北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第13449号
原告王青山，男，1977年1月9日出生。
委托代理人张永杰，北京市君泰律师事务所律师。
被告陆斌，男，1964年3月22日出生。
被告满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区广元西路315号4幢2楼M室。
法定代表人梅虹，总经理。
委托代理人高翠翠，女，1988年12月6日出生。
原告王青山与被告陆斌、被告满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马建庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告王青山及委托代理人张永杰、被告陆斌、被告满懿公司的委托代理人高翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王青山诉称：2015年7月15日，原、被告三方签订了《房屋买卖定金合同》，约定原告以258万元的总价款购买被告陆斌所有的位于北京市大兴区XXX镇XXXX小区X区XX号楼X单元XXX房屋（以下简称：501号房屋），原告向被告陆斌支付了定金5万元。同日，在被告满懿公司的居间服务下，原告与被告陆斌签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同日，原、被告三方签订了《居间服务合同》，并就房屋买卖事宜签署了《补充协议》。2015年7月27日，原告向被告满懿公司支付了居间服务费2万元。根据《补充协议》的约定，原告和被告陆斌应于房屋网签后两个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。2015年8月7日房屋买卖网签手续完成，之后被告满懿公司通知被告陆斌办理贷款申请手续，但陆斌以各种理由拒绝。无奈之下，被告满懿公司于2015年8月14日向被告陆斌发出《催告函》，敦促其积极履行合同义务。后被告陆斌告知满懿公司，其不愿按原价出售给原告，提出至少要280万元才能将涉案房屋出售给原告。根据《补充协议》第四条第1款的约定，被告陆斌不予配合办理贷款申请手续，应每日按照房屋交易总价的万分之五赔偿违约金。根据《补充协议》第四条第2款的约定，被告陆斌拒绝将涉案房屋出售给原告以及擅自提价的行为已构成根本违约，原告可以单方解除合同，被告应赔偿原告己支付的居间服务费并按照房屋交易总价的20%赔偿违约金。另根据《房屋买卖定金合同》的约定，被告拒绝履行合同义务，应双倍返还定金。综上，原告认为，被告陆斌擅自撕毁合约，既违反合同约定又有悖于诚信原则。现要求：1、判令解除2015年7月15日原告与被告陆斌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原、被告三方签订的《补充协议》；2、判令被告陆斌向原告双倍返还定金合计10万元；3、判令被告陆斌向原告赔偿居间服务费2万元；4、判令被告陆斌向原告赔偿因逾期办理贷款申请手续产生的违约金，以258万元为基数，自2015年8月12日起，按照每日万分之五计算至房屋买卖合同和补充协议被确认解除之日止；5、判令被告陆斌向原告赔偿因根本违约产生的违约金516000元；6、判令二被告协助原告办理网签注销手续。后原告王青山申请变更第2项诉讼请求为判令被告陆斌返还原告已付的定金5万元。
被告陆斌辩称：1、同意解除双方签订的房屋买卖合同和三方签订的补充协议等文件，同意办理网签注销手续。2、原告所述双方于2015年8月7日完成网签与事实不符，根据《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》京建发（2010）169号文件，双方的房屋买卖只进行到一半——打印合同未签字。而通知上明确认定的完成签约行为是“交易双方在合同上签字（或盖章）后，由操作人员在网上签约系统中点击签约完成，房地产经纪机构应留存有交易双方当事人签字（或盖章）的合同原件一份”。事实上原、被告双方还没有在网签协议上签字，原、被告双方的买卖房屋行为还处在正在进行时，合同未正式进入履行阶段，被告并没有违约。原告主张网签已经完成并依此要求违约金却未能提供相关证据，因此，原告以此在诉求第四、五条要求违约金的理由没有事实依据，依法不能成立。3、原告要求双倍返还定金的诉求依据《房屋买卖定金合同》的定金条款已经被《补充协议》废除，不能支持。4、被告没有违约行为，居间费用不应由被告承担。
被告满懿公司辩称：关于补充协议、解除合同买卖双方协商同意解除，我公司可以解除，原告的诉讼请求第六条，网签手续只有买卖双方申请我公司才可以注销。其他的诉讼请求和我公司没有关系。
经审理查明：501号房屋登记在被告陆斌名下。2015年7月15日，陆斌（出卖人，甲方）与王青山（买受人，乙方）、满懿公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖定金合同》，主要内容为：甲乙双方通过丙方居间服务买卖501号房屋；乙方在本合同签订时向甲方交纳定金5万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；由丙方提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费2万元。
