吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉高新民二初字第3号
原告：刘永江，男，1956年1月1日生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开发区。
委托代理人：李亚君，吉林市丰满区江南法律服务所法律工作者。
被告：吉林市隆鑫房地产开发有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区。
法定代表人：邹爱民，经理。
委托代理人：闫春梅，吉林保民律师事务所律师。
第三人：张代林，男，1960年6月23日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：黄明诚，吉林明达伟业律师事务所律师。
第三人：欧俊志，男，1947年2月28日生，汉族，吉林市东关电厂退休职工，住吉林市昌邑区。
原告刘永江诉被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫房地产公司）、第三人张代林、第三人欧俊志房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永江及其委托代理人李亚君，被告隆鑫房地产公司委托代理人闫春梅，第三人张代林及其委托代理人黄明诚，第三人欧俊志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘永江诉称：2001年7月17日，原被告签订施工协议1份，原告以清包形式承包被告在恒东花园小区的施工。工程结束后，经双方协商，原告用工程款购买被告房屋一套并签订房屋买卖协议。协议约定：被告将位于恒东花园小区7号楼越层东21号网点，建筑面积为67.18平方米房屋以每平方米2700元的价格，房屋总价款181386元卖给原告。原告实际取得该房屋并占有使用至今。多年来，原告要求被告协助原告办理房屋产权证，由于被告原因，产权证迟迟未能办理。现请求法院判令：被告协助原告办理产权过户手续，诉讼费由被告承担。
被告隆鑫房地产公司辩称：1、答辩人从未与原告达成施工协议，因此，谈不上欠其工程款，更谈不上以房屋抵抹对其所欠的工程款；2、虽然原告对房屋实际占有，但原告对房屋的取得并不是基于与答辩人之间有直接的债权债务关系，也不是原告用“工程款”在答辩人处“购买”。案外人欧俊志和张代林合伙承建了由答辩人开发的恒东小区7号楼，工程竣工后，经双方协商，欧俊志和张代林同意答辩人以该7号楼越层东21号网点房屋抵顶相应的工程款。2003年4月4日，欧俊志的儿子欧博来到答辩人处，告诉答辩人该房屋又抹帐给了刘永江，并代替刘永江以购房人名义与答辩人签订了《房屋预售（销售）协议书》。其后，由于欧俊志和张代林出现合伙争议，张代林通知答辩人不得为刘永江办理房屋产权登记手续，在这种情况下，答辩人无法办理产权登记。综上可见，答辩人未能办理产权事出有因，答辩人没有过错，因此，不应承担诉讼费用
第三人张代林述称：本案中涉及的房屋是属于张代林与欧俊志共同所有的，对此，被告十分清楚，在法庭上也对此予以确认。该房屋至今从来没有人提出任何要求。原告明知该房屋为张代林和欧俊志共同所有，而张代林与原告没有任何业务关系，张代林没有授权他人处分此财产。《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。所以，按照法律规定，其与被告之间签订的所谓抹帐协议，是属于无效协议。本案事实真相是：欧俊志为侵吞张代林的财产份额，与原告刘永江恶意串通，编造所谓抹帐协议，目的就是想通过欺骗法院侵吞他人合法财产。综上，请求法院判令：原告刘永江与欧俊志签订的协议无效，驳回原告刘永江的诉请。由原告承担本案的一切诉讼费用。
第三人欧俊志述称：1、我只对张代林进行答辩，其它与我无关。恒东花园7号楼承包给刘永江，在丰满法院已经认定，原告完成7号楼的施工。我与张代林合伙承包工程，财产是共同的，债务也是共同的，债务应由两人偿还；2、本案争议的房屋是开发商抵顶7号楼的工程款；3、7号楼的工程我是负责人，所有事务均由我一人办理；4、用房屋抵顶工程款的工作非常难做，我花费很长时间才完成这份工作。综上，我认为我没有任何不当之处。
原告为证实其主张成立向本院出示如下证据：
1、施工合同1份。证明原告与第三人欧俊志于2001年7月17日签订施工合同，原告在被告开发的恒东花园小区施工的事实。
