济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1011号
原告济南市槐荫区玉清湖街道小李庄村民委员会，住所地济南市。
法定代表人张文江，主任。
委托代理人周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
被告济南红星铝业有限公司，住所地济南市。
法定代表人夏新好，总经理。
委托代理人贾存恩，山东睿扬律师事务所律师。
原告济南市槐荫区玉清湖街道小李庄村民委员会（以下简称小李庄村委会）与被告济南红星铝业有限公司（以下简称红星铝业）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告小李庄村委会的法定代表人张文江、委托代理人周广凤，被告红星铝业法定代表人夏新好、委托代理人贾存恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小李庄村委会诉称：2011年6月5日，原、被告双方签订院落租赁合同。合同约定：“租赁院落位于220国道西侧，院落面积15.54亩。租赁费170万元，一次性付清。”
合同签订后，原告依约履行合同约定的义务。时至今日，被告仍未按照约定足额支付租金。被告尚欠原告租金124万元。上述租金虽然经原告多次催要，但被告至今仍未支付。致使原告的合同目的无法实现。同时，涉案院落被告并未使用且无分文投入。原告小李庄村委会诉至本院要求判令：1、解除原、被告双方于2011年6月5日签订的租赁院落合同；2、被告红星铝业将位于220国道西侧，院落面积15.54亩的院落向其返还。
审理中，原告小李庄村委会以双方签订的租赁合同违反强制性法律规定，且未经村民代表大会或村两委会表决为由，将其第1项诉讼请求变更为确认原、被告双方签订的《租赁院落合同》无效。其他诉讼请求不变。
被告红星铝业辩称：原、被告双方签订的租赁合同不具备约定或法定解除的条件。被告未支付全部租赁费并不是因为被告违约造成的而是因为原告违约在先，及其自身纠纷导致。原告的诉讼请求既无合同依据也无相关法律依据，请求法院予以驳回。首先，被告起初未支付全部租赁费是因为在2011年6月5日双方签订租赁合同后原告却不能按照合同约定自2011年6月1日将涉案院落交付给被告，原告违约在先，因为当时该院落被济南槐荫表面处理剂厂实际占有控制，其在原租赁合同到期后据不向原告腾还院落，导致原告也无法按照合同约定交付，之后经过槐荫法院一审、济南中院再审、法院执行及山东省高级人民法院提审等程序历时近3年，才确定表面处理剂厂应向原告腾房。直到2013年10月份，被告才依据高院判决实际占用涉案院落。在此之前原告一直处于违约状态，未向被告交付约定院落，被告当然不应该向原告支付此期间租赁费。另外，虽然名义上是原告与表面处理剂厂进行诉讼程序，但是实际委托律师代理案件的是被告，也是被告代原告垫付了相关的律师费用。被告在实际控制院落后，就上述垫付的律师费用及未实际占用期间租赁费究竟如何承担，与原告产生争议，至今也未解决，这也是被告未全部支付租赁费的原因，但过错并不在被告。其次，虽然双方存在上述第一个问题，但被告仍向原告支付了46万元租赁费，只是在第一个问题尚未解决时，原告因自身纠纷被史成山、刘振河等人诉至法院，现已作为被执行人。槐荫法院经调查，对被告到期债权实施了冻结手续，要求被告协助法院对原告案件的执行工作，由此导致了被告向原告支付租赁费的法律障碍，在上述执行案件未执行完结之前，被告依法不得再向原告支付租金。因被告违反了协助义务，在法院下达协助执行通知书后，经原告催要被告又向其支付了13万元的租赁费。现槐荫法院针对被告的付款行为下达了罚款通知书，导致被告现面临被处罚10万元及赔偿申请执行人13万元的损失的法律风险。综上，是因为原告违约在先，且自身纠纷导致被告无法完全按照合同约定支付租赁费，被告并不违反合同约定，且一直积极履行合同，已对承租院落投入巨额资金进行建设，修建了新大门、院墙、钢结构大棚，原被告双方之间的合同应继续履行，原告要求解除租赁合同的诉讼请求缺乏法定解除要件，请求法庭予以驳回。
被告红星铝业就原告小李庄村委会变更后的诉讼请求辩称：根据原、被告双方签订的租赁院落合同可知，本案被告租赁的为原告的院落一处，而并不单指农村的集体土地使用权。根据房地一体原则，原告将涉案院落租赁给被告时，该院落所占用的土地一并出租，但这种租赁方式毕竟不同于将集体土地单独出租，该种情况下集体土地所有权仍然属于原告村集体，并未发生实质性流转，并不违反相关法律的强制性规定，双方签订租赁合同应为合法有效。
