湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第1562号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市解放东路219号。
负责人刘力耕，该行行长。
委托代理人李玉山，男，1966年出生，汉族，。
委托代理人王爱珍，湖南骄阳律师事务所律师。
被告许小云，男，1982年出生，汉族，。
被告吕美华，女，1983年出生，汉族，。
委托代理人许小云，男，1982年出生，汉族，。
被告湖南瑞宁房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路二段359号佳天大厦北栋2909号，现住长沙市芙蓉区浏阳河大道588号红橡华园。
委托代理人柴小明，男，1980年出生，汉族，。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）诉被告许小云、吕美华、湖南瑞宁房地产开发有限公司（以下简称瑞宁公司）金融借款合同纠纷一案，于2013年6月18日诉至本院。本院受理后，依法由审判员李若兰担任审判长，与人民陪审员莫源沙、邓祥海组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王爱珍、李玉山，被告许小云、被告吕美华的代理人许小云、被告瑞宁公司的委托代理人柴小明均到庭参加诉本案现已审理终结。
原告建行省分行诉称：2011年5月29日，原告建行省分行与被告许小云、吕美华签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定，借款金额470000元，期限240个月，从2011年6月13日至2031年6月13日，贷款利率为基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，并约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由被告许小云、吕美华承担；被告许小云、吕美华不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告建行省分行有权解除与被告许小云、吕美华的借贷关系，宣布借款立即到期，要求被告许小云、吕美华立即清偿借款本息及相关费用，并有权依法处分抵押物。被告瑞宁公司与原告建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》对该笔贷款提供无条件、不可撤销连带偿还责任。同时，为了保证还款，被告被告许小云、吕美华将位于XX房屋抵押给原告建行省分行，并办理了相应抵押登记手续。合同签订后，原告建行省分行依约向被告许小云、吕美华发放了贷款，但被告许小云、吕美华未按约定还款，已累计六期逾期归还贷款。原告建行省分行为维护自身的合法权益，特诉诸贵院，请求依法裁判：1、判令解除原告建行省分行与被告许小云、吕美华签订的《个人住房借款合同》；2、判令被告许小云、吕美华偿借款本金453924.99元，利息2444.76元，以及2013年4月27日后的利息及罚息；3、判令被告许小云、吕美华支付原告为实现上述债权所应支付的律师费22818.5元；4、判令被告瑞宁公司对被告许小云、吕美华的上述债务承担连带责任；5、判令原告建行省分行对被告许小云、吕美华提供的位于XX房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现该债权的费用范围内行使抵押权；6、被告共同承担本案的全部诉讼费用。
被告许小云、吕美华辩称：对原告建行省分行陈述的有关事实没有什么异议，两被告也一直在想办法解决这个事情。如果银行把产权证从房地局拿出来的话，两被告就可以到别的地方贷款，再一次性把钱归还给原告建设省分行，现在不能拿出产权证，两被告也没有办法。
被告瑞宁公司辩称：1、根据合同的约定瑞宁公司的担保责任是以产权证交付之日止。2、瑞宁公司跟业主沟通，希望以调解为主。3、瑞宁公司办产权证均是在规定期限内，产权证办下来后也已经通知了银行。
为证明自己的主张，原告建行省分行向本院提交了以下证据：
证据1、身份证、户口本、营业执照、组织机构代码证复印件等身份证明材料，拟证明原、被告主体资格；
证据2、个人住房申请书，证明被告周雄向原告建行省分行提出借款申请；
证据3、个人住房（商业用房）借款合同，拟证明原告建行省分行与被告许小云、吕美华签订了借款合同，并在合同中约定了各自的权利义务；
证据4、长沙市商品房买卖合同，证明被告许小云、吕美华所买的房屋系被告瑞宁公司开发建设并销售的XX的商品房；
证据5、商品房销售贷款合作协议书，证明被告瑞宁公司对其开发建设并销售的XX的每一购房人向原告建行省分行借款提供无条件的、不可撤销的连带责任保证且证明被告瑞宁公司在借款人许小云、吕美华未能按照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用，原告有权从其在原告建行省分行开立的存款账户中直接扣划；
证据6、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，证明被告瑞宁公司对其开发建设并销售的XX所有购房人提供了最高额保证，该担保的债权包括贷款人的利息、罚金、违约金、赔偿金、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼法、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费等费用）等；证明在被告许小云、吕美华未按时足额履行，或被告许小云、吕美云违反主合同规定的其他约定时，被告瑞宁公司应在保证范围内承担连带保证责任；
证据7、中国建设银行个人贷款转账凭证，证明原告建行省分行依约向被告许小云、吕美华发放了贷款47万元；
