北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05813号
上诉人（原审被告）《中华建筑报》社，住所地北京市海淀区阜成路**号院*号楼。
法定代表人陈新，常务副社长。
委托代理人王重，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人张颖，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京振利高新技术有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十二区40号27-A11-2号。
法定代表人黄振利，�事长。
委托代理人王亮，北京市一格律师事务所律师。
上诉人《中华建筑报》社因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第08269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，北京振利高新技术有限公司（下称振利公司）起诉至原审法院称：我方与《中华建筑报》社（下称建筑报社）于2009年签订了《办公楼转让协议》及《办公楼转让补充协议》，约定由建筑报社购买我公司位于北京市丰台区南四环西路188号12区40号的办公楼（下称40号办公楼）一栋，该办公楼建筑面积2243.91平方米，总价为22394221.8元，如建筑报社不能按期付款，则《办公楼转让协议》自动失效，双方按《办公楼转让补充协议》履行租赁约定，租期自2009年1月1日起计算，为不定期租赁，租金2.5元／天／平方米，并按3%的比例�年递增。合同签订后，我公司将办公楼及附属设施、我公司购置的办公家具等设备交付建筑报社使用。在合同履行过程中，由于建筑报社未按期足额支付我公司购房款，《办公楼转让协议》自动失效，双方应当履行《办公楼转让补充协议》。此租赁关系已由（2012）二中民终字第10232号民事判决书予以确认。2012年9月18日，我公司书面通知建筑报社将于2012年12月31日解除双方的租赁关系并要求其腾退办公楼，但建筑报社至今拒不腾退。故我公司诉至法院，要求法院判令：1、确认双方签订的《办公楼转让补充协议》已于2012年12月31日解除；2、建筑报社将北京市丰台区南四环西路188号12区40号办公楼及附属设施、办公家具设备交还我方；3、建筑报社按3.5元／天／平方米的标准向我方支付自2013年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费；4、由建筑报社承担本案的诉讼费。
建筑报社辩称：我单位不同意振利公司的诉讼请求。我单位不认可《办公楼转让协议》以及《办公楼转让补充协议》的真实性。《办公楼转让补充协议》未生效，双方并未真实签订该补充协议，我单位不认可补充协议上的”中华建筑报社”公章，该公章系振利公司伪造。我单位与振利公司仅依据双方签订的《合作协议》而存在房屋买卖合同关系，并不存在房屋租赁合同关系，双方已经部分履行了《合作协议》，我公司已经实际进入并使用了办公楼，而且双方具备继续履约的能力。因此我单位不同意振利公司要求解除合同并由我单位交还办公楼的诉讼请求。即便《办公楼转让协议》以及《办公楼转让补充协议》真实存在，按照协议的约定，双方并未约定租赁关系的终止日期，振利公司要求我单位支付房屋占有使用费也是缺乏事实及法律依据的。综上，我单位不同意振利公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，受法律保护。振利公司与建筑报社签订的《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。建筑报社不认可《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》的真实性，对此，已有法院的生效判决书予以认定，两份协议均为合法有效的合同，双方应当依约履行，因此建筑报社的主张没有事实及法律依据，法院不予采信。建筑报社称《办公楼转让补充协议》中”中华建筑报社”的公章系伪造，关于公章的问题，建筑报社在之前的诉讼中已经进行了司法鉴定，鉴定结论为，《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》中”中华建筑报社”的印章印文与样本中”中华建筑报社”的印章印�是同一枚印章盖印。建筑报社在本案中再次以此为由否认公章的真实性，法院亦不予采信。
振利公司与建筑报社之间的《合作协议》已经无法履行，双方应当按照其后签订的《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》继续履行各自的义务。《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》均为附条件合同。《办公楼转让协议》为附解除条件的合同，自解除条件成就时合同失效，双方约定建筑报社不能依照约定按期支付全部购房款时，《办公楼转让协议》将在2009年8月31日失效。《办公楼转让补充协议》为附生效条件的合同，自生效条件成就时合同生效，双方约定建筑报社不能在2009年8月31日之前支付全部购房款时，双方履行《办公楼转让补充协议》约定的内容。在上述合同的履行过程中，建筑报社分别于2009年1月14日和5月18日向振利公司付款2000000元和300000元。2009年7月30日，建筑报社分两笔再次付款6500000元和594221.8元。以上共计付款9394221.8元。建筑报社并未依照《办公楼转让协议》的约定在2009年8月31日前付清全部房款，因此《办公楼转让协议》失效，双方应当履行《办公楼转让补充协议》约定的内容。
