江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟商初字第01343号
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行，住所地江苏省常熟市海虞北路17号。
负责人陈鹏，该行行长。
委托代理人陆斌，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人卞为军，江苏少平律师事务所律师。
被告沈爱明。
被告戴玉林。
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行（以下简称农行常熟分行）诉被告沈爱明、戴玉林金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法由审判员金连涛适用简易程序于2014年10月29日公开开庭进行了审理，原告农行常熟分行的委托代理人卞为军到庭参加诉讼，被告沈爱明、戴玉林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行常熟分行诉称：被告沈爱明与戴玉林系夫妻关系。2011年1月10日，被告沈爱明向原告提出“个人购房贷款申请”。同日，被告戴玉林向原告出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，表示愿意以家庭财产对该笔贷款承担无限连带清偿责任。2011年4月28日，原告、两被告以及案外人常熟市中盈房地产开发有限责任公司签订了一份编号为32020520110025380的《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告沈爱明提供贷款人民币108万元，用于购买常熟市中盈房地产开发有限责任公司开发的中盈皇冠××××室房产，贷款期限自2011年4月28日起至2031年4月27日止，借款利率采用浮动利率，还款方式为等额本金，还款周期为一个月，还款日为每月的28日；对未按期归还借款本金的，罚息利率按本合同借款执行利率基础上上浮50%计算；对应付未付利息，原告依据中国人民银行的规定计收复利；采用“阶段性保证＋抵押”的担保方式，常熟市中盈房地产开发有限责任公司作为阶段性保证人，被告沈爱明、戴玉林作为抵押人；原告在一定条件下有权宣布上述借款合同项下的贷款全部提前到期；合同还约定了其他事项。2011年4月28日，原告依据合同约定将人民币108万元汇入被告沈爱明指定的账户。2012年9月21日，依据双方约定，原被告办理了上述房产的抵押登记手续，原告领取了他项权证。后由于被告未按期偿还贷款本息，原告多次发函催讨未果。2014年9月10日，原告向被告沈爱明、戴玉林发出《宣布贷款到期通知书》，宣布合同项下贷款于2014年9月14日提前到期，要求立即履行还款义务。为维护合法权益，原告诉请：1、判令被告沈爱明、戴玉林立即共同归还原告借款本金877087.4元、计算至2014年9月5日的利息（含复利、罚息）15837.33元以及自2014年9月6日起至生效法律文书确定的付款履行期届满日止《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、复利、罚息；2、判令被告承担原告为实现债权支付的律师代理费人民币36752元；3、原告有权以折价或者拍卖、变卖被告抵押的位于常熟市商海路39号中盈广场××××房屋所得价款优先受偿；4、诉讼费由两被告承担。
被告沈爱明、戴玉林未有答辩，亦未提供证据。
经审理查明：被告戴玉林和沈爱明系夫妻关系。2011年1月10日，被告沈爱明向原告中国农业银行股份有限公司常熟支行（2011年12月20日更名为中国农业银行股份有限公司常熟分行，以下简称农行常熟分行）申请个人购房贷款申请，并提交了个人购房贷款申请表。同日，被告戴玉林向原告出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，自愿以家庭财产为被告沈爱明的该笔贷款承担无限连带清偿责任。
2011年4月28日，被告沈爱明（借款人、购房人、抵押人）、戴玉林（抵押人）与原告（贷款人）及案外人常熟市中盈房地产开发有限责任公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》1份，约定：原告向被告沈爱明提供贷款人民币108万元，用于购买常熟市中盈皇冠××××室房屋；借款期限自2011年4月28日至2031年4月27日，借款利率采用浮动利率，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算；还款方式为等额本金还款法，周期为1个月，自借款发放后，还款日为每期借款发放日对应日；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已经发放借款，有权提前行使担保权。本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。被告沈爱明、戴玉林以常熟市中盈皇冠××××室房屋为该笔借款抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。保证人常熟市中盈房地产开发有限责任公司为该笔借款提供阶段性担保，担保期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。2012年9月21日，被告在常熟市房屋登记管理部门办理了房屋他项权登记，房屋的他项权人为原告，常熟市中盈皇冠××××室房屋的抵押金额为108万元。常熟市房屋权属登记查询单显示常熟市中盈皇冠××××室房屋的抵押担保范围为“详见合同”。
