辽宁省盘山县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽1122执监1号
案外人：沈阳巨能国资供暖有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区，组织机构代码69654782-0。
法定代表人：王丽玮，董事长。
委托代理人：张朔，辽宁恒敬律师事务所律师。
申请执行人：兴业银行股份有限公司本溪支行，住所地辽宁省本溪市明山区，组织机构代码55255138-8。
法定代表人：潘磊，行长。
委托代理人：崔永亮，辽宁同泽律师事务所律师。
委托代理人：于浪，辽宁同泽律师事务所律师。
被执行人：辽宁泰利达铜业有限公司（以下简称泰利达公司），住所地辽宁省沈阳市新城子区，组织机构代码78005905-3。
法定代表人：王爱民，总经理。
被执行人：沈阳友惠投资有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区，组织机构代码58936724-2。
法定代表人：焦红宇，董事长。
委托代理人：徐驰，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：岑慧，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被执行人：王爱民，女，汉族，1972年4月28日出生，住所地辽宁省沈阳市皇姑区。
辽宁省高级人民法院于2015年2月11日在审理兴业银行股份有限公司本溪支行本案诉辽宁泰利达铜业有限公司、沈阳友惠投资有限公司、王爱民金融借款合同纠纷一案中，以（2015）辽民二初字第00021号民事裁定书，根据原告的保全申请，查封了友惠公司提供担保抵押贷款的原省交通银行大楼涉本案的六处房产及一处土地。2015年4月22日作出的（2015）辽民二初字第00021号民事判决书，判决主要内容：一、被告辽宁泰利达铜业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告兴业银行股份有限公司本溪支行贷款本金人民币160,000,000元；二、被告辽宁泰利达铜业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告兴业银行股份有限公司本溪支行上述款项利息；三、被告辽宁泰利达铜业有限公司给付原告兴业银行股份有限公司本溪支行律师费200,000元；四、原告兴业银行股份有限公司本溪支行对被告沈阳友惠投资有限公司提供的抵押物，在合同约定的相应最高额范围内享有优先受偿权；五、被告王爱民对判决第一项、第二项、第三项所列被告辽宁泰利达铜业有限公司的债务在2亿范围内承担连带保证责任。该判决发生法律效力，申请执行人据此向辽宁省高级人民法院申请强制执行被执行人辽宁泰利达铜业有限公司、沈阳友惠投资有限公司、王爱民金融借款合同纠纷一案，2015年7月9日辽宁省高级人民法院裁定指令盘锦市中级人民法院执行，2015年7月28日盘锦市中级人民法院裁定指令本院执行。本院在执行过程中，案外人沈阳巨能国资供暖有限公司提出书面异议，本院于2016年4月19日作出（2015）盘县执异字第00009号执行裁定书，驳回案外人的异议。在法定期限内，案外人及各方当事人均没有提出执行异议之诉。本院在执行发现该裁定存在错误，经审判委员会研究，决定撤销原裁定。
案外人巨能公司异议称：一、被执行的原交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称交行辽宁省分行）办公大楼系案外人向沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）购买，后将有证房产登记在友惠公司名下，但被执行房产中的无证房产（约2000平方米）及附属设施、设备均归案外人所有，并未交付友惠公司，且友惠公司向银行抵押房产中并不包括案外人享有财产权益的部分，兴业银行对此部分无任何权益。二、被执行的房产已由友惠公司租赁给案外人，租赁期间为10年，现案外人已实际占有抵押物。故请求法院中止对上述房产的执行及评估、拍卖。
案外人巨能公司提供证据如下：
