广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第20号上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地珠海市法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：刘静，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蒋超，男，汉族，1977年12月8日出生，住珠海市香洲区委托代理人：邬元忠，广东嘉骏律师事务所律师。委托代理人：吴文仪，广东嘉骏律师事务所实习律师。上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称“南福公司”）与被上诉人蒋超商品房预售合同纠纷一案，南福公司不服珠海市洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第225号民事判决，向原审法院提起上诉，原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年9月30日，蒋超与南福公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定蒋超向南福公司购买位于珠海市吉大九洲大道中2088号的锦园5幢1单元1304房，房价为1828256元。合同补充协议第四条约定，房款通过银行按揭方式支付。第五条约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该项商品房装饰装修设备符合附件二约定。合同第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。另，合同附件交楼标准中约定：窗台：铺贴高级人造石。门：入户大门选用高级符合防火防盗门及豪华门锁；客厅餐厅出阳台门选用铝合金玻璃门；卧室门选用符合开平门；户内复合门配置机械锁。空调：厅、卧室配“松下”空调。合同签订后，蒋超依约向南福公司支付了全部房款。直至2012年10月27日，蒋超按照南福公司通知办理入伙手续，领取了房屋钥匙，验收房屋时发现除主卧室外的空调为单冷空调，墙面粉刷不平，多处裂痕等六项问题。由工作人员做了记录，期间多次沟通，发现南福公司还存在竣工验收等问题。为此，双方就逾期交楼及房屋质量的问题发生纠纷，蒋超遂提起诉讼。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。原审法院另查明，本案所涉房屋珠海市吉大九洲大道中2088号锦园5栋2012年6月6日消防验收合格，2012年7月11日竣工验收报告工程质量验收合格，2012年12月29日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。2012年12月30日，南福公司在珠海特区报上对5栋业主发出《入伙通知》。原审法院认为，双方争议的焦点之一是关于违约责任计算的时间截止点的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中南福公司2012年12月29日才取得竣工备案表，涉案房屋才具备交付条件，2012年12月30日登报通知业主入伙，故南福公司存在交付房屋不符合法律规定的违约行为，应当承担的违约责任时间点计至2012年12月30日。双方争议的焦点之二是约定的违约金标准是否过高的问题。南福公司主张该违约金约定标准过高，其应当承担相应的举证责任，否则应承担不利后果。结合南福公司提供相关证据，对违约金约定是否过高问题，原审法院具体分析如下：1、违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福公司逾期交付房屋事实导致蒋超存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对南福公司违约行为具有惩罚性，因此南福公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨，原审法院不予支持。2、南福公司提交涉案房屋地段房租广告予以证实涉案房屋租赁的市场价格，首先，南福公司提供的周边地段租赁价格广告属于参考资料，未经过有资质机构予以确认，故不能作为本案定案依据。其次，租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素，衡量违约责任是否过高还应该考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。3、《珠海市商品房买卖》合同所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍，并非明显过高。