北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初1964号
原告：程鹏，男，1982年8月31日出生。
委托诉讼代理人：邢建华，北京市中洲律师事务所律师。
被告：安海坤，男，1982年10月17日出生。
被告：安海霞，女，1979年8月12日出生。
被告兼被告安海霞的委托诉讼代理人：刘爱伟，男，1978年6月20日出生。
第三人：北京天赐佳兆房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河承泽苑6号楼1层11号101室。
法定代表人：贾会峥，总经理。
委托诉讼代理人：张涛，男，该公司职工。
第三人：李浩，男1971年12月31日出生。
委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。
原告程鹏与被告安海霞、刘爱伟、安海坤及第三人北京天赐佳兆房地产经纪有限公司（简称佳兆公司）、第三人李浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案，一审判决后，于2016年4月22日经北京市第一中级人民法院（2016）京01民终1802号民事裁定书裁定：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第1945号民事判决。二、发回北京市门头沟区人民法院重审。2016年11月19日本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程鹏的委托诉讼代理人邢建华，被告安海坤，被告兼被告安海霞的委托诉讼代理人刘爱伟、第三人佳兆公司，第三人李浩及其委托代理人韩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程鹏向本院提出诉讼请求：请求法院判令1、要求确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效，并继续履行；2、要求被告将位于北京市门头沟区xx嘉园xx地块x号楼x单元xxxx号房屋（以下简称xxxx号房屋）交予原告；3、要求被告赔偿因逾期交房给原告造成的经济损失5万元（按每月2500元计算，自2015年2月11日起至2016年10月止）。事实和理由：三被告在北京市门头沟区xx镇拆迁过程中取得了位于北京市门头沟区xx嘉园xx地块x号楼x单元xxxx号房屋（简称涉案房屋）。2015年2月3日，经与三被告协商，我与三被告通过佳兆公司达成房屋买卖合同。合同约定涉案房屋价款为155万元，我应于2015年2月3日支付120万元，于2015年2月10日支付30万元，三被告应于2015年2月10日交付房屋，余款5万元在办理过户时我再支付给对方。合同签订后，我如约向被告方支付120万元，当2015年2月10日被告应交付房屋时，我发现被告与他人存在债务纠纷，导致房屋实际被他人控制管理，被告无法按照约定交付房屋，合同没有继续履行。综上所述，我认为，被告方不继续履行合同侵犯了我的合法权益，故起诉至法院，请求法院判令三被告向我交付房屋。
被告安海坤辩称：我与程鹏之间确实签订了房屋买卖合同，但双方之间并非真实的房屋买卖关系，当时安海坤有大额借款临近偿还期，必须及时清偿，为帮助安海坤筹措钱款度过难关，安海霞、刘爱伟同意出售涉案房屋，程鹏与安海坤是朋友，主动提出帮助安海坤筹钱以保住涉案房屋，利息比较低，但需要安海坤把涉案房屋抵押给他，安海霞与刘爱伟也同意，所以把已经谈好价格的交易推掉了，但安海霞、刘爱伟一直认为要签的合同是房屋抵押合同，直到签合同当天才知道要签的是房屋买卖合同，如果不签，就拿不到钱，所以真实的关系是安海坤向程鹏借钱，并不是要出售涉案房屋；我们与程鹏签订房屋买卖合同之后，程鹏还曾与安海坤短信联系，说有人要购买涉案房屋，也来看过房，但因涉案房屋的相关手续都由程鹏保管，他没有及时将相关手续给购房人看，导致房屋没能出售，这也证明我们与程鹏之间不是真实的房屋买卖关系；涉案房屋建筑面积为112.8平方米，当时的市场价格为165万元左右，高于155万元，如果三被告是基于出售涉案房屋的目的签订合同，交易价格必然高于该金额；安海坤在签订房屋买卖合同当日书写了一张100万元和一张20万元的收据，因相信程鹏的为人，就一并将两张收据交付程鹏，但程鹏在当日只以银行转账形式支付了100万元，并没有再支付20万元。综上，我认为我和程鹏间的买卖合同应为无效。我不同意程鹏的诉讼请求。
