湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终533号
上诉人（原审被告）：益阳伟欣模具职业技术学校，住所地益阳市安化县。
法定代表人：孟丹士，该校校长。
委托诉讼代理人：毛卫红，女，该校副校长。
委托诉讼代理人：仇安德，湖南义剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：益阳商务电子职业中等专业学校，住所地益阳市。
法定代表人：赵荣华，该校校长。
委托诉讼代理人：谭立光，湖南求剑律师事务所律师。
上诉人益阳伟欣模具职业技术学校（以下简称伟欣模具学校）因与被上诉人益阳商务电子职业中等专业学校（以下简称商务电子学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伟欣模具学校的委托诉讼代理人毛卫红、仇安德，被上诉人商务电子学校的委托诉讼代理人谭立光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
伟欣模具学校上诉请求：1、撤销一审判决，改判合同无效；2、若合同有效，则要求解除合同，租金应扣除桌椅维修费451493元、电费474199.07元；3、将本案发回重审；4、由商务电子学校承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、本案属于无效合同。商务电子学校是一所公立学校，其直接主管部门系益阳市教育局，学校的资产属于国有资产，根据《事业单位国有资产管理暂行办法》及《湖南省行政事业单位国有资产管理实施暂行办法》第24条的相关规定，其出租必须事先经主管部门审核同意后报同级财政部门批准。而本案中，商务电子学校未履行以上手续，故该出租行为无效。从益阳市教育局公开发布的拍卖公告就可以看出商务电子学校无权处分学校公有资产。在签订合同时，商务电子学校未出示已将租赁事宜报批的相关文件，事后也未补充提供租赁合同已经报批的相关文件。2、即使合同有效，亦存在双方违约行为。商务电子学校存在多处违约行为，一是网上招拍行为，合同签订时，商务电子学校隐瞒了双方签订《租赁合同》未报有关部门批准的事实，置租赁物于随时有被收回的危险境地。合同签订后不久，未提前在合理期限内告知伟欣模具学校，径直在网上挂出公告，整体出让该学校，造成学生和家长的恐慌和生源的激退。二是2016年2月，商务电子学校法定代表人赵荣华带领一群人堵住伟欣模具学校的校门，不让春节后返校的学生入校，并在校内校外到处张帖所谓《告家长书》，称已与学校解除了合同。三是未依约支付电费、桌椅维修费用。客观的讲，关于电费的约定确有歧义，租赁合同第七条第9项约定“甲方负责提供乙方寝室、教室和公共空间的照明、生活和教学用电及教学和生活用水”。伟欣模具学校认为此条是由商务电子学校承担电费和水费的依据，而商务电子学校却认为其只提供用电用水条件，费用还得伟欣模具学校付。结合租赁合同第八条第2项的规定，意思就明确了，该项约定“实训基地、空调和电脑室用电，乙方须按表付费”。按体系解释原则，应按有利于伟欣模具学校的解除，即除了实训基地、空调和电脑室的水电费由伟欣模具学校自付外，其余部分应当归商务电子学校支付。租赁合同约定，商务电子学校应将维修好达到使用条件的桌椅交给伟欣模具学校，而商务电子学校未经过任何维修就交给了伟欣模具学校。庭审中，商务电子学校没有提供任何其于合同签订前后进行桌椅维修的记录和凭证，而伟欣模具学校提供了财务会计报告和凭证，证实了合同签订前后进行了大量的桌椅维修。此外，商务电子学校将校舍整体出租后，未按合同约定确保只有伟欣模具学校独立存在于该租赁场所，其从未停止过招生，每年从教育局领取了相关补贴。3、伟欣模具学校不构成根本违约，商务电子学校构成根本违约。伟欣模具学校拖欠房租是因商务电子学校根本违约所导致，而且房租的数额还因双方水电、维修费用尚未结清存在争议，并不是主观上不支付，若依约结算，扣除商务电子学校应支付的上述费用，伟欣模具学校所欠数额不多。伟欣模具学校为履行合同投入400余万元，纵使欠租金，也不构成根本违约。但2016年2月，商务电子学校将学生拒之门外的行为则构成根本违约，给伟欣模具学校造成了巨大的经济和名誉损害，应当抵扣房租。4、一审判决对证据的认证有失公允。对于桌椅维修费和电费，伟欣模具学校提供了财务会计报告和合同相关条款作依据，一审法院在认证时称，伟欣模具学校没有提供反驳证据，这显然不符合事宜。一审法院认定，伟欣模具学校提供的网上拍卖公告截屏与本案没有关联性，不予认可，也是不正确的。该截屏是电子证据的一种，出让的就是本案的租赁物，与本案有明显的关联性。一审法院认为，2016年2月，商务电子学校堵校门的行为是民事侵权行为，不是违约行为，也是不妥的。这应是侵权与违约的竞合，伟欣模具学校欠了房租是事实，但有解决问题的合法途径，商务电子学校有义务保障伟欣模具学校的安宁环境，商务电子学校违约行为明显。
