杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余瓶民初字第152号
原告：陈语欣。
委托代理人：张建敏。
被告：周益盛。
委托代理人：曾曙光。
原告陈语欣诉被告周益盛租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，依法由审判员陈自勇独任审判，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。后因工作原因，本案转由审判员谈建明审判。并于2014年8月20日进行了第二次公开开庭审理。原告陈语欣的委托代理人张建敏、被告周益盛及其委托代理人曾曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈语欣起诉称：2011年6月，余杭振兴房地产开发有限公司将杭州市余杭区瓶窑镇东兴路35号的房屋场地交付给浙江好立方商贸连锁有限公司（下称好立方公司）开发利用，好立方公司随即作为经营超市商场使用。2013年8月8日，好立方公司将上述房屋、场地及超市经营权等全部承包给周益盛经营，并签订了承包协议，期限4年。周益盛又分别于2013年8月24日、2013年10月20日将超市内两块空闲场地转租给陈语欣，由陈语欣经营儿童游乐、游艺项目。2014年4月起，因周益盛长期拖欠好立方公司的巨额承包款、租金、货款（总计90余万元）而与好立方公司多次发生纠纷，在经营的超市里也多次发生群体人员的肢体冲突，警方也多次出动，导致整个商铺超市经营瘫痪。2014年4月26日起，超市的经营全面停业。2014年5月9日，好立方公司按周益盛的申请，解除了与周益盛的承包协议，而在之前周益盛已实际退出该超市的经营，由好立方公司接管。2014年5月9日，好立方公司下发通知，要求各转租户20天内搬离。好立方公司接管后因需重新开业对瓶窑店超市进行装修。陈语欣自2014年4月26日起至2014年7月12日一直停业经营，给陈语欣造成严重停业损失。
综上，由于周益盛对发包方的严重违约，解除了其与发包方的承包合同，导致各转租户无法继续履行租赁合同，租赁合同目的无法实现即履行不能。周益盛的根本性违约导致陈语欣损失惨重。为此，陈语欣诉至本院请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同。2、周益盛退还陈语欣租金59493元（计算时间自2014年4月26日始至合同约定到期之日止）并退还保证金10000元。3、周益盛赔偿陈语欣损失305341元（其中装修部分153056元、设备损耗、搬迁费50000元、会员退卡102285元）。本案诉讼费用（含保全费）由周益盛承担。审理中，陈语欣变更第3项诉讼请求为：周益盛赔偿陈语欣装修损失153056元、设备损耗和搬迁费40000元、停业损失105766元（参照淡季2014年4月全月的刷会员卡收入46844元、12只投币机收入6039元，共计52883元为标准，以停业2个月计算），各项损失合计298822元。
为证明以上事实，陈语欣向本院提交如下证据：
1、《超市承包合作协议》（复印件）一份，证明好立方公司将其好立方超市瓶窑店及租用的场地、设施承包给周益盛经营的事实。
2、《店面租赁合同》二份，证明周益盛将其承包经营超市内的两块场地转租给陈语欣并对租金及租赁期限作了约定的事实。
3、告知函一份，证明：（1）发包方解除了与周益盛的承包、租赁关系，并在2014年5月9日之前收回了超市、商铺及场地；（2）告知陈语欣限期搬离向周益盛租用的场地。
4、收条一份及打款凭证二份，证明陈语欣向周益盛交付了第一年租金155000元及履约保证金10000元的事实。
5、装修清单一份，证明陈语欣对向周益盛租用的场地进行装修花去装修费用的事实。
6、退卡清单一份，证明因双方之间的租赁合同无法履行，陈语欣不再经营儿童游乐等项目后退给顾客费用的事实。
