湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第349号
上诉人（原审原告）滕跃进，男，1958年4月25日出生，汉族。
委托代理人石学军、杨华，均系凤凰县德隆法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）吴汝明，男，1971年11月18日出生，苗族。
被上诉人（原审被告）韩文胜，男，1968年11月8日出生，回族。
两被上诉人共同委托代理人田胜勇，湖南延群律师事务所律师。
上诉人滕跃进因与被上诉人吴汝明、韩文胜确认合同无效纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2013）凤民初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人滕跃进及其委托代理人石学军、杨华、被上诉人吴汝明、韩文胜及其委托代理人田胜勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，原告滕跃进及其父滕建兴、弟弟滕麒麟与被告吴汝明、韩文胜于2004年7月10日签订《房屋改建及使用合同》，约定原告及其父亲、弟弟自愿将座落于凤凰县沱江镇回龙阁126号房屋，建筑面积86平方米，主体适用面积385平方米（含大门外至井水旁的自留地），全部交付给两被告，由两被告出资改建，两被告从房屋改建好后开始使用之日起算，使用20年。2011年，因原告家庭内部发生矛盾，经湘西州中级人民法院主持调解，原告滕跃进母亲扈三妹将其与丈夫滕建兴（已故）共同所有的沱江镇陡山喇的房屋赠与原告及其弟滕麒麟。2012年11月22日，凤凰县国土局发出凤国土罚字（2012）第98号行政处罚决定书，对原告非法超占面积202.4平方米进行处罚。2012年12月17日，原告与凤凰县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》并办理了审批手续。2013年1月23日，凤凰县人民政府向原告颁发了凤国用（2012）第2B0394号国有土地使用证，将原告父亲滕建兴1990年3月24日所办凤沱国用（90）字第20032号国有土地使用证上所载318.3平方米土地使用面积及新增202.4平方米土地使用面积一并载入，总计使用面积520.7平方米。2013年11月8日原告滕跃进以合同约定的大门外至水井旁的自留地（202平方米）不是原告家的，原告是2013年才通过转让依法取得该土地的管理使用权，故2004年所签订合同中涉及该土地的约定依法无效为由诉至法院。
原判认为，原告滕跃进及其父亲滕建兴、弟弟滕麒麟与被告吴汝明、韩文胜2004年7月10日所签订的《房屋改建及使用合同》，当事人意思表示真实，内容合法。合同中约定的大门外至水井旁的自留地（202.4平方米），当时原告虽没有取得管理使用权，但该土地实际上是原告一家人当时的进出通道，原告一家事实上在行使管理权，该约定效力待定，2013年1月23日原告滕跃进取得了该约定土地的合法管理使用权，约定发生法律效力。原告关于合同中“约定的大门外至井水旁的自留地”的约定无效的观点，不予支持，被告吴汝明、韩文胜关于该约定效力待定的辩解意见应采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：对原告滕跃进的诉讼请求不予支持。案件受理费100元，由原告滕跃进承担。
宣判后，上诉人滕跃进不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决未查明下列事实。1、关于上诉人作为土地租赁合同的出租人主体不适格，因2004年7月10日双方签订《房屋改建及使用合同》之时，大门外和井水旁的自留地属于国有土地，上诉人不具有该宗土地的使用权，上诉人将该宗土地出租被上诉人侵犯了国有土地，侵害国家利益，应当认定该合同部分无效。2、该合同项下的土地是否为原告所有，土地租赁合同是否登记备案，是否缴纳土地补偿费，这些问题在一审庭审中均未查明，如果合同不具备以上条件而签订，显然违背法律强制性规范，该合同无效。3、对国有土地的租赁年限，不得超过营业执照规定的年限，上诉人所开设的家庭宾馆营业执照有效期一般为3-4年，本案中双方约定的期限为二十年，远远超出经营年限，故该份合同涉及到国有土地的租赁合同应当无效。二、原审判决适用法律错误。原审判决主要适用合同法第51条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，将合同认定为效力待定。但该效力待定指的是他人财产，而不是个人财产，而不是国家财产，其本案也不是转让，故本案不适用上述条款。三、一审审理过程中遗漏当事人。