四川省兴文县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1528民初171号
原告赵学彬，男，1969年9月出生，汉族，住四川省兴文县。
委托代理人李传健，兴文县中兴法律服务所法律工作者。
被告黄地源，男，1982年5月出生，汉族，住四川省兴文县。
原告赵学彬与被告黄地源房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员范鸿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵学彬及其委托代理人李传健，被告黄地源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告将自有的位于兴文县古宋镇马栏湾村五组“半山休闲庄”出租给被告经营使用，双方于2014年9月30日签订租房协议，约定租期暂定8年，第一、二年租金共计26万元，于2014年8月31日前一次性付清第一年租金13万元，第二年即2015年10月1日至2016年9月30日租金分为24个月支付，每月支付租金6200元。协议签订后，被告支付了第一年租金并开始经营农家乐。按照协议约定，被告应当从2015年10月开始每月支付租金6200元，但被告拒不按照协议约定履行义务，经原告多次催收，被告拒不支付租金，故诉至法院，请求判令解除原、被告之间签订的租房协议；要求被告恢复房屋原状并交还原告；要求被告支付2015年10月至被告交房时止的租金（按照月租6200元计算）；要求被告支付原告电费1843.8元、水费929元；被告承担本案诉讼费。
被告辩称，原、被告签订的房屋租赁协议真实合法，被告按照协议约定履行了支付租金的义务，且租金已支付至2016年4月30日；因为原告的违约行为，导致被告无法经营农家乐，原告已于2015年12月20日将农家乐强制收回，并且对房屋进行了装修，给被告造成了巨大损失；被告按照协议支付租金，因原告有意收回房屋，故拒不收取被告交纳的租金；如果原告一定要解除租房协议，则要求原告返还被告2015年12月20日至2016年4月30日的租金，并赔偿被告损失20万元。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、租房协议，拟证明原、被告于2014年9月30日签订租房协议，并对双方的权利、义务作了约定的事实。
2、被告黄地源于2015年9月16日出具的承诺一份，拟证明被告承诺于2015年11月1日之前将2016年房租付清的事实。
3、被告黄地源于2015年11月11日出具的承诺一份，拟证明被告承诺于2015年11月30日之前付清以后所欠房租63200元的事实。
4、水、电缴纳发票，拟证明原告为被告垫支电费1843.8元、水费929元的事实。
5、短信以及告知书，拟证明被告已收到原告“关于不交租金，原告有权将农家乐无条件收回的通知”的事实。
经质证，被告对原告提供的1号证据无异议；对2号证据无异议，认为已按照承诺支付租金6200元给原告；对3号证据有异议，认为3号证据不是其真实意思表示，是被原告胁迫写的承诺；对4号证据真实性无异议，但认为是原告强制将房屋收回，导致被告无法经营农家乐，故水、电费不应由被告缴纳；对5号证据有异议，认为5号证据是原告自行出具，对被告没有约束力。
本院认为，原告提供的1、2、3、4号证据客观真实，本院对其真实性予以采信，5号证据系原告单方面出具的告知书，本院不予以采信。
被告为证明其主张，向本院提交了照片，拟证明原告已强制将房屋收回并进行装修，原告的行为给被告造成了巨大损失的事实。
经质证，原告认为被告的证据不符合证据形式，不能说明与本案的关联性。
本院认为，被告的证据系孤证，无其他证据佐证，本院不予以采信。
经审理查明，2014年9月30日，原告赵学彬与被告黄地源签订租房协议，约定甲方（赵学彬）将其位于兴文县古宋镇马栏湾村五组“半山休闲庄”房屋出租给乙方（黄地源）使用；租期暂定为8年，从2014年10月1日起至2022年9月30日止；2014年10月1日至2016年9月30日两年租金计26万元，在2014年8月31日前一次性付清一年租房13万元，2015年10月1日至2016年9月30日房租分期以两年来付（分期24个月付清，每月1号付款6200元）；乙方在合同期内有转让转租权利，不得擅自改变房屋结构，乙方经营期间一切水电气费由乙方负责，乙方必须按照协议要求付清租金；乙方于2014年10月1日至2015年9月30日如有装修变动，甲方自动减免一个月房租；乙方必须留一个2000元/月的工资岗位给甲方，如岗位空缺，乙方补助甲方每月800元……。协议签订之后，被告支付了2014年10月1日至2015年9月30日一年的租金13万元，并从2014年10月1日起每月支付原告6200元（含每月补助800元），截止2015年10月，被告共计支付了原告209400元。
