内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第1506号
上诉人（原审原告）董天文，男，1985年6月17日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。
委托代理人魏思有，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）赵旭东，女，1966年10月12日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。
委托代理人刘宪林，内蒙古方赫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰众诚房地产经纪有限公司。住所地内蒙古自治区赤峰市松山区英金路南段兴华小区门口北侧。
法定代表人尤桂龙，总经理。
委托代理人李敬军，男，1976年1月5日出生，汉族，住赤峰市，系赤峰众诚房地产经纪有限公司职员。
委托代理人王世明，内蒙古法林律师事务所律师。
上诉人董天文与被上诉人赵旭东、赤峰众诚房地产经纪有限公司（以下简称众诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人董天文不服赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人董天文的委托代理人魏思有、被上诉人赵旭东及其委托代理人刘宪林、被上诉人众诚公司的委托代理人李敬军及王世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年4月6日，董天文（乙方）与赵旭东（甲方）、众诚公司（居间方）签订《房屋转让协议（贷款专用）》，约定董天文购买赵旭东位于赤峰市红山区三中街办事处松州小区2号楼房产一处，建筑面积94.45平方米，总价款为488000元。董天文于合同签订十日内向赵旭东支付首付款89000元，剩余房款在办理贷款审批事项完毕后，由工商银行一次性汇入赵旭东所设账户。2014年4月16日，董天文、赵旭东及众诚公司签订补充协议一份，约定赵旭东同意董天文2014年4月20日进驻房屋进行装修。如董天文贷款未能办理下来，赵旭东不退还董天文装修费用。居间方众诚公司保证董天文的贷款在2014年5月31日之前办理完毕。如未能办理，众诚公司负责董天文所产生的装修损失。涉案房屋总价款为488000元，首付款为118000元，贷款370000元，众诚公司负责过户产生的税费。后董天文向赵旭东支付房款118000元。2014年5月6日，董天文及其配偶郑伟琪以购置二手房为由向中国工商银行股份有限公司赤峰松山支行提出贷款370000元的申请。2014年5月26日，赵旭东将涉案房屋变更至董天文及其配偶郑伟琪名下。2014年7月4日，董天文为购买赤峰市松山区蓝山庭院的房屋向中国银行赤峰分行申请218000元的个人住房贷款，中国银行赤峰分行批准该笔贷款，并于当日发放该贷款。2014年7月27日，中国工商银行股份有限公司赤峰松山支行同意向董天文发放二手房屋的贷款370000元，并报请中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行进行审批。中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行经审批同意向董天文发放贷款320000元。董天文得知后未向中国工商银行股份有限公司赤峰松山支行申请发放贷款。至今董天文尚尾欠赵旭东房款370000元。2015年1月6日董天文诉至原审法院，请求判令：一、解除三方于2014年4月6日签订的《房屋转让协议（贷款专用）》及其补充协议。二、赵旭东返还购房首付款118000元。三、众诚公司赔偿董天文装修经济损失120000元（以鉴定结论为准）。四、赵旭东、众诚公司承担该案诉讼费用。庭审中，三方均认可董天文不能足额办理370000元贷款的事实。董天文述称办理贷款的义务应由众诚公司负担，为何不能办理贷款其并不知情；众诚公司述称董天文有不良信用征信记录，故不能足额办理贷款。
原审法院另查明，2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施。其中第四条确定强化差别化住房信贷政策，规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。本案涉案房屋住房贷款审批完毕之时，中国银行赤峰分行已将董天文申请的赤峰市松山区蓝山庭院的住房贷款发放，故本案涉案房屋的住房贷款为第二套房贷款。依据上述政策规定，董天文申请涉案住房贷款的额度不应超过195200元（488000元-488000元×60%（首付款）］。
