云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5426号
上诉人（原审原告）:昆明福邻物业服务有限公司，住所地昆明市西山区安康路172号（银鹏宾馆二楼）。
法定代表人：杨志福。
委托诉讼代理人:敖治武，男，公司员工，一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：刘东辉，男，1939年9月2日生，汉族，住昆明市西山区。
被上诉人（原审被告）：张凯琳，女，1941年5月15日生，蒙古族，住昆明市西山区。
被上诉人（原审被告）：刘安琪，女，2001年6月13日生，蒙古族，住昆明市西山区。
二被上诉人共同委托诉讼�理人：刘东辉，男，1939年9月2日生，汉族，住昆明市西山区，一般授权代理。
上诉人昆明福邻物业服务有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人刘东辉、张凯琳、刘安琪物业服务合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审中的全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：物业公司于2011年9月27日已经取得物业服务企业资质证书，在与业委会签订物业服务委托合同时已经具备了物业管理资质。小区是因前任业主委员会不作为，到期后没有成立新的业主委员会，无法组织召开业主大会。由于小区面临卫生、安全等问题，小区在西山区物管处、滇池派出所、阳光社区服务站�政府部门认同下成立了应急自救小组，应急自救小组与物业公司达成协议，由物业公司先期进入小区垫资运行二个月，物业公司承诺服务质量不低于前任物管公司，收费不超过以前的标准。物业公司进入小区是经过241户（业主总数为452户）业主签字同意的，已经有过半数的业主选择认可了物业公司。小区成立业委会后，业委会与物业公司签订了物业服务委托合同，按照每月每平方米1.2元收取物管费。该物业合同对全体业主均有约束力。发改委的两个价格文件属于政府指导性文件，不能作为判决的依据。物业服务的资质等级证书和服务等级是没有直接关联的。
刘东辉、张凯琳、刘安琪共同答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
物业公司向一审法院起诉请求判令：刘东辉、张凯琳、刘安琪连带支付2012年4月1日�2015年4月1日的物业费6234元（144.29平方米×1.2元／平方米×36个月）及垃圾清运费360元（10元／月×36个月），并承担本案全部诉讼费。
一审法院经审理确认以下事实：物业公司于2013年10月1日取得物业服务企业资质证书，资质等级为叁级，有效期自2013年9月30日至2015年9月29日。刘东辉、张凯琳、刘安琪是昆明市阳光花园昱苑11栋3单元102室房屋的所有权人及共有人，房屋的建筑面积为144.29平方米，刘东辉、张凯琳现居住在上述房屋中。阳光花园昱苑业主委员会经西山区福海街道办事处，昆明市公安局西山分局滇池路派出所指导下成立，并在西山区福海街道办事处城市建设管理科、西山区住建局物管科备案，任期自2012年5月8日起至2015年5月7日止。2012年6月11日，物业公司与阳光昱苑业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定物业公司为阳光昱苑小区提供物业服务�期限三年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止，物业服务费的标准为住宅按建筑面积每平方米1.2元/月/户计算，垃圾清运费为住宅10元/月/户。2015年3月15日，物业公司与阳光花园昱苑小区再一次签订了《物业服务委托合同》，约定物业公司继续为该小区提供物业服务，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；住宅物业服务费暂按建筑面积每平方米1.2元/月/户计算，今后随物价上涨，可作适当调整；垃圾清运费为10元/月/户。事实上，物业公司亦是按照每平方米1.2元/月/户的标准收取物业服务费，并按照10元/月/户的标准代收垃圾清运费。
一审法院认为：根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条之规定，本案中，阳光花园昱苑小区的业主委员会虽合法成立的并经过行政机关的备案，有权代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但其无权�经业主大会同意自行选聘物业服务企业，现有证据无法证实物业公司系阳光花园昱苑小区业主大会所选聘的物业服务企业，故阳光花园昱苑小区的业主委员会与物业公司签订的两份《物业服务委托合同》不能约束全体业主，对刘东辉、张凯琳、刘安琪亦不具有约束力。但客观上，物业公司自2012年4月进驻昆明市阳光花园昱苑小区进行物业管理至今，故物业公司与阳光花园昱苑小区全体业主之间自2012年4月至今均成立事实上的物业服务合同法律关系。