上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1106号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海东ＸＸ少年培训中心。
法定代表人徐经建。
委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
被�诉人（原审原告、反诉被告）上海建云商贸有限公司。
法定代表人池达芳。
委托代理人杭炜，上海市四方律师事务所律师。
委托代理人金婉萍，上海市四方律师事务所律师。
上诉人上海东ＸＸ少年培训中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第3469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海东ＸＸ少年培训中心（以下简称培训中心）的委托代理人陆月辉，被上诉人上海建云商贸有限公司（以下简称建云公司）的委托代理人杭炜、金婉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市青浦区外青松公路天圣庄的房屋和场地属于案外人上海市第三劳动教养管理所所有，该所一直委托东江公司（以下简称东江公司）代管，并授权该公司出租和收取租金。2010年11月12日，培训中心向东江公司承租了该处的部分房屋，租期自2010年5月1日至2013年4月30日，双方签署的租赁合同约定：培训中心享有租赁物的使用权，若需转租必须征得出租人的同意。
2011年6月7日，建云公司作为乙方、培训中心作为甲方，双方签订了《租赁合作协议书》一份，协议约定：甲方委托乙方开办拥有七百张床位的养老院，甲方合作出租的220号房产占地38.50亩，房产证建筑面积11，200平方米，拥有房产证，甲方在该物业中注册登记了营业执照等，甲乙双方签署协议生效后，甲方负责将甲方另行选址，撤出该房屋，保证不影响乙方的正常使用；甲方自筹资金建造宿舍、办公用房等3，400平方米……；租赁期限以十年为一个租赁周期，自2011年6月10日至2021年6月10日止；每年租金为人民币（以下币种均为人民币）1，500，000元，乙方应于每季度当月的3号前付清当�租金，若不按照合同约定时间及金额支付，乙方要按照千分之五的月息补偿……；签订协议生效十天内，乙方支付甲方700，000元作为保证金……；乙方向甲方免交四个月的租金（500，000元）；乙方在租赁期间不得变更经营项目、不得擅自转租、只许设立养老院；双方并对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，建云公司于2011年6月24日向培训中心支付了700，000元的保证金，并于2012年3月8日取得了上海市长宁区民政局社会福利机构设置批准证书，批准在系争场地设立“上海健安敬老院”，设置有效期限自2012年3月8日至2012年10月7日。2011年9月21日，东江公司向培训中心书面答复，不同意培训中心提出的申办养老院的请求，在不改变原先用途的前提下，同意对租赁的房屋进行简单维修，因租赁合同至2013年4月30日到期，因此要求培训中心严格控制维修费用。
后培训中心作�原告起诉建云公司，要求解除双方之间的租赁合同，并要求建云公司支付自2011年10月10日起至2012年4月10日止的租金共计750，000元和相应利息损失。后法院以培训中心转租房屋用于开设养老院未得到房屋权利人的同意为由，判决确认双方之间的租赁合同无效；且因其自述一直未与建云公司进行房屋交接，并未支持培训中心的诉讼请求。后该判决生效。
建云公司认为其积极履行了合同义务，但培训中心未能及时将租赁物交付给建云公司。遂起诉，请求1、解除双方于2011年6月7日签订的《租赁合作协议书》；2、培训中心返还建云公司保证金700，000元；3、培训中心支付建云公司损失（以700，000元为计算基数，按照银行同期贷款利率自2011年6月24日计算至判决生效之日止）。后在诉讼过程中，建云公司撤回了第一项诉讼请求，并调整第三项诉讼请求为按照银行同期贷款利率�4倍计算损失。培训中心提起反诉，请求判令建云公司赔偿培训中心房屋空置损失1，750，000元（自2011年10月12日起计算至2012年12月11日止）。
原审法院审理中，建云公司自述，其要求返还保证金是在2013年7月17日第一次提出。建云公司曾经培训中心的同意装修了两个房间以应付考察，大概一个多月以后就将钥匙交给门卫撤场了，但是并未提供证据。培训中心陈述自己在2012年12月11日因发现该场地空置进入了该场地，此前已经将场地和房屋交付给建云公司，培训中心也未能提供证据。
建云公司、培训中心一致陈述，该两个房间共计约48平方米。建云公司表示愿意就两间房屋的使用支付使用费，使用时间由法院确定。