根据《办公楼转让补充协议》的约定，由于建筑报社不能如期付款，振利公司与建筑报社之间的房屋买卖关系转为租赁关系，视为建筑报社自2009年1月1日起租用振利公司的办公楼。在《办公楼转让补充协议》中，振利公司与建筑报社未对办公楼的租赁期限进行约定，其后双方也没有其他相关的补充约定。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，振利公司于2012年9月18日向建筑报社发送了《解除租赁通知书》，通知建筑报社将于2012年12月31日解除双方之间的租赁关系。振利公司的上述行为符合法律规定，振利公司有权在给建筑报社留出合理期限后，随时通知其解除合同。建筑报社在2012年12月5日发出《回函》确认收到了《解除租赁通知书》，表示已知悉振利公司解除租赁合同的决定。因此，法院认为振利公司、建筑报社之间的租赁合同关系于2012年12月31日已经解除。振利公司要求确认该公司与建筑报社之间的《办公楼转让补充协议》于2012年12月31日解除的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。合同解除后，建筑报社应当向振利公司返还租赁物及相关附属设施等，振利公司要求建筑报社将40号办公楼及附属设施、办公家具设备交还的诉讼请求，法院亦予以支持。
关于房屋租金，《办公楼转让补充协议》有如下约定：房屋租金为每天5609.78�（=2243.91平方米＊2.5元），租金按每年3%的比例逐年递增。按此标准计算房屋租金，2009年全年租金为2047568元；2010年全年租金为2108995元；2011年全年租金为2172265元；2012年全年租金为2242070元。综上，建筑报社应向振利公司支付2009年1月1日至2012年12月31日的房屋租金共计8570898元。
振利公司与建筑报社之间的租赁关系解除后，建筑报社并未向振利公司交还租赁物及相关附属设施等，而是占有使用40号办公楼至今。自2013年1月1日起，建筑报社应当支付占有40号办公楼期间的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，振利公司主张应当按照同地段房屋租金3.5元／天／平方米计算。考虑到双方之间的房屋占用是因之前存在的租赁合同关系而引起，法院认为依照原租赁合同约定，即”租金按每年3%的比例逐年递增”这一标准确定房屋使用费较为适宜。依照这一标准计算，建筑报社�向振利公司支付2013年1月1日至2013年12月31日的房屋使用费2301466元。2014年房屋使用费的标准应为2.9元／天／平方米，即为6507.34元／天。
截至2013年12月31日，建筑报社应向振利公司支付的房屋租金及房屋使用费共计10872364元，此前建筑报社已向振利公司支付过9394221.8元款项，建筑报社支付的此款项与其应支付的房屋租金及使用费抵扣后，仍应向振利公司支付1478142.2元。2014年的房屋使用费，建筑报社应当按照6507.34元／天的标准支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百二十六条之规定，原审法院于2014年2月判决：一、确认北京振利高新技术有限公司与《中华建筑报》社签订的《办公楼转让补充协议》于二〇一二年十二月三十一日解除；二、《中华建筑报》社于判决生效之日起九十日内将位于北京市丰台区南四环西路一八八号十二区四�号楼一至八层全部返还北京振利高新技术有限公司，并将办公楼的附属设施、办公家具、设备一并返还（具体详见判决附件一《办公家具交接清单》、附件二《钥匙交接清单》、附件三《办公家具三屉柜钥匙交接清单》）；三、《中华建筑报》社于判决生效之日起三十日内给付北京振利高新技术有限公司二〇一三年十二月三十一日前欠付的房屋使用费一百四十七万八千一百四十二元二角；四、《中华建筑报》社于判决生效之日起九十日内给付北京振利高新技术有限公司二〇一四年房屋使用费，自二〇一四年一月一日起至《中华建筑报》社实际腾退之日止，每日按六千五百零七元三角四分计算；五、驳回北京振利高新技术有限公司的其他诉讼请求。
判决后，建筑报社不服，上诉至本院。建筑报社上诉称：原审中振利公司提交的《办公楼转让协议》以及《办公楼转让补充协议》并非事实存在，原审法院认定事实不清；基于双方仅存在《合作协议》，因此我方与振利公司不存在房屋租赁合同关系；我方已合法占有并使用涉诉房屋，在基本事实未查清前，原判结果违背双方订立合同目的。
经审理查明，振利公司与建筑报社签订了《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》，两份协议的落款日期均为2009年1月1日。
振利公司与建筑报社在《办公楼转让协议》（合同编号0001）中约定：振利公司将位于北京市丰台区南四环西路188号12区40号楼产权转让给建筑报社，转让费为建筑面积每平方米9980元，总价合计人民币22394221.8元。振利公司总部基地12区40号楼已于2009年1月1日交予建筑报社使用，建筑报社应将此办公楼转让费以现金形式支付给振利公司，本合同签订之前建筑报社已支付给振利公司保证金2000000元人民币，此款列入办公楼价款结算数额。建筑报社于2009年5月31日之前交付振利公司11394221.8元人民币。建筑报社于2009年8月31日前将余款9000000元人民币全部交付振利公司，振利公司即为建筑报社办理产权过户手续。若建筑报社不能按本协议规定在规定期限将转让金支付给甲方，本协议自动失效，有效期截止日为2009年8月31日，则执行办公楼转让补充协议0002号。办公楼转让补充协议0002号与办公楼转让协议具有同等法律效力。自本协议签订之日起，之前双方签订的合作协议自动废止。该《办公楼转让协议》还对其他相关内容进行了约定。
