广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民初字第946号
原告（反诉被告）广西中源房地产有限责任公司，住所地广西×××县东门镇××号。组织机构代码证：78520507-2。
法定代表人韦自力，董事长。
特别授权委托代理人李健，广西弘生联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）宜州市日杂废旧公司，住所地宜××市××××号。组织机构代码证：20091121-2。
法定代表人韦嘉林，总经理。
委托代理人郑继东，男，1976年7月7日生，壮族，宜州市供销合作联社干部，住宜××市××××号。居民身份证号码：×××0376。
原告（反诉被告）广西中源房地产有限责任公司（以下简称中源公司）与被告（反诉原告）宜州市日杂废旧公司（以下简称日杂公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年5月28日向本院起诉，被告（反诉原告）日杂公司于2013年6月7日提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员覃木熠适用简易程序审理。于2013年7月16日在本院第三审判庭公开开庭合并审理，书记员李明栗担任法庭记录。原告（反诉被告）中源公司的特别授权委托代理人李健，被告（反诉原告）日杂公司法定代表人韦嘉林及其委托代理人郑继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中源公司诉称：2010年元月12日，原被告双方经协商，签订了一份房屋租赁合同，合同约定由被告将其所有的宜××市××××号四间门面租给原告作为售楼门面，期限为四年，合同签订后，双方一直依约履行，直到2013年3月政府对城中西路进行人防工程改造，导致原告租赁的门面无法正常经营，原告认为由于政府对该路段进行人防工程改造，导致原告的合同目的无法实现，依照双方签订的合同第九条约定，由于政府行为，被告方应当提前一个月通知原告方，但被告为了自己的利益，没有将政府进行人防工程改造的情况通知原告方，致使原告误以为该人防工程改造是一个短期行为，但从目前工程进度看，短期内该工程不可能结束，因此原告多次找到被告要求解除合同退还押金及租金，但被告均拒绝。原告认为，以目前的情况，双方签订的房屋租赁合同已经没有继续履行下去的意义，为维护自身合法权益，原告请求人民法院依法判令：1、解除双方签订的租房合同；2、被告返还租房押金63900元；3、退还原告多交的3月、4月份两个月房租42600元。
原告（反诉被告）中源公司为证明其主张，在举证期限内向法庭提交以下证据材料：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明各一份，用以证明原告诉讼主体资格；
2、《租房合同》一份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同；
3、门面租房押金收款收据一张，用以证明原告租赁被告房屋已经交纳房屋押金及押金数额；
4、被告宜州市日杂废旧公司出具的原告交纳房屋租金的发票（发票号码为00136674-00136680）共计七张及09600842号中国工商银行宜州市支行出具的同城通存通兑他代本回单一张，用以证明原告已经于2013年1月13日交纳2013年第一季度（2013年1月21日至2013年4月21日）的房屋租金及水电费；
5、电脑查询单一份，用以证明被告的主体资格。
被告（反诉原告）日杂公司答辩并反诉称，根据双方签订的房屋租赁合同，原告是按季交纳租金，原告自签订合同之日起至2013年4月均能够按照合同约定交纳房租，按照合同约定，原告应于2013年4月21日前交清2013年4月21日至2013年7月21日这个季度的房屋租金，但原告先是以老板不在家为由拒付租金，后又以市政府人防工程改造门面无法正常经营为由拒付租金。被告认为双方签订的租赁合同第九条的意思应当是由于政府行为需拍卖房屋的，被告需提前一个月通知原告，现房屋并未拍卖，被告无需提前通知原告，且被告认为，市政府的人防改造工程只是限制车辆通行，并未把道路封死，行人仍可通行，与被告同一条街的门面均在经营，原告也应当继续按照约定履行合同。综上被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。为此特提起反诉，请求判令：被反诉人（原告）支付反诉人（被告）2013年4月21日至7月21日的房租63900元。
被告（反诉原告）日杂公司为证明其主张，在举证期限内向法庭提交以下证据材料：
