文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初1663号原告呼勇，女，汉族，1961年9月6日出生，身份证地址深圳市福田区。原告刘昊昌，男，汉族，1991年8月4日出生，身份证地址深圳市福田区。两原告共同委托代理人廖增金，广东亚桐律师事务所律师。两原告共同委托代理人袁志聪，广东亚桐律师事务所实习律师。被告李汝勤，男，汉族，1961年12月9日出生，身份证地址广州市番禺区。委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。第三人深圳世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区，统一社会信用代码91440300715279885G。委托代理人张铁生，系第三人员工。上列原告呼勇、刘昊昌诉被告李汝勤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）为第三人并适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告呼勇、刘昊昌共同委托的代理人廖增金、袁志聪，被告李汝勤的委托代理人周争锋，第三人世华地产的委托代理人张铁生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告呼勇与被告于2016年10月2日签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告呼勇向被告购买位于深圳市尖岗山名苑的房产，并登记在原告刘昊昌名下，原告呼勇需要支付房屋总价款的30%作为后期款（约人民币600万元）。合同签订当日，原告呼勇向被告支付购房定金500000元，该笔款项由居间方世华地产进行托管。2016年10月4日，深圳市政府颁布并开始执行最新的限购限贷政策，原告刘昊昌恰属于限购限贷的范围，届时合同约定的首期款比例将提高至房屋总价款的50%（约1000万元）。政策出台后，原告刘昊昌一直积极向多方筹集合同首期款。因签订合同时，原告完全无法预料到限购政策来得如此突然，致使首付比例大大提高，相比新政出台前原告需要多支付原来首期款的67%（约人民币400万元），此前原告虽努力筹款，但却无能力筹集高达约1000万元的首期款。2016年10月19日，原告呼勇向被告发出《复函》，在复函中已向被告阐明因政策变化，导致首期款比例提高，提出解除双方签订的《二手房买卖合同》。综上，原告呼勇、刘昊昌认为政府限购政策的出台系不可归责于原被告双方的事由，现因新政出台致使首期款增加，客观原因致使原告已无经济能力继续履行合同。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、确认原告呼勇与被告李汝勤签署的《二手房买卖合同》于2016年10月19日解除；2、被告退还原告已支付的购房定金人民币500000元；3、被告向原告支付逾期返还购房定金利息损失（自本案起诉之日起，按同期银行贷款利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称根据原告提交的证据，原告刘昊昌与被告没有形成正式的买卖合同关系，原告刘昊昌不是本案的合格原告。本案合同签订时深圳市尚未出台相关的新的政策，而本案的原告呼勇没有提供证据证明其购房资格受到深圳市限购政策的影响，应承担举证不能的法律后果。本案是被告在签订合同之后积极履行涉案合同，委托担保公司进行赎楼担保，并且催促原告呼勇按期支付定金，而原告呼勇在有购房资格及购房能力的情况下发函解除合同，构成根本性违约，因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人世华地产答辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，第三人并非本案适格当事人。2016年10月2日，在第三人的居间撮合下，原告呼勇与被告签订了《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市宝安区尖岗山名苑三期第V23栋一单元1座1-3号06房物业出售给原告，并于签约当日，原告呼勇与被告及第三人签订了上述物业的《定金托管协议》。经了解，10月2日，原告呼勇将定金500000元交至第三人处。10月18日，第三人将定金450000元交至被告，并依据合同从中预留人民币50000元交房保证金，就该笔保证金第三人愿意遵循法院判决进行处理。原告呼勇没有依据合同第三条第一款约定，于签署合同之日起7日内向被告支付定金余额人民币150万元，因此被告于2016年10月11日向两原告送达催告函，催告其立即支付剩余定金并继续履行合同。原告呼勇在收到上述函件后向被告送达复函，告知被告由于2016年10月4日最新颁布并执行的限购限贷政策，合同中约定的首期款600万元将提高至房屋总价款的50%（即约1000万元），这已超出原告呼勇的履行能力范围。原告呼勇认为最新出台的限购限贷政策系不可归责于双方的客观事由，其已无经济能力再履行合同，因此要求被告足额退还已付定金并解除已签订的合同。第三人作为居间方，积极撮合原告呼勇与被告签订了《二手房买卖合同》，已经促成了合同的成立，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，第三人有权利向接受服务方主张相应的居间报酬。