甘肃省张家川回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0525民初179号
原告：王某某，女，生于1957年8月15日，汉族，高中文化程度。
委托诉讼代理人：梁小龙，男，甘肃端方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马智涛，男，甘肃端方律师事务所律师。
被告（原告王某某弟弟）：王某，男，生于1966年6月13日，汉族，大专文化程度，居民。
被告（被告王某妻子）：张某某，女，生于1966年12月23日，汉族，大专文化程度，居民。
委托诉讼代理人：李魁正，男，甘肃乾鑫律师事务所律师。
原告王某某诉被告王某、张某某返还原物纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告限期返还原告所有的位于张家川镇解放西路建行家属楼房屋。2、依法判令二被告给付该楼房使用费1000元/月，从原告主张返还之日起至返还交付之日止。3、依法判令二被告返还原告楼房的房屋产权证及钥匙。4、本案诉讼费用均由二被告承担。事实和理由：原告与二被告系姐弟媳关系。1993年原告在建行张家川县支行工作时参加单位的福利分房，原告取得了位于张家川镇西关的建行家属楼2单元3楼2号楼房的所有权，建筑面积75.48m2。1994年6月原告调动到建行天水市分行工作时该房屋尚未竣工。1997年10月该楼房竣工交付使用，因原告在天水市上班，便委托其弟王某领取房屋钥匙。当时，原告弟弟夫妇双双下岗，又因违反计划生育政策被罚款，生活非常困难。原告就念及姐弟亲情，让被告夫妇无偿暂住该楼房。2000年5月16日单位通知原告领取房产证时，原告再次委托其弟王某代领，房产证由二被告至今保管。2006年被告经济情况好转，原告要求收回房屋，但二被告以自己购买了铺面还有贷款为由，请原告缓一缓至今。2015年底二被告答应腾房，但随后以闹离婚为由拒绝。现原告儿子即将结婚无房可住，原告多次向二被告索要该房，二被告却以种种理由推拖，拒不返还原告房屋，侵犯了原告的合法权益。特状诉请求依法判处。
委托诉讼代理人梁小龙、马智涛称，（一）本案原告基于物权登记，是所诉房屋的合法所有权人。根据我国《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案原告参加单位福利分房，与原工作单位中国建设银行张家川县支行签订《张川县房地产买卖契约》，并交纳房款，取得房屋产权证书及房屋所有权。本案原告从房管部门调取的房屋登记档案材料，以及被告提交的房地产买卖契约、房屋产权证书、购房款交纳单据、和不得转让房屋协议等证据，充分证明了该房屋的所有权人是原告，其所有权登记之日至今未变。（二）本案原告从房产取得时至2015年底向被告主张返还的期间里，系原告无偿提供给被告使用的情谊行为，被告拒不返还房屋构成了对原告物权的侵害，二被告应依法返还。我国《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告与被告系同父异母的姐弟，原告便和单位沟通后委托被告代为其缴纳部分房款、代为领取房屋产权证书和钥匙等事宜，并将房屋无偿提供给二被告居住使用，给予二被告诸多亲情关怀，被告在庭审中也对此表示认可。但在原告主张权利时，二被告采用离婚等理由拖延，拒不返还原告的房屋和相关手续。同时，二被告违反公序良俗，在对原告进行诱导式的谈话时进行录音，然后对录音内容进行编辑删减，被告提交给法庭的原始载体和复制件疑点重重，属非法取证，依照民事讼诉证据若干规定应予排除，不能作为认定案件事实的证据采信。（三）二被告答辩所称双方存在事实上的房屋买卖关系，纯属被告的主观推断，没有任何事实依据和证据支持。本案原告基于亲情关系和信任关系将房屋无偿提供给被告居住使用，但被告却以其现实持有原告房屋产权证书为据，主观推断原告将房屋买卖处分给被告，这种主观推断缺乏事实依据和证据支持，因为本案原、被告之间既无任何书面的买卖合同，也没有达成房屋买卖的合意，双方不存在房屋买卖的事实，被告在法庭辩论中所说的原被告之间已于1994年就所诉房屋达成转让合意，是不存在的事实，缺乏必要的证据支持。被告基于录音，主张8000元存单系购房款，狡赖原告将房屋卖给他们，这一主张的事实没有任何证据支持。（四）关于本案被告提交的谈话录音，因该证据是在原告不知情的情况下诱导糊弄原告所偷录的，该证据取得方式不合法，经法庭播放，原始载体内容不完整且存在编辑删减现象、原始载体与复制件内容不一致等问题，属于非法证据应依法予以排除，另外录音中涉及原告陈述重要事实的部分会出现人为模糊的现象。