上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24631号
原告上海中惠房地产发展有限公司。
法定代表人徐俊赐。
委托代理人丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人章斐然，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告上海恒宜餐饮管理有限公司。
法定代表人金忠。
被告刘巍。
以上被告共同委托代理人薛天鸿，上海市纽思达律师事务所律师。
原告上海中惠房地产发展有限公司（以下简称中惠公司）诉被告上海恒宜餐饮管理有限公司（以下简称恒宜公司）、刘巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2014年8月12日、2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告中惠公司委托代理人丁芳、章斐然，被告恒宜公司、刘巍共同委托代理人薛天鸿到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意本案延长适用简易程序一个月。本案现已审理终结。
原告中惠公司诉称，2010年3月5日，中惠公司与刘巍签订《房屋租赁合同》，约定原告将其上海市浦东新区金湘路XXX弄XXX号XXX号内B101、110部分、B201-207、B210-213房屋出租给恒宜公司，租赁期限自2010年4月15日起至2020年4月14日止；如乙方（刘巍）要求终止合同，应提前三个月书面通知甲方（中惠公司），如因任何一方原因导致合同解除的，则解除合同一方应向另一方支付合同解除当年年租金50%的违约金；乙方签订本合同后，如在本合同物业地址注册新的法人单位，则该法人单位将继承乙方在本合同项下的全部权利义务，严格履行本合同的条款，乙方为该法人单位提供连带保证责任。2010年6月11日，刘巍投资设立恒宜公司，并在租赁房屋内从事餐饮经营。2010年3月至2013年9月间，中惠公司与恒宜公司、刘巍签订了数份补充协议。2014年2月20日，恒宜公司向中惠公司发出通知，告知不在租赁房屋内继续经营，予以撤场。之后，恒宜公司未经中惠公司答复，也未提前三个月通知，擅自解除合同、不支付租金、停止经营、拆除房屋内的装修并搬离房屋。中惠公司认为恒宜公司逾期支付租金超过30日，其有权解除合同。故中惠公司起诉来院，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、恒宜公司支付违约金人民币（以下币种同）1，324，706.60元；3、恒宜公司支付拖欠的租金917，345.72元（2014年2月21日至2014年6月20日期间）、减免的递增租金262，098.78元、减免的固定租金818，415.65元；4、恒宜公司支付逾期支付租金的滞纳金（自2014年2月20日起按月分段计算，标准为每日5‰）；5、恒宜公司支付减免的停车位费72，000元（2011年5月起计算24个月）；6、刘巍对上述诉讼请求2～5承担连带保证责任。
被告恒宜公司、刘巍共同辩称，同意解除租赁合同，但解除时间应为2014年2月20日，恒宜公司已经支付租金至此时，房屋也已返还，不产生后续租金，也不存在滞纳金。至于减免的递增租金，减免租金也未与中惠公司进行过约定。违约金支付主体为恒宜公司，且标准明显过高，后续合同各项变更未经刘巍确认，刘巍不应承担保证责任。
经审理查明，2010年3月25日，中惠公司与刘巍签订《房屋租赁合同》，约定甲方（中惠公司）将上海市浦东新区金湘路XXX弄XXX号XXX号内B101、110部分、B201-207、B210-213房屋出租给乙方（刘巍），租赁期限自2010年4月15日起至2020年4月14日止。合同签订当日内，乙方向甲方支付装修保证金两个月，共计422，986元，甲方收到保证金时向乙方开具收款凭证；开业后，按付一押一、先付后用方式，两个月装修保证金转为押金和租金。第一、二年的月租金为211，493元，第三、四年的月租金为222，068元……租金支付方式为按每月支付，先付后用。在本合同签订当日内，乙方向甲方支付首期1个月租金，合计211，493元，其后每个租赁月到期前15日内向甲方支付下个租赁月的租金。