上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第3号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第3号
原告李志华。
原告张建红。
原告张李良。
三原告共同委托代理人才浩，上海市正大律师事务所律师。
被告李忠。
被告朱晓燕。
被告李某某。
法定代理人李忠、朱晓燕，系被告李某某父母。
三被告共同委托代理人黄坚平，上海市申中律师事务所律师。
第三人中国光大银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区世纪大道1118号。
法定代表人刘，行长。
委托代理人李学科，上海源泰律师事务所律师。
委托代理人张强，上海源泰律师事务所律师。
原告李志华、张建红、张李良与被告李忠、朱晓燕、李某某间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2013年3月4日公开开庭审理。原告李志华、张建红及三原告共同委托代理人才浩、三被告之共同委托代理人黄坚平到庭参加诉讼。审理中，本院经原告申请追加了中国光大银行股份有限公司上海分行（下称“光大银行上海分行”）为本案第三人，并因案情复杂，案件依法转为普通程序，由审判员秦忠、代理审判员史建颖、人民陪审员方慈方组成合议庭进行审理，并于2013年6月13日组织了第二次庭审。原告李志华、张建红及三原告共同委托代理人才浩、三被告之共同委托代理人黄坚平、第三人光大银行上海分行之委托代理人李学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，三原告与三被告经上海勇园房产经纪事务所介绍，于2012年6月就购买三被告名下的坐落于嘉定区某某小区某某路898弄31号101室房屋（下称“系争房屋”）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积91.96平米，房屋转让价人民币（以下币种均为人民币）1050000元，该价格为三被告净到手价；双方于2012年10月31日前办理房屋的产权过户登记手续，三被告于2012年10月31日前将房屋交付原告。合同签订后，三原告按照合同约定分别于2012年6月28日、2012年7月11日、2012年7月15日向三被告支付购房款20000元、400000元、230000元，共计650000元。9月23日，原、被告共同至嘉定区房地产交易中心办理了申报纳税手续，原告全额支付了契税、营业税等交易税费。但因三被告并未及时办理解除抵押手续，导致房屋无法过户至原告名下。此后，虽经原告多次催告，三被告仍怠于履行相关义务，原告认为，被告之行为已严重违反了双方合同的约定，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、被告李忠、朱晓燕、李某某继续履行原、被告双方签订的编号为1446339的《上海市房地产买卖合同》，协助三原告办理房屋的产权过户登记手续，并将房屋交付原告；2、被告李忠、朱晓燕、李某某应向三原告支付自2012年11月1日起至实际交房之日止的违约金（按已付款650000元的日0.5%计算，暂计至2013年1月14日为243750元）。
被告李忠、朱晓燕、李某某辩称，不同意原告的诉讼请求，该合同应属无效。一、签订合同时系争房屋尚登记有抵押债权，是不能交易的，应在涤除抵押的前提下才可签订合同，故合同不具有履行可能；二、合同显失公平，签订合同时，系争房屋的市场价值远远不止1050000元，当时的市场价应该在13000元／平米至13500元／平米之间；三、三被告从未收取过原告的任何钱款，房款是中介收取，故与被告无关。对于原告主张的违约金，被告不予认可，若法院判决支持违约金的诉请，则被告认为该金额过高，请求法院酌情予以调整。
第三人辩称，系争房屋目前尚登记有债权人为第三人的抵押债权，如果法院确认原、被告之间买卖合同有效，在原告或被告全部清偿贷款后，第三人同意协助涤除抵押权。
经审理查明，被告李忠、朱晓燕系夫妻，被告李某某系两被告的未成年之子。2012年1月20日，被告李忠、朱晓燕经上海市嘉定区公证处公证，委托案外人高某某代为出售三被告名下的系争房屋。该公证处作出了（2012）沪嘉证字第115号公证委托书，该委托书载明三被告委托高某某代为办理如下手续：一、代为还清上述房产的抵押贷款并办理注销房产抵押登记的手续；二、代为到保险部门办理上述房产退保手续；三、待上述房产满足出售条件时，代为签订房地产买卖合同，代为领取售房款……对于受托人为此签署的一切相关文件、合同，委托人都予以承担，并愿意承担由此产生的一切责任。委托期限自2012年5月20日起至2013年5月19日止。2012年6月28日，原告李志华、张建红、张李良经上海勇园房产经纪事务所居间介绍，与高某某就购买三被告名下的系争房屋达成初步意向，并支付高某某定金20000元。2012年7月12日，高某某代三被告与三原告签订了编号为1446339的《上海市房地产买卖合同》，合同约定：系争房屋建筑面积91.96平米，房屋转让价1050000元；双方于2012年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续，被告于2012年10月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接；被告未按合同约定交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。合同附件三就付款方式载明：2012年6月28日前支付定金20000元；2012年7月12日前支付350000元；2012年10月31日前支付680000元。合同签订后，三原告分别于2012年7月11日、2012年7月15日向高某某支付购房款400000元、230000元，共计支付购房款650000元。2012年9月23日，高某某陪同原告至嘉定区房地产交易中心办理了相关的契税、营业税等税费缴纳手续。此后，因高某某以及三被告均未办理系争房屋的抵押权注销手续，导致房屋无法过户至原告名下，原告亦未再支付剩余房款400000元，被告也未将房屋实际交付原告使用，故原告诉至法院。
