上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第16706号
原告（反诉被告）李帅，男，1967年12月6日生，汉族，住上海市普陀区。
委托代理人赵颖，上海市弘安律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄年桂，女，1956年3月14日生，汉族，住上海市黄浦区。
被告（反诉原告）刘庚生，男，1952年9月11日生，汉族，住上海市黄浦区。
被告（反诉原告）刘寿云，男，1985年9月28日生，汉族，住上海市黄浦区。
上列三被告（反诉原告）共同委托代理人王黎鸣，男，住上海市黄浦区肇周路***弄***号。
第三人肖忠香，女，1980年8月15日生，汉族，户籍地湖南省，现住上海市松江区。
原告李帅诉被告黄年桂、刘庚生、刘寿云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理。之后，黄年桂、刘庚生、刘寿云提出反诉。本案依法适用简易程序，于2015年6月11日公开开庭进行了合并审理。后本案依职权追加肖忠香为本案第三人。后本案依法转为普通程序，于2015年9月1日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李帅的委托代理人赵颖、被告（反诉原告）黄年桂及其与刘庚生、刘寿云的共同委托代理人王黎鸣、第三人肖忠香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李帅诉称，2014年12月10日，肖忠香受黄年桂、刘庚生、刘寿云委托，与李帅签订房地产买卖合同，约定黄年桂、刘庚生、刘寿云于2015年3月4日之前将上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）交与李帅查验，并且在查验后将钥匙交付李帅完成房屋的占有移转，同时办理转让过户手续。后李帅支付了人民币（以下币种同）220万元购房款，余款黄年桂、刘庚生、刘寿云拒绝接受，并向李帅表达不愿意出卖房屋。故李帅诉至法院，要求判令：1、黄年桂、刘庚生、刘寿云将系争房屋过户登记给李帅；2、黄年桂、刘庚生、刘寿云以已付款为本金，按日万分之五的标准支付自2015年3月5日起至实际交房与过户均完成之日止的违约金；3、诉讼费由黄年桂、刘庚生、刘寿云承担。
被告（反诉原告）黄年桂、刘庚生、刘寿云辩称，不同意李帅的诉讼请求。黄年桂、刘庚生、刘寿云从未与李帅签订过合同，合同签订的时间为2014年12月份，而肖忠香的代理权限于2014年7月4日已撤销。黄年桂、刘庚生、刘寿云与李帅从未有过任何解除，也未与中介方有过解除。黄年桂、刘庚生、刘寿云从未收到过李帅的一分钱。系争房屋为黄年桂、刘庚生、刘寿云生活之地，李帅从未实地上门看房，也没有任何人向黄年桂、刘庚生、刘寿云联系过系争房屋的情况，李帅应明知合同签订人非产权人。李帅在黄年桂、刘庚生、刘寿云已经违约的情况下，仍将钱款打入肖忠香账户，黄年桂、刘庚生、刘寿云有理由质疑这场房屋买卖的真实性。故黄年桂、刘庚生、刘寿云提起反诉，要求判令：1、李帅与黄年桂、刘庚生、刘寿云签订的上海市房地产买卖合同无效；2、李帅将房产证归还黄年桂、刘庚生、刘寿云；3、反诉费由李帅承担。
针对反诉请求，原告（反诉被告）李帅辩称，合同应该是有效的。李帅对黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销肖忠香代理权的事情是不知晓的。李帅是按约履行合同，房地产权证不在李帅处。
第三人肖忠香述称，买卖合同应该是有效的。黄年桂、刘庚生、刘寿云有案外债务，所以委托肖忠香卖房的。肖忠香带李帅看过房。房地产权证在肖忠香处。
经审理查明，2013年12月19日，黄年桂、刘庚生、刘寿云以公证委托的形式委托肖忠香办理系争房屋买卖事宜，包括代为签订买卖合同（以不低于300万元的对价出售房产）、收取定金、房地产转让价款、办理过户登记手续、公证手续、办理交房、代为归还银行及其他债权人的借款及抵押注销手续等权限。后黄年桂、刘庚生、刘寿云将系争房屋的房地产权证交给肖忠香。2014年7月7日，黄年桂、刘庚生、刘寿云以公证声明书的形式撤销了对肖忠香的委托。2014年9月24日，浦东新区房地产登记处向黄年桂、刘庚生、刘寿云出具不予补证通知，称黄年桂、刘庚生、刘寿云于2014年9月1日申请补发系争房屋的房地产权证。现由于肖忠香提出异议，根据相关规定不予补发。2014年12月10日，肖忠香作为黄年桂、刘庚生、刘寿云（甲方）的委托代理人与李帅（乙方）签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以316万元的价格将系争房屋出售给乙方。合同第四条约定：甲方于2015年3月4日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年3月4日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2014年12月1日前支付全部房价款的3.164557%计10万元作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2014年12月11日前支付100万元，于2015年2月28日前支付200万元，于2015年3月4日前支付6万元。附件五抵押情况载明：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记薄。2014年12月17日，李帅转账肖忠香120万元。同日，肖忠香向李帅开具一张收据，载明收到李帅装修房款10万元。2014年12月26日，肖忠香转账案外人李朝文504，000元。2014年12月29日，黄年桂、刘庚生、刘寿云将撤销肖忠香的公证书向上海市浦东新区房地产交易中心申请登记。2015年2月17日，李帅转账支付肖忠香32万元。2015年4月13日，李帅转账支付肖忠香572，045元。之后，双方就房屋买卖产生争议。2015年4月，李帅诉至法院，诉请如前。之后，黄年桂、刘庚生、刘寿云提起反诉，诉请亦如前。
