江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安开民初字第01680号
原告海安县开屏工贸有限公司（以下简称开屏公司），住所地海安县城东镇开屏村北片三组。
法定代表人朱兴来，开屏公司董事长。
委托代理人祝应茂，海安县城东南屏法律服务所法律工作者。
被告南通市曼妮鞋业有限公司（以下简称曼妮公司），住所地海安县开发区西蒙路15号。
法定代表人吴铁生，曼妮公司董事长。
原告开屏公司与被告曼妮公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理，原告开屏公司的委托代理人祝应茂到庭参加诉讼，被告曼妮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告开屏公司诉称：被告因生产经营需要向原告租赁4.38亩土地及1880.64平方米的房屋并分别于2011年1月28日和2011年1月31日签订土地租用合同和房屋租赁合同。2011年年底，被告因资金运转紧张，无法支付原告的土地租金、房屋租金及水电费合计410000元，遂采取变通方式将上述欠款以借款形式于2011年12月15日签订借款协议和还款计划各一份，到期后被告未能按约还款，且公司经营不善，法定代表人于2012年7月弃厂逃逸至今下落不明，被告至今未能还款。现请求判令被告给付原告土地及房屋占用费、水电费等合计596570.66元。
被告曼妮公司未答辩。
经审理查明：2011年1月28日，原告开屏公司（出租方）与被告曼妮公司（承租方）签订《土地租用合同》一份，双方约定，原告开屏公司自愿将开屏二组工业园二期工程4.38亩土地出租给被告曼妮公司使用，双方议定土地年租金为112387.20元，租金按半年结算，由被告在每半年前十五日一次性交付给原告，付款方式为现金或转帐。原告保证上述土地权属清楚，被告保证承租上述土地仅作工业用土地使用。土地租用期内，原告保证被告能正常使用，如需出让上述土地或上述土地被征用，原告应提前一个月书面通知被告；土地租用期内，被告保证不在租用土地上搞永久性建筑，被告应在租用期届满时把土地交给原告，被告在所租的土地上建筑的房屋等设施须在终止合同后十五天内拆除并搬迁结束保证复耕土地，逾期不拆除搬迁视为被告放弃所有权，原告可自行处理，如需继续承租上述土地应提前一个月与原告协商，双方另行签订合同。双方对违约责任约定，原告未按合同规定向被告交付上述土地应支付违约金10万元，逾期后土地使用时间相应顺延；被告未按时交付上述土地的租金，除仍应如数补交外，每逾期一天，被告应按年租金的千分之一的比例向原告支付违约金；被告违反合同擅自将承租的土地给第三人使用，应支付违约金10万元，如因此造成土地毁损的，还应负责赔偿损失，如因不可抗力的原因，导致土地毁损和造成原告损失，双方互不承担责任。双方还约定，被告有下列情况之一的，原告有权单方解除合同收回出租土地：（一）被告擅自将土地转让的；（二）被告利用承租土地进行非法活动，损害公共利益的；（三）被告拖欠租金累计一个月的；（四）法律、法规规定的其他可以收回的。
2011年1月31日，原、被告签订房屋租赁合同一份，双方约定，原告自愿将座落在海安城东镇开屏村二组的房屋15、16、17号（建筑面积1880.64平方米）出租给被告使用，双方议定房屋年租金为37612.80元，租赁期限自2011年2月1日起至2016年1月31日止。原告必须在2011年2月1日前将上述房屋交付给被告；租金按半年结算（万元以内一次性交足全年租金），由被告在每半年前十五日内一次性交付给原告，水、电按每月1日抄表，10日收费，付款方式现金或转帐。原告保证上述房屋权属清楚，被告保证承租上述房屋仅作为工业用房使用。房屋租赁期内，原告保证被告能正常使用，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修责任和维修费用；房屋租赁期内，被告保证如需对房屋进行改造或增扩设施时，应征得原告书面同意，费用由被告自理（租赁期满增扩设施的处理，以增扩时协议为准），如被告方私自改造房屋、设施，造成房屋损坏的，应负责全额赔偿；如需转租第三人使用或第三人互换房屋使用时，必须征得原告同意；被告应在租赁期届满或合同期终止时，把房屋和设施完好交还给原告，被告私自增建的房屋设施需在终止合同后十五天内拆除并搬迁结束，逾期视为被告放弃所有权，原告可自行处理，如需继续承租上述房屋，应提前一个月与原告协商，双方另行签订合同。