广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邕民一初字第76号
原告（反诉被告）：杨桂芳
委托代理人：韦静
委托代理人：李英伟
被告（反诉原告）：孙国烈
被告（反诉原告）：潘秀莲
原告杨桂芳诉被告孙国烈、潘秀莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员陈志琨独任审判，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。后被告孙国烈、潘秀莲提出反诉，本院将本诉与反诉一并审理，因案情复杂，转为普通程序，组成合议庭又于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告杨桂芳的委托代理人韦静、李英伟，被告孙国烈、潘秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨桂芳诉称：2012年12月30日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，被告将其位于南宁市邕宁区蒲庙镇那元开发区二小区2栋5号（原邕宁县蒲庙镇那元开发区二小区2栋5号）的房屋（总层数6层，面积283.63平方米，房屋所有权证号：房权证邕宁字第0108**号）卖给原告，总价格为820000元。根据《房屋买卖合同》第二条规定，原告付购房定金50000元、解押银行贷款300000元后，待原告办理房产土地过户得证后，到银行贷款再付购房余款470000元给被告。《房屋买卖合同》第三条规定：原告支付定金及购房款后，被告必须协助原告办理过户手续。合同签订后，2012年12月30日原告向被告支付了购房定金50000元，2013年1月15日原告又向被告支付了购房款300000元。原告按《房屋买卖合同》第三条规定，要求被告协助到房产管理机关办理房产过户手续时，被告以种种理由推托不去，或去了不肯签字，导致原告至今无法办理房产过户手续。综上所述，被告不履行合同义务，己构成违约，请求人民法院判决：一、两被告履行《房屋买卖合同》约定的义务，协助原告办理位于南宁市邕宁区蒲庙镇那元开发区二小区2栋5号房产（价值820000元）过户手续（到房管部门签字）；二、本案的诉讼费由两被告承担。
原告杨桂芳提交的证据有：《房屋买卖合同》、购房定金收条、（房款）收条、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、建筑业统一发票、销售不动产统一发票、完税证发票3张、个人房屋交易纳税情况表、地方税综合申请表、房产电脑打印材料。
被告孙国烈、潘秀莲共同辩称：2012年，被告夫妇因欠银行贷款超期，急需筹钱还债而决定将属被告共有的、位于邕宁区那元二巷92号的楼房出卖，以解燃眉之急。被告委托南宁市鑫喆房地产置业有限公司作为卖房中介。2012年12月30日，被告与原告在鑫喆公司提供的格式合同上签名。合同约定，中介服务费16000元，由原告负责缴纳。合同签订后，被告经详细阅读所签合同后发现，合同第二条规定：“待甲方办理房产土地过户得证后，到银行贷款，得到银行放款当日再付购房余款470000元整……。”被告认为按该条，原告何时付款不清楚。房产过户登记后，如原告不付清房款，而被告所卖房屋从法律上讲己不属于被告，这样的结果将给被告造成巨大的损失。被告于2013年1月找到中介鑫喆公司，要求明确付清购房款的时间。2013年1月13日，鑫喆公司交给被告和原告各一份《补充合同》，《补充合同》第3条规定“房产过户得证当日付二期房款420000元整”；第4条规定“土地过户得证当日付最后房款50000元整。”当时，原、被告双方对补充合同均无异议。被告于2013年1月14日在委托鑫喆公司工作人员何秋丽办理卖房事宜的委托书上签名，并于2013年1月16日将相关房产证件交给中介。但事后原告反悔，拒绝承认《补充合同》的规定，致使双方所签的房屋买卖合同无法履行。综上所述，原告与被告所签的由中介人提供的《房屋买卖合同》对付清房屋价款的期限规定不清，无法履行。经中介人明确补充后，原告又拒不承认其委托的中介人所作的合理的补充规定，致使合同无法履行。可见，造成合同无法履行的过错在原告而不在于被告。请法院查明事实，依法驳回原告的无理诉请。
两被告提交的证据有：补充合同、委托书、收条、房屋买卖（过户）协议书。
被告孙国烈、潘秀莲共同反诉称：一、被告与原告于2012年2月30日所签《房屋买卖合同》对付清房屋价款时间的规定不明确，合同无法履行。合同第二条规定：“待甲方办理房产土地过户得证后，到银行贷款，得到银行放款当日再付购房余款470000元整……”。被告认为该条款规定不清楚。甲方（被告）是否贷款，与乙方（原告）付款不存在因果关系。按该条，如原告不付清房款，而被告所卖房屋从法律上讲已不属于被告，这样的结果将给被告造成巨大的损失。为维护自身合法权益，被告于2013年1月找到中介人鑫喆公司，要求明确付清购房款的时间。2013年1月13日，鑫喆公司交给被告和原告各一份《补充合同》，《补充合同》第3条规定：“房产过户得证当日付二期房款420000元整”；第4条规定：“土地过户得证当日付最后房款50000元整。”当时双方对补充合同均无异议。被告认为《补充合同》明确了房屋价款支付时间，解决了原合同的未尽事宜，可以接受。便于2013年1月14日在委托鑫喆公司工作人员何秋丽办理卖房事宜的委托书上签名，并于2013年1月16日将相关房产证件交给中介。