南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第1309号
原告中国银行险股份有限公司南京鼓楼支行。
负责人陶继勇，行长。
委托代理人孙侨、李毅，江苏致邦律师事务所律师。
被告任峰，男，汉族，1968年12月19日生。
委托代理人朱国栋，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告盛朝晖，女，汉族，1971年3月16日生。
委托代理人巨婷芳、尹苗，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司。
原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称中国银行）诉被告任峰、盛朝晖、南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法由代理审判员毛锦适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告中国银行委托代理人李毅、被告任峰委托代理人朱国栋两次开庭均到庭参加诉讼，被告盛朝晖委托代理人尹苗第一次开庭到庭参加诉讼，被告任峰、被告盛朝晖委托代理人巨婷芳第二次开庭到庭参加诉讼，被告蟠龙金陵公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行诉称，任峰为购买南京市鼓楼区蟠龙综合楼B区1428室房屋向中国银行申请个人住房贷款。中国银行与任峰、盛朝晖、蟠龙金陵公司签订贷款合同及房屋抵押合同，约定：任峰向中国银行借款800000元，并以所购买房屋作抵押；盛朝晖承担共同还款责任，蟠龙金陵公司提供保证担保。合同签订后，中国银行依约发放了贷款，而任峰却未按时还款。截至2011年3月1日，已连续31期未按约还款。现请求判令：一、被告任峰立即偿借款本金793656.70元、利息108799.96元、罚息14319.39元（截至2011年3月1日），并自2011年3月2日起至实际还款之日止继续按照合同的约定支付利息、罚息；二、被告任峰支付原告中国银行律师费38171元，并承担本案的诉讼费用；三、被告盛朝晖、蟠龙金陵公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任；四、原告中国银行在上述（一）、（二）项债务范围内对抵押房产享有优先受偿权。
被告任峰辩称：对借款事实无异议；涉案房屋在房管局有契约备案，但尚未交付，目前房屋已被蟠龙金陵公司出租给别人使用；如果偿还借款，必须要交付房屋给任峰；现有证据不能证实中国银行已实际支出律师费38171元，且该费用过高；请求法院依法判决，并给予还款宽限期。
被告盛朝晖辩称，共同还款承诺是其本人签字，但签订借款合同是任峰的个人行为，与盛朝晖无关，故不同意承担还款责任。
被告蟠龙金陵公司未作答辩，亦未提交证据材料。
经审理查明，2008年1月28日，任峰（借款方）因购房之需与中国银行（贷款方）、蟠龙金陵公司（担保方）签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份，约定：任峰向中国银行借款人民币800000元，期限为25年，即自2008年1月起至2033年1月止（实际借款日以借款借据为准）；利率为浮动利率，以贷款发放日当天人民银行公布的法定25年期基准利率为基础下浮15%，每满一年后，再按当时人民银行公布的25年期法定贷款利率下浮15%确定所有贷款下一年利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月15日；贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的水平上加收40%；与借款合同有关的贷款人实现债权的费用、律师费、公告费等均由借款方承担；蟠龙金陵公司自愿为任峰的债务提供连带责任保证担保，保证范围包括本金、利息（含罚息、复利）、公告费、律师费、诉讼费、保全费、执行费等，保证期间自合同生效之日起至债务全部到期之日后两年，如贷款人取得《房屋他项权证》，则担保人保证责任免除；在贷款方要求担保方承担保证责任时，担保方自愿放弃要求贷款方优先行使担保物权的抗辩；借款人未按时足额偿还借款本金、或利息时，贷款人有权宣布贷款全部提前到期。
2008年1月29日，盛朝晖向中国银行出具共同还款承诺函，承诺其自愿作为共同债务人对任峰贷款合同项下的债务承担连带还款责任，直至本息全部清偿为止。
2008年1月31日，任峰、蟠龙金陵公司与中国银行签订《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），约定：任峰将其购买的南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区1428室房屋抵押给中国银行；蟠龙金陵公司为任峰的借款承担连带保证责任；抵押担保及保证的范围均为上述借款本金及利息、借款合同约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自抵押合同生效之日起至中国银行领取上述房产的他项权利证书之日止。
