广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终929号
上诉人（原审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司。
法定代表人：文强，董事长。
委托诉讼代理人：谢蕃襄，该公司职员。
委托诉讼代理人：唐绍萍，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：许红。
委托诉讼代理人：谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称：国凯公司）因与被上诉人许红商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月26日受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人国凯公司的委托诉讼代理人谢蕃襄、唐绍萍和被上诉人许红的委托诉讼代理人李华福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人国凯公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人要求上诉人支付逾期报备违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人向被上诉人支付逾期报备案违约金，没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定上诉人取得商品房销售许可证后一年内备案产权资料，是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规禁止性规定，属合法有效。虽然综合验收不再作为商品房开发商取得综合验收合格的前提条件，但取得《商品房现售备案证明》是商品房办理所有权证的必须前置程序，需经原综合验收规定的各项单项验收合格。综合验收的取消只是行政审批程序的变更，不影响《商品房买卖合同》第十五条实质内容的执行，也不损害双方当事人的权益。因此，《商品房买卖合同》约定上诉人报备案义务的期限应理解为上诉人办理《商品房现售备案证明》过程中各个单项经验收合格，并取得《商品房现售备案证明》。实际上，上诉人完全按照《商品房买卖合同》的约定履行义务，符合办理产权资料报备案和办理产权证的相关程序，具有可操作性，所以，上诉人不存在违约的事实，不应承担违约责任。二、被上诉人诉请的逾期报备案违约金已经超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内办理报备案，且被上诉人在起诉状中对逾期报备案违约金，主张从交房后90日后开始计算。即被上诉人认为上诉人自此开始违约，且被上诉人也未能提供证据证明存在诉讼时效中断的情形，因此，本案逾期报备案违约金请求权的诉讼时效应从交房90日后开始计算2年。被上诉人直至2014年6月11日提起诉讼，已经超过诉讼时效。一审认定逾期报备案的违约行为处于持续状态，应从违约行为终止之日起计算违约金的诉讼时效，没有法律依据。三、《商品房买卖合同》约定的逾期报备案违约金过高。本案被上诉人诉请的是逾期报备案违约金，并非逾期交房违约金，对被上诉人而言，并无实际损失，且被上诉人所购商铺处于成熟商圈，每年亦有一定租金收入，因此，对于被上诉人诉请的逾期报备案违约金，应予适当减少。
被上诉人许红辩称：一、上诉人存在逾期报备案的违约行为。二、关于违约金诉讼时效问题，已经取得备案证明案件的诉讼时效起算时间应从报备案义务完成时开始起算；未完成报备案义务的诉讼时效应当从上诉人完成报备案义务时开始计算，被上诉人提起一审诉讼时还未开始起算诉讼时效。三、本案被上诉人主张的违约金并不存在过高的情况，按照每日万分之一计算的违约金，没有高过银行同期贷款利率，也没有高于被上诉人总损失的30%。综上所述，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人许红向一审法院起诉请求：一、国凯公司立即完成南宁市亭洪路10+1商业大道第4号楼4-18号房的权属登记资料报产权登记机关备案义务，并为许红办理房屋产权证书；二、国凯公司向许红支付逾期完成上述报备案违约金123359.3元（从2005年8月28日暂计至2013年12月31日，直至国凯公司完成报备案义务为止）；三、诉讼费由国凯公司负担。
一审法院认定事实：许红与国凯公司于2005年3月5日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：许红购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第4号楼4-18号铺，建筑面积45.46㎡，购房价款总额为404855元；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，许红向国凯公司交付了404855元购房款。双方确认涉案商铺的交付时间为2005年5月30日。
一审另查明：2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答〔2010〕22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁市房屋产权交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”
2013年9月16日，南宁市城乡建设委员会作出南建征预〔2013〕26号《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，记载：一、房屋征收范围：……亭洪路商业：2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号；……二、从公告之日起，任何单位和个人不得在征收范围内实施下列行为：1、新建、改建、扩建房屋；2、改变房屋用途；3、房屋所有权登记和抵押权登记；4、办理工商、税务登记等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予增加补偿。三、由江南区人民政府组织规划、国土、房产、建设、城市管理综合行政执法等相关部门依法对征收范围内未经登记的房屋进行调查认定，对违法建筑及时予以处理。
国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。
一审法院认为：许红与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。许红已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。
关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。南宁市城乡建设委员会已于2013年9月16日作出《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，该公告明确规定自公告之日起，任何单位和个人不得在征收范围内进行房屋所有权登记和抵押权登记，涉案房屋在该公告所明示的征收范围内，而所谓房屋权属资料报产权登记机关备案正是对涉案房屋的“初始登记”，因国凯公司在权属登记备案上已实际无法履行该义务，故许红请求国凯公司为涉案房屋履行报备义务的，理据不足，不予支持。
