广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3017号
上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市顺德区盈建物业管理有限公司，住所地。
法定代表人钱荣华，董事长。
委托代理人谢飞军。
委托代理人张肇婧。
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市顺德区凯扬酒店管理有限公司，住所地。
法定代表人许仕杰，总经理。
委托代理人叶青。
委托代理人陈洁婉。
被上诉人（原审被告）余军峰，女，1977年6月17日出生，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审被告）陈刚，男，1965年7月16日出生，住广东省珠海市香洲区。
两被上诉人的共同委托代理人叶青。
两被上诉人的共同委托代理人陈洁婉。
被上诉人（原审被告）郑向敏，男，1954年3月24日出生，住福建省泉州市丰泽区。
上诉人佛山市顺德区盈建物业管理有限公司（以下简称盈建公司）、佛山市顺德区凯扬酒店管理有限公司（以下简称凯扬酒店）因与被上诉人余军峰、陈刚，原审被告郑向敏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法民一初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第八十八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席作出如下判决：一、凯扬酒店应于判决发生法律效力之日起十日内向盈建公司支付租金及管理费942704.56元及滞纳金（滞纳金计算方式：自起诉之日即2013年12月25日起以942704.56元为本金按银行同类贷款利率标准计算至实际清偿之日止）；二、郑向敏、余军峰、陈刚对上述第一项确定的债务对盈建公司承担连带清偿责任；三、驳回盈建公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉凯扬酒店的诉讼请求。如凯扬酒店未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费47235.38元，反诉受理费20258.42元，合共67493.8元，由盈建公司负担37235.38元，凯扬酒店、郑向敏、余军峰、陈刚负担30258.42元。
上诉人盈建公司、凯扬酒店均不服上述判决，向本院提起上诉。上诉人盈建公司上诉称：一、原审法院以“原告作为物业的管理人、出租人，理应知晓广州市＊里程企业有限公司（以下简称＊公司）所收到的《建设工程消防设计违法通知书》中关于建筑物消防缺陷的事实，原告未如实向被告告知涉案房屋在消防方面存在固有缺陷，是导致被告消防设计方案验收不合格的重要原因之一”，判令盈建公司承担50％的责任，没有事实和法律依据。具体如下：
（一）没有证据证明盈建公司在签订合同前已经收到并知晓佛山市顺德区公安消防大队向＊公司发出的《建设工程消防设计违法通知书》；
（二）盈建公司不存在刻意隐瞒情况。2011年5月24日，盈建公司在《出租事宜会议备忘录》中已经明确告知凯扬酒店涉案房屋“按现状交付使用”、消防验收为95-16顺德市公安消防大队的消防工程验收登记表及相关的调试报告，且凯扬酒店也明确其了解目前的建筑安全规范及相关的消防验收标准并充分考虑到各种不可预测的因素。至于对建筑物有何新的消防标准，凯扬酒店作为经营者，自己也有义务知悉承租当时最新的消防标准。法律法规的内容是公开的，盈建公司根本不存在隐瞒的问题。
（三）原审法院认为盈建公司提供的租赁物不符合凯扬酒店经营酒店的用途，与事实不符，属于认定事实错误。盈建公司自开业以来一直在涉案房屋中经营酒店行业，涉案房屋也通过了当时的消防验收，故盈建公司提供给凯扬酒店的房屋当然符合开办酒店的用途。
