广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初15217号原告：广东烟草广州市有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈秉恒，总经理。委托诉讼代理人：赵力，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉敏，广东恒益律师事务所律师。被告：广州市亿达房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谈晓君。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：何叶，广东格林律师事务所实习人员。原告广东烟草广州市有限公司（以下简称烟草广州公司）与被告广州市亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）普通破产债权确认纠纷一案，2017年11月27日广州市中级人民法院经报请广东省高级人民法院批准作出（2017）粤01民初100号民事裁定书裁定由本院审理，本院于2017年12月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟草广州公司的委托诉讼代理人陈嘉敏，被告亿达公司的委托诉讼代理人李梦莎、何叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东烟草广州市有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告享有被告的破产债权（XX大厦第一层02号房产逾期办理房屋权属证书的违约金）为764386.4元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年10月26日，原告与被告签订编号为穗房合字2000004038号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市白云区XX镇XX村XX路南侧地段的XX大厦第一层02号房产，建筑面积为151.97平方米，购房价款为2094209.4元。同日，双方还签订了另外两份编号为穗房合字2000004039、2000004040的《商品房买卖合同》，同时购买了该大厦第二层及第三层房产（XX大厦第二、三层房产的逾期办证违约金已另案一并提起诉讼）。上述三层房产购房总价合计2180万元。双方签订的上述合同第八条约定，出卖人应当在2007年3月10日前将符合交付条件的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，出卖人每日按总房价款的万分之五向买受人支付逾期违约金。双方签订合同后，被告按照合同约定于2007年3月10日将上述房屋交付原告使用。但被告一直没有为原告办理房地产权属证。2017年2月10日，被告管理人向原告发出《要求债务人清偿债务通知书》，称广州市中级人民法院己于2016年12月26日裁定受理了被告破产清算申请，并指定广东格林律师事务所担任被告的管理人，要求原告在收到该通知之日起7日内向管理人清偿尚欠被告的购房尾款1090000元；并告知原告如对债务持有异议，在收到通知之日起5日内向管理人书面提出。2017年2月15日，原告向被告管理人发出《关于对清偿债务要求提出异议及申报债权的复函》，认为原告支付购房尾款的法定前提是被告交付原告争议房产的权属证书，原告一直未收到权属证书，支付尾款的条件尚未成就，原告不应当向被告支付尾款；因房屋实测面积与合同约定的交易面积存在差额，经实际测算，原告实际需支付的三层房产购房尾款合计应为887986.61元，被告当时也予以认可；原告向被告管理人申报的债权（即自2008年3月10日起至作出复函之日被告应支付原告的三层房产逾期办证违约金）为35468600元。后因被告管理人电话告知原告，称原告申报的逾期办证违约金过高，一般应适用两年的诉讼时效，只能主张两年的违约金。原告经研究，同意按照被告的意见适用两年的诉讼时效，逾期办证违约金数额根据合同约定每日按照总房价万分之五计算两年，并于2017年3月2日向被告管理人发出《关于重新申报债权数额及补充相关书面材料的函》，向被告管理人重新申报的债权数额为7957000元。2017年3月9日，被告管理人向原告发出《确认债权通知书》，认为双方虽在合同中约定被告逾期办证违约金的计算标准为每日按照总房价的万分之五计算，但司法实践中，一般会被法院认为约定过高，从而调整为从破产立案之日起倒推两年，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期违约金。按此标准，被告管理人只对原告申报的7957000元债权金额中的2211953.43元予以确认，其余部分不予确认。原告认为，合同双方都应按照合同约定来履行义务，对于合同约定逾期办证违约金的计算标准双方均应遵守，未经原告同意或法律程序认定，被告管理人无权单方调整违约金的计算标准。