山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第118号
上诉人（原审被告）：赵秀福，男。
委托代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。
委托代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘志逸，男。
被上诉人（原审原告）：赵秀梅，女。
委托代理人：唐顺涛，山东名律律师事务所律师。
上诉人赵秀福因与被上诉人刘志逸、赵秀梅所有权确认纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2012）莒民一初字第2625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：刘志逸、赵秀梅系夫妻关系。赵秀梅与赵秀福系兄妹关系。1990年12月，刘志逸、赵秀梅购买了莒县城阳镇人民政府建设的坐落于莒县文城中路56号浮来小区城阳党委家属院内的1号楼1单元111室二层楼房一套，该房屋产权证为莒房权证城区字第201311**号（原证号：31-041），面积是127.89平方米（套内建筑面积为105.56平方米）。根据政策规定，刘志逸、赵秀梅对该楼房享有部分产权。后经产权登记为，该楼房由刘志逸、赵秀梅和莒县城阳街道办事处按份共有，其中刘志逸、赵秀梅共同共有占60%份额，莒县城阳街道办事处占40%份额。莒县城阳镇人民政府（即莒县城阳街道办事处前身）（甲方）与刘志逸（乙方）所签订的住宅合同书约定，如乙方需转让该房屋，必须转让给甲方。甲方根据乙方的投资金额等情况，按规定扣除房屋折旧，合理作价付给乙方。
2003年9月1日，刘志逸与赵秀福签订楼房买卖协议一份，协议内容为：“今有刘志逸二层楼房一座（地址：城阳党委家属院内），经双方同意30000元（叁万元）卖给赵秀福，自2003年9月1号刘志逸交赵秀福使用，今后无论什么原因永不反悔。此房只许长期居住，不准转卖，专卖权属于刘志逸。卖方，刘志逸；买方，赵秀福；见证人，姬立明。2003年9月1号”。后赵秀福之子赵光伟搬至该楼房内居住至今。
2011年4月12日，因曹伟与赵光伟、刘志逸因房屋所有权发生纠纷，原审法院作出（2010）莒民一初字第2996号民事判决书，判决赵光伟对涉案楼房不享有所有权，该判决已生效。该楼房现仍登记在共有人刘志逸、赵秀梅和莒县城阳街道办事处名下。本案刘志逸、赵秀梅与赵秀福因房屋发生纠纷，刘志逸、赵秀梅于2012年6月28日诉至原审法院，请求处理。
刘志逸、赵秀梅主张，刘志逸与赵秀福签订的协议，名义上为楼房买卖协议，实际上莒县城阳镇人民政府对该楼房拥有部分产权并只准许转让给该政府，不准卖给他人，刘志逸无权出卖该楼房，所以约定“此房只许长期居住，不准转卖，专卖权属于刘志逸”，刘志逸保留了对该楼房的出卖权，亦即保留了对该楼房的所有权。因此，赵秀福虽将该楼房交由其子赵光伟居住，但赵秀福对该楼房不具有所有权。赵秀福则认为，其与刘志逸签订的楼房买卖协议，是双方的真实意思表示，合法有效，且已支付了购房价款，并已在该楼房内居住多年，该楼房所有权应归赵秀福所有。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、住宅合同书、楼房买卖协议、房产证、民事判决书、调查笔录、执行异议裁定书等。
原审法院认为：物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于卖受人，卖受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，刘志逸对于其与赵秀福所签订买卖协议的标的物楼房，仅占30%的份额，而且住宅合同书约定，如需转让该房屋，必须转让给本镇人民政府，说明刘志逸对涉案房屋并不具有全部所有权和处分权；双方签订的买卖协议中明确约定：“此房只许长期居住，不准转卖，专卖权属于刘志逸”，由此看出，刘志逸在签订该买卖协议时，只是处分了该楼房的长期居住权，而未处分该楼房的出卖权，即未处分该楼房的所有权。因为所有权是出卖权的前提和基础，加之该楼房并未变更房产登记，现仍登记在共有人刘志逸、赵秀梅和莒县城阳街道办事处名下，因此，刘志逸、赵秀梅关于确认赵秀福对该楼房不具有所有权的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持；赵秀福的辩解，不符合法律规定，原审法院不予采纳。案经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十七条、第三十三条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：赵秀福对坐落于莒县文城中路56号浮来小区城阳党委家属院内的1号楼1单元111室（原莒州路北段西侧证号为31－041的楼房一套）不具有所有权。案件受理费100元，由赵秀福负担。
