广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第422号
上诉人（原审被告）邹美德
上诉人（原审原告）汇达资产托管有限责任公司
上诉人邹美德、汇达资产托管有限责任公司（以下简称汇达公司）因合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，邹美德为原个体工商户宝安县坪地供电所电压安装队业主。1993年3月29日，邹美德以宝安县坪地供电所电压安装队名义与中国人民银行广西壮族自治区某某县支行（以下简称某某支行）签订《协议书》约定，双方联合经营房地产开发项目；邹美德投资人民币（以下相同）100万元以上，某某支行投资400万元以上；邹美德负责落实办公地点、人员、筹划经营事宜，办理有关经营房地产各项手续和后勤工作，某某支行派驻1-2名代表，参与合同签订、转让经营等；双方投入资金，从本协议生效之日起开始计息，利率按月息15‰计，列入成本，利息为双方各自的收入；实行单项结算和年底全面决算方式，除去成本（成本包括本金、利息及其他各种费用支出），双方各分得50％，资金的调出和回收以银行单据为依据；经营过程中出现正常亏损，双方各承担50％经济责任。某某支行在《协议书》上的签字人为黄某林。
1993年4月21日，邹美德收到某某支行485.24万元，并向某某支行出具了收款收据。之后，邹美德用上述资金在深圳市龙岗区购买了28块住宅用地和2套房产，分别办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，用地单位或建设单位分别有邹美德、邓某新、赵某生、黄某林、邹某辉等人或为空白。28块土地的用地手续均一直由邹美德持有。
1993年7月17日，邹美德向某某支行返还50万元。
某某支行劳动服务公司系某某支行于1992年开办的集体经济组织，后更名为桂林市某某银信实业公司（以下简称某某银信公司），负责人为黄某林。汇达公司系于2005年8月1日经银监会、财政部、中国人民银行批准成立的专门接收、管理和处置中国人民银行历史遗留不良资产的国有资产管理公司。2008年7月8日，汇达公司、某某支行、某某银信公司签订《深圳龙岗土地开发项目移交协议》约定，某某支行代某某银信公司清偿了债务，某某银信公司将持有的待处理资产交给某某支行处置以抵偿债务；汇达公司全部承接了中国人民银行南宁中心支行下属融资中心和经济实体持有的待处理资产；三方当事人现就某某银信公司与深圳市龙岗区坪地A工程公司共同投资深圳龙岗土地开发项目进行移交达成如下协议：某某银信公司与深圳市龙岗区坪地A工程公司于1993年共同投资在龙岗区购买土地、开发房地产项目，共计投入资金435万元，某某支行和某某银信公司将该项目及该项目对应的合同、协议项下的相关权益移交给汇达公司；某某支行和某某银信公司协助汇达公司办理上述地产的过户等相关手续；本协议所涉及的移交资产具有转让资产的同等法律效力等内容。
2010年5月15日，汇达公司在《金融时报》上刊登了《债权转让通知及催收公告》向邹美德追讨欠款435万元。
汇达公司曾于2010年向原审法院提起诉讼，请求判令邹美德返还435万元及利息。原审法院于2011年3月21日作出（2010）深龙法民二初字第966号民事判决书，判决邹美德应返还汇达公司435万元及利息。之后，邹美德不服该判决提起上诉，深圳市中级人民法院于2011年7月25日作出（2011）深中法民五终字第1345号民事判决书，判决驳回汇达公司的全部诉讼请求。
原审庭审中，邹美德称其当时购买了28块土地和2套商品房，2套商品房登记在邹美德名下，28块土地给了某某支行，其无法提供28块土地的用地手续。双方当事人均表示现不清楚28块土地的具体位置及状况。
经原审法院向深圳市龙岗区龙岗街道办事处（以下简称龙岗街道办）查询上述28块土地的相关情况，龙岗街道办于2012年10月12日复函称：1、根据贵院提供的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》及《龙岗镇村私人建房用地报建登记表》，无法证实邹美德购买28块土地的真实情况；2、经我街道相关部门查询，目前无法查到有关的收款收据；3、因贵院未能提供28块土地的具体位置或坐标图，难予确认相应地块的具体位置和相关信息。其中，仅有赤石岗E区XXX号土地有确切地址，但由于该地段门牌号已进行变更，亦未能查询到相关信息。
