金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金婺白商初字第237号
原告某公司，住所地金华市八一南路百合佳苑5幢01号。
法定代表人楼乙。
委托代理人倪甲。
被告蔡某某。
被告楼甲。
委托代理人包某某。
原告某公司（以下简称某公司）为与被告蔡某某、楼甲居间合同纠纷一案于2013年8月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员徐敏独任审判，于同年8月26日公开开庭进行审理，原告某公司的委托代理人倪甲、被告蔡某某、被告楼甲的委托代理人包某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某公司起诉称：2013年6月25日，原告下属白某某分公司与第一被告在白某某签订了《房屋出售居间合同》，第一被告座落婺城区白龙桥镇星河湾4幢3-302室120.88平方米套间，委托原告所属白某某分公司提供购买人信息，即代为寻找购房人。带领有购房意向的人实际参观房屋，向购房人提供委托房屋情况的证明文件。委托时间为2个月，即从2013年6月23日至2013年8月23日。之后，原告已按双方居间合同约定的义务履行，并让购房人第二被告与第一被告会面，商谈房价74万元。然后，两被告违约，于2013年7月15日私下成交。根据双方居间合同第八条及陪同承诺书的规定，两被告应向原告支付该房成交价的2%2倍佣金21800元。但两被告拒付分文。现原告起诉至法院，请求判决。现原告诉至法院，要求：1.要求两被告支付违约居间佣金21800元，并互负连带责任。2.由被告承担本案全部诉讼费用。
为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1.原告营业执照复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2.房屋出售居间合同一份，证明原、被告双方合同约定内容，其中合同第八条约定被告蔡某某不得与原告介绍的客户进行私下交易的事实；3.收件清单、授权书各一份，证明被告蔡某某将双证交给原告方，委托寻找买家的事实；4.陪同承诺书一份，证明原告在2013年6月23日带第二被告去看过房子并约定如果私下交易应按2%支付违约金的事实；5.办证结果查询单一份，证明二被告已私下交易并办理了房产过户手续的事实；6.电话通话记录一份，证明2013年6月23日到7月7日间我们一直在与两被告沟通以促成交易成功的事实。
被告蔡某某答辩称：4月30日我方在原告处挂出房产出售后一直未果，6月15日至23日我方在白某某另外两个房产中介处，金华市区一个房产中介处挂出房屋出售授权，并将所属房屋的钥匙交由其代为寻找购房人，同时在网上也发布出售信息。6月23日原告约楼甲进行三方会面，但事实上先前商定74万元的成交价由于第三方只愿意支付73.5万元未能成交。7月4日，金华市天汇房地产代理有限公司联系我方，表示有客户有意向购买上述房产，在三方友好协商的情况下，最终以73.6万元成交，7月15日双方办理了过户手续。
我方委托原告出售房屋的权限是净手74万元，如原告在此情况下不能成交，我方甲独立处置上述房产，此款在居间合同中做了特别的约定。7月4日，金华市天汇房地产代理有限公司主动联系我方，表示有客户有意向购买上述房产。为此当天我方特意赶到金华好运来代理有限公司做了说明，要求解除授权，收回房产证，对方主动交回房产证并同意解除授权，并保证签订的授权书会自行处理。之后，我方与第三方在金华市天汇房地产代理有限公司进行交易。
6月23日在原告处的三方会面，由于原告在双方协商时未能尽责，会面后第三方不愿成交，原告应当负主要责任。
6月15日，6月22日，7月3日我方三次在58同城、百姓网上上公开发布出售上述房产信息，我方出售上述房产信息为公开状态，并多次收到咨询电话，不存在保密情况。至于最终与谁成交，取决于购买方，与我方无关。
6月15日至23日期间我方在白某某另两个房产中介处挂出房产出售授权，分别是金华市信诺房地产经纪有限公司（白龙桥通江路29号）、小倪中介（白龙桥星河湾1584号），金华市天汇房地产代理有限公司（金华市南苑路100号），同时我方也将此情况也告知了原告，得到对方认可，为了看房方便，我方甚至在小区物业处也放置上述钥匙。可见2013年6月23日授权书委托原告代为寻找购房人，但不是唯一授权，最终我方甲决定在哪个中介交易。
楼甲到原告处看房，也到其他中介看过房，他可以是原告的客户同时也可以是其他中介的客户，作为我方也没有权利干涉。我方与金华市天汇房地产代理有限公司介绍的客户合法交易，不违反居间合同第八条，私下交易情况不成立。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。
其向法庭提交证据：1.网页信息三份，证明我的卖房信息是公开的事实；2.情况说明、委托书、居间买卖合同各一份，证明被告在其它中介公司也挂了该房屋的出售信息，并出具了委托书，且最终该房屋在其它中介公司成交的事实。
被告楼甲答辩称：我是两个中介都不认识的，我买房子是哪里便宜到哪里买的。
其未向法庭提交证据。
