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浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第1028号
上诉人（原审被告）孙某某。
委托代理人（特别授权）张甲。
被上诉人（原审原告）某县盛强投资有限公司（以下简称某县盛强投资有限公司），住所地绍兴县柯岩街道独山村平安畈。
委托代理人（特别授权）张乙。
上诉人孙某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月27日立案受理后依法组成合议庭，并于2013年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人孙某某的委托代理人张甲、被上诉人的委托代理人张乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年1月29日，被告意欲向原告购买独山仓储用房向原告预交200万元。同年5月20日，被告经与原告协商一致后，向原告提交1份《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》，载明：鉴于本人经营需要，意欲购买贵公司开发的盛甲独山仓储用房，为确保购买权，申请保留盛强独山仓储用房4幢1-3层104-105-106号（现为柯岩街道独山村4幢104-304室、105-305室、106-306室）的优先购买权。申请事项：1、为保证日后享有该房的购买权，本人自愿在提交申请时一次性交付诚意金200万元，在签订正式合同时抵充房款。2、无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。3、本申请书只适用本人，未经贵司同意，本人无权将本申请书转让给他人；同时，也请贵司保证不擅自取消本人的购买资格。4、自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效------。同日，原告出具1份《盛甲独山仓储某某金某某确认单》予以确认，确认单载明：本交款单为客户孙某某要求保留盛甲独山仓储用房4幢1-3层104-105-106号之诚意金某某凭据，该房建筑面积1548.34m2，单价104-6，288元／m2、105-7，088元／m2、106-6，088元／m2，总价9，717，549.92元。客户在签订正式合同时可享受9.5折优惠（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2007年11月14日、2009年1月5日，被告分别向原告交纳50万元、30万元，原告各出具1份《盛甲独山仓储某某金某某确认单》予以确认，确认单载明：本交款单为客户孙某某要求保留盛甲独山仓储用房4幢1-3层04-05-06号之诚意金某某凭据，（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2009年1月，被告又向原告交纳了20万元。被告于2008年起使用房屋至今。2009年11月2日，原告办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为某县盛强投资有限公司，土地坐落柯岩街道独山村，地号3-56-0-48，地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17217平方米。2010年9月30日，原告办理了本案讼争房屋的所有权证，权证分别载明：房屋所有权人为某县盛强投资有限公司，房屋坐落柯岩街道独山村4幢104-304室，规划用途工业，建筑面积432.86平方米；房屋所有权人为某县盛强投资有限公司，房屋坐落柯岩街道独山村4幢105-305室，规划用途工业，建筑面积200.06平方米；房屋所有权人为某县盛强投资有限公司，房屋坐落柯岩街道独山村4幢106-306室，规划用途工业，建筑面积897.62平方米。2012年11月，原告代理人向被告发出律师函，载明：原告将房屋交付给被告后，虽催促被告签订正式的仓储房转让合同，但是双方乙没有签订，故函告被告如下：1、您所交纳的诚意金占某某总房价的31%，原则上采取退房退款的办法-----；2、为了能妥然处理，本律师要求您在十五个工作日内到某县盛强投资有限公司办公室面商。2012年12月3日，原告就土地性质问题征求被告意见，意见表中有三种意见：1、同意按工业用房办证的请签名；2、同意按商业用房办证的请签名；3、对上述二方案均不同意的请签名。但被告未在意见表中签字，至今也未与原告签订正式的书面房屋买卖合同。
原审判决认为，本案的主要争议焦点是：一、原、被告之间订立了预约合同还是房屋买卖合同？二、合同能否解除？对于第一个焦点问题，该院认为，申请书和确认单是房屋买卖双方在签署正式房屋买卖合同前所签订的文某，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其实质上是预约合同，约定的是当事人为将来订立正式合同即本合同而确定的意向。故根据申请书和确认单，原、被告之间订立了一种预约合同，该预约合同的内容由申请书和确认单共同组成，且该预约合同系双方当事人的真实意思表示，内容又未违反法律法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告辩称原、被告已形成了口头的正式房屋买卖合同，双方之间成立了房屋买卖合同关系；该院认为，被告的辨称理据不足，不予采纳，理由是：1、房屋买卖合同应当明确主要条款，但根据双方提交的证据和双方的陈述，本案双方之间的合同缺少房款的付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方甲、违约责任等主要内容，对于房屋的性质及房款总价的结算方式等主要合同内容双方也存有争议。