成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0114民初721号
原告：李筑林，男，汉族，1962年8月18日出生，住福建省南安市，现居住在郫县。
委托代理人：李先勇，郫县犀浦法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号。
法定代表人：周玉翘（已死亡），董事长。
代表人：蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人：田伟，男，汉族，1969年4月27日出生，住成都市青羊区。
原告李筑林与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了田伟为第三人，于2017年3月3日公开开庭进行了审理，原告李筑林的委托代理人李先勇、被告昌永公司的代表人蔡萍萍、第三人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李筑林向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同有效；2.判令昌永公司为李筑林办理涉案房屋的不动产证。事实和理由：2011年昌永公司在新繁滨江路106号开发商品房，李筑林在郫县犀浦镇经营石材加工厂，成为昌永公司的石材加工安装商，李筑林完成安装任务后，余下款项昌永公司要求李筑林购买商品房抵扣。李筑林于2014年10月16日与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，约定李筑林购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸楼盘-
x层x号车位，李筑林已付清了车位款5.5万元。昌永公司于2014年10月30日履行了交付义务，但未按约在2016年4月16日前办理上述房屋权属转移登记。
被告昌永公司辩称，李筑林所述属实，李筑林的车位款系用货款抵扣，款项已付清，但没有缴纳契税等费用，车位已交付给李筑林。因昌永公司向田伟借款，将涉案车位备案登记在田伟名下，故没有为李筑林办理产权证，昌永公司愿意履行与李筑林的买卖合同。
第三人田伟陈述，与昌永公司于2013年2月3日签订了涉案车位的买卖合同，并在当天付清了车位款3万元，车位也备案在田伟名下。田伟认为李筑林与昌永公司签订的车位买卖合同没有备案，是无效的。理由为：锦绣水岸的房屋、车位在2014年7月产生了纠纷，政府也组织进行协调。纠纷产生后，房管局主动联系债权人，要债权人在公安局备案，2014年9月田伟在经侦、房管局、建设局进行了备案。锦绣水岸剩下的车位、房屋都抵押给了债权人。在此情况下，李筑林还要与昌永公司签订合同，请法院认定李筑林与昌永公司之间的商品房买卖合同是否有效。
经审理查明，李筑林经营石材加工，为昌永公司开发的楼盘提供石材，双方协商以李筑林的购房款抵扣昌永公司欠付的货款。2014年10月16日，李筑林与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，约定李筑林购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸-
x层x号车位，测绘建筑面积共40.43平方米，总价款55000元。李筑林采取一次性付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”2014年10月30日，昌永公司将车位交付了李筑林，由于昌永公司未按合同约定办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、昌永公司与田伟于2013年2月3日签订了《商品房买卖合同》，约定田伟购买昌永公司的锦绣水岸-
x层x号至x号共计10个车位，每个车位款3万元。同日，上述车位备案登记在田伟名下。2013年2月4日，田伟向昌永公司支付了车位款共计300000元。
二、2012年11月22日，田伟与昌永公司签订了《借款协议书》，约定昌永公司向田伟借款128000元，昌永公司自愿以公司的财产作为担保清偿上述债务。2013年5月25日，田伟与昌永公司签订了《投资协议书》，约定田伟投资25万元，昌永公司用锦绣水岸房屋做抵押担保。
三、2012年7月27日、2013年2月4日、2013年2月6日、2013年3月21日，昌永公司与田伟分别签订了四份《补充协议》，约定田伟出资备案登记昌永公司已取得预售许可证的商品房，田伟通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，田伟无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。
其中2013年2月4日的《补充协议》中，明确载明田伟出资55万元，备案登记包括本案诉争的车位在内的18个车位。
四、2012年8月26日至2013年11月26日，昌永公司以公司及周玉翘的账户向田伟的账户汇款。2014年12月29日，经双方对账，确认昌永公司的借款金额为249.2万元，昌永公司已还款924167元。
上述事实有李筑林提交的《商品房买卖合同》、房款收据；有昌永公司提交的《借款协议书》、《投资协议书》、《补充协议》、银行转款凭条、对账单；有田伟提交的《商品房买卖合同》、房款收据、商品房买卖合同摘要以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与田伟之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因此，田伟的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。田伟认为李筑林的合同无效，其理由不能成立。2.从合同履行情况看，李筑林履行了车位款的交付义务，并已实际使用了车位。从昌永公司提交的证据，可以看出田伟与昌永公司之间存在借款担保的合同关系，双方在签订《商品房买卖》的当天，将车位进行了备案登记，次日田伟交付了车位款，并且双方签订了《补充协议》，明确田伟出资备案登记昌永公司的车位。因此，可以认定“昌永公司是为了保证田伟债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为房屋买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司与田伟对借款的归还情况已进行对账。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，田伟与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，田伟可另案提起诉讼。
李筑林与昌永公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，李筑林已履行了车位款的支付义务，昌永公司向李筑林交付了车位，但昌永公司却未按合同约定为李筑林办理房屋权属转移登记，违约事实清楚明确。李筑林要求办理不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。目前李筑林尚未缴纳该车位的契税等费用，在办证时应向相关部门交清税费。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告李筑林办理位于新繁镇滨江路锦绣水岸-x层x号车位的不动产权证。
案件受理费100元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担100元（此款原告李筑林已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告李筑林）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 黄文利
二〇一七年三月六日
书记员 张 娟