北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09319号
上诉人（原审被告、反诉原告）马云，男，1964年4月7日出生。
委托代理人任佳慧，北京市才良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）崔鹏程，男，1972年10月30日出生。
上诉人马云与被上诉人崔鹏程因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第07876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马云及其委托代理人任佳慧、被上诉人崔鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，崔鹏程向原审法院起诉称：2005年3月11日，我与马云签订了《房屋买卖协议》，约定将一套经济适用房出售给马云。该房屋地址为北京市房山区××××602室（以下简称602号房屋）。我于2011年1月12日取得该房屋的契税完税凭证，于3月22日取得该房屋所有权证。由于马云非北京市户籍人员，亦不在北京市工作，根据北京市和国务院出台的关于经济适用住房和商品房买卖的政策和法规等强制性规定，双方签订的房屋买卖合同无法履行。2012年3月28日，我以房屋买卖合同无法履行为由，向北京市房山区人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的房屋买卖合同。2012年12月19日，北京市房山区人民法院作出一审判决（﹤2012﹥房民初字第05890号）：解除双方于2005年3月11日签订的《房屋买卖协议》。马云不服一审判决，于2013年1月2日向北京市第一中级人民法院提起上诉。在案件审理过程中，马云自愿撤回上诉。2013年4月26日，北京市第一中级人民法院作出终审裁定，准许马云撤回上诉。目前，一、二审判决均已生效，双方签订的房屋买卖合同已经被解除，马云无权继续占有诉求房屋。故诉至法院，要求判决马云返还602号房屋，并承担本案诉讼费。
马云辩称，同意腾退房屋，但崔鹏程应该退还相应的购房款并赔偿经济损失。
马云反诉称：2005年3月11日，我与崔鹏程签订《房屋买卖协议》，崔鹏程将602号房屋出售给我，该《房屋买卖协议》经北京市房山区人民法院2011年判决确认合法有效，并早已生效。2012年3月28日，崔鹏程将我诉至贵院，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》。2012年12月19日房山区人民法院作出一审判决，解除了双方于2005年签订的《房屋买卖协议》，同时明确崔鹏程给我全部购房款和赔偿经济损失时，再行腾房。判决于2013年4月26日生效。2013年7月23日，崔鹏程又向房山区人民法院起诉，要求我腾退涉案房屋。我认为，虽然《房屋买卖协议》被依法解除，但该协议不能继续履行而被解除的根本原因并非我的过错，而是崔鹏程明知经济适用房上市交易政策却违法出售，加之北京市房屋买卖政策变化造成的，崔鹏程应对协议的解除造成的损害承担全部赔偿责任。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于近几年北京房地产市场变化非常之大，房产价格早已今非昔比，我在2005年是以商品房市场价格买了涉诉房屋，因此在房屋买卖协议解除后，崔鹏程应以现在的商品房市场价格返还给我房屋价款。故请求：1、判令崔鹏程返还我购房款（485000元）、公共维修金（6458元）、杂费（3371元）等共计494829元，并赔偿我的经济损失1850000元；2、崔鹏程承担全部诉讼费用。
针对马云的反诉，崔鹏程辩称：我当时并不清楚马云不具备购房资格的问题，加之无法过户的责任一方面出于马云自身的原因，另一方面是基于现有政策。因此，马云认为我应承担全部过错既没有法律依据，也没有事实依据。我只同意返还485000元的购房款，对于马云要求经济损失赔偿一项，我只同意赔偿300000元。在一审法庭辩论阶段，崔鹏程同意赔偿350000元。
原审法院经审理查明：2004年6月9日，崔鹏程与北京昊远隆基房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》，约定崔鹏程购买602号房屋，总价款为322896元。2005年3月11日，崔鹏程（甲方）与马云（乙方）签订《房屋购买协议》，约定：甲方向乙方转让602号房屋（包括装修、家具），总价款为485000元；甲方转让房屋给乙方所需费用由乙方承担，但总费用不得超过5000元，（即将原房屋买卖合同买受人崔鹏程变更为马云），或者甲方办理产权证所需1.55%的契税由乙方承担（二者根据实际情况择其一）；甲方给乙方6000余元的公共维修基金发票，乙方给甲方7000元；乙方在2005年3月14日前支付甲方总款485000元，甲方收到485000元时给付乙方所有发票、手续、合同、钥匙等，剩余7千元待甲、乙双方办好过户手续一次付清等相关内容。该协议落款处有双方以及中介人杨群芳签字。2005年3月13日，马云给付了崔鹏程购房款485000元。崔鹏程将商品房买卖合同、房屋购买发票、公共维修基金专用收据等原件及房屋钥匙交给了马云，同日，马云还将涉案房屋物业等费用3330元交付崔鹏程的妻子周亚男。后马云占有、使用该房屋至今。
