甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第759号
上诉人（原审原告）高某，女，汉族，1977年8月15日出生，住永登县。
委托代理人李全洲，甘肃策横律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）甘肃民盛房地产开发有限公司（以下简称民盛公司），住所地兰州市城关区。
法定代表人陈盛明，该公司总经理。
委托代理人陈盛智，男，汉族，1978年2月10日出生，住甘肃省永登县。
上诉人高某因房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省永登县人民法院（2015）永民初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人高某及委托代理人李全洲、被上诉人民盛公司的委托代理人陈盛智均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原审查明，2010年11月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“盛世名都”1号楼1单元501室商品房出售给原告，房屋建筑面积107.5平方米，购房款总额为307450元。双方签订的合同第八条约定：被告应当在2012年6月1日前将验收合格的房屋交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起7日内告知原告；2、其他不可预测因素。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按照固定期限交付房屋，逾期不超过60日，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同签订当日，原告按照约定向被告缴纳了70%的购房款215215元。被告完成房屋修建后，因为供暖问题，未按照约定的交房日期交付房屋。自2012年开始，被告多次向政府部门汇报、协调“盛世名都”商住楼的供暖问题。2014年12月3日，永登县住房和城乡规划建设局、永登县城市管理行政执法局和永登县司法局联合下发了《关于保障“盛世名都”住宅小区供热管网施工秩序的通知》，通知决定从“永盛花园”供热站接网供热，于2015年对“永盛花园”锅炉房进行扩容改造，彻底解决“永盛花园”和周边住宅小区的供热问题。但是在施工过程中，受到“永盛花园”部分居民的阻挠，致使工程无法正常进行。2015年4月，被告通知原告办理房屋交付手续，原告认为房屋的供暖设施未完工，故拒绝办理房屋交付手续，并于2015年5月20日诉至本院要求被告向其支付违约金36000元（2012年6月至2015年5月），并承担本案诉讼费。
原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，符合法律规定，属有效合同。合同签订后，原告依约履行了付款义务，由于被告未按约定期限履行交房义务，原告要求被告承担因其违约产生的违约金。被告辩称其享有先履行义务抗辩权，因双方在合同中并未约定房屋实际面积大于合同约定面积时补交房款的时间，故被告的该辩解理由不成立。被告辩称不能按期交房是其他不可预测因素造成，并向本院提供了相应的证据。本院认为，按照兰州市城市供热管理条例的规定，城市供热应坚持统一规划，合理布局统筹安排的原则，被告修建供暖设施必须符合县城总体规划，取得相关部门的审批。而被告自2012年开始，就多次向政府相关部门汇报、协调“盛世名都”商住楼的供暖问题，原、被告在合同中对遇到不可预测因素被告可以延期交房也作了约定，故原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告高某的诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由原告负担。
