重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03679号
上诉人（原审被告）：向泽东。
委托代理人：王娟，重庆通安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谢玲。
委托代理人：王娟，重庆通安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄伦书。
委托代理人：王娟，重庆通安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李三洪。
委托代理人：王娟，重庆通安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李小红。
被告委托代理人：王娟，重庆通安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊洪烈。
委托代理人：康文炜，重庆启瑞律师事务所律师。
原审第三人：刘洋。
原审第三人：韩乐伟。
原审第三人：邹慧琼。
原审第三人：栾继红。
原审第三人：覃耕。
上诉人向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红与被上诉人熊洪烈、原审第三人刘洋、韩乐伟、邹慧琼、栾继红、覃耕房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年1月23日作出（2014）江法民初字第02886号民事判决。向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员李盛刚担任审判长，代理审判员康炜主审，与代理审判员乔艳组成合议庭于2015年9月25日对本案进行了审理，上诉人向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红的共同委托代理人王娟、被上诉人熊洪烈的委托代理人康文炜、原审第三人覃耕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：熊洪烈曾系重庆市江北区红砂碛26号附72号、附73号房屋产权人，熊洪烈将房屋租赁给方德英经营使用，至今房屋仍由方德英在使用。2013年10月26日，熊洪烈与王某签订《房地产买卖协议书》，熊洪烈将诉争房屋出售给王某。2013年11月11日，重庆市江北区红砂碛26号附72号房屋被重庆市江北区人民法院查封。2013年11月11日，重庆市江北区人民法院作出（2013）江法民保字第86号《民事裁定书》，查封登记在熊洪烈名下位于重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋，同日，该房屋被查封。2013年12月6日，重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋被重庆市江津区人民法院查封。2013年12月8日，熊洪烈与被告之一的向泽东签订《购房定金合同》，约定被告购买诉争房屋；被告认为向泽东是代表被告与熊洪烈签订此合同，熊洪烈表示认可。2013年12月12日熊洪烈与王某签订《解除房地产买卖协议书》，约定：双方一致同意解除《房地产买卖协议书》，熊洪烈退还王某购房定金35万元。2013年12月12日，熊洪烈与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：熊洪烈将重庆市江北区红砂碛26号附72号、附73号房屋出售给被告，房屋价款450万元，被告应于2013年12月12日前向熊洪烈付清购房款（交款日期以汇款时间为准），若逾期付款的，每逾期一天，应向熊洪烈支付未付款1%的违约金；熊洪烈应于2013年12月25日前将房屋全部交付给被告使用，若逾期交房的，每逾期一天，应向被告支付违约部分购房款1%的违约金；从2014年1月1日起，诉争房屋租金由被告收取。2013年12月16日，重庆市江北区红砂碛26号附72号房屋被重庆市江北区人民法院解除查封。2013年12月16日，重庆市江北区人民法院作出（2013）江法民保字第86-1号《民事裁定书》，解除对登记在熊洪烈名下位于重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋的查封，2013年12月23日，该房屋被解除查封。2014年1月8日，重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋被重庆市江津区人民法院解除查封。
