福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邵民初字第446号原告黄珺，男，1990年8月5日出生，汉族，福建明远金属材料有限公司职员。委托代理人余德庆，福建维理律师事务所律师。被告邵武市上一房地产开发有限公司。法定代表人何青，董事长。委托代理人黄工兵，男，邵武市“148”法律服务所工作人员。委托代理人吴敏，男，邵武市上一房地产开发有限公司员工。原告黄珺与被告邵武市上一房地产开发有限公司（以下简称“上一房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理，依法由代理审判员胡立韬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄珺的委托代理人余德庆，被告上一房地产公司的委托代理人黄工兵、吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄珺诉称，2011年7月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于邵武市李纲西路南侧“上一?日出东方”小区第2幢9层904室。合同约定房屋总价款为631，952元，被告应于2012年10月31日前交房，合同第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。”合同签订前，原告按合同的约定于2011年4月10日支付了购房款331，952元，同年6月21日支付购房款40，000元，2012年9月4日支付260，000元，共计631，952元。2012年10月19日，原告又向被告交纳了办证契税及相关手续费9，907元。但被告直到2014年4月17日才为原告办理好房屋权属证书，其行为已构成违约。为此，请求人民法院依法判令：一、被告支付原告违约金83，790元（自2013年2月1日起至2014年4月17日止共441天，按每日190元计算的违约金）；二、本案诉讼费由被告承担。被告上一房地产公司辩称，1、依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六约定，原告应先向被告缴纳住宅专项维修资金，再由被告办理房屋所有权初始预登记，因原告一直未向被告缴纳住宅专项维修资金，致使房屋权属证书拖延办理，属于原告违约在先。2、2013年4月1日，答辩人在接到邵武市住建局关于印发《邵武市商品房住宅专项维修资金交存使用和监督管理实施方案》的通知后，多次向原告发出通知及时到邵武市房管处缴纳相应的住宅专项维修资金，还于2013年7月4日及2013年7月12日通过小区张贴公告和QQ群发的方式通知原告，原告接到通知后一直未及时向房管部门缴纳，答辩人并不存在违约。即使答辩人存在违约，原告诉请的违约金过高，请求人民法院予以减少。为此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据。证1、2011年7月10日原、被告签订的《商品房买卖合同》，证明：房屋的总价、交付时间、办证时间以及逾期办证的违约责任。证2、销售不动产统一发票，证明：原告按合同约定付清了所有的购房款631，952元。证3、2012年10月19日被告出具给原告的收据、原告缴纳物业费的收据，证明：被告于2012年10月19日收取了原告办证契税、手续费、工本费等共计9，907元，原告于2012年10月21日向物业公司缴纳物业费。证4、房权证邵武字第××号，证明：被告于2014年4月17日才向房产部门办理产权登记。被告上一房地产公司对原告所举证据1、2、3、4的真实性均无异议，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六第九条约定，住宅专项维修资金应由原告承担。本院认证认为，原告所举四组证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告上一房地产公司向本院提交以下证据。证1、建设部及财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》，证明：该办法规定，在答辩人将开发的房产交付业主即原告之前，原告必须先将首期住宅专项维修资金交付完毕，否则开发商即被告不得将房屋交付原告。证2、邵武市住房保障和城乡规划建设局邵武综（2013）15号文件及转发住建局关于交存商品住宅专项维修资金的通知及QQ聊天记录截图，证明：根据邵武住建局的文件规定，被告于2013年7月4日及2013年7月12日向原告发出书面通知，要求其缴纳公共维修基金，但原告在接到此通知后仍未及时缴纳该费用。证3、《商品房销售合同》附件六，证明：在合同附件六中第9条约定公共维修基金在内的费用由买受人承担。证4、邵武市住房保障和城乡规划建设局答复邵武“148”法律服务所之函件内容、录音资料。证明：1、经邵武住建部门核实确认，业主需办理房产证必须缴纳相应的住宅专项维修资金；2、通过被告公司的业主官久平和张胜芝向邵武市房管处办证大厅的咨询进一步确认，如业主未缴纳住宅专项维修资金之前，邵武市房管处办证大厅是不会受理开发商代为呈送的办证资料。原告对被告的提供的证据质证称，对证1、2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。这两份证据并没有说明不缴纳维修基金就不能办理房产证，办证和缴纳公共维修基金是不同的两个法律关系，这两份证据只是说明出台相关法律后要缴纳维修基金，而在签订合同的时候并不需要缴纳维修基金，因为被告的违约行为才导致原告要缴纳维修基金。对证3真实性没有异议，但是签合同时并不需要交纳这块费用，这是合同的通用条款，这块费用是包含在物业费中的，原告在缴纳物业费的同时也已经缴纳了维修基金，原告在缴纳物业费的同时也缴纳了公共的水费、电费、电梯费等。对证4中答复函真实性没有异议，但内容中并没有对公维金的缴纳与办证之间有关联性，因录音中的证人没有出庭作证，对录音的真实性无法确认。