杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1750号
原告：杭州西溪投资发展有限公司。
法定代表人：陆晓亮。
委托代理人：王海芳。
被告：杭州食博汇餐饮管理有限公司。
法定代表人：冯利明。
委托代理人：胡俊华。
原告杭州西溪投资发展有限公司为与被告杭州食博汇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月2日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行审理。原告委托代理人王海芳，被告委托代理人胡俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月14日，原、被告签订一份《物业租赁合同》，被告向原告租赁原告所有的杭州市西溪天堂国际旅游综合体17号，用于开设杭州西溪美食城，租赁合同对租赁期限、金额、经营范围等作了明确约定，之后双方又签订了多份补充协议。被告于2011年10月开始营业，但因经营不善于2011年11月暂时歇业。根据双方于2011年7月21日签订的《物业租赁合同补充协议》，被告应于2012年1月23日起缴纳租金及物业管理费，但虽经原告多次催讨，被告均以各种理由拒绝支付。原告认为，原、被告签订的《物业租赁合同》合法有效，被告行为已严重侵害了原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求判令：一、解除原、被告于2011年3月14日签订的物业租赁合同及双方签订的二份补充协议。二、被告支付租金1975459.5元、租金滞纳金2714508.88元、违约金351540元、物业管理费210924元、物业管理费滞纳金335193.39元、电费14054.2元及至物业租赁合同解除之日为止未计算的所有应付款项。三、被告立即迁出上述物业租赁合同中的租赁物业并将该物业恢复至原状交还给原告。
被告辩称：一、不同意解除合同。二、原告诉称与事实不符。在2011年10月试营业一个月之后停业，是因为原告没有履行义务，没有做好营业所需要的设施设备的准备，原告所交付的物业不符合2011年3月14日合同附件3的标准，当时连中央空调也没有安装，且原告曾经表示要有世界性的商业品牌入驻，事实上也没有，原告也随意更改了承租方案，将承诺由被告为唯一经营餐饮的美食广场，更改为以餐饮为主，所以在美食广场中被告并没有成为唯一做餐饮的承租商，导致被告无法经营，因此，原告无权要求被告支付租金。三、原告的证据不能证明其交付了合同约定的租赁物，要求驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：1、物业租赁合同、物业租赁合同主体变更协议、物业租赁合同补充协议。证明原、被告双方之间签订物业租赁合同及二份补充协议。
2、催款函及邮寄面单。证明原告已向被告发出催款函，要求被告支付租金等款项。
3、照片（2013年8月1日拍摄）。证明涉案租赁物业的内部现状。
被告提供了下列证据材料：
1、原告公司精品商业街招商手册。证明原告与被告进行招商磋商时候的口头承诺的内容，但原告没有按照这个招商手册做到。
2、原告与被告法定代表人的会议纪要、信函。证明截止2012年4月，中央空调还没有安装，变更了照明工程以及原告没有办理物业房屋产权证，证明原告没有履行其义务，没有交付符合合同约定的物业。
3、被告代理人向证人胡云峰（被告公司原来的一名员工）做调查的视频光盘。证明被告停业不是因为被告管理不善，而是因为原告没有履行其义务，导致被告无法经营。
当事人对证据材料的质证意见及本院认证意见如下：
经质证，被告对原告的证据1、2、3的真实性无异议，关联性有异议，原告是物业租赁合同的出租方，原告有先履行义务，先交付适用状态的物业，原告没有证据证明其交付了符合合同附件3约定的物业。原告对被告的证据1的真实性无异议，是原告公司发出的，合法性、关联性有异议，这是要约邀请，不构成要约，没有对被告做出其是唯一餐饮商家的承诺。证据2三性有异议，这是复印件，无法证明其真实性，信函是电子邮件，没有原告公司的回复，会议纪要也没有原告公司人员的签字，无法证明被告要证明的目的。证据3三性有异议，胡云峰是被告公司的员工，不能公正地进行作证。
经审查，本院认为，对原告的证据1、2、3的真实性被告无异议，其与本案具有关联性，证据效力予以确认。被告的证据1并非原、被告双方租赁合同的约定内容，与本案没有关联性，证据效力不予认定。证据2、3的真实性无法确认，证据效力不予认定。
