山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4242号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：山东省胶州市南外环路以北、杭州路以西。
法定代表人：赵元海，董事长。
委托诉讼代理人：栾誉晗，女，1989年1月30日出生，汉族，居民，住龙口市，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张志清，男，1984年10月17日出生，汉族，居民，住山�省胶南市经济开发区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：朗源股份有限公司。住所地：龙口市高新技术产业园区朗源路***号。
法定代表人：戚大广，董事长。
委托诉讼代理人：孙宁，山东崇真律师事务所律师。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人朗源股份有限公司（以下简称朗源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2016）鲁0681民初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德源泰公司的委托诉讼代理人栾誉晗、张志清与被上诉人朗源公司的委托诉讼代理人孙宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人德源泰公司上诉请求：1、依法撤销龙口市人民法院（2016）鲁0681民初字第421号民事判决，并改判上诉人不予支持逾期交房违约金276320.27元及自2016年1月14日起至2016年6月20日止的逾期交房违约金162121.49元（按5098159.92元的每日万分之二计算），共计438441.76元；2、一、二审诉讼费由朗源公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。根据双方当事人签订的《商品房预（销）售合同》的约定，德源泰公司已尽到了办理房屋交付手续的通知义务，房屋未能交付原因在朗源公司。德源泰公司于2014年1月22日发出《交付使用通知书》通知朗源公司前来办理交房手续，该通知书明确写明“本通知书邮寄出5日即视为房屋交付”，但朗源公司一直未来办理。后德源泰公司又发送《交付催告函》给朗源公司，再次催促其前来办理房屋交付手续，朗源公司仍不予办理。2.合同约定“买受人在收房前应当付清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则，出卖人有权拒绝交房”。一审开庭审理期间朗源公司一直未提交已缴纳物业费的相关证据，故德源泰公司依据合同约定拒绝交付房屋。3.即使德源泰公司承担违约责任，也应计算至2015年7月18日，朗源公司主张该日期之后的违约金无事实及法律依据。德源泰公司已于2015年7月18日取得《建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，完全具备合同约定的房屋交付条件，且德源泰公司已于2015年9月30日向朗源公司发送《利群金街产权办理通知书》，催促朗源公司及时办理房屋产权登记，德源泰公司已尽到法定的通知义务。
被上诉人朗源公司辩称，一审�决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.德源泰公司在未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的情况下，于2014年1月22日向朗源公司发出了《交付通知书》，该交付行为违反了双方合同第11条的约定，同时也违反了《城市房地产管理法》第27条第2款规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。2.《物业管理条例》第42条第2款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。德源泰公司在未交付房屋的情况下，却以朗源公司未缴纳物业费作为未如期交房的理由，该主张不能成立。3.德源泰公司虽于2015年7月18日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，但德源泰公司要求用违约金抵顶30年物业费后才能交付房屋，导致房屋未交付原因在于德源泰公司。
朗源公司向一审法院起诉请求：1.德源泰公司向朗源公司交付涉案房屋且支付自2015年4月18日起计算至2016年1月13日止的违约金276320.27元及至实际交付之日止的全部逾期交房违约金；2.本案诉讼费用由德源泰公司承担。
一审法院认定事实：2011年12月14日，朗源公司与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢1层120铺号房订立了商品房预（销）售合同。合同约定，该商品房建筑面积291.44平方米，单价为每平方米17493元，总价款为5098160元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2011年12月13日前一次性付清总房款5098160元。在第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双�进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人……
