广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初17731号
原告(反诉被告)：中山市蓝钻房地产开发有限公司，住所广东省中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦2幢1302卡之2卡，组织机构代码56664291-8。
法定代表人：何明佳，总经理。
委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市腾祥精密电子科技有限公司，住所广东省中山市石岐区第一城怡美7幢2层17、19、21卡，营业执照442000000863936。
法定代表人：伍坚华，总经理。
委托诉讼代理人：唐自敏，广东铭致律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下统称为原告)中山市蓝钻房地产开发有限公司（以下简称蓝钻房地产公司）诉被告（反诉原告，以下统称为被告）中山市腾祥精密电子科技有限公司（以下简称腾祥电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由审判员陈文旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告蓝钻房地产公司的委托诉讼代理人陈冠荣，被告腾祥电子公司的委托诉讼代理人唐自敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蓝钻房地产公司诉称：2016年3月25日，原告与被告签订《车房租赁合同》，约定原告将位于西区彩虹大道11号美银国际2幢4楼的车位出租给被告使用，租赁期限为2015年10月1日至2025年9月30日，租赁押金为73500元，还约定了租金标准、违约责任等相关事宜。合同签订当日，被告支付了租赁押金73500元和2016年3月份的租金36749元给原告。早在签订租赁合同之前的2015年9月份，原告已将租赁物业交付给被告使用，被告在2015年10月份已经委托了中山市花雕装饰工程有限公司对租赁物业进行装修。由于被告从2016年4月份开始拖欠租金，经多次催讨，仍然没有支付，按照合同第三条第2点第⑩项和第四条第2点的约定，原告有权解除合同。原告于2016年7月19日以邮政快递的方式向被告发出了《解除合同通知书》，决定解除《车房租赁合同》，收回租赁物业，要求被告及时搬走在租赁物业内的物品，尽快清场后把租赁物业交还给原告，如果被告到2016年7月31日仍未把租赁物业交还给原告，为避免物业空置的损失扩大，原告将自行收回租赁物业并保留追究拖欠租金等相关损失的权利。但被告并没有在2016年7月31日主动把租赁物业交还给原告，原告于次日自行收回了租赁物业。被告拖欠多月的租金，构成重大违约，导致合同解除，按照合同第四条第1项约定，原告有权没收被告支付的租赁押金73500元作为违约金。合同第三条规定2015年10月1日至2016年2月29日为免租期，从2016年3月1日至2016年9月30日的每月租金为36749元，于当月10日前交清。但被告只支付了2016年3月的租金，原告要求被告支付2016年4月至7月的四个月的租金共计146996元（36749元∕月×4个月）。合同第四条第2项约定，被告不按时交纳租金的，从次日起按每日千分之五支付滞纳金，原告在本案只要求按每年24%为标准计算。各个月份租金的滞纳金均以每月租金36749元作为基数，分别从2016年4月11日、2016年5月11日、2016年6月11日、2016年7月11日开始计算，计至租金全部清偿之日。现起诉请求判令：1.被告向原告支付2016年4月份至7月份的租金共计146996元以及支付滞纳金（各个月份租金的滞纳金均以每月租金36749元作为计算基数，分别从2016年4月11日、2016年5月11日、2016年6月11日、2016年7月11日开始，均以每年24%为标准计算，滞纳金暂计至2016年8月12日为7587.41元，之后顺延计算至租金全部清偿之日）。
诉讼期间，原告增加诉讼请求，请求判令：1.被告立即采取措施，拆除其原来在中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦2幢四楼新增的装修，把该物业按原状交还给原告；2.被告从2016年8月1日起，按每月36749元的标准向原告支付延期交还租赁物业的场地占用损失费，计算至被告按原状实际交还租赁物业给原告之日。
