河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1763号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱永宽，男，汉族，1979年6月24日生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑州开元物业管理有限公司。
法定代表人谢利卿，该公司总经理。
委托代理人郭志彦，该公司法律顾问。
上诉人朱永宽因与被上诉人郑州开元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱永宽，被上诉人郑州开元物业管理有限公司的委托代理人郭志彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年8月10日，郑州开元房地产有限公司与郑州开元物业管理有限公司签订物业管理委托合同文本。2005年5月1日，郑州开元物业管理有限公司、朱永宽签订前期物业管理服务协议一份，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。该案涉案房产的建筑面积为91.21平方米。郑州开元物业管理有限公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。朱永宽监督郑州开元物业管理有限公司的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向郑州开元物业管理有限公司提出意见和建议。朱永宽按郑州开元物业管理有限公司规定时间交纳管理服务费用，逾期缴纳，郑州开元物业管理有限公司将按5‰比例收取朱永宽滞纳金并采取限制服务等措施。住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取费用，严格按照物价局定价标准执行。郑州开元物业管理有限公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，朱永宽有权要求郑州开元物业管理有限公司限期改正，逾期未改正给朱永宽造成损失的，郑州开元物业管理有限公司承担相应的法律责任；朱永宽违反协议，使郑州开元物业管理有限公司未达到管理服务质量约定目标的，郑州开元物业管理有限公司有权要求朱永宽限期改正，逾期未改正，郑州开元物业管理有限公司采取限制服务等措施，给郑州开元物业管理有限公司造成损失的，朱永宽应承担相应的法律责任。当日，朱永宽向郑州开元物业管理有限公司交纳从2005年8月1日至2006年7月31日的物业费416元。协议签订后，郑州开元物业管理有限公司提供了物业服务，但存在一定瑕疵，开元小区业主委员会于2009年7月20日向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心于2009年7月28日向郑州开元物业管理有限公司发函要求其对存在的问题进行整改，并于2009年9月29日对开元丽城小区业主委员会发出答复函。朱永宽仅交纳物业费至2006年7月31日，自2006年8月1日一直停交物业费。故郑州开元物业管理有限公司诉至法院请求判令：1、朱永宽向郑州开元物业管理有限公司支付所欠（2006年7月31日至2013年12月31日）物业服务费3091.1元，并向郑州开元物业管理有限公司承担自逾期之日起至实际支付之日止的违约金（至起诉之日暂定为3000元），共计6091.1元；2、该案全部诉讼费用由朱永宽承担。朱永宽以双方签订的前期物业管理服务协议系受郑州开元物业管理有限公司胁迫为由提出反诉，要求解除该协议，并返还朱永宽交付的物业服务费416.8元。
另查明：2005年9月23日郑州市物价局为郑州开元物业管理有限公司颁发了收费许可证，收费标准为每月每平方米0.38元。2007年11月19日，郑州市房地产管理局为郑州开元物业管理有限公司颁发了资质证书，资质等级为三级，有效期至2009年11月19日。2010年2月12日，郑州市房地产管理局再次为郑州开元物业管理有限公司颁发资质证书，资质等级仍为三级，有效期至2014年2月12日。2005年9月23日，郑州市物价局为郑州开元物业管理有限公司颁发收费许可证，有效期间自2005年9月23日至2008年9月22日止。2008年5月22日，郑州市二七区物价局为郑州开元物业管理有限公司颁发了二七2008物业028号收费许可证，收费标准为每月每平方米0.38元。
原审法院认为，依据物业管理条例的规定，前期物业服务协议是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业并与之签订的协议，该案中郑州开元物业管理有限公司、朱永宽之间签订的协议，虽然名称为前期物业管理服务协议，但从内容可以反映其性质是郑州开元物业管理有限公司、朱永宽双方就物业服务达成的协议，朱永宽称郑州开元物业管理有限公司以不给钥匙相要挟，强迫郑州开元物业管理有限公司与其签订协议，未提交有效证据证明，且朱永宽未在法律规定的时间内提出解除之诉，故该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。郑州开元物业管理有限公司、朱永宽双方均应按约履行合同义务。开元丽城小区业主委员会向郑州市二七区房管局进行了投诉，二七区物业管理指导中心向郑州开元物业管理有限公司发函要求其对存在的问题进行整改的行为表明，郑州开元物业管理有限公司提供的物业服务存在一定的瑕疵。《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，该案中朱永宽提交有效证据证明向朱永宽进行过书面催交，故郑州开元物业管理有限公司的诉讼请求该院予以支持。朱永宽反诉要求解除郑州开元物业管理有限公司、朱永宽签订的前期物业管理服务协议和返还交付的物业服务费416.8元的诉讼请求，缺乏相应的证据和法律依据予以支持，故该院对朱永宽的反诉请求不予支持。形成该案纠纷，郑州开元物业管理有限公司、朱永宽均负有一定责任。依据公平原则，郑州开元物业管理有限公司在履行前期物业管理服务协议时存在一定瑕疵，但朱永宽自2006年8月1日至今未向郑州开元物业管理有限公司支付物业费也违反了前期物业管理服务协议的约定，故对郑州开元物业管理有限公司要求朱永宽支付物业费的诉讼请求该院予以支持，对要求朱永宽支付违约金的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款，第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、朱永宽于判决生效之日起十日内支付郑州开元物业管理有限公司2006年8月1日至2013年12月31日物业服务费3091.1元。二、驳回郑州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回朱永宽的反诉请求。本诉案件受理费50元，由郑州开元物业管理有限公司负担；反诉案件受理费25元由朱永宽负担。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
朱永宽不服原审判决，上诉称，1、原审法院认定事实错误。造成本案的原因是被上诉人未履行其职责，且对上诉人的合法权益造成损害，但原审法院未予认定。2、原审法院判决适用法律错误。本案应适用《合同法》第44条、60条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案作具体应用法律若干问题的解释》第6条，《民事诉讼法》第4条第一款、64条第一款，第三款之规定驳回原审原告的诉讼请求。请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。
郑州开元物业管理有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审基本相同。
本院认为，朱永宽与郑州开元物业管理有限公司之间签订的前期物业管理服务协议，系双方就物业服务达成的协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应按协议约定履行义务。现朱永宽在接受服务后，未履行支付物业费的义务，原审判决其支付物业费符合法律规定与合同约定，本院予以支持。朱永宽上诉称郑州开元物业管理有限公司未履行合同义务及相应职责，使其权益受到损害，但其原审未提供证据予以证明，其二审中所提交的证据不能视为新证据，本院不予采纳，故其上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人朱永宽负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 王胜利
审判员 李剑锋
二〇一四年十二月十七日
书记员 候李爽