广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1638号上诉人（原审原告）：杨红，女，侗族，1982年8月30日生，住所地：湖南省通道侗族自治县，委托诉讼代理人：黄飞，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：史果乐，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘祖敏，男，汉族，1984年6月3日生，住所地：广西平南县，被上诉人（原审被告）：闫慧，女，汉族，1988年10月3日生，住所地：湖北省浠水县，委托诉讼代理人：周旺林，男，汉族，1980年10月22日出生，住所地：湖北省浠水县，系被上诉人闫慧丈夫。上诉人杨红因与被上诉人潘祖敏、被上诉人闫慧房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨红上诉请求：1、撤销(2015)深龙法地民重字第1号民事判决；2、确认潘祖敏与闫慧签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；3、确认杨红为某2号楼1602房产的权利人；4、判令闫慧配合杨红办理涉案房产过户手续；5、判令一、二审诉讼费、保全费由潘祖敏、闫慧承担。事实和理由：一、原审事实不清，适用法律错误。杨红从未授权潘祖敏租售涉案房屋等相关权利，而是潘祖敏以诈骗的手段的骗取了杨红的签名，非法转让杨红的房产，事后该转让行为没有得到杨红的追认。潘祖敏的行为不仅仅是无权处分行为，而且已经触犯刑法，构成了诈骗罪。从私法角度而言，根据物权法第一百零六条规定，无权处分人处分他人财产的，所有权人有权追回，即闫慧应该向杨红返还涉案房产，协助杨红将涉案房产的产权变更登记至杨红名下。从公法角度而言，与犯罪有关的财物应依法没收或予以退还，潘祖敏以杨红的房产为犯罪工具，实施犯罪行为，法院应将涉案房产追回，退还杨红。二、闫慧受让涉案房产不构成善意取得，杨红合理怀疑潘祖敏、闫慧恶意串通损害杨红利益。（一）涉案房产的实际成交价明显低于市场价，闫慧并无善意。1、闫慧是以不合理的价格取得涉案房产所有权。闫慧以人民币79万元与潘祖敏签订房屋转让协议。经深圳市A房地产土地估价有限公司2012年6月29日所出具的《房地产估价报告》，以2010年8月23日为估价时点，涉案房地产的市场评估价值为1151955元，即闫慧的受让价只有市场评估价的69%。原审法院竟认为“双方以评估价69%的价格成交并无明显低于市场价格”，这样的“认为”损害的不仅仅是杨红的权益，更损害了法律在人民群众中的威信。根据2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条关于“明显不合理的价格”为“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。很显然，潘祖敏、闫慧之间的转让价低于当时市场交易价的70%，依法属于明显不合理的价格。2、潘祖敏、闫慧明知涉案房产的转让价格低于正常市场交易价格。潘祖敏本身就是二手房中介，其对二手房市场价格非常了解。闫慧以79万元的转让价取得涉案房产，于2010年8月25日取得涉案房产的《房地产证》，但在2010年9月30日，闫慧与其丈夫周旺林就委托深圳市广天地地产水岸房地产经纪服务部以110-115万元的价格出售涉案房产，短短数日，闫慧还向中联地产经纪服务公司、家家顺地产服务经纪公司等多家地产中介公司以110-115万元的价格放盘。可见，在房地产交易市场价格公开的市场经济体制下，闫慧对该片区房产市场价位亦是清楚的。潘祖敏、闫慧对于涉案房产的转让价格低于正常市场交易价格是明知和故意的。故从涉案房产的成交价来看，闫慧并不构成物权法上的善意第三人，不能取得涉案房产产权。（二）从潘祖敏、闫慧的庭审反应及之前的交易行为来看，杨红合理怀疑潘祖敏、闫慧恶意串通。1、原审庭审调查中，潘祖敏、闫慧答辩思路完全一致，均认为涉案房产当时的成交价并不明显低于市场价，可见二人庭前有充分的沟通。