江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民终字第00387号
上诉人（原审原告）白丽。
委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托代理人席凉冰，江苏衡鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）吴乃安。
委托代理人潘虹，江苏引航律师事务所律师。
委托代理人孙寿桂，江苏省淮安市清河区柳树湾街道办事处拆迁办副主任。
上诉人白丽因与被上诉人吴乃安申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2014）淮中民初字第0157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人白丽的委托代理人李杰、席凉冰，被上诉人吴乃安的委托代理人潘虹、孙寿桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，该院在审理白丽诉徐海鸿、俞文洲、江苏鸿洲置业有限公司（以下简称鸿洲置业公司）民间借贷纠纷一案时，根据白丽的申请，作出（2013）淮中民初字第0032－1号民事裁定书，依法对鸿洲置业公司开发的房屋予以财产保全，并于2013年1月29日依法查封了鸿洲置业公司名下位于淮安市清河区北京北路西侧、上海西路南侧清河城市广场1号楼包括本案执行标的在内的10套房屋。2013年6月15日，该院作出（2013）淮中民初字第0032号民事判决书，判决徐海鸿、俞文洲给付白丽本金5148007.22元，同时从2012年8月9日起按中国人民银行一年期贷款基准利率的四倍支付利息至还清之日止，鸿洲置业公司对上述借款本息承担连带还款责任。2013年8月12日，白丽申请执行。执行期间，吴乃安提出执行异议，主张淮安市清河城市广场1号楼203室为其拆迁安置房，属于其所有，要求法院对该房产停止拍卖、解除查封。2014年6月9日，该院作出（2014）淮中执异字第0031号执行裁定书，确认吴乃安的执行异议成立，裁定中止对淮安市清河城市广场1号楼203室房屋的执行。白丽遂向该院提起申请执行人执行异议之诉。
原审法院另查明，江苏省淮安市北京北路西侧的清河区卫生防疫站地块为2009年市区旧城改造项目，吴乃安拥有的78.11平方米的房屋在此拆迁范围内。2009年11月30日，通过原地回迁和货币补偿相结合的方式，淮安市清河城市资产经营有限公司（以下简称城市经营公司）与鸿洲置业公司签订了《关于清河区卫生防疫站地块拆迁安置协议》，明确约定由鸿洲置业公司提供58套安置房（实际选中51套）。2010年6月6日，淮安市土地储备中心与吴乃安签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，将淮安市清河城市广场1号楼203室房屋确定为吴乃安的安置房，后吴乃安补交了26945.56元房屋差价款，该房屋已实际交付吴乃安使用。
吴乃安为证明其经过拆迁安置合法取得争议房屋，向原审法院提供了：《关于清河区卫生防疫站地块储备用地项目的批复》、《国有建设用地使用权出让合同》、《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁公告》、《商品房预售许可证》、《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁安置补充协议》、安置分房结算凭证。白丽对《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性不予确认，对其他证据的真实性均无异议。为此，吴乃安补充提供房屋差价款的现金缴款单和被拆迁房屋产权证，进一步证明其取得的房屋系拆迁安置房的事实。白丽对吴乃安补充提供的证据真实性不表异议。
原审法院归纳争议焦点为：1、争议房房产是否属于拆迁安置房，吴乃安对该房屋的占有是否因拆迁安置取得；2、吴乃安是否享有优先权。