（四）凯扬酒店迟延开业18个月完全系由其自身过错导致。凯扬酒店除了适用错误的消防验收法律标准外，还消极履行消防设计方案备案义务、以及对消防违法设计方案整改不及时，是凯扬酒店自身过错导致酒店迟延开业18个月，具体如下：1.凯扬酒店迟延9个月才履行消防设计方案备案义务，从而导致酒店迟延开业。原审查明，凯扬酒店对涉案房屋进行装修施工的时间为2011年6月27日，而根据《建设工程消防监督管理规定》第24条“建设单位应在取得施工许可之日起七日内，进行消防设计备案”的规定，其最迟应于2011年7月4日前将消防设计方案报主管部门备案，但凯扬酒店至2012年4月才履行备案义务，已拖延了9个月。2.凯扬酒店未及时整改不合格的消防设计方案，也是酒店迟延开业的原因之一。2012年4月9日，凯扬酒店已经收取了顺公消设查（2012）第0003号《建设工程消防设计违法通知书》，但其直至2013年1月左右才将新的消防设计方案向消防主管部门申请复查，拖延了9个月。3.消防工期对酒店正常开业没有任何不利影响。根据凯扬酒店提交的其与佛山市顺德区＊消防工程有限公司签订的合同书显示，消防工程施工工期仅为l个月，而盈建公司提供给凯扬酒店的三个月免租期已足够让凯扬酒店完成装修以及消防施工，故凯扬酒店对其因自身原因导致酒店迟延开业l8个月承担责任。
二、本案的滞纳金凯扬酒店应如何承担的问题。原审法院以“涉案房屋因消防违法尚不能确定最终是否能正常使用的情况下，被告有权暂停支付租金及相关费用”为由，判令凯扬酒店从起诉之日起按银行同类贷款利率标准计算错误。双方在租赁合同中明确约定了滞纳金的计算标准，该约定是双方当事人的真实意思表示，即使该计算标准过高，也应当按照银行同期贷款利率四倍计算，原审法院的上述判决没有事实和法律依据。
三、原审法院对诉讼费的分担没有依据。因凯扬酒店的原审反诉被驳回，故因反诉产生的受理费20258.42元应由凯扬酒店全额负担，而不应当将本诉受理费和反诉受理费合并累加计算后由盈建公司和凯扬酒店共同分摊。
综上，盈建公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第三项；2.改判凯扬酒店立即向盈建公司清偿租金及管理费1885409.12元及相应的滞纳金（4-8楼及大堂的租金及管理费的滞纳金从迟延之日起，以实欠金额按中国银行同期贷款利率四倍计算至法院生效判决确定的付款之日止；员工宿舍租金滞纳金按拖欠日乘以月租金的5％计算）；3.改判郑向敏、余军峰、陈刚对上述债务承担连带赔偿责任；4.本案一、二审所有诉讼费用由凯扬酒店承担。
凯扬酒店对盈建公司的上诉答辩称：一、盈建公司向凯扬酒店提供的建筑物存在固有缺陷，违反了法定的义务及合同的义务。二、涉案的建筑物消防验收是整体综合的验收，按照消防法实施细则第8条规定，产权单位应当提供符合消防安全的建筑物，并对消防设施等履行消防安全职责。而凯扬酒店作为承租方只在使用、管理范围内履行消防安全职责。具体到本案，盈建公司出租的是整栋建筑物，应该对该建筑物的消防设施设备及消防责任承担整体、全部的法定职责。凯扬酒店使用的只是四至八层的建筑物，凯扬酒店已经对使用范围内的消防设施，尽到法定和合同义务。三、关于消防设计备案问题。消防设计是否备案与消防验收不合格没有必然因果关系，理由如下：2011年6月凯扬酒店进行施工时，发现2011年4月公安机关已经对该建筑物的产权人及盈建公司发出《建设工程消防设计违法通知书》，获知该建筑物存在固有缺陷，没有通过消防验收。此时，凯扬酒店告知盈建公司应按要求整改，但盈建公司一直拖延，所以直到2013年初整改才完成，拖延时间是盈建公司造成的，过错在盈建公司。假如当时凯扬酒店在建筑物固有的缺陷存在的情况下强行报批备案也不可能获得通过，所以在消防设计备案问题上凯扬酒店没有过错。
余军峰、陈刚对盈建公司的上诉答辩称：与凯扬酒店的答辩意见一致。
原审被告郑向敏对盈建公司的上诉未发表答辩意见。
