上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宝民三（民）初字第1402号
原告（反诉被告）上海丰收工贸实业公司。
法定代表人侯建平。
委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。
委托代理人雷丹，上海市银星律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁建新。
被告（反诉原告）陆惠琴。
上述两被告的共同委托代理人张慧卿，上海市恒业律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。
原告上海丰收工贸实业公司诉被告丁建新、陆惠琴土地租赁合同纠纷及被告反诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海丰收工贸实业公司的委托代理人顾玉红，两被告丁建新、陆惠琴及其共同委托代理人张慧卿、朱群峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海丰收工贸实业公司诉称，2000年6月1日原被告签订土地租赁合同，约定由原告将宝山区丰翔路XXXX11.61亩土地出租给被告，租期为50年。双方约定在租赁期内如遇规划动迁，被告应无条件撤离。2011年11月相关政府对该土地进行征收。另由于该土地是集体农用地，且租赁合同约定的期限超过了20年，租赁合同无效。故原告向法院起诉要求确认原被告签订的土地租赁合同无效，被告搬离系争土地。
被告丁建新、陆惠琴辩称并反诉称，系争土地于1998年即批准转为建设用地，故租赁合同有效。现在系争土地被动迁，被告也同意搬离，但原告应当给予被告赔偿。故反诉要求：1原告返还租金434，214元及利息（以434，214元为本金，自2000年12月31日起至判决生效日止，按银行同期贷款利率）；2、原告赔偿被告地上建筑物及设备损失9，419，670元；3、原告赔偿被告对外出租厂房及楼房的利润损失15，089，320.5元；4、原告赔偿被告对外出租厂房楼房违约赔偿款2，750，000元；5、原告赔偿被告自营公司预期经营损失10，639，020元；6、原告赔偿被告自营公司搬迁费485，800元；7、原告赔偿被告自营公司员工遣散费375，000元；8、原告赔偿被告自营公司停产损失531，951元。
对于反诉请求中主张的返还租金434，214元，被告称是指要求返还2032年至2049年共17年的租金。因合同已履行了12年，被告要求再履行20年，一共要求履行32年。
针对被告的反诉，原告辩称，因系争土地为国家征收，非原告的责任，故同意返还相应未履行期限的租金，但不同意支付利息。系争土地上的建筑物等已由相关部门进行评估，原告同意按评估报告进行补偿，其余反诉请求没有依据，故不同意被告其余的反诉请求。
经审理查明，2000年6月1日原被告签订土地租赁合同，约定由原告将宝山区丰翔路XXXX11.61亩土地出租给被告，租期为50年，即自2000年6月1日至2049年5月30日，每亩租金11万元，总租金为1，277，100元，双方约定在租赁期内如遇规划动迁，被告应无条件撤离，但地面资产政策性补贴和政策性反征地的所有权归乙方所有。事后被告付清了租金1，277，100元，注册成立了上海翔翔装饰材料有限公司，并出资在该土地上建造了房屋，后转租给其他案外人。2011年该土地被征收，同年原告向被告发出通知，要求被告于2011年5月31日前完成搬迁工作。
另查明，1998年宝山区政府发文同意对系争土地补办征用手续，但事后相关单位未补办征用手续。
还查明，2000年3月27日原告与陆素琴、陆卫兵、陆惠琴签订土地租赁合同，约定由原告将宝山区丰翔路XXXX的10亩土地出租给陆素琴、陆卫兵、陆惠琴。租期为50年，即自2000年5月1日至2049年5月1日，总租金110万元。2011年12月宝山区征地事务所对两份租赁合同所涉土地上的建筑物、设施设备、搬迁费、停产停业损失费等进行评估，合计为14，367，263元。
审理中，被告申请对地面建筑物、设施设备等进行评估，后又撤回该申请，表示认可征地事务所的评估报告中关于不动产部分的规格和数量，但对单价不予认可，因征地事务所是按2000年的规定计算单价的，被告认为应该以2000年的价格为基数，乘以国家统计局公布的物价上涨指数，但被告不申请对价格另行评估。
