江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第155号
上诉人（一审原告）：徐彦媛。
上诉人（一审原告）：胡建华。
委托代理人：孙展业、钱磊，江西袁河律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：阮云梅。
被上诉人（一审被告）：阮林梅。
委托代理人：王泉仔，江西新建律师事务所律师。
上诉人徐彦媛、胡建华因与被上诉人阮云梅、阮林梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第02072号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人胡建华及其与徐彦媛的共同委托代理人孙展业、钱磊，被上诉人阮云梅、阮林梅的共同委托代理人王泉仔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，自2006年始，被上诉人租赁上诉人所有位于新余市洪客隆商业街1层A2-13号的商铺，用于经营艾莱依品牌。2013年10月2日，双方再次就自2012年10月1日起至2014年9月30日共两年租赁期间的租赁事宜签订《商铺租赁协议》，约定商铺每月的租金标准为10306.8元；被上诉人应按期支付租金，每12个月为一期；被上诉人须在每期第一个月的前五日（即每年10月6日前）付清当期租金；如被上诉人拖欠租金等费用，每逾期一日，应按其拖欠费用的3%向上诉人缴纳滞纳金；如被上诉人未按约支付租金或滞纳金等应付款项，上诉人有权以被上诉人所交的全部或部分保证金进行抵扣；当保证金被用于抵扣后，被上诉人应在接到上诉人的书面通知后七日内将保证金补足，未及时补足的，视同逾期交款，应按合同约定承担滞纳金。并且该协议的第十四条14.2款约定被上诉人拖欠任何一项应付上诉人的费用超过十日，上诉人有权解除本协议；第十二条第12.1款则约定因任何原因导致本协议终止后7日内，被上诉人应将店铺交给上诉人，逾期归还，每逾期一日，被上诉人须按本协议租金标准折算的日租金的3倍计算逾期期间的租金。双方还约定了其他权利义务，并特别约定“甲方不能随意将店面收回。”。合同签订后，双方结清了2012年10月1日至2013年9月30日的租金；2013年10月1日至2014年9月30日的租金123681.6元，按约定应在10月6日前付清，但被上诉人于2013年10月11日向上诉人转款48448元、期间上诉人在被上诉人处购物1552元抵扣租金，合计50000元；2014年1月27日向上诉人转款70000元，共支付120000元，尚欠租金3681.6元未付；上诉人对被上诉人的上述付款方式未提出异议。2014年6月18日上诉人书面致函给被上诉人，认为被上诉人尚欠上诉人租金27363.2元，将在被上诉人已交的31000元保证金中进行等额抵扣，并要求被上诉人在收到通知后的七日内将保证金补足，并支付拖欠租金期间的滞纳金未果；2014年7月20日上诉人再次致函被上诉人解除双方所签《商铺租赁协议》，并要求被上诉人在收到通知后7日内归还商铺。被上诉人认为其未欠上诉人租金。另查明，2015年5月5日被上诉人将租赁的店面在恢复原状后交还上诉人。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。一、关于被上诉人是否已按合同约定支付了租金，是否在履行合同过程中有违约行为的问题。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁协议》，约定自2012年10月1日起至2014年9月30日共两年，上诉人在2014年8月22日诉讼到法院，合同期限未到，且双方在非格式合同条款中有“甲方不能随意将店面收回。”的特别约定，上诉人以合同约定了被上诉人应每12个月为一期即每年10月6日前付清当期租金；如拖欠租金，每逾期一日，应按其拖欠费用的3%缴纳滞纳金；如未按约支付租金或滞纳金，上诉人有权以被上诉人所交的全部或部分保证金进行抵扣；当保证金被用于抵扣后，被上诉人应在接到上诉人的书面通知后七日内将保证金补足，未及时补足的，视同逾期交款，应按合同约定承担滞纳金；被上诉人拖欠任何一项应付上诉人的费用超过十日，上诉人有权解除本协议；还约定因任何原因导致本协议终止后7日内，被上诉人应将店铺交给上诉人，逾期归还，每逾期一日，被上诉人须按本协议租金标准折算的日租金的3倍计算逾期期间的租金为由，于2014年6月18日书面致函给被上诉人，认为被上诉人尚欠上诉人租金27363.2元，将在被上诉人已交的31000元保证金中进行等额抵扣，要求被上诉人在收到通知后的七日内将保证金补足和2014年7月20日上诉人再次致函被上诉人解除双方所签《商铺租赁协议》，要求被上诉人在收到通知后7日内归还商铺，并请求判令被上诉人支付其逾期缴纳租金的违约金（滞纳金）共计8852.6元（按照同期银行贷款利率的四倍标准，计算至2014年6月18日）；判令被上诉人支付逾期未补足保证金的违约金（滞纳金）419.8元（按照同期银行贷款利率的四倍标准，计算至2014年7月21日）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，被上诉人于2013年10月11日向上诉人转款48448元及上诉人在被上诉人处购物1552元同意抵扣租金和被上诉人于2014年1月27日向上诉人转款70000元后，上诉人对被上诉人的上述付款方式未提出异议，故应认定上诉人对被上诉人的付款行为予以默认，双方变更了原合同对租金的支付时间约定；上诉人在2014年8月22日诉讼到本院，此时被上诉人并未欠上诉人租金。