辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第290号
上诉人（原审原告）：张景峰，男，汉族，1977年4月30日出生，住址沈阳市大东区。
委托代理人ＸＸ，系辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：丁本锡，系该公司董事长。
委托代理人：孙建，系辽宁东来律师事务所律师。
上诉人张景峰因与被上诉人沈阳万达房地产有限公司（简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案，上诉人张景峰及其代理人ＸＸ，被上诉人万达公司代理人孙建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张景峰诉称，请求判令万达公司支付因维修房屋逾期交房的违约金2934.57元（2012年12月28日至2013年3月25日总计87天）；2、请求判令万达公司赔偿2012年10月28日至2013年3月25日期间的物业费813元；赔偿第一年的采暖费1734.4元；赔偿5个月（2012年12月28日至2013年3月25日）的房屋租赁收益损失20333元；3、由万达公司承担本案诉讼费用；4请求判令被申请人整改死窗户为可开启窗户满足消防及使用功能；5、请求被申请人支付逾期办理房产证的违约金1万元。双方签订《商品房买卖合同》约定，张景峰购买万达公司开发的位于沈阳市铁西区北一中路1-3号719房屋，建筑面积54.2平方米。房屋总价款为366826元，约定于2012年10月15日前交房。同日，双方又签订补充协议约定：如万达公司交付的房屋未达到约定标准，万达公司应在60日内就未达到部分采取补救措施纠正，如逾期仍未达到标准，万达公司自逾期之日起每日向张景峰支付相当于已付房款万分之一的违约金。合同签订后被告于2012年10月28日才让张景峰办理入住手续，张景峰验房时发现房屋存在诸多质量问题，包括：未发现入户自来水阀门；坐便下面地砖未铺到位；地脚线脱落等，张景峰根本无法使用。于是张景峰与万达公司经办人于2012年10月28日针对上述问题签订一份验房收楼确认单。同日将钥匙交予万达公司经办人，万达公司保证尽快维修好。但万达公司于2013年3月25日才通知张景峰修复完毕将钥匙返还给张景峰。根据补充协议第6条约定，万达公司应在60日内将房屋维修好即2012年12月28日前，但万达公司逾期交房87天，于2013年3月25日才将房屋修好交予张景峰，应承担逾期87天交房的违约责任，根据补充协议约定按已付款366826元的日万分之一计算87天，违约金为3191.39元。因万达公司违约致使张景峰2012年10月28日至2013年3月25日期间未使用房屋，所以张景峰已付物业费813元及采暖费1734.4元应由万达公司赔偿给张景峰。因万达公司逾期交房造成张景峰在2012年12月28日-2013年3月25日期间无法取得房屋收益，按当时租金市场价格计算为7000元。另，房屋被审批的设计图纸为活窗户，而房屋内的该窗户为死窗户，严重影响采光和通风。另，万达公司逾期办理原告的房产证，根据《最高人民法院关于审理商品中房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条，申请法院判令被告支付逾期办理房产证的违约金。综上，万达公司违反了《房屋买卖合同》及补充协议的约定，应当承担违约责任，请求法院依法支持张景峰的诉讼请求。
万达公司辩称，一、涉案房屋符合合同约定的交付条件，并通知张景峰办理入住，张景峰也实际办理了房屋交接手续，不存在逾期交房。张景峰要求支付逾期交付违约金的请求不成立。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为2012年10月15日前，交付标准为“该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”。《合同补充协议》第五条第4款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第四条第5款）”。《合同补充协议》第四条第5款约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同约定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋产生的物业费及其他费用（包括但不限于供暖费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期间不视为甲方逾期交房”。《合同补充协议》第四条第8款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给与甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。涉案房屋已于2012年10月12日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，且在2012年10月7日书面通知张景峰办理入住，张景峰也实际于2012年10月28日办理了交付手续，根据合同约定答辩人已经履行完毕交付义务不存在逾期交房。二、是否存在质量问题应当由“具备资质的鉴定机构”鉴定确认，张景峰应当对此承担举证责任。如确实存在张景峰所述的质量瑕疵也并不必必然导致涉案房屋无法使用，万达公司也仅应承担保修责任。张景峰请求赔偿物业费、采暖费及租赁损失等不符合合同约定。三、根据《合同补充协议》第六条6款的约定，万达公司在交付后的720日内取得初始登记批复即可，涉案房屋符合上述约定，不存在逾期办证问题。《合同补充协议》第六条6款约定：“双方一致同意将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”而涉案房屋于2012年10月28日办理入住，初始登记批复于2014年3月27日下发，未超过合同约定的720日，不存在逾期办证问题。因此，张景峰请求支付逾期办证违约金没有合同依据。四、涉案房屋已经取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，房屋设计、施工均符合相应的规范及要求，张景峰请求整改窗户没有依据。综上所述，张景峰请求没有依据。请求人民法院驳回张景峰诉讼请求。
