广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5459号
上诉人（原审原告、反诉被告)：张林升，身份证登记住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：白超鸿、刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐锐威，身份证登记住址广州市从化区。
委托诉讼代理人：谭毅翔、黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。
上诉人张林升因与被上诉人徐锐威房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张林升上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令徐锐威向张林升支付从2015年11月1日起算至2015年12月31日止的租金（按照每月42800元标准计算）；三、判令徐锐威向张林升支付从2015年11月1日起算至2015年12月31日止的租赁税（按照每月1600元标准计算）；四、判令徐锐威向张林升缴纳逾期支付2015年11月1日至2015年12月31日止租金的违约金（2015年11月的违约金从2015年11月6日起算至2016年2月1日止，每日按照月租金42800元的2%标准计算；2015年12月的违约金从2015年12月6日起算至2016年2月1日，每日按照月租金42800元的2%的标准计算）；五、判令没收徐锐威交付的押金80000元；六、判令一二审诉讼费由徐锐威负担。事实和理由：一、一审判决认为徐锐威享有不安抗辩权错误。首先，2015年11月1日至2015年12月31日，徐锐威实际占有涉案房屋并正常使用，并未出现过妨碍其经营的情形。即便广州恒利添实业有限公司（以下简称恒利添公司）有意解除与张林升的《租赁合同》，也与徐锐威无关。徐锐威得知此事可告知张林升，而无权对《租赁合同》履行情况猜测臆断，在恒利添公司与张林升对《租赁合同》解除未协商一致或未经生效判决的情况下不能断定《租赁合同》已解除。单凭恒利添公司一份通知远远达不到不安抗辩权的程度，徐锐威主张不安抗辩权无事实依据。其次，张林升逾期缴纳租金给恒利添公司，是由于徐锐威逾期缴纳租金给张林升，导致张林升无钱缴纳租金给恒利添公司，显然是徐锐威与恒利添公司恶意串通，意欲踢开张林升，直接建立租赁关系，两方行为违反契约精神和诚实信用原则。最后，一审判决违反合同相对性原则。既然双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同执行，与第三人无关。因第三人原因导致《租赁合同》无法履行，徐锐威可依据《租赁合同》维护自己的权利。二、一审法院认为张林升在2015年12月7日交回物业是错误的。根据合同相对性原则，向恒利添公司交回物业的权利人是张林升，徐锐威与恒利添公司并无合同关系，徐锐威自身没有权利，也没有权利代表张林升交回物业。即使恒利添公司要收回物业，徐锐威也应让恒利添公司直接找张林升协商，而非自行处理。徐锐威的行为属于无权处分，对张林升不具有约束力。由此可以看出徐锐威与恒利添公司明显存在串通行为。
徐锐威辩称：不同意张林升的全部上诉请求。我方享有不安抗辩权，恒利添公司多次通知徐锐威要交还涉案房屋，甚至做出锁铺处理，导致徐锐威根本无法正常使用涉案房屋。按照合同约定，我方甚至有权追究张林升的违约责任，故张林升认为徐锐威违约需要赔偿违约金没有法律和事实依据。
张林升于2016年9月13日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、徐锐威向张林升支付从2015年11月1日起算至2015年12月31日止租金（按照每月42800元的标准计算）；二、徐锐威向张林升支付从2015年11月1日起算至2015年12月31日止的租赁税（按照每月1600元的标准计算）；三、徐锐威向张林升支付解除合同的违约金80000元；四、徐锐威向张林升缴纳逾期支付从2015年11月1日起算至2015年12月31日止的租金的违约金（2015年11月的违约金，从2015年11月6日起算至2016年2月1日止，每日按照月租金42800元的2%的标准计算；2015年12月的违约金，从2015年12月6日起算至2016年2月1日，每日按照月租金42800元的2%的标准计算）；五、没收徐锐威交付的押金80000元。
徐锐威反诉请求判令张林升向徐锐威退还押金80000元。
一审法院认定事实：张林升向恒利添公司承租东山区华侨新村和平路39号103、104铺，后将涉案房屋转租给徐锐威。
