湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2759号上诉人（原审原告）：董小平，女，1958年8月14日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：陈军，系湖北舟桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北森泰盛澜房地产开发有限公司（原湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司），住所地湖北省黄冈市八一路23号。法定代表人：王操国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑耀华，湖北多能律师事务所律师。原审第三人：长江工程职业技术学院，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街文化路*号。法定代表人：冯中朝，系该学院院长。委托诉讼代理人：王妍，女，系该单位职工。上诉人董小平因与被上诉人湖北森泰盛澜房地产开发有限公司（以下简称森泰盛澜公司）、原审第三人长江工程职业技术学院（以下简称长江工程学院）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人董小平的委托诉讼代理人陈军、被上诉人森泰盛澜公司的委托诉讼代理人郑耀华、原审第三人长江工程学院的委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董小平上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判森泰盛澜公司支付逾期交房违约金66470元；二、由森泰盛澜公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：双方签订的商品房买卖合同中约定逾期交房违约金为日万分之二是双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应受法律保护。一审判决忽视双方的明确约定，任意行使自由裁量权更改为日万分之0.2没有事实和法律依据。森泰盛澜公司答辩称，答辩人与董小平的关系是房屋回购合同关系，应受该协议约束，按协议答辩人没有责任，答辩人没有违约，现房价上涨，董小平没有损失。一审调整违约金标准正确。长江工程学院述称，森泰盛澜公司应存在违约行为，与长江工程学院无关。董小平向一审法院提出诉讼请求：1、判令森泰盛澜公司向董小平支付逾期交房违约金66520元；2、判令森泰盛澜公司向董小平支付逾期办证违约金2463元；3、判令森泰盛澜公司协助董小平办理位于武汉市江夏区大桥新区红旗村长泰花园第4栋2单元402号房的不动产登记。一审法院认定事实：2010年9月11日，董小平与森泰盛澜公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由董小平支付246371元购买森泰盛澜公司开发的位于湖北省武汉市江夏区大桥新区红旗村长泰花园第4栋2单元402号房。合同第九条约定：森泰盛澜公司应于2011年5月1日前交付满足规划、燃气验收、水电设施等条件的商品房；第十条约定：森泰盛澜公司逾期交房超过90日后，自合同第九条约定的交付期限次日起至实际交付之日止，森泰盛澜公司按日向董小平支付已交付房价款万分之2的违约金；第十五条约定：森泰盛澜公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，逾期应按已付房价款的1%向董小平支付违约金；附件六补充协议第二条约定：董小平需全款到森泰盛澜公司账户后，森泰盛澜公司方能予以交房，由于董小平未交清购房款（含贷款）而产生的逾期交房，森泰盛澜公司不用承担逾期交房责任。合同还对其他事项进行了约定。2011年9月9日，森泰盛澜公司将含董小平在内的334户教职工所购房屋钥匙一次性统一集中交给前期物业管理公司。2014年1月10日，森泰盛澜公司收齐含董小平在内的334户教职工购房的全部房款。2015年1月9日，涉案房屋取得《工程竣工验收备案证明书》。一审另查明，2008年12月22日，长江工程学院与森泰盛澜公司签订《联合开发协议》，约定由长江工程学院提供宗地用于建造住宅楼用房约85000平方米，其中长江工程学院回购约40000平方米（含公共用房分摊面积），回购均价为每平方米2000元，办证税费由长江工程学院业主承担。2009年6月8日，森泰盛澜公司与长江工程学院签订《联合开发回购房补充协议》，约定由森泰盛澜公司提供分户房屋面积及商品房买卖合同范本，由长江工程学院负责分配回购房屋并组织购房合同的签订；由森泰盛澜公司在2010年10月向长江工程学院移交回购房，由长江工程学院于回购房具备开盘条件后支付回购房款30%，余款由教职工办理贷款并于竣工验收合格移交后一次付清。2011年9月5日，森泰盛澜公司与长江工程学院召开协商会，就教职工回购房交房等事宜形成《会议纪要》，载明：森泰盛澜公司于2011年9月9日将334户教职工回购房钥匙一次性统一集中交给前期物业管理公司。2016年7月19日，森泰盛澜公司因联合开发事宜与长江工程学院产生争议，诉至一审法院，一审法院于2017年3月1日作出（2016）鄂0115民初2330号民事判决，后该案经湖北省武汉市中级人民法院二审后维持原判，现处于再审申请审查阶段。一审法院认为，本案争议焦点有三：一、关于涉案商品房买卖合同的效力问题；二、关于森泰盛澜公司是否逾期交房及违约责任的承担问题；三、关于森泰盛澜公司是否应支付逾期办证违约金并协助董小平办理不动产登记。评述如下：一、关于涉案商品房买卖合同的效力《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，森泰盛澜公司对与董小平签订《武汉市商品房买卖合同》的事实无异议，仅口头陈述其意思表示不真实，并未提出充分、有效的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。