江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0007号
上诉人（原审被告）连云港三泰装潢有限公司。
法定代表人王兰霞，该单位董事长。
委托代理人施庆国，该单位经理。
被上诉人（原审原告）连云港市科技之家。
法定代表人孙业志，主席。
委托代理人琚志海，该单位法律顾问。
上诉人连云港三泰装潢有限公司（以下简称三泰装潢公司）因与被上诉人连云港市科技之家（以下简称科技之家）租赁合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第4043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中科技之家诉称，2004年8月9日，科技之家与三泰装璜公司签订房屋租赁合同一份，约定科技之家将位于朝阳中路58号房产出租给三泰装璜公司作办公房使用，租期自2004年8月20日至2012年8月19日止，租金半年一付，并要求提前支付。2012年8月20日，双方所签租赁合同到期后，科技之家根据连云港市财政局文件及所出租房产周边租金水平通知三泰装璜公司按新租金水平续租，但三泰装璜公司不按规定交纳相关租金，科技之家依法于2013年6月8日通知三泰装璜公司，要求其清空房屋，交还科技之家，但三泰装璜公司一直置之不理。为维护科技之家合法权益，科技之家特诉至法院，请求法院判决：一、三泰装璜公司腾空并返还所租房屋；二、三泰装璜公司补交2013年2月20日至2013年8月21日租金17500元；三、三泰装璜公司承担违约金1760元；四、本案诉讼费用由三泰装璜公司承担。
一审中三泰装潢公司辩称，首先，科技之家第一项诉求不合理。原合同2012年8月19日到期后，经过协商，三泰装璜公司与科技之家的房屋租赁合同继续履行。因科技之家法人变更，在租赁期限内，强行提高租金，由此形成现在的纠纷。而且在原合同履行期间，科技之家将本来租给三泰装璜公司的两间房屋又拿走租给他人了，三泰装璜公司与科技之家之间的租金实际变更为每年8800元。而且我方经科技之家同意在租赁范围内，自建了95.8平米的房屋。其次，科技之家要求三泰装璜公司补交17500元租金和1760元违约金的请求也没有任何依据。租金实际变更为8800元每／年，且我方已经交纳了半年租金4400元，欠的租金应当是4400元。既然未欠17500元，就谈不上1760元违约金的问题。科技之家当时承诺三泰装璜公司的自建房屋可以一直使用至房屋拆迁之日，现在让三泰装璜公司搬离，显然不合理。最后，本案诉讼费用应由科技之家承担。
原审法院经审理查明，2004年8月19日，科技之家（甲方）科技之家与三泰装璜公司（乙方）三泰公司签订租赁合同一份，双方约定：1、乙方从2004年8月20日至2012年8月19日止，租赁甲方办公室，租期八年，租赁期内甲方保证乙方正常经营权。2、年租金人民币23000元。3、租金交纳办法：乙方从租赁合同签订之日一次交纳上半年租金11500元，2005年2月20日交纳下半年租金11500元，以后每年顺延。6、乙方如对房间进行装潢、修建等，需提前一个月向甲方书面提出申请，并提供装潢修建方案，经甲方同意后方可施工，费用由乙方自理。10、租赁期内，甲、乙双方如有一方违约，须向对方交纳当年租金20%的违约金。11、租赁期满后，乙方现有的不动产投入及一切设施装潢完好无损，无偿移交给甲方。在合同履行中，科技之家将部分房屋又租给他人，双方实际年租金变更为8800元／年。2005年春，三泰装璜公司在承租科技之家的房产范围内，进行了添附，搭建了部分建筑。合同到期后，科技之家、三泰装璜公司之间未再续签书面租赁合同。原租赁合同到期后，科技之家依连云港市财政局［2012］5号文相关规定，要求将原租赁给三泰装璜公司的房屋进行统一公开招租或提高租金。三泰装璜公司认为租金过高，未予同意，由此，双方因租金问题未达成一致意见。2013年6月8日，科技之家向三泰装璜公司寄发通知书一份，要求三泰装璜公司在收到通知后10日内腾空房屋并返还。
另查明，三泰公司于2013年3月23日向科技之家交纳半年租金4400元。2013年3月23日至今的租金，科技之家并未给付。
原审法院认为，科技之家、三泰装璜公司之间的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。本案中科技之家与三泰装璜公司签订的书面租赁合同已经到期，双方未就今后的租赁关系进行书面约定，视为按原租赁合同继续履行，只是租赁期限变更为不定期租赁。2013年6月8日，科技之家向三泰装璜公司寄发通知，要求三泰装璜公司10日内将房屋返还，因此，原审法院确认科技之家、三泰装璜公司之间的不定期租赁关系已于2013年6月8日终止。三泰装璜公司理应按照原约定方式支付租金及随后的占用费。因此，对于科技之家要求三泰装璜公司补交2013年2月20日至2013年8月21日租金及占用费的请求，原审法院予以支持。但科技之家、三泰装璜公司之间的租金实际已变更为8800元／年，该租金的实际金额应为4448元。而三泰装璜公司并未按照原租赁合同约定的支付方式支付租金，因此，科技之家要求三泰装璜公司给付违约金1760元（8800元×20%）的诉讼请求，原审法院予以支持。不定期租赁合同，出租方在告知承租方并给付承租方合理期限后，有权随时要求承租方返还房屋。科技之家于2013年6月8日即要求三泰装璜公司于10日内返还租赁房屋，已经履行了告知义务，因此，科技之家要求三泰装璜公司返还承租房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。三泰装璜公司辩称其在租赁范围内添附建设了其他房产，科技之家要求其搬离不合理的主张，因双方租赁合同第11条明确约定，租赁期满后，乙方现有的不动产投入及一切设施装潢完好无损，无偿移交给甲方。因此，对三泰装璜公司的这一主张，原审法院不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、连云港三泰装潢有限公司于判决生效后十日内将租赁的房屋返还连云港市科技之家。二、连云港三泰装潢有限公司于判决生效后十日内给付连云港市科技之家租金4448元。三、连云港三泰装潢有限公司于判决生效后十日内给付连云港市科技之家违约金1760元。四、驳回连云港市科技之家其他诉讼请求。案件受理费280元（科技之家已预交），由科技之家负担180元，三泰装潢公司负担100元。泰装潢公司负担部分于给付上述款项时一并给付科技之家。
