广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第567号
原告：胡家桥，个体工商户。
被告：周晓翠。
原告胡家桥与被告周晓翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，依法由审判员农慧兰适用简易程序，于2014年6月5日公开开庭进行了审理，书记员黄威担任记录。原告胡家桥到庭参加诉讼。被告周晓翠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡家桥诉称：原告与被告于2012年9月12日签订了一份《买卖合同》，约定原告向被告购买其位于南宁市兴宁区昆仑大道的房，房屋总价款为150万元，并口头约定自合同签订之日起3个月内办理房屋过户手续。合同签订后，原告即以现金的方式向被告支付了30万元购房款。后经原告多次催促，被告既未把该房过户至原告名下，也不退还已收的购房款，原告认为被告已构成违约，故诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原、被告双方签订的《买卖合同》；二、被告退还原告交付的购房款30万元并支付违约金6万元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：1、《买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；2、收条，证明原告已经履行合同义务向被告支付了首期购房款30万元；3、房屋产权证，证明房屋为被告所有，该产权证原件已交付给原告。
被告周晓翠未作答辩，亦未提交证据。
被告未到庭应诉，未对原告提交的证据进行质证，经本院核对，原告提交的证据与复印件核对无异，本院对原告提交的上述证据的形式真实性予以确认。虽然《买卖合同》未写明签订时间，但结合被告于2012年9月12日出具的收条记载被告已于当日收取首期购房款的内容，可认定《买卖合同》系于2012年9月12日当天签订的事实，本院对此予以确认。此外，由于原告仍持有所有权人为被告的房屋产权证原件，被告亦未提出相反证据反驳原告的主张，故本院对原告主张被告尚未为原告办理房屋过户手续的事实予以采信。
结合全案证据，本院查明以下法律事实：南宁市兴宁区昆仑大道的房由被告周晓翠单独所有（产权证编号：邕房权证字第××号，建筑面积200.73平方米，套内建筑面积188.94平方米）。原告胡家桥（乙方）与被告周晓翠（甲方）于2012年9月12日签订一份《买卖合同》，约定：由乙方购买上述房产，房屋总售价为150万元，首期购房款30万元（含定金），乙方于合同签订当日以现金方式一次性付清给甲方。购房余款120万元，甲方将该房产的产权变更至乙方名下之日起30天内乙方以现金方式一次性付清给甲方。甲方应于收到乙方交完购房全款当日向乙方移交给房产，如甲方逾期交房，按日向乙方支付总房价的万分之三的违约金。甲、乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金30万元，如一方的违约行为导致对方的损失大于所约定的违约金，对方享有索赔的权利。本合同签订之日起90天内，如甲方须中止合同的履行，可书面向乙方提出，乙方同意当天，甲方须一次性以现金方式将已收的所有购房款项退还乙方，合同则中止，不计甲方违约；本合同签订之日，甲方须将上述房产相关的证件交由乙方保管；在变更上述房产至乙方名下之日起叁拾天内，甲方须将上述房产的土地使用权证变更至乙方名下，费用由乙方承担。”当日，被告周晓翠出具收条，记载已收取原告交付的讼争房屋首期款30万元。原告胡家桥自认当天其未交付首期购房款，被告周晓翠将上述收条原件交给案外人周民鹏，原告在签订合同的第二天向周民鹏支付30万元后，周民鹏才将上述收条及房屋产权证原件交给原告。由于被告尚未为原告办理讼争房屋的过户手续，原告将被告诉至本院，并提出前述诉讼请求。
另查明，案外人黄某于2013年9月13日向被告周晓翠转款9.1万元，原告于2013年9月13日向被告周晓翠转款20万元。经本院向案外人黄某询问，黄某认可上述转款是代原告交付的购房款。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周晓翠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。
原、被告双方签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法律规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。依据《买卖合同》的约定，原告作为买受人履行首期房价款的支付义务后，被告作为出卖人有义务为原告办理房屋产权变更登记手续。本案中，银行转款凭证仅证实原告向案外人周民鹏转款，虽然从本案现有证据来看，无法直接证明被告曾委托案外人周民鹏接收购房款，但结合原告持有《买卖合同》、收条及房屋产权证原件的事实，同时，被告亦未提交相反证据对该事实予以反驳，故上述证据可形成证据链证实原告已依约交付30万元首期购房款的事实。由于原告在签订合同后已依约支付了首期房价款30万元，被告理应履行房屋产权变更登记手续。但双方在该合同中，未对房屋办理过户手续的时间予以明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，办理讼争房屋过户手续的时间应符合房屋交易的惯例，按照房屋交易的惯例，出卖人在尚未向购房人交付房屋的情况下，应在合理期限内尽快为购房人办理房屋产权过户手续，完成房屋买卖交易，否则将不利于购房人实现买受权利。本案中，从双方签订合同之日至今已近两年时间，已明显远超出了办理房屋过户手续的合理期限，被告属于迟延履行，已构成根本违约，现原告据此主张解除双方签订的《买卖合同》，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，由于被告尚未履行房屋过户手续，合同解除后，被告基于《买卖合同》向原告收取的首期购房款30万元应予返还。至于原告诉请的违约金，由于被告迟延履行的行为构成根本违约，原告有权要求被告承担违约责任，《买卖合同》第六条约定“甲、乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方必须向另一方赔偿违约金30万元”，该违约金已远超过原告因被告违约产生的损失，现原告自愿将违约金调整为6万元，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告胡家桥与被告周晓翠于2013年9月12日签订的《买卖合同》；
二、被告周晓翠向原告胡家桥返还购房款30万元；
三、被告周晓翠向原告胡家桥支付违约金6万元。
本诉案件受理费3350元，由被告周晓翠负担。
上述义务，义务人应于本案生效判决确定的期限内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 农慧兰
二〇一四年七月二十八日
书记员 黄 威
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。