贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1006号
上诉人（原审被告）涂萍。
委托代理人史超美，贵州博文律师事务所律师。
委托代理人杨洋，贵州博文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路380号。
法定代表人黄虎，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）黄虎。
被上诉人（原审原告）黄启平。
上列三被上诉人共同委托代理人陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。
上列三被上诉人共同委托代理人兰梅，贵州本芳律师事务所律师。
原审第三人赵永庆。
上诉人涂萍与被上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、黄虎、黄启平及原审第三人赵永庆房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2014年5月26日作出（2013）花民初字第1854号民事判决，上诉人涂萍对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。审理中经批准，本案审理期限依法延长90日。本案现已审理终结。
原判查明，2011年6月25日，原告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、黄虎、黄启平向第三人赵永庆出具委托书，以其三人系位于贵阳市小河黄河路116号食品综合楼A、B栋二层门面（面积合计1180.93㎡）、A栋一层门面（面积38.51㎡）房屋的产权所有人，委托赵永庆与承租方签订房屋租赁合同，约定门面所有人为实际出租人，享有出租人权利、履行出租人义务。2011年7月4日，第三人赵永庆与被告涂萍（作为合同甲乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方以黄河路116号食品综合楼A、B栋二楼整层门面（面积合计1180.93㎡）、A栋一层1号门面（面积38.51㎡）出租给乙方，作为经营使用。二、租赁期限为十年，自2011年7月1日至2021年7月1日止。租赁面积1180.93㎡，租赁金额为30元／㎡，并缴纳保证金10000元。租赁期满，凭收据退款。租赁期间，该房屋租金每年作一次调整，每一年在上一年的基础上每平方上浮1.5元。一层13号门面面积为38.51㎡，租金为3500元／月，每一年递增一次，递增幅度为10%。三、租金的支付方式1、租金的支付为每年的6月1日前支付，租金支付为年支付。……四、房屋修缮与使用……4、租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有；……六、违约责任租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，且乙方应按合同月租金的1‰向甲方支付违约金。……（4）不得延付租金。延付的每天按月租金加收10%的滞纳金。逾期交付租金达30日，甲方有权解除合同，并可要求乙方支付实际使用天数房屋的租金滞纳金，甲方不承担任何责任，保证金不退还。……十、在租赁期间，如果遇不可抗力因素致使任该房屋不能续租的，乙方在房屋内所装修费用甲方根概不负责。租赁期间，若因甲方因素造成房屋不能续租，甲方负责赔偿乙方损失。……。合同签订后，甲方将上述房屋交付被告，被告遂将上述房屋装修后用于经营贵州百济娱乐有限公司及唯美养生会所。2011年7月、2012年7月6日，被告涂萍均通过网上银行一次性向原告交纳房屋租金。2013年6月1日，被告涂萍通过网上转账汇款方式向第三人赵永庆之中国工商银行账户汇入人民币80000元用于支付房屋租金，并向第三人表示，剩余租金在十天以后一次性支付。2013年7月8日，贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司及赵永庆通过EMS快递方式、地址为位于贵阳市四方河路的贵阳锦天大酒店（该酒店系被告涂萍经营）向被告涂萍发出通知：“根据我公司赵永庆与你签订的房屋租赁合同的相关约定，你已严重违反合同规定中租金交付的时间。我公司本着友好合作的原则，在交付日期的基础上又延长了十余天，你还未能如期交付。根据合同规定，你方至今日起限三日之内将租赁标的物交还我方，否则我公司将采用法律程序强制执行收回。”2013年7月15日，贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、第三人赵永庆出具委托书，委托贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司保安部主任陈席全权处理涂萍租房的相关事宜。2013年7月16日，被告涂萍之夫尹贵荣（系贵州百济娱乐有限公司法定代表人）出具承诺书，承诺在10天之内把所欠东方房开420000房租付清，本人自愿承担违约金30000元。此后，第三人在2013年7月中下旬至8月中旬期间，多次组织数十人，到被告涂萍经营的贵州百济娱乐有限公司经营场所，采取强行锁门，搬经营物品、砸门、倾倒建筑垃圾、涂抺油漆标语、聚众围堵通道等方式，破坏被告对房屋的正常经营使用。