广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1644号
上诉人（原审被告）陈治贵。
被上诉人（原审原告）梁海英。
上诉人陈治贵与被上诉人梁海英因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第518号民事判决书，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月26日梁海英（乙方）与某集团发展有限公司（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：1、甲方将其所有的位于深圳市龙岗区坂田街道第一工业区某路与某路交汇处的宗地号为X地块上的工业厂房两栋、配套宿舍两栋及一楼商铺（取名某工业大厦，以下简称涉案房产）全部出租给乙方；2、租赁期限自2011年7月1日至2012年12月30日；3、乙方在租赁期间享有对租赁物业的分租权；4、租赁期满后，厂房归还时，应当符合正常使用状态，一切装修及附属物归甲方所有，乙方不得擅自拆除。2011年6月7日梁海英（甲方）与陈治贵（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：1、甲方将涉案房产楼下的其中一间铺位（由甲方排号）序号为17号店出租给乙方使用，租赁期间为2011年7月1日至2012年12月30日，每月租金为1500元；2、签订合同当天，乙方应支付3000元作为租赁押金；3、租赁期内，如街道办、村委、开发商等有关部门整体规划拆迁，本物业不能继续经营时，乙方接到拆迁通知书30日内，乙方必须在规定时间内搬离，甲乙双方签订的租赁合同自动终止，甲乙双方互不追究，互不承担责任，乙方需交清所有租金及其他费用后，甲方无息退还乙方所交押金，乙方不得向甲方或政府任何部门、公司或个人提出索赔搬迁费或赔偿等费用，乙方不得以任何理由和条件拒绝搬迁；4、合同期满经双方协商租价后，可提前三个月办理合同续签手续，合同期满后如甲方需自用，由甲方收回，甲方无息退还押金给乙方。《租赁合同书》签订后，陈治贵向梁海英支付了租赁押金3000元，租赁期间，梁海英、陈治贵均按合同约定履行了各自义务。《租赁合同书》到期后，因涉案房产面临拆迁，某集团发展有限公司不再与梁海英续签合同，梁海英也不再与陈治贵续签合同，但陈治贵以承租方应获得拆迁补偿为由，不同意搬离涉案房产。2013年1月4日起梁海英承租的房产水电已被停止供应。另查明，梁海英与某集团发展有限公司签订的《厂房租赁合同》及梁海英与陈治贵签订的《租赁合同书》所列的香港联达家私工艺公司已书面表示其并非上述两份合同的当事人。本院认定的上述事实有梁海英提交的租赁合同、厂房租赁合同、房产证、律师催告函、快递单等证据以及梁海英、陈治贵在庭陈述在案为证，足以认定。
梁海英在原审中诉请：1、陈治贵立即腾房并归还承租房屋给梁海英；2、陈治贵按双倍租金标准支付因租期届满违法使用房屋的占用费3000元（人民币，下同，双倍租金暂计至2013年1月30日止，实际请求至实际交房之日止）；3、诉讼费用由陈治贵承担。
原审法院认为：香港联达家私工艺公司已书面表示其并非合同的当事人，故《厂房租赁合同》的实际承租人及《租赁合同书》的实际出租人为梁海英。梁海英与陈治贵签订的《租赁合同书》没有违反自愿原则，合法有效，应受法律保护，合同双方应按合同约定享受权利、履行义务。在合同期内，双方均按约定履行了义务，合同期满后如双方不能达成一致协议续签合同，陈治贵应将租赁房屋退还给梁海英，梁海英应将租赁押金退回陈治贵。梁海英、陈治贵双方在合同中已明确约定即使在合同期限内，如遇拆迁合同自动终止，陈治贵不得要求任何补偿或赔偿，故陈治贵以承租人未获得拆迁补偿为由在合同到期后拒不搬离租赁房产，已违反了双方合同约定且没有法律依据，一审法院不予支持。陈治贵在合同到期后仍一直占用着租赁房屋至今，且不支付房租，经梁海英催促拒不搬离，已构成侵权，应依法搬离非法占用的房屋，并赔偿因此给梁海英造成的损失。涉案房产于2013年1月4日起就被停止水电供应，陈治贵已实际不能正常经营，一审法院酌情从2013年1月份开始按750元每月的标准计算租赁房产被占用的损失。合同期满梁海英应返回陈治贵押金3000元，可抵扣2013年1月至4月份的占用费，故陈治贵应从2013年5月1日开始按每月750元的标准向梁海英支付占用费至陈治贵实际搬离租赁房产日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈治贵于本判决生效之日起3日内搬离位于深圳市龙岗区坂田街道第一工业区某路与某路交汇处的宗地号为X地块上的宿舍楼一楼商铺（具体地址以陈治贵实际占用的房产为准）并将涉案商铺返还给梁海英。二、陈治贵于本判决生效之日起3日内向梁海英支付非法占用房屋赔偿金，从2013年5月1日起按每月750元支付至陈治贵实际搬离日止。三、驳回梁海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈治贵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，驳回梁海英的各项诉请。二、本案一审、二审诉讼费用由梁海英承担。
