湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终217号
上诉人（原审第三人）：郭建兵，男，1968年3月2日出生，汉族，住襄阳市襄州区。
委托诉讼代理人：何洪海、毕奎，湖北联帮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:陈辉，男，1976年11月1日出生,汉族，住福建省福清市。
被上诉人（原审原告）:郑伟，男，1976年11月17日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：李顺民、李燕南，湖北真武律师事务所律师。
原审被告：陈丽，男，1980年2月4日出生，汉族，住襄阳市高新区。
上诉人郭建兵因与被上诉人陈辉、郑伟、原审被告陈丽房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭建兵及其委托诉讼代理人何洪海，被上诉人陈辉、郑伟的共同委托诉讼代理人李顺民、李燕南，原审被告陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭建兵上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者发回重审。事实和理由：原判认定事实不清，证据不足。1.原判认定郭建兵出具《保证书》错误。2016年6月1日至8日期间，上诉人一直在与被上诉人商谈重新签订租房合同事宜，被上诉人同意与上诉人签订合同，并承诺签订《保证书》后就签，但上诉人在《保证书》上签字后，被上诉人拒绝与上诉人签订合同，所以，《保证书》在本案中不是合法有效的证据。2.2016年6月8日，被上诉人将房屋大门锁住，上诉人及店里员工要求开门取回自己的物品，被上诉人不予理睬。因此，房屋闲置系被上诉人造成，一审法院判决上诉人支付占用费没有法律依据。3.原判认定上诉人拖欠租金153600元有误。一审时，被上诉人仅出具了几张收款收据，未提供完整的票据。4.被上诉人出租房屋的面积与房产证面积不一致，上诉人多交了租金，应当抵扣，并且，被上诉人还收取了20000元押金。
被上诉人陈辉、郑伟答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告陈丽答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
陈辉、郑伟向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告及第三人腾退房屋并立即向原告交还租赁房屋；2.判令被告向原告支付自2015年8月1日至2016年5月31日期间欠交房屋租金243600元，并按合同约定向原告支付逾期交纳租金产生的违约金20000元，第三人对上述款项承担连带给付责任；3.自2016年6月1日起至被告及第三人向原告交还房屋之日止，被告及第三人按每日1000元的标准向原告支付房屋占用费；4.判令被告向原告支付擅自转租的违约金100000元。
一审法院认定事实：2014年11月1日，原告郑伟、陈辉（甲方）与被告陈丽（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于艺苑华庭1号楼临街201号门面、附1号楼二楼门面房出租给乙方做洗浴、宾馆使用，租赁期限为五年，从2011年6月1日至2016年5月31日止；乙方向甲方交付20000元租房押金，待合同期满后，乙方结清租房所有费用，甲方将押金退还给乙方；2011年6月1日至2011年12月31日，每月7850元；2012年1月1日至2012年12月31日，每月租金8840元；2013年1月1日至2013年12月31日，每月租金9830元；2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金20650元；2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金23120元；2016年1月1日至2016年5月31日，每月租金25600元；合同生效后，乙方每半年向甲方交纳一次房租，乙方应在每上半年度的最后一个月向甲方交清下半年度房租，如乙方未按约定交纳房租和租房押金，甲方有权解除合同收回房屋并追究乙方违约责任；乙方按物业公司规定每月负责支付物业费、水电等费用；合同期满后，乙方可以带走自己的全部物品和家具，但房屋装修、门窗等均不能拆除，必须保持现状无条件移交给甲方；乙方在租赁期间，如经营发生问题需要转让必须经甲方同意，并及时结清费用后方可转让；合同生效后，双方均不能违法合同约定或单方终止合同，若乙方延迟交付租金，则按每延迟一天按300元标准向甲方承担滞纳金，若一方违反合同约定、单方终止合同或擅自转让，除双倍赔偿对方损失外，并向守约方承担违约金100000元整；合同期满后，乙方继续占用该房，则按每天1000元向甲方付房租。