天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第806号
上诉人（原审被告）天津市营海电器有限责任公司，住所地天津市津南区双港镇何庄子村。
法定代表人白相成，董事长。
委托代理人姚宝宽，北京中洲（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑玉林。
委托代理人郑晓云，天津鼎运律师事务所律师。
上诉人天津市营海电器有限责任公司（以下简称营海公司）与被上诉人郑玉林因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2014）南民三初字第707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人营海公司委托代理人姚宝宽，被上诉人郑玉林委托代理人郑晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月8日、2013年8月30日、2014年7月31日，天津市渤海互感器厂与天津市光学仪器厂就后者享有的2400平方米（原机加工车间）厂房签订三份租赁合同，合同履行期限截至到2015年9月7日，郑玉林代表天津市渤海互感器厂在合同中签字。天津市光学仪器厂物业管理科确认郑玉林对该厂房有出租的权利。2012年11月9日，天津市渤海互感器厂与天津市海河电器厂签订租房协议，约定天津市渤海互感器厂将其承租的上述厂房中的800平方米厂房出租给天津市海河电器厂，租期两年，自2012年11月9日起至2014年11月9日止，年租金100000元，给付方式为上打租（每半年前一个月支付租金50000元）。天津市渤海互感器厂的营业执照被吊销，该厂的全部权利、义务转让给郑玉林。营海公司将2012年11月9日至2013年11月9日的租金交付郑玉林。后双方因租金问题发生纠纷，原审法院（2013）南民三初字第1100号民事判决书判令双方继续履行2012年11月9日签订的租房协议，营海公司给付郑玉林2013年11月10日至2014年5月9日的租金及利息。营海公司不服该判决结果，上诉于天津市第二人民法院，该院做出（2014）二中速民终字第1005号民事判决书，维持原审判决结果。营海公司至今未履行上述给付义务，亦未给付2014年5月10日至今的租金。2014年7月2日，郑玉林向营海公司发出律师函，要求其在收到函件之日起7日内给付欠付的租金，逾期将按照合同约定以及法律规定解除诉争《租房协议》。营海公司于2014年7月中旬收到该律师函。另查明，2013年1月4日，营海公司的名称由天津市海河电器厂变更为现在的名称。
原审法院认为，天津市渤海互感器厂与天津市光学仪器厂签有房屋租赁合同，天津市渤海互感器厂因营业执照被吊销而将其全部债权债务转移给郑玉林，天津市光学仪器厂对郑玉林的承租主体亦未提出异议，结合合同履行情况，原审法院确认郑玉林与天津市海河电器厂签订的租房协议，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效，当事人均应依约履行各自的权利义务。由于营海公司的名称由天津市海河电器厂变更为现在的名称，故天津市海河电器厂的权利义务由营海公司承担。郑玉林依据合同约定向其主张租金并无不妥，且营海公司对欠付租金的期间和金额均无异议，故郑玉林要求给付租金25000元的诉讼请求，原审法院予以支持。营海公司以行使不安抗辩权为由拒付租金，但生效判决书已经确认郑玉林对诉争房屋有出租的权利，且营海公司未举证证明其将拒付租金的理由通知郑玉林，其行使不安抗辩权的条件、方式不符合法律规定，故其抗辩理由不成立，原审法院不予采信。郑玉林向营海公司发出的涉及合同解除的律师函中未约定异议期限，故营海公司提出异议的期限应为三个月，郑玉林在异议期内提出起诉，要求解除合同，故合同是否应予解除的问题由法院裁判为宜。营海公司两次未按约定期限交纳租金，且在法院生效判决做出后，仍不按照判决书确定的给付日期履行交租义务，其行为使郑玉林订立诉争合同的目的不能实现，构成根本违约，郑玉林要求解除双方租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，营海公司应将诉争厂房返还给郑玉林，并按照每日274元的标准（100000元／年÷365天），向郑玉林交纳2014年5月10日起至本判决确定的合同解除之日的租金，及自合同解除的次日至腾空厂房之日的房屋使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十九条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、立即解除天津市渤海互感器厂与天津市海河电器厂（天津市营海电器有限责任公司）于2012年11月9日签订的租房协议。二、天津市营海电器有限责任公司于本判决生效后三十日内腾空诉争厂房，并返还给郑玉林。三、天津市营海电器有限责任公司于本判决生效后十日内给付郑玉林租金25000元（自2014年5月10日起至2014年8月9日），并按每日274元的标准给付自2014年8月10日至合同解除之日的租金及自合同解除之日的次日起至实际腾房之日止的房屋使用费。案件受理费213元，由天津市营海电器有限责任公司承担。
原审判决宣判后，营海公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决发回重审。理由为：第一，被上诉人出租的房屋实际是由案外人天津市渤海互感器厂从天津市光学仪器厂承租，其承租时间小于上诉人承租的期限。被上诉人的合同实际上对上诉人存在危害，故上诉人没有交纳2014年5月8日起的租金，符合不安抗辩权的规定。第二，天津市渤海互感器厂已被工商部门吊销营业执照，其与天津市光学仪器厂在2012年9月8日签订的合同是无效的。第三，被上诉人在2014年7月发函要求交纳另案所欠租金和本案租金，但根据合同法相关司法解释，应给对方三个月的异议期限。故原审判决解除合同违反法律规定。综上，被上诉人郑玉林主体不适格，解除合同的期限没有到，请求二审法院支持上诉人的请求。
被上诉人郑玉林答辩，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。理由为被上诉人租赁期限延迟至2015年9月7日，超出了上诉人与被上诉人的租赁期限，且在上诉人经营中没有第三方向其主张过权利。关于主体问题，生效判决已经确认被上诉人具有出租涉诉房屋的资格。上诉人与被上诉人形成的租赁合同已经于2014年11月9日终止，已经不存在解除的问题，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。二审期间双方均未提供新证据。
本院认为，被上诉人郑玉林因承继天津市渤海互感厂全部权利义务而享有涉诉房屋的出租权，该事实已经生效判决确认。上诉人营海公司与被上诉人郑玉林系房屋租赁合同关系。上诉人营海公司应按照双方约定履行租金给付义务。现被上诉人郑玉林主张因上诉人营海公司拖欠房租的违约行为，要求解除双方于2012年11月9日签订的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人营海公司虽主张因被上诉人郑玉林的承租期限小于转租期限，行使不安抗辩权，但被上诉人郑玉林经天津市光学仪器厂认可作为涉诉房屋实际承租人，租赁期限已延长至2015年9月7日，其将涉诉房屋转租上诉人营海公司，转租期限并未超出其承租期，现上诉人营海公司主张行使不安抗辩权不符合法律规定，本院不予支持。上诉人营海公司不履行给付租金的义务，被上诉人郑玉林有权行使解除权。诉讼期间，双方租赁合同期限已实际届满，即使不解除，合同到期情况下，被上诉人郑玉林已表示不再与上诉人营海公司续租，上诉人不同意解除合同已无实际意义，原审判决上诉人营海公司与被上诉人郑玉林解除合同符合法律规定。综上，上诉人上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费425元，由上诉人天津市营海电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李 茜
代理审判员 李宝罡
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 武 伟
速 录 员 周晓琳