宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）卫民终字第262号
上诉人（原审原告）田成华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人李慧，宁夏中宝律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宁夏正坤置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人韩愈，该公司董事长。
委托代理人李宗飞，宁夏宁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张瑞芳，女，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审被告）张金龙，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区，系张瑞芳丈夫。
被上诉人张瑞芳、张金龙共同委托代理人冯卫亮，宁夏永东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李春，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人李华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区，系李春哥哥。
上诉人田成华、宁夏正坤置业有限公司（以下简称正坤公司）为与被上诉人张瑞芳、张金龙、李春商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人田成华及其委托代理人李慧、正坤公司的委托代理人李宗飞，被上诉人张瑞芳、张金龙共同委托代理人冯卫亮，被上诉人李春的委托代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张瑞芳、张金龙系夫妻。李春系中卫市某中介信息部的经营人。位于中卫市沙坡头区某小区某号楼某单元441室的房屋与位于中卫市沙坡头区某小区某号楼某单元401室的房屋系同一房屋，正坤公司系该小区的开发建设单位。郭某系该小区建设项目工程的实际施工人。正坤公司与郭某在《某小区项目工程施工承包合同》中约定以某号楼自西向东某单元3-6层、某单元3-6层等住宅房顶付工程款。正坤公司将涉案房屋顶付给郭某用于支付郭某的工程款。郭某将涉案房屋出卖给张瑞芳，张瑞芳向郭某支付了购房款，正坤公司与张瑞芳之间签订了涉案房屋的《商品房认购协议书》。2010年1月25日，田成华与张瑞芳通过李春经营的中卫市某中介信息部签订了《房屋买卖成交合同》，约定由张瑞芳将涉案房屋出卖给田成华，房屋总价款为27万元。同日，田成华向张瑞芳支付购房款25万元。田成华向中卫市某中介信息部支付中介费2700元。2010年2月1日，正坤公司与田成华签订《商品房认购协议书》，约定由田成华认购涉案房屋，房屋总价款为321988元，由田成华于2010年2月1日一次性将该款付清，预计交房时间为2010年12月31日，如因其他原因延期交房，逾期3个月内，甲方（正坤公司）不承担任何违约责任，郭某的委托人张某作为正坤公司的经办人在该协议书上签了字。正坤公司收回了其与张瑞芳签订的《商品房认购协议书》。2010年2月2日，田成华向张瑞芳支付购房款2万元。2013年7月3日，在左某某与韩某民间借贷纠纷一案中，银川市某区人民法院作出（2013）某民初字第＊号民事调解书，确认韩某自愿将涉案房屋折抵所欠左某某的借款本息426880元，后正坤公司与刘某签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》。田成华诉至法院，请求：1.解除田成华与正坤公司签订的《商品房认购协议书》及田成华与张瑞芳、中卫市某中介营业部签订的《房屋买卖成交合同》；2.正坤公司、张瑞芳、张金龙向田成华返还房款321988元，支付利息96596.40元（321988元×5‰×60个月，自2010年2月1日计算至2015年2月1日，之后的利息计算至房款实际返还之日），合计418584.40元；3.李春向田成华返还售房中介费2700元，并对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由正坤公司、张瑞芳、张金龙、李春负担。
原审法院认为，田成华与张瑞芳签订的《房屋买卖成交合同》及田成华与正坤公司签订的《商品房认购协议书》有效。田成华要求解除与正坤公司之间签订的《商品房认购协议书》，正坤公司同意解除，田成华的该项诉讼请求成立，予以支持。张瑞芳、张金龙认为田成华与其关于涉案房屋的买卖系张瑞芳将其与正坤公司签订的《商品房认购协议书》项下权利义务一并转让给田成华，田成华亦认可系合同转让，予以认定。田成华要求解除其与张瑞芳签订的《房屋买卖成交合同》，因基于该《房屋买卖成交合同》，经正坤公司同意，郭某委托张某与张瑞芳一同协助将张瑞芳与正坤公司之间签订的涉案房屋《商品房认购协议书》的买受人变更为田成华，张瑞芳已履行合同转让义务，田成华作为涉案房屋买受人，有权直接向出卖人正坤公司主张合同权利，故田成华与张瑞芳之间的合同转让已履行完毕，不存在解除问题，田成华的该项诉讼请求不能成立，不予支持。