哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）里民三初字第722号
哈尔滨市道里区人民法院民事判决书
原告蒋庆雷，身份号码×××，住黑龙江省宾县。
委托代理人马占春，黑龙江金马律师事务所律师。
被告王景荣，身份号码×××，住哈尔滨市道里区。
被告姚冬梅，身份号码×××，住哈尔滨市道里区。
二被告委托代理人程塨，黑龙江广源律师事务所律师。
原告蒋庆雷诉被告王景荣、姚冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月22日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告蒋庆雷的委托代理人马占春；被告王景荣、姚冬梅二人的委托代理人程塨到庭参加了诉讼。本案于2013年8月20日中止审理，于2016年5月4日恢复审理。本案现已审理终结。
原告蒋庆雷诉称：2012年12月6日，蒋庆雷通过黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司（简称好家庭公司）与姚滨发及被告王景荣、姚冬梅签订房屋买卖合同，合同约定蒋庆雷购买姚滨发及被告王景荣所有的位于哈尔滨市道里区建国街319号健康小区2栋3单元401号房产，房屋价款为57.5万元。2012年12月17日，被告姚冬梅收了全部房款，并于同日办理了房屋交验手续，现蒋庆雷已经入住。因房屋现被哈尔滨市道里区法院查封，蒋庆雷至今无法办理产权手续，现蒋庆雷要求：1、确认蒋庆雷与姚滨发、黑龙江好家庭房地产经纪有限公司签订的房产居间合同合法有效；2、被告王景荣、姚冬梅协助蒋庆雷办理房产更名过户手续。
蒋庆雷为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下证据：
证据A1、房产居间合同及公证委托书。拟证明2012年12月6日，蒋庆雷与姚滨发、好家庭公司签订了房产居间合同。根据合同约定，姚滨发自愿将涉案房产卖给蒋庆雷，总房款575000元。双方商定，蒋庆雷用购房款项40万为涉案房产偿还贷款，解除抵押，根据合同第226条款的规定，姚滨发有协助蒋庆雷办理更名过户的义务；本合同是当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据第312条的约定，买卖双方商定以委托公证方式办理房产交易。根据合同第611条约定，卖方承诺涉案房屋权属清楚，不存在查封、抵押债权债务纠纷等影响转让或更名过户的因素。根据合同第613条约定，卖方有协助买方和居间方办理更名过户的义务。卖方姚滨发、王景荣于2012年11月14日委托被告姚冬梅全权代理涉案房产交易所需的各个事项。
证据A2、房屋所有权证书。拟证明涉案房产属于姚滨发所有。
证据A3、房屋买卖交易终结确认书、房屋交验单。拟证明买卖双方于2012年12月17日在好家庭公司的见证下办理了交易房产的交接手续。蒋庆雷支付了总房款并与姚滨发交接了房产及钥匙，蒋庆雷随即入住。
证据A4、付款单两份。拟证明2012年12月12日蒋庆雷用购房款41万元为姚滨发退贷赎证，姚冬梅代姚滨发收款并签字。2012年12月17日，蒋庆雷支付购房尾款165000元，由被告姚冬梅代姚滨发收款并签字，至此蒋庆雷完全履行了合同义务。
证据A5、死亡证明复印件。拟证明黑龙江三精肾脏病专科医院证实该院患者姚滨发于2013年1月31日因病去世。本案王景荣、姚冬梅作为姚滨发的第一顺序法定继承人，在继承遗产的时候应履行清偿义务。
证据A6、公证委托书。拟证明2012年12月17日，委托书姚滨发、王景荣全权委托受托人张东和办理涉案房产交易所涉及的各项事宜。该委托书也印证了房产居间合同第312条关于合同履行的期限，指办理委托公证事宜的期限，而非房屋更名过户的期限。
