山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋07民终315号
上诉人（原审原告）康志明，男，1965年5月11日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。
委托代理人范玉生，山西日月明律师事务所律师。
委托代理人郝晓婷，山西日月明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）晋中市开发区明亮小额贷款有限公司，地址榆次区经纬北路6号。
法定代表人赵亮，董事长。
委托代理人彭志刚，山西勤义律师事务所律师。
委托代理人贺鹏宇，山西勤义律师事务所律师。
上诉人康志明与被上诉人晋中市开发区明亮小额贷款有限公司因案外人执行异议纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2015）榆民一初字第393号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2010年2月9日，康志明与案外人山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定康志明购买山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司所有的晋商国际A座9层908号商品房一套，总金额719160元，康志明一次性付款。2011年3月31日，山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司将该房交由康志明使用至今。2012年7月13日，原审法院作出（2012）榆商民一初字第43号民事判决书，认定康志明与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》为有效合同，但以康志明诉请事项未在合同中明确约定，且无法提供相关资料证实山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司已具备协助康志明办理房屋所有权证和土地使用权证的资料和条件为由，判决驳回康志明的诉讼请求。该判决已生效。2011年5月13日，康志明与案外人山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《协议书》一份，约定山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司以其所有的晋商国际A座6层609号房屋抵顶所欠康志明欠款。该协议签订后，山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司也将该房屋交由康志明使用至今。2012年7月13日，原审法院作出（2012）榆商民一初字第16号民事判决书，认定康志明与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《协议书》为有效协议，但以无法提供相关资料证实山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司已具备协助康志明办理房屋所有权证和土地使用权证的资料和条件为由，判决驳回康志明的诉讼请求。该判决也已生效。2010年8月20日，明亮公司与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《抵押担保借款合同》一份，约定山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司向被告借款500万元，山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司以其所有的包括本案诉争的晋商国际A座9层908室、A座6层609室在内12套房屋设定抵押担保，并办理了在建工程抵押登记。同日，晋中市中都公证处作出（2010）晋市证经字第3273号公证书，对上述《抵押担保借款合同》进行了公证。之后，明亮公司履行了出借500万元的义务，但山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司未依约还款，明亮公司依据公证债权文书向原审法院提出执行申请，原审法院受理后，于2011年8月18日作出（2011）榆法执字第168号执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖、变卖山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司价值相应的财产，并依照该裁定查封了包括本案诉争两套房屋在内的12套房屋。康志明得知此情后，向原审法院提出执行异议。原审法院于2015年8月18日作出（2011）榆法执字第168-1号执行裁定书，驳回了康志明所提执行异议。康志明不服，在法定期间内提起诉讼。庭审中，双方当事人各执己见，协议不成为本案事实。以上事实有当事人陈述、（2012）榆商民一初字第43号民事判决书、（2012）榆商民一初字第16号民事判决书、抵押担保借款合同、在建工程抵押登记证明、（2011）榆法执字第168号执行裁定书、（2011）榆法执字第168-1号执行裁定书等证据证实，并经当庭质对和审查，可以采信。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。2010年2月9日，康志明与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》后，未办理晋商国际A座9层908号房屋过户登记手续，该不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不能对抗善意第三人。2010年8月20日，明亮公司与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《抵押担保借款合同》，并办理了在建工程抵押登记，根据《抵押担保借款合同》和在建工程抵押登记，明亮公司享有晋商国际A座9层908号房屋抵押权，现没有证据证明明亮公司与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司之间存在恶意串通的情形，故可以认定明亮公司系善意取得晋商国际A座9层908号房屋抵押权。明亮公司与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《抵押担保借款合同》，并办理了在建工程抵押登记后，依法取得了晋商国际A座6层609号房屋抵押权，现没有证据证明明亮公司同意山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司转让该抵押财产，康志明也未表示代为清偿债务消灭抵押权，故康志明与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司签订《协议书》不能对抗明亮公司依法享有的抵押权。原审法院（2012）榆商民一初字第43号民事判决书和（2012）榆商民一初字第16号民事判决书只是确认了康志明与山西晋中开发区远东房地产开发有限责任公司之间《商品房买卖合同》和《协议书》的效力，康志明基于该生效判决只取得相关债权请求权，并未取得相关房屋的物权，故原审法院依据明亮公司公证债权文书执行申请查封本案诉争房屋并无不当，康志明诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第一百零六条、第一百九十一条之规定，判决：驳回原告康志明的诉讼请求。案件受理费100元，专递费120元，共计220元，由原告负担。
判决后，康志明不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：请求依法撤销一审判决，依法判决支持上诉人的一审诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一审法院判决“原告只取得相关债权请求权，并未取得相关房屋物权”认定事实错误，上诉人对诉争房屋享有占有、使用、收益、处分等物权。二、上诉人在向远东公司购买了晋商国际A座908室之后，支付全部房款并实际占有使用至今，依法取得了占有、使用、收益、处分该处房屋的权利。上诉人对诉争房屋属于善意取得。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院不应该对诉争房屋采取相关的执行措施。被上诉人晋中市开发区明亮小额贷款有限公司答辩称：上诉人没有依法取得涉案房屋的所有权，被上诉人依法善意取得涉案房屋抵押权，应当保护被上诉人的抵押优先权。
经审理查明，二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点为：涉案房屋所有权的归属和确认。针对此争议焦点，本院评判如下：根据我国物权法相关规定，我国不动产物权以登记为变动的公示方法，未经登记，不发生物权变动的效力。上诉人虽购买本案涉案房屋，但并未办理产权登记，未能发生物权变动的法律后果。且被上诉人与案外人远东房地产公司之间的债权真实存在，上诉人并无证据证实双方存在恶意串通的情形，因此，被上诉人经过登记的抵押权优先于上诉人的合同债权，上诉人以其已占有、使用该涉案房产为由，提出执行异议的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人康志明负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 雪
审判员 温志光
审判员 杨姣瑞
二〇一六年三月十八日
书记员 张亚红