昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初1152号
原告：何桂花，女，汉族，1966年10月25日出生，无业，住昆明市盘龙区。
委托代理人：陈平、林娜，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。
被告：郎婕，女，汉族，1986年6月7日出生,在盘龙区国税局工作,住昆明市五华区。
委托代理人：张谦、杨继东，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张桂英，女，白族，1939年6月26日出生。昆明市炼钢厂退休职工，住昆明市五华区。
委托代理人：郎永林，男，汉族，1957年9月26日出生，在云南中豪置业有限公司工作。住昆明市盘龙区。与张桂英系母子关系，特别授权代理。
原告何桂花诉被告郎婕、张桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法适用普通程序，于2016年6月21日公开开庭进行审理。原告何桂花及其委托代理人陈平、林娜，被告郎婕及其委托代理人张谦、杨继东，被告张桂英及其委托代理人郎永林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告的父亲郎永清于2012年6月5日签订《回迁房转让协议》约定由郎永清将其所有的位于昆明市盘龙区“金昙小区”10栋310号的回迁房转让给原告，转让价格为90000元（以下均为人民币），在登记正式产权时郎永清有义务协助原告办理产权登记过户手续，协议签订后，原告如约向郎永清支付房款。郎永清于1995年与其配偶离婚，其女儿判给其妻抚养，郎永清于2015年去世，被告郎婕欲强行霸占该套房屋，多次找原告吵闹，原告曾向昆明市公安局盘龙分局金沙派出所报案，经派出所调解后，被告还是拒不停止侵权，原告只有诉至法院要求：1、确认《回迁房转让协议》有效，并判令被告协助原告办理产权登记过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。
被告郎婕辩称：一、本案中所涉房屋系经济适用房，且处于限制交易期。因此，原告与郎永清签订的《回迁房转让协议》依法应属无效合同。经济适用房系指建设用地由行政划拨、享受政府规费减半等优惠政策，由政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的政策性住宅。在法律上，经济适用房仅有有限的产权，不同于全产权的商品房。其购买条件是严格受到限制的，其购买权是属于特定的人群，不能随意转让。本案所涉“金昙花园10栋310号房屋”系为解决原昆明纺织厂及昆明化油器厂职工住房问题，并经昆明市政府批准的经济适用房项目，故原告与郎永清签订的《回迁房转让协议》违反法律、法规强制性规定，该合同系无效合同。二、《回迁房转让协议》的签订并非当事人的真实意图，且根据内容可知，转让价款明显不合理，明显不公平，不应得到法律的支持。签订合同时是2012年，当时昆明市房价正处于增长阶段，而本案中的购房款仅90000元，房屋面积为63.68平方米，折算后为1413元每平方米，购房价格明显低于市场价格。郎永清享受低保待遇，家庭困难，签订一个价格如此低的房屋转让协议明显不合理。因而可以看出《回迁房转让协议》的签订并非郎永清的真实意思。而郎永清生前写的《举诉情况》也证实了这一事实。三、本案所涉房屋系郎永清生前依法享有的个人财产，依法应由郎永清的合法继承人郎婕和张桂英享有。综上，答辩人认为，本案中，原告与郎永清签订的《回迁房转让协议》依法应认定为无效合同。
被告张桂英辩称：与被告郎婕的答辩意见一致。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、《经济适用住房申购协议》、《选房确认书》、《回迁房转让协议》。证明郎永清是金昙小区10栋310号房屋的所有权人。原告何桂花与被告父亲郎永清在2012年6月5日签订该协议，约定郎永清将其位于昆明市盘龙区金昙小区10栋310号房屋转让给原告。
2、借条、欠条、收据、发票。证明原告向郎永清支付房屋转让费及以郎永清名义缴纳物业等相关费用的事实。
3、民事调解书、无婚姻证明。证明郎永清于1995年4月8日经五华区人民法院调解后与其配偶王玉仙离婚，婚生女郎婕由王玉仙抚养。
4、装修施工证明。证明原告对该房屋进行了实际管理。
