湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴康民初字第176号
原告：湖州建安置业有限公司。
法定代表人：蔡友明。
委托代理人：叶建新。
被告：中机南方股份有限公司。
法定代表人：王燕飞。
委托代理人：秦伟。
委托代理人：吴昌佶。
原告湖州建安置业有限公司诉被告中机南方股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案。原告于2014年6月25日向本院起诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。2014年7月30日、9月2日，在本院康山人民法庭对本案进行公开开庭审理，原告的法定代表人蔡友明及委托代理人叶建新，被告的委托代理人秦伟、吴昌佶到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原告湖州建安置业有限公司起诉称：2010年8月28日，原、被告签订《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》。合同约定：双方合作建设“碧浪大厦”的房地产开发，大厦暂定主楼21层，辅楼9层，占地约12.3亩，建筑面积约3.8万平方米。合同另对土地的拍卖取得，项目的总投资、项目的投入款方式及项目完成后的分配比例，违约责任进行了初步约定。
2010年10月28日，双方又对项目的投入方式、分配比例进行了约定。合同并对被告以成本价取得3000平方米的房产进行了约定。合同签订后被告通过拍卖取得双方合作开发房地产的地块。双方约定被告拍卖所得地块以25968600元（其中土地拍卖款2520万元，税金768600元。）作为合作投资的项目款，并于2012年12月20日将该地块过户至原告名下。
2011年6月5日，双方对拟开发的房地产项目进行协商，最终确认项�名称为“中南大厦”，建设主楼25层，辅楼10层，建筑面积45630平方米，总投资预算为15720万元。
2012年7月5日，浙江湖州市建工集团有限公司通过招投标取得建筑施工权，由该公司组织项目的施工并签订了建设工程施工合同。至2013年12月1日，原告已投入建设资金9000万元。
2013年5月底项目大楼符合预售条件，在2013年6月14日取得房产的预售证。
2013年12月18日，原、被告以《会议纪要》的形式对项目房产分配进行了合同约定。会议约定，被告以购买房产的形式完成合作项目的投入并取得房产。被告以每平方米5500元的单价取得整幢辅楼（实际面积为11869.8平方米），被告并承诺会议签订后三周内或者春节前将合作投资款支付给原告。但被告未能在约定时间内向原告支付合作投资款。
原告认为，根据合同约定，被告应投资款65283900元（11869.8元平方米×55000元），抵扣被告土地价值款25968600元，被告尚应向原告支付投资款39315300元。现因被告的违约，造成原告工程后续资金断裂，无法完成项目，故原告向人民法院起诉，要求被告履行投资义务并承担违约损失。原告请求判令：一、被告立即向原告支付合作开发房地产投资款39315300元；二、被告承担违约金3617007.6元（暂计算至2014年5月28日，5月28日后至债务清偿之日的利息仍按月息2分计算）；三、因被告的违约造成原告支付客户购房赔偿违约金的损失300万元；四、被告承担诉讼费用。
原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
一、合作建设合同，证明双方对合同进行约定。
二、委托建设合同，证明双方再次对项目开发进行了合同约定。
三、中标通知书，2012年7月5日，中南大厦项目由湖州建工集�中标建设。
四、建设工程施工合同，原告作为发包人与湖州建工集团签订的建设工程施工合同。
五、“中南大厦”资金投入明细及付款凭证复印件138页、关于支付中南大厦工程款的函，证明原告投入资金的具体情况。
