湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第366号
上诉人（原审原告、反诉被告）腾黎芳。
委托代理人吴才和，系腾黎芳公公（特别授权）。
委托代理人吴又林，系腾黎芳弟弟。
上诉人（原审被告）陈铁林。
上诉人（原审被告）陈亚兰。
上诉人陈铁林、陈亚兰的共同委托代理人陈国林，湖南省东安县国泰法律服务所法律工作者。
上诉人腾黎芳与上诉人陈铁林、陈亚兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院作出的（2015）东法民二初字第110号民事判决，上诉人腾黎芳与上诉人陈铁林、陈亚兰分别于2015年7月21日、2015年6月15日提出上诉，原审法院于2015年7月31日将本案全部案卷材料移交本院。本院于同日受理后，由审判员刘久平担任审判长，与审判员李秋云、魏蓉依法组成合议庭，代理书记员秦小娟担任庭审记录，于2015年8月25日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人腾黎芳的委托代理人吴才和、吴又林，上诉人陈铁林，上诉人陈铁林、陈亚兰的委托代理人陈国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月14日，陈亚兰与东安县东瓯置业有限公司签订协议，购买东安温州商贸城二楼25号门面，陈铁林以小孩陈思安的名义购得24号门面。两门面相联处于该栋房屋的东端二楼，由外梯上二楼，梯两旁有铁质扶杆。兄妹俩联合首次将门面出租。2011年3月18日与原告腾黎芳签订一份门面租赁协议。约定陈铁林、陈亚兰将东安温州商贸城二楼24、25号门面出租给腾黎芳使用5年，即2011年3月18日至2016年3月18日；租金前三年每年36，000元，后两年租金以前一年的5%的租金递增，租金一年一交，每年的3月18日前一次性付清，承租方过期拖交房租，出租方每天收取50元的滞纳金；房屋在保修期内，是开发商的质量问题由开发商及物业管理负责维修并承担维修费用，若因承租方使用不当引起的房屋质量问题，由承租方承担维修费用；在合同期内，若出租方毁约，按第一年的房租三倍赔偿等。合同签订后，原告开办了“一桶天下”饭店，经营四年之久，前四年的租金全部按时交纳，余下2014年度的递增部分1800元没有交。25号门面后墙天顶曾有一处渗漏，被告接到原告通知后补过一次。上楼扶杆因无人管理逐年毁损一些，形成现在多处缺失毁损的样子。原告于2014年2月24日与唐三勤签订租房协议，租用唐三勤的原“永和豆浆”店，即东安温州商贸城二楼1号门面，并于2014年12月搬至营业，也有意转让原租的24、25号门面，但没成。原在门面内的物品搬走了一部分，还有桌、椅、凳仍在店内。到了2015年3月18日交租金最后期限，原告仍没交房租，被告催促原告交纳房屋租金，原告不交并提出房屋质量、楼梯扶手问题，双方发生争执未果。被告在次日即3月19日，请人换了门锁，并锁上门，同时以手机短信方式告知原告交纳租金，否则按合同追究违约责任。原告也以同样方式回复被告，要求被告修补漏水、修复楼梯扶杆等不交租金的理由。双方协商不成才酿成纠纷。
原判认为，原、被告签订的租赁协议，是真实意思表示，内容不违反法律法规，且已履行四年之久，是合法有效的合同，双方应遵守执行。原告为了经营换了地点，在没有处理好原租赁合同事宜之前应当按合同办事，但在被告要求按合同时间交纳租金时原告提出各种理由予以拒交租金，违背了诚实信用原则。原告提出被告的门面漏水，影响经营，无法履行合同，经现场察看，25号门面后墙旁房顶有一处漏水痕迹，仅一处小小漏水，并不影响整个门面经营，且应按合同通知开发商或物业或被告进行修理，但原告在此之前没有履行通知义务。关于楼梯扶手缺失毁损一事，出租房是首次出租，扶杆应先是完好，在原告承租期内形成这样，原告在租房期有义务管理与保护，不能以此拒交租金。因此，原告以此拒交租金不符合合同约定与法律规定，更不符合解除合同的理由，其诉讼请求，因证据不足、理由不充分，不予支持，应当予以驳回。