综上，南福公司主张双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，理据不足，原审法院不予支持。根据上述意见计算本案的违约金为：1828256×365×0.00025=166828元。关于双方争议的空调问题，双方合同约定配“松下”空调，并未明确约定空调的类型，蒋超主张应安装冷暖空调，没有合同依据，原审法院不予支持。关于装修质量造成的经济损失2000元的问题，因蒋超没有提供相关装修质量的具体证据，不能认定交付之日及维修后的实际状况，也没有提交经济损失20000元的相关依据，要求南福公司赔偿经济损失20000元，依据不足，原审法院不予支持。关于小阳台的防盗窗和多媒体集线箱，合同没有约定，蒋超要求安装和整改没有事实依据，原审法院不予支持。另，庭审时双方表示已在收楼时就相关问题提出维修要求，可在庭后根据相关约定和实际情况，另行磋商解决。关于精神损失费的问题，精神损害赔偿主要适用于承担人格权利等遭受非法侵害的侵权责任，本案属于合同纠纷，合同约定的违约金即是违约行为的法律后果，所以，蒋超要求南福公司支付精神损失费5万元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，作去如下判决：一、南福公司于判决书发生法律效力之日起十日内向蒋超蒋超支付违约金166828元；二、驳回蒋超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费减半收取2526元，由南福公司负担。上诉人南福公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第225号民事判决书，改判南福公司向蒋超支付2012年1月1日起至锦园5栋1单元1304房符合合同约定的交付条件之日即2012年7月11日止的逾期交房违约金（以人民币1828256元为本金，按照每日万分之一的标准计算）。其事实和理由如下：一、一审判决对法律关于违约金性质及违约金调整相关规定的认识错误。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。与前述指导意见一致的司法价值体现在《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条、第十七条。根据前述法律规定，商品房买卖合同纠纷中，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定为过份高于实际损失，应予调整，如果合同中未约定逾期交付商品房的损失赔偿标准的，参照同地段同类房产的租金标准计算损失赔偿标准。根据这些法律规定，违约方弥补守约方的实际损失体现了违约金的补偿性，而法律规定允许违约金超出实际损失的30%的部分体现了违约金的惩罚性，前述法律规定与最高院的指导意见一致，体现了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质，而一审判决中认为“违约金具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性”，明显与前述法律规定、指导意见体现的法律价值背道而驰。认定违约金是否过高，需要比较合同约定的违约金与守约方的实际损失之间的差距是否符合法律规定的情形，一般情况下合同约定的违约金会比较具体，可以计算，但是对于逾期交房给对方造成的实际损失则通常在合同中没有明确约定，因此，《商品房买卖合同解释》第十七条规定，合同中没有约定损失赔偿标准的，逾期交房的损失赔偿标准参照同地段同类房屋的租金标准计算。南福公司主张参照房屋的租金标准计算蒋超的实际损失从而认为应当将违约金调整至租金标准的1.3倍以内有法律明文规定为依据。南福公司根据该规定提交证据证明蒋超的房产月租金水平在4000元左右，而按合同约定的违约金计算标准，每月的违约金高达16264.5元，是租金水平的4倍以上，当然应当认定为过份高于实际损失。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第8条规定：人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，南福公司已经根据法律规定完成了举证，而蒋超未提供证据证明其实际损失，一审判决以“租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素”为由不支持南福公司关于违约金过高的主张，却又未对“还应考虑合同履行情况及当事人的过错程度等因素”进行论述和认定，也未要求蒋超提交证明违约金合理或者证明其实际损失高于租金标准的证据。如果蒋超不认可南福公司举证证明的租金标准，人民法院为查清事实应当委托有资质的机构对与诉争房屋同地段同类型的房屋租金标准进行评估，再下定论，而遗憾的是一审法院基于错误的认识，没有查清事实，作出了错误的判决。