湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民再终字第43号
申请再审人（原审被告、反诉原告、上诉人）张文明，男，1965年8月8日出生，汉族，居民，湖南省祁阳县人。
申请再审人（原审被告、反诉原告、上诉人）邓勉，男，1967年2月20日出生，汉族，居民，湖南省祁阳县人。
委托代理人李国清，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人周雪峰，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。
被申请人（原审原告、反诉被告、上诉人）彭刚桥，男，1976年1月13日出生，汉族，湖南省祁阳县人，居民。
委托代理人刘清泉，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。
原审第三人（被上诉人）祁阳县第二中学。住所地：湖南省祁阳县浯溪镇沙井陡**号。
法定代表人桂来根，该校校长。
委托代理人申智华，男，1958年1月14日出生，汉族，湖南省祁阳县人，祁阳二中教师。
再审申请人张文明、邓勉与被申请人彭刚桥、原审第三人祁阳县第二中学（以下简称祁阳二中）租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）永中法民一终字第370号民事判决，向本院申请再审。本院于二О一四年九月二十三日作出（2014）永中法立民申字第98号民事裁定，再审本案。于2014年10月21日移送审理。本院依法另行组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。申请再审人张文明、邓勉及其委托代理人李国清、周雪峰，被申请人彭刚桥及其委托代理人刘清泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告彭刚桥于2013年5月23日向湖南省祁阳县人民法院起诉称，原告和原合伙人卢文于2010年4月27日与祁阳县二中签订了《祁阳县青少年活动中心出租合同》，在承租了该校的青少年活动中心整栋房屋后，应被告要约并经祁阳县二中同意，又与被告就该中心第二层签订了《租赁合同》，该合同履行过程中，被告未经原告同意擅自将承租的场地出租给他人，且不按期交纳租金，违反了《租赁合同》的约定。因被告违约，为维护原告的合法权益，请求法院判决解除双方签订的《租赁合同》，责令被告限期搬出租赁房屋并交纳租金，承担本案的诉讼费。
被告张文明、邓勉辩称并反诉称，1、被告在租赁房屋后，按合同约定开展羽毛球运动，并利用部分场地与他人合作开展跆拳道培训、心理咨询活动，符合祁阳二中关于该场地只能用于文化体育活动的要求，不存在擅自出租违约的情况，反而是对方以此为由，采取断水的极端手段，造成反诉人长达3个月时间无法正常用水，减少经营收入1万多元。为此，反诉人在经祁阳县二中同意后，花费2000余元另行安装水管、水表等。2、双方在合同中没有明确约定租金交纳日期，同样在不存在违约；反诉不提前交纳租金，是因为租赁房屋的屋顶严重漏水，而对方不予维修，导致场馆长达3年时间在雨天无法正常使用，严重损坏二楼场馆PVC和木地板，维修费开支1万多元，减少经营收入10万元以上。故请求人民法院判决反诉被告迅速采取措施维修出租房，确保所出租的房屋能正常使用，若反诉被告不予维修，反诉原告将自行维修，其费用应从租金中扣除；赔偿因下雨天停业和水浸PVC、木地板造成的损失，并继续履行合同，反诉费由反诉被告承担。
