上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）普民四（民）初字第1763号
原告上海市普陀区综合建筑材料厂，住所地上海市曹杨路北石村**号。
法定代表人朱光友，董事长。
委托代理人李月亭，该单位工作人员。
委托代理人戴斌，上海市申华律师事务所律师。
被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司，住所地上海市铜川路751号。
法定代表人吴金保，董事长。
委托代理人吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。
原告上海市普陀区综合建筑材料厂与被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀区综合建筑材料厂的委托代理人李月亭、戴斌，被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司的法定代表人吴金保、委托代理人吴金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市普陀区综合建筑材料厂诉称，1999年10月13日，原、被告签订了《租赁协议》，被告承租原告的位于上海市普陀区某路某号（原某路某村某号）的厂房、土地、办公房（以下简称系争场地），开设上海曹杨水产批发市场。协议约定：1、年租金为人民币210万元（以下币种均为人民币），第四年起每三年递增3%；2、租赁期15年，自1999年10月1日起至2014年9月30日止；3、每月10日前支付租金17.5万元，滞纳金每日1‰。2007年1月31日，经双方对账后签署《租金情况汇总》，确认截止2007年1月31日止，被告拖欠租金467.1999万元。同日，被告签署《承诺书》承诺，新租金不欠，以前租金467.1999万元在合同期内逐步还清。原告的代表在《承诺书》签署意见：承诺人应在2007年交清当年租金210万元，另外还欠租20万元，其余欠租必须在合同期内还清。2007年至2009年间，被告逐步还款28.4万元。2009年5月5日，原告委托律师致函被告，要求被告支付欠款。2009年11月25日，被告法定代表人向原告出具《情况说明》，主要内容：1、1999年10月13日至2007年1月31日欠原告467.1999万元；2、2007年2月1日至2007年3月31日应欠35万元已陆续还清；3、2007年4月1日至2008年10月15日，市场动迁进入前期工作，2007年初区推进办宣布近期搬迁，2007年底遇特大雪灾，90%的大棚倒塌，这期间租金双方协商后再确定等。2010年4月22日，因被告对2007年1月31日前欠款未还，又不支付2007年4月1日之后的租金，原告提起诉讼，案号为（2010）普民三（民）初字第1152号，判决后，被告不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院作出（2011）沪二中民二（民）终字第1863号民事判决。该案现已进入强制执行程序（执行标的702.8526万元）。原告认为，被告在长达5年的时间内未逐步支付欠款，已属根本性违约，被告又无能力履行已生效的法律文书确定的付款义务，而被告至今还在收取次承租人的租金，导致原告的合同目的不能实现，故原告诉至本院，请求判决：1、解除《租赁协议》，被告腾退全部房屋和场地；2、被告支付欠款435.1999万元（自1999.10.13-2007.1.31日止）；3、被告支付租金（自2011.11.26-腾退全部房屋和场地止，每月租金按11.6万元计）并结清水、电费；4、被告承担诉讼费用。
被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司辩称，第一，租赁协议的签订主体是上海市普陀综合建筑材料厂与上海曹杨水产批发市场，租金情况汇总的签订主体是上海市普陀区建筑材料有限公司与上海曹杨水产批发市场，承诺书的签订主体是上海市普陀区建筑材料有限公司的工作人员和上海曹杨水产批发市场，律师函的出具主体是上海市普陀区建筑材料有限公司，情况说明的出具主体是上海曹杨水产批发市场。以上涉及的主体均非本案的原、被告，本案原、被告主体不适格。第二，对于原告诉请的435.1999万元，被告已经还了一部分，具体金额无法核实。第三，双方的关系自2008年10月15日起，由租赁关系变成搬迁关系，有会议纪要、公告为证。原、被告曾口头约定过搬迁补偿事宜，被告提出1300万补偿，原告同意支付1000万，并且同意免除之前的欠费、欠租以及水电费，后原告只支付了550万，并只免除了2008年10月、11月的水电费，故被告只搬迁了三分之一的商户。为了维持市场正常运转，被告象征性地收取了未搬迁的三分之二商户的相关费用，并开具了借条。第四，被告已另案起诉要求原告支付搬迁补偿费，本案应以该案的审理结果为依据，故本案应中止审理。第五，若判决解除合同返还系争场地，应当对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行评估，由双方按照公平原则分担。第六，原告欠被告50多万元的材料款后来转为押金。不同意原告的诉请。
经审理查明，系争场地权利人登记为原告。