证据8、预售商品房抵押权预告登记，证明被告许小云、吕美华将位于XX房屋抵押给原告，并办理了预购商品房预告登记手续，预告登记行为合法有效；
证据9、对账单，证明被告许小云、吕美华违约事实，拖欠货款的金额等；
证据10、委托代理协议书，证明原告建行省分行与湖南骄阳律师事务所签订了法律服务协议，原告建行省分行依约应当向湖南骄阳律师事务所支付律师代理费。
被告瑞宁公司、许小云、吕美华对原告建行省分行提交的证据均无异议。
被告瑞宁公司、许小云、吕美华未向本庭提交任何证据。
经本院审查，原告建行省分行提交的证据1-10的证据真实性、合法性、关联性予以确认，本院依法予以采信。
经审理查明：被告许小云与被告吕美华系夫妻关系。2011年5月29日，原告建行省分行与被告许小云、吕美华签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定，借款金额470000元，期限240个月，从2011年6月13日至2031年6月13日，贷款利率为基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息为3587.7元。扣款方式：委托扣款方式。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。并约定，借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。其费用的承担包括贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时被告许小云、吕美华将位于XX房屋抵押给原告建行省分行，并办理了相应的抵押预告登记手续。被告瑞宁公司对被告许小云、吕美华的上述借款提供担保，并与原告建行省分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证方式为连带责任保证，保证期间为原告建行省分行与被告许小云、吕美华签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同签订后，原告建行省分行依约向被告许小云、吕美华发放了贷款，但被告许小云、吕美华未在约定的还款期限内还款，已累计多次逾期（超过六次）归还贷款，原告建行省分行遂诉至本院。
另查明，因被告许小云、吕美华未偿还按揭款，原告建行省分行依照其与被告瑞宁公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定直接从被告瑞宁公司账户扣除应扣款项29053.71元。截止2013年10月10日被告许小云、吕美华所欠本金为447560.62元。抵押的房屋已于2013年8月办理了房屋权属证书及他项证书交原告建行省分行收执。原告建行省分行为实现债权而提起诉讼，产生律师代理费22818.5元。
本院认为：原告建行省分行与被告许小云、吕美华之间签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思的表示，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约履行了放贷义务，被告许小云、吕美华在借款分期期限届满后，未按期偿付原告借款本息，已构成违约，原告建行省分行要求依照合同约定解除合同，由被告吕美华、许小云归还所欠借款本息，并偿付逾期付款所产生的罚息、违约金的请求，本院予以支持。原告建行省分行要求被告许小云、吕美华承担其实现上述债权所应支付的律师费用22818.5元，符合双方合同约定，本院予以支持。同时，依据《个人住房借款合同》约定的抵押物，原告建行省分行享有优先受偿权，故对原告建行省分行要求对被告许小云、吕美华已抵押给原告建行省分行的房产有优先受偿权的请求，本院予以支持。被告瑞宁公司系本贷款关系的担保人，其担保责任为连带保证责任，对保证期间内的担保责任，被告瑞宁公司对被告许小云、吕美华的欠款应承担连带清偿责任。但该涉案房屋的所有权证及他项权证已经于2013年8月交至原告建行省分行，担保期间至此已经届满，故对原告建行省分行要求被告瑞宁公司承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行与被告许小云、吕美华于2011年5月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、限被告许小云、吕美华在判决书生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行借款本金447560.62元；
三、由被告许小云、吕美华支付原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行2013年10月10日起至实际付清借款之日止的利息含罚息及复利（以447560.62元本金，按照合同约定计算）；
四、限被告许小云、吕美华在判决书生效后10内支付原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行为实现上述债权产生的律师费22818.5元；
五、原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行对被告许小云、吕美华所有的位于XX房屋有优先受偿权；
六、驳回原告建行省分行对被告湖南瑞宁房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果被告吕美华、许小云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8566元，由被告许小云、吕美华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李若兰
人民陪审员 莫源沙
人民陪审员 邓祥海
二〇一三年十二月六日
代理书记员 尹喜红