广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2821号
上诉人（原审原告）：黄某，男，1987年4月16日出生汉族，住广东省东莞市万江区。
委托代理人：王淑娟，系广东国锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙门某房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市龙门县
法定代表人：李某。
委托代理人：翁石强，刘照煌，系广东伟伦律师事务所律师。
上诉人黄某因商品房销售合同纠纷一案，不服龙门县人民法院（2015）惠龙法汉民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
原审原告黄某诉称：2012年7月19日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于龙门县某单元房，购房金额为1270802.00元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。事实上，到最后房期限之日即2013年11月30日，原告所购房屋的仍未开始施工。直到2014年11月23日，原告才收到房屋。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求判令：1.被告因逾期交房而向原告支付违约金共人民币226838.15元（计至2014年11月23日实际交付房屋之日止，共357日）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告在诉讼中对其陈述事实提供如下证据：1．《商品房买卖合同》、《补充协议》复印件各1份，证明原告于2012年7月19日与被告龙门某房地产开发有限公司签订合同，按照合同第八条规定，被告应于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；2.发票及收款收据复印件共4份，证明原告已经按照合同约定履行付款义务；3.前期的物业管理物业服务协议和发票复印件各1份，证明被告实际交付楼宇的时间为2014年11月23日，原告在收楼后开始交付物业管理费。
被告龙门某房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应信守执行。答辩人与被答辩人于2012年7月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012070633），合同约定：答辩人将位于龙门县永汉镇的一套单元房出卖给被答辩人，合同价款为人民币1270802元，合同使用广东省房管部门制作的示范版本，合同中双方选择第壹项交付条件即“经建设、监管、施工、勘查和设计五单位验收合格（下称五个单位验收合格）”，交付时间为2013年11月30日前。二、答辩人已按合同约定交付的房屋是合格的。答辩人所开发房屋已在2013年6月27日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。答辩人2012年12月13日取得了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，说明答辩人已完成工程竣工验收消防备案，表明了答辩人交付的房屋时合格的，以此同时交付的标准也比《买卖合同》约定的标准交付标准更高。三、答辩人已按照《商品房买卖合同》的约定，依约履行交房的通知义务。答辩人于2013年11月11日（附：顺丰速递单752579xxxx58）向被答辩人在《商品房买卖合同》中确认的地址送达《楼宇书》（即楼宇交付使用通知书），根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，被答辩人接到答辩人的书面交房通知，视为答辩人已于2013年11月30日履行了交房的义务，延迟交楼的原因是被答辩人未如期收楼。四、被答辩人在验房过程中提出的质量瑕疵问题不能作为拒绝收房并要求答辩人赔偿延迟交房经济损失的理由。首先，合同明确约定，房屋交付的标准为验收合格，现答辩人2013年6月27日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已具备房屋交付条件，并通知原告前来交接房屋，已经履行了交房的义务。其次，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵在所难免。而且交付过程中发现瑕疵问题的不属于主体结构质量问题，不影响交接手续的办理，被答辩人应在房屋交接后根据合同有关约定要求答辩人承担修复责任等。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，即使答辩人交付的房屋即使存在部分装饰质量问题，也并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用不构成实质性影响，答辩人应当承担的是质量瑕疵的违约责任。被答辩人可以采取要求被告“保修”、“赔偿损失”等措施，但不能拒绝收房。最后，根据合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰。设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：出卖人按约定标准修复、更换。”，答辩人交付的房屋存在装饰质量瑕疵，该质量瑕疵依法不会导致购房者合同目的的不能实现，被答辩人就无权拒绝接受房屋，进而无权要求答辩人依约支付逾期交房的违约金，但可以要求答辩人承担保修的责任。综上，被答辩人要求答辩人承担延期交房赔偿责任的诉请，缺乏法律依据，应不予支持。五、该房屋被答辩人在2014年11月23日已收楼，被答辩人收楼时存在的质量瑕疵答辩人也已修复完毕。需要强调答辩人交付房屋已在2013年6月27日完成了工程验收备案，取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。答辩人不存在逾期交楼的事实。综上，请求贵院查清事实，明辨是非，依法判决，保护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的诉讼请求。
