浙江省温州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）浙温行终字第351号
上诉人（原审第三人）潘锡增。
委托代理人陈湘君、陈建友，浙江泽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾大者。
委托代理人李吏民，北京圣运律师事务所律师。
原审被告平阳县住房和城乡规划建设局，住所地浙江省平阳县昆阳镇人民路375号。
法定代表人林声强，局长。
委托代理人薛成安。
委托代理人黄飞，浙江九州大众律师事务所律师。
上诉人潘锡增因曾大者诉平阳县住房和城乡规划建设局（下称平阳县住建局）房屋行政登记一案，不服浙江省平阳县人民法院（2013）温平行初字第46号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月16日受理后，依法组成合议庭，于同年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人潘锡增的委托代理人陈湘君、被上诉人曾大者及其委托代理人李吏民、原审被告平阳县住建局的委托代理人薛成安、黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：平阳县昆阳镇水塔村城西小区三号楼三单元311室原登记为原告曾大者所有。但原告未出资建造，也未实际占有使用该房屋。2006年3月1日，案外人张志龙以原告名义与第三人签订了《房屋卖尽协议》。2006年4月4日，第三人潘锡增申请将该房屋从曾大者名下转移登记在自己名下。2006年3月15日，平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具《委托书》，内容为：“兹有本村民集资建房户曾大者（套房坐落水塔村城西居住小区三号楼三单元311室），其本人在外经商，无法亲自前往办理该屋买卖过户等相关手续，现全权委托张志龙办理该屋的房地产买卖过户、领证等手续。特此委托，受托人签署上述相关文件协议等，委托人均予以承认。”该委托书并未经原告签字或捺印确认。平阳县昆阳镇水塔村民委员会另于2006年3月28日出具《具结书》，内容为原告等人不能亲自办理房屋买卖过户相关手续。该《具结书》经平阳县昆阳镇城西办事处、平阳昆阳镇开发建设指挥部办公室、平阳县昆阳镇人民政府确认“情况属实”，并加盖印章。2006年4月28日，平阳县房产管理局核准登记，并颁发平昆字第032276号房屋所有权证书，确认上述房屋转移登记至潘锡增名下。原告不服，诉请撤销平阳县房产管理局以平昆字第032276号房屋所有权证作出的房屋登记行为。张志龙以曾大者名义与潘锡增签订的《房屋卖尽协议》已被人民法院判决确认买卖不成立；平阳县昆阳镇水塔村民委员会于2006年3月15日出具的《委托书》已被人民法院判决确认委托不成立。
原判认为：1.平阳县房产管理局对平阳县辖区内的房屋有权属登记的法定职权。现平阳县房产管理局已被撤销，被告平阳县住房和城乡规划建设局继受了该局的职权职责，系本案适格被告。2.被告不能证明原告得知被诉行政行为内容的具体时间，故确认原告自认的时间系其得知被诉行政行为的时间点，即2013年6月8日。原告于2013年7月24日提起本案诉讼，符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，未超过法定起诉期限。3.原告系被诉转移登记的原登记产权人，对被诉行政行为享有提起行政诉讼的权利。4.平阳县房产管理局作出被诉行政行为之时，已经认识到应对房屋原登记权利人的身份及意思表示进行审核，但却在原登记权利人未到场、受委托人提供的委托材料明显不符合法律规定的情况下，即认可其代签的《房屋买卖协议》，并以此协议确认涉案房屋权属转移，核准房屋转移登记，行政行为明显违法。5.第三人申请房屋权属转移登记之时，应得知张志龙并非涉案房屋的登记产权人，且张志龙不能出具登记产权人委托其出售及办理房屋权属转移登记的材料。在此情况下，第三人同意出售人以原登记产权人的名义在《平阳县房地产卖契》“卖方”一栏上签名，主观上不能推定为善意。故第三人主张善意取得，不予采纳。综上，被诉行政行为认定事实证据不足，应予以撤销。据此判决撤销平阳县房产管理局于2006年4月28日以平昆字第032276号房屋所有权证作出的房屋登记行为。
