福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第9572号
原告漳州荣信物业服务有限公司。
法定代表人黄春红，总经理。
委托代理人王君，女，原告公司职员。
委托代理人张旭初，男，原告公司职员。
被告杨阿明，男，1962年11月22日出生，汉族。
被告张庆军，男，1970年1月6日出生，汉族。
原告漳州荣信物业服务有限公司与被告杨阿明、被告张庆军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告漳州荣信物业服务有限公司的委托代理人王君与被告张庆军到庭参加诉讼。被告杨阿明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州荣信物业服务有限公司诉称，被告杨阿明系XX广场C6-D02店面业主，被告张庆军系该店面的承租人，即物业使用人。杨阿明与张庆军的租赁合同是委托房学军代为签署的，合同签署后该店面一直由张庆军承租。原告据与开发商漳州天下房地产开发有限公司签订的《XX广场C区前期物业服务合同》，为小区提供物业服务。2014年8月19日XX广场C区业主委员会宣布自2014年9月15日起自管，原告于2014年9月16日终止XX广场C区物业服务。在原告为小区提供物业服务期间，被告拖欠原告物业服务费用。原告屡次书面、上门催讨，被告以排污管道纠纷借口推托拒绝交费。被告拖欠原告自2012年3月21起至2014年9月15日止的物业服务费5274.52元（计算公式：面积117.91平方米×1.5元／平方米／月×29.5月＋10天物业费=5217.52＋57=5274.52元）。被告拒不支付物业服务费的行为违反法律规定和相关的合同约定，损害原告合法权利。故请求判令两被告向原告支付自2012年3月21起至2014年9月15日止的物业服务费5274.52元。
被告杨阿明书面辩称，芗城区XX广场C6幢D01号、D02号店面从2011年5月至今租赁给张庆军经营饭店。双方约定在租期内由承租人负责缴纳水费、电费、卫生费、物业管理费、房屋租赁税等一切费用。物业公司与承租方发生物业纠纷后，业主杨阿明已向物业公司提交《店面租赁合同书》，告知物业公司在租期内由租户负责缴物业管理费等一切费用，现原告仍将杨阿明列作被告，其提出书面抗议。物业公司在服务方面，确实存在重敛财、轻服务、承租人张庆军多次反映存在的问题而不给解决的事实。
被告张庆军辩称，1、民事诉讼的一般诉讼时效为二年，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护。原告于2015年10月26日提出诉求，其主张的权利已经超过诉讼时效期限，不应予以支持，即被告需支付相关原告主张的诉求也应当从2013年10月25日起计算。2、根据服务合同收费原则，“有服务有收费、无服务不收费”，本案“XX广场C区前期物业服务合同”第三条的2.3.4约定，公共部位的场地及设备等的维修、养护及公共区域的清洁卫生、垃圾清运等工作均为原告负责服务的内容，而本案被告在租赁期间，在所租赁店面的公共区域内包括“管道疏通、化粪池抽水、垃圾清运”等费用均为被告支付，共计9650元。原告没有履行服务合同规定为被告进行服务，原告先违约，故被告无需支付物业服务费，即便被告应当支付原告主张的费用，也必须和被告实际支付的相关费用相抵扣。3、从原告计算的金额来看，本案中，原告提交的“店面租赁合同”中体现“租赁店铺坐落于XX广场C6栋D01、D02号，记租面积为D01（76.89＋6）、D02（68.84＋6），共计157.73平方米”，原告主张的D01为76.89平方米，被告予以认可，而D02原告主张117.91平方米，超出（68.84＋6）的部分不予认可。即使被告应支付物业服务费，D02号店面也应以面积74.84平方米，每月每平方米1.5元标准计算。被告之前有向原告缴纳物业费，当时D02店面的物业费是按照68.84＋6平方米计算，不是按照117.91平方米计算，既然是同一家店面的物业费就应当按照统一标准计算，不应当变动。
经审理查明，原告系漳州市芗城区XX广场小区物业服务公司。2006年10月8日，漳州天下房地产开发有限公司与原告漳州荣信物业服务有限公司签订一份《XX广场C区前期物业服务合同》，约定由原告漳州荣信物业服务有限公司为漳州市芗城区XX广场C区提供物业管理服务，物业服务费的收取标准其中商业物业按建筑面积每月每平方米1.5元计收。合同签订后，原告漳州荣信物业服务有限公司为被告所居住的芗城区XX广场C区提供物业服务。被告杨阿明系漳州市芗城区XX广场C区6幢D02号店面的业主，在其与漳州天下房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》中，确定漳州市芗城区XX广场C区6幢D02号店面建筑面积共117.91平方米，其中店面面积68.84平方米，夹层面积49.07平方米。该《商品房买卖合同》仅对店面面积计费买卖，对于夹层面积，合同计费金额体现为“0元”。被告张庆军自2011年12月起开始租赁漳州市芗城区XX广场C区6幢D01号与D02号店面至今，用于经营餐饮行业，被告张庆军系上述店面的物业使用人。在被告张庆军租赁漳州市芗城区XX广场C区6幢D02号店面的《店面租赁合同书》中，约定“在租期内由被告张庆军负责缴纳物业管理费”。被告张庆军租赁漳州市芗城区XX广场C区6幢D02号店面后缴纳了相关物业服务费，但自2012年3月21起至2014年9月15日止，两被告均未向原告缴纳物业服务费。2015年4月27日，原告在漳州市公证处的公证下，通过邮政特快专递向被告杨阿明寄送了《XX广场C区业主欠费催缴通知》，书面催交被告拖欠的自2012年3月21起至2014年9月15日止的物业服务费3039.41元。2015年8月21日，原告再次通过邮政特快专递向被告杨阿明寄送了一份《XX广场C区业主欠费催缴通知》，在该份催缴通知中，原告以117.91平方米为计费基数向被告催缴自2012年3月21起至2014年9月15日止的物业服务费5270.5元。两被告至今未履行相关缴款义务。在本案中，被告张庆军辩解针对漳州市芗城区XX广场C区6幢D02号店面，之前均是按照面积68.84＋6平方米计付物业服务费。原告对此解释为“当时这样收取物业服务费是为了配合开发商店面促销，对于夹层面积不收取物业费；这只是当时的临时优惠政策，并不代表只能这样收取，对于物业费用的收取应以建筑面积作为依据”。
