三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第00053号
原告郭晓云，女。
委托代理人张有智，男。
被告江守宏，又名江守红，男。
第三人三门峡方业房地产开发公司。
法定代表人刘文海，该公司经理。
原告郭晓云诉被告江守宏、第三人三门峡方业房地产开发公司（以下简称方业公司）侵权纠纷一案，本院于2007年11月23日作出（2006）湖民一初字第832号民事判决，江守宏不服，提出上诉，三门峡市中级人民法院于2009年3月11日作出（2007）三民终字第789号民事判决，已经发生法律效力。江守宏仍不服，提出申诉。2012年12月10日，三门峡市中级人民法院决定再审。2013年2月1日，三门峡市中级人民法院作出（2013）三民再字第00009号民事裁定，撤销三门峡市中级人民法院（2007）三民终字第789号民事判决及湖滨区人民法院（2006）湖民一初字第832号民事判决，将该案发回湖滨区法院重审。本院于2014年7月9日作出（2013）湖民一初字第714号民事判决，郭晓云不服，提出上诉，三门峡市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）三民终字第1108号民事裁定，撤销湖滨区人民法院（2013）湖民一初字第714号民事判决，将该案发回湖滨区法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告郭晓云及其委托代理人张有智，被告江守宏到庭参加诉讼。第三人方业公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由，未参加诉讼。本案缺席审理，现已终结。
原告郭晓云诉称：2002年3月7日，原告购买了黄河路北一街坊30号楼4单元2层西户的房屋，并办理了房产证。该房采用按揭贷款方式，在银行设置有抵押权。2003年6月，被告非法住进原告房屋，原告要求被告腾房，被告不予理睬。要求判令被告停止侵权，腾出侵占原告的房屋。
被告江守宏辩称：1、2003年4月13日，被告与方业公司签订商品房买卖合同，购得位于建设路东段方业公司4单元2层西户房屋，支付了房款，装修入住，被告没有违法入住房屋，并非侵权。2、本案争议房屋房产证虽然在原告名下，但其同意方业公司出售。房屋钥匙是经原告同意从其表姐家取得，被告装修房屋原告并未阻止。被告入住时，原告亦未提出异议。因此，原告称被告侵权，不能成立。
第三人方业公司述称：2001年，第三人在黄河路北一街坊建有商品楼，莫新恒买了3套房屋，办房产证时，莫新恒说要贷款，把房产证办到他妻子郭晓云名下。莫新恒首付款也没有交，公司拿出40000元代郭晓云首付。银行与郭晓云签订贷款合同后，公司为郭晓云办理了房产手续。2003年4月，莫新恒打电话给公司说不想要房子了，并说江守宏找他要买房子，双方因3000元没有说成，让公司和江守宏谈。江守宏找到公司后，就与他签订了房产合同，由姜振宇接收房款90000元，并办理了房屋交接手续。2003年4月，江守宏得到房子。2006年5月，郭晓云提起诉讼，已超过了两年的诉讼时效。
经审理查明，2001年11月7日，方业公司（甲方）与郭晓云（乙方）签订了商品房买卖合同，内容为：乙方购买甲方位于本市建设路东段方业商品楼东单元2层西户的房屋一套，面积126.8平方米，房屋价格120000元，按揭贷款承付，2001年11月6日付定金40000元等。2002年2月27日，郭晓云与中国建设银行三门峡分行崤山路支行签订了个人住房借款合同，以购买的房屋抵押，从银行贷款70000元，并对借款合同进行了公证。之后，银行将70000元汇入方业公司账户。2002年3月11日，方业公司（甲方）与郭晓云（乙方）签订了格式合同文本房地产买卖契约，内容为：价格108000元等。同日，方业公司以郭晓云名义交纳了房产的相关费用，三门峡市房产管理局为郭晓云颁发了房屋所有权证（三房权证字第私081**号），银行在该房产证上设定了抵押，该抵押于2012年2月27日注销。2003年4月13日，方业公司（甲方）与江守宏（乙方）签订了商品房买卖合同，内容为：乙方购买甲方位于本市建设路东段方业公司4单元2层西户商品房屋一套，面积125平方米，共计112500元，2003年4月13日付定金90000元，余款待交付房屋办证时一次付清，房屋如有纠纷与乙方无关等。同日，江守宏向方业公司交款90000元，方业公司为江守宏出具了收据。之后，方业公司将房屋钥匙交给江守宏，江守宏对房屋装修后入住。2006年2月24日，郭晓云以特快专递方式致函江守宏，要求江守宏腾出房屋，江守宏拒收，为此，郭晓云诉至本院。
