广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇四法民一初字第189号
原告：邓某锋。
委托代理人：龙川，广东国政（四会）律师事务所律师。
被告：邓某华。
原告邓某锋诉被告邓某华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月19日立案受理，适用简易程序，于2013年9月12日开庭审理，因四会市龙甫镇白石塘五、六、八经济合作社共同向四会市国土资源局申请对本案争议涉及的房屋及土地权属行政确认，且四会市国土资源局已经立案受理，而本案的审理需要以该行政确认的结果为依据，故本院于2013年9月12日裁定中止诉讼，恢复审理后于2014年7月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人龙川、被告邓某华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某锋诉称：2007年8月10日，原告与四会市龙甫镇白石塘村委会签订《拍卖合约》，约定原告以2.9万元的价格购买村委会旧办公用房。原告买得该房屋后，将房屋租给被告使用，租金为1500元/年，但双方一直没有签订书面合同，被告从2007年11月承租该房屋开始至2011年都一直向原告缴纳租金。2012年4月，被告在原告不知情的情况下，私自将上述房屋的围墙拆毁。数天后原告得知该情况，立即向被告提出解除双方之间的口头房屋租赁合同。考虑到被告要有足够的时间腾空房屋，原告仅要求被告在7个月后即2012年11月份交换房屋，但是到了2012年11月份，被告拒绝交换房屋，也不肯缴纳当年的租金。2013年1月29日，被告为阻止原告收回房屋，用沙土将房屋门前的村道堵塞。其后，四会市龙甫镇党委、政府派出工作组对原、被告之间的纠纷进行调处，但因被告的要求太过份，调处没能成功。至今被告仍一直霸占着房屋，也不交纳租金。2012年11月30日，原告与案外人温家全签订《场地租赁协议》，双方在该协议书中约定，原告将拍卖所得的房屋及场地整体出租给温家全作养殖鸽子场地之用，原告按约定交付场地，温家全按约定支付租金，如一方造成违约，须承担相应的违约责任。由于被告没有在合理的时间内将房屋交还原告，致使原告没有按合同约定将房屋交付给温家全使用，在几个月的迟延履行时间内，原告不能交付房屋，后原告不得不退还所收租金、赔偿温家全损失共计72000元。原告认为，正是因为被告没有将房屋交还给原告，从而致使原告违约并造成上述经济损失，被告应承担该损失的责任。综上，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的口头房屋租赁合同；2、被告将承租房屋交还给原告；3、被告将承租房屋的围墙恢复原状；4、被告支付租金3000元；5、被告赔偿原告经济损失72000元；6、诉讼费用由被告承担。
被告邓某华答辩称：本案涉案的标的物白石塘水口庙前的土地及地上面建造的房屋，是白石塘生产大队于1978年集体所建，位于白石塘新寨村中，1986年实施《宪法》做出了两个重大规定：将人民公社原来政经合一的体制改为政社分设体制，设立乡人民政府和乡农业经济联合组织，原从事集体经济的生产队、生产大队和公社的经济职能全部失去。白石塘五、六经济合作社村小组村民历来都是该土地范围内，进行祭祀、集会、文娱等活动，该房屋一直都是存放集体物质的主要场所。上世纪80年代后为方便村民生活腾出两间房，给本村村民经营士多店。1993年至2007年都是由村民邓国华经营士多店，从来都未出现经营权属的纠纷。今年一月原告在未征得集体同意的情况下，声称拥有该土地及地面上建造房屋的永久性使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民对在基地拥有的是使用权，对在宅基地上面建造的房屋具有所有权。宅基地使用权证是农民对宅基地的使用权凭证，房屋所有权证是农民对自己房屋所有权的凭证，只有当农民同时拥有两个证书的时候，才具有对房屋的完整权利。原告在未取得两证的情况下，拥有该土地及地面上建造的房屋永久性使用权显然是有失法理支持的，其目的就是将集体土地及地面上建造的房屋占为己有。原告出示的拍卖合约上注明，2007年8月5日村委会主持所有村民现场拍卖，原告以29000元拍卖所得。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十四、四十五条关于招标拍卖承包的规定，及根据《中华人民共和国拍卖法》的相关规定，白石塘村委会于2007年8月5日所谓的拍卖行为已经明显违法。2013年8月原告及村小组代表，到白石塘村委会申请2007年村务公开，经核查原告所持有的拍卖合约并非原件，从来就没有合法公开拍卖活动的存在，事实是村委会主任谢桂森、村委会成员邓新才，在未征得集体同意的情况下，收受原告29000元，违规处置该土地及地上建造房屋。2013年1月原、被告发生纠纷，当时村集体已向职能部门反映了问题，村小组集体考虑到被告因2012年心脏大手术家庭经济困难，正式签订合同增加被告经济收入。综上所述，白石塘村委会在未征得村民集体同意的情况下，擅自将农民集体所有土地的使用权拍卖已经违反了《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国拍卖法》的规定，原告也显然未取得该土地及地面上建造的房屋所有权、使用权的情况下，所提出的诉讼请求是无理的，请求驳回原告的诉讼请求。如果原告赔偿被告损失（即小卖部清单），被告可以解除合同。
