海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第36号
上诉人（原审原告）：周爱梅，女，1943年6月22日出生，汉族。
委托代理人：黄卉，海南德银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘先泽，男，1933年6月14日出生，汉族，系上诉人周爱梅的丈夫。
委托代理人：潘向文，女，1977年1月25日出生，汉族，系被上诉人潘先�的女儿。
被上诉人（原审被告）：谭琼梅，女，1952年9月25日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：潘正儒，男，1978年11月21日出生，汉族，系被上诉人谭琼梅的儿子。
被上诉人（原审被告）：潘若芬，女，1980年6月14日出生，汉族，系被上诉人谭琼梅的女儿。
三被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬的共同委托代理人：刘海峰、朱艳春，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人周爱梅因与被上诉人潘先泽、谭琼梅、潘正儒、潘若芬房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2013）秀民二初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员庹军、代理审判员杜蕾参加的合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人周爱梅及其委托代理人黄卉，被上诉人潘先泽及其委托代理人潘向文，被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬及其委托代理人刘海峰、朱艳春到庭参加了诉讼。
原审法院经审理查明：2002年4月17日、8月26日、2003年1月15日，潘先仍（已故）以潘先泽的名义，分别向海南省化肥厂缴付职工集资建房款50000元、22000元、8869.60元，共计80869.60元。2003年12月6日，潘先泽向海南省化肥厂缴付职工集资建房款4793.80元。2006年12月21日，潘先泽向海南省化肥厂申购职工集资房，并与海南省化肥厂签订了一份集资合作建房协议书。同年12月23日，海南省化肥厂同意潘先泽取得位于海口市向荣路1号房屋结构为钢混；总层数6层；房屋类型为三房两厅（建筑面积103.91平方米、建筑安装成本824.40元／平方米；该房建设成本总造价为121200.60元；职工个人出资总额85663.40元）；房号为：C幢106房的购房资格。2007年4月18日，海口市房管局向潘先泽颁发了上述房屋的所有权证书（证号为：海口市房权证海房改字第HK1491**）。2010年6月24日，潘先泽［甲方（卖方）］与潘先仍［乙方（买方）］签订了一份《房地产买卖契约》，该契约约定，甲方将其所有的位于海口市向荣路1号海南省化肥厂宿舍C幢106房出售给乙方，成交价为155865元。甲、乙双方并没有按《房地产买卖契约》履行房产交付和付款义务。后上述房屋的所有权过户到潘先仍的名下（证号为：海口市房权证海房改字第HK1491**）。2004年上述房屋交付使用至今，一直由潘先仍及法定继承人谭琼梅等人居住。2013年9月6日，周爱梅向原审法院提起诉讼。
另查，潘先泽的工作单位为海南省化肥厂，潘先泽系周爱梅的丈夫，系潘先仍胞兄。
再查，潘先仍已故，谭琼梅系潘先仍妻子；潘正儒系潘先仍儿子，潘若芬系潘先仍女儿。
