台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2014）台黄民初字第1289号原告：绿城物业服务集团有限公司。法定代表人：李海荣。委托代理人：鲍芬芬。委托代理人：卓军。被告：刘志勇。原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）与被告刘志勇为物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由本院审判员章俏璐适用简易程序于同年7月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序于2015年5月7日第二次公开开庭进行了审理，原告绿城物业公司的委托代理人鲍芬芬，被告刘志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司起诉称：原告与案外人台州黄岩金岳置业有限公司（以下简称金岳置业公司）签订了凯亚城《前期物业服务合同》及《关于凯亚城前期物业服务合同物业管理服务费变更协议》，后原告与凯亚城业委会签订了《物业服务合同》，委托原告实行“凯亚城小区”的物业管理工作，管理期限到2013年12月31日止，根据被告与原告2009年11月2日签订的《凯亚城前期物业管理协议》规定：小高层、高层住宅物业服务费按照1.8元/月/㎡的标准收取，小区业主的物业服务费每12个月缴纳一次，业主或物业使用者应在每12个月的第一个月履行缴纳义务。未按时足额缴纳物业费的，自逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之二的违约金。但被告未缴纳自2011年11月1日至2013年12月31日止的物业服务费6775元、违约金4241元，共计人民币11016元。经原告多次催讨，被告至今未付，故原告起诉请求判令：1、要求被告支付原告物业服务费人民币6775元（自2011年11月1日起计至2013年12月31日）；2、要求被告支付违约滞纳金人民币4241元（自愿按未缴物业服务费每日的千分之一计算，暂计至2014年3月31日）。以上两项共计11016元。3、要求被告承担本案诉讼费用。被告刘志勇在庭审中口头答辩称：1、原告没有尽到物业管理责任，2011年8月份，89栋20楼阿公过世，停尸在小区内我家楼下的停车位内，与楼下邻居多次与物业协商未果，导致答辩人妈妈与女儿到外地避开了半个月之久，在这段时间内每天敲锣打鼓，哭哭闹闹，让人不得安生，直至绿城物业结束在凯亚城的服务也没有给我们一个答复。2、楼上多次高空抛屎尿，致使答辩人家的阳台、女儿卧房臭气熏天，当时物业只是走马观花了一下，没有尽到物业管理的职责；答辩人家前排业主养了条狗，每天半夜狂犬不停，女儿经常半夜被惊醒，做噩梦，和对面邻居与前排业主多次争吵，物业没有一个恰当的处理方式，实在是不称职。3、小区停车位大部分已经变成了泥坑，找物业多次协商，得不到一个答复；北面的大门多年来一直维修不好。4、答辩人的信箱门已经坏了很长时间，和物业反应了很多次，就没有一个结果；答辩人家门口的卫生经常性地打扫不到位。5、原告的主体资格有问题，合同是绿城物业的分公司签订的。原告为支持起诉主张，向本院提供了以下证据材料：证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证、变更登记情况、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体适格。证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格。证据3、商品房买卖合同复印件、房产证复印件，共同证明被告系该物业业主。证据4、《前期物业服务合同》、《关于凯亚城物业管理服务费变更协议》，共同证明开发商金岳置业公司与原告签订《前期物业服务合同》，将凯亚城委托原告实行前期物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间、违约责任。证据5、《台州凯亚城物业服务合同》、《凯亚城项目物业服务合同》，证明凯亚城业委会与原告签订了两份合同，将凯亚城小区委托原告实行物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间、违约责任。证据6、原告与其签订的《凯亚城前期物业管理协议》，证明作为业主的被告需遵循的公共协议中确定物业管理服务费及能耗费的收费标准、收费时间、违约责任。证据7、律师函及邮寄凭证复印件，证明原告于2014年2月24日向被告邮寄催费函，要求被告支付自2011年11月1日至2013年12月31日的物业服务费，信件被退回。证据8、照片2张，证明原告于2014年3月14日在被告小区公示栏上张贴催费公示，告知被告应在公示后5日内向原告缴纳所欠的费用。证据9、杭州钱塘物业管理有限公司凯亚城物业服务中心于2015年4月28日出具的证明1份，证明原告已经尽到了物业服务管理的职责。被告刘志勇质证后对证据9异议认为原告并没有尽到物业服务管理的职责，对其他证据均无异议。被告刘志勇为证据其答辩意见，提交了照片3张，证明原告方物业管理服务不到位，新的物业公司做得比绿城物业公司好。原告质证后认为原告当时提供的物业服务还是可以的。经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核后，对原告提供的证据1-8，被告质证后均无异议，本院对上述证据予以认定。对原告提供的证据9和被告提供的证据，本院对其真实性予以认定，并结合其他案件审理的具体情况，对原告存在物业服务不到位或瑕疵的现象予以认定。经审理，本院认定本案事实如下：2007年7月，浙江绿城物业管理有限公司与开发商金岳置业公司签订了《前期物业服务合同》，同年9月30日双方签订《关于凯亚城物业管理服务费变更协议》，2011年4月14日浙江绿城物业管理有限公司变更为绿城物业服务集团有限公司。2013年1月16日，黄岩区凯亚城业主委员会与绿城物业服务集团有限公司台州分公司签订了《台州凯亚城物业服务合同》，上述合同约定：原告提供物业管理服务事宜，收费标准（按建筑面积）为：多层公寓、高层公寓1.8元/月?㎡，地下车位服务费50元/个?月；小区业主的物业服务费每12个月缴纳一次，业主或物业使用者应在每12个月的第一个月履行缴纳义务。未按时足额缴纳物业费的，自逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之二的违约金。2009年6月26日，被告刘志勇向开发商金岳置业公司购得坐落于台州市黄岩区北城街道浦西凯亚城89幢4单元301号房产，房产证号：台房权证黄字第××号，建筑面积144.78㎡。被告按约缴纳物业费至2011年9月30日止，但未支付2011年11月1日至2013年12月31日的物业费6775元（1.8元／㎡?月×144.78㎡×26个月）。原告通过发律师函、张贴公告等方式向被告催款未果，遂诉至本院。另认定：原告存在物业服务不到位或瑕疵的现象。本院认为：绿城物业服务集团有限公司台州分公司是原告的分支机构，其并不具有独立的法人资格，故本案原告的主体资格并无不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”结合本案，绿城物业服务集团有限公司台州分公司与凯亚城业委会签订的《台州凯亚城物业服务合同》系当事人真实的意思表示，内容并不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，对全部业主具有约束力。本案争议的焦点原告提供的物业服务存在瑕疵或不到位或者可能存在损害业主权益的现象，被告据此提出拒付物业服务费的抗辩理由能否成立？近些年，伴随着城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费，会导致恶性循环。结合本案，原告在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，这些瑕疵和不足需要完善和改进，但并未构成根本性的违约，业主拒缴物业费或少缴物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，被告如认为原告存在违约行为造成其损失的，可以依照上述规定处理。综上，被告拒付物业费的抗辩理由不能成立。被告逾期未支付2011年11月1日至2013年12月31日止的物业服务费6775元，事实清楚。原告要求被告支付拖欠的物业服务费损失，合理合法，本院予以支持。鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵或不到位的现象，被告未支付物业费用也并非故意拖欠，因此，对原告要求被告按协议约定承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：一、被告刘志勇于判决生效后十日内支付给原告绿城物业服务集团有限公司2011年11月1日至2013年12月31日止的物业服务费6775元。二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担25元，由被告刘志勇负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费75元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院]。审 判 长  章俏璐人民陪审员  官忠勇人民陪审员  王岳友二〇一五年七月二十一日代书 记员  叶佳佳