上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第900号
原告冯美燕。
委托代理人陈维亮，上海传岵律师事务所律师。
第一被告上海绿港购物广场有限公司。
法定代表人王孔胜，经理。
委托代理人唐鑫鑫，男，在上海绿港购物广场有限公司工作。
第二被告上海绿港投资管理有限公司。
法定代表人陈明信，经理。
上列两被告的共同委托代理人聂运梅，上海市方正律师事务所律师。
原告冯美燕诉被告上海绿港购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。应原告申请，本院于2014年4月8日依法追加上海绿港投资管理有限公司为被告参加诉讼。本案于2014年4月11日公开开庭进行审理，原告冯美燕的委托代理人陈维亮、被告上海绿港购物广场有限公司及被告上海绿港投资管理有限公司的共同委托代理人聂运梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯美燕诉称：原告于2010年从第一被告处购买位于上海市青浦区城中北路某号商铺，面积为66.14平方米，总价为人民币1，698，662.80元。经第一被告要求，自2010年6月起原告将该商铺返租于第一被告，原告与第一被告签订委托租赁协议，租赁期限自2010年6月30日至2013年6月30日，每年租金118，891元。因该商铺第一年的返租直接抵销商铺总价，故该商铺租金给付自2011年7月起计算。自2011年7月1日至2013年12月31日止，第一被告应支付的返租金为297，227.50元，第一被告已支付181，829，20元，尚欠115，398.30元。故原告起诉要求：1、判令第一被告支付返租房租金149，765.56元；2、本案诉讼费由第一被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求：1、判令第一被告支付返租房租金10，001元；2、判令两被告支付一期返租房租金29，327元。
被告上海绿港购物广场有限公司辩称：被告同意按照承诺的标准下浮15%计算租金。对于第2项诉讼请求，因合同是由第二被告与原告签订，第一被告不应承担责任。
被告上海绿港投资管理有限公司辩称：被告同意按照约定的标准计算，同意原告的诉讼请求。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区城中北路某号属原告所有，建筑面积66.14平方米，规划用途为店铺。2010年1月20日原告作为乙方与第二被告（作为甲方）签订《委托租赁协议》，协议约定在上海绿港购物广场有限公司经验收合格并交付使用后，乙方委托甲方将商铺代为对外出租和经营，商铺位于上海市青浦区城中北路某号绿港购物广场内，协议约定面积为65.26平方米，甲方接受乙方之委托。委托出租期限为叁年，自2010年6月30日起至2013年6月29日止，购买日至2010年6月29日为甲方的商场装修免租期。在委托出租期限内，乙方不得自行将该商铺出租给第三方或委托第三方出租该商铺。乙方必须按时交清购房过程中的所有应付款项（包括银行按揭），方可享受租赁收益。受托出租期限内，甲方保证乙方按以下方法获得租赁收益：每年租赁收益总额为117，311元，一年支付四期，每期支付29，327元，2011年6月30日支付第1期，2011年9月30日支付第2期，2011年12月31日支付第3期，2012年3月31日支付第4期，2012年6月30日支付第2年第1期，2012年9月30日支付第2年第2期，……。甲方承担该商铺租赁的风险（租赁是否成功的风险）。委托出租期限内，乙方不得干涉甲方对该商铺的经营和管理以及授权他人对该商铺的经营和管理。有关该商铺的招商或经营活动由甲方全权负责。甲方有权代理乙方并以乙方代理人的名义对外签约及办理其他租赁事宜。
2011年9月30日，原告作为产权人出具产权人授权第三方租赁证明，内容为位于青浦区绿港某号，产权属于个人所有。现产权人委托第一被告将该房产出租给上海苏宁电器有限公司（以下称苏宁公司），第一被告为出租本人房产与苏宁公司签订的所有合同、协议、备忘录等所有法律文件，本人均予认可，第一被告履行租赁合同过程的所有行为，包括但不限于收取租赁费用等，本人均予以承认。本人承诺，本授权委托书有效期为第一被告与苏宁公司签订的租赁合同的租赁期限终止时。2011年10月8日，第一被告出具承诺书，表示根据其与苏宁公司协议条款内容，本公司要求各业主委托其包租给苏宁公司，委托包租期限为10年，免租期3个月，租金首年至第二年按原包租协议约定销售总价7%下浮15%，第三年起按7%回报后，按7%每两年增5%。租金支付方式按每季度先付后租，每季度前一个月支付租金。各业主出具商铺委托手续后，本公司与苏宁公司即日将签订正式协议并根据本公司与苏宁公司条款与各商铺业主同时签订正式协议。
上述承诺书出具后，原告的房屋由第一被告统一出租于苏宁公司，原告未与第一被告签订正式租赁协议，原告与第二被告也未签订终止双方间委托租赁协议的合同，但已不再实际履行原委托租赁协议。
另查明，2009年10月8日，第一被告（合同中称甲方）与第二被告（合同中称乙方）签订《委托招商经营协议书》，双方约定：兹因甲方拥有上海绿港购物广场有限公司商铺招商及经营管理权，经双方协商决定，甲方自愿委托乙方进行商铺的招商及经营管理。乙方与业主和经营者签署的协议、合同（以甲方名义所作的广告等）甲方均已承认有效。2010年11月17日两被告共同出具郑重声明一份，内容为：绿港购物广场有限公司委托绿港投资管理有限公司经营管理绿港购物广场，绿港投资管理有限公司是绿港购物广场有限公司正式且唯一通过合法手续合作的单位，从未与其他任何单位和个人商谈绿港购物广场管理经营事宜。