邹美德为证明其与某某支行的合作关系已经终止，28块土地已由某某支行控制，向原审法院提交某某银信公司与案外人深圳市A投资发展有限公司（以下简称A公司）于1995年7月6日签订的《关于联合开发龙岗区石岗、大埔、南约住宅区协议书》，该协议书显示某某银信公司与A公司约定联合开发某某银信公司在深圳市龙岗区购买的28块住宅地3140平方米，共同建筑商品房。汇达公司对该份证据的真实性不予认可。
在原审法院（2010）深龙法民二初字第966号案件审理过程中，汇达公司提交某某支行原行长赵某生于2006年7月19日出具的其任职期间（1993年至1994年）办“三产”投资房地产的情况说明，内容为：经人介绍，1993年底，某某支行以该行所成立的劳动服务公司（经理为黄某林）与邹美德签订了共同经营房地产的合同；某某支行出资400多万元，邹美德出资60万元，由邹美德经办在龙岗区购买了住宅用地28块；28块土地土地使用证、准建证齐全，其中由于有几块地是有村民名字的，只能办过户手续，是用邹美德、邹某单、赵某生、黄某林等人身份证办的，这些地属投资双方共同资产，其余20多块地没有名字，有利于转让，无需过户；1994年5月，国家采取宏观调控措施，房地产急剧降温，为执行国家政策，经与邹美德协商，某某支行自邹美德处收回50万元；1994年7月，唐某山接任某某支行行长，此后，赵某生与黄某林经过努力，曾先后与三家开发商达成开发28块土地的协议，但最终被否决；赵某生和黄某林曾多次建议将28块土地的证件拿回某某支行保管，邹美德也主动提出交给某某支行保管，但后任几届行长均认为由邹美德保管便于随时转让，没有采纳；赵某生不清楚28块土地现在的情况。
2007年10月26日，某某支行出具《关于广东深圳龙岗土地开发合作情况说明》，内容为：1993年1月，某某银信公司与深圳龙岗A工程公司签订地产经营协议，在深圳龙岗购买住宅用地3290平方米，共计28块土地，计428万元，过户手续费29万元，购商品房2套，30万元（原计划在当地办公用，无手续），共计487万元，其中某某银信公司出资435万元，这项投资截止1999年12月末应付未付建行贷款利息122万元；部分《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》中的“用地单位”和“建设单位”为空的原因是因为当时的投资目的是炒地皮而不是为了建房，为方便过户，故没有写明具体的人和单位。
2007年12月18日，黄某林出具《关于深圳龙岗土地情况的补充说明》，内容为：关于龙岗土地建设工程规划许可证、建设用地规划许可证写黄某林与赵某生名字的两块地，是因某某银信公司与合作方所购的28块土地属村民私人住宅用地，过户时需要身份证，故其中两块地就用了黄某林和赵某生的身份证过户，这两块地实际属于某某银信公司与合作方共同投资、共同拥有，其它几块地是用合作方公司的人员名字过户，也属于投资双方共同拥有，还有几块地没有写名字，是考虑到以后转让方便，由合作方通过关系，办理规划许可证，也属于投资双方共同所有。
2010年11月4日，邹美德出具《关于1993年我在深圳买卖土地事实经过》，内容为：经人介绍，邹美德认识了时任某某支行行长的赵某生和某某支行劳动服务公司经理的黄某林，邹美德与某某支行于1993年签订合作协议约定，某某支行出资400多万元，邹美德出资100多万元，共同成立统一机构共同买地卖地赚钱。之后，邹美德与某某支行成立了办事处，置办了办公设备，当时的工作人员有邹某单、邹美德、赵某生、黄某林等。某某支行付了485万元到统一财务处（因当时某某支行无法开户，办事处也无法开户，485万元存入了邹美德账户）。买地时，由邹美德介绍，黄某林、赵某生等某某支行人员去看地，认为可以时，从邹美德账户中取现去买，当时一共买了28块土地，用地面积3140平方米，大约用了500万元，就1周时间，某某支行存于邹美德账户中的钱全用于了买地，当时也取得了有关证件。1994年5月左右，国家宏观调控，土地市场冷淡下来，某某支行购买的土地根本无法出售，某某支行后来取回了50万元，再之后，办事处亦解散。1994年，唐某山接任某某支行行长，赵某生、唐某山和黄某林曾找邹美德交接，唐某山看了买的地，有关土地及帐目清单唐某山均认可，但未形成文字交接。1995年，接任的彭行长亦到深圳看地。1995年7月，某某支行以某某银信公司名义与A公司签订协议拟共同开发土地，但最后似乎未成功。1996年和1997年某某支行均没来人看地，也未联系邹美德。1998年3月，邹美德得知深圳市土地政策发生变化，凡在深圳范围内购买土地满4年没有开发的一律无偿收回，邹美德立即通知某某支行，某某支行于5月派石副行长、纪检蒋组长、黄某林到深圳处理土地事宜，未果。1999年9月左右，某某支行肖行长、黄某林到深圳，邹美德告知某某支行有部分土地被村民占用了，肖行长到土地处拍了照，某某支行亦有向龙岗国土局咨询，国土局答复称需每平方米补交几百元，交了钱后原来的证件仍有效，还可以建房。某某支行问完情况未作处理决定就回去了。2000年3月，肖行长、赵某生和黄某林到深圳来看地，当时邹美德没在深圳。之后，某某支行未再有人来深处理土地事宜。在整个买地过程中所购的土地均属某某支行，邹美德根本无权处分，同时某某支行存入的435万元全用于买地，邹美德没有拿一分钱，邹美德投入的70多万元至今也没收回。赵某生在邹美德的上述事实经过说明中签注“以上经过大致属实”，黄某林签注“上述经过属实”。