7、照片五份，证明2014年4月26日周益盛经营的好立方超市瓶窑店内发生冲突，公安出警处理；自该日起，超市已实际停业经营的事实。
8、2014年5、6月工资单二份，证明陈语欣经营的儿童游乐店（嘟嘟城）每月需要支付11000元的工资。
9、工作日志复印件二十六份，证明陈语欣所经营的儿童游乐店在2014年4月（淡季）的营业收入为46884元，印证陈语欣的停业经营损失（因投币机是现金方式，故未能举证）。
周益盛答辩称：一、周益盛不是案涉《店面租赁合同》一方的当事人，该合同陈语欣是与相对方好立方公司签订，根据合同相对性原理，周益盛不是本案适格被告。二、陈语欣诉称好立方超市瓶窑店自2014年4月26日起全面停业，与事实不符，2014年4月、5月至今超市一直在营业。陈语欣主张的经济损失没有事实依据，况且如若陈语欣与和好立方公司重新签订租赁合同，就不存在装修费补偿、设备损失，也不需要支付搬迁费用；陈语欣主张停业损失的主要是会员卡收入，因收入需要经营性成本支出，不能作为计算停业损失的依据；另外，即使陈语欣存在停业损失，也应当向好立方公司主张。综上，恳请驳回陈语欣的诉讼请求。
周益盛为证明其辩称事实，向本院提供如下证据：
照片一组（含光盘一份），证明2014年5月15日陈语欣租用场地的店面仍在正常营业的事实。
陈语欣、周益盛提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：
一、周益盛对陈语欣提供证据的质证意见：对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对待证事实有异议，周益盛代好立方公司与陈语欣签订了《店面租赁合同》。对证据3的真实性无法确定。对证据4没有异议。对证据5，系第三方出具，真实性、合法性及关联性均无法确定。对证据6的真实性、合法性及关联性均有异议。证据7，2014年4月26日的照片显示，很多人在购物，不能证明超市已停业，对2014年5月9日的照片真实性、合法性及关联性无法确定。证据8的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据系单方制作，均未提供五位员工的劳动合同或缴纳社保的依据，如5月、6月游乐场停止，也不可能支付员工工资。证据9系复印件，不予认可。本院对上述证据1、4予以确认；对证据2，该租赁合同并没有好立方公司在合同尾部盖章确认且事后也不追认，故周益盛称当时其是代好立方公司与陈语欣该合同不能成立，该合同符合证据的采信规则，本院确认其证明力；对证据3的真实性予以认定；对证据5-8，本院根据证据内容结合其他证据作综合认定；对证据9，系单方账目记录，本院不予确认。
二、陈语欣对周益盛提供证据的质证意见：对照片的内容没有异议，陈语欣在接到好立方公司要求搬离场地的通知后，当时为方便搬离而在整理物品，并没有在经营。本院对该证据的真实性予以确认，但当时是否正常营业尚需佐证。
审理中，本院为查明好立方公司周益盛一方是否退出承包经营好立方公司瓶窑店以及好立方公司装修有否影响陈语欣经营等相关事实向好立方公司法务部职员高旭制作了询问笔录一份，另外本院在2014年7月14日到好立方公司瓶窑店现场拍摄了照片六份。对于上述证据材料，陈语欣认为，高旭陈述2014年5月7日之前陈语欣仍在营业不是事实；周益盛认为笔录中高旭陈述陈语欣停业经营一个半月不是事实，其与好立方公司之间的经营合同至今在继续履行，对照片没有异议。
