四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第760号
上诉人（原审被告）魏国梅，住四川省达州市。
委托代理人魏中明，住四川省达州市，系魏国梅之父。
被上诉人（原审原告）成都天麟物业管理有限公司。
住所地：成都市锦江区经天路*号。
组织机构代码79218164-6。
法定代表人张贤春，该公司总经理。
委托代理人朱毅，成都天麟物业管理有限公司职工。
委托代理人谭中华，四川法尊律师事务所律师。
上诉人魏国梅与被上诉人成都天麟物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服达州市达川区人民�院（2014）达达民初字第2664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人魏国梅的委托代理人魏中明，被上诉人成都天麟物业管理有限公司的委托代理人朱毅、谭中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告物业公司系经有权机关核准登记的具有从事物业管理服务资质的企业法人，系达州市达川区翠屏街道办事处（原达县南外镇）龙郡外滩小区物业服务企业，为物业服务人。被告魏国梅因继受取得位于达川区龙郡外滩小区11幢（电梯公寓）1单元10楼1号房屋（建筑面积116.39平方米）的合法产权，为涉案小区业主。
2008年9月8日，原告物业公司与被告魏国梅自愿订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定，物业管理服务费用：电梯公寓业主按建筑面积每月每平方米1元人民币给付物管�，该费用业主每月10日前履行；违约责任：不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起就未交纳的费用按每天3‰收取滞纳金。同时双方就彼此间权利与义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等内容亦进行了约定。合同签订后，2011年3月前，魏国梅向物业公司依约足额交纳了物管费，魏国梅从2011年3月起至2013年5月期间（计27个月），以物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定为由拒绝交纳物管费，至今尚下欠原告物业管理费人民币3143元（116.39㎡×1元×27个月）。嗣后，经物业公司多次催收未果，由此酿成纠纷涉诉来院，请求人民法院判令：1、由被告向原告支付物管费3143元，并从2013年6月1日起按每日3‰支付违约金（即约定的滞纳金）至付清日止；2、由被告承担诉讼费用。审理中，原告于2014年9月16日自愿放弃对被告的违约金诉求。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系缔约人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。涉案《前期物业管理服务协议》系双务有偿性质合同，被告有权按照该合同的约定享有原告提供周延物业服务的权利，同时亦负有依照合同约定按期足额交纳物管费的义务。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，原告提供了物业服务，依照《前期物业管理服务协议》的约定，有权要求被告为对待给付之义务。被告享受了原告提供的服务，当然负有交纳物业服务费的义务。被告至今未交纳物业服务费的行为违反了法律规定和合同的约定，构成违�，应当承担违约民事责任。故原告的诉讼主张依法能够成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，审理中，原告自愿放弃对被告的违约金（合同约定为滞纳金）诉求，法院予以准许。
被告抗辩其不交纳物管费的原因在于原告提供的物业服务质量不符合合同约定所致，被告只有采取不交物管费对抗原告，只要原告改善了服务质量，被告则愿意缴纳。原告对此不予认可，认为被告未能提交充分有效的的证据证实其观点，同时认为物业服务是一种动态性的管理服务过程，被告的辩解无理。法院认为，根据该行业现状，原告物业公司提供的服务具有特殊性，寓于日常生活之中，并不为业主明显感知。物业服务所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一项长期性、持续性、动态性的服务过程，被告不能以原告在服务中存在的某一瑕疵来否定原告的全面工作成果。被告不能以服务中存在的某一质量瑕疵，成为其拒绝交纳物管费的理由；同时，化解物业服务人与业主之间的矛盾与冲突的关键在于加强双方的相互信任和充分沟通，建构和谐的物业服务关系。物业服务人在履职中应该遵守合同约定，恪守诚信、严格自律，努力实现物业管理收费“质价相符”的对等原则。双方出现分歧时，业主可以通过业主委员会或者直接向物业服务人反映情况加以协商解决，也可以向物业的行政主管机关投诉予以协调解决。若上述方式仍不能有效处理，还可以通过召开业主大会，决定解聘物业服务企业，另行聘请新的物业服务人。