证据A7、证明书。拟证明买卖双方是通过好家庭公司提供的居间服务就涉案房产达成协议。房产居间合同第312条约定的10日内和五个工作日的期限，指办理委托公证所需的期限，而非买方办理更名过户的期限。好家庭公司作为居间方，按照合同约定协助买方办理贷款手续，于2013年1月18日通过审核，于四工作日即2013年1月21日开始为买方办理产权变更手续，并于当日将相关手续提交道里区房产交易所，因期间正值春节假期，按交易所出具的受理单记载，买方应于2013年2月26日取得变更后的产权证，但当买方按期取证时发现涉案房产已被法院查封，因此不存在买方延误履行合同的问题。
证据A8、证人倪某某证言。证人倪某某代表好家庭公司出庭作证。证明问题同A7。
王景荣辩称：2012年12月6日，被告姚冬梅的父亲委托姚冬梅与蒋庆雷签订了一份房屋买卖合同。办理完清偿银行贷款后，按照合同的约定，于2012年12月17日解除了对姚冬梅的委托，并同时委托蒋庆雷指定的张东和作为代理人办理房屋买卖产权过户等事宜，并将有关材料，包括产权证、委托书一并交付给中介。双方交付了买卖房屋的房款和房屋，时至今日，蒋庆雷如何办理的更名情况被告一概不知。王景荣至今没有对该房产提出任何主张权利。该房产产权属蒋庆雷所有，且房产合同已履行完毕。办理房产过户是蒋庆雷的权利，没有必要提起诉讼，请法庭驳回原告的请求。
姚冬梅辩称：姚冬梅是受父母委托代为与蒋庆雷签订房屋买卖合同，并办理了清偿贷款的工作，贷款清偿后，姚冬梅的父母已经撤销了委托，以后的事情姚冬梅一概不知，本案与姚冬梅无任何关联，请求法庭驳回蒋庆雷的诉讼请求。
王景荣、姚冬梅为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下证据：
证据B1、房屋买卖合同复印件。证明原、被告买卖房屋是通过好家庭中介联系签订的买卖合同。按照合同第312款和第八条七款规定。办理更名时，由买方负责更名。被告按照原告指定委托张东和作为代理人办理手续已经过公证。原、被告签订合同后，中介方已代收被告的房产证和委托书、公证书等事宜。
证据B2、撤销公证书。证明按照原告的要求，被告委托姚冬梅办理完清偿贷款后进行撤销了委托公证书的事实。
证据B3、公证书。证明按照合同规定，根据原告的指定人选被告经公证委托张东和全权负责办理房产更名手续。
王景荣、姚冬梅对蒋庆雷出示证据的质证意见为：对A1真实性无异议，合同已经履行完毕。对证明问题部分有异议，办理更名过户义务不在被告，按照原告的要求，被告已委托张东和与原告办理更名过户手续，被告已没有办理义务了。对公证委托书真实性无异议，该公证委托事项已办理完毕，该公证书根据原告的意见已被撤销。对证据A2、A3、A4无异议。对证据A5真实性无异议，但姚滨发没有遗产，且继承人也没有履行继承程序。对证据A6真实性无异议，恰恰证明姚滨发、王景荣根据原告的请求及原告提供的张东和办理了委托公证手续，以后所有房产变更的事宜全部由张东和办理。312条并未规定，不真实。对证据A7有异议，双方签订买卖协议及履行协议都是通过好家庭完成的，好家庭有一定责任。没有证据证实到交易所登记。从被告委托张东和到查封期间两个月内，完全有时间办理更名手续，没有办理手续的责任不应在被告，应在原告。证据A8证人证言无异议，但对312条款的理解不同。
蒋庆雷对王景荣、姚冬梅出示证据的质证意见为：对B1真实性和证明第一个问题无异议。对证明第二个问题有异议，根据合同第312条规定，交易手续由乙方负责办理，但该条款最后页说明甲方需要到现场进行更名，这说明卖方仍有协助甲方办理更名过户的义务，另外根据本合同第613条规定，卖方也应该按照房产管理部门的规定或乙、丙双方的要求亲自到现场检验身份及提供有关法律证件。对B2、B3真实性无异议，但两份公证书不能否认姚冬梅是原房主姚滨发的第一顺序法定继承人，根据继承法的规定，姚冬梅和王景荣对涉案房产有继承权。按照法律规定，在继承时应履行清偿义务。
本院对蒋庆雷出示的证据认证意见为：对证据A1至A8的真实性、关联性、合法性予以认定。
本院对王景荣、姚冬梅出示的证据认证意见为：对证据B1至B3的真实性、关联性、合法性予以认定。
根据蒋庆雷、王景荣、姚冬梅当庭陈述和辩解及对双方提供证据的分析认定，本院确认如下事实：
