陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝渭法民初字第00881号
原告（反诉被告）王楠，男，住宝鸡市渭滨区西宝路。
委托代理人柏潮，陕西国文律师事务所律师。
委托代理人陈丽华，女，汉族，住住址同原告。系原告之母。
被告（反诉原告）张晓东，男，汉族住宝鸡市渭滨区西宝路。
委托代理人李菁钧，陕西恒浩律师事务所律师。
委托代理人王志丹，女，汉族住宝鸡市渭滨区西宝路。系被告之母。
原告（反诉被告）王楠诉被告（反诉原告）张晓东房屋买卖合同纠纷案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王楠的委托代理人柏潮、陈丽华，被告（反诉原告）张晓东的委托代理人李菁钧、王志丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王楠诉称，2006年12月，被告张晓东以165113.20元的价格将本市宝光路美伦小区18号楼2单元7号房屋出让给原告王楠，并于2008年1月22日签订了《房产买卖协议》，协议约定：买方余款两万元作为押金，由买卖双方于2009年12月26日以前，办理产权过户手续时一次付清；如果单方违约按照房款总价格的3％向对方承担违约责任。协议履行过程中，原告按约付给被告145113.20元用于清偿银行贷款并办理产权过户手续，而被告却用该房款重新购置了另一套房产，原告得知这一情况后多次与被告协商过户事宜，但被告均以各种借口拖延。被告的背信弃义不仅导致原告所购房屋至今无法办理产权证，而且给原告造成了精神上和经济上的较大损失。根据双方“协议”第六条约定和相关法律规定，被告应当赔偿原告4953.40元违约金和已付房款利息损失19691.62元。2012年7月30日，在宝光社区居委会、警务室主持调解无效的情况下，原告现起诉法院请求判令：1、被告于15日内为原告购买的宝光路美伦小区18号楼2单元7号房屋办理产权过户手续，并承担逾期办理而增加的过户费用；2、被告赔偿原告违约金4953.40元；3、被告向原告支付房款利息19691.62元；本案诉讼费由被告承担。
被告张晓东辩称并反诉称，双方签订房屋买卖协议属实，约定2009年12月26日之前付清最后一笔20000元，但原告王楠未付清余款及银行贷款利息，导致此房按揭贷款未清，也无法过户。被告认为原告违约在先，未办理过户，责任在原告方。被告并没有违约，不应当承担责任，原告的诉讼请求不能成立。
2004年7月11日反诉原告与宝鸡聚丰房地产开发（集团）有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定反诉原告以首付46090元、余款申请银行按揭贷款的方式购买该公司开发的宝鸡市渭滨区教育东路8号院美仑小区第18幢2单元4层7号房，总房价为153879元。2005年4月反诉原告付清了首付，同年7月27日与中国银行股份有限公司宝鸡分行签订了《个人住房借款抵押合同》，约定贷款107000元，贷款期限为15年，当时月息4.59‰，每月归还本息额为874.73元。办理房产登记时反诉原告又交了部分款项，2005年12月底办理了产权登记领取了房产证。2006年12月经双方的母亲口头协商转让房屋，约定在所有房款、费用基础上加5000元增值费，总房价为165113.2元一次付清。由于双方父母当时关系不错，反诉原告当时急于另外买房，在反诉被告要求下，2006年12月18日反诉原告就把钥匙交给了反诉被告。反诉被告住进新房后，截止2006年12月26日分三次预付12万元，剩余45113.2元一直拖延未付，造成反诉原告无法交清另外购买的“山水文苑”住房的房款，一直到2007年3月16日才与宝鸡市秦奎房屋建筑开发工程有限公司签订了《商品房买卖合同》，因属第二套住房贷款，反诉原告首付及贷款利息均大幅提升。反诉被告一直拖延付款，反诉原告却要承担两套房的贷款本息，后经调解人王禄省调解斡旋，2008年1月22日双方补签了一份《房产买卖协议》，除已付的12万元外，约定2008年1月25日前付25113.2元，余款2万元在2009年12月26日清贷前、办理产权过户手续时一次付清；协议还约定未尽事宜，双方本着公平合理的原则协商处理。可是该协议价款是双方2006年12月口头约定的，当时并未考虑到按揭贷款的利息问题，2008年1月22日签订书面协议后，反诉原告觉得不妥就委托父母分别于2008年6月、2009年10月23日、2009年12月3日、2010年3月4日通过中间调解人王禄省欲与反诉被告协商，后又经宝光厂调解委员会调解未果。反诉被告竟因此不再按协议付款，造成反诉原告无法结清贷款，只好继续按月向银行支付贷款本息，也无法办理产权过户手续。