杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第662号
浙江�升物业服务有限公司，住所地杭州市古墩路387号金桂大厦1609室。
法定代表人鞠建华。
委托代理人（特别授权）钱飞、闻亚红。
被告高得安。
被告马丽华。
原告浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业）诉被告高得安、马丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2014年7月22日公开开庭。原告绿升物业委托代理人钱飞，被告高得安、马丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿升物业诉称：2010年9月1日，原告与国信嘉园业委会签订了《国信嘉园物业服务合同》，约定原告为国信嘉园小区提供物业服务合同，期限为2010年9月1日至2012年8月31日，合同届满之时原告正式撤出项目管理。合同第五章第十一条规定：“物业费收费标准：别墅为2元／月／m2。”第十六条规定：“物业服务费每6个月缴纳一次，缴纳�用时间为每六个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。”第三十八条约定，逾期支付物业服务费的，原告有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金（起诉时原告自愿调整为每日万分之六）。被告自2010年9月1日至今，支付过2011年7月1日至2011年12月31日期间的物业费，2010年9月1日至2011年6月30日、2012来1月1日至2012年8月31日的物业费合计8816元一直未支付。以上费用的违约金合计5369.6元。经原告多次催告，被告仍未缴纳。原告认为，原告依照合同为本小区业主提供了管理服务，作为小区业主的被告理应按期缴纳物业管理服务费。本案被告无故拖欠物业服务费的行为违反了相关法律的规定，严重侵害了原告的合法权益以及国信嘉园其他业主的权益。故原告请求法院判决：1、要求被告支付原告物业管理服务费人�币8816元；2、被告支付违约金人民币5369.6元，以上两项合计人民币14185.6元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告高得安、马丽华答辩称：原告起诉的事实不成立，绿升物业公司进驻小区后，对被告房屋的定性还没有确定。小区内的多层、高层、别墅收费标准是不同的，被告认为其房屋不是别墅，但是物业将其当做别墅收费。被告从开发商处购房时是开发商承诺的别墅，但交房时在本来属于被告房屋私有的水系变成公共水域、私家花园变为公共绿地，故在房屋交付时被告并未按高档住宅交契税，而是按照普通住宅1.5%缴税，可见被告的房屋不应按照别墅的标准缴纳物业费。另外，物业公司的物业费也没有及时收，等到把原、被告之间的矛盾扩大后才催讨。此外，物业公司存在多处服务不到位的情形：被告房屋附近的公共绿地都是由被告来浇水、楼梯外的空间也是被告自�打扫卫生，可见原告未按照别墅的标准提供“五心级”的服务；在绿升物业进驻小区后，默许业主在公共绿地上大建违章建筑、开挖地下室，导致别墅区的家庭智能系统瘫痪。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提供以下证据：
证据1、房屋产权证明，证明被告高得安、马丽华系国信嘉园76幢101室业主。
证据2、《国信嘉园物业服务合同》（2010年9月1日至2012年8月31日），证明国信嘉园业委会与原告签订物业服务合同，委托原告对国信嘉园实施物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间及逾期支付的违约责任。
证据3、《关于催缴物业服务费的函》、邮寄凭证及收件情况，证明原告于2012年3月17日、2013年10月23日向被告邮寄催缴函，要求被告支付相应的物业费，但被告仍未支付。
证据4、催缴物业费的公示内容及照片，证明原告�2014年4月27日在国信嘉园小区公示栏公示欠费业主名单，但时至今日被告仍未缴费。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但是不能以别墅的标准向被告收费；对证据2真实性无异议，但合同中没写没写被告的房屋是别墅；对证据3无异议；对证据4被告表示是原告为了举证，在其住宅乱贴。
被告为支持其主张，向本院提供以下证据：
证据1、物业管理配套说明，证明被告的房屋在购买时是别墅，在交房时土管局收回花园，被告的房屋变成普通住宅，而收费标准却还按照别墅。另，原告并未能提供“五心”的服务。
证据2、家庭智能系统说明，证明家庭智能系统、消防、报警都属于原告的服务范围，但原告消极不作为。
证据3、契税缴纳及房产证，证明被告房屋的性质不是别墅。
经质证，原告表示证据1与原告的物业管理没有直接关系；对证据2，原告表示以前是有家庭智能管理系统的，在原告进入之后，大部分都瘫痪了，原因是有业主造违章建筑，把电缆挖断了，造成原告和业主都无法连接使用该系统；对证据3原告表示真实性无异议，但与本案无关联。
另，被告申请证人邢某（国信嘉园小区2008年至2010年业委会成员）、王某（2011至2012年业委会主任）出庭作证。
