广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初26799号
原告：张加，男，1987年10月17日出生，汉族，住中山市火炬开发区，
被告：中山市佳益房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区大岭村花坛旁劳剑宁商住楼2楼A区，统一社会信用代码91442000770153396H。
法定代表人：黄贵海，总经理。
委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。
原告张加与被告中山市佳益房地产开发有限公司（以下简称佳益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张加，被告佳益公司的委托诉讼代理人冼洪枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张加向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金86439元（以624560元为基数，按日万分之二的标准自2014年12月31日起计算至2016年11月22日止）。事实和理由：原、被告双方于2014年4月14日签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于中山市火炬开发区岐关东路68号岭汇名轩汇贤阁2座1402商品房，总价款为624560元。其中合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60起内退还全部已付款，并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告一直未取得竣工验收备案登记证，直至2016年7月21日被告才向原告发出售楼通知书。原告在2016年7月31日办理收楼验收过程中发现房屋存在墙体渗水、裂缝等问题影响装修故要求被告进行整改，经协商整改完毕后，原告于同年11月22日正式验收收楼。原告认为，被告的行为已经构成违约，应当依约向原告支付违约金。
原告张加为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.购房发票；3.收楼通知书、维修工程记录表、预收3个月物业管理费收据；4.快递单、短信内容截屏。
被告佳益公司辩称，一、被告没有迟延交楼的意思表示，涉案小区交付使用后，众多户业主擅自违建，被告作为房地产开发企业，对业主的违建行为不具有直接的强制的执法权，而业主的违建行为直接导致涉案楼盘无法在期限内办理规划验收手续，最终导致涉案商品房未能按期交付。前述客观事实发生在涉案合同的履行期间，是被告所不能预交也不能采取必要措施可予以补救的，已构成情势变更，按原合同约定继续履行，定必对被告构成显失公平。故，涉案商品房未能按期交付不应归责于被告。二、以下原因导致交楼期限依法相应顺延。(一)政策调整等不可抗力因素导致办证交楼期限依法应顺延。1.涉案小区的人防工程报建早于2011年已审批通过并已依法依规将人防工程战时出入口建成隐蔽工程。然而，当被告完成规划验收后依法申请涉案小区人防工程验收时，市人防办提出根据中人防（2015）18号的通知，人防工程战时出入口均应保持通畅，不得采取封闭处理，否则不予办理人防工程验收。以上政策调整，被告所不可遇见，更不能避免与克服的，属不可抗力因素。为此，被告依政策调整后的要求对涉案小区的人防工程图纸重新修改，并对已建成的人防工程进行改建。因此，涉案商品房的交付期限应往后顺延涉案小区人防工程报建图及人防工程的修改、改建工作及重新办理人防工程验收审批所耗费的144天（即2015年11月20日至2016年4月12日）。2．被告早于2010年3月17日已完成涉案小区单元房号编排备案批复工作。但在规划、人防、绿化等手续办妥后，被告在办理涉案小区商品房确权手续时，市国土局告知按《关于规范火炬开发区门牌的通知》相关门牌××年4月1日进行调整。为此，被告按调整后的政策要求，在登报声明变更涉案小区门牌号后，再行申请办理商住小区门牌编号的手续。因此，涉案商品房的交付时间应往后顺延涉案小区重新办理门牌的审批时所耗费的78天（即2016年4月13日至2016年6月30日）。（二）业主违建致使绿化验收审批迟延。申办绿化验收的材料最为关键的是建设工程规划验收批复书。办理绿化验收手续必须以完成规划验收为前提，但规划验收却因业主违建延误。涉案小区不能按期办理绿化验收的责任不在于被告，而在违建业主。故，涉案商品房的交付期限应往后顺延涉案小区绿化验收审批所耗费的19天（即2015年11月20日至2015年12月9日）。三、原告无故拒绝收楼。涉案小区于2016年6月14日依法取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。被告于2016年7月21日曾发函通知原告前往收楼，但其无故迟延收楼，被告的交付义务已于发函当日完成。被告坚持认为原告主张的房屋质量问题只是轻微瑕疵问题，并不影响房屋的交付使用，原告所主张的瑕疵在收楼后仍然受住宅质量保证书的相关约定保护，原告也会根据合同约定承担相应的维修责任，因此，原告是无故迟延收楼，因此造成的法律责任应由其自身承担。四、涉案违约金计算标准约定过高，理应调整为按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%标准计算。
