广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0403民初1734号
原告：广西梧州五一塑料制品有限公司，住所地广西梧州市星泰路18号。
法定代表人：陈宇文，该公司董事长。
委托代理人：冯勤，广西益远律师事务所律师。
被告：梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司，住所地广西梧州市钱鉴路56号第3幢二层。
法定代表人：莫崇平。
委托代理人：莫焕雄，梧州市万秀区148法律服务所法律工作者。
原告广西梧州五一塑料制品有限公司与被告梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日受理后，依法由审判员李棠在担任审判长，审判员汪瑞远、人民陪审员刘菲梅组成合议庭，于2017年1月25日公开开庭审理了本案。原告广西梧州五一塑料制品有限公司的委托代理人冯勤，被告梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司的法定代表人莫崇平及其委托代理人莫焕雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西梧州五一塑料制品有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付原告租金、水电费、用电管理费等共627527.19元及违约金19300元（按日千分之一计算，计至2016年10月16日，以后另计至其支付完毕止）。事实和理由：2013年、2014年、2015年，原告与被告分别签订了8份房屋租赁合同，分别将原告所有的位于梧州市钱××路××号的房屋（包括2幢1层、3幢1层、5幢1至3层、6幢2层、9幢1层、新办公楼1楼第1、5号铺面、新办公楼3楼第一间办公室）出租给被告用于经营宝石，租期至2015年12月31日。同时，双方在2014年5月签订了一份协议书，约定从2014年6月开始，被告每月支付3800元给原告作为用电管理费用，逐年按10%增加。以上租赁合同到期后，被告继续租赁以上房屋，但期间被告以种种借口拖欠房屋租金、水电费、用电管理费。2016年9月1日，经原告与被告确认，被告欠付原告2016年2月至7月的租金为183045元，欠付2016年7月的电费为134814.81元，欠付2015年12月至2016年7月的水费为42621.9元，欠付2016年5月至8月的用电管理费为15200元，以上共欠付375681.71元。被告承诺在2016年9月15日分期分批偿还以上欠款，但至今被告仍然没有履行以上付款义务，加上被告欠付原告8月份、9月份（计算至2016年9月21日）的租金及水电费、用电管理费，被告共欠付原告251845.48元。鉴于被告的违约，2016年9月22日，原告书面通知被告解除以上的租赁合同。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判决被告支付原告租金、水电费、用电管理费等共627527.19元及违约金。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.房屋租赁合同复印件8份，拟证明被告租赁原告所有的位于梧州市钱××路××号房屋的事实，租赁合同中对于租金的计算有明确约定，对保证金的返还也是有明确约定，在租赁合同关系终止时，被告如无欠原告租金和租赁应交费用且无违约及违约金赔偿的，并按合同约定将房屋返还给原告，但现在被告没有按照合同的约定向原告返还房屋，因此不符合合同约定的返还租金的情形，对于租赁合同约定的租赁期限都是至2015年12月31日止，后双方继续履行租赁合同，有租赁房屋的法律事实存在；2.授权委托协议书复印件，拟证明被告委托原告代为支付钱鉴路56号所有房屋的用电费用，并且双方约定被告每月应向原告支付3800元作为设备管理费用，并逐年按10%增加，现我方诉请按照3800元/月作为设备管理费用，该管理费用的约定是双方的真实意思表示，没有违法法律的规定，该约定是有效的；3.还款计划书复印件，拟证明原、被告双方于2016年9月1日核对，至2016年7月份，被告欠付原告租金、水电费、用电管理费等375681.71元，其中租金、水电费计至7月份，用电管理费计至8月份，所以还款计划书中双方确认的款项只是计至7月或者8月，则8月、9月份的租金、水电费及9月用电管理费是没有列入还款计划里；4.