2、房屋销售协议1份。证明原告于2003年4月4日在被告处购买一套房产的事实。
3、入住应缴费用清单。证明原告于2009年已经实际取得该房屋并入住，缴纳相应的入住费、物业管理费和2012年供热费。
4、欧俊志书证1份。证明21号网点顶账给原告，并已办理手续，请被告公司直接办理手续即可。
被告质证，证据1是否真实被告无法确认，没有看到原件，原告与我公司没有直接的合同关系，是否与欧俊志本人签订的施工合同被告不清楚；证据2的真实性无异议，房屋由于被告与欧俊志之间抹帐，欧俊志的儿子欧博到我公司办理相关的手续，争议的网点他要求我们给到刘永江名下，我公司也是依据对方的意思表示出具的抹帐合同书；对证据3的真实性无异议，我们确实承认原告占有使用了该房屋；对证据4的真实性无异议，欧俊志不仅给我公司写了说明，同时他还到公司亲自办理了手续，可以证明欧俊志有将网点登记到原告名下的意思表示。
第三人张代林质证，对证据1有异议，是复印件，不能证明其真实性。从合同内容来说，该协议应该属于无效协议，工程承包后不能自行转包，因此该协议不应该予以认定；证据2真实性无异议，第三人要求撤销该协议，涉及的房产是欧俊志和张代林共有的房屋，并没有第三人张代林的确认，因此，该协议应该属于无效协议；证据3真实性、证明的问题均无异议，但不能说明入住就具有该房屋的所有权，进而可以办理房证；证据4真实性无异议，内容有异议，欧俊志无权单独处分共有人的财产，其行为是无效的。
第三人欧俊志质证对以上证据均无异议。
证据1，被告认为原告与被告未签订过任何合同，对此证据不清楚。第三人欧俊志无异议。第三人张代林对其真实性有异议，但在第三人欧俊志举证的（2009）吉丰民一初字第411号民事判决书第6页中，第三人张代林并未对此施工协议的真实性提出异议，现无证据证明该两份证据不一致，本院对证据的真实性予以确认。至于该施工协议欧俊志将工程清包给原告，张代林并无相反证据予以证明未清包给刘永江，本院对张代林所提出的异议不予确认；证据2，被告及两位第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；第三人张代林认为涉及的房产是欧俊志和张代林共有的房屋，并没有第三人张代林的确认，因此，该售房协议应该属于无效协议。吉林市丰满区人民法院（2009）吉丰民一初字第411号民事判决书确认了原告与第三人欧俊志签订的关于恒东花园小区18网点抹帐协议合法有效，张代林不服上诉至吉林市中级法院，二审维持原判，张代林不服申请再审，吉林省高级法院驳回了张代林再审申请。比照上述判决、裁定，第三人欧俊志将恒东花园小区21网点抹帐给原告，张代林并无双方恶意串通损害第三人张代林的相关证据，故本院对张代林所证明的问题不予确认；证据3、4，被告及两位第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。张代林对其证明的内容有异议，欧俊志无权单独处分共有人的财产，其行为是无效的。本院认证意见同证据3。
被告为证实其主张成立向本院提供如下证据：
1、被告公司帐页，截止日期是2006年，从公司角度来讲，对应的主体是欧俊志和张代林，被告与他们有业务往来关系。证明被告与欧俊志和张代林之间有债权债务关系，与原告之间没有债权债务关系。
2、更名协议书，时间为2012年12月5日，甲方是欧俊志，乙方是刘永江。证明欧俊志将争议房屋抹帐给刘永江，更名的费用由刘永江承担，对欧博的行为欧俊志予以追认。
3、变更产权人审核表，时间为2012年12月6日。
4、2012年12月28日，欧俊志书写情况说明，证明欧俊志和张代林合伙，与被告有债权债务关系，由于合伙人出现了争议，导致无法为刘永江办理过户更名手续。
原告质证，证据1与本案无关，不予质证；证据2、3、4均无异议。
第三人张代林质证，证据1无异议；证据2有异议，第三人对此更名协议认为他擅自处分了第三人的合法权益，协议应属无效，第三人也要求撤销该协议；证据3真实性无异议，内容有异议，张代林并未转让给刘永江，因此转让协议无效；证据4真实性无异议，内容有异议，欧俊志无权单独处分共有人的财产，其行为是无效的。
第三人欧俊志质证，对以上证据真实性无异议，证明的问题均无异议。
