广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第416号
上诉人（原审原告）：黄卫胜，住广东省江门市江海区。
委托代理人：黄宣干，广东天高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈健萍，住广东省江门市蓬江区，现住广东省江门市蓬江区。
被上诉人（原审被告）：曾俊华，住广东省江门市蓬江区。
原审第三人：李寅奇，住广东省封开县。
原审第三人：毛观应，住湖北省罗田县。
上诉人黄卫胜因与被上诉人陈健萍、曾俊华、原审第三人李寅奇、毛观应确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年10月22日，黄卫胜向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认2014年6月8日的《房地产买卖合同》无效；2、本案全部诉讼费用由陈健萍、曾俊华承担。主要事实和理由是：陈健萍、曾俊华于2014年6月8日与“黄卫胜李寅奇（代）”订立一份《房地产买卖合同》，约定将黄卫胜座落在江门市蓬江区某幢124房屋卖给陈健萍、曾俊华，并约定其他相关内容。而事实上，黄卫胜并没有出卖该房屋的真实意思，该合同上黄卫胜的名字“黄卫胜”并不是黄卫胜本人签名，黄卫胜亦未同意授权给任何人出卖该房屋，该合同不是黄卫胜的真实意思表示，因此该合同应是无效合同。
陈健萍、曾俊华无到庭，共同提供书面的答辩意见称：一、黄卫胜的起诉缺乏事实依据。如果黄卫胜没有出卖房屋的意思表示，则李寅奇不可能取得房屋产权证的原件。二、黄卫胜的起诉缺乏法律依据。黄卫胜存在滥用诉权的行为，黄卫胜如存在没有出卖房屋的真实意思的事实，依据合同法第四十八条关于行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同由行为人承担责任的规定，请求第三人李寅奇承担没有代理权的法律责任，不是只请求法院确认涉案房屋买卖合同无效而没有诉讼要件的利益内容。综上，如果法院认定黄卫胜诉求成立的，陈健萍、曾俊华请求中止审理，将本案移送公安机关，对李寅奇的行为是否需承担刑事责任后再恢复审理。如法院认定黄卫胜起诉没有事实基础和法律依据的，依法驳回黄卫胜的请求。
李寅奇答辩称：涉案合同是在中介的怂恿下，由李寅奇代黄卫胜签订的。在签订合同时，李寅奇并没有告知黄卫胜，也没有经过黄卫胜同意合同条款。综上，李寅奇认为涉案合同应为无效合同。
毛观应答辩称：签订租赁合同时，是黄卫胜与李寅奇亲自到场签订的，也当面说明该房产是李寅奇的，只是使用了黄卫胜的名字来登记，以后的租赁和买卖事宜都可以通过李寅奇来进行。在签订房屋买卖合同时，毛观应当着买方的面，要求李寅奇补充一个书面的授权委托，当时李寅奇称可以后补，但是第二天，他就反悔不愿意卖。毛观应已经尽了中介方的义务与责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年6月8日，由李寅奇作为黄卫胜的代理人，持江门市蓬江区某幢124号房屋的房地产权证原件，代替黄卫胜与陈健萍、曾俊华、第三人毛观应共同签订《房地产买卖合同》一份，约定由黄卫胜为卖方，将江门市蓬江区某幢124号房屋出售给陈健萍与曾俊华，房屋出售价款为190万元，定金为19万元，其中在签订合同时支付2万元，17万元在合同签订后3天内支付。双方并约定余款的支付方式、违约责任等。合同签订当天，陈健萍、曾俊华向李寅奇支付了2万元，并在同月11日转账17万元至李寅奇的账户。
