湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01467号
上诉人（原审原告）：李志文。
委托代理人：陈方德，湖北正苑律师事务所律师。
委托代理人：苏会芬，1979年7月16日。
上诉人（原审被告）：罗会学。
委托代理人：韩骥，湖北今天律师事务所律师。
上诉人李志文与罗会学因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14受理依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2013年8月29日，李志文诉至一审法院，请求判令：1、罗会学将房屋征收部门支付的停产停业损失131004元返还李志文；2、罗会学将征收部门支付的房屋装饰装修补偿费、夹层、房屋结构差异补助费用共计121835元返还李志文；3、由罗会学承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：2009年3月7日，李志文、罗会学签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：甲方（罗会学）将其所有的位于洪山区珞珈山路附11号综合楼1101号房屋出租给乙方（李志文），租赁期一年，自2009年6月8日至2010年6月7日止，期满后，如果需续签合同，在同等条件下，乙方有优先承租权。月租金3500元，按季交付，每次（季）付款必须提前10天付款。乙方不得随意改变甲方房屋结构，否则由乙方负责。如果乙方自身要改建、装修，须经甲方同意后进行。乙方自行投入的不动产（装修、搭盖、电线等固定设施），在合同期满（或者终止合同）后，乙方不得拆除或破坏，应无偿归甲方所有，乙方不得提出任何要求等。合同签订后，罗会学将房屋交付李志文使用，李志文依约交付了一年房租，并将房屋用于经营服装销售。
2010年6月7日合同期满后，双方未重新签订书面租赁合同，李志文亦未从该房屋中退出，而是继续使用该租赁房屋并向罗会学支付租金至2013年6月7日，罗会学未提出异议，期间罗会学从李志文处收取了前承租人扣减的装修费3500元。2011年8月，李志文对租赁房屋进行了装修。
2013年4月27日，武汉市洪山区人民政府发布洪政征决字（2013）第1号文及房屋征收决定公告，对劝业场社区旧城改造项目予以征收，罗会学房屋在此次征收范围。2013年5月17日，洪山区房屋征收管理办公室发出通知，要求出租户及租赁户在20天内将房屋腾退完毕。李志文接此通知后，多次找罗会学协商停产停业损失无果，遂于2013年6月停止向罗会学交付房租。李志文于2014年春节前将房屋腾退，但未与罗会学办理房屋腾退手续。
另查明，经征收部门委托评估，罗会学房屋装修补偿价值为71280元、夹层补偿价值为8705元。2014年8月12日，罗会学与洪山区房屋征收事务服务中心签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，其中对罗会学的装饰装修补偿为70280元、停产停业补偿为131004元（按房屋补偿价2620080元的5%计算），夹层补偿为8705元、房屋结构差异补助为41850元等。协议签订后，罗会学收到了上述安置补偿款。
一审法院审理认为：李志文、罗会学之间的争议系房屋租赁合同法律关系。双方于2009年3月7日签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同。在合同期限内，双方均履行了各自的义务。合同一年期满后，双方没有续签书面合同，李志文没有将房屋予以腾退，而是继续按原合同约定向罗会学交付租金，罗会学收取了租金且没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年4月27日后，李志文、罗会学均知晓诉争房屋已被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，李志文从同年6月7日后未向罗会学交付房屋租金，双方以自己的行为解除了原房屋租赁合同。根据《房屋租赁合同书》第六条第二款“李志文自行投入的不动产（装修、搭盖、电线等固定设施），在合同期满（或者终止合同）后，李志文不得拆除或破坏，应无偿归罗会学所有”，以及《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定之精神，李志文对其装饰装修及搭建部分不享有权利。故诉争房屋被征收后补偿的装饰装修补偿70280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助41850元等应由罗会学所有。李志文请求罗会学将征收部门支付的房屋装饰装修补偿费、夹层、房屋结构差异补助费用共计121835元返还给李志文的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。