山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终784号
上诉人（原审被告）：东营金膜超硬材料有限公司。
法定代表人：周海，总经理。
委托代理人：董庆恩，山东胜东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东营荣利达石油装备有限公司。
法定代表人：韩文峰，总经理。
上诉人东营金膜超硬材料有限公司（以下简称“东营金膜公司”）因与被上诉人东营荣利达石油装备有限公司（以下简称“荣利达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2015）东开民初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东营金膜公司的委托代理人董庆恩、被上诉人荣利达公司的法定代表人韩文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣利达公司向原审法院起诉称，原、被告于2014年12月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于东营市广州路1号院内东侧二层厂房出租给原告作为生产办公使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每年13万元。合同第十一条第二款约定：被告违反本合同约定，提前收回房屋的，应当按照合同总租金的10%向原告支付违约金。合同签订后原告依约支付了房租，但被告于2015年11月5日强行要求原告搬离涉案房屋，承诺返还原告2万元租金，并带走变压器及毁坏厂房大门，致使原告无法正常经营，造成重大经济损失。为维护自身权益，请求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；被告返还原告房租2万元；被告支付原告违约金13000元；诉讼费由被告承担。
东营金膜公司辩称，其同意与原告解除合同，但对原告主张返还租金2万元、违约金13000元不予认可。因为涉案房屋租金实为11万元，按照原告的实际租用天数，被告应返还原告租金13138.88元。被告提前解除合同的情形属于免责事项，不应承担违约金。另外，被告垫付了涉案房屋的水费227.80元、电费1121.22元，该费用原告应予返还。
原审法院经审理查明，原告荣利达公司与被告东营金膜公司于2014年12月16日签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告所有的位于东营市广州路1号院内东侧二楼厂房，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，房屋租金为13万元，原告自行负担水、电、通讯费用，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款汇总约定外，均由被告负担。合同第十一条约定：被告提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。合同第十三条约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。被告需提前1个月通知原告。2014年12月23日，被告向原告出具收条1份，载明收款数额为13万元。山东省电力公司东营供电公司出具的发票显示，截至2015年11月10日的电费应收数额为775.42元，东营市自来水公司出具的发票显示，截至2015年11月16日的水费应收数额为227.8元。原告认可收到被告支付款项25000元。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现原告主张解除涉案房屋租赁合同，被告同意解除，原审法院予以确认。该租赁合同约定租金为每年13万元，且原告持有的收据亦显示其已向被告实际支付13万元，被告以其向原告退回2万元为由，抗辩涉案房屋租金实际金额为11万元，但其提交的证据不能证实，故原审法院对其抗辩主张不予支持。原告主张2015年11月5日开始搬离涉案房屋，被告予以认可，虽然庭审中被告又陈述原告开始搬离时间记不清，但未提交证据推翻先前的陈述，故原审法院认定2015年11月5日系原告搬离涉案房屋之日即涉案房屋租赁合同解除之日。原告主张自2015年11月5日至2015年12月31日共计56天的剩余租金2万元，超出了实际数额，被告应返还原告的剩余租金为19945.21元（130000元÷365天56天）。被告抗辩应以原告所属设备全部搬离之日即2015年11月17日为涉案合同解除之日，于法无据，不予支持。原告以被告提前解除涉案房屋租赁合同为由，要求被告支付违约金13000元，被告以其与东营经济技术开发区固定资产清理办公室签订厂房回收协议书为由，抗辩其提前解除合同系因国家政策需要属于免责事由，但其提交的证据无法证实，故对被告的抗辩意见不予支持。被告主张其为原告垫付涉案房屋水费227.8元、电费1121.22元，应在原告交纳的租金中予以扣除返还，原告认可被告垫付的水费227.8元，但抗辩电费应为发票显示的应收数额775.42元，抗辩理由成立，原审法院确认被告垫付的水费为227.8元、电费为775.42元。原告亦抗辩应扣除被告雇佣人员用水、用电费用，但未提交证据证实，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告东营荣利达石油装备有限公司与被告东营金膜超硬材料有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告东营金膜超硬材料有限公司向原告东营荣利达石油装备有限公司返还剩余租金19945.21元、支付违约金13000元，共计32945.21元；三、原告东营荣利达石油装备有限公司返还被告东营金膜超硬材料有限公司水费227.8元、电费为775.42元，共计1003.22元。上述第二、三项折抵后，被告东营金膜超硬材料有限公司于判决生效之日起十日内向原告东营荣利达石油装备有限公司支付款项31941.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取313元，由被告东营金膜超硬材料有限公司负担。
