辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民三终字第962号
上诉人（原审原告）：大连书香园物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中山路672号。
法定代表人：戚婷婷，该公司总经理。
委托代理人：周洋，男。
委托代理人：李杨，辽宁建方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沙汶，无职业。
委托代理人：王炎生，辽宁韬论律师事务所律师。
上诉人大连书香园物业管理有限公司因与被上诉人沙汶物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审�了本案。上诉人的委托代理人李杨，被上诉人的委托代理人王炎生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告系大连市沙河口区书香园一期92号楼2单元602号房屋的业主，该房屋坐落号为大连市沙河口区杨树南街92号2单元6层2号，建筑面积256.86平方米。2001年7月12日，大连金弘基房地产开发有限公司（以下简称金弘基地产）与大连金弘基物业管理有限公司（以下简称金弘基物业）签订了《大连市前期物业管理委托合同》，合同约定：金弘基地产将弘基·书香园物业委托金弘基物业实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之时终止；物业管理服务费标准为住宅房屋建筑面积每月每平方米0.60元；物业产权人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百�之0.3按日交纳滞纳金。2001年7月27日，被告与金弘基地产签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：双方经协商一致同意由金弘基物业负责管理弘基·书香园小区物业工作；金弘基地产有权将本协议有关权利义务转让给委托的物业管理企业；物业管理服务费用由被告按下述标准向金弘基地产委托的物业企业交纳：住宅暂按建筑面积每月每平方米0.60元，被告交纳费用时间为每年的1月15日至1月31日交纳上半年的物业管理费用，7月15日至7月31日交纳下半年的物业管理费用；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金弘基地产或其委托的物业企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。上述协议签订后，金弘基物业为被告所在小区提供了物业服务。2005年，被告向原告交纳了2005年1月至6月的物业费924.6元（154.10元／月×6个月）及电梯费72元（12元／月×6个月）。被告自2006年7月起至今未交纳物业费、电梯费。2009年4月15日，大连金弘基物业管理有限公司更名为原告大连书香园物业管理有限公司。2010年9月11日，大连市国土资源和房屋局为原告颁发了物业服务企业资质证书，准予其从事物业管理活动的时间为2001年9月14日，资质等级为三级，其2010年度、2013年度资质检查均合格。自2001年11月起，原告连续多年取得物业管理费的收费许可。2013年9月10日，大连市物价局为原告颁发了收费许可证，记载有效期为2013年9月至2014年8月，收费单位为原告（书香园一期）。另查，被告同时系坐落于大连市沙河口区杨树南街56号2单元5层2号房屋的产权人。2013年12月24日，辽宁建方律师事务所受原告委托向被告发出律师函，对被告欠缴的“弘基书香园”一期92-2-6-2号房屋的物业费进行了催缴，并将该律师函通过邮政特快专递邮寄至上述地址。原告诉讼请求：被告给付原告拖欠的物业费14793.6元、电梯费288元及滞纳金13545元。
原审法院认为，被告与金弘基地产签订的《前期物业管理服务协议》，原告与金弘基地产签订的《前期物业管理委托合同》，均系合同订约方的真实意思表示，合法有效。上述两份合同的订立在原告与被告之间建立了物业服务合同关系。原告具有物业管理三级资质以及相关收费资质，在上述协议以及合同签订后，为被告所在小区提供了日常的物业管理服务，其有权按照合同的约定向被告收取物业管理费。关于被告提出的诉讼时效问题，依据《民法通则》的相关规定，原告请求法院保护其权利的诉讼时效期间为二年，其于2013年12月24日向被告发出律师函对物业费进行催缴的行为可引起诉讼时效期间的中断。因此，原告诉请的2012年1月至2014年6月的物业费未超出诉讼时效，应予支持；其诉请的2006年7月至2011年12月的物业费及滞纳金，因其提供的有关诉讼时效中断的证据有明显瑕疵，不足以认定诉讼时效中断，不予支持。结合案涉合同约定的物业费收取标准、被告房屋的建筑面积，被告应当向原告支付物业费
