福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1750号
上诉人（原审原告）陈文洪，男，1968年6月4日出生。
上诉人（原审原告）林玉妹，女，1976年11月30日出生。
共同委托代理人杨毅、吴鹭榕，福建秋生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）庄友义，男，1975年9月28日出生。
委托代理人庄伟煌，1975年9月28日出生，系被上诉人父亲。
委托代理人蒋仁福，福建法正联盟律师事务所律师。
上诉人陈文洪、林玉妹因与被上诉人庄友义房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第2062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年1月15日，陈文洪、林玉妹向原审法院起诉，请求判令：1、解除陈文洪与庄友义于2009年9月23日就厦门市思明区泉州路34、36、38号房屋签署的《房屋租赁合同》；2、庄友义向陈文洪、林玉妹腾退租赁房屋厦门市思明区泉州路34、36、38号房屋，并结清水费、电费、煤气费、光缆电视费、网络使用费、电话费、卫生费、物业管理费等费用；3、庄友义向陈文洪、林玉妹支付拖欠的租金（计算至《房屋租赁合同》解除之日）及滞纳金（计算至庄友义实际付清之日止）暂合计25万元整；4、确认陈文洪、林玉妹有权没收庄友义支付的押金30万元作为违约金；5、庄友义向陈文洪、林玉妹支付《房屋租赁合同》解除之日次日起至庄友义实际腾退租赁房屋之日止占用费（按《房屋租赁合同》标准计算）。
原审判决查明，陈文洪与林玉妹系夫妻关系，厦门市思明区泉州路34、36、38号房产权籍登记在林玉妹名下。2009年9月23日，陈文洪与庄友义签订《房屋租赁合同》，约定：（1）庄友义向陈文洪承租厦门市思明区泉州路34、36、38号房屋（下称“租赁房屋”）；（2）租赁期限自2009年11月18日至2019年11月18日止；（3）租金按月计算，每月租金68000元，租金每满3年递增5%；（4）租金每月支付一次，于每月18日支付；（5）承租房屋的用途系为开设家庭旅馆、餐饮或其他合法经营项目；未经陈文洪、林玉妹书面同意及有关部门批准，庄友义不得擅自改变出租房屋的用途；（6）庄友义应负责支付租赁房屋的水费、电费、煤气费、光缆电视费、网络使用费、电话费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋而产生的应由庄友义支付的费用；（7）出租期间，庄友义为实现合同目的，有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。庄友义应当通过有资质专业公司设计、施工，不得擅自进行。庄友义的装修、改装、增设图纸应提交甲方保留一份；装修或改善增设他物，以不影响租赁房屋的使用安全及主体结构为原则；如出租期间，庄友义需增设其他建筑物，另订协议；（8）合同定金30万元，在庄友义支付第一笔租金后，该定金转为押金。合同同时约定了陈文洪、林玉妹有权解除合同的情形，即：1.庄友义不支付或者不按约定支付租金并累计拖欠一个月租金的，经陈文洪、林玉妹催告在催告期内仍不支付的；2.庄友义所欠各项费用（如水电费用）达人民币5万元；3.未经陈文洪、林玉妹同意及有关部门批准，庄友义擅自改变出租物的用途的；4.庄友义在出租屋内进行违法活动的。合同第十八条又强调：如庄友义逾期支付租金，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，按逾期金额的每日万分之三计算；逾期15日的，可视为庄友义违约，陈文洪有权收回租赁房屋，押金作为违约金赔偿给陈文洪、林玉妹。
合同签订后，陈文洪、林玉妹依约交付上述房屋，庄友义对租赁房屋进行装潢改造，作为家庭旅馆经营使用，并支付租金，其中自2010年5月起按每月50000元之标准逐月支付租金（其中2010年8月、9月仅支付各30000元），自2011年1月起按每月68000元支付租金，自2013年11月始按照71400元／月支付租金至今。
原审判决查明以上事实有陈文洪、林玉妹提供的《房屋租赁合同》、结婚证、租赁房屋的权籍登记证书、2009年讼争房屋状况录像光盘、讼争房屋现状图片光盘、2010年5月至2014年2月应付租金、实付租金明细表、银行对账单及庭审笔录为证。
