湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终1086号上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：黄新慧。被上诉人（原审原告）：贺志荣。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人黄新慧、贺志荣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邝洪波、邓伍军，被上诉人黄新慧、贺志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美世界公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄新慧、贺志荣的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由黄新慧、贺志荣负担。事实和理由：一、美世界房地产公司延期交房并非公司单方面过错造成。施工方自开工不久，就以施工时大部分天气系强降雨雪等恶劣天气为由，拖延工期和增加工程报价。且美世界房地产公司开发的项目位于市中心，郴州市政府为创建全国文明城市，对美世界房地产公司的土方外运时间进行了严格限制（只允许晚上10点至凌晨5点外运土方），导致原本4个月可以完成的工程量，拖延了14个月。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界房地产公司遭遇不可抗力，可以据实延期交房。二、涉案商品房已大幅升值，而延期交房确因客观因素、不可抗力导致，且合同约定了违约金限额为5000元，一审判决没有考量客观因素及黄新慧、贺志荣的损失程度核减违约金，适用法律错误。黄新慧、贺志荣辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。美世界公司不能按时交房不是由于不可抗力，实际是资金短缺，疏于管理，美世界公司的理由纯属推卸责任。黄新慧、贺志荣与美世界公司的合同中明确约定了违约赔偿，并没有过高，美世界公司称违约金过高的上诉理由不成立。黄新慧、贺志荣向一审法院起诉请求：1、美世界公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘B栋14B01住宅房给黄新慧、贺志荣；2、美世界公司支付逾期交付上述房屋的违约金70517元给黄新慧、贺志荣（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3、美世界公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：（一）黄新慧、贺志荣分别于2011年5月11日、2013年5月11日支付537776元、30000元，共计567776元给美世界公司，用于购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中房产一套。2013年5月11日，黄新慧作为买受人、贺志荣作为共有人，共同与美世界公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定购买B幢13层01号房；建筑面积89.5㎡（套内建筑面积为72.54㎡、公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.96㎡）；总房价567776元，由买受人于本合同签订之日一次性付清；出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。（二）因2013年5月11日签订的合同没有合同编号等，无法办理网签，双方于2015年10月6日重新签订一份编号为2013020314B01的《郴州市商品房买卖合同》，房屋坐落由B幢13层01号变更为B幢14层01号；建筑面积由89.5㎡变更为89.39㎡；房屋总价款由567776元变更为567079元。该份合同第九条“交房期限及条件”按照原约定，即：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（四）美世界公司在涉案“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给黄新慧、贺志荣。上述合同约定是2015年10月1日前交付，至2017年6月12日，美世界公司已逾期交房620天，黄新慧、贺志荣请求按照“总房款567079元、每日万分之二”计算违约金。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。双方当事人自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下：（一）黄新慧、贺志荣的第一项诉讼请求应否支持的问题双方当事人均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，黄新慧、贺志荣诉请美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，予以支持。因美世界公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此黄新慧、贺志荣诉请美世界公司交付合格的涉案房屋，不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，黄新慧、贺志荣可另行主张权利。（二）美世界公司应否对黄新慧、贺志荣承担逾期交房违约责任的问题美世界公司辩称其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致，故不应逾期交房违约责任；黄新慧、贺志荣对此不予认可。美世界公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司提出的上述抗辩理由，不予采信。黄新慧、贺志荣依约支付了全部购房款，美世界公司至今未履行交房义务，已逾期一年以上，且美世界公司也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界公司逾期交房已构成违约，黄新慧、贺志荣要求美世界公司承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。（三）美世界公司应支付给黄新慧、贺志荣的逾期交房违约金的确定问题美世界公司辩称黄新慧、贺志荣根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。上述合同约定的计算“逾期交房违约金”和“逾期付款违约金”的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司并未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%，因此美世界公司请求调减违约金，不予支持。美世界公司按每日万分之二支付黄新慧、贺志荣逾期交房期间的违约金为70318元（567079元×0.0002×620天，暂从2015年10月1日计算至2017年6月12日，以后另行计算至涉案房屋交付之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告黄新慧、贺志荣签订的编号为2013020314B01的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黄新慧、贺志荣逾期交房违约金70318元（567079元×0.0002×620天，暂计算至2017年6月12日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告黄新慧、贺志荣的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1563元、财产保全费770元，共计2333元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美世界公司提交三份证据，证据一：《郴州市基建渣土事务中心暂停渣土调运的通知》、《郴州市人民政府关于加强高考期间环境噪声污染监管的通告》，拟证明逾期交房是由于政府政令等因素，不归于美世界公司的责任；证据二：赶集网上下载的同地段商品房租金价格，拟证明黄新慧、贺志荣的诉讼请求过分高于实际损失；证据三：（2018）湘10民终995号民事判决书，拟证明违约金过高，可根据实际损失调整。黄新慧、贺志荣质证认为，对美世界提交的证据均不予认可。证据一不能证明逾期交房是不可抗力造成；证据二赶集网上的租金的地段不能比较，双方签订的合同赔偿金是双方约定，美世界反诉的业主违约金也是按合同约定的；证据三与本案无关。本院认证认为：施工期间政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，故对证据一不予采信。证据二、证据三与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：美世界房地产公司与黄新慧、贺志荣签订的《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条装饰、设备第4项约定：“如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后60天（合理整改期）内出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任。整改期后仍未解决的，出卖人按逾期交房承担违约责任，如买受人不解除合同的，违约金最高不超过5000元”。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定。关于争议焦点一。1、因黄新慧、贺志荣于2013年5月11日，即在合同约定的房屋交付期限届满（2015年10月1日）前已付清全部购房款，美世界公司并未提供证据证实，就逾期付款的违约金的数额及支付期限双方已约定或通知了黄新慧、贺志荣，故美世界公司主张其可依据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定据实延期交房，依据不足，本院不予支持。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，美世界公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，美世界公司主张其逾期交房的其中一个原因是施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，但根据上述规定，其仍应向黄新慧、贺志荣承担违约责任。综上，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点二。1、美世界公司主张的违约金限额系双方在《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条中就房屋交付时装饰、设备不符合约定标准需要整改而导致逾期交房的违约责任所作的约定，而根据美世界房地产公司的主张，其逾期交房的原因系遭遇强降雨雪等恶劣天气、郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间等不可抗力及施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，不属于上述《补充协议》约定的情形，故美世界房地产公司主张本案违约金以5000元为限的理由不能成立，不予支持。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，美世界公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》系美世界公司与黄新慧、贺志荣的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《商品房买卖合同》；该合同明确约定，若黄新慧、贺志荣逾期付款，则应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。可见，合同约定的违约金条款对双方一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确的认知和预见。一审法院依据双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式进行处理符合法律规定。综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1552元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一八年九月三日法官助理黄慧书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。