六、商品房预售证，证明合作项目已经取得房屋预售。
七、会议纪要，证明2013年12月18日，原、被告以《会议纪要》的形式对项目房产分配进行了合同约定，被告以每平方米5500元的单价取得整幢辅楼，被告并承诺会议签订后三周内或者春节前将合作投资款支付给原告。
被告中机南方股份有限公司答辩称：原告的诉讼请求无事实依据与法律依据，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。
具体答辩意见：一、原告起诉状有多处与事实不符。
（1）、双方没有约定“房地产开发”，故原�主张双方合作建设“碧浪大厦”的房地产开发与事实不符。事实是双方约定合作建设“碧浪大厦”。后来“碧浪大厦”改名“中南大厦”。（2）、《委托建设的合同》第1条，双方约定被告通过拍卖取行的土地价值为2871万元，而不是25968600元。）《委托建设的合同》以下简称《合同三》。（3）、确认项目名称为“中南大厦”属实。但“建设主楼25层，辅楼10层，建筑面积45630平方米，总投资预算增为15720万元”是原告单方面的安排，未经被告确认。（4）、施工定价、形式上的招标均由原告单方面实施的，实际上发包方、中标方两方均由原告法定代表人蔡友明为实际控制人，相当于“自己包给自己。”该价格有一定的利润空间。）（5）、会议纪要不具有合同的效力，对被告不具有约束力。理由：1、被告为国有控股的股份制公司，确定公司的重大事项根据章程的规定，�须由占股份2／3以上的股东表决通过，并经上级批准。因该会议纪要未经占股份2／3以上的股东表决通过，并经上级批准。2、会议纪要左下角载有文字“暂议5500元”就是因为上述第一点理由的缘故。“暂议”就是被告方与会人员初步意见的意思，还不生效。若要生效，须开股东会表决，当占股份2／3以上的股东表决通过后，并经上级批准，才有效力。3、该会议纪要上没有被告公司盖章。综上：该会议纪要未依法生效，对被告不具有约束力。原告按照不具有生效协议效力的《会议纪要》，计算被告应支付投资款39315300元是无效的。当然，被告不按《会议纪要》履行不构成违约。
二、原告所述如下事实基本属实。
1、2010年8月28日，原、被告签订《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》。合同约定：双方合作建设“碧浪大厦”，暂定主楼21层，辅楼9层，占地约12.3亩，建筑面积约3.8万平方米。2、2010年10月28日，双方签订了《委托建设的合同》对项目的投入方式、分配比例进行了约定。合同并对被告以成本价取得3000平方米的房产进行了约定。
三、被告认可原告所主张的基本事实外，补充如下事实。
（一）2010年9月18日，原、被告还签订了《关于联合摘牌土地等事宜的合同》（以下简称《合同二》。（二）、原、被告先后签订的三份合同，约定了双方的权利义务。因为三份合同时间由先后，故后签订的合同补充、变更了前面签订的合同的若干条款。（三）三份合同先后约定并通过补充、变更，完善了双方的权利义务。被告整理三份合同的主要条款，请法庭充分注意。
四、双方签订的三份合同实际履行情况。
1、于2010年9月25日至2010年10月28日合计支付国土资源局2520万元。2、于2010年11月5日支付地税局的契税756000、印花税12600元，小计768600元。以上二项合计：25968600元。3、于2013年6月27日预付房金给原告400万元。以上被告合计已投入资金29968600元。对照原、被告签订的三份合同，被告已按合同的约定，履行了自己的付款的义务，不构成违约。
2、原告未按49%的比例按进度支付土地保证金、土地款；
3、在土地签约时未将其实际控制人的房产900平方米抵押给被告；
4、2010年12月20日将该地块过户至原告名下；
5、单方面所为，未通报被告，未要求被告参与决策，未征得被告同意、认可的事项超过合同约定：大楼增高（主楼21层增加到25层，辅楼9层增加到10层）、面积增大（由总建筑面积从38133平方米增加到45247.8平方米）、超预算（根据被告提供的材料，从《合同三》约定的7200万元增加到1.1533亿元（施工合同�）。）；