经审理查明：2007年8月10日，原告以2.9万元的价格从四会市龙甫镇白石塘村委会拍卖取得原四会市龙甫镇白石塘大队（即新庙门口前）以水泥楼外围为基线，对直线成四方形土地，围内房屋和土地使用权，即本案争议房屋和土地使用权。后原告与被告口头约定：原告将上述房屋租给被告使用，租金为1500元/年，没有约定租赁时间。双方约定后被告在该房屋经营士多店，按期缴纳租金至2011年。后被告未经原告同意，遂拆除该房屋周围的围墙，原告知道后在2012年4月，向被告提出要求收回出租的房屋，原、被告就补偿问题无法协商一致，遂产生纠纷，经四会市龙甫镇综合信访维稳中心调查情况后进行调解，仍未果。
因被告一直不同意向原告交出承租房屋，原告遂诉至本院，提出上述请求。案件审理中，四会市龙甫镇白石塘五、六、八经济合作社共同向四会市国土资源局申请对本案争议房屋及周围土地的权属作出确认，2013年8月26日四会市国土资源局受理后，于2014年3月26日作出《四会市国土资源局关于四会市龙甫镇白石塘经济合作社与白石塘五、六、八经济合作社土地权属纠纷的调查情况及处理意见的答复》（已发生法律效力），其认定：办公楼用地（139.03平方米）权属归白石塘经济合作社所有，两楼之间的通道用地（20.25平方米）和停车场（236.60平方米）的土地权属也归白石塘经济合作社所有。
以上事实，有原告提供的本人《身份证》、《常住人口登记卡》、《拍卖合约》、《收据》、《受理事项详表》、《关于龙甫镇白石塘村委六队村民邓某华和邓某锋有关房屋租赁纠纷调处情况汇报》、《调解笔录》、《土地权属争议案件受理通知书》、《土地管理文书送达回证》、《四会市国土资源局关于四会市龙甫镇白石塘经济合作社与白石塘五、六、八经济合作社土地权属纠纷的调查情况及处理意见的答复》、《调查笔录》，被告提供的本人《身份证》、《常住人口登记卡》、《四会市龙甫镇白石塘村五、六经济合作社情况说明》、《土地承包合同》、《收据》、《举报材料》、《农村集体土地确权申请书》，以及原、被告的庭审陈述的证据证实，本院予以认定。
本院认为：四会市国土资源局作出的《四会市国土资源局关于四会市龙甫镇白石塘经济合作社与白石塘五、六、八经济合作社土地权属纠纷的调查情况及处理意见的答复》已经明确四会市龙甫镇白石塘村委会拥有本案争议的房屋及土地的权属，故原告拍卖所得的房屋及土地使用权具有合法来源，而原、被告关于租赁本案争议房屋的口头约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该口头约定合法有效。原、被告应当依约行使权利，履行义务。因双方并没有对租赁期限作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告于2012年4月向被告提出解除双方的约定，取回房屋，被告即使不同意，双方的口头约定也应当解除，考虑被告需要搬迁士多店，本院给予被告二十天的时间，至于房屋租金，原告要求被告支付3000元租金，因被告2012年、2013年的租金共3000元仍未交纳，故原告的请求本院予以支持。原告要求被告恢复围墙的原状，被告否认是其拆除，本院认为四会市龙甫镇综合信访维稳中心已经调查清楚围墙的拆除是被告所为，故被告应当承担恢复围墙原状的责任。至于原告提出与案外人温家全签订《场地租赁协议》，因被告拒绝交还承租房屋导致原告不得不退还所收租金、赔偿温家全损失共计72000元，要求被告承担。本院认为，本案争议房屋及土地自2012年以来一直在当地白石塘经济合作社与白石塘五、六、八经济合作社存在权属争议（至2014年国土部门作出权属认定），而原、被告之间也存在房屋返还纠纷，且房屋自2007年起一直由被告经营士多店，至今仍在诉讼阶段而未返还，这是当地众所周知的事实，原告声称案外人温家全要租赁争议房屋养殖鸽子，与其在2012年11月30日签订合同并赔偿了温家全违约金，明显不能排除合理怀疑，故本院不予采信原告提供的《场地租赁协议》及《收据》，不予支持原告的该诉求。至于被告要求原告承担其士多店的损失，有空调、自动麻将机、冰箱、房装修吊天花加人工、套门、电线、灯、风扇、货架、电视机、麻将台、胶凳、烟、饮料和其他杂物灯，原告认为上述物品大部分可以带走，不同意承担损失，本院认为被告并没有提供上述财物的发票或者评估报告证明其合法损失，被告应当承担举证不能的法律后果，且原告的答辩有理，故本院不予支持被告的请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十六条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告邓某锋诉与被告邓某华关于原四会市龙甫镇白石塘大队（即新庙门口前）的房屋的口头租赁合同，被告邓某华在本判决生效之日起二十天内返还上述房屋给原告邓某锋。
二、被告邓某华在本判决生效之日起三十天内恢复上述房屋围墙的原状。
三、被告邓某华在本判决生效之日起二十天支付房屋租金3000元给原告邓某锋。
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费837.50元，由原告邓某锋负担812.50元，被告邓某华负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 卢经和
二〇一四年七月二十八日
书记员 吴锦镖
赖莹