民 事 判 决 书
（2014）宁民二终字第163号
上诉人（原审原告、反诉被告）：漆平秀，女，汉族。委托代理人：赵辉，青海辉湟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁西夏物业管理有限公司。
法定代表人：韦金沛，该公司总经理。
委托代理人：陈立国，青海凡圣律师事务所律师。
上诉人漆平秀与被上诉人西宁西夏物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，西宁西夏物业管理有限公司（以下简称西夏物业公司）向西宁市城西区人民法院提起诉讼。西宁市城西区人民法院于2013年12月11日作出（2013）西民二初字第290号民事判决，漆平秀不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人漆平秀及其委托代理人赵辉、被上诉人西夏物业公司代理人陈立国到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院查明，2O11年1月1日，西夏物业公司与漆平秀于签订《房屋租赁合同》，约定由漆平秀承租西夏物业公司位于西宁市城西区西川南路13号930平方米（一层345平方米、二层585平方米）的商铺用于餐饮经营。合同第四条第一款约定“租金单价为：一层每月每平方米65元，年租金26910O元；二层每月每平方米40元，年租金28080O元，租赁期内单价不变，即2011年至2016年每年年租金为549900元。”合同第四条第二款约定“付款方式：先支付租金后使用。2011年漆平秀每半年支付租金，即在本合同签订之日起15日内支付第一期房屋的租金，下半年房屋租金须在2O11年6月30日前付清。2012年至2016年按每年一次性支付租金，每次漆平秀需提前1O日支付全年房屋租金。漆平秀必须按约定期限支付租金，如延期支付，西夏物业公司按年房屋租金总额的每日千分之五加收滞纳金，并有权停止漆平秀使用该房屋，所造成的经济损失由漆平秀负责。”合同第八条约定“在房屋租赁期间，漆平秀须服从西夏物业公司及委托的物业管理公司的管理，并按时缴纳以下费用，如不按时缴纳物业费用的，物业将停止相关的物业服务……水费：3.85元每吨；电费：1.2元每度；采暖费按建筑面积每平方米2元。（当年的物业费在当年七月份前一次性付清。）”合同第十条第三款约定“乙方在承租期间有以下情形之一的，甲方有权提前解除和终止合同并收回房屋，并由乙方承担因此所造成的一切损失……。3、拖欠租金连续超过3O日的；”合同第十六条约定“因乙方的原因甲方提前解除合同或合同期满终止后的十五日内，乙方应向甲方移交和退还房屋。”合同签订后漆平秀未按合同约定按期足额履行支付租金的义务，仅于2012年8月2O日交付租金100000元。2012年9月1日，经西夏物业公司同意，漆平秀书写承诺书：“2012年10月底支付西夏物业房租150000元至200000元，剩余租金于2012年12月底全部付清。”之后，漆平秀于2012年11月1日交付租金50000元、2012年11月10日交付租金80000元，未完全履行承诺。2013年1月16日，漆平秀再次向西夏物业公司出具承诺书：“漆平秀承诺西川南路13号铺面2012年剩余租金319900元，分期付完。2013年2月16日前付200000元，剩余119900元在2013年2月底前付清。2013年租金分2期付清，2013年5月份付2季度租金，剩余租金于2013年12月份付清。”2013年2月5日，漆平秀补交2012年房屋租金150000元，承诺仍未完全履行。至此，漆平秀累计交纳房租380000元。2013年5月25日开始漆平秀所经营酒店停止营业，2013年6月30日，西夏物业公司向漆平秀发出通知：“你与我公司签订2011年1月1日至2016年12月31日房屋租赁合同中第四款第二条付款方式约定中，每年一次性提前10日支付全年租金，如延期支付，甲方有权停止乙方使用该房屋。由此造成的经济损失由乙方负责。另依据合同中第十款第三条因乙方责任终止合同的约定，拖欠租金连续超过30日的。根据以上合同你违约在先拖欠租金已超过180天之多。拖欠总费用为：548027元，甲方多次追缴与你给甲方的承诺书至今未果。按以上情况，甲方决定从2013年7月1日终止你房屋使用权并终止与你签订的租赁合同。另甲方并不放弃追缴你所拖欠房屋租金。”同时，于2013年7月1日将房屋收回，漆平秀认为西夏物业公司收回房屋的行为违反合同约定，导致纠纷产生。
