北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第11624号
上诉人（原审被告）白涛，男，1957年3月28日出生。
被上诉人（原审原告）衣永福，男，1947年7月30日出生。
上诉人白涛因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第14805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，衣永福诉至原审法院称：2009年11月，因我急需用钱，白涛表示可以提供帮助，条件是要以院落抵押，最好是以买卖协议方式转让给白涛。由于我不懂农村宅基地属农村经济组织所有，不允许买卖的法律规定，在未经配偶及子女同意的情况下，与白涛签署《购房协议》。2014年11月，出卖院落被国家确定为搬迁腾退还绿工程。我多次找白涛协商，要求终止双方在无法律依据情况下签署的《购房协议》，我愿意退还当初所获50万借款。考虑到具体情况，我愿意给予白涛相应补偿，但至今白涛不予配合，致使国家拆迁无法进行。现起诉请求依法判决：1、我与白涛签订的农村宅基地买卖协议违法无效；2、白涛退还我的农村宅基地准建证。
白涛辩称：2009年11月，我出资50万元购买了北京市大兴区瀛海镇南宫村×号（以下简称东三条×号）院落一处，占地约280平方米，住房8间和生活所有必备的相应设施水电暖等，获得该住所的永久所有权、使用权、收益权和处分权。合同签订后，我将购房款50万元交付给衣永福，但房屋一直由衣永福实际占用，衣永福也没有将有效证件交付我。衣永福的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：《购房协议》是双方当事人真实意思表示。双方当事人签订协议时均清楚该房屋的买卖必然涉及宅基地使用权问题，对其法律规定是知悉。2014年11月，东三条×号院落被划入腾退还绿工程占地范围内。2014年12月，衣永福与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议。协议是否有效已无实质意义，现应解决拆迁利益归属问题。现衣永福是见房屋涉及拆迁，违反诚信原则，主张《购房协议》无效，意图霸占拆迁利益。其诉讼请求具有明显不正当性，不应得到法律的保护。衣永福起诉的房屋不是东三条×号，而《购房协议》中涉及的房屋不是东三条×号。衣永福的诉讼主张已超过诉讼时效。
原审法院经审理认为：本案争议的第一个焦点为衣永福与白涛签订的《购房协议》是否有效，第二个争议焦点为衣永福与白涛所买卖的房屋及院落位置究竟是东三条×号，还是北京市大兴区瀛海镇南宫村×1号（以下简称东四条×1号）院。
民事活动应当遵守诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则买卖行为无效。本案中，衣永福与白涛之间的《购房协议》，系非本村集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋的行为，该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的规定，应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，依法不应适用诉讼时效的相关规定。
关于本案争议的第二个焦点，综合双方的陈述及在案证据，法院认为《购房协议》中的院落应为东四条×1号院。理由如下：第一，白涛主张其购买的院落为东三条×号院，但自2009年其支付50万元购房款至今，该院落一直由衣永福居住使用，并且直至该院落被拆迁完毕，白涛仍未提出任何异议，此种情形有违常理；第二，虽然衣永福提交的宅基地使用证为复印件，但结合南宫村地域现状图及北京市大兴区瀛海镇南宫村村民委员会（以下简称南宫村委会）的证明，足以证明东四条×1号院宅基地的使用权人为衣永福。