湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00502号
上诉人（原审原告）张德武。
委托代理人冯玉，湖南众议律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙荣盛置业有限公司，住所地浏阳市花炮大道239号。
法定代表人张大海，总经理。
委托代理人刘开桂，湖南声威律师事务所律师。
上诉人张德武因与被上诉人长沙荣盛置业有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出（2013）浏民初字第03294号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年3月20日，张德武与荣盛公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，张德武购买荣盛公司开发的位于浏阳市白沙路财智广场楼盘第52幢103号房，总价款870980元整，用于商业经营。《商品房买卖合同》部分内容为：“……第六条：付款方式及期限。付款方式：一次性付款。付款描述：买受人签定购房合同，一次性支付房款870980元。……第八条：交付期限。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；②买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。……第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房。……第十三条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：要求出卖人按要求补做。第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交接时水、电正常供应；……第十六条：保修责任。……买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……第十八条：买受人的房屋仅作商业使用，……”《合同补充协议》第16条内容为：“买受人认为交付的商品房存在质量瑕疵或重大质量问题时，应当以书面的形式向出卖人提出。双方产生争议时，以建筑质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。认定期间买受人不得拒绝办理接房手续。”合同签订后，张德武按照约定一次性支付了购房全款870980元。2012年11月25日，荣盛公司向张德武送达了《交房通知书》，内容为：“张德武先生：您好！您所购买的财智广场（白沙中路）52号楼103号住宅已具备交付使用的条件，现定于2012年12月30日财智广场正式交付。请您按期来办理交房手续。交房手续办理流程详见后附《交房须知》。……荣盛公司，2012年11月25日”。在2012年12月30日之前，张德武即多次到房屋施工现场查看，并向荣盛公司销售经理邓海波、销售员邓鹏飞等人反映商品房存在“卫生间无通风口、后厅下水管漏水、后墙未开窗户”等质量问题。约定的交房日当天即2012年12月30日，张德武又去房屋现场查看，继续向荣盛公司销售总监刘立群反映了“后窗玻璃门未安装、后厅下水管屋顶漏水、卫生间侧墙下水管屋顶漏水、卫生间无通风口、门面北墙渗水”等质量问题，拒绝收房，并催促荣盛公司予以整改。后张德武又多次电话、短信敦促，直至2013年2月25日，张德武之前所反映的质量问题基本解决，当日，张德武前往收房并在荣盛公司工作人员出具的《业主验楼交接表》上签字，但仍反映房屋存在门面北墙渗水、水龙头坏、没装配套电表等质量问题。之后，张德武又向荣盛公司法定代表人张大海邮寄了一份《请求解决52-103门面延迟交房补偿的报告》，未得到答复。另查明，本案所涉房屋属于财智广场五期一批52#楼工程，该工程已于2012年11月30日办理了建设工程竣工验收备案登记，荣盛公司作为建设单位取得了《建设工程竣工验收备案表》。2013年10月12日，张德武向原审法院起诉。庭审过程中，荣盛公司称张德武反映的门面外墙钢构大理石、卫生间侧墙下水管、后厅屋顶下水管、前厅屋顶等四处地方漏水均已修复，张德武则称前厅屋顶仍然漏水，其余三处虽然修复但未试水。关于配套电表，荣盛公司称因供电部门原因暂未安装，但目前免费供电，不影响业主正常使用房屋；张德武则称目前荣盛公司虽承诺免费，但最后具体情况不清楚。张德武的一审诉讼请求：一、判令荣盛公司继续履行合同，按照第十六条之规定履行其保修义务（门面外墙钢构大理石、卫生间侧墙下水管、后厅屋顶下水管、前厅屋顶四处漏水）；二、判令荣盛公司立即安装房屋配套电表；三、判令荣盛公司支付违约金14893.75元（交付之日第二天起至实际交付之日共计57天，按房价款的万分之三计算）。
原审法院认为，一、关于张德武能否以商品房存在质量问题拒绝接收商品房。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定出现哪些房屋质量问题时买受人可拒绝收房，且《合同补充协议》第16条约定：“买受人认为交付的商品房存在质量瑕疵或重大质量问题时，应当以书面的形式向出卖人提出。双方产生争议时，以建筑质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。认定期间买受人不得拒绝办理接房手续”，故张德武作为买受人只有在商品房存在严重的质量瑕疵导致不能正常使用房屋，因而不能实现合同目的时，才可以拒绝收房。而张德武反映的房屋存在“后窗玻璃门未安装、后厅下水管屋顶漏水、卫生间侧墙下水管屋顶漏水、卫生间无通风口、门面北墙渗水”等质量问题，一般不会导致严重影响正常使用该商品房，故张德武不能以房屋存在上述质量问题而拒绝收房。张德武称荣盛公司同意其延期收房，因证据不足，不予采信。根据合同“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房”的约定，认定荣盛公司已按期交房给张德武。张德武以延期交房为由，要求荣盛公司支付违约金14893.75元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。张德武若认为荣盛公司所交付房屋因质量问题造成其经济损失要求赔偿，可另案起诉或通过其他合法途径解决。二、张德武所接收商品房存在门面外墙钢构大理石、卫生间侧墙下水管、后厅屋顶下水管、前厅屋顶等四处漏水问题，荣盛公司应按照合同约定履行保修义务，予以及时整改修缮，荣盛公司还应按照合同约定安装房屋配套电表，故张德武要求荣盛公司履行房屋保修义务并安装配套电表的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、荣盛公司为张德武所购买的浏阳市白沙路财智广场楼盘第52幢103号房修缮门面外墙钢构大理石、卫生间侧墙下水管、后厅屋顶下水管、前厅屋顶等四处地方出现的漏水问题，并为该房屋安装配套电表，限本判决生效后10日内履行清楚。二、驳回张德武其余诉讼请求。本案受理费472元，减半收取236元，由张德武、荣盛公司各负担118元。
上诉人张德武不服原审判决，向本院提起上诉称，合同约定的交房时间为2012年12月30日前，而被上诉人在2012年12月30日前拟交付的房屋，存在漏水等质量问题，不符合合同约定的交付条件，且手续不完备，实际交房时间是2013年2月25日，逾期57天。故，请求撤销原审判决第二项，改判支持上诉人要求被上诉人支付违约金14893.75元的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人荣盛公司辩称，涉诉房屋在2012年11月30日就已经验收合格并备案，符合合同第八条约定的交付条件，房屋的漏水等问题是房屋保修的内容，被上诉人也按约履行了通知上诉人收房的义务。故，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，张德武与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同第八条约定荣盛公司交付房屋的条件是商品房经验收合格。因涉诉房屋所在的财智广场五期一批52#楼于2012年11月23日竣工验收合格，故在合同约定的交房时间2012年12月30日，涉诉房屋已具备交付条件。而且张德武也于2012年11月26日收到了荣盛公司寄出的《交房通知书》，荣盛公司已经履行了相关的通知义务，对于符合交付条件的房屋，张德武应当及时予以接收。即使涉诉房屋存在漏水等质量问题，也属于荣盛公司对房屋的保修责任范畴，而且根据双方签订的《合同补充协议》第16条之约定，认定房屋质量期间买受人不得拒绝办理接房手续，故张德武不得因涉诉房屋存在质量问题而拒收房屋。因此，荣盛公司已按期通知张德武接收具备交付条件的房屋，并不构成逾期交房，对于张德武要求荣盛公司赔偿延期交房违约金的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张德武的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费472元，由上诉人张德武负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年四月十四日
书记员 金新贵
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。