商务电子学校辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
商务电子学校向一审法院起诉请求：1、依法解除商务电子学校与伟欣模具学校所签订的租赁合同；2、判决伟欣模具职业技术学校偿付租金820966.392元；3、诉讼费用由伟欣模具职业技术学校承担。
一审法院认定事实：商务电子学校系事业单位法人。伟欣模具学校系民办学校，原名“安化仁德职业技术学校”。2012年4月18日，商务电子学校（甲方）与伟欣模具学校(乙方)签订《租赁合同书》一份，合同约定：1、甲方将坐落于益阳市迎春北路316号益阳商务电子职业中专学校整体租赁给乙方作办学及实训基地使用；2、甲方将学校租赁给乙方期间，校内不得有其他学校或单位存在；3、租赁期限：从2012年4月13日起至2027年8月31日止；4、租赁费用：从2012年9月1日开始计算，租赁费用基本按每学期在该校内就读的学生确定，学生人数在500人（不足500人按500人计算）以下按每年50万元计算，学生人数在500—800人之间，按学生在校实际人数×1000元／年计算，在校实际人数超过800人的部分，按500元／人／年计算。……每年的租赁费用分两次交纳，当年3月底前交一半，另一半于当年9月底前交清；5、甲方有权要求乙方按时如数缴纳租赁费用；6、乙方有权要求甲方营造良好的教学、生活、工作环境；……甲方义务：7、所有房屋屋面必须定期检修，确保乙方教学的正常进行，平房屋顶由乙方负责维修；课桌凳、办公桌凳、门窗和床铺由甲方负责维修好后交付乙方使用，在租赁期内由乙方负责维修；……甲方负责提供乙方寝室、教室和公共空间的照明、生活和教学用电及教学和生活用水；乙方义务：8、乙方必须按时如数缴纳租赁费用，不得拖欠；实训基地、空调和电脑室用电须按国家教学电价计表付费，乙方须按时如数缴纳，不得拖欠。……根据合同计算及双方约定，2012年9月1日至2015年12月31日期间，伟欣模具学校应缴纳商务电子学校租金180.15万元、支付商务电子学校作业本费1050元，共计1802550元。合同签订后，伟欣模具学校未缴纳2012年度租金。2013年至2015年三年期间，伟欣模具学校每年分别向商务电子学校缴纳租金18万元、43万元、10万元，共计71万元。诉讼中，商务电子学校提出商务电子学校应支付伟欣模具学校学生学费136440元（2012年9月1日至2015年12月31日期间）、商务电子学校家属区、办公楼电费101143.58元（2013年1月1日至2015年12月31日期间，包括抽水用电）和变压器费用34000元（伟欣模具学校多垫付费用），共计271583.58元，商务电子学校表示上述三项费用可在伟欣模具学校应缴纳的租金中予以扣除，即伟欣模具学校应缴纳商务电子学校租金820966元（1802550元-710000元-271583.58元）。对此，伟欣模具学校同意在应付租金中扣除学生学费136440元和变压器费用34000元，但对商务电子学校提出的应扣电费101143.58元有异议，伟欣模具学校认为其已支付的电费总额为474199.07元（包含商务电子学校家属区、办公楼电费和伟欣模具学校校区教学、生活用电），该款应一并在租金中扣除，同时，伟欣模具学校还认为房屋维修、办公桌椅维修费用451493元也应在租金中予以扣除。对伟欣模具学校的该意见，商务电子学校不予认可，认为伟欣模具学校校区教学、生活用电和房屋维修、办公桌椅维修费用均应由伟欣模具学校自己承担。另双方一致认可商务电子学校、伟欣模具学校用水系学校自己抽水使用，未在自来水公司开户用水，未产生水费。在租赁期间内，商务电子学校于2012年10月、2013年5月13日、9月23日、2015年1月10日、7月3日、12月8日、2016年1月10日多次向伟欣模具学校发函催款，要求伟欣模具学校缴纳房屋租金，伟欣模具学校未予缴纳。伟欣模具学校实际使用商务电子学校房屋至2015年年底止。2016年2月底，商务电子学校将伟欣模具学校租赁的学校大门堵住，不准许伟欣模具学校的学生进入校园，后伟欣模具学校另租教学场地教学，双方由此酿成纠纷，故商务电子学校诉至一审法院。