原审法院经审理查明，双方于2011年5月20日签订了《商品房买卖合同》并签订《合同补充协议（公寓）》，约定张景峰购买万达公司开发的位于沈阳市铁西区北一中路1-3号719房屋，房屋总价款为366826元。合同第八条约定被告应当在2012年10月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件条件，并符合本合同约定的商品房交付张景峰使用。合同第九条约定，除第八条规定的特殊情况外被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，双方按补充协议的相关约定执行。合同第十五条约定，万达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万达公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，张景峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张景峰不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向张景峰支付违约金。
双方签署的《合同补充协议（公寓）》中第四条关于房屋交付的补充约定第2款为：该房屋的交付条件为甲方（被告）取得竣工验收备案证明文件。交房条件成就后，甲方可发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方（原告）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则按乙方原因造成房屋未能近期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。第5款第3项为双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求保修维修的，保修维修期间不视为甲方逾期交房。第8款为甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定中的第4款为如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。第六条关于办理产权登记手续的补充约定第6款为双方一致同意将本合同第十五条修改为万达公司应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由万达公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，张景峰不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，张景峰不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向张景峰支付违约金。
原审法院另查明，2012年10月12日，万达公司取得铁西区北一中路（北一路万达广场4#楼）辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。2014年3月27日，铁西区北一中路1-3号取得初始登记批复。
原审法院再查明，2012年10月28日，张景峰按照沈阳北一路万达广场公寓、商铺入伙手续办理指引的程序要求办理涉案房屋的入住手续，向沈阳万达广场物业管理有限公司交纳物业费1951.2元、供暖费1734.4元。原告于同日进行验房收楼、领取钥匙，并在验房收楼确认单上业主签字处签字并对房屋内存在的问题及业主建议进行标注。
上述事实，有双方的陈述、张景峰提供的商品房买卖合同、发票、收款收据、验房收楼确认单，万达公司提供的竣工验收备案书、房屋交接单、楼盘产权信息查询表证据，经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（公寓）》均是双方的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合法有效。《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋的交付时间为2012年10月15日前。万达公司于2012年10月28日向张景峰交付涉案房屋。同时万达公司开发建设的铁西区北一中路1号北一路万达广场4#楼已于2012年10月12日经竣工验收管理部门确认该工程符合竣工验收备案规定，予以备案，并取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。根据双方签订的《合同补充协议（公寓）》第四条第2款的约定，即该房屋的交付条件为万达公司取得竣工验收备案证明文件。