广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9706号上诉人(原审被告)：冯国容，男，汉族，住广州市番禺区。被上诉人(原审原告)：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：阮广杰。委托代理人：郑璐瑶，公司职员。委托代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。原审被告：冯国彪，男，汉族，住广州市番禺区。法定代理人：王某，女，汉族，住广州市番禺区，系冯国彪的监护人。上诉人冯国容因与被上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）、原审被告冯国彪居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯国容上诉请求：1、撤销原审判决；2、冯国容不需向满堂红公司支付中介代理费2750元；3、满堂红公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。满堂红公司明确知道涉讼商铺承租人张某租用商铺经营餐饮，冯国容及承租人均明确表示要了解清楚商铺可否经营餐饮业。在签署《租赁合同》前，满堂红公司明确告知冯国容及承租人张某经满堂红公司了解清楚涉讼商铺可以经营餐饮，签署合同后可再去了解，如不可以经营餐饮，该合同可以取消，并承诺满堂红公司不收取中介代理费等费用。签署合同后冯国容与承租人一同到管理处了解，事实是涉讼商铺没有排污、排烟系统，不可以经营餐饮。再后承租人就涉讼商铺地址向广州市番禺区环保局申请开设餐饮店，得到广州市番禺区环保局明确回复：涉讼商铺不符合《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第十二条、第十六条规定，不得经营。事实足以证明满堂红公司作为专业中介公司在签署《租赁合同》时对冯国容及承租人进行蒙蔽和欺瞒甚至说谎。这样情况下签署的合同理应无效。《租赁合同》是在满堂红公司的门店签署的，满堂红公司理应提供行文规范、完好清晰的合同予以冯国容及承租人签署；但满堂红公司却提供文本严重缺损、字体缺损不完整、行文不合规范的合同进行签署。这样的合同理应无效。《租赁合同》签署后满堂红公司告诉冯国容及承租人，该合同最后都是要取消的，冯国容与承租人没有租赁意向该合同取消，满堂红公司不收取中介费等费用。冯国容与承租人如最终承租，该合同取消，另签一份正式合同进行履约。所以该合同就不用给冯国容和承租人了，全部放在满堂红公司就可以了，方便处理。签署合同前冯国容明确地告诉满堂红公司，商铺有两业权人即冯国容和冯国彪，冯国彪没有授权书给冯国容，满堂红公司说这只是签一意向的合同，让冯国容代冯国彪签冯国彪的名字就可以，并表示到时最终承租，该合同取消，另签一份正式合同履约。同时拿出一份《保证函》由满堂红公司、冯国容、承租人一起签署，并表示只是作为最终承租时冯国容要取得冯国彪的授权书用以签署履约合同进行履约的保证函。经了解情况后，冯国容与承租人达成口头协议取消该合同，当天（与签署合同相隔不到2小时）立即赶到满堂红公司的门店找满堂红公司，说明情况要求取消签合同并取回合同等资料，满堂红公司表示可以取消，但合同被满堂红公司的一个主管锁起了，主管回来马上处理。之后没见满堂红公司答复，后来只是退回商铺钥匙，之后就没有与冯国容联系了。满堂红公司与冯国容及承租人洽谈和签署《租赁合同》和《保证函》的满堂红公司的职员自始至终都是同一人，但这名职员在《租赁合同》和《保证函》满堂红公司签名落款处却签下不同的名字。这一事实也足以证明该《租赁合同》和《保证函》是无效的。被上诉人满堂红公司答辩称：原审法院审理认定事实清晰，适用法律正确，请求二审法院驳回冯国容的诉讼请求。原审被告冯国彪没有提交答辩意见。满堂红公司向原审法院起诉，请求判令：1、冯国容向满堂红公司支付代理费2750元；2、冯国容承担本案诉讼费。诉讼过程中，满堂红公司明确其仅要求冯国容一人支付中介代理费。原审法院认定事实：满堂红公司为从事房地产业并提供房地产及其相关行业的信息咨询、市场推广的企业分公司；位于广州市番禺区沙湾镇中华大道XXX号房产（以下简称为涉讼商铺）的登记权属人为冯国容和冯国彪。2014年11月23日，冯国容、冯国彪（出租人、甲方）与案外人张某（承租人、乙方）以及满堂红公司（经纪方）签订合同号为Z0003477的《租赁合同》，合同约定：甲方同意将涉讼商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积187.6平方米，房屋用途为商用；甲乙双方议定房屋月租金为5500元，租赁期自2015年1月1日起至2019年12月31日止；基于经纪方为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介代理费，其中甲方应向经纪方支付中介代理费2750元，乙方应向经纪方支付中介代理费2750元。