森泰盛澜公司还认为涉案合同系以合法形式掩盖非法目的、损害国家及社会公共利益，因涉案房屋系森泰盛澜公司开发的商品房，并不能确定长江工程学院对涉案房屋具有产权，不能认定双方交易目的非法。故森泰盛澜公司关于涉案合同无效的辩称意见，缺乏法律依据，不予采信。据此，认定董小平与森泰盛澜公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对董小平、森泰盛澜公司均产生法律约束力。二、关于森泰盛澜公司是否逾期交房及违约责任的承担建筑工程竣工验收备案证明书不仅表明交付使用的房屋已通过各单项验收，还对房屋可安全使用具备证明和告知的作用，是对合同双方具有法律约束力的证明文件。森泰盛澜公司取得建筑工程竣工验收备案证明书的时间是证明其交付的房屋符合交付条件的时间，是双方约定房屋交付应达到约定条件的真实目的。本案中，双方合同并未排除适用取得建筑工程竣工验收备案证明书之房屋交付条件，涉案房屋于2015年1月9日方符合交付条件，森泰盛澜公司构成逾期交房，其关于竣工验收备案证的取得不是约定交付条件的辩称意见，与合同约定及法律规定不符，不予采信。森泰盛澜公司根据双方合同附件六补充协议第二条“董小平需全款到森泰盛澜公司账户后，森泰盛澜公司方能予以交房，由于董小平未交清购房款（含贷款）而产生的逾期交房，森泰盛澜公司不用承担逾期交房责任”的约定，辩称其不承担2014年1月10日前的逾期交房违约责任。首先，联系合同上下文及条款之本意，该条中所称之“交房”应为移转房屋占有，并非使房屋符合合同第九条约定的条件；其次，森泰盛澜公司仅免责于因董小平未交清购房款导致的逾期交房。本案中，即使森泰盛澜公司关于董小平在办理房屋交接手续时未付清购房款的主张成立，其也已向董小平移转房屋之占有，且房屋在移转占有时不符合交付条件，其抗辩意见与事实及约定不符，不予采信。本案中，森泰盛澜公司认为董小平没有损失，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减。董小平、森泰盛澜公司已在《商品房买卖合同》中约定违约金计算标准，对双方意思自治应予尊重，但亦应考虑违约金填补损失与违约惩罚的双重功能性质。本案中，森泰盛澜公司和长江工程学院签订的《联合开发协议书》、《联合开发回购房补充协议》、《会议纪要》，与森泰盛澜公司和董小平签订的《商品房买卖合同》具有关联性，森泰盛澜公司逾期取得建筑工程竣工验收备案证明书亦未对董小平房屋占有、使用权益造成影响。综合考量上述因素，并结合本案合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，依照合同法规定的诚实信用原则、公平原则，以违约造成的损失为基准，本案违约金计算标准调整为：由森泰盛澜公司以已付购房款246371元的日万分之0.2为标准向董小平支付2011年5月2日起至2015年1月9日止的逾期交房违约金，较为妥当。共计6647元（1349天×246371元×0.00002/天）。因森泰盛澜公司取得建筑工程竣工验收备案证明书后未告知董小平，故董小平诉请未超过诉讼时效，森泰盛澜公司与此相关的辩称意见，缺乏事实依据，不予采信。三、关于森泰盛澜公司是否应支付逾期办证违约金并协助董小平办理不动产登记当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，森泰盛澜公司承认董小平要求其协助办理不动产登记的诉讼请求，不违反法律规定，森泰盛澜公司应当依照合同约定协助董小平办理涉案房屋不动产登记并支付已付房价款1%的逾期违约金，计2463元。综上所述，森泰盛澜公司应当向董小平支付逾期交房违约金6647元、逾期办证违约金2463元，并协助董小平办理涉案房屋不动产登记。森泰盛澜公司以本案需以其正在申请再审的（2016）鄂0115民初2330号案件审理结果为依据的理由，申请中止本案审理，因其申请与法律规定不符，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、森泰盛澜公司于本判决生效之日起十五日内向董小平支付逾期交房违约金6647元；二、森泰盛澜公司于本判决生效之日起十五日内向董小平支付逾期办证违约金2463元；三、森泰盛澜公司于本判决生效之日起十五日内协助董小平办理位于湖北省武汉市江夏区大桥新区红旗村长泰花园第4栋2单元402号房的不动产登记；四、驳回董小平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1524元，由董小平负担1296元，由森泰盛澜公司负担228元。本院二审期间，董小平、森泰盛澜公司、长江工程学院二审期间均未提交新证据。二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人董小平的上诉请求和理由及森泰盛澜公司的答辩意见，本案上诉争议焦点为：一审法院调整违约金是否适当的问题。董小平和森泰盛澜公司签订的《商品房买卖合同》，与森泰盛澜公司和长江工程学院签订的《联合开发协议》、《联合开发回购房补充协议》、《会议纪要》具有关联性，且森泰盛澜公司逾期取得建筑工程竣工验收备案证明书亦未对董小平所购房屋的占有、使用权益造成影响，以及兼顾违约金系补偿为主、惩罚为辅的双重功能性质，一审法院考虑到合同履行程度、当事人的过错及预期利益等因素，对当事人约定的违约金予以调整并无不当。综上所述，董小平的上诉理由不充分，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1524元，由上诉人董小平负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 焰审 判 员  申 斌审 判 员  张文霞审 判 员  丰 伟审 判 员  张立新二〇一八年六月一日法官助理  刘 卫书 记 员  陈亮希