福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台民初字第544号
原告李国文，男，1986年2月2日出生，汉族，住所地福州市晋安区。
委托代理人张学强，福建诚真律师事务所律师。
被告福州民天集团有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人林慈，董事长。
被告福州民天集团有限公司资产管理分公司，住所地福州市台江区。
法定代表人翁伟煊，总经理。
上列俩被告共同委托代理人曹卫、蔡国军，均系福建闽天律师事务所律师。
原告李国文因与被告福州民天集团有限公司（以下简称民天集团）、被告福州民天集团有限公司资产管理分公司（以下简称民天集团资产管理分公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林国文及其委托代理人张学强，俩被告共同委托代理人曹卫、蔡国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告就台江区XX广场XX#楼XX店面的店面竞租进行公开招标，原告响应并参与投标。2013年9月13日，被告向原告发出投标保证金缴纳通知书，通知原告�纳投标保证金。之后，原告按照被告要求缴纳了投标保证金，2013年9月17日被告向原告发出网点竞标通知书，确认原告为合格竞标人，并通知原告参加投标会。2013年9月18日，被告发出中标通知书，确认原告为最终中标人。随后，原被告签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限从2013年10月8日起至2016年10月7日止，租金按租赁物的面积每平方米每月111元，2013年10月8日起至2014年10月7日止每月应付的租金为人民币8403元，并约定原告应于9月18日前一次性将第一年应付的租金存入甲方委托的账户。协议还约定被告负有向原告交付房屋的义务，原告有权要求被告交付租赁物的权利。2013年9月22日，被告从原告缴纳的200000元投标保证金中扣除第一年租金8403×12﹦100836元及《房屋租赁协议》约定的保证金25209元（合计126045元）后，将余额73955元返还给原告。时至今日，被告未能将约定的�赁店面交付原告经营使用。现请求法院判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告偿还原告租金及保证金126045元；3、被告赔偿原告损失30000元；4、被告承担诉讼费用。
俩被告辩称，一、原告对租赁店面的现状非常清楚，并承诺自行协调办理交接等，双方对此已明确约定，答辩人对该店面无法交付原告使用不存在违约。原告确系通过参与公开竟租于2013年10月15日与答辩人签订《房屋租赁协议》。鉴于原告与答辩人签订协议前，其对前承租人（陈亮）的租赁合同期限已届满却不愿意配合腾房及办理交接等情况很清楚，双方为此特在协议第一条、第九条“特别约定”之第4款明确约定：“乙方（即原告）已对租赁物的现状做了充分了解，愿意承租该租赁物”，“乙方（即原告）应本着友好协商的原则，自愿做好与原承租户（即陈亮）房屋交接工作，由此引起的任何纠纷与甲方（即答辩人）无关”。该第九条内容既为双方的特别约定，在适用上应优于协议中其他普通条款，故答辩人对于原告未能依约与前承租人做好承租店面交接导致无法使用店面的结果等，不存在违约，且答辩人依约也不应承担由此产生的责任。因此，原告第3项诉请不符合协议的约定，不应得到支持。二、答辩人已积极通过催告、发律师函等要求前承租人陈亮交还租赁店面，协助原告做好租赁店面交接工作，尽到了合同义务，对原告无法使用租赁店面也不存在过错。答辩人与前承租人陈亮签订的《房屋租赁协议》租赁期限于2013年9月7日届满，答辩人不仅于届满前（2013年8月12日）书面通知其不再续租，并要求其在2013年9月7日前腾空、搬离租赁店面，依法履行了告知义务，且在答辩人与原告签订协议后，鉴于前承租人陈亮仍未及时腾空、搬离租赁店面，�辩人又于2013年11月7日向前承租人发出《律师函》，要求其立即交还租赁店面等。显然，答辩人已积极协助，并尽自己所能帮助原告，原告未能使用租赁店面系前承租人陈亮的过错所致，答辩人不存在过错。三、退一步讲，原告诉请答辩人承担的所谓“损失30000元”无任何事实依据。原告对其“损失30000元”未能举证证实，依法不应支持。答辩人因前承租人的违约也蒙受了经济损失，本身也是受害者；答辩人已同意返还原告预交的一年租金、保证金，原告再要求答辩人赔偿所谓“损失”，于事实、情理也无据。
经审理查明，被告民天集团资产管理分公司就台江区XX广场XX#楼XX店面进行竞租公开招标，原告参与投标，于2013年9月17日缴纳了投标保证金20万元。原告中标后，于2013年10月15日，与俩被告签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定：俩被告将台江区XX广场9#楼XX店�出租给原告经营使用；租赁期限三年，从2013年10月8日起至2016年10月7日止；租金按租赁物的面积每平方米每月111元计算，2013年10月8日起至2014年10月7日止每月应付的租金为人民币8403元；原告应于9月18日前一次性将第一年应付的租金、物业管理税费存入被告委托的账户；协议签订之日，原告应向被告缴纳保证金人民币25209元。2013年9月22日，被告从原告缴纳的200000元投标保证金中扣除第一年租金8403×12﹦100836元及保证金25209元（合计126045元）后，将余额73955元返还给原告。但俩被告未依约向原告交付租赁房屋，原告为此诉至本院。
本院认为，原告与俩被告签订的《房屋租赁协议》，属双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行，作为出租方的俩被告要按时向承租方交付租赁物系法定及协议约定应履行的义务，双方订�的合同中并未明确约定如因原承租人未腾空交房，造成俩被告无法向原告交付租赁物，俩被告可免除违约责任的内容，故本院对俩被告辩称其不承担未能交房违约责任的答辩意见不予采纳，因此，俩被告未能依约按时向原告交付租赁房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，本院对原告要求法院判令解除协议、退还租金及保证金并赔偿经济损失的诉讼请求予以支持。诉讼中，原告已明确其要求俩被告赔偿损失30000元的诉讼请求，系指“参加投标、招标的费用，投资20万元的利息、租金及保证金的利息、不能获得租赁物经营的利益损失”，但上述除投资利息损失外，原告未能举证证明，现尚缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如�：
一、解除原告李国文于2013年10月15日与被告福州民天集团有限公司、被告福州民天集团有限公司资产管理分公司签订的《房屋租赁协议》；
二、俩被告应于判决生效之日起十日内返还给原告缴纳的租金及保证金合计人民币126045元，并赔偿原告利息损失（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，2013年9月17日至2013年9月22日期间的利息按原告缴纳的200000元本金计算，2013年9月23日起至俩被告还清款项之日止的利息按本金126045元计算）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3420元，由俩被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 傅建勇
人民陪审员 张福荣
人民陪审员 郑 冲
二〇一四年六月三日
书 记 员 陈 慜
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。