原告蓝钻房地产公司就其陈述的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.车房租赁合同；2.收据2份；3.装修合同书；4.解除合同通知书；5.特快专递邮寄单、交寄邮件收据、邮件妥投签收单；6.2015年8月7日的车位买卖合同；7.2015年8月10日的车位买卖合同2份；8.证明、营业执照；9.现场照片11张；10.商品房产权权属证明书。
庭审期间，原告申请证人梁某出庭作证。证人梁某证明其开办中山市俊和房地产营销顾问策划有限公司。其介绍原、被告买卖本案涉讼房屋，双方买卖房屋系其促成，由被告购买原告的蓝钻房地产4楼的车位，在买卖合同中明确约定购买的是车位。签订买卖合同之后，买卖过程中没有钱给，于是取消之前的买卖合同，转为签订车位租赁合同，签订时间是2016年3月。
被告腾祥电子公司对本诉辩称：双方所签订的租赁合同是无效合同，因为原告将原来规划报建的房屋2、3、4楼全部进行了改建，属于违建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以此房屋签订的租赁合同为无效合同，因此被告须支付的是实际占用费。虽然根据最高人民法院的规定，实际占用费可以参照合同约定的租金标准进行支付，但这个规定考虑的是出租方和承租方结合市场租赁价格而签订的租赁合同，租金标准基本符合市场价格。但本案中因被告承租的实际为室内停车位，并非写字楼，因此实际占用费应以室内停车位的标准计算。按照实际的24个车位，被告认为，每月应付的实际占用费应为7200元/月。至于拆除装修，因为原告不仅是美银国际大厦的开发商，同时也是整个大厦的管理方，原告主张被告未经其同意就对该物业进行装修，明显不合理。此外，原告提交的证据中，包括了被告的装修合同，因此原告主张装修未经其同意或其不知情，不是事实。在此情况下，因为合同无效造成被告损失，责任应由原告承担，因此原告应对被告损失进行赔偿。关于2016年8月1日之后的实际占用费，因原告自己主张在2016年8月1日已经自行收回租赁物业，因此要求被告继续支付实际占用费没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。
被告腾祥电子公司同时反诉称：2016年3月25日，被告与原告签订了《车房租赁合同》，约定原告将位于西区彩虹大道11号美银国际2幢4楼出租给被告使用。租赁期从2015年10月1日至2025年9月30日，书面合同为补签。2015年10月经原告同意被告已接收租赁物并开始装修。签订合同当日，被告支付了租赁押金73500元和2016年3月份的租金36749元给原告。之后，被告发现原告违反建设工程规划许可证的规定将美银国际2幢的2、3、4全部改建，包括隔墙、人行梯、电梯等。被告认为原告未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，且原告的改建行为是造成合同无效的原因，应由其承担合同无效的过错赔偿责任。合同无效，租赁人应支付实际占用费。因租赁物为停车场，按照2幢4楼24个停车位每个300元∕月的标准，被告应支付的实际占用费为7200元∕月。为维护被告合法权益，反诉请求判令：1.原告返还被告租赁押金73500元及2016年3月份多支付的租金29549元；2.原告赔偿被告装修费用740212.4元。以上合计843261.4元。
被告腾祥电子公司就其辩解及反诉，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.报建规划图；2.格力风冷模块空调已完成清单、电脑网络装修清单、中山市美银大厦四楼装饰工程中期结算表。
原告蓝钻房地产公司就被告腾祥电子公司的反诉辩称：双方在《车房租赁合同》最后补充备注的第二条约定：甲乙双方原签署的买卖等一切合同均自动终止，作废处理。由此可见，除了车位租赁合同关系之外，出租方和承租方之间曾经存在过车位买卖合同关系。事实上，在2015年8月7日由原告作为出卖方，由被告和中山市亿隆木业进出口有限公司（以下简称亿隆公司）共同作为购买方，买卖双方签订《车位买卖合同》，约定购买方以750万元的总价购买原告出售的中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦1、2幢四楼共49个车位，约定款项分三期支付，于2015年8月10日前支付定金10万元，于2015年9月15日支付定金之外的首期购房款100万元，其余购房款640万元以办理银行按揭贷款的方式支付，如果购买方的按揭贷款申请没有被银行批准的，购买方应当在2个月内以现金的方式支付。由于购买方计划以被告和亿隆公司的名义分别向银行申请按揭贷款（并非两间公司共同申请）。