河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终18177号
上诉人（原审被告）：王磊，男，汉族，1982年2月2日出生。
上诉人（原审被告）：刘梦娇，女，汉族，1988年8月10日出生。
委托诉讼代理人：陈根房，荥阳市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：段玉凤，女，汉族，1957年9月23日出生。
委托诉讼代理人：李建飞，荥阳市崔庙法律服务所法律工作者。
原审第三人：郑州宜宸房地产营销策划有限公司。
法定代表人：钱芳芳。
上诉人刘梦娇、王磊因与被上诉人段玉凤，原审第三人（以下简称宜宸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2017）豫0182民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王磊、刘梦娇及其委托诉讼代理人陈根房，被上诉人段玉凤及其委托诉讼代理人李建飞到庭参加诉讼。原审第三人宜宸房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘梦娇、王磊不服原审判决，上诉称：请求撤销原判，发回重审或确认本案中的《房屋买卖合同》为无效合同。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，错误把无效合同认定为有效合同，导致判决错误。本案《房屋买卖合同》是王磊与段玉凤两人在宜宸房地产公司处签订，然刘梦娇作为房屋所有权人，一不知道王磊卖自己的房，二没有在该《房屋买卖合同》上签名，三没有给王磊出具委托书，四没有在该合同签订后加以追认。后发现有人打到自己银行卡上钱，经询问王磊才得知该情况，其即将钱退回本案第三人处。本案涉案房屋是刘梦娇单独所有，王磊擅自处分他人房产，明显超越代理权限。本案中，段玉凤没有支付合理对价也没有办理房产登记手续，因此其有权追回房屋。一审认定涉案《房屋买卖合同》为有效合同侵犯了刘梦娇的合法权益；房屋所有权人刘梦娇不同意王磊卖房和段玉凤根本性违约，致使段玉凤与王磊签订的《房屋买卖合同》无法履行。王磊与段玉凤签订的《房屋买卖合同》未经刘梦娇同意，该合同自签订之日起就是无效合同，不具有任何法律效力；且段玉凤没有按照约定如期将首付款支付给王磊，故意将款项支付给第三人，属于自己的过错，已构成根本性违约，故王磊提出解除合同合理合法。且本案《房屋买卖合同》已无法履行，房屋所有权人刘梦娇不同意卖房，王磊无处分权，该合同目的已无法实现。故请求确认解除房屋买卖合同通知书为有效通知，本案涉及的房屋属于婚前财产；本案的第三人没有及时将款项转给王磊，应承担违约责任。
段玉凤辩称，王磊与刘梦娇是夫妻关系，王磊代表刘梦娇与其签订买卖合同，属于法律上的表见代理，且段玉凤将首付款经中介公司打给了刘梦娇提供的本人的账户上，足以证明刘梦娇对卖房情况是知道的，一审判决原房屋买卖合同是有效的正确；一审法院查明并认定因中介公司原因迟延一天向上诉人支付首付款，认定其与中介公司存在一般性违约，同时又查明上诉人未在第一时间内拒收或退还首付款，又查明王磊在段玉凤仅有一般性违约又未给王磊造成巨大损失的情况下，解除合同违反诚信原则是正确的；一审判决其单方解除房屋买卖合同通知书为无效，判决结果正确，故请求二审法院维持原审判决。
宜宸房地产公司未到庭答辩。
段玉凤向一审法院起诉请求：1．请求确认刘梦娇、王磊解除房屋买卖合同行为无效；2．刘梦娇、王磊承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年8月23日，王磊（出卖方、甲方）与段玉凤（买受方、乙方）在宜宸房产公司（丙方）居间下签订《房屋买卖合同》一份。合同书中约定：甲方将坐落于海龙香槟大道3号楼1单元502房的房屋出售给乙方，房屋所有权人为刘梦娇，5层，建筑面积110．33平方米。甲乙双方协商后的房屋实际成交价格为55．8万元，过户费用由乙方承担。乙方于合同签订时支付定金及佣金1．55万元。第四条付款及过户约定中第一项约定甲方同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由丙方保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。按揭贷款乙方于本合同签订之日起7个工作日内向甲方支付首期购房款＿万元，剩余房款＿万元申请做银行按揭。第六条违约责任中第三项约定若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售房屋。该合同书一式三份，三方执一份。其中被告持有的合同中第四条第一项首期购房款及剩余房款部分为空白，第九条其他约定为空白。原告持有的合同书中首期购房款20万元，剩余房款35．8万元申请做银行按揭（20万和35．8万元系修改形成）。第九条其他约定中手写增加部分内容为：带地下室一间，另乙方中介费用为4700元，因乙方原因想从银行申请贷款金额为40万元，与尾款部分多出4．2万元，甲方收到尾款后务必当日转给乙方，如超过三日不返还，则按违约处理。
段玉凤于2016年8月23日向宜宸房产公司缴纳定金1万元，于2016年8月31日通过“随行付”方式在荥阳市宜宸家居二店刷卡三次，以此种方式支付20万元，宜宸房产公司给其出具收到首付款20万元的收据。
