湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初3092号
原告（反诉被告，下称原告）:邹承利，男，1961年3月12日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。
委托诉讼代理人：罗厚勤，女，住武汉经济技术开发区，推荐社区武汉经济技术开发区沌阳街薛峰社区居民委员会。
被告（反诉原告，下称被告）:武汉好习文体用具有限公司，住所地：武汉经济技术开发区薛峰社区观湖花园20-21层。
法定代表人：廖生进。
第三人：武汉经济技术开发区养元小吃店（经营者：梁养元），住所地：武汉经济技术开发区薛峰社区观湖花园*****号商铺。
经营者：梁养元，男，1986年12月16日出生，汉族，户籍所在地福建省三明市将乐县。
原告邹承利与被告武汉好习文体用具有限公司（以下简称好习公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，根据原告的申请，通知武汉经济技术开发区养元小吃店（以下简称养元小吃店）作为第三人参加诉讼，被告好习公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹承利向本院提出诉讼请求：1、判令2017年1月1日终止与被告的《房屋租赁合同》，被告于2017年1月1日腾退房屋，将房屋返还原告；2、判令被告支付2015年拖欠的租金10000元，支付2016年拖欠的7月至12月的租金46915.2元，总计56915.2元、利息（利率按银行同期存款利率的三倍计算，2015年10000元租金利息从2015年10月1日计至款清之日止，2016年46915.2元租金利息从2016年7月1日计至款清之日止）及违约金10000元（合同约定）；3、判令被告支付租赁合同终止后至房屋腾退时的占用费（按合同的租金标准计算）；4、判令第三人腾退房屋将房屋返还给原告并支付2017年1月1日起至房屋腾退时的占用费（按合同的租金标准计算）；5、判令被告及第三人承担本案诉讼费用。事实和理由:原告将位于武汉经济技术开发区薛峰社区观湖花园S2-20、21号商铺租赁给被告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，月租金7819.2元，首次租金于2013年12月2日支付，以后各期租金被告于2014年12月3日、2015年12月3日支付。租赁期间，被告未按合同约定时间支付租金，并未经原告同意将部分门面转租给第三人使用。原、被告合同于2016年12月31日租赁期满等。
被告好习公司辩称，签订合同过程中双方有口头约定；押金（保证金）10000元抵消2015年欠付的10000元租金；2016年拖欠的7月至12月的租金为42000元；利息不愿意支付；被告愿意随时腾退房屋；装修费花费了十几万，希望原告给予适当补偿等。
第三人养元小吃店述称，第三人同意搬；同意给占用费；愿意和原告再签租赁合同。
被告好习公司向本院提出反诉请求：判令原告交付从2014年1月至2016年12月21日的房屋租赁费用的发票。事实和理由：2013年12月2日原、被告签订租赁合同，被告履行了交付租金的义务，原告未履行出具发票的义务。
原告邹承利对被告好习公司的反诉辩称，开具发票合同没有约定亦不属于法院受案范围，请法院驳回被告的诉讼请求。
第三人养元小吃店对被告好习公司的反诉述称，与第三人无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年12月2日，原告（出租方甲）与被告（承租方乙）签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁位于武汉经济技术开发区薛峰社区观湖花园面积162.9平方米房屋经营使用，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，共3年，每平方米月租金为48元。首次租金乙方于2013年12月2日交付给甲方，以后各期租金交付时间为2014年3月3日（第一年），以后2014年12月31日、2015年12月31日支付。合同还对甲、乙双方责任、合同变更和解除等进行了约定。
另查明，涉案租赁房屋系编号为S2-20、21号商铺，由武汉薛峰工贸发展有限公司出租给原告并同意原告转租。被告承租后，将商铺装修为上下两层，并将S2-21号商铺下层转租给第三人养元小吃店经营。
又查明，被告向原告交付了押金10000元，2015年11月14日被告支付了第三季度租金21000元，2016年8月30日被告银行转账支付一个季度租金21000元。被告拖欠原告2015年租金10000元，拖欠2016年下半年租金42000元。
本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、2016年下半年租金计算标准是按照口头约定1个季度21000元计算还是按照合同约定来计算？2、拖欠的2015年租金10000元能否和押金10000元抵消？3、原告主张的利息和违约金是否支持？4、占用费的计算标准；5、被告的装修残值，原告是否做出适当补偿；6、开具发票的行为是否属于法院民事案件受案范围等。
关于2016年下半年租金计算标准的争议焦点，原告认为应该按照合同约定的每平方米月租金为48元计算，被告认为应按照口头约定1个季度21000元计算，本院认为被告提供的证据表明其两次缴纳租金的金额均为每季度21000元，证明租金的标准发生口头变更符合生活经验，故本院认定租金标准发生变更，为每季度21000元。
