广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4306号上诉人（原审原告）：黄双英，女，汉族，1984年11月25日出生，住广东省和平县。委托代理人：朱文利，广东颐和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市新乐房地产有限公司，住所地。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。委托代理人：龙敏，该公司职员。上诉人黄双英因纠纷一案，不服广州省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。�审法院经审理查明：增城市新乐房地产有限公司（以下简称“新乐公司”）于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。2013年4月30日，黄双英（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑商业、住宅（自编号1-1#、2#、16#、17#，裙房S-1#）第自编号2#幢12层1202房（以下简称“该商品房”）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）557565元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建�工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年1月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载�水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5%，本补充协议另有约定除外。……8、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：（1）遭遇不可抗力（包括但不限于不能避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），且甲方在发生之日起90日内告知乙方的；政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的；市政配套设施批准、安装之延误的；因市政规划变更导致小区配套设施需延期交付使用的。……47、双方同意，将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能�明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。48、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……50、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。2012年4月30日、5月12日和7月23日，新乐公司分别出具了三张发票给黄双英收执，确认收到购房款557565元。2013年12月11日，增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2013年12月16日，增城市邮政部门同意新乐公司的通邮申请。2014年1月10日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。2014年1月16日，增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了新乐公司于2014年1月15日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。2014年1月23日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》，注明同意竣工验收备案等内容。2014年4月4日，新乐公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的尚东阳光雅苑小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》。2014年6月23日，增城市环境保护局出具增环预验（2014）17号《�城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑商住楼1-1#、1-2#、1-16#、1-17#，裙房S-1#及一期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。2014年7月4日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2014年7月1日收讫，以及备案文件包括了监督站出具的电梯验收准用证等。黄双英于2014年6月1日接收了涉案房屋，并签署了《尚东阳光雅苑收楼确认书》。黄双英在2014年7月16日申请撤回第一项诉讼请求。另查明，2012年6月14日和2013年10月14日，新乐公司与广州东部发展燃气有限公司就涉案房屋所在的尚东阳光雅苑小区使用管道燃气事宜分别签订了《管道燃气开户合同》和《尚东阳光雅苑燃气供气协议》。2014年5月8日，新乐公司向广州东部发�燃气有限公司就涉案房屋所在小区的用气申请管网接驳，同年5月14日获得批准。2014年6月3日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》。原审法院为了解涉案房屋所在小区的通气、通电和通水问题分别向广州东部发展燃气有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州市自来水公司发函，上述单位均向原审法院复函。其中，一、广州东部发展燃气有限公司于2014年6月16日作出的东部燃气函（2014）136号《关于尚东阳光雅苑小区燃气事项的复函》，载明“一、我司与增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐地产）于2012年6月14日签订了《管道燃气开户合同》（以下简称开户合同，……），经查，开户合同中申请用气地点尚东阳光雅苑小区与贵院来函中提到的尚东阳光雅苑小区系同一居民小区。二、我司目前采用液化�然气瓶组站临时供气的方式向该小区供应液化天然气，该瓶组站的产权归新乐地产所有，由新乐地产委托我司对瓶组站进行管理。其中29－33栋于2013年12月13日具备通气点火条件；1，2，16，17栋于2014年6月3日备通气点火条件。三、开户合同第三条明确规定了接驳通气的条件，其中第三条第1款列出了接驳通气必须具备的五项条件。由于我司接驳该社区的市政中压地管目前仍在进行施工开挖前的报批，具体竣工日期难以确定，规划红线外大管网尚不具备供气条件，不符合合同第三条第1款条件（4）的要求。因此该小区不具备接驳我司市政中压管网并通气的条件。