银行结算业务专用凭证复印件，拟证明被告委托原告代支付相关电费后，被告将相关的电费返还给原告，以及被告支付2016年1月至2016年6月部分用电管理费的事实；5.解除合同公告复印件，拟证明由于被告未按时支付租金及水电费等，根据双方签订的合同相关约定，原告已经通知被告解除梧州市钱××路××号相关房屋租赁合同的事实；6.水电费及交通银行电子回单凭证复印件，拟证明被告欠付了8月、9月的水电费，原告已经垫付了水电费的事实，2016年8月份水费是6367.4元，9月份水费是2529.6元；8月份电费是124333.6元，9月份电费是79814.88元；被告欠付9月份的用电管理费每月3800元，连同8、9月份的租金，则被告8月、9月份共欠原告251845.48元，与双方在2016年9月份确认的欠款375681.71元，因此被告共欠付原告的租金、水电费及用电管理费是627527.19元，对于违约金计算方法，在还款计划书中被告也承诺如不按时支付租金、违约金，则按照每日1‰支付违约金。
被告梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司辩称，1.被告欠原告的租金是360481.71元，与原告起诉的金额有重大出入；2.原告方主张用电管理费的收取没有法律依据；3.原告主张被告所欠的租金按照每日千分之一计算违约金，不符合法律的规定，原告应当按照法律规定来请求违约金，对于超出法律规定部分不应当得到支持；4.被告在租赁期间缴交了租房保证金共45000元，其中2013年4月29日22000元、2013年5月21日20000元，另外转租合同中原承租人缴交了3000元的押金，由本案被告在转租的过程中已经向原承租人缴交3000元押金，则被告共向原告交付了租房保证金45000元，租房保证金应当折抵租金支付给原告。综上，请求法院依法查明，依法判决。
被告为其辩解，举证如下：1.营业执照副本复印件，拟证明被告的法人主体资格；2.工商银行网上银行转账汇款查询复印件二份、《房屋租赁合同》复印件一份,拟证明被告于2013年4月29日、2013年5月21日缴纳了押金分别是22000元及20000元，并且被告交付了转租的押金3000元给原告，被告共向原告支付了45000元押金，由于原告方在2016年9月1日已经终止了租赁合同，我方没有继续承租，押金按照法律的规定可以抵冲租金，因此所欠租金等抵冲后被告所欠费用为315481.71元，欠费应从2016年9月1日后才计算违约金，而不是自始计算违约金，并且违约金应当按照最高法的规定，以年利率24%计算，超过24%部分不应当得到支持；3.2016年9月1日的通知及2016年9月5日的紧急通知复印件，拟证明原告于2016年9月1日已经终止租赁合同。
经开庭质证，被告对原告提供的证据中，对原告举证的租赁合同中租赁期间、租金无异议；对原告举证的解除合同的公告有异议，因原告与被告终止合同的时间实际是原、被告双方签订还款计划书的日期即2016年9月1日，还款计划书中已经明确至2016年9月份被告欠付原告的租金、水电费和用电管理费共375681.71元，并且原告在2016年9月1日的通知、9月5日的紧急通知中已经发出关于终止租赁合同的通知书，要求被告撤场，因此所欠的款项是双方于2016年9月1日的还款计划书，欠租金是183045元，欠电费134814.81元，其所诉请的用电管理费15200元无法律依据，水费是42621.9元，以上的欠款375681.71元减去不合理的用电管理费部分即是被告欠原告的数额360481.71元，其后，原告方已经终止了与被告方的租赁关系，要求被告撤场，因此之后不再产生租金等。
原告对被告提交的证据1无异议，对证据2《房屋租赁合同》的真实性无异议，但不能证实被告已经交付了45000元的押金，存在证据不足，至于被告交付了多少保证金，原告代理人需要向当事人核实后书面答复，对于被告陈述的租赁合同于2016年9月1日解除不是事实，双方只是在2016年9月1日对2016年7月份之前被告所欠款项的确认以及被告承诺分期支付欠款，还款计划书并不具有终止租赁合同的效力，双方合同的终止或解除是以原告方于2016年9月21日书面送达解除合同通知书方式解除的，并且还款计划书中对2016年8月、9月的租金、水电费以及9月份的用电管理费都没有计算，被告方是有实际租赁使用房屋的事实，被告方认为仅是欠付360481.71元的租金、水电费不是事实；对证据3真实性认可，该两份通知是原告方送达给被告方的，但被告方当时是没有签收的，根据合同法的相关规定，解除合同必须是解除合同通知书送达后解除合同才生效，因被告没有签收该两份通知，所以被告也没有履行该两份通知，也没有终止合同，直至2016年9月21日原告以书面登报公告方式送达解除合同通知书，合同才解除，并且该两份通知里证实被告8月份仍欠付相关的电费等，到8月份是262240.41元，而双方在还款计划书中欠付的电费是134814.81元，所以8月份被告仍旧租赁使用房屋，并产生租金、水电费、用电管理费等。