另查明，在另案中，原告向本院提起诉讼，针对漳州市芗城区XX广场C区6幢D01号店面向房学军（业主）与被告张庆军主张2012年3月21起至2014年9月15日止的物业服务费。该店面建筑面积共126.26平方米，其中店面面积76.89平方米，夹层面积49.37平方米。原告在该案中，以店面面积76.89平方米为计费基础主张权利。
本院认为，原告与漳州天下房地产开发有限公司签订的《XX广场C区前期物业服务合同》，内容合法有效，对全体业主具有约束力。原告已为被告提供物业管理服务，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当支付相应的物业服务费用。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交是业主承担欠费责任的前提，物业服务企业必须经书面催交才可起诉欠费的业主。在本案中，原告于2015年4月27日向被告发出书面催交，其已履行了书面催交的前提义务。该次书面催交行为，同时系属权利人提出要求，主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故对于2015年4月27日之前两年的期间（即自2013年4月28日起至2015年4月27日止），属于诉讼时效期间，本院予以保护支持。原告主张自2012年3月21起至2014年9月15日止的物业服务费，对于2013年4月28日之前的物业服务费，因已超出诉讼时效期间，本院不予保护支持。对于2013年4月28日起至2014年9月15日止的物业服务费，本院予以保护支持。对于本案物业服务费计算的面积基础争议，本院认为，原告在之前实际向被告收取物业服务费时并非按照建筑面积117.91平方米计算收取；在其于2015年4月27日向被告书面催缴时主张的物业服务费3039.41元，亦不是以建筑面积117.91平方米计算催缴；结合另案中原告针对漳州市芗城区XX广场C区6幢D01号店面主张物业服务费时的面积主张方式，均无法支持原告在本案中以面积117.91平方米计收物业服务费的主张。原告的相关解释及主张，缺乏依据，本院不予支持。被告张庆军主张物业服务费计收的面积基础应为68.84＋6平方米，本案可依面积68.84＋6=74.84平方米计算物业服务费。故本案被告应缴纳自2013年4月28日起至2014年9月15日止的物业服务费为74.84平方米×1.5元／平方米／月×16.6月=1863.52元。被告杨阿明作为业主，被告张庆军作为物业使用人，双方约定由被告张庆军交纳物业服务费用，应从其约定，由被告张庆军负责本案物业服务费，但被告杨阿明作为业主，应负连带交纳责任。被告张庆军提出在其使用漳州市芗城区XX广场C区6幢D02号店面期间，在该店面的公共区域内包括管道疏通、化粪池抽水、垃圾清运等费用均为其所支付，原告未提供服务，故其无需支付物业服务费。对此，本院认为，原告作为漳州市芗城区XX广场C区的物业服务公司，其已对整个小区包括被告提供了应有的物业服务内容，被告虽自身亦对相关方面支付费用，但属于其因自身经营餐饮服务而必须或扩大的支出，并不能据此否定原告所提供的物业服务内容。且依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告的该部分辩解意见，亦不能作为其拒交物业服务费用的理由，对被告该部分意见，本院不予支持。若被告张庆军认为该部分费用应属于原告支付内容，就其“代垫”行为而主张权利，与本案亦不属于同一法律关系，被告张庆军可另案予以主张处理。被告杨阿明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十五条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条的规定，判决如下：
一、被告张庆军应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州荣信物业服务有限公司自2013年4月28日起至2014年9月15日止的物业服务费1863.52元。
二、被告杨阿明对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告漳州荣信物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告张庆军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 郑 洪
人民陪审员 杨莲金
人民陪审员 林文婷
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 傅雁平
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。