宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1772号
原告：宁波泰联商业投资管理有限公司。
法定代表人：王健波。
委托代理人：俱云香。
委托代理人：罗金。
被告：林朱成，无固定职业。
原告宁波泰联商业投资管理有限公司为与被告林朱成房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。因被告林朱成下落不明，本案于2014年9月25日转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年1月13日依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗金、被告林朱成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波泰联商业投资管理有限公司起诉称：原、被告于2013年11月6日签订《钱湖天地商业中心商铺租赁合同》，由被告承租位于宁波市鄞州区钱湖北路399号宁波钱湖天地商业中心B3-4商铺，租期3年，自2013年12月1日至2016年11月30日，租金标准为一层3元／平方米／日，四层2.1元／平方米／日，逐年按5%递增，同时对违约等进行了约定。原告按约向被告交付了房屋，但被告未能按约支付租金，截止2014年6月30日，被告共计拖欠租金718035元、物业费44592元、水电费16863.50元。被告未按约履行付租义务，原告有权解除合同。为此，请求判令：1.解除原、被告于2013年11月6日签订的《钱湖天地商业中心商铺租赁合同》，责令被告腾退房屋、恢复原状；2.被告支付原告租金718035元、物业费44592元、水电费16863.50元、违约金233847.15元，共计1013337.65元（暂计至2014年6月30日，之后计至判决确定解除之日）；3.被告承担律师费50000元。
被告林朱成答辩称：与原告签订租赁合同属实，房屋是从宁波荣欣文化发展有限公司（以下简称荣欣公司）转租过来，被告在原来装修的基础上又进行过装修。被告在此期间支付了多少租金还不清楚，但曾经付过50万元。被告当初承租涉案房屋是用于KTV经营，但因原告多次将被告的音响、空调关掉造成被告无法正常经营，开业仅仅3个月时间。2014年3月份的时候，被告曾与原告的相关负责人协商，对方同意只要把音响的问题处理好，之前的租金可以不予追究。被告将问题处理好之后于2014年4月21日开业，但又因原告在4月22日开办美食节受到影响，客人根本无法进入。到5月份的时候，原告停水停电，且不让被告进门。由于原告的原因导致被告无法经营，被告不应支付租金，被告也不同意解除合同。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1.“钱湖天地商业中心”商铺租赁合同一份，拟证明原、被告于2013年11月6日签订合同，约定租赁相关事宜的事实。
2.房屋所有权证（甬房权证鄞州区字第××号）、国有土地使用权证各一份，拟证明涉案商铺系原告合法所有的事实。
3.证明一份、水电费确认单两份，拟证明原告代被告支付了物业费44592元、水电费16863.50元的事实。
4.委托代理合同、发票、付款凭证各一份，拟证明原告为诉讼事宜支付律师费50000元的事实。
被告林朱成未提交证据。
原告提交的上述证据，经庭审质证，被告的质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1、2，被告均无异议，本院予以认定。原告的证据3，被告对2014年6月的水电费确认单无异议，确认是其本人所签，对2014年5月水电费确认单不予认可。本院对2014年6月的水电费确认单予以认定；2014年5月的水电费确认单虽然不是被告本人签字确认，但经核实系其会所店长雷丁所签，且物业管理公司确认已由原告代付，物业费亦由原告代付，被告没有证据证明其已支付过此期间的相关费用，故本院对该组证据予以认定。原告的证据4，被告不予认可。本院对该证据的真实性予以认定。
综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，确认本案如下事实：
2013年11月6日，原告、被告及案外人荣欣公司、陈从水签订《关于“宁波钱湖天地商业中心”租赁物业的协议书》，约定：原告与荣欣公司同意中止B3-4商铺在2013年12月1日至2016年11月30日期间的租赁关系，此期间由被告承租；协议签订后3日内，被告同意代荣欣公司偿付拖欠租金200000元、拖欠物业费和水电费339881.10元等。
签订上述协议同日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告（甲方）将位于宁波市鄞州区钱湖北路399号宁波钱湖天地商业中心B3-4号出租给被告（乙方）使用，租赁面积一层为20平方米，四层为1838平方米；租期3年，自2013年12月1日至2016年11月30日止；租赁物业仅供乙方用于经营四楼为娱乐会所，乙方不得擅自变更规定用途。乙方应在租赁物业交付之前预付租金和物业管理费，预付租金金额为三个月租金，之后以每三个月为一个付款周期支付，先付后用（6.1）；租金计算采取日租金方式，租期内第一个至第二个租赁年度的日租金标准为，一层3元／平方米／日，四层2.1元／平方米／日，首年及次年租金不变，第三年在第二年的基础上递增5%（6.2）。自交付日起，乙方应向宁波伯豪商业广场管理有限公司钱湖天地商业中心管理分公司（以下简称伯豪公司）（7.1）；乙方应按伯豪公司或公用事业单位指定的期限和方式支付租赁范围内发生的水费、电费等公用事业费，该费用依据乙方独立使用的水、电等表具的计量用量收费，若乙方因欠缴上述费用而造成甲方损失或受到罚款等，乙方应承担赔偿责任（7.2）。甲方需于2013年12月1日向乙方交付租赁物业（10.1）。乙方应按照合同附件规定进行租赁物业的装修施工工程，并承担相关费用（17.1）。