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第68条规定，以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据，因此，请人民法院依法将该证据予以排除。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定，存在一点的视听资料不以单独作为认定案件事实的依据，本案被告仅以此证据要证实原被告之间存在房屋买卖的事实行为，缺乏相应的证据支持。综上所述，原告依法享有对该房屋的所有权，二被告无权占有该房屋，却长期占有原告房屋拒不返还，侵害了原告的合法权益，依据《物权法》第34条、第245条之规定，请求依法判决而被告返还原告房屋、房屋产权证书、钥匙及其他手续。
被告王某辩称，答辩人与被答辩人系姐弟关系。1、该案本质上是买卖合同关系，未订立书面买卖合同，也未办理房屋过户登记手续。1993年被答辩人所在的建行张家川县支行为职工修建福利楼房，首付款为7590.66元。1994年6月被答辩人被调到建行天水市分行工作。当时被答辩人就与答辩人协商，将该楼房以8000元价款转让给答辩人居住。1999年农历正月十二日答辩人之妻张某某将其在农行张家川县支行未到期存款8000元交给被答辩人。当时鉴于建行张家川县支行禁止将楼房对外转让，故而未签订书面买卖合同，也未办理房屋过户手续，一直使用至今。2、1997年3月至今一直由答辩人占有使用，1999年5月16日建行将房屋全产权出让，被告又以被答辩人的名义向建行缴纳该房屋第二批房款3253.14元。由此房屋买卖已经形成。3、在2015年之前被答辩人一直认可房屋买卖的事实，从未对该房屋主张过权利。2006年前后被答辩人也未与答辩人协商过返还房屋的事。
被告张某某辩称：（1）1994年6月原告调到天水上班，就将该房屋转让给被告居住使用，并亲手将钥匙交给被告，被告后将自己的8000元存折给原告，后被告拿到了在原告名下的房产证。1999年5月16日建行张家川支行出让剩余30%产权时，被告又交了3253.14元，至此被告已经给付了该房款11253.14元。（2）在2015年之前，原告一直认可房屋买卖的事实，从未对该房屋主张过权利。2006年前后原告也未与被告协商过返还房屋的事，故该房屋买卖关系是成立的。（3）该房屋虽然没有办理过户登记，但被告属于转让取得，现原告要求返还房屋的请求不当，请依法驳回原告的诉讼请求。
委托诉讼代理人李魁正称，（一）原、被告之间诉争的房屋存在事实上的买卖关系。其理由如下：1、原告与被告于1994年达成以7590元集资价转让该房屋的合意，1996年12月原告将房屋钥匙交给被告，二被告于1997年3月搬进该房居住至今。二被告于1999年农历1月12日在天水家中将被告名下8000元农行存折交给原告。因此，双方存在事实上的买卖合同并生效履行。2、对于被告的8000元存单，原告承认这一事实，但不承认为购房款，又不能证明其他用途，故这8000元存单应认定为二被告给原告的购房款。3、被告提供的谈话录音虽然在获取方式伤害存在瑕疵，但双方真实的谈话内容也能证实原告收到的8000元存单为购房款。4、1999年5月16日建行将此房百分之三十的产权卖给本行职工，被告接到原告通知后，即去建行财务处交了3253.14元，被告共支付购房款11253.14元。5、被告提交的建行张家川支行与原告签订的《张家川县房地产买卖契约》、《张家川县建行关于本行住宅楼住户不得出售给他人的协议书》以及《房屋所有权证》均系购房原始凭证，是原告将房卖给被告后亲手交给被告的，不存在代为保管之说。6、原告代理人认为房屋买卖合同应为书面要式合同，没有书面合同买卖不能成立。但是对方忽视了原、被告的口头合同是成立并生效的，履行时间为1997年，而合同法是1999年10月才颁布实施。因此，在新法颁布之前双方已经履行了合同义务，买卖合同成立且不受要式合同的约束，当时未签订书面合同是基于亲情关系。（二）原告所主张的该房屋为借用关系，无任何事实和证据支持。原告与被告没有任何出借房屋的意思表示，且双方之间并没有签订《借用合同》，原告也无任何证据证明借用关系。故原告提出索要租金的请求是无稽之谈。（三）基于合法有权占有多年的事实，从民法上保护和交易安全的角度出发，应该继续维持这种履行了多年的房屋买卖关系，不应该依据名义权利认为原告名下的房屋产权证，就打破对二被告信赖利益的保护，更不应该支持原告要求二被告返还房屋的无理要求。因此，原、被告基于买卖合同取得该房屋近二十年，虽然该房产证在原告名下，被告没有办理过户登记手续，但被告系善意取得，原告要求返还房屋是毫无道理的。