湖南省祁阳县人民法院一审查明，原告彭刚桥与其原合伙人卢文（2011年1月23日退出合伙其股份转让给彭刚桥）于2010年4月27日与第三人祁阳二中签订《祁阳县青少年活动中心出租合同》（以下简称《出租合同》），原告承租房地产权所有权人属第三人祁阳二中的祁阳县青少年活动中心整栋房屋，租赁期为自2010年4月27日起至2020年6月26日止，原告彭刚桥第四年的租金10万元已付给第三人；《出租合同》中的约定与本案相关的条、款、项内容有：“四、租金及支付方式，前三年的租金共16.688万元（此款双方签订合同时一次性付清）；第四年的租金为10万元，从第五年开始以后每年的租金承租方向出租方逐年支付，并且承租方向出租方支付的租金每年比上年增加5％。且每年12月底前付清下一年的全部租金。六、租赁物的装修及维修，……2、租赁期间，该租赁物及其附属设施受损的，承租方应负责维修；承租方不维修的，出租方可代为维修，其费用由承租方承担。七、出租方的权利、义务，1、有下列情形之一的，出租方有权终止本合同，同时，出租方不退还承租方未到期的租金，也不补偿本租赁物装修等款项。（1）承租方不按时足额付清租金的，……（3）没有出租方的书面同意，承租方转租的”。
2010年5月3日原、被告就祁阳县青少年活动中心第二层房屋签订《租赁合同》，被告从原告处转租该中心第二层房屋；6月15日原、被告与刘洲嫒共同就一楼街道铺面转租给刘洲嫒，二楼转租给张文明、邓勉等事项呈《报告》给第三人，祁阳二中6月17日对《报告》回复同意；《租赁合同》中的约定与本案相关的条款内容有：“一、……前三年租金12.8万元（此款签订合同时一次性付清），第四年租金为5万元整，从第五年开始以后每年的租金承租方向出租方逐年支付，并且承租方支付的租金每年比上年增加5％。……六、其它相关条款以出租方与祁阳二中签订的条款为准，因祁阳二中违约等原因取得的赔偿款，双方共享收益各50％”。
2010年6月18日被告未经原告和第三人同意与邓春华签订《承包经营协议》，将祁阳县青少年活动中心第二层房屋承包给邓春华；该协议签订后，邓春华在该中心成为事实上的经营者，原告和第三人均知情，其第四年租金5万元已交给被告张文明（此款被告于2013年9月12日已交到本院诉讼标的款帐户）。《承包经营协议》中的约定与本案相关的条款内容有：“二、……甲方（张文明、邓勉）现租赁祁阳县青少年活动中心二楼场地和设施设备、用品折价23万元，由乙方（邓春华）经营管理，乙方自签订本协议时一次性付清价款23万元给甲方投资人，随即该球馆的产权和经营管理权归乙方。……，三年以后的场地租金按甲方原与祁阳二中签订的租赁合同约定的租金，由乙方交纳”。
上述相关合同、协议签订后，各方当事人均按约履行；2012年原、被告因经营项目相冲突，双方协商未果后，先后引发了停水、打架的事情，祁阳公安局陶铸路派出所对此进行了处理；2013年因被告未依合同约定交纳租金，原告经催收未果后于5月23日向本院提起诉讼，5月26日被告提起反诉，6月25日被告呈报告请求对所承租的房屋进行防漏处理，原告将报告转交第三人后，祁阳二中及时进行了维修，并表示对己进行的二次维修（此前已维修一次）的费用祁阳二中自愿承担，以后的维修费用按合同约定由承租方负担。
湖南省祁阳县人民法院一审认为，本案诉争的焦点有三个方面，一是当事人之间签订的相关合同是否有效，二是当事人在合同履行中是否有违反法律规定、合同约定的事实存在，三是如果有违约事实存在违约方按照相关法律、法规和合同的约定应承担哪些法律后果和法律义务。本案中原告与第三人签订的《出租合同》，原告与被告签订的《租赁合同》均没有相关法律规定的无效合同情形，故上述二个合同均系有效合同。本案查明的事实表明原告彭刚桥在本案中没有违约，第三人祁阳二中不但没有违约，而且还自愿承担了对租赁物进行二次维修的费用，被告张文明、邓勉违约事实有二项。