河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终487号
上诉人（原审原告）：栗斌，男，1977年4月13日出生，汉族，住河南省商丘市。
委托诉讼代理人：李东升，付先召，河南京港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南省商丘百文股份有限公司，住所地：河南省商丘市民主中路284号，组织机构代码：16999732-8。
法定代表人：张胜军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘继训，河南旷奇律师事务所律师。
上诉人栗斌与被上诉人河南省商丘百文股份有限公司（以下简称百文公司）租赁合同纠纷一案，栗斌于2015年5月7日诉至河南省商丘市梁园区人民法院，请求判令：1、百文公司赔偿栗斌各项损失10万元（诉讼过程中变更为4577959元，未交纳变更后的诉讼费）；2、诉讼费用由百文公司承担。河南省商丘市梁园区人民法院于2015年12月15日作出（2015）商梁民初字第01637号民事判决。栗斌不服原判，向本院提起上诉，本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月18日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，上诉人栗斌及其委托诉讼代理人李东升、付先召，被上诉人百文公司的法定代表人张胜军及其委托诉讼代理人刘继训到庭参加诉讼。栗斌于2016年2月18日向本院提交中止审理申请书，并提交河南省高级人民法院（2015）豫法立二民申字第02273号民事裁定书。本院于同日作出（2016）豫14民终487号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。百文公司于2016年10月15日向本院提交河南省高级人民法院（2016）豫民再31号民事判决书（以下简称豫民再31号判决）及恢复审理申请书，本院于2016年10月15日恢复审理本案。本案现已审理终结。
一审法院认定事实，2009年12月18日栗斌（承租方，乙方）与百文公司（出租方，甲方）签订《房产租赁合同》一份，主要约定：一、所租房产情况1-2房产租赁范围为商百购物休闲广场C楼三、四、五层（以下简称C楼3-5层），建筑面积约2140.28平方米，该楼与百文公司原办公楼之间的通道，隶属甲方所有，所签合同生效后，交由乙方管理使用。二、租赁用途2-1乙方租赁该房产作为快捷酒店及商务办公等，向甲方承诺对所租房产的适用范围与乙方的经营范围相符。2-2在合理合法范围内，乙方可将租赁用途扩展到与快捷酒店相配套的其他用途。三、交付方式、日期、租赁期限，甲方与2010年3月1日前向乙方交付该所租房产，采用现场交付方式，租赁期限计15年，自交房之日起算。八、房产使用要求和维修责任8-1乙方有权根据租赁用途的需要，在与甲方沟通交流后双方均认可的前提下，自行委托设计及装修，但涉及项目规划、主体结构、消防等重要工程的除外。十、转租和转让10-2在租赁期内，若遇到甲方转让或变更租赁物的部分产权，甲方应提前一个月通知乙方，并确保受让人同意乙方继续租赁本租赁物：若甲方转让全部房产，甲方应保证受让方按照本合同条款与乙方签订新的租赁合同，新合同签订后，原商百购物休闲广场C楼房产租赁合同终止，甲方不承担违约责任。
