广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗从法房初字第179号
原告：谢金花，女，汉族，1974年5月21日出生，住广东省从化市。
委托代理人：张志伟，广东政衡律师事务所律师。
被告：黄金满，男，1953年11月29日出生。
被告：郑锦芳，女，1950年10月13日出生。
二被告共同委托代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。
二被告共同委托代理人：黄伟强，广东流溪律师事务所律师助理。
原告谢金花诉被告黄金满、郑锦芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周毅成担任审判长与审判员吕树彬、吕存阳组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢金花及委托代理人张志伟、被告黄金满、郑锦芳及委托代理人邝展强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢金花诉称：原告（买方）与被告黄金满、郑锦芳（卖方）于2013年8月7日签订《房屋买卖协议》，约定卖方将位于从化市江浦街河东南路93号504房卖给买方，房屋成交价为人民币328000元，协议签订同时，买方支付定金人民币30000元给卖方；买卖双方应在银行出具同意贷款书7日内到房管局办理交易过户手续，首期楼款（不含定金）158000元，买方应在房管部门成功受理本次交易的递件前直接支付给卖方；剩余楼款（即申请贷款额）人民币140000元由贷款银行直接划给卖方；卖方如在上述期限内违约不出售房屋，须退还定金，并赔偿人民币30000元给买方。
协议签订后，原告于2013年8月16日委托广州诚赛按揭咨询有限公司办理银行按揭贷款，当日一次性递交了办理按揭贷款所需的全部资料。2014年1月16日，银行出具了同贷书，原告电话告知被告并提出支付首期房款并催促被告办理过户手续。但被告电话明确表示不再出售房屋，并拒绝赔偿原告损失。
原告认为，双方签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，合法有效。原告一方面支付了30000元定金给被告，另一方面积极及时地提交了办理按揭贷款的手续，直到银行出具同贷书，原告都不存在过错。本案房屋已经具备交易过户的条件，但由于被告反悔，不同意出售房屋，双方签订的《房屋买卖协议》的目的已经不能实现，原告同意解除，但要求被告退还定金和赔偿损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告退还定金30000元给原告；2、被告支付违约金30000元给原告；3、被告赔偿中介费2000元，按揭费3000元等损失给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有原告提交的《房屋买卖协议》、中介合同、中介费收据、按揭费收据、按揭公司交件清单、银行同贷书、录音光盘等证据材料为证，并向本院申请证人张蕾蕾（广州市诚赛按揭有限公司工作人员）、李东海（广东长轩房地产中介服务公司工作人员）出庭作证。
被告黄金满、郑锦芳辩称：一、被告不存在违约的事实，是原告拒不支付首期房款，根本违约。1、原告庭审中声称“被告撕毁按揭贷款材料视为不同意出售房房屋，是违约行为”的说法是歪曲事实，不真实的。首先，被告不存在撕毁办理按揭贷款材料的行为，也从来没有表示不同意出售房屋；其次，从原告当庭提交的《按揭公司收件交接清单》及《银行同意贷款书》反而证实了被告已履行配合办理银行按揭贷款的义务。2、原告违反合同约定，单方要求被告先为其办理房屋过户后才支付首期楼款。根据双方于2013年8月7日签订的《房屋买卖协议》第三条明确约定，原告首先要支付房屋首期款158000元，并且最迟应于2013年12月30日前支付，剩余的楼款申请银行贷款支付，银行出具同贷书7日后到房管局办理交易过户手续。原告知道被告的银行账号，却单方要求被告先为其办理房屋过户后才肯支付首期楼款。