四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2541号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都恒合实业有限责任公司。住所地：崇州市崇阳镇蜀州北路国土大厦。
法定代表人晏姚，董事长。
委托代理人吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人彭浩，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）四川万嘉良才网络文化传播有限公司。住所地：成都市青羊区文武路**号。
法定代表人张海旻，执行董事。
委托代理人ＸＸ。
上诉人成都恒合实业有限责任公司（以下简称恒合公司）因与被上诉人四川万嘉良才网络文化传播有限公司（以下简称万嘉良才公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月22日，恒合公司与万嘉良才公司签订《房屋租赁合同》，约定：恒合公司将自己拥有权利的座落在成都市大业路39号成都大业大厦第16层的房屋（以下简称租赁房屋）出租给万嘉良才公司作商务办公使用，房屋建筑面积共1400平方米。租赁期限为5年，自2011年7月27日起至2016年9月10日止，房屋租金为45元／平方米／月，租赁期间，租金从第二年起每年递增10%。双方实行先付房租后使用原则，万嘉良才公司按每季度一次预付租金。万嘉良才公司在签订本合同后首次支付租金应于本合同签订之日起5个工作日内完成，首次应支付2011年7月27日到2011年9月10日租金189000元。以后万嘉良才公司应在每年12月1日、3月1日、6月1日、9月1日之前一次性付清下季度的租金。万嘉良才公司不按时足额付清租金即构成违约，恒合公司有权终止合同并收回房屋，履约保证金不予退还。本合同签订后的5个工作日内，万嘉良才公司应支付给恒合公司履约保证金的数额相当于2个月的租金，为126000元。鉴于履约保证金的保证性质和作用，万嘉良才公司同意履约保证金自缴付之日至恒合公司退还万嘉良才公司之日不应计算任何利息。租赁期未满万嘉良才公司提前终止合同，履约保证金不退还。租赁期间，物业管理服务由大业大厦的物业管理公司完成，万嘉良才公司的物业管理费用由万嘉良才公司按万嘉良才公司与物业管理公司签订的价格直接支付给物业管理公司。万嘉良才公司不得随意损坏房屋设施和改变房屋原有结构，如需改变房屋原有的装修或自行寻找装修、装饰单位进行装修、装饰或安装、更改水、电、通信线路以及中央空调、消防系统，应事先征得恒合公司和物业管理公司书面同意，恒合公司收到万嘉良才公司装修方案及装修合同48小时内给以书面答复，超过视为同意。服从恒合公司和物业管理公司的施工安排，在恒合公司核准的日期内完成施工。对租赁期满后房屋装修的权属处理，除另有约定外，双方议定：权属为恒合公司所有且不承担任何费用，万嘉良才公司不得以任何理由、任何方式要求恒合公司给予补偿或拆解、破坏装修，同时，恒合公司也不得以任何理由要求万嘉良才公司恢复原状及向万嘉良才公司收取恢复工程实际或将发生的费用。万嘉良才公司在租赁期满之日（或终止协议约定的到期日）起十四日内将房屋（包括其相连设备、附着设施）完好退还恒合公司并结清应由万嘉良才公司承担的费用后，恒合公司退还履约保证金，合同终止。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，除合同另有约定外，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效。恒合公司因房屋产权纠纷、因恒合公司的行为或直接原因致使万嘉良才公司使用租赁房屋的权利受到第三方或其他人所影响或牵制以致合同无法继续履行的视为恒合公司违约。恒合公司因此而承担的违约金以万嘉良才公司为租赁恒合公司房屋所发生的装修费用为限。装修费用以恒合公司认可的装修合同及实际支付的竣工结算费用为原始费用，以5年为折旧周期计算。恒合公司要求提前收回租赁房屋的，须向万嘉良才公司支付本年度租金金额的30%作为违约金。万嘉良才公司违反本合同的规定，须向对方交纳对应年度租金的20%作为违约金。万嘉良才公司要求提前解除本合同的，须向恒合公司支付年度租金金额的30%作为违约金。合同签订后，万嘉良才公司于2011年7月26日向恒合公司交纳履约保证金12600元。恒合公司按约向万嘉良才公司交付了租赁房屋，万嘉良才公司也按约按时缴纳房屋租金至2013年10月9日。万嘉良才公司租赁房屋后，于2011年8月委托装修公司对租赁房屋进行了装修。
