浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0185民初7006号
原告：杭州泛亚物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区黄龙雅苑5幢3单元101室，统一社会信用代码91330106799682822B。
法定代表人：陈坚，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：游传丛，男，1972年9月18日出生，汉族，湖北省蕲春县人，住湖北省蕲春县，系该公司职工。
委托诉讼代理人：周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。
被告：张雨润，女，1992年9月3日出生，汉族，浙江省临安市人，住浙江省临安市。
委托诉讼代理人：俞星红，浙江天晟律师事务所律师。
第三人：浙江恒晟置业有限公司，住所地临安市锦城街道万马路269号。
法定代表人：何永林，系该公司总经理。
原告杭州泛亚物业服务有限公司（以下简称泛亚物业公司）与被告张雨润物业服务合同纠纷一案，原告于2016年12月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员张晓颖独任审判，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序审理，并依法追加浙江恒晟置业有限公司（以下简称恒晟置业公司）作为本案第三人参加诉讼，于2017年5月31日公开开庭进行了审理。原告泛亚物业公司的委托诉讼代理人游传丛在第一次庭审中到庭，周晓芳在第二次庭审中到庭，被告张雨润的委托诉讼代理人俞星红在两次庭审中均到庭参加诉讼。第三人恒晟置业公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告泛亚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费76388.8元，违约金30211.8元（截止到2016年10月31日），合计人民币106600.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系临安市御城小区的物业管理服务企业，被告系该小区熙园13幢-201-301室业主，地上面积337.33平方米，地下面积234.73平方米。根据双方签订的前期物业服务合同以及物业服务合同，物业费地上按照3.5元每平方米、地下按照1.75每平方米计算。原告作为小区的物业管理服务企业，已经履行了合同义务，但被告已拖欠2013年9月1日至2017年8月31日的物业费，原告多次以电话、缴费通知书、催告函等书面形式催讨未果。原告认为被告未按约定支付物业费，应当承担逾期之日起按照合同约定的滞纳金的责任，故请求法院支持原告之诉请。
被告辩称：原告起诉被告的主体错误，被告并非案涉房产登记的业主，登记人是浙江恒盛置业有限公司。即使被告是业主，但根据原告与房产公司、业主委员会以及被告所签订的合同的约定，物业费的支付从房产交付之日起计算，原告应当提供案涉房产实际交付时间等方面的证据。即使被告是该房产的使用人，但使用人不构成法定的交付物业费的责任，被告在2015年5月份之后对该房产进行使用，被告对之前的物业费的支付没有法律上的责任，也没有事实上的义务。对于2015年5月份之后的物业费原告也应当与业主有另外的约定，但是本案中没有。原告主张的物业费已经超过了诉讼时效，并且违约金的计算不符合《合同法》的规定，也不应该计算。原告未按标准履行合同约定的服务，小区业主对原告的履行标准亦不认可。
第三人恒晟置业公司在庭审向法庭提交书面意见，称：1、御城熙园、涵园、御园均采取集中交付的方式，我方于2013年8月2日以《入伙通知书》的方式发函给业主，明确交付时间为8月12日，要求业主于2013年8月12日至2013年8月14日上午及下午约定时间办理物业交付手续，并明确告知如未按通知时间办理交房手续，视作亦收房。熙园13-101室业主并未在通知时间内办理交付手续。2、熙园13-101室延期交房违约金自双方签订《商品房买卖合同》第九条之约定的交付日期2013年6月30日，延期交房时间以约定的交付时间次日起至《入伙通知书》要求的交付时间2013年8月12日止，共43天，双方对此无异议，并办理了违约金领取手续。3、根据《商品房买卖合同》第十八条之约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当承担保修义务。我方对该商品房存在的保修范围内的质量问题，采取双方协商，由业主自行修复，费用由我方一次性补助支付的方式，维修不影响房屋交付，物业费应由业主自行承担。5、根据《前期物业服务合同》第五章第十七条之约定，熙园实际交付日期为《入伙通知书》约定的交付日期，即2013年8月12日，此后双方未就房屋交付时间达成任何形式的约定或承诺。5、泛亚物业公司为小屋前期物业服务企业，在房屋交付过程中，主要负责组织验房、收取物业管理费和办理钥匙等物品资料的领用手续，本公司与张雨润签订补充协议时，双方明确自入伙通知书通知的交付日期次日起，物业费由业主自行承担，双方也未达成任何形式的具体约定。6、由泛亚物业公司提供的由我公司盖章确认的证据的真实性均予以认可。
