浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第2082号
原告：许振家。
委托代理人：俞佳伟、戴羽嘉。
被告：海盐县金星村泾塘14组。
代表人：朱全明。
委托代理人：薛云。
原告许振家为与被告海盐县金星村泾塘14组房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月20日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员李亚平于2014年7月31日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员李亚平担任审判长，与人民陪审员吴金观、陈生华共同组成合议庭，于2014年11月24日第二次公开开庭进行审理。本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托浙江凯达信资产评估有限责任公司对讼争房屋修建费进行评估，经评估完成后，本院因工作需要，将原合议庭成员中人民陪审员吴金观、陈生华变更为人民陪审员姚爱根、李宏立，并于2015年5月14日第三次公开开庭进行审理。原告的委托代理人俞佳伟、被告的委托代理人薛云三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年7月24日，原告与被告签订租赁协议，约定原告租用被告房屋8间，租期3年，从2010年8月1日起至2013年7月31日止。原告当天支付房屋转让费（以2006年房屋租金的名义收取）5000元及第一年的租金，之后每年按期缴纳租金。2010年8月26日晚上，原告承租的房屋其中东面的二间突然倒塌。原告对倒塌的二间房屋重新进行修建，共支付修建费9521.50元，另原告支付购买卷帘门费用2000元。房屋修建好后，原告多次要求被告支付修建房屋垫付的费用，但均遭被告拒绝。原告承租的房屋突然倒塌，原告无法正常使用房屋，被告已构成根本违约，原告系基于被告以原租金一直续租下去的口头承诺才继续履行合同直至合同到期。原、被告双方签订的租赁协议中所称的“修缮”应理解为修理、修补，修建显然超出了原告的修缮义务范围。另，原告支出的5000元房屋转让费属于不合理范围，被告予以收取于法无据。故此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告房屋修建费及购买卷帘门的费用11521.50元；2、被告退还房屋转让费（以2006年房屋租金的名义收取）5000元；3、被告承担本案诉讼费用。另，本案审理过程中，原告要求原告预付的评估费用2000元由被告承担。
被告答辩称：一、对于原、被告签订房屋租赁协议的事实无异议，房屋是属于金星村泾塘14组全体农户的，是属于承包组的，由于是七十年代的时候建造的，所以没有产权证。协议中双方明确约定房子应保持现状，承租人即原告每年要履行对房屋的检查、修缮的义务；二、原告诉称的关于付房屋转让费的事实是不存在的。被告出租的房屋是承包组的集体房屋，不存在可以买卖转让的事实；三、对于原告诉称的房子倒塌、对房屋进行修建支付相关费用的事实，被告不予认可。根据协议，原告有义务修缮，所以原告对房屋的修建、装修、装卷帘门所产生的费用，不应由被告负担。原告所称的房屋倒塌，也不符合事实，八间房屋是连为一体的，如果倒塌，不可能就一间、二间倒塌，原告诉称的房屋倒塌事实没有经过被告确认。另，原告诉称的修建费用等也无合法票据予以支持。因此，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回。
针对自己的主张，原告向本院提供了以下证据：
1、租赁协议二份（由原告及被告海盐县金星村泾塘14组组长朱全明于2010年7月24日签订，并分别由海盐县武原镇金星村经济合作社、海盐县武原镇金星村民委员会盖章确认），用以证明原、被告存在租赁合同关系的事实；
2、收据一份，用以证明原告支付2006年房屋租金及原房屋吊顶的事实；
3、房屋倒塌后的照片十二张，用以证明被告出租的房屋东面二间倒塌后的情况；
4、房屋修建好后的照片八张，用以证明原告修建好房屋后的情况；
5、东二间修建清单、木材销售清单各一份及收条收据四份，用以证明原告修建东二间所支付费用的情况；
6、收据二份，分别是支付2010年8月1日至2011年7月31日以及2012年7月31日至2013年7月31日的租金的收据，2011年8月至2012年7月的那份租金收据未找到，用以证明原告已支付租赁期间的所有租金，证据2中的那份收据不是原告交的租金收据，而是房屋转让费的收据。