现被告管理人认为合同约定的违约金计算标准过高，要求按照同期银行贷款利率计算没有法律依据。综上，为避免国有资产的流失，明晰原告享有被告的破产债权数额，原告依法向广州市中级人民法院提起诉讼，请求法院按照合同约定的违约金计算标准，确认原告本案享有被告的债权数额。被告广州市亿达房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金过高，请法院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按总房价款的万分之五向买受人支付逾期违约金”。由此可见，被告根据该条约定承担违约责任的前提是“因出卖人原因不能取得房地产权证”，但实际上，原告逾期取得房地产权属证书是由于多方面原因造成的，原告也存在过错。首先，涉案的房屋XX大厦是具备办理不动产登记的条件的，而且被告也一直配合着业主办理产权登记。根据2017年2月8日广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示，2013年涉案房屋所在的XX大厦已经办理了初始登记，登记号为2013登记字1056327号。《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第18条规定的解读》中，阐明如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕”。因此，出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，应认定为已完成了办理权属登记相关义务。且从查册表的登记变更信息亦可看出，多名业主已经办理了不动产登记，且涉案房屋也不存在被查封的情况，足以证明，XX大厦是具备办理不动产登记的条件的，而且被告也一直配合着业主办理产权登记。其次，原告逾期取得不动产权证书，原告自身也存在过错。我国《物业管理条例》第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。”因此根据上述规定，交纳专项维修基金是商品住宅业主法定义务。2014年9月19日，原告向被告发出《关于推迟缴纳办理白云分局办公楼房产证相关费用的函》载明：“2014年5月19日‘关于办理贵司XX大厦物业房产证的函’已收悉，对于房产证办理需我司完成交纳房产契税65.4万元及物业维修专项基金15万元。由于我司2014年度预算未有编制该项费用，因此无法支出上述费用。我司建议将办理房产证所需缴纳契税、物业维修专项基金款项推迟至2015年1月缴纳”。由此可见，原告逾期取得房地产权属证，并非由于被告原因，原告对此也存在着过错，应当承担责任。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。原、被告签订《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的计算标准明显过高（每日违约金高达10900元），远远超过逾期办证对原告所造成的损失。因此请求法院依法调整违约金计算标准，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。二、按日计算逾期违约金的诉讼时效为两年，计算违约金的期限应从2014年12月27日至2016年12月26日，2014年12月26日前的违约金已过诉讼时效。根据我国《企业破产法》第四十六条的规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”2016年12月26日，广州市中级人民法院作出(2016)粤01破7号《民事裁定书》裁定受理被告破产一案。因此，从2016年12月26日起，应当停止计算逾期办证违约金。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，而在《商品房买卖合同》中约定的违约金按日计算，违约金的计算期限应当自2014年12月27日起至2016年12月26日止，2014年12月26日以前的违约金已过诉讼时效。故计算逾期办证违约金的计算公式为：2180万元×中国人民银行同期贷款年利率／365×实际逾期天数，违约金总额为2211953.43元。三、广州市中级人民法院已经做出(2016)粤01破7号-2民事裁定，确认原告对被告的债权共计人民币2211953.43元，即使原告对债权数额有异议，已被中院裁定确认的部分也应当予以扣除。综上所述，被告认为《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金的计算标准过高，且不能办理产权证并非由于被告单方面造成的，原告存在着过错，因此应当适用司法实践普遍认可的以中国人民银行同期贷款利率计算违约金。被告管理人已依法履行了职责，以中国人民银行同期贷款利率计算违约金确认了原告的债权，且该债权已经广州中院裁定确定。