湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初674号原告：郴州市东田房地产开发有限公司，住所地：郴州市苏仙区王仙岭（苏仙区人民武装部院内）。法定代表人：李永忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄柏青，湖南银光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炎（特别授权），湖南银光律师事务所律师。被告：刘绵华，男。被告：阳春美，女。第三人：中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地：郴州市北湖区解放路33号。法定代表人：王年军，该行行长。委托诉讼代理人：李红梅（特别授权），女。原告郴州市东田房地产开发有限公司（以下简称东田房地产公司）与被告刘绵华、阳春美及第三人中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州市分行）追偿权纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东田房地产公司的委托诉讼代理人黄柏青、王炎；第三人建行郴州市分行的委托诉讼代理人李红梅到庭参加了诉讼，被告刘绵华、阳春美，经本院公告送达开庭传票未能到庭。本案现已审理终结。原告东田房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告430000元整。2.判令被告支付原告利息损失60331.71元（从2014年7月18日计算至2017年2月17日止，以后另计）。3.判令原告有权以二被告位于东田金湾H4栋901号房折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月23日，两被告与原告签订《郴州市商品房买卖合同》，约定“1.二被告购买原告开发的‘东田金湾’小区项目中H4栋9层901号房；2.房屋建筑面积155.36平方米，每平方米3596.48元，总价款614679元；3.付款方式为合同签订日支付184679元首付款，余款43万元向建设银行申请按揭贷款；4.在房屋的产权证办理完毕前，两被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除合同，收回房屋，两被告所交的全部款项不予退还”。2013年7月8日，两被告作为借款人，第三人作为贷款人，原告作为保证人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定“两被告以东田金湾H4栋9层901号房为抵押物，向第三人借款43万元，借款期限为180个月（2013年7月8日至2028年7月8日），每月还款本息3835.57元”。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，两被告和第三人依法办理了商品房抵押权预告登记，第三人取得郴房预苏仙区字第213004790号他项权证。抵押登记后，第三人向二被告发放43万元贷款，但二被告在还款首月就违约未归还第三人借款。为此，第三人要求原告履行担保义务，承担连带还款责任。2014年7月18月，第三人从原告保证金账户扣划二被告的借款本息及违约金共计434386.79元。2014年9月1日，第三人将郴房预苏仙区字第213004796号抵押权转让给原告。2014年8月8日，原告以刘绵华、阳春美为被告向苏仙区人民法院提起诉讼，请求①依法解除原告与两被告2013年6月23日签订的《郴州市商品房买卖合同》；②判令两被告购买的原告位于郴州××区××路东田金湾居住小区凯旋（H4栋）901号房（价值614679元）由原告收回，两被告已交184679元房款原告不予退还；③判令两被告支付原告已承担的违约金、利息及罚息共计4386.79元。2015年6月16日，苏仙区人民法院作出（2014）郴苏民初字第973号民事判决书，判决“一、被告刘绵华、阳春美在本判决生效后十日内支付原告郴州市东田房地产开发有限公司代被告刘绵华偿还的按揭贷款利息3938.38元，罚息19.78元、违约金428.63元，合计4386.79元。二、驳回原告郴州市东田房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。但一审判决驳回时释明“但其可对43万元损失等根据借款合同的约定及法律规定向被告另行主张追偿权权利”。原告不服一审判决向郴州市中级人民法院提起上诉，2016年6月15日，郴州市中级人民法院作出（2015）郴民一终字第926号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。原告认为，原告与两被告签订的《买卖合同》及原告、两被告、第三人签订的《借款合同》合法有效。因两被告违约未按期偿还第三人的借款本金及利息，导致原告承担了保证担保责任，代二被告偿还了第三人的借款本息。之后，第三人将对二被告的债权及担保该债权的抵押权一并转让给原告，至此，原告已依法取得二被告的债权及担保该债权的抵押权。据此，原告在与二被告协商无果的情况下，为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告刘绵华与阳春美未予答辩，亦未提交证据。第三人建设银行郴州市分行辩称：对原告诉称无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据结合庭审笔录，本院确认以下事实：被告刘绵华、阳春美系夫妻，两被告于1992年9月7日登记结婚。2013年6月23日，两被告与原告郴州市东田房地产开发有限公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定：两被告购买的原告开发的东田金湾居住小区项目中的第翰林（H4）栋9层901号房，建筑面积155.36㎡，商品房单价为3956.48元/㎡，总金额614679元。付款方式为：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款（含定金）计184679元；余款430000元向建设银行申请贷款，并在2013年7月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。交房期限为：2013年9月28日前，条件是该商品房经验收合格并符合本合同附件四所约定的标准。