上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2642号
上诉人（原审被告）上海檬柠贸易有限公司。
法定代表人蒋亿柠。
委托代理人黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）永丰源（上海）瓷谷股份有限公司。
法定代表人刘昊。
委托代理人吴书颉，上海董道律师事务所律师。
原审被告浙江多萝西建材有限公司。
法定代表人林守军。
上诉人上海檬柠贸易有限公司（以下简称“檬柠公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、本市新村路XXX号房屋及场地由永丰源（上海）瓷谷股份有限公司（以下简称“永丰源公司”）向案外人承租后对外出租。2013年8月1日，浙江多萝西建材有限公司（以下简称“多萝西公司”）向永丰源公司出具委托书一份，声明关于系争房屋的“仓库、办公楼及工人宿舍等相关事项”委托檬柠公司李某某全权处理。2013年9月13日，永丰源公司作为出租方，多萝西公司作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定内容为：1、多萝西公司向永丰源公司承租本市普陀区新村路XXX号场地，包括平房仓库660平方米、钢混结构综合楼534平方米，用途为经营建筑材料与进口涂料，承租方不得擅自改变房屋结构与用途，未经出租方同意，承租方不得将房屋用于与经营无关的活动或转租，否则出租方有权收回房屋不作任何赔偿；2、租期第一期自2013年9月15日起至2015年9月14日止，第二期自2015年9月15日起至2017年9月14日止；3、月租金为人民币（以下币种均为人民币）46，400元，每三个月交纳一次，首月的5日前一次交清，管理费、水电费由承租方负担。承租方如拖欠租金的，应按“中国人民银行延期付款的规定”支付违约金，拖欠租金超过1个月的，出租方可收回房屋；4、租期届满或合同解除的，承租方须按时搬离，搬迁后7日内房屋有留置物的，由出租方处置。合同签订后，双方依约交接房屋，同时给予承租方两个月免租期用于装修，除将部分场地用于堆放涂料外，多萝西公司还在租赁场地内搭建了房屋并配备炉灶、卫浴、空调、计电表等生活设施用于对外出租。2013年11月20日，城市管理部门以违法搭建为由向永丰源公司出具了《责令改正通知书》；同日，永丰源公司向多萝西公司发送函件一份，认为承租方未经许可于租赁库房内搭建群居房，现要求其立即拆除违法建筑并进行整改，否则将终止租赁合同并追究责任。2014年10月10日，永丰源公司诉至原审法院，请求判令：一、依法判决永丰源公司与多萝西公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月22日解除（如多萝西公司否认收到解约函的，解约日期可以永丰源公司起诉日为准）；二、多萝西公司、檬柠公司于合理期限内清空房屋并恢复原状；三、多萝西公司、檬柠公司共同支付拖欠的租金及房屋占用费（按每月46，400元计，自2014年7月1日起算至2015年6月10日止）；四、多萝西公司、檬柠公司支付租金及房屋占用费的利息（按每季度租金139，200元，以同期银行同类贷款利率计，自每个付费季度的首月6日起算至判决生效之日止）；五、多萝西公司、檬柠公司支付违约金（计算方式同诉请第四项）；六、本案受理费由多萝西公司、檬柠公司承担。2015年5月15日，永丰源公司于租赁现场张贴“告临时租户通知书”，指出该处房屋属违法搭建并制定了相应管理制度要求租户予以遵照执行；2015年6月8日，永丰源公司向多萝西公司及其代理人发送公函，要求其于2015年6月9日前搬离并清空场地、于2015年6月14日前恢复场地原状。
原审法院另查明，一、当事人对租金的支付情况确认如下：1、2013年9月15日至2013年11月14日为免租期；2、已付租金为三期，第一期付款金额为116，000元，其中押金46，400元，余款69，600元为2013年11月15日至2013年12月31日间的租金；第二期付款金额为139，200元，为2014年1月1日至2014年3月31日间的租金；第三期付款金额为139，200元，为2014年4月1日至2014年6月30日间的租金；3、自2014年7月1日起承租方未再支付租金；二、据银行交易凭证载明：案外人李某某于2013年9月向永丰源公司转账116，000元；檬柠公司于2014年1月向永丰源公司转账139，200元、于2014年4月向永丰源公司转账132，755元；三、永丰源公司自认，其于2015年6月10日收回租赁场地并将相关物品集中存放，故不再对之后的租金或使用费提出主张。
原审审理过程中，经多萝西公司申请，原审法院委托相关机构对租赁场地内搭建房屋及其装饰装潢、可移动物品价值进行了评估，并出具了鉴定意见书，结论为：租赁场地内搭建房屋及装饰装潢造价原值为481，961元，残值为366，290.28元，可移动物品重置价值为112，640元，评估价值为97，490元。针对上述鉴定结论，永丰源公司认为，对结论不持异议，但上述损失的形成不应由永丰源公司承担责任；多萝西公司、檬柠公司认为，对结论不持异议，多萝西公司提起评估的目的系为证实己方承租房屋后在免租期内投入了一定的资金进行装修，希望长期保持租赁关系而非仅仅承租两年，但对合同解除后的装潢及物品损失不提出主张。