该合同原件字迹打印不端正，且破损较为严重，满堂红公司、冯国容和冯国彪均确认该合同甲方落款处“冯国彪”的签名为冯国容代为签署。同日，冯国容作为保证人、张某作为承租人签署了《保证函》一份，载明冯国容保证其是涉讼商铺的业主，并受到冯国彪的授权委托，将涉讼商铺出租给张某，以及有权收取承租方交来的保证金13000元；冯国容保证已拥有处理上述事项的合法委托权限，并能完整及时转交上述款项予业主冯国彪。另查明：原审法院于2014年5月5日以（2014）穗番法民一特字第10号《民事判决书》判决：宣告冯国彪为无民事行为能力人；指定王某为冯国彪的监护人。再查明：满堂红公司以案外人张某未支付中介代理费2750元为由于2015年7月1日向原审法院提起诉讼，案号：(2015)穗番法民三初字第720号。在该案审理过程中，满堂红公司陈述其在促成双方签署《租赁合同》前，了解到涉讼商铺可以用于经营饮食，但不可以明火煮食，且将此情况明确告知张某，其表示同意，不会用明火煮食，但是签署合同后，张某又称其经营饮食店需用明火。张某确认满堂红公司在签署合同前已经告知其涉讼商铺不可以明火煮食，由于其后咨询管理处，称由于商铺没有排烟系统，不可以明火煮食，若楼下有住户投诉，即使可以用明火，亦无法经营，由于经营风险较大，故张某不同意履行合同。原审法院于2015年9月10日作出(2015)穗番法民三初字第720号《民事判决书》，判决张某于该判决发生法律效力之日起五日内向满堂红公司支付中介代理费2750元。2015年6月5日，满堂红公司以冯国容未支付中介代理费2750元为由，向原审法院提起本案诉讼。2015年7月23日，原审法院以冯国彪亦为涉讼商铺的权属人及出租人为由，依法追加其作为本案的共同被告参加本案诉讼。本案中，满堂红公司、冯国容双方争议的焦点问题在于双方签订的《租赁合同》是否解除以及冯国容是否应向满堂红公司支付中介代理费的问题。冯国容主张《租赁合同》已经解除，因为签订合同前，满堂红公司承诺冯国容和张某，可以先签订意向租赁合同，若双方到物业管理处了解涉讼商铺是否可以经营餐饮业后没有租赁商铺的意向的话，该合同可以解除，并承诺不收取中介费等费用；后，由于涉讼商铺不能用作餐饮，冯国容与张某已经口头解除合同，并前往满堂红公司索要合同，满堂红公司却予以拒绝，仅是将钥匙交还冯国容。为证明其上述主张，冯国容向原审法院申请张某和冯国容的妻子许某出庭作证。张某陈述称其委托满堂红公司承租涉讼商铺的目的是经营饮食业，满堂红公司带领其看完涉讼商铺后称可以先签署租赁合同，再去管理处了解是否可以经营餐饮，若可以，重新签订租赁合同，原合同作废，如双方没有达成一致租赁意见，该合同作废，不收取中介费。此外，由于涉讼商铺有两个产权人，满堂红公司称需补充提交冯国彪的授权委托书。签订合同当日，张某和冯国容到管理处了解到由于涉讼商铺没有排污系统，不能经营餐饮业，故当日张某和冯国容即告知满堂红公司，因涉讼商铺不能作餐饮，双方口头解除了租赁合同，并向满堂红公司索要合同，遭其拒绝。证人许某称签订合同后其陪同冯国容和张某到管理处询问，管理处建议涉讼商铺不要作餐饮业使用，因同一地段的其他商铺已经有因为排污问题受到了投诉，不可以用于经营餐饮。后，许某陪同冯国容到满堂红公司处索要合同，其拒绝交出，只是将涉讼商铺钥匙还给冯国容。满堂红公司则对冯国容的上述意见不予认可，其主张认为《租赁合同》合法有效，并未解除，只是冯国容、冯国彪和张某均未实际履行支付中介代理费的合同义务而已。针对张某和许某出具的证人证言，满堂红公司质证认为张某为(2015)穗番法民三初字第720号的被告，其与冯国容有重大的利害关系，且张某于(2015)穗番法民三初字第720号案庭审时确认满堂红公司已告知其涉讼商铺不可以用作明火煮食；许某与冯国容为夫妻关系，对其证人证言满堂红公司不予认同。原审法院认为：虽然满堂红公司和冯国容均确认《租赁合同》甲方签名落款处“冯国彪”的签名为冯国容代为签署，但是冯国彪的法定代理人于庭审中明确表示其知晓冯国容代为签署《租赁合同》的情况，同意冯国容代为签署《租赁合同》。因此，满堂红公司与冯国容、冯国彪与张某签订的《租赁合同》，是合同各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。该《租赁合同》实际上包含三个法律关系，冯国容、冯国彪与张某之间的房屋租赁合同关系；满堂红公司与冯国容、冯国彪之间的居间合同关系；满堂红公司与张某之间的居间合同关系。本案要处理的是满堂红公司与冯国容、冯国彪之间的居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，满堂红公司已促成冯国容、冯国彪与张某就涉讼商铺的租赁事宜签订《租赁合同》，履行了为冯国容、冯国彪寻找合适的租户，并与租户进行磋商，最终促成双方签订租赁合同等义务，故冯国容、冯国彪应按合同约定向满堂红公司支付中介服务费2750元。