原审法院判决认为：潘先泽为海南省化肥厂的职工，其享有海南省化肥厂职工集资建房C幢106房的权利，同时享有优惠购房的福利。周爱梅与潘先泽系夫妻关系，潘先泽对该房屋的权利也是周爱梅与潘先泽婚姻关系存续期间的共同财产。但是，潘先泽与潘先仍基于同胞兄弟的身份关系，潘先泽同意由潘先仍以潘先泽的名义向海南省化肥厂缴付该C幢106房的集资款，该房屋交付使用至今，均由潘先仍及其法定继承人谭琼梅等居住。在此期间，潘先泽一直未持异议，并且协助潘先仍将上述房产过户到潘先仍的名下，在客观事实上，周爱梅知道或应当知道该房屋的实际所有权人为潘先仍。因此，潘先仍支付购房款占有、使用上述房产，并办理产权登记，是属于法律规定的善意第三人。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未能经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”2010年6月，潘先泽与潘先仍签订的《房地产买卖契约》是双方为办理该房的产权变更登记而签订而非买卖。周爱梅主张潘先泽与潘先仍签订的《房地产买卖契约》无效，理由不成立，应不予以支持。潘先泽抗辩称，其擅自处分夫妻共有财产的行为无效，证据不足，应不予以采纳。谭琼梅、潘正儒、潘若芬共同抗辩称，潘先泽与潘先仍办理房屋产权变更登记的行为合法，应受到法律保护的理由成立，予以采纳。依照《中国人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决：驳回周爱梅的诉讼请求。案件受理费3117元，减半收取1559元，由周爱梅负担。
上诉人周爱梅不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院适用简易程序审理此案属�程序违法。本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人对事实争议较大，且对方当事人多达四位，不应适用简易程序审理。
二、原审法院认定事实不清。原审判决无视周爱梅提交的证据，错误地认定“周爱梅知道或应当知道该房屋的实际所有权人为潘先仍”。1.《海南省职工集资合作建房申请审批表》的时间是2006年，而涉案房屋在2003年已经建成，说明《海南省职工集资合作建房申请审批表》是潘先仍他们一家自己暗箱操作，为了骗取房屋的过户而事后补交的。2.2006年填写《海南省职工集资合作建房申请审批表》的时候，潘先仍一方在“配偶单位审查意见栏”填写的是“配偶无单位”，所盖公章并非周爱梅单位海南省琼剧院，而是海南省化肥厂，字迹也并非潘先泽字迹。因为谭琼梅一方知道，一旦如实填写，就需要加盖周爱梅单位的公章，周爱梅就不会不知道丈夫瞒�自己集资建房的事情。3.该套房产的成本造价为121200.60元，职工集资应交付单位的总房款为85663.4元。而在《海口市房屋所有权转移登记申请书》上填写的转让价格为￥80869.6，《房产买卖契约》上填写的买卖价格为155865.00元。以上文件的价格相互矛盾、漏洞百出，足以证明谭琼梅、潘正儒、潘若芬一方蓄意作假。4.2010年潘先泽和潘先仍签订《房地产买卖契约》进行房屋过户的时候，没有任何人通知涉案房屋的共同共有人周爱梅到场。实际上，由于潘先泽和潘先仍的刻意隐瞒，周爱梅不知道也不可能知道潘先泽将涉案房屋转让给潘先仍。
三、原审判决适用法律错误。《房地产买卖契约》实际是一份虚假合同，目的是双方为了办理该房屋的产权变更登记，双方并未按照合同的约定履行房产交付和付款义务，符合法律规定的恶意串通损害他人利益的行为，不仅损害第三人周爱梅的利益，而且损害集体利益，因为单位集资建设经济适用房是为了解决职工住房困难、改善职工住房条件。《房地产买卖契约》也是一种以合法形式掩盖非法目的的民事行为，是无效民事行为。
涉案房屋系周爱梅和潘先泽在夫妻关系存续期间取得的财产，属于共同共有财产，根据《物权法》的规定，对于共同共有财产的处分须经全体共同共有人同意，根据《合同法》私自处分夫妻共同财产的合同须经权利人追认，该合同才有效。
即使《房地产买卖契约》并非无效，也系可撤销民事行为。《房地产买卖契约》系潘先泽在受欺诈隐瞒的情形下签订，根据法律规定，即使并非无效，也系可撤销民事行为。
