北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07164号
上诉人（原审原告，反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。
法定代表人唐炜，总经理。
委托代理人陈飞，北京宏健仁和律师事务所律师。
委托代理人尹子殊，北京宏健仁和律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）任鸿春，男，1962年3月23日出生。
上诉人国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）因与上诉人任鸿春物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26654号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年5月21日受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官刘栋、法官王锦强参加的合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人国贸物业公司的委托代理人陈飞、尹子殊，上诉人任鸿春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
国贸物业公司在一审中起诉称，国贸物业公司是朝阳区水岸庄园小区的物业服务企业，与水岸庄园小区开发商北京润泽庄苑房产开发有限公司签署有《水岸庄园前期物业委托管理合同》。任鸿春是水岸庄园小区2×××号房屋业主，在签署房屋买卖合同的同时一并签署了《水岸庄园临时管理规约》。国贸物业公司于2012年8月21日向任鸿春邮寄了要求交纳自2010年6月29日起至2012年7月28日止的拖欠物业费30233.25元的律师函，于2013年10月25日、2014年5月4日邮寄了要求交纳自2010年至2014年拖欠物业费58047.84元的律师函，但任鸿春对此均置之不理。根据《水岸庄园临时管理规约》第六章第一条约定业主应当按照开发商与物业公司的前期物业服务合同的约定向物业服务企业交纳物业服务费；第二条约定物业服务费用具体交纳标准为每月每建筑平方米（地上部分）人民币4.5元。任鸿春作为水岸庄园业主，应当遵守管理规约，按时交纳物业服务费；第六条约定若业主未按期交纳物业管理费或其他应付费用，则每延期一天须承担欠缴金额千分之一的滞纳金。故此诉至人民法院，请求人民法院判令任鸿春支付国贸物业公司物业费58047.84元、滞纳金17660.81元。
任鸿春在一审中辩称并反诉称：任鸿春是朝阳区水岸庄园2×××号业主。2007年11月14日，任鸿春签订了售楼合同，《水岸庄园临时管理规约》是与售楼合同捆绑必须签订的。2009年8月20日，任鸿春收房时没有与国贸物业公司签订《物业服务合同》，也没有签订《水岸庄园临时管理规约》的补充协议。收房当日，国贸物业公司以拒绝交房和钥匙为条件向任鸿春收取了2009年6月29日起至2010年6月28日期间的的物业费，期间2009年8月20日房屋还在漏水。《水岸庄园临时管理规约》为无效合约，国贸物业公司主张的滞纳金无事实和法律依据。2009年8月20日，任鸿春收房后与国贸物业公司就房屋漏水、电路短路的质量问题、物业管理问题等进行多次沟通协商。国贸物业公司对这些问题只是敷衍、未给出正式答复。因不满国贸物业公司的做法，所以任鸿春从2010年6月29日起暂停了物业费的交纳。国贸物业公司自2010年6月29日起至2013年10月28日期间从未向任鸿春主张过物业管理费用，并且从未改善物业管理现状。任鸿春在2013年10月28日收到一份律师函，其认为2013年10月28日以前的物业管理费的诉讼请求已经过了法律规定的诉讼有效期。水岸庄园是一个实行封闭式管理的高档小区，国贸物业公司没有提供优秀管理小区标准的内容，其根本违约，同时国贸物业公司以推诿拖延为手段，无视任鸿春的多次投诉请求，拒绝履行合同义务，回避沟通协商，严重损害了其合法权益，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，国贸物业公司提供的物业服务存在错误和违约，故要求减免物业费。故现提出反诉，请求人民法院判令国贸物业公司为任鸿春办理车卡，赔偿任鸿春绕行的经济损失3150元，判令国贸公司返还任鸿春装修押金5000元。
