福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第6120号
原告：洪歆宁，男，1991年12月2日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。
委托代理人：柯曾国，福建志立律师事务所实习律师。
被告：蔡禄聪，男，汉族，1957年9月21日出生，住福建省晋江市。
委托代理人：蒋文娟，福建泉明律师事务所律师。
委托代理人：黄松川，福建泉明律师事务所实习律师。
原告洪歆宁与被告蔡禄聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法由简易程序裁定转普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柯双木、被告蔡禄聪及其委托代理人蒋文娟、黄松川到庭参加诉讼。原告的委托代理人柯曾国未到庭。本案现已审理终结。
原告洪歆宁诉称：原、被告于2011年12月29日签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于海西汽配城10栋19号共三层、建筑面积242.01平方米的商铺出租给被告用作经营场所。双方约定租赁期限5年，其中2012年3月21日至2013年3月20日为免租期。2013年3月21日至2014年3月20日，按建筑面积每月每平方米22元、月租金为人民币5324元计算支付。每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前10天，向甲方支付下一个计租期的租金。其中第一个计租期租金乙方应在免租期结束前（即2013年3月20日前）向甲方支付。租赁期间的水电费、物业费等由乙方承担。乙方在本合同签订当日应向甲方支付履约保证金人民币16000元。乙方若迟延向甲方交纳租金，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延履行应付租金日千分之三计算，从应付款之日起至实际全额付清之日止。同时，双方合同约定若乙方迟延支付租金超过30日的或乙方无法定或约定的理由单方解除合同的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金的经济损失。本合同提前解除或终止后的15日内，乙方应当在保护商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将商铺交还甲方。合同签订后，原告依约将商铺交由被告使用，被告也将该商铺装修后用于经营活动。到2013年3月20日，该商铺的免租期已经届满，被告应开始向原告支付租金，但被告至今未支付过任何一期租金，已经超出了30天未支付租金。被告还于2013年9月底向原告发出解除租赁合同通知书，提出要单方违约提前解除租赁合同。被告尚欠水电费人民币500元，物业管理费人民币4348元未支付。故请求：1、解除原、被告于2011年12月29日签订的《商铺租赁合同》，返还海西汽配城10栋19号共三层商铺；2、被告支付原告商铺租金人民币37268元及迟延履行违约金人民币17681.004元（自2013年3月21日起暂计到2013年10月21日止，实际应计算到法院判决解除之日止，租金按双方约定的月租金5324元计算；迟延履行违约金按双方约定的日千分之三计算）；3、原告依约有权不返还被告的履约保证金人民币16000元；4、被告赔偿相当于两个月租金的经济损失人民币10648元；5、被告支付尚欠的水电费人民币500元、物业管理费人民币4348元；（上述共计人民币86445.004元）。6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告蔡禄聪辩称：一、被告于2011年12月29日向原告租赁商铺后，对商铺进行了装修，投入装修费用十余万元。后因经营不善，导致无法实现合同目的。被告于2012年底起开始多次与原告方联系，要求解除合同，原告也开始另寻租户，表示要找到新租户再退还租赁押金。因原告一直未找到新租户，拖延半年一直未与被告办理解除合同相关事宜，被告于2013年6月3日正式函告原告解除租赁合同；二、被告与原告双方租赁合同早已解除，原告未能找到新租户的损失没理由让被告来承担，原告在本案中主张的租金、迟延违约金及经济损失不应支持。三、对于被告交纳的押金，被告保留诉权。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、原告的身份证明，以证明原告的主体资格；2、被告的身份证明，以证明被告的主体资格；3、房屋所有权证，以证明原告对诉争的海西（福建）汽车汽配城B地块10#楼19号房产享有所有权；4、委托书，以证明原告将上述房产委托洪随密对外租赁的事实；5、《商铺租赁合同》，以证明原告洪歆宁将上述商铺出租给被告的事实；6、海西汽车汽配城服务中心催缴物业费、公摊水电费的通知，以证明被告承租商铺尚欠物业管理费、公摊水电费共计4348元；7、国家电网交费提醒函，以证明被告承担10#19号房产尚欠的电费56.56元。
