江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4230号
上诉人（原审被告）南京国信地产开发有限公司，组织机构代码，74239341-3，住所地南京市江宁区东山街道东山工业园。
法定代表人徐志远，该公司总经理。
委托代理人夏瑜杰、陆渊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何山，男，1992年6月23日生，汉族。
被上诉人（原审原告）李季，女，1964年6月19日生，汉族。
两被上诉人共同委托代理人肖鹏、郭君宇，江苏裕和律师事务所律师。
上诉人南京国信地产开发有限公司（以下简称国信地产公司）因与被上诉人何山、李季商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第3853号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年7月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
何山、李季原审诉称，2007年11月30日，其与国信地产公司签订了《﹤名境雅筑东苑﹥商品房预售合同》一份，约定其向国信地产公司预购位于江宁区东山街道宏运大道2298号名境雅筑东苑某幢01室房屋，面积268.96平方米，总价款3318428元，2009年7月1日前交付房屋。2009年6月21日，其在收房时发现房屋存在裂缝、空鼓、渗水等质量问题，要求国信地产公司维修，但未完全维修好。9月其委托装修公司进行施工，施工过程中发现房屋混凝土构造柱强度不够，无法继续装修施工。2010年6月17日，经江苏省建筑工程质量检测中心有限公司检测，该房屋一层和三层混凝土构造柱的强度未能达到设计强度，国信地产公司于2010年11月8日确定维修方案，2011年10月27日，国信地产公司将整改后的房屋交付给其，但双方未对补偿达成一致意见。2013年，其在使用过程中发现房屋仍有渗水问题存在，故诉至法院请求判令：1、国信地产公司对涉案房屋墙面、阳台、地下室及露台门周边的渗水问题进行修复；2、国信地产公司赔偿各项损失511260元；3、国信地产公司自完成第一项诉请的维修义务之日起重新计算涉案房屋的保修期限。
国信地产公司原审辩称，1、何山、李季的房屋漏水原因系其擅自改造、破坏墙体，私自改造阳光房所致，未能证明是其建造房屋的质量存在问题；2、何山、李季提出的各项损失没有合同和法律依据，要求偏高，并且虚构了部分装修损失的事实，故何山、李季该部分诉请不应得到全部支持。
原审法院经审理查明，2007年11月30日，何山、李季和国信公司签订《﹤名境雅筑东苑﹥商品房预售合同》，约定何山、李季购买国信公司开发的位于江宁区东山街道宏运大道2298号名境雅筑东苑某幢01室房屋，其中约定商品房质量保证：“国信公司承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国、省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”。
2009年6月3日，国信公司向何山、李季发出房屋交付通知书，2009年6月21日，何山、李季领取房屋钥匙。2010年1月23日，何山、李季向国信物业公司提交装修申请，物业服务中心负责人签名确认，何山、李季签署《业主装修承诺书》。2010年3月21日，何山、李季向国信公司提交《对房屋质量不满的投诉函》，国信公司营销客服部于2010年3月22日签收该函。2010年6月，涉案房屋承包方苏州第一建筑集团有限公司委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司对涉案房屋的钻芯法检测混凝土抗压强度作出（2010）省建检中字第1Z0209号检测报告。2010年11月8日，苏州第一建筑集团有限公司对涉案房屋的质量问题作出维修施工方案。当日，何山、李季将房屋交付国信公司。2010年12月2日，双方签订《协议书》，约定国信公司对涉案房屋进行维修，并约定国信公司对给何山、李季造成实际损失进行补偿。维修后，国信公司于2011年10月27日将房屋交付给何山、李季，但双方对维修给何山、李季造成的损失赔偿问题未达成一致意见。2013年，何山、李季在使用房屋过程中仍发现房屋漏水，故诉至原审法院。