在审理中，漆平秀将原诉讼请求要求赔偿物品损失227500元增加�498763元，但未按期缴纳诉讼费。
另查，漆平秀于2012年6月13日补缴2011年9月至2012年5月水电费7867元。尚欠2012年8月至2013年5月水费7425元、2012年11月至2013年5月电费67572元、2012年6月至2013年5月物业费22320元、2012年10月15日至2013年4月15日期间采暖费35270元，以上款项已由西夏物业公司垫付。漆平秀累计尚欠西夏物业公司2012年度房屋租金123748元、水电及取暖费76481元，合计200229元；2013年度房屋租金274950元、水电及取暖费57106元，共计332056元，总计532285元。
一审法院认为，漆平秀与西夏物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于漆平秀认为自已给西夏物业公司的两份《承诺书》是双方合意，对《房屋租赁合同》�关条款作出变更的抗辩理由虽然能够采信，但在变更后漆平秀仍未按约定足额按期履行义务。根据庭审中查明的事实，西夏物业公司已按约定履行了交付房屋的义务，而漆平秀不能遵守合同约定，足额按期缴纳房屋租金，经过催缴、延期仍未依约履行，致使西夏物业公司不能实现合同目的，漆平秀应承担相应的违约责任。西夏物业公司依照合同约定，解除了与漆平秀的房屋租赁合同，且已将房屋收回，双方无继续履行合同的基础。西夏物业公司主张确认解除房屋租赁合同有效，要求漆平秀支付所欠租金并偿付滞纳金，于法有据，予以支持。西夏物业公司要求漆平秀支付房屋租金398698元以及垫付的电费67572元、水费7425元、物业费22320元、取暖费36270元的诉求，是双方在合同中的约定，有拖欠的事实和催缴的依据，予以支持。漆平秀应当偿付西夏物业公司的滞纳金数额依双方所签《房屋租赁合同》中约定的按年房屋租金总额的每日千分之五计算的标准远高于西夏物业公司因漆平秀违约给其造成的实际经济损失，因此，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应予以酌减，确定为诉求的30％，即103931元。漆平秀虽称西夏物业公司解除合同收回房屋的行为给其造成了损失，但未能提供有效的证据证明，故对其要求继续履行合同、对其租赁的房屋恢复原状、赔偿停业经济损失227500元的主张不予采纳。其诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国》第四十四条、第九十四条第（三）（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条和最高人民法院《关于适用〖中华人民共和国合同法﹥若�问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条一款、第六十四条一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、三款之规定，判决：一、漆平秀与西夏物业公司签订《房屋租赁合同》终止履行。二、漆平秀给付西夏物业公司房屋租金398698元、滞纳金103931元以及垫付的电费67572元、水费7425元、物业费22320元、取暖费3627O元，共计636216元，判决生效后十日内履行。三、驳回漆平秀的全部诉讼请求。四、驳回西夏物业公司的其他诉讼请求。诉讼费4713元，由漆平秀承担；反诉费6294元由漆平秀承担4294元，西夏物业公司承担2000元。
宣判后，漆平秀不服，上诉称，一、原审判决认定漆平秀不能遵守合同约定，足额按期缴纳房屋租金，经过催缴、延期仍未依约履行，漆平秀应承担相应的违约责任系认定错误。上诉人漆平秀在一审时提交了2013�7月18日双方的欠费明细单，在这一份证据中有“总合计3472元”的记载，并加盖了被上诉人西夏物业公司公章。根据该证据，自2013年7月18日，双方对账以后，只欠3472元。按照合同约定，物业费是在当年七月份一次性付清。上诉人漆平秀只要在7月31日前将此笔款项交清，就不违约。故，原审法院认定上诉人漆平秀违约，显系错误。一审法院认定2013年6月30日被上诉人西夏物业公司书面通知上诉人漆平秀解除合同，系认定事实错误。该通知是2013年7月26目才送达到上诉人漆平秀手中的，而且该份证据是被上诉人西夏物业公司提交的，上诉人认为，上诉人漆平秀没有违反合同约定，而且按照后面的承诺，如约履行并没有拖欠。