广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初16051号
原告：林土权，男，1973年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告：周艳君，女，1978年9月2日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：李欣蕾、区绮雯，均为广东实丰律师事务所律师（代理权限自2016年10月17日起）。
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师（代理权限至2016年10月17日止）。
委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师（代理权限至2016年10月17日止）。
被告：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道上佳市居委会桂洲大道东3号创富大厦10号铺首层之三。
法定代表人：曾伟强。
被告：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场16座511之一。
法定代表人：冯嘉超。
两被告共同委托诉讼代理人：韩菊婷、余宝钧，均为广东顺迪律师事务所律师。
原告林土权诉被告佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）、佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理，依法由审判员刘德剑适用简易程序独任审判，并于2016年11月7日公开开庭进行了审理。开庭审理时，原告的委托代理人李欣蕾、区绮雯，两被告的委托代理人韩菊婷、余宝钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告登图公司、澳德公司向原告支付2014年11月1日至2014年11月24日未支付的回报（租金收益）共2320元及逾期利息224.12元（逾期利息按中国人民银行同期贷款利率从2014年11月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年9月12日）；2.被告登图公司、澳德公司赔偿原告因违法终止公寓委托经营管理协议所造成的损失37133.67元（其中2014年11月25日至2015年10月31日预期租金收益32576.67元，2014年11月至2015年10月31日的物管费损失4557元）；3.两被告按照交楼标准将房屋恢复原状交付原告或赔偿原告自行恢复的装修、设施设备、家电家具等费用181361.16元；4.被告澳德公司为涉案商品房设立供水独立计量表、独立电表；5.全部诉讼费由两被告承担。事实与理由：2009年7月13日，原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告澳德公司购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市居委会桂洲大道东3号创富大厦2座933的商品房，套内面积58.03平方米，商品房为精装房，合同约定了《装饰、设备标准》，总金额为464000元。签订《商品房买卖合同》的同时，原告与两被告还签订了《公寓委托经营管理协议书》，约定：原告上述商品房委托给被告登图公司统一经营管理；委托期限为自原告付清全额房款次日至2015年10月31日；合同终止时，被告登图公司应返还给原告合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品；被告登图公司应每月10日前支付上月租金2900元，被告澳德公司对此承担连带支付责任；被告登图公司承担物业管理费、水、电、电话、天线费；协议期间，被告登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知原告，且赔偿原告由于被告登图公司违约而造成的经济损失。协议签订后，原告已按约定将标的物业及标的物业内设施设备、物品交付给被告登图公司使用，但被告登图公司未能按时支付租金。被告登图公司于2014年7月15日单方向原告送达《终止合同通知书》。原告于2014年8月提起诉讼要求两被告支付尚欠租金，法院判决两被告支付原告截至2014年10月的租金。原告在2014年11月24日收楼，但原告发现房屋没有贴墙纸、没电视、冰箱等家电，厨房也没有装修、橱柜、煤气灶、抽油烟机、消毒柜、床、依柜等，各种家私卫浴产品也不符合约定品牌，不符合《商品房买卖合同》约定的交付标准，更不符合《公寓委托经营管理协议书》附表一注明的装修、设备标准。被告中途终止合同，导致原告收楼后没有办法出租房屋导致原告无法实现自己预期租金收益，两被告应当承担赔偿责任。被告澳德公司交付的房屋没有独立住宅性质的水表和电表，现在的供电和供水都是商业性质，且只有创富酒店一个总表，导致原告水电费很高及用电水受制于创富公司。