根据《物业管理条例》第六条之规定，刘东辉、张凯琳、刘安琪作为涉案物业的所有权人、共有人，均为业主，应当向物业公司支付物业服务费。至于物业服务费收费标准，因物业公司与涉案小区业主委员会所签订的两份《物业服务委托合同》不能约束刘东辉、张凯琳、刘安琪，参照昆发改价格[2011]1129号文件制定的《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，物业公司作为三级资质物业服务企业只能按三级标准收费，提供的物业服务质量也未达到一级标准，不能按照1.2元/平方米/月/户的一级资质物管标准进行收费，只能按照0.93元/平方米/月/户的标准收取。现有证据无法证实刘东辉、张凯琳、刘安琪已向物业公司清偿了自2012年4月1日起至2015年4月1日止的物业服务费及垃圾清运费（物业公司按照10元/月/户代收），故刘东辉、张凯琳、刘安琪应向物业公司连带支付自2012年4月1日起至2015年4月1日止的物业服务费4830.83元（144.29㎡×0.93元/平方米/户×36个月）以及垃圾清运费360元（10元/月/户×36个月）。至于刘东辉、张凯琳、刘安琪辩称房屋漏水问题，不是本案物业服务合同审理范围，刘东辉、张凯琳、刘安琪可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七�第五项、第十一条第四项、第十二条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、刘东辉、张凯琳、刘安琪于判决生效之日起十日内连带支付物业公司昆明市阳光花园昱苑11栋3单元102室房屋自2012年4月1日至2015年4月1日的物业服务费4830.83元以及垃圾清运费360元；二、驳回物业公司对刘东辉、张凯琳、刘安琪的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币50元（物业公司已预交）由刘东辉、张凯琳、刘安琪共同承担，于本判决生效之日起十日内支付物业公司。
二审中，物业公司提交收费收据，欲证实2015年和2016年，均有97%以上的业主按时交纳了物业费。刘东辉、张凯琳、刘安琪经质证认为，收据与本案无关。刘东辉、张凯琳、刘安琪提交照片，欲证实房屋漏水、屋顶、墙面发霉，物业公司均未解决。物业公司经质证认为，物业公司管理的是公共部分，刘东辉、张凯琳、刘安琪反映的问题属于私有部分，物业公司多次与之协商，但是其不愿意出费用。本院对证据的评判将在本院认为部分予以阐述。
双方对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：刘东辉、张凯琳、刘安琪应当按照什么标准缴纳物业服务费？
本院认为：《物业管理条例》第七条规定,业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，涉案小区经西山区福海街道办事处，昆明市公安局西山分局滇池路派出所指导下成立了阳光花园昱苑业主委员会，并在西山区福海街道办事处城市建设管理科、西山区住建局物管科备案，其与物业公司签订《物业服务委托合同》，且2012年4月1日至2015年4月1日期间，物业公司确实对涉案小区提供了物业服务，绝大部分业主已经按照《物业服务委托合同》约定的标准交纳了物业服务费。根据前述法律规定，刘东辉、张凯琳、刘安琪应当按照《物业服务委托合同》约定的收费标准缴纳物业服务费。故本院对物业公司二审提交的证据予以确认。刘东辉、张凯琳、刘安琪在一审判决后并未提出上诉，视为其服从一审判决。故本院对刘东辉、张凯琳、刘安琪二审提交的证据不�确认。如果业主认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另循法律途径解决。一审法院对此认定和处理有误，本院予以纠正。物业公司主张刘东辉、张凯琳、刘安琪按照1.2元/平方米/户交纳2012年4月1日至2015年4月1日共计36个月，按照其房屋面积144.29㎡计算的物业服务费6234元，以及垃圾清运费360元（10元/月/户×36个月）有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，物业公司的上诉请求有事实和法律依据，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但是适用法律和处理不当，本院予以纠正。据此，依据《物业管理条例》第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7996号民事判决；
二、刘东辉、张凯琳、刘安琪于本判决�效之日起十日内支付昆明福邻物业服务有限公司2012年4月1日至2015年4月1日的物业费6234元和生活垃圾清运费360元。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由刘东辉、张凯琳、刘安琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 雪
审判员 彭 韬
审判员 张 楚
二〇一七年三月十三日
书记员 李妍霖