二、一审法院在没有事实和法律依据的情况下驳回上诉人漆平秀请求赔偿经济损失498763元的诉讼请求错误。一审庭审时，上诉人向法庭提交了财物清单�照片、视听资料等证据，但一审法院却不认定为有效证据。一审法院认定2013年7月1日被上诉人西夏物业公司将房屋收回，又不对房屋内财产去向进行调查。被上诉人西夏物业公司7月26日将解除合同的通知送达上诉人漆平秀时，屋内财物全已被对方变卖，对此西夏物业公司应当承担过错赔偿责任。综上，请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将该案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人西夏物业公司负担。
被上诉人西夏物业公司以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持为由进行了口头答辩。
二审经审理查明，一审认定的事实中除尚欠水费7425元经核实应当是5160元外，其余事实与一审一致，本院予以确认。
根据上诉人漆平秀与被上诉人西夏物业公司的诉辩意见，本案争议焦点为：西夏物业公司解除与漆�秀签订的房屋租赁合同是否有效；漆平秀和西夏物业公司是否存在违约行为，违约责任如何承担。
首先，西夏物业公司解除与漆平秀签订的房屋租赁合同是否有效。
本院认为，租赁合同第四条第二款付款方式约定：先支付租金后使用。2011年漆平秀在本合同签订之日起15日内支付第一期房屋的租金，下半年房屋租金须在2O11年6月30日前付清。2012年至2016年按每年一次性支付租金，每次漆平秀需提前1O日支付全年房屋租金。但是，合同签订后漆平秀未按合同约定按期足额履行支付租金的义务，仅于2012年8月2O日交付租金100000元。2012年9月1日，经西夏物业公司同意，漆平秀书面承诺：“2012年10月底支付西夏物业房租150000元至200000元，剩余租金于2012年12月底全部付清。”之后，漆平秀于2012年11月1日交付租金50000元、2012年11月10日交付租金80000元，未履行承诺。2013年1月16日，�平秀出具承诺书：“漆平秀承诺西川南路13号铺面2012年剩余租金319900元，分期付完。2013年2月16日前付200000元，剩余119900元在2013年2月底前付清。2013年租金分2期付清，2013年5月份付2季度租金，剩余租金于2013年12月份付清。”2013年2月5日，漆平秀补交2012年房屋租金150000元，至此，漆平秀累计交纳房租380000元。2013年5月25日，漆平秀所经营酒店停止营业。上述漆平秀的承诺书中对租金的交纳时间及金额的调整，西夏物业公司均盖章表示了认可，应视为是双方对租赁合同的变更。但漆平秀在租赁合同变更后仍然没有按照变更后的约定履行支付租金的义务，已构成违约。租赁合同第十条第三款约定：“乙方在承租期间有以下情形之一的，甲方有权提前解除和终止合同并收回房屋，并由乙方承担因此所造成的一切损失……。3、拖欠租金连续超过3O日的。”租赁合同第十六条约�：“因乙方的原因甲方提前解除合同或合同期满终止后的十五日内，乙方应向甲方移交和退还房屋。”故西夏物业公司根据合同约定，在合同解除条件成就时提前解除合同，并履行了通知义务，其解除房屋租赁合同有效。一审判决漆平秀与西夏物业公司签订《房屋租赁合同》终止履行不当，应予纠正。漆平秀上诉请求判令西夏物业公司发出的解除合同通知无效，双方继续履行合同的诉讼请求不能成立。
其次，西夏物业公司和漆平秀是否存在违约行为，违约责任如何承担。
本院认为，如前所述，漆平秀存在逾期支付租金的违约责任，其应当按照租赁合同第四条的约定，向西夏物业公司承担违约责任。
租赁合同第十三条约定：“如因国家建设或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。甲方不承担补偿乙方经济损失的责任”，租赁合同第十六条约定：“因乙方的原因甲方提前解除合同或合同期满终止后的十五日内，乙方应向甲方移交和退还房屋”。根据双方提交的解约通知，西夏物业公司发出该通知的落款时间是2013年6月30日，虽然漆平秀提出其收到该通知的时间是2013年7月26日，但仅凭漆平秀提交的其在该通知上的签字，不足以证实其收到通知的时间。故西夏物业公司作出并发出该通知的时间是2013年6月30日，西夏物业公司在该通知中决定2013年7月1日终止与漆平秀的房屋租赁合同，并在2013年7月1日收回房屋有悖合同约定，根据合同第十三条、第十六条的约定，西夏物业公司的解约通知应当提前三个月通知漆平秀，漆平秀应当在三个月后的十五日内向西夏物业公司移交房屋。即西夏物业公司2013年6月30日作出解约通知，至2013年10月15日才应当收回房屋，其2013年7月1日收回房屋违反合同约定。合同中对西夏物业公司提前解除租赁合同时发生违反合同约定的情形及应如何承担由此产生的违约责任没有约定，由于西夏物业公司和漆平秀均有违约行为，故西夏物业公司反诉要求漆平秀支付逾期付款滞纳金346437元的诉讼请求不应得到支持，一审法院核减后判令漆平秀向西夏物业公司支付滞纳金103931元不当，应予纠正。
