江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第02405号
上诉人（原审原告）王浩，居民。
委托代理人潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宿迁市长江置业有限公司，住所地沭阳县天津路东侧建陵商都小区售楼部。
法定代表人詹碎奶，该公司董事长。
委托代理人高中新，江苏东域律师事务所律师。
原审第三人朱景桂，居民。
上诉人王浩因与被上诉人宿迁市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）、原审第三人朱景桂房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王浩原审诉称：长江置业公司将其开发的沭阳县十字康居嘉园B区1号楼15号商铺抵给第三人朱景桂。2010年12月12日，第三人朱景桂将该商铺以435000元价款出售给王浩，并由王浩与长江置业公司签订预留房协议。长江置业公司向王浩出具501585元的房款收据一份，后王浩通过银行汇款及现金交付的方式向第三人朱景桂支付了购房款435000元（其中银行汇款235000元、现金交付200000元）。长江置业公司未将房屋交付王浩，于2012年8月6日向王浩出具承诺书一份，长江置业公司承诺于2012年9月20日将房屋交付王浩，否则按购房收据载明的金额退还王浩房款，并付王浩总房款20%的违约金。但长江置业公司至今仍未按承诺履行交付房屋义务，现请求法院判令长江置业公司返还王浩购房款501585元并从2010年12月13日起按中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息至还清款之日止。
长江置业公司原审辩称：2010年12月11日，长江置业公司以抵充工程款的形式将其开发的沭阳县十字康居嘉园B区1号楼15号商铺抵给无锡伟力公司沭阳分公司，无锡伟力公司沭阳分公司又将该房抵给其公司项目经理朱景桂。同年12月12日，第三人朱景桂将王浩带至长江置业公司十字分公司处签订了B区1号楼15号商铺预留房协议，长江置业公司十字分公司并向王浩出具了501585元房款收据一份。王浩、长江置业公司之间签订的预留房协议，并非商品房买卖合同，且长江置业公司也未取得房屋销售许可证，故该协议无效，同时长江置业公司也未收到王浩房款，不同意返还购房款及支付利息。综上，请求驳回王浩的诉讼请求。
原审第三人朱景桂述称：长江置业公司以抵充工程款的形式将其开发的沭阳县十字康居嘉园B区1号楼15号商铺抵给无锡伟力公司沭阳分公司，无锡伟力公司沭阳分公司又将该房抵给朱景桂属实，但朱景桂并没有将房屋出售给王浩。朱景桂在2010年12月12日向徐雪松借款235000元，徐雪松要求提供房屋抵押，朱景桂就带徐雪松到长江置业公司十字分公司处办理B区1号楼15号商铺相关手续。长江置业公司根据朱景桂的要求与徐雪松签订了预留房协议。至于为何是长江置业公司与王浩签订协议，朱景桂不清楚，也不认可。朱景桂只收到徐雪松的银行汇款235000元，没有收到现金200000元。
原审法院经审理查明：2010年，长江置业公司十字分公司将开发的沭阳县十字康居嘉园小区发包给无锡伟力公司沭阳分公司施工，第三人朱景桂系无锡伟力公司沭阳分公司康居嘉园小区的项目经理。2010年12月11日，长江置业公司十字分公司将康居嘉园小区B区1号楼15号商铺抵给无锡伟力公司沭阳�公司以抵充工程款，无锡伟力公司沭阳分公司又将该房抵给第三人朱景桂。2012年12月12日，第三人朱景桂将该房出售给王浩，并将王浩带至长江置业公司十字分公司，由长江置业公司十字分公司与王浩签订了十字康居嘉园预留房协议。该协议载明：“十字康居嘉园预留房协议甲方宿迁市长江置业有限公司十字分公司乙方王浩（身份证号××）南1#-15号预留房总价501585元双方责任：甲方需在双方签订协议后为乙方保留上述房产，不得以任何方式转让第三方……；本预留房协议书只适用于乙方本人，乙方不得将本预留房协议书权益转让他人……；本预留房协议书经甲乙双方签章后即生效，一式三份，具有同等法律效力……”。次日，长江置业公司十字分公司向王浩出具收据一份，载明:交款单位王浩收款方式现金人民币伍拾万壹仟伍佰捌拾伍元整￥501585收款方式现金收款�由十字B区1#楼15#商铺施工队抵房款2010年12月13日”。后王浩将协议及收据交给徐雪松，徐雪松于2010年12月13日、12月14日通过银行汇款方式分别向第三人朱景桂支付款项100000元、135000元，合计235000元。
