湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂大冶民初字第00880号
原告黄石市祥和房地产开发有限公司。
法定代表人卫青松。
委托代理人吴瑞龙。
委托代理人荣同生。
被告吴瑞华。
原告黄石市祥和房地产开发有限公司诉被告吴瑞华商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员石磊鑫担任审判长，审判员罗景昊、人民陪审员程解生参加评议的合议庭公开开庭进行了审理。原告黄石市祥和房地产开发有限公司委托代理人吴瑞龙、荣同生，被告吴瑞华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在接手了大冶市金牛镇金盛花园小区“烂尾楼”后，通过向民间高息借款完成了该工程建设。2010年11月2日，原、被告签订《售房协议》约定：原告将金盛花园小区房屋A栋三单元501室以16万元价格出卖给被告，后双方实测房屋面积后确定购房总价为166955.5元。首期预付房款6万元，余款在2011年三次付清。双方并口头约定买方若逾期付款按每月二分的利息支付违约金。该协议生效后，原告向被告交付了房屋并出资为其开通了水电。2013年6月2日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，对该房屋买卖行为中买受人逾期付款按每月二分的利息支付违约金进行了书面约定。但截止至起诉之日，虽经原告多次催讨，被告仍以种种理由拖欠原告房屋尾款6995.5元至今未付，并拒付水电开户费。故诉来法院，请求判令被告支付购房尾款6995.5元，逾期付款违约金22455.93元，支付水电开户费4000元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
《售房协议》、《商品房买卖合同》各一份。证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系及违约责任。
被告辩称：我已经按照售房协议支付了原告购房款16万元，房款已经付清，不存在差欠原告房款。
被告在庭审中未向本院提交书面证据。
经庭审质证，被告对原告提交的《售房协议》、《商品房买卖合同》真实性没有异议，但认为《商品房买卖合同》是原告欺骗其签订的，对逾期付款违约金不予认可。
经审理查明，2010年11月2日，原告黄石市祥和房地产开发有限公司与被告吴瑞华签订了一份售房协议，约定原告将位于大冶市金牛镇金盛花园小区A栋三单元501室房屋一套出售给被告吴瑞华。协议第三条约定：该房屋建筑面积154.56平方米，价格为每平方米1050元，房屋总价为160000元；第六条约定：各购房户在金牛金盛小区商居楼购买此房屋的住户，房屋面积以《中华人民共和国房产证》面积为准，现售此房屋面积如有误差，将购房款多退少补；该协议还约定：签订合同时付款1000元，于2010年11月15日前付59000元，余款在2011年三次付清，另收防盗门1000元，但该协议中并未载明逾期付款的违约责任。协议签订当日，被告向原告支付了1000元定金，原告即将标的房屋交付给被告使用。事后，被告分别于2010年11月16日、2011年12月2日、2012年1月18日、2013年1月27日、2014年1月26日、2014年1月29日支付原告购房款59000元、20000元、30000元、30000元、10000元、10000元，被告累计支付原告购房款160000元。
2013年6月2日，原告以办理房产证需要为由与被告又签订《商品房买卖合同》格式文本一份，合同编号：DY13001735。合同第三条约定：涉案房屋面积为160.27平方米；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1035元，总金额16万元，另收进户（防盗）门1000元；第五条约定：面积以产权登记为准，合同每平方米单价乘以产权面积为最终房价多退少补，不计算差价利息；第六条约定：签订合同时付款1000元，于2010年11月15日前付59000元，余款在2011年三次付清，逾期未付清房款按合同约定付款日期后次日起按月2%计算滞纳金。
另查明，2013年4月8日，大冶市房产测绘队对金盛花园小区A栋房屋进行面积测量，并作出冶房测字号2013-初09号大冶市房产测绘成果报告书，被告的房屋建筑面积160.33平方米，套内面积141.08平方米，共摊面积19.25平方米。
还查明，被告所购房屋至今未办理房屋相关产权证书。
本院认为，原、被告双方签订的《售房协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。双方此后签订的《商品房买卖合同》是为了办理房产证的需要由原告提议所签，该合同系原告提供的格式文本合同，但其中有关逾期付款违约责任的条款，因双方此前签订的《售房协议》对逾期付款违约责任并未进行约定，被告亦否认系双方协商约定，且原告未能提供相关证据证实向被告履行了“明确说明”义务，故该合同中有关逾期付款违约责任的条款，应认定无效。原告交付被告使用的房屋建筑面积经房产部门测量为160.33平方米，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款（二）项规定：…面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；…。被告房屋面积误差比为3.7%［（160.33平方米－154.56平方米）÷154.56平方米×100%］，故本案房屋总价款为165868.64元（160000元＋154.56平方米×3%×1050元＋防盗门1000元），扣除被告已支付购房款160000元，被告下欠购房款5868.64元未付，现原告要求被告支付下欠购房款的请求，合理合法，本院应予支持。原告已按协议约定将标的房屋交付给被告使用，被告亦应按约定期限按时支付购房款，被告未在约定期限内支付购房款，构成违约，应承担逾期付款违约责任，故原告要求被告承担逾期付款违约金的请求，合理合法，本院应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，在违约金的计算方式上，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经审核，被告应承担的违约金为5885元（80000元×0.214‰×18天＋50000元×0.214‰×375天＋20000元×0.214‰×364天＋10000元×0.214‰×3天）。诉讼中，原告申请撤回要求被告支付4000元水电开户费的请求，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴瑞华在本判决生效之日起十日内支付原告黄石市祥和房地产开发有限公司购房款5868.64元及违约金5885元，合计11753.64元；
二、驳回原告黄石市祥和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条所规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费650元，由原告黄石市祥和房地产开发有限公司负担435元，被告吴瑞华负担215元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币650元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17-154101040002529。开户银行：农行黄石市分行团城山支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石磊鑫
审 判 员 罗景昊
人民陪审员 程解生
二〇一四年九月十日
书 记 员 朱 杰