安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00906号
上诉人（原审被告）：刘华春。
委托代理人：李应华，安徽天地缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽腾一物业管理有限公司。
法定代表人：胡春霞，总经理。
委托代理人：杨育林，安徽新信律师事务所律师。
委托代理人：汪力。
上诉人刘华春（以下简称平保合肥中心支公司）因与被上诉人安徽腾一物业管理有限公司（以下简称腾一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第00906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年1月10日，合肥明佳房地产开发有限责任公司与腾一物业公司签订《金湾嘉园前期物业服务合同》，选聘该公司对金湾嘉园物业区域进行前期物业管理，双方对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中对物业费用，合同第六条主要约定：物业费用实行包干制方式，按物业建筑面积交纳（以物价局按服务标准核定备案为准），暂定高层住宅为1.3元／月.平方米（能耗费除外）。对物业费缴费时间，第八条约定：所有业主应于通知入住之日起交纳物业服务费用。
2010年3月8日，腾一物业公司（甲方）和刘华春（乙方）签订了《金湾嘉园物业管理服务合同》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本合同向乙方收取物业管理费用，以及约定的费用。对物业管理服务费用及缴费办法，双方合同第三条第一款主要约定：1、以开发建设单位发出的“入伙通知”时间为准。业主收到“入伙通知”不办理入住相应手续的，视为入伙。2、办理入住手续期间，应缴纳半年物业管理费用；3、首次费用到期后分半年、一年缴纳。预缴全年费用的自愿。4、季度缴费时间在第一个月的1号-10号，半年缴费的时间分别在3月（1号-10号）与8月间（1号-10号）。自愿全年缴费在1月-6月间。5、乙方按物价局核定的价格缴费。该条第二款对各住宅及商业用房缴费标准主要约定为：1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元（不含能耗费）。4、各公用照明、绿化、电梯、泵房、消防等电费水费均摊，每月以实际公布费用缴纳，不得逾期。每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。对于乙方的违约责任，双方合同第八条第（二）项主要约定为：2、乙方违反本合同，不按合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰／日，并保留诉讼请求的权利。
合同签订后，腾一物业公司依约在该小区从事物业服务工作至今。期间该公司就物业中房屋工程维修遗留问题、消防报警系统未规范交接等向建设单位等反映、联系，要求解决相关问题。物业服务期间，部分业主对物业服务的质量存在一定的意见，腾一物业公司在同期、同类型物业服务合同纠纷案件中对此也自认物业服务存在有不周全、也有不尽如人意的地方，但将其原因归结于小区内200多户没有交费，公司因经费不足，导致服务质量下降，聘请一些年龄大的保安，是因为不需要交纳养老保险，能够减轻公司的负担等。
原审法院另查明：腾一物业公司成立于2004年5月13日，经营范围为物业管理、停车服务等，现为三级资质，2010年2月3日，合肥市物价局向其颁发有经营性服务收费许可证。2013年1月1日起实行物业费“一费制”后，2013年3月5日，合肥市包河区物价局以合包价物备（2013）53号同意腾一物业公司申报物业收费备案，内容是：申报物业等级为甲级，物业综合服务费按物业服务合同约定，有电梯1.44元／月.平方米。
刘华春系金湾嘉园×幢×单元×室的业主，该房屋建筑面积105.71平方米，房屋类型为高层住宅，刘华春自2013年3月8日至2014年5月1日期间未予向腾一物业公司交纳物业服务费用。本案诉讼期间，刘华春拍摄了一些现场照片，反映小区的卫生、车辆乱停乱放等问题。
原审法院认为：本案中，腾一物业公司对金湾嘉园小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位之间在2007年1月10日签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》，对前期物业合同的效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”同时在物业服务期间，腾一物业公司与刘华春在2010年3月8日又签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》，两份合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，所以均应当合法有效，因此对于前述合同，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。故刘华春认为合同无效，以及主体不适格的辩称意见，不予采纳。
合同履行期间，腾一物业公司依约为包括刘华春在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，腾一物业公司有权向刘华春收取物业服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。刘华春作为业主，在接受和享有了腾一物业公司提供的物业服务内容后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中，履行的一项义务，故刘华春应对拖欠的自2013年3月8日至2015年5月1日期间的物业服务费用，应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向腾一物业公司交纳物业服务费计3927.34元（即自2013年1月1日起以1.44元／月／平方米计取）。