2015年9月16日，被告黄地源向原告出具承诺一份，内容为“9月份房租于9月26日之前付于房东赵学彬处，2016年房租余款于11月1日之前一并付清于赵学彬”。2015年11月11日，被告黄地源又向原告出具承诺一份，内容为“今2015年11月11日，在农家乐大厅一楼黄地源与赵学彬协商，于2015年11月30日之前付清以后所欠房租，如没有付清赵学彬的房租，有权无条件收回农家乐的经营权，黄地源不能有任何异议。所欠房租金额为63200元”。因被告黄地源未按照承诺履行交付房租的义务，故原告赵学彬于2016年1月1日将房屋收回，并对房屋进行装修整改。原告于2015年12月29日为被告黄地源垫付了农家乐2015年11月10日至2015年12月10日期间的电费1843.8元，于2015年12月30日为被告黄地源垫付了农家乐水费929元。
原告在庭审中表示，如果被告缴纳的租金截止于2015年12月31日尚有剩余，愿意将剩余的租金退还被告黄地源。
本院认为，合同当事人均应当按照诚实信用的原则全面履行合同所约定的义务。原告与被告签订的租房协议系双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，本院予以确认。原告与被告在协议签订之后，原告将房屋交付被告使用，已经履行了合同约定的义务。按照协议约定，2014年10月1日至2016年9月30日两年租金计26万元，在2014年8月31日前一次性付清一年租房13万元，2015年10月1日至2016年9月30日房租分期以两年来付（分期24个月付清，每月1号付款6200元），被告黄地源按照协议约定支付了第一年租金13万元，并从2014年10月1日起每月支付原告6200元，截止2015年10月，被告共计支付了原告209400元，之后便未按照约定支付租金。2015年11月，被告黄地源与原告赵学彬协商，被告承诺于2015年11月30日之前付清2016年所欠房租63200元，如未付清，原告可收回农家乐经营权，但直到2015年12月31日，被告一直未按照约定以及承诺履行义务，使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原告要求解除租房协议的请求，本院予以支持。因原告于2016年1月1日已将房屋收回并对房屋进行装修，故对原告要求被告恢复原状并交还房屋的诉讼请求，本院不予以支持。根据庭审查明的事实，原告于2016年1月1日将房屋收回，故被告应支付原告租金以及补助至2015年12月31日（即2014年10月1日至2015年12月31日共计15个月），租金13万元/年，即月租为13万元/年÷12个月=10833.33元，故15个月租金共计为162500元（取整数），按照约定被告应补助原告800元/月，15个月共为12000元。因被告已支付原告209400元，除去补助以及租金之后，原告还应退还被告34900元（209400元-162500元-12000元），故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予以支持。被告在庭审中要求原告退还剩余租金，原告表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院确认原告退还被告租金34900元。按照协议约定，农家乐的水电费由被告承担，原告为被告垫付了水费929元、电费1843.8元，对原告要求被告支付其为被告垫付的水电费的请求，本院予以支持。被告提出原告违约，拒不收取租金，并强迫其作出承诺一次性支付2016年租金，导致其无法经营农家乐，要求原告赔偿损失20万元的抗辩理由，因被告未能提供充分证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定,对被告的抗辩理由，本院不予以采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告赵学彬与被告黄地源于2014年9月30日签订的租房协议；
二、原告赵学彬于本判决生效之日起十日内，退还被告黄地源房屋租金34900元；
三、被告黄地源于本判决生效之日起十日内，支付原告赵学彬为其垫付的水费929元、电费1843.8元；
四、驳回原告赵学彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，由原告赵学彬承担600元，被告黄地源承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 范 鸿
二〇一六年三月八日
书记员 李林霖