江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邮开民初字第00296号
原告刘小明。
委托代理人陈顺海，江苏金飞达律师事务所律师。
委托代理人张月。
被告江苏邦宇置业有限公司，住所地在高邮市文游北路209号。
被告赵加栋。
被告梁殿文。
被告赵加栋、梁殿文的共同委托代理人张曙，江苏中望律师事务所律师。
原告刘小明与被告江苏邦宇置业有限公司（以下简称邦宇公司）、赵加栋、梁殿文、高邮市信诚投资有限公司（以下简称信诚公司）民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法先后适用简易程序及普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘小明及其委托代理人张月、被告赵加栋、梁殿文的共同委托代理人张曙到庭参加诉讼。审理中，因被告信诚公司已注销，被告赵加栋自愿承担被告信诚公司的担保责任，原告当庭提出撤回对被告信诚公司的诉讼请求，本院依法予以准许。被告邦宇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，被告邦宇公司因开发房地产资金短缺，于2013年6月7日与原告刘小明签订《借款协议》一份，约定其向原告借款80万元，借款期限为2013年6月7日至2014年5月26日，利息为月息1.8%，并将在建的尚品华庭小区4号楼1单元101、201、102、202室四套商品房抵押给原告，被告赵加栋、梁殿文、信诚公司提供了连带担保。被告邦宇公司在借款到期后，未履行还本付息义务，被告赵加栋、梁殿文、信诚公司亦未履行担保义务。诉请法院判令要求被告邦宇公司、赵加栋、梁殿文共同承担归还原告借款80万元，违约金12万元及尚欠的利息（从2014年1月7日起，按月利率2.16%计算至实际履行之日止），并承担本案的诉讼费用。审理中原告变更诉讼请求为，要求被告归还借款73.7万元及尚欠的利息（从2013年6月7日起按月利率2.16%计算，按借款本息的15％承担违约金）。
原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：
1、《借款协议》一份，证明被告邦宇公司于2013年6月7日向原告借款80万元，被告赵加栋、梁殿文和信诚公司为以上借款提供担保的事实。
2、借据一份，证明被告邦公司于2013年6月7日向原告借款80万元，并注明2014年5月26日归还的事实。
3、承诺书一份，证明被告赵加栋、梁殿文和信诚公司为邦宇公司向原告借款80万元提供按份担保的事实。
4、被告邦宇公司原负责人陈利国的书面承诺书一份，证明其同意在邦宇公司开发的尚品华庭小区4号楼预售凭证审批下来后，将1单元101、201、102、202室四套房到高邮市房产管理局备案，备案期间如提前还款即解除备案的事实。
5、中国农业银行金穗借记卡明细对帐单一份，证明原告于2013年6月7日向被告邦宇公司汇款73.7万元的事实。
6、申请证人吕某到庭作证，证明原告通过其银行卡向被告邦宇公司汇款73.7万元的事实。
被告邦宇公司未答辩及举证。
被告赵加栋、梁殿文共同辩称：1、根据原告所举证据，原告实际仅借款给被告邦宇公司73.7万元；2、被告邦宇公司已支付给原告3个月的利息4.32万元；3、被告邦宇公司已将其开发的尚品华庭小区1号楼709、909室通过高邮市房产管理局备案至原告名下，该两套房的价值已远远超过80万元；4、根据被告提供给原告的承诺书，被告仅承担50%的担保责任；5、原告主张的利息及违约金已超过银行同期贷款基准利率的四倍，请求依法予以核减。综上，请求驳回原告要求被告赵加栋、梁殿文承担保证责任的诉讼请求。
被告赵加栋、梁殿文为证明其答辩主张，提交了以下证据：
1、2013年6月5日原告出具的收据一份，证明原告收取了被告邦宇公司80万元借款的利息（2013年6月5日至2013年9月5日）4.32万元的事实。
2、2013年11月27日收据一份，证明原告收到被告邦宇公司开发的尚品华庭小区1号楼面积分别为124.23平方米的709、909室商品房两套，收据上注明了“还钱后退房”的事实。
3、申请证人张某到庭作证，证明被告邦宇公司已将其开发的尚品华庭小区1单元709、909室出售给原告刘小明的事实。
4、由高邮市住房保障和房产管理局市场管理科出具的证明一份，证明被告邦宇公司开发的尚品华庭小区1单元709、909室已备案至原告名下的事实。
5、高邮市住房保障和房产管理局《关于网上合同备案流程的情况说明》、高邮市建设局邮建设（2006）10号《关于实行商品房预（销）售合同网上登记备案的通知》各一份，证明预（销）售合同经过网上登记备案过的商品房，不得再出售给其他人的事实。
经审理查明，被告邦宇公司因开发高邮尚品华庭住宅小区的房地产项目缺少资金，向原告借款80万元，双方于2013年6月7日签订了《借款协议》一份，协议约定，借款期限为2013年6月7日至2014年5月26日；借款利率为月息1.8%，每3个月结息一次，逾期则按三个月利息的20%进行处罚，若到期不还，则按总值的15%处罚。协议同时约定，被告邦宇公司提供尚品华庭小区4号楼1单元101、201、102、202共4套房作为抵押，在未还清原告借款前，不得对外销售，如确需销售的，必须经原告同意，并调换其他房屋作为抵押（被告邦宇公司始终有4套房子留给原告作为抵押）。原告与被告邦宇公司订立协议后，被告赵加栋、梁殿文和信诚公司作为担保方在上述借款协议上分别签名盖章，同日，被告赵加栋、梁殿文和信诚公司向原告出具书面承诺书，承诺为该借款各提供50%的担保还款责任。嗣后，原告给付被告邦宇公司73.7万元，庭审中原告陈述，80万元的借款包括订立协议前邦宇公司所欠的2万元和预付利息4.32万元。