一是从原告处转租祁阳县青少年活动中心第二层之后于同年6月18日在未经原告和第三人同意的情况下与邓春华签订《承包经营协议》将转租的租赁物承包给邓春华，该协议名义上是承包，而协议的实质内容是出租，故被告这一行为违反了《出租合同》中第7条第1款第3项“没有出租方的书面同意，承租方转租的”的约定；二是《出租合同》中关于租金及支付方式约定，前三年的租金在双方签订合同时由承租方一次性付清，从第四年开始在每年12月底前付清下一年的全部租金，原、被告签订《租赁合同》的时间是2010年5月3日，被告在双方签订合同时一次性付清的前三年租金12.8万元的时间段是2010年5月3日至2013年5月2日，这说明《出租合同》中关于租金支付是属预付租金类型而不是租赁期届满时支付租金类型，依此类推第四年时间段应是2013年5月3日至2014年5月2日，而原、被告签订的《租赁合同》未明确约定交租金的具体时间，依《租赁合同》第六条“其它相关条款以出租方与祁阳二中签订的条款为准”的约定和当前房屋租赁行业预付租金的交易习掼，被告支付租金的时间应按照《出租合同》中关于租金及支付方式的约定即在第四年租赁期到来之前的2013年5月3日24时前付清下一年度的足额租金，因被告未按这一时间付清第四年的5万元租金而违约。对于被告的第一项违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，因原告和第三人知道被告已将租赁物转租给邓春华而未在六个月内提出异议，故该院对原告因被告未经原告同意擅自将承租的场地出租给他人请求解除《租赁合同》的诉请不予支持；对于被告的第二项违约，因被告有在邓春华已交清5万元租金给其二人的情况下而未在2013年5月3日24时前付清第四年租金5万元给原告的违约事实存在，依照《出租合同》第七条第一款“有下列情形之一的，出租方有权终止本合同……”和该款第一项“承租方不按时足额付清租金的”的约定，原告有权解除与被告签订的《租赁合同，》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告在本案中虽具备合同约定解除《租赁合同》的条件，但因原告未提供要求被告在合理期限内支付租金的证据，而缺欠法定解除《租赁合同》的要素，故该院对原告因被告不按期交纳租金请求解除《租赁合同》的诉请亦不予支持，但被告未及时交付租金的行为给原告造成了经济损失，应承担迟延履行债务的民事责任；被告张文明、邓勉辩称的不存在擅自出租违约情况与本案查明的事实不符，该院不予采纳；反诉原告张文明、邓勉反诉请求赔偿因反诉被告彭刚桥停水致其经营收入受损和由于不维修租赁物而漏雨造成的损失。由于反诉原告未提供彭刚桥停水致其经营收入受损及关于租赁物漏（雨）水不是《出租合同》中约定应由承租方尽维修义务的相关证据，故反诉原告的反诉请求理由不充分，证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、限被告兼反诉原告张文明、邓勉于本判决发生法律效力后三日内支付给原告兼反诉被告彭刚桥第四年租金5万元，并自2013年5月3日起按银行同期同类贷款利率计算支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告兼反诉被告彭刚桥的其他诉讼请求。三、驳回被告兼反诉原告张文明、邓勉的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1，050元，反诉受理费525元，合计1，575元，由被告兼反诉原告张文明、邓勉负担。
原审原告彭刚桥及原审被告张文明、邓勉均不服，分别向本院提起上诉。
彭刚桥的上诉称，1、一审法院认定上诉人未在合理时间内提出异议系认定事实不清，事实上上诉人在合理时间内提出了异议；2、被上诉人张文明、邓勉恶意拖欠并拒不支付租金系客观事实，但一审法院却以上诉人未给予被上诉人合理的支付租金期限为由而不支持上诉人解除合同的请求，明显与事实及法律相悖。