另查明，江门市蓬江区某幢124号房屋登记在黄卫胜名下，黄卫胜在庭审时确认自2010年6月开始，委托李寅奇对外发放该房屋对外出租、出售的消息并由李寅奇代为收取房屋租金。而该房屋的有关租赁事宜，则通过毛观应介绍客户进行协商后确定。李寅奇庭审时确认曾在无需黄卫胜在场的时候与他人洽谈租赁事宜，谈妥后由黄卫胜签订租赁合同。本案买卖事宜也是由李寅奇向毛观应发放出售信息后，再由李寅奇和毛观应介绍的陈健萍、曾俊华进行协商后签订。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。而本案中，黄卫胜以李寅奇与陈健萍、曾俊华以及毛观应签订的房屋买卖合同，是李寅奇在未经其授权情况下擅自处分其房屋所有权，黄卫胜由此主张该房屋买卖合同无效，因而本案争议的焦点为李寅奇代替黄卫胜签订涉案房屋买卖合同是否符合上述《合同法》第四十九条的规定而应认定有效。从庭审的情况看，黄卫胜确认其委托李寅奇对外发放涉案房屋出租、出售的信息，该些信息并实际通过中介毛观应进行发放。自2010年6月以来，李寅奇曾在黄卫胜不到场的情况下与房屋的承租人协商相关租赁合同并收取租金。即使李寅奇在相关租赁合同上没有代替黄卫胜签订合同，但其与承租方协商的结果得到黄卫胜的确认并最终发生相应的合同效力，对外表明李寅奇能代替黄卫胜的真实意思表示行使房屋的相关所有权权利，即李寅奇就是黄卫胜的涉案房屋租赁事宜的代理人。而涉案房屋的出租和出售事宜均由李寅奇通过中介毛观应对外进行发放信息，毛观应作为中介的作用就是为租赁和买卖双方提供租赁和买卖信息、促使有意愿交易的双方协商一致而达成租赁和买卖的目的。毛观应在为黄卫胜、李寅奇提供承租人信息、促使两人与承租人签订租赁合同的交易习惯中，已通过两人的行为的紧密性和关联性确立了李寅奇可全权代理黄卫胜商谈合同的实际，由此而相信李寅奇可代理黄卫胜签订合同合法有据。而对于买受人陈健萍、曾俊华，两人是通过毛观应这一专职从事房屋租赁、买卖事项的中介获知卖方信息，在李寅奇提供房屋房地产权证的情况下，两人采信毛观应提供的卖方信息即李寅奇代理黄卫胜进行出售房屋进而协商、签订房屋买卖合同的情况合情合理。另，本案中并没有证据证明涉案的房屋买卖合同所约定的房屋价格与市场价格存在差异，陈健萍与曾俊华作为善意买受人，按照市场价格与李寅奇签订房屋买卖合同并无不妥。综上，陈健萍与曾俊华在相信李寅奇具有代理黄卫胜处分房屋所有权的情况下，与李寅奇签订的房屋买卖合同符合上述《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，因而合法有效。黄卫胜的主张缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。黄卫胜如认为李寅奇的代理行为致使其合法权益受到损害的，可另行通过合法途径进行追讨。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年2月10日作出（2014）江蓬法民一初字第338号民事判决：
驳回黄卫胜要求确认2014年6月8日的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求。
本案受理费100元，由黄卫胜负担。
当事人二审的意见
上诉人黄卫胜不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，并改判支持黄卫胜原审诉求。2、本案一、二审诉讼费用由陈健萍、曾俊华负担。主要事实和理由是：原审法院认为毛观应在为黄卫胜、李寅奇提供承租人信息，促成两人与承租人签订租赁合同的交易习惯中，已经通过两人的行为的紧密性和关联性确认李寅奇可全权代理黄卫胜商谈合同，从而相信李寅奇可代理黄卫胜签订合同是错误的。事实上，当时黄卫胜将涉案房屋交由李寅奇放盘，是由中介毛观应代李寅奇谈好租赁条件，然后通知黄卫胜签订租赁合同，其后几次租赁，订立合同时李寅奇、黄卫胜均在场，黄卫胜在亲自签订合同之后，再将收租事宜交由李寅奇日常管理。也就是说，在与承租人签订租赁合同时，一定要黄卫胜认可并签名才能确定租赁合同。此种模式已经实践多次，毛观应对此应当是知情的。原审过程中，代理人曾经误述无需黄卫胜在场与人洽谈，这是代理人的错误陈述，对此予以纠正。同样地，涉案房屋的交易也应当经过黄卫胜本人同意，中介不能在黄卫胜未作任何授权的情况下相信李寅奇有代理权，从而出售涉案房屋。因此，请二审法院改判支持黄卫胜的原审诉请。此外，黄卫胜补充认为，对于我国《合同法》第四十九条中规定的“有理由”应当如何认定的问题，其本意在于维护交易安全和保护相对人的利益，换个角度分析，亦是对本人责任的加重。