北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14607号
上诉人（原审被告）荣懿博，女，1964年5月2日出生。
上诉人（原审被告）王建勇（兼荣懿博委托代理人），1967年2月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京市顺义区卫生培训中心，住所地北京市顺义区潮白河东。
法定代表人黄建刚，主任。
委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
上诉人荣懿博、王建勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了此案。上诉人荣懿博的委托代理人暨上诉人王建勇，被上诉人北京市顺义区卫生培训中心（以下简称顺义培训中心）的委托代理人王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�义培训中心在原审法院诉称：2011年6月1日，原告前身北京市顺义区卫生学校与被告签订《房屋出租协议》一份，协议约定被告租赁北京市顺义区××平房（××北数第五排南数第四排正房12间及附属场地），租赁期限为1年，自2011年6月1日至2012年5月31日；租赁期内，租赁费每年为人民币10000元，每年6月1日和12月1日分别支付5000元。《房屋出租协议》另约定水电费由被告支付，未经北京市顺义区卫生学校同意，被告不得对房屋进行装修改造，被告在租赁期间所建临时房屋无条件拆除。
上述《房屋租赁协议》签订后，北京市顺义区卫生学校依约履行了合同义务，但是租赁期满后，被告并未交还租赁房屋，也没有缴纳房屋租金。
2012年12月20日，经北京市顺义区机构编制委员会办公室批准，北京市顺义区卫生学校更名为北京市顺义区卫生培训中心，即原告。综上，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请依法裁判：1.解除2011年6月1日原告前身北京市顺义区卫生学校与被告签订的《房屋出租协议》；2.被告将占有使用的××北数第五排即南数第四排正房12间及附属场地全部腾退并交还原告；3.被告给付原告租金人民币11667元（2012年6月1日至2013年7月31日止）；4.被告每日按照27元标准给付原告2013年8月1日至房屋出租协议解除之日止的租金；5.被告给付原告自房屋出租协议解除之日至租赁房屋场地交还给原告之日的使用费，每日按27元计算；6.案件受理费由被告方负担。
荣懿博、王建勇在原审法院辩称：被告于2004年4月8日代表北京新兴永强金属制品销售中心与原告前身顺义区卫生学校签订房屋租赁协议，租赁××东侧五间平房和后边厂房及两个院落，租期三年。协议中未涉及租赁后建设问题（2004年合同）。租住后，因不能满足生产、生活需要，在�得卫校同意建设且补偿的情况下（否则，我也建不起来）于2004年被告自行投资2.3万元在后厂房院建设西厢房3间约27平米，做工人宿舍；投资约3.5万元在××东侧5间平房院建设东厢房2大间约40平米，做厨房用。另投资约2万元进行装修（粉刷、吊顶、地面铺砖）、房屋修缮并安装了暖气设施。
2005年，因扩大生产的需要，被告又与顺义区卫生学校签订房屋租赁协议，租赁××东侧小教室平房十二间及院落，租期3年，也未涉及租赁后建设问题。租赁后，由于房屋破旧，无法使用，在卫生学校同意补偿的情况下，被告又投资9万元，对房屋进行整理修缮，并在院中建设了东厢、院中、院西3处平房共约80平米，做库房用。安装了所有房屋的门窗及修建院落围墙并安装了大门，而且所有房间的地面铺上了瓷砖。
在2007年8月租赁到期后，经双方同意，两份协议中涉及的标的物被告�又承租了3年，租赁协议内容没有任何变化。
