山西省太原市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）晋01行终101号
上诉人（原审第三人）山西晨煜风光科技股份有限公司，住所地太原经济技术开发区庆云街18号。
法定代表人侯国华，董事长。
委托诉讼代理人葛福资，山西丹清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太原经济技术开发区社会事务局，住所地太原经济技术开发区龙城街1号。
法定代表人李太平，局长。
委托诉讼代理人张慧，山西弘韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人苗润卿，太原经济技术开发区社会事务局办公室主任。
被上诉人（原审原告）朱喜贵，男，1962年3月11日出生，汉族，太原市村民。
被上诉人（原审原告）边月红，男，1961年1月4日出生，汉族，太原市村民。
被上诉人朱喜贵、边月红共同委托诉讼代理人李久虹，北京市京诚律师事务所律师。
上诉人山西晨煜风光科技股份有限公司诉被上诉人太原经济技术开发区社会事务局、朱喜贵、边月红不依法履行拆迁补偿协议一案，不服太原市晋源区人民法院（2016）晋0110行初71号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2017年7月12日公开开庭审理了本案，上诉人山西晨煜风光科技股份有限公司（以下简称晨煜公司）的委托代理人葛福资，被上诉人太原经济技术开发区社会事务局（以下简称社会事务局）的委托代理人张慧、苗润卿，被上诉人朱喜贵、边月红及其委托代理人李久虹到庭参加诉讼。因案情需要，于2017年8月15日中止本案诉讼，本案现已恢复诉讼并审理终结。
一审认定：2007年11月12日，山西华储实业有限公司（甲方）与原告朱喜贵（乙方）签订了一份租赁合同。合同约定，甲方将其所有的金属镁厂的加工车间和办公楼第三层右半部分，宿舍楼三楼全部，大门西侧一排平房，厂部北面一排平房，中间空地等租赁给乙方经营。租赁期限为三年，从2007年11月12日起至2011年2月11日。三年的租金分别为29万元、29万元和30万元。租赁期满，乙方应如期完整地将租赁的工厂交还甲方，属于乙方投资的归乙方所有。2008年4月17日，上述双方又签订了一份租赁合同，租赁范围不变，其他的权利义务不变，只是租赁期限延长，从2011年2月11日起至2018年5月11日共七年，租金也重新进行了约定。2009年6月19日，上述双方又签订了一份补充协议，甲方同意降低租金，并且同意乙方可以将租赁的厂地厂房转租。
2009年5月16日，原告朱喜贵、原告边月红（甲方）与第三人晨煜公司（乙方）签订了一份租赁合同。合同约定，甲方同意将位于太原经济技术开发区庆云街8号占地26亩的工厂及西面现有库房一座和南面四层办公楼中的二层半出租给乙方使用，东面原有的厂房一座需要甲方拆除。租赁期限为10年，从2009年5月16日至2019年8月15日。租金为第一年55万元，以后每年增加一万元。租赁期限内乙方可以在甲方同意的场地内新建厂房和设施，乙方新建的厂房及院内硬化等先由乙方承担费用（大于人民币200万元），钢结构厂房建设不少于200万元。在乙方租赁期限内以新建的厂房等抵扣租金，抵扣方式为前8年每年抵扣10万元，共80万元；剩余的120万元用最后两年全部租金（最后两年租金共计为127万元）进行抵扣，差额的7万元由乙方在第10年租赁期满时一次付清给甲方。合同期满终止时，乙方建设的厂房由甲方自行处理。在违约责任中双方约定，乙方违反合同迟延交纳租金，应按同期银行贷款利息赔偿甲方，乙方迟延交付租金逾期二月，甲方有权解除合同。2009年5月19日，山西华储实业有限公司批准二原告将场地转租。
2009年6月21日，第三人晨煜公司与山西省原平市金盾工业有限公司签订了一份钢结构工程施工承包合同，工程款合计为126.71万元。
