徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第630号
原告张纪。
委托代理人王晓旭，江苏建伟律师事务所律师。
委托代理人蒋蕊娜，江苏建伟律师事务所律师。
被告陈华堂。
第三人徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司。
法定代表人刘振，总经理。
委托代理人李贺，该公司经理。
原告张纪诉被告陈华堂、第三人徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司（以下简称有居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，又于2015年5月18日、2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告张纪及其委托代理人王晓旭、蒋蕊娜、被告陈华堂、第三人有居经纪公司的委托代理人李贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张纪诉称，原告于2014年1月28日与被告签订了《房地产买卖合同》，当日原告便交付了购房定金20000元、购房居间服务费8280元，准备购买徐州市二环西路168华润花园x幢x-
xxx室。约定于2014年3月15日前到产权处签署办理上述房产过户手续。过户期限到期时，原告准备好了所有过户资料及相关手续，被告却以种种理由拖延。后原告得知被告未取得房主的授权即无权处分该房屋的情况下就与原告签订《房地产买卖合同》，原告房屋买卖合同的目的根本无法实现，导致不能如期履行过户义务。后经原告多次交涉，被告均置之不理。第三人有居经纪公司与本案具有法律上直接的利害关系，作为原被告房屋买卖合同的居间方，依据房屋买卖合同约定，对原告支付的20000元定金进行保管。因被告违约，在原告提出解除合同的情况下，第三人有居经纪公司有义务协助返还原告定金�现第三人有居经纪公司以被告不同意返还为由拒绝返还定金。为维护原告合法利益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2、由被告向原告双倍退还购房定金20000元。本案诉讼费由被告承担。
被告陈华堂辩称，一，被告具有卖房的全权资格。被告从2009年1月起就具有本标的房屋的所有权、处置权。二，被告具有卖房的恒定动机。被告自始至终没有违约的主观必要性、客观存在性。三，本合同没有能够顺利履行的根本原因在于春节后房价就明显、持续走低，原告心生悔意，不予配合过户所致。而原合同在违约责任认定上约定不详细，为原告不履行合同行为提供了可乘之机。被告同意解除合同，不同意双倍返还定金。
第三人有居经纪公司述称，第三人认为应按合同执行。
经审理查明，案外人王宝国、冯伟系夫妻关系。王宝国名下�有位于徐州市二环西路168华润花园x幢x-
xxx室房屋一套。2009年1月21日，王宝国（甲方、卖出方）与被告陈华堂（乙方、买入方）签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：所买卖的房屋位于徐州市二环西路168华润花园x幢x-
xxx室；所买卖房屋的总价格为265000元，其中房屋主体价格为240000元、其余为25000元；甲方应当在本协议签订起15日内实际交房；在实际交房后，甲方应当协助乙方完成所买卖房屋完整内容的所有权的转移事宜等。上述《房屋买卖协议》签订后，王宝国即将徐州市二环西路xxx华润花园x幢x-
xxx室交付给被告陈华堂，但被告陈华堂并未办理徐州市二环西路168华润花园x幢x-xxx室房屋所有权及国有土地使用权的转让登记手续。
2014年1月28日，被告陈华堂（甲方）、原告张纪（乙方）与第三人有居经纪公司（居间方）之间签订编号为0001022的制式《房地产买卖合同》一份，约定：第一条：甲方自愿将自有的座落于二环西路168华润花园x幢x-
xxx室房屋所有权及该房屋占用的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。第二条：乙方已对甲方所出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房地产。第三条：房屋法律概况：房屋权证登记人为王宝国，身份证号：××，产权证书编号：147xxx，土地证书编号：32xxx。……第五条：甲乙双方议定本房地产交易价格为552000元，此价款除包括房地产本身外还包括房屋内的门、窗、水、电、空调3台、管道煤气、暖气、太阳能、固定装修、热水器、油烟机。第六条：双方同意房款支付采取首付加贷款付房款（双方签署上述房地产备案合同之日，乙方监管首付款，首付款加贷款总额等于上述房款）。