山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第5637号
原告青岛宇信置业发展有限公司，住所地即墨市鹤山东路518号。
法定代表人袁红军，董事长。
委托代理人刘勇，山东柏瑞律师事务所律师。
被告栾媛媛。
委托代理人李益章，即墨段泊岚法律服务所法律工作者。
第三人华夏银行股份有限公司青岛即墨支行，住所地即墨市振华街87号。
法定代表人孙保雷，银行行长。
委托代理人刘金宏，银行合规部员工。
委托代理人王蕾，支行员工。
原告青岛宇信置业发展有限公司（以下简称宇信置业公司）为与被告栾媛媛、第三人华夏银行股份有限公司青岛即墨支行（以下简称华夏银行即墨支行）商品房预售合同纠纷一案，于2014年8月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日、2015年6月19日公开开庭进行了审理，原告宇信置业公司的委托代理人刘勇，被告栾媛媛的委托代理人李益章、第三人华夏银行即墨支行的委托代理人刘金宏、王蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宇信置业公司诉称，原告宇信置业公司和被告栾媛媛于2012年5月31日签订了《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200062509），约定被告栾媛媛购买原告宇信置业公司开发建设的位于即墨市鹤山东路518号麗山国际4号楼70号房屋，房屋总价款7422958元，首付款2232958元，剩余房款5190000元，被告栾媛媛向华夏银行即墨支行申请贷款支付，原告宇信置业公司为该笔贷款承担连带责任保证。合同签订后，被告栾媛媛支付了首付款700000元，后又支付200000元，被告栾媛媛实际支付首付款900000元。现因被告栾媛媛有4月未按照贷款合同约定的还款日期向贷款银行偿还到期应付的本金及利息，已迫使原告宇信置业公司向银行承担了保证责任，替被告栾媛媛向银行偿还贷款本金57666.68元，并支付利息91208.41元。原告宇信置业公司认为被告栾媛媛的行为严重违反了合同约定，原告宇信置业公司有权解除合同，并要求被告栾媛媛支付代垫款项10%的违约金14889.309元及赔偿损失，为了维护原告的合法权益不受侵害。请求依法判令：1、解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200062509）和原告宇信置业公司、被告栾媛媛办理撤销该合同在房产交易部门的网上登记备案；2、被告偿还原告垫付的贷款利息91208.41元（2013年11月、12月，2014年1月、6月）、违约金14889.309元（根据合同约定垫款本息的10%），并赔偿损失3425.43元（是指给被告还款利息的损失，年息按照6%分段计算，按照缴款当天开始计算，算至开庭时间2014年9月23日）；本案的诉讼费用由被告负担。
被告栾媛媛未予书面答辩，在庭审中口头辩称，1、要求原告宇信置业公司出示双方签订的原始真实的合同。2、要求继续履行合同，由于原告宇信置业公司违约在先，原告所主张的利息及违约金请求，法院不应支持。
第三人华夏银行即墨支行未予书面陈述，在庭审中口头陈述，第三人华夏银行即墨支行与原、被告双方签订借款合同，并且已履行了放款义务，款项已实际发放到位，原、被告如要解除合同，应先偿还第三人的借款。
经本院开庭审理查明，2012年5月31日，原告宇信置业公司作为甲方（卖方）与被告栾媛媛作为乙方（买方）订立了《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200062509），网上合同签订时间为2012年5月31日17时37分49秒。该合同主要约定：1、房屋位置（合同第二条）：乙方向甲方购买即墨市鹤山东路518号4号楼70号单元1层1-2层；2、房屋价值（合同第三条）：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币18358元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币7422958元；3、违约责任（合同第七条）：乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天甲方有权选择下列第二种方案追究乙方责任：⑴甲方有权选择书面形式通知乙方解除合同，乙方除应在接甲方解除通知5日内与甲方签署合同解除的全部文件，并在接甲方解除通知30日内与甲方共同办理完毕撤销合同备案登记及解除抵押登记手续（如有）外，还应向甲方支付房屋总价款2%的违约金，并另行据实赔偿由此给甲方造成的损失（包括但不限于第三方索赔）。甲方在合同备案登记撤销完毕后，将乙方已支付的房价款扣除违约金后退给乙方（退款不支付利息）；如乙方已付房款不足以弥补因乙方违反合同约定给甲方造成的经济损失时，甲方保留向乙方追偿的权利。