四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第1293号
上诉人（原审原告）王君平。
上诉人（原审原告）杨开蓉。
二上诉人的委托代理人杨建国。
被上诉人（原审被告）王均能。
委托代理人侯昌才。
被上诉人（原审第三人）王邦周。
上诉人王君平、杨开蓉因与被上诉人王均能、王邦周房屋侵权纠纷一案不服四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人王君平、杨开蓉及其委托代理人杨建国，被上诉人王均能及其委托代理人侯昌才，被上诉人王邦周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：王君平、杨开蓉系夫妻关系，王邦周系王君平之父；1985年王君平、杨开蓉在金泉乡黑山垭村一社自家宅基地修建二间砖木结构住房（因王邦周当时在华蓥市工作，修房所需的木料、烧砖用的煤炭系王邦周所购买）；1987年王君平、杨开蓉离开西充到华蓥市工作，1999年王邦周之妻去世，2006年6月8日，王邦周以多年的砖木结构瓦房二间长期关锁无人看管为由，与王均能（本社居民）签订《买卖房屋议定书》，约定将位于金泉乡黑山垭村一社瓦房两间作价4，000元卖给王均能，并对其它方面进行了书面约定，后王均能按协议购买了该房，2007年2月2日向相关部门缴纳契税，王均能居住、使用该房至今；一审庭审中，王君平、杨开蓉主张王邦周是在其毫不知情且未有任何授权情况下擅自将属其所有的诉争房屋低价出卖给王均能，直到2013年11月12日回到西充老家给王邦周庆祝生日时王君平、杨开蓉才知道此事。王均能对此说法持有异议，其认为买卖协议书合法有效，且王君平、杨开蓉之母去世后每年春节期间王君平、杨开蓉都回老家给母亲上坟，连上坟用的工具都在王均能处借用。
王君平、杨开蓉一审的诉讼请求为：请求王均能停止侵占并返还其所有的农村住房（争议房屋）。
原审法院认为：1985年王君平、杨开蓉在其宅基地修建二间砖木结构住房时，王邦周作为其父出资修建，双方对此事实无异议，本院予以确认；该两间房屋应属王君平、杨开蓉、王邦周三人共同共有，2006年6月8日作为同一集体经济组织成员的王均能，基于第三人系有权处分即与第三人在平等自愿基础上达成合意签订《买卖房屋议定书》，王均能按约定支付了购房款，并且按当时市场行情来看属合理对价，故王均能与王邦周签订的合同属合法有效，应受法律保护；庭审中，王君平、杨开蓉主张2013年11月才知其父将二间砖木结构住房出卖，但王均能从2006年起一直在该房屋居住使用至今，王君平、杨开蓉多次回家给其母上坟，不可能不知道房屋已出卖的事实。同时，王君平、杨开蓉主张的民事权利，诉讼时限已过。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回原告王君平、杨开蓉的诉讼请求。案件受理费500元，由王君平、杨开蓉承担。
宣判后，上诉人王君平、杨开蓉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判被上诉人王均能与被上诉人王邦周签订的房屋买卖合同无效，被上诉人王均能退还上诉人房屋。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认为“因二上诉人在其宅基地修建二间砖木结构房屋时，被上诉人王邦周出资修建，以此认定该房屋系二上诉人与被上诉人王邦周共有”属于认定事实错误，诉争房屋属于上诉人所有。1、诉争房屋系二上诉人婚后独立出资修建，属于夫妻共同财产，其他人不存在出资，也不存在共同修建，不属于与被上诉人王邦周的家庭共有财产。2、被上诉人王邦周已于1958年因工作原因将农村户口迁入城镇，从而在原户籍地西充县金泉乡黑山垭村没有宅基地而该诉争房屋系二上诉人于1985年基于农村自己宅基地而独立出资修建，被上诉人王邦周已经不是农村户籍，丧失了在农村建房的资格。二、被上诉人王邦周将房屋出让给被上诉人王均能属于无权处分，所签订协议无效。被上诉人王邦周不是该房屋所有权人，其未经二上诉人同意的情况下，擅自将该房屋出卖给被上诉人王均能的行为属于无权处分，事后也没告知二上诉人，二上诉人至今对该无权处分行为不予追认，故被上诉人王邦周与被上诉人王均能房屋买卖行为至始无效。三、被上诉人王均能不属善意第三人，不能善意取得该房屋，不符合《物权法》第106条的善意取得的条件。1、被上诉人不属善意。被上诉人王均能明知诉争房屋属于二上诉人修建的，所有权属于上诉人所有，被上诉人王邦周无权处分，而购买该房屋，显然不属于善意取得。2、4，000元价款也不属于合理价格。该价远远低于市场价格，其协议上也是约定廉价出售。被上诉人王均能与王邦周于2006年6月8日签订的“买卖房屋议定书”约定因房屋无人看管须廉价出售该房屋，房屋面积300多平方米，以4，000元出售。明显低于市场价格。因此不属于以合理的价格转让。3、该房屋至今没有取得登记手续。4、根据《房屋登记办法》第八十六条规定，申请村民住宅所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料，被上诉人王均能也未履行该程序。故此，不符合善意取得该房屋的条件，被上诉人王均能不属于善意第三人，不能善意取得该房屋。四、原审以超过诉讼时效为由驳回诉讼请求更是适用法律错误。1、被上诉人王邦周处置上诉人该诉争房屋未告知上诉人，上诉人多年一直不知晓。原审推定应当知道是错误的。2、上诉人的房屋所有权是物权，是一种对世权，不是债权，无处分权人处分其房屋的行为至始都是无效的，物权不受诉讼时效的限制，只有债权才存在诉讼时效的问题，因此，一审适用法律错误。
