江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏10民终634号上诉人（原审被告）：邓琴，女，1967年6月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：朱志恒，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：窦书军，男，1978年8月9日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏乐助律师事务所律师。上诉人邓琴因与被上诉人窦书军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2017）苏1003民初6859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓琴上诉请求：1、撤销一审法院判决，确认双方签订的《房地产买卖合同》因不具备行政变更登记而终止，邓琴返还已经收到的购房款。2、一、二审诉讼费用依法由被上诉人承担。事实和理由：1、邓琴并非反悔双方签订的《房地产买卖合同》，而是在变更备案登记过程中无法满足行政机关要求出具的相关资料而导致《房地产买卖合同》无法履行。房地产变更登记机关要求邓琴出具父母赠与原居住的房屋法律文件和配偶同意邓琴转让房屋的法律文件，因父母与配偶均已去世。邓琴虽积极配合办理变更登记备案手续但根本无法提供，邓琴主观上无悔约的动机，故不应认定邓琴存在违约。2、判决邓琴承担违约金缺乏事实依据。邓琴无法获得行政登记机关设定的相关法律文件而导致《房地产买卖合同》不能如愿交易，对此，窦书军是知悉的，双方签订《房地产买卖合同》后由于法律文件的不完备而无法备案。此时窦书军为了利益最大化又签订了《补充说明》提高了定金。窦书军为了自身利益，已经从解除合同的角度做了风险防范。一审判决要求继续履行合同并非窦书军的真实意愿。3、《房地产买卖合同》已经无法继续履行，一审判决将无法履行，邓琴方主观上也无法改变。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，支持邓琴的上诉请求。窦书军辩称：一审判决公平公正，适用法律恰当，请求二审法院维持原判。窦书军向一审法院起诉请求：判令邓琴继续履行合同并承担违约责任（从起诉之日起按总价款每日万分之一计算至实际履行完毕之日）。一审法院认定事实：2011年1月31日，扬州通扬房屋征收服务有限公司作为甲方与邓琴作为乙方签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议书》（年拆迁项目扬子江北路西侧地块协议编号壹佰伍拾肆号）一份，邓琴原居住的房屋被拆迁，邓琴安置总面积约274平方米，安置地点：山水锦城肆期，幢室号（1）山水锦城肆期22-206,120㎡；（2）山水锦城肆期22-1404,81.3㎡；（3）山水锦城肆期1-506,72.8㎡；邓琴已经受领拆迁安置房（尚未办理所有权证）。2017年2月19日，窦书军作为乙方与邓琴作为甲方在中介方扬州市维扬区宇航房屋中介服务中心签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将座落于蜀秀花园11-206室的房地产（建筑面积122.7平方米）出售给乙方。甲乙双方议定一致，上述房地产成交价格为人民币628000元。付款方式：现金+托管。2017年2月19日，乙方向甲方付购房定金人民币叁万元整。……。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款万分之一的滞纳金。上述房地产办理房屋所有权证过户手续所需缴纳的税费及过户费用由乙方承担。办理土地证过户，所需缴纳的土地证过户费用由乙方承担。……。甲乙双方约定的其他事项：1.此程序为权益转让，双方在中介方约定的时间内去相关部门签字，否则视为违约。2.甲方应得房款计人民币628000元，乙方付中介费用含拆迁公司、公证处、房管局、中介费、交易费在内。3.如因国家宏观政策原因，权益转让不成，则三方解除合同，甲方退乙方定金，互不违约。4.乙方领取不动产证时所产生的各项费用与甲方无关。5.甲方领取房管局出具的支票，乙方领取公证书及分割协议书时流程结束。……。合同签订后，乙方向甲方支付定金3万元，甲方向乙方出具收条。2017年3月30日，邓琴与窦书军又签订《补充说明》一份，双方同意补充定金10万元，同日，窦书军向邓琴支付定金10万元。因双方买卖房屋属于拆迁安置房，故双方约定且有关部门要求办理《房屋买卖合同》公证手续，三方在办理公证手续时，因需邓琴提供产权无争议的手续（邓琴亡夫的继承人等相关信息等）出现困难且房屋价格上涨，双方发生纠纷。