湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第83号
上诉人（原审被告）：张国经，男，1975年11月28日出生，汉族，经商。
委托代理人：邓曙明，湖南思阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临湘市福安房地产开发有限公司，（金桥建材大市场内）。
法定代表人：张友安，该公司总经理。
委托代理人：徐筱杉，湖南奉宪律师事务所律师。
上诉人张国经因房屋买卖合同纠纷一案，不服临湘市人民法院（2013）临民初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长，审判员王德华、许进参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人张国经及其委托代理人邓曙明，被上诉人临湘市福安房地产开发有限公司（以下简称福安房地产公司）的法定代表人张友安、委托代理人徐筱杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2011年，被告与原告单位负责人相识，当时原告正准备开发鼎元小区项目，急需资金，被告承诺可以帮助原告贷款，并承诺帮原告办理临湘市劳动局农民工工资保证金事项。2012年1月6日，原告支付给被告办事开支费用4万元整。同年2月13日，原、被告双方自愿签订了《房屋预订协议》。协议约定：售楼部订购价为70万元，被告在协议签字时支付原告20万元，2012年6月支付原告20万元，2012年12月支付原告20万元，2013年3月支付原告10万元。协议书第四条特别约定，被告负责协助原告在临湘市劳动局办进鼎元小区农民工工资保证金为10万元，并负责协助原告在银行办理贷款260至300万元。若被告不能履行协议第四条的义务，原告有权终止合同，由此造成原告的损失由被告负责赔偿。协议签订后，被告支付了第一笔购房款20万元。之后，被告帮原告在临湘市劳动局办理了农民工工资保证金的事情。2012年2月，被告带着相关资料到源潭信用社要求贷款，因源潭信用社无资质发放土地抵押贷款，第二天被告和源潭信用社的主任一起将相关资料送到临湘市信用联社信贷部进行审核，由于材料不齐（无土地出让金发票原件）而没有办理，之后，原、被告双方均没有再去办理贷款事宜。2012年6月，被告未按约交纳第二次购房款20万元，原告亦未向被告催讨此款。至2012年7月25日，被告以断电、堵路的方式要求购买原告售楼部，原告认为被告违约而拒绝将售楼部卖给被告。原告认为，双方所签订的《房屋预订协议》因被告的恶意违约行为而无法履行，被告应依法承担违约责任。据此，原告向本院提起诉讼，请求依法判决。
原审判决认为，原、被告所签订的《房屋预定协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。双方当事人应当按约履行合同义务。本案纠纷争议的焦点在于被告的贷款义务是普通协助义务还是责任性协助义务？贷款没有办成应归咎于谁？根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。原、被告签订的房屋预订协议第四条约定，“乙方（被告）负责协助甲方（原告）在临湘市劳动局办进鼎元小区农民工工资保证金为10万元，并乙方（被告）负责协助甲方（原告）使用鼎元小区土地使用证等相关证件，在银行办理贷款260至300万元左右。”原告把售楼部作价70万元卖给被告，并支付4万元经费给被告办理约定事宜，可知，原、被告协议中所约定的协助贷款义务并非普通的协助义务。原、被告关于办理农民工工资保证金10万元的约定也是被告协助原告办理，但事实上是由被告负责办理保证金的事情。因此，原、被告约定的贷款义务是一种责任性协助义务，被告应当负责办理贷款。
从原告提供的证据来看，原告在2011年7月7日就已经取得土地出让金发票，2011年8月9日取得土地使用权转让金发票，2011年8月20日已经办理了土地使用权证，面积为8271.10㎡。原告所具备的申请贷款的资料是齐全的。而被告去临湘市信用联社办理贷款时，由于材料不齐（无土地出让金发票原件）就没有再去办理贷款，又无证据证明被告向原告索要或者原告拒绝向被告提供发票原件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议后，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案被告无法证明自己按约履行了合同，应承担举证不能的法律责任。因此，本院认为，被告没有完全履行协助办理贷款的义务，直接导致贷款没有成功办理，对本案诉讼的引起应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中原、被告签订的《房屋预订协议》是附解除条件合同，协议第五条约定：“如乙方（被告）不能给甲方（原告）办理本合同第四条规定甲方（原告）有权终止合同，造成损失由乙方（被告）负责”。该合同的解除条件是被告不能给原告办理房屋预订协议第四条约定的两项义务（即农民工工资保证金10万元及贷款260至300万元），故被告未能成功办理贷款时解除条件成就，原告有权解除合同。另查明，原、被告因办理贷款产生纠纷，导致被告未能按约交付以后的购房款。