上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1014号
上诉人（原审被告）上海财越投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人夏邦越，总经理。
委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱才敏，男，1966年9月20日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人方玉宝，上海市诚建成律师事务所律师。
原审被告陈辉，女，1968年10月2日出生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人上海财越投资管理有限公司（以下简称“财越公司”）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月8日，朱才敏与物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，买下上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权。后朱才敏（卖售人、甲方）与陈辉（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以人民币（以下币种均为人民币）46万元的价格将系争房屋出售给乙方，甲方于2009年7月15日前交房，双方于2009年7月1日前办理转让过户手续；等等。为上述房屋交易，陈辉向银行贷款31万元，银行将该款发放至朱才敏账户。
2015年1月14日，陈辉出具定金收据，载明：收到财越公司购买系争房屋的购房定金5万元，尚欠房款95万元。同年1月15日，财越公司法定代表人夏邦越向陈辉转账95万元，陈辉同日出具房款收据，载明收到财越公司购买系争房屋的购房款95万元。2015年2月9日，陈辉（卖售人、甲方）与财越公司（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过上海青美房地产经纪事务所（以下简称“青美中介”）居间介绍，甲方以100万元的价格将系争房屋出售给乙方，甲方于2015年2月6日前交房，双方于2015年2月28日共同办理转让过户手续；补充条款（一）约定，房屋交易后，陈辉必须在2015年2月13日前撤空屋内一切家具及需要的东西，2015年2月14日起屋内所有的东西全部作弃物由财越公司自行处理；付款协议处为空白。2015年2月28日，财越公司登记为系争房屋房地产权利人。
朱才敏向法院提起诉讼称，其与陈辉之间并无真实的房屋买卖关系，系为取得银行贷款所为，其一家一直实际居住系争房屋。而财越公司从陈辉处买受系争房屋，并未查看房屋实际状况、居住情况等，显属恶意串通。为保护自己的合法权益，故起诉要求确认朱才敏与陈辉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》不成立，陈辉与财越公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陈辉和财越公司将系争房屋恢复至朱才敏名下。
原审法院审理中，朱才敏表示，与陈辉之间的房屋买卖未曾支付过首付款，银行贷款亦由朱才敏偿还，并向法院提供：1、2010年6月至2011年2月的银行存款业务存款凭证，证明以陈辉名义贷款的31万元一直由朱才敏还款，每月1，710元；2、银行存款回单8份，证明2013年7月之后的还贷亦由朱才敏偿还，因朱才敏资金困难，只偿还了银行贷款本金，用来还贷的银行卡亦在朱才敏处；3、陈辉贷款账户还款明细，证明2015年1月15日之前的贷款本息均由朱才敏偿还，陈辉为注销抵押登记，出售系争房屋，于2015年1月16日一次性还清贷款本息331，878.94元。陈辉对证据1、2真实性均不清楚，表示没有偿还过银行贷款，也不清楚还贷的银行卡在何处；因缺席庭审对证据3未予质证。但表示其向朱才敏支付过首付款15万元，并提供收条复印件，原件在贷款银行处。朱才敏对收条真实性无法核实，未收到过该款。财越公司对朱才敏提供的证据1、2真实性均无异议，不清楚朱才敏与陈辉的交易细节，即便朱才敏处存放了凭证的原件，也不代表朱才敏是这些款项的实际支付人；对证据3真实性无异议，该33万余元的还款金额是从财越公司支付的房款中支付的。对陈辉提供的收条真实性无异议。
财越公司表示，从青美中介得知系争房屋出售信息，经陈辉带看后谈好交易价格和具体条款，因陈辉未偿还银行贷款导致房屋被查封，故先将钱款支付给陈辉用于偿还银行贷款，解除查封，再签订买卖合同，签订正式合同。青美中介只打印了买卖合同，没有做其他事项，故未签订居间协议，交易过户均由财越公司与陈辉自行操办。过户当天与陈辉一同至系争房屋处办理交房手续，但房屋内名叫张秀英的人，自称是陈辉的亲戚，不肯开门也不肯搬离。为尽快拿到房屋，后与张秀英协商，为张秀英另外租房，并为其支付2个月的租金共计4，600元，财越公司于2015年3月21日前后拿到系争房屋，现已将系争房屋以95万元出售，因本案查封，故暂停交易。朱才敏表示，张秀英系朱才敏妻子，系争房屋一直由朱才敏及家人居住。2014年11月，陈辉曾带人看房，朱才敏表示房子不卖。直到2015年，财越公司上门表示其已取得房屋产权，且一直骚扰，朱才敏多次报警，后担心产生纠纷影响家人生活，出于保护家人的考虑将房屋交由财越公司占有。
