江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟虞民初字第00842号
原告常熟市虞山镇湘江苑住宅小区业主委员会，住所地常熟市湘江苑34幢。
负责人陈新。
委托代理人苏伟元，常熟市琴川法律服务所法律工作者。
被告常熟市湘江苑果果幼儿园，住所地常熟市湘江苑**幢。
负责人姚雯。
原告常熟市虞山镇湘江苑住宅小区业主委员会（以下简称湘江苑业委会）与被告常熟市湘江苑果果幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理，依法由审判员赵晔适用简易程序，于2015年6月23日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告湘江苑业委会的委托代理人苏伟元、被告常熟市湘江苑果果幼儿园的负责人姚雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘江苑业委会诉称：原、被告双方于2013年11月14日签订的《租赁协议》，于2014年6月30日合同终止。原告在依法履行告知义务后，被告回复不再续租，随后原告就公开招租，在履行相关招租程序后，常熟市湖畔幼儿园获得承租权，原告与常熟市湖畔幼儿园签订了《租赁协议》。原告多次要求被告迁让，都被无理拒绝，故诉至法院，要求：1、判令被告终止租赁协议，并立即迁让；2、判令被告支付占用期间的费用12万元，及水电等其他费用按实支付；3、判令被告支付律师代理费6000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告常熟市湘江苑果果幼儿园辩称：2014年10月18日，原、被告就房屋租赁问题达成一致，并签订《租赁协议》一份，我方按约交付租金、违约保证金及水电费。目前我方在原告的租赁房屋内进行正常的教学活动。原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，依法有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：自2003年11月1日起至2014年6月30日止，原、被告双方分别签订相应租赁协议，双方约定，被告租赁位于湘江苑35幢、34幢底层全部及二层靠南房屋，用于开办幼儿园。
2014年5月13日，原告公开发布公告，对上述房屋进行公开招租。在招名期间，仅有常熟市湖畔幼儿园报名竞租，且符合招租要求。2014年7月1日，原告通过公开招租程序与常熟市湖畔幼儿园签订《租房协议》，双方约定租赁期限为：2014年7月1日起至2019年6月30日，并约定了具体租赁事宜。
2014年7月1日，常熟市湘江苑果果幼儿园向本院提起诉讼【（2014）熟虞民初字第0839号】，要求判令湘江苑业委会与常熟市湖畔幼儿园于2014年7月1日签订的《租房协议》无效，判令常熟市湘江苑果果幼儿园对租赁房屋在2014年7月1日之后享有优先租赁权。该案经审理后，本院于2014年9月17日依法作出民事判决书，判决驳回常熟市湘江苑果果幼儿园的诉讼请求。常熟市湘江苑果果幼儿园因不服本院判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，后又于2014年11月21日撤回上诉。
另查明：2014年10月18日，常熟市湘江苑果果幼儿园出具承诺书一份，承诺：“1、承诺人立即撤回向苏州中院提起的上诉状。2、承诺人愿签订年租金为人民币壹拾贰万元整，为期5年的租赁合同。2014年10月18日以现金支票形式支付2014年7月至2014年12月租金人民币伍万伍仟元整，违约保证金人民币叁万元整，合计8.5万元整。3、由承诺人向湘江苑小区业委会提供叁万元违约保证金（以实际结算为准），同时湘江苑小区业委会同意向承诺人续租原租赁房屋，受到常熟市湖畔幼儿园法律诉讼，因此产生的全部法律、经济责任均由承诺人承担，与常熟市湘江苑小区业主委员会无关。4、以后按合同足额按时交纳租金”。顾某在该承诺书的应诺人处签名。