建云公司、培训中心对建云公司在承租房屋时是否明知该房屋的权利情况存在争议。建云公司认为，自己在签订合同时并不知晓系争房屋的权利来源，也未看过产权证和其租赁合同，因培训中心实际使用该地块，且培训中心也承诺租赁十年，认为其有权出租；培训中心认为，自己已经将产权证、图纸、租赁合同等都交由建云公司审核，并告知建云公司需要东江公司的同意才能开设养老院，其后自己在得到东江公司的否认后要求与建云公司解除合同，但是建云公司不同意并表示自己有能力解决。双方对此均未提供证据。
原审法院经审理后认为，建云公司、培训中心之间的租赁合同已经生效判决确认为无效，无效的合同自始无效。因此培训中心应当将收取的保证金返还给建云公司。因合同无效给对方造成损失的，应当按照自己的过错程度给予赔偿。培训中心作为房屋的出租方，应当保证自己有权出租并保证建云公司对该房屋按照合同约定的用途使用。现其未能提供依据证明其具有转租十年的权利，且在此处开设养老院�未能取得权利人的同意，因此其应当承担合同无效的主要责任。建云公司作为房屋的承租方，有义务核查房屋的权利状况，其未能有效核查，应当承担合同无效的次要责任。双方的损失各自应当依照双方的过错程度承担。培训中心认为其已经告知了对方房屋的情况，其未能提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。双方均陈述建云公司使用了其中的两间共计48平方米的房屋，建云公司也愿意向培训中心支付房屋使用费，法院根据培训中心陈述的进场接管的时间确定其使用期限，使用期间的费用由建云公司支付给培训中心，费用标准参照双方之间的合同约定。建云公司自述其此前并未向培训中心讨还保证金，因此法院参照其自认的第一次讨还的时间确定培训中心应当返还的时间，逾期不返还的由培训中心承担建云公司的利息损失。培训中心认为该房屋产生了空置�失，但因其并未提供证据证明其将房屋交付给建云公司，且合同无效与空置状态并无直接因果关系，对该反诉请求不予支持。
原审法院据此作出判决：一、培训中心应于判决生效之日起十日内返还建云公司租赁保证金700，000元；二、培训中心应于判决生效之日起十日内支付建云公司租赁保证金利息损失（以700，000元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率自2013年7月17日起计算至被告实际返还之日止）；三、培训中心要求建云公司支付房屋空置损失的诉讼请求不予支持；四、准予建云公司支付培训中心房屋使用费7，121.41元，此款建云公司应于判决生效之日起十日内支付。
原审判决后，上诉人培训中心不服，向本院提起上诉称：2011年6月7日，上诉人与被上诉人签订租赁协议，约定出租房屋用于开办养老院。2011年9月，东江公司明确不同意。上诉人通知了被上诉人该情况，书面通知有两份，一份上诉人法定代表人在书面通知上签字交东江公司留档，一份交被上诉人，被上诉人提交的通知复印件上无此签字，可以证明上诉人已将另一份通知交付被上诉人。被上诉人承诺可以解决，要求继续租赁。此后被上诉人获得了长宁区开设养老院许可，但不能异地开设。被上诉人明知不能开设养老院，而恶意不与上诉人解除合同，导致上诉人无法取得收益，造成巨大损失。因此请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人建云公司答辩称：租赁合同无法履行是由于上诉人原因，隐瞒房东拒绝开设养老院。上诉人未履行合同约定交付租赁物。上诉人应当返还保证金。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁�同已经生效判决确认为无效，双方因无效合同所获得财产应当返还。因此原审法院认定培训中心应当将收取的保证金返还给建云公司，并无不当。上诉人主张其及时的通知了被上诉人东江公司不同意申办养老院的决定，但其仅以被上诉人提交的通知复印件上上诉人法定代表人签字，不足以证明上诉人已将另一份通知交付被上诉人。原审法院根据证据以及双方的陈述等证据，对合同无效的过错责任进行了分析和认定，认为培训中心应当承担主要责任，建云公司承担次要责任，此认定尚属合理，可以维持。因无效所引起的损失，应当依照双方的过错程度承担相应的责任。培训中心认为该房屋产生了空置损失，原审法院认定培训中心并未提供证据证明其将房屋交付给建云公司，且合同无效与空置状态并无直接因果关系。但双方均陈述建云公司使用了其中的两间共计48平方米的房屋，原审法院予以认定，该意见亦属合理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，871.21元，由上诉人上海东ＸＸ少年培训中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年八月十九日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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