房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同日，原、被告又签订补充协议，协议约定：在买卖商品房的房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：1、有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；2、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；3、有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，两被告于当日向原告交付首付房款184679元。2013年7月8日，原告与被告刘绵华、阳春美及第三人建行郴州市分行三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：一、被告刘绵华向第三人借款430000元，用于购买原告郴州市东田房地产开发有限公司开发的东田金湾H4栋901号房；二、借款期限为180个月，即2013年7月8日至2028年7月8日；三、贷款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率为借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。利率的调整：本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。利率调整日于每年的1月1日。四、贷款的发放与支用：借款人首付金额为184679元；贷款人将款项一次性划入郴州市东田房地产开发有限公司，账号：43×××＃＃，开户银行湖南郴州郴南分理处。借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币3835.57元。六、保证条款，本合同采用保证担保的方式，保证人提供的保证为连带责任保证，保证人保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期限为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本原件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。七、抵押条款：抵押人以东田金湾H4栋901号房设定抵押，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权利而发生的相关费用。八、合同争议解决方式可以协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。合同签订后，第三人将两被告的贷款汇入被告指定的原告账户，2013年9月28日原告将房屋交付给两被告，两被告对房屋进行了装修，但两被告从第一期就未按合同约定偿还第三人贷款，第三人遂要求原告承担保证责任。2014年7月18日，原告支付第三人贷款本金430000元、利息3938.38元、罚息19.78元、违约金428.63元，共计434386.79元。原告承担担保责任后，第三人将两被告的抵押权转让给原告。2014年8月8日，原告向本院提起诉讼，请求①依法解除原告与两被告2013年6月23日签订的《郴州市商品房买卖合同》；②判令两被告购买的原告位于郴州××区××路东田金湾居住小区凯旋（H4栋）901号房（价值614679元）由原告收回，两被告已交184679元房款原告不予退还；③判令两被告支付原告已承担的违约金、利息及罚息共计4386.79元。2015年6月16日，本院作出（2014）郴苏民初字第973号民事判决书，该判决认为：原、被告签订的买卖合同有效，两被告已支付原告房款（含银行按揭款），原告已将房屋交付两被告，虽然原告履行了担保责任替两被告偿还了第三人的贷款，但因该房的物权属两被告，原告诉请要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，两被告已购房款的首付不退不符合法律规定而未予支持，原告不服一审判决向郴州市中级人民法院提起上诉，2016年6月1日，郴州市中级人民法院作出（2015）郴民一终字第926号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。因原告前一次起诉时是要求解除房屋买卖合同，房屋由原告收回而未要求两被告偿还原告替两被告支付的贷款，故在判决书中释明“但其可对43万元损失等根据借款合同的约定及法律规定向被告另行主张追偿权权利”，原告遂又诉至本院。同时查明：两被告购买的东田金湾居住小区H4栋901房已抵押给第三人并办理了抵押登记，原告替两被告偿还贷款后，第三人已将抵押权转让给原告。本院认为：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原、被告及第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，两被告向第三人借款后，应按合同约定按期还款，两被告未按合同约定按期还款，属违约行为，两被告违约后第三人要求原告履行保证责任，原告已履行了保证责任替两被告偿还了第三人的贷款及部分利息，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告有权向两被告追偿。同时因第三人已将债权、抵押权一起转让给了原告，故原告依法享有两被告所有的位于东田金湾H4栋901房的抵押权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、五十条、五十三条，《中华人共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，判决如下：一、由被告刘绵华、阳春美在本判决生效后十日内偿还原告郴州市东田房地产开发有限公司借款430000元及利息（利息按中国人民银行基准利率水平上上浮5%从2014年7月18日起算至还清时止）。二、原告郴州市东田房地产开发有限公司享有两被告所有的位于东田金湾H4栋901房以拍卖、变卖该抵押物所得的价款所优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8654.97元，由被告刘绵华、阳春美承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 长  雷小明人民陪审员  曹 志人民陪审员  周崇利二〇一七年十一月二十九日书 记 员  周雪芳附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第五十条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。