北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7518号
上诉人(原审被告)何百江，男，1972年8月9日出生。
委托代理人纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)北京玖玖港龙物业管理有限公司。
法定代表人李燕，董事长。
委托代理人王套国，北京市柴傅律师事务所律师。
上诉人何百江因与被上诉人北京玖玖港龙物业管理有限公司（以下简称玖玖港龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官李冉、法官石煜参加的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
玖玖港龙公司在一审中起诉称：玖玖港龙公司是北京市朝阳区×的物业管理公司，何百江为×房屋的业主。现何百江享受了玖玖港龙公司提供的物业服务，但经多次催缴，仍未支付2010年7月1日至2014年6月30日的物业管理费用。故诉至一审法院，要求：何百江支付物业管理费20060元（含垃圾清运费120元、垃圾处理费144元）、滞纳金3840元。
何百江在一审中答辩称：何百江是北京市朝阳区×房屋（以下简称涉诉房屋）业主，房屋建筑面积为108.52平方米。但何百江从未与玖玖港龙公司订立物业服务合同关系，何百江在2006年时购买了涉诉房屋，当时的物业公司是北京丽都物业管理有限公司，对于玖玖港龙公司进驻小区并进行管理的时间不清楚。若玖玖港龙公司以物业公司身份对何百江提起诉讼，应当提交其备案的提供物业服务的相关手续，或其他证据证明其对小区进行了实际的物业管理。对于垃圾清运费，双方并无约定，不同意支付。滞纳金，因双方没有物业服务合同关系，且涉诉房屋内热水忽冷忽热的问题一直没有解决，何百江据此未交纳物业费不存在恶意或过错，故不同意支付。
一审法院审理查明：2006年6月30日，何百江签署《业主承诺书》及《晶都苑业主临时公约》，入住涉诉房屋，双方约定：物业管理费按年度预缴，标准为每建筑平方米每月3.8元，若逾期交纳，从逾期之日起每天按应缴物业管理费的2.1%支付滞纳金。2008年6月30日，涉诉房屋开发商北京丰中房地产开发有限公司在小区张贴《公示》，写有：......依据政府相关规定，由开发商经过短期的多方选定，现聘请玖玖港龙公司进行晶都苑小区的前期物业服务工作......物业服务收费标准按原标准执行。2008年7月1日，玖玖港龙公司开始为涉诉房屋提供物业服务。庭审中，何百江表示入住后房屋内的热水忽冷忽热，向玖玖港龙公司反映后一直未能解决，现已自行更换电热水器，原热水供应系统已不再使用。玖玖港龙公司表示其公司曾联系供热公司两次到何百江房屋内检查，但热水管道均正常。经询，玖玖港龙公司与何百江均确认热水费系由玖玖港龙公司代收代缴给供热公司。何百江提交照片打印件六页，证明玖玖港龙公司未尽到物业管理职责。玖玖港龙公司不认可何百江的证明目的。另查一，北京市物价局、北京市财政局于1999年6月30日出台《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，自1999年7月1日起调整北京市委托清运垃圾托运费收费标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。另查二，北京市市政管理委员会、北京市财政局、北京市物价局于2000年8月28日发布《关于进一步推进征收城市生活垃圾处理费的通告》，按照本市居民每户每月３元的标准征收城市生活垃圾处理费，城市生活垃圾处理费不包括街道办事处收取的街巷清扫保洁费、居委会收取的卫生费和居住小区物业管理企业收取的生活垃圾清运费，也不包括环卫专业部门收取的委托清运垃圾托运费。
一审法院判决认定：依法成立的合同关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行义务。玖玖港龙公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括何百江在内的业主提供了物业管理服务，双方虽未订立书面物业服务合同，但已形成了事实上的物业服务合同关系，玖玖港龙公司与何百江均应全面履行各自义务。现玖玖港龙公司已经提供了物业服务，何百江应当交纳涉诉房屋的物业服务费用。玖玖港龙公司主张2010年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费、垃圾清运费、垃圾处理费，具有事实及法律依据，具体金额由一审法院核算后予以确定。关于滞纳金，一审法院将结合欠费时间、金额等因素依法酌情确定。因玖玖港龙公司并非热水供应单位，何百江以热水问题拒交物业管费用，缺乏依据，一审法院不予采纳。对于何百江提出的物业服务不到位的问题，因何百江的举证尚不足以证明玖玖港龙公司的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故一审法院对于何百江的此项抗辩亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、何百江于判决生效之日起7日内给付玖玖港龙公司2010年7月1日至2014年6月30日的物业管理费19794.05元、垃圾清运费120元、垃圾处理费144元。二、何百江于判决生效之日起7日内给付玖玖港龙公司滞纳金800元。三、驳回玖玖港龙公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