根据认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2011年3月14日，原告与野村健力签订了《物业租赁合同》一份，由野村健力向原告租赁原告所有的座落于杭州市西湖区紫金港路21号的物业单元编号为西溪天堂国际旅游综合体17号的商铺（建筑面积1953平方米），用于开设杭州西溪美食城，经营餐饮，租赁合同对租赁期限、金额、经营范围、物业交付、违约责任等作了约定。其中约定：租赁期限为5年，自2011年8月8日至2016年8月7日，原告于2011年4月15日前将出租物业交付给承租人，免租期内不收租金及物业管理费；租金按每月营业额的一定比例按月收取，但如按月营业额的比例收取的租金少于月保底租金，则按月保底租金缴纳月租金，月保底租金的标准为第一年为1.5元／平米／天，第二年为2.0元／平米／天，后三年为2.5元／平米／天，于每月3号前对上一个月度营业额进行核算，核算后支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，承租方需按逾期交纳额的0.5%支付滞纳金，逾期不支付租金超过30日的，出租人有权选择解除合同并要求承租人承担违约责任；租赁期间，使用物业所发生的水、电、燃气等费用由承租人支付；物业管理费在第一年度按建筑面积每月平方米6元即140616元／年计算，第二年度起按物业管理公司的收费标准5折计算，物业管理费每季度支付一次，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，承租方需按逾期交纳额的0.5%支付滞纳金；租赁期间，因违约方的违约行为导致守约方选择解除合同的，违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金作为违约金，若支付的违约金不足赔偿对方损失的，应另行赔偿给对方造成的损失。2011年6月16日，原告、野村健力、被告三方签订了《物业租赁合同主体变更协议》一份，约定将2011年3月14日原告与野村健力签订的《物业租赁合同》中承租人的全部权利义务转由被告承受。2011年7月21日，原、被告签订了《物业租赁合同补充协议》一份，双方对租赁合同有关条款作了变更，约定：原租赁截止日期即到2016年8月7日止不变，但免租期变更为自2011年10月1日至2012年1月22日止，2012年1月23日起计算租金，原告最迟于2011年10月1日前将物业交付给被告；2012年1月23日至2012年8月7日为租赁第一年度，其余年度时间不变。2011年8月，被告接受原告交付的租赁物业，经装修后，被告于2011年10月开始营业，但于2011年11月停业至今。2013年5、6月份，原告向被告及被告法定代表人冯利明发送催款函，要求被告支付租金及相关费用，并称如逾期支付，将追究违约责任。但被告至今仍未支付租金及相应费用，原告遂起诉本院。
本院认为，原、被告间的租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法，依法有效，当事人应当按约各自履行自己的合同义务。被告接手物业进行装修，并已进行试营业，其称原告交付的物业不符合合同约定依据不足，该主张本院不予采纳。现被告未按合同约定支付租金，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，符合合同约定及《合同法》规定，本院予以支持。依据合同法规定，合同自解除通知到达对方时解除，本案原告的解除通知即本案民事起诉状在2013年9月6日已到达被告处，双方的租赁合同可从此时起解除。合同解除后被告应当交还租赁物。原告要求被告将租赁物恢复原状交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告有义务按合同约定支付租金并承担逾期付款的违约金，原告要求被告支付至合同解除之日的租金与违约金之诉讼请求，应予支持。原、被告在合同中约定物业管理费由被告承担，原告请求被告支付至合同解除之日止的物业管理费及相应的违约金，本院予以支持。租赁合同中约定的逾期支付滞纳金，应当视为违约金条款，与合同中约定的违约方应向对方支付该租赁年度3个月租金作为违约金的违约金条款应统一合并考虑，因约定过高，本院统一调整为按所欠租金或物业管理费每日万分之五计算违约金。原告未能举证证明被告应当承担的电费具体数额为多少，并且原告已为之垫付，故原告请求被告支付电费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、杭州西溪投资发展有限公司与野村健力、杭州食博汇餐饮管理有限公司于2011年3月14日签订的物业租赁合同、2011年6月16日签订的物业租赁合同主体变更协议、2011年7月21日签订的物业租赁合同补充协议于2013年9月6日起解除。
二、杭州食博汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租的位于杭州市西湖区紫金港路21号的物业单元编号为西溪天堂国际旅游综合体17号商铺的房屋恢复原状并交付给杭州西溪投资发展有限公司。
三、杭州食博汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州西溪投资发展有限公司租金2149276.5元，并支付违约金275654.77元。
四、杭州食博汇餐饮管理有限公司支付杭州西溪投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内物业管理费989898元，并支付违约金29505.3元。
五、驳回杭州西溪投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费51012元，由杭州西溪投资发展有限公司负担19646元，由杭州食博汇餐饮管理有限公司负担31366元，于判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金孟贵
人民陪审员 王文仙
人民陪审员 王友瑞
二〇一四年三月三日
书 记 员 曹宇宁