淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法民初字第0894号
原告张洪伟。
委托代理人张建银，江苏山阳律师事务所律师。
委托代理人孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。
原告王风生。
两原告共同委托代理人张建银，江苏山阳律师事务所律师。
两原告共同委托代理人孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。
被告江苏开远（遠）建设工程有限公司，住所地淮安市淮安区工业园边寿民路杜康桥路口1号18号。
法定代表人曹忠林，该公司董事长。
委托代理人姜树梅。
原告张洪伟、王风生与被告江苏开远（遠）建设工程有限公司（以下简称江苏开遠远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法由审判员林以喜适用简易程序，于2014年6月12日、2014年8月12日公开开庭进行了审理。后因原告变更诉讼请求，本院依法裁定转为普通程序，组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告张洪伟、王风生及其共同委托代理人张建银、孙桂宝，被告江苏开遠远建设工程有限公司的委托代理人姜树梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张洪伟、王风生诉称，两原告系夫妻关系。与原告签订合同的相对方被告公司原名称是淮安市宏达建筑工程有限公司，后变更为江苏开遠远建设工程有限公司。合同中约定出售的房屋原门牌号是竹巷街原3号楼114号门面，后变更为淮安区竹巷街3号楼65号-1门面房。2011年5月16日，原告张洪伟经中介介绍与被告订立《房屋买卖合同》一份，约定：将位于淮安市淮安区（原楚州区）聚福苑竹巷街南3号楼面北14号门面房，作价41.8万元，出售给原告，由被告于2011年7月前负责将房屋产权证办好交原告。协议签订后，原告按约定支付了相应的房屋价款。2012年2月份，被告将合同约定的房屋交付给原告。20121年5月23日，双方又签订了《商品房买卖合同》一份。2012年2月份，被告将合同约定的房屋交付给原告。协议约定的产权变更登记期限届满后，被告未履行，原告多次与被告交涉未果。2013年10月份，被告又书面承诺于2014年2月底前办好产权证。但被告又未履行。故诉请法院要求，被告履行2011年5月16日和2011年5月23日签订的房屋买卖合同，将位于淮安区竹巷街南3号楼65号-1门面房（原南3幢114号门面）的房屋产权变更登记给原告，并承担违约金3万元，本案诉讼费用由被告负担。本案在审理过程中，原告于2014年7月18日将其诉讼请求变更为，请求依法判决：1、解除原、被告于2011年5月16日和2011年5月23日签订的房屋买卖合同；2、要求被告返还购房款41.8万元及利息106941元（418000元＊3年（2011年7月-2014年7月）＊6.56%年息年利率＊130%］；3、要求被告承担已付购房款41.8万元的一倍赔偿责任即41.8万元；4、本案的诉讼费由被告负担。
被告江苏开遠远公司辩称，被告公司的名称变更、出售的房屋门牌号变更、房屋买卖合同均是事实。被告公司已收到原告的购房款，房屋也交付给原告了。产权没有变更是事实，其原因是因法定代表人董事长生病化疗。被告公司承诺于2014年的年底办理好产权过房过户登记手续。原告开始买房的时候是和曹钧签的，钱也是曹钧收的，和被告公司无关。原告诉称的房屋大证现还登记在曹钧名下，也没有变更到被告公司名下。被告公司同意与原告解除合同，返还原告购房款41.8万元，不同意赔偿原告的损失。
经审理查明，两原告系夫妻关系。1994年6月20日，淮安市宏达建筑安装工程有限责任公司，经工商行政主管部门核准登记成立。2000年8月4日，企业名称经核准变更登记为淮安市宏达房地产开发有限公司。2003年10月22日，企业名称经核准变更登记为淮安市宏达建筑工程有限公司。2012年1月13日，企业名称经核准变更登记为江苏开远（遠）建设工程有限公司，法定代表人曹钧。曹钧因病去世后，被告企业法定代表人依法变更为曹忠林。
