陕西省三原县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）三民初字第00170号 原告赵文东 委托代理人惠宏斌，系泾阳县泾干法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。 委托代理人赵志成，代理权限：特别授权。 被告张敏学 委托代理人冯永宏，系陕西万兴律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告赵文东诉被告张敏学房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵文东及其委托代理人惠宏斌、赵志成、被告张敏学及其委托代理人冯永宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2003年，农行泾阳县支行欲转让其支行依法收贷取得的泾阳县食品公司下属桥底肉食站的全部房产，其与被告协商以被告的名义共同购买。经知情人刘运良，其与被告达成口头协议，其购买该房产中的三间两层门面房及后边的场地，房款总计136000元。2004年5月26日，其向被告交付清了136000元的房款，被告将该房产自南到北的第二、第三、第四间三间两层房屋交付给原告，原告及家人一直居住使用及出租至今。2012年7月，被告以原告与其系租赁关系为由，将原告诉讼至泾阳县人民法院，要求返还三间两层门面房。泾阳县人民法院驳回了被告的请求，被告不服上诉，后又撤诉，并阻止原告继续居住使用及出租该房屋。其对（2012）泾民初字第01005号民事判决书中审理查明的事实无异议。现其诉讼至人民法院，请求依法确认原告与被告之间的房屋买卖合同关系有效。诉讼费用由被告承担。 被告张敏学辩称，原告赵文东所诉其二人之间存在房屋买卖关系不属实。所诉房屋系其本人在农行泾阳县支行购买，并签订了房地产转让协议。2007年12月19日，泾阳县国土资源局向其颁发了（2008）第B-012号国有土地使用权证。2008年1月28日，泾阳县人民政府向其颁发了泾阳县字第04676号房产证。其与原告之间存在房屋租赁关系，其分三次收到原告136000元系房屋租赁费。其对（2012）泾民初字第01005号民事判决书中审理查明的事实亦无异议。其系该房产的合法所有人，应依法驳回原告的诉讼请求。 本案审理焦点：原告赵文东与被告张敏学之间是否存在房屋买卖关系，原告的诉讼请求是否应予以支持。 原告赵文东当庭出示了下列证据： 第一组证据： 一、收条一份，该收条载明今收到赵文东交来房款押金贰万伍仟元正（25000.00元）；限期于2004年5月23日交清下欠款，不可食言。收款人张敏学，落款时间为2004年5月13日。 二、收条一份，该收条载明今收到赵文东交来房款陆万伍仟元正。收款人张敏学，收款时间为2004年5月23日。 三、收条一份，该收条载明今收到赵文东经高修丽手交来房款肆万陆仟元正。（房款止今已合计交来13.60万元）落款时间为2004年5月26日。 欲证明原告已按房屋买卖口头协议向被告交纳购房款136000元。 被告张敏学对三份收条的真实性无异议，但认为该三份收条载明的136000元系原告向其交纳的承租其房屋的租赁费，并非购房款。 第二组证据： 一、赵文东原委托代理人与被调查人刘玉林、葛满江调查笔录二份，泾阳县法院工作人员与被调查人刘运良调查笔录一份。 二、刘运良书面证明一份。 三、原告委托代理人惠宏斌与被调查人胡建民调查笔录一份。 原告欲证明其与被告之间存在房屋买卖关系。 被告质证认为原告提供的调查笔录三份中，其中与被调查人刘玉林、葛满江两份笔录，因被调查人未出庭作证，其不予认可。另外一份与被调查人刘运良的调查笔录，因泾阳县人民法院在（2012）泾民初字第01005民事判决书对该调查笔录不予采信，其对该调查笔录的内容不予认可。对原告提供的证明及其他一份调查笔录也不予认可。 第三组证据：（2012）泾民初字第01005号民事判决书一份。 原告欲证明其对该判决书查明的事实无异议。 被告对该判决书查明的事实亦无异议。 第四组证据：房屋租赁合同五份。 欲证明原告购得该房屋后，在其居住不久便将该房屋租赁给他人居住使用。 被告对该租赁协议的真实性无异议，但认为该五份租赁合同并不能证明其与原告之间存在房屋买卖关系。 第五组证据：报警记录一份。 原告欲证明2013年7月，被告对原告所购得的房屋拆墙入室，破坏门锁，其双方出现纠纷。 