云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉红民一初字第290号
原告普某某，男，彝族，78年8月10日生。
委托代理人施蔼玲，云南滇兴律师事务所律师。特别授权代理。
被告刘某某，女，汉族，1965年11月26日生。
委托代理人杜培信，云南世博律师事务所律师。特别授权代理。
原告普某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月18日作出（2013）玉红民一初字第640号民事判决，原告普某某不服提出上诉，云南省玉溪市中级人民法院于2013年11月29日作出（2013）玉中民一终字第356号民事裁定，撤销本院（2013）玉红民一初字第640号民事判决并发回重审。2014年1月16日本院以重审立案后，依法适用普通程序进行审理，于2014年3月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人施蔼玲、被告委托代理人杜培信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普某某诉称，原、被告于2012年4月10日签订了《门面铺面租赁合同》，约定租期自2012年5月10日至2017年5月9日。合同签订后，原告花了近8万元对铺面进行了必要的装修，并购买了相应的经营用具。因原告和妻子都有工作，只能聘请小工帮助经营，而小工又因各种原因难以找到合适的，因此从经营开始一直处于亏损状态，到2013年过年期间原告就将门关了开始寻找合作伙伴。2013年3月初，房东对原告的媳妇说你们家关着门，房子里的花都要干死了，不如拿钥匙来我帮你们浇浇花水，原告的媳妇心想房东真是好心人，心里还对被告充满感激。到3月底被告托朋友找到了合伙人，就带合伙人去看铺面，才发现锁已被房东擅自更换，原告找房东要钥匙，并对被告说原告要开门继续经营，被告居然不给，并提出要与原告重新签订新的合同。原告明确表示要与被告继续履行原合同，被告坚决不将铺面的钥匙给原告，至今铺子门一直被被告锁着。原告报案后也无法解决，因被告的违约行为导致原告在租赁期间不能经营，造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，要求判决解除《门面铺面租赁合同》；由被告赔偿原告经济损失35500元、退还押金2000元、支付违约金2000元。
被告刘某某辩称，原告陈述的不是事实，事实是原告向被告租赁铺面后，因原告经营不善导致铺面关门，因铺面下水道堵塞，物业通知被告处理这件事情，被告找到原告，原告媳妇要求被告帮忙处理。因此，期间双方签订了移交清单和换了一把钥匙。关于钥匙交接，并不是被告以帮忙浇花水为由，由是被告帮原告找人修理下水道；关于换锁，这个铺面有三道卷帘门，被告换的锁仅仅是一道卷帘窗子的锁，是因为被告在修理下水道的时候发现其中一扇窗子开着，担心房子内的物品有损失出于案例的考虑才有换锁的，所以还签订了物品移交清单，并不是像原告所说被告将所有的门锁都换了。关于移交清单的性质是双方对铺面的现存物品的确认，并不是表示双方对房屋内的物品进行买卖赠送。当时清单本来是原告要求修理工签的，当时修理工是被告找来的，他只是来做修理，所以这张移交清单是原、被告签字确认的；原告的经营损失与被告没有任何关系，原、被告之间只是房屋租赁的关系；被告在这个过程中没有任何的违约行为，原告经营不善关门停业，为了防止自身损失恶意拖欠租金才有诉讼。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
庭审中，原、被告双方对以下事实无争议：
2012年4月10日原、被告签订了《门面铺面租赁合同》，约定“被告将其所有的座落于玉溪市红塔区某某路22号一间面积为129.5平方米的临街铺面租赁给原告，租期从2012年5月10日至2017年5月9日止，年租金为22000元，每年递增1000元，押金2000元，支付方式为每年的5月份一次性付清当年租金。”合同签订后，原告支付了第一年的租金和押金给被告，并对房屋进行了装修。
对上述原、被告双方无争议的事实，本院予以确认。
庭审中，原、被告双方对以下主要法律事实及法律理由存有争议：
一、在租赁合同期间是哪方违约导致合同不能履行？