上述合同签订后，栗斌与百文公司依约履行至2013年12月。后因百文公司进行国有企业改制，经商丘市国有企业改革与发展领导组、商丘市商务局企业改制领导组批准，将涉案标的物C幢3-5层转让，其收益用于缴纳拖欠职工的各项社会保险。该标的物于2013年10月19日经河南省豫东正信资产评估有限公司评估，作出（豫信评报字（2013）第30号）评估报告，其结论为：该标的物的价值830.22万元。后委托商丘市睢阳区拍卖行公开拍卖，该行于2013年11月26日分别在河南日报、京九晚报发布国有资产转让拍卖公告，因没有竞买人而流拍。该标的物流拍后，百文公司又委托河南省产权交易中心公开拍卖，该公司于2014年5月6日在大河报发布商丘市凯旋路西民主路南房产转让公告，此次拍卖案外人冯若倩获得竞买，并于2014年7月9日与百文公司签订《国有产权转让合同》，2015年4月1日办理了房产过户手续。后因栗斌以百文公司未履行提前通知义务侵犯其优先购买权为由提起诉讼，经一、二审判决：栗斌享有优先购买权。栗斌于2014年7月17日向商丘市商务局书写情况反映，其中载明“2013年9月份，百文公司通知我称要将我承租的房产出售，因为房产评估价为830余万元，超出了我的购买力，我便没有参与购买，后该拍卖因价格过高造成流拍”。
同时查明，1、百文公司C楼3-5层办公房地产价值，经河南正达房地产评估测绘咨询有限公司评估，其估价结果为2014年6月5日，房地产评估单价为4933元／平方米，房地产评估价值为1055.80万元。百文公司C楼1、6层房产装饰装修价值，经商丘市诚信价格评估有限公司评估，其评估结论为评估标的在2014年6月5日的损失价值为938900元。百文公司C楼1、6层钢构房产价值，经商丘市诚信价格评估有限公司评估，其结论为在2015年4月1日的损失价值为649000元。2、C楼1层不在租赁合同范围之内。3、C楼6层为栗斌自行加盖。
一审法院认为，优先购买权是指民事主体在房屋买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。关于本案栗斌要求赔偿损失的诉请，该院评判如下：第一，没有购买租赁的3、4、5层损失问题。栗斌在第一次即2013年12月份拍卖房屋前已明确表示因房屋估价830万元，超出了购买能力，放弃参加购买；因第一次的流拍，继而形成第二次即2014年6月份的拍卖，最终第三人竞买成功，导致栗斌没有机会行使优先购买权，造成栗斌获取购买房屋的机会损失。栗斌丧失的是与百文公司订立房屋买卖合同的机会，栗斌是否可以期待获得房屋所有权还处在不确定的状态，有可能因为购买条件的劣势而无法取得房屋所有权，使交易无法最终成立。所以栗斌的损失只能体现在机会利益损失的范围内，而无法将可期待利益等损失计算在内。故栗斌要求赔偿因未能购买租赁房屋而丧失对该房屋升值所带来的利益损失，于法无据，不予支持。第二，对添置附属物及装饰装修损失的问题。栗斌租赁百文公司房屋用于开办经营快捷酒店，其经营期限至2025年3月，虽然百文公司房屋产权转让，但“买卖不破租赁”，栗斌依然可以继续使用直至租赁期满，其装修装饰及增加附属物均是其经营所需，并不因为房屋权变更产生损失，且该主张非优先购买权请求损失之范围，故栗斌要求增添附属物及装饰装修的损失，该院不予支持。综上，栗斌以百文公司未履行提前告知义务侵犯其优先购买权为由主张侵权之诉，要求百文公司赔偿损失，不能提供有效证据，应承担举证不力的法律后果。
原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回栗斌的诉讼请求。案件受理费2300元，由栗斌承担。
栗斌不服原审判决上诉称，1.百文公司将涉案房产出卖给第三人时，两次拍卖均未履行法定或合同约定的提前告知义务，致使栗斌未能在报名期限届满前参加竞买，百文公司侵害了栗斌的优先购买权。2.栗斌原审庭审中对百文公司提交“情况反映”第一页内容的真实性予以否认，原审法院忽视此质证意见，以栗斌未当庭否认该证据的真实性为由，确认了该证据的证明效力错误。3.商丘市中级人民法院作出的（2015）商民三终字第190号生效判决已确认百文公司未尽到相应的通知告知义务，百文公司原审中提交“情况反映”、“声明”、“拍卖公告”等证据不足以推翻生效判决认定事实，即便栗斌对上述证据不持异议的情况下，上述证据也仅能证明百文公司于2014年6月5日知道了拍卖消息，该时间已超过了2014年6月4日18时的报名日期，致栗斌无法报名竞拍，故原审依据上述证据认定百文公司履行了提前告知义务错误。4.