2014年10月18日，以出租方为常熟市湘江苑小区业主委员会（甲方）、承租方为常熟市湘江苑果果幼儿园（乙方）签订《租房协议》一份，协议约定：甲方同意将由自己管理的“湘江苑35幢（整幢全部）、34幢（留二楼物业管理用房一间之外整幢全部）出租给乙方开办经营幼儿园使用。乙方同意甲方租用上述房屋用作幼儿园经营。租赁期限五年。自2014年7月1日起，至2019年6月30日止。租赁期满前三个月，乙方需要续租的，应当书面形式向甲方提出，甲方也应以书面形式向乙方告知，并由双方重新签订租房协议。在同等条件下，乙方拥有续租优先权。年租金12万元整。租金支付每半年支付一次，于当年的8月和次年的3月各支付六万元整。2014年7月1日-12月30日租金按11万／年结算，于10月18日已付五万五千元整。本合同有效期内，乙方及甲方物业用房水电费由乙方承担，并由乙方按有关方面要求，自行向相关部门自行支付水电费。另外，双方就租赁的其他事宜作了具体约定。顾某在该协议甲方处签名。同日，顾某出具收条一份，确认收到常熟市湘江苑果果幼儿园姚雯给付的金额为85000元存单一张。
常熟市湘江苑果果幼儿园姚雯分别于2015年3月2日、2015年6月12日向王振祥汇款各6万元，共计12万元。同时，常熟市湘江苑果果幼儿园按期交纳了租赁房屋的水电费用。
又查明：常熟市湘江苑住宅小区第一届业主委员成员有蔡某、王振祥、顾红霞、徐颖、黄淳华、陈新、徐培根，其中由蔡某担任主任，由王振祥、顾红霞担任副主任，任期五年，自2011年6月22日起至2016年6月21日止。2015年3月16日，常熟市虞山镇城市管理办公室出具《关于湘江苑小区汤金梁等部分业主来访有关问题的答复》，该答复第5条明确：关于顾某的职务，2014年10月28日业主委员会会议明确，业主委员会成员一致同意陈新担任业委会主任，顾某不再负责业委会日常工作。顾某仍是业委会成员。业委会印章管理按规定由业委会指定除主任外的专人保管，不能由管理区保管。
庭审中，原告申请证人蔡某到庭作证。证人蔡某陈述：现在我已经不再担任湘江苑业委会主任了。2014年6月开会的时候，我们业委会9个人推荐顾某担任业委会主任，我们把这个情况口头传达给五星社区及兴福管理区的相关领导，且有会议记录。2014年7月召开业主大会，大会由我主持，会议上我将三年来业委会的工作作了回顾，把经费的往来、重大开支等账目进行了汇报，并讲了我要辞职的原因，同时公布了顾某担任主任。大会后，秘书长马文龙把公章及相关材料等移交给了顾某。从此次业主大会开始就是由顾某负责业委会工作了，与湖畔幼儿园签订的合同也是顾某签的。后来湖畔幼儿园要进驻小区，业委会做了很多工作，果果幼儿园不肯搬离，后来到年底时，顾某讲业主们支持果果幼儿园的比较多，我就建议顾某三个原则：一、湖畔幼儿园拿了违约金愿意退出；二、果果幼儿园愿意赔偿违约金给湖畔幼儿园；三、业委会要研究，业主大会要通过。之后顾某让我到任某那里商量被告续租的事情，我还是陈述了上述三个原则。至于合同书是谁起草的，顾某有无签字，合同书有无在业主代表大会上公示我是不清楚的。王振祥是业委会的副主任，因为业委会不具备法人资格，不能开账号，会计也不能开账号，为了便于监督，所以让王振祥以其名义另行开了一张卡，卡由会计保管，取钱的时候要他们两个人一起去取。果果幼儿园的租金是打到那张卡上的。
庭审中，被告申请证人顾某、任某、曹某到庭作证。证人顾某陈述：之前我是业委会成员之一，但是没有职务的，2014年6月30日，业委会通知我开会，蔡某打报告辞职了，并在业委会全体会议上提议由我担任业委会主任，大家一致通过。果果幼儿园和湖畔幼儿园的事情一直没有解决，后来我走访了群众去听听意见，部分建议协商解决，部分坚决要求果果幼儿园搬离。后来我碰到果果幼儿园的姚雯，她说她做错了，要求原谅，我说要业主们都原谅你才可以。所以我让姚雯写道歉信公示在小区内。另外我开始找懂法律的人商量这件事情，通过别人介绍找到了任某。后来我、蔡某、任某三人一起商量，由任某去听姚雯的意见，姚雯的意见是欠的租金先付给业委会，违约金的事情由她去和教育局商量。然后我去问了业主们的意见，他们都比较同意这个方案。于是我和蔡某商量这个事情，我的意思是群众的工作由我去做，业委会的工作要蔡某去做。在此期间，姚雯起草了一份承诺书。蔡某提出租金最要紧，要先付，姚雯在几天内全部到账，我告诉了蔡某，并问签字怎么办，蔡某说签字由我签。之后，任某起草了合同，由我先签字，没有盖章，因为要盖章的话要通过业主代表大会决定的。期间业主们大闹，不要我继续做了，之后的事情我就不知道了。2014年10月28日之后，我就不再担任业委会主任了。果果幼儿园的租金是付到王振祥的账户的，也就是业委会的帐户上的。