2013年5月2日，恒合公司收到万嘉良才公司落款为2013年4月27日的函件，即要求解除《房屋租赁合同》的通知。载明：因大厦的鼠灾问题不能满足万嘉良才公司的办公需求，故通知恒合公司将不再租用租赁房屋。希望与恒合公司尽快签署终止协议，如果恒合公司接受该提议，万嘉良才公司将支付租金及物业费至2013年7月31日。并将于2013年7月31日前搬出房屋并根据合同约定的流程完成退房手续。要求恒合公司退还租赁保证金，万嘉良才公司将配合恒合公司的潜在客户看房。
2013年5月9日，恒合公司向万嘉良才公司发出《对提前解除〈房屋租赁合同〉通知的回函》，回复表示因合同约定的租赁期限尚未届满，合同未出现法定或约定解除的情形，故不同意万嘉良才公司提前解除的要求。其后，恒合公司于2013年6月13日向法院提起诉讼，要求确认万嘉良才公司落款为2013年4月27日的解除《房屋租赁合同》的通知不具有解除合同的法律效力，《房屋租赁合同》应当继续履行。
2013年8月22日，万嘉良才公司向恒合公司发出《关于解除不定期租赁关系的通知》，载明：万嘉良才公司与贵公司之间于2011年7月22日签订的《房屋租赁合同》（“原租赁合同”）已经于2013年7月31日正式解除；万嘉良才公司因双方正在进行诉讼，仍未能搬出原租赁合同所指的办公场所，但新的办公场所已经租赁多日；2013年7月31日至万嘉良才公司正式搬出大业大厦期间应适用《合同法》二百一十五条中规定的不定期租赁相关规定。万嘉良才公司特此正式发出通知，按照《合同法》第二百三十二条其作为承租人有权随时终止不定期租赁关系，特提前发出本通知终止不定期租赁关系，万嘉良才公司将于2013年9月19日正式搬离成都大业大厦。
2013年9月23日，万嘉良才公司向恒合公司发出《通知》一份，载明：基于我公司已于2013年8月22日发送《解除不定期租赁关系的通知》（下称“通知”）通知贵司我公司将于9月30日搬离成都大业大厦。现我方已搬离该房屋，并邀请贵公司安排人员与我方及物业公司共同办理租赁房屋退还的交接手续。交房时间为2013年9月27日14点，交房地点为成都市大业路39号成都大业大厦第16层……2013年9月27日，双方与物业公司共同办理了租赁房屋及配套设施的交接，对承租期间的各项费用进行了清结。
原审另查明，万嘉良才公司系与盛大凯华科技咨询（成都）有限公司（简称盛大凯华公司，另案主体）共同租赁大业大厦16层房屋用于商务办公。万嘉良才公司与成都百扬实业公司签订《租赁合同》，向成都百扬实业公司承租了位于成都市锦江区东御街18号“百扬大厦”写字楼19层1905、1906单元房屋作为从成都大业大厦搬离后的办公场所，该租赁单元的租赁面积为452.83平方米，起租日为2013年7月15日，该日亦为租赁单元交付日，租赁期36个月，自起租日起至2016年7月14日止。租赁单元的租金按其租赁面积计算，每月每平方米为100元。每月租金总金额为45283元。同时合同还载明，“百扬大厦”写字楼19层1901-1904单元房屋系由英才华网网络技术（北京）有限公司成都分公司租赁，1907、1908单元系由盛大凯华公司租赁，三家公司承租的场地由该三家公司共同整体使用。万嘉良才公司签订新的《租赁合同》后，联系搬家公司定于2013年9月18日至9月20日期间实施了搬迁工作，并于2013年9月27日与恒合公司及大业大厦物业管理公司办理了交接。万嘉良才公司根据其新租赁房屋与原租赁房屋的租金、物业费差异，并计算其搬迁新地点的装修费、搬家费、窗帘支出、消防设施支出、空调支出等费用开支（因万嘉良才公司系与盛大凯华公司共同租赁、搬迁，该两公司共同主张租金损失858132元、物业费损失143681.04元、装修费582000元、搬家费12050元、窗帘支出21500元、消防设施支出100000元、空调支出60000元），反诉要求恒合公司赔偿损失1780517.9元（因涉及两案，故计算为总损失乘以房屋面积比）。
原审再查明，成都大业大厦第16层于1996年11月作为成都证券公司办公写字间进行了委托装修，1997年9月，经成都证券公司审核，成都证券公司支付给当时的装修公司新空间装饰工程公司装饰工程款计2023638元（含空调安装费191838元）。