张文明、邓勉的上诉称，1、上诉人张文明、邓勉主观上没有不愿支付租金的意愿，上诉人未提前交纳租金是因为上诉人认为交纳租金的时间应为年底的十二月，并且租赁房屋雨天漏水，严重影响了上诉人正常适用租赁物；2、上诉人不存在转租二楼部分房屋的事实，上诉人是与他人合伙开办跆拳道学习班；3、原审认定租赁房屋漏雨而需维修的义务应由上诉人承担，曲解了双方租赁合同的约定；4、原审未支付上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉讼请求明显违背本案客观事实；5、原判判决上诉人就未交的租金承担利息缺乏事实和法律依据。
彭刚桥就张文明、邓勉的上诉理由答辩称，1、邓春华实际是转租不是承包，邓春华把跆拳道搬进来之后，上诉人立即找张文明和邓勉协商，但是张文明和邓勉一直未来协商。后来采取了停水措施及因为停水和对方打架，这些矛盾发生就是代表我知道邓春华转租后立即提出了异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，该条文虽然规定提出异议的时间，但是没有规定提出异议的方式；2、上诉人与第二中学签订租赁合同第六条明确规定，租赁期间租赁物受损维修义务和费用都是由租赁人承担，如果实在要维修，租赁物维修产生的费用也应由第二中学承担，张文明提出维修费用由上诉人承担与合同不符；3、上诉人与祁阳县第二中学签订的合同条款约定，如承租场地维修义务和费用应由承租人承担，以此类推，上诉人与张文明签订的租赁合同，如承租场地维修义务和费用也应由承租人张文明自己承担。4、对方没有在合同签订时及时给付，对方存在恶意拖欠租金。
上诉人张文明、邓勉就彭刚桥的上诉理由答辩称，1、原审认定的上诉人张文明、邓勉和案外人周春华签订的承包合同名为承包实为转租，即使转租，上诉人彭刚桥一直没有对邓春华转租提出异议，直到起诉才提出，因此，彭刚桥提出解除合同的理由不成立。2、上诉人张文明和邓勉没有恶意拖欠租金，只是双方对缴纳租金时间理解有误，租金没有交的原因是因为承包场地漏雨，张文明和邓勉向彭刚桥和第二中学提出了，第二中学进行了维修，但是承包场地还是没有不能正常使用。在一审法院确定给付租赁费的时间后，张文明和邓勉立即交付了租金，所以张文明和邓勉没有恶意拖欠租金。综上，上诉人彭刚桥的上诉理由不能成立。
被上诉人祁阳二中答辩称，祁阳二中只与彭刚桥发生法律合同关系，不与张文明和邓勉发生法律合同关系。根据祁阳二中与彭刚桥签订的租赁合同规定，租赁期间租赁物受损应由承租人自己承担，另外约定的除外。祁阳二中两次维修是对自己权利的放弃，但不能认为祁阳二中应承担租赁物的维修义务。
本院二审查明的事实与原一审认定的事实一致。
本院二审认为，本案争执的主要焦点为：1、张文明、邓勉与邓春华签订的《承包经营协议》是否属于转租；2、张文明、邓勉是否有未按时足额支付彭刚桥租金的违约行为；3、租赁房屋漏雨所需维修的义务由谁承担即上诉人彭刚桥是否承担上诉人张文明、邓勉因租赁物漏雨遭受的经济损失；4、上诉人彭刚桥是否有权解除双方的租赁关系。
一、关于张文明、邓勉与邓春华签订的《承包经营协议》是否属于转租的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据张文明、邓勉与邓春华签订的《承包经营协议》的约定，祁阳县青少年活动中心二楼场地的前三年租金，张文明、邓勉已经支付完毕，三年以后的场地租金按张文明、邓勉与祁阳二中签订的租赁合同约定的租金由邓春华交纳，邓春华在该中心成为事实上的经营者，应当认定张文明、邓勉与邓春华签订的《承包经营协议》属于转租行为。
