海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）美民一初字第2465号
原告韩立闻。
委托代理人：曾雷，海南大兴天泰律师事务所律师。
被告：海南恒金房地产开发有限公司。
法定代表人：林敏，总经理。
委托代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。
第三人：罗民主。
第三人：中国银行股份有限公司海口蓝天路支行。
负责人：沈文胜。
委托代理人：王娟娟、吴雅萍，中国银行股份有限公司海南省分行员工。
原告韩立闻诉被告海南恒金房地产开发有限公司、第三人罗民主、第三人中国银行股份有限公司海口蓝天路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行审理。原告的委托代理人曾雷，被告的委托代理人程赟、第三人罗民主、第三人中国银行股份有限公司海口蓝天路支行的委托代理人王娟娟、吴雅萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩立闻诉称，2010年3月17日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告将“碧水名城”的C2栋4层402房出售给原告，购房款为人民币1451822元，首付款为581822元，余款支付方式为原告与第三人签订《个人房屋贷款合同》向第三人申请按揭贷款870000元，建筑面积共169.21平方米，其中套内建筑面积为140.02平方米，双方确认以套内建筑面积计算商品房价款、进行面积确认及面积差异处理。合同签订后，原告已依约付款，但原告于2014年7月1日看到被告出具的《关于尽快完善手续、办理房产证通知》，才知悉402号房的实测套内面积为144.95平方米。面积误差比绝对值已超出3%。原告便根据上述《商品房买卖合同》的约定于2014年7月8日向被告发出《律师函》，告知被告，原告选择退房，并要求被告应将已付房款退还给原告，并按同期银行活期存款利率付给利息，被告还应承担原告已向第三人支付的按揭供款本金及利息及承担原告因购买房屋所支付的费用，但至今被告却未做任何回应。为此原告特诉至贵院，请求：一、判令解除原告与被告签订的关于买卖“碧水名城”的C2栋4层402房的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告因购买上述房屋与第三人中国银行股份有限公司海口蓝天路支行与罗民主签订的《个人房屋贷款合同》；三、判令被告向原告立即返还购房款581822元及支付利息（利息计算标准：以购房款581822元为本金，按照同期银行活期存款利率计算，从2010年3月18日起至被告实际返还全部购房款之日截止），暂计算至起诉之日为9277元；四、判令被告向原告返还原告已向第三人支付的按揭供款本金及利息（支付按揭供款本金及利息计算标准：从2010年5月份起至依法判令解除原告与第三人签订的《个人房屋贷款合同》，原告无须再向第三人支付按揭供款本金及利息之日截止），暂计算至2014年8月为326352元；五、判令被告承担原告因购房支付的银行工本费、抵押、档案费、契税损失共计41674.93元；六、本案诉讼费由被告承担。
被告海南恒金房地产开发有限公司辩称，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予以驳回。一、答辩人认为被答辩人房屋套内建筑面积没有超出太多，答辩人承诺不再索要多超出3%部分的购房款，被答辩人的合同权益并没有受到实质性的损害。二、答辩人认为被答辩人经过“逾期交房”、“逾期办证”诉讼，如果判决购房合同无效，将会产生一系列的后续诉讼问题；并且，其已经通过一系列的诉讼，以自己的实际行为表明，我就是要定这套房子了，现在又在自己实质性利益没有受到损害的情况下要求退房，本身就前后矛盾，出尔反尔。三、答辩人认为即使法院判决一定要解除合同，被答辩人请求返还“已付购房款及利息”有法律依据，而其他没有律依据的请求，法院应当依法予以驳回。我方认为，本案被答辩人的合同权益没有受到损害是不争的事实，法院应当从保护市场交易安全和公平的角度出发，判决合同继续履行。
第三人中国银行股份有限公司海口蓝天路支行述称，1、如购房合同关系解除，《贷款合同》关系也应同时解除，原告、第三人及被告应将原告所借贷款直接返还给答辩人。原告与被告于2010年3月17日订立《商品房买卖合同》，购买海口市流水坡市灯泡厂北侧碧水名城（恒金花园）三期C2-402号房。随后原告及第三人罗民主与答辩人依托上述购房合同于2010年4月28日签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》（编号：2010年蓝天消房字第0**号，简称《贷款合同》），约定由答辩人向原告及第三人罗民主提供87万元贷款，用于支付购房款，期限25年。该笔贷款以所购房屋作为抵押担保，并办理了期房抵押预告登记手续。