以上证据经被告质证，被告对原告证据1-5项的真实性、合法性均无异议；对证据6认为，原告不是收缴物业费的主体，应该由被告交给物业公司，原告无权主张权利；对证据7的真实性没有异议，但该电费是在被告清空店铺后产生的，与被告无关，不应由被告承担。
被告为反驳原告主张，向本院提交下列证据：
1、《解除租赁合同通知书》，以证明被告于2012年12月开始多次与原告协商解除租赁合同事宜，并于2013年6月3日书面通知原告解除租赁合同；2、邮件查单及快递单，以证明书面解除租赁合同通知原告已于2013年6月5日签收；3、中国移动通信客户话费详单，其中1至5月的通话记录以证明原、被告有多次协商关于房屋租赁解除合同的相关事宜；6月的通话记录证明原告收到被告通知，原告确认解除合同，里面有一份通话记录是原告与证人杨某某的通话记录，以证明证人依原告的吩咐在2013年6月6日将房屋的钥匙交给商铺所在物业公司，同时原告要求证人杨某某去张贴房屋招租的事实。电话号码分别是原告、被告和证人杨某某的，通话时间段在2013年1月、5月、6月。6月6日的谈话，原告在电话里也同意解除合同。
本案审理中，被告申请证人杨某某、陈某某出庭作证，本院予以准许。本案两证人系夫妻关系，均是被告蔡禄聪雇佣的员工。被告申请两证人出庭作证，欲证明原告有叫证人将钥匙交到物业公司，并让证人帮忙张贴招租广告以及在6月10日，证人有给原告回电话说已经交了钥匙，招租已经张贴；被告于2013年6月就没有租房屋了，双方租赁关系已解除。
证人杨某某出庭作证称，其有涉案店铺的钥匙，在2013年4月份，房东给其打电话说自己在外地，要求把店铺的钥匙放到物业公司那边，自己再去拿，其就把钥匙交到物业了。其不清楚原、被告是否解除合同和多少租金；原告打电话给证人杨某某的老婆陈某某，要求帮原告贴一张转租广告，出租人写原告的电话号码。6月6号的通话，原告打电话问说钥匙放在哪了。原告有问店铺的情况，其实原告4月份就知道店铺停了。
证人陈某某出庭作证称，杨某某是其老公，涉案店铺是被告出资，由杨某某管理。在2012年春节的时候，有跟原告讲过，被告店做不下去了，被告向原告提的方案。其中第一个方案是，5年合同的后两年的租金之前没有定下来，所以想把后面两年的房租定下来，被告提出一年一平米加2元，然后就接着做；第二个方案是把押金退给被告，被告不租了。3月份左右，听被告说原告称要按照合同继续履行。后来两个方案都没有办法达成，被告就说不做了。2013年3月份就开始搬东西，到5月份初的时候就把东西搬完了。大概是2013年3、4月份的时候，其和原告通过话，原告说如果被告不租的话，帮忙贴一张租赁广告，并且把钥匙交给物业。对于租金和是否解除合同事项不清楚。
被告上述证据及证人证言，经庭审质证，原告认为，1、被告提供的证据1、2，原告没有收到被告的解除合同通知书，被告提供了原件，和提供的复印件是一致的，可见被告并没有把原件寄给原告；原告家里并没有一个叫王丽文的人，原告没有收到这件快递；证据3通话记录单，只能看出原告向被告追讨租金，至今被告还没有向原告交付任何一期的租金，而不是被告主张的解除合同的事实。2、对于证人证言质证认为，证人与被告是雇佣关系，可信度低，其证言没有客观真实性。证人提出4月份就没有经营，并且在4月就解除合同，但是被告主张在6月份提出解除合同，才交接钥匙，前后矛盾；双方至今没有解除合同，店铺仍没有返还给原告；证人证言可证明被告单方违约；证人所述的4月份委托其贴广告和交付钥匙的事实不属实，与被告主张6月份提出解除合同存在矛盾；对于房屋的交付和租金证人不清楚，证人无法证明。
根据当事人举证、质证，本院对原、被告双方证据作如下确认：1、原告提交的证据1-5项，被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据6，因被告提出原告非收取物业费的主体，且在本案庭审中，原告确认未垫付相关物业费用，该证据本案不作审查处理；证据7，原告未主张权利，本院不予审查处理。2、被告提交的证据1-2项，能够相互印证，可以证明被告于2013年6月3日，通过特快专递的方式，向双方签订的《商铺租赁合同》中原告所留通讯地址送达《解除租赁合同通知书》。因此，本院对上述被告证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据3，中国移动通信客户话费详单，真实性予以认定。但该项证据仅能证明原告、被告及证人杨某某之间有过电话联系，无法证明被告欲证明的相关事实；对于两证人证言，原告予以否认，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。
