天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第647号
上诉人（原审被告）杨杰。
委托代理人孔朋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市河西区桃园街生产服务管理处，住所地天津市河西区汕头路**号。
法定代表人王国春，主任。
委托代理人戴强荣，天津嘉邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨依星。
被上诉人（原审被告）伍龙。
上诉人杨杰因与被上诉人天津市河西区桃园街生产服务管理处、杨依星、伍龙房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理本案。上诉人杨杰的委托代理人孔朋，被上诉人天津市河西区桃园街生产服务管理处的委托代理人戴强荣，被上诉人伍龙到庭参加诉讼。被上诉人杨依星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落于天津市河西区绍兴道元兴新里25-29门底商1-16号14门的产权人系天津市房产总公司。天津市房产总公司依据津房产（2003）188号文件将市内六区直管非住宅房屋（包括诉争房屋）委托市内六区房产公司经营管理。天津市河西区房产公司又委托天津市河西区谦德庄房管站代为经营管理。经原审法院询问天津市河西区谦德庄房管站，该站表示知晓本诉，不再参加诉讼。
另查明，天津市河西区人民政府桃园街办事处（以下简称桃园街办事处）系《天津市公有非住宅房屋租赁合同》记载的诉争房屋承租人。原告系桃园街办事处下属单位，双方订立《委托协议》，约定桃园街办事处委托原告对诉争房屋代为管理，房屋出租期间产生的一切法律纠纷由原告全权代理。2008年4月1日，桃园街办事处与被告杨杰签订《天津市房屋转租合同》，合同约定桃园街办事处将诉争房屋出租给被告杨杰，出租房屋面积156.35平方米，租期自2008年4月1日-2009年3月31日。后因该合同丢失，故双方于2008年8月7日为办理合同备案又补签一份租赁合同，合同内容与上一份合同相同。该合同履行期届满后，双方未续约。2013年8月28日，原告与被告杨杰补签《天津市房屋租赁合同》，约定租期自2010年1月1日-2013年12月31日。该合同第4-2条约定，乙方按下列第3种方式支付租金（按半年支付租金），但同时约定按年支付租金，付款时间每年首月1-10日前付年租金65000元。该合同履行期届满前，原告通过EMS向被告杨杰邮寄《不再续租通知函》。原告称2012年3月1日前的租金，被告杨杰已全部付清。庭审中，被告杨依星称，其和被告杨杰于2010年左右签订房屋租赁合同，租赁诉争房屋其中的一间，面积大约四、五十平方米。合同约定租赁期限为一年，自2010年5月6日－2011年5月5日，每月租金3500元，被告杨依星都交给被告杨杰或被告杨杰的家人，已经交到了2014年4月底。但被告杨依星未提交房屋租赁合同。被告伍龙则称，其于2007年左右从被告杨杰手中承租了其中的一间（诉争房屋为一大间房屋，被被告杨杰分割成三个小房间），面积约五、六十平方米，其与被告杨杰未签订租赁协议。每月租金2800元，已经交到了2013年底，租金都是交给被告杨杰或被告杨杰的家人。被告杨杰认可将诉争房屋部分转租给被告杨依星、伍龙。原告向原审法院提起诉讼，请求：1、判令被告杨杰给付原告租金共计117500元（自2012年3月1日－2013年12月31日，共计119167元，原告只主张117500元，其余不主张）；2、判令被告杨杰给付原告滞纳金35250元；3、判令三被告立即将天津市河西区绍兴道元兴新里25-29门底商1-16号14门房屋交还原告；4、请求法院判令三被告共同给付原告占房使用费12104元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告自愿申请撤回“判令三被告共同给付原告自2014年1月1日-2014年3月10日的占房使用费12104元”的诉讼请求。
原审法院认为，原告虽非《天津市公有非住宅房屋租赁合同》记载的房屋承租人，但基于《委托协议》的约定，原告对诉争房屋有权代为经营、管理。本案中，无论是桃园街办事处与被告杨杰签订的《天津市房屋转租合同》，还是原告与被告杨杰补签的《天津市房屋租赁合同》，均是合同各方的真实意思表示，因此，上述合同对各方具有法律拘束力。据此，原告请求判令被告杨杰给付自2012年3月1日-2013年12月31日的房租117500元，于法有据，原审法院予以支持。原告请求判令被告杨杰支付的滞纳金实为违约金，虽然双方在《天津市房屋租赁合同》中对支付租金的方式约定不明，但依据《中华人民共和国合同法》的有关规定及《房屋租赁合同补充条款》的相关约定，原告请求判令被告杨杰支付滞纳金35250元，原审法院亦予以支持。原告与被告杨杰签订的《天津市房屋租赁合同》，虽然约定“未经原告同意，被告杨杰不得转租房屋”，但原告对被告杨杰转租房屋一事早已明知，且转租房屋已超过6个月，故被告杨杰将诉争房屋转租给被告伍龙、杨依星并不违反法律规定。但需要说明的是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”由于原告与被告杨杰约定的租赁期限至2013年12月31日届满，双方在合同履行期届满后并未续约，且原告已明确通知被告杨杰不再续租，故三被告继续占有、使用诉争房屋已没有事实和法律依据，因此，三被告应将诉争房屋交还原告。