第七条：双方同意过户所产生的所有税费费用全部由乙方承担（含个税、营业税），自行缴纳。第八条：甲乙双方同意2014年3月15日前到产权处签署办理上述房地产过户手续。第九条：双方同意收到全款后1月内交房。第十条：居间服务费计8280元，由乙方承担，在签订本协议时付清居间方。第十一条：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金20000元，双方同意由居间方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费，甲方将土地证押给居间方保管。第十二条：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方20000元，另外赔偿给守约方的直接和间接经济损失。违约方另行支付居间方约定的服务费，若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%上述居间服务费，违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。……第十四条：甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权，（如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产权属清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）。……第十六条：签署本协议视为居间完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行备案及相关的手续。第十九条：甲方确认产权明晰，无晰产；第二十条：双方约定的其他事项：备注：1、此房价为房主净得价；2、甲方承诺此房无户口，可随时迁入；3、乙方承诺本市户口、商业贷款、首套房购买此房；4、居间方协助双方办理过户手续；5、双方同意交房后，地下室6个内供甲方使用；6、乙方承诺签备案合同之日起3个月内办理好贷款手续，超出3个月，乙方按每日总房款百分之一支付甲方利息（违约金）。原被告双方分别在该合同甲方、乙方落款处签名并摁手印，第三人有居经纪公司则在该合同落款的居间方处由经手人王鑫签名并加盖公章。
当日，原告张纪即将购房定金20000元交由第三人有居经纪公司保管，另向第三人有居经纪公司支付了中介费8000元。第三人有居经纪公司则向原告张纪分别出具了相应收据。
至2014年3月15日，原被告及第三人有居经纪公司未能去产权管理部门办妥徐州市二环西路168华润花园x幢x-xxx室的转让登记手续。
2014年4月17日，案外人王宝国、冯伟向被告陈华堂出具《委托书》一份，内容为：委托人王宝国和冯伟是夫妻，共同拥有房产一套，位于徐州市二环西路168华润花园x幢x-
xxx室（房证号：徐房权证泉山字第××号，土地证号：徐土国用（2008）第32x**号）。委托人现准备出售该房屋，因委托人不便亲自办理上述房屋的出售事宜，特委托陈华堂为代理人，代为办理上述房屋买卖过程中如下相关�续：1、代为签订上述房屋的买卖合同及其它相关文件；2、代为办理房屋产权证、土地使用证及其他相关权证的过户、登记手续；签收相关文书、文件，代为办理售房网上备案手续；3、代为开设资金监管账户，并由受托人全权领取售房款；4、代为办理上述房屋中的水、电、煤气、有线电视等的过户手续；5、代为协助买方办理银行贷款等相关手续；6、代为查询与出售上述房屋相关的档案材料；7、代缴相关税费；8、代为办理与出售上述房产相关的其他一切事宜。受托人为此而签署的文件委托人均予承认。委托人并保证上述房屋产权无争议。委托期限至办理完上述房产的房屋所有权、土地使用权证过户手续为止。受托人无转委托权。当日，案外人王宝国、冯伟还就上述《委托书》在江苏省徐州市彭城公证处办理了公证。江苏省徐州市彭城公证处于2014年4月17日作出（2014）徐彭证民内字第xxx号公证书，内容为：兹证明王宝国、冯伟于二0一四年四月十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、按指纹。
同日，案外人王宝国、冯伟还分别就其居民身份证在江苏省徐州市彭城公证处办理公证。江苏省徐州市彭城公证处当日分别作出（2014）徐彭证民内字第xxx号、xxx号公证书各一份。其中，（2014）徐彭证民内字第xxx号公证书内容为：兹证明徐州市公安局泉山分局于二00五年十二月二十二日发给王宝国的《中华人民共和国居民身份证》的原件与前面的复印件相符，原件属实。本公证书仅限于办理位于徐州市二环西路168华润花园x幢x-
