重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初14828号原告：张鸣明，女，1982年7月30日出生，汉族，住重庆市合川市。委托代理人：龚思元，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托代理人：杨洲，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：王妍，女，1983年11月30日出生，汉族，住重庆市垫江县。第三人：李天丽，女，1963年4月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告张鸣明与被告王妍、第三人李天丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理。原告张鸣明及其委托代理人龚思元，被告王妍及第三人李天丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鸣明向本院提出下列诉讼请求：1、解除张鸣明与王妍于2014年8月16日签订的《门面房屋转租协议》；2、王妍将涉讼房屋内隔断墙拆除，并返还涉讼房屋；3、王妍从2016年8月17日起至合同解除之日止按照10648元的月租金标准向张鸣明支付租金；4、本案案件受理费由王妍承担。事实及理由：2014年8月16日，张鸣明与王妍签订《门面房屋转租协议》，约定张鸣明在经过房东李天丽同意后，将重庆市江北区金科十年城西区X号附X号房屋（以下简称涉讼房屋）转租给王妍使用。协议对租金标准、支付时间、违约责任等做了明确约定。协议特别约定王妍不得擅自改变或破坏房屋结构，违反前述规定的，张鸣明有权收回房屋终止协议，并不退还保证金。但王妍在实际使用房屋的过程中，私自在房屋中间增修一堵隔断墙，将房屋一分为二，该行为已违反协议约定，损害了张鸣明利益。被告王妍辩称，一、我方不同意解除合同，协议应属无效。因为张鸣明恶意隐瞒其无权转租的事实，导致我在被欺骗的情况下签订租房协议。2016年8月8日，涉讼房屋所有权人李天丽口头告知我，其不认可我与张鸣明之间签订的租房协议，要求我搬离，并于2016年8月22日向我送达书面的撤场通知书。在该通知书中明确告知，其与张鸣明没有任何关系，张鸣明无权将房屋进行转租，其不认可张鸣明与我签订的租赁协议。二、我方确实在涉讼房屋中间增加了一堵隔断墙将房屋一分为二，但解决该问题前应先解决本案纠纷。三、2016年8月17日至2016年9月16日的租金9680元已经支付。第三人李天丽陈述称，我是涉讼房屋的所有权人，当初我将涉讼房屋出租给了张鸣明的妹妹张莘琳。我认为张鸣明只是负责帮张莘琳办理具体事情的经办人，并非租赁合同的相对方，我是与张莘琳签订的租赁合同。另外合同明确约定如果张莘琳转租，其签订转租合同时必须有我到场。转租的意思是张莘琳负责找人承租房屋，她收取转让费，由我与第三人签订租赁合同。2014年3月5日，张鸣明找到我说门面不能再经营了，需要进行转租，我认为张鸣明一直负责办理租赁具体事宜，所以我就在张鸣明起草的同意书上签字，同意张鸣明进行转租，但仍明确转租需要我在场这一内容。原、王妍之间的租赁合同关系我并不清楚，因此，一、我不认可张鸣明与王妍之间的租赁合同。二、我同意将涉讼房屋内的隔断墙拆除。三、张鸣明与王妍之间的纠纷解决完毕后，涉讼房屋应当返还给我。经审理查明，李天丽为涉讼房屋的所有权人，其亦居住于该房屋所在小区。2013年2月28日，张莘琳与李天丽签订《门面房屋租赁协议》，约定李天丽将涉讼房屋出租给张莘琳使用，租赁期限为十年，自2013年3月1日起至2023年2月28日；租赁期间与门面房屋相关的各种费用由张莘琳自理；张莘琳不得改变或破坏房屋结构；租赁期间张莘琳可以将门面转让第三方，但是必须由李天丽、张莘琳及第三人当面商定，重新签订租赁合同，合同内容与本合同一致。合同签订后，李天丽将房屋交付张莘琳使用，房屋租金也交至2016年10月31日。