山东省济宁市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济中区民初字第162号
原告黄德庆。
委托代理人（特别授权）郑贵涛，山东汇贤律师事务所律师。
被告李曰省。
委托代理人（特别授权）蔡永明，山东宏易律师事务所律师。
原告黄德庆与被告李曰省房屋租赁纠纷一案，本院于2013年13月13日受理后，依法由审判员楚孔岭独任审判，公开开庭审理了本案。原告黄德庆及其委托代理人郑贵涛，被告委托代理人蔡永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄德庆诉称，2013年5月16日，原、被告双方签订房屋转租协议，协议约定原告将依法承租的座落于济宁市中区琵琶山路刘庄居委会综合楼，由原告将一层的原浴满城洗浴中心和鸡公山茶庄的所有房屋及转租房屋内的主电路、排风、排污系统、自备井及装修全部转租给乙方。转租期限自2013年5月16日起至2026年8月20日止。第一年租金为92万元，被告在2013年9月30日前除了已交付的款项外，还应当向原告支付40万元。到期后原告要求被告支付拖欠的40万元，被告总以种种理由推脱，为维护原告的合法权益，依据有关法律规定诉至法院。请求判令原、被告签订的房屋转租协议终止；被告返还房屋（转租前的原状）；判令被告支付拖欠的租金40万元。另外，对于被告李曰省所称的设施，原告从未拆除。也就不存在所谓的被告增加投资一说。本案是由于被告违约导致的合同终止及纠纷，责任应由被告承担。
被告李曰省辩称，2013年5月16日，原、被告双方签订房屋转租协议。但合同在履行期间，原告私自拆除了合同约定的主电路等，以致被告为经营对增加投资27万元。因原告未按照房屋转租协议履行合同义务，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。并提出反诉，反诉请求：一、判令反诉人支付反诉人在承租房屋上有关设备款27万元，并依法降低转让费，承担违约金、继续履行协议。二、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告黄德庆为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
一、2011年6月3日，刘庄社区居委会与原告签订的“租赁合同”及阜桥街道刘庄居委会出具的证明一份，证明原告已经承租刘庄居委会的房屋及地下停车场，刘庄居委会允许原告将该房屋进行转租；
二、2012年5月21日，原、被告签订的“房屋转让协议”及2013年5月26日，双方签订的“房屋转租协议”，证明原、被告签订合法有效的转租行为，转租协议是房屋转让基础上的变更及延续，被告现已违约，符合终止合同的条件。
被告李曰省为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：
一、王某出具的证明一份，证明原告没有按照合同约定将有关设施转租给被告；
二、济宁银行网上银行电子回单及原告黄德庆出具的收到条，证明被告李曰省已支付了房屋转让费20万元。
经庭审质证，被告李曰省对原告黄德庆提交的证据一不予质证。对证据二中的房屋转让协议依法不具有效力。对于房屋转租协议，明确说明了主电路排风排污系统全部转让给被告。原告黄德庆对被告提交的证据一有异议，认为证人王某应到庭接受询问。且王某的证言无法证明排污系统、排水设施、供暖等设施被拆除，更无法证实被告为此花费27万元。对证据二无异议，但认为该收到条系黄德庆收取的房屋转让协议中约定的20万元租金等，与本案诉求的租金无关。
证人应当出庭作证，接受当事人的质询。而被告李曰省的证人王某未出庭，也未提供未出庭的理由，原告对该证据不予采信，也无其他证据相互印证，因此，该证据本院不予采信。本院对上述其他证据的真实性予以采信。
根据以上认定的证据和当事人的陈述，本院确认事实如下：
2011年6月3日，刘庄社区居委会作为出租方（甲方），原告黄德庆作为承租方（乙方），双方签订了“租赁合同”。合同第一条约定，“甲方将位于琵琶山路路东刘庄居委综合楼地上1-6层（注：不含楼南北过道两间，权属刘庄居委会所有）及地下为停车场一处，出租给乙方经营使用。”第二条约定，“租赁期限为15年。即从2011年8月21日至2026年8月20日止，到期乙方必须自动搬出。”合同还约定了租金金额、付款方式、交款期限等等。
2011年9月20日，刘庄社区居委会出具了“证明”，“兹证明位于济宁市琵琶山路路阜桥街道刘庄居民委员会综合楼（1至6楼包括地下停车场，不含楼南北两个通道），已租赁给黄德庆管理使用并允许其在合同期内，按时交纳房租前提下转租。”