但是原审法院同时认为：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，鉴于腾一物业公司在物业服务期间，自认在服务中存在有不周全、不尽如人意的地方，其虽将原因归结于部分业主不缴费等，但客观上确实反映了物业服务中存在着一定的质价不符现象，且从刘华春提交的现场部分照片显示，也存在一定的垃圾未清理、部分设施损坏未及时维修现象等，故原审法院综合该物业管理区域实际情况，酌情对该期间的物业费予以核减，幅度以酌减20%为宜，即刘华春应交纳物业服务费3142元（物业服务费总额3927.34元×0.8）。
本案中，刘华春已经连续不缴纳物业费用达二年之久，违反了双方合同第三条的相关约定，构成违约。对于腾一物业公司主张的滞纳金请求，鉴于双方合同第八条第（二）项、第三条第二款第4项的相关约定要求“甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰／日，”或“每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。”本案中因腾一物业公司未能提供充分证据证明其“采取以书面和电话方式告知乙方”，故腾一物业公司以此主张滞纳金，不符合约定，故本院对此诉讼请求不予支持。
对于刘华春的其他辩称意见，原审法院认为：腾一物业公司作为刘华春所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定腾一物业公司在持续不断的履行物业服务义务。对于腾一物业公司从事物业服务工作的质量，刘华春作为业主，如认为腾一物业公司在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与腾一物业公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环；同时，腾一物业公司系依法设立的有限责任公司，现具有物业服务企业三级资质证书和相关收费许可，对此有相应的行政主管机关颁发的企业法人营业执照和资质证书、收费许可证等在卷佐证，刘华春关于腾一物业公司的资质、以及未提供物业服务，但其对此并未提供充分、有效的证据予以反驳。现刘华春不缴纳物业费用的理由不充分，对其该节辩称意见，不予采纳。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘华春于本判决生效之日起十日内支付原告安徽腾一物业管理有限公司物业服务费计3142元（自2013年3月8日至2015年5月1日期间）；二、驳回原告安徽腾一物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告安徽腾一物业管理有限公司负担11元，被告刘华春负担14元。如果被告刘华春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘华春上诉称：一、物业管理服务合同是无效的。一审判决认定，被上诉人与合肥明佳房地产开发有限责任公司签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》以及上诉人与被上诉人之间签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》有效是错误的。具体理由如下：根据一审审理过程中被上诉人的陈述和查明的情况表明，金湾嘉园小区的前期物业服务，一开始选聘的是南京腾一物业管理服务公司，后南京腾一物业管理服务公司又将该物业管理全部交由当时没有物业管理资质的被上诉人进行。从该事实可以看出，被上诉人是接受南京腾一物业管理服务公司的委托，从事金湾嘉园小区的物业管理服务的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；”因此，上诉人认为，被上诉人与合肥明佳房地产开发有限责任公司签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》是无效的。同时，上诉人与被上诉人之间签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》也是无效的。
二、被上诉人无权收取物业管理费。一审已经查明，被上诉人直至2013年2月21日才取得物业管理资质证书，有效期至2014年2月20日；在物业管理过程中，被上诉人于2010年2月3日取得《经营性服务收费许可证》，有效期至2013年2月，现在已经失效。从该事实可以看出，被上诉人自2014年2月20日起，就没有物业管理服务的资质，无权进行物业管理，当然也无权收取物业服务费用。被上诉人自2013年3月起，自取得的《经营性服务收费许可证》就已经失效，就没有收费的资格，不能收取物业管理费用。综上所述，一审判决认定事实错误。上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
腾一物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，合同是有效的，没有违背双方当事人的意思，双方对合同条款均无异议，在被上诉人没有拿到相应的资质时是由另一家南京腾一物业公司服务，且与被上诉人是同一个法定代表人，在一审中上诉人方对此也无提出异议，在我方提供物业服务时，上诉人也无提出任何异议，物业服务合同也是服务性质的，对方一直拖欠物业费有些不妥，请求二审维持原判。
二审中双方没有提交新的证据。二审查明的事实与原审一致。
本院认为：腾一物业公司与合肥明佳房地产开发有限责任公司签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》，腾一物业公司再与业主刘华春签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》均合法有效，以上证据证明腾一物业公司并没有全部将该小区物业从南京腾一物业管理有限公司转让而来，而是直接与开发建设单位签订前期物业服务合同，故不符合物业服务合同无效情形。腾一物业公司在2010年2月3日即取得物价部门对该小区核发的经营性服务收费许可证，其提供了相应物业服务，因此，腾一物业公司依法有权利对业主收取相关物业服务费。因此，刘华春上诉理由不能成立，其上诉主张不予支持，一审判决并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘华春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。