但是漏水确是事实，虽不影响整个经营，但影响还是存在的，可考虑核减2014年的递增部分的租金及逾期滞纳金。原告称递增部分已经口头协商被告减免了，但没证据证实，故原告的主张，不予支持。被告主张的锁门是为了催讨租金，也是不安抗辩。从短信内容看，催讨租金是实，但说是不安抗辩，从本案的情况分析，不符合不安抗辩的条件，故被告不安抗辩的主张，不予支持。因此，被告锁门催讨租金的做法不合法，也不符合合同的约定，使原告转租、使用受影响，锁门期内的租金应减免两个月。被告反诉请求继续履行合同部分支持，不符合约定以及应核减租金的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）腾黎芳与被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰签订的门面租赁协议有效，双方继续履行；二、原告（反诉被告）腾黎芳在履行合同中欠被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰2014年度递增部分租金1800元及此款滞纳金予以免交；三、被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰因锁门应免收原告腾黎芳（反诉被告）两个月租金（含递增部分与滞纳金）；四、被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰应在本判决生效时将门面锁钥匙交付给原告（反诉被告）腾黎芳，同时负责通知开发商或物业管理三日内修补屋面渗漏、十日内修补楼梯扶手拦杆；五、驳回原告（反诉被告）腾黎芳、被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰的其他诉讼请求。本案受理费2900元，反诉费418元，由原告（反诉被告）腾黎芳负担2600元，被告（反诉原告）陈铁林、陈亚兰负担718元。
宣判后，原审原告滕黎芳及原审被告陈铁林、陈亚兰均不服原判决，原审被告陈铁林、陈亚兰上诉称：原审原告滕黎芳应在房屋承租期间告知原审被告于合理期限内维修房屋，但原审原告未告知，2014年产生的租金递增部分及违约滞纳金应由原审原告交还给原审被告；原审被告锁门面是基于原审原告不交房租、违约在先而采取催讨房租的无奈之举，认为原审原告有可能丧失履行合同能力和商业信誉，是依法行使不安抗辩权，应获得支持；原审认定原审原告拒交房租行为构成违约就应承担违约责任并赔偿原审被告损失。据此，请求上级人民法院依法撤销原审判决并改判由被上诉人滕黎芳继续履行租赁合同并给付2014年门面租金1800元、2015年租金39，690元以及被上诉人因下欠租金的违约行为产生的滞纳金22，750元。
上诉人腾黎芳针对上诉人陈铁林、陈亚兰的上诉，其答辩称：一、被答辩人没有提交任何证据证实我方拖欠2014年度租金的证据。二、房屋漏水、楼梯缺损问题应由被答辩人承担维修义务，虽然双方在合同中约定由第三方开发商承担维修义务，但根据合同的相对性原则，该项规定对我方没有约束力，即使开发商承担责任也是由对方要求其履行该义务，被答辩人以其实际行为表示其不履行合同义务，并实际性终止了合同的履行，依据合同法的相关规定我方有权解除合同并要求对方赔偿损失、返还押金。被答辩人的真实意思是不再对房屋进行维修，并另行招租，同意我方不再租赁的要求，请求人民法院支持我方诉讼请求。
原审原告滕黎芳上诉称：一审认定事实基本属实，但判决结果不符常理。出租门面存在渗漏现象、门面因锁门而一直由原审被告控制且已重新招租，一审判决继续履行合同显然没有必要；原审被告锁门行为造成原审原告无法使用门面超过2个月，租金减免时间应从锁门之日起至修好渗漏门面并将钥匙交给原审原告之日止。另被上诉人在将本案中的门面锁死时已经重新贴出招租广告，说明其也不想再履行租房合同，租房合同没有继续履行的必要。据此，请求上级人民法院依法撤销原判，重新审理本案或改判解除双方签订的租房协议，判由陈铁林、陈亚兰返还上诉人押金2000元及物品并赔偿相应的损失。