2011年5月16日，甲方淮安市宏达建筑工程公司（曹钧）与乙方张洪伟签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将座落在淮安市淮安区（楚州区）聚福巷（竹巷街南3号楼面北14号）门面房41.87㎡、天开井及附属设施水、电、门，一并出售给乙方。房价1万元／㎡，付款方式为，先付定金叁万元，到2011年5月26日前再付叁拾捌万捌仟元给甲方。房屋买卖中介费甲方承担1000元，乙方承担2000元。乙方付清房款，甲方提供乙方购房合同（购房合同一定是乙方姓名），甲方必须保证房屋产权清晰。甲方负责于2011年7月份前将产权证办好交乙方，办证费用连房价共计43万元，乙方拿到产权证等相关证件（按正常竹巷街门市房该有的证件），再付办证费用给甲方。此房屋如有矛盾由甲方负责。此协议签订后生效。如乙方不买此房，乙方交给甲方的定金不退还给乙方；如甲方不卖此套门市房给乙方，连收定金3万元，合计退给乙方6万元，违约方付中介费等内容。协议书由甲、乙双方曹钧、张洪伟签名，中介方周秀兰、刘长兰签名。
2011年5月23日，出卖方淮安市宏达建筑工程有限公司（法定代表人曹钧）与买受人张洪伟签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖方将位于河下竹巷街编号为南3幢114号商品房（门面房），以总金额41.8万元，出售给买卖受人。双方约定产权登记面积以房管部门测量为准，付款方式为一次性付款。本合同中第十五条产权变更登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后（未作记录）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（未作记录）项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（未作记录）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（未作记录）%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的（未作记录）的%向买受人支付违约金。本合同第十九条本合同的履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第1种方式解决：1、提交楚州区仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉等内容进行约定。本合同由出卖方淮安市宏达建筑工程有限公司盖章，法定代表人曹钧和买受人张洪伟签名。
2011年5月23日，淮安市宏达建筑工程有限公司出具收据（№0510756）一份，记载：交款单位：张洪伟。收款方式：现金。收款事由：竹巷街南3幢1-14号房款418000元。经办人曹钧、淮安市宏达建筑工程有限公司加盖公章。2012年2月，原告实际占有涉案房屋。同年2月11日，原告将涉案房屋租赁给承租人黄某某兆军使用并签订租房协议。
2013年9月30日，曹钧出具保证一份，记载：竹巷街3号楼65号-1门面房已卖给张洪伟，关于产权证，我公司在12月底之前办好产权证。曹钧签名。2013年10月8日，被告江苏开遠远建设工程有限公司出具《承诺书》一份，记载：竹巷街3号楼65号-1门面房已卖给张洪伟，关于产权证，我公司在2014年2月底之前办好产权证，另外八个半月房租费计（借）币7000元未给乙方，到期抵冲（充）办理产权证费用。曹钧签名并加盖被告江苏开遠远公司公章。加注：张洪伟门面房房产证由曹忠林负责办理。曹钧2014.4.1。2014年5月22日，曹钧出具条据：“关于张洪伟办产权证费用壹万贰仟元正绝不多收。由曹忠林办理。曹钧。”
另查明，2005年2月21日，房产登记管理部门的产籍资料《房屋所有权证存根》编号75100中记载：房屋所有权人：淮安市宏达建筑工程有限公司，房屋坐落：河下竹巷街南3号楼底层，建筑面积663.89平方米（附记中记载多产权同幢）。庭审中，原、被告一致确认建筑面积663.89平方米中含有涉案诉争的房屋面积。另有3号楼111号，面积43.8平方米；3号楼112号，面积43.8平方米；3号楼110号，面积41.87平方米；南3号楼102室60平方米；南3号楼106室，面积41.87平方米；南3号楼103室，面积27.9平方米；南3号楼109号，面积41.87平方米；南3号楼104号，面积49.26平方米，分别出售或安置给陈筠、陈玉兰等8人。
房产登记管理部门的产籍资料中还记载：2006年12月18日，经淮安市宏达建筑工程有限公司股东会研究决定：同意将淮安市宏达建筑工程有限公司竹巷街南3号、5号楼底层产权人变更为曹钧，其中南5号楼115室、116室、117室变更为曹忠林。变更的如有经济纠纷、产权纠纷由淮安市宏达建筑工程有限公司股东曹钧、曹忠林承担。股东曹钧、曹忠林分别签名并加盖淮安市宏达建筑工程有限公司的公章。2006年12月25日，房产登记部门依据淮安市宏达建筑工程有限公司股东会的决议和申请，将坐落河下竹巷街南3号楼底层1幢房屋，面积317.72平方米的房屋产权变更登记在曹钧（权属证书号117573）等人（曹忠林、王玉珍、涂志娟）共同共有。