故上诉人上述主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于上诉人的主张是否有事实和法律依据的问题。一审法院认为，该《商铺租赁协议》系上诉人提供的一份格式合同，履行期限至2014年9月30日止，上诉人在合同履行期间进行诉讼，造成被上诉人在租赁期届满后继续使用租赁物，对此上诉人并未提出异议，而在诉讼中主张判令被上诉人支付逾期归还上诉人商铺期间的租金65963.5元（按照每日1030.68元的租金标准，暂计算至2014年9月30日），并判决被上诉人按照该租金标准，支付租金至其实际归还商铺时止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方之间为不定期租赁合同关系，故上诉人该主张与事实不符，且无法律依据，一审法院不予支持；又因被上诉人于2015年5月5日将店铺恢复原样后归还了上诉人，应认定双方解除了不定期租赁合同。故被上诉人应从合同终止之日即2014年10月1日起支付租金至2015年5月5日止为7个月，按原合同约定的每月租金10306.8元，支付上诉人租金共计72147.6元（10306.8元×7个月）。综上，被上诉人支付上诉人租金120000元，尚欠租金3681.6元；因被上诉人已交纳保证金31000元，冲抵尚欠租金3681.6元，尚余27318.4元，与欠付租金72147.6元冲抵，被上诉人尚应支付上诉人租金44829.2元（72147.6元-27318.4元）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被上诉人阮云梅、阮林梅于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人徐彦媛、胡建华租金44829.2元；二、驳回上诉人徐彦媛、胡建华的其他诉讼请求。案件受理费1682元，由上诉人徐彦媛、胡建华承担762元，被上诉人阮云梅、阮林梅承担920元。
宣判后，上诉人徐彦媛、胡建华对一审判决不服，提起上诉，其上诉请求是：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。其主要理由有：1、《商铺租赁协议》约定的第一年度即2012年10月1日至2013年9月30日的租金总额为123681.6元，被上诉人只支付了10万元，其在第二年度2013年10月11日支付的48448元应先冲抵第一年度欠付的23681.6元。对于该事实上诉人已提交了《阮云梅、阮林梅付租金情况说明》，而一审法院未予采信，认定被上诉人结清了2012年10月1日至2013年9月30日的租金，以及将48448元全部认定为2013年10月1日至2014年9月30日的租金，显属认定事实错误。2、本案《商铺租赁协议》所涉出租罗四英标的物为上诉人自有的唯一一间店面，上诉人并未与其他当事人发生租赁合同法律关系，因此该协议并非格式合同，一审法院认定该协议为格式合同错误。3、被上诉人没有任何证据证实双方就租金支付时间的变更进行了约定，其未按合同约定按时足额支付租金，已构成违约。4、一审法院认定“租赁期满后，双方转为不定期租赁合同关系”错误。
被上诉人阮云梅、阮林梅辩称，1、在合同履行中双方对租金支付义务的履行时间和方式进行了变更，上诉人诉请被上诉人承担逾期支付租金违约没有事实和法律依据。2、《商铺租赁协议》是上诉人预先拟定采用格式条款订立的合同，不是双方协商一致的结果。3、上诉人主张的合同解除权于法无据，上诉人提出被上诉人欠缴租金，违反合同约定，没有事实依据，双方当事人并未对租金收缴情况进行对账，不能认定被上诉人欠缴租金。
各方当事人在二审期间均未提供新的证据。
除一审法院认定的“合同签订后，双方结清了2012年10月1日至2013年9月30日的租金”事实外，二审查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点如下：1、被上诉人在合同履行期间是否存在违约行为？是否应承担违约责任？2、上诉人提出的租赁合同已提前解除，租金按照每日1030.68元的标准计算的主张是否于法有据？
