浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1264号
原告（反诉被告）：林豪。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：郑克。
委托代理人：黄建洲。
原告林豪为与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称石浦半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年8月2日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于同年9月24日公开开庭进行了审理。审理中，因被告提出反诉，本院经审查决定反诉与本诉合并审理。本次庭审后，因本案所涉系列案的其中部分案件正在二审中，而本案的处理结果须以该部分案件的二审结果为依据，因此本案自此之后裁定中止诉讼。在上涉关联案的上诉结果获二审终审确认后，本案依法恢复诉讼。原告林豪及其委托代理人阮文良、厉洁飞，被告石浦半岛公司的委托代理人郑克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林豪起诉称：2011年3月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：由被告将其核准预售的一套坐落在象山县石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第9幢1－101号联排多层住宅售予原告，建筑面积共计244.73㎡，其中套内面积236.34㎡，应分摊共有面积8.39㎡。计价方式为按建筑面积计价，单价8935.85元／㎡，房屋总价款为2186871元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记（面积）为准。房屋交付后，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款，由出卖人返还买受人，超出3%部分房价款，由出卖人双倍返还；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分房价款，由买受人补足，超出3%部分房价款，由出卖人承担。付款方式及期限为2011年3月16日首付656871元，余款1530000元进行商业按揭。房屋交付期限（即合同第九条）为2010年11月30日前，将经竣工验收合格并取得验收备案证明的约定房屋交付给买受人。逾期交房的违约责任为除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（届满）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同同时约定：出卖人负责办理房屋产权初始登记，并承诺2010年12月31日前取得房产权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，90日以内按已付房价款的5‰承担违约责任，90日以后按已付房价款的日万分之二承担违约金。合同另约定（第十二条交接）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违约金。交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担。
合同签订后，原告依期足额支付房价款2186871元。但被告迟延至今仍未履行交房义务。
原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法有效。履约中，被告逾期交付房屋系事实，显已构成逾期交房的违约，依合同约定，应当承担违约责任。
据上，请求如下：一、判令被告支付逾期交房违约金419879元（按已付房价款2186871元的日万分之三，自2010年12月1日起暂算至2012年8月31日，之后违约金据此标准计付至实际交房之日）；二、判令被告办理房屋交付手续。
审理中，原告基于合同约定的交房日期早于签约日期、所涉房屋已于2013年7月19日交付的事实，将上述诉请变更为判令被告支付逾期交房约定违约金（按已付房价款2186871元的日万分之三，自2011年3月17日起算至2013年7月19日止）。
被告石浦半岛公司答辩称：1.合同约定的交房日期早于签约日期，该条款客观上履行不能，应属无效。2.约定房屋已于2013年7月19日交付，故原告现再诉请办理交付手续，因请求针对的给付行为已履毕，应予驳回。3.被告于2011年4月13日具备交房条件后，曾于2012年2月1日、8月10日两次致函通知原告办理交房手续，但其迟迟未予履行。因此，自2012年2月1日至2013年7月19日期间的延期交房责任在原告，原告非但无权主张该期间迟延交房违约金，并应承担逾期收房违约金。4.原告主张的逾期交房约定违约金过分高于造成的实际损失，请求调整为按同期同地段同类房屋的租金标准计算。
审理中，针对原告变更后的诉讼请求，被告石浦半岛公司答辩并反诉称：1.原告主张逾期交房违约金的起算日期为合同签订后的次日，于法不合。鉴于约定交房期早于签约日期，属客观上的履行不能，因此对约定交房期的界定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，应为交房条件具备后的合理期限，即2011年4月13日之后的合理期限。2.自2012年2月1日起，原告非但无权主张逾期交房违约金，并应承担自2012年3月3日起的逾期收房约定违约金。3.逾期交房约定违约金过分高于造成的实际损失，请求调整为按同期同地段同类房屋的租金标准计算。
据上，请求原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）迟延接收房屋约定违约金185878元（按约定房价2186871元的每月5‰，自2012年3月4日起算至2013年7月19日止）。
反诉被告林豪答辩称：1.2012年2月1日的交房通知并未收到，同年8月10日的交房通知收到后，本人前往办理交房手续时，因不同意反诉原告提出的先签订违约免责协议才办理的无理要求，致交接手续最终未果。因此，房屋交接未成的责任在反诉原告，反诉被告非但无需承担迟延收房违约金，并可依约追究其逾期交房违约责任。2.如认定反诉被告迟延收房违约成立，则因约定违约金过分高于由此造成的实际损失，请求调整为按同期同地段同类房屋的物业收费标准计算。
为证明上述本诉诉请及反诉答辩主张的事实，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间存有涉案房屋买卖合同关系及合同约定的具体事实；