经审理查明，2011年6月5日，原告小李庄村委会作为甲方，被告红星铝业作为乙方，双方签订《租赁院落合同》一份。该合同载明：“在党的路线方针政策指导下，在抓住机遇加快发展的大好形势下，为搞活经济加快招商引资的力度，甲乙双方本着“互利互惠”、“平等诚信”的原则，甲方现有院落一处租赁给乙方投资建设，自主独立核算。经甲乙双方多次友好协商并公开公证招标方式达成如下协议：
一、院落位置：甲方现有院落一处，位于220国道西侧，院落面积15.54亩（附本院落图纸一张）。二、租赁时间：甲方院落租赁给乙方投资，建设厂房、办公室。由乙方使用自主经营、自行办理国家法律内的一切手续，甲方协助及出具证明，租赁期限为五十年，自2011年6月1日起至2060年5月31日止。三、租赁费：五十年共计一百七十万元。四、租赁费的支付：五十年院落租金一次性付清一百七十万元整。
五、双方约定为村民企业交通方便，原小李村北屋拆除后加宽道路至天都围墙齐。费用由乙方投资并同意乙方自行改建院落。六、甲方要保证乙方的道路畅通，乙方自行建立水电设施。费用由乙方自理。甲方协助。七、甲方院落内的地上建筑物属乙方投资所有。八、甲方不得以党支部、村委会人员变动、换届而影响本合同的执行。否则乙方一切损失由甲方赔偿。九、乙方在生产经营中要按照国家政策搞活企业。如有违法，甲方不承担任何责任。十、乙方生产过程中的一切债权债务全部由乙方承担，与甲方无关。十一、甲方在乙方租赁院落内无理取闹，若出现问题，甲方承担一切经济损失及法律责任。十二、在合同期内，如遇国家依法征用该院落，其地上物资补偿全部归乙方，土地补偿归甲方。甲方应按乙方租赁未到期的时间计算返还乙方的租赁费。十三、本协议终止前一年协商承续合同的有关事项，同等条件下乙方优先租赁。若本合同租赁期满后乙方不继续承租，乙方所投资建设的地上物双方协商解决，也可以以拆旧方式解决，达不成协议乙方自行解决。十四、本合同未尽事宜甲乙双方签订补充协议，与合同具同等法律效力。以上协议双方同意，自2011年6月1日至2060年5月31日期间生效。合同一式2份双方签字盖章生效。甲乙双方共同执行。”该合同落款甲方处加盖了原告小李庄村委会公章，并由当时该村委会主任王XX及党支部书记李化鹏签名；乙方处加盖了被告红星铝业的公章，并由其法定代表人签名。
上述合同签订后，因原承租该涉案院落的济南槐荫表面处理剂厂在其与原告小李庄村委会签订的租赁合同终止后拒绝搬离涉案院落，原告小李庄村委会未能将涉案院落交付被告红星铝业使用。至2013年10月底，济南槐荫表面处理剂厂搬离涉案院落，原告小李庄村委会将涉案院落交付被告红星铝业使用。交付时，该院落内有部分地上建筑。被告红星铝业使用涉案院落后，分别于2014年1月23日、5月30日及2015年1月15日，向原告小李庄村委会支付租金20万元、3万元及13万元，并对该院落进行了部分改造。
以上事实有原告小李庄村委会提交的《租赁院落合同》、被告红星铝业提交的（2010）槐民初字第1222号《民事判决书》、（2011）济民提字第17号《民事判决书》、（2012）鲁民监字第96号《民事判决书》、收款收据等证据及原、被告双方的陈述为凭。
本案审理中，本院就涉案院落进行了现场勘验，涉案院落位于经十西路（220国道）西侧150米左右，坐南朝北，门口为传达室，院内现正在进行钢结构厂房建设，该院落绝大部分已被钢结构厂房所覆盖。在建的厂房分南北两大间，北间尚未完工，原告小李庄村委会称整个厂房因系违章建筑，现正在被限令拆除；被告红星铝业则主张该厂房正在建设，并未准备拆除。南间厂房内北墙侧有在建的二层砖混平房一幢，房顶为彩钢板；该厂房西南角为配电室一处。除上述建筑外，该院落无其他地上建筑物。
被告红星铝业向本院说明，其接收该院落后即将其出租给了案外人张X。上述建筑中，二层砖混平房及配电室为其建设，钢结构厂房则为张X建设。为证明该事实，其向本院提交其与周XX、张X签订的《院落租赁合同》一份，该合同显示被告红星铝业将涉案院落租赁给了周XX及张X，租赁期限为2015年1月1日至2061年12月31日。租金为前五年每年25万元，以后每五年年租金上涨4万元。
原告小李庄村委会对上述租赁合同的真实性不予认可，并说明厂房建设未经其同意，其也不确定该院落是否为张X实际占有，其认为被告红星铝业应向其返还院落。在本院作出释明后，其仍不要求追加周XX、张X参加诉讼。
