北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第20606号
原告马新海，男，1976年3月14日出生。
委托代理人蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。
被告胡斌，男，1976年4月6日出生。
委托代理人马虹，北京市金栋律师事务所律师。
第三人北京金晟伟业房地产顾问有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街1号院10号楼3层0328号。
法定代表人刘佳佳，总经理。
原告马新海（以下简称原告）与被告胡斌（以下简称被告）、第三人北京金晟伟业�地产顾问有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡大伟，被告的委托代理人马虹，第三人的法定代表人刘佳佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月1日，我与被告授权委托的第三人签订《房屋租赁合同》，约定我向被告承租其自有的北京市朝阳区X号X层X室房屋（简称涉案房屋），用于居住、注册和办公，租期为2013年12月1日至2014年11月30日，租金季付，为13500元。合同同时约定，被告提供必要证明配合我办理承租房屋内公司注册手续，如因被告原因造成我方在合同签订后三个月内不能完成承租房屋内公司注册，我方有权解除合同，被告应当退还我全部已缴纳租金和押金，并支付我方相当于三个月租金数额的违约金。合同签订后，我方依约支付了三个月的租金13500元、押金4500元并支付38500元对涉案房屋进行了装修。在此后的注册过程中，因被告不能出具涉案房屋的所有权证书，导致无法进行注册。我认为被告的行为已经构成违约，故诉至法院，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求被告返还我方已付租金和押金共计18000元，同时要求被告支付我方违约金13500元，并赔偿我方装修费用38500元。
被告辩称：原告所述的合同并非我签署，因此其起诉我主体不适格。我与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋租与第三人，并与其约定了租期为2013年7月1日至2015年6月31日。原告所述的合同系第三人与之订立，其所支付的款项也均系第三人收取，故相应责任应当由第三人承担，故对其全部诉讼请求，我方均不予认可。
第三人述称：我方与被告之间签订有房屋出租代理合同，且被告为我方出具了出租房屋的授权委托书。我方持该授权委托书与原告签订了《房屋租赁合同》，并收取了原告支付的租金、押金等款项，但并未将收取的款项支付被告，而是依照与被告之间的房屋出租代理合同约定向其支付款项。在合同履行过程中，因为被告未能提供涉案房屋的所有权证书，导致原告无法办理公司注册手续，原告遂不再向我方支付后续租金，我也就没有再向被告支付租金。我方认为《房屋租赁合同》的双方是原被告，责任应当由双方自行承担，因此本案与我方无关。
经审理查明：涉案房屋系被告作为买受人，向建设方北京中弘投资有限公司购买，但被告尚未取得该房屋的所有权证书。2013年4月10日，被告与第三人订立《北京市房屋出租代理合同》，约定第三人以被告名义出租涉案房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，同时代被告收取租金；房屋用途为居住、注册、办公；出租�理期为2013年7月1日至2015年6月31日；被告将涉案房屋交付第三人后，无论房屋出租与否，第三人均应按约定的租金标准每季度6250元向被告交付租金。同日，被告还为第三人出具《授权委托书》，委托第三人全权代理出租涉案房屋，并代理其收取租金、水电燃气等费用。合同签订后，被告将涉案房屋交付第三人控制。
2013年10月1日，第三人代理被告与原告订立《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租涉案房屋，用途为居住、注册、办公，租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月4500元、押金4500元，支付方式为按季度支付。合同同时约定，被告提供必要证明配合原告办理承租房内公司注册手续，如因被告原因造成原告在合同签订后三个月内不能完成承租房内公司注册，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部已交纳的租金和押金，并支付给原告相当于三个月�金数额的违约金；被告同意原告在租赁期间内，在不改变房屋主体结构的前提下对涉案房屋进行装修，合同到期后，装修部分归被告所有，如因被告原因原告依法依约提前解除合同，被告应对原告的装修进行全额赔偿。合同签订后，第三人将涉案房屋交付原告使用，原告亦依约向第三人支付了2013年12月1日至2014年3月1日的租金13500元及押金4500元，并投资对涉案房屋进行了装修。此后，原告并未继续支付租金。
在《房屋租赁合同》履行过程中，因注册存在障碍，致使合同履行发生争议。2014年7月10日，原告搬出涉案房屋并将涉案房屋交还第三人。此后，第三人将涉案房屋另租他人居住使用，并收取租金。
庭审中，原告主张系被告未能提供涉案房屋的所有权证书，导致其注册行为受阻，进而造成其合同目的无法实现。被告则表示其在与第三人订立《北京市房屋出租代�合同》时明确告知了第三人其尚未取得房屋所有权证书。第三人对此表示认可，但称其根据对房屋所在小区情况的了解，到了2013年12月时即可以取得所有权证书，且事后并不清楚被告是否已经办理了房屋所有权证书，遂在与原告订立《房屋租赁合同》过程中并未向原告告知。另，对于原告装修涉案房屋的投入费用，双方存在争议，原告对此申请进行评估，但于其后撤回了评估申请，仅就其主张之数额提交了手写的装修协议及收据佐证。被告对此未予认可。
现原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，被告和第三人均表示同意。原告要求被告返还其所交纳的租金和押金，并承担相应违约和赔偿责任，被告不予认可，认为其非《房屋租赁合同》主体，相应责任不应当由其承担。第三人则表示被告系《房屋租赁合同》主体，应当承担相应责任。
上述事实，有《北京市商品�预售合同》、《北京市房屋出租代理合同》、《房屋租赁合同》、当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，被告与第三人订立之《北京市房屋出租代理合同》明确约定了第三人代理被告出租涉案房屋的委托事由，且被告一并向第三人出具了《授权委托书》对外证明了第三人的代理出租权限。第三人据此以被告名义与原告订立《房屋租赁合同》。该合同能够约束原告与被告。合同中明确约定了原告在注册不能情形下的合同解除权及被告所应承担的相应责任，被告应当依约履行。根据本案查明的事实，第三人在订立合同时未将涉案房屋尚未办理所有权证书的重要事实向原告披露，导致原告在合同履行过程中办理注册手续受阻，进而影响了合同目的的顺利实现，对此负有过错，被告作为委托方和合同相对方，应当依照约定对此承担责任，故对于原告要求解除合同之请求，本院予以支持，对于原告要求被告返还已交纳租金、押金并承担违约金的请求，本院亦予以支持。
对于原告主张的装修费用损失，因原告未能对其主张之数额充分举证，且在合同履行过程中自行与第三人进行了房屋交接，导致无法认定装修实际价值，故本院对其请求无法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告马新海与被告胡斌于二〇一三年十月一日订立的《房屋租赁合�》；
二、被告胡斌于本判决生效后七日内，返还原告马新海所交纳的租金一万三千五百元、押金四千五百元；
三、被告胡斌于本判决生效后七日内，支付原告马新海违约金一万三千五百元；
四、驳回原告马新海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由原告马新海负担962元（已交纳），由被告胡斌负担588元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 刚
代理审判员 张 晶
人民陪审员 张 宪
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 贾月双