广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四重字第1号
原告（反诉被告）：陈少华，住广东省鹤山市。
委托代理人：曾友祥，系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广东省农垦总局，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：雷勇健，系该局局长。
委托代理人：王相，系该局职员。
被告（反诉原告）：广州广垦物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：李瑞彬，系该司总经理。
委托代理人：黄海平，系广东金海圣律师事务所律师。
委托代理人：邝伟文，系广东金海圣律师事务所律师助理。
原告陈少华诉被告广东省农垦总局（以下简称农垦总局）、广州广垦物业管理有限公司（以下简称广垦物业）租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月10日立案受理，经审理后于2014年6月4日作出（2012）穗天法民四初字第2411号民事判决书及（2012）穗天法民四初字第2411号民事裁定书，农垦总局不服该民事判决提起上诉，广垦物业不服该民事判决及民事裁定提起上诉，广州市中级人民法院2014年12月18日作出（2014）穗中法民五终字第3063号民事裁定书及（2014）穗中法民五终字第3063-1号民事裁定书，分别裁定撤销原判、发回重审及撤销原裁定、指定审理。及后本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈少华及其委托代理人曾友祥，被告农垦总局的委托代理人王相，被告广垦物业的委托代理人黄海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈少华诉称：1999年7月18日，原告与案外人广东绿宝实业发展总公司（被告农垦总局的代理公司，以下简称绿宝公司）签订了《租赁合同》，约定由原告租赁广州市天河区粤垦路8号春晖苑多层第一层（以下简称春晖苑首层）和第二层（以下简称春晖苑二层）商铺。后双方于2002年1月8日重新签订了关于春晖苑首层及第二层的《房地产（非住宅）租赁契约》，该《房地产（非住宅）租赁契约》及具体位置附图显示，在西南面邻接粤垦路方向有一条从第一层上第二层的经过共用范围的楼梯（以下简称1号梯），在北面邻接东莞庄路方向有一条从负一层（车库）经第一层上第二层的楼梯（以下简称2号梯）。此外，经出租方同意，原告还开通了一条从第一层中间上第二层的楼梯（以下简称3号梯）。后春晖苑首层（含原告承租部分在内的房屋）由农垦总局出售给案外人广州天大置业发展有限公司（以下简称天大置业公司），天大置业公司又出售给案外人马某来。因原告承租的租赁期限至2012年8月7日届满，原告与马某来又未能达成续租的合同，所以原告开通的从第一层中间上第二层的3号梯自然无法再使用，可以从第一层上第二层的还有1号梯和2号梯，可以从负一层（车库）上第二层的只有2号梯。因为租金问题的争议，2012年6月7日，原告与被告广垦物业重新签订了《租赁合同》，将春晖苑第二层出租给原告经营“又德米酒家”，同时终止了2002年1月8日关于第二层的《房地产（非住宅）租赁契约》。该《租赁合同》签订后，原告严格按照合同约定向被告支付了2012年6月8日至8月的租金共计119831.04元并履行了相关义务。可是，自原告与首层业主马某来的租赁关系于2012年8月7日期满至今，原告根本不能在租赁的春晖苑第二层经营“又德米酒家”，因为两被告的所作所为实际上截断了通往第二层的所有通道，并使原告的员工及顾客无法就近停车，致使原告无法实现经营“又德米酒家”的合同目的。首先，从可以上第二层的1号梯的情况来看，由于被告广垦物业自己的原因或者因其将公共通道（也是走火通道）出租给他人经营，使得公共通道与原告租赁场所的连接处被人用砖墙封死，截断了1号梯通往原告租赁场所的通道，致使原告的员工及顾客无法从1号梯进到“又德米酒家”。对此，原告曾于2012年8月23日致函被告广垦物业，敦请其按合同约定尽快开通通往“又德米酒家”的公用楼梯，至今未得到被告广垦物业的答复。