青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异字第19号
异议人（案外人）：付泉,男，1972年9月18日出生，汉族，户籍所在地青岛市城阳区，现住青岛即墨市。
申请执行人：李苏民，男，1959年12月16日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。
被执行人：张健，男，1974年4月30日出生，汉族，住青岛市市北区。
被执行人：青岛建泰置业有限公司。住所地青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区。
法定代表人：张健，经理。
被执行人：段宝宝，男，1982年9月1日出生，汉族，住青岛市市南区。
被执行人：山东亭云实业有限公司。住所地青岛市崂山区*号阳光山庄**号楼*单元***户。
法定代表人：张健，经理。
被执行人：王彬，男，1982年1月21日出生，汉族，住青岛市崂山区。
申请执行人李苏民与被执行人张健、青岛建泰置业有限公司、段宝宝、山东亭云实业有限公司、王彬民间借贷纠纷两案，本院（2014）北民初字第1497号和1498号民事判决书均已发生法律效力，申请执行人李苏民向本院申请执行后，本院分别以（2015）北执字第719号和717号立案执行。该两案诉讼中，本院依据李苏民的诉讼保全申请，分别作出（2014）北民初字第1497号和1498号民事裁定书，于2014年8月5日同时查封了青岛市崂山区北宅街道办事处西乌衣巷社区出租给曲先强后转让给王某又转给被执行人张健的该社区养鸡场内部分土地（东西37米×南北35米）及地上四合院房产（以下简称涉案不动产），进入执行程序后转为执行中的查封。案外人付泉提出执行异议，认为其享有涉案不动产的实体权利，请求撤销上述两案对涉案不动产的查封等执行措施。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人付泉提出执行异议表示，其与被执行人张健于2014年9月2日签订《房屋转让协议》，约定将涉案不动产以300万元转让给付泉，并已履行完毕，付泉已经取得该宗土地的使用权及地上建筑物的所有权，请求撤销上述两案对涉案不动产的查封等执行措施。异议人付泉于听证中陈述：“2012年5月26日，我借给张健200万元，约定借期三个月，月息2%，担保人为张林君、王成刚，提交借款合同一份，借据一份，银行转账对账单一份。2013年11月12日，我与张健签订协议，上述借款仍欠150万元，张健将其涉案不动产作为欠款的抵押担保，并保证在2013年12月31日前偿还借款本息。2014年9月2日，我和张健、王某在一起处理债权债务，张健欠我借款本金150万元，加上利息超过300万元，张健购买王某涉案土地价款为140万元，已经支付90万元尚欠王某购地款50万元；这样我们三人确定，张健和王某签订土地转让协议，将涉案土地以140万元卖给张健，张健将该土地以及地上建筑的四合院一并卖给我，价款300万元，由我支付给王某50万元，等于张健欠我的借款本金为200万元，张健给我写了300万元的收条，涉案不动产转让给我抵顶了250万元的借款本息，王某给张健写了140万元购地款的收条；另外我和张健约定，张健可以在一年之内以300万元的价格赎回涉案不动产，一年内仍然计息，不能出售该不动产，一年之内未能赎回的，我可以处置，我给张健写了这个内容的保证书。提交上述我与张健的房屋转让协议、张健与王某的土地转让协议、张健给我写的300万元的收条、王某给张健写的收条、我给王某转账50万元的银行回单。”异议人付泉于听证中提请证人王某到庭作证，王某证言为：“曲先强买了北宅街道西乌衣巷养鸡场，我给他盖房子，曲先强把涉案土地转让给我抵偿工程款，提交曲先强《证明》一份。我不知道付泉和张健之间的帐，张健买我的地价款140万元，欠的50万元是付泉打给我的，我给张健打了140万元的收条，前期已经收到张健支付的90万元，是什么时间收到的我记不清楚了。”
申请执行人李苏民发表意见称：一、异议人提交的证据是债权协议，即便是真实的，与涉案不动产的物权无关，权益属于张健；二、2014年9月2日三方进行交易，法院对涉案不动产的查封时间为2014年8月5日，在法院查封之后的交易行为是违法的，撤销查封的请求没有法律依据；三、法院对涉案不动产的查封措施合法有效。请求驳回异议人付泉的异议。对证人王某陈述的事实表示不清楚，对其提交的曲先强《证明》没有异议。
被执行人王彬发表意见称，付泉借给张健200万元的事情我知道，借款合同我也见过，这块地还有上面的四合院转给付泉抵债我也知道，张健和王某之间的事情我不清楚。我认为这块地和上面的房子应该属于付泉的。