汇达公司因主张邹美德将28块土地和2套商品房的房屋权属凭证占为己有、不向汇达公司交付28块土地和2套商品房，于2011年10月13日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除某某支行与邹美德于1993年3月29日签订的《协议书》；2、邹美德移交位于深圳龙岗区住宅用地3290平方米共计28块土地（包括18份《建设用地规划许可证》和19份《建设工程规划许可证》）和两处房产；3、由邹美德承担诉讼费。后汇达公司变更诉讼请求为：请求判令邹美德赔偿损失435万元及利息（按银行同期同类贷款利率从1993年4月21日计至还清款项之日止）。经原审法院行使释明权，汇达公司要求确认某某支行与邹美德签订的《协议书》无效。
原审法院认为，民事合同的订立必须遵守相应的法律法规，否则合同权益不受法律保护。邹美德以宝安县坪地供电所电压安装队名义与某某支行于1993年3月29日签订的《协议书》虽约定双方联合经营房地产开发项目，但某某支行、赵某生、黄某林和邹美德就合作开发龙岗土地项目所作的说明均显示，双方合作的项目为在深圳市龙岗区买卖农村住宅用地（炒地皮），因某某支行和邹美德均不具备房地产经营开发资质，且双方合作的目的在于买卖农村住宅用地，而农村住宅用地不具备转让、交易条件，因此，上述《协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。对于合同的无效双方均有过错，应各自承担相应的责任。汇达公司主张损失为其出资购地款435万元及利息，邹美德未主张损失。关于汇达公司主张的435万元是否全部属于损失，原审法院认为，已经发生法律效力的（2011）深中法民五终字第1345号民事判决书中认定邹美德将某某支行转入其个人账户中的435万元全部用于在龙岗区购买了28块住宅用地和2套商品房，分别办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，28块土地的用地手续均一直由邹美德持有，某某支行和邹美德确认该28块土地属某某支行所有，但双方均表示现不清楚28块土地的具体位置及状况。经原审法院向龙岗街道办查询，也无法核实，而且邹美德至今也未向某某支行提供上述28块土地的用地手续，由此可见，该28块土地已经流失，无法查找。因此，某某支行出资买地的435万元全部属于损失。造成合同无效双方均有过错，对于某某支行与邹美德对造成损失的责任问题，首先，已经发生法律效力的（2011）深中法民五终字第1345号民事判决书中认定某某支行和邹美德均确认28块土地属某某支行所有，结合某某银信公司与案外人A公司于1995年7月6日签订的《关于联合开发龙岗区石岗、大埔、南约住宅区协议书》中约定双方联合开发在深圳市龙岗区购买的28块住宅地共同建筑商品房、邹美德并未参与的情况以及邹美德向某某支行返还50万元投资款的事实，原审法院认为，某某支行与邹美德已就双方之间合作事宜作出协商处理，即邹美德向某某支行返还50万元投资款，28块土地属某某支行所有，2套商品房属邹美德所有，双方之间的合作关系已经终止，邹美德只是替某某支行保管28块土地的用地手续。其次，从双方合作关系终止之后的情况来看，赵某生和邹美德就合作开发龙岗土地项目所作的说明中均显示邹美德曾主动提出将28块土地的用地手续交回某某支行保管，但某某支行认为由邹美德保管便于随时转让，没有采纳。而且邹美德在得知深圳市土地政策情况后也曾通知某某支行处理土地事宜，尽到了通知注意义务，其后的损失应属于因某某支行自身的过错造成的扩大损失，某某支行应自行承担。但是，邹美德至今未向某某支行交回28块土地的用地手续，亦存在一定过错。综上，某某支行应当承担主要责任，邹美德承担次要责任，原审法院酌情判定邹美德承担20％的责任即87万元、某某支行承担80％的责任。因某某支行已将涉案合同所涉及项目移交给汇达公司，汇达公司已对债权转移及债务催收进行公告，因此汇达公司承接某某支行与邹美德之间的合同法律关系，故邹美德应向汇达公司赔偿损失87万元。关于汇达公司主张的利息损失，双方应按过错责任大小承担。