2014年3月5日，李天丽出具《同意书》，内容为：“本人同意张鸣明、张莘琳将房屋转租给他人，不得改变该房屋结构。若转租必须本人在场。”2014年8月份，张鸣明将王妍带到李天丽家里，告知其准备与王妍签订房屋租赁协议。2014年8月19日，张鸣明与王妍签订《门面房屋转租协议》，合同第一条约定张鸣明在征得房东李天丽的同意下，将涉讼房屋转租给王妍使用，租赁期限为6年，自2014年8月17日起至2020年8月16日。合同第二条约定，第一年租金为8000元，第二年为9680元，第三年为10648元，之后每年的月租金在上一年租金基础上递增10%；租金每三个月支付一次，由王妍提前七天支付；合同签订当天，王妍还应向张鸣明支付10000元作为租房保证金。合同第五、六条约定，租赁期间，王妍不得擅自改变或破坏房屋结构，如有违反，张鸣明有权无条件收回房屋并无需退换保证金；租赁期间若王妍按时足额支付租金，而张鸣明未按时足额将租金支付给房东的，由此产生的责任与王妍无关。协议签订后，张鸣明即将涉讼房屋交付王妍使用，王妍亦按约支付了房屋保证金10000元及相应租金。2016年8月中旬，王妍在房屋中间增加了一堵隔断墙，将房屋一分为二，由王妍用于餐饮经营至今。2016年8月17日，王妍通过支付宝向张鸣明转账9680元用以支付2016年8月17日至2016年9月16日的房屋租金。2016年8月20日，李天丽向王妍发出《撤场通知书》，主要内容为：我是涉讼房屋的所有权人。2013年2月，我与张莘琳签订了租赁协议，虽约定可以转租，但必须满足我本人与第三方重新签订合同的条件；张鸣明没有任何权利和资格将房屋转租给你，你们签订的租赁合同是没有法律效力的，希望尽快撤出该房屋，我将收回房屋使用权。收到该通知书后，王妍未再向张鸣明支付租金，双方产生纠纷，张鸣明遂起诉来院。庭审中，王妍陈述双方已经达成2016年8月17日后的月租金标准仍按9680元执行的一致意思表示，但张鸣明陈述双方并未达成一致，同意将王妍已支付的9680元抵扣其欠付的租金。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、同意书、《门面房屋租赁协议》、录音光盘、《门面房屋转租协议》、收条、中国建设银行个人活期明细结果、《撤场通知书》及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。庭审中，张鸣明与李天丽均举示了《门面房屋租赁协议》的原件，但张鸣明举示的该份证据在承租人一栏，多了“张鸣明”的手写内容。张鸣明解释为：张莘琳是我的妹妹，当时承租房屋时就已经向李天丽说明我们两个是共同承租涉讼房屋经营洗衣店，由于张莘琳是大学毕业生，可以享受国家关于微型企业的优惠补贴，所以在合同上就只写了张莘琳的名字。但在办理营业执照时发现无法登记为张莘琳的名字，遂找到李天丽要求在租赁合同中增加我的名字，以便将洗衣店办理到我名下。当时李天丽说只需要将我的名字增加到我自己手中这份协议中即可，因此存在两份租赁协议中承租人不一致的情况。为证明前述事实，张鸣明还举示了中国建设银行个人活期明细结果，证明其为李天丽认可的房屋租赁相对人，从签订房屋租赁协议至今就一直由其向李天丽支付房屋租金。李天丽则称，虽然一直都是张鸣明向我支付的租金，但我认为张鸣明只是为张莘琳办事的。张鸣明从来没有找过我要求在协议中添加其名字，我也是张鸣明起诉到法院后才知道添加名字一事的。庭审中，张鸣明还举示了其与张莘琳签订的协议及张莘琳出具的收条，拟证明张莘琳已将与李天丽签订的《门面房屋租赁协议》中的部分权利义务转让给了张鸣明，张鸣明成为了前述协议的相对方。王妍与李天丽质证认为，从来没有见过以上证据，该证据也不能达到张鸣明的证明目的。庭审中，张鸣明申请张莘琳作为证人出庭作证，张莘琳陈述的主要内容为：我与张鸣明是堂姐妹关系，张鸣明准备在重庆开一家洗衣店就找到了涉讼房屋。