关于国凯公司是否应为许红办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。因对许红关于由国凯公司对涉案房屋履行报备义务的请求不予支持，故对其关于由国凯公司为其办理房屋权属证书的请求，亦不予支持。
对于许红请求的逾期报备案违约金。许红向国凯公司购买的涉案房屋，虽然已于2013年9月16日被列入征收范围，但涉案房屋是否列入征收范围并不影响国凯公司是否应向许红支付逾期报备违约金，若国凯公司并未按合同约定在此之前办妥涉案房屋的报备手续的，即构成违约，应向许红支付逾期报备违约金。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。本案涉案商铺于2005年5月30日交付，则国凯公司报备案合同义务的时间为2006年5月30日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第4号楼办妥商品房现售备案证明，已构成违约，许红请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。
对于约定的违约金是否过高的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。
对于许红请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出许红关于逾期报备案违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，但因双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后一年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未作约定。2005年2月6日之后，《商品房销售许可证》已变更为《商品房现售备案证明》，开发商取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知许红，也未与许红就何时办理权属登记资料报登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见，且国凯公司至今并未取得《商品房现售备案证明》。但本案中，南宁市城乡建设委员会于2013年9月16日作出《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，自此日起，许红应当知道涉案房屋已经无法完成报备，故诉讼时效应自2013年9月16日起算，但至许红提起本案诉讼之时，仍未超过两年的诉讼时效。故国凯公司主张本案已经超过诉讼时效于法无据，不予支持。
对于违约金的计算方式。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定包含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年5月30日交付商铺给许红，合同约定的办理报备的期限至2006年5月30日届满，而其至今未办理《商品房现售备案证明》，同时，至2013年9月16日作出关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》时，国凯公司此后已实际无法履行报备义务，违约行为至此终止，故违约金的计算期间应为2006年5月31日起至2013年9月15日，共计2665日，则国凯公司应向许红支付的违约金的数额为：404855元×2665日×每日万分之壹=107894元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司向许红支付南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第4号楼4-18号铺逾期报备案违约金107894元；二、驳回许红的其他诉讼请求。一审案件受理费2768元，由许红负担347元，由国凯公司负担2421元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。
一、关于上诉人是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为。
上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但上诉人并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于上诉人何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，故一审法院确定上诉人履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。对于本案涉案房屋交付的时间，双方均确定为《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，即2005年5月30日，则上诉人履行报备案合同义务的时间为2006年5月30日前，而上诉人至今仍未为南宁市江南区亭洪路10+1商业大道第4号楼办理商品房现售备案证明，已构成违约，被上诉人请求上诉人支付逾期报备案违约金并无不当，应予以支持。
二、违约金如何计算的问题。
根据双方签订的合同约定，违约金本应计算至上诉人取得讼争房屋所在楼栋取得《商品房现售备案证明》之日止，但如前所述，因讼争房屋被列入征收范围，上诉人已无法再继续履行报备案义务，故违约金应计算至2013年9月16日作出关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》时止。一审对违约金计算正确，本院予以确认。关于双方合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。上诉人主张合同约定的违约金过高，应予以调低。本院认为，违约金系对合同履行的一种保证，除弥补守约方的损失外，也包含对违约方一定的惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。国凯公司上诉提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。而国凯公司在一、二审中均未能提出证据证明双方约定的违约金过分高于业主的实际损失，故本院对双方在合同中约定的违约金不予调整。
三、关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，双方对于上诉人办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了上诉人将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为上诉人向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道上诉人履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，上诉人主张以其向被上诉人交房90天后作为诉讼时效的起算点，并据此主张被上诉人在上诉人交房90天后的两年之后才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2768元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 肖燕青
审判员 邓 杰
二〇一六年十一月七日
书记员 骆春利