上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第588号
上诉人（原审被告）上海颐华房地产有限公司。
法定代表人金建明。
委托代理人杨艳辉，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人贾毅律，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）焦庆华。
被上诉人（原审原告）焦文静。
上列两被上诉人的共同委托代理人张斌，上海山田律师事务所律师。
上诉人上海颐华房地产有限公司（以下简称颐华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人颐华公司的委托代理人杨艳辉、贾毅律，被上诉人焦庆华以及两被上诉人的共同委托代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）属颐华公司开发的普陀区大华颐和华城二期。2005年10月8日，焦庆华、焦文静（乙方，买方）、颐华公司（甲方，卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定焦庆华、焦文静以总房价款人民币（以下币种均为人民币）1，228，579元向颐华公司购买系争房屋；乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.1%违约金；甲方如未按约将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除本合同；“大华颐和华城二期总体定位图”作为附件成为合同的一部分；补充条款约定本合同附件中所涉及的房屋建筑设计及平面图、小区平面布局若因政府相关部门或水、电、煤、通讯等配套部门要求而发生的变更，甲方不构成违约。2006年2月14日，双方签订《房屋交接书》，焦庆华、焦文静随后入住系争房屋至今。
因大华颐和华城二期南块未能与系争房屋所在地块同时动工，2010年12月20日，颐华公司向普陀区规划和土地管理局申请调整“大华颐和华城”二期南块44号、45号、47号-58号楼和2号（现为8号和9号）地下机动车库的建筑施工图。普陀区规划和土地管理局受理后，于2010年12月27日作出普规土建（2010）38号《关于同意调整“大华颐和华城”二期南块44、45、47-58号楼和2号地下机动车库（8、9号连通地下车库）建筑施工图的通知》的行政行为，主要内容为：……对原规划许可的部分建设项目调整如下：……50号（原为层数7层、高度19.95米、面积4848.03平方米），层数7层、高度21.25米、地上面积5577.53平方米、地下面积237.29平方米……50号楼与49号楼的间东西山墙间距从原定的16.54米调整为10.5米……
随后，大华颐和华城二期南块按照调整后的规划建筑施工，其中49幢与50幢于2013年年底建成，50幢建成独立的7层，层高为21.25米，50幢与49幢的间距为10.5米。
2013年10月18日，包括焦庆华在内的12位业主因不服普陀区规划和土地管理局作出建设工程规划许可的行政行为，将其诉至原审法院，请求撤销上述行政行为，并赔偿120万元。该案经一审、二审程序，法院认定普陀区规划和土地管理局作出的行政行为合法，规划后的方案对原方案进行了优化，符合相关法律规定，且未对业主的采光及居住环境造成严重影响，故驳回了全部诉讼请求。焦庆华、焦文静称已对行政诉讼判决提起再审，颐华公司称尚未收到再审申请书副本等诉讼材料。
原审法院另查明：系争房屋所在的39号楼对应小区平面图的46幢。49幢位于46幢的正南方，50幢位于46幢的西南方。
焦庆华、焦文静现以颐华公司改变小区规划、构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、颐华公司将大华颐和华城二期50幢恢复原规划的5＋1层，将50幢与49幢的间距恢复为原规划的16.5米；2、如无法恢复，则赔偿焦庆华、焦文静损失20万元；3、本案诉讼费由颐华公司承担。
原审庭审中，焦庆华、焦文静认为颐华公司系为了获取更多的利益，根据市场需要主动向政府部门申请变更规划，而不是因政府部门的要求，且政府文件规定已经取得规划许可的项目按原规划许可进行施工。根据合同约定，颐华公司如变更小区布局，应支付焦庆华、焦文静总房价款的0.1%的违约金即1228元，而合同对于焦庆华、焦文静违约则约定了总价款的3%的违约金，为了公平起见，焦庆华、焦文静诉请的违约金金额综合考虑了焦庆华、焦文静违约的违约金标准及现在的房价等因素。审理中，双方均同意原审法院对违约金金额酌情判定。
