湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鄂孝昌民初字第00616号 原告付立宏，男，1949年9月15日出生，汉族，住湖北省大悟县。 委托代理人余红斌，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告大悟县中祥房地产开发有限公司。住所地：大悟县房产局二楼。 法定代表人熊金堂，该公司经理。 被告大悟县中天房屋拆迁有限公司。住所地：大悟县房产局二楼。 法定代表人熊金堂，该公司经理。 委托代理人杨道明，该公司职员。代理权限：特别代理。 委托代理人彭想灵，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。 第三人付喜斌，男，1974年2月13日出生，汉族，住大悟县。 原告付立宏与被告大悟县中祥房地产开发有限公司（以下简称中祥公司）、大悟县中天房屋拆迁有限公司（以下简称中天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经孝感市中级人民法院指定我院管辖，2013年7月17日立案受理后，依法组成由审判员姚建新担任审判长，审判员柳翠红，人民陪审员罗火东参加评议的合议庭，于2013年9月3日、9月27日两次公开开庭进行了审理。原告付立宏及其委托代理人余红斌、被告中祥公司、中天公司的委托代理人彭想灵、杨道明、第三人付喜斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告付立宏诉称：2010年大悟县人民政府对陵园路方家湾进行整体改造，被告负责该改造工程。经原、被告协商一致，2010年4月24日双方签订《拆迁还建补偿协议》。双方约定由被告对原告所有的位于城关镇××号的房屋进行拆迁还建，并对还建商铺及住房具体约定。协议签订后，原告按照约定搬出原住房交由被告拆迁已经三年。但被告在已开盘的情况下至今没有向原告履行协议约定的交付门面房、住房以及房屋两证义务，故诉至法院，请求二被告交付位于大悟县城关镇文化新都商业步行街、坐南朝北、每间20平方米并连在一起的门面房四间；每套面积为100平方米住房三套，其中三楼二套、四楼一套；以及上述门面房、住房的房屋产权证和土地使用证。还要求被告支付违约金27万元并承担本案的诉讼费用。 原告为支持自己的主张，向本院提交的证据有: 证据一拆迁还建补偿协议 证据二大悟县城关镇政府会议纪要和社区居委会请示报告 证据三国有建设用地使用权出让合同及大悟县金三角方家湾旧城改造平面规划图 证据四现场照片一组共十张 证据五被告位于金三角文化新都开盘销售的海报一份 证据六被告对外销售门面的合同两份 证据七被告出示的关于落实商铺的回复 证据八金三角老方家旧貌及原告方原房屋位置 证据九被告分别与原拆迁房付福田、付敬方、张芝英、钟文松签订的拆迁还建协议。 证据十证人证言，证明步行街位置。 二被告对原告提交的证据质证意见如下：对原告提交的证据三、五、七、八没有异议；对证据一、二、四、九的真实性没有异议，但对证据一证明甲方没有按时交付还建房及门面，应当赔偿乙方损失的证明目的有异议，对证据二认为纪要只是一个研究性的，开发的具体情况应以有关机关批准的规划为准，对证据四认为证明的那条路是文化路，不是步行街，对证据九认为这个协议大部分确实是格式合同，但关键部分的内容是手写的，其它的都是一般性条款，而且大多数合同都是备注，也就是特别约定；对证据十有异议，认为两个证人都是拆迁户，与本案有利害关系，付国庆还在大悟法院起诉了我们公司，实为当事人，他们的证言请求法院不予采信。 第三人付喜斌对原告所提交证据均无异议。 被告中祥公司、中天公司辩称：原告付立宏宇第三人付斌系父子关系。我公司与原告及付喜斌签订的《拆迁还建补偿协议》合法有效；我公司并未构成违约，协议签订后我公司按协议规定支付了原告我公司搬家费、租房费、补偿款等，但就还建房屋及门面的具体位置双方多次协商未能达成一致，而且原告及第三人提出了超出协议范围之外的额外要求，致使我公司无法交付房屋，并非如原告所述没有向其交付房屋；根据双方协议第七条规定是在本区域内全部拆迁完毕后按规划开工之日起8个月内向乙方（原告）交付还建房，而至今仍有多处没有拆迁完毕，造成我公司不能全面开工实施建设，并非在全部拆迁完毕后有意不交付房屋；由于双方未能确定还建房的具体位置、原告及第三人提出额外要求且未能全部拆迁完毕，经协商，原告同意延期交房并于2013年4月30日领取租房费6000元，暂延期至2013年10月30日交房，并非我公司擅自不交付房屋。