黑龙江省萝北县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萝民初字第45号
原告萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司，地址：萝北县凤翔镇南二道街。
法定代表人郁建华，职务：董事长。
委托代理人胡凤军，黑龙江长信律师事务所律师。
委托代理人刘岗利，黑龙江于仁海律师事务所律师。
被告袁立志，男，1990年5月4日出生，汉族，无职业。
委托代理人于春笑，萝北县爱民法律服务所法律工作者。
原告萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司以下简称（华夏房地产）诉被告袁立志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，由审判员王平适用简易程序于2015年3月24日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序，由审判员王平担任审判长，与审判员李平、人民陪审员李建军组成合议庭于2015年5月16日、6月10日、11月27日公开开庭进行了审理。在审理期间原、被告申请三个月调取证据，故本案于2015年11月27日恢复审理，原告华夏房地产委托代理人胡凤军、刘岗利，被告袁立志及其委托代理人于春笑到庭参加了诉讼。经调解未果，本案现已审理终结。
原告华夏房地产诉称：2010年8月3日，原、被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的位于萝北县凤翔镇阳光家园小区1号楼4单元102室商品房门市房，房屋总价款508，750.00元，被告支付了部分购房款，剩余购房款254，375.00元至今未交。因该房不符合银行按揭贷款要求，不能办理按揭贷款手续，经原告多次通知被告缴纳剩余购房款，被告拒绝交纳，因此，原告认为，被告逾期付款，应当按照商品房买卖合同约定承担逾期付款的违约责任，故诉至法院，请求法院依法判令被告给付剩余购房款及从2010年10月1日计算至2014年12月16日为1537日，按日万分之五计算的违约金195，487.19元。
被告袁立志辩称：原告诉求已超过诉讼时效。原告主张被告应于2010年10月1日付清房款，并承担违约金，因双方没有在规定时间内付清房款的约定，交付房款之后，原告没有向被告主张过房款和违约金，已经超过诉讼时效，原告负有先履行义务，而没有履行，按照双方商品房买卖合同约定，原告应于房产交付之日起60日内将办理权属登记，需要原告提供资料到产权登记备案，经在房产机关查询，原告至今也没有履行此项义务，按照规定被告有权拒绝付清房款，故请求法院驳回原告诉讼请求。
原告华夏房地产为证明其诉讼主张向本院提供了以下证据：
证据一、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方建立商品房买卖合同关系的事实以及双方对房屋的面积、位置以及价格和违约责任合同的约定；
证据二、《欠据》一份，证明被告尚欠购房款254，375.00元，且承诺贷款没办完之前开发公司只能允许入室装修，不能办理房产证明，同时承诺由被告办理按揭贷款手续，并及时将贷款交给原告；
证据三、该工程竣工验收报告和验收备案表，证明此工程已经验收；
证据四、催款通知书两份及快递回执，证明时效问题。
被告袁立志对原告萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司提供的证据质证认为：
对证据一的真实性、合法性没有异议，但在合同上没有约定双方具体的付清余款时间，实际此房交付时间为2011年10月23日，原告存在违约行为，根据合同第九条，双方约定的义务原告至今未履行。对证据二的真实性没有异议，但从该份证据的内容上看，被告是配合贷款，说明贷款是由原告进行办理。对证据三的合法性有异议，验收备案时间为2014年5月14日，是违反规定的。对证据四的真实性没有异议，但被告并不在回执单上的地址居住，被告也没有收到过这份邮件，回执单上没有显示拒收，不能证明原告曾经向被告主张还款事实。
被告袁立志为证明其诉讼主张向本院提供了以下证据：王德春、韩锡亮二人的证人证言，证明双方约定贷款应该是有原告办理手续，另外此房办理不能办理产权登记；
原告萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司对被告袁立志提供的证据质证认为：
对王德春、韩锡亮二人的证人证言有异议，证人与被告有利害关系，与被告同为购楼人。
本院对上述证据综合认证如下：
因被告对原告提供的证据的真实性均没有异议，故本院对原告提供的证据予以采信。被告提供的证人证言因两名证人均与本案有利害关系，故本院对被告提供的证人证言不予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合双方当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：
2010年8月3日，原萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司与被告袁立志签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的位于萝北县凤翔镇阳光家园小区1号楼4单元102室商品房门市房，房屋总价款508，750.00元，被告支付了部分购房款，剩余购房款254，375.00元至今未交。
本院认为：根据合同法的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中虽然原告萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司与被告袁立志签订的房屋买卖合同没有约定先后履行义务，但根据相关法律规定应当先由被告支付房款，再由原告进行产权登记，另被告父亲代其签字的《欠据》一份，证明被告尚欠购房款254，375.00元，且承诺贷款没办完之前开发公司只能许可入室装修，不能办理房产证明，同时承诺由被告办理按揭贷款手续，并及时将贷款交给原告；由此可以看出，被告是先履行义务一方。现被告以原告未能为其办理贷款付该房屋余款及不能办理房屋产权登记进行抗辩，拒付购房余款，因房屋贷款系借款合同，其合同的相对方为银行与借款人，也就是购买房屋人，而作为销售方，其义务只能是协助义务，即主合同的附随义务，原、被告此种以担保贷款方式付款，因双方未提供确凿证据证明可归责于一方的原因，又因双方均未要求解除合同，故此合同为可履行合同。按照合同或常理购房无特殊约定外，应是付购房款为先履行义务，能否进行产权登记系后履行义务，至于后履行义务能否符合法律或合同规定，由相对人另行主张相关民事责任。现原告已提供出售房屋的验收手续，庭审中双方认可原告仅差土地手续即可办理房屋登记，且被告已占有装修并使用原告房屋多年，可视为原告已履行完毕其交付房屋，故被告应付清购房款，又因合同法设立先履行抗辩权的立法本意是保护后履行当事人的利益，当先履行一方当事人履行了主要给付义务，以至订立合同的目的能够基本得以实现，后履行一方当事人一般不能主张先履行抗辩权，如一方履行了合同规定的主要义务，二存有较小履行瑕疵，另一方则以此行使先履行抗辩权，使其受到重大利益损失，有悖于合同法的公平和诚实信用原则，故本案被告不应享有先履行抗辩权。综上，原告未给被告办理产权登记不属于违约行为，故本院对原告请求被告支付剩余房款254，375.00元予以支持。由于原告萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司对其损失并未提供相关确凿证据，且双方在合同履行过程中，被告出具的《欠据》中对合同主要内容注明中未约定违约责任，故本院对原告请求被告支付逾期违约金的主张不予支持。同时此《欠条》也能证明双方房屋买卖合同在履行中，故被告以时效为由进行抗辩，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合法法》第四十四条、第六十条，第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告袁立志于本判决生效后十日内给付原告萝北县华夏房地产开发建设工程有限公司剩余房款254，375.00元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告袁立志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，047.93.00元，由被告负担5，115.63元，原告负担2，932.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。
审 判 长 王 平
代理审判员 李 平
人民陪审员 李建军
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 张俪莹