原审判决认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据当事人的诉辩主张以及庭审中的举证、质证情况，本案的争议焦点有三：其一，庄友义是否拖欠房租，且拖欠房租的情形符合当事人约定的或者法定的解除合同的条件？其二，陈文洪、林玉妹对庄友义拖欠房租的主张是否超过诉讼时效？其三，庄友义对房屋装修、改造的行为是否违背合同约定，且符合解除合同的条件？
对于争议之一：
陈文洪、林玉妹主张庄友义在2010年5月至2010年12月间仅支付租金360000元，与约定的租金544000元相差184000元，2011年1月起虽按每月68000元足额支付租金，但理应先行补足此前支付的租金之不足部分；因此，截止起诉之日，庄友义已经累计拖欠租金184000元。
庄友义则抗辩称，2010年5月至2010年12月间仅支付租金360000元的原因有二，首先是由于家庭旅馆装修后有关经营牌照无法及时办理，陈文洪、林玉妹答应将2010年5月到12月的租金减少到5万／月，因此该段时期陈文洪、林玉妹均按此标准支付租金；其次是因为经营出现困难，故在当年8、9月份仅支付各30000元，与口头约定的租金差额共40000元。
对此，原审法院认为，关于陈文洪、林玉妹支付租金的过程，有如下事实可以确认：1.根据原庄友义之陈述，合同签订之后的2009年11月、12月，庄友义系按照合同约定的68000元／月支付租金；2.根据陈文洪、林玉妹提供的“实付租金明细表”（庄友义对其真实性予以认可），庄友义在2010年5-12月间逐月支付的租金金额分别为50000元、50000元、30000元、30000元、50000元、50000元、50000元、50000元，共计360000元；自2011年1月起按68000元／月支付租金，自2013年11月始按照71400元／月支付支付租金至今；3.根据庄友义提供的证据，林玉妹曾于2013年12月委托案外人洪炎东就本案讼争事项提起诉讼，陈文洪、林玉妹在该次诉讼中并未主张“庄友义拖欠184000元租金”的事实；4.未有证据证明陈文洪、林玉妹在2010年5月之后或者2011年1月之后曾向庄友义主张2010年5月至2010年12月间的租金差额。基于上列事实，原审法院根据优势证据原则，采信庄友义之抗辩，即2010年5月至2010年12月间庄友义仅支付租金360000元主要是基于双方当事人约定之结果，但庄友义实际支付的金额与约定的金额仍相差40000元。
根据当事人双方关于“甲方有权解除合同的情形”之约定，上述庄友义欠付租金的行为尚不符合“乙方不支付或者不按约定支付租金并累计拖欠一个月租金的，经甲方催告在催告期内仍不支付”的情形；且从2011年1月之后庄友义均能如期足额缴纳租金的情形可见，庄友义的履约行为虽有瑕疵，但显然已经履行了合同约定的主要债务，《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同的法定解除条件也未成就；因此陈文洪、林玉妹诉请解除合同并无依据。
对于争议之二：
如前所述，陈文洪、林玉妹提供的“实付租金明细表”反映，庄友义除在2010年5-12月间按50000元／月支付租金（部分月份仅支付30000元）外，自2011年1月起即按合同约定的68000元／月逐月支付租金；依生活常识，陈文洪、林玉妹所谓庄友义拖欠之租金，自当指2010年5-12月间所付租金与合同约定之不足部分。但此后直至本案起诉之日，陈文洪、林玉妹始终未向庄友义主张的租金差额，时达三年之久。陈文洪、林玉妹主张2011年之后支付的租金应首先补足之前的租金差额、因而2011年1月之后陈文洪、林玉妹支付的租金始终处于不足额状态，既与本案中双方履行合同的情形相悖，也不符合常理。因此，庄友义关于陈文洪、林玉妹该部分诉求已经超过诉讼时效的抗辩原审法院予以采纳。
对于争议之三：
根据当事人关于“出租期间，乙方为实现合同目的，有权对租赁房屋进行装修、改善或增设他物。乙方应当通过有资质专业公司设计、施工，不得擅自进行。乙方的装修、改装、增设图纸应提交甲方保留一份；装修或改善增设他物，以不影响租赁房屋的使用安全及主体结构为原则；如出租期间，庄友义需增设其他建筑物，另订协议”的约定，庄友义对租赁房屋进行装修乃至必要的改造符合双方合意及合同目的，陈文洪、林玉妹并无证据证明庄友义所进行的装修、改造已经“影响租赁房屋的使用安全及主体结构”；且根据签署的合同，对房屋的超限装修与改造并不在双方约定的可任意解除合同的情形之列。因此，陈文洪、林玉妹之诉请既无事实基础，亦缺乏合同和法律依据。
