内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民一终字第267号
上诉人（一审被告、反诉原告）二连浩特市金叶时代广场有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
法定代表人韩智乾，职务董事长。
委托代理人张伟，内蒙古蒙信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）王兴旺，男，1987年1月10日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）杜庆红，女，1965年6月7日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司与被上诉人王兴旺损害赔偿纠纷一案，经内蒙古自治区二连浩特市人民法院于2014年1月23日作出（2013）二民初字第361号民事判决，王兴旺不服向本院提起上诉，本院于2014年5月8日作出（2014）锡民一终字第163号民事裁定，将本案发回内蒙古自治区二连浩特市人民法院法院重审。内蒙古自治区二连浩特市人民法院在重审中，杜庆红向二连浩特市人民法院申请作为本案原告参加诉讼，该院依法将其列置为本案原告参与诉讼。后该院于2015年3月16日作出（2014）二民初字第301号民事判决，上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年5月4日受理该案后依法组成合议庭，并于2015年6月2日公开开庭进行了审理，上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司的委托代理人张伟，被上诉人杜庆红到庭参加诉讼，被上诉人王兴旺经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告（反诉被告）从2010年开始即租赁被告（反诉原告）的摊位经营服装销售。租赁经营协议的承租人是王兴旺，但实际经营人为其母杜庆红，双方前期合作无纠纷。2012年12月27日，双方继续签订租赁经营协议，协议约定：“甲方（被告反诉原告）同意提供A区38B、39号29.7平米的经营面积作为租赁经营场地，乙方向甲方交纳经营保证金1000元，如乙方无违约事项、商品无质量问题，在协议终止后一个月后无息返还乙方。协议有效期为12个月，从2012年11月1日到2013年10月31日止。租金的缴纳标准为720.00元／平米年，租金应在协议期6个月后7日内一次性足额缴纳，逾期未缴，视为乙方放弃承租权，甲方可将铺位另租他人。全年租金为21384.00元。甲方收取物业费，标准为了0.7元／平米天，以协议面积为计量单位，计为7588.00元，乙方在合同签订之日一次性足额缴纳。乙方摊位采暖按当地政府规定收费标准收取，以建筑面积49.77平方米为计量单位，甲方代收代缴。63.5元／平米，计为3160.00元。乙方在合同签订之日一次性足额缴纳。乙方拖欠各种费用，甲方每天按拖欠额5‰收取滞纳金，欠款超过一个月，甲方除有权追回欠款和滞纳金外，有权终止本协议”。协议签订后，原告（反诉被告）一直未交纳相关费用。2013年7月4日，被告（反诉原告）的工作人员将原告（反诉被告）的摊位上锁。原告（反诉被告）称因本案受到精神损害，于2014年5月29日在二连浩特市医院口腔科就诊，花费83.28元。经原告（反诉被告）申请，该院委托内蒙古自治区价格认证中心对摊位货品、装修残值进行鉴定，该中心于2015年1月30日作出内发改价认（2015）鉴字12号，价格鉴定结论为：1、摊位货品在2013年7月4日的市场价格为63022.00元；装修残值为21486.00元；2、该摊位2014年度净利润为39309.00元。双方对该鉴定均无异议。原告（反诉被告）在鉴定过程中还要求将其加工厂的货品及设备一并进行鉴定，因加工厂的货品及设备与被告（反诉原告）上锁的摊位无法律上的因果关系，故不在鉴定范围之内。2011年6月22日，原告（反诉被告）向二连浩特市劳动就业服务局贷款50000.00元，合同已于2013年6月21日到期。2013年7月15日，二连浩特市劳动就业服务局向原告（反诉被告）下发催收小额担保贷款通知书。邮政储蓄银行锡盟分行信贷部于2013年9月9日出具证明称：兹证明我行贷款客户杜庆红于2011年12月9日从我行保证贷款100000.00元，截止目前拖欠我行贷款本息合计32766.81元。2014年4月16日，该行向原告（反诉被告）下发逾期催收通知书，内容是：截止2014年4月16日，尚有本金26442.84元，利息10163.09元未按约还款。原告（反诉被告）于2012年1月19日与中国人寿保险股份有限公司锡林郭勒分公司订立保险合同，国寿福满一生两全保险（分红型）标准保费为5000.00元。原告（反诉被告）称在摊位被锁后未再交纳该保险费。
