济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天商初字第54号
原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。
代表人刘学伟，行长。
委托代理人吴全民，该银行职员，住济南市。
被告吴建平，住济南市。
被告胡宴菊，住址同被告吴建平。
原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行与被告吴建平、被告胡宴菊金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴全民，被告吴建平、被告胡宴菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月20日，原告与被告吴建平签订编号为2010年天桥个最高借字第5074号齐鲁银行个人最高额借款合同，本合同项下借款形成的最高债权额为56万元，双方一致同意，被告向原告申请使用的最高借款额度为最高债权额的70%，借款期限自2010年7月26日起至2015年7月26日止。同时，原告与被告吴建平签订编号为2010年天桥个最高借抵字第5074号齐鲁银行个人最高额借款抵押合同，约定以被告吴建平名下的位于济南市槐荫区水泥厂新村X号楼x幢x室房产（房产证号：济房权证槐字第X号）为该贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，房屋他项权证号为：济房他证槐字第X号。被告胡宴菊签订了知悉证明，对该笔贷款的本息及相关费用承担连带清偿责任。合同签订后，原告于2011年7月26日向被告吴建平发放贷款39万元，被告吴建平却未按合同约定履行还款义务。现原告诉至法院，请求依法判决：1、被告吴建平立即偿还借款本金39万元，总欠息73750.18元（计算至2013年10月20日），此后利息按合同约定另行计算至本息全部归还之日止；2、被告胡宴菊承担连带偿还责任；3、原告对抵押物济南市槐荫区某处（房产证号：济房权证槐字第X号）房产享有优先受偿权；4、被告吴建平支付未偿还借款本息5%的违约金为23187.5元。
为证明自己主张，原告举证有：
证据1、2010年7月20日，原告与被告吴建平签订2010年天桥个最高借字第5074号齐鲁银行个人最高额借款合同，证明：双方存在借贷关系，约定最高债权额56万，额度有限期为2010年7月26日至2015年7月26日。
证据2、2010年7月20日，原告与被告吴建平签订2010年天桥个最高借抵字第5074号齐鲁银行个人最高额借款抵押合同，证明：被告吴建平名下位于济南市槐荫区某处房产已抵押给原告。
证据3、编号为济房他证槐字第X号房屋他项权证，证明：原告对吴建平名下位于济南市槐荫区某处房产拍卖款享有优先受偿权。
证据4、2011年7月26日，被告吴建平填写的《个人最高额借款支用申请审批表》一份，证明：被告吴建平向原告申请支用贷款39万元。
证据5、2011年7月26日，原告与被告吴建平签订的编号为2010年天桥个最高额借字第5074号-1号齐鲁银行个人最高额借款支用单，证明：原被告存在借款事实。
证据6、齐鲁银行借款凭证一份，证明：原告已发放39万贷款到被告吴建平个人账户。
证据7、2010年7月6日，被告胡宴菊出具的共同还款承诺一份，证明：被告胡宴菊应承担连带还款责任。
证据8、贷款拖欠明细一份，证明：被告吴建平截止2013年10月20日剩余贷款本金39万元、利息478.27元、罚息73182.18元，复利89.73元未归还。
被告吴建平、被告胡宴菊共同辩称，两被告在原告处借款属实，但当时办理贷款时是由案外人山东景福投资担保有限公司帮忙办理了借款，后该借款由被告吴建平转到了案外人ＸＸ新名下，该款被告吴建平没有拿到。两被告同意还款，但没有还款能力。
为证明自己的主张，被告吴建平举证有：
2010年7月26日的齐鲁银行电汇凭证1张，2010年8月1日被告吴建平与案外人ＸＸ新、山东景福投资担保有限公司签订的担保借款合同1份，证明：被告吴建平所贷款项交给了案外人ＸＸ新。
被告胡宴菊未在举证期限内提交证据。
经审理本院认定，2010年7月20日，原告与被告吴建平签订合同编号为2010年天桥个最高借字第5074号《齐鲁银行个人最高额借款合同》。合同约定：借款人为被告吴建平，贷款人为原告，本合同项下借款形成的最高债权额为56万元，双方一致同意，借款人向贷款人申请使用的最高借款额度为最高债权额的70%，借款额度有效期间自2010年7月26日至2015年7月26日。借款金额为39万元。借款期限为12个月，即2011年7月26日至2012年7月26日。贷款利率为基准利率基础上上浮40%，即9.184%。还款方式为按月付息、到期还本、利随本清。贷款期内利率按约定利率执行，不分段计息。借款人未按本合同约定的还款计划清偿贷款本息的，贷款人从贷款逾期之日起按本合同载明的贷款利率加收50%的罚息，至违约事项消除之日止，对逾期期间不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。如借款违约，贷款人有权要求借款人支付本合同项下未偿还借款本息5%的违约金。
2010年7月20日，原告与被告吴建平、被告胡宴菊签订合同编号为2010年天桥个最高借抵字第5074号《齐鲁银行个人最高额借款抵押合同》。合同约定：抵押权人为原告，抵押人为被告吴建平、被告胡宴菊，两被告以其名下位于济南市槐荫区的房产作为抵押物，为编号为2010年天桥个最高借字第5074号《齐鲁银行个人最高额借款合同》项下最高债权为56万元的借款提供担保。抵押物的担保范围为原告在主合同及具体合同项下的所有债权，包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权及担保权的费用等。
