贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第8号
上诉人（原审被告）郭太书。
被上诉人（原审原告）朱祖学。
被上诉人（原审原告）杨光明。
原审第三人吴俊林。
原审第三人颜智飞（系吴俊林之妻）。
上诉人郭太书与被上诉人朱祖学、杨光明及原审第三人吴俊林、颜智飞房屋买卖合同纠纷一案，贵州省六盘水市钟山区人民法院于2013年11月6日作出（2013）黔钟民重字第39号民事判决。上诉人郭太书对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年2月27日，原告杨光明与吴俊林、颜智飞夫妇协商签订《合伙建房合同》，合同约定，由吴俊林用其享有土地使用权的位于官寨一街土地上及土地上已建成的“四个门面及二层楼住宅”与杨光明合伙修建房屋，并约定房屋建成后，杨光明享有“靠吴辉林住宅的二个门面及门面以上的住宅和空间”。合同签订后，原告朱祖学又与原告杨光明共同投资。2007年8月7日，原告朱祖学、杨光明与被告郭太书协商签订《售房合同》，将与第三人签订《合伙建房合同》中的“门面3个，分别为右�3、4、5，住房3套，二楼、五楼、六楼，”以总价款698000元出售给被告郭太书。被告于当日向原告支付了30万元，后二原告将上述房屋实际交付被告。被告又于2007年9月22日向原告朱祖学支付了10万元，杨光明以借款名义向被告之夫李龙贵收取了5万元。2012年7月2日，二原告以该《售房合同》违反相关法律规定为由诉至法院，请求依法判如所诉。
另查明，本案所涉该房屋，除办理了土地使用证外，未办理建房相关的其他手续，至今未取得房屋所有权证。
一审法院经审理认为，本案争议的主要问题是：原告朱祖学、杨光明与被告郭太书所签订的《售房合同》是否存在合同无效。原告称双方所签订的《售房合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国城�房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：第（六）项，未依法登记领取权属证书的”。原告朱祖学、杨光明与被告郭太书所签订的《售房合同》确系双方真实意思表示，但因本案所涉房屋至今未申办房屋规划手续及建房的相关手续。根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：第（一）项，未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”。综上，原告明知第三人只取得土地使用权证，而未办理建房相关手续的情况下与第三人合伙建房，并且将已建成不能办理房屋产权证的房屋出售给被告，在签订的售房合同中，原告又将与第三人共有共用的楼梯间作为门面出售给被告，损害了第三人的利益，据此，对原告与被告签订的《售房合同》应�认无效，导致合同无效主要责任在原告。被告没有核实原告所售房屋及门面是否能办理产权证的情况下与原告签订合同，并且在签订合同中，原告将楼梯间作为门面出售，被告是明知的，因此，导致售房合同无效，被告亦有一定责任。第三人对原告与被告签订的《售房合同》不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，判决原告朱祖学、杨光明与被告郭太书于2007年8月7日签订的《售房合同》无效。案件受理费60元，由原告负担50元，被告负担10元。
一审宣判后，上诉人郭太书不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民重字第39号民事判决；2、依法改判确认上诉人郭太书与朱祖学、杨光明于2007年8月7日签订的《售房合同》有�；3、判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。主要理由是：1、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第2项、第5项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第6项的规定判决“确认原告朱祖学、杨光明与被告郭太书于2007年8月7日签订的《售房合同》无效”是明显错误的。我们所签订的售房合同是双方的真实意思表示，并不存在恶意串通，宅基地是搬迁划拨并没有损害国家、集体利益，也并不损害第三人利益。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。2、朱祖学、杨光明与郭太书于2007年8月7日签订的《售房合同》是双方的真实意思表示。根据《民法通则》第四条和《合同法》第六条的规定，显然朱祖学、杨光明违背了诚实信用原则，这是法律所不允许的。该《售房合同》既没有法律、行政法规明确规定该合同无效或者合同不成立，也不存在合同继续有效将损害国家、集体或者第三人的利益。3、在双方签订房屋买卖合同后，上诉人已全面履行了房屋买卖合同中的全部义务，且售房后长达五年之久，原告从未提出过任何异议，该份《房屋买卖合同》早已生效，且原告在这长达五年以后又向法院提起诉讼，其早已超过诉讼时效。
被上诉人杨光明、朱祖学答辩认为，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，被答辩人上诉理由不能成立。1、一审以所建房屋不具有合法权为基础作出判决，被答辩人上诉第一条理由却大谈土地的合法性，一审并没有说土地不合法，该上诉理由与本案无关；2、针对被答辩人上诉的第二条理由，法律并没有规定只要是双方真实意思表示的合同就有效，一审也没有以《售房合同》不是双方真实意思表示为由作出判决，该上诉理由不能否定一审判决；3、针对被答辩人第三个上诉理由，本案诉争的问题是《售房合同》是否有效的问题，售房行为是一个持续的状态，不存在诉讼时效的问题，而且是否履行合同也不是确认合同效力案需要考虑的因素，上诉人的该理由与本案无关。一审判决正确，依法应予以维持。
原审第三人吴俊林、颜智飞二审均未作陈述。
在本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审经审理查明：2007年2月27日，杨光明与吴俊林、颜智飞夫妇协商签订《合伙建房合同》，合同约定，由吴俊林用其拥有土地使用权的位于官寨一街的土地上已建成的四个门面及二层楼住宅与杨光明共建未完的6F＋1层楼，并约定，房屋建成后杨光明享有“靠吴辉林住宅�二个门面及门面以上的住宅和空间”等内容。合同签订后，朱祖学又与杨光明共同投资。2007年8月7日，朱祖学、杨光明与郭太书协商签订《售房合同》，将“门面3个，分别为右边3、4、5，住房3套，二楼、五楼、六楼”以698000元的总价款出售给郭太书。郭太书于当日支付了300000元，后又向朱祖学支付了100000元，2007年9月22日，杨光明以借款名义向郭太书之夫李龙贵收取了50000元。2012年7月2日，朱祖学、杨光明以《售房合同》违反相关法律规定为由诉至法院，请求确认该合同无效。
另查明，本案所涉房屋，除办理了土地使用证外，至今未办理其他相关手续及权属证书。
本案争议的焦点是：朱祖学、杨光明与郭太书于2007年8月7日签订的《售房合同》是否无效。
本院认为，对朱祖学、杨光明认为本案中所涉及的《售房合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》�三十八条的规定，依据《合同法》第五十二条的规定，本案中《售房合同》应系无效合同的理由，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条的规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，本案中并不存在违反效力性强制性规定的情形。对该协议是否侵害第三人利益的问题，因本案所涉及的房屋及门面至今均未办理相关产权证，且原审第三人对于杨光明、朱祖学与郭太书所签订的《售房合同》是否侵害了自己的利益未提供充分有力的证据证实，故本案中所涉及的《售房合同》并不存在无效的法定情形，对朱祖学、杨光明的诉讼请求本院依法不予支持。
综上，原审判决认定部分事实及适用法律错误，本院依法应予纠正。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民重字第39号民事判决；
驳回朱祖学、杨光明的诉讼请求。
一审案件受理费60元、二审案件受理费60元，共计120元，由朱祖学、杨光明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗敏
代理审判员 杨梅
代理审判员 敖江
二〇一四年二月八日
书 记 员 罗普