因租赁期限届满、不可抗力、双方协商一致或任何一方单方解除合同等任何原因导致合同终止或解除时，乙方应在上述终止或解除事由发生之日起十日内将租赁物业恢复至交付时状态（甲方同意保留的除外，如甲方同意保留，无须向乙方支付任何费用）并退还甲方；若乙方未能按上述约定完成恢复工作并退还租赁物业的，每逾期一日，乙方应按租赁期限最后三个月的日平均租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费；逾期超过十日仍未退还的，甲方有权采取任何强制措施自行强制收回租赁物业并委托任何第三方将租赁物业恢复原状，由此产生的费用甲方有权从乙方支付的租赁保证金内扣除，租赁保证金不足的，有权要求乙方赔偿损失，且相关租赁物业内遗留的任何商品、存货、家装、家具、物料、设备设施或其他任何财产、物品归甲方所有，乙方对此没有任何异议（19.3）。乙方未按本合同约定的方式和时间向甲方支付租金的，每逾期一日，按应缴款项万分之二向甲方支付违约金；逾期超过十日，每日按应缴款项万分之四支付违约金；逾期超过二十日，每日按应缴款项百分之一支付违约金；逾期超过三十日，甲方有权解除本合同并按第24.5条约定处理（23.3.2）。因乙方原因解除或乙方单方解除本合同时，甲方有权收回租赁物，没收乙方的租赁保证金，已交租金不予退还，向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金、租金收入损失等）（24.5）。双方另约定了其他相关事项。合同另附有附件一至附件九，其中附件六确认甲方于2013年12月1日交付房屋；附件九系被告与伯豪公司签订的物业服务协议，约定了物业管理费为6元／平方米／月，以三个月为支付周期，先付后用，每逾期一日，按应缴款项千分之五支付违约金，逾期超过十日，每日按应缴款项百分之一支付违约金等。合同签订后，原告按约向被告交付了B3-4商铺。被告分别于2013年11月8日、11月28日支付租金200000元、116556元。之后，被告未再支付租金，且被告欠付2014年3月1日至6月30日的物业费44592元、2014年4月25日至6月23日的水电费16863.50元。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》为双方的真实意思表示，合同合法有效，各方均应按约履行。被告林朱成作为涉案商铺的承租人，有按约支付租金的义务，否则应承担相应的违约责任。关于原告要求解除双方签订的《租赁合同》，根据合同条款第23.3.2条的约定，如被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，结合查明事实，被告除在2013年11月8日、11月28日支付过部分租金，其中11月8日支付的租金200000元应为协议书约定的由其代付荣欣公司租金，涉案的B3-4商铺租金仅支付116556元，之后未再支付租金，故合同约定的解除条件已成就，本院对原告要求解除合同的主张予以支持。被告辩称因原告原因导致其不能正常经营，双方就此曾经达成过协议对之前的租金不予追究，但被告并未就此举证，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。合同解除后，原告有权要求被告按约于十日内将房屋恢复原状并腾退房屋，原告的该主张符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付2013年12月1日至2014年6月30日期间的租金718035元，按合同约定的租金标准及计租日共计212日，租金共计830997.60元，扣除被告已支付的租金116556元，尚应支付714441.60元；自2014年7月1日之后的租金，原告要求计至判决确定之日，因原告主张解除合同的请求本院已予支持，故租金应自2014年7月1日计至本判决确定的合同解除之日。被告辩称已支付租金500000元但没有证据证明，本院庭后要求原告核实被告支付租金的情况仍不能证实被告确已支付该笔租金，故本院对被告的该意见不予采纳，如被告之后有支付该笔租金的证据可以在结算租金时据实抵扣。关于原告主张的物业费44592元、水电费16863.50元，均有证据证明已实际发生且由原告代付，故该两笔费用应由被告支付给原告；关于原告主张的2014年7月1日至判决确定之日的其他费用，原告均未举证，本院对此不予支持。关于原告主张的违约金233847.15元，违约金标准系原告按未履行金额的30%计算，低于合同约定的违约金标准，且不违反法律规定，本院予以支持；但除租金部分根据合同约定原告有权收取违约金外，物业费、水电费违约金应由物业公司及公用事业单位收取，原告虽已代付该部分费用，但其代付时并未支付违约金，故对原告主张的未付物业费、水电费的违约金不予支持；故根据本院认定的未付租金金额714441.60元，违约金应为214332.48元。关于原告主张的律师费50000元，符合合同约定，合同解除系被告违约所致，且律师费已由原告实际支付，故本院对原告的该主张予以支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宁波泰联商业投资管理有限公司与被告林朱成于2013年11月6日签订的《租赁合同》；
二、被告林朱成自本判决生效之日起十日内腾退宁波市鄞州区钱湖北路399号宁波钱湖天地商业中心B3-4商铺并恢复原状；
三、被告林朱成支付原告宁波泰联商业投资管理有限公司2013年12月1日至2014年6月30日期间租金714441.60元，之后的租金自2014年7月1日计至本判决确定的合同解除之日止（租金标准按合同约定）；
四、被告林朱成支付原告宁波泰联商业投资管理有限公司物业费44592元；
五、被告林朱成支付原告宁波泰联商业投资管理有限公司水电费16863.50元；
六、被告林朱成支付原告宁波泰联商业投资管理有限公司律师费50000元；
七、被告林朱成支付原告宁波泰联商业投资管理有限公司违约金214332.48元；
八、驳回原告宁波泰联商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。
上述应付款应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费14370元，由原告宁波泰联商业投资管理有限公司负担208元，被告林朱成负担14162元。公告费200元，由被告林朱成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛海蓉
代理审判员 邝 荣
人民陪审员 刘亚妃
二〇一五年一月二十九日
代书 记员 傅 雷