吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书镇民重字第1号原告：沙立春，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：刘维国，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：王海燕，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：段金成，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张桂霞，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：赵焕义，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：周桂芝，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：刘天宝，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：牛春艳，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张岩，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：蔡慧，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：蔡玉红，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：姚克生，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：姚马生，男，成年人，汉族，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：姚忠生，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：黄春荣，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：高树文，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：孙立红，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：马云龙，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：孙文环，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：韩美荣，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：石铁松，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：于淑艳，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张鹏宜，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：王丽梅，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：孙德喜，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：孙志红，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：谭玉珍，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：田宝刚，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：刘万芹，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：刘玉梅，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：孙春红，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：商文财，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：韩玉英，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：李景和，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：李志峰，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：刘明珠，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张淑芹，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：刘玉翠，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张永涛，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张洪波，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：冯正波，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：王印加，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：王清，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：刘志强，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张秀丽，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：袁丽艳，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张凤芹，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：于万霞，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：潘继彬，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：于秀艳，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：孟兆有，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：牟庆军，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：冷桂霞，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人原告：孙淑华，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告：张浩，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:张发，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:藏淑霞，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:王贵芹，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:曹立芬，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:王阳，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:潘继峰，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:潘林可，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:张晓利，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:梁英慧，男，原松海塑料制品有限公司下岗工人。原告:苗颖弘，女，原松海塑料制品有限公司下岗工人。诉讼代表人：韩美荣、冷桂霞。被告：刘微，女，无业（未出庭）委托代理人：程淑莉，吉林程淑莉律师事务所律师。被告：郭洪兵，男，汉族，个体。委托代理人：刘敏，北京德恒（长春）律师事务所律师。被告镇赉县经济局原告沙立春等66人为与被告镇赉县松海塑料制品有限责任公司留守处（以下简称：留守处）、被告刘微确认合同效力纠纷一案，经原告申请，本院依法追加郭洪兵为被告参加诉讼，并于2014年6月13日作出（2014）镇民一初字第2号民事判决。刘微、郭洪兵不服，提出上诉。2014年11月19日，吉林省白城市中级人民法院以（2015）白民三终字第149号民事裁定书将此案发回我院重审。我院在重审时认为，2002年6月经松海塑料制品有限责任公司职工申请，二轻工业总公司批复成立留守处，现二轻工业总公司已归镇赉县经济局，留守处的主管部门亦为镇赉县经济局，本院依法追加镇赉县经济局为被告参加诉讼，并于2015年12月23日依法公开开庭进行审理。原告诉讼代表人韩美荣、冷桂霞，被告刘微委托代理人程淑莉及被告郭洪兵委托代理人刘敏到庭参加诉讼，镇赉县经济局经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称:沙立春等67人（在诉讼中死亡1人）系原松海塑料制品有限责任公司下岗工人。