上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6160号
上诉人（原审原告、反诉被告)郭伟基，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）钟琛，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）王相成，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）赵琳，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人王相成（系赵琳之夫）。上诉人郭伟基、钟琛、王相成、赵琳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法组成合议庭于2016年6月14日公开开庭进行了审理。上诉人郭伟基、钟琛，上诉人王相成暨上诉人赵琳的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年4月30日，郭伟基、钟琛、王相成、赵琳在案外人上海XX有限公司居间下，网上签订《上海市房地产买卖合同》，约定王相成、赵琳（乙方）购买郭伟基、钟琛（甲方）位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积112平方米，转让价款人民币（以下币种相同）340万元。合同第六条约定：“甲、乙双方确认，在2015年8月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。”合同第九条第三款约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。……。”合同第十条第三款约定：“甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。……。”合同补充条款（一）中第六条约定：“甲方应于甲乙双方办理该房屋过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。”合同附件三付款协议约定：“1、乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元。2、乙方于2015年5月15日之前，支付甲方房款500,000元。3、乙方于2015年6月30日之前，支付甲方房款470,000元。4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,350,000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方30,000元。”另双方在网上签订上述房地产买卖合同之前，于2015年4月26日签订补偿协议一份，言明双方签订的房地产买卖合同约定的成交价3,400,000元整，未包含房屋装潢。厨卫设施及附属设施、设备，经双方友好协商，就此达成协议，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方950,000元，并于2015年6月30日之前支付给甲方，……。协议、合同签订后，双方依约履行。2015年8月13日，双方办理了房屋过户手续，但郭伟基、钟琛并未按约在过户前将户籍迁出。之后，王相成、赵琳于9月6日取得房产证，并按约申请银行贷款，获得通过，但王相成、赵琳以郭伟基、钟琛未将户籍迁走为由，授意银行暂缓放款。2015年9月24日，郭伟基、钟琛向王相成、赵琳发出付款催告，要求王相成、赵琳于9月24日前付款，否则从9月25日起计算逾期时间。次日，虽经居间方协调，双方未能达成一致意见，王相成、赵琳仍坚持先迁户口再付款。2015年10月12日，郭伟基、钟琛的户籍迁出系争房屋。当日，王相成、赵琳通知银行可以放款，至10月20日，郭伟基、钟琛收到贷款部分房款2,350,000元。10月23日，双方履行交房手续，因王相成、赵琳主张郭伟基、钟琛逾期迁移户籍构成违约，要求郭伟基、钟琛支付赔偿金58,115元，遭郭伟基、钟琛拒绝，王相成、赵琳也拒绝支付郭伟基、钟琛剩下房款30,000元。郭伟基、钟琛欲取走房屋内的电视柜等家具，也遭王相成、赵琳拒绝。现郭伟基、钟琛诉至法院要求判如诉请。王相成、赵琳则以辩称理由坚持自己的观点，并提出反诉。郭伟基、钟琛诉称，郭伟基、钟琛、王相成、赵琳于2015年4月30日签订关于买卖徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的《房地产买卖合同》，总房款4,350,000元，其中首付款1,970,000元，由王相成、赵琳于2015年7月1日前陆续支付，贷款部分2,350,000元，王相成、赵琳应于产权过户取得产权证书后5日内，将相关文件交到银行，由银行把2,350,000元全部一次性划入郭伟基、钟琛账户；尾款30,000元交房时支付。