辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1786号
上诉人（原审被告）：王进彦，女，1974年1月21日出生，汉族，住址辽宁省灯塔市烟台街。
委托代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵久涌，男，1974年3月25日出生，汉族，住址辽宁省灯塔市烟台街。
委托代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闫书娟，女，1974年3月27日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：赵兰，辽宁广嘉律师事务所律师。
委托代理人：陈畅颜，辽宁广嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：马吉仲，男，1967年5月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人王进彦、赵久涌因与被上诉人闫书娟、马吉仲房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2611号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月9日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，于2015年7月28日公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
闫书娟诉称，2014年5月11日，闫书娟通过房产中介从王进彦、赵久涌公证委托卖房的马吉仲处购得位于沈阳市铁西区兴顺街56号1-28-3号，建筑面积86.67平方米的房屋。当时约定房屋总价款为52万元，由闫书娟将房款中的12.5万用于清偿该房房贷，将40万元交给马吉仲，后闫书娟按照约定付清了房款并入住该房屋。由于签订合同时，马吉仲与闫书娟约定需在三个月后办理房屋更名手续，后闫书娟与王进彦、赵久涌又办理了公证书，公证内容为闫书娟有权卖房及办理相关的房屋手续，但在约定到期办理房屋更名时，发现王进彦、赵久涌将涉案房屋的所有权证书挂失，致闫书娟无法办理房屋的更名过户，故诉至法院，请判令王进彦、赵久涌继续履行合同义务，配合闫书娟办理房屋的更名过户手续。
王进彦、赵久涌辩称，王进彦、赵久涌并未与闫书娟签订房屋买卖协议，也没有收到闫书娟的任何款项。闫书娟以50万的价格购买了王进彦、赵久涌价值70万元的房产不符合市场交易规则，违法了公平交易平等互利的原则，是显失公平的。闫书娟在进行数额这么大一笔交易的时候并未找过王进彦、赵久涌，而是在过户的时候找到王进彦、赵久涌办理过户手续，并且闫书娟提出补偿房屋差价款十余万元，但是王进彦、赵久涌没有同意，因此，我方认为闫书娟与马吉仲存在恶意串通，该房屋买卖协议无效。
马吉仲辩称，同意闫书娟的诉讼请求，但是我与闫书娟协商的是闫书娟补齐差价款15万元，如果闫书娟同意补齐房款，我与王进彦、赵久涌同意给闫书娟过户。
原审法院经审理查明，2013年12月27日王进彦、赵久涌通过辽宁省灯塔市公证处公证了一份委托书，委托马吉仲代为办理王进彦、赵久涌名下的位于沈阳市铁西区兴顺街56号1-28-3房屋的更名、过户、出售手续，收取全额售房款并签署相关文件。后马吉仲通过房产中介发布了涉案房屋的售房信息。闫书娟通过房产中介与马吉仲签订了涉案房屋的买卖协议，后闫书娟与马吉仲于2014年5月14日签订了补充协议，约定将涉案房屋出售给闫书娟，闫书娟支付购房款总额为52万元，其中12.5万元用于偿还光大银行的房屋贷款，并约定于房屋满五年后，闫书娟自行办理房屋过户，如有需要卖方全力配合。后王进彦、赵久涌又做了一份委托公证，委托闫书娟办理涉案房屋的相关事宜，并在第2条写明委托闫书娟“到光大银行代为提前偿还贷款并办理注销抵押登记等相关事宜”。除此以外，其余内容与马吉仲的公证委托内容完全一致。闫书娟于2014年5月14日向王进彦名下的光大银行账户内打入12.5万元，向马吉仲的建设银行账户内打入34万元，其余5.5万元以现金方式支付给马吉仲，总共支付52万元。
原审法院另查明，王进彦、赵久涌系夫妻，于2009年购买涉案房屋。闫书娟通过房产中介购买涉案房屋才与王进彦、赵久涌及马吉仲接触，之前并不认识。王进彦、赵久涌与马吉仲系朋友关系。
原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中王进彦、赵久涌委托马吉仲代卖涉案房屋，并经公证处公证，该委托行为合法有效。马吉仲作为王进彦、赵久涌的代理人，与闫书娟签订的涉案房屋买卖协议的行为属于委托书授予权限的范围，应当对王进彦、赵久涌产生约束力，王进彦、赵久涌应当按照约定全面履行自己的义务。因闫书娟已经依照约定支付了购房款52万元，故王进彦、赵久涌应当履行出卖人的义务，将涉案房屋更名过户给闫书娟。
关于王进彦、赵久涌辩称未与闫书娟签订房屋买卖协议，且未收到闫书娟任何款项，闫书娟在房屋买卖过程中从未找到过王进彦、赵久涌的抗辩理由，因马吉仲作为王进彦、赵久涌的代理人在代理权限内与闫书娟签订了房屋买卖协议，故王进彦、赵久涌应当对该房屋买卖协议承担责任。又因马吉仲自认收到了闫书娟给付的购房款39.5万，根据公证委托书内容，马吉仲有权代王进彦、赵久涌收取购房款，故应当认定王进彦、赵久涌收到了闫书娟给付的房款。另闫书娟按照协议约定代为偿还了房贷12.5万，马吉仲对此表示认可，故应当认定闫书娟总计支付52万元的购房款，综上对于王进彦、赵久涌的该项抗辩理由本院不予采纳。
