江苏省靖江市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）泰靖执异字第00035号
异议人靖江市逸居酒店管理有限公司，住所地靖江市。
法定代表人陈高峰，总经理。
委托代理人夏**，该××股东。
委托代理人薄**，江苏××××律师事务所律师。
申请执行人徐柏松。
被执行人袁建国。
利害关系人朱**，1968年9月6日。
委托代理人朱**，江苏××律师事务所律师。
本院在执行徐柏松与袁建国房屋买卖合同纠纷一案中，案外人靖江市逸居酒店管理有限公司向本院提出执行异议，本院依法组成合议庭，于2015年12月29日公开进行听证。异议人靖江市逸居酒店管理有限公司的委托代理人夏**、薄**，申请执行人徐柏松，被执行人袁建国，利害关系人朱**及其委托代理人朱炳初到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人靖江市逸居酒店管理有限公司称，2013年10月20日我公司与被执行人袁建国投资设立的靖江市汇源特种工艺玻璃厂签订房屋租赁合同，靖江市汇源特种工艺玻璃厂将其位于靖江市靖城镇****房屋中的部分房屋出租给我公司使用，租赁期限自2013年10月20日至2032年4月19日。根据合同约定及法律规定，我公司作为承租人，对上述房屋享有优先购买权。靖江市人民法院对该房屋进行两次拍卖，期间未通知我公司参加竞拍，也未在拍卖信息中注明我公司系优先购买权人。在第二次拍卖前及拍卖过程中，我公司就此向法院提出，然法院未予采纳，致上述房屋被他人竞买。因法院的第二次拍卖违反法律规定，侵犯我公司的优先购买权，请求确认该次拍卖无效。
申请执行人徐柏松答辩称，异议人对涉案房屋的拍卖是知情的，其亦可以参与竞买，但是没有优先购买权。
被执行人袁建国答辩称，执行过程中，我曾于2015年6月8日通过邮政特快专递向异议人的法定代表人陈高峰发出告知书，告知房屋须整体出售，如有购买意向可与我洽谈。异议人亦曾与我就房屋买卖事宜进行协商，因价格问题未能达成一致意见。我已经履行了告知义务，异议人不享有优先购买权。
利害关系人朱**答辩称，异议人仅承租了涉案房地产的部分房屋且不足一半，承租标的与拍卖标的不同等，故异议人对涉案房地产不享有优先购买权。我按法院拍卖公告交纳保证金210万元参加竞买，最终以人民币1815万元竞买成交，且按期付清拍卖�款。法院拍卖程序合法，请求法院驳回异议人的异议，并在规定期限内完成房屋交接手续。
本院查明，徐柏松与袁建国房屋买卖合同纠纷一案，案件审理过程中，本院根据徐柏松的财产保全申请，查封了登记在靖江市汇源特种工艺玻璃厂位于靖江市南环路****房屋。2014年12月3日本院作出（2014）泰靖园民初字第683号民事判决书，判决确定：一、解除原告徐柏松与被告袁建国签订的2012年5月16日和2013年12月2日的协议。二、被告袁建国返还原告徐柏松款项325万元。三、被告袁建国支付原告徐柏松违约金120万元。以上二、三项合计445万元，被告于判决生效后15日内履行。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费51800元减半收取25900元、财产保全费5000元，合计30900元，由原告徐柏松负担6789元，由被告袁建国负担24111元（此款原告已交纳，被告负担的款项于履行上述判决义务时一并给付原告）。判决生效后，因袁建国未自觉履行义务，徐柏松于2015年4月3日向本院申请执行。本院以（2015）泰靖执字0983号立案执行。
