山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威商初字第116号
原告：威海市商业银行股份有限公司文登支行。住所地：山东省威海市文登区文山路***号。
负责人：王文，行长。
委托代理人：张明哲，系该行员工。
委托代理人：张建镇，系该行员工。
被告：威海汤泊温泉度假有限公司。住所地：山东省威海市文登经济开发区止马岭村。
法定代表人：汤天众，董事长。
被告：烟台虹口大酒店有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区大马路***号。
法定代表人：李学英，总经理。
原告威海市商业银行股份有限公司文登支行（以下简称商行文登支行）诉被告威海汤泊温泉度假有限公司（以下简称汤泊公司）、烟台虹口大酒店有限公司（以下简称虹口公司）金融借款、保证、抵押合同纠纷一案，于2015年8月12日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张明哲、张建镇到庭参加诉讼，被告汤泊公司、虹口公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月28日，原告与被告汤泊公司签订2013年威商银借字第89002016号固定资产借款合同，约定原告向被告汤泊公司发放贷款5000万元，期限为2013年4月28日至2016年3月28日，每月20日结息，被告汤泊公司应于2015年4月28日归还本金100万元。被告汤泊公司未按约定偿还借款本息及其他应付款项、涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁或资产被查封、扣押或被强制执行构成违约，原告可以宣布借款立即到期。同日，原告与被告汤泊公司分别签订2013年威商银最高额抵字第89000300、89000301号最高额抵押合同，分别约定为被告汤泊公司在2013年4月28日至2016年4月28日期间和2013年4月28日至2015年4月28日期间在原告处办理的各类业务，实际形成的债务的最高本金5000万元和549.18万元提供抵押担保。同日，原告与被告虹口公司签订2013年威商银最高额保字第89000302号最高额保证合同，约定被告虹口公司为被告汤泊公司在2013年4月28日至2016年4月28日期间在原告处办理的各类业务实际形成的债务的最高本金5000万元提供连带责任保证。现被告汤泊公司经营恶化，资产被查封，贷款已逾期，原告按约定宣告借款提前到期。请求判令：1、被告汤泊公司偿还借款本金4900万元及按照合同约定利率计算的自2015年4月21日起至实际支付日利息、罚息、复利；2、原告对被告汤泊公司抵押的房产、土地在变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权；3、被告虹口公司对被告汤泊公司上述款项还款义务承担连带保证责任；4、诉讼费用由二被告承担。
被告汤泊公司、虹口公司未到庭，未答辩。
本院经审理查明，2013年4月28日，威海市商业银行股份有限公司（以下简称威海商行）与被告汤泊公司签订授信额度合同，约定威海商行向被告汤泊公司提供5000万元的授信额度。同日，威海商行与被告汤泊公司分别签订2013年威商银最高额抵字第89000300、89000301号最高额抵押合同，第89000300号最高额抵押合同约定被告汤泊公司以其坐落于威海市文登区大连路2-7、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14、2-15、2-16、2-17、2-18、2-19、2-20、2-21、2-22、2-23、2-24、2-25、2-26号（房产证号为20××87、20××52、20××53、20××54、20××55、20××56、20××57、20××58、20××59、20××60、20××61、20××62、20××63、20××64、20××65、20××66、20××67、20××68）共计18套房屋、位于文登区大连路2号（土地证号为文国用（2010）第040017号、土地证号为文国用（2010）第040022号）、位于文登开发区止马岭村（土地证号为文国用（2010）第040018号）3宗国有土地使用权为在2013年4月28日至2016年4月28日期间在威海商行处办理的各类业务实际形成的债务的最高本金50**万元提供抵押担保。第89000301号最高额抵押合同约定被告汤泊公司以其位于威海市文登开发区202省道南、虎山路东的国有土地使用权（土地证号为文国用（2012）第040073号）为在2013年4月28日至2015年4月28日期间在威海商行处办理的各类业务实际形成的债务的最高本金549.**万元提供抵押担保。抵押担保范围均为所有主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等和为实现债权、抵押权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等）。两份最高额抵押合同还约定主合同债务履行期届满（包括主合同项下债务各期到期或债权人依照主合同的约定或法律法规规定宣布主合同项下债务提前到期的情形），威海商行未受清偿的，威海商行有权行使抵押权。合同签订后，双方到文登市房地产交易与产权监理所和文登市国土资源局办理了抵押物登记手续，原告取得他项权证，其中第89000300号最高额抵押合同项下房屋他项权证编号为文房他证市区字第2013017**号、土地他项权证编号为文他项（2013）第077号，第89000301号最高额抵押合同项下土地他项权证编号为文他项（2013）第051号。