后顺义区卫生学校更换法人，再次协议到期后，××东侧五间平房及后边厂房的租赁期再续3年，东侧小教室平房十二间的租期改为1年，但协议内容发生很大变化（2010年合同），顺义区卫生学校强行分别在两份协议中加入了地上建筑物损失由乙方负责，甲方不承担任何损失和经济补偿和乙方在租赁期内所建临时房屋无条件拆除的条款，所加内容未与被告方协商，被告方没有任何准备，又因被告方当时的生产设备、生活用品及人员较多，短时期内不可能找到新的场地，迫于卫生学校不同意就搬家的压力，被告也未再提出异议。
房屋租赁使用过程中，用水问题一直未能得到妥善解决，一开始无法洗衣服，后来干脆就没有水了；用电问题也不顺畅，一开始还可以，在2013年3月18日未通知我方的情况下，中断了我方的用电，严重�影响了我方正常的生产、生活。后来，卫生学校又更换了法人代表，提出终止租赁，被告提出关于租赁后建设及因水电未达到协议要求而造成被告损失的补偿问题，卫生学校断然拒绝，后被告又多次找到原告，原告的负责人均拒不见面，电话联系也拒不接听，直至造成今天的境况。
综上，为了维护被告的合法权益，特向法院申明：1.北京新兴永强金属制品销售中心与原告签订房屋租赁合同，而不是法人签订，原告随着法定代表人的更换，屡次强行更改合同，加入对己方有利的霸王条款，实属不诚信之举，尤为重要的是，在北京新兴永强金属制品销售中心已经建设、装修的情况下，提出限制性条款，更是不讲道理，恃强凌弱。原告应对北京新兴永强金属制品销售中心的损失进行补偿16.8万元；2.协议中明确约定，顺义区卫生学校保证北京新兴永强金属制品销售中心的用水、用电，但实际早已经停水停电，原告违约在先，应对北京新兴永强金属制品销售中心由此造成的损失进行补偿，水按60元每天×租期、电按1500元每天×断电日到期满日；3.因双方纠纷没有解决造成房屋没有腾退而产生的费用被告不负给付责任；4.纠纷久拖不决是因原告态度不积极，自恃力量强大所造成，故原告应当因此负担诉讼费。
原审法院经审理查明：被告王建勇与荣懿博系夫妻关系，共同经营北京新兴永强金属制品销售中心（个体工商户；经营者姓名：荣懿博）。
2012年12月20日，经相关部门决定将北京市顺义区卫生学校更名为北京市顺义区卫生培训中心。
2004年4月8日，甲方北京市顺义区卫生学校与乙方北京新兴永强金属制品销售中心签订房屋租赁协议，经甲乙双方协商，就乙方租用甲方房屋一事达成以下协议。1.甲方同意将××东侧五间平房和后边厂房及其两个院落（××东侧北数第一排和第二排）租给乙方使用，并提供水电设施。电费由乙方负责交纳。2.乙方在租用甲方房屋期间必须守法经营，负责所租用房屋、院落的清洁及整理工作，否则一切后果自负。3.乙方负责本单位人员的管理及人、财、物等安全问题。4.乙方每年给付甲方房租一万八千元。分两次给付，即每年4月15日和10月15日分别给付九千元。如未按时给付，则按每日加收千分之一的滞纳金，超过半年仍不给付，甲方有权中止协议，一切后果由乙方负责。5.如政府（包括区政府和卫生局）征用土地，此协议即行终止，但甲方必须提前一个月通知乙方。6.租期暂定三年，时间从2004年4月15日起至2007年4月14日止。7.此协议一式两份，甲乙双方各执一份。双方如约履行合同一年后，2005年5月28日，甲乙双方签订第二份房屋租赁协议，约定：1.甲方同意将顺义区××东�小教室平房十二间（××东侧北数第五排即南数第四排）租给乙方使用，并提供水、电设施。电费由乙方负责交纳；6.租期暂定三年，时间从2005年6月1日起至2008年5月31日。其余内容不变。
合同到期后，双方未解除租赁关系，直至2011年6月1日，双方签订第三份房屋出租协议并对合同内容做了修改，双方约定：1.甲方同意将原××东侧平房租给乙方使用，每年租金一万元，分两次给付，即：每年6月1日和12月1日，分别付给5000元。甲方提供水、电设施，费用由乙方交纳。2.乙方在租用甲方房屋期间必须遵纪守法，在租赁期间未经甲方同意不得对房屋进行装修和改造。3.乙方负责本单位的人、财、物管理，日常生活用电、燃气、煤气中毒等安全问题，出现安全事故由乙方负责。4.如政府（包括区政府和卫生局）征用土地，此协议即行终止，甲方提前一个月通知乙方，甲方不承担任何损失和经济补偿。5.乙方在租赁期间内所建临时房屋无条件拆除。6.租赁时间从2011年6月1日至2012年5月31日。7.此协议一式两份，甲乙双方各执一份，原协议自行废止。双方签字后，协议如约履行。合同到期后，被告王建勇未继续交纳租金，双方亦未续签书面租赁合同。
