广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5462号
上诉人（原审原告）：陈宝玉，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭迎柏，广东中天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州银桥房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：梁伯遇，职务董事长。
被上诉人（原审被告）：梁伯遇，身份证住址广东省开平市。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：柯穗生，广州银桥房地产开发有限公司职员。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区。
负责人：贺永军，职务行长。
委托诉讼代理人：徐艳丽、冯燕媚，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人陈宝玉因与被上诉人广州银桥房地产开发有限公司（以下简称银桥公司）、梁伯遇及原审第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈宝玉上诉请求：一、撤销原审判决第五项；二、判令梁伯遇对原审判决第二、三项承担连带责任；三、判令建行越秀支行对原审判决第二、三项承担连带责任；四、本案一、二审诉讼费由银桥公司、梁伯遇、建行越秀支行承担。事实和理由：一、涉案房屋在陈宝玉与银桥公司签订《商品房买卖合同》时存在建行越秀支行的抵押权，且广州市中级人民法院根据建行越秀支行为实现抵押权而申请执行的法院查封，也同时存在建行越秀支行于2003年8月21日向广州市国土局房管局市场处出具《同意销售证明》以及2003年9月23日向某公司出具《同意涂销抵押物的证明》，建行越秀支行与银桥公司就销售涉案房屋是存在合意的，梁伯遇作为银桥公司的法定代表人及股东，对涉案房屋销售行为也是有合意的。建行越秀支行对银桥公司出具涉案房屋可出售达到相关条件同意涂销抵押的书面证明，是对银桥公司的承诺，也是对房屋买受人的承诺，现建行越秀支行违反该承诺，应承担法律责任，如仍坚持不同意涂销抵押，已构成欺诈。因此，梁伯遇、建行越秀支行应与银桥公司共同对陈宝玉承担责任，原审法院以合同相对性原则只判银桥公司承担责任不当。二、为购买涉案房屋，陈宝玉按照银桥公司指示，将全额房款支付给梁伯遇，梁伯遇又于2008年7月11日将涉案房屋大部分房款转付银桥公司的贷款还款专用账号，由建行越秀支行扣收涉案房屋贷款。陈宝玉所交房款有证据证明由梁伯遇、建行越秀支行收取，现建行越秀支行出尔反尔，违反同意涂销抵押物的承诺，导致陈宝玉与银桥公司的买卖合同解除，建行越秀支行、梁伯遇作为得利方，按诚实信用、公平原则，应对返还房款及合同解除承担法律责任。
银桥公司、梁伯遇答辩称：梁伯遇不应承担连带责任，不同意陈宝玉的上诉请求。
建行越秀支行答辩称：我方不同意陈宝玉的上诉请求，商品房买卖合同的签订主体是陈宝玉与银桥公司，与我方无关，我方无需承担连带责任。
陈宝玉向原审法院起诉请求：一、确认陈宝玉与银桥公司签订的编号为2003050670的《商品房买卖合同》无效；二、银桥公司向陈宝玉返还房款596492元，契税17894.76元，查册费、产权登记费及测绘费共2385.96元，并支付自2008年7月10日起至返还上述款项之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、银桥公司向陈宝玉赔偿损失596492元；四、梁伯遇及建行越秀支行对上述两项请求承担连带清偿责任。若经法院审查认定商品房买卖合同有效的，陈宝玉第一项诉讼请求变更为解除该商品房买卖合同，第二至第四项诉讼请求不变。
原审法院认定事实：2008年7月8日，陈宝玉（买受人）与银桥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003050670号），约定：出卖人以出让方式取得位于越秀区大南路2-18号、起义路106-108号、胜东里141-169号、东南至玉带濠编号为（91）城地批字第291号的地块的土地使用权，土地规划用途为房地产，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名合润广场；买受人所购买的商品房为上述项目中的1410单元[自然层14]（越秀区大南路2号1410房）；该商品房的用途为写字楼，建筑面积均为68.56平方米，其中套内面积50.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.20平方米；该商品房属现房，按套出售，每套总金额596492元整；买受人一次性付款；出卖人应当在2008年月日（空白未填写）前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设工程规划验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。同年7月11日，陈宝玉丈夫辛路通过银行转账方式向梁伯遇账号内支付616772.72元。银桥公司向陈宝玉开具1410房房款596492.01元的发票及该房屋契税17894.76元，查册费、产权登记费、测绘费2385.96元的收款收据。2008年7月16日，银桥公司将上述房屋交付陈宝玉。之后由陈宝玉作为出租人出租该房屋并收取租金。
