陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00046号
上诉人（原审被告）定边县金天利房地产投资有限责任公司。
法定代表人李某某。
委托代理人张某某。
被上诉人（原审原告）李某某。
委托代理人白某某，陕西省定边县法律援助中心律师。
上诉人定边县金天利房地产投资有限责任公司因商品房买卖合同纠纷一案不服陕西省定边县人民法院（2013）定民初字第02845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决经审理查明：原告李某某购买了被告金天利公司的“帝豪公寓”商品住宅楼一处，2009年3月14日预交首付款13万元，原、被告双方于2009年3月16曰签订了《投资建楼合同》一份，合同约定了所购买的房屋平米、价款、付款方式及期限、交付房屋期限及逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等。后原告于2012年1月14日向被告付清了下剩购房款185893元，同时被告向原告交付了房屋且已使用，但被告向原告交付房屋时未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且至今未办理房屋权属证书。后因原、被告就房屋的违约赔偿及面积差异协商不成，原告向法院提起诉讼。
原审法院判决认为：原告李某某与被告金天利公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行各自的义务。对原告诉请被告承担延期交房十个月的违约赔偿责任及逾期办理房屋权属证书的请求事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，本院应当以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，因该房屋已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内交付房屋，对原告使用该房屋并无实质性影响，也不会给原告带来相应的预期收益，同时原告也未提交被告逾期交房所致实际损失的相关证据予以证明，故本院将被告承担延期交房违约金的数额酌情予以调整。对原告诉请的要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，根据《商品房销售管理办法》之规定，达到交付使用条件后，所购商品房为住宅的，出卖人需向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书，被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，对该项诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请的要求法院确认原告购房面积，因其未提供相应证据互相印证，本院不予支持。对原告要求被告恢复重建花岗岩踏步、恢复重建绿色生态空中花园之诉请，因双方合同已履行完毕，且由于客观条件已无法实现，故对该诉请本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告金天利公司于本判决生效后十曰内向原告李某某支付逾期交房违约金，违约金数额按照原告李某某已付购房款总额315893元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2010年12月31日起计算至2011年10月31曰止。二、被告金天利公司于本判决生效后十日内向原告李某某支付逾期办理房屋权属证书的违约金15794.65元。（已付购房款总额315893元×0.5%）三、被告金天利公司于本判决生效后十日向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元，由原告承担1685元，被告承担925元。
上诉人定边县金天利房地产投资有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉，理由为：一、被上诉人李某某所持《投资建楼合同》是当初为李某某取得房贷资金便利提供，被上诉人借此合同主张上诉人承担逾期交房违约责任承担与事实不符。二、被上诉人未按《投资建楼合同》约定履行付款义务。根据法律规定，被上诉人向上诉人主张逾期交房责任，被上诉人亦应承担逾期付款的违约责任。三、上诉人在收取被上诉人付款中已承担了逾期交房责任，在所收房款中每平方少收80元，共少收11133元。四、被上诉人和上诉人履行的合同是两份“收款收据”，被上诉人主张上诉人承担逾期办理房屋所有权证书违约责任的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，属于出卖人的原因，出卖人才承担违约责任。本案因双方未签订合同，合同没有约定违约金的事实，原审判决承担逾期办理房屋权属证违约金逾期贷款利息责任错误，上诉人对协助办理房屋所有权登记手续并无过错原因。1、购房面积在办理房屋权属证书的记载内容、交纳契税费等处于待定事实状态。收款收据事由写明：交房以实际面积为准。说明以实际平米结算最终确定房屋面积才能办理房屋权属证书，收据是合同关系中唯一的书面约定，应正确释明权利义务，才能判定违约责任的承担。2、双方在房屋买卖中均采取“收款收据”约定方式，不具备履行办理房屋登记权属证书的义务。3、被上诉人未履行办理房屋所有权证书的主要责任，上诉人无法履行协助义务。被上诉人也应在法定时间内履行登记材料的义务，被上诉人不提供办理房屋登记的条件和义务，迫使上诉人承担违约责任不能成立。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项，并驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李某某答辩认为：原审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求维持原判。理由为：一、上诉人采用商品房销售广告和宣传资料为要约，向社会公开销售“帝豪公寓”住宅楼。被上诉人依照公开销售要约选购了上诉人开发的帝豪公寓房一套，2009年3月16日签订了《投资建楼合同》，并按约定当天交纳了首付款13万元。双方签订的合同合法有效，并非是上诉人所述为了取得房贷资金便利而提供的合同。二、根据法律及合同约定，上诉人应予承担违约责任。三、合同约定上诉人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的投资房交付被上诉人使用。而上诉人实际交房时间为2012年1月14曰，被上诉人于2012年1月14日交付剩余房款185893元（有票据），随后上诉人委托天佳物业公司将房钥匙交付被上诉人使用。上诉人称被上诉人在2013年3月16日交房款13万元，要求被上诉人向上诉人承担逾期付款的违约责任没有事实依据。四、合同第三条约定，该投资房单价2350元每平米，（按揭价款支付），2012年1月14日交房时上诉人取消了按揭房价支付，改为现金支付，购房单价由2350元每平米调整为2270元每平米。所以整栋楼所有的购房者购房单价每平米都减了80元。并非上诉人在收取被上诉人付款中已承担了逾期约定交房时间的违约责任。五、上诉人认为被上诉人违约，其应当在一审中提起反诉，上诉人在二审中提出该请求，根据法律规定该请求不属于本案二审审理的事项。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，故对原审判决认定事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《投资建楼合同》合法有效，具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。上诉人认为签订合同是为被上诉人取得房贷资金便利提供，并非双方真实意思表示的理由无相关证据支持，不能成立。合同签订后，被上诉人按约支付了房屋价款，上诉人未能按约交付房屋及办理房屋权属证书，构成违约，应予承担违约责任。原审判决上诉人承担逾期交房与逾期办证违约责任，并根据被上诉人实际损失情况、合同履行情况等综合因素酌情调整逾期交房违约金为被上诉人已付购房款总额计收逾期贷款利率，调整逾期办理权属证书违约金为15794.65元并无不当，且原审判决后，上诉人未对原审判决确定的违约金标准提出上诉，应予维持。原审判决同时依据《商品房销售管理办法》判决上诉人向被上诉人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》亦符合法律、行政法规规定。上诉人所持其对逾期交房与协助办理房屋所有权登记手续并无过错的上诉理由，因双方所签合同权利义务约定明确，该理由违反合同约定，不能成立。据此，上诉人所持上诉理由均无事实和法律依据，原审判决事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2610元，由上诉人定边县金天利房地产投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 白成钰
代理审判员 马晓梅
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 康 娜