事实和理由：一、梁海英与陈治贵的租赁合同未依法办理登记备案手续，属于违法租赁行为，不受法律保护。《深圳经济特区房屋租赁条例》第6条规定：“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应白签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。”第46条规定；“转租人与受转租人应按本条例规定订立租赁合同，并进行登记或者备案。”梁海英未提供与业主某集团发展有限公司到租赁管理部门登记备案的租赁合同，也未提供其与11名陈治贵到租赁管理部门登记备案的租赁合同，属于违法租赁行为，而且是两次违法租赁行为。《合同法》第52条第5项规定，违反法律法规强制性规定的合同，属于无效合同，不受法律保护。二、梁海英与陈治贵的此份租赁合同系采用欺诈方式签订，违反了公平自愿原则，不受法律保护。梁海英与陈治贵的租赁关系已有多年。2011年之前的租赁合同，一般都是一年一签，续签的时问都是每年的7月初。比如2010年耍续签租赁合同，那就在7月初续签到2011年的6月底，租赁期限为2010年7月1日至2011年6月30日。2011年7月初的时候，依以前的惯例，续签的租期应是2011年7月1日至2012年6月30日；到2012年7月初的时候，再续签到2013年6月30日。然而，2011年7月初的时候，梁海英突然将合同期限从一年变成了一年半，目的就是要制造2012年12月30日租赁合同到期的效果，到时逼走陈治贵。梁海英采用这种欺诈的方式，故意隐瞒合同真实租期，隐瞒商铺即将被开发商征用的事实，。违反合同法真实、白愿、公平的基本原则，不应受法律保护。三、梁海英排斥了陈治贵的优先承租权，应当承担提前解约的违约责任。法律明确规定了在租赁合同到期之前，承租人享有在同等价格条件下的优先承租权。但是梁海英在租赁合同到期之前，并没有向承私人履行告知义务，也没有发出价格要约，更没有提供与其他承租人高于目前租金的租赁合同，让承租人选择留下还是离开，强行终止租赁合同，导致承租人无法继续经营而生活困难。梁海英违反了合同义务，构成实质性违约，应当承担承租人的装修损失、搬迁费用、经营损失等可预见范围的全部损失。四、梁海英早在2013年1月4日就强行停水停电，其转租物已经不具有实际使用价值，无权要求支付使用费用。《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。陈治贵承租的是梁海英的商铺，肯定是要求通电通水的。然而梁海英却在2013年1月4日强行停水停电，导致陈治贵无法使用商铺。后陈治贵向坂田街道办反映，调解未果。陈治贵为了维权只有占房，自行发电，购买高价桶装水，维持基本生活。鉴于陈治贵已经故意停水停电，商铺无法继续经营，无营业收入也无安全保障，无权要求陈治贵支付使用费用。新实施的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定了先补偿后拆迁的原则，禁止采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任。五、本案名义上为租赁合同纠纷，实质涉及开发商圈地征用，应当给予承租人拆迁补偿。原业主和梁海英均全部或者部分获得开发商巨额拆迁补偿的情况下，原业主和梁海英对于下层的商户没有任何的补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。第33条规定；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。陈治贵通过合法的租赁合同诉讼达到解除租赁合同的非法日的，从而免除对陈治贵的拆迁安置补偿，这在法律上、情理上、道义上不应获得支持。六、原审法院应当就房屋使用费裁决至一审庭审之日。陈治贵在一审中诉请就房屋使用费的数额计算至实际搬离之日，但该事实尚未发生，诉讼请求不明确具体，没有给陈治贵举证和答辩的权利，也没有缴纳诉讼费用，原审法院应当就房屋使用费事项裁决至一审庭审之日。梁海英若以后因房屋使用费问题与陈治贵发生纠纷，可在数额确定后另循法律途径解决。