审理中，经何山、李季申请，原审法院于2014年8月8日委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）对涉案房屋渗漏原因和维修方案进行鉴定，东南鉴定公司于2014年12月12日作出第SF201412128号鉴定报告，对房屋渗漏原因作出鉴定结论为：“1、半地下室过道内墙涂料霉斑、起皮，一层客厅墙面镜子脱银、霉斑，三层西露台门底部内墙涂料起皮、脱落，上述位置的渗漏与原房屋防水（防潮）层失效、外墙面砖勾缝不密实有关；2、一层北面玻璃棚内的铝合金框和墙面砖表面水迹，与玻璃棚顶部密封胶不严密、有缝隙，以及外墙面砖勾缝不密实有关；3、一层南面进户门西外墙和三层北露台门边外墙表面水迹，与外墙面砖接缝处勾缝砂浆不密实有关，但上述渗漏并未造成对应的室内墙面出现受潮等损伤现象，上述渗漏位置均为原房屋的室外墙面部分”，并确定维修范围、出具维修方案：“6.2.1半地下室的处理：维修范围，半地下室过道内墙面；维修方法，清除墙面各构造层至砖砌体或混凝土结构表面，高度为距过道地面1000mm高以下范围，长度见图15-图18所示。清理干净基体层表面，分层抹压聚合物水泥防水砂浆与原墙面抹灰层厚度相同，重新批刮腻子、打磨平整，最后对损伤所在的整片内墙面重新涂刷二遍白色乳胶漆，恢复踢脚线，乳胶漆应选用与原内墙涂料规格品种等一致的材料；6.2.2客厅镜子的处理：维修范围，一层客厅东墙面镜子；维修方法，拆除原镜子，清除镜子脱银处对应的内墙面粉刷层，清除宽度范围与镜子同款320mm，高度为镜子损伤高度向外扩大100mm，见图19。用聚合物水泥防水砂浆重新粉刷平整，批刮墙面腻子、涂刷内墙涂料，最后按原标准重新安装镜子，镜子与周围面材料交接处重新打胶处理；6.2.3玻璃棚顶密封胶的处理：维修范围，一层北面玻璃棚顶的玻璃与北外墙面交接处密封胶；维修方法，清除原交接处密封胶，清理干净后重新打注密封胶；6.2.4外墙面砖接缝的处理：维修范围，一层北面玻璃棚顶至标高3.000m处外墙面砖，18-19轴之间5800mm长（见图20），一层南面玻璃棚顶与二层窗台之间的外墙面砖，15-17轴之间4800mm长（见图21），一层和二层东面外墙面砖（见图22），三层北露台东北角外墙面砖（见图23）；维修方法，清除维修范围内的外墙面砖接缝处原勾缝砂浆，用水冲洗干净后，采用聚合物水泥防水砂浆重新勾缝处理；6.2.5露台渗漏的处理：维修范围，三层西露台，见图24；维修方法，清除露台门台阶两边外墙抹灰层，高度为距露台地面200mm高，表面清理干净，抹压聚合物水泥防水砂浆，最后恢复外墙涂料饰面层，露台地面空鼓的两块地砖拆除，清理干净基层后重新粘贴，露台室外台阶大理石拆除后，清理干净基层，重新满铺砂浆铺贴，外墙面根部与露台地面交接处、外墙面与台阶交接处以及台阶外侧面大理石与露台地面砖交接处的阴角采用密封材料进行密封处理”。何山、李季支付鉴定费用18000元。鉴定报告作出后，何山、李季变更诉请为要求国信公司按照鉴定报告确定的维修方案对涉案房屋进行维修。
关于损失赔偿问题。关于租金，何山、李季主张赔偿期间为2009年7月1日至2011年10月27日，租金标准为7000元／月。国信公司在庭审中认可7000元／月的租金标准，对赔偿期间只认可2010年3月21日至2010年4月27日和2010年11月至2011年2月，理由为何山、李季在接受房屋时并未提出质量瑕疵问题，其于2010年3月收到何山、李季的投诉函，并就维修问题做了建议，但由于何山、李季不配合交付房屋，拖延时间，其实际完成维修时间为2011年2月，但其未就何山、李季拖延房屋交付时间提交证据。
关于何山、李季主张的检测费2400元，国信公司同意支付。
关于何山、李季主张的物业费16520元问题。何山、李季交付江苏国信物业管理有限公司2010年7月1日至2012年12月31日物业费12388元。
关于何山、李季主张的水电费问题。何山、李季交付2012年7月10日至2012年9月6日期间水费44.1元，2010年7月1日至2012年12月31日公摊水电费875元。