本次执行异议审查中未取得被执行人张健、青岛建泰置业有限公司、段宝宝、山东亭云实业有限公司的意见。
查明，申请执行人李苏民与被执行人张健、青岛建泰置业有限公司、段宝宝、山东亭云实业有限公司、王彬民间借贷纠纷两案，本院（2014）北民初字第1497号和1498号民事判决书均已发生法律效力，申请执行人李苏民向本院申请执行后，本院分别以（2015）北执字第719号和717号立案执行。该两案诉讼中，本院依据李苏民的诉讼保全申请，分别作出（2014）北民初字第1497号和1498号民事裁定书，于2014年8月5日同时查封了涉案不动产，进入执行程序后转为执行中的查封。青岛市崂山区土地管理局1992年11月21日颁发的崂集建（93）字第6002号《集体土地建设用地使用证》记载，涉案不动产中的土地使用者为“西乌衣巷村养鸡场”，用地面积共计24000平方米，地上建筑物未经初始登记。本院上述对涉案不动产的查封经青岛市崂山区北宅街道办事处西乌衣巷社区村民委员会确认并签收。
2012年5月26日，付泉出借给张健200万元，约定借期三个月，月息2%，担保人为张林君、王成刚。2013年10月29日，因曲先强购买了“西乌衣巷村养鸡场”并由王某为其承建房屋，曲先强同意将“西乌衣巷村养鸡场”其中一小宗地块（东西37米×南北35米）即涉案不动产中的土地使用权转让给王某抵偿工程款。同日，王某将涉案不动产中的土地使用权以140万元转让给被执行人张健，并其后履行中收取了张健转让款90万元。2013年11月12日，被执行人张健向付泉确认欠款为150万元及利息，双方协议将涉案不动产中的土地使用权作为该笔借款的抵押担保，但未作登记。2014年9月2日，被执行人张健与王某再次签订《土地转让协议》，约定内容仍为王某将涉案不动产中的土地使用权以140万元转让给被执行人张健。同日，被执行人张健与付泉签订《房屋转让协议》，约定将涉案不动产（含土地使用权及地上房屋）以300万元转让给付泉。同日，付泉代张健向王某支付50万元，王某向张健出具了140万元的收条，张健向付泉出具了300万元的收条。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。
涉案不动产中的土地为集体所有，房产未经初始登记，因此涉案不动产的权利人应为青岛市崂山区北宅街道办事处西乌衣巷社区村民委员会。曲先强购买“西乌衣巷村养鸡场”并于2013年10月29日同意将其中一小宗地块（东西37米×南北35米）即涉案不动产中的土地使用权转让给王某，同日王某又转让给被执行人张健，本院于2014年8月5日查封了涉案不动产并经权利人青岛市崂山区北宅街道办事处西乌衣巷社区村民委员会确认并签收，因此，本院对涉案不动产的查封为有效查封。
2014年9月2日被执行人张健与王某再次签订的《土地转让协议》，内容与2013年10月29日王某将涉案不动产中的土地使用权转让给被执行人张健的约定一致，为收取余款50万元履行约定的行为，转让行为实际发生于2013年10月29日，且经过权利人青岛市崂山区北宅街道办事处西乌衣巷社区村民委员会向本院确认。因此，不存在本院查封措施先于被执行人张健受让王某涉案不动产的情形。
二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。被执行人张健在法院对涉案不动产实施有效查封措施后，将涉案不动产签约转让给案外人付泉，该行为不具有对抗申请执行人的效力。
现申请执行人明确向本院表示反对案外人异议，本院依据上述规定，对付泉对涉案不动产提出的案外人异议不予支持。案外人对涉案不动产权属的主张，可在案外人异议之诉提出。
三、付泉据以提出执行异议的理由，是其认为享有对涉案不动产的实际权属，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，本案案外人付泉的执行异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。本院驳回案外人异议申请后，其有权依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第17条、第18条、第19条、第20条的规定，在十五日内向执行法院提起案外人异议之诉主张其权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第二十六条第一款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人付泉对本案涉案不动产提出的异议。
不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 崔 涛
审判员 周桂莲
审判员 曲永青
二〇一七年四月二十五日
书记员 于程程