证据1，原告认为与已无关。两位第三人无异议，本院对证据1的真实性予以确认；证据2，原告及第三人欧俊志无异议，第三人张代林有异议，此更名协议欧俊志擅自处分了第三人张代林的合法权益，协议应属无效，第三人也要求撤销该协议。因张代林无充分证据予以证明，本院对其主张不予确认；证据3、4，原告及第三人欧俊志无异议。张代林认为欧俊志将共有房屋未经其同意擅自转让给原告，是无效的。因张代林无证据予以证明，不不予确认。
第三人张代林为证实其主张成立向本院出示如下证据：
1、欧俊志、张代林与被告签订的恒东花园7号楼工程补充协议。证明该工程由欧俊志、张代林共同承建。
2、抹帐协议1份。证明恒东花园7号楼结算以后，被告以本案争议的房屋抵账给张代林和欧俊志。
3、被告于2007年1月11日出具的证明1份。证明恒东花园7号楼由张代林和欧俊志共同承包及抵账房的经过。
原告质证，证据1、2、3都是复印件，真实性无法确认。证据3张代林和欧俊志是否是合伙人原告不知道，因为没有拿出合伙协议。
被告质证，证据1-3经调查我公司也没有见过上述的协议，对欧俊志和张代林合伙在我公司承包工程的事实无异议。
第三人欧俊志质证，对证据1-2的真实性无异议，证据3我之前没有见过，为什么出具该证明，以及需要证明什么问题我不清楚。
证据1-2，原告不予质证。被告对证据1-2予以否认。第三人欧俊志无异议。因证据加盖了被告的公章，被告无相反证据予以否认，不予对证据的真实性予以确认；证据2，抹帐协议与7号楼工程结算合同内容一致，而7号楼工程结算合同加盖了被告单位的公章，本院对该证据的真实性予以确认；证据3，认为不清楚两位第三人之间未合伙关系，被告及第三人欧俊志否认见过此协议，但被告及第三人欧俊志不否认张代林与欧俊志在恒东花园小区7号楼的建设中，张代林与欧俊志为合伙关系，故本院对证据3予以确认。
第三人欧俊志为证实其主张成立向本院提供如下证据：
1、（2009）吉丰民一初字第411号民事判决书。证明原告刘永江是恒东花园7号楼清包的实际施工人。
2、施工协议书1份。证明与刘永江签订施工合同，共同承建7号楼工程。
3、被告与张代林、欧俊志签订的恒东小区7号楼工程结算合同及抹帐协议。证明开发公司用房屋抵顶工程款。
4、施工合同补充协议。证明欧俊志是该工程的负责人，所以，欧俊志有权处理房屋。
原告质证，证据1无异议，判决书中写明签订的协议合法有效，法院已经认定；证据2-4的真实性及证明的问题均无异议。
被告质证，对证据1-4的真实性均无异议。这些证据也可以证明原告与第三人之间存在债权债务关系；证据2，原告认为施工协议是与被告签订，但实际是与第三人签订的合同。
第三人张代林质证，证据1真实性无异议，证明的问题有异议。该判决是一审判决，判决的诉请是关于执行异议的，在二审判决论述中明确表述，该案实为确认合同之诉，应当驳回原告的诉请，但中院认为为了避免诉累，才确认了该合同的效力，可这却无形中剥夺了我方的上诉权利，因此，我方申诉。所以，我方对该证据证明的问题存在异议；证据2有异议，质证意见同原告提供证据时的意见；证据3无异议；证据4是5号楼的施工协议，而本案是7号楼，5号楼已经将欧俊志清除了。
证据1，本院对其真实性予以确认；对其所证明的问题，第三人张代林提出异议，但无相反证据予以证明，本院对欧俊志所证明的问题予以确认；证据2，原告及被告对其真实性无异议。本院认证意见同原告举证1；证据3，因原告及被告和第三人张代林均无异议，本院对其真实性予以确认；证据4，原告及被告无异议。第三人认为该协议是5号楼的施工协议，而实际两位第三人承包的是7号楼与本案无关。该证据可由吉林市丰满区人民法院（2009）吉丰民一初字第411号民事判决书印证两位第三人实际施工的是7号楼，不是5号楼，虽写明是5号楼，但实际施工的是7号楼，本院对这一事实予以确认。
通过原告及第三人陈述、被告辩解，举证、质证和认证，本院查明如下事实：
2001年，第三人张代林与第三人欧俊志合伙承包了由被告开发的恒东花园项目中的部分工程。同年，第三人欧俊志与原告刘永江签订了施工协议书，第三人欧俊志以大清包的形式将恒东花园7号楼工程转包给原告刘永江。工程竣工后，被告与第三人张代林、第三人欧俊志进行了结算，并将恒东花园7号楼21号网点在内的15套房屋及5套网点以抹帐形式抹给了第三人张代林、欧俊志抵部分工程款。2003年4月4日，第三人欧俊志委托其儿子欧博到被告处，双方签订了房屋预售（销售）协议书，其内容为：甲方：吉林市隆鑫房地产开发有限公司。乙方：购房者：刘永江。就乙方向甲方购买商品房，甲乙双方达成如下协议：一、1、房屋名称：恒东花园小区；2、房屋楼名：7号楼越层东网21号；房屋建筑面积67.18平方米。房屋竣工后实际面积与协议面积有误差时，以实际面积为准，多退少补。