北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第06263号
上诉人（原审被告）魏有花，女，1976年1月7日出生。
被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201号。
负责人陈耀忠，董事长。
委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
上诉人魏有花因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第07253号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）在原审法院诉称:我公司是北京市海淀区六道口静淑南里翰澜庭物业服务提供单位，魏有花系翰澜庭小区**房屋业主，累计拖欠物业费7146.63元。期间，我公司多次通过不同方式催要欠缴物业费，魏有花均以种种理由不予理睬。故我公司起诉要求魏有花支付2011年5月19日至2014年5月18日的物业费7146.63元、滞纳金1655.96元，并承担本案诉讼费用。
魏有花在原审法院辩称:1、我在2010年5月15日收房时已经预交了一年的物业费，我交纳该物业费后，并没有享受到应得的服务。1）翰澜庭小区大门和单元门经常坏掉，以至我及其他业主的入户门上经常插有小广告、传单，包括黄色小广告。2）我曾被困电梯内半小时，报警后等了半个小时才被救出，物业无任何歉意。3）自2010年5月以来，小区内绿化斑秃，垃圾随处可见，停车现象严重，院灯坏了无人修理。4）2012年5月前后，小区内一男士死在屋内，警察介入后，物业公司竟然不知道死者为何人。5）物业擅自在小区共用部位安置广告，未公布收益情况。2、长城物业公司并未多次通过不同方式催要物业费，因此本案受理日两年之前的物业费已过诉讼时效，法院不应支持。3、我并未恶意拖欠物业费，之所以有部分物业费欠缴，是因为长城物业公司的过错造成的，以至于我不得已而行使同时履行抗辩权和不安抗辩权。如果因此使我遭受损失，长城物业公司应予全部赔偿。另外，滞纳金是一种行政责任形式，只能对预期向国家缴纳费用的行为适用，不适用于平等主体间的民事合同关系。与长城物业公司签订物业服务协议是我收房的前提，合同是长城物业公司预先拟认定，属于格式合同，因此滞纳金不适用于我的情况，法院应予驳回长城物业公司关于滞纳金的诉讼请求。
原审法院审理查明：长城物业公司系海淀区静淑南里翰澜庭小区的物业管理单位。2010年5月15日，长城物业公司（乙方）与魏有花（甲方）签订《翰澜庭前期物业服务协议》，约定物业服务期限从本协议签订之日起至本物业业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》生效时止，住宅（含电梯）的收费标准为3.88元/平方米/月，业主在办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后业主应当按年度交纳物业服务费，在每个交费周期第一个月的15日前，交纳下一年度的物业服务费用。甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。魏有花系海淀区静淑南里翰澜庭**房屋业主，魏有花于2010年入住后交纳了1年的物业管理费等费用，自2011年5月19日至2014年5月18日期间，魏有花共计欠交物业管理费7146.63元。
原审庭审中，魏有花虽认可未交纳2011年5月19日至2014年5月18日期间的物业费用，但对物业公司提供的物业服务质量持有异议，并提交了照片若干张，照片显示有小区大门未关闭、楼房单元门已坏长期无人修理、房门贴有小广告、绿地枯萎、小区内乱停车、地下车库部分出租、违建未清除等问题。长城物业公司对于照片的真实性持有异议，主张照片拍摄日期为2015年1月17日，并不能反映魏有花欠费期间的物业服务情况。长城物业公司表示该公司尽到了物业服务的义务，并就此向法院提交了《电梯使用标志》、《绿化养护合同》及《翰澜庭管理处垃圾清运协议》、《保洁服务合同补充协议》、《环境管理体系认证证书》。长城物业公司另提交城管部门照片赴小区检查违章照片，证明其公司就违章问题已向主管部门反映处理。魏有花认为上述证据不能证明长城物业公司的服务符合物业合同规定的标准。
诉讼中，长城物业公司提供了缴费通知单、律师函，证明其公司持续向业主追讨欠缴的费用。魏有花表示未收到上述催缴单。另查，现翰澜庭小区尚未成立业主委员会。
