安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿埇民一初字第01579号原告：安徽两淮置业有限责任公司宿州分公司。法定代表人：李伟，该公司经理。委托代理人：王登新，安徽皖光大律师事务所律师。被告：马咏梅，女。被告：李苏，男。法定代理人：马咏梅，系李苏母亲。被告：李妤萱，女。法定代理人：马咏梅，系李妤萱母亲。被告：李怀月，男。被告：陈秀英，女。原告安徽两淮置业有限责任公司宿州分公司与被告马咏梅、李苏、李妤萱、李怀月、陈秀英商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安徽两淮置业有限责任公司宿州分公司的委托代理人王登新到庭参加诉讼，被告马咏梅、李苏、李妤萱、李怀月、陈秀英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽两淮置业有限责任公司宿州分公司诉称：原告与�龙于2014年2月25日签订商品房认购协议书，李龙自愿购买原告所有的位于两淮·宿州新城D3区2幢1单元1601室商品房，建筑面积140.79平方米，房价总额754634元。李龙当天付款216900元。2014年3月20日，原告与李龙签订商品房买卖合同，合同约定剩余490000元购房款于2014年4月10日前以银行按揭贷款的方式支付给原告。2014年3月25日，该商品房买卖合同在宿州市房地产管理局登记备案。但李龙没有按合同约定的期限向原告支付其余房款490000元，已属违约。2014年8月4日，李龙不幸因车祸死亡，致使和原告签订的商品房买卖合同无法履行。2015年1月6日，宿州市埇桥区人民法院根据已生效的（2014）宿埇民一初字第05575号判决书，对李龙生前交付给原告的购房款210000元予以强制执行。综上，原告与李龙签订的商品房买卖合同无法继续履行，请求依法解除原告与李龙商品房买卖合同，诉讼费用由被告负担。被告马咏梅、李苏、李妤萱、李怀月、陈秀英未答辩亦未提供证据。原告在诉讼过程中，向法庭提交了以下证据：第一组1、原告组织代码复印件一份，2、营业执照复印件一份，3、法定代表人身份证明一份，证明原告主体资格。第二组李龙身份证复印件一份，证明死者李龙身份信息。第三组1、《商品房认购协议书》一份，2、《两淮·宿州新城订购房屋证明单》一份，3、《商品房买卖合同》一份，4、《宿州市商品房购销合同登记备案表》复印件一份，证明：1、原告和死者李龙于2014年2月25日建立商品房买卖的法律行为，买卖行为经宿州市房地产行政主管部门备案，受法律保护；2、涉案房屋坐落于两淮·宿州新城D3-2幢1601号，建筑面积140.79平方米，每平方米5020.96元，总价706900.00元；3、合同约定死者李龙首付216900.00元，其余490000.00元在2014年4月10日前办理银行按揭付款手续。李龙按照合同约定于2014年2月25日支付预付款216900.00元；4、死者李龙在最后付款期限的2014年4月10日前没有向原告支付其余大部分购房款490000.00元，构成违约，已经超过合同约定的最后付款期限60日，原告有权解除合同，并追究违约责任。第四组1、（2014）宿埇民一初字第05575号《民事判决书》一份，2、（2015）宿埇执字第104号《执行裁定书》一份，3、（2015）宿埇执字第104号《协助执行通知书》一份，4、凭证及附件各一份，证明：1、购房人李龙于2014年8月4日因交通事故死亡，造成客观上不能履行和原告签订的《商品房买卖合同》；2、死者李龙生前系本案被告李怀月、陈秀英的儿子，本案被告马咏梅的丈夫，本案被告李苏、李妤萱的父亲，均和本案存在利害关系，证明各被告是适格的；3、死者李龙生前向原告支付的216900.00元预付购�款于2015年1月6日被宿州市埇桥区人民法院依法执行划转至宿州市埇桥区会计中心，原告和本案各被告之间因房屋买卖合同所产生的权利义务全面终止，原告解除合同以后不能再向各被告归还李龙生前支付的购房款。原告所举证据真实合法，与本案具有关联性，予以认定。经审理查明：2014年2月25日，原告与李龙签订商品房认购协议书，约定李龙认购原告所有的位于两淮·宿州新城D3区2幢1单元1601室商品房一套，该房建筑面积140.79平方米，房价总额754634元，李龙签署商品房认购协议书时支付房款216900元。2014年3月20日，原告与李龙签订编号为201402089号的商品房买卖合同一份，房屋编码：3413020224001400031601。合同约定“…第一条项目建设依据…现定名两淮·北关新城…第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第D3-2幢一单元1601号房…该商品房合同约定建筑面积公140.79平方米…第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5020.96元，总金额人民币柒拾万陆仟玖佰元整。…第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2014年3月20日首付房款计人民币贰拾壹万陆仟玖佰元整，余款计人民币肆拾玖万元整须在2014年4月10日前办理完毕银行按揭相关手续。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2、如买受人选择本合同第六条第三款付款方式，买受人必须按时办理完毕银行按揭手续，签订银行贷款合同。逾期视为买受人违约，买受人应按总房款的万分之三每日向出卖人支付违约金。若因买受人的原因造成银行按揭无法办理的，买受人必须改变付款方式，一次性付清剩余房款，买受人对此无异议。…第十九条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：…2、依法向人民法院起诉…”。2014年3月25日，该�品房买卖合同在宿州市房地产管理局登记备案。李龙没有按合同约定的期限向原告支付其余房款490000元。2014年8月4日，李龙死亡。2015年1月6日，宿州市埇桥区人民法院根据已生效的（2014）宿埇民一初字第05575号判决书，对李龙交付给原告的购房款212000元予以强制执行。原告收取退房违约金4900元。另查，李龙系被告李怀月、陈秀英之子，系被告马咏梅之夫，系被告李苏、李妤萱之父。被告马咏梅长期在家照顾子女，无工作或固定收入来源，家庭生活来源于李龙经营所得。李龙死亡后，各被告未履行李龙与原告签订的商品房买卖合同。在各被告收到民事诉状及应诉通知书后，没有向本院或原告表示继续履行李龙与原告签订的商品房买卖合同。原告认为其与李龙签订的商品房买卖合同无法继续履行，请求依法解除原告与李龙商品房买卖合同。本院认为，原告与李�签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。李龙逾期超过60日未付款，各被告在李龙死亡后未履行合同义务，且在各被告收到民事诉状及应诉通知书后，没有向本院或原告表示继续履行李龙与原告签订的商品房买卖合同，原告要求解除合同的诉讼请求应予以支持。鉴于李龙交付的购房款212000元被予以强制执行，原告可不予返还。原告收取退房违约金4900元无法律依据，此款应返还给各被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽两淮置业有限责任公司宿州分公司与李龙签订编号为201402089号的商品房买卖合同（房屋编码3413020224001400031601）。二、原告安徽两淮置业有限责任�司宿州分公司于本判决生效后十日内返还给被告马咏梅、李苏、李妤萱、李怀月、陈秀英购房款4900元。案件受理费80元，由原告安徽两淮置业有限责任公司宿州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  李立新人民陪审员  韩效胜人民陪审员  刘双贵二〇一五年七月十日书 记 员  陈春丽附：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。