四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合江民初字第2900号
原告邬丹妮，女，生于1987年2月20日，汉族。
委托代理人邬伦强，男，生于1963年2月13日，汉族。系邬丹妮父亲。
委托代理人李志琴，四川恒智达律师事务所律师。
被告宋钰，女，生于1979年9月30日，汉族。
被告中国联通网络通信有限公司合江县分公司，统一社会信用代码：91510500MA6220YE1U，营业场所四川省合江县建设路22号。
负责人彭仁锋，公司经理。
委托代理人左卫刚，四川融创律师事务所律师。
原告邬丹妮诉被告宋钰、中国联通网络通信有限公司合江县分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由代理审判员夏建英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邬伦强、李自琴，被告宋钰、被告联通公司的委托代理人左卫刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邬丹妮诉称，2014年11月27日，原告与二被告以“宋钰”的名义签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的房屋出租给被告宋钰；租赁房屋用途为营业、办公；租赁期限自2014年3月20日起至2022年3月19日止，房屋租金前三年为36000元/月，年租金为432000元/年。从第四年开始，租金在前一年的基础上递增5%；租金支付方式为按半年支付，即提前一个月支付六个月房租；违约责任为出租方或承租方擅自终止合同，应当向守约方支付违约金120000元，守约方的损失超过违约金的，违约方还应就超过部分赔偿损失；承租方逾期支付租金，每逾期支付一日，应当按年租金的1%向出租方支付违约金；承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金。签约后，原告按约将租赁房屋交付给二被告使用，被告联通公司即开展电信营业活动。被告联通公司按约定向原告邬丹妮支付了2015年9月20日之前的房屋租金。2015年8月11日，二被告向原告邬丹妮送达《解除租赁合同协议书》，要求与原告协商解除合同，原告没有同意解除合同。二被告在未取得原告同意协商解除房屋租赁合同的情况下，于同月19日将租赁房屋的钥匙邮寄给原告。2015年8月19日，原告函告二被告，明确表示不同意解除双方签订的合同，要求继续履行合同；并要求其支付2015年9月20日至2016年3月19日六个月的房屋租金216000元，同时将租赁房屋的钥匙随函邮寄退还二被告。至今，二被告仍未向原告支付租金。综上，原告与二被告签订的房屋租赁合同合法有效，二被告已与原告形成事实上的房屋租赁合同关系，二被告应全面履行合同义务，其擅自终止合同的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故诉讼来院，请求判令二被告继续履行《房屋租赁合同》，判令二被告向原告支付房屋租金216000元（房屋租金按36000元/月计算从2015年9月20日起至2016年3月19日止）；判令二被告向原告支付逾期交付房屋租金违约金30240元（以432元/日计算，从2015年11月1日起至付清房屋租金止的逾期违约金）；判令二被告向原告支付擅自终止房屋租赁合同违约金120000元。
被告宋钰辩称，我方并未违约解除合同，不应承担违约责任；合同是我方与原告签定的，并不是我方代表被告联通公司签订的；合同上约定了如果我方要解除合同，需提前一个月告知。因为租赁的具体事宜一直都是原告的父亲邬伦强在处理，所以我方在7月份就打电话告知邬伦强我们8月份就要退场，房租是交到9月份的，不要求退还。8月1号，我方与原告具体沟通了退场事宜，原告并未表示不同意我们退场。搬走后，我方还提出与原告邬丹妮签订《解除租赁合同协议书》并拟定书面协议签好字交给了原告方。我方按合同约定行使合同解除权，合同已经解除，应驳回原告诉讼请求。
被告联通公司辩称，本案原告无权对联通公司提起诉讼，本案的合同是原告与宋钰签的，联通公司没有与原告建立租赁关系，联通公司不是适格被告；原告诉讼请求计算不明；原告主张的违约金严重过高；宋钰通过相关途径提出解除合同，并已经得到了认可，本案应当依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2014年11月27日，原告（出租方）与被告宋钰（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定了原告将房屋出租给被告宋钰；租赁期限自2014年3月20日起至2022年3月19日止；租金为前三年每月36000元，年租金为432000元；租金支付方式为按半年支付，即提前一个月支付六个月房租。合同关于违约责任的约定有：出租方或承租方擅自终止合同，应当向守约方支付违约金120000元，守约方的损失超过违约金的，违约方还应就超过部分赔偿损失；承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金。合同还约定了双方协商一致后可以变更或终止本合同等内容。合同签订后，原告按约将租赁标的物交付被告宋钰，被告宋钰在该房屋内开展联通通讯营业活动。2015年3月27日，被告联通公司向原告通过异地压单存款方式支付216000元，作为本案涉及租赁房屋自2015年3月20日至2015年9月20日的房屋租金。截止2015年10月，二被告未向原告支付租金，遂成讼。
