河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终1156号
上诉人（原审被告）黄桂林，女，1958年9月18日出生，汉族，住固始县。
上诉人（原审被告）陈丽华（曾用名陈丽亚），女，1963年3月10日出生，汉族，住固始县。
上诉人（原审被告）胡大明，男，1954年5月6日出生，汉族，住固始县。
委托诉讼代理人马建新，河南信申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋永红，男，1973年6月30日出生，汉族，住固始县。
被上诉人（原审原告）殷建海，男，1967年1月3日出生，汉族，住固始县。
被上诉人（原审原告）殷玉海，男，1972年3月26日出生，汉族，住固始县。
被上诉人（原审原告）周家田，男，1954年11月7日出生，汉族，住固始县。
委托诉讼代理人张亚非，河南振蓼律师事务所律师。
上诉人黄桂林、陈丽亚、胡大明因与被上诉人蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田房屋租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2016）豫1525民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄桂林、陈丽亚、胡大明的委托诉讼代理人马建新，被上诉人周家田及其蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田的委托诉讼代理人张亚非到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年3月18日，蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田（甲方）与黄桂林、陈丽亚、胡大明（乙方）双方签订《租赁合同》一份，蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田将通过租赁取得使用权的固始县中山大街西与312国道交叉口岳桥社区农贸市场综合楼转租给黄桂林、陈丽亚、胡大明使用。合同约定：一、甲方自愿将此楼一至四层约计8000平方米，场前区约4000平方米的综合楼全部租给乙方作超市使用，租赁期限为10年，即从2011年5月1日至2021年5月1日。二、租金费用的承担，前六年年租金为75万元，后四年即2017年5月1日开始到2021年5月1日年租金为95万元，乙方交纳房租的期限为每年的5月1日前，…每年均是为5月1日提前交清下一年度的租金后，乙方方可使用，最后一年的房屋租金支付必须于2020年5月1日前交纳。三、双方的权利与义务，1、…2、…3、…4、…5、承租期满（包括合同提前终止而导致的承租期提前到期，双方解除合同），承租经营使用的房屋固定装修归甲方所有，乙方不得对房屋的装修进行拆除、破坏（如电梯、灯具等），但可以拆除其在超市经营时增加的非固定设备（如货架、电脑等）。6、…7、…8、甲方目前有一台专用变压器，如果不够超市使用，乙方提前20天告知甲方，甲方负责将一台3**瓦变压器装上，甲方目前有三个水泵移交乙方使用，期满后乙方应保证能正常使用交还甲方。9、甲方负责帮助乙方协调周边环境，如果因西边加油站问题导致乙方不能开超市，则甲方承担违约金并赔偿装修损失。四、特别约定，本合同签订后，甲方允许乙方对部分商铺承包给案外人经营。五、违约责任，1、甲方违反本合同约定的条款处违约金100万元，违约不足以弥补损失的，另行赔偿损失，乙方违反本合同约定的义务，处100万元违约金外，所装修的固定设备不得拆走。2、…3、…4、…六、本合同未尽事宜，经双方协商一致后履行，本合同发生争议，由双方协商解决，如协商不成向固始县人民法院起诉。七、本合同一式八份，甲方四份，乙方三份，见证人一份，经双方签字后生效。甲方：周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海，乙方：黄桂林、陈丽亚、胡大明，见证人：张亚非，2011年3月18日。2012年，黄桂林、陈丽亚、胡大明将在该综合楼内经营的“百汇超市”承包给徐春芝经营，经营期限自2012年6月11日起至2015年6月10日止。因黄桂林、陈丽亚、胡大明拖欠租金导致双方发生矛盾，为此，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海起诉来院，经本院调解，2014年9月23日，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海与黄桂林、陈丽亚、胡大明双方达成调解，（2014）固民初字第1438号民事调解书载明：一、黄桂林、陈丽亚、胡大明所有的“百汇超市”租赁蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田所租赁使用的房屋所欠截止2015年5月1日的房屋租金共计1750000元。黄桂林、陈丽亚、胡大明自愿分期偿还，于签订本调解书时支付500000元，2014年10月8日前支付250000元，以后每月8日前支付150000元，依次顺延，直至付清实际所欠房租以及违约金100000元。二、黄桂林、陈丽亚、胡大明付清所欠房租后，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海与黄桂林、陈丽亚、胡大明双方继续按照2011年3月18日签订的租赁合同履行。三、黄桂林、陈丽亚、胡大明于签订本调解书时支付周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海案件受理费和律师费35000元。案件受理费28800元，减半收取14400元，由蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田负担。截止目前该调解书尚未履行完毕。2016年12月15日，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海给黄桂林、陈丽亚、胡大明下达《解除合同通知书》一份，该通知书载明：因你三人自2015年5月1日起连续两年经多次催告仍未交纳房屋租金150万元整，致使我们收缴房屋租金的合同目的不能实现，故我们向固始法院提起诉讼，在诉讼过程中，你们仍然不交纳房屋租金，已构成根本性违约，现我们四人依据《合同法》第94条第一款第（三）项、第（四）项，第96条之规定，现书面通知你：解除双方于2011年3月3日签订的房屋租赁合同。
原审认为，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海将所租赁房屋转租给黄桂林、陈丽亚、胡大明使用，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海与黄桂林、陈丽亚、胡大明双方并且签订了《租赁合同》，约定了租金的交纳方式及违约金的承担方式等权利义务，并且对2015年5月1日前的租赁合同的履行进行了调解处理，现黄桂林、陈丽亚、胡大明在调解协议未履行完毕的情况下，又再次拖欠周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海2015年5月1日以后的租金，本案的事实清楚。关于黄桂林、陈丽亚、胡大明要求变更房屋租金是否应当得到支持的问题以及黄桂林、陈丽亚、胡大明认为周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海搭建的房屋占用了消防通道影响了黄桂林、陈丽亚、胡大明的经营要求减少租金如何处理的问题。黄桂林、陈丽亚、胡大明认为，房屋租金过高，要求根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，要求变更租金价格。