湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民重字第5号
原告施和清，男，1964年4月21日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托代理人周德芳，湖南中思律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人施杰，湖南中思律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告刘峰，男，1967年2月27日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托代理人彭国军，湖南保协律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告雷粤湘，女，1964年3月4日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托代理人刘德惠，湖南信义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告施和清与被告刘峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法适用普通程序进行了公开审理。2013年11月20日作出（2013）安民初字第843号民事判决书，被告刘峰不服上述判决，上诉于常德市中级人民法院。2014年4月21日常德市中级人民法院以原判决遗漏必须参加诉讼的当事人，程序违法为由作出（2014）常民一终字第1号民事裁定书，裁定撤销一审判决发回本院重新审理。2014年5月6日，本院就该案重新立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈波担任审判长，与审判员王修文、人民陪审员李志斌组成合议庭，并依据原告施和清的申请追加雷粤湘为本案被告，于2014年7月10日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。原告施和清的委托代理人周德芳、施杰，被告刘峰及其委托代理人彭国军，被告雷粤湘及其委托代理人刘德惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施和清诉称：2003年1月15日原告与被告双方签订房屋买卖合同，被告将其位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街原食品公司糕点厂门面自西向东第一、二间转让给原告。每间门面长15.3米，宽3.6米，两间共计110.16平方米。买卖价格430000元整。同时合同还约定，五年内转让的门面暂不过户，五年后上述门面若不开发建设，由被告对原告所购门面办理房屋过户，房屋过户所有费用由被告承担。合同签订后，原告按约履行了合同全部义务，二被告虽将所购门面大部分交付给原告占有使用，但却擅自将原告门面登记在二被告名下。至今，合同约定开发期限已过，被告仍不按合同约定为原告办理过户手续，已构成违约。为维护原告的合法权益，请法院依法判令：1、二被告将位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街原副食品糕点厂门面自西向东第一、第二间按合同约定的面积110.16平方米全部交付给原告，由二被告给原告办理房屋过户手续，由二被告承担上述房产过户所产生的一切费用；2、二被告承担违约金129000元；3、二被告承担本案的全部诉讼费用。
原告就其诉称，向本院提交了如下证据：
1、房屋买卖合同及收款收据，拟证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系的事实及原告支付了430000元的购房款的事实；
2、被告刘峰对原告出具的说明以及补充协议5份，拟证明合同约定办理过户手续条件成立后，原告督促被告办理过户手续的事实；
3、水电费收据，拟证明门面由原告购买后，水电费用户登记为施和清的事实；
4、5份租赁合同，拟证明本案所诉门面中部分门面已由被告刘峰交付给原告施和清，并由原告出租的事实；
5、原告施和清与被告刘峰签订的3份房屋租赁合同及被告雷粤湘出具的房屋租金收据，拟证明合同签订前，原告从两被告处租门面的事实；
6、房屋产权证，拟证明原告与被告签订房屋买卖合同在前而房屋登记在后的事实；
7、拍卖成交确认书、房屋买卖契约、房屋转让协议书、抵押存根各一份，拟证明被告刘峰通过拍卖方式取得了本案所诉门面以及其取得该房屋所有权的时间为2003年2月18日，且该房屋目前已抵押给信用社的事实。
被告刘峰辩称，原告施和清与被告刘峰所签房屋买卖合同是一种附条件的合同，双方约定买卖的房屋是待刘峰所有的房产开发以后的门面，实际所收原告430000元是原告的购房定金，房屋买卖中的门面只是暂时出租给原告，定金利息折抵房屋租金，当时所签租赁合同已遗失，仅有补充协议一份。现因原告的原因致使房屋开发不能进行，故合同也应无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘峰为其辩称，向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁补充协议一份，拟证明双方所争议的房屋在没有开发时，原被告双方是租赁关系，开发后才形成买卖关系的事实；
