安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二终字第00060号
上诉人（原审被告）：汤爱莲，女，1974年1月16日出生，汉族，无业。
委托代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阮德平，男，1971年3月29日出生，汉族，无业。
委托代理人：王贤强，安徽宪达律师事务所律师。
上诉人汤爱莲与被上诉人阮德平房屋租赁纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院于2014年3月26日作出的（2013）铜官民二初字第00401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人汤爱莲及委托代理人汪庆，被上诉人阮德平及委托代理人王贤强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告阮德平向一审提起诉讼，请求判令：撤销阮德平与汤爱莲的租赁合同，返还原告转让费70000元及租金并赔偿损失。并提交租金收条、说明、拆迁公开信等证据予以证实。
原审被告汤爱莲在一审答辩称：一、本案被告主体有误，事实上汤爱莲只是将自己承租的用于经营饭店房屋转让给了阮德平，且该转让行为己实际发生并履行完毕，与阮德平存在租赁合同关系的相对人系房主而不是汤爱莲。虽然汤爱莲未与房主签订正式的书面合同，但事实租赁关系存在。二、该转让行为合法有效，汤爱莲将承租的用于经营的房屋转让给阮德平，系双方自愿且均出于双方真实意思表示，汤爱莲除收取转让费外，并未从中谋取其它任何利益。三、对于转让后房产须征迁一事，汤爱莲并不知情，2012年7月汤爱莲在网上公开发布了饭店转让一事，同年9月双方就转让事宜达成一致并交接完毕，2012年12月承租房屋处居民住宅楼拆迁公告对外张贴，汤爱莲才对拆迁一事充分了解。而阮德平受让一个月后便因自己经营不善，向汤爱莲请求退还转让费，最终因未能与房主及汤爱莲达成一致而作罢。即使拆迁，作为承租人也可以向征迁部门索取应得的赔偿，故请法院依法驳回原告的诉请。
原审法院经审理查明，2012年9月23日，汤爱莲将其经营的位于市井巷路8号网点松影饭店转让给阮德平，双方约定了月租金4000元、转让费80000元等相关条款。阮德平支付了2012年9月23日至2013年3月23日房租24000元及转让费70000元给汤爱莲。汤爱莲出具了两份收条给阮德平。2012年10月25日，汤爱莲向阮德平出具了书面证明，言明阮德平享有松影饭店的经营权及其餐具、桌椅、墙面、吊顶、地面装潢等网点房内的物品和装潢的所有权，租金按月4000元计算，经营到期可续签，如阮德平再次转让，汤爱莲承担协助义务，再转让的转让费归阮德平所有。2012年11月20日，阮德平在经营该饭店不到二个月时间，就接到铜官山区征迁中心的通知，该房需被征收安置。饭店的续签及转让均不能进行。阮德平多次找到汤爱莲要求其退还转让费，收回房屋，但汤爱莲未予答复。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阮德平与汤爱莲虽未签订书面转让合同，但汤爱莲出具给阮德平的书面证明承诺阮德平经营到期可续签，可再次转让等内容，可阮德平经营后发现该房屋二个月后就面临拆迁，显然其合同目的无法实现，现该房己拆迁。故对阮德平要求判决汤爱莲返还转让费70000元的主张，予以支持。对汤爱莲辨称本案被告主体有误，该转让行为合法有效，对于转让后房产须征迁一事，汤爱莲并不知情，请法院依法驳回阮德平的诉请的主张，与汤爱莲出具给阮德平的证明承诺及事实不相符，故对此辩称，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、汤爱莲于本判决生效之日起三日返还阮德平转让费70000元。二、驳回阮德平的其他诉讼请求。如果被告未按本院生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由汤爱莲负担。
