江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1306号
上诉人（原审原告）许息平。
委托代理人唐奇。
委托代理人王中元，男，1969年6月21日生，汉族。
上诉人（原审被告）张孟根。
上诉人（原审被告）钱全凤。
委托代理人张孟根，系钱全凤丈夫。
上诉人许息平与上诉人张孟根、钱全凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2013）宜民初字第2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
张孟根原有溪隐村商住楼因拆迁与宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，将面积92.8平方米的房屋拆迁安置于宜兴市荆邑山庄56幢5、6号，建筑面积521.4平方米，1层价格1万元／平方米，2至4层价格0.55万元／平方米，第1层、第4层面积129.22平方米，第2层、第3层面积131.48平方米。张孟根、钱全凤已付给拆迁公司94.52万元。2010年10月15日，许息平与张孟根、钱全凤签订房产买卖协议一份，约定将坐落于宜兴市荆邑山庄56幢5、6号店面房出售给许息平，房屋建筑面积为521.4平方米，成交总价为510万元，于2010年10月15日前付购房款259.601万元，余款250.399万元与该房开发公司结算。张孟根、钱全凤协助许息平办理拆迁协议改名手续。若房屋交付后的平方数额有差异，则以实际公司交付的平方数额按原合同价格结算。合同签订后，许息平向张孟根、钱全凤支付了259.601万元房款。
2010年12月28日，王中元代许息平将宜兴市荆邑山庄56幢5、6号店面房出售给翟娟，约定单价1.27万元／平方米。2013年5月8日，翟娟与宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司又签订了一份宜兴市房屋拆迁补偿安置协议书，将坐落于宜城街道溪隐商住楼2号111、112室的房屋安置坐落在荆邑山庄56幢103室，房屋面积395.51平方米，1层130.45平方米，按单价1万元／平方米计算，2、3层各132.53平方米，按单价0.55万元／平方米计算。后双方结算，翟娟应付款额276.233万元，已付94.52万元，补发延期过渡费10.672万元，因该房屋由商住4层改3层补偿到8万元，总计还应付163.041万元。2013年5月29日，翟娟办理了宜兴市宜城街道荆邑南路39号房屋，建筑面积为395.51平方米的房产证。现宜兴市荆邑山庄56幢房屋四楼只能从56幢101室的内楼梯上去，没有外楼梯，101室的1至3层与第4层只有一个初始登记证，只能出卖给一人，1至3层是商业用房，第4层是办公用房。宜兴市荆邑山庄56幢5、6号店面房与宜兴市荆邑山庄56幢103室、宜兴市荆邑南路39号房屋的编号不同，实际系同一地址。
后许息平诉至法院，称其享有开发商因面积差所退还房款的权利，要求判令张孟根、钱全凤退还相应购房款53.8935万元。
张孟根与钱全凤于1983年1月17日登记结婚。张孟根、钱全凤认可翟娟与宜兴市荆溪房屋拆迁有限公司之间的拆迁结算，但认为延期过渡费及四层改三层的补偿费应该是其应得的。
审理中，许息平申请对宜兴市宜城街道荆邑南路39号房屋于2010年10月15日成交时第4层房屋每平方米的价格进行鉴定。原审法院委托宜兴市价格认证中心进行鉴定，该认证中心出具建议意见：无法对第4层成交价格作出鉴定，原因有：1、同地段同区域没有同类拆迁返还店面房交易作为参照物，无法选取成交案例。2、对于二手房价格鉴定一般采用市场比较法，而在实际交易过程中，同一梯口1-4层店面成交报价基本采用综合价的形式，只报总面积和总价格，不进行分层报价。从技术角度分析对此类房屋某一层价格进行人为分类评估缺乏说服力。其认证中心调阅了此房产开发商宜兴市陶都商品房开发有限公司根据国家规定在宜兴市物价局申报备案的价目表。该房产申报价格1层为1万元／平方米，2-4层0.55万元／平方米，与拆迁交易价格一致。为此，其中心建议：按开发商申报价格形成的楼层比价，将该房产一次交易和二次交易形成的总利润按成本利润分摊到各层，还原到房价1层为1.476万元／平方米，2-4层为0.812万元／平方米。根据商业用房随楼层增加，效用递减原理，对2-4层按经验值安排楼层系数2层＋10%，3层基准，4层-10%，经理论测算形成2层0.893万元／平方米，3层0.812万元／平方米，4层0.73万元／平方米。许息平、张孟根、钱全凤对该建议均不予认可。
上述事实，有许息平提供的房屋买卖协议、房屋拆迁补偿安置协议书、收条、证明及原审法院调查的房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿安置结算单、调查笔录及庭审笔录在卷佐证。
原审法院认为：
张孟根、钱全凤与许息平签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方应依约履行各自的义务。张孟根、钱全凤出卖的房屋为四层店面房，系商用性质，但该房屋经许息平转卖翟娟，最后只有交付三层商业楼房，第四层未能交付。张孟根、钱全凤未能按合同约定交付第四层商业用房，应按合同约定“按实际公司交付的平方数额按原合同价格结算”，将第四层房屋价款退还给许息平。由于双方房屋买卖合同中只约定了房屋的总价，未明确约定每层单价，而商业用房各层的价值明显不同，价格也应有所区别，双方均未能举证证明第4层商业用房的价格，参照专业人士的意见认定双方买卖合同中第4层房屋价格比较合适。关于退还多少房款的问题，由于双方签订合同时，第4层的面积为129.22平方米，应退还的房款计算为129.22平方米×0.73万元／平方米=94.3306万元，扣除翟娟在开发公司少缴纳的款项250.399万元-（276.233万元-94.52万元）=68.686万元，再扣除应属于张孟根、钱全凤的延期过渡费及四层改三层补偿费，张孟根、钱全凤还应退还许息平房款94.3306万元-68.686万元-10.672万元-8万元=6.9726万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、张孟根、钱全凤于判决发生法律效力之日起十日内退还许息平房款6.9726万元。二、驳回许息平的其他诉讼请求。如果张孟根、钱全凤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9189元，保全费3270元，合计12459元，由许息平负担10847元，由张孟根、钱全凤负担1612元。
