西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）莲民三初字第00980号
原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司，住所地西安市桃园南路29号。
法定代表人ＸＸ平，该公司总经理。
委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
被告（反诉原告）安国荣（又名安林），男，1968年6月18日出生，汉族。
委托代理人吴江涛，陕西维恩律师事务所律师。
委托代理人郑勇丽，陕西维恩律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业公司）诉被告（反诉原告）安国荣物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦园物业公司委托代理人杨建军，被告（反诉原告）安国荣及其委托代理人吴江涛、郑勇丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）锦园物业公司诉称，安国荣系锦园小区2DD1109号房屋业主，自2011年7月起至2012年7月期间安国荣未支付物业费、采暖费、电费、热水费、水费等，共欠上述费用13920.35元。锦园物业公司多次向被告通知交费，安国荣拒不支付，锦园物业公司无奈诉至法院，请求：1、被告安国荣支付截止2012年7月31日电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计13920.35元；2、被告安国荣承担违约金1342.21元；3、被告安国荣承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）安国荣提出反诉并辩称，欠缴费用属实，但被告安国荣自2002年入住该房屋没有多久，房屋出现质量问题，多处墙面渗水，2006年锦园物业公司与安国荣协商，双方签订承诺协议，由锦园物业公司进行修补并做出相应的补偿，并承担今后房屋因维修外墙、屋面再次引起的维修义务和维修费用。锦园物业公司对安国荣的房屋进行维修后，大概两三年之后墙面又开始出现渗水，墙皮脱落、潮湿，严重影响家人居住，期间安国荣多次找锦园物业公司协商，至今未解决。安国荣认为，锦园物业公司没有尽到物业公司应当履行的维修、养护和管理义务，违约在先，故安国荣自2011年7月起拒交物业服务费用并在本案中提出反诉，请求：1、锦园物业公司对安国荣的锦园小区2D1109号房屋进行维修、恢复原状；2、锦园物业公司赔偿安国荣损失20000元；3、锦园物业公司承担本案全部诉讼费用。
经审理查明，安国荣系西安市锦园小区业主，于2002年入住该小区，锦园物业公司系锦园小区的物业管理公司。2006年，安国荣的2D1109号房屋出现渗水现象，当时担任锦园物业公司经理的刘彦于2006年7月24日与安国荣达成《承诺》协议一份，该协议约定，锦园小区2D1109号房屋因外墙、屋面渗水引起的室内维修问题，经业主与开发商协商，同意外墙由维修公司维护，室内由业主自行维修，开发公司一次性支付室内维修费用10000元，此费用从业主截止2006年6月30日所欠的物业费用中冲减（所欠物业费用计13483.10元），之后物业费用业主按时正常缴纳。今后房屋因维修外墙、屋面再次引起的渗水由维修公司维修并承担外墙的维修费用，业主承诺如为业主装修引起的外墙渗水及其他相关的问题，均由业主自行承担责任（业主在维修时应到物业公司办理相关手续后方可施工）。该问题一次了断，此事后不再议。该协议签订后，安国荣的房屋进行了维修，安国荣在减免10000元后补交了物业费用。2009年9月29日，西安市锦园小区业主委员会与锦园物业公司签订《西安锦园小区物业服务合同》一份，合同约定，锦园物业公司服务的内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、公共场所、物业共用部位的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护管理；5、机动车和非机动车的停放管理；6、维护公共秩序，协助管理安全、消防等事项；7、装饰装修管理服务；8、国务院《物业管理条例》第二十九条档案资料管理；9、其他按政策规定的管理服务。该协议第九条约定，物业服务费用按月交纳。已入住业主应于每月7日前交纳当月物业服务费用和上月产生的其他费用。业主或物业使用人违反合同约定未能按时如数交纳物业服务费用和代收费用及公摊费用的，应按日万分之五的标准向锦园物业公司支付滞纳金。该合同第二十四条约定，在不违反政府规定的情况下，暂按下列方式解决此类问题：全体业主（幢-单元业主）公用设施、设备、共用部分的维修，由锦园物业公司按年度提出使用项目费用概算计划，经业主委员会审定，业主大会（幢或单元）2／3以上业主通过后实施，业主应主动承担缴纳义务。发生紧急情况，锦园物业公司应先垫支有关费用并及时告知业主委员会，事后由业主按程序予以追认，业主对此类紧急垫支费用应予以认可。合同期限为3年，自2008年12月1日起至2011年11月31日止。该物业合同签订后，双方如约履行。合同期限届满后，锦园物业公司继续在锦园小区履行物业管理的义务。
