江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7013号
上诉人（原审被告）史永才，男，汉族，1949年7月20日出生。
委托代理人许娟，江苏富建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京跃进水泥厂，住所地江苏省南京市栖霞区龙潭街道解放新村***号。
法定代表人周德虎，该厂厂长。
委托代理人陈宏宝，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人史永才因与被上诉人南京跃进水泥厂（以下简称跃进水泥厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第2140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人跃进水泥厂原审诉称，跃进水泥厂的厂区与史永才住房相邻，2006年4月21日跃进水泥厂应史永才的请求，将跃进水泥厂机修车间北面1间厂房（约40平方米）租给史永才，年租金600元，租期从2006年5月1日至2007年4月30日，租期1年，签订协议时史永才支付了当年租金，2007年11月史永才又支付了500元租金。此后，跃进水泥厂要求调高租金，史永才未同意且此后再也不交租金，也不返还房屋。跃进水泥厂多次催要无果。为维护跃进水泥厂的合法权益，诉至法院，请求判决解除跃进水泥厂与史永才之间的租房协议、返还租赁房屋、史永才赔偿跃进水泥厂损失（房屋占用费）10080元，后跃进水泥厂将诉讼请求变更为请求判决史永才返还租赁房屋并赔偿跃进水泥厂损失（房屋占用费）10080元。本案诉讼费由史永才承担。
上诉人史永才原审辩称：1、跃进水泥厂要求返还房屋和要求支付房屋占用费的诉请互相矛盾；2、2008年史永才自有房屋因跃进水泥厂的大块石头倒落受损开裂，跃进水泥厂法定代表人周德虎允诺将诉争房屋作为赔偿，后史永才对诉争房屋进行了重建，跃进水泥厂对此从未提出异议，故史永才拥有房屋的所有权，不存在占用的事实；3、跃进水泥厂要求支付房屋占用费的诉请已超过诉讼时效；4、根据物权法“地随房走”的规定，跃进水泥厂将房屋赔偿给史永才时，土地使用权也一并给予了史永才；5、目前跃进水泥厂已经用围墙将诉争房屋和史永才房屋围在一起，用其行为履行并证实了史永才享有房屋的事实。综上，跃进水泥厂的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回跃进水泥厂诉请。
原审经审理查明，跃进水泥厂的厂房与史永才的住房相邻。2006年4月21日，跃进水泥厂（出租方，甲方）与史永才（承租方，乙方）签订租房协议书1份，内容为“应乙方要求，甲方同意将我厂原机修车间北面一间厂房租给乙方使用，特签订协议如下：一、租期2006年5月1日至2007年4月30日止。租期1年。二、租金全年600元，应提前一次性付清。三、如甲方需要，本协议无法履行，可以提前收回房屋，终止租房协议。四、本协议一式两份，甲、乙双方签字、盖章后生效。”协议签订后，跃进水泥厂将厂房交给史永才使用，史永才支付了租金600元。合同到期后，双方未签订新的租赁协议，厂房一直由史永才使用，2007年史永才曾付给跃进水泥厂500元，此后未再支付任何费用。
上述事实，有跃进水泥厂举证的租房协议书1份、国有土地使用权证、照片，史永才举证的照片等证据，以及原审法院庭审笔录在卷佐证，原审法院予以确认。
原审庭审中，史永才陈述其在2014年经跃进水泥厂厂长周德虎的同意，对诉争房屋在原址上进行了拆除重建。跃进水泥厂对此说法不予认可，称史永才只是整修，且史永才并未通知跃进水泥厂。审理中，原审法院对诉争房屋进行了现场勘验，并组织双方调解，因双方分歧过大，调解未果。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。跃进水泥厂将一间厂房出租给史永才使用，因该厂房未办理建设工程规划许可证，双方所签订的房屋租赁协议属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于跃进水泥厂要求史永才返还租赁厂房的诉讼请求，原审法院予以支持。史永才主张自2008年起跃进水泥厂已将该房屋作为赔偿其损失的替代物、故房屋归其所有的抗辩意见，跃进水泥厂对此不予认可，且史永才也无证据加以证实，对该意见原审法院不予采信。跃进水泥厂主张以公租房的标准收取自2008年至今的房屋占用费，缺乏依据，原审法院认为应参照双方约定的租金标准予以确定。因租金的诉讼时效为一年，跃进水泥厂无证据证明其持续向史永才主张租金，故原审法院支持按照每年600元的标准计算，自2014年7月7日起至实际迁出之日止的房屋占用费。如史永才因整修房屋而支出了相关费用，可另行向跃进水泥厂主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审判决如下：一、史永才于判决生效之日起三十日内将其占用的坐落于跃进水泥厂地界上的房屋（即2006年4月21日租赁协议中所指）返还给跃进水泥厂；二、史永才于判决生效之日起十日内支付房屋占用费（按照每年600元的标准，自2014年7月7日起计算至实际迁出之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费104元，减半收取52元，由史永才负担（此款跃进水泥厂已交纳，史永才在履行判决确定的义务时一并给付跃进水泥厂）。
