福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第4076号
原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司。
法定代表人许征学，董事长。
委托代理人陈力舟、黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。
被告福建省源古历史博物馆。
法定代表人陈斌，馆长。
委托代理人杨阳，公司职员。
被告陈斌。
原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称“路桥公司”）诉被告福建省源古历史博物馆（以下简称“源古博物馆”）、陈斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，依法由代理审判员田炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路桥公司的委托代理人陈力舟、黄巧玲，被告源古博物馆的委托代理人杨阳及被告陈斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路桥公司诉称，2010年9月13日，原告与被告陈斌签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告陈斌向原告承租址于厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期项目B区B2栋建筑，建筑面积为2065.47平方米。物业租赁期限为20年，免租期为3年。2013年9月1日起至2014年8月31日止的起始租金标准为10元／平方米／月，以后每年递增。被告陈斌应自2010年10月1日起，按照6.20元／平方米／月的标准向原告缴纳物业综合管理服务费。被告陈斌的自用水、电费及其公摊费用依据当期实际发生量和政府规定单价收取。该些费用的缴纳时间以原告届时发出的收费通知单为准。被告陈斌应按时足额缴纳租金、物业管理费、自用水电费及其公摊费，若逾期缴纳费用，每逾期一日，应按逾期总金额的千分之三向原告支付违约金。逾期支付租金超过15天或者逾期支付本合同所约定的除租金之外的其他费用达30天以上的，原告有权解除合同，并没收被告陈斌的履约保证金。因本合同产生的争议，可诉请房屋所在地人民法院解决。2012年6月15日，原告与被告源古博物馆、陈斌共同签订一份《补充协议书》，约定：原《房屋租赁合同》的承租人变更为被告源古博物馆，原合同项下的所有权利和义务均由被告源古博物馆继续履行，被告陈斌对被告源古博物馆履行合同义务承担连带责任。同时，各方将租赁面积调整为1959.73平方米。上述合同签订后，原告依约将讼争房产交付给两被告使用，但是两被告却未依约支付物业管理费、水电费等费用。截至2013年6月30日，两被告累计拖欠物业管理费205707.6元。同时，两被告还拖欠自用水费2391元、自用电费39882.96元、公摊水费954.71元、公摊电费2844.86元（水电费用暂计至2013年5月27日）。故请求判令：1、被告源古博物馆立即向原告支付2012年1月1日至2013年6月30日的物业管理费205707.6元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以205707.6元为基数，按照日千分之三的标准计算，从起诉之日2013年7月5日起计至实际付款之日止）；2、被告源古博物馆立即向原告支付代垫的2011年7月至2013年5月27日的水费、电费共计46073.53元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以46073.53元为基数，按照日千分之三的标准计算，从起诉之日2013年7月5日起计至实际付款之日止）；3、被告源古博物馆立即赔偿原告为本案诉讼而支付的律师代理费9657元；4、被告陈斌对被告源古博物馆上述三项债务承担连带清偿责任。
被告源古博物馆、陈斌共同辩称，第一，原告与两被告所签订的合同系格式合同，存在不平等的条款。由于《房屋租赁合同》等系原告单方提出，被告方系被动接受，原告不可避免的会争取自身利益最大化，故而制定出权利义务不对等的格式条款，例如合同第五页第五项第五条款。第二，原告未按合同履行义务，违约在先。原告承诺将被告方所租赁的房屋和周围园区打造成文化展览苑，引进数家民间博物馆和艺术馆入驻园区，这一承诺是被告方作出缔约决定的前提和基础。但此后原告违反合同约定擅自将两被告所承租物业的周围房屋出租给他人用于建设商业店铺和企业会所，严重降低了被告方博物馆的形象和游览体验，给被告方的经营和形象造成重大影响，直接导致被告方博物馆的日均客流剧减。并且，原告的上述行为也违背了政府的文件规定。