大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第5001号
原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司，住所地沈阳市。
法定代表人车秀琴，董事长。
委托代理人王晓阳，辽宁添赢律师事务所律师。
被告大连沙河口佳音文化技术培训学校，住所地大连市。
法定代表人刘恩明，校长。
委托代理人张成栋，该校职员。
原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司与被告大连沙河口佳音文化技术培训学校物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员于颖适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓阳、被告的委托代理人张成栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告在大连辰熙大厦承租了706、748、737、707、708、709、715、716、717、718-1、718、719共计12个写字间。原告于2012年1月与该大厦业主委员会签订物业管理委托合同，合同期限为2012年1月1日至2014年12月31日，物业费为每月每平方米2.2元。被告应按半年交纳物业费，如果双方发生争执提起诉讼，胜诉方有权按照判决向另一方收取补偿费用，包括合理的国内律师费用和其他费用。原告自2012年1月1日起至2014年12月31日为大连辰熙大厦提供物业服务，自2014年1月1日至2014年12月31日期间被告承租的上述写字间共欠交物业费12465元，原告为参加本次诉讼支出律师费1250元。故诉至法院，请求判令：1、被告给付原告2014年1月1日至2014年12月31日期间的欠交的物业费12465元；2、被告给付原告律师费1250元。
被告辩称，原告主体不适格，其资质证书未在大连履行相关备案手续，签订的物业管理委托合同应属无效；为享受物业服务，被告一直如期交纳物业费；原告按照每月每平方米2.2元收费标准收取物业费没有法律依据，应该是每月每平方米1.5元；2014年，由于被告对原告物业服务不满意，所以未如期交纳物业费；原告主张的律师费跟被告没有关系。故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，被告大连沙河口佳音文化技术培训学校在大连辰熙大厦承租12个写字间，分别为706房间、建筑面积为56.99平方米，748房间、建筑面积为86.98平方米，737房间、建筑面积为106.42平方米，707房间、建筑面积为87.79平方米，708房间、建筑面积41.75平方米，709房间、建筑面积为41.75平方米，715房间、建筑面积为43.49平方米，716房间、建筑面积为43.49平方米，717房间、建筑面积为52.82平方米，718-1房间、建筑面积为34.79平方米，718房间、建筑面积为46.99平方米，719房间、建筑面积为46.97平方米。
2012年1月16日，原告与大连辰熙大厦业主委员会签订《大连辰熙大厦物业管理委托合同》（以下简称物业合同），约定写字间物业费收取标准按照原物业费标准（即合同所附明细表）收取，该份明细表中记载706、748房间物业费收费标准为每月每平方米2.2元，737、707、708、709、715、716、717、718、718-1、719房间物业费收费标准为每月每平方米1.5元；物业费每半年收取一次，按照合同上物业管理费的收费标准向业主及物业使用人收取物业管理费；如果双方就本合同发生任何争执、提出索赔或诉讼，胜诉方有权按照判决向另一方收取一切诉讼所指定的补偿费用，包括诉讼指明之合理的国内律师费用和其他费用；该合同中记载全权委托物业管理服务期限为2012年1月1日至2014年12月31日，为期3年。
原告自2012年1月起为被告所承租的案涉12个写字间所在的大厦提供物业服务，2014年12月31日原告因合同期满退出该大厦管理。被告因对物业服务不满，自2014年1月起未按期交纳物业费，其中706、748房间欠费日期为2014年1月1日至2014年12月31日，即欠费12个月，737房间欠费日期为2014年4月16日至2014年11月15日，即欠费7个月、707、708、709、715、716、717、718、718-1、719房间欠费日期均为2014年5月16日至2014年12月31日，即均欠费7个月。2013年11月27日，被告方交纳2013年物业费18221元。
另查，原告取得的物业管理企业资质证书载明，准予从事物业管理活动时间为2009年10月13日，有效期至2018年2月4日，资质等级为二级。
上述事实，有原告提供的起诉状、物业管理企业资质证书、《大连辰熙大厦物业管理委托合同》、律师费发票1张，被告方提供的产权证复印件1份、证明材料4份、本院调查笔录及双方当庭陈述笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告与大连辰熙大厦业主委员会签订的物业合同系双方真实意思表示，合法有效。合同的双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业服务单位负有按照合同约定提供零修、养护等服务，维护大厦环境卫生及相关秩序的义务，被告作为物业使用人应按期交纳物业服务费。
关于物业费收费标准问题，原告主张案涉12个写字间物业费收费标准为每月每平方米2.2元，被告认为该标准为每月每平方米1.5元，根据物业合同后所附辰熙大厦物业收费明细表中记载，706、748房间物业费收费标准为每月每平方米2.2元，被告无证据证明其主张，故对被告就该2个写字间物业费收费标准的抗辩意见本院不予采信；明细表中记载737、707、708、709、715、716、717、718、718-1、719房间物业费收费标准为每月每平方米1.5元，原告没有提供证据证明该10个写字间物业费收费标准变更为每月每平方米2.2元，故应按照合同约定标准收取物业费，即737、707、708、709、715、716、717、718、718-1、719房间的物业费收费标准为每月每平方米1.5元。故被告应向原告给付2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费9536.54元［706、748房间：2.2元／月×（56.99平方米＋86.98平方米）×12个月=3800.81元；737、707、708、709、715、716、717、718、718-1、719房间：1.5元／月×（106.42平方米＋87.79平方米＋41.75平方米＋41.75平方米＋43.49平方米＋43.49平方米＋52.82平方米＋46.99平方米＋34.79平方米＋46.97平方米）×7个月=5735.73元，合计3800.81元＋5735.73元=9536.54元）］，故关于原告要求被告给付物业费请求的合理部分，本院予以支持。鉴于原告认可由于客观原因不能对案涉大厦大面积外墙及电梯进行维修，考虑本案实际情况，被告未按期交纳物业费系出有因，并非恶意无故拖欠，另原告亦未提供证据证明其为实现本案债权而支付律师费1250元，故对原告主张律师费的诉讼请求本院不予支持。
关于被告提出的原告资质证书备案及合同效力问题，鉴于本案系物业服务合同纠纷，原告向被告主张物业费系基于物业合同的约定及履行，在物业合同的存续期间，原告提供物业服务，被告亦曾按期交纳物业费，现被告仅依据原告资质证书备案问题主张案涉物业合同无效，依据不足，故对于被告的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和同合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告大连沙河口佳音文化技术培训学校于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳瑞码阁物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费9536.54元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费142元（原告已预付），退回原告71元，由原告负担21元、被告负担50元，给付时间同上。
本判决为终审判决。
代理审判员 于 颖
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 孟凡红
附：相关法律规定
《中华人民共和同合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。