被告刘爱伟、安海霞辩称，我们不同意程鹏的诉讼请求。争诉房屋属于被拆迁房，我和安海霞、安海坤是被拆迁人。我们不清楚安海坤关于房屋处置的情况。只是听安海坤讲他在外面欠钱，程鹏可以帮他，约定在三个月内，如果安海坤还不了他钱，他就把争诉的房子卖了。我和安海霞作为被拆迁腾退人，就签了字。之后就是安海坤和程鹏之间的事了。我们就知道这些。
第三人佳兆公司称：原、被告双方是协商好后到我公司订立的房屋买卖合同，我公司没有直接参与双方关于房屋价格、价款支付方式、房屋交付时间的协商，而是直接依据双方已经达成的一致意见书写了房屋买卖合同，并收取了居间服务费用。合同订立时，程鹏说是带着二十万现金来的，100万元需要通过银行转账，安海坤当即书写了一张100万元的收据和一张20万元的收据，随后与程鹏一起去银行办理款项结转手续，我公司工作人员没有随同前去。我们了解到的情况是双方是自愿签署房屋买卖合同，因此同意程鹏的诉讼请求。
第三人李浩述称，对于原告的诉讼请求及原、被告双方以及佳兆公司的陈述和答辩均不认可我要求法院确认原、被告双方的买卖合同无效。我于2015年3月15日与安海坤等人签订了该房屋的买卖合同，并按合同的约定支付了购房款，完成了房屋买卖的交易。此前，我于2015年1月15日与被告签订了该房屋的租赁合同，并一直在此承租该房屋。按照法律规定，我对该房屋有优先购买权。
原告程鹏对佳兆公司陈述述认可。对第三人李浩的陈述及请求目的不予认可并辩称，当初原被告双方签订房屋买卖合同的时候，被告当着中介公司的面，保证房屋没有租赁，并就违约行为做了明确的约定。我对被告与李浩间的租赁合同的真实性提出质疑。他们双方签订的房屋买卖合同，违反了物权法的相关规定。中介方明确表明，在我和安海坤签订房屋买卖合同时所有的关于该房屋的产权证明原件都交给了原告。在被告手里没有房屋产权原件的情况下，第三人与被告签订买卖合同的行为，是违反常理的。所以，我对该房屋买卖合同的真实性、合法性均表示质疑。
被告安海坤对第三人李浩的陈述及提交的证据均予以认可。
被告刘爱伟、安海霞称：对上述事情不清楚。
第三人佳兆公司称：关于李浩与安海坤买卖房屋的事情不清楚。
经审理查明：各方认可的事实是，涉案房屋系安海坤因房屋拆迁取得的安置房屋之一，安海霞与刘爱伟为拆迁时的被认定人口。
2015年2月3日，安海坤、安海霞、刘爱伟（甲方）与程鹏（乙方）通过佳兆公司居间，订立了房屋买卖合同、补充协议、居间成交确认书。房屋买卖合同载明：甲方出售的涉案房屋为安置房屋，建筑面积为112.8平方米，乙方购买涉案房屋的成交价款为155万元，乙方同意在签订合同同时支付甲方定金100万元。补充协议载明：乙方2015年2月3日前支付甲方定金人民币100万元，付款方式为银行转账；乙方2015年2月3日支付甲方购房款20万元，支付方式为现金支付；乙方于2015年2月10日前支付甲方购房款30万元，付款方式为银行转账；乙方于此房产过户当日支付甲方购房款5万元；甲方应于2015年2月10日将此房屋交付乙方。居间成交确认书载明：程鹏需要支付天赐嘉兆公司居间报酬2万元。上述合同及协议下方均有安海坤、安海霞、刘爱伟、程鹏的签名并按有手印，补充协议及居间成交确认书上同时有天赐嘉兆公司的盖章。
同日，安海坤、安海霞、刘爱伟签署了保证书，载明：2015年2月3日，甲方：安海坤、安海霞、刘爱伟将涉案房屋卖与乙方程鹏，甲方保证自2015年2月3日至三个月腾房期间（至2015年5月3日），此房屋发生任何法律纠纷，由甲方负责。同日，安海霞、刘爱伟及刘某（安海霞与刘爱伟之女）还签署了同意出售涉案房屋的证明，刘某尚未成年，其名由安海霞代签。