本院审理中，江守宏提交了一份由郭晓云于2003年8月3日签名的条据，内容为：“今收到方业公司退购房款44780元，建行贷款由方业公司还，房产过户手续由我负责提供，方业公司有权卖该房。”欲证明郭晓红已经与方业公司协商一致并同意将本案争议的房屋转卖给其他人的事实。郭晓云对该条据上的签名提出异议，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对条据上“郭晓云”的签名进行鉴定。鉴定结论为：不能认定送检的标称落款日期“2003.8.31”的条据上“郭晓云”署名字迹是郭晓云本人书写。本院审理后，判决：江守宏于判决发生法律效力起三十日内腾出位于本市建设路东段（黄河路北一街坊）方业商住楼4单元2层西户的房屋，交付郭晓云。宣判后，江守宏不服，提起上诉。二审期间，根据江守宏要求重新鉴定申请，三门峡市中级人民法院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对“2003年8月31日涉及金额为：肆万肆仟柒佰捌拾元整”的字条一张，落款处郭晓云签名的笔迹、指纹进行鉴定。鉴定结论：1、落款处“郭晓云”字样与样本中“郭晓云”签名字迹，二者不是同一人所写。2、落款处“郭晓云”字迹上压名指纹不具备检验条件。三门峡市中级人民法院审理后，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，双方矛盾未能得到解决。后，江守宏对该案提出申诉，三门峡市中级人民法院经再审后将该案发回重审。
另查明，方业公司称争议房屋卖给郭晓云时，合同签的房屋价款是120000元，实际价款是108000元。房屋首付款由方业公司支付，郭晓云称是债权折抵了，方业公司对此予以否认。方业公司主张郭晓云授权其卖房，未能提供充足证据（提交了录音资料）。方业公司将争议房屋卖给江守宏时，告知了房产证是郭晓云的。郭晓云在房屋抵押注销（2012年2月27日注销）后，取得了房产证。郭晓云与建行崤山路支行签订个人住房借款合同约定：“贷款70000元；借款期限为2002年2月27日起至2012年2月27日；还款方法：等额本息还款法，每月归还本息金额为743.83元等内容。2003年5月至2006年4月，方业公司以郭晓云名义向银行还了贷款，共计26777.88元。郭晓云称该款项系三角债关系，是方业公司用该款顶账了，但方业公司予以否认。
重审中查明：2003年4月13日方业公司把房屋卖给江守宏后，2003年5月郭晓云即停止向银行偿还贷款，并将还贷的卡片交予方业公司，要求方业公司给予处理。郭晓云归还按揭贷款至2003年4月21日。从2006年3月20日方业公司既未归还银行贷款又不交付房屋，且银行催还款的情况下，郭晓云才开始继续归还贷款，至合同约定的还款期限止。郭晓云总计归还贷款62481.72元。合同约定价格为120000元，实际价格为108000元，其中首付款40000元，贷款70000元。郭晓云称40000元首付款已经归还，其中包括电脑货款8825元抵账，剩余32000元系方业公司欠贺军祥的借款抵顶，并提交2006年7月12日姜振宇出具的欠条一张，载明：“今欠贺军祥现金三万二千元期限一年半，没有利息（如果中间钱宽裕可提前支付一部分），我和贺军祥之间一切手续作废。”契税系方业公司代缴。
庭审中，经本院释明，郭晓云不增加对方业公司的诉讼请求。
本院认为：原告郭晓云与方业公司签订购买位于本市建设路东段黄河路北一街坊方业商住楼4单元2层西户的商品房，并将该房产登记在郭晓云名下，该房屋买卖合同依法成立。但是该房屋首付款40000元系方业公司代缴，契税也系方业公司代缴，郭晓云归还贷款至2003年4月21日，之后将还贷银行卡交给方业公司并拒绝归还贷款长达三年之久，且在江守宏向方业公司支付90000元房款并装修时亦未进行阻拦，在江守宏居住长达三年时间里也从未主张过权利，可以认定为其已经解除了同方业公司的房屋买卖合同，故方业公司有权处理该争议房产，其与江守宏签订的商品房买卖合同是合法有效的。郭晓云自2006年3月20日起的还贷行为，是郭晓云自己认为的合同继续履行行为。实际上其与方业公司的房屋买卖合同在其解除后是不能自行恢复的，必须征得方业公司的同意。本案中方业公司已经将房屋卖给江守宏了，且江守宏实际居住了12年，故郭晓云针对自己的还贷款行为可以向方业公司主张不当得利。郭晓云主张的首付款系电脑货款和姜振宇欠贺军祥的借款抵顶，事实三方未在一起结算，且个人借款未加盖方业公司的印章，故不能证明系方业公司的欠款，与本案无关，本院不予认定，郭晓云或其他债权人可以另行向债务人主张权利。对于郭晓云归还2002年3月至2003年4月的贷款，其可以向方业公司主张权利。综上，郭晓云主张侵权要求江守宏腾房的请求，无事实和法律依据，故本院不予支持。经审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：
驳回原告郭晓云的诉讼请求。
案件受理费2920元，鉴定费1000元，共计3920元，由原告郭晓云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 李 洁
审 判 员 郭爱丽
人民陪审员 乔 莎
二〇一五年十二月一日
书 记 员 姚立恒