山东省宁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第2228号
原告胡振秋，新汶矿业集团华丰煤矿职工。
诉讼代理人孔庆琛，宁阳华信法律服务所法律工作者。
被告马红林，新汶矿业集团华丰煤矿医院职工。
诉讼代理人吕振玲，山东泰宁律师事务所律师。
第三人董海来，男，1968年6月1日出生，汉族，新汶矿业集团华丰煤矿长城物业公司服务部经理，住宁阳县华丰镇华丰煤矿花园小区19号楼3单元301号。公民身份号码：3709211968********。
第三人陈霞，女，1968年1月30日出生，汉族，新汶矿业集团华丰煤矿医院职工，住址同上。与第三人董海来系夫妻关系。公民身份号码：3709211968********。
原告胡振秋与被告马红林第三人董海来、陈霞案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡振秋及其诉讼代理人孔庆琛，被告马红林及其诉讼代理人吕振玲，第三人董海来、陈霞均到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡振秋诉称，2014年11月10日，我购买了第三人夫妻两的位于宁阳县华丰镇华丰煤矿花园小区19号楼3单元301室（原房号：015幢025号，房权证号：宁房权证宁字第××号）楼房，并经宁阳公证处公证，同时也在山东长城物业管理有限公司房管部过户，由于我矿房产系单位内部福利房性质，土地手续不能出具，未能在宁阳房管局办理过户。我于2014年10月22日实际入住该房。2014年12月5日，被告因与第三人之间有经济纠纷，将第三人起诉，将产权早已归属于我的涉案房屋查封。我购房时间在前，而查封时间在后，侵害了我的合法财产权。我提起执行异议，宁阳县人民法院以（2015）宁执异字第9号《执行裁定书》驳回了我的异议申请。综上，为维护我的合法权益，请求1、依法确认位于“宁阳县华丰镇华丰煤矿花园小区19号楼3单元301室（原房号：015幢025号，房权证号：宁房权证宁字第××号）楼房由我享有所有权；并停止对该房屋的执行。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。
被告马红林辩称，一、宁阳县人民法院做出的（2015）宁执异字第9号执行裁定书是合法有效的。对于不动产物权来讲，除法律另有规定外，其设立、变更、转让和消灭必须依法登记，未经登记，不发生效力。本案中的涉案房屋至今仍登记在第三人董海来名下，并且原告胡振秋未提供证据证明已按合同约定支付了房屋转让的全部价款，也没有证据证明法院查封之前已合法占有涉案房屋。因此，宁阳县人民法院做出的（2015）宁执异字第9号执行裁定书中对涉案房屋的执行符合法律规定，该裁定书的内容是合法有效的。二、原告与第三人之间的房屋交易具有虚假交易嫌疑。主要表现在1、涉案房屋买卖价格明显不合理，低于同地段同面积房屋买卖价格。2014年12月29日，丰绪柱、张肖美出售给商洪华、周爱玲与涉案房屋同地段房产房屋总价：228000元整。2015年1月20日宁阳县人民法院出具的（2015）宁民初字第362号民事调解书中，与涉案房屋同一地段，同一面积的房产，房屋总价：187000元整。而本案中涉案房屋交易的价格，明显低于同地段、同面积房屋的交易价格，不符合市场交易规则，有虚假交易的嫌疑。2、第三人董海来、陈霞与原告胡振秋系连襟关系，亲戚关系十分密切。3、第三人董海来、陈霞在与我的债务到期前，与原告胡振秋恶意串通，通过虚假交易转移了涉案房屋，目的就是逃避即将到期的债务。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人董海来述称，房屋买卖是事实，我在泰安富民投资理财有限公司任分公司经理，负责华丰矿区的收款，我只代理存款，我收到存款人的款后以个人的身份出具借条，我将钱打到富民公司账户上，由富民理财公司给我出具总借条，一年对一次账，借款人拿着条付给利息，一般借期三个月。被告马红林就是在我这里存款存了2年，累计存款20万元，马红林取了4万元，利息按月息1.2%，被告马红林拿了多次利息，取了4或5万元的利息。马红林的款理财公司也承诺还款，有给马红林的承诺书，我也承诺过还款。后来，富民理财公司没能力还款，很多人都找我要钱，在法院已经起诉我的有50多万元，我准备变卖家产还钱，原告胡振秋在我这里放了30多万元，原告提出来说要买我的房子，承诺给我点现金应急，我卖给他房子10万元。公证完后在我家里原告胡振秋给的我现10万元金，2014年11月4日下午，我就把钥匙给原告了，我现在和陈霞在单位单身公寓借别人的房子居住。
第三人陈霞述称，董海来借被告的钱用于理财了，没有用于家庭生活，我没有借被告的钱，被告说他借给我钱并转移财产不是事实。另外，是富民公司欠的被告马红林的钱，不是董海来欠的钱。