其次，从可以上第二层的2号梯情况来看，2号梯已经被第一层业主拆除，并将从第一层到第二层的楼梯口封死，彻底截断了从2号梯上第二层的通道，致使原告的员工及顾客不能由2号梯从第一层进入“又德米酒家”，也使得员工及顾客在负一层停车后无法经2号梯进入“又德米酒家”。从原告收集到的2002年3月14日被告农垦总局与天大置业公司签订的《市场营销部房地产买卖合同》中第十条的约定看来，拆除2号梯并封死楼梯口也是被告农垦总局的意思表示。因此，拆除2号梯并封死楼梯口给原告带来的一切损失都应当由被告农垦总局承担。再次，以前长期归“又德米酒家”使用的大楼外空地停车场现在也被第一层业主强行霸占，声称他买的第一层包括了大楼外空地停车场，不再允许原告经营的“又德米酒家”使用，对第一层业主的行为两被告也置之不理，致使原告的员工及顾客无法在负一层停车，又不能在大楼外停车场停车。2012年8月31日，原告再次致函被告广垦物业，敦促其履行合同，为原告经营“又德米酒家”提供起码的条件，但至今没有得到答复。为了尽早恢复营业，原告曾试图从大楼外架设铁梯进入第二层“又德米酒家”，但被城管部门责令禁止。迫不得已，为减少损失，原告与员工解除了劳动关系，为此原告赔偿员工损失483140元。原告租赁场所应当使用到2018年8月7日的装修费用300万元和原告已支付给被告租金39943.68元及其利息已成为实际的损失。现诉至法院，请求判令：一、两被告赔偿装修损失147838.19元【依据是广建咨询（司）2013-001《广州市天河区粤垦路8号春晖苑二层“又德米海鲜酒家”的装修价值现值评估》】；二、两被告赔偿原告因解聘员工遭受的工资损失483140元；三、两被告返还原告已支付的2012年8月份租金39943.68元及其同期贷款利息；四、本案诉讼费由两被告承担。
被告农垦总局辩称：一、请驳回原告对农垦总局的全部诉讼请求。根据合同相对性原则，农垦总局不是涉案合同的主体，亦非本案适格当事人；二、根据2012年6月的合同约定，原告至今仍未缴交保证金（金额12万元），已违反了合同约定，因此其应该承担由此引起的一切责任，原告曾就缴交保证金出具了一份承诺，约定如果超期没有缴交由其承担责任，因此原告违约在先，应承担所有违约责任；三、农垦总局在本案中不存在任何过错，原告对农垦总局的主张不应该得到支持；四、原告在本案中并无任何损失，因此农垦总局对此无需承担任何责任。
被告广垦物业答辩并反诉称：广垦物业不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、根据合同的相对性原则，本案的租赁合同发生在广垦物业与原告之间，履行合同过程中与农垦总局无关，二审法院的裁定对此进行了确认；二、在本案中，广垦物业没有违约，也不存在过错，广垦物业已全面履行租赁合同所约定的全部内容，包括提供场地、按照相关的约定将场地及设施全部交付给原告使用；按合同约定，广垦物业有权向原告收取相应租金及管理费，原告亦从2012年6月7日签订合同之后一直向广垦物业缴交相应的租金及管理费，从而证明原告对广垦物业提供的租赁场地无异议；至于原告从9月份开始不缴交租金的原因是原告租赁一层的物业期满被业主收回，导致原告无法从一层楼梯上二层，这完全是原告自身因素造成；因为一楼的租赁合同及后来变更租赁合同过程中，原告清楚知道一楼物业的租赁期限截止2012年8月7日届满，原告当时明知上二楼必需经过一楼的楼梯，一楼的租赁物业被收回就存在二楼的租赁场地被密封的可能，但是原告却在2012年6月7日还与广垦物业签订二楼的租赁合同，系其自身造成的不利情况；三、在2012年8月7日一楼物业被业主收回后，一楼业主马某来将上二楼的楼梯予以拆除，该行为与广垦物业无关，广垦物业作为一楼的原业主，在与原告的租赁期内将物业易主的行为符合合同法的规定，根据买卖不破租赁的原则，广垦物业并没有与原告终止相应的租赁关系而导致原告无法使用场地，所以本案原审判决认定广垦物业没有将租赁期限执行完毕而从中易主，判令广垦物业承担60%的责任是错误的，广垦物业完全有权在租赁期内进行易主，这种行为原告也是认同的，原告向法庭出具的证据足以证明，原告当时非常清楚易主后的新业主马某来答应将一楼物业租赁给其的期限是至2012年8月7日届满，虽然二审裁定没有对实体进行认定，但是广垦物业认为原审法院除了存在主体认定错误，在分担责任部分也因查明不清从而作出不公平的判决；四、关于原告提出的赔偿损失，广垦物业不予认