根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2011年6月，好立方公司租用房产将余杭区瓶窑镇东兴路35号的房屋场地（租期8年）作为超市商场使用，随之好立方公司开办了好立方公司瓶窑分公司。2013年8月8日，好立方公司将上述房屋、场地及好立方公司瓶窑店经营权等承包给周益盛、周益溜等人经营，并签订了《超市承包合作协议》一份，承包期限为4年。上述承包合作协议实际开始履行后，周益盛以好立方公司瓶窑分公司承包人的名义于2013年8月24日与陈语欣签订了《店面租赁合同》一份，主要约定：周益盛为好立方公司瓶窑店承包人，享有合法的出租权，将好立方公司瓶窑店内的一块约200平方米空闲场地租给陈语欣经营儿童游乐、游艺项目使用，并约定租赁有效期限为2013年9月1日至2017年8月30日止，每年租金100000元，按年提前一月一次性付清，每二年递增8%，陈语欣支付周益盛履约保证金10000元，并由陈语欣承担该场地的设计、装修费用，如周益盛提前解除合同或因周益盛的原因造成租赁合同提前解除，视为周益盛违约，需赔偿陈语欣租金、装修、设备、另外租商铺费用等一切损失，同时合同对其他相关权利义务也作了约定，该合同尾部由周益盛个人签名确认。2013年10月20日，陈语欣因经营需要与周益盛经协商又签订了《店面租赁合同》一份，约定周益盛将好立方公司瓶窑店内的店面4间租给陈语欣经营儿童游乐使用，合同有效期限为2013年10月20日至2017年10月20日止，每年租金5万5千元，按年提前一个月一次性付清，每二年递增8%，其他违约条款以及权利义务与前述首份合同约定相同。上述二份店面租赁合同签订后，周益盛将场地、店面交付陈语欣使用，陈语欣向周益盛支付了履行保证金10000元，并分别在2013年9月、11月付清了第一年租金共计155000元，同时陈语欣对场地、店面进行装修后开业经营。
2014年2月，周益盛一方与发包方好立方公司之间因经营超市所租用的房屋场地租金支付、超市商品转让款给付争议以及受市场经营环境等因素影响，周益盛一方与发包方好立方公司经协商于2014年5月9日退出其承包经营的好立方公司瓶窑店，解除了其与好立方公司的《超市承包合作协议》的履行。随之，好立方公司接管了经营场地。此前的2014年4月底，周益盛一方经营的好立方公司瓶窑店超市曾发生与供货商的冲突，影响了陈语欣的经营。2014年5月9日，好立方公司向陈语欣发出告知函，该函件明确告知“好立方公司瓶窑店承包人周益盛、周益溜于2014年2月26日提出解除承包协议申请，因承包人长期拖欠我司垫付的租金、货款等共计918701.62元，故我公司同意解除其承包协议，现承包人已经于2014年5月9日将瓶窑店交接于我公司，根据原承包协议，超市承包期间全部的债权债务均由承包人承担，故我司无义务承担继续履行贵方与承包人之间租赁协议的责任，因此特函告贵方自收到本函之日起20日内，完成贵方与原租赁场地的撤场工作，并恢复原租赁场地格局。逾期未撤场的，视为放弃场地内资产设备的所有权，我司将有权执行处理，并保留追究相应法律责任的权利”。
另查明，2014年5月9日，好立方公司要求陈语欣撤场及恢复原租赁场地格局后，陈语欣与好立方公司之间就租用场地是否能继续进行了协商，但尚未达成协议。在周益盛一方退出瓶窑店超市场地后，好立方公司随之因开业需要对超市场地进行了装饰装修，并于2014年7月12日重新开业。期间，因装修影响了陈语欣正常经营一个多月。目前，陈语欣在正常营业。此外，本案诉讼前，因诉前财产保全，陈语欣支付了财产保全费1020元。
本院认为，一、关于本案的诉讼主体即本案被告是否为适格。本案中，周益盛虽然以好立方公司瓶窑分公司承包人的名义与陈语欣签订了《店面租赁合同》，但周益盛并非是好立方公司的员工，签订该合同也没有好立方公司的授权及事后追认，且合同也载明周益盛为好立方公司瓶窑店承包人，享有合法的出租权，合同尾部只有周益盛个人签名，故周益盛主张其是履行职责代好立方公司与陈语欣之间形成租赁合同关系不能成立，本院认定与陈语欣签订《店面租赁合同》是周益盛个人行为，根据合同相对性原理，周益盛作为合同的相对一方，应属本案适格的被告。
