浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第919号
原告：象山通达制衣厂。
代表人：李军。
委托代理人：章国锋。
委托代理人：庄允伟。
被告：宁波安普海宝家居用品有限公司。
法定代表人：王伟明。
委托代理人：潘文勇。
原告象山通达制衣厂为与被告宁波安普海宝家居用品有限公司（下称安普海宝公司）物权保护纠纷一案，于2013年6月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员李光适用简易程序，于2013年7月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2013年7月26日再次公开开庭进行了审理。审理期间，原、被告双方申请庭外和解30日。原告象山通达制衣厂代表人李军及其委托代理人章国锋、庄允伟，被告安普海宝公司的委托代理人潘文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告象山通达制衣厂起诉称：2012年12月19日，宁波市海曙区人民法院在强制执行中国工商银行股份有限公司宁波东门支行（下称工商银行东门支行）诉宁波金嘎婴童木床有限公司（下称金嘎木床公司）金融借款合同纠纷一案时，将金嘎木床公司名下坐落于象山县丹西街道园中路38号、162号的房产委托宁波市商品拍卖有限公司公开拍卖，原告与象山龙成针织有限公司（下称龙成针织公司）共同以1334万元成交。2012年12月24日，宁波市海曙区人民法院作出（2012）甬海执民字第511号执行裁定书，并向象山县国土局、象山县房管处发出协助执行通知书，将上述拍卖标的物裁定过户给原告与龙成针织公司。2013年1月3日，原告与龙成针织公司签订《房地产分割协议》，原告取得位于象山县丹西街道园中路38号的房地产所有权，并于2013年1月7日办理产权过户登记手续。
原告认为，自拍卖成交后，宁波市海曙区人民法院及原告多次通知讼争房地产的实际占有人即被告腾退房屋，但被告未予腾退，非法侵占使用至今，并拒不支付侵占期间的房屋租金，严重侵害其合法权益。
据上，请求如下：一、判令被告立即停止侵占，腾退位于象山县丹西街道园中路38号房屋并交还原告；二、判令被告向原告赔偿侵占期间的房屋租金损失292359元【以5422.8平方米为基数，按同地段厂房市场租金标准每月9元／平方米（包括税费）自2012年12月25日起算，暂计至2013年6月24日为292359元，之后计算至实际腾退之日】。
为证明诉请事实，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.（2011）甬海商初字第752号民事判决书、（2012）甬海执民字第511号执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书、房地产分割协议书、房屋所有权证书、国有土地使用权证书一组，以证明原告依法取得讼争房地产的所有权。
2.厂房租赁合同两份，以证明相邻同地段厂房租金的市场价格。
3.工商银行东门支行同意带租拍卖函和租赁合同复印件各一份，以证明宁波市海曙区人民法院和工商银行东门支行认可的带租拍卖租户是肖忠辉、李军、陈小飞三人。
庭后，原告向本院提供补强证据：象山县价格认证中心关于对象山县工业示范园区园中路162号（原为园中路38号，现地名变为园中路162号）周围厂房出租价格的认证书【象价认字（2013）第2-0015号】一份，以证明涉案房地产周边厂房出租价格。
被告安普海宝公司答辩称：一、原告系通过宁波市海曙区人民法院带租拍卖取得涉案房地产所有权，应当受到租赁协议的限制。评估报告、拍卖公告、拍卖须知和特别约定条款限制了原告所有权的行使，故原告无权要求被告腾房；二、在法院拍卖前，原告对于被告租赁、使用该房屋多年是明知的；三、从原告诉状内容看，原告认可被告的经营地址为象山工业园区园中路38号，即涉案厂房；四、本案实际上是两个承租人向金嘎木床公司租赁该厂房，虽然原告取得了房屋所有权，但根据买卖不破租赁原则，原告应受租赁合同的限制，无权要求被告腾房。
