广东省郁南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云郁法民初字第482号
原告郁南县农村信用合作联社。住所地：郁南县。
法定代表人徐博文，该社理事长。
委托代理人谢琼枢，该社职员。
委托代理人叶思铭，该社职员。
被告黎海波，男，1989年1月20日出生，汉族，住郁南县。
被告郁南县汇诚地产有限公司。住所地：郁南县。
法定代表人钟国良。
委托代理人梁裕荣，该公司职员。
委托代理人何俊锋，该公司职员。
原告郁南县农村信用合作联社（以下简称郁南农信联社）诉被告黎海波、郁南县汇诚地产有限公司（以下简称汇诚地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郁南农信联社的委托代理人叶思铭，被告汇诚地产公司的委托代理人梁裕荣、何俊锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郁南农信联社诉称，被告黎海波于2011年8月11日向原告的辖内机构郁南县农村信用合作联社都城信用社（以下简称都城信用社）借款280000元，双方签订《个人借款合同》（住房按揭类），约定黎海波每月还款，借款于2021年8月29日到期。根据合同约定，借款人违约未按期付清到期本息，贷款人宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。汇诚地产公司为黎海波的保证人，为黎海波借款承担连带清偿责任。借款由黎海波的商品房作抵押担保，抵押物位于郁南县XX镇XX路横巷XX号城中雅苑X幢XXX号房屋，权利证号为粤房地预登郁字第010000XXXX号。借款后，黎海波未能按合同约定还款。被告尚欠原告借款本金218229.27元，利息11117.7元（利息计至2015年4月20日，其后利息按合同约定另计）。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告黎海波立即返还借款本金218229.27元，利息11117.7元（利息计至2015年4月20日，之后利息按合同约定另计），合共本息229346.97元。2、被告汇诚地产公司对黎海波所欠原告贷款本息（利息计算至清偿日止）承担连带保证责任。3、若被告黎海波拒不履行还款义务，则依法拍卖被告黎海波的抵押物，且原告就拍卖所得价款拥有优先受偿权。4、本案诉讼费用和抵押物拍卖等其他费用由被告承担。
原告郁南农信联社提交以下证据证明其主张：
1、身份证、户口簿、未婚证复印件，证明被告黎海波的身份情况。
2、企业法人营业执照、单位负责人身份证，证明被告的主体资格。
3、按揭贷款申请书，证明被告黎海波向原告提交书面申请。
4、个人借款合同，证明原、被告签订购房借款抵押担保合同的事实。
5、借款借据，证明原告在2011年8月29日将贷款28万元划转给被告的事实。
6、本金及利息清单，证明被告拖欠本金及利息的情况。
7、房地产预告登记证明，证明抵押物房产在房管局抵押登记情况。
8、黎海波贷款欠息明细，证明截至2015年10月20日，黎海波贷款所欠本息明细。
被告汇诚地产公司辩称，原、被告明确约定购房按揭贷款以被告黎海波所购的房产作为抵押物，答辩人作为该债务的保证人。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，应先以抵押物清偿债务，不足部分答辩人再承担清偿责任。
被告汇诚地产公司向本院提交以下证据：
1、广东省商品房预售合同，证明被告黎海波购房的事实。
2、发票两份，证明黎海波已分别于2011年5月31日交付首期购房款134057元，于2011年9月14日交付余下购房款28万元给汇诚地产公司的事实。
本院于2015年8月12日向被告黎海波公告送达诉状副本、应诉举证通知书、开庭传票等有关材料，但被告黎海波既没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2011年5月31日,被告黎海波（买受人）与被告汇诚地产公司（出卖人）签订合同编号CY-D502《商品房买卖合同》，约定黎海波向汇诚地产公司购买郁南县XX镇XX路横巷XX号城中雅苑X幢X层XXX号房，该房屋总价款为414057元，买受人应当在签订本合同时向出卖人交付购房总款的30%首期购房款即134057元；余额70%即280000元办理银行按揭贷款。
2011年7月11日，黎海波向都城信用社申请280000元个人住房按揭贷款。2011年8月11日，都城信用社作为贷款人、抵押权人与黎海波作为借款人、抵押人，汇诚地产公司作为保证人签订1002011990358XXXX号《个人借款合同》。合同约定：借款人向贷款人借款280000元，本合同项下的借款用于购买位于XX镇XX路横巷XX号城中雅苑X幢XXX房的房产。借款人的购房合同编号为CY-D502；房地产权证编号为粤房地预登郁字第010000XXXX号。借款期限为120个月，每月为一期，自贷款人将借款划入本合同约定的账户内之日起算。贷款利率在合同期内为浮动利率，年利率为7.05%，贷款利率按年度调整，利率调整日为次年1月1日。贷款利息自贷款实际发放日开始计息。贷款按月结息，结息日固定为每月的第20日。借款人应在结息日向贷款人支付到期利息。借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人在贷款社开立的结算账户后，再将全部借款划入售房人汇诚地产公司的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。借款人采用等额本息还款法。具体还款金额以贷款人会计系统核算的《还款明细表》为准。还款日为每月21日。当期本息当期清偿。逾期贷款（借款人未按本合同约定日期足额偿还借款）的罚息利率在本合同确定的借款利率水平上加收50%。