原告主张：2013年3月初，被告刘某某提出愿意在普某某关闭店铺期间帮忙浇花水，原告便将钥匙交给被告，到3月底原告发现被告擅自更换店铺门锁，原告找被告要钥匙要求开门继续经营，被告不给，是被告刘某某违约。针对该主张，原告向法庭提供以下证据证明：一、租赁合同、收条各一份，二、照片三张，三、报案记录。经质证，被告提出：对证据一无异议，对证据二、三的真实性没有异议，但是不能证明原告的目的，照片仅仅是窗子的部分，没有正门部门，报警记录并不能证明案件客观的事实，上面的记录都是原告单方面的主张陈述。被告主张：是因原告经营不善导致铺面关门，并因铺面下水道堵塞致污水外流，物业通知被告处理这件事情，其转告原告一方后，原告妻子要求被告帮忙找人进行修理，其才与原告普某某之妻办理了相关的财产移交手续，自己更换店铺钥匙是在普某某交了一年的租金，期限届满后未再支付租金，最后才更换了门锁，应属原告普某某违约。针对该主张，被告向法院提供以下证据证明：一、2013年3月18日的收据一张；二、两张照片；三、证人王某某当庭证言，证明交钥匙换锁的时候他都在场的事实。经原、被告双方质询及法庭询问，证人主要陈述：刘某某租铺面里面厨房下水道阻了，水就漫起来，就叫我先去看看再修，因为下水道阻塞的这个情况，普某某的媳妇交钥匙给被告刘某某时以及普某某的媳妇与刘某某签接收物品的份清单自己都在场。当时，我坐在旁边，他们双方怎么说的没有听清楚，因为有些东西在里面，所以签订清单。第一次叫我去修下水道的是刘某某，至于具体时间是三月份还是四月份，准确我也记不住那么多。我是帮忙修理下水道，我们修理下水道的过程中，曾与普某某媳妇联系过的，还找了物管，是普某某的媳妇打电话叫房主修下水道的，然后刘某某叫我去看一下。当时还当着物管的面修理的，修水管的那几天，房主出差去了，普某某媳妇在通海上班，他们物管来了两三个人。我还打电话联系了普某某的媳妇的。我与普某某的媳妇联系的过程中，听她提过下转租铺面的事情，她说她忙不过来经营，有人的话叫我帮忙看着点。我没有贴过租房子的广告。2013年5月10日，合同要到期了，刘某某叫我加的锁，是谁交给我房子的钥匙也记不清楚了，交钥匙那天，普某某媳妇、刘某某都在场的，当时是将铺面门的钥匙拿给我的，具体几把记不清楚。铺面的钥匙现我已在一年多前交刘某某了，2013年5月27日开庭作证的时候钥匙是否还在我手上也记不清楚了。换锁是在五月份，具体时间我没有印象，我只是将铺面的卷闸门加了把锁，是房主刘某某叫我加锁的。刘某某叫我加锁是因为合同要到期了，并且之前门被撬过有人进去过，他们还去派出所立了案，加锁的时候普某某的媳妇不在。经质证，原告提出：对证据一、二的真实性、关联性、合法性均不认可；对证据三，认为证人第一次陈述的是比较客观的，这一次是掺加了许多虚假的部分，他陈述了两个行为一个是加锁的行为一个是换锁的行为，他加锁是在2013年5月10日，那么换锁肯定是在之前。
针对上述问题，经法庭询问，原告陈述：该商铺设置了一扇大门、另外两道是窗门，整个铺面两道窗门和大门都有锁。在2013年过了春节后原告就停止营业了。因为签了五年的合同，配置都是按照五年的，所以停止营业后是想继续经营找合作伙伴，因为小工找的不合适，就想找人合作经营。移交钥匙的时候有一串，所有门的钥匙，有几把记不清楚。普某某有备用钥匙，到2013年3月底发现门锁被换了，之后就报警了，但警察没有出警，告诉我们是民事起诉。对租赁合同里面约定交租金的时间是每年5月份一次性交清，我们理解的是5月31日前交清。我们在2013年3月28日有人合伙经营，找到被告要求将门打开，之后就报案起诉了。被告陈述：原告方停业是事实，时间我方不清楚，应该就是春节这段时间；原告是否想继续经营也不清楚。原告也找修理下水道的王开全询问转租铺面，所以原告方找到了理由找个合伙人继续经营，那么原告装修也投入钱了、租金付了，没有必要找人合伙经营。原告手中是有备用钥匙的，没有把全部钥匙交给被告。换锁的问题，我方提交的照片是证明铺面有三扇卷帘门。原告报警是2013年4月份，这时他们还能正常进入，只有一扇窗的防护栏的加了锁，其他没有加。真正换锁是到2013年5月10日合同到期了，就换门锁的。该租赁铺面现在没有经营，我方也没有对外出租。门锁换过两次：2013年4月14日第一次加了防盗栏的一个锁；第二次是2013年5月10日，原告没有交租金。加锁和换锁都是刘某某找王开全处理的，第一次是重新用一把锁给其中一扇卷帘门加锁起来，至于是谁买的不清楚。租赁合同里面约定交租金的时间是每年5月份一次性交清，习惯上是合同到期前5月9日前必须交的，之前双方其实联系过的。
本院认为，对原告提供的证据一、二、三的真实性、合法性予以确认，但不能充分证明原告的证明目的。对被告提供的证据一、二的真实性、合法性予以确认，但不能充分证明被告的证明目的；对被告提供的证据三，结合证人王开全两次出庭作证的陈述、原告的质证意见及法庭询问原、被告双方的陈述，对证人证言予以采信。因此，对原告关于“被告刘某某提出愿意在普某某关闭店铺期间帮忙浇花水，原告便将钥匙交给被告，到3月底原告发现被告擅自更换店铺钥匙，原告找被告要钥匙要求开门继续经营，被告不给，是被告刘某某违约”的主张，不予支持。本案诉争的商铺设置了一扇大门、两道窗门，整个铺面两道窗门和大门都有锁，被告2013年4月14日第一次在其中一道窗门的防盗栏上加锁的行为并不必然导致原告不能继续营业，况且原告留有备用钥匙。相反，原告在支付了第一年度的租金后，至2013年5月10日一直未向被告支付租金，其行为已构成违约。被告于2013年5月10日因原告没有交租金而换门锁的行为并未构成违约。
