江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建冈民初字第0260号
原告彭勇，居民。
原告陈海英，居民。
两原告共同委托代理人刘廷，男。
被告孙开兰，居民。
被告王瑞江，居民。
两被告共同委托代理人潘荣华，男。
第三人建湖县上冈镇榆西村村民委员会，住所地建湖县上冈镇榆西村。
法定代表人崔启龙，该村村委会主任。
委托代理人戴元国，男。
原告彭勇、陈海英诉被告王瑞江、孙开兰、第三人建湖县上冈镇榆西村村民委员会（以下简称榆西村委会）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭勇、陈海英及其委托代理人刘廷、刘欣铭，被告王瑞江、孙开兰共同的委托代理人潘荣华，第三人榆西村委会的委托代理人戴元国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭勇、陈海英诉称，原、被告双方于2011年8月8日签订房屋买卖协议书一份，协议约定：两被告将其所有的位于建湖县上冈镇榆西村冈南中学南侧的拆迁安置房一号楼302室及车库以31万元的价格转让给原告所有，于2011年8月8日首付30万元，余款在办理过户手续后结清；交款同时当面交房交钥匙，违约金5万元。同日，孙开兰出具收条30万元，当面交付了房屋和钥匙，随后原告入住新房。2011年11月，建湖法院突然查封了原告购买的新房，后经过执行异议和听证程序，原告才知道法院查封新房，是因为被告与案外人华跃刚又签订了转让协议书。两原告多次要求被告依约办理房屋过户手续，被告拖延搪塞，故诉至贵院请求依法判决第三人建湖县上冈镇榆西村村民委员会办理位于建湖县上冈镇榆西村冈南中学南侧的拆迁安置房一号楼302室房屋的产权证书及土地使用权证书；被告王瑞江、孙开兰向原告履行该房屋产权过户手续；本案诉讼费用由被告承担。
被告王瑞江、孙开兰共同辩称，原告与被告签订的房屋买卖协议的事实是存在的，但是该协议是建立在王瑞江急于偿还外债的前提下签订的。从主观上看，王瑞江是将该房屋出卖给本案的原告，但实际买卖价格略低于市场价，且未征得被另一被安置人姜秀英的同意；目前该房屋被原告华跃刚、案外人董健分别向建湖县人民法院申请保全和执行查封，仅凭王瑞江自己已无法向原告交付房屋；原告诉状中陈述的两被告的离婚时间的事实是对的，但并没有在离婚协议中约定原居住的房屋或拆迁后的房屋归被告孙开兰所有，诉争的房屋的实际所有人和被安置对象应当是被告王瑞江及其母亲姜秀英；原告的另一诉讼请求要求两被告按照协议的约定在行政行为许可的前提下及时办理房屋变更登记手续，应在人民法院明确买卖合同是否有效的前提下才能提出，即使买卖合同被认定为有效，按照相关法律的禁止性规定，目前尚未发生被告王瑞江或孙开兰违背协议约定拒不履行房屋变更登记手续的行为，被告并不是不想履行合同，只是还没有到时候，故该诉讼请求不能成立。
第三人建湖县上冈镇榆西村村民委员会述称，拆迁合同是第三人与拆迁对象签订的。以前是村里将拆迁对象的名单、内容等报到镇村建中心，然后到村建中心去办理，目前没有办理过，具体程序不清楚。两原告不是榆西村村民，第三人没有义务为其办理相关手续。
经审理查明，2009年10月11日，被告王瑞江与第三人上冈镇榆西村村民委员会签订房屋拆迁补偿安置协议书一份，后登记在被告王瑞江名下的位于建湖县上冈镇榆西村九组70号的三间主房、一间厨房被拆迁。2011年5月20日，王瑞江获得位于建湖县上冈镇榆西村冈南中学南侧的拆迁安置房一号楼302室及12号车库。2006年8月7日，被告王瑞江、孙开兰协议离婚，协议约定：婚后共同财产全部归女方所有，男方自动放弃；双方婚姻存续期间的债权债务全部由男方享有和承担。2011年1月15日，原告彭勇、陈海英与被告王瑞江、孙开兰签订转让协议书一份，协议约定：被告王瑞江、孙开兰将其所有的位于建湖县上冈镇榆西村冈南中学南侧的拆迁安置房一号楼302室及车库一间（面积21m²）以310000元的价格转让给彭勇、陈海英，于2011年8月8日首付30万元，余款在办理过户手续后结清，在交付首付款时，被告王瑞江、孙开兰应交付房屋；房屋两证由被告王瑞江、孙开兰负责办理过户，费用由被告王瑞江、孙开兰负担。2011年8月8日，原告彭勇、陈海英向被告支付购房款30万元，被告王瑞江、孙开兰向原告出具收条一份。同日，两被告向原告交付房屋钥匙。后因被告王瑞江、孙开兰一直未能协助原告办理房屋产权转移登记，原告彭勇、陈海英遂向本院提起诉讼。
