四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1181民初2089号原告：峨眉山市天道物业管理有限公司，住所地：峨眉山市。法定代表人：伍雪平，总经理。委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：魏洪平，四川仙山律师事务所律师（特别授权）。被告：李亚君，女，生于1986年6月19日，住峨眉山市。原告峨眉山市天道物业管理有限公司（以下简称天道物业公司）与被告李亚君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用小额程序于2017年9月14日、9月26日公开开庭进行了审理。原告天道物业公司委托诉讼代理人魏洪平到庭参加了诉讼。原告委托诉讼代理人熊月杰到庭参加了2017年9月14日的庭审，被告李亚君经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天道物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付原告物业服务费用2414元并按日3‰标准向原告支付违约金至款项付清之日止（2015年度965元自2015年1月7日起算，2016年度965元自2016年1月30日起算；2017年度482元自2017年6月20日起算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，期限自2013年5月1日起至全体业主通过业主大会选聘新的物业公司止。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的，业主及物业实际使用人应按照3‰的标准向原告支付违约金。后被告购买了位于峨眉山市东湖半岛小区6栋1单元502号房屋（建筑面积为100.61㎡），并确认接受了前述物业服务合同，享受了原告提供的物业管理服务。但被告自2015年1月1日未缴纳物业管理费，截止2017年6月30日，共欠物业费用2414元至今未缴。原告多次以多种方式催要，被告皆不理睬，故诉至法院请求判如所请。被告李亚君未答辩，也未提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权对证据进行了审查，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李亚君与乐山市城际房地产开发有限公司于2012年10月8日签订商品房买卖合同，被告购买峨眉山市绥山镇东湖半岛6栋1单元502号房屋，建筑层数为6层，其中地上6层，地下0层，建筑面积101.16平方米。同日，原告天道物业公司（甲方）与被告李亚君（乙方）还签订了《东湖半岛前期物业管理服务协议》以及《临时管理规约》。根据服务协议约定，原告为被告所在的东湖半岛小区提供前期物业服务，物业管理服务费按建筑面积计算，多层住宅为0.8元/㎡。乙方交纳费用时间为每半年前5天。乙方不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天以当期应交费用总额的0.5%交纳违约金，且承担由此而产生的一切损失和责任。2013年6月5日，原告（乙方）与乐山市城际房地产开发有限公司（甲方）签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.8元/月/平方米。业主应于每月5日前交纳当月服务费用。交纳周期为每一年交纳一次。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。2014年1月6日，被告李亚君办理了房屋入住手续。2014年12月10日、12月15日以及2015年12月23日、2016年1月13日，原告通过发送短信的方式向被告李亚君催收2015年度、2016年度的物业服务费用。同时，原告还通过在被告住宅门口张贴催费函的形式对截止2016年12月31日欠缴的物业服务费进行了催收。被告自2015年1月1日未缴纳物业管理费，截止2017年6月30日，共欠物业费用2414元至今未缴。原告故诉至法院，请求判决：1.请求判决被告立即支付原告物业服务费用2414元并按日3‰标准向原告支付违约金至款项付清之日止（2015年度965元自2015年1月7日起算，2016年度965元自2016年1月30日起算；2017年度482元自2017年6月20日起算）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自述，因本案中存在两份前期物业服务协议，具体协议内容以业主与原告签订的为准，但对违约金以原告主张的每日3‰的标准来计算。同时，对于交费时间，原告自述虽然两份协议约定的时间均不同，但实际履行过程中业主是每年缴纳一次。本院认为，原告与被告、乐山市城际房地产开发有限公司分别签订的前期物业服务合同合法有效，原、被告建立了物业服务合同关系。依法成立的合同应受法律保护。现原告公司已经按照合同约定履行了物业管理服务，并按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定进行了书面催收，被告李亚君应依约支付相应的物业管理费。对原告主张的2017年度的物业服务费用，因原告未提交证据证明其向被告进行了2017年度物业服务费的催收，故该部分费用不符合法律规定，本院不予支持。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为按房屋建筑面积每月每平方米0.8元，故自2015年1月1日至2016年12月31日，被告李亚君共计欠费1930元。对于逾期付款违约金，无论是原告与被告签订的协议约定按拖欠费用每日0.5%的比例，还是原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订的物业服务合同约定按拖欠费用每日3‰的比例，均已超过实际损失的30%，故本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日万分之二。对于物业服务费逾期交纳的起算时间，鉴于原告与被告及开发商签订的前期物业协议（合同）不一致，但实际履行过程中双方是一年交纳一次物业服务费，同时结合原告向被告的催收情况来分析，物业服务费逾期的起算时间应为次年的1月1日。具体到本案中，被告欠缴的2015年度物业服务费逾期起算日为2016年1月1日，2016年度物业服务费逾期起算日为2017年1月1日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李亚君应在本判决生效之日起十日内向原告峨眉山市天道物业管理有限公司支付物业服务费1930元及违约金（违约金分段计算如下：以965元为基数，按每日万分之二为标准从2016年1月1日起计算至款清之日止；以965元为基数，按每日万分之二为标准从2017年1月1日起计算至款清之日止）。二、驳回原告峨眉山市天道物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告峨眉山市天道物业管理有限公司负担5元，被告李亚君负担20元。本判决为终审判决。审判员  张玲二〇一七年九月二十六日书记员  师考附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。