鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0624民初3643号
原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司
法定代表人王发奎，系公司总经理。
地址内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区那日松南路4-46号。
委托代理人乌力吉，鄂托克旗148指挥中心法律服务所法律工作者。
被告李小娥，公民身份号码×××，女，汉族。
委托代理人李安存，公民身份号码×××，男。
原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司与被告李小娥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司委托代理人乌力吉、被告李小娥及委托代理人李安存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2013年5月30日至2014年7月30日物业费1361元；2、依法追缴违约金1361元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告2010起接管前期物业进驻宏业万城小区进行物业服务管理，并于每个住户签订《业主管理规约》，约定物业管理服务费每平米收取0.75元。2013年宏业万城小区成立业主委员会，2013年5月28日，原告与宏业万城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定住宅每平米收取物业管理费0.75元。被告在鄂托克旗乌兰镇宏业万城小区14号楼3单元302室居住，房屋面积为129.76平米，现欠2013年5月30日至2014年7月30日的物业管理费1361元，应当在2014年7月30日之前给原告缴纳管理费，因被告在规定时间未缴纳物业管理费，2014年11月28日，通过政和园社区宏业万城小区业主委员会书面通知催缴，后经原告多次催要，但被告至今拒绝支付所欠物业管理费。
被告辩称，1、自2010年10月份后装修并入住小区并向精忠物业公司交纳了3468元，包括装修保证金2000元及垃圾清运费300元，装修完毕入住后多次向精忠物业索要保证金和垃圾清运费，精忠物业公司不予退还并无理由强行抵顶后续物业费。根据法律规定，物业公司并没有收取装修保证金的权利。即便收取，在业主装修行为结束后经物业服务企业检查后应全额退还。2、2013年5月28日宏业万城小区业主委员会与精忠物业公司签订的《物业管理服务合同》不符合法律规定，2013年的业主委员会选举不符合程序并未召开业主大会签订合同。根据《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动的规定。物业公司不是清洁公司，应当对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。现原告服务项目只有打扫卫生，而且打扫卫生也不能尽职。管理严重不到位，各种人员都可自由出入，小广告乱贴门上，车辆被损坏等。被告多次向原告投诉，均无答复且无任何改进。致使小区各种线路混乱、垃圾乱放等现象。原告却没有进行适当的维修维护。楼道及路面卫生脏乱差严重影响了小区环境及生活质量。有当时现状照片和全体业主作证，并报告给社区上级房管部门。3、精忠物业公司在服务期间属四级物业管理，依据物业管理条例，四级物业收费标准：0.35元/月每平方米（已包含税费），在四级收费标准中，除基础条件，公共秩序维护，管道保洁服务必须达到相应的标准外，对房屋管理设施维修养护，绿化养护管理也列出了相应的规定。物业服务管理需符合所有条件方能收取相关费用。在精忠物业公司管理期间以上服务项目均未达到符合规定。故原告提供的物业服务的收费标准应不超过0.35元/月/平米。原告要求的滞纳金不符合规定，滞纳金是行政管理机关对行政相对人的一种惩罚性规定，对于原告主张不适应。且原告与前期物业费、装修保证金、垃圾清运费并未结清。4、被告没有享受到物业公司对小区内公共设施监控、设备管网维护等服务。也没有收到物业催要物业费的通知。致使小区发生偷盗，砸汽车玻璃等。根据《民事诉讼法》的规定，物业管理纠纷的诉讼时效应当是两年。现已超出两年诉讼时效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。本解释第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。综上所述，精忠物业管理服务公司在宏业万城小区的管理是不称职的，没有尽到管理义务。是物业公司的失职所致违约在先。收费标准过高并霸王作风不予退还业主装修保证金并强行抵顶后续物业费。服务项目达不到相关要求。因此在2014年小区全体业主自发组织到社区、房管部门、政府反映精忠物业的不作为并在各上级部门协助下召开业主大会选举业主委员会解聘了精忠物业公司对小区的物业管理。根据鄂托克旗居住小区物业管理办法中第七章：物业管理服务收费，第二十二条，物业管理服务费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级，服务内容相适应的原则。以上事实理由证明答辩人并不欠精忠物业公司物业费，只是存在物业费是否按物业公司提供的服务交清费用，更没有滞纳金一说。恳请人民法院重新认定精忠物业公司对宏业万城小区物业费的收费标准。本着服务多少收费多少的原则精忠物业公司收费应不得高于0.35元每月每平米。2010年10月入住至2014年5月30日止，合计：44个月（0.35元×129.76平米=1998元），被告应缴纳1998元减去我已缴纳的3468元。2014年5月30日后精忠物业公司已退出，同年5月30日至7月30日属过渡期间，物业公司没有对小区进行服务，都是小区业主自发打扫。故不产生物业费说法。请求人民法院依法查明事实驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：
1.《业主管理规约合同》原件一份，要证明2010年9月15日精忠物业与被告签订《业主管理规约合同》，精忠物业从2010年至2013年期间在被告居住的宏业万城小区提供物业服务的事实。