经计算，截止2013年3月底，反诉原告还本付息共计90288.18元，若要付清剩余贷款还需约62633.12元，加上首付房款46090元及因购房支出的其他费用8712.9元，该房总价已达207724.2元，这还不包括房屋增值部分。反诉被告共预付145113.2元，其想再付2万元就想完全占有这套房产，显然极不公平是根本不可能的。反诉被告的家人不顾反诉原告合理要求一意孤行，只是一味谩骂诽谤、打架闹事、威胁恐吓，拒绝公平协商，因此2008年1月22日的协议已经根本无法继续履行下去。另外，由于双方协议转让的房屋是第三人中国银行股份有限公司宝鸡分行设定了抵押权的房屋，并未依照《担保法》规定征得抵押权人的同意，必然会损害第三人利益，因此双方于2008年1月22日签订的《房产买卖协议》效力仍然处于待定状态。现在继续履行已无可能，故请法院依法解除，支持被告的反诉请求，判令：一、王楠向张晓东支付20000元剩余房款；二、王楠返还2010年1月至2013年3月张晓东已付银行按揭贷款本息为27591.6元，并承担2013年3月以后剩余银行按揭贷款本息。
反诉被告王楠辩称，2008年1月22日双方签订的协议中对付款方式、过户等都作了约定，反诉被告已按照约定付了款项，剩余20000元作为押金使用，应当在反诉原告履行过户同时才支付；对于贷款利息，反诉原告所称不符合事实，因为在双方签订房屋买卖协议时，已经增加房款5000元，就是对利息及房屋升值部分的补偿；事实上，2009年12月26日前反诉被告已付清了145113.20元，但反诉原告未将已付款用于清偿房贷，其行为构成违约。反诉被告在过户时可以支付20000元押金。故反诉原告的反诉请求不能成立，法院应当对予以驳回
经审理查明，2004年7月11日被告（反诉原告）张晓东与宝鸡聚丰房地产开发（集团）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买宝鸡市渭滨区教育东路8号院美仑小区第18幢2单元4层7号房，总房价为153879元。2005年4月支付首付款46090元，同年7月27日与中国银行股份有限公司宝鸡分行签订了《个人住房借款抵押合同》，约定贷款107000元，贷款期限为15年。2006年3月14日宝鸡市房产管理局向被告（反诉原告）张晓东购买的该房屋颁发房权证，载明：产别为私产，建筑面积为101.37平方米，设计用途为经济适用房。设定他项权利摘要：抵押权人为中国银行股份有限公司宝鸡分行，权利价值153879元，设定抵押日期2005年7月27日至2020年7月27日。
2006年12月被告（反诉原告）张晓东将其所有的宝鸡市宝光路美伦小区18号楼2单元7号住房一套以165113.20元出让给原告（反诉被告）王楠。2006年12月26日王楠付给张晓东房款120000元，张晓东交付给王楠该买卖房屋及房屋产权证、买卖合同、各种费用发票、钥匙等。之后，双方因该房屋的后续交易形成纠纷，于2008年1月22日王楠（买方）与张晓东（卖方）签订《房产买卖协议》约定：一、价格165113.20元。二、付款方式120000元买方已于2006年12月26日付给卖方。余款45113.20元买方给卖方于2008年1月25日以前付25113.20元；20000元作为押金，由买卖双方于2009年12月26日以前，办理产权过户手续时（清贷）一次付清。余款贰万元在清贷前付清26／12日以前办过户。三、产权过户手续办理的相关费用由买卖双方各自承担自己应该承担的费用（按照房屋买卖规定该谁承担的谁承担）。四、有关房产的各种凭证（如产权证、买卖合同、各种费用发票、钥匙等）由卖方如期交给买方（2006年12月26日已交）。五、买卖双方应该本着诚实守信的原则，共同遵守协议。六、如果单方违约按照房款总价格的3％向对方承担违约责任。该协议由买卖双方（原告、被告）及其委托代理人（陈丽华、王志丹）、调解人（王禄省）签字确认。
该协议之后，2008年1月28日王楠向张晓东支付25113.20元，加上2006年12月18日、2006年12月24日分别支付的80000元、40000元，共计支付购房款145113.20元。王楠一方于2006年12月18日向张晓东一方出具收条“有关房产的各种凭证、钥匙已经收到”，王楠占有使用该房屋至今。
2009年12月26日房产买卖协议期满后至今，该买卖房屋的银行贷款尚未清偿，产权转移过户手续亦未办理。之后王楠一方经向张晓东一方多次催促办理过户无果，即向双方所在的社区请求调解，因双方未能达成协议，王楠向本院提起诉讼。本院受理后张晓东以王楠一直拖延支付20000元导致其无法及时清偿房屋贷款为由，请求法院判令王楠违约应向其支付20000元，承担2011年1月以后银行贷款利息等并向本院提起反诉。