二、价格与费用。每平方米售房价格为2700元，合计房款总金额181386元。2009年1月及2011年11月，原告向物业公司交纳了入住的相关费用并入住。2009年，原告到吉林市丰满区人民法院起诉，要求确认刘永江与欧俊志签订的抹帐协议有效（恒东花园小区7号楼18号网点）。2009年12月16日，吉林市丰满区人民法院作出（2009）吉丰民一初字第411号民事判决书，判决主文为：原告与欧俊志签订的抹帐协议书有效。宣判后，张代林不服提起上诉，吉林市中级人民法院作出（2010）吉中民一终字第359号民事判决，结论为：驳回上诉，维持原判。张代林不服，到吉林省高级人民法院申诉，2011年11月25日，吉林省高级人民法院作出（2011）吉民申字第878号民事裁定书，驳回了张代林的再审申请。2012年12月5日，原告与第三人欧俊志签订更名协议，内容为：欧俊志同意将恒东花园小区7号楼21号网点抹帐给刘永江，现约定以下事宜：1、此房为抹帐房屋；2、此房屋办理产权证及相关费用由刘永江承担。3、协议自2003年4月4日双方签字时生效。同年12月6日，双方签订了变更产权人审核表。同年12月28日，第三人欧俊志为被告出具信函，内容为：本人已将7号楼21号网点抵债给刘永江了，并已办完手续。请您公司直接办理手续即可与本人无任何关系。因被告未能协助原告办理更名手续，原告告诉来院。案件受理后，第三人以独立请求权第三人身份申请加入该案中，并诉请要求法院确认刘永江与欧俊志签订的抵账协议无效，驳回刘永江的诉请。
本院认为，第三人欧俊志与原告刘永江是否存在恶意串通损害第三人张代林合法利益问题。两位第三人共同承包了吉林市恒东花园小区7号楼工程，在合伙过程中，欧俊志以自己的名义与刘永江签订了施工协议书，将该工程清包给了刘永江。刘永江从签订施工协议到工程决算，始终与欧俊志进行联系协商，张代林从未以合伙人的身份对欧俊志的行为提出过异议，这足以令刘永江有理由相信欧俊志有权处分本案争议的房屋，故刘永江与被告签订的房屋预售（协议）协议书及欧俊志与刘永江间签订的更名协议和欧俊志与刘永江在变更产权人审核表上的签字主观上是善意的，不存在过错。张代林主张欧俊志与刘永江间恶意串通签订所谓的抹帐协议，但未能提供充分的证据予以证明，其主张本院无法支持。第三人张代林诉请主张2003年4月4日刘永江与被告签订的房屋预售（销售）协议书及2012年12月5日欧俊志与刘永江签订更名协议无效。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”欧俊志作为合伙人之一，对外与刘永江签订施工协议、工程决算协议及抹帐协议的行为，属于对合伙事务的处理，由此产生的后果理应由全体合伙人承担，因此，刘永江与欧俊志签订的更名协议及欧俊志将恒东花园21号网点抹帐给刘永江，刘永江与被告签订的房屋预售（销售）协议书不存在法定无效情形，属合法有效，由此产生的法律后果应由欧俊志与张代林共同承担。张代林以本案争议的房屋为欧俊志与张代林共同所有，欧俊志没有得到张代林的授权处分属于二人共同共有的财产，违背了《中华人民共和国物权法》的相关规定，应属无效行为。因两位第三人之间合伙承包工程，被告以房屋折抵工程款的形式将15套房屋及5套网点抵顶给二人，二人之间现并无对合伙期间的债权债务进行清算，欧俊志将房屋折抵工程款又顶账给刘永江，并无不当，如二人无其他债务的情形下，二人共有本案争议房屋，欧俊志擅自处分共有财产，其行为侵犯了张代林的合法财产，但张代林无证据证明二人已清算完毕，扣除债务后剩余本案争议房屋，故张代林的主张本院不予支持。原告要求被告协助办理更名过户手续的诉请本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吉林市隆鑫房地产开发有限公司于判决生效后10内协助原告刘永江办理坐落于吉林高新技术产业开发区恒东花园小区7号楼21号网点更名过户手续；
二、驳回第三人张代林的诉讼请求；
三、第三人欧俊志不承担民事责任。
原告刘永江交纳的案件受理费3928元，由原告刘永江承担。第三人张代林交纳的案件受理费3928元，由第三人张代林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 金吉浩
人民陪审员 付永海
人民陪审员 张明星
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 刘 跃