广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1750号
上诉人（原审被告、反诉原告）：夏莉。
委托代理人：李国威，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市红宝龙物业管理有限公司。
法定代表人：张小耕，董事长。
委托代理人：贾俊毅，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
上诉人夏莉因与被上诉人深圳市红宝龙物业管理有限公司（以下简称红宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月3日，红宝龙公司与夏莉签订《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》，约定：红宝龙公司将位于深圳市龙华新区的油松科技大厦商业裙楼的第3层区XX室出租给夏莉作经营桌球城用途；租赁期限从2012年8月1日至2020年7月31日止，租金为每月人民币35000元（含物业管理费），2012年8月1日至2012年11月30日为装修免租期，不计租金，但仍需每月支付管理费2660元，四个月管理费共计10640元；合同签订当日夏莉向红宝龙公司支付租赁定金35000元，此定金可抵付租金或租赁保证金，2012年8月31日前夏莉支付押金70000元；租赁期间产生的水电费由夏莉承担。
签订合同当日，夏莉向红宝龙公司支付了定金35000元。2012年8月8日，夏莉向红宝龙公司支付了2012年8月1日至2012年11月30日期间的管理费10640元。2012年9月4日，夏莉向红宝龙公司支付了押金70000元。
红宝龙公司将涉案房屋交付夏莉使用，夏莉对涉案房屋进行了装修。根据夏莉的申请，原审法院委托深圳市国建工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修造价进行鉴定。2014年3月27日，深圳市国建工程造价咨询有限公司出具了《工程造价评估书》，评估结论为：装修当时（2012年8月至2012年11月）的时价为298364.77元，装修现残值为208855.34元。
原审另查，原审庭审中红宝龙公司称从2013年6月开始夏莉没有正常经营，但占用场地至2013年12月31日，此后红宝龙公司涉案房屋另行出租。夏莉称没有正式营业。庭审中红宝龙公司认可涉案房屋存在渗水现象。
原审再查，夏莉拖欠红宝龙公司电费5481元、水费642元。
红宝龙公司诉至原审法院，请求判令：1、确认《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》于2013年7月1日解除；2、夏莉支付拖欠的租金210000元（2013年1月至6月的租金，每月35000元）和管理费10640元及利息（按银行贷款利率双倍从起诉之日计至付清之日为止）；3、夏莉支付拖欠的电费5481元、水费642元，共6123元；4、夏莉支付违约赔偿金70000元；5、由夏莉承担全部诉讼费用。原审庭审中红宝龙公司当庭撤回要求夏莉支付管理费10640元的诉讼请求并明确第4项诉讼请求为没收押金70000元。
夏莉亦反诉至原审法院，请求判令：1、确认解除双方的租赁合同，红宝龙公司返还夏莉押金70000元；2、红宝龙公司赔偿夏莉经济损失386291.84元（其中装修损失368888.04元、经营投入损失17403.8元）。
原审法院认为，红宝龙公司、夏莉均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案红宝龙公司与夏莉签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则。红宝龙公司应将押金70000元返还给夏莉。夏莉实际使用了涉案房屋，应向红宝龙公司支付实际使用期间的使用费。原审庭审中红宝龙公司认可涉案房屋存在渗水现象，但对于渗水的原因双方各执一词，对此原审法院认为，红宝龙公司作为出租人应保证出租的房屋能正常使用。而红宝龙公司未提供证据证明渗水是由于夏莉的原因导致的，红宝龙公司应承担举证不能的不利后果，原审法院认定红宝龙公司出租给夏莉的房屋存在瑕疵，影响夏莉的正常使用，故原审法院酌情确定使用费按月租金35000元的50%计算，即每月使用费为17500元，则2012年12月至2013年12月期间的使用费共计为227500元（17500元×13个月）。扣除夏莉已经支付的35000元，夏莉还应支付192500元。因合同无效，红宝龙公司要求夏莉支付利息的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。夏莉占用涉案房屋期间的水电费应由夏莉承担，红宝龙公司主张夏莉欠付电费5481元、水费642元，对此夏莉认可产生了水电费，但对上述金额不予认可。虽然夏莉对金额不予认可，但夏莉未提供证据予以反驳，故对红宝龙公司要求夏莉支付电费5481元、水费642元的诉讼请求原审法院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中红宝龙公司不同意利用夏莉所作的装修。根据上述司法解释的规定，应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，红宝龙公司、夏莉均有过错，红宝龙公司应承担主要过错责任，夏莉承担次要过错责任，根据红宝龙公司、夏莉双方在本案中的过错程度，确定由红宝龙公司承担全部装修现值损失的70%即146198.74元，夏莉自行承担全部装修损失的30%即62656.6元。因上述装修费用夏莉已支出，故红宝龙公司应将由其承担的部分即146198.74元支付给夏莉。夏莉支付红宝龙公司赔偿经营损失的诉讼请求没有法律依据原审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、红宝龙公司与夏莉签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》为无效合同；二、夏莉于判决生效之日起三日内向红宝龙公司支付使用费192500元、电费5481元、水费642元；三、红宝龙公司于判决生效之日起三日内向夏莉返还押金人民币70000元；四、红宝龙公司于判决生效之日起三日内向夏莉赔偿装修损失人民币146198.74元；五、驳回红宝龙公司其他诉讼请求。六、驳回夏莉其他反诉请求。本诉受理费人民币2876元，由红宝龙公司负担。本诉受理费红宝龙公司已预交。反诉受理费人民币775元，由夏莉负担。反诉受理费夏莉已预交。鉴定费24000元，由红宝龙公司、夏莉各负担12000元，鉴定费夏莉已预交。
