北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第07685号
原告（反诉被告）:北京市昌平区金属材料公司，住所地北京市昌平区昌平镇北环路6号。
法定代表人:刘海龙，经理。
委托诉讼代理人:张玉泉，北京市奥援律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李云峰，北京市奥援律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：北京嘉世天香海岸洗浴有限公司，住所地北京市昌平区北环路6号。
法定代表人：曾宪同，经理
委托诉讼代理人：韩杰东，北京市易凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明霞，女，1966年12月6日出生，汉族，北京嘉世天香海岸洗浴有限公司员工，住该公司。
原告（反诉被告）北京市昌平区金属材料公司（以下简称金属材料公司）与被告（反诉原告）北京嘉世天香海岸洗浴有限公司（以下简称嘉世天香海岸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金属材料公司的委托诉讼代理人张玉泉、李云峰，被告（反诉原告）嘉世天香海岸公司的委托诉讼代理人韩杰东、王明霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金属材料公司诉称：2012年10月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，依合同约定，原告将位于昌平区北环�地上三层楼房，房屋面积1145平方米，出租被告使用，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止。合同还约定给付租金数额、期限等其它条款，并约定被告逾期30日以上未交纳租金，出租方有权解除合同。合同签订后，被告未按约定向原告支付租金，导致原告与被告诉讼解决。经调解后，被告仍无视法律严肃性，拒绝履行生效法律文书，（详见调解书）现根据合同约定，被告又应于2015年3月31日前交纳半年租金247320元，但被告拖欠至今未交。鉴于上述事实，原告根据相关法律规定及合同约定向被告发出催款通知，但被告仍未交纳。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，特向法院提起诉讼，请求判决：1.要求与被告立即解除原被告双方于2012年10月10日签订的《房屋租赁合同书》；2.要求被告支付2015年3月31日至2016年6月30日房屋租金618300元，2015年房产税15250.47元，2016年房产税15250.47元，共计648800.94元；3.要求被告支付违约金77046元（银行同期贷款利率2倍计算）；4.要求被告立即将承租的房屋腾退；5.诉讼费由被告承担。
被告嘉世天香海岸公司辩称：原告第一项诉求不同意，我们虽然拖欠房租，但不构成根本性违约，根据2015年双方约定的付款日期，我们去缴纳房租，但被拒，故原告不应该以此为由说我们构成根本性违约。原告的第二项诉求在原告所诉期限之内，我们一直使用该房屋，在该期限内不应该我方承担，原告诉求三、四我们不同意。
反诉原告嘉世天香海岸公司诉称，反诉人租赁被反诉人的商业楼，用于洗浴商业经营，租期十年。现双方因租金问题发生争议，被反诉人诉至法院，要求解除租赁合同。
反诉人租赁房屋后，因租期十年，经被反诉人同意后对房屋进行了装修和增建�具体项目包括：1.三层楼顶防水；2.一楼楼前扩建部分；3.配电室的迁移重建；4.整体商业楼楼后下水道的修建；5.商业楼楼后两个化粪池的修建；6.商业楼楼后外挂消防楼梯的修建；7.商业楼楼后三层房屋的增建；8.商业楼（承租部分和扩建部分）一至三层的装修。现被反诉人要求解除租赁合同，给反诉人造成了巨大的经济损失。为此，请求判决：1．被反诉人赔偿租赁房屋的装修及增建部分的经济损失5324101.61元；2.反诉费由被反诉人承担。
反诉被告金属材料公司辩称，关于被告反诉请求对承租期间的房屋装修及添附进行补偿没有任何事实依据和法律依据，应当给予驳回。租赁合同第七条约定：乙方不得损坏房屋设备。改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋有影响的设备，需向有关部门提出报告并经得同意，还需先征得甲方书面同意。退租时另有约定的除�，乙方对甲方房屋进行装修的固定设施及在院内搭建的建筑物一律不得拆除，无偿归甲方所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照情形分别处理；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值损失的，不予支持。本案租赁合同期限未满，现解除合同完全是由反诉人拖欠租金导致，被反诉人无任何违约情形。对反诉人的反诉请求，法院应当依法驳回。
