上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2143号
原告黄蜜桃，女，1982年1月11日生，汉族，住浙江省。
委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告黄蜜桃与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年7月23日、9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳兰芳和被告的委托代理人陈帮特到庭参加了两次庭审。审理中，经原、被告双方同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称：原告向被告购买上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄B区XX幢XX号1-4层商铺，并就该商铺于2009年XX月31日签订了商铺代（包）租赁合同。后双方于2014年10月28日签订一份调房及办证协调协议书，约定调换房屋一事：原告所购房屋由原来的长浜路XXX弄B区XX幢XX号1-4层调换至长浜路XXX弄A区6幢XXX号（现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”）。该协议同时约定被告应于2015年1月31日前办出小产证，若被告未在2015年2月1日前办出小产证的，按年利率24%计算利息。但被告至今也未履行该协议，原告的小产证至今尚未办出。此外，被告于2014年10月还额外向原告收取了新增设施费26，648元（人民币，以下币种同）及代办证费42，653元。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即涤除系争房屋上的抵押登记，并将该房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金（以445，000元为本金，按照年利率24%的标准，从2015年2月1日起计算至办证完毕之日止）；3、被告向原告返还新增设施费26，648元及代办证费42，653元。
被告辩称：首先，同意涤除抵押并为原告办理小产证，但系争房屋上存在农业银行的过量抵押，需要先行解决后才能办证。其次，不同意支付逾期办证违约金，希望原告予以放弃；即便要支付，原告主张的计算标准过高，要求法院调整。最后，新增设施费和代办证费都是整个市场统一的，且经原告同意后双方结算过的，故不同意退还。
经审理查明：2009年XX月31日，案外人陈某某作为出租方与案外人上海汉东礼品市场经营管理有限公司作为代（包）租方签订《礼品城商铺代（包）租赁合同》，合同第1.1条约定由出租方委托代（包）租方代（包）租位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城B区XX幢XX号1-4层，该房屋每间建筑面积为141.80平方米（四楼阁楼作为附属设备用房使用不计面积），房屋结构为框架，出租方拥有该物业的合法所有权。合同另对租赁期限及租金支付方式等事项进行了约定。合同落款处，出租方有本案原告及案外人陈某某的签名，代（包）租方有案外人上海汉东礼品市场经营管理有限公司的签章，另有本案被告作为担保方签章确认。
2014年10月28日，被告作为甲方与原告及案外人陈某某作为乙方签订《调房及办证协调协议书》，载明：为配合公司统一工作安排，尽快办理产证登记，就关于礼品城一期商铺调换及办证事宜，经双方自愿协商，达成以下协议：1、乙方原礼品城一期商铺B区XX幢XX号联建房一间，现经过甲、乙双方协商，自愿调换至A区6幢XXX号（产证号：17号130室、230室、330室），并更名为其配偶：黄蜜桃（身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）；2、双方自愿约定该商铺调换后房价总额为805，000元；3、本协议签订之日15日内，乙方付清首付款、配套费及办证费用，甲方同意乙方欠房款350，000元，此欠款按年利率XX%计算，每半年结算一次，需在2年内归还本息。甲方有权扣除乙方租金冲抵利息，多余租金归还本金；4、原签订的代包租赁协议中商铺号随之变更到现在房号。租赁期变更为从2016年1月1日至2023年XX月31日，年度租金金额以包租合同为准；5、甲方在2015年1月31日前给予乙方办证，在出证时乙方需要将该商铺抵押给甲方作为欠款担保，如乙方贷款，甲方给予配合。甲方在2015年2月1日前未能为乙方办出产证，从即日起按年利率24%计息给乙方。该协议书甲方落款处由被告公司的盖章，乙方落款处有原告的签名。审理中，案外人陈某某到庭表示：其对该协议的内容是知情的并同意的，对于本案诉讼，其同意由原告作为单一主体提起前述诉请，也同意将系争房屋产权登记至原告一人名下。
同日，被告向原告开具销售不动产统一发票三张，金额共计805，000元。此外，2014年10月27日、28日，被告还向原告出具收款收据两份，分别载明2014年10月27日收到原告新增设费26，648元，2014年10月28日收到原告代办证费42，653元。审理中，被告称，虽然其于2014年10月28日向原告开具了金额为805，000元的销售不动产统一发票，但实际上原告并未付清全部房款，其中有350，000元属于经被告同意的欠款，被告为了协助原告办理产证，故而开具了全部房款金额的发票。对于被告的该说法，原告予以确认。对于350，000元欠款的问题，被告经本院释明后并未在本案中提起反诉，且原、被告双方均表示对此会另循其他途径解决。此外，被告称，鉴于原告实际上并未付清全款，故法院在判定逾期办证违约金时应酌情予以考量。
另查明：2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为10，000，000元、抵押权人为上海松江开天小额贷款股份有限公司、债务履行期限从2013年8月1日至2014年8月1日等登记信息。
此外，原、被告于审理中确认系争房屋现在的坐落位置为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。
上述事实，有《礼品城商铺代（包）租赁合同》、《调房及办证协调协议书》、销售不动产统一发票、收据、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：根据本案已查明的事实，原、被告就系争房屋缔结的房屋买卖合同及《调房及办证协调协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
首先，《调房及办证协调协议书》已明确约定了被告的办证义务，且其于2013年5月6日方已取得系争房屋重新分户后的大产证，办证条件已经具备，理应在合理期限内为原告办理产证，故本院对原告要求被告办证的诉请依法予以支持。此外，鉴于被告在与原告缔结买卖合同并收取相应价款之后，又将包括系争房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
其次，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。现原告以445，000元为基数，并根据《调房及办证协调协议书》约定的标准主张逾期办证的违约金，该主张虽与约相符，但因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，故本院综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准调整为按年利率XX%计算。
最后，关于原告要求返还新增设施费及代办证费的诉请，因与约定不符，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告黄蜜桃将上述房屋的权利人变更登记至原告黄蜜桃名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄蜜桃自2015年2月1日起至上述房屋实际登记至原告黄蜜桃名下之日止的逾期办理产权证的违约金（以445，000元为本金，按照年利率XX%的标准计算）；
三、驳回原告黄蜜桃的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，693元，减半收取846.50元，由原告黄蜜桃负担766.50元（已付），由被告上海松江礼品城有限公司负担80元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一五年十一月二十六日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。