2011年4月28日，原告向被告沈爱明发放贷款人民币108万元，执行年利率6.8%，逾期利率10.2%，贷款期限自2011年4月28日至2031年4月27日。后被告沈爱明未能按约足额偿还借款本息。2014年7月30日，原告向被告沈爱明、戴玉林发出逾期贷款催收通知书。2014年8月29日，原告向被告沈爱明、戴玉林发出律师函，催收逾期欠款。2014年9月11日，原告向被告沈爱明、戴玉林发出《宣布贷款到期通知书》，告知因被告沈爱明、戴玉林未按合同约定按时足额偿还借款本息，原告依据借款合同的约定宣布贷款于2014年9月14日提前到期。但被告沈爱明、戴玉林此后未归还借款本息。为此，原告农行常熟分行诉讼来院。截至2014年9月5日，被告沈爱明结欠原告农行常熟分行借款本金877087.4元、利息15549.34元、罚息136.78元、复利151.21元，合计人民币892924.73元。
另查明，原告为本案诉讼，于2014年9月19日与江苏少平律师事务所签订《聘请律师合同》1份，后支付律师费36752元。
以上事实，有原告提交的营业执照副本、身份证、结婚证、个人购房担保借款合同、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、个人借款凭证、房屋他项权登记证明、未还款查询单、逾期贷款催收通知书、律师函、提前到期通知书、聘请律师合同、江苏增值税普通发票、银行贷记回单及本案的庭审笔录等证实。
本院认为：原告农行常熟分行与被告沈爱明、戴玉林签订的《个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告农行常熟分行依约发放借款后，被告沈爱明未能按约足额偿还借款本息，故原告农行常熟分行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告沈爱明按借款合同约定承担相应的民事责任。被告戴玉林与沈爱明系夫妻关系，且被告戴玉林向原告出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，故被告戴玉林应对被告沈爱明的该笔债务承担共同还款责任。原告要求被告沈爱明、戴玉林归还借款本金877087.4元、支付计算至2014年9月5日的利息（含罚息、复利）15837.33元及自2014年9月6日起至生效判决确定的履行之日止按《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息和复利，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告沈爱明、戴玉林承担律师费36752元的诉讼请求，有合同约定为依据，数额也符合相关部门制订的律师收费标准，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。被告沈爱明、戴玉林以常熟市中盈皇冠××××室房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，原告系抵押权人，原告诉请就该房屋的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，有借款合同为依据，且办理了抵押登记，本院予以支持。对本案抵押担保的范围，《个人购房担保借款合同》的约定与房屋他项权登记的范围不一致，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，抵押担保的范围应以不动产登记簿记载内容为准。被告沈爱明、戴玉林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沈爱明、戴玉林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司常熟分行支付借款本金人民币877087.4元及利息、罚息、复利（至2014年9月5日的利息、罚息、复利合计人民币15837.33元，自2014年9月6日起至实际给付之日止按《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》约定计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告中国农业银行股份有限公司常熟分行指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区分行，账号：73×××17。）
二、被告沈爱明、戴玉林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司常熟分行支付律师费人民币36752元（如采用转账方式支付，请汇入原告中国农业银行股份有限公司常熟分行指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区分行，账号：73×××17）。
三、原告中国农业银行股份有限公司常熟分行有权对被告沈爱明、戴玉林提供抵押的常熟市中盈皇冠××××室房屋以折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿本案债务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币6613.5元、保全费人民币5000元，合计诉讼费人民币11613.5元，由被告沈爱明、戴玉林负担（原告同意其预交诉讼费人民币11613.5元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区分行营业部，账号：10×××99）。
审判员 金连涛
二〇一四年十一月十九日
书记员 钱 杰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国婚姻法》
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。