2012年8月6日，长江置业公司十字分公司向王浩出具了加盖有长江置业公司十字分公司印章的承诺书一份，内容为：“我公司卖给王浩的十字康居嘉园小区南1号楼15号商铺，是朱景桂带王浩到我公司售楼部，由会计开给王浩购房收据，并与王浩签订了购房合同，我公司将于2012年9月20日将此房交予王浩，（交房以王浩签订的书面文件为准）否则按购房收据的金额退还王浩房款，并付王浩总房款20%的违约金。承诺人宿迁市长江置业有限公司十字分公司2012年8月6日”。长江置业公司对该承诺书上的印章持有异议。经长江置业公司申请，原审法院依法委托南京东南司法鉴定中心�行鉴定，鉴定意见为：该《承诺书》上印文“宿迁市长江置业有限公司十字分公司”与送检的样本印文“宿迁市长江置业有限公司十字分公司”是同一印章盖印，且《承诺书》上印文“宿迁市长江置业有限公司十字分公司”是印章直接盖印形成，形成顺序为先有印刷体字迹、后有印章。
原审法院另查明，涉案房屋系王浩与徐雪松合伙购置。庭审中，徐雪松同意由王浩一人主张本案相关权利。长江置业公司开发的沭阳县十字康居嘉园小区未取得国有土地使用权证书、建设工程规划许可证及商品房预售许可证等相关手续。
上述事实，有王浩陈述、长江置业公司答辩、第三人述称、谈话笔录、十字康居嘉园预留房协议、收据、银行汇款记录、证明、承诺书、（2011）沭民初字第3132号案件的庭审笔录、鉴定意见书等证据证实。
原审法院认为，王浩与长江置业公司十字分�司签订的十字康居嘉园预留房协议具备商品房买卖合同的主要内容，双方已形成商品房买卖合同关系。但长江置业公司十字分公司开发建设的十字康居嘉园小区至今未取得建设工程规划许可证及商品房预售许可证，故双方之间签订的房屋买卖合同无效。王浩基于长江置业公司十字分公司与第三人朱景桂之间的抵房协议向第三人朱景桂付款，应当视为王浩向长江置业公司履行给付房款义务，合同无效后，长江置业公司十字分公司应向王浩履行返还房款义务。因宿迁市长江置业有限公司十字分公司系长江置业公司设立的分公司，其民事责任应由长江置业公司承担，故王浩要求长江置业公司返还房款的诉讼请求成立，予以支持。
关于长江置业公司应向王浩返还房款的数额问题。王浩称其收到长江置业公司出具的协议及收据后，由徐雪松通过银行汇款方式向第三人朱景桂支付房款235000元，以现金交付方式向第三人朱景桂支付房款200000元，合计435000元。对于银行汇款235000元，第三人朱景桂称系其向徐雪松的借款，与本案查明的事实不符，对该235000元确认为王浩向第三人朱景桂支付的房款。对于王浩主张以现金方式支付了200000元款项，第三人朱景桂予以否认，王浩也未提供证据证实，不予采信。故长江置业公司应返还王浩购房款235000元。对于王浩要求长江置业公司按承诺书中逾期交房的约定返还款项501585元，因长江置业公司十字分公司向王浩出具的承诺书，系对上述双方之间房屋买卖合同相关事实及房屋交付时间的补充，系该房屋买卖合同的一部分，也应为无效，故王浩主张长江置业公司返还购房款501585元，无事实与法律依据，不予支持。
关于长江置业公司因合同无效应当赔偿王浩损失的数额问题。本案中，由于长江置业公司未取�建设工程规划许可证及商品房预售许可证而出售房屋，其对于合同无效存在过错，应当承担缔约过失责任，对于王浩因信赖合同成立而支付房款的利息损失，长江置业公司应予赔偿，利息损失自王浩付款之日起至判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。王浩主张按中国人民银行同期贷款利率的四倍赔偿利息损失，无法律依据，不予采纳。
综上所述，调解不成，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁市长江置业有限公司于判决生效后十日内返还王浩购房款235000元及利息（利息从2010年12月14日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、鉴定费12000元，由宿迁市长江置业有限公司承担；三、驳回王浩的其他诉讼请求。案件受理费7825元，保全费3020元，合计10845元，由王浩负担3598元，宿迁市长江置业有限公司负担7247元。