振利公司与建筑报社在《办公楼转让补充协议》（合同编号0002）中约定：建筑报社不能在2009年8月31日之前将全额购房款支付给振利公司，则视同于建筑报社在2009年1月1日起租用振利公司的办公楼，建筑报社按实际使用时间每天每平方米2.5元向振利公司交纳办公楼租�，即为每天5609.78元（=2243.91平方米＊2.5元）。建筑报社于2009年1月15日付给振利公司的2000000元应为缴纳2009年1月1日至2009年12月23日期间的租金。租金按3%的比例逐年递增，以后每年缴纳租金时间为每年9月23日以前。该《办公楼转让补充协议》还对其他相关内容进行了约定。
在上述协议的履行过程中，振利公司将40号办公楼及附属设施、办公家具设备交付建筑报社使用，建筑报社亦分别于2009年1月14日和5月18日向振利公司付款2000000元和300000元。2009年7月30日，建筑报社分两笔再次付款6500000元和594221.8元。以上共计付款9394221.8元。建筑报社并未依照《办公楼转让协议》的约定如期付清全部房款，仍有13000000元房款未付。
2012年9月18日，振利公司向建筑报社发送了《解除租赁通知书》，振利公司通知建筑报社将于2012年12月31日解除双方之间的租赁关系，要求建筑报社在2012年12月31日之前完成搬迁及腾退工作，建筑报社已经支付的预付款振利公司会根据实际租赁期限扣除租金后退还余款。2012年12月5日，建筑报社向振利公司发出《回函》，确认已经收到振利公司发送的《解除租赁通知书》，并作出回复：双方并不存在租赁关系，故建筑报社不同意振利公司提出解除租赁关系并腾房的要求。双方应当按照2008年12月23日签订的《合作协议》的约定，尽快办理40号办公楼转让给建筑报社的相关手续。
另查，2008年12月23日，振利公司与建筑报社曾经签订过一份《合作协议》，该《合作协议》约定了振利公司将40号办公楼以22394221.8元的价格转让给建筑报社，建筑报社将其向振利公司在大兴区长子营镇工业区生产基地支付的工程款作为购买40号办公楼的房价款。该协议还对其他相关内容进行了约定。因建筑报社未依照该《合作协议》的约定履行自己的付款义务，双方又签订了《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》。建筑报社曾诉至北京市丰台区人民法院，要求振利公司继续履行双方之间的《合作协议》，办理40号办公楼的所有权变更登记手续。建筑报社不认可振利公司提出的《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》的真实性，坚持认为双方之间只存在《合作协议》。北京市丰台区人民法院作出（2011）丰民初字第22137号民事判决书，该判决书认定《合作协议》、《办公楼转让协议》、《办公楼转让补充协议》三份协议均为合法有效的合同。在《合作协议》不能实际履行的前提下，双方应当按照《办公楼转让协议》和《办公楼转让补充协议》的约定履行。依法判决驳回了建筑报社要求继续履行《合作协议》的诉讼请求。其后，建筑报社对该判决不服，上诉至我院，我院作出（2012）二中民终字第10232号�事判决书，判决驳回了建筑报社的上诉，维持原判。其后，建筑报社向北京市高级人民法院对该案提出再审申请，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第1203号民事裁定书，驳回了建筑报社的再审申请。
原审庭审中，振利公司向法院提供证据证明40号办公楼所在地段的房屋租金为3.5元／天／平方米，故要求建筑报社以此为标准支付2013年1月1日后的房屋占有使用费。建筑报社对振利公司提供的证据及主张均不予认可。
另查，位于北京市丰台区南四环西路188号12区40号号楼1至8层全部的房屋所有权人为北京振利高新技术有限公司，现该办公楼仍由建筑报社占有使用，办公楼及附属设施、办公家具亦由建筑报社占有使用。
上述事实，有双方当事人陈述、《办公楼转让协议》、《办公楼转让补充协议》、《解除租赁通知书》、《回函》、（2011）丰民初字第22137号民事�决书、（2012）二中民终字第10232号民事判决书、（2013）高民申字第1203号民事裁定书、办公家具交接清单、钥匙交接清单、办公家具三屉柜钥匙交接清单等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。振利公司与建筑报社签订的《办公楼转让协议》、《办公楼转让补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。因建筑报社未能按照约定履行支付购房款义务，因此依据《办公楼转让补充协议》，振利公司与建筑报社之间的房屋买买关系转为租赁关系，且因双方为约定租赁期限，应视为不定期租赁合同关系。现振利公司在合理期限之前通知建筑报社后主张解除双方之间不定期租赁关系于法有据，故对振利公司所提解除与�筑报社之间的租赁关系本院予以支持。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，建筑报社在合同解除后应将所租赁的房屋腾空返还给振利公司，并将附属设施、办公家具、设备一并返还，另支付至实际腾退日至所欠付的房屋使用费。关于建筑报社所提上诉主张，经查，生效的人民法院判决书已经确认，上述协议与双方签订的《合作协议》均为合法有效的合同，因此建筑报社所提此项上诉主张无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费18103元，由《中华建筑报》社负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费18103元，由《中华建筑报》社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 李 洹
代理审判员 赵 振
二〇一四年十月九日
书 记 员 杨春雪