2013年12月1日，熊洪烈向方德英收取2014年1季度租金2.76万元。2013年12月9日，被告向熊洪烈支付10万元购房定金。2013年12月12日，被告通过转账方式分43次向熊洪烈支付购房款215万元；2013年12月17日，被告通过转账向熊洪烈支付购房款5万元；2014年1月8日，被告委托第三人刘洋通过转账方式向熊洪烈支付购房款160万元（2014年1月9日转账5万元，2014年1月10日转账95万元，2014年1月17日转账60万元。）
2013年12月17日，重庆市江北土地房屋权属登记中心受理了熊洪烈提交的关于重庆市江北区红砂碛26号附72号房屋的权属转移登记申请，现房屋产权登记在被告名下；2014年1月8日，被告向泽东向熊洪烈发送短信，委托李东办理将重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋过户至第三人邹慧琼、韩乐伟、栾继红、覃耕名下的事务，熊洪烈按照被告的指示，向重庆市江北土地房屋权属登记中心提交房屋的权属转移登记申请，当日重庆市江北土地房屋权属登记中心受理了熊洪烈提交的关于重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋的权属转移登记申请，现房屋产权登记在第三人邹慧琼、韩乐伟、栾继红、覃耕名下。
庭审中，熊洪烈举示中国工商银行综合户历史明细查询结果、中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单、中国工商银行个人业务凭证（签单），显示：熊洪烈工商银行卡（卡号为：62×××48，此卡号为熊洪烈接收被告支付购房款账号）在2013年12月13日18时31分52秒从ATM向覃耕工商银行卡（卡号为：45×××27）转账5万元；随后的几分钟内，从ATM取款8笔，每笔2500元（取款时间分别为18时35分43秒、18时36分10秒、18时36分38秒、18时37分06秒、18时37分30秒、18时37分54秒、18时38分20秒、18时38分44秒）；2013年12月14日9时9分通过中国工商银行股份有限公司重庆观音桥支行柜面交易，熊洪烈工商银行卡（卡号为：62×××48）向覃耕工商银行卡（卡号为：45×××27）转账62万元。熊洪烈据此欲证明：被告之一向泽东以司法查封为借口，采取胁迫的方式将熊洪烈收取诉争房屋房款的中国工商银行银行卡及熊洪烈身份证强行拿去，并胁迫熊洪烈告知银行卡密码；后借覃耕银行卡取走69万元，此69万元应当从房款中扣除。对熊洪烈陈述的受被告向泽东胁迫的情形，熊洪烈并未提供证据证明；而且应熊洪烈申请，一审法院向重庆市江北区观音桥派出所调取报警记录，观音桥派出所工作人员查询后告知并无熊洪烈报警记录，一审法院对此向熊洪烈进行告知，熊洪烈后提交代理词表示：熊洪烈所称属实，熊洪烈是报了警的，但报警后，警方以争议系合同纠纷为由，未予立案受理。
被告申请王某、刘某作为证人出庭作证。证人王某陈述其在重庆市沙坪坝区做生意，去年底曾购买诉争房屋，曾是熊洪烈的债权人，熊洪烈支付给自己的35万元是一个年轻人（买诉争房屋的人）代熊洪烈支付的，是现金支付，至于年轻人叫什么不清楚。证人刘某系重庆公鸣律师事务所律师，刘某陈述其曾是尹家梅（债权人）与熊洪烈案件的代理人，熊洪烈支付给尹家梅的20.5万元是一个中年男士代付的，付款方式是现金支付，代付人名字不清楚。对两位证人证言，熊洪烈认为作为熊洪烈的债权人及熊洪烈债权人的代理人，王某及刘某对熊洪烈存有偏见，证言不真实，而且两位证人并不知晓付款人的具体姓名，不能证明付款人就是被告，证人证言不具证明力，此两笔款项为熊洪烈自己支付，若为被告支付，其应出具收条；被告则认为证人证言是真实的，反映了是被告代熊洪烈支付了35万元及20.5万元，两笔款项应计入购房款中。
另，熊洪烈在第一次庭审中承认2014年1月8日收到一笔不明款项35.5万元，在庭后提交的《事实补充与说明》中确认此35.5万元为李东（被告代理人）支付，被告称对此笔款项并不知情。
