江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01825号
上诉人（原审被告）江苏悦达禽业科技有限公司。
法定代表人陈郁，公司董事长。
委托代理人梁立荣、吴长鸣，东台市许河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）薛田案，居民。
委托代理人李凡，江苏海瑞华律师事务所律师。
上诉人江苏悦达禽业科技有限公司因与被上诉人薛田案房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2014）东仓民初字第0446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
薛田案一审诉称：2012年2月14日，我与被告江苏悦达禽业科技有限公司签订租赁合同，约定被告江苏悦达禽业科技有限公司租用我的房屋，租期三年，自2012年2月15日起至2015年2月15日止；年租金23000元，房租半年一交，于每半年第一个月1-20日之内缴纳。根据合同约定，租赁期内被告江苏悦达禽业科技有限公司拖欠房租累计3个月以上的，按照合同总租金的200%向我方支付违约金。合同签订后，被告江苏悦达禽业科技有限公司仅付租金11500元，计欠租金57500元，经追要未果，遂诉至法院请求判令被告江苏悦达禽业科技有限公司给付拖欠租金57500元，并承担租金200%的违约金。
江苏悦达禽业科技有限公司一审辩称：原告薛田案述称违约事实不存在，我方没有违约行为，我与原告薛田案在第一年结清租金后就解除了合同，原告薛田案的房屋已经由其自行使用，合同签订后原、被告一直没有使用合同标的指定的房屋；原告薛田案主张违约金200%的约定明显超出总损失的30%，请法庭衡量，不应支持，加之合同上载明的200%为笔误，实际应为20%，因该合同上笔误较多，除200%以外，合同履行期限已出现多处笔误；本案出租人原告薛田案未取得建设工程规划许可证，该房屋不可租赁居住使用，双方签订的合同应为无效合同。综上，请求驳回原告薛田案的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告薛田案即出租方（简称甲方）与被告江苏悦达禽业科技有限公司即承租方（简称乙方）于2012年2月14日签订房屋租赁合同一份，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同；房屋租赁期限共36个月，自2012年2月15日起至2015年2月15日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为休息使用；房屋每年租金23000元，租金总额为69000元，半年一交，每半年第一个月1-20日之内缴纳房租；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的200%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，1.未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；2.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；3.改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4.拖欠房租累计3个月以上的。原告薛田案与被告江苏悦达禽业科技有限公司分别在合同上签字和加盖公章。被告江苏悦达禽业科技有限公司于2012年2月15日向原告薛田案支付租金11500元，因原告薛田案追要余租未果，故请求判令被告江苏悦达禽业科技有限公司给付租金57500元，并承担按照租金总额的200%计算的违约金，后其变更违约金主张金额为按照租金总额的30%计算。
另查明，2010年10月20日，许河村村委会与原告薛田案签订房产转让协议书一份，协议书载明：“经村讨论研究决定，报上级主管部门批准，将老村部西六间、沿友林大道路边的南北两间（附带相关场地）公开投招标，竞价出售给薛田案，转让四址：东至（由西向东）第六间最东边西墙面向西50cm，西至西墙踏步边，南至现有南住户北墙向北75cm（需注意的崔小华后东西两间向东还有一间房子当时未建筑），（如乙方建筑砌墙时必须离界75cm），北至北墙晒水边，总面积不小于公告中的18*23=414平方米；中标价10万元，一次性现金结算，交款开据后房产和用地即可成交，具有法律效力”。原告薛田案与东台市许河镇许河村村民委员会分别在协议上签字和加盖公章。2015年1月6日，东台市许河镇许河村村民委员会出具证明一份，载明：“我村村民薛田案出租给江苏悦达禽业科技有限公司作为休息使用的房屋（房屋租赁合同签订于2012年2月14日，合同期限自2012年2月15日起至2015年2月15日止），该房屋系东台市许河镇村民委员会经村讨论研究决定，报上级主管部门批准，通过公开招投标竞价出售给薛田案的，房屋四址：东至（由西向东）第六间最东边西墙面向西50cm，西至西墙踏步边，南至现有南住户北墙向北75cm，北至北墙晒水边，总面积不小于公告中的18*23=414平方米，该房屋中标价10万元，已一次性现金结算，特此证明”。