潘祖敏在庭审中极为反常，对于案件所有的事实均表示不知道、不记得，唯独对房产的实际成交价了然于心，且与闫慧异口同声的认为涉案房产的成交价没有明显低于市场价。杨红认为，这是极为不正常的，潘祖敏自刑拘至今羁押已有五年多的时间，其对案件事实的细节不记得也属正常，但为何独独对涉案房产成交价是否明显低于市场价反映激烈呢？目的只有一个，帮助和配合闫慧！闫慧在答辩和庭审中一直以善意第三人自居，认为其已经支付购房款并办理了房产过户，即便潘祖敏之前取的授权的行为是犯罪行为，其可以依据善意第三人的相关法律规定取的涉案房产，除非实际成交价明显低于市场价，故闫慧自始强调成交价没有明显低于市场价。从潘祖敏、闫慧惊人一致的答辩思路来看，二人在庭审之前应该有过充分的沟通。因此，杨红向原审法院申请调查取证，即向佛山高明监狱调取潘祖敏的探访记录，未果。如果闫慧或关联关系人确有探视潘祖敏，那么二人恶意串通就显而易见，为查明案件事实，恳请贵院依法调查取证。2、房产交易过程不符合常理，且闫慧没有合理信赖，杨红合理怀疑两被杨红恶意串通。(1)交易时间快。从2010年7月29日B地产公园大地分行收到假杨红的放盘电话到潘祖敏、闫慧达成房屋买卖协议之间仅有1天的时间。对于一个正常的买家而言，从了解楼盘到看房、比较、询价等等，不可能在短短十几个小时内就确定。除非是事前早有了解或者有不可告人的急切促成交易的目的。(2)没有现场看房、没有涉案房产钥匙。B地产业务员郑波证实，通过其中介放盘的涉案房产因为没能提供钥匙，中介公司根本没有带领闫慧现场看房。对于一个正常买家而言，常常是货比三家，对于房屋的户型更是现场察看，不可能只是看了对面的房屋户型就确定买房。(3)购房款没有支付给前业主杨红，而是全额转给中介潘祖敏。按照正常市场交易规则，即便是杨红真的委托潘祖敏买卖涉案的房产，购房款肯定是打到杨红自己的或者可控的账户，不可能支付给个人中介。综上，虽然潘祖敏持有通过犯罪手段骗取的委托书，从形式上判断其对涉案房屋似乎是有处分权。然而，潘祖敏以明显低于市场交易价70%的价格放盘，又借口不让看涉案房产的户型，而闫慧在庭审中确认其已经是第三次购房，理应对潘祖敏的处分权产生合理怀疑，从而放缓交易仔细核查涉案房屋是否有权利瑕疵。而事实恰恰相反，闫慧在极短的时间内就与潘祖敏签订了房屋买卖合同，办理产权登记后，又立即以市场价转手放盘。且在原审庭审，二人相互配合，杨红有理由怀疑，潘祖敏、闫慧恶意串通。三、原审判决枉顾事实践踏法律，间接支持了犯罪行为，对杨红造成了二次伤害。杨红于二审询问过程中补充上诉事实和理由：一、潘祖敏、闫慧恶意串通的情形可从两个方面证明：一是交易价格的问题，潘祖敏、闫慧签订的深圳市二手房屋买卖合同，标明的价格是789346元，而杨红于2010年8月23日委托评估机构评估该房屋的价格，达到了1151955元，交易价格仅仅是该评估价格的68.52%。我方认为一审审判依据并没有严格按照最高院适用合同法司法解释（二）第十九条之规定，如果说低于70%就视为不合理的低价，如果按一审法院认定的事实“不明显低于”，那么67%是否是明显低于？二、潘祖敏、闫慧是否有恶意串通的行为，杨红作为受害人无法向法院提交书面材料，但是有与一般交易相违背的情况出现：1、买房人从未到房屋查看；2、购买后立即出手；3、整个过程中，闫慧没有和杨红见过面，如此低价情况下，闫慧丝毫不怀疑；4、房款直接打入潘祖敏的账户，一般正常的房屋交易不可能出现这种情况。关于价格问题，杨红提交了一份补充证据予以证明。潘祖敏未发表答辩意见。闫慧辩称，闫慧购买前有看房。至于房价问题，这是毛坯房，我方是看了房买的。我方希望尽快判决，给钱不是给潘祖敏的。当时涉案房产是放盘在地产中介，地产中介告知我方，我方看了房才买的房，交易是正常的。杨红向一审法院起诉请求：1、确认潘祖敏、闫慧签订的房屋买卖合同无效；2、确认杨红为深圳市龙岗区龙岗街道新生社区水岸新都2号楼I602房产的权利人；3、闫慧配合杨红办理涉案房产的过户手续；4、本案诉讼费用由潘祖敏、闫慧承担。