一审法院认为，关于原告的主体资格问题。租赁经营协议的承租人是王兴旺，但实际经营人为其母杜庆红，营业执照上登记的业主与实际经营人不一致的，以业主和实际经营人为共同诉讼人。本案在重审后，依据此项规定追加杜庆红为当事人参加诉讼。被告（反诉原告）关于主体问题的抗辩不能成立。（一）本诉部分，被告（反诉原告）强行锁摊，已对原告（反诉被告）的经营造成损失，故应在合理的范围内赔偿，根据鉴定结论，摊位货品63022.00元及装修残值为21486.00元，摊位被锁从2013年7月4日至鉴定书送达后开庭审理时止为1年零7个月，原告（反诉被告）的经营净利润是62239.25元（39309＋39309／12×7=62239.25），以上合计为146747.25元该院予以支持，其余请求于法无据，应予以驳回，摊位货品及装修部分归被告（反诉原告）所有；（二）反诉部分，双方签订的协议是有效协议，但原告（反诉被告）以收费不合理为由拒缴相关费用，且该协议已无实际履行的可能，反诉原告要求解除协议的请求应予支持，原告（反诉被告）在协议期内实际使用该摊位为半年，故租金应为10692.00元，物业费为3794.00元，取暖费原告（反诉被告）未实际使用，不应承担。违约金部分反诉原告请求过高，应以银行同期贷款利率为准，反诉原告主张730天，应予准许。关于摊位未租出的损失，因非原告（反诉被告）的单方责任，故该请求不应支持。故依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条之规定，判决一、被告（反诉原告）应在本判决书生效后三日内一次性支付原告（反诉被告）摊位货品、装修残值及经营损失146747.25元，摊位货品及装修部分归被告（反诉原告）所有，驳回原告（反诉被告）的其它诉讼请求；二、解除双方的租赁经营协议，原告（反诉被告）应在本判决书生效后三日内一次性支付被告（反诉原告）租金10692.00元、物业费3794.00元、违约金1883.18{（10692＋3794）×0.065×730／365=1883.18}元，以上共计16369.18元，驳回反诉原告的其它诉讼请求。本诉案件受理费14902.00元（未交纳）由原告（反诉被告）负担12954.00元，被告（反诉原告）负担1948.00元；反诉案件受理费3921.00元被告（反诉原告已交纳1931.00元）负担3608.00元，原告（反诉被告）负担313.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。利率按同期人民银行流动资金借贷利率计算。
宣判后，一审被告、反诉原告二连浩特市金叶时代广场有限责任公司不服向本院提起上诉，其上诉请求为一、请求二审人民法院依法撤销（2014）二民初字第301号民事判决书。二、请求二审人民法院依法改判由上诉人返还二被上诉人原物，并驳回二被上诉人的其他诉讼请求，判令二被上诉人支付合同约定的取暖费3160元。三、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。其主要的上诉理由为：（1）原审认定事实错误，二被上诉人未按照合同约定缴纳租金、物业费、取暖费长达七个月，上诉人为维护自己合法权益进行了货品封存，二被上诉人违约在先，让上诉人承担全部赔偿责任没有事实依据。（2）原审认定二被上诉人没有实际取暖属于认定事实错误，双方的合同期限为2012年11月1日到2013年10月31日至，上诉人是在2013年7月4日封存的二被上诉人的摊位，因此上诉人在2012年11月1日至2013年7月3日期间都在经营，而二连浩特市的取暖期间为2012年10月1日至2013年的4月1日，原审认定二被上诉人没有享受供热服务错误。（3）原审法院认定事实错误，本案中上诉人封存的二被上诉人的货物至今完好无损，原审判决要求上诉人向二被上诉人支付货品价款而不是返还财产属于适用法律错误。（4）原审法院判决上诉人向二被上诉人支付装修残值没有依据，根据双方的合同约定，二被上诉人在租赁期满后应将其所有的商品及物品、装修运离租赁场所，因此原审判决适用法律错误。（5）原审判决上诉人向二被上诉人支付一年七个月的经营损失属于适用法律错误。双方的合同协议期间为2012年11月1日到2013年10月31日至。而协议到期后双方是否继续租赁是未知数，那么原审法院将二被上诉人的损失一直计算至一审开庭之日是错误的，上诉人同意就2013年7月4日至2013年10月31日间的利润进行补偿。
被上诉人杜庆红、王兴旺辩称：上诉人擅自封存二被上诉人的货物，应当承担赔偿责任。
本院审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司与被上诉人王兴旺所签订的《租赁经营协议》应否解除的问题。（二）上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司应否承担赔偿责任的问题；（三）被上诉人王兴旺、杜庆红应否承担2012-2013年度取暖费用的问题；（四）二被上诉人要求按照封存货物的价值进行折价赔偿的诉求应否得到支持的问题；（五）上诉人应否向二被上诉人支付装修残值的问题；（六）二被上诉人的实际经营损失的计算期间应如何认定的问题。对于上诉人与被上诉人王兴旺所签订的租赁经营协议应否解除的问题，因上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司与被上诉人王兴旺所签订的租赁协议的起止日期为2012年11月1日至2013年10月31日止，2013年7月4日上诉人自行将所出租店铺封存并持续至今，合同到期后上诉人与被上诉人王兴旺未续签合同，且在一审庭审中双方均表示同意解除合同，故原审判决依法对双方于2012年12月27日签订的《租赁经营协议》予以解除正确。对于上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司应否承担赔偿责任的问题，根据上诉人与被上诉人王兴旺所签订的《租赁经营协议》（编号13-F3-81）中约定，双方的租赁期间自2012年11月1日至2013年10月31日至，租金的缴纳方式为合同方式：“（2）全年：租金计为21384元整。”