山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1602民初2435号
原告:山东滨州广和棉业有限公司。
委托诉讼代理人：李洪君，山东英天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：于利群，山东英天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：滨州中纺银泰实业有限公司。
委托诉讼代理人：王卫东，北京德和衡律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：付希业，北京德和衡（青岛）律师事务所律师，特别授权代理。
原告山东滨州广和棉业有限公司（以下简称广和棉业）与被告滨州中纺银泰实业有限公司（以下简称中纺银泰）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广和棉业委托诉讼代理人于利群、被告中纺银泰委托诉讼代理人王卫东、付希业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广和棉业向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《货场租赁使用合同》；2、判令被告支付租赁费750000.00元（截止2016年6月底）；3、判令被告支付租赁货场维修费用15814558.98元；4、判令被告向原告支付违约金75000.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月25日，原告广和棉业与被告中纺银泰签订《货场租赁使用合同》。双方约定，原告将面积42993.55平方米的货场及附属设施租赁给被告使用，租赁期限20年，自2003年11月1日起至2023年11月1日止，租赁费每月25000元。租赁期间，租赁场地设施发生的维修费用由被告承担。合同签订后，原告将货场交付给被告使用，但被告长期拖欠租赁费，且不当使用租赁设施，造成货场严重毁损,已经构成违约，并给原告造成巨大的经济损失。随着土地使用税的提高，合同目的已无法实现。原告将货场租赁给被告使用，一方面是为了方便被告经营，另一方面是增加收入，以租赁费作为解决内部退养职工的生活保障。现在土地使用税为每平方米8元，每年需缴纳税费达343948.40元，但合同约定的租赁费为每年300000元，土地使用税已超出租赁费四万多元。
被告中纺银泰辩称，1、原告广和棉业以不能实现合同目的为由解除合同，缺乏法律依据。首先，原被告双方签订合同的目的是原告收取租金，被告占有、使用租赁物取得的收益。对于原告来讲，合同的目的是收取租金，至于背后动机和目的与租赁无关。其次，原告广和棉业作为土地使用税缴纳的法定义务人，应该预见到土地使用税的税率，此系商业风险。原告以收取的租金不足以缴纳土地使用税为由而解除合同，违反诚实信用原则。再次，2013年7月17日，中纺棉花进出口有限公司（以下简称中纺棉花，系被告中纺银泰的控股股东）与广和棉业签订的《中纺棉花收购广和公司相关土地使用权及地上建筑物所有权双方确认的收购支付流程》第二条第2项约定，广和棉业清退滨州华鲁棉业有限公司（以下简称华鲁棉业）对土地、房屋以及对中纺银泰的土地及房产的占用，并将相关土地、房屋交由中纺银泰。即中纺银泰取得涉案土地的管理权、使用权，中纺银泰有正当理由不再向广和棉业支付租金。2016年4月13日，中纺棉花与广和棉业通过仲裁解除上述土地使用权的买卖合同，中方银泰及时行使抵销权，履行了付款的义务，不再欠广和棉业的租金。故，广和棉业以拖欠租金为由解除合同，缺乏法律依据。最后，即使中纺银泰拖欠租金，根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。广和棉业在没有要求中纺银泰缴纳租金的情况下，无权单方要求解除合同。2、广和棉业声称中纺银泰破坏租赁货场，与事实不符。13年来，中方银泰正当使用货场，并未损害货场路面。即使路面有毁损，也是运输车辆碾压，系货场的正当使用，并非故意损坏。而根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。如果路面损坏，应由广和棉业而非中纺银泰维修。根据合同约定，中纺银泰仅对租赁设施承担维修义务。
本院经审理认定事实如下：2003年11月25日，原告广和棉业与被告中纺银泰签署货场租赁使用合同，约定原告将拥有土地使用权（土地证号：滨国用（2003）第53**号）的货场及附属设施租给被告使用，面积42993.55平方米，租期为20年，自2003年11月1日起至2023年11月1日止，租赁费每月25000元。租赁期间，租赁场地设施发生的维修费用由被告承担。双方同时约定违约金，违约金数额为不能履行部分租金的10%。自2014年1月至今，被告中纺银泰不再向原告广和棉业支付租金。
被告中纺银泰系由原告广和棉业与案外人中纺棉花合资组建的独立公司法人。原告以不动产进行投资。为保证不动产顺利过户，原告于2003年12月11日向被告借款180万元用于解除贷款抵押并承诺自2004年起逐年以股本红利偿还借款，自2007年起以货场租赁费全额用于偿还借款。