1、甲方巨能公司与乙方东森公司签订《房产土地购买协议》（无签订日期）。证明如下问题：
（1）甲方巨能公司以1.7亿元购买乙方东森公司所有的位于沈阳市沈河区十一纬路100号，原交行辽宁省分行大楼六处房产及相应的土地。包括院内的所有房产、及地上地下全部附属建筑、无产权证约2000平方米建筑，随同产权交易一并无偿转让给甲方，首期付款7000万元。
（2）在乙方与甲方签署本协议并甲方向乙方交付首付款后，在10个工作日内由乙方负责将本协议项下乙方出售甲方的全部房产的房产所有权证及土地使用权证办理到甲方名下（或甲方指定的法人或自然人名下）。
（3）交接时间双方约定2013年5月30日前完成。
（4）2012年5月24日东森公司给巨能公司出具了7000万元的收据一张，收款事由：购房款。
2、2012年5月21日甲方友惠公司与乙方巨能公司签订《委托购买资产协议》，证明如下问题：
（1）友惠公司委托巨能公司购买原交行辽宁省分行大楼六处房产及对应的土地，以价款2.1亿元为上限，双方约定实际购买低于上限之间差额的50%归乙方所有。
（2）产权状况：目前上述房地产的产权人为沈阳东森房地产开发有限公司，房屋现使用人为交行辽宁省分行。
（3）产权交易完成后，友惠公司作为购买资产的权属人，对约定的房地产项目享有所有权益。巨能公司应当要求现产权方在2013年6月30日之前向友惠公司实际移交房地产项目。
（4）乙方负责督促产权方配合甲方办理产权交易手续，将房地产项目直接更名至甲方名下。
（5）如在购买过程中乙方为了促成交易垫付相关费用，在事先征得甲方同意的情况下，甲方应当在乙方垫付费用后将有关费用补偿给乙方。
（6）友惠公司向巨能公司付款8000万元。
3、2012年8月29日甲方友惠公司与乙方巨能公司签订《委托购买资产协议》的《补充协议》，证明如下问题：
（1）巨能公司除协助友惠公司取得约定的房产所有权外，从现产权方处另行取得无证房产面积约2000平方米、无证地下建筑2000平方米及全部附属设施。双方确定此部分建筑系双方《委托购买资产协议》内容以外的房产，权益由巨能公司取得。
（2）为保证房地产项目的整体性，巨能公司同意将上述无证房产和无证地下建筑的产权及全部附属设施转让给友惠公司，转让价款为3000万元。
（3）双方同意以房屋租金的方式处理上述无证房产和无证地下建筑的转让和价款。具体为：友惠公司同意将已经取得产权的沈河区十一纬路98号房产以及后续取得的另外五个房产证房产，一并出租给巨能公司，租赁期自友惠公司实际接收房产并将房产实际交付给巨能公司时起算，租赁期限为3年；巨能公司用应得转让无证房产和无证地下建筑的价款折抵租金；租赁期满后，上述无证房产和无证地下建筑产权归属友惠公司所有。
（4）为确保巨能公司的租赁权益，双方同意另行签订《房屋租赁合同》明确房屋租赁事宜，同时友惠公司保证在取得后续五个房产证后立即与巨能公司签署租赁合同的补充协议，确认巨能公司的承租权。
（5）双方有关委托购买资产的其他事项，仍然执行《委托购买资产协议》。
4、同日，2012年8月29日甲方友惠公司与乙方巨能公司签订《房屋租赁合同》，证明如下问题：
（1）原交行辽宁省分行大楼院内所有房产包括对应土地，一共有房证面积17273.55平方米（六本房产证，现甲方已经取得一个房产证，面积11627平方米）；地上地下的全部无房证建筑约4000平方米；土地使用权面积4695平方米（土地证尚未办理完毕），以及全部附属设施，一并出租给巨能公司使用。
（2）租赁期限三年，每年租金1000万元，三年租金3000万元。三年租金用以折抵巨能公司向友惠公司转让全部无证房产和无证地下建筑及附属设施的转让价款。双方认可三年租赁期满后，乙方从原房主处获得的无证房产和无证地下建筑及附属设施全部归属甲方所有。
（3）租赁期间自甲方友惠公司从原产权方实际接收房产并将房产交付给乙方巨能公司时起算，至三年期满时终止。
（4）租赁期内，巨能公司同意友惠公司使用房产抵押贷款，但不得损害巨能公司的利益，不得将无证房产和无证地下建筑及附属设施一并抵押。
（5）租期内的房屋日常物业维护由巨能公司负责。租赁期满后，如巨能公司不在续租，友惠公司全部收回房产和无证建筑及附属设施所有权。