原审法院认为，根据吴乃安提供的拆迁相关的政府规范性文件和相应的拆迁审批手续，证明本案争议房屋属拆迁安置房，事实清楚，证据充分，该院予以确认。2010年6月6日，吴乃安与淮安市土地储备中心签订了《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议中明确将清河城市广场1号楼203室安置给吴乃安，此时，吴乃安对清河城市广场1号楼203室房屋的所有权已经固定，该权利不因开发商怠于行使登记备案而丧失。2012年2月5日，白丽与徐海鸿、俞文洲、鸿洲置业公司发生借贷事实，2013年1月29日，白丽通过诉讼程序查封争议房屋，从争议房屋取得的时间先后顺序看，吴乃安取得本案争议房屋在先；其次，在对两个权利的保护原则上，吴乃安对争议房屋的取得是建立在其被拆迁房屋的产权与征收人进行物与物的互易的特种债权，吴乃安丧失的是其赖以生存的房屋所有权，白丽系基于债权对争议房屋享有的权利，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，该条款的立法本意是确立对被拆迁人取得拆迁安置房享有优先保护的权利，这种权利作为一种特种债权，赋予被拆迁人对物权享有优先的效力，该优先权具有绝对权和排他性，故本案所涉事实不适用白丽主张的平等权利中物权登记优先的原则。依据上述法律的规定，吴乃安作为被拆迁人，对拆迁安置房享有优先权。综上，该院执行异议裁定法律适用正确，白丽主张法律依据不足，对该主张，该院不予采纳。原审法院遂判决：驳回白丽诉讼请求；案件受理费80元，由白丽负担。
白丽不服，向本院提起上诉。
白丽上诉称：原审判决错误适用《解释》第七条，违背了不动产登记与合同相对性两个原则，请求依法撤销原判，依法改判许可执行案涉标的。1、适用《解释》第七条有三个前提条件：一是适用《解释》第七条的主体为拆迁人与被拆迁人，本案拆迁人是土地储备中心，而非本案开发商即鸿洲置业公司。二是《解释》第七条针对的是房屋拆迁所有权调换纠纷，是指在开发商拆迁时与被拆迁人达成以特定房屋补偿被拆迁人的形式，但本案是货币补偿与所有权调换结合，不是单纯的所有权调换。鸿洲置业公司获得的是净地，与被拆迁人没有任何形式的房屋调换、置换的约定，而是拆迁人淮安市土地储备中心向鸿洲置业公司购置房屋用于被拆迁人的补偿，购房款是以土地出让金抵充方式支付。三是优先安置补偿包含两个意思，即同等条件和平等地位，案涉房屋是上诉人申请查封，应当优先保护上诉人的权利，被上诉人在没有取得房屋所有权的情况下与上诉人的地位是不平等的。同时，本案也不是《解释》第七条所针对的房屋买卖纠纷，不存在一房二卖问题。因此，本案不能适用《解释》第七条，原审判决适用法律错误的。2、本案应当遵循合同相对性原则处理。本案存在被上诉人吴乃安与拆迁人淮安市土地储备中心之间的房屋拆迁补偿安置协议、拆迁人与鸿洲置业公司之间的土地出让及以房屋抵充土地出让金的协议，如房屋不能交付，只能遵循合同相对性原则由拆迁人向被上诉人、鸿洲置业公司向拆迁人承担合同责任，但以上责任均与上诉人无关。被上诉人依据《解释》第七条突破合同相对性向上诉人主张权利没有依据。同时，原审判决突破了物权法不动产登记原则。鸿洲置业公司不是折迁人，而是通过土地出让合同取得该净地的使用权进行商品房开发，并公开对外出售，并非拆迁安置房。案涉房屋至今仍登记在鸿洲置业公司名下，按照物权法不动产登记原则，案涉房屋仍属鸿洲置业公司所有，上诉人申请查封符合法律规定。3、被上诉人可以向拆迁人要求解除合同、双倍赔偿，有相应救济渠道，应当通过另诉解决。
吴乃安辩称：1、案涉房屋系被上诉人拆迁安置房，该事实是清楚的。2009年12月14日，由淮安市国土资源局与鸿州置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，在该合同补充条款部分，明确约定鸿州置业公司作为土地受让人，必须提供58套安置房，用于被拆迁人安置。2010年6月，被上诉人通过与折迁人淮安市土地储备中心签订《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》，已经明确确认案涉房屋系被上诉人拆迁安置房。2011年7月11日，鸿州置业公司再次与城市经营公司签订《清河区卫生防疫站地块拆迁安置补充协议》，确认本案所涉房屋属被上诉人的拆迁安置房。2、本案应当适用《解释》第七条。《解释》于2003年出台时，通常情况下，房屋拆迁人均为房地产开发企业。但至2009年本案所涉地块拆迁时，因为开发企业作为拆迁人存在很多弊端，才逐渐转变为政府。《解释》第七条的目的是为了保护被拆迁人对安置房的特殊权利，属特殊债权，被拆迁人对安置房应享有优先权。基于解释出台的背景和本案具体情况，本案应当考虑到被上诉人通过以物易物的方式取得案涉房屋作为赖以生存的房屋，此种权利应当受到优先保护。3、案涉房屋已经由被上诉人实际取得、装修入住，上诉人仅仅基于民间借贷诉讼查封本案房屋，行使的是普通债权，被上诉人行使的是房屋所有权。之所以产生本案纠纷是因为鸿州公司怠于履行过户行为，即使房屋登记在鸿州公司名下，也不改变房屋实际权属，房屋仍然归属被上诉人所有。
