北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初7681号
原告（反诉被告）：张颖，女，1977年11月24日出生。
委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。
被告（反诉原告）：闫亚芬，女，1979年6月23日出生。
委托诉讼代理人：宋新强，北京市门头沟区王平镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉被告）：赵云，男，1979年7月4日出生。
委托诉讼代理人：王亚兵，北京市三维律师事务所律师。
被告（反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职工。
原告（反诉被告）张颖与被告（反诉原告）闫亚芬、被告（反诉原告）赵云、被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员唐钰担任审判长，与人民陪审员李生陆、人民陪审员张渝江共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张颖及其委托代理人侯年春、被告闫亚芬及其委托代理人宋新强、被告赵云的委托代理人王亚兵、被告链家公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张颖向本院提出诉讼请求：1、判令三被告配合原告履行各方于2016年1月5日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》，协助原告办理位于北京市大兴区黄村镇丽园X区X号楼XXXX室房屋的产权变更登记手续并将房屋交付给原告；2、判令被告赵云、被告闫亚芬支付原告违约金，具体数额以328万元为基数，自2016年4月10日起至被告配合原告办理产权变更登记并交付房屋之日止，按照日万分之五的标准计算；3、诉讼费由被告负担；原告同意一次性支付剩余房屋价款288万元。事实与理由：被告赵云与被告闫亚芬系夫妻关系，在被告闫亚芬同意的情况下，原告于2016年1月5日通过被告链家公司与被告赵云签订《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》，协议约定原告购买赵云、闫亚芬位于北京市大兴区黄村镇丽园X区X号楼XXXX室房屋，协议同时对房屋价款、过户、房屋交付等事项进行了详细的约定。协议签订后，原告按照约定及时向被告支付了定金及首付款等款项，但被告闫亚芬却明确表示拒绝继续履行本合同。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）闫亚芬辩称：1、我并不是适格被告，我没有在合同上签字，并非合同的相对方。2、被告与赵云已经合法登记，诉争房屋的所有权人已经发生变更，故原告与赵云所签订的存量房屋买卖合同已属履行不能。原告诉讼要求变更登记房屋的权属证明与其签订的房屋买卖合同中的权属证明并不相同，根据原告与被告赵云之间的房屋买卖合同指向的房屋所有权证为京房权证兴私字第001376**号，而原告起诉状中主张的房屋不动产登记证号为：京（2016）大兴区不动产权第0020680号，权利人为被告。权属证书号不同，房屋权利人不同，法律关系不同，故张颖依据其与赵云签订的合同主张继续履行合同，于法无据，应予以驳回。
被告（反诉被告）赵云辩称：1、我与张颖在2016年1月签订的诉争房屋的协议，是在我与闫亚芬离婚之前签订的，闫亚芬之所以在协议上签字是由于双方为了离婚才迫不得已签字的。2、我与闫亚芬之间的离婚确实是因为双方感情已破裂而不是为了规避该房屋买卖。3、我与张颖签订房屋买卖合同时，该房屋属于我与闫亚芬夫妻共同财产，合同签订后，我与闫亚芬离婚并将房屋过户至闫亚芬名下，该房屋的所有权已变更为闫亚芬，因此该房屋所有权归闫亚芬，与我无关。本案涉及的房屋买卖合同不应该继续履行。4、关于违约金数额，张颖只支付了40万元房款，且该房款存在第三人处，张颖存在多次未按合同约定付款的违约行为。张颖对是否继续履行合同存在观望态度，其主张的违约金明显过高，存在不合理之处。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉被告）链家公司辩称：对于原告第一项诉讼请求，我公司同意配合。对于第二项诉讼请求，我公司不发表意见。
