南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第3434号原告（反诉被告）周兵，男，汉族，1972年9月3日生，住南京市。被告（反诉原告）南京润昌房地产开发有限公司，组织机构代码68670586-4，住所地南京市。法定代表人陈志华。委托代理人孙建,国浩律师（南京）事务所律师。委托代理人周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。原告（反诉被告）周兵诉被告（反诉原告）南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）房屋买卖合同纠纷案,本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周兵、被告（反诉原告）润昌公司的委托代理人周军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周兵诉称、辩称，2014年9月初，原告在本市红山动物园地铁站及网站看到被告宣传的位于本市鼓楼区复地新都国际新都荟（精装酒店式公寓）楼盘，推出零首付购房活动，因购买是零首付，且是精装酒店式公寓，原告有了购房的想法。后上述零首付购房活动得到被告工作人员王彩霞的证实，王彩霞称虽然购房是零首付，但每套房需支付50000元定金。原告分别于2014年9月12日、19日向被告支付了该楼盘5幢502室房屋定金共计50000元，支付定金时被告未与原告签订购房合同。2014年9月底，王彩霞通知原告签订购房合同，原告在被告提供的一式四份的购房合同上签字时，该合同重要事项及内容均为空白。合同订立后，王彩霞称合同需完善后才能给原告，因原告无法得知所购房屋的具体价格及房屋交付时间等内容，原告多次要求被告提供购房合同，但被告不予理会。2014年12月3日，王彩霞以短信形式通知原告，要求原告于2014年12月1日支付首付款，否则承担违约责任。此时原告才知晓，购房需支付50%首付款，被告宣称的零首付购房活动是骗局。原告随即与被告理论，但未果。2015年2月27日王彩霞告知原告，50%首付款为2466183元，按揭贷款2390000元。原告虽因被骗感到耻辱，但为减少矛盾与被告协商要求给予原告四个月的筹款时间，被告工作人员王彩霞、销售主管庄经理予以默认，并答复称只要原告办完一间房的首付按揭手续，被告就交付相应房屋给原告。同时，王彩霞称被告需待原告所购8间房屋的全款付清后才能将购房合同给付原告。因原告并无购房合同，只能根据王彩霞的提示给付首付款。此后，原告经多方努力筹集资金，自2015年3月21日起陆续给付多套房首付款，其中2015年4月29日给付502室首付款262679元，同时按照被告要求办理了银行按揭贷款手续。被告本应按约将原告已结清房款的506、545室房屋交付原告，但被告再次食言，声称需待所有房款付清后才能向原告交付房屋。原告无奈，只能于2015年4月23日报警。后原告于次月自行开锁入住，并告知了被告的销售主管，同时至物业处办理相关手续。2015年5月22日，被告处物业公司在原告所购房门上粘贴威胁通知，并带领保安围堵原告房门。2015年5月15日，物业工作人员非法将原告已付清全款的506室门锁砸开，原告再次报警。原、被告多次发生冲突，被告于2015年5月23日假装答应将购房合同交付原告，实际仍未交付。被告违反诚信原则，侵害原告权益。现原告诉至法院，请求判决解除原、被告之间于2014年9月21日签订的《南京市商品房预售合同》；被告双倍返还定金，共计100000元；被告返还原告购房款262679元及该款逾期付款利息（以已付购房款312679元为基数，自从2014年9月12日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；本案诉讼费用由被告承担。对于被告的反诉请求，原告同意与被告解除合同，但认为系被告违约导致合同解除。被告未履行“零首付购房”承诺，未根据双方所签《商品房认购协议》约定在2014年9月18日前注销502室房屋上的抵押登记，亦未在2014年9月18日前与原告签订《南京市商品房预售合同》，构成违约。2014年9月21日双方签订《南京市商品房预售合同》时，合同内容均为空白，且被告未向原告交付合同原件。综上，请求法院判决驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）润昌公司辩称、诉称，原、被告签订合同时，对于购房合同的内容完全知晓，付款方式为首付款加贷款。在合同履行过程中，双方亦依据约定履行。原告购买涉案房屋是真实意思表示，其称受欺诈而签订合同，并非事实。