浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第636号
上诉人（原审被告，反诉原告）：叶有标。
委托代理人：叶良威、夏晨晨，浙江法校律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：顾斌。
委托代理人：钟海滨，浙江天鸿律师事务所律师。
委托代理人：马龙翔，浙江天鸿律师事务所实习律师。
上诉人叶有标与被上诉人顾斌房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年，嘉兴市南湖区新嘉街道经济服务发展中心（甲方）与顾斌（乙方）签订房屋租赁及食堂合作协议一份，约定甲方将坐落在嘉兴市东升东路1220号一层房屋，建筑面积420平方米，出租给乙方，房屋北侧院子和楼西侧的楼梯归甲方使用；租赁合同期限为2013年2月1日和2018年1月31日止共5年；甲方将新嘉商务楼1层的租赁面积420平方米以外的剩余部分，提供给乙方，只能用于开设食堂，时间与租赁时间同步。2013年2月5日，叶有标与顾斌签订房屋租赁协议一份，约定顾斌将新嘉商务楼房屋原正大门右边两间店面和楼梯通道（指的是面向东升路的南面楼梯），面积73平方米，出租给叶有标使用，全年租金12万元；签协议当天缴纳全年租金，第二年租金提前30天缴付，以此类推，二年后，第三人开始每年递增5%；承租期间顾斌应提供房屋有效的租赁证明；双方不得违反合同约定，如有违约则按协议规定，由违约方承担双倍由此造成的全部经济损失（包括委托代理诉讼的一切费用）。合同签订后叶有标支付了当年租金12万元。叶有标与嘉兴市南湖区新嘉街道经济服务发展中心签订租赁协议租有新嘉商务楼二楼、三楼部分店面，后用于开设豪情精品酒店，从顾斌处承租来的一楼店面主要用做酒店大堂。原审庭审中叶有标陈述与新嘉商务楼四楼租户有协议，通过支付四楼租户部分款项以便独立使用南侧楼梯。现叶有标至今未支付第二年租金。2014年4月18日，顾斌为本案纠纷委托浙江天鸿律师事务所律师代为诉讼，双方签订《委托代理协议书》。后顾斌支付律师费9700元。2014年5月7日，叶有标为本案纠纷委托浙江嘉丽律师事务所律师代为诉讼，双方签订《委托代理协议书》。后叶有标支付律师费7000元。
顾斌以叶有标未在协议约定的期限内支付租金，违背了双方合同的约定为由，诉至原审法院，请求判令：1、叶有标支付顾斌租金12万元；2、叶有标双倍支付顾斌律师代理费18400元；3、叶有标承担本案的全部诉讼费用。
原审中叶有标答辩称，顾斌与叶有标形成房屋租赁关系事实存在，但租赁物部分存在瑕疵，即顾斌无权将新嘉商务楼一楼楼梯通道出租，因该部分系商务楼公用部分，所以该部分租赁无效。由于顾斌无权出租楼梯通道给叶有标使用，多收取的租金4万元应当立即退还给叶有标，对此叶有标已依法提起反诉。因顾斌违约在先，顾斌无权将瑕疵租赁物出租给叶有标，所以违反了租赁有关规定，所以顾斌支付的律师代理费用应由顾斌自行承担。要求法院驳回顾斌其他不合理诉讼请求。
原审中叶有标反诉称，2013年2月5日，叶有标与顾斌签订房屋租赁协议一份，该协议约定“甲方愿将坐落在东升路1220号新嘉商务楼房屋原正大门右边两间店面和楼梯通道，面积合计73平方米，出租给乙方使用”，全年租金12万元。协议签订当天，叶有标即支付了第一年租金12万元。但事后叶有标得知，顾斌根本无权将坐落在东升路1220号新嘉商务楼房屋中的楼梯通道出租给叶有标，因为嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心出租给顾斌的新嘉商务楼一层420平方米中并不包括该楼层中的全部楼梯通道，即新嘉商务楼所设全部楼梯通道所占面积系该商务楼全体业主、承租户及客户共同部分，故顾斌根本无权将楼梯通道出租给叶有标。经双方之前的测算，楼梯通道占出租面积的三分之一，故顾斌出租给叶有标两间店面的年租金应当为8万元，多收取的4万元理应退还。故反诉要求：一、确认叶有标与顾斌2013年2月5日签订的房屋租赁协议中关于楼梯通道的租赁关系无效；二、顾斌退还租金4万元；三、顾斌承担双倍的律师代理费14000元；四、顾斌承担本案全部诉讼费用。
