安徽省淮南市潘集区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潘民一初字第00707号
原告：徐圣梅，女，1971年4月6日出生，汉族，无职业。
委托代理人：龚存龙，安徽俊诚律师事务所律师。
被告：王怀林，男，1968年1月1日出生，回族，工人。
被告：王某某，女，2001年10月16日出生，回族，学生。
法定代理人：汪晓苏，女，1976年10月1日出生，汉族。系王某某母亲。
委托代理人：陈从玉。
委托代理人：陈乃志。
原告徐圣梅与被告王怀林、王某某确认合同有效纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告徐圣梅及其委托代理人龚存龙，被告王怀林，被告王某某的法定代理人汪晓苏及其委托代理人陈从玉、陈乃志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐圣梅诉称：2012年1月20日，原告徐圣梅通过中介公司介绍，与被告王怀林签订房屋买卖合同，以23.6万元的价格购买王怀林位于潘集区白云小区2号楼606室房屋一套。合同签订后，徐圣梅按照合同约定付清了购房款，并于2012年4月6日办理了房屋过户登记，该房屋买卖早已履行完毕。徐圣梅购得该房屋后又先后投入了20余万元资金对该房屋进行了改造和装修，且入住使用至今。被告王某某于2012年12月以该套房屋是其父母王怀林与汪晓苏离婚时赠与其为由，向潘集区法院提起要求确认房屋买卖合同无效的民事诉讼。案经法院公开审理后依法作出了（2013）潘民一初字第00126号民事判决，认定：“赠与关系不成立，徐圣梅属善意第三人，购房行为应受法律保护。”判决后王某某提起上诉，在市中院拟以维持的情况下王某某采取“双撤”方式终结了起诉和上诉。王某某又以其是受赠与人为由向淮南市田家庵区人民法院提起要求撤销淮南市房地产管理局过户转移登记的行政诉讼。目前该案正在审理过程中。现遵照法庭的释明告知，原告起诉，要求判决原告属善意取得，购房行为有效；诉讼费由两被告承担。
被告王怀林未作答辩。
被告王某某辩称：一、原告与被告王怀林提供了虚假资料进行登记，是恶意串通，不符合善意取得条件，应认原告与王怀林房屋买卖无效。二、本案的处理应以另一行政案件的审理结果为前提（2014淮行终字第00013号）。善意取得有三个要件，是否依法办理登记，应以行政案件审理确定是否是依法办理登记。行政案件不应以是民事案件审理结果为依据。
原告徐圣梅为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、徐圣梅的身份证复印件，证明原告主体身份及主体适格。经质证，王怀林、王某某均无异议。
2、2012年1月20日，徐圣梅、王怀林在中介公司签订房屋买卖合同一份及淮潘字第09××88号房地产权证书复印件一份，证明房屋所有权人是王怀林，其有权处分，双方约定的房屋价款是23.6万元，由中介公司负责办理过户登记手续。经质证，王怀林无异议；王某某认为该份房屋买卖合同与办理房屋过户登记的时间及房产局登记的信息明显不同，系徐圣梅、王怀林恶意串通签订的。
3、收条3份，证明徐圣梅已付清23.6万元购房款。经质证，被告王怀林无异议；王某某认为收条是虚假的。
4、房地权证（房权证号第××号），证明房屋已办理过户登记。经质证，王怀林无异议；王某某对该证据真实性无异议，认为徐圣梅取得房屋产权是因为提供虚假的资料，且办理过户的程序违法。
5、本院作出的（2013）潘民一初字第00126号民事判决书、淮南市中级人民法院作出的（2013）淮民一终字第00566号民事裁定书各一份，证明王某某曾以受赠为由起诉，要求确认房屋买卖无效，后因法院认定赠与关系不成立，原告属善意取得第三人，于是王某某在上诉中采取双撤的方式的终结了诉讼。经质证，王怀林无异议；王某某认为一审判决未生效，不能作为证据使用。
6、淮南市田家庵区人民法院作出的（2013）田行初字第00043号应诉通知书、传票复印件各一份，证明王某某在双撤以后又以受赠为由提起行政诉讼，要求撤销淮南市房地产管理局颁证行为，目前该案正在审理过程中。经质证，王怀林、王某某均无异议。
