新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终3265号
上诉人（原审被告）：吴某某，男，1957年11月11日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超，新疆赛德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈某某，男，1981年11月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：卯新存，新疆广翼律师事务所律师。
上诉人吴某某因与被上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴某某及其委托诉讼代理人牛卫东、张超，被上诉人陈某某的委托诉讼代理人卯新存到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴某某上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回陈某某一审诉讼请求。事实与理由：我将涉案房屋以低廉的价格出租给陈某某，约定的合同目的是住宅和存放物品，并非诸如开设茶楼的商业用途，陈某某改变房屋用途开设茶楼，已经违反了合同约定。我拆除涉案房屋门头的行为确实给陈某某造成了损失，但这是侵权行为，并不属于违约行为，也不必然导致合同不能继续履行，门头虽被拆除，但内部装修完好，完全可以正常经营，且涉案房屋的地理位置导致只有进入巷道才能看见其门头装饰，门头是否存在对其经营影响不大。本案实际情况是陈某某经营的茶楼在2014年基本处于关门状态，其现在要求解除合同的目的是要将商业风险转嫁于我，我将房屋出租给陈某某至2019年底近八年时间，即便收取到全部租金，也只够用来赔偿陈某某的商业装修损失，这样的权利义务关系并不对等，一审判决认定事实不清，适用法律错误，结果对我不公平，应当予以改判。
陈某某辩称，我方租赁涉案房屋后，即进行装修并开设茶楼，吴某某对此是明知的，我方将涉案房屋用于商业用途，并未违反合同约定。吴某某不仅仅将我方门头拆除，其拆除了整个墙面装饰和监控系统，且难以恢复原状，我方开设的茶楼是比较讲究内外环境的，吴某某的行为导致我方茶楼无法正常经营，给我方造成了巨大损失，其应当进行赔偿，涉案房屋的租金价格与赔偿数额并无必然联系。吴某某的上诉请求无事实和法律依据，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈某某向一审法院起诉请求：1、解除我与吴某某之间的房屋租赁合同；2、吴某某向我赔偿茶楼装修损失62万元。
一审法院认定事实：2012年，吴某某与陈某某签订《房屋出租合同》一份，合同约定：吴某某将自有的坐落于乌鲁木齐市南大湖村二队一套192.1平方米房屋租给陈某某使用，租赁期限为2010年12月1日至2019年12月2日，2010年12月2日至2013年12月1日年租金为31000元，2013年12月2日至2016年12月1日年租金为35000元，2016年12月2日至2019年12月1日年租金为40000元。租赁期间，如陈某某违约其租金金额不退，如吴某某违约赔偿陈某某损失，如遇政府拆迁吴某某退还陈某某装修损失的50%，房租按实际使用时间扣除剩余吴某某退还陈某某。合同签订后，陈某某将所租房屋开设成冠源茗茶会所，并由吴某某配合办理了工商营业执照等手续，且陈某某于2012年4月10日向水磨沟区市政市容管理局申请并经该局同意为茶楼设置户外广告牌匾。2014年7月4日，吴某某无故将陈某某所设置的户外广告牌匾拆除，致使陈某某的茶楼无法经营。2010年10月25日，吴某某与高睿签订租房协议，协议约定吴某某将自有的坐落于乌鲁木齐市南大湖村二队一套192.1平方米房屋租给高睿使用，后经吴某某同意高睿将该房屋转租与陈某某，由吴某某和陈某某重新签订租赁合同，陈某某实际自2012年3月1日起承租使用该房屋。
一审审理期间，法院依法委托新疆中天工程项目管理有限公司对本案中涉及的位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失予以鉴定。2015年2月28日，新疆中天工程项目管理有限公司出具中天运造价（新疆）（2015）鉴字第00004号鉴定报告书，鉴定结果为冠源茗茶会所的装修工程造价为317891.38元。并于2015年4月28日出具工程造价鉴定报告复议答辩书。吴某某对该份鉴定报告提出异议，认为鉴定程序违法，鉴定内容失实。后经法庭核实，该鉴定报告不能作为定案依据，遂对该鉴定委托进行退案处理。因陈某某申请继续鉴定，遂法院又于2015年12月16日委托新疆建力工程项目管理有限公司对位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失予以鉴定，2016年1月28日，新疆建力工程项目管理有限公司出具建力基鉴字第（2016）第004号鉴定报告意见书，经鉴定位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失工程造价意见为322316.4元。该报告还写明：装饰装修工程造价计入房屋固定资产价值，按照国税[2003]70号文件相关规定应直线折旧法计提折旧，资产原值为322316.4元，残值率5%，折旧年限为合同租赁年限9年（后附房屋出租合同），计算式为{【322316.4×（1-5%）÷9年】÷12}=2835.19元，故每月折旧额为2835.19元。根据装修使用时间，从总价中扣除装修折旧价值后，为房屋装修剩余价值。后陈某某申请将第二项诉讼请求的金额变更为317891.38元。