原审法院经审理后认为，根据查明的事实，陈辉自述其购房后未偿还过银行贷款，而根据朱才敏提供的银行存款凭证、回单及还贷银行卡，朱才敏关于在最后一笔贷款清偿前，银行贷款均由朱才敏偿还的表述较为可信，且陈辉登记为产权人后系争房屋一直由朱才敏及家人居住，由此可认定，朱才敏与陈辉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思表示，系为套取银行贷款而签订的虚假合同，应当认定无效，陈辉出售系争房屋的行为构成无权处分。本案的争议焦点在于财越公司是否善意取得系争房屋的所有权。根据我国《物权法》第一百零六条之规定，不动产的善意取得须符合三个条件，即受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、依照法律规定已经登记。根据查明的事实，财越公司与陈辉之间进行的交易，涉及诸多不符合正常交易的情节。首先，虽然买卖合同载明系经中介公司居间介绍，但财越公司自述该中介公司并未参与居间工作，仅仅打印了合同，过户事宜也是双方自行办理；其次，财越公司于2015年1月15日前即已付清100万元房款，但至2015年2月9日才与陈辉签订房屋买卖合同，财越公司亦陈述双方并无其他合同，财越公司在未与陈辉就系争房屋签订任何合同的情况下，即向陈辉付清100万元房款，明显不符合常理；再综合财越公司在交房时为朱才敏家人租房及出售时价格低于购入时价格等因素，法院认为，财越公司并不构成善意取得，其与陈辉签订的《上海市房地产买卖合同》侵犯了朱才敏的合法权益，应认定为无效合同。上述两份合同被确认无效后，财越公司应将系争房屋的房地产权利恢复登记至朱才敏名下，并将房屋返还朱才敏，陈辉应返还财越公司100万元房款，朱才敏返还陈辉房款331，878.94元。陈辉表示其还向朱才敏支付了15万元首付款，但除收条复印件外，无其他证据予以佐证，法院难以采信。
原审法院据此作出判决：一、朱才敏与陈辉就上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陈辉与财越公司就上海市宝山区呼玛四村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、财越公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋的产权恢复登记至朱才敏名下；四、财越公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给朱才敏；五、陈辉于判决生效之日起十日内，返还财越公司房款100万元；六、朱才敏于判决生效之日起十日内，返还陈辉房款331，878.94元；七、朱才敏的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人财越公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与陈辉素不相识，上诉人受让系争房屋时是善意的。系争房屋之前是登记在陈辉名下，双方订立的房屋买卖合同是真实意思表示。上诉人支付了100万元的合理对价，现系争房屋已登记在上诉人名下，故上诉人可以依据善意取得制度合法取得系争房屋所有权。另外，上诉人于2015年4月25日以95万元价格与案外人王烈、严思磊达成了买卖系争房屋合意，故本案应将该两人追加为本案当事人。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人朱才敏辩称：虽系争房屋产权过户至陈辉名下，但该房屋一直由朱才敏一家居住生活。在此情况下，上诉人坚持进行受让，且上诉人在没有办理任何手续的情况下就将款项支付给陈辉等细节完全不符正常房屋交易行为。有理由认为上诉人与陈辉间的款项来往并非是系争房屋房款的支付。另外，如上诉人与案外人的合同关系真实，上诉人可另案进行主张，并不需要在本案中追加当事人。案外人在原审时曾参与过本案的旁听，也从未提出要参与本案的审理。综上，请求维持原判。
原审被告陈辉未作答辩。其在原审时辩称，在其嫂余瑞清的介绍下与朱才敏一同去交易中心，陈辉支付15万元首付款给朱才敏，朱才敏将系争房屋过户至陈辉名下，之后的事情全部由朱才敏和余瑞清办理，房屋亦由朱才敏居住。银行贷款31万元之前由朱才敏偿还，后因朱才敏未归还，银行起诉，陈辉就将房屋出售给财越公司，其他事情均不清楚。两份合同均合法有效，不同意朱才敏的诉请。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，朱才敏与陈辉之间的买卖合同，从贷款以及偿还贷款等细节着手，明显可以判断相应合同为套取银行贷款而签订的虚假合同，应当认定无效。基于陈辉无权处分以及财越公司已登记为系争房屋权利人的事实，以善意作为判断标准，方可确认财越公司应否取得涉案房屋的权利。上诉人称其于2015年1月14日向陈辉支付了5万元加上2015年1月15日前向陈辉账户转账95万元，即为购买系争房屋的房款。但上诉人至2015年2月9日方就系争房屋与陈辉签订房屋买卖合同，财越公司在与陈辉就系争房屋未签订任何买卖合同的情况下，即向陈辉付清100万元房款，明显不符合常理。综观上诉人受让系争房屋的过程，涉及诸多不符合正常交易的情节，故难以认定上诉人构成善意取得。至于上诉人提出其就出售系争房屋与案外人达成合意，要求将案外人追加为本案当事人一节，即便上诉人与案外人达成合意属实，也与本案非同一法律关系，上诉人可另行主张。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，200元，由上诉人上海财越投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年四月十八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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