湖北省竹山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂竹山民初字第01521号
原告蔡立贵，居民。
委托代理人朱亚飞，湖北弘亚律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告罗克平，居民。
委托代理人胡鱼童，竹山县官渡法律服务所法律服务工作者。代理权限：一般代理。
原告蔡立贵诉被告罗克平合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法由代理审判员杨霞适用简易程序，于2015年11月3日公开开庭进行了审理，因案情比较复杂，于2015年11月16日依法裁定转入普通程序后，组成由审判员吴远明担任审判长，与代理审判员张白泉、杨霞（主审）参加的合议庭，于2015年12月9日第二次公开开庭进行了审理。原告蔡立贵及委托代理人朱亚飞，被告罗克平及其委托代理人胡鱼童均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡立贵诉称：我与案外人张立国于2011年11月9日签订合伙建房协议，因案外人张立国拟将我在竹山县宝丰镇黄家湾还建的房屋产权转移给被告罗克平，我们三方于2014年4月14日就“上坝新村”4号楼101室、201室产权转移达成了《产权转移协议书》，对双方的权利义务进行了明确约定。协议签订后，被告不讲诚信，置三方协议于不顾，在我建设附属楼等工程时，动辄以恶意阻止我施工并采取到各主管部门上访等手段相威胁，造成我停工，且以此提出超出协议之外的种种无理要求迫使我与其达成不平等协议。我为了降低长期停工带来的巨额经济损失，不得不违背真实意思，于2014年9月22日与被告达成了不平等的协议，约定罗克平两套房屋的水电入户费免交；小区附属设施建起后，无偿在小区公共场地为罗克平兴建（3.3×6米）车库一间；罗克平原交水电入户费贰万元，退还罗克平壹万伍仟元，其余伍仟元作为办理房产证使用等条款。后被告认为我软弱可欺，又以同样的方式阻拦我施工，我被迫又于2014年10月2日与其签订补充协议，约定罗克平办理的房产证只收伍仟元，其余款项由房屋面积短缺款相抵；如果不建车库，以我后面的一楼房屋相抵等条款。上述两份协议均是在被告的胁迫下签订的，被告在没有任何损失的情况下，向我索要水电入户费、办理房产证办证税费、车库等将获利数十万，明显显失公平，再加上在小区公共场地为罗克平一人建车库损害小区所有业主的利益，全体业主反对也使该协议无法履行。故此，现依法提起诉讼，请求人民法院依法撤销我与被告罗克平于2014年9月22日、10月2日签订的协议，并由被告罗克平承担诉讼费。
原告蔡立贵为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：
证据一、蔡立贵、张立国、罗克平及其家人于2014年4月14日三方签订的《产权转移协议书》复印件（与原件核对一致）一份，以证明罗克平从案外人张立国处取得“上坝新村”4号楼101室、201室房屋产权，三方以此明确约定各方权利、义务的事实。
证据二、蔡立贵与罗克平于2014年9月22日签订的《协议书》及2014年10月2日签订的补充协议复印件（与原件核对一致）一份，以证明罗克平取得“上坝新村”4号楼101室、201室房屋产权后，其不遵守三方事先签订的《产权转移协议书》，无故阻扰其建房并迫使其与罗克平签订不公平协议的事实。
证据三、证人帅某甲、张某、帅某乙、王某的书面证言及证人吴某出庭的证言各一份，以证明被告罗克平阻拦原告施工，迫使原告于2014年9月22日、10月2日与被告签订协议的事实。
证据四、“上坝新村”3、4号楼全体居民关于在该小区公共场地为被告罗克平建车库的征询意见表一份，其中45户业主中有35户不同意为罗克平建车库，其余业主外出打工无法联系，以证明为被告罗克平建车库损害其他业主利益现已无法履行的事实。
证据五、照片两张，以证明被告罗克平所有的“上坝新村”4号楼101室内房屋采光不好是由于其201房屋将防盗网安装到室外导致的事实。
