杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余民初字第3855号
原告：杭州谛都置业有限公司，住所地杭州市余杭区余杭经济开发区兴国路199号。
法定代表人：林作敏。
诉讼代表人：杭州萧然会计师事务所有限公司，住所地杭州市萧山城厢街道江寺路107号。
法定代表人：蔡妙友，该公司负责人。
委托代理人：俞越红，杭州萧然会计师事务所有限公司员工。
委托代理人：倪春霞，浙江国圣律师事务所律师。
被告：叶圣到。
本院于2015年10月21日立案受理了原告杭州谛都置业有限公司（以下简称谛都置业）诉被告叶圣到房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员卢燕于2015年12月3日适用简易程序进行了公开审理。原告的委托代理人俞越红、倪春霞到庭参加诉讼，被告叶圣到经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谛都置业起诉称：原告与被告于2014年4月11日签订了一份《租赁合同》，将位于杭州市余杭区兴国路232号商铺出租给被告，租赁期限为3年，自2014年5月16日至2017年5月15日，租金为每年3万元，因该商铺屋顶有漏，上下两层还需隔断，经双方商定均由乙方负责，故第一年实付2.5万元，第二年和第三年在第一年租金额递增10%，即3.3万元，支付方式为半年一付。合同签订后，原告即将商铺交付给被告使用，被告支付了2014年5月16日至2014年11月15日半年租金。2014年11月3日，贵院以原告明显缺乏清偿能力为由，裁定受理杭州鑫宏房地产营销策划有限公司对原告的破产清算申请，并于2014年11月4日指定杭州萧然会计师事务所有限公司担任原告破产管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前尚在履行的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为合同解除。管理人从2014年11月3日贵院受理破产申请之日起2个月内并未通知被告解除或继续履行租赁合同，因此，《租赁合同》于2015年1月3日起依法已自动解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2015年3月23日，管理人向被告发出书面《腾房通知书》要求被告腾退房屋，然而，被告至今未履行腾退义务，也拒不支付租金和商铺占有使用费，给管理人在履职过程中造成很大的工作阻碍，并可能损害其他债权人的合法权益。综上，为维护原告和债权人的合法利益，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告立即将余杭区兴国路232号商铺返还给原告；2、判令被告支付2014年11月16日至2015年1月2日的租金3287.67元，2015年1月3日至2015年10月20日的商铺占有使用费23394.52元，以及2015年10月21日至实际返还之日的商铺占有使用费（按照合同租金标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告谛都置业为支持其诉请主张，出示并陈述了下列证据：
1.裁定书及决定书各一份，用以证明原告已经进入破产程序的事实。
2.房屋权属证明及租赁合同各一份，用以证明被告承租使用原告房屋，并约定了租金金额及支付方式等内容。
3.通知书、EMS回单及EMS物流明细各一份，用以证明原告的破产管理人通知被告腾退房屋的事实。
4.照片一份，用以证明被告继续占有使用涉案房屋的事实。
被告叶圣到未到庭答辩，亦未提交证据材料。
原告谛都置业提供的证据，本院在送达起诉状副本和证据材料后，被告叶圣到未在答辩期内提出意见，视为对其质证权利的放弃。本院经审查后认为，原告提交的证据符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2014年4月11日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定谛都置业将坐落于杭州市余杭区临平街道兴国路232号的商铺，面积218.05平方米出租给叶圣到使用，租金为30000元／年，因该商铺屋顶有漏、上下两层还需隔断，经双方协商均由叶圣到负责，故第一年租金实付2.5万元。支付方式：每半年一付。商铺押金3000元，到期归还。协租赁期限自2014年5月16日至2017年5月15日：协议还就其他的权利义务进行了约定。协议签订后，谛都置业依约交付房屋给叶圣到使用，叶圣到亦依约支付了半年租金（自2014年5月16日至2015年11月15日），并支付了押金3000元。
另查明，2014年11月3日，余杭区人民法院作出（2014）杭余破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理申请人杭州鑫宏房地产营销策划有限公司对被申请人杭州谛都置业有限公司的破产申请。并于2014年11月4日出具（2014）杭余商破字第2-1号决定书，指定杭州萧然会计师事务所有限公司担任杭州谛都置业有限公司管理人。2015年3月20日，原告管理人向叶圣到发出通知书一份，通知叶圣到限期腾房。叶圣到收到该通知后未予履行，故原告诉至本院，并提出以上诉请。原告管理人当庭表示，同意叶圣到已经支付的押金3000元，在本案中与叶圣到应当支付的费用进行抵扣。
本院认为：原、被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期限内，原告谛都置业被余杭区人民法院依法受理破产，进入破产清算程序。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案原告管理人与叶圣到并未作出继续履行涉案合同的意思表示及法律行为，故涉案租赁合同已依法于2015年1月3日解除。因此，叶圣到自2015年1月4日至2015年10月20日对涉案租赁房屋的占有属于非法占有，谛都置业要求叶圣到返还商铺的诉请，符合法律规定，本院予以支持。叶圣到占用房屋期间依法应当支付相应的房屋占有使用费，因叶圣到已经交纳涉案房屋租金至2014年11月15日，故对谛都置业要求叶圣到按照《租房协议》约定的租金标准，支付自2014年11月16日至2015年1月3日的租金3287.67元，2015年1月4日至2015年10月20日的占有使用费23394.52元，合计26682.19元，及2015年10月21日至实际返还之日的占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告管理人自愿扣除叶圣到已经支付的押金3000元，故，叶圣到还应支付谛都置业23682.19元。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第18条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告叶圣到于本判决生效后十日内腾空余杭区临平街道兴国路232号商铺并返还原告杭州谛都置业有限公司；
二、被告叶圣到于本判决生效后十日内支付原告杭州谛都置业有限公司2014年11月16日至2015年10月20日的租金及房屋占有使用费23682.19元（2015年10月21日至实际返还之日止，按年租金3.3万元计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费234元（已减半收取），由被告叶圣到负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费468元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 卢 燕
二〇一五年十二月十日
书 记 员 孙孝平