河南省内乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）内民初字第70号
原告张景锋，男。
被告内乡县贸源针纺洗化有限责任公司。
法定代表人李文玉，男，该公司经理。
委托代理人张华伟，男，河南菊城律师事务所律师。
第三人杨柯军，男。
委托代理人吴学恒，男，内乡县湍东法律服务所职员。
原告张景锋与被告内乡县贸源针纺洗化有限责任公司（以下简称针纺公司）、第三人杨柯军为房屋租赁合同赔偿纠纷一案，本院于2011年6月23日作出（2010）内民商初字第379号民事判决，被告针纺公司不服，上诉至南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院审理后以原判认定事实不清、程序不当为由裁定撤销原判，发回重审。本院立案重审，本案在重审过程中，本院依法追加杨柯军为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告张景锋、被告针纺公司的法定代表人李文玉及委托代理人张华伟、第三人委托代理人吴学恒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，本人和被告于2008年3月14日签订房屋租赁合同一份，开超市宾馆，租期5年，到2013年3月14日止，租金每年5000元。在租赁期间，为了经营使用，本人投资为该房屋装修、装饰共花费20多万元。在合同履行过程中，2009年7月因该房屋卖给第三人，第三人要求本人搬出终止合同，由于被告违约导致本人没到期的租赁合同无法继续履行，为保护本人的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令被告赔偿装修、装饰的残值损失费12万元、可得利润损失9万元，两项合计21万元，诉讼费及其他费用由被告负担。
原告针对其诉讼主张向本院提供证据如下：
1、租赁合同一份，以证实原、被告之间的租赁关系及租期为五年，至2013年3月止的事实存在。
2、被告出具的证明一份，以证实装修、装饰等的物品费用为原告投资的事实存在。
3、拍卖须知一份，以证实该租赁房屋已卖给第三人的事实存在。
4、南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2010）第013号评估报告书一份，以证实装修物品在评估基准日2010年5月7日的现有价值为30011.04元的事实存在。
5、内乡具价格认定中心出具的内价认鉴字（2010）025号价格鉴定结论书一份，以证实在价格鉴定基准日2010年4月29日该超市宾馆物品鉴定价格为37866元，变现价格为30292元、2010年4月至2013年4月13日三年可得利润损失价格为92520元的事实存在。
被告针纺公司辩称，原告起诉本公司属主体错误，且缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。其因：一、原、被告之间现在不存在租赁合同关系，原告以合同违约为由起诉本公司，属主体错误。原、被告双方虽然于2008年3月14日签订了为期5年的租赁合同，但在合同有效期内，因该公司拖欠他人债务，原告承租的房屋已由法院在执行过程中依法强制拍卖，房屋的所有权已发生转移，根据《合同法》第229条之规定，原租赁合同对原告和新的房屋所有权人继续生效，我公司在原合同关系中的权利义务已转由新的房屋所有权人承继，本公司已退出原合同关系，现新的房屋所有权人终止与原告的合同关系，并非本公司的行为，更非本公司违约所致，原告现以合同违约为由对本公司提起诉讼，显然系主体错误。二、原告的诉请缺乏事实依据，其诉请不能成立。退一步讲，即使原告对本公司的起诉主体正确，但其诉请也无任何事实依据而不能成立。首先，原告要求赔偿装修、装饰残值损失无事实依据。根据法律规定，对于装修、装饰残值的赔偿前提一是装修经出租人同意，二是因出租人违约导致合同解除，但本案中，本公司先后两次与原告签订合同，在合同中均未约定原告可以对房屋改造，仅有的约定是“合同终止，恢复原貌”，也就是说原告的装修未经出租人同意；且合同的解除并非本公司违约所致，因此，原告该项诉请不能成立。其次，原告的宾馆物品和可得利润损失更无依据，不能成立。原告为经营宾馆购置的物品，完全由其自由使用、自由处分，原告与新的房屋所有权人终止合同关系后，所有物品仍由原告占有、使用，自由处分，根本不存在自身价值或使用价值减少的事实，所以，原告该主张不能成立。原告的可得利润损失问题，一缺明确有效地依据，二非本公司行为所致，其对本公司的该项诉请仍不能成立。
被告针对其答辩主张，向本院提供证据如下：
1、租赁合同一份，以证实双方租赁期限自2008年3月14日起至2013年3月14日止的事实存在。
2、（2009）内法执字第85-1号执行裁定书及内房估字（2009）第06号房地产评估报告书各一份，以证实租赁物因法院强制执行使所有权发生转移及在执行过程中对标的物的评估并不包含原告所诉称的资产在内等事实存在。