宜宸房产公司通过其工作人员钱芳芳个人账户于2016年9月5日汇款至刘梦娇账户5万元，于2016年9月6日汇款至刘梦娇账户共14万元。
刘梦娇于2016年10月25日又以汇款方式将19万元返还至钱芳芳个人账户。
王磊于2016年11月28日通过EMS向段玉凤邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，通知书主要内容是：2016年8月23日，双方通过宜宸房产公司签订了一份房屋买卖合同，合同约定由我将其所有的房屋出售于你。合同第四条约定：付款方式为按揭贷款乙方（你）于本合同签订之日起7个工作日向甲方（我）支付首期购房款19万元（双方商议首付为19万元），剩余房款申请做按揭，并按银行按揭贷款房款程序一次性支付给甲方（我），同时合同第六条第3项约定若乙方未能依据本合同第四条的约定支付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。上述房屋买卖合同签订后，我已经按合同约定履行了相关义务，你却没有按双方所签订的房屋买卖合同第四条约定时间将房屋首付款支付于我，经我方多次催促，你仍然没有按合同约定时间将房屋首付款支付于我，经我方多次催促，你仍然没有按合同约定履行付款义务，直到2016年9月5日才支付5万元，于2016年9月6日支付了14万元，已经远远超过了合同第四条约定的7个工作日内（2016年8月31日前），其逾期支付房款的时间已经达到了合同约定的解除条件，你的行为已违约，严重影响了我出售房屋所得房款的使用时机，也严重损害了我的合法权益，我已经于2016年10月25日将收取你的房款共计19万元退还于你，现特书面通知你解除双方于2016年8月23日签订的房屋买卖合同，并按双方所签合同第六条第6项支付我方违约金。通知人王磊。
因原告不同意解除合同，遂诉至该院。
一审法院认为，《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。
刘梦娇、王磊持有的合同书中首付款的数额等内容虽然没有填写完整，但结合刘梦娇、王磊出具的《解除房屋买卖合同通知书》可知其对首付款数额是明知的，故对其辩称合同书该项内容不完整，其不知情的抗辩理由该院不予采信。
合同约定段玉凤应将首付款直接支付给刘梦娇、王磊，段玉凤及宜宸房地产公司虽辩称与刘梦娇、王磊口头约定对付款方式作出了变更，但无证据证明，该院不予采信。合同中另约定首付款支付时间为合同签订之日起7个工作日内；超过3日，视为违约，甲方有权解除合同。即段玉凤应在2016年9月1日前支付首付款，如段玉凤在2016年9月4日前仍未付款，则解除合同的条件成就，刘梦娇、王磊有权行使解除权。本案中段玉凤支付首付款的时间为2016年8月31日，未超过该期限。但宜宸房产公司于2016年9月5日至6日才将19万元首付款完全支付给刘梦娇、王磊，其行为已经构成违约。依约刘梦娇、王磊有权行使合同解除权解除合同。但段玉凤及宜宸房地产公司违约情形显然系一般性违约，同时刘梦娇、王磊未在第一时间拒收或退还首付款，而是于2016年10月25日才将首付款退还。
《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”王磊在段玉凤仅有一般性违约行为，且未提交证据证明段玉凤的违约行为给其重大损失的情况下行使合同解除权有违该原则，故该院对段玉凤的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第九十三条、第九十七条规定，判决：确认王磊作出的《解除房屋买卖合同通知书》无效。案件受理费100元，由王磊承担。
二审中，上诉人刘梦娇、王磊向本院提供房产证及刘梦娇与王磊的结婚证，证明涉案房产是刘梦娇婚前财产，王磊无权处分。段玉凤对证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为王磊与段玉凤签订房屋买卖合同时与刘梦娇已是夫妻关系，王磊可以代替刘梦娇签订合同，双方均是完全民事行为能力人，王磊签订合同是其真实意思表示，是法律上的表见代理，应属于有效合同。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案中，王磊与段玉凤及居间方宜宸房地产公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。王磊与段玉凤签订房屋买卖合同时与刘梦娇已是夫妻关系，王磊签订合同是其真实意思表示，已构成法律上的表见代理，故刘梦娇称涉案房屋系其婚前所有、王磊无处分权、本案合同系无效合同的理由无事实与法律依据，本院不予支持。段玉凤在本案合同签订后于2016年8月23日支付了定金，于2016年8月31日支付了20万元首付款，宜宸房地产公司在收到段玉凤所缴纳的款项后于2016年9月5、6日向刘梦娇汇款19万，段玉凤、宸房地产公司的行为系一般性违约，且刘梦娇并非在同一时间拒收或退还首付款，故上诉人称段玉凤构成根本性违约、其有权解除合同的主张，本院不予支持。综上所述，刘梦娇、王磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.0元，由上诉人刘梦娇、王磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 李 黎
审判员 王胜利
二〇一七年十二月二十六日
书记员 候李爽