原判错误认定潘先仍取得涉案房屋属于善意取得。本案中，潘先仍以欺诈的方式骗得其胞兄潘先泽的签名，并对房屋的另一共同共有人，即周爱梅一直刻意隐瞒�并非善意；且合同约定的价格以及其所称向建房单位支付的房款远远低于市场价格，并非合理的价格，因此潘先仍不具备善意取得的条件。
因此，本案中的《房地产买卖契约》应当是无效合同，谭琼梅、潘正儒、潘若芬应当返还涉案房屋给周爱梅。退一万步说，即使《房地产买卖契约》被认定为有效合同，谭琼梅、潘正儒、潘若芬也应当按照约定足额支付购房款。
综上，请求：1.判决潘先泽与潘先仍于2010年6月22日签订的《房地产买卖契约》无效（或判决撤销潘先泽与潘先仍于2010年6月22日签订的《房地产买卖契约》）；2.如果《房地产买卖契约》被认定为有效合同，谭琼梅、潘正儒、潘若芬应当按照约定足额支付购房款；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人潘先泽答辩称：一、本人隐瞒妻子私自在单位报名要了集资房。当时我三弟潘先仍体弱多病要经常上医院，于是向我提出想在海南省化肥厂居住，这样方便他本人就近看病及得到我七弟潘先法的帮助。出于心疼及照顾三弟潘先仍，也考虑方便他当时的就近看病及得到七弟潘先法的照顾，2002年初本人单位海南省化肥厂通知以职工身份报名购买集资房时，我便刻意隐瞒、私下自己做主，在没有事先告知及征求我的妻子周爱梅的同意下，在海南省化肥厂报名购买了单位集资房。后来我的三弟潘先仍又向我提出他们夫妻双方单位都还没参加过集资建房，将来他们夫妻双方单位任何一方盖集资房时，他们再将他们的集资房指标和房子等交给我作为置换并双方同时完善手续。考虑到海南省很多单位都在集资建房以改善职工的住房困难问题，考虑到是一家人，我便和三弟潘先仍达成了口头协议：将来潘先仍或其爱人谭琼梅所在单位建集资房时，可考虑双方再将各自的房产、指标等进行置换并同时完善手续。
二、潘先泽从来没有表示过要将海南省化肥厂职工集资房卖给三弟潘先仍，更不用说将海南省化肥厂职工集资房指标赠送给三弟潘先仍。当时让三弟潘先仍一家先暂时搬过来居住是为了改善居住条件，方便其治病及相互照顾，当时我们口头约定，如果过段时间他们单位有集资房房产指标、房产也可以考虑置换房产指标、房产并双方同时完善手续。
三、潘先泽并不知道《房地产买卖契约》的内容，我与三弟潘先仍签订的《房地产买卖契约》是虚假合同。谭琼梅、潘正儒、潘若芬一方为骗取涉案房屋所有权而依据的文件自相矛盾、漏洞百出，系刻意造假。2010年，本人已经八十岁，年高体衰，加上多年以来长期饱受糖尿病综合症，糖尿病视网膜病变、双眼白内障等眼疾病，脑梗死、脑萎缩、脑白质疏松等脑疾病，高血压极高危组、冠心病等近十种综合疾病的折磨，早已老眼昏花，反应迟钝，意识不清等，已不是一个完全民事行为能力人，不具备处理诸如房产买卖等重大或复杂事务的能力。尤其是2009年10月到2010年6月期间，这短短的半年时间里，我连续四次病重入院治疗，这段时间几乎都是在医院度过的。而就是在这一非常特殊的情况之下，潘正儒有意绕过我妻子周爱梅和我的几个孩子，径直将几份文件交到我手中并误导我在上面签字，且未明确告知我文件的内容和用途。也即是说，我是在对方有意误导下签的字，卖房并非我的真实意愿，而是受到对方的有意诱导所致。原判认定本人协助潘先仍将房产过户到潘先仍名下，是毫无事实根据的主观臆断。
四、集资房是潘先泽和周爱梅夫妻共同财产。潘先仍一家在其中住了十几年并不能改变其所有权属于潘先泽和周爱梅共有的事实。
五、潘先仍不�于善意取得房屋情形。纵观整个案件发展过程，可以发现潘先仍、潘正儒一方存在多次弄虚作假、刻意误导等违法行为，根本不属善意取得情形。
综上，本人同意周爱梅的上诉请求，恳请法院判决《房地产买卖契约》无效。
