南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第4091号
原告（反诉被告）蔡守志，男。
委托代理人王舒，江苏苏源律师事务所律师。
被告（反诉原告）万金华，女。
委托代理人冯建康，男。
原告（反诉被告）蔡守志与被告（反诉原告）万金华房屋买卖合同纠纷一案，蔡守志于2013年9月24日向本院起诉，本院于同日立案受理。万金华于2013年10月16日提起反诉。依法由代理审判员凌沙沙适用简易程序于2013年10月28日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭于2014年1月14日公开开庭进行审理。蔡守志及其委托代理人王舒，万金华及其委托代理人冯建康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蔡守志诉称，蔡守志与万金华于2013年4月30日签订《房屋买卖协议书》，约定万金华将南京市秦淮区怡馨花园7幢22号某室房屋（以下简称诉争房屋）出售给蔡守志，蔡守志于2013年9月1日前支付房款1000000元，并约定若不买或不卖诉争房屋的违约金为100000元。蔡守志于协议签订当日支付购房定金20000元。但经蔡守志向南京市房产局咨询，目前南京市对存量房交易实行交易资金监管，除定金外的全部交易资金需要汇入资金监管账户后才能办理房屋过户手续。因此蔡守志与万金华协商，购房款不能直接支付给万金华，而是在过户前汇入资金监管账户。万金华出于资金安全的考虑，同意这一方案。2013年9月7日，万金华突然电话通知蔡守志，表示不愿出售诉争房屋，蔡守志当即及随后多次表示资金已经准备好，希望万金华配合共同办理购房资金监管手续，并于2013年9月9日书面发函及委托律师于9月12日发律师函给万金华，表明继续履行合同的态度并催告万金华配合办理购房资金监管手续。但万金华没有任何回复，因此蔡守志于2013年9月18日发函解除双方签订的《房屋买卖协议书》。万金华拒绝出售诉争房屋的行为，违反约定，侵犯蔡守志的合法权益，故蔡守志诉至法院，请求判令：1、万金华返还蔡守志定金20000元，并支付违约金100000元；2、万金华承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）万金华辩称，蔡守志在2013年4月中、下旬间通过中介来看诉争房屋。在后来的接触中，蔡守志欺骗万金华称中介与蔡守志是亲戚关系，避开中介在4月底前与万金华签订《房屋买卖协议书》。《房屋买卖协议书》中约定：蔡守志应于2013年9月1日前向万金华支付1000000元，万金华于收到1000000元后，当日将房产证原件交给蔡守志，并且在收款日起20天内搬出诉争房屋，交由蔡守志入住。然而蔡守志在签订《房屋买卖协议书》合同后的四个月时间里，迟迟不咨询、不办理付款事项，仅在过约定的付款期限后，于9月3、4号的时候才约万金华去银行象征性的咨询住房按揭贷款的手续问题，并未提过1000000元如何支付。在和蔡守志9月初的接触中万金华看出蔡守志一直没有在做筹措付房款资金的任何准备，蔡守志毫无诚信，蔡守志违约在先，无权要求退还定金及支付违约金。
被告（反诉原告）万金华诉称，万金华曾于2013年8月初向蔡守志催要1000000元，在2013年9月1日以后没有催要过1000000元，蔡守志在2013年9月1日对于付款只字不提，在2013年9月3、4日去银行咨询贷款时亦未提过1000000元，蔡守志在明知万金华急等用钱置换大房子交首付款情况下，用20000元的定金来套住诉争房屋，使万金华在近半年时间内无法出售诉争房屋。在此情况下万金华为了保护自身利益，于2013年9月7日与蔡守志的通话中表示不愿出售诉争房屋，万金华从未再与蔡守志约定于2013年10月15日办理网签手续。综上，蔡守志违约在先，为维护万金华的合法权益，故提起反诉，请求法院判令：1、蔡守志支付给万金华违约金100000元；2、蔡守志承担本案的全部反诉费用。
原告（反诉被告）蔡守志辩称，虽然《房屋买卖协议书》约定2013年9月1日前付款1000000元，但是2013年9月1日付款之前，双方已经沟通好通过资金监管账户付款，并约定于10月15日网签的时候付款1000000元，即使蔡守志在2013年9月1日前没有付款构成违约，也是逾期付款的责任，万金华没有履行催告义务，也没有采取任何行动解除合同，后万金华提出不卖房，但蔡守志积极要求继续履行合同，最后由于万金华坚决不履行合同，蔡守志无奈于2013年9月18日才发函解除合同，系万金华违约，故请求法院驳回万金华的反诉诉讼请求。