二、关于张文明、邓勉是否有未按时足额支付彭刚桥租金的违约行为的问题。按照张文明、邓勉与彭刚桥2010年5月3日签订的租赁合同第一条关于支付租金的约定，前三年租金12.8万元在签订合同时一次性付清，第四年租金为五万元整，从第五年开始以后每年的租金张文明、邓勉向彭刚桥逐年支付，并且支付的租金每年比上年增加5%，说明张文明、邓勉第一次给付12.8万元租金的时间是2010年5月3日，比照彭刚桥与祁阳二中订立的祁阳县青少年活动中心出租合同支付租金的情况和房屋租赁行业预付租金的交易习惯，第四年的租金也就是2013年5月3日至2014年5月2日的租金应当在2013年5月3日前付清下一年度的足额租金，上诉人张文明、邓勉未能按照合同的约定，按时足额付清租金，其行为构成违约，应当承担相应的民事责任。
三、关于租赁房屋漏雨所需维修的义务由谁承担即上诉人彭刚桥是否承担上诉人张文明、邓勉因租赁物漏雨遭受的经济损失的问题。因在张文明、邓勉与彭刚桥签订的租赁合同中，对租赁房屋维修义务未做约定，根据张文明、邓勉与彭刚桥签订的租赁合同第六条的约定，其他相关条款以彭刚桥与祁阳二中签订的条款为准，因此应当依据彭刚桥与祁阳二中签订的祁阳县青少年活动中心出租合同来确定维修义务主体。祁阳县青少年活动中心出租合同第六条（租赁物的装修及维修）第2项约定，租赁期间，该租赁物及其附属设施受损的，承租方应负责维修。承租方不维修的，出租方可代为维修，其费用由承租方承担。在张文明、邓勉与彭刚桥签订的租赁合同履行期间，租赁房屋漏雨所需维修的义务应由承租人即张文明、邓勉承担，因此上诉人张文明、邓勉因租赁物漏雨遭受的经济损失，上诉人彭刚桥不承担赔偿责任。
四、关于上诉人彭刚桥是否有权解除双方的租赁关系的问题。因彭刚桥与张文明、邓勉在租赁合同约定：本合同没有约定的，其他条款以彭刚桥与祁阳二中签订的条款为准。根据祁阳县青少年活动中心出租合同第七条（出租方的权利、义务）第1项的约定，有下列情形之一的，出租方有权终止本合同。同时，出租方不退还承租方未到期的租金，也不补偿本租赁物装修等款项：（1）承租方不按时足额付清租金的；（2）租赁期内，承租方不按时足额付清使用该租赁物时所发生的水、电等费用的；（3）没有出租方的书面同意，承租方转租的；（4）承租方转变本租赁物使用功能的。上诉人张文明、邓勉未按时足额付清租金，又未经彭刚桥书面同意，擅自将部门租赁物转租给他人，其行为明显违反合同约定。上诉人彭刚桥依据祁阳县青少年活动中心出租合同第七条的约定，有权终止与张文明、邓勉租赁合同。考虑到彭刚桥解除与张文明、邓勉的租赁关系，会对张文明、邓勉的经营造成影响，为将损失降低到最低范围，应给张文明、邓勉预留合理期限搬迁，本院酌定张文明、邓勉在收到本判决书之日起三个月内返还租赁物，租金计算至实际返还租赁物之日止。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决：一、维持湖南省祁阳县人民法院（2013）祁民初字第1106号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖南省祁阳县人民法院（2013）祁民初字第1106号民事判决第一项；三、解除上诉人彭刚桥与上诉人张文明、邓勉签订的租赁合同，限上诉人张文明、邓勉在收到本判决书之日起三个月内返还租赁物，租金计算至实际返还租赁物之日止。本案一审案件受理费1，575元，二审案件受理费1，575元，共计3，150元，由上诉人张文明、邓勉负担。
张文明、邓勉申请再审称，1、原二审判决中没有代理人参加庭审的记录，说明合议庭成员连参加庭审的人都不清楚，可以推定二审合议庭成员并非本案的审判人员，二审程序违法；2、申请再审人与何春林为合伙关系，合伙后，为了便于管理，申请再审人将跆拳道的经营权承包给了合伙人何春林，而不是转租关系；3、根据被申请人与祁阳二中签订的合同，房屋受损的，由被申请人维修，该约定的效力不对申请再审人产生作用，在本案的实际履行过程中，祁阳二中自行履行了维修义务，说明祁阳二中以实际行动变更了维修的约定。