原审法院认定上述事实的证据有:当事人陈述、业主信息登记表、《翰澜庭前期物业服务协议》、《电梯使用标志》、《绿化养护合同》、《翰澜庭管理处垃圾清运协议》、《保洁服务合同补充协议》等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，长城物业公司与魏有花签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。自魏有花入住翰澜庭小区至今，小区内公共区域的物业管理一直由长城物业公司提供，魏有花作为业主应按照约定交纳物业管理费等费用。关于业主提出的公共区域出租收益等问题，因该事实涉及全体小区业主利益，可待业主委员会成立后与物业公司协议沟通解决。魏有花就其所述小区单元门已坏、物业公司长期未予修理问题，长城物业公司应立即联系检查、做好维修、更换工作。根据魏有花提交的照片也可反映出小区内存在发放小广告、枯树未及时清理等问题，但物业管理工作涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，且诉讼中长城物业公司提供了《绿化养护合同》、《翰澜庭管理处垃圾清运协议》、《保洁服务合同补充协议》等系列证据证明了该公司一直行使着物业合同中约定的服务内容，就物业服务中可能存在需要改进、提升服务质量的情况，应当随时向业主收集建议，及时整改服务中存在的问题。在此，法院建议物业公司应首先树立便民服务意识，加大公共区域共同维护的宣传力度，积极有效地进行管理，加强小区内的巡视和安保服务，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。小区整体环境的改善需要一个循序渐进的过程，拒交物业管理费的方式非但不会改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低现有服务质量的恶性循环局面，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。希望双方能换位思维，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。综上，现长城物业公司起诉要求魏有花支付拖欠的物业管理费，于法有据，法院支持。魏有花称长城物业公司主张物业费已过诉讼时效，因长城物业公司提供了证据证明其向魏有花主张过物业费，且物业服务是长期持续的过程，现本案中并没有证据证明长城物业公司有明显怠于主张物业费的情况，故法院对于魏有花提出的诉讼时效抗辩不予采纳。因业主欠交物业管理费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故长城物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，魏有花支付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司二Ｏ一一年五月十九日至二Ｏ一四年五月十八日的物业费七千一百四十六元六角三分。二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
魏有花不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决并依法改判。上诉理由是：一、原审判决认定事实错误。长城物业公司没有按照物业合同中约定的服务内容提供服务，其物业服务一直未达标。二、原审判决适用法律错误，本案中2011年5月19日至2013年1月14日期间的物业费已过诉讼时效。三、原审判决遗漏了我的反诉请求，未予审判，二审法院应予以更正。
长城物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意魏有花的上诉请求和理由。
在本院审理期间，魏有花申请书面审理。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：长城物业公司与魏有花签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
魏有花在诉讼中称长城物业公司的服务不达标，对此应该提供充分证据予以证实。虽然魏有花提供了部分照片，能反映出小区一些环境卫生方面、维修维护方面的瑕疵，但业主提供的照片内容往往是小区局部的现象。比如个别照片拍摄时间多为冬季，不能反映小区绿化全貌，一些反映卫生状况的照片也不能代表小区的长期状况。本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全方面的服务，仅仅以部分瑕疵为由否认物业管理的整体水平不客观。现魏有花未能提供证据证明长城物业公司服务严重违约，影响居民基本生活品质，故其要求减免物业费用的主张，本院不予支持。对于诉讼时效问题，长城物业公司提供了缴费通知单、律师函等证明其未怠于履行债务，魏有花在诉讼中也陈述其不接物业电话，综合判断并考虑物业公司的服务系持续行为，故本院认为本案诉讼时效的认定不宜过苛，对于魏有花主张诉讼时效已过的意见不予采纳。对于反诉问题，经查，魏有花的反诉内容多涉及公共利益问题，原审法院已经当庭告知魏有花不予受理，该处理并无不当。
本院提醒长城物业公司，不能以法院判决作为其收费工具，而丧失进一步改善服务的动力，如小区业主在将来的诉讼中提供了充分的证据，证明了本案纠纷所涉时间段以后的服务存在严重质量问题，法院仍可作出减免决定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。魏有花的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由魏有花负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由魏有花负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁宇翔
审 判 员 汤 平
代理审判员 王国庆
二〇一五年九月十七日
书 记 员 刘雅璠