凯扬酒店上诉称：原审判决认定事实不清，责任划分不当，判决结果不公，应予撤销。理由如下：
一、原审判决第26页认定“对于因消防设计方案验收不合格导致被告不能正常使用涉案房屋，迟延开业，原、被告各有责任，结合本案具体情况，以双方各承担50％的责任为宜”。原审判决的认定和责任划分明显不当。（一）从盈建公司行为的主观恶意及过错程度分析。盈建公司未如实告知涉案房屋在消防方面存在的固有缺陷的行为，主观上存在隐瞒的故意，盈建公司的行为存在重大过错。涉案合同签订之前，佛山市顺德区公安消防大队向盈建大厦二层的＊公司发出《建设工程消防设计违法通知书》，明确指出建筑物消防违法情形：整栋建筑物与周边建筑防火间距不足，没有环形消防通道，封闭楼梯间不能自然排烟未按防烟楼梯间设置。（二）从因果关系分析。涉案建筑物整体固有缺陷是：整栋建筑物与周边建筑防火间距不足，没有环形消防通道，整栋建筑物封闭楼梯间不能自然排烟未按防烟楼梯间设置，未设置机械加压送风的防烟设施，这是导致消防验收不合格的最重要原因。凯扬酒店承租范围是大堂及四至八楼，仅是建筑物的局部范围，故凯扬酒店设计的任何方案都不可能解决以上问题。凯扬酒店适用《建筑设计防火规划》是依据建筑物现状设计的，是辅助性和动态，易纠正变更的。即使凯扬酒店消防设计依据正确，由于涉案房屋的固有缺陷，消防设计方案也会产生验收不合格的后果，所以相比较而言，盈建公司的过错行为（原因）是消防验收不合格（结果）的最重要、最直接的因素。（三）在消防整改过程中，涉案建筑物的主要整改如强排烟系统、通风口、走火通道都是盈建公司出资进行的。
二、原审判决对反诉部分的事实认定及判决结果违反公平原则，应予纠正。理由是：凯扬酒店要求相关赔偿的诉讼请求有法律依据、合同依据、事实依据：（一）法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，盈建公司作为出租人，涉案房屋存在固有缺陷，并故意隐瞒该缺陷，造成消防设计验收不合格，并导致酒店延误开业18个月，在延误期间，出租物不符合约定用途，凯扬酒店不能实现经营酒店的合同目的，盈建公司的行为没有履行法律规定的义务，是违约行为。（二）合同依据：《房屋租赁合同》第六条约定：“甲方（盈建公司）保证房屋的土地使用权来源、土地用途、房屋产权和房屋用途（性质）等问题不影响乙方租赁该房屋用于酒店经营”。第7-5条约定：“除本协议另有特别约定外，甲方违约造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方除须退还乙方已经预付的租金等一切款项和补偿乙方的装修损失外，还应赔偿损失”。（三）事实依据：凯扬酒店在原审中提供了酒店筹备开业的一系列证据：包括《购销合同》、《装修合同》、《消防安装合同》、《特许经营合同》及支出凭证等，用于证明凯扬酒店的实际损失，该损失还未包括经营期间的预期收入损失部分，以上损失是客观存在的，足以证明凯扬酒店原审诉讼请求的主张。（四）虽然涉案合同仍在继续履行，但凯扬酒店原审主张的赔偿请求是以酒店实际延误开业的期间18个月为基数，按照凯扬酒店的实际投入，并依据双方合同约定租赁期限实际折算的损失，合法、合理、有据，应予支持。（五）在盈建公司存在重大过错的事实基础上，凯扬酒店在酒店延误期间的租金损失，原审判决予以支持，凯扬酒店在延误开业期间的实际投入损失却不予支持，明显不公平。
三、原审判决第26页称“在涉案房屋因消防违法尚不能确定最终是否能正常使用的情况下，被告有权行使同时履行抗辩权，暂停支付租金及相关费用”，但判决结果却是凯扬酒店需承担该期间的租金及管理费的50％，而且凯扬酒店在2011年9月21日至2012年1月20日支付的租金及管理费533092.32元不予支持，不符合逻辑和常理的，是错误的判决。
综上，凯扬酒店上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回盈建公司的诉讼请求；3.支持凯扬酒店的反诉诉讼请求；4.由盈建公司承担本案一、二审诉讼费用。