被告佳益公司就其辩解向本院提交以下证据：1.中山市建设工程档案预验收意见书；2.建设工程规划验收（核实）事项办理指南、建设工程竣工验收备案办理指南；3.涉案小区各幢违建情况照片；4.督促业主整改违建回执、参保证明、催告业主整改违建的公告、规划验收退件证明2份、中山市建设工程规划验收批复书；5.园林绿化分项验收办理指南的网页打印件、绿化验收表；6.人防工程报建图、防空地下室竣工验收备案办理指南网页打印件、关于人防工程战时出入口应在平时做到位的通知、人防工程竣工验收意见书、修改后的人防工程图纸、人防工程改建前后对比照片；7.小区命名批复、单元房号编排备案批复、关于规范火炬开发区门牌的通知、商住小区门牌编号××申请表；8.中山市建设工程竣工验收备案登记证。
经审理查明：2014年4月12日,张加与佳益公司签订中山市商品房买卖合同，以624560元的价格购买位于中山市火炬开发区××路××房的房屋，合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等，自然灾害及人力不可抗拒的其他事故；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日而不超270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其已付房款的万分之二支付违约金；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交楼时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后，张加如数支付了全部购房款624560元。2016年6月14日，佳益公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。同年7月21日，佳益公司向张加发出收楼通知书。同月23日，张加收到短信通知，称邮件已投放至协议信箱。同月31日，张加前往佳益公司办理收楼手续，在验收过程中，因房屋存在裂缝、渗水等问题影响装修及使用，张加要求佳益公司进行修复，佳益公司派员进行维修处理，施工人员2名，施工工序包括清洁、防水，其中裂缝修复含打墙、挂网修复，防水含高空、架子、保险，防水（卫生间）含清洁、防水，施工时间持续1个月。2016年11月22日，张加与佳益公司办理房屋验收交接手续。2016年12月29日，张加诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为，张加和佳益公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。合同第八条对可以延期交付房屋的情形进行了明确约定，本案中，可以延期的不外以下两种情形：其一，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其二，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误。佳益公司抗辩所述的诸多不可抗力，其中业主的违建并非不可抗力，小区门牌地址政策的调整早于张加签署合同的日期，亦非不可抗力，进而述之，即使佳益公司所述确属不可抗力，因其未在不可抗力事件发生之日起30日内告知张加，根据合同约定，其无权延长房屋的交付时间。
佳益公司在抗辩中一再强调张加以外的其他众多业主的违建行为构成情势变更。对此，本院认为，所谓情势变更原则，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除的法律制度。情势变更的构成要素中，主观上必须是当事人在订立合同时以该类合同所需要的专业知识及正常思维没有预见且不可能预见的；结果上，必须是因情势变更会导致合同的履行显失公平，使合同双方利益失衡，危害交易安全。本案中，根据佳益公司的自述，张加以外的其他业主自2012年已经出现违建情形，作为具备专业资质的开发商，佳益公司知道或者应当知道违建事实对通过规划验收可能产生的影响，其完全可以提前采取合理合法之必要手段包括诉讼手段来制止业主违建之行为，或者提前通知业主进行整改，则不会产生迟延通过规划验收之后果，但其未采取适当措施，由此可见，其对于违建可能发生之后果是能够预见并能够避免的；而且，没有任何证据证明佳益公司按照合同的约定履行逾期交楼的违约责任会导致合同双方的利益失衡，危害交易安全，故不构成情势变更。佳益公司以此为由进行抗辩，明显有违诚实信用原则，本院不予采信。
关于违约金。根据合同第九条的约定，违约金计算至房屋的交付之日，而非佳益公司抗辩的发出收楼通知之日。佳益公司于2016年7月21日发出收楼通知，张加于2016年7月31日前往佳益公司处办理收楼手续，时间上不存在拖延之故意。但张加在办理房屋验收过程中提出的房屋质量瑕疵问题不足以证明房屋存在严重质量问题影响其居住使用，故应当视为佳益公司已经于2016年7月31日完成房屋的交付义务，逾期交楼违约金应当于2016年7月31日停止计算。涉案合同系佳益公司制作的格式合同，约定的违约责任天然倾向保护佳益公司的利益。在此种情形下，佳益公司未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失即请求予以减少，有违契约精神，于法无据，本院不予支持。据此方法计算，佳益公司应当支付违约金72199元（624560元×0.0002×578天），对张加主张的超出上述金额部分的违约金，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告中山市佳益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张加支付逾期交房违约金72199元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1962元，减半收取为981元，由原告张加负担162元，被告中山市佳益房地产开发有限公司负担819元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一七年三月二十八日
书记员 詹绮婷
王静