被告的行为构成违约，故原告请求解除原、被告之间的房屋预订协议关系的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告已经支付给原告的第一笔购房款20万元，原告应当返还给被告，20万元的利息及经济损失由于被告未主张，本案不予处理，被告可另行主张权利。关于原告支付给被告的4万元经费，由于被告为原告办理了农民工工资保证金事项，履行了协议的部分义务，应该得到相应的补偿，因此，4万元不予返还，原告请求被告退还办贷款费用人民币4万元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的房屋预订协议关系。二、限原告临湘市福安房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还购房款20万元给被告张国经。三、驳回原告临湘市福安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费1800元，由原告负担200元，被告负担1600元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张国经提起上诉称，一、原审判决认定上诉人构成违约与事实不符。上诉人已经履行了协助办理贷款义务，贷款未能办理的责任不在上诉人，双方的《房屋预订协议》并未约定履行期限，上诉人也未承诺贷款到位，况且抵押贷款能否到位的主要义务方是被上诉人。二、福安房地产公司要求解除《房屋预订协议》的条件并未成就，其请求不应得到支持。请求二审依法驳回福安房地产公司的诉讼请求。
福安房地产公司辩称原审判决正确，请求二审维持原判。
双方当事人在本院二审中均未提供新的证据，对原审提供的证据无新的质证意见。
本院二审对原审审理查明的本案基本事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是福安房地产公司要求解除与张国经所签订《房屋预订协议》的条件是否成就，其请求应否得到支持？
双方签订的《房屋预订协议》明确了预订房屋的具体位置、面积、价款、付款方式、附带条件、违约责任等内容，具备了房屋买卖合同的基本要件，可以视为商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律的强制性规定，为有效合同。
根据该协议书第四、五条的约定，张国经负责协助福安房地产公司在临湘市劳动局办进鼎元小区农民工工资保证金为10万元，并负责协助福安房地产公司在银行办理贷款260至300万元；若张国经不能履行协议第四条的义务，福安房地产公司有权终止合同。从上述约定来看，张国经负有两项协助义务，其中的协助福安房地产公司在临湘市劳动局办进鼎元小区农民工工资保证金为10万元，该项事务已经完成，双方对此无异议。另一事项即张国经负责协助福安房地产公司使用鼎元小区土地使用证等相关证件在银行办理贷款260至300万元，该事项未完成无异议。从相关证据证实，张国经当时与临湘市源潭信用社及临湘市信用联社联系后，因土地抵押贷款的相关证件不齐而没有办理。根据协议约定，张国经负责的是协助福安房地产公司使用鼎元小区土地使用证等相关证件在银行办理贷款。因贷款的主体为福安房地产公司，张国经应履行的是协助办理义务，而不是由张国经独立完成该事项，而以土地抵押贷款能否办理完成的关键是贷款方的相关证件是否齐全，手续是否完备，条件是否具备，而不是取决于张国经是否尽好了协助义务，甚至于贷款方的态度是否积极，配合是否密切，也影响到该项事项的完成，故贷款的主要义务人为福安房地产公司。在履约过程中，福安房地产公司并无证据证实张国经没有尽到贷款协助义务，且在协议对办好贷款期限并无约定的情况下，不能将贷款事项没有完成的后果全部归责于张国经。故本案不能确认张国经违反了协议的第四条的约定，福安房地产公司要求解除与张国经所签协议的条件并未成就，其请求不能得到支持。
从2012年7月25日发生的张国经以断电、堵路的方式要求购买福安房地产公司售楼部的情况来看，张国经未按约交付后三批款项的原因是双方发生争议后，福安房地产公司不同意收款所致，故亦不能以此认定张国经未按期付款而违约。
至于福安房地产公司提出的要求张国经归还4万元经费的问题，因双方协议中对此款的承担及相关义务并无约定，其于本案解除合同之诉非同一法律关系，本案不作处理，福安房地产公司可另行主张权利。
综上所述，福安房地产公司要求解除与张国经所签订《房屋预订协议》的条件并未成就，其请求不能得到支持。张国经的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审判决认为张国经在本案中违反了协议约定，并由此确认福安房地产公司要求解除与张国经所签协议条件已成就的认定错误，处理不妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销临湘市人民法院（2013）临民初字第401号民事判决；
二、驳回临湘市福安房地产开发有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1800元，合计3600元，由临湘市福安房地产开发有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 王德华
审判员 许 进
二〇一四年八月十八日
书记员 颜 静