综上，原审法院认为陈文洪、林玉妹的主张无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回陈文洪、林玉妹的诉讼请求。案件受理费9300元，由陈文洪、林玉妹负担。
宣判后，陈文洪、林玉妹不服，向本院提起上诉。
上诉人陈文洪、林玉妹上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉求。理由如下，1、原审判决“推定”双方就给付不足的租金达成免除的意思表示没有事实与法律依据。没有任何证据证明上诉人免除被上诉人未支付的租金，被上诉人也未提供任何双方意思表示一致的证据。原审判决以此前洪炎东起诉后撤回起诉的事实推断双方已就减免租金达成合意，逻辑错误。被上诉人于2010年5月至12月间给付不足的租金已被后续支付的租金予以补足。上诉人曾委托洪炎东向被上诉人催缴租金，并以口头、电话短信和诉讼方式进行过催缴，但被上诉人仍拒不缴纳。综上，原审法院认定事实错误，适用推定违法，被上诉人所欠租金高达3个月，且经催缴后，至今拖欠，应当根据约定解除租赁合同。2、原审判决认定拖欠的租金已经超过诉讼时效没有法律依据。3、被上诉人未经上诉人同意非法改建、扩建和隔层倒板加盖等违法事实，原审判决未予认定。被上诉人擅自改建行为，不但属于违法行为，还严重危害租赁物的安全。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人庄友义答辩称，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。1、上诉人诉请解除合同，认为被上诉人拖欠租金数月，没有依据。关于租金的支付情况，在原审庭审中已作合理说明。两笔租金差额4万元，也得到上诉人的同意，被上诉人在明知已过诉讼时效的情况下还当庭表示愿意补交这4万元。显然被上诉人没有拖欠租金的意思。退一步说，即使拖欠，上诉人也应进行催讨，直接主张解除合同，缺乏依据。2、原审判决基于基本事实，根据优势证据原则采信被上诉人原审之抗辩，属于依法认定。3、原审法院认定已过诉讼时效，并无不当。4、上诉人主张被上诉人擅自更改房屋主体结构，致使租赁房屋部分灭失，缺乏依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除上诉人认为遗漏查明被上诉人在租赁房屋二层进行倒板加盖楼层，增设租赁房屋，改变了建筑物的主体结构外，对其余事实无异议，本院予以确认。
另查明，在二审中，上诉人向本院申请对讼争租赁房屋加盖部分的安全性能进行鉴定，被上诉人表示不同意在二审中启动鉴定程序。二审中，被上诉人表示同意补足2010年7月、8月拖欠的4万元租金。
本院认为，1、关于被上诉人是否拖欠租金以及拖欠租金行为是否构成解除合同的条件。上诉人主张被上诉人拖欠2010年5月至12月的租金，但没有证据证明上诉人曾向被上诉人主张过权利，因此该段时期的租金已超过法定诉讼时效，依法不应支持。鉴于被上诉人自愿补足2010年期间少付的4万元租金，本院予以准许。2、被上诉人对房屋改造行为是否构成合同解除的合理事由。租赁合同约定被上诉人有权对讼争租赁房屋进行改造。上诉人主张改造行为影响房屋的安全性能，但缺乏事实依据。故上诉人的上诉理由均缺乏事实和法律依据，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因当事人在二审中自愿表示同意补足4万元租金，故对原审判决予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第2062号民事判决；
二、被上诉人庄友义于本判决生效之日起十日内支付上诉人陈文洪、林玉妹租金4万元；
三、驳回上诉人陈文洪、林玉妹其他上诉请求。
本案二审案件受理费9300元，由上诉人陈文洪、林玉妹负担8624元，由被上诉人负担676元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年九月十二日
书 记 员 陈清强
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。