恒合公司所主张万嘉良才公司赔偿的损失2783501元的计算构成为：履约保证金126000元不予退还、按年度租金的30%计算未履行部分3年的违约金885540元、退赔1.5个月的免期租金94500元、补偿3个月寻租期租金228690元、装修损失112万元（按每平方米800元计算）、搬离时产生的物管费及其后的房租损失（物管费每平方米8元【万嘉良才公司租金缴纳至2013年10月9日】，从2013年10月10日计算至2013年12月13日：物管费共计33600元；房租每平方米54.45元／月，从2013年10月10日【万嘉良才公司租金缴纳至2013年10月9日】计算至2013年12月13日：房租损失共计162623元）、按标的5%计算的律师费132548元。
原审法院另再查明，恒合公司于2013年6月13日诉至原审法院，请求判决确认万嘉良才公司落款为2013年4月27日的解除《房屋租赁合同》的通知不具有解除合同的效力，《房屋租赁合同》应当继续履行。诉讼中，经原审法院释明，恒合公司变更诉讼请求为要求确认《解除合同通知书》不具有解除合同的效力；万嘉良才公司违约导致《房屋租赁合同》无法履行，恒合公司要求解除《房屋租赁合同》；万嘉良才公司向恒合公司承担违约责任，除履约保证金不予退还外，还应当赔偿恒合公司损失2783501元。万嘉良才公司提起反诉，要求判决确认解除租赁合同行为合法；确认恒合公司存在违约行为并应当承担违约责任；恒合公司应立即返还履约保证金并支付利息；恒合公司赔偿万嘉良才公司损失1780517.9元等。
原审法院认定上述事实，有恒合公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、万嘉良才公司的工商信息、企业法人营业执照、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知》、《通知》、装饰工程竣工验收附件（1997年）、《对提前解除〈房屋租赁合同〉通知的回函》、《关于解除不定期租赁关系的通知》、特快专递单据、《实物交接清单》、交纳履约保证金的收据、《租赁合同》、《大业大厦物业合同》、《百扬大厦写字楼租户物业服务协议》、提款申请、英才华网网络技术（北京）有限公司成都分公司缴纳物业费发票、写字楼缴费通知单、《成都市装饰装修工程施工合同》、搬运服务合同及发票、窗帘安装合同及发票、消防合同及发票、空调安装合同及发票、弱电合同及发票、装修押金及装修管理费的收款收据及双方当事人陈述一致的事实等证据在案证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。恒合公司与万嘉良才公司于2011年7月22日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同签订后，双方成立事实上的租赁合同关系。双方均应按约全面履行各自的义务。恒合公司已经按约将租赁物交付作为承租人的万嘉良才公司使用，万嘉良才公司理应履行支付租金的义务。
根据双方合同关于“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，除本合同另有约定外，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”的约定，万嘉良才公司虽然于2013年5月2日向恒合公司发出了落款时间为2013年4月27日的要求解除《房屋租赁合同》的通知，但恒合公司已于2013年5月9日向万嘉良才公司发出《对提前解除〈房屋租赁合同〉通知的回函》，回复表示不同意万嘉良才公司提前解除的要求。故根据上述双方合同的约定，不能认定万嘉良才公司落款时间为2013年4月27日的要求解除《房屋租赁合同》的通知具有解除合同的效力。万嘉良才公司提交的证明租赁房屋存在鼠患危及承租人健康的证据未经法庭采纳，故其认为要求解除《房屋租赁合同》的行为合法的反诉主张不成立。