原审法院认为：双方间签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，颐华公司不得擅自变更已经与焦庆华、焦文静约定的小区平面布局，确需变更的应当征得焦庆华、焦文静书面同意，未征得焦庆华、焦文静同意变更小区的平面布局，焦庆华、焦文静有权要求颐华公司恢复，如不能恢复的，颐华公司应当向焦庆华、焦文静支付违约金。根据原审法院查明的事实，大华颐和华城二期南块未按合同附件“大华颐和华城二期总体定位图”建筑施工，而是通过颐华公司于2010年向主管部门申请调整建筑施工图的方式变更了原先的建筑规划，并按照变更后的规划施工完毕。因颐华公司的行为未征得焦庆华、焦文静书面同意，故虽然相关行政诉讼判决书认定主管部门的行政行为合法，但颐华公司变更小区平面布局的行为对于焦庆华、焦文静而言仍属违反商品房预售合同的约定，构成违约，焦庆华、焦文静有权根据合同约定提出相关主张。考虑到相关建筑已经施工完毕且部分已对外销售，焦庆华、焦文静要求恢复原状的诉请客观上难以实现且可能损害其他购房者的合法权益，而采取由颐华公司支付违约金的方式则更为实际与合理，故原审法院对焦庆华、焦文静要求颐华公司支付违约金的诉讼请求予以采纳。关于赔偿金额，合同约定颐华公司违约的违约金仅为总房价款的0.1%，相较于焦庆华、焦文静违约的违约金标准3%，有失公平。基于双方就赔偿金额同意由原审法院酌判的意思表示，原审法院酌情确定颐华公司应当就本案所涉违约行为一次性赔偿焦庆华、焦文静3万元。
原审法院审理后，作出判决如下：一、原告焦庆华、焦文静要求被告上海颐华房地产有限公司将大华颐和华城二期50幢恢复为5＋1层，将50幢与49幢的间距恢复为16.5米的诉讼请求不予支持；二、被告上海颐华房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告焦庆华、焦文静人民币3万元。
上诉人颐华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：颐华公司按照规划局的文件对大华颐和华城二期南块进行施工，并未违约。在南块地块动工之时，上海市政府相关部门对住宅与车位的配比及外保温层出台强制性规定，若颐华公司不变更原始规划，则无法通过政府部门的相关审核，颐华公司不得已变更了规划。按照双方签订的《上海市商品房预售合同》的约定，颐华公司并未构成违约。业主没有举证证明自身损失，原审法院酌情判定3万元违约金过高。业主在本案诉讼的两年前已经知晓规划存在变更，从未向颐华公司提出任何请求，现在焦庆华、焦文静提出赔偿，已经过诉讼时效。颐华公司请求撤销原审判决，改判驳回焦庆华、焦文静的诉讼请求或发回重审。
被上诉人焦庆华、焦文静共同辩称：颐华公司变更原来的规划，变更了绿化和道路，导致业主所购房产价值严重缩水，侵害了小区业主的利益，原审法院酌情判决颐华公司承担3万元违约金并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，相关行政诉讼判决书认定规划后的方案对原方案进行了优化，符合相关法律规定，且未对业主的采光及居住环境造成严重影响，故业主主张颐华公司恶意变更规划，与事实不符，本院难以采纳。普陀区规划和土地管理局作出的建设工程规划许可的行政行为合法，但是该部分规划调整与双方签订的《上海市商品房预售合同》附件“大华颐和华城二期总体定位图”不一致。50号楼层高由原来的规划19.95米调整为21.25米，50号楼与49号楼间距由16.54米调整为10.5米。而本案所涉业主所在的房屋，紧邻49号楼、50号楼。颐华公司改变原合同附件图纸施工，确实对作为唯一紧邻49号楼、50号楼的46号楼（即本案系争业主所在的39号楼）业主有一定影响。原审认定颐华公司应承担相应民事责任并无不当。综合考量本案案情、调整规划对涉讼业主的影响范围及程度，原审法院判决颐华公司酌情赔偿焦庆华、焦文静3万元，已经充分保障了业主的合法权益，本院予以维持。颐华公司上诉认为不应承担民事责任，依据不充分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人上海颐华房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 川
审判员 虞恒龄
审判员 张 松
二〇一五年三月二十五日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……