湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉民二初字第01155号
原告和锦。
原告沙纪。
以上两原告的委托代理人李文胜。代理权限为特别授权。
以上两原告的委托代理人刘瑾，湖北诺亚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告余耀华。
委托代理人吕群山、江秀琴，湖北朋来律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告和锦、沙纪与被告余耀华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈艳玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告和锦、沙纪的委托代理人李文胜、刘瑾、被告余耀华的委托代理人吕群山、江秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和锦、沙纪诉称，两原告系夫妻关系，经原告和锦同意，原告沙纪于2012年8月24日与被告余耀华签订《房屋联营协议》，双方在联营协议中约定，两原告将其坐落于江汉区中山大道453号（原909号）店铺租予被告余耀华，期限为2012年8月11日至2016年8月10止，租费每年120万元，约定每年支付一次，且先付后用，每年6月10日前支付下一经营年度的租费，逾期10日视为违约。该协议还约定，如被告余耀华违约，应向两原告支付违约金及其他相关损失。2014年6月10日前后，两原告多次函告或电话通知被告余耀华支付下一经营年度联营费，被告余耀华均以各种理由拒绝支付。被告余耀华的违约行为给两原告造成极大损失，故两原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年8月24日签订的《房屋联营协议》；2、被告余耀华支付两原告违约金40万元；3、被告余耀华支付两原告预期经济损失72万元；4、被告余耀华承担本案诉讼及其他费用。
被告余耀华辩称，双方签订的《房屋联营协议》实质上是房屋租赁合同。由于武汉市市政工程中山大道进行综合改造，武胜路到江汉实施全封闭施工，该工程对被告余耀华店铺经营影响巨大，继续经营对被告余耀华而言亏损严重。被告余耀华多次以口头或书面方式与两原告进行协商，但两原告坚持以双方签订的《房屋联营协议》收取房租，分文不能少。在多次协商无果的情况下，被告余耀华放弃该店铺的经营。中山大道的综合改造工程是双方签订合同时所无法预料的情形，系不可归责于双方的情势变更。情势变更发生后，双方签订合同的基础已经动摇，应重新评估和分担双方的风险和利益。两原告不愿作出任何让步，坚持按改造规划前所签订的合同收取房租，这是导致双方合同无法继续履行的根本原因。被告余耀华房屋租金交至2014年8月10日，决定收铺清场行为早在两个月前即已通知，被告余耀华清铺后两原告的房屋未能及时出租造成的房租损失与被告余耀华没有因果关系。综上所述，请求人民法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2012年8月24日，原告沙纪与被告余耀华签订《房屋联营协议》，约定：店铺地址位于汉口××大道××（现××）1至3楼，面积约480平方米，实际面积以产权证为准；联营期限为四年，从2012年8月11日至2016年8月10日止，联营四年期满，甲方（原告和锦、沙纪）给予乙方（被告余耀华）一个月的清场期，从2016年8月11至2016年9月10日止，该期间甲方免收乙方的联营费，未满四年则不享受该清场免费期。期满后乙方有优先续约权，但需于2016年5月10日前签订续约协议，否则乙方到期必须自动清场；联营费每年为人民币120万元；乙方每年支付一次，即每自然年6月10日前，缴纳下年联营费，联营费每次以转账方式向甲方支付，甲方出据收据，指定由沙纪经收；联营期间甲方可向第三方出售该房屋所有权，乙方不得有任何异议，但甲方保证该协议继续履行；联营期间，乙方不得向第三方转租该房屋，否则视为乙方违约；甲方不得干涉乙方按法律法规进行的正常经营活动，乙方的经营活动必须按国家法律和政策执行；本协议在符合国家有关规定，双方切实履行协议的前提下联营期四年，甲乙双方不得随意终止。若双方在执行协议期间任何一方违约，则由违约方向另一方赔偿违约金人民币40万元整，并承担由此给守约方造成的经济损失。
上述合同签订后，原告和锦、沙纪将讼争房交付给被告余耀华经营使用，被告余耀华已付2年房屋租金，租金交纳至2014年8月10日止。被告余耀华还支付了4万元保证金。2014年6月10日至同年7月4日期间，原告沙纪多次通知被告余耀华支付下一年度租金。因讼争门面所处地段即将封路修地铁，被告余耀华要求改变租金的付款周期，由年付改为月付或季付，双方就上述事宜不能达成一致。2014年8月7日，被告余耀华退出租赁房屋。2014年10月8日，原告沙纪与徐顺东签订《房屋使用协议》，将讼争房出租给徐顺东使用，使用时间从2014年10月16日至2016年10月15日止，使用费为每年40万元。讼争房在2014年9月23日时未进行封闭施工。
另查明，原告和锦、沙纪系夫妻关系。讼争房屋登记在原告和锦名下。2012年8月10日，原告和锦出具《授权书》，该《授权书》写明：“武汉市江汉区中山大道453号（原909号）房屋，系本人和锦与沙纪夫妻共有财产，授权沙纪与余耀华签订该房屋联营协议，签署任何与联营、租售、纠纷等一切文件。其签署任何相关文件本人均认可并承担法律责任”。
以上事实，有原告和锦、沙纪提供的《房屋所有权证》、《房屋联营协议》、《授权书》、《催交通知》、《催交费用通知单》2份、《通知单》、《清场善后通知单》2份、《停业清场通知》、《公证书》、2011年11月2日新闻截图、《房屋使用协议》、被告余耀华提供的《房屋联营协议》、双方往来短信截图、《复函》、邮件两份以及原告和锦、沙纪、被告余耀华陈述等证据证明，以上证据均经庭审审核属实，本院予以确认。
本院认为，原告和锦、沙纪与被告余耀华签订的《房屋联营协议》的性质为房屋租赁合同，其内容系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原告和锦、沙纪请求解除双方于2012年8月24日签订的《房屋联营协议》，被告余耀华亦同意解除上述协议，故对原告和锦、沙纪的上述诉讼请求本院予以支持。关于原告和锦、沙纪要求被告余耀华支付违约金40万元的诉讼请求，被告余耀华辩称，讼争房屋所处地段面临地铁施工和中山大道改造，双方所签订合同的基础已经动摇，原告和锦、沙纪不愿意作出任何让步，导致合同不能继续履行，被告余耀华对合同的解除没有过错。本院认为，双方签订的《房屋联营协议》合法有效，双方均应严格按合同履行各自的权利与义务。被告余耀华2014年8月7日腾退出门面房时，其所称的情势变更情形并未发生，对其上述抗辩意见不予采纳。被告余耀华称系原告和锦、沙纪主动提出终止合同，因上述事实没有充分证据予以证实，本院不予采信。被告余耀华单方解除合同的行为，已违反合同约定，依据双方签订的《房屋联营协议》第九条第一款的规定，被告余耀华应当支付违约金40万元，以补偿原告和锦、沙纪所受损失。原告和锦、沙纪在此情况下要求被告余耀华赔偿预期经济损失72万元的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告余耀华于本判决生效之日起十日内支付原告和锦、沙纪违约金40万元；
二、驳回原告和锦、沙纪其他诉讼请求。
如果被告余耀华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半后案件受理费5400元、其他诉讼费用40元，共计5440元由原告和锦、沙纪负担3482元，被告余耀华负担1958元（该款原告和锦、沙纪已垫付，被告余耀华随同上述判决款项一并给付原告和锦）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 陈艳玲
二〇一五年九月十八日
书记员 叶长青