上述合同签订后，中国银行已向任峰发放贷款800000元。任峰在偿还第1至第6期借款后，开始拒绝还款。截至2011年3月1日，尚欠本金793656.70元、利息108799.96元、罚息14319.39元。
另查明：南京市鼓楼区江东北路298号（房产登记资料显示为300号）蟠龙综合楼B区1428室房屋已进行预登记，产权人为任峰，但尚未办理房屋所有权证，中国银行亦未领取房屋他项权证；中国银行因本案与江苏致邦律师事务所签订《委托律师代理合同》一份，约定由李毅、孙侨律师参加本案诉讼，中国银行已支付律师费38171元。
审理中，中国银行将律师费的计算标准明确如下：38171元=诉讼标的916776.05元×4%＋1500元。
上述事实，由中国银行提交的贷款申请表、贷款合同、房地产抵押合同、共同还款承诺函、借款借据、对账单、委托律师代理合同、律师费发票与付款凭证及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，案涉《楼宇按揭（抵押）贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，各方当事人应依约履行。贷款合同签订后，中国银行已履行了放款义务，但任峰未按约还款，已构成违约，应承担相应的违约责任。中国银行有权按照贷款合同的约定要求任峰立即偿还所欠借款本金并结清利息、罚息及承担律师费。现中国银行要求任峰偿还借款本金793656.70元、利息108799.96元、罚息14319.39元，并自2011年3月2日起继续支付利息、罚息，具有事实和法律依据，本院予以支持。盛朝晖作为共同债务人，应对任峰的债务承担共同还款责任。盛朝晖辩称本案借款系任峰的个人行为，与其无关，无事实依据，本院不予采纳。
关于律师费。贷款合同已明确约定贷款人实现债权的费用、贷款人聘请律师的费用由借款人承担，中国银行据此主张律师费，符合合同约定。现中国银行主张律师费38171元，经审核，已超出《江苏省律师服务计件收费标准》的规定，对超出部分，本院不予支持。依据上述收费标准，本案律师费应为27519元（1500＋90000×4%＋400000×3%＋416776.05×2.5%）。
任峰将其购买的位于南京市鼓楼区江东北路300号蟠龙综合楼B区1428室房屋抵押给中国银行作为借款的担保，并进行了抵押登记，在其出现逾期还款行为后，中国银行有权就上述房屋的折价或拍卖、变卖价款优先受偿。故本院对中国银行要求对抵押房产享有优先受偿权的诉请予以支持。
蟠龙金陵公司自愿为任峰的借款提供连带保证责任担保，并放弃对中国银行优先行使担保物权的抗辩，系其真实意思表示，本院予以确认。在任峰出现违约行为后，蟠龙金陵公司应依约履行保证责任，并在承担保证责任后，有权向债务人追偿。故本院对中国银行要求蟠龙金陵公司承担连带还款责任的诉请亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告任峰、盛朝晖于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行借款本金793656.70元、利息108799.96元、罚息14319.39元（截至2011年3月1日），并自2011年3月2日起至本判决确定的还款之日止按照贷款合同的约定继续支付利息、罚息；
二、被告任峰、盛朝晖于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行律师费27519元；
三、如被告任峰、盛朝晖未履行上述（一）、（二）项债务，原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行有权对南京市鼓楼区江东北路300号蟠龙综合楼B区1428室房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款在优先受偿；
四、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对上述（一）、（二）项债务承担连带清偿责任，连带保证的期限截至中国银行股份有限公司南京鼓楼支行领取上述房产的他项权利证书之日止，并在承担连带清偿责任后，有权向被告任峰追偿。
五、驳回原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行的其他诉讼请求。
如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13350元，减半收取6675元，由被告任峰、盛朝晖负担（此款原告已预交，被告任峰、盛朝晖于本判决生效之日起十日内直接给付原告，被告蟠龙金陵公司对此款承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定预交相应的上诉费用，上诉于江苏省南京市中级人民法院（开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
代理审判员 毛 锦
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 黄毛毛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决