百文公司未在合理期限内通知栗斌，侵犯了栗斌的优先购买权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，栗斌不能购买百文公司C楼3-5层造成的损失包括：房屋差价、承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用，对于该部分损失，百文公司应当全部赔偿。原审认定百文公司侵害栗斌的优先购买权不会造成损失错误。5.百文公司C楼1、6层钢构房产与百文公司C楼3-5层为一体化装修，电梯直达配套使用，在商业经营上已成为一个不可分割的整体，C楼1、6层钢构房产价值依附于百文公司C楼3-5层房屋，栗斌因优先购买权受到侵害，丧失购买百文公司C楼3-5层机会，百文公司C楼1、6层钢构房产损失是必然和客观存在的，原审对该部分损失未予认定错误，对于该部分损失，百文公司应根据其过错承担不低于50%的赔偿责任。请求：撤销原审判决，依法改判百文公司赔偿栗斌3791931元。
百文公司辩称，1.2009年，百文公司将C楼3-5层出租给栗斌，2013年，百文公司依法改制，2013年9月份，百文公司通知栗斌欲将其所租楼房出售，栗斌在通知书中签字，因其签字随意，其签字被鉴定为不是本人所写。2014年7月17日，栗斌向商丘市商务局递交情况反映，栗斌在该情况反映中认可百文公司于2013年9月份通知其将出售承租房产，因评估价值830万元超出其购买能力，其没有参与购买的事实，故第一次拍卖百文公司已履行了相应的通知义务。第二次拍卖是第一次拍卖的延续，尽管在大河报、河南日报均发布了拍卖公告，百文公司仍派专人向栗斌通知，据此，百文公司两次拍卖均履行了相应的通知义务，并未损害栗斌的优先购买权。2.商丘市中级人民法院（2015）商民三终字第190号民事判决结果是确认栗斌享有优先购买权，该判决并未确认百文公司侵害其优先购买权，据此，百文公司原审中提交的“情况反映”能够证明已履行了通知义务，并未侵犯栗斌的优先购买权，不存在推翻该判决的问题。3.因百文公司C楼3-5层楼房已出售给案外人冯若倩，栗斌已与冯若倩实际履行原租赁合同，并向冯若倩交纳租金，其并未因房屋买卖而遭受损失，原审未予支持该部分损失正确。4.原审中，栗斌虽申请对百文公司C楼3-5层的市场价值进行评估，但该房屋的市场价值与实际价值不符，该房屋某个时间点的市场价值与百文公司交易价的差价认定为栗斌的损失无法律依据，不应支持。因栗斌正在使用该租赁房屋，其装修产生的价值并未因房屋转让而遭受损失，该部分损失亦不应支持。对于C楼1、6层钢构房产，该部分建筑系违法建筑，应当无条件拆除，该部分建筑未被拆除，其并不存在损失。故此，栗斌不存在损失，百文公司不存在赔偿的问题。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：被上诉人转让房屋的行为是否侵害了上诉人的优先购买权，如果侵犯，是否造成上诉人损失，损失数额应如何认定。
二审中，百文公司提交的证据有：1.商丘市商务局关于栗斌反映百文公司有关情况的答复意见（以下简称答复意见）一份，拟证明：栗斌反映百文公司侵犯其优先购买权的问题，商丘市商务局调查确认百文公司未侵犯其优先购买权；2.栗斌向商丘市商务局提交的商丘市凯旋路西、民主路南房产转让公告（以下简称转让公告）一份，拟证明：栗斌对百文公司第二次拍卖是非常关心的，但其没有参与竞买。
经庭审质证，栗斌质证认为，该两份证据不符合二审新证据的要求，不能作为二审新证据使用。对答复意见的真实性予以认可，该答复意见能够证实百文公司向第三人转让房产后违规承担费用，百文公司与第三人存在利益关系。转让公告显示第二次拍卖限制竞买人报名的截止日期为2014年6月4日18时，即便栗斌在2014年6月5日知晓第二次拍卖时间，也无法进入竞买程序。上述两证据均不能证实百文公司尽到了通知义务。
本院经审查认为，双方对答复意见的真实性无异议，从答复意见内容可知，栗斌反映百文公司在省产权交易中心挂牌时未通知栗斌本人，侵犯其优先购买权，商丘市商务局经审查，认为百文公司侵犯栗斌优先购买权证据不足。该证据能够证明百文公司证明目的，本院对答复意见予以采信。栗斌对转让公告系其向商丘市商务局提交并无异议，从该转让公告显示的内容看，栗斌对第二次拍卖进展情况作了记录，据此，该证据能够达到百文公司的证明目的，本院对其证明目的予以采信。
