浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第2471号
原告：叶其良。
委托代理人：文云芳、王珊珊。
被告：王晓华。
委托代理人：马惠。
原告叶其良为与被告王晓华租赁合同纠纷一案，于2014年7月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员王丽艳适用简易程序于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告叶其良的委托代理人文云芳、被告王晓华均到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为适用普通程序，并于2014年12月11日、2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告叶其良第二次开庭到庭参加诉讼。原告的委托代理人王珊珊、被告王晓华及其委托代理人马惠后二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年2月10日，原告与被告订立船舶修理店租赁协议，协议约定被告以年租金12600元，向原告租赁位于武原街道汶桥村6组的“顺风”船舶修理店；租赁期间为三年，自2011年2月11日至2014年2月10日；租金支付方式为先付后租。合同还约定了其他有关事项。
合同订立后原告依约将修理店及相关财物交付给被告用于修理店的经营活动。但被告除了支付前二年的租金，拖延支付第三年的租金。为此，原告曾委托律师致函催讨，未获被告理睬。2014年2月10日，原、被告约定的租赁期间届满，被告理应将修理店返还原告，但被告并未依约履行该义务。经原告反复催促，被告至今仍未将修理店予以返还。被告拖延返还租赁标的物，应以拖延返还的期间，按原租金标准向原告支付占有使用费。为维护原告的合法权益，故请求法院依法判令（已变更）：1、被告向原告返还船舶修理店及其财产并将倒塌的船舶修理店恢复原状；2、被告支付拖欠租金12600元；3、被告支付占有使用费5250元（自2014年2月11日起按年租金12600元暂时计算至2014年7月10日，请求判决计算到实际返还修理店之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，其确与原告签订了租赁协议，且已交纳了第一、二年的租金。第二年时，村里称原告收取租金是不合法的，让被告不要向原告交纳租金。被告即向原告表示，待原告与村里将土地问题弄清楚了其愿意支付租金。关于诉状中事实与理由部分。一、合同签订的情况是真实的，但原告所出租的船舶修理店实际上是未经审批的，不具有合法性。二、2012年涉案房屋已有裂缝，且被告已通知原告修理，但原告并未修理。故原告实际在2012年期间就已知晓房屋的状况。三、关于原告要求被告恢复倒塌的修理店的诉请。在租赁关系中，维护和维修租赁物，使租赁物能正常使用是出租方的义务，故原告该诉请无法律依据。另，被告保留要求原告返还2012年至2013年租金的权利。
针对自己的主张，原告向本院提供了以下证据：
1、船舶修理店租赁协议（含财产清单）一份，用以证明原、被告之间达成租赁协议，并约定了租金等条款的事实。
2、律师函一份，用以证明原告曾委托律师致函催讨但未获被告理睬及被告并未支付租赁费的事实。
3、租用土地协议书、收到叶其良租赁费证明各一份，用以证明原告的船舶修理店所租用的土地是合法且有效的事实。
被告质证意见：对证据1，因标的物未经合法审批，故被告认为该租赁协议的效力希望法庭能够审查。对证据2，其确有收到律师函，但与该份律师函不一致，对该份律师函有异议，其已与原告说过，要原告与村里将土地问题搞清楚。且在该律师函中写明了“否则，叶其良将根据《合同法》第九十四条的规定，提前终止与你订立的租赁协议，收回出租财产”，故被告认为在该份律师函中已明确表明了收到律师函的第四日开始原、被告双方的协议已经解除。对证据3，其中关于租用土地协议书的签订日期，经被告向富亭乡汶桥村了解，该份协议的签订时间是1990年。对证明的真实性有异议，签名与正文是分属二个不同人的笔迹。既然租用土地协议书是村里与叶其良签订的，於海荣不属于当事方，他的租赁费证明不能证明相关事实。
本院认证意见：证据1，具有真实性、关联性，且被告对该证据无异议，故本院予以确认。证据2，具有真实性、合法性，对其证据资格本院予以确认，虽被告主张该份律师函与其收到的不一致，但其并未提供其收到的律师函予以佐证，故对被告的辩解不予采信。证据3，对租用土地协议书的真实性本院予以确认，虽被告辩称该协议的签订时间是1990年，但对此被告并未举证予以证明，故对被告的该抗辩不予确认。对该份协议书的证明力将在后文予以阐述。对租赁费证明，该证明正文部分与签名部分笔迹并不一致，且该证明出具的时间为2013年2月2日，即使该证明是真实的，其也仅能证明2013年2月2日前的情况。原告欲以此证明的事实本院不予确认。