如乙方逾期支付上述租金的，每延迟一日，按日租金的5‰支付滞纳金，如乙方逾期达30天或经甲方书面催告后15日内仍未支付上述租金的，则甲方有权单方解除本合同，乙方已支付的全部费用（包括保证金）均不予退还。如乙方要终止合同，应提前三个月书面通知甲方，不破坏甲方房屋的原有结构，且不损坏甲方房屋内任何物品，并缴清所有费用，甲方予以退还乙方租赁保证金。如因任何一方原因（包括但不限于双方未就合同解除达成一致而一方擅自解除合同的或一方违反本合同的约定的）导致合同解除的，则解除合同一方应向另一方支付合同解除当年年租金的50%的违约金。乙方签订本合同后，如在本合同物业地址注册新的法人单位，则该法人单位将继承乙方在本合同项下的全部权利义务，严格履行本合同的条款，乙方为该法人单位提供连带保证责任。
合同签订当日至2013年9月期间，中惠公司与恒宜公司又签订了数份补充协议、备忘录，除双方补充约定增加部分租赁面积、停车费用等外，其中，中惠公司与刘巍于2011年12月27日签署的《合同备忘录》第一条约定，甲方（中惠公司）同意免除乙方（刘巍）2011年12月23日至2012年1月22日期间该一个月租金218，415.65元；乙方承诺在2011年12月28日前先行支付欠付的2011年10月23日至2011年11月22日的该一个月租金218，415.65元；在2012年1月10日前支付欠付的2011年11月23日至2011年12月22日的该一个月租金218，415.65元。第二条约定，本备忘录签订后，乙方须保证按约定按时足额支付应付甲方的拖欠款项及租金，乙方如有违约，甲方有权取消本备忘录约定的免除乙方租金、滞纳金等所有优惠条件，仍按原合同约定执行。第三条约定，对于双方2012年的合同内租金的执行，双方本着友好协商的态度，另行协商。中惠公司与刘巍于2012年5月21日签署的《备忘录》第一条约定，双方确认2012年4月23日为租赁合同约定的租金递增起始日，之后每两年租金递增5%。第二条约定，甲方（中惠公司）同意免除乙方（刘巍）2012年4月23日至2014年4月22日两年年度原合同中约定年租金递增5%的金额，具体为：原年度租金2，620，987元×5%×2年度＝262，098.78元。第三条约定，甲方同意在2012年4月23日至2014年4月22日期间每年度免除乙方年租金30万元，两个年度共计免除60万元。第四条约定，原合同中补充协议第3条双方所约定乙方须每月向甲方支付停车费用为3，000元，甲方同意免除乙方自2011年5月起至2020年4月期间的停车费，具体为324，000元。第六条约定，双方确定2014年4月23日至2016年4月22日乙方两年月租金为229，336.43元。第七条约定了2012年4月23日至2020年4月22日每期租金的支付时间和金额，其中2014年2月20日、2014年3月20日前各支付193，415.65元，2014年4月20日前支付229，336.43元。第八条约定，本备忘录签订后，乙方须保证按上述约定按时足额支付甲方租金，乙方如有任何一期拖延支付租金的情况发生，甲方有权且乙方无条件同意取消本备忘录和上次2011年12月27日双方签署的备忘录中约定免除的全部租金等费用及所有优惠条件，即乙方无条件同意甲方按原租赁合同约定收取乙方全额租金，并且乙方须先行偿付甲方先前免除及调减的全部费用1，404，514.43元及所有租金损失。中惠公司与恒宜公司于2013年9月22日签订的《补充协议4》约定，原合同约定的月度租金包括物业管理费，自2013年9月23日起，乙方（恒宜公司）每月23日前支付中惠广场物业方物业管理费8，552元，乙方参见双方于2012年5月签署的备忘录内容七之双方确定的每月度租金表额减去每月度8，552元物业管理费，所余下的金额就是为乙方当月度应缴纳的租金。
2014年2月20日，恒宜公司书面通知中惠公司，表示由于种种原因无法继续经营下去，特此通知中惠公司撤场。
2014年3月3日，中惠公司回函，表示不认可恒宜公司解除合同的要求，保留追索2，780，533.03元违约赔偿费用的权利。
另查，2010年6月11日，恒宜公司核准注册成立，刘巍为公司大股东并担任法定代表人。2014年2月，恒宜公司法定代表人由刘巍变更登记为金忠。