经审理查明：2011年12月29日，原告洪歆宁委托洪随密将自己所有的位于海西汽配城10栋19号三层、建筑面积242.01平方米的商铺出租给被告，用作经营场所。经协商，甲方（出租方、原告）、乙方（承租方、被告）签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：……二、租期及免租期。租赁期限为5年，自2012年3月21日起至2017年3月20日止。免租装修期为2012年1月1日起至2012年3月20日止。免租装修期届满后的次日为免租期，自2012年3月21日起至2013年3月20日止。免租装修期和免租期内，乙方无需交纳租金，但须承担免租装修期内商铺发生的水、电、物业管理费等各项费用；三、租金。2013年3月21日至2014年3月20日，按建筑面积每月每平方米22元，月租金为人民币5324元；2014年3月21日至2015年3月20日，按建筑面积每月每平方米26元，月租金为人民币6292元；2015年3月21日至2017年3月20日，租金根据海西汽车汽配城10＃及14＃的商铺市场行情另行待定。以上租金均不含物业管理费、水、电等费用。租金支付方式约定：三个月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前10天向甲方支付下一个计租期的租金。其中第一个计租期租金，乙方应在免租期结束之前向甲方支付。四、履约保证金。乙方在本合同签订当日应向甲方支付履约保证金人民币16000元。乙方若在租赁期内拖欠甲方租金或者本协议项下之其他乙方应缴之费用，或市场管理制度项下之条款，或因乙方的责任造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中抵扣相应的款项和费用，并可要求乙方在甲方抵扣后10日内补足履约保证金。租赁期满后，若乙方无拖欠款项，或未给甲方造成损失，甲方将全额无息返还乙方履约保证金；五、迟延履行违约金。乙方若迟延向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延履行应付款项或费用金额按日千分之三计算，从应付款之日起至实际全额付清之日；六、商铺的交还。本合同提前解除或终止后的15日内，乙方应当在保护商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将商铺交还甲方。乙方在撤离商铺前应当结清所有对甲方的应付款项或费用，否则甲方有权依法阻止乙方撤离其财产，由此所引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担；……八、合同终止与解除。本合同生效后，任何一方无法定或者约定事由不得单方解除合同。经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第五条约定向乙方收取迟延履行违约金。乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，不退还乙方所交纳的履约保证金，同时乙方应承担违约责任：（1）乙方无法定或约定理由单方解除合同的；（2）迟延支付租金等应付款项或费用超过30日的。
租赁合同签订后，原告依约将商铺交由被告经营使用，被告于合同签订之日交付了履约保证金16000元给原告。被告将涉案商铺装修后用于经营活动。2013年6月3日，被告按租赁合同中原告所留通讯地址福建省南安市，通过特快专递向原告发出《解除租赁合同通知书》，该函件回执显示由家人王丽文于2013年6月5日签收。解除租赁合同通知书内容：本人蔡禄聪与贵方签订的商铺租赁合同，向贵方租赁位于泉州市鲤城区江南大街海西汽车汽配城的第10栋19号店铺，本人租赁商铺后向贵方交付租赁押金16000元并对原为毛坯状态的商铺进行了精装修，投入装修费用十余万元。后因经营不善，导致本人无法实现合同目的，本人于2012年12月月底开始多次与贵方联系，请求解除双方的租赁合同，但贵方一直未及时与本人办理解除合同相关事宜。现本人租赁的商铺于2013年5月正式停业，本人已清空商铺内物品。现正式书面通知贵方解除与贵方的租赁合同，双方租赁合同于贵方收到本通知时正式解除。请贵方在收到本通知十日内及时与本人协商处理解除合同相关事宜，否则本人将以申请公证提存等方式依法保护自己的财产权益，所造成的经济损失将由贵方自行承担。本案审理中，原告称没有收到上述函件，但原告又在起诉状中自认“被告还于2013年9月底向原告发出解除租赁合同通知书，提出要单方违约提前解除租赁合同”。
另查明，被告承租原告商铺后，未支付双方约定的第一个计租期三个月的租金人民币15972元（5324元×3月）给原告。
本院于2014年1月9日，组织原、被告双方到庭进行调解未果。对于原告请求被告交付商铺的问题，被告表示，原告可以自由处分涉案商铺，原告对此未提出异议。
