江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋商初字第942号
原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行，住所地如皋市如城街道中山西路58号。
负责人石慧，行长。
委托代理人石磊（特别授权），系原告公司员工。
被告沈征林。
委托代理人朱立新（特别授权），如皋市磨头法律服务所法律工作者。
被告纪怀梅，系沈征林之妻。
委托代理人朱立新（特别授权），如皋市磨头法律服务所法律工作者。
被告南通汇源置业有限公司，住所地如皋市磨头镇金磨路2号。
法定代表人顾石宝。
原告中国农业银行股份有限公司如皋市支行（以下简称农行）与被告沈征林、纪怀梅、南通汇源置业有限公司（以下简称汇源公司）金融借款合同纠纷一案，本院2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理，原告特别授权代理人石磊，被告沈征林、纪怀梅及二人共同委托代理人朱立新到庭参加诉讼。被告南通汇源置业有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行诉称，2014年1月4日，原告与三被告订立个人购房担保借款合同，约定被告沈征林向原告借款25万元，用于购买位于如皋市磨头镇福源雅居6幢303号的房产，借款期限216个月，执行浮动利率，利率为基准利率，采用等额本息还款法。为保证还款，以被告沈征林、纪怀梅所购房产作抵押，同时约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告汇源公司提供连带责任保证。合同签订后，抵押房产在房交所办理了抵押预告登记手续。2014年1月22日，原告发放贷款25万元。被告沈征林取得款项后，陆续还款至2015年1月。此后未能还款，被告沈征林结欠原告贷款本息已超过三期，构成违约。请求判令：1、判令被告沈征林、纪怀梅立即偿还贷款本金242442.34元、利息4962.49元（暂算至2015年5月22日，此后至本金还清之日止的利息按合同约定计付），合计247404.83元；2、判令原告有权以被告沈征林、纪怀梅的抵押房产优先受偿；3、判令被告汇源公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令三被告承担一切诉讼费用。
被告沈征林、纪怀梅辩称：款项实为汇源公司所借，而以沈征林、纪怀梅名义办理的借款合同，沈征林、纪怀梅系夫妻关系，沈征林在汇源公司打工，纪怀梅不是汇源公司的人员。原告未实际将款项交二人，沈征林、纪怀梅也没有实际取得所购房屋，更未还过任何款项。原告与汇源公司以合法形式掩盖非法目的，骗取贷款，合同无效。对原告要求就抵押房屋享有优先受偿权没有异议。请求驳回原告对两被告的诉讼请求。
被告汇源公司未答辩。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、被告沈征林、纪怀梅的身份证、结婚证复印件；证明两被告系夫妻关系。
证据2、被告汇源公司营业执照、组织代码证复印件；证明被告汇源公司的主体资格。
证据3、《个人购房担保借款合同》一份，证明：原告与三被告签订了个人购房担保借款合同的事实。
证据4、房屋预告登记证一份；证明被告沈征林、纪怀梅所购买的房屋在如皋市房产监理所办理了预告登记手续。
证据5、借款凭证及进账单，证明被告沈征林于2014年1月22日向原告借款25万元的事实。
证据6、原告出具的关于被告沈征林借款欠款证明一份，证明被告沈征林从2015年1月份后未能还款。
三被告均未提供证据。
被告沈征林、纪怀梅对原告提供的证据真实性没有异议，但认为原告的证据证明其将款项实际汇给汇源公司，沈征林、纪怀梅没有取得款项。
本院对原告提供的证据真实性予以认定。
经审理查明，2014年1月4日，原告与被告沈征林、纪怀梅、汇源公司订立个人购房担保借款合同，约定被告沈征林向原告借款25万元，用于购买位于如皋市磨头镇福源雅居6幢303号的房产，借款期限216个月，执行浮动利率，利率为基准利率。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告汇源公司在农行营业部的帐户。还款采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。为保证还款，以被告沈征林、纪怀梅所购房产作抵押，同时约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告汇源公司提供连带责任保证。沈征林作为借款人同时又作为抵押人在合同中签名，纪怀梅作为抵押人在合同上签名，原告及汇源公司在合同上盖章。2014年1月15日，抵押房产在如皋市房地产监理所办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年1月22日，原告开立借款凭证，发放贷款25万元。沈征林在借款凭证上签名，款项汇至合同约定的汇源公司帐户。借款凭证载明执行利率6.55%，逾期利率9.825%。原告发放款项后，被告陆续还款至2015年1月，此后未能还款，原告诉至本院。
本院认为，被告沈征林、纪怀梅以借款人及抵押人的身份在2014年1月14日的个人购房担保借款合同及2014年1月22日的借款凭证上签名，签名时对个人购房担保借款合同约定的内容和借款凭证上记载的内容是明知的，故该合同代表了二人的真实意思表示。至于沈征林、纪怀梅所辩其只是名义上的借款人，实际借款人是汇源公司，这是三被告之间内部约定，对原告不产生拘束力。被告沈征林、纪怀梅没有证据证明原告对此是明知的，被告沈征林、纪怀梅亦没有证据证明原告与汇源公司恶意串通损害沈征林、纪怀梅的合法权益，被告沈征林、纪怀梅更没有证据证明原告与汇源公司合意骗取贷款，沈征林、纪怀梅关于合同无效的主张不能成立，本院不予采纳。原告与三被告订立的合同并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按约履行。原告将款项汇至被告汇源公司帐户系根据合同约定履行，并不违反法律规定，可以认定款项已按照合同约定交付。合同订立后，被告未能按约足额还款，造成纠纷，应承担全部责任。沈征林、纪怀梅系夫妻关系，夫妻关系存续期间的债务应承担共同偿还责任。
关于原告要求就抵押物优先受偿之主张，本案原被告间办理的是预购商品房抵押权预告登记，期房抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式、不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押核心权利。本案合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，银行亦未取得房屋他项权证，银行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不应支持。合同约定，在取得房地产权利证书并办妥以原告为权利人的他项权证前由被告汇源公司提供连带责任保证，汇源公司应按约承担连带责任。被告汇源公司经本院传票传唤未到庭应诉答辩，亦未提供证据，视为其放弃权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沈征林、纪怀梅于本判决生效之日起十日内归还原告借款本金242442.34元、利息4962.49元（暂算至2015年5月22日，此后至本金还清之日止的利息按合同约定计算）；
二、被告南通汇源置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告要求就抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5090元，由被告沈征林、纪怀梅、南通汇源置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5090元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 吴剑平
人民陪审员 汪 平
人民陪审员 沈丽华
二〇一五年十月十七日
书 记 员 夏晓莉