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年、2014年、2015年，原告广西梧州五一塑料制品有限公司（甲方）与被告梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司（乙方）分别签订了8份《房屋租赁合同》，分别将原告所有的位于梧州市钱××路××号的房屋（包括2幢1层、3幢1层、5幢1至3层、6幢2层、9幢1层、新办公楼1楼第1、5号铺面、新办公楼3楼第一间办公室）出租给被告用于经营宝石，租期至2015年12月31日。每份合同除约定有租金外,还约定有乙方违约的,甲方没收乙方租赁保证金，及约定甲乙双方中的一方违约的,守约一方有权解除本合同，乙方逾期支付租金,每逾期一日,甲方按应收租金额2‰每日累积计算收取乙方逾期滞纳金。2014年5月双方签订了《授权委托协议书》，约定从2014年6月开始，被告每月支付3800元给原告作为用电管理费用，从2015年1月起至租期内，逐年按10%增加。2016年9月1日，双方达成《还款计划书》，经原告广西梧州五一塑料制品有限公司（甲方）与被告梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司（乙方）确认，被告欠付原告2016年2月至7月的租金为183045元，欠付2016年7月的电费为134814.81元，欠付2015年12月至2016年7月的水费为42621.9元，欠付2016年5月至8月的用电管理费为15200元，以上共欠付375681.71元。达成还款协议：一、乙方于2016年9月15日前还2016年2-3月租金59218元（每月29609元）、2015年12月水费3028.7元、2016年1月水费5911.7元、2016年2月水费2052.2元、2016年3月水费5967.5元，共计76178.1元；二、乙方于2016年9月25日前还2016年4-5月租金59218元（每月29609元）、2016年7月电费134814.81元、2016年5-7月用电管理费11400元、2016年4月水费6162.8元、2016年5月水费6010.9元，共计217606.51元；三、乙方于2016年10月5日前还2016年6月租金29609元、2016年7月租金35000元、2016年6月水费6128.7元、2016年7月水费7359.4元、2016年8月用电管理费3800元，共计81897.1元；四、违约责任：1、乙方不按以上约定支付租金和水电费，逾期未还款部份乙方愿意按日千分之一支付违约金。2、乙方如未按上述约定时间全额支付相应的租金、水电费和用电管理费，任何一期违约的，甲方有权解除全部租赁合同，收到甲方的书面解除合同通知书后乙方应在一个月内无条件退出向甲方租赁的所有场地。2016年9月22日，原告登报通知被告解除以上租赁合同并搬出租赁场地。2013年4月29日，2013年5月21日，被告分别付押金22000元、20000元给原告，原告收取叶健押金3000元。
本院认为，原告与被告分别签订了8份《房屋租赁合同》，是双方经协商达成的协议,内容合法,本院予以确认。双方应按合同约定履行合同，但被告在双方达成《还款计划书》后仍拖欠原告租金不支付，已构成违约，应承担违约的民事责任。本案争议焦点为：一、原告请求被告支付的用电管理费是否有法律和事实的依据；二、原告要求被告支付的违约金是否过高；三、被告答辩所请的保证金45000元是否应当作为租金已经支付给原告；四、本案的诉讼标的应是627527.19元还是360481.71元。以下逐项论述。
一、关于原告请求被告支付的用电管理费是否有法律和事实的依据的问题。原告认为双方签订了《授权委托协议书》，约定从2014年6月开始，被告每月支付3800元给原告作为用电管理费用，该协议是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是有效合同。被告则认为原告不是管理部门，不具有收费的主体资格及收取款项的合法依据。本院认为，该协议是双方经协商后达成的，被告租用原告的房屋，使用原告的用电设备，产生损耗和维护费用，且电费是通过原告缴纳，付出一定的劳务。因此，原告收取被告一定的费用，存在合理性，其收费是约定收费，非依法依规而形成的职权收费，而被告没有举证证实原告的收费属违法的依据。故被告的抗辩意见，本院不予采纳。
