济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第563号原告：谭峻法（曾用名谭武），男，汉族，1962年10月12日出生，住济南市。委托诉讼代理人：展玲，山东科创律师事务所律师。被告：济南三北房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：张志穷，总经理。委托诉讼代理人：王立青，山东泉舜律师事务所律师。原告谭峻法与被告济南三北房地产开发有限公司（以下简称三北公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2015年9月24日、2016年11月15日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人展玲，被告委托诉讼代理人王立青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付符合合同约定的房屋；2.被告向原告支付截止至2015年3月15日的违约金249795.41元及至判决生效日的违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付截止至判决生效之日止的迟延交房违约金149795.41元、迟延办证违约金100000元，共计249795.41元。事实和理由：2008年10月20日原、被告双方签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的雍景豪庭4号楼4单元5层02房屋，合同签订过程中，被告出示了国有土地权证，高新国用（2007）第0500036号开发项目经营权证明，济建开证许字第(2008)-027号，建设工程规划许可证号：建字第370101200800069号，施工许可证：（2008）济高建施字第08-18号，商品房预售许可证号：济建开预许字第(2008)226号。合同签订后，原告于当日向被告一次性交付该商品房及附属物总价款418019.4元，但被告至今仍未按照合同第八条的约定将“经竣工验收备案”的房屋交付给原告。根据合同第九条之约定，被告应向原告支付违约金249795.41元。被告不履行合同义务，特向贵院提起诉讼，请法院在查明事实的基础上判决被告立即向原告交付合格房屋并支付违约金，依法维护原告合法权益。被告辩称，1.原告要求支付249795.41元违约金无事实依据，本案原告主张延期交房的时间错误，合同约定的交付时间为2009年10月31日，因该小区为山东省监狱管理局组织的团购，被告于2009年11月20日以电子邮件的方式通知了山东省监狱管理局，让其协助通知职工办理交房手续，该通知下发后，仍有部分购房者未办理交房手续，被告曾多次电话催告，在没有结果的情况下，于2010年7月11日以信函方式通知原告，挂号信被退回，根据合同第11条约定，双方确认的地址为济南市市中区仁爱街9号，联系方式86667670。原告擅自变更接收地点及联系方式，根据第11条的约定，以被告发出通知之日即2010年7月11日为准，被告以通知原告办理交房手续，原告至今未到我公司办理。而原告主张违约金的期限为2009年11月1日起至2015年3月15日，违背事实。另，即使被告有违约行为，也仅仅是在2010年7月11日前。2、即使被告存在违约行为，双方约定的违约金过高，应按违约期间原告的实际损失即同地区房屋租赁价格计算逾期违约金。3、原告关于违约金的诉讼请求部分已经超过诉讼时效，起诉前两年之外的部分已经超过诉讼时效，原告主张违约金不符合和合同约定的条件，根据合同11条的约定，买受人办理房屋交接手续前，应缴纳物业费等相关费用，办理结算手续，缴纳公共卫生基金单据，才可要求出卖方交付房。原告未履行上述义务，由此产生的损失应由原告承担。4、关于原告的第一项诉讼请求，原告主张因我方违反了合同第8条约定，未将竣工验收备案的合同交付给原告，我方有竣工验收单，我方认为该房屋现在未备案是因为政府规定的变更而导致的，政府由原来的单栋楼给予竣工验收备案变更为整个小区综合项目竣工验收才给予备案，导致我公司将备案材料上交后，未出具备案单，我方认为政府的行为属于不可抗力，我方不应该承担该部分责任。5、原告既要求迟延交房违约金，又主张迟延办证违约金，且均截止至判决生效之日止，原告在同一时间段主张两项违约金，属重复主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据：1、商品房买卖合同；被告无异议。2、雍景豪庭购房款收据及太阳能热水器收据，证明原告履行了付款义务；被告无异议。3、办理房屋交付及产权登记催告函，证明原告要求被告交付符合合同约定的房屋，并办理产权登记；该证据载明因收件人拒收而退回。被告以未收到为由不予认可。被告提交证据：1、雍景豪庭4号楼工程质量竣工验收记录复印件，证明案涉房屋所在楼座已于2009年12月20日经四方（建设单位、监理单位、施工单位、设计单位）竣工验收合格，并呈报济南市质监站备案（原件存于济南市质监站，有原件照片，当庭播放）；原告以该证据并非原件为由不予认可，并主张即使该证据真实，也仅是竣工验收备案的前置程序，无法证实案涉房屋已经竣工验收备案。2、电脑截图及通知书内容打印件各一份，该证据显示发件人为“刘法萍”，收件人为“监狱局王辉”，附件文件名称为“交房告知书”，证明被告于2009年11月20日委托团购房组织单位山东省监狱管理局通知职工办理交房手续；原告主张该证据非原件，且收发人均系个人，不能代表公司行为，对该证据不予认可；同时主张原告与该单位并无关系，且系与被告签订购房合同，被告向该单位告知不能代表向原告告知，也不能代表其要交付的房屋已达到合同约定的交付条件。3、被告2010年7月11日及7月13日发给原告《入住通知书》的挂号信，因“查无此人”而遭退回；原告主张挂号信地址无误，但无法证实房屋达到交房条件。在庭审过程中，三北公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整，并提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东天元同泰资产评估有限公司对2009年11月1日至2015年3月15日期间，雍景豪庭4号楼4单元5层02房屋的租金价格进行了评估。该评估公司于2015年8月31日作出天元同泰法鉴字【2016】第1002号雍景豪庭房屋租金项目资产评估报告书（以下简称：资产评估报告书）。该评估结论为：2009年11月1日至2015年3月15日期间租金为58546.03元。原告对该评估报告提出异议：1、评估采用市场比较法不能反映客观租金价值；2、评估报告对评估对象的描述不客观；3、勘验程序存在违法情形，评估机构勘验现场的两名人员，仅有一名勘验人员；4、报告中陈述“为济南高新技术产业开发区人民法院案件执行提供价值参考依据”，而该评估结论实际应作为案件审理而非执行的依据；且有“环境较好”、“环境质量一般”前后不一致的表述，因此原告认为该评估报告存在模板机械套用的情形，不客观真实。