关于拖欠的2015年租金10000元能否和押金10000元抵消的争议焦点，原告不同意抵消，被告提出已抵消，本院认为押金应在被告履行完基于租赁关系产生的全部义务后，如交清租金和占用费、腾退房屋交付原告等义务后再由原告无息退还给被告，故在上述义务未完成前，押金不能抵消拖欠的租金。
关于原告主张的拖欠租金利息和违约金是否支持的争议焦点，原告认为利率按银行同期存款利率的三倍计算，违约金按合同约定的10000元计算，被告不同意支付。本院认为，原被告并未约定因拖欠租金计算违约损失的方法，故本院认为因违约损失确实存在，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%标准计算为宜。
关于占用费的计算标准的争议焦点，原告认为按照原租赁合同约定的标准计算，被告不同意支付占用费，第三人同意支付占用费，本院认为因合同约定的租金标准发生变更，占用费按照变更后的租金标准即每季度21000元计算。
关于被告的装修残值，原告是否做出适当补偿的争议焦点，原告不同意补偿，被告提出原告做出适当补偿。因原被告双方对装修补偿问题未做出约定，故合同到期终止后，本案原告无补偿之义务。
关于开具发票的行为是否为法院民事案件受案范围的争议焦点，被告要求原告开具发票，原告认为不属于法院受案范围。本院认为，出租人向承租人出具发票，系房屋租赁关系中的附随义务，属于平等主体之间的权利义务关系，承租人就此主张权利，属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。
综上所述，原告对涉案房屋有经营管理、使用权利。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同的双方均应依合同约定履行各自的义务。被告欠原告租金，未按双方约定的期限给付，属违约行为。被告应当支付原告拖欠的租金52000元，并承担支付利息的违约责任。合同到期后，双方并未续签合同，双方租赁关系终止，被告应将承租房屋退还。现其未按约定退还，属违约行为，应当承担违约责任，履行腾退义务并支付房屋占用费。第三人作为次承租人，无权占用承租房屋，亦应当履行腾退义务。原告要求支付房屋占用费的主张，本院院予以支持，但应按照每季度21000元标准计算房屋占用费至房屋实际腾退之日。因被告将租赁物两间商铺装修成两层，仅将一间商铺的下层转租给了第三人，占用费在被告与第三人间无法分割，故本院判定由被告向原告支付全部占用费，占用费中最终由第三人承担的部分由被告承担后另行向第三人主张。开具发票是原告负担的合同附随义务，被告诉请原告开具发票的请求本院予以支持，按照2014年租金每平方米48元和被告自认从2015年起租金的标准每季度21000元计算，2014年1月至2016年12月21日的租金总额259730元，故原告应开具租金金额为259730元的税务发票。依据《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）邹承利与被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年1月1日终止；
二、被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）邹承利支付拖欠的租金52000元；
三、被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）邹承利支付拖欠租金的利息：2015年拖欠租金10000元的利息，从2015年10月1日起计至款清之日止，2016年拖欠租金42000元的利息从2016年7月1日起计至款清之日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算；
四、被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司于本判决生效后五日内将其占用的武汉经济技术开发区薛峰社区观湖花园S2-20号商铺、21号商铺二层腾空后退还原告（反诉被告）邹承利；第三人武汉经济技术开发区养元小吃店予以协助；
五、第三人武汉经济技术开发区养元小吃店于本判决生效后五日内将其占用的武汉经济技术开发区薛峰社区观湖花园S2-21号商铺一层腾空后退还原告（反诉被告）邹承利；被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司予以协助；
六、被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司于本判决生效后五日向原告（反诉被告）邹承利支付房屋占用费，以每季度21000元标准，自2017年1月1日起计算至实际腾退房屋之日止；
七、原告（反诉被告）邹承利于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司开具2014年1月起至2016年12月21日止租金金额为259730元的税务发票；
八、驳回原告（反诉被告）邹承利的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取611元，由被告（反诉原告）武汉好习文体用具有限公司负担；反诉受理费减半收取100元，由原告（反诉被告）邹承利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王锦中
二〇一七年二月二十七日
书记员 余 燕