第三人晨煜公司在租赁合同签订后，除了合同约定抵扣的租金30万元外，第一年支付租金45万元，第二年支付租金20万元，尚欠26万元未付，第三年的租金47万元分文未付，已构成违约，故二原告诉至太原市小店区人民法院，请求法院判决解除租赁合同，第三人晨煜公司支付所欠二原告的租金73万元，并支付同期银行贷款利息。太原市小店区人民法院于2012年10月27日作出（2012）小民初字第1153号民事判决书，判决第三人晨煜公司支付二原告租金73万元，并支付欠款期间的同期银行贷款利息，但驳回了二原告要求解除租赁合同的诉讼请求。其后，第三人晨煜公司仍未支付二原告拖欠的上述租金及利息。截至2013年2月27日，第三人晨煜公司除应当抵扣的40万元租金外，共计欠付二原告租金94万元及利息。
2012年6月1日，被告社会事务局因太原武宿综合保税区建设征收补偿的需要，委托山西聚信房地产估价有限公司对第三人晨煜公司（边贵贵）所属的房产及附属物（不包括相关占地）进行评估。
2013年1月25日，被告社会事务局给边贵贵（即边月红）等五位承包人下达了拆迁通知书，告知其租赁占用的原金属镁厂土地已被征用，限其从即日起20日内进行拆除清理并全部搬迁。
2013年2月19日，被告社会事务局又委托山西聚信资产评估有限公司对第三人晨煜公司的1项机器设备的市场价值、42项机器设备的搬迁费用进行评估。2013年2月22日，山西聚信资产评估有限公司作出晋聚信评报字［2013］第013号评估报告，确定上述1项机器设备的市场价值和42项机器设备搬迁费用合计为12.5924万元。
山西聚信房地产估价有限公司将被征收房屋及附属物的评估报告的初稿通过电子邮件发送至被告社会事务局后，被告社会事务局即于2013年2月27日分别与二原告及第三人晨煜公司签订了《太原武宿综合保税区地面附作物拆迁补偿协议书》。在与第三人晨煜公司签订协议书中，双方约定被告社会事务局对第三人晨煜公司补偿其投资建设的太阳能路灯、变压器、电杆、高压线等90.315万元，机器设备搬迁费12.5924万元，搬迁费8.7214万元，上述三项共计补偿111.63万元；其余房屋、装潢、及附（构）筑物补偿款814.126万元与出租方边月红等五人有争议，建议第三人晨煜公司与出租方协商解决，未解决前，该补偿款由被告社会事务局代扣。
2013年3月28日，山西华储实业有限公司与二原告签订了一份协议，对其租赁范围内原有建筑物、构筑物及二原告承租后的添附财产进行了分割。2013年4月6日，山西华储实业有限公司与二原告又签订了一份补充协议，再次对租赁范围内的其他资产进行了补充分割。
在拆迁后期工作中，因为对新发现的隐蔽工程予以增减，修正计价错误等因素，并且根据山西华储实业有限公司与二原告对原有建筑物及其添附财产的分割协议，山西聚信房地产估价有限公司重新作出了晋聚房估字第12－371号评估报告，确定估价对象在估价时点的市场价值总计为人民币660.4183万元。在估价对象评估结果明细表中，产权无争议部分合计是334.2972万元，其中属于第三人晨煜公司投资建设的路灯、高压系统的价值为90.315万元；产权有争议部分合计是460.1381万元，其中，山西华储实业有限公司与边月红等五人经协商确定，各自的权利价值分别为134.017万元、326.1211万元。但该评估报告的落款时间仍为2013年2月26日。
被告社会事务局在收到正式评估报告后，积极联系二原告与第三人晨煜公司，收回了与二原告签订的原拆迁补偿协议，并于2013年4月15日与二原告重新签订了拆迁补偿协议，确定扣除属于第三人晨煜公司的90.315万元后，剩余补偿款为570.1033万元，被告社会事务局仍以二原告和第三人晨煜公司有争议为由暂扣。第三人晨煜公司对该评估报告不认可，也拒绝与被告社会事务局重新签订拆迁补偿协议。
在上述拆迁补偿协议签订后，被告社会事务局已将山西华储实业有限公司的拆迁补偿款全部支付完毕，对属于第三人晨煜公司投资建设的补偿款90.315万元、机器设备搬迁费12.5924万元和其他搬迁费8.7214万元也全部支付完毕。
2014年，第三人晨煜公司曾向太原市中级人民法院起诉被告社会事务局，要求其支付剩余补偿款814.126万元，太原市中级人民法院于2015年7月21日作出（2014）并民初字第326号民事裁定书，以被告社会事务局就同一标的物的拆迁分别与二原告及第三人晨煜公司签订了不同拆迁费的拆迁补偿协议，且两份拆迁协议看似达成了协议，但实际上没有形成最终的协议意见，关于补偿问题仍然存在争议为由，故裁定驳回了第三人晨煜公司的起诉。第三人晨煜公司不服该裁定，提起上诉。山西省高级人民法院于2016年4月20日作出（2016）晋民终9号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