被告（反诉原告）闫亚芬向本院提起反诉请求：1、解除三反诉被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；三反诉被告承担反诉费。事实与理由：我与赵云因家庭琐事经常吵架，赵云为了想方设法达到与我离婚的目的，于2016年1月5日自行决定将其与我共有的房屋在链家公司的介绍下，与张颖签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》、《融信托管协议》等文件，收到张颖交纳的定金20000元。赵云回家将情况告知闫亚芬，并要求其去链家公司处签订同意出售房屋同意书，闫亚芬予以拒绝。赵云则以将女儿送回老家相要挟，我迫于压力勉强同意配合，后在赵云的胁迫下于2016年2月19日作了委托公证。根据三反诉被告签订的《补充协议》的约定，张颖支付定金的最后期限为2016年1月15日，而其实际支付8万元定金的时间是2月24日，较合同约定日期晚了40天，已构成根本违约；首付款30万元约定应于2016年1月15日支付，但其实际支付逾期40天，构成违约。根据合同约定，买受人逾期付款超过15天的，出卖人有权解除合同。故提起反诉，请求法院支持我的反诉请求。
原告（反诉被告）张颖辩称：1、闫亚芬在反诉状中关于其是受胁迫签订的出售房屋的相关手续的主张未提交相关证据予以说明，依法不能成立，，闫亚芬与赵云在2016年3月31日办理离婚登记手续，二人在离婚时财产已经分割完毕，子女抚养问题也已经达成协议，所以赵云不再具备逼迫闫亚芬的条件，闫亚芬在离婚后，不受逼迫的情况下依旧在配合办理涉诉房屋的出售手续。赵云与闫亚芬之间存在利害关系，二人的口头陈述不能采信。2、本案不符合合同法规定的法定解除条件。3、本案不符合约定解除的条件。2016年1月5日，各方当事人签订的《补充协议》虽约定张颖应于2016年1月15日前将8万元定金及第一笔首付款30万元通过理房通的方式支付给赵云，而赵云和闫亚芬一直拖延时间，导致后续手续无法按时办理，最终导致张颖无法按时将38万元打入托管账户。2016年2月18日，张颖、赵云、北京中融信担保有限公司同时签订两份协议，分别为《融信赎楼协议》、《融信托管协议》，该两份协议证明各方针对38万元的资金托管问题，重新达成了协议，替代了2016年1月5日补充协议的相关约定。我于2016年2月24日将38万元打入指定托管账户。我一直在积极履行自己的义务，不存在违约行为。综上，请求法院驳回反诉原告闫亚芬的全部反诉请求。
被告（反诉被告）赵云辩称：同意解除三方签订的合同，第二项诉讼请求与我没有关系，诉讼费不同意承担。
被告（反诉被告）链家公司辩称：对于第一项诉讼请求，是否解除服从法院判决。对于第二项诉讼请求与我公司无关，我公司作为居间方，并非买卖合同的主体，不同意承担诉讼费用。
经审理查明：2016年1月5日，赵云（出售人）、张颖（购买人）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，张颖购买赵云位于北京市大兴区黄村镇丽园B区9号楼1单元1102室房屋，约定房屋价款（含家具家电、装饰装修和配套设施）328万元；张颖应于2016年1月5日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付给赵云；张颖于2016年1月15日将第二笔定金8万元以理房通托管方式支付赵云。张颖于2016年1月15日将第一笔首付款30万元以理房通托管的方式支付赵云；张颖于产权过户前3日内将第二笔首付款165万元以理房通托管的方式支付赵云。双方于网签后3日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在见批贷函3日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。赵云应自收到全款后3日内自行办理物业交割手续。补充协议第四条关于违约责任约定为：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2016年1月5日，闫亚芬在配偶同意出售证明上签字，内容为：本人闫亚芬是房屋出售人赵云的配偶，本人与房屋出受人共有的房屋位于大兴区黄村镇丽园X区X号楼X单元XXXX室，本人同意房屋出售人出售上述房屋。