针对叶有标的反诉，顾斌答辩称，叶有标的反诉没有事实根据，顾斌与叶有标之间的租赁关系中顾斌并无任何违约行为，因此叶有标提出的各项诉讼请求都不符合法律规定，也没有事实依据。请求法庭驳回叶有标的反诉请求。
原审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于顾斌是否有权将南侧楼梯通道作为租赁物的部分转租给叶有标并收取租金。
按照顾斌与嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心签订的房屋租赁及食堂合作协议，后者将新嘉商务楼一层房屋中除北侧院子和楼西侧楼梯外均交由顾斌使用，其中420平方米支付租金，其他面积免租使用。该合同对于南面楼梯的使用没有作出单独约定，但根据合同内容理解，顾斌对于南侧楼梯拥有使用权。顾斌、叶有标之间的租赁协议中约定顾斌需要提供房屋有效的租赁证明，叶有标抗辩顾斌从未出示过房屋租赁及食堂合作协议，不符合合同约定及生活经验，且叶有标和嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心签订二、三楼的租赁合同也在同一天，故原审认定叶有标承租之时知道顾斌与嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心的租赁合同内容。在此情形下，顾斌、叶有标签订租赁协议并将南侧楼梯作为租赁物一部分，应视为双方真实意思的表达，叶有标认为其是在受欺骗的情形下签订合同与事实不符。
对于楼梯是否为公共通道，能否独立出租，原审认为不能一概而论，而应当依据房屋的产权状况、楼梯的数量、房屋使用人的情况等综合判断。本案中新嘉商务楼只有一个产权人，三名承租户（顾斌、叶有标及四楼使用人），除西面、南面楼梯外，另有一个消防楼梯。任何一名承租户是独占使用一户楼梯还是共同使用楼梯，依赖于与房东的约定，各承租户之间也可以通过协议约定由一方独占使用某一楼梯通道。本案中对于南面楼梯的使用，顾斌、叶有标与房东的租赁合同中均未明确约定。叶有标通过与顾斌及四楼承租户的协商，实际已经达到单独使用南侧楼梯通道的目的。经原审现场查看，叶有标在南面楼梯旁边自行安装了电梯，在面向东升路位置安装了新大门。进入南面楼梯需要从叶有标经营的宾馆大堂穿过，楼梯三楼通向四楼的位置已经隔断，叶有标独占使用南侧楼梯事实清楚。从双方租赁合同的目的来看，叶有标经营酒店，需要一定的隐私保护和安全保障，将楼梯纳入租赁范围显然符合叶有标的需要。根据目前查明的事实，顾斌已放弃对于南侧楼梯的使用权，房东、顾斌及其他承租户也均未干涉叶有标对南侧楼梯的使用。
综上，顾斌、叶有标约定将南侧楼梯通道作为租赁物的部分转租，是双方自由协商的结果，不违反法律规定，房屋租赁协议真实合法有效，双方均应按照合同约定诚信履行。合同签订后叶有标已实际占有租赁物，合同履行已一年有余，叶有标对于租赁物的使用并不存在任何障碍，叶有标未按照合同约定按期支付第二年租金，理应承担违约责任。顾斌要求叶有标支付租金并承担双倍的律师费，有合同约定为基础，也符合浙江省律师收费标准，原审予以支持。叶有标的反诉请求无事实和法律依据，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、叶有标于判决生效之日起七日内支付顾斌2014年2月5日至2015年2月4日的一年房屋租金12万元；二、叶有标双倍赔偿顾斌实现债权的律师费用18400元；三、驳回叶有标的全部诉讼请求；本诉案件受理费减半收取3380元，由叶有标负担；反诉案件受理费减半收取2797元，由叶有标负担，均于判决生效之日起七日内缴纳。