1999年10月13日，上海市普陀综合建筑材料厂（甲方）与被告上海曹杨水产批发市场（乙方）签订《租赁协议》，该协议约定：1、甲方同意将拥有的系争场地租赁给乙方，乙方需向甲方支付年租金费210万元整，根据合同标的为基数，第四年起每三年递增3%（租借范围另附图说明）；2、本合同期限为15年，从1999年10月1日至2014年9月30日止；3、乙方必须每月初交付租金17.5万元，如本月不能按时交付，按所欠租金每日交滞纳金1‰，连续两个月不能按期付款，视作乙方主动终止合同，甲方有权收回产权和使用权；合同中还约定了其他权利义务。
2007年1月31日，原告通过其主管单位上海市普陀区建筑材料有限公司与上海曹杨水产批发市场对账后，共同签署《曹杨水产市场租金情况汇总》，确认截止2007年1月31日，上海曹杨水产批发市场拖欠租金467.1999万元。
同日，上海曹杨水产批发市场出具《承诺书》承诺：截止2007年1月31日，欠普陀区建筑材料有限公司租金467.1999万元，在此承诺，新租金不欠，以前租金467.1999万元在合同期内逐步还清。上海市普陀区建筑材料有限公司代表在承诺书上签署“承诺人应在2007年交清当年租金210万元，另外还欠租20万元，其余欠租必须在合同期内还清”之意见。
2008年5月12日，上海市普陀区土地发展中心与原告、上海市普陀区建筑材料有限公司签订《曹杨路北石村40号（普陀区东新路街道106坊6丘）土地储备搬迁补偿协议书》，双方对土地收购储备搬迁补偿事宜达成了一致意见。
2008年10月6日，上海市普陀区建筑材料有限公司代表朱光友与上海曹杨水产批发市场代表吴金保签订《曹杨水产市场搬迁协议》，约定双方共同成立联合搬迁办公室，并抽调双方的职工，成立搬迁小组，张贴通知日期为2008年10月15日上午9时，搬迁时间从2008年10月15日至2008年11月30日，有关搬迁补偿另签协议，2008年12月31日为交地期限。
2008年10月8日，普陀区推进办、石泉街道等单位组织原、被告对系争场地搬迁问题进行协调，会议形成了两份会议纪要，会议纪要对搬迁的具体操作流程以及原、被告的有关权利义务作了约定，但上述两份会议纪要分别只有原告或被告一方代表签字确认。
2008年10月15日，原告向上海曹杨水产批发市场发出通知，要求上海曹杨水产批发市场在2008年11月30日前，完成该市场内所有租赁户的合同解除及搬迁、腾地工作。
随后，原告支付被告550万搬迁补偿款，并免除了2008年10月、11月的水电费，被告将系争场地中的三分之一商户搬迁完毕，其余的三分之二商户继续经营，被告仍收取租金至今。
2009年5月5日，上海市普陀区建筑材料有限公司委托律师向上海曹杨水产批发市场发出律师函，要求上海曹杨水产批发市场支付欠款435.1999万元。
2009年11月25日，上海曹杨水产批发市场法定代表人吴金保出具《情况说明》，主要内容：1、1999年10月13日至2007年1月31日欠建筑厂467.1999万元；2、2007年2月1日至2007年3月31日应欠35万元（我市场已陆续付清）；3、2007年4月1日至2008年10月15日市场动迁进入前期工作，2007年4月初区推进办宣布市场近期搬迁，其中2007年底市场遇到特大雪灾，百分之九十的大棚倒塌，这期间租金双方协商后再确认……。
2010年5月，原告将被告诉至本院，案号为（2010）普民三（民）初字第1152号，要求被告支付自2007年4月1日至判决生效之日起止的租金。本院判决后，被告不服，提起上诉，案号为（2011）沪二中民二（民）终字第1863号，2011年11月10日，上海市第二中级人民法院判决：1、被告应支付原告租金499.05万元（自2007年4月1日至2010年3月31日）；2、被告按每月11.6万元支付原告自2010年4月1日起至判决生效之日止的租金；3、原告应一次性补偿被告大棚维修费用30万元。判决后，被告未履行上述付款义务，原告于2011年12月16日向本院申请执行，经查，被告名下无可供执行的房产、车辆、银行存款及有价证券，本院裁定终结执行程序，在具备执行条件时，原告可申请执行。
另查明，自2007年1月至2009年4月被告陆续还款共计28.4万元。
又查明，2013年4月，被告将原告诉至本院，案号为（2013）普民四（民）初字第815号，要求确认双方订立的搬迁协议有效、原告支付被告停业损失1200万元、支付房屋设备投资款1200万元（包括水电设施、土建及装修等）、支付解除经营户协议补偿款1076.13万元、支付搬迁期间水电费518.82026万元，该案尚在审理之中。
再查明，1999年5月，上海曹杨水产批发市场由上海市普陀区商业投资有限公司、上海武威实业有限公司和上海有泰新型建材有限公司共同组建，于2000年5月11日经核准成立，现改制为“上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司”。原告的企业名称之前曾注册为“上海市普陀综合建筑材料厂”。
因被告既未支付欠款，又无能力履行已生效的法律文书确定的付款义务，原告将其诉至本院，请求判决如其诉请。被告于2012年8月9日收到本院送达的起诉状副本。
庭审中，被告请求本院向参加2008年10月8日搬迁工作会议的人员调查有关问题、请求本院调查上海市普陀区人民政府《关于实施上海市真如城市副中心核心区土地收购储备和前期开发工作的请示》的批复并要求原告提供上海市普陀区土地发展中心通知。
