北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民（商）初字第10404号
原告贾岩，男，1973年6月26日出生，无业。
委托代理人高国锋，北京亚森律师事务所律师。
被告孟宪芳，男，1938年4月22日出生，退休教师。
委托代理人田惠莘（被告孟宪芳之妻），女，1942年1月1日出生，退休教师。
被告刘宝琴，女，1947年9月10日出生，退休教师。
第三人姚彦甫，男，1945年7月4日出生，联合国绿色产业发展组织中国农业专家委员会主任。
第三人姚宏旭（兼第三人姚鸿伟委托代理人），男，1976年7月7日出生，无业。
第三人姚鸿伟（兼被告刘宝琴、第三人姚彦甫、第三人姚宏旭共同委托代理人），男，1971年12月25日出生，无业。
原告贾岩与被告孟宪芳、被告刘宝琴、第三人姚彦甫、第三人姚宏旭、第三人姚鸿伟案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月18日立案受理。依法由代理审判员张劼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾岩的委托代理人高国锋，被告孟宪芳及其委托代理人田惠莘，被告刘宝琴，第三人姚彦甫、第三人姚鸿伟、第三人姚宏旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贾岩诉称，贾岩通过朋友与姚鸿伟相识，后听说姚鸿伟家要拆迁，能分得多套安置房，故同意借钱给刘宝琴。2010年11月25日，贾岩向刘宝琴指定的姚宏旭账户内汇款250万元，刘宝琴向贾岩出具250万元的借条一张，并将北京市朝阳区弘善家园××号楼8××号、15××号房屋两份购房合同原件抵押给贾岩。2011年5月17日，刘宝琴收回上述250万元借条，重新向贾岩出具了两张借条，借条金额均为125万元，双方并就8××号房屋、15××号房屋分别签订了抵押说明书。后刘宝琴还款125万元，贾岩将8××号房屋购房合同及一张125万元借条退还刘宝琴，剩余借款125万元刘宝琴至今未还。本院在执行（2013）东民初字第12909号民事调解书过程中，依法查封了刘宝琴名下的15××号房屋。贾岩认为，贾岩与刘宝琴签订的抵押合同合法有效，贾岩一直持有15××号房屋购房合同原件，刘宝琴至今未办理15××号房屋的入住手续，15××号房屋至今尚未办理房产证及抵押登记手续系出于客观原因。故贾岩起诉要求停止对执行标的物北京市朝阳区弘善家园××号楼15××号房屋的执行并解除查封，请求确认15××号房屋归贾岩所有。诉讼费由被告负担。
孟宪芳辩称，贾岩与刘宝琴之间仅存在借款合同关系，而非房屋买卖合同关系，且该借款的还款期限尚未届至。15××号房屋产权仍属刘宝琴，贾岩无权对15××号房屋主张权利。贾岩与刘宝琴、姚彦甫签订的抵押说明书不具有对抗第三人的法律效力，更不具有对抗法院查封的法律效力。贾岩与刘宝琴间借款关系的真实性存有疑问，贾岩有协助刘宝琴、姚彦甫转移资产逃避债务的嫌疑。综上，孟宪芳不同意贾岩的诉讼请求。
刘宝琴辩称，刘宝琴一家人从户籍地北京市东城区薛家湾胡同××号拆迁后，分得六套异地安置房屋，其中15××号房屋产权属于刘宝琴，刘宝琴于2010年签订了购房合同。因刘宝琴于2010年向贾岩借款250万元，故将8××号房屋及15××号房屋的购房合同原件抵押给了贾岩。贾岩称如刘宝琴能依约按时还款，则归还购房合同原件，否则不予归还。现刘宝琴尚欠贾岩125万元借款未能偿还，故同意贾岩的诉讼请求。
姚彦甫述称，同意贾岩的诉讼请求。
姚宏旭述称，同意贾岩的诉讼请求。
姚鸿伟述称，同意贾岩的诉讼请求。
经审理查明，刘宝琴与姚彦甫系夫妻关系，姚鸿伟、姚宏旭分别系刘宝琴与姚彦甫之长子、次子。2010年7月6日，刘宝琴（乙方）与北京市崇文区城市建设开发公司（甲方）、北京国瑞兴业地产有限公司（丙方）签订《崇文区祈年大街路西搬迁工程居民异地安置到弘善家园购房合同（按份共有产权）》（下称购房合同），约定，乙方与丙方共同购买弘善家园21号楼15××号二居室一套，建筑面积（暂测）78.09平方米，其中70平方米由丙方购买，应付房款343000元，8.09平方米由乙方购买，应付房款39641元，丙方与乙方各自向甲方交纳上述房款；丙方占产权89.64%，乙方占产权10.36%；乙方最终应付房款共计3891元，于购房合同签订之日起10日内支付。
2010年11月25日，贾岩向姚宏旭转账汇款250万元。2011年5月17日，刘宝琴出具借条一张，内容为：“本人刘宝琴向贾岩借款人民币壹佰贰拾伍万元整。定于在2015年11月1日前归还。拆迁款到位此借条作废。”同日，刘宝琴出具收条一张，内容为：“今收到贾岩现金壹佰贰拾伍万元整。拆迁款到位此收条作废。”
