福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荔民初字第2090号
原告吴祖平，男，1972年4月1日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托代理人陈伟国，福建升恒律师事务所律师。
被告黄开湘，男，1980年11月23日出生，汉族，农民，住所地福建省仙游县。
原告吴祖平因与被告黄开湘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告吴祖平的委托代理人陈伟国到庭参加诉讼，被告黄开湘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴祖平诉称：2010年4月15日，原告与被告签订一份《莆田建福大厦第二层房屋租赁合同》，约定：1、原告将其承租的坐落于莆田城南乡镇海八二一街天九湾莆田建福大厦第二层房屋出租给被告作为经营场所使用。2、租期五年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止。3、月租金为人民币18000元（以下币种均为人民币），被告应在每月15日前一次性交清。若逾期交付，则从逾期之日起，每日按所欠金额3‰支付违约金。自2013年4月15日起租金每年按10%递增。4、被告向原告预交租赁担保金50000元，若被告未依约支付租金和履行其他条款，原告可使用担保金直接抵扣相关费用。5、若被告违约，原告可提前单方解除合同，被告应当支付原告违约金50000元。6、因租赁合同项下条款发生争议，可向合同签署地（莆田建福大厦）人民法院管辖。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。但被告未依约全面履行合同义务，只支付合同担保金15000元，拒绝支付其余的担保金35000元，并自2012年3月起以各种理由拖欠租金，被告的行为显然已构成违约。请求判令：1、被告支付自2012年3月起至搬离租赁房屋之日止的租金及该款自2012年3月起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。2、被告支付给原告逾期支付租金的违约金和被解除合同的违约金50000元。当庭增加诉讼请求：解除原、被告于2010年4月15日签订的《莆田建福大厦第二层房屋租赁合同》。
被告黄开湘无作答辩，也未在举证期限内提供证据。
经审理查明：2010年3月26日，原告吴祖平（乙方）与案外人福建水泥股份有限公司物业管理分公司（甲方，以下简称水泥物业公司）签订《莆田建福大厦第一、二、三、四层房屋租赁合同》一份，约定，甲方将坐落于莆田城南乡镇海八二一街天九湾莆田建福大厦第二、三、四层房屋、第一层的Ⅱ、Ⅲ区及大堂南侧（第一根柱墙）后出租给乙方作为经营场所使用。租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日。租赁期间，每月租金为38988元。该合同第五条第2点约定，乙方无权将租赁房屋转租给他人，确实需要转租的，须经甲方书面同意。乙方不得对外签订跨租赁合同范围或跨租赁期限的合同。合同签订后，案外人水泥物业公司按约将房屋交付给原告使用。
2010年4月15日，原告吴祖平与被告黄开湘签订《莆田建福大厦第二层房屋租赁合同》一份，约定，原告将坐落于莆田城南乡镇海八二一街天九湾莆田建福大厦第二层房屋出租给被告作为经营场所使用，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日止。该房屋每月租金为18000元，其中2010年4月15日至同年5月14日为被告租赁装修期；原告免收该期间租金。2010年5月15日至同年7月15日为试营业，月租金为15000元；自2013年4月15日起租金每年按10%递增，以此类推。被告应在每月15日前向原告一次性交清租金及水电费，被告未能按约交纳费用的，被告应自逾期之日起每日按所欠金额的3‰支付违约金。该合同另约定，被告应向原告交纳租赁保证金50000元，合同签订之日交纳15000元，2010年7月15日前交纳35000元。被告未按合同约定交纳租金和履行其他条款时，原告有权使用保证金直接抵扣。该合同第六条违约责任第1点约定：若被告逾期一个月未向原告交清租金或用水、用电等费用，原告有权单方面解除合同，被告应向原告支付违约金50000元。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告仅向原告支付租赁保证金15000元，并支付租金至2012年2月。自2012年3月起，被告未再支付租金但仍占用房屋，致讼。案经调解，因被告黄开湘未到庭，致本院无法组织调解。
上述事实，有原告的陈述及原告提供的身份证、《莆田建福大厦第一、二、三、四层房屋租赁合同》复印件、《莆田建福大厦第二层房屋租赁合同》等证据在案为凭，并经本院审查、认证，可以采信。
本院认为：原告吴祖平与案外人水泥物业公司签订的《莆田建福大厦第一、二、三、四层房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告吴祖平无权将讼争房屋出租给他人，确实需要转租的，应当经过水泥物业公司的书面同意。但原告吴祖平在未经水泥物业公司同意的情况下将讼争房屋出租给被告黄开湘，其行为属于无权处分行为，且该行为并未得到产权人福建水泥股份有限公司的追认，故原告吴祖平与被告黄开湘签订的《莆田建福大厦第二层房屋租赁合同》是无效的。无效的合同自始没有法律约束力，且双方约定的租赁期限已届满，故原告请求解除双方签订的合同，于法无据，本院不予支持。
因双方签订的合同无效，原告无权以此来请求被告黄开湘支付租金，但可请求被告支付与租金对等的场地占用费，即被告应支付自2012年3月起至2015年3月31日止的场地占用费，其中2012年3月16日至2013年4月15日的月租金为18000元，场地占用费共计18000元13个月=234000元；2013年4月16日至2014年4月15日的月租金为18000（1＋10%）=19800元，场地占用费共计19800元12个月=237600元；2014年4月16日起的月租金为19800元（1＋10%）=21780元，截至2015年3月31日的场地占用费共计21780元（11个月＋15天／30天）=250470元。综上，场地占用费总计722070元，扣除租赁保证金15000元，被告应支付的场地占用费合计为707070元。违约金系因原、被告之间的合同关系所产生，但因该合同无效，故原告请求被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。原告请求被告黄开湘支付以拖欠的租金为基数自2012年3月起按银行同期贷款利率计算的利息，于法无据，本院不予支持。被告黄开湘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄开湘应在本判决生效之日起10日内支付给原告吴祖平场地占用费共计人民币707070元；
二、驳回原告吴祖平的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，其应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币13903元，由原告吴祖平负担人民币3032元，被告黄开湘负担10871元。公告费人民币560元，由被告黄开湘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 潘 丽
人民陪审员 杨靖靖
人民陪审员 李 伟
二〇一五年八月十一日
书 记 员 徐素红
附注法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。