同时，申请再审人在承租房屋时应有漏雨，不是申请再审人使用中漏雨的，且房顶属于房屋公共部分，因此，对房屋的维修义务应由祁阳二中承担，或由申请再审人与被申请人共同承担，而不是由被申请人承担；4、申请再审人不交租金是由于房屋漏雨的问题一直未得到解决，申请再审人可以行使抗辩权，二审判决解决合同明显不公，也没有考虑到申请再审人投入了四十余万元的装修损失；5、原二审判决只适用了合同法，没有适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，为适用法律错误。故请求再审撤销原二审判决，驳回被申请人的诉讼请求，并支持申请再审人的反诉请求。
被申请人彭刚桥辩称，1、申请再审人未向被申请人按时交纳租金，为违约行为了；2、申请再审人未经被申请人同意擅自将承租房转让给邓春华经营，系违约行为。因此，被申请人依约终止与申请再审人的租赁合同应由人民法院支持，请求维持二审判决。
原审第三人祁阳二中述称，1、祁阳二中对房屋进行维修，是因为二中校庆的需要，不是否定原合同；2、房屋出租时，双方是有验收过程中，如有瑕疵，应及时提出。
申请再审人、被申请人再审均未向本院提交新的证据。
原审第三人祁阳二中为证明其主张，再审向本院提交了祁阳县青少年校外活动中心屋顶钢皮瓦防漏加固合同，拟证明祁阳二中维修过该房屋，并支付了维修费用。
申请再审人对该证据的真实性不持异议，但认为该证据不能证明房屋漏水的时间，且维修是学校应负的责任。
被申请人对该证据没有异议。
本院再审对该证据的认证意见为，该证据能证明学校二次对出租的房屋漏雨进行了维修的事实，应确认为有效证据。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，对原一、二审查明的事实，本院再审予以确认。
本院再审另查明，被申请人彭刚桥与其原合伙人卢文通过招标于2010年4月27日与第三人祁阳二中签订《祁阳县青少年活动中心出租合同》，租赁了祁阳二中青少年活动中心活动，并在该房屋一楼开设了跆拳道、舞蹈等培训业务。同年5月3日，被申请人将所租该中心第二层房屋转租给申请再审人，申请再审人在对该场地进行了装修后，开设飞燕羽毛球馆，从事羽毛球体育活动。由于活动中心二楼场地较宽，除去羽毛球场地外，还有一主席台空闲（约占二楼总面积的四分之一），申请再审人在租赁不久后，将主席台上的小部分场地租给了他人开设吉他培训，对此，被申请人未提出异议。2012年3月28日，飞燕羽毛球馆（甲方）与蒋战备、何春林（乙方）签订合作协议，约定球馆提供主席台上空地及三间包厢给蒋、何，球馆不参与具体经营事务，不管培训业务盈亏如何，乙方第一年支付甲方分成16，000元，第二年支付17，600元，第三年19，360元，第四年21，296元，第五年23，426元。合作协议由申请再审人张文明的妻子曾云华作为球馆代表在上面签字。同年6月18日，张文明、邓勉（甲方）与邓春华（乙方）签订《承包经营协议》，约定甲方将球馆的经营权转给乙方，球馆内设施设备、用品折价23万元由乙方经营管理，乙方付清该款后，球馆的经营权和产权归乙方，转让后的场地租金由乙方交纳。合同签订后，邓春华将转让金23万元付给了张文明、邓勉，其后飞燕羽毛球馆由邓春华经营至今。上述二协议均未经过被申请人同意并向祁阳二中备案。此后，被申请人认为申请再审人的经营项目超出了双方的口头约定范围，并与被申请人的跆拳道培训有冲突，而申请再审人则认为房屋漏雨的问题未得到解决拒付2013年的租金，双方为此发生纠纷。一审判决后，2014年4月27日，申请再审人已将2013年租金交至祁阳县法院（未交利息），被申请人于同年9月将租金领走。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，其争议的焦点为申请再审人将场地转与他人“经营”及拒付租金是否构成违约，并成为被申请人解除合同的合法理由。