，双方在合同中虽约定了租金的数额却未明确约定租金的缴纳时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”而上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司在协议履行期间，以被上诉人拒不缴纳租金为由自行将被上诉人的摊位及货物封存，阻碍了被上诉人的正常经营，此行为没有任何依据，应当承担相应的违约赔偿责任。上诉人的该项上诉主张，因于法无据，本院不予支持。对于被上诉人王兴旺、杜庆红应否承担2012年-2013年度取暖费用的问题，按照《租赁经营协议》约定，被上诉人王兴旺的承租期间开始于2012年11月1日，后于2013年7月4日因上诉人封存商铺停止营业，期间一直由被上诉人王兴旺、杜庆红实际经营的事实双方均无异议，故上诉人杜庆红、王兴旺应按照双方的协议约定交付2012年-2013年取暖季3160.00元的取暖费用，上诉人的该项上诉主张，因符合双方合同约定，本院予以支持。对于二被上诉人要求按照封存货物的价值进行折价赔偿的诉求应否得到支持的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”；又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条：“承担民事责任的方式主要有（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重做、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”之规定，本案物权受到侵害后，二被上诉人作为物权所有权人具有请求权之选择，且被上诉人杜庆红被封存的货品系衣物，该商品具有季节性和流行性的特点，如不及时出售有贬值的可能，故一审按照封存货物的价值判令上诉人折价赔偿正确。上诉人的该项上诉主张，因于法无据，本院不予支持。对于上诉人应否向二被上诉人支付装修残值的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”，本案中被上诉人王兴旺、杜庆红按照双方协议约定对其承租的商品进行了内部装修，现因上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司封存商铺的行为导致合同解除，其应对被上诉人的装修残值进行赔偿。上诉人主张的让其支付装修残值没有依据的上诉请求，因于法无据，本院不予支持。对于被上诉人的实际经营损失的计算期间应如何认定的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。本案中，上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司与被上诉人王兴旺所签订的《租赁经营协议》中约定的租赁期间为2012年11月1日至2013年10月31日止，双方的租赁期限为一年，而在经营期间双方因租金问题发生争议，2013年10月31日协议到期后双方并未续签租赁协议。故被上诉人赔偿的经营利润应从2013年7月4日计算至2013年10月31日止，应为39309÷12×4=13103元。而原审法院将该经营利润计算至一审开庭审理之日，缺乏依据，上诉人的该项上诉主张，因于法有据，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、变更内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二民初字第301号民事判决第一项为，上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司在本判决书生效后三日内一次性支付被上诉人王兴旺、杜庆红摊位货品价值63022.00元、装修残值21486.00元、经营损失13103元，上述款项合计97611元。摊位货品及装修部分归上诉人所有，驳回被上诉人王兴旺、杜庆红的其他诉讼请求。
二、变更内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2014）二民初字第301号民事判决第二项为，解除双方的租赁经营协议，被上诉人王兴旺、杜庆红应在本判决生效后三日内一次性支付上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司租金10692.00元、物业费3794.00元、采暖费3160.00元、违约金2293.98元（10692＋3794＋3160）×0.065×730÷365，上述款项合计19939.98元。驳回上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费本诉部分为14902.00元，由被上诉人王兴旺、杜庆红负担13500.00元，上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司负担1402.00元。一审案件受理费反诉部分为3921.00元，上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司负担3500.00元，被上诉人王兴旺、杜庆红负担421.00元。二审案件受理费19000.00元，由上诉人二连浩特市金叶时代广场有限责任公司负担18000.00元，由被上诉人王兴旺、杜庆红负担1000.00元。
本判决为终审判决。
审判长 王建强
审判员 景 超
审判员 黄 涛
二〇一五年八月三日
书记员 图 娅