田成华要求正坤公司向其返还购房款321988元，由于涉案房屋系正坤公司顶付给郭某的工程款，郭某将涉案房屋出卖给了张瑞芳，向张瑞芳收取了购房款，正坤公司同意郭某将涉案房屋出卖给张瑞芳，与张瑞芳签订了《商品房认购协议书》。张瑞芳又将涉案房屋出卖给田成华，向田成华收取了27万元购房款，郭某、正坤公司亦同意张瑞芳将涉案房屋出卖给田成华，正坤公司收回与张瑞芳签订的《商品房认购协议书》后与田成华签订了涉案房屋的《商品房认购协议书》，正坤公司与田成华虽在该协议中约定由田成华于2010年2月1日即协议签订之日一次性支付321988元购房款，但根据本案查明的事实来看，该房屋系顶付给郭某用于向郭某支付工程款，所以，田成华和张瑞芳无须再向正坤公司支付购房款，田成华向张瑞芳支付的27万元购房款应当认定为田成华支付的涉案房屋购房款，田成华已履行支付购房款的义务。正坤公司作为《商品房认购协议书》的出卖人一方，在田成华受让该合同成为买受人后，正坤公司应当向田成华履行交付房屋的合同义务，但因正坤公司将涉案房屋处分给左某某，无法向田成华交付涉案房屋，造成合同解除，故田成华就其已支付的27万元购房款，有权向正坤公司主张返还，田成华要求正坤公司向其返还27万元购房款的诉讼请求成立，予以支持，对田成华超出该27万元之外的返还购房款请求不予支持。田成华要求正坤公司按中国人民银行同期贷款利率向其支付自2010年2月1日至2015年2月1日期间321988元的利息96596.40元，之后的利息计算至房款实际返还之日，因正坤公司的违约行为导致其与田成华签订的《商品房认购协议书》解除，正坤公司应当赔偿因其违约行为给田成华造成的损失。田成华与正坤公司签订的《商品房认购协议书》约定：“该商品房预计交房时间为2010年12月31日。如因其他原因延期交房，逾期3个月内，甲方不承担任何违约责任。”该约定有效，故违约金的起算时间，应当从2011年3月31日起算。田成华实际支付房款数额为27万元，应当以27万元作为计算违约金的基数。经计算，正坤公司应当向田成华支付2011年3月31日至2015年2月1日期间的利息62100元（27万元×5‰×46个月），对田成华超出62100元之外的利息请求不予支持。田成华要求张瑞芳、张金龙向其返还购房款，由于田成华与张瑞芳、张金龙对双方存在合同转让的事实无异议，张瑞芳已将其在涉案房屋《商品房认购协议书》中买受人的权利义务转让给了田成华，并且取得了合同出卖人正坤公司的同意，张瑞芳、张金龙已不是《商品房认购协议书》的出卖人，不承担向田成华返还购房款的义务，田成华要求张瑞芳、张金龙向其返还购房款的诉讼请求不能成立，不予支持。对田成华要求李春与正坤公司承担连带返还购房款的责任及李春向其返还2700元中介费的诉讼请求，由于李春系居间人，居间人系为买卖双方提供订立合同的媒介服务，促成买卖双方达成交易，按约定收取报酬的主体，本案中，经李春经营的中卫市某中介信息部提供居间服务，田成华与张瑞芳就涉案房屋已达成买卖协议，田成华也与正坤公司签订了涉案房屋《商品房认购协议书》，成为涉案房屋的买受人，李春已履行居间义务，田成华的权利未能实现系正坤公司将涉案房屋处分给左某某造成的，故田成华要求李春与正坤公司承担连带返还购房款的责任及要求李春返还中介费2700元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、九十四条第（二）项、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除田成华与正坤公司签订的《商品房认购协议书》；二、正坤公司于判决生效之日起十日内向田成华返还购房款27万元，支付利息62100元，合计332100元。之后的利息付至购房款付清之日；三、驳回田成华的其他诉讼请求。案件受理费7619元，由田成华负担1574元，正坤公司负担6045元。
田成华不服上述判决，向本院提起上诉称：正坤公司应向田成华返还购房款321988元，并承担利息96596.40元。张瑞芳将其对正坤公司享有的321988元的合同权利以27万元的价格转让给了田成华，该事实有正坤公司给田成华出具的《商品房认购协议书》及《房屋买卖成交合同》予以证实。张瑞芳在转让时对房屋价格做出了让利，将其对正坤公司享有的321988元的债权低价转让给了田成华。因房屋无法交付，正坤公司应当按照张瑞芳抵销的债权即321988元购房款向田成华全额返还房款。正坤公司未实际履行《商品房认购协议书》已违约，正坤公司向田成华支付的利息应当自协议签订之日即2010年2月1日起计算，按照应返还房款321988元计算至起诉即2015年2月1日，利息应为96596.40元，之后利息计算至购房款付清之日。张瑞芳在向田成华出售房屋时，其实际并不是房屋的所有人，不具有向田成华实际交付房屋的能力，根据双方的约定，涉案房屋由张瑞芳协助田成华到正坤公司办理相应手续后由正坤公司向田成华交付。现正坤公司违约不履行交房义务，亦未向田成华返还房款及利息，张瑞芳、张金龙作为与田成华签订《房屋买卖成交合同》的债务人，应对返还购房款本息承担连带清偿责任。李春作为房屋中介机构负责人，在提供居间服务时未严格履行审查房屋真实信息的职责，应与正坤公司、张瑞芳、张金龙承担连带返还购房款本息并应向田成华返还中介费2700元。请求：1.撤销原判；2.改判由正坤公司向田成华返还购房款321988元，并承担利息96596.40元（321988元×5‰×60个月，自2010年2月1日计算至2015年2月1日，之后利息计算至房款实际返还之日），以上合计418584.40元；3.改判由张瑞芳、张金龙对上述应返还购房款本息承担连带清偿责任；4.由李春向田成华返还售房中介费2700元，并对上述第二项诉讼请求承担连带责任；5.一、二审案件受理费由正坤公司、张瑞芳、张金龙、李春负担。