综上，一审判决对于法律规定了违约金的性质、违约金调整的相关规定进行了错误的解读，导致了对本案中焦点问题违约金是否过高，是否应进行调整的错误认定，从而作出了错误的判决，二审法院应予纠正。二、一审判决以人民银行贷款利率作为认定逾期交房违约金是否过高的参照标准没有法律依据。南福公司认为在合同没有约定逾期交房给买受人造成的损失赔偿计算标准的情况下，参照同类房屋租金计算买受人的实际损失有明确的法律条文作为依据，而一审判决中认为约定的违约金按年利率算相当于人民银行贷款年利率的1.5倍，因此认为违约金并非明显过高，不支持南福公司调低违约金的诉求，一审判决的这一理由没有法律依据，是对法律相关规定及不解除商品房买卖合同情况下逾期交付给买受人造成损失的错误理解。关于商品房买卖合同履行过程中出卖人应向买受人支付已付房款利息的法律规定散见于《商品房买卖合同解释》第二十三条（因不可归责于双方的原因未定订立商品房担保贷款合同导致当事人解除买卖合同的情形）、《商品房销售管理办法》第二十条（因面积误差超出3%买受人提出退房的情形），双方签订的《商品房买卖合同》第十条也对出卖人应当支付利息的情形进行约定（因规划变更导致买受人解除合同的情形），根据前述法律规定及合同约定，在出现特定情形买受人提出退房或解除合同的，在买受人不可能得到合同约定的商品房，出卖人可将商品房收回另卖的情况下，为弥补买受人已支付的房款的利息损失，出卖人应向买受人支付房款的利息，是公平合理且有法律依据的。而本案中，蒋超并没有主张解除合同，其购买的商品房迟早会登记在其名下，因此，蒋超支付的房价款是购买商品房的对价，在不解除合同的情况下，蒋超根本没有资金被占用导致的损失，南福公司的逾期交付给其造成的损失只是逾期占有使用商品房而带来的损失，而该损失可以具体表述为没有按时占用使用该商品房而必须另行租房居住带来的租金损失，或者没有按时交付导致其无法早日将该商品房出租导致的收益损失，因此《商品房买卖合同解释》第十七条中将逾期交付商品房的损失赔偿参照标准规定为同地段同类房屋的租金标准也是公平合理的。而一审判决以贷款利率作为参照标准没有任何法律依据。由以上论述可知，一审判决以人民银行贷款年利率作为蒋超的损失与违约金进行对比是完全错误的，是对法律规定的错误理解，也是对不解除合同情形下逾期交付房屋给买受人造成的损失的错误认识，二审法院应对一审判决的错误进行纠正。三、一审法院以取得竣工验收备案表为交付使用标准没有法律依据和合同依据，应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定即2012年7月11日为标准。（一）、双方签订合同的时间为2010年9月30日，一审法院以《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”认定取得竣工验收备案表为法定的房屋交付使用条件是对法律的错误理解。1、《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定了建设工程经验收合格是指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，出具《工程竣工验收报告》，并未规定房屋的交付使用条件为取得竣工验收备案表。2、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》只是建设部的一个部门规章，而《建设工程质量管理条例》是国务院的行政法规，行政法规的效力等级优于部门规章。3、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》仅是一个管理性规范而非一个效力性规范，该办法第四条并不能否定合同约定的的交房条件，且合同约定未违反《建设工程质量管理条例》有关交付使用的标准。（二）商品房买卖合同附件三补充协议第五条中约定了交付商品房需经竣工验收合格（指取得《建设工程质量管理条例》规定的《工程竣工验收报告》）及消防验收合格，并未约定需取得竣工验收备案后才交付，合同签订时也没有法律规定商品房交付的条件是取得竣工验收备案表，一审判决计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据和法律依据，应予纠正。四、取得竣工验收备案表前收楼的蒋超应与拒绝在取得竣工验收备案表前收楼的业主区别对待。（一）、“收楼”的蒋超因实际占有、居住使用房屋的法律事实获得了用益物权相对应的利益而没有损失，但“拒绝收楼”的业主没有获得这样的使用利益。（二）、相比“拒绝收楼”的业主，“收楼”的业主因为实际占有、使用的法律事实已经与南福公司在“交付与接受”商品房上形成了合意，达成了意思表示的一致。相反，“拒绝收楼”的业主就会以明确的“拒绝收楼”的行为来表明其不接受南福公司“交楼”的意思表示，因而无法形成“交付与接受”的意思表示一致。