另查明，系争房屋上存在两个抵押，分别是：抵押权人为渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行，债权数额为82万元，期限从2009年5月20日至2039年5月19日；抵押权人为王晟焱，债权数额为180万元，债务履行期限从2013年12月17日至2014年2月16日。
审理中，经法院释明，李帅仍坚持自己的诉请。肖忠香已自愿将系争房屋产权证交至法院保管。李帅在第一次庭审中表示其是经中介介绍与黄年桂、刘庚生、刘寿云及肖忠香认识，此后又向法院出具情况说明称其是肖忠香工作单位上海鹏华资产管理集团有限公司的VIP客户，是该公司的业务人员向其推荐了系争房屋。2014年10月，其看中系争房屋后，在一个下午与黄年桂碰了头，黄年桂向其出示了房地产权证、户口本、身份证等。2014年12月10日，其与肖忠香签订了房屋买卖合同，当时肖忠香说大家都是朋友，就不用中介了，请中介打印下买卖合同花不了多少钱。2015年3月4日，黄年桂、刘庚生、刘寿云已经违约。2015年4月13日，其按照合同来付的款。肖忠香表示系争房屋买卖并无中介，之所以上面有中介，是因为让中介去拉了一个合同。其是上海鹏华资产管理集团有限公司的员工，王晟焱原来是公司的理财主管，现在是部门经理，其原来在王晟焱手下，王晟焱借给黄年桂、刘庚生、刘寿云的钱是其经手的，180万元中也有自己的30万元。黄年桂、刘庚生、刘寿云说李朝文的债逼得紧，口头要求其先还掉，所以其还了李朝文504，000元。
以上事实，有公证委托书、公证声明书、房地产权证、房地产登记薄、《上海市房地产买卖合同》、转账凭证、不予补证通知、收据以及李帅、黄年桂、刘庚生、刘寿云、肖忠香的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销肖忠香代理权的日期为2014年7月4日，而肖忠香与李帅签订合同的日期为2014年12月10日，合同签订时肖忠香已无代理权限。根据法律规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效。本案的争议焦点在于肖忠香以代理人名义与李帅签订的合同是否对被代理人即黄年桂、刘庚生、刘寿云发生效力？对此，首先，黄年桂、刘庚生、刘寿云在公证委托肖忠香后将系争房屋的房地产权证交给肖忠香，而在其撤销委托后又向房地产交易中心申请补发产证，可理解为其就房地产权证归还与肖忠香发生纠纷，欲阻止肖忠香在无代理权的情况下处分房屋，而之后肖忠香在明知被代理人黄年桂、刘庚生、刘寿云申请补证的情况下，却直接向房地产交易中心就申请补证提出异议，可推定黄年桂、刘庚生、刘寿云已告知肖忠香代理权已撤销的事宜。其次，从肖忠香陈述来看，系争房屋抵押权人王晟焱的180万元债权中也有其30万元，若黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销了其代理权，其将无法通过出售房屋的形式来及时偿还上述债权，这也能够解释肖忠香在明知黄年桂、刘庚生、刘寿云撤销其代理权的情况下仍出售房屋。最后，李帅在明知系争房屋存在银行及个人两个大额抵押的情况下，却在与肖忠香签订的合同中仅约定了自己的付款时间，对于抵押涤除一事未作任何约定，明显不符合正常的交易习惯。此外，本案需要注意的是，李帅在第一次庭审中表示其是经中介介绍与黄年桂、刘庚生、刘寿云及肖忠香认识，之后第二次庭审中肖忠香表示系争房屋买卖并无中介，之所以上面有中介，是因为让中介去拉了一个合同，此后李帅又向法院出具情况说明称其是肖忠香工作的单位上海鹏华资产管理集团有限公司的VIP客户，是该公司的业务人员向其推荐了系争房屋，前后不相吻合。并且，李帅在情况说明中还提到，黄年桂在2014年10月的一个下午与其碰头并出具了房地产权证，而从庭审得知，系争房屋的房地产权证一直在肖忠香处，黄年桂不可能将该房地产权证出示给李帅。综上，肖忠香在明知无代理权的情况下以黄年桂、刘庚生、刘寿云名义与李帅签订房屋买卖合同，而李帅在交易过程中又非善意且无过失的相对人，故肖忠香的行为并不构成表见代理，现黄年桂、刘庚生、刘寿云明确不予追认肖忠香所签合同，故该房屋买卖合同对黄年桂、刘庚生、刘寿云不发生法律效力。考虑到系争房屋的房地产权证在第三人处，第三人应将该房地产权证返还黄年桂、刘庚生、刘寿云。在法院释明下，李帅仍坚持基于该合同要求黄年桂、刘庚生、刘寿云办理过户登记手续并支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：
一、第三人肖忠香以被告（反诉原告）黄年桂、刘庚生、刘寿云名义与原告（反诉被告）李帅于2014年12月10日签订的《上海市房地产买卖合同》对被告（反诉原告）黄年桂、刘庚生、刘寿云不发生法律效力；
二、第三人肖忠香应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证返还被告（反诉原告）黄年桂、刘庚生、刘寿云；
三、驳回原告（反诉被告）李帅的诉讼请求。
本诉案件受理费32，686元，减半收取计16，343元，反诉案件受理费（已减半收取）16，040元，保全费5，000元，以上共计37，383元，由原告（反诉被告）李帅及第三人肖忠香各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年十月九日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
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