2013年4月27日，张林升（出租人、甲方）与徐锐威（承租人、乙方）签订了《租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落东山区华侨新村和平路39号103、104铺出租给乙方作经营发廊使用，房屋的建筑面积为122平方米；月租金为40000元，租赁期自2013年5月1日起至2019年4月30日止，租金按月结算，由乙方在每月的5日前交付当月租金；乙方应向甲方交纳80000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日交清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得用于租赁期满前抵付租金；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成的直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之二收取违约金，逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；租金从2015年5月起，每年递增7%，乙方每月支付1600元给甲方代缴租赁税；等。之后，徐锐威向张林升支付了押金80000元。
徐锐威为了证明恒利添公司与张林升已经于2015年12月2日终止了租赁关系，向一审法院提交：1、恒利添公司于2015年12月2日致张林升的《通知》复印件，大致内容为：因张林升逾期一个月未缴纳2015年11月租金及滞纳金，恒利添公司决定与张林升终止租赁关系，从2015年12月2日收回物业。2、恒利添公司于2015年12月4日致徐锐威的《通知》原件，大致内容为：因张林升违约，恒利添公司已于2015年12月2日与张林升终止租赁关系，请徐锐威直接与恒利添公司办理交接商铺事宜。3、徐锐威于2015年12月7日致张林升的《通知》原件，大致内容为：收到了恒利添公司的通知，并且在12月4日及12月7日连续两天被加锁导致不能正常经营，故决定与恒利添公司办理交铺手续，并终止与张林升的租赁关系。4、2015年12月7日恒利添公司的《收条》原件，内容为：恒利添公司收到徐锐威交来的商铺钥匙，并同意徐锐威临时使用商铺至2015年12月31日止。5、恒利添公司于2016年11月14日出具的《情况说明》原件，大致内容为：因张林升多次拖欠恒利添公司租金，恒利添公司在2015年11月到出租场地与徐锐威沟通，告知其因张林升已经多次拖欠租金，如再拖欠，将按约解除合同并收回场地，2015年11月，因张林升未缴纳当月租金，再次违约，恒利添公司解除了与其的租赁合同并收回经营场地，张林升、徐锐威之间的租赁问题应自行解决。张林升对上述证据均不确认，认为是徐锐威与恒利添公司串通伪造的，但无证据证明，也不申请鉴定。
一审庭审中，张林升表示：2016年2月1日，恒利添公司向张林升发出解除合同的通知，在该日，张林升也无再使用涉案房屋，故张林升与恒利添公司的租赁合同于2016年2月1日解除。徐锐威表示：徐锐威与恒利添公司实际交接钥匙的时间是2015年12月7日，之后徐锐威继续临时使用涉案房屋至2015年12月17日，之后就将场地转让给他人，临时使用期间并无向恒利添公司交纳租金或使用费。
一审法院认为，张林升与徐锐威签订的《租赁合同》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应遵守履行。徐锐威已经提供证据证明其欠租是因恒利添公司向其发函称张林升未交租导致恒利添公司决定收回涉案房屋，故徐锐威对此享有不安抗辩权，徐锐威欠租不构成违约。徐锐威交还商铺的时间为2015年12月7日，恒利添公司也已开出了《收条》，确认收回了房屋，之后徐锐威使用房屋是因恒利添公司安排其使用的，与张林升无关，故张林升无权向徐锐威主张从2015年12月8日起的租金。因徐锐威无充分证据证明张林升与恒利添公司的租赁合同是于2015年12月2日解除，也无证据证明恒利添公司锁门导致其无法使用，故徐锐威应向张林升支付从2015年11月1日起至2015年12月7日止的租金（按照每月42800元的标准计算）及租赁税（按照每月1600元的标准计算）。因张林升、徐锐威之间合同解除的原因，并不在徐锐威，故张林升要求徐锐威支付违约金及没收押金，一审法院不予支持。同理，徐锐威要求张林升退还押金，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十七条的规定，一审法院于2017年2月21日作出判决：一、于本判决书生效之日起十五日内，徐锐威向张林升支付从2015年11月1日起至2015年12月7日止的租金（按照每月42800元的标准计算）及租赁税（按照每月1600元的标准计算）。二、于本判决书生效之日起十五日内，张林升向徐锐威返还押金80000元。三、驳回张林升的其他诉讼请求。案件诉讼费6581元（其中本诉受理费5681元、反诉受理费900元），由张林升负担5522元，徐锐威负担1059元。
