广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1988号
上诉人（原审原告）：周波。
上诉人（原审原告）：陈子英。
两上诉人共同委托代理人王伟，广东金地律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人牟建，广东金地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市京基房地产股份有限公司。
法定代表人：陈华，董事长。
委托代理人：张明。
委托代理人：林霞娟。
上诉人周波、上诉人陈子英与被上诉人深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称京基房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、2006年12月19日周波、陈子英作为乙方、与深圳市京基置业有限公司（以下简称京基置业公司）作为甲方，双方签订《地块旧城改造房屋拆迁安置补偿协议》1份，约定：周波、陈子英将居住的某坊12号（原门牌号：某巷12号）私人住宅房屋（没有红本房地产权证）交由甲方拆迁建设；周波、陈子英回迁时选择产权调换方式；回迁住房产权归乙方所有，符合办理房产证条件的（按原房产证权利性质，换回相同权利性质的房产证），由甲方协助乙方办理；不符合办理房产证条件的，由乙方自行补齐手续，如未补齐手续而影响办理房产证的，其后果由乙方自负，甲方不承担任何责任，办理房产证所发生的各种相关费用均由乙方支付；乙方回迁房的小区名为某园。合同还约定了双方的其他权利义务。二、2007年11月23日、12月20日，京基房地产公司与京基置业公司先后签订《关于“某园项目”移交的协议》及《协议书》，约定由京基房地产公司代替京基置业公司继续履行上述拆迁协议。2009年6月26日，京基房地产公司与深圳市国土部门签订涉案地块的土地使用权出让合同书1份，约定土地性质为商品房，本宗地内的住宅为市场商品房。之后，京基房地产公司按规定于2009年6月25日付清了某园地块全部市场地价款人民币109079130元。2010年4月7日，京基房地产公司将修建好的回迁房即京基某园20层20K号房屋交由周波、陈子英原告入住。因双方对如何分担京基房地产公司支付的地价差额款问题产生纠纷，致涉案回迁房至今未办理房地产证。三、经原审法院函询，深圳市房地产权登记中心书面复函称，京基某园已经办理房地产初始登记，初始登记的权利人为京基房地产公司；涉案20层20K号房屋系回迁房，回迁业主为周波。
原审原告周波、陈子英诉讼请求：1、确认京基某园20层20K号房屋属于周波所有；2、京基房地产公司协助周波、陈子英将京基某园20层20K房屋的房地产权证办理至周波名下；3、京基房地产公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，本案属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。周波、陈子英与京基置业公司签订的房屋拆迁安置补偿协议，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。京基房地产公司作为京基置业公司在涉案拆迁安置补偿协议项下权利义务的承接方，京基房地产公司负有协助周波、陈子英办理涉案回迁房房地产证的合同义务。但根据该拆迁协议，周波、陈子英被拆迁房屋回迁后可办成与拆迁前的个人私房相同性质的绿本回迁房房地产证；而由于京基房地产公司在交纳地价款时，已按政府要求支付了市场商品房的地价款，说明按现状回迁房目前只能办成属完全市场商品房的红本房地产证；因周波、陈子英本案起诉也要求办理属市场商品房的红本房地产证，应视为双方当事人均以自己的实际行为表明愿意办理红本房地产证。现京基房地产公司已经向政府交清了市场商品房的地价，但周波、陈子英拒绝向京基房地产公司支付红本房地证和绿本回迁房地产证之间的地价差额款，京基房地产公司为此享有先履行抗辩权。故周波、陈子英要求京基房地产公司协助办理涉案房产的房地产证，原审法院不予支持。因周波、陈子英与京基房地产公司之间依据拆迁协议所产生的系债权法律关系而非物权法律关系，在房产证未办至周波、陈子英名下之前，周波、陈子英要求确权，与物权法的规定不符，周波、陈子英该项诉请，原审法院不予支持。房屋作为不动产，其确权和办证问题，不受2年诉讼时效的约束，京基房地产公司关于周波、陈子英起诉超过诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回周波、陈子英要求将位于深圳市罗湖区京基某园20层20K号房产确权至周波名下的诉讼请求；二、驳回周波、陈子英要求京基房地产公司协助办理涉案房产的房地产证的诉讼请求。案件受理费人民币5412元，由周波、陈子英负担。
