北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06094号
上诉人（原审原告）田海东，男，1979年7月14日出生。
委托代理人邢辉，北京市铭泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
上诉人田海东因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第3737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人田海东之委托代理人邢辉，被上诉人北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）之委托代理人邹克、樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月，田海东起诉至原审法院称：2009年8月8日，我与罗顿公司签订了《北京市商品房预售合同》，我购买罗顿公司开发的1401号商品房一套。合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十一条（二）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，我支付房屋价款719420元，交给罗顿公司契税10791.3元。罗顿公司实际代我交纳契税7194.2元，多收取的3597.10元至今未退还。罗顿公司于2010年10月16日向我交付房屋，于2013年1月15日为我办理房屋所有权证，迟于合同约定的720日，且该迟延完全由罗顿公司责任所致。罗顿公司的行为已构成违约。为此，我诉至法院，要求罗顿公司支付：1、逾期办理房屋所有权证的违约金22014.25元（逾期时间共计102天）；2、延期支付逾期办理房屋所有权证违约金的利息1442.90元（暂计至2014年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计，至实际支付之日止）；3、退还我多收取的契税3597.10元。
罗顿公司辩称：第一，田海东已经完全占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益。田海东没有因我方逾期办理转移登记造成任何损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定，”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国合同法对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案田海东无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公开利益、当事人获得利益等综合因素。我方的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性；在金融危机的影响下，我方的经营也受到一定影响，但我方仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。在业主利益没有损失的前提下，我方没有义务也没有资金对众多业主进行赔偿。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我方的过错程度、获得利润情况，根据公平和诚实信用原则对违约金进行平衡，慎重裁量、公正裁判。
原审法院审理后确认：田海东与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向田海东承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于田海东现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对田海东造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付田海东逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。田海东要求罗顿公司退还剩余契税代收款3597.1元，罗顿公司认可该事实的存在，并明确表示同意退还，对此法院不持异议。田海东要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故法院不予支持。罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。据此判决：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告田海东逾期办理房屋所有权证书违约金人民币四千四百零二元八角五分；二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告田海东剩余契税代收款人民币三千五百九十七元一角；三、驳回原告田海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，田海东不服，上诉至本院。上诉请求是：1、撤销一审判决第一项，依法改判罗顿公司向我支付逾期办证违约金22014.25元。2、二审诉讼费用由罗顿公司承担。上诉理由是：1、合同是双方真实意思表示，未违反强制性规定，应为有效，罗顿公司因存在违约行为应承担违约责任；2、一审法院无视基本事实，不顾双方合同关于违约金的明确约定，对违约金进行调整没有事实依据，日万分之三的违约金为惩罚性违约金，两种违约金完全可以同时适用。3、一审法院将举证责任强加于我方是不当的，一审判决错误地将交付验收表视为所有权转移登记违约金的起算时间。
对此，罗顿公司答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明：2009年8月8日，田海东与罗顿公司签订编号为Y853935的《北京市商品房预售合同》，合同约定，田海东购买罗顿公司开发的1401号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，田海东依约定向罗顿公司支付了全部购房款719420元。2010年10月16日，罗顿公司向田海东交付了房屋，因迟延交房，罗顿公司支付给田海东逾期交房违约金16632元。2013年1月15日，田海东取得1401号房屋的产权证，罗顿公司违约102天，应支付违约金22014.25元。
另查，田海东向罗顿公司支付了契税代收款10791.3元，而田海东实际向税务机关缴纳的契税额为7194.2元。在庭审过程中，罗顿公司认可多收了田海东契税代收款3597.1元，并同意退还。
本院认为：田海东与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约享有权利、履行义务。
本案中，因罗顿公司的责任致使田海东未能在约定期限内取得房屋所有权证书，罗顿公司存在违约行为，应向田海东支付违约金。一审中罗顿公司向法院提出减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况，田海东未能证明房屋转移登记逾期对其造成实际损失。故罗顿公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、是否存在实际损失以及预期利益等综合因素予以衡量，酌情确定违约金数额，并无不当。一审法院认定交付验收表签订时间为交付房屋的时间并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，田海东的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百三十九元，由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费三百五十一元，由田海东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 詹 晖
二〇一四年七月十八日
书 记 员 林 娜