重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第04141号
原告重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，组织机构代码75928020-4。
法定代表人黄涛，董事长。
委托代理人林国英，女，汉族，1962年8月29日出生，重庆天景物业服务有限公司员工，住重庆市渝中区。
被告冯丽娜，女，汉族，1984年5月5日出生，住重庆市南岸区。
被告唐辉，男，汉族，1982年9月17日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人冯丽娜，女，汉族，1984年5月5日出生，住重庆市南岸区，系被告唐辉之妻。
原告重庆天景物业服务有限公司（以下简称“天景物业公司”）诉被告冯丽娜、唐辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天景物业公司的委托代理人林国英、被告暨被告唐辉的委托代理人冯丽娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天景物业公司诉称：2009年7月，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，2012年6月25日，原告与被告签订了《物业服务合同》。协议约定由原告向被告位于重庆市南岸区学府大道69号美梦城真7-12-3号房产提供物业服务。被告从2011年6月-2013年12月一直未按照合同约定缴纳物业管理服务相关费用，原告多次催促被告履行协议，被告仍拒不缴纳。故原告起诉来院请求法院判令：1、被告支付所欠物业服务费4534.75元、水电公摊费310元、违约金6123.95元，共计10875.17元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告冯丽娜辩称：1、2011年年初，原告擅自在学府大道69号家福火锅店入口处增加栏杆机翼闸，将美梦城真组团业主挡在69号社区外面，造成美梦城真组团不是69号社区一份子，被告因此不能共享69号社区的配套设施。2、被告以正当理由拒绝缴纳物管费时，原告对被告采取停水、停电、电话骚扰、用楼宇对讲骚扰的行为，导致被告91岁高龄的外婆大病初愈后无法正常休息，严重影响了被告及家人的正常生活。3、原告对美梦城真组团的园区设备设施进行管理期间，园区内的植物大量枯死，水体清洁长期无人清理长满青苔。7号楼楼栋主入口处下雨积水长期无人处理，导致业主进出时无法正常通过。楼道清洁差，垃圾桶周边苍蝇乱飞，玻璃窗户积灰无人处理。门岗白天睡岗无人对进出人员进行过问。小区监控大部分损坏，无法保障小区安全。4、原告未经美梦城真组团业主许可，擅自同意8号楼在公共区域修建观光电梯，擅自在人行道上收取停车费。5、原告未对小区所有收益费用、公摊水电费用进行公示。6、原告未经69号业主同意，擅自同意电信运营商在5号楼旁的观光电梯机房顶部及银杏广场电梯机房顶部安装电磁辐射超标的信号发射塔，谋取私利长达3年以上。在2014年4月27日被业主曝光后，引起小区所有业主反抗的群体事件。在业主强烈反对下，原告才无奈与电信运营商联系，后将信号发射塔拆除。7、原告未经美梦城真组团业主的许可，擅自将车库内部分车位隔离作为库房，擅自将该“库房”及物业配套用房租赁给其他商家谋取私利，造成大量进出人员，对小区业主的安全带来了极大的隐患。8、被告未与原告于2012年6月25日签订《物业服务合同》。综上，原告未按照《前期物业服务合同》约定履行服务行为，被告拒绝缴纳物管费属正当理由，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告唐辉陈述了与被告冯丽娜相同的答辩意见。
经审理查明：二被告系重庆市南岸区海棠溪街道学府大道69号美梦城真7栋12-3号业主，该房建筑面积105.04平方米。重庆交院江南大学城置业有限公司、重庆天景置业有限公司作为甲方与乙方重庆天景物业服务有限公司，即本案原告就学府大道69号四期的物业服务签订了《前期物业服务合同》。2012年12月22日，南岸区学府大道69号业委会作为甲方与乙方即原告签订了《重庆市物业服务合同》，该合同约定：美梦城真物业服务费1.4元／月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收，为便于结算，每年1至11月按照10元／户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；物业服务费及公摊费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日履行当月缴费义务。业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。该合同并对委托服务事项、物业服务质量、甲乙双方的权利义务等进行了约定。
庭审中，原、被告对二被告尚欠2010年5月物业服务费83.53元、2011年6月物业服务费39.42元、2011年7月至2013年12月物业服务费4411.80元无异议，对二被告尚欠2010年5月、2011年6月、2011年7月至2013年12月水电公摊费310元无异议。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》、房地产权证、重庆市物业服务区域划分备案证明、业委会出具的《关于学府大道69号收取水电公摊费的情况说明》及原、被告陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆交院江南大学城置业有限公司、重庆天景置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与南岸区学府大道69号业委会签订的《重庆市物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的强制性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。二被告辩称其未与原告签订物业服务合同，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本院对二被告的该项辩称意见不予采信。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告提交的证据，本院认为，原告已向二被告提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。二被告辩称原告虽提供基本的物业服务，但物业服务质量存在严重瑕疵，如植物大量枯死、水体无人清洁、楼栋主入口处下雨积水、小区清洁差、门岗保安睡觉、小区监控大部分损坏等，本院认为，从二被告提交的照片来看，小区内植物丰富、绿化较好、干净清洁；水池内虽有青苔但无漂浮物和垃圾，水体较清洁；大雨时因树叶遮盖或雨量太大等原因导致路面短暂积水也属正常；保安睡觉照片，被告对其真实性不予认可，本院通过仅仅一张照片也无法确认其地点是否为小区岗亭，对该张照片真实性不予采信；对小区监控大部分损坏，因二被告未提交任何证据，本院对此不予采信。故本院对二被告辩称的原告物业服务质量存在严重瑕疵的辩称意见不予采信。二被告辩称，原告对被告采取停水、停电、电话骚扰、用楼宇对讲骚扰的行为，导致被告91岁高龄的外婆大病初愈后无法正常休息，严重影响了被告及家人的正常生活，以及原告擅自同意安装电磁辐射超标的信号发射塔问题，本院认为，二被告认为其权益遭到原告或第三人侵害，可以侵权之诉向法院提起诉讼主张权利。二被告辩称7号楼负一层墙面漏水问题，本院认为，造成墙面漏水原因很多，二被告可根据漏水原因向相关义务人主张权利。对二被告辩称原告擅自增加栏杆机翼闸造成二被告不能共享69号社区的配套设施，本院认为二被告未提交任何证据，本院对此不予采信。综上，本院认为，二被告应按该约缴纳物业服务费及水电公摊费，对原告要求二被告支付尚欠的2010年5月物业服务费83.53元、2011年6月物业服务费39.42元、2011年7月至2013年12月物业服务费4411.80元，共计4534.75元，以及2010年5月、2011年6月、2011年7月至2013年12月水电公摊费共计310元，予以支持。
关于违约金，原告主张按日千分之三计算，约定过高，考虑到原告损失情况，本院酌定按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告冯丽娜、被告唐辉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司物业服务费4534.75元、水电公摊费310元，共计4844.75元及违约金（违约金自物业服务费、水电公摊费欠缴之日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至付清之日止）。
二、驳回原告重庆天景物业服务有限公司其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71元，由被告冯丽娜、被告唐辉负担（原告重庆天景物业服务有限公司已垫付，二被告于支付上述款项时一并支付原告重庆天景物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 余洪峰
人民陪审员 胡晓蓉
人民陪审员 郑玉梅
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 凌 莉