温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第1006号
原告温州市房地产公司,住所地温州市鹿城区县后巷解北大楼二楼。
法定代表人：林平，总经理。
委托代理人：杨康乐、黄献国，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告叶朝晖,男,1968年5月10日出生,汉族,住温州市鹿城区,
委托代理人：叶连友、张纽约，浙江震瓯律师事务所律师。
原告温州市房地产公司为与被告叶朝晖房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2013年5月28日受理后，由审判员沈文江适用简易程序，于同年6月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告温州市房地产公司的委托代理人杨康乐、黄献国，被告叶朝晖的委托代理人叶连友、张纽约到庭参加诉讼。诉讼中，因原告向本院申请财产保全，本院于2013年6月17日作出民事裁定，查封被告叶朝晖名下坐落温州市鹿城区汤家桥路大自然家园××幢××室、温州市鹿城区七都镇樟里上沙村江中花苑42幢和温州市鹿城区虞师里虞师里大厦××幢××室等房产。本案现已审理终结。
原告温州市房地产公司诉称：被告于2006年7月16日以“温州市伯爵娱乐有限公司（筹）”名义与原告签订《房屋租赁合同》，向原告承租鹿城区江滨路环城段2号地块地下一层商业用房4000平方米，用于经营娱乐会所，租赁期5年，自2006年5月19日起至2011年5月18日止，租金为每月每平方40元，支付方式为每两个月支付一次，计32万元。同时约定，第一次租金在合同签订之日起5日内付清，此后下期租金在上期租期结束前10日内付清，先付款后使用；逾期支付，则每日按应缴纳租金千分之三收取滞纳金。但被告在签订租赁合同后并未注册“温州市伯爵娱乐有限公司”，而是另在涉案房屋上注册了“温州市鹿城区鼓楼伯爵娱乐会所”，该会所为个体工商户，被告为经营业主。被告租金付至2010年9月18日，之后一直未付租金。原告曾多次派工作人员上门催要，并以在租赁场所贴通知、打电话约谈等方式主张权利，均无结果。后原告委托律师于2012年4月5日发律师函主张权利，被告于同年4月11日签收。2013年2月25日，应原告电话约谈，被告到场协商，但以内部股东多难以达成一致为由拒绝原告提出的解决方案。现请求判令：1、被告支付自2010年9月19日起至实际腾退、交还涉案租赁房屋之日止的租金（暂计算至2013年4月18日为4960000元）及滞纳金（暂计算至2013年4月18日为7372800元）；2.要求被告立即腾退、交还温州市鹿城区江滨路环城段2号地块地下一层商业用房4000平米（原伯爵娱乐会所经营场所的一部分）；3、要求被告交还租赁合同附属设备（详见租赁合同所附的设备清单），若设备损坏或灭失，则要求被告赔偿设备损失；4.本案受理费由被告承担。
为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1、企业法人营业执照，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份信息，证明被告诉讼主体资格；3、房屋租赁合同（含附件“设备清单”），证明原、被告签订的房屋租赁合同内容；4、温州市工商行政管理局及该局鹿城分局的证明，证明被告没有设立房屋租赁合同上所称的“温州市伯爵娱乐有限公司”；5、温州市工商行政管理局鹿城分局出具的个体工商户情况记录，证明被告租赁涉案房屋后注册“温州市鹿城区鼓楼伯爵娱乐会所”，该会所已于2010年3月8日注销登记；6、2010年7月28日的催缴房租通知及张贴通知的照片，证明原告于2010年7月28日向被告催缴租金的事实；7、2012年4月5日催缴租金的律师函，同月11日由郑某签收，证明原告再次向被告催缴租金的事实；8、协议书（草案），证明2013年2月25日原告约被告协商解决租赁事宜，原告为此起草协议书（草案）一份；9、涉案房屋现场照片，证明涉案租赁房屋现状；10、关于江滨路环城段2号地块商业用房权属情况说明；11、国有土地划拨决定书；12、建设工程规划许可证；13、国有土地使用证。证据10-13证明涉案房屋权属归原告所有。除上述证据外，原告在第二次庭审时提交设备原值统计表及产品买卖合同、工程预（决）算书、建筑工程取费表等证据，以证明租赁合同附属设备价值。