三泰装潢公司不服上述判决，向本院提起上诉称：2004年8月20日，上诉人因经营需要租赁被上诉人房屋，租期8年，年租金23000元，租赁期间经被上诉人同意，上诉人投资新建房屋98.5平方米。2012年8月19日合同到期。科技之家原法定代表人陈主席代表孙业志主席与我方商谈房屋租赁的事情，双方同意房屋一直租赁至房屋拆迁之时。但是合同到期后，科技之家将原租金8800元提高到35000元，我方无法接受，科技之家诉到法院。经一审法院调查，新建房屋98.5平方米，系被上诉人原法定代表人同意的；该出租房屋既无土地使用证，也无房屋所有权证，不属国有资产，不属市财政局文件调整范围；被上诉人其他出租房租金没有调整。被上诉人故意在原租金基础上提高四倍，目的是不兑现承诺，终止租赁关系，将上诉人出资投入新建的98.5平方米占为己有，而上诉人得不到任何赔偿或补偿。显然其做法即不公正也不人道，上诉人是不能接受的。科技之家以提高租金为由，要求终止合同，对此我方也没有异议。因尚未到拆迁之时，我方要求对自己出资兴建的95.8平方米的房屋按国家有关规定进行赔偿或补偿。并且被上诉人的法定代表人孙主席与我方商谈时也同意我方继续适用该房屋到拆迁之时，且在租赁期满后我方也续交过半年的房租，已形成继续租赁的事实。在合同期满后，我与孙业志主席及陈主席三人有共同的口头约定，房屋可以续租至房屋拆迁，因此应当认为三方就房屋租赁达成了一个新的房屋租赁协议，并且关于新的房屋租赁协议我方也缴纳了半年的租金，该新的房屋租赁协议约定的终止条件尚未届满，也没有约定我方新搭建的房屋在合同期满后要归科技之家所有，因此我方要求继续履行新的房屋租赁协议。即使是终止房屋租赁协议的话，房屋也不应予以返还。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人科技之家答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。关于合同到期后，房租的上涨是依据周边房屋的租金水平及财政局的文件进行确认。在确定房租上涨时也及时通知上诉人，双方曾就房租进行过多次协商，但最终并未达成一致意见。上诉人称我公司前法定代表人承诺，但是没有证据予以证明，且承诺至租赁房屋至拆迁之时也不符合事实。关于搭建房屋的问题，根据双方约定，租赁期满后承租人的投入及一切装潢均归我方所有，这在房屋租赁合同中已有约定，上诉人所主张的补偿或者赔偿没有法律依据，即使在上涨租金的协商过程中，我单位也给上诉人寄送了不予续租的通知书，尽到了提前通知的义务，依据法律规定，上诉人应当及时搬离并且补齐所欠租金，并承担相应的违约金。上诉人搭建的房屋是2005年春天搭建的，这是在签订的合同租赁期间之内，上诉人称搭建房屋不包括在形成的口头协议中是不符合实际情况的，且上诉人所述的新的房屋租赁协议是不存在的。至二审开庭，上诉人也未提供书面的新的租赁合同。合同到期后，因原租金水平较低，我方依据市场行情与上诉人进行多次协商，但并未达成协议，在此期间，上诉人一直拖欠租金，直至2013年才补交租金至2013年3月20日，这还是按照以前的租金水平缴纳，但我方主张的租金是每年3.5万。时至今日，该房屋仍被上诉人侵占，且并未缴纳相应的租金，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，原审法院查明本案的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，科技之家与三泰装璜公司于2004年8月9日签订房屋租赁合同，至2012年8月20日该租赁合同到期后，双方因租金问题存有争议，未另行签订书面房屋租赁合同，三泰装璜公司继续使用租赁物，依照法律规定，当事人双方所签订的原房屋租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期租赁。
不定期租赁合同，出租方可以随时要求承租方返还房屋，但应在合理期限之前通知承租方。本案中，科技之家于2013年6月8日要求三泰装璜公司于10日内返还租赁房屋，该行为符合法律规定。一审法院予以支持，并无不当。
根据原房屋租赁合同的约定，上诉人在租赁期间内搭建的95.8平米的房屋应无偿移交给被上诉人科技之家，故三泰装璜公司要求科技之家对搭建的95.8平方米的房屋予以赔偿或补偿的上诉理由，因不符合双方原租赁合同的约定，本院不予支持。上诉人三泰装璜公司称双方之间已口头另行达成新的租赁协议，但未能提供证据证明，科技之家也不认可，本院对该上诉意见不予以采信。因此对三泰装璜公司要求科技之家继续履行新的房屋租赁协议及其搭建的95.8平方米的房屋不应予以退还的上诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人三泰装璜公司的上诉请求，因无事实法律依据，依法不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不妥，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人连云港三泰装潢有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伏广超
代理审判员 刘永红
代理审判员 严伟晏
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 吴剑铭
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；