浙�省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸璜商初字第247号
原告诸暨市璜山镇大门村民委员会。
负责人翁友良。
委托代理人孟洪权。
被告杨少坚。
原告诸暨市璜山镇大门村民委员会（以下简称大门村委会）为与被告杨少坚房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员赵恒丰适用简易程序独任审判，于2013年9月30日公开开庭进行了审理。原告大门村委会的委托代理人孟洪权、被告杨少坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大门村委会起诉称，璜山镇原上三坂村民委员会与被告在1998年3月7日签订了一份房屋租赁合同，由被告承租该村的茶厂房屋七间，租金为每月伍佰元，租期为1998年3月8日至2007年3月8日止。现虽过了租赁期限，但时至今日被告仍然占用该七间房屋，不与原告（因政策原因原上三坂村民委员会�合并成为璜山镇大门村民委员会）进行交接并腾退。在此期间，原告方在2011年10月份对上述出租房屋进行公开的招投标出卖，后由本村村民杨雁斐竞投买得，此后为取得房屋所有权杨雁斐多次与原告方进行交涉，现已起诉并主张了相应的损失赔偿。同时，原告为了履行与杨雁斐的买卖合同多次与被告进行房屋腾退的沟通，并进行发函催告，但被告仍拒不履行腾退义务。现要求被告杨少坚立即腾退占用的房屋（茶厂）七间，支付自2007年3月9日至2011年11月17日止按每月500元承担房屋使用费，合计28000元，承担原告的损失赔偿计每月1000元（2011年11月18日至被告腾退房屋之日止），承担原告支出的律师代理费8000元。
被告杨少坚未作书面答辩，在庭审中口头答辩称，被告于1998年3月7日承租村所有的茶厂房屋7间，租期至2007年3月7日止，承租期间按合同每年上缴租费500元，十年的总租费是5000元。该合同有笔误，把每年500元写成了每月500元。该合同已到期，被告已经于2007年3月前，实际是2006年上半年把东西从租房内搬出了，而且还告知了当时的上三坂村村长杨伯松，所以该承租房屋已经归还给了上三坂村。故自2007年3月起被告与该承租房屋已经没有任何关系，原告诉请不能成立。
当事人为证实自己主张的事实，向本院提供以下证据，并经庭审质证如下：
1、原告提供璜山区村级房屋租赁合同书一份，以证明原、被告之间租房的事实，该合同约定租期为1998年3月8日起至2007年3月8日止，每月租金为500元。经质证，被告认为，租金是每年500元，总租费为5000元，合同上“承租方每月应向甲方交房租费伍佰元”中的“月”字有误，应当是“年”字；该合同已经履行完毕，被告已经将承租房屋交还给原告。
2、原告申请证人黄某、吴奇出某，以证明�租房屋仍由被告占用的事实。证人黄仲根某陈述称，去年6、7月份时，他和片长吴某、村长翁友良一起去杨少坚家里，因上三坂自然村的房屋卖掉后杨少坚不肯搬，翁友良来喊他和吴某，让他们一起去杨少坚宿舍做工作；到后杨少坚不在，可能在上课，杨少坚妻子打电话后杨少坚才过来的；翁友良把村里投标的一些事情跟杨少坚说了以后，杨少坚说了些关于村里老年协会等公益事情的话，最后杨少坚说“你们来了，我面子是给你们的”，杨少坚妻子说了句东西没有地方摆放；他们以为事情讲好了，就回转了。证人吴奇出某陈述称，事情有些环节他不是很清楚，村里要杨少坚把东西搬掉，杨少坚一直没有搬掉，村长翁友良来喊他们，让他和黄某去做杨少坚工作，时间是去年6、7月份，那天下大雨，他们是坐翁友良的车去的，来到被告在学校的宿舍，就上去谈；后来谈好了，杨少坚说“你们来了，面子肯定有的，我会搬掉的”，至于什么时候搬掉杨少坚没有具体明确。