被告叶朝晖辩称：1、被告在租赁合同期满之前就已经不再使用租赁物并已腾空，且已返还原告租赁合同附属设备，原告已经接受亦未提出任何异议，现原告称被告尚未腾空租赁物和返还附属设备与事实不符。被告与原告签订《房屋租赁合同》后，于2007年3月申请设立温州市鹿城区鼓楼伯爵娱乐会所。2010年2月3日，该娱乐会所被吊销娱乐经营许可证，同年3月8日被注销工商营业执照，同年6月被告将娱乐会所的相关经营设备等全部转让给厉某，后厉某腾空了租赁房屋。原告在其提供的《催讨租金律师函》中已经承认被告在租赁合同期内腾空租赁物且已返还租赁合同附属设备的事实，其以实际行动接受腾空并接收附属设备，未提出任何异议。2、原告要求被告支付“自2010年9月19日起至实际腾退、交还涉案租赁房屋之日止”的租金及滞纳金，没有事实与法律依据。被告经营的娱乐会所于2010年3月被注销工商登记，此后未再经营且相关设备全部转让给厉某并由其腾空。上述事实均发生在租赁合同期内，因此原告所主张的合同期满后至实际腾空之日止的租金及滞纳金显然无事实依据。另外，原告明知被告自2010年9月19日起开始拖欠租金不付，且明知被告已经不再经营娱乐会所，鉴于被告的上述行为，原告本可以按照《房屋租赁合同》之约定终止租赁合同，收回房屋，如此既有利于维护原告的合法权益，也有利于防止双方损失的进一步扩大。但是，原告怠于采取相应的措施防止损失进一步扩大。现原告主张的自2010年9月19日起至今的租金及滞纳金，均属原告怠于采取相应措施而导致的扩大损失，应由原告自行承担。3、即使原告主张合同期内的租金，也已经超过法定的一年诉讼时效。涉案租赁合同约定租金每两个月支付一次，先付后用，即分期支付的最后一笔租金的应付期限为2011年3月18日之前，因此原告起诉主张上述合同期内租金的一年诉讼时效应当计算至2012年3月18日止。综上所述，被告在合同期内就已腾空租赁物并返还附属设备，原告要求支付合同期满后的租金及滞纳金，没有事实与法律依据，而其主张合同期内的租金已经超过法定的诉讼时效，故请求依法驳回原告的起诉。
为证明辩称事实，被告叶朝晖向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同，证明被告承租涉案房屋的事实及双方租赁合同内容，另证明合同约定租金每2个月支付一次，先付后用，拖欠租金一个月以上，原告可以解除合同，防止损失的扩大，而原告怠于行使上述权利。2、个体工商户情况记录，证明被告在涉案房屋书中经营的温州市鹿城区鼓楼伯爵娱乐会所于2007年3月15日成立，2010年2月3日被吊销娱乐经营许可证，同年3月8日被注销工商登记。3、录音资料及文字记录，证明被告已经于2010年6月将娱乐会所的相关设备转让给厉某，后厉某因原告不同意与其签订租赁合同而将设备搬走，腾空租赁物；被告对原告终止营业娱乐会所，相关设备转让给厉某及厉某腾空租赁物等事实是明知的，且腾空后涉案房屋由原告看管，附属设备也在原告掌控之下。
审理中，因原告申请现场勘验，本院于2014年1月9日对涉案的温州市鹿城区江滨路环城段2号地块地下一层商业用房（由叶朝晖和郑某分别承租一部分）进行了现场勘验。经勘验，原、被告双方确认涉案房屋内已无被告物品，同时确认设备如下：1.货运电梯一部；2.自动喷水灭火系统一套；3.火灾自动报警系统一套，联动控制系统缺失；4.高温排烟风机四台，剩余一台已找到出风口，尚未找到排风机；5.防火卷帘门八樘已缺失（被告称已改为防火推门）；6.污水自动排放系统一套，但电缆缺失；7.300kw进口发电机组一台；8.水冷式制冷机组系统一套；9.屋顶冷却塔两台；10.80KVA专变配电房一座；11.全套照明系统缺失。