从立法本意出发，既能兼顾本人利益，实现法律对各方合法权益的平衡保护，使个人静态安全与动态交易安全相互协调，体现民法公平有序、诚实信用、等价有偿的基本原则，同时针对现实生活中交易秩序建立得不够完善，诚实信用没有形成市场行为准则的情况，不当地扩张表见代理的适用，过度保护相对人，有违公平原则并且有矫枉过正的嫌疑。原审法院认为李寅奇具有代理权的主要事实和理由是：1、持有黄卫胜的房产证；2、曾经洽谈出租事宜，谈妥后由黄卫胜本人签订同意租赁；3、曾经代黄卫胜将房屋放盘（对外发放房屋出租、出售信息）。但仅凭以上事实不足以认定相对人有理由相信李寅奇有代理权限，因为表见代理的构成，不是以一方对另一方有代理权的主观判断为满足，而是以客观事实为基础。理论界对表见代理的构成要件有普通说、特别要件说、过错要件说等观点，而黄卫胜认为是否构成表见代理，应当着重分析以下几个方面：1、必须符合信赖要件。即有客观的权利外观，并且能够使相对人根据客观事实在主观上形成该代理人不容怀疑的具有代理权的认知。这是表见代理的基础，也是相对人利益得以保护的前提。所谓权利外观即系具有授权行为的外表或者假象，使相对人相信无权代理人已经获得授权。结合司法实践中的经验，表见代理表现形式分为有授权表象的表见代理、有未越权表象的表见代理、有代理权延续的表见代理，具体情况不一而具。总之，具有合理理由的判断，是依照任何一个正常交易的人能够自然推断而成。如果没有形成客观的权利外观，完全凭借主观判断来分析是否具有代理权限，不能产生表见代理的效果。本案中，李寅奇并没有权利外观，因此，也无法令人产生合理信赖，而租赁中也是由黄卫胜本人签订合同才得以出租的。2、要符合本人与代理人之间存在一定的关联性要件。代理本身是司法自治扩张的产物，而表见代理制度本身，加重了本人的责任，如果无限扩张，将使人缺乏安全感，使法律丧失安全性和可预见性，而造成本人无辜地为无权代理人担责的情况出现。从被代理人的责任基础看，任何一种归责原则都不可能脱离人的行为存在，无行为即无责任。如果本人与无权代理人并无任何牵连，就不应该由本人承担表见代理责任。另外，本人的行为虽然往往是一种过失行为，但其责任不限于过失责任，即使本人没有过失，只要客观上存在使相对人相信有代理权的事实，仍然构成表见代理。本案中，黄卫胜虽然交由李寅奇放盘，但租赁时必须要有黄卫胜亲自签名才予出租，这只能说房屋出租有一定关联，不能由此推断与无权代理人之间在房屋买卖中存在牵连。因为房屋出租涉及的是收益权，而出售关涉到所有权，两者之间没有可比性，其既没有产生授权表象的作为或者不作为行为，也与无权代理人之间没有使相对人产生信赖假象的身份关系。3、相对人必须善意并且无过失。即相对人不知道或者不应知道无权代理的事实，且相对人对此并无过失。相对人对此负有合理审查和进一步核实的义务，也包括不应当产生合理的信赖而主观上陷入一种错误的认知和判断。本案中，买受人在缔约过程中，未要求对方出具任何证明文件，也没有要求电话核实，仅凭终结的主观臆断就认为李寅奇有权代签合同，明显存在过错。综上，二审应予改判。
陈健萍、曾俊华的答辩意见与原审一致。
李寅奇答辩称：一、原审法院忽视毛观应与买方没有尽到对代理人身份及代理权限等法定审查、注意义务，在缺乏相关书面证明的情况下，采信并认可买方的主张，将所有的责任推到李寅奇和黄卫胜头上，有违司法公正。二、毛观应是职业中介，熟知房屋租售的流程，但毛观应罔顾法律法规关于合同订立的要件规定，在明知李寅奇并非业主的情况下，为个人利益怂恿李寅奇订立合同，所产生的责任，应当由毛观应负担。三、毛观应与买方的观点就是要么履行合同，要么赔钱，这明显属于强买强卖。买方采信毛观应的意见订立买卖合同，动机、目的不正当，没有合理审慎地订立合同，存在过失，违背善意且无过失的法律原则。四、中介与买方自始至终均知道李寅奇并非涉案房屋的所有人，但没有提出异议，更可印证强买强卖的嫌疑。