原告自愿申请撤回“判令三被告共同给付原告自2014年1月1日-2014年3月10日的占房使用费12104元”的诉讼请求，符合法律规定，原审法院准予。被告杨杰经原审法院传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对原告诉讼请求的抗辩。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、自本判决生效之日始10日内，被告杨杰向原告支付自2012年3月1日-2013年12月31日的房租117500元；二、自本判决生效之日始10日内，被告杨杰向原告支付滞纳金35250元；三、自本判决生效之日始30日内，被告杨杰、杨依星、伍龙将坐落于天津市河西区绍兴道元兴新里25-29门底商1-16号14门交还原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23128元，由原告承担97元，由被告杨杰承担1345元，由被告杨杰、杨依星、伍龙共同承担21686元。”
原审判决后，杨杰不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人天津市河西区桃园街生产服务管理处（以下简称桃园街生产服务管理处）的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人桃园街生产服务管理处负担。理由是：1、上诉人在原审法院确认的开庭时间没有在国内，上诉人不是没有正当理由无故不到庭，故原审法院缺席审理程序有误；2、按照双方协议，2012年1月10日和2013年1月10日上诉人应将2012年和2013年的租金交与被上诉人桃园街生产服务管理处，被上诉人桃园街生产服务管理处在2014年3月10日才提起诉讼，超过了一年的诉讼时效；3、作为主债务的欠租已经超过时效，那么原审法院判决违约金于法无据；4、导致上诉人没有充分履约的原因是被上诉人桃园街生产服务管理处拒绝提供房屋租赁登记备案证明，被上诉人桃园街生产服务管理处在尚未赔偿上诉人由此造成损失的情况下不得解除合同。
被上诉人桃园街生产服务管理处辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，要求驳回上诉，维持原判。理由是：1、上诉人没有在国内可以委托代理人出庭，该理由不属于正当理由；2、2013年8月28日双方补签了租赁合同，2013年11月22日，上诉人补缴了2009年11月至2012年2月的租金，上述事实说明上诉人对欠租认可，且在原审审理中上诉人也未以时效抗辩，按照相关规定，二审不应支持其时效抗辩的理由；3、违约金是上诉人没有按照合同约定支付租金应承担的违约责任，原审判决合理、合法；4、双方合同不是解除而是终止。
被上诉人伍龙辩称，其从上诉人处租赁的房屋与桃园街生产服务管理处无关，不同意原审法院判决其腾房。
被上诉人杨依星未答辩。
二审审理期间，上诉人提交原审法院传票（复印件）及护照（复印件），证明其有正当理由没有出庭。被上诉人桃园街生产服务管理处对上诉人提交证据的真实性无异议，不认可上诉人要证明的待证事实，被上诉人伍龙对上诉人的提交证据无异议，被上诉人杨依星未发表质证意见。经本院审查认为被上诉人桃园街生产服务管理处及伍龙，对上诉人提交证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，来源合法，故对该证据的证明力予以确认。三被上诉人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审法院开庭之日，上诉人离境出国。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人桃园街生产服务管理处接受桃园街办事处的委托，代管诉争房屋，其与上诉人补签的《天津市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家效力性强制性规定，原审法院认定该合同合法有效正确。按照该合同约定，2013年12月31日租赁期限届满，此前，被上诉人桃园街生产服务管理处已经书面通知上诉人不再续签合同，故上诉人在合同届满后应当将租赁物腾空交予被上诉人桃园街生产服务管理处，原审法院判令其将诉争房屋腾空交予被上诉人桃园街生产服务管理处并无不当。在原审法院传票通知上诉人开庭时间后，上诉人可以通过改变其出行行程或委托代理人出庭参加诉讼以保护其合法权益，然在不存在其他紧急事由的情况下，上诉人仅以出国为由没有参加诉讼，该理由不属于没有到庭参加诉讼的正当理由，原审法院缺席审理并无不当，上诉人据此主张原审法院程序违法依据不足，本院不予支持。依据最高人民法院颁布的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人未在原审审理期间就诉讼时效进行抗辩，二审期间亦未提交与诉讼时效有关的新的证据，故上诉人主张时效抗辩不能成立，该项请求本院也不予支持。上诉人未按合同约定缴纳租金，应当按照合同约定，承担违约责任。至于上诉人主张由于被上诉人桃园街生产服务管理处拒绝提供房屋租赁登记备案证明，使其遭受损失的赔偿问题，不属于本案的审理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3355元，由上诉人杨杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
审 判 员 包 颖
代理审判员 张晓彤
二〇一四年十一月五日
书 记 员 庞 艺
速 录 员 李 晶