广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第322号
上诉人（一审原告）卢菊莲。
委托代理人黄元，广西龙津律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西万旺房地产开发有限公司，住所地广西自治区扶绥县新宁镇松江路26号民族广场物业管理楼二楼201-203房。
法定代表人李海，该公司总经理。
委托代理人陈开盛，广西程和程律师事务所律师。
上诉人卢菊莲因商品房销售合同纠纷一案，不服扶绥县人民法院（2014）扶民初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成由审判员郑瑾瓀担任审判长，审判员林文标和代理审判员梁丹杰参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人卢菊莲的委托代理人黄元、被上诉人广西万旺房地产开发有限公司（下称万旺公司）的委托代理人陈开盛到庭参加诉讼；上诉人卢菊莲、被上诉人万旺公司的法定代表人李海经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年7月28日，卢菊莲与万旺公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定卢菊莲购买万旺公司开发的位于扶绥县新宁镇松江街民族广场小区第1幢10层03号房，房屋总价款为人民币146000元。合同还约定，出卖人（万旺公司）应当在2010年5月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（卢菊莲）使用。出卖人逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，卢菊莲依约支付了全额购房款。万旺公司也在楼房竣工后通知卢菊莲领取楼房，卢菊莲于2010年7月23日从万旺公司处领取了房屋钥匙，过后进行装修入住并使用至今。由于万旺公司未能在合同约定的时间内向卢菊莲交付涉案房屋，卢菊莲于2011年7月13日起诉至扶绥县人民法院，请求判令万旺公司支付2010年5月31日至2011年5月31日的延期交房违约金10687元并折价赔偿未按合同约定安装防盗门等经济损失800元。在该次诉讼中，经法院调解，双方当事人自愿达成调解协议，扶绥县人民法院于2011年10月12日作出（2011）扶民初字第424号民事调解书，确认万旺公司于2011年12月31日前向卢菊莲支付逾期交房违约金人民币10687元及室内装修等其他补偿人民币800元。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。但卢菊莲认为，万旺公司至今未按合同的约定将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付卢菊莲使用，已经构成违约，应当向卢菊莲支付从2011年6月21日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币27594元，而万旺公司则认为，涉案房屋已于2010年7月23日交付卢菊莲，卢菊莲也已经装修入住，应视为对房屋的实际占有使用。卢菊莲在与万旺公司协商未果后诉至一审法院，请求判令万旺公司向其支付商品房预售合同违约金共计人民币27594元。在庭审过程中，卢菊莲将“商品房预售合同违约金”变更为“商品房销售合同违约金”。
一审法院确定案件的争议焦点为：1、万旺公司是否存在逾期交房的违约事实，应否依法向卢菊莲支付逾期交房违约金；2、卢菊莲的起诉是否已超过诉讼时效。
一审法院认为，卢菊莲与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。卢菊莲虽然以万旺公司存在商品房销售合同违约为由提起诉请，但在实际计算违约金数额中，是以逾期交房违约金的计算方式、标准进行计取的。卢菊莲主张万旺公司在交付房屋钥匙时未能出示商品住宅交付使用批准文件，即便于2010年7月23日领取房屋钥匙并实际使用房屋，也不能证明卢菊莲接受了房屋，因此万旺公司还应承担交付房屋之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。一审法院认为，双方签订的合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为其变更了合同中关于房屋交接内容的约定。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件之日止的违约金。本案中，卢菊莲已经实际接受了万旺公司交付的房屋，双方即形成了房屋实际交付的事实，卢菊莲也实际占有和使用了房屋。由于涉案房屋已于2010年7月23日实际交付使用，因此，万旺公司逾期交房的时间应从2010年5月31日起计至2010年7月22日止。在第一次起诉中，双方就逾期交房违约责任问题达成的调解协议，已经包含从2010年5月31日至2011年5月31日期间的逾期交房违约金。卢菊莲再次起诉要求万旺公司支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计27594元，没有事实依据和理由，不予支持。关于诉讼时效问题。法律规定主张权利在两年内行使。卢菊莲在第一次向法院起诉主张权利时就已经知道自已的权利受到侵害，至今已经超过了两年的诉讼时效。在此期间，虽然双方对是否已经履行了合同约定的交房条件和在履行合同中的实际交付楼房事实各自认识和判断不一致，但客观上表明卢菊莲是明知自己所认为的侵害事实的存在，在此期间其没有主张权利，而在超过法律规定的两年诉讼时效再主张权利，不受法律保护。万旺公司辩称卢菊莲主张违约金的权利已经超过诉讼时效的理由成立，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第153条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回卢菊莲的诉讼请求。案件适用简易程序审理，案件受理费减半收取人民币245元，由卢菊莲负担。