2012年5月21日，原告黄德庆将上述房屋等转让给了被告李曰省，双方签订了“房屋转让协议”，合同第一条约定，“甲方（黄德庆）自愿将位于济宁市市中区琵琶山路刘庄居委综合楼的全部租赁使用权（包括现有的浴满城洗浴中心和北京元洲装饰公司的所有房屋及装修设施、设备产权）转让给乙方（李曰省）。（其中设备设施包括空调、浴区设施、设备）注：浮动物归甲方所有，如果乙方以后不再继续经营洗浴，浴区设施、设备无偿归甲方所有。”合同第二条约定了转让时间，“随楼房的原整体租赁合同（从二0一二年五月三十一日起到此楼房的原租赁整体合同结束止。）”合同第三条约定了转让金额，“人民币壹佰肆拾万元整（1400000元），转让金组成方式：整楼租赁使用权、浴满城、元洲装饰公司转让费等费用。”
2013年5月16日，原、被告双方又签订了“房屋转租协议”，“甲方依法承租的坐落于济宁市中区琵琶山路刘庄居委会综合楼，由甲方将一层的原浴满城洗浴中心和鸡公山茶庄的所有房屋及转租房屋内的主电路、排风、排污系统、自备井及装修全部转租给乙方。”合同第二条约定了转租期限及交付日期，“转租期自2013年5月16日起至2026年8月20日止。合同签订10天内向乙方交付该房屋。”合同第三条约定了“租金、支付方式和期限”“1、经双方充分协商，确定第一年租金为92万元，甲方在此之前已收到乙方支付的20万元定金，乙方再与合同签订当日支付甲方20万元租金，2013年9月30日前支付甲方40万元租金。另外的12万元租金，连同乙方转租甲方宾馆的租赁费，按照甲方和刘庄居委会于2011年6月3日签订《房屋租赁合同》中约定的付款时间及方式，由乙方至今支付给刘庄居委会。”同日，双方还签订了“补充协议”。
2012年5月23日，被告李曰省通过济宁银行网上电子银行向原告黄德庆账户内汇款23万元；2013年6月3日，黄德庆收到了李曰省房屋转让费20万元。对于约定的“2013年9月30日前支付甲方40万元租金”，被告李曰省未予缴纳。经催要，未果。现原告黄德庆诉至本院，请求判令原、被告签订的房屋转租协议终止；被告返还房屋（转租前的原状）；判令被告支付拖欠的租金40万元。庭审中，被告李曰省称该合同在履行期间，原告私自拆除了合同约定的主电路等，以致被告为经营对增加投资27万元。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。并提出反诉。但在本院指定的时间内未缴纳反诉费。原告当庭对此予以否认，并称，“现在承租房由被告承租管理使用及监管，原告到此拆除相应设施必须经过被告允许，否则无法进入进行拆除。被告也无证据证明原告拆除了相应设施。”经调解，未达成协议。
本院认为，原告黄德庆在房屋所有权人刘庄社区居委会同意的情况下，将其租赁的房屋转租给被告李曰省，双方并签订了“房屋转让协议”、“房屋转租协议”，该两份协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，“房屋转租协议”对“房屋转让协议”的部分条款进行了变更，系双方达成的新的合意，因此作为合同当事人，原、被告双方均应按照“房屋转租协议”的约定履行合同义务。本案中，原告黄德庆将协议约定的房屋等交付给被告李曰省使用，履行了相应的交付租赁房屋的义务。被告李曰省提交的2012年5月23日向原告黄德庆账户内汇款23万元，系“房屋转租协议”签订前交付的定金等款；而2013年6月3日的20万元，系合同中约定的被告李曰省应缴纳的租金。该两笔款项应为被告李曰省履行交付租金的义务。对于约定的“2013年9月30日前支付甲方40万元租金”，被告李曰省未提交证据证明其已缴纳。被告李曰省未履行支付房租的合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，因此，原告黄德庆取得了终止合同并收回房屋的权利。被告李曰省称但合同在履行期间，原告私自拆除了合同约定的主电路等，原告对此予以否认，并认为“现在承租房由被告承租管理使用及监管，原告到此拆除相应设施必须经过被告允许，否则无法进入进行拆除。被告也无证据证明原告拆除了相应设施。”原告的陈述符合生活常识，故，被告的辩解不予采信。鉴于被告李曰省在本院指定的时间内未缴纳反诉费，因此，其反诉部分本院不予审理。被告如有证据，可另行主张。
综上所述，本院认为，原告黄德庆请求判令原、被告签订的房屋转租协议终止；被告返还房屋（转租前的原状）；判令被告支付拖欠的租金40万元，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告黄德庆与被告李曰省之间的“房屋转租协议”；
二、被告李曰省于本判决生效后三十日内将所租赁的房屋予以腾出（转租前的原状），交付给原告黄德庆；
三、被告李曰省于本判决生效后7日内支付给原告黄德庆房屋租金40万元。
如果被告李曰省未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3650元，由被告李曰省负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 楚孔岭
二〇一四年五月十日
书记员 胡丽丽