江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第7915号原告：童炜，男，1976年3月8日出生，汉族。原告：芮晶，女，1979年9月22日出生，汉族。被告：钱程，男，1962年10月31日出生，汉族。委托诉讼代理人：葛涛，江苏举措律师事务所律师。原告童炜、芮晶与被告钱程房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭审理了本案。因另案的审理结果与本案的审理有关联，于2016年3月4日裁定中止诉讼，2016年6月23日恢复诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月10日再次公开开庭审理了本案。原告童炜、芮晶、被告钱程及其委托诉讼代理人葛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童炜、芮晶向本院提出诉讼请求：１．判令钱程继续履行房产买卖合同，配合童炜到房产局对江苏省南京市鼓楼区XX南路5号XX园2栋1单元905室办理房屋过户手续；2.判令钱程赔偿童炜各项损失合计443595元。诉讼过程中，童炜、芮晶变更诉讼请求为：判令钱程按合同约定支付童炜、芮晶违约金473763元（按总房款的千分之一即1999元计算，自2015年11月21日起至2016年7月15日止）；2.判令钱程赔付童炜、芮晶中介费39000元。事实和理由：2015年10月23日，童炜与钱程签订了二手房买卖合同，童炜购买了位于江苏省南京市XX南路5号XX园2栋1单元905室房产。后双方均按合同约定共同完成了定金、首付款的支付，贷款签字和送件等手续。2015年11月21日房产局网站通知出件，但钱程三次违反三方共同约定的时间（分别是2015年11月25日、11月30日、12月3日），不按约定到房产交易中心办理出件纳税手续，反复拖延。第三次违约时，钱程突然以中介欺骗应缴税费数额为由，提出解除合同。童炜、芮晶多次催办未果，故诉至法院。钱程辩称，第一，钱程承认童炜、芮晶主张关于签订房地产买卖合同和已过户的事实。第二，钱程不存在违约行为。钱程在出件前发现中介公司存在欺诈或者相关过错的情况下，钱程及时向法院提起诉讼，要求确认相关合同的效力，钱程并不存在故意拖延办理出件的情形。钱程在收到生效裁判文书后即于2016年6月13日通知童炜办理过户，但童炜以目前暂不办理为由拒绝。第三，童炜、芮晶是否拿到房屋所有权证与钱程无关，是南京市住建委的事，童炜、芮晶并未提供任何法律规定予以证明。合同也未约定钱程交纳税费的具体时间，以及不交纳需要承担违约责任。第四，中介公司在本案中故意隐瞒涉案房屋不存在营业税的情形，存在严重过错。第五，童炜、芮晶主张的违约金标准明显过高，违约期限明显过长，而且也没有合同及法律依据，故钱程不应当支付违约金。第六，该房屋交易已顺利完成，而且中介公司也存在过错，故意隐瞒营业税，故钱程不应当支付中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：2015年10月23日，钱程（卖方）、童炜（买方）与南京恒鼎房地产经纪有限公司（经纪方，以下简称恒鼎经纪公司）签订了《房地产买卖合同》及附件，合同约定：卖方将坐落于江苏省南京市鼓楼区XX南路5号02幢一单元905室房屋出售给买方，房屋总价款为199万元，此价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用，因本次交易而发生的所有税费由买方承担，在本合同履行过程中由于政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方承担；买卖双方同意该房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有，卖方须在2015年12月31日前迁出户口；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过十日的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十日未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期间的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五日内为履行期限；基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同时向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39800元；提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付，买卖双方任何一方不履行合同，或者其他违约行为导致对方解除合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，守约方已经支付的费用，经纪方不予退还，由违约方直接赔付守约方；如房地产行政管理部门要求按格式合同办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准。同日，童炜向钱程支付了定金4万元。2015年11月6日，钱程（卖方、甲方）与童炜、芮晶(买方、乙方)及恒鼎经纪公司签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；房屋转让价款为199万元；办理相关手续应当缴纳的税费，由乙方承担。同日，钱程收到首付款56万元。后双方办理权属转移登记手续，涉案房屋于2015年11月9日登记至童炜和芮晶名下。2015年11月29日，恒鼎经纪公司的法定代表人李翔向钱程出具承诺，载明：“本人承诺就XX园2-1-905房屋营业税一事，由房主提供材料，本人负责办理。如能为买方省去营业税，中介方支付人民币肆万元整给房主。如不能省去营业税，则此承诺无效”。2015年11月30日，恒鼎经纪公司的法定代表人李翔短信联系钱程，短信内容为：2015年12月3日星期四下午3：30房产局出件，携带夫妻双方身份证、户口本、结婚证，请务必准时到场。2015年12月3日，恒鼎经纪公司的法定代表人李翔再次短信联系钱程，短信内容为：钱先生，按约定下午三点半准时到华侨路房产交易中心办理出件手续，带齐所需资料，若逾期不办理，所有责任钱程应当承担。钱程回复短信，内容为：具体事实请和葛涛律师联系。2015年12月3日，童炜与钱程电话联系，钱程以恒鼎经纪公司存在营业税欺诈为由拒绝于当日下午到房产登记部门办理出件手续。