张景峰不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则万达公司不承担延期交房责任。以及第8款的约定，因万达公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付张景峰，则张景峰给予万达公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，万达公司无需向张景峰承担违约责任。根据上述两款约定，本院认为，本案万达公司于2012年10月28日向张景峰交付房屋，该日期在双方约定的宽展期内。根据双方约定，宽展期内，合同继续履行，万达公司无需向张景峰承担违约责任。故张景峰要求万达公司支付因维修房屋逾期交房的违约金2934.57元及赔偿物业费813元、采暖费1734.4元、房屋租赁收益损失20333元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。如万达公司向张景峰交付的房屋存在瑕疵，万达公司依双方合同约定应承担相应的维修义务，张景峰不应据此拒收房屋。
关于张景峰主张的要求万达公司赔偿张景峰迟延办理房产证违约金10000元的诉讼请求问题，原审法院认为，万达公司实际向张景峰交付涉案商品房的时间为2012年10月28日。根据双方签订《合同补充协议（公寓）》第六条关于办理产权登记手续的补充约定第6款的约定，万达公司应于2013年10月28日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，张景峰不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，张景峰不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向张景峰支付违约金。本案万达公司已于2014年3月27日取得涉案房屋的初始登记证明，即证明万达公司在此日期前完成了其合同约定的产权备案义务，该日期在双方补充协议约定的720日之内。张景峰要求万达公司赔偿张景峰迟延办理房产证违约金10000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于张景峰要求万达公司整改小窗户死窗问题，以使房屋设计施工能够达到相关建筑规范要求，满足使用需要的诉讼请求问题，因张景峰未提供证据证明双方合同对于该窗户约定的标准。张景峰该诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告张景峰的诉讼请求。案件受理费595元，由原告承担。
宣判后，上诉人张景峰不服，上诉至本院。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决并予以改判，支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审；二、一审和二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院以《合同补充协议》中第四条第2款的约定为由，认定被告没有延迟交付房屋，不必向上诉人支付迟延交付房屋的违约金，属于事实认定错误，适用法律错误。第一，上诉人购买的是精装修房屋，在按开发商通知的时间到现场查验时，发现存在多处问题，达不到交付条件。被维修人员进展缓慢，直至2013年3月25日才维修完毕。且房屋修缮期间上诉人根本无法居住。根据事实与法律，应认定上诉人的房屋在维修前并不具备交付条件，上诉人要求开发商依照合同约定支付此期间的逾期入住违约金2934.57元以及相关损失物业费790元及采暖费1683.52元，以及房屋收益20333元理由正当，应当得到法律支持。第二，竣工验收备案表不能证明涉诉房屋达到入住标准。按照合同约定，被上诉人应当交付经过精装修的房屋，而竣工验收备案表中并不要求对精装修工程进行验收备案。另外，上诉人在验房时，房屋没有通水、电，最基本的入住条件都不具备，何谈交付房屋。第三，《合同补充协议》中第四条第2款中的约定系被上诉人单方指定的格式条款，该条款明显限制了购房人的合法验房权利，系不公平条款，应当予以撤销，且被上诉人在签订合同时，并未明确提示购房人即上诉人注意该条款，存在欺诈故意。二、一审法院以上诉人、被上诉人在《合同补充协议》中第六条第6款的约定为由，认定原告要求被告赔偿原告迟延办理房产证违约金的请求没有法律依据，属于事实认定错误，适用法律错误。第一，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的吧案例房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《合同补充协议》中第六条第6款的条款属于开发商制定的霸王条款、不公平条款，而且该条关于720天的期限，指的是办理房屋权属登记证书的期限。本案中，至今，上诉人仍未取得房屋权属证书。根据法律规定，应当由被上诉人承担的在合同约定的期限内，取得房屋权属初始登记。被上诉人并未按照法律与合同的约定内在期限内取得房屋权属初始登记。上诉人在一审庭审举证环节对该事实进行了充分举证。上诉人要求被上诉人赔偿延迟办证的违约金一万元有法律依据，一审法院适用法律错误。三、原审上诉人要求整改死窗户为可开启窗户，因无法满足消防及使用需求，安装清理挂在窗外的空调都十分麻烦，造成消防隐患。原审法院认定事实错误，没有考虑到存在的严重安全隐患，没有适用相关的技术规范。
被上诉人万达公司辩称：同意一审判决，要求按合同约定支付违约金。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。