常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）坛民初字第2536号
原告江苏高正物业管理有限公司，住所地常州市新北区太湖中路29号8楼。
法定代表人万君伟，该公司董事长。
委托代理人刘伟，江苏高正物业管理有限公司经理。
被告蒋兆华。
原告江苏高正物业管理有限公�诉被告蒋兆华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员王磊独任审判，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告江苏高正物业管理有限公司（以下简称物业公司）的委托代理人刘伟、被告蒋兆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，就凤凰城小区的物业管理事宜，原告于2006年12月25日与该项目的开发商金坛宏达阳光置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，之后又与具体的每户业主关于物业管理服务的相关事宜进行了明确约定。双方约定由原告提供物业管理服务，被告每月按其房屋的建筑面积以每平方米0.65元向原告支付物业管理服务费，据此被告每月应向原告支付物业管理服务费83.59元，截止2015年12月31日共拖欠48个月，共计为4012.32元。关于凤凰城物业管理服务收费标准问题，于2006年11月24日获得金坛物价局的批复。原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2012年1月1起即开始拖欠物业管理服务费，经原告多次催讨，被告仍拒不支付。故请求判令被告立即支付自2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费4012.32元、滞纳金1332.20元并承担本案的诉讼费用。
被告蒋兆华辩称，协议无效，协议上只有被告一方的签名，物业公司方没有代表人签字；对缴付物业费至2011年12月31日没有异议；原告物业公司没有尽到义务，故拒交物业管理费。一、墙角渗水，主卧室西南角渗水，主卧室东南窗户玻璃常年积水；二、空调防护栏已经烂掉，原告方说让扔掉，重新给安装一个，后来说是被告的私人财产，就没有再管过；三、被告家所有的窗户基本都无法灵活地移动。上述问题被告从2010年开始就向原告方反应，至今都没有得到解决。还有楼道下面车库开了一�麻将馆，每天晚上声音很大，常年扰民，且在车库后面楼道里开了一个后门，还弄了一个铁栅栏。另外，去年被告的车子停在车位上被撞，监控调不到肇事车辆。这些问题希望物业公司予以解决。原告方并未尽到物业服务协议附件1第三条第二项明确的义务。
经审理查明，从事物业管理活动的江苏高正物业管理有限公司具有独立法人资格。2007年8月20日，金坛宏达阳光置业有限公司为甲方、物业公司为甲方选聘的物业管理企业，蒋兆华为乙方，三方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议尾部有上述两公司印章、被告蒋兆华签名。该份合同主要约定由物业公司负责蒋兆华房屋的前期物业管理，物业管理服务内容包括物业管理区域秩序维护，物业共用部位的维修、养护与管理以及物业共用设施设备的运行、维护和管理。前期物业管理费用为住宅每月每平方�0.65元（2006经金坛物价局批复），物业管理费一次性缴纳一年，业主或物业使用人应在每个半年的首月5号前履行交纳义务。如逾期未交纳物业管理费，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每日加收0.5‰的滞纳金等内容。被告蒋兆华系凤凰城20幢甲单元201室业主，自2012年1月1日至2015年12月31日共结欠物业费4012.32元。2014年11月，物业公司以挂号信的形式向蒋兆华书面催交物业费。
针对被告反映的问题，原告方称，被告方反应的都是房屋的质量问题，很多都与本案无关，被告可以另行起诉。一、被告家中主卧室渗水、窗户玻璃有积水是房屋质量问题；二、关于被告的车子被撞，监控没有拍清楚的问题，监控设备是2006、2007年订购、2008年安装的，当时的产品性能不及现在的水平，我们也没有办法；三、关于楼道开麻将馆的问题，这个事情，我们向城管、工�部门进行过反映，但是物业公司本身没有执法权，只能尽到反映情况的义务；四、关于空调防护栏的问题，如果在保修期内，我们是可以找到有关人员进行重装，但是现在过了保修期，我们没法再找有关人员了。另外，关于房屋质量的问题，我们可以申请公共维修基金帮助解决问题。对于被告方部分问题的反映与处理，因为事情已经过去五年，可能有些不确定，要翻看有些记录才能知道。
上述事实，有当事人陈述、原告提供的《前期物业管理服务协议》、物业费计算明细、挂号信函、金坛物价局文件等材料在卷佐证。
本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第三十一条“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同�和《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，金坛宏达阳光置业有限公司与原告以及被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，合法有效，对原被告双方均具有约束力。一、监控设备的拍摄效果问题，双方协议约定物业公司要每月对监控系统定期进行检查与维护，此处的“维护”不应只是维持设备的正常运转，而更应该是保证设备运行的实际效果，以尽可能保障业主的生命、财产安全，现被告的车辆被幢，而监控设备所拍摄的内容模糊不清，增加了寻找肇事车辆的难度，物业公司辩称对此没有过错的意见，本院不予采纳；二、对于小区内有开设麻将馆、占用公共建筑部位设置栅栏、噪音扰民的问题，物业公司虽没有执法权，但应采取尽量劝说经营者、及时向有关部门反映问题的措施，但本案中，物业公司未提供证据证明其履行了相应职责；三、对于业主提出的房屋渗水、空调防护栏腐烂等问题，物业公司应按约在其职权范围内提供及时协助报修等服务，而在本案中，物业公司未提供证据证明其履行了相应职责。物业合同系双务合同，业主缴纳物业服务费用，物业公司应当按约提供服务，本案中，物业公司认为被告提出的问题系房屋质量问题，而在其未及时履行相应职责的情况下建议被告另行起诉的意见，本院不予采纳。综上，原告提供的物业服务存在不足之处，其要求业主按照合同约定足额缴纳物业费显然不妥。依照《物业服务收费管理办法》规定的物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，鉴于物业公司在服务方面存在瑕疵的情况，理应对服务存在瑕疵的物业管理费进行酌减，业�按物业费标准的70%缴纳物业费为宜。此外，物业公司服务有瑕疵在先，而并非业主故意不交物业费，因此物业提出的加收滞纳金的要求，应不予支持。物业服务具有公共性，物业公司接受委托对小区进行管理服务，业主应当及时交纳物业费，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序的维持所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益，最终也损害了自己的利益。物业公司亦应增强管理和服务意识，切实改进完善相关管理服务工作，双方应真诚善意、相互尊重，就出现的问题及时沟通交流，有则改之无则加勉，共同致力于营造良好的小区环境。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告蒋兆华于本判决生效之日起10日内支付原告江苏高正物业管理有限公司物业费人民币2808元。
二、驳回原告江苏高正物业管理有限公司其余诉讼请求。
案件受理费减半收取人民币25元，由原告物业公司负担12元、被告蒋兆华负担13元（该款原告已预交，被告应负担部分费用于本判决生效之日起10日内给付原告）。
如被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用收费办法》的有关�定，向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省常州市中级人民法院；账号：80×××63；开户行：江苏银行常州分行营业部）。
代理审判员 王磊
二〇一五年十一月二日
书 记 员 潘蒙
附本案判决适用的法律条文:
《物业管理条例》
第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其按时交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
�六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。