北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第11250号
上诉人（原审被告）翟金威，男。
上诉人（原审被告）刘福丽，女。
被上诉人（原审原告）贺斌，男。
委托代理人李英娜，女。
上诉人翟金威、刘福丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人翟金威、刘福丽、被上诉人贺斌及委托代理人李英娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贺斌在一审法院诉称：我与刘福丽于2012年8月28日签订购房合同，约定我购买刘福丽在北京市昌平区南口镇水厂路社区6号楼的房屋，我按合同约定给付刘福丽定金4万，刘福丽在半个月之后将房屋交给我，结清了水电费等费用并移交了钥匙，但我在和刘福丽办理该房屋交接手续后，经楼下住户提醒发现该房屋严重漏水，双方当时就修缮事宜未达成一致。之后自2012年10月1日至今，我无法联系到刘福丽，只见到刘福丽的丈夫翟金威，但他推脱说不管这事。现诉至法院，请求判令：1、刘福丽立即继续履行该购房合同完成交易手续；2、刘福丽立即修缮房屋；3、赔偿因房屋漏水造成该房无法使用所产生的房租，自2012年起以每月2000元计算；4、赔偿贺斌由于该诉讼所产生的误工费交通费等费用，以贺斌日工资计算；5、刘福丽承担诉讼费用。
刘福丽在一审法院辩称：我不同意贺斌的诉讼请求，因为贺斌已经违约，我可以继续履行合同，但是房屋价格得按现在的市场价格1.1万元来计算；关于房屋维修，大概是在2012年10月份，贺斌发现房屋漏水后让我做防水，我认为在楼下做防水就行了，大概需要2600元左右，而且可以保证不漏水，但是贺斌认为应该将地砖全部刨开来做防水，这样得用五六千元，我认为应该用我的方法但是贺斌不同意，所以这个事情就一直搁着；贺斌曾给我发信息说要卖这个房子自己来赚中介费，而我们签订的是房屋买卖合同，贺斌已经违约，定金不应该退，贺斌从2012年9月25日使用我的房屋至今，每月应给付租金2000元，共计1万元，此外，我为了给贺斌腾空房屋将屋内价值1.8万元的电器当破烂处理了，同时我是因资金周转困难才卖房子，而贺斌违约导致我生意损失20万元，所以贺斌还应给付我22.8万元。
一审法院经审理查明：2012年8月28日，刘福丽、翟金威作为甲方和乙方贺斌签订《房屋买卖合同》，双方在合同主要约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在北京市昌平区南口镇水厂路社区6号楼的房屋，建筑面积为51.74平方米，交易价格为7634.32元／平方米，共计39.5万元，合同签订之日由乙方给付甲方定金1万元，甲方应于收到乙方全额房款之日起7天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将暖气费、有线费、物业费等费用结清，购房的相关税费均由乙方承担，双方在合同中还约定了违约责任等事项，但是未对付款时间及办法进行约定。此外，双方在合同文本后还手写注明：“2012年8月28日收到昌平区南口镇水厂路6号楼的订金壹万元整，其余叁万元五天内付清，收款人：刘福丽。今已收到叁万元整（3万元）截止9月3日共收定金肆万元整（4万），刘福丽。同意出售此房屋，翟金威”。2012年9月25日左右，刘福丽将诉争房屋的钥匙及电卡交与贺斌，并将房屋内自己的物品全部腾空。2012年9月28日左右，贺斌发现诉争房屋的地面存在漏水现象，其与刘福丽在协商时双方就房屋维修方案发生争议。庭审中，贺斌表示，其诉讼请求第四项主张5000元。
庭审中，关于购房款的给付方式，贺斌表示，双方当时谈的是过户当天给付刘福丽首付款，即用银行评估出来的房屋价值减去我能贷款的数额，而刘福丽表示，开始贺斌说自己去银行进行评估办理房贷，后因我的房屋有税，他想过五年再去过户，先让我腾空房屋当天给我房款，但我腾空房屋后他却没有给我打款。此外，刘福丽提交短信一条，内容为：“考虑的咋样了，怎么不接电话呀，你不同意我就拒绝买家，咱们继续僵持，你要卖双倍订金赔偿我。2012年7月10日，11：43”，以此证明贺斌不想买房而是想把刘福丽的房屋卖给他人，贺斌表示该短信系自己所发，当时是因为房屋漏水，自己家有孩子没有进行维修，而想介绍别人买刘福丽的房子，是双方的协商，不能证明自己卖房子的事实。