上述文件签订当日，安海坤向程鹏出具了两张涉案房屋的购房款收据，金额分别为100万元和20万元。程鹏通过银行转账方式支付安海坤100万元。安海霞、刘爱伟、安海坤于2月9日左右腾空涉案房屋，现涉案房屋无人居住，但实际由安海坤的债权人管理控制。经释明，程鹏不要求追加涉案房屋的实际控制人为本案的第三人，表示自己可以与房屋的实际控制人自行协商交接处理房屋，并愿就此承担相应风险。此外，安海坤于2015年2月向程鹏支付了4000元的涉案房屋租金。
原、被告双方在案件审理过程中，通过举证质证，存在争议的事实和证据是，原告程鹏与安海霞、刘爱伟、安海坤对原、被告之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是借贷关系及原告是否在2015年2月3日另行支付了三被告20万元存在争议。
三被告坚持主张，安海坤与程鹏之间为借贷关系，程鹏未另行支付20万元，并提交安海坤与张xx于2014年7月29日订立的借款协议及协议，安海坤与程鹏之间的短信记录、证人李某1、闫某、安某的证言予以证明。安海坤提交的借款协议载明了安海坤向张xx借款100万元，明确约定借款为有息借款，并约定了借款期限；协议中载明：”安海坤向张xx借款100万元，安海坤将房屋卖与张xx，双方约定借款期限至2014年12月29日，如到期安海坤未能还清借款，双方之间的房屋买卖合同自动生效，张xx如因任何原因出售此房，安海坤应无条件配合与第三方签订买卖合同并签订房款收据，如安海坤按时归还欠款，则此合同作废。”安海坤提出，其向张xx借款时也是将房屋以签订房屋买卖合同的形式抵押给张xx，因自己如期偿还了借款，双方之间的房屋买卖合同没有生效，自己与程鹏之间的房屋买卖合同也是类似情况。安海坤对提交的短信记录并作出解释：当时我急需用钱还清借款，在2014年12月28日与程鹏协商房屋抵押或买卖的事情，短信记录内容为”程鹏：我不想要你房，因为咱俩是哥们儿，打心里就不想参合（掺和）你家房的事情，别人也劝过我，我知道我把手续做过来也可以，所以不想掺合；安海坤：现在不是马上就麻烦了么，明天是最后一天，不给他七十万我已经现眼了，你随便吧，我是想让你给我出一点钱，实在为难就算了，没事”；2015年1月25日，我找程鹏帮忙把涉案房屋抵押出去筹钱，短信记录为”安海坤：你想折把我三室丫（押）了，弄点钱，给你，点位底（低）一些；程鹏：我就认识根深，你又不压（押）他；5个点，你压（押）他吗；安海坤：能亚（押）多少，不用藤房（腾房）么；程鹏：有机会给你问问；安海坤：好”；2015年2月3日，因为程鹏提出帮我筹钱，我推掉了程鹏婶子给我找的购房人，让程鹏联系我姐姐安海霞和姐夫刘爱伟，只要他们同意我就能将涉案房屋抵押给程鹏，当天我们就签了房屋买卖合同等手续，短信记录为”程鹏：我给你姐打吗？安海坤：哥们你怎么决定我都没事，但是我已经把你婶子给推了，在找那个人今天也给不了钱了；139XXXX****我姐夫，你给他打；你不让我们住，我们也不骗你；程鹏：真不行，不是我说不行，手续做不死没办法拿钱；你再考虑一下；程鹏：你给我姐夫打吧，我同意你说的，你最好先和我签合同，那边催我要转账呢”；签了房屋买卖合同之后，程鹏说不让我们腾房了，但是要交租房费，给了我他的银行账号，之后我就转给他4000元，短信记录为”程鹏：×××转过4000块钱，付一个月压一个月，转完发个信息；安海坤：好；名字是谁；程鹏：程鹏”；我当时急需用135万元周转，不然就周转不开，但是程鹏只给了我100万元，我一直从（向）他要已经给他打了收据的20万元，2015年2月15日，我的两个债权人李某1和张x1来我家里从我要钱，我就叫程鹏来我家，程鹏第二天凌晨到的我家，我们聊天的时候聊到程鹏还欠我20万没给，我问程鹏什么时候能给我，他给我，我才能给张x1和李某1，我和程鹏之间是借贷关系，李某1的证言也可以证明这一点，短信记录为”安海坤：回来到我家待会；程鹏：好的；安海坤：到哪了；程鹏：xx（xx）”；因为我和程鹏之间只是以房屋买卖合同的形式将涉案房屋抵押给程鹏，不是真正的买卖，程鹏在2015年3月15日联系我说有人要买涉案房屋，后来因为程鹏没有及时提供由其保管的涉案房屋的手续，导致房屋没有再出售，短信记录为”有人买房，160-170你考虑一下”。