被告认为公安部门曾出过警属实，但该证据不能证明涉诉房屋的所有权是原告赵文东的。 第六组证据：照片六张。 欲证明其所购的三间两层房屋在外观上与被告的房屋有明显区别。 被告对照片内容的真实性无异议，但认为其出租该房，承租人愿意装修成什么样式由承租人决定。 第七组证据： 一、证人胡建民的出庭证言，证明2004年，原告从被告处以136000元的价格购买了三间两层房屋，被告曾答应胡建民以每间房屋50000元的价格卖给胡建民两间两层房屋。 原告认为证人胡建民的证言属实，对该证言予以认可。 被告认为证人胡建民与本案由利害关系，对该证言不予认可。 二、证人王根利的出庭证言，其不清楚原、被告之间是否存在房屋买卖关系，2004年底之前，其女儿王娜曾承租过被告的房屋，2004年年底，被告让其女儿腾房给原告赵文东。 原、被告对证人王根利的证言均无异议。 三、证人马建文的出庭证言，证明2005年原告曾叫其为原告购买的房屋干活，当时被告在场，被告说原告购买了其三间房屋。 原告对证人马建文的证言无异议。 被告对该证言有异议，不予认可。 四、证人马震的出庭证言，证明其从2007年承租原告的房屋经营干菜，第一年租金为7700元，第二、第三年租金为每年8000元，最后每年租金为13000元。 原、被告对证人马震的证言均无异议。 五、证人王德宝的出庭证言，证明其曾于2004年、2005年租赁过被告一间房屋，当时租赁费为每年1000多元，租赁费是逐年上涨。 原、被告对证人王德宝的证言均无异议。 第八组证据：证人王炳华书面证言一份。 欲证明原告向被告交纳的136000元，符合当时市场买房的价格。 被告认为证人王炳华未出庭作证，对该证言不予认可。 被告当庭提供了如下证据： 第一组证据： 一、土地使用证一份。 二、房产证一份。 三、（2012）咸民初字第00061号民事调解书一份。 欲证明被告于2003年以购买方式取得了农行泾阳县支行依法收贷的泾阳县食品公司下属桥底肉食站的十一间两层房屋及该房屋后边的场地。2007年12月，泾阳县人民政府向被告颁发了（2008）第B-012号国有土地使用证，2008年1月28日泾阳县人民政府向被告颁发了泾阳县字第04676号房产证。以确认该十一间两层房屋的土地使用权及该房屋的所有权归被告所有。 原告对以上证据的真实性无异议，但认为其与被告以被告的名义共同购买。其与被告张敏学之间存在房屋买卖关系。 第二组证据：（2012）泾民初字第01005民事判决书一份。 欲证明原告购买了其房屋的租赁权。 原告认为是购买了房屋的所有权。 第三组证据：一、租房款计算明细清单一份。 二、房屋租赁合同十四份。 欲证明其出租房屋计算租金的标准 原告认为该组证据与本案无关，不予认可。 第四组证据：录音资料一份。 欲证明其当时购房的知情人刘运良言明就涉诉房屋原告赵文东购买的是被告张敏学的租赁权。 原告认为该录音未征得刘运良的同意，且该录音存在提示刘运良的言语，对该录音内容不予认可。 本院当庭出示本院工作人员从农行泾阳县支行调取得房地产租赁协议及补充协议各一份。房地产租赁协议系农行泾阳县支行与被告张学敏于2003年7月1日签订，补充协议系农行泾阳县支行与被告张敏学于2006年9月28日签订。该两份协议载明农行泾阳县支行将其支行依法收贷所取得的泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产以四十六万元的价格（并以一次性付款方式）租赁给张敏学永久使用。补充协议中，双方又将房款确定为四十五万元。原、被告对该两份协议的真实性均无异议。 本院对原、被告提供的证据及本院调取的证据分析认定：原告提供的第一组证据及被告提供的第一组证据，形式合法，内容真实，本院依法予以采信。本院调取的房地产租赁协议及补充协议，原、被告均无异议，本院予以确认。原、被告对（2012）泾民初字第01005民事判决书中审理查明的事实均无异议，本院予以确认。原告提供的第五组证据五份租赁协议，被告对证据的真实性无异议，本院对该五份租赁协议的真实性予以确认。原告提供的第二组证据中，被调查人刘玉林、葛满江并未出庭作证，根据证据规则的规定，本院对该两份调查笔录的内容不予采信。被调查人刘运良系原、被告就涉诉房屋系买卖关系还是租赁关系的知情人，在泾阳县法院审理张敏学诉赵文东房屋租赁合同纠纷一案中，刘运良向原告赵文东作证证明赵文东与被告张敏学之间就涉诉房屋系房屋买卖关系，又给被告张敏学作证证明原告赵文东与被告张敏学之间就涉诉房屋系房屋租赁关系。