北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）石民初字第2013号
原告宋剑，男，1974年8月17日出生。
委托代理人宋其林，男，1949年5月3日出生。
被告北京奈伦房地产开发有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢4-69号。
法定代表人郭占春，董事长。
委托代理人常欣欣，北京市博缘律师事务所律师。
原告宋剑与被告北京奈伦房地产开发有限责任公司（以下简称奈伦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官梁爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋剑的委托代理人宋其林及被告奈伦公司的委托代理人常欣欣到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告宋剑诉称：原告于2005年与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。合同显示：原告应按合同约定的付款方式和期限向被告付款，逾期付款应按合同约定承担违约责任。被告应按期向原告交房、办理初始登记和转移登记，并分别约定了迟延交房、迟延办理初始登记和转移登记的违约责任。合同签订后，原告按合同约定全面履行了合同的付款义务，而被告违约，后于2007年6月才向原告交付房屋，交房的同时向所有涉及到迟延交房的小区业主出具了《承诺书》，承诺在房屋交付后，被告按约定在实际领取钥匙之日起720日内办理房屋的转移登记手续，否则将按合同约定支付违约金。然而被告再次违约，至今未予办理楼栋的初始登记和房屋转移登记。综上，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告经多次与被告交涉，至今无果，故诉请判令：1、请求判令被告立即为原告办理房屋权属转移登记手续；2、请求判令被告支付原告违约金：（1）大产权违约金：自2007年9月28日起至2012年3月30日止，按房屋总价款每日万分之一计算；（2）小产权违约金：自2009年7月12日起至2012年3月30日止，按房屋总价款每日万分之一计算；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告奈伦公司辩称：一、本案已经超过诉讼时效。二、政府规划验收方面原因导致被告没有按期办房产证，不是被告的过错。三、由于被告已经支付过一次性违约金，所以如果两次数额过高，要求进行酌减。四、承诺书已经对原合同进行变更，起算点应按照新的实际交房时间计算违约金，原来合同约定了交房日，承诺书比约定时间退推迟一年多，对方也认可了，在承诺书中没有承诺具体产权证办理时间，所以大产权证不应计算违约金，即使计算也有合理期限，按照原合同比交房晚，现在原告请求大产权证违约金在被告承诺之后2个月开始计算，所以被告认为原告主张大产权证违约金不合理。且48号楼现在还没有办理下来，原告还没有请求权。故不同意原告的诉讼请求
经审理查明：位于x区x北区x号楼（金x小区x号楼）的房屋系被告开发。2005年8月3日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订了商品房预售合同，其中约定：所售房屋为金x小区x号楼x号，房价总金额为533250元；出卖人应当在2007年9月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托北京斯达福房地产经纪有限责任公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用六百元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付。
合同签订后，原告依约向被告奈伦公司支付了全部购房款及房屋面积补差款共计535770元。2007年6月23日，被告出具承诺书，其中载明：“1、2007年7月21日至2007年7月28日截止奈伦熙府小区全体业主领取房屋钥匙完毕，2007年7月28日后奈伦熙府业主开始装修工作；领取钥匙的同时，签订房屋检查配套设施验收的协议。开发商于2007年7月28日开始违约金现金赔付工作，至2007年8月6日赔付完毕。将按照承诺书第4条的内容进行房屋交付顺序。违约金赔付时，关于公共维修基金和契税收取问题，按原合同约定执行。2、违约金赔付截止日期为2007年7月28日，以后不再产生违约金。……6、房屋交付后，北京奈伦房地产开发有限责任公司按规定在实际领取钥匙之日起720日内办理完房屋的产权手续，如720日内未能办理将按合同约定按月支付相应的违约金。”
被告至今未能取得诉争楼栋的初始登记。
上述事实，有商品房预售合同、发票、承诺书、房产证代办费收据、建委查询结果及附件以及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。
根据合同约定，被告负有办理房屋权属转移登记手续之义务，办理初始登记是办理转移登记的前提，本案中由于诉争房屋所在的48号楼的初始登记尚未办理，因此，原告要求被告办理转移登记的诉讼请求尚不具备条件，原告可待被告办理初始登记后，另行主张。
原告主张被告未按约定时间及时办理初始登记并导致转移登记逾期办理，而要求被告支付违约金，有事实及合同依据，对此本院予以支持。由于合同中明确约定了初始登记和转移登记的时间，并约定了因出卖人的责任导致初始登记和转移登记未按期办理的，出卖人应承担违约责任。被告关于未按期办理初始登记是规划部门没有按规定进行验收，并非出卖人责任，亦不应承担违约责任的抗辩意见，因其未提供证据予以证明，本院不予采纳。
关于被告提出原告的主张已超过2年诉讼时效的意见，本院认为，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从其知道或应当知道权利受到侵害之日起计算，本案中，合同约定被告办理初始登记的时间为2007年9月28日，以及被告承诺了为原告办理房屋权属转移登记的具体时间，但被告至今仍未办理初始登记与房屋权属转移登记，其对于原告迟延办证及未给付违约金的违约行为一直处于持续状态，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告主张至2012年3月30日期间的违约金符合法律规定，本院予以支持。
关于被告提出承诺书中有“违约金赔付截止日期为2007年7月28日，以后不再产生违约金”，故不同意原告关于违约金请求的意见。本院认为，根据原、被告签订的商品房预售合同，双方分别约定了逾期交房、逾期办理初始登记、逾期办理转移登记的三个违约责任条款，说明逾期交房责任与逾期办理初始登记和转移登记责任针对的是不同的违约行为，不能相互替代。被告于2007年支付的是针对迟延交房的违约金，与本案并无关系，其抗辩意见既不符合商品房预售合同中违约责任的约定，又与承诺书第6条“房屋交付后，北京奈伦房地产开发有限责任公司按规定在实际领取钥匙之日起720日内办理完房屋的产权手续，如720日内未能办理将按合同约定按月支付相应的违约金”之内容相悖，故本院不予采纳。
关于被告提出原告请求的违约金数额过高，大产权证和小产权证违约责任存在重复计算的部分，请求法院予以减少的意见。本院认为，初始登记是转移登记的前提和基础，未办理初始登记就无法办理转移登记，就会影响买受人所有权的取得，因此出卖人负有办理初始登记的义务。但是，出卖人对整栋楼房进行初始登记并非买受人的合同目的，买受人的主要目的是通过办理转移登记获得房屋所有权。另外，我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，虽然被告逾期办理初始登记直接导致了转移登记的迟延履行，但是双方已在合同中约定了转移登记逾期的违约责任，故双方对初始登记逾期另行承担违约责任的约定与转移登记逾期办理需要承担违约责任的约定，无论在性质上还是在期限上均存在重复计算的部分，有失公平。鉴于原告未能举证证明被告初始登记逾期对其造成的实际损失，故法院结合本案的履行情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金的数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、北京奈伦房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十五日内支付宋剑因迟延取得涉案房屋所在楼栋权属证明及房屋所有权证的违约金九万三千元；
二、驳回宋剑的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零一十六元，由北京奈伦房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
代理审判员 梁 爽
二〇一二年四月二十日
书 记 员 王春英