执行过程中，申请执行人徐柏松申请对查封财产进行评估拍卖。2015年7月14日本院作出拍卖裁定，并依法委托泰州经纬房地产估价事务所有限公司对被执行人投资经营的靖江市汇源特种工艺玻璃厂位于靖江市*******房屋及面积为4941.6平方米的土地使用权进行了评估。2015年9月2日泰州经纬房地产估价事务所有限公司作出房地产估价报告，结论为：房屋建筑面积5167.56平方米，其中证载面积（东侧14间）4360.10平方米，规划外面积（西侧2间）632.56平方米、在建设楼梯及电梯井（主楼北侧）174.90平方米；土地使用权面积4941.60平方米，在估价时点2015年8月3日的评估总值为人民币20173100元。此后，本院在淘宝网司法拍卖平台对上述财产进行整体拍卖，首次拍卖时间自2015年12月1日10时至12月2日10时，因无人竞买而流拍。第二次拍卖自2015年12月17日10时至12月18日10时，竞买人朱**以人民币1815万元竞买成交。2015年12月23日靖江市逸居酒店管理有限公司向本院提出执行异议。
另查，靖江市汇源特种工艺玻璃厂系个人独资企业，投资人为被告袁建国。本次拍卖的房地产位于靖江市*******（现址靖江市***），房屋系16间五层（局部六层）混合结构综合楼，除西侧2间五层及综合楼北侧的在建设楼梯及电梯无产权证外，其余房屋登记的所有权人为靖江市汇源特种工艺玻璃厂，建筑面积为4360.10平方米；登记的土地使用权人亦为靖江市汇源特种工艺玻璃厂，土地使用权面积4941.60平方米，用途为工业，使用权类型为出让。靖江市汇源特种工艺玻璃厂以上述登记的房屋及土地使用权向江苏靖江农村商业银行股份有限公司滨江支行设定抵押，债权金额为900万元。房屋的租赁情况，根据租赁合同显示：异议人承租三至五层的东面第1间至第10间、一层门面东面第6间到第9间、六层附楼（门头为**精品酒店）；倪**承租一层西面第6间及第7间房屋（门头为***名烟名酒）；鞠**承租一层门面房5间（门头为***）；周关林承租底层西面5间、二楼西面7间（门头为好灶头菜馆）。整幢房屋有1部电梯、3个楼道，其中电梯和1个楼道位于异议人所承租房屋的北侧部位；另2个楼道分别位于鞠**、周**所承租房屋的北侧部位。本院在淘宝网司法拍卖平台发布的拍卖标的物调查情况表中已经载明上述租赁关系。
又查，2013年10月20日靖江市汇源特种工艺玻璃厂（甲方）与异议人（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方出租的房屋坐落于靖江市***，乙方向甲方承租的房屋共地面6层（三至五层的东面第1间至第10间、包括一层门面东面第6间到第9间、六层附楼），总建筑面积约2300平方米，租赁期限自2013年10月20日至2032年4月19日…，租赁期间，甲方如需出售处置该房屋的，应至少提前三个月书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权…。
本院认为，被执行人未按执行通知自觉履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人袁建国未自觉履行义务，本院拍卖其投资设立的靖江市汇源特种工艺玻璃厂的房屋和土地使用权，符合法律规定。异议人作为部分房屋的承租人，本院已通过“带租拍卖”的形式予以了保护。关于异议人主张其对本院拍卖标的物享有优先购买权的请求，因本院拍卖标的物是建筑面积为5167.56平方米的整幢房屋及面积为4941.60平方米的土地使用权，异议人只承租其中建筑面积约2300平方米的房屋，从承租房屋占整幢房屋的比例上看，异议人承租的部分房屋不足整幢房屋的一半；从房屋的使用功能上看，异议人承租的部分房屋在使用空间、使用功能上相对独立，故异议人的优先购买权仅及于其承租的房屋，对本院拍卖标的物不享有优先购买权，异议人的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人靖江市逸居酒店管理有限公司所提执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 赵 国 芹
审 判 员 �卢泽民
人民陪审员 徐 理 君
二〇一六年一月五日
书 记 员 唐 露