黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中商终字第84号
上诉人（原审被告）黄伟，男。
委托代理人王润泽，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军沈阳军区房地产管理局齐齐哈尔办事处。
法定代表人王树新，该办事处主任。
委托代理人杨利军，该办事处职员。
委托代理人李强，黑龙江民声律师事务所律师。
原审被告嫩江县国土资源局。
法定代表人张鹏飞，该局局长。
委托代理人吴俭，男。
原审被告罗景隆，男。
上诉人黄伟因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区房地产管理局齐齐哈尔办事处、原审被告嫩江县国土资源局、罗景隆确认合同效力纠纷一案，不服嫩江县人民法院（2015）嫩民初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄伟及其委托代理人王润泽，被上诉人中国人民解放军沈阳军区房地产管理局齐齐哈尔办事处的委托代理人杨利军、李强，原审被告嫩江县国土资源局的委托代理人吴俭到庭参加诉讼。原审被告罗景隆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告在原审法院诉称，位于嫩江县清江路以北、庆丰大街以西的水岸新城住宅小区内的6286平方米院落原属于部队的军产，现在归原告进行管理。该部分资产经嫩江县政府和原告上级主管部门多次协调，最终确定为棚户区改造项目。在拆迁过程中，原告发现该被动迁位置的房屋及土地等资产被原嫩江县黄金公司（该单位在机构改革过程中并入到嫩江县国土资源局）转让给了黄伟，被转让的房屋当中还包括原告自有的围墙及房屋。该部分资产全部租赁并转让情况是：1991年4月18日，原沈阳军区哈尔滨房管处嫩江办事处将土地面积约6286平方米及地上建筑物306平方米以修建围墙的方式租赁给马凤春和李宝仁。1992年马凤春和李宝仁经过协商将争议的军产全部移交给李宝仁自己使用。1993年3月20日，李宝仁将土地及建筑物转让给周英芝使用。1994年9月30日，周英芝以5万元的价格将以上资产转让给原嫩江县黄金公司，转租期限为57年。原嫩江县黄金公司在此土地上建猪舍和部分厂房，增加的面积约为600平方米。2008年6月15日，原嫩江县黄金公司将包括原部队军产在内的所有房屋以及猪舍等总面积约为965平方米的不动产以及其他部队动产和整个院落以17万元的价格转让给黄伟，转让期限43年。原告认为，被告嫩江县国土资源局与黄伟签订的协议为无效协议，本案争议的房屋在1991年7月1日开始被租赁，依照法律规定最长的租赁期限为20年，为此，在2011年7月1日时已经满20年，该协议已超了最长的租赁期限，因违反法律的强制性规定，为无效协议。为此，诉至法院，要求确认该协议无效，并要求罗景隆腾倒房屋。
原审认定，原沈阳军区哈尔滨房管处嫩江办事处在嫩江县嫩江镇东风街原有营房305平方米和院落8000余平方米。1991年4月18日，原沈阳军区哈尔滨房管处嫩江办事处与马凤春、李宝仁签订《军队房地产有偿使用协议书》，双方约定土地及地上建筑物有偿转让给马凤春和李宝仁，使用期限60年。马凤春和李宝仁作为使用代价，为办事处修建围墙700米。协议约定“马凤春和李宝仁在使用期内，允许修建房屋和固定性设施，允许清理界内树木，允许转让他人。协议期满后，原有房屋不加追究。乙方投资合理作价”。1991年7月1日，马凤春和李宝仁修建完围墙，经验收后双方办理了交接手续。1992年马凤春和李宝仁经过协商将争议的军产全部移交给李宝仁自己使用，马凤春退出。1993年3月20日，李宝仁将该上述土地及地上建筑物转让给周英芝使用。1994年9月30日，周英芝又以5万元的价格将以上资产转让给原嫩江县黄金公司，转租期限为57年。原嫩江县黄金公司接手后，又建猪舍和部分厂房，增加的建筑物面积约为600平方米。2008年4月28日，原嫩江县黄金公司将所建养殖场承包给罗景隆经营，租期至2011年4月30日止共3年。2008年6月15日，原嫩江县黄金公司与黄伟签订了一份《房地产转让协议》，将包括原部队军产在内的所有房屋以及猪舍等建筑总面积约为965平方米的不动产以及其他部队动产和整个院落以17万元的价格转让给黄伟，转让期限43年。黄伟接手后，没有任何添置。现在房产及院落一直由被告罗景隆经营着养殖场。另查明，2010年5月8日，甲方（转让方）沈阳军区齐齐哈尔房地产管理处，乙方（受让方）嫩江县人民政府签订《军用土地使用权转让协议书》，甲方将包括本案诉争位置的土地65302平方米转让给乙方。2010年6月29日，甲方嫩江县人民政府与乙方黑河华泰房地产开发有限责任公司签订《协议书》，乙方黑河华泰房地产开发有限责任公司取得本案诉争地块的开发建设权。
