贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民商初字第270号
原告招商银行股份有限公司贵阳分行，地址贵州省贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔。
负责人张庆典，职务行长。
委托代理人肖坤涛，贵州佳合联律师事务所律师。
委托代理人张倩，贵州佳合律师事务所律师。
被告杨小群，女，1986年9月9日生.
被告贵阳三力房地产开发有限责任公司，地址贵阳市云岩区普陀路1号。
法定代理人刘昱锋，职务总经理。
委托代理人严立，该公司副总经理。
委托代理人汪军，贵州道援律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招商银行贵阳分行）诉被告杨小群、贵阳三力房地产开发有限责任公司（以下简称三力房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张倩、被告杨小群、被告三力房地产公司委托代理人严立、汪军到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2011年7月24日，被告杨小群因购买被告三力房地产公司开发的贝地卢加诺小区42-1-14-4号商品房，向原告借款。原告与杨小群签订“个人购房借款及担保合同”，该合同对借款保证和抵押等事项进行了具体规定。合同主要约定被告杨小群向原告借款25万元整，借款期限共120个月，自2011年9月7日起，至2021年9月7日止；合同约定贷款年利率为7.05%逾期还款按实际天数另计，收逾期利息，直至清偿本息止，对不支付的逾期利息从应付日期计收复利息；被告杨小群按等额还款方式归还贷款本息；被告杨小群将所购房产作为贷款担保抵押给原告抵押保证范围为合同项下本息及其他一切相关费用。被告三力房地产公司作为保证人，应为被告杨小群在合同项下的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告与被告杨小群就被告所购买的房屋共同到房屋管理登记部门办理了抵押登记手续。原告于2011年11月17日发放贷款25万元整给被告杨小群。截止原告起诉之日，被告杨小群已连续13个月逾期还款，由于被告杨小群违约，导致原告解除合同。故诉至法院请求依法判令：一、解除原告、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；二、被告杨小群偿还借款本金233681.75元，支付利息、罚息和复利至实际还款日（截止2013年12月2日利息为18167.98元）；三、被告杨小群承担因被告违约造成的原告主张债权的损失即律师费、诉讼费；四、原告对抵押房屋享有优先受偿权；五、判令被告三力房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告杨小群答辩称，原告起诉的事实及理由均属实，但因自己经济暂时困难出现拖延还款，希望原告给予自己宽限期限还款。
被告三力房地产公司答辩称，因担保合同约定，三力房地产公司保证期间为招商银行贵阳分行与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记并将房地产权证和（或）房地产他项权证交由银行执管之日止，故我方不应再承担连带担保责任。
经审理查明，2011年7月24日，被告杨小群（买受人）与三力房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告杨小群向三力房地产公司购买位于贵阳市云岩区二桥后冲路贝地卢加诺住宅小区第42栋1单元14层4号房屋一套。
2011年9月23日，原告招商银行贵阳分行（贷款人）与被告杨小群（借款人、抵押人）、三力房地产公司（保证人）三方共同签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：借款人从三力房地产公司处购买位于贵阳市云岩区二桥后冲路贝地卢加诺住宅小区第42栋1单元14层4号房屋，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供贷款；贷款金额为人民币25万元整，贷款期限为120个月（从2011年9月7日起至2021年9月7日止），贷款基准年利率7.05%；借款人未按时足额偿还贷款的以未偿还本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；如借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息，即视为违约，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，并要求保证人在规定的期限内清偿借款人全部债务。同时约定，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记并将房地产权证或（和）房地产他项权证交由贷款人保管之日止。同时，抵押人愿意以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。2011年12月29日，双方在贵阳市房屋产权监理处办理了预购商品房抵押权预告登记（筑房预云岩字第Y1167218号）。
此后，原告按约向被告杨小群发放了贷款，但自2012年11月开始，被告杨小群连续出现逾期未还款的行为，截止2013年12月2日，杨小群尚欠贷款本金233681.75元及利息16187.94元、罚息1096.45元、复息883.59元，原告经催还该贷款本息未果，遂诉至本院提出如前诉请。
另查，本次诉讼中，原告招商银行贵阳分行因委托律师诉讼，产生并支付律师代理费用人民币1万元。
上述事实，有原、被告的陈述及其提交的《个人购房借款及担保合同》、《商品房买卖合同》、招商银行个人购房贷款合作协议书、个人贷款借款借据、客户逾期清单、抵押权预告登记证、银行贷款账户信息单据、《委托合同》及律师事务所收费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以确认。
本院认为，原告与被告杨小群、三力房地产公司签订的《个人购房借款及担保合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利及承担义务。现原告已经依约发放贷款，被告杨小群未按合同约定的还款期限及方式及时还款，构成违约，并导致合同不能实际继续履行，故原告诉请要求解除合同及由杨小群偿还剩余贷款本息并承担违约责任的诉请有理，本院予以支持。被告三力房地产公司自愿在合同中承诺为被告杨小群的借款承担连带担保责任，其应当按照合同约定及法律规定承担连带保证责任；对于其提出的因约定保证期间为“招商银行贵阳分行与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记并将房地产权证和（或）房地产他项权证交由银行执管之日止”，而不应再承担连带担保责任的辩护意见，经查，该约定条件尚未成就，故该辩解本院不予采纳，三力房地产公司应当依法承担连带保证责任。同时，被告杨小群自愿以自己所购房屋对贷款进行抵押担保，并依法办理了抵押权预告登记，该抵押行为合法有效，在被告杨小群未履行还款义务时，原告依法享有该抵押财产的优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司贵阳分行与被告杨小群、贵阳三力房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款及担保合同》；
二、被告杨小群于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司贵阳分行借款本金233681.75元，并支付利息16187.94元、罚息1096.45元、复息883.59元（计息均暂计算至2013年12月2日，此后按照合同约定计算，利随本清）；
三、被告杨小群于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司贵阳分行实际发生的诉讼代理费用1万元；
四、被告贵阳三力房地产开发有限责任公司对被告杨小群上述偿还义务承担连带责任；
五、原告招商银行股份有限公司贵阳分行对合同约定的抵押物（贵阳市云岩区二桥后冲路贝地卢加诺住宅小区第42栋1单元14层4号房屋）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2539元（系减半收取），由被告杨小群承担，被告贵阳三力房地产开发有限责任公司承担连带责任（诉讼费原告已预交，被告应于履行本判决时一并将此费用支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 田 阳
二〇一四年三月十日
书记员 吴喜圆
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