被告龙门某房地产开发有限公司在诉讼中为其辩解提供如下证据：1．《广东省商品房买卖合同》复印件1份，证明被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方应信守执行；2．《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》复印件各1份，证明1、在2013年6月27日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、说明被告在2012年12月13日已完成工程竣工验收消防备案；3、表明被告已按合同约定交付的房屋是合格的；3.楼宇交付使用通知书、快递单复印件各1份，证明被告于2013年11月11日书面通知原告至物业管理处现场收楼，已经履行了交楼的义务；4.《某.XXXX确认书》复印件1份，证明1、原告确认在2014年11月23日已收楼；2、确认在此之前原告已经收到收楼通知书（即楼宇交付使用通知书），明白办理收楼的相关流程和所需准备的相关资料；5.生效《民事判决书》复印件1份，证明与本案相类似的系列案叶某然、叶某卿商品房销售合同纠纷一案的诉讼请求均依法被驳回。
经过庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性、合法性没有异议，对其证明内容有异议。对证据2的三性予以认可，滞纳金的支付证明原告有迟延付款的行为。对证据3的真实性、合法性予以认可，对其关联性有异议，我方认为其与本案争议的焦点并无关联，是物业公司和原告权利物业关系，与本案并无关联。原告对被告提交的证据1三性予以认可，该证据同时证明原告诉求的违约金都依据该合同约定有计算的。对证据2其仅仅证明2013年6月27日主体工程刚刚竣工，不可能具备交付使用功能。对证据3、4我方表示没有收到过，被告为了免除自己在合同中所要承担责任，而单方发出通知，真正具备收楼条件的是在2014年11月23日被告所交付的楼宇才具备合同中的条件，已超出收楼的一年。对证据5的真实性予以认可，与本案没有关联性。庭审后，被告于2016年5月19日提交顺丰速运（惠州）有限公司到江北分公司的《寄件证明》，拟证明：752579xxxx58的快件送达到原告，本院已将该《寄件证明》材料给原告质证.对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的答辩意见、质证意见进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。综合当事人的起诉、答辩以及质证据情况，本案的争议焦点是：被告有无违约？被告是否承担违约责任？
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原、被告于2012年7月19日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议各1份，约定原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇××水库村××新村××田村［龙××国××（××）××土地使用权］××龙门××力南××温泉××区××单元××号房屋，该商品房合同约定建筑面积174.77平方米，套内面积为169.05平方米，每平方米7517.31元（包装修，设备标准见合同附件三），房屋总价款为1270802元。《合同》附件三规定室内部分装修标准及设备为：内墙墙身：客厅、卧室墙身刷高级乳胶漆，厨房铺贴高级墙砖，卫生间铺贴高级墙砖；天花：客厅、卧室天花均扫高级乳胶漆，厨、卫吊天花……。水电设施标准：每户均设独立水电表，预留开关及插座，厨房卫生间的所有器具安装到位……。合同第八条约定楼宇的交付期限为2013年11月30日前，交付条件为：依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格为交付条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条第1款第2项约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告依合同约定支付了全部房款,涉案的房屋于2013年6月27日取得龙门县住房和城乡规划建设局对被告申请涉案房屋的《工程质量评估报告》、《勘察设计文件质量检查报告》、《单位工程质量验收记录》、《市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料》、《规划、消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件》、《施工单位签署的工程质量保修书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的验收，并取得了龙门县住房和城乡规划建设局颁发的房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。2013年11月11日被告通过顺丰速运快递公司将《楼宇书》函寄给原告，通知原告收楼。2014年7月23日原告以被告未按合同约定时间交付房屋，已构成违约，提起诉讼，请求判令被告支付违约金226838.15元（共357日）。原、被告双方于2014年11月23日办理了收楼手续。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原审原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议各1份是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。
