杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第1674号
原告：杭州西湖房地产集团有限公司。
法定代表人：叶晓龙。
委托代理人：范慧芬、宣潮荣。
被告：浙江永隆典当有限责任公司。
法定代表人：朱巧萍。
委托代理人：丁学苗。
原告杭州西湖房地产集团有限公司（以下简称西湖公司）诉被告浙江永隆典当有限责任公司（以下简称永隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周菁晖独任审判，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告西湖公司的委托代理人范慧芬、宣潮荣、被告永隆公司的委托代理人丁学苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西湖公司起诉称：2011年7月8日，原告与被告就租赁杭州市下城区星都嘉苑3-1号房屋（商铺）签订了《房屋租赁合同》。根据合同第二条第2款约定，被告应于2013年8月15日支付2013年9月15日至2014年3月14日的半年租金计人民币85600元。2013年8月5日，原告将催缴租金的通知书送达被告，并由被告具体经办人朱鸿飞签名签收。原告不仅提前履行了告知和催缴租金的义务，而且告知被告逾期支付和拒付租金的违约责任及应承担的后果。此后，原告工作人员数次上门或通过电话与被告联系和协商相关事宜，但被告至今仍拒不依约支付租金，拒绝办理房屋交接手续，拒绝腾退承租房屋。而且，被告拒接电话和信函，使双方协商和解工作无法进行。2013年9月13日，原告不得已将租赁纠纷一案诉至贵院，交由杭州市下城区人民调解委员会调解，但由于被告不同意调解而使调解无法进行。由于被告拒不履行《房屋租赁合同》约定的责任和义务，不仅给原告合法权益造成损害，而且给原告的后续租赁和新承租户办理工商注册登记设置了障碍。被告拒绝协商调解，拒不办理房屋移交手续，使原告的经济损失进一步扩大。为维护自身的合法权益，故起诉至法院：一、请求依法判令解除原告和被告签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告支付应付租金29988元（自2013年9月15日至2013年11月17日止）；三、请求判令被告已交付的履约保证金20000元归原告所有，并向原告支付违约金85600元及滞纳金48792元（自2013年8月15日至2013年11月17日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告永隆公司答辩称：一、原告在诉状中所述与事实严重不符。（一）被告从未收到过原告所谓的2013年8月5日催缴租金的通知。该通知上所签的“朱鸿飞”并不是朱鸿飞本人所签，该签字笔迹与租赁合同上朱鸿飞的笔迹存在着明显的差异。这份通知极有可能是原告为了诉讼需要而仿冒的。（二）因经营严重亏损，被告在2012年下半年已无法经营。这在原告所提交的证据中已经体现。被告早已没有营业资格，在2012年年底早已停止营业了。2013年2月份被告向原告提出解除租赁合同，腾空房屋并返还原告。2013年3月1日，被告向原告支付了半年度的租金，用于赔偿原告。被告告知原告让原告尽快找其他承租人，并且在房门上贴了招租广告。（三）2012年年底后，被告无能力重新营业，也没有使用租赁房屋，租赁房屋处于闲置状态。直到2013年8月初被告接到原告的电话，原告在电话里反悔并要求被告支付下一期的租金。被告当时再次告知合同已经解除，且没有能力支付租金，并告知原告另找新的承租人。2013年8月29日原告在房屋上张贴公告，且在房门上重新加了一把锁，所以原告早已收回房屋，且对房屋重新采取了防盗措施。因此原告诉状中所述被告收到通知拒绝腾退房屋，拒绝办理房屋交接手续与事实完全不符。被告早已腾空房屋，并且支付了半年的租金作为赔偿。只是基于法律意识的淡薄，才没有办理相应的手续。二、原告于2013年9月23日起诉，诉请解除租赁合同，但是原告同时诉请2013年9月15日到2013年11月17日的租金没有法律依据。事实上，被告早已提出解除租赁合同，且双方早就解除合同达成一致。退一步讲，即使根据原告的起诉时间，涉案租赁合同解除时间也应该在2013年9月12日，因此原告要求支付2013年9月15日至2013年11月17日之间的租金没有任何法律依据。