浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯三民初字第60号
原告：张应伟。
被告：池叶珠。
委托代理人：刘方亮。
原告张应伟为与被告池叶珠房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员张伟伟独任审判，于2014年5月6日、6月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告张应伟、被告池叶珠及其委托代理人刘方亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张应伟起诉称：2012年10月22日，被告池叶珠向温州市瓯海区郭溪街道浦东村老年人协会（以下简称浦东村老人协会）租赁位于郭溪街道浦东东路浦东菜场西至东第二间店面，并签订了店面出租协议书。该协议书上第九条约定被告在租赁期内不准转让他人，否则老人协会有权收回店面。原告于2013年7月7日支付被告店面转让费现金41800元受让该店面。原告于2013年7月15日开业经营，开业第三天行政执法管理部门前来张贴通知单拆除该店面，原告获知2013年上半年行政执法管理部门已经在该店面张贴过通知单要拆除该店面，而被告还将店面转让给原告。后浦东村老人协会告知原告该店面将于2014年5月拆除，原告要求被告同去浦东村老人协会调解，被告一直逃避。故原告向人民法院起诉，请求判令被告池叶珠返还原告店面转让费41800元。
被告池叶珠答辩称：被告原租赁店面用于经营“姐妹猪脏粉店”。店面转让是原、被告双方自愿达成的，原告也是多次来店里观察后决定受让店面的。被告对该店面是违章建筑的事情并不知情。
原告为证明其主张的事实，向本院提供下列证据：1.店面出租协议书1份，以证明被告池叶珠向浦东村老人协会租赁本案店面的事实；2.浦东村老人协会出具的证明1份，以证明被告池叶珠将本案店面转租给原告张应伟的事实；3.收条1份，以证明被告收取店面转让费41800元的事实；4.电器销售凭据3张，以证明原告受让本案店面中所包含电器的情况。被告质证后对上述证据均没有异议。
被告为证明其主张的事实，向本院提供证据合同书，以证明被告已将店面转让给原告，该店面已与被告无关。原告质证后对该证据的真实性无异议。
本院于2014年4月28日走访了浦东村老人协会，并与浦东村老人协会会长温兴清作了谈话，谈话内容证明涉案坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦东村浦东东路的店面系浦东村老人协会未经批准建设。本院依原告申请向温州市瓯海区城市管理与行政执法局郭溪中队调取了温瓯城法责改字2013第0708001号责令（限期）改正通知书、照片及由该中队出具的情况说明，以证明涉案店面系未批先建，该中队于2013年12月20日在上述店面处张贴了温瓯城法责改字2013第0708001号责令（限期）改正通知书。原告张应伟与被告池叶珠质证后对本院调取的上述证据没有异议。
以上证据均经当庭出示质证，本院审查后认为原告提供的证据以及本院调取的证据，来源合法，内容真实，能够证明本案相关事实，本院予以认定。被告提供的证据合同书，不能证明被告所主张的待证事实，与本案不具有关联性，本院不予认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：坐落于温州市瓯海区郭溪街道浦东村浦东东路的店面系浦东村老人协会未经批准建设。2012年被告池叶珠向浦东村老人协会租赁该店面用于经营“姐妹猪脏粉”店，双方签订了店面出租协议书，约定租赁时间为2012年10月22日至2014年10月21日，年租金为9600元。2013年7月7日，被告将店面转让给原告，并将该店里的电器、灶具、桌椅、锅碗等一并转让，原告当天支付被告店面转让费现金41800元。原告于2013年7月15日开始在该店面经营“贵州饭店”。店面租金原由被告预付至2013年10月21日，后续租金由原告向浦东村老人协会支付。2013年12月20日，温州市瓯海区城市管理与行政执法局郭溪中队因该建筑物存在未批先建问题，在该店面处张贴了责令（限期）改正通知书。原告经营的“贵州饭店”于2014年初停止营业。
本院认为：本案的店面转让费包含被告池叶珠已支付给浦东村老人协会的2013年7月7日至2013年10月21日间的租金，店面内的装修、被告购置的电器、灶具、桌椅、锅碗等费用。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案店面系浦东村老人协会未经规划批准建造，故原、被告之间的租赁合同关系应属无效。原、被告就该店面内的电器、灶具、桌椅、锅碗等物达成的转让，系双方真实意思表示，且已实际交付原告占有使用，买卖合同关系应当成立，故上述物品应归属原告所有。原告主张被告故意隐瞒涉案店面系未经合法审批建造的事实，但原告没有提供相应的证据予以证明，本院不予采信。因该店面存在被拆除的可能性，使得原告对其占有使用处于不稳定状态，且店面内的装修与设备价值也会相应贬损，对原告租赁房屋用于营业获利目的的实现造成一定影响。原告主张被告返还全部转让费41800元，缺乏依据，本院不予支持。基于公平原则，并考虑到上述买卖合同与租赁合同之间存在牵连性，本院酌情认定被告池叶珠应返还原告张应伟店面转让费15000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告池叶珠于本判决生效后10日内返还原告张应伟店面转让费15000元。
二、驳回原告张应伟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费845元，由原告张应伟负担542元，被告池叶珠负担303元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 张伟伟
人民陪审员 廖臻韬
人民陪审员 陈金国
二〇一四年八月二十日
书 记 员 蔡苗苗
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至浙江省省级财政专户结算分户，帐号：319-299901040006651。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金（迟延履行期间的利息或迟延履行金自法律文书指定的履行期间届满的次日起计算；加倍支付迟延履行期间的债务利息，是在按人民银行同期贷款最高利率计付的债务利息基础上再增加一倍；迟延履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金；已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失）。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理。
6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。