浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初20074号
原告（反诉被告）：王正华，男，1972年1月14日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：万骁腾，浙江商城天马律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘劲松，男，1961年8月14日出生，住义乌市。
委托诉讼代理人：黄海峰，浙江国权明达律师事务所律师。
被告：杨正琳，女，1975年1月18日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：黄海峰，浙江国权明达律师事务所律师。
原告王正华诉被告刘劲松、杨正琳房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告刘劲松诉反诉被告王正华房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2016年11月28日、2016年12月6日立案受理后，依法由审判员王慧适用简易程序，分别于2016年12月26日、2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告王正华的委托诉讼代理人万骁腾、被告刘劲松、杨正琳的委托诉讼代理人黄海峰到庭参加第一次庭审。原告王正华及其委托诉讼代理人万骁腾、被告刘劲松及其委托诉讼代理人黄海峰到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王正华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2003年5月6号签订的房屋买卖合同有效；2、判令两被告协助原告办理义乌市东洲花园观山苑13幢1单元301室房屋及车库的房地产产权初始登记手续；3、判令两被告协助原告办理义乌市东洲花园观山苑13幢1单元301室房屋及车库的产权过户登记手续。事实和理由：2003年5月6日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，两被告将东洲花园观山苑13幢1单元301室房屋一套及车库一个转让给原告，双方约定总房价为45万元。原告于当日付清所有房款，由二被告出具一份借条用以确认收到原告购房款。后被告将上述房屋交付原告并由原告使用至今，期间该房屋一直未办理产权初始登记手续。现原告多次要求被告协助办理产权初始登记及过户手续，但被告一直未予配合，遂成讼。
被告（反诉原告）刘劲松、被告杨正琳辩称：一、原、被告之间房屋买卖合同是真实的。二、原、被告在签订合同当天原告仅支付了10万元现金，其余房款至今未付。三、原告要求被告协助办理过户手续，因原告未充分履行付款义务，被告有权抗辩。
被告（反诉原告）刘劲松向本院提出诉讼请求：判令被反诉人支付剩余购房款342000元及利息损失（自反诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）。事实和理由：2003年5月6日，反诉人与被反诉人签订购房协议一份，约定本案标的房款总价45万元。订约当天被反诉人支付10万元,剩余35万元购房款经反诉人多次催讨，被反诉人至今未付，遂成讼。
原告（反诉被告）王正华辩称：在签订购房协议当天原、被告间签订了一份名为借款合同实为买卖合同的借条用于证明原告已将所有购房款支付给被告。原告已完全履行合同义务。
原告（反诉被告）就其诉讼请求及反诉辩称向本院提交证据如下：
一、购房协议一份，被告将房屋卖给原告的事实。
二、借条一份，证明被告收到原告购房款的事实。
三、物业发票及浙江省行政事业性收费统一票据各一份，证明自签订房屋买卖合同后原告居住在该房屋至今的事实。2008年的物业费的属名是原告，2011年的义乌市广播电视传输中心数字电视业结算清单属名也是原告。
四、（2003）浙义证民字第5371号公证书一份，证明东洲花园观山苑13幢1单元301室系被告刘劲松合法取得，有资格卖给原告的事实。
五、收据一份，证明东洲花园观山苑13幢1单元301室已交足集资款并且收据已由被告交给原告的事实。
六、委托书一份，证明被告委托原告进行投标的事实。