1、宜州市日杂废旧公司营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明各一份，用以证明被告的诉讼主体资格；
2、《租房合同》一份，用以证明原被告之间的租赁关系及双方的权利义务。
原告（反诉被告）中源公司针对被告（反诉原告）的反诉辩称与本诉的诉称一致。
经开庭举证、质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原、被告对对方提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，以上证据符合民事诉讼证据的真实性、合法性、关联性要件，本院予以认定。
根据认定的证据，本院查明并确认以下事实：2009年11月9日，原告（反诉被告）中源公司通过参与投标的方式成功竞得宜××市××××号所有权属于被告（反诉原告）日杂公司的四间门面的租赁权，并于当日向日杂公司交纳了门面租房押金人民币63900元，日杂公司收到押金后出具发票号为0081110的收款收据给中源公司。2010年1月12日，原告（反诉被告）中源公司与被告（反诉原告）日杂公司在协商一致的基础上签订《租房合同》，合同的主要内容为：“一、日杂公司将庆远镇城中西路23号（从东面算起第1、2、3、4号卷门）的门面，出租给中源公司售楼经营场地；二、租用期限为四年，从2010年元月12日至2014年元月11日止；三、中源公司从签字之日起，需付给日杂公司人民币陆万叁仟玖佰元作为租房押金，租期满后退还，若中源公司在承租期间给日杂公司财产造成损失的，日杂公司可以从押金中扣除做赔偿损失金；四、租金每月为贰万壹仟叁佰元整（￥：21300元）租金按季交纳，即每季前五日交清下一季度房租，逾期十五天未交房租，日杂公司有权终止租房合同，同时不退回中源公司押金，损失由中源公司自负。另外，日杂公司给中源公司十天时间不计租金作为中源公司装修时间；…九、由于不可抗拒因素如自然灾害，制成的损失双方有权终止合同，各不承担责任。另外政府行为或公司改制需拍卖房屋的，日杂公司需提前一个月通知中源公司，中源公司应无条件服从，中源公司的装修费和搬迁费等损失，由中源公司自负，日杂公司不另补偿；…十一、本合同未尽事宜，双方协商解决，解决不了的，交由当地人民法院裁决；…甲方广西壮族自治区宜州市日杂废旧公司（印章）法定代表人韦嘉林2010年1月12日乙方广西中源房地产公司代表韦自力4527＊＊＊＊＊＊年1月12日”合同签订后，日杂公司按照合同约定给中源公司十天的装修时间，该十天日杂公司不收取房屋租金。自2010年1月21日起至2013年1月13日，中源公司一直按照合同的约定于每季前五日交清下一季度房租给日杂公司。本案中，中源公司最后一次向日杂公司交纳房屋租金及水电费的时间是2013年1月25日，但房屋租金日杂公司开具发票时间为2013年1月13日，其中房屋租金为人民币63900元，水电费为人民币14568元，交纳方式为通过银行转账，交纳的房屋租金是2013年1月21日至4月21日的房屋租金，即2013年第一季度的房屋租金。2012年12月至2013年1月，中源公司开始将位于庆远镇城中西路23号售楼部的部分办公设施搬迁至新的办公地点，其计划除继续租赁庆远镇城中西路23号四间门面作为售楼部外再在新址设立另一个售楼部。2013年3月，宜州市人民政府开始对宜州市庆远镇城中西路等主要地段进行地面人防工程施工，禁止车辆通行，两旁用隔离栏留有人行通道。原告（反诉被告）中源公司租赁被告（反诉原告）日杂公司的四间门面正好位于该施工路段内，被告（反诉原告）日杂公司自知道该路段进行人防工程改造之日起至双方产生纠纷，日杂公司并未通知中源公司该路段进行人防工程改造施工。同月，原告（反诉被告）中源公司认为该人防工程改造已经影响其正常的营业活动并且该工程在短期内不可能结束，因此中源公司开始陆续将大部分办公设施搬离并提出与日杂公司协商解除租赁合同，要求其退还租房押金及2013年3、4月份的房屋租金，至2013年4月，中源公司该售楼部除有一个展示台无法移动外其他设施基本上搬离完毕。2013年5月，日杂公司发函给中源公司通知解除合同。因双方在协商解除合同中对于相关的事宜无法达成一致意见，日杂公司拒绝退还租房押金及3、4月份的房租给中源公司，中源公司拒绝退还租赁房屋的钥匙给日杂公司。为解决纠纷，原告（反诉被告）中源公司将被告（反诉原告）日杂公司诉至本院。
