重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第06543号
原告袁昌玉，女，1954年4月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告王宇轩，曾用名王培，男，1982年11月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告重庆大信房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区临江路89号，组织机构代码20289530-8。
法定代表人张芳荃，该公司经理。
被告中国光大银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区民族路168号地王广场，组织机构代码90285936-7。
负责人崔敏奎，行长。
委托代理人江洪，男，该行员工。
第三人中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，组织机构代码90280443-8。
负责人赵传标，该办事处总经理。
委托代理人徐玉连，女，该办事处员工。
委托代理人陈中平，男，该办事处员工。
原告袁昌玉、王宇轩与被告重庆大信房地产开发有限责任公司（以下简称“大信公司”）、被告中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称“光大银行”）、第三人中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称“东方公司重庆办事处”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周绍月独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈琛担任法庭记录。原告袁昌玉、王宇轩，被告光大银行的委托代理人江洪、第三人东方公司重庆办事处的委托代理人陈中平到庭参加诉讼。被告大信公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁昌玉、王宇轩诉称，2005年10月6日，二原告与大信公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号、号商铺，二原告已按照合同约定付清了全部购房款，大信公司于当日将该商铺交付给二原告使用。大信公司在二原告购买商铺之前已经将该商铺抵押登记给光大银行，但二原告与大信公司签订《重庆市商品房买卖合同》之前，光大银行向大信公司出具了同意销售商铺的复函，大信公司销售商铺后未偿还贷款，致使二原告购买的商铺未解除抵押。因大信公司自交付商铺给二原告使用至今未为二原告办理房地产权证书，故二原告起诉要求判令：1、被告大信公司立即为二原告办理位于重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号商铺的房地产权证；2、被告大信公司、被告光大银行立即为原告办理重庆市渝中区大同路16号平街三层B3号、B7号商铺注销抵押登记。
被告大信公司未答辩。
被告光大银行辩称，在原告购买其诉争商铺前，该商铺已属光大银行经登记的抵押权范围之内。光大银行复函同意大信公司出售商铺是以大信公司出售商铺、归还银行贷款为解除相应抵押条件的。但大信公司出售本案诉争商铺后并未向光大银行归还相应贷款，故该商铺至今未解除抵押。2008年4月18日，被告与第三人东方公司重庆办事处签订了资产转让协议，已将今诉争商铺在内的大部分房产债权一并转让给了第三人，故被告无法注销上述商铺的抵押登记。
第三人东方公司重庆办事处辩称，光大银行复函同意大信公司出售商铺以大信公司出售商铺归还相应贷款为条件，但出售商铺的房款并未归还贷款，所以不应解除抵押。第三人是受让光大银行债权而对诉争商铺享有权利，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年1月18日，大信公司与光大银行签订了M2001001200号《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，约定光大银行向大信公司最高授信额度为6000万元，有效期限为2001年1月18日至2002年1月18日。双方根据签订的《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，于同年1月19日签订了《抵押合同》，约定大信公司将其所有的位于重庆市渝中区大同路16号女人广场负三层至负二层车库5916.64平方米及负一层至第四层商业用房15187.79平方米抵押给光大银行，并办理了抵押登记。同年1月22日，大信公司在最高授信额度6000万元之内与广大银行签订了《借款合同》，光大银行向大信公司发放了贷款。2003年3月25日，大信公司与光大银行签订了编号为Y200313号《借款合同》，约定光大银行向大信公司贷款80740000元用于“借新还旧”，借款期限为2003年3月28日至2004年3月28日止。为保证《借款合同》的履行，同年3月27日，双方签订了Y200313号《抵押合同》，约定将大信公司所有的现重庆市渝中区大同路16号1幢二层1845.51平方米、三层4929.8平方米的商业用房、负二层2000平方米车库、负二、三层5916.64平方米的车库及负一层1900平方米的商业用房予以抵押，并办理了抵押登记。
2005年6月13日，光大银行向大信公司复函，内容为：“……为了支持你司的销售工作，加快资金回笼，加快归还贷款进度，降低你司的经营成本，现就相关问题复函如下：一、同意你司销售属我行贷款抵押物的“女人广场”第2层和第3层商场；……四、希望你司精心组织，做好宣传，确保销售工作顺利开张。”
