广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3439号
上诉人（原审原告）：广州市建筑置业建海修缮公司。
法定代表人：张义人，该公司总经理。
委托代理人：王华丽，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ耀，男，1958年4月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ准，男，1963年11月7日出生，汉族。
上列二被上诉人共同委托代理人：李建中、潘艳萍，广东穗港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州富达房地产代理公司。
法定代表人：黄冠宇，该公司总经理。
委托代理人：黄泽珊，广东董文浩律师事务所律师。
上诉人广州市建筑置业建海修缮公司（以下简称建海公司）因与被上诉人ＸＸ耀、ＸＸ准、广州富达房地产代理公司（以下简称富达公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区净慧路89号206房的产权人为谈善恩及建海公司，分别占有11.6平方米、37.7平方米，房屋所有权性质分别为私有房产、集体房产。
2002年1月25日，ＸＸ准、ＸＸ耀（乙方）与富达公司（甲方）签订《商品房认购书》，载明：认购物业净慧路89号206房，建筑面积37.7平方米；认购价75400元，首期楼款71630元须于签订本认购书时付清，第二期楼款3770元须于办产权时付清；乙方须于签订此认购书十天内携带此认购书及身份证（复印件）和应缴楼款、应缴政府税项到本公司签署预售契约及有关文件；有关购买该物业的应缴政府税费、办理产权的费用、律师费、公证费、入住的大楼管理费等，由乙方支付；甲乙双方同意仍未签订正式预售契约之前，此认购书作为法律有效之合约，在双方签订正式预售契约生效时，此认购书同时失效等。同日，ＸＸ准、ＸＸ耀向广州市建筑置业有限公司支付涉讼房屋房款71630元。
就涉讼房屋办证问题，ＸＸ准曾向房管部门进行信访，广州市房地产交易登记中心于2014年5月6日向其作出穗房交登群字（2014）49号《信访事项告知函》，记载：经协调，建海公司同意为其办理该房屋的房地产权证。建议其和建海公司持广州市房地产转移登记申请书、房地产权证书、房地产网签买卖合同、财政部门或国有资产管理部门和上级主管部门同意出售该房屋的证明、房地产测绘附图、身份证明等资料到该中心申请办理转移登记手续。关于办证税费问题，办证过程中完税是买卖双方应履行的义务，亦是双方的民事行为，建议协商处理，如协商不成，可循司法途径解决等。
原审另查明，1988年8月15日，原审法院作出（88）越法民字第206号民事判决，判决：一、叶虾女户应于本判决生效日起七天内迁出净慧路八十七号，将该屋交由广州市房屋拆建工程公司拆建，迁往净慧路八十九号首层102、103房临时居住……三、广州市房屋拆建工程公司应在净慧路87号等地段兴建的大楼完工后，即在该大楼第二层划出居住面积三十五平方米和在第八层划出居住面积四十平方米的两个套间，共计居住面积七十五平方米供叶虾女户回迁居住，重新订立租赁关系等。本院于同年10月作出维持原判的终审判决。
1992年7月，广州市房屋拆建工程公司改为广州市建筑置业公司，又于2005年4月更名为广州市建筑置业有限公司。该公司在1990年9月安置ＸＸ准、ＸＸ耀回迁涉讼房屋居住至今。
1998年1月1日，建海公司（甲方）与叶虾女（乙方）签订两份《广州市房地产（住宅）租赁契约》，分别约定向建海公司承租广州市净慧路89号102、206房，租期至1999年12月31日止，租金分别为98.46元、63.14元。其中合同附件一、乙方之家属名单包括ＸＸ准、ＸＸ耀在内。租赁期间的租金由ＸＸ准、ＸＸ耀支付给广州市建筑置业有限公司。
据建海公司章程记载，该公司是能独立承担民事责任的具有法人资格的集体所有制企业，由广州市建筑置业有限公司委托第四分公司主管直接在公司的监督下开展生产（经营）活动，同时接受政府有关部门的监督和指导。
据富达公司章程记载，该公司资金来源由广州市建筑置业有限公司划拨，法定代表人由广州市建筑置业有限公司聘任，主管部门是广州市建筑置业有限公司。
2014年4月28日，建海公司以富达公司未经其授权，擅自出售涉讼房屋为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决确认富达公司与ＸＸ准、ＸＸ耀签订的《商品房认购书》无效。
原审法院认为：首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，明确我国现行法律关于物权变动模式采取债权形式主义模式，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，符合合同效力理论，即买卖合同的效力是独立存在的，只要符合《中华人民共和国民法通则》第五十五规定的条件，买卖合同就生效。且2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响。富达公司虽非涉讼房屋产权人，但其与ＸＸ准、ＸＸ耀签订的《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。其次，据广州市房地产交易登记中心出具的《信访事项告知函》记载，广州市建筑置业建海修缮公司曾表示愿意为ＸＸ准办理涉讼房屋产权证，故其再要求确认该认购书无效，原审法院依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，于2014年7月3日判决驳回建海公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由建海公司负担。
判后，建海公司不服，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判确认富达公司与ＸＸ耀、ＸＸ准所签订的《商品房认购书》无效；并由富达公司、ＸＸ耀、ＸＸ准共同承担本案诉讼费。具体理由如下：原审法院适用法律错误。富达公司所出售给ＸＸ耀、ＸＸ准的涉讼房屋并不是富达公司的物业，富达公司在没有我司授权的情况下，擅自处分我司物业，是无权处分行为，富达公司与ＸＸ耀、ＸＸ准所签订的《商品房认购书》应属无效合同。故我司提出上诉，请求二审法院判如所请。
被上诉人ＸＸ耀、ＸＸ准共同答辩称：1、我们从九十年代开始就在涉讼房屋居住。建海公司于2002年将涉讼房屋与同栋楼的102房一起出售给我们，现在102房已经过户。涉讼房屋因存在共有权人，且共有份额不清晰所以没有过户。现在已经明确建海公司占有涉讼房屋的产权份额超过三分之二，我们向房管部门咨询过，建海公司不需要另一共有权人同意就可以过户给我们。2、建海公司在房管部门协调过程中是同意将涉讼房屋出售给我们的，只是建海公司不愿意支付土地出让金及税费。3、无权处分行为并不导致合同无效，建海公司对法律理解错误。4、如果认定涉案《商品房认购书》无效的话，我们既不能得到房屋也不能根据该认购书追究违约责任，会损害我们的利益。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人富达公司答辩称：不同意建海公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，虽然富达公司并非涉讼房屋的所有权人，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响，故原审据此判令驳回了建海公司要求确认上述合同无效的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上，建海公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市建筑置业建海修缮公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年十月十五日
书 记 员 党春婷