湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1406号
上诉人（原审被告）湖南启志传媒有限公司，住所地长沙市开福区湘江大道208号欧陆经典第二幢3110号。
法定代表人冯沛，总经理。
委托代理人肖小虹，公司职员。
被上诉人（原审原告）长沙市一米装饰工程有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路269号华联大厦601房。
法定代表人贺雄伟，总经理。
委托代理人傅巍巍，湖南人和人律师事务所律师。
原审第三人湖南华望燃气有限公司，住所地长沙市芙蓉区中路269号。
法定代表人葛彬，总经理。
委托代理人龙传祯，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
原审第三人徐建南。
原审第三人湖南又生实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区火星开发区团结路15号701房。
法定代表人廖峥，总经理。
上诉人湖南启志传媒有限公司(以下简称启志公司)因与被上诉人长沙市一米装饰工程有限公司（以下简称一米公司），原审第三人湖南华望燃气有限公司(以下简称华望公司)、原审第三人徐建南、原审第三人湖南又生实业有限公司(以下简称又生公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2015）芙民初字第2078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月14日，一米公司（乙方）与华望公司（原湖南新华联燃气有限公司）（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定由一米公司承租华望公司所有的位于长沙市芙蓉中路二段111号华联大厦601号房屋，租赁期限自2011年1月14日起至2016年1月13日止。在承租期内，前二年月租金为人民币13000元；从第三年开始租金在上一年度租金基础上递增5%，第一、二年租金为156000元，第三年租金为163800元，第四年的租金为171990元，第五年的租金为180589元。合同第三十九条规定“承租期间，未经甲方书面允许，乙方不得将房屋的全部或部分转租给第三者或让第三者使用或与第三者共同使用该房屋。”2013年12月31日，启志公司与一米公司签订《房屋租赁合同》，合同约定一米装饰公司将上述601号房屋出租给启志公司，租赁期限自2014年1月5日起至2016年1月13日止。房屋租金每月人民币21000元，保证金30000元，合同满期后，若启志公司无违约行为，该保证金由甲方不计利息全额退还给启志公司。合同第七条启志公司的责任约定“启志公司如果拖欠租金，应按100元/天计算向一米公司偿付违约金。启志公司拖欠租金达15天以上，一米公司可以从启志公司押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究违约责任。”2014年12月12日，启志公司与徐建南就601号房屋签订了《房屋租赁合同》，一米公司作为关系方参与了合同的签订，同意启志公司的转租。合同约定启志公司将该房屋出租给徐建南，租赁期限自2014年12月14日起至2016年1月13日止，租金每月21000元，保证金30000元。房屋装饰装修转让费15000元，启志公司于2014年12月14日之前搬离此房屋。徐建南为又生公司工作人员，合同签订后，又生公司搬至涉诉房屋经营至今。2015年1月以后，一米公司未再向华望公司交付租金。启志公司未向一米公司交付2015年1月14日之后的租金。徐建南未向启志公司交付2015年2月13日之后的租金。后一米公司诉至法院，请求判令：1、启志公司按照合同约定继续履行合同；2、启志公司按照合同约定支付拖欠租金126000元；3、启志公司支付违约金15200元（暂从2015年1月7日起计算至2015年6月9日，实际计算至付清租金之日止。）
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。房屋转租与租赁权转让区别表现在租赁权转让是承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。但在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间，承租人仍然承担租赁合同的权利义务。本案中，华望公司在2015年2月未收到租金后与一米公司联系时应当知道其已将该房屋转租给第三人，但距今已7个月未提出异议，应视为华望公司同意一米公司的转租行为。而一米公司与启志公司的转租合同系双方真实意思表示，合同不存在违反法律法规的禁止性规定，该租赁合同真实有效，双方均应全面履行合同的约定。因此，对启志公司提出的其与一米公司租赁合同效力的异议，原审法院不予采纳。之后，虽然启志公司将涉诉房屋继续转租给徐建南，一米公司也表示同意，但在未解除其与一米公司租赁合同的情况下，启志公司应当继续履行合同约定的义务。因此，启志公司应当继续向一米公司缴纳2015年第一、二季度的租金126000元。