湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第00690号
原告朱曙光。
原告武丽莉。
上述两原告共同委托代理人周雁武，北京盈科律师事务所律师。
被告长沙佳兴房地产集团有限公司，住所地长沙市岳麓区金星中路199号格林星城A、B区地下室。
法定代表人虢德贵。
委托代理人邓镝，男，1978年3月30日出生，汉族。
委托代理人李婧，女，1983年4月20日出生，汉族。
原告朱曙光、武丽莉诉被告长沙佳兴房地产集团有限公司（以下简称“佳兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员周赞担任审判长，与审判员肖必芳、姚俊组成合议庭进行了审理，书记员邱元担任法庭记录。原告朱曙光、武丽莉的共同委托代理人周雁武，被告佳兴公司的委托代理人邓镝、李婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱曙光、武丽莉诉称：原告与被告于2006年12月2日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20065123506，以下简称：合同），购买被告开发建设的位于长沙市岳麓区黄泥岭6号格林星城小区3栋506号商品房，建筑面积91.35平方米，房款总金额234770元。合同第八条约定：出卖人应在2007年9月28日前交房。合同第十五条约定：“出卖人应在对商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，对实际超期天数，出卖人按已付房款的万分之三每天向买受人支付违约金。”合同第二十条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决，协商解决不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，原告根据合同约定支付了房屋总价款234770元，并交纳了契税、办理房产证和国有土地使用权证的费用。被告在2008年7月29日办理了房产证并交付给了原告，但却一直未为原告办理土地使用权证，原告为此曾多次与被告交涉，要求妥善解决，被告却总是以正在办理，马上就办好为由加以推诿。直至提起诉讼之日，被告仍未为原告办理好土地使用权证。根据合同约定，被告应在对商品房交付使用后525天（365个工作日÷20.83天／月×30天／月）内申请办理买受人的国有土地使用权证，但被告没有按约定履行，至今没有办理土地使用权证，已超过合同约定1418天，被告应向原告承担违约责任，向原告支付违约金99871.16元（234770元×0.3‰×1418日）。综上所述，被告的行为违反了合同约定，应承担逾期办证的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告限期为原告办理好土地使用权证；二、被告向原告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金人民币99871.16元（计算至起诉之日止），如至判决生效之日止，被告仍未为原告办理好土地使用权证，则按照已付房款的万分之三每天向原告支付违约金至办理好土地使用权证之日止；3、被告承担本案诉讼费用。
被告佳兴公司辩称：一、原告的诉讼请求无明确约定，其诉讼请求不应当予以支持。根据合同约定，被告只需要将权属登记的资料报产权登记机关备案；被告负责办理的房地产权属证书应仅指房屋所有权证，该义务被告已经履行完毕。二、原告的起诉日已过诉讼时效期间，丧失了胜诉权，其诉讼请求应当予以驳回；根据法律规定，原告的诉讼时效期间为二年，但原告的起诉之日超过了该期限，其关于违约的诉讼请求不应当得到支持。三、格林星城小区土地2009年至2012年间涉及地块分割调整、规划调整等事宜，客观上需要法定程序、法定期限，法定程序、法定期限内应当中断合同约定的办证期限。格林星城的土地使用问题因程序上的原因和业主维权的原因，客观上受到了影响，依法应当确认合同约定办证期限中断，当相应手续办理完毕后被告将依法为全体业主办好国土分户证。四、被告已按照合同约定积极为全体业主申报办理土地使用权证的资料，但长国土资政发（2011）73号文件的出台使得国土处有了新的办证政策，导致目前办证不能的后果，这是一种因政府行为而导致的不可抗力，应当免除违约责任；五、长国土资政发（2011）73号文件的出台导致了合同本身赖以建立的基础发生变化，合同若继续履行会使履行一方的当事人显失公平，严重损害被告的预期利益，有悖于合同法的公平原则，且原告主张的违约金过高，与实际损失不符。综上，被告认为原告的请求无明确约定，且诉讼已过诉讼时效期间，应当判决驳回其诉讼请求；而被告一直在积极为全体业主申报办理土地使用权证，可在这时出现了被告无法预见、无法避免并不能克服的客观情况，若要按照合同违约金条款履行将会对被告显失公平，因此，请求判决驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告朱曙光、武丽莉向本院提交了如下证据：