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告为支持自己的答辩意见，向本院提交的证据有： 证据一补偿协议，证明是依法签订的 证据二通知，证明履行协议 证据三领条，证明履行协议，被告未违约 证据四红线图，证明未能全部拆除处、未违约 证据五照片，证明被告未违约 证据六土地使用证房产证，证明还建面积及费用 证据七公开信，证明原告还建门面应在步行街 证据八政府报告，旧城改建规划线，证明原告还建门面应在步行街 证据九被告的法人营业执照及机构代码证，证明两被告的身份及资质。 证据十施工许可证（复印件），证明许可我们开工，日期是2012年8月3日，竣工时间是2013年8月3日，我们同原告签订的协议中1本区内全部拆迁完毕后，2按规划开工后8个月内，我们跟他们签的协议是2010年，那么到原告起诉的时候我们还没有超过8个月，说明我们没有违反协议。 原告付立宏对二被告提交的证据质证意见如下：对被告提交的证据二、六、九没有异议；对证据一、三、五的真实性没有异议，但认为证据一上面没有文化路的字眼，只有步行街及方位的标注，对证据三认为只能证明付立宏领到租金，不能证明是对拆迁协议的延长，后面的2013年10月31日是后来加的，对证据五认为楼盘已经开盘销售；对证据四、八认为只是一个报批件，没有文件及规划证；对证据七有异议，认为公开信是没有任何批文的情况下出的，根本是假的，我们也没有看到这个公开信；对证据十认为是复印件，请法庭核实。 第三人付喜斌对被告所提交证据的质证意见与原告相同。 第三人付喜斌述称：对原告的起诉没有异议，对被告的答辩意见有异议，在方家湾全部拆迁完毕后才履行合同，以这个理由不履行合同理由有些牵强。且我不应该成为原告或第三人，房屋产权都是我父亲的，我只是在合同上签了个字。 第三人没有向法庭提交其他证据。 应各方请求：本院对行政许可批件原件进行了核实，确认2012年10月8日规划许可证和2012年11月13日施工许可证的真实性。 本院还就大悟县金三角方家湾旧城改造设计说明和规划方案的步行街、商业区、功能分区等专门问题向设计单位设计及负责人员陈某、刘某进行调查形成主要内容为“学校到大悟民政局是一条路，政府有文件，留个18米的路，我们设计的是20米，这个路主要是缓解交通，不是商业区（街）、主要的商业区是在图示C的部分里面，”“陈，步行街和市场应该是指C组团的内则，平常车辆不让进的地方”“城区干道、路不能称为步行街”的笔录。原告付立宏、第三人付喜斌提出四点异议：1、这个取证的目的很偏向被告一方。2、我们合同签订在前，设计出图在后。3、笔录的证明目的是什么我们还不清楚。4、陈某某回答的步行街为C组团的内侧与被告举证的C组团说明内外均为步行街相互矛盾。两被告对笔录内容无异议。 经庭审质证，合议庭评议，本院采信下列证据作为定案证据：1、本案各方2010年4月24日签订的拆迁还建补偿协议。2、编号为鄂XG（DW）-2011-00027国有建设用地使用权出让合同及孝感市建筑勘察设计院所作、建设单位为中祥公司的大悟县金三角方家湾旧城改造规划方案（全套）3.被告方和社区居委会2013年7月9日的落实商铺的回复与金三角文化新都开盘销售海报。4、2013年4月3日被告对付喜斌的通知与付喜斌的签字及2013年4月30日付立宏领取过渡期租金补助6000元的领条。5、法院对规划设计人员调查形成的笔录内容。6、核发日期为2012年10月8日的建设工程规划许可证和2012年11月13日的建设工程施工许可证。下列证据不能单独采信作为定案证据使用；原告方提供的同类拆迁户付国庆、付敬芳证人证言，被告方提供的社区主任蒋辉的证人证言，理由是付国庆、付敬芳均为拆迁户，与本案有利害关系，其中付国庆已提起类似诉讼。蒋辉任职前已在拆迁。其他证据依该证据与案件事实的关联程度，综合判断采信。 经审理查明：付立宏与付喜斌所住的大悟县××××路社区方家湾2003年由大悟县城关镇筹划引入中祥公司与陵园路社区共同开发，2004年陵园路社区居委会提交请示报告的具体开发方案是；（1）顺一桥方向直线接通陵园路新建购物步行街，扩建20M宽水泥街道和彩砖人行道，配套排水和绿化工程；（2）在金三角建农贸市场一处，面积360M；（3）在步行街××××路街面，依楼房建筑为主体，开发房地产，其中一楼临街门面74间共2842M，二楼可经营商品房2765M。商品住宅房10410M，2008年大悟县城关镇再次形成“同意陵园路社区引进大悟县中祥房地产开发有限责任公司对金三角旧住宅区进行改造”的会议纪要，2009年5月28日大悟县城关镇人民政府公告，严禁在改造范围内乱搭乱建，有关金三角旧住宅区进行改造事宜，以城关镇陵园路社区具体组设实施为准，2009年6月18日大悟县陵园路社区方家湾改造拆迁办公室，发出方家湾旧住宅区改造告居民公开信，决定对陵园路方家湾老住宅区进行拆旧建新，拉通一桥至陵园路的道路新建改造。