广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第2027号
原告：陈婉芳，女，1944年11月10日出生，住香港特别行政区，
委托代理人：石旺春，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人：钱佩麟，广东宝威律师事务所辅助人员。
被告：东莞市沙田镇稔洲培厚围股份经济合作社。住所地：广东省东莞市沙田镇稔洲村培厚围小组。组织机构代码为79291073-0。
负责人：冯耀祥，该合作社理事长。
被告：东莞市沙田镇稔洲股份经济联合社。住所地：广东省东莞市沙田镇稔洲村村民委员会。组织机构代码为61810949-7。
负责人：樊惠明，该联合社理事长。
以上两被告共同委托代理人：
曾淑云，东莞市沙田镇法律服务所法律工作者。
郭斯欣，东莞市沙田镇法律服务所法律工作者。
原告陈婉芳诉被告东莞市沙田镇稔洲培厚围股份经济合作社（以下简称：“培厚围经合社”）、东莞市沙田镇稔洲股份经济联合社（以下简称：“稔洲经合社”）返还原物纠纷一案，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定行使管辖权受理本案。本院于2015年11月24日立案受理后，依法由审判员施文峰适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判员施文峰担任审判长，与审判员陈波、人民陪审员李慧霞�成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行审理。原告陈婉芳及其委托代理人石旺春、钱佩麟；被告东莞市培厚围经合社、被告稔洲经合社的共同委托代理人郭斯欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈婉芳诉称：1992年4月11日，原告陈婉芳与被告培厚围经合社签订《土地契约书》，约定被告培厚围经合社将坐落在东莞市沙田镇稔洲管理区培后村一块面积为2000平方米的荒滩地使用权转让给原告陈婉芳，契约书上画有案涉土地的平面图。东莞市沙田镇稔洲管理区在契约书见证单位栏盖有印章。原告陈婉芳于1992年4月11日、1993年5月25日向被告培厚围经合社共支付购地款198250元。1993年9月7日，两被告将案涉土地及相邻地块一并办理的《建设用地许可证》交付给相邻的权属人。原告在上述两被告的要求下，于1997年4月29日向被告稔洲经合社支付办理用地许可证费95000元。原告因移民香港，后来并未开发建设案涉土地。《土地契约书》是双方真实的意思表示，内容符合1988年《土地管理法》第二条规定的国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，原告依法履行了付款义务，依法应取得了案涉土地的所有权。原告已经于1997年4月29日向被告培厚围经合社支付了办地许可证费95000元，由此可知，土地已经交付给了原告。根据《民法通则》第七十二条的规定，财产所有权的取得不得违反法律规定，按照合同或者其他合法方式取得的，财产所有权从财产交付时转移，法律另外规定或者当事人另有约定的除外。在《土地契约书》签订时，案涉土地属于凭证转移规则，不适用不动产登记制度，根据法不溯及既往原则，本案不适用《物权法》第九条的规定。《土地契约书》具有可履行性，为该土地办理权属凭证历史遗留问题，两被告应当�原告办理案涉土地权属凭证。综上事实和理由，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告向原告交付案涉土地，并协助原告办理建设用地使用权证；2.两被告连带承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告主张本案的法律性质为侵权之诉，申请变更诉讼请求为：1.两被告返还案涉土地，并协助原告办理建设用地使用权证；2.两被告连带承担本案全部诉讼费用，本院对此予以准许。
被告培厚围股份经合社、稔洲经合社共同辩称：第一，案涉《土地契约书》为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土�的除外。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因此，本案土地的转让合同为无效合同。1988年《土地管理法》关于必须集体企业才能申请集体用地的原则一直沿用至今。第二，我国一直采取不动产登记原则，该土地一直未办理在原告名下的物权证书，故原告并未取得案涉土地的物权，原、被告之间属于债权、债务关系；且案涉土地并没有完成交付。第三，合同无效，双方应当互相返还因合同取得的财产。根据《民法通则》第六十一条之规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过�的，应当各自承担相应的责任。《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效，被告培厚围经合社与原告陈婉芳应当互相返还因转让行为或涉案合同取得的财产。即，原告应当向被告返还土地，被告培厚围经合社向原告返还已经支付的款项。第四，被告稔洲经合社不应当承担连带赔偿责任。在案涉合同中，被告稔洲经合社仅为见证方，并非合同权利义务承受者。因此，原告要求被告稔洲经合社承担连带责任是没有任何的法律依据，应当驳回。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1992年4月11日，原告陈婉芳与被告培厚围经合社签订《土地契约书》，约定被告培厚围经合社将坐落在东莞市沙田镇稔洲管理区培厚村一块面积为2000平方米的荒滩地使用权转让给原告陈婉芳，契约书上画有案涉土地的平面图，培后围村经济合作社的负责人在该《土地契约书》上签字，并盖有培厚围村经济合作社的印章；东莞市沙田镇稔洲管理区在契约书见证单位栏盖有印章。原告主张其与被告培厚围经合社签订的《土地契约书》，系双方真实意思表示，合法有效，原告实际上已取得坐落在东莞市沙田镇稔洲管理区培厚村一块面积为2000平方米的荒滩地使用权，原告提供了《土地契约书》予以证明。原告提供了1992年4月11日、1992年4月11日、1993年5月25日、1997年4月29日出具的四张收款收据以证明其支付了购地款共计198250元及办理用地许可证费95000元，被告培厚围经合社、稔洲经合社对四张《收款收据》的真实性无异议。同时，原告提交了1993年9月7日由东莞市国土局出具的东集用1993年1692号《东莞市国土局建设用地许可证》以证明被告培厚围经合社将案涉土地及相邻地块一并办理的《建设用地许可证》交付给相邻的权属人；被告培厚围经合社、稔洲经合社对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，并主张该许可证证明了案涉土地为集体土地，其转让行为违反土地管理法，属无效行为。
以上事实，有《土地契约书》、收款收据、《东莞市国土局建设用地许可证》以及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原告认为本案属于物权侵权纠纷，由于原告是香港特别行政区居民，原告诉请返还物权，故本案是涉港返还原物纠纷案件。由于双方当事人并未协议法律适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律。”故本案应适用中国内地的法律。
告提供的《土地契约书》签订于1992年，应适用1988年《中华人民共和国土地管理法》。1988年《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，“集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”该法第十条规定，“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”原告主张返还案涉土地，应举证证明原告对该土地享有使用权，但原告对此未能证明，应承担举证不能的不利后果，对于原告要求被告返还案涉土地的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照1988年《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条，《中华人民共和�民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈婉芳的全部诉讼请求。
本案诉讼费5800元（原告已缴纳），由原告陈婉芬负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 施文峰
审 判 员 陈 波
人民陪审员 李慧霞
二〇一七年三月九日
书 记 员 何耀军
附：相关的主要法律条文（节选）
1988年《中华人民共和国土地管理法》
第九条集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国�土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
……
第十条依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。