二、合同解除后的损失如何承担及违约金是否应当支付？
原告主张：应由被告赔偿原告经济损失35500元、退还押金2000元、支付违约金2000元。针对该主张，原告向法庭提交了《装修清单》、《移交清单》证明。经质证，被告提出：对《装修清单》不认可；对《移交清单》的真实性无异议，对其证明目的有异议，清单移交上的签字，被告签字的目的是确认原、被告双方清点核对上述的物品。被告主张：被告在这个过程中没有任何的违约行为，原告经营不善关门停业，为了防止自身损失恶意拖欠租金才有诉讼，原告的经营损失与被告没有任何关系，原、被告之间只是房屋租赁的关系。针对该主张，被告未向法庭提交证据。
针对上述问题，经法庭询问，原告陈述：从2013年3月份到现在都没有经营。经济损失是按一年21000元的租金，以每月1833元的租金标准，计算2013年3月到5月的租金，合计5500元，并加上移交清单上的30000元计算出来的，共35500元。押金2000元是之前交给被告的，违约金2000元是合同约定的。铺面当时装修了80000元，这80000元不包含租金。装修残值认可移交清单上的20000元，对装修残值不进行鉴定和评估。以前的经营物品曾搬走过一瓶酒和其他的物品，这些都不在清单上。对于经营物品在二审中发现房子被撬开，只是电脑被盗。被告陈述：《移交清单》是双方当时对铺面现存物品的确认，并不是表示双方对房屋内的物品进行买卖赠送。当时清单本来是原告要求修理工签的，但修理工是被告找来的，他只是来做修理，所以这张移交清单是原、被告签字确认的。移交清单的性质我方认为是对物品现状的确认，移交清单是原告媳妇写的。不认可移交清单上20000元的装修残值，将装修的残值写进去就是为了点下东西，装修没有破坏过的意思。不同意对装修残值进行评估。该铺面自2013年5月10日后一直是我们控制着。在二审时，中级法院组织我们到铺面清点过，原告的物品除电脑不在了，其他都在。2013年9月28日电脑被盗窃，刘某某还过报警了，因为需要通知原告，原告不来，就不了了之了。被告不同意利用租赁期内铺面装饰装修残值。
本院认为，原告提供的《装修清单》系原告单方制作，对其真实性、合法性、关联性，不予以确认，对《移交清单》的真实性予以确认，但不能充分证明原告的证明目的。本案中，原告认可移交清单上记载的装修残值为20000元，被告不认可，虽然庭审中，原、被告双方对装修残值不能协商一致且均拒绝对装修残值进行评估鉴定，但被告在移交清单上签字的行为应视为对该装修残值的认可。本案中，因双方均主张《移交清单》并无解除合同的意思表示，因此《移交清单》应视为被告代原告看管商铺及保管物品的性质。同时，因本案原告违约在先，且被告不同意利用租赁期内铺面装饰装修残值，故对原告要求由被告赔偿经济损失35500元、支付违约金2000元的请求，不能成立，不予支持。
综上，除上述本院确认的双方无争议的事实外，本院还认定以下事实：
2013年3月8日，原、被告双方办理了移交手续，原告将麻将桌五套、茶具一台、烧水机一台、电脑一台、铺面钥匙一串移交给被告，并载明装修费20000元。2013年4月14日，被告请其朋友王开全第一次在其中一道窗门的防盗栏上加锁。至2013年5月10日原告未向被告交付第二年度的租金，同日被告叫其朋友王开全将铺面门锁更换。自2013年5月10日起，该诉争铺面一直由被告控制。2013年9月28日铺面中电脑被盗窃。现被告不同意利用租赁期内铺面装饰装修残值。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告至2013年5月10日，仍未向原告交付第二年度的租金，其行为已构成违约。因此，原告要求被告赔偿损失35500元、支付违约金2000元的请求，应予驳回。因本案诉争的铺面自2013年5月10日起至今一直由被告实际控制，故自2013年5月10日起之后的租金，原告无需向被告支付。本案审理过程中，原、被告双方均同意解除合同，故原、被告双方于2012年4月10日签订的《门面铺面租赁合同》应予解除，由被告退还原告押金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、原告普某某与被告刘某某于2012年4月10日签订的《门面铺面租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、由被告刘某某于本判决生效之日起十日内退还原告普某某押金2000元；
三、放在铺面里的麻将桌五套、茶几一个、烧水机一台由原告普某某于本判决生效之日起十日内自行搬走；
四、驳回原告普某某的其他诉讼请求。
案件受理费786元，由原告普某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
审判长 吕文龙
审判员 方志平
审判员 徐红伟
二〇一四年七月九日
书记员 胡 娜