被告质证意见：对证据1没有异议；证据2反映不出被告和许振家有房屋转让的事实。收据上缴款人名称为张祖良，而且写明为2006年的房屋租金，下面括号备注“原房屋吊顶新租户许振佳付”，可能是原租户张祖良装修、吊顶的费用也由新租户即原告承担，原告也同意支付，实际上是原告代张祖良支付的费用；对证据3、4照片来源不清楚，无法证明是否是原告所称的修缮房屋时所拍摄的照片，同时这些照片上拍摄的情况未经被告所在村民小组的确认，故对其真实性不予认可。退一步讲，即使这些照片来源于房屋修缮现场，也无法反映当时修缮房屋的状况。我们认为照片与本案无关联性；证据5，维修清单是原告单方制作，无法确认真实性，其余的收款收据、销售清单都不是合法票据，无法确认其真实性及与本案的关联性；证据6只有村集体组织的监制章，无法确认章的来源，故对该证据真实性不予认可，但是经核实，原告在协议租赁期间的租金确已交付。
被告向本院出示2014年6月9日被告通过邮局挂号信形式向原告发送的通知书及信函收据各一份，用以证明租赁期限到期后原告实际使用租赁房屋至2013年10月底，故原告尚欠被告租金4140元（按照目前房屋出租费用每月1380元计算，从2013年7月31日起计算至2013年10月31日止）的事实。
原告质证意见：原告没有收到该通知书，原告于2013年9月份左右已经腾退房屋，相应的钥匙已经交还给了村民小组，到期之后的费用确实没有支付过，但原告到期之后实际没有使用过该房屋。
本院出示证据材料如下：
1、本院于2014年9月11日到现场勘查拍摄的照片一组以及调查询问笔录二份（第一份被询问人为原告许振家和金星村村委书记朱水忠、第二份被询问人为当地村民朱鹤翔）；
2、浙江凯达信资产评估有限责任公司评估报告书以及评估费发票（金额为2000元，由原告许振家预付）各一份。
原告质证意见：对上述证据均无异议，评估费应由被告承担。
被告质证意见：对于证据1的照片没有异议，是目前房子的情况，跟以前房子的构造是一样的。对笔录来源真实性没有异议，其中第一份笔录是双方确认的现在房子的现状，没有异议。但东面二间房屋不属于重新翻造，而是一种修缮的情形。翻造应是墙基、墙根、墙面都要重新进行重造，而且房子是连在一起的，不可能二间倒塌后，其他的没有受影响。东面二间屋顶确有翻修的痕迹，但不是重新翻造。而且原告也没有通知过承包组，承包组也不知道他到底进行过怎么样程度的修缮。对于第二份对朱鹤翔的陈述有异议。其陈述的情况与事实有不一致之处，最东面的墙是完整的，尖山上虽然有粉刷痕迹，但并不是倒塌，房子本身是平房，不可能只倒掉尖山而东墙没有倒掉、南墙已经倒塌了。且据悉朱鹤翔和许振家有亲戚关系，其陈述可信度低；对证据2评估报告的结论有异议，评估报告的依据是修复房屋，原告陈述的房屋倒塌情况被告不清楚，原告也没有向被告提起过，评估报告依据的倒塌事实被告是不认可的，所以对评估内容被告也不予认可。所以评估结论与本案没有关联性。评估费用，应当由原告自行承担，因为评估的损失与被告没有关系。
本院综合认证意见：对原告提供的证据1，被告无异议，经本院审核，符合证据“三性”，本院予以认定；对证据2收据的真实性本院予以确认，但收据中交款农户名称为“张祖良”，收据内容载明“06年房屋租金”，虽备注“原房屋吊顶新租户许振佳付”，但被告认为即使由原告支付了这笔款项，也只是代付行为，故对于该笔款项，本院无法确认系原告主张的房屋转让费性质，原告无法据此主张被告退还房屋转让费5000元；对证据3、4，结合原告当庭陈述、本院调查询问笔录及现场勘查情况，对于涉案房屋东二间南墙、顶部倒塌的事实以及原告在房屋倒塌后进行修建的事实本院予以确认；对证据5，本院认可被告质证意见，对该组证据本院无法确认其真实性；对证据6，经本院审核，符合证据“三性”，且庭审中被告确认原告已支付租赁协议约定的租赁期间的租赁费，故对该事实本院予以确认。
对被告提供的证据，系被告要求原告支付协议租赁期满后的占有使用费，有关租赁期限届满后原告实际占用时间原、被告双方无法确认一致，本院认为被告就该费用的主张不属于本案审理范围，也不适宜在本案中一并处理，故相关费用可由被告与原告另案处理。
对本院出示的证据，符合证据“三性”，本院予以认定。
经审理，本院确认事实如下：
2010年7月24日，原告许振家（作为乙方）与被告海盐县金星村泾塘14组（作为甲方）签订租赁协议二份（内容一致，但分别由海盐县武原镇金星村经济合作社、海盐县武原镇金星村民委员会盖章确认），双方约定原告租用被告房屋8间，租期3年，从2010年8月1日起至2013年7月31日止，租金每年5000元，被告按房屋土地现状确定租金标的，原告需确保承租期间房产安全，协议到期后按现状归还被告。协议第四条约定：修缮房屋是承租人的义务，每年都应认真检查、修缮。未经被告同意原告不得对房屋结构擅自改动。协议签订后，被告依约交付房屋给原告，原告依约交付第一年租金。2010年8月底，原告承租房屋中的东二间房屋尖山及南墙突然倒塌。后原告自行组织修建倒塌房屋，修建后继续占有使用租赁房屋。