被告已依据合同履行了义务，没有任何过错，也没有违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求法院判决驳回原告的本诉请求。双方签订《南京市商品房预售合同》后，原告故意违约，拒绝履行合同，不支付首付款。被告于2015年1月13日正式函告原告，催促其支付欠缴的首付款262679元。原告直至2015年4月29日才缴足首付款，逾期149天，截止目前，该房屋银行按揭贷款未获批准，致使双方合同目的无法实现。原告逾期支付房款构成违约，根据合同约定，被告有权解除合同。现被告提起反诉，请求判决解除双方之间签订的《南京市商品房预售合同》，原告支付被告违约金61267.90元，本案全部诉讼费用由原告承担。经审理查明，位于本市鼓楼区“新都国际公寓”项目系由润昌公司开发建设。2014年9月11日，润昌公司（甲方）与周兵（乙方）签订《商品房认购协议》（以下简称认购协议），约定：乙方同意认购甲方开发建设的新都国际公寓5幢502室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为53.34平方米；房屋单价为15333.33元/平方米，总价款为817880元，付款方式为首付加商业贷款；该房屋已设定在建工程抵押，甲方须于2014年9月18日前注销抵押登记；乙方同意签订本协议时，需支付定金2万元，作为甲、乙双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲、乙双方应于2014年9月18日前签订《预售合同》；在本协议约定期限内，除协议第七条、第八条约定情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金等等。该合同签订后，周兵分别于2014年9月12日、同年9月19日向润昌公司支付购房定金20000元、30000元，合计50000元。2014年9月21日，润昌公司出具《合同预签单》，载明周兵应于2014年12月1日前支付房款312679元（含定金），贷款30万元，周兵在购房人处签名。同日，润昌公司（甲方）与周兵（乙方）签订《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定甲方预售的涉案房屋单价为11486.30元/平方米，总价款为612679元；甲方告知乙方，该房屋已设定在建工程抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司南京分行；乙方应于2014年9月11日前向甲方支付定金50000元，在乙方支付首付款时冲抵价款；乙方应于2014年12月1日前支付首付款312679元，余款300000元采用商业贷款方式支付；甲方应于2015年1月31日前向乙方交付该商品房；乙方实际付款的日期以甲方收到乙方现金或银行转帐款、按揭款到帐日期为准；乙方未在约定期限内付清任何一笔应付款项，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房价款总额的10%向甲方支付违约金等等。此后，因周兵未按约向润昌公司支付购房款，润昌公司多次催促后，周兵于2015年4月24日、2015年4月29日分次共计支付了剩余首付款262679元，但仍拖欠按揭贷款部分购房款未付。润昌公司因办理合同鉴证等原因，在签订《预售合同》当时未向周兵交付合同原件，后润昌公司工作人员通知周兵取合同原件，周兵因故未取。2015年5月，周兵在未办理房屋交接手续的情形下，自行占有使用包括涉案房屋在内的部分房屋，双方发生争议。现周兵以润昌公司虚假宣传构成欺诈，且存在未按约解押、签订商品房预售合同等违约行为，于2015年5月25日诉至本院，要求判如所请。案件审理过程中，润昌公司以周兵迟延支付购房款构成违约为由提起反诉，要求与周兵解除合同，并由周兵承担解除合同的违约责任。庭审中，原、被告一致同意双方所签订的《预售合同》自2015年6月25日起解除。经本院依法释明，周兵对于润昌公司主张的违约金请求，认为其并无违约行为不应承担违约责任，且润昌公司主张的违约金标准并不过高，不申请法院调整。周兵为证明润昌公司存在销售欺诈行为，提供了相关宣传资料一组，证明润昌公司在地铁、广告、网络宣传中均宣称“新都国际公寓”项目为“零首付”，其系受欺诈而签订合同。润昌公司质证后，对周兵所提供证据的真实性不予认可，且认为即便涉案楼盘在销售过程中曾发布“零首付”宣传，该广告内容仅属于要约邀请，不具有法律约束力，双方所签《预售合同》中明确约定首付款金额，周兵对涉案房屋购房款中包括首付款系明知，润昌公司并无欺诈行为。