经被告申请，本院委托上海达智资产评估有限公司对被告反诉请求中的利润、出租厂房及楼房的收益损失及员工遣散费等进行评估（包含了原告与陆素琴、陆卫兵、陆惠琴所签合同）。结论为对外出租厂房及楼房实际租金损失为1，924，702元（自2011年5月1日至2012年9月30日），预期租金损失为每月164，120元（自2012年10月起算）。按相关规定计算的遣散费为28，977元，按实际就业情况计算为127，085元。无利润损失。经质证，原告称评估所依据的凭证缺乏事实依据，依法律规定合同的租赁期限最长为20年，故不应当对预期的租金损失进行评估。关于员工遣散费，其中的员工是上海翔翔装饰材料有限公司的，不是被告的员工，故与本案无关。报告中采用的工资表是否真实存在疑问，另外遣散费也应按国家相关规定进行计算。被告称上海翔翔装饰材料有限公司即为被告注册成立，故计算员工遣散费是有依据的。
另被告表示对于评估报告中所列的补偿、损失等由被告与另一份租赁合同中的承租人陆素琴、陆卫兵、陆惠琴各半所有。
还查明，2012年上海翔翔装饰材料有限公司起诉上海哈灵食品有限公司租赁合同一案，后经法院调解达成协议，上海哈灵食品有限公司于2013年1月31日前搬离系争土地，上海翔翔装饰材料有限公司补偿上海哈灵食品有限公司3万元等。同年上海翔翔装饰材料有限公司起诉上海九天食品有限公司租赁合同一案，法院审理后一审判决双方合同无效，上海九天食品有限公司迁出承租的房屋，并支付2011年10月1日起至实际迁出日止的房屋使用费，上海翔翔装饰材料有限公司补偿上海九天食品有限公司添附物39万元等。
以上事实，有土地租赁合同、见证书、告知书回执、宝山区政府文件、补偿明细表、鉴定报告及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案所涉土地已于1998年经相关政府同意补办征用手续，虽然事后未补办手续，但该土地已属于建设用地，原被告签订的土地租赁合同前二十年有效，超过二十年的部分无效。现因该土地被征收，故双方的合同无法再履行，应予解除。合同解除后，被告应迁出系争场地。鉴于被告已付清了全部的租金，故原告应返还被告未履行期限的租金。因原告发出通知要求被告于2011年5月31日前完成搬迁，故本院酌定由原告返还被告2011年6月1日以后的租金996，138元。根据合同约定，如遇动迁的，被告应无条件搬离，但地面资产补贴归被告所有。根据宝山区征地事务所的评估，两份租赁合同所涉场地上的补偿为14，367，263元，故该补偿中的一半7，183，631.5元归被告所有。关于被告提出的反诉请求，被告主张的返还租金利息，因合同属于国家征收土地而解除，非原告故意违约，且双方约定遇动迁时被告无条件搬离，故对利息，本院不予支持。被告主张的对外出租厂房及楼房预期租金损失，因合同解除后，原告应返还被告未履行期限的租金，故被告在不支付原告租金的前提下，不能取得租赁物，也就不存在另行转租收取租金的损失。关于对外出租厂房及楼房实际租金损失，被告可以向次承租人主张实际使用期间的租金。关于对外出租厂房及楼房违约赔偿款，经查，上海翔翔装饰材料有限公司与上海哈灵食品有限公司及上海九天食品有限公司两案中，上海翔翔装饰材料有限公司分别应支付的3万元和39万元，上述补偿款系添附物补偿，而宝山区征地事务所已对场地上的添附物作出了评估，原告对被告的添附物补偿已包含在内。关于被告主张的其余次承租人的违约赔偿款，被告均未提供相应证据，故被告主张的违约赔偿，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于搬迁费、停产停业损失，在宝山区征地事务所的评估报告中均已列明包含，故不再予以另行补偿。关于员工遣散费，根据鉴定报告可由原告补偿被告63，542元。关于自营公司预期经营利润损失，经鉴定，无该实际损失存在，被告也未提供充分有效的证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告上海丰收工贸实业公司与被告丁建新、陆惠琴签订的土地租赁合同解除，被告应于本判决生效之日起二十日内将原租赁土地返还原告，该土地上的添附物归原告所有；
二、原告上海丰收工贸实业公司于本判决生效之日起二十日内返还被告丁建新、陆惠琴租金996，138元；
三、原告上海丰收工贸实业公司于本判决生效之日起二十日内支付被告丁建新、陆惠琴补偿款7，183，631.5元；
四、原告上海丰收工贸实业公司于本判决生效之日起二十日内赔偿被告丁建新、陆惠琴员工遣散费63，542元；
五、反诉原告丁建新、陆惠琴其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元由原告上海丰收工贸实业公司负担。反诉案件受理费120，209元由原告上海丰收工贸实业公司负担34，752元，被告丁建新、陆惠琴负担85，457元。评估费40，000元，由被告丁建新、陆惠琴负担10，000元（其余由另案当事人负担）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一三年九月十八日
书 记 员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。