江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣11民终1198号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）徐卫国，男，1973年8月16日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。
委托代理人王剑，江西淮玉律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）钟永新，男，1973年6月11日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。
委托代理人方京都，江西淮玉律师事务所律师，特别授权。
上诉人徐卫国因与被上诉人钟永新房屋租赁合同纠纷一案，不服玉山县人民法院（2016）赣1123民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月14日，钟永新与徐卫国签订店铺租赁合同，约定：”1、甲方愿将位于福星金地天成118119120号一、二层店铺出租给乙方经营使用，乙方不得使用该店铺从事娱乐、饮食、危险品经营……3、租期为五年，即从2012年6月14日起至2017年6月14日止．第一年租金为81,600元（注：前三年租金在第一年墓础上增加8%，第一年81,600元、第二年88,128元、第三年95,178元、第四、五年租金参照店铺两边价格）。租金每季度付一次，并在每季度的第三个月底前付清下一季度的租金。若延后交清，应补交所欠租金，每天另按所欠租金的10%作为乙方的违约金付给甲方，否则甲方有权随时终止合同。4、租赁保证金8,000元人民币由乙方在装修前付给甲方，在合同期内的最后一季度抵扣租金（不计息）。5、在合同期内，乙方所有的水费、电费、电话费、宽带费、有线电视费、物业费等由乙方承担。6、在合同期内，乙方可以将承租店铺转租给第三方，顶店装修费由乙方所有，甲方可以协助乙方与第三方续租合同，房租按相邻店面租价协商。合同期满后（如甲方自已对店铺有需要时，甲方提前一个月告知乙方，并无条件收回该店铺，终止本合同，甲方对乙方的装修不作任何补偿。如甲方对店铺需要出租时，乙方在同等条件下享有优先权）……8、合同期满后，乙方如不再续租，有价值的橱柜可以拆回，装修物件不得拆除（如：吊灯、固定装饰、玻璃门面、厕所、地板等）．9、在双方遵守合同条款的情况下，乙方不得随意终止合同，否则按当年租金总额10%作为违约金付给甲方。甲方违约，随意终止合同，要赔偿所有装修费用和年租金10%给乙方。10、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订并交付租赁保证金之日起生效。出租方（甲方）签字：钟永新承租方（乙方）签字：徐卫国本合同签订日期：2012年5月14日”。合同签订后，徐卫国给付钟永新租赁保证金8,000元，其交付租金情况具体如下：租期第一年，徐卫国先后四次以现金方式交付租金，每次均为20,400元；其后，徐卫国于2013年7月5日至2014年10月8日期间，先后六次通过银行以转账汇款等方式交付租金，每次为22,000元。2014年12月11、12日，钟永新的妻子祝辉英通过手机发送短信向徐卫国催交租金25,400元，徐卫国一直未付该租金，并自2014年12月15日左右开始将涉案店铺内的物品搬离，至2015年1月12日前将涉案店铺全部腾空，徐卫国在搬离过程中未拆除不应拆除的物件、也未毁损装修物．2015年1月12日晚，钟永新夫妇到徐卫国家催交前述租金未果，且二人与徐卫国妻子为此发生争执，后钟永新于2015年1月26日诉至本院要求处理。
原审法院认为，重审中，原告钟永新变更诉讼请求合法，予以准许。诉争店铺租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利履行义务。本案双方争议的焦点问题是：（一）徐卫国反诉请求确认合同解除是否应予支持；（二）钟永新请求解除合同是否应予支持；（三）钟永新请求徐卫国返还租赁物，支付租金、水费、物业费及逾期交付租金的利息、违约金等诉讼请求是否应予支持。
（一）关于徐卫国反诉请求确认合同解除是否应予支持的问题。
原审法院认为，徐卫国提出的要求确认诉争合同已经于2014年12月15日解除的反诉请求，不应予以支持。理由如下：首先，本案双方当事人未能协商一致解除合同；其次，诉争合同也未赋予徐卫国合同约定解除权；最后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，徐卫国提出的因其经营不善，出现亏损且经营难以维系而主张解除诉争合同，不属于法定解除合同的情形。本案中，徐卫国在既无合同法定解除权，又无约定解除权，且双方未能协商一致解除合同的情形下，擅自搬离涉案店铺并继而拒交租金的行为，属于擅自解除合同的行为，不能产生法律规定的合同解除效力。因此，原审法院对徐卫国反诉请求确认合同已经解除不予支持。