周波、陈子英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2014）深罗法民三初字第215号民事判决；2、改判京基某园20层20K号房屋产权确认为周波所有，并判令京基房地产公司将上述房产的房地产权证协助办理登记至周波名下；3、本案一、二审诉讼费用由京基房地产公司承担。
上诉事实和理由：一、涉案房屋已完全具备办理房产证的条件。本案涉案回迁房产已完全具备办理房产证的条件，上诉人提交的深圳市房产登记中心回复和产权转移登记程序来看，某园小区回迁业主办理房产证只需要京基房地产公司与上诉人共同提交资料、共同填写表格，缴纳完毕过户费用即可，没有其他限制条件。二、京基房地产公司如认为与上诉人之间存在其他款项纠纷，完全可以另案起诉。京基房地产公司如果认为与上诉人之间存在其他款项纠纷，明显属于另外的法律关系，京基房地产公司完全可以另案提起诉讼。三、京基房地产公司不享有先履行抗辩权上诉人与京基房地产公司之间没有互负债务，更没有先后履行顺序，当然不存在先履行抗辩权，原判决将两个不同的法律关系混淆是完全错误的。综上，上诉人作为被拆迁户，已经对京基房地产公司的开发建设贡献了全部房产，而京基房地产公司在赚取巨额商业利益后，怠于配合办证。因此，请求二审法院依法撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
京基房地产公司答辩称：一、一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，请求二审法院依法维持原判。一审法院经审理查明，周波、陈子英与深圳市京基置业有限公司签订《地块旧城改造房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，该拆迁协议第五条明确约定“回迁住房产权归乙方所有，符合办理房产证条件（按原房产证权利性质，换回相同权利性质的房产证），由甲方协助乙方办理；不符合办理房产证条件的，由乙方自行补齐手续，如未补齐手续而影响办理房产证的，其后果由乙方自负，甲方不承担任何责任。办理房产证所发生的各种相关费用均由乙方支付。”2007年11月23日、12月20日，答辩人京基房地产公司与深圳市京基置业有限公司先后签订《关于“某园项目”移交的协议》及《协议书》，约定由京基房地产公司代替深圳市京基置业有限公司继续履行上述拆迁协议。京基房地产公司与深圳市国土部门签订涉案地块的土地使用权出让合同并按约定付清了全部市场地价款人民币109079130元。2010年4月7日，京基房地产公司将修建好的涉案房屋交由周波、陈子英入住。一审法院根据以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决驳回周波、陈子英的全部诉讼请求，答辩人京基房地产公司认为，一审法院事实认定正确，适用法律正确无误。二、周波、陈子英的上诉请求，与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回。理由如下：（一）京基房地产公司从未否认周波、陈子英拥有京基某园20层20K号房屋的产权。自2010年4月7日京基房地产公司向周波、陈子英交付涉案房屋后，周波、陈子英至今合理占有及使用该房屋，京基房地产公司从未否认，亦未采取任何行为妨碍周波、陈子英占有及使用该房屋。且确认房屋产权是否属于周波、陈子英是政府房地产权登记机构的职能，京基房地产公司仅是涉案房产项目的开发商，无权确认该房屋的所有权属于周波、陈子英所有。另，双方当事人之间依据拆迁协议所产生的系债权法律关系而非物权法律关系，周波、陈子英据此要求确权，与物权法的规定不符。因此，京基房地产公司认为周波、陈子英要求“确认京基某园20层20K号房屋属于周波所有”没有事实和法律依据。（二）周波、陈子英系因违反合同约定不及时履行义务而导致未能办理回迁房房产证。2009年京基房地产公司在办理某园项目所在宗地的土地使用权出让手续时，土地管理部门根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第三十八条、第三十九条之规定，按照公告的土地市场价格核算地价与京基房地产公司签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，合同中明确“土地性质为商品房”，“本宗地内的住宅为市场商品房”。同时京基房地产公司付清了全部市场地价款109079130元。因此，根据法律的强制性规定及土地出让合同的约定，该宗地内所有住宅均为市场商品房。