海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第762号
原告洪原伟。
委托代理人李松，海南海大平正律师事务所律师。
委托代理人陈卫国，海南海大平正律师事务所律师。
被告海南玖基房地产开发有限公司。
法定代表人邱严才，总经理。
被告海南省农垦总局招待所。
法定代表人唐明。
委托代理人杜鹃，海南弘纲律师事务所律师。
委托代理人邹永峰，海南弘纲律师事务所律师。
原告洪原伟（以下简称原告）与被告海南玖基房地产开发有限公司（以下简称玖基公司）、被告海南省农垦总局招待所（以下简称农垦招待所）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李松，农垦招待所委托代理人邹永峰到庭参加诉讼，玖基公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月1日，原告与玖基公司签订了《金岭佳苑铺面买卖合同》（实为金岭佳苑铺面），认购由玖基公司与农垦招待所共同开发的位于海口市金垦路XX号“金岭佳苑项目”的1、2、3号铺面。合同约定：1、2、3号铺面建筑面积共约450平方米，单价为9000元／㎡，总价为405万元；合同定金为300万元，玖基公司保证在取得《商品房预售许可证》发出签约通知书15日内，为原告保留该铺面；铺面在取得预售许可证后，玖基公司将以书面通知原告办理商品房买卖手续，原告须在玖基公司通知的期限内到玖基公司制定的地点与玖基公司签订商品房买卖合同；该项目须于2012年9月30日前取得预售许可证，交房日期须于2013年6月30日前交付；本买卖合同适用民法通则的定金罚则。签约当天，原告依约支付了定金300万元，“海南省农垦总局招待所金岭佳苑项目部”出具了收款凭证。但，两被告收讫原告定金后，并未在合同约定的期限内取得商品房预售许可证，亦未依约与原告签署正式商品房买卖合同，更未实际交付房屋。甚至，玖基公司的法定代表人逃匿，且该司名下财产已被多家法院查封。原告以解除合同为由起诉，后经人民法院释明，《金岭佳苑铺面买卖合同》为无效合同，遂变更诉讼请求。原告认为，合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《金岭佳苑铺面买卖合同》的无效系因玖基公司未能依约如期办证所致，故玖基公司应当返还原告已支付款项，并承担因合同无效给原告导致的全部损失。其次，金岭佳苑项目系两被告共同开发建设，所有报建手续均以农垦招待所名义进行，且就原告所支付的购房定金，由农垦招待所金岭佳苑项目部出具相应收款凭证。因此，农垦招待所应当承担连带返还和赔偿责任。综上，原告为维护合法权益，请求人民法院判令：一、确认原告与玖基公司于2012年4月1日签订的《金岭佳苑铺面买卖合同》无效，依法判令玖基公司返还原告300万元及损失147.6万元（损失参照300万元的贷款利息，按同期金融机构贷款基准利率“1年至3年（含3年）贷款”标准的4倍计算，从2012年4月1日起，至实际还清之日止，暂计算至2014年4月1日）；二、农垦招待所就玖基公司应承担的第一项返还和赔偿责任承担连带责任；三、本案的全部诉讼费用（含保全费5000元、公告费3800元）由两被告承担。
被告玖基公司未作答辩。
被告农垦招待所辩称，一、农垦招待所并非《金岭佳苑铺面买卖合同》的当事一方，玖基公司与农垦招待所签订《金岭佳苑铺面买卖合同》并收取定金系玖基公司的个人行为，与农垦招待所无关，农垦招待所不应对此承担民事责任。《金岭佳苑铺面买卖合同》是玖基公司以其单位名义与原告签订的，农垦招待所并不是出卖方之一；原告所交付的定金直接支付至玖基公司的法人账户，而非支付至农垦招待所与玖基公司的共管账户中；收款收据也是由玖基公司自行开具，收据中所盖的“海南省农垦总局招待所金岭佳苑项目部”印章是玖基公司自己刻印的，并非是农垦招待所与玖基公司共同使用的印章；在合同中没有约定农垦招待所的权利和义务；在整个铺面买卖过程中，农垦招待所没有参与。二、《金岭佳苑铺面买卖合同》依法应为无效合同。《金岭佳苑铺面买卖合同》中对于所出卖给原告的铺面，明确注明了“目前尚未取得《商品房预售许可证》”、“目前该栋建筑属于职工集资房”。对于单位职工集资房，根据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件指导意见（试行）》第五项“关于涉保障性住房买卖纠纷”第（三）款“关于单位集资合作建房买卖纠纷”第19条的规定：单位就集资合作建房与不符合集资合作建房对象和不符合经济适用房供应条件对象所签订的单位集资合作建房出售合同而产生的纠纷，合同签订于国务院意见实施（2007年8月7日）后的，应当认定无效，因此而造成的损失按双方过错责任大小分担。三、因合同无效所导致的责任应由原告与玖基公司自行承担。《金岭佳苑铺面买卖合同》明确注明“甲方、乙方对本次买卖铺面的具体情况已充分了解”，并且玖基公司已将其与原告签订的合同作为附件交与了原告，而合同明确约定为了避免造成市场混乱，影响楼盘的整体形象，所有房产由玖基公司销售，必须按国家及省市有关的法规销售，如违反造成的一切后果由玖基公司自负。因此，原告对于其因与玖基公司签订无效的合同所导致的后果与农垦招待所无关是明知的，对于合同无效所造成的损失应由签订合同的双方根据各自的过错承担相应的责任。综上，原告诉请农垦招待所承担连带责任没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，农垦招待所系涉案房屋所处的海口市金垦路XX号地块上的土地使用权人（证号：海口市国用（2012）第004389号）。2009年11月16日，海南省农垦总局作出了《关于总局招待所集资建设经济适用住宅项目立项的批复》，批复：为解决农垦招待所职工住房困难问题，同意农垦招待所集资建设经济适用住宅项目。2010年2月10日，农垦招待所与玖基公司签订了《合作建设经济适用房合同书》，约定双方合作开发金岭佳苑项目。项目类别为经济适用房；合作方式为农垦招待所提供项目与土地，玖基公司负责投入建设资金并组织施工建设，双方按约定比例分配利润，其中一楼商铺按四六分成，农垦招待所四成、玖基公司六成；项目开发以农垦招待所名义进行，双方共同设立项目部，人员由各方派员组成，由玖基公司管理。玖基公司全面负责项目的规划、勘察、设计、报建、招投标、施工、资金投入、房屋销售、税费等具体工作；项目设立专管账户，所有开发建设投资资金、房产销售资金、工程建设资金及相关税费，一律由本账户同一财务管理；双方同时约定所有房产由玖基公司销售，如违反法律法规销售，后果由玖基公司自负。
