江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2964号
上诉人（原审被告）马驭，男，1965年11月2日生，汉族。
委托代理人曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人王观，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司，组织机构代码24968417X，住所地南京市鼓楼区华侨路26号202室。
法定代表人武韫珉，该公司总经理。
委托代理人殷振武，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人张锐，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人马驭因与被上诉人江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司（以下简称南房房屋置换公司）居间合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第2251号，向本院提起上诉，本院于2014年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人马驭的委托代理人曹义怀、被上诉人南房房屋置换公司的委托代理人殷振武、张锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南房房屋置换公司原审诉称，2012年9月28日，马驭（甲方）委托其妻子马琳达，与周健、许芳（乙方）同南房房屋置换公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》。根据该合同，甲方委托丙方出售位于南京市秦淮区某某路49号1307室房产（以下简称1307室）；乙方委托丙方购买该房产，并代办相关手续。该合同第十条约定，基于丙方提供居间服务，乙方按该房产售房款的2.4%即28080元向丙方支付佣金和代办费。合同第十一条还约定，若甲、乙双方相互或与他人串通损害丙方利益，甲方和乙方须分别向丙方支付售房款10%的违约金即117000元。三方签订合同后，甲、乙双方背着丙方私下交易，于2013年1月9日至房产局办理了1307室的交易过户手续。甲、乙双方恶意串通，违反合同约定，严重损害了丙方利益。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，马驭应依法承担合同约定的违约责任。现南房房屋置换公司本着化解纠纷的态度，愿意主动降低违约金金额，只要求马驭向南房房屋置换公司支付违约金28080元。为维护南房房屋置换公司公司合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判令：一、马驭支付南房房屋置换公司违约金28080元；二、本案诉讼费用由马驭承担。
马驭原审辩称，一、房地产买卖中介合同中马驭的签名并不是马驭本人所签，马驭也没有委托他人签订该合同，在该合同签订之后，买方周健、许芳曾以该合同没有经过产权人授权要求马驭追认该合同，否则将撤销该合同，因此2012年9月28日签订的《房地产买卖中介合同》无效，对马驭没有约束力，马驭不存在所谓的违约行为。二、南房房屋置换公司已通过另案要求买方周健、许芳承担相应的费用，且在房地产买卖中介合同中也是约定了买方承担全部的佣金。合同第十条第五项也约定，甲、乙双方自行买卖或委托其他方买卖不影响本合同约定的买卖双方应承担佣金的支付。因此，即使该合同有效，南房房屋置换公司也应当向买方周健、许芳主张权利。综上，请求法院驳回南房房屋置换公司诉请。
原审法院经审理查明，马驭为1307室原产权人。2012年9月28日，马驭的配偶马琳达作为委托代理人的身份以马驭的名义（甲方）与周健、许芳（乙方）以及南房房屋置换公司（丙方）签订编号为M20120128的《房地产买卖中介合同》，该合同约定：马驭将自己所有的1307室（建筑面积112.15平方米）以1170000元的价格出售给周健、许芳。马驭委托南房房屋置换公司出售1307室并代办产权转移、房屋交付等相关事宜。周健、许芳委托南房房屋置换公司购买1307室并代办产权证、房屋交付及土地使用证等相关事宜。基于南房房屋置换公司提供居间服务，周健、许芳按照该房地产售房款2.4%即28080元向南房房屋置换公司支付佣金和代办费。合同的第十一条“违约责任”第二款第三项约定：马驭与周健、许芳相互串通，损害南房房屋置换公司利益的，违约方按标的额的10%支付守约方违约金117000元。2012年9月29日，马琳达向南房房屋置换公司出具《承诺书》，承诺其与1307室产权人马驭为夫妻关系，受马驭委托出售1307室，签订《房地产买卖中介合同》，承诺已征得产权人同意出售此房，并承诺此房无任何权属纠纷，如有不实，马琳达自愿承担一切经济及法律责任。2012年10月19日，周健、许芳向南房房屋置换公司发出《催告函》，要求马驭于2012年10月21日前对《房地产买卖中介合同》补签名。否则周健、许芳将终止该合同，不承担违约责任，一切后果追究南房房屋置换公司的责任。2013年1月7日，周健、许芳同马琳达分别出具书面材料，认定编号为M20120128的《房地产买卖中介合同》无效，在南京市房产局将上述合同的网签备案撤销，以使1307室可以再次交易。2013年1月9日，马驭（甲方）与周健、许芳（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定：马驭将1307室以970000元的价格出售给周健、许芳。该次交易没有通过房产经纪机构。2013年1月14日，1307室过户登记至周健、许芳名下。
