西藏自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）藏法民二终字第19号
上诉人（原审被告）：马东拉西，男，回族，经商，甘肃省临夏县人，现住西藏自治区拉萨市。
委托代理人：蒙兵营，西藏子产律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西藏中和旅游投资有限公司，住所地：拉萨市。
法定代表人：崔学云，该公司董事长。
委托代理人：齐运堂，该公司物业部经理。
上诉人马东拉西与被上诉人西藏中和旅游投资有限公司（以下简称中和公司）租赁合同纠纷一案，前由西藏自治区拉萨市中级人民法院于2014年8月20日作出（2013）拉民二初字第8号民事判决。宣判后，马东拉西不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人马东拉西的委托代理人蒙兵营，被上诉人中和公司的委托代理人齐运堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月2日，马东拉西与中和公司签订了《房屋租赁合同》以及相关附件合同，约定：中和公司将位于拉萨市太阳岛中和广场10#楼二层租赁给马东拉西，租赁面积为6350m2，租赁期限为10年，从2013年10月1日起至2023年9月30日止。第一年的月租金为825500元，第四年开始每年的月租金按上一年度标准上调5%，租金按月支付，马东拉西应当于每月1日至10日付清当月租金，若逾期支付租金，每逾期一日按所欠租金的0.5%收取滞纳金，若欠交租金超过二个月，中和公司有权单方面解除合同。另约定如马东拉西违反本合同中的约定，应当一次性支付月租金三倍的违约金2476500元。合同签订后，马东拉西将合同所涉的二层商场划分成小商铺之后租赁给了小商户，并依约交纳了2013年10月份的租金。商场的一层至今未使用，商场的卫生状况较差。从马东拉西处租赁小商铺的商户以上述情况导致经营不佳为理由拖欠马东拉西租金，马东拉西亦以此为由未向中和公司交纳从2013年11月份起的后续租金。中和公司在与马东拉西协调要求交纳后续租金的过程中曾口头答应将月租金由原来的130元／m2降至100元／m2，同时要求马东拉西补交及按时交纳租金，但双方未就降租事宜签订书面协议。
原审法院认为，马东拉西与中和公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故确认该合同合法有效。对于从2013年11月起马东拉西未向中和公司交纳租金的事实，因双方当事人均予以认可，故原审法院予以确认。对于马东拉西不按时交纳租金的抗辩理由是否成立的问题，原审法院认为：首先，本案所涉的拉萨市太阳岛中和广场10#楼的用途应当确认为商业用房，即该楼房是作为商城形式对外招租的，马东拉西租赁该楼的第二层也是用于出租给小商户进行商业经营。根据该楼的用途以及马东拉西的租赁目的，中和公司应当提供并保证该楼符合商城商业经营的必要条件，而商城是一个整体经营的商业形式，各个楼层同时使用才能完整符合商业经营的条件，故虽然双方在合同中没有一、二层同时使用的约定，但是依据该楼房的用途和作为商城经营的形式，一、二层同时使用是中和公司应当履行的合同附随义务。本案中，中和公司未能保证一、二层同时使用，导致马东拉西未能享有完整的经营条件，中和公司在提供必要的商业经营条件上存在过错。其次，因商户生意不佳，双方针对合同租金进行了长时间的协商，中和公司在协商过程中口头承诺过下调租金，但双方未能就租金下调达成一致的书面意见。在此协商过程中，马东拉西未按时交纳租金除了主观上的过错外，也存在客观上暂缓交纳的理由。综合以上两点，虽然马东拉西未按照合同按时交纳租金存在违约，但由于中和公司在履行合同中也存在未能提供完整的符合商城经营条件的违约行为，同时由于双方一直在协商下调租金，马东拉西在客观上存在暂缓交纳的理由。本案在确认马东拉西应当补交租金的同时，可以免除其迟延交纳租金的违约后果，即对于中和公司提出的解除双方之间的租赁合同并要求马东拉西立即腾出房屋的诉讼请求以及要求马东拉西支付违约金和房租滞纳金的诉讼请求，原审法院未予支持。此外，对于中和公司提出的要求马东拉西支付2013年11月1日至2013年12月31日的房屋租金1651000元的诉讼请求。马东拉西在此期间内未交纳租金的事实，双方均无异议；而对于此期间的租金标准，马东拉西认为应当予以降低。对此，原审法院认为，马东拉西在此期间实际接收了房屋并出租给了商户进行经营，应当交纳租金，但因中和公司未能提供完整的经营条件，导致马东拉西不能从承租商户处收取足额租金，根据公平原则，租金的标准在此情况下应当予以下调，根据本案的具体情况，原审法院酌情将2013年11月1日至2013年12月31日的月租金标准从每月825500元下调至每月412750元。故对于中和公司要求马东拉西支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金1651000的诉讼请求，原审法院部分支持825500元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判令：一、马东拉西自本判决生效之日起十五日内向中和公司支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金825500元；二、驳回中和公司的其他诉讼请求。
