广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3647号
上诉人（原审被告）：广州市德容房地产有限公司，住所地：。
法定代表人：胡明飞，该司董事长。
委托代理人：罗向华，广东卓盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李锦辉，男，1975年2月8日出生，汉族，住从化市。
委托代理人：宋万俊、宋俊民，广东启源律师事务所律师。
原审被告：从化市河东房地产开发有限公司，住所地：，红荔一路2、4、6号。
法定代表人：肖健生，该司总经理。
委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。
原审第三人：徐柏纯，男，1945年9月27日出生，汉族，住从化市。
上诉人广州市德容房地产有限公司（以下简称德容公司）因与被上诉人李锦辉、原审被告从化市河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）、原审第三人徐柏纯商品房销售合同纠纷一案，不服从化市人民法院作出的（2013）穗从法房初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司于2002年8月16日成立，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），企业状态为吊销。从化市河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）于1987年12月15日成立，营业期限为1987年12月15日至长期，法定代表人肖健生，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。德容公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘晓玲、潘岐针，法定代表人胡明飞（2012年之前为潘晓玲），经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系。
2000年8月11日陈树勋与河东公司签订《挂靠开发房地产协议书》，主要内容为：陈树勋购得从化市街口镇河东南路45号从化市通用机械厂宿舍区，挂靠河东公司进行开发。河东公司提供房地产开发资质、营业执照复印件给陈树勋进行商品房开发建设，陈树勋以河东公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东公司名义进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈树勋开发经营房地产是独立核算，自负盈亏，自主经营，房地产权属归陈树勋所有；陈树勋应依约交付商品房给业主，严格履行购房合同条款；凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等。
2001年3月6日徐柏纯与陈树勋签订了《房地产订购合同》，约定订购其开发的从化市街口镇康怡花园FC梯401房。建筑面积83～88平方米，单价每平方米520元。徐柏纯分期付款或选择按揭付款方式支付购房款。房产证由徐柏纯办理，陈树勋可代为办理，有关税费由陈树勋负担。合同签订后，徐柏纯于2002年5月28日与李锦辉签订《房屋转让协议书》，约定徐柏纯将房屋转让给李锦辉。已支付开发商购房款49340元。2002年9月李锦辉接收房屋后，于2003年2月入住至今。
因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康怡花园商品住宅未能确权，引发业主多次上访。2008年12月从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2010年从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，批复内容：关于德容公司申请解决原从化市通用机械厂集资房办理房地产权有关问题的事宜，批复如下：同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。2010年5月经从化市政府批准，康怡花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月从化市江埔街七星路15号康怡花园办理了房地产确权登记，德容公司领取了商品房产权证明书。经从化市政府协调，德容公司为部分业主办理了房地产权证。2013年5月5日德容公司发出公告，通知从化市江埔街七星路15号康怡花园未办理房地产权过户的业主在公告之日起15日内到德容公司康怡花园项目部办理过户手续。李锦辉等业主认为德容公司要求增加费用办证无理，引致成讼。
从化市街口镇七星路康怡花园FC梯401房，公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园3梯401房，房屋实际建筑面积为96.42平方米。
2013年6月5日，李锦辉向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、河东公司、德容公司对李锦辉履行办理从化市江埔街七星路15号康怡花园3梯第401号房房地产权证的义务，并负担过户费用；二、本案诉讼费由河东公司、德容公司负担。在本案原审审理过程中，李锦辉表示愿意将购房余款先行支付给德容公司。