2016年1月5日，赵云、张颖、北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》，该合同对中融信公司的服务内同及服务费标准等进行了相关约定。
2016年2月18日，赵云、张颖、中融信公司、链家公司四方签订《融信托管协议》，四方就位于北京市大兴区黄村镇丽园X区X号楼XXXX室房屋交易资金托管事宜达成协议。协议第二条关于资金的托管条款约定：赵云、张颖双方均同意在理房通开设相应账户，授权中融信公司及理房通通过对托管账户进行管理，并按协议约定的条件对托管资金进行划转。张颖将购房款38万元存入托管账户内，张颖最迟应于办理房屋产权转移登记手续（过户）前1个自然日将全部托管资金足额存入托管账户内。同日，赵云、张颖、中融信公司签订《融信赎楼协议》，三方就交易房屋解抵押及垫资事宜做了约定。张颖于2016年2月24日向理房通账户分两笔共计转账38万元。
2016年2月18日，赵云、闫亚芬委托曹宇、张楠、邓丽娟作为代理人全权办理包括代为办理转让位于大兴区黄村镇丽园X区X号楼X单元XXXX室房屋过程中的签署及其他事项。2016年2月29日，赵云、闫亚芬二人对上述《委托书》进行公证。2016年4月6日，闫亚芬书写委托书，委托原因为：委托人名下有位于北京市大兴区黄村镇丽园X区X号楼X层XXXX室房屋的房产现欲出售，因委托人事务繁忙，特委托曹宇、张楠作为代理人全权办理代为办理或注销网签合同等在内的14项事项。委托期限自签字之日起2年内有效。受托人无转委托权。2016年4月6日，闫亚芬对上述委托书予以公证。
2014年11月2日，北京市大兴区人民法院作出（2014）大民初字第12089号民事判决书，对赵云诉闫亚芬离婚纠纷一案判决驳回赵云的诉讼请求。
2016年3月21日，涉案房屋的产权证已变更至闫亚芬名下。2016年3月31日，赵云与闫亚芬签署离婚协议书，双方自愿解除夫妻关系；在共同财产的分配问题上，双方约定夫妻婚后购买的位于北京市大兴区黄村镇丽园B区9号楼11层1-1102室房屋，现值328万元（包含房内装修内附属设施），现尚剩余贷款本金27万元，协商该套房产归闫亚芬所有，鉴于该房产赵云已在链家公司签合同出售，自本协议签字生效之日起，关于本房产以后的所有处理事宜全权由闫亚芬处理完成。赵云有义务自本协议签署之日起配合闫亚芬办理两次解押手续，以及房屋产权变更手续和房屋出售相关手续的办理。双方对离婚后售房款分配约定为：闫亚芬获得228万元，负责尚未还清的房贷27万余元及婚内债务5万元；赵云获得100万元，负责还清赵云以本房产抵押所形成的债务35万元及所产生的借贷利息和用于该房产解押所产生的所有费用，并扣除该房产已签售合同中已取得预付定金2万元，扣除婚内债务5万元和其他债务1万元。2016年3月31日，赵云书写承诺书，内容为：本人收到应得的售房款460900元，不再与闫亚芬有任何财产纠纷。2016年4月10日，闫亚芬向链家公司及赵云出具解除房屋买卖声明，称：“此房为业主现有唯一住房，上有老人，下有孩子，卖了无处居住。该房屋出售时，业主毫不知情，签售房合同时不在现场，只因赵云私自在外借高利贷急需资金周转，并背着业主签订的售房合同，目前已离婚。要求链家公司将售房时赵云所签订的所有原件资料，包括售房合同，全部返还于我，链家公司无权扣留，已多次催要无果。如因未及时返还所造成的损失均由链家公司负责。终止此次房屋出售，不再授权链家公司继续对此房进行出售活动。”
北京市国土资源局大兴分局对涉案房屋出具查询结果，截至2016年12月15日10时40芬，位于北京市大兴区黄村镇丽园X区X号楼X层X-
XXXX房屋产权人为闫亚芬，产权证号京（2016）大兴区不动产权第0020680号，无抵押，无查封。
北京市国土资源局大兴分局对涉案房屋出具查询结果，截至2016年12月15日10时40分，现产权人闫亚芬，现房屋产权证号：京（2016）大兴区不动产权第00206**号，无抵押，无查封。
