北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第03990号
原告翟守岭（反诉被告），男，1967年5月28日出生。
委托代理人张光云，北京市景春律师事务所律师。
被告尚连荣（反诉原告），女，1934年11月13日出生。
委托代理人许航。
委托代理人李淑兰，女，1951年6月13日出生。
被告翟万龙（反诉被告），男，1940年10月24日出生。
原告翟守岭与被告尚连荣、翟万龙确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭云进独任审判，公开开庭进行了审理。原告翟守岭及其委托代理人张光云，被告尚连荣的委托代理人许航、李淑兰，被告翟万龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟守岭诉称：位于北京市通州区马驹桥镇xx村134号房屋院落（以下简称134号院）属我所有，多年来一直由我的父亲被告翟万龙看管。2013年，该处宅院面临拆迁，我便欲将宅院收回并与拆迁人协商拆迁补偿事宜。但134号院由案外人杨玉德、李淑兰二人占有使用，拒不返还。2014年3月4日另案审理中，被告尚连荣出具了一份以尚连荣与翟万龙签订的关于134号院的买卖房产协议书，并说明杨玉德系尚连荣的女婿，李淑兰系尚连荣的女儿，此二人所占有使用的涉案宅院是尚连荣1997年花18000元向翟万龙购买的。我认为涉案房屋系我所有，翟万龙作为我的父亲亦无权处分，且尚连荣也并非柴务村本村集体组织成员无权购买本村农宅。尚连荣持有的买卖房产协议书应属无效，故要求确认以尚连荣、翟万龙为买卖双方的关于134号院房屋的买卖房产协议无效，尚连荣、翟万龙将134号院返还并腾退给我，并承担本案诉讼费用。
被告翟万龙辩称：听从法院判决。
被告尚连荣辩称：我与被告翟万龙于1997年9月14日在平等自愿诚实信用的基础上签订买房协议。此协议是双方真实意思表示，双方在协议上亲笔签字。我方向卖方支付18000元购房款，是善意有偿取得，买卖协议完全符合合同法的生效要件。原告翟守岭依法应当继续履行合同义务，应当让我方继续使用并拥有该房屋。我方与翟方龙签订房屋买卖协议时有证人宫×、张×和高×，他们也在协议上签了字。买卖协议是双方自愿达成的，我方支付了购房款，卖方交付了房屋，双方按协议已全面履行了义务，应当依法认定此协议真实有效。房屋买卖取得了村委会同意，并交了入户费，说明我买房后相当于成为集体组织的一员，与柴务村其他人享有同等待遇，村委会在协议上也盖了公章，应当认定为已取得了认可。交易双方签订了协议，形成了事实，视为宅基地使用者自行放弃宅基地使用权，房屋出卖后，宅基地使用权随之转移给我方。我方在购买房屋后，对该房屋进行了新建，扩建和装修，花费了大量人力物力。此房屋已不是先前的房屋，已不是原来的标的物。房屋进行修建和扩建装修后房屋有添附价值，翟守岭无权要求我腾退，更无权主张该房屋产权。我方购买房屋后，一直由我方占用使用，我方从事实上占用和拥有该房屋。翟守岭在房屋出卖将近20年后，因征地拆迁，贪图拆迁利益提出要求我方搬出的主张，既没有事实依据也没有法律依据，因此请法院驳回翟守岭的诉讼请求。我提出反诉，要求房屋区位补偿价479987元、重置成新价102274元、房屋装修、设备及附属物补偿价25272元归我所有，翟守岭、翟万龙赔偿我损失1493440元，并承担本案全部诉讼费用。
针对被告尚连荣的反诉请求，原告翟守岭辩称：被告尚连荣的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。涉案宅院中的房产，其中北正房是我所建，尚连荣未翻建，在计算补偿时应排除。尚连荣提出的反诉是依据房屋买卖的协议，而该协议是尚连荣和被告翟万龙签署的，我认为我不应该作为被反诉人，对此不应该承担反诉责任。
针对被告尚连荣的反诉请求，被告翟万龙辩称：同原告翟守岭的意见。
