大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第5943号
原告杜闯，男，汉族。
委托代理人晏小宏（系原告妻子）。
被告大连鲲达房地产开发有限公司。
法定代表人孙照贵，该公司总经理。
委托代理人肖平，辽宁律桥律师事务所律师。
原告杜闯诉被告大连鲲达房地产开发有限公司（以下简称鲲达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜闯的委托代理人晏小宏、被告大连鲲达房地产开发有限公司委托代理人肖平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杜闯诉称，2011年8月30日原告杜闯与被告鲲达公司签订商品房购房合同，购买被告在盐岛湖小区二期销售的面积为76.83平方米商品房一套，单价人民币8700／平方米，总金额为人民币668，421.00元。原告杜闯按合同支付房款。2011年9月22日双方办理了房屋交接手续。经多次催办房产证，被告终于办理完手续，原告于2014年1月26日办理房屋产权证。根据原告与被告签订的商品房购房合同第十五条关于预购商品房预告登记和产权登记的约定，出卖人按日支付已付房款十万分之一的违约金。故诉至法院，请求判令被告支付从2012年9月22日起至产权证下发日期2014年1月25日止共计491天的违约金，668，421元＊491天=3，282.00元）。诉讼时效应从收到被告办理产权通知时开始算，原告起诉并没有超过诉讼时效。
被告鲲达公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告诉讼请求没有合同依据。2、不能办理产权的原因系大连染化集团没有按时搬迁，环评不能通过，而大染集团搬迁，涉及政府及其他多方因素，是被告所不能预测、避免和克服的，属于不可抗力。3、在大染搬迁，环评通过后，被告积极办理各项审批验收手续，没有耽误时间。所以对于没有按时办理产权证，被告没有过错，应当免责。4、原、被告交付房屋时间是2011年9月22日，按合同约定应于2012年9月22日办理产权，逾期未办理原告就应意识到自己的权益被侵害，原告的诉讼时效为2年，应于2014年9月22日前提起诉讼。原告杜闯提起诉讼已超过诉讼时效。5、被告于2013年12月19日通过短信形式，通知买受人小区已具备办理产权证条件，如果计算违约金数额，也应截止到2013年12月19日。
经审理查明，2011年6月20日原告杜闯与被告大连鲲达房地产开发有限公司，签订了购买位于大连市甘井子区盐岛北园6号1单元802号的房屋买卖合同，房屋建筑面积72.74平方米，单价8900元／平方米，总金额647，386.00元。合同约定办理房屋所有权登记期限为一年时间（截止日期2012年9月12日），上述买卖合同第十五条第3项约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算由买受人负责办理，确因出卖人原因，买受人无法办理产权，则买受人有权解除合同，出卖人按日支付已付房款十万分之一的违约金；不包含不可抗力的因素（如：相关国家政策调整等）”。依据合同约定，原告将全部房款支付给被告。被告于2012年9月13日向原告交付房屋。
另查，上述房屋所属小区在建设立项时，环评部门评估对项目的影响主要是大连染化集团，但依据大连市政府办公厅的会议纪要，认为大染集团将实施搬迁，项目周边环境影响将随着大染集团的搬迁而消失。2010年11月10日大连市环境保护局对案涉小区的环境影响报告书进行了批复。
因为种种原因，大染集团没有及时搬迁，导致案涉小区环保验收没有通过，影响了竣工验收及备案工作，小区房屋无法办理产权。大连湾街道前盐村民委员会曾经就此事去函与大染集团协商，大染集团于2012年5月进行了回复。2012年底大染集团搬迁。2013年2月4日大连市环保局甘井子分局出具环保验收预审意见。2013年3月26日大连市环保局出具环保验收的复函。
环保验收后，被告做了大量工作，陆续完成了十余项审批验收手续。被告通过大连湾街道办事处分别于2013年4月19日和5月21日两次向甘井子区政府汇报，请求协调有关部门尽快办理相关验收手续。2013年5月13日被告取得了邮政局的邮件妥投协议书，5月14日取得民政局的还建社区办公和服务用房交接书，5月16日取得邮政局的信报箱工程验收合格证，5月27日与教育局签订小区配套幼儿园交接协议书，5月24日取得大连燃气集团的供气单位接收意见表，5月31日取得通信管理局的接收备案通知，5月至11月完成了大连市城市建设档案馆接收建设工程竣工档案存档的工作。6月甘井子区政府开会研究盐岛湖小区竣工验收备案手续办理事宜。7月29日被告取得施工图设计文件审查报告，9月3日取得物业移交确认表，10月9日取得大连市工程设计标准造价管理处的竣工结算书备案函，10月20日取得市政工程竣工验收备案证，10月24日取得市政管理处的城市道路连接验收单，11月15日取得建筑工程竣工验收备案表。