因此，邹美德应承担20％的利息损失。对于利息的起算点，汇达公司主张自其支付投资款之日即1993年4月21日起算。原审法院认为，本案中的利息属于损失，而非占用期间的孳息，故应从损失发生时起算。因双方当事人均表示现不清楚28块土地的具体位置及状况，经原审法院向龙岗街道办查询也无法核实，故龙岗街道办于2012年10月12日复函确认28块土地无法查找时为损失发生时。因此，利息以435万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年10月12日起计至本判决确定付款之日止，计算20％的利息。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认某某支行与邹美德于1993年3月29日签订的《协议书》无效；二、邹美德应于本判决生效之日起十日内向汇达公司赔偿损失87万元及利息（利息以435万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年10月12日起计至本判决确定付款之日止，计算20％的利息）；三、驳回汇达公司的其他诉讼请求。案件受理费41040元、保全费5000元，合计46040元，由汇达公司承担36832元，邹美德承担9208元。
上诉人汇达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、三项；2、发回重审或改判支持汇达公司的原审诉讼请求；3、由邹美德承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、某某支行与邹美德于1993年3月29日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反当时法律法规的规定，合法有效。原审判决认定《协议书》无效，却未说明违反了什么法律法规的强制性规定。
二、邹美德应承担违约责任，赔偿投资款435万元和该款项从1993年4月21日起至还清之日止的利息。《协议书》签订后，某某支行依约履行了投资义务，而邹美德既未履行投资义务，也未履行“落实办公地点、人员、筹划经营事宜，办理有关经营房地产各项手续和后勤工作”的义务，导致某某支行的合同目的不能实现，应承担违约责任。除435万元及利息外，汇达公司保留追究可得利益损失的权利。
三、原审判决认为“某某支行与邹美德已就双方之间合作事宜作出协商处理……双方之间的合作关系已经终止”，毫无依据。原审判决既然认定《协议书》无效，那么何来终止之说。双方当事人从未就合作关系终止事宜协商过，更别说达成一致意见。邹美德于1993年7月17日向某某支行返还50万元，但这一天不是双方之间的合作关系终止之日。邹美德出具的《关于1993年我在深圳买卖土地事实经过》只是一面之词，没有经过调查核实。
四、投资款435万元的利息起算时间应是1993年4月21日。龙岗街道办于2012年10月12日复函确认28块土地无法查找，这是损失的确定时间而不是损失的产生时间。1993年4月21日435万元支付时就已产生该款项的利息损失。
五、邹美德承认保管28块土地和2套商品房的证件，即便《协议书》无效，邹美德占有的2套商品房也应作价返还汇达公司，以弥补投资款435万元及利息损失，不足部分才能作为因《协议书》无效而造成的损失，由邹美德赔偿。邹美德将某某支行存入其个人账户中的435万元购卖了2套商品房并登记在其名下，那么这2套商品房就是《协议书》产生的收益，邹美德应作价返还。从龙岗街道办的复函可以确定，导致28块土地无法查找的原因是邹美德拒不提供收款收据、具体位置或坐标图。邹美德意图侵占、隐藏28块土地和2套商品房证照，应承担全部赔偿责任。
二审庭审中，汇达公司补充上诉事实理由称：一、《协议书》部分无效、部分有效，购买2套商品房部分有效。二、原审判决未查明28块土地和2套商品房是否属于损失。（一）、28块土地和2套商品房确实存在，邹美德也知道具体位置，只是其拒不提供详情。汇达公司申请原审法院向有关部门调取28块土地和2套商品房的详细资料，但原审法院根据龙岗街道办的回复就认定28块土地属于损失，未穷尽一切调查，极不负责任，且根本未调查2套商品房的状况。（二）、即使28块土地和2套商品房客观上已损失，原审法院亦未查明损失。邹美德不提交28块土地的面积、位置等详细资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，应支持汇达公司主张的土地面积，对28块土地的损失应按3290平方米及同地段的市场价格估算。2套商品房应由邹美德返还给汇达公司，如果不能实物返还，则必须评估作价赔偿。（三）、原审时汇达公司轮候查封了邹美德与邹某春名下位于深圳市龙岗区某某村的八层住宅。而某某支行、邹美德合作购买的土地大部分位于该村，在邹美德没有提供证据证明该土地为其自有的情况下，汇达公司有理由相信这块土地就是28块土地之一。三、汇达公司的损失是28块土地和2套商品房灭失产生的损失，而非出资款的损失。四、汇达公司委托邹美德保管28块土地和2套商品房的权属资料，邹美德应妥善保管。邹美德没有证据证明权属资料丢失却拒不提交以阻止人民法院查清事实，以达到侵占的目的，应承担相应的法律责任。
