山东省潍坊市奎文区人民法院民 事 判 决 书（2015）奎民一初字第566号原告(反诉被告)：刘伟萍，潍坊市公安局奎文公安分局民警。委托诉讼代理人：罗东，山东海瑞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马门，山东海瑞达律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东新富房地产集团有限公司。法定代表人：李春忠，董事长。委托诉讼代理人：王建勋，山东泰琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华剑，山东泰琪律师事务所律师。原告(反诉被告)刘伟萍与被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟萍及其委托诉讼代理人罗东、马门，被告委托诉讼代理人王建勋、王华剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟萍向本院提出诉讼请求，1、请求法院依法判令被告向原告交付房屋并协助将房屋初始登记至原告名下；2、判令被告返还原告超付的购房款670元，并由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告于2010年8月20日向原告送达了《新富·水岸佳苑认购说明》，出售其开发的房地产，原告根据该说明确定的房屋价格及相关要求购买了被告开发的水岸佳苑3-3-701号房屋，并向被告交纳了购房款520328元，超付购房款670元。现被告开发的房屋已具备交付条件，但至今为止，被告仍未交付房屋，且于2013年9月13日将涉案房屋抵押给潍坊银行，并办理了抵押登记，构成违约。被告山东新富房地产集团有限公司辩称，原、被告于2014年2月22日、23日签署选房确认单及房屋价目表，价目表确定了原告选购房屋的单价和总价等内容，原告至今尚欠被告房屋价款129083.72元。故原告要求返还超付房款不成立，同时由于原告没有足额缴纳房款，被告行使履行抗辩权，原告要求交付房屋及办理初始登记不符合条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告山东新富房地产集团有限公司反诉称，被告开发建设了位于潍坊市健康街与新华路交汇处路西的新富水岸佳苑住宅楼小区，原告于2010年8月23日向被告交付购房定金10万元，于2013年1月14日交付款项10万元。2014年2月20日，被告向原告发出《新富水岸佳苑选房通知》一份，告知购房户选房时间、地点及选房程序，并根据所选房屋位置、楼层、面积最终确定房屋价格，原告于2014年2月22日签署了新富水岸佳苑选房确认单、房屋价目表各一份，并选定了新富水岸佳苑3号楼3单元701室及D2-45号车位、储藏室C1-8号，房屋面积138.78平方米，房屋单价3648元/平方米，车位90000元/个，储藏室单价1306元/平方米，面积18.93平方米。房屋及储藏室价款、车位款、维修基金及契税共计649411.76元，付款方式为一次性付款。原告现已付520328元，至今尚欠129083.76元，被告多次催要，原告仍拒绝支付。原告应在收到本请求后七日内付款，逾期，被告将解除合同关系。原告迟延交付购房款的行为，造成了被告的损失，应承担相应的责任。被告为维护自己的合法权益，提出反诉，请求法院判令原告向被告支付剩余房款129083.72元及逾期利息11628元、起诉后至判决生效之日按同期银行贷款利率计算的利息，本案诉讼费用由原告承担。针对被告山东新富房地产集团有限公司反诉，原告刘伟萍辩称，原告超额支付购房款，不存在支付剩余购房款及利息的情况，被告在原告不知情的情况下，私自将涉案房屋抵押，且被告在房地产开发过程中出现违法违规行为致使工期延误，涉案房屋至今没有竣工验收，房屋配套设施不完善，被告的违约、违法、违规单方面变更合同的行为，导致房屋不能交付，应承担相应的责任。请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，被告开发建设了位于潍坊市奎文区健康街与新华路交汇处路西的新富·水岸佳苑住宅楼小区，2010年8月20日被告向原告发放新富·水岸佳苑认购说明一份，该说明第一条是开发公司情况介绍，第二条是项目基本情况介绍，第三条是房屋销售价格，第四条是房屋建设项周期，第五条是房屋认购程序与购房定金缴纳金额。原告于2010年8月23日向被告交付购房定金10万元，于2013年1月14日交付款项10万元。2013年9月11日，被告取得商品房预售许可证。2014年3月4日，原告向被告交纳房款、维修基金、契税合计320328元。共计缴纳款项520328元。庭审中，原告为证明自己的主张，提供“新富·水岸佳苑”认购说明一份，主张该认购说明对涉案房屋的位置、价格、户型、建设周期认购程序、购房定金交纳金额做出明确说明，应认定为被告发出的要约，应当做为双方履行合同的主要内容，原告收到该要约后于2010年8月21日按该要约及被告的要求，填写了认购表并给被告送回，也按被告的要求支付购房定金，双方已经形成房屋买卖合同关系。