广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1148号
原告（反诉被告）沈某，住址广东省深圳市罗湖区。
原告（反诉被告）张某，住址广东省深圳市罗湖区。
两原告委托代理人易某成，广东信荣律师事务所律师。
两原告委托代理人张某，广东信荣律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）乔某，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人张某，广东维强律师事务所律师。
第三人某地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人李某智。
委托代理人梁某，住址广东省深圳市盐田区，系公司员工。
原告沈某、张某诉被告乔某、第三人某地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，被告提起反诉，本院予以受理，依法组成合议庭，于2015年9月21日对本诉和反诉，公开开庭进行合并审理。原告沈某及两原告共同委托代理人易某成、张某，被告乔某，第三人委托代理人梁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2015年1月2＊日，经第三人居间介绍，原告沈某与被告签订了《二手房买卖合同》，以643万元购买被告名下位于深圳市福田区深南西路农科中心某花园＊栋6C房产（以下称涉案房产），合同约定原告沈某于签约当天支付定金10万元，3日内再支付定金10万元，3月31日前监管首期款并申请银行按揭贷款；签约当天被告应将房产证原件托管于第三人处；双方于取得贷款承诺函之日起3日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日对方可解除合同追究其成交价20%的违约金。合同签订后，原告沈某依约支付20万元定金。3月2＊日，被告配合原告张某（原告沈某的妻子）监管了首期款14＊万元，原告张某申请银行按揭贷款，贷款审批过程中“3.30”政策出台，房价大幅上涨，被告以原告递交贷款资料有瑕疵为由单方阻止银行贷款审批，导致贷款不成，原告无奈表示可以一次性付款，但被告却于4月23日给原告发送《解除合同联络函》。据原告了解，被告已经与他人签约，将涉案房产以高价另行出售给他人。故请求判令：被告赔偿原告违约金1286000元，并返还原告定金20万元。
被告答辩并反诉称，1、合同约定，2015年3月31日前银行监管的首期款金额由贷款承诺函确定，意味着原告应在2015年3月31日前取得贷款承诺函。原告在明知银行贷款审批有一个时间过程的情况下，于2015年3月2＊日下午才提出贷款申请，且未能于提交申请时备齐贷款银行所需的材料，直至2015年4月3日还在补充银行贷款审批所需的流水等材料，因此原告未能在2014年3月31日前取得银行贷款承诺函是其自身原因造成，原告已构成违约。2、合同约定，如果贷款承诺函金额加上定金以及银行监管的首期款后低于成交价，应在3个工作日内补齐。2015年4月13日，原告通过中介通知被告，其贷款申请被银行驳回。按照合同约定，原告应于2015年4月16日补齐剩余的4＊6万元购房款，但原告未按约在3个工作日内补齐。2015年4月1＊日，被告通过微信催告原告在5日内全额支付剩余购房款，但原告未能如期即在2015年4月22日前付清剩余购房款。被告于次日通过微信向原告发出解除合同通知函。被告与原告解除合同后，因急于用款，于2015年5月3日通过美联物业公司将涉案房产另行出售给案外人周源。但原告于2015年5月28日向法院申请查封涉案房产，阻碍被告与案外人周源的房产交易。反诉请求判令：两原告向被告赔偿违约金1286000元。
两原告针对被告的反诉答辩称，1、被告反诉称原告应在2015年3月31日前取得贷款承诺函，与合同约定不符。根据合同第四条第二款，2015年3月31日是监管首期款及向银行提交按揭贷款承诺所需资料的最后日期，并非买方需取得贷款承诺函的日期。2、被告称原告在未能获得贷款承诺函后，经被告催促，仍怠于履行付款义务，与事实不符。实际是原告从未收到银行拒贷的通知，四处询问未果之后，鉴于当时房价暴涨，原告不得已接受被告一次性付款的要求于2015年4月22日向被告表示可以一次性付款但须办理资金监管，被告不予配合，还强行发函要求解除合同，被告解除合同的目的是将涉案房产高价出售给他人。
第三人陈述，居间方成功促成了原、被告涉案房产交易。现第三人处有被告托管的10万元（定金）。
经审理查明，2015年1月2＊日，原告沈某与被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房产出售给原告沈某，转让价643万元；原告在合同生效之日支付定金10万元（被告托管该10万元于第三人处），合同生效后3日内再支付定金10万元（原告转入被告指定账户）；原告沈某须于2015年3月31日前将定金、交房押金外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产证原件于签订合同当天交予第三人；在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如原告沈某逾期履行超过5日，被告可解除合同并选择要求原告沈某支付转让成交价百分之二十的违约金或没收原告沈某已支付的定金；如被告逾期履行超过5日，原告沈某可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。