根据合同约定，答辩人于2010年4月30日向原告及第三人罗民主发放人民币87万元贷款。截至2014年11月30日，原告及第三人罗民主已偿还345161.42元（其中本金67378.02元，利息277783.4元），剩余未还本金802621.98元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。由于《贷款合同》依托《商品房买卖合同》而成立，一旦《商品房买卖合同》解除，《贷款合同》就失去了存续的基础和必要，依法应同时解除。根据《最高人份民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人”。就本案而言，如果原、被告双方签订的《商品房买卖合同》被解除，则也应依法解除原告及第三人罗民主与答辩人签订的《贷款合同》，被告应将收受的贷款本金及产生的相应利息直接退还给答辩人。而原告及第三人罗民主系《贷款合同》项下的直接债务人，负有偿还贷款本息的直接责任，如被告未能退还答辩人贷款本息，则原告及第三人罗民主应负责清偿。此外，本笔贷款以上述所购房屋作为抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，因此答辩人对处置抵押房屋所得款项享有优先受偿权。
2、原告、第三人及被告应承担《贷款合同》项下的违约责任。由于《贷款合同》被解除系原告、第三人罗民主及被告违约行为所致，依法应由原告、第三人罗民主及被告三方承担相应的违约责任。根据答辩人与原告及第三人罗民主签订的《贷款合同》第七条第二款的约定，贷款人有权对提前还款金额按还款当日该笔贷款的法定贷款利率加收两个月的贷款利息。同时根据《贷款合同》附件一第三条的约定，原告及第三人罗民主与开发商就贷款合同项下贷款所购房屋发生纠纷，且上述纠纷将会影响原告及第三人罗民主偿还贷款本息的，答辩人有权要求原告及第三人罗民主赔偿因其违约而给答辩人造成的损失，包括但不限于答辩人所遭受的抵押权及利息期得利益（即银行通过贷款合同的正常完全履行获得的利息）等损失。
根据答辩人与被告于2009年5月15日及2010年4月28日分别签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（琼中银蓝天消房协2009年第0002号）及《个人贷款保证金质押合同》（2010年蓝天消保质字013号）约定，被告为原告及第三人罗民主所借贷款提供阶段性不可撤销连带保证责任。因此，被告应对原告及第三人罗民主给答辩人造成的损失承担连带清偿责任。综上所述，如果《商品房买卖合同》被解除，则原告、第三人罗民主及被告应清偿《贷款合同》项下全部贷款本息并承担违约责任。
第三人罗民主述称，我同意解除房屋贷款合同。
经审理查明，2010年3月17日，原告韩立闻为买受人与被告海南恒金房地产开发有限公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发位于海口市流水坡市灯泡厂东北侧的“碧水名城”小区房屋一套，房号为C2幢4层402号，建筑面积169.21平方米，其中，套内建筑面积140.02平方米；房款1451822元。原告应于签订合同当日支付首付款581822元，余款870000元申请银行按揭贷款。其《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理。约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。….商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，等。2010年4月28日，原告韩立闻、第三人罗民主为借款人，与第三人中国银行股份有限公司海口蓝天路支行为贷款人，被告海南恒金房地产开发有限公司为保证人签订一份《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》约定：由中国银行股份有限公司海口蓝天路支行向原告及第三人罗民主提供87万元贷款，用于支付购房款，期限25年。该笔贷款以原告韩立闻所购“恒金花园三期.碧水名城”C2幢4层402号房屋作为抵押担保，并办理了期房抵押预告登记手续。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了首付款581822元，并根据《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》向被告付清了全部购房款1451822元。被告向原告出具了销售不动产专用发票。截至2014年11月30日，原告及第三人罗民主已偿还中国银行345161.42元（其中本金67378.02元，利息277783.4元），剩余未还本金802621.98元。另查，第三人中国银行股份有限公司海口蓝天路支行与被告于2009年5月15日及2010年4月28日分别签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（琼中银蓝天消房协2009年第0002号）及《个人贷款保证金质押合同》（2010年蓝天消保质字013号）约定，被告为原告及第三人罗民主所借贷款提供阶段性不可撤销连带保证责任。