上诉人赵秀福不服原审判决，上诉称：一、赵秀福与刘志逸、赵秀梅签订的楼房买卖协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该楼房买卖协议是双方的真实意思表示，是双方在自愿有偿的基础上达成的一致协议，以双方签字按印为生效要件，并不是以登记为生效要件。根据2003年莒县房屋交易市场行情，赵秀福以3万元受让涉案房屋符合当时的市场行情，赵秀福支付了合理对价，原本有权要求刘志逸、赵秀梅到房屋主管部门办理房屋过户手续，碍于亲戚关系及经济等原因一直未向刘志逸、赵秀梅主张相关权利，现刘志逸、赵秀梅主张确认所有权的行为有违诚实信用原则和公序良俗，不应得到支持。协议对于“此房只许长期居住，不准买卖，专卖权属于刘志逸”的约定，与协议是买卖协议并不冲突，该约定只是对赵秀福受让涉案楼房后专卖权的限制，并不影响赵秀福对涉案楼房享有永久居住的权利。二、原审判决中对于刘志逸、赵秀梅占房屋份额的认定无事实及法律依据。涉案楼房刘志逸、赵秀梅占有60%的份额，刘志逸、赵秀梅系夫妻关系，赵秀福与赵秀梅系兄妹关系。根据相关法律规定，夫妻双方对共同财产享有同等的处分权，赵秀梅对刘志逸处理涉案楼房的事宜是明知的，且与刘志逸共同接受了赵秀福交付了3万元购房款，涉案房屋自交付使用后赵秀梅也未提出异议，赵秀梅对赵秀福与刘志逸签订的买卖协议是同意的、认可的，原审法院认定刘志逸仅占30%的份额，系认定事实错误。根据物权法，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，刘志逸处理涉案房屋行为符合上述法律规定，应当承担相应的法律后果。三、赵秀福并非（2010）莒民一初字第2996号民事案件的当事人，不适用该判决书作出的相关认定。（2010）莒民一初字第2996号民事案件是曹伟与赵光伟、刘志逸因房屋所有权发生的纠纷，刘志逸、赵秀梅夫妻双方在该案件中也认可已将房屋卖给了赵秀福，该判决认定赵光伟对涉案房屋不享有所有权，并不能以此推定赵秀福对涉案房屋不享有相关权利。该判决书并未对赵秀福与刘志逸之间的楼房买卖协议进行认定，且根据刘志逸及见证人姬立明在莒县法院执行局作的调查笔录内容可以看出，该楼房买卖协议真实存在。四、针对本案房屋所有权问题，根据物权法及相关法律规定，刘志逸及赵秀梅二人有权将涉案房屋出让，一定程度上侵犯了另一按份共有人莒县城阳街道办事处的权利，住宅合同书是刘志逸、赵秀梅与莒县城阳街道办事处之间的内部约定，莒县城阳街道办事处可以以刘志逸、赵秀梅违反住宅合同书的约定向刘志逸、赵秀梅主张按份共有权利。刘志逸、赵秀梅不能以住宅合同书证实其不具备全部所有权和处分权，原审法院忽略物权法中保护善意第三人的原则，认定刘志逸、赵秀梅无权处分涉案楼房不符合事实及法律。请求撤销原审判决，依法改判，上诉费由刘志逸、赵秀梅承担。
被上诉人刘志逸、赵秀梅答辩称：一、根据协议，赵秀福只是取得了涉案楼房的居住权，转卖权仍然属于刘志逸、赵秀梅，即刘志逸、赵秀梅对涉案楼房仍享有所有权，该协议不是真正的买卖的协议，因此赵秀福上诉称买卖合同成立是不符合法律规定的。二、涉案楼房至今仍确认为刘志逸、赵秀梅和莒县城阳镇人民政府共有，而且有明确的份额约定。住宅合同书也对该楼房的转让有明确的约定，并且莒县人民法院已生效的（2010）莒民一初字2996号民事判决对该协议也认定为不是买卖协议。赵秀福的上诉理由没有任何事实和法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵秀福的上诉请求。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。占有是权利人对标的物事实上管理的权能；使用是权利人依标的物的性质和用途对其加以利用以满足生活需要的权能；收益是指收取标的物孳息的权能；处分是对标的物进行处置从而决定标的物的权能，处分权为所有权的核心内容。所有权是对标的物全面支配的权利，并非占有、使用、收益和处分权能的简单相加，即使其中个别权能根据权利人的意思由他人行使，所有权的性质并不因此受到影响。本案中，赵秀福与刘志逸签订的楼房买卖协议中，明确约定“此房只许长期居住，不准买卖，专卖权属于刘志逸”，即刘志逸保留对涉案房屋的处分权，其让渡的仅仅是房屋使用权能，赵秀福不能根据该买卖协议取得涉案房屋的所有权。且涉案房屋为刘志逸、赵秀梅、莒县城阳街道办事处按份共有，刘志逸、赵秀梅拥有涉案房屋60%的产权，尚未达到三分之二以上的份额，在未经莒县城阳街道办事处同意的前提下，刘志逸、赵秀梅也无权处分涉案共有房屋。综上，赵秀福的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵秀福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅廷文
审 判 员 杨荣国
代理审判员 张 琳
二〇一四年四月十五日
书 记 员 叶 迪