5、接处警登记表。证明被告欲侵占原告的房屋，多次发生纠纷，原告报警。
6原告申请证人杨某出庭作证，证明购房款的情况，2013年1月10日，原告委托杨某支付尾款7300元，证明所有的房款都是原告交的。
被告郎婕对原告提交的证据质证认为：证据1《经济适用住房申购协议》真实性、合法性、关联性认可。是郎永清以个人名义与房地产公司签订的。原告提交的《回迁房转让协议》是2012年的6月5日签订的，但是《经济适用住房申购协议》也是同一天签订的，不符合常理。《选房确认书》真实性、合法性、关联性认可。《回迁房转让协议》真实性、合法性、关联性不予认可。证据2借条真实性、合法性、关联性认可，郎永清向原告借钱，所以才写了协议就借款进行担保。欠条真实性、合法性、关联性不予认可，与本案没有关联性。收据第一份2012年6月6日真实性、合法性、关联性认可，认为款项是郎永清自己去交的，原告持有此房屋的钥匙，所以可能是原告去房屋里拿的收据。2013年1月10日维修金的收据真实性、合法性、关联性认可。2013年1月10日收据真实性、合法性、关联性认可。发票真实性认可，关联性不予认可，2015年的发票是交的2015年的物管费用，在郎永清去世之后，是郎婕给何桂花去交的。证据3民事调解书、无婚姻证明，真实性、合法性认可，与本案的关联性不予认可。证据4装修施工证明真实性、合法性、关联性认可，装修费是张桂英出的。证据5接处警登记表真实性、合法性认可，与本案的关联性不予认可。证据6对证人证言真实性、合法性、关联性认可，通过证人的证言证明这笔钱是借给郎永清的而不是借给原告的。
被告张桂英对原告提交的证据质证意见与被告郎婕一致。
被告郎婕为证明其反驳观点提交如下证据：
1、《死亡证明书》。证明郎永清于2016年1月18日病故，郎永清生前遗产应由其法定继承人继承。
2、被告郎婕身份证复印件，3、《虹山南路社区居委会证明》。证明郎婕与郎永清系父女关系，是郎永清的合法继承人，在本案中是适格的诉讼主体。
4、张桂英常住人口登记卡，5、《虹山南路社区居委会证明》。证明张桂英与郎永清系母子关系，属于郎永清的合法继承人，应为本案被告。
6、《关于下达云南俊发房地产有限责任公司经济适用住房建设投资计划的通知》，7、《昆明市盘龙区人民政府办公室关于委托云南俊发房地产有限责任公司在北大门地块和金昙花园地块建盖原昆明纺织厂白塔路片区旧城改造拆迁安置房的通知》，8、《搬迁协议》，9、《昆明科力化油器厂出具的证明》，10、购房收据两张，11、郎永清本人书写的《举诉情况》。证明1.本案所涉“金昙花园”10栋310号房屋系经济适用住房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条、昆明市经济适用住房管理实施办法第二十五条等规定，经济适用住房从取得房屋所有权证之日起，5年内不得上市交易。根据相关规定，经济适用住房是政策性的保障住房，目的是为了满足困难群体的住房保障，因此，有关规定对经济适用房的申请、取得及流转做了强制性规定，不允许随意转让。本案中，原告与郎永清签订的《回迁房转让协议》内容上违反了法律法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。2.本案涉案房屋系郎永清所在单位昆明市化油器厂回迁安置的经济适用房，郎永清系该企业困难职工，符合购买经济适用房条件且以个人名义购买，依法应属于郎永清的个人财产，原告不是昆明市化油器厂职工，无权购买或从郎永清名下转让取得该房屋所有权。3.2012年，昆明房价正是增长阶段，平均房价在约7000至8000元，而本案中购房款仅为9万元，房屋面积为63.68平方米，折算后均价为1413元每平米，购房价格明显低于市场价。原告与郎永清签订的《回迁房转让协议》内容显失公平，原告诉求依法不应得到支持。4.根据郎永清本人所写的举诉情况，郎永清与原告在签订《回迁房转让协议》的本意是为了保证郎永清向原告借款后能归还，郎永清本人也认为签订的应当是《借款合同》，但事后发现却签订《回迁房转让合同》，因此，该房屋转让合同应属于对借款的担保，而非房屋买卖合同。
12、《昙华社区居委会证明》。证明1.证明郎永清生前系低保户，其经济条件有限，因此，根本不可能低价转让房屋。2.郎永清生前系一人独居生活，原告未曾与郎永清共同生活，也从未居住在本案涉案房屋。