一审法院认为，商务电子学校与伟欣模具学校签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且符合法律规定，该合同依法成立，对双方均具有法律约束力，商务电子学校与伟欣模具学校均应按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，伟欣模具学校未按合同约定按时向商务电子学校支付租金，存在不履行合同义务的违约行为，依法应当承担违约责任，故商务电子学校要求伟欣模具学校支付租金的诉讼请求，应依法予以支持。商务电子学校与伟欣模具学校在合同中虽未明确约定违约情况下解除合同的条款，但从合同履行情况来看，伟欣模具学校2012年未缴纳租金，2013年至2015年仅向商务电子学校支付了部分租金，其余租金一直拖欠未付，经商务电子学校多次书面发函催款后，伟欣模具学校仍然未履行支付租金的义务，根据合同法第九十四条的规定，伟欣模具学校已构成根本违约，商务电子学校依法享有解除合同的权利，故商务电子学校要求解除租赁合同的诉讼请求，亦应予支持。伟欣模具学校提出其之所以交不出租金，是因商务电子学校在租赁期内另外招收学生、对外公开拍卖学校，致使伟欣模具学校生源急剧减退的原因造成的，商务电子学校存在违约行为，伟欣模具学校拖欠租金是一种同时履行抗辩的行为，一审法院认为，伟欣模具学校就该意见未提供充分有效的证据予以证实，其抗辩意见应不予采纳。关于商务电子学校2016年2月采取堵门方式阻止伟欣模具学校学生进入校园的行为，一审法院认为，商务电子学校的该行为系民事侵权行为，不属于履行本案房屋租赁合同的违约行为，因为在合同履行过程中，伟欣模具学校自2012年9月起，直至2016年1月10日最后函告时止，一直拖欠租金未付，伟欣模具学校首先就已违约，并不是商务电子学校的堵门行为导致伟欣模具学校无法缴纳租金，如因商务电子学校的该侵权行为给伟欣模具学校造成了损失，伟欣模具学校可依法另行主张权利。
诉讼中，商务电子学校提出在伟欣模具学校应缴租金中扣除学费136440元和变压器费用34000元，伟欣模具学校表示认可，一审法院予以确认。伟欣模具学校提出其已支付的电费474199.07元应由商务电子学校承担，并在应付租金中予以扣除的抗辩意见，一审法院认为，该意见与合同内容明显不符，合同已明确约定商务电子学校只负责提供用水用电的条件，伟欣模具学校承担缴纳费用的义务，且租赁房屋水电费的产生及费用多少完全由承租方控制，出租方是不知情的，水电费由出租方承担亦不符合房屋租赁合同的交易习惯，故一审法院对伟欣模具学校的该意见不予采纳，但商务电子学校提出应扣除伟欣模具学校垫付的商务电子学校家属区、办公楼电费101143.58元，一审法院予以确认。伟欣模具学校提出的房屋、办公桌椅维修费用451493元应由商务电子学校承担的意见，一审法院认为，伟欣模具学校未提供相关证据证明在租赁期内，伟欣模具学校对租赁物需要维修时已要求商务电子学校在合理期限内进行维修，而商务电子学校未履行维修义务，其证据无法证实上述维修项目应由商务电子学校承担，故对伟欣模具学校的该答辩意见，亦不予采纳。另外，伟欣模具学校提出其已交纳租金750000元，因无相关证据证实，应不予采纳。综上，伟欣模具学校应支付商务电子学校租金820966元（1802550元-710000元-136440元-34000元-101143.58元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除商务电子学校与伟欣模具学校签订的租赁合同；二、由伟欣模具学校支付商务电子学校租金820966元（2012年9月1日起至2015年12月31日止）。履行期限：限伟欣模具学校在判决生效后30日内付清。案件受理费12009元，由伟欣模具学校负担。
