浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍诸枫民初字第315号
原告：杨宝陆。
委托代理人：杨德军。
委托代理人：周建兰。
被告：杨和军。
委托代理人：冯东德。
原告杨宝陆为与被告杨和军物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员应雨光独任审判，分别于2013年11月11日和2013年12月17日公开开庭进行了审理。原告杨宝陆的委托代理人杨德军、周建兰、被告杨和军两次到庭参加诉讼；被告杨和军的委托代理人冯东德第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宝陆起诉称：本案涉讼房产位于枫桥镇齐东村桥下自然村茶坊二房台门上首座东侧，共一间一弄，地号为32-01-221，四至为东至路、南至骆姣娥屋、西至天井、北至天井，用地面积33.08平方米，土地使用者为原告杨宝陆。2013年5月开始，被告杨和军未经原告同意擅自占用涉讼房产至今。原告于2013年9月30日特书面通知被告，要求被告接到本通知之日起十日内腾退房屋，并恢复原状。现通知腾退期限已逾，被告仍强占涉讼房产拒不腾退。现诉至本院，请求判令：被告立即腾退枫桥镇齐东村桥下自然村茶坊二房台门上首座东侧壹间壹弄（地号为32-01-221）房产，并将该房产返还原告；被告支付自2013年5月起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每月150元暂计）。
被告杨和军答辩称：涉讼房产系其向村里购买，原告如要起诉，起诉对象应为齐东村。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、土地使用证一份，以证明本案讼争房产的合法使用者系原告杨宝陆的事实。经质证，被告认为原告卖掉该房产已有十多年，现该房产的土地使用证还在原告名下是由于该房产没有过户至买受人名下；
2、诸暨市枫桥镇齐东村民委员会出具的证明一份，以证明杨宝陆与杨保六系同一人。经质证，被告无异议；
3、照片复制件一份，以证明2013年9月30日，原告通知被告限期腾退非法占有的房屋的事实。经质证，被告认为原告是非法张贴，且当时其也报警；
被告为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：
4、发票一份，以证明讼争房产是原告向齐东村村委会购买的事实。经质证，原告对该证据的证明目的及真实性提出异议，认为该证据无法证明讼争房屋已转让给杨和军的事实；该证据的内容是杨和松的房屋转让款，但房屋的合法转让人是原告，村里没有权利处理该房屋，即使确实存在买卖关系，被告应提供转让协议及其他合法的证据。
5、诸暨市枫桥镇齐东村民委员会出具的证明一份，以证明该村已于2013年5月份就将讼争房产转让给了被告。经质证，原告认为房产的实际所有人是其本人；被告杨和松有意买房屋，但原告的妻子没有同意，故双方买卖关系未成立，原告考虑到其与杨和松关系比较好，也同意杨和松居住；对杨校夫居住情况，其是不知情的，且不认可村里处理该房屋的事实；原告得知村里要转让该房产，多次出面对被告及村里进行阻止，但被告及村里均没有理会。
6、备忘录一份，以证明原、被告之间存在讼争房产的买卖关系。经质证，原告认为确有该备忘录，但该备忘录不足以证明原、被告之间存在买卖关系，当时双方仅仅存在买卖意向，但因为原告的妻子没有同意，故当时买卖没有达成；如确是杨和松的房产，村里也应该公开拍卖，故被告和杨和松的买卖行为也没有法律效力；
7、证人杨某出具的证明一份，以证明杨和松为购买讼争房屋支付2300元的事实。经质证，原告对该证明不予认可，认为证人应出庭作证，且购房款数额与原告在第一次庭审中的陈述有出入；证人系杨和松某，在其他证据中他是证人，故其证言有利于杨和松与村委会；
8、诸暨市枫桥镇齐东村民委员会费用支出情况两份，以证明杨和松系五保户，齐东村委会对其尽了赡养义务。经质证，原告认为该证据不足以证明杨和松系五保户，且与本案没有关联性；
经被告申请，本院依法出示：
