江苏省洪泽县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泽商初字第0142号
原告无锡市伟源企划顾问有限公司，住所地江苏省无锡市新巷12-606室。
法定代表人杜伟，该公司董事长。
委托代理人沃小贤，江苏致达律师事务所律师。
被告洪泽盛浦房地产开发有限公司，住所地江苏省洪泽县东风路县人民医院对面幸福广场售楼部二楼。
法定代表人张才良，该公司董事长。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司洪泽支行，住所地江苏省洪泽县幸福广场B1幢。
负责人杨继林，该行行长。
委托代理人李万涛，该行副行长。
委托代理人陈斌，该行主任。
原告无锡市伟源企划顾问有限公司诉被告洪泽盛浦房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司洪泽支行委托代理合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，先依法由审判员刘林厚适用简易程序，于2014年3月10日公开开庭进行了审理，原告无锡市伟源企划顾问有限公司的委托代理人沃小贤、被告洪泽盛浦房地产开发有限公司的委托代理人高友仁、第三人中国银行股份有限公司洪泽支行的委托代理人李万涛、陈斌到庭参加诉讼。后依法转换为普通程序，组成合议庭于2014年7月30日第二次公开开庭进行了审理，原告无锡市伟源企划顾问有限公司的委托代理人沃小贤、被告洪泽盛浦房地产开发有限公司的委托代理人高友仁、第三人中国银行股份有限公司洪泽支行的委托代理人李万涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告无锡市伟源企划顾问有限公司诉称：2010年2月18日，原、被告签订《洪泽幸福广场项目全程营销代理合同》，约定被告委托原告全程营销策划并独家销售代理洪泽幸福广场项目，所有成交房屋均属于原告业绩。在委托代理期间，被告与中国银行股份有限公司洪泽支行签订《商品房买卖合同》，约定洪泽支行购买被告开发的洪泽幸福广场B1幢119号房，该商品房单价为每平方米25000元，总金额为21800250元。时至今日，洪泽支行购买的洪泽幸福广场B1幢119号房已符合佣金结算条件，但被告迟迟不予结算。特起诉请求判决被告支付基本佣金261603元，溢价佣金暂定200000元（具体金额待评估后确定），要求被告从起诉之日起每日按应付款以万分之五支付逾期付款违约金，本案诉讼费由被告承担。
被告洪泽盛浦房地产开发有限公司辩称：原告主张基本佣金事实依据不充分，对于溢价金更是没有依据，理由：原、被告之间所签订的两份协议，全部是包销性的协议，并非是一般的委托代理协议，原告没有履行包销尾盘的义务，因此根据合同约定原告无权获得基本佣金的0.2%，对于佣金的1%应当作为尾盘收购保证金，鉴于原告没有收购我方尾盘，故该1%原告无权获得。因为双方合同的基本特征属于委托代理关系，原告在没有实施代理行为的前提下无权获得佣金，由于我方和第三人之间关于B1幢商场涉案的房屋买卖原告没有付出任何的劳动，没有任何代理行为的参与，因此也不应当获得佣金。原、被告双方在淮安市中级人民法院及江苏省高院就佣金的纠纷中，原告多次抗辩我方所供销售房源不足，其中明确指出A1、B1幢商场均不在其可供销售范围，根据原告的自认原告也不应当获得此房屋买卖的佣金。现在原、被告双方违约责任已由第二审法院作出了准确判断，责任比例是原、被告双方是7∶3，原告责任是70%，我方是30%。而且原告目前已向最高人民法院提出申诉，因本次诉讼与最高人民法院受理的申诉有一定的相互依存关系，我方认为应中止审理。如果原告要想获得支行房屋的佣金，必须具备两个条件：1完成双方的两份协议，2、接受尾盘。由于全面履行协议不能已经成为事实，对于原告只有全面接受尾盘才能获得这一诉请。我公司只要求原告接受除中行已买房屋的B1幢尾盘，我方愿意按照原告的要求支付基本佣金。因为B1幢商场共5层，1至5层的均价是6800元／㎡，当然底层商铺是最贵的，而且卖给第三人的房屋没有按一房一价来核价，如果法院支持向原告支付佣金，对于违约金比例过高，应予调整。