6、被告以该地块的土地使用权，以第三方抵押的形式抵押给银行，以湖州市建工集团有限公司向银行贷款2000万元；
7、被告法定代表人以挂靠湖州建工集团的名义，承包该项目的施工。现主楼25层已结顶，辅楼10层已结顶并完成了外墙粉刷。
8、2013年6月14日被告取得原、被告合作所建房产的预售证。
9、原告至今未投入任何资金，尚未将预售的房产抵押给被告。
10、尚未解决后续资金问题，现向法院起诉被告。违反合同三的约定“甲方出土地，乙方出建安费。”
从三份合同的履行情况看，被告不构成违约，投资的缺口按照约定应由原告自行解决。
综上，原告的诉讼请求无事实依据与法律依据，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。当然为了双方的合作，被告愿意在三个合同约定的权利�义务的范围内与原告协商解决双方的纠纷。
被告为支持其答辩意见，在庭审中陈述并出示以下证据：
一、关于合作建设“碧浪大厦”的合同，证明双方约定：“碧浪大厦”主楼21层，辅楼9层，占地约12.3亩（凤凰分区35号地块一部分），建筑面积约3.8万平方米。1、由双方联合摘牌土地，合作共建“碧浪大厦”；2、由乙方成立项目公司，土地合同由乙方签署；3、主楼21层“碧浪大厦”原则上由甲方统一管理，乙方未经同意不得擅自更改用途；4、项目设计、规划、招标、发包、监管、验收等重大事宜，甲方有决策权；5、若乙方在项目建设过程中资金没有按进度按比例支付现金，则按未支付额的15%赔偿给甲方。若乙方因资金不足使项目无法正常进展时，甲方有权终止合作，并按乙方原始投入转让给甲方，甲方有权另选合作方，违约方赔偿对方3000万元人民币；6、在预售阶段乙方将可预售房产抵押给甲方，至双方完成或解除合作时；7、项目建成后在销售、产权过户等方面，乙方负责积极做好与甲方利益相关的事宜。
二、关于联合摘牌土地等事宜的合同，证明双方约定：甲、乙双方共同摘牌湖土资告字（2010）21号，2010-61地块8474平方米商服用地。1、甲、乙双方按51%、49%的比例按进度支付土地保证金、土地款；2、该土地的建筑由乙方负责开发，房产的51%归甲方所有，49%的房产归乙方；3、甲方参与项目的整个过程并有知情权、决策权，并派财务、工程部长各一名；4、因乙方资金不到位而影响项目进度，赔偿未支付额的15%给甲方。若因乙方资金等原因使项目无法正常进展时，甲方有权终止合作，乙方按原始投入转让给甲方，并配合甲方另选合作方；5、违约方赔偿对方1500万元人民币。
三、委托建设的合同，证明：甲方有一块商服用地约12.7亩，需要建设“中国农机院南方分院”及公司检测中心、实验室、展销中心等办公用房。现委托乙方建设，原则是：甲方出土地，乙方出建安费，建筑完成后双方按约定拿房产，所分房产根据实际建安费及总投入多少进行上下调整。1、总投资暂按7200万元计算，甲方土地按价值2871万元计算（原价2610万元），乙方建安投入现金按4329万元计算，建成总面积按38133平方米计算。甲方拿房产15253平方米（占40%），乙方拿房产22880平方米（占60%）；2、乙方在土地签约时将其实际控制人的房产900平方米抵押给甲方，若乙方违约甲方可自行处置该房产；3、若甲方需要，在预付款的前提下，可再向乙方购买3000平方米以内成本价的房产；4、乙方因资金等问题影响甲方“中国农机院南方分院”建设时，甲方有权收回土地，并按乙方己投入资金（包括资金成本）原价转让给第三方，乙方需积极配合。否则造成的一切损失由乙方承担。
四、支付土地款等款项的凭证，发票或收据。证明：1、2010年9月25日，被告支付国土资源局土地保证金500万元；2、2010年10月28日支付土地管理局三笔（1）1000万元、（2）720万元、（3）300万元，合计2020万元。以上合计支付国土资源局2520万元。3、2010年11月5日，被告支付地税局的契税756000元、印花税12600元，小计768600元。4、2013年6月27日，被告预付房金给原告400万元。以上合计原告投入资金：29968600元。