9、诸暨市公安局枫桥派出所对杨宝陆所作的询问笔录一份，其中原告杨宝陆陈述：“……我在齐东村桥下有个老房子，房产证都是有的。1993年的时候，杨和松因为没有地方住，我把房子卖给他，当时写了协议，杨和松以后房子要卖掉，要先经过我同意，我要优先购买，房子我不要他才可以卖给其他人。七八年前，杨和松死掉了，我要把房子买回来，但是村里一直没有卖给我。我就一直争取，4、5年前，村里把这个房子给五保户杨校夫住，杨校夫住我也没意见……杨和军的房子实际上房产证还是我的名字，我当时是卖给杨和松，现在杨和松死掉了，我们协议写好要先卖给我的，但是村里商量也没有来商量，就把房子卖给杨和军……。”经质证，原告认为笔录上原告只是为了维护自己的权益，违心承认将房屋卖给杨和松，实际上其妻子并不同意出卖，故当时其仅有出卖意向。被告无异议。
为查明本案事实，本院依法出示：
10、本院对诸暨市枫桥镇齐东村民委员会主任杨昌法制作的调查笔录一份，其中杨昌法在该笔录中陈述：“……房子是1993年的时候房主杨宝陆卖给杨和松的，杨和松2002年的时候成了五保户，房子就空掉了，他住到敬老院。2007年杨和松死亡后，房子就收归村里，后来另一低保户杨校夫去居住了，住至2012年，就当时有关证照没有转过来。后来村里就把房子卖给了杨和军……。”经质证，原告认为其将房子卖给杨和松不是事实，村里也没有对买卖房产的情况进行调查；村里将房屋收回也不是事实，村里没有通知原告杨宝陆；房产出让后原告多次阻止，但村长杨昌法坚持要卖给杨和军。被告无异议。
本院对上述证据的分析、认证：
对证据1，因被告对真实性没有异议，可以认定讼争房产的土地使用证的户名还是原告杨宝陆；对证据2，被告无异议，本院予以确认；对证据3，因原告对张贴情况无异议，可以认定原告曾要求被告限期腾房的事实；对证据4、5的真实性本院予以确认，可以认定被告杨和军向枫桥镇齐东村购买讼争房产，并支付购房款7000元的事实；对证据8，根据本院核实，可以认定杨和松系五保户，由齐东村负责赡养的事实；对证据6、7、9、10，该四份证据可以相互印证，可以认定讼争房产已由原告卖给杨和松的事实。
经审理，本院查明：1993年，原告杨宝陆将坐落于诸暨市枫桥镇齐东村桥下自然村的房屋（土地使用证号：32-01-221）卖给了同村村民杨和松。杨和松享受农村五保供养待遇后，由诸暨市枫桥镇齐东村民委员会为其提供供养服务。2008年8月杨和松死亡后，讼争房屋由该村委会安排另一低保户杨校夫居住。杨校夫死亡后，齐东村委会将讼争房屋卖与本村村民即被告杨和军，杨和军为此支出购房款7000元。现该房屋的土地使用权证仍登记在杨宝陆名下。
本院认为：民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受既有权利凭证的限制。土地使用证只是土地主管部门对不动产当时权利归属及表现形态的认可和证明，但并不创设具体的权利义务，当事人是否有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，虽然讼争房屋（土地使用证号：32-01-221）的土地使用证目前登记在原告杨宝陆名下，但根据杨宝陆在公安机关所作的笔录及齐东村委会出具的证明等证据足以证明原告已将此房屋出卖给杨和松的事实。虽然原告杨宝陆主张当时只有出卖意向，其与杨和松的买卖行为并没有完成，另原告的妻子汤月珍也向本院反映原告将讼争房产出卖给杨和松其并不同意，但根据本案实际，原告的主张并不符合常理。至于原告主张杨和松如要出卖讼争房产，其享有优先购买权，此约定对杨和松具有约束力，但杨和松已死亡，齐东村委会将案涉房屋收归集体所有，并予以处置，不受先前约定的约束。故被告系通过正当途径占有讼争房产，且原告已将该房屋出卖给他人，其已无权处置该房屋，故原告要求被告腾退房屋，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨宝陆的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告杨宝陆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费80元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费）。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 应雨光
二〇一四年一月十七日
书 记 员 沈洁琼