2002年6月25日经原二轻工业总公司批准成立了留守处。松海塑料制品有限责任公司门前的八间房（2区9段58栋，砖木结构办公用房183.72平方米）（以下统称：“8间房”）是原松海塑料制品有限责任公司集体资产，归原塑料厂职工所有。2013年9月16日留守处与刘微签订了《房屋转让合同》（以下简称：《合同》①），以20万元的价款将“8间房”卖给了刘微。同日，刘微又与郭洪兵签订了《房屋转让合同》（以下简称：《合同》②），以同样的价款将“8间房”卖给了郭洪兵。第一、《合同》①留守处未召开职工会议，私下决定将集体所有的“8间房”卖给刘微，刘微又卖给郭洪兵，实属程序违法，违反法律、行政法规的强制性规定；第二、违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五款的规定，损害了集体或者第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定。留守处负责人谢守武将该“8间房”以20万元的价款卖给他人，价款过低，侵害了沙立春等67名职工的切身利益，请求法院依法确认《合同》①和《合同》②均无效。留守处辩称：原告起诉的事实存在，“8间房”确实卖了，但由于留守处的职工遍布全国各地，无法同时召集，便没有召开职工大会。通过留守处张佰军（现已去世）、牟庆军及我（谢守武）三人协商以20万元的价款卖给刘微，此20万元房款，留守处已有72人领取，余款保存在留守处会计处。我们是为了职工利益而出卖房屋，该买卖合同是合法有效的。刘微辩称：第一、“原告的‘8间房’是原塑料厂集体财产，归原塑料厂职工所有”的陈述概念不清。第二、“8间房”登记在称留守处名下，留守处为“8间房”的权利人，《合同》①是双方的真实意思表示，是在自愿平等基础上协商订立的，故依法成立且有效。第三、本案应当首先应提起物权确认之诉，“8间房”初始登记在留守处的名下，原告如认为该物权的事实物权人为原告等人的集体所有制单位，应首先提出物权确认之诉。第四、刘微系善意取得该不动产的所有权。退一步讲，即使留守处非事实物权人，那么刘微对此并不知情，购买时也不知道出让人留守处是无处分权人，受让系善意的，并以合理的价格转让，且已办理产权登记，被告刘微已取得了所有权。第五、该物权已于2013年9月转让给郭洪兵，并已办理过户手续，现物权人是郭洪兵。第六，转让协议于2011年达成，且于当年交付8万元，余款12万元于办理过户时已全额支付。第七，原告所称违反法律法规的强制性规定指的是《中华人民共和国城镇集体所有制条例》和《吉林省城镇集体所有制企业合法保护条例》，该法律法规有关职工大会讨论决定事宜是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，非《合同法》五十二条第（五）项所指。原告不能举证为恶意串通，适用该法是错误的。有关价格是否过低原告应承担举证责任，且价格显失公平应提出撤销或变更之诉而不能提起无效确认之诉。综上，本案涉及合同和物权两方面，应依物权是否转移来审理并认定案件事实。《合同》②成立且有效，物权变动合法。留守处与刘微房屋买卖的时间为2011年5月，其中先交付8万元，用于办理房屋初始登记等费用，余款12万元于留守处初始登记取得权属证书后双方之间办理过户登记时一次性支付，有留守处提供的101人的名单佐证，101人支付的款项与12万元吻合。被告刘微善意取得的物权依据物权法应优先保护。郭洪兵辩称：1、《合同》①的签订，与我无关，我不是合同当事人，也不是利害关系人，不应当承担任何法律责任；2、《合同》②是在刘微取得“8间房”所有权后的买卖行为，我既不是《合同》①的当事人，不是利害关系人，原告无权起诉要求他人签订的合同无效；3、我的所有权是依法登记取得，任何单位和个人非经法定程序无权干涉，所以，基于物权法我享有占用、使用、收益、处分的权利；4、追加我为被告是错误的，原告的起诉是恶意诉讼，法院应当驳回原告起诉。原一审经审理认为，2013年9月16日，留守处以20万元的价格将“8间房”出售给刘微；同日，刘微又以相同的价格出售给郭洪兵。三被告恶意串通，将“8间房”进行买卖的行为严重损害原告的利益。《合同》①的签订违反法律、行政法规的强制性规定，《合同》②依法属无效合同，郭洪兵应将“8间房”还给原告。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：《合同》①和《合同》②无效；郭洪兵于本判决生效后十日内将“8间房”返还给留守处。案件受理费100元，由留守处承担。重审中，原告代表人诉称:沙立春等66人系原松海塑料制品有限责任公司下岗工人。2002年6月25日经原二轻公司批准成立了留守处。留守处的职责为：1、依法清理松海塑料制品有限责任公司剩余资产；2、剩余资产收回后，应根据职工意见做好发放工作；3、保管职工档案和财会账目；4、协调好已退休职工工资发放问题。“8间房”是原松海塑料制品有限责任公司集体资产，归原塑料厂职工所有。2013年9月16日留守处与刘微签订了《合同》①，以20万元的价款将“8间房”卖给了刘微，同日，刘微又以同样的价款卖给了郭洪兵。