广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2225号
原告：黄琦琳，女，壮族，住南宁市西乡塘区。
委托代理人：曾镜彪，广西桂公明律师事务所律师。
被告：黄链，女，壮族，住南宁市西乡塘区。
第三人：余小艳，女，汉族，住南宁市青山路中。
委托代理人：李桂玲，广西崇泰律师事务所律师。
原告黄琦琳诉被告黄链、第三人余小艳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦伟杰独任审判，原告的委托代理人曾镜彪及第三人余小艳的委托代理人李桂玲到庭参加了诉讼。被告黄链经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄琦琳诉称：原告为经营目的需找一店铺稳定发展，经熟人介绍得知被告有满足原告需要的铺面可以转租，在原告与被告联系后，被告保证可从2013年5月底将铺面转租给原告用于经营。经充分沟通，原告于2013年5月22日汇30000元定金给被告，双方于2013年5月26日签订《转租合同》，对交铺时间、装修、租金及支付时间和方式进行了约定，并约定支付的定金转为铺面租金，且明确约定了违约责任及纠纷解决方式等。随即原告依合同约定汇85600元给被告，即原告已付清第一期租金105600元和押金10000元。合同签订后原告前往转租铺面时发现门被锁住打不开，且发现房东余小艳要解除被告的租赁合同，原告即与被告联系要求确认铺面状况，被告才告知铺面存在纠纷，不适宜正常经营，原告此后多次找被告协商退钱事宜被告均以各种理由拖延，一直未与原告办理解约的事情。因被告的铺面有纠纷、与合同约定不符，且被告至今无法交付铺面，导致原告合同目的无法实现，同时因被告的虚假承诺，原告前期投入大量人力物力，被告违约不能按合同条件向原告交铺，导致原告损失巨大。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、解除原被告双方2013年5月26日签订的《转租合同》；二、被告返还原告已支付的铺面租金105600元及水、电押金10000元；三、被告支付原告违约金60000元；四、被告支付原告已支出的律师代理费5000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。
被告黄链书面答辩称：一、原被告签订的《转租合同》合法有效，被告无法按期交付租赁铺面不是恶意违约而是事出有因，按照合同约定被告应当在2013年6月1日前将铺面交付原告使用，但第三人及其两个儿子却将铺面锁了起来，导致被告无法顺利向原告交铺；二、如原告坚持解除《转租合同》，被告同意解除；合同解除后被告理应返还原告已支付的铺面租金及水电押金115600元，但被告目前没有即时返还前款的能力，被告愿意在与第三人的案件结束并取得相应赔偿款后返还前款给原告；违约金60000元虽已远低于合同约定的500000元，但被告仍觉得稍高，希望法院予以适当调整；原告支出的律师代理费，按照合同约定确实应由被告承担，被告对此无异议；原告诉至法院是被告造成，诉讼费用由被告承担理所当然。
第三人余小艳陈述称：本案是因被告一房二租导致，与第三人无关，被告应承担本案全部责任。
经审理查明：2005年11月17日，被告与第三人签订一份《铺面出租合同书》，约定第三人将其所有位于仙葫开发区XX商住城X号楼房一楼铺面和二楼出租给被告使用，租期从2006年2月20日起至2016年2月19日止，在租期内被告具有招租、转租的权利，第三人不得以任何理由干涉。2011年8月24日，被告与第三人又签订一份《铺面续租合同书》，约定续租前述铺面五年，租期从2016年2月20日起至2021年2月19日止，除租期及租金外的其余条款和2005年11月17日签订的合同条款一致，该合同仍然有效。
2013年5月26日，原告作为乙方、被告作为甲方签订一份《转租合同》，内容为：甲方将其合法承租的坐落于南宁市仙葫开发区XX商住城X号（即仙葫大道西X号）楼第一层一半面积及第二层整层商铺一起转租给乙方，甲方保证乙方正常使用转租铺面；转租期限从2013年5月28日起至2021年2月19日止；第一期（即2013年6月16日到2014年6月15日）的租金乙方需一次性支付全年租金105600元给甲方；甲方需保证在2013年6月1日前将租赁铺面交付乙方使用，保证租赁铺面无法律纠纷及其他可能影响乙方正常租赁使用的障碍，乙方为保证有诚意履行合同，同意先支付定金30000元给甲方，在合同签订后该费用转为铺面租金；乙方需支付10000元作为水、电押金；在租赁期间，因非乙方原因导致合同不能履行的，甲方应当支付乙方违约金500000元，双方因违约等协商不下向法院起诉解决的，违约方还应承担因此发生的律师代理费、诉讼受理费等；合同还约定有其他权利义务。2013年5月22日，原告向被告支付了30000元定金，被告向原告出具了《收条》；5月30日，原告通过银行转账方式向被告支付了85600元；双方均确认原告依约向被告付清了第一期（2013年6月16日到2014年6月15日）租金105600元和水电押金10000元。原告付清前述款项后，被告未依约向原告交付涉案铺面。