正坤公司不服上述判决，向本院提起上诉并对田成华的上诉提出答辩称：《商品房认购协议书》系正坤公司与田成华所签，与张瑞芳、张金龙没有关系。并非张瑞芳、张金龙将其对正坤公司的债权转让给田成华，且田成华给张瑞芳支付27万元购房款的行为不应视为向正坤公司支付购房款的行为，正坤公司对田成华与张瑞芳之间的交易行为不知情且没有确认。田成华将购房款支付给张瑞芳，张瑞芳没有将购房款支付给正坤公司。田成华未按合同约定履行付款义务，正坤公司有权另行处置房屋。正坤公司与案外人郭某以房屋抵顶工程款的相关情况在双方之间的抵顶尚未完全得到确认之前，不应当成为本案的定案依据。田成华的上诉请求因无相关证据证实，其上诉请求不应得到支持。请求：1.撤销原判第二项，改判正坤公司不承担返还购房款，并不承担利息；2.一、二审案件受理费由田成华承担。
上诉人田成华答辩称：田成华购买的涉案房屋系正坤公司开发建设，正坤公司又将该工程发包给郭某实际施工，并将涉案房屋抵顶给郭某作为工程款，郭某有权处分涉案房屋，这一事实已经其他生效判决予以确认。田成华从张瑞芳手中购买涉案房屋，并与张瑞芳及郭某的委托代理人张某一同在正坤公司办理了房屋认购协议的变更，上述事实清楚，证据充分，应驳回正坤公司的上诉请求。
被上诉人张瑞芳、张金龙答辩称：张瑞芳与张金龙已经将本案涉案商品房认购合同的权利义务一并转让给田成华，正坤公司也与田成华签订了《商品房认购协议书》，张瑞芳、张金龙与田成华之间的合同关系已经消灭。田成华要求张瑞芳、张金龙承担连带清偿责任没有法律依据。
被上诉人李春答辩称：李春作为房屋中介机构负责人，在提供中介服务时，已严格履行职责，在签订房屋买卖合同时，李春带着田成华在正坤公司售房部签订了商品房买卖合同认购协议，手续正规。涉案房屋是事后才被正坤公司顶给其他人，作为中介服务机构无法事后再核实，李春不承担责任。
二审期间双方当事人均未提供新的证据。
本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，张瑞芳、张金龙与正坤公司之间存在买卖涉案房屋的协议，张瑞芳、张金龙依据与正坤公司签订的商品房认购协议，通过李春的房屋中介部将涉案房屋出卖给田成华。张瑞芳、张金龙与田成华一同在正坤公司售楼部与正坤公司签订《商品房认购协议书》，张瑞芳、张金龙将其对正坤公司享有的涉案房屋所有权以27万元转让给田成华，田成华与正坤公司签订《商品房认购协议书》后，张瑞芳、张金龙转卖涉案房屋的义务已完成，李春居间房屋买卖的义务也已完成，交付房屋的义务转移给正坤公司。田成华主张张瑞芳、张金龙、李春承担返还购房款及利息没有法律依据。正坤公司提出涉案房屋的买卖与张瑞芳、张金龙无关的理由不能成立。田成华与正坤公司签订的《商品房认购协议书》是张瑞芳、张金龙与田成华、正坤公司转卖涉案房屋的真实意思表示，合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。现涉案房屋已由正坤公司出卖给第三人，正坤公司与田成华之间的《商品房认购协议书》无法继续履行，田成华要求解除协议返还购房款。张瑞芳、张金龙以27万元转卖涉案房屋给田成华，在田成华与正坤公司签订的《商品房认购协议书》后，张瑞芳、张金龙将涉案房屋的权利转让给田成华，故田成华对正坤公司享有27万元债权，正坤公司应承担向田成华返还27万元的购房款的民事责任，并承担相应的利息。《商品房认购协议书》约定：“该商品房预计交房时间为2010年12月31日。如因其他原因延期交房，逾期3个月内，甲方不承担任何违约责任”，该约定有效，故违约金的起算时间，应当从2011年3月31日起算，田成华实际支付房款数额为27万元，应当以27万元作为计算违约金的基数。经计算，正坤公司应当向田成华支付2011年3月31日至2015年2月1日期间的利息62100元（27万元×5‰×46个月），之后的利息付至购房款付清之日，故原审判决并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人田成华、宁夏正坤置业有限公司的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8312元，由上诉人田成华负担2030元，由宁夏正坤置业有限公司负担6282元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩金芳
审 判 员 孟佳鹏
代理审判员 吕广飞
二〇一五年八月七日
书 记 员 张 津
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。