同；147838.19元的装修损失实际上是由原告自身造成，因为原告在进行装修时租赁期限于2012年6月7日届满，在原告2012年6月7日与广垦物业签订租赁合同时装修价值已经折旧为零，与广垦物业没有任何关联性，如果原告与广垦物业在2012年6月7日签订合同后需要装修须向广垦物业提出申请，由广垦物业确认这部分的装修价值才能算为合同约定的装修损失；五、关于员工工资损失，广垦物业不予认可，因为解雇员工的责任是原告的经营不善所导致，原因是又德米酒家分一层二层，由于一层被收回，原告无法使用二楼，员工就要遣散，原告将遣散员工导致的损失转嫁至广垦物业没有事实及法律依据。同时，原告提出的员工损失的证据均没有经过劳动局备案、没有向相关税务部门进行申报、没有任何一个员工到庭作证，不足以证明原告确实支付过该笔工人工资，广垦物业认为原告主张48万多元的损失是虚构的；六、关于2012年8月份租金，涉案房屋直至2013年5月14日在法庭劝解的情况下才交回给广垦物业，即原告在此之前一直在使用涉案房屋，由于一楼合同终止，原告将存放在一楼的所有物品堆放在二楼，原告是实际上的使用人，那么原告就应该缴交相应的租金，原审法院在这个问题上判令广垦物业承担60%的责任，是无理的。综上所述，广垦物业认为原告的诉讼请求没有依据，请法院予以驳回。现提起反诉，请求判令：一、原告清偿2012年9月1日至2013年5月14日的租金338189.82元（39943.68元/月）；二、原告支付因欠付上述租金而产生的违约金（以当月租金为本金，自当月9日起计至实际清偿之日止，每日按月租金2%计算）；三、原告交付租赁保证金120000元，并由广垦物业依合同约定没收该租赁保证金；四、原告支付2012年9月1日起至2013年5月14日期间的管理费16167.68元（1902.08元/月即951.04平方米×2元/平方米/月）；五、本案诉讼费由原告承担。
原告陈少华针对被告广垦物业的反诉辩称：一、广垦物业的反诉请求没有任何根据，本案所涉及的基本事实是两被告违约所导致，双方清楚涉案场地的用途为经营酒家，在其违约截断所有通道的情况下，原告根本无法从事酒家的经营，不能达到合同目的，因此所造成的全部损失都应当由两被告共同承担。二、两被告的答辩理由均不成立，涉案场地二楼在当时原本有两条楼梯，原告承租一楼二楼时又搭建了一条楼梯（即3号梯），一楼的租赁期满后，该楼梯不能使用，但是大楼原本的楼梯应该是可以用的。两被告为了某种利益把原本大楼有的1、2号楼梯都截断，导致原告经营的酒家无路可走。三、广垦物业称一楼的租赁期满，原告明知租赁期满3号梯会被截断，无法进行二楼酒家的经营，还与其签订合同是恶意欺诈，该主张是不成立的。四、关于两被告称诉讼主体的问题，两被告的陈述是没有根据的。农垦总局授权广垦物业签订涉案合同，一个是授权人，一个签订合同的主体。对原告而言，农垦总局授权任何人与原告签订合同都是一样的概念，都是得到农垦总局的授权。五、农垦总局以前委托的物业管理公司与广垦物业具有持续性。原告已向前物业管理公司交纳了保证金，所以在签订涉案合同时广垦物业也没有要求原告交纳保证金，只是提到对以前缴交的保证金要有确认。广垦物业在反诉中主张没收原告交付的12万元保证金，说明广垦物业是确认原告已交付12万元保证金。现在广垦物业反诉要求原告再支付12万元，然后由广垦物业再没收，完全是改变了广垦物业原反诉请求。六、根据原告提交的证据中可以看出授权新业主打断从负一层经一层到二层的楼梯，完全是农垦总局的意思表示。就本案的违约责任而言，农垦总局是直接的违约者，原告并不知道农垦总局要打断楼梯，也不知道农垦总局要封死另外一条楼梯。两被告明知原告与一楼业主租赁期满后，没有楼梯上二楼，农垦总局仍授权广垦物业与原告签订合同，其欺诈行为非常明显。七、至于广垦物业反诉要求原告支付租金、违约金、管理费等主张，原告不予认可。在所有通道被截断的情况下，原告自2012年8月起一直通过公证处多次提交催促函要求两被告开通1、2号梯给原告提供基本经营条件，但两被告一直不予理睬。在发生争议的同时，原告还交纳了8月份的租金。原告提起诉讼后已无法利用涉案场地经营酒家，没有任何通道可走也无法将物品搬出，后来在法院主持下，原告才通过吊车打掉窗户将物品搬走。