邢某作证称，绿升物业入驻后，原、被告多次就被告房屋的性质进行磋商，被告也就车位、绿地管理、家庭智能系统多次要求原告完善服务。在国信嘉园小区，独栋或者两户联排的房屋按“别墅”收费的，但对于物业服务合同签订时具体哪些房屋约定按“别墅”收费证人不清楚。家庭智能系统在绿升物业入驻时尚可使用，在业主装修之后便无法使用了，直到现在一直未恢复。
王某作证称，其是与绿升物业签订物业服务合同时的业委会主任，被告确实曾因�屋的缴费标准与绿升物业磋商过，在绿升物业服务期间，小区业主在公共区域开挖地下室的现象最为严重，物业公司没有很好的制止。业主开挖导致了家庭智能系统的瘫痪，别墅区部分不能使用，给小区安保造成了隐患。小区内在主干道中间位置的是别墅，一般为独栋或者两幢联排的房屋。现在别墅区的家庭智能系统还是不能使用，收费标准依旧是2元／月／m2。
经审理查明，本院对原告提供的证据及证人邢某、王某的证言予以认定，被告提供的证据1与本案无直接关联，本院不予认定，被告提供的其他证据及证人邢某、王某的证言本院予以认定。根据上述有效证据和双方当事人的陈述，本院对案件事实的认定如下：
被告高得安、马丽华为杭州市滨江区国信嘉园76幢101室业主，房屋建筑面积为244.89m2。2010年9月1日，国信嘉园小区业主委员会与原告绿升物业签订《国信嘉园物业服务合同》，约定由绿升物业为国信嘉园小区提供物业服务，服务期限为2010年9月1日至2012年8月31日。合同届满之时原告正式撤出项目管理。根据合同第十一条规定，别墅按2元／月／m2的标准收取物业费。第十六条规定物业服务费每6个月缴纳一次，缴纳费用时间为每六个月的第一个月上旬。第三十八条约定，逾期支付物业服务费的，原告有权按应付金额每日千分之二支付违约金。现原告自愿将违约金的计算调准降低为每日万分之六。在原告提供物业服务期间，原、被告双方对于被告房屋是否应按“别墅”的标准征收物业费产生争议，并多次交涉。另被告对原告的物业服务质量存在异议，认为未达到应有的标准：别墅区的家庭智能系统瘫痪，被告房屋周围的绿地、楼梯等公共区域都是由自己打扫。被告自2010年9月1日至2011年6月33日、2012年1月1日至2012年8月31日未缴纳物业费合计8816元。原告于2012年3月、2013年10月、2014年4月催讨未果，后诉至法院。
另查明，国信嘉园小区中独栋或者两栋联排的房屋自房屋交付以来，一直按“别墅”的标准征收物业费。
本院认为，绿升物业与国信嘉园小区业主委员会签订的《国信嘉园物业服务合同》系合同当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。被告高得安、马丽华作为业主，是上述合同权利义务的实际享有者和承担者，有支付物业服务费的义务。现高得安、马丽华因对自身房屋是否应按“别墅”的标准征收物业费以及对物业服务质量存在不满而拒交物业费。但本院认为，物业服务合同中“别墅”、“高层住宅”“多层”的概念并非是指房屋产权登记的性质，是为了对不同类型的房屋按不同的标准征收物业费而进行的区分。根据证人陈述可知，自国信嘉园�区交付使用以来，独栋或者两户联排的房屋一直按“别墅”的标准征收物业费，在绿升物业撤场、新的物业公司进驻以后亦是如此。被告的房屋为两户联排，虽房屋登记时未登记为“别墅”，但对此类型的房屋以别墅的标准按“2元／月／m2”征收物业费符合合同约定，被告的该项抗辩理由本院不予采纳。另外，被告对物业服务质量存在争议，本院认为，家庭智能系统的维护确属物业管理服务的职能，但家庭智能系统设备因业主私自开挖地下室而瘫痪后，对家庭智能设备的整体维修或者更换须业主委员会代表业主做出决议，相应的费用亦应由业主分摊。现因设备损坏，物业无法维护家庭智能系统的正常运行，业主委员会亦未要求绿升进行更换，绿升物业对此不应承担责任。另，被告对原告在绿地、楼梯打扫上存在的失职未能举证证明。综上，被告未能举出足够证据�明物业公司未尽服务责任而造成自身损失，该抗辩理由尚不足以达到拒付物业服务费的条件，故本院对绿升物业要求高得安、马丽华支付拖欠的物业服务费的诉讼请求予以支持。因双方当事人对物业服务质量存在争议，故绿升物业要求高得安、马丽华支付迟延交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告高得安、马丽华于本判决生效之日起七日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业服务费8816元。
二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司要求被告高得安、马丽华支付迟延缴纳物业服务费违约金的诉讼请求。
如被告高得安、马丽华未按本判�指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币154元，减半收取77元，由被告高得安、马丽华负担。高得安、马丽华于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币154元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）
代理审判员 叶紫琼
二〇一四年八月六日
书 记 员 张 婷