一审认为：本案争议的焦点问题是：一、被告社会事务局有无诉讼主体资格？二、二原告与第三人的租赁合同是否已经终止？三、被告委托山西聚信房地产估价有限公司对第三人租赁范围内的房产及附属物进行评估的结果应当以哪个报告为准？四、被告与本案当事人签订的拆迁补偿协议是否有效？
一、对于被告社会事务局是否有诉讼主体资格的问题。2002年11月5日，中共太原市委、太原市人民政府作出《关于加快太原经济技术开发区发展的指导意见》（并发［2002］36号），授予太原经济技术开发区行使市级综合经济管理权限和部分行政管理权限，实行封闭式管理，设立太原经济技术开发区管理委员会，为太原市人民政府的派出机构，行使市级综合经济管理和部分行政管理权限，代表市政府对辖区内的经济建设和社会事务等实行统一领导。被告社会事务局是机关法人，应当具备机关法人相应的权利能力和行为能力，其作为太原经济技术开发区的职能部门，有负责区辖七个行政村的管理、征地、拆迁、农民安置、劳务协调的职责权限，是本案争议的拆迁补偿协议的一方当事人，故社会事务局应当具有诉讼主体资格。
二、关于二原告与第三人的租赁合同是否已经终止的问题。第三人拖欠二原告73万元租金不付，经太原市小店区人民法院判决后仍未支付欠款本息，已构成根本违约；且第三人在2013年2月27日与被告签订了拆迁补偿协议，同意搬迁工厂并由被告对其进行拆迁补偿，至此，二原告与第三人之间的租赁合同已实际履行不能，故本院认定双方的租赁合同已于2013年2月27日终止。因双方在租赁合同中约定以其投资额抵扣租金，故按照其投资126.71万元计算，已抵扣租金40万元，尚余86.71万元投资款未抵扣，而第三人至租赁合同终止时已拖欠二原告的租金及利息达97万元，远远超出了其可以折抵的金额，故剩余的拆迁补偿款与第三人无关。
三、被告委托山西聚信房地产估价有限公司对第三人租赁范围内的房产及附属物进行评估的结果应当以哪个为准的问题。本院认为，评估报告应当以评估机构最终盖章出具的书面报告为准。评估机构通过电子邮件发送给被告的评估报告初稿，与其合理增减和补充完善后出具的正式书面评估报告不符，故该评估报告初稿没有任何法律效力。
四、关于被告与本案当事人签订的两份拆迁补偿协议的效力的问题。被告负责辖区内的征地、拆迁工作，应当负有调查清楚征地拆迁范围内的房屋及附属物的产权人及添附财产所有人的义务，而不应当扣留剩余补偿款不付，让当事人自行解决争议。本案中，征收范围内的房产及附属物的所有人是山西华储实业有限公司，被告本应当与山西华储实业有限公司签订拆迁补偿协议；二原告承租后对租赁的财产进行了添附，被告在产权人和承租人厘清原有财产和添附财产后，已经支付了产权人的拆迁补偿费用，就应当对剩余拆迁补偿款与二原告签订拆迁补偿协议；如果承租人与次承租人对双方后来添附的财产达成一致意见，被告社会事务局也可以与其双方分别签订拆迁补偿协议；但在承租人与次承租人无法协商一致，特别是在次承租人没有提供有效证据证明哪些财产是其后来添附的情况下，被告就应当与承租人签订拆迁补偿协议，将剩余的拆迁补偿款全部支付给二原告；如第三人有异议，可以在提供相关证据后，以不当得利为由通过民事诉讼向二原告主张权利。本院认为，被告与二原告签订的拆迁补偿协议有效，但剩余补偿款570.1033万元应当全部支付给二原告，故该协议的第五条无效；被告与第三人签订的拆迁补偿协议，因第六条与晋聚房估字第12－371号评估报告不符，应当认定无效；但被告根据晋聚信评报字［2013］第013号评估报告支付给第三人的111.63万元，因该评估报告合法有效，二原告对上述补偿金额也无异议，故该部分条款应当认定有效。