被告发放的认购说明中关于住宅楼均价3000元每平方是被告文字方式明确表示的，是被告对购房人购买单价做出的承诺，原告也是基于该价格承诺做出认购的意思表示，形成了均价3000元，要约承诺的完整过程，不能否认双方对涉案房屋均价为3000元做出约定的事实。虽然认购说明中存在楼层、楼座价差的问题，但不能以此否定均价3000元的基本事实。该认购说明第二条：项目基本情况介绍山东新富房地产集团有限公司开发的“新富·水岸佳苑”位于健康街与新华路交汇处路西，紧邻风景秀丽的虞河，自然环境优越，风水极佳，小区雄踞新华路传统商业中心地段，周边生活配套设施一应俱全。本项目净用地面积14486平米，地上建筑面积约7万平米，1#、2#为32层，3#为17层，总户数544户，地上两层停车位共420个，绿地率38%。五种户型面积及户数，94平米共116户，124平米共34户，131平米共174户，139平米共58户，159平米共162户，以上面积为预测面积，最终以房管局确权面积为准，此项目规划为暂定规划，最终以规划部门批准为准。第三条：1、住宅楼房屋销售平均价格按建筑面积约计3000元／平方米，2、住宅楼地下室销售平均价格按建筑面积1100元／平方米，3、地下停车位销售价格按7万元／个。注：楼座位置价差和楼层价差在选房前确定。·······。4、代收配套费用：（1）有线电视375元／户，（2）煤气3000元／户，（3）暖气开户费用35元／平方米。········。5、房屋维修基金、契税等······。第四条、房屋建设周期自项目开工之日起24个月内将认购房屋竣工验收完毕，达到验房条件，··········。第五条、房屋认购程序和购房定金交纳金额·········。该认购说明后附附件1《住宅楼建设标准》、附件2《新富·水岸佳苑用地规划图》、附件3《新富·水岸佳苑户型图》、附件4《新富·水岸佳苑住房认购表》。被告质证后，对该证据的真实性无异议，但称认购说明第三条对住宅楼房屋价格按建筑面积约计3000元每平方米计算，注明楼层位置和楼座价差在选房时确定，户型结构于实际施工建设的户型不一致，是由于发放认购说明时尚未取得国有土地使用权证书和建设工程规划许可证等手续，认购说明应属于要约邀请，开发周期24个月也是初步估算，也没有说明具体的交房时间，被告没有收到原告所交回的认购表，另外这3000元不是均价，是初步估算。原告提供房屋征收货币化补偿证明通知单一份、结婚证一份，证明原告原有房屋被依法征收，根据潍政发[2013]7号潍坊市人民政府关于印发《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》的通知第五十四条的规定，原告购买涉案房屋不需要交纳契税，进一步证明被告没有权利向原告收取契税等费用。被告质证认为，对二份证据真实性无异议，通知单没有向被告出示过，如果符合条件，被告会给原告办理，这是国家政策，原告是否购买过其它房子享受过契税待遇不能确定。原告提供选房方案复印件一份、分房人员排名花册复印件一份，证明被告开发的小区是针对奎文公安分局干警定向开发，按干警职务高低确定选房的先后顺序。被告质证认为，证据系复印件，不予认可。庭审中，原告主张，涉案房屋系潍坊市公安局奎文分局和奎文区警察协会组织干警以团购方式购买的，并没有对外销售，奎文公安分局向干警说明由被告定向开发涉案房屋的地块，组织干警团购，经过干警前期讨论后由被告通过奎文公安分局各部门办公室向原告发放认购说明书一份及认购表，奎文公安分局通知原告确认购买房屋后，到奎文公安分局保安公司向被告交回认购表和定金，被告派人在分局保安公司收取认购表和定金，所有的认购、交款、选房等程序均是分局和警察协会组织实施，交款是直接交给被告，选房也是被告直接组织实施的。被告对此不予认可。庭审中，被告山东新富房地产集团有限公司为证明自己的主张，提供如下证据：1、商品房预售许可证、住建局出具的无抵押证明。被告主张房屋买卖合法有效，被告要求原告缴纳剩余房款并未违约。原告质证后认为，对真实性没有异议，但不能证明被告的主张。2、2014年2月22日双方签字确认的《选房确认单》、同年2月22日《房屋价目表》。被告主张，涉案房屋的房号、位置、面积、单价等已由双方确认，总价款为649411.76元，一次性付款，原告签字认可，应当认定双方对房屋价格已经有了明确约定，原告应当支付剩余房款。《选房确认单》载明：姓名刘伟萍，身份证号码××，主房号3号楼3单元701室，储藏室C1－8号，主房面积约计138.78平方米，储藏室面积18.93平方米、车位号D2-45号等信息。签字处有“刘伟萍”手写签字。《房屋价目表》载明：客户姓名刘伟萍，主房号3号楼3单元701室，房屋面积138.78平方米，单价每平米3648元，应交金额506269元，储藏室号C1－8，面积18.93平方米，单价每平米1306元，应交金额24723元，维修基金12490元（房屋面积×高层90元/㎡），契税15929.76元（房价+储藏室价值）×3%，车位90000元，购房情况一次性付款，合计649411.76元，已交款200000元，本次应交款433482元，欠交金额15929.76元。领表人处有“刘伟萍”手写签字。原告对《选房确认单》、《房屋价目表》的真实性无异议，但认为不能证明原告认可了被告单方面作出的价格变动，不具有法定效力，且该价目表并未告知价格的计算方式及依据。