（三）、如果本案法律不对取得竣工验收备案表前“收楼”的业主和“拒绝收楼”的业主予以区别对待，那么就会损害法律应当具有的指引当事人行为规范的功能，客观上不仅使“拒绝收楼”的业主感觉不到法律的公正，更使得其他已收楼的业主在已占有房屋实际获利的情况下，为了获取更多的利益去诉讼而引发道德风险。因此，一审法院将取得竣工验收备案表前已收楼的蒋超和拒绝收楼的其他业主采同一个承担逾期交房违约责任的标准有违公平原则，应加以区别对待。五、即使以取得竣工验收备案表为房屋的交付使用条件，一审法院计算承担违约责任的止点也不准确。尽管南福公司于2012年12月30日才登报通知全体业主入伙，但南福公司于2012年12月29日就已经取得了工程竣工验收备案表。蒋超在南福公司取得工程竣工验收备案表前的2012年10月份入伙，已经是一个事实上的收房行为，是其真实的收房意思表示。即使以取得竣工验收备案表为房屋的交付使用条件，南福公司取得竣工验收备案表的2012年12月29日，南福公司也完全符合了交房的条件，蒋超也已经收楼，也就是说，2012年12月29日合同的买卖双方就已经完成了合法的交付全过程，南福公司承担逾期交房违约责任的止点不应该是一审判决中的入伙公告日2012年12月30日。综上所述，南福公司认为一审判决基于对法律规定的错误理解及对本案事实的错误认定，请二审法院依法明察，纠正一审判决，维护南福公司的合法权益。被上诉人蒋超答辩称：一、一审判决对本案违约金的认定正确。第一，本案中，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》（下称合同）第九条约定如出卖人逾期交楼的违约责任，该条款约定的违约金除具有弥补蒋超不能按合同约定占有、使用房屋所造成的损失的功能，同时还应当具有约束南福公司按照合同约定、法律规定履行交付义务、惩罚不诚信履行行为的功能。南福公司未能如期向蒋超交付符合法律规定的房屋，实属违约行为，根据公平原则和诚实信用原则，南福公司理应按照合同约定承担违约责任。第二，合同所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍，并非明显过高。南福公司逾期交楼，造成蒋超不能按合同约定占有、使用房屋所产生的损失，实质上是南福公司将涉案房屋购楼款非法占有使用一年，南福公司实际上享有了涉案房屋购楼款使用一年的经济效益。第三，南福公司提交涉案房产地段房租广告属于参考资料，未经过有资质机构予以确认，并不能作为本案的定案依据，不能证明南福公司的主张。二、一审判决以人民银行贷款利率作为认定逾期交房违约金是否过高的参照标准依法有据。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，对违约金是否过高的认定，租金标准仅为衡量违约金标准中之一因素，并非唯一因素，还应该考虑合同履行情况以及南福公司的过错程度以及蒋超能获得的预期利益。南福公司逾期长达一年交楼，实际上享有了涉案房屋购楼款使用一年的经济效益，并且房屋装修质量低劣、施工粗糙。由此可见，南福公司未按照合同约定、法律规定履行其交付义务，理应依照约定以及法律规定承担违约责任，其不诚信履行的行为应收到惩罚，从而维持房地产市场交易的正常经济秩序。三、一审法院以取得竣工验收备案表为交付使用标准依法有据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中，南福公司2012年12月29日才取得竣工备案表，涉案房屋才具备交付条件，2012年12月30日登报通知业主入伙，故南福公司存在交付房屋不符合法律规定的违约行为，应当承担的违约责任时间点计至2012年12月30日。四、蒋超对房屋的接受是事实行为，并不能免除南福公司的违约责任。南福公司向蒋超交付的房屋应当通过工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位的验收，并由建设主管部门备案，而南福公司于2012年10月27日交付的房屋尚未通过上述验收和备案，本不应当交付，即使蒋超接受了房屋，也仅仅是事实行为，而南福公司的交付行为本身违反了合同约定和法律规定，因此该交付行为不应当认定为符合合同约定和法律规定的合同履行行为，南福公司仍应当承担违约责任。五、一审法院认定的违约责任的起止点准确。南福公司于2012年12月30日才登报通知全体业主入伙，所以南福公司承担逾期交房违约责任的止点应该是入伙公告日2012年12月30日。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此恳请二审法院驳回南福公司的上诉，维持一审判决。在二审期间，南福公司向本院提出租金评估的申请。本院认为，南福公司的申请已经超出举证期限，且该申请与本案案件处理并无直接利害关系，故本院对南福公司的申请不予支持。双方对原审查明的事实没有异议，本院对原审查明事实予以确认。