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《商品房认购协议》、销售不动产统一发票、短信记录、宣传资料、《南京市商品房预售合同》、催款提示函以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告之间就涉案房屋签订的《认购协议》、《预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。在双方合同履行期限内，周兵向本院提起诉讼，并明确要求与润昌公司解除合同。润昌公司亦提起反诉，要求解除合同。庭审中，双方一致同意该《预售合同》自2015年6月25日起解除，双方对此并无争议，本院对此予以确认。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于周兵主张润昌公司双倍返还定金100000元的问题。根据合同法及相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，周兵提供的相关宣传资料中虽有“零首付”等内容，但其内容不具体、明确，不构成要约。对于何谓“零首付”以及剩余购房款支付等内容约定不明，不能据此认定为欺诈。原、被告于2014年9月11日签订《认购协议》后，润昌公司虽未在协议约定的期限内办理注销抵押登记及与周兵签订《预售合同》，但周兵在此后分两次共计向润昌公司支付购房定金50000元，并于2014年9月21日签订《预售合同》，在该合同中明确涉案房屋上存在在建工程抵押的权利瑕疵，则表明周兵已以行为表示接受。现周兵以润昌公司存在前述违约行为由要求双倍返还定金，并无事实和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。因双方签订《预售合同》后，该50000元定金已转化为购房款，故双方合同解除后，润昌公司应返还周兵该50000元。关于周兵主张润昌公司返还购房款262679元及支付该款逾期付款利息问题。原、被告双方签订《预售合同》后，在该合同履行过程中，周兵陆续向润昌公司支付购房款262679元。双方合同解除后，润昌公司应将该已付款予以返还。因系周兵迟延履行付款义务致使双方合同解除，故周兵主张润昌公司支付迟延返还购房款的逾期利息，不符合法律规定，本院不予支持。关于润昌公司主张周兵支付违约金61267.90元。周兵作为购房人对于购房款及支付时间等重要事项，应当尽到审慎注意义务。润昌公司虽因合同鉴证等事由未将《预售合同》原件及时交付周兵，但双方之前签订的数份合同文件中对于购房款数额及支付时间均有明确约定，润昌公司工作人员亦通过手机短信和催款提示函等方式，告知周兵付款时间及违约后果，故周兵未按约及时付款行为构成违约，应承担由此产生的违约责任。根据双方合同约定，周兵逾期付款超过60日，润昌公司有权解除合同，周兵按房价款总额的10%向润昌公司支付违约金。经本院依法释明，周兵认为润昌公司主张的违约金标准并不过高，不申请法院调整。故润昌公司主张周兵支付违约金61267.90元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、第三条、第十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周兵与被告（反诉原告）南京润昌房地产开发有限公司之间签订的关于本市鼓楼区5幢502室《南京市商品房预售合同》自2015年6月25日起解除。二、被告（反诉原告）南京润昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）周兵定金50000元。三、被告（反诉原告）南京润昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）周兵购房款262679元。四、原告（反诉被告）周兵于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）南京润昌房地产开发有限公司违约金61267.90元。五、驳回原告（反诉被告）周兵的其他本诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3595元（已减半收取），反诉案件受理费666元，合计4261元，由周兵负担1641元，南京润昌房地产开发有限公司负担2620元（周兵已预交3595元，在南京润昌房地产开发有限公司履行上述给付义务时一并给付周兵1954元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一五年八月十九日见习书记员  沈 婷