海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民一终字第16号
上诉人（原审原告）海南诚源房地产开发有限公司。
法定代表人林毅，该公司总经理。
委托代理人陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。
委托代理人王建海，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）李岩。
委托代理人苏艳艳，海南阳光岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南环瑞置业有限公司。
法定代表人邹庆军，该公司董事长。
委托代理人佟国庆，海南维特律师事务所律师。
原审第三人海口港集团公司。
法定代表人林毅，该公司总经理。
委托代理人张柳青，该公司法律顾问。
上诉人海南诚源房地产开发有限公司（以下简称诚源公司）与被上诉人李岩、海南环瑞置业有限公司（以下简称环瑞公司）及原审第三人海口港集团公司（以下简称海口港集团）案外人执行异议之诉纠纷上诉一案，诚源公司不服海口海事法院（以下简称原审法院）（2014）琼海法执诉字第2号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2015年2月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人诚源公司的委托代理人陈垂瑜、王建海，被上诉人李岩及委托代理人苏艳艳，被上诉人环瑞公司的委托代理人佟国庆，原审第三人海口港集团的委托代理人张柳青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于海口市滨海大道以北秀英港的中央商城一期及扩建工程由环瑞公司出资和海口港集团出地，于2002年10月联合开发建设。2005年12月8日，李岩与环瑞公司签订了52份《商品房买卖合同》，约定：由环瑞公司以7526340元的总价将中央商城第一层面积共548.38m2的16间铺面（商铺编号分别为第h1053、h1055、h1056、h1057、h1058、h1059、h1060、h1061、w1002、w1003、w1005、w1006、w1011、w1012、w1013、w1015号）、第二层面积共1196.11m2的36间铺面共计52间铺面出卖给李岩，李岩需一次性支付购房款，环瑞公司应在2006年1月1日前将符合合同约定的商品房交付给李岩使用，并在商品房交付后180天内，将办理权属登记需要由环瑞公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。同日，双方又签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，对前述52份《商品房买卖合同》的内容进行了补充约定：李岩（乙方）向环瑞公司（甲方）购买的52间铺面按商定总价格为1505.286万元，甲方给予乙方优惠50%，实际总价格为752.634万元；甲方同意乙方在付铺面款时，先预扣去2005年12月8日至2010年12月8日五年期间的返租款301.0536万元，乙方应付款为451.5804万元，此款须一次性向甲方现款付清等。同日，李岩和环瑞公司还签订了《代租协议》，由环瑞公司代李岩将合同约定房产对外出租。上述合同签订后，李岩向环瑞公司支付了购房款451.5804万元，环瑞公司于2005年12月12日向李岩出具编号为1027256的《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》，其中载明“付款人名称李岩，铺面52间1744.49平方米，项目：购房款，付款金额（大写）肆佰伍拾壹万伍仟捌佰零肆元正（小写）4，515，804.00”字样，凭证加盖了环瑞公司的公章。2006年2月28日，环瑞公司的记账凭证对该笔款项作出了记载。环瑞公司收取李岩支付的购房款后，至今未将房屋产权证书办理至买受人李岩名下。