贾岩并与姚彦甫、刘宝琴签订抵押说明书、调解书各一份，抵押说明书内容为：“本人姚彦甫和刘宝琴向贾岩借款人民币壹佰贰拾伍万元整。定于2015年11月1日归还，如未能按期归还，本人和刘宝琴同意将刘宝琴名下一套2居室房产直接过户给贾岩，该房产的房屋地址为弘善家园××号楼15××号，建筑面积为78.09平方米。收到贾岩现金后将上述房产的所有购房手续的原件抵押给贾岩，该抵押文件主要包括该房屋的购房合同1-3-1093号及该房屋的安置协议书、购房发票（金额为人民币3891元整）。抵押期间，如姚彦甫和刘宝琴擅自处理上述房屋的相关手续将承担一切经济法律责任。本说明书经双方签字确定，由中间人高健有保管。拆迁费到位此抵押说明书条款作废。”调解书内容为：“本人姚彦甫和刘宝琴向贾岩借款人民币壹佰贰拾伍万元整，约定于2015年11月1日前归还该笔款项，如到期未能归还，经双方协商，一致达成以下约定。一、双方同意在东城区法院执行调解；二、姚彦甫、刘宝琴同意将刘宝琴名下的一套2居室弘善家园××号楼15××号房通过法院调解转让给贾岩以抵借款；三、贾岩将姚彦甫、刘宝琴应付的弘善家园××号楼15××号余下的房款人民币叁拾肆万叁仟元整付清；四、此调解书由中间人高建有保管。”
2013年11月18日，本院作出（2013）东民初字第12909号民事调解书，孟宪芳作为该案原告，姚彦甫、刘宝琴、姚宏旭、姚鸿伟作为该案共同被告，达成如下调解协议：一、被告姚彦甫、被告刘宝琴、被告姚鸿伟于2014年6月30日前偿还原告孟宪芳借款560000元并支付利息755324.2元（于2014年1月31日前偿还560000元，余款于2014年6月30日前还清）；二、被告姚宏旭对被告姚彦甫、被告刘宝琴、被告姚鸿伟上述债务中的141000元承担连带还款责任；三、如被告姚彦甫、被告刘宝琴、被告姚鸿伟、被告姚宏旭未能在上述约定期限内足额还款，则原告孟宪芳有权就全部剩余欠款及迟延履行期间的债务利息（以560000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）对被告姚彦甫、被告刘宝琴、被告姚鸿伟、被告姚宏旭申请强制执行。
后因姚彦甫、刘宝琴、姚鸿伟、姚宏旭未能履行上述调解协议，孟宪芳于2014年2月7日向本院申请执行，本院于2014年2月25日查封了15××号房屋。
经询弘善家园项目部，15××号房屋所属××号楼即为购房合同中约定的××号楼，该楼自2011年9月起可办理入住手续。
上述事实，有原告贾岩提供的汇款凭证、借条、收条、抵押说明书、调解书、购房合同，被告刘宝琴提供的户口簿，本院依法调查的事实及各方当事人当庭陈述予以佐证。
本院认为，根据相关司法解释的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，贾岩认为其对15××号房屋享有权利，法院不应将该房屋作为刘宝琴的财产予以执行。首先，贾岩与刘宝琴、姚彦甫约定的还款期限尚未届至，贾岩尚无权要求刘宝琴转让15××号房屋产权以抵借款，故贾岩现有证据不足以证明贾岩已支付全部购房价款。其次，15××号房屋系拆迁安置住房，并非一般的商品住房，该类房屋在办理入住及进行产权登记方面均有严格条件。贾岩既然持有购房合同原件，其对15××号房屋的性质及初次必须登记在刘宝琴名下应系之情，对于此种以房抵债方式的法律后果以及风险应当明知。15××号房屋自2011年9月起即可办理入住手续，而贾岩却怠于持购房合同原件办理房屋入住手续，对于15××号房屋无法办理产权登记手续存在过错。贾岩既未支付全部价款，又未实际占有15××号房屋，更对15××号房屋未办理过户登记手续存在过错，其主张不符合相关司法解释对人民法院不得查封、扣押、冻结房屋的条件。贾岩以其持有15××号房屋购房合同原件为由对抗本院的查封，于法无据，其请求本院对执行标的停止执行并解除查封的理由并不成立，故本院对贾岩的该项诉讼请求不予支持。因本案系执行异议之诉，而非确权之诉，故对贾岩要求确认15××号房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告贾岩全部诉讼请求。
诉讼费三十五元，由原告贾岩负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张劼
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 古悦