如乙方逾期领取剩余款项，甲方不承担任何责任。⑵甲方有权选择继续履行合同，甲方如选择继续履行合同，在乙方迟延付款满30日后，乙方应向甲方按应付款的日万分之一支付从约定付款日到实际付款日止的违约金，并另行据实赔偿由此给甲方造成的损失（包括但不限于第三方索赔）；4、房屋交付及违约责任：第十条：该房屋的交付必须符合条件：该商品房经单体竣工验收合格。合同第十一条：甲方定于2013年10月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：自逾期超过90天之日起，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲乙双方签订《房屋验收交接单》或甲方交房通知约定的期限届满。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款；5、付款方式和付款期限（附件一）：乙方将付款方式由一次性付款更改为商业贷款；乙方继续于2012年6月1日付首付房款计人民币2232958元；乙方继续于2012年6月21日前支付房款计人民币5190000元；6、合同补充条款：第三条，关于付款方式的约定：1、乙方以汇款、银行电子交易方式等方式支付该房屋价款，房款到达甲方指定账户之日为付款日，否则视为逾期付款。2、乙方保证支付给甲方的购房资金来源合法，如乙方违反保证，则甲方有权无条件解除合同收回房屋。第四条：关于甲方担保责任的约定：若乙方的付款方式为申请按揭贷款方式，银行要求甲方作为乙方借款保证人，与乙方共同签订个人住房贷款相关合同及文件。乙方取得个人住房贷款后，在甲方担保期间，乙方须无条件按期向银行偿还本息。如乙方未能按期偿还本息且由甲方承担保证责任代为垫支付的，乙方应在收到甲方追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，并向甲方支付代垫款项10%的违约金。如乙方连续三个月或累积五个月未能向贷款银行偿还本息，甲方有权解除预售合同，收回乙方房屋，并视为乙方单方终止合同，乙方赔偿甲方垫付的全部款项及损失。乙方办理房地产权证后，甲方对银行的担保责任方能解除，因此，乙方必须按时办理房地产产权证，逾期每日按总房款的万分之五向甲方支付逾期违约金。第六条：关于解除合同的约定：1、合同解除后十日内，乙方自行办理撤销按揭贷款的手续，有过错一方承担因此产生的费用。2、合同解除后十个工作日内，不论过错在谁，甲、乙双方须共同前往抵押登记机关办理房屋的抵押登记撤销手续、共同前往合同登记备案管理机关办理备案解除手续。若乙方未能在前述期限内配合甲方撤销抵押登记和解除合同登记备案，每迟一日，乙方须按合同总价款的千分之一向甲方支付违约金。3、合同解除并办理完上述手续后三十日内，甲、乙双方共同依据本合同相关约定从已交房款扣减相应违约金、赔偿金后签署《退款清单》，甲方将应将余款退还乙方。自双方签署《退款清单》之日起，如甲方延迟退款，每迟延一日，按应退款总额的万分之一向乙方支付违约金。4、非本合同及附件中已有约定的情况，乙方单方面退房并解除合同同时甲方同意的，乙方须承担10%的违约金。第七条：关于交房的约定：乙方履行下列义务后，甲方可与其办理房屋交付手续：①乙方已交付全部房屋价款。②乙方已签署《前期物业管理服务合同》和《业主临时管理规约》，并按约向物业公司支付不低于三个月的物业管理费。③乙方已履行了本合同其他约定的义务。同时双方还对其他事项进行了约定。
2012年6月25日，被告栾媛媛与第三人华夏银行即墨支行、原告宇信置业公司签订了《个人房屋抵押借款合同（2012年版）》，办理了5190000元的贷款。借款期限为30年，自2012年6月25日始至2042年6月25日止。实际贷款期限以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下贷款利率为年利率5.78%，利息自贷款发放之日起计算。该全部贷款5190000元直接划入开户行为华夏银行即墨支行（本案第三人）、户名为青岛宇信置业发展有限公司（本案原告）、账号为12×××88。还款方式为等额本金还款法分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。合同借款采用的保证担保方式为阶段性保证，即本案原告宇信置业公司对本合同约定的，本案被告栾媛媛应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止，产生的所有被告栾媛媛应付款项承担连带保证责任。本案被告栾媛媛、第三人华夏银行即墨支行、原告宇信置业公司分别在该合同上盖章或签字、捺印予以确认。
被告栾媛媛分别于2012年1月20日支付原告宇信置业公司购房款100000元，2012年3月15日支付400000元、2012年6月6日支付200000元、2012年7月27日支付200000元。共计900000元。
2012年6月25日，第三人华夏银行即墨支行向原告宇信置业公司支付了被告栾媛媛的银行按揭贷款5190000元。