必要时仍然享有基于法律规定，通过诉讼的途径主张物业服务人承担继续履行、采取�救措施或者赔偿损失等违约责任之权利，以维护业主的合法权益不受侵害；物管费是物业服务人的主要经费来源，经费的欠缺，势必影响物业服务人的正常运转，致服务质量更加低下。若少数业主在享受服务的同时，以服务质量的某一瑕疵采取不交费或者拖延交费的行为行使合同之先履行抗辩权，对解决双方纠纷既不现实，亦无必要，还可能因此构成民事权利的滥用。故少数业主以某一服务质量瑕疵为由不交、延交物管费对抗物业服务人的行为并非明智之举，同时亦侵犯了其他依约按时足额交纳物管费的大多数业主的利益。基于此，被告的抗辩理由缺乏事实、法律依据而不成立，法院不予采纳。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条和《最高�院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：魏国梅在本判决生效之日起十日内支付下欠成都天麟物业管理有限公司的物业管理费3143元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告魏国梅承担。
宣判后，魏国梅不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人物业公司不按合同约定履行义务，如小区安全防火门严重损坏不维护、小区绿化达不到合同约定标准、安监系统损坏不修复、垃圾不及时清运、小区私搭私建等；2、一审认定上诉人拒交物管费错误，上诉人是以暂停支付物管费的方式督促被上诉人全面履行合同约定义务，请求二审法院撤销原判，改判由被上诉人履行合同义务并达到服务质量要求并赔偿上诉人损失后，�诉人再支付下欠物管费。
被上诉人答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实基础和法律依据。安全防护门损坏，是部分业主故意造成，并已进行维修；小区部分绿化差是土层浅及干旱所致，垃圾堆积与事实不符；小区乱搭乱建是违约行为，责任主体是物业使用人，物业公司无执行权，只是协助义务。
二审中，上诉人魏国梅提交照片三张，照片显示灭火器检验日期是08年10月和09年3月，用以证明被上诉人服务不到位，灭火器的药粉已过期。还提交了2013年10月18日，由被上诉人和达县龙郡外滩业主委员会共同向达川区城乡规划和建设局《关于龙郡外滩私搭私建的投诉报告》，用以证明上诉人所住的小区，仍是被上诉人单位在进行物业管理。
被上诉人天麟公司质证认为，三张照片不能达到上诉人的证明目的；对投诉报告质证认为，天麟公司2013年6�30日就退出了龙郡外滩的物业管理，是华贸公司冒用天麟公司的名义打的投诉报告，本庭责令天麟公司提交与华贸公司进行物业管理交接的相关证据，天麟公司于2014年11月27日向本院说明，业主委员会和华贸公司告知天麟公司，其交接必须给予充分的准备时间，2014年4月才与华贸物业公司进行物业交接工作。
对上诉人魏国梅提交的照片和投诉报告的真实性，本院予确认。
二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为，上诉人与被上诉人2008年9月8日签订的《前期物业管理服务协议》第四章三条收费标准载明，电梯公寓按建筑面积每平方米1.00元收取，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第8条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人对上诉人魏国梅截止2013年5月31日共欠物管费3143元的事实无异议，本院予以确认。上诉人魏国梅提出被上诉人天麟公司物业服务质量差，工作不负责任，向被上诉人反映不予理采，要求达到服务质量并赔偿损失后再交物管费的上诉理由，经审理认为，被上诉人单位按照与上诉人魏国梅签订的《前期物业管理服务协议》履行了物业服务，上诉人就应缴纳物业管理费。上诉人魏国梅在2010年3月前按照《前期物业管理服务协议》的约定缴纳了物管费，双方无异议。被上诉人天麟公司确有灭火器未及时检查，小区7-13楼的绿化未及时维护等服务不到位等现象客观存在，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法�、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；被上诉人天麟公司如没有按照协议全面履行自己的义务，上诉人魏国梅可根据法律的规定主张权利，但不能因此拒绝履行交纳物管费的义务，原审判决上诉人魏国梅按照协议的约定标准缴纳下欠的物管费正确。上诉人的上诉理由和请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人魏国梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 军
审判员 郭 力
审判员 柏明荣
二〇一四年十二月三日
书记员 杜琼瑶