2013年8月6日，原告北京市顺义区卫生学校以邮寄的方式向被告送达了律师函，告知被告：一、北京市顺义区卫生学校与你签订的《房屋出租协议》于本律师函送达之日解除；二、请你于2013年8月15日前将占有使用的北京市顺义区卫生培训中心的正房10间及附属场地全部腾清并交还给北京市顺义区卫生培训中心；三、请你于2013年8月15日前给付北京市顺义区卫生培训中心租金11667元（2012年6月1日至2013年7月31日止），并按照每日27元标准给付北京市顺义区卫生培训中心使用费直至租赁房屋场地交还给北京市�义区培训中心之日止。如逾期，北京市顺义区卫生培训中心将依法解决双方之间的纠纷。
2013年9月4日，原告北京市顺义区卫生培训中心诉至本院，以租赁协议到期为由要求与二被告解除合同、补交租金、腾退房屋。
经本院审查，涉诉租赁房屋位于北京市顺义区××东侧北数第五排房及院落。双方一致认可在租赁合同履行过程中，二被告在租赁的房屋及土地上存在新建和添附行为。二被告新建和添附的部分包括：北侧第一排房院内：西厢房三间、北房前侧雨搭、北房南侧石棉瓦棚子、院内水泥地面、院门铁架子上的蓝色铁板；北侧第二排房院内：东厢房两间、北房和东厢房之间的棚子一间、北房南侧的钢结构棚子一间。二被告还在北数第二排房屋内进行了简单装修，添附了顶棚、地面瓷砖并对墙面进行了粉刷（另案处理）；北侧第五排房院（南侧第四排）内：西侧门和门垛、南侧厢房两间、东厢房三间、二被告对北侧正房12间的门窗进行了更换、添附了地面瓷砖、粉刷了墙面。
2014年3月26日，在本院现场勘验过程中，双方一致认可在租赁的房屋及土地上的动产系二被告所有。二被告承诺在一个月内（即2014年4月26日前）将承租房屋腾清并将动产全部搬走。原告北京市顺义区卫生培训中心亦表示愿意配合腾退工作。租赁房屋的地面和墙面不再要求恢复原状，双方合意于2014年4月26日起解除双方的租赁关系。
针对原告的主张，二被告认为，其对承租物的增建和添附行为发生在签订2010年租赁合同之前，且系在出租方即本案原告知情且同意的情况下所为，故其因腾退房屋产生的损失不应由其本人承担，而应由本案原告承担由此给其造成的损失。就增建和添附的时间一节，二被告未能提交相关证据。二被告亦未能提交原告同意或知道其对租赁物进行增建和添附的证据。二被告还认为，在合同履行过程中，原告存在断水断电的行为，上述行为给被告的生产生活产生影响且造成严重损失，但未能提供相关证据向本院证实。
原审法院认定上述事实的证据有，双方当事人陈述、房屋租赁协议、勘验笔录、照片等。
原审法院认为：北京新兴永强金属制品销售中心系经过登记备案的个体工商户，原告王建勇、荣懿博以家庭为单位共同经营该中心，即应该为北京新兴永强金属制品销售中心所对外签订的合同承担合同义务。
原告与北京新兴永强金属制品销售中心签订的2011年租赁合同到期后，应当续签新的租赁合同，当事人双方未采用书面形式续签的，视为不定期租赁。当事人双方均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。北京市顺义区卫生培训学校与北京新兴永强金属制品销售中心签订的2011年租赁协议履行完毕之后，双方未续签新的租赁协议，二被告亦未交纳不定期租赁期间的租金。2013年8月6日，原告北京市顺义区卫生学校以邮寄的方式向二被告送达了律师函，明确告知了解除合同的意思表示。并且，在本院现场勘验过程中，双方亦合意于2014年4月26日解除租赁合同关系。由此本院对原告要求解除租赁合同之诉讼请求予以支持。二被告在不定期租赁期间的租赁费用仍负有给付义务。根据相关法律规定，房屋租赁合同解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告请求租赁合同解除后的使用费数额，由本院参照租赁费的标准确定。