同日，威海商行与被告虹口公司签订2013年威商银最高额保字第89000302号最高额保证合同，约定被告虹口公司为被告汤泊公司在2013年4月28日至2016年4月28日期间在威海商行处办理的各类业务实际形成的债务的最高本金5000万元提供连带责任保证。保证范围同上述最高额抵押合同。保证期间为自主合同项下债务履行期限届满之日起两年。但法律规定或主合同约定合同债务提前到期的，保证期间为主合同债务提前到期之日起两年。最高额保证合同还约定对主合同履行期限届满（包括主合同项下债务各期到期或债权人依照主合同的约定或法律法规规定宣布主合同项下债务提前到期的情形），威海商行未受清偿的，威海商行有权要求被告虹口公司提前履行保证义务。被担保的债权既有物的担保又有保证的，威海商行可以请求被告虹口公司或者物的担保人承担担保责任，被告虹口公司需对全部债务承担保证责任，而不受物的担保的影响。
原告经威海商行授权发放上述授信合同项下该笔5000万元贷款，并于2013年4月28日与被告汤泊公司签订2013年威商银借字第89002016号固定资产借款合同，约定被告汤泊公司向原告借款5000万元，期限不超过35个月，起讫日期以借款凭证记载为准，固定年利率7.995%，逾期罚息利率上浮50%，按罚息利率计收复利。每月20日按月结息，分期偿还借款本金，即2014年4月28日、2015年4月28日分别归还本金100万元，2016年3月28日归还余款4800万元。合同还约定当借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项的，或借款人任何其他债务在到期后未能清偿的，或借款人的盈利能力、偿债能力、营运能力和现金流量等财务指标突破约定标准或发生恶化已经或可能影响到其在本合同项下义务履行的，构成借款人违约，借款人有权宣布本合同项下债务立即到期，立即收回未偿还的借款。合同载明担保方式详见最高额抵押合同、最高额保证合同。
合同签订当日原告向被告汤泊公司发放贷款5000万元，借款凭证载明还款日为2016年3月28日。被告汤泊公司借款后归还了第一期100万元借款本金及部分利息，自2015年4月20日起开始欠息。
另查明，原告系威海商行分支机构，经威海商行授权，发放威海商行对客户统一授信项下及总额度审批后的分笔信贷业务。威海商行授权原告发放诉争借款，同时授权原告行使威海商行与被告汤泊公司签订的最高额抵押合同、与被告虹口公司签订的最高额保证合同项下担保权利。
上述事实有固定资产借款合同、最高额抵押合同、最高额保证合同、借款凭证、房屋他项权证、土地他项权证、威海商行授权书及出具的说明、当事人的陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，威海商行与被告汤泊公司签订的两份最高额抵押合同、威海商行与被告虹口公司签订的最高额保证合同、原告与被告汤泊公司签订的固定资产借款合同均系当事人的真实意思表示，且内容合法，形式完备，应依法认定有效。原告依约向被告汤泊公司发放了借款，履行了合同义务，被告汤泊公司未按约定期限还本付息构成违约，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期，被告汤泊公司应按合同约定偿还借款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。
原告经威海商行授权与被告签订固定资产借款合同，并依授权行使威海商行与被告汤泊公司、虹口公司签订的最高额抵押合同、最高额保证合同项下权利。涉案借款宣布提前到期，原告按照最高额抵押合同、最高额保证合同的约定有权提前行使担保权利。涉案抵押物依法办理了抵押登记，原告有权对被告汤泊公司提供的抵押物享有优先受偿权。根据两份最高额抵押合同关于最高额度的约定，被告汤泊公司尚欠原告借款本金4900万元，未超过第89000300号最高额抵押合同约定的5000万元债务最高本金余额，原告的诉讼请求属于最高额抵押合同约定的担保范围，原告对该合同约定的抵押物享有优先受偿权。第89000301号最高额抵押合同约定的最高本金余额为549.18万元债务，原告对该合同享有优先受偿权的范围应以债权中549.18万元借款本金及对应的担保范围内的利息、罚息、复利、实现债权的费用等债权为限。被告虹口公司应依最高额保证合同约定对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告汤泊公司追偿。
综上，原告的诉讼请求证据充分，理由正当，本院予以支持。酿成本案纠纷系二被告违约所致，诉讼费用应有二被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条之规定，判决如下：
一、被告威海汤泊温泉度假有限公司于本判决生效后十日内偿付原告借款本金4900万元及利息、罚息、复利（自2015年4月21日起至实际支付之日止按合同约定计算）。
二、原告在上述债权范围内，对被告威海汤泊温泉度假有限公司提供抵押的坐落于威海市文登区大连路18套房屋，位于文登区大连路2号、文登开发区止马岭村、威海市文登开发区202省道南虎山路东共计4宗国有土地使用权享有优先受偿权，其中对威海市文登开发区202省道南虎山路东国有土地使用权优先受偿的范围应以债权中549.18万元借款本金及对应的担保范围内的利息、罚息、复利、实现债权的费用等债权为限。
三、被告烟台虹口大酒店有限公司对被告威海汤泊温泉度假有限公司的上述债务承担连带清偿责任。
四、被告烟台虹口大酒店有限公司在承担保证责任后有权在承担责任的范围内向被告威海汤泊温泉度假有限公司追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费286800元，财产保全费5000元，共计291800元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 苏丽杰
代理审判员 刘颖霞
人民陪审员 邵 娟
二〇一五年十月十五日
书 记 员 王 潇