广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第595号
原告兰燕，女，仫佬族。
特别授权委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。
被告河池嘉联房地产开发有限公司，住所地：河池市南新东路159号。
法定代表人黄玉波，该公司董事长。
特别授权委托代理人申立新，该公司员工。
原告兰燕与被告河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梁聪独任审判，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。书记员黄耀浪担任法庭记录。原告的委托代理人覃小欣，被告的委托代理人申立新到庭参加诉讼。诉讼中，在申请的庭外和解期限内，双方最终未能达成和解协议；因被告嘉联公司以原告计算的违约金过高，向本院提出请求依法对违约金进行调整，本院据其申请依法启动了相应的司法评估程序。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年1月19日签订商品房买卖合同，约定：1、被告将河池市南新东路159号“金碧湾”小区4栋2单元9-1号房预售给原告，建筑面积90.87平方米，房屋总价款235623元。2、被告于2011年8月31日前将经验收合格的商品房交付给原告。3、如被告不能按期交付，逾期超过90日的，如原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。4、如被告延期办证，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%支付违约金。合同对其他相关事项也进行了约定。合同签订后，原告依约支付了全部房款。但被告未能在合同约定的时间将验收合格的商品房交付给原告，至2013年4月26日止，被告已违约603天。请求法院判令：1、依法判决被告支付原告延期交房违约金42624元、延期办证违约金236元；2、诉讼费由被告承担。
被告嘉联公司辩称，被告延期交房是有客观事实的，根据合同的约定，遇到政府原因要求停工、高考中考要求停工、连续两天的雨天停工，均可以顺延交房；原告诉请的逾期交房违约金计算比例过高，请求人民法院依法调整。被告已向原告支付了1273元逾期交房违约金，应予以扣除；被告已按合同约定将由出卖人提供的资料报房管部门备案，房管部门亦收取相关的备案费用并开具发票，被告不存在合同约定逾期办证的违约行为，不应支付该违约金。
经审理查明，2010年1月19日，原告兰燕（买受人）与被告嘉联公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：兰燕向嘉联公司购买其开发的位于河池市南新东路159号“金碧湾”小区4栋2单元9-1号房屋一套，建筑面积为90.87平方米，总价款235623元。出卖人应当在2011年8月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但出卖人因下列情形可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人变更联系电话、地址、没有及时通知出卖人的除外；供水、供电部门连续停水、停电四小时以上；3、气象部门的气象记录有连续两天的风雨天；非出卖人能控制因素（如政府部门有关通知等）造成工期延误；买受人住房购买款仍有余款未向出卖人付清的。除上述情形外，出卖人未如期将商品房交付买受人使用，合同继续履行的，自合同约定商品房最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。如因政府行为或买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，不属于出卖人违约。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。
2013年2月2日，经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位签章，认可“金碧湾”小区3﹟、4﹟楼工程质量合格。当日，嘉联公司在《河池日报》刊登交房公告，“定于2013年2月2日正式交房，请业主携带本人身份证、购房合同及收据，前往金碧湾售楼中心办理交房手续”。原告认为，被告逾期交房，已构成违约，故向本院提起本案诉讼。
另查明，2010年1月19日至2011年8月31日期间，气象部门的气象记录，金城江城区连续两天以上的风雨天共计有219天，“金碧湾”小区所属片区因线路故障抢修停电超过4小时以上有4天（同为雨天的未重复计入）。2013年1月16日，原告兰燕提前入住，并在“入户声明”及“业主入住验房表”上签字确认，被告嘉联公司于当日向其支付了1273元逾期交房违约金。
在审理过程中，被告嘉联公司请求依法对原告计付的逾期交房违约金予以调整，本院据其评估申请依法委托了广西鑫正资产评估有限责任公司对涉案商品房租金价格进行司法评估。该评估机构于2015年12月29日作出了鑫正评字（2015）第073号《房屋租金资产评估报告书》，本案关联之评估结论：“金碧湾”小区4栋2单元9-1号房2012年平均月租金为7.5元／㎡，2013年平均月租金为7.9元／㎡。
上述法律事实，有《商品房买卖合同》、《房屋租金资产评估报告书》、购房款交款凭证、建设工程质量竣工验收意见书、交房公告、气象凭证、庭审笔录等在卷为证。
本院归纳本案的争议焦点为：一、本案违约金计算的起止期间应如何确定；二、被告主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，被告应承担的违约金如何确定；三、被告应否承担延期办证的违约责任。
本院认为，原告兰燕与被告嘉联公司签订《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。被告嘉联公司未能在合同约定的交房期限内交付符合合同约定的商品房给原告兰燕，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告请求被告支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。
一、关于本案违约金计算的起止期间应如何确定的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2011年8月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，自2010年1月19日签合同之日起至2011年8月31日期间，根据气象部门的气象记录，施工期间内连续两天以上的风雨天共计有219天，停电超过4小时以上有4天，依照合同的相关约定，被告可以顺延交房共计223天，由此计算被告可以延期至2012年4月10日交房。原告认为风雨天要达到足以影响工程施工进度的才应扣减，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，对于可以顺延交房的情形已作了明确约定即：“气象部门的气象记录有连续两天的风雨天……”，该约定是合同双方当事人的合意，约定明确，合同当事人应当遵循，故原告的观点本院不予采纳。被告主张每年的高考、中考期间应政府通知停工待考，期间应予减除，但被告未能提供相应的证据证实，且工程施工场地周边亦无中、小学校，故本院不予支持。原告于2013年1月16日签领涉案商品房，由此计算被告逾期交房的时间为2012年4月11日起至2013年1月16日共计281天，其中2012年265天，2013年16天。
二、关于被告主张约定的违约金过高并请求人民法院调整是否有相应的事实和法律依据，被告应承担的违约金如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对约定的违约金能否调整，如何调整作了具体的规定，被告嘉联公司请求调整依法有据，如原告认为约定的违约金未过分高于其实际损失的，原告应对此负举证责任。结合本案实际，被告嘉联公司逾期交房使原告遭受的实际损失，客观上表现为该房屋在逾期交房期间的使用价值，而该价值以相应的市场租赁价值予以量化确定较为公平合理。故此，据上述租金评估结论量化原告的实际损失为：6403元（265天×（7.5元／㎡÷30天）×90.87㎡＋16天×（7.9元／㎡÷30天）×90.87㎡），则该损失上浮30%后为8324元（6403元×130%）。原告依据合同约定计付的逾期交房违约金42624元，已超过该实际损失的百分之三十，故被告嘉联公司请求适当调整降低违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。依法调整后，被告嘉联公司应承担的逾期交房违约金为7051元（扣除其已支付的1273元）。
三、关于原告诉请被告支付其延期办证违约金的问题。其一、双方签订的《商品房买卖合同》对于产权登记的约定一节，被告嘉联公司只负有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，并无约定由其代为办证之义务，从其提供的房地产管理机关出具的发票、资料备案收据来看，其已履行登记备案手续且未逾期；其二、本案无证据证实系因出卖人的责任致使产权登记无法办理，涉案商品房是否具备产权发放条件，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，被告嘉联公司并无可控。故，对于原告主张延期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告河池嘉联房地产开发有限公司向原告兰燕支付逾期交房违约金7051元；
二、驳回原告兰燕的其他诉讼请求。
案件受理费872元（原告已预交），减半收取436元，由原告兰燕承担364元，被告河池嘉联房地产开发有限公司承担72元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费872元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 梁 聪
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 黄耀浪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。