经审理查明，2016年10月2日，原告呼勇（买方）与被告李汝勤（卖方）签订《二手房买卖合同纠纷》，约定被告将位于深圳市尖岗山名苑三期第C23栋一单元1座1-3层06号房转让给原告呼勇；转让成交价为19800000元；定金共计200万元，买方应于签署本合同时支付定金50万元，于签署本合同之日起7日内再支付定金余额150万元；买方应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期款约600万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等），买方无法取得银行贷款承诺金额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内不足应付房款，卖方须无条件配合办理监管手续，否则视为违约，买方应于签署按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起9日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续，赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方等。同日原告呼勇与被告李汝勤签订了变更买方主体确认书，将买方主体变更为原告刘昊昌。但该份变更买方主体确认书没有原告刘昊昌签名，原告呼勇及其代理人主张刘昊昌始终在国外读书，没有回国办理购买房产事宜。合同签订当天原告呼勇支付了第一期定金50万元。该笔定金现已支付给被告45万元，仍有5万元监管与第三人处，第三人表示可以按照法院判决予以处理。2016年10月11日，被告李汝勤向两原告发出催告函，称因两原告没有依照约定时间支付第二笔定金150万元，故发函催告，要求两原告继续履行合同。2016年10月19日，原告呼勇向被告李汝勤复函称因政策变动，原告刘昊昌属于限贷范围，导致贷款首付比例提高，两原告无法筹集首期款，请求解除合同，并退还已付定金。另查，原告刘昊昌在珠海市有未结清个人住房贷款，属于限贷范围。再查，被告李汝勤在合同签订后，于2016年10月11日办理了公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司等五位代理人代为办理赎楼等卖房事宜。以上事实，有二手房买卖合同、资金监管协议、买方主体变更确认书、定金收据、催告函、复函、刘昊昌银行贷款记录、公证委托书等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。本院认为，涉案二手房买卖合同，系原告呼勇与被告李汝勤真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定合法有效，双方都应严格遵守合同约定行使权利、履行义务。关于买方主体变更。尽管在合同签订当日，原告呼勇与被告李汝勤均签署了买方主体变更确认书，同意将买方主体变更为原告刘昊昌，但刘昊昌作为完全民事行为能力人既没有在确认书上签字确认，又没有出具委托书委托原告呼勇代为签署。故该买方主体变更确认书未生效，不具备主体变更的法律效力。涉案合同买方主体仍为原告呼勇。在合同履行过程中，原告呼勇依照合同约定支付了第一笔定金50万元，被告李汝勤依照合同约定办理了委托公证。此后原告呼勇没有依照合同约定支付第二笔定金150万元，构成违约。原告主张，其不再支付定金系因为政策变动，导致原告刘昊昌因限贷政策影响，贷款首期款暴增，无法筹集，合同不能继续履行，故原告呼勇选择与被告协商解除合同而拒绝支付第二笔定金。本院认为，涉案合同的买方主体系呼勇，并非刘昊昌。原告没有提交任何证据证实因为深圳市出台了新的限购限贷政策，导致原告呼勇不再享有购房资格或者贷款资格，其依据刘昊昌属限贷人员主张情势变更、合同不能履行缺乏事实和法律依据。本院不予支持。关于合同的解除，因原告呼勇没有依照合同约定支付第二笔定金150万元，且逾期超过三日，构成根本违约。被告李汝勤有权选择解除合同。现被告李汝勤当庭通知原告解除合同，故本院依法认定涉案合同于庭审当日即2017年3月8日解除。关于原告呼勇请求确认合同于2016年10月19日解除的诉讼请求，因原告呼勇构成根本违约，不具备解除合同的合同权利，故本院不予支持。关于定金。因涉案合同因原告呼勇根本违约而解除，被告李汝勤有权依照合同违约责任的约定选择没收定金或者要求原告呼勇支付违约金。现被告当庭表示保留追究原告呼勇违约责任的权利，故在被告选择违约责任承担方式前，本院对涉案定金不适合作出处理。故对原告提出被告返还定金及利息的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告呼勇与被告李汝勤于2016年10月2日签订的《二手房买卖合同》于2017年3月8日解除；二、驳回原告呼勇、刘昊昌的全部诉讼请求。本案诉讼费人民币4400元，由原告呼勇、刘昊昌承担。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 范    藜二〇一七年三月十日书记员 李  玉  婷书记员 银海莹（兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。