经审理查明：位于广州市天河区粤垦路4,8号二层（总建筑面积为2463.34㎡）权属人登记为农垦总局（该物业的规划用途为商业），领取了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（2011年重新核发）。2012年5月4日，农垦总局向广垦物业出具《关于委托管理、经营房地产的授权书》，将其位于广州市天河区粤垦路4,8号二层（总建筑面积为2463.34㎡）的房产委托广垦物业代为管理，在委托经营期间可以出租经营，但是不得转让和抵押。
位于广州市天河区粤垦路4,8号首层（总建筑面积为2192.10㎡）权属人原登记为农垦总局。
陈少华是广州市天河五山又德米海鲜酒家（以下简称又德米酒家）的负责人，取得《个体工商户营业执照》。
2002年1月8日，农垦总局属下的绿宝公司与又德米酒家（含陈少华）签订了两份《房地产（非住宅）租赁契约》，分别约定将广州市天河区粤垦路8号春晖苑二层及首层的房屋出租给又德米酒家作饭店使用，其中二层的租赁期限自2002年1月8日至2018年8月7日止，约定的租赁保证金金额为108876元，首层的租赁期限自2002年1月8日至2010年8月7日止，约定的租赁保证金金额为75162元（已交57520元，补交17642元）。
2002年10月12日，案外人马奕来、绿宝公司、天大置业公司以及陈少华、农垦总局共五方当事人共同签订《租约权益转让协议》（18号铺），约定：天大置业从农垦总局购买了位于广州市天河区粤垦路4，8号春晖苑首层整层商铺，天大置业把其中的18号铺卖给马某来；该18号铺在发生买卖关系之前已由绿宝公司租给又德米酒家，现五方就有关物业租赁权益转让达成协议；又德米酒家早前与绿宝公司签订的《房地产（非住宅）租赁契约》作为合同附件二，从2002年8月1日起，农垦总局、绿宝公司同意将《房地产（非住宅）租赁契约》中全部权益转让给马某来，并由马某来直接对又德米酒家收取租金，又德米酒家同意从2002年8月1日起按《房地产（非住宅）租赁契约》标准向马某来支付租金。2002年10月12日，马某来在《租约权益转让协议》最后一页落款处手写附注内容：马某来同意本契约中所指《房地产（非住宅）租赁契约》租赁期间延长至2012年8月7日止，延长期租金为每月每平方米116.85元等。
2012年6月7日，陈少华（承租方／乙方）与广垦物业（出租方／甲方）签订了《租赁合同》，约定：乙方与绿宝公司于1999年7月18日就粤垦路8号春晖苑多层二层部分商铺（951.04平方米，以下简称涉案场地）建立租赁关系，后双方于2002年1月8日重新签署《房地产（非住宅）租赁合同》。在履行该合同过程中，双方因缴纳租金问题发生争议。绿宝公司于2010年12月16日向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求确认租赁合同已经解除，乙方腾出承租的房屋、支付拖欠租金与违约金等；乙方为此提出反诉，要求撤销解除合同的通知等，后双方达成和解，乙方愿意提高租金继续承租，绿宝公司愿意继续出租给乙方。因乙方承租的物业产权属于农垦总局所有，该局研究决定另行委托甲方出租给乙方继续承租原物业。为明确双方权利义务，特签订本租赁合同。本合同签订后，绿宝公司与乙方于2002年1月8日签订的《房地产（非住宅）租赁合同》不再执行。甲方同意将涉案场地出租给乙方作饭店使用，具体位置参见附图。租赁期限为六年零三个月，即从2012年5月8日起至2018年8月7日止；租金缴纳标准为：前三年租金为42元/平方米/月，后三年递增5%，即2012年5月8日至2015年8月7日，租金为39943.68元/月，2015年8月8日至2018年8月7日，租金为41940.86元/月；管理费（2元/平方米/月）、水电费、煤气费等由乙方向甲方缴纳；乙方应于每月8日前将当月租金、管理费交付给甲方；乙方应于正式签订本合同当天内交付12万元给甲方作保证金，若乙方曾缴纳绿宝公司租赁保证金的，由乙方凭有效单据向绿宝公司确认，乙方凭借绿宝公司确认的保证金凭据向甲方申请减少相应数额的保证金；合同期满，经甲方检查租赁物及内部设施确无损坏现象，且乙方付清所有有关该物业的费用、办妥营业执照地址变更等合同约定的义务时，则无息退还保证金；租赁期满或合同解除，乙方必须在五日内搬出全部物件，超过上述期限内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；乙方逾期不交纳租金、管理费或水电费等，除应立即足额（含滞纳金）补交外，每逾期一天，按月租金额加收2%的违约金，如果逾期10天，甲方有权解除合同，收回物业并要求赔偿因乙方违约遭受的损失；因乙方违约而终止合同，甲方有权不经乙方同意单方收回物业，乙方应无条件立即迁出该物业，甲方在通过小区管理处收回该物业时由二至三名人员作证；乙方违反本合同约定，甲方有权不退还保证金，给甲方造成损失的，甲方可一并要求损害赔偿等条款。
