辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00431号
上诉人（原审被告）：抚顺丰远房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。
法定代表人：姜秀云，该公司总经理。
委托代理人：李延云，该公司法律顾问。
委托代理人：王宇婷，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：郑刚，男，1959年3月6日生，汉族，住抚顺市望花区。
委托代理人：郑毅，男，1951年4月29日生，汉族，住抚顺市望花区。
被上诉人（原审原告）：宋秀娟，女，1960年6月10日生，汉族，住同被上诉人郑刚。
委托代理人：郑刚，即被上诉人。
上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2014）望民二初字第00140号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年9月11日立案并依法组成合议庭，于2014年9月19日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人李延云、王宇婷，被上诉人郑刚（即被上诉人宋秀娟委托代理人）及其委托代理人郑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月24日，郑刚、宋秀娟向一审法院提起诉讼称：我方与抚顺丰远房地产开发有限公司于2011年5月25日签订房屋买卖合同一份，合同约定2011年10月31日前抚顺丰远房地产开发有限公司向我方交付合同约定的房屋。抚顺丰远房地产开发有限公司于2012年6月15日交房，违约时间共计226天，依据合同约定应赔偿原告16445.92元。在订立合同时，抚顺丰远房地产开发有限公司未对合同约定房屋履行应尽的告知义务，向我方提供了房屋平面图，我们依据其提供的平面图及售楼人员的介绍，签订了买卖合同。然而在入住时发现该房屋没有阳台，遂找到抚顺丰远房地产开发有限公司，但对方一直推延至今不予答复，我们认为自身的合法权益受到侵犯，故提起诉讼，要求抚顺丰远房地产开发有限公司履行合同，判令其赔偿延迟交工违约金16445.9元，阳台设施缺失违约金16331.4元，诉讼费由被告负担。
抚顺丰远房地产开发有限公司一审辩称：抚顺丰远房地产开发有限公司的延期交房实际违约天数应为197天，应赔偿原告的此笔费用为14335.61元。双方签订的买卖合同中对楼号、楼层、房间号等均与郑刚、宋秀娟现居住房屋无异，合同当中并没有赠与面积的约定，同时，郑刚、宋秀娟接收房屋时间为2012年6月15日，主张权利时间为2013年12月24日，已超过一年的除斥期间，因此，对于郑刚、宋秀娟主张的阳台缺失违约金的请求应予驳回。
望花区人民法院一审查明：2011年郑刚、宋秀娟到抚顺丰远房地产开发有限公司丰远玫瑰城售楼处购买预售商品房，抚顺丰远房地产开发有限公司处售楼员向郑刚、宋秀娟介绍19号楼1单元1403室（有阳台），2011年5月25日，双方正式签订合同编号为2010181-50号的《商品房买卖合同》，约定郑刚、宋秀娟购买望花区营口路东段19-1号1单元1403室房屋，建筑面积为95.80平方米，单价为3，798.00元／平方米，房屋总价款为363，848.00元，郑刚、宋秀娟于2011年2月11日付清首付款203，848.00元，余款160，000.00元办理公积金贷款。合同约定的交房日期为2011年10月31日前，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期时间不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期时间超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定郑刚、宋秀娟购买的商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准，附件一为空白页。抚顺丰远房地产开发有限公司另行为郑刚、宋秀娟提供了户型平面图一份，并标注户型代码为C2（附赠阳台），3号楼1单元1403号。2012年6月15日，郑刚、宋秀娟从抚顺丰远房地产开发有限公司处接收合同当中所确定的房屋一处，但该房屋与其购买时所要的户型虽然一致，但没有阳台，后多次找抚顺丰远房地产开发有限公司协商未果。庭审中，双方共同认可阳台面积为4.30平方米。
一审法院确认的以上事实有当事人双方提交的《商品房买卖合同》、郑刚、宋秀娟提交的图纸、验收交付书并有双方当事人签字确认的庭审笔录等证据在案为凭。以上证据经庭审质证及法院审查具有证明效力，一审法院予以采信。
望花区人民法院一审认为：当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》对交房日期有明确的约定，关于郑刚、宋秀娟主张的由抚顺丰远房地产开发有限公司赔偿其延期交房违约金16，445.90元一节，双方的合同约定交房时间为2011年10月31日前，实际配户时间为2012年6月15日，因此，抚顺丰远房地产开发有限公司构成延期交房违约，违约天数为226天，根据双方的合同约定并考虑郑刚、宋秀娟的实际配户时间，对于该项诉讼请求，本院予以支持；根据法律规定，房地产企业应当按批准的规划设计、建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。