广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终711号
上诉人（原审被告）：广西贵港市东城房地产开发有限公司，住所地贵港市。
法定代表人：罗天爱，总经理。
委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西贵港市东城物业服务有限公司，住所地贵港市。
法定代表人：王锋，公司总经理。
上诉人广西贵港市东城房地产开发有限公司（以下简称东城房地产公司）因与被上诉人广西贵港市东城物业服务有限公司（以下简称东城物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
东城房地产公司上诉请求：1.撤销贵港市港北区人民法院
（2016）桂0802民初970号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审主观认定事实有错，原审原告主体不合法，王锋不具有合法诉权，造成一审判决错误。王锋以欺诈手段获取的法定代表人资格是不合法的，所以其不具有本案的合法主体及诉权，原审法院没有依法依据予以查实，而是采取故意放任，强行进行判决，致使本案判决错误，依法应予以撤销。二、王锋以欺诈手段取得被上诉人法定代表人资格与上诉人签订的《物业服务合同》应为无效合同。王锋以欺诈的手段及非法的行为，窃取被上诉人法定代表人的资格，与上诉人签订的《物业服务合同》应依法为无效合同，按无效合同处理。三、原审主观认定法定代表人为王锋的被上诉人依约实际提供贵港市东城新城的物业管理服务不符合事实。以谭礼兴为法定代表人申请成立的贵港市东城物业服务有限公司已进行前期的物业服务，而不是王锋为法定代表人的被上诉人提供服务的，王锋提起本案诉讼，实质是为侵占该笔财产，并非为东城新城小区提供物业服务。东城新城小区物业业主委员会成立于2015年1月10日，上诉人房产预售于2014年开始，小区的业主委员会一直不同意支付该小区的物业管理费给王锋个人侵占。原审判决该笔物业费给王锋作为法定代表人的被上诉人占有和使用是完全错误的。四、原审违反法定程序，致使判决错误。开庭前，上诉人已向原审法院提出《延期审理案件申请书》，待谭礼兴诉贵港市工商行政管理局港北区分局及第三人王锋的行政行为纠纷案件审理判决后再开庭审理本案。原审主办法官口头答复不予采纳，上诉人不服，仍坚持延期申请书的意见。原审应依法以书面形式作出民事裁定书，给予上诉人上诉机会，不应剥夺上诉人的上诉权利。五、一审认定的物业服务费用有误，上诉人与被上诉人并没有约定给付电梯运行费，而且上诉人支付了绿化带运土款和保安工资，其实上诉人已经完全支付了被东城物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人按照合同约定提供了物业服务，上诉人所称的空置面积与事实不符，物业服务费用中包含有电梯运行费，绿化带运土款和保安工资并不是物业服务费的组成部分，而且上诉人并未支付任何物业服务费用。《前期物业服务合同》是上诉人与被上诉人真实意思表示，被上诉人也提供了物业服务，所以上诉人应当按照合同约定支付物业服务费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
东城物业向一审法院起诉请求：1、东城房地产公司支付自2015年6月1日至2016年2月29日欠东城物业的物业管理费、专项维修资金、电梯运行费合计143463.82元给东城物业；3、案件受理费由东城房地产公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月28日，东城物业、东城房地产公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：东城物业接受东城房地产公司的委托对贵港市港北区东城新城小区的全部物业实施物业管理，委托期限为合同生效之日起至业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。物业管理服务费住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向东城物业交纳，专项维修基金，由住宅房屋业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.1元向东城物业交纳，物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊。东城物业以每月每户28元的标准收取电梯运行费。自2015年6月1日至2016年2月29日，东城房地产公司尚未出售的物业建筑面积共计17247.40平方米，共95户。东城房地产公司未支付的物业管理服务费108658.6元，专项维修基金15522.66元，电梯运行费23940元，合计148121.3元。
一审法院认为，关于东城物业的主体资格问题，东城物业是依法经过工商行政管理机关登记，取得企业法人资格的公司，具有独立的民事主体资格，以其全部财产对外承担责任。法定代表人是法人民事行为能力的主要体现者，对外代表法人从事民事活动。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。法定代表人的变更并不影响企业法人的独立主体资格。东城物业的法定代表人与东城房地产公司签订《前期物业服务合同》是履行职务的行为，东城物业作为合同一方当事人在合同上加盖公章，承担合同约定的义务和享有合同约定的权利。因此，东城房地产公司抗辩东城物业主体不适格的主张，不予采纳。
东城物业与东城房地产公司签订《前期物业服务合同》，是双方的意思真实表示，合法、有效，双方应严格履行，该合同对贵港市港北区东城新城小区业主和开发商具有约束力。东城物业依约并实际为贵港市东城新城小区提供物业管理服务，东城房地产公司作为该小区的开发商，依据《物业管理条例》第四十二条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，东城房地产公司应当依照合同的约定支付物业管理服务费等费用。因此，东城物业请求东城房地产公司支付2015年6月1日至2016年2月29日的物业管理费、专项维修资金、电梯运行费共计143463.82元，理由充分，予以支持。东城房地产公司抗辩尚未出售的物业面积与东城物业主张不符，但未能提供证据证实，不予采信。判决：广西贵港市东城房地产开发有限公司支付广西贵港市东城物业服务有限公司物业管理费、专项维修资金、电梯运行费合计143463.82元。一审案件受理费3169元，适用简易程序减半收取1585元，由广西贵港市东城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的东城花苑9#楼销控表没有时间标识，未能证实在东城物业提供物业服务期间（2015年6月1日-2016年2月29日）东城房地产公司未销售房屋为84户；上诉人提供的电梯维保费发票，因其开票日期为2016年8月4日，与本案事实并无关联；上诉人提供的购电费发票、水费发票、绿化带运土款收条及保安工资收条与本案诉争物业管理服务费并无关联。上诉人提供的证据不能证实一审判决认定的物业服务费有误。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出中止审理案件的申请，本案审理的是东城房地产公司与东城物业之间的物业服务合同纠纷，该合同不属于需行政机关批准或登记后生效的合同，因此工商变更登记与本案不属于同一法律关系，上诉人提出中止审理的理由不成立，不予准许。关于上诉人是否应支付物业管理费、专项维修资金、电梯运行费合计143463.82元给被上诉人的问题。企业作为独立法人，具有独立的民事行为能力，法定代表人的变更并不影响企业法人的独立主体资格，因此王锋作为东城物业法定代表人与东城房地产公司签订的《前期物业服务合同效力》并不受法定代表人变更所影响。上诉人东城房地产公司对与东城物业签订《前期物业服务合同》并无异议，双方也在合同中加盖公章予以确认，合同合法有效成立，被上诉人东城物业亦按照合同约定提供前期物业服务。上诉人提供的东城花苑9#楼销控表并未标识未销售房屋统计日期，未能证实在被上诉人提供物业服务期间只有84户房屋未出售，本院依法不予采信。对已竣工未出售的物业，按照法律规定，应由建设单位交纳物业服务费，所以被上诉人要求上诉人支付物业管理费、专项维修资金、电梯运行费合计143463.82元理由充分，依法予以支持。综上所述，广西贵港市东城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3169元（上诉人已预交），由上诉人广西贵港市东城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 肖 哲
二〇一六年九月三十日
书 记 员 米 艳