本院认证认为，被告所举证1、2来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性无异议，本院予以采信；证3经原告质证对真实性无异议，本院予以采信；原告对证4中答复函没有异议，仅对证明对象有异议，本院予以采信，原告对录音资料的真实性无法确认，本院认为该录音资料的内容并未经证人到场质证，无法确认其真实性，不予采信。根据本院采信的证据以及原、被告在法庭上的陈述，本院认定以下事实：2011年7月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201100334），合同约定：原告黄珺向被告上一房地产公司购买其开发的位于邵武市李纲西路南侧“上一?日出东方”小区第2幢9层904号房，房屋总价款为631，952元，被告应于2012年10月31日前交房，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向原告支付违约金。合同签订后，原告分别于2011年4月10日、2011年6月21日、2012年9月4日各向被告支付购房款331，952元、40，000元、260，000元，共计631，952元。2012年10月19日，原告又向被告交纳了办证契税9，907元。被告已于2012年10月31日向两原告交房。2014年4月17日，被告为原告办理好房屋权属证书。另查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》附件六第10条约定：“专项维修基金在市政府相关规定出台前，按每平方米0.1元的标准，在物业管理费收取的同时缴纳，设专项账户管理，动用该资金需业主委员会批准，市政府相关政策出台后，按政策规定执行。”原告于2012年10月21日向“上一?日出东方”小区的物业公司福州天承物业管理有限公司邵武分公司缴纳了2013年11月1日至2014年10月30日的物业费。《邵武商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》于2013年4月1日起实施，该方案第二项第2条规定：“商品住宅业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。”第六项规定：“凡还未办理房屋权属登记的物业管理区域住宅小区商品房（小区内已有部分办理房屋权属登记的除外），开发建设单位和业主委员会要督促业主到市房地产管理处委托的专户管理银行交存商品住宅专项维修资金。”。2013年7月12日，被告向原告等业主群发信息告知缴纳专项维修基金的事宜。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。（一）本案原告已按照合同约定交付购房款631，952元，被告理应按照合同约定于房屋交付之日后90日内即2013年1月29日前为原告办理好房屋权属证书，但被告直到2014年4月17日才为原告办理房屋权属证书，其行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”依照原、被告双方签订的合同约定，违约金的计算标准为自逾期之日起每日按原告已交付的购房款的0.03%计算，即189.59元／日。（二）商品住宅专项维修资金系在业主大会成立之前，由市房地产管理处代收代管，属业主所有，其作用是小区内公共基础设施的维修、保养等，该费用的使用需经业主大会相关程序决定，若余额不足时应补缴。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六第10条约定：“专项维修基金在市政府相关规定出台前，按每平方米0.1元的标准，在物业管理费收取的同时缴纳，市政府相关政策出台后，按政策规定执行。”《邵武商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》于2013年4月1日起实施，因该方案的实施导致原告所购房产办理权属证书需以更高的标准缴纳住宅专项维修资金，但该资金不属于原告的损失。被告辩称原告未缴纳住宅专项维修资金，房地产管理处不收受申请办理权属证书的材料，致使本案诉争房屋无法办理权属证书，本院认为，根据《邵武市商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》第二项第2条规定：“商品住宅业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。”第六项规定：“凡还未办理房屋权属登记的物业管理区域住宅小区商品房（小区内已有部分办理房屋权属登记的除外），开发建设单位和业主委员会要督促业主到市房地产管理处委托的专户管理银行交存商品住宅专项维修资金。”从此规定可以推断若业主未缴纳住宅专项维修资金便无法办理房屋权属证书。原告应该在2013年4月1日之后，按照《邵武商品住宅专项维修资金交付使用和监督管理实施方案》的规定及时交存住宅专项维修资金。原告诉请要求被告承担自2013年2月1日起至房屋权属证书办理之日止共441天的违约金，本院认为，2013年4月1日之后，因相关政策出台的客观因素及原告交存住宅专项维修资金的及时程度导致房屋权属证书拖延办理，被告的违约时间应认定自2013年1月30日至2013年3月31日止较为合理，原告诉请从2013年2月1日起计算，被告应支付原告违约金11，185.81元（189.59元／天＊59天）。原告超过部分的违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：一、被告邵武市上一房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黄珺违约金11，185.81元；二、驳回原告黄珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，895元，减半收取947.50元，由被告邵武市上一房地产开发有限公司负担80元，原告黄珺负担867.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员胡立韬二〇一五年四月十四日书记员申屠聪琴本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一、二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。