本院经审理查明：2012年10月10日，金属材料公司(以下简称甲方)与嘉世天香海岸公司（以下简称乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方房屋坐落于昌平区城北街道北环路、昌平火�站西；地上为三层楼房，共13间，房屋结构为框架结构；甲方现将该商业楼自西向东第四、五、六间，一至三层，建筑面积1145平方米，出租给乙方；租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止，租期10年；乙方于本合同签订之日向甲方支付合同履行期保证金10万元；租金按半年结算，由乙方每年3月31日和9月30日前分别将其后半年租金交付给甲方；水电费、煤气费、电话费、物业管理费、卫生费及化粪池清掏费、暖气费、房产税、土地税均由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）擅自将租赁的房屋整体转让、转借他人或擅自调换使用的；（2）擅自拆改承租的房屋结�或改变承租房屋用途的；（3）拖欠租金累计达1个月；（4）利用承租房屋进行违法活动的；（5）故意损坏承租房屋的；（6）违反消防、安全规定或存在可能引发事故隐患，拒不整改的；违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金；合同还规定了其他条款。合同签订后，金属材料公司将房屋交付给嘉世天香海岸公司使用至今。自2012年10月1日嘉世天香海岸公司开始拖欠金属材料公司房屋租金。金属材料公司曾于2014年诉至本院，要求嘉世天香海岸公司：1、解除2012年10月10日双方签定的房屋租赁合同；2、支付2012年10月1日至2014年9月30日房屋租金641960元、租赁保证金74005.09元、供暖费47628元、土地使用税1145.02元、房产税14625.09元，共计779363.20元；3、支付违约金71832.75元（按银行同期贷款利率计算）；4、将金属材料公司所属房屋腾退；5、请求诉讼费由嘉世天香海岸公司负担。2014年11月19日，本院做出了（2014）昌民初字第13459号民事调解书，该调解书协议载明：一、嘉世天香海岸公司于2014年11月20日给付金属材料公司租金10万元；二、嘉世天香海岸公司于2015年1月15日前给付金属材料公司租金20万元；若逾期未支付，则被告嘉世天香海岸公司给付金属材料公司违约金五万元；三、嘉世天香海岸公司于2015年3月31日前给付金属材料公司2012年至2015年3月31日前所欠租金及违约金共计747320元；若逾期未支付，嘉世天香海岸公司给付金属材料公司违约金五万元；四、嘉世天香海岸公司声称的已经交付给金属材料公司原经理曹振明的租金35万元的事实被司法机关予以认定，则该笔款项折抵房屋租金；�、双方再无其他争议。案件受理费6156元由嘉世天香海岸公司负担，于2015年3月31日前给付金属材料公司。但嘉世天香海岸公司逾期未能支付上述款项，嘉世天香海岸公司也未支付后续房屋租金。为此，金属材料公司再次将嘉世天香海岸公司诉至本院。
案件在审理过程中，嘉世天香海岸公司提出对其所装修部分进行鉴定，本院依法提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京华建审工程造价咨询事务所有限公司，本院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对嘉世天香海岸公司装修及新建部分进行了造价鉴定。2015年5月31日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司做出了《造价鉴定报告》，该报告载明：装修工程原值5598018.23元，折旧费-1959306.38元；新建部分：（1）砖钢（结构）房屋原值482485.58元，折旧56289.98元；（2）简易房屋原值83300.53元，�旧费-29155.19元；装修工程折旧费按平均年限法计算，本案工程装修竣工后嘉世天香海岸公司使用至今，折旧期从装修竣工后下个月份（2012年10月）至《造价鉴定报告》提交的上个月份（2016年4月），共计42个月，使用年限按照10年（120个月）计算，装修工程折旧费为-1959306.38元，折旧费单独计列；新建部分的房屋耐用年限及折旧费：（1）砖钢（结构）房屋：耐用年限为30-50年，本鉴定根据现场实际情况，对嘉世天香海岸公司主张的新建一层、二层房屋，