但事后原告反悔，拒绝承认《补充合同》的规定，致使双方所签的房屋买卖合同无法履行。因此，如原告仍想履行双方所签《房屋买卖合同》，必须同意《补充合同》的规定并在补充合同上签名。以明确付清购房款的具体时间。只有这样，《购房合同》才能履行。二、《房屋买卖合同》对房产过户登记后，原告不履行付款义务时的违约责任规定不清。合同第五条的违约责任规定中，对房产过户登记后，如原告不付清房款应负的违约责任规定不明确，对因原告不按期付清购房款而作其单方终止合同“论”，后《房屋产权证》和《土地使用证》应重新过户给被告的问题没有作出明确规定，使合同显失公平。被告与原告所签的中介人提供的《房屋买买合同》对付清房屋价款的期限以及原告的违约责任规定不清，经中介人明确补充后，原告又拒不承认其委托的中介人所作的合理补充，致使合同无法履行。可见造成合同无法履行的责任在原告而不在被告。请法院查明事实，依法判令原告在房产过户到其名下后3个月内必须付清房价款470000元给被告。
原告杨桂芳针对被告孙国烈、潘秀莲的反诉辩称：一、原告的反诉不成立。本诉是房屋买卖合同的履行纠纷之诉，而原告是变更合同条款之诉，两者不是同一个法律关系，故反诉不成立，应另案处理。二、双方签订房屋买卖合同时是在自愿、平等的情况下进行的，而且各个条款都经过双方认真协商后达成的，特别是协商合同条款第二条时，明确约定了双方各自应履行义务的顺序即在被告支付定金后，再付300000元的价款给原告去解除银行贷款抵押的时间是没有时间限定的，同样，待原告在办理房产过户得证后，被告再到银行贷款，得到银行放款当日再支付购房余款470000元。然后在被告付清了房款后30天内，原告必须把房产交给被告。这已约定得很清楚，也是可以履行的。因为到银行贷款支付470000元是双方的共识，在签订合同时，被告已表明了470000元是通过贷款的方式筹款的，双方都知道银行贷款的时间是不确定的，这些因素，原告是知道并同意的，这是双方的合意的表现。特别“乙方付清了房款后30天内甲方必须把房产交给乙方”这个约定，非常明确如果被告没有付清房款，房屋还在原告手上，原告完全可以根据合同条款拒绝移交房屋，原告完全可以使用房屋，这是很公平的，并没有损害到原告的权益。相反，被告已支付了350000元，甚至更多的资金，由原告占有，得利益的是原告而非被告。被告支付了350000元后，已没有其他款项来源了，只有通过贷款来筹集资金支付房款，所产生的利息也是被告承担，这与原告何干呢？合同签订后，都是被告在履行合同义务，而原告没有履行该履行的义务。按合同约定，被告交了50000元定金和300000元价款后，由原告去办理房屋过户手续，这是原告的义务，权利和义务是对等的，原告拖了一年多时间，没有履行合同，造成了被告350000元价款的利息损失，应当赔偿，根据合同第五条第二款的规定，原告应每天支付拖延的违约金1050元（350000元×3÷1000＝1050元）。综上所述，原告反诉房产过户后，要求被告在3个月内付清房价款是违背了合同签订时双方的合意，是单方修改合同条款的行为，是违约行为，是无效的。为了维护诚实信用的交易原则，保护被告的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的反诉请求。
争议焦点：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？履行情况如何？两被告应否协助原告办理房屋过户手续？二、两被告反诉理由是否成立，原告应否在房产过户到其名下后3个月内向两被告付清购房款470000元？
经当庭举证、质证，下列证据合法有效，可作为认定案件事实的依据：原告杨桂芳提交的《房屋买卖合同》、购房定金收条、（房款）收条、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、建筑业统一发票、销售不动产统一发票、完税证发票3张、个人房屋交易纳税情况表、地方税综合申请表、房产电脑打印材料；两被告提交的委托书、收条。
下列证据因没有双方当事人签名，属于无效证据：两被告提交的补充合同、房屋买卖（过户）协议书。
经审理查明：2012年12月30日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，载明：一、甲方出卖给乙方的房屋位于南宁市邕宁区蒲庙镇那元开发区二小区2栋5号（原邕宁县蒲庙镇那元开发区二小区2栋5号），建筑面积283.63平方米，房屋所有权证号：房权证邕宁字第0108**号，土地面积42.5平方米，土地证号：邕国用（2000）字第01051720**号；二、房屋总价格为820000元，乙方必须在本合同生效之日起支付定金50000元，再付300000元给甲方解押银行贷款，待甲方办理房产土地过户得证后，到银行贷款，得到银行放款当日再付购房余款470000元，乙方付清购房款后30天内甲方必须把房产交给乙方；三、乙方支付定金（及部分）购房款后，甲方必须协助乙方办理房产过户手续。如果因政策原因致使未能办理该房屋产权过户登记手续的，甲方必须在五日内将乙方之前已支付给甲方的定金全部退还给乙方；四、甲方保证出卖的房屋确属甲方拥有，除甲方夫妇外没有其他共有人，并保证甲方出卖的房屋之前没有出卖。过户房产的一切费用（包括中介服务16000元由乙方负责缴纳；五、违约责任。l．本合同生效后，如乙方不按本合同规定的时间、数额交清全部的房款，作乙方单方终止本合同，甲方有权将房屋另行出售，并退回乙方已交购房款，乙方向甲方支付双倍总房款作为违约金；2．本合同生效，乙方按本合同规定的时间，数额交清购房款后，如甲方不按本合同规定的时间，向乙方交付房屋和相关的房屋产权证明的，每拖延一天，甲方须按乙方已交购房款的千分之三向乙方支付逾期履行违约金。六、本合同履行过程中，如发现有未尽事宜或认为需要修改的，由甲乙双方共同协商订立补充协议，经双方签名的补充协议与本合同具有同等效力。南宁市鑫喆房地产置业有限公司（下称鑫喆公司）作为见证人（中介）也在《房屋买卖合同》上盖章。
