浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊黄商初字第274号
原告：成海红。
委托诉讼代理人：竺雷明。与原告。
委托诉讼代理人：王柏章，嵊州市黄泽法律服务所法律工作者。
被告：叶江惠。
委托诉讼代理人：王华锋，浙江齐蓝诚律师事务所律师。
被告：王毅。
委托诉讼代理人：周科波，浙江三惟律师事务所律师。
原告成海红与被告叶江惠、王毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理，原告成海红的委托代理人竺雷明、王柏章，被告叶江惠的委托代理人王华锋、被告王毅的委托代理人周科波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告成海红向本院提出诉讼请求，1.判令被告赔偿给原告装修、搬迁损失费134116元，退还房屋租赁费113333元，共计247449元，并支付该款自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付的利息损失；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营需要在2014年5月份从第二被告处租赁了位于嵊州市黄泽镇巨龙路25号1号楼一层的房屋，经营到2014年年底时，第二被告提出该房屋另有所需，遂终止该房屋的租赁关系。经原告与二被告协商于2015年2月1日达成了二被告将位于嵊州市黄泽镇丽水路8号嵊州市蒸汽多用灶厂2#钢构厂房一层、3#楼1-3层的房屋出租给原告经营的房屋租赁合同。由于第二被告中途终止房屋租赁关系，因此在第二份房屋租赁合同中二被告同意在2015年2月1日至2016年1月31日的房租费16万元作为中途终止租赁关系的违约责任赔付。合同签订后，原告对所承租房屋进行了装潢，共花费58130元。然原告经营到2015年5月15日时，被告以告知书的形式通知原告于2015年5月18日前搬离，致使原告不得不重新寻找租赁房屋并进行装潢，又用去装潢款63980元，造成搬迁费12000元。由于被告单方面违约，使得原告在丽水路的承租房屋只使用了三个半月，所以被告应退还房租费113333元。
被告叶江惠辩称，1、本案所涉租赁房屋所有权××为嵊州市蒸汽多用灶厂，而非本案两被告，嵊州市蒸汽多用灶厂在2015年已停产，已处拍卖阶段。未经其同意，租赁合同是无效的；2、王毅与原告存在租赁关系，双方解除合同后，相关的赔偿已结清，原告的诉请无事实和法律依据；3、从两份合同来看，第一份与王毅签订，第二份合同原告未付租金，二被告亦未收到过原告的租金，是作为提前解除第一份合同的赔付，租金作为违约金亦高于合同法的规定；4、原告自己存在过错，原告与王毅解除合同后，双方相关的权利义务已履行完毕。当时二被告想去拍卖蒸汽多用灶厂的厂房与土地，王毅与原告商量厂房先由原告使用，拍卖成功则以每年16万元的租金出租给原告，如拍卖不成功，也不收原告租金，由原告使用。在原告明知的情况下其自身也存在过错。5、搬迁费属于间接费用，不应计算在损失内，评估的装潢费过高，且原告未能提供证据证明装修部分；6、本案的起因是原告与王毅之前的租赁合同引起的，尤其是16万元违约金作为房租，因此本案要赔偿亦应当由王毅赔偿；综上所述，请求驳回对被告叶江惠的起诉。
被告王毅辩称，1、原告虽与二被告签订租赁蒸汽多用灶厂部分厂房的合同，但事实上原告并未支付该房屋租赁款，既然支付租赁款的事实不成立，也不存在退还租赁款的诉请。在2015年1月26日、31日原告出具的证明，说明原告与王毅在解除巨龙路的房屋租赁关系时，原告已得到赔偿，双方已进行结算，并已结清，原告亦承认权利义务已结束，王毅不存在需要再支付违约金的事实。退一步讲，如需要再支付违约金，违约金也明显过高，第一份合同的租金是164400元，作为违约金也不应是16万元，这与法律规定不符。2、原告自身也存在一定的过错，当时原告租赁丽水路8号房屋时，明知法院已对该房屋进行处置拍卖，也知道法院如不认可二被告的租赁关系成立的话，有随时搬迁的可能，明知这情况而继续租赁，原告对装修及相应的损失存在过错责任；3、租赁合同效力，二被告非房屋所有权人，嵊州市蒸汽多用灶厂作为所有权人亦未同意，故租赁合同应为无效合同，合同约定的相应条款应为无效，租金16万元作为违约金赔付条款也应为无效。故请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、对原告提供的原告与王毅于2014年5月3日签订的《房屋租赁合同》（合同1）及原告与王毅、叶江惠于2015年签订的《房屋租赁合同》（合同2）。二被告质证认为对二份合同的真实性均有异议，合同1在未页有手写的添加内容，合同2双方只对未页签名，前面二页没有签名，有可能存在虚假的情况。经本院询问原告，其承认合同1未页空白处的内容是其事后写上的。本院认为合同1虽有原告在未页空白处书写了内容，但对合同条款（系打印）没有更改，不影响合同效力。合同2双方只在未页签名，被告虽对合同前二页内容有质疑，鉴于合同系双方各执一份，其亦未提供证据证明有更改内容的事实存在。故本院对原告提供的上述证据，予以采信。
2、本院依法委托新昌信安达资产评估有限公司对原告承租的嵊州市黄泽镇丽水路8号及嵊州市经济开发区藕塘边村厂房的装修进行评估，评估重置价前者为22100元，后者为26320元。二被告质证认为对《评估报告》的真实性、关联性有异议，因为前者的装修已拆除，后者也是根据原告陈述，是否实际装修不清楚。本院认为，整个评估过程经案件承办人、当事人及评估人员现场踏勘，并结合嵊州市黄泽镇丽水路8号厂房装修拆除前的照片，可以认定装修的事实，据此作出的评估结论相对合理。本院可以作为认定事实的依据。
