上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民二（商）初字第887号
原告兴业银行股份有限公司上海漕河泾支行，住所地宜山路540号一层、二层、三层。
负责人余琼花，系该行行长。
委托代理人胡其明，系上海东杰律师事务所律师。
委托代理人王振荣，系上海东杰律师事务所律师。
被告陈少华。
原告兴业银行股份有限公司上海漕河泾支行与被告陈少华金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡其明到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告兴业银行股份有限公司上海漕河泾支行诉称，2005年10月1日，原告与被告陈少华及案外人上海七浦万丰房地产开发经营有限公司签订《个人商用房抵押借款合同》，约定：被告为购买商用房向原告借款人民币（以下币种同）23万元，借款期限120个月，自2005年10月1日起至2015年10月1日止。被告以其购买的位于上海市虹口区七浦路某号地下某层某街某室房产向原告提供抵押担保。2005年12月8日，原告依约发放贷款23万给被告。被告自2013年12月21日起未按约履行还款义务。截至2014年4月14日，被告尚欠原告借款本金61099.73元、利息1416.67元、罚息194.68元、原告为实现债权支付律师费5000.00元。原告认为被告未按约履行还款义务，原告有权提前收回全部贷款和其他应收款，并追究被告违约责任，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告陈少华于判决生效之日起十日内归还原告借款本金人民币61099.73元、支付截止2014年4月14日的利息人民币1416.67元、罚息人民币194.68元，并支付原告自2014年4月15日起至本息实际清偿之日止按《个人商用房抵押借款合同》约定利率计算的逾期利息；2、被告陈少华偿付原告律师费人民币5000.00元（与上述第一项付款时间一并支付）；3、被告陈少华届时不履行上述付款义务的，原告可与被告协商，以上海市七浦路某号地下某层某街某室房地产折价或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告继续清偿；4、本案诉讼费用由被告陈少华承担。
被告陈少华未到庭应诉，亦未递交答辩状。
经审理查明，2005年10月1日原告与被告及案外人上海七浦万丰房地产开发经营有限公司签订《个人商用房抵押借款合同》，该合同约定：“第一条借款金额、用途、期限及利率：一、借款金额为人民币贰拾叁万元整。二、借款用于购买上海兴旺国际服饰城（暂定名）……三、本合同约定的借款期限为（大写）壹佰贰拾个月，预计从2005年10月1日至2015年10月1日止。实际借款期限以借款借据记载的实际发放日为准，如实际发放日迟于前款记载的借款发放日，则借款到期日顺延。四、经双方协商，本借款利率按年调整，一年一定。年利率为6.12%……。第三条借款本息偿还方式：一、双方协商采取以下第（四）种方式约定还款和计收利息：……（四）借款期限在一年以上，采取等额还本付息方式。自借款发放次月起每月20日和借款到期日为还款日，每期等额偿还借款本息贰仟伍佰陆拾柒元。第五条罚息及复利：一、如借款人未按本合同约定的用途使用借款，或者，借款人未按期还款且又未就展期事宜与贷款人达成协议（即构成借款逾期），贷款人有权对被挪用的借款或逾期的借款按照本合同约定的罚息利率计收罚息。对不能按时支付的利息，贷款人有权按本合同约定的罚息利率计收复利。第七条提前收贷：借款期间，如发生下列情况之一，则甲方有权提前收贷（即提前收回部分或全部借款本息），并有权依法处分抵押物……（三）乙方连续三个月未按期偿还借款本息……。第九条担保方式：一、本合同项下的借款担保为下列第（一）种方式：（一）抵押加阶段性保证：即甲方以乙方提供的所购商用房作抵押，在乙方取得该商用房产权证和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放借款的方式……。第十条抵押担保：一、本合同的抵押物是指乙方向甲方借款所购买的商用房，其具体内容如下：1、房屋座落：七浦路某号地下某层某街某号；2、建筑面积：13.58平方米；3、房地产价值（大写）：约人民币叁拾玖万捌仟肆佰柒拾叁元整……三、抵押担保的范围包括合同项下借款本金、利息（包括复利、罚息）、乙方应支付的违约金、赔偿金和甲方为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费等）……。”2005年12月8日，原告依约发放贷款23万元给被告。被告自2013年12月21日起未按约履行还款义务。因被告未按合同约定支付贷款本息，原告诉至法院，并为本案聘请律师支出律师费用5，000.00元。
另查明，上海市虹口区七浦路某号地下某层某街某室房屋于2005年11月24日被设定预购商品房抵押，预购商品房抵押人为被告陈少华，预购商品房抵押权人为原告。2007年9月21日，该房屋权利人登记为陈少华，原告兴业银行股份有限公司上海漕河泾支行为抵押权人。
上述事实，有当事人陈述、《个人商用房抵押借款合同》、借款借据、《上海市房地产登记证明》、《上海市房地产登记簿》、逾期清单、《个人不良贷款法律服务协议》、律师费发票等证据证实。
本院认为，原被告协商订立的《个人商用房抵押借款合同》依法有效，合同各方均应按约履行。因被告陈少华长期未按约履行还款义务，已构成根本违约，故原告有权主张全部剩余借款及要求被告陈少华承担违约责任，并有权依法行使抵押权。原告主张的利息、罚息计算方式符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张的律师费，系原告因被告违约诉至法院，聘请律师而支付的律师费，属于原告实现债权的费用，原、被告对此已在合同中作出明确约定，本院予以支持；原告主张的律师费金额符合相关规定，本院予以认可。被告经本院公告传唤未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈少华于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司上海漕河泾支行借款本金人民币61，099.73元、支付截止至2014年4月14日的利息人民币1，416.67元、罚息人民币194.68元及自2014年4月15日起至实际清偿之日止的逾期利息（按《个人商用房抵押借款合同》约定的利率标准计算）；
二、被告陈少华于本判决生效之日起十日内偿付原告兴业银行股份有限公司上海漕河泾支行律师费人民币5，000.00元；
三、被告陈少华届时未按本判决第一、二项主文履行还款义务的，原告兴业银行股份有限公司上海漕河泾支行可以与被告陈少华协商，以被告陈少华名下坐落于上海市虹口区七浦路某号地下某层某街某室处房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈少华所有，不足部分由被告陈少华清偿。
本案受理费人民币1，492.00元，财产保全费人民币697.00元，公告费600.00元，合计诉讼费2，789.00元，由被告陈少华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王嘉骏
审 判 员 钱 展
人民陪审员 沈耀星
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 李润青
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。