同日，又德米酒家、陈少华向广垦物业出具《承诺书》：由于本人暂时没有找到原租赁所交的保证金凭据，所以今天签订《租赁合同》没有按照合同的条款当天交缴租赁保证金，但本人承诺在2012年6月15日前一定到贵司缴清应交的租赁保证金，超过一个月视为违约，按合同约定的违约责任处理，特此承诺。关于保证金问题，陈少华表示其在2002年与绿宝公司签订租赁合同时已缴纳租赁保证金，并提交数张收据予以证明（均由绿宝公司出具，其上显示租赁保证金总额为91560元），农垦总局表示陈少华在2012年6月7日签订合同当天并未缴交保证金，并对上述收据的真实性不予确认，广垦物业则表示陈少华从未向其缴纳租赁保证金，对上述收据的真实性亦不予确认。
陈少华在上述涉案场地内以又德米酒家对外营业，并以该酒家名义向被告广垦物业支付租金至2012年8月7日。
陈少华与马某来等签订的上述《租约权益转让协议》所约定的2012年8月7日租赁期间届满后，陈少华与马某来未继续签订租赁合同，陈少华就粤垦路4,8号首层18号铺与马某来之间形成的租赁关系结束。
关于陈少华所称1、2、3号楼梯的具体位置，陈少华、农垦总局、广垦物业确认如下：西南面邻接粤垦路方向从一层上二层经过公用范围即走火通道的楼梯为1号梯，北面邻接东莞庄路方向从负一层车库经第一层上第二层的楼梯为2号梯，从第一层中间上第二层的楼梯为3号梯。
2012年8月21日，又德米酒家向广垦物业寄出《申请报告》，主要内容为：兹有我又德米酒家承租贵司春晖苑自编8号二楼950平方物业，由于一楼租赁期满业主不再租赁，由地库上二楼的唯一楼梯（即2号梯）亦被卖了，从一楼上二楼的公用楼梯（即1号梯）亦被租了，致使我方无法上二楼，我酒家已多次要求广垦物业按合同的公用范围开通楼梯，但一直未解决，现在申请尽快恢复按合同所定的公用楼梯。广垦物业确认该份《申请报告》的真实性，并表示其曾多次以上门、书面、电话的方式找陈少华协商在二层重新找一个位置为其制作一个门，并提交《关于整改消防通道门的通知》（2012年7月30日，载明：我司拟在二楼平台左边开设消防通道门供贵方使用，请贵方在2012年8月6日前将这堵墙壁周边的物品暂时空置出来），陈少华表示没有收到该份《关于整改消防通道门的通知》。
2012年8月30日，陈少华、又德米酒家向广垦物业发出《关于督促履行合同的通知书》，表示因广垦物业将从一层上二层的公共通道（即1号楼梯）租赁给他人经营，造成酒家员工及客人无通道上到涉案场地，且一层业主强行霸占大楼外空地停车场，将负一层停车场通往涉案场地的楼梯（即2号楼梯）打掉并封闭，广垦物业对该行为置之不理，导致陈少华无法将租赁的场所用于经营饭店，无法实现签订租赁合同的目的，通知广垦物业在10日内打通1号及2号楼梯并确保酒店员工及客人享有在大楼外空地停车场的权利，否则将从九月起不再缴纳租金等费用并追究广垦物业违约的相关责任。
2012年9月20日，广垦物业向又德米酒家（陈少华）发出《催款通知》，催缴涉案场地的当月租金。
2014年4月16日，广州建成工程造价咨询事务所有限公司、广东建成建筑工程造价司法鉴定所作出广建咨询（司）2013-001《广州市天河区粤垦路8号春晖苑二层“又德米海鲜酒家”的装修价值现值评估》，该项目装修价值现值评估结果为147838.19元。被告农垦总局、广垦物业对该份评估报告的真实性均予以确认，农垦总局认为陈少华在本案中没有装修的价值损失，因此该评估报告的结论不应该作为认定本案事实的依据，其对评估报告所依据的评估原则、原告单方提供的施工日期及单方陈述的装修价值等鉴定所需要基础数据均不予认可，广垦物业认为该部分装修已折旧为零，不应计算残值。