上诉人陈铁林、陈亚兰针对上诉人腾黎芳的上诉理由答辩称：一、同上诉状。二、原告提出要解除合同的问题，我方认为双方签订的租赁合同是有效合同，不存在解除的法定条件，原告不想租房子，不交房租属于违约行为。二、原告提出维修的问题，我方不存在违约。房屋渗漏，不影响经营，只是有一点点印迹，一审已经进行了勘验。扶栏是完整无损的，只是扶手下面的栏杆生了锈，扶手属于公共设施，就算要修理也应由开发商修理。三、锁门是行使不安抗辩权，因为3月18日对方没有交清租金，所以才锁门。四、2014年原审原告还有1800元没有交，是原审原告违约，按照合同约定，原审原告应承担五十元的违约金。
二审期间，上诉人腾黎芳提供两份证据：一、通话记录（复印件），拟证明2014年12月25日告知对方要求对方对房屋进行维修。二、证人证言，拟证明对方在3月19日贴出了招租广告。
上诉人陈铁林、陈亚兰质证称：证据一、证据来源不明，证据形式不合法，属无效证据。证据二、证人证言形式不合法，证人不能联名作证；证据来源不明确，证人身份不明；证人没有特殊情况应当出庭作证；证言与客观事实不符，两份证据都不是新的证据。
本院对上述证据认证认为：证据一通话记录为复印件且来源不明，其形式不合法，且不能证实双方是就房屋维修问题进行协商，故本院不予采信；证据二因证人未出庭作证，本院不予采信。
上诉人陈铁林、陈亚兰二审期间未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。争执焦点为：一、关于上诉人腾黎芳与上诉人陈铁林、陈亚兰签订的门面租赁协议应否解除问题。根据《合同法》规定，双方当事人在协商一致或者约定解除条件成就时可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《门面租赁协议书》系合法、有效合同，且已履行四年。承租人滕黎芳因租赁的门面房出现一些渗漏后，在出租人陈铁林、陈亚兰未及时再次修缮亦未自行对租赁房屋进行维修且在未解除租赁合同、尚有桌椅等留在租赁门面的情形下，于合同履行期内另行租用商贸城二楼1号门面经营。上诉人滕黎芳通过诉讼主张解除合同，而上诉人陈铁林、陈亚兰要求继续履行合同，由于双方当事人并未就合同解除协商一致，即使上诉人陈铁林、陈亚兰存在另行招租的行为并不代表其已同意解除双方之间的租房合同，且承租人滕黎芳主张解除合同的理由并不符合约定或法定情形，在租赁合同能够履行的情况下，合同当事人应继续履行租赁协议。二、关于违约责任的认定及承担。本案租赁门面房出现渗漏后，承租人滕黎芳既可要求出租方陈铁林、陈亚兰维修亦可自行修理，虽然渗漏对承租人经营造成一定影响，但并不构成实质性损害，承租人以此拒付租金显然不符合合同约定。出租方陈铁林、陈亚兰将租赁门面上锁并以此行使不安抗辩权，因出租方并无确切证据证明承租人可能丧失履行合同能力或在一定期限内未能恢复履约能力，且出租方陈铁林、陈亚兰并未同意解除合同，故本院对上诉人陈铁林、陈亚兰以行使不安抗辩权锁门催租金的理由不予采信。因此，上诉人陈铁林、陈亚兰锁门行为亦不符合同约定，并给承租人使用租赁房屋造成影响，故双方当事人均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。上诉人腾黎芳应就2014年递增部分的租金及逾期违约滞纳金承担举证责任，而上诉人腾黎芳并未提供证据证实其已交纳。
综上所述，对上诉人陈铁林、陈亚兰提出其锁门催租是行使不安抗辩权并认为滕黎芳拒交租金应承担违约责任并赔偿损失的上诉理由以及上诉人滕黎芳要求解除租赁合同的上诉理由于法无据，本院均不予支持。原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人腾黎芳，上诉人陈铁林与陈亚兰各承担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一五年九月二十一日
代理书记员 秦小娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。