湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0804民初112号
原告：中国银行股份有限公司荆门掇刀支行，住所地荆门市虎牙关大道64号。
负责人：罗士平，行长。
委托诉讼代理人：赵艳丽，湖北京中金律师事务所律师。
被告：陈刚，男。
被告：乐亚娟，女。
被告：荆门市欣鑫房地产有限责任公司，住所地沙洋县洪岭大道北38号汉津花园五栋。
原告中国银行股份有限公司荆门掇刀支行（以下简称中行掇刀支行）与被告陈刚、乐亚娟、荆门市欣鑫房地产有限责任公司（以下简称欣鑫房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行掇刀支行的委托诉讼代理人赵艳丽到庭参加诉讼，被告陈刚、乐亚娟、欣鑫房地产公司经本院公告送达未到庭。本案现已审理终结。
原告中行掇刀支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈刚、乐亚娟共同偿还房屋贷款本金70336.60元及截止于2017年9月18日的利息及罚息8084.94元，此后的利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止（具体数额以原告电脑系统核定为准）；2、判令被告欣鑫房地产公司对被告陈刚、乐亚娟的上述债务承担连带还款责任；3、判令原告对被告陈刚所有的位于车站路6号1单元303室（预购商品房抵押证明编号为荆房市辖区期字第YG0000002号）房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2006年8月28日，原告与被告陈刚、乐亚娟签订编号为2006掇消住J002号《住房贷款借款合同》《住房贷款抵押》，该合同主要内容为：借款人陈刚因购买荆门市东宝区车站路6号1座303号住房商业用房，向原告贷款人民币10万元；贷款期限为240个月；贷款利率为浮动利率方式；还款方式为按月等额本息还款；借款人用所购房屋作为前述借款的抵押担保；被告欣鑫房地产公司为该笔贷款提供连带保证担保；发生争议经协商不成的依法向合同签订地人民法院起诉等。欣鑫房地产公司向原告出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺提供连带责任保证担保，并且承诺被告陈刚、乐亚娟拖欠原告任一期贷款本息，则立即履行保证义务。2006年8月31日，原、被告办理了房屋抵押预告登记。借款和通过签订后，原告按约定履行了出借10万元的义务。然而，被告陈刚、乐亚娟在借款到期后仅部分还款。被告按月还款106期后，开始预期不再归还贷款。被告陈刚、乐亚娟在约定期间拒不偿还借款，已构成根本违约，依法应当承担偿还全部本息及预期还款的违约责任，被告欣鑫房地产公司承担连带还款担保责任，在被告不能按时偿还时，拍卖、变卖抵押物优先受偿。原告为维护自身的合法权益，诉至本院。
被告陈刚、乐亚娟、欣鑫房地产公司未答辩，视为放弃答辩、举证、质证的权利。
原告围绕诉讼请求提交了下列证据：被告陈刚、乐亚娟身份证、户口本、结婚证复印件，《住房贷款借款合同》、《住房贷款抵押合同》、《家访调查谈话录》、中国银行借款借据、划付委托书，预购商品房抵押证明，全程不可撤销连带责任担保函，荆门市商品房买卖合同，对账单。经审查，本院认为原告方提交的证据来源合法、客观真实，证据间能互相印证，本院对原告方提交的证据予以采信。
经审理查明，2006年8月28日，被告陈刚作为借款人与原告签订了一份《住房贷款借款合同》（编号为2006掇消住J002）。同日，被告陈刚、乐亚娟作为抵押人与原告签订了《住房贷款抵押合同》，与本案有关的约定如下：借款金额为10万元，借款用途为用于购买座落于荆门市东宝区车站路6号1座303号的住房商业用房，借款期限为240个月。借款利率为年息6.84%，按月结息。在本合同履行期间，贷款期限在一年以内的，按合同利率计息，遇法定利率调整利率不变；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始按相应利率档次执行新的利率水平，贷款利息自贷款发放之日起计算。还款方式为等额本息还款法，若借款人未按本合同约定用途使用借款，贷款方有权对违约使用部分在违约使用期间按约定利率基础上加收50%计收违约金；若未按合同规定归还贷款本息，贷款方有权对逾期贷款在逾期期间按约定利率基础上加上50%计收利息。