经质证，原告无异议，认为两证人证言充分说明被告继续占用房屋的事实，从语言表述上可以确定要搬掉的东西肯定是被告的，如果是别人的东西，肯定不需要被告去搬，被告也没有权利去搬。被告提出异议认为，两证人来过被告宿舍事实；两位证人没有领会本人的意思，被告说的有面子的是指两个镇干部到老百姓家里来是有面子的，两证人把本人说的话误解了；被告根本没有说过东西会去搬掉的话，因为那里的东西根本不是被告的，被告怎么会说去搬掉的话？被告的东西早就搬掉了；被告妻子也没有说过那句东西没有地方摆的话；被告当时说的是去做做工作是可以的。
3、原告提供通知一份，以证明原告于2012年5月30日催告被告腾退所租房屋的事实。原告陈述该通知是大门村二委会以挂号信方式寄给被告的。经质证，被告认为，该份通知被告已经原封不动的以挂号信方式寄还给原告。
4、原告提供民事诉状复印件一份，以证明杨雁斐已起诉原告要求赔偿损失，该损失部分应由被告承担，该诉状中的事实和理由部分也可以说明杨少坚占用房屋的事实。经质证，被告认为，杨雁斐是上三坂人，但被告不认识她，她是怎么知道被告占用了诉争房屋的？
5、原告提供委托辩护（代理）合同、民事代理费发票各一份，以证明原告为诉讼而支出代理费8000元的事实。经质证，被告认为，该费用不应由被告承担。
结合原、被告起诉、答辩意见以及举证、质证意见，本院认为，本案双方当事人诉争焦点在于被告是否仍占用本案所涉的茶厂七间房屋。结合本院归纳的诉争焦点，本院对上述证据和本案事实分析认定如下：证据1，被告无异议，故依法可予认定；至于房租费问题，因该合同系格式文本，该合同第五条约定“房租数额：承租方每月应向甲方交房租费伍佰元，承租期内共应上交房租费伍仟元”，该条文字中的“伍佰”、“伍仟”系手写，其余部分系印刷字体，结合合同约定的租赁期为10年的条款内容，可以确认房租费应为每年500元。证据2系证人出庭作证的证言，其真实性依法可予认定；至于证言内容的可采性，则可结合其余证据综合予以认定。证据3，因被告认可收到过该信函，故真实性本院予以认定。证据4，系本院已受理的另案的诉状，其真实性本院予以认定。证据5，其真实性本院予以认定，但原告据此要求被告承担代理费，无法律依据，本院不予支持。
基此，本院对本案诉争焦点分析认定如下：首先，对证据2，两证人系璜山镇政府工作人员，证言内容反映出两证人与大门村主任翁友良一�去被告家中的目的是十分明确的，就是劝说被告把本案所涉房屋腾退给村里，在两证人与被告交谈中被告也表示面子有的，可见被告当时并未否认本案所涉房屋仍由其占用的事实。其次，被告质证认为两证人对其所说的有面子的话有误解，被告认为其说有面子是指镇干部到老百姓家里来是有面子的，本院认为，联系当时对话语境，俗话说“无事不登三宝殿”，两证人和村主任翁友良到被告家中劝说被告腾退房屋，在交谈中，被告对对方的来意应当会有一个基本的判断，并进而根据该判断而选择自己的应对之道，被告在交谈中表示面子有的等话，并不仅仅表示一种客套语气，否则，两证人不会都产生同样意思的误解。第三，根据证据3，原告于2012年5月29日邮寄搬迁通知给被告，在这之后，两证人和村主任翁友良上门做被告工作，不管是寄信还是上门劝说，都隐含有一个基本的事实判断，即本案所涉房屋尚由被告占用，如果按照被告主张其已在2007年3月前将租房交回村里，也即租房不由被告占用的意见能够成立，则两证人和翁友良的来意将失去指向，而如上分析，被告当时也没有否认本案所涉房屋仍由其占用的事实，故被告的上述主张与证人证言颇不相符合，本院不予采信。第四，被告主张其已在2007年3月前将租房交回村里，但未能提供相应的证据予以证实，本院无法予以采纳。综上分析，本院认定本案所涉房屋仍由被告杨少坚占用。