针对自己的抗辩，被告向本院出示了下列证据：
1、浙江省农村土地承包经营权出租合同及土地面积图各一份，用以证明原告对涉案土地没有使用权，在出租时即是不合法、不受法律保护以及涉诉土地已由华星村汶桥6组租赁给朱海华、涉案的船舶修理店所在土地包含在该合同内的事实。
2、接处警详情单一份，用以证明原告于2012年在村里通知土地不再租赁给其后，多次至被告处闹事，后被告报警及原告对房屋状况非常了解的事实。
原告质证意见：对证据1，对浙江省农村土地承包经营权出租合同的真实性无异议，但对关联性有异议。该合同仅能证明朱海华与华星村汶桥6组签订了土地租用合同，但该合同并不能证明於海荣与村里签订的租用土地协议书是无效的。至于二份合同同时存在效力是村里的问题，这并不能构成被告不支付租金的理由。对证据2，证据的真实性无异议，但对与本案的关联性有异议。该份接处警详情单并不能证明原告已经知晓船舶修理店存在裂痕，即将倒塌的情形。
本院认证意见：证据1，真实性、合法性本院予以确认。证据2，对该份证据的真实性原告无异议，本院予以确认。但仅凭该证据并不能直接证明原告知晓涉案房屋状况。故对被告据此欲证明的事实不予确认。
本院向双方当事人出示了本院于2014年12月19日就本案所涉房屋进行现场勘察并就与本案相关物品进行盘点勘察所作的询问笔录一份、现场拍摄照片一组、本院对於海荣、孙全英、华星村村民委员会书记所做的笔录、凭据以及个体工商户登记情况各一份。
原告质证意见：对询问笔录、现场照片的真实性无异议。以原告亲自在笔录上的所述为准。对法院所做三份笔录的真实性、合法性没有异议，但是该三份笔录并不能证明於海荣与村里签订的土地协议已经失效，也不能证明叶其良与於海荣之间的租赁关系已经终止。
被告质证意见：对询问笔录及照片的三性均无异议。笔录中说明了一、涉诉房屋是没有合法审批手续的；二、涉诉房屋在2012年年底时就因有裂缝，被告不敢使用，不能使用，且对该说法原告本人当时亦予以了确认，确实该房屋在诉讼前就已倒塌。对於海荣笔录的真实性、客观性、合法性、关联性无异议。该份笔录证明於海荣的土地已于2012年出租给朱海华，原告属无权租赁。关于孙全英的笔录的真实性、客观性、关联性无异议。该份笔录原告租赁给被告土地属无权租赁。关于朱火明笔录的真实性、客观性、关联性无异议。该份笔录证明原告租赁给被告的船舶修理店系违法建筑。关于凭据的真实性、客观性、关联性无异议。证明自2012年1月1日起，本案涉诉土地已经出租给朱海华从事船舶维修。上述证据证明原告诉请无法律依据，属无权租赁。
本院认证意见：对笔录及照片的真实性、合法性、关联性本院予以确认。本院将结合原、被告举证认定相关事实。
据此，本院查明事实如下：
2011年2月10日，原告（作为出租人）与被告（作为承租人）签订船舶修理店租赁协议一份，约定出租人在海盐县武原街道汶桥村6组有一船舶修理店，因经营需要决定对外出租，承租人因业务发展要求，自愿同意承租；租赁时间：从2011年2月11日至2014年2月10日止（三年）；租赁地点：海盐县武原街道汶桥村6组；租赁标的：顺风船舶修理店所有财产包括土地（详见清单）；租赁金额：12600元／年，方式为先交后租。另该租赁协议对双方的其他权利义务作了约定。该租赁协议背面列明了出租人财产清单有：电焊机（bx1-315）1台；氧气瓶3个；煤气瓶1个；24磅锤子1个；3磅锤子1个；12寸活动扳头1个；管子钳大把1把；小钳2把；台钳1台；钻床1台；葫芦4只；拉马1个；废铁400市斤；正品铁300斤；电焊线长度301.60米。
2013年5月3日，原告通过挂号信方式向被告寄送律师函一份，称原、被告之间存在船舶修理店租赁协议（起租时间为2011年2月11日），租金为“先交后租”，但被告仅支付了前二年的租金，已逾期支付第三个租赁年度租金，故要求被告在收到该律师函后三日内将第三年租金12600元支付给原告。否则，原告将根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，提前终止与被告订立的租赁协议，收回出租财产。
另查明，1993年9月17日，富亭乡汶桥村6组（作为甲方）与原告叶其良（作为乙方）签订租用土地协议书一份，约定：“乙方因开办修船业务之需向甲方租用陈家浜口於海荣自留地，面积0.3亩。一、甲方因未调整土地，故乙方暂向於海荣租用，每年付租用费贰佰元整。二、甲方如调整土地，乙方向承包组租用，并一次性付租地费壹仟元整。使用期限为乙方自愿关闭停业，土地无偿归还甲方”，该份协议书下方甲方签章处载明“汶桥6组”并盖有“於仁荣印”。