证人李某1、闫某、安某出庭作证，李某1当庭陈述：我和张x1是邻居，安海坤欠我们钱，2015年2月16日晚上，张x1去找安海坤要钱，张x1先去的，我后去的，期间安海坤打电话叫程鹏到安海坤家，程鹏大概第二天凌晨一点到的，聊的时候就谈到安海坤向程鹏借155万元，把房子抵押给程鹏，双方之间是借贷关系，还提到程鹏还有55万元一直没给安海坤，安海坤想用他哥哥的房屋做抵押，把自己的房子赎回来，安海坤和程鹏签订房屋买卖合同前后，二人在安海坤的办公室也多次提到程鹏还欠55万元没给，程鹏说暂时给不了，此外，安海坤还欠程鹏钱，听说是还了；闫某当庭陈述：我和安海坤是同村的邻居，我经常去安海坤的办公室，在那听到安海坤和程鹏聊房子的事情，安海坤想卖房子，程鹏帮安海坤，让安海坤把房子抵押给他，不要利息，后来就听安海坤说房子已经抵押给程鹏了，还有55万没给，但我没见过他们之间的合同是什么样的，后来听别人说程鹏只给了安海坤100万元，有次我和程鹏单独出去的时候我还问过程鹏欠安海坤多少钱，程鹏也承认只给了100万元，如果是我借给别人钱，我也会用签房屋买卖合同的形式把房子做个抵押；安某当庭陈述：我和安海坤是邻居，程鹏是同村的一个弟弟，安海坤也欠我钱，关于原、被告之间的争议，我只知道安海坤缺钱，想卖房，程鹏劝安海坤别卖，要帮安海坤，后来听他们俩说安海坤把房子抵押给程鹏了，房子定价155万元，后来听说程鹏没有给安海坤那么多钱，只给了安海坤100万元，因为安海坤拿了钱之后要还给另外一个债权人王东涛，我恰好认识，所以知道程鹏只给了100万元，程鹏具体差安海坤多少钱我没有弄清楚，经常听他们提120万元和135万元两个数。
程鹏的委托诉讼代理人提出，安海坤与张xx之间的协议与本案没有关联性，不能类比；对于短信，未见过短信，但应为程鹏与安海坤的联系记录；对于证人证言，李某1的证言说法不统一，关于本案的陈述全是听说的，对于原、被告之间的关系是房屋抵押还是房屋买卖说不清楚，对于本案争议的20万元究竟给没给也完全没有提到，认为李某1的陈述无法证明案件的客观事实；闫某关于房屋是抵押的陈述是”听说”加上自己的分析，对于合同双方确认的涉案房屋的价款也不清楚，程鹏到底为什么欠钱也没有说清楚，不应采信；安某谈到的很多问题大多是听说的，没有实际参与，表述都很含糊，而且安某和安海坤是兄弟，这层关系使得安某的证言可信度值得怀疑；证人的陈述与安海坤的陈述存在矛盾，安海坤自述与程鹏之间是借款，需要支付利息，闫某却说不需要支付利息；上述短信和证人证言仅能证明程鹏与安海坤曾经就有关借款事宜进行过讨论，但也仅是讨论，并没有形成书面契约，也没有因为讨论而变更或终止履行房屋买卖合同，这些讨论和协商不能作为证据使用；安海坤在经验、阅历、智商方面均无任何问题，是一个具有完全民事行为能力的人，其清楚出具收据的意义，但其在出具收据后的数个月内既不追讨收据上记载的款项，也不积极索回收据，只在原告提出诉讼后提出这个问题，这有悖常理；程鹏也是xx镇地区的拆迁户，其有能力支付房屋买卖合同约定的全部价款；程鹏与安海坤之间没有其他经济纠纷。
经询问，程鹏的委托诉讼代理人表示如法院支持其要求三被告向其交付涉案房屋的主张，其可立即按照房屋买卖合同约定向三被告支付尚欠的购房款；安海霞、刘爱伟、安海坤表示程鹏只支付了100万元，如法院判决三人向程鹏交付涉案房屋，三人要求程鹏依照涉案房屋的市场价值支付尚欠的购房款。
第三人佳兆公司表示不清楚安海坤所提交证据如何形成，不便发表质证意见。
第三人李浩对上述原、被告双方及佳兆公司的陈述及相关证据均不予认可。
第三人李浩与被告安海坤认可的事实是，2015年3月15日安海坤与李浩签订了该房屋的买卖合同，并按合同的约定支付了购房款，完成了房屋买卖的交易。双方于2015年1月15日与被告签订了该房屋的租赁合同，李浩一直在此承租该房屋。
李浩为证实自己的主张，提交了以下证据：1、与安海坤之间所签订的房屋租赁合同及租金收条，以证明其自2015年1月15日起在租赁涉案房屋，对该房屋有优先购买权。2、李浩与安海坤之间所签订的涉案房屋的买卖合同及证人李某2替李浩与安海坤之间的房屋交易款，以证明双方已经完成了房屋买卖的实际交易。