2、孙精华的庭审证词和魏国峰书面证词，拟证明房屋未开发是因原告及承租方不配合，并不是被告刘峰的个人原因造成的事实；
3、房屋产权证，拟证明本案所涉房屋属被告刘峰与其妻子雷粤湘的共有财产的事实。
被告雷粤湘辩称：首先，原告与被告刘峰所签订的《房屋买卖合同》中约定的每间门面长15.3米、宽3.6米的房屋实际并不存在，只有待上述房屋开发后才有符合上述规格的门面，因此，上述房屋买卖合同是符条件的《房屋买卖合同》，条件未成熟，该合同没有法律效力；再者，原告与被告刘峰所签订的《房屋买卖合同》没有征得该房屋的共有人雷粤湘的同意且原告受让房屋行为不符合善意取得，故法院应确认《房屋买卖合同》无效，应驳回原告的诉讼请求。
被告雷粤湘为其辩称，提供以下证据：
1、民事诉状及诉讼费收据，拟证明被告雷粤湘已向安乡县人民法院提起诉讼，请求法院确认原告与被告刘峰签订的买卖合同无效的事实；
2、两被告在中国建设银行贷款抵押的相关文件，拟证明双方争议的房子办理了抵押登记，且雷粤湘根本不知道房屋已买卖的事实。
经庭审质证，对原告提交的证据1，被告刘峰对其真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议，认为该份合同是附条件的合同，开发的条件没有成熟，故合同应确认无效，对于证据中的收款收据，对其真实性、合法性没有异议，便对其关联性有异议，认为不能认定是购房款。被告雷粤湘在同意被告刘峰质证意见基础上同时提出合同约定标的物不存在以及上述房屋买卖合同未经房屋共有人雷粤湘的同意应确认无效的质证意见。本院认为原告提供的证据1内容真实、来源合法，与本案有关联，应予认定。至于该份买卖合同是否有效，430000元收款收据是否认定为购房款，本院将结合全案，作出综合评判。对于原告提供的证据2，被告刘峰对其真实性没有异议，对其合法性有异议，认为买卖合同的标的物在开发前根本不存在，那么任何承诺均无效。被告雷粤湘认为其未参与，对其真实性无法判定。同时认为买卖合同标的物不存在也没有房产证，不存在过户的问题。本院认为原告所提供的补充协议5份，内容真实，来源合法，与本案有关联，是对证据1的一种补充说明，应予采信。对于原告提供的证据3，两被告均认为该份证据与本案无关联。本院认为该证据仅能证明原告是该门面水电户主，与本案无关联，故不予认定。对于原告提供的4、5、6、7份证据，两被告均认为上述证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为以上证据不能达到原告的证明目的，本院认为前述4份证据内容真实、来源合法，与本案有关联应予采信。
对于被告刘峰提供的证据1，被告雷粤湘没有异议，原告对其真实性、合法性均有异议，认为其既无租赁标的，又无租赁租金，不能仅凭补充协议证明原、被告之间存在租赁关系。本院认为原告的质证意见客观、真实，符合情理，对被告提供的证据1不予采信。对于被告刘峰提供的证据2，被告雷粤湘没有异议，原告认为证人魏国峰应当出庭作证；证人孙精华的证言中有虚假证言。本院认为，两证人证言的证明目的是双方争议房屋未开发的原因不是刘峰的过错，其证明目的与本案无关，故不予采信。对于被告刘峰提供的证据3，被告雷粤湘没有异议，原告对此证据的真实性没有异议，但对其合法性有异议。本院对此证据会在之后的本院认为中结合本案的事实，综合分析，作出判断。
对被告雷粤湘提供的证据1、2，被告刘峰表示没有异议，原告对证据1的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为其不能证明什么；对证据2的真实性、合法没有异议，但对其证明目的有异议。本院认为上述证据1、2与本案欲证明的事实并无直接关联，不能证明被告雷粤湘不知道房屋买卖的事实，更不能证明原告与被告刘峰签订的合同无效，故不予采信。
根据上述确认的证据以及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：
2003年1月8日，安乡县蔬菜副食品公司公开拍卖安乡县潺陵糕点厂位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街的房地产。本案被告刘峰竞价成功，并与常德市诚信拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。2003年1月15日，本案被告刘峰与本案原告施和清以及案外人罗金海、ＸＸＸ签订了《房屋买卖合同》。将其尚未取得所有权的原潺陵糕点厂的房屋产权部分转让给本案原告施和清，并收原告房屋款430000元。2003年2月18日，被告刘峰与安乡县蔬菜副食品公司签订了《房屋转让协议》进一步确权。2003年4月23日，刘峰与安乡县蔬菜副食品公司在安乡县房地产管理局签订了房屋买卖契约并进行了登记，至此，本案刘峰取得了前述房地产的所有权。2003年5月9日，刘峰将已取得所有权的相关土地产权登记在其本人名下，将相关房屋产权登记在其夫妻名下。此后，因合同约定的5年开发期已满，本案原告多次要求被告刘峰办理房屋的产权转移手续，但刘峰至今未办理相关房地产证照的转移手续。
