福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初5664号
原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行,住所地福建省石狮市。
负责人：许文足,该行行长。
委托诉讼代理人：邱明月,女,该分行员工。
委托诉讼代理人：陈立东,男,该分行员工。
被告：梁金玉,女,1980年06月22日出生,汉族,住所地福建省泉州市洛江区。
被告：石狮市豪富华房地产开发有限公司,住所地石狮市。
法定代表人：吴为贡,该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行）与被告梁金玉、石狮市豪富华房地产开发有限公司（下称豪富华房地产公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2016年10月21日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告建行石狮分行的委托诉讼代理人邱明月、被告梁金玉到庭参加诉讼,被告豪富华房地产公司经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行石狮分行向本院提出诉讼请求：1.解除编号为X年建泉石个房借字XXX号的《个人住房借款合同》；2.判令被告梁金玉立即偿还个人住房贷款430588.54元,利息、罚息及复息5617.10元（合计436205.64元,暂计至2016年9月30日）及自2016年10月1日起至全部还款日所孳生的利息、罚息及复息,及依照X年建泉石个房借字XXX号《个人住房借款合同》约定的违约金；3.判令原告对被告梁金玉提供的XXX抵押物享有优先受偿权；4.判令被告豪富华房地产公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用及由此发生的费用由两被告承担。庭审过程中,原告以被告梁金玉于起诉后有偿还部分本息为由,申请撤回要求被告梁金玉支付违约金的诉讼请求并申请变更第二项诉讼请求为：判令被告梁金玉立即偿还个人住房贷款本金423754.59元及利息1211.23元（合计424965.82元,暂计至2016年12月16日）及自2016年12月17日起至全部还款日所孳生的利息、罚息及复息。
事实和理由：2013年6月6日,被告梁金玉向原告申请个人住房贷款,与原告签订编号为X年建泉石个房借字XXX号的《个人住房借款合同》,并约定：被告梁金玉向原告借款470000元,借款期限20年,还款方式为等额本息还款；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率；借款逾期的,罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息）,自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止,按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等。被告梁金玉自愿以其名下的址于XXX单元房产为上述债务提供抵押担保。2013年6月6日,双方到石狮市房产登记交易中心办理抵押物按揭登记手续。被告豪富华房地产公司为上述借款提供阶段性保证责任,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期,借款人未按时足额履行,保证人应在保证范围内承担连带保证责任。无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保,保证人在合同项下的保证责任不因此减免,贷款人均可直接要求保证人在保证范围内承担保证责任。抵押、保证范围均包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等）。原告于2013年6月25日依约将讼争借款470000元转账支付给双方约定的被告豪富华房地产公司账户。借款后,被告梁金玉未依约按期足额履行还款义务,截至2016年12月16日尚欠原告借款本金423754.59元,利息1211.23元,本息合计424965.82元。
被告梁金玉辩称,对诉讼请求及依据的事实与理由都没有意见。
被告豪富华房地产公司未作答辩。
原告围绕诉讼请求提交了证据,被告梁金玉未提出异议,被告豪富华房地产公司未到庭参加诉讼,又未书面提出异议并提供反驳证据,应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。
诉讼中,原告建行石狮分行于2016年10月25日向本院提出财产保全申请,请求查封被告梁金玉所有的位于XXX房产（购房合同号：0444118）,保全金额以436,205.64元为限。本院经审查后依法作出裁定,裁定：查封被告梁金玉所有的址于XXX房产（购房合同号：XXX）,价值以436,205.64元为限,期限三年。
本院认为,原告与被告梁金玉、豪富华房地产公司签订《个人住房借款合同》主体合格,意思表示真实,约定内容没有违反法律法规的强制性规定,合同合法有效。原告已依约履行发放借款的义务,被告梁金玉在借款后未按约履行还款义务,已构成违约。原告有权依照合同约定及法律法规关于合同解除条件的规定解除与被告梁金玉、豪富华房地产公司签订的《个人住房借款合同》。合同解除后,被告梁金玉应偿还尚欠原告的借款本金及相应利息、罚息及复利。本案讼争抵押房产设定的是按揭登记,实质与抵押权预告登记无异,但与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。在未办理房屋抵押权设立登记之前,原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分,但并非对讼争房屋享有现实抵押权。因此,在双方未办理正式抵押登记的情况下,原告要求对讼争房产享有优先受偿权的诉讼请求,不符合法律规定,本院不予支持。根据双方合同的约定,被告豪富华房地产公司应承担阶段性连带保证责任,即在讼争合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,为借款人的债务承担连带保证责任。所谓阶段性连带保证,其本意就是让房产开发商为借款人在上述阶段内向银行履行还款义务提供保证,亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保,一旦房屋抵押设定成功,该阶段性保证的任务完成。本案按揭登记在未变更为正式抵押权设立登记之前,原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权,保证人豪富华房地产公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。因此,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定,石狮豪富华房地产公司提供阶段性连带保证的主合同《个人住房借款合同》现被解除后,在原告与保证人无其他特别约定的情况下,保证人石狮豪富华房地产公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。
综上所述,原告建行石狮分行的诉讼请求部分可以成立,本院依法予以支持。被告梁金玉、豪富华房地产公司经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定,判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告梁金玉、石狮市豪富华房地产开发有限公司签订的合同编号为X年建泉石个房借字XXX号的《个人住房借款合同》；
二、被告梁金玉应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金423754.59元,利息1211.23元,并按合同约定的利息、罚息及复利的计算标准计付自2016年12月17日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利;
三、被告石狮市豪富华房地产开发有限公司应对被告梁金玉的上述债务承担连带保证责任。被告石狮市豪富华房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向被告梁金玉追偿;
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7674元,保全费2701元,合计10375元,由被告梁金玉、石狮市豪富华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 蔡国胜
代理审判员 蔡燕瑜
人民陪审员 林荣庚
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 李娜丽
附本案主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后,担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定除外。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。