泾阳县法院工作人员在和刘运良核实时，刘运良称泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产系其农行泾阳县支行依法收贷取得，被告张敏学以其名义购买该房地产，原告赵文东以136000元的价格从被告张敏学处购买了泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从南向北第二、三、四三间两层门面房，赵文东与张敏学之间确系房屋买卖关系，其给张敏学的证言是按张敏学妻子的意思所写。结合刘运良的书面证言内容，本院认为刘运良的调查笔录来源合法，该调查笔录内容系刘运良的真实意思表示，对该调查笔录内容及刘运良的书面证明内容予以确认。被调查人胡建民书面证言及原告提供的第七组证据胡建民出庭证言内容中，胡建民证言与其自身利益有关，本院对胡建民德证言不予认定。原告提供的第五组证据，仅能证明原、被告因涉诉房屋发生纠纷，公安部门曾经处理过，但该组证据并不能证明涉诉房屋系买卖关系，故该组证据与本案无关联性。原告提供的第六组证据，该组证据仅能证明涉诉房屋的外表，并不能证明涉诉房屋系买卖关系，对该组证据不予采信。原告提供的证人王根利、马建文、马震、王德宝的出庭证言，原、被告对证人王根利、马震、王德宝证言均无异议，本院予以确认。证人马建文的出庭证言，被告虽对该证言提出异议，但本院认为该份出庭证言与刘运良的证言能相互印证该份证言内容的真实性，对该份出庭证言内容的真实性予以确认。原告提供的第八组证据，被告对该组证据的证明目的提出异议，本院认为，证人王炳华未出庭作证，对其证言不予采信。被告提供的第二组证据（2012）泾民初字第01005民事判决，因该判决已被咸阳市中级人民法院撤销，且原告对被告的证明目的提出异议，本院对该组证据不予采信。被告提供的第三组证据租房款计算明细清单及房屋租赁合同十四份，本院认为该组证据与本案无关，本院不做认定。被告提供的第四组证据录音资料一份，本院认为该份录音资料的内容模糊，被告的语言存在提示，对该组证据不予采信。 经审理查明，2003年7月1日，被告张敏学与农行泾阳县支行签订房地产租赁协议，农行泾阳县支行将其支行依法收贷所取得的泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产以四十六万元的价格（并以一次性付款方式）租赁给张敏学永久使用。2006年9月28日，农行泾阳县支行与张敏学就该房地产租赁协议又签订了补充协议，双方将房屋的价格确定为四十五万元。2007年12月29日，泾阳县人民政府向被告张敏学颁发了（2008）第B-012号国有土地使用证，2008年1月28日泾阳县人民政府向被告张敏学颁发了泾阳县字第04676号房产证。被告张敏学认为其与农行泾阳县支行签订的是房地产买卖协议。审理中，农行泾阳县支行明确确认其支行与张敏学之间就泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产系买卖关系，其支行不参与本案的诉讼。 2004年5月13日，被告张敏学收到原告赵文东交来房款押金25000元，限期于2004年5月23日交清下欠款；2004年5月23日，被告张敏学收到原告赵文东交来房款65000元；2004年5月26日，被告张敏学收到原告赵文东经高修丽手交来房款46000元（房款至今已合计交来人民币136000元）。2005年2月，原告赵文东入住其认为购买的位于关中环线北、泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从南向北第二、三、四三间两层门面房及后边场地。2006年9月，原告赵文东将该三间两层门面房出租给他人使用至今。 2012年7月，被告张敏学以房屋租赁期限届满为由将原告赵文东诉讼至泾阳县人民法院，要求赵文东返还涉诉房屋。泾阳县人民法院以（2012）泾民初字第01005号民事判决书判决驳回了张敏学的请求。张敏学不服上诉至陕西省咸阳市中级人民法院，后又申请回诉讼请求，申请撤回起诉，咸阳市中级人民法院以（2013）咸民终字第00846号民事裁定书裁定一、撤销泾阳县人民法院（2012）泾民初字第01005号民事判决书；二、准予上诉人张学敏撤回起诉。 另查，本案涉诉房屋系原告已居住并已出租的位于关中环线北、泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从南向北第二、三、四三间两层门面房及该房屋后面的场地，该门面房及土地使用权包含在泾阳县字第04676号房产证和（2008）第B-012号国有土地使用证中。 