因此，原告的起诉没有法律和事实依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2006年10月26日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，原告购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为广州市国土房管局，商品房预售许可证号为穗房预字第20000015号，买受人所购的预售商品房为广州市白云区XX镇XX村XX路南侧地段的XX大厦第一层02号房，建筑面积151.97平方米，单价每平方米15310.79元，总金额2094209.4元；买受人在本合同生效之日起5日内一次性给付出卖人1130872.4元，出卖人承诺将该款全部专项用于清偿抵押本合同商品房的贷款本金及其利息，并办理涂销抵押手续，买受人自收到本合同商品房的涂销抵押登记证明并将本合同予以登记鉴定之日起5日内一次性给付出卖人858627元，买受人收到房产证之日一次性给付出卖人104710元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人每日按总房价款的万分之五向买受人支付逾期违约金处理。合同签订后，原告按合同约定支付购房款合计1989499.4元，被告开具发票。2007年3月10日，被告将涉案房屋交原告使用，但一直未为原告办理房地产权属证。2009年7月22日，原告向被告发出《关于促请办理交付房地产权属证书的函》，根据合同约定应在房屋交付使用后365天内即2008年3月10日前将房地产权属证书交付原告，期限已过，要求按合同约定办理交付房地产权属证书手续。2014年5月19日，被告向原告发出《关于办理贵司XX大厦物业房产证的函》，对因解决规划及确权相关问题，导致物业延迟办理房地产权证，对此深表歉意，现房管局同意办理贵司XX大厦物业的房地产权证，需缴纳相关契税及物业维修基金，合计150030.5元，明确具体缴交金额及方式，无规定具体时间。2014年9月19日，原告向被告发出《关于推迟缴纳办理白云分局办公楼房产证相关费用的函》，确认收到被告2014年5月19日发出的《关于办理贵司XX大厦物业房产证的函》，由于原告2014年度预算未有编制该项费用，因此无法支出上述费用，建议将办理房产证所需缴纳契税、物业维修专项基金款项推迟至2015年1月缴纳。2015年6月18日，被告向原告发出《关于退换发票的函》，根据广州市测绘所出具该铺的实测面积（即办房产证面积）为98.4901平方米，比原合同面积减少了53.48平方米，被告需按原合同单价归还该部分面积房款给原告，由于该铺房款额进行了调整，在办理该铺房产证之前，须向原告收回该铺原开具的发票原件到地税局办理补录冲红手续，完成后重开该铺调整后的正确房款发票给原告，以便办理该铺缴交契税及产权证相关手续。原告出具广州市房地产测绘院房地产分户图，证实XX大厦首层2号房屋的实测面积为98.4901平方米，比原合同面积减少了53.48平方米。被告以无法清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向广州市中级人民法院申请进行破产清算，2016年12月26日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01破7号-1民事裁定书，裁定受理被告的破产清算申请。同日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01破7号决定书，指定广东格林律师事务所担任被告管理人，负责人罗国林。2017年2月10日，被告管理人向原告发出《要求债务人清偿债务通知书》，内容为广州市中级人民法院已于2016年12月26日裁定受理了被告破产清算申请，并指定广东格林律师事务所担任被告管理人员，要求原告在收到该通知之日起7日内向管理人清偿尚欠被告的购房款1090000元，并告知原告如对债务持有异议，在收到通知之日起5日内向管理人书面提出。2017年2月15日，原告向被告管理人发出《关于对清偿债务要求提出异议及申报债权的复函》，认为支付尾款的法定前提是被告交付原告通过合同达成交易的标的房产权属证明，原告至今一直未收到该标的房产的产权证，支付尾款条件尚未成就，故不应清偿。因房屋实测面积与合同约定的交易面积存在差额，经实际测算，在收到房产证之日起应交付的购房尾款应为887986.61元，而非1090000元。因不能按合同约定取得房产证，被告应每日按总房价款的万分之五向原告支付逾期违约金，合共35468600元，申报应收债权。2017年3月2日，原告向被告管理人发出《关于重新申报债权数额及补充相关书面材料的函》，因被告管理人口头告知原告申报的逾期办证违约金过高，应适用两年的诉讼时效只能主张两年的违约金，原告决定重新申报该债权的具体数额，按购房金额2180万元计算，应每日按总房价款的万分之五支付逾期违约金，以两年为期，应支付合共7957000元违约金，申报应收债权7957000元。2017年3月9日，被告管理人向原告发出《确认债权通知书》，对原告重新申报的债权金额中的2211953.43元予以确认，对其余部分不予确认，理由为合同虽然约定逾期办证违约金以每日按总房价款的万分之五计算，但在司法实践中，该计算标准一般会被法院认定为过高，从而调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，按《破产法》的有关规定，违约金应计算至破产立案之日（即2016年12月26日），期间为2014年12月27日至2016年12月26日。