李寅奇在二审阶段为其陈述提供了如下证据：1、号码为132××××5656的手机于6月9日的短信截图1张，以证明买受人有强卖强买的嫌疑。由于合同签订之后，李寅奇收取2万元定金之时，双方已经就交易问题发生争议，李寅奇将签订合同事宜告诉黄卫胜后，黄卫胜不同意，因此李寅奇与毛观应协商解除合同。2、2014年6月19日对话录音光盘1张以及录音书面记录1份，以证明毛观应将责任推到李寅奇身上，也证明17万元定金是发生争议后强行转账至李寅奇的账户的。3、房地产买卖合同（4页）1份，以证明原审过程中毛观应所述李寅奇曾说过交易次日再提供补充授权委托书不属实。当时，李寅奇只有房产证原件，无业主身份证件，单凭房产证就认定李寅奇有权代为买卖房屋是错误的。毛观应作为一名专业中介，应对房屋的买卖权限进行审核，毛观应将本案责任推至业主黄卫胜以及李寅奇身上是不负责任的。黄卫胜当时授权李寅奇对涉案房屋放盘出售，但这是几年前的放盘信息，该房屋价格也是基于放盘当时的市场价格制定的。但是由于涉案房屋周边环境发生了巨大的变化，万达与汇悦城商圈的建立，令涉案房屋增值巨大，因此，即使要买卖，价格仍需另定，这是黄卫胜的真实意愿。
毛观应答辩称：一、毛观应在本次居间服务中，已经尽到足够的审慎义务。2014年6月8日，合同当事人通过毛观应的居间，达成买卖合意，并且签订了买卖合同，该合同合法完备。因为李寅奇并非涉案房屋所有人，故毛观应出于职业经验，要求李寅奇提交黄卫胜的授权书以及身份证原件、房产证原件，并将此要求当面告知陈健萍、曾俊华。但李寅奇声称黄卫胜身处外地，房屋自购买之日起便由李寅奇打理，包括所有租售事宜，因此，出售事宜是得到黄卫胜同意的，双方可以先签合同，过几日再补授权书，绝对没有问题。而毛观应也将相关事实告知了买方，并告知风险事宜。陈健萍、曾俊华当时认为既然李寅奇已经持有黄卫胜的身份证及房产证原件，交易应当是安全的，因此在没有见到授权书的情况下，迳行与李寅奇签订了买卖合同并在约定时间交付了定金。上述事实充分表明，作为合同当事人，陈健萍、曾俊华对于实际出卖人与房屋所有人不一致且未能出具授权书的情况是知情的。至于毛观应，仅系居间服务的提供者，已经尽到风险提示的义务，且没有强迫交易的行为，毛观应并无过错。二、当事人的买卖合同纠纷与毛观应并无关联。相对人是否履行涉案房屋买卖合同，与居间人毛观应无关，相应的法律责任，应当由当事人承担，因此，毛观应无需承担任何的赔偿责任。
黄卫胜对李寅奇在二审阶段提供的证据认为：1、短息截图是中介与李寅奇互发信息，其真实性与毛观应意见一致。2、对录音及录音笔录的意见与李寅奇意见一致。此外，对于李寅奇提供的证据与本案的关联性，黄卫胜认为：首先，黄卫胜没有收取过19万元的款项。其次，黄卫胜得知李寅奇签订涉案合同之后，立即表示反对出售房屋，因为房屋出售，必须要由黄卫胜签名，其他事宜才由李寅奇处理。
陈健萍、曾俊华对李寅奇在二审阶段提供的证据认为：对于相关证据的证明内容均不予确认。事实上，当时李寅奇声称包括涉案铺位在内的几间商铺虽然都登记在黄卫胜名下，但都是李寅奇所有的，并且所有铺位均长期交由毛观应等中介出租，出租的相关事宜，均由李寅奇自行处置，相关的租金，也是转入李寅奇的账户，并且在交易当时，李寅奇能够出示房产证原件，因此，李寅奇在事后反悔不履行合同，完全是李寅奇的过错，李寅奇应当承担全部责任。此外，陈健萍、曾俊华缴纳的定金与前期款项，也是直接汇入李寅奇的账户，因此，李寅奇声称受到他人误导，应由他人负责，完全没有道理。在交易时，李寅奇宣称必须确定购买涉案房屋，才可将定金交给李寅奇，否则后果自负。对于黄卫胜的责任，陈健萍、曾俊华认为，如果没有授权，为何将其本人名下房屋的产权证交给李寅奇持有，这并不合理。因此，黄卫胜也应当承担相应的责任。李寅奇所述情况不实，签订合同当时，毛观应已经明确要求李寅奇在订约次日补充授权委托书等相关材料，可见李寅奇没有受到误导。