7、中介公司张义兵、朱侠二位证人在（2013）潘民一初字第00126号案件出庭作的证言，证明2012年1月20日的合同是徐圣梅、王怀林双方签订的真实合同，房屋的实际价款是23.6王元，8.46万元的合同价款是中介公司为了过户时少交税款的虚假合同。经质证，王怀林无异议；王某某对其真实性有异议，并认为办理过户登记的资料虚假，程序不合法。
8、淮南市中级人民法院作出的（2014）淮行终字00013号行政裁定书，证明本案应在先审理，中院行政案件应以本案审理结果为判决依据。经质证，王怀林无异议；王某某对该证据的真实性没有异议，对其合法性有异议。
被告王怀林未向本院提交证据。
被告王某某为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、常住人口户籍信息、汪晓苏的身份证，证明被告王某某及其法定代理人的身份状况。经质证，徐圣梅、王怀林均无异议。
2、本院（2009）潘民一初字第00251号民事调解书、（2011）潘民一初字第01353号民事调解书、（2012）潘民一初字第00690号民事调解书，证明王怀林与汪晓苏离婚时，约定王某某由汪晓苏抚养，并将“系争房屋”赠与王某某；2011年10月8日王某某变更由王怀林抚养，同时“系争房屋”由王怀林代管；2012年5月9日王某某再次变更由汪晓苏抚养，且变更抚养关系的理由系王怀林私自转让“系争房屋”。经质证，徐圣梅、王怀林均无异议。
3、房屋转移登记档案资料，证明该房屋有他项权利登记，办理过户登记与原告主张情况是不一致，过户登记价格是8.46万元，过户登记材料是虚假的，购房合同与徐圣梅提交的2012年1月20日的购房合同相矛盾；房屋共有权人，上面无共有权人是虚假。办理房屋登记的材料是虚假的。经质证，徐圣梅认为房屋过户手续是由中介公司直接办理的，8.46万元的房价是中介公司为避税私自填写的，是虚假的。王怀林同意徐圣梅的质证意见。
4、淮南市田家庵区人民法院作出的（2013）田行初字第00043号行政判决书，证明王某某依法提起行政诉讼，淮南市田家庵区人民法院认定：赠与行为合法有效；房屋过户行为违法。经质证，徐圣梅认为该判决书系未生效的判决书，不能作为证据使用。王怀林无异议。
根据原、被告提交的证据，经本院审理，本院确认如下证据：原告徐圣梅提交的证据1，两被告无异议，本院予以确认；证据2，王某某虽提出系徐圣梅、王怀林恶意串通签订的合同，但未提供相应证据证明，该房屋买卖合同有购房款收条及证人朱侠、张义兵的证言印证，故本院予以确认；证据3，王某某提出收条是虚假的，未提供相应证据证明，该购房款收条有房屋买卖合同印证，故本院予以确认；证据4，两被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据5，（2013）潘民一初字第00126号民事判决书未发生法律效力，本院不予认定，（2013）淮民一终字第00566号民事裁定书，是淮南市中级人民法院作出的生效裁定，本院予以确认；证据6，两被告无异议，本院予以确认；证据7，两位证人陈述的内容，有徐圣梅、王怀林签订的房屋买卖合同、购房款收条等印证，故本院予以确认；证据8，是淮南市中级人民法院作出的生效裁定，本院予以确认。
被告王某某提交的证据1、2，徐圣梅、王怀林无异议，本院予以确认；证据3，对于房屋转移登记档案中的房屋买卖合同，证人张义兵陈述是其在办理房屋过户登记过程中，为少缴税款，向房屋登记机关提供的虚假合同，双方真实的合同为2012年1月20日签订的，该陈述有证人朱侠的证言印证，故本院对该房屋转移登记档案中房屋买卖合同不予确认；证据4，是淮南市田家庵区人民法院作出的未生效的行政判决书，本院不予确认。
根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明以下事实：