陈刚、乐亚娟用其坐落在荆门市东宝区车站路6号1座303号的房屋为该贷款提供抵押担保，并于2006年8月31日在相关部门办理了荆门市预购商品房抵押登记，约定上述期房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书15日内，重新办理抵押登记，核发房屋他项权证。抵押担保范围为借款合同项下的贷款本金人民币10万元整及其利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及贷款方实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费），抵押期限自本合同生效之日起至借款合同项下贷款本息及罚息、违约金、赔偿金等全部清偿完毕后止。同年8月24日，欣鑫房地产公司向原告出具《全程不可撤销连带责任担保函》，约定：欣鑫房地产公司为陈刚在原告处的签订的《住房贷款借款合同》提供不可撤销连带责任担保，担保范围为本合同所担保的主债权为贷款人依据借款合同向借款人发放的贷款，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债务的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。担保期间：从借款合同生效之日开始至借款合同最后一期还款履行期届满之日起经过两年。另查明，借款合同签订后，原告按约定履行了出具了10万元的义务。被告陈刚、乐亚娟系夫妻关系。截止到庭审之日，被告陈刚、乐亚娟共偿还原告贷款本金及利息共计48238.39元，尚下欠借款本金70336.6元。同时，抵押物未办理抵押登记他项权证。
本院认为，原告中行掇刀支行与被告陈刚、乐亚娟所签《住房贷款借款合同》（编号为2006掇消住J002）合法有效，当事人应依约履行义务。被告陈刚、乐亚娟偿还部分借款后即不再履行还款义务，构成违约，应承担继续偿还本金及支付利息、罚息、等的违约责任。该债务发生于被告陈刚与被告乐亚娟婚姻关系存续期间，且借款目的在于家庭住房的购买，该笔系共同债务，被告陈刚应与乐亚娟承担共同偿还责任。被告欣鑫房地产公司与原告签订的《全程不可撤销连带责任担保函》，合法有效，应当对被告陈刚、乐亚娟应承担的债务承担连带清偿责任。
关于原告主张的优先受偿权问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”及第二十条的规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，银行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房屋享有现实的抵押权。本案中，原告对诉争房屋仅仅办理了抵押权预告登记，并未办理抵押登记，而预告登记并不直接产生物权设立、变更、转让和消灭的效力，只有正式登记才可以产生物权效力。原告中行掇刀支行与被告陈刚、乐亚娟未办理房屋抵押登记他项物权，故不发生抵押登记的法律效力，对原告诉求的对被告陈刚、乐亚娟所有的位于荆门市东宝区车站路6号1座303室房屋享有优先受偿权，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈刚、乐亚娟于本判决生效之起10日内共同向原告中国银行股份有限公司荆门掇刀支行偿还借款本金70336.60元及截至2017年9月18日的利息及罚息8084.94元，此后的利息及罚息按合同约定计算至清偿之日止（具体数额以原告电脑系统核定为准）；
二、被告荆门欣鑫房地产开发有限公司对被告陈刚、乐亚娟的上述债务承担连带清偿责任；
被告荆门欣鑫房地产开发有限公司承担保证责任之后，可以向被告陈刚、乐亚娟追偿。
三、驳回原告中国银行股份有限公司荆门掇刀支行的其他诉讼请求。
负有金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1761元，由被告陈刚、乐亚娟、被告荆门欣鑫房地产开发有限公司共同负担。
若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 孙艳青
审 判 员 付冰晶
人民陪审员 解达雄
二〇一八年五月三十日
书 记 员 杨 练
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（二）》
第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。