江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民终字第4725号
上诉人（原审原告）彭立军，男，1965年5月6日生，汉族，某公司总经理。
被上诉人（原审被告）南京市浦口区泰山街道办事处天景社区居民委员会，住所地南京市浦口区沿山大道。
负责人宗贞，该居委会主任。
委托代理人姚卫，江苏石城律师事务所律师。
上诉人彭立军因与被上诉人南京市浦口区泰山街道办事处天景社区居民委员会（以下简称天景社区居委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第2449号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人彭立军、被上诉人天景社区居委会的委托代理人姚卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭立军原审诉称，南京利鹏化工有限公司（其注销后由原法定代表人彭立军所有）于2005年3月10日租赁天景社区居委会（原为黄姚社区）天井洼70.18亩土地投资项目，并经新闻媒体报道。浦口区和泰山街道办事处欲作为重点推广，并扶植成立江苏烽生源垃圾制炭有限公司来实施项目。泰山街道办事处协调两公司于2006年8月16日达成资产使用及处置、租赁土地单位变更协议，2006年8月21日完成场地租赁单位变更的申请报告，2006年10月10日签订黄姚场地租赁单位变更说明后变更土地租赁人。2009年3月15日南京利鹏化工有限公司因江苏烽生源垃圾制炭有限公司违约损害其利益，依约收回天井洼资产使用权。2009年5月11日，天景社区居委会根据合同约定将土地租赁人换回为彭立军。2009年6月初，天景社区居委会口头通知彭立军，称其法律顾问认为要彭立军垫付江苏烽生源垃圾制炭有限公司的欠款不合法，应诉江苏烽生源垃圾制炭有限公司支付欠款同时解除合约不要留下法律问题。天景社区居委会与彭立军约定，法院判决生效后，在法院执行不到欠款时，彭立军需出资购入江苏烽生源垃圾制炭有限公司留置现场的设备。天景社区居委会将法院判决书送至彭立军即拒绝向法院盖章和交纳四千余元费用，彭立军自行向法院要求执行时被训诫。2011年下半年法院更换法官执行，法官主持天景社区居委会及其法律顾问与彭立军达成一致，按程序天景社区居委会去法院执行局办理手续，彭立军在流拍后无条件出资购得拍品，后因天景社区居委会的因素而无法实施。2010年11月天景社区居委会介绍他人与彭立军洽谈购买天井洼资产，同时用土石堵门的方式逼彭立军成交。天景社区居委会拒绝彭立军要求其履行2009年5月合约的有效部分和租金计算应从天景社区居委会排除妨碍后为始的方案。经泰山街道经济科协调，达成彭立军出资280720元天景社区居委会就排除妨碍。天景社区居委会收到彭立军款项十二天，配合泰山街道为实施老山条例再次用土石封堵彭立军大门，至今拒不排除妨碍，仅于2014年4月8日向彭立军出具一份“情况说明”。天景社区居委会上述行为是欺诈行为。现向法院起诉，请求判令：1、天景社区居委会履行合约，排除妨碍；2、天景社区居委会退回欺诈彭立军所得的280720元；3、天景社区居委会承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，彭立军系南京利鹏化工有限公司（以下简称利鹏化工公司）股东。2011年1月22日，彭立军与该公司另一股东周岳兰签署“南京利鹏化工有限公司股东会会议纪要”，商定：本次股东会讨论公司注销，公司注销后相关投资分配及资产处置；会议经讨论一致决定，公司在南京的主体无法办理到安全生产许可证，因而无法投入正常生产，公司现无债务，委托周岳兰负责依法办理注销公司手续；会议决定，公司投入及注销后的资产作如下分配……公司在南京黄姚村天井洼投入的资产由彭立军所有，注销后该资产所涉相关事宜由彭立军全权负责。同年2月11日，利鹏化工公司办理了注销登记手续。2005年3月11日，南京市浦口区泰山街道办事处黄姚社区居民委员会（以下简称黄姚社区居委会）与利鹏化工公司签订“场地租赁协议书”一份，将其所属黄姚一组铁路西桃园的一块土地租赁给利鹏化工公司，双方并就租金、租期以及违约责任等予以约定。2006年8月16日，利鹏化工公司与江苏烽生源垃圾制炭有限公司（以下简称烽生源制炭公司）签订“资产使用及处置、租赁土地单位变更协议”，约定：双方就利鹏化工公司投资位于南京市浦口区泰山办事处黄姚村一组铁路西桃园组租赁土地70.18亩土表物的使用权转让及最终资产处置达成协议；利鹏化工公司投入的本协议资产无偿用于烽生源制炭公司的生产经营，烽生源制炭公司所产生的利润及其他收益款项优先支付利鹏化工公司的投资，在利鹏化工公司没有收全投资款时，本协议所指资产所有权、处置权归利鹏化工公司所有；利鹏化工公司同意将土地租赁单位变更为烽生源制炭公司；本协议生效后，本土地租赁费用由烽生源制炭公司支付；双方共同约定，烽生源制炭公司出现对利鹏化工公司所投资产不利的情况下，土地租赁权和资产由利鹏化工公司无条件收回，在其无法实质性回收时，烽生源制炭公司支付使用金，使用金按1200万元同期银行贷款的1.5倍计算，因此而产生的责任由烽生源制炭公司承担。