原告泛亚物业公司为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：
证据一、恒晟·御城前期物业服务合同1份，物业合同1份，前期物业管理服务协议1份，商品房买卖合同复印件1份，用于证明原告在御城小区提供的物业服务符合法律规定，被告应该从2013年9月1日开始支付物业费的事实。
证据二、缴费通知书10份、物业费催款函（复印件）及EMS快递回单以及查询记录（打印件）、照片（打印件）各1份，原告在庭后向法庭补充提供照片4张，用于证明原告向被告催讨过物业费的事实。
证据三、房产信息查询记录1份，用于证明案涉房产是登记在被告名下的事实。
证据四、商品房买卖合同1份（复印件），用于证明被告于2013年4月24日向第三人购买案涉房屋的事实。
证据五、入伙通知书及快递面单各1份（复印件，第三人盖章），用于证明第三人已经发函被告2013年已经交付房屋，并说明逾期接收视为接收的事实。
证据六、临安市建设工程竣工验收证明书（复印件，第三人盖章）、住宅使用说明书及质量保证书，用于证明案涉房屋2013年8月9日已经竣工验收备案符合法定的交付条件的事实。
证据七、补充协议1份（复印件），用于证明双方仅就房屋漏水质量问题进行协商，没有就房屋交付的时间进行约定的事实。
证据八、凭证1份（复印件），用于证明业主已经领取了涉案房屋的交房违约金，原约定交房时间是2013年6月30日，实际交房时间是2013年8月31日，违约金支付到2013年8月31日左右，业主已经认可了交房的时间的事实。
证据九、测绘报告1份（复印件），用于证明案涉房屋地上与地下面积的事实。
证据十、照片四张，用于对证据二中的照片打印件进行补强。
被告张雨润向本院提交下列证据：
证据一、不动产信息查询记录1份，用于证明截止2017年2月，案涉房产不动产权利人还是临安恒盛置业公司的事实。
证据二、延期交房告知函1份，用于证明恒盛置业有限公司通知被告2013年6月30日无法交付房屋，被告并不是在购房时就已经收房，也不是在统一收房时收房的事实。
第三人未向法庭提供证据，本院视为其放弃举证、质证的权利。
双方提交的证据，本院认证如下：
被告对原告提交的证据一中的两份物业服务合同以及前期物业管理服务协议、临时管理规约的真实性没有异议，被告是在提供物业服务。但该组证据中的协议不能证明案涉房产交付时间，是先签合同后交付的。前期物业服务合同的第五页第18条明确约定，对于出售尚未交付的物业，费用是由甲方（开发商）交付。物业服务合同第三页第七条也明确规定，售出物业的服务费是交付的即日起交的。前期物业服务协议第四条也规定，前期物业服务费从交付之日起开始计算。物业服务费的支付起算时间是从实际交付日计算的。商品房买卖合同是复印件而且不完整，不予质证。
本院审核后对原告提交的证据中的物业服务合同以及前期物业管理服务协议、临时管理规约的真实性予以确认，至于原告向被告主张的物业服务费从何时开始计算，在本院说理部分予以阐述。对于商品房买卖合同的认证意见，在原告提交的证据四中进行阐述。
被告对原告提交的证据二、证据十有异议，认为证据二中，缴费通知书本身就是原件，是原告自行单方制作的。对于律师函是认可的。催告函本身是复印件，没有原件，不予质证，即使是真实的，也是说明原告是在2016年8月份之后进行催讨。被告认为证据十中的照片非原件，无拍摄时间，无法证明系被告房屋，远景的照片看不出内容，近景看不出张贴的位置，四张照片中的墙体颜色不一样，被告也无在家门口看到过张贴的催告函。本院审核后对原告提交的证据二中的律师函、快递回单及查询记录的真实性予以确认，原告提交的缴费通知书，无相应的证据证明已向被告进行发送，无法达到其就缴费通知书已向被告进行物业费催收的证明目的。照片打印件结合原告提交的证据十，因证据十的照片无显示具体的门牌号，无法确认系向被告进行催收，故本院对原告提交的证据一中的照片打印件包括催告函以及证据十的证明目的不予确认。
被告对原告提交的证据三、四的真实性无异议，对证据三的证明对象有异议，认为房屋预告登记权利人是被告，预告登记并非是实际的产权登记情况。对证据四的证明对象没有异议，合同的第12条中关于交接部分可以证明房屋交付应当书面通知双方进行验收交接，出卖人提供原件并签署房屋交接单，有影响生活瑕疵的，买售人可以拒接交付的。本院审核后对原告提交的证据三、四的真实性予以确认，虽然被告认为其并非案涉房屋产权实际登记权人，但根据被告已实际管理使用房屋以及无证据显示未付清房款的事实，被告系案涉房屋业主，原告向被告进行主张物业服务费并无不当。
被告对原告提交的证据五、六、七、八、九均有异议，认为证据五是复印件，被告不予质证，被告也从来没有收到过该份入伙通知书，被告对顺丰快递进行核实，认为没有该份快递的记录。证据六与本案没有关联性，也不能证明案涉房屋的实际交付时间，竣工验收单是对工程的综合验收。被告提到的补充协议恰恰证明案涉房屋存在质量问题并且严重影响居住生活，开发商经过多年的维修不能解决，最终是赔付相应的款项，不能证明案涉房屋符合交付条件。对于证据七，被告没有在协议上签字，也未委托别人代签，但被告购买的房屋因为质量问题长期不能入住，卖方经过长期的维修不能解决的情况下，双方对质量问题一次性解决达成了方案进行赔付的事实是认可的。有过这样的书面协议，但是被告无法提供，时间是在2015年4月10号左右。对于证据八，真实性不予认可，被告是收到过违约金的，计算到2015年4月份，实际支付金额没有这么多，打了折的，具体金额不清楚，也是抵扣房款用的。领款凭证上的字不是张雨润签的，也没有委托过他人签字。具体领款时间记不清。对于证据九，与本案没有关联性，应以产权证的登记为准，面积被告是认可的。