改造后的名称：此区域改造后新建道路名称为“文化路”。2010年3月15日大悟县城关镇人民政府向县人民政府请示报告，拟定关于陵园路方家湾地段治理改造初步方案，按城建规划，合理布局，拉通一桥至陵园路，建设18米宽的道路。以金三角为主体，建立河东集贸市场，减轻滨河市场和长征路的交通压力，繁荣河东经济”。2010年4月24日，本案各方签订拆迁还建补偿协议，该协议载明：甲方（被告）按县人民政府城镇规划统一要求，对陵园路方家湾进行整体改造。经与乙方（原告、第三人）协商，由甲方出资对乙方现有房屋进行拆除改造，并对乙方进行还建补偿。甲方还建乙方的住宅住房面积，经双方确定为商铺捌拾（门面店）住房叁佰平方米。（超出本协议约定还建面积部分，由乙方按甲方房屋出售市场价格购买），还建给乙方的住宅住房位于拆迁范围内。还建住宅住房外，另给予原有附属建筑补偿项目协商确定价格156400元，此款于2010年5月1日前（或乙方搬家之日）付清。甲方负责安规划设计要求安装小区给水、排水及供电系统、管道布局及道路配套工程等设施建设。甲方在本区域内全部拆迁完毕后按规划开工之日起8个月内向乙方交付还建房。违约责任约定为：甲方必须按双方约定第一款第七条时间为准将还建住房交付乙方，逾期赔偿乙方经济损失。另手写注明：还建商铺位于商业步行街，座南朝北，共4个商铺，每个商铺弍拾平方米，办证费用由甲方承担，肆个商铺连在一起。还建住房共三套，每套壹佰平方米，其中叁楼二套，肆楼一套。2011年9月29日中祥公司签署土地挂牌成交确认书，并随后签订鄂XG（DW）-2011-00027号国有建设用地使用权出让合同。由孝感市建筑勘察设计院做出的大悟县金三角方家湾旧城改造规划方案,2012年9月24日最终获批。该规划方案之设计说明四、用地及总体布局.（1）功能分区，由于地块呈异形，且被市政道路分隔，小区分为几个小组团，长征中路沿东北地块的11层商住楼，为A组团；地块北面沿规划路商住楼为B组团；地块南面三角形地块为C组团。（2）平面布局C组团；三角形地块沿路环状布置建筑，临路内外均设置商铺，形成以市场、商业步行街为主的区域。设计单位设计及负责人员陈某、刘某对步行街、商业区等专门问题确认“学校到大悟民政局是一个路，政府有文件，留个18米的路，我们设计的是20米，这个路主要是缓解交通，不是商业区（街），主要的商业区是在图示C的部分里面”，步行街和市场应该是指C组团的内则，平常车辆不让进的地方“城区干道，路不能称为步行街”。2012年10月8日，中祥公司取得建设工程规划许可证，同年11月13日取得建设工程施工许可证，2013年4月3日，中祥公司开盘销售，制作了文化新都开盘销售海报（彩色），同日接到通知的付喜斌在通知存根上签署意见，“此通知只视为甲方通知乙方看房通知，甲方应当按照原签协议内容履行，即两个三楼、壹个四楼，面积为每套100平方米，不含公摊面积，且如有超出面积，乙方不负担任何费用，还建房和门面应当一起交付乙方，现甲方还建房配套设施未到位，应继续承担房屋租金，甲方逾期交房，应承担乙方相关损失”。2013年4月30日付立宏领取过渡期租金补助6000元。注明2013年4月30日——2013年10月30日。2013年5月7日，原告付立宏向大悟县人民法院提起诉讼后，于2013年9月27日本院第二次开庭审理时，明确第二项诉讼请求金额27万的组成是：4个门面，每个门面租金3万元，住房每套5千，两年时间〔（4X3+0.5X3）X2=27万〕，没有交纳相应费用。2013年7月9日经大悟县××××路社区居民委员会与公司协商并共同出具“关于落实商铺的回复”承诺，绝大多数按协议面积安排一楼，确保安置户的商铺落实到位。2013年10月26日，诉讼各方形式书面协调意见如下：付立宏、付喜斌2010年4月24日协议约定还建住宅面积300平方米三套，其中三楼二套、肆楼一套。现经双方按原协议协商同意还建1#楼第四层（不含底下车库）1号房106.48平方米、2号房86.2平方米、3号房127.44平方米各一套，总面积320.12平方米，实际面积以房产主管部门发证面积为准。超出面积部分双方按原协议约定执行。 本案争议焦点为合同争议条款的解释和履行确定。 