熊洪烈一审诉称：2013年12月8日，原、被告签订《购房定金合同》。2013年12月12日，熊洪烈与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：熊洪烈将重庆市江北区红砂碛26号附72号、附73号房屋出售给被告，房屋价款450万元，被告应于2013年12月12日前向熊洪烈付清购房款，逾期一天，应向熊洪烈支付未付款1%的违约金。签订合同时，被告知晓诉争房屋存在查封情形，熊洪烈做了口头告知。
合同签订后，熊洪烈依约交付房屋并办理了过户手续：重庆市江北区红砂碛26号附72号房屋过户至被告名下，重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋应被告要求过户至第三人邹慧琼、韩乐伟、栾继红、覃耕名下。2013年12月9日，被告支付购房定金10万元；2013年12月12日，被告向熊洪烈支付购房款215万元；2013年12月17日，被告向熊洪烈支付购房款5万元；2014年1月8日被告通过李东向熊洪烈支付购房款35.5万元，2014年1月9日，被告向熊洪烈支付购房款5万元；2014年1月10日，被告向熊洪烈支付购房款95万元；2014年1月17日，被告向熊洪烈支付购房款60万元；以上购房款共计425.5万元。但由于2013年12月被告之一的向泽东从熊洪烈处取回了69万元（其中67万转入第三人覃耕银行卡，2万元是ATM取现，熊洪烈与覃耕并无经济往来），此69万元应当从房款中扣除，加上尚未支付的24.5万元，被告至今仍有93.5万购房款未支付。逾期付款违约金标准我方也认为过高，我方只要求44.5万元。按照合同约定，特向法院起诉，请求：判决被告支付诉争房屋购房款93.5万元，逾期付款违约金44.5万元（计算至2014年3月24日）。
向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红一审辩称：《购房定金合同》、《二手房买卖合同》均系被告与熊洪烈签订，合法有效。被告已经支付了448.26万元的房款，未支付部分仅为1.74万元，同时被告并无违约行为，不应支付违约金。
认可熊洪烈陈述的被告已向熊洪烈支付购房款390万元（425.5万元中的）是事实，熊洪烈陈述的李东代被告支付35.5万元购房款我方并不知情；另外2013年12月12日，被告代熊洪烈向其债权人王某支付35万元；2013年12月16日，被告代熊洪烈向其债权人尹家梅支付20.5万元；熊洪烈向门面承租人方德英收取2014年1季度房屋租金2.76万元，此2.76万元应由被告收取，故此部分应冲抵房款；以上金额共计448.26万元。熊洪烈所述向泽东以覃耕名义取回69万元房款不是事实：覃耕不是合同相对人，未支付过房款，仅仅是接受向泽东的指定，成为重庆市江北区红砂碛26号附73号房屋登记权利人之一；向泽东未委托熊洪烈将69万元购房款支付给覃耕，熊洪烈对此并无证据证实。我方认为，69万元是熊洪烈与覃耕之间的经济往来，属于另外的法律关系，不应在本案中处理，更不应从被告支付的购房款中扣除。
2013年12月8日原、被告签订《购房定金合同》时，熊洪烈隐瞒诉争房屋被查封的事实，同时存在“一房二卖”的情况（当时熊洪烈与王某关于诉争房屋的《房地产买卖协议上》尚未解除），并且违反双方签订的《二手房买卖合同》约定，收取本应被告收取的2014年1季度的房屋租金。由于熊洪烈上述严重违约行为，丧失商业信誉，被告为了交易安全，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（三）项行使了不安抗辩权，以便顺利完成交易，房屋过户后，被告通过第三人刘洋支付剩余款项160万元，故被告不存在违约行为，也不应承担违约责任。即使存在逾期付款违约金，双方对违约金的标准约定也过高，希望法庭调整为中国人民银行同期贷款基准利率。
第三人刘洋一审陈述：我对熊洪烈与被告之间的买卖细节不清楚，由于原、被告互不信任，我受被告委托，以被告名义向熊洪烈支付房款160万元。
第三人韩乐伟、邹慧琼、栾继红、覃耕一审未发表陈述意见。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《购房定金合同》、《二手房买卖合同》时均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。