2.商品房购房款发票三份，拟证明原告签约后已依期足额付款的事实；
3.（2012）甬象民初字第945号及（2013）浙甬民二终字第250号民事判决书各一份，拟证明同类案件法院已认定被告构成逾期交房违约的事实；
4.2012年8月15日，被告售楼员冯海甬出具的证明一份，拟证明原告于该日再次要求被告交房的事实；
5.2012年8月20日、21日律师函及其寄收证明、协商交房现场的照片、被告草拟的免责协议书各一份，拟证明原告已向被告主张违约请求权、不同意先签订免责再办理交接手续并尽快交房的事实；
6.2011年11月8日象山县人民法院开庭笔录一份，拟证明被告认可先签免责协议才同意办理交房手续的事实；
7.住宅前期物业管理服务协议一份，拟证明如认定原告确已构成逾期接收房屋的事实，被告实际损失仅为前期物业费，约定的违约金过分高于该损失，可予调减的事实。
上述证据，被告质证后均认可真实，但主张证3对本案无约束力，因为不同的个案事实，判案结果并不同一；证4恰恰证明被告同意原告于次日办理房屋交接手续，嗣后未办交房手续的责任在原告；证5不足表明被告为交房设置“先签订各自免责协议，再办交接手续”的前置条件，不签订免责协议并不影响交接手续的正常办理；证6不足以证明原告拟证明的举证目的，实系原告对笔录内容的误解；证7不足以证明被告因原告逾期收房违约造成的损失仅限于前期物业费，约定违约金并不过分高于造成的损失。
基上举证、质证，本院认证如下：上述各证的真实性，因获被告质证认可，证明力可予确认，除证3、证6因与本案无关联性不予采信外，其余证据均可采信为本案的定案证据。至于双方对证3至证7与本案关联性提出的举、质证意见，因仅涉及对同一证据事实，在法律适用层面的不同解读，不影响对该证据事实本身的认定。为避免重复论述，安排在本院认为部分一并阐述。
为证明上述本诉答辩及反诉主张的事实，被告向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房预售许可证一份，拟证明被告开发的涉房楼盘具备预售资格；
2.《商品房买卖合同》一份，拟证明原告购买的案涉房屋迟延接收应按总价款的月5‰支付违约金等事实；
3.竣工验收备案证明书一份，拟证明涉房楼盘于2011年4月13日备案后具备交房条件的事实；
4.交房通知书及国内挂号信函收据各二份、交房费用清单一份，拟证明被告于2012年2月1日、8月10日两次通知原告可办理房屋交接手续的事实；
5.现金缴款单二份，拟证明原告直至2013年6月14日才付清交房费用清单项下应付款的事实；
6.交房流转单一份，拟证明案涉房屋于2013年7月19日完成交接的事实。
上述各证，原告质证后认可真实，但主张2012年2月1日的交房通知，原告并未事实收到。
基上举证、质证，本院认证如下：上述各证的真实性，因获原告质证认可，证明力可予确认，并可采为本案的定案证据。至于原告对2012年2月1日交房通知提出的质证意见，认证理由安排在本院认为部分予以阐述。
综上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉、辩及庭审陈述，本院对本案基本事实认定如下：
被告拟开发的涉房楼盘（迎凤山庄）于2009年9月11日取得商品房预售许可证后，于2011年3月16日与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定内容与原告诉请的合同内容一致。
合同签订后，原告已依期足额付清约定房款。在涉房楼盘于2011年4月13日具备交房条件后，被告直至2012年2月1日才致函通知原告，所购房屋可在付清面积补差款、契税等共计84268元时办理交接手续。同年6月20日，原告委托代理人以原告等业主的名义致函被告，要求交付房屋并支付逾期交房违约金。同年8月10日，被告再次致函原告，重申上述交房事宜。原告收到该函后，于8月15日前往办理交房手续时，被告知延后一天办理。在嗣后办理交房过程中，因原告不同意被告提出的交房时一并签订相互免责协议，致交房未成。同年8月20日，原告委托代理人再次以原告等业主的名义致函被告，函中重申不同意在办理交房手续时一并签订相互免责协议。之后，房屋交接事宜因此撂止。在原告于2013年2月20日、8月21日分别付清房屋面积补差款17603元、契税代收费66664元后，双方于同年7月19日完成房屋交接手续。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定；据此仍然不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。本案中，因合同约定的交房日期（2010年11月30日前）条款，早于签约日期（2011年3月16日），属客观上履行不能，性质上宜认定为对房屋交期的约定不明。因此，依照合同第九条、第十二条约定内容，并结合双方签约本意，房屋的交付期限应认定为具备交房条件后的合理期限，即为2011年4月13日之后的合理期限。至于该节点后具体合理期限起算点的界定，应按双方各自向对方发出交接房屋主张的通知日期为依据。现因被告在交房条件具备之后，已于2012年2月通知原告交房，早于原告2012年6月第一次提出的交房主张，显然不存在逾期交房的违约。鉴于被告主张的“2012年2月通知原告交房”的待证事实，已提供通知函寄出的快递存根为据，依照日常生活经验法则，该待证事实成立的可能性，足以达到内心确信的认证标准。故在此情形下，原告仍主张未事实收到该通知，应负举证转承责任，否则应承担不利法律后果。因此，原告主张该通知未事实收到，不予采信。
被告提议交房时一并签订相互免责协议，不影响原告在付清房屋面积补差款具备交房条件后，要求被告单独交付房屋请求权的独立行使。本案中，双方之所以未在2012年8月16日最终完成交房，系因原告未付清面积补差款，不具备独立行使交房请求权的条件。因此，原告主张当时未完成交房的责任在被告，理由不能成立。综上，原告诉请被告承担逾期交房违约金，因欠缺事实依据，不予支持。
鉴于合同第十二条约定的逾期接收房屋违约金，系指向房屋交付期限有明确约定的情形。而本案中，据上认定，约定的房屋交期并不明确，结合本案实际，被告反诉请求可不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回原告林豪的诉讼请求；
二、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的反诉请求。
本案案件受理费7598元，减半收取3799元，由原告林豪承担；本案反诉受理费2009元，由被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判员 谢世常
二〇一四年四月十五日
书记员 赖芒芒