因此，购买方要求原告针对美银国际大厦1幢四楼的24个车位与被告签订一份《车位买卖合同》，针对美银国际大厦2幢四楼的25个车位与亿隆公司签订另一份《车位买卖合同》，该两份《车位买卖合同》是购买方为了办理按揭贷款的申请手续而签订的。2015年8月7日的《车位买卖合同》签订后，购买方在未支付任何款项的情况下，提前接收了美银国际大厦2幢四楼的25个车位。2015年10月7日，购买方未经原告同意，由被告与中山市华雕装饰设计工程有限公司（以下简称华雕公司）签订《装修合同书》，委托华雕公司对美银国际大厦2幢四楼的25个车位进行装修，但由于被告严重拖欠装修进度款（只支付了约10万元的装修款给华雕公司），华雕公司在开工约一个月之后已经停工。已装修的工程费（包括其他人安装的空调管线、电脑网络线的其他装修），总共只有约30万元，并非被告所称的70多万元。由于购买方在签订《车位买卖合同》之后几个月也未能支付任何购房款项给原告，也未能获得银行同意按揭贷款的批复文件，导致《车位买卖合同》因购买方的重大违约而解除。由于被告在未经原告同意的情况下擅自对车位进行一定的装修，《车位买卖合同》解除后，该装修对原告没有使用价值，反而对原告把车位按原装另行出售给他人造成实际妨碍，因此在解除《车位买卖合同》的同时，原告要求被告拆除装修，恢复车位的原状再交还给原告。被告为了减少损失，请求以承租的方式继续利用其已经投入了一定装修的车位。于是，由被告作为承租方，由原告作为出租方，双方在2016年3月25日签订了《车房租赁合同》，改为由被告承租美银国际大厦2幢四楼的车位。该《车房租赁合同》就是本案讼争的租赁合同。被告是在履行《车位买卖合同》过程中对车位进行装修的，该合同是在购买方重大违约的情况下解除的，由此而造成的装修损失应当由被告自行承担。在签订《车房租赁合同》后，租赁的车位没有新增的装修，因此被告反诉的装修损失与《车房租赁合同》的签订没有因果关系，且该合同合法有效，不存在导致合同无效的原因。由于被告重大违约导致合同解除，根据《车房租赁合同》第四条第1项的约定，被告所交的租赁押金73500元不予退回，归原告所有。根据该合同第三条第2项第①点的约定，由于2016年2月29日之前为免租期，从次日起计收租金，因此对于被告已付的2016年3月份的租金36749元，原告无需退还，并且被告应当按每月36749元的标准支付2016年4月1日之后的租金。综上所述，被告提出的反诉请求缺乏事实根据和法律依据，应予以驳回。
经审理查明:2015年8月7日，原告（出卖方即甲方）
与被告（购买方即乙方）和中山市亿隆木业进出口有限公司（购买方即乙方；以下简称亿隆公司）签订车位买卖合同，主要约定：乙方购买甲方位于中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦1、2幢四楼共49个车位（以下简称该物业），土地性质为商业，实用面积为2569.46平方米，总成交价为7500000元；乙方分3期向甲方支付该成交车房款，第一期乙方于2015年8月10日前支付定金100000元给甲方；第二期当该物业的办证手续齐全时，甲方通知乙方到蓝钻房地产公司办理确权手续及开出发票的同时，乙方于2015年9月15日向甲方支付首期款1000000元；第三期乙方购买该物业的余款6400000元办理银行按揭的，则乙方应在签订按揭合同后，按照银行的有关规定备齐资料向银行申请贷款，如乙方的贷款不获银行批准或银行批准的金额低于乙方的申请金额时，乙方应在2个月内以现金形式向甲方支付购车位款余额，如未能按期支付余款，乙方应赔偿甲方因此而引起的经济损失；税费及其他过户费用由甲、乙双方各自负担；甲方应在收到乙方的余额购房款时，将该物业交吉给乙方使用。合同还约定了其他内容。
2015年8月10日，原告（出卖方即甲方）与被告（购买方即乙方）签订车位买卖合同，主要约定：乙方购买甲方位于中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦1幢四楼共24个车位（以下简称该物业），合计面积为931.56平方米，总成交价为4000000元；乙方于2015年8月10日支付定金500000元给甲方；甲方通知乙方到蓝钻房地产公司办理签约办证手续时，乙方于2015年9月15日向甲方支付首期款1500000元；乙方购买该物业取得产权证后，所欠余款2000000元经银行办理贷款的，则乙方应签订《银行贷款合同》，按照银行的有关规定备齐资料向银行申请贷款；如乙方的贷款不获银行批准或银行批准的金额低于乙方的申请金额时，乙方应在他项证出证日2个月内以现金形式向甲方支付购车位款余款；税费及其他过户费用由甲、乙双方各自负担；甲方应在收到乙方交付的余额购房款时，将该物业交吉给乙方使用。