同日，陆斌出具收条，载明收到定金5万元。
同日，陆斌（出卖人）与王青山（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人出售的房屋为501号房屋，建筑面积共133.53㎡，该房屋规划设计用途为住宅，房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，出卖人应于2015年8月30日前办理抵押注销手续，出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价格为214万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为44万元；买卖双方自行交割支付；买受人向中国工商银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为150万元，买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（或除拟贷款金额外的购房款），买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的费用由买受人承担，但若在本合同签署后90日内银行仍未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人拟贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人；出卖人与买受人应于2015年9月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；交易过程中产生的税费均由买受人承担；出卖人应当在乙方给予甲方首付款当天将该房屋交付给买受人。
同日，陆斌（出卖方，甲方）与王青山（买受方，乙方）、满懿公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，主要内容为：第一条成交价格，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为258万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2015年7月15日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为购房款的一部分；2、还款解押：甲方应于2015年8月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续；3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；4、关于首付款的支付，乙方应在房屋网签后2个工作日内将首付款人民币103万元（不包含前期支付的全部定金5万元）一次性以自行支付的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应在房屋网签后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：在房屋批贷成功后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；7、物业交割：甲乙双方应当在房屋权属转移登记前在房屋批贷成功后自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条税费的承担：本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机构缴纳。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取的乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
同日，陆斌（出卖人，甲方）与王青山（买受人，乙方）、满懿公司（居间方，丙方）签订《居间服务合同》，主要内容为：甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成；居间服务费为2万元，由乙方承担；甲乙双方授权乙方办理网上签约手续，并签署相关授权委托书。
2015年7月27日，王青山向满懿公司支付居间服务费2万元。
2015年8月7日，满懿公司办理了501号房屋买卖的网签手续。庭审中，原告王青山提交了合同编号为C1067249的《存量房屋买卖合同》（以下简称：网签合同），该合同载明：成交价格为201万元；买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为120万元。该网签合同落款部分没有双方当事人的签字。被告陆斌主张：这个合同是未生效合同，双方没有签字盖章，合同价款为201万元，改变了合同成交价，合同的主条款变更，应该视为买方重新要约；本合同中没有违约责任，应认定是放弃了违约条款；该合同中对房屋的抵押注明是未设定抵押，与其他证据不一致。