上诉人夏莉不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决内容第二、四、六项，并依法改判；二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：
一审判决判令夏莉支付给红宝龙公司13个月物业使用费192500元（17500元／月），存在认定事实不清，证据不足，故意偏袒红宝龙公司的嫌疑。首先，红宝龙公司未有举证，证明夏莉使用本案租赁物至2013年12月；其次，在红宝龙公司一审起诉状中，只要求夏莉支付2013年1月至6月的租金，一审判决明显违反了不告不理的原则；最后，夏莉在一审庭审中称2013年4月份已通知红宝龙公司解除合同（红宝龙公司亦述称2013年7月1日通知夏莉解除合同），并陆续搬离自有物品，无奈到后期是红宝龙公司通过各种手段阻止夏莉办理租赁场所，并非夏莉原因占用该场所。一审判令夏莉支付给红宝龙公司电费5481元、水费642元。缺乏相应的证据予以确认，应依法予以驳回。一审判决内容第四项判令红宝龙公司支付夏莉的装修损失146198.74元（装修现值208855.34元中的70%）。夏莉认为导致租赁合同无效夏莉方没用过错，所以红宝龙公司应承担赔偿装修现值给夏莉。同理，一审的鉴定费用24000元，亦应金额由红宝龙公司承担。综上所述，一审判决存在认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护夏莉的合法权益。
被上诉人红宝龙公司答辩认为，一、原审对本案作出整体性的处理是正确合理的，符合案结事了的原则，也符合无效合同的处理原则，并且夏莉在原审提出了反诉，原审只有在对红宝龙公司应当返还夏莉多少款项，夏莉应当返还红宝龙公司多少款项，才能对本案作出正确裁决，因此原审对红宝龙公司应收取的场地使用费计算到2013年12月30日止是正确的。二、原审对夏莉应当支付的场地使用费的标准是符合公平原则，夏莉并没有直接证据证明墙体的渗漏对房屋的影响程度，也没有直接证据证明墙体的渗漏的严重程度和损失有直接的因果关系，红宝龙公司提供的场地功能符合要求，仅仅墙体有渗漏不能否定场地的绝大部分使用功能，原审裁判场地月使用费按照租金标准50%计算错误，请求予以纠正并驳回夏莉上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，由于红宝龙公司、夏莉均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定红宝龙公司与夏莉签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》无效，适用法律正确。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点主要是：一、原审判决判令夏莉向红宝龙公司支付2012年12月至2013年12月期间的物业使用费是否超出了红宝龙公司的诉讼请求？二、原审判令夏莉向红宝龙公司支付电费5481元、水费642元是否正确？三、原审判决判令红宝龙公司按装修现值208855.34元中的70%支付夏莉的装修损失是否恰当？
关于焦点一，本院认为，红宝龙公司向原审法院起诉请求夏莉支付2013年1月至6月的租金，原审判决判令夏莉向红宝龙公司支付2012年12月至2013年12月期间的物业使用费超出了红宝龙公司的诉讼请求，适用法律不当，应予纠正。经本院核算，夏莉应向红宝龙公司支付2013年1月至6月期间的物业使用费105000元，扣除夏莉已经支付的35000元，夏莉还应支付70000元。至于夏莉应否向红宝龙公司支付2013年1月至6月以外期间的物业使用费，因红宝龙公司在本案中未提出诉讼请求而非本案的审理范围，红宝龙公司可另循法律途径解决。
关于焦点二，本院认为，夏莉占用涉案房屋期间的水电费应由夏莉承担，红宝龙公司主张夏莉欠付电费5481元、水费642元，夏莉对上述金额不予认可，但认可产生了水电费，却未提供证据对上述金额予以反驳，故原审判决对红宝龙公司要求夏莉支付电费5481元、水费642元的诉讼请求予以支持正确。
关于焦点三，本院认为，由于红宝龙公司不同意利用夏莉所作的装修，原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定按双方各自的过错分担装修现值损失正确。因红宝龙公司、夏莉双方对于合同无效均有过错，且双方在本案中的过错程度大体相当，故原审确定由红宝龙公司承担全部装修现值损失的70%、夏莉自行承担全部装修损失的30%不当。但由于红宝龙公司对此没有提起上诉，依法应视为对原审判决的认可，本院应予照准，不再予以调整。
至于红宝龙公司在二审答辩中所述原审判决场地使用费按照租金标准50%计算错误，因红宝龙公司对此没有提起上诉，本院不予审理。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1390号民事判决第一、三、四、六项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1390号民事判决第二项为：夏莉于本判决生效之日起三日内向深圳市红宝龙物业管理有限公司支付使用费70000元、电费5481元、水费642元；
三、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1390号民事判决第五项；
四、驳回深圳市红宝龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉受理费人民币2876元，由红宝龙公司负担2157元、夏莉负担719元；反诉受理费人民币775元，由夏莉负担408元、红宝龙公司负担367元；鉴定费24000元，由红宝龙公司、夏莉各负担12000元；二审案件受理费5219元，由红宝龙公司负担3479元、夏莉负担1740元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年九月十日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。