关于违约金的问题，每日的场地租金约700元，而拖欠租金约定的违约金计算标准为100元每天，明显过高。综合本案案情，原审法院酌情以126000元为基数，按中国人民同期同类贷款利率利息的两倍为标准予以支持。华望公司在本案中没有过错，不需要承担责任。启志公司与徐建南、又生公司之间的问题系另一法律关系，其可依法另行主张处理。因此，徐建南、又生公司在本案中亦不要承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，遂判决：一、启志公司继续履行其与一米公司之间的《房屋租赁合同》；二、启志公司于本判决生效后三日内向一米公司支付拖欠租金126000元；三、启志公司于本判决生效后三日内向一米公司支付违约金（具体以126000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍为计算标准从2015年1月14日起计算至实际付清之日止）；四、驳回一米公司的其他诉讼请求；五、华望公司在本案中不需要承担民事责任；六、徐建南在本案中不需要承担民事责任；七、又生公司在本案中不需要承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3040元，由启志公司负担。
启志公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决以推定的形式认定“华望公司应当知晓一米公司的转租行为且未提出异议”，并以此认定启志公司与一米公司之间的房屋租赁合同真实有效，属于认定事实不清，适用法律错误。在一审诉讼中，华望公司的委托代理人已经明确表示不知道一米公司的转租行为。根据华望公司与一米公司的租赁合同约定，一米公司要将房屋进行转租，需经华望公司书面许可，但一米公司在本案诉讼中未提供华望公司允许其转租的书面材料。一米公司将房屋转租时未得到华望公司的书面许可，事后也未得到华望公司的追认，原审判决仅以推定方式认定一米公司与启志公司之间租赁合同的效力，属适用法律错误。二、原审庭审中已经查明原审第三人徐建南系因一米公司无法提供用于注册公司所需的材料而拒付租金，但原审判决忽视一米公司对于徐建南拒付租金存在重大过错这一事实，而径行判决，对启志公司明显不公。启志公司在一米公司的同意下将房屋交给徐建南使用，三方签订房屋租赁合同关系，后启志公司已经搬离所涉房屋。徐建南拒付租金是因为一米公司无法提供其所需的相关材料，一米公司存在重大过错。请求二审法院依法查明事实，依法改判。
一米公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一米公司与启志公司之间的租赁合同真实、合法、有效，一米公司将房屋出租给启志公司时虽未通知原房主，但华望公司在本案一审诉讼中已经明确知道转租事实，并同意一米公司转租，系对于效力待定合同的追认，一米公司的转租行为应不存在问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华望公司陈述称：华望公司不清楚一米公司与启志公司、徐建南、又生公司之间的关系，一米公司至今尚欠付华望公司租金，华望公司要求一米公司支付租金。
徐建南、又生公司均未予陈述。
在本院二审诉讼过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点主要为一米公司与启志公司之间房屋租赁合同效力的认定及一米公司是否存在违约行为及过错。
根据本案已经查明的事实，华望公司与一米公司签订《房屋租赁合同》，由华望公司将涉案房屋出租给一米公司，后一米公司又与启志公司签订《房屋租赁合同》，由一米公司将涉案房屋转租给启志公司。华望公司与一米公司签订的《房屋租赁合同》中约定未经华望公司书面允许，一米公司不得将涉案房屋转租第三者，此系华望公司依据其与一米公司之间合同约定产生的权利救济途径，即一米公司若存在违约转租行为，华望公司可据此主张转租行为无效。但在启志公司租赁涉案房屋过程中及本案诉讼中，华望公司均未向一米公司、启志公司主张转租行为无效。且华望公司在2015年2月未收到租金后与一米公司联系时应当知道其已将该房屋转租给启志公司，仍未提出异议，应视为华望公司同意一米公司的转租行为。因此，启志公司以未经华望公司书面同意而主张其与一米公司之间的转租合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。
一米公司与启志公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行合同约定。启志公司未按合同约定支付租金，亦未提供证据证明一米公司在双方合同履行过程中存在违约行为及过错，故原审判决认定启志公司应向一米公司支付拖欠租金及违约金并无不当，本院予以维持。启志公司与徐建南、又生公司之间的争议可依据合同相对性另寻途径解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3040元，由上诉人湖南启志传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年六月三日
书 记 员 毛韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。