被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬答辩称：2001年海南省化肥厂组织集资建房。潘先仍（已经于2012年2月22日过世）向潘先泽提议以潘先泽的名义参加集资建房，并得到了潘先泽的同意。潘先泽将建房指标让给潘先仍参与集资房建设，是化肥厂内上下职工众所周知的事实，周爱梅不可能不知情。之后，潘先仍便分4次以潘先泽的名义向化肥厂支付集资建房款80869.60元。2002年11月，涉案房产竣工并交付潘先仍夫妇使用。潘先仍夫妇接收房屋后，对房屋进行了装修。2003年4月，潘先仍夫妇办“进屋酒”，潘先法邀请了包括潘先泽夫妇在内的亲朋好友到场庆贺。周爱梅还特意送了“红鱼”及果品作为贺礼。当时，潘先泽夫妇与潘先仍夫妇关系良好，经常一起共餐、打牌、互相沟通，节日也相互拜访，相处融洽。
2009年9月，周爱梅在省琼剧院申请购房指标受限。为了申请省琼剧院的购房指标，潘先泽夫妇于当月到潘先仍家中催促潘先仍尽快将涉案房产过户至潘先仍名下，周爱梅夫妇当时还带上海南省化肥厂劳工科主管欧少雄到场。为了方便办理房产过户，潘先泽和潘先仍请评估机构评估了涉案房产的价格作为《房地产买卖契约》的合同价，并于2009年12月14日根据评估价到海口市地方税务局办理了缴税手续。2010年6月24日，潘先泽和潘先仍在房管部门签订了《房地产买卖契约》。之后，潘先泽、潘先仍、潘正儒等一起在房管部门办理了涉案房产的过户手续。从建房、装修、入住到现在，已经时隔10多年，周爱梅不可能毫�知情。
根据周爱梅提交的《退休证》和海南省琼剧院的证明可知，周爱梅曾在海南省琼剧院任舞台化妆师，并于1998年退休。据此可知，2006年12月21日的《海南省职工集资合作建房申请审批表》中“配偶单位审查意见”栏填写的“配偶无单位”的情况属实。其实大家都心知肚明，涉案房产本身就是潘先仍以潘先泽的名义参与集资购建的，潘先泽协助潘先仍到房产登记部门办理过户手续，只是走程序，《房地产买卖契约》也是为了过户的目的而签订，所以没必要把事情搞的那么复杂。周爱梅夫妇的诉讼行为，无疑是借潘先仍已过世且亲戚之间很多事情空口无凭，便想把事情搞乱再浑水摸鱼。潘先泽夫妇不对经办涉案房产建房、装修及过户手续的潘先仍提起诉讼，而是在潘先仍去世后再对其家人提起诉讼的行为，显然是潘先泽夫妇不敢直接面对已依法支付集资建房款的弟弟。事到如今，潘先泽夫妇认为潘先仍已去世，死无对证，于是便想夫妇联手向三被上诉人发难。三被上诉人认为，涉案房屋属于三被上诉人所有，周爱梅的诉求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。周爱梅在一审中未提起足额支付购房款事项，请求二审法院不予受理。
上诉人周爱梅在二审期间提供了两份证据：证据一：黄朝军的证言和潘先法的证言，证明潘先泽没有转让房屋和赠与购房指标的意思表示；证据二：潘向群的证言和潘向文的证言，证明潘先泽没有转让房屋和赠与购房指标的意思表示，周爱梅不知情以及谭琼梅一方恶意隐瞒。经庭审质证，被上诉人潘先泽对周爱梅提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬对周爱梅提供的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，还认为潘向文作为潘�泽的代理人，不能作为证人出庭作证。
被上诉人潘先泽在二审期间提供了两份证据：证据一、潘先泽的四份病历，证明潘先泽于2009年10月份一直住院到2010年6月份，期间刚好是谭琼梅、潘正儒、潘若芬要求潘先泽签订房屋买卖合同和办理房产过户的时间，潘先泽当时的病情和身体状况不具有处理买卖房屋的重大事情的能力；证据二：海南省琼剧院出具的周爱梅的身份证明，证明周爱梅是有工作单位的。经庭审质证，上诉人周爱梅对被上诉人潘先泽提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬对潘先泽提供的证据一的真实性、合法性无异议，关联性和证明力有异议；对证据二的真实性、合法性、关联性、证明力均有异议。