结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、涉案房屋交房标准问题；二、南福公司自何日始交付了符合约定条件的房屋；三、双方合同约定的违约金比例是否过高。一、涉案房屋交房标准问题。本院认为，涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，未包括规划等验收，低于上述法律规定的验收合格条件，因此涉案合同约定的交房条件有违法律规定，本院对该约定的效力不予确认。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条等相关规定，结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。因此原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。二、南福公司自何日始交付了符合约定条件的房屋。本院认为，在本案中，虽然南福公司已经将涉案房屋交给了蒋涛，但南福公司是在交房后的2012年12月29日才取得了竣工验收备案表，而竣工验收备案表只是相关部门出具给南福公司的，南福公司作为出卖人，仍有义务将取得该竣工备案表的事实告知买受人，故原审法院将涉案违约金计算终点时间确定在南福公司公告之日的2012年12月30日并无不当，本院予以维持。三、《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。南福公司主张上述约定的违约金标准过高，应予调整。对此本院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均规定了合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整。但上述司法解释第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，即参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用参照租金标准。事实上，瑕疵交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，瑕疵交房可能造成买受人为交涉交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。而从双方买卖房屋的目的来看，买受人交付房款是为了获得符合合同约定的房屋，出卖人出售房屋是为了获得相应的房款，房款与房屋形成了对价关系，在出卖人未能按照合同约定交付房屋的情况下，参照购房款的银行贷款利息来衡量双方约定的违约金是否远远超出实际损失是相对客观的，本院对原审法院采用的这一标准予以确认。在合同已经约定违约金计算标准的情况下，且南福公司提供的证据不足以证明双方约定的违约金远远高于实际损失的情况下，南福公司提出的调整违约金的主张没有合法依据，本院不予支持，涉案房屋买卖违约金计算标准应以《商品房买卖合同》的约定为依据。虽然原审法院认为“违约金主要体现为惩罚性”确有不当，但其对违约金标准的确定并无不当，本院予以维持。至于南福公司提出的应当区别对待“拒绝收楼”和已“收楼”业主的主张。本院认为，由于涉案房屋在交给蒋超时并不符合合同约定和法律规定的交房条件，南福公司交付的房屋不符合合同约定和法律规定的交房标准，南福公司应当承担相应的违约金。而在南福公司并未提供证据证明南福公司在交付房屋时已经告知蒋超涉案房屋并未取得竣工验收备案表尚不符合合同约定的交房标准或者蒋超在接收涉案房屋时已经知晓涉案房屋不符合交楼条件的情况下，本院认为，此时南福公司交付的是不符合合同约定和法律规定的交房条件房屋，而蒋超在接收该房屋时希望得到的是符合合同约定和法律规定交付条件的房屋，双方之间意思表示并未达成一致，南福公司主张双方已经就“交付和接受”问题形成合意的主张没有依据，本院不予支持。至于南福公司提出的原审法院的处理会导致“业主在占有房屋实际获利的情况下为了获得更多的利益去诉讼而引发道德风险”的主张，本院认为，南福公司作为出卖人，在面对众多业主时，不按照合同约定和法律规定交付符合条件的房屋，而将不符合合同约定的房屋交给业主的行为本身就存在不当之处，而且只要作为出卖人的南福公司严格按照合同约定和法律规定，向买受人交付符合交房标准的房屋，就不存在南福公司所谓的“道德风险”。故对于南福公司的这一主张，本院不予支持。综上，南福公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回珠海市南福房产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2523元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨卫星代理审判员  庹 佳代理审判员  葛阳辉二〇一四年二月十三日书 记 员  许婷婷