2012年11月14日，姚滨发、王景荣委托哈尔滨市公证处办理公证委托，委托内容为：姚滨发与王景荣系夫妻，姚滨发名下有一处位于哈尔滨市道里区建国街319号健康小区2栋的房产，特委托姚冬梅为代理人，负责归还银行贷款、领取他项权利证书、注销抵押登记、领取房屋所有权证、出售房屋、待收房款、协助买房人办理房屋所有权证更名过户手续等。2012年12月6日，姚冬梅代表姚滨发与蒋庆雷、好家庭公司签订房屋居间合同，约定：1、姚滨发将其所有的位于哈尔滨市道里区建国街319号健康小区2栋3单元401号房屋出售给蒋庆雷，房屋价款为57.5万元；2、签订合同时蒋庆雷向姚滨发支付购房定金5万元，姚滨发委托好家庭公司代为收取保管，在蒋庆雷交付定金同时，姚滨发应将该房屋的产权证、身份证等相关证件交付好家庭公司保管；3、蒋庆雷应在2012年12月9日前将总房款交付好家庭公司保管，好家庭公司收到定金和总房款后通知双方开始办理相关手续，办理完毕并结清费用后，姚滨发、蒋庆雷到好家庭公司办理终结手续时，好家庭公司将代管的购房款交付姚滨发；4.姚滨发所出售的房产正在银行贷款抵押期间，双方协商同意用蒋庆雷购房款40万元垫付为本房产退贷及赎证，垫付款可以冲抵房款；5、本交易由蒋庆雷负责办理交易手续，双方协商一致以委托公证方式办理（姚滨发将本房产公证给蒋庆雷或者蒋庆雷指定人，待蒋庆雷需要更名时用公证委托书及相关证件自行办理更名，如以后更名时国家禁止使用委托书，姚滨发需要到场配合更名），自合同签订后双方在10日内将所需材料准备完毕，需要时对方应按要求及时到场配合，交易手续应在5个工作日内办理完毕；6、姚滨发承诺该房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让或更名过户的因素。2012年12月10日，姚冬梅代表姚滨发与蒋庆雷、好家庭公司签订补充协议，约定：1、因姚滨发房屋有贷款41万元尚未还清，经双方于2012年12月10日商定，双方同意好家庭用姚滨发的购房款中41万元垫付姚滨发清贷，清贷完毕注销抵押后按居间合同约定履行。2012年12月12日，姚冬梅代姚滨发收取购房款41万元。2012年12月17日，姚冬梅代姚滨发收取购房款16.5万元。同日，姚冬梅与蒋庆雷对房屋进行了交接，并签订房屋买卖交易终结确认书，确认姚滨发已收到全部购房款，蒋庆雷已对房屋及室内设施验收合格，拿到钥匙和所买房产资证办理完毕，现此房产交易就此终结。同日，姚滨发、王景荣委托哈尔滨市公证处办理声明，内容为撤销委托姚冬梅关于售出上述房产的相关事项。同日，姚滨发、王景荣委托哈尔滨市公证处办理公证委托，内容为姚滨发、王景荣委托张东和为代理人，全权负责办理上述房产出售事宜，协助买房人办理房屋所有权证和土地使用权证等更名过户手续，协助买房人办理贷款等事宜。2013年1月31日，姚滨发因病死亡。2013年2月7日，案外人宗威向本院提出诉前保全申请，要求查封上述房产，本院同日制作民事裁定书，将上述房产查封。
另查明，王景荣与姚滨发系夫妻，姚冬梅系二人女儿
本院认为，姚冬梅代表姚滨发与蒋庆雷、好家庭公司签订房产居间合同，系买卖合同与居间合同合一的合同，该合同系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院确认该合同合法有效。关于蒋庆雷要求王景荣、姚冬梅协助理房产更名过户手续的诉讼请求，原告蒋庆雷已将全部购房款给付姚滨发，原告蒋庆雷有权要求姚滨发的继承人王景荣、姚冬梅协助其办理房屋更名，但鉴于涉案房屋被哈尔滨市道里区人民法院查封，原告蒋庆雷的诉讼请求不具备履行条件，故对该诉讼请求本院不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原告蒋庆雷与姚滨发、黑龙江好家庭房地产经纪有限公司签订的房产居间合同合法有效；
二、驳回原告蒋庆雷的其他诉讼请求。
案件受理费100元由原告蒋庆雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本叁份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘新颜
代理审判员 李春宇
人民陪审员 刘明顺
二〇一六年五月九日
书 记 员 王 硕