安阳市文峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）文民二初字第373号
原告安阳市文峰区新思路家教辅导站，住所地安阳市文峰区东工路**号。
负责人王雪丽，主任。
委托代理人刘振强，男，1977年1月4日出生，汉族。
委托代理人王红兵，河南同享律师事务所律师。
被告田凤荣，女，1945年3月21日出生，汉族。
被告田凤林，男，1963年9月15日出生，汉族。
被告田凤君，女，1958年5月16日出生，汉族。
原告安阳市文峰区新思路家教辅导站（以下简称新思路辅导站）诉被告田凤荣、田凤林、田凤君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告新思路辅导站的委托代理人刘振强、王红兵到庭参加了诉讼，被告田凤荣、被告田凤林、被告田凤君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新思路辅导站诉称，2013年3月15日，原告新思路辅导站与被告田凤林、田凤君、田凤荣签订了房屋租赁协议书，该协议书约定：“二、该房每年租金26000元，租金第一年原告一次付清……；四、……当租赁期满，被告应如数退还原告的押金。原告支付被告押金2000元；八、合同履行期间，因市政建设所租房屋需要拆迁，一切赔偿包括搬迁费、修缮和装修费用等，都归甲方所得，乙方不得提出异议。拆迁通知下达后，合同自行终止。被告把原告所交房子的余额退还原告……。”合同签订后，原告一次性付清一年的租金26000元，押金2000元。2013年7月，被告田凤荣通知原告涉案房屋要拆迁，让原告当月务必搬清，原告在7月底按被告的要求搬清。按合同约定被告应返还余下的房租15167元及押金2000元。原告多次要求三被告返还，三被告以种种理由拒不返还。请求法院判令被告田凤荣、田凤林、田凤君返还原告新思路辅导站房屋租赁费15167元和押金2000元，并由三被告承担本案的诉讼费用。
被告田凤荣经本院合法传唤未到庭应诉，但向本院提交了书面答辩意见。被告田凤荣辩证，被告未曾通知过原告在2013年7月务必搬清的事实。原、被告签订的房屋租赁协议中已约定，拆迁通知下达后合同履行终止。由于市政建设的需要，2013年9月15日被告搬清后，房屋就被拆除，租赁合同终止。
被告田凤林经本院合法传唤未到庭应诉，亦未答辩。
被告田凤君经本院合法传唤未到庭应诉，亦未答辩。
经审理查明，2013年3月15日，被告田凤荣、田凤林、田凤君作为出租方（甲方），原告新思路辅导站作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁协议，协议约定：“一、甲方（房屋产权所有人）将位于西营街14号南房屋租给乙方，房屋用途为办公室，租期2年，从2013年3月21日起至2015年3月21日止。二、该房每年租金26000元，租金第一年一次性付清，第二年开始每年交纳一次，提前10天交纳租金。如乙方拖欠房租，除如数交清应交房租外，每逾期一天罚滞纳金50元，甲方保留永久追诉权，如逾期五天乙方不交房租，甲方有权强制进房处置室内物品并更换承租人……。八、合同履行期间，因市政建设所租房屋需拆迁，一切赔偿包括搬迁费、修缮和装修费用等，都归甲方所得，乙方不得提出异议。拆迁通知下达后，合同自行终止。甲方把乙方所交房租的金额退还乙方，乙方应在五天之内搬清，并把房门钥匙交还甲方，此五天甲方免收房费……。”被告田凤林、田凤荣、田凤君在出租方一栏上签字，刘振强在承租方一栏签字，并盖有新思路辅导站的印章。同日，田凤荣向原告出具收据一份，内容为：“今收到，安阳市新思路教育租房款大写：贰万陆仟元整，时间：2013年3月21日至2014年3月21日，一年时间。西营街14号房东，收款人：田凤荣，2013年3月15日”。2013年3月16日，被告田凤荣向原告出具一份收据，内容为：“今收到，新思路教育租房押金：2000元，大写：贰仟元整。西营街14号房东收款人：田凤荣，2013年3月16日。”
另查明，2010年1月12日，三被告共同签订建房入股协议。协议约定，在被告居住的房屋南边和公厕空地建房，被告家中入股人员为三被告。该房屋于2009年5月动工，2009年12月31日竣工，建筑面积92平方米，总投资67500元。三被告的出资比例为田凤荣30000元，田凤林26500元，田凤君11000元，一元为一股，建房的收益与风险由三被告共同承担。2013年6月24日，文峰区住房和城乡建设环境保护局在安阳日报上刊登通知，内容为：“市委招待所地块改造工程位于彰德路与文峰大道交叉口东北角，北起原西营街小学北侧，东至库口街，西临彰德路，南至文峰大道，目前已经进入实施阶段。该地块定于2013年6月22日启动，准备时间4天，将于2013年6月26日开始验房并选房，请各被征收人相互转告，提前做好搬迁准备，以避免给您带来不必要的损失。2013年6月20日。”
庭审中，原告新思路辅导站认可其于2013年7月份搬清了租赁房屋。原告提交的与被告田凤荣、田凤君的录音通话记录中，均提到原告系2013年7月份搬离了租赁房屋。
以上事实，原告新思路辅导站提交的证据为：2013年3月15日的租赁协议及收据、2013年3月16日的收据、2013年6月24日的安阳日报、2013年11月5日及2013年11月6日的录音资料。被告田凤荣提交的证据为：建房入股协议、行政处罚决定书及收费票据、西营街14号南房屋的平面图，被告田凤林、田凤君未提交证据。上述证据，经当庭举证、认证，结合原告庭审陈述，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告新思路辅导站向本院提交的原告与三被告于2013年3月15日签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。被告田凤荣于2013年3月15日和2013年3月16日出具的两份收据，证明被告田凤荣收到原告交纳的从2013年3月21日至2014年3月21日的租房款26000元及押金2000元，可以认定原告与被告之间存在租赁房屋的事实，形成租赁关系。庭审中，原告新思路辅导站认可其于2013年7月搬离了租赁房屋。被告田凤荣辩称原告于2013年9月15日才搬清，但并未提交相关证据。在原、被告签订房屋租赁合同时，双方均已预见到租赁房屋将在租赁期限内予以拆迁，因此双方特别约定拆迁通知下达后，合同自行终止。文峰区住房和城乡建设环境保护局于2013年6月24日在安阳日报刊登通知，告知该地块于2013年6月22日启动，准备时间为4天，被征收人应提前做好搬迁准备。结合该通知的内容，原告主张双方的房屋租赁合同从2013年3月15日起计算至2013年8月15日共计5个月合情合理，本院予以认可。由于租赁的房屋被拆迁，致使原、被告签订的合同解除。合同解除后，原告未实际使用的房屋租金和房屋押金，三被告应予退还。原告主张三被告返还原告新思路辅导站房屋租赁费15167元和押金2000元的诉讼请求，证据充分，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告田凤荣、被告田凤林、被告田凤君于本判决生效后十日内返还原告安阳市文峰区新思路家教辅导站房屋租金人民币15167元；
二、限被告田凤荣、田凤林、田凤君于本判决生效后十日内返还原告安阳市文峰区新思路家教辅导站房屋押金人民币2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费230元，被告田凤荣、田凤林、田凤君共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 李 娟
审 判 员 郭 艳
审 判 员 韩凤明
二〇一四年五月二十日
代理书记员 郭佳伟