3、原执行卷宗中对张景锋的执行笔录、拍卖须知，以证实原来在拍卖时已经通知原告，原告也参加竞拍。
第三人杨柯军述称，本人于2009年7月23日通过合法竟拍获得原、被告所签定租赁合同房屋的所有权，之后以书面形式告知原告张景锋若要续租，应在接到通知之日起三十日内与第三人重新商定租金、租期，重新签定租赁合同，否则视为自动放弃权利，后因原告嫌租金过高及其它原因放弃继续租赁，退出房屋；第三人不存在任何过错，原告因房屋租赁所造成的损失理应由被告针纺公司承担。
第三人针对其答辩主张，向本院提供证据如下：
1、拍卖须知、拍卖目录和拍卖公告，以证实当时在拍卖时，第三人不清楚房屋被租赁的事实。
2、评估报告，以证实该房屋租赁的租金过低。
原告所提供的上述1-5共计五份证据，经当庭质证，第三人对以上五份证据均无异议。被告除对证据1、2、3三证不持异议外，对4、5两证均有异议，故证据1，2、3三证应为有效证据，本院均予以认定。对证据4，被告提出从形式上看，该评估报告无该机构法定代表人鉴字应为无效报告；鉴定过程违规，鉴定依据不足；第三次开庭时出示的与前次相同文书号码的“评估报告”不应作为证据使用。对证据5，被告提出内乡县价格认证中心不具备可得利润损失价格鉴定的资质，出具该鉴定时该鉴定机构不具备司法鉴定人执业资格，无司法鉴定人执业许可证，价格鉴证师魏书锋、桑小娜执业证过期未重新注册，鉴定机构对宾馆物品的鉴定缺乏事实依据。本院认为，第四、第五份证据涉及到赔偿问题，应综合全案案情依法予以认定。
被告所提供的三份证据，原告及第三人均无异议，该三份证据均为有效证据，本院予以认定。
第三人所提供的三份证据，原告无异议；被告对第1份证据的真实性无异议，但对证明方向有异议，对租赁物的拍卖时是依法进行的，不存在隐瞒，对租赁之事第三人是明知的。对第2份证据有异议，与本案无关，该评估报告是针对一楼门面作的报告，而本案中原告租赁的是二楼房屋。对第1份证据，本院认定为有效证据，对第2份证据，该报告是为该栋楼一层营业房所作的评估报告，与本案无关，本院对该证据依法不予认定。
依据原、被告陈述、第三人陈述，结合有效证据及诉辩主张，本院确认本案事实如下：
被告针纺公司在内乡县城关镇菊潭大街中段西侧有混合结构一幢三层办公楼一座。2008年3月14日，原、被告签订租赁合同一份，约定将被告所有的该办公楼二楼七间房屋租赁给原告开办超市宾馆，租期五年，至2013年3月14曰止，租金每年5000元。2009年7月22日，被告因欠ＸＸ伟借款100万元本息无力偿还，本院在强制执行过程中，依照法律程序下发了拍卖须知，在电视台进行了拍卖公告的广告，承办执行法官告知原告张景锋享有优先购买权，原告张景锋对此次拍卖过程完全了解，本院拍卖该栋大楼完全符合法律程序。杨柯军以264.2万元竟买成功，本院为杨柯军办理了该办公楼所有权转移的执行裁定书，杨柯军承继被告的出租人资格后，就以书面形式告知原告张景锋若要续租，应在接到通知之日起三十日内与其重新商定租金、租期，重新签定租赁合同，否则视为自动放弃权利；原告也接到了通知，但因第三人所要房租过高，原告和第三人协商未果，第三人责令原告腾房，原告无奈搬出该房屋。原告为此多次找被告协商赔偿问题未果，故诉诸本院，要求依法判令被告赔偿其对房屋装修、装饰残值损失费及配套设施的价值12万元，以及2010年4月至2013年3月14日三年间的可得利润损失9万元，两项合计21万元，诉讼费及其他费用由被告负担。本案在重审过程中，因追加了杨柯军作为第三人参加诉讼，审判人员向原告进行了释明，原告始终不变更诉讼请求，只要求被告承担赔偿责任。
本院认为，原、被告双方签定的租赁合同合法有效应该受到法律的保护。但被告在法院依法拍卖该租赁物时，并没有隐瞒房屋出租的事实，法院也在合理期限内通知原告并告知原告享有优先购买权，被告也不存在其他侵害原告利益的行为；原、被告双方租赁关系存续期间，法院依法将原告的租房拍卖给第三人杨柯军，第三人杨柯军依法办理了所有权转移，但这并不对该租赁关系产生任何影响，原、被告的租赁关系转换为原告和第三人的租赁关系，原租赁合同继续有效，而原告经本院释明后仍放弃对第三人的诉请，原告以被告违约要求被告承担赔偿责任无法律依据，故对其要求被告赔偿其损失的诉讼请求依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题解释》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告张景锋要求被告内乡县贸源针纺洗化有限责任公司赔偿装修、装饰的残值损失费12万元、可得利润损失9万元，两项合计21万元的诉讼请求。
案件受理费4450元由原告张景锋负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 李小平
审判员 王充飞
陪审员 马运锋
二〇一四年十月二十三日
书记员 孙晓锋