而根据螺岭社区工作站出具的《证明》、深圳公证处出具的《公证书》及深圳市国土资源和房产管理局的档案资料，周波、陈子英被拆迁房屋的权利性质为私人住宅，依据政府政策《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》第七条的规定，该类房产是需要补交地价才能转为市场商品房并发放红皮房地产证。根据双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第五条的约定，符合办理房产证条件的（按原房产证权利性质，换回相同权利性质的房产证），由甲方协助乙方办理；不符合办理房产证条件的，由乙方自行补齐手续，如未补齐手续而影响办理房产证的，其后果由乙方自负，甲方不承担任何责任。办理房产证所发生的各种相关费用均由乙方支付。上诉可知，周波、陈子英被拆迁房屋回迁后可办成拆迁前的个人私房相同性质的绿本回迁房房地产证，而由于京基房地产公司在交纳地价款时，已按政府要求支付了市场商品房的地价款，按现状回迁房目前只能办成属于完全市场商品房的红本房地产证；因周波、陈子英要求办理属于市场商品房的红本房地产证，现京基房地产公司已经向政府交清了市场商品房的地价，但周波、陈子英拒绝向京基房地产公司支付因办理红本房地产证所需补交的地价款，京基房地产公司因此享有先履行抗辩权，周波、陈子英在未向京基房地产公司支付所需补交的地价款的情况下要求京基房地产公司协助办理涉案房产的房地产证，缺乏依据。综上，周波、陈子英原房产权利性质属于私人住宅，并不符合办理房产证条件，需补交地价后才能转为市场商品房并发放红本房地产证。而京基房地产公司对办理回迁安置房房产证仅有协助义务，周波、陈子英须承担补齐符合办理房产证条件的义务并支付相关费用。因此，本案系因周波、陈子英违反合同约定不及时履行义务而导致未能办理回迁房房产证。综上所述，京基房地产公司认为一审法院认定事实证据充分，适用法律正确无误，周波、陈子英提出的上诉请求与事实不符、于法无据，请二审法院依法驳回，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，周波、陈子英与深圳市京基置业有限公司之间签订的《地块旧城改造房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合同有效正确，本院予以维持。
对于办理涉案房屋产权证书事宜，本院认为，一、京基房地产公司作为合同权利义务承接方，与周波、陈子英均应严格依照《拆迁安置补偿协议》约定的相关条款履行各自义务。根据协议第五条约定：“符合办理房产证条件的（按原房产证权利性质，换回相同权利性质的房产证），”由京基房地产公司协助业主予以办理。由此可见，周波、陈子英请求办理房地产证应当符合如下前提条件，即业主应当提供被拆迁房产权利证书作为其换回涉案回迁房权利证书的依据。而周波、陈子英未能提供被拆迁房产的权利证书，依照合同约定，其要求换取回迁房房地产证的前提条件未成就。二、周波、陈子英在《拆迁安置补偿协议》中选择的回迁方式为产权调换方式，此种方式回迁的目的是使被拆迁人获得与被拆迁房屋相当价值的房产作为补偿。周波、陈子英原有的房产属“私人住宅”，未取得房地产证。而涉案的回迁房产为市场商品房，在向政府补交相应地价款后可办理商品房性质的红本房地产证。因此，回迁房价值较被拆迁房屋已有所提升，回迁业主如主张取得完全市场商品房性质的回迁房产权属，应当支付房产价值提升部分的对价。三、依照《拆迁安置补偿协议》约定，京基房地产公司对于业主办理房地产证，仅负有协助义务，业主取得房地产证必须自身符合办证条件及资格。周波、陈子英被拆迁房屋为“私人住宅”，该类房产需补交地价后才能转为市场商品房性质并取得红本房地产证。本案中，该部分地价已由京基房地产公司缴清，但其并非为本公司取得回迁房所有权或为公司获取自身利益而缴纳该地价款。依照《拆迁安置补偿协议》的合同目的及市场交易习惯，应由回迁业主向京基房地产公司支付其先行代缴的地价款后，京基房地产公司才负有协助办理红本房地产证的义务。综上，无论周波、陈子英主张办理与被拆迁房产相同权利性质的房地产证，或是完全属于市场商品房性质的红本房地产证，其均不符合办证条件。原审判决认定京基房地产公司享有先履行抗辩权适用法律正确，本院予以确认。
另，双方当事人之间依据《拆迁安置补偿协议》所产生的系债权法律关系而非物权法律关系，涉案房产尚未登记至两上诉人名下，其要求确认涉案房产属于周波所有无法律依据，本院不予支持。综上所述，周波、陈子英的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5412元，由上诉人周波、陈子英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年一月十六日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。