综上所述，对于第三人提出的剩余补偿款814.126万元全部归其所有的主张，本院认为，首先，该协议中关于剩余补偿款的条款与评估报告不符，该条款因行政行为没有依据应当认定无效；其次，第三人虽然投资126.71万元新建了厂房，但按照其与二原告的租赁合同约定，这是在拆除了原有厂房的基础上，以抵扣租金的方式为二原告垫资修建的厂房。第三人垫付的资金在抵扣40万元后，仅余86.71万元，尚不足支付其拖欠的租金本息，并且双方还约定合同终止后该厂房由二原告自行处理，故二原告与第三人之间的租赁合同终止后，该厂房的市场价值应当归二原告所有；再次，对租赁范围内其余厂房及附属物的补偿归属，第三人始终未能举证说明，故本院对此不予认定。二原告作为承租人，对租赁范围内被征收的房屋及附属物的市场价值已与产权人山西华储实业有限公司进行了合理分割，对第三人投资建设的路灯、高压系统也进行了确认，且被告已支付了上述款项，故剩余补偿款应当全部归二原告所有。二原告的诉讼请求既有事实根据，又符合法律规定，故本院予以支持；但被告与第三人签订的协议中与评估报告相符的条款仍然有效。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决被告太原经济技术开发区社会事务局与第三人山西晨煜风光科技股份有限公司签订的《太原武宿综合保税区地面附作物拆迁补偿协议书》第六条无效；被告太原经济技术开发区社会事务局与原告朱喜贵、原告边月红签订的《太原武宿综合保税区地面附作物拆迁补偿协议书》第五条无效；被告太原经济技术开发区社会事务局自本判决生效之日起十日内支付原告朱喜贵、原告边月红剩余拆迁补偿款570.1033万元；驳回原告朱喜贵、原告边月红的其他诉讼请求。
上诉人晨煜公司上诉称，被上诉人朱喜贵、边月红原审诉讼请求不明确，其变更后的诉讼请求不属于行政诉讼审理的范围。上诉人与被上诉人朱喜贵、边月红的租赁合同纠纷是否已经终止及租金的支付与否，与《太原武宿综合保税区地面附着物拆迁补偿协议书》的效力没有关联性。关于上诉人与被上诉人朱喜贵、边月红的租赁合同效力，山西省太原市小店区人民法院（2012）小民初字第1153号民事判决书，判定租赁合同继续有效；关于上诉人与被上诉人朱喜贵、边月红的租赁合同及拆迁补偿款的归属问题，山西省太原市小店区人民法院（2014）小民初字第1469号案件己经中止，还未做出最后判决，一审法院将未确定的拆迁款570.1033万元判归被上诉人朱喜贵、边月红所有，没有任何依据。上诉人是太原市经济技术开发区庆云街8号的实际使用人、被拆迁人，是拆迁的利害关系人。上诉人在承租后新增资产及附属设施，拆迁时应属于上诉人所有，被上诉人社会事务局给上诉人下发拆迁通知，要求上诉人进行拆迁，就拆迁安置问题进行协商，依据评估结果，于2013年2月27日签订《太原武宿综合保税区地面附着物拆迁补偿协议书》，确定上诉人的房屋、装潢及相关附属物和生产、办公设备的补偿款，第一次支付111.63万元，第二次支付814.126万元。协议签订后，上诉人领取第一笔补偿款后进行了搬迁，剩余款项应属于上诉人。被上诉人社会事务局越权处理上诉人与被上诉人朱喜贵等人的承包费纠纷，私自与被上诉人朱喜贵等人签订另外的补偿协议，该协议的评估程序和送达程序均违法，认定的补偿数额不合理，属无效协议，应予以撤销。山西省太原市中级人民法院（2014）并民初字第326号民事裁定书和山西省高级人民法院（2016）晋民终9号民事裁定书，均认定被上诉人社会事务局签订两份主体不同、内容不同的《太原武宿综合保税区地面附着物拆迁补偿协议书》属于拆迁补偿款未确定，故该行为属于行政不确定行为。另被上诉人社会事务局未向法庭提供成立及权限资料，未能明确其行政级别。一审认定太原经济技术开发区属于太原市人民政府的派出机构，根据晋高法（2016）25号山西省高人民法院《关于印发跨行政区域集中管辖行政案件的实施办法》的通知的规定，一审法院没有管辖权。被上诉人社会事务局在拆迁、征地、安置过程中，未发布拆迁公告、未公布拆迁补偿安置方案，行政程序不合法。综上，一审认定事实不清、法律适用错误，请求二审法院依法撤销一审行政判决书；确认上诉人与被上诉人社会事务局签订的《太原武宿综合保税区地面附着物拆迁补偿协议书》合法有效；确认被上诉人社会事务局与被上诉人朱喜贵、边月红签订的《太原武宿综合保税区地面附着物拆迁补偿协议书》无效；驳回被上诉人朱喜贵、边月红原审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人社会事务局辩称，答辩人享有负责区辖七个行政村的管理、征地、拆迁、农民安置、劳务协调的职责权限，是本案争议的拆迁补偿协议的一方当事人，本案属于行政诉讼受案范围，一审法院具有管辖权，一审法院开庭时上诉人称对管辖权没有异议。