对李浩的主张、出示的证据、证人李某2的证言以及所证明的目的，安海坤均予认可。
原告程鹏对第三人李浩的陈述及出示的证据、证人证言及证明目的均不予认可。
被告刘爱伟、安海霞、第三人佳兆公司称对李浩与安海坤之间的买卖关系不知情。
上述事实，有邢建华、安海霞、刘爱伟、安海坤、张涛、李浩、韩东的陈述，租赁合同、两份房屋买卖合同及补充协议，保证书，居间协议，款项交易收据，证人李某1、闫某、安某、李某2的证言，银行转账明细等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、程鹏与安海霞、刘爱伟、安海坤之间的法律关系为房屋买卖还是借贷；二、李浩与安海坤之间的租赁合同及买卖合同的真实性。针对双方争议焦点，本院做如下认定：
1、关于安海霞、刘爱伟、安海坤与程鹏之间的法律关系定性问题：
纵观安海坤、安海霞、刘爱伟与程鹏就涉案房屋交易过程十分异常。虽然双方签订的是房屋买卖合同，但其实质是安海坤向程鹏借款的借贷关系。双方是以房屋买卖为名实则安海坤向程鹏借款，为了保险起见将该房屋抵押给程鹏。安海坤提交的其与张xx之间订立的借款协议虽与本案无直接的关联性，但能反映出安海坤欠张xx的款项即将到期，自己没有周转资金用于偿还张xx的到期债务。从安海坤与程鹏间的短信记录及证人的证言，即可以反映出当时安海坤偿还到期债务的急切心情。因安海坤与程鹏系朋友关系，以此考量，也能反映出当时双方为借款协商各种办法和途径的过程。即使是在双方签订了房屋买卖合同之后的2015年3月15日程鹏仍以短信的方式在为安海坤寻找房屋的买受人，短信记录显示”有人买房160-170（万元）你考虑一下”。综上，安海霞、刘爱伟、安海坤与程鹏之间的交易行为实质是双方为了借款而将涉案房屋进行抵押的行为，而非实质意义的买卖合同行为。
2、关于李浩与安海坤间的房屋租赁及买卖合同。
安海坤于2015年1月15日将涉案房屋出租给李浩，并于当日签订了该房屋为期一年的租赁合同，在签订租赁合同前，李浩已将此后一年的租金交付给了安海坤。李浩是该房屋的实际控制和使用者。李浩与安海坤于2015年3月15日签署了涉案房屋的买卖合同。双方对涉案房屋除未完成过户移交的手续（因该房屋属拆迁安置回迁性质，要进行买卖交易办理过户手续尚需要一个过程）外，其他关于房屋买卖的事项均已完成。
依照合同法第二百三十条规定：”出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，程鹏与安海坤、安海霞、刘爱伟于2015年2月3日，经协商，通过佳兆公司达成的房屋买卖合同实际属于双方的借贷关系，故双方的买卖合同应属无效。应当指出，程鹏与安海坤、安海霞、刘爱伟双方进行房屋交易时，该房屋已由安海坤于2015年1月15日出租给李浩。李浩是该房屋的实际控制和使用者。李浩与安海坤于2015年3月15日与安海坤完成了涉案房屋的实际交易。本案在审理过程中，程鹏对李浩与安海坤关于该房屋的租赁与买卖行为提出质疑，但程鹏未就该质疑向法庭提交证据证实自己的质疑主张。本院对李浩要求行使优先购买权的请求予以确认。
依法成立的合同对各方当事人均有约束力。当事人应当按照法律规定全面履行相应的义务。李浩与安海坤所签订的房屋租赁及买卖合同的行为不违反相关法律规定，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、程鹏与安海坤、安海霞、刘爱伟间就北京市门头沟区xx嘉园xx地块x号楼x单元xxxx号房屋所签订的买卖合同无效。
二、第三人李浩享有对坐落在北京市门头沟区xx嘉园xx地块x号楼x单元xxxx号房屋的优先购买权。
驳回原告程鹏的诉讼请求。
案件受理费一万八千七百五十元，由程鹏负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王大保
人民陪审员 申 振
人民陪审员 刘红军
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 蒋 蕊