鉴于满堂红公司于庭审中明确仅要求冯国容支付上述中介服务费，视为其对自身权利的自由处分，予以准许，故冯国容应向满堂红公司支付中介服务费2750元。至于冯国容主张《租赁合同》原件比较破旧，满堂红公司承诺该合同为意向合同，可解除，若物业管理处确认涉讼商铺无法用于经营餐饮业的，《租赁合同》解除且其无需支付中介代理费的问题。首先，冯国容作为涉讼商铺的权属人、出租人，理应清楚或有义务向相关职能部门了解清楚其所拥有的涉讼商铺的用途范围，了解涉讼商铺是否能够用于经营餐饮业，其在明知张某承租涉讼商铺是用于经营餐饮行业的情况下，理应在明确涉讼商铺的用途范围后再行决定是否签订《租赁合同》。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”虽然《租赁合同》原件字迹打印不端正且破损，但是其中关于租赁物的名称、地址、面积、用途、租赁期限、租金及支付期限、中介代理费的数额、支付时间及支付方式等合同的主要条款均明确、具体，冯国容作为一名具备完全民事行为能力的成年人，其应当对其签订《租赁合同》的行为履行审慎的注意义务并承担相应的民事责任。再次，证人张某于本案庭审中的陈述与(2015)穗番法民三初字第720号案件庭审时陈述明显存在互相矛盾之处：本案中，张某陈述满堂红公司称可以先签署租赁合同，再去管理处了解是否可以经营餐饮，若可以，重新签订租赁合同，原合同作废，如双方没有达成一致租赁意见，该合同作废，不收取中介费；但是在(2015)穗番法民三初字第720号案件中其确认满堂红公司在签署合同前已经告知其涉讼商铺不可以明火煮食，由于其后咨询管理处，称由于商铺没有排烟系统，不可以明火煮食，若楼下有住户投诉，即使可以用明火，亦无法经营，考虑到经营风险较大，方才不同意履行合同。最后，证人许某亦陈述管理处仅是建议涉讼商铺不要作餐饮业使用，因为同一地段的其他商铺已经有因排污问题受到投诉，即从另一侧面反映出与涉讼商铺同一地段的其他商铺确有经营餐饮行业的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，除了张某和许某的证人证言以外，冯国容未能提交充足的证据证明涉讼商铺不能用于经营餐饮行业且满堂红公司承诺如涉讼商铺不能作为经营餐饮行业所用，《租赁合同》可解除，冯国容无需支付中介代理费的抗辩主张，理应承担举证不能的不利后果，故对于其提出无需向满堂红公司支付2750元中介代理费的抗辩意见，理据不足，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年12月4日作出判决：冯国容于判决发生法律效力之日起十日内向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付中介代理费2750元。案件受理费50元，由冯国容负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：张某因不服原审法院(2015)穗番法民三初字第720号民事判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2016年4月15日作出（2016）粤01民终906号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对冯国容的上诉请求进行审理。关于冯国容与满堂红公司签订的《租赁合同》是否属于意向书可否取消的问题。本院认为，首先，从合同的标题及内容看，该合同具备租赁合同的主要条款，合同中无属于意向书和可单方取消合同的内容记载，具备《中华人民共和国合同法》中有关合同成立的要件，故冯国容主张该合同仅属于意向书可取消的意见依据不足，本院不予采信；其次，合同第一联存在破损情形并不影响对合同内容及合同成立的认定；再次，涉诉商铺能否经营餐饮的问题，在原审法院(2015)穗番法民三初字第720号案件中，承租人张某已经确认满堂红公司告知其不能明火煮食，对涉诉商铺的经营情况，满堂红公司进行了披露，而冯国容作为涉诉商铺的出租人既然对涉讼商铺能否经营餐饮有疑问，理应了解清楚后再决定是否签订合同，现没有充足的证据证实满堂红公司刻意隐瞒有关信息致使租赁合同无法履行。至于满堂红公司有关人员有无违反其职业操守可向中介机构行业协会反映。上诉人冯国容主张满堂红公司未尽中介机构义务、其签订的合同仅为意向书、满堂红公司承诺可取消合同的意见依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求予以驳回。原审法院根据双方建立的居间合同关系判决冯国容支付相应的中介费并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯国容负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一七年八月十五日书记员  吴佳玲