还查明，2012年9月17日，第一被告原法定代表人与苏宁公司二楼A区、B区各位业主代表签署支付房租承诺书，表示因第一被告内部原因，造成二楼业主部分房租未到位，双方协商，该支付给二楼业主的2011年3个月租金、2012年上半年少算的0.45%租金、2012年下半年租金于2012年9月13日前给各业主付清。如到时未付，则业主跟承租方苏宁公司发生冲突，损失由第一被告负责，逾期利息按月利率2分支付。2012年9月27日，第一被告与二楼业主签署协议书一份，约定2011年3个月租金、2012年上半年少算的0.45%租金、2012年下半年租金于2012年10月10日前给各业主付清。如到时未付，则业主跟承租方苏宁公司发生冲突，损失由第一被告负责，第一被告以城中北路158号四楼整层的20年使用权抵押给业主所有。协议落款第一被告加盖了公章。
又查明，原告已收的房租中2010年6月30日至2011年6月29日的租金已在购房款中直接抵扣，第二被告无需另行支付该期间的租金；2011年7月至9月的租金两被告均未向原告支付。因委托租赁协议中约定面积与产权登记面积存在差异，故2012年、2013年租金标准是按照产权证记载的面积、参照委托租赁协议中年租金标准的基础下浮15%计算，2011年10月至12月为免租期。双方确认2012年、2013年税后季度租金标准为23，978.85元。2012年至2013年底原告收到第一被告支付的租金181，829.20元。
以上事实，由原、被告的陈述、房地产权证、委托租赁协议、第一被告出具的承诺书、产权人授权第三方租赁证明、民事裁定书、2012年9月的承诺书和协议、收条、转账凭证、谈话笔录、（2011）青民三（民）初字第1388号民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：原告与第二被告的委托租赁协议一直延续至2011年10月，房屋一直由第二被告控制，并没有返还给原告。2011年第一被告将包括原告的房屋整体出租于苏宁公司，房屋也不是由原告交付于第一被告，两被告是一个整体，原告从未控制过系争房屋。原告现诉讼请求中2011年7月至10月的租金是按照原委托租赁协议约定的租金标准计算，第一被告承担责任的理由是第一被告出具承诺书，明确表示2011年有三个月租金未付并承诺该支付责任由其承担。
第一被告表示，系争房屋是原告于2011年10月交付于第一被告，但系争房屋自购买房屋后从没有实际交付的过程。第一被告对2011年10月系争房屋由谁使用不清楚。
第二被告表示，2011年10月开始系争房屋交由第一被告出租，第二被告已于2011年7月将房屋返还原告。故2011年7月至9月期间第二被告对系争房屋未使用，也未支付租金。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第二被告签订的《委托租赁协议》，由原告委托第二被告代为出租并经营商铺。该协议未违反法律规定，是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。协议签订后，第二被告已自第一被告处收到原告的商铺，并已将商铺出租于他人，故第二被告应按协议约定支付原告租赁收益。第二被告仅以房款抵销的方式支付第一年即至2011年6月止的租金，2011年7月后的租赁收益未支付，第二被告未按期支付租赁收益，已违反双方在协议中的约定。对于该笔费用，虽然委托租赁协议是原告与第二被告签订，但第一被告之后与包括原告在内的业主签订承诺书、协议书，第一被告明确承诺其对2011年三个月的租金承担支付责任，按照委托租赁协议及之后原告与第一被告间对于2011年10月后三个月免租的约定，2011年三个月租金应该是2011年7月至9月的租金，故第一被告承诺支付2011年三个月的租金，应视为其对此债务的加入，故两被告应该共同支付此三个月的租金。第二被告表示2011年7月已将房屋返还给原告、第一被告表示其是于2011年10月自原告处取得房屋的意见，因根据系争房屋委托租赁协议自始房屋即不是从原告处交付，第二被告未有证据证明其于2011年7月将房屋交还于原告，第一被告也没有证据证明房屋是自原告处交接，故2011年7月至2011年10月系争房屋由原告控制的事实本院不予认定。2011年10月后原告与第一被告直接建立租赁关系，租金应该由第一被告支付给原告。第一被告拖欠租金的行为侵犯了原告的合法权益。现双方对于租金标准及已支付金额无争议，则第一被告应将尚欠余额支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海绿港投资管理有限公司、被告上海绿港购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯美燕2011年7月至9月的租赁收益人民币29，327元；
二、被告上海绿港购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告冯美燕2012年至2013年的租赁收益余款人民币10，001元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币783.20元，减半收取计人民币391.60元，由两被告负担人民币292.02元，第一被告负担人民币99.58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一四年四月二十五日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。