一审法院认为，吴某某与陈某某所签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应受法律保护，双方应依约全面履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，吴某某未经陈某某许可，擅自将陈某某所设茶楼的门头拆除，导致陈某某在租赁期间无法正常经营，使用租赁物，吴某某已构成违约，故对陈某某要求与吴某某解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。吴某某拆除陈某某门头时，合同履行期限尚未届满，陈某某对其按约定履行期限附合于房屋的装饰装修物价值并未完全享用，吴某某应对租赁期内的陈某某装饰装修物价值予以赔偿。陈某某的装修损失工程造价已经新疆建力工程项目管理有限公司出具建力基鉴字第（2016）第004号鉴定报告意见书确定，法院对该鉴定书的鉴定结论，即位于水磨沟区西虹东路北15巷191号冠源茗茶会所的装修损失工程造价意见为322316.4元的事实予以确认。对于装修损失的折旧额问题，鉴定意见书中确认的每月折旧额为2835.19元，是基于双方签订租赁合同中记载的年限9年为依据，该年限与法院查明陈某某自2012年3月1日使用租赁房屋的事实不符，一审法院依据双方实际的租赁合同期限2012年3月1日至2019年12月1日计算每月折旧额，即：{322316.4×（1-5%）÷93个月}=3292.5元。至于装修损失折旧价值，原审法院认为，陈某某的装饰装修费用应在合同租赁期内摊销完备，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用不再由吴某某赔偿。陈某某自2012年3月1日至2014年7月4日吴某某拆除门头之日，正常使用租赁房屋，此28个月应计入房屋折旧价值，该部分房屋折旧价值，应从装修损失工程造价322316.4元中予以扣除，剩余价值即为吴某某向陈某某赔偿的装修损失。吴某某虽主张拆除陈某某茶楼门头系需办理房产证所需，但该辩解不能作为其违约的合理抗辩理由，故不予采信。判决：一、解除吴某某与陈某某签订的《房屋出租合同》；二、吴某某赔偿陈某某装修损失230126.4元（322316.4-3292.5元×28个月）;
本院二审期间，吴某某围绕其上诉请求依法提交了取暖费催款通知单、电费代收费收据、采暖费发票、水费收款收据各一张，证明在本案诉讼之前，陈某某已经违约，存在欠缴水电费、暖气费的情形，也能由此反映出陈某某经营不善的事实。本院组织当事人进行了质证，陈某某的质证意见为：对该四份证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，不能证明我方存在经营不善的情形，也不能证明我方违约。本院对该四份证据的真实性、有效性予以确认，因该四份证据反映的仅是吴某某交纳水电费、暖气费的事实，本院对该组证据的关联性不予认定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年7月4日，吴某某无故将陈某某所设置的户外广告牌匾及全部墙面装饰拆除，后陈某某的茶楼再未经营。其余事实及依据的证据与一审判决认定一致。
本院认为，一、关于涉案房屋出租合同是否应当解除的问题。吴某某与陈某某签订的房屋出租合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方在房屋出租合同中对涉案房屋的用途未进行约定，即并未约定涉案房屋用于经营，吴某某虽无故将陈某某所经营茶楼的门头及墙面装饰拆除，但并未影响房屋的基本功能，故吴某某的该行为并非违约行为，且该行为虽影响了陈某某茶楼的经营，但不足以导致双方房屋出租合同的目的无法实现，陈某某以此要求解除涉案合同的理由不能成立，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。陈某某要求解除涉案合同的理由虽不能成立，但鉴于陈某某提起本案诉讼后再未使用涉案房屋，其也不愿再继续履行房屋出租合同，房屋租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的合同目的事实上已经无法实现，吴某某与陈某某于2010年12月2日签订的房屋出租合同应当予以解除。双方在合同中未对合同解除权进行约定，陈某某要求解除合同的理由也并不符合法律规定，故不能以陈某某起诉的时间来确定涉案合同解除的时间，陈某某虽不再经营涉案茶楼，但仍持有涉案房屋钥匙，双方对涉案房屋未进行交接，吴某某作为出租人也未收回房屋，综合全案情况考虑，本院确定涉案合同解除的时间为判决生效之日。在合同未解除前，该合同仍系有效合同。
二、关于吴某某是否应当承担陈某某装修损失的问题。因房屋出租合同未正常履行到合同约定的期限，而陈某某对涉案房屋进行了装修，故涉案房屋剩余租赁期内的装饰装修残值系其损失，陈某某有权主张赔偿。涉案租赁合同不能继续履行的诱因系吴某某拆除茶楼门头及墙面装饰的行为，吴某某应当对合同解除的结果承担主要责任。陈某某在吴某某的拆除行为发生后，可以要求吴某某恢复原状或采取其他补救措施，也可以要求吴某某赔偿其不能营业期间的停业损失，但陈某某并未采取以上措施，其在诉讼后即停止经营，并搬离涉案房屋，导致房屋出租合同最终不能继续履行，陈某某的行为促使其损失扩大，具有一定过错，也应当承担相应责任。一审判决依据鉴定报告意见，结合涉案合同的约定，综合考虑了装修折旧额，最终确定本案中陈某某的装修损失数额为230126.4元并无不当，本院予以确认。综上，本院酌情认定吴某某应当对剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担70%的责任，即吴某某应当向陈某某赔偿装修损失的数额为161088.48元（230126.4元×70%）。吴某某的部分上诉理由成立，本院予以支持，一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第825号民事判决第一项，即解除吴某某与陈某某签订的《房屋出租合同》；
二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第825号民事判决第二项，即“吴某某赔偿陈某某装修损失230126.4元（322316.4-3292.5元×28个月）”为：吴某某赔偿陈某某装修损失161088.48元（230126.4元×70%）。
以上吴某某应给付陈某某款项161088.48元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的为317891.38元，核定给付金额为161088.48元，占请求标的的51%，一审案件受理费6068.37元（被上诉人陈某某已预交10000元，多交3931.63元由乌鲁木齐市水磨沟区人民法院予以退还），由上诉人吴某某负担51%即3094.87元，被上诉人陈某某负担49%即2973.5元；二审案件受理费4751.9元（上诉人吴某某已预交），由上诉人吴某某负担51%即2423.47元，被上诉人陈某某负担49%即2328.43元；。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理审判员 黄淑梅
代理审判员 卫 杨
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 焦 玉