广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3384号
上诉人（原审被告）：刘泗珠，男，汉族，住广东省东莞市东城区，公民身份号码为×××1210。
委托代理人：李晓保，广东协远律师事务所律师。
委托代理人：陆龙，广东协远律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：李聪，男，汉族，住广西北流市，公民身份号码为×××4732。
委托代理人：王文彬，广东国律律师事务所律师。
原审第三人：唐更生，男，苗族，住贵州省贵阳市花溪区，公民身份号码为×××0033。
委托代理人：王文彬，广东国律律师事务所律师。
上诉人刘泗珠因与被上诉人李聪及原审第三人唐更生租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月29日，李聪向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、因刘泗珠拖欠租金、水电费，严重违反租赁合同约定，构成根本违约，请求解除李聪、刘泗珠租赁合同。2、刘泗珠支付拖欠的房屋租金、水电费（2014年3月起至2015年6月止）共计61710元。3、刘泗珠自2015年7月1日按照5380元／月支付房屋租金直到退还李聪出租房之日止。4、刘泗珠承担本案诉讼费用。后李聪申请增加诉讼请求，要求刘泗珠承担涉案的保全费637元及担保费1800元。
原审法院经审理查明：李聪与刘泗珠于2012年10月5日签订《租赁合同》，约定李聪将位于石碣镇水南脉洲村政文东路76号前栋一楼后面铁皮房租赁给刘泗珠兴办企业使用，面积598平方米（包括公摊面积），租赁期限自2012年11月1日至2015年11月1日止，租金每月每平方米9元，合计5380元。合同第十一条约定，李聪提供10kw电量供刘泗珠使用，每月每kw交23元基本月租。合同另就其他事宜进行了约定。涉案租赁房屋已交付使用。李聪提交《租赁合同书》、收款收据及全权委托书，主张涉案租赁房屋由唐更生从东莞市石碣镇水南脉洲股份经济合作社处租赁取得，唐更生将涉案租赁房屋交给李聪经营管理，李聪有权向刘泗珠收取租金、水电费等。《租赁合同书》由东莞市石碣镇水南脉洲股份经济合作社与唐更生于2010年12月28日签订，约定东莞市石碣镇水南脉洲股份经济合作社将政文路石碣中学东侧的水坭混凝土厂房两栋及简易厂房面积15170平方米、宿舍3060平方米租赁给唐更生使用。全权委托书由唐更生签名确认，内容为：兹委托李聪与第三人刘泗珠签订租赁合同，出租房地址为东莞市石碣镇水南脉洲村政文东路76号，并收取租金，代收水电费，并追讨因第三人刘泗珠违反租赁合同的租金、水电费，赋予李聪要求第三人赔偿、要求解除租赁合同、起诉、转委托代理等诉讼权利。刘泗珠对《租赁合同书》、收款收据及全权委托书的真实性没有异议，确认《租赁合同书》中的房屋包括李聪租赁给刘泗珠的租赁物，主张唐更生享有出租权，李聪不是适格的主体。李聪另提交借记卡账户历史明细清单、保全费及担保费票据，证明刘泗珠交付租金、水电费的情况及李聪因本案诉讼支出的保全费及担保费。借记卡账户历史明细清单显示李聪自2014年1月21日至2015年10月30日期间共收到6次涉案的款项，数额均为5610元。担保费票据显示担保费为1800元。李聪陈述，刘泗珠2013年前的租金及基本电费已交付完毕，2014年陆续交付过6次租金和水电费，现尚欠2014年3月至2015年6月部分月份的租金及水电费。刘泗珠对借记卡账户历史明细清单没有异议，确认交付涉案房屋的租金及基本电费至2014年6月，提交东莞市路鑫交通设施工程有限公司的企业法人营业执照及往来户历史明细清单，主张涉案租赁房屋实际由东莞市路鑫交通设施工程有限公司承租和使用，刘泗珠作为东莞市路鑫交通设施工程有限公司的股东，与李聪签订租赁合同，系履行公司成立前的股东职权，李聪应向东莞市路鑫交通设施工程有限公司主张权利。往来户历史明细清单显示2014年的两笔款项由东莞市佳腾塑胶五金有限公司向李聪转账交付。另查明，东莞市路鑫交通设施工程有限公司于2012年12月5日登记成立，法定代表人为刘珂，股东为刘珂与刘泗珠。