3、原告申请证人严某出庭作证，证人严某当庭陈述：其给原告搬货，从黄泽镇丽水路8号搬到藕塘边村厂房，三个车拉了5天，总共12000元已付。二被告质证认为对证人严某的证言真实性有异议。本院认为原告经营家具厂，设备及物资的搬迁，三个车，六个小工，共搬了五天，花费12000元，符合常理，费用亦相对比较合理。故本院对证人严某的证言予以采信。
4、对原告提供的2014年12月24日王毅给原告的告知书及2015年5月12日二被告给原告的告知书，被告叶江惠质证认为告知书1其不知情，告知书2被告未签名，真实性有异议。被告王毅质证认为告知书1是履行正常程序，符合法律程序上的规定，对告知书2的真实性有异议。本院认为告知书1有王毅盖章，告知书2在骑缝上有二被告签名。对真实性应当可以认定。故本院对该二份证据予以认定。
5、对原告提供的信封一份。二被告质证认为与本案没有关联性，不能反映所寄的内容。本院认为信封作为孤证并不能达到原告的证明目的，故本院不予认定。
6、对被告王毅提供的2015年1月26日原告出具的证明一份及2015年1月31日原告与被告王毅签订的“关于租赁合同取消的说明”一份，用以证实被告王毅已与原告解除了黄泽镇巨龙路25号的《房屋租赁合同》，原告亦得到了相应的补偿，款项已结清。原告质证认为对被告的证明目的有异议，当时被告王毅承诺会给予补偿，但事实并未到位。本院认为该二份证据可以证实原告与被告王毅对租赁合同1的解除是经过协商同意的，但结合租赁合同2的租金约定条款，可以认定相关的赔偿款项被告王毅并未直接支付原告。被告王毅亦未提供其他证据佐证该事实。故本院认为该二份证据被告王毅的证明目的不能实现。
经审理本院认定事实如下，原告成海红于2014年5月3日与被告王毅签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：位于嵊州市黄泽镇巨龙路25号1号楼一层的房屋租赁给原告使用，租期5年，年租金164400元。2015年1月，王毅与原告经协商终止该房屋的租赁关系。同时被告王毅、叶江惠与原告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：位于嵊州市黄泽镇丽水路8号嵊州市蒸汽多用灶厂2#钢构厂房一层、3#楼1-3层的房屋出租给原告经营，租期自2015年2月1日至2019年1月31日，年租金160000元。同时约定第一年租金作为二被告的违约责任赔付，原告不再额外支付租金。2015年5月，嵊州市蒸汽多用灶厂被嵊州市人民法院拍卖处理，原告于2015年6月将厂房搬至嵊州市经济开发区藕塘边村。原告对嵊州市蒸汽多用灶厂2#钢构厂房一层、3#楼1-3层的房屋进行装修，花费22100元。搬迁至嵊州市经济开发区藕塘边村，花费搬迁费用12000元。
本院认为，原告成海红与被告王毅签订的第一份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律效力，应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是双方签订的第二份《房屋租赁合同》的效力问题。该《房屋租赁合同》系成海红与叶江惠、王毅的真实意思表示，内容亦没有违反法律或者社会公共利益，故对双方均具有法律效力。但该租赁合同签订时，被告叶江惠、王毅并非该租赁物的财产所有权人，对该财产无处分权。根据法律规定，无处分权人处分他人财产而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权。期间该合同处于效力待定状态。由于嵊州市蒸汽多用灶厂在被法院依法拍卖后被案外人买受，因此被告叶江惠、王毅无法取得该财产的处分权，双方签订的租赁合同无法继续履行。双方应当通过返还财产，赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。故被告叶江惠、王毅应当退还原告成海红尚未到期部分租金（根据证人严某证言，实际使用至2015年6月10日）计102222.22元，赔偿装修费（仅限于嵊州市蒸汽多用灶厂2#钢构厂房一层、3#楼1-3层的房屋装修）22100元，搬迁费12000元。对于被告辩解双方解除第一份合同后，相关的赔偿已结清，第二份合同又未付租金，不存在返还问题。结合被告王毅提交的证据即原告出具的证明及租赁合同2的约定，可以确定相关的赔偿款就是合同2的第一年租金。因此可认为二被告已收到了原告的租金16万元。对于被告辩解嵊州市蒸汽多用灶厂的装修已拆除，藕塘边村厂房的装修也是根据原告陈述，评估装修费用不实的问题。本院认为藕塘边村厂房目前原告在使用，其装修费用不应由二被告承担，对此应予驳回；嵊州市蒸汽多用灶厂的装修虽已拆除，评估机构根据照片进行比对后仅对轻质砖隔墙及吊顶乳胶漆刷进行重置价评估，该部分费用相对合理可信，故本院认为蒸汽多用灶厂的装修损失由被告赔偿并无不当。
综上，原告成海红诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、叶江惠、王毅返还成海红房屋租金102222.22元，并支付该款自起诉之日起至付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；
二、叶江惠、王毅赔偿成海红装修损失费22100元及搬迁费12000元；
以上款项均限于本判决发生法律效力后十日内付清。
三、驳回成海红的其余诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5012元，由成海红负担2256元，叶江惠、王毅负担2756元；评估费2000元，由成海红负担900元，叶江惠、王毅负担1100元（限叶江惠、王毅于本判决发生法律效力后十日内付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 应晓东
人民陪审员 竺传来
人民陪审员 董伯千
二〇一六年八月十二日
书 记 员 黄秋燕