（6）因房产现由省交通银行使用，巨能公司负责协调交通银行尽快搬出；如交通银行继续占用，占用期间应当收取的租赁费用归友惠公司。双方的租赁期自交通银行搬出后，友惠公司实际向巨能公司交接房产时起算。交接房屋日期由双方书面确认。
（7）租期内如友惠公司转让房屋或改建、动迁，应当通知巨能公司，同等条件巨能公司可以优先购买，巨能公司放弃购买的，友惠公司应当首先付清无证房产和无证地下建筑和附属设施的价款，价款按照剩余租期内的租金计算。
5、2012年12月29日甲方友惠公司与乙方巨能公司签订《房屋租赁合同》补充协议，证明如下问题：
（1）甲方购买交行辽宁省分行大楼最终成交价格为人民币1.5亿元，根据双方《委托购买资产协议》的约定，于双方原约定的购买价格上限的差额6000万元中的50%，即3000万元归乙方所有。
（2）在购买房产中，乙方替甲方垫付房款3000万元。
（3）甲方因经营原因无现金支付上述款项，双方同意用房屋租赁的方式，折抵上述甲方应当支付给乙方的6000万元。
（4）双方同意在原《房屋租赁合同》约定的三年租期基础上，延长租期七年，双方合计实际执行租赁期间十年。租期自甲方从原产权人处接收房产并将房产实际交付给乙方时起算。
（5）乙方应当缴纳的房租，前三年折抵乙方向甲方转让无证房产和无证地下建筑及全部附属设施的价款，无需再另行向甲方付款。三年期限届满，无证房产和无证地下建筑及全部附属设施的所有权归甲方。从第四年开始的房屋租金，折抵甲方应当向乙方支付的6000万元本金及利息。
6、交接单（无日期），用以证明巨能公司从东森公司接收了全部房产，包括无证房产及附属设施。
7、银行账户历史交易明细表、网上银行电子回单，用以证明巨能公司法定代表人王丽玮代友惠公司向东森公司支付购房款3000余万元。
8、沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第73号民事判决书，用以证明友惠公司向房屋实际占有人主张租金、房屋占用费的事实。
9、现场照片68张，用以证明无证房产及附属设施现状。
10、证人王长东的证言，用以证明其在担任原友惠公司代理人期间原友惠公司与巨能公司签订租赁合同的真实性。
11、证人江洪的证言，用以证明其作为东森公司副总经理向巨能公司交付全部房产，王丽玮向其公司指定的人支付购房款。
12、水电费交费收据，用以证明巨能公司作为承租人缴纳水电费用，涉案房地产巨能公司已实际占有，并证明友惠公司与巨能公司租赁合同的真实性。
申请执行人兴业本溪支行辩称：一、涉案无证房产与附属设施、设备所有权归友惠公司，巨能公司不是所有权人，无权提出执行异议。1、友惠公司与巨能公司之间是委托代理法律关系，友惠公司与东森公司为真实的房地产买卖关系，巨能公司作为代买人未缴纳任何房地产交易税费，不能构成买受人身份。2、无证房产作为添附物，附属设施作为附属物，均应随同主物一并转让，随房产所有权的转移而转移，所有权应归于友惠公司，巨能公司的主张违反诚实信用原则。3、《委托购买资产协议》的《补充协议》已将全部无证房及附属设施转让给友惠公司。4、无证房产仅为600余平方米，属违章建筑，依法应当拆除，不影响抵押权的实现和执行。5、附属设施作为被抵押房产的附属物，已经设定抵押，抵押权人为兴业银行本溪支行。二、巨能公司出示的2012年8月29日《房屋租赁合同》履行完毕，2012年12月29日《房屋租赁合同》补充协议签订于抵押权设定以后，不能对抗抵押权人，也不影响案件执行。1、友惠公司与巨能公司签订的租赁合同的真实性不能确认，友惠公司作为合同一方也没有确认该合同的真实性。2、无证房产及全部附属设施应归属友惠公司，租赁权没有基础，巨能公司不享有上述财产的所有权，无法折抵租金，《房屋租赁合同》应认定无效。3、《房屋租赁合同》及补充协议中租金约定明显过低，不真实，且存在恶意串通损害第三人的利益，应为无效合同。4、2012年8月29日租赁合同约定的三年租期已经到期，巨能公司的租金损失应向东森公司主张，对本案执行不构成法律障碍。5、2012年12月29日签订的租赁合同在设定抵押权之后，不能对抗抵押权人，对拍卖受让人不具有约束力。6、租赁权本身也不能阻却执行案件涉案标的拍卖执行。综上，巨能公司与友惠公司之间只构成债权债务的关系（真实性尚不能确认），巨能公司对执行标的无任何物权，其主张的租赁权不能对抗抵押权人，对拍卖买受人不具有约束力，不影响本案执行。巨能公司的执行异议不能成立，请求法院依法驳回。