2015年1月26日，原告沈某支付了定金10万元，该10万元托管于第三人处。同月29日，原告沈某向被告账户支付了其余定金10万元。
2015年3月2＊日，原告张某（沈某妻子）、被告与中国银行股份有限公司深圳北方大厦支行（以下简称中国银行）签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金14＊万元委托中国银行进行监管，监管期限90天。当日，原告张某往监管账户存入14＊万元，中国银行出具了《交易资金委托监管业务收款收据》。同日，原告向该行提交贷款申请。2015年4月13日，第三人的工作人员罗喜堂通过微信告知被告贷款申请被银行退回。同月1＊日，被告通过微信向原告张某、第三人发出通知函，要求原告张某在2015年4月22日前补足除首期款、定金之外的全部购房余款。同月22日，原告张某通过微信向被告表示同意一次性支付购房余款且资金已准备好，但要求被告一同到银行办理购房余款资金监管手续，原告沈某还向被告发送了书面《通知函》，表示同意一次性支付剩余房款，但由于付款方式改变，需要双方协商修改相应合同条款，要求被告3日内安排时间到第三人处修改合同条款。被告则要求原告张某将购房余款直接打入中国银行监管账户或被告收取定金的个人账户，表示不愿意配合资金监管。次日，被告即向原告沈某发出《解除合同联络函》，单方解除与原告沈某签订的《二手房买卖合同》。
本院依原、被告双方申请开具了调查令向中国银行调取原告张某申请贷款的情况，中国银行出具了《说明》，内容为：张某曾向该行提出相关贷款申请，但未获该行受理，相关资料已退还相关当事人。
另查，被告已于2015年5月3日将涉案房产以＊55万元出售给了案外人周源。
以上事实有《二手房买卖合同》、《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、往来微信、中国银行出具的《说明》及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告沈某与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告沈某已依约支付了定金20万元（其中10万元托管于第三人处）。原告沈某妻子张某与被告也于约定的首期款监管时间3月31日之前共同签署了《二手楼交易资金委托监管协议》、办理了首期款资金监管，并向中国银行提交了贷款申请。后，被告在原告贷款申请被退回的情况下，向原告提出2015年4月22日前一次性付清购房余款的要求，原告同意一次性付款，但要求购房余款应办理资金监管，被告不同意办理资金监管。双方未能协商一致。2015年4月23日被告即向原告沈某发出《解除合同联络函》单方要求解除合同，并于2015年5月3日将涉案房产以高出涉案合同总价款112万元（＊55万元-643万元）的价格出售给案外人周源。被告的行为已经构成根本违约，违背了诚实信用、履行合同应当遵守法律、不得扰乱社会经济秩序的民法基本原则，原告有权请求被告返还定金、赔偿违约金。
关于定金，原告已支付了20万元定金，被告应向原告返还，因其中10万元托管于第三人处，托管的10万元可由第三人直接代为返还。
关于违约金，被告因一房两卖所获取的差额利益112万元可视为原告的实际损失，对原告诉请的违约金，本院支持112万元，原告诉请超出部分，本院予以驳回。
被告反诉称原告未能在2014年3月31日前取得银行贷款承诺函构成违约，经查，2014年3月31日是双方办理资金监管、提交贷款资料的最后期限，不是取得银行贷款承诺函的最后期限，被告的抗辩与合同约定不符，本院不予采纳。被告还反诉称被告于2015年4月1＊日催告原告应于5日内全额支付剩余购房款，但原告未能如期在2015年4月22日前付清购房余款，原告已违约。经查，原告在被告提出一次性付清购房余款的期限内已明确表示同意，原告提出购房余款应以资金监管方式支付属于合理要求，被告不予配合并据此主张原告违约理由不成立。被告主张2015年4月23日已向原告发出解除合同通知函，涉案房屋买卖合同已解除。原告本诉亦请求返还定金，赔偿违约金，本院确认双方解除涉案房屋买卖合同关系。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告乔某应于本判决生效之日起十日内向原告沈某、张某返还定金20万元，其中10万元由第三人某地产代理（深圳）有限公司直接向原告沈某、张某返还；
二、被告乔某应于本判决生效之日起十日内向原告沈某、张某支付违约金112万元；
三、驳回原告沈某、张某的其余诉讼请求；
四、驳回被告乔某的反诉请求。
被告乔某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费181＊4元、保全费5000元，合计231＊4元（均已由两原告预交），由两原告负担1905元，由被告负担21269元；反诉案件受理费818＊元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 篪
人民陪审员 韦 开 丽
人民陪审员 韩 光 明
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 何彦（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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