关于何山、李季主张的装修损失，何山、李季举证：装修合同、装修项目总表、费用清单、补充协议，证明其因房屋质量问题延误装修时间，装修材料价格、人工成本上涨，导致向装修公司多交费用154500元。国信公司质证认为：真实性有异议，按照合同约定装修开工时间为2009年9月25日，竣工时间应为2010年2月25日，而何山、李季在2010年3月向其投诉质量问题时并未装修，且何山、李季未提供付款凭证。国信公司举证：装修申请表、装修流程、装修图纸审核表、装修管理协议、南京前茂装饰工程有限公司营业执照、业主装修承诺书、设计图纸，证明何山、李季实际于2010年1月23日向物业公司申请装修，并提供了装修公司资质和设计图纸，而该报备的装修公司与何山、李季提交的装修合同中的装修公司不是同一家公司。何山、李季质证认为：真实性认可，但因房屋质量问题，其更换了装修公司。
关于何山、李季主张保修期重新计算问题。何山、李季主张因房屋屡次发生质量问题，对居住产生影响，且在国信公司进行维修后仍然没有解决，原有的保修期已经无法保障其正当利益，要求重新计算涉案房屋全部部位的保修期限。
上述事实，有商品房预售合同、入住流程表、钥匙领取清单、对房产质量不满的投诉函、检测报告、钥匙移交接收单、协议书、工程质量投诉整改完成报告书、发票、收据及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，何山、李季与国信公司签订的《﹤名境雅筑东苑﹥商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据相关法律规定和双方约定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，涉案房屋在保修期内出现墙面渗漏（痕迹）现象，影响了何山、李季对部分房屋的正常使用，根据鉴定报告，房屋渗漏的原因主要为防水（防潮）层失效、外墙面砖勾缝不密实、玻璃棚顶部密封胶不严密、有缝隙，玻璃棚顶因系何山、李季自行加盖，故关于玻璃棚顶部渗漏问题应由何山、李季自行维修，而国信公司未提交证据证明其他渗漏问题系何山、李季自身原因造成，因此国信公司应对何山、李季的房屋进行维修。综上，对何山、李季要求国信公司按照鉴定报告确定的维修方案对涉案房屋渗漏问题（除玻璃棚顶渗漏问题）进行维修的诉请，原审法院予以支持。
关于何山、李季主张的损失问题。双方于2010年12月2日签订了《协议书》，约定国信公司对涉案房屋进行维修，并约定国信公司对给何山、李季造成实际损失进行补偿，故何山、李季现有权依据约定要求国信公司赔偿实际损失。关于租金，国信公司在庭审中认可7000元／月的租金标准；关于物业费，何山、李季在2010年7月1日至2012年12月31日共交纳物业费12388元，其中在房屋维修完毕即2011年10月27日之前何山、李季缴纳物业费6607元（12388元÷30×16）；关于水电费，何山、李季缴纳2010年7月1日至2012年12月31日公摊水电费875元，其中在房屋维修完毕即2011年10月27日之前何山、李季缴纳公摊水电费467元（875元÷30×16）。房屋自交付起就自始存在混凝土抗压强度问题，国信公司将房屋修缮完毕后于2011年10月27日将房屋交还何山、李季，故国信公司应赔偿交付房屋起房屋不能使用的损失，即应赔偿2009年7月1日至2011年10月27日间的租金损失共196000元、物业费6607元、公摊水电费467元。国信公司主张上述质量问题不影响房屋使用及何山、李季拖延维修时间，并未提交证据证明，原审法院对其意见不予采纳。关于装修损失，何山、李季虽提交装修合同和补充协议，但未提交证据证明其向装修公司交付的装修款凭证，也未提交证据证明装修损失产生的依据，故对何山、李季主张的装修损失，原审法院不予支持。国信公司同意承担检测费用2400元，原审法院予以确认。
综上，国信公司应赔偿何山、李季损失共205474元（租金损失196000元＋物业费6607元＋公摊水电费467元＋检测费2400元）。