针对汇达公司的上诉，邹美德答辩称：一、在深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第1345号案件中，邹美德已经提交了其中2、3块土地的建设用地或建设工程规划许可证的复印件；汇达公司提交了一份有龙岗街道办公章的表，这个表上列举了28块土地的详细信息。并非邹美德拒不提交28块土地的手续，本案不能适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定。二、原审法院已向龙岗街道办查清了28块土地的损失问题。1994年，邹美德与某某支行进行结算，邹美德退还50万元给某某支行。在某某支行转交给汇达公司的债权文件中只显示了28块土地，说明2套商品房已经分给了邹美德，28块土地分给了某某支行。某某支行的工作人员赵某生、黄某林在邹美德2010年11月4日的书面陈述上签字，对此予以认可。三、原审时，邹美德提出了70万元损失的抗辩。四、双方结算的时间是1994年，此时双方合作关系终止，诉讼时效开始计算。汇达公司的起诉已经超过诉讼时效期间。五、28块土地在1994年之后急剧升值，如果某某银信公司与A公司的合同得到履行的话，某某银信公司会获得巨大利益，而这与邹美德无关。六、某某支行未采纳邹美德的合理建议，致使28块土地被国土部门依法处理，造成损失，这与邹美德无关。
上诉人邹美德不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回汇达公司的全部诉讼请求；3、由汇达公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决认定事实部分有误。（一）28块土地是某某支行行长赵某生、某某银信公司负责人黄某林与邹美德一起购买。（二）邹美德提交了某某支行以某某银信公司名义与A公司于1995年7月6日签订的合同原件，某某银信公司加盖了公章。汇达公司否认该合同的真实性，但没有申请鉴定，依法应当认定该合同的真实性。（三）原审答辩时，邹美德主张了70多万元损失。
二、原审判决适用法律有误。（一）即使《协议书》无效，双方对于合作事项于1994年协商处理完毕，该意思表示受法律保护，汇达公司无权向邹美德提起主张。（二）购买28块土地共计花费457万元（包括过户手续费29万元），而某某支行只支付435万元，其余22万元是邹美德的出资。即使《协议书》无效，邹美德也不应当再承担损失。（三）邹美德于1995年上半年就将28块土地的权属文件交给某某支行，否则A公司不会同某某银信公司签订合同。即使没有这些权属文件，也不影响汇达公司对28块土地的权利。土地使用权人逾期未动工导致国土部门依法收回土地，应当由汇达公司承担法律后果，与邹美德无关。
针对邹美德的上诉，汇达公司答辩称：某某支行、邹美德之间的合作关系一直持续，直到深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第1345号案件中汇达公司起诉解除合同时才终止。某某支行出资购买28块土地和2套商品房的事实已在前述案件中得到确认。汇达公司确认某某银信公司与A公司签订合同的真实性，但不确认合法性和关联性。邹美德非法取得该合同原件，且因邹美德控制28块土地，导致某某支行无法向A公司履约。邹美德2010年11月4日的书面陈述中有“赵某生”、“黄某林”的字样，但是赵某生、黄某林只代表个人，起到证人证言的作用，而证人没有出庭，汇达公司无法确认签名的真实性。邹美德在答辩状中主张的损失不能作为诉讼请求。深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第1345号民事判决确认28块土地的用地手续都在邹美德手中，应该包括土地位置，但邹美德拒不提交，汇达公司只有简单列举的资料。除非有意外，汇达公司有理由相信是邹美德拒不提交。邹美德称28块土地分给某某支行、2套商品房分给邹美德，汇达公司对此不予确认。邹美德称某某支行疏于管理造成土地、房产的损失，也不是真实的。邹美德是管理义务人，且没有证据证明28块土地已被国土部门依法处理。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，1993年3月29日，邹美德以宝安县坪地供电所电压安装队名义与某某支行签订的《协议书》末尾“乙方”处除黄某林签字外，还加盖了某某支行的公章。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、某某支行、邹美德于1993年3月29日签订的《协议书》效力；二、邹美德应当向汇达公司赔偿损失的数额。
