湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00594号
上诉人（原审被告）：姚慧，女，1979年6月8日出生，汉族。
委托代理人：周爱平，湖北乾泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街新阳大道。
法定代表人：陈江利，该公司总经理。
委托代理人：余盛超，湖北联正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉市新洲区阳逻街道办事处吴家田社区居民委员会，住所地武汉市新洲区阳逻街吴家田。
负责人：张财艳，该居委会主任。
委托代理人：张启华，该居委会财产处置小组副组长。
委托人理人：张�新，该居委会财产处置小组委员。
上诉人姚慧因与被上诉人武汉市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）、武汉市新洲区阳逻街道办事处吴家田社区居民委员会（以下简称吴家田居委会）占有排除妨碍纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2014）鄂新洲阳民初字第00231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月9日，嘉鸿公司诉至一审法院，请求判令：1、姚慧立即腾退其占有的嘉鸿公司所有的吴家田村兴隆大厦商铺；2、姚慧赔偿其拒不腾退嘉鸿公司商铺而给嘉鸿公司造成的损失5000元；3、姚慧将其擅自拆装改造的商铺恢复原状；4、本案诉讼费用由姚慧承担。
姚慧辩称：对兴隆大厦享有优先购买权，请求法院驳回嘉鸿公司的诉讼请求，其租赁兴隆大厦�于经营阳光旅社，已经进行了装修，要求补偿装修费用。
一审法院经审理查明：吴家田村村委会于2003年改制为吴家田社区居民委员会。吴家田居委会有一栋房产，位于新洲区阳逻街吴家田村，俗称“兴隆大厦”，为四层房屋，建筑面积2868.51平方米，房屋所有权证号为武房权证新字第20130042**号，土地使用权性质为国有划拔，国有土地使用权证号为武新国用（2012）第补091号。
2010年12月31日，吴家田居委会与姚慧签订《房屋租赁合同书》一份，约定姚慧租赁武汉市新洲区阳逻街吴家田社区居委会兴隆大厦四楼房屋，租期为一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为4600元，双方约定了其他事项。姚慧租赁该房屋用作旅馆经营活动，于2010年5月10日申领了个体工商户营业执照，于2010年6月8日申领了特种行业许可证。合同到期后，双方未续签订书面合同。吴家田居委会于2011年12月30日收取姚慧2012年房租等共计5400元，于2013年11月20日收取姚慧2013年房租等共计5000元。
2012年6月6日，吴家田居委会由党支部组织召开全体居民代表会议，成立吴家田村固定资产处置（理财）监督小组，并选举产生吴家田村固定资产处置（理财）监督小组成员。2013年7月2日，阳逻街道党政办公室形成《关于研究吴家田原村集体资产处置意见的会议纪要》，同意吴家田村村民推选组建集体资产处置和监督小组，处置吴家田村兴隆大厦和织布厂等集体资产。2013年6月29日，吴家田居委会在长江日报第7版刊登《房产出售公告》，公开对外出售兴隆大厦等财产。2013年12月30日，吴家田居委会与嘉鸿公司签订《房屋买卖合同》，约定嘉鸿公司购买吴家田居委会兴隆大厦房产，价款为1258万元，签订合同时预付订金200万元，余款待该房屋附�土地在嘉鸿公司竞拍成功之日起七日内一次付清。嘉鸿公司付清全部购房款后，吴家田居委会交房产证给嘉鸿公司，嘉鸿公司承认吴家田居委会已交房屋，租赁户退场一切事宜由嘉鸿公司负全责，清退场时与租赁户可能发生纠纷的经济责任由嘉鸿公司负责，与吴家田居委会无关。2014年2月26日，武汉市新洲区国土资源和规划局作出《关于阳逻街吴家田社区居民委员会划拔土地转让的批复》新土规发（2014）13号，同意吴家田居委会将其位于该社区兴隆大厦土地面积935平方米，用途为住宅用地的划拔土地使用权转让给嘉鸿公司，转让后的用途为住宅用地，其土地性质为划拔用地，划转后，如果政府实施新的城规，受让方应无条件接受新的规划实施，不得改扩建。2014年4月14日，吴家田居委会向嘉鸿公司交付了兴隆大厦的房屋所有权证和国有土地使用权证。2014年5月14日，�汉市新洲区房产局为嘉鸿公司颁发了转让变更登记的《房屋所有权证》，证号为武房权证新字第20140020**号。2014年5月30日，武汉市新洲区人民政府为嘉鸿公司颁发了转让变更登记的《国有土地使用权证》，证号为武新国用（2014）第转004号。
2014年5月15日，湖北联正律师事务所律师余盛超接受嘉鸿公司的委托，制作要求姚慧限期腾退占用的房屋的《律师函》，并以顺丰公司027557167674号快递寄送给姚慧，该快递被案外人周春华签收。
一审法院认为，本案为占有排除妨碍纠纷。围绕本案争论的焦点，评析如下：
一、姚慧在本案中能否以优先购买权抗辩。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。姚慧作为“兴隆大厦”的部分房屋的承租户，依法享有优先购买权。但是，姚慧行使优先购�权的时间，只能在吴家田居委会对外出卖“兴隆大厦”房产的过程中，抗辩权行使方式是，在认为吴家田居委会对外出卖“兴隆大厦”房产的过程中侵犯其优先购买权时，请求确认吴家田居委会对外签订的《房屋买卖合同》无效。本案中，嘉鸿公司作为善意第三人，已经分别于2014年5月14日和2014年5月30日办理了房屋所有权和土地使用权的变更登记，取得了《房屋所有权证》和《国有土地合用权证》，姚慧主张优先购买权，不予支持。
