重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初11575号原告：重庆万丰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路251号，组织机构代码70937696-1。法定代表人：谭淑春，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，男，系该公司员工。被告：闫燕，女，1969年8月23日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：闫强（系被告弟弟），住重庆市江北区。原告重庆万丰物业管理有限公司诉被告闫燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告重庆万丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人高春琳，被告闫燕的委托诉讼代理人闫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆万丰物业管理有限公司诉称，原告从2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务，被告系该小区X单元X-X号房屋的业主，家中常住人口在4人以上。被告多年以来拖欠原告大量费用，未缴纳2006年11月至2014年12月期间的物业管理费、水电公摊费、电梯费、水费，期间原告曾向被告多次催缴。物业服务合同中已约定逾期缴纳费用时按应交费用的每日千分之三交纳违约金。原告为维护自身合法权益，请求判令1、被告立即向原告支付2006年11月至2014年12月期间拖欠的物业管理费9727.8元、电梯费5448.8元、水电公摊费686元以及水费1044.2元；2、被告立即向原告支付逾期支付物业管理费、电梯费、水电公摊费和水费产生的违约金16906.8元（按每日千分之三计算，截止至2016年6月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告闫燕辩称，我是万丰小区X-X-X的业主，家中常住人口2人，不清楚2006年11月至2014年12月期间的物业管理费是否缴纳。原告的大部分诉讼请求已过诉讼时效，其与重庆鹏程房地产开发有限责任公司变更前期物业服务合同的行为未经被告同意，与万丰花园业委会签订的物业服务合同未获得业主大会“双过半”的同意，物业合同对被告均不产生法律效力。原告在服务期间未尽合同义务，小区存在乱搭乱建等现象，不应收取物管费，且其主张的违约金基数和标准过高，应调整为同期银行活期存款利率。经审理查明，原告于2001年、2009年、2012年先后与万丰花园小区的开发商、业主委员会签订了《前期物业管理服务合同》和两份《万丰花园物业服务合同》，自2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务。三份合同均约定了物业服务的内容及物业管理费的收费标准。其中，2001年的《前期物业管理服务合同》约定，物业管理费按户型面积计算，50平方米以下每户每月23元，51-70平方米每户每月31元，71-85平方米每户每月40元，86-100平方米每户每月48元，101-120平方米每户每月56元，121-165平方米每户每月71元，166-260平方米每户每月93元，261平方米以上每户每月113元，逾期缴纳物业管理费的按每日应缴费用的千分之三交纳违约金。2009年的《万丰花园物业服务合同》约定，30平方米以下的物业管理费每月每户15元，30-50平方米的物业管理费每月每户23元，其他户型的物业管理费收费标准同前期物业服务合同的约定，但从2009年7月1日开始在该物业管理费收费标准上浮10%收取；商业物业的物业管理费标准为8元/月/平方米；电梯费按月票价格和次票票价的标准收取；丰盈座和丰沛座的水电公摊费4元每户每月、丰泽座和丰润座的水电公摊费5元每户每月、丰登座的水电公摊费7元每户每月；丰泽座和丰润座的二次加压供水费0.54元每立方米，丰登座的二次加压供水费0.79元每立方米；物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日应缴物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2012年的《万丰花园物业服务合同》对上涨后物业管理费的收费标准进行了明确，即30平方米以下每月每户16.5元，31-50平方米以下每户每月25.3元，51-70平方米每户每月34.1元，71-85平方米每户每月44元，86-100平方米每户每月52.8元，101-120平方米每户每月61.6元，121-165平方米每户每月78.1元，166-260平方米每户每月102.3元，261平方米以上每户每月124.3元；物业管理费等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；电梯费按月票价格{[10元（3层）＋0.3元*（N-3）]/人·月，N为楼层数}或次票票价（单上单下每人每次0.3元，上下往返每人每次0.5元）的标准计算；其他收费标准及滞纳金的计算标准与2009年的物业服务合同相同。另查明，被告系位于重庆市江北区建新东路X号万丰花园小区X单元（丰登座）X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为180.52平方米。2014年12月物业服务合同到期后，原告撤离了万丰花园小区。2016年7月13日，原告以被告欠费为由提起本案诉讼，未举示张贴催费通知以及水费具体数额的证据。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《万丰花园物业服务合同》等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告称已进行了催费的告知和通知，并举示了告知和催费通知书，拟证明原告曾在小区公告栏内张贴了告知和催费通知。被告质证后认为没有见到过告知和催费通知。本院认为，原告与涉讼小区的开发商及业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，属合法有效，原告与被告在2001年3月1日至2014年12月31日期间存在物业服务关系。在该期间，原告应依约提供物业服务，被告应依约支付物业管理费等费用。原告未举示2006年11月至2014年12月期间曾向被告催缴欠费的证据，于2016年7月13日将被告诉至本院，其要求的2014年6月30日之前的物业管理费、水电公摊费、电梯费已超过了2年的诉讼时效，对于该部分请求及逾期支付上述费用违约金的主张，本院不予支持。被告虽称原告未尽物业服务合同义务，但未举示证据加以证明，对于被告称原告不应收取物业管理费的抗辩，本院不予采纳。原告未举证证明被告家中的常住人数，对被告称常住人口为2人的抗辩，本院予以采信。根据2012年《万丰花园物业服务合同》的约定，被告每月应缴纳的物业管理费为102.3元，水电公摊费为7元，电梯费为27.8元，2014年7月至2014年12月共计6个月，共计应缴物业管理费613.8元，水电公摊费42元，电梯费166.8元，故对原告有关上述期间物业管理费、水电公摊费和电梯费的请求，对于上述数额的请求部分，本院予以支持，超出该数额部分的请求本院不予主张。被告未依约缴纳物业管理费、水电公摊费和电梯费，应按合同约定承担逾期付款的违约金，现被告认为违约金过高，请求调低，本院综合考虑双方合同履行情况，原告早已撤场，且未及时催收费用等，对原告有关违约金请求酌情主张50元，超出该数额部分的请求，本院不予支持。原告未举证证明水费的具体数额，对其要求支付水费及违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闫燕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司2014年7月至2014年12月期间的物业管理费613.8元。二、被告闫燕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司2014年7月至2014年12月期间的水电公摊费42元。三、被告闫燕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司2014年7月至2014年12月期间的电梯费166.8元。四、被告闫燕于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司逾期交纳物业管理费、水电公摊费和电梯费的违约金50元。五、驳回原告重庆万丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取322元，由被告闫燕负担8元，原告重庆万丰物业管理有限公司负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  王中申二〇一六年十月十一日书 记 员  刘 培