关于第一个争议焦点。根据某某支行、邹美德签订的《协议书》及某某支行、邹美德、赵某生、黄某林出具的情况说明，本院认为，双方当事人的真实意思主要为共同投资以在深圳市龙岗区购买农村集体土地等再出售以赚取差额，即炒地皮，与房地产开发建设无涉。故本案案由不是原审判决认定的合资、合作开发房地产合同纠纷，无须考究双方有无房地产开发经营资质及该情形对《协议书》效力的影响。因《协议书》双方主体分别为自然人（邹美德）及其他组织（某某支行），故虽然双方约定共同出资、共同经营、共担风险、共享利润，根据《民事案件案由规定》及《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》的规定，亦非合伙协议纠纷，而应为合同纠纷。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。即从旧兼从宽的原则。本案《协议书》签订于1993年，当时适用1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》，该法第十二条第一款规定，集体所有的土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项规定，违反法律的民事行为无效。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施，该法第五十二条第（五）项规定，违反法律法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》于1998年8月29日修订及2004年8月28日修正，修正之前或之后的第十二条均规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，双方约定共同购买农村集体土地以高价出售牟利，违反了《中华人民共和国合同法》施行之前或之后的《中华人民共和国土地管理法》，且现无证据证明起诉前该买卖农村集体土地行为经有批准权的人民政府同意，故《协议书》中关于买卖28块土地的约定无效。但在该《协议书》中，双方还约定共同购买2套商品房，该部分内容不违反法律规定，为有效。《中华人民共和国民法通则》第六十条规定，民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。原审判决认定《协议书》全部无效，处理错误，本院予以纠正。汇达公司主张《协议书》全部有效，其观点部分成立，本院对成立部分予以支持。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
首先，关于某某支行、邹美德为履行《协议书》各自投资金额的问题。本院认为，双方均确认签订《协议书》后购买了28块土地和2套商品房。某某支行出具的情况说明中自认购买28块土地和2套商品房共计花费487万元，有证据证明某某支行向邹美德个人账户存入485.24万元，二者数额基本一致。且邹美德自认某某支行存入其个人账户的485.24万元全部用于履行《协议书》。现邹美德主张当初自己亦投资70余万元，但没有足以采信的证据证明，汇达公司亦不予认可，本院不予支持邹美德的该主张。但原审判决以邹美德未主张损失为由仅处理汇达公司的诉讼请求，有违无效合同全面处理的原则。本院确认购买28块土地和2套商品房的款项为485万元，且均由某某支行出资。由此，邹美德于1993年7月17日向某某支行支付的50万元不包括在前述485万元中，不是该485万元的剩余部分。