上诉人史永才不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、诉讼费用皆由被上诉人承担。其理由为：1、原审判决认定事实不清。被上诉人解除租房协议和要求支付房屋占有费的诉请互相矛盾。2、双方之间的租房协议于2008年已经解除。2008年，上诉人房屋因被上诉人大块石头倒落受损，被上诉人允诺将当时为破烂房的诉争房屋作为赔偿。后上诉人出于对被上诉人的信任，对诉争的房屋进行了重建。被上诉人对此从未提出异议或阻拦。因原始标的已经消灭，故不存在返还问题。3、上诉人直至2015年方诉至法院，期间从未要求返还房屋，在事实上履行了当年的承诺，默许上诉人拥有该房屋的所有权。上诉人提交了房屋照片、建房工人证言等证据，可以证明该节事实。4、即使租赁合同无效，也是由被上诉人故意掩盖无证事实导致，被上诉人应向上诉人赔偿因建造房屋所受到的损失费用。综上，一审判决查明事实不清、证据不足，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人跃进水泥厂二审辩称：一审判决基本查清全部事实，适用法律正确。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，跃进水泥厂的诉请是保护自身权益，并不矛盾。上诉人作为集体企业，不可能未经合法程序将其财产转让给上诉人。上诉人应当提供证据证明其房屋确实开裂、该开裂系上诉人行为造成，且跃进水泥厂将出租的房屋作为赔偿，但上诉人对上述三方面均未能够提供充分证据加以证明。上诉人主张其重建诉争房屋，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，被上诉人私自维修产生的费用，应由其自行负担。
上诉人对原审查明的事实异议之处为：诉争房屋并非简单维修或整修，而是由上诉人进行了重建。被上诉人对原审查明的事实不持异议。
上诉人在二审中提交了证人沈某的证言、上诉人建房材料清单、上诉人与瓦工建房协议及收款收据。沈某陈述其为瓦工，上诉人称房子上面漏水不好住人，找其修缮房屋。其认为房屋难以修缮，建议上诉人重建。史永才的房子原来大概有70多平方米，是一大间的房屋；后该房屋交由其拆除后重新建造，其一共收取了史永才5、6万元，重建后的房屋与之前的相似。被上诉人跃进水泥厂认为证人证言不实，理由为证人称房屋有70多平方米，但上诉人出具的建房协议上建房面积只有40多平米；被上诉人在一审中也提交了土地证，根据土地证计算，房屋面积为40.1795平米。据此，上诉人对证人证言的真实性不予认可，且该证言为孤证。被上诉人对上诉人提交的建房材料清单、建房协议、收款收据的真实性均不认可，且认为收据与本案没有关联性。对于涉案房屋是否重建的问题，上诉人认可房顶更换瓦片、椽子和梁，外墙经粉刷，但房子还是原面积。本院对建房协议、收款收据、建房材料清单形式上的真实性予以认定，对于关联性结合案件情况综合予以认定；对于证人证言的关联性、证明力将结合案件情况综合予以认定。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，被上诉人将其厂房出租给史永才使用，因该厂房未办理建设工程规划许可证，双方所签订的房屋租赁协议属无效合同；因该合同取得的财产，应当予以返还。现上诉人认为房屋已因重建而灭失，但被上诉人明确认为其只是进行修缮，被上诉人提供的证人证言、书证等证据尚不足以证明其对原房进行了重建。上诉人还认为跃进水泥厂已将该房屋作为赔偿其损失的替代物，但其并未提供证据加以证明，同时该房屋未办理建筑工程规划许可证，并不能作为处分对象，故上诉人认为房屋已归其所有的主张，本院亦不予采纳。据此，原审判决上诉人应返还房屋、并以600元每年之标准自2014年7月7日起至实际迁出之日交纳房屋占有使用费，并无不当。如史永才认为其因休整房屋支出费用，可依法另行向跃进水泥厂主张。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104元，由上诉人史永才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 汪海燕