北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初11180号原告:刘艳秋，女，1985年10月2日出生，汉族,中国建设银行股份有限公司北京市分行职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：鲁利利（系原告刘艳秋之夫），1978年6月17日出生，东方云典公司职员，住北京市通州区。被告:北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2，统一社会信用代码：×××。法定代表人：卢航，董事长。委托诉讼代理人：孙嘉英，女，1990年11月20日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。原告刘艳秋诉被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳秋及其委托诉讼代理人鲁利利、被告安信瑞德公司的委托诉讼代理人孙嘉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳秋向本院提出诉讼请求：1、解除我与被告安信瑞德公司签订的《房屋居间购买协议》；2、被告安信瑞德公司返还我居间服务费67500元；3、本案诉讼费由被告安信瑞德公司承担。事实和理由：2016年9月12日，我作为买受人与案外人周枫作为出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定由我购买位于北京市通州区吉祥园X号楼X号房屋（以下简称X号房屋）。同日，我与被告安信瑞德公司签订了《房屋购买居间协议》，约定于签署合同现场以刷卡方式支付合同约定的居间服务费67500元。协议签订后，我如约向被告支付了中介服务费，后出卖人周枫在被告的怂恿下擅自涨价，导致出卖人单方违约。北京市通州区人民法院依法判令解除了我与周枫的房屋买卖合同，并判令周枫向我双倍返还定金。根据我国合同法的规定，居间方未促成居间服务的，不得收取报酬。为此，我多次找到被告索要居间服务费，但被告均不返还，经多次催要未果，我为维护自身合法权益诉至法院。被告安信瑞德公司辩称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。1、我公司已经完成居间服务。根据法律规定，我公司已经介绍买卖双方认识并签订了房屋买卖合同。根据《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于转发的通知》第一条的规定，本通知所称房地产经纪业务包括收集、记录、核查、发布房源和客源信息，协助或代理洽谈签订房地产交易合同等服务内容。根据该规定，我公司已经完成房地产居间服务。根据《房屋购买居间协议》第二条第三款的约定，我方已经完成了合同约定的居间义务。该协议是甲乙双方真实的意思表示，原告作为甲方系完全民事行为能力人，其在理解合同条款的前提下自愿签署《房屋购买居间协议》，协议约定买受人理应承担合同约定的义务。另，我公司对签署完房屋买卖合同后的服务收取居间服务保障费，该费用是居间方为买受人提供房屋解押等后续服务的费用，但是我公司从维护与原告的客户关系的角度出发，并没有向原告收取该笔费用。综上，根据法律规定及协议约定，我公司的居间服务截止到原告与出卖人签订房屋买卖合同为止。2、涉案房屋买卖合同产生纠纷，经过一、二审法院判决，认定原告与出卖人周枫签订的房屋买卖合同解除，周枫双倍返还原告定金60万元，同时，法院认定原告的实际损失未超过30万元，原告已付居间服务费67500元包含在30万元的违约金数额内，故原告提起的返还居间服务费的诉讼请求不应支持。3、房屋买卖合同纠纷案件审理过程中，卖房人周枫同意继续履行合同，但是原告不愿意继续履行合同才导致合同解除。综上，我方已经完成居间服务，买卖合同没有任何瑕疵，居间协议亦有效。本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，原告刘艳秋作为买受人（甲方）与被告安信瑞德公司作为居间方（乙方）签订了《房屋购买居间协议》，该协议第一条“居间服务事项”约定：“甲方拟购买位于北京市通州区吉祥园X号楼X的房屋，拟购买价格为肆佰伍拾万元。乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务”。第二条第三款约定：“乙方为甲方提供居间服务，包括提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋；提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询；协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合同”。第四条第五款约定：“若乙方在有效期内未能完成第一条居间服务事项的，则乙方全额返还甲方所交意向金（不计利息），双方互不承担责任”。第五条第三款约定：“乙方居间服务存在重大瑕疵，甲方有权要求乙方退还已收取的居间服务报酬”。