七、保证书一份，证明东洲花园13幢1单元301室由原告进行室内装修装饰的事实。
八、证人刘某证言一份，证明：1、总房款的构成；2、被告出具的借条实为收条的事实；3、原告尚欠被告余款为8000元的事实。
被告（反诉原告）刘劲松、被告杨正琳就原告提交的证据发表质证意见如下：
一、对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。杨正琳与本案无关。
二、对证据2的三性均有异议，1、原告在当日仅支付了10万元的购房现金款，2、借条上载明的用途是交集资款和装修等，而该费用根据协议第2条、第7条明确应由原告承担。借条与购房协议自相矛盾，与常理不符。3、集资款早在4月30日已经支付完毕，这也是与借条内容明显不同的。4、如果原告当日直接付清购房款，根本不用出具该借条。通过直接转款或付款收据就能够说明房款结清。5、协议第一条中待房屋过户时付清，即付清房款。这表明双方明白过户是有时间间隔的，不可能当天就付清。6、45万元的现金在2003年更加不可思议，原告应该提供其他证据证明支付行为的完成。7、借条中提到45万抵偿给王正华，是因为当时要购买被告房屋的人非常多，原告为了保障自己的优先购房权而对房价的再次确认。实际的借条过程是：根据协议前三条约定，房价是45万元，集资款和装修费用由原告承担，当时预估34.2万元，原告共应承担大约70万元的费用，还包括税费等等。2003年4月30日原告依约支付了182667元集资款，付款一栏写的是被告但钱是原告付的。15万元左右的装修费，按约定由原告承担，在合同签订当天还剩35万元未付。协议第二条又约定交纳的集资款及装修费由乙方支付，在见证人离开后原告感觉该条款存在加重自己义务的漏洞，原告与被告就写了本案中的借条。借条，证明当时支付了10万元现金且35万元所谓的欠款是用于抵销第二条中相关内容。以便被告不得再以该条主张集资款、装修款等权利。
三、对证据3、4、5、6、7真实性均无异议。
四、对证据8有异议，1、证人是由原告委托见证的，与原告有密切关系，其证言不够客观；2、证人并未参与到当天的协议签订中，也不是该协议的当事人，其推测不能作为协议双方的真实意思表示；3、证人所述借条的目的是为了防止被告不过户房屋，实际上被告一直予以配合，只要原告结清房款即可过户。
被告（反诉原告）刘劲松就其辩称及反诉诉请向本院提交购房协议一份，证明反诉人与被反诉人签订购房协议及被反诉人尚欠350000元购房款的事实。
原告（反诉被告）王正华就被告（反诉原告）提交的证据发表质证意见如下：对该证据真实性无异议，证明目的有异议。2003年房屋的市场价为30万元左右，双方达成的45万元已经高于了市场价，由反诉原告提出的反诉被告应支付的总金额达到了70万元是有悖常理的。反诉被告不同意这么高的价格。购房协议第一款，指的是定金8000元待房屋过户付清并非45万元整。购房协议第二款，342000元加上8000元定金再加上10万元定金刚好是总房款45万元。反诉原告对于我方支付集资款加装修费用无异议，恰好能证明我方对这部分已全部支付。借条中的金额与购房协议中的金额一致，用途也基本一致。其中，可以看出借条就是为了原告取得房屋的所有权而出具的。杨正琳在购房协议和借条中都有签名，理应承担责任。至于为什么先支付18万余元的集资款，当时反诉原告没有钱支付集资款就不能证明反诉原告已取得该房屋所有权。所以反诉被告才支付了18万余元集资款，此时反诉原告才有资格与反诉被告签订房屋买卖合同，所以中间有几天时间差是可以理解的。该份借条反诉原告对其真实性应该是没有异议的，反诉原告说45万元这笔钱确实不是当天支付的。它恰恰是由10万元定金、18万余元的集资款、8000元定金、16万余元装修款合并而成的。因为当时东洲花园属于集资房，不具备过户资格。反诉被告担心其购买的房屋进行装修后存在不能过户和装修损失的风险的考虑下才与反诉原告写下了与购房协议中一致的45万元借条。借条中反诉原告的义务就是将房屋过户给反诉被告。
本院认证：原告提交的证据1、3-7及被告提交的证据经双方质证对真实性无异议，本院予以认定。原告提交的证据2借条系被告本人出具，本院对其真实性予以认定。证人刘某当庭作证的证人证言本院结合其他证据综合认定。