证据六、“上坝新村”3、4号楼《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》平面规划红线图、宗地图、及建设附属楼审批申请和红线图复印件各一份（均与原件核对一致），以证明蔡立贵建设“上坝新村”3、4号楼已经获得审批的事实。
证据七、竹山县城市管理综合执法局于2015年11月24日出具的行政处罚事先告知书一份，以证明附属楼系违章建筑应予拆除，其与被告罗克平约定用附属楼一楼抵车库已无法履行的事实。
证据八、湖北省房屋建筑工程施工图设计审查合格书及备案书复印件各一份（与原件核对一致），以证明蔡立贵为“上坝新村”3、4号楼项目负责人，是此项目的实际开发商，具有诉讼主体资格的事实。
被告罗克平辩称：我通过案外人购买原告蔡立贵开发的“上坝新村”4号楼101室、201室房屋后已装修入住，原告在我房屋后面的消防通道上建设单层面积超过100平方米七层楼高的附属设施，严重影响我通风采光，且占用消防通道，将化粪池建在我房屋楼梯间存在安全隐患，故此要求原告停工与我协商相关事宜，在此情况下于2014年9月22日、10月2日分别达成了协议。这两份协议均是我与原告的真实意思表示，合法有效，应受法律保护；尤其是10月2日所签订的补充协议，是原告手写的条款，相关内容是对9月22日《协议书》内容的再次确认和细化，为双方的合同能够得到切实履行提供了依据。双方在签订协议过程中未采用任何胁迫手段，再加上法律对“胁迫”采用的是“排除合理性怀疑”的标准，故此，我不存在胁迫；我与原告签订协议是为了正确处理相邻关系，签订协议时未从主观上利用优势地位致使原告轻率、无经验等与我签订，协议内容也未从客观上造成支付对价利益不平衡，故此，协议不存在显失公平的情形；再者，即使原告具有撤销权的事由，但是10月2日签订补充协议是对9月22日《协议书》内容的变更，也是原告对撤销权的放弃。协议具有可履行性，原告应当依约予以履行，且本案审理的是原告主张撤销权是否能够成立的问题，与合同能否履行并无关系，即使合同无法履行，也应承担违约责任。“上坝新村”3号、4号楼的开发商是竹山县宝丰庸兴房地产开发有限公司，蔡立贵无权处分相关权利和义务，他以个人名义起诉，则其不具备诉讼主体资格，请求人民法院依法裁定驳回起诉；若以竹山县宝丰庸兴房地产开发有限公司起诉，因蔡立贵与罗克平于2014年9月22日、10月2日签订的协议不具备可撤销的情形，请求人民法院依法判决驳回原告蔡立贵的诉讼请求。
被告罗克平除其口头陈述外，未向本院提交其他证据材料。
经审理查明：原告蔡立贵以竹山县宝丰庸兴房地产开发公司的名义于2011年11月9日与案外人张立国签订合伙建房协议，共同在竹山县宝丰镇黄家湾路口开发“上坝新村”项目，原告是该项目负责人。2014年4月14日，被告罗克平通过原告蔡立贵与案外人张立国三方签订了《产权转移协议书》，将原告蔡立贵还建给案外人张立国的“上坝新村”4号楼101室、201室房屋出售给被告罗克平，同时约定罗克平不得干预蔡立贵在该土地使用权范围内的新规划，并服从小区物业管理、按期缴纳物业费等。罗克平对此房屋装修入住后，蔡立贵在紧邻罗克平房屋的空地上兴建单层面积超过100平方米的七层附属设施楼，因罗克平认为该建设影响其房屋通风采光，且占用的是消防通道，再加上4号楼的化粪池建在其房屋墙外的楼梯间处，存在安全隐患，罗克平遂以有事情没有与蔡立贵商量好为由阻拦蔡立贵的施工人员施工。在此情况下，双方于2014年9月22日达成了协议，约定：“1、乙方（指罗克平，下同）二套房屋的水电入户费由甲方（指蔡立贵，下同）免交；2、附属设施建起后，无偿在小区公共场地与乙方相邻的地方为乙方兴建（3.3×6米）车库一间；3、协议签订后乙方不干扰甲方的其他建设工程施工；附注：罗克平原交水电入户费贰万元，现蔡立贵退罗克平壹万伍仟元，其余伍仟元作为办理房产证使用，余额最后结算为准”。同年10月2日，双方又达成了补充协议约定：“罗克平的房产证蔡立贵只收伍仟，其余款项由房屋面积短缺相抵充；如果蔡立贵不建车库，罗将蔡后面的一楼相抵”。协议签订后，蔡立贵向罗克平退还了预交的20000元水电入户费中的15000元，另有5000元作为预交办理房产证的税费。建车库的位置位于“上坝新村”3号、4号楼之间靠4号楼101室的空地（也是消防通道）。10月2日补充协议中约定的“后面的一楼”是指附属设施楼的一楼，面积为100至110平方米，现作为红白喜事场地使用。
