广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1062号
上诉人（原告原告）：廖铭。
委托代理人：梁嵘。
被上诉人（原审被告）：黄尚德。
被上诉人（原审被告）：蔡庆华。
两被上诉人共同委托代理：刘海理。
原审第三人：广西南宁正和兴房地产经纪有限公司。
法定代表人：柳皓腾。
委托代理人：胡新毅。
委托代理人：蒋亚倩。
上诉人廖铭因与被上诉人黄尚德、蔡庆华、原审第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称“正和兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月24日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月19日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人廖铭及其委托代理人梁嵘，被上诉人黄尚德、蔡庆华共同委托代理人刘海理、原审第三人正和兴公司委托代理人胡新毅、蒋亚倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年5月29日，廖铭作为甲方、正和兴公司作为乙方，签订一份《买房委托合同》，约定：廖铭委托正和兴公司提供居间服务，购买坐落于南宁市江南区圭贝路5号南国花园康城1号楼A单元01A63号房；廖铭向正和兴公司交纳1000元诚意金；在委托合同签订之日起7日内，廖铭与卖方签订房地产买卖合同，诚意金自动转为定金，由正和兴公司转交卖方；廖铭违约的，由卖方没收诚意金；卖方违约的，双倍返还诚意金。
2012年5月31日，黄尚德、蔡庆华作为卖方、廖铭作为买方、正和兴公司作为经纪方，三方共同签订一份《房地产买卖合同》一份，约定：黄尚德、蔡庆华将其所有的坐落于南宁市江南区圭贝路5号南国花园康城1号楼A单元01A63号房【（又称：讼争房屋），建筑面积113.74平方米，房屋产权证号：邕房权证字第016041**号】出售给廖铭，成交价格为人民币590000元；廖铭在签署合约同时直接向黄尚德、蔡庆华交付30000元定金，廖铭向黄尚德、蔡庆华交付首期款（不含定金）85000元；房屋余款470000元，办理银行按揭，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方；卖方在收到房屋余款之日起三日内交付物业；卖方在交付物业之前，必须付清该物业之杂费；买卖双方缴纳税费时间于2012年6月30日之前办理；买卖双方过户手续时间于2012年7月20日之前办理；除该房屋的提前还贷违约金外的其他税费，全部由买方负担；买卖双方向经纪方支付成交价的1.5%的服务佣金；买卖双方拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定，逾期未超过二十天的，违约方须每日按总房价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的佣金，守约方应向违约方发出解除合同通知书解除合同；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金；履行期限不明确的，因政府、银行等相关部门规定的期限为准；买卖双方接到经纪方通知之日起三日内应当配合办理交易的相关手续，不配合造成延误的一方视为违约；若非本合约三方中任何一方原因而导致本次交易未能按期完成，三方均同意交易日顺延；国家对房屋买卖有新的法律或政策规定的，三方应按新的规定执行，按新规定执行的一方或几方均不负违约责任；合同还约定了当事人的其他权利义务。
2012年5月31日，廖铭向黄尚德、蔡庆华支付购房款定金30000元；向正和兴公司支付佣金17700元，向正和兴公司预交公证费和查档费合计270元。黄尚德、蔡庆华将南宁市江南区圭贝路5号南国花园康城1号楼A单元01A63号的《房屋所有权证》（邕房权证字第016041**号）、《共有权证》（邕房共字第01604156-1号）原件及契税完税证原件、销售不动产统一发票原件交给正和兴公司。
2012年6月18日，正和兴公司为廖铭、黄尚德、蔡庆华代办了讼争房屋的查档服务，南宁市房产档案服务部出具付款人为廖铭、金额为60元、号码为00367256的发票一张。