上诉人潘锡增诉称：1.水塔村民委员会以自己名义公开销售涉案商品房，并承诺涉案房屋权属登记手续由该村民委员会指派张志龙代为办理。上诉人没有参与办理涉案房屋权属登记手续，自始自终认为该村民委员会系涉案房屋的权利人。一审法院没有查清涉案房屋的销售背景和申请办理权属登记手续整个过程，就推定上诉人非善意取得涉案房屋，属认定事实和适用法律错误。2.被上诉人曾大者作为水塔村民早已知晓涉案房屋公开销售及其所有权人系他人的事实。涉案土地使用权转移登记于2006年7月4日在温州日报上公告以及涉案小区业主公告栏上有涉案房屋的房号、面积、产权人名字等情况。被上诉人至2013年7月24日提起本案诉讼，已超过起诉期限。3.一审法院没有充分考虑上诉人已占有使用涉案房屋长达11年的事实，作出的判决不利于保护交易安全和诚信建设。4.被上诉人已经取得安置返还地指标的相应对价款，其并非涉案房屋的真正权利人。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人曾大者辩称：1.涉案房屋已登记在被上诉人名下，水塔村民委员会未经被上诉人授权，无权处分该房屋。2.涉案房屋卖尽协议及委托书已被法院生效判决确认不成立，原审被告据此作出的被诉房屋登记行为缺乏事实依据，依法应予撤销。3.上诉人明知张志龙和水塔村民委员会无权处分的情况下仍签订房屋买卖协议，且未支付相应的土地出让金，不符合善意取得的条件。4.上诉人及原审被告未举证证明被上诉人知道或应当知道被诉登记行为具体内容的时间，故本案起诉未超过起诉期限。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告平阳县住建局同意上诉人潘锡增的意见。
各方当事人在一审诉讼中提供的证据均已随案移送至本院。在二审诉讼中，上诉人潘锡增提供了以下证据并申请本院向平阳县昆阳镇水塔村民委员会调取该证据原件：1.平阳县昆阳镇城西花苑业主委员会出具的证明、照片、收款凭证；2.2006年7月4日温州日报；3.征地及返还地联建会议记录等，上述证据用来证明被上诉人起诉已超过起诉期限。
本案争议焦点是被上诉人曾大者是否具备原告诉讼主体资格、本案起诉是否超过起诉期限、被诉行政行为是否合法及被上诉人曾大者是否构成善意取得。综合各方当事人意见，本院认为：1.上诉人潘锡增在二审诉讼中提供的上述证据不属于新证据，本院均不接纳，其一并提出的调取该证据原件申请，本院亦不予准许。原审被告平阳县住建局提供的组织机构代码证，可以证明原平阳县房产管理局职责于2012年5月18日已划归平阳县住建局。原判认定的事实有相应证据印证，本院予以确认。2.《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”涉案房屋初始登记在被上诉人曾大者名下，其与该房屋转移登记行为具有法律上利害关系，具备原告诉讼主体资格。3.《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”水塔村民委员会是否召开村民大会、温州日报公告的涉案房屋土地登记内容并不能证明被上诉人曾大者当时知道或应当知道被诉房屋登记行为的内容，在无其他证据的情况下，上诉人潘锡增及原审被告仅以此主张曾大者起诉已超过2年期限，缺乏事实依据，本院不予支持。被诉行政行为于2006年作出，被上诉人自认于2013年6月8日知道该行政行为内容，至其提起诉讼，未超过法律规定的期限。4.《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第七条规定：“申请房屋产权登记，权利人可以亲自办理或委托他人代为办理，委托他人办理的，应出具委托书。”第八条规定：“申请房屋产权登记的，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。”原审被告平阳县住建局据以登记的房屋卖尽协议、委托书已被生效判决确认不成立，被诉行政行为缺乏事实依据。5.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”涉案房屋原登记在被上诉人曾大者名下，上诉人潘锡增仅凭平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具的具结书、无曾大者签名确认的委托书即认为张志龙已取得曾大者处分该房屋的委托授权并签订买卖合同，明显不符合上述“善意受让”的条件，不构成善意取得。综上，原判撤销被诉房屋登记行为并无不当。上诉人潘锡增的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人潘锡增负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 存
审 判 员 曾晓军
审 判 员 章宝晓
二〇一四年十月二十四日
代书记员 沈奇峰