关于被上诉人在合同履行期间是否存在违约行为，是否应承担违约责任的问题。2013年10月2日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁协议》，约定由被上诉人继续承租该店面，租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日。根据该合同的约定，被上诉人应在每一年度的10月6日付清当年度的租金。合同签订后，被上诉人未按照协议约定的期限向上诉人支付2013年10月1日至2014年9月30日的租金。本院认为，上诉人在2014年6月18日已书面致函给被上诉人，就被上诉人拖欠租金的事实予以告知，因此，一审法院认定上诉人在合同履行中未对被上诉人迟延履行支付租金义务的行为提出异议，双方当事人变更了原合同对租金支付时间的约定，被上诉人在2014年8月22日诉讼至法院时未拖欠租金，不存在违约行为，有失妥当，本院予以纠正。关于被上诉人违约应承担的违约责任问题。被上诉人应支付的租金为每年123681.6元，其在2013年10月11日至2014年1月27日期间共交纳租金12万元，上诉人对该事实予以认可，但认为被上诉人在2012年10月1日至2013年9月30日期间只交纳租金10万元，该12万元租金应先冲抵2012年10月1日至2013年9月30日期间欠交的租金23681.6元（123681.6元-10万元），至2014年1月27日，被上诉人欠交租金共计27363.2元（23681.6元＋3681.6元）。本院认为，被上诉人作为承租人对于是否已履行租金交纳义务负有举证责任，在本案一、二审中，被上诉人均未提交证据证明其已交纳2012年10月1日至2013年9月30日期间租金123681.6元，应承担举证不能的法律后果，对于上诉人主张的被上诉人欠付租金共计27363.2元的事实，本院予以认定。协议约定每逾期一日支付租金和补足保证金的的违约金为拖欠费用的3%，上诉人在诉请中自愿将该违约金收取比例调低到同期银行贷款利率5.6%的4倍来计算其因对方违约行为造成的实际损失，未违反法律的强制性规定，本院予以支持。被上诉人在2013年10月6日至2014年1月26日欠租金97363.2元（123681.6元-（50000元-23681.6元）］应承担逾期付租金的违约金为6692.19元（97363.2元×5.6%×4÷365天×112天），在2014年1月27日至2014年6月18日欠租金27363.2元，应承担逾期付租金的违约金为2401.36元（27363.2元×5.6%×4÷365天×143天），共计9093.56元，上诉人仅主张8852.6元，本院予以支持。被上诉人逾期未补足保证金应承担的违约金从2014年6月27日起算至2014年7月20日，为403.03元（27363.2元×5.6%×4÷365天×24天）
二、上诉人提出的租赁合同已提前解除，租金按照每日1030.68元的标准计算的主张是否于法有据？根据合同的约定，被上诉人拖欠任何一项应付上诉人的费用超过十日，上诉人有权解除《商铺租赁协议》。被上诉人交纳的保证金31000元已被抵扣27363.2元用于补足欠付的租金，在上诉人书面致函被上诉人补足保证金后，被上诉人未按照合同的约定在十日内补足保证金。本院认为，2014年7月20日，上诉人依照合同约定的解除权向被上诉人致函解除双方所签订的《商铺租赁协议》后，被上诉人未提出异议，因此，上诉人提出的《商铺租赁协议》已提前解除的主张，于法有据，本院予以支持。依据该协议的约定，被上诉人应在合同被解除后7日内将商铺交给上诉人，被上诉人实际占用商铺的期间为2014年7月28日至2015年5月5日，共计282天。关于合同解除后被上诉人逾期交还商铺期间的租金标准应如何计算的问题。本院认为，《商铺租赁协议》第十二条第12.1款的内容是双方关于合同终止后被上诉人未将商铺及时交给上诉人的违约责任约定，但该条款约定的每逾期一日按照日租金的3倍计算逾期期间租金标准过高，应参照同期银行贷款利率的四倍计算因违约造成的实际损失，违约金调整应适当减少至不超过该实际损失的30%。经计算，被上诉人在合同被解除后逾期交还商铺期间的租金共计为125096.52元（10306.8元÷30天×（1＋5.6%×4×130%）×282天］。
综上，被上诉人应向上诉人支付逾期付租金的违约金8852.6元、逾期未补足保证金违约金403.03元、逾期交还商铺期间租金125096.52元元，扣除被上诉人交纳的保证金剩余3636.8元（31000元-27363.2元）和合同解除后上诉人应获返还的租金24736.32元（343.56元／天×72天），被上诉人应向上诉人支付违约金、租金共计105979.03元。一审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第02072号民事判决第二项，即：“驳回徐彦媛、胡建华的其他诉讼请求”；
二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第02072号民事判决第一项，即：“阮云梅、阮林梅于本判决生效之日起十日内一次性支付徐彦媛、胡建华租金44829.2元”；
三、被上诉人阮云梅、阮林梅于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人徐彦媛、胡建华违约金、租金共计105979.03元元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1682元，二审案件受理费561元，共计2243元，由上诉人徐彦媛、胡建华承担1203元，被上诉人阮云梅、阮林梅承担1040元。
本判决为终审判决。
审判长 艾力钊
审判员 赵素萍
审判员 熊 剑
二〇一五年十月二十五日
书记员 袁 文