即使按原告所述，双方没有就解除租赁合同达成一致，那么在被告向原告明确提出解除租赁合同后，原告于2013年8月29日在房门上加锁的时候已经明知了。根据法律规定，原告有义务防止损失的扩大，否则对扩大部分的损失无法要求赔偿。但事实上原告在房门上加锁后，并没有采取措施防止损失扩大。三、对被告的提前退租行为，原告要求被告承担多项违约责任，包括没收履约保证金、支付违约金等没有任何法律依据。且2013年8月29日开始，原告有防止损失扩大的义务。所谓的违约金、滞纳金、履约保证金的总额显然已经远远超过了原告的实际损失。即使法庭再次判令被告承担违约责任，被告请求法庭根据原告的实际损失调低违约金，甚至不再判令支付违约金。
原告西湖公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．房屋租赁合同1份，欲证明双方于2011年7月8日签订的房屋租赁合同，双方在租赁期间，都应该享有各自的权利，履行各自的义务；
2．房屋所有权证1份，欲证明杭州市下城区星都嘉苑3-1号的商铺所有权属于西湖公司拥有，其租赁是合法有效的；
3．被告的营业执照1份，欲证明到现在为止，被告无法继续经营的说法是不成立的；
4．被告企业的基本经营情况1组，欲证明被告自2011年审核结束，年检期截止是2012年7月5日，后面企业经营情况没有下文；
5．催缴租金通知书1份，欲证明是朱鸿飞签收的，原告已经履行了告知义务，且把违约责任和造成的损失都已经提出来了；
6．被拒收的催告函寄送凭证1组，欲证明原告再次履行了告知义务，但是发过去被告锁上了门没有人，发函给了被告法定代表人，但被退回。
上述证据经庭审出示，并经被告质证，本院审核后认定如下：证据1，被告认可双方签订合同的事实，予以确认。证据2，被告认可其真实性，予以确认。证据3-4，被告认可其真实性，故确认被告公司基本情况，但被告是否年检与本案缺乏关联，对其证明内容不予确认。证据5，原告能提交证据原件，被告认可朱鸿飞系其员工，且该朱鸿飞在双方租赁合同中曾代理被告签字，被告虽否认朱鸿飞签字真实性却又拒绝申请鉴定，应承担不利后果，故对该证据予以确认。证据6，仅能证明原告寄送材料的事实，因被告未予签收，无法证明再次其告知的事实，不予确认。
被告永隆公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．现金缴款单1份，欲证明被告因经营严重亏损，2011年年度年检未能通过，于2012年下半年开始已无法继续经营，故向原告提出解除租赁合同，当时双方已就提前解除合同达成一致，被告已向原告返还租赁房屋，并于2013年3月1日向原告支付半年度租金作为赔偿。嗣后，被告一直未使用过租赁房屋；
2．告示1份、照片6张，欲证明：①租赁房屋的现状；②原告早已收回租赁房屋，并早已开始对外招租；③2013年8月29日，原告又在租赁房屋上加锁。因此，退一万步讲，即使按原告所述此前双方未就解除租赁合同达成一致，至少在2013年8月29日，原告已明知被告不可能再继续租赁房屋，原告依法应当采取适当措施防止损失扩大。
上述证据经庭审出示，并原告质证，本院审核后认定如下：证据1，原告认可收到该款项，但认定系被告正常交纳的租金。本院认为，双方对被告向原告支付该笔款项无争议，故确认该事实。但该证据不足以证明被告的其他证明内容，故对其他证明内容不予确认。证据2，告示，原告认可张贴该告示的事实，予以确认。照片，原告认可照片系租赁房屋现场抓摄，故确认该事实。但该证明不足以证明系原告张贴招租广告，对该证明内容不予确认。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：坐落杭州市星都嘉苑3－1号非住宅房屋系西湖公司所有。2011年7月8日，西湖公司与永隆公司就租赁星都嘉苑3-1号房屋（商铺）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2011年7月11日至2015年9月14日，其中2011年7月11日至2012年9月14日年租金为16万元，2012年9月15日至2015年9月14日年租金为171200元。租金半年一付，每次提前一个月支付，先付后用。