五、中机南方机械股份有限公司章程，证明：1、章程第六条规定：被告公司性质为股份有限公司；2、章程第三十九条规定：股东大会是公司的权利机构；3、章程第三十九条第一款第（一）项规定：股东大会依法行使：决定公司的经�方针与投资计划；4、章程第七十四条第二、三款分别规定，普通决议应由出席大会的股东（包括股东代理人）所持表决权的1／2以上通过。特别决议规定第二节对重大事项决定必须由占股份2／3以上的股东表决通过。本案的投资属特别决议的范畴。反证：原告举证的会议纪要因未经股东会授权，对被告无约束力。
在第二次庭审中，原告提交补充证据如下：
一、成交确认书一份，用于证明被告于2010年10月11日通过拍卖取得涉案房产的地块，成交价为2520万元。
二、国有建设用地使用权出让合同一份，用于证明被告取得涉案房产的地块。
三、凤凰分区35号地块部分用地主要规划条件，用于证明该地块的政府的规划要求。
四、湖州市规划局凤凰35号地块设计方案联合审查会议纪要及初步设计图纸各一份，用于证明2011年5月22�政府规划要求该地块建造碧浪大厦的要求及根据规划而在2011年9月形成初步设计图纸。
五、备案通知书一份，用于证明完成政府的项目备案。
六、测绘报告书，用于证明建成辅楼的建筑面积。
本案双方争议的焦点在于：1、原、被告之间的民事法律关系；2、会议纪要的效力问题；3、原告是否存在违约行为。
本院根据民事诉讼证据规则，原、被告提交的证据及各自的质证意见，对本案争议焦点作如下分析评判：
一、原、被告之间的民事法律关系。
本院审查认为，确定原、被告之间的民事法律关系应审查双方之间先后形成的合同。
2010年8月28日，原、被告签订《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》。合同约定：双方合作建设“碧浪大厦”的房地产开发，大厦暂定主楼21层，辅楼9层，占地约12.3亩，建筑面积约3.8万平方米。合作原则：1、双方联合摘牌土地，合作共建“碧浪大厦；”2、成立项目公司，土地合同由原告签署；3、被告派财务部长、工程部长各一名参与项目运作；4、项目总投资约8800万元（包括土地），根据项目工程进度，被告按51%支付现金，原告按49%支付现金款项；5、项目完成后，原、被告按照上述比例分配享有主楼21层，辅楼9层的房屋面积所有权、土地使用权，被告可得约1.9万平方米房屋所有权，被告可通过项目公司变现其名下的部分房屋面积所有权，双方按比例共担风险及分享收益；6、7主楼21层由被告统一管理，项目设计、规划、招标、发包、监管、验收等重大事宜，被告有决策权；8、9、10项是双方对违约责任、预售抵押及销售、过户的约定。上述合同的内容证明双方就“碧浪大厦”的房地产开发进行权利、义务的约定，双方之间�在合资、合作开发房地产的民事法律关系。
2010年10月28日，原、被告对合资、合作开发房地产再次签订《委托建设的合同》，该合同对前期合同在出资、分享、风险控制、违约责任等方面作出根本性调整，原则是：被告出土地，原告出建安费，建筑完成后双方按约定拿房产，所分房产根据实际建安费及总投入多少进行调节。分项原则约定1、总投资暂按7200万元计算，被告土地按价值2871万元计算（原价2610万元），原告建安投入现金按4329万元计算，建成总面积按38133平方米计算。被告拿15253平方米（占40%），原告拿房产22880平方米（占60%）；2、原告应将其所有的900平方米抵押给被告，若原告违约被告可自行处置房产；3、若被告需要，在预付款的前提下，可再向原告购买3000平方米以内成本价的房产；4、原告因资金等问题影响工程建设的，被告有权收回土地，并按原告已投入资金（包括资金成本）原价转让给第三方，原告应积极配合。本院审查认为，原、被告该份《委托建设合同》虽形式上是委托建设，但实质还是被告出土地（土地价值），原告出建安费的合作房地产开发，双方仅仅是对出资、分享、风险控制、违约责任等方面作出根本性调整，并不改变原、被告之间合资、合作开发房地产的民事法律关系。