13、郎永清居住在金昙花园期间所花费的开支收据及发票9份。证明郎永清为“金昙花园”10栋310房屋购买家具、装修材料、日常生活用品的凭证。证明该郎永清购买该房屋后，均以自己的名义进行生活，并支出相关的物管费等日常费用，不存在出售给原告的事实，该房屋在郎永清生前系其合法占有，原告诉称的该房屋已经出售给原告的事实毫无根据。
原告对被告郎婕提交的证据质证认为：证据1、2、3、4、5真实性、合法性、关联性认可。证据6、7没有原件，不予认可。证据8、9真实性、合法性、关联性认可。证据10没有原件，是原告出的钱，所以证据原件在原告这里。证据11不予认可，没有郎永清本人的签字，投诉到哪个部门不清楚。证据12没有异议。证据13与本案没有关联性。
被告张桂英对被告郎婕提交的证据没有异议。
被告张桂英提交如下证据：
1、张桂英身份证复印件、虹山南路社区居委会证。用于证明张桂英与郎永清系母子关系，张桂英系郎永清的合法继承人，是本案适格的诉讼主体。
2、金昙花园10栋310室装修款收条一份。用于证明张桂英为郎永清名下的位于金昙花园10栋310室房屋投入了35000元的装修款，该房屋系郎永清所有，应由郎永清的合法继承人郎婕、张桂英继承。
原告对被告张桂英提交的证据质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性认可，证据2原告不清楚。
被告郎婕对张桂英提交的证据无异议。
上述证据，本院认为：对原告提交的证据1中《回迁房转让协议》二被告不予认可，经本院确认被告是否对该《回迁房转让协议》进行鉴定后，被告明确表示不进行鉴定，在被告不对该协议进行鉴定的情况下，又不能举证证明协议并非郎永清与原告签订的，本院根据举证责任，确认《回迁房转让协议》的真实性。证据1中的其他证据，因被告对真实性无异议，本院予以确认。证据2、3、4，6与本案诉争的《回迁房转让协议》是否有效并无关联性，本案中不做评判。证据5真实性，本院予以确认。被告郎婕提交的证据1、2、3、4、5、8、9、12真实性本院予以确认。证据6、7并不符合证据的形式，本院不做评判。证据10、11、13与本案诉争的《回迁房转让协议》是否有效并无关联性，本案中不做评判。对被告张桂英提交的证据1真实性本院予以确认，证据2与本案无关联性，本案不做评判。
综上经审理，本院确认如下法律事实：
郎永清系被告张桂英的儿子，系被告郎婕的父亲，郎永清于2016年1月18日被发现死亡。郎永清生前于2012年5月29日与云南汇和集团签订《金昙花园科力化油器厂回迁户选房确认书》确认郎永清回迁至金昙花园小区10栋310号房屋，参考面积为63.68平方米，每平方米1400元。总价为89152元。2012年6月6日郎永清与云南俊发房地产有限责任公司签订《经济适用住房申购协议》，该协议确定金昙花园10栋310号房屋系经济适用房，以划拨方式取得的土地使用权。由郎永清进行购买。2012年6月5日郎永清与原告签订《回迁房转让协议》,该协议约定:郎永清自愿将位于昆明市金昙小区10栋310号砖混结构、建筑面积约63.68平方米的房屋转让给乙方，转让价格为90000元。郎永清逝世后，原告与二被告因《回迁房转让协议》发生纠纷，原告诉至本院主张其权利。
另查明郎永清系昙华社区低保户。
本院认为：关于原告与郎永清签订的《回迁房转让协议》的效力问题。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房的若干意见》第十一项规定：“严格经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购……。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。”根据上述规定，原告与郎永清签订的《回迁房转让协议》，违反了法律、行政法规的规定，应属无效合同。故对原告的诉讼请求，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第二百二十四条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告何桂花的诉讼请求。
案件受理费人民币2050元原告何桂花承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 员 孙琳燕
人民陪审员 袁幼青
人民陪审员 吴 菡
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 艾 黎