白涛虽主张其从高忠印处购买了该院落，但其未能合理解释为何该院内电表的登记人为衣永福的妻子；第三，假设白涛的主张属实即其于2009年11月11日转账给高忠印的26万元系其支付给高忠印东四条×1号院的购房款，其与衣永福《购房协议》中的院落为东三条×号，那么在东三条×号院约定购房款为50万元的情况下，除了上述的26万元以外，白涛未能举证证明其另外还支付给衣永福50万元。并且白涛在衣永福偿还高忠印26万元借款的收据上签字确认，故衣永福关于购房款50万元中的26万元，系由白涛代其支付给高忠印用于偿还建房时向高忠印借款的主张，证据充分，也符合日常逻辑。因此，除非白涛举证证明其曾两次支付给高忠印26万元，否则其提交的26万元转账凭证不能支持其关于该款系其支付高忠印购房款的主张；第四，尽管白涛一直主张其从高忠印处购买了东四条×1号院，但其提交的《购房协议》中未明确院落的位置为东四条×1号院，并且其未举证证明高忠印与东四条×1号院之间的关联性。基于上述理由，法院认定衣永福与白涛交易的房屋及院落的位置应当是东四条×1号院。关于衣永福退还准建证的诉讼请求，因《购房协议》中仅是笼统约定衣永福向白涛移交所有有效证件，未明确证件的具体名称，且衣永福未提交证据证明白涛收取了准建证，故对该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、衣永福与白涛签订的购房协议无效；二、驳回衣永福其他诉讼请求。
判决后，白涛不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回衣永福的诉讼请求。白涛的主要上诉理由为：法律没有禁止农民不可以购买农民的房屋，且我已经付清了全部购房款，故我与衣永福之间的《购房协议》应为合法有效；我从衣永福处购买的宅院是东三条×号院，并非原审判决认定的东四条×1号院；原审判决作为认定事实依据的南宫村委会于2015年3月24日出具的《证明》，该村主任赵东山已向原审法院申请撤回该《证明》，故该《证明》不能作为认定事实的依据。衣永福同意原判。
经审理查明：衣永福系北京市大兴区瀛海镇南宫村村民，其户籍地址为东三条×号。白涛系北京市大兴区旧宫镇旧宫村村民，其户籍地址为北京市大兴区旧宫镇旧宫×号。
原审审理中，衣永福提交了其与白涛签订的《购房协议》、《授权委托书》及2009年11月11日的《收据》各一份。《购房协议》的主要内容为：衣永福将2002年自己所建在大兴区南宫村的院落壹处，占地约贰佰八十平方米，以伍拾万元人民币卖给白涛，其中包括现有住房八间和生活所有必备的相应设施水电暖等；衣永福收到购房款后将该院落的所有权利与义务交给白涛，白涛获得该住所的永久所有权、使用权、收益权和处分权，衣永福随之向白涛移交该院的所有有效证件，并签订授权委托书，授权白涛行使原衣永福的各项法律权利与义务等。衣永福与白涛分别在该协议上签字捺印。《授权委托书》的内容为：衣永福在大兴区南宫村2002年所建造的房产一处现已卖给大兴区旧宫村白涛，由白涛行使衣永福的一切法律权利与义务；在其持有居住的过程中享有该住所长久的所有权、使用权、收益权和处分权；今后凡遇有与此房产所发生的法律事项，均有白涛本人全权办理。该《授权委托书》落款处有衣永福、白涛签字、捺印以及双方的身份证复印件。《收据》的内容为：今收到衣永福2002年建房借款人民贰拾陆万元整（现已还清）。该《收据》中的收款人处签名为高忠印，还款人处签名为衣永福，证人处的签名为白涛。白涛对上述《购房协议》、《授权委托书》的真实性认可，对于《收据》，白涛称记不清楚签字的事了，并且不认可该《收据》与本案的关联性，认为该《收据》只能证明高忠印与衣永福之间的借款关系。经询，白涛表示不申请对《收据》上“白涛”签名的真伪进行鉴定。对于上述《收据》中还款26万元给高忠印的内容，衣永福称：其在2002年建房时向其亲外甥高忠印借款26万元，后用卖房款偿还借款；白涛给付购房款时将26万元直接转账给高忠印，其余24万元转账给衣永福。
关于衣永福向白涛出售宅院的具体位置，衣永福主张其向白涛出售的宅院系东四条×1号院。白涛则主张其向衣永福购买的宅院系东三条×号院，东四条×1号院系其从高忠印处所购。