另查：位于北京市昌平区南口镇水厂路社区6号楼的房屋登记所有人为刘福丽，登记时间为2010年1月26日，房屋所有权证编号为：X京房权证昌字第4264**号；贺斌与李英娜系夫妻关系，李英娜的户籍所在地为北京市朝阳区洼里北沙滩一号内集体，其以本市户籍居民家庭向昌平区建设委员会提交的购房资格申请已初步通过核验通过。
上述事实，有贺斌提交的《房屋买卖合同》、书面证人证言、房产证、北京市房屋租赁合同，刘福丽、翟金威提交的房产证复印件、短信照片等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：双方签订的《房屋买卖合同》，当事人意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，且贺斌家庭的购房资格亦经房屋管理部门审核通过，故该合同合法有效，双方均应全面履行。贺斌要求继续履行合同，因该合同不存在无法履行的事实，该主张符合合同约定和法律规定，法院予以支持，刘福丽、翟金威辨称应按照法庭辩论终结前的市场价格履行，不符合双方约定，也无法律依据，法院不予支持，其关于贺斌迟延履行给其造成的损失，未明确提出反诉主张，故其可另行解决，本案不予处理，其关于贺斌违约的辩解，未提交证据证明，法院不予采纳。同时指出，因双方在合同未约定购房款的履行方式及时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”，故法院根据本地房屋交易的一般习惯、双方的履行能力等因素酌情确定，此外，因本案所涉及的合同为双务合同，贺斌作为买受人也应同时履行给付购房款的义务。贺斌主张的房屋维修一事，因涉案房屋尚未变更登记，所有权尚未转移，故应由房屋所有人即作为出卖方的刘福丽、翟金威承担维修义务，维修标准应符合房屋漏水时通常的修复标准。贺斌主张的房租及误工费等费用，依据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百四十二条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告刘福丽和被告翟金威履行其二人与原告贺斌于二○一二年八月二十八日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘福丽和被告翟金威于收到原告贺斌给付的全额房款（共计三十九万五千元，已给付定金四万元，余款为三十五万五千元）之日起七日内将位于北京市昌平区南口镇水厂路社区6号楼的房屋（房屋所有权证编号为：X京房权证昌字第4264**号）过户给原告贺斌并将房屋腾退给原告贺斌。三、被告刘福丽和被告翟金威于房屋过户前将位于北京市昌平区南口镇水厂路社区6号楼的房屋漏水问题维修完毕。四、驳回原告贺斌的其它诉讼请求。
刘福丽、翟金威不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：依法撤销一审法院判决，改判驳回贺斌的诉讼请求，解除双方签订的《房屋买卖合同》。上诉理由：贺斌没有及时支付全部房款，目的是转卖获利，贺斌已在赶集网上发出了卖房子的信息。
贺斌同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为：根据法律的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。本案中，刘福丽、翟金威与贺斌于2012年8月28日自愿签订的《房屋买卖合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照约定履行义务。现贺斌主张继续履行上述《房屋买卖合同》的诉讼请求成立，符合本案的事实及相关的法律规定，本院予以支持。刘福丽、翟金威提出应当按照市场价格履行的主张，于法无据，本院不予支持。现刘福丽、翟金威主张解除双方于2012年8月28日签订的《房屋买卖合同》，缺乏充分、有效的证据，本院不予支持。贺斌作为房屋的买受人也应履行给付购房款的义务。综上，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。刘福丽、翟金威的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由贺斌负担三十五元（已交纳），由刘福丽和翟金威负担三十五元（本判决生效后七日内给付）。
二审案件受理费七十元，由刘福丽、翟金威负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 刘国俊
二〇一三年九月十七日
书 记 员 冯 松