庭审中，陈少华提交农垦总局（出卖方／甲方）与案外人广州天大置业发展有限公司（购买方／乙方，以下简称天大置业公司）签订的《市场营销部房地产买卖合同》（复印件，签订时间为2002年3月14日），约定甲方将广州市天河区粤垦路4，8号首层出售给乙方；第十条第三款，乙方购买的房地产，因甲方代理人在本合同签订前已出租部分面积，其中又德米酒家承租的面积，有两个楼梯从首层上二层，鉴于此历史原因，乙方同意继承租赁合同，即该楼梯口二楼楼板封盖（即本合同附件1穗房地证字第0685682号《广州市房地产证》房地产平面附图红线<2><3>位置）在承租方租期期满后进行，甲方考虑给予乙方补偿楼梯口二楼板封盖的施工费用，甲乙双方议定甲方补偿8160元给乙方，该笔款抵扣乙方应支付的第五期房款。对于该份证据的真实性，农垦总局及广垦物业均不予确认。
关于1、2、3号楼梯的问题，陈少华、农垦总局、广垦物业均确认1、2号梯是涉案场地原本就存在的楼梯，3号梯是陈少华在承租涉案场地后自行加建的楼梯。关于1、2、3号梯被何方拆除的问题，陈少华表示：“1号楼梯并非由我方封闭，其是走火通道，我方作为承租人，无权封闭走火通道，该楼梯是由广垦物业封闭，广垦物业封闭后作为一个独立的空间出租给他人牟利，所以1号楼梯封闭应是广垦物业的责任；2号楼梯是农垦总局出售给马某来后授意马某来在2012年8月10日前后拆除；3号楼梯是一楼的租赁期届满后即2012年8月6日，马某来作为业主将楼梯拆除。由于两个楼梯、一个公用通道均被拆除和封死，员工及消费者已经无法进出位于第二层的又德米酒家工作与消费，又德米酒家因此停业，员工解散。”农垦总局表示：“我方并没有加建任何楼梯，也没有拆除任何楼梯，因为我方根本没有签订租赁合同也没有履行合同，并非合同主体；3号楼梯由何人拆除我方并不清楚。”广垦物业表示：“1号梯是由陈少华自己封闭的，因为在2002年与绿宝公司签订合同时陈少华已经承租了一楼、二楼，陈少华为了自己的管理及经营，统一从一楼自己加建的3号梯上到二楼，陈少华根本不需要从1号梯走，并非如陈少华所陈述在2012年才发生封死楼梯。直至绿宝公司转交给农垦总局，农垦总局再委托我方进行签订2012年6月7日的合同按现状将涉案场地交付给陈少华，当时1号梯已被封死；2、3号楼梯都是由马某来拆除，2号梯拆除时间是在2012年8月7日马某来与陈少华的合同终止之后由马某来拆除，当初一楼的业主是马某来，其如何处理2号梯我方是无权干涉的。我方只是在整个租赁期间所有权的变更不破租赁的情况下保证2、3号梯可以给陈少华使用。”
陈少华与广垦物业确认双方于2013年5月14日就涉案场地办理了交接手续。
陈少华提交了《协商解除劳动合同协议书》及《收据》若干，拟证明其被解散员工的身份及向被解散员工发放了补偿金，广垦物业、农垦总局对上述证据的真实性不予确认。
本院认为：广州市天河区粤垦路4，8号二层房产的所有权人为农垦总局，农垦总局出具《关于委托管理、经营房地产的授权书》，将涉案场地委托广垦物业代为管理，在委托经营期间可以出租经营，但是不得转让和抵押，是将该房产包括出租在内的经营管理权授权给广垦物业行使。广垦物业与陈少华签订《租赁合同》确定广垦物业与陈少华之间建立租赁合同关系，该合同也实际由广垦物业与陈少华履行，该合同直接约束广垦物业与陈少华。广垦物业并非涉案场地的所有权人，其经农垦总局授权对涉案场地经营管理，可依法行使对涉案场地的经营管理权，广垦物业与农垦总局的委托关系指向的是对涉案场地的经营管理权，广垦物业在与陈少华签订《租赁合同》时，披露其是受农垦总局的委托而行使出租权，并出具涉案场地的权属凭证及授权书的目的在于使承租人认可其作为出租人的合法性，该《租赁合同》约定的权利义务指向的对象是广垦物业与陈少华，在本案中农垦总局并没有认为其是租赁合同的主体而要求介入，并明确表示其与陈少华没有合同上的权利义务关系。农垦总局并非本案所涉场地的租赁合同的相对人，不是本案租赁合同纠纷的适格被告之一，陈少华起诉农垦总局要求其承担责任的各项诉请缺乏法律依据，本院不予支持，予以驳回。
