重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第02167号
原告（反诉被告）重庆广积粮房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科创路6号附5号，组织机构代码68623904-X。
法定代表人周燕，该公司董事长。
委托代理人杜娟，女，1990年6月出生，汉族，住重庆市长寿区。
被告（反诉原告）明先蓉，女，1952年9月出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人重庆泰洪瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆广积粮房地产经纪有限公司（以下简称广积粮经纪公司）与被告（反诉原告）明先蓉委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张鑫适用简易程序公开开庭进行了审理。广积粮经纪公司的委托代理人杜鹃、明先蓉的委托代理人孔祥忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广积粮经纪公司诉称：2015年3月16日，广积粮经纪公司、明先蓉签订《全程独家销售服务合同》，约定明先蓉独家委托广积粮经纪公司以59万元的净收价格出售位于重庆市南岸区房屋，独家委托时间从2015年3月17日至2015年7月30日，明先蓉在委托时间内不得自行出售或委托他人出售该房屋，也不得以任何形式影响广积粮经纪公司对房屋销售工作的开展，不得与广积粮经纪公司推荐的买方私下交易，否则明先蓉须向广积粮经纪公司支付合同约定销售房价的3%作为赔偿金。合同签订后，广积粮经纪公司积极为明先蓉销售房屋寻找买方，但明先蓉却私自将房屋出售。现因明先蓉的行为构成违约，广积粮经纪�司诉至本院，请求判令明先蓉支付赔偿金17700元。
明先蓉辩称：合同内容显失公平，仅约定广积粮经纪公司有权在2015年3月17日至2015年7月30日销售房屋，而不准明先蓉委托其他中介公司销售，且到期若销售不出去，广积粮经纪公司不负任何责任，而明先蓉委托其他公司销售却要承担赔偿金，按照交易习惯，广积粮经纪公司应向明先蓉交纳一定的诚意金或保证金，若到期销售不出去，则诚意金或保证金不予退还；房价涨跌不定，若销售时价格高于59万元，明先蓉也只能以59万元销售，侵害了明先蓉的权利；《房地产经纪管理办法》第二十五条第一款第（二）项规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价，而合同却约定若最终成交价格高出明先蓉独家委托销售价格，高出部分作为广�粮经纪公司全程独家销售服务费，因合同违反了法律法规禁止性规定，应属无效；明先蓉已委托其他房屋中介机构于2015年5月初以60万元的价格将涉诉房屋卖出，广积粮经纪公司诉称为涉诉房屋找到买家不属实。
明先蓉以其辩称内容作为事实、理由提出反诉请求，请求撤销广积粮经纪公司与明先蓉于2015年3月16日签订的《全程独家销售服务合同》。
广积粮经纪公司辩称：《全程独家销售服务合同》系双方基于统一理解而自愿签订的，不存在显失公平的情形；《房地产经纪管理办法》系管理性规范，并非强制性规范，且明先蓉所称的该办法第25条第一款第（二）项规定的是经纪公司不能收购房屋，而《全程独家销售服务合同》系委托合同，并非买卖合同，不存在广积粮经纪公司收进卖出的情况。
广积粮经纪公司举示如下证据：
1�广积粮经纪公司与明先蓉于2015年3月16日签订的《全程独家销售服务合同》一份，拟证明合同约定由广积粮经纪公司独家销售涉诉房屋、明先蓉不得私自出售的事实；
2、《看房确认书》四份，拟证明广积粮经纪公司于委托期间带客户看房的事实。
明先蓉对广积粮经纪公司举示的《全程独家销售服务合同》真实性无异议，但对权利义务的分配并不清楚；对《看房确认书》的真实性无法确认。
明先蓉亦举示《全程独家销售服务合同》，认为从该合同第4条可知，因约定涉诉房屋高于59万元的部分作为广积粮经纪公司的服务费，故广积粮经纪公司必然以高出59万元很多的价格进行销售，从而导致房屋卖不出去，且明先蓉对“独家销售”不知情。
广积粮经纪公司认为合同标题即为《全程独家销售服务合同》，字体很大，明先蓉不可能不知情；明先蓉委托广积粮经纪公司销售是明先蓉的自由意志；即使广积粮经纪公司以59万元将涉诉房屋卖出也可以收取买房支付的中介费，不存在明先蓉所说的情况。
广积粮经纪公司、明先蓉均举示《全程独家销售服务合同》，本院对该合同的真实性予以确认；广积粮经纪公司举示《看房确认书》实为证人证言，因证人未到庭接受质询，故本院对《看房确认书》不予采信。
经审理查明：2015年3月16日，广积粮经纪公司、明先蓉签订《全程独家销售服务合同》，约定明先蓉自愿将其名下位于重庆市南岸区房屋独家委托广积粮经纪公司以59万元的净收价格全权代理销售，若最终成交价格高出明先蓉独家委托销售价格，高出部分作为广积粮经纪公司全程独家销售服务费，独家委托时间从2015年3月17日至2015年7月30日；合同签订后，明先蓉不得自行出售或委�他人出售涉诉房屋，也不得以任何形式影响广积粮经纪公司对涉诉房屋的销售工作的开展，不得与广积粮经纪公司推荐的购房方私下交易，否则明先蓉须向广积粮经纪公司支付合同约定销售房价的3%作为赔偿金等内容；第八条补充条款处为空。明先蓉在合同中的销售价格、委托时间以及其签名上捺印。2015年5月初，明先蓉委托其他房屋中介机构以60万元的价格将涉诉房屋卖出。现广积粮经纪公司诉至本院并提出前述诉讼请求，明先蓉提出前述反诉请求。
本院认为，广积粮经纪公司、明先蓉之间签订的《全程独家销售服务合同》第四条约定高出59万元销售的部分作为广积粮经纪公司全程独家销售服务费不属于《房地产经纪管理办法》第25条第一款第（二）项规定的隐瞒真实的房屋交易信息、低价收进高价卖出的情形，且不违反法律法规的强制性规定，应属�法有效，本院予以确认，明先蓉主张合同无效无法定依据，本院不予支持。明先蓉主张合同约定显失公平并提起反诉请求予以撤销，本院认为，当事人于合同签订后对约定内容有异议，可采取签订补充协议的形式予以补救，若不能达成补充协议或合同的确存在重大误解或显失公平情形的，应当及时合法解决。明先蓉在合同未经法定程序认定无效或予以撤销的情况下委托其他房屋中介机构将房屋卖出构成违约，应当承担违约责任。广积粮经纪公司请求判令明先蓉就其违约行为支付约定销售房价的3%作为赔偿金，本院认为，因广积粮经纪公司并未实际促成房屋买卖合同成立，其在庭审中陈述的实际损失系其员工多次组织客户看房的劳务损失，合同约定的赔偿金实为违约金，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，因明先蓉违反《全程独家销售服务合同》的约定，在广积粮经纪公司独家代理期间将房屋出售，造成了广积粮经纪公司预期利益的损失，故本院酌情调整违约金为2000元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）明先蓉于本判决生效之日起3日内向原告（反诉被告）重庆广积粮房地产经纪有限公司支付违约金2000元；
二、驳回原告（反诉被告）重庆广积粮房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉�告）明先蓉的诉讼请求。
本诉案件受理费242元，减半收取121元，由原告（反诉被告）重庆广积粮房地产经纪有限公司负担96元，由被告（反诉原告）明先蓉负担25元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）明先蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 张鑫
二〇一五年九月二十日
书 记 员 王雨