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，双方依约履行，虽然合同上约定郭伟基、钟琛应于产权过户之前将户口迁出系争房屋，但因郭伟基、钟琛需将户籍迁入社区公共户，需要无房证明，因此，2015年8月13日，双方办理产权过户之前，郭伟基、钟琛口头告知王相成、赵琳户口尚未迁出，王相成、赵琳同意继续办理产权过户。郭伟基、钟琛于9月14日取得无房证明，次日即向居住地派出所申请入公共户，派出所给出的回执为正常15个工作日作出决定。因银行一直没有放款，经郭伟基、钟琛多次催问，王相成、赵琳于9月23日承认银行已经可以放款，但王相成、赵琳以郭伟基、钟琛户口未迁出系争房屋为由指示银行拒绝放款。随后，郭伟基、钟琛以多种方式与王相成、赵琳沟通要求其付款，但王相成、赵琳不予同意。10月12日，郭伟基、钟琛收到派出所通知户口迁出手续办结，同时告知了王相成、赵琳和中介。10月20日，郭伟基、钟琛收到王相成、赵琳授意银行支付的贷款部分2,350,000元。10月23日，双方在中介方见证下履行交房手续。王相成、赵琳至此以郭伟基、钟琛未能按照合同约定迁出户口违约为由，索取赔偿并拒绝支付合同约定的30,000元尾款，虽经中介建议按照合同结清尾款，其余诉讼解决，也遭王相成、赵琳拒绝，不仅如此，郭伟基、钟琛原本想交易结束后友情赠送给王相成、赵琳的家具，因王相成、赵琳拒绝付款而计划将这些家具搬走，也遭王相成、赵琳的阻拦未能成功。为维护郭伟基、钟琛的合法权益，诉至法院，要求判令：1、判令王相成、赵琳继续履行合同，王相成、赵琳履行付款义务，立即向郭伟基、钟琛支付合同约定尾款30,000元以及此部分款项按日万分之五计算的违约金；2、判令王相成、赵琳逾期支付贷款部分款项2,350,000构成违约，请求法院判令王相成、赵琳承担全部违约责任并向郭伟基、钟琛支付按日万分之五计算的违约金，共计39,950元；3、判令王相成、赵琳原样归还被其强行占有的屋内家具，包括一个宜家电视柜，一个五门六架转角宜家书柜、一个四架宜家储物柜，一个宜家双人沙发，一个书桌，一个小桌子，一个双人床床架，如王相成、赵琳不能原样归还，请求法院判令王相成、赵琳赔偿6,000元；4、本案诉讼费用由王相成、赵琳承担。王相成、赵琳辩称，郭伟基、钟琛没有根据合同约定，将户口迁出系争房屋，构成违约，按合同约定需向王相成、赵琳支付违约金59,100元，因郭伟基、钟琛拒绝支付该笔违约金，故王相成、赵琳拒绝支付合同约定之尾款30,000元；双方签订的合同中约定了双方履行合同时的义务，并且有明确的履行先后次序，因郭伟基、钟琛未能按照合同约定将户口迁出，故王相成、赵琳要求银行暂缓放款，同时明确通知郭伟基、钟琛，户口迁出即通知银行放款，郭伟基、钟琛10月12日将户口迁出，王相成、赵琳立刻通知银行办理相关手续，贷款于10月20日到账，因此，郭伟基、钟琛诉请的第二条违约事实不成立；郭伟基、钟琛诉请的家具，王相成、赵琳认为相关家具已随房产一并转交给王相成、赵琳，因此，当郭伟基、钟琛被告知拒付尾款后反悔讨要家具时，王相成、赵琳有权拒绝其要求。现王相成、赵琳同意支付尾款30,000元及违约金，不同意郭伟基、钟琛的其余诉讼请求。王相成、赵琳并提出反诉，要求：一、郭伟基、钟琛因逾期迁出户口而应支付违约金59,100元；（自2015年8月13日办理过户至2015年10月11日，逾期60天，按王相成、赵琳已支付房款1,970,000元日万分之五，计每日985元。）二、本案反诉费由郭伟基、钟琛承担。郭伟基、钟琛针对反诉辩称，双方签订的是房屋买卖合同，房屋买卖是合同主要义务，郭伟基、钟琛对户籍迁移法律法规不清楚，签约后也在积极履行义务，当时提出户籍可能要延迟迁出，王相成、赵琳也是默认同意的，所以不同意王相成、赵琳的诉请。一审审理中，王相成、赵琳认可郭伟基、钟琛诉称的家具现在王相成、赵琳处，但表示其本意不愿返还，具体由法院处理，不同意作经济补偿。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据买卖合同约定，王相成、赵琳应于双方办妥房地产交接手续当日，支付郭伟基、钟琛30,000元尾款，双方已于2015年10月23日完成交接，王相成、赵琳理应支付尾款，现逾期支付，应承担相应违约责任。按照合同约定，王相成、赵琳以购房贷款的形式向郭伟基、钟琛支付房款2,350,000元，虽然合同上未明确具体日期，但按照交易习惯，以银行正常程序放款即可，现王相成、赵琳人为授意银行暂缓放款，且在经郭伟基、钟琛催讨后仍坚持不支付房款，违反了合同约定，理应按约承担违约责任，现郭伟基、钟琛要求自2015年9月16日起计算违约金，因其未提供银行于该日可以放款的证据，故原审法院以郭伟基、钟琛催讨且王相成、赵琳也认可的2015年9月25日起算。