黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民终字第70号
上诉人（原审原告）张春英。
上诉人（原审被告）朱丽华。
原审第三人中国工商银行股份有限公司漠河支行，住所地漠河县西林吉镇三十七区。
法定代表人王浩然，职务行长。
委托代理人王爱芝。
上诉人张春英因与上诉人朱丽华、原审第三人中国工商银行股份有限公司漠河支行（以下简称工行漠河支行）共有物分割纠纷一案，不服（2015）漠民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张春英，上诉人朱丽华、原审第三人工行漠河支行的委托代理人王爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告与被告于1989年合伙在漠河县西林吉镇二十六区内建一栋二层楼房，1990年11月22日双方签订了《房产归属协议书》，约定200平方米楼房为二人共有，房屋出卖时二人平分，协议签订后，原告调往外处工作。争议房屋一直由被告经营管理。2000年6月6日，被告在房产部门办理了房屋产权证，记载面积为286平方米。从2009年12月22日以后，被告先后三次用二户房屋（其中包括房屋产权证号为漠房字第44**号的房屋）抵押在第三人工商银行漠河支行办理了个人贷款204万元，被告尚欠第三人贷款935300.00元（其中被告以房屋产权证号为漠房第44**号的房屋贷款尚欠约65万元）。2011年5月，原、被告双方因该房屋产权发生纠纷，原告向本院提起诉讼（一审判决后，双方均不服，向大兴安岭地区中级人民法院提起上诉），2012年12月13日大兴安岭地区中级人民法院作出（2012）大民一终字第79号民事判决书，认定原、被告于1989年合伙在西林吉镇二十六区内所建的产权证号为漠房字第44**号、主体面积为216平方米的房屋为原、被告共同共有。原、被告诉讼过程中，工商银行漠河支行申请以第三人的身份参加诉讼，请求法院确认第三人为本诉中原、被告争议的标的物的抵押权人，依法维护抵押权利人的合法权益及优先受偿权，本案诉讼费用由本案原告或被告承担。
原审法院认为：本案原告张春英与被告朱丽华诉争的房屋产权证号为漠房字第44**号的楼房，经大兴安岭地区中级人民法院于2012年12月13日作出（2012）大民一终字第79号民事判决书，认定该主体面积为216平方米的房屋为原告与被告共同共有。由于该房屋被被告独自经营管理，后又擅自将该楼房抵押办理了个人贷款，导致原、被告签订的房屋归属协议无法执行，损害了原告的合法权益，双方共同共有关系的基础已无法维持，原告要求分割共有房屋的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求按房屋产权证号为漠房字第44**号产权证上记载面积为286平方米的房屋由原、被告平均分割，因（2012）大民一终字第79号民事判决书已认定该房屋的主体面积为216平方米，故不予支持。对被告主张原告已抽回投资款，该房产已归被告所有的答辩理由，因（2012）大民一终字第79号民事判决书已认定该房屋属于原、被告共有，故不予支持。由于被告已用该房在第三人处抵押贷款尚欠65万元，并已办理了正式抵押登记手续，该抵押房产登记合法有效，第三人是本案争议房屋的抵押权人，对该房屋享有优先受偿权，故对第三人的诉讼请求予以支持。原、被告对共有房屋分割时，如被告的份额不足以清偿其贷款，损害了原告的合法权益时，被告负有赔偿原告损失的责任。依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十九条和《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，原审法院判决：
一、原告张春英与被告朱丽华在本判决生效后对共有房屋产权证号为漠房字第44**号、主体面积为216平方米的楼房进行平均分割，即双方各分得该房屋主体面积216平方米的50%。
二、第三人工商银行漠河支行为房屋产权证号为漠房字第44**号房屋的抵押权人，对该房屋享有优先受偿权。
案件受理费7550.00元（其中原告张春英预交2400.00元、第三人工商银行漠河支行预交5150.00元），由被告朱丽华负担。