第一、《房屋转让合同》违反法定程序，根据《中华人民共和国集体所有制企业条例》第九条“集体企业依照法律规定实行民主管理，……，决定经营管理的重大问题”及《吉林省城镇集体所有制企业合法权益保护条例》第十六条“集体企业实行民主管理，企业的重大问题必须由职工大会（或职工代表大会）民主讨论决定”的规定，留守处未召开职工会议，私下决定将“8间房”卖给刘微，刘微又卖给郭洪兵实属程序违法，违反法律、行政法规的强制性规定；第二、违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五款的规定，损害了集体或者第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定。留守处负责人谢守武将该“8间房”以20万元的价格卖给他人，价款过低，侵害了沙立春等67名职工的切身利益，请求法院依法确认两份《合同》①和《合同》②无效。刘微辩称：原告告诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告告诉。郭洪兵辩称：首先，原告方不具备请求确认合同无效的主体资格。原告不是《合同》①的当事人，《合同》②，是在刘微登记为房屋所有权人后的买卖行为，原告方既不是此合同的当事人，也不是利害关系人，无权起诉请求确认他人之间签订的合同无效。另外，郭洪兵购买刘微房屋时，刘微已经是依法登记的房屋所有权人，刘微出卖房屋合法，郭洪兵购买刘微房屋是双方真实意思表示，并办理了变更登记手续，房屋转让合同具有法律效力，郭洪兵已依法取得房屋所有权，所以应驳回原告方诉讼请求。被告镇赉县经济局未答辩。通过原告与刘微、郭洪兵陈述，本案需要解决的问题如下：1、本案诉争的房屋性质如何确定？2、留守处与刘微房屋买卖的时间、刘微与郭洪兵房屋买卖发生的时间如何确定？3、留守处与刘微因房屋买卖而签订房屋转让合同，刘微与郭洪兵因房屋买卖而签订房屋转让合同是否有效？原告方为证明主张举证如下：1、关于松海塑料制品有限公司成立留守处意见的批复一份。举证目的是证明：批复的主体是给塑料厂职工的；同意塑料厂成立留守处；留守处的成员；留守处的职责。被告刘微、郭洪兵无异议。2、镇经处字（2013）4号镇赉县经济局信访事项处理意见书复印件一份。举证目的是证明：留守处谢守武私自将房屋出售一事，镇赉县经济局进行了调查核实。谢守武将“8间房”以20万元的价格卖给其小舅子，买方先行给付8万元，办理集体房屋产权手续，而后再办理到买方人名下，给付剩余12万元。12万元按职工总数平均分配。八间房屋出售前没有进行评估、拍卖挂拍、没有召开职工大会。刘微质证意见为：不清楚。合同是否有效及物权是否取得应依法确定。郭洪兵质证意见为：对证据本身无异议，此证能证明2011年留守处将诉争房屋卖给刘微，商定价格20万元，先支付8万元。3、镇赉县经济局证明复印件一份。证明“8间房”为塑料厂集体财产，归原塑料职工所有。刘微质证意见为：不清楚，但刘微是基于对登记机构的公信力才购买的房屋。原告如认为系集体资产应提起确权之诉，以对公示的法律物权人进行变更，故该证据不具有物权证明的效力。镇赉县经济局没有权利作出房产归属的证明。郭洪兵质证意见为：原告对房屋只享有职工权利，不能享有所有权。该证明认定“8间房”归原塑料厂职工所有是违法和错误的。4、房产证吉房权证镇字000316**号。证明：“8间房”所有权人为留守处，房屋性质为私产，用途为办公，登记时间是2011年7月7日，结构是砖木。刘微、郭洪兵无异议。该证据能够证明房屋属于留守处所有，是私产，不是原告集体所有，与原告主张不符。5、镇赉县房屋产权管理中心证明。证明“8间房”已过户到刘微名下，留守处卖给刘微的房屋的时间是2013年9月16日，过户交易手续费及登记费用合计为4356.38元。且房产证不对，是全体职工的，不是厂子的，集体财产不能给弄没了。刘微质证意见为：过户时间和房屋买卖时间不是一个时间，过户是无权变动，买卖是变动的原因。郭洪兵质证意见为：对证据本身无异议，对证明的问题有异议，该证据和留守处与刘微房屋买卖时间相互矛盾，不能证明《合同》①的签订时间是2013、9、16，能够证明留守处与刘微之间房屋转让合同依法办理变更登记。6、房屋转让合同复印件一份、吉房权证镇字第000430**号房屋所有权证复印件一份，证明留守处和刘微签订房屋买卖合同，并将房屋过户给被告刘微，时间是2013年9月16日，总价款是20万元。刘微质证意见为：刘微与留守处达成买卖协议时间是2011年，办理过户时间是2013年。郭洪兵质证意见为：此能够证明刘微为房屋所有权人，有权处分该房屋。7、信访事项复查意见书。证明：留守处是2002年6月19日经二轻工业总公司批复成立的，成员有3人，主任张百军、成员谢守武、牟庆军。张百军已故多年，牟庆军自己要求退出（调查牟庆军时，牟庆军说自己没有要求过退出，也没有写过申请），现有谢守武一人。2011年，谢守武找到殷洪涛、谢桂清、范国芹、宫庆权4人开会，商量出卖八间房事宜。当时商定出售20万元，卖给谢守武小舅子，买方先给付8万元，办理了集体房产证手续，而后再办理到买方个人名下，再给付12万元。出售前没有履行评估、拍卖挂拍、召开职工大会等相关程序，松海塑料制品有限公司部分职工知情后，认为未经职工会议表决，集体资产出售程序违法，出卖行为无效。