随后，原告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司向法院提起诉讼，后于2013年9月13日撤回诉讼，同年9月22日，再次诉至法院，请求：1、判令解除原告委托第三人于2011年7月4日与被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告自合同解除之日起7日内归还原告所租赁房屋；2、判令被告支付原告拖欠租金86411.38元（租金暂算至2013年9月1日，以后应付租金以实际产生为准）；3、判令被告支付原告因延付租金产生的滞纳金259234.14元（该滞纳金暂算至2013年9月1日，以后应付滞纳金以实际产生为准）；4、案件受理费由被告承担。另查：1、原、被告争议标的物贵阳市小河黄河路116号食品综合楼A、B栋二层门面（面积合计1180.93㎡）、A栋一层门面（面积38.51㎡）房屋由以下房屋组成：A栋2层7－13号（产权所有权人：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，建筑面积333.50㎡、套内面积285.48㎡）、A栋2层1号（产权所有权人：黄虎，建筑面积60.79㎡）、A栋2层2号（产权所有权人：黄虎，建筑面积46.44㎡）、B栋2层5－9号、9－11号（产权所有权人：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，建筑面积143.1㎡、套内面积118.04㎡）、B栋2层6－8号（产权所有人东方房开，建筑面积143.10㎡，套内建筑面积118.04㎡）、B栋2层1号（产权所有人黄虎，面积86.09㎡）。2、按双方签订的合同约定，上述房屋从2013年6月1日起至2014年5月30日止，二楼门面的租金应为每33元／㎡，一楼门面租金应为4235元／月。3、被告涂萍在贵阳商业银行开设的账户于2003年6月28日尚有存款余额372156.47元，同年7月29日尚有余额470132.47元。4、证人陈某（系被告聘请的工作人员）出庭证某甲如被告要缴纳房租的话，除缴纳全年500000余元的房租外，尚需缴纳200000余元的违约金，双方经多次交涉均无结果。证人朱某（系被告聘请的工作人员）出庭证某乙，第三人赵永庆多次组织人员到争议门面处阻碍被告经营使用门面。5、2014年3月10日，贵州中正价格评估有限责任公司受法院委托对贵州百济娱乐有限公司及唯美养生会所在贵阳市小河黄河路116号食品综合楼A、B栋二层门面、A栋一层门面装修价值进行评估，经评估，上述房屋装修价值为1088238.57元（该价值含沙发、躺椅、空调、储物柜、办公桌、饮水机等可移动物品）。6、本案在审理过程中，原告同意将被告应付逾期付款滞纳金免除，用于补偿被告在使用房屋过程中因装修产生的损失。
原判认为，第三人赵永庆受原告黄虎及贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司之委托，与被告涂萍签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应为合法有效的合同。自合同成立之日起，对合同双方当事人均有约束力，合同当事人应按合同约定全面履行合同。原告在签订合同后，按约将房屋交付被告使用，被告亦应按约定的时间足额支付房屋租金，但被告在2013年6月1日缴纳年度租金时，仅缴纳了80000元之租金。至7月8日原告发出催交通知书时，被告仍然未能在原告给付的迟延支付租金期间内缴纳租金，并同年7月16日再次承诺在10日支付剩余租金，在筹集到资金后并未按双方交易惯例通过网上银行将租金支付原告，该行为已违反双方在《租赁合同》按期支付租金，达到解除合同的约定，故原告诉请解除房屋租赁合同、返还房屋，符合法律规定，予以支持。至于被告辩称缓交部分已取得原告之同意，后准备继续缴纳房租时，原告拒绝收取，除申请证人出庭佐证外，并无其他证据与之形成证据锁链相互印证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”之规定，对被告上述辩解意见不予采信。关于应缴纳房屋租金问题。自原、被告签订《租赁合同》至法院二次开庭对评估报告（2014年4月20日）质证时，争议房屋一直由被告使用，故原告请求判令被告支付使用房屋期间的房屋租金，该请求符合双方在合同中的约定和法律规定，予以支持。根据双方合同约定，2013年6月1日至2014年4月20日期间，二楼门面租金应为33元／㎡×1180.93㎡×10月＋33元／㎡×1180.93㎡÷30天×20天＝415687.36元，一楼租金为4235元／月×10月＋4235元／月÷30天×20天＝45173元，即实际产生的租金460860.36元，该款应扣除被告已支付的80000元，实际应支付原告房屋租金380860.36元。2014年4月20日后至实际交付房屋期间产生的房屋占用费比照合同约定支付。关于逾期付款滞纳金问题。原、被告在合同约定，滞纳金按月租金结合逾期天数收取10%，至原告提起诉讼之日（2013年9月1日）产生金额已为259234.14元，现原告自愿将该款用作被告对房屋装修的补偿，从其自愿，故本案后期的逾期付款滞纳金无需再做计算。关于房屋装修价值的认定和处理。原、被告在签订合同对形成附合的装饰装修物作出了“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有”的特别约定，由于未能继续履行合同的原因系被告没有按约交付租金违约所致，故在此租赁合同中形成附合物的部分归原告所有，未形成附合物的物品被告可自行搬走。