上诉人卢菊莲不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、卢菊莲于2010年7月23日签字领取钥匙后才发现万旺公司所出具的《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》以及其他材料均无盖章，存在材料瑕疵；2、2010年6月起，卢菊莲与其他业主不断地向扶绥建设工程质量安全监督站（下简称质安站）和扶绥县住房和城乡建设局（下简称住建局）反映万旺公司交房行为违法并要求维护合法权益。2013年10月12日，质安站回复称，2013年1月8日，对民族广场1#楼进行了竣工验收，验收评定结果为合格，但建设单位至今尚未办理工程竣工验收备案手续。2013年11月12日，住建局回复中说明，扶绥县建设局于2010年5月10日向万旺公司送达《关于要求立即停止交付未验收的工程并组织竣工验收的通知》，该通知载明万旺公司即日起不得继续交付未竣工验收合格工程，并在2010年5月20前组织竣工验收。以上两份证据足以证实卢菊莲不知商品房不具备交付条件但实际接受了房屋。同时证实，2010年7月23日，万旺公司迫于交房日期已届满即擅自将未经竣工验收的商品房交给卢菊莲。3、一审法院认定万旺公司于2013年1月18日完成工程竣工验收，并取得商品住宅交付使用批准文件有误。事实上，2O13年1月18日，在质安站监督组织下，建设、施工、设计、勘查、监理五方单位进行竣工验收并于2O13年1月21日在《竣工验收意见》表上正式签字盖章，但至今尚未办理工程竣工验收备案。同时，万旺公司至今未能提供《建设工程质量竣工验收的意见书》和《竣工验收备案表》。因此，万旺公司至今并未取得商品住宅交付使用批准文件。二、一审法院不予支持卢菊莲主张万旺公司承担实际交付之日起至具备交付条件之日止的违约金有误。本案中，卢菊莲与万旺公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。万旺公司至今未能将具备合同约定条件的商品房交付给卢菊莲，其新的违约行为已经严重损害了卢菊莲的合法权益。故请求二审法院撤销一审判决，判令万旺公司支付给上诉人自2011年6月1日计至2013年12月31日共945天的逾期交房违约金27594元。
被上诉人万旺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。
双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予确认。
综合各方当事人的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、本案交房日期如何确定；二、被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于本案交房日期如何确定的问题。卢菊莲与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，卢菊莲于2010年7月23日签收领取万旺公司交付房屋钥匙时，明知万旺公司未能出示双方合同约定的商品住宅交付使用批准文件却没有异议，并实际占有和使用了该房屋至今。卢菊莲的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定。据此，上诉人卢菊莲签收领取房屋钥匙的日期即2010年7月23日应视为被上诉人万旺公司已将商品房交付给上诉人的日期。
二、关于被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为的问题。如前所述，双方实际交接房屋的日期为2010年7月23日，而双方签订合同中约定的交房日期为2010年5月30日前，故被上诉人万旺公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2010年5月31日至起计至2010年7月22日日止。但由于卢菊莲在第一次诉讼中，双方已就逾期交房的违约责任问题达成了调解协议，义务人支付了赔偿款，该协议内容已经包含从2010年5月31日至2011年5月31日期间的违约金。现卢菊莲再次起诉要求万旺公司支付从2011年6月1日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计27594元，没有事实和法律依据，不予支持。故一审判决驳回卢菊莲的诉讼请求正确，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费490元由上诉人卢菊莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑瑾瓀
审 判 员 林文标
代理审判员 梁丹杰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 苏梦晓