广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法三民一初字第891号
原告：吴金松，男，1957年12月17日出生，汉族，户籍住址广东省揭东县。
委托代理人：谢洪雁、廖秀文，系广东铭致律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。
法定代表人：张其，职务总经理。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住址中山市三乡镇，系张其女儿。
第三人李秀琴，女，1962年2月15日出生，汉族，住址广东省珠海市香洲区。
原告吴金松诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案处理结果可能同李秀琴有法律上的利害关系，依法追加李秀琴为无独立请求权第三人参加诉讼。并依法组成合议庭于2013年11月6日、2014年2月25日两次公开开庭进行了审理。原告吴金松委托代理人廖秀文、谢洪雁到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧，被告李秀琴经依法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年1月3日，原告与被告吉雅公司签订了一份《白石吉雅花园认购书》，约定向被告购买位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产，总价180000元，付款方式为一次性。原告于当日付了170000元，余款10000元约定于出房产证时付清。2007年12月30日前交付房屋，并在交付后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告一次性以现金支付了购房款170000元，余款10000元约定办理房产证前付清。被告也于同年3月18日将房屋交付给了原告。双方还于5月10日再签了正式的《中山市商品房买卖合同》，该合同第十五条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但至今，约定的办理权属登记的期限已过，且被告公司的法定代表人张其被追究刑事责任，公司停业，无法办理相关权属证书。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行于2007年5月10日签订的《中山市商品房买卖合同》，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园房地产的房地产权属证书；2、被告承担本案的全部诉讼费。
诉讼过程中，基于法院依职权追加李秀琴为第三人参加本案诉讼，原告增加诉讼请求：判决确认被告中山市吉雅房地产开发有限公司与第三人李秀琴签订的关于购买中山市三乡镇吉雅花园的房地产的《商品房买卖合同》无效。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书、中山市商品房买卖合同；2.收款收据；3.吉雅花园物业交接书、前期物业管理服务协议、收款收据；4.（2012）中一法三民一初字第331号民事判决书。
被告吉雅公司在答辩期内未提交答辩意见和证据。
第三人李秀琴下落不明，经依法公告送达期满未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。
经审理查明：2007年1月3日，原告与被告吉雅公司签订白石吉雅花园认购书，向其购买位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产。双方约定：该物业建筑面积为112.2平方米，总价款180000元，付款方式为一次性。首期于签订认购书当日支付170000元，余款10000元于出房产证前交清。当日原告依约支付了房款170000元，被告亦于同年3月18日将房屋交付给原告，双方办理了正式的交接手续。原告还向被告缴交了契税、登记费、印花税、水电门铃天线管理等设施费等共6039元。同年5月10日，双方又签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同第十五条关于产权登记，约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；如因买受人的原因导致还不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。原告收楼后即装修入住至今。办证期限届满后多次向被告催促办理产权证书事宜，直到被告吉雅公司及法定代表人张其涉嫌非法吸收公共存款及诈骗罪案发无法办理。原告认为其已向被告支付了绝大部分购房款且实际占有使用房屋多年，虽经查询得知所购房屋登记备案在第三人名下，但第三人与被告之间存在非法借贷的关系该买卖合同经法院生效判决认定无效。故诉至法院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园的房地产登记备案在第三人李秀琴名下，建筑面积为112.2平方米，购房总价为123196元，付款方式为一次性，签约日期2007年8月19日，备案日期2007年9月5日。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
前述已经生效的（2010）中中法刑二初字第25号判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、房屋的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。亦以借用他人身份证等信息，虚构商品房买卖方式，办理虚假按揭，向银行套取贷款资金。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及本案原告吴金松，亦未涉及第三人李秀琴。虚假按揭物业明细表未涉及本案争议房屋。
2012年李秀琴作为另案原告以商品房预售合同纠纷为由诉至本院，要求吉雅公司继续履行商品房买卖合同，协助办理位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产的房地产权属证书，该案案号为（2012）中一法三民一初第331号。在审理过程中，本院亦追加吴金松为无独立权第三人参加诉讼。该案审理查明，李秀琴与吉雅公司之间签订的关于购买案涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》名为购房，实为借款担保。原告基于不存在的买卖合同基础法律关系而主张被告吉雅公司继续履行合同协助办证的诉求，应予驳回。故于2013年6月25日依法作出判决，驳回原告李秀琴的诉讼请求。该判决现已生效。
再查：在被告吉雅公司所涉刑事案件处理过程中，中山市公安局于2008年5月7日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院到涉案的中山市三乡镇吉雅花园的房地产核查居住人员并张贴通知。张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋，如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。经核查，该房屋目前由原告吴金松及家人居住使用。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订了正式《广东省商品房买卖合同》，并一次性支付了大部分楼款，被告亦将房屋交付给原告占有使用。足以认定原告与被告之间存在真实的商品房买卖合同关系。其买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及双方所签订的合同相关约定，被告吉雅公司应当在交付房屋后在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。
吉雅公司虽然与第三人李秀琴签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人李秀琴名下，但根据中级法院已经生效（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，吉雅公司采取与借款人签订虚假的《商品房买卖合同》方式作为借款的担保，其目的是为了确保借款的偿还，为借款人实现债权提供担保；双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押，双方不存在真实的商品房买卖关系。本案第三人李秀琴虽没有在上述生效的刑事判决书附的非法吸收公众存款明细附表，但根据前述我院生效的（2012）中一法三民一初字第331号民事判书决查明的事实，第三人李秀琴与被告吉雅公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》，无论从购买单价、是否交付等分析，均不符合正常的商品房买卖特征，并非真实的商品房买卖关系。其实质是作为非法借贷金额的担保，因此，本院认定其与吉雅公司签订商品房买卖合同系虚假，实质是作为被告非法吸收公众存款的刑事犯罪手段。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，第三人李秀琴2007年8月19日与吉雅公司签订的案涉《商品房买卖合同》无效。
原告是真正的房屋买受人，故其请求被告继续履行合同，在合理期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助原告办理涉案房产的权属证书，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据合同约定原告亦负有支付剩余房款10000元的义务。
被告吉雅公司、第三人李秀琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩权利的主动放弃，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人李秀琴与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年8月19日签订的关于买卖中山市三乡镇吉雅花园的房地产的《中山市商品房买卖合同》无效；
二、原告吴金松于本判决生效之日起七日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款10000元；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吴金松办理位于中山市三乡镇吉雅花园的房地产的房地产权属证书。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 王莉森