山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2238号
上诉人（原审原告）：王立敏，淄博市民政局退休职工。
上诉人（原审原告）：于淑芹，淄博市社会福利综合厂退休职工。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：李波，淄博兴邦科技有限公司职工。
被上诉人（原审被告）：山东金涛置业有限公司。住所地，淄博市张店区园林大厦**楼。
法定代表人：郑桂英，董事长。
上诉人王立敏、于淑芹因与被上诉人山东金涛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王立敏及其与于淑芹的共同委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼，被上诉人山东金涛置业有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王立敏、于淑芹上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人的全部诉�请求。事实与理由：一、一审判决严重违反法律规定。购房合同中明确载明，上诉人全额付款的时间是在2011年6月，交房时间是在2012年12月31日，相隔一年半之久，这明显是非法集资行为。根据《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》均规定交房90日内，开发商协助办理完房地产权登记证，而被上诉人的格式合同却规定交房后18个月办理产权属登记，违反法律规定。被上诉人违约延迟交房913天，一审法院不按照应交房时间计算，也不按照约定的交房时间计算，而认定按照被上诉人违约拖延交房后被上诉人办证未超出180天。原审判决不应以“诉讼时效中止或者中断”为由，倒推两年计算违约时间。被上诉人收取上诉人办证费用5年之久，至今办证遥遥无期，一审判决拒退办证费及损害赔偿显失公平。原审将储藏室款扣除错误。二、原审程序违法，独任审判的审限是三个月，但是庭审却迟迟不判决，直到超审限了，法庭才让上诉人在打印好的“要求调解”上签字。
被上诉人山东金涛置业有限公司未到庭参加诉讼亦未作答辩。
王立敏、于淑芹向一审法院起诉请求：1、判令被告支付迟延交房违约金29026.37元；2、判令被告赔偿原告预交办证费造成的经济损失6939.50元；3、判令被告立即返还原告房产办证费28244.00元；4、由被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月6日，原告王立敏（原告于淑芹系共有人）与被告山东金涛置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的淄博市张店区都市名苑8号楼3单元030702号房屋，合同总价款为611123.00元；被告应于2012年12月31日前在该商品房经验收合格后交付原告，被告如逾期交房超过90日，原告有权解除�同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金；被告应当在2014年7月1日之前，为原告办理办理完毕房屋权属登记。如因被告的责任致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书。签订合同当日，原、被告又签订合同附加协议，协议约定，原告所购房屋产权证办理费用，由原告承担，所需费用在签订正式购房合同时一次性全部交清。合同签订后，原告依约向被告支付了合同约定房款611123.00元，2015年7月1日又补交房款5542.00元。2011年6月17日原告支付被告储藏室款19181.00元。2011年6月17日原告交纳办证费用27150.00元，2011年11月9日交纳办证费10.00元，2015年7月1日交纳办证费1084.00元，综上，原告交纳�证费用共计28244.00元。合同约定被告交房时间为2012年12月31日，被告实际交房时间为2015年7月3日。被告至今未为原告办理房屋权属证书。为此，原告诉至法院，要求被告支付迟延交房违约金29026.37元（原告主张以房屋合同价款、储藏室款项及补交的房款共计635846.00元为基数，自2011年6月17日计算至2015年7月1日，按日万分之0.5计算）；赔偿原告预交办证费造成的经济损失6939.50元（以办证费28244.00元为基数，自2011年6月17日计算至2015年12月31日，按银行贷款利率5.6%计算）;被告返还房产办证费28244.00元;本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。原告已经按照约定向被告支付了购房款，被告作为涉案房屋的开发商亦应按约定向原告交付房屋。