（二）钟永新请求解除合同是否应予支持的问题．
诉争合同第3条约定：”若延后交清，应补交所欠租金，每天另按所欠租金的10%作为乙方的违约金付给甲方，否则甲方有权随时终止合同。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，徐卫国在收到前述催交租金的短信不久后，虽已搬离涉案店铺，因诉争合同并未解除，其仍应依约支付租金。现徐卫国未能补交所欠租金，钟永新终止合同的条件已经成就，钟永新有权依约请求解除诉争合同，故原审法院对其解除诉争合同的诉讼请求予以支持。对于具体的解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因钟永新在重审中提交了”增加、变更诉讼请求申请书”要求解除诉争合同，原审法院于2016年1月27日向徐卫国送达了该申请书，故诉争合同自徐卫国收到钟永新提交的”增加、变更诉讼请求申请书”时即2016年1月27日解除。
（三）钟永新请求徐卫国返还租赁物，支付租金、水费、物业费及逾期交付租金的利息、违约金等诉讼请求是否应予支持的问题。
1、关于钟永新请求返还诉争房屋且请求徐卫国不得拆除损毁装修物，徐卫国如拆除毁损装修物，应赔偿相应损失的诉请是否应予支持的问题。
原审法院认为，因徐卫国早已腾空涉案店铺，且未拆除不应拆除的物品，也未毁损店铺内的装修物，故钟永新自行收回即可，无需再要求徐卫国交还涉案店铺。
2、关于钟水新请求徐卫国支付拖欠的店铺租金是否应予支持的问题。
对于诉争合同解除之日即2016年1月27日止的租金，按诉争合同第3条关于租金的约定，徐卫国应予支付。具体的租金数额，因双方对租期第四年的租金仅约定”第四、五年租金参照店铺两边价格”，且未提供涉案店铺邻铺的租金，原审法院认为可以参照租期第三年的租金，故徐卫国所拖欠的租金为：租期第三年第二季度拖欠的应增加的租金1,760元，租期第三季度开始即自2014年12月14日起计算2016年1月27日止的租金106,757元（季度租金23,760元×4个季度、365天×410天），两项合计108,517元。
对于诉争合同解除后的租金，原审法院认为，钟永新早在2015年1月即已知道徐卫国搬离涉案店铺，且徐卫国在原一审第一次庭审中提起反诉请求确认合同已经解除，钟永新相继也在重审中提出要求解除诉争合同，诉争合同要么已经解除、要么将要解除，是双方都能预见的法律后果，对此，钟永新未采取任何措施防止损失扩大，而是任由店铺闲置至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原审法院认为，诉争合同解除后店铺空租期的租金损失，系钟永新导致的扩大损失，应由其自行承担。
3、关于钟永新请求徐卫国支付所欠水费、物业费是否应予支持的问题。
按诉争合同第5条关于承租期间水电、物业等费用承担的约定，原审法院认为，徐卫国应支付其承租期间拖欠的水费57.30元及截至合同解除之日（2016年1月27日）止已经发生的物业费1,797．29元（涉案年物业费1,970元÷365天×333天），两项合计1,855元。
4、关于钟永新请求确认徐卫国交付的租赁保证金归钟永新所有是否应予支持的问题。
对于徐卫国交付的租赁保证金8,000元，钟永新主张归其所有，徐卫国主张应抵作违约金。原审法院认为，该保证金是一种债权的担保，因诉争合同第4条仅约定”租赁保证金8，000元人民币由乙方在装修前付给甲方，在合同期内的最后一季度抵扣租金（不计息）”，未约定定金罚则，故不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，且从双方约定租金保证金抵扣合同期内最后一季度租金的内容，该租金保证金应抵扣前述徐卫国应向钟永新交付的租金，故徐卫国还需向钟永新给付租金100,517元。
4、关于钟永新请求徐卫国支付逾期交付租金的利息及违约金5万元，是否应予支持的问题。