另查明，被告罗克平的水电入户费是蔡立贵垫付的，房产证还未办理，费用还未实际发生。3号和4号楼经审批后已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。附属楼仅有一份不详尽的申请书和红线图，制图方式与签章均不同于3号、4号楼的红线图，且红线图要求的仅建三层，现已实际建了七层，该附属楼经举报后，相关行政机关已立案查处，正在依法处理之中。经实地查看，罗克平居住的“上坝新村”4号楼101确有部分房屋采光较差。
本院认为：合同是否可撤销，应依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定予以严格审查。关于原告蔡立贵是否具有行使合同撤销权的主体资格问题。蔡立贵虽然以竹山县宝丰庸兴房地产开发公司名义从事房地产开发，但实际是蔡立贵以竹山县宝丰庸兴房地产开发公司的名义办理审批手续，实际上的开发商就是蔡立贵个人，竹山县宝丰庸兴房地产开发公司也未在双方签订的协议书上签章，故此，蔡立贵具有请求撤销合同的主体资格。关于蔡立贵与罗克平于2014年9月22日签订的协议和同年10月2日签订补充协议是否具有可撤销情形的问题。本案被告罗克平居住的“上坝新村”4号楼101室确有部分房屋采光较差，这与蔡立贵在后来建设的附属楼有一定关联，同时也与被告所购房屋本身的户型及所处一楼楼层相关，原、被告通过协议的方式对罗克平进行补偿具有一定正当合理性，但这种补偿也应当有一定的限度。综观双方于2014年9月22日、10月2日签订的协议，协议中关于免水电入户费20000元的约定，因水电入户的费用蔡立贵已为被告垫付，补偿数额已高达20000元，足以弥补被告房屋通风采光受影响的损失，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法予以认可。协议中关于减免房屋办证税费的约定虽未实际发生，数额不确定，但具有可期待利益；在小区公共场地建设3.3米×6米的车库尚未实际履行，且如果履行，将导致双方的利益显失公平；如果车库不建，则用附属楼的一楼相抵，蔡立贵作为开发商允诺给某一业主在公共场地建车库的行为属于无处分权的行为，除非蔡立贵取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则该合同侵害其他业主的共同利益，如若用附属楼一楼相抵，将直接影响小区业主利用公共场地举行红白喜事，且附属楼一楼的面积约100至110平方米，其价值已超过150000元，协议的该项内容不仅直接损害其他业主权益，也明显显失公平，故此，关于减免房屋办证税费、建车库及如若不建车库则用附属楼一楼相抵，明显显失公平，应当依法予以撤销。蔡立贵认为其与罗克平签订的协议系受被告胁迫所为未向法庭提交充分证据佐证其主张，本院不予支持。原告诉称双方签订协议无法履行，因合同无法履行并非撤销合同的法定情形，故此，本院依法也不予支持。关于罗克平辩称蔡立贵建附属楼占用消防通道，在其房屋两侧建化粪池存在安全隐患的问题，可向相关行政职能部门反映。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销原告蔡立贵与被告罗克平于2014年9月22日签订的《协议书》第二条“甲方（指“蔡立贵”）附属设施建起后，无偿在小区公共场地与乙方（指“罗克平”）相邻的地方为乙方兴建（3.3×6米）车库一间”及2014年10月2日签订的补充协议的全部内容。
二、驳回原告蔡立贵其他诉讼请求
本案受理费200元，由原告蔡立贵负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 吴远明
代理审判员 张白泉
代理审判员 杨 霞
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 全雁飞
附：本判决所适用的相关法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。