原审判决后，原告张春英、被告朱丽华均不服原审判决，张春英以原审法院认定事实错误、适用法律错误、程序违法为由，向本院提出上诉。请求二审法院撤销原审判决；支持上诉人的诉讼请求；依法驳回第三人的诉讼请求。
朱丽华答辩称，双方签订的协议共有两条，一条是共同共有，一条是出卖时双方平分。但原审法院只认可了共同共有这一条，为什么出卖时平分这一条不予理睬。
原审第三人工行漠河支行答辩称：第一、第三人抵押权设立合法有效，上诉人朱丽华到第三人处贷款时提供了房屋产权证书及其他资料，第三人到漠河核实房屋所有权情况，所有权证书存根共有权情况摘要内容为空，并没有共有人情况，于2009年向朱丽华签订了借款合同，并办理了抵押登记。第三人依照合同发放了贷款，根据《物权法》第9条规定，第三人取得的抵押权合法有效。其次，根据《物权法》第17条规定，上诉人抵押房产已经登记，即发生效力，因此抵押权设立合法有效。第二、第三人依法享有抵押财产优先受偿权，第三人与朱丽华形成了合法有效的债权债务关系，是4471号房产抵押权人，一审判决第三人对该房产享有优先受偿权是有法律规定的。第三、抵押权消灭要符合法律规定情形，目前，上诉人朱丽华尚欠第三人贷款917000.00元，根据《物权法》第117条规定，在第三人债权没有得到清偿前，抵押权无法解除。
朱丽华以原审判决事实不清、判决错误为由，向本院提出上诉。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；第三人的诉讼费不应由自己承担。
张春英答辩称，不认可对方的说法，他所说的与协议不符，协议上写的是共有。
原审第三人工行漠河支行对朱丽华上诉的答辩意见与对张春英上诉的答辩意见相同。
本院审理过程中，原审第三人工行漠河支行提交房屋所有权证存根一份，该存根显示房屋产权证共有人一项是空白，并未注明有共有人。证明抵押权是合法有效的。
张春英质证称，第三人与本案无关。
朱丽华质证称，认可该证据。
此份证据来源于漠河县房产建设局，来源合法，本院予以采信。
经审理查明，二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案系共有物分割纠纷。争议焦点是上诉人张春英是否是涉争房屋的共有人；涉争房屋面积是216平方米还是286平方米以及原审第三人工行漠河支行是否享有优先受偿权。（2012）大民一终字第79号民事判决书，认定该涉争房屋为原告与被告共同共有，且涉争房屋主体面积为216平方米。故上诉人张春英主张按涉争房屋产权证面积286平方米平均分割房屋的上诉请求，本院不予支持。朱丽华向第三人工行漠河支行贷款时并未告知其房屋系共同共有，房屋所有权证及漠河县房产建设局保管的房屋所有权证存根中共有人一项均未显示有其他共有人，第三人发放贷款时已尽到审查义务，现张春英主张分割共有房产，第三人享有优先受偿权。故上诉人张春英的第三人在本案中不应享有优先受偿权的上诉理由，本院不予支持。
上诉人朱丽华主张被上诉人张春英早已撤回建房时的出资，该涉争房屋不应分给被上诉人张春英一半。（2012）大民一终字第79号民事判决对此已经作出认定，且该判决已经生效，故上诉人朱丽华此项上诉理由，本院不予支持。上诉人朱丽华在向第三人工行漠河支行办理贷款时，隐瞒了房屋有共有人的事实，现张春英主张分割该共有房屋，第三人享有优先受偿权，且因朱丽华未如实告知第三人此抵押房屋有共同共有人，第三人参加诉讼的诉讼费应由上诉人朱丽华承担，故对上诉人朱丽华的不承担第三人诉讼费的上诉理由，本院不予支持。上诉人朱丽华主张，与张春英所签订的协议中明确约定“房屋出卖时双方平分”，但现在房屋并未出卖不应分割。根据《物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。上诉人朱丽华擅自将该楼房抵押办理了个人贷款，损害了共同共有人张春英的合法权益，双方共同共有关系的基础已无法维持，故上诉人朱丽华的双方应按协议约定房屋出卖时才予以分割的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200.00元，由上诉人张春英负担100.00元，上诉人朱丽华负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张颖巍
审 判 员 邹丽平
代理审判员 牟静丰
二〇一五年七月十日
书 记 员 李宏霞
本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。