广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇怀法民三初字第207号
原告：温天哨，男，1980年9月1日出生，汉族，住＊＊＊＊＊。
原告：温天许，男，1982年7月23日出生，汉族，住＊＊＊＊＊。
两原告共同委托代理人：黎永桥，广东桥法律师事务所律师。
被告：怀集县腾业实业发展有限公司。住所地：＊＊＊＊＊。
法定代表人：莫伟亮，总经理。
委托代理人：禤青，广东网际律师事务所律师。
委托代理人：林中华，广东网际律师事务所律师。
原告温天哨、温天许诉被告怀集县腾业实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员莫小飞独任审判，于2013年8月30日公开开庭进行了审理。其后本案依法转为普通程序，由审判员莫小飞任审判长，与审判员陈阳、人民陪审员ＸＸ依法组成合议庭，于同年11月27日再次公开开庭审理。原告的委托代理人黎永桥和被告的委托代理人禤青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温天哨、温天许诉称，2005年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于怀集县城的“雅景苑”A幢301单元，建筑面积124.65平方米，套内建筑面积123.38平方米。是按套内建筑面积计价，每平方米1275元。采用按揭供楼形式支付房款。被告向原告开具了124.65平方米×75元／每平方米=158928.75元的发票。被告在办理好《房地产权证》后没有告知原告领取《房地产权证》的复印件，一直到原告提前还清贷款，取得了所购买房屋的《房地产权证》后，发现原告的房屋套内建筑面积是114.22平方米，比约定的己收费的面积少了10.43平方米，少了8.36%，超出约定的0.6%差异值。按《商品房买卖合同》第五条约定，被告多收取原告的13298.25元应退还给原告，但经原告多次交涉，被告不肯退。如此，被告还应退还多收购房款的利息，计息期间为多收之日起至退还之日止（本案暂计至2013年8月）。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法判令：1、被告退回购房款13298.25元：2、判令被告支付占用被退购房款利息6781.28元。合共20079.53元。
被告怀集县腾业实业发展有限公司辩称，一、本案买卖合同双方约定计价方式是按照建筑面积计价，公用分摊面积计算在内。2005年4月1日，答辩人（卖方）与原告（买方）签订了买卖怀集县怀城镇城中路口的雅景苑A301号房为标的物的《广东省商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同第四条及答辩人向原告开具的《广东省怀集县不动产销售（转让）发票》表明，双方认可房屋计价以建筑面积124.65平方米为准，并按此乘以单价每平方米1275元，共付房价款158928.75元，可见买卖双方最终认可的计价方式不是“套内面积”。另外，双方于买卖合同的《附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》约定：买方承担分摊的面积包括“（1）首层公用楼梯分摊”和“（2）A型标准层公用楼梯分摊”两部分，原告在附件上签署确认，可见本项买卖合同计价方法，按照双方真实意思表示并不是“按照套内面积”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与离品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。据此，原告与答辩人达成的上述约定合法有效，并无不妥。二、原告提起诉讼请求己过诉讼时效。答辩人于2005年6月交付房屋给原告，原告从来没有向答辩人提出房屋计价面积差异的异议，直至2013年7月8日才向法院提起诉讼，已明显超过2年的诉讼时效。综上所述，答辩人不存在多收原告房款的事实且原告提起诉讼请求已明显超过2年的诉讼时效，原告要求答辩人退回多收购房款及利息无法律依据。为此，恳请人民法院审理查明，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年4月1日，俩原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号雅景苑按揭1033号），约定俩原告购买被告开发的坐落于怀集县怀城镇城中路的“雅景苑”A幢3层301号房。该合同第三条第4款约定，该商品房合同约定建筑面积124.65平方米，其中套内建筑面积123.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.27平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条第1项约定，该商品房是按【套】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价每平方米1275元，总金额158928元整。合同并约定采用按揭供楼形式支付房款。另合同的附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中列明，（1）首层公用楼梯分摊：1.27平方米；（2）A型标准层公用楼梯分摊：7.24平方米。2005年4月26日，被告向原告开具了《不动产销售（转让）发票》，该发票上列明，项目301号房建筑（或土地）面积124.65平方米，单价1275元，金额158928.75元。2006年4月26日，登记机关怀集县房地产管理局颁发粤房地证字第C43181**号《房地产权证》，该权证中列明，该雅景苑A301号房建筑面积是127.44平方米，其中住宅建筑面积是127.44平方米，其中套内建筑面积是114.22平方米。2009年9月17日，原告提前还清贷款，领回取得了所购买房屋的《房地产权证》后，认为原告的房屋套内建筑面积是114.22平方米，比约定的己收费的面积少，遂诉至本院。
以上事实有原告举证的广东省商品房买卖合同、怀集县不动产销售发票、粤房地证字第C43181**号房地产权证、本院取证的怀集县住房和城乡规划建设局查档证明以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。该法第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。原告涉案房屋的《房地产权证》于2006年4月26日核发，2009年9月17日原告提前还清贷款，领回取得了该《房地产权证》原件，从该时起知道或者应当知道房地产权证上所载面积是否与合同约定面积有差异，但原告方未能举证证明此后的两年内，其向任何机关主张过权利造成诉讼时效中断，故原告直至2013年7月23日才向本院提起诉讼，已超过法定的二年诉讼时效的规定。此外，原告举证原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》，虽合同第三条约定，该商品房合同约定建筑面积124.65平方米，其中套内建筑面积123.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.27平方米，但原告签名确认的合同的附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中，不单列明包括首层公用楼梯分摊1.27平方米，还包括A型标准层公用楼梯分摊的7.24平方米；且被告开具给原告的《不动产销售（转让）发票》列明的该301号房建筑（或土地）面积是124.65平方米，与《商品房买卖合同》第三条第4款约定的商品房合同约定建筑面积124.65平方米相符，而该《商品房买卖合同》第四条第1项并未明确约定该商品房是按【套内】还是【整层内】建筑面积计算，因此原告主张的所购买房屋比约定的己收费的面积少了10.43平方米，要求退回购房款13298.25元并计付利息的请求缺乏事实和法律依据。综上所述，原告起诉已超过法定的诉讼时效期间，且诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告温天哨、温天许的诉讼请求。
本案受理费302元，由原告温天哨、温天许负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 莫小飞
审 判 员 陈 阳
人民陪审员 陈 毅
二０一四年一月六日
书 记 员 黄江波