被执行人友惠公司述称，一、涉案房产中的无证房产、地下室及附属设施系有证房产的附属物，根据物权法规定主物与从物的关系，其所有权应与主物一并转移。巨能公司约定单独转让无证房产及地下室的部分无效；同时根据城市房地产管理法规定，无产权证房产不得转让。故巨能公司签订的有证房产、无证房产及地下室的委托购买协议和补充协议违背法律规定，属无效合同。二、巨能公司主张的租赁权实际是以债权折抵租金。基于巨能公司的债权不能成立，其与原友惠公司签订的租赁协议也不具有真实性，租赁合同无效。
本院经书面审查，查明以下事实：
（一）辽宁省高级人民法院于2015年4月22日作出的（2015）辽民二初字第00021号民事判决书已经发生法律效力，申请执行人兴业银行股份有限公司本溪支行，据此向辽宁省高级人民法院申请强制执行被执行人辽宁泰利达铜业有限公司、沈阳友惠投资有限公司、王爱民金融借款合同纠纷一案，2015年7月9日辽宁省高级人民法院裁定指令盘锦市中级人民法院执行，2015年7月28日盘锦市中级人民法院裁定指令本院执行。执行依据：辽宁省高级人民法院（2015）辽民二初字第00021号民事判决书，该判决主要内容：一、被告辽宁泰利达铜业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告兴业银行股份有限公司本溪支行贷款本金人民币160,000,000元；二、被告辽宁泰利达铜业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告兴业银行股份有限公司本溪支行上述款项利息；三、被告辽宁泰利达铜业有限公司给付原告兴业银行股份有限公司本溪支行律师费200,000元；四、原告兴业银行股份有限公司本溪支行对被告沈阳友惠投资有限公司提供的抵押物，在合同约定的相应最高额范围内享有优先受偿权；五、被告王爱民对判决第一项、第二项、第三项所列被告辽宁泰利达铜业有限公司的债务在2亿范围内承担连带保证责任。
（二）2015年2月11日本案在审理中，辽宁省高级人民法院以（2015）辽民二初字第00021号民事裁定书，保全查封了友惠公司提供担保抵押贷款的原省交通银行大楼涉本案的六处房产及一处土地。
（三）友惠公司与东森公司于2012年8月17日签订1份建筑面积11627平方米的《存量房买卖合同》、于2012年12月24日签订5份建筑面积分别为2363平方米、1861.10平方米、908.55平方米、400平方米、113.90平方米的《存量房买卖合同》、于2013年1月9日签订1份面积为4695平方米的《土地转让协议书》，东森公司将原交行辽宁省分行大楼的六处房产及一处土地出售、转让给友惠公司，总价款14998.6235万元。
上述6处房产及1处土地友惠公司分别于2012年8月17日、2012年12月27日、2013年1月18日办理了产权变更过户登记在友惠公司名下。
友惠公司先后将涉案的6处房产及1处土地抵押给兴业本溪支行，为泰利达公司提供最高额贷款抵押担保。设定抵押权登记日期分别为：1、房产建筑面积11627平方米的抵押登记日期为2012年9月20日；2、另五处房产的抵押登记日期为2013年1月8日；3、面积4695.10平方米的土地使用权抵押登记日期为2013年4月1日。
（四）沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第73号民事判决书。该案是原告友惠公司诉被告交行辽宁省分行、被告东森公司房屋买卖合同纠纷一案。判决认定的事实：交行辽宁省分行原办公楼整体建筑面积17273.55平方米，包括具备单独产权证的六处房屋及单独土地证二处土地。2010年9月东森公司与交行辽宁省分行签订《购房协议》，约定甲方东森公司为乙方交行辽宁省分行开发建设新办公楼，交行辽宁省分行建筑面积为17273.55平方米现办公楼归东森公司。其中第二条第六款约定“因乙方新购置的办公营业场所为甲方开发并出售给乙方，甲方允许乙方在新的办公营业场所装修完毕并可以使用后，再搬迁本协议项下乙方出售给甲方的房产并交付给乙方，乙方未搬迁出前，可不向甲方产生任何款项并使用该房产”。2011年4月交行辽宁省分行与东森公司签订《存量房买卖合同》，交行辽宁省分行将其名下的六处房屋出售给东森公司。交行辽宁省分行于2014年7月10日搬出整体17273.55平方米办公楼及相应场地，并交付给东森公司，双方以书面形式确认交接。同日东森公司交付友惠公司。