2012年1月10日，海盐县武原街道华星村汶桥6组（作为甲方）与案外人朱海华（作为乙方）签订了浙江省农村土地承包经营权出租合同一份，约定“甲方愿意将本组的位于陈家木桥河西的东北角旱地1.328亩（其中应生荣0.22亩，应仁金0.3亩，施月祥0.1亩，集体0.708亩）出租给乙方，从事船舶维修。”庭审中，原、被告均确认本案所涉三间房屋的位置均处于前述浙江省农村土地承包经营权出租合同所出租的土地中。原告并未提供其搭建涉案房屋的相关审批手续。
再查明，2014年12月19日，本院对涉案房屋及财产进行了现场勘查。通过现场勘查，对原、被告签订的船舶修理店租赁协议所附财产清单中的财产进行了清点。通过清点，租赁协议所附财产清单中的电焊机（bx1-315）1台、氧气瓶3个、24磅锤子1个、3磅锤子1个、管子钳大把1把、小钳2把、钻床1台、葫芦4只、废铁400市斤以及正品铁300斤，被告均能立即返还给原告，原告可随时拿回该些物品。煤气瓶1个以及电焊线（长度301.60米）已被原告拿走；拉马1个被原告的朋友借走，且原告对此亦知晓。对于12寸活动板头1个及台钳1台，经原、被告确认由被告支付给原告100元作为折抵。现场勘查时，本院向原告释明了其主张的要求被告返还店内财产的诉请实际原、被告已无争议，且原告可随时取回，即双方在返还清单所列财产上不存在争议。对此，原告表示清楚，且无意见。
再查明，在本院对涉案房屋进行现场勘查时，原告在现场勘查笔录中称，其当时仅仅是租赁了一块地，涉案三间房屋系其后来所搭建的。2013年2月份，二十几号左右，其向被告催讨租金时，被告实际还在使用涉案房屋。被告告知原告房屋（最北面一间）有裂缝，要其修理。当时该间房屋墙角上确有裂缝，但具体何时房屋倒塌其不知晓。被告则在笔录中称，其实际使用涉案房屋至2012年底，之后（房屋有裂缝）就未再使用。另，根据现场勘查情况，截止目前，被告仍在使用其中一间房屋（最南侧一间）。此外，於海荣在本院对其所做的笔录中称，目前其所占份额的土地已租给了现在在该处修船的人，而不再是租赁给原告叶其良。孙全英在笔录中称，汶桥6组与朱海华签订的农村土地承包经营权出租合同中所出租的土地中包含了於海荣的0.22亩（计算于集体部分中）。华星村村民委员会书记则表示原告搭建房屋是否经过审批，2005年之前其不知晓，2005年之后并未来审批过。
本院认为，本案的争议焦点一，被告应否要向原告返还船舶修理店。首先，关于原、被告之间签订的船舶修理店租赁协议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，对出租给被告的船舶修理店所涉的三间房屋，原告并未提供相关建房审批手续或其他证据来证明该建房是经过有关部门批准的。其次，关于土地部分。原告于1993年9月17日与富亭乡汶桥村6组签订了租用土地协议一份，约定租用陈家浜口於海荣自留地0.3亩。该份租用土地协议书并未约定明确的租赁期间。然根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故原告的租用土地协议书自2013年9月18日起应是无效的，即原告自此时开始，如并未再签订相应的土地租用协议的，则其无权处分该土地。且根据本院调查情况可知，目前涉案土地已实际租与案外人朱海华。最后，根据双方原本签订的船舶修理店租赁协议，租赁期限截止到2014年2月10日，双方的租赁协议实际已到期。故作为承租人的被告应向原告返还租赁物。租赁期限到期后，原告称被告尚未返还租赁物，且被告对于其已向原告进行到期交接并无举证证明。然而原告搭建房屋并未经过批准，原告是否有权在该土地上搭建房屋其并未证明。但涉案的三间房屋确系由原告搭建，对此，现存的地上构筑物（含北侧已倒塌的一间的建筑材料）被告应予向原告返还。
本案的争议焦点二，被告是否需要将倒塌的船舶修理店恢复原状。根据现场勘查时原告的陈述，其在2013年2月份时已知晓房屋存在裂缝，但并未修缮。然根据相关法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案房屋发生倒塌，其是否系由被告的原因引起或被告故意造成的，对此原告并无证据证明。另，本案所涉房屋的搭建并未经过相应审批，涉案土地能否搭建房屋亦不可知。综上，被告对倒塌的房屋并不负有修护义务。故对原告要求被告将倒塌的船舶修理店恢复原状的诉讼请求不予支持。
