江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第3505号
上诉人（原审被告）倪丽
上诉人（原审被告）马儒山
以上二上诉人共同委托代理人赵皇，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）倪以成
被上诉人（原审原告）李秀杰
以上二被上诉人共同委托代理人吴琪。
上诉人倪丽、马儒山因与被上诉人倪以成、李秀杰房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第683号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月12日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理本案。上诉人倪丽及其与上诉人马儒山的共同委托代理人赵皇，被上诉人倪以成、李秀杰及其共同委托代理人吴琪到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原审法院查明：倪以成、李秀杰系夫妻关系，且系倪丽的父母。倪丽、马儒山系夫妻关系。倪以成系江苏省煤炭基本建设公司第二工程处职工。倪以成、李秀杰还有一女，亦成年。
1996年，倪以成所在的江苏省煤炭基本建设公司第二工程处向部分职工集资建设徐州市鼓楼区大孤山二处住宅25#楼。倪以成符合单位集资建房的条件。1997年9月9日，倪以成向江苏省煤建公司二处支付了25#楼集资款34500元。集资款34500元中倪丽出资18000元左右，剩下的款项系李秀杰所借。
自1997年涉案房屋上房以来，倪以成、李秀杰一直在该房屋居住使用，且倪以成、李秀杰无其他房产。
2006年，涉案房屋登记在倪丽的名下。
另查明，现倪以成、李秀杰、倪丽、马儒山手中均无房屋所有权证和土地证。倪以成向法庭陈述，因土地证系“大证”所以房屋所有权证就没有下发。且倪以成陈述，涉案房屋面临拆迁。
还查明，倪丽曾向倪以成出具了一张收据，该收据载明“2007年3月8日收到倪以成付房款叁万伍仟元整。收款人倪丽。”
徐州市鼓楼区大孤山二处宿舍25xxx号室在徐州市产权处登记为孤山村中煤五公司二处宿舍90xxx室。
原审法院认为，父母与子女之间的纠纷本应协商解决。法院在处理父母和子女之间关于房屋纠纷时一般要考虑亲情关系、同时还要考虑纠纷的有效解决，其难度尤大。
关于倪以成与所在单位就涉案房屋的法律关系认定问题。1997年9月9日，江苏省煤建公司二处向倪以成出具了25#楼集资款收据，其收据具备当事人的姓名，且结合其他证据可以确定具体的标的和数量，即该收据具备合同须有的内容，系倪以成与所在单位就房屋买卖事宜意思表示一致的结果，可认定倪以成与江苏省煤建公司二处成立房屋买卖合同关系。虽然倪丽辩称涉案房屋由其购买，房款也是其交付，但未提供充足的证据予以证明。无论34500元是否是倪以成向倪丽所借，都不影响倪以成与江苏煤建公司二处房屋买卖合同关系的成立。倪以成已履行付款义务，江苏省煤建二处也履行了交房义务。综上，可认定涉案房屋系倪以成从所在单位所购买。
关于涉案房屋登记在倪丽名下的法律关系认定问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同的意愿的，人民法院可以认定是合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。”倪以成在2006年自愿无偿通过单位将涉案房屋25xxxx室登记在倪丽的名下，即通过此行为表明将该房屋赠与给倪丽，倪丽接受了该赠与。双方虽未签订书面的合同或者达成口头的约定，但是从双方的民事行为能够推定双方存在订立赠与合同的意图，且意思表示一致，符合赠与合同的成立要件，可认定就涉案房屋双方当事人之间成立赠与合同关系。依法成立的合同，自成立时生效。自倪以成将房屋登记于倪丽名下时起涉案房屋25xxxx室就应归倪丽所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋25xxxx室既已登记在倪丽名下且取得房屋所有权有合法的债权基础，因此此时该房屋的所有权确定归倪丽所有。
