的房产证办到罗春琴名下。如果以后找到真正的小业主就把房产证办回小业主名下。如果小业主不回来，房子由罗春琴所有，罗春琴出于占便宜心理就和王新国将那27套房子办到自己名下。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷。关于蕙丰公司的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，蕙丰公司作为涉案房地产的开发商，是涉案房地产的产权人，其将涉案房地产转让给案外小业主，但尚未办理过户手续，其于本案中主张罗春琴通过虚假买卖合同取得涉案房地产的权属证书，故起诉请求罗春琴协助蕙丰公司注销涉案房产的所有权转移登记。本院认为，蕙丰公司虽然已将涉案房地产转让给案外小业主，但涉案房地产仍未变更登记至案外小业主名下，故蕙丰公司对外仍为涉案房地产的产权人，罗春琴通过虚假手段将涉案房地产变更登记至其名下，影响蕙丰公司日后向案外小业主履行协助办理过户登记的义务，故蕙丰公司与本案有直接利害关系，是本案的适格主体。
关于涉案合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，（2012）中一法刑二初字第635号生效刑事判决已认定，王新国采用冒充蕙丰公司法定代表人签名、伪造过户手续的方法，将包括涉案房地产在内的27套房地产登记在罗春琴名下的事实。罗春琴在该刑事案件中亦供述：王新国提出将没有房产备案找不到业主房屋的房产证办到罗春琴名下。如果以后找到真正的小业主就把房产证办回小业主名下。如果小业主不回来，房子由罗春琴所有，罗春琴出于占便宜心理就和王新国将那27套房子办到自己名下。诉讼期间，罗春琴确认其至今尚未支付涉案房地产的购房款。综合上述事实，罗春琴、蕙丰公司之间并不存在真实的交易基础，双方涉案合同为虚假合同，违反合同法第五十二条第（二）项的规定，原审法院认定涉案合同无效并无不当。
至于罗春琴上诉认为原审判决遗漏应当参加诉讼的当事人的问题。罗春琴主张涉案房地产已实际转让给小业主，而小业主也支付了购房款，故应追加实际购房小业主参加诉讼。本院认为，虽然涉案房产已由蕙丰公司转让给小业主，但如前所述，蕙丰公司对外仍为涉案房产的产权人，蕙丰公司能否将涉案房产交付小业主并过户到其名下，属蕙丰公司与小业主之间的合同权利义务范畴，与本案无关，故小业主并非本案必须参加诉讼的当事人，而且生效刑事判决也认定了本案的基本事实，小业主不参加本案诉讼并不影响案件的审理，故实际购房小业主不属于本案必须参加诉讼的当事人，原审法院不予追加并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人罗春琴的上诉理据不足，本院对其诉求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人罗春琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年九月二十日
书 记 员 林 俊