刘微质证意见为：不能概括出是集体财产，不能确定是集体财产，不能起诉。郭洪兵质证意见为：同意刘微代理人的质证意见，并能证明2011年留守处将房屋卖给刘微，商定价格20万元，先支付8万元。8、建设银行存折复印件及收据，证明留守处44名职工领取房款后统一由原告袁立艳保管。刘微质证意见为：与本案无关联。郭洪兵质证意见为：能证明72名职工已经领取卖房款，三分之二以上同意出售房屋，留守处没有超越职权处分房屋。针对原告方举证，被告刘微与郭洪兵对证据本身皆没有异议，只是针对原告方的证明目的提出不同的证明内容。被告经济局未到庭参加诉讼，视其对质证权利的放弃，故本院对原告举证予以采信。被告刘微为证明主张举证如下：被告刘微申请本院在镇赉县房屋产权管理中心调取了如下证据：房屋转让合同、申请书、完税证、房产证。原告方质证意见为：应以法律为准，以证据评判。刘微称，刘微与郭洪兵已达成买卖协议，并且物权已变更到郭洪兵名下。被告郭洪兵质证意见为：无异议，能证明留守处、刘微作为房屋的所有权人，有权处分房屋。郭洪兵在刘微取得该房屋所有权后，购买该房屋，依法取得房屋所有权。被告刘微举证来源为经申请法院在镇赉县房屋产权管理中心调取，予以采信。被告郭洪兵为证明主张举证如下：1、房地产估价结果报告复印件二份，证明该两次房屋交易均经过评估，属危房，交易价格不属于不公平的低价交易。2、购买房屋现状照片，证明该房屋为危房的现状。原告方对以上证据质证意见为：不能作为证据使用，在原一审和二审时都没有提供。被告刘微无异议重审案件适用于一审程序，郭洪兵在重审阶段举证符合程序法规定。房地产估价结果报告为有资质的鉴定机关所作出，予以采信。对房屋照片复印件不能真实反应郭洪兵购买此房时的状态，不予采信。法院调查取证如下：1.镇赉县建设局关于撤销松海塑料制品有限责任公司吉房证字第00002116号房屋所有权证书的决定、2、针赉县原塑料厂全体职工请求办理八间房屋产权证照申请书、3、关于针赉县原塑料厂八间房权属问题的处理决定、4、针赉县原塑料厂全体职工请求办理八间房屋产权及土地使用权证和划分附属用地面积申请书、5、关于镇赉县松海塑料制品有限责任公司留守处业务用房项目准予备案的通知、6、建设用地审批表、7、国有土地使用权出让审批表、8、关于刘微房屋产权权属登记申请表、9关于郭洪兵房屋产权权属登记申请表10、建设工程规划许可证。原告方质证意见为：能证明八间房屋是集体财产，房产出证的时间和为原告方出证一致。翻建房屋没有通过职工。刘微质证意见为：经济局出的证明能证实其资产属于留守处，房产部门首先办理了初始登记，登记于留守处名下，留守处将房屋变更到刘微名下，刘微将房屋变更到郭洪兵名下无异议。通过房产部门的手续能确定三方之间的交易合法有效。对于这组证据所涉及的申请书、人民政府的处理决定、附属面积申请书有异议，不能确定是集体所有，应以最终产权部门确定的物权登记为准。郭洪兵质证意见为：同意刘微方的质证意见。另能证明留守处有权处分房屋。2、镇赉县工商行政管理局工商行政管理专业档案。原告方没提出质证意见。刘微质证意见为：不能确定“8间房”和原告之间有关联性，有限责任公司中不存在与各原告存在参股的事实，也不存在和集体企业资产相关联。郭洪兵同意刘微方的质证意见。另提出该组证据不能证明“8间房”是集体企业资产。工商档案记载，塑料厂自然投资是10人，原告不都是塑料厂的投资人。不是投资人，不能是资产享有人。3、镇赉县人民法院（2008）镇民一初字第200号民事判决书及关于此案二审的（2009）白民一终字第281号民事判决书各一份。原告方没提出质证意见。刘微质证意见为：二份判决能确定原企业职工和原企业至今保持劳动关系。不属于有限公司的参股人。有限公司的资产与企业职工没有关系，成立留守处意见批复中也明确剩余资产交由留守处处理。企业员工与有限公司之间不发生关系，其资产自然与原企业职工无关。郭洪兵质证意见与刘微方一致。通过法院认证，本院查明案件事实如下：原告沙立春等66人系原镇赉县松海塑料制品有限责任公司工人。2002年6月19日经二轻工业总公司批复成立留守处，成员有主任张百军（已死亡）、谢守武、牟庆军。后留守处人员因“8间房”权属问题与苗春贤产生纠纷。2003年2月13日镇赉县建设局以镇建字【2003】1号决定书注销了苗春贤所有的吉房权证镇字第000021**号房屋所有权证书。同年10月从苗春贤手中收回。被告镇赉县经济局也以此文件证明“8间房”所有权归留守处所有。2011年留守处在没有进行评估、拍卖、没有召开留守处职工会议，也没有通过主管部门镇赉县经济局的情况下，将“8间房”以20万元价格出卖给被告刘微（被告留守处负责人谢守武的亲属），刘微交8万元后留守处办理了吉房权证镇字第000316**号房屋所有权证，产权人为留守处。2013年9月，刘微与郭洪兵两人对“8间房”达成买卖协议，如刘微有房屋所有权证，郭洪兵以20万元购买此房。2013年9月16日在办理所有权人为刘微的房产证时，留守处与刘微签订了《房屋转让合同》，刘微取得了吉房权证镇字第000430**号房屋所有权证。郭洪兵在交完全部房款后，与刘微又签订了《合同》②，2013年9月17日，郭洪兵取得了吉房权证镇字第000431**号房屋所有权证。