关于被告未支付的购房款数额的问题。原、被告共同确认已经支付的款项为390万元，有争议的有四笔款项（1、熊洪烈称被告取回的69万元；2、被告陈述代王某向熊洪烈支付的35万元；3、被告陈述代尹家梅向熊洪烈支付的20.5万元；4、方德英向熊洪烈支付的2014年一季度的租金2.76万元），所以计算被告支付的购房款的关键点是69万元是否应从已确定支付的购房款390万元中扣除及35万元、20.5万元、2.76万元三笔款项是否应计入购房款。一、熊洪烈主张第三人覃耕取回的69万元是否应从购房款390万元中扣除的问题。熊洪烈举示的证据显示第三人覃耕通过ATM转账从熊洪烈银行卡中取走5万元，随后的数分钟内，显示熊洪烈的银行卡分8次从ATM被支取现金2万元，按照常理和工商银行卡转账的常识，此两万元亦由覃耕支取。结合69万元取款时间就在被告支付购房款的次日和第三日，诉争房屋当时亦确实存在查封，被告也在案件中表示了对查封的担忧，覃耕非合同当事人却是在被告同意的情况下成为诉争房屋之一重庆市江北区红砂碛26号附73号的产权人，被告也无证据证明熊洪烈与覃耕之间存在经济纠纷等事实，熊洪烈陈述69万元系被告通过覃耕银行卡取回的购房款可能性较大。被告虽认为此69万元是覃耕与熊洪烈之间的纠纷，而且声称并不认识覃耕，但对此未提供证据证明，而且无法解释为何被告不认识覃耕却将房屋过户至覃耕名下。故，此69万元应认定为被告取回的购房款，应从已经确定的390万购房款中扣除。二、关于35万元、20.5万元是否由被告代为支付；若支付，是否计入购房款的问题。首先，熊洪烈所欠王某35万元与尹家梅20.5万元的债务，被告称均系其代熊洪烈支付，并申请证人予以证明，但是证人的证言不能证明此两笔款项系被告代熊洪烈支付；其次，熊洪烈对此提出质疑（若代为支付，为何没有收条），对熊洪烈的合理质疑被告并未提供合理解释；再次，结合被告陈述，被告对熊洪烈并不信任这一事实（在知晓诉争房屋被查封后），被告代熊洪烈支付上述两笔款项却并不要求熊洪烈出具收据不符合常理。因此，对被告要求将此两笔款项计入购房款的辩解意见，一审法院不予采纳。三、方德英向熊洪烈支付的2014年一季度租金2.76万元是否应计入购房款的问题。按照原、被告《二手房买卖合同》约定，从2014年1月1日起，诉争房屋租金应由被告收取，此约定明确具体，按照此约定，2014年一季度的租金2.76万元应由被告收取，此2.76万元熊洪烈已经收取，被告要求此款抵扣购房款并无不当，对被告要求2.76万元抵扣房款的意见，一审法院予以采信。另，熊洪烈称李东代付的35.5万元房款，被告虽对此笔款项未予确认，但熊洪烈的此项陈述系承认对其不利的事实，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”因此，此笔款项应计入被告已付房款中。故，被告未支付的购房款为90.74万元（450-390＋69-2.76-35.5=90.74）。对熊洪烈要求被告支付购房款90.74万元的诉讼请求，一审法院予以支持；超过部分，一审法院不予支持。
关于被告是否存在逾期付款，若存在逾期付款，违约金如何计算的问题。原、被告《二手房买卖合同》约定的付款时间为2013年12月12日前；截止2013年12月12日，被告共支付熊洪烈购房款225万元；若无正当理由，此后支付的房款均属逾期付款，应支付逾期付款违约金。被告认为己方不存在逾期付款，付款之所以迟延，是由于熊洪烈隐瞒房屋查封事实，一房二卖，熊洪烈丧失商业信誉，被告履行不安抗辩权所致，属于正当事由。一审法院认为，一方面，《中华人民共和国合同法》第六十八条是关于不安抗辩权的规定，但是此条第一款第（三）项丧失商业信誉中“商业信誉”的主体一般指商事主体，且多指企业、公司，原、被告作为一般民事主体，不宜适用“商业信誉”的表述；另一方面，虽然被告将行使不安抗辩权的理由做“商业信誉”的表述，但是依据一审法院查明的事实，诉争房屋被查封也是被告拒绝支付剩余购房款的一项理由，在熊洪烈房屋被查封的情形下，被告暂不付款有一定合理性。诉争房屋之一重庆市江北区红砂碛26号附73号在2014年1月8日被解除查封并按被告指示将其产权登记在第三人邹慧琼、韩乐伟、栾继红、覃耕名下，因此被告在2014年1月9日应当向熊洪烈支付剩余购房款，被告在2014年1月9日后支付购房款的行为应认定为逾期付款，应支付违约金。