被告登图公司辩称：1.原告主张2014年11月1日至24日的租金没有依据。（2014）佛顺法容民初字第1725号民事判决书已确认双方的合同关系于2014年10月15日解除，而在合同解除之前，被告登图公司已经向原告发出交楼通知书，要求原告于2014年10月14日办理物业交接手续，但原告却怠于履行收楼义务，直到2014年11月24日才办理收楼手续，故迟延收楼的责任在于原告，被告不存在过错。原告应自行承担延迟产生的责任，被告无需支付2014年11月1日至24日的租金。租金的诉讼时效为1年，原告本次起诉超过诉讼时效。2.原告主张租金损失没有依据，被告已按照协议中的约定提前三个月将中途终止合同的事宜通知原告，而且原告已收悉该通知，被告行使单方解除权是合法合约的，而且（2014）佛顺法容民初字第1725号民事判决书确认协议自2014年10月15日解除。由于合同上没有约定具体的损失金额，一般以实际损失为准。而合同解除后原告完全能够自由处分房产，包括但不限于使用、再出租。而且根据被告了解，案涉房产已经对外出租，不存在实际损失。3.关于装修损失，根据原被告之间签订的公寓委托经营管理协议书第一条第3项第5小点，交楼标准为被告应返还原告之合理磨损，以及合理折旧后的委托物业费、设施设备及物品、以及创富大厦业主收楼确认书中委托经营期限满后，被告参考商品房买卖合同附件内容返还给原告并按实际经营折旧以及具体使用功能交付的约定可见，商品房买卖合同附件内容仅作为交付的参考具体应按照具体使用功能以及实际经营折旧交付，自房屋委托被告经营管理起，至合同解除的租赁期限内，案涉房屋一直按照现有的装修进行经营。对此原告作为出租方也一直知道，案涉房产的状态，并收取租金。因此，原告主张的装修、设施设备、家电家具损失没有依据。对于被告应向原告支付多少装修方面的补偿，应按照合同约定的装修标准评估价值，并按照相关的装修折旧标准计算折旧后的装修价值，再比照案涉物业的现有价值进行补偿。4.关于独立水表、电表的问题，对于原告主张设立民用独立水表、电表，被告认为交付的房屋已经有独立的水电表，至于民用水电表问题，牵涉的是商品房销售合同纠纷，而本案是属于租赁合同关系，因此请求法院驳回原告该项诉讼请求。
被告澳德公司辩称：1、根据《公寓委托经营管理协议书》的约定，被告澳德公司作为担保人，其承担的担保责任的范围仅限于公寓委托经营管理协议书的第三条第2点所述的款项即租金。因此澳德房产无需对租金损失以及装修损失承担连带责任。2、被告澳德房产已经按照原告要求将案涉房产交付给原告指定的登图物业。相关的交楼责任已经履行完毕。原告在事隔多年后再向澳德房产主张装修责任明显超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。此外，本院在审理（2014）佛顺法容民初字第481号案件过程中，依该案原告申请，经摇珠选定，本院委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对创富2座827的房屋装修工程造价（包括：前期拆除及复原土建工程、装修及安装工程）、电器及相关家具用品价格进行评估。该公司出具《工程造价鉴定意见书》一份。本院组织当事人进行了质证。
对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，包括：2009年7月13日，原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y061220），合同约定：原告向被告澳德公司购买创富2座933号公寓，该房总价为464000元，涉案房产套内面积为57.89平方米。该房屋后登记在两原告名下。2009年7月13日，原告与被告登图公司签署《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定：被告登图公司对涉案房屋进行物业管理，每月物业管理服务费为373.25元。2009年7月13日，原告与两被告签订一份《公寓委托经营管理协议书》，协议约定：原告将涉案房产委托被告登图公司进行统一管理，委托期限自原告付清全额房款次日起计算至2015年10月31日结束；委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归被告登图公司，被告登图公司有权将涉案房产转租给他方，在委托经营期间被告登图公司每月向原告支付回报2900元，在每月10日前支付上月回报；在本协议有效期内，如由于被告登图公司原因无法按时支付上述回报给原告时，则由被告澳德公司负连带责任，被告澳德公司应无条件代被告登图公司清偿逾期之款项；被告登图公司代收、代支委托期内委托物业所产生的物业管理费、水电费、电话及天线费；协议期间，被告登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知原告，且被告登图公司需赔偿原告由于被告登图公司违约而造成的经济损失；协议终止时，被告登图公司参考《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》返还给原告，并按实际经营折旧及具使用功能交付。