其耐用年限按下限30年（360个月）考虑，折旧费按平均年限法计算，砖钢（结构）房屋竣工后，嘉世天香海岸公司使用至今，折旧期从装修竣工后下个月份（2012年10月）至《造价鉴定报告》提交的上个月份（2016年4月），共计42个月，折旧费为-56289.98元，折旧费单独计列；（2）简易房屋：耐用年限为10-15年，本鉴定根据现场实际情况，对嘉世天香海岸公司主张的三层简易房屋，其耐用年限按下限10年（120个月）考虑，折旧费按平均年限法计算，简易房屋竣工后，嘉世天香海岸公司使用至今，折旧期从装修竣工后下个月份（2012年10月）至《造价鉴定报告》提交的上个月份（2016年4月），共计42个月，折旧费为-29155.19元。嘉世天香海岸公司支付了鉴定费6万元。经本院多次催促，但嘉世天香海岸公司一直拒不向金属材料公司交付承租房屋。
上述事实，有房屋租赁合同书、本院（2014）昌民初字第13459号民事调解书、造价鉴定报告、汇款凭证等证据及金属材料公司陈述在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人�担不利后果。金属材料公司与嘉世天香海岸公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，《房屋租赁合同书》合法有效。双方当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。
关于金属材料公司要求与嘉世天香海岸公司立即解除原被告双方于2012年10月10日签订的《房屋租赁合同书》一节，由于嘉世天香海岸公司长期无力支付房屋租金至今和正常经营，故本院对于金属材料公司的该项诉讼请求予以支持。
关于金属材料公司要求嘉世天香海岸公司支付2015年3月31日至2016年6月30日房屋租金618300元，2015年房产税15250.47元，2016年房产税15250.47元，共计648800.94元一节，金属材料公司的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于金属材料公司要求嘉世天香海岸公司支付违约金77046元（银行同期贷款利率2倍计算）一节，金属材料公司的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于金属材料公司要求嘉世天香海岸公司将承租的房屋腾退一节，金属材料公司的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于嘉世天香海岸公司反诉要求金属材料公司赔偿租赁房屋的装修及增建部分的经济损失5324101.61元一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；本案出租人金属材料公司拒绝利用嘉世天香海岸公司的装修，且嘉世天香海岸公司在案件审理过程中又拒绝向金属材料公司交付承租的房屋，嘉世天香海岸公司新建房屋及装修部分�处于使用折旧中，折旧准确数额无法确定，故本院对于嘉世天香海岸公司的反诉请求不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和一百四十条判决如下：
一、解除北京市昌平区金属材料公司与北京嘉世天香海岸洗浴有限公司于二〇一二年十月十日签订的《房屋租赁合同书》。
二、北京嘉世天香海岸洗浴有限公司支付北京市昌平区金属材料公司二〇一五年三月三十一日至二〇一六年六月三十日期间房屋租金六十一万八千三百元、二〇一五年房产税一万五千二百五十元四角七分、二〇一六年房产税一万五千二百五十元四角七分，合计六十四万八千八百元九角四分于本判决书生效后十日内�付；
三、北京嘉世天香海岸洗浴有限公司于本判决书生效后十日内支付北京市昌平区金属材料公司违约金七万七千零四十六元；
四、北京嘉世天香海岸洗浴有限公司于本判决书生效后十日内将承租的坐落于昌平区城北街道北环路昌平火车站西，地上三层楼房返还给北京市昌平区金属材料公司；
五、驳回北京嘉世天香海岸洗浴有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千零五十九元，由北京嘉世天香海岸洗浴有限公司负担，于本判决书生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二万四千五百三十四元由北京嘉世天香海岸洗浴有限公司负担，已交纳。
如不服�判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 段连俊
人民陪审员 韩玉林
人民陪审员 王宝珍
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 刘晔龙