山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3180号
原告刘煜，男，1989年1月20日生，汉族，山东金裕兴建设有限公司职员，住济南市。
委托代理人罗潍（系原告刘煜母亲）。
委托代理人方正，山东华剑律师事务所律师。
被告山东中泰置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈箭，董事长。
原告刘煜与被告山东中泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘煜的委托代理人方正到庭参加了诉讼，被告山东中泰置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘煜诉称：原、被告双方于2009年签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于济南市两套房屋，其中604室房屋的建筑面积为122.5平方米，单价8856元，总价款1084860元；609室房屋建筑面积169.90平方米，单价8806平方米，总价款1496139元。合同中约定，被告于2011年5月31日前交房，并在商品房交付使用后365个工作日内办理房产证，逾期不办理被告按已付房价款1%支付违约金。同时被告交付面积还应按合同约定交付，然而，被告交房后经房管部门测绘，604室房屋的建筑面积比合同约定的建筑面积少11.48平方米。综上所述，原告认为被告交付原告的房屋面积误差较大，且逾期不为原告办理房产证，已构成严重违约，被告的行为侵害了原告的合法权益。为此，原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求法院依法判决被告双倍返还原告超出3%的部分面积误差房价款144352.8元、利息3730.55元，返还3%以内房价款29490.48元；被告支付原告逾期办理房产证的违约金25809.99元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告山东中泰置业有限公司（以下简称中泰置业公司）辩称：针对原告的诉讼请求，我方提出如下答辩意见。1、原告与我公司之间就坐落于济南市房屋所签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应该是合法有效的，所以双方均应按合同约定的权利义务来履行。2、针对原告方提出的要求我公司双倍返还超出3%部分面积误差房价款及返还3%以内房价款的诉讼请求，没有法律依据和事实依据。依据《商品房买卖合同》第五条的约定：关于房屋产权登记与合同约定面积发生差异，双方同意按第二条方式处理，即双方按照产权登记面积及合同约定价格据实结算，多退少补。该条款明确约定了双方对该房屋实际产权登记面积与合同约定面积不符时的处理方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，双方对于本案所涉房屋面积差额的处理方式的约定符合法律规定，因此，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，法院应当依法予以驳回。根据合同的约定，原告至今未办理房屋产权登记，无法明确最终产权登记的房屋面积，因此，双方就面积差额的据实结算的条件还未成就，应待办理完该房产的产权登记后，我公司再依据合同的约定与原告就面积差额部分签订《补充协议》并据实结算。因此原告的此项诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。3、针对原告要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，我方认为：根据合同第十五条及附件三中第二条的约定，原告应当于接到入住通知书之日起15日内交纳办证所需费用和提供办证所需资料，如逾期提交办证费用或资料不全造成办证延误的，责任自负。我公司在房屋交付后且原告提供所有办理房屋产权登记所需资料和费用之日起365个工作日内，将办理权属登记需由我公司提供的资料报产权登记机关备案。但事实上是，原告方至今也未按合同约定向我公司提供上述资料和费用，故我公司对于办理产权登记的约定并未构成违约，不应承担违约责任。因此，原告的此项诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年9月，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，该两份《商品房买卖合同》中约定原告购买由被告开发建设的位于济南市房屋两套。其中，604室建筑面积为122.5平方米，单价为每平方米8856元，计价款1084860元，付款方式为原告刘煜于2011年前一次性向被告全部付清合同价款；609室房屋建筑面积为169.90平方米，单价为每平方米8806元，计价款1496139元，付款方式为原告刘煜首付796139元（含定金），余款700000元以办理银行贷款的方式支付。合同中双方约定两套房屋的交付时间均为2011年5月31日。对于面积确认及面积差异处理，双方有如下约定：“第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］［套内面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%的），据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按／利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。2、双方自行约定：按产权登记面积及合同约定价格据实结算，多退少补，双方另行签订补充协议。”关于产权登记，双方约定：“出卖人应当在商品房交付使用后且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但买受人在办理产权登记之前未提供办理产权登记所需资料及未交纳房屋维修基金及契税的不在赔偿之内。”合同落款处，由被告中泰置业公司加盖公章及原告刘煜本人签名予以确认。合同签订后，原告刘煜依约支付了房款，被告中泰置业公司也按合同约定时间向原告刘煜交付了房屋，原告刘煜向供热部门交纳了上述两套房屋在2011年的供暖费用。上述两套房屋中的604室在由产权登记机构进行分户测绘时，在出具的房屋分户平面图中记载的实测建筑面积为111.02平方米，原因为：“注：依据济南市规划局济规法（2013）2号文件，该户北侧虚线外挑出部分建筑面积为11.48平方米超出地界。”原告刘煜认为，双方虽在合同中约定了选择另行签订补充协议并据实结算房款，但被告中泰置业公司拒绝与其签订补充协议，故应视为约定不明，应按合同第五条第1项中的约定处理，要求被告中泰置业公司退还其购买的604室房屋实测面积的3%（3.33平方米）的房款为29490.48元、利息3730.55元（按同期银行3-5年的贷款利率标准计算）；双倍返还（超出3%部分11.18平方米－3%以内的3.33平方米＝8.15平方米）的房款144352.8元；由被告中泰置业公司向其支付因超过365个工作日未能为其办理房屋产权登记的违约金计25809.99元（两套房屋总价款为2580999元，按1%的标准计算）；由被告中泰置业公司承担本案全部的诉讼费用。
另查明，庭审中原告刘煜的委托代理人认可原告至今尚未将办理产权登记的相关资料和费用交至被告中泰置业公司，理由是未接到被告的通知，故无法提交资料和费用。
以上事实，由商品房买卖合同及附件、604室房屋分户平面图、交纳供暖费收据及原告的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告刘煜按约定履行了支付全部合同价款的义务后，被告中泰置业公司就有义务按时向原告交付房屋，并依约协助原告办理所购房产的过户登记手续，如不能按时履行合同，应当按约定承担违约责任。我国《合同法》中还规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告双方已明确在合同中约定了对于面积误差的处理方式，即另行签订补充协议并据实结算房款，此约定应当是明确的，如被告中泰置业公司拒绝履行此约定，原告可以通过其他救济途径要求被告继续履行合同，故原告刘煜诉称因被告中泰置业公司不与其签订补充协议就视为合同约定不明，就应当适用合同第五条第一项约定的观点，不符合双方的合同约定和我国《合同法》的相关规定；其要求被告中泰置业公司返还3%以内的房款及双倍返还3%之外的房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题，本院认为，根据双方合同的约定，此违约金的产生是在原告刘煜将办理产权登记的资料及费用交至被告中泰置业公司后，被告中泰置业公司在365个工作日内未协助原告办理产权证书的，才会产生此约定的违约责任。通过庭审查明，原告刘煜一直未将相关资料和费用交至被告处，故不能产生被告中泰置业公司违约的法律效果。我国合同法中规定，当事人互负债务的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，原告刘煜要求被告中泰置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘煜的诉讼请求。
案件受理费1075元，由原告刘煜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 江
二〇一三年十二月十日
代理书记员 杨朝阳