国贸物业公司一审中针对任鸿春反诉辩称：国贸物业公司根据合同约定，有权利维持园区车辆出入秩序，公司也对园区车辆实施了有序的管理，任鸿春出入小区没有受到限制，其没有损失，园区有南门和西门，为了更好的服务，维持秩序，国贸物业公司实施了分流制度的管理，有车卡的业主从南门进入，没有车卡和外来车辆在西门登记后进入，为了严格管理，国贸物业公司对车卡进行一年有效期的管理。2013年3月，国贸物业公司群发过车卡要统一管理的短信，为了规范园区管理，凭车卡进入园区，办理车卡的续期，12月开始实施。之前没有一年一续期的车卡。国贸物业公司只对遵守规约和物业服务合同约定的续签，任鸿春没有履行缴纳物业费的义务，所以按照国贸物业公司的规定，国贸物业公司不会给其办理车卡续期。2013年12月6日，任鸿春因为车卡没有续期导致其不能从南门进入，其毁坏了关卡设备，其至今没有赔偿。关于装修押金，任鸿春装修是2009年、2010年的事情，其按手续办理退款即可，只要办理相关手续，国贸物业公司同意退款。
一审法院审理查明：2008年7月15日，北京润泽庄苑房地产开发有限公司（以下简称开发公司）与国贸物业公司签订《水岸庄园前期物业委托管理合同》，约定开发公司委托国贸物业公司为本物业提供前期物业管理与服务，国贸物业公司是本物业前期唯一的物业管理管理人。本物业的前期物业委托管理服务期限自2007年9月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。本物业的物业管理采用酬金制，居住类物业一区（B03地块）4.5元／月.㎡。任鸿春签署《水岸庄园临时管理规约》，其内容为开发商为开发公司，物业公司为国贸物业公司，物业公司义务为按照有关法律法规、本规约及《前期物业服务合同》确定的内容和标准，实施本物业的管理服务工作，对小区内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、区内公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《业主手册》及各种管理制度，并以明示的方式告知业主，根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业的《装修指南》，按照规定对物业装修单元实施监督管理，物业公司的行为不得损害全体业主和使用人的合法权益。物业服务费用具体交纳标准为每月每建筑平方米（地上部分）：人民币￥4.5元。业主在第一次交纳费用时，物业公司将预收一年的物业管理费，一年期满后物业公司将以每六个月为一周期预收物业管理费。物业管理费计费起始日期为自开发商发出的入住通知书上载明的正式入住手续办理开始之日起，若因个人原因没有及时办理入住手续，业主仍需支付按入住通知书上载明的正式入住手续办理开始之日起计算的物业管理费。若业主未按期交纳物业管理费或其他应付费用，则每延期一天须承担欠缴金额千分之一的滞纳金。
2009年8月20日，国贸物业公司收取任鸿春装修押金5000元。
经询，国贸物业公司与任鸿春确认任鸿春为北京市朝阳区润泽庄园2××号楼×号业主，上述房屋建筑面积为268.74平方米。
一审庭审中，双方的主要争议：
1、物业服务问题。任鸿春提供光盘、照片，以此证明园区内电线裸露、外来车辆占用车位、保洁、绿化、中心水系等物业服务问题。国贸物业公司称园区内有两个水系，物业服务部后面的水系正常，园区内的水系是开发商赠送给业主的，建造至今没有使用过，是有部分漏水，但水系不在国贸物业公司服务范围内；业主门口不属于国贸物业公司物业服务范围，双方曾因此发生冲突，所以国贸物业公司严格按照服务范围提供保洁服务；国贸物业公司对施工车辆做到了管理。任鸿春提供客户投诉处理单，以此证明任鸿春向国贸公司借用梯子回家，国贸物业公司花费50分钟才借梯子。国贸物业公司称上述事情属实，因为事故发生后，公司进行了层层汇报，公司有担心。
国贸物业公司提供会议纪要、备忘录等证据，以此证明国贸物业公司与开发商协调，反映相关问题。任鸿春称上述文件没有反映其的问题，无法得知国贸物业公司将相关情况反映给开发商。国贸物业公司又提供备忘录等证据，以此证明其统计漏水情况。任鸿春称其房屋2009年已经开始漏水，有十处漏水，但上述证据显示仅有一层漏水。
2、维修问题。任鸿春提供维修工作单、信件等证据，以此证明其向国贸物业公司反映问题，国贸物业公司置之不理，屋内的打印机损坏、二楼主卫生间插座损坏、无理由收费情况。国贸物业公司称任鸿春多次反映家内停电问题，后国贸物业公司逐根电线排查，发现是户内空调线的问题，任鸿春应该与开发商或装修公司进行协商，国贸物业公司也上报开发商了，该事情已经通过诉讼解决了，户内的维修不属于国贸物业公司服务范围，国贸物业公司仅对公共区域。关于维修费用，具体的费用是任鸿春与厂商协商，与国贸物业公司无关。
国贸物业公司提供手工单登记表、电子维修单登记表，以此证明国贸物业公司为任鸿春提供维修服务。任鸿春称上述证据不属实，只是业主报修，维修人员过来看看。
3、诉讼时效问题。国贸物业公司提供律师函等证据，以此证明国贸物业公司向任鸿春催要物业费用。任鸿春认可收到了2013年10月25日的律师函，其他律师函未收到。