一审庭审中，邓琴明确表示不同意继续履行。一审争议焦点是：窦书军要求继续履行合同有无事实和法律依据。一审法院认为，窦书军与邓琴在中介方的参与下就拆迁安置房出让签订的《房地产买卖合同》及作为《房地产买卖合同》附件的《补充说明》，均系双方当事人真实意思表示，且无违反法律法规禁止性规定的情形，故《房屋买卖合同》与《补充说明》合法有效，对双方均具有约束力。双方均应按《房屋买卖合同》与《补充说明》遵循诚实信用原则履行各自义务。邓琴辩称，由于办理公证时需要提供相关手续困难，出现政策因素，导致合同不能继续履行。对此，一审法院认为，办理公证虽不是房屋买卖必经程序，但因双方交易的是拆迁安置房且合同已有约定，故邓琴应当协助窦书军办理《房屋买卖合同》公证手续。应当说明的是，邓琴提供相关手续存在一定的难度，但不属于政策因素，法律法规也未明确禁止拆迁安置房不得进行交易，双方签订《房地产买卖合同》的目的是就房屋本身进行交易以达到出卖人收取房款，买受人受领房屋并获得房屋权属证明的目的。双方可以通过办理房屋权属证书后再行过户至窦书军名下的方式来完成交易行为，实现交易目的。虽然邓琴也积极办理相关手续，并不是怠于办理，仅因办理有一定难度而认为不能办理，但在一审审理中，邓琴坚持认为不能办理属于政策因素且房屋价格存在上涨因素不同意继续履行，故窦书军主张邓琴支付自起诉之日起的违约金的请求，一审法院予以支持。根据双方约定“邓琴不能按期向窦书军付清房款或邓琴不能按期向窦书军交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款万分之一的滞纳金”，故邓琴应支付窦书军违约金（以购房款628000元为基数自2017年7月5日起至邓琴实际履行《房屋买卖合同》和《补充说明》约定之日止按日万分之一计算）。邓琴认为在办理公证手续时遇到无法克服的障碍，但从其陈述的情节看，相关手续不是无法克服的障碍，故一审法院对该辩解不予采信。故窦书军要求继续履行《房屋买卖合同》和《情况说明》的请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告窦书军与被告邓琴继续履行双方于2017年2月19日签订的《房地产买卖合同》和2017年3月30日签订的《补充说明》（即被告邓琴于本判决生效后180日内办理房产权属登记并协助原告窦书军将坐落于扬州市蜀秀花园11-206室房屋产权过户至原告窦书军名下；原告于本判决生效后180日内一次性支付被告邓琴购房款计人民币498000元）；二、被告邓琴给付原告窦书军违约金（以购房款628000元为基数自2017年7月5日起至被告实际履行《房屋买卖合同》和《补充说明》约定之日止按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10080元，诉讼保全费4020元，合计14100元，由被告邓琴承担。判决后，邓琴不服，向本院提起上诉。二审中，当事人没有提交新的证据。二审法院认定事实：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应严格根据合同的约定，秉持诚实信用原则，全面、适当履行合同义务。本案中，邓琴上诉提出其在变更备案登记过程中无法出具行政机关要求的资料导致《房地产买卖合同》履行不能,经审查，邓琴实际是办理公证时出现困难，但是该原因不属于政策原因，也并不必然导致《房地产买卖合同》无法履行，不符合双方合同约定的解除条件，亦不符合法定合同解除的条件。邓琴和窦书军签订房屋买卖合同之后，双方应按照合同约定履行，由窦书军支付房款，邓琴转移房产所有权于窦书军。一审法院综合考虑邓琴在公证出现困难的情形下，判决邓琴办理房产权属登记并协助窦书军将坐落于扬州市蜀秀花园11-206室房屋产权过户至窦书军名下并无不当，应予维持。对于邓琴是否应支付窦书军违约金的问题。本院认为，邓琴应支付窦书军违约金。本案中，《房地产买卖合同》第五条明确约定,邓琴不能按期向窦书军交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款万分之一的滞纳金。鉴于邓琴在一审庭审中明确表示不同意继续履行《房地产买卖合同》，其行为已经构成违约。现窦书军要求继续履行合同并主张邓琴承担违约责任，不予支持，邓琴应按照合同约定向窦书军支付违约金。综上所述，邓琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10080元，由上诉人邓琴负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇一八年四月十七日法官助理 唐宏杰书 记 员 强 俊