本案的争议焦点三，被告是否应向原告支付第三租赁年度的租金及后续的占有使用费。一、首先在庭审中，被告主张原告与村里的土地权属不明确，原告无权出租，故其才不予支付第三年度的租金。然而根据本案中原告的举证，原告于1993年9月17日与富亭乡汶桥村6组签订了租用土地协议。虽该份租用土地协议书期限截止到2013年的9月18日已超过二十年。然而退一步讲，即使原告因与富亭乡汶桥村6组签订的租用土地协议已无效，使得原告无权处分本案租赁物，致使原、被告之间的合同无效，以及原告出租未经批准的临时建筑物，使得其与被告间的租赁合同无效，但是根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故对于被告因土地权属不清而不予支付原告第三年度租金的抗辩，本院不予采信。其次，根据双方签订的《船舶修理店租赁协议》的约定，租赁期限从2011年2月11日至2014年2月10日，租金12600元／年，方式为先交后租。原告实际已支付了前二年（2011年2月11日至2012年2月10日；2012年2月11日至2013年2月10日）的租金。虽庭审中被告表示其实际使用租赁房屋至2012年底，之后就再未使用，但对此其并未提供相应的证据予以证明，且原告对此亦表示否认。根据合同的约定，被告应在第三个租赁年度（2013年2月11日至2014年2月10日）前向原告支付第三年度的租金12600元。原告已于2013年5月3日向被告发律师函催讨租金，且被告亦收到过律师函，但被告至今尚未支付第三年度的租金。再者，被告辩称在原告向其发律师函催讨后其仍未付款，根据律师函的载明，其与原告间的租赁协议应已提前终止，其不需再支付租金。本院认为，虽原告在向被告寄送的律师函中表示“否则，原告将根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，提前终止与被告订立的租赁协议”，但是，被告在未付租金后又未完全搬离涉案房屋，截止至本院现场勘查时，被告仍在使用其中一间房屋。另，被告亦无证据证明其具体于何时不再使用涉案房屋。最后，原告在现场勘查时表示2013年2月份在其向被告催讨租金时已被告知房屋存在裂缝，但其并未予以修缮。综上，被告应向原告支付第三年度的占有使用费，但原告未及时修缮房屋的裂缝，这势必会给被告使用涉案房屋产生一定影响，故第三年度的占有使用费应适当的进行调整。故本院根据双方原本约定的租金标准及案件审理情况，本院酌定第三年度的占有使用费为8000元。二、根据现场勘查的情况，目前三间房屋中被告仍在使用其中一间（最南边）、最北面一间已倒塌（实际无法使用）。被告并未将涉案房屋返还给原告并仍在使用，故被告应向原告支付一定的占有使用费，结合本案的实际情况及原本的租金标准，本院酌定占有使用费为1500元（暂自2014年2月11日计算至7月10日，今后按300元／月的标准计算至被告实际返还地上构筑物之日止）。
另，关于原告主张返还财产的问题。案件审理过程中，通过现场勘查清单，原、被告签订的船舶修理店租赁协议所附财产清单中的电焊机（bx1-315）1台；氧气瓶3个；24磅锤子1个；3磅锤子1个；管子钳大把1把；小钳2把；钻床1台；葫芦4只；废铁400市斤以及正品铁300斤，被告均能立即返还给原告，原告可随时拿回该些物品。煤气瓶1个以及电焊线（长度301.60米）已经被原告拿走；拉马1个被原告的朋友借走，且原告对此亦知晓。对于12寸活动板头1个及台钳1台，经原、被告确认由被告支付给原告100元作为折抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王晓华向原告叶其良返还顺风船舶修理店地上构筑物三间（含最北侧已倒塌一间的建筑材料）；
二、被告王晓华支付原告叶其良2013年2月11日至2014年2月10日期间的占有使用费8000元；
三、被告王晓华支付原告叶其良占有使用费1500元（自2014年2月11日起暂算至2014年7月10日，以后仍按300元／月的标准计算至被告实际返还涉案地上构筑物之日止）；
上述第一、二、三项判决内容，由被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果被告王晓华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、原告可随时自行至被告处取回电焊机（bx1-315）1台、氧气瓶3个、24磅锤子1个、3磅锤子1个、管子钳大把1把、小钳2把、钻床1台、葫芦4只、废铁400市斤以及正品铁300斤，被告于原告取回上述财产的当日另支付原告12寸活动扳头1个及台钳1台的折价款100元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费246元，由原告叶其良负担115元，被告王晓华负担131元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
代理审判员 王丽艳
人民陪审员 陈生华
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 刘春霞
（附页）