另刘艳秋还作为甲方（客户）与安信瑞德公司作为乙方签署了《服务确认书》，载明居间服务报酬为67500元，居间服务内容包括：1、提供物业买卖/租赁信息；2、提供与买卖/租赁物业相关的政策、市场行情咨询；3、协助甲方对物业进行实地查验；4、协助并撮合甲方签订买卖合同或租赁合同。《服务确认书》另载明甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订买卖合同或租赁合同即视为乙方完成第4项服务。刘艳秋与安信瑞德公司均在《服务确认书》上签字或盖章确认。同日，案外人周枫作为出卖人（甲方）与原告刘艳秋作为买受人（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），并分别作为甲方、乙方与作为丙方（居间人）的安信瑞德公司签订《补充协议》，约定由刘艳秋以450万元的价格购买涉案房屋，合同并就涉案房屋的基本情况、交易方式、成交价格、付款方式、房屋的交付、违约责任等作出了约定。《补充协议》第三条“违约责任”约定：甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的构成根本违约，应当在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2016年9月16日，刘艳秋分两笔向安信瑞德公司支付居间服务费共计67500元。后刘艳秋与周枫、安信瑞德公司就《房屋买卖合同》的履行发生纠纷，刘艳秋向本院提起诉讼要求解除与周枫签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求被告周枫双倍返还购房定金共计60万元、赔偿已付居间服务费67500元。本院经审理认定周枫拒绝继续履行刘艳秋与其签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已构成违约，故判决解除了刘艳秋与周枫签订的《房屋买卖合同》及刘艳秋、周枫与安信瑞德公司签订的《补充协议》，判决周枫双倍返还刘艳秋定金共计60万元，并以刘艳秋未提供证据证明其实际损失超过其主张的违约金为由，驳回了刘艳秋要求周枫承担居间服务费的诉讼请求。后周枫不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年3月16日做出（2017）京03民终2739号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。在本案审理过程中，刘艳秋称房屋出卖人周枫曾擅自提高房屋出售价格，且该行为系受安信瑞德公司工作人员怂恿所致，故安信瑞德公司提供的居间服务存在重大瑕疵，并提交了双方就房屋买卖合同纠纷一案在北京市第三中级人民法院的二审笔录予以佐证，该笔录显示周枫曾当庭陈述是安信瑞德公司工作人员提议将涉案房屋出售价格自450万元提高到480万元。安信瑞德公司对此不予认可。另，安信瑞德公司称其收取的费用包括居间服务费和交易服务保障费两项，前者是自房屋交易开始至房屋买卖合同订立时止所产生的服务费用，后者是自双方签订房屋买卖合同时起至房屋交易全部完成时止提供后续服务的费用，安信瑞德公司称其仅向刘艳秋收取了居间服务费，而免收了交易服务保障费，现其已促成买卖双方订立了房屋买卖合同，故所收取费用不应退还，刘艳秋对此不予认可。本院认为，本案争议焦点是涉案房屋居间协议是否能够解除及相应居间服务费应否退还的问题。就争议焦点之一，涉案房屋居间合同能否解除的问题，经查，本案原告刘艳秋与案外人周枫就涉案房屋签订的房屋买卖合同已经法院生效判决解除，故涉案居间合同的合同目的已不能实现，现刘艳秋要求解除合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。就本案第二个争议焦点即相应居间服务费用应否退还的问题，根据已查明的事实，本案原告刘艳秋、案外人周枫与被告安信瑞德公司签订《补充协议》明确约定，如卖房人周枫出现根本违约的情形，应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向刘艳秋支付违约金，安信瑞德公司收取的所有费用不予退还，由周枫直接赔付刘艳秋。故本院认为，上述合同约定表明在周枫根本违约的情况下相应居间服务费的承担主体已变更为违约方周枫，刘艳秋及安信瑞德公司均不负有承担或返还相应费用的义务。而在刘艳秋与周枫、安信瑞德公司的房屋买卖合同纠纷之诉中，本院已以刘艳秋未提供证据证明其实际损失超过其主张的违约金为由，驳回了刘艳秋要求周枫承担居间服务费的诉讼请求，换言之，法院所判决的违约金30万元已涵盖了刘艳秋全部实际损失，包含居间服务费在内，现刘艳秋又无充分证据证明安信瑞德公司所提供之居间服务存在重大瑕疵，故本院认为其要求返还居间服务费用的请求依据不足，本院实难支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告刘艳秋与被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订的《房屋购买居间协议》；二、驳回原告刘艳秋的其他诉讼请求。案件受理费744元，由原告刘艳秋负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一七年六月七日书记员  刘青霞