第三，原告未按照租赁合同中有关物业服务的约定提供有效的物业服务，所提供的建筑物没能达到“适租”的标准，所以被告方可依照法律规定和合同的有关条款不给付相应的租金。原告提供的物业由于漏雨多次发生天花板脱落事故，但原告却未予以修理，给被告方的经营、形象造成重大影响和损失，属于严重违约，被告方有权不给付相应物业费。同时，原告提供的物业未做白蚁预防，导致2013年3月份被告方承租物业爆发大面积白蚁灾害（原告建设的五缘湾文化展览苑B区各家展馆今年都爆发了白蚁灾害），被告馆藏的藏品、展柜等大面积受损，累计经济损失达80万元，依法原告应赔偿被告方由此造成的损失。第四，因原告未及时修理漏水致使被告财物遭受的重大损失，原告作为出租方必须予以赔偿。第五，被告源古博物馆系经福建省人民政府文化厅和民政厅批准成立的综合性民办历史博物馆，根据2010年国家文物局、财政部等七部委联合下发的《关于促进民办博物馆发展的意见》，原告作为政府委托的管理机构，必须承担政府的基本职能，有责任有义务为被告提供馆舍并减免物业费。第六，对原告主张的物业费本金没有异议，但原告是将水电费与物业费合并在一起统称物业费的，没有单列水电费，且被告方在2012年1月1日之前都有按时缴费。
经审理查明，路桥公司系厦门市湖里区五缘湾特色商业街（一、二期）项目的授权管理方。2010年9月13日，路桥公司作为出租方（甲方）、陈斌作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期项目B区的B2栋建筑出租给乙方，建筑面积为2065.47平方米；租赁期为20年，即自2010年9月1日起至2030年8月31日止，其中免租期3年，即自2010年9月1日起至2013年8月31日止；自2010年10月1日起，合同期内，乙方按6.2元／平方米／月的标准向甲方缴纳物业综合管理服务费，乙方自用水、电费及其公摊费用依据当期实际发生量和政府单价进行收取，上述费用的缴交时间以甲方届时发出的收费通知单为准；甲方物业管理服务内容中，常规性公共服务包括共用部分管理、公共设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、道路车辆管理等，该服务已包含在物业综合管理服务费中，针对性专项服务、委托性特约服务不包含在物业综合管理服务费中，乙方如需要，具体收费双方另行约定；乙方如逾期缴纳本合同所约定所有费用的，除应足额补缴相应费用外，每逾期一日，乙方应按其逾期总金额的千分之三向甲方交付滞纳金；等等。
上述合同签订后，路桥公司依约将讼争房产交付给陈斌使用。2012年6月15日，路桥公司作为甲方、陈斌作为乙方、源古博物馆作为丙方，三方签订一份《补充协议书》，约定：三方均同意上述《房屋租赁合同》中承租人主体变更为丙方，原合同所有条款及乙方原所享有权利和承担责任自本补充协议书生效之日起整体转由丙方继续履行，同时乙方仍应督促、确保丙方完全履行原合同约定的所有义务，并承担相应的连带责任；甲方同意将原合同租赁面积由2065.47平方米调整为1959.73平方米，并以此面积作为租金、物管费缴交及相应费用分摊的依据（自原合同签订之日起计），据此，乙方2010年9月14日至2011年6月30日期间共计多缴物管费6272元，该费用在2011年7月的物管费中给予抵扣，即抵扣后实际应交款为5878.33元；等等。
但在上述补充协议履行过程中，源古博物馆未及时向路桥公司缴纳物业费、自用水电费及公摊水电费，其共拖欠路桥公司2012年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费205707.6元，2011年7月至2013年5月27日的水费、电费共计46073.53元（其中自用水费2391元、自用电费39882.96元、公摊水费954.71元、公摊电费2844.86元）。因此，路桥公司于2013年7月4日委托福建天衡联合律师事务所陈力舟、黄巧玲律师向本院提起诉讼，并为此支付律师费9657元。
以上事实，有路桥公司提交的《关于五缘湾特色商业街经营管理问题的通知》、《关于五缘湾特色商业街经营管理事项的复函》、《协议书》、《厦门路桥建设集团有限公司关于五缘湾特色商业街（一、二期）经营管理授权的批复》、《房屋租赁合同》、《补充协议书》、收费通知单、《委托代理合同》、律师费发票、进账单，以及法庭庭审笔录为证。
针对本案争议的焦点，本院作如下分析认定：
一、源古博物馆是否应支付路桥公司物业费、水电费。