原告单方要求变更合同，逾期并拒付房款的行为，至使被告合同目的落空，属于根本违约。二、应驳回原告要求退还定金的诉讼请求。被告没有违约不出售房屋，无需退还定金，并且根据《房屋买卖协议》第二条：“买方因个人原因不购买房屋，即视为违约，卖方没收买方定金”的约定，本案原告拒付房款，不购买被告的房屋，被告有权没收定金。三、应驳回原告要求支付违约金、中介费、按揭费、诉讼费的诉讼请求。1、被告没有违约不出售房屋，反而是原告要先支付首期房款的前提下却拒付，属根本违约，原告要求支付违约金无理。2、退一万步来说，就算被告违约，原告也只能选择请求支付违约金或请求支付中介费、按揭费。因为，原告当庭明确表示其实际损失为中介费和按揭费。该损失属于补偿性损害赔偿金，与约定违约金均以补偿性为基本功能，二者不能并用，只能择一请求。如果原告只要求支付违约金，该违约金数额亦过高，根据我国合同法解释二第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过高于造成的损失”的规定，本案原告实际损失共5000元，约定的30000元违约金远超过损失的百分之三十，故违约金过高理应减少。事实上，原告交了定金后就认为房屋买贵了，于是就说中介欺骗了她为由要求被告退回定金。在被告不同意的情况下，原告竟颠倒是非黑白，说被告不配合办理银行按揭贷款，最后还以偏概全，歪曲解读《房屋买卖协议》第三条要求被告先为其办理房屋过房后才支付首期楼款，以达到其故意刁难被告、迫使被告退回定金的不法目的。故，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据的，应予驳回。
经审理查明：2013年8月7日，原告（买方）与被告黄金满、郑锦芳签订《房屋买卖协议》，约定卖方将位于从化市江埔街河东南路93号504房以328000元的价格出售给原告，办理过户手续费用由买方支付。签订协议同时，买方支付定金人民币30000元给卖方。买方因个人原因不购买房屋，即视为违约，卖方没收买方定金。买卖双方应在银行出具同意贷款书7日后到房管局办理交易过户手续，首期楼款（不含定金）人民币158000元，买方应在房管部门成功受理本次交易的递件前直接支付给卖方（限于2013年12月30日前支付）。剩余楼款（即申请贷款额）人民币140000元由贷款银行直接划给卖方。卖方如在上述约定日期内违约不出售房屋，须退还定金，并赔偿人民币30000元给买方等。合同签订当日，谢金花向中介公司缴纳中介服务费2000元，向两被告支付定金30000元。
原告因需贷款购买上述从化市江埔街河东南路93号504房，于2013年8月16日，与二被告一起到诚赛按揭二手楼按揭服务中心提交资料，诚赛按揭二手楼按揭服务中心向原告出具收件交接清单，收件人确认处由张蕾蕾签名。同日，原告交纳了按揭费用3000元。2013年12月26日，二被告到诚赛按揭二手楼按揭服务中心补齐资料。2014年1月15日，中国工商银行股份有限公司广州从化支行向原告及被告黄金满出具中国工商银行个人二手房贷款意向书。
庭审中，经本院释明，原告要求解除与被告黄金满、郑锦芳于2013年8月7日签订的《房屋买卖协议》，被告黄金满、郑锦芳亦同意解除。
证人李东海出庭陈述称：2013年8月17日，按揭公司工作人员张蕾蕾打电话告知其，二被告把提交办理按揭的资料撕掉，后证人与被告郑锦芳联系，郑锦芳告知他到2013年12月30日时间还很长慢慢来。直至2013年12月底二被告才重新提交资料，最终导致同贷书是在2014年1月15日才审批下来。
本院对证人张蕾蕾进行询问并作出笔录，问：你是否认识谢金花、黄金满、郑锦芳？答：就是签按揭的时候见过。问：谢金花与黄金满、郑锦芳房屋买卖办理按揭手续是否是你经手的？答：他们双方第一次提交资料签的时候是我同事经办，后来补资料的时候是我接手的。第一次提交资料后第二天黄金满、郑锦芳到我单位问“谁是张蕾蕾”，我就说“我是”，他们就说要看看昨天签的资料。问：他们看资料时发生了什么事？答：他们要把资料带走，我说那些签的资料都是给银行审批用的，不可以给客人拿回去的，然后他们就当着我的面把那些资料撕毁了，我同事都有看到。然后我就直接打给中介的李东海，告诉他这件事，问他是怎么回事。李东海说先和业主沟通一下，一直就沟通了很久才把资料重新提交给我们，补了资料后我有打电话给谢金花让她也补齐资料，然后很快我们就办好了同贷书。