另查，1、2012年11月26日，被告李忠、朱晓燕再次至上海市嘉定公证处，就取消委托高某某出售系争房屋的事宜进行公证，声明书称自声明之日起，受托人无权再办理（2012）沪嘉证字第115号公证委托书中所有委托事项。2、截至2013年3月8日，系争房屋仍登记有债权人为第三人光大银行上海分行的债权金额为530000元的抵押债权，以及债权人为高某某的债权金额为580000元的抵押债权。诉讼中，债权人为高某某的抵押债权已经涤除，目前，系争房屋仅登记有第三人的抵押债权。3、截至2013年6月8日，系争房屋上被告方尚欠第三人的贷款本金为336289.06元，未产生逾期罚息。4、庭审中原告方表示，若继续履行合同，其愿意支付剩余房款400000元，但原告认为该款项应该直接支付给第三人，用于涤除抵押之用。
诉讼中，因原、被告双方对缔约时系争房屋的市场价值争议较大，本院依被告之申请，就系争房屋在2012年7月12日的市场价，委托上海科东房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2013年4月19日作出了沪科东房估字（2013）FC0152号房地产估价报告，评估结论为系争房屋在2012年7月12日的市场价为1248800元。原、被告双方对该证据的真实性均无异议，被告认为该份报告可以证明买卖合同系显失公平的合同，原告则认为合同并非显失公平，该评估价格不能作为撤销合同的依据。
以上事实有上海市房地产登记簿、上海市房地产权证复印件、《上海市房地产买卖合同》、公证委托书及其询问笔录、评估报告、汇款凭证、收据四张、税费缴纳凭证、《个人贷款合同（抵押、保证）》、放款凭证、贷款还款清单、户口簿、结婚证、出生证等书证以及证人证言和当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以认定。
本院认为，受托人在其受托权限范围内，以委托人的名义实施的民事法律行为，应由委托人对外承担民事责任。本案中，被告李忠、朱晓燕、李某某与高某某之间的委托合同经有关公证机关公证，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该公证书载明三被告自愿委托高某某代为出售其名下的系争房屋，高某某接受委托后，就出售系争房屋事宜在其委托权限范围内以三被告名义与三原告签订了《上海市房地产买卖合同》，并代为收取了购房款，高某某的缔约及收取钱款的行为应当视为委托人，即三被告之意思表示，相应的法律后果也应由三被告承担。高某某在代为收取部分房款后未涤清系争房屋上的抵押权，该行为应由三被告与高某某之间的委托法律关系进行调整，该行为对外引起的法律后果仍应由三被告承担，三被告应当依照《上海市房地产买卖合同》的约定涤除抵押，并协助办理房屋的产权过户及交付手续，但三被告怠于履行该项义务，应当承担相应的违约责任。针对三被告提出的房屋买卖合同显失公平应属无效的抗辩意见，本院认为，尽管合同价确低于评估机构作出的系争房屋在缔约时的市场价，但该合同价仍处于市场调整范围内，尚未达到显失公平的程度；同时，被告提出的系争房屋存在抵押，故不能交易的抗辩意见，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张违约金按照已付款的0.5%／日计算，显然过高，被告要求酌情下调尚属合理，结合原告尚有400000元房款未付清的事实，本院酌定违约金按已付款650000元的0.03%／日计算，即195元／日。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李忠、朱晓燕、李某某应于本判决生效之日起十日内涤除嘉定区某某小区某某路898弄31号101室房屋上的抵押权；
二、被告李忠、朱晓燕、李某某应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付给原告李志华、张建红、张李良；
三、被告李忠、朱晓燕、李某某应于上述房屋抵押权涤除之日起三十日内协助原告李志华、张建红、张李良办理房屋产权过户登记手续；
四、被告李忠、朱晓燕、李某某应于本判决生效之日起十日内支付原告李志华、张建红、张李良自2012年11月1日起至实际交房之日止的违约金（按195元／日计算）；
五、原告李志华、张建红、张李良应于本判决生效之日起十日内支付被告李忠、朱晓燕、李某某剩余房款400000元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4956.25元，评估费5060元，合计诉讼费10016.25元，由原告李志华、张建红、张李良负担3717.19元，由被告李忠、朱晓燕、李某某负担6299.06元（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
代理审判员 史建颖
人民陪审员 方慈方
二〇一三年八月二十六日
书 记 员 刘 晓
二〇一三年八月二十六日
书 记 员 刘 晓
审 判 长 秦 忠
代理审判员 史建颖
人民陪审员 方慈方
二〇一三年八月二十六日
书 记 员 刘 晓
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。