原、被告之间是否存在房屋买卖关系的知情人系原农行泾阳县支行桥底营业部主任刘运良。在泾阳县法院审理张敏学诉赵文东房屋租赁合同纠纷一案中，刘运良向原告赵文东作证证明赵文东与被告张敏学之间就涉诉房屋系房屋买卖关系，又给被告张敏学作证证明原告赵文东与被告张敏学之间就涉诉房屋系房屋租赁关系。泾阳县法院工作人员在和刘运良核实时，刘运良称泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产系其农行泾阳县支行依法收贷取得，被告张敏学以其名义购买该房地产，原告赵文东以136000元的价格从被告张敏学处购买了泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从南向北第二、三、四三间两层门面房，赵文东与张敏学之间确系房屋买卖关系，其给张敏学的证言是按张敏学妻子的意思所写。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的当事人对合同订立并生效的事实承担举证责任。本案中，被告张敏学与农行泾阳县支行签订房地产租赁协议，农行泾阳县支行将其支行依法收贷所取得的泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产以四十五万元的价格（并以一次性付款方式）租赁给张敏学永久使用，且泾阳县人民政府向被告张敏学颁发了国有土地使用证和房产证，张敏学实际上与农行泾阳县支行签订的是房地产买卖协议，农行泾阳县支行对此无异议，本院予以确认。原告赵文东诉称其与被告张敏学之间系房屋买卖关系，因双方未签订书面房屋买卖合同，原告对其双方之间是否存在买卖关系应当承担举证责任。原告赵文东于2004年5月13日至2004年5月26日分三次向被告张敏学交纳房款136000元，被告给原告出具三份收条，对三份收条的真实性予以确认，该三份收条注明收到房款和房款押金共计人民币136000元。刘运良系原、被告之间是存在买卖关系还是租赁关系的知情人，其曾向原被告做出不同的证言，泾阳县法院工作人员在刘运良处核实具体情况中，刘运良称，原被告之间系房屋买卖关系，其给张敏学的证言是按张敏学妻子的意思所写。本院结合三份收条的具体内容，对泾阳县法院工作人员与刘运良的调查笔录内容真实性予以确认。原告赵文东在向被告张敏学交纳了136000元房款后于2005年2月就居住、使用、出租涉诉房屋至2012年7月原被告产生纠纷。该三份收条载明的内容与泾阳县法院工作人员和刘运良的调查笔录内容及原告入住、出租涉诉房屋的事实能相互印证原、被告之间就涉诉房屋存在买卖关系。被告在审理中主张其与原告就涉诉房屋系租赁关系，认为原告给其交纳的136000元房款系租赁其房屋的租赁费一节，本院认为被告提供的证据不能充分证明其与原告之间就涉诉房屋存在租赁关系，被告应承担举证不能的不利后果。且原、被告双方未签订书面租赁合同，也未口头约定每年的租金和租赁期限，原告在不到半个月时间内就支付被告房款136000元，现被告主张其与原告就涉诉房屋系租赁关系明显不符合日常生活经验法则，故对被告所称其与原告就涉诉房屋系租赁关系之主张不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十三条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 依法确认原告赵文东与被告张敏学就泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从南向北第二、三、四三间两层门面房及该三间两层房屋西边的场地的买卖合同有效； 诉讼费用3000元由被告张敏学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  刘红卫 代理审判员  蒙永庆 人民陪审员  王彩玲 二〇一四年七月十日 书 记 员  夏 芳 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法通则》 第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。 按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。