2012年6月20日，廖铭向黄尚德、蔡庆华支付首期房款85000元。
2012年7月4日，廖铭交纳讼争房屋买卖契税8400元，（2011）桂地完电：№12935549号《税收通用完税证》由廖铭收执。
2012年7月16日，廖铭向正和兴公司交付讼争房屋转让个人收入所得税的款项5600元。2012年7月17日，正和兴公司以黄尚德、蔡庆华的名义办理了个人收入所得税缴税手续，实缴金额5600元，（2011）桂地完电：№11888563号《税收通用完税证》由正和兴公司收执。
2012年7月17日，正和兴公司电话通知廖铭、黄尚德、蔡庆华可以办理过户手续，三方原定于7月18日办理过户；但因黄尚德、蔡庆华外出旅游，延至7月24日办理过户手续。
廖铭、黄尚德、蔡庆华及正和兴公司的经办人，三方于2012年7月24日一同前往南宁市住房保障和房产管理局办理讼争房屋的所有权变更登记手续。当日，廖铭、黄尚德、蔡庆华和正和兴公司三方被告知，因黄尚德、蔡庆华名下另有一套经济适用房，故黄尚德、蔡庆华转让讼争房屋时，须由有关部门对其办理房屋登记进行审查。《住房保障对象申请办理房屋登记处理意见表》显示：黄尚德个人名下还有位于南宁市江南区五一西路1号富宁新兴苑的经济适用房一套，购房时间为2005年8月23日；黄尚德、蔡庆华共同共有讼争房屋一套，购房时间为2004年10月15日；经南宁市经济适用住房建设发展中心于2012年8月8日初审，建议解除限制登记，给予办理房屋登记手续；此后经南宁市住房保障和房产管理局保障住房审核租赁管理科、南宁市住房保障和房产管理局销售科、南宁市住房保障和房产管理局销售科分管领导于2012年8月17日、经南宁市住房保障和房产管理局保障住房审核租赁管理科分管领导于2012年8月24日先后审核同意。2012年8月28日，黄尚德、蔡庆华函告正和兴公司，讼争房屋经有关部门审核批复，已经同意办理房屋的所有权变更登记手续。
2012年8月31日，广西同望律师事务所梁嵘律师作为寄件人，通过宅急送专递，向黄尚德寄出内件品名为“律师函”的专递一份，该专递《快件单》的“签收人”处为空白。
2012年8月28日9时34分，正和兴公司的职员蒋亚倩通过号码为1587880****的移动电话，向廖铭名下的号码为1397717****的移动电话发送短信息，通知廖铭前往房产交易中心办理过户手续。2012年9月7日17时33分、9月25日14时33分、9月26日9时25分，正和兴公司的职员蒋亚倩以相同的方式通知廖铭。2012年9月1日至同年11月18日，正和兴公司的职员蒋亚倩使用上述移动电话号码，与廖铭使用的移动电话之间，多次进行通话。
2012年11月28日，廖铭诉至一审法院，请求法院判令：一、解除廖铭与黄尚德、蔡庆华签订的《房地产买卖合同》，由黄尚德、蔡庆华退还廖铭首期款85000元，定金30000元，以及支付廖铭向正和兴公司交纳的交易服务佣金17700元，由黄尚德、蔡庆华按物业总成交价的10%支付违约金59000元，上述共计191700元，黄尚德、蔡庆华配合廖铭办理房屋买卖的契税和个税等税费的退还手续；二、正和兴公司协助廖铭办理房屋买卖的契税、个税等税费的退费手续，退还廖铭支付的佣金；三、本案的诉讼费用由黄尚德、蔡庆华负担。
一审法院经审理认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。廖铭、黄尚德、蔡庆华、正和兴公司，均有缔约能力；三方于2012年5月31日签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示；不违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗的合同条款，合法有效，对各方当事人均有约束力。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，明文规定。当事人在签订的《房地产买卖合同》第六条第（一）项约定办理缴税的期限为2012年6月30日前，在第（二）项约定办理讼争房屋所有权变更登记（过户）的期限为2012年7月20日之前；在第九条第（二）项约定，一方违约超过二十日的，守约方可以解除合同。此为当事人约定的解除合同的条件，约定合法有效，对合同当事人有约束力。
