山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1082民初3427号
原告：张永忠，男，1968年8月17日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：刘文革，荣成成山法律服务所法律工作者。
被告：荣成市鼎杰房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371082562526776L），住所地荣成市崖头街道办事处马安屯村。
法定代表人：贾玉民，总经理。
委托诉讼代理人：李向阳，山东威海卫律师事务所律师。
第三人：山东荣成农村商业银行股份有限公司（统一社会信用代码：91370000567717088J），住所地荣成市成山大道中段15号。
法定代表人：卢均平，董事长。
委托诉讼代理人：陈金龙，系该公司职工。
原告张永忠与被告荣成市鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）、第三人山东荣成农村商业银行股份有限公司（以下简称荣成农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永忠及委托诉讼代理人刘文革、被告鼎杰公司委托诉讼代理人李向阳、第三人荣成农商行委托诉讼代理人陈金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张永忠诉称，原告与被告鼎杰公司于2012年10月13日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买鼎杰公司开发的D1栋4单元301室，价格385373元，鼎杰公司应于2013年5月31日前交付楼房。合同同时约定，逾期交房需按日赔偿交付款项总额万分之一的违约金，逾期办证也需支付违约金。出卖方还明确保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权证书或发生债务纠纷，由出卖人承担全部责任。订立合同当日，由于出卖方当时无法出示土地证，所以同意当场付款375373元，另一万元待交房时支付。出卖方没有按期交房，逾期330天，于2014年4月24日交房，并由原告管理使用。按照约定交房6个月办理两证，但鼎杰公司一再以各种理由拖延办理。现得知被告与第三人恶意串通，擅自于2015年12月18日将原告买受的楼房（现楼号为15号楼307室）办理了抵押登记。被告未经原告同意，将原告已取得了物权的房屋擅自抵押，侵害了原告的合法权益。根据《物权法》司法解释第二条，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，该不动产真实权利人请求确认物权应予支持。原告已支付了全额房款（尚欠一万元，因逾期330天交房，出卖方承诺以违约金11261元予以抵销），现房屋已交付，原告占有使用该房，已享有完全的物权。虽然这栋楼房登记在鼎杰公司名下，但307室的专属权归原告。根据《民法通则》第五十八条，下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的。被告与第三人签订的涉及15号楼307室抵押合同无效，故原告诉至法院，请求：一、撤销被告与第三人之间的抵押合同；二、协助办理过户手续。
被告鼎杰公司辩称，我公司与原告之间是商品房买卖合同，与第三人之间是金融贷款合同，二者没有法律上的利害冲突，原告无权要求解除涉案抵押合同。至于原告购买我公司开发的商品房，在具备办理过户手续时双方应当互相配合办理过户手续。现在该商品房并不具备过户条件，故原告诉讼请求没有事实及法律依据。
第三人荣成农商行述称，一、原告所称其已经取得了涉案房屋所有权的主张不实。原告称其与鼎杰公司签订买卖合同，并占有和使用该房屋，应该享有完全的物权，这与事实和法律不符。不动产所有权的取得以不动产登记为生效要件，现该房屋登记在鼎杰公司名下，鼎杰公司是该房屋的合法所有人，因此原告所称鼎杰公司将其取得了物权的房屋擅自抵押不实。二、原告所称我行与鼎杰公司恶意串通，损害其利益不实。鼎杰公司在我行贷款，并约定以其所有的相关房地产进行抵押，双方意思表示真实，抵押物权属明确，符合合同法、物权法等相关法律规定，且进行了不动产抵押登记，因此我行对抵押物所享有的抵押权合法有效，应受法律保护。另外，根据物权法及我行相关贷款管理办法规定，抵押物权属必须明确才能进行抵押，我行不可能置自身利益于不顾，选择所有权属不明的财产进行抵押。鼎杰公司以其合法所有的房地产进行抵押，我行才进行抵押登记并发放贷款，因此，原告所称我行与鼎杰公司恶意串通子虚乌有，严重违背事实。三、原告与鼎杰公司签订房屋买卖合同，约定逾期交房和办证的需要支付违约金。就本案来讲，应当是原告与鼎杰公司之间的买卖合同纠纷，一方违约的应当追究其合同违约责任。综上所述，请求驳回原告起诉。因被告在我行贷款利息已经逾期130余万元，被告将包括涉案房屋在内的其所有的房地产抵押给我们，现其已违约，我行主张就包括涉案房屋在内的抵押物享有优先受偿权。
经审理查明，2012年10月13日，原告与被告签订商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的荣成市缔景城小区D1幢4单元301号房（现为15号楼307室），付款方式及期限为一次性付款385373元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。合同签订后，原告支付购房款375373元，尚欠10000元未付。2014年10月14日，鼎杰公司将房屋交付原告。因该房屋未综合验收，无法办理产权登记，仍登记在鼎杰公司名下。
另查，涉案房屋已取得商品房预售许可证。
诉讼中，荣成农商行提交最高额抵押合同、荣成市房屋登记申请书、房地产抵押清单及附件。经过庭审质证，原告对三份证据真实性不予认可，认为被告明知涉案房屋已经于2012年出售并且于2014年交付使用，而在2015年12月18日与农商行签订抵押合同，自身存在恶意行为，即使双方签订合同属实，也与《物权法》解释第四十条用益物权人和担保物权人行使权利不得损害所有权人的利益相违背。提交鼎杰公司股东会决议。经过庭审质证，原告认为该决议明确载明了借款用途为借新还旧，这在经济管理方面是与法律规定相违背的。提交他项权证。经过庭审质证，原告对他项权证真实性无异议，但认为原告与鼎杰公司于2012年签订的买卖合同中涉及房屋已经完成了交易并于2014年4月24日交与原告管理使用，而鼎杰公司又与荣成农商行于2015年办理了抵押登记。根据民法通则第58条，被告与第三人恶意串通损害了原告的利益，属于应当撤销的民事行为，因此所办理的他项权证是无效的。被告对荣成农商行提交的证据真实性无异议，认为可以证明荣成农商行与鼎杰公司签订的抵押及借款合同真实有效。荣成农商行提交二份鼎杰公司在荣成农商行欠息证明。经过庭审质证，原告对二份欠息证明真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告与第三人之间的经济往来与原告购买房屋所产生的物权不相冲突，其双方的利益与本案的房屋买卖无关。
以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、最高额抵押合同、他项权证等相关证据在案为凭。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可以看出房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。本案原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已经支付大部分购房款，但被告未按合同约定为原告办理产权登记，并将房屋抵押给第三人。因房屋买受人的优先权位于第一顺位，虽然被告鼎杰公司与第三人荣成农商行就涉案房屋设立了抵押权，但抵押权阻却了买受人的优先权的实现，故原告主张撤销被告与第三人的抵押合同，于法有据，本院予以支持。第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。因涉案房屋未综合验收，无法办理产权登记，原告可待条件具备时另行主张办理产权登记。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、撤销被告荣成市鼎杰房地产开发有限公司与第三人山东荣成农村商业银行股份有限公司对荣成市缔景城小区15号楼307室设立的抵押；
二、原告张永忠可在荣成市缔景城小区15号楼307室具备产权登记条件后另案主张办理产权登记；
三、驳回第三人山东荣成农村商业银行股份有限公司对荣成市缔景城小区15号楼307室享有优先受偿权的诉讼请求。
案件受理费6950元，由被告荣成市鼎杰房地产开发有限公司负担6850元，第三人山东荣成农村商业银行股份有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 梁 裕
人民陪审员 李振文
人民陪审员 刘孟德
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 樊丽婷