上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1636号
上诉人（原审原告）上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号。法定代表人章启光，董事长。委托代理人汪婷，该公司员工。被上诉人（原审被告）杨翼，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区XX路XX弄XX园XX号XX室，现住上海市XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）管维，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地上海市长宁区XX路XX号。上列两被上诉人之共同委托代理人张瑞玥（系被上诉人杨翼之母）。上列两被上诉人之共同委托代理人杨越（系被上诉人杨翼之父）。上诉人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）因居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案受理后依法组成合议庭，于同年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人太平洋公司的委托代理人汪婷，被上诉人杨翼、管维的共同委托代理人张瑞玥、杨越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，根据2005年8月9日登记的沪房地闵字（2005）第06589号上海市房地产权证显示，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室（以下简称该房屋）的产权人为案外人李某、陈某某。2015年4月，杨翼、管维委托太平洋公司居间购买该房屋。2015年4月4日，杨翼、管维（作为买受方，签约乙方）与案外人李某、陈某某（作为卖售方，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定双方经太平洋公司的介绍，甲、乙双方经协商一致，同意该房屋转让面积为86.05平方米，总价款为3,050,000元（其他交易条件附补充条款），双方还以附件一至六的方式约定了其他条款。其中补充条款（附件一）约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在地办理房地产过户手续。付款方式（附件三）约定了乙方于签约当日，支付甲方房款贰万元整及其他付款方式等。同日，杨翼、管维（作为签约乙方）与案外人李某、陈某某（作为签约甲方）另签订《补充协议》1份，约定甲、乙双方于2015年4月4日签订关于该房屋之房地产的《上海市房地产买卖合同》，现经甲、乙双方友好协商，就买卖合同变更事宜达成如下协议：1.本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付。2.甲方承诺持有该房屋产权已经满五年，且为其家庭在上海唯一一套住房。3.本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。4.本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，太平洋房屋执一份。签约当日，太平洋公司（作为甲方）与杨翼、管维（作为乙方）还签订了《佣金确认单》1份，约定乙方于签约时，支付甲方服务费34,000元，同时还约定了违约责任等。上述协议签订后，杨翼、管维于2015年4月23日知悉案外人的房屋不符合“满五唯一”的条件，即以案外人及太平洋公司均未如实提供房产信息为由，表示不同意继续与案外人签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。现太平洋公司认为，其已按约向杨翼、管维提供了居间服务，居间合同已经成立，杨翼、管维有义务按照约定支付居间佣金。但杨翼、管维未按协议约定支付居间佣金，遂于2015年10月起诉至原审法院，要求判令杨翼、管维支付居间服务费34,000元。原审审理中，杨翼、管维认为太平洋公司的居间服务未完成，故不同意向太平洋公司支付佣金，只愿意支付相应的劳务费用。原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点是导致杨翼、管维与案外人无法签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的原因和责任。本案中，由于杨翼、管维与案外人在双方签订的《补充协议》中，案外人承诺持有该房屋产权已经满五年，且为其家庭在上海唯一一套住房，杨翼、管维才愿意购买涉案房屋，而实际上该房屋在当时并非“满五唯一”，虽然再过一个月后可能会“满五”，但始终不是“唯一”，因此导致杨翼、管维与案外人最终没有签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，属不可归责于杨翼、管维的原因所致，其责任在于太平洋公司与案外人。太平洋公司作为一家专业的房屋中介机构，负有就订立合同的有关事项向委托人如实报告的义务，包括对买卖双方订立及履行合同过程中将要产生的一系列问题具有提供相对可靠的咨询性意见及审核义务，在交易双方间起介绍、协助、通知之作用。杨翼、管维作为购房者，正是基于对太平洋公司作为房屋买卖居间人专业知识的信赖，才在太平洋公司提供的《佣金确认单》上予以签字，杨翼、管维对此并不存在过错也未构成违约。因此，根据合同法的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。现太平洋公司未能促成杨翼、管维与案外人订立示范文本的《上海市房地产买卖合同》，仍要求杨翼、管维支付全额居间佣金之诉请，缺乏依据，也有失公平原则，法院难以支持。但太平洋公司在涉案房屋居间过程中毕竟付出了一定的劳务，法院兼顾双方合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由杨翼、管维向太平洋公司支付居间劳务费3,000元。原审法院审理后于2015年12月15日作出判决：一、被告杨翼、管维于判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司居间劳务费3,000元。二、驳回原告上海太平洋房屋服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担295元，被告杨翼、管维负担30元。判决后，太平洋公司不服，上诉至本院称，示范文本的《上海市房地产买卖合同》是否签订不是本案的焦点，亦非居间服务的内容。被上诉人杨翼、管维已经与案外人李某、陈某某签订买卖合同，故居间已成功。《补充协议》是对税费承担的约定，该房屋是满五年的，是否唯一应当以签订的协议为准。原审认定不唯一没有依据。故请求二审撤销原判，依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人杨翼、管维辩称，其不同意上诉人太平洋公司的上诉请求。被上诉人在2015年4月20日接到房东电话表示该房屋不是满五唯一，需要等待到5月15日办好唯一才能签订正式合同。被上诉人认为中介存在欺诈。上诉人具备专业知识，其提供服务应当遵循诚实信用原则，上诉人违反诚实信用原则，且该房屋买卖交易也没有完成，被上诉人不同意支付居间费用。请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。按照合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。通过上诉人太平洋公司居间介绍，被上诉人杨翼、管维与案外人李某、陈某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，该合同具备房地产交易的要件，合法有效，故被上诉人应依约支付居间服务的报酬。至于被上诉人应支付的佣金数额问题，本院认为，其一，被上诉人不同意与案外人签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》系因为该房屋不符合“满五唯一”的条件，而《补充协议》中，案外人承诺该房屋系“满五唯一”，因此，案外人在房屋交易过程中存在不实陈述，系导致被上诉人不愿意签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的主要原因，即应由案外人承担主要责任。至于上诉人，尽管作为专业的中介服务机构，其应当对房屋各方面的条件进行严格把关，但对该房屋是否系“满五唯一”难以核实真实，因为只有到税务机关审税之时才能明确房屋是否“满五唯一”，而这不属于中介机构的能力范围之内，因此本案交易双方最终未能签署示范文本的房屋买卖合同，不能简单归责于上诉人，故被上诉人仍应向上诉人支付其提供信息以及进行一定服务的费用。当然应当指出，上诉人作为专业的中介服务机构，其有责任提醒房屋出售方如实告知房屋信息，否则要承担由此造成的法律后果；其二，鉴于被上诉人与案外人未签订示范文本的房屋买卖合同，双方就房屋的交易未能继续进行，上诉人亦未提供产权过户、房屋交接等环节的居间服务，故相应的佣金数额亦应核减。综上，本院根据上诉人最终未能提供全套居间服务的事实，酌情确定被上诉人支付上诉人居间服务费20,000元。上诉人太平洋公司的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审以上诉人作为居间人未促成合同成立为由判定被上诉人支付居间劳务费3,000元，明显偏少，致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2416号民事判决；二、杨翼、管维于本判决生效之日起十日内支付上海太平洋房屋服务有限公司居间服务费20,000元。三、驳回上海太平洋房屋服务有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币325元，由上海太平洋房屋服务有限公司负担134元，由杨翼、管维负担191元；二审案件受理费人民币650元，由上海太平洋房屋服务有限公司负担268元，由杨翼、管维负担382元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……