原审法院认为，从化市江埔街七星路15号康怡花园是陈树勋挂靠河东公司开发建设的楼盘，徐柏纯与陈树勋于2001年3月6日签订的《房地产订购合同》，是双方的真实意思表示，虽然没有签订正式的合同，但双方已经按照约定履行了主要的义务，房屋已交付使用10多年，房管部门亦已发放了产权证明书，继续履行合同并不存在障碍，应当继续履行。根据从化市人民政府的批复以及德容公司为业主办理产权证等民事活动行为，从化市江埔街七星路15号康怡花园的债权债务已经由德容公司承继，德容公司成为康怡花园项目的权利人和义务人，为此，有关康怡花园的房屋买卖合同，德容公司应当继续履行。徐柏纯将从化市江埔街七星路15号康怡花园3梯401房转让给李锦辉，李锦辉取得了相关的权利和义务，其可以依约主张相关的权利。现在房屋已经具备办理房地产权证的条件，李锦辉要求德容公司依约办理房地产权证及负担办证费用有理，原审法院予以支持。对于李锦辉要求河东公司履行办证义务、负担办证费用的诉讼请求，由于德容公司承继康怡花园项目的权利义务后，河东公司与康怡花园项目已经没有利害关系，李锦辉的请求没有事实依据，原审法院予以驳回。在本案审理过程中，李锦辉表示愿意先行支付购房余款给德容公司，原审法院予以准许。从化市江埔街七星路15号康怡花园3梯401房的建筑面积为96.42平方米，双方约定每平方米520元，即房屋总价款为50138.4元。李锦辉已经支付49340元，尚应支付德容公司798.4元。
综上，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第八十九条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年5月16日作出如下判决：一、李锦辉在原审判决生效之日起10日内支付德容公司购房余款798.4元；二、德容公司在李锦辉履行原审判决第一项确定的给付义务后60日内，协助李锦辉办理从化市江埔街七星路15号康怡花园3梯401房的房地产权证；三、从化市江埔街七星路15号康怡花园3梯401房的办证费用由德容公司负担；四、驳回李锦辉对河东公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由德容公司负担。
判后，德容公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条规定，原审第三人未取得涉案房屋的所有权，至今未向原开发商付清房款，无权将涉案房屋转让给被上诉人。二、根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，以及《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，原审第三人在未取得房产证的情况下与被上诉人签订的转让合同，其性质属于合同权利义务的转移，依法应当取得我司同意，否则不发生法律效力。我司至今未同意原审第三人的转让行为。三、原审法院认为“在本案审理过程中，原告表示愿意先行支付购房余款给德容公司，本院予以准许”，上述行为属于滥用司法权，干涉当事人之间的民事行为。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，原审第三人将康怡花园订购书的权利义务一并转让给被上诉人的行为应当征得我司同意，而原审法院滥用职权，剥夺了我司的民事权利。四、根据原审判决的认定，原审第三人与原开发商签订的《康怡花园订购书》应当继续履行，因此本案起诉要求办理房产证的诉讼主体应当为原审第三人，而非被上诉人。我司与被上诉人之间并无房屋买卖合同关系，被上诉人不具有本案诉权，其无权要求我司办理房产证，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。五、原审法院违反法定程序，遗漏案件当事人。由于本案涉及康怡花园的商品房买卖合同纠纷，且涉案房屋或以陈树勋名义、或以从化市康怡房地产开发有限公司名义、或以河东公司名义出售，因此陈树勋及从化市康怡房地产开发有限公司必须作为本案共同被告参与诉讼，才能查清被上诉人持有的购房协议的真实性。原审法院没有主动通知陈树勋及从化市康怡房地产开发有限公司参加本案诉讼，程序违法。六、河东公司向原审法院提交了书面答辩状，其中对购房合同中加盖的该公司公章的真实性进行了否定，故原审法院应当告知我司有权申请对河东公司公章进行鉴定，但原审法院对此未予告知，违反法定程序。七、原审判决认定事实错误。1、原审判决关于“从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司名义挂靠河东公司开发的楼盘”的认定有误。（1）涉案“康怡花园”项目是由陈树勋挂靠河东公司开发建设的，后该项目由河东公司转至我司名下，与从化市康怡房地产开发有限公司并无任何关联。（2）从一审法院查明的从化市康怡房地产开发有限公司的成立及股东情况可知，陈树勋既不是该公司的股东，也不是法定代表人，与该公司并无关联。原审法院关于“陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系”的事实认定并无证据支持。而且即使两人是亲兄弟关系，也不能以存在兄弟关系来认定该公司或陈志坚是陈树勋的委托代理人。2、原审判决关于“原告与陈树勋及其委托代理人陈志坚签订了《房地产订购合同》”、“是适格的合同主体”的认定明显错误。涉案“康怡花园”是河东公司开发建设的，包括签署合同等手续均应以河东公司名义方为有效，从化市康怡房地产开发有限公司属无权处置，应认定合同主体不适格，合同无效。而且河东公司与我司从未向被上诉人收取房款。