湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘01民终3424号上诉人（原审被告）：周国义，男，1982年2月8日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被上诉人（原审原告）：佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星大道。法定代表人：罗伟强，系公司总经理。委托诉讼代理人：王日阳，湖南湘博律师事务所律师。上诉人周国义因与被上诉人佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司(以下简称玫瑰园公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周国义上诉请求：一、请求撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3538号民事判决，并依法改判。二、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为开发商为上诉人办理房产证完毕即视为完成房屋交付系认定事实错误。二、被上诉人未达到双方合同中约定的交房条件，被上诉人有权拒绝收房及缴纳物业费。被上诉人玫瑰园公司辩称：一、一审法院认定事实清楚,且对房屋产权转移与房屋交付两种不同性质的行为做了正确区分。二、上诉人声称房屋的主卧和次卧的漏水情况严重应另行提起诉讼，与物业合同无关，是不同的两个法律关系。上诉人不能以此为由拒收房屋和拒交物业费。三、上诉人在一审中没有提出证据证明商品房存在严重质量问题。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。玫瑰园公司向一审法院起诉请求：一、判令周国义向玫瑰园公司支付物业管理费11359元，逾期违约滞纳金8166.7元，合计19525.43元（物业管理费自2010年8月至2014年10月）。二、判令本案诉讼费由周国义承担。一审法院认定事实：2009年6月4日，周国义与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定周国义购买长沙玫瑰园房地产开发有限公司开发的长沙玫瑰园小区第16栋201号房，合同约定的建筑面积为137.95平方米，并约定出卖人应当在2009年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，周国义与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《长沙玫瑰园前期物业管理协议》，约定长沙玫瑰园房地产开发有限公司有权委托具有相应资质的物业管理企业履行本前期物业管理协议，并约定带电梯的高层住宅（7层及以上）物业收费标准为按建筑面积每月每平米1.68元收取，物业管理费暂按商品房买卖合同约定的建筑面积计算，长沙玫瑰园房地产开发有限公司取得商品房面积测绘报告书后，物业管理费按测绘报告中实际测绘的建筑面积计算；收取起始日期按《商品房买卖合同》约定，在开发商发出的《交楼通知书》中约定交付日期起计算，购房人（业主）无论是否收楼或入住均要遵守本规定交纳物业管理费。协议关于违约责任还约定，购房者未按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除需补交清所欠费用外，还需从逾期之日起按欠费总额每天万分之五交纳违约滞纳金。2007年3月28日，玫瑰园公司与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订了《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定由长沙玫瑰园房地产开发有限公司选聘玫瑰园公司对位于长沙市望城区星城镇的长沙玫瑰园小区进行物业管理；带电梯的高层住宅（7层以上）物业收费标准按建筑面积每月每平方米1.68元收取；业主如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，玫瑰园公司有权要求其补交清所欠费用并从逾期之日起按欠费总额每日万分之五交纳违约金。自2010年8月起至2014年10月，周国义共拖欠51个月的物业管理费。玫瑰园公司先于2014年10月13日向周国义所购房屋处上门送达《长沙玫瑰园物业管理处催费通知书》，又于2016年10月16日委托湖南湘博律师事务所向周国义发出律师函，催促周国义履行交费义务，但周国义至今仍未履行。另查明，2010年3月30日，周国义购买的长沙玫瑰园小区16栋201号房办理了房屋产权证书，所有权人为周国义，产权面积136.77平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。玫瑰园公司具备从事物业服务工作的相关资质，玫瑰园公司、周国义分别与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同（协议）系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现玫瑰园公司依约提供了物业服务，而周国义未按约支付物业管理费，故对于玫瑰园公司要求周国义支付拖欠物业管理费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。周国义房屋买卖合同约定的建筑面积为137.95平方米，但根据房屋产权情况登记，实际产权面积为136.77平方米，按照周国义与开发商签订的《长沙玫瑰园前期物业管理协议》的约定，在开发商取得商品房面积测绘报告书后，物业管理费按测绘报告中实际测绘的建筑面积计算，故玫瑰园公司应交纳物业管理费的房屋面积应为136.77平方米，一审法院据此计算出周国义自2010年8月至2014年10月共计51个月拖欠的物业管理费为11718元（136.77m²×1.68元／m²／月×51个月=11718元），但玫瑰园公司于起诉时只主张物业管理费11359元，系对自身权利的合法处置，一审法院对此予以支持。按照协议约定，业主未按时交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五交纳违约滞纳金，一审法院计算出周国义应交纳的逾期违约金为4554元。周国义答辩提出房屋存在质量问题，一直没有交付，对于尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳，故周国义无需承担物业费。周国义虽然提出没有收到过收房通知，但其自认在2010年2月27日主动与开发商联系询问是否可以交房，并且双方一起去房屋内验收，因为发现房屋存在质量问题才没有完成交房手续。但周国义没有提交房屋存在严重质量问题影响交付的有效证据，且交付使用的房屋若存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。周国义自发觉房屋存在质量问题至今已有约七年时间，在这期间周国义称出卖人对房屋一直未整改到位，但其自身也未对房屋存在的问题采取任何修复措施，疏于对房屋的管理。2010年3月30日，周国义所购买的玫瑰园小区16栋201号房办理了房屋产权手续，周国义自认已经收到房屋产权证书，房屋的所有权已经转移至周国义名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故对于周国义提出的房屋因质量问题而一直没有完成交付的抗辩意见一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：限周国义于本判决生效后十日内向佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司支付自2010年8月起至2014年10月止的物业管理费11359元，违约滞纳金4554元，合计15913元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费288元，由周国义负担。在本院二审中，上诉人周国义提交了两份证据，分别是2010年9月14日和2017年1月18日拍的照片，拟证明房屋存在漏水情况。被上诉人对上述证据发表如下质证意见：上诉人提交的证据不属于民事诉讼法中规定的新证据。本院对上述证据进行认证认为，上诉人提交的证据与本案不具有关联性。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，玫瑰园公司主张其于2014年10月13日向周国义送达了《长沙玫瑰园物业管理处催费通知书》和于2016年10月16日委托湖南湘博律师事务所向周国义发出了律师函催缴物业管理费，但周国义本人对此均予以否认。经查，玫瑰园物业公司是以在周国义所购涉案房屋201处门口粘贴上述催费通知书和律师函的形式向周国义主张催缴物业管理费的，但玫瑰园物业公司未能提供充分证据证明周国义已实际收房并入住，也没有充分证据证明周国义实际收到过上述催费通知书和律师函，故本院认定玫瑰园物业公司未书面催交物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。反之则不予支持应为该司法解释的应有之义，玫瑰园物业公司未经书面催交物业费而直接提起诉讼，法院应当告知其先向周国义送达书面催收通知书，故在玫瑰园物业公司未书面催交的情况下应驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2016）湘0112民初3538号民事判决；二、驳回佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司的起诉。一审案件受理费288元，退还佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司；上诉人周国义预交的二审案件受理费288元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  ＸＸ二〇一七年七月二十八日书记员  龚巧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。