廖铭与黄尚德、蔡庆华约定讼争房屋转让产生的个人收入所得税，由廖铭方缴纳。根据当事人的解释，合同约定讼争房屋的价格为590000元，此为不包含税费的价格（俗称“光身价”），见双方当事人在《房地产买卖合同》第六条关于本次交易所产生的税费、费用负担的约定。虽然法律、行政法规及部门规章规定，房屋买卖产生的部分税收项目（如个人收入所得税），由出卖人负担；但根据双方当事人的前述约定，当事人的合意为黄尚德、蔡庆华出售讼争房屋，取得房屋价款590000元，倘若黄尚德、蔡庆华（出卖人）依照规定纳税和缴费所支出的费用，可叠加在房屋价款上，最终转而由买受人负担。此项约定，难谓违反法律和行政法规的规定，亦不违背公共秩序和善良风俗，亦合法有效，对合同当事人均有约束力。廖铭应按合同约定的时间在2012年6月30日前，办理缴纳税金事宜或向正和兴公司支付用于办理缴税的款项。合同履行过程中，廖铭实际于2012年7月4日缴纳讼争房屋买卖契税8400元，逾期四日；廖铭于2012年7月16日，向正和兴公司交付办理讼争房屋转让的个人收入所得税款5600元，逾期十六日，均已违反《房地产买卖合同》第六条第（一）项之约定，黄尚德、蔡庆华得依合同第九条第（一）项之约定向廖铭追索违约造成的损失，但廖铭逾期未超过二十日，尚未符合行使合同解除权的约定。
本案当事人未能在2012年7月18日向南宁市房产登记机关递交申请办理讼争房屋所有权变更登记（过户）手续，根据正和兴公司的陈述，系因“黄尚德、蔡庆华外出旅游，不在本市”。本院认为，本案三方当事人于2012年7月24日再次一同前往办理过户手续时，黄尚德、蔡庆华未能举证证明廖铭与黄尚德、蔡庆华已经协商一致延期的，逾期四日（7月20日至7月24日）的违约责任，在黄尚德、蔡庆华方。此时，廖铭可以主张与黄尚德、蔡庆华就违约造成的损失相抵，但尚无权解除双方签订的《房地产买卖合同》。
2012年7月24日至2012年8月28日，为南宁市经济适用住房建设发展中心、南宁市住房保障和房产管理局的内设部门对黄尚德、蔡庆华转让讼争房屋进行审核（包括文件送达）期间。本院认为，本案当事人已于2012年6月18日对讼争房屋进行了查档，黄尚德、蔡庆华已经充分披露讼争房屋的现状，各方当事人均已知悉讼争房屋的权属状况及有无权利限制等情形，目前也并无证据证明黄尚德、蔡庆华违反了权利瑕疵担保责任。上述有关部门对本次交易的审查意见表之“备注”栏目，记载：“住房保障对象拥有他处房产的，申请房屋登记相关手续时，应填写本表并按规定进行审查”；而本案廖铭与黄尚德、蔡庆华买卖的讼争房屋，属于商品房的性质。综上，一审法院认为，上述有关部门进行的审查，不可归责于本案廖铭或黄尚德、蔡庆华买卖双方，应认定属于《房地产买卖合同》第七条第（八）项约定的“……若非本合约三方中任何一方原因而导致本次交易未能按期完成，三方均同意交易日顺延”的情形，上述有关部门审查（包括文书送达）的期间，应全部予以顺延，即从2012年8月28日起，继续计算办理房屋过户手续的时间。2012年8月28日、9月7日、9月25日、9月26日，正和兴公司职员多次通过移动电话短信息的方式通知廖铭办理讼争房屋过户手续，廖铭无正当理由，未按照正和兴公司通知的时间到场办理讼争房屋过户手续的，根据上文《房地产买卖合同》第七条第（八）项的约定，为廖铭违约。
2012年8月31日，广西同望律师事务所梁嵘律师作为寄件人，通过宅急送专递，向黄尚德、蔡庆华黄尚德寄出内件品名为“律师函”的专递一份，廖铭以此作为通知黄尚德、蔡庆华解除《房地产买卖合同》的证据。本院认为，查该证据《快件单》，签收人处为空白，既无签收人签名也无签收时间，不能证明该通知已经到达黄尚德、蔡庆华方。廖铭于2012年11月28日诉至本院，请求本院确认其解除合同行为的效力（廖铭诉讼请求第一项）。本院认为，廖铭在其认为解除合同的通知到达黄尚德、蔡庆华之日（2012年8月31日或之后）的三个月内诉至一审法院，一审法院依法应予审查。经审查，一审法院认为，在程序上，廖铭未能证明其发出的解除合同的通知已经达到黄尚德、蔡庆华；根据合同约定，黄尚德、蔡庆华仅迟延办理房屋过户手续四日（7月20日至7月24日），未达到合同约定的逾期超过二十日的情形的解除合同的条件，在实体上，廖铭也无权行使合同解除权。