在本案中双方签订的房屋买卖合同中明确约定购买的房屋附赠阳台，现抚顺丰远房地产开发有限公司交付的房屋没有达到附赠阳台的合同标准，故郑刚、宋秀娟提出由被告赔偿阳台缺失违约金的请求应予支持，关于违约金额问题，可比照购房价格并根据双方认可的阳台面积，本院确认为16，331.40元，与郑刚、宋秀娟的主张无异，本院予以支持；关于抚顺丰远房地产开发有限公司辩称的郑刚、宋秀娟的诉讼已超过一年除斥期间一节，除斥期间在法律上有明确的规定，且郑刚、宋秀娟在一年的除斥期间内一直主张权利，不适用除斥期间的规定，因此，对于抚顺丰远房地产开发有限公司的该项辩解，本院不予支持；关于抚顺丰远房地产开发有限公司辩称的其对房屋外观设计的修改系经规划设计部门批准一节，因其提供的建筑设计方案审查意见表未能证明该设计方案与原告购买房屋阳台存在直接关系，因此，对于该项辩解，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿郑刚、宋秀娟延期交房违约金16，445.90元；二、被告抚顺丰远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿郑刚、宋秀娟阳台缺失违约金16，331.40元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费619.00元，由抚顺丰远房地产开发有限公司负担。
宣判后，抚顺丰远房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判驳回郑刚、宋秀娟要求赔偿阳台缺失损失16331.40元的诉讼请求；二、诉讼费用由郑刚、宋秀娟承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。双方在2011年5月25日正式签订的编号为2010181-50号《商品房买卖合同》中，并未约定房屋附赠阳台。即使合同约定有阳台，商品房的规划变更是政府规划部门要求的，根据《商品房买卖合同》第十条及附件五约定，因规划的变更导致实际交付的商品房没有阳台，不应视为抚顺丰远房地产开发有限公司违约，一审判决要求上诉人赔偿被上诉人阳台缺失违约金16331.40元不成立。二、对法律的理解、适用错误。1、按照《中华人民共和国合同法》第186条1款规定，赠与合同是实践性合同，即使承诺赠与，但只要没有将财产权利转移，赠与行为就没成立。本案中即便抚顺丰远房地产开发有限公司没有履行承诺，就应视为撤销了赠与，赠与行为没有成立。对此，双方没有明确约定撤销赠与的违约责任，所以抚顺丰远房地产开发有限公司不应当承担违约责任。一审判决上诉人承担阳台缺失的违约金16331.40元，没有法律依据，也没有合同依据。2、即便抚顺丰远房地产开发有限公司的预售宣传和提供平面户型图误导了郑刚、宋秀娟，给其造成误解，按照《民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，重大误解的除斥期间为一年，郑刚、宋秀娟2012年6月15日接收房屋，2013年12月24日提起诉讼，已超过一年的除斥期间，法院对于被上诉人要求赔偿阳台缺失的损失不应支持。
郑刚、宋秀娟表示服从原审判决。二审答辩理由：我们是按照对方提供图片上标注的户型才决定购买房屋并且缴纳了首付款20万元，交款当时并没有签订商品房买卖合同，但预售房屋时对方明确告知我们房屋附赠阳台。我们对合同没有重大误解，更不存在除斥期间。
本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：抚顺丰远房地产开发有限公司是否应承担违约责任。关于双方是否约定房屋附赠阳台一节，虽然双方签订的商品房买卖合同中房屋平面图为空白页，但根据抚顺丰远房地产开发有限公司另行为郑刚、宋秀娟提供的户型平面图可认定其承诺房屋附赠阳台，面积为4.30平方米，郑刚、宋秀娟对合同不存在重大误解，不能适用一年的除斥期间。关于抚顺丰远房地产开发有限公司主张未交付承诺赠与的阳台是政府规划部门要求且根据合同约定该行为不应视为违约一节，合同附件关于因规划的变更导致实际交付的商品房没有附赠阳台不视为开发商违约的约定属于格式条款，免除了开发商的责任且未对该条款予以说明，根据《合同法》第四十条之规定，该条款应视为无效。虽然抚顺丰远房地产开发有限公司未交付承诺赠与的阳台是执行有关政府规划部门的规定，其行为在行政上具有原因，但该理由不能成为其免责的法律依据。关于附赠阳台的承诺是否可撤销一节，阳台是房屋的组成部分，有无阳台对房屋整体品质、价格及购买者的选择均有一定的影响，附赠阳台式销售本质上属于商品房买卖合同的价格条款，是合同约定的一项开发商义务，与一般赠与有本质的区别，不享有撤销权。买受人支付了相应的价款，开发商必须履行交付房屋及赠与阳台的义务。如果开发商可以随意撤销赠与会对买受人的利益构成威胁，亦与诚实信用原则相悖。抚顺丰远房地产开发有限公司作为房地产开发企业，应当对国家房地产方面的法律和政策有明确了解，对规划调整应当并且也能够通过企业行为及其他途径予以补救，在规划变更后，应与买受人积极协商，让买受人获得知情权的基础上，有选择购买或者放弃购买的权利，故抚顺丰远房地产开发有限公司在履行合同上具有瑕疵。原审参考约定附赠阳台的面积及商品房销售价格酌定违约金数额并无不妥，本院予以认可。故抚顺丰远房地产开发有限公司主张其不应承担未交付阳台的违约责任的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费208元，由抚顺丰远房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 强
代理审判员 田 丰
代理审判员 李雪慧
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 张 鹤