其次，关于前述485万元中28块土地和2套商品房的各自金额及2套商品房归属的问题。本院认为，某某支行出具的情况说明中称购买28块土地花费457万元（含过户手续费）、购买2套商品房花费30万元。而邹美德于《协议书》签订后3个多月（1993年7月17日）时向某某支行支付50万元，某某支行收取后未提出异议，至汇达公司提起诉讼前，从未主张过2套商品房的权利。1995年7月6日某某支行将28块土地作为标的物与A公司签订合同。赵某生、黄某林出具的情况说明中对于需要移交某某支行的证件亦不涉及该2套商品房。因此，根据公平原则、诚实信用原则及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条规定的证据审核规则，本院确认，485万元中购买2套商品房的金额为30万元，某某支行、邹美德于1993年7月达成如下协议：邹美德出资50万元作为对价取得2套商品房所有权、邹美德向某某支行支付比购买时多出的20万元系对某某支行在该项投资中应得收益的补偿。该约定不违反法律规定，双方均应遵照履行。邹美德已支付该50万元，《协议书》中关于2套商品房的部分已经分割履行完毕。汇达公司关于双方并未就2套商品房的分割事宜协商一致的主张不能成立，本院不予支持。原审判决对此认定正确，本院予以确认。
第三，关于28块土地投资款455万元的负担问题。本院认为，汇达公司主张邹美德为侵占28块土地而拒不提供收款收据、具体位置、证件等，造成某某支行无法享有投资权益、尚未收回的投资435万元成为损失，故提起本案诉讼。汇达公司起诉时仅主张邹美德保管28块土地和2套商品房的权属凭证，邹美德予以确认。本案现有证据未显示购买28块土地时形成的收款收据及买卖合同等资料亦由邹美德持有，邹美德亦对此否认。而根据《协议书》的约定和邹美德出具的情况说明，买地过程系某某支行、邹美德共同参与，赵某生、黄某林对邹美德出具的情况说明签字确认，该签字的真实性已经本院（2011）深中法民五终字第1345号生效民事判决确认，且某某支行及赵某生、黄某林出具的情况说明亦未对此予以否认。故本院确认，不能以邹美德保管28块土地和2套商品房的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等证件的事实推论出邹美德亦持有28块土地的买卖合同、收款收据等资料。
《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等证件仅是允许相关用地单位建设自用房产的批准文件，不能证明某某支行、邹美德关于买卖农村集体土地的行为得到有批准权的人民政府同意。因此，邹美德是否妥善保管或是否故意不提供前述证件不影响认定《协议书》中关于买卖28块土地的部分无效。
根据无效合同双方返还的处理原则，某某支行、邹美德应向卖方返还土地，卖方应向某某支行、邹美德返还收取的购地款。但如前所述，卖方身份不明，即使该28块土地的位置可以确认，某某支行、邹美德也不知向谁请求返还购地款，由此造成购买28块土地的投资455万元成为损失。某某支行、邹美德作为共同买方均参与买地过程，对于卖方身份无法确认，某某支行、邹美德应各自承担一半责任。汇达公司主张其因履行《协议书》受到的损失以435万元为基数，视为对自己权利的处分，本院予以确认。因此，邹美德应向汇达公司支付217.5万元及相应利息。
邹美德主张于1993年4月21日收到某某支行存入其个人账户的485.24万元后一周时间内，即将该款项全部用于买地买房。邹美德的主张符合日常生活经验，某某支行、赵某生、黄某林出具的情况说明亦未对此否认，本院予以确认。故购买28块土地的投资款从1993年4月29日开始成为损失，邹美德应向汇达公司支付前述217.5万元从该日起产生的利息。此外，邹美德个人账户于1993年4月21日收到某某支行存入的485.24万元至1993年4月28日该款项用于买地买房前产生的利息，系占用期间的孳息，邹美德亦应当支付。汇达公司主张的利息以435万元为本金，视为对自己权利的处分，本院予以确认。根据公平原则，前述利息应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付。原审判决关于邹美德应承担435万元20%的责任及从2012年10月12日龙岗街道办答复原审法院之日计算利息的处理错误，本院予以纠正。汇达公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。
因汇达公司在本案中的诉请系以尚未收回的投资款全部成为损失作为依据，故至于28块土地能否查找、邹美德是否已实际利用该28块土地建设房产并获利等，与本案处理无涉，本案不予处理。
