河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第1727号
原告张桂云，住承德市。
委托代理人李春雨，河北博开律师事务所律师。
被告刘海东，银行押款员，住承德市。
委托代理人杨健茗，承德市双桥区双峤法律服务所法律工作者。
原告张桂云诉被告刘海东确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓立靖独任审理，于2015年6月24日公开开庭审理了本案。原告张桂云及其委托代理人李春雨、被告刘海东及其委托代理人杨健茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为双桥区马市街油房胡同301号房屋的共有权人，此房屋为原告与刘某某（已逝）的夫妻共同财产。被告刘海东与刘某某在原告不知情且事后未追认的情况下于2010年3月23日签订房地产买卖契约，将此房屋以远低于市场价的5万元出售给被告刘海东，且刘海东并未实际交付此购房款，刘某某与刘海东的行为实为买卖合同掩饰下的赠与。在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产不分份额地共同享有所有权，夫或妻非因日常生活需要处分夫妻共同财产时，应当协商一致，任何一方无权单独处分夫妻共同财产，一方擅自处分共同财产的行为无效。要求判令：1、被告刘海东与刘某某于2010年3月23日签订的房地产买卖契约无效；2、被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，当庭出示如下证据：1、2014年10月24日承德市双桥区档案馆出具的证明一份，证明原告与刘某某于1989年2月18日办理结婚登记；2、位于承德市双桥区马市街油房胡同301号房屋所有权证一份，房屋所有权人为刘某某，建筑面积53.15平方米，房产证未记载双方的姓名，但是该产权证是在原告与刘某某婚姻关系存续期间取得的；3、2010年3月23日刘海东与刘某某签订的房屋买卖契约一份。
被告答辩称，1、张桂云所主张的房屋共有权未办理物权登记，不能对抗善意第三人。2、刘某某与刘海东善意签订的《房地产买卖契约》不存在无效情形。3、张桂云以夫妻共同财产名义否定刘某某与刘海东善意签订的《房地产买卖契约》是毫无依据的。刘某某去世，导致刘某某与刘海东善意签订的未履行完毕的《房地产买卖契约》产生合同与遗嘱的双重效力。
被告当庭提供证据：1、双桥区人民法院（85）市法民判字第8号判决书一份，证明刘海东是刘某某的长子；2、房地产买卖契约一份，证明刘某某于2010年3月23日将该房屋出售给刘海东，面积为53.15平方米，价款为5万元，刘海东已于2010年3月1日前付清给刘某某；3、征免税认定表及刘海东缴纳契税、印花税完税凭证一组，证明刘某某与刘海东的房屋买卖行为合法、有效；4、刘海东缴纳测量费发票及承德市方全房地产测绘有限责任公司出具的房屋分层分户平面图一份，证明刘海东是本案争议房屋的权利人；5、居民死亡医学证明一份，证明刘海东父亲刘某某于2014年10月13日去世。
被告对于原告提供的证据提出如下质证意见：对于原告的1号证据真实性没有异议，予以认可，但是与本案的关联性有异议，因为婚姻关系证明应该由民政部门出具，不仅应该证明什么时间结婚，还需证明婚姻关系持续存在，档案馆不是婚姻关系部门，不能证明刘某某与张桂云婚姻关系存续到什么时候，也没有写双方的身份证号，证明内容是不完善的，对于关联性不予认可；对于原告的2号证据真实性认可，与本案的关联性认可，房产证的原件上共有人一栏为空白，结合刘某某与张桂云没有结婚证的客观情况，说明当时张桂云不能办理共有权证，办理共有权证需要结婚证，该房屋是刘某某个人财产；对于3号证据契约是被告另案提供的，真实性、合法性予以认可。