一审法院认定事实：位于某2号楼I602房，自2010年4月19日至2010年8月25日期间登记在原告杨红名下，原房产证号为深房地字第××号。2010年7月5日，原告杨红出具两份委托书，其中一份受托人为日本人XX，另一份受托人为潘祖敏，两份委托书的内容一样，“我杨红拥有位于某2号楼I602的房产（份额为100%）：现委托以上受托人为我的代理人，并以我的名义在代理期限：2010年7月5日至2013年7月5日内办理下列1-17所列明的事项：1.收取银行就上述房产发放的转按揭贷款（又称赎楼贷款）。2.到银行办理申请提前还清楼款、复印借款合同及借款借据、打印上述房产的还款记录及欠款清单并领取相关资料。3.到银行办理赎楼（还清银行贷款）及终止授信额度等相关手续，签署相关文件并领取《房地产证》、《房地产买卖合同》、借款合同、借款借据、购房发票、保险单、付清楼款证明书、还款凭证等相关资料。4.到国土局及开发商申请办理上述房产的《房地产证》，签署相关文件资料并领取《房地产证》、付清楼款证明书、发票等相关文件资料。到开发商或者派出所出具并领取房产的户口指标证明。5.到银行或土地房产交易中心办理上述房产的资金监管手续，收取或者指定账户收取监管资金，并签署办理资金监管手续所需要签署的申请书、资金监管协议及相关文件资料。6、到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需要签署的申请书及相关文件资料。7.到国土局办理上述房产注销抵押登记手续及领取《房地产证》、《房地产买卖合同》等相关事宜。8.转卖上述房产、签署《房地产买卖合同》、领取《房地产证》、办理公证、办理房产过户、开设本人银行账户等。9.收取或指定账户收取上述房产的售楼款以及购买方的银行按揭贷款事项。签署银行《按揭贷款存入账户确认书》等明确收款账户的文件，签收银行出具的《贷款承诺书》。10.向银行申请个人住房抵押贷款，办理该房产的抵押贷款和保险手续，签署并领取借款合同、借款借据、划款委托书、账户确认书、保险单等相关文件，并将该笔贷款放在受托人的账户上。11.到国土局办理上述房产变更手续，签署并领取相关文件。到国土局办理房产抵押登记手续及领取《房地产证》等相关事宜。12.到国土局或土地房产交易中心办理退件、撤销过户的相关手续，签署相关文件并领取《房地产买卖合同》、《房地产证》等相关资料。13.到司法机关或仲裁机构查询、复印并领取上述房产所涉案件的具体情况及相关文件资料。14.到国税局或地方税务局办理减、免税费申请手续，签署并领取相关文件资料。15.到银行或其他机构查询、打印个人征信系统信息及信用报告。16.到国土局或房地产交易中心等部门办理上述房产的《房地产证》挂失、补办《房地产证》，签署相关文件并领取新补办的《房地产证》。17.办理上述房产的物业管理、水电、煤气、电话、有限（数字）电视、网络等过户以及变更的相关手续。办理退保及收取保费手续，签署并领取相关文件资料，到银行签署转按揭贷款（又称赎楼贷款）项下借款合同、借款借据、划款委托书、账户确认书。受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关文件，我方均承认并在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续。”杨红称，其本意只是委托XX代为委托书上所列之行为，并没有委托被告潘祖敏，潘祖敏欺骗原告，在原告签署委托XX的九份委托书时，夹带了三份委托潘祖敏的委托书。2010年7月5日，广东省深圳市深圳公证处出具（2010）深证字第XX号《公证书》，载明：“兹证明委托人杨红（女，一九八二年八月三十日出生，身份证号码：）于二〇一〇年七月五日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签字、捺指印。中华人民共和国广东省深圳市深圳公证处公证员董某。”同日，广东省深圳市深圳公证处出具（2010）深证字第XX号《公证书》，“兹证明委托人杨红（女，一九八二年八月三十日出生，身份证号码：）于二〇一〇年七月五日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签字、捺指印。