本院对原、被告上述两份合同审查认为：1、原、被告合意合资、合作开发房地产项目的意思表示真实，内容不违反法律规定，合同合法有效；2、两份合同对双方权利义务、违约责任进行框架式的约定，但合同已经具备合同成立的基本要素；3、两份合同中均表述被告欲取得18000至19000平方米房产的约定（委托建设合同中表述为被告拿房产15253平方米，且被告在预付款的前提下，可再向原告购买3000平方�以内成本价的房产；4、本院注意到，根据双方建安费4329万元的预计投入及38133平方米的建成面积，每平方米的建安成本是1135元，这显然与实际需要的建筑成本是相背离的。
二、会议纪要的效力问题。
本院审查认为，会议纪要是原、被告对房地产项目完成后进行利益分配的表现形式，是合同履行的一部分。被告辩称的会议纪要未得到公司股东会决议通过，且形式要件不具备的意见。本院认为，1、从形式要件分析，会议纪要是双方公司人员以会议协商的形式对双方争议的事项进行协商约定，公司有无盖章并不是会议纪要发生效力的前置条件。同时被告参加会议的人员是被告公司的经理及被告公司派驻项目部的财务部长，原告有理由认为被告参加会议的人员是公司的授权行为；2、双方所有书面合同中均无记载合同的生效要以被告股东会决议通过为要件，被告公司章程是公司对股东及内部管理机制的约定，对原告并不具有约束力；3、从会议纪要的内容分析，被告以含税价5500元每平方米取得辅楼整幢是原、被告协商确定的结果，是合同履行的一部分，且参加会议的人员中也有被告派驻项目部的财务部长，原告法定代表人蔡永明虽签字时添加暂议5500元，也只是原告法定代表人对价格的暂时不确认，并不影响其事后追认；4、被告辩称会议并没有形成最终意见，原告该份会议纪要是单独持有的意见。本院审查认为，会议是在被告会议室召开，从会议纪要打印形成并双方签字的形式要件分析，被告该辩称意见不能成立。
三、原告是否存在违约行为。
被告庭审中主张原告存在如下违约行为：1、改变预先双方约定的建设方案，增加建设成本；2、原告未按49%的比例按进度支付土地保证金、土地款�3、在土地签约时未将其实际控制人的房产900平方米抵押给被告；4、被告以该地块的土地使用权，以第三方抵押的形式抵押给银行，以湖州市建工集团有限公司向银行贷款2000万元；5、原告至今未投入任何资金，尚未将预售的房产抵押给被告。
本院审查认为，1、原、被告之间的建设预案是双方合作之初的预设方案，预设方案是需要政府主管部门的核准，故原告按照政府规划的建设方案进行项目建设并不存在违约；且被告也派驻人员进入项目运作，故其答辩的完全不知情、不参与显然与事实不符；2、根据委托建房的合同约定，原告承担建安费，被告承担土地款，故被告第2项答辩意见也与事实不符；3、庭审中，原告陈述已经将房产证交付被告，抵押权的实现是双方的共同行为才能实现；4、原告将地块为第三方进行抵押，但合同并无约定在土地转户给原告名下后，原告对该地块的处置需要得到被告的同意；5、如存在原告未投入任何资金，项目大楼就不可能建成并取得商品房预售。又根据双方合同先后形成时间，双方最终是以“委托建设的合同”为最后的权利义务的约定，该合同中并无原告应将预售的房产抵押给被告的约定。
本院经审理，认定事实如下：2010年8月28日，原、被告签订《关于合作建设“碧浪大厦”的合同》。合同约定：双方合作建设“碧浪大厦”的房地产开发，大厦暂定主楼21层，辅楼9层，占地约12.3亩，建筑面积约3.8万平方米。合同另对土地的拍卖取得，项目的总投资、项目的投入款方式及项目完成后的分配比例，违约责任进行了初步约定。
2010年9月18日，原、被告签订《关于联合摘牌土地等事宜的合同》，双方对如何取得涉案地块进行了约定。
2010年10月11日，被告通过拍�取得涉案地块，并先后缴纳土地出让金及各项税金合计24968600元。2012年12月20日，被告将该地块过户至原告名下。