重审中，徐卫国认为诉争合同约定的违约金过高，只同意将其交付的租赁保证金8,000元作为违约金，故请求法院予以调整。原审法院认为，如前所述，徐卫国在没有法定及约定合同解除权，也未与钟永新协商一致解除合同的情形下，擅自停租的行为已符合诉争合同第9条约定的”随意终止合同”的情形，而擅自搬离涉案店铺及拒付租金是徐卫国达到擅自终止合同目的的手段，且拒付租金必然会导致逾期交付租金，也即徐卫国擅自解除合同的目的行为已经含括了逾期交付租金的手段行为，故原审法院认为徐卫国只应对其目的行为即擅自解除合同的行为承担相应的法律责任，按前述第9条约定”在双方遵守合同条款的情况下，乙方不得随意终止合同，否则按当年租金总额10%作为违约金付给甲方.甲方违约，随时解除合同，要赔偿所有装修费用和年租金10%给乙方”，徐卫国擅自终止合同，应向钟永新支付相应的违约金9,504元（租期第四年的季度租金23,760×4×10%），故对钟永新主张的超出9,504元的部分，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、钟永新和徐卫国签订的店铺租赁合同于2016年1月27日予以解除；二、由徐卫国于本判决生效之日起十日内支付所欠钟水新房屋租金人民币100,517元、水费及物业管理费1,855元；三、由徐卫国于本判决生效之日起十日内向钟永新支付违约金9,504元；四、驳回钟永新其他诉讼请求；五、驳回徐卫国的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4,300元，由钟永新负担2,000元，徐卫国负担2,300元；反诉案件受理费1,748元，由徐卫国负担。
一审宣判后，上诉人徐卫国不服一审判决，依法向本院提起上诉，主要上诉理由是：1、原审认定上诉人无权解除合同是错误的。上诉人拒付租金、腾空店铺的行为系以自己的行为表明不履行合同主要债务，符合法定解除合同的情形，并于2015年1月12日晚通知被上诉人解除合同，诉争合同立时解除。虽然合同约定上诉人不得随意终止合同，但是约定了违约金，反映了被上诉人在合同订立时对上诉人解除合同的情况已经有所预期，设置了条件予以限制，意味着该违约金的设置已经保障了被上诉人在上诉人解除合同所造成的损失，作为对价，上诉人也因此获得了合同解除权。故上诉人认为其拥有诉争合同的法定及约定的解除权，诉争合同已于2015年1月12日解除；2、原审判决上诉人承担解除后的租金时错误的。如上所述，诉争合同已于2015年1月12日解除，同日，上诉人已将店铺腾空搬离的事实告知了被上诉人，合同权利义务已经终止，故被上诉人无权要求上诉人支付之后的租金，且被上诉人亦应当预见到诉争合同并不具备继续履行的可能，应另行招租，避免租金的损失，对于未采取积极措施减少自身损失的，该部分依法也不应要求赔偿。综上，上诉人要求撤销原审判决，依法改判：1、确认上诉人与被上诉人于2012年5月14日签订的店铺租赁合同已于2015年1月12日解除；2、由上诉人支付被上诉人租金7931.5元和违约金9505元，驳回被上诉人的其他诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人钟永新答辩称，原审判决认定事实清楚，判决正确。上诉人上诉认为合同已于2015年1月12日解除是没有事实和法律依据的。合同第九条的约定系违约条款，不是约定解除合同的条款，上诉人不具有法定解除合同的条件，对于双方是否协商过或达成过一致的解除合同的情形，上诉人未提供证据证明，被上诉人没有收到过上诉人要解除合同的意思表示，也未曾答应过解除合同。上诉人擅自搬离店铺是单方的违约行为，并不是解除合同的行为。综上，要求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交新证据。
经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案中，上诉人徐卫国作为承租人，在租赁期限届满前，拒交房租并搬离了所承租的店面，虽是以自己的行为表明了不履行合同的义务，但该行为不符合合同法规定的合同解除条件，不具有单方解除合同的效力，且作为违约方，上诉人亦无合同依据要求解除合同，故上诉人认为本案租赁合同已于2015年1月12日解除的上诉理由不成立，本院不予支持，而作为守约方，被上诉人是否诉请解除合同系其权利，一审时，被上诉人诉请要求上诉人支付租金，继续履行租赁合同符合法律规定。考虑承租人拒付租金及搬离租赁房屋的行为，已明确表明其不愿继续履行租赁合同，租赁合同目的已无法实现，故重审过程中，经一审法院释明，被上诉人徐卫国于2016年1月21日变更诉请，要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，合同自通知到达对方时解除。故原审判决以上诉人收到被上诉人提交的变更诉讼请求申请书的时间，认定双方签订的租赁合同于2016年1月27日解除，符合法律规定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,161元，由上诉人徐卫国负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 锐
审判员 韩 扬
审判员 周立峰
二〇一六年十二月十二日
书记员 闵林霞