广东省东莞市第二人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）东二法执外异字第28号
异议人(申请执行人)：万锦萍，女，汉族，1954年5月1日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：郑连容，女，汉族，1963年1月1日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：张三平，男，汉族，1956年1月2日出生，住广东省东莞市。
三异议人共同委托代理人：张勇光，广东华文律师事务所律师。
三异议人共同委托代理人：陈晓埕，广东华文律师事务所辅助人员。
异议人(申请执行人)：陈钦文，男，汉族，1967年8月3日出生，住广东省惠来县。
异议人(申请执行人)：陈泽雄，男，汉族，1973年5月28日出生，住广东省惠来县。
上述两异议人共同委托代理人：ＸＸ文，广东赋诚律师事务所律师。
异议人(申请执行人)：赖定加，男，汉族，1954年2月5日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：莫丽英，女，汉族，1960年9月3日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：梁敬金，女，汉族，1973年3月16日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：叶启润，男，汉族，1951年2月5日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：郑惠婵，女,汉族，1964年12月17日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：叶启发，男,汉族，1964年9月12日出生，住广东省东莞市。
异议人郑惠婵、叶启发共同委托代理人：郑惠玲。
异议人(申请执行人)：卢锦平，女，汉族，1954年4月21日出生，住广东省东莞市。
异议人(申请执行人)：刘文峰，男，汉族，1987年6月5日出生，住广东省兴宁市。
异议人(申请执行人)：东莞市星城小额贷款有限公司。住所地广东省东莞市。
法定代表人：叶中流，该公司执行董事。
上述两异议人共同委托代理人：肖景清，广东星啸律师事务所律师。
上述两异议人共同委托代理人：吴海华，广东星啸律师事务所辅助人员。
案外人：林某某，女，汉族，1978年1月21日出生，住海南�东方市。
委托代理人：郑传归，广东科岸律师事务所律师。
被执行人：东莞市虎门太平洋贸易有限公司。住所地广东省东莞市。
法定代表人：陈国良。
被执行人：陈国良，男，汉族，1953年7月2日出生，住广东省东莞市。
被执行人：叶桂霞，女，汉族，1953年10月16日出生，住广东省东莞市。
本院在执行上列申请执行人分别与被执行人东莞市虎门太平洋贸易有限公司（下称太平洋公司）、陈国良、叶桂霞欠款纠纷系列案中，上列异议人共同对执行标的提出书面异议，本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
上列异议人万锦萍等共同称，案外人林某某向本院提交其与被执行人陈国良签订的一份租赁协议，称其对陈国良名下被本院查封的一栋房屋享有20年租赁权且租�已全部付清。本院据此同意拍卖该房屋后仍保留案外人林某某的租赁权，异议人因此提出异议。主要理由如下：一、案外人提供的租赁协议不具法律效力。该租赁协议未经房屋其他共有人签名，且涉案房屋未取得建设工程规范许可证。二、租赁协议内容明显不合常理，如约定租期长达20年，却一次性付清租金，又未约定交纳押金等一般合同常见条款。其次，案外人支付的200万元是汇给太平洋贸易公司，无法证明是用于支付租金。综上，请求本院裁定不予保留案外人林某某对涉案房屋享有租赁权。
各异议人共同向本院提供的证据有：执行通知、房屋租赁合同、租赁协议、土地证、告知书等。
案外人林某某辩称，其与陈国良在2012年4月5日签订的租赁协议合法有效，且已实际履行，法院应当依据事实和法律维护其合法权益。一、其承租的房屋是陈国良自建的宅基地住宅，有合法的土地使用证，有东莞市房管部门颁发的产权证，该房屋是具有相关的建设工程规划许可证，否则也办不了房产证。二、案涉房屋是陈国良、叶桂霞夫妻的财产，陈国良代表夫妻与林某某签订租赁协议时符合实际情况，且租赁协议已实际履行两年多，叶桂霞也未提出任何异议，故租赁协议合法有效。三、其与陈国良在2012年4月5日签订租赁协议时该房屋并无司法行政裁定查封限制房屋地产权益的情况，即在签订协议时该房屋是可以处分的。租赁协议约定的租金数额、支付方式是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，是合理合法的，法院应予以支持。双方当初约定的月租金为1万3千元人民币，是按月支付的，但陈国良称资金紧张要求将租赁期限延长20年，要求需要一次性支付20年的租金，在租金方面可以给予很大的优惠，其考虑到租�的优惠才同意签订20年的租赁合同并一次性支付20年的租金。