本案争议的焦点是陈少华与广垦物业签订的《租赁合同》无法继续履行的责任认定问题。由于涉案场地位于二层，出入须经过首层的楼梯才能到达位于二层的原告所经营的又德米酒家。因首层房产所有权（包含了2号，3号两楼梯的部分）在《租赁合同》履行期间发生了变动。在首层租赁期限届满后，新的买受人马某来不同意继续出租，并将2号，3号楼梯所经其首层的部分予以拆除、恢复首层应有的独立空间，实为马某来对其房产所有权的自行处分。但由于2号，3号楼梯所经其首层的部分被拆除，1号梯亦被封闭，从而导致位于二层的涉案场地处于架空状态，涉案场地自此已无法正常进出与使用，《租赁合同》无法继续履行。对此结果的发生，陈少华与广垦物业双方均有一定责任。一方面，陈少华作为涉案场地的承租方，其在接收涉案场地经营时已有1号、2号楼梯的存在并在其后加建3号楼梯，对三楼梯的使用状况及其局限性是清楚的，但原告在租赁期间从未提出任何异议，应视为其对涉案场地的使用现状无异议；且原告明知首层的租赁期限即将届满（原告在签订《租约权益转让协议》的时间是2002年10月12日，该协议约定以及马某来同意延长首层部分房产的租赁期间至2012年8月7日），仍与被告广垦物业在2012年6月7日签订为期6年零3个月的《租赁合同》。原告应当知道首层、二层合同租赁期限的差异以及合同期限届满后将导致的风险后果，对《租赁合同》可能出现的履行障碍应当具备一定预见与风险控制能力。但从本案实际情况看，原告显然未作防范措施，因此，1号楼梯被封闭，马某来在其首层房屋（包括2号梯、3号梯的占用面积）租赁期限届满后将其收回自用，从而导致涉案场地被架空，《租赁合同》无法继续履行。另一方面，广垦物业作为涉案场地的出租方，应当保持租赁物在租赁期间符合约定的使用用途。在租赁合同履行期间，农垦总局将其位于粤垦路4,8号首层（包含2号梯占用面积范围内）另行出售，广垦物业与原告又另行签订了长达6年零3个月的《租赁合同》，却又不能保证在该租赁期间该租赁场地的正常使用；在出现马某来不同意保留2号梯、3号梯经其首层房产上二层的使用现状后，广垦物业作为涉案场地的管理人，应当积极沟通协调，寻找解决方法保持所出租的房产符合约定的用途。但在本案中，未有证据表明广垦物业在涉案场地处于架空状态后积极采取措施解决。因此，对《租赁合同》无法继续履行的结果，广垦物业亦应承担一定责任。《租赁合同》如需继续履行，陈少华与广垦物业双方当事人均应当积极采取措施协商并解决合同期间出现的障碍所带来的对合同履行的不利影响，现陈少华与广垦物业均确认涉案场地已交接完毕，双方签订的《租赁合同》已实际解除。根据陈少华与广垦物业的过错责任，结合本案实际情况，本院酌定导致本案《租赁合同》无法继续履行的责任应由陈少华承担30%，广垦物业承担70%。
对于原告要求装修损失赔偿的问题，根据广州建成工程造价咨询事务所有限公司、广东建成建筑工程造价司法鉴定所作出的广建咨询（司）2013-001《广州市天河区粤垦路8号春晖苑二层“又德米海鲜酒家”的装修价值现值评估》，涉案场地的装修价值现值评估结果为147,838.19元。尽管农垦总局、广垦物业对该评估结果存在异议，但对此并未提交证据予以反驳，本院对该评估结论予以采纳，即涉案场地的装饰装修价值现值为147838.19元。对于广垦物业主张原告所投入的装修残值早在其履行前一个租赁合同时随着租赁合同期限届满而折旧为零，陈少华在与其签订2012年6月7日的《租赁合同》后并没有为履行新的租赁合同而投入装修的意见，本院认为，陈少华与农垦总局属下的绿宝公司于2002年1月8日签订涉案场地的租赁合同时，约定租赁期限为2002年1月8日至2018年8月7日止，后2012年6月7日与广垦物业签订涉案场地的租赁合同时，合同的终止日期亦为2018年8月7日，并未超出陈少华在对涉案场地进行装修时预计的使用期限，故对广垦物业的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据前述的责任划分，涉案场地剩余租赁期内的装饰装修价值，陈少华应承担30%即44351.46元（147838.19元×30%），广垦物业应承担70%即103486.73元（147838.19元×70%），广垦物业应向原告赔偿装修损失103486.73元。原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
对于解聘员工的问题。如前述，陈少华对于租赁合同无法继续履行应当可以预见，解散员工的行为亦系其经营行为。关于解散费用的支出，并无被解散员工出庭作证，亦无第三方确认，陈少华亦未能提供其实际支付遣散补偿金的支付凭证。陈少华要求广垦物业赔偿的主张理据不足，本院不予支持，予以驳回。