上诉人东营金膜公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房屋实际租金为每年11万元，应以此为基数计算返还被上诉人剩余租金的数额。上诉人在2014年12月26日通过法定代表人周海的妻子赵月玲向被上诉人法定代表人韩文峰账户打款25000元，双方对其中5000元为订立合同之前的定金均无异议，被上诉人称另外2万元为上诉人支付的房屋修缮费用的说法明显不能成立。上诉人打款时间为双方签订合同后的第10天，双方在合同中约定房屋的维修责任由上诉人负责，在被上诉人无证据证实其对涉案房屋进行维修的情况下，被上诉人的说法既不符合合同约定也违反常理，应认定该2万元为上诉人向被上诉人返还的租金，房屋的实际租金应为11万元。二、东营经济技术开发区固定资产清理办公室是受开发区管委会的委托，代表开发区管委会与上诉人签订的协议书，能够证实涉案房屋及土地系因政府部门对开发区的规划建设需要而收回，属于房屋租赁合同第十三条约定的免责条件，上诉人不应承担违约责任。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人荣利达公司答辩称，租金确实是13万元，上诉人给的2万元是车间年久失修需要修理的费用，根据合同约定，上诉人应当支付10%的违约金，上诉人的上诉请求不能成立。
二审中，上诉人东营金膜公司提交了下列证据：
1、赵月玲身份证复印件一份、结婚证一份。证明：（1）赵月玲系上诉人法定代表人周海的妻子，在被上诉人没有证据证实25000元系涉案纠纷之外款项的情况下，赵月玲向韩文峰账户打入的25000元与涉案房屋租赁合同具有关联性。（2）依据《房屋租赁合同》第七条第1款房屋维修责任由甲方即上诉人负责的约定，可以证实被上诉人原审中陈述的2万元系上诉人向其支付的房屋修缮费用是虚假的，应认定为上诉人向被上诉人退还的租金。
2、东营市公安局东营经济技术开发区分局东六路派出所出具的出警证明一份。证明：被上诉人在2015年11月12日报警称在所租赁的地方有人堵门，上诉人与被上诉人在2015年11月18日、19日再次报警，证实被上诉人在2015年11月19日尚未搬离涉案租赁房屋，原审法院认定2015年11月5日为被上诉人搬离之日属认定事实不清。
3、东营经济技术开发区管理委员会与东营高新技术产业园区管理委员会文件复印件一份、资产征收补偿协议书一份、国有建设用地使用权收购合同一份。证明：上诉人提前解除合同符合涉案租赁合同第十三条第2款约定的免责条件，系因国家政策需要拆除租赁房屋，原审认定上诉人支付违约金13000元是错误的。
被上诉人荣利达公司质证认为，对该证据1的真实性无异议，5000元是被上诉人交的定金，另外2万元是修缮费用；对证据2的真实性无异议，对上诉人的证明目的有异议，被上诉人在2015年11月11日开始搬离，大约在11月15日、16日搬完，11月12日因发生矛盾报警，11月18日、19日再次报警是因为丢了仪器。对证据3的真实性有异议，资产征收补偿协议书和收购合同是后补的，上诉人2015年11月5日通知被上诉人搬离时及原审中从未出示过协议和合同，申请对协议进行鉴定。
被上诉人荣利达公司未提交新的证据。
本院认为，被上诉人对上诉人提交证据1、2的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，但证据1不足以证实上诉人退回的2万元是返还的租金，证据2记载的报警时间不足以影响对合同解除时间的认定，故本院对上诉人提交证据1、2的证明目的不予采信；上诉人提交的证据3仅能证明上诉人提前解除租赁合同的原因，但不能证明其符合租赁合同约定的免责条件，故本院对其证明目的不予采信。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案双方当事人签订的书面房屋租赁合同是双方的真实意思表示，其中对租金数额、违约责任等内容的约定是确定双方权利义务的根据，非有充分证据不足以推翻。关于涉案房屋的租金数额，本院认为，房屋租赁合同中明确约定房屋租金为13万元，上诉人向被上诉人开具的收据金额亦为13万元，与合同的约定相符，应以此作为确定上诉人返还剩余租金数额的标准。至于被上诉人法定代表人韩文峰收到的2万元款项的性质，在双方各执一词均无确切证据的情况下，不足以推翻书面房屋租赁合同中约定的租金数额，上诉人提出的房屋实际租金为11万元的主张不能成立，本院不予支持。至于计算剩余租金的起始日期，虽然上诉人在二审中提交了公安机关出具的出警证明，但其中载明的报警日期与双方当事人在原审中的陈述并不相符，原审法院以双方曾经均予以认可的2015年11月5日作为合同解除之日及剩余租金的起算日，符合本案实际情况，并无不当。关于上诉人提前解除合同应否免责的问题，本院认为，虽然上诉人在二审中提交的证据3可以证实上诉人提前解除租赁合同系涉案房屋及所属土地被收回，但上诉人未提交证据证实就此已提前一个月通知被上诉人，仍不能达到房屋租赁合同第十三条第2款项约定的免责条件，上诉人的违约责任不能免除，应按约定即合同总租金的10%向被上诉人支付违约金。综上，上诉人东营金膜公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费625元，由上诉人东营金膜超硬材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟玉芬
代理审判员 李 静
代理审判员 许晓芳
二〇一六年八月三日
书 记 员 孙 倩