何百江不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、何百江从未与玖玖港龙公司签订过《物业服务合同》，玖玖港龙公司向何百江收取物业费无事实依据。何百江购得涉案房屋后，物业公司为北京丽都物业有限公司，从未与玖玖港龙公司签订过《物业服务合同》，玖玖港龙公司主张其由丽都公司处承接涉案房屋的物业服务，未提供充足证据予以证明，且未在政府主管部门进行备案，显然无依据向何百江收取物业服务费用。二、玖玖港龙公司公司不能仅负责收取热水费，而不承担维保责任。玖玖港龙公司既然负责收取热水费用，就应当负责热水维修。综上，何百江的上诉请求是：1.请求依法改判驳回玖玖港龙公司的诉讼请求或发回重审；2.本案的诉讼费用由玖玖港龙公司承担。
何百江在本案二审期间向本院提交以下新的证据：1.《商品房买卖合同》第1页及第18页复印件，证明玖玖港龙公司应当按照约定履行相应的物业服务职能；2.照片打印件五张（拍摄日期为2015年7月4日），证明玖玖港龙公司没有提供完善的物业服务。玖玖港龙公司发表质证意见称，对证据1的真实性予以认可，但对证明目的不认可；对证据2的合法性不认可，并不能显示何百江所陈述的内容，其证明目的不予认可。
玖玖港龙公司服从一审法院判决。其针对何百江的上诉理由答辩称：玖玖港龙公司同意一审判决，不同意何百江的上诉请求。何百江与开发商在入住时签订有临时公约，该临时公约即是玖玖港龙公司在该小区进行管理服务的条件，何百江在入住该小区时就已有临时规约和临时的备案表等临时资料。关于热水问题，玖玖港龙公司认为其作为物业服务公司，向业主代收热水费，不存在任何的手续费，完全是代收代缴给热力公司。何百江主张物业服务有瑕疵，但何百江提交的相关照片反映的真实情况存在疑问，不能反映物业服务有问题。另，玖玖港龙公司称其在本案一审时即出示了备案公示的原件资料。
玖玖港龙公司在本案二审期间未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，何百江提交的上述证据，在一审审理过程中均未提交，亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新的证据的范畴，且缺乏与本案的紧密关联性,故本院对上述证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有相关书证、当事人在一、二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案焦点问题有二,第一,本案涉诉房屋开发商北京丰中房地产开发有限公司选定玖玖港龙公司作为物业服务合同对何百江是否具有约束力。第二，是否应当减免物业费。
关于本案涉诉房屋开发商北京丰中房地产开发有限公司选定玖玖港龙公司作为物业服务合同对何百江是否具有约束力一节，本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，玖玖港龙公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括何百江在内的业主提供了物业管理服务，何百江应当按照合同约定的标准支付物业费。
关于是否应当减免物业费一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因何百江的举证尚不足以证明玖玖港龙公司的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故关于此上诉请求本院不予支持。另，一审法院关于因玖玖港龙公司并非热水供应单位，何百江以热水问题拒交物业管费用缺乏依据的认定亦不违反法律规定，本院不持异议。一审法院核定的金额及滞纳金均无不当，本院予以确认。
综上所述，何百江的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费398元，由北京玖玖港龙物业管理有限公司负担77元（已交纳），由何百江负担321元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费398元，由何百江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 李 冉
代理审判员 石 煜
二〇一六年七月六日
书 记 员 刘 慧
书 记 员 刘 衍