上诉人王浩不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院改判长江置业公司返还购房款501585元，并从2010年12月13日起按银行贷款利率四倍支付利息至本息付清之日止。主要理由是：1.长江置业公司以涉案商铺抵充工程款501585元，则王浩无论向朱景桂给付多少款项，均与长江置业公司无关。现因合同无效，长江置业公司应按原抵充数额返还。王浩实际支付了购房款435000元，至于其差额部分应当属于王浩购买涉案商铺的优惠；2.承诺书不是合同的一部分，承诺书是对合同权利义务终止后，关于清算和结算的另行约定，故不因合同无效导致承诺书无效。且原审法院在对承诺书的真实性进行鉴定前，长江置业公司同意如果鉴定结论为真，则按承诺书的�见履行。双方在案件处理过程中达成的关于清算和结算的约定，不能因买卖合同的无效而否认承诺书的效力。3.王浩支付朱景桂20万现金的事实，应予认定。
被上诉人长江置业公司辩称：王浩上诉请求不能成立，原审认定双方当事人之间买卖合同无效是正确的。合同无效则返还财产，双方有过错各自承担相应损失。具体理由是：1.合同无效，但长江置业公司未收到购房款，王浩要求返还501585元，无法律依据；2.对王浩的承诺仅仅是作为一种无效合同的担保，该担保无效；3.利息问题，因为未收取王浩一分钱房款，所以不应当赔偿利息损失。如果王浩有损失，应当由自行承担。
原审第三人朱景桂述称：朱景桂不认识王浩，涉案房屋是抵给徐雪松的。朱景桂跟王浩没有买卖关系，长江置业公司如果将房屋卖给王浩，应当将相应的房款给朱景桂。
二审查明事实与原审查�事实一致，本院予以确认。
双方当事人在二审中均未提交新证据。
本案二审争议焦点为：1.长江置业公司应当返还房款数额如何确定；2.返还房款的款项利率如何确定。
关于第一个争议焦点。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。长江置业公司十字分公司与王浩签订的十字康居嘉园预留房协议因涉案小区未取得建设工程规划许可证及商品房预售许可证应被认定为无效，长江置业公司应向王浩返还交付的房款。对于王浩已付款235000元，各方当事人均无异议，应予认定。对王浩陈述交付现金200000元，朱景桂予以否认。王浩合伙人徐雪松于2010年12月14日转账支付235000元，却又主张另交付现金200000元，且没有让朱景桂出具收条，不合常理，在王浩未能进一步举证证明该主张的情况下，应承担举证不能的不利后果，故对已支付现金200000元的事实不予认定。王浩依据预留房协议实际交付的款项为235000元，在协议被认定无效的情况下，返还的数额应按其交付的数额235000元确定。无效合同的后果为相互返还财产，王浩主张的差价优惠，无法律依据，不予支持。
关于承诺书的效力问题。该承诺书的内容仍为对预留房协议履行方式的重新约定，仍属于预留房协议的一部分，故该承诺书应认定无效。无效的协议自始确定，当然无效。王浩以双方在诉讼中陈述的鉴定结果来确定协议的效力无法律依据，对该主张不予采信。
关于第二个争议焦点。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。长江置业公司与王浩签订的预留房协议，因长江置业公司原因导致合同无效，长江置业公司应赔偿王浩损失，但应当以实际产生的损失为限。现王浩对其损失数额未能举证证明，应按王浩付款之日起至判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的数额确定损失数额。王浩该上诉请求无法律依据，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7825元，由上诉人王浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 王弯弯
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