就上述焦点问题，本院评判如下： 《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本合同中涉及及规划事项的表述分别为“甲方按县人民政府城镇规划统一要求”、“甲方负责按规划设计要求安装小区给水、排水及供电系统、管道布局及道路配套工程等设施建设”，“甲方在本区域内全部拆迁完毕后按规划开工之日起8个月向乙方交付还建房”，本案的基本事实是合同签订在前，规划批准在后；同时《城乡规划法》还规定，在规划区内进行建设活动必须遵守本法；城乡规划确定的道路，禁止擅自改变用途；建设单位应当按照规划条件进行建设。规划有红线，规划也是红线，无规划无建设。依相关规定和通常情理，被告中祥公司在挂牌拍卖成交确认取得该地块国有土地使用权，规划设计审批通过后，应当在建设工程放线前，在建设施工场地醒目位置公示建设工程规划许可内容及附图，以便拆迁还建户充分知晓，实现合同目的。付立宏、付喜斌出于对自己财产权益关心的本能亦应密切关注项目进展情况，适时调整、完善约定内容、确保还建目标实现。同时各方应依诚实信用原则，对先前订立的合同中可能存在理解争议条款及时告知对方，以供对方选择，避免造成损失和减少损失。对于法律上或者事实上不能履行的非金钱债务更应依法妥善处理。2004年陵园路社区居委会的请示报告既不能产生规划类的法律约束力，也不能产生有效合同条款的约定拘束力，据此主张权利明显理由不足，注定难获支持。依前述分析，按合同法原理和合同约定，建设工程规划许可和施工许可两证的核发日期即为确定交付还建房时间计算的起点日期，自2012年11月13日起8个月内，即2013年7月13日前，被告应当交付还建住宅住房。付立宏2013年5月7日起诉时，合同约定的交付还建房履行期限并未届满，中祥公司不构成违约。2013年10月26日，各方形成了书面协调意见，此属当事人对自己民事权利的处分，本院依法准允并不再重复处理，希各方按此意见落实。 其次是商铺方面，合同约定应当算是明确的。“还建商铺位于商业步行街，座南朝北，共4个商铺，每个商铺弍拾平方米，办证费用由甲方承担，肆个商铺连在一起”，上述约定内容中“座南朝北”因该出让地块呈异形，按规划设计，只能落实到受地理条件限制出现一定偏向的程度，不太可能为单独合同履行而违反规划设计，应顺其自然；“肆个商铺连在一起”，应无障碍。“每个商铺弍拾平方米”，虽说合同订立时并未明确长、宽比例，可能出现极端、利用不经济或履行对一方明显不公情形，但按合同目的，交易习惯应确认为符合通常规格，能有效利用；“还建商铺位于商业步行街”中，步行街位置确定成为本案最大争议焦点。合同中使用的词句“商业步行街”结合合同的有关条款来完整理解，应包含以下几点：1、排除城市规划中的道路。2、是商业活动区。3、禁止或限制车辆通行（进货车辆、消防车辆除外）。4、只许（专供）行人步行使用。按审批通过的大悟县金三角方家湾旧城改造规划方案和合同解释原则，商业步行街应确定是位于设计说明功能分区C组团沿路环状布置建筑的内侧。 综上所述，本院认为：本案诉争各方2010年4月24日签订的拆迁还建补偿协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知等义务；合同履行的风险和困难产生于合同订立之时。除各方形成书面协调意见，本院不再处理的三套住房还建问题外，中祥公司还应按合同约定时间交付按本院评判意见确定的捌拾平方米商铺。虽然付立宏起诉时履行期限未届满，尚不构成违约，但至本院一审法庭辩论终结前（2013年9月27日）已逾期，依法应承担继续履行的违约责任。双方在合同中约定，甲方必须按约定时间将还建住房交付乙方，逾期赔偿乙方损失，但未进一步约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，其诉讼请求第二项赔偿损失（支付违约金）27万元，仅有当事人陈述，而无其他证据证实，起止时间也与本院认定事实、评判意见不符，依法不应支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十六条，判决如下： 一、被告大悟县中祥房地产开发有限公司、大悟县中天房屋拆迁有限公司于本判决生效之日向原告付立宏、第三人付喜斌交付金三角文化新都商业步行街坐南朝北商铺80平方米，每个20平方米、肆个连在一起。 二、驳回原告付立宏其他诉讼请求。 案件受理费33680元由原告付立宏负担5350元；被告大悟县中祥房地产开发有限公司、大悟县中天房屋拆迁有限公司负担28330元。申请保全措施费用5000元由原告付立宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姚建新 审 判 员  柳翠红 人民陪审员  罗火东 二〇一三年十二月十九日 书 记 员  陈育明