原告王某某围绕诉讼请求依法提交了五组证据：1、原告有效的身份证复印件一份，用以证明原告具有诉讼主体资格，经当庭质证二被告无异议。2、1999年5月20日签订的（张）房买卖契字003号《张家川县房地产买卖契约》复印件一份，用以证明原告王某某与建行张家川县支行签订的《房屋买卖契约》真实有效，对此二被告无异议。3、2000年5月16日张家川县房屋管理局向原告颁发了《房屋所有权证》，用以证明原告对该楼房享有无可争辩的所有权。经当庭质证后，二被告对该房产证的真实性无异议，但称是原告将楼房转让后让其领取的，原证件在二被告处。4、2000年11月8日原告与建行张家川县支行签订关于本行住址楼住户不得将住宅楼出售给他人的协议书一份，用以证明原告对该楼房具有排他性的物权。经当庭质证后，二被告对此无异议。5、1999年5月16日原告向建行张家川县支行上缴30%楼房产权出让款3253.14元收据复印件一份，用以证明该房款是在自己名下，是自己委托被告所交。经当庭质证后，二被告表示该收据虽然开具在原告名下，但该件的原始票据在二被告处，证明该房款是二被告所交的事实。对上述第1、2、3、4组证据来源形式合法、内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院可以作为认定事实的证据予以采信。对第5组证据的客观性、真实性二被告无异议，但对证明目的存在异议，但该证据不能证明二被告对该房屋享有物权，也不能证明该房款为其所交的事实，对此本院不予采信。
被告王小洲、张某某围绕诉讼请求提交了七组证据：1、被告王某、张某某有效的身份证复印件各一份用以证明原告具有诉讼主体资格；经当庭质证后，原告对此无异议。2、1999年5月20日签订的（张）房买卖契字003号《张家川县房地产买卖契约》，用以证明原告王某某与建行张家川县支行签订的《房屋买卖契约》在被告交付房款后原告又交付被告足以证明事实上的买卖关系成立；并证明房屋集资款10843.80元；经当庭质证后，原告称70%楼房款是其所交，剩余30%楼房款是自己委托二被告将自己借给被告的钱所交，不存在二被告交款的情形，更不能证明买卖关系的事实。3、2000年5与16日张家川县房屋管理局颁发（2000）张房子第00000276号房屋所有产权证。用以证明该房屋所有权证一直由被告保管；是买卖关系成立后原告主动交给被告的，房屋的实际占有人是二被告；同时原告此前从未主张过权利；经当庭质证后，原告表示虽然该房屋所有权证由二被告保管至今，但房屋所有权证是在原告名下，更证明了原告对该房屋享有所有权。4、1999年5月16日原告向建行张家川县支行上缴30%楼房产权出让款3253.14元复印件一份，用以证明该房屋30%房款是自己所交；经当庭质证后，原告称该房款是其委托被告在自己借给被告的钱所交，不能证明是二被告所交。5、2000年5月16日张家川县房屋管理局向原告颁发了《房屋所有权证》，用以证明虽然该房屋所有权证在原告名下，但该所有权证原件在二被告处，说明原告已将该楼房转让给二被告，二被告对该楼房享有无可争辩的所有权；经当庭质证后，原告对此持有异议，认为房屋所有权证在自己名下，该证据更能证明自己对该房屋享有所有权。6、2000年11月8日原告与建行张家川县支行签订关于本行住址楼住户不得将住宅楼出售给他人的协议书一份，用以证明被告对该楼房支付了购房款后未向原告要求办理过户手续的原因。经当庭质证后，原告表示该楼房本身是单位集资建房，只允许单位内部转让，而不允许对外转让的事实。7、2015年11月23日原、被告协商时的录音证据一份，用以证明原、被告买卖房屋、给付房款及原告反悔的事实；经当庭播放质证，原告表示该证据仅能证明双方对房屋所有权存在争议，不能证明买卖关系、给付房款的事实。上述七组证据来源形式合法，具有证据的客观性、真实性，但却不能证明二被告所主张的对该房屋享有物权，也不能证明原、被告之间存在买卖关系，对此本院不予采信。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。经双方当事人陈述、举证、质证，本院确认如下事实：原告王某某系二被告的姐姐，被告王某系原告的弟弟，被告张某某系原告的弟媳。原告王某某原系建设银行张家川县支行员工，1993年原告参加中国建设银行原张家川县支行的集资建房，原告分得了位于张家川镇解放西路的建行家属楼2单元3楼2号楼房一套，建筑面积75.48m2。1994年6月原告调到建行天水市分行工作，当时该楼房尚未竣工。1997年10月该楼房竣工交付，原告让其弟王某领取了该楼房钥匙，让二被告无偿使用该楼房。2000年5月16日张家川县房管局向原告王某某颁发了该房屋所有权证，原告委托其弟王某代领房产证，并由二被告保管至今。2015年11月23日双方因该房屋的使用权发生纠纷，原告要求二被告返还房屋，二被告以原告已将楼房转让给自己拒绝返还。原告遂于2016年3月18日诉来本院。