马东拉西上诉称：1、原审判决认定事实不清、判决错误。上诉人马东拉西不是适格的被告，应当依法驳回被上诉人中和公司的诉讼请求。虽然马东拉西以自己的名义与中和公司签订了《房屋租赁合同》，但是系西藏友好商贸有限公司（以下简称友好公司）的五个股东一起与中和公司商谈合同细节，因为友好公司当时正在设立中，故由其法定代表人即马东拉西代表签订了上述《房屋租赁合同》。但该合同的实际履行人系友好公司，该商场的装修、对外出租均是以友好公司的名义进行出资和对外行使权利和承担义务，并且中和公司对此也是予以认可和明知的，从未提出任何异议。该商场的名字就叫友好商场。因此本案的适格被告应当是友好公司，中和公司起诉的主体错误，应当予以驳回。2、原审判决马东拉西向中和公司支付租金是错误的。在友好公司的股东与中和公司商议、签订租赁合同时，中和公司明确承诺一楼和二楼同时开业，并进行相应的宣传。但是至今一楼仍然垃圾乱飞，没有进行任何装饰、装修，更谈不上开业，导致二楼根本没有顾客，现还有近一半的商铺没有出租。即使出租部分，商户因为一楼没有开业、生意不景气，至今未向友好公司交纳房租。现友好公司进行装修投资近千万元，分文未收回。因为中和公司的违约行为，友好公司才是最大的受害者，现还要向中和公司交纳巨额的租赁费用，对友好公司显然是极其不公平的。并且，对于自己的违约行为中和公司也是明知的，其在双方协商的时候，已经同意将租金减至100元／m2，但是原审法院仍按130元／m2认定显然是错误的。
综上，《房屋租赁合同》的履行主体是中和公司与友好公司，马东拉西作为被告主体显然是不适格的。交纳租金虽然是承租方的义务，但是提供能够符合使用用途的房屋也是出租方的义务，在出租方未履行自己的义务的情况下，其无权要求承租方支付租金。故请求：1、撤销原判，改判驳回中和公司的起诉；2、本案一、二审诉讼费由中和公司承担。
中和公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚、证据充分，请求维持原判。2013年7月2日签订的《房屋租赁合同》的履行主体是马东拉西。友好公司成立于2013年8月5日，且《西藏友好商贸有限公司的章程》签订于2013年7月29日，均在签订《房屋租赁合同》之后，故应认定马东拉西是该合同的履行主体，友好公司与本案无任何关联。2、马东拉西没有任何证据证明中和公司同意将租金降至100元／m2。《房屋租赁合同》也没有修改或签订补充合同，故合同继续生效。3、因2014年1月至今马东拉西仍未交纳房屋租金，我公司要求解除合同，收回房屋补交租金。
原审法院查明：马东拉西与中和公司协调交纳后续租金的过程中曾口头答应将月租金由原来的130元／m2降至100元／m2，同时要求马东拉西补交及按时交纳租金，但双方未就降租事宜签订书面协议。本院对该项事实不予确认。除此之外，本院对原审法院所认定的其他案件事实均予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、马东拉西是否为本案适格的被告；二、马东拉西应否向中和公司支付未交纳的后续租金。现对上述争议焦点逐项解析如下：
关于马东拉西是否为本案适格被告的问题。
上诉人马东拉西称，虽然其以自己的名义与中和公司签订了《房屋租赁合同》，但因友好公司当时正在设立中，故由该公司的发起人之一即马东拉西代表公司签订了上述《房屋租赁合同》，且当时系友好公司的五个股东一起与中和公司商谈合同细节，故该合同的实际履行人系友好公司，为此马东拉西向本院提供《西藏友好商贸有限公司章程》、《装饰装修合同》、《消防工程施工合同书》、《交纳水电费的凭证》及证人索某某、马某某的证人证言。对此，被上诉人中和公司认为，上述证据与本案无关；本案所涉《房屋租赁合同》中载明的主体系马东拉西，与友好公司无关，且友好公司当时还未成立。本院认为，上诉人马东拉西以自己的名义与被上诉人中和公司签订了《房屋租赁合同》，即便马东拉西提供的《西藏友好商贸有限公司章程》、《装饰装修合同》、《消防工程施工合同书》、《交纳水电费的凭证》等证据证明其签订《房屋租赁合同》系为设立友好公司而实施的发起人之行为，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，中和公司作为合同相对人也有权选择马东拉西承担合同责任。故马东拉西主张其不是本案适格被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于马东拉西应否向中和公司支付未交纳的后续租金的问题。
上诉人马东拉西称，与中和公司商议、签订《房屋租赁合同》时，中和公司明确承诺一楼和二楼同时开业，且双方在协商时，中和公司已经同意将租金减至100元／m2，但是至今商场一楼仍然垃圾乱飞，没有进行任何装饰、装修，更谈不上开业，导致二楼根本没有顾客。在出租方未履行自己义务的情况下，其无权要求承租人支付租金。对此，被上诉人中和公司认为，二证人阐述的不真实，除证人证言外马东拉西没有任何证据证明中和公司同意将租金降至100元／m2及一楼和二楼必须同时开业的证据，故马东拉西应当向中和公司支付未交纳的后续租金。本院认为，首先，自2013年11月1日至2013年12月31日期间马东拉西未向中和公司交纳租金，对该项事实双方均予以认可；且在此期间，马东拉西实际接收了房屋并出租给了商户进行经营。故马东拉西应当承担向中和公司交纳后续租金的义务。其次，证人索某某、马某某虽证明中和公司曾口头同意将租金降至100元／m2及一楼和二楼同时开业的情况，但除上述证人证言外，马东拉西并无其他证据证明其所主张的事实，且证人均系友好公司的股东，与马东拉西存利害关系，故前述证人证言不能单独作为认定案件事实的证据，本院不予采信。原审法院根据本案所涉的拉萨市太阳岛中和广场10#楼的用途以及马东拉西的租赁目的，依据公平原则，将租金的标准由每月825500元下调至每月412750元。本院认为，虽然原审法院减半租金下调幅度较大，稍欠妥当，但本案合同相对人中和公司就此问题未提出上诉，并在二审庭审中表示对此无异议，故对此认定本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人马东拉西的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12055元，由上诉人马东拉西承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 琼 巴
审 判 员 玉 珍
代理审判员 郑 丽
二〇一四年十二月五日
书 记 员 索朗次仁