被告王某某与被告王怀林系父女关系。2009年4月7日，王某某的母亲汪晓苏与王怀林经本院调解离婚时，约定王某某由汪晓苏抚养；登记在王怀林名下的位于潘集区白云小区2号楼606室共有房屋赠与王某某，由汪晓苏代管。后王怀林未将房屋过户到王某某名下。2011年10月8日，汪晓苏与王怀林经本院调解，将王某某变更由王怀林抚养，赠与王某某的房屋也随之变更由王怀林代管。2012年1月20日，王怀林与原告徐圣梅通过淮南市千家乐房产中介有限公司签订房屋买卖合同一份，将上述房屋作价23.6万元出售给徐圣梅。徐圣梅分三次向王怀林支付购房款23.6万元后，王怀林将房屋交付徐圣梅。2012年4月6日双方办理了房屋过户登记。同年5月9日，汪晓苏与王怀林又经本院调解，将王某某变更由汪晓苏抚养。
另查明：2012年12月24日，王某某以该套房屋是其父母王怀林与汪晓苏离婚时赠与其为由，向潘集区法院提起要求确认房屋买卖合同无效的民事诉讼。案经法院公开审理后依法作出了（2013）潘民一初字第00126号民事判决，认定：“徐圣梅属善意第三人，购房行为应受法律保护。驳回王某某的诉讼请求”。判决后王某某提起上诉，在淮南市中级人民法院审理过程中，王某某撤回了起诉和上诉。2013年11月20日，王某某以其是受赠与人为由向淮南市田家庵区人民法院提起行政诉讼，请求撤销淮南市房地产管理局过户转移登记。淮南市田家庵区人民法院于2014年1月7日做出（2013）田行初字第00043号行政判决书，判决撤销淮南市房地产管理局为徐圣梅办理的淮房地权证淮潘字第××号房地产权证的具体行政行为。徐圣梅不服该判决，向淮南市中级人民法院提起上诉，淮南市中级人民法院经审理，于2014年4月28日作出（2014）淮行终字第00013号行政裁定书，裁定中止该案的诉讼。
根据原、被告的诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：徐圣梅购买“系争房屋”是否属于善意取得？购房行为是否有效？
本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤民法通则﹥若干问题的意见》第128条“赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”及《中华人民共和国合同法》第一百八十九条“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”之规定，王怀林、汪晓苏在离婚协议中将“系争房屋”赠与给其女儿王某某，双方之间形成赠与合同关系，该合同经过本院民事调解书确认，合法有效；但双方并未办理房屋过户手续，故“系争房屋”的所有权尚未因赠与而发生物权转移，仍系王怀林、汪晓苏二人共有。王怀林未经房屋共有人汪晓苏同意，擅自将房屋出售给徐圣梅，属无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，本案中，徐圣梅系通过中介公司购买的“系争房屋”，且房屋产权证载明所有权人系王怀林，并未记载有其他共有权人，其有充分理由相信王怀林系该房屋的所有权人，对于王怀林、汪晓苏之前将房屋赠与给王某某的行为并不知情，其主观上并无恶意，且支付了合理的对价，并办理了权利转移登记手续，故徐圣梅取得“系争房屋”的行为属善意取得，其与王怀林之间的房屋买卖合同关系，应受法律保护。对原告的诉请，本院予以支持。王某某主张徐圣梅、王怀林恶意串通，无事实依据，本院不予采纳。对于王某某提出徐圣梅、王怀林在办理房屋过户登记过程中，提供虚假的资料及房屋登记机关办证程序违法，不是本案审理的范围，本院亦不予采纳。对于王某某提出本案的处理应以另一行政案件的审理结果为前提（2014淮行终字第00013号），与淮南市中级人民法院生效裁定相抵触，本院亦不予采纳。无处分权人王怀林未通知共有权利人，擅自转让该房屋，侵犯了共有权利人的合法权益，共有权利人可以根据物权法的规定向王怀林请求赔偿损失。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
徐圣梅购房行为有效。
案件受理费80元，由王怀林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 倪龙军
审 判 员 钱 峰
人民陪审员 秦正伟
二〇一四年七月十三日
书 记 员 孟丛珊
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。