本院认为，路桥公司与陈斌签订的《房屋租赁合同》及路桥公司与源古博物馆、陈斌签订的《补充协议书》均系各方的真实意思表示，其形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同履行各自的义务。根据上述合同及补充协议约定，源古博物馆应支付讼争房产租赁期间的物业费、水电费等费用。关于物业费，源古公司、陈斌主张路桥公司未提供相应的物业服务，并且存在未及时维修漏水、防治白蚁等情形，给其造成严重经济损失，因此其不但无需支付物业费，路桥公司还应赔偿其相关损失。另外，源古公司、陈斌还主张其作为民办博物馆单位，根据政府相关文件，路桥公司有义务为其提供馆舍并减免物业费。对此，本院认为，源古公司提交的照片不足以证明因路桥公司没有履行相应的物业服务义务，给其造成相关损失，而其主张的路桥公司有义务为其提供馆舍并减免物业费等，也没有相应的事实和法律依据，故源古博物馆拒绝支付物业费，缺乏充分的事实和理由，本院对其主张不予采信，其仍应支付路桥公司2012年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费205707.6元。关于水电费，根据《收费通知单》显示，源古博物馆2011年7月至2013年5月27日期间共拖欠的水电费46073.53元（其中自用水费2391元、自用电费39882.96元、公摊水费954.71元、公摊电费2844.86元），对此源古博物馆主张水电费与物业费是合并统称物业费的，但该主张缺乏合同依据，其也未提供相应的证据，故对该主张，本院亦不予采信，本院确认源古博物馆还应支付路桥公司2011年7月至2013年5月27日期间的水电费46073.53元。
二、源古博物馆是否应支付路桥公司逾期付款违约金。
本院认为，根据《房屋租赁合同》及《补充协议书》的约定，源古博物馆如逾期缴纳合同项下的费用，除应足额补缴外，每逾期一日，还应按其逾期总金额的千分之三向路桥公司支付滞纳金。如前所述，截止2013年6月30日及5月27日，源古博物馆分别拖欠路桥公司物业费205707.6元、水电费46073.53元，路桥公司主张其从起诉之日2013年7月5日起支付逾期付款违约金，系合理诉求，也有相应的合同及法律依据，本院予以支持。对路桥公司主张违约金应按日千分之三的标准计算，因源古博物馆认为其不构成违约，故应视为其已提出减少违约金的抗辩，而路桥公司未举证证明其有相应的实际损失，故本院依法酌情调整上述违约金标准为按银行同期同类贷款利率的四倍计算。
三、源古博物馆是否应支付路桥公司律师费9657元。
本院认为，路桥公司与源古博物馆并未在《房屋租赁合同》或《补充协议书》中对律师费用的负担进行约定，而律师费用并非本案诉讼必然产生的费用，因此路桥公司主张律师费9657元，缺乏相应的合同及法律依据，本院不予支持。
四、陈斌是否应对源古博物馆的上述债务承担连带清偿责任。
本院认为，根据《补充协议书》的约定，陈斌应确保源古博物馆完全履行《房屋租赁合同》中约定的所有义务，并承担相应的连带责任，因此路桥公司主张陈斌对源古博物馆的上述债务承担连带清偿责任有相应的合同依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建省源古历史博物馆应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司2012年1月1日至2013年6月30日期间的物业管理费205707.6元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以205707.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，从2013年7月5日起计至本判决确定的还款之日止）。
二、被告福建省源古历史博物馆应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司2011年7月至2013年5月27日期间的水电费46073.53元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以46073.53元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，从2013年7月5日起计至本判决确定的还款之日止）。
三、被告陈斌对被告福建省源古历史博物馆的上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2611元，由原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司负担73元，被告福建省源古历史博物馆、陈斌连带负担2538元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 田 炜
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 洪华娇
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。