江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟虞民初字第0607号
原告常熟市交通公有资产经营有限公司，住所地常熟市阜湖路51号。
法定代表人王建国。
委托代理人邓克、张桂好，江苏少平律师事务所律师。
被告江苏中质广告传媒有限公司，住所地常熟市李闸路162号-1楼-1。
法定代表人：徐建忠。
第三人常熟市忠发市场信息调查服务所，住所地常熟市李闸路***号-5。
法定代表人徐建忠。
第三人江苏忠发股权投资基金有限公司，住所地常熟市李闸路162号二楼。
法定代表人徐建忠。
第三人常熟忠发寄售有限公司，住所地常熟市李闸路162号-3。
法定代表人徐建忠。
第三人常熟市忠发食品采购配送中心，住所地常熟市李闸路***号-6。
法定代表人徐建忠。
原告常熟市交通公有资产经营有限公司诉被告江苏中质广告传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理，审理中，本院依法追加常熟市忠发市场信息调查服务所、江苏忠发股权投资基金有限公司、常熟忠发寄售有限公司、常熟市忠发食品采购配送中心为本案第三人参加诉讼，由审判员崔劲松适用简易程序进行审理。后依法组成合议庭于2014年7月1日公开开庭进行了审理，原告常熟市交通公有资产经营有限公司的委托代理人张桂好到庭参加诉讼。被告江苏中质广告传媒有限公司、常熟市忠发市场信息调查服务所、江苏忠发股权投资基金有限公司、常熟忠发寄售有限公司、常熟市忠发食品采购配送中心经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告常熟市交通公有资产经营有限公司诉称：2013年2月，原告与被告订立房屋租赁合同，原告将位于常熟市李闸路162号房屋一楼、二楼（建筑面积1415.4平方米）租赁给被告经营、办公使用。约定租期5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止，租金每年73万元，先付后用，签订合同时付第一年租金的30%即219000元，第一年剩余租金及租赁风险金（年租金的10%），计584000元应于2013年3月1日前的一周内一次性付清，以后年租金在每年3月1日前一周内付清，逾期支付租金和风险金的，应按应付租金的日万分之十支付逾期付款违约金。另约定，被告拖欠租金达2个月的，原告可终止合同收回房屋。合同订立后，被告仅支付了319000元，第一年剩余租金、租赁风险金计484000元未能结清。故向法院起诉，判令被告支付租金、租赁风险金合计584000元（484000=7300000／365＊50（自2014年3与2日至2014年4月20日，计50天）及违约金236876元（自2013年3月2日至2014年4月20日，计414天，按484000元额度，计算为484000＊414＊0.001，计200376元；自2014年3月2日至2014年4月20日，计50天，按730000元额度，计算为730000＊50＊0.001，计36500），合计820876元；判令终止原、被告于2013年2月份签订的《房屋租赁合同》，同时判令被告承担自2014年4月21日至实际搬离之日止的租金；判令被告立即自行搬离，将租赁房屋腾空后交换给原告；诉讼费由被告承担。
被告江苏中质广告传媒有限公司辩称：因原告不尽出租人义务，不为其出具房屋租赁的有效证明，导致其不能在租赁房屋内办理相关企业的营业执照，从而无法正常经营，致其公司损失严重；其在所承租的房屋装修中投资200多万元，原告要求终止租赁合同支付租金，因其亏损无力支付，愿用房屋内装潢冲抵租金；原告要求其承担的违约金过高。
第三人常熟市忠发市场信息调查服务所未有答辩。
第三人江苏忠发股权投资基金有限公司未有答辩。
第三人常熟忠发寄售有限公司未有答辩。
第三人常熟市忠发食品采购配送中心未有答辩。
经审理查明：常熟市李闸路162号楼房系常熟市虞山交通管理中心所所有，其于2012年11月1日授权原告常熟市交通公有资产经营有限公司对该楼房一楼和二楼整体进行经营管理，组织对上述房屋进行招租，由原告直接与承租户签订租赁合同，租赁收入归原告。
2013年2月，原告常熟市交通公有资产经营有限公司与被告江苏中质广告传媒有限公司订立房屋租赁合同，约定将位于常熟市李闸路162号房屋的一楼、二楼，建筑面积1415.4平方米、租赁给被告使用；约定租赁期限为5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止；遇有被告擅自将房屋转租、转让或转借、拖欠租金或水电费达2个月等情形的，原告有权在合同期内提前终止合同收回房屋，由此造成的损失均由被告承担；房屋租赁期内每年租金为730000元，先付后用。交纳期限为签订本合同时付第一年租金的30%即219000元作为履约保证金，第一年的余款及租赁风险金（年租金的10%），计584000元应于2013年3月1日前的一周内一次性付清。以后年租金在每年3月1日前的一周内一次性付清。逾期支付租金和风险金的，应按应付金额的日万分之十支付逾期付款违约金；被告交纳的租赁风险金在合同终止后，经双方确认无任何纠纷，由原告归还被告；被告不得将房屋使用权整体或部分转租；对被告装修部分，合同解除或合同期满后不再续约，装修非固定部分应无条件拆除，固定部分权属无偿归原告所有，如要拆除，须经原告同意，并将房屋恢复原状，出租方无需承担任何赔偿或补偿义务；被告如出现拖欠租金或水电费达2个月情形的，交纳的租赁保证金不再退还。