双方合同应于2016年9月10日履行届满，根据查明的事实，万嘉良才公司已经实际于2013年9月27日提前搬离大业大厦的租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，万嘉良才公司在租赁期限届满之前，以自己的行为表明不再履行其作为承租人的义务，恒合公司要求解除合同，符合事实与法律，原审法院予以支持。双方合同的解除系因万嘉良才公司以自己的行为表明不履行合同义务所引起，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，恒合公司要求万嘉良才公司承担违约责任，赔偿其损失，于法有据，原审法院予以支持。关于损失数额。根据双方合同关于“租赁期未满万嘉良才公司提前终止合同，履约保证金不退还”的约定，故恒合公司主张履约保证金126000元不应退还，符合双方的约定，于法亦有据，原审法院予以支持。万嘉良才公司反诉要求恒合公司返还履约保证金126000元，于法无据，原审法院不予支持。双方合同中对违约金有关于“恒合公司要求提前收回租赁房屋的，须向万嘉良才公司支付本年度租金金额的30%作为违约金”、“万嘉良才公司要求提前解除本合同的，须向恒合公司支付年度租金金额的30%作为违约金”的约定，恒合公司要求万嘉良才公司按双方合同约定的年度租金的30%计算未履行部分3年的违约金共计885540元，万嘉良才公司认为即使存在违约行为，也只应支付当年租金的30%。
原审法院认为，基于公平对等原则，在万嘉良才公司违约的情况下，该违约金的支付应以当年度租金30%为限。故综合考虑双方合同履行的情况，未履行合同的期限，双方合同中关于违约金的约定，万嘉良才公司的违约情况及给恒合公司可能造成的损失等因素，考虑2013年至2014年当年度租金标准，计算万嘉良才公司应支付的违约金为274428元（54.45元／月／平方米×1400平方米×12月×30%）。
关于恒合公司主张万嘉良才公司赔偿的3个月寻租期租金228690元、退赔的1.5个月的免期租金94500元、计算至2013年12月13日的搬离后产生的物管费及其后的房租损失。因双方合同中已对万嘉良才公司违约后应支付的违约金作出了约定，该违约金具有弥补恒合公司损失的性质，在法院已经支持其违约金主张的基础上，恒合公司并未提交其他相关证据证明上述约定的违约金尚不足以弥补其损失，故恒合公司基于同一事实，再行主张上述损失，原审法院不予支持。关于恒合公司主张万嘉良才公司赔偿的装修损失112万元。虽然恒合公司提交了证据证明1997年大业大厦租赁房屋的装修金额，但仅凭该证据，尚不足以证明该租赁房屋在2011年7月出租给万嘉良才公司的实际情况及装修价值，故即使万嘉良才公司在承租房屋后自行进行了装修，亦尚不足以证明给恒合公司造成了损失并能够确定损失的大小，恒合公司提交的证据不足以证明其主张，故原审法院对其主张的装修损失，不予支持。关于恒合公司主张万嘉良才公司支付的按标的5%计算的律师费132548元，其并未提交证据证明其律师费的支付情况，故原审法院对其该主张，亦不予支持。
万嘉良才公司反诉主张恒合公司存在违约行为，要求恒合公司赔偿其损失，但其提交的证明租赁房屋存在鼠患危及承租人健康的证据未经法庭采纳，其亦未再提交其他证据印证其主张，故对其上述反诉主张，原审法院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决：一、确认四川万嘉良才网络文化传播有限公司向成都恒合实业有限责任公司发出的、落款时间为2013年4月27日的要求解除《房屋租赁合同》的通知不具有解除合同的法律效力。二、确认成都恒合实业有限责任公司与四川万嘉良才网络文化传播有限公司于2011年7月22日签订的《房屋租赁合同》解除。三、四川万嘉良才网络文化传播有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向成都恒合实业有限责任公司支付违约金274428元。四、成都恒合实业有限责任公司收取的履约保证金126000元，不再向四川万嘉良才网络文化传播有限公司返还。五、驳回成都恒合实业有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回四川万嘉良才网络文化传播有限公司的反诉请求。本诉案件受理费12890元，由恒合公司承担11036元，万嘉良才公司承担1854元；反诉案件受理费10412元，由万嘉良才公司承担。