4、进出问题。任鸿春提供录音、发票，以此证明国贸物业公司称不交费不能从南门进入，以及绕行产生的油费。国贸物业公司称业主不交费，只能从西门进入，发票与本案无关，国贸物业公司就此提供车辆安全管理协议、车辆管理制度文件。任鸿春认可车辆安全管理协议，但对车辆管理制度表示不清楚。
一审法院判决认定：国贸物业公司与任鸿春之间存在物业服务合同关系，任鸿春应该向国贸物业公司支付相应的物业服务费用。关于物业服务内容一节，任鸿春提供证据证明国贸物业公司之物业服务存在问题，一审法院对其抗辩意见予以采纳，一审法院酌定物业费为52243元。任鸿春又以诉讼时效抗辩，依据国贸物业公司之证据显示其进行了催缴工作，一审法院对任鸿春该抗辩意见不予采纳。关于滞纳金一节，考虑到任鸿春的抗辩意见，一审法院对此不予支持。关于车卡一节，国贸物业公司单方制定相关车辆管理制度，结合双方因物业服务问题发生争议，故一审法院对任鸿春该项诉讼请求予以支持。关于经济损失3150元一节，任鸿春可以进出相关园区，任鸿春与国贸物业公司因物业服务、物业费、损坏设施等发生争议，结合任鸿春之证据不足以证明其损失，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于装修押金5000元一节，任鸿春、国贸物业公司争议多年，现任鸿春已入住多年，国贸物业公司应将上述款项返还任鸿春。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、任鸿春于判决生效后七日内支付国贸物业公司二〇一〇年六月二十九日起至二〇一四年六月二十八日期间的物业费五万二千二百四十三元。二、国贸物业公司于判决生效后十五日内为任鸿春办理车卡续期。三、国贸物业公司于判决生效后七日内返还任鸿春装修押金五千元。四、驳回国贸物业公司的其他诉讼请求。五、驳回任鸿春其他诉讼请求。
国贸物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。国贸物业公司上诉称：国贸物业公司系任鸿春居住小区的合法物业服务企业，双方之间依法构成物业服务合同关系。国贸物业公司与开发商签署的《水岸庄园前期物业委托管理合同》以及任鸿春签署的《水岸庄园临时管理规约》，都是合法有效的，对物业服务合同各方均有约束力。一、一审法院认定事实存在错误。国贸物业公司依照合同约定履行了合同义务，并未有违约行为。在（2014）朝民初字第26654号民事判决书中，任鸿春针对物业服务内容的“辩称”（第3页，第2-4行）“我收房后与国贸公司就房屋漏水、电路短路的质量问题、物业管理问题等进行多次沟通协商。国贸公司对这些问题只是敷衍、未给出正式答复。因不满公司的做法，所以我从2010年6月29日起暂停了物业费的缴纳”。其中，主要针对的是其房屋漏水和电路短路的问题。对任鸿春答辩意见中提到的上述问题，国贸物业公司有必要再次明确如下意见：1.漏水及电路问题都属于业主户内专有部分的问题，并不属于法定以及国贸物业公司与任鸿春之间的物业管理合同中约定的物业服务内容。2.就任鸿春的房屋质量问题，国贸物业公司并非适格责任主体。3.对于漏水问题，国贸物业公司一审中提交了就任鸿春的漏水问题与开发商进行沟通的会议纪要，证明国贸物业公司已经及时与开发商进行了沟通，协助任鸿春上报了漏水问题。而任鸿春称“2009年已经开始漏水，有十处漏水，但上述证据显示仅有一层漏水”（第6页，第12行），任鸿春并未提供其十处漏水的证据，再者，一层漏水并不是指只有一处漏水，国贸物业公司已经及时将任鸿春的漏水问题反映给了开发商，并未存在违约。4.对于电路问题，国贸物业公司不仅与开发商进行了沟通，同时还一直派工人到任鸿春家中进行排查，就是在国贸物业公司不厌其烦地逐根排查电路下，才发现了电路短路的最终问题，就是空调电路线的问题，对此，任鸿春在一审庭审过程中已经主动提出并认可。对于其他，如电线裸露、外来车辆占用车位、保洁、绿化以及中心水系等问题，在一审质证时国贸物业公司已经发表了质证意见。国贸物业公司认为，因某些业主施工接临电而暂时的电线裸露、外来车辆临时停在小区公共车位、小区保洁未能打扫任鸿春家门台阶上吹落的春联、个别树木的更换种植以及不属于国贸物业公司服务范围的从未用过的水系的问题，并不能说明国贸物业公司未尽到物业服务义务。甚至还有任鸿春妻子将房门反锁，到国贸物业公司处借高梯翻墙入户，因国贸物业公司谨慎高梯有风险以及翻墙入户事件重大而逐级请示，任鸿春嫌弃请示时间过长，就以此认定国贸物业公司的服务不到位。如此认定并无依据。而一审法院在判决中采纳任鸿春的上述答辩意见，仅以此便认定国贸物业公司提供的物业服务存在问题，缺乏证据支撑，该认定无事实根据。二、一审法院适用法律错误。一审法院酌定任鸿春少交物业费没有法律依据亦无合同根据。