宣判后，原告高某不服，上诉称：1、原审法院认定事实错误。1、2012年8月22日被上诉人取得涉案项目的土地使用权证，2012年9月6日取得建筑施工许可证。被上诉人在永登县住建局备案的施工合同上，竣工时间是2012年10月31日。2011年4月5日永登县住建局就涉案盛世名都项目未取得施工许可证违规开工事宜向被上诉人下发停工通知书，2011年9月23日被上诉人收到行政处罚通知书。就此可知，双方在2010年10月份签订买卖合同时被上诉人并未取得建筑工程施工许可证，亦未取得售房许可证，备案商品房完工时间是2012年10月31日，而合同约定的交房时间是2012年6月份，说明被上诉人在签订合同时存在欺诈行为。2、被上诉人违规增加建筑面积，被住建局下发永停1101号停工通知书和2012第001号行政处罚通知书。该行为不但使建筑工期延迟，而且拖延了被上诉人按期交房的时间。3、盛世名都电梯使用登记证显示电梯的合格使用时间是2015年3月4日，而被上诉人承诺2012年6月交付房屋，系违约。4、盛世名都建设工程尚未完工，被上诉人至今没有办理验收手续。这些行为不是不可测因素，也不属于意外事件，是严重违约行为。二、原审法院认定不可测因素有误。1、合同中关于被上诉人逾期交房原因“其他不可测因素条款”，没有体现公平性，法院不能就此约定作为驳回上诉人诉请的理由和依据。2、合同第八条约定可以延期交房的事实必须在不可测因素发生之日7日内告知上诉人，但被上诉人没有履行告知义务，应承担违约责任。3、涉案买卖合同属于格式合同。对于合同内容，双方出现不同理解时，应作出有利于非格式合同制定方的规定。综上所述，被上诉人骗取上诉人信任签订购房合同，随意修改施工计划，增加建筑面积，违反国家规定和合同约定，未按约定向上诉人履行告知义务，迟延3年交房，已构成根本违约。请求二审法院查明事实后改判或发回重审。
被上诉人甘肃民盛房地产开发有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。另二审补充查明，2012年8月22日被上诉人取得涉案“盛世名都”项目的土地使用权证，2012年9月6日取得建筑工程施工许可证，该证载明涉案项目合同开工日期2010年10月01日，合同竣工时间是2012年10月30日。2011年4月5日、5月8日永登县住房和城乡规划建设局因涉案项目未取得施工许可证，擅自进行施工事宜，两次向被上诉人民盛公司下发停工通知书，2011年9月23日，永登县住房和城乡规划建设局因涉案项目未批先建、少批多建，向被上诉人下发行政处罚决定书和通知书，对被上诉人予以处罚，责令限期改正或补救。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及查明的事实，本案的争议焦点是被上诉人迟延交房是否因“其他不可预测因素”造成，是否有合同约定的违约情形以及应否承担违约责任。按照兰州市城市供热管理条例的规定，城市供热应坚持统一规划、合理布局、统筹安排的原则，被上诉人修建供暖设施必须符合县城总体规划，取得相关部门的审批。根据查明事实，被上诉人民盛公司自2012年开始就向永登县相关部门反映解决涉案“盛世名都”项目的供暖问题，但因受到“永盛花园”部分居民的阻挠，致使工程无法正常进行，至今仍在处理当中。为此永登县住房和城乡规划建设局、永登县城市管理行政执法局和永登县司法局联合下发了《关于保障“盛世名都”住宅小区供热管网施工秩序的通知》等文件。因涉案项目供暖问题迟迟未能解决完毕，造成项目未能验收、被上诉人迟延交房的事实，是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免和无法控制的事件，不是由于合同当事人的过失或者疏忽，以致发生不能如期履行合同的情形，以上因城市供热统一规划、合理布局、统筹安排以及相邻小区居民阻扰等因素，被上诉人自己不能决定，属不可预测因素。符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于其他不可预测因素的约定。因涉案“盛世名都”商住楼的暖气工程未解决，造成被上诉人民盛公司不能按期交房并非被上诉人的原因所致，不属于违约情形，故被上诉人民盛公司不应承担违约责任，原审法院认定正确。
关于上诉人上诉称被上诉人迟延交房，存在其他违约情形的问题。上诉人认为被上诉人签订合同时存在欺诈，违规增建，造成迟延交房，电梯合格使用时间是2015年3月4日，系违约。经查，被上诉人在涉案“盛世名都”项目施工期间存在违规行为，也被相关部门给予处罚，但违规施工不是造成涉案房屋迟延交付的直接原因。根据查明的事实，被上诉人延期交付使用的主要原因是供热环节影响，至于上诉人提出电梯使用时间的问题，因其购买的房屋所在楼宇并未约定安装电梯。故上诉人认为存在其他违约情形造成迟延交房的上诉理由不能成立。
综上，上诉人的各项上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人高某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞莲
代理审判员 刘 伟
代理审判员 王海燕
二〇一五年十二月七日
书 记 员 党 容