二、关于原告要求被告支付的违约金是否过高的问题。原告依双方达成《还款计划书》的约定，请求被告按未支付租金和水电费的数额按日千分之一支付违约金。被告则认为原告主张违约金按日千分之一支付不符合法律规定，应以年利率24%计算，超过24%部分不应当得到支持。本院认为，虽然双方达成的《还款计划书》，约定以被告未支付租金和水电费的数额按日千分之一支付违约金。但依《中华人民共和国合同法》关于违约金应以造成的损失作赔偿依据的规定，应以实际损失作为依据请求违约方承担，本案原告并没有提供因被告的违约造成原告实际损失需由被告按日千分之一支付违约金来弥补的依据。因此，双方虽对违约金有约定，但被告在诉讼中抗辩违约金过高，应以年利率24%计算，其理由并无不当，本院予以采纳。被告应依《还款计划书》约定的还款期限分段计算。即：2016年9月16日起以月息2分按76178.1元计；2016年9月26日起以月息2分按293784.61元计；2016年10月6日起以月息2分按375681.71元计，被告还应承担还款计划书后欠付的租金、水电费（以第四项确定为准）的违约金，该违约金从2016年10月6日起以月息2分计至付清时止。
三、关于被告答辩所称的保证金45000元是否应当作为租金已经支付给原告的问题。被告认为2013年4月29日、2013年5月21日缴纳了押金分别是22000元及20000元，并且被告交付了转租的押金3000元给原告，被告共向原告支付了45000元押金，由于在2016年9月1日已经终止了租赁合同，押金按照法律的规定可以抵冲租金。原告认为被告没有按照合同约定履行，保证金既不能返还，也不能冲抵租金。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定“乙方违约的，甲方没收乙方租赁保证金”，鉴于被告不按《还款计划书》约定的期限还款，已构成违约，应按以上约定来承担责任。故被告提出保证金冲抵租金的抗辩意见，本院不予采纳。
四、关于原告诉请被告支付的诉讼标的是627527.19元还是360481.71元的问题。原告认为双方解除合同应当以原告登报的2016年9月21日作为合同解除的时间，被告则认为应以2016年9月1日的通知作为解除合同的时间。原告认为如在2016年9月1日解除合同的通知在送达被告时，被告能作出有效的签收，以证明通知己送达被告的，则原告不需要在2016年9月21日以登报公告的通知方式解除合同。原告以此作解释符合情理，本院予以采信。本院确认租赁合同是从2016年9月22日解除的。经过以上论述，被告除按《还款计划书》确认的375681.71元还款外，还应支付2016年8月份水费6367.4元，9月份水费2529.6元；8月份电费124333.6元，9月份电费79814.88元；被告欠付9月份的用电管理费3800元，连同8、9月份的租金，则被告8月、9月份共欠原告251845.48元。因此，被告欠原告的款项为627527.19元。至于原告收取叶健押金3000元，因签订《房屋租赁合同》的双方是原告和叶健，该保证金由合同双方当事人处理为妥。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
被告梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司支付租金、水电费、用电管理费627527.19元及违约金（2016年9月16日起以月息2分按76178.1元计；2016年9月26日起以月息2分按293784.61元计；2016年10月6日起以月息2分按627527.19元计至付清时止）给原告广西梧州五一塑料制品有限公司。
本案案件受理费10268元，财产保全费3770元，合计14038元（原告已预交），由被告梧州市宏力恒宝石投资管理有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 李棠在
审 判 员 汪瑞远
人民陪审员 刘菲梅
二〇一七年三月三日
书 记 员 黄金灿
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。