2015年8月14日，满懿公司向陆斌发出《催告函》，主要内容为：基于我公司经纪人通过电话、短信等方式多次与您沟通，得知您不配合继续履行与该房屋交易相关的事宜，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件继续履行相关义务。我公司在此特别提醒：1、请遵守已签署的法律文件，行使您的权利；任何延迟履行、部分履行或拒绝履行的行为，均可能被要求承担相应法律责任。2、根据《合同法》的相关规定，如延迟履行合同约定的主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，已签署的相关合同、协议等法律文件存在被守约方依法单方解除的风险，且守约方仍有追究违约方责任的权利。3、催告函一式两份，一份发送至被催告人，一份我公司存留，以备守约方作为证据使用。被告陆斌主张：收到了电子邮件，没有收到盖章的纸质催告函，电子版与纸质版内容一致；该催告函的发出时间是在约定期间内，不能证明被告违约。
2015年8月28日，陆斌出具了《关于房屋买卖合同争议解决的提案》，主要内容为：卖方陆斌向买方王青山提议如下：方案1、按合同定金条款，卖方双倍返还买方的定金，共计十万元，同时，卖方愿意承担买方向中介支付的服务费两万元，在卖方支付十二万元后，原交易合同和补充协议均作废，买卖双方解除一切权益和义务；方案2、买方同意按新的合同价款履行合同，向卖方支付二百八十万元，卖方同意继续履行合同。被告陆斌主张：这份材料是我写的，这不是真实意思的表示，这是一个圈套，从聊天中中介知道可以提高价格，并提出如果我出价，他可以帮助以更高的价格重新成交。
庭审中，原告提交了满懿公司工作人员与被告陆斌的录音材料，拟证明被告陆斌反悔，不愿意按照原定的258万元出卖房屋，提出要么退赔原告12万元，要么让原告以280万元总价继续购买房屋。被告陆斌主张：有些话不能完全记得，有些话有，电话录音是中介公司的薛先生私自录下的，依法不能作为证据使用，他有意的诱导我说出提价的目的。经本院释明，被告陆斌表示不申请对录音进行鉴定。
关于网签问题。针对被告陆斌对网签提出的异议，原告王青山主张：网签是行政管理的需要，并不影响双方买卖合同的效力，双方的合同签订并且已经生效；根据三方的居间合同，双方已经授权中介公司完成网签，无须另行签字，而且双方网签的事实，已经经过建委网站的备案，三方对这个事实之前没有争议，只是原告起诉之后，被告才提出了这个理由。经查，2015年7月15日，陆斌、王青山出具《授权委托书》，委托满懿公司网上签约，该委托书载明的网签价格为214万元。被告满懿公司主张：网签价和实际成交价，存在不一致的情形，我们在买卖的实现中，是以买卖合同确定的价格为准，价格虽然存在不一致但是不影响合同的效力；不管授权是怎么着这个网签合同是一个备案合同，而且网签价是多少，跟买卖合同实际履行是没有关系的。
关于协助办理贷款手续问题。庭审中，被告陆斌主张：8月11日，我拿到了网签合同；没有书面通知过我办理贷款手续，电话里面提到过，因为我对网签有疑问，我提出异议，没有给我一个满意的答复，中介说是内部操作的问题，说最后按照合同走，最终的房款是258万元，但是我对这个答复不满意，这个情况大约是8月十几号说的。
以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、《房屋买卖定金合同》、定金收据、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、补充协议、佣金收款收据、网签合同、催告函、录音材料、《关于房屋买卖合同争议解决的提案》、授权委托书等证据在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，陆斌与王青山签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告陆斌未能协助原告王青山办理贷款手续并要求提高交易价格，现原告王青山要求解除上述合同，于法有据，本院予以支持。被告陆斌收取的定金5万元，应当予以返还。原告王青山为履行合同支付的居间服务费2万元，应当由被告陆斌予以赔偿。合同解除后，二被告应当协助原告王青山办理网签注销手续。按照补充协议的约定，被告陆斌应当承担违约责任，对于原告要求被告支付的两项违约金，由本院根据原告主张的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定为十五万元。关于网签问题，被告陆斌如果坚持认为被告满懿公司违反规定，可向有关行政机关反映，并不影响本案房屋买卖合同的履行，故被告陆斌的该项抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告王青山与被告陆斌于二○一五年七月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告王青山与被告陆斌、被告满懿（上海）房地产咨询有限公司于二○一五年七月十五日签订的《补充协议》；
二、本判决生效后十日内，被告陆斌向原告王青山返还定金五万元；
三、本判决生效后十日内，被告陆斌赔偿原告王青山居间服务费二万元；
四、本判决生效后十日内，被告陆斌向原告王青山支付违约金十五万元；
五、本判决生效后十日内，被告陆斌、被告满懿（上海）房地产咨询有限公司协助原告王青山办理位于北京市大兴区XXX镇XXXX小区X区XX号楼X单元XXX房屋的网签注销手续；
六、驳回原告王青山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万三千七百二十元，由被告陆斌负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马建庆
二〇一五年十二月四日
书记员 刘雪飞