原审法院认为，董天文、赵旭东及众诚公司所签订的《房屋转让协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。众诚公司虽在补充协议中承诺其保证董天文的贷款在2014年5月31日之前办理完毕，但董天文应知申办贷款的期限取决于银行内部审批及评估等环节的时间，能否足额办理贷款需依据抵押物的价值、申请人的个人信用情况及是否为第二套房屋等因素。《房屋转让协议》及《补充协议》虽对董天文购买房屋采取贷款方式进行了约定，但未约定无法贷款或不能足额贷款的责任承担。合同中约定以担保贷款支付房款仅为支付房款的一种方式，董天文在涉案房屋住房贷款审批期间已在其他银行办理了住房贷款系不能足额贷款的因素之一，故存在过错，董天文应继续履行其所签订的合同。赵旭东已依约履行了其相应义务，但董天文在先得知不能在2014年5月30日前办理房屋贷款，后知晓不能足额办理贷款的情形下，均未采取积极措施履行合同，已属违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，董天文不具有上述法定解除合同的情形。另本案所涉房屋已经登记在董天文名下，董天文亦自认对涉案房屋进行装修，为保证交易安全，节约社会资源，涉案《房屋转让协议》及《补充协议》亦不宜解除。综上，并依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，判决驳回董天文的诉讼请求。
宣判后，董天文不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉理由主要为：（一）众诚公司是三方合同的当事人，不仅仅是商品房买卖合同的居间方。上诉人基于对众诚公司专业能力及其在合同中明确的担保义务的信任，在贷款到账前对房屋进行了装修，并且根据众诚公司的指示办理了房屋过户手续。众诚公司的承诺在本案中具有关键性作用，其应对违约行为承担责任。（二）三方签订的买卖合同中含有合同解除条款。合同约定众诚公司保证贷款在2014年5月31日前办理完毕，如未能办理，众诚公司负责董天文所产生的装修损失。装修损失只有在合同解除时才会发生，故该条款包含了如果贷款不能如期办完，合同得解除的意思表示。（三）上诉人有贷款信誉等问题没有事实根据。上诉人在7月4日申请了另一处房屋贷款，在同日即获银行审核通过，足以证实上诉人即使存在借款信誉上的瑕疵，也并不足以影响到其贷款信用。（四）涉案房屋买卖合同不是典型的买卖合同，是揉合其他合同内容的三方合同，应属无名合同。该合同是三方当事人共同的意思表示，三方均有遵守的义务。各方当事人应根据其过错程度，承担合同解除的法律责任。（五）原审法院认为上诉人不积极履约存在过错，该价值判断失当。上诉人因没有足够的资金购买房屋，不了解房屋贷款的具体程式，才与众诚公司签订协议，并支付其费用。现由于众诚公司过错，贷款既未足额亦未及时到账，上诉人无力履行付款的合同义务。原审法院认定上诉人不积极履约有过错，对上诉人不公平。
被上诉人赵旭东答辩称，上诉人董天文作为具有完全民事行为能力人在签订购房合同和补充协议时，应对其能否成功办理银行贷款具有审慎注意义务，签订合同前也应该对贷款进行了解，从而审慎选择付款方式。上诉人自身原因导致无法足额办理银行贷款，被上诉人赵旭东作为房屋出卖方，在此过程中并无过错，请求二审依法驳回上诉，维持原判决。
被上诉人众诚公司答辩称，（一）上诉人的贷款审批期限和贷款数额是由银行根据上诉人夫妻二人的个人信用状况，依程序办理的，导致贷款审批期限延长及数额有所降低均是由于上诉人夫妻的征信状况导致的。（二）上诉人在上诉状中称众诚公司通知其贷款数额为32万元，与原定数额相差5万元，但是也以实际行为表示认可，这说明上诉人对自己信用额度不够从而影响贷款数额这一事实是明知并认可的。在此情况下，上诉人仍然于2014年7月向中国银行赤峰分行贷款218000元购买了松山区蓝山庭院的另一处房屋，导致其信用额度再次降低，具体能够办理多少贷款早已非答辩人所能预期了。（三）答辩人在订立房屋转让协议及补充协议后，积极履行合同义务，协助双方办理完毕过户手续，赵旭东也已将房屋交付给上诉人。上诉人在订立合同时不告知其在银行系统的不良还贷记录，之后不但未对不良征信记录加以消除，反而继续在他行办理贷款购买房屋，上诉人在履行合同过程中具有明显过错，原判决适用相关法律正确。
二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人董天文以被上诉人众诚公司未按约如期足额办理贷款为由主张解除涉案《房屋转让协议》及其《补充协议》。《补充协议》中虽约定众诚公司保证贷款在2014年5月31日前办理完毕，并约定贷款额为37万元，但作为完全民事行为能力人，董天文理应知晓贷款申办期限及额度并非取决于居间方众诚公司，而最终决定于银行审批效率、贷款人个人征信情况、抵押物价值及房地产市场调控政策等因素，具有一定的不确定性。同时，董天文认可2014年5月18日即已知晓不能足额办理贷款，且在协议约定时限后其仍要求继续办理贷款及履行合同，并于同年7月16日赶到银行办理32万元贷款事宜，可见董天文在明知不能如期足额办理贷款的情况下，仍以其行为表明同意继续履行合同；但在涉案贷款审批期间，董天文又于他行申办了另一笔购房贷款，致使涉案贷款被银行认定为二套房贷，贷款额度未能达到董天文预期，该责任理应由其自行承担。故本院对董天文的上诉主张不予采纳。
综上，董天文的上诉请求不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4870元，由董天文承担。邮寄送达费60元，由董天文、赵旭东及众诚公司各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国辉
审 判 员 郭 宇
代理审判员 吴保佳
二〇一五年十月十九日
书 记 员 孙 皓