另查明，2012年4月1日，玖基公司与原告签订了《金岭佳苑铺面买卖合同》（以下简称买卖合同），买卖合同甲方为玖基公司、乙方为原告。买卖合同明确了玖基公司开发的金岭佳苑项目尚未取得《商品房预售许可证》，原告在了解该情况的基础上，自愿购买该项目1、2、3号铺面。铺面总价为405万元；合同定金为300万元。玖基公司保证在取得《商品房预售许可证》发出签约通知书15日内，为原告保留该铺面；铺面在取得预售许可证后，玖基公司将以书面通知原告办理商品房买卖手续，原告须在玖基公司通知的期限内到玖基公司制定的地点与玖基公司签订商品房买卖合同；该项目须于2012年9月30日前取得预售许可证，交房日期须于2013年6月30日前交付；本买卖合同适用民法通则的定金罚则。签约当天，原告依约将300万元定金汇入了玖基公司法定代表人邱严才的账户。玖基公司当日即向原告出具了往来凭证，证实收到款项，往来凭证载明收款人为邱严才，并加盖了“海南省农垦总局招待所金岭佳苑项目部”印章。随后，玖基公司并未在约定的时间内取得商品房销售许可证，直至原告诉至本院时亦未取得该证。
以上事实有《金岭佳苑铺面买卖合同》、银行汇款凭证、《往来凭证》、《批复》、《海口市国用（2012）第004389号国有土地使用证》、《合作建设经济适用房合同书》、《补充协议》、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，足以认定。
本院认为，根据查明的事实，玖基公司与农垦招待所的之间为合作开发房地产合同关系，玖基公司在金岭佳苑项目中的一楼铺面有六成的分成比例，故其对外销售金岭佳苑项目的铺面。原告与玖基公司签订了买卖合同，双方均明确玖基公司尚未取得商品房预售许可证，亦约定了取得该证的时间及取得后具体办理商品房买卖手续、签订正式商品房买卖合同。故原、被告签订的前述买卖合同性质实为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，直至原告诉至本院，玖基公司仍未取得预售许可证，故根据法律规定，买卖合同无效。因买卖合同无效，原告主张玖基公司返还300万元合同款项有事实和法律依据，本院予以支持。
关于合同无效所造成的损失及过错分担，因原告与玖基公司已明确了取得商品房预售许可证的时间，玖基公司能否在诉讼前取得该证是决定合同效力的关键，鉴于玖基公司房地产开发资质的身份，且实际与农垦招待所合作开发了涉案项目，故不能取得预售许可证的责任应归咎于玖基公司，因此导致买卖合同无效的过错应由玖基公司承担。原告主张玖基公司承担损失有事实及法律依据，本院予以支持。合同无效对原告所造成的损失，主要体现在玖基公司对已付300万元的资金占用，本院以此为基础，兼顾合同无效的责任所在及合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法确定由玖基公司每日按已付金额的万分之三为标准向原告偿付损失。原告主张自2012年4月1日起计至玖基公司实际偿清之日，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张按银行贷款利率四倍返还无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张农垦招待所对返还款项及支付损失负连带责任的问题，因原告系与玖基公司签订了买卖合同，收款人为玖基公司法定代表人邱严才，农垦招待未实际收到原告所付款项，且款项是否用于合作开发项目亦无证据证实，故原告的买卖合同相对人系玖基公司。综上，原告要求农垦招待所承担连带责任非但有违合同相对性，且该种情形下是否存在法定的连带责任亦无明确法律依据，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告洪原伟与被告海南玖基房地产开发有限公司于2012年4月1日签订的《金岭佳苑铺面买卖合同》无效；
二、限被告海南玖基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告洪原伟返还300万元合同款项；
三、限被告海南玖基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告洪原伟赔偿损失（损失以300万元为本金，按每日万分之三为标准，自2012年4月1日计至被告海南玖基房地产开发有限公司偿清300万元合同款项之日止）；
四、驳回原告洪原伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费42608元，由被告海南玖基房地产开发有限公司负担36056元，由原告洪原伟负担6552元；保全费5000元、公告费3800元，由被告海南玖基房地产开发有限公司负担；原告洪原伟预缴案件受理费53800元，多出部分不予收取，予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴青良
代理审判员 周慧慧
人民陪审员 张 磊
二〇一四年十一月六日
书 记 员 林一苗