海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三亚民一终字第338号
上诉人（原审被告）：海南德通集团有限公司。
法定代表人：陈英。
委托代理人。
委托代理人。
被上诉人（原审原告）：苏圣乐。
委托代理人。
委托代理人。
被上诉人（原审原告）。
委托代理人。
委托代理人。
上诉人海南德通集团有限公司（以下简称德通公司）为与被上诉人苏圣乐、林永光土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2013）城民一初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：苏圣乐、林永光是三亚市天涯镇马岭社区居民委员会第二农业经济社的村民。1996年7月1日，苏圣乐、林永光分别以家庭承包方式承包了三亚市天涯镇马岭社区居民委员会第二农业经济社的集体土地，获得《农村集体土地承包经营权证书》。其中，苏圣乐承包位于跑马沟的坡园地（非基本农田）面积约7.28亩，北至林永光；林永光承包的坡园地（非基本农田）面积约7.9亩，其中2.9亩东邻苏圣乐等。2010年10月19日，德通公司（乙方）与苏圣乐、林永光（甲方）签订《农村土地承包经营权转包合同》，约定：甲方将位于天涯镇马岭村第二农业经济社4.25亩的土地承包经营权转包（或出租）给乙方从事农家乐生产经营，转包期限为5年（从2010年10月19日至2015年10月19日止）；乙方对地上附着物进行改造时应向甲方补偿平房91000元、简易建筑物96000元、青苗74700元，共计261700元；2011年2月19日支付2.5年的地租及青苗和房屋补偿的流转价款计631700元，第二期于2013年4月19日支付第二个2.5年的地租流转价款计37万元；违约不履行合同义务，应按每次向对方支付违约金1万元。双方并在合同第四条约定乙方应按时足额向甲方支付土地经营权流转价款，维持土地的农业用途，不得用于非农建设，不得给土地造成永久性损害等。合同签订后，苏圣乐、林永光依约将涉案土地交德通公司使用，德通公司也依约支付了合同约定的第一期价款631700元。德通公司接收涉案土地后，仅在涉案土地四周建围墙，没有进行生产经营。2013年4月19日，合同约定的第二期租金支付时间届满后，经苏圣乐、林永光催款，德通公司没有依约支付租金37万元。
原审法院认为：苏圣乐、林永光为农村集体经济组织成员，已取得涉案土地的《农村集体土地承包经营权证书》，依法享有有偿进行土地承包经营权流转的权利。双方签订的《农村土地承包经营权转包合同》，约定苏圣乐、林永光将涉案土地承包经营权转包给德通公司，因德通公司并非该村集体经济组织成员，双方形成土地承包经营权出租的法律关系。上述合同，合同主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，应确认合同有效。德通公司抗辩合同无效，首先主张双方签订上述合同应当经过村民成员三分之二以上同意，并无法律依据；其次，苏圣乐、林永光对涉案土地承包经营权的出租虽未报发包方备案，但上述进行农村土地承包经营权的流转应当报发包方备案的规范系管理型规范，而非效力性规范，不产生合同无效的法律后果。因此，德通公司主张合同无效不予支持。德通公司另抗辩存在对涉案土地承包经营权存在重大误解及价款支付显失公平的可撤销情形，由于德通公司未在签订合同之日起即知道或应当知道上述撤销事由之日起一年内行使撤销权，其撤销权已消灭。况且，双方在合同中已明确约定德通公司义务之一为在承租期间应维持土地的农业用途，故德通公司主张对涉案土地承包经营权性质存在重大误解显然有悖常理。合同另已明确约定租金等价款的数额、支付方式，该约定是双方对上述内容经协商达成的合意，亦不存在显失公平的事实。综上，德通公司主张撤销合同不予支持。合同签订后，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。苏圣乐、林永光已依约将涉案土地承包经营权交付德通公司，德通公司至今未支付拖欠的租金37万元，已构成违约，应承担支付拖欠的租金及违约金的责任。因此，苏圣乐、林永光诉求德通公司支付拖欠的租金37万元及约定违约金1万元，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地承包法》第十条、第三十二条之规定，判决：德通公司应于本判决生效之日起十日内向苏圣乐、林永光支付租金37万元及违约金1万元，共计38万元。受理费3500元由德通公司负担。
上诉人德通公司不服原审判决上诉称：一、原判认定涉案合同有效错误。《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第十四条规定：承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或者互换承包经营标的物的，人民法院应当认定转让、转包、互换行为无效。第十五条规定，承包方转让承包合同，转包或者互换承包经营标的物时，违反《中华人民共和国土地管理法》关于“农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定的，人民法院应当认定其转让、转包、互换行为无效。根据本案事实，德通公司与苏圣乐、林永光签订《农村土地承包经营权转包合同》既未经发包方同意转包，也未经2／3以上村民代表同意，且未报乡镇人民政府批准，违反以上法律规定，合同应确认无效。二、苏圣乐、林永光无权请求德通公司支付租金。苏圣乐、林永光以无效合同主张德通公司支付租金，没有合同依据和法律规定。相反，苏圣乐、林永光应返还第一期租金631700元。三、涉案土地的发包人，即三亚市天涯镇马岭社区居民委员会第二农业经济社，与本案有利害关系，应追加作为第三人参加诉讼。原判遗漏当事人，违反法定程序，应发回重审。综上，请求撤销原判，确认涉案《农村土地承包经营权转包合同》无效，驳回苏圣乐、林永光的诉讼请求或发回重审。
被上诉人苏圣乐、林永光口头辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审认定涉案地为苏圣乐、林永光的承包地符合客观事实，其合同合法有效。一审判决审理程序合法。所以请求驳回德通公司的上诉，维持原判。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：苏圣乐、林永光取得涉案土地的《农村集体土地承包经营权证书》，依法享有进行土地承包经营权流转的权利，根据苏圣乐、林永光与德通公司所签订的《农村土地承包经营权转包合同》的内容，应确定其流转方式为出租。《中华人民共和国土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。据此，应认定涉案《农村土地承包经营权转包合同》有效。德通公司主张应适用《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》的有关规定，认定合同无效，但2008年12月18日，最高人民法院公布《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》，在第23条明确《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》［法释（1999）15号］已被物权法及新的司法解释所取代，不再适用。故德通公司关于合同无效的抗辩理由不能成立，不予支持。既然涉案《农村土地承包经营权转包合同》有效，则该合同对合同双方当事人具有约束力，原判根据该合同约定判决德通公司向苏圣乐、林永光支付租金及违约金，有事实和法律依据，不侵害三亚市天涯镇马岭社区居民委员会第二农业经济社的利益，本案可不追加该第二农业经济社作为第三人参加诉讼。综上，德通公司的上诉理由不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7000元，由德通公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾人孝
审判员 何 冰
审判员 李 宁
二〇一四年六月二十三日
书记员 邢孔雷