原告作为委托人在协议书上签名并加捺指模，被告登图公司作为受托方、被告澳德公司作为担保方在协议书上加盖公章。2009年7月起，原告依约将涉案房产交付被告登图公司使用。
再查，2014年7月15日，被告登图公司向原告邮寄一份《终止合同通知书》，通知书表明因经营原因，无法继续享有及履行关于《公寓委托经营管理协议书》的权利和义务，现根据有关法律规定及协议书约定，明确表示不能继续履行，而与原告解除合同，按约定，自本通知书发出之日根据上述协议书关于终止条款期限的约定，原告与被告登图公司签订的《公寓委托经营管理协议书》即告终止，若有关于合同履行中权利义务的问题，请通过法律途径解决。该通知书按照原告预留的地址通过EMS邮寄方式寄出。因被告登图公司未按约支付租金，原告向本院提起诉讼，案号为（2014）佛顺法容民初字第1725号。本院于2014年9月19日作出（2014）佛顺法容民初字第1725号民事判决书，判决：确认原被告之间签署的《公寓委托经营管理协议书》于2014年10月14日解除；被告登图公司向原告支付2014年7月至同年10月租金10440元；被告澳德公司承担连带清偿责任等。2014年11月24日，原告与被告登图公司签订《收楼确认书》，确认书表明：“本人收到登图公司于2014年7月15日向本人发出的《终止合同通知书》，现本人确认本人与登图公司就本人名下位于创富大厦2座933房所签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止，物业交付的时间以本确认书签署的时间为准，期间所产生的占用物业的损失由登图公司负担；至此，本人与登图公司就上述物业租赁事宜所产生的权利义务未能达成一致或交付物业不符合约定的，权利人有权通过法律途径主张，同时保留追究登图公司、澳德公司单方解除合同的违约赔偿责任。”2014年11月24日，被告登图公司将上述房产移交给原告。原告收楼时，与被告登图公司一致确认收到空调4台、排气扇1个、电视柜1个、茶机1个、床2张、衣柜2个、座厕1个、洗手盘1个、灯具1个、热水器1个。
对于有争议的证据和事实，本院认定如下：广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，是由有资质的评估机构，依据法定程序作出的，本院予以采信。本院在审理（2014）佛顺法容民初字第481号案件过程中，依该案原告申请，经摇珠选定，本院委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对创富2座827的房屋装修工程造价（包括：前期拆除及复原土建工程、装修及安装工程）、电器及相关家具用品价格进行评估。本案原告与两被告同意以481号案涉案的创富2座827的评估标准作参照。该公司出具《工程造价鉴定意见书》，核定：1.前期拆除工程造价10501.58元（单价每平方米317.46元）2.室内装饰装修工程造价46805.08元（单价每平方米1414.91元）3.电器及家具部品46077.96元(单价每平方米1392.93元)；上述合计103384.62元。被告登图公司亦未向原告支付2014年11月1日之后的占有使用费。对于涉案房屋，被告登图公司未能按照《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》并按实际经营折旧及具使用功能交付。原告收楼后未缴纳物业管理费。庭审中，被告登图公司表示不放弃对原告物业管理费进行追缴的权利。
本院认为，原告将涉案房产交付给被告登图公司使用、收益，被告登图公司按月支付回报给原告，回报的性质实为租金，原告与被告登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。依据（2014）佛顺法容民初字第1725号民事判决书以及原、被告签订的《收楼确认书》，本案《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止。2014年11月24日，被告登图公司才正式交楼。2014年10月14日至2014年11月24日期间仍占用案涉房屋，故被告登图公司应当支付占有使用费。2014年10月份之前的租金（含使用费）已经由另案在先处理，故本案中处理的为2014年11月1日至2014年11月24日期间的占用使用费，本院参照委托经营期限内的回报2900元每月计算为：2900元/月÷30天×24天（11月份）=2320元。