经审理查明，2014年12月5日，被告马红林起诉第三人董海来、陈霞要求两第三人归还借款160000元，同日，本院依被告马红林的申请将登记在第三人董海来名下的，位于宁阳县华丰镇华丰煤矿花园小区19号楼3单元301室房产（原房号：015幢025号，房权证号：宁房权证宁字第××号）予以查封。2015年2月2日我院作出（2014）宁民初字第3445号民事判决书，判决:“一、被告董海来、陈霞于本判决生效之日起十日内偿还原告马红林借款本金160000元；二、被告董海来、陈霞于本判决生效之日起十日内偿还原告马红林借款利息（本金60000元按月1.2%的利率计算自2014年9月8日起计算至本判决确定的还款之日止；本金100000元按月1.2%的利率计算自2014年10月17日起计算至本判决确定的还款之日止）。”该判决书生效后，该案于2015年3月10日进入执行程序。在执行过程中，原告胡振秋以案外人的身份提出执行异议，主张两第三人已经于2014年11月10日将涉案诉争的房产变卖给自己，自己已经入住，该涉案房产的买卖经过了公证处公证并在物业房管办公室办理了过户手续，请求法院解除对房产的查封执行。本院执行机构经审查原告的执行异议，2015年7月6日作出（2015）宁执异字第9号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议，原告2015年7月18日收到该裁定书，后于2015年7月28日诉至本院。
关于涉案诉争的房产。该房产建成于1998年，建筑面积66.38平方米，储藏室面积7.35平方米，经房改1998年12月1日第三人董海来缴纳价款34869元取得100%产权，该房产原始编号为：幢号015，房号0025。2001年5月宁阳县人民政府向第三人董海来颁发了“宁房权证宁字第××号”房产权属证书。同时查明，该涉案房屋使用的土地权属性质为划拨，房屋系使用权所有单位新汶矿业集团华丰煤矿以单位宿舍名义建造。2014年11月10日，第三人董海来、陈霞与原告胡振秋签订了《楼房买卖合同》一份，约定“卖方董海来、陈霞自愿将华丰煤矿花园小区015幢025号楼房一套卖给买方胡振秋，该房屋房权证号：宁房权证宁字第××号；该楼房共计100000元，签完本合同后，买方将全部房款交付给卖方。”同日，两第三人和原告一起到宁阳公证处对该买卖房屋行为进行公证，宁阳公证处出具了（2014）宁阳证经字第275号公证书。原告为证明自己已经实际入住该涉案房屋，提供了第三人出具的10万元房产款的收据、房产物业管理部门的证明、物业管理费用收据以及帮助其搬家的证人证言证明自己的主张。被告对以上证据均提出了异议，认为不动产的变更应以登记为准，第三人在物业公司工作，可以随便出具这种证明，证据不真实。
另查明，两第三人系夫妻关系，原告胡振秋之妻陈英与第三人陈霞、案外人陈璐系同胞姊妹关系。2014年11月10日，两第三人就涉案房屋与原告胡振秋签订了房屋买卖合同；2014年11月17日，两第三人将其在泰安市泰山区嘉和新城F组团4号楼3单元201户赠与给了陈璐，该赠与合同经（2014）泰泰山证民字第589号公证书公证，2014年12月4日，泰安市房屋管理部门将该房产权属登记变更登记在陈璐名下。原告主张，在原告与第三人签订房屋买卖合同的同一时期与涉案诉争的房屋同一小区的房屋买卖价款在18万元至22万元之间，原告与第三人恶意串通，虚假交易。为证明以上事实，被告提供了三份证据：一、2014年12月29日签订的同一小区的17号楼房屋买卖合一份，合同价款228000元；二、本院（2015）宁民初字第362号民事调解书，该调解书确认该花园小区12号楼某楼房（建筑面积与涉诉房屋相同）于2015年1月买卖价款187000元；三、齐鲁房产中介公司的宣传单，记载花园小区楼房不同楼层价款在18万元至22万元之间。
诉讼中，被告马红林于2006年1月期间，采取在涉诉房产附近蹲守的方式对第三人出入涉案房产的情况进行了录像，被告以此主张两第三人还在涉案房产内居住，买卖虚假。原告以及第三人否认被告的主张，并主张被告取得证据的方式非法，该非法证据不得采信。
以上事实由原告提供的长城物业管理公司的证明、物业费缴费收据、第三人的收款收据、（2014）宁阳证经字第275号公证书、被告提供的案外人的买卖房屋协议、本院生效的（2014）宁民初字第3445号民事判决书、（2015）宁民初字第362号民事调解书、齐鲁房产的宣传单、（2014）泰泰山证民字第589号公证书、泰安市房管部门出具的查档证明以及原被告、第三人陈述在卷证实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案第三人董海来、陈霞与原告签订《楼房买卖合同》后，双方并未就涉案房产变更登记，物权变更不发生效力，该涉诉房产第三人董海来仍具有物权。原告对涉案房产并不具有物权，其要求确认对涉案房产享有所有权的请求，依法不予支持。同时，可以查明与涉案房产同一小区、相同面积的其他房产，在同一时期交易价款均在18万元以上，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条的规定，原告与第三人的交易价格达不到交易时市场价格的70%，应认定该交易价格为明显不合理的低价，如原告取得该涉诉房产的实体权利则难以认定为善意。根据法律规定，案外提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告胡振秋根据与第三人的房屋买卖合同，取得的该涉案房产的民事权益难谓善意，该民事权益尚不足以阻却本院对涉案房产的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 刘 振
审 判 员 刘 新
人民陪审员 王仕芳
二〇一六年四月七日
书 记 员 马 玲