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同和购房发票，被告提交的大连市环境技术开发中心《盐岛湖小区环境影响报告书》、大连信达环境工程评估中心《关于〈盐岛湖小区（泉水新区前盐村经济适用住房项目）环境影响报告书〉的技术评估报告文件》、大连市环境保护局《关于对盐岛湖小区（泉水新区前盐村经济适用住房项目）环境影响报告书的批复》、大连市人民政府办公厅《关于解决大化渣场经济适用住房项目有关问题的会议纪要》（大连市人民政府办公厅16号）、大连染化集团有限公司文件《关于协助办理盐岛湖小区环境验收函的回复》、甘井子区环保局《关于对盐岛湖小区部分验收预审意见》、大连市环境保护局《关于对泉水新区前盐村经济适用住房建设项目鲲达盐岛湖小区部分建筑环保验收申请的复函》、大连市环境保护局《关于对泉水新区前盐村经济适用房建设项目鲲达盐岛湖小区部分建筑环境验收申请的复函》、大连市甘井子区大连湾街道办事处湾街发（2013）5号文件、大连市甘井子区大连湾街道办事处湾街发（2013）17号文件、邮件妥投协议书、房地产开发企业还建社区办公和服务用房交接书、大连市房屋建筑工程竣工验收备案信报箱工程验收合格证、大连市甘井子区教育局甘教函（2013）33号、小区配套幼儿园交接协议书、供气单位接收意见表、大连市通信管理局竣工备案（2013）022号、建设工程竣工档案初验合格证、大连市甘井子区人民政府《关于研究鲲达盐岛湖小区项目竣工验收备案手续办理事宜的办公会议纪要》（第36期）、辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、物业移交确认表、大连市工程建设标准造价管理处大造价函、市政工程竣工验收备案证、城市道路连接验收单、竣工验收备案表、办理产权证通知书及庭审笔录在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规强制性规定，故该合同系有效合同，对原、被告具有法律约束力，原、被告应依据该合同约定享有权利并履行义务。该合同第十五条第3项的约定系原、被告双方当事人关于逾期办证违约责任的特别约定，该约定如前所述理由，为有效约定，被告是否承担向原告支付违约金的违约责任应当按照该条款的约定处理。该条款明确约定了确因出卖人的原因致使买受人不能在约定期限内办理权属证书，则买受人有权解除合同，出卖人应当承担相应的违约责任。本案中被告提供的大连市环境技术开发中心《盐岛湖小区环境影响报告书》、大连信达环境工程评估中心《关于〈盐岛湖小区（泉水新区前盐村经济适用住房项目）环境影响报告书〉的技术评估报告文件》、大连市环境保护局《关于对盐岛湖小区（泉水新区前盐村经济适用住房项目）环境影响报告书的批复》、大连市人民政府办公厅《关于解决大化渣场经济适用住房项目有关问题的会议纪要》（大连市人民政府办公厅16号）等证据，可以证明在案涉小区立项之初，环评部门评测大连染化集团的存在是影响本案所涉建设项目的主要周边环境因素，但市政府会议纪要明确，政府已经决定对大染集团实施搬迁，并确定受大染集团搬迁问题影响的“大化渣场经济适用房项目”入住时间为2010年10月份。依据此会议纪要，环评部门认为，在上述大化渣场项目入住时大染集团的环境影响问题应已经解决，案涉建设项目计划2011年10月全部完工，项目竣工后周边的环境影响随着大染的搬迁而消失，本项目可行。该环境影响报告书通过了市环保局的审批。但因为种种原因，大染集团搬迁工作拖延，于2012年底才停产搬迁。2013年3月案涉小区才通过环评。大连湾街道办事处2013年4月19日的《关于协调区质监站办理盐岛湖项目竣工验收备案等相关手续的请示》证明，案涉小区东侧为大连染化集团原厂址，因该厂区搬迁改造工作拖延，使得该项目的环评验收于近日才得以完成。大连市甘井子区人民政府《关于研究鲲达盐岛湖小区项目竣工验收备案手续办理事宜的办公会议纪要》证明，由于紧邻的大连染化集团有限公司2012年底才正式停产搬迁等原因，案涉建设项目的市政设施质量监督验收、红线内道路验收、物业用房验收、幼儿园道路验收等手续无法办理或延后办理，影响了该项目竣工验收及备案工作。由此可见，立项时环评部门认为案涉小区竣工前大染集团早已搬迁，不会造成影响，但因为大染集团延迟搬迁，导致环保验收及其他验收没有及时通过，致使被告延迟办理竣工备案手续。大染集团的回复函证明，期间被告曾做过努力，通过村委会等协调此事，但大染集团搬迁的问题并非被告所能克服和解决。在大染停产搬迁后，环保通过验收，被告积极办理余下的十多项审判验收手续。因此，原告不能在约定期限内办理权属证书，不能归责于被告，被告不应承担逾期办证的责任。原、被告交付房屋时间是2011年9月13日，按合同约定应于2012年9月13日办理产权，逾期未办理原告就应意识到自己的权益被侵害，原告的诉讼时效为2年，原告主张中超过诉讼时效的部分不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杜闯的诉讼请求。
案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 傅 军
人民陪审员 于 莉
人民陪审员 魏 钢
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 刘婷婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。