2.《物业管理合同》复印件一份，要证明于2013年5月28日宏业万城小区业主委员会和精忠物业签订物业管理合同一份，该合同中约定安置房收费标准为每月每平米0.75元，装修保证金在没有违反装修协议的情况下于房屋交工一年后业主有权要求退保证金，也可以抵物业费，业主应缴纳装修垃圾清运费200平米以下为300元，甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，本合同的履行期限为三年的事实。
3.催费通知单复印件一份，要证明了2014年5月30日至2014年7月30日原告精忠物业在宏业万城小区提供了物业管理服务，同时也证明宏业万城小区业主委员会通知全体业主缴纳于2014年11月28日至2014年12月28日期间物业费的事实。
4.物业管理费一览表复印件一份，要证明被告的门牌号、房屋面积、每平米收取物业费的标准、应缴纳时间、所欠物业费等内容。
5.宏业万城装修保证金明细单复印件一份，要证明被告已缴纳装修费2000元的保障金，精忠物业顶替2011年9月30日至2013年5月30日共20个月的物业费1946元，多出54元，被告未领取的事实。
被告对原告提供的证据一的真实性认可，所要证明的内容也认可，同时该证据也证明了被告的物业费没有结清的一事。对第证据二真实性认可，但是原告没有按合同的内容履行义务。对第三组证据的真实性认可，证明在2014年5月30日至2014年7月31日提供了部分服务，也证明了物业公司与业主有费用未清算的情况，结算费用的通知，不是催缴物业费的通知。对第四组证据不认可，该证据属于原告方单方面的行为，与被告没有关系。对第五组证据真实性认可，同时该证据证明被、原告之间有物业费未结算一事。本院认为，上述证据真实，合法，与本案具有相关联性，予以采信。
被告为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：
1.照片一张，该证据拍摄于2014年5月30日前，要证明精忠物业没有完全履行合同所约定的义务，服务不到位，存在瑕疵的事实。
2.收据单一份，该证据要证明被告2010年9月份向原告缴纳3468元的物业费，并精忠物业一直未和被告结算，同时也证明装修保证金为退还被告的事实。
原告对被告提供被告提供的证据一与本案无关，对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，此照片证明了某工地上的建设情况，与原告的物业服务没有关系。被告提供的证据二的真实性认可，也认可被告向原告缴纳2010年9月28日至2013年5月30日32个月的物业费，其中包括2000元的装修保证金及缴纳300元的垃圾清理费。本院认为，被告提供的证据一来源、形式不合法，且原告不予认可，本院不予采信。被告提供的证据二真实，合法，与本案具有相关联性，且原告认可其真实性，本院予以采信。
经审理查明，原告于2010起进驻宏业万城小区接管前期物业，进行物业管理服务，并与每个住户签订《业主管理规约》，该规约第二十八条约定物业管理服务费的标准，安置房每平米收取0.75元。2013年宏业万城小区成立业主委员会，2013年5月28日，原告与宏业万城小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同第四条第二款约定交费标准根据甲方所购房屋的建筑面积，安置房0.75元／月㎡。被告在鄂托克旗乌兰镇宏业万城小区14号楼3单元302室居住，房屋面积为129.76平米，2013年5月30日至2014年7月30日未缴纳物业管理费，2014年11月28日政和园社区宏业万城小区业主委员会书面通知催缴物业管理费。另查明被告已向精忠物业缴纳装修保障金2000元，精忠物业公司将该笔费用抵顶该户2011年9月30日至2013年5月30日共20个月的物业费1946元，多出54元，被告未已领取。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对小区全体业主均具有约束力。合同签订后原告提供了物业管理服务，而被告作为业主，也实际接收了原告提供的物业服务，应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务，故本院对原告要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。且该合同明确约定了双方的权利义务、物业管理服务内容与质量、委托管理事项、服务收费标准、装修保证金及垃圾清运费，故被告的物业公司没有权利收取保证金及保证金退还的答辩理由不能成立。被告辩称物业公司服务管理期间没有对小区设施尽到管理责任，被告没有享受到物业共对小区内公共设施监控、设备官网维护等服务，但由未提供证据予以证明，故被告的上述答辩理由不能成立。被告辩称的业主委员会的产生不合法的主张不属于本案调整的范围。被告有证据证明2010年9月份向原告缴纳3468元，原告按物业管理合同约定将被告的装修保证金抵顶了2011年9月30日至2013年5月30日共20个月的物业费1946元，多的出54元，原告应从现请求的物业管理费中扣除。2013年5月28日原告与宏业万城小区业主委员会签订的《物业服务合同》第九条第四款中约定了从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定该约定的违约金已超过造成损失的百分之三十，予以调整。综上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款；《物业管理条例》第七条一款（五）项、第十七条、第四十二条第一款；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：
被告李小娥给付原告鄂尔多斯市精忠物业管理服务有限责任公司2014年5月30日起至2014年7月30日的物业管理服务费1307元及违约金392元（1307×30%），于本判决生效之日一次性付清。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20元，由被告李小娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 娜日
二〇一六年十二月十九日
书记员 张艳