广州市中级人民法院于2017年7月20日作出（2016）粤01破7号-2民事裁定书，确认中国移动通信集团公司广东分公司等6位债权人的债权共计30569699.85元。裁定书所附被告无异议债权表中原告的债权金额为2211953.43元，债权性质为普通债权。诉讼期间，被告出具原告债权计算表，对无异议债权表中的2211953.43元债权在本案债权金额为212490.5346元，原告对此无异议，但表示债权数额超出该金额。原告主张违约金764386.4元是以总房价2094209.4元按每日万分之五计算2014年12月27日至2016年12月26日，被告认为应按中国人民银行同期贷款利率计算。被告出具白云区XX路XX号（除811、804、1002房外）广州市不动产登记查册表，登记附注中有2013年12月至2015年3月的申请转移的商品房过户记录。原告表示通过查阅法院判决书得知被告被工商部门吊销营业执照，且2014年7月16日已处于清算阶段，于2015年6月23日向广州市白云区国土与房地产资源管理局发出《关于申请查询广州市亿达房地产开发有限公司及XX大厦相关资料的函》，对被告主体问题、物业权属情况进行了解，询问是否仍具备办理房产证资格。原告就涉案房屋向广州市不动产登记中心申请信息公开，广州市不动产登记中心于2017年11月17日作出答复，涉案房屋预购人原告，无合同抵押、在建工程抵押登记，无查封信息。双方确认需在开具发票后才计算出具体应缴纳的契税及维修基金，原告表示因须退回之前被告已经开具的全部发票原件，因被告进入破产清算阶段，担心发票原件交回被告后无法拿回正确金额发票，今后主张权利缺乏依据，故没将发票退回被告，通过向国土部门求证，并与被告协商以稳妥办法进行办证。以上事实，有民事裁定书、决定书、商品房买卖合同、函件、通知书、不动产登记查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告以无法清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务向广州市中级人民法院申请破产清算，广州市中级人民法院受理后指定管理人，原告不同意被告管理人要求按中国人民银行同期贷款利率计算债权，要求按商品房买卖合同约定的违约金以每日万分之五的标准确认原告享有被告破产债权，后法院对无异议的债权裁定确认，原告起诉要求确认的债权包括广州市中级人民法院（2016）粤01破7号-2民事裁定书确认原告对被告无异议债权表中2211953.43元在本案债权212490.5346元。双方对按合同总标的额计算2014年12月27日至2016年12月26日的违约金表示无异议，本案焦点为违约金计算的标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。被告因规划和确权问题未按合同约定在房屋交付使用后365日为原告办理房地产权属证，已构成违约。原告要求被告支付违约金合理合法，合同约定逾期办证违约金的计算标准为每日万分之五。被告提出计算标准过高，超过逾期办证对原告造成的损失，且原告也存在过错，根据不动产查册表登记附注资料显示2013年12月开始有商品房过户记录，涉案房屋不存在被查封情况，具备办证条件，被告发函通知原告缴纳相关契税及物业维修基金。原告后因测绘面积减少，被告通知原告收回原开具发票办理补录冲红手续，再由被告重开调整后的正确房款发票给原告。原告担心将发票交回被告后无法拿回正确金额的发票，未将发票交回开出正确金额发票，故导致无法计算和缴纳相关契税和物业维修基金，亦无法办理房屋产权登记手续，导致无法办证亦有原告方面的原因。在原告未能提交证据证明因违约造成的损失的情况下，兼顾双方在办证过程中的过错程度，从公平合理角度考虑，本院酌情将违约金标准调整为按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期贷款利率上浮40%）计算，即按原同期贷款利率计算结果212490.5346元上浮40%，计算为212490.5346元×140%=297486.75元，对于原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款的规定，判决如下：一、确认原告广东烟草广州市有限公司对被告广州市亿达房地产开发有限公司享有债权为297486.75元（包括无异议的债权212490.5346元）；二、驳回原告广东烟草广州市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11443.9元，由原告广东烟草广州市有限公司负担6990.1元，由被告广州市亿达房地产开发有限公司负担4453.8元并于判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  卢丽芳人民陪审员  刘桂英二〇一八年六月一日书 记 员  郑萍军