但2009年开始，该2D1109号房屋再次出现漏水现象，安国荣多次向锦园物业公司反映，但锦园物业公司未予处理。安国荣自2011年7月开始拒绝交纳物业费等各项费用，截止2012年7月31日，安国荣欠交电费、采暖费、热水费、水费、物业费等共计13920.35元。
本案在审理过程中，被告安国荣在本案中提出反诉，要求锦园物业公司对安国荣的锦园小区2D1109号房屋进行维修、恢复原状并赔偿其损失20000元。安国荣向本院提交鉴定申请，请求对锦园小区2D1109号房屋漏水的原因进行鉴定并对漏水造成的经济损失进行鉴定。本院经西安市中级人民法院司法技术室委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定，鉴定结论为：涉案房屋漏水的原因为屋面卷材防水层有开裂、压顶墙下部有水平向裂缝、落水管下水口部位密封不严、外墙与墙面交接部位密封胶开裂脱开、外墙瓷砖面密封不严等；房屋室内修复费用估算为21651元。该鉴定报告送达双方当事人后，双方在指定期限内没有提出异议。
上述事实，有物业合同、物业费用欠款明细单、鉴定报告、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，锦园小区业主委员会代表该小区业主与锦园物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，系合法有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。安国荣于2002年入住锦园小区，2006年7月24日双方就房屋出现的漏水情况进行协商并进行了修复。2009年安国荣再次发现自己房屋出现漏雨情况。鉴定结论意见认为，安国荣家中出现漏水情况的原因为屋面卷材防水层有开裂、压顶墙下部有水平向裂缝、落水管下水口部位密封不严、外墙与墙面交接部位密封胶开裂脱开、外墙瓷砖面密封不严等。按照相关规定，安国荣入住该房屋为2002年，再次出现房屋质量问题是2009年，该部分质量问题已经超出建设单位保修期限，而该部分应当属于共用部分房屋质量问题，应当启动专项维修基金进行维修。安国荣多次向锦园物业公司反映屋面漏雨情况，要求及时进行维修，但锦园物业公司仅认为自己没有维修义务进行推诿，未按照双方《物业服务合同》约定的内容向业主委员会提出使用项目费用概算计划并向专项维修基金管理部门提出动用专项维修基金的申请，致使安国荣家中因漏雨导致屋内潮湿发霉、装修受损，影响正常居住生活。安国荣在本案中申请对其房屋漏雨造成的损失进行司法鉴定，经鉴定涉案房屋漏水修复费用为21651元，锦园物业公司怠于履行物业维修义务，对该损失应先向安国荣予以承担。锦园物业公司在向安国荣承担维修损失后，可以按照专项维修基金管理办法向专项维修基金管理部门申请支付。被告安国荣对于锦园物业公司主张物业管理的各项费用仍应当按照物业服务合同的约定予以承担，但锦园物业公司主张的滞纳金不予承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）安国荣于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司2011年7月至2012年7月31日的采暖费、热水费、水费、物业费等各项费用共13920.35元；
二、原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司支付被告（反诉原告）靳海华维修损失21651元；
以上第一项、第二项相抵，原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司应支付被告（反诉原告）安国荣7730.65元；
三、驳回原告（反诉被告）西安锦园物业管理有限公司其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元由安国荣承担、反诉费200元、鉴定费8000元由锦园物业公司承担（案件受理费由原告预交，反诉费、鉴定费由被告预交，执行时由原告锦园物业公司支付被告安国荣8000元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 栾 震
审判员 王 霞
审判员 王晓萤
二〇一三年九月十日
书记员 高 瑞