此期间的占用使用费不属于租金，而是被告登图公司在租赁关系解除后继续占用原告物业所给原告带来的经济利益损失，故不适用追索租金一年诉讼时效期间的规定，而适用二年的诉讼时效期间的规定。原告于2016年9月14日起诉，故原告主张2014年11月1日至2014年11月24日的占有使用费未超过诉讼时效期间。本院对于两被告提出的诉讼时效的抗辩主张不予采纳。对于上述占用使用费，双方未约定履行期间，且原告未提交证据证明其在起诉前已向被告登图公司进行催讨，故逾期利息从起诉之日即2016年9月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。2014年11月24日，双方签订的《收楼确认书》中明确载明“物业交付时间以本确认书签署的时间为准，期间所产生的占用物业的损失由登图公司承担”，可见双方对于交付时间以及交付前占用使用费的承担事宜达成了协议，故本院对于两被告关于原告怠于收楼的抗辩主张不予采纳。对于合同解除后所产生后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条作出了相应的规定。根据该条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案因被告登图公司是违约方，原告对被告登图公司返回的房屋重新出租或予以其他处分需要相应的时间和相当的商业机会，故本院根据实际情况酌情确认被告登图公司按照三个月的租金标准赔偿原告的预期租金损失，即向原告赔偿房屋的预期租金损失8700元。被告登图公司委托管理涉案房屋期间，所产生的物业管理服务费由被告登图公司代收、代支。因被告登图公司单方提出解除而终止，故对于本院认定的上述三个月期限内的物业管理费，亦属于原告的损失，应由被告登图公司承担，计算为1119.75元（373.25元/月×3个月）。此外，合同约定，由于被告登图公司原因无法按时支付回报给原告时，则由被告澳德公司负连带责任，故澳德公司应对2014年11月1日至2014年11月24日期间的占用使用费2320元及利息、预期租金损失8700元承担连带责任。因《公寓委托经营管理协议书》并未约定被告澳德公司对被告登图公司代收、代支的物业管理费承担连带责任，故本院对原告关于被告澳德公司对物业管理费损失承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
关于恢复原状和折价补偿的问题。被告澳德公司与原告签订的商品房买卖合同中，约定对于涉案房屋在交付时应当具备相应的装饰装修标准，同时，被告登图公司与原告在《公寓委托经营管理协议书》中约定原告购买涉案房屋所在大厦带装修及酒店式公寓配置的房产，委托物业内的配置作为委托物业的附属部分，须一并交给被告登图公司，双方在合同中还以附表形式列明了装修、设备标准，并明确约定合同终止时，被告登图公司应返还给原告合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品。被告澳德公司、登图公司应按照双方约定的标准装饰装修房屋，被告登图公司应在合同终止时返还房屋内合理磨损和折旧后的设施设备及物品。涉案租赁房屋在房屋装饰装修方面及家电、家具的配备均存在不符合双方合同约定的情况，故登图公司应当恢复成公寓的房间结构及约定的装修装饰标准，附带约定的家具电器。综合考虑原、被告发生争议的实际状况，从方便执行的角度出发，本院采取折价补偿的方式进行处理，即由被告赔偿原告恢复公寓房间装修装饰和家具电器所产生的费用。本院参照广州金盛建工程项目管理咨询有限公司针对创富2座827号房出具的《工程造价鉴定意见书》来综合认定上述费用的具体金额。其中，前期拆除工程造价18377.76元（57.89平方米×317.46元/平方米）。上述费用，是按照现场的现状与原来图纸进行对比，对于装修不符的做法需要拆除计算出的工程量，故该费用本院予以确认。关于室内装饰装修工程和电器及家具部品造价的问题。考虑到涉案公寓已经实际使用多年，房屋装修、电器家电亦随着使用年限的延长而不断的损耗、折旧。折旧价值在本质上实为获取租金收益的成本之一，原告在被告登图公司经营管理期间收取了租金收益，亦意味着收取了委托经营管理期间分摊的折旧成本。委托经营期间因被告登图公司违约而提前于2014年10月15日终止，故剩余的装修装饰和家具电器的价值是为被告登图公司应当支付的折旧价值。本院按照10年计算装修装饰和家具电器的折旧率，也就是说10年后装修和家具电器失去价值。《公寓委托经营管理协议书》约定，委托期限自原告付清购房款的次日起计算。计至2014年10月的折旧率计算为64个月（2009年7月至2014年10月）/120个月（10年）=0.533。