重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异115号
案外人：戴凯丽，女，1981年9月28日出生，汉族，住重庆市江津区，公民身份号码5102821981********。
申请执行人：中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区民生路283号重庆宾馆商务大厦4楼。
负责人：钱锋，总经理。
被执行人：重庆大信房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区临江路89号。
法定代表人：张剑，总经理。
本院在执行中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方资产公司）与重庆大信房地产开发有限责任公司（以下简称大信公司）借款合同纠纷一案中，案外人戴凯丽对执行位于重庆市渝中区xx路16号“女人广场”1幢x街第三层xx号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人戴凯丽称，本人与大信公司于2006年7月4日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买大信公司开发建设的位于重庆市渝中区xx路16号“女人广场”1幢x街第三层xx号商铺，套内面积5.55平方米，房屋总价款95,940元。合同签订当日，本人即按约付清了房款95,940元，并由大信公司出具了房款收据，将房屋交付本人使用。商铺交付后一直由由重庆女人广场有限公司代租并正常经营，期间本人多次找到大信公司询问产权证办理情况，对方以种种理由推脱，至今仍未办理《房地产权证》。大信公司在本人购买商铺之前已将该商铺抵押给光大银行，但本人与大信公司签订支付《重庆市商品房买卖合同》之前，光大银行向大信公司出具了同意销售商铺的“复函”。大信公司销售商铺后未偿还贷款，致使本人购买的商铺未解除抵押，本人并无过错。综上，请求中止对上述商铺的执行。
本院查明，2001年1月18日，大信公司与中国光大银行重庆民生路支行（以下简称光大银行）签订编号为M200xxxx200号的《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，约定光大银行向大信公司最高授信额度为60,000,000元，有效期限为2001年1月18日至2002年1月18日止等内容。双方根据签订的《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，于同年1月19日签订《抵押合同》，约定将大信公司所有的位于重庆市渝中区xx路、xx路交汇处的1幢负三层至负二层5916.64平方米的车库及1幢负一层至正四层15187.79平方米的商业用房予以抵押，并办理了抵押登记。同年1月22日，大信公司在最高授信额度60,000,000元之内与光大银行签订《借款合同》，光大银行向大信公司发放了贷款。
2003年3月25日，大信公司与光大银行签订编号为Y2xxx13号的《借款合同》，约定光大银行向大信公司贷款80,740,000元，借款用途为“借新还旧”，借款期限为2003年3月28日至2004年3月28日止等内容。为保证《借款合同》的履行，同年3月27日双方签订编号为Y2xxx13号的《抵押合同》，约定将大信公司所有的位于重庆市渝中区xx路16号、xx路和xx路交汇处的1幢二层1845.51平方米、三层4929.8平方米的商业用房、负二层2000平方米的车库、负二、三层5916.64平方米的车库及负一层1900平方米的商业用房予以抵押，并办理了抵押登记。该合同办理抵押登记的同时，2001年1月19日的抵押登记予以注销。
2005年6月13日，光大银行向大信公司的复函中载明“你司要求逐步销售抵押物归还我行贷款本息的申请收悉，同意你司销售我行贷款抵押物的“女人广场”第2层和第3层商场，根据先归还贷款，后解除抵押的原则，你司一旦归还了贷款，我行将及时配合办理相应抵押物的解除抵押手续”等内容。后大信公司逐步销售了抵押的“女人广场”第2层和第3层商场部分商铺，用于偿还光大银行的贷款，光大银行同意解除抵押，并书面通知了重庆市房地产交易所解除抵押。
2006年7月4日，大信公司（甲方）与戴凯丽（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市渝中区xx路16号“女人广场”1幢x街三层xx号商铺，建筑面积10.28平方米，套内面积5.55平方米，总成交金额95,940元；甲方应在2005年10月20日将商品房交付乙方使用。同日，大信公司出具《收据》，载明：收到戴凯丽交纳的女人广场xx商铺房款95,940元。同日，大信公司（甲方）与戴凯丽（乙方）签订《代租协议》，约定：乙方将所购女人广场x街三层xx号商铺交由甲方代为出租，时间为15年，即从2006年7月4日起至2021年7月3日止；双方确定该铺位月代租金额为800元，甲方按季支付给乙方，每季代租金额为2,395.5元。
2006年1月9日，大信公司与光大银行签订编号为M200xxxx100号的《借款合同》，约定光大银行向大信公司贷款49,160,000元，借款用途为“借新还旧”，贷款期限为2006年1月至2007年1月止等内容。为保证《借款合同》的履行，双方还签订了编号为M200xxxx100号的《抵押合同》，约定大信公司以其位于重庆市渝中区xx路16号x街第二层商场1801.36平方米、x街第三层商场1505.73平方米、负二层车库2000平方米及位于xx路89号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产作为抵押物为前述贷款提供抵押担保，并于2006年1月13日办理了抵押登记。该合同办理抵押登记的同时，2003年3月27日的抵押登记予以注销。
戴凯丽购买的位于重庆市渝中区xx路16号“女人广场”1幢x街三层xx号商铺从2001年1月18日的抵押登记之日起，均在每次抵押登记的范围之内。
因大信公司未如期归还贷款，光大银行以双方于2006年1月9日签订的编号为M200xxxx100号的《借款合同》及《抵押合同》等为依据，诉至重庆市高级人民法院，该院于2007年12月12日作出（2007）渝高法民初字第41号民事判决，判令：一、大信公司于判决生效后十日内偿还光大银行贷款本金47,570,000元及利息；二、大信公司未在上述期限内偿还贷款本息，光大银行对大信公司位于重庆市渝中区xx路16号x街第二层商场1801.36平方米、x街第三层商场1179.87平方米、负二层商场2039.36平方米及位于xx路89号负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产以折价或者拍卖、变卖所得享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，光大银行向重庆市高级人民法院申请强制执行，该院以（2008）渝高法民执字第0001号《指定执行决定书》将该案指定本院执行，本院于2008年3月28日以（2008）渝五中执指字第208号案立案执行。执行过程中，因光大银行将债权转让给东方资产公司，本院于2008年9月22日作出（2008）渝五中法执更字第1281号民事裁定书，裁定变更申请执行人为东方资产公司。2010年8月23日，本院作出（2008）渝五中执指字第208-4号执行裁定书，查封了被执行人大信公司位于重庆市xx路16号x街第二层1801.16平方米、第三层1179.87平方米的房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人戴凯丽在本院查封前已就案涉商铺与被执行人大信公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉商铺，并在本院查封前以对外出租方式间接占有了案涉商铺，支付了全部价款，虽然因案涉商铺上设置有抵押权等原因未办理过户登记，但此并非戴凯丽自身原因所致。
此外，虽然大信公司在戴凯丽购买案涉商铺之前已将包括案涉商铺在内的房屋抵押给光大银行，但戴凯丽与大信公司签订商品房买卖合同之前，光大银行向大信公司出具了同意销售商铺的复函，应视为光大银行放弃了以抵押权对抗买受人的物权期待权。由于大信公司和光大银行原因，导致光大银行的抵押权与案外人戴凯丽的物权期待权产生冲突，由此产生的法律后果不应由作为无过错买受人的戴凯丽承担，因此尽管光大银行在案涉商铺上设置了抵押权，但其抵押权不能对抗戴凯丽的物权期待权。
综上，案外人戴凯丽对案涉商铺享有能够排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权益，其请求对案涉商铺中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对重庆市渝中区xx路16号“女人广场”1幢x街第三层xx号商铺的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 朱 敏
审判员 刘用辉
二〇一八年三月二十九日
书记员 刘夏吟