浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第9号
上诉人（原审被告）浦江望春苗木有限公司，住所地浦江县中山南路建材市场边。
法定代表人楼向东，执行董事。
委托代理人（特别授权）杨健雄，浙江创欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）浦江县黄宅镇日升村经济合作社，住所地浦江县黄宅镇日升村。
法定代表人魏知烈，系社长。
委托代理人（特别授权）杨海鸿，浙江文达律师事务所律师。
上诉人浦江望春苗木有限公司（以下简称望春苗木公司）为与被上诉人浦江县黄宅镇日升村经济合作社（以下简称日升合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2014）金浦民初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2011年4月13日，日升合作社（甲方）与望春苗木公司（乙方）签订了土地租赁合同一份，双方约定：由望春苗木公司租赁日升合作社面积408.991亩的土地（含原有的电灌站及专用变压器），用于苗木种植，租期6年，即从2011年3月6日至2017年3月5日止。乙方租赁方法及要求为：租赁费用早稻谷450市斤／亩·年。第一年在合同签订时一次性付清当年的租赁费，稻谷价格按照当年的国家收购价计算，从第二年开始每年在8月底前一次性付清当年的租赁费，最后一年到2016年3月5日付清。乙方所租赁的土地水利费由乙方承担，除此之外，其他所有费用（包括农业税）全部由甲方承担。但乙方在租赁期内土地不能荒芜。合同还约定：合同到期前二年望春苗木公司应通知日升合作社是否续租，若望春苗木公司不续租，则望春苗木公司应全部拆除、清理附属物，以恢复耕种。租赁期内，乙方要遵纪守法，合法经营。甲方有义务、有责任协调乙方在生产过程中与周围村及有关农户所产生的纠纷。对承包期内的土地承包纠纷，甲方应妥善处理，使乙方生产能正常顺利进行。如属甲方农户行为而造成乙方经济损失的，由甲方农户全部赔偿；属乙方责任的，后果则由乙方自负。合同并约定：甲乙双方要遵守合同，任何一方不能违约。若甲方违约，应赔偿乙方全部其它设施损失等一切经济损失；若乙方违约，则赔偿甲方两年的土地租赁费。该合同关于保证金约定：乙方交保证金18万元于甲方（不计息），保证金主要是保证乙方租赁到期后，房、路、地、田恢复耕种，电灌畅通，变压器完好无损。如乙方做好以上条件，则甲方须无条件退回乙方的全部保证金。日升村民委员会和黄宅镇人民政府对上述租赁合同表示同意。
事后，望春苗木公司交纳给了日升合作社保证金18万元。日升合作社按约定向望春苗木公司交付了土地。望春苗木公司至今已支付给日升合作社租金三次，望春苗木公司第三次支付租金的时间为2013年9月4日，金额为276200.57元，该款由日升合作社出具给望春苗木公司的收据中写明为“收取2013年田租金（魏村）”。
自2014年4月始，通往望春苗木公司承租土地的道路被日升合作社的部分社员用泥土阻挡，双方曾发生纠纷，望春苗木公司亦曾向公安机关报警求助。
2013年9月22日，日升合作社委托律师向望春苗木公司发出了律师函，在该函中，日升合作社提出望春苗木公司未交纳2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，已经逾期18天，村民对此持有异议，纷纷要求收回土地。日升合作社要求望春苗木公司在收函后三日内交清租金共计稻谷184045.95斤，折合人民币303675.82元。逾期不付，日升合作社将提起诉讼，要求解除土地租赁合同关系并责令继续支付租金。望春苗木公司的员工接收了该函，望春苗木公司后未予答复。
原告于2014年9月29日向原审法院提出诉讼，请求：1、依法解除原、被告之间的土地租赁合同；2、判令被告立即把所租用的土地（包括房、路、地、田）进行清理并恢复耕种，并返还给原告；3、判令被告立即付清2014年3月6日至2015年3月5日期间的租金为早稻谷184045.95斤（折合人民币303675.82元），2015年3月6日之后租金按约定另行支付至实际清理并恢复耕种并交付之日止。4、判令被告支付违约金20万元；5、判令由被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，日升合作社与望春苗木公司签订的土地租赁合同，双方意思表示自愿、真实，内容合法，应认定为有效。
对于日升合作社提出解除与望春苗木公司签订的土地租赁合同的主张，因望春苗木公司在本案诉讼前对日升合作社提出的解除合同的意见未作回复，在诉讼中又曾同意解除合同，故望春苗木公司已有不愿继续履行合同的意思表示，对日升合作社提出解除与望春苗木公司签订的土地租赁合同的主张，予以支持。
根据法律规定，日升合作社与望春苗木公司签订的土地租赁合同解除后，应对合同进行清理。鉴于望春苗木公司在原承租的土地上仍种植有苗木的情况，确定限望春苗木公司在一个月内腾空、转移苗木，并将土地（含原有的电灌站及专用变压器）恢复原状，交还给日升合作社。
对于望春苗木公司尚欠的租金，据原被告双方在庭审中认可的租金系按年度支付，而望春苗木公司已支付了三次租金的事实，比较原被告签订的土地租赁合同中约定的租赁开始时间为2011年3月6日的节点，望春苗木公司须支付自2014年3月6日起至将土地交还给日升合作社之日止期间的租金，该租金的数额以2014年国家收购早稻谷的价格按450市斤／亩·年进行计算。
对于日升合作社主张的违约金，根据庭审查明，望春苗木公司有未在2014年8月底前及时支付2014年3月6日后的租金的行为，而日升合作社亦未曾对周边农户与望春苗木公司在生产过程产生的纠纷进行有效协调。比较双方各自违约行为发生的时间先后、影响程度，为平衡双方利益，日升合作社主张赔偿性违约金的诉请，缺乏法律依据，不能成立。