在郭伟基、钟琛、王相成、赵琳的房屋买卖合同及补偿协议中，并未约定系争房屋内的相关家具无偿交付王相成、赵琳，故在郭伟基、钟琛要求取走家具的情况下，王相成、赵琳有归还义务，故郭伟基、钟琛的此项诉请原审法院也予以支持。关于王相成、赵琳的反诉请求，根据查明事实，2015年8月13日，郭伟基、钟琛、王相成、赵琳办理过户手续，故根据买卖合同约定，郭伟基、钟琛应于该日前将原有户口迁出系争房屋，但由于郭伟基、钟琛对户籍政策未作全面了解，导致未能按约迁移户籍，直至2015年10月12日才将原有户口迁出系争房屋，已构成违约，应承担违约责任，由于双方在合同中只约定了户籍迁移日期，对逾期迁移的滞纳金计算标准未作明确约定，故由原审法院结合王相成、赵琳的实际损失情况、郭伟基、钟琛违约程度、买卖合同中其他违约金计算标准等因素，酌情予以判处。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2016年4月25日作出判决：一、王相成、赵琳应于判决生效之日起五日内支付郭伟基、钟琛购房尾款30,000元；并自2015年10月24日起以每日15元标准支付郭伟基、钟琛违约金至实际付款之日；二、王相成、赵琳应于判决生效之日起五日内支付郭伟基、钟琛因逾期支付2,350,000元购房款而产生的违约金29,375元；三、王相成、赵琳应于判决生效之日起五日内归还郭伟基、钟琛电视柜一只，转角书柜一只、储物柜一个，双人沙发一只，书桌一只，小桌子一只，双人床床架一只；四、郭伟基、钟琛应于判决生效之日起五日内支付王相成、赵琳逾期迁出户口的违约金29,550元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计849元，由郭伟基、钟琛负担174元，王相成、赵琳负担675元；反诉受理费638.50元，由王相成、赵琳负担369.50元，郭伟基、钟琛负担269元。判决后，郭伟基、钟琛及王相成、赵琳均不服，上诉于本院。郭伟基、钟琛上诉称，1、王相成一方于2015年9月6日取得以其为产权人的房产证，其贷款银行于9月9日取得他项权证，因其授意银行暂缓放款导致银行于10月20日才放款。原审以郭伟基一方催讨之日作为计算违约金的起始日期不妥，应从银行按正常程序放款之日为起算日，若无法查证该日期，也应以王相成一方将他项权证交予银行的5个工作日后计算，共计34天，违约金为39,950元。2、郭伟基的家具已被王相成一方强占半年有余，事实上已经沦为二手家具，在这种情况下即使有法院判决，家具也无法原样顺利归还给郭伟基一方，故要求法院改判赔偿家具的经济损失。3、郭伟基一方由于客观原因无法在产权过户之前将户口迁出，郭伟基订立合同关于迁出户口的条款属于重大误解，一经签约就陷入违约境地，显失公平，郭伟基在知道无法按约迁出户口后一直积极协商沟通，王相成一方也无实际损失，故请求法院酌情从轻判令郭伟基一方的逾期迁出户口违约责任。综上，请求二审撤销原判第二、三、四项判决，改判王相成一方支付逾期支付郭伟基一方购房款违约金39,950元，并赔偿家具损失6,000元，酌情调低郭伟基一方逾期迁出户口的违约金数额。王相成、赵琳上诉称，1、郭伟基一方未能按约将房屋内户口迁出，没有履行合同义务在先，王相成一方才延迟将房款支付给对方。根据双方的合同约定，郭伟基须在双方办理房屋过户手续前，将其原有户口全部迁出，而王相成一方应于取得房产证后5个工作日内将他项权利证明及贷款银行要求的其他房款材料递交至银行处，显然郭伟基一方迁出户口的时间应早于银行放贷时间，故王相成一方拥有先履行抗辩权，王相成一方要求银行待对方迁出户口后再放款系行使自己的合法权益，并没有违约，不应承担违约责任。2、原审认定王相成一方构成逾期付款违约，按未付款日万分之五计算违约金，但却按合同约定日万分之五减半收取郭伟基逾期迁出户口违约金，采取双重标准显失公平。3、双方在补偿协议中约定房屋内的现有装潢、厨卫设施及附属设施设备已作价另行补偿，郭伟基一方所主张的家具都是上述设施设备的一部分，故王相成一方无需归还上述家具。4、双方在房屋交接时王相成一方为郭伟基一方垫付了水电煤等费用465元，应在尾款中予以扣除该部分金额，并且王相成一方未支付购房尾款，仍在合法行使先履行抗辩权，郭伟基一方虽已迁出户口，但尚未支付违约金，故王相成一方有权拒付尾款，此并不构成违约。综上，请求二审撤销原判，改判王相成一方向郭伟基支付剩余尾款29,535元并无需支付违约金，同时郭伟基一方应向王相成一方支付换锁费用300元及归还有线电视机盒，郭伟基一方向王相成一方支付逾期迁出户口违约金59,100元，驳回郭伟基一方的其余原审诉讼请求。二审庭审中，郭伟基、钟琛向本院表示认可王相成、赵琳主张的465元垫付水电煤费用，同意王相成、赵琳应支付的购房尾款本金为29,535元，并以此作为违约金计算的基础。