又查，2011年9月、2013年11月原告曾就上述所购房屋，被告逾期交房和未按时办理权属登记等问题向本院提起诉讼，请求法院判决被告向原告偿付逾期交房的违约金，和逾期办理权属登记的违约金，本院作出的（2011）美民二初字第313号民判决、海口市中级人民法院作出的（2012）海中法民一终字第634号民事判决，和本院作出的（2014）美民一初字第199号民判决，均支持了原告的诉讼请求。2014年7月7日，原告看到被告出具的《关于尽快完善手续、办理房产证的通知》，知悉自己所购的C2-402房的实测套内面积为144.95平方米，根据《商品房买卖合同》第五条第2款的约定，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权选择退房。于是，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知被告原告选择退房，被告应在本函件发出之日起30日内将原告已付款退还，并按同期银行存款利率付给利息，被告还应配合原告办理购买房屋的银行按揭贷款解除手续及其他相应退房费手续。2014年11月18日，被告即上述《律师函》，答复原告：经核算，碧水名城”C2-402号房屋建筑面积没有超出3%，只是套内建筑面积比3%多超出了0.764平方米。我公司承诺不再索要多超出3%部分的购房款。这样，你的权益没有受到损害，希望你继续履行合同。又查，碧水名城”C2-402号房屋建产权登记在被告名下，原告除支付购房款外，还支付了契税、抵押手续费、档案费等费用共计41674.93元。
本院确认的上述事实，有2010年3月17日《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《海南省销售不动产专用发票》、《收据》、2010年4月28日《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》、《期房抵押登记》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（琼中银蓝天消房协2009年第0002号）、《个人贷款保证金质押合同》（2010年蓝天消保质字013号）、（2011）美民二初字第313号《民判决书》、（2012）海中法民一终字第634号《民事判决书》，（2014）美民一初字第199号《民判决书》、《律师函》、《答复》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭进行质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，均属有效合同，应受法律保护。关于原告所购“碧水名城”C2-402号房屋，其套内建筑面积误差比绝对值超出3%，原告请求退房是否应当支持的问题。本院认为，虽然，《商品房买卖合同》第五条第2款的约定，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权选择退房。但原告的这种退房权利的行使，应当遵循诚实信用原则及双方签订购房合同的目的要求等。原告与被告签订购房合同，向被告支付首付款，又通银行按揭贷款方式支付余下房款，在被告未按时交房、未按办理产权登记证的情形下，原告又经过“逾期交房”、“逾期办证”等诉讼，要求被告必须按时交房及办理产权证，且其诉请，均得到法院的支持。充分地说明了原告购买其房，获得该房屋所有权，追求购房合同的目的实现是非常明确的。现因所购房屋的套内建筑面积大于合同约定的面积，且被告明确表示不再原告要多超出3%部分的购房款，原告在自己的实质性利益没有受到损害，且还获得相应权益的情况下却要求退房，与原告先前所追求的购房合同的目的明显产生前后矛盾，违反了合同的诚实信用原则。为维护交易安全，维护合同各方当事人在成就的交易中业已确定的合法的权利与义务关系，故对原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人中国银行股份有限公司海口蓝天路支行、第三人罗民主签订的《个人房屋贷款合同》等，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费17866元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 纪永明
人民陪审员 黄亚六
人民陪审员 林 松
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王志玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
审核：李ＸＸ撰稿：纪永明校对：王志玲印刷：余小英
海口市美兰区人民法院2014年12月12日
（共印14份）