3、原审判决关于“物业管理费和水电费一直由康怡房地产公司或德容公司收取至今”并以此认定我司没有异议的认定有误。我司对涉案房屋由被上诉人居住一直存有异议，但在债权债务关系厘清之前，本着不引发矛盾、维护社会和谐的原则，仅代收水电费，并没有收取物业管理费。“康怡花园”项目从未取得商品房预售许可证，因此我司认为涉案订购书应属无效合同。八、原审判决错误。1、原审判决超出被上诉人诉讼请求范围。被上诉人在原审起诉时并未诉请法院判决我司承担过户费用，也未在法定期限内增加诉讼请求，原审直接判决相关税费的承担问题明显超出诉讼请求的范围。2、原审法院在判决驳回被上诉人对河东公司诉讼请求的同时，判决我司承担协助其办证的义务，自相矛盾。九、从化市人民政府的相关批复不适用于被上诉人，因为该批复的目的是解决原从化市通用机械厂员工集资房的房产证问题。十、原审判决违反合同相对性，我司无义务为被上诉人办证。且原审判决我司直接给被上诉人办证损害了国家利益，导致国家税收损失。综上所述，我司上诉请求判令撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人李锦辉答辩称：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是管理性规定而不是效力性规定，即使违反该规定也不影响合同效力。我方是实际购买人，原审第三人只是名义购买人。我方购买涉案房屋后支付了房款并实际居住使用，德容公司对此明知且无异议，且我方在一审中明确表示可以向德容公司缴纳剩余房款或提存到法院，表明我方有履行能力，也有实际履行可能。我方无法支付剩余房款的原因是德容公司没有履行相关手续。从化市人民政府的相关文件批复是对包括涉案房屋在内的整个康怡花园项目的土地出让金等费用减免，减免利益应归属于全体业主，故德容公司要求我方补交费用不合理。综上，我方不同意德容公司的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告河东公司述称：我司从来没有得到过有关涉案房屋的利益。根据从化市人民政府的相关批复，以及我司和德容公司签订的《土地债权变更转让协议》，涉案房地产项目的债权债务由德容公司承接，我司对此不承担责任。之前系列案的生效判决亦认定我司不需要承担责任。故原审认定我司不需承担责任正确，应予维持。
原审第三人徐柏纯述称：我方已将涉案房屋的权利义务全部转让给被上诉人。我方向被上诉人转让合同权利义务关系时已经通知合同相对人（开发商），合同相对人同意并由被上诉人向开发商实际缴纳房款并实际居住使用至今。合同权利义务已经转让，我方不是涉案房屋的实际购买人，并承诺不再对涉案房屋主张任何权利。
二审中，德容公司表示其只是代收取水电费，没有收取物业管理费，李锦辉对此予以确认。对原审其余查明事实，本院予以确认。庭询中，李锦辉表示原审法院曾经上门及向居委会调查涉案房屋的入住使用情况，河东公司对此予以确认，德容公司表示不清楚。德容公司还表示其在收取水电费时曾对李锦辉的身份口头提出异议，且认为水电费是代收的，并不能证明房屋权属关系。
再查，本院就案外人关敏光与陈树勋、德容公司、河东公司房屋买卖合同纠纷作出的（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》已生效（德容公司在二审庭询中表示该判决书已经再审维持），其中载有如下内容：一、原审法院认为，关于挂靠关系的责任认定问题，挂靠经营是指挂靠者定期或不定期给被挂靠者或其主管部门，开办单位缴纳管理费并以被挂靠者名义对外进行民事活动的经营方式。挂靠者对外的行为视为被挂靠者的行为，由此产生的民事责任，应由双方承担。根据陈树勋与从化市河东房地产联合开发公司（从化市河东房地产开发有限公司的原名，下简称河东公司）签订的《挂靠开发房地产协议书》，陈树勋挂靠河东公司所进行民事活动，对所产生的民事责任，河东公司应当承担责任。根据从府办批（2010）350号批复的有关规定，由于原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。据此，本案双方当事人因房屋买卖合同纠纷所产生的权利、义务，应由变更后的德容公司承担。关于房屋买卖合同效力的认定问题，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。陈树勋以河东公司与关敏光签订的《商品房订购合同书》，结合订购合同的主要内容及订购后关敏光对房产的实际支配等综合审查判断，《商品房订购合同书》是双方当事人真实意思表示，符合合同的构成要件，该合同是有效合同，依法成立的合同，自成立时生效。另关敏光与河东公司订立《房地产预售契约》效力认定问题，根据广东明鉴文书司法鉴定意见书，明鉴司法鉴定所（2011）文鉴字第241号落款日期为“2004年9月10日的”《房地产预售契约》中第五页落款处委托代理人签名“陈树勋”字迹不是陈树勋所写，落款日期为“2004年9月10日的”《房地产预售契约》中第五页落款为“乙方（盖章）”一栏有涂改痕迹，涂改物覆盖的文字是“王琳”。根据鉴定结果，合同签订的主体存在瑕疵，不具备合同要约和承诺的构成要件，所以《房地产预售契约》尚未生效，不具有法律约束力。但本案《商品房订购合同书》由于具备了商品房买卖合同的主要内容及关敏光对涉诉标的物实际支配，虽然《房地产预售契约》不具有法律约束力，但是，不影响《商品房订购合同书》效力。双方当事人签订《商品房订购合同书》受法律保护。