（一）关于申请再审人是否存有转租行为的问题。申请再审人再审称将所租场地转与他人经营，而不是转租行为。本院认为，申请再审人的该主张不能成立，承包经营与租赁主要从以下方面区别：1、从承包经营与租赁的对象来看，承包经营侧重的是生产任务及经营成果，而租赁是侧重资产的使用；2、从所有权与经营权的分离程度来看，承包经营者在生产、人员管理等方面具有一定的自主权，但对承包经营的资产则不具有处分权，而转租人，除转让租赁权外，还会转让相应的附属设施，如房屋的装修，承租人对承租的资产；3、从风险的承担来看，承包经营者在未完成承包经营的任务时，会被发包人追究相应的责任，对外仍由发包人承担责任，而上承租人出现风险时，出租人并不承担风险责任。本案中，申请再审人将所租赁的场地转与他人“合作”或“承包经营”，并不参与他人的经营活动，即参与“合作”或“承包经营”者只是占用了申请再审人将所租赁的场地，固定地向申请再审人支付相应使用费用，而且，申请再审也不对“合作”或“承包经营”者指定任务对亏损承担任何责任。因此，申请再审人的上述行为应为一种分租与转租行为，而不是合作或发包行为，申请再审人该理由不能成立。
（二）关于违约责任的认定与处理。
本案合同履行的过程中，出现了下列可能影响履约的事实，即租赁期间房屋漏雨、申请再审人将部分场地转租、申请再审人拒付2013年租金等事实。第一，从双方的租赁合同来看，关于房屋维修，按照被申请人与祁阳二中的约定，即“租赁期间，该租赁物及其附属设施受损的，承租方应负责维修；承租方不维修的，出租方可代为维修，其费用由承租方承担”，因此，对于承租人在使用租赁房屋期间造成房屋受损的，由承租人承担维修义务，由于本案的房屋漏雨系房屋本身原有的瑕疵，还是承租人在使用过程中造成的，现原因未明，同时，该房屋的屋顶为公共面积，不属二楼单独部分，除二楼承租人使用发生损害外，不应由二楼承租人单独承担维修义务，因此，申请再审人以此作为拒付租金的抗辩有一定的依据；第二，申请再审人将二楼的部分转租给他人而未经过被申请人同意，违反了合同的约定，但被申请人对申请再审人的部分转租事实是明知或默认的，如转租给他人从事吉他培训业务，只是此后在申请再审人转租给他人开办跆拳道培训时，与被申请人开办的跆拳道培训发生经营上的冲突，双方才引发矛盾。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此，二审判决以此而解除双方的租赁合同，也未考虑到解除合同将给申请再审人带来的巨额经济损失（如装修费用），属适用法律错误，本院再审应予纠正；第三，申请再审人反诉请求被申请人赔偿因房屋漏雨而造成的损失，因房屋漏雨现原因不明，且其未提交证明损失的相关证据，对该请求本院不予支持。对房屋顶棚漏雨的问题，因对漏雨维修的约定不明，可由三方当事人另行协商解决。
综上所述，原二审判决虽程序合法，但认定事实及适用法律均有误，本院再审应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）永中法民一终字第370号民事判决；
二、维持湖南省祁阳县人民法院（2013）祁民初字第1106号民事判决。
本案一审案件受理费1，575元，二审案件受理费1，575元，共计3，150元，由申请再审人张文明、邓勉、被申请人彭刚桥各负担1，575元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 勇
审判员 胡明华
审判员 唐小红
二〇一五年一月八日
书记员 桂丽萍
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第201条按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。