二、关于《店面租赁合同》的解除及相应责任问题。周益盛将好立方公司瓶窑店内的部分场地、店面租给陈语欣经营使用，好立方公司早应知道该租赁事实，未曾提出反对意见，案涉《店面租赁合同》二份，是周益盛与陈语欣之间自愿、真实的意思表示，对双方具有约束力，均应按约定履行。履约过程中，因周益盛一方与其发包方好立方公司发生争议，2014年5月9日周益盛一方退出其承包的好立方公司瓶窑店，终止了其与好立方公司的承包合作协议履行，同日，由好立方公司接管并告知陈语欣撤出租赁场地、恢复原租赁场地格局。至此基于周益盛与发包方好立方公司承包合作协议的解除，陈语欣与周益盛之间的两份《店面租赁合同》已履行不能即应视为已实际解除。对于周益盛辩称是由于好立方公司的原因严重干扰了超市经营，影响了本案双方合同的履行，该事由系周益盛与好立方公司之间的纠纷，与本案纠纷的实体处理无关联，故形成本案二份《店面租赁合同》提前解除系周益盛原因所致，周益盛已构成违约，应当按合同约定内容向陈语欣承担责任。
三、关于对陈语欣主张的返还租金、保证金及违约损失赔偿的认定。陈语欣按《店面租赁合同》约定提前向周益盛支付了一年租金，因合同实际履行未到一年，陈语欣应承担自《店面租赁合同》开始至实际解除日（2014年5月9日）的租金，之后已付租金由周益盛返还。经核算应当返还的租金为55671.23元（即年租金总额1550000元减去至2014年5月9日止应给付的租金数额），另由周益盛向陈语欣退还保证金10000元。因合同解除的责任在于周益盛，故由周益盛向陈语欣承担相应损失赔付责任，其中陈语欣主张的装修损失、设备损耗及搬迁费损失。根据合同约定，周益盛违约应赔偿陈语欣租金、装修、设备、另外租商铺费用等一切经济损失，但陈语欣提供的证据并不足以证明其确实为此支出了装修费用153056元、设备损耗和搬迁费共计40000元，且目前陈语欣在继续经营未退出租用的经营场地，故其所称的装修费用、设备损耗及搬迁费损失并未实际发生，请求赔偿的依据并不充分，故其主张上述的赔偿请求，本院不予支持。对陈语欣主张的经营损失，因装修影响了正常经营，其损失确实存在，但其以记载的前期营业收入金额全部作为损失依据，明显不当，鉴于涉案经营损失难以评估鉴定，本院根据周益盛一方退出其承包经营的好立方公司瓶窑店后因好立方公司重新开业对经营场地装修而影响陈语欣正常经营时间，结合陈语欣场地租用租金、人工工资等作为经营成本投入的实际情况，酌情确认陈语欣的经营损失为25000元，由周益盛承担。
综上，陈语欣与周益盛之间的二份《店面租赁合同》在本案诉讼前因履行不能已在2014年5月9日实际解除，故无需再主张解除双方的租赁合同关系。因合同解除的责任在于周益盛，相应的未到期已收租金及保证金由周益盛返还陈语欣，给陈语欣造成的经营损失，周益盛理应予以赔偿，但赔付损失的金额以本院酌定的金额为限，陈语欣其余不合理请求，本院不予支持。周益盛辩称其不是本案适格被告以及不应承担责任等抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告周益盛返还原告陈语欣租金55671.23元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告周益盛退还原告陈语欣履约保证金10000元，于本判决生效后十日内付清。
三、被告周益盛支付原告陈语欣经济损失25000元，于本判决生效后十日内付清。
四、被告周益盛支付原告陈语欣财产保全申请费1020元，于本判决生效后十日内付清。
五、驳回原告陈语欣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6825元，减半收取3412.50元，由原告陈语欣承担2562.5元，被告周益盛承担850元，于本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6825元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 谈建明
二〇一四年八月二十八日
书记员 刘明明