同日，童炜和恒鼎经纪公司向钱程邮寄了《催办告知书》，内容为第三次通知并督促卖方钱程履行合同义务，按约定时间至房产局办理出件及相关手续。快递查询记录显示邮件于2015年12月4日家人代签。2015年12月，钱程以恒鼎经纪公司存在欺诈为由，另案诉至法院，主张撤销《房地产买卖合同》及附件，并恢复登记。本院经审理于2016年3月7日作出（2015）鼓民初字第7810号民事判决，判决驳回钱程的诉讼请求。钱程不服该民事判决，提起上诉，江苏省南京市中级人民法院经审理于2016年6月7日作出（2016）苏01民终3550号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年6月13日，钱程短信联系恒鼎经纪公司的法定代表人李翔，内容为：李经理，请把童炜的意见短信给我，证明我已经通知过可以出件了。童炜认可恒鼎经纪公司于当日下午通知卖方同意出件，经咨询回复恒鼎经纪公司等法院判决。2016年7月18日，童炜、芮晶领取了房屋所有权证，并按规定交纳了税费，税费中无增值税（因政策变化，营业税改为增值税）。另查明，童炜分别于2016年7月17日和8月13日向恒鼎经纪公司法定代表人李翔银行账户转账支付了20000元和19000元，合计39000元，交易详情的摘要载明为“中介费垫付”或“中介费”。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于两份部分内容不同的《南京市存量房买卖合同》的问题。一份《南京市存量房买卖合同》（即2016年8月10日调取的合同），该份合同在办理房屋所有权证时提交，另一份《南京市存量房买卖合同》(即2016年8月18日调取的合同)，该份合同在办理国有土地使用证时提交。两份合同关于签订合同时间、涉案房屋、房屋转让价款、税费承担等方面约定相同，但就付款时间及方式、交房时间、违约责任等方面约定不同。关于付款时间及方式，2016年8月10日调取的合同约定了详细的付款时间，而2016年8月18日调取的合同约定为现金加贷款。关于交房时间，2016年8月10调取的合同约定为2015年12月30日正式交付该房屋，而2016年8月18日调取的合同约定为卖方收齐房款当天正式交付该房屋。关于付款和逾期交房的违约责任，2016年8月10日调取的合同未约定该违约责任，而2016年8月18日调取的合同约定为违约责任见三方合同0580037。对此，本院认为，尽管合同内容填写上存在一定的差异，但由于两份均系双方签订，钱程认为该内容系事后添加，因钱程未提交证据予以证明，故本院对于事后添加的辩解意见不予采信。因此，本院对两份合同的真实性均予以确认。关于收到催办告知书时间的问题。钱程辩称其于2016年1月20日前两天才收到催办告知书。对此，本院认为，根据运单查询记录显示，该邮件已于2015年12月4日由家人代签，该签收应视为钱程已收到该催办告知书。钱程辩称其收到时间与运单查询记录显示的签收时间不符，但未能提供证据证明其确于2016年1月20日前两天收到该催办告知书，故本院认定钱程于2015年12月4日收到该催办告知书，钱程的该项辩解意见本院不予采信。本院认为，童炜与钱程及恒鼎经纪公司签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房地产买卖合同依法成立并有效。后经同意，买方增加一人，变更为童炜和芮晶，双方另行签订了《南京市存量房买卖合同》。根据法律规定，上述行为属于童炜经对方同意将《房地产买卖合同》的部分权利和义务转让给芮晶，童炜和芮晶作为买方承担房地产买卖合同的权利和义务。虽然两份《南京市存量房买卖合同》中部分约定存在差异，但根据《房地产买卖合同》的约定，双方的权利义务应以《房地产买卖合同》的约定为准，故《房地产买卖合同》对双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于违约行为的问题。钱程认为其不协助办理出件手续不构成违约。对此，本院认为，合同中对于协助办理出件手续的时间未作约定，但协助办理出件手续属于办理房产交易的必备环节之一。钱程在恒鼎经纪公司通知后不协助办理出件手续。后童炜和恒鼎经纪公司共同向钱程发出书面《催办告知书》，根据《房地产买卖合同》的约定，该履行期限为守约方发出督促履行通知之日起五日内，钱程未在该期限内协助办理出件手续，其行为已构成违约。至于钱程认为恒鼎经纪公司的行为构成欺诈主张撤销合同，因该诉讼请求已被法院另案驳回，故该事实并不影响钱程的行为构成违约。关于违约金的问题。基于上述分析，钱程在童炜发出《催办告知书》后仍未协助办理出件手续，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。根据《房地产买卖合同》的约定，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款千分之一支付违约金。钱程认为违约金标准过高，本院综合考虑钱程的过错程度、已付款情况以及可能产生的损失范围等因素，酌定违约金标准为每逾期一日按已付款金额的万分之二。对于违约金的起算时间，童炜、芮晶主张自2015年11月21日起计算至2016年7月15日止，但根据合同约定，由于未约定协助办理出件手续的时间，根据约定，履行期限在2015年12月9日前，故违约金的起算时间为2015年12月10日。钱程于2016年6月13日同意办理出件，但童炜拒绝办理，故违约金应计算至2016年6月13日止。经计算，钱程应支付的违约金为22440元。关于中介费的问题。童炜、芮晶主张钱程承担中介费39000元，但钱程认为其不应当承担。对此，本院认为，根据合同约定，钱程支付中介费，是在钱程不履行合同的情况下支付，此处不履行合同应当是指根本违约，现钱程的行为尚不构成根本违约，故童炜、芮晶主张钱程支付中介费无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，钱程向童炜、芮晶支付违约金22440元，驳回童炜、芮晶的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、钱程于本判决发生法律效力之日起十日内给付童炜、芮晶违约金22440元；二、驳回童炜、芮晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8927元，由童炜、芮晶负担5952元，钱程负担2975元（此款童炜已预付，钱程应负担部分在给付上述款项时直接给付童炜）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军人民陪审员  侯瑞琪人民陪审员  计媛晖二〇一六年九月二十三日见习书记员  沈 婷