2007年3月22日、2009年7月10日，房屋产权所有人曹钧，分别将坐落于河下竹巷街南3号楼底层，面积317.72平方米的房屋，设定抵押权登记，并于2009年7月10日、2012年5月25日分别注销抵押权。2012年5月25日，房产登记管理部门的产籍资料《房屋登记簿》中记载：产权所有人曹钧（权属证书号117573）、王玉珍（共同共有），将位于竹巷街南3号楼底层，建筑面积317.72平方米住宅房，向他项权人江苏安信担保有限公司，债务人江苏开遠远建设工程有限公司，债权数额301万元，权利范围317.72万元，权利设定期限自2012年5月25日至2015年5月20日，设定抵押权，并办理抵押权登记，他项权登记号／登记证明号（C121522）。
还查明，曹钧与王玉珍、曹忠林与涂志娟均系夫妻关系，曹钧与曹忠林系父子关系，曹钧于2014年8月21日病逝。20122014年75月623日，中国人民国家银行同期同类半年期贷款基准年利率为5.6%。
原告经向被告要求办理产权过户登记手续未果，遂诉至本院。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告向本庭提供的房屋买卖协议书一份、商品房买卖合同一份、支付房款收据一份、租赁协议一份、承诺书等三份、房屋所有权证存根（复印件）、股东会决议（复印件）、房屋所有权登记证、他项权证、房屋登记簿记录（复印件）、两原告结婚证（复印件）各一份，被告提供的营业执照（副本）（复印件）、工商企业登记资料查询表等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
本案原、被告于2011年5月16日、2011年5月23日签订商品房买卖合同为有效合同，但双方在合同中约定的出卖房屋，已在2006年12月18日，由被告公司作出《股东会决议》，并于2006年12月25日，由房产登记部门依据被告公司股东会的决议和申请，将坐落河下竹巷街南3号楼底层1幢房屋，面积317.72平方米的房屋产权变更登记在曹钧（权属证书号117573）等人（曹忠林、王玉珍、涂志娟）共同共有。被告公司无权处分涉案合同中约定的房屋，其与原告签订的房屋买卖合同应予解除。被告在与原告签订房屋买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经转让给他人，且已又进行抵押登记的事实，并收取原告的购房款41.8万元，导致原、被告所签订的合同被解除，故被告应当承担返还购房款和赔偿损失及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的责任。原告诉请要求解除双方于2011年5月16日、2011年5月23日签订商品房买卖合同，返还购房款41.8万元、承担利息70224元（418000元＊3年（2011年7月-2014年7月）＊5.6%年息］、赔偿已付购房款一倍的损失，符合法律规定，本院应予以支持。对原告主张的利息超出利息的部分，本院不予以支持。对被告辩解不同意承担损失的意见，与法不符，本院不予以采信。
综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张洪伟、王风生与被告江苏开远（遠）建设工程有限公司于2011年5月16日、2011年5月23日签订的《房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同》；
二、被告江苏开远（遠）建设工程有限公司于本判决书生效后十日内返还原告张洪伟、王风生购房款41.8万元、利息70224元、赔偿已付购房款的一倍损失41.8万元；
三、驳回原告张洪伟、王风生的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13229元（原告已预交），由原告张洪伟、王风生共同负担1059367元，被告江苏开远（遠）建设工程有限公司负担12862160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 林以喜
代理审判员 李 艳
人民陪审员 黄洪祥
二〇一四年九月十五日
书 记 员 朱森林
附：裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
四、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。