综上，本院认为，漆平秀与西夏物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容符合国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同签订后，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。西夏物业公司已按约履行了交房义务，漆平秀不能足额按期缴纳房屋租金，致使西夏物业公司不能实现合同目的，西夏物业公司已将房屋收回，双方无继续履行合同的基础，西夏物业公司解除租赁合同有效，其要求确认解除合同有效�予支持。西夏物业公司根据合同约定，要求漆平秀支付房屋租金398698元以及垫付的电费67572元、物业费22320元、取暖费36270元的诉求，一审判决对该部分的处理正确。水费7425元经二审核实，双方均认可应当是5160元，此节予以纠正。上诉人漆平秀所持根据2013年7月18日双方核算的欠费明细单，该证据中有“总合计3472元”的记载，现只欠3472元租金的上诉主张，因该欠费明细单还载明“现欠532285元”，对于该欠费明细单需结合欠费明细单中记载的具体各项内容和已查明的事实综合分析，上诉人漆平秀无其他证据佐证其尚欠3472元租金的主张，故上诉人漆平秀的上诉请求有理部分，应予支持。上诉人漆平秀要求判令西夏物业公司继续履行合同、恢复房屋原状、赔偿停业经济损失227500元，为此出具证言的孙成珍、李成芳未出庭，其证言无法作为有效证据使用。所提交的销货清单�客户名称，购货时间跨度自房屋租赁合同签订前的2009年2月至2012年12月，所购物品无已付款的凭据，无上述物品已随所承租房屋移交给了西夏物业公司的证据，故证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款三项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城西区人民法院（2013）西民二初字第290号民事判决第三项，即驳回漆平秀的全部诉讼请求；
二、撤销西宁市城西区人民法院（2013）西民二初字第290号民事判决第一、二、四项，即漆平秀与西宁西夏物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》终止履行；漆平秀给付西宁西夏物业管理有限公司房屋租金398698元、滞纳金103931元以及垫付的电费67572元、水费7425元、物业费22320元、取暖费3627O元，共计636216元，判决生效后十日内履行；驳回西宁西夏物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、确认西宁西夏物业管理有限公司解除与漆平秀签订的《房屋租赁合同》有效；
四、漆平秀于本判决生效后十日内给付西宁西夏物业管理有限公司房屋租金398698元、电费67572元、水费5160元、物业费22320元、取暖费3627O元，共计530020元。
五、驳回西宁西夏物业管理有限公司要求漆平秀承担滞纳金346437元的诉讼请求。
一审本诉案件受理费4713元，由上诉人漆平秀承担；反诉费6294元漆平秀承担3776元，西宁西夏物业管理有限公司承担2518元。二审案件受理费11007元，上诉人漆平秀承担6604元，被上诉人西宁西夏物业管理有限公司承担4403元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 梁欣慰
代理审判员 高海霞
二〇一四年四月十七日
书 记 员 刘泽岳
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，�过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；