判决宣告后，叶有标不服，向本院提出上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审忽视了本案争议焦点。原审认定争议焦点在于顾斌是否有权将南侧楼梯作为租赁物的部分转租给叶有标并收取租金。对此，叶有标在原审中答辩认为南侧楼梯楼道作为公共区域，顾斌无权将其作为租赁物进行出租并收取租金。无论是依据顾斌与房屋所有权人签订的合同还是依据房屋使用的具体情况，楼梯楼道作为一个建筑物中连接上下层的结构，其必然在一楼占有一定的面积，该占有的面积不应成为任何租户尤其是一楼租户独占使用的建筑面积。即使是房屋所有权人，也无权将该部分作为租赁标的物出租给一楼租户而排除一楼以上租户使用的权利。故对于原审归纳的争议焦点可以得出结论为顾斌无权将南侧楼梯出租。原审忽视了针对该争议焦点得出的结论转而论证叶有标对该楼梯是否享有使用权。二、原审认定该楼梯是叶有标独家使用，与事实不符。实际上，从建筑物外有门可直接到达该楼梯通道，并非原审认定的“必须经过叶有标酒店大堂”。三、原审忽视了楼梯通道属于公共区域的特殊性质，混淆了对公共区域“拥有使用权”与“拥有出租权”的概念。叶有标对于顾斌因承租了建筑物一楼而对南侧楼梯通道拥有使用权这一事实并无异议，但认为拥有使用权并不等于拥有出租该楼梯通道的权利。承租该建筑物的租户对该楼梯通道拥有平等的使用权，且叶有标也从未排除顾斌使用该楼梯通道的权利，顾斌之所以不经常使用诉争的楼梯通道，并非因其与叶有标达成协议而无权使用，只是因顾斌租赁标的位于一楼，其客观上不需要使用楼梯通道。原审仅依据使用习惯形成的叶有标使用楼梯频率高、顾斌使用楼梯频率低的情形就认定顾斌已放弃对南侧楼梯的使用权，并据此得出将楼梯纳入租赁范围显然符合叶有标的需要及叶有标通过与顾斌及四楼承租户的协商实际已到达单独使用南侧楼梯通道的目的的错误结论。原审仅因顾斌拥有使用权即认定其有权将该楼梯通道作为租赁物出租，这种做法忽略了除顾斌之外，叶有标也拥有对该楼梯通道的使用权，且该使用权不需从顾斌处以租赁的方式取得。综上，请求撤销原判，改判免除叶有标应支付给顾斌第二年租金12万元中的4万元。
顾斌在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回叶有标的上诉请求，同时顾斌请求叶有标承担顾斌因本案聘请律师产生的二审代理费9200元。
二审中，顾斌向本院提交了其委托天鸿律师事务所律师的委托代理协议书及代理费发票一份，证明顾斌因本案产生的二审代理费为4600元，应由叶有标双倍支付。
叶有标经质证后认为，对该份证据本身没有异议，但不同意在二审程序中支付顾斌代理费。
本院认证意见：该份证据形式合法，叶有标对证据本身也没有异议，本院对证据本身予以认定。
叶有标在二审中未提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：叶有标认为顾斌无权出租南侧楼梯通道，故应按面积免除楼梯通道的相应租金。但从租赁协议的约定看，该楼梯通道和两个门面系作为一个整体标的物出租，双方明确约定的12万元年租金也是基于楼梯通道和两个门面这一整体租赁标的物所设定的，无法区分楼梯通道在租赁标的物中所占面积及具体的租赁费用。而且作为承租人，叶有标在签订合同时基于一般认知就应当知道该楼梯通道属公共区域，在此情形下其与顾斌约定12万元的年租金，应当认定为叶有标的真实意思表示，并不存在误解。且现实情况是，顾斌通过与叶有标签订协议实际已排除了自己对该部分公共区域的使用权，同时叶有标通过与四楼承租户协商已排除了四楼承租户对该楼梯通道的使用，故该楼梯通道虽为公共区域，但实际叶有标已达到单独使用的目的。由此表明，该楼梯通道也具有一定的财产性权利，顾斌通过让渡该财产性权利收取相应费用，亦属合理。另外，从合同履行情况看，叶有标已租赁使用涉案租赁物一年有余，且已经支付了第一年租金12万元，如果其认为楼梯通道不应作为租赁物出租造成其重大误解的话，其早已应当行使撤销权，但其在原审中并没有提出撤销合同的请求。综上，原审驳回叶有标的反诉请求，并无不当。关于顾斌提出的二审代理费的问题，因不涉及到上诉请求范围，故不属于二审审查范围。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果适当，应当予以维持。叶有标的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3643元，由上诉人叶有标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十月十四日
书 记 员 郑 茜