第三人华夏银行即墨支行因被告栾媛媛未能偿还按揭贷款本息，分别于2013年11月21日、2013年12月21日、2014年1月20日、2014年6月21日、2014年8月21日、2014年9月21日向原告宇信置业公司、被告栾媛媛发出了《华夏银行催收逾期贷款／欠息通知书》，要求原告宇信置业公司、被告栾媛媛立即无条件履行所承担的还款／担保责任，清偿所欠本金及利息。
原告宇信置业公司分别于2013年11月30日、2013年12月3日、2013年12月27日向被告发出了《告知函》，告知被告栾媛媛应及时支付银行按揭贷款，同时偿还原告宇信置业公司代为支付的款项及违约金，并同时告知原告宇信置业公司有权解除合同。
另查明，截止到2015年6月18日，原告宇信置业公司代被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行贷款本息486805.31元，其中：本金201474.77元，利息285330.54元。被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行贷款本息810205.23元，其中：本金303108.68元，利息507096.55元。剩余未还第三人华夏银行即墨支行购房贷款本金4685416.55元。
涉案房屋原告宇信置业公司未交付被告栾媛媛。
在审理中，被告栾媛媛申请依法对涉案《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200062509）上“栾媛媛”签字的真伪实施鉴定，本院依法委托青岛正源司法鉴定所进行鉴定。青岛正源司法鉴定所于2015年4月21日作出了（2015）青正司鉴文痕退字第43号退案说明，以未能获得可供比对用样本，鉴定工作无法进行为由，将案件退回。
上述事实有原告宇信置业公司、被告栾媛媛与第三人华夏银行即墨支行的陈述，原告宇信置业公司提交的商品房预售合同、银行凭证、催收通知书、银行出具的还款凭证，被告栾媛媛提交的存款回单、第三人华夏银行即墨支行提交的个人房屋抵押借款合同、银行凭证、放款手续在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，原告宇信置业公司与被告栾媛媛订立的《青岛市商品房预售合同》和原告宇信置业公司、被告栾媛媛与第三人华夏银行即墨支行《个人房屋抵押借款合同》，均未违反法律禁止性的规定，是各方当事人的真实意思表示，为有效合同。
经查明，被告栾媛媛支付原告宇信置业公司购房款900000元，被告栾媛媛于2012年6月25日与第三人华夏银行即墨支行、原告宇信置业公司签订了《个人房屋抵押借款合同》，办理了5190000元的银行贷款。合同订立的同日，第三人华夏银行即墨支行按合同约定，向原告宇信置业公司支付了被告栾媛媛的购房贷款5190000元。该合同约定：“合同借款采用的保证担保方式为阶段性保证，即本案原告宇信置业公司对本合同约定的本案被告栾媛媛应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有被告栾媛媛应付款项承担连带保证责任。”因被告栾媛媛未按合同约定偿还第三人华夏银行即墨支行贷款本息，截止到2015年6月18日，原告宇信置业公司代被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行2013年11月、12月、2014年1月、6月、11月、12月、2015年1月至5月的贷款本息计486805.31元（其中：本金201474.77元，利息285330.54元）。根据双方订立的《青岛市商品房预售合同》中合同补充条款第三条关于付款方式的约定被告栾媛媛已连续三个月或累积五个月未能向贷款银行偿还本息，原告宇信置业公司有权解除预售合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告宇信置业公司诉讼请求解除合同符合法律规定，因被告栾媛媛对原告宇信置业公司解除合同的请求有异议，经本院开庭审理，应以辩论结束时即第二次开庭时间2015年6月19日为《青岛市商品房预售合同》的解除时间。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”被告栾媛媛为了购买房屋而与原告宇信置业公司、第三人华夏银行即墨支行《个人房屋抵押借款合同》，现原告宇信置业公司与被告栾媛媛订立的《青岛市商品房预售合同》这一主合同被解除，被告栾媛媛与第三人华夏银行即墨支行《个人房屋抵押借款合同》目的无法实现，因此被告栾媛媛与第三人华夏银行即墨支行《个人房屋抵押借款合同》也应随之解除。原告宇信置业公司和被告栾媛媛订立的《青岛市商品房预售合同》于2015年6月19日解除，故本院也确认原告宇信置业公司、被告栾媛媛与第三人华夏银行即墨支行订立的《个人房屋抵押借款合同》于2015年6月19日解除。