2012年3月，崔鹏程以马云不符合在北京市购房条件、无法办理过户、合同目的不能实现为由诉至法院，请求法院判令解除双方于2005年3月11日签订的《房屋买卖协议》合同。北京市房山区人民法院作出（2012）房民初字第05890号一审判决，解除双方于2005年3月11日签订的《房屋买卖协议》。该判决已生效。崔鹏程在庭审中称，自己清楚经济适用房五年内不能上市交易，但是可以原价转让。马云在庭审中称，自己所购买的房屋是经济适用房，并知道五年后才能过户。诉讼中，马云申请对涉案房屋进行评估，但鉴定评估机构回复称，因涉案房屋无法上市所以无法进行价值评估，双方均认可评估机构的回复。在无法评估的情况下，经原审法院询问，崔鹏程同意赔偿马云经济损失500000元。
原审法院经审理认为：在《房屋买卖协议》已经解除的情况下，马云应将房屋腾退给崔鹏程，同时崔鹏程应退还马云相应的购房款。本案中，公共维修基金专用收据的原件在马云手中，结合双方的“甲方给乙方6千余元的公共维修基金发票，乙方给甲方7千元”约定，法院认为，马云已将公共维修基金6458元交予崔鹏程，对此款项，崔鹏程应予以返还。关于马云要求杂费3371元的请求，因马云在涉案房屋中居住，应承担该费用，故马云要求崔鹏程返还费用没有依据。对于马云所主张的经济损失，从本案查明的事实看，双方在签订合同时均知悉所交易房屋的性质，亦应对合同履行可能存在的意外情况有所预见，故双方对所签订的《房屋买卖协议》的解除均有过错，应当各自承担相应的责任。崔鹏程同意赔偿马云的经济损失500000元的数额，符合本案实际情况，法院准予。
据此，原审法院于2014年7月18日判决：一、马云于判决生效后三十日内将602号房屋腾退给崔鹏程。二、崔鹏程于判决生效后三十日内返还马云购房款及公共维修基金共计四十九万一千四百五十八元。三、崔鹏程于判决生效后三十日内赔偿马云经济损失五十万元。四、驳回马云的其他反诉请求。
判决后，马云不服，向本院提起上诉，要求撤销原判决第三、第四项，改判崔鹏程赔偿其经济损失共计185万元，理由为：一、一审判决对于双方在房屋买卖合同解除责任分配上缺乏事实和法律依据，认为其对合同解除没有过错，崔鹏程存在恶意解约的故意。二、一审判决对其在合同解除后经济损失的认定缺乏事实和法律依据，一审法院并未正确确定房屋价值，不应以崔鹏程同意赔偿的数额为依据，而应结合同类房屋目前的交易实例价格确定。三、一审判决适用法律错误，其在解除房屋买卖合同的过程中并未实施违反合同的行为，而其因合同解除遭受合法经济利益的损失，并且丧失了其他交易机会，因此应当依据合同法第一百一十三条之规定，由崔鹏程赔偿其经济损失185万元。
崔鹏程同意原判决。
本院经审理查明，602号房屋所在的北京市房山区××××小区系经济适用房项目。截至2013年5月，该小区已有房屋取得房屋产权证满五年，符合上市交易条件并实际成交，成交价格区间为每平米1.4万元至1.6万元，与马云在一审时提交法院的参考证据，即2013年8月24日该小区某房屋出售单价为16477元／平米大致相符。涉案的602号房屋位于六层顶楼，南北通透，建筑面积约134平米。
本院查明的其他事实与一审相同。
上述事实，有北京市房山区人民法院（2012）房民初字第05890号民事判决书、收条、北潞园小区房屋交易信息、各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案的核心争议为由合同解除而产生的经济补偿款具体金额的确定。对此，需要解决以下三个问题：涉案合同解除的风险承担，确定房屋价值的标准，房屋价值与购房价格之间差价款的利益分配。
关于涉案合同解除的风险承担。由于双方于2005年签订合同时，均知晓涉案房屋的经济适用房性质，虽然依据当时的经济适用房管理政策，并未绝对禁止经济适用房的转让行为，但对于可能发生的管理政策变化而导致的合同风险，双方均应当有所预见。因此，虽然马云的合同义务已全部履行完毕，但因政策变动而产生的合同履行障碍以及因此而导致的合同解除风险，应当由双方共同承担。但房屋限购政策的出台毕竟非普通居民所能够预见，由于政策变化而导致的合同履行风险显然属于不可归因于双方的风险，故合同解除过错不能成为确定经济补偿利益分配方案的正当理由，而双方基于签订合同产生的合理信赖利益也应当予以承认和保护。因此，原判决认定双方对合同解除“均有过错”显属不当，本院予以纠正。
