福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第1517号原告周福安，男，1959年5月5日出生，汉族，农民。委托代理人张利芳，男，福建省顺昌县“148”法律服务所法律工作者。被告杨婷，女，1986年6月6日出生，汉族，无业。委托代理人朱国燊，男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。原告周福安与被告杨婷抵押权纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法由代理审判员叶文斌适用简易程序公开开庭进行审理。原告周福安及其委托代理人张利芳、被告杨婷及其委托代理人朱国燊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周福安诉称，原告因资金周转需要，于2009年12月21日向被告办理抵押借款600000元。原告将自己的位于顺昌县双溪街道城南中路XX号X幢X层房屋（产权证号为顺房权证顺昌字第××号）用来抵押，并于2009年12月22日办理抵押登记。2010年1月13日，原告又向被告借款300000元，原告用自身的位于顺昌县双溪街道城南中路XX号X幢X层房屋（产权证号为顺房权证顺昌字第××号）用来抵押，并于同日办理抵押登记。原告于2010年7月1日通过银行转账还款1000000元，于2012年8月29日现金还款50000元，于2013年8月20日银行转账还款50000元，于2013年8月26日银行转账还款10000元，共计偿还被告本息1110000元。其中偿还借款本金900000元，余款210000元用于支付利息163500元，多支付被告利息46500元。原告偿还上述借款本息后，要求被告解押。但被告拒不办理解押手续，也不返还房屋，还滥用抵押权，随意改变抵押物原状，给原告造成恢复原状的费用损失209535元，还擅自将抵押物转让给第三方。原告请求判令⑴被告协助原告办理于2009年12月22日和2010年1月13日设定的房屋抵押权的解押手续；⑵被告立即返还原告抵押物（位于福建省顺昌县双溪街道城南中路XX号X幢X层、X层房屋。产权证号为顺房权证顺昌字第××号、20××66号）；⑶赔偿原告抵押物在抵押期间被被告改变房屋状况所需恢复原状的费用损失209535元；⑷返还原告多支付的借款利息46500元；⑸支付恢复原状的评估费3000元。被告杨婷辩称，原告向被告共借款三笔，共计本金1500000元，而不是本案诉称的两笔。经被告自行结算，扣除原告已支付的本息，原告尚欠被告本金77630000元及利息。原告未将债务清偿完毕，无权要求被告解押。本案两层房屋（抵押物）系案外人涂恩和改变，并非被告侵权，原告应找侵权人主张权利。综上，被告请求驳回原告诉求。经审理查明，2009年12月21日，原告周福安向被告借款600000元，并出具借据。借据写明月利率3%，利息按实际借款天数计算，以被告所有的位于顺昌县双溪城南中路XX号X幢X层房产（证号：顺房权证顺昌字××号）作抵押，并于次日办理抵押登记。2009年12月24日，原告周福安向被告杨婷借款600000元，并出具借据。借据写明月利率3%，利息按实际借款天数计算，以被告所有的位于顺昌县双溪中山东路XXX号1、4、5、6、7、8层房产作抵押，并办理抵押登记。该抵押物于2010年9月7日解押。2010年1月13日，原告周福安向被告借款600000元（实际借款300000元），由案外人张忠兴担保，并出具借据。借据写明月利率3%，利息按实际借款天数计算，以被告所有的位于顺昌县双溪城南中路XX号X幢X层（证号：顺房权证顺昌字××号）作抵押，并于同日办理抵押登记。他项权证号2010XXXXX号。2010年7月1日，张楚明代原告偿还1000000元。原告于2012年8月29日现金付50000元，于2013年3月20日银行转账50000元，于2013年3月26日银行转账10000元。截止庭审时，双方未进行债权债务结算，也未对已付款如何抵扣本息达成一致。经调解，双方未能协商一致。被告杨婷及案外人张功松于2014年1月3日与案外人涂恩和、蔡秀元签订《房屋买卖合同》，将本属原告所有的位于顺昌县双溪城南中路XX号X幢X、X层房屋转让给案外人涂恩和、蔡秀元。原告为此与案外人涂恩和发生纠纷并报警要求解决。福建闽才工程造价咨询有限公司于2014年10月29日出具工程预算书，认定原告将该房改造复原需花费209535元，并收取原告3000元评估费。另查，中国人民银行于2009年12月21日，2009年12月24日，2010年1月13日公布的六个月以内（含六个月）年利率为4.86%，折合月利率的四倍为1.62%，六个月至一年（含一年）的年利率为5.31%，折合月利率的四倍为1.77%，三至五年（含五年）的年利率为5.76%，折合月利率的四倍为1.92%。上述事实，有原告提供的2份房产证、《房屋买卖合同》、照片、报警回执、工程预算书及收费收据、还款凭证，被告提供的三张借条及双方的庭审陈述等证据证实。本院认为，本案焦点为原告是否对抵押物上的担保债权清偿完毕。现有证据证明原告三次共向被告借款1500000元，并还款1110000元。对被告所主张的借款利率超过银行同期贷款利率的四倍的部分，本院不予支持。因双方未能对已付款如何抵扣本息达成一致的还款意见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”故原告的还款顺序应为：⑴三张借据约定按实际借款天数计息。根据被告所举天数，截至2010年7月1日，原告所欠的利息为：600000元×1.77%×6个月11天（从2009年12月21日至2010年7月1日）＋600000元×1.77%×6个月6天（从2009年12月24日至2010年7月1日）＋300000元×1.62%×5个月17天（从2010年1月13日至2010年7月1日）=160512元。该款从被告已付的1000000元扣除，原告尚余839488元。⑵被告于2009年12月24日的所借600000元借款的抵押，于2010年9月7日解押，故原告于2010年7月1日给付1000000元时，三笔债务皆有担保，依法应优先抵充担保数额最少的债务，即先抵充原告于2010年1月13日所借的300000元债务。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。故300000元债权的抵押权（他项权证号20100054号）也消灭。之后，原告仍剩有539488元。⑶原告于2009年12月21日所借的600000元债务与2009年12月24日所借的600000元债务，于2010年7月1日均有抵押，担保数额相同，负担相同，三笔均未约定借期且双方未能达成一致视为同时到期，应按比例抵充。故539488元平分两份，分别抵充2009年12月21日借的600000元债务与2009年12月24日所借的600000元。两笔各剩本金330256元。⑷从2010年7月1日至2012年8月29日，被告还可获得无担保债权（330256元）利息超过原告于2012年8月29日及其后所付的110000元。故被告于2009年12月21日所借出的本金600000元的本息仍未还清，其抵押权仍然存在。对原告要求被告协助办理解押手续诉求，本院部分予以支持。对原告要求被告返还多收利息46500元的诉求，无事实依据，本院不予支持。原告未能提供证据证明本案的两处抵押物为被告占有，故对其返还抵押的诉求，本院不予支持。对原告主张的赔偿抵押物的恢复原状的费用损失209535元及评估费3000元的诉求，因本案属抵押合同法律关系，与该诉求所体现的侵权法律关系属不同范畴，且侵权之诉的相关事实需案外人涂恩和、蔡秀元参与查明，不宜与本案一并处理，原告可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨婷应于本判决生效后十日内协助原告周福安办理位于顺昌县双溪城南中路XX号X幢X层（证号：顺房权证顺昌字××号，他项权证号2010XXXXX号）的解押手续。二、驳回原告周福安的其他诉讼请求。本案受理费1062元，减半收取531元，由原告周福安负担506元，被告杨婷负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员叶文斌二〇一五年二月十七日书记员李林炬本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百一十一条第二款自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》6．民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。