湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0116民初112号原告（反诉被告）：郑树海，男，1946年5月22日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：丁原，湖北天泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北宝德利置业有限公司，住所地：武汉市江岸区澳门路125号（澳门银座）1栋16层21室。法定代表人：涂德桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）郑树海诉被告（反诉原告）湖北宝德利置业有限公司（以下简称宝德利置业公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑树海及其委托诉讼代理人丁原，被告（反诉原告）宝德利置业公司法定代表人涂德桥及其委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑树海向本院提出诉讼请求：1、判令宝德利置业公司支付郑树海过渡费29650元（过渡费从2013年9月1日开始计算至2014年10月4日止，按照双倍计算，一户1000元，共3户，扣减已经支付的）；2、判令宝德利置业公司支付郑树海办理水电报装费用共计3240元（水表费用花费2200元，电表花费1040元；3、判令宝德利置业公司协助郑树海办理位于武汉市黄陂区滠口街明富街38号1单元1楼，1单元2楼，1单元3楼的房产证和土地使用权证；4、由宝德利置业公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：宝德利置业公司将明富街居住共51户老房进行旧城改造，2011年8月29日，宝德利置业公司与郑树海签订《滠口街旧城改造拆迁安置补偿还建协议》，该协议第四条标明甲方（宝德利置业公司）保证在明富街安排乙方（郑树海）还建房，交房时间为最长不超过两年，超过两年时，按超过实际的时间双倍发放过渡费，该协议是2011年8月29日签订的，第二天郑树海就根据协议书的要求，搬离了自己的住处。2016年12月9日出示的结算清单中，两个门面面积还建为70平方米，与郑树海签订的《滠口街旧城改造拆迁安置补偿还建协议》还建门面的面积不相符，超出年30平方米，在计算还建面积的结算清单中，宝德利置业公司重复的计算年30平方米的面积，向郑树海索要15万元人民币。该还建楼的公摊面积为15.2%,该公摊数字也不符合相关法律的规定。宝德利置业公司辩称，1、宝德利置业公司已经全面履行合同义务，请求驳回郑树海的诉求。2、因为拆迁发生后政府政策发生变更，只要政府政策允许我方愿意配合办理两证。同时提出反诉请求：1、请求法院判令郑树海向宝德利置业公司支付还建房屋差价398215元；2、请求法院判令郑树海承担本案反诉费。事实与理由：2011年8月29日，宝德利置业公司与郑树海签订了《还建协议书》一份，约定：由宝德利置业公司向郑树海还建的房屋面积暂定为545平方米，其中包含门面房40平方米。超出的面积双方按照市价互补差价。后由于被反诉人向反诉人借款本金加利息共计42万元，关于还款方式双方于2014年12月8日，达成还款协议，约定郑树海以其应得的部分还建房屋抵扣借款，抵扣面积为150平方米。而后郑树海未经宝德利置业公司允许，且双方未办理任何交接的情况下，擅自抢夺房屋钥匙，实际占有涉案房屋，其中住房面积365.89平方米，门面房面积达70平方米，根据宝德利置业公司与滠口明富街拆迁户达成的最终协议，所有还建房屋的面积应包含公摊面积，公摊面积按照15.2%计算，郑树海在抵扣借款后实际应有365平方米住房面积，另应有40平方米门面房。而实际上，郑树海抢夺钥匙后，实际占有的住房面积已达到365.89平方米（此面积尚未计算公摊），门面房达到70平方米。若按照协议的实际约定，计算公摊面积，则被反诉人实际占有的房屋面积已达421.5平方米，比约定面积超过56.5平方米，涉诉房屋所在地住房面积市价约为每平方米2800元，郑树海应向宝德利置业公司支付差价158215元整。另有超过的30平方米门面房，门面房市价约为每平方米8000元，则门面房部分，郑树海应向宝德利置业公司支付差价240000元，则宝德利置业公司应向郑树海支付差价398215元。