另查明：原告谢金花于2014年1月26日向本院提出财产保全申请，并提供担保。本院作出（2014）穗从法房初字第179号之一民事裁定书，裁定：一、查封被告黄金满所有的位于从化市江埔街河东南路93号504房（证号为：0113005077号）；二、查封原告谢金花提供担保权属谢金花、陈凤翔共同共有的位于广州市黄埔区黄埔东路2879号大院57号201房（证号分别为：1140000416、1140000417号）。
本院认为：谢金花与黄金满、郑锦芳双方签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，合法有效。现双方一致同意解除该合同，符合法律规定，本院予以准许。对于双方所争议的导致该合同无法继续履行的原因是谢金花不按期支付购房首期款还是黄金满、郑锦芳违约故意拖延办理按揭不同意出售房屋。根据证人李东海庭审中的陈述及张蕾蕾询问笔录中的陈述，可以看出导致交易未能完成的根本原因在于黄金满、郑锦芳违约故意拖延办理按揭后不同意出售房屋。由于证人与本案各方当事人均无利害关系，结合谢金花提交的其他旁证，该证人证言真实可信，本院予以采纳。从谢金花签订《房屋买卖协议》、《中介合同》以及支付定金、中介费、提交资料办理按揭手续及录音光碟中对二被告的催促，均可以看出谢金花具有购买涉讼房屋的意愿。虽然谢金花没有按照约定于2013年12月30日前支付首期购房款158000元，但主要原因在于被告黄金满、郑锦芳迟延提交资料，银行无法在2013年12月30日前出具同意贷款书，按照合同约定，双方应在银行出具同意贷款书7日后到房管局办理交易过户手续，首期楼款应在房管部门成功受理本次交易的递件前支付。本案双方一直没有到房管局递件，原告不支付首期款亦符合常理，也符合权利义务相对等的原则。被告黄金满、郑锦芳故意拖延办理按揭，致使双方房屋买卖不成立，依法应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋买卖协议》第4条的约定：卖方如在上述约定日期内违约不出售房屋，须退还定金，并赔偿叁万元给买方。现原告谢金花要求被告黄金满、郑锦芳退还定金30000元，支付违约金30000元，并赔偿中介费2000元、按揭费3000元的损失，被告黄金满、郑锦芳认为原告主张的中介费2000元、按揭费3000元是实际损失，与约定违约金二者不能并用，只能择一请求。既使只要求支付违约金，则违约金数额亦过高，要求法院予以调整。本院认为，原告谢金花要求被告黄金满、郑锦芳退还定金30000元，支付违约金30000元有合同依据，是双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，本院予以支持，对被告抗辩认为违约金过高要求调整的理由，本院不予采纳。至于中介费2000元及按揭费3000元，本院认为属于原告谢金花的实际损失部分，应包含在违约金内予以补偿，不再单独计算。因此对原告要求被告支付中介费2000元及按揭费3000元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告谢金花与被告黄金满、郑锦芳于2013年8月7日签订的《房屋买卖协议》；
二、被告黄金满、郑锦芳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元、支付违约金30000元给原告谢金花；
三、驳回原告谢金花的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1425元、财产保全费670元，由原告谢金花110元，由被告黄金满、郑锦芳负担1985元。
如不服本判决，原告谢金花可在判决书送达之日起十五日内、被告黄金满、郑锦芳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 周毅成
审判员 吕树彬
审判员 吕存阳
二〇一四年七月二十四日
书记员 刘湛鹏