综上所述，汇达公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。邹美德的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项、第六十条、第六十一条第一款、《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修正）第十二条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第六十四条、第六十六条、《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》第三条第1点之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5945号民事判决第三项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5945号民事判决第一项为：中国人民银行广西壮族自治区某某县支行、邹美德于1993年3月29日签订的《协议书》中关于买卖深圳市龙岗区农民集体土地的部分无效；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第5945号民事判决第二项为：邹美德应于本判决生效之日起十日内向汇达资产托管有限责任公司支付217.5万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从1993年4月29日起计算至本判决确定的还款之日止）；
四、邹美德应于本判决生效之日起十日内向汇达资产托管有限责任公司支付435万元的利息（按中国人民银行同期贷款利率从1993年4月21日起计算至1993年4月28日止）；
五、驳回汇达资产托管有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费应为86588元、保全费5000元，由汇达资产托管有限责任公司、邹美德分别承担45794元。汇达资产托管有限责任公司上诉产生的二审案件受理费应为80852元，由汇达资产托管有限责任公司负担44215元，邹美德负担36637元。邹美德上诉产生的二审案件受理费应为13134元，由邹美德自行负担。一审法院不另收退，邹美德向一、二审法院分别补交案件受理费45548元、37517元。汇达资产托管有限责任公司向本院补交案件受理费2929元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年九月十三日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十八条：下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）以合法形式掩盖非法目的的；
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十条：民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。
第六十一条：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
《中华人民共和国土地管理法》（1988年12月29日修正）第十二条：集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。
承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照承包合同规定的用途合理利用土地的义务。
土地的承包经营权受法律保护。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
第三条：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实当事人无需举证证明
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
第六十四条：审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
第六十六条：审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。
《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》：三、适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题
1、第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。地方各级人民法院对审判实践中出现的可以作为新的第三级民事案由或者应当规定为第四级民事案由的纠纷类型，可以及时报告最高人民法院。最高人民法院将定期收集、整理、筛选，及时细化、补充相关案由。