上述事实，当事人当庭陈述、房产证、买卖定金协议书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、配偶同意出售证明、公证书、委托书、查询结果、《融信托管协议》、《融信赎楼协议》等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，未提交证据承担举证不能的不利后果。闫亚芬称其当时签订同意售房证明系收到赵云胁迫，并非其个人真实意思表示，未提交相关证据，本院结合闫亚芬所签订的配偶同意出售证明、其为出售涉案房屋，于2016年2月18日、2016年4月6日两次委托中介经纪人办理出售房屋的相关事宜并进行公证，另其与赵云在离婚协议中明确将出售房屋所得的房款进行分配的相关约定，综合分析，闫亚芬对于出售房屋系知情且同意的，故对闫亚芬提出的其受到胁迫的主张，不予采信。赵云在取得共有人闫亚芬同意售房的情况下，与张颖在链家公司居间服务下，签订了买卖定金协议书、房屋买卖合同及补充协议，是当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规等强制性规定，属合法有效合同。在交易过程中，涉案房屋确实存在因赵云与闫亚芬二人离婚，双方根据离婚协议的约定，房屋产权由赵云名下转到闫亚芬名下的事实，产权人变动是否影响涉案房屋的交易继续履行是双方争议的焦点。赵云与闫亚芬离婚协议中双方对涉案房屋产权人变更的约定，且明确提出“鉴于男方已在链家签合同出售，关于分房产以后的所有处理事宜全权由女方处理完成。”离婚协议还对328万售房款的分配做了约定。另闫亚芬于离婚后2016年4月6日仍委托中介经纪人办理涉案房屋出售的相关内容，并办理了公证。故本院认为，闫亚芬在其与赵云离婚前、离婚后均有履行赵云与张颖所签购房合同的意思表示，其对赵云与张颖所签购房合同、补充协议及《融信托管协议》、《融信赎楼协议》等合同均是认可并同意的。如仅以合同履行过程中产权人发生变化为由，拒绝履行合同，明显不符合当事人的真实意愿，且违反了诚实信用、公平正义原则。对于赵云、闫亚芬二人提出的张颖未按照约定履行给付房款的义务的主张，根据2016年1月5日补充协议的约定，张颖于2016年1月15日将定金8万元、第一笔首付款30万元以理房通托管方式支付，后在2016年2月18日签订的《融信赎楼协议》、《融信托管协议》中对上述38万元给付时间约定为房屋产权转移登记手续前1个自然日。2016年2月24日张颖将38万元打入指定托管账户的事实，张颖作为买受人未存在违约情形，故张颖主张进行继续履行合同，赵云、闫亚芬、链家公司应配合其办理涉案房屋的产权变更登记手续并将房屋予以交付的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；对原告主张的违约金一项，其主张的数额过高，本院结合双方合同履行情况及赵云、闫亚芬的违约情形、定金数额等情况综合考虑，将违约金酌情调整为10万元。对反诉原告闫亚芬提出的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张颖于本判决生效后七日内给付被告（反诉被告）赵云、被告(反诉原告)闫亚芬购房款2880
000元；
二、被告（反诉被告）赵云、被告(反诉原告)闫亚芬于收到原告（反诉被告）张颖给付的2880000元购房款后，三日内在被告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司的协助下，协助原告（反诉被告）张颖办理位于北京市大兴区黄村镇丽园B区9号楼11层1-1102室房屋的产权变更登记手续，变更登记至原告（反诉被告）张颖名下；
三、被告（反诉被告）赵云、被告(反诉原告)闫亚芬于收到原告（反诉被告）张颖给付的2880000元购房款后，十日内将位于北京市大兴区黄村镇丽园X区X号楼XX层X-
XXXX室房屋腾退并交付原告（反诉被告）张颖；
四、被告（反诉被告）赵云、被告(反诉原告)闫亚芬于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张颖违约金十万元；
五、驳回被告(反诉原告)闫亚芬的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费33040元、反诉案件受理费33040元，由被告（反诉被告）赵云、被告(反诉原告)闫亚芬负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐 钰
人民陪审员
李生陆
人民陪审员
张渝江
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘雪飞