对原、被告各自提交的证据经当庭质证，双方当事人对证据的客观性、真实性均无异议，但对证明的目的存在异议，据此本案争议焦点在于：（1）原告用其房产证及相关手续复印件证明争议房屋所有权归其所有，二被告长期占有原告房屋应当返还；（2）二被告也承认房屋产权证在原告名下，至今未作变更登记，但据所持有原告房产证及相关手续及录音证明原告已经将房屋转让给二被告，其占有使用该房屋合法，不存在返还的问题。关于双方当事人有争议的是否具有买卖关系的问题，本院认定如下：从原、被告举证的情况来看，无论是张家川县房屋管理局出具的房产证书及缴款凭证均直接证明争议房屋产权在原告王某某名下，至今未作变更登记，这是一个不争的事实，既使存在买卖关系，但未办理过户登记，依据《物权法》规定，其买卖关系也是无效的，二被告没有直接证据证明争议房屋系二被告买卖取得的事实，二被告虽然持有原告的房产证及相关手续，但不能认定该房屋归二被告所有。故二被告及其委托诉讼代理人所称的买卖取得该争议房屋的理由不能成立。同时，也没有证据证明二被告向原告给付房款的事实，对此本院不予采信。对于二被告所称的经济往来，双方可以另行结算，或者待有新证据时另行起诉。对于二被告所出示的录音证据仅能证明原、被告对该房屋的所有权存在争议，不能直接证明二被告对该房屋享有所有权。
本院认为：本案争议的焦点有二：（一）关于原告对该房屋是否享有物权的问题：根据《中华人民共和国物权法》第二条规定：因物的归属和利用而产生的民事法律关系适用本法。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，不动产物权的设立基于登记，物权的变更、转让和消灭也基于登记，不登记的不发生效力。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案原告作为原中国建设银行张家川县支行员工享有集资建房资格，取得张家川镇解放西路建设银行家属楼5幢楼231号楼房。后在张家川县房屋管理局登记备案，取得房屋所有权证，原告依法对该房屋享有物权，故原告要求二被告返还原物的诉讼请求成立，本院予以支持。（二）关于原、被告之间是否存在买卖关系的问题：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可见，不动产物权的设立基于登记，物权的变更、转让和消灭也基于登记，不登记的不发生效力。本案二被告虽然持有原告名下的房产证及其相关手续，并善意占有使用该房屋，但从二被告所举的证据证明，该楼房物权登记在原告名下，至今未作任何变更登记，庭审中也没有直接证据证实原告将该楼房产权转让给二被告，故二被告无证据证明与原告之间存在买卖关系，二被告不享有该房屋物权，二被告不具有使用该房屋的法律依据，故二被告辩称原告将楼房转让给自己的辩称理由不能成立，本院对此不予支持。第三十条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二被告长期占有使用原告房屋及产权证书拒不返还的行为于法无据，二被告无权占有使用原告名下房屋及产权证书，二被告应当承担返还原告房屋及其产权证书和钥匙的义务。由于原、被告之间没有约定房屋租金的问题，善意占有原则上不承担给付租金的义务。故对原告要求二被告承担房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十四条、第十七条、第三十四条和第三十九条《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告王某、张某某返还原告王某某原建行张家川县支行家属楼5幢楼231号楼房及其该房屋产权证书和钥匙；
二、驳回原告要求被告王某、张某某给付房屋租金的诉讼请求；
三、驳回被告王某、张某某要求驳回原告诉讼请求的请求。
案件受理费100元，由被告王某、张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审 判 长 铁 成
代理审判员 马小红
人民陪审员 李夫庵
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 马玉梅