同年8月21日，利鹏化工公司与烽生源制炭公司共同向浦口区泰山街道办事处出具“关于黄姚场地租赁单位变更的申请报告”，申请事项为：一、利鹏化工公司在天井洼的资产转让烽生源制炭公司使用，严格按附件协议内容执行，如有争议双方自行解决；二、将报告土地租赁单位变更为烽生源制炭公司；三、土地租金的确定……合理的租金应在2000元／亩内。同年10月10日，利鹏化工公司与烽生源制炭公司共同出具“关于黄姚场地租赁单位变更说明”，重申了上述协议和报告的内容。同年10月14日，黄姚社区居委会与烽生源制炭公司签订“场地租赁合同”，将其所属黄姚一组铁路西桃园面积为70.18亩的土地租赁给烽生源制炭公司使用。双方并就租金、租期以及违约责任等予以约定。彭立军作为烽生源制炭公司的法定代表人在该合同上签名。2009年5月11日，黄姚社区居委会与彭立军签署《关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要》，其内容为：因烽生源制炭公司2008年增资扩股变更为合资企业，单位名称变更为江苏烽生源垃圾再生能源有限公司，2008年黄姚社区应收取土地租金14万余元分配于社区居民，黄姚社区向江苏烽生源垃圾再生能源有限公司追要租金若干次，该公司拒不支付租金，不履行合同，使黄姚社区无法及时向居民发放分配金，引起社区居民和社区的冲突，造成不良影响，因彭立军不担任江苏烽生源垃圾再生能源有限公司的法定代表人，2009年不参与该公司的日常事务，但上述两份租赁土地合同均为彭立军为公司法定代表人时谈判而确定，本土地表面构筑物为彭立军个人公司所有，本次会议达成以下内容：一、彭立军筹集资金14万元于2009年6月交黄姚社区作江苏烽生源垃圾再生能源有限公司2008年的土地租金，黄姚社区出具相关的财务手续，证明此钱为彭立军个人垫付2008年江苏烽生源垃圾再生能源有限公司应付的土地租金；二、2009年起本土地的租金由彭立军按原合同内容承担，合同所定各项条款均由彭立军和黄姚社区共同履行。
原审法院另查明，黄姚社区居委会因区划调整变更为天景社区居委会，烽生源制炭公司变更名称为江苏烽生源垃圾再生能源有限公司（以下简称烽生源再生能源公司）。2010年1月8日，天景社区居委会以烽生源再生能源公司拖欠租金为由向原审法院起诉，要求烽生源再生能源公司给付租金及违约金。该案经原审法院审理认定：烽生源再生能源公司与利鹏化工公司系相互独立的民事主体，双方的关系及纠纷与天景社区居委会无法律上的关系；烽生源再生能源公司承租天景社区居委会的场地，应按约支付租金。原审法院遂于2010年3月22日作出（2010）浦民二初字第103号民事判决：一、烽生源再生能源公司自判决生效之日起五日内支付天景社区居委会280720元；二、烽生源再生能源公司自判决生效之日起五日内支付违约金给天景社区居委会（自2009年1月1日起至2010年1月1日止以本金140360元计算按每日千分之二支付违约金，自2010年1月2日起至付清租金时止，以本金280720元计算按每日千分之二支付违约金）。2013年8月，彭立军向天景社区居委会支付280720元，天景社区居委会向彭立军出具凭证，该凭证记载收款内容为烽生源制炭公司2008年至2009年土地使用费（租金，彭立军个人垫付）。2014年4月3日，天景社区居委会出具《情况说明》一份，其内容为：关于黄姚一组铁路西桃园面积70.18亩土地租赁纠纷一事，根据2006年10月14日黄姚社区居委会与烽生源制炭公司达成的场地租赁合同以及2010年3月22日浦口区法院作出的民事判决书，一方面可说明天景社区居委会与烽生源再生能源公司的土地租赁关系合法有效，但2009年我社区与彭立军达成的会议纪要证明其是上述土地的合法租赁人，其本人也表示愿意承担烽生源再生能源公司欠我社区土地租金，基于以上情况，我社区提出以下意见：1、彭立军支付自2008年至2014年2月烽生源再生能源公司欠我社区土地租金，具体为2008年4月1日至2010年3月31日计280720元，2010年4月1日至2014年3月31日计617584元，上述两项合计898304元，扣除彭立军已支付的280720元，应付天景社区租金金额为617584元；2、上述款项由彭立军在终止协议前支付给天景社区，而后不得以任何理由要回该款，且2009年5月11日达成的会议纪要自动终止；3、彭立军企业搬离天景社区，社区原则上同意，要求①立即终止协议②彭立军在半年之内将机器设备等附属物迁出上述土地，如到期未迁出，彭立军需继续支付土地占用使用费至迁出之时（费用计算标准以2009年5月11日会议纪要为准，每年140360元）。