所缴纳的评估费，按双方约定各承担一半。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、黄虎、黄启平委托第三人赵永庆与被告涂萍于2011年7月4日签订的《房屋租赁合同》；二、被告涂萍于判决生效之日起二十日内将位于贵阳市小河黄河路116号食品综合楼A、B栋二层门面（面积合计1180.93㎡）、A栋一层门面（面积38.51㎡）房屋腾空后交付原告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、黄虎、黄启平；三、被告涂萍于判决生效之日起二十日内支付原告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、黄虎、黄启平2013年6月1日至2014年4月20日期间房屋租金380860.36元；2014年4月20日至实际交付房屋之日止比照合同约定支付房屋使用费；四、驳回原告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、黄虎、黄启平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3243元，由被告涂萍承担。
一审宣判后，上诉人涂萍不服该判决，提起上诉。涂萍在诉讼中已提供证据证明涂萍在期限内未全部支付租金系被上诉人造成，责任不在涂萍，应属被上诉人违约，被上诉人应当对涂萍的损失承担赔偿责任，原判认定涂萍违约不当。涉案租赁合同不符合解除的法定条件，原判判令解除不当。被上诉人诉请的迟延付租滞纳金远远低于被上诉人的实际损失，在涂萍明确要求调整的情况下，原判不但不依法处理，而且还将该滞纳金抵冲涂萍对租赁房屋的装修补偿于法无据。请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费及评估费用全部由被上诉人负担。
被上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、黄虎、黄启平答辩称，原判认定事实清楚，理由确实充分，适用法律正确。
二审经审理查明的其余事实与原判查明事实一致。
上述事实，有租赁合同、授权委托书、支付租金收据、涂萍电话通话详情单、银行历史明细清单、通知、EMS邮寄回执单、证人证言、监控录像光碟、价格评估报告书等证据和双方当事人陈述在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，关于合同效力及应否应当解除问题，本案中，赵永庆受黄虎、黄启平及贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司之委托，与涂萍签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，合同当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人已按约将房屋交付给了涂萍使用，涂萍亦应按合同约定的时间足额支付房屋租金给被上诉人，但涂萍在2013年6月1日缴纳年度租金时，仅缴纳了80000元之租金，至2013年7月8日被上诉人发出催交通知书时，涂萍仍然未能在被上诉人给付的迟延支付租金期间内缴纳租金，并于2013年7月16日再次承诺在10日内支付剩余租金，涂萍在筹集到资金后既未按双方交易惯例通过网上银行将租金支付被上诉人，亦未向相关部分将未支持的房屋租金提存，已违反双方签订的《租赁合同》中关于租金条款的约定，合同已达到解除的条件，故原判认定双方在履约过程中涂萍违约，合同符合协议约定的解除条件，应予解除，原判支持被上诉人解除房屋租赁合同、返还房屋的诉请并无不当，本院予以维持。虽然涂萍在诉讼中主张缓交部分已取得被上诉人的同意，后在准备继续缴纳房租时，系因被上诉人拒绝收取，导致合同双方当事人发生矛盾致使合同未能完全履行，责任在被上诉人，但证据不充分，原判未予采信涂萍的该主张并无不当，本院予以维持。关于应缴纳房屋租金问题，原判根据双方合同约定，计算至2014年4月20日止的房屋租金为460860.36元，扣除涂萍已支付的80000元，实际还应支付被上诉人房屋租金380860.36元并无不当，本院予以维持。2014年4月20日后至实际交付房屋期间产生的房屋占用费比照合同约定支付。关于逾期付款滞纳金问题，原判根据《租赁合同》约定和被上诉人的诉请，计算至2013年9月1日逾期付款滞纳金为259234.14元并无不当，本院予以维持，因被上诉人在诉讼中表示自愿将该款用作对涂萍房屋装修的补偿，原判从其自愿并无不当，本院予以维持。关于房屋装修价值的认定和处理问题。原判根据《租赁合同》中“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有”的约定，鉴于双方未能继续履行合同的原因系涂萍没有按约交付租金违约所致，故认定在此租赁合同中形成附合物的部分归被上诉人所有，未形成附合物的物品涂萍可自行搬走并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6486元，由上诉人涂萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
审 判 员 邱兴权
代理审判员 符黎音
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 冷冬莉