另查明，2011年1月15日，被告王瑞江、孙开兰与案外人华跃刚签订转让协议书一份，协议约定：两被告将其所有的位于建湖县上冈镇榆西村冈南中学南侧的拆迁安置房一号楼302室及12号车库以18万元的转让给华跃刚所有，于2011年元月25日前给付16万元（含已付4万元），余款于2011年12月30日前给付；华跃刚自行办理房权证件登记，费用自理，被告王瑞江、孙开兰提供协助。
又查明，2011年11月19日，被告王瑞江、孙开兰因涉嫌合同诈骗罪，本院将（2011）建冈民初字第0317号案件移送建湖县公安局。建湖县公安局于2012年3月17日对王瑞江、孙开兰以涉嫌合同诈骗罪立案侦查，2013年4月25日，建湖县公安局对王瑞江、孙开兰解除取保候审并撤案。
上述事实，有原告提交的书证及当事人的庭审陈述在卷为证，本院予以认定。
本院认为：原告彭勇、陈海英与被告王瑞江、孙开兰于2011年1月15日订立的转让协议书及被告王瑞江、孙开兰与案外人华跃刚签订的房屋买卖协议均是当事人双方真实意思表示，协议的内容和形式不违反法律、法规的强制性规定，故该两份协议合法有效。在争议房屋存在数份买卖合同时，如果买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同时，应按照是否已经办理房屋所有权移转登记、是否合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，被告王瑞江、孙开兰与案外人彭勇、陈海英签订的房屋买卖协议虽然在被告王瑞江、孙开兰与案外人华跃刚签订的房屋买卖协议之后，但原告彭勇、陈海英在案外人华跃刚之前已收到被告交付的争议房屋钥匙，应当视为被告王瑞江、孙开兰先向原告彭勇、陈海英交付房屋，且被告王瑞江、孙开兰亦辩称，其与原告彭勇、陈海英签订的房屋买卖协议是真实的意思表示。因此，对原告彭勇、陈海英与被告王瑞江、孙开兰签订的房屋买卖合同应予以保护。被告王瑞江、孙开兰辩称，争议房屋存在其他权利人，被告不享有完全的处分权，因未提交证据证明，本院不予采信。被告王瑞江、孙开兰签订的离婚协议中虽对夫妻共同财产分配作了约定，但该约定不能对抗第三人实现债权。因两被告均作为合同当事人与原告签订了合同，且两被告共同收取了原告支付的合同价款，因此，两被告均应承担向原告履行合同义务的责任。第三人榆西村委会作为拆迁补偿协议的拆迁人，在与被告王瑞江签订拆迁安置协议时未约定安置房屋产权证的办理主体，因此，第三人榆西村委会有义务为被告王瑞江办理争议房屋的产权初始登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、第三人建湖县上冈镇榆西村村民委员会于本判决生效后二个月内为被告王瑞江办理位于建湖县上冈镇榆西村冈南中学南侧的拆迁安置房一号楼302室房屋的所有权证书及土地使用权证书；
二、被告王瑞江、孙开兰于本判决生效后四个月内将位于建湖县上冈镇榆西村冈南中学南侧的拆迁安置房一号楼302室及12号车库产权转移登记为原告彭勇、陈海英，转移登记费用由被告王瑞江、孙开兰负担。
案件受理费80元，由被告王瑞江、孙开兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局；开户银行：中国农业银行盐城市中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 杨忠胜
代理审判员 赵 涌
人民陪审员 王 上
二〇一四年二月十八日
书 记 员 仇正婷
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。