如果认定一方存在违约，应当依据合同的约定承担违约责任。对于违约责任，在《水岸庄园前期物业委托管理合同》以及《水岸庄园临时管理规约》中都有明确约定。而原审法院判决时无视合同约定，于法无据。在《水岸庄园前期物业委托管理合同》以及《水岸庄园临时管理规约》中都有明确约定，为每月每建筑平米（地上部分）人民币4.5元。该标准在房屋交付前，已由开发商、物业服务企业以及全体业主共同确认，各方均应遵守约定。仅国贸物业公司一方，或单个业主一方，或其他主体均无权变更物业服务费的收费标准。任鸿春拖欠物业费侵害了其他业主的合法权益，应当依法承担违约责任。物业服务费包含了物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护以及秩序维护费用等。而业主交纳的物业服务费是小区物业管理和维护的全部也是唯一的资金来源。任鸿春拖欠物业服务费用的行为，可能导致相关设施设备不能得到及时维护，进而给绝大多数业主共同的居住环境造成影响。水岸庄园物业管理实行酬金制。在酬金制的物业服务中，预收的物业服务费属于代管性质，用于物业服务合同约定的物业服务事项。物业服务费不仅是为交纳物业服务费的业主提供物业服务的，更是全体业主对共有部分进行共同管理、享受物业服务所用。三、反诉问题。1.车卡的续期。国贸物业公司在一审的反诉答辩状中已进行详述，只要任鸿春履行合同义务，国贸物业公司可立即为任鸿春办理车卡续期。任鸿春故意损坏的小区南门入口道闸设备至今仍未进行赔偿，该设备属业主共有设备。依据《水岸庄园前期物业委托管理合同》第九条第8项的约定，以及国贸物业公司与任鸿春签署的《水岸庄园车辆安全管理协议》第一条约定，国贸物业公司有权对于园区的车辆进行管理，并可以采取必要的管理手段。事实上，国贸物业公司制定的《车辆管理制度》就是管理手段，是国贸物业公司有权管理并制定的。如果违约业主可以不遵守《车辆管理制度》的规定，那么对于守约业主而言不公平，降低了违约成本。同时，依据《车辆管理制度》，车卡虽未续期，但是任鸿春可从西门进入，并未给任鸿春造成实际损失，仅仅是希望提请任鸿春注意，应当依约履行合同义务。装修押金的返还，只需任鸿春到国贸物业公司处办理验收手续即可退还。而一审法院以入住多年为由要求国贸物业公司返还，于法无据。国贸物业公司是一家具有一级资质的物业管理公司，管理规范，手续流程都有严格规定。我们愿意遵守法院的依法判决，但绝不是如此生硬不通情理之判决。综上，国贸物业公司认为一审法院判决有误，没有事实依据、合同依据和法律依据。为维护国贸物业公司的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起上诉。国贸物业公司认为，任鸿春怠于履行合同义务，已经给国贸物业公司以及国贸物业公司所在小区全体业主带来损害。为此，请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26654号民事判决，判决任鸿春依约交纳物业费58047.84元及滞纳金17660.81元；2.驳回任鸿春的诉讼请求；3.任鸿春承担本案诉讼费用。
任鸿春针对国贸物业公司的上诉答辩称：不同意对方的上诉请求，具体答辩意见与一审时的答辩意见一致。
任鸿春亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。任鸿春上诉称物业公司恶意剥夺业主的车辆出入水岸庄园南门的权利，严重违约。事实存在，一审法官已判其为任鸿春开通南门。2013年12月6日，任鸿春开车由南门回家，在南门口刷卡时怎么也刷不开，进不了园区南门了，语音器提示其“此卡已挂失，此卡已挂失”。任鸿春很疑惑，此卡一直在其手里，没丢，没挂失，是谁盗用了其的名义办理的挂失手续。任鸿春去找李女管家查证此事，她理直气壮的说：“你不交物业费就不让走南门，我们领导说的”，任鸿春又去找物业的高经理，她亦回答：“你不交物业费就不让走南门”。任鸿春就此事提交了投诉信，要求物业改正。可截止到今日，物业对此事一意孤行，拒绝任鸿春由南门回家。任鸿春的投诉信也是石沉大海杳无音信，国贸物业公司的这一严重违约行为直接影响了任鸿春的正常生活。任鸿春是润泽庄园的业主，进出庄园的哪个大门都是任鸿春的自身权利，物业管理公司无权阻拦，国贸物业公司利用业主赋予看管园区大门的权利来阻拦业主，擅自处分了业主的共用设施设备的使用权，这是不对的，这是违背了《物业管理条例》的规定，恶意剥夺任鸿春（业主）的人身权利。是恶意违约行为。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”在任鸿春屡次对国贸物业公司的这项侵害人权的违约行为提出投诉而得不到回应解决的前提下，任鸿春要求：国贸物业公司停止侵害；排除妨碍；赔偿损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第七条规定：行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。