宣判后，恒合公司对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决第三项、第五项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用均由万嘉良才公司承担。主要事实及理由为：一、一审法院将恒合公司诉请主张的损失等同于违约金，直接援引合同中的违约金条款，导致恒合公司因万嘉良才公司违约行为产生的实际损失无法得到补偿。赔偿损失是承担违约责任的一种方式，违约金是确定损失赔偿额的一种方法，但违约金并不等于损失。双方约定按年度租金30%计算违约金是双方真实意思表示，也是苛予承租方考虑提前解除合同的违约成本，合同未履行的剩余年限越长，承担违约责任越大，万嘉良才公司应对其违约解除合同导致合同剩余期限无法履行的后果承担责任，以剩余年限租金计算违约金。三、恒合公司因万嘉良才公司违约导致合同提前解除，遭受了巨大损失，该损失有相应证据及万嘉良才公司当庭承认，应予确认。
被上诉人万嘉良才公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。
本院认为，恒合公司与万嘉良才公司所签《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于万嘉良才违约应支付的违约金计算问题。案涉租赁合同约定“万嘉良才公司要求提前解除本合同的，须向恒合公司支付年度租金金额的30%作为违约金”，就其文义理解应为当年度租金金额的30%，而非剩余租赁年限租金总额。结合“恒合公司要求提前收回租赁房屋的，须向万嘉良才公司支付本年度租金金额的30%作为违约金”的约定内容，基于公平对等原则，在万嘉良才公司违约的情况下，该违约金的支付应以当年度租金30%为限。原审法院对此认定正确，本院二审亦予以确认。
关于恒合公司主张万嘉良才公司除应支付违约金，还应赔偿其损失2489219.15元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，当约定违约金低于实际造成的损失，当事人可请求人民法院予以增加。依照民法损害赔偿原理，损害赔偿的目的在于填补损害，法律上不允许当事人基于一个损害获得两次赔偿。
本案中，恒合公司主张其损失包括免租期损失、空置期损失、新出租房屋租金价差损失、空置期物管费损失、装修损失、为继续履行合同及索赔支出的律师费以及重新出租房屋花费的必要费用。首先，租赁合同约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月通知对方，”，恒合公司于2013年5月2日即收到万嘉良才公司发函要求解除合同，万嘉良才公司在租赁期限届满之前，以自己的行为表明不再履行其作为承租人的义务，恒合公司虽回函表示不同意解除合同，但此时其就应当清楚知晓万嘉良才公司将不再继续履行合同义务。之后万嘉良才公司于2013年9月27日与恒合公司办理了房屋交接。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，恒合公司在万嘉良才公司违约要求解除合同的情况下，应及时采取相应措施，避免损失扩大。就本案而言，恒合公司在万嘉良才公司发函明确搬离日期的情况下，应积极通过对外招租或联合经营等多种形式避免房屋空置时间过长，造成损失扩大。但现有证据不能证明恒合公司在万嘉良才公司要求解除合同并实际搬离后，已采取了适当措施防止损失扩大。其次，双方合同中已对万嘉良才公司违约后应支付的违约金进行了约定，违约金具有弥补守约方因对方违约所受损失的性质。同时租赁合同约定恒合公司收取的履约保证金，应为保证万嘉良才公司正常履约而设定，在万嘉良才公司违约的情况下，履约保证金126000元按约不应退还，但该保证金事实上亦能弥补恒合公司所受部分损失。在原审法院已判令万嘉良才公司支付违约金且恒合公司不予退还履约保证金的情况下，上述款项足以弥补恒合公司因对方违约行为所受损失，而对于扩大部分的损失，恒合公司无权要求万嘉良才公司进行赔偿。原审法院对此认定正确，本院二审亦予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费29068元，由恒合公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 红
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一四年六月六日
书 记 员 刘 进