对不按时支付的利息，按照贷款利率计收复利。借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，构成违约。借款人违约的，贷款人有权停止发放本合同项下的贷款；宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分（提前）到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。黎海波自愿提供以其所购买的XX镇XX路横巷XX号城中雅苑X幢XXX房的房产（房地产权证编号为粤房地预登郁字第010000XX**号）。抵押担保范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用。抵押权的效力及于抵押物的主物、从物、主权利、从权利、附合物、加工物和孳息等。抵押权的存续期间自本合同签订之日起至本合同项下的债权债务之诉讼仲裁时效届满之日止。借款人未按时足额偿还借款本息或违反本合同约定，贷款人有权以协议折价、变卖、拍卖或法律允许的任何方式处置抵押物，并以所得价款优先受偿。合同还约定，保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。保证范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用。保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续取得他项权证之日止。
2011年5月31日，黎海波支付了首期购房款134057元。2011年8月29日，都城信用社向被告黎海波发放借款280000元。2011年9月14日，黎海波支付了余下的280000元购房款。
2011年8月12日，都城信用社就借款抵押物XX镇XX路横巷XX号城中雅苑X幢XXX房的房产取得《广东省房地产预告登记证明》（证号：粤房地预登郁字第0100001XXX号，预告登记权利人为都城信用社）。
汇诚地产公司确认：截至2015年6月23日黎海波未办理收楼入住手续。
截至2015年10月20日，被告黎海波尚欠借款本金218229.27元，利息18915.29元未支付。都城信用社是郁南农信联社设立的分支机构，经向被告催收借款无果，原告郁南农信联社遂向本院提起诉讼。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。都城信用社与黎海波、汇诚地产公司签订《个人借款合同》是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《个人借款合同》订立后，都城信用社依约向黎海波发放借款，履行了借款合同约定发放借款的义务。借款期间，黎海波未按《个人借款合同》约定期限偿还借款本金及支付利息，显属违约。都城信用社是郁南农信联社设立的分支机构，郁南农信联社作为本案原告的诉讼主体适格。对原告要求黎海波提前清偿借款本金218229.27元及支付借款利息的诉讼请求，本院予以支持。
关于郁南农信联社对案涉房产能否行使抵押权。案涉房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，郁南农信联社作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故对郁南农信联社请求对案涉房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，汇诚地产公司为黎海波的借款提供阶段性连带保证，应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让汇诚地产公司为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向郁南农信联社履行还款义务提供保证，亦为郁南农信联社获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是郁南农信联社获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，郁南农信联社就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即汇诚地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非郁南农信联社造成。因此，汇诚地产公司应对黎海波因借款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。汇诚地产公司承担连带清偿责任后，有权向黎海波追偿。
综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黎海波在本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金218229.27元及利息（利息计至2015年4月20日为11117.70元，其后利息按《个人借款合同》约定利率计至本判决确定履行还款日止）给原告郁南县农村信用合作联社。
二、被告郁南县汇诚地产有限公司对上述第一项判决承担连带清偿责任。
三、驳回原告郁南县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4740.20元，公告费560元，合共5300.20元，由被告黎海波负担。该款原告已预付，被告黎海波在偿还上述借款时一并返还给原告，本院不另作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 陈 婉
审 判 员 李志雯
人民陪审员 周少云
二〇一六年一月十五日
书 记 员 刘麟继