原审庭审中，唐更生对李聪作为原告的诉讼主体资格不持异议，并表示放弃向刘泗珠主张案涉租金及水电费等的权利。李聪、刘泗珠双方确认至第二次庭审即2016年1月19日，涉案的租赁房屋仍在占有使用，尚未交还给李聪。原审法院多次向李聪询问及核实涉案房屋有无办理房地产权证或建设工程规划许可证，李聪表示对此不清楚，陈述东莞市石碣镇水南脉洲股份经济合作社回复未找到相关证件，李聪也未在原审法院限定的期限内就此问题以书面形式明确回复原审法院。
原审法院认定上述事实的证据有：李聪提供的东莞市路鑫交通设施工程有限公司的企业机读档案登记资料及档案、《租赁合同书》、收款收据、《租赁合同》、全权委托书、保全费票据、担保费票据、借记卡账户历史明细清单，刘泗珠提交的东莞市路鑫交通设施工程有限公司的企业法人营业执照、往来户历史明细清单，以及原审法院庭审笔录、问话笔录等
原审法院认为：涉案《租赁合同》由李聪与刘泗珠签订，唐更生确认其委托李聪对涉案租赁房屋进行经营和管理，并表示涉案的租金及水电费等均由李聪负责收取和追讨，原审法院据此确认李聪为本案适格的主体。根据双方陈述及查明的事实，原审法院归纳本案争议焦点如下：
一、关于《租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。李聪未就涉案的租赁房屋有无办理房地产证等明确作出回复，亦未能在法庭辩论终结前提供涉案租赁房屋的房地产权证或建设工程规划许可证，原审法院依法认定李聪与刘泗珠于2012年10月5日就租赁商铺事宜签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效，就不存在解除的问题，因此，李聪要求解除《租赁合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。
二、关于租赁关系当事人即租金交付人、租金及基本电费的问题。涉案的《租赁合同》虽然无效，但合同实际为李聪与刘泗珠签订，约定的承租人和租金交付人均为刘泗珠，并非东莞市路鑫交通设施工程有限公司，且从李聪、刘泗珠提交的账户交易明细来看，租金及基本电费也并非由东莞市路鑫交通设施工程有限公司交付，根据合同相对性原则，因租赁关系产生的相关费用应由刘泗珠承担。
涉案合同无效，但李聪确实已将房屋交付给刘泗珠使用，刘泗珠应参照合同约定的房屋租金及基本电费标准向李聪支付房屋占有使用费和基本电费。双方确认，刘泗珠2014年已交付6次房屋占有使用费和基本电费即2014年6月前的房屋占有使用费和基本电费交付完毕，故刘泗珠应向李聪支付2014年7月1日至2015年6月30日期间的房屋占有使用费和基本电费，计算为67320元=（5380元／月＋230元／月）×12个月。李聪仅诉求2014年3月至2015年6月期间的房屋占有使用费和基本电费共计61710元，是其对自身权利的处分，未违反法律规定，原审法院予以支持，故刘泗珠应支付李聪2014年7月1日至2015年6月期间的房屋占有使用费和基本电费共计61710元。因刘泗珠在此之后尚未将涉案房屋交还给李聪，因此，故刘泗珠应按合同约定的租金标准向李聪支付自2015年7月起至本案法庭辩论终结之日即2016年1月19日止的占有使用费，计算为35577元=5380元／月×（6＋19／31）个月。至于2016年1月19日之后的占有使用费，李聪可根据实际情况另行主张，本案不作处理。
三、关于李聪诉求的担保费，因缺乏法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年1月25日作出判决：一、确认李聪与刘泗珠于2012年10月5日签订的《租赁合同》无效。二、刘泗珠向李聪支付2014年7月1日起至2015年6月30日期间的房屋占有使用费、基本电费共计61710元及2015年7月1日至2016年1月19日止的房屋占有使用费35577元，以上款项合计97287元。三、驳回李聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1478元、保全费637元，李聪已预交，由刘泗珠负担。
