黑龙江省柴河林区基层法院民 事 判 决 书（2016）黑7517民初84号原告（反诉被告）：彭宇，男，1985年8月15日出生，汉族，个体业主，住海林市柴河林业局。委托诉讼代理人：王千山，柴河林区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：崔书凡，女，1981年9月12日出生，汉族，个体业主，住齐齐哈尔市甘南县甘南镇。委托诉讼代理人：逄大伟，黑龙江省立先律师事务所律师。原告（反诉被告）彭宇与被告（反诉原告）崔书凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，被告崔书凡在答辩期内对本案提出管辖权异议，本院于2016年6月16日作出（2016）黑7517民初84号民事裁定，驳回被告崔书凡对本案管辖权提出的异议，被告崔书凡不服裁定，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。黑龙江省林区中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）黑75民辖终字第1号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭宇及委托诉讼代理人王千山、被告（反诉原告）崔书凡的委托诉讼代理人逄大伟到庭参加诉讼。审理本案管辖权异议期间158日。本案现已审理终结。原告彭宇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告崔书凡签订的房屋租赁合同。2.被告给付违约金50000元。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月28日，他与被告签订房屋租赁合同。合同约定：被告租用他位于柴河林业局宏声林场房屋从事餐饮服务。合同履行期限为三年，如一方违约，给付另一方违约金50000元。2016年4月初，被告通知他终止合同。他与被告就违约金未能协商一致，请求依法保护他的合法权益。被告崔书凡辩称，她租用房屋是用于餐饮服务，由于原告至合同解除时，都没有向她提供房屋产权证明，致使无法办理营业执照，柴河景区责令她停业，而且进行多次罚款，合同目的无法实现，违约方在原告。反诉原告崔书凡向本院提出反诉请求：1.反诉被告彭宇给付违约金50000元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年4月28日，双方签订房屋租赁合同。合同约定反诉原告租用反诉被告位于柴河林业局宏声林场房屋从事餐饮服务。合同签署后，因反诉被告出租的房屋没有产权证，致使反诉原告无法办理经营执照及各项合法经营手续，双方协商无果的情况下，终止合同。反诉被告违反合同约定，应当承担违约责任。反诉被告彭宇辩称，在审理本诉过程中，已举示证据证明出租房屋具有产权证书，且反诉原告在经营中从来没有要求他提供相关证书办理相关手续，反诉原告由于经营不当，单方终止合同，具有违约责任，因此，反诉原告的理由不成立，请求驳回反诉原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告彭宇、反诉原告崔书凡均举示双方于2015年4月28日签订的房屋租赁合同一份，原告意在证明：按合同约定，合同履行期限为三年，如一方违约，另一方赔付违约金5万元。被告于2016年4月初通知原告终止合同，被告应承担违约责任。被告质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性无异议，证明问题有异议，合同第四条原告对产权承诺的规定，原告承认被告从事餐饮活动，并没有向被告提交产权证明，无法办理营业执照。反诉原告意在证明：她租赁房屋是经营餐饮活动，农家院的四分之三没有产权，反诉被告对房屋产权给过承诺，她在办理营业执照过程中没有办成功。反诉被告质证认为，对合同的真实性没有异议，但房屋是否有产权证书，不影响相关执照的办理，反诉被告没有任何的违约行为。本院审查认为，双方当事人对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以采信，并予以确认。被告关于其无法办理餐饮营业执照的意见，属于当事人的主张，应当举证证明。2.原告彭宇举示的刘亚辉《房屋所有权证书》、《国有土地使用证》各一本，意在证明：出租房屋是有合法的产权证及合法手续。被告质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据只能证明“四海居农家院”房屋的四分之一有合法手续，客房部和餐饮部没有合法手续。本院审查认为，被告对证据的真实性无异议，本院予以采信，并予以确认。被告关于客房部和餐饮部没有合法手续的意见，属于当事人的抗辩，应当由原告举证证明。3.原告彭宇举示的营业执照（柴河镇四海聚家庭旅馆）一份，意在证明：办理营业执照不是必须有产权证书。被告质证认为，对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，这是家庭旅馆营业执照，她经营的是餐饮。本院审查认为，被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。该证据仅能证明原告已办理营业执照，但原告的证明目的无据确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月28日，原告彭宇经其岳父刘亚辉同意，将刘亚辉所有的位于柴河林业局宏声林场“四海聚农家院”院内的二座砖木结房屋及二座彩钢房屋出租给被告崔书凡从事经营餐饮、住宿。在彭宇（甲方）与崔书凡（乙方）签订的《房屋租赁合同》中，第二条租赁期限，租赁期限为三年，每年4月15日至10月15日。第三条租金，该房屋每年租金为壹拾捌万元人民币，三年内价格不变，每年租金当年交付。第四条甲方对房屋产权的承诺，甲方对房屋产权的承诺。甲方保证该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税金等，甲方均在交付房屋前办妥、交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第九条违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定，一次性给对方伍万元违约金。双方签订合同后，原告将房屋交付给被告经营使用，被告给付原告租金壹拾捌万元，并将“四海聚农家院”更名为“龙江游客中心”。当年合同到期时，被告将房屋返还给原告，原告将10000元抵押金返还给被告。2016年4月初，被告表示解除合同。原告于2016年自行经营出租的房屋，从事餐饮、住宿。另查明，“四海聚农家院”院内房屋，其中：一座砖木房屋（105平方米）具有房屋所有权证，另一座砖木房屋无房屋所有权证，其它二座彩钢房屋无建设规划许可证。本院认为，本案争议焦点：被告崔书凡、反诉被告彭宇违约责任的承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告彭宇出租给被告崔书凡的房屋中，部分房屋具有房屋所有权证，部分房屋不具有建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同》应属部分有效、部分无效。被告在2016年4月5日未继续经营“龙江游客中心”，其行为表明不履行合同义务，原告便自行经营“四海聚农家院”，因此，原告主张解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。对于《房屋租赁合同》中房屋权属手续齐全的部分，应为有效部分。被告单方解除有效部分合同的履行，属违约行为，应承担违约责任。根据本案的实际情况，依据租赁合同有效和无效部分比例，确定被告应支付原告违约金12500元。反诉原告崔书凡以房屋不具有产权证，致使其无法办理营业执照及相关手续，被责令停业、罚款，合同目的无法实现为由，要求反诉被告彭宇承担违约责任的诉请，因反诉原告未提交证据予以证明，故本院对反诉原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告彭宇与被告崔书凡签订的《房屋租赁合同》；二、被告崔书凡在本判决发生法律效力后十日内，给付原告彭宇违约金12500元；三、驳回原告彭宇的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告崔书凡的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元（原告彭宇预交1050元，退还525元），减半收取计525元，由原告彭宇负担393.75元，由被告崔书凡负担131.25元；反诉案件受理费1050元（反诉原告崔书凡预交1050元，退还525元），减半收取计525元，由反诉原告崔书凡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。代理审判员  纪长颖二〇一六年十二月二十三日书 记 员  于金繁