关于逾期付款违约金如何计算的问题。被告认为过高，要求调整，一审法院认为日1%的违约金确实存在过高情形，现酌定调整为中国人民银行半年期贷款基准利率；具体计算标准为：以245.74万元为基数，按中国人民银行半年期贷款基准利率，计算1日（2014年1月10日）；以150.74万元为基数，按中国人民银行半年期贷款基准利率，计算7日（从2014年1月11日计算至2014年1月17日）；以90.74万元为基数，按中国人民银行半年期贷款基准利率，计算66日（从2014年1月18日计算至2014年3月24日）。经计算违约金金额为11339.62元。对熊洪烈要求的此部分违约金，一审法院予以支持，超过部分，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红于本判决生效之日起五日内给付熊洪烈剩余房款90.74万元。二、被告向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红于本判决生效之日起五日内给付熊洪烈逾期付款违约金11339.62元。三、驳回熊洪烈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30640元，由熊洪烈负担17653元，由被告向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红负担12987元。”
向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，改判上诉人支付熊洪烈房款33.24万元，并不承担违约责任；2、一、二审案件受理费由熊洪烈负担。主要事实和理由：1、第三人覃耕只通过转账形式代理五上诉人取回了67万元，一审认定取回69万元依据不足；2、五上诉人代熊洪烈向王某支付35万元、向尹家梅支付20.5万元应作为五上诉人向熊洪烈支付的房款；3、熊洪烈违约在前，五上诉人违约在后，双方均违约，五上诉人不应承担违约责任。
熊洪烈二审答辩：请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人覃耕二审陈述：同意上诉人的上诉请求。
二审查明：五上诉人与原审第三人覃耕二审共同陈述：第三人覃耕代五上诉人向熊洪烈取回房款67万元，用于解决涉案房屋的解封问题。庭审后，五上诉人向本院变更上诉请求为五上诉人支付熊洪烈房款35.24万元，并不承担违约责任。
熊洪烈二审陈述：其欠王某债务35万元，欠尹家梅债务20.5万元。熊洪烈于2013年12月12日向王某现金支付35万元，由王某出具了收条；于2013年12月16日向尹家梅现金支付20.5万元，由尹家梅的委托代理人出具了收条。款项来源为自有资金以及向朋友借款。
另查明：一审中证人刘某出庭作证还证明：刘某是收款人，收到款项后向熊洪烈出具的收条。
证人王某、刘某一审出庭作证后，熊洪烈在其后庭审中举示由王某、刘某出具的收条。收条载明的付款人为熊洪烈。
再查明：五上诉人于2013年12月12日代熊洪烈向熊洪烈的债权人王某支付现金35万元、于2013年12月16日向熊洪烈的债权人尹家梅的委托代理人刘某支付现金20.5万元。
熊洪烈一审的诉讼请求最先为298万元，庭审后变更为现诉讼请求。
本院二审查明的其他事实与一审查明的其他事实相同。
本院认为，因五上诉人庭审后变更上诉请求为改判支付熊洪烈房款35.24万元，该数额比五上诉人当庭明确的上诉请求多2万元，表明熊洪烈银行卡上取现2万元由谁取走不再作为本案的争议焦点。现本案二审争议焦点为：五上诉人是否代熊洪烈向熊洪烈的债权人王某支付35万元，向尹家梅支付20.5万元。本院评判如下：
一、各方对熊洪烈欠王某债务35万元，以及熊洪烈欠尹家梅债务20.5万元，且分别于2013年12月12日和2013年12月16日清偿的事实没有争议。争议的是熊洪烈用自有资金及借款偿还债务还是五上诉人代熊洪烈偿还的债务。