经审理查明，2013年4月30日，万金华（甲方）与蔡守志（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将诉争房屋以总价1570000元出售给乙方；双方在房屋满五年正式交接过户；乙方今天正式交给甲方购房定金20000元，乙方交给甲方购房定金日起，双方均不能转让放弃否则按违约处理；甲方将房屋以任何理由不卖给乙方，甲方将赔付给乙方违约金100000元（不含定金20000元）；乙方不买此房也同时赔付给甲方违约金100000元；乙方在2013年9月1日之前付给甲方房款1000000元，甲方收到1000000元后当日将房产证原件交给乙方，并且在收款日起20天内甲方搬离此房，交由乙方入住。同日，蔡守志向万金华出具收条，载明：今收到蔡守志购房订金20000元。2013年9月4日，双方至银行咨询按揭贷款事宜。2013年9月7日，蔡守志与万金华联系，表明其想购买诉争房屋，万金华表示不卖诉争房屋。2013年9月9日，蔡守志向万金华发出《合同履行催告函》，载明：经南京市房产局咨询，目前南京市对存量房交易实行交易资金监管，除定金外的全部交易资金需要汇入资金监管账户后才能办理房屋过户手续，因此双方协商过，购房款不能直接支付给你，而是在过户前汇入资金监管账户，你处于资金安全的考虑，同意这一方案；现在表示我迟延支付购房款，是不尊重事实的表现，我的购房款早已准备好，随时可以支付给你，只是因为房产局要求资金汇入监管账户，因此在与你协商后才延期付款，鉴于你的这一表态，在此我正式发函告知你我的资金早已准备好，随时可以汇入资金监管账户，请你于收到本催告函后与我联系，共同办理购房资金的监管手续。2013年9月12日，蔡守志向万金华发出《律师函》，要求万金华配合蔡守志办理资金监管手续，请万金华于收到律师函后3日内与蔡守志办理购房资金的监管手续，逾期产生的一切后果由万金华自行承担。2013年9月18日，蔡守志向万金华发出《合同解除通知函》，鉴于万金华不卖房的表示以及后续的拒绝配合办理资金监管手续的行为，通知解除双方签订的《房屋买卖协议书》，同时将向法院提起诉讼。
在庭审过程中，蔡守志提供以下证据证明其具备支付1000000万的能力：1、上海浦东发展银行储蓄存单，载明蔡守志于2013年6月13日存款860000元，存期三个月；2、工商银行理财资金账户历史明细清单，载明蔡守志于2013年8月15日购买理财产品230000元；3、南京银行客户对账单，载明蔡守志购买理财产品100000元。经质证，万金华认为蔡守志购买理财产品3个月才能取出，且蔡守志应当在2013年9月1日前将存款取出，蔡守志不具备支付1000000元的能力。
以上事实有《房屋买卖协议书》、收条、《合同履行催告函》、《律师函》、《合同解除通知函》、上海浦东发展银行储蓄存单、理财资金账户历史明细清单、客户对账单及当事人陈述等予以证实。
本院认为，蔡守志与万金华签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖协议书》中约定蔡守志应于2013年9月1日前向万金华支付房款1000000元，虽然蔡守志未能提供证据证明其与万金华协商一致办理资金监管账户，于2013年10月15日支付1000000元，但其于2013年9月7日向万金华表明其想继续购买诉争房屋，蔡守志的上述行为表明其于2013年9月1日前未按约定支付1000000元存在过错，但该行为并不导致房屋买卖合同的目的无法实现，然而万金华于2013年9月7日明确表明不卖诉争房屋，万金华在2013年9月1日以后亦未向蔡守志催告其履行付款义务，故双方对于房屋买卖合同无法履行均存在过错，现双方均表示不再履行合同，房屋买卖合同的目的无法实现，故对于蔡守志要求万金华返还定金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于双方对于房屋买卖合同无法履行均存在过错，对于各自要求对方支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）万金华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）蔡守志返还定金2万元。
二、驳回原告（反诉被告）蔡守志对被告（反诉原告）万金华的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）万金华对原告（反诉被告）蔡守志的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2700元，由原告（反诉被告）蔡守志负担2250元，被告（反诉原告）万金华负担450元。
反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）万金华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 凌沙沙
人民陪审员 仇锦川
人民陪审员 尚加杭
二〇一四年三月十日
见习书记员 章文君