原审法院另查明，2013年3月7日，南房房屋置换公司向原审法院起诉周健、许芳，以周健、许芳同马驭相互串通违反了《房地产买卖中介合同》为由，要求其支付违约金28080元。后经调解，南房房屋置换公司与周健、许芳达成调解协议，并制作了（2013）秦民初字第1137号民事调解书。根据此次调解，周健、许芳支付了南房房屋置换公司违约金14040元。
以上事实有《房地产买卖中介合同》、产权证、土地证、《结婚证》、《承诺书》、《催告函》、《南京市存量房买卖合同》、《房地产买卖中介合同》、《房屋登记簿》、（2013）秦民初字第1137号民事调解书及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，马琳达以马驭委托代理人的身份与南房房屋置换公司、周健和许芳签订中介合同时，出示了房产证、土地证，同马驭的结婚证并向南房房屋置换公司进行了有权代理的书面承诺，南房房屋置换公司有理由相信马琳达具有签订合同将1307室出售的代理权，故对于马驭主张其对于马琳签订该份合同不知情，合同应属无效的抗辩，原审法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。马琳达作为马驭的委托代理人和周健、许芳以及南房房屋置换公司虽然对于签订的《房地产买卖中介合同》不再继续履行达成了共识，并在南京市房产管理局撤销了1307室的备案登记，但南房房屋置换公司仍有权依据该中介合同向违约方主张违约金。2013年1月7日撤销1307室的备案后，2013年1月9日，马驭本人就同周健、许芳签订了《南京市存量房买卖合同》并于2013年1月14日完成了1307室的过户，且后签订的《南京市存量房买卖合同》未通过南房房屋置换公司中介，交易的价格为970000元，低于通过南房房屋置换公司签订的中介合同中1170000元的房屋价格。上述事实表明马驭对马琳达以其名义签订《房地产买卖中介合同》将1307室出售给周健、许芳是认可的，并以自己的行为对该交易进行了追认。但马驭与周健、许芳重新签订《南京市存量房买卖合同》并将1307室过户的整个过程，没有通过南房房屋置换公司，亦没有支付南房房屋置换公司中介费。故对于南房房屋置换公司主张马驭存在同周健、许芳串通，损害南房房屋置换公司利益的行为，原审法院予以采信。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即使中介合同顺利履行，南房房屋置换公司所能获得的履行利益也就是28080元中介费。现南房房屋置换公司在与周健、许芳的诉讼中已经通过调解获得了14040元，弥补了部分损失。故对于南房房屋置换公司要求马驭支付违约金28080元的诉请，原审法院酌定为14040元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：马驭于判决生效之日起十日内支付江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司违约金14040元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502元，由江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司负担251元，马驭负担251元。
上诉人马驭不服原审判决，提起上诉称，一、原审法院以马琳达构成表见代理认定合同有效，系适用法律错误。二、根据《房地产买卖中介合同》第十条约定，被上诉人的中介佣金应由周健、许芳支付，其向周健、许芳主张权利后，上诉人无需向其支付违约金。三、原审法院认定上诉人与周健、许芳恶意串通无事实依据和法律依据。综上，上诉人请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人南房房屋置换公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人未提交新的证据。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，马琳达以上诉人马驭委托代理人的身份与被上诉人南房房屋置换公司、周健和许芳签订中介合同时，出示了房产证、土地证和同上诉人马驭的结婚证，并向被上诉人南房房屋置换公司进行了有权代理的书面承诺，被上诉人南房房屋置换公司有理由相信马琳达具有代理权，故原审法院以马琳达构成表见代理认定合同有效，并无不当。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同中约定，相互或与他人串通，损害丙方利益的，违约方需向守约方支付违约金。合同履行过程中，买卖双方于2013年1月7日撤销合同的备案登记，于2013年1月9日再次重新签订合同并完成过户，期间没有支付中介费且交易的价格也低于原合同约定的价格。因此，根据买卖双方再次签订合同的时间及履行情况，对于上诉人马驭认为买卖双方不存在串通行为的主张，本院不予采信。上诉人马驭和周健、许芳的上述行为，损害了被上诉人南房房屋置换公司的利益，应当承担违约责任。故原审法院酌定上诉人承担14040元违约金，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费251元，由上诉人马驭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 刘小琴
二〇一四年九月十五日
书 记 员 杨文艳