二、根据查明的事实，熊洪烈于2013年12月8日签订《购房定金合同》以及2013年12月12日签订《二手房买卖合同》的时候，涉案的房屋已经于2013年11月11日和2013年12月6日经熊洪烈的债权人申请诉讼保全而被人民法院查封。时至2013年12月12日房屋仍被人民法院查封，在一定程度上表明熊洪烈缺乏自有资金偿还债务并申请解除查封，以及存在出卖房屋用于清偿债务的可能性。五上诉人、熊洪烈、证人王某、刘某均确认偿还熊洪烈的债权人王某、尹家梅的款项是现金，而非转账。故，五上诉人及熊洪烈均应举示款项来源的证据。五上诉人现已认可原审第三人覃耕从熊洪烈银行卡取回的69万元系代理五上诉人向熊洪烈取回的款项，并用于解决房屋被查封一事。五上诉人自然有能力向熊洪烈的债权人代熊洪烈清偿债务。而熊洪烈称其款项来源为自有资金及朋友借款，没有举示相应证据证明，款项来源的证据不足，本院不予采信。
三、债权人王某及债权人尹家梅的委托代理人刘某作为无争议的收款人均出庭作证其收到的款项不是熊洪烈支付，而是熊洪烈房屋的买家向其支付。证人刘某还证明收条是向熊洪烈出具。证人虽然曾经是熊洪烈的债权人，但其作证时债务已经清偿，与熊洪烈没有利害关系，与五上诉人亦没有利害关系。二证人虽然不能证明具体是谁向其清偿债务，但均明确排除了熊洪烈向其清偿债务。且熊洪烈并未主张其他案外人代熊洪烈清偿王某、尹家梅的债务。结合证人与五上诉人并不认识的事实，以及证人无需关心谁代熊洪烈支付款项的心态，证人证言亦具有较大的客观性。二证人证言均属客观陈述亲身感知的事实，且五上诉人作为查封房屋的买受人，具有积极解决涉案房屋解封事宜的需求。本院对证人王某、刘某的证人证言的真实性、合法性、关联性均予以采信。证人证言明确证明清偿熊洪烈债务的人不是熊洪烈本人，亦能印证五上诉人代熊洪烈清偿王某、尹家梅的债务。
再次，虽然熊洪烈举示了王某、刘某出具的收条，但系证人出庭作证的下一次庭审中举示。其在对证人证言质证中并未提及收条的问题，亦未对证人刘某证明收到熊洪烈买家代为支付的款项，收条是向熊洪烈出具的证词作出直接正面的回应。本院对收条的真实性、合法性、关联性均予以确认。但仅凭收条，不能证明向王某、尹家梅支付的现金款项系熊洪烈支付。
综上，本院结合证人证言、五上诉人及原审第三人覃耕的陈述、熊洪烈不能举示款项来源证据的事实、五上诉人购买熊洪烈的房屋被熊洪烈债权人王某、尹家梅申请保全以及其后予以解封随即过户等事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，本院认定五上诉人代熊洪烈向熊洪烈的债权人王某、尹家梅清偿债务55.5万元，该款项应从五上诉人应支付熊洪烈的房款总额中予以抵扣。五上诉人尚欠熊洪烈购房款数额为90.74万元－55.5万元＝35.24万元。
对于五上诉人提出熊洪烈违约在前，五上诉人不应承担违约责任的上诉理由，因熊洪烈系主张五上诉人延迟付款的违约责任，且一审法院已经将承担违约责任的起算时间调整到房屋过户后起算，故五上诉人该上诉理由不成立。但因五上诉人所欠购房款基数减少，且双方对一审判决计算违约金的公式没有异议，本院调整违约金数额为：11339.62元×35.24万元／90.74万元＝4403.88元。
综上，因二审出现新事实，本院认定五上诉人代被上诉人向案外第三人清偿债务所付款项应从五上诉人应付房款中予以抵扣。一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院（2014）江法民初字第02886号民事判决；
二、向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红于本判决生效后五日内给付熊洪烈房屋价款35.24万元；
三、向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红于本判决生效后五日内给付熊洪烈逾期付款违约金4403.88元；
四、驳回熊洪烈的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30640元，由熊洪烈负担23988元，由向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红负担6652元；二审案件受理费9663元，由熊洪烈负担9253元，由向泽东、谢玲、黄伦书、李三洪、李小红负担410元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
代理审判员 乔 艳
代理审判员 康 炜
二〇一五年十月八日
书 记 员 杨 柳