经审理查明：原告翟守岭与被告翟万龙系父子关系，翟守岭、翟万龙系北京市通州区马驹桥镇xx村（以下简称xx村）村民，被告尚连荣并非xx村村民。1997年9月14日，翟万龙与尚连荣签订《买卖房产协议书》（以下简称协议书），约定翟万龙将xx村134号的北房4间卖给尚连荣，价格18000元。协议书签订后，翟万龙将柴务村134号的房屋院落交给尚连荣，尚连荣给付翟万龙购房款18000元。现该处面房屋面临拆迁，本院审理中自拆迁部门调取的北京市住宅房屋拆迁估价结果通知单显示，xx村134号院房屋评估的区位补偿价为479987元，房屋重置成新价102274元，装修、设备及附属物补偿价25272元。
上述事实，有集体土地建设用地使用证、村委会证明、买卖房产协议书、规划许可证、估价结果通知单及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。被告尚连荣与被告翟万龙及原告翟守岭非同一集体经济组织成员，买卖的房屋坐落在集体所有的土地上，买卖双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，是法律明确禁止的，故翟万龙与尚连荣签订的协议书应认定无效。翟守岭要求确认翟万龙与尚连荣签订的协议书无效的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。翟守岭与翟万龙系父子关系，翟万龙出卖房屋已过十多年翟守岭均未提出异议，翟守岭虽主对张翟万龙出卖房屋一事不知情，但本院无法采信，本院有理由相信翟守岭对翟万龙出卖房屋一事知情并许可。现翟万龙亦主张房屋应返还给翟守岭，故翟万龙与尚连荣签订的协议书无效后，尚连荣应将房屋返还腾退给翟守岭，而翟守岭、翟万龙亦应返还购房款，且双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。因尚连荣购房后进行了翻建、装修，且现房屋已升值，翟守岭、翟万龙应该按照估价结果通知单评估的房屋重置成新价数额返还尚连荣购房款。因此，翟守岭要求尚连荣返还并协助腾退房屋的诉讼请求及尚连荣要求房屋重置成新价及装修、设备、附属物补偿价归其所有的反诉请求合理，本院予以支持。考虑到翟守岭、翟万龙在出卖房屋时明知我国法律禁止流转集体土地上的房屋及宅基地，其在出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。尚连荣作为买受人亦存在一定过错，应对合同无效承担次要责任。尚连荣作为买受人受到相应信赖利益损失，对该损失应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定。对于尚连荣的信赖利益损失，本院参照宅基地区位补偿价予以确定。因此，尚连荣要求翟守岭、翟万龙赔偿损失的反诉请求合理，本院予以支持，但对其过高部分的反诉请求，本院不予支持。房屋返还给翟守岭后，尚连荣要求该房屋拆迁区位补偿价归其所有的主张依据不足，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：
一、被告翟万龙与被告尚连荣于一九九七年九月十四日签订的买卖房产协议书无效；
二、被告尚连荣将北京市通州区马驹桥镇xx村一百三十四号院的房屋及院落返还并协助腾退给原告翟守岭，于本判决生效之日起三十日内执行清；
三、原告翟守岭、被告翟万龙给付被告尚连荣房屋及地上物折价款共计一十二万七千五百四十六元，于本判决生效之日起三十日内付清；
四、原告翟守岭、被告翟万龙赔偿被告尚连荣损失共计三十三万五千九百九十一元，于本判决生效之日起三十日内付清；
五、驳回被告尚连荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百二十五元，由被告尚连荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费一万一千八百零三元八角九分，由被告尚连荣负担七千六百七十六元八角九分（已交纳）；由原告翟守岭、被告翟万龙负担四千一百二十七元，于本判决生效之日起三十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭云进
二〇一五年四月二十日
书 记 员 郝东爽