重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初9245号原告：重庆中冶物业管理有限责任公司，住所地重庆市江北区建新西路2号特3号，统一社会信用代码91500105902869434F。法定代表人：邓卫国，总经理。委托诉讼代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伦，重庆海力律师事务所律师。被告：马林超，男，1989年4月14日出生，汉族，住重庆市万州区。原告重庆中冶物业管理有限责任公司与被告马林超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法决定适用小额程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘星、何伦，被告马林超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆中冶物业管理有限责任公司向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告支付2014年8月1日起至2017年4月30日止的物业服务费7867.2元、公摊费174.2元、违约金500元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2011年1月18日，原告与中冶·重庆早晨小区建设单位中冶置业重庆城韶有限责任公司（以下简称城韶公司）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市江北区的中冶·重庆早晨小区提供前期物业管理服务，并对物业服务费、公摊费、违约金等进行详细约定。上述合同签订后，原告为涉讼小区提供物业服务至今。但被告在享受原告提供的物业管理服务后，却未按时缴纳相应物业管理服务费。现我方起诉至法院，并主动降低违约金标准，望法院判如所请。被告马林超辩称：一、原告起诉被告2014年8月1日至2017年4月30日未缴纳相应费用的诉讼请求已经超过诉讼时效，其诉求应予以驳回。二、原告在服务期间未能按照物业服务合同履行义务。小区清洁卫生没有及时打扫、合同约定的封闭式管理没有实现、原告未经业主同意在住宅区非法开设酒店等问题造成小区存在诸多不确定安全隐患，对被告生活造成严重影响。三、原告针对同一小区不同楼栋存在物业服务费收费标准差异，被告所在楼栋收费标准明显高于其他楼栋。四、2013年11月被告与城韶公司签订购房合同支付房屋价款时，城韶公司销售人员骗取了被告15000元，被告得知被骗后，该销售人员�诺让被告免交5年物业服务费作为补偿。综上，原告未按约履行合同义务在先，其诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2011年1月18日，具有物业服务叁级资质的原告与城韶公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向中冶·重庆早晨小区提供物业管理服务，合同期限自2011年1月18日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；原告提供的公共性物业服务主要为物业共用部位的维修、养护和管理，物业公共设施设备的维修、养护和管理，市政共用设施附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；住宅的物业服务费用按建筑面积计算：2、3、4号楼住宅1.8元/月/平方米（包含电梯费，不含水、电公摊费），1号楼住宅2.5元/月/平方米（包含电梯费，不含水、电公摊费）；共有的专项设备运行能源消耗按照重庆市有关规定执行，应独立计量核算，合理向业主分摊收取；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告交纳违约金。合同签订后，原告进驻涉讼小区，并提供物业管理服务至今。另查明，涉讼小区至今尚未成立业主委员会，被告为该小区X幢X号房屋的所有权人，房屋建筑面积为95.36平方米。因被告未交纳原告主张期间的费用，双方产生纠纷，原告遂起诉来院。庭审中，原告举示《产品保养服务合同》、《中冶·重庆早晨项目保洁服务合同》、人员出入登记本、人员出入登记表、报事报修记录表、生�泵房巡查记录、防火巡查记录表、电梯定期检验报告、巡逻签到表等证据，拟证明原告已经履行物业管理合同约定的义务，提供了标准的物业管理服务。被告质证认为，对除电梯定期检验报告外其他证据的真实性没有异议，但原告仅举示了期限内部分物业管理服务的证据，不能达到原告的证明观点。为证明原告提供的物业管理服务未达到合同标准和城韶公司销售人员承诺免收5年物业服务费的事实，被告举示了照片、微信截图、证明书和视频资料。对此原告质证认为，对证据真实性均不予认可，不能证明被告的证明目的。为证明其主张物业管理服务费及公摊费的诉讼请求存在诉讼时效中断事由，原告举示了物业管理服务费催收函、EMS特快专递详情单、律师函、照片。被告质证认为，对前述证据的真实性不予认可，我方从来没有收到过原告的催收。以上事实，有资质证书、《前期物业服务合同》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与城韶公司签订的《前期物业服务合同》系签约双方的真实意思表示，合法有效，在涉讼小区业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效前，原告与作为涉讼小区业主的被告均应按照合同约定履行各自义务。关于原告诉讼请求是否经过诉讼时效的问题，本院认为，原告举示的EMS特快专递详情单及照片仅能证明其向被告主张过物管费，但何时行使的权利原告却无证据证明，现被告否认收到过原告邮寄的催费函。故原告关于其诉求期间存在中断事由的主张缺乏事实依据，本院不予支持，原告诉讼请求中未经过诉讼时效的期间为2015年5月1日起至2017年4月30日。被告虽提出原告提�的物业管理服务存在多处不足的瑕疵，但物业管理服务系一个动态、持续的过程，被告举示的照片真实性无法确认，微信截图及证明书亦不能直接全面地反映出被告主张事实发生的时间、地点等客观因素，故本院对前述证据不予采信。关于被告认为小区不同楼栋存在收费标准差异的问题，本院认为双方合同已经明确对各楼栋物业服务费标准进行约定，且被告亦按该标准缴纳了原告诉请期间之前的费用，故原告主张的物业服务费标准有据可依。此外，合同虽约定公摊费用由业主或物业使用人承担，但原告未对其主张的具体费用进行举证，故其要求被告支付公摊费的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告拖欠支付物业管理服务费已违反合同约定，损害了原告权益，理应承担违约责任。现原告根据合同约定标准下调后主张的违约金有据可依，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2015年5月1日起至2017年4月30日的物业服务费5721.6元、违约金500元。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，�决如下：一、被告马林超于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冶物业管理有限责任公司2015年5月1日至2017年4月30日的物业服务费5721.6元；二、被告马林超于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冶物业管理有限责任公司违约金500元；三、驳回原告重庆中冶物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告马林超负担。本判决为终审判决。代理审判员  黄涛二〇一七年七月二十三日书 记 员  杨露