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案新富·水岸佳苑住宅楼已通过竣工验收。原告质证认为，对其真实性不认可，从备案表内容上看，涉案项目通过验收时间为2015年8月25日，已经超出认购说明当中所承诺的建设周期。以上事实，有原告提供的认购说明、交款单据、转账凭条，被告提供的商品房预售许可证、无抵押证明、《选房确认单》、《房屋价目表》，收据存根、竣工验收备案表以及原、被告陈述在案为证。本院认为：原告提供的认购说明书，已经明确说明了房屋坐落位置、相关设施、户型，并对房屋价格如何确定、车库价格、房屋维修基金、契税、房屋建设周期、房屋认购程序和购房定金交纳金额进行了明确说明，应当视为被告发出的要约。结合原、被告双方陈述和提供的证据，可以认定原告提供的认购说明已经具备商品房买卖合同的主要内容，而且原、被告双方已经按照认购说明开始履行合同的主要内容，故原告提供的认购说明应当为商品房买卖合同的组成部分，原、被告双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告认为超付房款670元，被告认为原告尚欠房款129083.72元未交纳，因此拒绝交房及办理房产登记。原、被告双方争议的主要焦点问题是：涉案房屋的价格如何确定。从被告提供的2014年2月22日选房确认单及价目表看，均明确载明了房屋的楼房、面积、价格，原告也分别在两份材料上签字确认，原告对该二份证据的真实性无异议，但认为不能证明原告认可了被告单方面作出的价格变动，不具有法定效力等。因选房确认单及价目表上的签字为原告所签，据此，能够认定原、被告就涉案房屋的价格达成一致，根据价目表，房款为506269元，储藏室24723元，维修基金12490元，契税15929.76元，车位90000元，已交款200000元、本次应交433482元，尚欠15929.76元。被告主张欠款129083.72元，合法有据，原告应当于本判决生效之日起十日内支付。原告要求退回多支出的购房款，无事实依据，本院依法不予支持。本案纠纷缘起涉案房屋的价格如何确定，现本院通过法庭审理认定涉案房屋的价格，亦已确定履行期间，故被告主张的逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。因原、被告双方并未明确约定涉案房屋的交付时间，现涉案房屋已经竣工验收，故原告主张被告交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续，合法有据，本院予以支持。原告主张原有房屋被依法征收，购买涉案房屋不需要交纳契税，并提供房屋征收货币化补偿证明通知单、结婚证、潍政发[2013]7号文件予以证明。被告对证据的真实性无异议，并认为如果符合条件，被告会给原告办理。对此，本院认为，根据潍政发[2013]7号文件第五十四条规定：“被征收人因房屋征收重新购置住房的，税务部门按规定对购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税，成交价格超过征收补偿款的，对超过部分征收契税”。契税政策应由税务机关予以落实，被告根据原告房款金额计算契税数额15929.76元，被告已签字确认，该数额虽然应为待定数额，但结合本案，因房屋产权登记的相关手续复杂且需双方配合，具体契税数额需待实际发生后由税务部门根据相应政策予以确定，故涉案契税应由原告先行支付被告，被告实际办理后，再由原、被告最终结算为宜。因契税的具体结算数额本院无法确定，对原告购买涉案房屋不需要交纳契税的主张，本院不予采信。综上所述，原告尚欠被告剩余房款129083.72元，于本判决生效之日起十日内支付；原告支付剩余房款后三十日内，被告向原告交付涉案房屋、协助办理房屋登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关民事法律法规之规定,经合议庭研究，并经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘伟萍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司剩余房款129083.72元；二、原告（反诉被告）刘伟萍付清剩余房款后三十日内，被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司向原告（反诉被告）刘伟萍交付位于山东省潍坊市奎文区健康东街和新华路交汇处路西“新富·水岸佳苑”3号楼3单元701房屋一套、协助原告刘伟萍办理房屋登记手续；三、驳回原告（反诉被告）刘伟萍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）山东新富房地产集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9003元，由本诉被告山东新富房地产集团有限公司负担；反诉案件受理费1557元，由反诉被告刘伟萍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  陈倩审 判 员  姜浩人民陪审员  陈平二〇一六年十二月三十日书 记 员  王潘