对于陈少华要求广垦物业退还2012年8月份租金及其利息的问题。虽然陈少华已向广垦物业支付了2012年8月的租金39943.68元，并自2012年8月7日起已无法继续经营，但陈少华并未在停止经营后及时将涉案场地交还给广垦物业，应视为其继续占用该房产。结合双方责任大小确定各自应承担该月费用。经计算为：陈少华承担该月占用费为11983.1元（39943.68元×30%），广垦物业承担该月占用费用为27960.58元（39943.68元×70%）。故广垦物业应当向陈少华返还2012年8月份租金中的27960.58元。又因为陈少华支付2012年8月份租金的期间，原、被告双方尚正常履行合同权利义务，陈少华支付该月租金、广垦物业收取该月租金的行为均无过错，陈少华现要求广垦物业支付租金的利息的主张缺乏理据，本院不予支持，予以驳回。
陈少华、广垦物业均确认涉案场地于2013年5月14日办理了交接手续，在此前涉案场地虽已无法继续经营又德米酒家，但陈少华并未在停止经营后及时将涉案场地交还给广垦物业，应视为其继续占用涉案场地，广垦物业反诉要求陈少华支付2012年9月1日至2013年5月14日期间的租金，本院予以支持。2012年9月1日至2013年5月14日期间的租金为338189.82元（39943.68元/月×8个月+39943.68元/月÷30×14），结合双方责任大小确定各自应承担该部分费用，经计算为：陈少华承担该部分租金金额为101456.95元（338189.82元×30%）。陈少华迟延支付上述租金，广垦物业诉请要求陈少华支付违约金，本院予以支持，从公平角度，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，违约金应分别以陈少华当月应付未付的租金为本金，从当月9日起计至实际清偿之日止，以本金为限。对于广垦物业反诉诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
广垦物业反诉要求陈少华支付2012年9月1日至2013年5月14日期间的管理费，本院予以支持。2012年9月1日至2013年5月14日期间的管理费为16104.28元（1902.08元/月×8个月+1902.08元/月÷30×14），结合双方责任大小确定各自应承担该部分费用，经计算为：陈少华承担该部分管理费金额为4831.28元（16104.28元×30%）。对于广垦物业反诉诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
租赁保证金的作用在于保证合同的继续履行，现涉案场地已交还给广垦物业，陈少华与广垦物业于2012年6月7日签订的《租赁合同》已实际上解除，不再继续履行，广垦物业反诉要求陈少华向其交付租赁保证金120000元并由其没收缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、广州广垦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈少华赔偿装修损失103486.73元。
二、广州广垦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈少华退还租金27960.58元。
三、陈少华于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州广垦物业管理有限公司支付2012年9月1日至2013年5月14日的租金101456.95元及违约金（违约金应分别以陈少华当月应付未付的租金为本金，从当月9日起计至实际清偿之日止，以本金为限）。
四、陈少华于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州广垦物业管理有限公司支付2012年9月1日至2013年5月14日的管理费4831.28元。
五、驳回陈少华的其他诉讼请求。
六、驳回广州广垦物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10510元，由陈少华负担7580元，广州广垦物业管理有限公司负担2930元；反诉受理费4210元，由陈少华负担1210元，广州广垦物业管理有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 赖小玲
人民陪审员 黄 伟
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 梁怡筠
黄浪
本判决书已于2016年月日送达