陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0821民初347号
原告（案外人）郭子俊，男，汉族，陕西省神木县人。
被告（申请执行人）杨栋，男，汉族，陕西省神木县人。
委托代理人何荣，神木县司法局148法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）贾军，男，汉族，陕西省神木县人。
原告郭子俊与被告杨栋、被告贾军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告郭子俊，被告杨栋的委托代理人何荣，被告贾军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郭子俊向本院提出诉讼请求：依法撤销（2016）陕0821民初246号执行裁定，并终止对位于神木县神木镇钻石王朝小区1单元2604室的强制执行措施。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：贵院受理的被告杨栋与贾军民间借贷纠纷案，已进入执行程序，并作出（2015）神执字第03985-3号执行裁定书，原告得知涉案房屋被查封并拍卖后，即向贵院提出案外人执行异议申请，贵院于2016年12月12日作出（2016）陕0821执异246号执行裁定书，裁定驳回案外人即原告的执行异议。原告在收到执行异议裁定书后，在法定期限内提起诉讼。一、原告为涉案房屋的实际所有人。涉案房屋虽初始预告登记在被执行人贾军名下，但实际是贾军与解小军二人同时购买，约定贾军为神木镇钻石王朝小区3单元502室房屋所有人，解小军为神木镇钻石王朝小区1单元2604室房屋所有人。2010年解小军将此房转让原告，贾军随后就办理了此房屋的神木房预神木镇字第09300760号房屋预告登记证明亲手交给原告，原告即对此房屋进行了装修并入住至今。二、神木镇钻石王朝小区1单元2604室房屋因有按揭贷款尚未办理过户手续，但原告已实际支付大部分房款，并已装修入住。从法律的角度讲，贾军与解小军、原告与解小军之间的房屋转让协议生效并已实际履行，符合《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同效力”的规定。综上，原告对神木镇钻石王朝小区1单元2604室房屋拥有所有权。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组：（2015）神执字第03985号执行裁定书一份、（2015）神执字第03985-3号执行裁定书一份、（2016）陕0821执异246号执行裁定书及送达回证，证明本案房屋被查封后，原告在法定期限内提起诉讼的事实。
第二组：现金缴款单两支、证人证言一份、解小军身份证复印件一份、预购商品房预告登记证一份，证明本案房屋是现金交付房款，本案房屋实际所有人是解小军，且房款也是解小军现金支付的，原告与解小军口头约定将房屋给原告抵债，所以涉案房屋的所有人应是原告的事实。
第三组：装修合同一份，证明解小军将房屋抵债给原告后，原告投资40多万元装修，装修完毕后原告在涉案房屋居住至今的事实。
第四组：神木县美能天然气有限责任公司用户设施交接单一份、元洲公司专用收款收据16支，证明涉案房屋装修完毕后，从2011年开始一直在钻石王朝小区元洲物业管理有限公司缴纳涉案房屋的水、电等费用的事实。
被告杨栋辩称：1、原告的诉讼请求不能成立，原告的第一项请求不符合我国民事诉讼法的规定，不能直接请求撤销该裁定，2、原告主张房屋所有人不能成立，原告自称本案房屋登记的所有人为被告贾军，虽然他们之间有房屋买卖合同，但是不能对抗物权登记，该房屋的所有人仍然为被告贾军，原告不能以买卖合同来排除贾军对该房屋的所有权，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨栋未向法庭提交证据。
被告贾军辩称：因该涉案房屋是本被告购买的，房屋的所有权属于本被告，郭子俊对该房屋不能主张权利，同意执行该房屋。
被告贾军未向法庭提交证据。
本院对原、被告向法庭提交的证据做如下认定：