二、姚慧应否腾退房屋。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，吴家田居委会与姚慧于2010年12月31日签订《房屋租赁合同书》一份，约定姚慧租赁吴家田居委会兴隆大厦四楼房屋，租期为一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止。合同期满后，双方未续签租赁合同，姚慧继续使用租赁物，吴家田居委会于2011年12月30日收取姚慧2012年房租等共计5400元，于2013年11月20日收取姚慧2013年房租5000元。故姚慧与吴家田居委会签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效，嘉鸿公司仍应履行姚慧与吴家田居委会签订的《房屋租赁合同》。嘉鸿公司于2014年5月15日以律师函的形式要求姚慧腾退，可以作为要求终止不定期租赁合同的时间。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规�仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案至目前已近6个月，租赁合同已经解除，姚慧应当腾退房屋。鉴于本案租赁合同的解除中，姚慧拒不腾退房屋给嘉鸿公司造成了损失，嘉鸿公司要求姚慧赔偿拒不退还商铺造成的损失5000元诉讼请求，予以支持。
嘉鸿公司应否赔偿姚慧装饰装修费用。
姚慧与吴家田居委会签订的《房屋租赁合同》中，约定了“确因经营需要对房屋进行装修，需要得到居委会同意，其一切费用由姚慧承担。”从字面理解，双方没有约定租赁合同解除情形下，装修物的归属处理方法。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附�装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第10条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，姚慧与吴家田居委会没有约定租赁合同解除情形下，装修物的归属处理方法，故姚慧对于未形成附合的装饰装修物可自行拆除，对于姚慧补偿装饰装修费用的抗辩不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，�决：一、姚慧限于本判决生效之日起十日内腾退兴隆大厦四楼房屋；二、姚慧赔偿武汉市嘉鸿房地产开发有限公司损失5000元，此款限于本判决生效之日起十日内一次性给付；三、驳回武汉市嘉鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由武汉市嘉鸿房地产开发有限公司负担200元，姚慧负担800元。
判后，姚慧不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判驳回嘉鸿公司的诉讼请求。事实及理由：1、吴家田居委会没有将出售案涉房屋的具体条件告知姚慧，客观上等于没有告知，损害了姚慧的优先购买权。2、嘉鸿公司明知案涉房屋存在租赁关系，不能认定是善意取得。3、嘉鸿公司要求姚慧赔�损失没有依据。
被上诉人嘉鸿公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴家田居委会答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：嘉鸿公司自述主张姚慧赔偿占有期间的损失系根据市场租金标准计算。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。嘉鸿公司分别于2014年5月14日、2014年5月30日取得案涉房屋《国有土地使用权证》和《国有土地使用权证》，嘉鸿公司对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，姚慧未与嘉鸿公司、吴家田居委会订立新的房屋租赁关系，故嘉鸿公司有权要求姚慧腾退案涉房屋。关于姚慧上诉主张吴家田居委会损害其优先购买权的问题，姚慧作为案涉房屋的承租户，在吴�田居委会出售房屋时依法享有优先购买权，但应在法律规定的时间内行使权利。2013年6月29日，吴家田居委会在长江日报第7版刊登《房产出售公告》，公开对外出售兴隆大厦等财产，姚慧未在法律规定的时间内向吴家田居委会主张优先购买权，时至2013年12月30日，吴家田居委会与嘉鸿公司签订案涉房屋买卖合同，姚慧仍未主张优先购买权，故吴家田居委会与嘉鸿公司均未损害姚慧优先购买权，姚慧的该项上诉理由缺乏事实依据，不能成立。关于姚慧上诉主张嘉鸿公司要求姚慧赔偿损失没有依据的问题，吴家田居委会与嘉鸿公司签订的《房屋买卖合同》约定：“租赁户退场一切事宜由嘉鸿公司负全责，与租赁户间的经济责任由嘉鸿公司负责”。姚慧未缴纳2014年的房屋租金，嘉鸿公司结合案涉房屋市场租金标准，要求姚慧赔偿占用案涉房屋期间的损失，有事实和法律依�，一审判决判令姚慧赔偿嘉鸿公司损失5000元，并无不当。
综上，姚慧的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由姚慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 骆朝辉
代理审判员 安林锋
二〇一五年六月十八日
书 记 员 吴 艳