中华人民共和国广东省深圳市深圳公证处公证员董某。”2010年7月30日，两被告达成买卖涉案房屋的初步意向，之后双方与中国农业银行深圳天乐支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，在该协议上，被告潘祖敏以原告代理人的身份签名。协议约定，涉案房屋交易价格为人民币798000元；交易双方自愿委托丙方即中国农业银行深圳天乐支行对该房地产交易款项进行监管；买方应在本协议签订之日起3个工作日内将交易的首期款人民币138000元存入丙方的监管帐户。2010年8月23日，被告潘祖敏以原告名义与被告闫慧签订《深圳市二手房买卖合同》【深（龙）房现买字(2010)第XX号】，将涉案房产以人民币798000元（房屋买卖合同上约定的价格为人民币789346元）的价格卖给被告闫慧；同日，被告闫慧与中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告闫慧向农行借款人民币600000元，用于购买涉案房产，该款全部直接划入被告潘祖敏的农行帐户中。之后，两被告持《委托书》、公证书、房地产证原件等材料向深圳市房地产权登记中心提出房产转移变更登记申请；2010年8月25日，深圳市房地产权登记中心核准上述登记申请，注销原告的房地产证，向被告闫慧核发新的房地产证，证号为深房地字第××号。2010年10月14日，原告因上列房屋买卖纠纷起诉至本院。2011年12月13日，深圳市龙岗区人民检察院向本院提起公诉，指控被告潘祖敏犯诈骗罪。本院于2012年5月18日作出（2012）深龙法刑初字第104号刑事判决书，其中查明，2010年7月5日下午，杨红与XX及中介即本案被告潘祖敏到深圳市公证处办理委托公证，将该房产的买卖租售权委托给XX。在办理公证过程中，杨红将房产证原件及其身份证复印件等材料交给被告潘祖敏，潘祖敏乘机多办了一份委托公证，骗取杨红在委托书上签字，从而取得该房产的租售权，并掉包了杨红的房产证原件。同年7月29日，一女子假冒杨红通过电话与B地产公园大地分行联系买卖涉案房产事宜。B地产员工郑某陈述，被告潘祖敏并没有向其交付涉案房产钥匙，郑某跟客户也没进入该房内，只是看了对面的户型。次日晚，被告潘祖敏持委托公证书，自称系杨红的表弟，通过B地产与被告闫慧达成房产买卖协议，以人民币798000元的价格出售了该房产。随后，被告潘祖敏先后在罗湖区、龙岗区等多家中国农业银行分多次将人民币793000元取走后离开深圳。2010年11月17日被告潘祖敏被抓获。深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法刑初字第104号刑事判决书认为，潘祖敏以非法占有为目的，虚构事实，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪。根据相关法律规定，判处潘祖敏有期徒刑十一年，并处罚金人民币一万一千元。潘祖敏对该判决不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2012年9月19日做出（2012）深中法刑二终字第558号刑事裁定书，认为原判决认定事实清楚，证据确实、充分，定罪准确，量刑适当，裁定驳回上诉，维持原判。2012年6月29日，深圳市A房地产土地估价有限公司根据原告杨红的委托，对涉案房屋在2010年8月23日的市场价值进行评估，确定未装修的涉案房屋在估价时点2010年8月23日的公开市场价值为人民币1151955元。2013年4月22日，本院经审理后对上列房屋买卖合同纠纷作出（2010）深龙法民三初字第4676号民事判决。其后原告提起上诉，深圳市中级人民法院受理后作出（2013）深中法房终字第1365号民事裁定书，其中认定“原审法院直接在坪地法庭开庭并以潘祖敏无正当理由拒不到庭参加诉讼为由对其进行缺席审理违反法定程序，法院应当采取提审潘祖敏或到潘祖敏被羁押的场所开庭的方式审理本案”，并据此撤销上述（2010）深龙法民三初字第4676号民事判决书，发回本院重新审理。