关于倪丽出具收据的法律关系认定问题。依法成立的合同受法律保护。2007年3月8日，倪丽向倪以成出具的付房款收据中有双方当事人的姓名，虽然交易的标的和数量没有明确书写出来，但是结合当事人陈述、双方提供的证据，且倪丽未合理解释出具收据的形成及原因，法院能够确定双方交易的标的物就是涉案房屋25xxxx室，价格为35000元。该收据内容具备合同须有的基本内容且系双方意思表示一致的结果，因此此时双方成立房屋买卖合同关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。虽然房屋仍登记在倪丽的名下，但根据法律规定当事人之间订立有关转让物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据法律规定，当事人就合同履行期限约定不明确的，既不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯也不能确定的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。倪以成作为买受人已经履行了支付价款的义务，在倪以成的要求下，倪丽应该在必要的准备时间内履行将房屋所有权转移给倪以成的义务。综上，倪丽出具的收据可认定倪以成与倪丽间就涉案房屋成立买卖合同关系。
关于倪以成的诉讼请求问题。倪以成的诉状中要求将涉案房屋判令归其所有，法庭在询问倪以成时，倪以成要求倪丽将涉案房屋过户到其名下，同时又陈述房屋归其所有，本院对倪以成的意思表示审查后认为，倪以成的意思表示前后虽有不一致之处但其诉讼请求意思表示是明确、具体的。同时，考虑到“老有所居”的传统，故依法支持倪以成的诉讼请求。遂判决：一、倪丽、马儒山协助倪以成、李秀杰办理上述房屋（所有权证号为xxxx）的权属变更手续；二、位于孤山村中煤五公司二处宿舍90xxxx室（所有权证号为xxxx）房屋归倪以成、李秀杰所有。
上诉人倪丽、马儒山不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，法律适用错误。本案所涉房屋系上诉人出资购买，当时是按照市场价购买的并未享受被上诉人单位优惠。另，通过被上诉人的返还借款行为也可以看出购房款系上诉人支付。一审判决逻辑错误，既然认定双方的赠与合同有效，又认定被上诉人返还借款为购房款项。一审法院超于权限判决，协助办理房屋手续不能作为诉讼请求但一审却判决上诉人协助办理房屋过户手续。另，二被上诉人并未主张房屋买卖关系，但是法院却对此进行认定。且被上诉人所收款项与涉案房屋买卖无关，2007年时涉案房屋的市场价也是10万元左右，被上诉人3万余元也不能购买涉案房屋。综上，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人倪以成、李秀杰答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请维持原判。
根据诉辩双方的意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一审判决涉案房屋归被上诉人所有并要求上诉人协助办理权属变更手续有无事实和法律依据。
二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明事实和一审查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋应归属被上诉人倪以成、李秀杰，二被上诉人有权要求上诉人倪丽、马儒山协助办理权属变更手续。
首先，涉案房屋的原始取得是基于被上诉人倪以成系江苏省煤建公司二处职工的身份，且符合1996年所在单位关于集资建房的条件，享受单位福利才得以从单位购买该房屋。倪以成支付单位的房款的来源，不论是否系向倪丽所借，都不影响倪以成与江苏省煤建公司二处之间的买卖合同关系的建立。
其次，尽管涉案房屋于2006年登记到倪丽名下，但2007年3月8日倪以成为收回房屋给付倪丽35000元购房款，倪丽实际接收并出具收条，应当认为双方当事人对于涉案房屋的交易已经达成一致，房屋所有权应转移给倪以成夫妇。倪丽虽然辩称该35000元是父母给予的另行购置房屋的款项，但对于收条形成的原因及过程缺乏合理解释，本院不予采纳。对于倪丽主张的购房款35000元与当时的市场价价格相差较大的问题。本院认为，双方当事人系父母子女关系，亲人之间的买卖行为、交易金额不能完全按照市场价格来衡量。而且，涉案房屋的初始购买价格为34500元，倪以成以35000元的价格回购也在情理之中，亦属合理范畴。
最后，从伦理亲情角度，倪以成夫妇系倪丽的父母，除涉案房屋之外亦无其他的房产，作为古稀之年的老人能老有所居、安享晚年是儿女应尽的孝心，也是儿女应承担的家庭责任和社会责任。
综上，上诉人倪丽、马儒山的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 程 叶
二〇一四年十一月四日
书 记 员 许 丽