永隆公司向西湖公司支付租赁保证金2万元，租赁期满，在结清相关费用及设施不损坏、失少的情况下，西湖公司无息退还租赁保证金；永隆公司擅自中途退租的，不予退还。永隆公司应于2011年7月11日前支付该日起至2012年3月14日的租金108934元及租赁保证金2万元。双方均应严格履行合同，任何一方违约应向对方支付相当于当年年租金的50%作为违约金，造成对方损失的，应另行赔偿。永隆公司必须按时向西湖公司和相关部门支付租金、水电费等相关费用，滞延10个工作日内，租金每天按年租金的千分之三向西湖公司交纳滞纳金，水电费按相关规定收取滞纳金，超过10个工作日则西湖公司有权终止合同收回房屋并收取滞纳金；在租赁期内，永隆公司有上述迟延支付租金和水电费的行为视为违约，西湖公司有权终止合同，收回房屋，租赁保证金及预付租金不予退还，永隆公司还应支付违约金。合同签订后，西湖公司将房屋交付永隆公司使用。2013年3月1日，永隆公司向西湖公司支付房租85600元，西湖公司认可系2013年3月15日至9月14日的租金。2013年8月5日，西湖公司向永隆公司发放通知，告知永隆公司应于2013年8月15日前将租金85600元汇入其相应账户，逾期应承担相应违约责任。永隆公司员工朱鸿飞予以签收。2013年8月29日，西湖公司在租赁房屋门上张贴告示，告知永隆公司，其多次催交后，永隆公司仍未支付租金，根据合同约定，如永隆公司2013年8月28日后未付租金及滞纳金，则西湖公司有权终止合同，租赁保证金及预付租金不予退还。如房内有遗弃物，西湖公司作废弃物处理。西湖公司已于2013年8月21日向永隆公司寄发告知函，但永隆公司拒收。西湖公司不得不在租赁房屋外加锁，并将通过法律途径解决双方的租赁纠纷。
本院认为：西湖公司与永隆公司经协商自愿签订《房屋租赁合同》，合同依法成立并生效，对双方均有约束力。永隆公司称双方已就该合同的解除达成一致意见，其已将租赁房屋返还西湖公司，但未能提供证据证明，本院不予采信。合同约定，租金半年一付，每次提前一个月支付。故永隆公司应于2013年8月15日前支付2013年9月15日至2014年3月14日的租金。但永隆公司未按约支付该期租金，故西湖公司有权根据合同约定解除租赁合同，本院对西湖公司解除合同的请求予以支付。永隆公司已支付租金至2013年9月14日，而西湖公司已于2013年8月29日将诉争房屋加锁，使永隆公司无法再继续使用诉争房屋，其再要求永隆公司支付租金缺乏依据，故对西湖公司要求永隆公司支付2013年9月15日至11月17日租金的请求不予支持。双方的租赁合同因永隆公司未依约支付租金而提前终止，永隆公司应承担违约责任。合同中虽然对永隆公司违约行为约定了多重违约责任，但其中支付滞纳金系针对永隆公司迟付租金的情形，在西湖公司已对租赁房屋加锁、双方合同已经解除的情形下，其主张后续租金缺乏依据，相应的租金的滞纳金也缺乏依据。且西湖公司因永隆公司违约造成的损失，主要是其因需重新出租而造成的租金损失，而本案约定的多重违约金过分高于因违约而造成的实际损失，结合本案实际情况，本院酌情确定由永隆公司承担57066.67元违约金，西湖公司要求永隆公司承担的其余违约责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告杭州西湖房地产集团有限公司与被告浙江永隆典当有限责任公司于2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告浙江永隆典当有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州西湖房地产集团有限公司违约金57066.67元；
三、驳回原告杭州西湖房地产集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3988元，因适用简易程序审理，减半交纳1994元，由原告杭州西湖房地产集团有限公司负担1377元（已预交3988元，剩余部分于本判决生效之日起十五日内退还），被告浙江永隆典当有限责任公司负担617元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3988元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 周菁晖
二〇一三年十二月十八日
书记员 吕佳宁