又查明：原、被告订立合同后，原告将约定的房屋交付被告，被告对所租赁的房屋进行了装修。被告已先后支付第一年度（2013年）内的租金共计319000元，尚欠原告该年度内411000元及租赁风险金73000元。
审理中，原告向本院提供了租赁房屋实际使用人的情况，其认为，常熟市忠发市场信息调查服务所、江苏忠发股权投资基金有限公司、常熟忠发寄售有限公司、常熟市忠发食品采购配送中心、常熟市忠发货运有限公司、常熟市虞山镇忠发红木家具厂目前正在使用涉案租赁房屋，但未向本院提供相关书面依据。经本院现场调查确定常熟市忠发市场信息调查服务所、江苏忠发股权投资基金有限公司、常熟忠发寄售有限公司、常熟市忠发食品采购配送中心占用了部分房屋。
审理过程中，原告向本院明确要求被告作为租赁合同主体承担合同义务。上述事实，由原告提供的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、单位工程竣工验收证明书、资产委托经营管理协议、房屋租赁协议、房屋租金收据、银行收款凭证、被告答辩状、原告陈述及本院的庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原告常熟市交通公有资产经营有限公司与被告江苏中质广告传媒有限公司之间签订的房屋租赁合同合法有效。根据合同约定，被告逾期二个月支付房屋租金，原告可终止合同收回房屋。被告至今未付清2013年度租金，已违反了双方约定。故原告要求终止其与被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据原告向被告开具的收据及银行收款凭证载明的收款事由和用途，本院确认被告已支付原告2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金319000元，尚欠原告该租赁期间内的房屋租金411000元以及第二年度（计算至2014年4月20日）的房屋租金100000元，共计511000元。故本院依法支持原告要求被告支付自2013年3月1日至2014年4月20日止的租金511000元。原告未及时向被告收取约定的履约保证金和租赁风险金，现因原告主张终止双方租赁关系，其要求被告支付租赁风险金没有依据，故对其要求被告支付租赁风险金73000元的诉讼请求，本院不予支持。
根据合同约定，逾期支付租金和风险金的，应按应付金额的日万分之十支付逾期付款违约金，因当事人约定的万分之十的逾期付款违约金超过造成损失的百分之三十，可以认定过分高于造成的损失，兼顾合同履行的情况、当事人的过错等因素，同时根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，故本院调整为被告向原告支付相当于三个月租金总和的逾期付款违约金182500元，对于其余部分，本院不予支持。
由于原告与被告之间的房屋租赁合同解除，诉争房屋的实际使用人常熟市忠发市场信息调查服务所、江苏忠发股权投资基金有限公司、常熟忠发寄售有限公司、常熟市忠发食品采购配送中心及被告未到庭参加诉讼，致本院对上述公司（单位）之间相互关系及对所占用房屋范围及装修等事实无法查明，故原告要求常熟市忠发市场信息调查服务所、江苏忠发股权投资基金有限公司、常熟忠发寄售有限公司、常熟市忠发食品采购配送中心返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告还应支付原告从2014年4月21日起的使用费，按每年730000元计算。关于被告表示愿用房屋内装潢冲抵租金的主张，因双方在合同中已约定，在解除合同后被告装修非固定部分应无条件拆除，固定部分权属无偿归原告所有，故被告以装潢冲抵租金的主张，本院不予采纳。被告及第三人未到庭应诉，视为放弃对原告诉请进行抗辩的权利，由此可能引起的法律上的不利后果由被告自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告常熟市交通公有资产经营有限公司与被告江苏中质广告传媒有限公司于2013年2月订立的房屋租赁合同。
二、被告江苏中质广告传媒有限公司支付原告常熟市交通公有资产经营有限公司租金511000元及逾期付款违约金182500元，共计人民币693500元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告江苏中质广告传媒有限公司支付原告常熟市交通公有资产经营有限公司房屋使用费（按年租金730000元，自2014年4月21日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内履行。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、被告江苏中质广告传媒有限公司、第三人常熟市忠发市场信息调查服务所、江苏忠发股权投资基金有限公司、常熟忠发寄售有限公司、常熟市忠发食品采购配送中心将常熟市李闸路162号一楼、二楼房屋（面积1415.40平方米）腾空后迁让给原告常熟市交通公有资产经营有限公司，于本判决生效之日起一个月内履行。
五、驳回原告常熟市交通公有资产经营有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费14734元，原告负担3758元，被告负担10976元（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 崔劲松
人民陪审员 潘慧玉
人民陪审员 朱慧红
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 丁昱晨