本院认为，一、法律关系及合同效力问题。本案中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均为合法的企业法人。原告（反诉被告）承租被告的门面作为售楼部，被告（反诉原告）租赁其门面给原告，双方签订《租房合同》并约定相关事宜，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间形成房屋租赁合同关系。该《租房合同》为双方在平等协商一致的基础上签订，是双方真实意思表示，该《租房合同》为有效合同，依法应受法律保护，双方应当共同遵守合同的约定，受合同的约束。二、《租房合同》是否可以解除以及是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种，其中约定解除的情形为当事人协商一致，可以解除合同或者当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《租房合同》约定，日杂公司享有解除合同权力的约定为“每季前五日交清下一季度房租，中源公司逾期十五天未交房租，日杂公司有权终止租房合同”；日杂公司及中源公司共同享有解除合同权力的约定为“由于不可抗拒因素如自然灾害，制成的损失双方有权终止合同”。而法定解除规定的法定情形为，（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，中源公司在按约定交纳2013年第一季度的房屋租金后便不再交纳；2013年3月本案双方在履行租赁合同期间遇到市政府人防改造工程施工此不可抗拒的情势变更后中源公司向日杂公司提出解除合同；2013年5月日杂公司向中源公司提出解除合同，以上情形，均符合双方约定解除合同的条件及法定解除合同的条件，因此，本院认为，本案的《租房合同》可以解除。另根据案件事实，原告中源公司于2013年3月向日杂公司提出协商解除合同，但因协商未果，日杂公司不同意解除该租房合同而且中源公司在租房内的办公设施并未搬离完毕，租赁房屋的钥匙也未退还日杂公司，本院认为，此期间双方签订的租房合同仍应处于履行期间。2013年5月，日杂公司正式向中源公司发函，要求解除该租房合同，双方均要求解除该合同，对合同的解除形成合意，因此，该租房合同于日杂公司解除合同的通知到达中源公司时解除，即该合同解除的时间应为2013年5月。三、合同解除的效力及解除后双方的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，本案中，双方签订的租房合同于2013年5月解除，解除后双方终止履行，已经履行的，合同双方当事人可以要求恢复原状。因此，原告（反诉被告）中源公司要求被告（反诉原告）退还租房押金，有事实及法律依据，本院予以支持。对于房屋租金，2013年1月至5月，中源公司仍在继续承租日杂公司的门面，因此中源公司应当支付日杂公司2013年1月至5月的房租，由此，中源公司要求日杂公司退还2013年3月至4月房屋租金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。而日杂公司要求中源公司支付2013年4月21日至7月21日房屋租金的反诉请求，本院只对此请求中2013年4月至5月的房屋租金予以支持，对反诉请求的其他部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。中源公司已经支付2013年4月的房屋租金给日杂公司，应付2013年5月份的房屋租金给日杂公司。中源公司应付的房屋租金与日杂公司应退的房屋租赁押金冲抵后，日杂公司应退还押金42600元给中源公司。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广西中源房地产有限责任公司与被告（反诉原告）宜州市日杂废旧公司于2010年1月12日签订的《租房合同》于2013年5月予以解除；
二、被告（反诉原告）宜州市日杂废旧公司退还原告（反诉被告）广西中源房地产有限责任公司租房押金人民币63900元；
三、原告（反诉被告）广西中源房地产有限责任公司支付被告（反诉原告）宜州市日杂废旧公司2013年5月份的房屋租金人民币21300元；
四、驳回原告（反诉被告）广西中源房地产有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宜州市日杂废旧公司的其他反诉请求；
本诉案件受理费2430元，减半收取1215元；反诉案件受理费699元；合计1914元，由原告（反诉被告）中源公司负担696元；被告（反诉原告）日杂公司负担1218元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户银行：农行河池分行城东分理处，帐号：20506801040003998。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 覃木熠
二〇一三年七月三十日
书 记 员 李明栗