黑龙江省大庆市红岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0605民初364号
原告：施跃东，男，1961年7月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：施金鹏，系黑龙江四维律师事务所律师。
被告：国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区中央大街南段409号。
负责人：夏晖，系该单位总经理。
委托诉讼代理人：白宇宙，系黑龙江美亚律师事务所律师。
原告施跃东与被告国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人施金鹏、被告委托诉讼代理人白宇宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿租金损失61250元、支付用水服务费1364.75元，两项合计62614.75元。事实和理由：2013年5月12日被告下属的红岗电业局负责人李文伟代表该局与原告签订房屋租赁合同一份，双方约定由该局承租原告所有并出租的坐落于大庆市红岗区萨大路南143号房屋一处作为该局营业大厅使用，租期自2013年5月12日起至2015年5月12日止，租金147000元该局须于合同签订当日一次付清，租期内的采暖服务费、用水服务费均由该局承担。合同签订当日该局将租金交付完毕，但因该合同为双方续签的租赁合同，故合同签订前该局就已占有使用该房屋。自该合同正式履行后，该局一直拖欠采暖、用水服务费，导致该房屋的供暖单位大庆南城热力有限公司于2015年2月对该房屋停止供暖，从而导致该房屋内的供暖供水管道被低温冻裂受损。后经双方多次协商，该局才于2016年3月2日将受损设施修复更换，这导致原告房屋10个月不能出租，故原告要求该局赔偿该期间内的租金损失61250元（147000元÷24个月×10个月），同时该局还须支付拖欠的用水服务费1364.75元，两项合计62614.75元，但由于该局系不具备诉讼主体资格的被告下属部门，故该局的相应责任应由被告承担。
被告辩称：对双方签订房屋租赁合同以及拖欠采暖、用水服务费的事实认可，但租赁合同已于2014年11月由双方协商解除，因当时原告有事在外地，故被告在电话告知原告搬离该房屋后按照原告指示将该房门钥匙交至该房屋旁边饭店的服务员处，被告搬离前供暖单位已对该房屋停止供暖，但包括供暖供水管道在内的各项设施完好无损。据此被告认为，因该合同已被双方协商解除，故被告无须按已被解除的合同约定承担用水服务费；因被告搬离时屋内各项设施完好，故因供暖单位停止供暖而导致屋内管线冻裂受损的原因不在被告；自被告搬离后原告完全有能力自行修复受损设施，但作为该房屋所有权人的原告却怠于行使管理自有财产的职责，从而产生了租金损失，故该损失应由原告自行负担；另本纠纷已由双方及供暖单位于2016年3月2日共同协商后形成协议书并由三方签字确认的方式彻底解决，该协议实质解决了因该合同而产生的所有纠纷（包括租金损失以及拖欠的采暖、用水等费用的支付纠纷），因此原告不能再行索要其他名目的金钱债务，故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的事实为双方签订的租赁合同是否于约定租期届满前解除以及该租赁合同的终止时间、被告搬离该房屋的时间、搬离时屋内供暖供水管道是否有冻损现象。本院认为，根据双方在房屋租赁合同中约定的租期自2013年5月12日起至2015年5月12日止，再根据供暖单位于2015年1月23日作出的如被告5日内未缴纳采暖费将停止供暖的通知，结合被告提供的搬离时已经停止供暖的证人证言，再结合并分析供暖单位与本案双方共同达成的纠纷协议记载的全部文字，本院认定被告搬离的时间应为2015年2月后，但被告未提供能够足以证明该租赁合同已被双方协商解除及以电话告知搬离、由第三人接受房门钥匙等实际行为表示解除合同的证据，故本院认定该租赁合同未于约定租期届满前解除，进而本院认定该租赁合同于租期届满时自然终止，且在被告未提供其他证明力较高的证据情况下，本院认定被告于租期届满时搬离，进而认定屋内供暖供水管道于租赁期间内冻损，被告亦未及时修复更换受损设施，直到2016年3月2日被告将受损设施修复更换完毕。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月12日被告下属的红岗电业局负责人李文伟代表该局与原告签订房屋租赁合同一份，双方约定由该局承租原告所有并出租的坐落于大庆市红岗区萨大路南143号房屋一处作为该局营业大厅使用，租期自2013年5月12日起至2015年5月12日止，租金147000元该局须于合同签订当日一次付清，租期内的采暖服务费、用水服务费均由该局承担。合同签订当日该局将租金交付完毕，但因该合同为双方续签的租赁合同，故合同签订前该局就已占有使用该房屋。自该合同正式履行后，该局拖欠采暖、用水服务费，导致该房屋的供暖单位大庆南城热力有限公司于2015年2月对该房屋停止供暖，从而导致该房屋内的供暖供水管道被低温冻裂受损。租期届满后该局搬离该房屋，但未及时修复更换受损设施。2016年3月2日本案双方及供暖单位共同就追缴采暖费、修复冻损设施等事宜协商后形成协议书并由三方签字确认，同日被告将受损设施修复更换完毕，供暖单位不再向原告索要采暖服务费。
本院认为，本案的争议焦点系：一、被告应否支付租赁期满搬离后原告未出租而产生的租金损失；二、被告应否向原告支付拖欠的用水服务费。
关于焦点一本院认为，依法成立并生效的合同对当事人均有法律拘束力，合同各方均应当按照约定全面履行自己的义务，若一方履行合同义务不符合约定，其应当承担包括赔偿损失方式在内的违约责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案双方依法签订了房屋租赁合同，且合同明确约定承租方负担租期内的采暖、用水服务费用以及租期届满时承租方应将完好的房屋返还与出租方（包括供暖供水在内的各项屋内设施），但承租方未按约定及时缴纳采暖服务费，导致供暖单位停止供暖，进而造成屋内供暖供水设施受损，从而妨碍原告行使以出租方式获取收益的财产权利，故被告应当就原告主张的租金损失承担赔偿责任。但由于房屋能否出租的因素众多，包括但不限于产权手续是否完备，房屋地段、层位、朝向、装潢、供水、供电、供热、供燃气、物业服务以及房屋周边的教育、医疗、交通、商贸等等，而采暖设施是否具备并达到正常使用状态只是众多因素中的一种，而非唯一因素，故原告仅凭该因素向被告主张租金损失的理由并不充分，且原告自被告搬离后没有自行修复更换受损设施以防止损失扩大，故作为房屋所有权人的原告对因怠于管护自有财产而产生的损失存有过错，据此本案双方对租金损失均应承担责任。虽然本案双方及供暖单位三方共同签署过纠纷解决协议，但该协议只处理了拖欠采暖费的追缴、冻损设施的修复更换、供暖服务的恢复事宜，不能理解为被告辩称的解决了因该合同而产生的所有纠纷。根据本案具体情况，考虑双方的过错程度，由被告负担60%责任（61250元×60%＝36750元）、由原告自负40%（61250元×40%＝24500元）较为适宜。
关于焦点二本院认为，如前所述，若一方履行合同义务不符合约定，继续履行也是法定的承担违约责任的方式。据此，对于被告拖欠至今的用水服务费1364.75元，被告应当依法向原告如数给付。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司于本判决生效之日起10日内向原告施跃东赔偿租金损失36750元、支付用水服务费1364.75元，两项合计38114.75元；
二、驳回原告施跃东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1365元，由原告负担532元，由被告负担833元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 孟庆达
人民陪审员 宋建霞
人民陪审员 赵世霞
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 刘 莹
附：相关法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。