上诉人在上诉状中陈述依据评估结果双方签订协议，证明上诉人认可补偿应按照评估为准，一审法院认定以经过合理增减和补充完善后出具的正式书面评估报告为依据是完全正确的。答辩人应与被上诉人朱喜贵、边月红就剩余补偿款签订补偿协议，应当将剩余补偿款支付被上诉人朱喜贵、边月红，上诉人有异议可以另行起诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人朱喜贵、边月红辩称，本案属于行政诉讼受案范围，一审法院具有管辖权。被上诉人社会事务局与上诉人签订的《太原武宿综合保税区地面附作物拆迁补偿协议书》第六条无效，被上诉人社会事务局与答辩人签订的《太原武宿综合保税区地面附作物拆迁补偿协议书》第五条无效，涉案拆迁房屋补偿款应当属于答辩人，被上诉人社会事务局应当支付答辩人剩余拆迁补偿款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
各方当事人在一审期间提供的证据原审法院均随卷移送本院，二审期间上诉人晨煜公司提供如下证据：1、2013年8月30日太原市经济技术开发区经济发展局给太原市经信委的报告。2、拆迁通知书。3、投资证明。4、上诉人租赁物施工前后照片。
经庭审质证，被上诉人社会事务局质证意见：证据1真实性有异议，主体是太原市经济技术开发区经济发展局，在报告发出时间争议标的已经全部拆迁，不能证明拆迁房屋的所有权及补偿款的发放工作。证据2拆迁通知包括6个企业，也印证了向朱喜贵、边月红发放的补偿款是另一部分，与上诉人没有关系。证据3真实性不认可，上诉人没有提供过该证据，无法证明评估时的价值。证据4照片并不清楚，拍摄的时候也不明确，不能证明其证明内容。
被上诉人朱喜贵、边月红质证意见：证据1真实性无法查明，不认可。证据2证明目的不认可。证据3真实性不认可，不能证明合同履行，也没有任何结算文件。证据4新增的照片不认可，只有一张是租赁期间的外观。
经对上述证据及各方当事人的质证意见进行综合分析，本院对上述证据作以下确认：上诉人晨煜公司二审期间提供的证据与本案所诉行政行为不具有关联性，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人社会事务局具有负责区辖七个行政村的管理、征地、拆迁、农民安置、劳务协调的职责权限，其有权与被拆迁人签订拆迁补偿协议。本案拆迁范围内的房产及附属物的所有权人是山西华储实业有限公司，被上诉人朱喜贵、边月红系承租人，上诉人晨煜公司系次承租人。因拆迁范围内的房产及附属物的所有权人与承租人之间系民事法律关系，被上诉人社会事务局应当与山西华储实业有限公司签订拆迁补偿协议，鉴于拆迁补偿款中涉及承租人的利益，其将承租人作为协议主体，有利于保护利害关系人的合法权益，不违反法律的规定。被上诉人朱喜贵、边月红在承租后对租赁的财产进行了添附，此次拆迁补偿中所有权人与承租人已经厘清了原有财产和添附财产，被上诉人社会事务局也已经支付了所有权人山西华储实业有限公司的拆迁补偿费用，针对剩余拆迁补偿款，由于承租人与次承租人无法协商一致，被上诉人社会事务局则应当与承租人签订拆迁补偿协议并支付给承租人，次承租人如有异议，可以在提供相关证据后，以不当得利为由通过民事诉讼向承租人主张权利。被上诉人社会事务局与上诉人晨煜公司、被上诉人朱喜贵、边月红签订《太原武宿综合保税区地面附着物拆迁补偿协议书》，其补偿数额均应根据合理增减和补充完善后出具的正式书面评估结论来确定。据此，一审判决并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51707元，由上诉人山西晨煜风光科技股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 栋
审判员 张翠萍
审判员 安源生
二〇一七年九月二十六日
书记员 潘 汀