本院经审理查明事实除与原审认定基本事实一致外，另查明：
一、商丘市梁园区人民法院于2014年12月24日作出（2014）商梁民初字第02543号民事判决，判决：在同等条件下，栗斌对其承租的坐落在河南省商丘市梁园区民主中南凯旋路西商百购物休闲广场C楼3、4、5层房产享有优先购买的权利。
二、2015年3月26日，本院作出（2015）商民三终字第190号民事判决书，维持了商丘市梁园区人民法院（2014）商梁民初字第02543号民事判决书。
三、百文公司不服本院作出的（2015）商民三终字第190号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，2015年12月22日，河南省高级人民法院作出（2015）豫法立二民申第02273号民事裁定，提审该案。
四、2016年5月3日，河南省高级人民法院作出豫民再31号判决，该院再审查明：1.根据商丘市商务局的委托，商丘市睢阳区拍卖行于2013年11月27日分别在《河南日报》、《京九晚报》刊登了百文公司涉案国有资转让拍卖公告；2.2014年5月6日《大河报》刊登了涉案房屋在河南省产权交易中心挂牌拍卖公告，挂牌起止日2014年5月6日至2014年6月4日；3.2014年7月17日栗斌向商丘市商务局反映称：“2013年9月，百文公司通知我称要将我承租的房产出售，因其房产评估价为830万元，超出了我的购买力，我便没有参与购买，后该拍卖因价格过高流拍。2014年6月份我得知百文公司在没有通知我的情况下已将该房产以756万元价格出卖他人，使我丧失了优先购买权。”4.百文公司在本院二审、河南省高级人民法院再审中，提交了联通公司出具的百文公司在2014年5月的电话详单，以此证明该公司在拍卖前曾电话通知栗斌租赁房屋第二次拍卖竞买事宜；5.2014年7月9日百文公司与冯若倩签订涉案房屋《国有产权转让合同》；6.2014年10月9日河南省产权交易中心豫产交鉴（2014）80号产权交易凭证记载：商丘市凯旋路西、民主路南商百C栋百文办公楼3-5层房产，受让方冯若倩，成交日期为2014年6月13日，成交价756万元；7.2015年4月1日冯若倩取得涉案房屋所有权证。该案判决：一、撤销本院（2015）商民三终字第190号民事判决和商丘市梁园区人民法院（2014）商梁民初字第02543号民事判决；二、驳回栗斌的诉讼请求。该判决已送达各方当事人，现已生效。
本院认为，本案系优先购买权纠纷，本院作出的（2015）商民三终字第190号民事判决和商丘市梁园区人民法院作出的（2014）商梁民初字第02543号民事判决系栗斌提起本案诉讼的前提和基础。上述两判决确认栗斌基于承租人身份对百文公司C楼3-5层的房屋享有优先购买权，其优先购买权因百文公司未履行相应通知义务而受到侵犯。本院在审理过程中，河南省高级人民法院作出的豫民再31号判决系生效的终审判决，该判决确认百文公司在涉案的租赁房屋拍卖前已通知承租人栗斌，栗斌因自身原因放弃优先购买权，不存在百文公司侵害其优先购买权的情形，并据此撤销了上述两判决，驳回栗斌的诉讼请求。栗斌主张其优先购买权受到侵犯的前提和基础已不存在，且其亦未提交相反证据，足以推翻河南省高级人民法院作出的豫民再31号判决，根据现有证据不足以证明其优先购买权受到侵害，其应当承担举证不能的不利后果。原审判决驳回栗斌的诉讼请求正确，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人栗斌的各项上诉理由及主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37135元，由栗斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王保中
审 判 员 刘玉杰
代理审判员 张月梅
二〇一六年十月十七日
书 记 员 鹿国旗