被告登图公司应支付的装修装饰款计算为[（57.89平方米×1414.91元/平方米）×折旧率（10.533）]=38251.57元。关于家电家具问题。原告收楼时，和被告登图公司一致确认以下物品原告收取：空调4台、排气扇1个、电视柜1个、茶机1个、床2张、衣柜2个、座厕1个、洗手盘1个、灯具一个、热水器1个，上述物品的价格应予以扣除。关于上述物品的价格问题。因本案鉴定已耗费一年多时间，且原告收楼已多年，已失去鉴定的基础，为减少当事人诉讼时间，本院参照司法鉴定评估报告书及相关市场价格，认定空调4台为13616.52元（3404.13元/台×4台）、排气扇1个为207.84元、电视柜1个为2607.95元、茶机1个为1159.1元、床2张为6884.34元（2078.08元/张×2张+1364.09元/张×2张）、衣柜2个为15069.08元（7534.54元/个×2个）、热水器1个为1682.63元。座厕1个为800元、洗手盘1个为350元、灯具1个150元。综上，共计42527.46元。上述价格扣除后为38109.26元[（57.89平方米×1392.93元/平方米）42527.46元]，同理，扣除折旧率应为17797.02元[38109.26元×折旧率（10.533）]。关于被告登图公司提出收楼时还存在其他物品或装修饰品交付，首先被告登图公司未提供任何证据佐证，其次即便被告登图公司陈述成立，但经查被告登图公司所交付的并不符合合同的约定，且鉴定公司的鉴定报告可以显示根据现场状况与原来图纸比对，对装修不符的做法需要拆除重新装修，故被告登图公司列明的相关物品或装修饰品不应当予以扣除。综上，被告登图公司应向原告支付装修补偿款合计74426.35元（18377.76元+38251.57元+17797.02元）。
原告主张被告澳德公司对被告登图公司的上述债务承担连带清偿责任，本院经审查后认为，依据双方签订的《公寓委托经营管理协议书》，被告登图公司应该按照附表（一）的规定返还合理磨损及合理折旧后的委托物业设施设备及物品，但双方并未约定被告澳德公司负有此项义务，且本案纠纷为租赁合同纠纷，被告澳德公司与原告签订的系《商品房买卖合同》而非租赁合同，依据租赁合同被告澳德公司对被告登图公司的支付装修补偿款的债务并不承担连带责任，综上，对原告要求被告澳德公司对装修补偿款的支付承担连带责任的诉请，本院不予支持。
关于为涉案房产安装民用独立水表、电表的问题。原告要求被告澳德公司为涉案房产安装民用独立水表、电表，本院经审查认为，原告与被告澳德公司签订的《商品房买卖合同》附件2《装饰、设备标准》中约定，被告澳德公司应为涉案房产提供独立供水计量表一个，独立电表一个。《公寓委托经营管理协议书》约定被告登图公司在协议终止时参考《商品房买卖合同》附件1《1座装修标准》返还租赁物，并未约定按附件2《装饰、设备标准》返还，故原告要求被告登图公司安装独立水、电表的诉求，无合同依据，本院不予支持。原告与被告澳德公司之间系商品房买卖合同关系，而本案处理的系原告与被告登图公司、澳德公司的房屋租赁合同关系。原告的该项诉请，本院在本案中不作处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林土权、周艳君支付2014年11月1日至2014年11月24日的回报合计2320元及利息损失（以2320元为本金从2016年9月14日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；
二、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林土权、周艳君支付预期租金损失8700元；
三、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林土权、周艳君支付物业管理费损失1119.75元；
四、被告佛山市顺德区澳德房产有限公司对上述判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；
五、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林土权、周艳君支付装修折价补偿款74426.35元；
六、驳回原告林土权、周艳君的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2307.79元（原告预交），由原告林土权、周艳君负担1307.79元，由被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担1000元(其中36元由被告佛山市顺德区澳德房产有限公司共同负担)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 刘德剑
二〇一六年二〇一六年十一月七日
书记员 宋晓贲