被告对该评估报告无异议。经原告申请，出具该评估报告的两名注册资产评估师出庭接受质询，并针对原告的四点异议答复称：1、依据《房地产评估规范》第5.1.4条规定“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的评估方法”，因估价对象为住宅，所在区域住宅租赁案例较多，且评估师选取的正是与估价对象类似的房地产，与估价对象具有可比性，故此次估价采用市场比较法并无不当。2、评估报告对评估对象的描述与实际状况相符，并无不当。3、本案系评估而非司法鉴定，依据的规定为《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则—评估程序》。评估师对案涉房产实施了现场勘查、市场调查、收集评估资料、平定估算、编制和提交评估报告等程序，符合上述规定；且现场勘验时有评估单位的注册资产评估师张秀福及房产工程师王思义两名工作人员及办案法官和相关当事人在场，而非原告所述仅有一名勘验人员在场。综上，原告依据《司法鉴定程序通则》第十九条的规定提出的程序异议不能成立。4、首先评估结论是作为案件审理或是执行的需要都不会影响评估结论的客观性；同时，对于原告所述报告中前后不一致的问题，报告的原文为“估价对象小区内环境较好”，此仅指小区内的环境，而后“南邻东岸嘉园小区，东、西均为待开发用地”，为小区外部环境，且因东、西均为待开发用地，故小区周边“自然人文环境质量一般”，前后并不矛盾。本院对于当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的办理房屋交付及产权登记催告函，系收件人拒收，且经当庭拆封质证内含文件，本院对该证据予以认定；2.被告提交的雍景豪庭4号楼工程质量竣工验收记录，该证据无法证实案涉房屋已经竣工验收备案的待证事实，本院不予认定；3、关于案涉房屋的收房情况，被告认可案涉房屋尚未备案，即便其通知原告收房，但原告以其交付的房屋不符合合同约定为由不予收房，被告亦应承担逾期交房的违约责任。4、对评估报告，本院认为该报告本身及评估人员针对原告异议做出的解释均具有一定客观性，原告异议不成立，本院对该评估报告予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月20日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告系买受人，被告系出卖人，由原告购买被告开发的雍景豪庭4号楼4单元5层02房屋。合同签订后，原告于当日向被告一次性交付该商品房及附属物总价款418019.4元。合同第八条约定出卖人应当在2009年10月31日前，交付经竣工验收备案的商品房。合同第九条约定，出卖人逾期交房，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过陆拾日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过陆拾日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。3、买受人选择解除合同的，在十五日内未提交《解除合同通知书》的，视为接受逾期交房，放弃合同解除权。案涉房屋至今未办理竣工验收备案手续。原、被告至今未办理对案涉房屋的收房手续，原告亦未实际收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，系原、被告双方真实意思表示，双方当事人均应按约定履行。被告应按照合同约定的时间即2009年10月31日将竣工验收备案的房屋交付原告。现该房屋仍未办理竣工验收备案手续，不符合合同约定的房屋交付条件，被告因此未能按期交付房屋，应向原告支付违约金。原告谭峻法要求被告三北公司按照合同约定支付其违约金，被告三北公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为按日支付已付房价款的万分之三，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东天元同泰资产评估有限公司对雍景豪庭4号楼4单元5层02房屋自2009年11月1日至2015年3月15日期间租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：该期间租金为58546.03元。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东天元同泰资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告三北公司违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告三北公司逾期交房给原告谭峻法造成的2009年11月1日至2015年3月15日期间的实际损失共计58546.03元。本院依据该标准，依法按照130%支持原告该期间的违约金。2015年3月16日之后的违约金，因原告未提交证据证实其实际损失数额，故本院暂不予支持。关于被告辩称原告关于违约金的诉讼请求起诉前两年之外的部分已经超过诉讼时效，本院认为被告一直未交房，其侵权行为自逾期交房之日起一直持续，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于被告辩称无法办理竣工验收备案手续系因政府规定的变更，由原来的单栋楼备案变更为整个小区项目综合竣工验收备案，导致被告上交备案材料后无法取得备案单，因此属于政府行为的不可抗力，被告不应承担责任。本院认为此情况不属于政府行为的不可抗力，对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告主张的迟延办证违约金，因该案涉房屋至今尚未交付，不符合办理房产证的条件；且被告因逾期交房的违约行为向原告支付逾期交房违约金，故原告再主张同期的迟延办证违约金，要求被告基于其一项违约行为承担两种形式的违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，一百一十三条，一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，之规定，判决如下：一、被告济南三北房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告谭峻法逾期交房违约金76109.84元。二、驳回原告谭峻法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4987元，由被告济南三北房地产开发有限公司负担1519元，原告谭峻法负担3468元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  杜霄慧人民陪审员  苏为民人民陪审员  高立波二〇一六年十二月一日书 记 员  王瑞雨