第十五条规定：承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（六）赔偿损失；以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。根据《物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，任鸿春请求法院判定：国贸物业公司赔偿任鸿春每天车辆绕行西门造成的各项损失，暂估到诉讼日2013.12.6——2014.7.6共计7个月（212天），计2350元。计算如下：1.从家开车到南门距离230米；2.从家开车到西门距离780米；3.从西门到红绿灯A处距离580米；4.从红绿灯A处到南门距离540米；5.因此，南门不让进出后，任鸿春若从南门向东的话就会绕行780＋580＋540-230=1670米，来回就绕行3340米；任鸿春若从南门向西的话就会绕行780＋580-540-230=590米，来回就绕行1180米。6.任鸿春家两辆SUV车，平均每天出行至少绕行6000米（6千米）。7.按每辆车百千米耗油15升计算，则油耗为15＊6／100=0.9升，按当时的汽油价格为每升8.12元计算则为0.9＊8.12=7.31元。8.到诉讼日时任鸿春家车绕行油耗费用为7.31＊212=1550元。9.到诉讼日时任鸿春家车绕行车损费用及时间与精神损失费为800元。综上所述，任鸿春认为一审法院驳回了任鸿春要求赔偿的请求，有失公平，损害了上诉人的合法利益，请求北京市第三中级人民法院撤销原判第五项，改判支持绕行经济损失2350元。请求二审法院判令被上诉人禁止车辆出入水岸庄园南门的违约事实成立，追究其违约责任，赔偿因此造成每天汽车绕行带来的汽油耗及车损损失等（每天11元），合计人民币2350元（暂估到一审诉讼日从2013.12.6——2014.7.6计212天）。
国贸物业公司针对任鸿春的上诉答辩称，不认可其上诉请求。1.国贸物业公司依照合同和管理规约有权利义务维持园区车辆行驶秩序。2.任鸿春车辆出入小区没有受限，没有实际损失。3.任鸿春曾经把停车杆破坏了，国贸物业公司依据水岸庄园的车辆管理制度等规范对其车卡进行了管理。
二审中，任鸿春提交牌照号分别为京E×××××和沪G×××××的车辆出入证两份、机动车行驶本两份及车辆里程表照片打印件两份，以证明其绕行损失，国贸物业公司不认可上述证据关联性和证明目的，仅认可出入证和行驶本真实性。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《水岸庄园前期物业委托管理合同》、《水岸庄园临时管理规约》等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，国贸物业公司与任鸿春存在物业服务合同并提供了物业管理服务，任鸿春应当支付相应的物业服务费用。任鸿春提交裸露电线照片等证据以证明国贸物业公司存在一定的物业服务问题，一审法院予以采信，认定事实正确。在此基础上一审法院综合双方履约情况酌定物业费数额，处理并无不当，本院予以维持。关于滞纳金一节，虽任鸿春欠费事实确实存在，但因国贸物业公司亦存在服务问题，本院对其滞纳金之主张不予支持。关于车卡一节，国贸物业公司对园区内车辆进行管理，与业主物业费欠缴违约并无直接关系，一审法院支持任鸿春之该项主张并无不当，本院予以维持，至于国贸物业公司称任鸿春损毁南门道闸，双方可以另行解决。关于装修押金一节，考虑到任鸿春2010年装修完毕并已实际入住，双方产生多次纠纷，一审法院判令国贸物业公司返还任鸿春装修押金，处理并无不当，本院予以维持。关于任鸿春主张绕路经济损失一节，虽任鸿春在二审期间提交出入证等证据，但本院无法确认该证据与其主张之关联性，故对该证据不予采信，对其主张亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1693元，由国贸物业酒店管理有限公司负担586（已交纳），由任鸿春负担1107元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉受理费25元，由国贸物业酒店管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1768元，由国贸物业酒店管理有限公司负担1718（已交纳），由任鸿春负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 刘 栋
代理审判员 王锦强
二〇一五年六月十二日
书 记 员 田亚男