2014年，陈宝玉因上述1410房被广州市中级人民法院查封，向该院提出执行异议，以其是该两房屋购房人、支付了全部房款且使用至今为由，要求立即停止对该房产的执行，并解除查封。2014年12月10日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法执异议字第210号执行裁定书，载明该案申请执行人为中国建设银行股份有限公司广州东山支行（以下简称建行东山支行），被执行人为银桥公司。该院查明：广东省高级人民法院作出的（2006）粤高法民二初字第4号民事调解书已经发生法律效力，该院立案执行，在执行过程中，依法查封了银桥公司名下包括涉案房屋在内的位于广州市越秀区大南路2号第5层至第43层（确权地址）的“合润广场”房产。从2005年9月15日开始，包括涉案房屋在内的“合润广场”房产被广州市海珠区人民法院查封。2008年7月8日，涉案房产亦处于法院查封的状态等。广州市中级人民法院认为：依照我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。银桥公司拒不履行生效判决，该院依法查封登记在其名下的案涉房产并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给建行越秀支行，建行越秀支行已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；建行越秀支行已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果建行越秀支行对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据业已查明的事实，陈宝玉并没有提交其与银桥公司签订案涉房产的《商品房买卖合同》原件，对合同的真实性无法确认；即使该合同真实，且陈宝玉支付了全部购房款，但在陈宝玉购买涉案房产时，该房产早已抵押给建行东山支行，且已经被人民法院查封，作为购房人陈宝玉没有尽到一般注意义务，其对于该房产未能过户是存在过错的。故陈宝玉不具有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其异议不符合上述法律规定等，最终裁定驳回陈宝玉的异议。
原审法院另查明：2003年8月21日，建行东山支行向广州市国土局房管局市场处出具《同意销售证明》。内容为：银桥公司因业务需要将“合润广场”的部分写字楼及停车位抵押给该行。经该行研究决定同意银桥公司已抵押给该行的全部抵押物进行销售。上述抵押物与业主签订商品房预售合同后，该行同意在保证贷款按期足额得到清偿的前提下，按照该行有关规定办理涂销抵押手续。
同年9月23日，建行东山支行向某公司出具《同意涂销抵押物的证明》。载明：银桥公司因业务需要将“合润广场”的部分写字楼24510.30平方米的面积抵押给该行。现经该行研究决定同意银桥公司已抵押的抵押物进行销售。凡上述抵押物符合以下条件的客户，该行同意按有关规定及时办理涂销抵押手续：1.要求该行提供按揭业务并且提供申请材料经该行审批同意的；2.一次性付款购买并且先支付不少于成交价50%购房款的客户。
2014年12月31日，中国建设银行广东省分行作出建粤发[2014]157号《关于广州地区部分支行机构整合的通知》，载明经省分行党委研究决定，广州东山支行与广州越秀支行合并，成某的综合型支行，名称为广州越秀支行；东山支行的机构、人员和业务整体并入新的越秀支行等。
据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2016年6月7日的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2007登记字1054326号）显示，银桥公司是广州市越秀区大南路2号第5层至第43层房屋的所有权人，所有权来历为新建，建筑面积共2172.4676平方米，使用性质为非居住用房（其中5-40层为办公），预售证19940188号-9，其中部分房屋已核准所有权转移登记（不含本案所涉1410房）。包括涉案1410房在内的上址多间房屋多次被广州市海珠区人民法院、广州市中级人民法院查封、续封。最近一次续封为广州市中级人民法院于2015年4月7日发出的（2007）穗中法执字第2275号协助执行通知书及执行裁定书，内容为查封“合润广场”包括涉案1410房在内的部分单元，查封时效为2015年5月7日至2018年5月6日。2016年5月11日及同年5月27日，广州市中级人民法院分别发出（2007）穗中法执字第2275号关于对查封房产进行分拆的函及补充函，执行明细为：一、同意在该院继续查封“合润广场”501-516房、写字楼601-616、1301-1316、1401、1404-1410、1412-1416……单元房产和抵押权人的他项权继续有效的状态下，由银桥公司对该院查封的上述房产的权属证明和他项权证进行分拆；二、银桥公司必须在2016年7月中旬以前完成分拆手续，逾期未办理分拆手续的，不影响该院继续采取强制执行措施；三、银桥公司完成上述房产的分拆手续后，新的权属证明和他项权证的原件由中国建设银行股份有限公司广州越秀支行领取和保存，其中不含已解封的“合润广场”31层3108-3114房等。他项权利人有中国建设银行股份有限公司广州东山支行，权利种类抵押，权利部位包括涉案1410房，他项案号2007登记字1056827存案。