第三人中国银行股份有限公司洪泽支行辩称：原告与被告合同纠纷一案，我行不应承担任何法律责任。我行非委托代理合同当事人，原、被告双方签订的委托代理合同对我行没有约束力。2009年8月19日我行与被告签订购买意向书。2010年10月11日我行与被告另签订一份购房意向书，对拟购买的标的物重新作出调整，约定我行有意购买被告开发的位于洪泽县天水弘浦B1商住楼一层（一层面积约为737平方米）。2010年12月28日我行与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的天水弘浦幸福广场B1幢119号房，建筑面积为872.01平方米，单价为每平方米25000元，总价为21800250元。合同签订后，我行已于2010年12月28日履行合同约定的支付房款的义务。2011年11月20日房屋已交付。我行于2012年12月10日取得房产证。原、被告之间签订委托代理合同，因我行非合同当事人，非我行之意思表示，故与我行无涉。
经审理查明：2010年2月18日，原、被告签订洪泽幸福广场项目《全程营销代理合同》，合同约定：被告委托原告全程营销代理江苏省淮安市洪泽县东风路幸福广场项目。委托标的物：1、项目位置：江苏省淮安市洪泽县东风路县人民医院对面。2、委托标的面积：（1）住宅可售建筑面积约为30000㎡；待建住宅约15300㎡；（2）步行街商铺可售总建筑面积约为31750㎡（其中独立二-
三层部分约13250㎡，住宅下底商部分约18500㎡）。（3）商场可售总建筑面积约为30730㎡（其中大商场部分约21500㎡，小商场部分约为9230㎡）。项目全程营销代理工作委托期限自签定本合同之日的次月起至12个月止；如有未销售房屋之尾盘则继续顺延6个月共计18个月。待建住宅部分自取得预售许可证之日起至12个月止。合作方式：被告委托原告全程营销策划并独家销售代理本项目。被告不得再委托第三方，所有成交房屋均属于原告业绩。销售价格：本项目步行街商铺销售平均底价为10600元／㎡，总销售金额33655万元；本项目商场销售面积暂定为30730平方，销售平均底价暂定为6800元／㎡（此价格为返租后的实际销售底价暂定5800元／㎡加5年实际租金收益暂定1000元／㎡，具体销售底价及租金分配比例在补偿协议中明确）。原告根据上述平均销售低价，提供被告一房一价表，经被告确认后，作为原告佣金结算的依据。被告有权以内部销售方式，以低于底价表的价格销售给关系客户，低于底价部分与原告无关，原告按底价表结算佣金。销售溢价是实际成交价格高于该房屋一房一价底价表的部分，原、被告双方根据销售溢价分成比例结算溢价佣金。销售代理基本佣金为实际售出房屋的合同总价×1.2%结算；溢价佣金：高于一房一价底价表的销售溢价，被告得70%，原告得30%。结算标准：客户完成合同签约，一次性付款客户付清全部房款、贷款客户付足首付款并备齐银行贷款所需资料后，即可视为原告具备佣金结算条件。被告每月按照一房一价表计提销售溢价中原告应得部分的30%作为原告尾盘销售保证金，如原告未能在约定时间内将尾盘销售完毕，则在被告同意的前提下按照一房一价底价表的基础上打8折出售给原告，原告需履行尾盘房屋的收购义务，原告销售佣金部分抵冲尾盘结算房款，不足部分由原告现金支付。违约责任：如被告未按合同约定的时间支付原告费用，应当向原告支付逾期违约金，逾期违约金按逾期未付款项的日万分之五结算，逾期罚金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期30天后，原告有权单方面终止本合同且停止为被告销售代理服务，被告应支付原告方应得之相关费用并赔偿原告的经济损失。后在2010年3月5日形成［洪泽幸福广场］会议记录，确定以2010年3月1日起计算，3月1日前网上销售合同备案签定为节点算作为开发商成交楼盘，自2010年3月1日起成交的算作伟源公司成交楼盘并计提代理费用，剩余房源的销售以之前老价格销售，阁楼按16楼价格的七折执行。另需做好双方原成交部分的销售部与财务部的核对清算工作。2011年4月23日，原、被告签订补充协议一份，协议载明：由于2010年2月18日营销合同在履行过程中受房地产宏观调控政策等众多原因影响，导致被告销售款资金延缓实现，双方达成下列协议：一、被告在全面履行本协议第九条约定的前提下，原告从本协议生效之日起至2011年8月30日止，必须完成商铺、住宅房（不含D2幢住宅房）签约销售款8000万元的总销售指标，从协议签订之日起至6月底完成销售款3500万元，7至8月完成销售额4500万元，该销售指标中不含被告组织外销、冲抵工程款完成的销售额。五、委托销售代理期间，被告不得以任何理由单方面涨价或变相涨价。以任何理由提价均需经双方签字确认后方能生效。六、本补充协议阶段原告内销完成销售指标得佣金1.2%，没有完成的，得佣金1%；外销佣金为含全部营销费用的佣金为7%，不含营销费用的佣金为5%。九、被告应全力配合原告销售，争取完成指标和超额完成销售指标，被告应承担下列义务：（1）本协议订立前原告应得的实际佣金额在本协议订立后至2011年5月10日前按2010年2月18日双方订立的营销合同约定的佣金结算方式确定具体金额，本协议生效后被告先支付原告应得佣金100万元，其中50万元在本协议订立后两天内支付。另还约定了其他事项。