原审法院认为，原告薛田案与被告江苏悦达禽业科技有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。2010年10月20日，原告薛田案通过公开招投标的方式竞得本案位于许河镇许河村的出租房屋，东台市许河镇许河村村民委员转让该房屋系经东台市许河镇许河村讨论研究决定，报上级主管部门批准，且原告薛田案已支付中标价10万元，故原告薛田案为该出租房屋的所有人。根据原告薛田案与被告江苏悦达禽业科技有限公司关于租金支付方式的约定，截止原告薛田案起诉之日即2014年8月22日，被告江苏悦达禽业科技有限公司应向原告薛田案支付租金69000元，扣减已支付的11500元，被告江苏悦达禽业科技有限公司还应向原告薛田案支付租金57500元。依据原告薛田案与被告江苏悦达禽业科技有限公司关于违约责任的约定，因被告江苏悦达禽业科技有限公司累计拖欠房租三个月以上，被告江苏悦达禽业科技有限公司应按照租金总额的200%向原告薛田案支付违约金，现原告薛田案主张按照租金总额的30%计算违约金，但本院认为，依照双方约定，截止原告薛田案起诉之日，原告薛田案的损失为57500元，违约金应按照损失额的30%计算。庭审中，被告江苏悦达禽业科技有限公司主张原告薛田案没有交付租赁房屋，但被告江苏悦达禽业科技有限公司于2012年2月15日向原告薛田案支付租金11500元，后其既未向原告薛田案追要该款，亦未主张解除租赁合同，有悖常理，对此原审法院不予采信。被告江苏悦达禽业科技有限公司同时主张其在第一年结清租金后就与原告薛田案解除了租赁合同，但未提交证据证明，原审法院亦不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：被告江苏悦达禽业科技有限公司于判决发生法律效力之日起30日内给付原告薛田案租金57500元，并支付违约金17250元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1755元，由被告江苏悦达禽业科技有限公司负担。
上诉人江苏悦达禽业科技有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.被上诉人出租的房屋系未经规划批准建设的房屋，故被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁协议》无效；上诉人在原审中已经对东台市许河镇许河村村委会出具的证明提出异议，原审未予审查不当。2.原审认定上诉人构成违约并支付违约金17250元没有依据，上诉人没有违约行为，在结清一年租金后就解除了合同，诉争的房屋已被被上诉人占有使用。3.原审适用法律不当，本案为房屋租赁合同纠纷，应根据最高院关于城镇房屋租赁的相关司法解释并结合《合同法》对事实进行审查。综上，请求二审法院查清事实，依法改判驳回薛田案的诉讼请求。
被上诉人薛田案答辩称：1.双方签订的租赁合同是合法有效的，案涉房屋是被上诉人是通过公开投标的方式竞价取得，东台市许河镇许河村村委会报上级主管部门批准，被上诉人也是该标的中标人，被上诉人支付了中标价10万元，是该出租房屋的所有人，其与上诉人签订的租赁合同是合法有效的。2.租赁合同已部分履行，合同签订后，上诉人已经支付了租金11500元，被上诉人也按约向上诉人交付了涉案的租赁房屋，根据合同法的相关规定，上诉人应当支付其余的租金，并承担违约金。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋属于村庄规划区内的房屋，该房屋系许河村村委会在经过主管部门批准的情况下进行公开招标，由薛田案通过该程序依法竞价取得的财产，薛田案也已经按照与许河村村委会的转让协议支付了相应的对价，许河镇许河村村委会出具的证明对上述事实进行了确认，应该认定薛田案对该房屋享有合法的占有、使用、收益和处分的权利。薛田案与江苏悦达禽业科技有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同。江苏悦达禽业科技有限公司认为其在结清一年租金后就解除了租赁合同，其应当就合同已经解除的事实承担举证责任。江苏悦达禽业科技有限公司并无有效证据证明已经通知薛田案解除该租赁合同，对此应承担不利的法律后果。而且截至本案诉讼为止，江苏悦达禽业科技有限公司的相关物品仍存放在案涉房屋，其认为是薛田案对案涉房屋进行封锁未能得到对方的认可，也未能提供其他有效证据证明，对此本院不予采信。江苏悦达禽业科技有限公司租赁房屋后未能按约支付租金构成违约，依法应承担相应的违约责任，原审法院对违约金的调整并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1755元，由上诉人江苏悦达禽业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 成以琴