毛观应对李寅奇在二审阶段提供的证据认为：对于上述3份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。涉案房屋的业主即黄卫胜，是李寅奇的姐夫。由于涉案房屋一直在毛观应处进行中介出租，在此前出租过程中，黄卫胜多次在场，而李寅奇也当着黄卫胜、承租人以及房屋中介所有人的面，声称该房屋实为李寅奇所有，黄卫胜只是借名登记的所有人，因此，所有房屋的出租事宜均由李寅奇自行决定以及处理，黄卫胜不予干涉。对此，黄卫胜没有表示异议。由此可见，李寅奇对涉案房屋有签订合同以及处分的权利，而黄卫胜也授权李寅奇代为处理上述事项。黄卫胜在第一次签署租赁合同（大概是在2012年左右）时以及此后几次转租过程中均亲口承认，其授权李寅奇处理一切与涉案房屋出租以及出售的事宜，无需黄卫胜协助。李寅奇第一次放盘是在2014年3月至6月8日之间，而非几年前的事情，而且也并非放在毛观应一家中介出售。其实，在签订合同之前，由于李寅奇没有持有黄卫胜的授权书，毛观应已经特别声明，没有持有授权书而收取定金的话应由李寅奇自行承担责任。李寅奇对此事知情并且表示曾经以同样的方式收取其他买受人的定金而没有返还。签订合同的次日，李寅奇不知何故又反悔不同意出售涉案房屋，因此法律责任应由李寅奇承担。在李寅奇反悔之时，毛观应已经及时通知陈健萍、曾俊华相关情况，二人表示应当与业主或者李寅奇再行协商以便确定交易事宜，若对方不同意履行合同也不应仅退还定金2万元了结此事，而应按照定金法则双倍返还，至于支付17万元之事，由于涉案合同已经约定买受人必须在合同订立之后3日之内交齐19万元定金，若买受人没有及时支付，很有可能承担违约责任，因此，买受人依约向李寅奇账户转入17万元。毛观应多次通知对方到场进行协商，但李寅奇均予以拒绝。
本院在二审阶段依职权调取了陈健萍、曾俊华、江门市城市商务经济服务有限公司诉黄卫胜、李寅奇、毛观应房屋买卖合同纠纷的（2014）江蓬法民一初字第320号案件起诉状1份、答辩状2份、庭审笔录1份、民事裁定书1份，上述材料均为复印件。
黄卫胜对本院依职权调取的上述证据认为：对真实性、合法性无异议，对于关联性，因涉及合同履行问题，黄卫胜认为该合同是无效的，因此应当按照无效合同的结果来处理。陈健萍、曾俊华以合同有效为前提主张权利，故该案应当以本案处理结果为依据。
陈健萍、曾俊华对本院依职权调取的上述证据认为：对证据的真实性予以确认，请法院依法维护其合法权益。
李寅奇对本院依职权调取的上述证据认为：同意黄卫胜的意见。
毛观应对本院依职权调取的上述证据认为：对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
黄卫胜、陈健萍、曾俊华、毛观应在二审阶段均没有提供新的证据。
经审查，李寅奇在二审阶段提供的证据已过举证期限，毛观应、陈健萍、曾俊华对此不予确认，且相应证据与本案基本事实的认定无必然关联，也不能证明其所主张的内容，故本院均不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，江门市蓬江区某幢124号房屋登记在黄卫胜名下。2014年6月8日，李寅奇持上述房屋的房地产权证原件，以黄卫胜的名义与陈健萍、曾俊华及居间方江门市蓬江区嘉华苑鸿运信息部（经营者为毛观应）共同签订了《房地产买卖合同》1份。合同主要约定由黄卫胜将上述房屋以190万元的价格出售给陈健萍、曾俊华，双方约定定金19万元为第一部分楼款，陈健萍、曾俊华应在签订合同之时先支付2万元，余下17万元在合同生效后3天内支付。双方并约定余款的支付方式、违约责任、备注等内容。合同落款“卖方：黄卫胜，李寅奇（代），买方：曾俊华、陈健萍，居间方：毛观应（加盖江门市蓬江区嘉华苑鸿运信息部章）”。合同签订当天，陈健萍、曾俊华向李寅奇支付了2万元，二人在同月11日转账17万元至李寅奇的账户。
另查明，黄卫胜原审曾自认自2010年6月开始，委托李寅奇对外发放涉案房屋出租、出售消息，并由李寅奇代为收取租金，有关租赁事宜系通过毛观应介绍客户再行商定。李寅奇在原审确认，与陈健萍、曾俊华的房屋交易同样系由毛观应介绍进行。