合同约定被告交房时间为2012年12�31日，被告未按约定时间交付房屋，原告此时即应知其权利受到侵害，但被告至2016年1月4日才向法院提起诉讼，因原告未能提交证据证明有诉讼时效中止或中断的情形，从原告起诉之日倒推两年即从2014年1月5日起计算违约金至实际交房日即2015年7月3日，原告主张逾期交房违约金计算至2015年7月1日，系对其权利的自由处分，予以准许。以房款616665.00元为基数（合同价款611123.00元＋补交的房款5542.00元），违约金为16680.00元，原告多主张的部分，不予支持。原告主张房款数额加上购买储藏室的费用之和作为计算逾期交房违约金的基数，不符合合同约定，不予支持。被告辩称造成向原告迟延交房的原因是原告通知要求让被告代为将该房产另行出售,原告拒绝接受交房,对此被告未提交证据予以证明，故对被告的该抗辩，不予采信。商品房买卖合同约定，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，依据该条约定，被告至迟应在2017年1月2日前为原告办妥房地产权属证书。原、被告签订的合同附加协议约定，办理房屋权属证书的费用在签订正式购买合同时原告一次性全部交清。被告办理房屋权属证书尚在合同约定的期限内，并未违约，故原告主张被告返还办证费用并赔偿经济损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告山东金涛置业有限公司于判决生效后十日内支付原告王立敏、于淑芹逾期交房违约金16680.00元。二、驳回原告王立敏、于淑芹的其他诉讼请求。案件受理费702.50元，由原告王立敏、于淑芹负担520.00元,被告山东金涛置业有限公司负担182.50元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1175号、1213号民事判决书，（2015）新民初字第251号民事判决书复印件三份，拟证实一审法院在类似案件的诉讼时效的认定上不同，在是否应支付办证损失上属于同案不同判；提交鲁中晨报一份拟证实被上诉人违约事实。本院认定如下：上诉人提交的三份判决书均系复印件，无法确定其真实性，本院不予采信，且（2015）新民初字第251号民事判决的事实与本案事实存在较大不同。鲁中晨报系新闻报道，本案被上诉人是否存在违约应按照双方签订的合同约定予以认定。二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为逾期交房违约金应如何计算及被上诉人应否退还办证费及赔偿办证损失。
关于逾期交房违约金应如何计算的问题。根据已查明的事实，被上诉人存在违约交房的事实，理应根据合同的约定支付上诉人违约金。合同约定的交房时间为2012年12月31日，被上诉人实际交房时间为2015年7月3日。至本案起诉之日上诉人主张逾期交房违约金并未超过两年的诉讼时效，故被上诉人的逾期交房时间即违约时间为2013年1月1日至2015年7月1日（被上诉人主张的日期）。因储藏室费用并未在涉案合同中约定，故不应在本案中作为购房款予以计算，对上诉人的该项上诉主张本院不予支持。根据合同约定的违约金计算方式和上诉人已支付的购房款计算，被上诉人应支付上诉人交房违约金28089.09元。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。
关于被上诉人是否退还办证费及赔偿办证损失的问题。根据双方合同约定被上诉人承诺在交房后18个月内协助上诉人办妥房产权属证书，该约�并未违反法律法规的强制性规定，双方当事人应按照约定履行双方义务。时至上诉人起诉之日，被上诉人尚未违约。经向上诉人核实，上诉人要求被上诉人继续履行办证义务，故上诉人要求被上诉人退还办证费及赔偿办证损失的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
关于一审法院是否存在程序违法的问题。对此问题，上诉人并未提交证据证实，经查阅一审卷宗，一审法院并不存在超审限的问题。被上诉人山东金涛置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼中的权利。综上，上诉人的上诉理由部分成立，予以部分支持。原审判决认定事实部分错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初45号民事判决；
二、被上诉人山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人王立敏、于淑芹逾期交房违约金28089.09元；
三、驳回上诉人王立敏、于淑芹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费702.50元，由上诉人王立敏、于淑芹负担395.00元,被上诉人山东金涛置业有限公司负担307.50元。二审案件受理费988.00元，由上诉人王立敏、于淑芹负担563.00元,被上诉人山东金涛置业有限公司负担425.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 伟 杰
审 判 员 徐 连 宏
代理审判员 赵 树 一
二〇一六年十月十日
书 记 员 �彭倩倩