上述原、被告提供的证据及本院勘验笔录经庭审质证，本院综合认证如下：1、对原告提供的证据，被告对证据6-9真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述证据不能证明原告已向被告催讨租金，也不能证明租赁房屋现状。本院认为，原告提供的证据6催缴房租通知落款时间为2010年7月28日，而张贴通知的照片上可见涉案租赁场所贴有公安机关的封条，结合各方陈述，被告经营的娱乐会所因涉嫌违法被查封的时间与此相符，故上述通知及张贴照片真实性可以认定。证据7催缴租金的律师函发送单位为“温州市伯爵娱乐有限公司”，由郑某签收，经查被告与郑某分别承租房屋后，并为一起开设娱乐会所并合伙经营，故该证据可以证明原告向被告催缴租金的事实，本院予以采信。证据8协议书（草案）系原告为解决纠纷单方起草，其内容未确定，亦未得到被告认可，故无法证实待证事实，本院不予采信。证据9涉案房屋现场照片，与各方陈述及本院现场勘验时状况一致，可以证明涉案租赁房屋现状，本院予以采信。2、对原告第二次庭审时提供的关于设备价值的材料，本院认为，原告上述材料仅能证明设备原购置、安装时的价值，而被告未能举证证明设备现缺失具体情况及现值情况，亦未提出具体赔偿请求，故对该证据本院不予采信。3、对原告提供的其他证据，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。4、对被告叶朝晖提供的证据1-2，原告亦作为己方证据提供，对此并无异议，本院予以采信。证据3录音及文字记录，该录音内容与本案有关联，人员涉及被告叶朝晖及原告工作人员夏天灵，经核实录音涉及当事人对其内容真实性无异议，故本院予以采信。5、本院的勘验笔录经双方当事人确认，其内容可以证实涉案租赁房屋及附属设备现状，本院予以采信。
根据上述采信的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：原告温州市房地产公司系鹿城区江滨路环城段2号地块地下一层商业用房所有人。2006年7月16日，被告叶朝晖以“温州市伯爵娱乐有限公司（筹）”名义与原告签订《房屋租赁合同》，承租上述商业用房中的4000平方米，租赁期自2006年5月19日起至2011年5月18日止；租金为每月每平方40元，每两个月支付一次，计32万元；第一次租金在合同签订之日起5日内付清，此后下期租金在上期租期结束前10日内付清，先付款后使用，超时付款每日按应缴纳租金千分之三收取滞纳金；被告擅自将房屋转租、转让或转借、进行非法活动损害国家和社会公共利益或拖欠租金达一个月的，原告可以随时终止合同，收回房屋，没收保证金。合同签订后，被告注册成立“温州市鹿城区鼓楼伯爵娱乐会所”，该会所为个体工商户，实际由被告及案外人郑某合伙经营，经营场所包括被告承租部分及郑某承租的江滨路环城段2号地块地下一层商业用房另2000平方米。被告租金付至2010年9月18日（2010年7月19日至9月18日租金由厉某支付），此后未付租金。厉某曾与原告商讨承租涉案房屋，但未果。另查明，被告经营的娱乐会所于2010年3月8日注销工商登记，此后未再经营，其中物品在租赁合同到期前已被全部搬离。后原告委托律师于2012年4月5日向“温州市伯爵娱乐有限公司”发律师函催讨2010年9月19日至2011年5月18日租金，该律师函由郑某于同年4月11日签收。2013年4月10日，原告向本院递交诉状，提起本案诉讼。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定全面履行义务。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方租赁合同中约定租赁期限为2006年5月19日起至2011年5月18日止，而被告在租赁房屋中经营的娱乐会所于2010年3月8日注销工商登记，此后未再经营，且租赁期满被告亦未再继续使用租赁房屋，故涉案租赁合同至期限届满时已终止。原告要求被告支付租赁合同期限届满后的租金及滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，涉案租赁房屋已腾空并由原告掌控，故对原告要求腾退、交还租赁房屋及附属设备的请求，亦不予支持。