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，黄桂林、陈丽亚、胡大明租赁房屋是用于开办超市，是从事商业活动，不符合该司法解释的规定。黄桂林、陈丽亚、胡大明认为周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海搭建的房屋占用了消防通道影响了黄桂林、陈丽亚、胡大明的经营要求减少租金。周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海认为，消防通道是加油站堵的，不是周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海堵的，黄桂林、陈丽亚、胡大明也没有对消防通道的情况向周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海讲过，今天庭审时才提出来，黄桂林、陈丽亚、胡大明的超市先开业，加油站是两年以后开业，消防通道和黄桂林、陈丽亚、胡大明的办证没有关系。因消防通道问题是租赁经营过程中出现的具体问题，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海与黄桂林、陈丽亚、胡大明双方签订的《租赁合同》对此问题如何处理亦有约定，黄桂林、陈丽亚、胡大明以此要求减少租金不符合周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海与黄桂林、陈丽亚、胡大明双方的约定。故本院对于黄桂林、陈丽亚、胡大明要求变更、减少租金的辩称不予采纳。关于周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海要求解除合同是否应当得到支持的问题。黄桂林、陈丽亚、胡大明认为，不同意解除合同，解除合同属于形成权，除斥期间是一年，本案发生已经超过一年，不具备解除合同条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，在合同履行的过程中黄桂林、陈丽亚、胡大明未按照双方的约定支付租金，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海为租金问题在本案之前已经起诉过要求黄桂林、陈丽亚、胡大明支付租金，本院调解后黄桂林、陈丽亚、胡大明至今未将调解协议履行完毕，现黄桂林、陈丽亚、胡大明又继续拖欠原告2015年5月1日以后的租金，周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海因此要求解除租赁合同，符合法律规定，故本院对于黄桂林、陈丽亚、胡大明的该辩称不予采纳，对周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海的该诉讼请求予以支持。关于黄桂林、陈丽亚、胡大明要求周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海提供已交租金的正式票据如何处理的问题。因周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海与黄桂林、陈丽亚、胡大明双方在签订租赁合同时对此没有约定，故本院对此亦不予处理。关于违约金100万元是否过高的问题。黄桂林、陈丽亚、胡大明认为，违约金100万元超出了法律规定的最高限额，请求降低至30%以下。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，2015年5月1日以前的租金及违约金已经本院调解处理，2015年5月1日至2017年5月1日的租金150万元黄桂林、陈丽亚、胡大明未交纳，现蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田要求解除租赁合同，故本院根据法律规定及该案的具体情况酌定违约金为20万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，原审判决如下：一、解除蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田与黄桂林、陈丽亚、胡大明2011年3月18日签订的《租赁合同》；二、黄桂林、陈丽亚、胡大明于本判决书生效后十日内给付蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田2015年5月1日至2017年2月1日的房屋租金1312500元（2017年2月1日以后的房屋租金按照蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田与黄桂林、陈丽亚、胡大明双方的合同约定据实结算至黄桂林、陈丽亚、胡大明交还所租赁房屋时止）；三、黄桂林、陈丽亚、胡大明于本判决书生效后十日内给付蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田违约金20万元；四、驳回蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由黄桂林、陈丽亚、胡大明负担。
上诉人黄桂林、陈丽亚、胡大明上诉称：1、蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田不提供发票，是黄桂林、陈丽亚、胡大明未支付租金的正当理由；2、消防通道被占用以及蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田强行停止商城经营，对黄桂林、陈丽亚、胡大明构成违约，蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田应当承担赔偿责任。请求依法改判。
被上诉人蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田答辩称：1、蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田未提供发票，不是黄桂林、陈丽亚、胡大明拒绝支付租金的正当理由；2、消防通道是否被占用以及商城是否停止经营，对黄桂林、陈丽亚、胡大明不构成违约，蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田不应当承担赔偿责任。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：周家田、蒋永红、殷玉海、殷建海与黄桂林、陈丽亚、胡大明签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规禁止性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定履行。黄桂林、陈丽亚、胡大明未按照合同约定履行，原审法院依据该合同及相关证据，判决解除合同，黄桂林、陈丽亚、胡大明承担违约责任并无不当。黄桂林、陈丽亚、胡大明称蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田不提供发票、消防通道被占用以及强行停止商城经营，对黄桂林、陈丽亚、胡大明构成违约，蒋永红、殷建海、殷玉海、周家田不应当承担赔偿责任的上诉理由，因没有充分的证据证明不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费26800元，由黄桂林、陈丽亚、胡大明承担。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 李 虎
审判员 李 青
二〇一七年四月十九日
书记员 高 星