本院认为，第一，关于租赁关系主体问题。被告认为原告提供的证据中涉及的主体均非本案的原、被告，本案原、被告主体不适格。本院认为，根据已生效的判决书认定，虽原告的企业名称曾注册为上海市普陀综合建筑材料厂，但在1989年10月31日经工商部门批准核发《企业法人营业执照》时名称已变更为原告，系争场地权利人亦为原告。上海市普陀区建筑材料有限公司系原告的主管单位。另被告系由上海曹杨水产批发市场转制而来。故对被告的辩称意见本院不予采纳。《租赁协议》以及一系列相关文件对原、被告具有约束力，双方均因恪守履行。
第二，租赁协议签订后，原告按约将系争场地交付被告使用，被告应当支付相应的租金。然根据原告提供的证据分析，被告自1999年10月13日至2007年1月31日欠原告租金共计467.1999万元，后陆续还款28.4万元，故被告还欠原告租金438.7999元，现原告主张欠款435.1999万元，于法不悖，本院予以准许。被告辩称双方的关系自2008年10月15日开始，由租赁关系变成搬迁关系，原告同意免除被告之前的欠费、欠租以及水电费。虽然被告提供了搬迁协议、会议纪要等证据，但结合两份会议纪要分别仅有一方代表的签字确认、双方亦并未完全按照搬迁协议履行以及被告继续收取商户租金、利用系争场地经营至今等事实，本院认为双方并未协商一致终止租赁关系，亦未就搬迁事宜达成一致意见，双方之间仍为租赁关系，故对被告的辩称不予采纳。
第三，关于原告诉请要求解除租赁协议，被告腾退系争场地、被告支付租金（自2011.11.26-腾退全部房屋和场地止，每月租金按11.6万元计）、结清水、电费的诉请。租赁协议约定，若被告连续两个月不能按期付款，视作被告主动终止合同，原告有权收回产权和使用权。根据查明的事实，被告自租赁协议签订之时至2010年引发欠租纠纷的近10年时间里，仅支付了几十万的租金，而欠租已逾千万元之巨，严重违背民事活动应遵循的公平、诚信原则。故本院对原告要求解除租赁协议、腾退系争场地、支付欠租、结清水、电费的诉请予以支持，合同解除日期以被告收到本院送达的诉状副本等材料的日期即2012年8月9日为准。关于被告应支付原告的欠租，其中生效判决对自2007年4月1日至2010年3月31日及自2010年4月1日起至判决生效之日（即2011年11月10日）止的租金已经做出处理，故被告还应支付自2011年11月11日至2012年8月9日止的租金及自2012年8月10日至腾退场地之日止的使用费，现原告自愿主张自2011年11月26日起算，于法不悖，本院予以准许。关于租金或使用费的标准，原告在前述诉讼的二审中表示，同意自2010年4月1日起按照每月11.6万元计算，故在本案中原告仍主张以每月11.6万元计算，无不妥，本院予以支持。
第四，关于被告认为本案应以（2013）普民四（民）初字第815号案件的处理结果为依据，本案应中止审理的意见。本院认为基于上述分析，双方之间仍为租赁关系，且815号案件所涉及的搬迁补偿系另一法律关系，故本案不需以815号案件的处理结果为依据，被告的相关权利应当在815号案件中主张。关于被告请求本院向参加2008年10月8日搬迁工作会议的人员调查有关问题的意见。基于前述分析，双方对搬迁事宜未达成一致意见，双方也未按照搬迁协议以及会议纪要来履行，故本院未采纳被告的意见。关于被告请求本院调查上海市普陀区人民政府《关于实施上海市真如城市副中心核心区土地收购储备和前期开发工作的请示》的批复及要求原告提供上海市普陀区土地发展中心通知的意见。本院认为被告并未指出上述证据对本案的事实认定和法律适用有何影响，故本院未采纳被告的意见。
第五，关于被告认为若判决解除合同返还系争场地，应当对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行评估，由双方按照公平原则分担的意见。本院认为被告在815号案件中对此已提出主张，故本案中对装修残值部分不予处理。
第六，关于押金，原告称被告未支付过押金，被告称原告欠的50多万元材料款转为押金，但被告并未提供相关证据予以证明，本院对被告的意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告上海市普陀区综合建筑材料厂与被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司就上海市普陀区某路某号（原某路某村某号）的厂房、土地、办公房签订的《租赁协议》于2012年8月9日解除；
二、被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上述厂房、土地、办公房，并交还原告上海市普陀区综合建筑材料厂；
三、被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区综合建筑材料厂自1999年10月13日至2007年1月31日止的欠租人民币435.1999万元；
四、被告上海曹杨水产综合批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区综合建筑材料厂自2011年11月26日至2012年8月9日止的租金及自2012年8月10日至腾退上述厂房、土地、办公房之日止的使用费（房屋使用费同租金标准，以每月人民币11.6万元计），并结清至腾退之日止的水、电费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币44399元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵莉星
代理审判员 陈文丽
人民陪审员 姚鸿康
二〇一三年八月十九日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。