济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第1323号
原告曲新民，女，1960年3月4日出生，汉族，中铁十四局退休职工，住济南市。
原告马俊凤，女，1955年8月15日出生，汉族，中铁十四局退休职工，住济南市。
原告曹玉华，女，1966年2月25日出生，汉族，中铁十四局物资部主任，住济南市。
原告韩秋兰，女，1972年2月14日出生，汉族，中铁十四局财务部副部长，住济南市。
原告周月玲，女，1961年3月31日出生，汉族，中铁十四局工会部副部长，住济南市。
五原告共同委托代理人徐丙勇，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
被告毕江军，男，1982年4月25日出生，汉族，山东省五莲县街头镇沿河村村民，住济南市。
被告徐芳芳（被告毕江军之妻），1985年2月4日出生，汉族，山东省巨野县董官屯镇人祖庙行政村人祖庙村村民，住同被告毕江军。
第三人井永田，男，1963年7月21日出生，汉族，济南市村民，住该村。
第三人邱祥吉，男，1984年1月5日出生，汉族，福建省连江县长龙镇下洋村村民，住济南市。
原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲与被告毕江军、徐芳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，五原告提出诉讼保全申请，并提供相应担保，本院作出（2013）槐民初字第1323-1号民事裁定：查封原告曹玉华所有房产一处，作出（2013）槐民初字第1323-2号民事裁定：冻结被告毕江军、徐芳芳银行存款30万元。在审理过程中，依据五原告申请，追加井永田、邱祥吉作为第三人参加诉讼。本院于2013年12月19日公开开庭进行了审理。原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲委托代理人徐丙勇到庭参加诉讼。被告毕江军、徐芳芳，第三人井永田、邱祥吉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。案经调解未成。本案现已审理终结。
原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲诉称，2011年9月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告承租原告位于济南市1号公建101室，合同期限自2011年10月1日至2014年9月30日止，三年租金分别为60000元、66000元、72600元。合同同时约定被告不得私自破坏房屋结构，不得转租及延期支付租金的违约金。房屋租赁合同签订后，被告擅自将房屋与地下室打通，并构筑了楼梯，形成了原告房产与他人所有的地下室的上下通道，被告的行为破坏了房屋结构，并未经原告同意将房产转租第三人盈利。自合同签订后，被告未按约定支付租金。诉请法院判令解除原告与被告毕江军、徐芳芳签订的房屋租赁合同，被告毕江军、徐芳芳支付房屋租金126000元、违约金39850元，第三人井永田、邱祥吉腾出房屋。
被告毕江军、徐芳芳未提出答辩意见。
第三人井永田未提出陈述意见。
第三人邱祥吉述称，诉争房屋是井永田租来开娱乐城的，我是井永田雇佣管理娱乐城的。2011年3、4月份，我到井永田处工作，2013年2月份，我已经离开了。本案纠纷与我无关。
经审理查明，五原告系同事关系。二被告系夫妻关系。
五原告曾与二被告签订房屋买卖协议，二被告将济南市2号楼1-101室出卖与五原告，五原告向二被告交付了1750000元购房款。后因该房屋未能办理过户手续，五原告曾诉至济南市历城区法院。在审理过程中，五原告与二被告于2011年9月19日签订《调解协议》，约定：被告将已订购的济南市1号公建101室房屋变更给原告，房款由被告一次性支付给开发商后，原告直接与开发商签订购房合同，原告已支付的1750000元抵顶变更后的房款；被告将房屋交于原告后，原告不再对2号楼1-101室房屋主张权利；原告向历城法院撤回起诉。后五原告于2011年9月26日向济南市历城区法院撤回了起诉。
2011年9月23日，五原告与山东莱钢建设置业有限公司济南分公司签订了《商品房买卖合同》，约定：五原告购买一号公建101室，价款959760元。当日，山东莱钢建设置业有限公司济南分公司将房屋交付五原告。
2011年9月25日，原告曲新民、马俊凤与二被告签订《租赁合同》，约定：原告将1号公建101室出租给被告使用，自2011年10月1日起至2014年9月30日止；房租第一年6万元，第二年6.6万元，第三年7.26万元，被告应提前30天交纳下次房租，逾期不交原告有权收回房屋；租赁期间，被告应遵守国家法律、法规和房屋所在地的有关规定，被告不得利用房屋从事非法活动，储存危禁物品，不得私自破坏房屋结构，确需装修或改动设施应征得原告同意，未征得原告同意，被告不得把房屋转让转租给他人。租赁期间原告不得私自提高房租，或另租他人；其他约定事项：第一年房租陆万元，双方约定2011年11月30日前支付，延期按25%收取利息。五原告将房屋交付被告。
2013年7月16日，五原告取得1号公建101室的房屋所有权证，该房屋为五原告共同共有。
2013年7月23日，原告曹玉华报警要求收回房屋。济南市公安局槐荫区分局营市街派出所《接处警登记表》记载：报警内容：邱祥吉自2011年7月26日以每年19.7万元租下1号楼公建101号房及地下一层（1200平方米），已交2年租金给徐丹丹。曹玉华来所报警称，2011年9月购得此房，现有房产证证实，要求收回房屋，称根本不认识徐丹丹，房产证号：济房权证槐字第1663**号。处警情况：①邱已交两年房租（自2011年7月26日开始），已使用2年房子。②曹目前为止对房子无任何权利主张。③徐丹丹多次通知未到场。意见：目前尚无明显危害后果，双方多沟通，尽量协商解决。济南市公安局槐荫区分局营市街派出所并调取徐丹丹与第三人井永田于2011年7月26日签订的《房屋租赁协议书》，该《房屋租赁协议书》载明：徐丹丹将槐荫区面积约为1200平方米的地下一层和东侧临街商铺101室（自北侧第一间）出租给井永田，井永田用于电玩娱乐经营；租赁期为自2011年10月7日至2020年10月6日；租金为每年19.7万元，第一次付第一年全年租金，此后每半年交租金一次。