本院立重审案后，于2015年4月24日依法组成合议庭在佛山高明监狱公开开庭审理。庭审中，原告称被告闫慧在未查看涉案房产的情况下，仅用一天的时间与被告潘祖敏达成交易，且房产价格远低于市场价，故被告闫慧存在放纵被告潘祖敏诈骗的现象，不能作为善意第三人。被告闫慧则称涉案房产系毛坯房，其起初看房时看了对面的户型，后亦有进入涉案房产查看。位于某2号楼I602房，自2010年4月19日至2010年8月25日期间登记在杨红名下，原房产证号为深房地字第××号。2010年7月5日，杨红出具两份委托书，其中一份受托人为日本人XX，另一份受托人为潘祖敏，两份委托书的内容一样，“我杨红拥有位于某2号楼I602的房产（份额为100%）：现委托以上受托人为我的代理人，并以我的名义在代理期限：2010年7月5日至2013年7月5日内办理下列1-17所列明的事项：1、收取银行就上述房产发放的转按揭贷款（又称赎楼贷款）。2、到银行办理申请提前还清楼款、复印借款合同及借款借据、打印上述房产的还款记录及欠款清单并领取相关资料。3、到银行办理赎楼（还清银行贷款）及终止授信额度等相关手续，签署相关文件并领取《房地产证》、《房地产买卖合同》、借款合同、借款借据、购房发票、保险单、付清楼款证明书、还款凭证等相关资料。4、到国土局及开发商申请办理上述房产的《房地产证》，签署相关文件资料并领取《房地产证》、付清楼款证明书、发票等相关文件资料。到开发商或者派出所出具并领取房产的户口指标证明。5、到银行或土地房产交易中心办理上述房产的资金监管手续，收取或者指定账户收取监管资金，并签署办理资金监管手续所需要签署的申请书、资金监管协议及相关文件资料。6、到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需要签署的申请书及相关文件资料。7、到国土局办理上述房产注销抵押登记手续及领取《房地产证》、《房地产买卖合同》等相关事宜。8、转卖上述房产、签署《房地产买卖合同》、领取《房地产证》、办理公证、办理房产过户、开设本人银行账户等。9、收取或指定账户收取上述房产的售楼款以及购买方的银行按揭贷款事项。签署银行《按揭贷款存入账户确认书》等明确收款账户的文件，签收银行出具的《贷款承诺书》。10、向银行申请个人住房抵押贷款，办理该房产的抵押贷款和保险手续，签署并领取借款合同、借款借据、划款委托书、账户确认书、保险单等相关文件，并将该笔贷款放在受托人的账户上。11、到国土局办理上述房产变更手续，签署并领取相关文件。到国土局办理房产抵押登记手续及领取《房地产证》等相关事宜。12、到国土局或土地房产交易中心办理退件、撤销过户的相关手续，签署相关文件并领取《房地产买卖合同》、《房地产证》等相关资料。13、到司法机关或仲裁机构查询、复印并领取上述房产所涉案件的具体情况及相关文件资料。14、到国税局或地方税务局办理减、免税费申请手续，签署并领取相关文件资料。15、到银行或其他机构查询、打印个人征信系统信息及信用报告。16、到国土局或房地产交易中心等部门办理上述房产的《房地产证》挂失、补办《房地产证》，签署相关文件并领取新补办的《房地产证》。17、办理上述房产的物业管理、水电、煤气、电话、有限（数字）电视、网络等过户以及变更的相关手续。办理退保及收取保费手续，签署并领取相关文件资料，到银行签署转按揭贷款（又称赎楼贷款）项下借款合同、借款借据、划款委托书、账户确认书。受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关文件，我方均承认并在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续。”杨红称，其本意只是委托XX代为委托书上所列之行为，并没有委托被告潘祖敏，潘祖敏欺骗杨红，在杨红签署委托XX的九份委托书时，夹带了三份委托潘祖敏的委托书。