原告对于被告提供的证据提出质证意见：对于被告的1号证据真实性认可；对于2号证据真实性认可，但是此房屋是刘某某在原告不知情的情况下出售给刘海东的，也不能证明刘海东已经缴纳了购房款，并且购房款的数额远低于市场价格，存在恶意行为；对于3号证据真实性认可，恰恰证明了该诉争房屋为原告与刘某某的共同财产，刘海东缴纳了税费，仍不能办理房产证；对于4号证据真实性认可，但是我国物权是登记为准的，不能证明刘海东为诉争房屋的权利人；对于5号证据予以认可。
经庭审质证，本院认为原告提供证据1、2、3号证据是书证，被告对其真实性无异议，能够证明待证事实，本院确认其具有证据效力。被告提供证据1、2、3、4、5是书证，被告对其真实性无异议，能够证明待证事实，本院确认其具有证据效力。
据当事人当庭诉、辩陈述，庭审查明的有效证据，本院查明如下事实：原告张桂云和刘某某于1989年2月18日登记结婚，二人均系再婚。刘某某婚前有一子一女，儿子刘海东，女儿刘某甲。张桂云婚前无子女。二人结婚后育有婚生子刘某乙。
2004年7月2日刘某某取得位于本市双桥区马市街油房胡同301室房屋所有权，该房屋登记在刘某某名下。刘某某与张桂云一直在此房屋内居住。
2010年3月23日，刘某某（甲方）与刘海东（乙方）签订了房地产买卖契约，双方约定：双方议定房地产成交价格为人民币50000.00元，乙方于2010年3月1日前一次性付清给甲方；双方同意于2010年3月1日由甲方将房地产正式交付给乙方。2010年3月23日刘海东向税务所交纳了房屋契税。但未办理房屋过户登记手续。
另查明，刘某某于2014年10月13日死亡。
又查明，至本次开庭时，原告张桂云一直在诉争房屋内居住。
本院认为，刘某某与张桂云于1989年2月18日登记结婚，自1991年起二人一直居住在本案争议房屋中，当时该争议房屋所有权的性质是公有住房。2004年7月2日刘某某通过购买产权的方式，取得该房屋的所有权，该争议房屋登记在刘某某名下。上述房屋的取得是在二人婚姻存续期间，属于夫妻共同财产。刘某某和刘海东于2010年3月23日签订房地产买卖契约虽然是双方当事人的真实意思表示，但刘某某在未经房屋共有人同意的情况下，与刘海东签订房地产买卖契约，且事后未经张桂云的追认，该契约无效。现原告向本院提起诉讼，主张该契约无效，本院对此请求予以支持。
关于被告提出张桂去所主张房屋共有权未办理产权登记，不能对抗善意第三人。本案中，刘海东和刘某某签订房地产买卖契约是在2010年3月23日，而契约中双方约定2010年3月1日刘某某将房屋交付给刘海东。事实上，该房屋至本案开庭时，原告一直在此居住。刘海东与刘某某是父子关系，与张桂云是继母子关系。刘海东对于房屋无法交付是明知，对于张桂云不同意出售该房屋明知，刘海东不是善意第三人。故对于被告提出的上述辩解意见，本院不予支持。
关于被告提出刘某某与刘海东签订的房地产买卖契约不存在无效情形，属于有效合同。本案中刘某某与刘海东签订的房地产买卖契约，是在房屋共有权人张桂云不知情且事后又未追认的情况下签订的，是无效的合同。对于被告提出的辩解意见，本院不予支持。
关于被告提出张桂云以夫妻共同财产否定刘某某与刘海东善意签订的房地产买卖契约是毫无依据的。此辩解意见与其提出的第一点意见一样，本案中，刘海东不是善意第三人，故对此辩解意见，本院不予支持。
关于被告提出刘某某去世，导致刘某某与刘海东签订的未履行完毕的房地产买卖契约产生合同与遗嘱的双重效力。关于合同效力问题，已作出认定。该契约是否产生遗嘱效力，并非原告提起的诉讼请求范围内，对此辩解意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
被告刘海东与刘某某于2010年3月23日签订的房地产买卖契约无效。
案件受理费80.00元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判员 邓立靖
二〇一五年六月二十九日
书记员 钱 英
附页：
本判决中引用的法律法规条款：
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。