盈建公司对凯扬酒店的上诉答辩称：一、凯扬酒店提出，涉案建筑物的主要整改系盈建公司出资的，故应认定盈建公司存在过错这一观点，依法无法成立。《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”双方签订的《房屋租赁合同》第4-1条约定，租赁期间，对于非因凯扬酒店原因导致的附属设施故障时，由盈建公司负责修复，修复的期限为30天，逾期不维修的，由凯扬酒店代为维修，经双方确认的费用，由盈建公司承担。故，在合同履行期间，盈建公司出资整改公共消防设施行为，属依据法律规定以及双方约定履行义务，并不因此推定盈建公司此前的交付行为构成违约。认定盈建公司在履行房屋交付义务时是否构成违约行为，应以双方约定的交付标准作为判断事实的依据。《出租事宜会议备忘录》、《房屋租赁合同》及其附件等一系列法律文书，是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。其中关于房屋交付的消防标准约定明确具体，理应作为判断答辩人在本案中是否存在违约行为的依据。而《建设工程消防设计违法通知书》的内容，系消防主管部门根据现行相关法律法规，针对凯扬酒店就涉案房屋重新装修、设立新的经营主体后，对经营场所作出的消防设计要求，并非对合同双方关于房屋交付条件的变更，不应作为涉案房屋的消防交付标准。双方事后未就涉案房屋消防交付标准进行变更，其交付条件仍应以《出租事宜会议备忘录》、《房屋租赁合同》及其附件约定为准。盈建公司交付的房屋完全符合双方在上述文件约定的标准，此后相当长的时间内凯扬酒店对上述交付行为，也没有提出异议。可以认定，盈建公司交付房屋时，其消防标准符合双方约定，不构成违约。凯扬酒店以盈建公司违反《房屋租赁合同》第1-4条的义务为由，完全错误。该合同条款约定的是涉案房屋应符合酒店住宿经营这一特定用途，而并非对消防设施的具体约定，与本案的争议焦点没有关联性。
二、凯扬酒店上诉认为盈建公司未履行如实告知义务，因而需承担赔偿损失的违约责任。《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据上述法律规定，当事人一方因违反附随义务而需承担赔偿责任的构成要件包括：须有损害事实；须有违反附随义务的行为；附随义务的违反与损害之间存在因果关系；违约一方须存在故意或过失。结合原审查明的事实，盈建公司的上诉请求，完全不符合上述构成要件。
（一）关于损害的事实。首先，凯扬酒店关于损失事实的描述，仅系其一面之词，并无其他证据予以证实，损失是否实际存在无法确定。《房屋租赁合同》签订的时间为2011年5月24日，至其实际开业前后相隔2年。这2年时间中准备开业的时间长短，具体延误的时间凯扬酒店均没有进一步证明。凯扬酒店陈述应于2011年9月正常开业，但其正式取得营业执照的时间为2012年9月，实际开业时间为2013年3月，2011年9月凯扬酒店连营业执照都没有领取，主体尚不存在，不具备对外营业的条件，何来营业损失。如果是因为盈建公司隐瞒了涉案房屋公共消防的固有瑕疵，而导致凯扬酒店消防设计违法，从而拒付租金。理应是凯扬酒店收《建设工程消防设计违法通知书》在先，拒付租金以及其他费用在后。但事实上，凯扬酒店收到通知书的时间为2012年4月9日，而拖欠租金的开始时间为2012年1月份，拒付租金的时间比收到通知书时间早约3个月，故凯扬酒店的该辩解根本不符合逻辑，明显不能成立。凯扬酒店虽然提供了大量书证，意图证明其装修成本，但其真实性、关联性、合法性均无法确认，且原审中凯扬酒店明确表示放弃对于损失的评估，导致其关于具体损失无法查清。基于凯扬酒店对损失形成过程陈述不合逻辑，前后矛盾。其损失是否客观存在，以及具体损失金额均无法确定。
