福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）狮民初字第2647号
原告蔡永善，男，1969年12月4日出生，汉族，经商，住石狮市。
委托代理人蔡华榜，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。
被告蔡清洽，男，1977年4月11日出生，汉族，经商，住石狮市。
被告何月英，女，1956年3月7日出生，汉族，住石狮市。
原告蔡永善与被告蔡清洽、何月英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡永善的委托代理人蔡华榜到庭参加诉讼，被告蔡清洽、何月英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蔡永善诉称，被告蔡清洽将房产转让给原告，原告依约支付定金，但被告蔡清洽拒不履行协助办理房屋产权过户义务，原告后来才知该房产已在卖前抵押给第三人，为此，原、被告之间又签订一份补充协议，约定被告蔡清洽于2013年1月25日前支付30万元给原告，被告何月英对上述债务提供保证，由于二被告违约，现原告请求法院判令：1、确认原告与被告蔡清洽签订的房屋买卖合同有效。2、被告蔡清洽支付30万元给原告。3、被告何月英对被告蔡清洽应当支付的30万元承担连带保证责任。4、被告蔡清洽继续履行合同，立即协助原告将涉诉房屋过户登记在原告名下。5、本案诉讼费由二被告承担。
被告蔡清洽、何月英未作答辩。
经审理查明，2012年5月25日，在石狮市翔正房产中介下，原告蔡永善购买被告蔡清洽所有的位于石狮市的房产，并签订一份《房产买卖协议》。协议书约定，房产成交价为95万元。此外，原、被告双方就付款方式、付款日期以及房地产的交付作了明确、具体的约定。协议签订后，原告依约支付定金15万元。过后，原告又分三次共支付给被告蔡清洽款项18万元。在原告要求被告按合同约定，履行将该房产的产权过户办理到原告名下的义务时，被告才告知原告该房屋在出卖前已抵押给第三人，并在房管部门进行登记（经查档后，登记日期2011年11月23日）。对此，为妥善解决纠纷，原告蔡永善与被告蔡清洽进行协商后，由被告何月英作担保，签订一份《房产合同补充协议》，约定被告蔡清洽在2013年1月25日前支付给原告30万元，由原告与民间借贷抵押权人进行协商过户事项。但二被告未履行协议，已构成违约，为此，原告于2013年7月2日诉至本院。诉讼中，原告自愿放弃第四项诉讼请求，即“判令被告继续履行合同，立即协助原告将涉诉房屋过户登记在原告名下”。
上述事实，有当事人的陈述，及原告提供的当事人身份情况材料、《房产买卖协议》、《房产合同补充协议》、收据予以证实。
本院认为，被告蔡清洽、何月英未到庭参加诉讼又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃辩驳权利。原告提供的证据，经过庭审质证，符合证据的客观性、关联性和合法性，具有证据效力，本院予以确认。
综上所述，本院认为，首先，被告蔡清洽以其所有的位于石狮市的房产作为抵押物，向抵押权人办理抵押贷款，在抵押期间未经抵押权人同意下，转让上述房产给受让人原告蔡永善，该转让行为本应无效，但根据《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条之规定，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，即受让人通过行使涤除权涤除转让物上的抵押权负担的，转让行为有效。这在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。现原告蔡永善与被告蔡清洽、何月英达成协议，即被告何月英提供担保，让被告蔡清洽支付给原告款项，由原告与民间借贷抵押权人进行协商过户事项，正是受让方拟行使涤除权的积极表现。其次，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《房产买卖协议》、《房产合同补充协议》作为讼争房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。综上，原、被告之间签订的《房产买卖协议》、《房产合同补充协议》，意思表示真实，内容合法，且无违反国家法律、法规强制性规定，该合同合法、有效，双方应按照合同诚信履行，现被告未按约定期限履行付款义务，已构成违约，被告何月英对保证方式没有约定，依法应按连带责任保证方式承担保证责任，故原告请求被告蔡清洽支付30万元给原告，被告何月英承担连带保证责任的诉讼主张，符合有关法律规定，本院予以支持。被告何月英承担保证责任后，有权向债务人追偿。诉讼中，诉争房屋因设置抵押权，没法过户，原告自愿放弃第四项诉讼请求，即“判令被告继续履行合同，立即协助原告将涉诉房屋过户登记在原告名下”，系属当事人的权利处分，本院可以准许。被告蔡清洽、何月英未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告蔡永善与被告蔡清洽于2012年5月25日签订的《房产买卖协议》有效；
二、被告蔡清洽应在本判决生效后十日内支付给原告蔡永善30万元；
三、被告何月英对上述债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5800元，由被告蔡清洽、何月英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 邱 于 义
审 判 员 李 美 好
人民陪审员 柳 丽 娜
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 斯琴塔娜
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，
自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依
照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；……。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。