2013年7月17日，案外人中纺棉花与原告广和棉业签订了国有建设用地土地使用权及房屋所有权转让协议》、《中纺棉花收购广和公司相关土地使用权及地上建筑物所有权双方确认的收购支付流程》，约定将广和公司名下面积为54994㎡的国有建设用地使用权（编号：滨国用（2006）第5972号、滨国用（2006）第5973号）及地上建筑物转让给中纺棉花。在支付流程第二条第4项中载明，中纺棉花在向广和公司支付收购款项时可从中扣除、冲抵广和公司、华鲁公司（即华鲁棉业）欠付银泰公司（即中纺银泰）的款项。2016年4月13日，上述转让协议、支付流程被北京仲裁委员会以(2016)京仲裁字第0370号裁决书解除。
自2014年7月1日起，涉案土地的使用税额提高为12元/㎡，原告每年土地使用税的应缴税额已超过土地租金。
以上事实由《货场租赁使用合同》、回函、（2014）滨政发156号文件与被告提交的借款收据、还款承诺书、《国有建设用地土地使用权及房屋所有权转让协议》、《中纺棉花收购广和公司相关土地使用权及地上建筑物所有权双方确认的收购支付流程》、(2016)京仲裁字第0370号裁决书、债务抵销通知书、签收回证及当事人陈述等在案为证。
本院认为，商业风险是指在商业活动中，在通常情况下当事人在正常能力范围内能预测到和估计到的由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。比如市场价格波动、物价的波动、社会政治经济文化环境的变化、消费者价值观的变化等。情势变更是指合同成立后履行完毕之前客观情况发生了当事人在订立合同时不能预见的，且不可归责于双方当事人的，合同赖以生存的客观情况发生变化，如继续维持合同效力则会产生对当事人显失公平的情形。本案中，土地使用税已由合同成立时的2元/㎡提高到12元/㎡，标准提高了500%，合同约定的租金已不足以支付土地使用税，原先可以获取的利益为负数，继续履行合同对原告显失公平。判断本案是否构成情势变更的关键是税赋的变化是否为原告能够预见或可以预见。税赋调整是国家根据客观经济情况，发挥税收作为经济杠杆的作用，调控经济运行的重要手段，属于政策范畴。土地使用税是国家税种，其调整由国家依法授权省级人民政府进行。经查，滨州市城镇土地使用税额自1990年至2014年经过6次调整，自0.5元/㎡调整至12元/㎡。自2002年至2014年进行了3次调整，涉案土地使用税税额由2元/㎡调整到12元/㎡（2002年2元/㎡、2004年4元/㎡、2007年8元/㎡、2014年12元/㎡），无论调整的频度还是调整的幅度均超出了原告可以或能够预见的范围。因此，该政策调整不属于商业风险。
但是，构成情势变更并不意味着必须解除合同。适用情势变更原则对当事人来讲主要有两个效力：（1）变更合同。变更合同可以对合同双方的权利义务进行调整，调整双方利益格局，实现利益均衡，使合同的履行变得公正合理。（2）解除合同。如果变更合同尚不能消除双方显失公平的结果，可以径行解除合同。解除合同的场合通常包括：在合同目的因情势变更而不能实现的场合，或者合同履行因情势变更成为不可期待的场合，或者合同履行因情势变更而丧失意义的场合。上述两个效力层次是不同的，也就是人民法院在认定变更或者解除合同的方面应遵循一定的顺序。按照合同严守原则，法律优先考虑在最大的限度范围内维持原有的合同关系。因此，如果合同有变更的可能，应该首先变更合同，如果变更合同还不能消除双方显失公平的结果，则考虑解除合同。如果当事人坚持解除合同，则该合同必须达到司法解释所认定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的情形。就本案而言，原告可选择变更合同的救济方式，但在本院释明后，其仍坚持解除合同。对此，本院认为，合同履行的基础尚存在，变更合同更有利于公平保护当事人双方的合法权益，维护交易安全。倘若判令合同解除不利于维护交易安全，亦不利于维护交易秩序的稳定性。最高人民法院在确立情势变更原则之初，就确立了严格的适用条件和层报程序，目的不仅仅在于统一裁判尺度，更在于防止司法公权力的过度介入，影响商业活动的正常发展和交易的正常秩序。故对原告主张解除租赁合同的请求，本院不予支持。
关于原告主张租赁费及违约金的诉讼请求。本院认为，原告曾向被告借款180万元，该债务原告尚未全部履行。关于债务履行，原告承诺自2004年其逐年以股本红利偿还借款，自2007年起以货场租赁费全额用于偿还借款。根据该约定，被告中纺银泰可以停止支付租金，以应付租金抵销其对广和棉业的债权。截止2016年6月份，租金冲抵债务后，原告仍欠被告借款105万元。由此，原告所主张被告欠付租金的事实不成立，其主张违约金的请求亦不成立。
关于原告主张的货场路面修复费用的问题。本院认为，双方订立的租赁合同尚在履行期间，如货场地面确有损坏，也只会对被告使用货场获取收益产生不利的影响。此项请求原告可在双方权利义务关系终止，即合同履行完毕或被解除的情形下主张。对于该项请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百条、第二百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
驳回原告山东滨州广和棉业有限公司的诉讼请求。
案件受理费121637元，减半收取计60819元，财产保全费5000元，由原告山东滨州广和棉业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 李洪波
二〇一六年八月四日
书记员 周 悦