被告为支持其上述辩称，向本院提供了如下证据：
1.宁波恒正房地产估价有限公司评估报告，宁波市商品拍卖有限公司商拍（2012）第53期、第59期拍卖须知、特别约定及对应的拍卖结果回复报告，刊登在2012年12月3日宁波日报、东南商报及今日象山的拍卖公告，刊登在2012年11月12日东南商报及今日象山的拍卖公告，上述证据均系复印件各一份，以证明涉案房地产在无租约限制下市场价值为2962万元，而在受租约限制条件下变现价值为1637.4万元，原告最终以1334万元拍得成交；此前被告已经承租该厂房，原告的所有权行使应受拍卖须知、拍卖公告及特别约定条款的限制，根据买卖不破租赁原则，原告真正可以使用该厂房应在2021年4月30日之后。
2.增值税发票复印件一组、电信公司电话费发票一组、工商变更登记情况表复印件一份，以证明被告几年前就已经将象山县经济开发区园中路38号厂房作为实际经营场所。
3.宁波池鑫制衣有限公司工商登记表复印件一份及由该公司出具的电费收款收据复印件一组，以证明李军是宁波池鑫制衣有限公司的法定代表人，被告2012年度经营期间的电费均交给该公司，因此，同为原告的代表人李军对被告在涉案房地产拍卖前已实际使用该厂房作为实际经营场所是知情的。
4.象山县公安局丹西派出所对黄慎敏、李军、王伟明、杨献春的调查询问笔录材料复印件共五份，以证明原告多次扰乱被告的正常生产经营，被告于2009年就已承租并实际使用该厂房，且早于李军等人。
5.房屋租赁补充协议书一份及情况说明三份，以证明被告的实际经营者是王伟明，被告使用38号厂房是基于该租赁协议及王伟明和案外人欧绪光的授权。
原、被告提供的证据，质证情况如下：
被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，但认为原告是以带租拍卖形式取得房屋所有权，故应受到租约的限制；对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，认为从其内容上看该出租的房屋属于金嘎木床公司所有，签订的日期在房屋拍卖之前，所以出租方应该是金嘎木床公司而非李军、陈永飞、肖忠辉三人，从关联性上看，该证据与本案讼争房地产之间没有联系，不能以此参考计算讼争房产租金损失；证据3系复印件，对其真实性不予认可；对原告庭后提供的【象价认字（2013）第2-0015号】价格认证书，认为该认证书系原告方的律师事务所单方委托，未申请法院委托，也未经被告方同意，显属不合法，同时该认证书不具科学性、客观性，根据拍卖公告及特别约定条款，原告对涉案房地产的使用权受到拍卖条款关于时间的限制，故无权向被告主张租金。
原告对被告提供的证据1、证据2、证据3的真实性和合法性均没有异议，但认为：证据1中的评估报告与本案没有关联性，宁波市海曙区人民法院和工商银行东门支行认可的带租拍卖中的租户是陈小飞等三人而非被告；证据2与本案无关联性，原告对被告租赁房屋的事实并不知情，这组证据反而证明了讼争房地产由被告侵占至今的事实；对证据3的关联性有异议。对证据4的真实性、关联性均有异议，认为金嘎木床公司法定代表人黄慎敏的询问笔录需经法院认定，否则不能直接作为证据，对李军的询问笔录虽没有异议，但该笔录证明原告通过其他途径进行维权的事实，与本案无关联性，对王伟明的询问笔录认为被告明知该房地产归原告所有但拒不搬出，构成侵权。对杨献春的询问笔录，认为杨献春系被告职工，与被告有利害关系，因此该询问笔录不能作为本案证据。对证据5中的房屋租赁补充协议的真实性、关联性、合法性均有异议，认为协议是伪造的，并非宁波市海曙区人民法院拍卖房地产时认可的租赁协议，且被告提供的是金嘎木床公司与王伟明、案外人欧绪光签订的协议，两人没有实际占用讼争的房地产，不可对抗本案原告。根据最高人民法院相关规定，设置抵押权在先的，抵押权人行使抵押权，原来的租赁合同不能对抗买受人。关于情况说明，王伟明若作为案外人应属于证人证言，需出庭作证，若作为被告法定代表人则可作为当事人陈述，但应有其他证据予以印证。原告已提供相关证据证明被告公司股东另有其人，而非王伟明和欧绪光，被告的主张须提供其他相关证据证明，从证据形式和内容看，该情况说明无法与其他证据印证，不应作为本案的定案依据。
