海南省万宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9006民初254号
原告张*。
原告张大*。
原告张二*。
原告张三*。
原告张四*。
五原告共同委托代理人：张大*，男，代理权限一般授权。
被告万宁*公司。
法定代表人：李*，该公司总经理。
委托代理人：林巧玲，女，海南至睿律师事务所律师，代理权限一般授权。
原告张*、张大*、张二*、张三*、张四*诉被告万宁*公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日受理后，依法由审判长林俊平、审判员ＸＸ玉、人民陪审员陈君旭组成合议庭，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。五原告的委托代理人张大*、被告的委托代理人林巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告依照合同协助原告办理房产证；2.判决被告按照合同约定支付原告合同违约金5776元；3.判决被告对房屋阳台及护栏进行修缮；4.判决被告承担本案的诉讼费及房屋质量鉴定费。庭审中原告撤销第四项诉求。其事实和理由是：五原告于2013年11月23日与被告公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的万宁市万利隆花园小区B2幢1801室房屋，购房金额为333606元，并已按照合同约定履行付款�务。合同约定，被告应在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需有出卖人提供的材料到产权登记机关备案，如因出卖人的原因导致原告不能在规定的时间内取得权属证书的，出卖人同意按照已付房款1%赔偿买受人的损失。被告于2013年11月23日实际交付涉案房屋，原告在接收房屋后对房屋进行了装修，共计花费60000元。原告入住涉案房屋后，发现房屋漏水，墙体出现裂缝，阳台护栏从根部腐蚀生锈等质量问题。原告向相关部门反映后，房屋漏水及墙体开裂得到修缮，但是阳台护栏问题至今没有解决。截止起诉之日，被告也未将办理产权证需要的材料递交房管局备案，逾期办理房产证超过632天，严重侵害了原告的利益。为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，提出以上诉求。
被告万宁*公司辩称：一、原告未能办理房产证是因为其未按规定缴纳住宅专项维修基金和契税，被告不存在违约，不应该向原告支付违约金。第一，根据万宁市住房保障与房产管理局2013年4月28日下发的万房管[2013]20号文件-《万宁市住房保障与房产管理局关于规范我市交存首期住宅专项维修资金的通知》规定，购房业主应于签订购房合同之日起向市住房保障与房产管理局申领填写《万宁市交存住宅专项未结资金明细表》，到本市住宅专项维修资金专户管理银行指定网点交存本人首期住宅专项维修资金。专户管理银行代收住宅专项维修资金后，向购房人出具由省财政部门统一监制的《海南省住宅专项维修资金专用票据》，售房单位凭“票据”及有关资料为购房人办理房产过户手续。购房人未按时交存住宅专项维修资金而导致逾期办理房产过户手续的，其责任由购房人承担。第二，根据《海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告》规定，我省实行“先缴纳契税，后办理房产证”，原告应于涉案合同签订之日向税务部门申报和缴纳契税。原告于2013年11月23日与被告签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，被告于当然日向原告交付该房屋并告知其按照规定交存首期住宅专项维修资金和契税。根据上述文件规定，原告未按规定期限交存专项维修资金和契税，导致至今不能办理房产证，故责任在原告，被告不存在违约。
二、根据《商品房买卖合同》约定，原告如认为是被告责任不能在规定期限内取得房产证的，其理应退房，被告向其退还房款和支付赔偿金。原告不予退房而主张被告应协助其办理房产证和按已付房款1%赔偿其损失，不符合涉案合同约定。合同第十五条约定了产权登记双方的责任。就算原告认为是被告的原因致使其不能在规定期限内取得房产证，其首先应该退房，再要求被告退房款和赔偿，而不能在不退房的前提下要求被告按已付房款1%赔偿其损失。
三、原告主张被告对涉案房屋的阳台及护栏进行修缮没有事实和法律依据。根据涉案合同附件《住宅质量保证书》约定，房屋阳台和护栏自2013年11月23日房屋交付使用之日起保修2年，涉案房屋的阳台及护栏已经过了保修期，但被告仍与2017年1月份对其进行了修缮。综上，原告系自身原因未能如期办理房产证，被告不应该支付原告违约金，原告要求被告对涉案房屋的阳台和护栏进行修缮也是无理要求，请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。
五原告为证明其所主张的事实提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同及附件。证明原告购买商品房的事实。
证据二、照片三张。证�栏杆存在问题。
证据三、五原告身份证。证明五原告的身份情况。
被告万宁*公司对原告提供的证据的质证意见如下：证据一、证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。我们不存在违约，原告应该先行交存专项维修资金和契税，被告再办理房产证。涉案房屋的栏杆已经进行过修缮，不像照片那样了。证据三的真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议。
被告万宁*公司为证明其所主张的事实提供如下证据：