xxx室（房证号：徐房权证泉山字第××号，土地证号：徐土国用（2008）第32x**号）房产出售的相关事宜，用于其他事由无效。（2014）徐彭证民内字第332号公证书内容为：兹证明徐州市公安局泉山�局于二00五年十二月二十二日发给冯伟的《中华人民共和国居民身份证》的原件与前面的复印件相符，原件属实。本公证书仅限于办理位于徐州市二环西路168华润花园x幢x-
xxx室（房证号：徐房权证泉山字第××号，土地证号：徐土国用（2008）第32x**号）房产出售的相关事宜，用于其他事由无效。
2014年5月6日，第三人有居经纪公司分别向原告张纪、被告陈华堂发出《过户通知单》，内容为：您于2014年01月28日通过我司购买的徐州市泉山区二环西路168华润花园x幢x-
xxx室房，（居间合同编号为：0001xxx）。一、现通知您于2014年05月09日早上九点整在徐州市鼓楼区产权处一楼过户大厅办理过户备案手续，请准时参加；任何一方不得拖延或改变过户备案时间，（除双方都书面同意另外更改时间达成一致，具体时间另定）；如果因任何一方原因未能在约定时间办理过户备案手续均�居间合同中的违约处理，如果甲方造成不能在约定时间办理过户手续，乙方有权退房并追究甲方违约责任；如果乙方造成不能在约定时间办理过户手续，甲方有权对该房屋进行再次出售并追究乙方违约责任。二、请双方携带好相关文件并准时到达通知地点办理过户备案手续。三、双方过户手续所需资料如下：1、甲方：身份证、户口本、结婚证、房屋所有权证、土地使用权证、银行卡（以上均提供夫妻双方的）；2、乙方：身份证、户口本、单身证明、首套房证明、收入证明、银行流水、征信报告、银行卡（以上均提供夫妻双方的）；四、甲乙双方如对以上内容有疑义可向当地法院提起诉讼；感谢您的合作！
至2014年5月9日，原被告及第三人有居经纪公司未能去产权管理部门办妥徐州市二环西路168华润花园x幢x-xxx室的转让登记手续。
2014年5月19日，原告张纪委托徐州�泰山法律服务所向被告陈华堂、第三人有居经纪公司发出《法律建议书》一份，内容为：徐州市泰山法律服务所依法接受张纪的委托，指派刘丽为其担任委托代理人，就三方于2014年1月28日签订的《房地产买卖合同》解除一事提出如下建议：一、三方于2014年1月28日签订的《房地产买卖合同》卖方不是房屋所有人。依法不具有房屋处分权。二、三方签订的《房地产买卖合同》居间人也没有提供房屋所有权人有效的证件，及委托手续。三、三方签订的《房地产买卖合同》约定的于2014年3月15日前到产权处办理过户手续，未能如期办理且一拖再拖，构成严重违约。综上所述，三方签订的《房地产买卖合同》依据我国《合同法》及相关法律，法规，侵犯了房屋所有权人的合法处分权，未如期履行过户手续，对我们的当事人构成了严重违约，其行为已失去了基本的信任，我们的当事人郑重提出解除《房地产买卖合同》并双倍返还定金及居间服务费计48000元，为此本代理人建议你们在收到证书七日内与我们的当事人协商解决，否则，我们将通过法律手段予以解决。所产生的诉讼费代理费等均由你们承担。
2015年1月，原告张纪即以诉称理由起诉来院，请求判令：1、解除原被告双方2014年1月28日签订的《房地产买卖合同》；2、被告陈华堂双倍退还购房定金20000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年1月28日计算至实际退还定金之日）。后原告张纪当庭撤回关于定金利息的诉请。后经原告张纪申请，本院依法追加有居经纪公司作为本案第三人参加诉讼。被告陈华堂、第三人有居经纪公司则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
在本案庭审期间，被告陈华堂为证实其反驳主张，还向本院提交以下证据：一、被告陈华堂自行打印�《2014年5月8日及9日部分短信内容》一份，显示：2014年5月8日，被告陈华堂收到有居经纪公司王鑫发来短信两条，内容分别为：你好！我是有居地产的朱园，现通知明日上午十点于产权处办理过户；尽量早些，那就九点吧。被告陈华堂以此组证据证实其在5月9日如约到场履约，证明原告张纪未到场履约。二、落款日期为2014年11月8日，王宝国（出卖方，共有人为冯伟，代理人为被告陈华堂）与刘雪（买受方，共有人为张端军）之间签订的《存量房买卖合同》及王宝国（甲方、卖方，共有人为冯伟，代理人为被告陈华堂）、刘雪（乙方、买方，共有人为张端军）与徐州市房屋置换中心（丙方）2014年11月8日签订的《存量房交易资金监管协议》复印件各一份。其中，《存量房买卖合同》的主要内容为：出卖方王宝国、冯伟将坐落于二环西路168华润花园x幢x-