四、签订租赁协议时，其根本不知道陈国良与上述异议人有债权债务关系，更不知道该纠纷会使用司法权力解决，因此协议约定的租金数额及支付方式在当时并没损害上述异议人的任何利益，异议人称以明显不合理低价转让处分财产，对相关债权人的利益造成重大损害应予撤销的说法毫无道理，没有事实依据。案涉房屋内房间总共有五十多间，房间内的面积除去楼梯过道的等公共面积，出租房的面积很小。2011年至2012年期间，东莞流动人口锐减，房屋出租业不景气，房屋租金普遍下降。其与租客签订的房屋租赁合同是客观真实存在的事实，与林某某和陈国良签订的租赁协议并不矛盾，均合法有效。林某某与陈国良签订协议时是2012年4月5日，但此前已对租赁相关事宜谈妥并已进行部分交接，2012年4月4日有租�要承租房屋，双方认为应由林某某签订合同较妥当，因此两份租赁合同并不矛盾。五、2012年8月27日林某某转账给陈国良，有转账凭证为据，20年的租金已经支付，林某某已按照租赁协议约定的租金数额、付款时间、账号、方式履行了租赁协议的内容，异议人在无事实证据的情况下妄称200万元不是此协议约定租金完全是假设。六、其认为2012年4月5日与陈国良签订的租赁协议合理合法，是双方真实意思的体现，不具有合同无效、撤销的情形，没有违反法律的强制性规定，依法受法律保护，部分异议人无依据的称林某某与陈国良恶意串通损害其利益是不负责任的说法，严重则构成污蔑与诽谤，林某某有权追究其法律责任。最后请求法院查明事实，明辨是非，保留林某某对位于东莞市虎门镇博涌大卢向西承租房屋的租赁权。
三被执行人均没有提供证据及提出意见。
本院经审查查明，本院在审理原告东莞市星城小额贷款有限公司与被告太平洋公司、陈国良、叶桂霞借款合同纠纷一案中，根据原告的诉讼财产保全申请，于2013年9月9日查封被告陈国良、叶桂霞名下共有的位于东莞市虎门镇博涌村大卢向西村旧区的1栋房屋（土地证号东府集用2004第19000XXXXXX、19000XXXX**号，房产证号C0XXXX**号、C2XXXX**号）。后由于三被告不履行该案作出的生效判决书确定的付款义务，根据原告的申请，本院于2014年3月20日立案执行，期间又受理多宗涉及上述三被告的执行案件，并拟拍卖上述房屋清偿债务。案外人林某某向本院主张其对涉案房屋享有20年租赁权并提供其与陈国良于2012年4月5日签订的租赁协议为证，本院经审查于2014年6月6日向各申请执行人发出告知书，同意拍卖涉案房屋时保留案外人林某某的租赁权。各申请执行人遂向本院提出�述异议。
另查，2012年4月5日，林某某与陈国良签订一份租赁协议，约定由陈国良将涉案房屋1至6层（每层约220平方米）出租给林某某，租赁期限从2012年4月5日至2032年4月5日共20年，每年租金10万元，共计200万元，由承租人于合同签订后6个月内以转账方式一次性支付，该款汇入出租人开办的太平洋公司银行账户。林某某称，该协议签订后，其即接收涉案房屋并用于出租，另提供1张银行电子回单，显示其已于当年8月27日以转账方式汇款200万元到太平洋公司银行账户，该电子回单用途一栏则打印“往来”。林某某又提供一份其于2012年4月4日出租涉案房屋207号房给租户的合同，以证明其使用涉案房屋有关情况。
本院认为，本案争议焦点是案外人林某某对涉案房屋是否享有租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出�人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，虽然林某某提供了租赁协议，但其没有充分证据证明其已按该协议实际占有涉案房屋。林某某仅提供一份出租涉案房屋207号房给他人的合同，却未能提供其实际占有涉案房屋的其他证据，例如，交纳涉案房屋水电费的凭据、转租涉案房屋的具体情况、收益等，且上述转租合同日期早于租赁协议一日，亦与日常惯例不符。其次，租赁协议约定涉案房屋租期长达20年，且一次性付清20年租金，明显与通常租赁惯例不符。在支付租金问题上，林某某以转账方式支付，表面上符合双方协议约定，但据其提供的转账回单用途一栏则打印“往来”，与林某某陈述的用于支付租金明显不符。上述疑点甚多，林某某却未能作出令人信服的陈述，其提供的证据无法形成完整合理的证据链。综上所述，对于其主张的�涉案房屋存在租赁权的说法，本院认为证据不足，疑点甚多，缺乏事实依据，本院不予认定。各异议人的异议，于法有据，依据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
不予保留案外人林某某对位于东莞市虎门镇博涌村大卢向西村旧区的1栋房屋（土地证号东府集用2004第19000XXXXXX、19000XXXXXX号、房产证号C0XXXX**号、C2XXXX**号）的租赁权。
当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 杨尚策
审判员 卢志开
审判员 陈 伟
二〇一四年九月十六日
书记员 陈妙童