另查明，交行辽宁省分行于2010年12月将位于沈阳市沈河区十一纬路100号原交行办公楼及配套附属设施转让给东森公司，双方交接时间为2014年7月10日。同日东森公司交付给友惠公司，巨能公司占用该设施至今。
又查明，经委托评估机构辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司，对原交行辽宁省分行办公楼整体建筑面积测量，原交行辽宁省分行办公楼整体建筑，有单独产权证的房屋六处，总建筑面积17273.55平方米；单独土地证一处，土地使用权面积4695.10平方米；无房证建筑二处，其中一处为西侧三层连接楼的第三层，面积398.52平方米、另一处为变电设备用房二层，面积为202.52平方米，合计无证房面积601.04平方米。
上述事实，有辽宁省高级人民法院民事判决书、民事裁定书、沈河区人民法院民事判决书，存量房买卖合同、土地转让协议书、他项权利证书、房产交接清单、情况说明、询问笔录、房地产评估报告等证据在卷佐证。
本院认为，本案的焦点问题：一是案外人巨能公司是否对无证房产及房产配套附属设施、设备享有所有权；二是房屋租赁协议能否对抗抵押权人实现抵押权，阻止执行。
（一）案外人巨能公司是否对无证房产及房产配套附属设施、设备享有所有权。
1、根据财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》的规定：“二、关于房屋附属设备的解释，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起”。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》的规定：“一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税”。依照上述法律规定，涉案房地产中的电梯、空调设备、室外楼梯、自来水上水自动系统、水电暖气等设施设备是与房屋不可分割的各种附属设备，其价值应当计算在房产原值当中。但房屋附属设备不包括挂式、立式空调。因此，巨能公司对房产相应配套附属设施、设备享有所有权的异议于法无据，不能成立，本院不予支持。
2、关于无证房产地上地下建筑面积约2000平方米的问题。
经本院查明，原交行辽宁省分行办公楼全部建筑涉及无证房产只有二处，合计建筑面积601.04平方米。且二处无证房产不是抵押的财产，本院对该房产买卖合同的效力不作实质性审查，各方当事人可通过其他途径进行救济。
（二）对于案外人要求保护其租赁权、停止执行拍卖的主张,案外人与友惠公司签订三年租赁合同的日期为2012年8月29日，兴业银行本溪支行与友惠公司以涉案房产之一的面积为11，627平方米的房产为抵押物设定最高额抵押，登记日期为2012年9月20日。案外人与友惠公司签订的七年的租赁合同补充协议时间为2012年12月29日，而另五处房产的抵押登记日期为2013年1月8日，面积4，695.10平方米的土地使用权抵押登记日期为2013年4月1日。由此可知，能够证明案外人与友惠公司签订的第一份租赁合同日期在最高额抵押登记之前，另五处房产的租赁时间亦在办理抵押登记之前。根据我国物权法第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故案外人的租赁权优先于兴业银行本溪支行的抵押权。案外人巨能公司的此项异议请求成立，本院予以支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
一、撤销（2015）盘县执异字第00009号执行裁定书。
二、中止对抵押原省交通银行办公大楼的六处房产及对应的土地的执行。
三、驳回案外人提出的其他异议。
案外人、当事人对本裁定不服，按其他当事人的人数递交副本，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李金宏
审判员 李 忱
审判员 谷忠海
二〇一六年八月二十五日
书记员 张莹莹