2010年7月5日，广东省深圳市深圳公证处出具（2010）深证字第XX号《公证书》，载明：“兹证明委托人杨红（女，一九八二年八月三十日出生，身份证号码：）于二〇一〇年七月五日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签字、捺指印。中华人民共和国广东省深圳市深圳公证处公证员董某。”同日，广东省深圳市深圳公证处出具（2010）深证字第XX号《公证书》，“兹证明委托人杨红（女，一九八二年八月三十日出生，身份证号码：）于二〇一〇年七月五日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签字、捺指印。中华人民共和国广东省深圳市深圳公证处公证员董某。”2010年7月30日，潘祖敏、闫慧达成买卖涉案房屋的初步意向，之后双方与中国农业银行深圳天乐支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，在该协议上，潘祖敏以杨红代理人的身份签名。协议约定，涉案房屋交易价格为人民币798000元；交易双方自愿委托丙方即中国农业银行深圳天乐支行对该房地产交易款项进行监管；买方应在本协议签订之日起3个工作日内将交易的首期款人民币138000元存入丙方的监管帐户。2010年8月23日，潘祖敏以杨红名义与闫慧签订《深圳市二手房买卖合同》【深（龙）房现买字(2010)第XX号】，将涉案房产以人民币798000元（房屋买卖合同上约定的价格为人民币789346元）的价格卖给闫慧；同日，闫慧与中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行签订《个人购房担保借款合同》，约定闫慧向农行借款人民币600000元，用于购买涉案房产，该款全部直接划入潘祖敏的农行帐户中。之后，潘祖敏、闫慧持《委托书》、公证书、房地产证原件等材料向深圳市房地产权登记中心提出房产转移变更登记申请；2010年8月25日，深圳市房地产权登记中心核准上述登记申请，注销杨红的房地产证，向闫慧核发新的房地产证，证号为深房地字第××号。2010年10月14日，杨红因上列房屋买卖纠纷起诉至原审法院。2011年12月13日，深圳市龙岗区人民检察院向原审法院提起公诉，指控潘祖敏犯诈骗罪。原审法院于2012年5月18日作出（2012）深龙法刑初字第104号刑事判决书，其中查明，2010年7月5日下午，杨红与XX及中介即本案潘祖敏到深圳市公证处办理委托公证，将该房产的买卖租售权委托给XX。在办理公证过程中，杨红将房产证原件及其身份证复印件等材料交给潘祖敏，潘祖敏乘机多办了一份委托公证，骗取杨红在委托书上签字，从而取得该房产的租售权，并掉包了杨红的房产证原件。同年7月29日，一女子假冒杨红通过电话与B地产公园大地分行联系买卖涉案房产事宜。B地产员工郑某陈述，潘祖敏并没有向其交付涉案房产钥匙，郑某跟客户也没进入该房内，只是看了对面的户型。次日晚，潘祖敏持委托公证书，自称系杨红的表弟，通过B地产与闫慧达成房产买卖协议，以人民币798000元的价格出售了该房产。随后，潘祖敏先后在罗湖区、龙岗区等多家中国农业银行分多次将人民币793000元取走后离开深圳。2010年11月17日潘祖敏被抓获。深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法刑初字第104号刑事判决书认为，潘祖敏以非法占有为目的，虚构事实，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪。根据相关法律规定，判处潘祖敏有期徒刑十一年，并处罚金人民币一万一千元。潘祖敏对该判决不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院于2012年9月19日做出（2012）深中法刑二终字第558号刑事裁定书，认为原判决认定事实清楚，证据确实、充分，定罪准确，量刑适当，裁定驳回上诉，维持原判。2012年6月29日，深圳市A房地产土地估价有限公司根据杨红的委托，对涉案房屋在2010年8月23日的市场价值进行评估，确定未装修的涉案房屋在估价时点2010年8月23日的公开市场价值为人民币1151955元。