双方当事人对于原审判决查明事实均无异议，本院予以确认。
二审中，张林升称：我方按约定是在每月5日向恒利添公司缴纳当月租金。徐锐威一般在每月1、2日缴纳租金，我方才能在5日将租金交给业主。2015年12月7日徐锐威通过微信与我方协商，说要将涉案房屋转出去，让我方与恒利添公司沟通，希望能让徐锐威将涉案房屋转让出去，让徐锐威收取转让费并降租。我方主张租金到2015年12月31日，因为该部分租金可抵销我方交给业主的押金，之后的租金我方不向徐锐威主张，因为我方也没有向业主缴纳该期间的租金。
徐锐威称：2015年11月中旬业主派人到商铺告知我方张林升欠缴租金，有可能要收回商铺。有联系张林升协商，但都是口头沟通，张林升让我继续使用商铺缴纳租金。我方不想再经营理发铺，想把经营权转让出去。2015年12月7日我方与恒利添公司办理交接手续，2015年12月7日之前恒利添公司就对涉案房屋锁门，但涉案房屋里面的东西还没有清理。我方与恒利添商量，希望恒利添公司能让我方使用到12月17日办理搬离事宜，因为我方没有涉案场地可以经营，就把经营权交给朋友，字号和工商登记现在还没有变，但是实际上并不是我方在经营。
本院认为，张林升与徐锐威就涉案房屋签订《租赁合同》，租赁合同关系合法有效，双方应当依照彼此之间的约定行使权利、承担义务。根据本案查明事实，徐锐威并未按照《租赁合同》约定支付2015年11月1日起的租金，但徐锐威主张恒利添公司向其发出通知与张林升终止租赁关系、要求收回涉案房屋，其有权行使不安抗辩权，故本案二审争议焦点在于徐锐威该主张是否成立。
不安抗辩权源于《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有符合该条规定情形之一的，可以中止履行。关于不安抗辩权的行使，《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。徐锐威未能证明恒利添公司的行为足以导致其无法正常使用涉案房屋，亦未能证明其已及时通知出租人张林升，事实上，至徐锐威主张其向恒利添公司交还涉案房屋钥匙之日其已逾期支付租金超过30日，故徐锐威以行使不安抗辩权作为本案抗辩理由，不能成立，本院不予支持。
徐锐威欠付2015年11月1日起的租金，已构成违约。《租赁合同》约定，徐锐威逾期交付租金，每逾期一日，按月租金额的百分之二收取违约金，逾期超过30天支付租金，视为徐锐威擅自解除合同，张林升有权收回房屋并没收押金。徐锐威逾期超过30天支付租金，应视为徐锐威单方解除合同，张林升根据上述约定主张没收押金，本院予以支持，但张林升在合同解除并已没收押金的情况下，再主张每日按月租金的2%标准支付逾期支付租金的违约金，理据不足，本院不予支持。
徐锐威还应向张林升支付使用涉案房屋期间的欠付租金和租赁税。徐锐威提交2015年12月7日恒利添公司《收条》以证明恒利添公司收到徐锐威交来的商铺钥匙，并同意徐锐威临时使用商铺至2015年12月31日止，徐锐威二审承认其使用涉案房屋至2015年12月7日之后，且未办理变更字号和工商登记，故张林升主张徐锐威按照《租赁合同》约定标准支付租金及租赁税至2015年12月31日止，理据充分，本院予以支持。
本案纠纷因徐锐威违约引起，故一、二审案件受理费均应由其负担。
综上所述，张林升的部分上诉请求成立，本院予以支持，其余不能成立的诉讼请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39396号民事判决第三项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39396号民事判决第二项；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39396号民事判决第一项为，自本判决发生法律效力之日起十五日内，徐锐威向张林升支付自2015年11月1日至2015年12月31日止的租金（按照每月42800元标准计算）及租赁税（按照每月1600元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6581元、二审案件受理费6581元，由徐锐威负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年六月十六日
书记员 杨仁义
黄妙丽