约定租赁期限到期后，原、被告双方未达成书面续租合议，原告之后向被告腾退租赁房屋。庭审中，原、被告确认原告协议租赁期间的租金已全部交付完毕。经原告申请，本院委托浙江凯达信资产评估有限责任公司对原告东二间房屋修建费用进行评估，该公司于2015年4月23日作出评估报告，评估结果为：在评估基准日（2010年9月30日），委托评估的资产评估值为9420元，本评估结论使用的有效期为一年，从评估报告日2015年4月23日起至2016年4月22日止。原告因此支出评估费2000元。另，在修建东二间房屋之外，原告称其将租赁房屋的原有大门改为卷帘门，并因此支出相关费用2000元，但被告称卷帘门系租赁房屋交付时实际已存在，并非原告安装，被告不同意支付该卷帘门费用。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷，原、被告自愿签订的房屋租赁合同，依法成立，应属合法有效，双方应当按照合同全面履行自己的义务。
一方面，对于原告要求被告支付租赁房屋东二间修建费用的主张，被告认为该费用属于原、被告签订的租赁合同中的原告确保房屋安全及修缮房屋的义务范围，且当时房屋倒塌情况及修建情况被告均不知晓，故被告不同意予以支付。本院认为，“修缮”是修理、修补之意，在本案中，租赁协议中的“修缮”应理解为在不影响房屋整体结构基础上进行一定的修理、修补。而经本院确认涉案租赁房屋东二间系南墙和顶部均倒塌，故对该二间房屋的恢复已实际超过了“修缮”的范围。又，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故，虽然协议中约定原告有确保房屋安全的义务，但本院认为对于确保租赁房屋符合租赁用途也是被告的法定义务范围，故被告的该项义务不能因该约定而免除。现，对于房屋东二间南面墙体和顶部均倒塌的事实本院已予以确认，根据该事实，可以确定当时东二间房屋实际已无法达到约定的租赁用途，故根据相关规定被告有义务恢复该二间房屋的租赁用途。现原告为继续租赁房屋，自行修建东二间房屋，并因此支出了相关费用，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，故，对于涉案租赁房屋东二间的必要性修建费用，应由被告向原告支付。对于修建费用，根据评估结果为9420元，与原告诉请的修建费用相近，但是对于房屋倒塌的原因、修建过程中原告是否使用了原房屋倒塌时的旧材料以及原告在修建时是否一并对倒塌房屋进行了修缮这些事实，目前也无法考证，且根据租赁协议原告有确保租赁房屋安全及修缮房屋的义务，故参照评估结果，并依据公平原则，本院酌定被告向原告支付修建费为6000元。
另一方面，对于原告要求被告退还房屋转让费的诉讼请求，经本院在证据认定中已明确原告的该项诉请无法律与事实依据，本院无法予以支持。而对于原告诉请要求被告支付卷帘门费用2000元的主张，本院认为对于自己的主张应提供相应证据予以证明，对于房屋卷帘门是否由原告安装的事实以及原告因此支出2000元的事实，原告均未提供相应证据予以证明。退一步讲，即使原告实际安装了卷帘门，但是其自述卷帘门系其拆除租赁房屋原有大门后再行安装的，本院认为该卷帘门安装不属于原告修建范围，而属于对租赁物的改善或增设他物或者为装饰装修的行为。而原告该行为也无证据证明其已征得被告同意。现租赁期限已到期，被告也不同意支付卷帘门费用，故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及原、被告的协议约定，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该费用由作为承租人的原告自行承担。
综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。另，对于本案中本院依法委托评估单位对租赁房屋东二间修建费用进行评估，原告因此支出的评估费2000元，结合本案中的评估必要性及原、被告对租赁房屋应承担的相关义务情况，本院酌定由原告承担700元、被告承担1300元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐县金星村泾塘14组于本判决生效之日起十日内向原告许振家支付房屋修建费6000元及评估费1300元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费213元，由原告许振家负担136元，由被告海盐县金星村泾塘14组负担77元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 李 亚 平
人民陪审员 姚 爱 根
人民陪审员 李 宏 立
二〇一五年六月九日
书 记 员 马亚军（附页）