4623元（0.60元／平方米／月×256.86平方米×30个月）。关于原告主张的2012年1月1日以后物业费的滞纳金实为违约金，根据《前期物业管理服务协议》以及《前期物业管理委托合同》约定的滞纳金标准计算，被告应付的滞纳金超出了被告应付的物业费本金，该滞纳金的计算标准过高，应依法予以调整。根据上述合同和协议约定的物业费交纳期限，应以每期应交物业费924.6元为基数，分别自2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日起至2014年6月30日止，按中国人民银行规定的金融机构计�逾期贷款利息标准计付违约金较为合理。对于原告主张的被告欠缴的2013年1月至2013年12月的电梯费，对此原告提供了记账凭证拟证明被告曾于2005年按照12元／月的标准缴纳过案涉房屋的电梯费，被告虽对该证据不予认可，但未明确否认其缴纳过上述费用，依据双方的交易习惯，案涉房屋的电梯费标准可按12元／月收取。对于原告主张的2013年1月至2013年12月的电梯费144元，予以支持。对于原告主张的被告已将案涉房屋出租，电梯费应增长为24元／月，因缺乏证据，不予支持。对于被告主张的案涉房屋存在漏水、无人维修的问题，因其未能提供证据证明曾向原告进行过报修，其据此拒绝缴纳物业费，缺乏事实和法律依据；且原告亦当庭表示，如果案涉房屋确存在公共部分漏水的问题，原告可在被告的配合下进行维修，现被告仍以房屋漏水为由拒交物业费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告沙汶给付原告大连书香园物业管理有限公司2012年1月至2014年6月的物业服务费4623元；二、被告沙汶给付原告大连书香园物业管理有限公司2013年1月至2013年12月的电梯费144元；三、被告沙汶给付原告大连书香园物业管理有限公司违约金，分别自2012年2月1日、2012年8月1日、2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日起至2014年6月30日止以924.6元为本金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付；四、驳回原告大连书香园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费520元（原告已预付），退回原告260元，由原告负担210元，由被告负担50元。上述具有给付内容的款项于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审法院宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其依据的主要理由是：原审判决认定事实错误，适用法律错误。物业服务合同应从最后一期债务履行期限届满之日计算诉讼时效，本案物业服务费的诉讼时效期间还未开始计算。而且原审法院在没有查清事实的基础上即认定证据存在明显瑕疵，没有任何事实和法律依据。原审未予支持上诉人全部物业费、电梯费、违约金有误。同时，原审判决计算物业费违约金的终止时间也有错误，应计算至被上诉人实际履行之日止。
被上诉人沙汶表示服�一审判决。不同意上诉人的上诉请求。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案中，金弘基地产就案涉小区的日常物业管理服务分别与上诉人、被上诉人签订了《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于上述两份合同，上诉人为被上诉人所在小区提供物业服务，被上诉人接受物业服务，双方存在物业服务合同关系，被上诉人应当按照《前期物业管理服务协议》约定交纳物业费。
本案争议焦点是诉讼时效是否应从最后一期债务履行期限届满之日计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行�，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日开始计算。”该条款适用的要件是，签订合同之时同一笔债务已发生，是确定的，且双方约定了分期履行。本案中，物业费不是在双方当事人签订合同时就发生，虽然分期履行，但属于定期给付债权，即每年1月15日-1月31日和7月15日-7月31日交纳物业费。虽然是基于对同一合同项下产生的债权，但性质上不属于同笔债权，因此不符合适用该条款的要件。根据《民法通则》第一百三十七条的规定，在分期履行定期物业费的合同中，每期物业费履行期限届满，业主未按约履行支付义务即属违约，应从此时开始承担违约责任并计算诉讼时效期间。上诉人提供的证据不足以证明2006年7月至2011年12月诉讼时效期间发生中断，因此，上诉人的上诉请求及理由无据认定，本院不予支持。
关于上诉人主张滞纳金问题。滞纳金是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立。且滞纳金及其数额必须有法律法规明文作出规定，其征收是由国家强制力保障。故案涉滞纳金条款的约定不符合法律规定，应属无效。原审将滞纳金视为违约金处理有误。鉴于被上诉人对此并未提出上诉，本院不予调整。综上，上诉人上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人大连书香园物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 吕风波
审判员 杨 威
二〇一四年十二月九日
书记员 葛美玲