证人任某陈述：2014年8月顾某来找我咨询，果果幼儿园起诉湘江苑业委会的事情，因为果果幼儿园不肯搬离，而与湖畔幼儿园已经签订了租赁合同，我说要通过合法途径，要业委会起诉果果幼儿园后申请强制执行，时间比较长。顾某听后说不行，因为湘江苑小区物业费收不到，保洁工作的钱发不出。我们找了原来的业委会主任蔡某一起商量，商量下来维持原状，通知湖畔幼儿园因为果果幼儿园不肯搬离，我们也不能强制迁出，实在不行就走法律途径，第二由我起草租房协议，并送姚雯处签字。之前都是业委会主任决定租给谁，在业委会会议上通报一下的。当时姚雯说教委出面要协调湖畔与果果之间的纠纷，顾某就讲等协调之后再加盖公章的。
证人曹某陈述：顾某在做业委会主任的时候与果果幼儿园签订租房协议的时候我是在场的，我相当于业主代表，当时还有一个业主代表王永林也在场的。关于租房协议我们都是知道的，顾某也征求过我们意见，我们认为是恰当的，因为果果幼儿园证照齐全，在满足小区利益的情况下，适当提高租金，我们是同意的，果果幼儿园可以满足我们小区的正常支出费用，在顾某与蔡某商量之下与果果签订租房协议我们认为是正确的。当天姚雯就将银行支票给了顾某，我也在场见证的。由于顾某职务发生变化，我们曾经联名向虞山镇城市管理办公室提出过意见，要求顾某继续担任业委会主任，虞山镇城市管理办公室也给我们作了答复。
以上事实，有原告提交的房屋租赁协议、（2014）熟虞民初字第0839号民事判决书、苏州中级人民法院（2014）苏中民初字第04295号民事裁定书，被告提交的租房协议、承诺书、城市管理办公室答复、银行转账凭证及本院的庭审笔录、证人证言在卷佐证。
本案争议焦点：2014年10月18日的《租房协议》对原、被告双方是否具有约束力？
原告认为：原告从未和被告签订过承诺书和租房协议，应诺人顾某是否是本人签字原告不清楚，且协议上未加盖原告公章。如果是顾某本人签字，只能代表其本人，并不代表原告，原告也未委托顾某与被告签订承诺书。对于被告缴纳的租金及水电费是无异议的。
被告认为：根据2015年3月16日常熟市虞山镇城市管理办公室出具的《关于湘江苑小区汤金梁等部分业主来访有关问题的答复》，可以证明2014年10月28日之前，顾某是负责湘江苑业委会工作，故被告与顾某签订的合同是合法有效的。同时，被告也按租赁协议约定，如约给付了自2014年7月1日起至2015年12月30日止的租金共计17.5万元，另支付违约保证金3万元，并且支付了相应的水电费。
本院认为：根据原、被告的证据材料及证人证言，可以证实2014年10月18日，顾某与常熟市湘江苑果果幼儿园签订《租房协议》时，确系顾某担任湘江苑业委会主任期间。该协议上虽未加盖湘江苑业委会公章，但被告有理由确信顾某的签字行为系代表湘江苑业委会。之后，被告如约按期缴纳原告相应的租金及水电费，原告对此从未提出异议，故2014年10月18日的《租房协议》对原、被告双方均具有约束力。根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，应按下列顺序确定履行合同的承租人：1、已经合法占有租赁房屋的；2、已经办理登记备案手续的；3、合同成立在先的。现原告就同一房屋分别与常熟市湘江苑果果幼儿园、常熟市湖畔幼儿园签订了二份租赁合同，鉴于被告自2003年起就在租赁房屋内开办幼儿园，且至今仍占有使用该房屋。根据法律规定，原告应按照2014年10月18日与被告签订的《租房协议》履行。现原告要求终止租赁协议，被告立即迁让房屋，以及要求被告支付占用期间的费用12万元、水电费和律师代理费6000元的主张，均无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告常熟市虞山镇湘江苑住宅小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费2820元，由原告常熟市虞山镇湘江苑住宅小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）。
审 判 长 毛建新
审 判 员 赵 晔
人民陪审员 朱慧红
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 朱 婷