另查明，2015年7月中旬，被告宋钰电话告知原告的父亲邬伦强将要退房，邬伦强回应应找原告协商，并需通过书面双方协商，但未同意解除合同。2015年8月初，被告宋钰搬离租赁房屋，搬离时未与原告进行当面交接。2015年8月11日，被告宋钰向原告出具了《解除租赁合同协议书》，协议上有被告宋钰的签字，无原告的签字。2015年8月19日，被告宋钰将租赁房屋的钥匙邮寄给原告。同日，原告向二被告邮寄回租赁房屋的钥匙并附函载明“联通公司及宋钰同志：我方于2015年8月19日收到你方通过特快专递邮寄的租赁房屋钥匙，我方希望你方诚信履约。我方不同意解除以“宋钰”名义与我方签订的《房屋租赁合同》，要求你方继续履行合同”。2015年9月10日，被告宋钰向原告回复函件，载明“你方邮寄的告知函我方已获悉，我方已于2015年7月15日电话告知你方我方将于2015年8月结束房屋租赁事宜，并于8月3日搬离该商铺。我方是按合同第9.6条‘承租方在本租赁期内不再使用合同项下的租赁标的物时，应提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金’的约定执行；我方不再继续租赁你方商铺，且不构成违约”。截止诉讼发生，本案涉及租赁房屋的钥匙在二被告处。
还查明，本案涉及的租赁房屋系原告于2014年3月10日租赁给案外人泸州迅捷通讯进行经营使用，租期为2014年3月20日至2022年3月19日，迅捷通讯已将租金交付至2015年3月19日。后因迅捷通讯不再租赁该房屋，被告宋钰从该租赁关系承接下租赁房屋，并与原告于2014年11月27日签订前述《房屋租赁合同》，双方约定房屋租金从2015年3月20日起算，半年一付。
上述事实，除原、被告的当庭陈述外，有原告提交的房屋租赁合同、原告的银行卡交易打印记录、被告宋钰向原告送达并有其签字的解除租赁合同协议书、被告宋钰向原告邮寄钥匙的百世汇通快递单、原告向二被告邮寄告知函及钥匙的快递单、原告向二被告发出的告知函、被告宋钰向原告发出的告知函和被告宋钰提交的房屋租赁合同等证据在案佐证。经审查，前述证据真实合法、相互印证，本院予以确认采信。被告联通公司未提供证据。
本案争议的主要焦点是二被告是否享有房屋租赁合同的单方解除权？
本院认为，原告与被告宋钰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。原告主张签订合同时被告联通公司为了规避税费而以其职工即被告宋钰的个人名义与原告签订合同，事实上是二被告共同租赁原告的房屋，且房屋租金系被告联通公司向原告支付，其行为已经证明被告联通公司与原告建立了事实租赁合同关系。本院认为，根据合同的相对性原则，因合同产生的纠纷应以合同相对方作为诉讼主体。原告提交的《房屋租赁合同》显示，合同上仅有原告与被告宋钰的签字，并无被告联通公司相关授权约定或签字、盖章，且未提供证据证明被告宋钰系联通公司职工，单从被告联通公司向原告支付房屋租金的行为，不足以证明被告联通公司系本案合同相对人，故对原告要求被告联通公司承担合同义务的诉讼请求，本院不予支持。关于被告宋钰是否享有单方解除权的问题。单方解除权系合同约定解除，是当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除。合同中约定的解除条件成就时，则享有解除权的当事人可在约定或者法定的期限内行使该权利从而解除合同。就本案而言，房屋租赁合同中第9.6条约定：“承租方在本租赁期内，不再需要使用本合同项下的租赁标的物时，应提前1个月通知出租方，并不得要求退还已收部分租金。”从条文本身看，承租人在符合“在本租赁期内；不再使用租赁物；提前一个月通知出租人”这三个条件时，即可行使合同解除权，该条款已从实质意义上赋予了被告宋钰单方解除合同的权利，并且确定被告宋钰在行使单方解除权时应当承担的违约责任为“不得要求退还已支付的租金”。原告主张该条款罗列在合同中的“违约责任”部分，属于违约责任约定，合同已经罗列有“合同的变更、解除与终止”部分，且明确“双方协商一致后可以变更或终止本合同”，对被告提出解除合同原告已经获悉，但并未同意解除，故合同仍应继续履行。本院认为，合同内容反映的是双方签订合同时的真实意思表示，合同条款罗列的具体位置并不能否认该条款所反映出的双方当事人的真实意思；另外，合同同时约定一方或双方享有单方解除权和协商一致可以变更、解除合同的条款也并不矛盾。被告宋钰作为承租人，其已将房屋租金支付至2015年9月20日，在其不需要使用租赁物的情况下，自2015年7月15日起先后通过电话告知、出具书面解除租赁合同协议书、发送告知函、邮寄钥匙等行为告知原告其不再使用租赁物的意愿，且未要求原告退还已支付的租金。被告宋钰的行为是按合同约定行使了单方解除合同的权利并承担了相应的违约责任。原告在2015年8月11日已经收到被告宋钰拟定并签字的解除租赁合同协议书，原告虽未在该协议上签字认可，但宋钰已按合同约定尽到了提前一个月告知的义务，原、被告间的房屋租赁合同已经解除，故对原告要求被告继续履行合同并支付2015年9月20日后的租金及迟延支付租金的违约金的请求，于法无据，本院不予支持。被告宋钰在办理租赁房屋时没有与原告当面交接并交付钥匙等行为存在不当之处，但原告并未就该行为给其造成的损失提出主张，且该行为并不影响被告宋钰行使单方解除权的结果，对此本院不予处理。被告宋钰已经按合同约定提前一个月通知原告其不再使用租赁标的物，并无擅自解除合同的情形。故对原告请求被告承担擅自解除合同的违约金120000元的请求无事实根据，本案不予支持。据此，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告邬丹妮的诉讼请求。
案件受理费6795元，减半收取3397.5元，由原告邬丹尼承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 夏建英
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 周晓瑶