合同签订当天，原告向被告支付了购房定金50000元。2013年1月13日鑫喆公司作出一份《补充合同》交给被告，该《补充合同》写明：1.合同签订之日付定金50000元；2.公证委托后付首付款300000元；3.房产过户得证当日付二期房款420000元；4.土地过户得证当日付最后房款50000元。该《补充合同》没有原、被告签名，庭审中，原告对该《补充合同》不予认可。2013年1月15日，原告又向被告支付了购房款300000元。至此，原告尚欠两被告购房款470000元。2013年1月16日，两被告将讼争楼房的房产证、土地证原件交给了鑫喆公司，之后，鑫喆公司又将上述房产证、土地证转交给原告。因两被告不协助原告办理房产过户手续，双方产生纠纷，原告便向本院起诉，经本院释明后，两被告提出反诉，本院将本诉与反诉一并开庭审理。
本院认为：一、关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，两被告应否协助原告办理房屋过户手续的问题
原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。该合同约定原告向两被告支付购房定金50000元及购房款300000元后，两被告就应该协助原告办理房产过户手续。合同签订后，原告已按合同约定向两被告支付购房定金50000元及购房款300000元，其已履行了自己的义务，但两被告没有按约定协助原告办理房产过户手续，因此，原告主张两被告协助办理房产过户手续的理由、证据充分，本院予以支持。
二、关于两被告反诉是否成立，原告应否在房产过户到其名下后3个月内向两被告付清购房款470000元的问题。
（一）关于被告反诉是否成立，是否能与本诉一并审理的问题
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”反诉必须与本诉有联系，其主要有两种情况：一种情况是反诉的诉讼请求能抵销、吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去作用；另一种情况是反诉的诉讼请求虽不能抵销、吞并本诉的诉讼请求，但与本诉产生于同一法律关系或同一事实。本案原告主张两被告协助办理房产过户手续，两被告反诉要求原告在房产过户到其名下后3个月内付清购房款470000元，两者同属一份合同约定，基于同一案件事实，原告的本诉与被告的反诉有紧密联系，被告的反诉符合法律规定，其反诉是成立的，本诉与反诉应并案审理。
（二）关于原告应否在房产过户到其名下后3个月内向两被告付清购房款470000元的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原、被告签订的《房屋买卖合同》第二条约定“房屋总价格为820000元，乙方必须在本合同生效之日起支付定金50000元，再付300000元给甲方解押银行贷款，待甲方办理房产土地过户得证后，到银行贷款，得到银行放款当日再付购房余款470000元，乙方付清购房款后30天内甲方必须把房产交给乙方。”该条款对支付购房款470000元的日期约定不明，“得到银行放款当日再付购房余款470000元”的约定存在许多不确定因素，且原、被告未能协商确定具体的付款日期。两被告主张原告在房产过户到其名下后3个月内付清购房款470000元，已给原告合理的付款期限，其反诉主张符合法律的规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十二条第一款第（五）项，第六十条，第六十一条，第六十二条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
一、被告孙国烈、潘秀莲于本判决生效后十日内到房管部门协助原告杨桂芳办理位于南宁市邕宁区蒲庙镇那元开发区二小区2栋5号（原邕宁县蒲庙镇那元开发区二小区2栋5号，房屋所有权证号：房权证邕宁字第0108**号）的房屋产权过户手续；
二、原告杨桂芳在办得上述房屋产权证后3个月内，向被告孙国烈、潘秀莲支付尚欠的购房款470000元。
案件本诉受理费100元（原告已预交50元），反诉受理费8350元，共8400元，由被告孙国烈、潘秀莲负担本诉受理费100元，负担反诉受理费4175元，共4275元，由原告杨桂芳负担反诉受理费4175元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或协助办理房屋产权过户义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交也不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈志琨
审 判 员 韦爱华
人民陪审员 陆明湖
二〇一四年五月十四日
书 记 员 曾春蝶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条第一款第（四）项（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。