（二）关于凯扬酒店是否存在违反附随义务的行为。凯扬酒店认为出租房屋存在消防方面的“固有缺陷”，原因是消防主管部门曾向＊公司发出了一份《建设工程消防设计违法通知书》，其内容涉及整改公共消防设施，且盈建公司有意向凯扬酒店隐瞒了事实真相。但凯扬酒店这一推定，与事实不符。理由是：所谓固有缺陷，顾名思义是指建筑物在建成之时，就已经客观存在，与消防安全标准不符的情形。涉案房屋已于1995年7月3日通过《消防工程验收登记》，并取得房地产权证书。且该房屋至2011年5月24日出租给凯扬酒店之日为止，一直用于酒店住宿用途，足以证明涉案房产在交付给盈建公司之前，完全达到消防安全标准，并符合住宿用途，不存在所谓的“固有缺陷”。涉案房产在交付给凯扬酒店之后，消防设计国家安全标准由GB50166-92改为《高层民用建筑设计防火规划》GB50045-95。消防主管部门依据新的国家安全标准，就新的消防设计方案提出与此前不同的要求，应属必然。消防设计方案中关于公共消防设施新的要求，与建筑物本身虽有一定的关联性，其调整的主要原因是经营主体发生变化，涉案房屋重新装修，在开业前需要重新进行消防设计备案检查所致，而非建筑物的“固有缺陷”。
（三）附随义务的违反，与凯扬酒店的损害之间，是否存在因果关系。《建设工程消防设计违法通知书》中涉及公共消防设施的内容并非隐性的，不能及时发现的。消防设计专业部门在进行消防方案设计时，完全可以依靠自身的专业知识，通过现场勘验，合理规范设计，及时解决消防问题，不可能导致消防验收过分迟延的后果。营业执照的发放，系凯扬酒店能否正常开业的必要条件，凯扬酒店领取营业执照的时间为2012年9月10日，可以确定凯扬酒店开业准备工作至2012年9月9日才完成。涉案的《建设工程消防设计违法通知书》收取的时间为2012年4月9日。从凯扬酒店收到通知书，至其领取营业执照为止，时间长达153天（5个月），原审查明消防设施需要整改工程期限仅为38天。根据《建设工程消防监督管理规定》，消防设计备案、施工应同步进行，故消防设施的整改工程完全可以在领取营业执照之前完成，根本不会延误开业。凯扬酒店怠于履行设计方案的整改义务，直到2013年1月2日才开始整改，才会导致所谓延期开业的不利后果。
（四）盈建公司主观上是否存在故意或过失。盈建公司对先前消防主管部门发给＊公司《建设工程消防设计违法通知书》的内容并不知晓，盈建公司无收到该通知，故不存在隐瞒的主观故意。另一方面，盈建公司就案涉房屋消防设施现状，以及重新装修消防设计备案审批可能遇到的新情况，已对凯扬酒店履行了如实告知义务，不存在过失。双方在备忘录中对房屋按现状交付及消防验收的情况等的约定与《建设工程消防设计违法通知书》的内容高度一致，仅为形式不同，足以证明盈建公司就消防事宜已经充分履行了说明、告知的义务，没有过失行为。
综上所述，凯扬酒店所提上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法判决驳回其全部上诉请求，并支持盈建公司的诉讼请求。
余军峰、陈刚对凯扬酒店的上诉没有答辩意见要发表。
郑向敏对凯扬酒店的上诉没有发表答辩意见。
凯扬酒店在二审期间向本院提交以下证据：
1.照片3张，拟证明涉案建筑物一至三层送风设备及通风口已经按照通知的要求整改合格。
2.在广东省地方税务局网打印的发票信息2页，拟证明盈建公司为整改涉案建筑物的消防缺陷，支付了相应工程款。
盈建公司对上述证据质证认为：对证据1的真实性没有异议，但认为证据1只能证明盈建公司履行了合同约定的维修义务，不能证明交付的建筑物不符合双方约定。对证据2的真实性有异议，但认可盈建公司依据凯扬酒店的通知，按双方的约定对建筑物的附属设施进行修复维护，出资对公共消防系统进行了整改，这不代表建筑物存在固有缺陷。
余军峰、陈刚对上述证据的质证意见与凯扬酒店的举证意见一致。
郑向敏对上述证据没有发表质证意见。
本院对上述证据审核如下：证据1各当事人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据2盈建公司虽对真实性有异议，但确认对涉案建筑物进行了相关的整改工程，且盈建公司未提供其他证据予以反驳，本院对上述证据的证明内容予以采信。