2009年11月11日，诚源公司作为乙方与作为甲方的环瑞公司和海口港集团签订《商品房买卖合同》（编号：hk-2009-151），约定：环瑞公司和海口港集团将中央商城第一层91间共2997.73m2的铺面（其中包括涉案的16间铺面）以7500元／m2的价格出售给诚源公司。对于购房款的支付方式与期限，合同约定：“付款方式双方另行约定。甲方无条件同意，无论乙方支付购房款进度如何，均不影响商品房买受人地位。无论乙方支付购房款进度如何，甲方均不得以乙方付款不足为由要求解除本协议或主张本协议无效。”同年11月11日－12日期间，海口港集团分别将诚源公司所购的91间商铺向海口市房产管理部门申请办理了商品房合同备案登记手续，但诚源公司实际未付购房款。之后，三方并未就上述房产签订其他买卖合同。直至2010年10月20日，诚源公司与环瑞公司之间签订《商品房买卖合同》，双方在此合同中明确环瑞公司将其享有所有权的5158.24m2房产出售给诚源公司，约定房产价格为一楼9500元／m2、五楼2500元／m2，总价为3246.914万元；诚源公司应按环瑞公司发出的付款指令，将购房款在规定的时间汇入环瑞公司指定的第三方海口港集团账户等内容。合同签订后，诚源公司依据环瑞公司于2010年11月1日出具的《付款指令》，分别于2010年11月2日、4日和10日，通过转账方式，分三次共从中国银行向海口港集团开立在中国工商银行秀英支行的22×××51账号内汇入3246.914万元，转账支票存根联的用途一栏备注均为“购房款”。环瑞公司收讫款项后，于同年11月10日向诚源公司出具了《收据》。
2012年3月31日，李岩因环瑞公司未全面履行双方签订的合同，向海南仲裁委员会提出仲裁申请，该委于2013年5月22日作出（2012）海仲字第51号裁决书。后因环瑞公司未履行生效裁决所确定的义务，李岩遂向原审法院申请强制执行。在原审法院执行过程中，诚源公司就李岩与环瑞公司商品房买卖合同一案中的执行标的物主张所有权，于2013年12月5日向原审法院提出执行异议，环瑞公司也向海口市中级人民法院申请撤销（2012）海仲字第51号裁决。2014年3月16日，海口市中级人民法院作出（2014）海中法仲字第2号民事裁定书，驳回了环瑞公司的申请。同年6月11日，原审法院针对诚源公司提出的执行异议作出（2014）琼法执异字第2号执行裁定书，驳回诚源公司的异议。诚源公司不服，遂成讼。
另查，2011年11月中央商城具备办理房产证大证分割条件。2008年10月8日，环瑞公司与海口港集团就中央商城的房产曾签订分割合同及多份分割补充协议，就产权分割的对象、比例、铺面区位，以及分割后的相关事务处理、公共设施使用、分配房产的交付标准、配套设施完成时间、争议解决及其他事项进行了约定。之后至2011年11月，双方签订过两份分割补充协议，对分得房产价值、房产分割面积及具体办证事宜等进行细化和补充。
诚源公司诉讼请求：一、确认海口市滨海大道秀英港的中央商城第一层第h1053号、h1055号、h1056号、h1057号、h1058号、h1059号、h1060号、h1061号、w1002号、w1003号、w1005号、w1006号、w1011号、w1012号、w1013号、w1015号房产归诚源公司所有；二、停止对上述第一项房产的执行；三、本案的诉讼费用由李岩和环瑞公司承担。
李岩答辩称：诚源公司提起执行异议之诉的理由不成立，理由是：一、该16间铺面不在海口港集团分得的铺面之内。二、2009年11月11和2010年10月20日环瑞公司及海口港集团共同或分别与诚源公司签订的两份《商品房买卖合同》及其附件均是无效的，由此派生的《商品房买卖合同备案表》也是无效的。三、2005年12月8日，李岩与环瑞公司分别签订了《商品房买卖合同》以及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，向环瑞公司购买了中央商城一楼16间铺面计548.38m2，二楼36间铺面计1196.11m2，52间铺面共计1744.49m2。李岩的上述商品房买卖合法有效，且所购商品房均已交付李岩用于出租经营，涉案铺面的权益无论是在合同签订的时间、付款情况以及交付、占有、使用上，李岩的取得均早于诚源公司，这足以证明环瑞公司与李岩所签订的《商品房买卖合同》双方已实际履行，至今尚未办理房产证是环瑞公司违约所致，李岩并无过错。四、诚源公司的起诉不属于《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议之诉的受案范围。综上，请求法院依法驳回诚源公司的诉讼请求。
环瑞公司答辩称：2009年11月11日，环瑞公司及海口港集团共同与诚源公司签订编号为hk－2009－151的《商品房买卖合同》，2010年10月20日，环瑞公司再次与诚源公司签订《商品房买卖合同》。此两份合同签订后，对于合同的履行情况与诚源公司陈述的意见一致，环瑞公司认可诚源公司主张的事实。既然涉案的16间铺面已经出售给诚源公司，权益应归诚源公司享有，原审法院应停止对上述房屋的执行。
海口港集团陈述称：首先，海口港集团同意诚源公司及环瑞公司的意见。其次，海口港集团与环瑞公司及诚源公司签订三方协议，约定分割完毕再确定交付、付款义务。第三，2009年10月份，海口港集团与环瑞公司将房产进行分割，后诚源公司与环瑞公司再次签订《商品房买卖合同》，将房产出售给诚源公司。前后两份合同均是当事人真实意思表示，合同合法有效，并办理了预售登记，诚源公司支付了全部购房款，诚源公司的权益应受到法律保护。