协议签订后，被告在诉争房屋经营个体工商字号朋鼎轩足道会所。2014年11月，被告将前述足道会所转让给第三人郭建兵及案外人高延如，由郭建兵负责在诉争房屋继续经营至今,期间该足道会所的工商登记经营者由被告陈丽变更为郭建兵。后原告收取租金至2015年7月31日，自2015年8月1日至2016年5月31日期间房租243600元无人交付。2016年6月6日，第三人郭建兵向原告出具《保证书》一份，载明：“本人郭建兵保证2016年6月8日前把所有租金交清，如果不兑现，我同意承担经济损失，把房屋东西搬走，把房屋交给房东（艺苑华庭1-201、1-202）并结清房租。”2016年6月8日、6月11日，第三人郭建兵分两次向原告支付9万元。后因协商未果，原告主张其于2016年7月4日将本案诉争房屋上锁至今，第三人郭建兵认可其部分物资尚被锁在本案诉争房屋内。
另查明，在本案审理过程中，二原告主张其张姓工作人员负责收取租金，欠费发生后其多次与被告陈丽联系未果，其在合同到期后才知道陈丽已将房屋转租给第三人郭建兵，并提交郭建兵于2016年6月6日出具的《保证书》予以证明；被告陈丽主张其向二原告支付租金至2014年11月，后由郭建兵向二原告支付租金；而第三人郭建兵认可其从陈丽处接手经营足道会所后以被告名义向二原告交过租金，但其主张只使用了一半房屋，转让事宜并未告知二原告，后其因与二原告协商续租而出具前述《保证书》。
一审法院认为，本案房屋租赁合同、保证书均系当事各方真实意思表示，除合同约定违约金金额过高需依法调整外，其他内容均未违反法律规定，对当事人各方均具有法律拘束力。从查明的事实来看，被告陈丽承租二原告房屋用于开设经营个体工商字号朋鼎轩足道会所，后不久即将该会所转与第三人郭建兵负责继续经营，被告与第三人虽未签订具体的房屋转租合同，但第三人认可其从被告处买受足道会所后继续利用本案诉争房屋开展经营至今，期间其向二原告交纳过租赁费用，以上事实充分表明被告与第三人之间存在事实上的房屋转租行为。因二原告对本案转租事宜不予认可，第三人郭建兵亦表示本案转租事宜并未告知二原告，而被告陈丽虽主张其将相关转租事项告知了二原告，但其并未举证证明其转租行为征得二原告同意或二原告事后知晓，依照本案房屋租赁合同约定，其未经二原告允许擅自转租房屋行为对二原告构成违约，故二原告主张被告陈丽向其支付擅自转租违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持，但因双方合同约定的违约金数额过高，依法酌定被告陈丽应向二原告支付擅自转租房屋违约金50000元。由于本案租赁合同期限届满后，第三人郭建兵向二原告出具《保证书》，承诺其负责按期结清房租、腾退房屋及承担相应损失，该债务加入行为并未违反法律规定，也未损害被告的权益，二原告亦无异议，故对此予以确认，并依法认定第三人郭建兵应对本案债务承担连带给付责任。因二原告主张合同期限内自2015年8月1日至2016年5月31日期间的房租243600元发生拖欠，被告陈丽及第三人郭建兵均未对此提出异议或提交相反证据证伪，故对此事实予以确认。但因第三人郭建兵在出具本案《保证书》后向二原告支付了90000元，该款项应从本案下欠租金中予以扣减，即本案下欠租金数额应为153600元。故二原告据此主张第三人郭建兵应与被告陈丽一起对二原告连带承担下欠租金153600元的清偿责任，符合法律规定，予以支持。关于腾退房屋及逾期占用使用费问题，因租赁合同期限届满后第三人郭建兵继续占用诉争房屋，经二原告要求其仍拒不搬离，被告及第三人对二原告构成违约，故二原告要求被告及第三人腾退本案诉争房屋并按合同约定的1000元/天标准赔偿占用期间使用费，符合法律规定，予以支持。关于逾期腾退房屋赔偿问题，因原告自认其于合同期限届满后的2016年7月4日将本案诉争房屋上锁至今，被告及第三人均未提交相反证据予以证伪，故对二原告自认的该节事实予以确认，并据此认定被告陈丽和第三人郭建兵应对自2016年6月1日至7月3日期间的逾期房屋占用费33000元（1000元/天×32天）对二原告承担清偿责任。至于二原告上锁控制诉争房屋后的损失赔偿问题，由于被告及第三人拖欠租金并逾期腾退房屋，各方经协商仍无法达成一致，给二原告造成了损失，但二原告因此上锁控制房屋亦对第三人郭建兵及被告陈丽腾退房屋造成了妨碍，二原告亦有过错，综合双方的过错程度，酌定被告陈丽和第三人郭建兵按200元/天标准赔偿二原告上锁期间的逾期占用房屋使用费。关于二原告主张的逾期交纳租金产生的违约金20000元，因本案租赁合同约定，若乙方即被告陈丽延迟交付租金，则按每延迟一天按300元标准向甲方即二原告承担滞纳金，而滞纳金为行政法律概念，非民事法律确定的违约金概念，故二原告主张的前述违约金20000元缺乏合同约定和法律基础，不予支持。