证据1、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系，而且约定了开发商逾期办证的违约责任。
证据2、房屋所有权证，拟证明原告已取得了房屋所有权证。
证据3、销售不动产统一发票，拟证明原告按合同约定付清了合同款。
证据4、维修基金、国土证费、登记费收款发票，拟证明原告已经将维修基金、办理国土证的费用等交给了被告。
证据5、网上打印的标题为“长沙市格林星城土地证什么时候才能拿到”的资料，拟证明被告没有向国土部门办理土地使用权证手续。
证据6、律师调查介绍信，拟证明国土部门的工作人员证明被告未到国土部门办理土地使用权证申请手续。
为支持其答辩理由，被告佳兴公司向本院提交了如下证据：
第一组证据，证据1-1、业主档案资料登记表，证据1-2、房屋交接单，证据1-3、入伙情况登记册，证据1-4、钥匙领取明细表，证据1-5、房屋所有权证，拟共同证明1、根据《商品房买卖合同》的约定，被告已经按照约定按时办理了物权登记手续，即产权证；2、证据2-4上的签名日期证明原告的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求应当不予支持。
第二组证据，证据2-1-1、长沙佳兴房地产开发有限公司土地使用权证之一（1502.23㎡），证据2-1-2、长沙佳兴房地产开发有限公司土地使用权证之二（22138.75㎡），证据2-1-3、长沙佳兴房地产开发有限公司土地使用权证之三（20729.77㎡），证据2-1-4、长沙佳兴房地产开发有限公司土地使用权证之四（14559.17㎡），上述证据拟共同证明格林星城项目地块在分割之前所有土地的总体登记情况；证据2-2-1、长沙市规划管理局规划局部修改论证通知单，证据2-2-2、长沙市规划设计院关于地块的调整规划说明，证据2-2-3、长沙市规划管理局规划布局修改要点通知单，证据2-2-4、长沙市规划管理局局部修改成果审批通知单，证据2-2-5、长沙市建设用地单位地籍测绘成果，证据2-2-6、国有建设用地使用权出让合同（面积包括土地证1、2、3、4里分割出来的部分加上其他土地，共11155.38㎡），证据2-2-7、长沙市建设用地单位地籍测绘成果，上述七份证据拟共同证明从2009年9月4日到2011年4月27日，佳兴公司一直在办理格林星城原土地分割事宜，分割截至2011年4月27日才办理完毕；证据2-3-1、佳兴公司土地使用权证之五（11155.38㎡），证据2-3-2、关于佳兴豪生国际酒店项目取消幼儿园建设的补偿协议，证据2-3-3，岳麓区教育局出具的证明，证据2-4-4、长沙市城乡规划局规划许可批前公示，上述四份证据拟共同证明格林星城项目分割土地完成之后，佳兴公司为解决业主幼儿就读问题与长沙市岳麓区教育局签订了补偿协议，长沙市城乡规划局也发布了分割后的新土地用地规划调整公示，均未获得通过；证据2-4-1、长沙市城乡规划局规划总平面图批前公示，证据2-4-2、湖南佳兴豪生国际酒店项目行政许可听证笔录，证据2-4-3、岳麓区西湖街道黄泥岭社区的说明，上述三份证据拟共同证明格林星城小区业主采取了联名否决取消幼儿园建设方案、选址建设幼儿园方案的申请听证等维权行为，客观上导致格林星城以及酒店项目土地的相关手续无法正常办理；上述证据均是行政职能部门作出的程序性文件，原告声称违法、无效，没有证据支持，因为任何行政行为在没有被依法宣布无效、废止、撤销之前均应认定为合法有效的行政行为。
第三组证据，证据3-1、佳兴房地产公司给格林星城业主关于土地证办理的公告（2011）016号，证据3-2、长佳房函（2011）016号公告公示现场的照片（远景、近景各一张），证据3-3、接办业务档案（业务类型：分户发证），拟共同证明被告通过申报资料并及时通知业主等手段已积极履行了土地使用权证分户证的办理义务，但资料未能获得初审通过。
第四组证据，证据4-1、国有土地使用权出让合同（20040508），证据4-2、国有土地使用权出让合同（20060164），证据4-3、长国土资政发（2011）73号文件：关于严格规范土地出让管理的通知，拟共同证明被告申报办证资料未能通过初审的直接原因是73号文件的出台，该文件导致佳兴集团要补缴2300多万元的楼面地价，客观上造成了佳兴集团不能克服的障碍，属于一种不可抗力，并非违约。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：
