四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1231号
上诉人（原审被告）李承政，男，生于1973年8月28日，汉族。
委托代理人赵云，四川鑫中云律师事务所律师。
委托代理人邓武进，四川龙正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李桂华，女，生于1975年4月5日，汉族。
被上诉人（原审原告）张勇，男，生于1972年8月12日，汉族。
委托代理人杨何，四川建春律师事务所律师。
上诉人李承政因所有权确认纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2012）南民初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李承政及其委托代理人赵云、邓武进，被上诉人李桂华、张勇及其委托代理人杨何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，李桂华与李承政系兄妹关系。2003年11月23日，张勇与李承政通过协商订立协议一份，内容为：“兹李承政给妹夫张勇地基口面一间，经双方协商好后，都无意见，价额定为贰万伍仟元正，都无反悔，价钱当时对（兑）现。同意签字：张勇（签名）、李承政（签名）李志长（在场人）（签名）2003年11月23号”。协议订立后，李承政开始在自己所有的地基和给李桂华、张勇的地基上修建房屋，修建过程中，张勇分别于2004年5月3日、6月8日和2004年7月29日向李承政支付房屋修建款35,000元、8,000元和10,000元，李承政并分别向张勇出据了收条，收条内容分别为：“收条今收到张勇人民币叁万伍仟元正（35,000）收到人：李承政2004.5.3”、“收条今收到张勇人民币捌仟元正收到人：李承政2004年6.8号。”、“收条今收到张勇人民币壹万元正。收到人：李承政2004年7月29号”。房屋建成后，李桂华、张勇与李承政因建房账务及房屋分配发生纠纷，请求南部县南隆镇A村村民委员会调解。2010年3月17日，双方经村委员会调解达成《房屋产权协议》，内容为：“甲方：A村六社李成政（承）（下面简称甲方）乙方李成政之妹李桂华、张勇（下面简称乙方）李成政原属南隆镇A村六社久住户口。二00二年西区开发征地拆迁后划拨宅基地三间。但自己又无能力和财力修建，后经考虑和其兄妹共同于二00四年建成，现仍按原协议分配各自居住住房。本协议只能解决李成政近几年在房屋上的投资及用工补偿应由李桂华支付，经过村协调和亲友劝说，达成如下协议。（一）原协议甲、乙双方是一致无异议，乙方口面房一间（靠李国志家）一通至后14米（但楼梯间公用），四楼整套三间一层，权属乙方居住所有。共有建筑居住面积200平方（包括口面房，梯间在内）。（二）二00四年住房在小区建好后至现在，甲方持续不断地投资维修该房，经过甲、乙双方争持（执）和村、亲友调解，最后达成乙方付给甲方建房后200平方建筑面积所需款共壹拾叁万伍仟元（135,000）。（三）甲、乙双方协商，四梯以上房顶未修好，但上面权属甲方，鉴于目前有漏水现象，甲、乙双方和甲方二哥三家人共同承担维修房顶的费用。（四）甲方原建房初期收到乙方现金柒万三（叁）仟元（73,000），乙方还欠甲方陆万贰仟元（62,000），乙方给甲方出据欠条，限定一个月内付清。（五）甲、乙双方协商，乙方办理自己住房手续费用自付，但甲方提供办证依据。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，共同遵守，如违约本协议无效。甲方签字：李承政（签字并盖指印）乙方签字：李桂华（签字并盖指印）张勇（签字并盖指印）证明人：马明仁杨江南蒲晓华李成利邓小兵二0一0年三月十七日”。协议达成后，李桂华、张勇按约于2010年4月7日向李承政支付了房屋修建款62,000元，李承政向李桂华、张勇出据了收条，收条内容为：“收条A村六社李承政收到其妹李桂华和其妹夫张勇小区口面一间、四楼住房一套共两佰平方米建修款共壹拾叁万伍仟元正。一次性付清。特立此据收款人：李承政（签字并加盖指印）2010年4月7日”。该收条上，证明人马明仁、杨江南、邓小兵注明“款已一次性付给李承政”，并签名捺印予以证实。随后，李承政将四楼的整套住房交付给了李桂华、张勇夫妇，但口面房未予交付。2012年4月18日，李承政擅自将已交付给李桂华、张勇夫妇的住房及没有交付给的口面房的房屋产权证办到了自己的名下。为此，李桂华、张勇夫妇遂诉至本院。
一审法院经审理认为，双方在平等协商的基础上于2003年11月23日达成的“地基口面”转让《协议》（李承政现已取得该地基的土地使用权）和2010年3月17日签订的《房屋产权协议》均是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。李桂华、张勇夫妇按约向李承政交清了相应款项，而李承政仅将住房交付给了李桂华、张勇夫妇，口面房至今未予交付，且将其房屋（包括未交付的口面房）的权属证明登记在自己的名下，显属违约，故李桂华、张勇夫妇要求李承政继续履行合同并及时配合其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求合法有据，予以支持。至于已办到李承政名下属于李桂华、张勇夫妇的产权部分变更产生的相关费税，双方应根据相关规定各自承担。故李桂华、张勇夫妇要求李承政承担变更产权的办证费用的诉讼主张理由不能成立，不予支持。李承政抗辩李桂华、张勇夫妇与其达成《房屋产权协议》后至起诉之前一直没有向其主张口面房的交付，已超过诉讼时效，由于双方签订的《房屋产权协议》中没有约定“口面房”的交付时间，且李承政于2012年4月18日才将其口面房的产权登记在自己名下，李桂华、张勇夫妇在知道或应当知道权利被侵害后，于2012年6月19日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、李承政2012年4月18日进行初始登记的坐落在南部县南隆镇金葫路五里小区的自建房一楼口面房（房权证号：2012027**）中的一间和四楼的住房一套（房权证号：2012027**）归李桂华、张勇所有；二、李承政在本判决生效后十五日内，协助李桂华、张勇办理上述房屋的产权及相应的土地使用权过户（变更）登记手续；三、驳回李桂华、张勇的其他诉讼请求。案件受理费300元，由李承政负担。
