江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门商初字第00332号
原告海门市龙信农村小额贷款有限公司，住所地海门市工业园区原德胜镇德兴街21号。
法定代表人陈祖新，董事长。
委托代理人张元曦，江苏东洲律师事务所律师。
委托代理人黄碧凯，系该公司员工。
被告黄建丰。现在羁押于通州监狱服刑。
被告ＸＸ。
原告海门市龙信农村小额贷款有限公司（以下简称龙信小贷公司）与被告黄建丰、ＸＸ借款合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月4日公开开庭进行了审理，原告龙信小贷公司的委托代理人张元曦、黄碧凯，被告黄建丰到庭参加诉讼，被告ＸＸ经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龙信小贷公司诉称，2011年10月28日，其与被告黄建丰签订借款合同一份，合同约定黄建丰向其借款人民币300万元（以下币种同），同时约定了借款期限及利息、逾期利息等。被告ＸＸ以海门市海景别墅206幢101室房屋产权为上述借款提供抵押。借款到期后，黄建丰未能按约履行还款义务，现请求：1、判决被告黄建丰向原告支付欠款人民币300万元，并按月息22.5‰支付利息（自2012年12月21日起至实际付清之日止）；2、支付律师代理费5万元；3、对ＸＸ用以抵押的房屋以拍卖、变卖的价款优先受偿。
被告黄建丰辩称，借款及抵押担保均是事实。抵押房屋的房产证是ＸＸ的名字，故抵押是有效的。
原告为证明其主张，提供了如下证据：
1、《借款合同》、《抵押合同》各一份，证明其与黄建丰之间的借贷关系及与ＸＸ间的抵押关系。
2、借款借据、转账支票及进账单各一份，证明其已向黄建丰发放了300万元贷款。
3、房屋他项权证、房地产抵押物清单各一份，证明其与ＸＸ之间办理抵押登记的事实。
4、欠款明细一份，证明被告欠付的本息金额。
5、委托代理合同、代理费转账凭证各一份，证明原告因本案诉讼支出的代理费用。
上述证据，本院在立案后已向两被告送达，到庭的被告黄建丰不持异议。被告ＸＸ未以书面或口头方式提出异议。本院经审查认为上述证据具有真实性、合法性且与本案有关联，在本案中具有证明效力。
经审理查明，2011年10月28日，龙信小贷公司与黄建丰签订《借款合同》一份，主要约定：龙信小贷公司向黄建丰提供借款300万元，借款期限自2011年10月28日至2012年4月28日止，利息为月息15‰（即年息18%），结息日为每月20日。逾期利息为借款利息上浮50%，因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其他一切费用。
同日，龙信小贷公司与ＸＸ订立《抵押合同》一份，约定：为确保黄建丰上述借款的履行，ＸＸ同意以其所有的位于海门市海门街道海景别墅206幢的房屋作为抵押物，抵押合同担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、以及实现债权的费用等。后双方办理了房屋他项权证，他项权证号为海政房他字第××，债权数额300万元。
20114年10月28日，龙信小贷公司向黄建丰指定的交通银行账户上发放贷款300万元。后黄建丰按月利率15‰标准支付利息至2012年12月20日。
另查明，原告龙信小贷公司曾于2012年、2013年就案涉借款两次向本院起诉，后均撤回起诉。被告ＸＸ在2012年案件审理过程中曾书面答辩称用于抵押的房屋在2008年与前夫离婚时已就该房屋作了处理，其无权处分案涉房屋，故抵押无效。
又查明，原告因本案诉讼与江苏东洲律师事务所签订了代理合同一份，并支付了律师代理费50000元。
再查明，本院于2015年2月16日作出（2014）门刑初字第00335号刑事判决，该判决认定如下事实：2008年10月28日，本院经审理对ＸＸ与其前夫杨国兴离婚一案调解结案并制作了（2008）门三民初字第1143号民事调解书，该调解书对2005年2月5日登记在ＸＸ名下、座落坐落于海门市海门街道海景别墅206幢101室房屋1套的所有权归属作了变动，但未办理所有权变更登记。2011年10月，黄建丰从ＸＸ处取得该份民事调解书后，通过他人伪造了一份民事调解书，将协议第三款内容“双方共同财产：坐落座落于海门市海门镇海景别墅206幢101室房屋一套、坐落座落于海门市海门镇通源新村708幢205室房屋一套，由原、被告各得一半，双方自愿将其所得的房屋部分均赠与孩子杨嘉敏，ＸＸ在该两套房屋中有居住权。海门市海门镇海景别墅206幢101室房屋一套的按揭买房余款由杨国兴负责归还”，伪造为“双方共同财产：坐落座落于海门市海门镇海景别墅206幢101室房屋一套、坐座落于海门市海门镇通源新村708幢205室房屋一套。海门市海门镇海景别墅206幢101室房屋一套归ＸＸ所有，海门镇通源新村708幢205室房屋一套归杨国兴所有。”2011年10月27日，黄建丰以做建材生意缺少资金为由到龙信小贷公司贷款，并提出以ＸＸ名下海景别墅206幢房屋作抵押，黄建丰向龙信小贷的工作人员出示了伪造后的民事调解书复印件，并称调解书的原件找不到了。同时提供了ＸＸ自2008年10月28日起无婚姻登记记录证明。次日，ＸＸ与龙信小贷的工作人员至海门市房产交易登记中心办理抵押手续时，递交的材料中包括伪造的调解书复印件。房产交易中心的工作人员在查询确认用于抵押的房屋登记于ＸＸ名下后，未审核调解书原件，即办理了并发放了他项权证并进行了发放。