2005年10月6日，袁昌玉、王宇轩（合同中称“乙方”）与大信公司（合同中称“甲方”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号商铺，套内面积均为4.06平方米，套内单价为28025元／平方米，总成交金额227563元；甲方应当在2005年10月6日前，将商品房交付给乙方使用。袁昌玉、王宇轩与大信公司还就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，袁昌玉、王宇轩按约向大信公司付清了B3号、B7号商铺购房款227563元，大信公司也将上述商铺交付袁昌玉、王宇轩使用。但是，大信公司未在合同约定期限内为袁昌玉、王宇轩办理所购商铺的房地产权证。
2006年1月9日，大信公司与光大银行又以“借新还旧”的方式签订了编号为M2006000100号的《借款合同》，约定光大银行向大信公司贷款49160000元，贷款期限为2006年1月至2007年1月止等内容。为保证《借款合同》的履行，双方还签订了编号为M2006000100号的《抵押合同》，约定将大信公司所有的位于重庆市渝中区大同路16号平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1505.73平方米、负二层车库2000平方米以及位于临江路89号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产作为抵押物为前述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2007年7月16日，光大银行以其与大信公司于2006年1月9日签订的M20060001000号《借款合同》及《抵押合同》为依据，向重庆市高级人民法院提起诉讼，该院于同年12月12日作出（2007）渝高法民初字第41号民事判决，判决：一、大信公司于本判决生效后十日内偿还中国光大银行重庆民生路支行贷款本金4757万元及利息（截至2007年6月21日，利息为194．288177万元；2007年6月22日起至付清之日期间，按借款合同约定的逾期罚息利率计算利息）；二、大信公司未能在上述期限内偿还上述贷款本息，中国光大银行重庆民生路支行对大信公司位于重庆市渝中区大同路16号平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1179.87平方米、负二层车库2039.38平方米及位于临江路89号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。判决生效后，光大银行向重庆市高级人民法院申请强制执行，该院指定重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”）执行。执行中，东方公司重庆办事处以已与光大银行于2008年4月18日达成债权转让协议为由，双方申请变更申请执行人为东方公司重庆办事处。五中院作出（2008）渝五中执更字第1281号民事裁定，对其请求予以准许。
2011年11月10日，袁昌玉、王宇轩就重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号商铺向五中院提出执行异议，同年11月25日，五中院作出（2011）渝五中法执异字第633号《执行裁定书》，裁定中止对重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号商铺的执行。
另查明，袁昌玉、王宇轩购买的重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号商铺从2001年1月18日的抵押登记之日起，均在每次抵押登记的范围之内。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、购房款收据、（2011）渝五中法执异字第633号《执行裁定书》等证据及原、被告双方和第三人的陈述在卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，二原告与被告大信公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，二原告和被告大信公司均应依照上述合同的约定全面履行各自义务。二原告按合同约定付清了B3号、B7号商铺的全部购房款，大信公司理应在合同约定的期限内为二原告办理所购商铺的房地产权证，但大信公司至今未为二原告办理其所购B3号、B7号商铺的房地产权证，违反了双方合同的约定。
大信公司在取得光大银行同意的情况下出售部分抵押房产，大信公司据此将B3号、B7号商铺出售给原告，尽管大信公司在收取原告房款后未按其与光大银行之间的约定归还相应贷款，但这仅属于大信公司对光大银行违约，光大银行不得以其与大信公司之间的约定来对抗原告取得商铺所有权的权利，其与大信公司应当申请注销诉争商铺的抵押登记。同时，第三人东方公司重庆办事处从光大银行处是受让债权而享有对诉争商铺的抵押权，在转让人光大银行拒绝注销抵押登记的抗辩不成立的情况下，抵押权受让人即第三人东方公司重庆办事处不同意注销诉争商铺抵押登记亦不能成立。因此，被告大信公司应继续履行与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》，为二原告所购房屋办理权属证书。被告光大银行在同意被告大信公司销售涉案商铺后，理应申请注销涉案商铺上存在的抵押登记，以消除为二原告办理所购房屋权属证书的权利障碍。
综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆大信房地产开发有限责任公司、被告中国光大银行股份有限公司重庆分行于本判决生效后立即申请注销重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号商铺的抵押登记；
二、被告重庆大信房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即为原告袁昌玉、王宇轩办理重庆市渝中区大同路16号“女人广场”1幢平街三层B3号、B7号商铺的房地产权证；
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆大信房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 周绍月
二〇一四年九月十五日
书 记 员 陈 琛