经审查，本院对原告提供的证据认证如下：关于证据1，因被告对证据真实性没有异议，本院予以认证。关于证据2，被告对证据的合法性、真实性和关联性均有异议，本院将结合其他证据予以综合认定。关于证据3，被告对证据的真实性和合法性有异议，经与宁波市海曙区人民法院执行案卷和宁波市商品拍卖有限公司案卷中的资料核对，本院予以认证。对原告庭后补充的【象价认字（2013）第2-0015号】价格认证书，本院予以认证，并以此作为计算租金损失的参考。
本院对被告提供的证据认证如下：关于证据1，原告对证据的真实性无异议，对其中部分证据的关联性不认可，本院对该证据真实性、合法性予以认可，至于关联性结合其他证据予以综合认定。对证据2、3，原告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认证，关联性将结合其他证据予以综合认定。对证据4，本院对其真实性、合法性予以认证，对其关联性结合其他证据予以综合认证。对证据5，原告对证据三性均有异议，本院不作认证。
根据以上认证意见，并结合原、被告诉辩陈述及庭审调查，本院对本案基本事实认定如下：
2007年3月14日，金嘎木床公司因向工商银行东门支行借款，将坐落于象山县工业示范园区园中路38号1幢、162号的房屋就该部分借款设定抵押。2009年5月1日，金嘎木床公司与肖忠辉、李军（原告代表人）、陈小飞三人签订一份租赁协议，约定将坐落于象山县工业示范园区园中路162号房屋及所有附属用房出租给上述三人，租期自2009年5月1日至2021年4月30日。
2011年4月13日，金嘎木床公司因未按约偿还借款，被工商银行东门支行诉至宁波市海曙区人民法院，该院判决金嘎木床公司限期偿还本金及利息，工商银行东门支行对象山县工业示范园区园中路38号、162号的房屋折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。2012年11月30日，宁波市海曙区人民法院依法强制执行该案，并委托宁波市商品拍卖有限公司公开拍卖上述两处房地产。陈小飞向宁波市海曙区人民法院申报了上述162号房屋的租赁权。工商银行东门支行同意在保证其行使优先受偿权的情况下，不腾空厂房按现状拍卖。根据宁波市商品拍卖有限公司商拍（2012）第59期拍卖须知及特别约定显示，拍卖标的物现处于租赁状态，租赁期限至2021年4月30日止，整体带租拍卖，拍卖标的物交付由委托方（即宁波市海曙区人民法院）负责，并在今日象山、东南商报、宁波日报刊登拍卖公告。2012年12月19日，原告与案外人龙成针织公司共同以1334万元竞得。宁波市海曙区人民法院于2012年12月24日作出（2012）甬海执民字第511号执行裁定书，并向象山县国土资源局、象山县房管处发出协助执行通知书，将涉案房地产过户给象山通达制衣厂、龙成针织公司。2013年1月4日，原告与案外人龙成针织公司签订《房地产分割协议》，原告取得位于象山县工业示范园区园中路38号的房地产所有权，并于2013年1月7日办理房屋产权登记，房屋产权证号为象房权证丹西街道字第××号，两层建筑面积5422.8平方米，于2013年1月8日办理国有土地使用权证登记，证号为象国用（2013）第00074号，使用权面积为7576.22平方米。
2013年2月初，原告代表人李军就涉案房地产腾退问题与被告法定代表人王伟明交涉并发生争执，双方至工业园区警务室协商，达成初步协议：给予双方三个月的争议处理时间，在此期间，一楼暂由被告继续使用，二楼交由原告装修。后因被告阻止原告装修，原告遂于2月25日对被告采取断电措施，要求被告及时搬出。2013年3月8日，被告仍未腾房，原告采取封锁大门阻止被告生产等方式要求被告出屋，同日，象山县公安局丹西街道派出所就此纠纷进行处理。