原告提交的第一组证据能够证明原告得知涉案房屋被查封并进行评估、拍卖后，原告提出案外人执行异议被驳回，原告在法定期限内提起诉讼的事实，予以认定。原告提交的第二组证据虽为复印件，但被告贾军无异议，预购商品房预告登记证载明：神木县神木镇迎宾路中段1幢26层1单元12604房屋预告登记权利人为被告贾军。预告登记时间为2010年5月27日，预告登记证号：神木房预神木镇字第09300760号。确认了该房屋属被告贾军所有，不能够达到原告的证明目的，对其证明目的不予认定。原告提交的第三组证据被告杨栋虽有异议，但该组证据能够证明原告郭子俊装修该涉案房屋后居住至今的事实，予以认定。原告提交的第四组证据神木县美能天然气有限责任公司设施交接单，显示用户登记户名为贾军，神木县元洲物业管理有限公司收款收据能够证明原告郭子俊于2012年12月23日交纳了2012年7月至2012年12月31日物业费、电梯费2239元，交纳电费607元的事实，并缴纳2013年至2016年电费的事实，故本院对原告交纳2012年7月至2012年12月31日物业费、电费及交纳2013年至2016年电费的事实予以认定。
经审理查明：2009年12月28日，被告贾军购买了陕西鼎源房地产开发有限公司开发的位于神木县神木镇迎宾路中段1幢26层1单元12604房屋一套，于2010年5月27日进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为：神木房预神木镇字第09300760号。2011年解小军口头将该涉案房屋以物抵债给原告郭子俊，2011年9月原告即对涉案房屋装修后入住至今。期间原告郭子俊于2012年12月23日交纳了2012年7月至2012年12月31日的物业费、电梯费2239元，交纳电费607元，并缴纳2013年至2016年照明公摊电费及购电费。期间，本案被告杨栋与被告贾军因民间借贷纠纷案经本院主持调解于2015年8月5日作出（2015）神民初字第05467号民事调解书，“被告贾军欠杨栋借款100万元，由被告贾军于2015年9月5日前一次性偿还完毕。原告自愿放弃利息请求。案件受理费6900元，原告杨栋自愿承担。”，被告贾军未履行生效调解书所确定的义务，杨栋申请强制执行，本院于2015年10月12日作出（2015）神执字第03985号执行裁定书，裁定：查封了该涉案房屋。2016年10月6日，本院作出（2015）神执字第03985-3号执行裁定书，评估、拍卖贾军所有的位于神木镇钻石王朝小区1单元2604室（预告登记证号为：09300760）及3单元502室（预告登记证号为：09300512）两套及房屋装修附着物。原告郭子俊得知涉案房屋被查封并拍卖后，即于2016年12月2日向本院提出书面执行异议申请，本院于2016年12月12日作出（2016）陕0821执异246号执行裁定书，裁定驳回案外人即原告的执行异议。原告郭子俊于2016年12月30日在收到执行异议裁定书后，于2017年1月13日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：本案争议焦点：涉案房屋是否属于原告所有，原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告当庭向法庭提供了该涉案房屋的预告登记证，证明该涉案房屋的所有人是被告贾军。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第三十一条规定：“……享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。因此，不动产物权设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件，处分不动产物权应以登记为实现要件。所以涉案房屋所有权预告登记为被告贾军。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三），该权利能否排除执行。本案中，原告称，解小军将涉案房屋以物抵债给原告，可涉案房屋预告登记所有人为被告贾军，案外人解小军无权处分被告贾军的财产。解小军口头将被告贾军的财产以物抵债给原告郭子俊，该以物抵债行为显属无效。原告虽装修该房屋并居住至今，但原告不是涉案房屋的权利人，无权对涉案房屋主张权利，因此，原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二第一款第（二）项规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决驳回诉讼请求”，故原告所持诉讼理由不能成立，其请求本院不予支持。被告杨栋、贾军的辩称理由成立，本院应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告郭子俊的诉讼请求。
案件受理费13800元，由被告贾军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 乔 瑞
审 判 员 吴惠莉
人民陪审员 李林军
二〇一七年七月六日
书 记 员 王 媛