综上，原告陈辉、郑伟的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈丽及第三人郭建兵自判决生效之日起十日内与原告陈辉、郑伟办理位于襄阳市××新区××北路艺苑华庭1号楼临街201号门面房、附1号楼二楼门面房的腾退交接手续。若逾期办理，被告陈丽及第三人郭建兵应自逾期之日起至实际办理腾退交接手续之日止按1000元/天标准向原告陈辉、郑伟支付房屋占用费。二、被告陈丽自判决生效之日起十日内向原告陈辉、郑伟支付拖欠租金153600元，第三人郭建兵对上述债务承担连带给付责任。三、被告陈丽自判决生效之日起十日内向原告陈辉、郑伟支付擅自转租房屋违约金50000元。四、被告陈丽及第三人郭建兵自判决生效之日起十日内向原告陈辉、郑伟支付自2016年6月1日至7月3日期间的逾期房屋占用费33000元，并自2016年7月4日始至本判决第一项确定的腾退交接手续之日止按200元/天标准向原告陈辉、郑伟支付房屋占用费。五、驳回原告陈辉、郑伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元，减半收取3380元，由被告陈丽和第三人郭建兵共同负担。
二审中，2017年7月11日，上诉人郭建兵将诉争房屋腾退并交付被上诉人陈辉、郑伟。关于上诉人主张承租房屋面积与约定面积不符的问题，经查原审卷宗，被上诉人提交的房屋所有权证记载的房屋面积与合同约定的面积一致，上诉人未提交证据证明承租房屋面积与约定不一致，故对其主张的事实，本院不予认定。
本院经审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”在陈丽拖欠租金的情况下，郭建兵向陈辉、郑伟出具的《保证书》，系其真实意思表示，依法发生法律约束力，郭建兵应当履行保证所许诺的义务。郭建兵上诉称其是在陈辉、郑伟承诺重新签订合同的前提下才出具的保证书，在保证书的内容上无反映，陈辉、郑伟不予认可，郭建兵也无证据证明其主张的事实，故对其上诉称《保证书》无效的上诉理由，本院不予采纳。关于逾期腾房占用使用费，一审法院已考虑到双方的过错，进行了合理划分，故对郭建兵不承担逾期腾房占用使用费的上诉请求，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”作为出租人，陈丽应当对交付租金的事实承担举证责任，因此，郭建兵以陈辉、郑伟仅出具部分收据，不能证明所欠租金数额的上诉理由，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法院正确，应予维持。但二审诉讼期间，双方当事人已经办理了房屋交接手续，新发生的事实导致应对原判进行变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初1371号民事判决第二项、第三项，即：二、陈丽自本判决生效之日起十日内向陈辉、郑伟支付拖欠租金153600元，郭建兵对上述债务承担连带给付责任。三、陈丽自判决本生效之日起十日内向陈辉、郑伟支付擅自转租房屋违约金50000元。
二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2016）鄂0691民初1371号民事判决第一项、第四项、第五项，即：一、陈丽及郭建兵自本判决生效之日起十日内与陈辉、郑伟办理位于襄阳市高新区长虹北路艺苑华庭1号楼临街201号门面房、附1号楼二楼门面房的腾退交接手续。若逾期办理，陈丽及郭建兵应自逾期之日起至实际办理腾退交接手续之日止按1000元/天标准向陈辉、郑伟支付房屋占用费；四、陈丽及郭建兵自本判决生效之日起十日内向陈辉、郑伟支付自2016年6月1日至7月3日期间的逾期房屋占用费33000元，并自2016年7月4日始至本判决第一项确定的腾退交接手续之日止按200元/天标准向陈辉、郑伟支付房屋占用费；五、驳回陈辉、郑伟的其他诉讼请求。
三、确认陈丽及郭建兵于2017年7月11日将襄阳市高新区长虹北路艺苑华庭1号楼临街201号门面房、附1号楼二楼门面房的腾退交付陈辉、郑伟；
四、陈丽及郭建兵自本判决生效之日起十日内向陈辉、郑伟支付逾期腾房占用使用费107400元，其中，2016年6月1日至7月3日期间按1000元/日标准计算，计33000元；2016年7月4日至2017年7月11日期间按200元/天标准计算，计74400元；
五、驳回陈辉、郑伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6760元，减半收取3380元，由陈丽和郭建兵共同负担；二审案件受理费4369元，由郭建兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 张 扬
审判员 刘媛媛
二〇一七年八月四日
书记员 乾 辉