郑树海针对宝德利置业公司的反诉辩称，1、2011年8月29日《拆迁安置补偿还建协议书》第一条约定还建方式为拆一还一。还建面积为545平方米。2、还刘田生面积150平方米，应还面积545平方米-150平方米=395平方米。3、已还建面积435.89平方米，其中房屋365.89平方米、门面房70平方米（还建房屋+门面房=435.89平方米）。4、被告多还面积435.89平方米-395平方米=40.89平方米，其中房屋面积占10.89平方米，门面占30平方米。5、郑树海应付被告超还建房面积款10.89平方米*单价；付门面超面积款30平方米*单价。综上，我方认为：一、根据双方与约定的拆一还一的还建方式，原告按15.2%计算公摊面积，既无双方约定，亦无法律依据，且有悖于《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”的基于保障居住条件的立法精神。同时“拆一还一”应当指的是实用面积，而非含有公摊的建筑面积。如果说公摊面积增加了，那么实用面积也必然降低，被拆迁户的居住条件也就得不到保障。二、关于超面积补偿差价的问题。应当按照双方约定的安排还建房最长不超过两年之时的时间节点，同地段，同类型的房屋价款计算差价。这既符合双方的约定，又公平合理合法。故反诉原告的诉请不能成立。经审理查明：2011年8月29日，宝德利置业公司（甲方）与郑树海（乙方）签订《滠口街旧城改造拆迁安置补偿还建协议书》一份，甲方为宝德利置业公司，乙方为郑树海，全家3户9口人，乙方房屋为明富街38号，属于滠口街老城区一期改造范围，双方就房屋拆迁安置补偿还建达成协议：一、1、拆迁安置补偿项目、数量、标准集拆一还一的方式进行。乙方还建房暂定5套，面积545平方米，实际还建时户型建筑面积为准结算…3、过渡费先按一年时间计算（自搬家之日起至安置房屋交付之日止，超过时间另补）。二、水、电、闭路、电话报装费的补偿，按照有一还一的方式由甲方负责，增加部分由乙方承担。三、付款方式：根据第一次和第二次的拆迁补偿安置结果，如果甲方应支付乙方补偿费，待乙方搬家、将原房水、电、闭路、电话报装费证件及房地产有关资料一并交给甲方后三日内一次性付清；如果乙方应补还建房差额给甲方，待甲方还建房交付乙方前一次性结清。实际操作中，如还建房数量、等级、价格发生变更，以最终结算结果为准。四、甲方保证在明富街安排乙方还建房屋；还建房交付时间暂定为自乙方搬家之日起一十八个月，最长不超过两年，超过两年时，按超过的实际时间双倍发放过渡费；按本协议约定及时支付乙方补偿费用。双方还补充约定：1、还建房超差面积：甲乙双方按市场价格互补（还建面积内包括还建门面房两间，每间宽度3米共40平方米）。2、还建房楼层1-6层自选，门面房在原基不变。2014年，宝德利置业公司、郑树海及案外人刘田生签订协议一份，该协议约定：原2012年2月23日的借条中借款30万元，现由郑树海本人的新房，注：宝德利置业公司所还的新楼房中抵还此款，抵还面积为150平方米，计算成人民币要42万元，抵还面积150平方米，今双方无其他纠纷，包括本息在内。2014年6月，宝德利置业公司还建郑树海住房面积365.89平方米，门面房面积70平方米。庭审中宝德利置业公司未提供案涉房屋土地使用权证书、建设许可证及规划许可证等批准建设的手续。以上事实有《滠口街旧城改造拆迁安置补偿还建协议书》、协议、房屋所有权证书等予以证实。本院认为，宝德利置业公司建设案涉房屋无建筑施工许可证、规划许可等相关建设材料，故郑树海与宝德利置业公司签订的《滠口街旧城改造拆迁安置补偿还建协议书》无效。《滠口街旧城改造拆迁安置补偿还建协议书》无效，双方当事人均不能依该合同取得相关权益，故对郑树海的诉讼请求，本院不予支持。对宝德利置业公司的反诉请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条的规定，判决如下：一、驳回郑树海的诉讼请求；二、驳回湖北宝德利置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19515元，由郑树海负担，反诉费3637元，由湖北宝德利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 静人民陪审员  黄建国人民陪审员  夏 琳二〇一七年四月二十六日书 记 员  陈 伶