审理中，恒宜公司、刘巍认为支付过押金211，493元，可用于抵扣违约金；租赁房屋已于2014年2月20日返还，但房屋交接书在中惠公司处；恒宜公司未注册在租赁地址，不符合合同中关于刘巍承担保证责任的约定；对中惠公司主张的减免数额无异议，但减免租赁费用的《备忘录》由刘巍签订，恒宜公司认可减免事实，但不认可取消减免优惠的约定。中惠公司认为，认可恒宜公司主张的押金数额，同意在违约金中抵扣；双方从未办理过房屋交接，中惠公司于2014年5月底、6月初将租赁房屋更换了门锁，认可此时收回房屋，故减少第3项诉请中的拖欠租金数额为501，499.52元（按两个半月计），并放弃滞纳金的诉请，另表示房屋至今尚未出租。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《备忘录》、通知书、函、工商登记材料及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，中惠公司、恒宜公司均应全面、切实履行。恒宜公司未按约提前三个月通知中惠公司终止合同，在中惠公司明确不认可的情形下擅自撤离租赁房屋并不再支付之后的租赁费用，其行为显已构成根本性违约，涉案租赁合同应认定于中惠公司换锁收回房屋时解除。恒宜公司认为2014年2月20日合同已解除的意见，没有合同依据。合同解除后，租赁双方应按约结算相关的租赁费用。恒宜公司认为2014年2月20日已将租赁房屋返还，中惠公司不认可，恒宜公司又无证据证明，本院不予采信。对2014年2月21日之后的租金，中惠公司根据收回房屋时间要求按两个半月计付，具有事实和合同依据，但根据《补充协议4》的约定，应当扣除相应的物业管理费。署期2012年5月21日的《备忘录》第八条明确约定，恒宜公司保证按约按时足额支付租金，如有任何一期拖延支付租金的情况发生，中惠公司有权且恒宜公司无条件同意取消本备忘录和上次2011年12月27日双方签署的备忘录中约定免除的全部租金等费用及所有优惠条件。庭审中，恒宜公司对减免数额无异议，中惠公司按上述约定要求其支付减免费用，本院予以支持。本案因恒宜公司违约导致合同提前解除，中惠公司要求恒宜公司支付合同解除违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。本案约定合同解除违约金相当于六个月租金，而合同约定租期为10年，恒宜公司实际履行期限不及合同租期的一半，且至今租赁房屋仍处空关状态，基于中惠公司的实际损失，恒宜公司要求调整违约金，本院不予采纳。合同约定刘巍应在合同物业地址注册新的法人单位，并由该单位继承刘巍在本合同项下在全部权利义务。从恒宜公司的成立时间、股东构成以及合同实际履行情况来看，恒宜公司即为刘巍为履行租赁合同成立的新法人单位，其实际注册登记地址非中惠公司所能控制，刘巍在2014年2月前亦长期担任恒宜公司法定代表人，现恒宜公司、刘巍以公司实际注册地址不在租赁地址、备忘录涉及减免优惠条件的约定对恒宜公司无约束力的抗辩意见，缺乏事实依据亦有违诚信，刘巍应当对恒宜公司的欠费承担连带保证责任。对于押金，根据当事人的意见可直接在违约金中抵扣。审理中，原告放弃了滞纳金诉请，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告上海中惠房地产发展有限公司与被告上海恒宜餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议；
二、被告上海恒宜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中惠房地产发展有限公司违约金1，113，213.60元（已扣除押金211，493元）；
三、被告上海恒宜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中惠房地产发展有限公司租金480，119.52元；
四、被告上海恒宜餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海中惠房地产发展有限公司减免的递增租金262，098.78元、固定租金818，415.65元、停车费72，000元，合计1，152，514.43元；
五、被告刘巍对本判决主文第二、三、四项中被告上海恒宜餐饮管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30，746元，减半收取15，373元，由被告上海恒宜餐饮管理有限公司、刘巍共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一四年十一月六日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。