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，郭伟基、钟琛与王相成、赵琳就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议均系双方当事人的真实意思表示，除系争房屋的真实交易价格，双方所约定的其他合同内容均合法有效，双方均应恪守。王相成一方上诉提出的郭伟基一方应向王相成一方支付换锁费用300元及归还有线电视机盒的诉请，并非本案二审审理范围。本案的争议焦点是：1、王相成一方是否就购房贷款及尾款构成逾期支付违约，应如何承担违约责任；2、系争房屋内的相关家具是否为双方交易的标的；3、原审酌情确定的郭伟基一方应承担的逾期迁出户口违约金是否合理。对于王相成一方是否构成逾期支付房款违约的争议，王相成一方认为郭伟基履行迁出户口义务在先，其贷款支付义务在后，而郭伟基一方未能按约迁出户口，故王相成一方具有先履行抗辩权；郭伟基一方则认为双方并没有就迁出户口约定对价，也没有约定违约责任，故迁出户口并非其主要合同义务，王相成一方没有先履行抗辩权。本院认为，房屋买卖合同中，出售方的主要义务在于交付房屋并移转房屋的所有权给买受方，相应的，买受方的主要义务系按期足额支付房款给出售方，出售方是否将户口迁出并不会对买卖合同的正常履行产生实质影响，户口迁出并非房屋买卖合同的主要义务。并且，双方虽然在合同补充条款中约定郭伟基一方应在双方办理过户手续前将房屋内原有户口全部迁出，然而双方并没有约定王相成一方的支付房款义务系以郭伟基迁出户口为前提条件。故本案中，郭伟基一方的户口迁出义务与王相成一方的房款支付义务之间并不形成对价关系，王相成一方主张其具有先履行抗辩权，有权在户口迁出前拒付房款，缺乏法律依据，本院难以支持。虽然郭伟基一方未能按时迁出户口违约在先，但此并不意味着王相成一方亦可以用违约行为进行救济。故原审判令王相成一方应承担逾期支付贷款及尾款违约金，于法有据，本院予以支持。至于该违约金的起算日期，郭伟基一方上诉主张应从银行按正常程序放款之日为起算日，然其未能提供相应的证据，故原审以郭伟基一方催讨且王相成一方也认可的日期起算违约金，并无不妥，本院同样予以支持。至于尾款违约金的计算，现双方均同意王相成一方应支付的尾款本金为29,535元，且郭伟基一方同意以此数额作为计算尾款违约金的本金，系其对自己民事权利的处分，并无不妥，本院予以准许。对于系争房屋内的相关家具是否为双方交易标的之争议，郭伟基一方主张补偿协议中约定的所谓装潢设备补偿款95万元为房款的一部分，只是为了少缴税费才将该款项约定在补偿协议中；而王相成则主张该补偿款已经包含了系争房屋内的家具。本院认为，双方在补偿协议中约定了装潢设施的补偿款，但并未就涉及的设备设施内容予以明确约定，且该补偿款的数额远远大于系争房屋内家具及装潢的价值，故本院采信郭伟基一方的主张，该补偿款实为双方房屋交易价款的一部分，系争房屋内的家具并非双方交易的标的，故王相成一方理应将系争的家具返还给郭伟基一方。郭伟基一方要求王相成一方赔偿上述家具的经济损失，缺乏依据，本院不予支持。至于郭伟基一方应承担多少逾期迁出户口违约责任的争议，本院认为，双方在合同中并未就逾期迁出户口的违约金标准予以明确约定，王相成一方主张应适用双方关于逾期交房违约金的约定作为计算标准，缺乏依据，本院不予支持。原审结合王相成一方的实际损失情况，郭伟基一方的违约恶意程度以及买卖合同中其他违约金计算标准等因素，酌情确定的违约金，尚属合理，本院予以支持。综上所述，上诉人郭伟基、钟琛与上诉人王相成、赵琳的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。鉴于郭伟基、钟琛同意王相成、赵琳应支付的购房尾款与水电费用相抵扣，本院对此予以相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初5259号民事判决第二、三、四项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初5259号民事判决第一项；三、上诉人王相成、赵琳于本判决生效之日起五日内支付上诉人郭伟基、钟琛购房尾款29,535元；并自2015年10月24日起以每日15元标准支付上诉人郭伟基、钟琛违约金至实际付款之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币849元，由郭伟基、钟琛负担174元，王相成、赵琳负担675元；反诉受理费638.50元，由王相成、赵琳负担369.50元，郭伟基、钟琛负担269元。二审案件受理费人民币1,698元，由上诉人郭伟基、钟琛负担348元，上诉人王相成、赵琳负担1,350元。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年七月二十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……