二审中，伟欣模具学校向本院提交了一组证据，即实训基地、空调和电脑室课表一份及用电清单一份，欲证明其应支付的实训基地、空调和电脑室的电费数额。商务电子学校质证称，该组证据为伟欣模具学校单方制作打印，且电费的计算也是伟欣模具学校的一种推算，不能证明实际用电量，该组证据与本案没有关联性，无法证明本案事实。本院对该组证据经审查认为，伟欣模具学校的实训基地、空调和电脑室未另立电表，上述证据所列课表及用电清单均为伟欣模具学校单方提供，且用电量只是其单方的推算，无法证明其主张的事实，故对该组证据本院不予采信。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：商务电子学校与伟欣模具学校签订的《租赁合同书》是否有效；电费及桌椅维修费是否应从租金中予以抵扣。
关于商务电子学校与伟欣模具学校签订的《租赁合同书》是否有效的问题。《湖南省行政事业单位国有资产管理实施暂行办法》为湖南省人民政府办公厅颁布，其第二十四条第二款规定：“事业单位将国有资产对外投资、出租、出借、担保，必须事先经主管部门审核同意后报同级财政部门批准”。该规定为管理性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，并不必然导致合同无效。《租赁合同书》为商务电子学校与伟欣模具学校的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，商务电子学校与伟欣模具学校应当依照合同约定履行自己的义务。伟欣模具学校称，《租赁合同书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于电费及桌椅维修费共计92万元是否应从租金中予以抵扣的问题。电费方面。《租赁合同书》第七条9项约定“甲方（商务电子学校）负责提供乙方（伟欣模具学校）寝室、教室和公共空间的照明、生活和教学用电及教学和生活用水”。商务电子学校认为，该约定应为由其提供用电、用水条件，而伟欣模具学校认为，结合租赁合同书第八条2项的规定，除实训基地、空调和电脑室用电由伟欣模具学校负担外，商务电子学校应负责其他区域的电费。根据查明的事实，商务电子学校与伟欣模具学校并未将实训基地、空调和电脑室单独安装电表，且根据双方的结算，伟欣模具学校年租金在55万元左右，而根据伟欣模具学校的主张三年四个月的电费就达474199.07元，减去商务电子学校家属区、办公楼电费101143.58元，仍有373055.49元，平均每年有10万元左右的电费，电费可以抵去租金的近五分之一。故伟欣模具学校主张电费由商务电子学校承担，既不符合交易习惯，也与双方签订合同时的真实意思并不相符。且对伟欣模具学校垫付的商务电子学校家属区、办公楼电费101143.58元，一审法院已依法予以扣减，现伟欣模具学校仍要求扣减474199.07元没有依据，本院不予支持。桌椅维修费方面。《租赁合同书》第七条2项约定“课桌凳、办公桌凳、门窗和床铺由甲方（商务电子学校）负责维修好后交付乙方（伟欣模具学校）使用，在租期内由乙方负责维修”。根据查明的事实，商务电子学校与伟欣模具学校并未办理交接手续，伟欣模具学校亦未提供其在合理期限内向商务电子学校主张过桌椅等不符合交付要求，视为伟欣模具学校对商务电子学校交付的桌椅等质量的认可，且根据合同书约定，在租期内伟欣模具学校有维修义务，故伟欣模具学校主张租金应扣减桌椅维修费451493元的上诉理由，本院不予支持。
支付租金为承租方应尽的主要义务之一，伟欣模具学校共拖欠租金820966元，其行为已经构成了根本违约，商务电子学校要求解除租赁合同，应予支持。伟欣模具学校提出，商务电子学校堵住其校门，将其学校的学生拒之门外的行为构成根本违约。但根据查明的事实，商务电子学校实施的上述堵门行为发生在2016年2月，上述行为发生的时间在伟欣模具学校自2012年至2015年持续拖欠租金之后，故上述行为即便构成侵权亦不能成为伟欣模具学校拒付2012年9月至2015年12月租金的理由，且伟欣模具学校未对其在上述堵门事件中的具体损失提供证据，亦未向法院提起反诉，对商务电子学校的上述行为是否存在侵权及应否承担相应赔偿责任，本案不予处理，伟欣模具学校可另行主张。
综上，伟欣模具学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12009元，由上诉人益阳伟欣模具职业技术学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻 宁
审判员 雷 宏
审判员 刘觅琼
二〇一七年七月十一日
书记员 方赛兰