2、除申请书和确认单外，双方明确约定尚需签订正式合同，而双方乙未签订正式合同。对于第二个焦点问题，该院认为，根据申请书第二项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”的内容来看，双方已约定了解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告经原告通知后，未与原告签订正式合同，应认定此情形符合约定的解除条件。故现原告要求解除预约合同，理由正当，该院予以支持。对于被告认为双方不存在约定解除合同的条款的辩称，该院认为，该申请书不属于格式条款，申请书的内容包括第二项内容属于双方约定的内容，故被告的这一辩称与法不符，不予采纳。对于被告认为原告现已丧失行使解除权的辩称，该院认为，被告的这一辩称也不能成立，不予采纳，理由是：1、原、被告没有明确约定解除权行使期限，被告也没有按《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，向原告催告在合理期限内行使该项权利；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案所涉的房屋不属于该解释中所涉的商品房；3、原告虽陈述2008年年底其曾口头通知被告签订正式合同，还于2011年10月和2012年11月用书面通知被告签订正式合同，但被告只认可了2012年11月的律师函；而对于2011年10月的通知，原告也未能提供充分的证据证明其已通知到被告，并告知被告签订正式合同及相应法律后果而被告未与原告签订正式合同；对于口头通知，一方面被告没有明确认可，另一方面根据原告的陈述，其所谓的口头通知的内容也是不明确的，且无法证明口头通知已经到达了被告，被告已经明确无误地知晓了通知的内容及法律后果；故解除权的产生即解除条件成就的时间并不是被告辩称的2008年。合同解除后，当事人根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状，故现原告要求被告退还房屋，并根据双方的约定由其退还被告交纳的300万元，理由正当，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、解除原告某县盛强投资有限公司与被告孙某某之间订立的预约合同；二、被告孙某某应将房屋所有权人为某县盛强投资有限公司位于绍兴县柯岩街道独山村4幢104-304室、105-305室、106-306室房屋（房产所有权证号为绍房权证柯岩字第066**号、第06690号、第066**号）腾空退还给原告某县盛强投资有限公司，由原告某县盛强投资有限公司退还给被告孙某某人民币300万元，房、款均限于判决生效后二十日内履行完毕。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告孙某某负担，限于判决生效后七日内向该院交纳。
上诉人孙某某上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人之间订立的是书面房屋买卖合同，而非预约合同。首先，我国《合同法》及司法解释中，从未有“预约合同”法律概念。其次，从《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》和《盛甲独山仓储某某金某某确认单》的内容看，双方确定了各自的身份、标的物的详细位置、标的物的单价及总价、付款方式等构成合同要件的主要内容，依据《合同法》的相关规定，双方买卖房屋的书面合同已经合法成立。第三，争讼房屋已于2008年下半年实际交付上诉人使用。第四，双方不签订正式的房屋买卖合同是因为当时对所涉土地系工业用地或商业用地尚不明确，还需进一步协商。但这并不能否定双方买卖合同关系已明确。二、《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》系格式合同。所有四十多户购买房屋的商户都有一份完全相同的申请书，应认定为格式合同。被上诉人对申请书第2项条款未尽明示及解释义务，应属无效。三、双方乙未能补签正式的书面房屋买卖合同，责任完全在于被上诉人。首先，被上诉人未能按当初的承诺办理商业用房的土地证及房产证致使整栋房屋只有一本大土地权证，而每个商户所购房屋不能办理独立的土地证。其次，被上诉人曾于2012年上半年将争讼房屋抵押给第三人，严重侵犯了上诉人及其他商户的合法权益，故而上诉人未按《确认单》支付剩余房款系行使不安抗辩权。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人某县盛强投资有限公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、本案双方之间签订的是预约合同，合同中对交易房屋有关事宜仅初步确认，对于房屋买卖的主要条款如房屋性质等未明确约定，因此原审法院认定预约合同成立，解除条件成就应当解除。二、《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》并非格式合同，系双方当事人真实意思表示，因此该《申请书》第2条规定是有效的。原审判决依据该条款解除双方的预约合同正确。三、本案不存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的情形，故上诉人主张行使不安抗辩权于法无据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人孙某某在二审中提供绍兴县国土资源局出具的档案查询资料一份，要求证明被上诉人在本案诉讼前已将案涉房、地抵押。基于此事实和《合同法》第六十八条，上诉人未支付剩余房款系行使不安抗辩权，故合同解除条件并不具备。被上诉人质证认为，对其真实性不持异议。但双方之间系预约合同关系，案涉房、地的抵押并不侵犯上诉人权利，故该证据不足以证明被上诉人存在《合同法》第六十八条所规定的情形。本院认证认为：上诉人提交的该份档案查询资料，被上诉人对其真实性予以认可，本院予以确认，对证据的证明效力将综合案件事实予以评判。