另查明，根据【象价认字（2013）第2-0015号】价格认证书显示：2013年1月至7月象山县工业示范园区园中路162号周边厂房出租价格为为一楼楼层每月11元／平方米，二楼楼层每月9元／平方米（均含税费）。
审理中，原、被告对讼争房地产拍卖至今一直由被告实际使用该事实无异议。被告陈述讼争房地产系金嘎木床公司于2009年2月20日出租给案外人欧绪光与王伟明使用，期限自2009年2月20日至2019年2月19日止，后该两人又将该厂房授权给被告使用，被告已获得了房地产实际租赁权，但原告对此不予认可。
本院认为，本案争点有三：一为被告与金嘎木床公司是否存在租赁关系，原告拍卖取得的房地产物权是否应受该租赁关系限制；二为原告第一项诉讼请求是否属于本院审理范畴；三为原告第二项诉讼请求是否合理并有法律依据。
关于争点一，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应不予支持。本案中，即使被告主张的金嘎木床公司于2009年2月20日将讼争房地产出租给案外人欧绪光与王伟明，被告又通过授权实际获得承租权的事实成立，鉴于金嘎木床公司在2007年已将讼争房地产抵押给工商银行东门支行，原告系在实现该抵押权过程中依法获得讼争房地产所有权，依照上述法律规定，原告行使物权过程中，相关承租人无权要求继续履行原租赁合同。据此，本院对被告与金嘎木床公司租赁关系成立与否不予审查。
关于争点二，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交的财产应当移交给买受人，被执行人或第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。人民法院在移交拍卖财产时不仅要交付权属证书，而且要将实物一并转移交付给买受人。涉案房地产由宁波市海曙区人民法院执行拍卖，且拍卖须知及特别约定也明确其交付由委托方即海曙区人民法院负责。故原告第一项诉请应属于委托拍卖法院执行内容，本院不予审理。
关于争点三，本院认为，原告依据（2012）甬海执民字第511号裁定与房地产分割协议已得涉案房地产所有权，原告根据物权请求权要求被告赔偿实际占用期间的房屋租金损失于法有据，本院予以支持。2012年12月25日宁波市海曙区人民法院作出执行裁定，此时讼争房地产系原告与案外人龙成针织公司共有，至2013年1月7日原告实际办理权属证书才明确其对讼争房地产的物权，因此，原告基于物权要求被告赔偿房屋租金损失起始日期应在此后，并给予被告必要的腾退时间。2013年2月初，双方已就出屋时间达成初步协议，原告已经给予被告必要的出屋时间，但被告未按此协议履行，导致原告于2013年2月25日对被告采取断电措施，故房屋租金损失自该日起算比较合理。鉴于讼争房产腾退时间尚未确定，故租金损失计算至本判决生效之日止，之后的租金损失可自被告实际腾退讼争房地产后由原告另行主张。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，判决如下：
一、被告宁波安普海宝家居用品有限公司赔偿原告象山通达制衣厂房屋租金损失（以5422.8平方米为基数，按每月9元／平方米，自2013年2月25日起计算至本判决生效之日止），款定于本判决生效后十五日内付清；
二、驳回原告象山通达制衣厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5685元，原告象山通达制衣厂承担1481元，被告宁波安普海宝家居用品有限公司承担4204元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：574903946010901，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 谢世常
代理审判员 李 光
人民陪审员 何志奇
二〇一三年十二月二十三日
代书 记员 张静宜