本院认为，案涉借款合同系双方当事人协商一致的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。现龙信小贷公司已足额发放贷款，履行了作为出借人的义务，黄建丰作为借款人未能按期还本付息，已构成违约，应承担相应的违约责任，即除返还借款本金、支付利息外，还应按合同约定支付逾期利息。案涉借款的到期日为2012年4月28日，黄建丰按期内利息标准支利息至2012年12月20日，对此，原告龙信小贷公司不持异议，其关于逾期利息自2012年12月21日起算的主张属对自身权利的处分，且未加重被告的负担，本院照准。原告主张逾期利息按月息22.5‰（即年息27%）的标准计算，超出了中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，故应依法予以调整。
合同约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其他一切费用。原告主张的律师费符合合同的约定，也未超过《江苏省〈律师服务收费标准〉》的相关规定，应予支持。
关于案涉抵押合同的效力，原告认为，在签订抵押合同及办理抵押登记过程中，ＸＸ向其提交了登记在她一人名下案涉房屋产权证，原告有理由基于产权证所记载的信息相信用于抵押的房屋系ＸＸ所有。
本院认为，本案中，用于抵押的房屋虽经法院生效调解书确认赠与给ＸＸ的女儿，但该调解书中关于房屋处分的条款并不直接产生物权变动的效果。故案涉房屋应属于ＸＸ与其前夫杨国兴共同共有的财产。《物权法》第一百零六条规定“无处分权人处分不动产，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”。当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。抵押权作为物权，同样适用善意取得的相关规定。在办理案涉抵押过程中，原告根据ＸＸ提供的登记在其一人名下的房产证，有理由相信ＸＸ对该房屋享有所有权，其虽未进一步审查离婚调解书的真实性，但从现有证据看，无法证明原告对该房屋系ＸＸ与杨国兴共有是明知的，且房屋登记部门在办理抵押登记手续时，也未审查该调解书的真实性，即根据房屋登记簿的记载办理了他项权证，而原告最终发放贷款也是依据房屋登记部门的他项权证。综上，应认定案涉抵押合同有效。
关于抵押担保的范围，原告认为，根据抵押合同的约定及物权法的相关规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金及实现担保物权的费用等，故原告对抵押物拍卖、折抵的价款具有受偿权，同时就该价款中的300万元登记部分有对抗其他债权人的优先受偿权。本院认为，物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，本案中，因他项权证中明确载明债权数额300万元，根据物权公示公信原则，抵押担保的范围应以他项权证记载的300万元为限。原告提出按抵押合同的约定确定担保范围的主张，本院不予采纳。
ＸＸ经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃与原告质证等权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄建丰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海门市龙信农村小额贷款有限公司返还借款本金300万元，支付利息（以300万元为基数，自2012年12月21日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
二、被告黄建丰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告海门市龙信农村小额贷款有限公司律师代理费5万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、如被告黄建丰不未履行上述债务，则原告有权以ＸＸ名下位于海门市海门街道海景别墅206幢的房屋（海政房他字第××）折价或拍卖、变卖所得价款在300万元范围内优先受偿。
四、被告ＸＸ履行上述义务后，有权向被告黄建丰追偿。
五、驳回原告海门市龙信农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费31232元，公告费600元，合计31832元，由被告黄建丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费31232元（户名：南通市财政局;开户行：中国银行南通市西被闸支行;账号：47×××82）。
审 判 长 黄 燕
人民陪审员 黄 芬
人民陪审员 陆建英
二〇一六年三月十八日
书 记 员 奚晓卫
附:相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉。
第五十七条为债务人抵押担保的第三人,在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。