宣判后，上诉人李承政不服一审判决，向本院提起上诉，要求依法驳回二被上诉人的诉讼请求。其事实及理由为：1、一审法院认定事实不清，二被上诉人不按约支付地基转让款和办理诉争房屋产权的费用，明显违背了房屋产权协议第五条的约定，致使协议无效。因此，二被上诉人应当承担协议无效的法律后果。加之该案涉房屋的宅基地是划拨给李承政的，二被上诉人不是本村村民依法不能购买该宅基地，其购买宅基地的协议无效。在该协议中也没有注明购买门面的具体位置，不能证明李桂华就是购买的南部县南隆镇金葫路五里小区李承政所有的地基口面。2、一审法院适用法律错误。本案应先行政后民事，在行政机关已通过颁证确认房屋的所有权的情况下，二被上诉人再提起民事诉讼要求确认所有权明显不当，应当先通过行政诉讼撤销房产证后再进行民事诉讼。3、本案已超过诉讼时效期间，不受法律保护。
被上诉人李桂华、张勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应当予以维持。本案案涉土地虽然是宅基地，但其在划拨时已变为国有土地，依法可以转让使用权。二被上诉人依约支付了宅基地的转让费25,000元，后又依双方在村委会达成的协议支付了共计135,000元的房屋建修款，因此，李承政在南部县南隆镇A村六社自建的房屋底楼靠李国志家的门市一间及四楼住房一套属李桂华、张勇夫妇所有，李承政在没有通知二被上诉人的情况下擅自将该房屋登记在自己名下存在过错，应当承担变更过户的全部费用。同时，本案没有超过诉讼时效，更不应当中止审理。
本院二审查明，本案土地出让协议所涉土地原系集体土地，现已经依法变为国有土地，并已经依法出让。
同时查明，二审诉讼中，2013年11月8日，李承政将案涉南隆镇金葫路五里小区的自建房3楼、4楼，向中国建设银行股份有限公司南部支行提供抵押担保，办理抵押贷款。2013年11月19日，李桂华、张勇向本院提出财产保全的申请，请求对登记在李承政名下位于南部县南隆镇金葫路五里小区的自建房一楼口面房三间（房权证号：2012027**）进行查封，并已提供担保。2013年11月20日，本院依法裁定对登记在李承政名下位于南部县南隆镇金葫路五里小区的自建房一楼口面房三间（房权证号：2012027**）进行查封。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人在自愿平等协商基础上，签订的地基口面转让协议，合法有效，对双方当事人具有约束力。签订土地转让协议时，该土地已依法被征收为国有，有公证书和南部县南隆镇金葫路五里小区前村支书马明仁的证言予以佐证。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护”的规定，李承政对其取得的国有土地使用权，可以依法进行转让，没有违背法律、行政法规的强制性规定。上诉人李承政辩称该土地属于宅基地，不能向集体经济组织以外的个人转让，没有事实依据，其主张本院不予支持。上诉人辩称，协议中没有约定地基口面的具体地址，不能确定具体标的物。根据双方当事人之间的特殊关系和交易习惯，及以后一系列支付建房款的行为，和居委会调解达成的房屋产权协议看，能够明确双方约定转让的地基口面，为南部县南隆镇A村六社李承政取得的三间地基口面中的一间。双方在地基口面转让协议中明确约定“价钱当时对现”，后在支付建房款、进行调解及交付住房时，李承政均未对地基款提出任何要求，李承政提出被上诉人没支付地基款，不符合常理，不予支持。对于办理房屋手续的费用，按协议由二被上诉人自付，但协议同时约定李承政应当提供办证依据，在本案中，李承政未向二被上诉人提供办证依据，也从未要求二被上诉人支付办理房屋产权证的费用，因此，二被上诉人不存在违约行为。李承政在二被上诉人不知情的情况下，擅自将案涉房屋的产权登记在自己的名下，对此产生的费用应当由自己承担。根据双方签订的地基口面协议和房屋产权协议，二被上诉人已按协议的内容履行了支付地基款和建房款的义务，上诉人也应当依约将南隆镇金葫芦五里小区自建房底层靠李国志家长14米的门面一间和四楼住房一套，交付给二被上诉人并协助办理过户手续。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但一审判决没有明确口面房屋的具体位置，本院依法予以补正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持南部县人民法院（2012）南民初字第1981号民事判决第二项、第三项；即“李承政在本判决生效后十五日内，协助李桂华、张勇办理上述房屋的产权及相应的土地使用权过户（变更）登记手续”、“驳回李桂华、张勇的其他诉讼请求”；
二、变更南部县人民法院（2012）南民初字第1981号民事判决第一项，面朝南部县南隆镇金葫路五里小区李承政自建房正面，从右至左第8间口面房一间（靠李国志家、南房权证房权字第2012027**号）、四楼住房一套（南房权证房权字第2012027**号）归李桂华、张勇所有。
一审案件受理费300元，由李承政负担；二审案件受理费300元，由李承政负担；诉讼保全费3,000元，由李桂华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
代理审判员 田 娟
代理审判员 蒙秀梅
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 何 颖