再查明，2014年9月26日，曾俊华、陈健萍、江门市城市商务经济服务有限公司作为共同原告，向原审法院提起（2014）江蓬法民一初字第320号案件诉讼，请求判令：1、黄卫胜、李寅奇共同承担赔偿上述原告各9.5万元，共计19万元定金的损失；2、黄卫胜、李寅奇共同承担该案诉讼保全费和诉讼费用的损失；3、毛观应与黄卫胜、李寅奇承担连带责任。原审法院于2014年12月16日对该案进行公开开庭审理，并以该案必须以本案的裁判结果作为依据，而本案处于上诉阶段为由，于2015年3月2日作出中止审理裁定。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案二审争议焦点为：一、李寅奇是否构成表见代理的问题。二、涉案房屋买卖合同的法律约束力问题。
一、关于李寅奇是否构成表见代理的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，行为人是否在客观上形成具有代理权的表象，合同相对人在主观上是否善意且无过失，是法院认定是否构成表见代理的审查要件。
在李寅奇是否具备代理权外观方面，结合本案事实，首先，李寅奇虽然能够出示涉案房屋的产权证原件，但该原件并无李寅奇对涉案房屋享有权利的内容记载，因此，可以排除产权信息引起代理权误认的可能。其次，由于房屋出售属于财产权利的重大处分，且涉案房屋应属商铺性质，因而对价更高，故按照一般民事主体审慎交易的惯有观念，屋主本人应当参与磋商或者明确授权他人代为签订合同。但本案并无充分证据显示黄卫胜曾经参与缔约过程，或曾实施其他足以造成李寅奇具备代理权假象的行为。再次，黄卫胜、李寅奇与陈健萍、曾俊华此前并无交易或交往历史，除产权证明文件之外，李寅奇亦不能提供其他包含代理权信息的物件或文件，故依订约当时已有的表面信息，应不足以形成陈健萍、曾俊华对李寅奇具备代理权的信赖。况且，结合各方当事人的两审陈述可见，毛观应作为专业人士，在订约之时已明确提出李寅奇并非屋主且缺乏书面授权的问题，该行为更进一步降低代理权外观假象形成的可能性。因此，本案证据不足以认定李寅奇具有代理权表象。
在合同相对人的主观方面，如上所述，房屋买卖本系重大的财产处分行为，故出于合理的交易风险防范需要，陈健萍、曾俊华应当谨慎审查合同相对人的身份问题。而由于是否具备代签售房合同的授权，仅需通过书面审查即可便简单、便捷地完成，因此，陈健萍、曾俊华完全可以通过当场确认的方式来判断李寅奇是否具有代理权，进而作出是否与李寅奇订立涉案房屋买卖合同的决定。但是，陈健萍、曾俊华在仅见到李寅奇持有房产证原件及表面了解涉案房屋的出租、出售信息之后，便轻信李寅奇有权代黄卫胜签订售房合同，进而订立涉案房屋买卖合同，其二人明显存在审查疏漏，不符合表见代理的善意、无过失主观构成要件。此外，陈健萍、曾俊华在明知李寅奇不能当场提供书面授权的情况下，并没有即时要求李寅奇补充授权或与黄卫胜联系核实，此举亦可进一步印证陈健萍、曾俊华在主观方面的懈怠过失。
据此，陈健萍、曾俊华无论在客观表象上还是主观认识上，均无充分理由相信李寅奇有权代理，因此，黄卫胜主张李寅奇不构成表见代理理由成立，本院予以支持。
毛观应仅为交易双方提供中介服务，其本人并非买卖合同的相对人，故即使毛观应基于以往经验判断，有理由相信李寅奇有权代理和有权处分，其意见也仅供参考，不能作为陈健萍、曾俊华已尽合理审查义务的依据。原审法院因毛观应的介入而认定李寅奇构成表见代理，属适用法律错误，据此认定黄卫胜可以另行通过法律途径向李寅奇主张损害赔偿，处理欠妥，本院均予以纠正。
二、关于涉案房屋买卖合同的法律约束力问题。
承上所述，李寅奇的行为虽然不属于有权代理也不构成表见代理，但依照《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，涉案合同因未经黄卫胜追认，对黄卫胜不产生法律约束力，而相应的法律责任，仍应由李寅奇向陈健萍、曾俊华承担。因此，黄卫胜以李寅奇无权代理为由主张合同完全无效不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分欠妥，但最终处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黄卫胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年八月十九日
书 记 员 刘现流