至于租赁合同期限内的租金，经双方确认，原告已收取租金至2010年9月18日，此后的租金被告未再支付。本院认为，被告在租赁期限内，在合同未解除的情况下，拒不支付租金，显属违约。但是，被告对上述请求提出分期计算诉讼时效及超过法定诉讼时效的抗辩。本院认为，法律规定诉讼时效制度，意在督促当事人及时行使权利，而非使侵权人获取不当利益。根据《民法通则》第一百三十六条、第一百四十条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年；提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行的，诉讼时效中断并重新计算。本案双方在租赁合同中约定租金每两月支付一次，在上期租期结束前10日内付清，先付款后使用，即租金为分期支付，最后一期租金应在2011年3月18日前10日内支付。但是，鉴于本案租赁合同为长期的继续性合同，本身为一个整体，其中的租金亦可视为一个整体债务，分期支付是租赁双方对整体租金债务的履行方式所作约定，不能改变租金的整体债务性质。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而在本案租赁时间较长，租金数额较大情况下，双方约定每两个月一次的分期支付方式，显然有利于减轻承租方的支付压力，出于信赖和公平原则，对要求支付合同期限内租金的诉讼时效应作有利于原告方的理解。因此对租赁合同期限内的租金的诉讼时效，应从租赁合同期限届满之日即2011年5月18日开始计算。原告于2012年4月5发出催讨租金律师函，由郑某于2012年4月11日签收。虽然被告与郑某系分别承租，但各方确认被告和郑某各自租赁涉案房屋不同面积后，将两部分租赁面积并为一起合伙经营娱乐会所，因此原告催讨租金的律师函由郑某签收符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定的“当事人一方提出要求”的情形，产生诉讼时效中断的效力。原告于2013年4月10日提起诉讼，其对租赁合同期限内的租金请求并未超过诉讼时效，故被告应支付原告拖欠的2010年9月19日至2011年5月18日租金128万元。
至于上述租金的滞纳金，性质上仍属于违约损失的范畴。双方在合同中约定逾期支付租金的滞纳金每日按应缴纳租金千分之三收取，被告提出标准过高应予调整的抗辩。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对于违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；且当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。另据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据双方租赁合同约定，进行非法活动或拖欠租金达一个月的，原告可以随时终止合同、收回房屋、没收保证金。本案中，原告至迟在2010年7月张贴催缴房租通知时就已知道在涉案房屋经营的娱乐会所因非法活动而被查封，且被告已拖欠租金，但原告并未采取相应措施以减少损失，在2010年9月被告拖欠租金后亦未及时采取措施，故应承担由此造成的扩大损失。因此，对被告关于按上述合同约定计算滞纳金明显过高的主张，本院予以支持，根据本案实际情况，酌定滞纳金按同期贷款利率自租赁合同到期起计算。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十条的规定，判决如下：
一、被告叶朝晖于本判决生效之日起十日内支付原告温州市房地产公司租金128万元及滞纳金（按中国人民银行公布的同期贷款利率自2011年5月19日起计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告温州市房地产公司的其他诉讼请求。
案件受理费95797元，财产保全费5000元，合计100797元，由原告温州市房地产公司负担90717元，被告叶朝晖负担10080元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 李 元
人民陪审员 陈丽微
人民陪审员 郭笑春
二〇一四年五月二十七日
代书 记员 孙芳芳
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
第十条：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。