北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第00581号
原告丁琼，女，1983年12月28日出生。
委托代理人赵清伟，北京市恒烁律师事务所律师。
被告薄悦彤，女，1983年9月4日出生。
委托代理人刘洋，男，1991年5月8日出生。
原告丁琼与被告薄悦彤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张彦辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁琼及委托代理人赵清伟，被告薄悦彤的委托代理人刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁琼诉称：位于北京市昌平区××大街××号院××号楼××层××号的商品房原系李学文个人所有。2014年3月28日，李学文与原告签订《存量房屋买卖合同》，约定李学文将上述房屋出售给原告，双方在合同签订之日起十日内办理房屋权属转移登记手续。在办理权属转移登记期间，原告通过北京麦田房产经纪有限公司出租上述房屋。2014年4月，被告想承租该房屋，因当时房屋权属登记手续还未办完，仍由李学文作为房屋所有权人，于4月21日，与被告、北京麦田房产经纪有限公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市昌平区××大街××号院××号楼××层××室的房屋出租给被告使用，租期三年，自2014年4月22日至2017年4月21日，房屋租金每月7700元，每六个月交付一次，被告应于2014年5月20日支付第一期租金46200元，被告于2014年4月22日支付一个月押金7700元。其后三方又签订一份《补充协议》，约定押金为两个月。因押金需要提前支付，被告称没有带押金，由其爱人刘洋向原告出具了一份《押金欠条》，承诺次日即2014年4月22日支付押金15400元。合同签订当日，原告向被告交付房屋及房门钥匙。2014年4月22日，被告向原告支付了一个月押金，未支付剩余一个月押金。2014年5月20日，被告迟迟不支付第一期房屋租金，原告多次电话催促支付拖欠的押金和第一期房屋租金，但被告以种种理由推脱，最终被告明确提出因无钱支付房租，要解除合同，原告提出到北京麦田房产经纪有限公司办理手续，交还钥匙，但被告仍然拖延拒绝交出钥匙。最终被告提出由原告自行开锁，并同意房租计算至2014年6月14日。综上，原告认为被告未按合同约定支付房屋租金和押金，已构成严重违约。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2014年4月22日至2014年6月14日的房屋租金13860元；二、判令被告向原告支付违约金15400元；三、判令被告向原告支付开锁及换锁费用80元；四、诉讼费由被告承担。
被告薄悦彤辩称：原、被告双方于2014年4月22日在北京麦田房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区××大街××号××号楼××层××号的房屋租赁给被告，租期从2014年4月22日至2017年7月11日，其中2017年4月21日至2017年7月11日为免租期，每月租金7700元，每六个月支付租金一次，2014年5月20日被告支付第一期租金。合同签订当天即2014年4月22日，被告支付原告一个月押金7700元。在合同第四条约定到2014年5月20日支付第一期房租时，被告就明确告知原告说不租房屋了，原告也同意，并且说可以，但要求被告支付一个月房租，对此麦田中介公司作为第三方也是知道的，所以原、被告双方的房屋租赁合同是在2014年5月20日那天就已经解除了，租金应计算至2014年5月20日。原告要求被告再承担两个月的租金即15400元作为违约金，被告认为违约金过高，不合理，被告在2014年4月22日已经支付了一个月押金7700元，根据合同约定该押金作为违约金。另外，被告对涉案房屋没有装修，也没有实际使用，原告自己将涉案房屋强行收回，被告已经支付麦田中介公司中介费7700元，如果现在还要求被告承担大额房租、违约金，这也是不公平的，也远远超过了被告的经济承受能力。被告签约后还是一直积极守信的，没有恶意违约，所以被告愿意将已经支付的押金作为违约金赔偿给原告。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求，合理确定相关请求数额。
经审理查明：2014年4月21日，经北京麦田房产经纪有限公司居间，丁琼（甲方）与薄悦彤（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于北京市昌平区××大街××号院××号楼××层××号的房屋出租给乙方；租赁期限自2014年4月22日至2017年4月21日，共计三年；甲方应于2014年4月22日将该房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月7700元，每六个月支付一次，乙方应于2014年5月20日支付甲方第一期租金46200元；乙方应于2014年4月22日支付甲方押金7700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金并另支付一个月租金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金。同日，薄悦彤之夫刘洋与丁琼签订补充协议，约定：1、押金是2个月；2、免租期是从2015年2月1日到2015年4月21日。后刘洋于2014年4月21日出具押金欠条，主要内容为：今乙方欠甲方15400元的房屋押金，于次日2014年4月22日交付。
合同签订后，丁琼将房屋钥匙交付给薄悦彤，薄悦彤于2014年4月22日向丁琼支付房屋押金7700元。本案庭审中，薄悦彤称其接收房屋钥匙后，未实际入住该房屋，并称其于2014年5月20日告知丁琼不再承租该房屋，且丁琼表示同意。经询，丁琼对此陈述不予认可，称其于2014年6月14日通知刘洋房屋租赁合同于当日终止，租金计算至2014年6月14日，且刘洋对此表示同意。为证明其主张，丁琼向法庭提供了录音证据。本案庭审中，丁琼主张因薄悦彤未交还房屋钥匙，故其于2014年6月28日更换房屋门锁，支出80元，薄悦彤对此表示无异议。庭审中，丁琼称其已于2014年11月将上述房屋另行出租给他人。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、补充协议、押金欠条、银行账户明细、录音证据、收据及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告在履行期限届满前明确表示不再履行合同，对此被告应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付租金至2014年6月14日，理由正当，本院应予支持。被告主张合同已于2014年5月20日解除，举证不足，本院不予采信。原告要求被告支付违约金，于法有据，但违约金数额由本院根据合同约定及实际履行情况，确定为相当于两个月租金的金额，被告已支付的押金7700元抵作违约金。原告要求被告赔偿开锁及换锁费用80元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告薄悦彤给付原告丁琼租金人民币一万三千八百六十元，于本判决生效后十日内执行。
二、被告薄悦彤给付原告丁琼违约金人民币一万五千四百元（已执行七千七百元，余款七千七百元于本判决生效后十日内执行）。
三、被告薄悦彤赔偿原告丁琼开锁及换锁费用人民币八十元，于本判决生效后十日内执行。
四、驳回原告丁琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百六十七元，由被告薄悦彤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张彦辉
二〇一五年三月十三日
书记员 谢宝石