关于房屋过户责任的认定问题，本案双方当事人签订《商品房订购合同书》，由于具备了商品房买卖合同的构成要件，依法成立的合同，受法律保护，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉诉标的物已具备了房产过户的条件，根据原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务的规定，所以，当事人权利、义务关系已发生转移，本案办理房产权过户的责任应由德容公司承担。……关敏光诉讼请求确认《商品房订购合同书》效力及办理房屋产权过户的理据充分，应予支持。河东公司抗辩的理由不成立，不予采纳。原审法院于2013年4月25日作出判决：一、关敏光和陈树勋、河东公司于2003年12月23日签订的《商品房订购合同书》合同有效；二、德容公司在本判决发生法律效力之日起60日内将位于从化市江埔街七星路15号之一（证号：粤房地产证字第××号），之五（证号：粤房地产证字第××号），之六（证号：粤房地产证字第××号），之七（证号：粤房地产证字第××号），之十（证号：粤房地产证字第××号），之十一（证号：粤房地产证字第××号），之十二（证号：粤房地产证字第××号）的房地产权证过户给关敏光；三、驳回关敏光的其他诉讼请求。
二、陈树勋、德容公司对上述原审判决不服，上诉至本院，本院认为“陈树勋与河东公司之间签订了《挂靠开发房地产协议书》，涉案房屋属于陈树勋挂靠河东公司期间进行开发建设的商品房，且河东公司在购房人为关敏光的《房地产预售契约》中盖章确认，故河东公司应当履行将涉案房屋登记在关敏光名下的义务。德容公司在原审期间确认其公司成立之前康怡花园已开发完成，德容公司并无提供其公司为取得康怡花园项目支付相应对价的证据，根据现有证据显示德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司职工及其他购房者的权利和义务，现涉案房屋的产权均已登记在德容公司名下，根据权利义务对等原则，原审法院认定德容公司负有将涉案房屋过户至关敏光名下的义务并无不当，陈树勋、德容公司关于德容公司不负有将涉案房屋过户至关敏光名下义务的上诉理由不能成立，本院不予支持”，故本院判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对德容公司的上诉请求和理由，本院评析如下：
关于被上诉人是否有权提起本案诉讼，以及原审法院是否遗漏追加陈树勋、从化市康怡房地产开发有限公司作为本案当事人的问题。首先，虽然德容公司以原审第三人未取得涉案房屋的产权证，及原审第三人与被上诉人之间关于涉案房屋的转让关系未经其同意为由，上诉主张被上诉人无权提起本案诉讼，但根据现有证据及当事人的陈述可知，被上诉人已使用涉案房屋多年，原审第三人也确认其已将涉案房屋的权利义务全部转让给被上诉人，并承诺不再对涉案房屋主张任何权利，而德容公司接手涉案房屋所在的“康怡花园”小区后亦代收水电费至今，且德容公司没有提交证据证明其在本案二审前曾对被上诉人的购房人身份问题提出过异议，也没有案外人对涉案房屋主张过权利；又根据本院作出的（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决，陈树勋为“康怡花园”的实际投资人，而无论合同上记载的出售方是陈树勋、从化市康怡房地产开发有限公司或陈志坚，还是河东公司，从涉案房屋的交付和使用情况，以及被上诉人居住至今没有其他主体对涉案房屋主张权利，且原审法院曾对涉案房屋入户调查的情况来看，原审法院认定被上诉人是适格主体，有权提起本案诉讼，并判令支持了其办证诉请，并无不妥，本院予以维持。其次，由于原审法院已查明上述事实，故本案无需追加陈树勋及从化市康怡房地产开发有限公司作为当事人参加诉讼。为此，德容公司上诉认为被上诉人（原审原告）主体不适格，以及原审法院因遗漏案件当事人而违反法定程序的主张理据不足，本院均不予采纳。
关于德容公司主张原审法院未告知其对河东公司公章可以申请鉴定的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条中“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，对购房合同中河东公司加盖的公章进行鉴定属于当事人申请的事项。一审诉讼中，德容公司未在举证期限内提出该鉴定申请，现上诉主张原审法院未告知其申请对河东公司公章进行鉴定而违反法定程序缺乏理据，本院不予采纳。
关于德容公司主张原审判决查明事实错误以及原审判决超出原审原告诉讼请求范围的问题。根据本院已经生效的（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》中的认定：德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司与职工及其他购房者的权利义务，现涉案房屋的产权均已登记在德容公司名下，根据权利义务对等原则，原审法院认定德容公司负有将涉案房屋过户的义务并无不妥。上述生效判决现无证据显示已经合法程序予以撤销，故原审法院遵循该认定，本院予以认同。由于被上诉人未付清全额购房款，且表示愿意向德容公司先行支付购房余款，故原审法院判令被上诉人清付房款后，德容公司履行过户办证义务并无不当。至于相关税费的负担问题，则是涉案房屋过户办证的随附义务，根据康怡花园项目房屋的购买情况，买卖双方有约定从约定，没有约定应依照相关法律规定承担。
综上所述，德容公司的上诉请求、事实和理由均不成立，本院不予支持；审查原审判决，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市德容房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 党春婷