2013年4月22日，原审法院经审理后对上列房屋买卖合同纠纷作出（2010）深龙法民三初字第4676号民事判决。其后杨红提起上诉，深圳市中级人民法院受理后作出（2013）深中法房终字第1365号民事裁定书，其中认定“原审法院直接在坪地法庭开庭并以潘祖敏无正当理由拒不到庭参加诉讼为由对其进行缺席审理违反法定程序，法院应当采取提审潘祖敏或到潘祖敏被羁押的场所开庭的方式审理本案”，并据此撤销上述（2010）深龙法民三初字第4676号民事判决书，发回原审法院重新审理。原审法院立重审案后，于2015年4月24日依法组成合议庭在佛山高明监狱公开开庭审理。庭审中，杨红称闫慧在未查看涉案房产的情况下，仅用一天的时间与潘祖敏达成交易，且房产价格远低于市场价，故闫慧存在放纵潘祖敏诈骗的现象，不能作为善意第三人。闫慧则称涉案房产系毛坯房，其起初看房时看了对面的户型，后亦有进入涉案房产查看。一审法院认为，首先，潘祖敏持有杨红签名并经公证的授权委托书以及房产证原件同闫慧签订涉案房产的买卖合同，且该授权委托书中明确授权给潘祖敏有权代理杨红转卖涉案房产并办理产权变更手续，故闫慧有充分理由相信潘祖敏有代理权，该代理行为有效，即上述房产买卖合同有效。其次，闫慧在涉案房产未装修且查看对面相同户型房产的情况下与潘祖敏达成交易并不违反常理，双方以评估价69%的价格成交并无明显低于市场价格，且杨红并未主张系潘祖敏、闫慧恶意串通损害其利益亦未就此举证证明。第三，闫慧通过房产中介，在潘祖敏持有杨红的公证委托书及房产证原件的情况下向潘祖敏购买杨红的房屋，并支付价款，办理了房产转移变更登记，其行为本身没有过错，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的任何一种情形。综上，杨红主张潘祖敏未经其授权签订合同，其不予追认，合同无效的主张，原审法院不予支持，以该请求为依据的其他诉讼请求，原审法院一并驳回。一审法院判决：一、驳回确认潘祖敏与闫慧签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求；二、驳回确认杨红为深圳市龙岗区龙岗街道新生社区水岸新都2号楼I602房产的权利人的诉讼请求；三、驳回闫慧配合杨红办理涉案房产过户手续的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，闫慧确认在其购买涉案房产后，又将该房产按市场价另行挂牌出售。本院认为，潘祖敏无代理权，以杨红代理人的名义与闫慧签订涉案《二手楼交易资金委托监管协议》及《深圳市二手房买卖合同》，本案争议焦点，潘祖敏的行为是否构成表见代理。首先，潘祖敏持有杨红签字的《委托书》以及房产证原件，该行为表象足以使第三人有合理的理由相信潘祖敏具有《委托书》载明的全部委托事项。且由于《委托书》经公证机关公证，闫慧基于自然人一般认知而信赖该《委托书》真实有效，闫慧已尽必要注意义务，不存在因疏忽大意而未对代理资格进行严格审查的过错。其次，杨红主张潘祖敏与闫慧之间存在恶意串通情形，杨红应当举证证明闫慧明知潘祖敏无权代理而与其签订二手房买卖合同。根据杨红提交的现有证据，本院仅能够认定买方闫慧在查看相同户型房产后，以低于市场价格从潘祖敏处购买涉案房产，其后按市场价另行挂牌出售。本院认为，闫慧与潘祖敏之间存在恶意串通的可能性并不因上述事实而排除合理怀疑，杨红关于双方恶意串通事实的证据未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定的证明标准，本院对潘祖敏与闫慧存在恶意串通的事实不予认定。综上，潘祖敏签订涉案房屋买卖合同的行为构成表见代理，杨红主张合同无效缺乏充分证据支持，本院对杨红关于确认合同无效及基于无效合同产生的相关请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年三月十六日书 记 员 刘尹琳（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。