以上事实有被告红星铝业提交的《院落租赁合同》，本院现场勘验笔录等证据及原、被告双方的陈述为凭。
2013年，原告小李庄村委会原主任王XX因将小李庄村集体土地租赁给济南远恒优钢锻造有限公司用于厂房建设，涉嫌犯非法转让土地使用权罪，济南市槐荫区人民检察院向本院提起公诉。本院审理后作出（2013）槐刑重字第2号《刑事判决书》，判决其犯非法转让土地使用权罪，判处拘役六个月，缓刑一年，并处罚金五万元（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算；罚金已缴纳）。现该判决已生效。
经查实，王XX非法转让给济南远恒优钢锻造有限公司的土地与本案涉案土地在同一地块。在上一刑事案件中，济南市国土资源局槐荫分局向本院出具了包含小李庄村土地在内的《济南市槐荫区土地利用总体规划图（局部（2006-2020）》一份，该规划图显示上一刑事案件涉案土地与本案涉案土地均规划为基本农田保护区，属于耕地性质。案后经向济南市国土资源局槐荫分局规划科核实，该单位认可该规划图载明的规划情况。
以上事实有本院调取的（2013）槐刑重字第2号卷宗材料等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且我国实行基本农田保护制度，禁止占用耕地进行建厂建房等。本案涉案土地规划为基本农田，依法属于济南市槐荫区玉清湖街道办事处小李庄村民集体所有，由原告小李庄村委会经营、管理。原、被告双方签订的《租赁院落合同》，将耕地出租用于非农业建设，违法改变了土地用途，违反了相关法律法规的强制性规定，该出租行为不受法律保护，双方签订的《租赁院落合同》应为无效，且被告红星铝业在其答辩意见中承认了“其对承租院落投入巨额资金进行建设，修建了新大门、院墙、钢结构大棚”，故原告小李庄村委会要求确认该合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
被告红星铝业辩称，双方租赁合同为土地及地上房屋的共同租赁，故不能以土地为农用地为由认定整个租赁合同无效。本院认为，在双方签订租赁合同时，该土地上确有部分地上建筑，但第一，该地上建筑建造于耕地之上，本身即存在违法之处；第二，该地上建筑并无规划许可手续。因此土地及房屋租赁均为无效。故被告红星铝业提出的租赁合同合法有效的答辩意见，既无事实和法律依据，又与现行法律规定相悖，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉案院落所占土地为小李庄村村民集体所有，由原告小李庄村委会经营、管理，故在原、被告双方签订的租赁合同无效的情况下，被告红星铝业作为无效合同的相对方，其应当将其基于该无效合同占有的涉案院落向原告小李庄村委会返还。原告小李庄村委会要求被告红星铝业向其返还涉案院落的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
另需说明，被告红星铝业已向原告小李庄村委会交纳了部分租金，基于合同无效的法定事由，在扣除其应向原告小李庄村委会支付的土地占有使用费后，如有剩余，原告小李庄村委会应将剩余租金返还被告红星铝业。但被告红星铝业在本案中坚持主张双方签订的租赁合同有效并要求履行租赁合同，其并未对租金的返还提出请求。因租金的返还属于被告红星铝业的权利，在其未主张的情况下，本院对基于合同无效的租金返还事项，在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第六十条第（一）项条第（四）项，《中华人民共和国土地管理法》第三十四条第一款、第三十六条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告济南市槐荫区玉清湖街道小李庄村民委员会与被告济南红星铝业有限公司于2011年6月5日签订的《租赁院落合同》无效；
二、被告济南红星铝业有限公司于本判决生效之日起三十日内将2011年6月5日签订的《租赁院落合同》中涉及济南市槐荫区玉清湖街道小李庄村集体所有的、位于220国道西侧，面积15.54亩（具体面积以实测为准）的院落返还原告济南市槐荫区玉清湖街道小李庄村民委员会。
案件受理费100元，由被告济南红星铝业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 崔德平
人民陪审员 杜宪芳
二〇一五年十月十二日
书 记 员 官 静