双方签订合同时，除了上诉人滕跃进签名外，另有上诉人的父亲滕建兴、母亲廖三妹、上诉人弟弟滕麒麟，上诉人的父亲已经过世，则应追加上诉人的母亲和弟弟作为合同当事人，一审法院没有追加显然遗漏当事人。四、本案涉及国有土地租赁权的协议是无效协议，因诉争土地原属于南华山林场的国有土地，上诉人是城镇居民，整个合同没有体现双方的权利义务，该合同侵犯了国家利益，违反了法律的强制性、禁止性规定，因此，应认定该宗土地使用权的租赁合同无效。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人吴汝明、韩文胜共同辩称：一、土地租赁合同中的上诉人属于适格的出租人。因为按照物权法等相关法律规定出租行为不属于处分行为，没有导致所有权转移，备案登记只是为对抗第三人，并不会影响合同的效力。签订合同时上诉人是完全民事行为能力人，而且土地租赁合同是基于自愿的基础上与上诉人一家签订的，所以上诉人是适格的出租人。二、上诉人认为原审判决适用法律错误不成立。合同中约定的大门外至井水旁的自留地（202.4平方米），当时上诉人一家虽然没有取得使用权，但该块土地实际上是上诉人一家进出的通道，事实上在行使管理权，该约定效力待定。通过继承和家庭析产，2013年1月23日上诉人滕跃进取得了约定土地的合法管理使用权，约定发生法律效力。因上诉人一家事实在行使管理权，在起诉前取得了国有土地使用权证，既然法律规定起诉前取得了土地使用权的土地转让行为都给予追认，那么法律起诉前取得了土地使用权的出租行为更应当追认，所以一审法院适用法律正确。三、一审审理并没有遗漏当事人。虽然《房屋改建使用合同》的当事人另有上诉人的父亲滕建兴、母亲廖三妹以及上诉人的弟弟滕麒麟，但是本案的争议来看，上诉人因为继承及析产后取得诉争涉及的土地使用权，该土地使用权已经确认在上诉人名下，其他成员不享有此土地使用权。虽然上诉人取得土地使用权，但上诉人必须承接原房屋所产生的租赁权利义务关系，其他成员不再承接该租赁合同权利义务，故一审没有遗漏当事人。四、不动产租赁实行登记备案制，属于管理型规定，不属于效力性规定，双方签订的合同也没有合同法第52条所规定的情形，故合同有效。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人作为合同主体是否适格；二、上诉人与被上诉人2004年签订的《房屋改建及使用合同》关于自留地的约定是否无效；三、本案是否遗漏当事人。
关于上诉人作为合同主体是否适格的问题。上诉人与被上诉人2004年签订《房屋改建及使用合同》时，上诉人是完全民事行为能力人，该合同约定的大门外至水井旁的自留地当时也是上诉人家实际管理，双方签订合同系自愿，故上诉人是本案适格的主体。上诉人认为签订合同时并未取得该地的土地使用权，故其不是适格主体的上诉理由不能成立，因为如果上诉人未能取得本案诉争土地使用权，只是承担违约责任的问题，并不能以此来否定其合同主体地位。
关于上诉人与被上诉人2004年签订的《房屋改建及使用合同》关于自留地的约定是否无效的问题。上诉人与被上诉人所签订的《房屋改建及使用合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法。合同中约定的大门外至水井旁的自留地，实际上是上诉人一家人当时的进出通道，事实上在行使管理权，该约定效力待定，2013年1月23日上诉人取得了该约定土地的合法管理使用权，该约定发生法律效力。上诉人认为合同中关于大门外至井水旁的自留地的约定无效的理由不成立，本院不予采纳。
关于本案是否遗漏当事人的问题。本案的《房屋改建使用合同》的主体另有上诉人的父亲滕建兴、母亲廖三妹以及上诉人的弟弟滕麒麟。但在2011年，因上诉人家庭内部发生矛盾，经湘西州中级人民法院主持调解，上诉人母亲扈三妹将其与丈夫滕建兴（已故）共同所有的沱江镇陡山喇的房屋赠与上诉人及其弟滕麒麟。2013年1月23日的《国有土地使用权证》上载明土地使用权人系滕跃进，该土地使用权已经确认在上诉人名下，且上诉人只是主张的合同约定的“关于大门外至井水旁的自留地”无效，并未主张合同全部无效，故一审并未遗漏当事人。
综上所述，上诉人滕跃进的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人滕跃进承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭志友
审 判 员 彭继武
审 判 员 龙少松
二〇一五年二月二十六日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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