本院审核后对原告提交的证据五中的入伙通知书的真实性予以确认，但由第三人确认的快递面单复印件内容模糊，无法辨认，凭该证据无法得知被告是否已经收到该份通知书。本院对原告提交的证据六、九的真实性予以确认。对于原告提交的证据七，虽然为复印件，因被告表示与开发商签订过类似协议，时间为2014年4月10日左右，内容为房屋质量赔偿，但被告未向法庭提交协议进行核对，本院结合第三人恒晟置业公司陈述的内容，对该份证据的真实性予以确认。证据八为复印件，被告不予认可，本院对该份证据不予认证。
原告对被告提供的证据一的真实性有异议，对于证据二的真实性无异议，认为2013年8月进行了集中交房，也有支付延期交房的赔偿款。本院审核后对被告提供的证据的真实性均予以确认。
根据上述有效证据、原、被告陈述的意见以及第三人的意见，本院认定的案件事实如下：
原告系临安市御城小区的前期物业服务单位，被告系该小区熙园13幢-201-301室业主，该房屋2017年2月9日查询的预告登记权利人为被告，2017年2月17日查询的房屋所有权人是第三人恒晟置业公司，登记面积为572.06平方米。房屋地上面积337.33平方米，地下面积234.73平方米。根据原告与第三人恒晟置业公司签订的前期物业服务合同以及原、被告之间签订的前期物业管理服务协议的约定，被告房屋物业费地上按照3.5元每平方米、地下按照1.75每平方米计算。2016年7月24日，杭州泛亚物业服务有限公司临安分公司与临安市御城小区业主委员会签订了御城物业服务合同，服务期限自2016年8月1日起至2019年7月31日，排屋地上及地下室物业费标准未变化。
《前期物业服务合同》第十七条约定：前期物业服务费自本物业交付之日或甲方（第三人）发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由业主缴纳。如果甲方与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的，自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费由甲方承担，按季结算支付。实际交付之次月起的物业服务费由业主缴纳。第三十八条约定：甲方或业主物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费的，乙方（原告）有权要求甲方或业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。……。
《前期物业管理服务协议》第四条第4条约定：前期物业服务费自本物业交付之日或开发商发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由业主缴纳。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间按时交费。第五条中的违约责任约定：乙方（被告）不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方（原告）有权要求乙方不交并从逾期之日起按每天千分之二付给乙方违约金。
《御城物业服务合同》第六条约定：本合同生效后，除开发商未售出的空置房外的物业服务费由业主或物业使用人尊重《浙江省物业服务收费管理实施办法》及有关的法律法规实行；售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收；物业服务费每12个月预交一次，……。
2013年被告与第三人恒晟置业公司签订商品房买卖合同，合同第十二条中约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、详见附件八《补充协议》第十八条。2、买受人在房屋交付过程中发现除主体结构质量及严重影响生活问题外的质量瑕疵，出卖人根据法律法规承担相应保修责任，买受人不得以此拒绝接受交付，如拒绝接受交付，出卖人不承担逾期交付的责任。
2013年6月20日，第三人向被告发送延期交房告知函，主要内容为第三人无法在2013年6月30日交付房屋，房屋达到交付条件后，第三人将向被告寄发《入伙通知书》，被告应按确定的时间和地点办理交房手续。因被告房屋出现质量问题，经第三人维修后，第三人与被告于2015年4月15日达成《补充协议》，就房屋质量维修赔偿及被告未付的房款问题达成一致意见。2015年5月，被告开始对房屋进行装修。因被告未支付物业服务费，原告曾于2016年9月10日向被告邮寄律师函催收物业服务费,要求支付2013年9月1日至2016年8月31日的物业服务费。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据第三人恒晟置业公司与原告签订的《前期物业服务合同》及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，确认了原告作为御城小区前期物业服务单位的事实。本院认为被告已经实际购买并占有使用房屋，系案涉房屋的业主，被告以其并非案涉房产登记的业主，登记人是第三人恒盛置业公司为由，提出原告主张的被告主体有误的意见，本院不予采纳。被告对原告向其主张的房屋面积及物业费收费标准均无异议，但对原告主张的物业费收取时间有异议，认为物业服务费应从房屋交付即2015年4月15日之后计算，且原告催收的物业服务费部分超过诉讼时效，故本案主要争议焦点在于原告主张的物业服务费的起算时间即第三人恒晟置业公司向被告交付房屋为何时？
