湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民初字第00945号
原告孙二丽。
委托代理人叶泓（特别授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。
被告袁媛。
第三人张萍。
原告孙二丽与被告袁媛、第三人张萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，并组成由审判员施佑莉担任审判长，人民陪审员杜松、任频参加的合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。因被告袁媛以及第三人张萍下落不明，本院依法以公告方式向其送达了应诉通知书、民事起诉状副本、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。原告孙二丽到庭参加了诉讼，被告袁媛以及第三人张萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙二丽诉称，我与袁媛于2013年2月26日签订了房屋租赁合同，合同约定袁媛将光华路三附五号门面出租给我经营，租期从2013年2月27日始至2014年2月26日止，租金1，500元／月。合同签订后，我一次性支付给袁媛租金4，500元、押金3，000元、转让费25，000元。2013年8月初，我突然被第三人张萍赶走，将我店子里的衣服扔到街上，导致我丢失了六、七件衣服，造成我的财产损失3，000元。张萍向我出示了其与袁媛签订的对光华路三附五号门面的租赁合同。我才得知袁媛无权转租光华路三附五号门面，我与袁媛签订的房屋门面租赁合同无效。2013年8月28日，武汉市江岸区公安分局劳动街派出所找到袁媛，组织我们进行调解，但我们未达成和解协议。现我与袁媛就退还租金、押金及转让费事宜协商未果，故诉至法院，请求判令：1、确认孙二丽与袁媛之间签订的房屋租赁合同无效；2、袁媛向孙二丽返还租金4，500元、押金3，000元和转让费25，000元，并赔偿孙二丽经济损失3，000元；3、本案的诉讼费用由袁媛承担。
原告孙二丽为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
证据一、房屋租赁合同一份（复印件），系第三人张萍与被告袁媛签订的租赁合同，证明被告袁媛从第三人张萍手上租赁讼争房屋，且合同中明确约定不得转租、转让。
证据二、房屋租赁合同一份（原件），系被告袁媛与原告孙二丽签订的房屋租赁合同，证明被告袁媛向原告孙二丽收取了25，000元转让费以及4，500元租金和3，000元押金。
被告袁媛及第三人张萍经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩及质证、举证权利。
经审理查明，武汉市江岸区光华路3-5号门面房屋系第三人张萍从湖北省国土测绘院通过租赁取得使用权，其后张萍于2012年7月17日与被告袁媛签订《房屋租赁合同》，张萍将江岸区光华路3-5号门面房屋转租给袁媛使用，租期为一年，自2012年7月23日起至2013年7月23日止。合同约定袁媛只能自己从事服装经营，不得用作其他用途，不得转让、转租。2013年2月26日，被告袁媛与原告孙二丽签订《房屋租赁合同》，袁媛将江岸区光华路3-5号门面房转租给孙二丽使用，租期一年，自2013年2月27日起至2014年2月26日止。合同约定租金1，500元／月，甲方（袁媛）收取乙方（孙二丽）押金3，000元，以及一个季度租金4，500元，且甲方另行收取乙方店铺转让费25，000元。2013年5月，第三人张萍到光华路3-5号门面，发现原告孙二丽在经营店铺，并明确告知孙二丽，袁媛无权将门店转租，要求孙二丽搬走。至2013年7月，张萍与袁媛的租赁合同到期，张萍再次到店要求孙二丽搬走。2013年8月初，张萍向孙二丽出示了其与袁媛签订的租赁合同，合同上载明的租赁期限为2012年7月23日至2013年7月23日，且合同明确约定了承租人袁媛不得将门面对外转让、转租。张萍将孙二丽从光华路3-5号门面赶出。2013年8月28日，原告孙二丽在武汉市江岸区公安分局劳动街派出所的帮助下找到被告袁媛，双方就租赁合同纠纷事宜协商未果。原告孙二丽遂诉至本院。
本院认为，第三人张萍与被告袁媛签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同订立期限自2012年7月23日起至2013年7月23日止，且合同约定作为承租人的乙方（袁媛）只能自己从事服装经营，不得用作其他用途，不得转让、转租。而被告袁媛违反合同约定，未经出租人张萍的同意，将房屋转租给原告孙二丽使用，且超出原租赁合同期限进行转租（转租期限为从2013年2月27日起至2014年2月26日止）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时依据合同相对性，承租人与次承租人之间的转租合同对转租双方具有约束力，是合法有效的。但出租人可以通过解除其与承租人之间的合同关系从而收回租赁权和租赁物业以维护其合法权益。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。据此，本院认定原告孙二丽与被告袁媛签订的《房屋租赁合同》超出上一手租赁合同期限的部分无效，即自2013年7月24日起至2014年2月26日止期间无效。而对于2013年2月27日至2013年7月23日期间的合同，虽然转租未经过出租方张萍同意，但2013年5月张萍发现门面已被转租后，并未行使合同解除权解除其与被告袁媛签订的合同，在2013年2月27日至2013年7月23日期间内，原告孙二丽与被告袁媛签订的合同合法有效且在履行。原告孙二丽已向被告袁媛支付了2013年2月27日至2013年5月25日期间的租金，孙二丽在此期间也占有、使用了该门面，故对于孙二丽提出返还租金4，500元的诉请，于法无据，本院不予支持。被告袁媛违反合同限制擅自转租且超期转租，致合同部分无效，应返还收取的合同押金。对于被告袁媛收取店铺转让费25，000元，双方之间的房屋租赁合同没有载明该转让费是转让何物的费用，孙二丽表示是承接袁媛店面装修的费用。在2013年2月27日至2013年7月23日的期间，原告孙二丽与被告袁媛签订的租赁合同合法有效且在履行，此期间内，孙二丽也实际使用了位于武汉市江岸区光华路3-5号店面。袁媛无权转租该门面，而孙二丽在承租该店面时未审查袁媛是否有权出租该店面，对于合同自2013年7月24日起无法继续履行的结果，双方均有责任。结合本案案情，
对于转让费损失，由孙二丽承担30%的责任、袁媛承担70%的责任，故由被告袁媛返还原告孙二丽转让费17，500元。对于孙二丽提出的袁媛赔偿经济损失3，000元的诉讼请求，因其未能提供证据证明，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告孙二丽与被告袁媛签订的房屋租赁合同自2013年7月24日起至2014年2月26日止租赁期限的房屋租赁的约定无效；
二、被告袁媛于本判决生效之日起十日内返还原告孙二丽租赁押金3，000元；
三、被告袁媛于本判决生效之日起十日内返还原告孙二丽转让费17，500元；
四、驳回原告孙二丽的其他诉讼请求。
被告袁媛如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费688元，由原告孙二丽负担291元、由被告袁媛负担397元，邮寄费40元、公告费260元，由被告袁媛负担。因上述款项已由原告孙二丽预交和垫付，故被告袁媛于本判决生效之日起十日内将案件受理费、邮寄费、公告费合计697元一并支付给原告孙二丽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 施佑莉
人民陪审员 杜 松
人民陪审员 任 频
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 宋琼韬