同年9月30日留守处开始为留守处职工101人平均发放卖房款，101人中有72人领取了出卖的房款。本案67名原告中，已有44人领取了房款，另领取房款的28人未起诉。通过当事人陈述、举证、质证与法院认证，围绕需要解决的问题，结合案件事实，现综合评判如下：一、“8间房”并非集体财产，所有权应为留守处职工共同所有的财产，留守处职工有处分权。经济局依据体制改革和政府的行政行为合并了原二轻工业总公司，原二轻工业总公司系1993年成立的集体所有制企业原外经轻工塑料厂的主管部门。1996年原外经轻工塑料厂和木器厂重组，成立镇赉县塑料制品有限责任公司。1997年转为股份合作制企业，1998年7月变更为镇赉县松海塑料制品有限责任公司。因企业多年拖欠银行贷款，银行起诉后，经法院调解，企业用资产偿还了全部贷款。1999年企业注销，银行将企业资产出售后，又成立了以苗春贤为私营企业的镇赉县松海塑料厂。2002年6月19日经二轻工业总公司批复成立留守处，成员有主任张百军（已死亡）、谢守武、牟庆军。留守处的职责为依法清理松海塑料制品有限责任公司剩余资产；剩余资产收回后，应根据职工意见做好发放工作；保管职工档案和财会账目；协调好已退休职工工资发放问题。后留守处人员因“8间房”权属问题与苗春贤产生纠纷。2003年2月13日镇赉县建设局以镇建字【2003】1号决定书注销了苗春贤所有的吉房权证镇字第000021**号房屋所有权证书。同年10月从苗春贤手中收回。被告镇赉县经济局也以此文件证明“8间房”所有权归留守处所有。2011年经留守处申请，镇赉县发展和改革局、镇赉县国地资源局及镇赉县人民政府审批，镇赉县建设局验收，2011年7月7日，镇赉县房地产管理处以初始登记的方式，为留守处颁发了吉房权证镇字第000316**号房屋所有权证，规划用途为办公，房屋性质为私产。所以，“8间房”应认定为留守处职工的共有财产，而不是集体所有制财产，留守处职工有处分权。二、《合同》①作为效力待定合同，经程序上追认，已为合法有效合同，因办理房屋所有权证签订的房屋转让合同亦为有效合同。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，也可代理他人实施民事法律行为。《中华人民共和国合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”2011年留守处负责人将“8间房”出卖给刘微时没有召开全部职工或代表大会，这是客观事实。但2013年9月30日开始分配出卖房屋款时，列出了书面的分配明细，全部职工共101人皆为待分配人员，其中72人领取了房款，并签字捺了指印。虽有29人没有领取，不排除知晓留守处出卖房后，持反对态度拒绝领取，但29人中无法全部联系，也是客观事实。且余下房款由会计保管。本院认为，72名职工领取房款时已知晓出卖的事实，自愿领取房款应视为对留守处负责人以20万元卖与刘微房屋已作出同意的意思表示。民事法律行为首先要符合合法的主体，如不符合合法的主体资格，导致民事法律行为无效，但法律规定有些民事法律行为作出一方虽不符合法律主体资格，但在法律规定的时间内可以由有权作出的主体认可，可以认定民事法律行为有效。留守处72名职工领取房款这一认可行为，即是追认行为。所以经追认，效力待定的买卖合同即为有效合同，因办理房屋所有权证签订的房屋转让合同亦为有效合同。《合同》①和《合同》②不是因买卖八间房屋当时所签订的协议，而是在办理各自房屋所有权证时，镇赉县房地产管理处要求买卖双方出具的变更产权证时所必需的手续，房屋买卖引起所有权的变动，转让合同的签订是无权变动。房屋转让协议签订的时间并非是房屋买卖的时间。原告举证的镇经处字（2013）4号镇赉县经济局信访事项处理意见书和信访事项复查意见书证明留守处出卖房屋给刘微的时间是2011年，且不是负责人谢守武一人，另有职工殷洪涛、谢桂清、范国芹、宫庆权商谈了此事；而刘微与郭洪兵关于房屋买卖协议的时间是2013年9月。另镇赉公信房地产咨询评估有限公司在2013年9月16日评估价格为20万元。所以原告方所称同日交易的主张不成立。三、《合同》②为有效合同原告等66人作为刘微与郭洪兵房屋买卖的案外人，因交易结果认为损害其利益，但留守处与刘微间的买卖合同、转让合同经追认已认定有效。刘微与郭洪兵间关于“8间房”产生的买卖关系，是双方当事人的真实意思表示，作为合同的双方当事人，刘微与郭洪兵无任何纠纷，因郭洪兵物权已合法取得，所以《合同》②有效。综上，根据本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、现由被告镇赉县经济局主管的镇赉县松海塑料制品有限责任公司留守处与被告刘微签订的关于八间房屋（2区9段58栋，砖木结构办公用房183.72平方米）的房屋转让合同有效。二、被告刘微与郭洪兵间因买卖八间房屋（2区9段58栋，砖木结构办公用房183.72平方米）所签订的房屋转让合同有效。案件受理费100元，由原告方承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长  陆 彬代理审判员  靳立志人民陪审员  郑玉杰二〇一五年十二月二十八日书 记 员  王晓莉