被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬在二审期间提供了三份证据：证据一、海南省房地产转让税收证明书、契税完税证、海南省农业税收缴款书，证明潘先仍缴纳了因办理涉案房产的过户手续所产生的税费；证据二、销售不动产统一发票，证明潘先泽协助潘先仍办理过户，是潘先泽真实意思表示，没有潘先泽的表态不可能开出此发票；证据三、2014年2月27日海南省化肥厂出具的一份《证明》，证明涉案房产实交集资房款共计80869.6元，证明潘先仍向海南省化肥厂缴纳建房集资款的事实。经庭审质证，上诉人周爱梅、被上诉人潘先泽对被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬在二审期间提供的证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。
根据各方当事人的质证意见，本院认证如下：一、对上诉人周爱梅证据的认定：周爱梅提供的证据均属证人证言，根据法律的规定，证人应当出庭作证，另外潘向文作为潘先泽的委托代理人不能再作为证人作证，对周爱梅提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。二、对被上诉人潘先泽证据的认定：潘先泽提供的证据的真实性予以认可，能否证明其诉讼主张，需综合全案事实和其他证据后予以确认。三、对被上诉人谭琼梅、潘正儒、潘若芬证据的认定：谭琼梅、潘正儒、潘若芬提供的证据的真实性、合法性予以认可，能否证明其诉讼主张，需综合全案事实和其他证据后加以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据本案查明的事实，已故的潘先仍于2002年以其胞兄即被上诉人潘先泽的名义向海南省化肥厂申购职工集资房一套并交纳职工集资建房款，后申购的职工集资房C幢106房于2004年向潘先仍交付由潘先仍及其家人占有、使用至今，并办理了房屋产权过户登记手续。上诉人周爱梅虽称其对丈夫潘先泽将单位职工集资房购房指标给胞弟潘先仍使用的事不知情，但周爱梅作为潘先泽的妻子在长达近十年之久的时间里对此事不知情不符合常理，且周爱梅无法提供充分的证据证明其对此事不知情，潘先泽对此事也从未提出过异议。因此，原审法院根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条之规定，认定潘先仍属于善意第三人取得涉案房屋产权并无不妥。上诉人周爱梅关于请求确认潘先泽与潘先仍于2010年6月22日签订的《房地产买卖契约》无效的主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于周爱梅在二审提出的撤销潘先泽与潘先仍于2010年6月22日签订的《房地产买卖契约》或者如果《房地产买卖契约》被认定为有效合同，谭琼梅、潘正儒、潘若芬应当按照约定足额支付购房款的上诉请求的问题，属周爱梅作为原审原告新增加的独立的诉讼请求，经本院调解无效，周爱梅可以另行�诉。被上诉人潘先泽辩称，谭琼梅、潘正儒、潘若芬在潘先泽住院期间要求潘先泽签订房屋买卖合同办理房产过户手续，潘先泽当时不是一个完全民事行为能力人，不具备处理房产买卖等重大事务的能力。本院认为，潘先泽作为一个成年人应当对自己的民事行为负责任，如果潘先泽认为自己在协助潘先仍办理房屋产权过户期间不具备完全民事行为能力，潘先泽应当申请司法鉴定，仅凭住院病历证明其当时不具备完全民事行为能力没有法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3117元，由上诉人周爱梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 琼
审 判 员 庹 军
代理审判员 杜 蕾
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 韩青妮