根据查明的事实，被告栾媛媛支付原告宇信置业公司购房款900000元，第三人华夏银行即墨支行向原告宇信置业公司支付了被告栾媛媛购房贷款5190000元。截止到2015年6月18日，原告宇信置业公司代被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行贷款本息486805.31元，其中：本金201474.77元，利息285330.54元。被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行贷款本息810205.23元，其中：本金303108.68元，利息507096.55元。剩余未还第三人华夏银行即墨支行购房贷款本金4685416.55元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告宇信置业公司应当将被告栾媛媛交付的购房款900000元及支付第三人华夏银行即墨支行购房贷款本金303108.68元（截止到2015年6月18日），支付被告栾媛媛。同时原告宇信置业公司应当将剩余未偿付第三人华夏银行即墨支行购房贷款本金4685416.55元（截止到2015年6月18日）支付第三人华夏银行即墨支行。
关于原告宇信置业公司和被告栾媛媛已支付第三人华夏银行即墨支行购房贷款利息的问题。因被告栾媛媛未按合同约定支付第三人华夏银行即墨支行购房贷款本息，原告宇信置业公司承担连带责任，代被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行购房贷款本息，被告栾媛媛违反合同约定，导致合同的解除，对此被告栾媛媛应承担责任，因此原告宇信置业公司和被告栾媛媛已支付第三人华夏银行即墨支行购房贷款利息792427.09元（截止到2015年6月18日），其中，原告宇信置业公司支付利息285330.54元，被告栾媛媛支付利息507096.55元，应由被告栾媛媛承担。
关于原告宇信置业公司主张代被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行购房贷款本息的违约金及赔偿损失的问题。根据双方订立的《青岛市商品房预售合同》中合同补充条款第三条关于付款方式的约定：“如乙方未能按期偿还本息且由甲方承担保证责任代为垫支付的，乙方应在收到甲方追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，并向甲方支付代垫款项10%的违约金。”截止到2015年6月18日，原告宇信置业公司代被告栾媛媛支付第三人华夏银行即墨支行购房贷款本息486805.31元，被告栾媛媛应按合同约定支付原告宇信置业公司垫付购房贷款本息486805.31元的10%的违约金48680.5元。原告宇信置业公司主张损失的诉讼请求，因原、被告双方在合同中对违约责任中已有约定，原告的该诉讼请求本院不予支持。
原告宇信置业公司主张办理撤销合同网上登记备案的诉讼请求，原告宇信置业公司的该请求，不属于法院受理民事案件的范围，本院对原告宇信置业公司的该诉讼请求不予审理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、确认原告青岛宇信置业发展有限公司与被告栾媛媛在2012年5月31日订立的《青岛市商品房预售合同》于2015年6月19日解除；
二、确认原告青岛宇信置业发展有限公司、被告栾媛媛与第三人华夏银行股份有限公司青岛即墨支行在2012年6月25日订立的《个人房屋抵押借款合同》于2015年6月19日解除；
三、原告青岛宇信置业发展有限公司于判决生效后十日内支付被告栾媛媛购房款900000元；
四、原告青岛宇信置业发展有限公司于判决生效后十日内支付被告栾媛媛已偿付第三人华夏银行股份有限公司青岛即墨支行的购房贷款本金303108.68元（截止到2015年6月18日）；
五、原告青岛宇信置业发展有限公司于判决生效后十日内支付第三人华夏银行股份有限公司青岛即墨支行购房贷款4685416.55元（截止到2015年6月18日）；
六、被告栾媛媛于判决生效后十日内支付原告青岛宇信置业发展有限公司已偿付第三人华夏银行股份有限公司青岛即墨支行购房贷款利息285330.54元（截止到2015年6月18日）；
七、被告栾媛媛于判决生效后十日内支付原告青岛宇信置业发展有限公司垫付购房贷款本息的违约金48680.5元（截止到2015年6月18日）；
八、驳回原告青岛宇信置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2422元（原告预缴），由被告栾媛媛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 兰振福
审 判 员 刘平平
人民陪审员 王文萃
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 张 丽
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”