本案的争议焦点，在于二被告主张增建和添附财产在腾退拆除过程中所造成的损失是否应当由原告进行补偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，二被告不能证明其增建和添附的行为已经过原告北京市顺义区卫生培训中心同意，若二被告对租赁物的增建和添附行为发生在2011年6月1日之前，其因此而产生的损失应当由其本人负担且同时负有对租赁物恢复原状之义务。若二被告对租赁物的增建和添附行为发生在2011年6月1日之后，其因此而产生的损失应当按照该租赁协议第五条之规定处理，即乙方在租赁期间内所新建房屋和顶棚应无条件拆除。因此，二被告的损失仍应当由其本人承担且同时负有对租赁物恢复原状之义务。
从尽�减少双方损失的角度出发，本院在审理过程中进行了现场勘验，二被告在勘验时明确表示于2014年4月26日之前腾退租赁物，但未能按照承诺履行腾退义务。
2014年6月，原审法院判决：一、确认原告北京市顺义区卫生培训中心与北京新兴永强金属制品销售中心于二〇一一年六月一日签订的《房屋出租协议》自二〇一四年四月二十六日解除；二、被告王建勇、荣懿博于本判决生效之日起七日内腾退北京市顺义区××东侧北数第五排房屋及院落；被告王建勇、荣懿博拆除院内西侧门和门垛、南侧厢房两间、东厢房三间、北侧正房十二间的门窗；三、被告王建勇、荣懿博于本判决生效之日起七日内给付原告北京市顺义区卫生培训中心二〇一二年六月一日至二〇一四年四月二十五日租金共计一万九千零一十一元；四、被告王建勇、荣懿博给付原告北京市顺义区卫生培训中心二〇一四年四月二十六日至涉诉房屋及院落实际腾退之日止的使用费，按照每日二十七元计算；五、驳回原告北京市顺义区卫生培训中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
荣懿博、王建勇不服判决，上诉请求撤销原判，依法改判或发回重审，上诉主要理由是：依协议约定，出租人应保证承租人的用水、用电，但出租人未按协议履行，致承租方无法正常经营，此问题未解决承租人不同意腾退，且不同意负担未腾退期间的费用。由于承租人在租赁场地对房屋进行了扩建，翻建，顺义培训中心作为受益人应给予承租人赔偿。顺义培训中心同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：通过查明的事实，顺义培训中心�北京新兴永强金属制品销售中心于2011年6月1日签订《房屋出租协议》，由于北京新兴永强金属制品销售中心系经过登记备案的个体工商户，业主为荣懿博，荣懿博、王建勇以家庭为单位共同经营，二人应对北京新兴永强金属制品销售中心对外签订的合同承担相应法律责任。
原审期间双方对于2014年4月26日解除上述协议达成一致，本院不持异议。关于租赁关系履行期间的租赁费用问题，由于合同届满后，荣懿博、王建勇继续使用租赁物，顺义培训中心没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。荣懿博、王建勇有义务按原租赁合同的约定向顺义培训中心支付租赁费。
关于荣懿博、王建勇主张租赁期间顺义培训中心违约断水、断电及主张增建、添附的损失问题，荣懿博、王建勇未就此提出反诉，该主张应另行通过诉讼解决，本院对此不予处理。综上，原审法院相关处理正确，本院应予维持。荣懿博、王建勇的上诉意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费92元，由荣懿博、王建勇负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费92元，由荣懿博、王建勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 东 军
审 判 员 王 伟
代理审判员 龚 勇 超
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 石艳明书记员张荣华