虽然《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》对于物业服务费的计收时间都有做同样的约定，即从物业交付之日或者第三人发出的交付通知指定的交付日期之次月起，第三人恒晟置业公司与被告签订的商品房买卖合同也约定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第三人恒晟置业公司认为其对被告购买的房屋实行保修制度，被告应自第三人通知收房后承担物业服务费，被告不应当以房屋质量问题对抗原告主张的物业服务费，但是《前期物业服务合同》第十七条亦约定，如果甲方（第三人）与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的，自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费由甲方承担。根据上述内容可知，房屋交付日期由通知交付变更为协议交付的介入原因系房屋的质量问题。第三人交付房屋的目的是为履行合同义务，客观上是将房屋交由被告实际管理与使用，被告在管理与使用房屋的过程中向原告履行支付物业服务费的义务。本案中，被告与第三人虽未曾就交付日期另行达成书面协议，但被告与第三人达成的补充协议中提及因被告房屋渗漏水问题至今未完全修复完成，导致被告无法装修入住。从该内容可知，虽然第三人声称已经通过书面通知的方式交付房屋，但实际上因房屋渗漏水问题，第三人也认可被告一直无法装修入住的事实，也表明了房屋质量问题阻断了被告对房屋进行管理与使用的目的。故本院认为，即便第三人已经通过书面通知的方式告知被告房屋交付时间，但被告因房屋质量问题无法管理使用房屋期间产生的物业服务费不应由其承担，而应该根据被告与第三人补充协议的内容来确认房屋的交付时间，即被告与第三人就房屋质量赔偿问题达成一致的时间（2015年4月15日）为第三人将房屋交付给被告自行管理使用的开始，对此，被告亦予以认可，故根据《前期物业服务合同》中“实际交付之次月起”的时间约定，原告应向被告主张自2015年5月起的物业服务费。
被告认为原告向其催收物业服务费系从2016年9月开始，自2015年9月起的物业服务费才能获得支持，其余部分已超过诉讼时效。被告在庭审中认可，其房屋于2015年5月开始装修，原告曾向被告主张物业服务费，被告向原告表示交房之后愿意交物业费。因此，根据有关物业服务费支付时间的约定，被告应自2015年5月10日前支付第一期12个月的物业服务费，之后物业服务费支付时间以此类推，故本院认为，原告已经于2015年5月向被告主张物业服务费，并于2016年9月向被告发送律师函催收物业服务费，其主张的物业服务费未超过法定的诉讼时效期间。但根据现有证据，原告仅就2016年9月1日前的物业服务费向被告催收，之后的物业服务费未见有效催收证据，故本院对原告主张的2016年9月1日起至2017年8月31日期间的物业服务费不予支持。
原告收取物业服务费是维持其正常运转的重要方式，也是提高小区服务质量的重要保障。业主对于物业公司服务不到位的地方应采取沟通协调的方式，物业公司对于业主的意见应当虚心听取并及时反馈，注意方式方法，尊重业主的权利。双方之间对因物业服务过程中产生的分歧应尽量采取容忍和克制的态度，从而保持业主和物业服务公司长期的良性关系。若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此来拒交物业服务费。故对于原告要求被告支付自2015年5月起至2016年8月止按照地上3.5元每月每平方米以及地下1.75元每月每平方米的标准计算的物业服务费25463.04元，本院予以支持，其余部分本院不予支持。对于原告主张的滞纳金问题，因被告提出的部分问题系原告在服务过程中需要注意及改进之处，且双方对于物业服务费的计算时间存在争议，故本院认为被告拖欠物业服务费并非恶意，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张雨润应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州泛亚物业服务有限公司自2015年5月1日起至2016年8月31日止的物业服务费25463.04元。
二、驳回原告杭州泛亚物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2432元，由原告杭州泛亚物业服务有限公司负担1851元，被告张雨润负担581元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 张晓颖
人民陪审员 董顺良
人民陪审员 王 群
二〇一七年九月三十日
书 记 员 汪若男
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
二、国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……