许息平与张孟根、钱全凤均不服原审判决，分别向本院提起上诉。
上诉人许息平上诉称：1、双方的房产买卖协议约定了总面积和房屋总价，并未对每层单价另行约定，故每层房屋价格应按成交均价每平方米9781元价格计算。2、延期过渡费及改层补偿款不是拆迁补偿款，应属于房屋的实际权利人翟娟所有，不应该由张孟根、钱全凤所得，不能抵扣，更不能从退还的房款中扣除。请求改判张孟根、钱全凤退还其房款53.8935元。
张孟根、钱全凤辩称：一审确定的房屋价格是正确的，延期过渡费及改层补偿款也应属于其所有。
上诉人张孟根、钱全凤上诉称：因拆迁公司的原因导致约定的第四层房屋无法交付，其没有过错，拆迁公司实际未收取的款项为129.22×5500＝710710元，扣除延期过渡费及四层改三层补偿费，因第四层无法交付应退还许息平45876元。另，一至三层实际比约定多交付3.33平方米，参照9781元／平方计算，许息平应退还该部分房款32570.73元。上述两项相抵，其应退还许息平房款为13305.27元。请求二审依法改判。
许息平辩称：该房屋的权利已经转让，多交付的面积如要退款也是受让人与拆迁公司之间的行为，与张孟根、钱全凤无关。以3.33平方米参照9781元／平方，张孟根、钱全凤少交付部分的房屋也应按此价格退还房款。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案二审争议的焦点为：一、双方买卖的房屋各层价格应如何确定？二、少交付房屋部分应如何补偿？
本院认为：
关于争议焦点一，双方房屋买卖协议中仅约定了房屋的总价和总面积，未明确约定每层单价，因双方买卖的系商业用房，各层的价格应存在明显差别。许息平主张按成交均价9781元／平方米确定价格，并无相应事实依据。而张孟根主张转让房屋时是按一层20000元／平方米、二层7500元／平方米、三层6300元／平方米、四层5500元／平方米的价格计算的，也未提供相应证据，且与其在一审中的陈述不符，许息平又未予认可。故原审参照专业人士的意见认定双方买卖合同中的房屋价格并无不当。
关于争议焦点二，双方在房屋买卖协议中尽管约定了房屋的总价和面积，但同时又约定“按实际公司交付的平方数额按原合同价格结算”，因拆迁公司未能交付第四层商业用房，少交付房屋部分应由张孟根、钱全凤按相应价格退还房款。双方合同约定的房屋总面积与拆迁安置协议的总面积一致，其中第4层的面积为129.22平方米，应退还的房款计算为129.22平方米×0.73万元／平方米=94.3306万元。同时，第1－3层的面积分别比约定多交付1.23平方米、1.05平方米、1.05平方米，故多交付的部分可以折抵房款，折合房款为1.23平方米×1.476万元＋1.05平方米×0.893万元＋1.05平方米×0.812万元＝3.60573万元。
至于延期过渡费10.672万元和四层改三层补偿费8万元，双方当事人一致确认延期过渡费是在约定的交房日与实际交房日之间的一段时间产生的过渡费，由于双方协议的性质是合同权利和义务的整体转让，应视为受让人同意在合同约定的交房日接收房屋，而因房屋延期交付产生的延期过渡费则不属于合同约定的权利，该权利应属受让人所有，与房屋出卖人张孟根、钱全凤无涉。四层改三层补偿费系因拆迁公司无法交付约定面积的房屋，由房屋最终受让人翟娟与拆迁公司协商确定，该补偿费与房屋价款有直接关联，应在房款中扣除。
此外，拆迁公司与翟娟已按实际交付的房屋面积进行结算，翟娟在拆迁公司少缴纳的款项250.399万元-（276.233万元-94.52万元）=68.686万元，应视为拆迁公司就其交付瑕疵代为履行了补偿义务，可在应退还的房款中扣除。
综上，张孟根、钱全凤还应退还许息平房款94.3306万元-68.686万元-8万元-3.06573万元=14.57887万元。许息平与张孟根、钱全凤的部分上诉主张成立，本院予以支持。原判在计算补偿价款上存在错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第六十四条、第八十八条、第八十九条、第一百一十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条》第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销宜兴市人民法院（2013）宜民初字第2085号民事判决；
二、张孟根、钱全凤于本判决发生法律效力之日起十日内退还许息平房款14.57887元；
三、驳回许息平的其他诉讼请求。
如果张孟根、钱全凤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9189元，保全费3270元，合计12459元（由许息平预交），由许息平负担9089元，由张孟根、钱全凤负担3370元，张孟根、钱全凤应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给许息平。二审案件受理费9189元（许息平预交9189元、张孟根预交1544元），由许息平负担7645元，由张孟根、钱全凤负担1544元。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一四年十一月十三日
书记员 杨 志
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十二条当事人就有关合同内容的约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（二）价款或者报酬不明确的，按照或者订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第八十八条当事人一方经对该同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七的规定。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百六十二条出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分；人接收多交部分的，按照合同的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。