广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法罗民三初字第2号
原告朱志均，住广东省佛山市南海区狮山镇。
委托代理人朱永琪，广东永祺律师事务所律师。
委托代理人范志霞，广东永祺律师事务所律师助理。
被告何宇翔，住广东省广州市荔湾区。
原告朱志均诉被告何宇翔合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理本案后，依法适用简易程序，于2015年3月4日、3月20日两次公开开庭进行了审理。两次�庭，原告朱志均、被告何宇翔到庭参加诉讼，第二次开庭，原告朱志均的委托代理人朱永琪亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院依据（2015）佛南法罗民三初字第2-1号民事裁定书，于2015年1月30日查封了被告何宇翔所有的小型汽车一辆。
原告诉称：2014年10月15日，原被告签订《转让合同》，约定被告将位于佛山市南海区的厂房、宿舍四间租赁给原告使用。上述厂房及宿舍是第三人江某某租赁给被告使用的，之后被告再转租给原告。《转让合同》签订后，原告支付了厂房转让金100000元。但后来原告发现被告转租上述厂房及宿舍给原告的行为并未经上一手出租人江某某的同意，而被告与江某某签订的《厂房使用协议》中明确约定，未经江某某同意，被告不得将厂方转租他人使用。故原被告于2014年10月15日签订的《转让合同》应为无效合同。另外，原告发现被告转�给原告的厂房并未办理建设用地土地使用权证，故从这一方面来说，原被告之间签订的《转让合同》也应认定为无效合同。而原被告签订合同后，原告支付了厂房转让金100000元给被告，但原告实际并未使用过上述厂房。原告多次与被告协商，要求被告退回厂房转让金100000元给原告，但被告都以各种理由推脱。故起诉，请求判令：1、确认原被告之间签订的《转让合同》无效；2、被告退还厂房转让金100000元给原告；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、原告清楚厂房不能按原来租赁条件直接过户到其名下，只能以佛山某某蜂蜜有限公司（以下简称某某公司）的负责人使用，公司过户是双方同意认可的附带条件。未签合同前，被告及父亲已多次告知原告，江某某一定不肯以原来的租金条件将租赁合同过户到其名下，会升租。想要以原来条件继续使用涉案厂房，要以入伙公司作为大股东接收厂房，当时原告表示同意，并要求被告将某某公司过户到其名下，公司股东亦已全部同意将公司一并转让。原告称由其操办公司过户相关事宜，其询问好所需手续后联系被告去工商签字办手续。
原告对江某某、厂区管理员亦称其是公司合伙人过来查看厂房，后原告再与江某某商量希望能直接过户到其名下，但江某某当场拒绝，称如果转名不是按照原来条件执行。
2、与厂房出租方江某某签订合同的是某某公司，其租赁合同本体从未发生改变，某某公司内部的股权法人代表变更与江某某并无关系。
3、原告多次向本人要求中止合同履行的理由属于无理要求。原告要求将厂房右侧的消防通道空地上加建，作为其装卸货使用，遭江某某拒绝。之后原告知道江某某会因不按时交租锁门，认为江某某很难相处。
按照双方约定，从被告将厂房交付给原告即日起开始租金归原告交付，而且从厂房交付给原告即日（11月27日前）起所有钥匙已全数交给原告，原告已将卷闸门修理。其后从未将钥匙交付过给本人，实际使用权已属原告，但原告连续两个月未交租给江某某，导致江某某将厂房收回。原告需承担拖欠租金交付责任。
4、涉案厂房具有佛山市南海区狮山镇规划建设办公室与2009年1月13日签发的场地使用证明，以及佛山市南海区公安消防大队于2007年2月10日签发的建筑工程消防验收合格意见书。
5、原告当时向被告借用厂房仪器设备用于申请卫生许可证使用，至今未归还。
原告举证如下：
1、原告的身份证复印件一份。用于证明：原告的诉讼主体资格。
2、《转让合同》原件一份、收款收据原件两份。用于证明：双方签订转让合同，原告按约向被告支付转让金10万元。
3、《厂房使用协议》复印件一份、企业信息查询打印件一份。用于证明：协议约定，未经江某某同意，某某公司不得将厂房转租他人使用。
4、招商银行转账汇款业务回单原件三份。用于证明：原告向被告个人账户转账支付转让金10万元。
5、某某公司的企业机读档案登记资料打印件一份。用于证明：被告是该公司的投资者之一，其行为代表的是个人而不是公司，涉案合同无效。
被告举证如下：
6、土地有偿租赁合同书及补充合同、村民会议纪要复印件各一份。用于证明：经户主同意，将涉案地块租赁给江某某使用。
7、场地使用证明、建筑工程消防验收意见书复印件各一份。用于证明：涉案厂房的使用主体是某某公司，并经消防验收合格。
经庭审组织质证，被告对证据1-5的真实性没有异议，关于《厂房使用协议》，因原被告协商将某某公司转让给原告，那么涉案厂房的使用主体仍然是某某公司。因为�司账户一直都没有使用，款项都是直接转给个人的。原告认为证据6、7的真实性由法院认定，对内容没有异议。
经审查，原被告对证据1-5的真实性无异议，本院确认上述证据材料的真实性。证据6、7为复印件，本院对其真实性不予认定。
本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认以下事实：
2014年10月15日，原被告在《转让合同》上签名，该合同甲方为某某公司（何宇翔），乙方为朱志均，约定甲方将座落在佛山市南海区的厂房、宿舍四间租赁使用权转让给乙方使用，转让费为人民币壹拾叁万元整；厂房使用协议按附件某某公司与江某某签订的厂房使用协议执行，双方并约定付款方式、厂房交付等内容。合同签订后，10月22日至11月27日期间，原告分三次将款项转账至被告个人账户。被告于11月底交付厂房钥匙。
另查明，2007年2月13日，案外人江某某与某某公�签订《厂房使用协议》，约定江某某将涉案厂房出租给某某公司使用等内容。涉案厂房、宿舍并未报建。
再查明，某某公司为有限责任公司，其法定代表人为被告何宇翔。
本院认为：关于本案合同的相对方。根据原被告签订的《转让合同》，其甲方为某某公司（何宇翔），落款处甲方由被告何宇翔签名。本案中，甲方处虽注明是公司，但其后括号注明被告个人；合同由被告个人签名，并无加盖公司公章；且涉案款项亦支付至被告个人账户，因此可认定《转让合同》的相对人为原被告。
关于《转让合同》的效力。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，被告未能提供租赁标的物的权属证书或建筑规划、报建、竣工验收备案资料，且被告已在庭审中明确涉案厂房、宿舍并未报建，故原被告签订的《转让合同》无效。
关于原告请求被告返还款项10万元。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告请求被告返还已收取的款项10万元，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
原告朱志均与被告何宇翔签订的《转让合同》无效。
被告何宇翔应于本判决发生法律效力之日起十日内退还100000元予�告朱志均。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取为1150元、财产保全费580元，共计1730元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周 晖
二〇一五年三月二十日
书记员 杜展媚