关于本案争议焦点被告是否依合同约定的时间内通知原告收楼，被告是否违约及承担违约责任。被告交付的房屋已于2013年6月27日完成了工程验收备案，取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。我国相关法律规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见，涉案房屋在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，可视为已经具备交付条件。本案中因涉案房屋被告已于2013年11月11日通过顺丰速运公司将《楼宇书》邮寄给原告收楼，且该《楼宇书》已送达到原告，被告在合同约定的期限内，已通知原告收楼，且房屋达到具备交付的条件，被告已尽到了合同约定的义务，不构成违约，不应承担违约责任。原告要求被告支付违约金226838.15元的理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄某的诉讼请求。本案受理费4700元，由原告黄某负担。
当事人二审的意见
上诉人黄某不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销(2015)惠龙法汉民初字第139号的民事判决;2、改判上诉人向原告支付违约金共人民币226838.15元(计至2014年11月23日实际交付房屋之日止,共357日);3、本案诉讼费用由被告承担。主要事实与理由:一、原审法院认为涉案的房屋具备交付条件,系错误的。
上诉人与被上诉人订的《商品房买卖合同》第十一条约定:“所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条:“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此,提供上述材料既是被上诉人作为开发商交房的法定条件也是约定条件。虽涉案的房屋于2013年6月27日验收合格,但被上诉人自始没有出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,且在2013年11月的时候,案涉的房屋根本达不到收楼的条件。二、原审法院认为被上诉人己通知上诉人交楼,不构成违约,系错误的。第一,当事人并无约定收到书面交楼通知视为房屋己交付,仅约定了出卖人有书面通知的义务;第二,案涉的房屋系带装修出售的,基础设施工程和装修工程一直未完成,屋内空气污染严重,包括上诉人在内的数百位业主根本无法按约定时间使用房屋。综上,被上诉人实际上未将符合条件的房屋按时交付给上诉人,由此产生的逾期交付责任应由被上诉人承担,原审法院认定事实错误,适用法律有误,应当予以纠正。
被上诉人龙门某房地产开发有限公司答辩称：我方认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。
本案二审中，被上诉人龙门某房地产开发有限公司提交了一份新证据，系黄某如、黄某淮、梁某虹商品房销售合同纠纷案的生效判决《民事判决书》及生效证明，用以证明相似系列案的诉讼请求均依法被驳回。被上诉人质证意见是：认可真实性，但是与本案无关。
本院查明的事实、判决理由和结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请是否得到支持。
上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，是合法有效的。依据合同第八条的约定，出卖人应当在2013年11月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，而涉案房屋已于2013年6月27日取得了龙门县住房和城乡规划建设局颁发的《竣工验收备案表》，由此可见，涉案房屋已经相关部门验收合格具备交付条件。在备案表中的文件目录里有商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由此可见，涉案房屋进行备案时该两份文件是已经齐全的，也足以证明被上诉人具备向上诉人交付房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的履行能力，即使在上诉人收楼时被上诉人没有提供该两份文件，但并不影响涉案商品房已经符合交付使用条件的客观事实，被上诉人应当继续履行该项义务，将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》提供给上诉人，但并不能以此作为被上诉人逾期交房的理由。
根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋交付条件是经验收合格，而涉案房屋已经进行了竣工验收备案，故无论是根据合同的相关约定还是法律法规的相关规定，涉案房屋已经具备了交付条件，并且被上诉人也书面通知了上诉人收楼，故上诉人也应当按照合同的约定进行收楼。上诉人认为涉案房屋是带装修出售的，基础设施工程和装修工程一直未完成，对此，根据涉案《商品房买卖合同》第八、十一、十三条的约定，房屋交付条件是房屋验收合格，若房屋的装饰、设备达不到上诉人的要求时，上诉人可以要求被上诉人按约定标准修复、更换，但并未约定上诉人可以拒绝收楼，故上诉人所提及的装修问题不影响涉案房屋的交付，上诉人不能以此为由拒绝收楼。若因装修质量问题导致上诉人产生损失，上诉人可待证据确凿后另循法律途径解决。
综上所述，上诉人黄某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人黄某承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 蓝惠兰
审判员 胡 江
二〇一七年三月二十一日
书记员 刘惠芳
曾嘉红（兼）