被上诉人某县盛强投资有限公司在二审中未提供新的证据。
本院经二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院归纳本案争议焦点有两点：一、上诉人、被上诉人之间签订的是预约合同还是房屋买卖合同？二、被上诉人是否可以主张解除合同？
第一个争议焦点，本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的内容一般包括如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。本案中，上诉人孙某某与被上诉人某县盛强投资有限公司于2007年5月20日签订《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》及《盛甲独山仓储某某金某某确认单》，该两份文某仅对标的物的位置、面积及价款进行了约定，对房款的支付期限、产权转移等房屋买卖合同应当具备的主要条款未作约定。而且《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》第5条约定，“自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效”及《盛甲独山仓储某某金某某确认单》也约定“客户在签订《正式合同》时可享受9.5折优惠”。由此可见，双方当事人在2007年5月20日签订上述两份文某时某某确届时将签订正式的房屋买卖合同，故而上诉人主张丙签订的《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》及《盛甲独山仓储某某金某某确认单》即为房屋买卖合同的上诉理由不能成立，原审法院认定双方当事人于2007年5月20日签订的上述两份文某系预约合同正确无误。
对于第二个争议焦点，本院认为，《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》和《盛甲独山仓储某某金某某确认单》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》第2项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无需另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”之约定，双方已合意达成解除合同的条件。现上诉人孙某某经被上诉人某县盛强投资有限公司通知后，仍未与被上诉人某县盛强投资有限公司签订正式合同，应认定解除条件已成就。故原审法院认定被上诉人某县盛强投资有限公司要求解除预约合同的理由成立，并无不当。上诉人孙某某上诉称《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》系格式合同应属无效的理由，本院审核认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而该份《盛甲独山仓储用房购买权确认申请书》文本虽由被上诉人某县盛强投资有限公司制作，但上诉人孙某某作为申请人，在该份《申请书》上填写自身详细信息后将该《申请书》提交给被上诉人，应认为其已对该《申请书》上的条款明确知晓并同意。故上诉人现提出该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。至于上诉人孙某某上诉所称2012年9月被上诉人已将涉案房、地办理了抵押，上诉人不与被上诉人签订正式合同系履行不安抗辩权的理由，本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。上诉人孙某某虽然在二审中提交了被上诉人某县盛强投资有限公司已将涉案房、地抵押的证据，但因双方当事人实际并未签订房屋买卖合同，对房屋权属过户登记时间并未进行过约定，上诉人并不能基于被上诉人2012年9月将房、地抵押的事实即认为被上诉人存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定情形。其次，即使如上诉人所称，被上诉人存在将涉案房、地抵押，被上诉人系基于不安抗辩权中止履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。本案中，上诉人认可接到被上诉人签订正式合同的通知是在2012年11月，而上诉人在接到该通知后并未通知被上诉人因存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定情形，上诉人依据不安抗辩权中止与被上诉人签订正式合同。至被上诉人于2013年1月起诉上诉人违约要求解除合同，原审法院审理终结前，上诉人未提起不安抗辩，其直到本院二审审理过程某某提出该项抗辩理由，显然与不安抗辩权行使的立法目的相违背，本院对上诉人的该项上诉意见不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本判决为终审判决。
本案二审案件受理费30800元，由上诉人孙金富负担。
审 判 长 丁林阳
代理审判员 冯娇雯
代理审判员 张亚彬
二〇一三年十一月六日
书 记 员 陆琪瑜