刘泗珠不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。（一）刘泗珠不是适格被告，不应支付房屋占有使用费及电费，依法应撤销原审判决。1、从刘泗珠与李聪签字的租赁合同的格式和签订形式来看，刘泗珠与李聪均在委托代理人处签字，属代理行为。2、从租赁合同目的来看，刘泗珠签订该合同的目的是兴办企业，事实上在合同签订约2月后，东莞市路鑫交通设施工程有限公司（以下简称路鑫公司）就以该租赁房屋为住所地登记设立，刘泗珠为该公司股东。3、案涉租赁房屋一直由路鑫公司实际占有使用，该租赁物租金及水电等费用均由路鑫公司支付，刘泗珠只是为路鑫公司转交租金及水电费，并非租金及水电费的实际支付方，实际承租人是路鑫公司。（二）李聪不是适格原告，依法应撤销原审判决。根据李聪提交的租赁合同、全权委托书及唐更生的陈述，李聪是受唐更生的委托与刘泗珠签订租赁合同，合同的实际出租房为唐更生。（三）原审法院已认定刘泗珠与李聪签订的《租赁合同》无效，且《租赁合同》约定的承租期限截止2015年11月1日。因此，2015年11月1日以后的房屋占有使用费、基本电费也应由路鑫公司支付。据此，刘泗珠请求本院：1、撤销原审判决，依法改判刘泗珠无需向李聪支付房屋占有费、基本电费。2、本案一审、二审诉讼费用及一审保全费全部由李聪承担。
李聪口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
唐更生未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，唐更生在一审中已作为第三人参加诉讼，其在答辩中陈述的意思为案涉的租赁物是由其承包给李聪，李聪可有转租他人的权利。又查，对案涉合同的效力问题，原审法院已向当事人释明，李聪将租金变更为房屋占有使用费，数额不变。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘泗珠上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本案的争议焦点是：1、李聪及刘泗珠是否为本案适格诉讼主体；2、刘泗珠对案涉的房屋占有使用费是否要承担支付责任。对此，本院分析如下：
对焦点一。从案涉当事人提供的证据及陈述意见来看，《租赁合同》是由李聪及刘泗珠签订，李聪在签订《租赁合同》后才成立东莞市路鑫交通设施工程有限公司。因李聪与刘泗珠在《租赁合同》中约定刘泗珠承租案涉的厂房是由刘泗珠兴办企业使用。另一方面唐更生在一审诉讼时陈述案涉的租赁物已由李聪承包，赋予李聪有转租的权利。因此，在诉讼中，根据合同相对性原则，李聪及刘泗珠可作为案涉诉讼的适格主体。刘泗珠主张本案的诉讼主体应为东莞市路鑫交通设施工程有限公司及唐更生应为本案诉讼主体缺乏依据，本院不予支持。
对焦点二。因李聪与刘泗珠签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉的《租赁合同》是无效的。刘泗珠在该租赁物开办的公司，使用了案涉租赁物，产生的房屋占有使用费、基本电费的数额因双方当事人对原审的认定无异议，本院对此不再赘述，刘泗珠应对该两项费用承担支付责任。刘泗珠上诉认为房屋占有使用费、基本电费应由实际使用人东莞市路鑫交通设施工程有限公司承担缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2232.18元，由刘泗珠负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。