原审法院认为，本案为案外人异议之诉。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出书面异议的，应当先向执行法院提出。法院经审查，认为理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，分为两种情况寻求救济：一种是对与原判决、裁定无关的争议，可以向法院提起诉讼；另一种是认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。前者属于案外人异议之诉，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，赋予案外人实体上的救济途径；后者属于只能通过审判监督程序予以救济的规定。该条文中的“认为原判决、裁定错误”不包括案外人认为仲裁裁决及其他生效法律文书错误的情形。本案中，诚源公司不是（2012）海仲字第51号仲裁案件的当事人，该裁决结果对其不具约束力。诚源公司作为执行案件的案外人，认为仲裁裁决错误，法院执行该仲裁裁决将损害其实体权利，显然应当根据该条文的第一种情况赋予其救济权利和途径，即准许其向执行法院提出执行异议，并在其执行异议被驳回后提起案外人异议之诉。
关于诚源公司是否享有涉案房产的所有权的问题。从本案查明的事实来看，涉案中央商城是以海口港集团出地、环瑞公司出资的合作模式合作开发建设，以海口港集团的名义开发报建的，主要由环瑞公司对外销售。在2008年10月至2011年11月中央商城具备办理房产证大证分割条件之前，合作双方虽就中央商城的房产签订过分割（补充）协议，但这些分割协议是对双方权利义务的约定。由于中央商城尚未办理房产证大证分割，故环瑞公司和海口港集团作为共同开发商均可对外签订卖房合同销售中央商城房产。诚源公司于2009年11月11日与环瑞公司、海口港集团签订的《商品房买卖合同》以及于2010年10月20日再次与环瑞公司签订的《商品房买卖合同》对合同双方的权利义务进行了约定，诚源公司亦按照后一份合同的约定支付了全部购房款，且前后两份合同内容关联，意思表示真实、一致，未违反法律法规强制性规定，应认定上述两份合同合法有效。但是，合同中所涉及的房产包括本案所涉房产环瑞公司一直未交付给诚源公司，事实上，环瑞公司已无将涉案房产交付给诚源公司的可能。由于环瑞公司与李岩于2005年12月签订的《商品房买卖合同》和《代租协议》，将包括涉案房产在内的合同房产出售给李岩并由环瑞公司代为出租，环瑞公司也收取了购房款，上述商品房买卖行为未违反法律的强制性规定，应认定该房产买卖合同成立并生效。双方签订《代租协议》的行为，应视为环瑞公司已履行法律上的交付义务。由此可以认定，本案涉案房产虽未登记在李岩名下，但李岩已实际行使涉案房产的收益。诚源公司始终并未实际取得对涉案房产的占有、使用、收益等实体权益。合同备案登记属于行政管理的范畴，与我国《物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动效力。诚源公司虽然已支付全部购房款，已办理合同备案手续，但其与环瑞公司之间依然属于普通债权债务关系。法院对涉案房产予以强制执行，既不会导致诚源公司对环瑞公司合同债权的丧失，也不必然对诚源公司的实体权益造成损害。综上，诚源公司对涉案房产不享有所有权，也没有其他可以阻止涉案房产转让、交付的实体权利，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回海南诚源房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费49618.55元，由海南诚源房地产开发有限公司负担。
诚源公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判确认海口市滨海大道秀英港的中央商城第一层第h1053号、h1055号、h1056号、h1057号、h1058号、h1059号、h1060号、h1061号、w1002号、w1003号、w1005号、w1006号、w1011号、w1012号、w1013号、w1015号房产归上诉人所有；3、改判停止对上述房产的执行；4、本案诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、上诉人对涉案房产享有的权利具有对抗包括李岩在内的第三方的效力。上诉人与环瑞公司、海口港集团签订合同后，即在海口市房管部门办理了备案登记手续，有公示效力。《物权法》关于预告登记的规定并不否定备案登记的效力，上诉人的权利可以对抗第三人。2、环瑞公司并没有将涉案房产交付李岩，原审判决以环瑞公司与李岩签订《代租协议》为由认定房产已经交付李岩证据不足。3、李岩对涉案房产享有的权利不能对抗上诉人。即使李岩付清了全部购房款，其也只是享有对环瑞公司的普通债权，不能对抗上诉人。4、环瑞公司与李岩存在恶意串通，损坏上诉人合法权益的行为。环瑞公司与李岩签订《商品房买卖合同》时，环瑞公司与海口港集团并没有对中央商城房产进行分割，且预售许可证登记在海口港集团名下，环瑞公司无权销售房产。环瑞公司与李岩签订《代租协议》时，涉案房产不符合交付条件，该协议的签订目的是为了造成房产已经交付给李岩的假象。