经审理查明：原、被告双方于2003年4月达成房屋买卖协议，约定原告向被告购买位于义乌市东洲花园××单元××室内房屋××及车库一个。2003年4月30日，原告代被告缴纳购房集资款人民币182667元，物业维修专项基金2653元。2003年5月6日，被告（反诉原告）为甲方（卖方）与原告（反诉被告）王正华为乙方签订购房协议一份，约定：“经甲乙双方协商，甲方同意将座落于东洲花园观山苑13幢1单元301室内房屋一套及车库一个转让给乙方，乙方愿意购买。以防空口无凭，特立本幢套间的绝卖协议如下：一、本套房屋的总房价为人民币肆拾伍万元整（￥450000.00）签约之时支付人民币壹拾万元整，扣留捌仟圆整，待房屋过户时付清。（注：该款为定金）二、须交的政府集资款及装修等费用及人民币叁拾肆万贰仟元整全由乙方支付。……五、甲方应无偿、无条件、及时协助乙方将土地证、房产证过户清楚……”同日，被告（反诉原告）刘劲松、被告杨正琳出具借条一份，内载明“本人刘劲松今向王正华借人民币肆拾伍万元整（￥450000.00），用于交集资东洲花园观山苑13幢1单元301室的房屋及装修费用，借款于2005年12月30日前归还。如2005年12月31日前不归还给王正华人民币肆拾伍万元整，本人刘劲松愿将坐落于东洲花园观山苑13幢1单元301室房屋一套、及其车库，作价肆拾伍万元整抵偿给王正华所有，在过户产权时的相关费用均由王正华负责。具借人：刘劲松杨正琳2003年5月6日”。协议签订后，被告将诉争房屋交付给原告并由原告使用至今。现因双方对购房款项存在争议引发纠纷。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的房地产转让协议系双方当事人自行签订，系双方真实意思表示，因此在本案讼争合同未被认定为无效或撤销的前提下，该合同自成立时已经生效，无需本院对其是否合法有效再次进行审查。根据原、被告双方签订的购房协议第一条可以明确，双方约定的购房总价款为人民币450000元。又本案讼争房屋系政府集资房，集资户需向政府缴纳房屋集资款等相关费用。故本案争议焦点在于协议第二条约定的集资款、装修费等共计人民币342000元是否包括在购房总价450000元内。双方在合同第一条仅约定签约时付人民币100000元，扣留8000元待房屋过户时付清，关于342000元购房款的支付未作出明确约定。据此，如果被告关于原告实际应当交付给被告的购房款总额为450000元的辩称成立，双方不会不对342000元的支付方式进行约定。因此，本院认为，合同第二条的约定即是原、被告双方对于剩余342000元购房款的支付方式所作出的约定。综上，本院认定协议第二条约定的集资款、装修费等共计人民币342000元包括在购房总价450000元内。现原告已按约支付上述费用，应当视为已按合同约定交付购房款。故反诉原告诉请，本院依法不予支持。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告未协助原告办理过户登记，已构成违约，依法应承担继续履行的责任。被告杨正琳系本案讼争合同相对人，其也应当承担相应合同义务。又根据不动产登记暂行条例的规定，房地一证，不再分别做证，故被告应协助原告办理涉案不动产的初始登记手续及产权过户登记手续，原告第二项诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《不动产登记暂行条例》第三条、第五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘劲松、被告杨正琳于本判决生效后十日内办理位于义乌市东洲花园观山苑13幢1单元301室房屋及车库的不动产首次登记手续并协助办理将该不动产过户到原告（反诉被告）王正华名下的转移登记手续，办理过程中需要缴纳的费用由王正华负担。
二、驳回原告（反诉被告）王正华的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘劲松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4025元，由原告（反诉被告）王正华负担40元，被告（反诉被告）刘劲松、被告杨正琳负担3985元。
反诉受理费3215元，由被告（反诉原告）刘劲松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 王 慧
二〇一七年二月二十日
书记员 余晓雯