盈建公司、余军峰、陈刚、郑向敏在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，盈建公司于2013年1月曾委托佛山市顺德区＊消防工程有限公司对涉案建筑物进行消防工程整改并支付相关的款项。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方二审期间的争议焦点是盈建公司、凯扬酒店在履行《房屋租赁合同》过程中是否存在过错。
盈建公司与广州＊酒店管理有限公司（以下简称＊公司）签订涉案《房屋租赁合同》前，佛山市顺德区公安消防大队曾向涉案租赁物所在大厦的租户＊公司发出过《建设工程消防设计违法通知书》，通知书第二、三条指出工程所在建筑与相邻高层建筑防火间距不足，未采用防火墙分隔，高层建筑周围未设置环形消防车道，也未沿高层建筑的两个长边设置消防车道，不符合《高层民用建筑设计防火规划》的规定，要求＊公司停止施工，整改后申请复查，未经复查合格，不得施工。该通知发出的相对人虽为＊公司，但由于涉及非＊公司承租范围的消防整改，＊公司不可能不将此情况告知租赁物的出租人及管理人盈建公司。另，盈建公司与＊公司的会议备忘载明“甲方已明确告知乙方，本出租物业的消防验收为95－16顺德市公安消防大队的消防工程验收登记表及相关的调试报告，同时乙方已清楚了解目前的建筑安全规范以及相关消防验收标准，……”，以上两点，反映出盈建公司在涉案合同签订时清楚知悉涉案租赁物所在的大厦整体状况与现有的消防设计标准不符。从涉案合同未明确约定租赁物所在大厦消防整改义务及时间，表明＊公司签订合同时并不清楚租赁物所在大厦消防方面的缺陷。由此可见，＊公司的消防设计方案验收不合格重要原因在于盈建公司未履行如实告知义务，致使＊公司及此后的权利义务承受人凯扬公司未能正常使用涉案租赁物并按时开业，盈建公司一方存在过错。
凯扬酒店作为承租人，应根据现有消防验收标准制作消防设计方案，其错误适用《建筑设计防火规划》的规定制作消防设计方案，是其消防设计方案验收不合格的原因之一。2012年4月9日消防部门发出《建筑工程消防设计违法通知书》后，凯扬酒店直到2013年1月才对通知的内容进行整改，时间间隔超过8个月。凯扬酒店虽辩称是由于盈建公司的原因导致整改的工期拖延，但未能举证证明其与盈建公司之间的协商过程，即使盈建公司故意拖延工期，凯扬酒店也可通过先出资整改再要求盈建公司承担责任的做法尽快完成整改方案。上述情况表明，凯扬酒店自身对于迟延开业同样存在过错。
原审法院结合合同履行的情况、双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，对于盈建公司诉请涉案租赁物的租金、管理费、滞纳金酌定双方承担的比例及计算方法相对合理，本院予以维持。盈建公司上诉所述，理据不足，本院不予采纳。合同签订后，凯扬酒店已实际占有使用租赁物，至今仍在经营，而且，在消防部门未发出违法通知书前，凯扬酒店已拖欠租金和管理费，凯扬酒店上诉所称的各项赔偿费用，实为其履行合同中的合理支出，故原审法院不予支持其反诉请求并无不当，本院予以维持。
综上，盈建公司、凯扬酒店的上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62285.53元（佛山市顺德区盈建物业管理有限公司已预交21768.68元，佛山市顺德区凯扬酒店管理有限公司已预交47901.18元），由佛山市顺德区盈建物业管理有限公司负担21768.68元，佛山市顺德区凯扬酒店管理有限公司负担40516.85元。佛山市顺德区凯扬酒店管理有限公司多预交的案件受理费7384.33元，经其书面申请后，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一五年一月十二日
书 记 员 杨雅静