证据一、房屋权属各种登记表。证明原告应该交存首期住宅专项维修资金，取得办理住房维修资金缴交明细备案登记表和缴交契税后取得房地产过户证明书才能办理房产证的事实。
证据二、万宁市住房保障和房产管理局关于我市交存首期住宅专项维修资金的通知，证明原告应该按照规定交存首期住宅专项维修基金后才能办证，否则后果自负。
证据三、海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告。
证据四、海南地方税务局直属分局转发海南省地方税务局关于调整契税申报缴纳款期限的公告通知。以上两份证据证明原告应该按照规定先缴纳契税才能办理房产证的事实。
原告对被告提供的证据的质证意见如下：我不懂，由法院依法认定。
本院认为，五原告提供的证据一、证据三客观真实，其来源和形式合法，且与本案的待证事实具有关联，可以作为认定本案事实的依据。证据二的三张照片的真实性、合法性予以确认。但是原告并没有证明该三张照片的形成时间，不能证明截至起诉时，阳台护栏还是处于未修缮状态，故对其关联性及证明内容不予确认。被告提供的证据一来源于国家机关，其来源和形式合法，与本案待证事实具有关联，本院予以确认。证据二到证据四是国家有关机关的文件，有原件予以核对，与本案待证事实具有关联，故对其真实性、合法性、关联性及证明内容予以确认。
经审理查明：五原告于2013年11月23日与被告万宁*公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告支付了全部购房款，被告于合同签订当日向原告交付了该房屋。合同约定被告于房屋交付使用后540日内为原告办理产权登记，但至今仍未办理产权登记。原告从购买房屋到本案庭审时，仍没有按照规定向有关部门交存首期住宅专项维修资金和契税。原告入住房屋后，发现房屋存在漏水、墙体破裂等情况，被告按照原告的要求进行了修缮，现问题已经得到解决。但是阳台护栏还是存在问题。原告多次找被告协商解决问题未果，遂于2017年2月16日向本院提起本案诉讼。
以上事实有原被告的陈述、房屋买卖合同、照片等证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案诉讼的争议焦点为：1.被告万宁*公司是否应该协助五原告办理房产证；2.被告是否存在违约，是否应该向五原告支付违约金；3.被告是否应该继续为五原告修缮栏杆。
1.被告万宁*公司是否应该协助五原告办理房产证。《商品房销售管理办法》第三十四条明确规定，房地产开发企业应该协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告万宁*公司作为开发商理应协助五原告办理房产证，根据房地产市场交易原则，除双方在合同中约定办理办证费�由开发商支付外，其余情况下办证所需的相关费用应由商品房买受人承担。办理房产证必须先行缴纳住宅专项维修资金和契税，被告迟迟不给原告办证的原因是原告尚未缴纳上述费用，庭审后，原告已经按规定向有关部门缴纳了上述费用，被告应该协助原告办理房产证，故对五原告的第一项诉讼请求本院予以支持。
2.被告是否存在违约，是否应该向五原告支付违约金。导致五原告至今没有办理房产证的原因不是被告造成的，是原告自己没有向有关部门缴纳住宅专项维修资金和契税，故被告不存在违约，不应该向五原告支付违约金，故对五原告的第二项诉讼请求本院不予支持。
3.被告是否应该继续为五原告修缮栏杆。被告于2013年11月23日将房屋实际交付原告，阳台的栏杆应该属于外墙的装修工程，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第四款的规定，其保修期限应为2年。被告建设的房屋验收合格已经远远超过2年，阳台的栏杆出现锈蚀，原告应与被告协商解决或自行处理，故对五原告的第三项诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《商品房销售管理办法》第三十四条、《建设工程质量管理条例》第四十条第四款的规定，判决如下：
一、被告万宁*公�在本判决生效之日起90日内为原告张*、张大*、张二*、张三*、张四*办理位于万宁市万城镇环市二路北侧万利隆花园B2幢1801号房的房屋权属登记证书。
二、驳回原告张*、张大*、张二*、张三*、张四*的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币50元，由原告张*、张大*、张二*、张三*、张四*负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
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审 判 长 林俊平
审 判 员 ＸＸ玉
人民陪审员 陈君旭
二〇一七年八月十六日
书 记 员 蒲 玲
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附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事�具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的�后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《商品房销售管理办法》
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（四）电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
审核：林俊平 撰稿：林俊平 校对：蒲玲 印刷：黄静
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海南省万宁市人民法院 2017年8月16日印制
（共印6份）