关于何山、李季主张重新计算保修期问题。何山、李季主张重新计算保修期，并未说明法定理由，亦未举证证明其与国信公司有保修期重新计算的明确约定，且如果重新计算整个墙面的保修期明显加重了国信公司的责任，如果只重新计算渗漏部分墙面的保修期在实践中也不具有可行性，故对何山、李季该诉请，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、国信公司按照东南鉴定公司出具的第SF201412128号鉴定报告确定的维修方案（除玻璃棚顶密封胶的处理），于判决生效之日起六十日内将江宁区东山街道宏运大道2298号名境雅筑东苑某幢01室房屋渗漏问题修复完毕。二、国信公司于判决生效之日起十日内赔偿何山、李季损失205474元。三、驳回何山、李季其他诉讼请求。本案案件受理费9064元，鉴定费18000元，合计27064元，由何山、李季负担8062元，国信公司负担19002元（该款已由何山、李季垫付，国信公司应在给付上述款项时加付此垫款）。
国信公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定其未就被上诉人拖延交付时间提交证据，该认定明显与事实相悖。其在一审过程中向原审法院提交的苏州一建出具的《回函》及《维修方案》，在该《回函》中苏州一建已明确对何山、李季的书面投诉函进行了回复，并且明确指出业主已多次拒绝我方进场维修、业主意在为索赔而索赔，该证据足以说明被上诉人在拖延交付时间。二、双方买卖契约中约定上诉人只负责赔偿直接经济损失部分，即使按照实际损失赔偿，因被上诉人实际开始装修的时间是在2010年3月，且其主张房屋质量瑕疵的时间为2010年3月21日，故其产生实际损失的时间应自2010年3月21日起计算。一审认定房屋自交付起就自始存在混凝土抗压问题应赔偿自交付房屋起房屋不能使用的损失，没有事实和法律依据。本案中，被上诉人没有采取适当措施防止损失的扩大，亦即放任了损失的扩大，故上诉人不应赔偿被上诉人在2010年4月27日至2010年11月及2011年2月至2011年10月期间的损失。三、东南建设工程安全鉴定有限公司出具的鉴定结论中表述“与墙身防潮层或地下室局部防水层的防水（防潮）功能失效有关”，但一般意义上防水（防潮）层的失效往往系外力破坏所致，结合本案中被上诉人对涉案房屋进行了多处改动装修，甚至在外墙上自行安装玻璃棚顶，被上诉人的上述行为是造成防水（防潮）层失效的原因，故原审法院仅凭该结论就认定其承担维修义务，有失公允。同时，空鼓问题、外墙面砖勾缝不密实、墙面、顶棚抹灰层脱落均已超过了一年的保修期，不应由其承担维修责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
何山、李季辩称，一、其并未拖延交付时间，上诉人在苏州一建于2010年11月8日出具正式的《工程质量维修施工方案》的当天就将房屋交付给国信公司维修。二、原审法院认定上诉人有权根据约定要求国信公司赔偿实际损失，具有事实和合同依据，也符合法律规定。被上诉人不存在上诉人所述的放任自身损失扩大的情形。三、本案所涉鉴定，程序合法，内容正确，鉴定报告经庭审质证，可以作为判决依据。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院认为，被上诉人何山、李季与上诉人国信公司签订的《〈名境雅筑东苑〉商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效；后双方当事人就房屋质量问题签订了《协议书》，亦不违反法律规定。根据该两份合同及相关法律规定，国信公司应在保修期内对涉案房屋进行维修。原审法院判决国信公司按照鉴定报告确定的维修方案进行修复，处理结果正确。国信公司主张鉴定报告维修方案中外墙面砖勾缝不密实及空鼓问题已过保修期，不应由其修复，而何山、李季于2010年3月21日发函至国信公司要求维修，其向国信公司主张维修涉案房屋的时间未超过保修期，故国信公司此项上诉理由依据不足，本院不予采纳。
国信公司上诉主张因何山、李季拖延房屋交付时间以及因维修涉案房屋造成的租金损失计算的起止时间应予减少，对此本院认为，涉案房屋自应交付之日起始终存在质量问题，后何山、李季要求国信公司进行维修，双方就维修方案、进行检测及赔偿数额问题存在争议，国信公司在最终修缮后于2011年10月27日将涉案房屋交还何山、李季，原审法院判决上诉人支付2009年7月1日至2011年10月27日的涉案房屋租金损失，并无不当，上诉人国信公司的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9064元，由上诉人南京国信地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 张 毅