由于订立借款协议时，被告邦宇公司未取得尚品华庭小区4号楼的预销售许可凭证，2013年11月27日，经与原告协商后，被告邦宇公司将其开发的尚品华庭1号楼709、909室通过网签备案销售的形式登记到原告名下，同日原告向被告邦宇公司出具书面收据内容为，今收到邦宇置业有限公司商品房2套分别为1号楼709室.面积为124.23，1号楼909室.面积124.23；收据同时注明：“还钱后退房”。
借款到期后，被告邦宇公司未按期还款，被告赵加栋、梁殿文亦未履行担保义务，原告催款无着后诉至本院，要求被告邦宇公司归还借款73.7万元及尚欠利息，被告赵加栋、梁殿文对上述款项承担担保责任，并由三被告承担本案的诉讼费用。
审理中经庭审质证，到庭被告赵加栋、梁殿文对原告所举证据及证人证言的真实性无异议，但对借款的具体金额提出异议，根据原告所举证据，原告借给被告邦宇公司的实际金额为73.7万元，而非80万元，相差的6.3万元原告陈述其与被告邦宇公司有其他帐目往来，但无证据予以证实，故对借款本金仅认可为73.7万元。
原告对到庭被告赵加栋、梁殿文提交的证据及证人证言无异议，但认为被告邦宇公司在本案借款前欠原告2万元，后又预付利息4.32万元（未实际给付），加之原告后汇给被告邦宇公司的73.7万元，共计为80.02万元。
由于被告邦宇公司未到庭参加诉讼，致本案调解不成。
本案主要争议焦点为：本案三被告应如何向原告承担还款及担保责任。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案原、被告于2013年6月7日签订的《借款协议》和担保承诺书，其约定的主要内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，双方当事人应按相关法律规定享有权利并承担义务。根据审理中查明的事实，原告在借款合同订立后，向被告邦宇公司实际出借资金为73.7万元，应以此数额确定还款付息的责任。本案被告在借款到期后未能向原告还款付息，依法应承担纠纷的过错责任。根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。由于原、被告约定的借款利率及违约金合计数超过了上述规定标准，因此对超出的部分本院不予保护。
关于本案三被告应如何向原告承担还款及担保责任的问题，本院认为，被告邦宇公司在与原告签订《借款合同》时，就约定以其开发的高邮市尚品华庭住宅小区4号楼的1单元101、201、102、202室四套房产作为借款的抵押担保，被告赵加栋、梁殿文作为担保人承诺对原告承担按份担保责任。嗣后因故在未能将约定的四套房产抵押给原告的情况下，被告邦宇公司与原告商定将其开发的高邮市尚品华庭住宅小区1号楼的709、909室两套房产，通过网签备案销售的形式登记到原告名下，在原告向被告邦宇公司出具的收据中特别注明“还钱后退房”，由此确定，该行为实质上就是被告邦宇公司以转移两套商品的所有权的方式作为债务履行的担保，亦可以看出，被告邦宇公司以转移两套商品房所有权的方式，作为债务履行的担保是其真实意思表示，也是其为了确保借贷交易安全，避免担保标的物发生发生交易变动而引起具有排他性物权之间的冲突。该行为虽然不完全符合担保法规定的担保方式，但究其实质并没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或他人利益，因此原告在被告邦宇公司不能按期归还借款本息的情况下，可通过变卖或者拍卖网签备案到原告名下的两套商品房等适当方式实现债权。如原告通过前述方式不能足额实现其债权，则由被告赵加栋、梁殿文对原告不能实现债权之差额部分分别承担50%的担保还款责任。
被告邦宇公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，放弃了答辩和质证的权利，由此而产生的不利法律后果应由被告邦宇公司自行承担。
为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第三条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏邦宇置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘小明支付73.7万元并承担借款利息（利率计算方式：基数为73.7万元，按中国人民银行同期贷款利率基准利率的四倍计算，计算时间为从2013年6月7日起至实际给付之日止）；
二、若被告江苏邦宇置业有限公司不能按本判决第一条确定的期限归还原告借款本息，则原告可通过变卖或者拍卖被告江苏邦宇置业有限公司开发的高邮市尚品华庭住宅小区1号楼709、909室两套房产等适当方式，实现本判决第一款确定的被告江苏邦宇置业有限公司欠原告的债务；
三、被告赵加栋、梁殿文对原告不能实现本判决第一、二条确定债权的差额部分，分别承担50%的担保还款责任。
案件受理费13000元，由被告江苏邦宇置业有限公司、赵加栋、梁殿文共同承担（此款原告已预交，三被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 凌宾霞
人民陪审员 汤海燕
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 刘彦君
附相关法律条款：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
《中华人民共和国民法通则》第九十条：合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国担保法》第三条：活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。