本院认为：原被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告在经营活动中，由于其经营状况的变化，不能继续经营。2013年6月3日，被告按租赁合同中原告所留地址南安市，通过特快专递向原告发出《解除租赁合同通知书》，同年6月5日，由原告家人王丽文签收，应视为送达。原告否认收到上述函件，但原告在诉状中又自称“被告还于2013年9月底向原告发出解除租赁合同通知书，提出要单方违约提前解除租赁合同”，原告上述陈述自相矛盾。鉴于被告无意再履行合同，原、被告双方均主张解除合同，但被告提前解除合同，应视为违约解除合同。因此，本院确认原、被告已于2013年6月5日解除了租赁合同。原告称双方未解除租赁合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于原告请求被告返还涉案商铺的问题。本院认为，被告在解除租赁合同通知书内容中，明确表示已清空商铺内物品，被告已实际搬出涉案商铺，并没再占有使用。同时，被告要求原告在收到解除租赁合同通知10内及时处理解除合同相关事宜，原告应知道被告无意再履行合同，且被告表示涉案商铺可由原告自行处分。因此，涉案商铺不存在返还问题，可由原告自行收回。原告请求被告返还涉案商铺，本院不予采纳。
关于被告提前解除合同承担违约责任的问题。庭审中，被告主张适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，认为被告有权解除合同，且合同解除之后，被告无须承担合同解除后的租金及违约金。本院认为，合同法第九十三第二款为附条件解除合同的规定，本案不予适用；第九十四条规定只有守约方才可以行使解除权。由于被告提前解除合同，且无法定或者双方约定的解除合同事由，且被告在提前解除合同前就已经未支付第一个计租期三个月的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告上述抗辩，本院不予采纳。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告双方在租赁合同中第八条约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还履约保证金及乙方交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金的经济损失。因此，被告提前解除合同，应按双方约定，其支付给原告的履约保证金人民币16000元，原告可不予返还，被告并赔偿原告相当于两个月的租金人民币10648元（5324元×2）的经济损失。原告的上述诉讼请求，本院予以支持。
关于双方约定的迟延履行违约金的问题。根据原告与被告签订的《商铺租赁合同》约定，免租期自2012年3月21日起至2013年3月20日止。按双方约定的租金及支付方式，第一个计租期租金乙方应在免租期结束前即2013年3月20日前向甲方支付第一个计租期三个月的租金人民币15972元（5324元×3月）给原告。但被告未在双方约定的期限内，支付上述租金，已构成违约。按照原、被告双方租赁合同第五条迟延履行违约金的约定，乙方若迟延向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延履行应付款项或费用金额按日千分之三计算，从应付款之日起至实际全额付清之日。庭审中，被告提出双方约定的迟延履行违约金过高，应按实际损失予以调整。本院认为，原告主张的迟延履行违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。庭审中，原告并没有举证其实际损失的数额，因此该违约金的计算，以被告拖欠租金金额15972元为基础，从2013年3月21日起至付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算。原告主张的迟延履行违约金，本院部分予以支持。
关于原告主张的物业管理费、水、电等费用人民币4348元的负担问题。原告主张的上述费用，原告并未交付给相关收费单位，如该笔费用确实存在，可另案解决，本案不予审查处理。原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告洪歆宁与被告蔡禄聪于2011年12月29日签订的《商铺租赁合同》于2013年6月5日解除；
二、原告所收被告履约保证金人民币16000元不予退还；
三、被告蔡禄聪应于本判决生效之日起五日内支付原告洪歆宁三个月的租金15972元及逾期支付租金的违约金（从2013年3月21日起至付清租金之日止，以租金总额15972元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）；
四、被告蔡禄聪应于本判决生效之日起赔偿原告洪歆宁两个月租金损失人民币10648元；
五、驳回原告洪歆宁的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1962元，由原告负担824元，被告负担1138元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 李连泉
审 判 员 万晶晶
人民陪审员 林海峰
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 林钢泉
本判决书依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
当事人申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。