2010年7月22日，济南市住房保障和房产管理局填发济房他证槐字第X号他项权证书，载明：房屋他项权利人为原告，房屋所有权人为被告吴建平，房屋所有权证号为槐X，他项权利种类为抵押权，债权数额56万元，本抵押为最高额抵押，其他产权人为胡宴菊。
2010年7月6日，被告胡宴菊向原告出具《共同还款承诺函》一份，内容为：“本人胡宴菊与借款人吴建平是夫妻关系，身份证号XXX，同意吴建平以裕园小区X的房产在齐鲁银行天桥支行办理抵押贷款，金额叁拾玖万元，本人作为借款人的共同还款人，向贵行承诺当借款人不能按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及其相关费用承担连带责任。特此承诺！”
2011年7月26日，原告向被告吴建平发放贷款39万元。
庭审中，原被告双方均认可：该贷款为5年期抵押循环贷款，借款有效期为2010年7月26日至2015年7月26日，有效期内可循环使用，2010年7月26日，被告吴建平曾支用该笔贷款，期限为2010年7月26日至2011年7月26日，该贷款到期后按时归还。2011年7月26日，被告吴建平再次申请支取该笔贷款39万元，发放贷款的时间为2011年7月26日，到期日为2012年7月26日，发放金额为39万元，执行利率为年利率9.184%。
自2012年7月26日起，被告吴建平并未按约定履行还款义务，截止2013年10月21日，被告吴建平拖欠原告贷款本金39万元，利息478.27元、罚息73182.18元、复利89.73元，共计463750.18元。
关于利息、罚息、复利。原告主张：被告吴建平的贷款年利率为9.184%，日利率为9.184%÷360天=0.02551%；日罚息率为9.184%×1.5倍÷360天=0.038267%；日复息利率为0.038267%。自2012年7月26日起，被告吴建平并未按约定履行还款义务，已构成违约。截止2013年10月21日，被告吴建平拖欠原告贷款本金39万元，利息478.27元、罚息73182.18元、复利89.73元。因此，剩余利息、罚息、复息的计算方式为：按上述利率，利息不再计算，罚息以39万元为基数，复息以利息为基数，自2012年7月26日起至贷款本息清偿完毕为止。两被告辩称“不知道”。
被告吴建平提交的证据载明内容为：“2010年7月26日，被告吴建平向案外人ＸＸ新汇款39万元。2010年8月1日，被告吴建平与案外人ＸＸ新、山东景福投资担保有限公司签订借款合同一份，合同约定，案外人ＸＸ新向原告借款30万元，案外人山东景福投资担保有限公司为担保人。”原告对该证据质证意见为：“对证据的真实性不清楚，贷款39万发放到吴建平的个人账户后，具体使用由被告自由支配，不影响借款事实。”
上述事实，有原告提交的证据和庭审中原告的陈述为证，足以认定。
本院认为，原告与被告吴建平签订的《齐鲁银行个人最高额借款合同》、《齐鲁银行个人最高额借款抵押合同》，均合法有效，应受法律保护。两被告辩称该贷款没有收到，与事实不符，本院不予采信。被告吴建平取得原告发放的借款后，未按照约定偿还借款本息，构成违约，应承担相应的民事责任。原告主张被告吴建平偿还借款本金39万元及截止2013年10月21日的利息478.27元、罚息73182.18元、复利89.73元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告主张2013年10月21日后的罚息、复利计算方法符合合同约定，但截止日期应计算至本判决生效之日止，本院依法予以确认。因原告主张的罚息已具有违约金的性质，原告主张被告吴建平支付借款金额5%违约金属于重复主张，本院依法不予支持。依据被告胡宴菊向原告出具的共同还款承诺函，被告胡宴菊对上述欠款应承担共同还款责任，本院依法予以确认。原告主张对两被告名下位于济南市槐荫区的房产享有优先受偿权，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条和第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告吴建平、被告胡宴菊所欠原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行借款本金39万元及截止2013年10月21日利息478.27元、罚息73182.18元、复利89.73元，共计463750.18元，于本判决生效之日起10日内付清。
二、被告吴建平、被告胡宴菊向原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行偿还2013年10月21日后的罚息、复息，计算方法为：罚息，以39万元为基数，自2013年10月22日起至本判决生效之日止，分别按日罚息利率0.038267%计算；复息，以利息为基数，自2013年10月22日起至本判决生效之日止，按日复息利率0.038267%计算。上述罚息、复息于本判决生效之日起10日内付清。
三、原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行有权就被告吴建平、被告胡宴菊名下的位于济南市槐荫区的抵押房产（房产证号：济房权证槐字第X号），申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款在上述第一、二项的债权范围内优先受偿。
四、驳回原告齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，财产保全费3170元，共计11970元，原告负担400元，被告吴建平、被告胡宴菊共同负担11570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙庭武
人民陪审员 张淑敏
人民陪审员 袁德荣
二〇一四年六月二十日
书 记 员 荆雅雯