合同签订后，朗源公司于2011年12月9日付款100000元�于2011年12月13日付款4998159.92元。德源泰公司于2014年1月22日向朗源公司发出了交付使用通知书，2014年3月4日，德源泰公司向朗源公司发出交付催告函。涉案房屋于2015年6月30日竣工验收，于2015年7月18日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，该备案表显示涉案房屋已取得建设工程竣工规划验收合格证。德源泰公司于2015年9月30日向朗源公司发出利群金街产权登记办理通知书，通知朗源公司前去办理产权登记。2015年12月17日，朗源公司向德源泰公司发出交付催告函，要求德源泰公司于收到函之日起两日内交付涉案房屋。德源泰公司于2016年1月3日，向朗源公司发出回函，载明德源泰公司已收到朗源公司发出的交付催告函，德源泰公司已通过邮政EMS快递向朗源公司发送了《利群金街产权登记办理通知书》要求朗源公司前往办理商品房产权登记。朗源公司主张，朗源公司工作人员曾于2016年1月7日联系德源泰公司销售主管栾誉晗要求德源泰公司交付房屋，于2016年1月11日联系德源泰公司的代理人王小凤要求交付房屋，于2016年1月11日联系德源泰公司销售处长曹伟要求交付房屋，于2016年1月13日再次联系德源泰公司销售主管栾誉晗要求交付房屋。朗源公司并提交三份录音证据，在2016年1月13日朗源公司代理人王萍与德源泰公司销售主管栾誉晗的通话中，栾誉晗表示“如果说现在交房的话，就是说这是按照我们的流程走”“30年物业费这个程序”。2016年5月20日德源泰公司在《今日龙口》发出通知，要求德源泰公司前往办理房屋交接手续。
另查明，朗源公司曾于2015年起诉德源泰公司要求德源泰公司支付自2012年7月1日至2015年4月17日的逾期交房违约金1040025元。一审�院于2015年11月2日作出（2015）龙民三初字第394号民事判决，判决德源泰公司向朗源公司支付自2012年7月1日至2015年4月17日的逾期交房违约金1040025元。德源泰公司提起上诉，烟台市中级人民法院于2016年2月23日作出（2016）鲁06民终141号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再查明，一审庭审后，朗源公司于2016年6月22日向原审法院出具情况说明一份，载明经朗源公司与德源泰公司双方沟通，德源泰公司已于2016年6月21日向朗源公司交付房屋。
一审法院认为，朗源公司与德源泰公司于2011年12月14日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给朗源公司使用。德源泰公司直到2016年6月21日才向朗源公司交房已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。德源泰公司虽抗辩称其多次催促朗源公司办理交房手续，导致涉案房屋未交付的原因系朗源公司自行造成的，德源泰公司不应承担违约责任。但德源泰公司于2015年7月18日涉案房屋未达到合同约定的交付条件前向朗源公司发出的交付通知，按照合同约定及相关法律规定，朗源公司有权拒绝接收。涉案房屋于2015年7月18日取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》后，德源泰公司虽于2015年9月30日向朗源公司发出产权登记办理通知书，但根据朗源公司提交的与德源泰公司工作人员的通话录音能够证实，直�2016年1月13日德源泰公司仍然要求朗源公司同意抵顶30年物业费才能交付房屋，造成涉案房屋不能交付的原因显然在于德源泰公司。德源泰公司虽然于2016年5月20日在今日龙口向朗源公司发出交房通知，但该通知方式不是双方合同约定的通知方式，对朗源公司不具有法律效力。因此，德源泰公司的上述抗辩理由不当，不予采纳。朗源公司要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金的诉请，符合法律规定和合同约定，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：德源泰公司于本判决生效后十日内给付朗源公司自2015年4月18日至2016年1月13日的逾期交房违约金276320.27元及自2016年1月14日起至2016年6月20日止的逾期交房违约金（按每日5098159.92元的万分之二计算）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5545元，由德源泰公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中德源泰公司称其要求朗源公司交纳物业费是依据合同附件四补充协议第8条“…买受人应当在收房前与该物业公司签订前期物业服务合同，缴纳相关物业管理费用，接收并配合物业公司的管理服务”与第10条“买受人在收房前应当交清全部购房款及一切费用（包括物业服务费用），否则，出卖人有权拒绝交房”之规定。本院另查明，双方签订的《物业管理服务合同》第7条“物业管理服务费”第2款“物业管理服务费收取起始日期”勾选（1）“以开发商发出的《收楼通知书》上的收楼之日起收取物业管理服务费”。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为朗源公司应否向德源泰公司支付逾期交房违约金。涉案房屋于2015年7月18日才取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的事实清楚，德源泰公司在此之前虽向朗源公司发出过交付通知，但涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，朗源公司依法有权拒绝接收。2015年7月18日之后，德源泰公司又将交纳物业费作为交付房屋之前提条件的证据充分，物业费的交纳与商品房交付是两个不同的法律关系，德源泰公司的行为限制了朗源公司的合法权利，本院不予支持。德源泰公司于2016年6月21日方将涉案房屋交付给朗源公司，朗源公司要求德源泰公司支付2016年6月20日前的逾期交付违约金，于法有据，本院予以采纳。
综上所述，上诉人德源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7877元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年十一月一日
书 记 员 辛婷婷