故廖铭申请本院确认其解除《房地产买卖合同》行为已生效的诉讼请求，与法不合，不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。本案中，廖铭迟延办理缴税事宜。在有关部门对廖铭与黄尚德、蔡庆华房屋买卖交易进行审查并准许后，廖铭经正和兴公司多次通知，拒不配合办理房屋过户手续的，已经构成违约，且已逾期超过二十日的，黄尚德、蔡庆华作为守约方，未行使合同解除权的，在本案诉讼中，其关于《房地产买卖合同》继续履行的主张，符合上述《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和《房地产买卖合同》合同第九条第（三）项继续履行的约定，合法有据，本院予以支持。廖铭与黄尚德、蔡庆华、正和兴公司签订的《房地产买卖合同》，应继续履行。故廖铭基于其行使合同解除权生效而产生的由黄尚德、蔡庆华返还定金30000元、返还房屋首期款85000元、赔偿总成交价10%的损失59000元、由黄尚德、蔡庆华和正和兴公司返还佣金17700元、由黄尚德、蔡庆华、正和兴公司配合廖铭办理契税和个人收入所得税退税的全部诉讼请求，均所失依附，与法不合，不予支持。
黄尚德、蔡庆华不在本案中提出合同继续履行或由廖铭赔偿损失的反诉的（见2013年1月17日《民事审判笔录》第14页顺数第五行文字），不予处理，黄尚德、蔡庆华可另行向廖铭主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回廖铭全部诉讼请求。本案受理费4134元，由廖铭负担。
上诉人廖铭上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人。一、双方签订的《房地产买卖合同》第六条第（一）项约定办理缴税的期限为2012年6月3日前，第（二）项约定办理讼争房屋所有权变更登记的期限为2012年7月20日之前；第九条第（二）项约定，一方违约超过二十日的，守约方可以解除合同。此为当事人约定的解除合同的条件，对合同当事人有约束力。合同签订后，上诉人积极配合办理过户手续，按第三人的通知缴纳了契税、个税等相关税费，并支付了交易服务佣金。但因被上诉人的原因，以及第三人也未完全尽到经纪中介义务，导致在合同约定的期间内，未能办理房产过户手续给上诉人。被上诉人及第三人一直到2012年8月28日才通过电话和短信通知办理过户手续，已超过合同约定期限二十日，其行为已构成违约。2012年8月31日，上诉人通过宅急送专递向被上诉人寄出解除合同的通知书，黄尚德本人已签收。在程序上，上诉人已证明其发出的解除合同的通知达到被上诉人。在实体上，上诉人根据《合同法》第九十三条第二款规定，有权解除合同。二、对于一审判决中提到的上诉人缴纳税费超期的问题，上诉人对于缴纳税费是积极主动的，也提交了手机短信作为新证据，证明上诉人也是按照第三人通知的时间一起去缴纳税费，因为上诉人是基于对第三人的信任，全权委托第三人代理缴纳相关税费。而且缴纳契税是需要被上诉人出具相关证件才可以缴纳，被上诉人不配合缴纳也是导致上诉人缴纳税费超期的原因。更重要的是，在合同履行过程中，被上诉人对上诉人缴纳税费超期的情况并没有提出异议，反而继续办理过户交易，上诉人并未构成违约。三、对于被上诉人和第三人提交的函，都是在于其超过二十天仍未办理过户手续的前提下发出的，并且从快递单据上显示，签收人不是上诉人本人，可视为未签收。根据合同约定，被上诉人和第三人超期后才通知上诉人办理过户手续，是以违约为前提的。四、被上诉人提出是房产管理部门的原因导致房屋交易时间的延误，是第三人和被上诉人自己对房产交易规则和过户时间不及时，并不属于国家对房屋买卖的新规定，对方也拿不出相关的证据证明这是新的法律或政策规定。而且，被上诉人、第三人对于要出售的这套房屋在未处理清楚经济适用房的情况下是不能出售的，在第三人的告诫下，被上诉人也知道另外有经济适用房会导致本房的过户手续是相对复杂和繁琐的。从上诉人和被上诉人签订合同后，被上诉人和第三人有70多天的时间来办理相关手续。但是，直到2012年8月28日才通知上诉人可以办理过户手续，明显违反双方合同约定。五、关于现在能办理过户手续，为什么上诉人不愿意过户的问题。在逾期超过二十天仍未办理过户手续的前提下，上诉人由于担心房屋逾期仍未办理过户手续是否存在其他可能的瑕疵问题，以及家人后来的强烈反对，特别是被上诉人和第三人明显违反合同约定的情况下，放弃了对房屋继续办理过户手续的想法，要求解除合同。