对证据1，被告质证对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，根据合同第十五条约定，被告只需将权属登记的资料报产权登记机关备案；房地产权属证书应仅指房屋所有权证，被告已经在约定时间内予以履行；从该约定的时间看，原告诉讼时效期间在2011年4月就已届满，原告已经丧失了胜诉权；本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》对双方的权利义务进行了约定，与本案具有关联性，对该证据的真实性、合法性、关联性应予以确认。对证据2、3、4，被告质证对真实性、合法性、关联性无异议，本院对该三份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据5，被告质证对真实性、关联性有异议，该证据只是网页的打印件，无单位盖章核实，被告已履行申报义务；本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，且与证据6相互印证，对该证据的关联性本院予以确认。对证据6，被告质证对真实性、关联性有异议，认为谢小蕙的签名和陈述属于证人证言，且没有先导区国土规划部国土处的公章，真实性有异议，即使谢小蕙是先导区国土规划部国土处的工作人员，也只能证明没有在谢小蕙手中办理。本院经与长沙市先导区国土规划部核实，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见，作如下认定：
对第一组证据，原告质证对真实性、合法性、关联性无异议，但该证据只能证明被告办理了房屋所有权证，并没有办理土地使用证，也并不能证据原告的诉请超过诉讼时效；本院认为上述证据能够证实原告的收房时间及房屋产权的办理情况，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
对第二组证据中的2-1-1至2-1-4，原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，土地分割涉及到被告的豪生酒店项目与格林星城住宅小区土地证的办理没有关联性；本院对证据2-1-1至2-1-4的真实性、合法性予以确认，但被告取得土地的使用权系开发建设格林星城项目的前提，与原、被告双方履行合同义务不具有关联性。对证据2-2-1至2-1-5、2-1-7，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对2-1-6，原告质证对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为使用权出让合同中涉及到违规分割土地；本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但上述土地的分割与原、被告双方履行合同义务不具有关联性。对证据2-3-1至2-3-4，原告质证认为取消幼儿园，损害了业主的利益，同时如果格林星城业主大会同意被告的变更规划要求，要补偿给广大业主，而不是教育局，该份证据与本案不具有关联性和合法性；本院对该四份证据的真实性、合法性予以确认，但与本案所争议并审查的事实不具有关联性。对证据2-4-1至2-4-3，原告质证认为格林星城业主针对被告的豪生项目，业主认为损害其利益，这与本案不具有关联性；本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但与本案没有关联性。
对第三组证据，原告质证认为公告并没有贴在公告栏，业主看不到，公告的内容是违规的，豪生酒店是违章建筑，恰恰证明了被告没有履行义务；本院认为，被告所张贴的公告系被告公司的陈述，且无充足证据证实被告已履行协助办证义务，故本院对证据3-1、3-2不予确认；对证据3-3，因未提供原件，对其真实性无法确认。
对第四组证据，原告质证对两份合同的三性无异议，但对73号文件，原告认为不属于不可抗力，只是按文件补交楼面地价，与业主办理土地证无关，不能成为其不办证的理由。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，但两份土地出让合同与原、被告双方约定的办理国有土地使用权证不具有关联性，73号文件并非对被告所作出的具体行政行为，与本案不具有关联性。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2006年12月2日，原告朱曙光、武丽莉与被告佳兴公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20065123506）一份。原告购买了被告开发的位于岳麓区黄泥岭6号格林星城第3幢5层506号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为234770元，交房时间为2007年9月28日前。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，对实际超期天数，出卖人按已付房款的万分之三每天向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2007年11月4日，被告将上述房屋交付给原告，并提供了房屋质量保证书、房屋使用说明书等材料。2008年7月29日，被告为原告办理了所购房屋的房屋产权证书（长房权证岳麓字第××号、长房岳麓共字第××号）。现因涉案房屋所在地块需补交楼面地价款，致使涉案房屋至今未办理国有土地使用权证。2013年2月4日，原告诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点为以下二个方面：