对于望春苗木公司已交纳的保证金18万元，根据双方合同的约定，应待望春苗木公司腾空、转移苗木后，再进行处理。
综上，对日升合作社诉请的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告浦江县黄宅镇日升村经济合作社与被告浦江望春苗木有限公司于2011年4月13日签订的土地租赁合同。二、限被告浦江望春苗木有限公司于本判决生效后一个月内腾空种植在原承租土地范围内的苗木，并恢复土地（含原有的电灌站及专用变压器）原状。三、由被告浦江望春苗木有限公司支付给原告浦江县黄宅镇日升村经济合作社自2014年3月6日起至本判决确定的履行日止的租金（该项租金按2014年国家确定的收购早稻谷的价格，以450市斤／亩·年，计算上述对应期间的金额）。限于本判决生效后十五日内付清。四、驳回原告浦江县黄宅镇日升村经济合作社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费8837元，减半收取4418.5元，由原告浦江县黄宅镇日升村经济合作社2150元，被告浦江望春苗木有限公司负担2268.5元。
宣判后，望春苗木公司不服，向本院提出上诉称，一、2013年10月份，由于日升合作社擅自将用于灌溉苗木的鱼塘承包给他人，导致苗木大面积枯萎死亡；2014年4月份，日升合作社又擅自将通往承包地的道路用水泥浇筑，致使通行受限等违约行为，致使望春苗木公司无法正常经营。理应赔偿望春苗木公司损失；一审判决我方支付租金不当；此外，因道路被阻挡，无法腾空、转移苗木，日升合作社应无条件退还18万元保证金。二、日升合作社收取的前三年租赁费用中包含了118112.08元种粮大户收购补贴，属未按合同约定的价格多收的费用，理应予以返还。三、土地租赁面积约定为408亩，而实际交付的使用面积前三年是403亩，2014年初又有20余亩被侵占去种葡萄，故相应的租金应扣减。四、涉案土地租赁是土地流转行为，因日升合作社不是土地承包主体，故无权签订土地租赁合同，该合同无效。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
日升合作社答辩称，一、望春苗木公司违约在先，包括擅自乱开道路和渠道，把池塘埋掉，自2014年3月6日起未按约付租金等。至于望春苗木公司所提鱼塘取水问题，该鱼塘不在租赁合同范围内，2013年10月该鱼塘重新承包前也通知过望春苗木公司，我社有义务协调租赁方与农户的纠纷不等于由我社保证水源问题。关于阻挡通行问题，是在望春苗木公司未按约付租金后部分村民与望春苗木公司产生的纠纷，且未造成阻挡通行的后果。二、退还18万元保证金问题，望春苗木公司既未主张要求退还，且合同约定的条件没有成就，故没有理由和依据退还。三、租金问题，租金是按双方约定的计算方法计收，因租赁土地系良田，现改种苗木，客观上使村民不能享受种粮补贴，且望春苗木公司交了三年的租金，但均无异议，因此其提出多交11万余元没有理由和依据。至于租赁土地的面积，我们按约交纳土地，也没有侵占。四、关于合同效力，租赁土地权属归日升合作社所有，为流转需要各承包户同意把土地集中统一出租，承包户也都得到相应租金，没有任何异议。故该合同有效。综上，原判认定的事实清楚，实体判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未向本院提供新证据。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、关于本案土地租赁合同的效力问题，日升合作社是涉案土地的所有权人，其将涉案土地出租给望春苗木公司种植苗木，并未改变承包土地的农业用途；日升合作社将收取的租金分配给原涉案土地的承包户，承包户也实际收取租金，证明此次土地流转符合原承包户的意愿并已获得原承包户的追认。故望春苗木公司就此所提土地租赁合同无效的上诉理由不能成立。二、关于日升合作社是否存在先行违约问题，鱼塘取水问题，该鱼塘不属于土地租赁合同范围内，且望春苗木公司也未能举证证明日升合作社曾承诺租期内以2000元／年的价格将鱼塘之水给望春苗木公司作灌溉之用，故2013年10月鱼塘重新发包之后，望春苗木公司与鱼塘新承包人就灌溉用水问题因价格未能协商一致并不可归责于日升合作社。望春苗木公司以此为由不付租金，依据不足。阻挡通行问题，在部分村民用水泥堵住部分通行道路前，客观上望春苗木公司已迟延履行了交纳2013年租金的义务，而且交纳租金是承租人应尽的主要合同义务，望春苗木公司既未提出解除合同，事实上也继续占有、使用承租的土地，其上诉要求不交纳2014年度租金的理由于法无据。至于阻挡通行给其造成的损失，其可另行处理。关于18万元保证金，按双方签订的合同第九条的约定，以房、路、地、田恢复耕种，电灌畅通、变压器完好无损为条件，现该条件未成就，故望春苗木公司就此所提的上诉理由亦不能成立。三、关于租金问题，根据二审中双方当事人的陈述，前三年租金中确实超出书面合同约定的当年早稻国家收购价收取种粮大户补贴，但因望春苗木公司一审中未提出该项请求，二审中又无法就此达成调解协议，故可另行处理。望春苗木公司提出实际交付使用面积少于约定面积5亩，未提供任何证据证明；所提2014年初有20余亩土地被侵占，但其二审又陈述是经过其同意过的，因此，其要求扣减面积不足及被人侵占土地的相应租金依据不足。综上，上诉人的上诉理由不能成立，故对其上诉请求本院不予支持。原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4537元，由上诉人浦江望春苗木有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
审 判 员 胡 照
二〇一五年二月十二日
代书记员 何晓慧