关于确定房屋价值的标准。尽管由于房屋限购政策限制，马云暂时不具备在京购房资格，但限购政策并未绝对禁止非京籍居民在京购房，在满足政策规定的条件之后，非京籍居民亦可在京购买房屋。因此，本案房屋买卖合同的履行，并不存在绝对不可克服的客观障碍。涉案的602号房屋性质虽为经济适用房，但双方签订房屋买卖合同的时间在2008年4月11日之前，根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住（2008）225号）第三条第（二）项之规定，602号房屋至迟将于2016年3月21日可按市场价格出售，而该时间距离本判决作出之日不足一年零五个月，较之双方合同关系存续期间更明显缩短，不仅可参照性显著提升，而且价格波动风险明显降低，因此确定房屋大致的价值区间并非绝对不可能。马云在2005年购买602号房屋时，经济适用房与商品房之间的价格差距并不十分明显，而双方对于该房屋在满足以市场价格进行交易的条件之后可能的价格波动均应当有所预计。因此，即便经济适用房管理政策变动可能会导致合同履行产生巨大障碍，但由于政策变动主观上无法预期，且双方于2005年签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，故无论该合同最终是否能够圆满履行（即最终实现合同约定的物权变更登记），马云依据该合同而享有的债权利益都不应受到影响。因此，确定602号房屋价值的标准，应当以合同解除时周边类似条件商品房的销售价格为参考，酌情确定。原审判决在未适当查明房屋价值的前提下，仅以出卖方单方自认且与买受方请求存在巨大差距的数额为准，确定经济补偿款的具体金额，不仅缺乏客观、充足的依据，而且将会导致出卖方与买受方之间的利益显著失衡，不符合自愿、公平、等价有偿的民事活动基本原则，系属不当，本院予以纠正。
关于房屋价值与购房价格之间差价款的分配。确定分配方案时，应当综合考虑房屋升值利益、买受人因合同解除而丧失的订约机会损失以及出卖人在房屋以市场价格销售时必须支出的成本等因素，并依据公平原则，酌情加以确定。经本院调查，本案涉案合同解除时，与602号房屋条件类似的、取得房屋所有权证已满五年的经济适用房，已经能够以市场价格进行销售，每平米销售单价区间在1.4至1.6万元之间；而马云在一审中提交的××××小区房屋交易信息显示的单价为每平米1.6447万元，与本院调查结果大致相符，应当参考上述价格酌情确定房屋升值利益。本案中，双方签订房屋买卖合同的时间为2005年，成交价格为48.5万元，截至本案涉案合同解除时，房屋市场价格已发生变化，与602号房屋类似区位、类似面积的房屋价格也随之变化，马云作为买受人投入到602号房屋中的资金也因之而大幅升值，因此仅仅凭借2005年的购房款显然已无可能购买到同等条件的房屋，该部分升值利益也理应体现在差价款分配方案中；在此期间，马云实际上是以放弃购买其他房屋的交易机会为成本，换取602号房屋潜在的升值利益，而根据双方签订购房合同时的经济适用房管理政策，以及限购政策出台之后的房屋销售管理规定，该利益并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于公民合理的市场预期，应当予以法律保护；本案涉案合同的解除，系由作为出卖方的崔鹏程主动提出，虽然双方在解除合同的问题上并不存在法律意义上的过错，但考虑到解除合同的时机、合同权利义务的履行情况以及合同履行障碍的客观困难程度，此举与诚实信用的交易原则不尽相合，而马云则因崔鹏程此举致使其投注在合同之上的合理信赖利益落空，由此产生的机会成本也难以挽回，对此应当由崔鹏程对其予以适当补偿。根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住（2008）225号）第三条第（二）项之规定，已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款，该部分费用属于由产权人负担的成本，应当在分配差价款时予以充分考虑。
基于上述三点理由，同时综合考虑双方由于涉案房屋升值而产生的利益平衡等因素，本院将经济补偿款的具体金额酌情确定为100万元整。鉴于本院确定的经济补偿款数额较之原审判决发生较大变动，崔鹏程履行给付义务的期限也应适当予以延长。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市房山区人民法院（2013）房民初字第07876号民事判决书第一项、第二项；
二、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第07876号民事判决书第三项、第四项；
三、崔鹏程于本判决生效后九十日内给付马云经济补偿款一百万元整；
四、驳回马云其他上诉请求。
一审本诉案件受理费150元，由崔鹏程负担75元（已交纳），由马云负担75元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费25559元，由崔鹏程负担16257元，由马云负担9302元（均于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费16950元，由崔鹏程负担6278元，由马云负担10672元（均于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 骁
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 王继玉