在审理过程中，本院依法组织各方当事人对上述证据进行了质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1.对原告提供的证据，被告蔡某某均无异议，被告楼甲对原告提供的证据4有异议。本院审核确认证据1-3、5的证明力，对证据4，本院认为原告提供的证据4陪同承诺书系原告员工陪同被告楼甲看房的情况确认，其通过格式条款的形式仅对被告予以约束，内容上并不具备居间合同的性质。对该证据的证明力不予认可。对原告提供的证据6，只能证明其与两被告通话的情况，不能确认其已促成交易成功的事实。对该证据的证明不予确认。
2.对被告蔡某某提供的证据，原告对证据1没有异议，对证据2有异议的，委托书不应委托个人，应委托公司，委托的时间是2013年6月23日，当时被告的房产证已经在原告处；对情况说明的真实性有异议，不能凭空委托；买卖居间合同真实性无异议，我们以前都做了很多工作，他们只是办证而已，且收费很低。本院审核确认证据证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：
被告蔡某某将其名下的位于金华市婺城区白龙桥镇星河湾小区4幢3-302室房屋通过中介及网络发布出售信息。2013年6月23日，被告蔡某某（甲方）与原告某公司（乙方）签订房屋出售居间合同，合同约定委托期限2个月，期满之前甲方不得解除委托。或甲方可以解除本委托，但给乙方造成损失的，应当承担赔偿责任。在合同中，双方未明确约定居间费用。合同第八条约定违约责任：甲方不得与乙方乙的客户私下交易，否则乙方甲向甲方收取该房屋成交价的2%佣金。合同特别约定：甲方净拿74万元整，并委托乙方代收定金。房产证留一本在中介方保管。同日，原告业务员曾陪同被告楼甲夫妇至星河湾小区看房，其中包括被告蔡某某的上述房产，三方就房屋买卖事宜进行协商，由于价格问题未谈妥（净房价740000元、费用25000元）。被告楼甲及其妻子包某某在经原告公司业务员陪同看房后在原告提供的陪同承诺书上签字，在其签字下方处有原告事先印制的内容：如私下交易，愿承担民事诉讼责任，并加倍支付中介服务费（即出售成交价的2%的2倍；出租：两个月租金）。本人承诺：如本人亲属购入或租入上表所列房屋，负相同责任。本承诺书自签字确认生效，有效期为一年。
同日被告蔡某某就其所有的上述房屋同时委托第三方金华市天汇房地产代理有限公司代理出售，委托房价最低价格不低于74万元整。期限为两个月。在此前后，蔡某某在多处网站上发布该房屋的出让信息。
2013年7月7日，蔡某某、包某某在金华市天汇房地产代理有限公司签订金华市房产（居间）买卖合同，交易房产为白龙桥镇星河湾小区4幢3-302室房屋。成交价格为736000元，过户费用及中介佣金均由买方包某某承担，包某某因本次购房共支付756000元（1000元为房产评估费）。该房屋现已由金华市天汇房地产代理有限公司协助办理过户以及银行按揭手续。
本院认为，原告提供的陪同承诺书从其内容上看，仅事先约定相对方的违约责任，并不具备房屋委托购买居间合同的内容，且被告楼甲及其妻子包某某在经原告公司业务员陪同看房后在原告提供的陪同承诺书上签字，仅系对原告陪同看房行为的确认，原告以其事先印制的格式内容以及被告夫妻签字确认看房的行为即认为就此双方成立居间合同的理由不能成立，且在原告依居间合同为请求权基础的情况下，被告楼甲并非本案适格被告。
原告某公司与被告蔡某某签订有房屋出售居间合同，但合同中双方未约定原告在完成居间事项后应由被告蔡某某支付居间服务报酬，且事实上原告在带楼甲夫妇看房且组织与蔡某某协商买房事宜后，买卖双方并未就价格协商一致，虽其后经多次与买卖双方电话沟通，但并未最终促成本案中涉案房产的成功交易。而蔡某某与包某某之后的房屋买卖是否属于居间合同中约定的“甲方与乙方乙的客户私下交易”的情况应结合房屋出卖人的委托情况、房屋成交方式及价格等方面的事实综合进行判断。经查，涉案房屋的销售非由原告独家代理，购买人楼甲夫妇基于原告的带看行为看中该房屋，并通过原告居间曾与蔡某某见面协商，但不能因此确认购买人楼甲夫妇因原告的居间确定有购买意向。购买人楼甲因该房屋净房价、居间、过户费用合计的购房费用过高的情况下，并未确定要购买涉案房屋，后原告虽有进一步努力，但交易双方未就房屋成交价格达成一致意见。之后买卖双方系通过其他的中介公司最终完成房屋买卖及产权交易手续，在交易中蔡某某降低了房价，且购买方楼甲支付了较原告公司低的费用，该费用除去原告认可的固定的过户税费后，有5000元左右用以支付中介费用。买卖双方甲选择更经济的交易途径，因此不能认定被告蔡某某存在跳开原告与买方私下成交的行为。原告认为被告蔡某某存在私下交易的违约行为，应支付违约金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百十四条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告某公司的诉讼请求。
本案受理费173元（原告已预交，已减半收取），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状次日起七日内，预交上诉案件受理费346元，可汇至金华财政局帐户，开户银行：农行金华市分行营业中心，银行帐号：19699901040008737，或直接交款至浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。逾期则按自动撤回上诉处理。
审判员 徐 敏
二〇一三年十月十日
书记员 盛云扬