原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十一条规定，双方当事人均为军人或者军队单位的民事案件由军事法院管辖。依此规定，嫩江县人民法院应对本案具有管辖权。被告黄伟辩称所依据的《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》（2003年8月8日法研（2003）123号），只是针对辽宁省高级人民法院（2003）5号《关于涉及军队房地产的腾退、拆迁安置纠纷案件人民法院应否受理的请示》的答复，现被告黄伟未能举证证实辽宁省高级人民法院所请示的案件与本案具有关联性，故被告的辩称无法律依据，不予支持。原沈阳军区哈尔滨房管处嫩江办事处与马凤春、李宝仁签订《军队房地产有偿使用协议书》的时间是1991年4月18日，1991年7月1日租赁物移交给承租人马凤春、李宝仁，合同正式履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。1991年的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定。根据上述司法解释，本案可以适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的有关规定。《合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，原沈阳军区哈尔滨房管处嫩江办事处与马凤春、李宝仁签订《军队房地产有偿使用协议书》，租赁期限超过二十年的部分无效。所以，2008年6月15日，原嫩江县黄金公司与黄伟签订的房地产转让协议在2011年7月1日之后的部分，当属无效。无效的合同不应继续履行，所以原告要求被告腾倒房屋及场地的请求应予支持。依据《合同法》第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十一条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、1991年4月18日，原沈阳军区哈尔滨房管处嫩江办事处与马凤春、李宝仁签订《军队房地产有偿使用协议书》中租赁期超过二十年的部分无效；被告原嫩江县黄金公司与被告黄伟于2008年6月15日签订的《房地产转让协议》中，履行期在2011年7月1日之后的部分无效；二、被告黄伟、罗景隆于本判决生效后15日内，将本案诉争房屋及院落返还给原告。案件受理费100.00元由被告嫩江县国土资源局与被告黄伟各负担50.00元。
判决宣判后，黄伟不服，向本院提起上诉，其上诉的主要内容：《军队房地产有偿使用协议书》的性质应当认定为转让合同，而不是租赁合同。假设上述协议是租赁合同，原嫩江县黄金公司与黄伟于2008年6月15日签订的《房地产转让协议》约定的合同履行期限应该从何时起算未予明确。原审法院不仅回避了与认定合同性质及效力相关的司法解释规定，也没有依据有关法律和司法解释对本案基本事实的认定进行任何分析。请求撤销原判，驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人中国人民解放军沈阳军区房地产管理局齐齐哈尔办事处答辩称，第一，被上诉人认为原审法院审理该案时查清了从1991年到2008年关于诉争房屋的租赁转移的所有事实，包括在租赁经营期间涉及的该房屋的实际使用人，上诉人提出原审法院在认定事实方面与客观事实不符这一说法是错误的。第二，关于法律适用问题，虽然协议当中标有的是有偿使用协议，以及部分文头标有房地产转让协议，但是从整体分析来看，该案是房屋租赁合同关系，案涉房屋的使用与租赁房子给付租金是一样的，原合同中约定了60年期限，该60年的约定当时的经济合同法对此没有相关规定，但后来法律陆续完善对此做出清晰的规定。被上诉人不认可是转让，因为不动产转让需要办理相应的变更手续，需要到房管部门办理相关的变更登记，并交纳相关的契税。本案中诉争的房屋没有房证，也不具有单独的土地使用权，为此不能确定为不动产转让合同。综上所述希望二审法院维持一审判决。
经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
另查明，1992年10月20日，沈阳军区哈尔滨房地产管理处将包括案涉沈黑字第1526号房地产在内的四处房地产移交给沈阳军区齐齐哈尔房地产管理处管理使用。2012年12月部队精简调整，将原“沈阳军区齐齐哈尔房地产管理处”调整为“沈阳军区房地产管理局齐齐哈尔办事处”，隶属于“沈阳军区哈尔滨房地产管理处”管理。还查明，原嫩江县黄金公司被撤销后，其机关工作人员成立矿管办，后矿管办隶属于嫩江县国土资源局。
本院认为，《合同法》实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用《合同法》的规定，故本案应当适用《合同法》的规定。《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原沈阳军区哈尔滨房管处嫩江办事处与马凤春、李宝仁签订的《军队房地产有偿使用协议书》符合租赁合同的特征，该合同的性质应当认定为租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，《合同法》还规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原嫩江县黄金公司对标的物的使用权源自《军队房地产有偿使用协议书》，使用期限亦受《合同法》调整，即不超过2011年7月1日。原嫩江县黄金公司与黄伟于2008年6月15日签订的《房地产转让协议》关于标的物的使用期限超过2011年7月1日之后的部分无效，被上诉人原审合理的诉讼请求应予支持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄送达费160.00元，合计260.00元由上诉人黄伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘树军
审判员 王 凤
审判员 贺 颖
二〇一五年十一月三十日
书记员 钟 媛