二审期间，陈治贵补充上诉意见如下：1、原审法院有一个超范围裁决，梁海英并没有请求没收租房押金，但原审法院裁决予以没收押金，并抵消房屋使用费。2、梁海英在一审时没有诉求房屋赔偿金，请求的是房屋使用费，原审法院裁决的是赔偿金依据在何处，判决书也没有示意。3、我方在一审提出涉案租赁合同是否办理登记备案，一审法院没有作出法律评价，是否支持违反行为，也没有予以确认。4、我方要求查明梁海英的转租权的来源是否合法，涉案业主是否适格的产权人，要求一审法院予以查明，但一审法院也没有予以调查。5、梁海英在一审中并没有请求解除租赁合同，是诉求上诉人搬离商铺，这是不定期的租赁关系。
梁海英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，原审查明事实基本无误，本院予以确认。
另查明，宗地号为X土地上建筑物的所有权人为某集团发展有限公司，该土地上建筑物包括1号宿舍、2号宿舍、5号宿舍、3号厂房。
涉案《租赁合同书》中第十条约定：合同期满经双方协商租价后，可提前三个月续签合同手续，同等价格可给予陈治贵优先租用。
再查，陈治贵确认涉案房产的租金、押金均向梁海英支付。
本院认为，以《厂房租赁合同书》的承租人及《租赁合同书》的出租人身份在两份合同上签名的人为梁海英，香港联达家私工艺公司也明确表示其并非上述两份合同的当事人，并且在《租赁合同书》的履行中，陈治贵也确认涉案房产的租金、押金均向梁海英支付，因此梁海英为《厂房租赁合同书》的实际承租人及《租赁合同书》的实际出租人，原审判决对此认定正确，本院予以确认。涉案《租赁合同书》虽未在租赁主管机关登记备案，但登记备案仅是对租赁行为的管理性规定，并非效力性规定，即租赁合同是否登记备案并不影响租赁合同本身的效力，陈治贵以未登记备案为由主张租赁合同无效缺乏法律依据，本院不予采纳。同时，陈治贵也未举证证明涉案《租赁合同书》签订时，梁海英存在欺诈的行为，其有关租赁合同因欺诈无效的主张，本院亦不予采纳。因此，梁海英与陈治贵签订的《租赁合同书》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。
涉案《租赁合同书》于2012年12月30日期满，陈治贵既未在合同期满前三个月向梁海英提出续租涉案房产的要求，同时也无任何证据证明，双方合同期满后，梁海英将涉案房产租赁他人，陈治贵以梁海英侵害其优先承租权并应赔偿损失的主张，本院不予采纳。此外，即便涉案房产即将拆迁，根据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，获得征收补偿的主体为房屋所有权人，陈治贵作为涉案房产的次承租人并非法定的可获得征收补偿的主体，其以应获得拆迁补偿作为搬离涉案房产的前提缺乏法律依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现梁海英与陈治贵签订的《租赁合同书》已经期满，期满后，梁海英未同意陈治贵继续租赁涉案房产，双方间并未形成不定期租赁关系，陈治贵不具有继续占有使用涉案房产的事实依据和法律依据，其应向梁海英返还涉案房产，并支付返还前的占有使用费。涉案房产虽已于2013年1月4日停水停电，失去部分使用价值，但并不能因此完全免除陈治贵非法占用涉案房产的责任。原审判决综合考虑以上因素酌定陈治贵按每月750元的标准支付占有使用费并无不当，本院予以确认。陈治贵在本案中并未反诉请求梁海英返还租赁押金，原审判决将该租赁押金抵扣占有使用费，梁海英未提出上诉，视为其对自己权利的处分，本院予以确认。陈治贵支付的租赁押金抵扣相应占有使用费后，其应自2013年5月1日按前述占有使用费的标准支付占有使用费，梁海英请求将该占有使用费计算至陈治贵实际搬离日，鉴于“实际搬离日”为超出本判决认定的事实之期限，处于尚不确定的状态。故此，原审处理欠妥，本院予以纠正。
综上，陈治贵的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院部分予以纠正，对处理正确部分予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第518号民事判决第一项；
二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第518号民事判决第二项为：陈治贵应于本判决生效之日起三日内向梁海英按每月人民币750元的标准支付自2013年5月1日至本判决确定的腾退之日止的占有使用费；
三、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第518号民事判决第三项；
四、驳回梁海英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费50元，由上诉人陈治贵承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一三年九月十六日
书 记 员 陈晓莹
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；