合同还约定了其他内容。同日，原告（出卖方即甲方）与亿隆公司（购买方即乙方））签订车位买卖合同，主要约定：乙方购买甲方位于中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦2幢四楼共25个车位（以下简称该物业），合计面积为1093.14平方米，总成交价为4400000元；乙方于2015年8月10日支付定金500000元给甲方；甲方通知乙方到蓝钻房地产公司办理签约办证手续时，乙方于2015年9月15日向甲方支付首期款1700000元；乙方购买该物业取得产权证后，所欠余款2200000元经银行办理贷款的，则乙方应签订《银行贷款合同》，按照银行的有关规定备齐资料向银行申请贷款；如乙方的贷款不获银行批准或银行批准的金额低于乙方的申请金额时，乙方应在他项证出证日2个月内以现金形式向甲方支付购车位款余款；税费及其他过户费用由甲、乙双方各自负担；甲方应在收到乙方交付的余额购房款时，将该物业交吉给乙方使用。合同还约定了其他内容。
上述车位买卖合同签订后，原告遂将该物业交付购买方使用。2015年10月7日，被告与中山市华雕装饰设计工程有限公司签订装修合同书，约定被告委托中山市华雕装饰设计工程有限公司对购买的上述物业进行装修，施工期限为2015年10月8日至2016年1月8日。合同签订后，上述物业进行装修。
2016年3月25日，以原告为出租方（甲方）与以被告为承租方（乙方）签订车房租赁合同，主要约定甲方将位于西区彩虹大道11号美银国际2幢4楼车位（以下简称该物业）出租给乙方使用，该物业建筑面积共1361.07平方米，租赁期限从2015年10月1日起至2025年9月30日止；乙方必须向甲方支付73500元作为租该物业押金；2015年10月1日至2016年9月30日，每月租金为36749元（2015年10月1日至2016年2月29日为免租期），2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金为37851元，之后的租金每年递增；租金不含税，因租赁所产生的所有税费，由乙方承担，每月的租金须于当月10日前交清；该物业管理费由甲方负责，乙方自行到工商、税务、卫生等有关部门办理开业手续，并承担该写字楼产生的一切费用及责任；租赁期内，如因甲方产权转移或其它原因造成乙方不能租用，甲方应向乙方支付双倍押金作为违约赔偿金；如因乙方在租赁期内需要提前退租时，除应向甲方付清有关费用外，所交押金不予退回视作违约赔偿金；乙方须按时缴交租金及其它应缴交费用。若不按时交纳，除须补交外，每逾期一日乙方须按欠费用的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期20天，甲方有权解除合同；乙方对租用的物业应爱护使用，未经甲方同意，不得擅自改变使用性质及物业结构，否则，应负责修复并按收复工程和误租时赔偿，且将押金作为违约金，甲方并有权解除合同；甲方同意，乙方将物业转租为办公用途，超出经营范围必须经甲方同意，如未经甲方同意转让或转借的应按月租金总额的200%支付违约金，物业内装饰及所有财物如发现恶意被损坏，由乙方负责修复，甲方可以终止合同，收回该写字楼；本合同甲、乙双方签字盖章后，双方原签署的买卖等一切合同均自动终止，作废处理。合同还约定了其他内容。
车房租赁合同签订后，双方依约履行。2016年3月25日，被告向原告交纳租赁押金73500元以及2016年3月份租金36749元。2016年4月开始的租金被告未向原告支付。2016年7月19日，原告通过特快专递向被告发出解除合同通知书，解除合同通知书主要内容称被告2016年4月份及之后的租金未支付，已拖欠4个月的租金，已构成重大违约，决定解除车房租赁合同，收回租赁物业，要求被告及时搬走租赁物业内的物品，如被告于2016年7月31日仍未把承租物业移交，为避免物业空置的损失扩大，原告自行收回租赁物业。2016年8月1日，原告收回上述租赁物业。
另查:诉讼期间，原告申请追加亿隆公司为本案的第三人。因案件处理结果与亿隆公司无法律上的利害关系，本院未予追加。被告申请对美银国际2幢4楼24个停车位每月的租赁费用及装修费用进行评估。本院未委托进行评估。