原审法院认为，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案土地的出租人和承租人分别为天景社区居委会和烽生源再生能源公司，此节事实有原审法院（2010）浦民二初字第103号民事判决予以确认，且2009年5月11日“关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要”并无承租人烽生源再生能源公司的签章，不能单方面变更原承租关系，故彭立军并非涉案土地的承租人，其不具备原告主体资格，其起诉不符合民事诉讼法规定的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，原审法院裁定：驳回彭立军的起诉。
上诉人彭立军不服上述裁定，向本院提起上诉称，一、彭立军与烽生源再生能源公司对诉争土地进行有条件的转让使用权，由泰山街道办事处协调，被上诉人同意才完成，四方当事人必须按约履行。二、烽生源再生能源公司逾期一年半不支付诉争土地租金，被上诉人与上诉人达成《关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要》约定将诉争土地租赁人变更为彭立军，此行为合理、合法。三、南京市浦口区人民法院（2010）浦民二初字第103号民事判决书，不能证明被上诉人和烽生源再生能源公司还有后续的租赁关系。烽生源再生能源公司在一审前己知土地租赁人己变更为上诉人，烽生源再生能源公司只愿承租至2009年3月。综上，请求二审法院撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第2449号民事裁定书，指令一审法院对本案继续审理。
被上诉人天景社区居委会辩称，被上诉人与彭立军没有租赁合同关系，彭立军不是本案适格当事人。被上诉人收取的租金完全合法，没有欺诈之说。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决符合法律规定，上诉人的上诉理由不能成立，应当予以驳回。另，被上诉人起诉烽生源再生能源公司，请求解除租赁合同一案，南京市浦口区人民法院已经受理，正在审理之中。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人彭立军向本院提交了如下证据：1、彭立军从南京市浦口区人民法院档案室调取的（2009）苏宁石证内经字第25524号公证书，证明烽生源再生能源公司于2010年确认房产被彭立军收回，烽生源再生能源公司承租的土地承租期仅到2009年3月30日为止。2、南京绿润能源有限公司的行政复议申请书、南京市浦口区人民政府泰山街道办事处行政复议答复书、南京市浦口区人民政府驳回行政复议申请决定书。证明南京市浦口区人民政府泰山街道办事处、南京市浦口区人民政府都认为彭立军是土地的承租人。被上诉人质证后认为：1、对彭立军提供的该份公证书的真实性认可，从公证书上的内容来看，与本案没有关联性。2、对彭立军提供的证据2的真实性认可，但该组证据与本案没有关联性。
本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条对起诉必须符合的条件，已作出了明确的规定。彭立军因其与天景社区居委会于2009年5月11日签订的《关于解决黄姚土地系列问题的会议纪要》商定：一、彭立军筹集资金14万元于2009年6月交黄姚社区作烽生源再生能源公司租赁的2008年土地租金，黄姚社区出具相关的财务手续，证明此钱为彭立军个人垫付2008年烽生源再生能源公司应付的土地租金；二、2009年起涉案土地的租金由彭立军按原合同内容承担，合同所定各项条款均由彭立军和黄姚社区共同履行。且天景社区居委会于2014年4月3日出具的《情况说明》亦载明，彭立军支付自2008年至2014年2月烽生源再生能源公司欠社区土地租金，彭立军已支付280720元租金。现彭立军以上述事实以及天景社区居委会用土石堵门为依据，要求判令天景社区居委会履行合约，排除妨碍，并退还彭立军已支付的280720元租金，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉构成条件的相关规定，人民法院应当受理。原审法院以彭立军并非涉案土地的承租人，其不具备原告主体资格，其起诉不符合民事诉讼法规定的条件裁定驳回起诉，属适用法律错误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第2449号民事裁定；
二、指令南京市浦口区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 曹 艳
代理审判员 吴 勇
二〇一四年十二月二日
书 记 员 林雨虹