在本院二审中，上诉人对《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性无异议，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，淮安市土地储备中心系淮安市国土资源局直属机构。2009年7月30日，淮安市土地储备中心向城市经营公司出具委托书，将清河区卫生防疫站地块拆迁、安置等相关事宜委托城市经营公司全权处理。2009年11月30日，城市经营公司作为甲方与鸿州置业公司作为乙方签订《关于清河区卫生防疫站地块拆迁安置协议》，其中第二条约定：“乙方在本项目用地范围内无偿提供58套安置房，安置面积约6755㎡，安置位置在本地块范围内，实际安置套数及面积以最终拆迁安置协议为准。”在淮安市土地储备中心与被上诉人于2010年6月6日签订的《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，第五条明确约定补偿安置方式为产权调换，第六条明确安置房位于清河城市广场1号楼203室。在城市经营公司与鸿洲置业公司于2011年7月11日签订的《清河区卫生防疫站地块拆迁安置补充协议》第一条及所附拆迁安置房明细表，明确了鸿洲置业公司应交付51套回迁安置房的房号和具体户名，其中包括被上诉人的姓名及房号。
本案二审争议焦点为：被上诉人是否具有请求法院停止对案涉房屋强制执行的实体权利，上诉人所提起的申请执行人执行异议之诉能否成立。
本院认为，被上诉人与拆迁人淮安市土地储备中心签订的《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》中，不仅明确约定采用产权调换方式进行安置，并对安置房面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对安置房的房号作了明确的约定。同时，受拆迁人淮安市土地储备中心的委托，城市经营公司与鸿州置业公司先后签订的《关于清河区卫生防疫站地块拆迁安置协议》和《清河区卫生防疫站地块拆迁安置补充协议》，亦明确案涉房屋为被上诉人的拆迁安置房。以上证据足以证明本案所涉房屋确属拆迁安置房，案涉房屋所在小区为鸿洲置业公司所开发的商品房，不影响案涉房屋为拆迁安置房的性质认定。
上诉人以本案所涉法律关系主体、合同内容、纠纷类型不同于《解释》第七条为由，认为原判适用法律错误。本院认为，《解释》第七条旨在将被拆迁人对安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予其相对普通债权的优先效力，其目的在于保护作为弱势群体的被拆迁人的生存居住权。《解释》第七条赋予被拆迁人对安置房屋享有特种债权优先权的条件是：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被折迁人予以补偿安置。本案中，被上诉人与淮安市土地储备中心签订《淮安市房屋拆迁补偿安置协议书》，明确约定采用产权调换方式进行拆迁安置，并且直接明确了安置房的房号，符合《解释》第七条规定的条件，被上诉人即享有对本案所涉安置房的特种债权优先权。尽管本案的拆迁人为淮安市土地储备中心，并非鸿洲置业公司，亦不涉及一房二卖问题，但均不影响被上诉人依据《解释》第七条对本案所涉安置房所享有的特种债权优先权。根据该特种债权的优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，亦即具有相应的对世性和排他性，其有权突破合同相对性，请求法院停止对案涉房屋强制执行。因此，上诉人认为原判适用法律错误的主张不能成立，其上诉应予驳回。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由白丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨晓蓉
代理审判员 陈 丽
代理审判员 朱加赛
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 闫 朋