李志文将租赁房屋进行装修后办理了个体工商户营业执照，从事服装经营，由于所租赁房屋被政府征收后，李志文停止了服装经营，造成了一定的经营损失，对于政府征收部门补偿的停产停业损失，李志文应合理合法享有。罗会学虽损失了租金利益，但其已按房屋面积得到了补偿，酌情由李志文享有停产停业损失的80%，故罗会学应将停产停业损失补偿中的104803.20元返还给李志文。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、罗会学将停产停业损失补偿款104803.20元返还给李志文；二、驳回李志文的其他诉讼请求。案件受理费5092元（李志文已预缴5092元），由李志文负担2696元，罗会学负担2396元。
判后，李志文、罗会学均不服，向本院提起上诉。
李志文上诉称：一审法院判决认定李志文请求罗会学将征收部门支付的房屋装饰装修补偿、夹层补偿、房屋结构差异补助费用等共计121835元返还给李志文的诉讼请求，无事实和法律依据；认定酌情由李志文享有停产停业损失的80%，判令罗会学将停产停业损失补偿中的104803.20元返还给李志文错误。在承租房屋内从事经营活动的是李志文，而不是罗会学。由于所租赁房屋被政府征收后，李志文无法继续在承租房屋内从事服装经营，被迫停止经营活动，遭受停产停业损失的是李志文，而不是罗会学。政府征收部门支付的停产停业损失补偿的对象明确就是经营者，李志文合理合法享有。故罗会学应将停产停业损失补偿131004元的全部返还给李志文。但一审法院只是酌情支持李志文获得停产停业损失补偿的80%，这是非常不恰当的，明显不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法。李志文承租罗会学的房屋期间，曾两次对承租房屋进行了装修，并用木方搭建了阁楼；装修价值补偿的对象明确就是承租人。所以，李志文要求罗会学返还房屋征收部门支付的装饰装修补偿款、夹层补偿及房屋结构差异补助是依法合规的，并非试图瓜分甚至无理侵占他人利益。一审法院将征收部门支付的装饰装修补偿款、夹层补偿及房屋结构差异补助费用片面依照上述条款全部判归罗会学享有，是极不恰当的，违反了民事法律上的公平合理原则，更违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法宗旨和精神。上诉请求：1、依法改判罗会学将房屋征收部门支付的停产停业损失补偿款全额131004元（一审判令只享有其80%）及房屋装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异补助费用41850元等全部全额返还给李志文；2、本案的二审诉讼费用由罗会学承担。
罗会学上诉称：一、一审判决事实认定错误，认为政府征收行为造成李志文停产停业损失属事实认定错误。李志文于2013年3月6日交付最后一期租金，已经罗会学口头通知2013年6月7日到期后收回门面不再续租（罗会学的儿子当兵复员回到武汉需要门面做生意），洪山区政府恰于2013年4月27日发布土地征收决定，李志文自罗会学2013年6月7日合同到期后至2014年8月12日未再支付任何费用却一直占据着涉诉门面经营。从洪山区政府发布征收公告时，承租人的租期也只剩1个月10天，罗会学享有随时解除不定期租赁合同的权利，且本案涉诉房屋是因为政府的征收行为而面临拆迁（属于法律规定的不可抗力行为，是出租人解除合同的免责条款），罗会学与李志文之间的不定期房屋租赁关系合法终结。李志文不存在所谓的停产停业损失。二、一审判决适用法律错误，一审判决认为政府征收部门补偿的停产停业损失，李志文（房屋承租人）应合理合法享有属于适用法律错误。1、一审法院认定本案双方争议系房屋租赁合同法律关系，那么案件就应该由《合同法》来调整。而一审的判决的停产停业损失却是基于土地征收行为而获得，罗会学因自己名下的房屋被征收而得到的征收补偿费用与本案的李志文无关。2、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第30条规定是针对被征收人罗会学的，因为罗会学所有的房屋性质是商业用房，罗会学将其所有的商业用房出租收取租金，就是一种商业行为，因为政府的征收行为，失去房屋不能再出租自己的房屋再也不能得到租金收益，被征收人都按房屋价值的5%得到补偿，李志文即承租人无权主张因房屋征收而获得的补偿。3、既然一审判决认定双方的争议为房屋租赁合同关系纠纷，那么就应该适用《合同法》第113条规定，作为出租人的罗会学因为政府的征收行为其赖以出租的房屋再也没有，之后也再也没有出租收入。而承租人仅仅因为自己交纳的三个月租金中的1个月10天是在政府发布征收公告之后就可以得到高达十余万元的补偿，这个数额远远高于出租人收取的一万伍佰元租金本身，这显然是背离逻辑、背离事实，背离法律的。三、一审判决本身逻辑错误，违背事实，李志文因一审的判决可以做到不劳而获，这有违法律和情理。上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、本案上诉费用由李志文承担。