四、尚东阳光雅苑小区的业主向我司申请办理开通燃气业务需提交的材料包括：（一）房产证及户主身份证复印件，未领到房产证的，可提交购房合同原件及复印件。（二）拟用于自动划扣燃气费的建设银行、工�银行借记卡或存折复印件，并将借记卡或存折所有人的身份证复印件一并提交我司。……”；二、广州供电局有限公司增城供电局分别于2014年6月17日和7月2日作出广供电增函（2014）38号和广供电增函（2014）41号两份《关于增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷29案问题的复函》，分别载明“……增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）投资建设的尚东阳光雅苑一期项目，于2013年12月到我局申请办理永久用电报装，其中包含了来函中提及的自编号1-1#、2#、16#、17#地块。2014年4月4日，新乐公司与我局签订了《高压供用电合同》［合同编号018315-201403-H0941），该合同即为尚东阳光雅苑一期项目的永久用电合同，用电性质为居民生活永久用电，该项目已于2014年4月份送电。”，以及载明“……增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）与我局签订了《高压供用电合同》（合同编号018315-201403-H0941），所涉及的业主用户数量共1030户，具体地址为：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光一街1号（116户）、一街2号（116户）、一街3号（116户）、一街4号（124户）、一街5号（124户）、四街1号（93户）、四街2号（93户）、八街1号（124户）和八街2号（124户）。”；三、广州市自来水公司分别在2014年6月13日和7月7日作出两份《关于增城法院协助调查函的复函》，分别载明“增城市新乐房地产有限公司（下称‘新乐公司’）于2012年9月向我公司申请增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：1-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室）项目的永久用水，上述地址我公司于2013年12月31日进行4组永久水表（3组DN150居民水表和1组非居民水表）的安装。新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施，新增的用水设施的地址为增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：1-1#、2#、16#、17#、裙房S-1#）。”，以及载明“一、我公司于2013年12月31日对增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：1-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室）进行4组永久水表的安装，该装表时间为通水时间。二、新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施，我公司于2013年10月9日对该供水方案进行批复。由于表后用水设施非我公司进行施工，因此我公司无法确定竣工时间和通水时间。”。黄双英于2014年4月9日向原审法院提起诉讼，请求判令一、新乐公司立即按照双方所签订《商品房预售合同》约定，达到房屋交付标准，并提交相关的证明文件后，将房屋交付给黄双英；二、新乐公司承担逾期交楼违约责任，按照购房款总额每日万分之五标准向黄双英支付逾期交楼违约金，自2014年1月31日起至房屋交付之日，暂计到2014年3月31日为16727元；三、新乐公司承担案件所有诉讼费用。在本案一审审理过程中，黄双英确认其购买的涉案房屋位于尚东阳光雅苑一期B区。黄双英认为合同附件七补充协议的第五条将新乐公司支付违约金的标准从合同约定的每日万分之五调整至每日万分之一，违反了公平原则，要求撤销。原审法院认为：本案的争议焦点是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条约定的内容是否为双方当事人的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，黄双英未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形，且该协议中已注明黄双英确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故对于黄双英提出上述条文违反公平原则要求撤销的主张，不予采纳。黄双英与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。根据涉案合同的约定，新乐公司应在2014年1月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付黄双英使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼的条件，但新乐公司直至2014年7月1日才向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，后者于2014年7月4日出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。新乐公司延期办理竣工验收备案以致未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。黄双英要求新乐公司自2014年1月31日起支付延期交房违约金，于法有据，予以支持。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但黄双英和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现黄双英主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，不予采纳。鉴于黄双英于2014年6月1日接收了涉案房屋，故新乐公司应向黄双英支付自2014年1月31日起至2014年6月1日期间的延期交房违约金6802.29元（每日以总房款557565元为本金，以万分之一，延期122天计算）。黄双英要求新乐公司支付多于上述核算的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。另，黄双英申请撤回第一项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，予以准予。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月14日作出判决：一、增城市新乐房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金6802.29元给黄双英；二、驳回黄双英的其他诉讼请求。案件受理费650元，分别由黄双英负担520元和增城市新乐房地产有限公司负担130元。