关于王进彦、赵久涌辩称涉案房屋价值70万元，闫书娟仅以50余万元购买显失公平，是闫书娟与第三人的恶意串通，故该房屋买卖协议应当无效。因当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案王进彦、赵久涌并未能提供证据证明涉案房屋在买卖时价值70万元，也无证据证明闫书娟与马吉仲恶意串通损害闫书娟合法权益，且房屋出卖价款52万元是闫书娟与马吉仲在签订房屋买卖补充协议时协商一致的结果，故对于王进彦、赵久涌的该项抗辩理由本院不予采纳。
关于王进彦、赵久涌辩称与闫书娟做了份公证委托，委托闫书娟代为办理涉案房屋交易，闫书娟作为受托人不能就委托事项进行交易。因王进彦、赵久涌和马吉仲自认在卖房之前不认识闫书娟，可以推断出王进彦、赵久涌委托马吉仲卖房在前，闫书娟与马吉仲达成房屋买卖协议后，王进彦、赵久涌才又委托闫书娟卖房。结合房屋买卖补充协议及委托书的内容，应当认定王进彦、赵久涌委托闫书娟卖房的目的是同意闫书娟自行办理房屋的更名过户手续，是对补充协议的履行。故对于王进彦、赵久涌该项抗辩理由本院不予采纳。
关于马吉仲辩称闫书娟补齐差价款15万元则同意给闫书娟过户。但马吉仲未向法庭提供该主张的事实及法律依据，闫书娟对此也予以否认，故对于该项抗辩理由本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：一、王进彦、赵久涌于本判决生效后三十日内，将位于沈阳市铁西区兴顺街56号1-28-3号房屋更名过户给闫书娟。二、驳回闫书娟其他诉讼请求。案件受理费9，000元，由王进彦、赵久涌承担。
宣判后，上诉人王进彦、赵久涌不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，案件受理费、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人马吉仲的行为超出了委托权限范围，《房屋买卖合同》应属无效；二上诉人对于房屋出售价格并未进行授权，二上诉人也对补充协议并不知晓，被上诉人马吉仲对售房价格进行隐瞒，补充协议签订内容也未告知二上诉人，其行为超出委托范围，补充协议应视为马吉仲的个人行为，对于马吉仲超出委托权限范围的事实，闫书娟应当是明知的。二、二被上诉人存在恶意串通，损害上诉人利益，应当认定《房屋买卖合同》无效。二上诉人与被上诉人闫书娟办理的公证委托书不符合常理和正常逻辑。闫书娟同样是二上诉人的受托人。二被上诉人在均为二上诉人的受托人的情况下，超出代理权限恶意串通私下签订了损害委托人利益的《房屋买卖合同》，且没有经过二上诉人的追认，应当认定该《房屋买卖合同》无效。
被上诉人闫书娟答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分。二上诉人与被上诉人马吉仲双方之间经过公证的委托书合法有效。闫书娟取得涉案房屋的所有权合法有效。二被上诉人并没有恶意串通，损害上诉人利益。二上诉人委托闫书娟卖房等相关行为，真实目的是为了让闫书娟自行办理更名过户手续，不违反常理，行为合法有效。请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
被上诉人马吉仲未答辩。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
另查明，二审庭审中，上诉人自认其为闫书娟出具委托书的时间是2014年5月中旬。
上述事实，有房屋所有权证、公证委托书、补充协议、证人证言，银行转账凭证，收条，结婚证等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，上诉人王进彦、赵久涌为马吉仲出具委托书，并经公证处公证，故马吉仲在授权范围内取得代理权。二上诉人对马吉仲在代理权限内，以二上诉人的名义实施的民事法律行为，应承担民事责任。二上诉人与马吉仲公证委托书第3条载明“代为签署《房屋买卖合同》及相关法律文件”，故马吉仲与闫书娟签订《补充协议》的行为属于委托书授权范围，该委托行为合法有效，对二上诉人产生法律约束力。合同签订后，闫书娟已按合同约定支付了购房款52万元，二上诉人未按合同约定履行配合过户义务，应承担民事违约责任。故原审判决并无不当。
关于二上诉人主张被上诉人马吉仲的行为超出了委托权限范围，二上诉人对于房屋出售价格并未进行授权，《房屋买卖合同》应属无效。因委托书明确载明马吉仲可以代为签署《房屋买卖合同》及相关法律文件，并收取房款，因此可以认定马吉仲取得代理二上诉人出卖涉案房屋的相关授权，可以代理二上诉人出卖房屋，并收取房款，现二上诉人以授权未明确约定价格为由主张《房屋买卖合同》无效，于法无据，本院对此不予采信。
关于二上诉人主张二被上诉人存在恶意串通，损害上诉人利益，应当认定《房屋买卖合同》无效。因被上诉人闫书娟已支付购房款52万元，且闫书娟与马吉仲均陈述称系通过房产中介认识，且二上诉人亦未提供证据对其主张加以证明，故对该主张不予采信。
关于二上诉人主张给闫书娟出具委托书的目的是委托其代为出售房屋，《房屋买卖合同》应属无效。因二上诉人在二审庭审中自认其为闫书娟出具委托书的时间为2014年5月中旬，结合闫书娟已于2014年5月11日向蓝泰房产第九分公司交纳10，000元订金的事实，故对二上诉人的该项主张不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，000元，由上诉人王进彦、赵久涌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年八月四日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。