而且，在上诉人起诉之前，上诉人也友好的和被上诉人以及第三人进行过多次当面协商解决，但结果都不理想，所以上诉人在没有其他办法的情况下才起诉到法院。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人黄尚德、蔡庆华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人正和兴公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为？2、双方签订的《房地产买卖合同》应否予以解除？上诉人在一审提出的各项诉讼请求是否合法有据？
二审期间，被上诉人及原审第三人未向本院提供证据。上诉人向本院提供：1、《快递单》一份，证明被上诉人黄尚德已经签收了上诉人律师邮寄的解除合同通知书；2、手机短信，证明上诉人在2012年7月13日按照中介的通知去缴纳个税。被上诉人经质证认为，证据1没有原件，不符合证据的要件，不能作为证据使用，而且该律师函没有上诉人对该律师事务所的授权委托书，是否是上诉人的真实意思表示无法确认；证据2仅为在空白纸上打印的内容，收件人身份不详，与本案没有关联性。原审第三人经质证认为，证据1没有原件，真实性不予认可；证据2真实性不予认可，无法确认发信人是谁，也无法证实是正和兴公司员工的号码，不能证明上诉人的主张。本院认为，上诉人提交的证据1未能提供原件，且被上诉人亦有异议，本院不予确认；证据2无法确认发信人的身份情况，尚不足以证实上诉人的主张，本院不予确认。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明：二审审理期间，黄尚德、蔡庆华表示要求继续履行2012年5月31日签订的《房地产买卖合同》。
本院认为：上诉人、被上诉人、原审第三人于2012年5月31日签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”各方当事人签订的《房地产买卖合同》第六条第（一）项约定办理缴税的期限为2012年6月30日前，第（二）项约定办理讼争房屋所有权变更登记（过户）的期限为2012年7月20日之前；第九条第（二）项约定，一方违约超过二十日的，守约方可以解除合同。此为当事人约定的解除合同的条件，约定合法有效，对各方当事人具有约束力。三方当事人原定于2012年7月18日办理过户手续，但因被上诉人外出旅游，至2012年7月24日三方当事人才一同前往南宁市住房保障和房产管理局办理过户手续，虽逾期四日的责任在于被上诉人，但尚未达到《房地产买卖合同》第九条第（二）项约定的情形，故上诉人无权解除三方签订的《房地产买卖合同》。2012年7月24日至2012年8月28日，为南宁市经济适用住房建设发展中心、南宁市住房保障和房产管理局的内设部门对转让讼争房屋进行审核期间，上述有关部门进行的审查，并不可归责于本案买卖双方，应认定属于《房地产买卖合同》第七条第（八）项约定的“若非本合约三方中任何一方原因而导致本次交易未能按期完成，三方均同意交易日顺延”的情形，故上述审查期间应予以顺延，即从2012年8月28日起，继续计算办理房屋过户手续的时间。2012年8月28日、9月7日、9月25日、9月26日，原审第三人的职员多次通过移动电话短信息的方式通知上诉人办理讼争房屋过户手续，上诉人无正当理由，拒不配合办理房屋过户手续，其行为已构成违约，且已逾期超过二十日，被上诉人作为守约方，未行使合同解除权，并要求继续履行《房地产买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。故一审法院认定三方签订的《房地产买卖合同》继续履行，并驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4134元，由上诉人廖铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 萌
审 判 员 高翔宇
代理审判员 唐荣娜
二〇一三年九月十六日
书 记 员 李 源
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。