xxx室房屋出售给买受方；该房屋的成交单价为5873.62元／平方米，总价为475000元；办理资金监管的，房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款；买受方于2014年11月8日前支付190000元，于2014年11月10日前办理完相关银行贷款批准手续285000元；出卖方应当在2014年12月20日前将房屋交付给买受方。被告陈华堂以此组证据证实与原合同相比，其承受的损失为77000元。四、被告陈华堂自赶集网、58同城网下载的同质房源报价各一份。被告陈华堂以此组证据证实从原合同签订之日起房价在明显下跌，为原告张纪主观违约提供了客观判断。
经质证，原告张纪认为：1、对证据一真实性有异议。该证据即使是真实的，也不能证明被告陈华堂在5月9日去现场履行了过户义务，更不能证明原告张纪未到现�履约。2、对证据二真实性有异议。该证据系复印件，如该证据是真实的，恰恰能证明王宝国及被告陈华堂已将该房屋出卖给他人，原被告之间所签订的合同根本无法履行，更不存在被告陈华堂所说的损失。3、对证据三真实性有异议。该两份证据不能证明被告陈华堂的主张。房价上涨还是下跌属于市场客观规律，该份证据也不是专业机构的合法鉴定，且在原被告约定的3月15日甚至到5月份之前房价并未下降。
原告张纪还称：在2014年3月15日之前，被告陈华堂没有到产权部门为原告张纪办理过户手续。原告张纪于2014年3月14日到产权部门咨询过办理过户手续流程。2014年3月15日前或2014年3月15日当日，原告张纪电话通知过有居经纪公司一并通知被告陈华堂前去办理过户手续。2014年5月9日，原告张纪没去产权部门办理过户手续，因为原告张纪曾通过有居经纪公司通知被告陈�堂一次、两次去产权处办理过户手续，被告陈华堂一再违约，而且也不和原告张纪联系。
被告陈华堂则称：在2014年3月15日前，被告陈华堂没有到产权部门为原告张纪办理过户手续，因为被告陈华堂多次邀约，原告张纪不实际配合。被告陈华堂是打电话通知有居经纪公司邀约原告张纪去办理产权过户，没有录音。被告陈华堂在2014年5月9日按照有居经纪公司的通知到了产权处，所提交的《2014年5月8日及9日部分短信内容》和手机储存内容相一致。
后原告张纪通知第三人有居经纪公司的员工王亮到本院接受调查询问。王亮陈述：我认识原告张纪和被告陈华堂。原告张纪通过我买房子，我给原告张纪匹配了一套房子，也就是华润花园被告陈华堂的房子。当时我在有居经纪公司工作，是枫林绿洲店的置业顾问。我在2013年4月份进入有居经纪公司，2014年5月17日离开该公司。当时枫林绿洲店总共有六名员工。原被告间的房地产买卖合同是经我手促成交易的，合同是店长王鑫书写的，当时我在场。2014年2月底，大概27日，我公司通知原被告2月28日去产权处过户，但因双方手续都不齐全就取消了。再后来，原告张纪把手续办齐全了交给我，然后我就通知陈华堂过户。因被告陈华堂的手续都是不齐全的，被告陈华堂要求去内蒙古找卖他房子的上家老王去公证，然后被告陈华堂的公证一直没办完。2014年3月15日，我公司通知原被告双方去办过户手续，原告张纪去了，但因被告陈华堂的公证手续没办完，被告陈华堂没去。原被告有没有按照《过户通知单》的要求在2014年5月9日早上9点到产权处办理过户手续我不清楚，当时我已经准备要辞职了，这次过户就交给其他人办了。只所以要求原被告双方于2014年5月9日办理过户手续，我听说是因为我解决不了，�公司其他经理协调的，又改的过户日期。
经对上述笔录进行质证，原告张纪认为：对该证据真实性无异议。该笔录结合原告张纪向法院所提交的证据能明确看到被告陈华堂在合同所约定的房屋过户期限到期时并未取得房主的授权，导致房屋无法过户，更可以说明在合同签订时，被告陈华堂也无房主的授权。仅就本证据看，被告陈华堂在签订合同时就已经违反合同中第14条约定。为什么又要求原被告双方于2014年5月9日办理过户手续，其原因实际是因为经理协调不成，第三人有居经纪公司无奈之下发的过户通知书。被告陈华堂认为：对询问笔录形式上没有异议，但对有效性有异议。被告陈华堂有三份证据，证据一是2014年5月6日由居间方邮寄的正式《过户通知单》，能明确得到两个结论：直至2014年5月8日被告陈华堂均没有违约，而至2014年5月9日原告张纪存在违约。这份�知书不仅主张了违约的事实，而且主张了违约的判断依据，是一份正式的书面文件。证据二是2014年1月28日三方签订的买卖合同，可得到如下结论：双方履约的期限不是2014年3月15日那一天，而是从2014年1月29日至2014年3月15日的那一段时间。证据三是被告陈华堂和原房主在2009年1月21日签订《房屋买卖协议》，证明被告陈华堂在2009年1月22日正式取得该房屋处置权。询问笔录中王亮的陈述不属实，王亮不是本合同任何一个关键环节的居间方代表，他既不是本合同的落笔者，也不是过户的牵头者，更不是纠纷的协调者，可以查看原被告提供的各个证据。所以，王亮与本案没有关联性。王亮不是居间单位的管理者，甚至不是居间单位的稳定工作人员，在职时间一年左右，新职业也不是房屋中介，王亮的专业水平值得怀疑。