本案审理过程中，原审法院询问各方当事人如果陈宝玉与银桥公司解除《商品房买卖合同》，涉案房屋交还问题如何处理？陈宝玉称由其在收到生效判决确定的全部款项的同时返还房屋，如该房屋届时实际出租给他人，则带租现状返还，要求在本案判决中明确这一问题。银桥公司、梁伯遇同意陈宝玉上述意见。建行越秀支行认为与其无关，由法院处理。
原审法院认为，陈宝玉与银桥公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。虽然该合同签订时涉案房屋已存在抵押权及被人民法院查封，但原建行东山支行曾出具《同意销售证明》，同意银桥公司出售抵押物，因此该抵押与查封情况对上述《商品房买卖合同》的效力并无影响。
涉案房屋在双方签订《商品房买卖合同》时已存在抵押权及被人民法院查封，至今仍未涂销抵押及解除查封，不具备办理产权转移登记手续的条件，陈宝玉的合同目的目前无法实现，有权要求解除合同。现陈宝玉与银桥公司一致同意解除合同及退还购房款、预收税费等款项，同意陈宝玉在收到本判决确定的银桥公司应付的全部款项的当日将涉案房屋交还银桥公司（如有实际承租人则移交管理权），双方对此无争议且不违反法律规定，原审法院予以准许。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情况之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实等。本案中，银桥公司未举证证明与陈宝玉签订合同时已告知涉案房屋存在抵押权及被人民法院查封的情况，存在过错，陈宝玉要求银桥公司在返还已付款项的同时支付利息及赔偿损失于法有据。因合同解除导致陈宝玉丧失交易机会确造成陈宝玉损失，但各方就陈宝玉实际损失数额均未举证，综合考虑涉案房屋一直由陈宝玉使用及出租及陈宝玉可获得已付款项利息等情况，原审法院酌情认定银桥公司按照已付房款的30%予以赔偿。
梁伯遇及建行越秀支行与陈宝玉无直接合同关系，陈宝玉要求梁伯遇和建行越秀支行对其第二项诉讼请求承担连带责任缺乏法律依据，原审法院不予支持。
关于合同解除后房屋交还的问题，因陈宝玉与银桥公司已达成一致意见，不违反法律规定，且双方均要求在本判决中明确，原审法院予以准许。但鉴于涉案房屋目前仍处于查封状态，如司法机关对该房屋使用权作出的决定与本案陈宝玉、银桥公司所达成的交付意见相矛盾的，仍应以司法机关的决定为准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审法院于2016年12月27日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告陈宝玉与被告广州银桥房地产开发有限公司于2008年7月8日签订的穗房合字2003050670号《商品房买卖合同》解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州银桥房地产开发有限公司向原告陈宝玉返还购房款596492元、契税17894.76元及查册费、产权登记费、测绘费2385.96元，共计616772.72元及上述款项的利息（自2008年7月10日起至实际返还上述款项之日止，参照按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州银桥房地产开发有限公司向原告陈宝玉赔偿损失178947.60元；四、原告陈宝玉在收到本判决主文第二、三项确定的全部款项的当日，将广州市越秀区大南路2号1410房交还被告广州银桥房地产开发有限公司（如移交时该房屋有实际承租人，则移交管理权）；五、驳回原告陈宝玉的其他诉讼请求。本案受理费18065元，由原告陈宝玉负担8312元，被告广州市银桥房地产开发有限公司负担9753元。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，陈宝玉称：我方将涉案房屋房款交给梁伯遇，梁伯遇在2008年7月11日将我方支付的涉案房屋房款在内的210万元转入银桥公司还款帐号，又由建行越秀支行扣收。银桥公司、梁伯遇对此予以确认。建行越秀支行则认为不能证明上述210万元就是涉案房屋房款。
本院认为，本案系陈宝玉提起的合同违约之诉，应按照合同相对性原则进行审理。合同相对性原则是指合同的义务和责任应由合同当事人承担，除法律和合同另有规定之外，第三人不对合同当事人承担合同上的义务和责任。梁伯遇、建行越秀支行均非合同相对方，梁伯遇以其个人账号收取房款后转付银桥公司的行为以及建行越秀支行向某公司出具《同意涂销抵押物的证明》的行为均不足以成为对于银桥公司违约行为承担连带责任的事由。陈宝玉上诉主张梁伯遇、建行越秀支行承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，陈宝玉的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈宝玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年五月十日
书记员 杨仁义
黄妙丽