上诉人汤爱莲不服一审判决，提出上诉称：2012年9月23日上诉人汤爱莲与被上诉人阮德平达成转让协议，约定汤爱莲将铜陵市井巷路8号网点松影饭店转让给被上诉人阮德平，实际收取转让费70000元。转让两个月后，由于被上诉人阮德平经营不善，一直处于闲置停业状态，直到房屋被拆迁。阮德平向法院起诉要求汤爱莲返还转让费。一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院以房屋转让后二个月即面临拆迁，合同目的无法实现为由，判决上诉人返还转让费，这是不符合法律规定的，是对合同目的的错误理解。首先，房屋转让行为发生于2012年9月，上述房屋实际拆迁时间为2013年，其间，阮德平一直占有该饭店，且将饭店闲置，饭店经营不善的原因完全是由其自身造成的；其次，转让行为已成立，支付转让费70000元的意思表示是基于该饭店的经营权及装修、添附物所有权的转移，被上诉人支付70000元转让费即取得上述经营权及装修、添附物所有权，且从本案的实际情况而言，自转让行为发生后至拆迁期间，被上诉人也确实取得了上述权利。第三，被上诉人已取得该饭店的承租权及经营权，如果在面临拆迁时无法得到补偿，则产生被上诉人与房东或被上诉人与拆迁人之间的法律纠纷，与上诉人无关。况且，该房屋在转让时，上诉人并不知晓该饭店面临拆迁的事实。上诉人即不存在隐瞒、欺骗的情况，一审法院以房屋转让后两个月即拆迁这一不可抗力的因素来推断合同目的不能实现，进而判决上诉人返还转让费70000元，是没有事实和法律依据的。二、松影饭店被拆迁后，被上诉人已获得装修补偿及停业损失补偿，再行要求上诉人返还转让费，无事实及法律依据。被上诉人已取得松影饭店经营权及装修、添附物所有权，松影饭店在被拆迁后，被上诉人作为实际承租人，已取得上述房屋拆迁的补偿权益，再行要求上诉人返还转让费，无事实及法律依据。转让行为已经发生，被上诉人不可要求上诉人返还转让费，如果被上诉人无法获得相关拆迁补偿，应向房主及拆迁人主张相关赔偿。综上所述，请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人阮德平答辩称：上诉人汤爱莲在签订转让合同之时，保证可再次转让，而被上诉人阮德平在转让后发现合同的目的无法实现。被上诉人阮德平未获得任何拆迁补偿和停业损失补偿。
上诉人汤爱莲在二审向法庭提交证据如下：2012年12月20日至2013年3月19日电费缴费凭条，证明在此期间替被上诉人阮德平垫付电费1010元。
被上诉人阮德平质证意见：不是新的证据，取得的时间为2012年和2013年。该缴费凭条与本案无关联性，可另行起诉。
被上诉人阮德平在二审未向法庭提交证据。
本院对上诉人汤爱莲提交的证据认证如下：在一审和二审中汤爱莲未提出抵扣电费的请求，该电费缴费凭条与本案无关联性，故不予认定。
当事人提供的其他证据同于一审，质证意见同于一审，本院认证意见也同于一审。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：汤爱莲与阮德平的转租合同能否被解除，汤爱莲应否返还转让费70000元。
本院认为：汤爱莲将铜陵市井巷路8号网点松影饭店转租给阮德平，阮德平向其交付了房租和转让费。汤爱莲与阮德平之间形成了租赁合同关系。合同法规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。本案中，铜陵市铜官山区征迁中心对铜陵市井巷路8号网点松影饭店进行拆迁，是不可抗力的情形。拆迁行为导致阮德平无法继续经营，不能实现其租赁该网点的目的。因此，本院认为，汤爱莲与阮德平之间的租赁合同应当予以解除，汤爱莲向阮德平返还转让费70000元。汤爱莲提出松影饭店无法继续经营是因为阮德平管理不善造成的，而非拆迁造成的。这一上诉理由缺乏证据证明，故本院不予支持。汤爱莲提出阮德平已获得装修补偿及停业损失补偿，不能再要求汤爱莲返还转让费的上诉理由，缺乏证据证明，故本院不予支持。综上所述，上诉人汤爱莲的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人汤爱莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 迟友林
代理审判员 陈锦松
代理审判员 方 彤
二〇一四年七月十七日书记员王淼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……