被上诉人李岩答辩称：1、诚源公司的《商品房买卖合同》备案登记不具有对抗第三人的法律效力。2、争议的铺面环瑞公司已交付给李岩占有、使用、收益，李岩对争议铺面的物权足以对抗第三人。3、李岩签订的两份《商品房买卖合同》符合环瑞公司和海口港集团的分割协议约定。诚源公司与环瑞公司签订的《商品房买卖合同》是为了侵占李岩的涉案房产，恶意串通而签订的无效合同。且没有约定房款就办理合同备案登记不合理。4、仅靠环瑞公司的付款指令就由上诉人诚源公司将购房款支付给了其股东海口港集团，在没有证据证明环瑞公司欠海口港集团钱的前提下，李岩有理由怀疑诚源公司付款的真实性。
被上诉人环瑞公司未提交书面答辩状，其在庭审中辩称：环瑞公司和诚源公司之间的两份《商品房买卖合同》合法有效。环瑞公司和李岩之间的买卖合同不是真实意思表示，因此，环瑞公司与李岩之间的买卖合同无效。
原审第三人海口港集团陈述称：其认可上诉人的上诉意见。
二审期间，各方当事人均没有提交新的证据，对原审法院查明事实部分也均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案是执行异议之诉，争议的焦点是上诉人诚源公司对其所主张的涉案16间铺面的房产是否拥有物权权利或者已经取得占有、使用、收益等实体权益，以阻止原审法院将上述争议财产强制执行给被上诉人李岩。结合其一、二审的诉讼请求，并根据已经查明的事实，争议实际涉及两个问题：一、上诉人诚源公司对争议房产的《商品房买卖合同》备案登记是否具有物权效力；二、争议房产存在一房二卖的情况，诚源公司与李岩谁享有优先权。
一、关于上诉人诚源公司对争议房产的《商品房买卖合同》备案登记是否具有物权效力的问题。
诚源公司上诉称，其对争议房产享有的权利具有对抗包括李岩在内的第三方的效力。2009年11月，其与环瑞公司、海口港集团签订《商品房买卖合同》购买中央商城第一层91间铺面，之后在海口市房产管理局办理《商品房买卖合同》备案登记，有公示效力。《物权法》关于预告登记的规定并不否定备案登记的效力，上诉人的权利可以对抗第三人。但经本院审理认为，合同备案登记属于行政管理的范畴，与我国《物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动效力。上诉人诚源公司虽然已支付全部购房款，已办理合同备案登记手续，但并未实际取得对争议房产的物权，也没有取得占有、使用、收益等实体权益。其与环瑞公司之间依然属于普通债权债务关系。法院对涉案房产予以强制执行，既不会导致诚源公司对环瑞公司合同债权的丧失，也不必然对诚源公司的实体权益造成损害。
二、关于争议的铺面存在一房二卖的情况下，诚源公司与李岩谁享有优先权的问题。
首先，诚源公司、李岩购买本案争议房产时均没有进行物权登记。李岩先于诚源公司签订《商品房买卖合同》。由于环瑞公司与李岩于2005年12月签订《商品房买卖合同》和《代租协议》，将包括争议房产在内的合同房产出售给李岩并由环瑞公司代为出租，环瑞公司也收取了购房款，上述商品房买卖行为未违反法律的强制性规定，应认定该房产买卖合同成立并生效。双方签订《代租协议》的行为，应视为环瑞公司已履行法律上的交付义务。由此可以认定，本案争议房产当时虽未登记在李岩名下，但李岩已实际行使争议房产的收益。如前所述，诚源公司签订合同在后，合同备案登记不具有物权变动效力，诚源公司也没有取得争议房产的占有、使用、收益等实体权益。李岩因此对争议房产享有优先权。
综上所述，上诉人诚源公司对争议房产不享有所有权，也没有其他可以阻止争议房产转让、交付的实体权利。其上诉请求与理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49618.55元，由海南诚源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王庆伟
代理审判员 唐赐伟
代理审判员 郑唐德
二〇一五年五月四日
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……