综上，本院认定事实如下：1998年3月7日，被告杨少坚与璜山镇原上三坂村民委员会签订《璜山区村级房屋租赁合同书》一份，约定原上三坂村民委员会为甲方，杨少坚为乙方，乙方向甲方租赁茶厂房屋七间，租赁期限从1998年3月8日起到2007年3月8日止，乙方每年应向甲方交房租费500元，承租期内共应�交房租费5000元，合同还约定双方其它权利义务。璜山镇原上三坂村民委员会依约向被告交付了租赁房屋。2006年9月，因政策原因原上三坂村民委员会与周边几个村经合并成为璜山镇大门村民委员会。此后，被告杨少坚未向原告返还租赁房屋，也未按原合同支付租费。2012年5月，原告以邮寄挂号信的方式向被告发出通知，该通知载明：“杨少坚：璜山镇大门村（上三畈自然村）坐落在海螺山村集体所有茶厂、厂房七间，大门村两委会集体研究讨论决定，并按公开合法的程序，于2011年10月18日拍卖转让给本村村民杨雁斐，茶厂的房屋产权应归属于村民杨雁斐所有。本村需按协议时效依法交付受让人杨雁斐使用，现你户存放在茶厂的私有财物限于在2012年6月30日前自行搬迁完毕，逾期不搬，责任自负。届时，村两委会将无条件交付给受让户杨雁斐。特此通知璜山镇大门村两委会2012年5月30日”，该通知上加盖有诸暨市璜山镇大门村民委员会、诸暨市璜山镇大门村经济合作社的公章。因被告杨少坚仍不腾退房屋，2012年6、7月，大门村委会主任翁友良请璜山镇人民政府工作人员吴某、黄某一起到被告杨少坚在学校的宿舍做被告杨少坚的劝说工作，但仍无果。2013年9月，原告诉讼来院。
本院认为，原璜山镇上三坂村民委员会与被告杨少坚之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，应认定有效。璜山镇原上三坂村民委员会后合并为璜山镇大门村民委员会，故该合同的相应权利义务应由璜山镇大门村民委员会行使或者履行。租赁期于2007年3月届满，被告杨少坚理应按约返还租赁房屋。此后被告继续使用租赁房屋，也未按原合同支付租费，现原告诉请被告返还租赁房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告自2007年3月9日起至2011年11月17日止按租房费标准承担房屋使用费，本院就其合理部分予以支持。原告要求被告赔偿损失，因原告据以主张的损失所涉及的案件尚在审理之中，在本案中无法确定，故该部分损失原告可待该案审理终结后另行主张权利，但原告请求被告支付房屋使用费的计算截止日期可以相应顺延至被告腾退出房屋之日止。原告要求被告承担代理费8000元，无法律依据，本院不予支持。被告杨少坚辩称承租房屋已在2007年3月前还给村里，因原告否认，而被告又未能提供相应的证据予以证实，故本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杨少坚应返还原告诸暨市璜山镇大门村民委员会茶厂房屋七间，限本判决生效之日起五日内腾退房屋并交付给原告诸暨市璜山镇大门村民委员会；
二、被告杨少坚应支付原告诸暨市璜山镇大门村民委员会自2007年3月9日起至被告实际腾退出房屋之日止按每年500元房租费标准计算的房屋使用费，款限被告杨少坚实际腾退出房屋之日付清；
三、驳回原告诸暨市璜山镇大门村民委员会其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1250元，依法减半收取625元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费1250元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费）。逾期�自动撤回上诉处理］。
审判员 赵恒丰
二〇一三年十月十九日
书记员 郦利江