最根本性的，被告陈华堂提供的证据一是由居间方提�的，而原告提供的证据是一个无关联、非专业的个人提供的。本案不是一个双方合同，是一个三方合同。其中第三人不仅是正式的法人组织，更是一个专业的中介机构。第三人是买卖双方共同正式邀请的，更本质上讲是原告张纪邀请的，钱也是原告张纪出的。在组织房屋交易以及研判合同违约上第三人的态度是端正的，业务是专业的。被告陈华堂见过王亮，对王亮的正式印象是他在有居经纪公司给被告陈华堂倒过茶水。被告陈华堂与原房主是多年的朋友，在2014年3月15日之前，原房主没有随被告陈华堂一起去产权部门为原告张纪办理过户。第三人有居经纪公司认为：王亮陈述的内容属实，王亮原来系第三人有居地产公司员工，现在不是。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告张纪与被告陈华堂、第三人有居经纪公司2014年1月28日就涉案房产签订了《房地产买卖合同》，约定了房屋的价款与相应的履行方式、违约责任等，原告张纪已按照合同约定将应向被告陈华堂支付的20000元购房定金交由第三人有居经纪公司保管，并向第三人有居经纪公司支付了中介费，其合同已经发生法律效力，对原被告及第三人有居经纪公司均具有法律约束力。根据合同第八条约定，原被告同意于2014年3月15日前到产权处签署办理涉案房产过户手续。根据合同第十二条约定，违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方20000元，另外赔偿给守约方的直接和间接经济损失。
被告陈华堂虽与案外人王宝国早在2009年1月21日即签订《房屋买卖协议》，并开始占有、使用涉案房产，但未办理涉案房产的转让登记手续，其不是物权登记的所有人，无法自主处分涉案房产。被告陈华堂如履行涉案房产的《房地产买卖合同》，应取得王宝国夫妇的书面授权公证或通知王宝国夫妇直接出面协助原告张纪办理涉案房产的转让登记手续，但至合同约定过户的2014年3月15日前，被告陈华堂既未取得王宝国夫妇的书面授权公证，也未通知王宝国夫妇直接出面协助原告张纪办理涉案房产的转让登记手续，结合第三人有居经纪公司员工王亮的证言，应当认定被告陈华堂违反了合同第八条约定，应按照合同第十二条的约定承担相应的法律责任。
在被告陈华堂违约后，无论第三人有居经纪公司是否通过发出《过户通知单》的方式更改办理转让登记的时间，原告张纪均有权选择解除合同或要求被告陈华堂继续履行合同并承担违约责任。原告张纪此后未按照《过户通知单》另更改的日期前去产权管理部门办理转让登记手�，而向被告陈华堂、第三人有居经纪公司发出《法律建议书》，其已明确就选择行使解除合同的权利与被告陈华堂、第三人有居经纪公司协商。原告张纪在本案中要求解除与被告陈华堂、第三人有居经纪公司2014年1月28日签订的《房地产买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告张纪要求被告陈华堂双倍退还（返还）购房定金，即要求被告陈华堂按照已交付定金20000元的双倍退还（返还）购房定金，符合法律规定，本院予以支持。因原告张纪已将购房定金20000元依照合同约定交由第三人有居经纪公司保管，第三人有居经纪公司尚未将该购房定金20000元支付给被告陈华堂，故被告陈华堂只需再返还原告张纪购房定金20000元，其余购房定金20000元则由第三人有居经纪公司直接返还给原告张纪。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九�四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张纪、被告陈华堂、第三人徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司于2014年1月28日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告陈华堂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张纪返还购房定金20000元。
三、第三人徐州市有诚宝居房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其保管的原告张纪所交购房定金20000元返还给原告张纪。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9320元，由被告陈华堂负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事�的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
代理审判员 李勇辉
人民陪审员 李荣桂
二〇一五年六月十七日
书 记 员 程 美