根据三方当事人的诉辩主张，本院归纳以下争议焦点：1、本案所争议的《房屋买卖合同》是否是一份附条件的合同，条件消亡是否影响合同效力；2、被告雷粤湘是否是所争议房屋的共有人，未经其同意所签《房屋买卖合同》是否有效。
1、本案所争议的合同是否是一种附条件的买卖合同，条件消亡是否影响合同效力
经过本案庭审，被告刘峰认为买卖合同无效的抗辩理由如下：①以原、被告所签订的《房屋租赁补充协议》一份以及原、被告所签订的《房屋买卖合同》中约定的门面规格与实际规格不符来证明原、被告所签订买卖合同是附条件的合同，条件已消亡，合同应无效。②被告刘峰与原告签订买卖合同时，对买卖的房屋并没有所有权，应确认合同无效。③被告刘峰与原告签了买卖合同未经房屋共有人的同意，应确认合同无效。从本案查明的事实可以得知，被告刘峰在2003年1月8日取得原潺陵糕点厂房地产的购买权后，于同年1月15日与原告签订了“转卖”合同并收购房款430000元。正如合同中所述，其转卖目的是为了“拓宽筹资渠道”。是通过筹资才取得其只有购买权的房屋的实际产权。原、被告所签订的买卖合同以及补充协议5份真实地记载了原告与被告刘峰房屋的买卖情况。上述买卖合同与补充协议并无片言只语提及房屋开发是房屋买卖的前提条件，而被告刘峰提出的《房屋租赁补充协议》既无租赁标的，又无租赁价款，更无其他相关证据佐证，根本不足以推翻前述买卖合同。关于合同约定门面的规格与实际规格不符，本院认为此只是一种合同瑕疵，可以在合同实际履行中补正，不影响合同效力。故被告提出的抗辩理由①不成立。对于被告刘峰提出的抗辩理由②，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，其抗辩理由显然不能成立。被告刘峰提出的抗辩理由③与被告雷粤湘提出的抗辩理由基本一致，本院会在评判下一个争议焦点时再辩法析理。
2、被告雷粤湘是否是房屋的共有人，未经其同意所签《房屋买卖合同》是否有效
根据本院查明的事实，刘峰在转让房屋时，其对所转让的房屋只有购买权并没有所有权，显然，被告雷粤湘也没有所有权，因此，被告雷粤湘以《物权法》的相关规定作出抗辩的理由不能成立。当然，对于被告刘峰所拥有的房屋购买权，被告雷粤湘亦应享有。而两被告购买权的实现是通过转让尚未取得所有权的房屋筹资来实现的（被告转让房屋即收取原告430000元购房款）。对于被告刘峰所作出的有利于夫妻双方的上述处理决定并未侵犯被告雷粤湘的财产权益而是帮助其实现财产权益。对此，本院虽不能肯定被告雷粤湘明知，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条：“……（二）夫和妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，本院认为被告雷粤湘的抗辩理由，不能成立。
综上所述，原告与被告刘峰所签订的《房屋买卖合同》是当事人双方真实意思表示，并由双方当事人签字认可，亦符合被告雷粤湘的利益，合同条款没有违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，且对二被告均有约束力。在合同签订当时，原告即向被告交付购房款430000元，并实际占有和使用了该房屋，至此，本案原告已全部履行了双方约定的义务。而本案被告在合同约定的五年开发期已过后应依照合同约定给原告办理房屋过户手续，并依合同约定，承担房屋过户所需费用。本案被告在原告多次督促下至今仍未按合同履行义务，构成违约，应依合同约定承担违约责任。原告在其诉讼请求中要求被告依合同约定承担购房款30%的违约金，被告未予答辩。本院认为原、被告签订合同后，被告已实际交付房屋，并由原告占有、使用至今且未导致原告无法实现合同目的，故本院酌定由被告承担购房款15%的违约金为宜，即64500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下：
一、被告刘峰于本判决生效后六十日内将位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街，即原副食品糕点厂门面自西向东第一、二间按《房屋买卖合同》约定的面积110.16平米全部交付给原告施和清，由被告刘峰、雷粤湘给原告施和清办理房屋过户手续，并承担过户所需费用；
二、被告刘峰、雷粤湘于本判决生效后十日内向原告施和清支付违约金64500元；
三、驳回原告施和清其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9300元，由被告刘峰、雷粤湘负担7800元，原告施和清承担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 陈 波
审 判 员 王修文
人民陪审员 李志斌
二〇一四年八月二十七日
代理书记员 荣丽丽
附本案适用的法律：
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻>若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。