2010年10月28日，原、被告签订《委托建设的合同》后，双方再无建设开发的其他合同约定，故该合同是原、被告对合资、合作房地产开发的最后约定。该份合同总原则是：被告出土地，原告出建安费，建筑完成后双方按约定拿房产，所分房产根据实际建安费及总投入多少进行调节。分项原则约定1、总投资暂按7200万元计算，被告土地按价值2871万元计算（原价2610万元），原告建安投入现金按4329万元计算，建成总面积按38133平方米计算。被告拿15253平方米（占40%），原告拿房产22880平方米（占60%）；2、原告应将其所有的900平方米抵押给被告，若原告违约被告可自行处置房产；3、若被告需要，在预付款的前提下，可再向原告购买3000平方米以内成本价的房产；4、原告因资金等问题影响工程建设的，被告有权收回土地，并按原告已投入资金（包括资金成本）原价转让给第三方，原告应积极配合。
2011年5月27日，湖州市规划局出具凤凰35号地块设计方案联合审查会议纪要，规划要求建筑主楼为25层，西侧建筑为9层（结构层数分别为25＋2与10＋2），总建筑面积45353平方米。
2011年9月2日，项目取得政府备案，建筑总面积约4563平方米，总投资15720万元。同月，项目进行了图纸初步设计。
2012年7月5日，浙江湖州市建工集团有限公司通过招投标取得建筑施工权，由该公司组织项目的施工并签订了建设工程施工合同。2013年5月底项目大楼符合预售条件，在2013年6月14日取得房产的预售证。
2013年6月27日被告预付购房款400万元给原告。
2013年12月18日，原、被告以《会议纪要》的形式对项目房产的分配进行了合同约定。会议约定，被告以购买房产的形式完成合作项目的投入并取得房产。被告以每平方米5500元的单价取得整幢辅楼（实际面积为11869.8平方米），被告并承诺会议签订后三周内或者春节前将合作投资款支付给原告。根据该会议纪要，被告应向原告支付的款项为65283900元，扣除被告已支付款项29968600元，被告尚应向原告支付35315300元。
又根据被告确认的支付时间，被告应承担逾期付款的利息为35315300元＊日万分之二点一为1779891元（计算至2014年9月17日）。
本院认为：原告湖州建安置业有限公司与被告中机南方股份有限公司之间的合资、合作开发房地产合同，双方主体符合，意思表示真实，合同内容不违反国家法律规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。现原告以被告未按照双方约定支付合作款的请求，符合双方签订的会议纪要的约定，本院对原告要求被告支付合作款的请求予以支持，具体数额以本院核定为准。原告要求被告支付逾期付款利息损失的请求，符合合同约定，本院予以支持，具体数额以本院核定为准。原告请求被告承担客户损失的请求，无证据支持，本院不予支持。被告抗辩原、被告之间不存在合资、合作开发房地产民事法律关系的意见与事实不符，本院不予采纳。被告其他答辩意见，本院已经在焦点分析中进行论述，故不作累述。综上，为正确调整民事法律关系，保护当事人的合法利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告中机南方股份有限公司尚应支付原告湖州建安置业有限公司合作款35315300元，限于本判决生效之日起十日内支付。
二、被告中机南方股份有限公司应支付原告湖州建安置业有限公司逾期付款利息损失1779891元（计算至2014年9月17日，2014年9月18日至被告债务确定履行日止的利息按照日万分之二点一计算），限于本判决生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费271462元，由原告负担52228元，由被告负担219234元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 员 崔颂文
代理审判员 吴文婷
人民陪审员 徐安荣
二〇一四年九月十七日
书 记 员 江宇华