河北省肃宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肃民初字第1070号
原告刚会昌，教师。
被告肃宁县东兴房地产开发有限公司，住所地：肃宁县靖宁中街新商业区七号。
法定代表人王立军，该公司经理。
原告刚会昌与被告肃宁县东兴房地产开发有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刚会昌到庭参加了诉讼，被告肃宁县东兴房地产开发有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刚会昌诉称，2009年1月19日，原告向被告支付66000元作为购买被告东兴花园（肃宁县第一实验小学西南侧）1号楼1单元101号1-1储11的首付，起初约定单元楼1900元每平米、储藏间2000每平米。由于被告的原因房子迟迟不能完工，时间拖到2011年7月底，在原告的催促下，被告与原告签订协议，原告为了更快完成住房，在房价上退了一步，价格都有所上涨，住房2100元每平米、储藏间2250每平米，但有前提是被告应在2012年7月20日之前交付（竣工，达到交付使用的条件）该商品房和储藏间，并保证水、电、暖、通信能够正常使用，逾期不能交钥匙，逾期三个月内应每日支付原告合同总价款的0.2‰违约金。逾期三个月以上，原告有权追究此前被告原因延期给乙方造成的各种损失。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方应多方想办法认真履行自己的责任和义务。现在离房屋交付期限2012年7月20日已过2年有余了，至今仍未完成我小区住房的整体验收。原告多次敦促被告方该项目负责人蒋星亚加紧施工，以早日交付房屋，办清各项手续。综上所述请法院判令1、被告支付逾期交房违约金17255.55元；2、由于房价上涨所多付的款额25596元。
被告肃宁县东兴房地产开发有限公司未答辩。
经审理查明，原（乙方）被告（甲方）于2011年8月2日签订《商品房买卖协议书》，该协议书第一条乙方购买的商品房的基本情况：位于肃宁县第一实验小学西侧东兴花园第1号楼、第1单元、第101室，该商品房建筑面积大约113.53平方米（以房管局测绘面积计算为准）。第二条、本协议第一条所列商品房价款情况：该商品房按每平方米2100元计算，房价总金额以房管局测绘面积计算为准，在甲方办理好房屋预售许可证后再签订正式协议。第三条、乙方购买甲方车库或储藏间的基本情况和价款：车库（或储藏间）第1号楼1-1号，建筑面积大约22.06平方米（以房管局测绘面积计算为准）。按每平方米2250元计算，共计大约49635.00元整（以房管局测绘面积计算为准）。……第五条甲方应在2012年7月20日之前交付（竣工，达到交付使用的条件）该商品房和车库（储藏间），并保证水电暖（三表每户约1000元）通信能够正常使用，逾期不能交钥匙，逾期三个月内甲方应每日支付乙方合同总价款的0.5‰违约金。逾期三个月以上，乙方有权追究此前因甲方原因延期两年给乙方造成的损失。
原被告于2012年6月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告刚会昌购买东兴花园西区第1幢1单元101号房，商品房单价2100元，该商品房建筑面积117.81平方米，储藏间1-1-1121.97×2250=49432.50肆万玖仟肆佰叁拾贰元伍角。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年7月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
原告主张因为在签订《商品房买卖协议书》以前在2008年约定房价为1900元每平米，车库（储藏间）是2000元每平米，在2011年已经延期两年了。签订合同以后约定房价为2100元每平米，车库（储藏间）是2250每平米，故依据《商品房买卖协议书》第五条“乙方有权追究此前因甲方原因延期两年给乙方造成的损失”的约定，要求被告退还多交付的房款，计算方式117.81×200＋21.97×2250=29054.5元。
原告方主张在2012年6月14日双方又签订了《商品房买卖合同》，合同约定了2012年7月20日交房，但是在2014年6月15日被告才交付了钥匙。原告方主张违约金计算到2014年6月10日，计算依据是《商品房买卖合同》第九条1（1）项，计算方式：
2012.11.2日交78615.5元×0.2‰×585=9198.01元
2012.11.2元交49432.5元×0.2‰×585=5783.60元
2013.5.21日交68785.5元×0.2‰×385=5296.48元
原告称2013年9月9日开始还贷款交100000元，关于100000元贷款的违约金原告方撤回诉讼请求保留诉权。原告方提交了以下证据：刚会昌与胡华电话录音（原告称胡华系被告公司前台收房款的，录音时间2009年1月19日）、商品房买卖协议书、商品房买卖合同、销售不动产发票2张。
以上有庭审笔录予以证实。
本院认为，合同应当遵守。原告刚会昌与被告肃宁县东兴房地产开发有限公司于2012年6月14日签订《商品房买卖合同》，购买被告肃宁县东兴房地产开发有限公司开发建设的位于石坊路北一实小南侧东兴花园西区第1幢1单元101号房。约定2012年7月20日前交房，同时约定了逾期交房的违约金的计算方式，对此本院予以确认。被告肃宁县东兴房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、陈述、质证、辩论等诉讼权利。原告刚会昌于2012年11月2日交房款128048元，2013年5月21日交68785.50元，有被告开具的2张销售不动产统一发票证实，本院予以认定。原告刚会昌主张被告于2014年6月15日交付房屋钥匙，主张违约金计算至2014年6月10日本院予以支持。原告主张违约金数额其计算方式符合合同约定，本院予以支持。违约金共计20278.09元。原告自愿撤回对贷款100000元的违约金的诉讼请求并保留诉权是原告对自己权利的处分，应予以准许。
原告主张在2011年签订《商品房买卖协议书》以前约定商品房每平米1900元，储藏间2000元，故根据《商品房买卖协议书》第五条约定“乙方有权追究此前因甲方原因延期两年给乙方造成的损失”，要求被告退回多交付的房款，本院认为2012年6月14日原被告双方签订《商品房买卖合同》是对原被告以前关于买卖该商品房约定的协议变更，原被告应遵守《商品房买卖合同》的约定，在原告未提供证据证实因被告原因延期两年给原告造成的损失的情况下，仅是要求退还房款的主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告肃宁县东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刚会昌逾期交房违约金20278.09元；
二、驳回原告刚会昌其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1052元退回原告25元，由原告刚会昌承担720元，被告肃宁县东兴房地产开发有限公司承担307元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 郭宗波
审 判 员 李素平
代理审判员 倪 勋
二〇一五年五月四日
书 记 员 张亚伟