一、关于被告是否违约的问题。
原告朱曙光、武丽莉与被告佳兴公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张合同中约定的房地产权属证书应仅包括房屋产权证，对此，本院认为，房地产权属证书系房屋所有人的权利证书，应包括房屋所有权证及土地使用权证；被告主张因政府出台新的办证政策，导致目前办证不能的后果，系因政府行为而导致的不可抗力，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告已取得涉案房屋的土地使用权，现原告主张政府出台新的政策，导致其需补缴楼面地价款，系不可抗力而完全免除其违约责任，理由不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，存在违约行为，应当承担违约责任。故对原告诉请被告办理国有土地使用权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关办证，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故根据本案的事实，本院确认被告应当在本判决生效后90日内将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关办理国土证。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
2007年10月22日，被告向原告交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。根据该约定，被告的违约时间应当为交付商品房之次日起365个工作日后，就本案而言，被告的违约时间应从2009年3月13日起计算。原告主张被告逾期办理国有土地使用权证的违约金99871.16元（计算至起诉之日止），被告认为已过两年诉讼时效。本院认为，原告请求被告支付逾期交房违约金属于债权请求权的范畴，因本案中的违约金属于连续性债权，被告的违约行为一直延续，故被告认为原告的诉请已过诉讼时效的主张，本院不予采纳，但原告的主张应受两年诉讼时效的限制，对超出两年诉讼时效的部分，本院不予支持，即对原告主张的两年以内的违约金，并没有超过诉讼时效，即在2011年2月4日之后产生的违约金，没有超过诉讼时效，对此，本院予以支持。综上，本院确认计算至起诉之日止，被告支付违约金的天数为730天（2011年2月4日至2013年2月4日）。被告主张原告请求违约金过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理国有土地权属登记行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当给付原告的违约金为7000元。（违约时间2011年2月4日至2013年2月4日止）。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告长沙佳兴房地产集团有限公司在本判决生效后90日内将办理原告朱曙光、武丽莉所购位于岳麓区黄泥岭6号格林星城第3幢5层506号房屋的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关；
如被告长沙佳兴房地产集团有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告长沙佳兴房地产集团有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告朱曙光、武丽莉支付违约金。
二、被告长沙佳兴房地产集团有限公司自本判决生效之日起十日内向原告朱曙光、武丽莉支付违约金7000元；
三、驳回原告朱曙光、武丽莉的其他诉讼请求。
本案案件受理费2297元，由被告长沙佳兴房地产集团有限公司负担，此款原告朱曙光、武丽莉已垫付，由被告长沙佳兴房地产集团有限公司在支付上述判决第二项款项时一并支付给原告朱曙光、武丽莉。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长 周 赞
审判员 肖必芳
审判员 姚 俊
二〇一三年三月十四日
书记员 邱 元
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或旅行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。