被上诉人王均能答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。其理由如下：1、王君平之母与王邦周共同修建了案涉房屋，王君平并未出资修建该房。2、王邦周06年将争议房屋作价4，000元卖给村社员王均能，签订了买卖协议书，且有见证人在该协议上签字，王邦周处分房屋的行为是有效的，其有权卖房。3、王君平对卖房一事是知晓且同意了的，王君平在06年房屋出售后，多次回家为其母亲扫墓，在此期间其不可能不知道卖房的事情，但其未提出异议，应视为其对房屋买卖的认可。4、王君平在房屋已经出售八年后又主张权利，已超出了诉讼时效。5、关于住宅转移登记的问题，房屋买卖的时间是2006年，但《房屋登记办法》系2008年才出台，上诉人以案涉房屋未按上述登记办法履行相应手续证明被上诉人在购房时非善意，其理由不成立。
本院二审查明的事实：二审诉讼中，被上诉人申请了张润德、王帮容、王良裕三位证人出庭作证，关于房屋修建的问题证人张润德证实“房子大概是八几年修的，房子是王君平母亲的户主，王君平出力的......共同修建的。父亲出的钱和材料，儿子出劳力”，关于王君平、杨开蓉在2006年房屋被出卖后是否回来过的事实其表示“回没回来我不清楚”；关于房屋修建的问题证人王帮容证实“修是父亲（王邦周）带的钱回来买材料修的”，关于王君平、杨开蓉在2006年房屋被出卖后是否回来过的事实其证实“回来过的”；关于房屋修建的问题证人王良裕证实“地（指建房用地）有一份是王邦周的，王邦周家的沼气坑那修的。煤是父亲（指王邦周）弄回来的，还有料，砖是君平（指王君平）出的，那时还没分家，是共同修的”，关于王君平、杨开蓉在2006年房屋被出卖后是否回来过的事实其证实“卖房子后回来上过坟的”。
另查明，上诉人王君平、杨开蓉否认与其父王邦周共同修建案涉房屋的事实，认为案涉房屋为其自行修建，其父没有出资，也未出力。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争执焦点是案涉房屋由谁出资修建，即该房屋在出卖前其权利归属的问题以及王邦周处分案涉房屋所订立合同的效力问题。由于案涉房屋于1985年修建，距今年代久远，缺少房屋修建的书证，因此，判断该房屋由谁出资修建只能依据双方各自提供的证人证言。虽然在一审诉讼中，上诉人申请了证人王良清、袁崇能出庭作证，以及提供了黑山垭村居委会和金泉乡政府的证明，以证实其主张的房屋由上诉人单独修建的事实，但审查其证人证言及证明的内容，其内容过于简单，没有相应的细节事实，因此，无法通过细节对证据的真实性予以确认，因此，其证据的证明力较低。而分析被上诉人王均能方所提供的证据，包括其一审提供的对证人的调查笔录，二审申请出庭作证的证人对房屋修建情况的陈述都较上诉人所提供的证据更为详细具体，其证明的修房购买材料等细节事实亦可以相互印证，因而被上诉人所提供的证据证明力更强。因此，认定案涉房屋在出卖前为上诉人王君平、杨开蓉与被上诉人王邦周共同修建，应属三人共同共有。关于被上诉人王邦周与被上诉人王均能所签订的房屋买卖协议是否有效的问题，被上诉人王邦周与上诉人王君平系父子关系，虽然王邦周称其与王君平父子关系不好，长期未在一起生活过，也未联系，但这仅只有王邦周单方的说法，并无证据证明证实父子关系恶劣的事实，对该事实不予认定。因此，被上诉人王均能作为买房方，在上诉人王君平与被上诉人王邦周父子关系良好的情况下，完全有理由相信作为家长以及共有人之一的王邦周出售案涉房屋是经过了其子认可同意的，因而被上诉人王均能在主观上构成善意。同时，根据二审被上诉人申请出庭作证的证人证言，其中王帮容、王良裕均证实了在2006年房屋出售后，王君平、杨开蓉回家为母亲上坟的事实，结合农村的传统，该证明的事实也符合情理和逻辑，对此予以认定。在案涉房屋出卖后至本案一审诉讼之前，长达八年的时间上诉人未对房屋买卖问题提出异议亦有悖常理。综上，应当认定被上诉人王邦周与被上诉人王均能就案涉房屋签订的房屋买卖合同有效，上诉人王君平、杨开蓉请求被上诉人王均能返还房屋的请求依法不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500.00元，由上诉人王君平、杨开蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 石 炜
二〇一四年七月三日
书 记 员 朱 丹