再查:位于中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦（1幢车位﹨1幢摩托车位﹨2幢车位﹨2幢摩托车位）的产权人为原告。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告双方签订的车房租赁合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。原签订的车位买卖合同双方在租赁合同中约定终止，原告的租赁物已依约向被告交付，被告也应依约定的期限支付租金。但被告从2016年4月开始未向原告支付租金，其拖欠租金的行为显属违约，依法应承担违约责任。原告要求被告支付租金，依法并无不妥。原告于2016年8月1日收回上述租赁物业，被告尚应支付原告2016年4月至同年7月的租金146996元（36749元/月×4个月）。被告辩解应按室内停车位的收费标准即每月7200元计算实际占用费，没有法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的拖欠租金的滞纳金问题。虽然合同文本中采用了滞纳金一词，但从合同内容及签订合同双方实际意思表示来看，该滞纳金系为保障原告收取租金而对逾期履行义务的承租人作出的惩罚性约定，故该滞纳金应理解为违约金。但鉴于本案承担给付滞纳金义务的被告对合同中约定的滞纳金条款能否适用合同法规定的违约金条款没有提出异议，那么，本院应当将该约定视为双方当事人对违约金的约定，并适用《中华人民共和国合同法》的违约金条款，本案作出判决仍可表述为滞纳金。原告主张拖欠租金的滞纳金按年利率24%计算，依法可予支持。
关于原告请求被告拆除新增的装修，将租赁物业按原状交还的问题。上述租赁物业原告已收回，双方均未能举证证明租赁物的原状情形，租赁物原状的情况不明，故原告主张恢复原状，该项请求不明确，本院不予支持。
关于原告请求被告从2016年8月1日起，按每月36749元的标准支付场地占用费至交还租赁物业的问题。原告已于2016年8月1日收回上述租赁物业，该项请求没有事实和法律依据，不予支持。
关于被告反诉请求原告返还押金及2016年3月份租金的问题。押金没有专门的法律定义，一般可理解为合同一方预交的用于在发生约定的事项时从中扣除的款项。本案原告对被告已交纳的押金73500元未提出主张，被告反诉请求返还，依法可予支持。至于被告反诉同时请求的返还2016年3月份的租金，本院前述已对租赁合同的效力作出认定，当月租金被告应予支付，被告的该项反诉请求没有法律依据，予以驳回。
关于被告反诉请求原告赔偿装修费用740212.4元的问题。原告与被告和亿隆公司于2015年8月7日签订车位买卖合同，约定被告和亿隆公司共同向原告购买位于中山市西区彩虹大道11号美银国际大厦1、2幢四楼共49个车位，后被告与中山市华雕装饰设计工程有限公司签订装修合同书，委托中山市华雕装饰设计工程有限公司对购买的上述物业进行装修，被告的装修系基于买卖合同而发生，故被告该项反诉请求与本案不属于同一法律关系，本案不应一并处理，被告应另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中山市腾祥精密电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告中山市蓝钻房地产开发有限公司支付2016年4月至2016年7月期间的租金146996元及滞纳金（滞纳金计算方法：从2016年4月1日起至2016年7月31日止，每月以36749元为基数，分别自当月的11日起按年利率24%计算至清偿之日止）；
二、反诉被告中山市蓝钻房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向反诉原告中山市腾祥精密电子科技有限公司返还租赁押金73500元；
三、驳回原告中山市蓝钻房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告中山市腾祥精密电子科技有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2912元，由原告中山市蓝钻房地产开发有限公司负担1216元，被告中山市腾祥精密电子科技有限公司负担1696元（原告已预交2912元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉费1180元（反诉原告已预交6116元，由本院退还反诉原告4936元）,由反诉原告中山市腾祥精密电子科技有限公司负担338元，反诉被告中山市蓝钻房地产开发有限公司负担842元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈文旭
二〇一六年十一月十六日
书记员 卢翠香
梁琳