经审理查明：一审法院审理查明的事实基本属实。
二审另查明，李志文没有提供，其曾以其停产停业损失超过被征收房屋价值5%，提请房屋征收部门委托选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估的相关依据。罗会学所获得房屋征收部门支付的停产停业损失补偿款全额131004元中，不包含承租人李志文认为其停产停业损失补偿的部分。
本院认为，2009年3月7日，李志文、罗会学签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应全面实际履行。双方争议焦点为，租赁房屋被征收所获得的停产停业损失补偿款、房屋装饰装修补偿款、夹层补偿款、及房屋结构差异补助费用等款项全部应归房屋出租人罗会学，还是应归房屋承租人李志文享有。本案中，李志文所租赁房屋系罗会学个人所有的商用房屋，罗会学对其房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，租赁房屋被征收的义务责任承担主体、房屋征收获得补偿款的权利人及接受人均为罗会学。李志文对罗会学私有房屋进行承租，是租赁房屋的使用人，仅在租赁期间对租赁房屋享有使用权，租赁期满对租赁房屋不再享有该权利。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条：“征收生产经营性用房，造成被征收人或公有房屋承租人停产停业损失的，应当给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托按照本办法选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。选择货币补偿的，停产停业期限按照6个月计算，选择产权调换的，停产停业期限按照过渡安置期限计算。”以及第三十一条：“被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的，依照其与被征收人、公有房屋承租人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。”的规定，本案租赁房屋的被征收人为罗会学，租赁房屋因征收所造成的停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费均归被征收人罗会学享有。承租人李志文认为其停产停业应获得补偿，且其损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托选定的房地产价格评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。现李志文未能提供其曾向房屋征收部门提出其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的依据；也未提供就停产停业损失补偿费的分配与罗会学之间有过约定；且罗会学所获得房屋征收部门支付的停产停业损失补偿款全额131004元中，不包含承租人李志文认为其停产停业损失补偿的部分；其主张将罗会学作为被征收人因房屋被征收所获得的停产停业损失全部给予李志文，缺乏事实和法律依据，一审判决酌情由李志文享有停产停业损失的80%不当，本院予以纠正。李志文该项上诉请求本院不予支持。罗会学的该项上诉请求本院予以支持。对李志文提出罗会学向其返还房屋装饰装修补偿款、夹层补偿款、及房屋结构差异补助费用等款项的问题，因该部分款项需依照李志文与被征收人罗会学的约定分配，而双方合同中约定了李志文自行投入的不动产（装修、搭盖、电线等固定设施），在合同期满（或者终止合同）后，李志文不得拆除或破坏，应无偿归罗会学所有，李志文不得提出任何要求等。故李志文对该部分款项在没有双方另行约定的情况下，其上诉理由不能成立，一审判决未支持其该项主张正确，对其该项上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，实体处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00021号民事判决；
二、驳回李志文诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币5092元，由李志文负担。
二审案件受理费人民币5092元，由李志文负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一五年十月二十一日
书记员 李皓月