双方对违约责任约定，原告未按合同规定向被告交付合同要求的房屋，应支付违约金10万元，原告未按合同约定交付上述房屋供被告使用的，每逾期一天，原告应按月租金额的千分之一的比例，向被告方支付违约金并赔偿损失，房屋租赁时间顺延；原告未按时修缮出租房屋时，每逾期一天，原告按月租金额的千分之一的比例向被告支付违约金，因原告方延误房屋维修（指被告出面通知原告5天以上）而使被告或第三人遭受财产或人身伤害的，由原告负责赔偿；被告方逾期交付租金的，除仍应如数补交外，每逾期一天，被告应按年租金额的千分之一的比例向原告支付违约金；被告违反合同或提前终止合同的，应支付违约金10万元，如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿，如因不可抗力的原因，导致房屋毁损和造成原告损失的，双方互不承担责任。双方还约定，被告有下列情况之一的，原告有权单方解除合同收回出租房屋：（一）被告擅自将房屋转租、转让或转借的；（二）被告利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（三）被告拖欠租金累计达一个月的；（四）法律、法规规定的其他可以收回的。双方还就其他事项进行了约定。海安县城东南屏法律服务所分别在《土地租用合同》和《房屋租赁合同》上签章见证。
合同约定的土地和房屋被被告曼妮公司使用至2011年12月15日，被告曼妮公司累计结欠原告租金、水电费等410506.10元。2011年12月15日，原、被告将被告所欠的租金、水电费410000元作为借款后，双方签订借款协议一份，约定借款用途为用于工厂生产资金运转，利率为年息12%（每年结付一次），时间不超过6个月（借款方可提前还款），如被告违约，按年息15%计息，如原告违约或提前要款，按年息9%计息等等，海安宏晨物流有限公司朱亚宏作为担保方签名。协议签订当日原、被告又签订还款计划一份，双方就所欠的租金、水电费410506.10元约定，从2012年7月份至12月份每月各还68417.68元加下半年平均月租金12500元计80917.68元，合计485506.08元。协议签订后，被告曼妮公司未能按约履行还款义务，后曼妮公司因经营不善而歇业，截止2013年5月31日，被告曼妮公司累计结欠原告开屏公司水电费、土地房屋租金合计596570.66元。2013年5月31日，原告开屏公司在被告曼妮公司门前张贴公告，通知被告曼妮公司解除双方之间签订的土地租用合同和房屋租赁合同，同时要求被告曼妮公司在通知后一个月内给付土地、房屋租金和水电费596570.66元，逾期后被告未能履行而成讼。
本案在审理过程中，因被告曼妮公司已歇业，无人受领法律文书，法定代表人下落不明，本院依法公告向该公司送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，在规定的期限内被告曼妮公司未能到庭应诉。
上述事实，有原告提供的原被告签订的土地租用合同、房屋租赁合同、海安县城东镇人民政府出具的产权证明、海安县开发区管理委员会的证明、海安县建设局建设和工程规划许可证审批表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（复印件）以及当事人陈述等在卷证实。
本院认为：原、被告签订的租赁合同，虽系双方当事人真实意思表示，但有违法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效，但被告使用了相关租赁物，应按约支付租金，在未支付租金的情况下，双方签订了名为借款实为欠款的协议，故双方当事人仍应按照协议的约定履行义务，故原告要求被告按约支付土地和房屋占用费、水电费的诉讼请求，本院予以支持。被告曼妮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了举证、质证和陈述的权利，由此引起不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曼妮公司于本判决发生法律效力后1个月内给付原告开屏公司土地、房屋租金和水电费合计596570.66元。
二、案件受理费9768元，由被告曼妮公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9768元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 史友军
代理陪审员 管金玲
人民陪审员 卢胜南
二〇一五年三月三十日
见习书记员 陈兴梅
附有关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。