由于当时我正好大学毕业，创办微型企业可以享受国家相关的政策优惠，所以我和张鸣明就一起承租了涉讼房屋，并在签订合同时向李天丽说明，我和张鸣明都是承租人，但为了办理企业方便在合同上只写我一个人的名字。李天丽对于我和张鸣明是合同相对人的身份是认可的，所以在我们经营不善后，李天丽才在2014年3月5日出具了同意书，同意我和张鸣明将涉讼房屋进行转租。此后，张鸣明将房屋转租给王妍的事情，李天丽也是知道的。另外，对于与张鸣明于2014年4月24日签订的协议，张莘琳陈述：签订协议之前，我已经回到合川市工作，没有具体参与经营门市。签订协议的目的是为了方便处理我和张鸣明之间的内部关系。对于证人证言，张鸣明质证认为证人证言真实可信，应当予以采纳，我和张莘琳作为合同的相对方一直享有合同权利及义务，也有权对房屋进行转租。王妍质证认为证人证言缺乏证据支撑，不应予以采信，没有证据证明张莘琳与张鸣明之间存在合伙关系，因此张鸣明没有转租权利。李天丽质证认为，对于证人证言中有关签订合同过程的陈述没有异议，合同是我和张莘琳签订的，因此合同相对方只有张莘琳。另外，同意书是张鸣明事先写好了给我的，我认为只要保证了我的权益，就在同意书上签字了。本院认为，房屋租赁法律关系中，出租人的主要义务为提供符合使用条件的房屋，承租人的主要义务则为按约使用房屋、缴纳租金。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为张鸣明是否享有涉讼房屋的转租权。对此，本院认为，一、虽然李天丽不认可张鸣明是《门面房屋租赁协议》的相对人，但是同时李天丽又出具同意书准许张鸣明及张莘琳对涉讼房屋进行转租，对此李天丽并未作出合理解释。二、李天丽就在涉讼房屋所在小区居住，但却在张鸣明已将涉讼房屋出租给王妍逾两年的时间内未主动提出过解除合同或者认定转租合同无效的异议。三、李天丽提出的转租系由其与次承租人重新签订租赁合同的主张缺乏事实依据，且有违转租的本意。四、李天丽虽在《同意书》中强调转租时需由其本人在场，但本院认为该条件应理解为转租需通知李天丽并取得同意。本案中，张鸣明曾在转租前将王妍带到李天丽家中，张鸣明举示的录音材料、张莘琳的证人证言及转租合同的履行情况相互印证，本院对上述证据予以采信，认定张鸣明及张莘琳均为《门面房屋租赁协议》的实际承租人，且经李天丽的同意有权对涉讼房屋进行转租。《门面房屋转租协议》系张鸣明与王妍的真实意思表示，合法有效，内容亦不违反强制性规定，双方均应按照约定履行各自义务。王妍明知签订转租协议前张鸣明已取得李天丽的同意，且王妍至今仍占有涉讼房屋，故其关于张鸣明存在欺诈并主张协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。本案中，王妍增加隔断墙的行为已改变房屋结构，违反协议约定，张鸣明各项诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于租金的标准，王妍关于双方已达成一致将金额调整为9680元的主张，缺乏事实依据，故本院认定2016年8月17日起至2017年8月16日的月租金标准应按约递增为10648元，另对张鸣明同意将王妍已支付的9680元抵扣其应付租金，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张鸣明与被告王妍于2014年8月16日签订的《门面房屋租赁协议》；二、被告王妍于本判决生效之日起十五日内将重庆市江北区金科十年城西区X号附X号房屋中间的隔断墙拆除，并将前述房屋返还原告张鸣明；三、被告王妍于本判决生效之日起十五日内支付原告张鸣明房屋租金（从2016年8月17日起至本判决生效之日止，以每月10648元为标准，被告王妍已支付的9680元可用以抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取33元，由被告王妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  黄涛二〇一七年一月十九日书 记 员  张欢