衣永福为证明其向白涛出售的宅院系东四条×1号院，提交了南宫村村域现状图、南宫村委会于2015年3月24日出具的《证明》、1994年5月30日的准建证复印件和宅基地使用证复印件和照片，用以证明其向白涛出售的宅院系该村东四条×1号院，东三条×号院系其另外一处宅院。在南宫村村域现状图上东三条×号院处标注的姓名为“衣永福”，东四条×1号院处标注的姓名为“依永福”。南宫村委会于2015年3月24日出具的《证明》中记载衣永福在该村东四条有宅基地一处，“衣永福”与“依永福”系同一人。准建证上登记的姓名为衣永福，建房面积为298.4平方米，南北为街道，西至公厕，东至赵玉兰。宅基地使用证上标注的户主姓名为衣永福，地址为大兴区瀛海镇南宫村，面积为0.44亩，其四至内容与南宫村委会出具的上述《证明》上的一致。衣永福称准建证原件在东三条×号院拆迁时被收走，宅基地使用证原件在卖房时交给了白涛。白涛对上述证据的证明目的均不予认可。另，白涛曾认可上述南宫村委会的《证明》真实性，但后又提交了该村主任赵东山于2015年7月15日出具的《情况说明》，内容为：南宫村委会给衣永福在2015年3月24日出具的证明，证明情况不明确，因此申请撤证。对此，衣永福称该《情况说明》未加盖南宫村委会公章，仅系赵东山的个人行为，不具有证明力。
白涛为证明东四条×1号院系其从高忠印处购买的，提交了《购房协议》和中国工商银行个人业务凭证。《购房协议》载明：“经双方平等自愿协商，甲方将自投资金在大兴区南宫村建造的院落一处，以贰拾陆万卖给同区旧宫村人白涛。立字为据。”协议上甲方处的签名为高忠印，乙方处的签名为白涛。中国工商银行个人业务凭证上日期为2009年11月11日，金额为26万元，付款人为白涛，收款人为高忠印。衣永福认可26万元转账凭证的真实性，但主张该笔26万元就是其提交证据中偿还给高忠印的26万元，不认可《购房协议》的真实性，并称高忠印不是南宫村人，在该村不可能有宅基地。白涛则称高忠印的母亲是南宫村人。另，衣永福主张东四条×1号院的电表其登记户主是其妻子张淑平。白涛对此亦表示认可，但其未能解释其所购房屋的电表登记在衣永福妻子名下的原因。
另查，东三条×号院一直由衣永福居住使用，且衣永福已就该院拆迁事宜与拆迁单位签订了拆迁补偿协议，该院现已被拆除。
二审审理中，衣永福、白涛确认双方签订《购房协议》的时间为2009年。
上述事实，有《购房协议》、《授权委托书》、《收据》、《情况说明》、银行汇款凭证、南宫村村域现状图、准建证复印件和宅基地使用证复印件及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据现已查明的事实，衣永福与白涛签订的《购房协议》中约定衣永福向白涛出售的房产坐落于北京市大兴区瀛海镇南宫村，而白涛并非该村集体经济组织成员，且白涛购买涉诉宅院后亦未取得相应的宅基地使用权，故衣永福与白涛签订的《购房协议》违反了我国现行土地政策，应为无效。现白涛以法律并未禁止农民购买农村房屋为由主张该《购房协议》合法有效，依据不足，本院不予支持。
关于白涛与衣永福双方买卖的房屋系东三条×号院还是东四条×1号院的问题，本院认为，原审法院依据白涛支付购房款情况、东三条×号院的居住及拆迁情况、东四条×1号院的电表登记户主为衣永福之妻张淑平及结合在案证据认定衣永福向白涛出售的房屋应为东四条×1号院，并无不当。白涛主张东四条×1号院系其从案外人高忠印处所购，衣永福对此不予认可，且其未提供充分有效的证据予以证明，故对白涛的该项诉讼请求，本院不予采纳。
综上所述，白涛的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8800元，由衣永福负担4400元（已交纳），由白涛负担4400元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8800元，由白涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马兴芳
代理审判员 高 磊
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 徐方烁