由于五原告与二被告签订合同并将房屋交付被告后，二被告未向原告支付房租，原告诉至本院，要求处理。
上述事实，有五原告提供《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《房屋所有权证》、《接处警登记表》、《房屋租赁协议书》、《调解协议》、（2011）历城民商初字第1190-2号民事裁定书和本院调取材料及当事人陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，二被告与五原告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，本案诉争房屋在五原告取得该房屋前即由第三人井永田承租使用，但第三人井永田并未主张过相应权利，亦未对五原告、二被告及相关人员提出异议，故该合同系有效合同，五原告及二被告均应按约定履行义务。五原告将房屋交付二被告后，二被告未按照约定支付房租，显系违约。由于二被告至今未向五原告支付过分文房租，根据合同约定及相应的法律规定，五原告要求解除与二被告签订的《租赁合同》合法有据，予以支持；由于本案诉争房屋现由第三人井永田承租使用，第三人井永田未提出异议，五原告要求第三人井永田腾出房屋合法有据，予以支持，但应给予第三人井永田一定准备时间，以30日为宜；五原告要求第三人邱祥吉腾出房屋，第三人邱祥吉提出异议，认为本案诉争房屋承租人为第三人井永田，其系第三人井永田雇佣人员，五原告虽有异议，但未提供相应的反驳证据，且根据公安机关处警的材料，本案诉争房屋由第三人井永田承租，故五原告要求第三人邱祥吉腾出房屋依据不足，不能支持。
关于五原告要求二被告支付2011年10月1日起至2013年9月30日止房租126000元。根据五原告与二被告签订的《租赁合同》第1条：租赁期限2011年10月1日至2014年9月30日止；第2条：房租第一年60000元，第二年66000元，提前30天交纳下次房租的约定，二被告应支付五原告2011年10月1日起至2013年9月30日止的房租为126000元，原告该主张合法有据，予以支持。
关于五原告要求二被告支付逾期支付房租的违约金39850元。五原告诉称根据约定，二被告应于2011年11月30日前支付第一年房租60000元，并约定延期按25%收取利息，由于二被告未按约定于2011年11月30日前支付第一年房租60000元，于2012年10月1日提前30天即2012年9月1日前支付第二年房租66000元，故自2011年12月1日起至2012年8月31日止，二被告应按照第一年房租本金60000元、年利息25%计9个月利息11250元的标准支付五原告违约金11250元；自2012年9月1日至2013年6月30日止，二被告应按照两年房租本金126000元及违约金11250元之和137250元、年利息25%计10个月利息28600元的标准支付五原告违约金28600元，违约金合计39850元。经审查，由于二被告未按时支付房租，违反合同约定，五原告以合同中关于利息的约定为由要求二被告承担第一年房租的违约金合法有据，应予支持。按照五原告与二被告签订的《租赁合同》中：第一年房租应于2011年11月30日前支付，逾期按25%支付利息的约定，经过核算，自2011年10月1日起至2012年9月30日止为第一年房租，二被告应于2011年11月30日前付清，由于二被告未按时支付房租，五原告要求以第一年房租60000元为基数，按25%的利息为标准支付违约金符合法律规定，经核算为15000元；自2012年10月1日起至2013年9月30日止为第二年房租，二被告应于2012年8月31日前付清，由于五原告与二被告签订的《租赁合同》中只约定第一年房租违约金的标准，五原告要求按25%计算没有依据，鉴于二被告的违约行为给五原告造成了实际的损失，本院认定自2012年9月1日起房租的违约金应按中国人民银行同期流动资金贷款利率（六个月至一年期年利率6%）计算，五原告主张房租126000元自2012年9月1日至2013年6月30日的违约金，经核算为6300元。原告主张中超出的部分，不予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲与被告毕江军、徐芳芳于2011年9月25日签订的《租赁合同》。
二、第三人井永田于本判决生效之日起30日内将1号公建101室腾空后交给原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲。
三、被告毕江军、徐芳芳于本判决生效之日起10日内给付原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲房租126000元。
四、被告毕江军、徐芳芳于本判决生效之日起10日内给付原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲违约金21300元。
五、驳回原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲对第三人邱祥吉的诉讼请求。
六、驳回原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3916元，原告曲新民、马俊凤、曹玉华、韩秋兰、周月玲负担116元，被告毕江军、徐芳芳负担3800元。诉讼保全费2020元，由被告毕江军、徐芳芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 汪秀英
二〇一四年一月二十日
书 记 员 裴立红