上述事实，有《房产买卖协议》、收条、房屋产权证，社区证明、当事人陈述等证据在卷为凭，经当庭举证、质证，证据充分，为本院确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。2008年1月22日，原告与被告签订的房产买卖协议是双方自愿达成，且意思表示一致的合约，不违反法律规定，应为有效合同。本案的房产买卖协议、收条及其他相关的证据表明，双方约定的房屋买卖价款为165113.20元，原告王楠已向被告张晓东支付145113.20元，余20000元是作为押金，由双方在2009年12月26日以前办理产权过户手续时（清贷）一次付清的款项，此约定明确，双方应当全面适当履行。按照房屋买卖交易习惯，被告张晓东作为房屋出卖人要在2009年12月26日前为原告王楠办理产权过户手续，必须先清偿银行贷款、消除房屋抵押，而合同约定的20000元是对办理过户手续的保证，不是为被告张晓东清贷的必要条件，原告王楠作为买受人在办理过户时才有义务支付该款项。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告王楠作为后履行方有权要求应该先履行的被告张晓东先行履行自己清偿银行贷款、消除房屋抵押的义务，如果被告未履行，原告作为后履行方有权拒绝应该先履行方被告的履行请求，享有先履行抗辩权。故该买卖房屋逾期没有办理转移过户手续的责任应当在被告张晓东，被告张晓东已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告张晓东应承担继续履行合同义务即为原告王楠办理该买卖房屋转移过户手续，而原告王楠有协助办理及应同时向被告张晓东支付保证金20000元的义务；被告张晓东还应按房款总价格的3％向原告王楠支付违约金4953.40元；关于原告请求判令被告支付房款利息19691.62元，因原告主张为买卖房屋进行产权过户，支付房款是其作为买受人应履行的义务，且原告已实际占有使用该房屋，故原告的该请求理由不能成立，本院对此不予支持；关于原告请求判令被告承担逾期办理过户而增加的过户费用问题，鉴于原告未举证过户费用确有增加的证明，本院结合本案的实际酌情确定以双方约定的“产权过户手续办理的相关费用由买卖双方各自承担自己应该承担的费用”继续履行为宜，对此不再予以涉及。
反诉原告张晓东提起反诉称，造成其无法结清贷款，是因为反诉被告王楠未向其支付20000元余款，才导致其继续按月向银行支付贷款本息，也无法办理产权过户手续。但本案证据表明，反诉原告张晓东就该房屋向银行贷款107000元，而反诉被告在2008年1月22日协议之前即2006年12月26日已向其支付房款120000元，协议后即2008年1月25日又支付25113.20元，故反诉原告已收到反诉被告支付的除保证金20000元以外的房款后，无理由不清偿贷款。况且清偿贷款、解除房屋抵押本是反诉原告应当先履行的合同义务。因反诉原告未正确履行应当先履行的合同义务已构成违约，导致其继续支付银行贷款利息损失，属于扩大的范围，故其反诉请求判令，反诉被告王楠向其支付违约金4953.40元、承担2010年1月至2013年3月已付银行按揭贷款本息27591.6元及2013年3月以后剩余银行按揭贷款本息的理由不能成立，也不符合本案事实也无法律依据，本院均不予支持。
综上，为了维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第五十九条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起30日内，被告（反诉原告）张晓东（在清偿银行贷款、消除房屋抵押后）协助原告（反诉被告）王楠办理位于宝鸡市渭滨区教育东路8号院美仑小区第18幢2单元4层7号住房的产权转移过户手续（由买卖双方各自承担自己应该承担的费用）。原告（反诉被告）王楠向被告（反诉原告）张晓东支付房款20000元。
二、被告（反诉原告）张晓东支付原告（反诉被告）王楠违约金4953.40元。
三、驳回原告王楠的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告张晓东的其他反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4100元，由被告张晓东2733元，原告王楠1367元。反诉费550元，由反诉被告王楠承担183元，反诉原告张晓东承担367元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，预交上诉受理费4100元、反诉费550元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 晋姝萍
审 判 员 杨 敏
人民陪审员 李生华
二〇一三年九月六日
书 记 员 杨春丽