2013年8月8日，原告与广西桂公明律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定原告因与被告租赁合同纠纷一案委托该事务所担任代理人，律师费为5000元，当日，广西桂公明律师事务所向原告开具上载律师代理费5000元的发票。
在庭审中，对于被告关于涉案商铺被第三人加锁的辩称，第三人不予认可。
另查明：坐落于仙葫经济开发区仙葫大道西X号房屋的所有权人为余小艳，共有人唐余富等3人。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄链经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。
被告系涉案铺面的合法承租人并于租赁期内享有转租权，原被告在平等、自愿的基础上签订《转租合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《转租合同》的约定，被告应于2013年6月1日前向原告交铺并保证铺面无法律纠纷及其他可能影响原告正常租赁使用的障碍，而在原告向被告付清第一期（2013年6月16日到2014年6月15日）租金105600元及水电押金10000元后，被告并未依约向原告交付铺面，其主张系因第三人将铺面加锁导致其无法顺利交铺，虽然第三人对其前述主张持有异议，但仍应认被告系因与第三人之间的纠纷导致其无法履行《转租合同》约定的交铺义务并导致原告无法正常租赁使用涉案铺面、合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约，原告请求解除《转租合同》，被告亦表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，对原告该项请求，本院予以支持，原被告于2013年5月26日签订的《转租合同》经双方协商一致于开庭之日即2013年10月23日解除。合同解除后，原告请求被告返还其已支付的租金及水、电押金，被告亦同意返还，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，对原告该项请求，本院予以支持，被告应向原告返还租金105600元及水、电押金10000元。关于违约金，被告辩称数额过高并要求调低，因原告未提交充分证据证明其因被告违约所造成的损失与其所主张的违约金数额相符，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对原告关于违约金的请求，本院予以支持，被告应向原告支付违约金，但对原告所主张的数额，本院予以适当减少，违约金应以被告应返还的租金105600元及水、电押金10000元两项之和115600元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率上浮百分之三十，从约定的交铺期限届满次日即2013年6月2日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，对原告关于超出部分的违约金请求，本院不予支持。关于律师代理费，《转租合同》中有约定，被告亦同意承担，故对原告该项请求，本院予以支持，被告应向原告支付律师代理费5000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告黄琦琳和被告黄链于2013年5月26日签订的《转租合同》于2013年10月23日解除；
二、被告黄链应向原告黄琦琳返还租金105600元及水、电押金10000元；
三、被告黄链应向原告黄琦琳支付违约金（计算方式：以115600元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率上浮百分之三十，从2013年6月2日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）；
四、被告黄链应向原告黄琦琳支付律师代理费5000元；
五、驳回原告黄琦琳的其他诉讼请求。
本案受理费1956元，由被告黄链负担。此款原告黄琦琳已预交，被告应在给付上述款项时一并向原告付清。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦伟杰
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 邓 颖
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。