被告和第三人就买卖B1幢119号房商铺达成了购房意向。2010年12月28日，被告和第三人签订商品房买卖合同，约定：被告将B1幢119号房商铺（总层数为5层，其所在层数为1层），建筑面积共972.01平方米，该房屋单价为每平方米25000元，总价为21800250元。2011年11月20日，第三人已将所购买的房款21800250元支付给被告，第三人于2012年12月10日取得了该房屋的所有权证书。但在一房一价表中，未发现销售给第三人房屋的底价。
为销售问题原、被告发生纠纷，被告向原告发出了解除合同通知书。原告于2011年8月5日撤离销售现场，并在2011年8月2日向淮安市中级人民法院提起诉讼。淮安市中级人民法院于2012年8月20日作出（2011）淮中商初字第0073号民事判决书，后原告不服向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院作出（2013）苏商终字第0016号民事判决书，该判决确认根据双方违约的情形，酌定营销合同的基本佣金按合同总价的1.1%计算，未能支持原告逾期付款违约金的诉讼主张。为第三人购买房屋的佣金问题，原告诉来我院。
上述事实，由原、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的《全程营销代理合同》、商品房买卖合同、江苏省高级人民法院（2013）苏商终字第0016号民事判决书、房屋登记簿、土地登记资料、住宅销售统计表、合同确认书和被告提供的淮安市中级人民法院（2011）淮中商初字第0073号民事判决书加以证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案第三人购买被告的房屋系被告联系达成购房意向后，在原告代理期间签订的买卖合同。对于此部分佣金的结算问题，由于第三人购买被告的房屋是在原告代理期间签订的买卖合同，根据《全程营销代理合同》第三条第1项及2010年3月5日会议纪要的约定，从2010年3月1日起所有成交房屋均属于原告业绩，第三人和被告签订的商品房买卖合同是在2010年12月28日，即使被告与第三人谈过购房事宜，但该部分房屋价款应纳入佣金结算范围。现第三人已将所购房款给付被告，该情形符合原、被告结算佣金的条件，原告主张给付此购房款的佣金符合法律规定，本院予以支持。由于淮安市中级人民法院和江苏省高级人民法院对原、被告《全程营销代理合同》中关于佣金结算的标准确定为1.1%，对违约金的主张未能支持，故本院对原告主张的第三人购房的佣金结算标准按1.1%计算，违约金的主张不予支持。关于原告主张的溢价佣金的请求，因没有证据证明在一房一价表中有第三人购买房屋的底价，故原告要求被告给付第三人购房的溢价佣金无事实和合同依据，原告对此申请鉴定也无必要，原告主张此部分的溢价佣金本院不予支持。第三人非原、被告双方合同的当事人，原告起诉第三人无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告洪泽盛浦房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告无锡市伟源企划顾问有限公司佣金239802.75元。
二、驳回原告无锡市伟源企划顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8224元，原告无锡市伟源企划顾问有限公司负担3948元，被告洪泽盛浦房地产开发有限公司负担4276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 李锦骏
人民陪审员 袁书朋
人民陪审员 谢秀兰
二〇一四年八月十二日
书 记 员 张甜甜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于
受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系飞公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。