原审法院认为，租赁双方应按约定履行合同义务，当事人对租赁合同的条款及效力、租金的支付情况、租赁场地的实际使用状况均不持异议，对此予以确认。多萝西公司向永丰源公司承租场地后，在场地内搭建房屋并用于对外出租收益的行为显然有悖于合同约定，其长期欠付租金又无正当理由，基于此类严重违约行为，永丰源公司作为出租方有权解除合同并要求多萝西公司承担违约责任。因无证据表明永丰源公司的解约函已向多萝西公司送达，则以永丰源公司起诉日，即2014年10月10日为合同解除日。合同解除前，多萝西公司应对2014年7月1日起欠付的租金承担支付义务并根据其庭审中的意见将押金用于抵扣，合同解除后，多萝西公司应迁出并交还租赁场地，但在场地未交接之前仍应按租金标准支付使用费，现永丰源公司自认其于2015年6月10日已收回场地并集中存放物品，且不再对之后的使用费提出主张，故对永丰源公司要求腾空场地的诉求不再支持，并将使用费的付费日期截止至2015年6月10日。针对多萝西公司认为2015年5月15日后其无法使用场地故不应付费的主张，原审法院认为，多萝西公司所提供的证据仅能证实永丰源公司对场地加强了管理——此系永丰源公司针对承租方违约行为所采取的合理措施，无法证实多萝西公司已对场地失去控制，更无证据表明多萝西公司已交还了场地，故对多萝西公司的主张不予采信。违约金一节，永丰源公司以合同约定为基础提出的违约金计算方式较为合理，予以支持，但永丰源公司并未提交证据证实其因对方的欠租行为所蒙受的实际损失高于违约金，故对其再要求对方支付租金利息的主张不再支持。关于檬柠公司的责任问题，原审法院认为，根据不动产租赁的原则与规定，多萝西公司基于租赁合同自永丰源公司处取得系争租赁场地后，即在租期内对场地享有占有、使用、收益权，而上述权利所对应的义务，如支付租金、交还场地、恢复原状、赔偿损失等显然应由作为承租方的多萝西公司承担。如永丰源公司认为多萝西公司将场地交檬柠公司使用有违约定的，可按合同追究多萝西公司的违约责任，但无论多萝西公司与檬柠公司之间关系为何，永丰源公司在其与多萝西公司租赁关系存续期间要求檬柠公司共同承担租金及违约金的诉请有悖于合同的相对性，也混淆了合同权益与物权的关系——除非永丰源公司有充分证据可证实檬柠公司与永丰源公司之间同样存在租赁关系或檬柠公司对合同负有担保责任，而就目前可查实的证据分析，檬柠公司有向永丰源公司支付钱款并使用场地的行为并不必然表明其与永丰源公司之间存在租赁关系，而永丰源公司在租赁合同签订前对多萝西公司委托檬柠公司相关人员参与租赁活动系明知且未持反对意见，这恰恰增强了檬柠公司使用场地及代付租金是基于多萝西公司委托与允许而非基于檬柠公司与永丰源公司存有租赁关系这一论断的可能性，故在多萝西公司与檬柠公司相互确认委托关系的前提下，无法认定檬柠公司应就其在合同租期内对租赁场地所实施的行为，包括搭建、使用、收租等向永丰源公司承担责任。但当永丰源公司与多萝西公司的租赁关系解除后，檬柠公司作为场地的实际使用人，其与多萝西公司占用场地的行为不再具有合同与法律依据，应当共同向永丰源公司支付使用费，使用费的计费标准可参照租赁合同的约定。另，多萝西公司、檬柠公司未对场地内属于其所有的建筑装潢及物品提出主张，本案中不作处置。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、永丰源（上海）瓷谷股份有限公司与浙江多萝西建材有限公司于2013年9月13日签订的关于上海市普陀区新村路XXX号的《房屋租赁合同》于2014年10月10日解除；二、浙江多萝西建材有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市普陀区新村路XXX号租赁场地恢复原状；三、浙江多萝西建材有限公司应于判决生效之日起十日内向永丰源（上海）瓷谷股份有限公司支付2014年7月1日起至2014年10月10日止的租金（按每季度人民币139，200计，浙江多萝西建材有限公司已交纳的押金人民币46，400元可用于抵扣）；四、浙江多萝西建材有限公司应于判决生效之日起十日内向永丰源（上海）瓷谷股份有限公司支付判决第三项欠租的违约金（每一笔违约金的本金即为每季度租金人民币139，200元，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自每个付费季度首月的6日起算至本判决生效之日止）；五、浙江多萝西建材有限公司、上海檬柠贸易有限公司应于判决生效之日起十日内向永丰源（上海）瓷谷股份有限公司支付2014年10月11日起至2015年6月10日止的房屋使用费（按每月人民币46，400元计）；六、对永丰源（上海）瓷谷股份有限公司的其余诉请不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
上诉人檬柠公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定永丰源公司与多萝西公司的租赁关系解除后，檬柠公司作为场地的实际使用人是错误的，檬柠公司无需承担连带责任，请求撤销原审判决第五项。
被上诉人永丰源公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
原审被告多萝西公司未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，檬柠公司上诉称永丰源公司与多萝西公司的租赁关系解除后，檬柠公司并未实际使用系争场地，但并无充分证据证明，本院难予采信。因檬柠公司占用场地的行为不具有合同与法律依据，故应当与多萝西公司共同向永丰源公司支付使用费。综上，檬柠公司的上诉请求缺乏事实与法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，868元，由上诉人上海檬柠贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾继红
代理审判员 周 荃
代理审判员 郭 峰
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。