判后，上诉人黄双英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、（一）《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的，是处理本案纠纷时最基本的依据。（二）《商品房买卖合同（预售）》附件补充协议中所约定的双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则。新乐公司在《商品房买卖合同（预售）》后面以补充协议形式另行拟定50条补充条款，对主合同中的很多条款内容进行很大范围的改动，其主要目的就是逃避和减低自身义务和责任，摆脱主合同对其义务的要求和限制，�重购房者的责任和义务。补充协议违背《商品房预售合同》和黄双英的真实意愿，强加了大量对买方明显不公平的条款。主要有《补充协议》第3条、第4条、第7条、第16条第2款。（三）补充协议中的违约金条款应当认定为显失公平。补充协议第5条只是将新乐公司承担违约金的标准从“每日万分之五”下调为“每日万分之一”，同时违约金、赔偿金总额不得超过房价总款的5%；补充协议的条款中可以看出，如果是黄双英违约，则是按照每日万分之五、每日千分之五甚至房价总款20%等违约金标准来计算违约金。在这个补充协议中，双方违约金的计算完全是双重标准，这已经是非常明显的、非常严重的不平等条款。（四）补充协议是新乐公司提供的格式条款，毫无公平原则可言。这些条款都是由事先拟定好的格式条款，根本就不是双方自愿协商所订立的条款�根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，补充协议应认定为无效协议。（五）补充协议的内容根本不是黄双英的真实意思表示。黄双英在签订这份《商品房预售合同》及补充协议之前，已经和新乐公司签订了《尚东阳光雅苑认购书》，支付了定金和首期款。根据那份《认购书》第五条的规定，黄双英如果逾期签署商品房买卖合同，新乐公司将没收黄双英已付款项或按总房款的千分之一按日向新乐公司支付违约金。此外在黄双英签署那份商品房买卖合同及补充协议当天，新乐公司根本没有就补充协议内容条款同黄双英进行过任何平等自愿协商，补充协议是新乐公司事先拟定好的格式条款，而且根本就不允许购房人对补充协议条款进行任何质疑、修改或补充。黄双英因为已经交纳了定金和首期房款，如果不签署《商品房预售合同》和补充协议就要承担房款被没收的风险，无奈之下只能在《商品房买卖合同》及补充协议上签字。因此黄双英要求法院依法撤销补充协议，按照双方主合同约定的违约金标准计算新乐公司的违约金数额是合理合法的。二、黄双英请求二审法院依法判令新乐公司承担逾期交楼违约责任，按总房价款以每日0.05%标准向黄双英支付违约金至房屋交付之日。一审法院判决认为新乐公司的行为构成违约，应当承担逾期交楼违约责任，支付违约金的比例以补充协议约定的每日以万分之一计算是不公正的，也是不符合客观事实的，明显是偏袒新乐公司一方。如果是黄双英违反合同约定逾期支付购房款给新乐公司，那么按照补充协议中违约金条款的约定，黄双英要承担的违约金就根本不是每日万分之一的标准。三、一审法院判决对本案诉讼费用的处理同样也是不够客观公正的，请求二审法院给予�判。一审法院一方面不支持黄双英以每日万分之五的标准计算违约金的要求，但却依照每日万分之五标准计算出的违约金来计算收取案件受理费，并判令黄双英承担绝大部分诉讼费用，新乐公司只承担很少部分诉讼费。按照这样的算法，新乐公司违约越久，黄双英承担的诉讼费越多，这是让没有过错的黄双英为新乐公司的违约过错行为买单综上，请求判令：1、撤销一审法院判决，改判新乐公司承担逾期交楼违约责任，按购房总额每日万分之五标准向黄双英支付违约金至房屋交付之日。2、新乐公司承担所有诉讼费用。被上诉人增城市新乐房地产有限公司答辩称：黄双英的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。二审另查明：一、案涉补充协议的第6条约定：乙方逾期支付购房款在90日内的�每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，则自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。二、黄双英二审期间表示其认为整份补充协议均是格式条款，整份补充协议无效；另，将补充协议的第5条、第6条的约定相对比，应认定补充协议的第5条显失公平。本院认为，本案二审争议焦点如下：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议是否全部无效；二、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条是否属于因显失公平而可撤销的条款。对于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三�九条、第四十条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，且提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款才无效。而本案的双方当事人在补充协议中已明确约定黄双英确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故黄双英上诉主张补充协议因属于格式条款而全部无效，理据不充分，本院不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，双方通过合同及补充协议，已经对延期交房违约金的计算标准及上限数额进行了明确的约定，且约定补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以补充协议为准。故双方当事人明确约定的新乐公司需承担的延期交房的违约责任为按照已付房款的每日万分之一计算违约金及以总房款的5%为限，此约定对双方当事人均具有约束力。原审法院判决新乐公司按上述约定承担延期交房的违约责任并无不当。另，双方当事人在补充协议的第5条、第6条约定了的逾期90日内的付款违约责任和延期交房违约金的标准均明确为每日万分之一，而本案中不存在黄双英逾期付款超过90日的情形，故黄双英与新乐公司依据补充协议的第5条、第6条分别需承担的逾期付款违约责任、延期交房违约金的标准是一致的。黄双英主张补充协议的第5条存在显失公平的情形，与补充协议的约定不符，且黄双英一审期间也没有提出要求撤销补充协议的第5条这一诉讼请求，故黄双英上诉要求改判新乐公司按购房总额每日万分之五标准支付违约金依据不足，本院不予支持。原审法院依据双方当事人在本案中的胜诉、败诉情况决�双方当事人各自需负担的案件受理费数额并无不当。黄双英上诉要求调整原审判决对本案一审诉讼费用的处理，理据不足，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由黄双英负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  万力平审判员  李 静二〇一四年××月××日书记员  原 炜