湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00318号
上诉人（原审原告）：武汉江南实业集团物业管理有限公司。
法定代表人：胡家胜，该公司经理。
委托代理人：晏贤舜，湖北浩泽律师事务所律师。
委托代理人：汪慧，湖北浩泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴汉杰。
上诉人武汉江南实业集团物业管理有限公司为与被上诉人吴汉杰物业服务合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人武汉江南实业集团物业管理有限公司的委托代理人晏贤舜，被上诉人吴汉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，吴汉杰系武汉市武昌区余家头铁机路x号某某小区1号楼1703号（房屋面积：87.74平方米）业主。2007年l2月4日，吴汉杰与武汉江南实业集团物业管理有限公司签订了《武汉市前期物业管理服务协议》，协议约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，协议还对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、维修基金的管理与使用等内容进行了约定。吴汉杰自该协议签订之日起，一直按照协议约定交纳物业管理服务费直至2009年12月。2010年1月至今，吴汉杰没有再交纳过物业管理服务费。原审另查明，自上述协议签订之日起，吴汉杰所居住的小区一直没有成立业主委员会，也没有选聘新的物业管理企业，武汉江南实业集团物业管理有限公司一直为该小区实际的物业管理企业。2013年1月24日，武汉江南实业集团物业管理有限公司以律师函的形式向吴汉杰催缴自2010年1月至2012年12月的物业管理服务费，但吴汉杰并未交纳。现武汉江南实业集团物业管理有限公司诉至法院，请求判令吴汉杰向其交纳2010年1月至2012年12月的物业服务费共计3789元，支付自2013年1月24日起至实际交清之日止的违约金，并由其承担本案诉讼费用。
原审认为，本案双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，该协议合法、有效。依据协议的约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，故在没有成立业主委员会并选聘新的物业服务企业的情况下，该协议对本案双方仍然具有约束力。根据该协议第二条第一项的约定，对房屋的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位的维护和管理，是物业管理服务的内容之一，是武汉江南实业集团物业管理有限公司应当承担的约定义务。本案中，吴汉杰家中屋顶存在漏水的情况，虽然导致漏水的原因不明，但是根据双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》的约定，在出现漏水情况后，武汉江南实业集团物业管理有限公司有义务积极的对发生漏水的屋顶部位进行维护和管理，但本案中吴汉杰家中的房屋屋顶漏水问题并没有得到有效解决，故武汉江南实业集团物业管理有限公司的物业管理服务存在瑕疵。按照物业收费应与服务水平相适应的规定，武汉江南实业集团物业管理有限公司应当降低物业服务费的收费标准，酌定按照每月每平方米1元标准收取物业服务费。鉴于对房屋共用部位的维护和管理只是众多物业管理服务内容中的一项，故对吴汉杰提出的因武汉江南实业集团物业管理有限公司没有解决自家房屋漏水问题违约在先，因而不应该交纳全部物业服务费的答辩意见不予采纳。此外，考虑吴汉杰并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，故对于武汉江南实业集团物业管理有限公司要求吴汉杰支付违约金的诉讼请求原审不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：一、吴汉杰于判决生效之日起十日内向武汉江南实业集团物业管理有限公司支付物业服务费3158.6元［87.74平方米×1元／平方米／月×36个月（20l0年1月至2012年12月）］；二、驳回武汉江南实业集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由吴汉杰负担。
一审宣判后，上诉人武汉江南实业集团物业管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2013）鄂武昌民商初字第00447号民事判决，将本案发回重审，或查清事实后依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定：吴汉杰家中屋顶存在漏水的情况，虽然导致漏水的原因不明，但根据双方签订的前期物业管理服务的约定，在出现漏水情况后，上诉人有义务积极的对发生漏水的屋顶部分进行维护和管理，但本案中吴汉杰家中的房屋屋顶漏水问题并未得到有效解决，故上诉人的物业管理服务存在瑕疵。一审判决认定的上述事实错误。首先，上诉人、被上诉人物业服务合同仅约定上诉人对房屋共用部位进行维护和管理，而被上诉人房屋是室内发生漏水，房屋室内部分属于业主专有部分，不属于房屋共用部位，不在上诉人物业管理服务范围内，上诉人对业主专有部分不承担维护和管理的义务；其次，被上诉人房屋漏水属于房屋质量问题而与开发商之间的违约赔偿纠纷或与楼上邻居之间相邻关系物权纠纷，而本案为物业服务合同纠纷。被上诉人房屋漏水与本案属于不同的法律关系，不在上诉人物业服务范围内，也与上诉人无关。被上诉人对其房屋发生的漏水应依据不同原因另案向房屋开发商或楼上业主主张权利；且上诉人多次协调楼上业主对漏水位置进行了维修，上诉人己尽到协调处理义务。被上诉人以房屋漏水拒交物业管理费没有事实和法律依据；第三，房屋漏水原因涉及到业主向谁主张权利及主张何种权利，一审判决既然确认“导致漏水的原因不明”，但又主观推定上诉人对被上诉人房屋漏水负有维护和管理义务显然是错误并缺乏事实和法律依据的。由此可见，被上诉人房屋漏水不属于上诉人物业服务范围，上诉人对被上诉人房屋漏水不承担维护和管理义务，一审判决认定上诉人物业管理服务存在瑕疵属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决确认上诉人与被上诉人之间的《武汉市前期物业管理服务协议》合法有效，对双方具有约束力。而基于上述理由，一审判决认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵缺乏事实和法律依据，因此一审判决将双方约定的收费标准由每平方米1.2元降低为1元显然属适用法律错误；同时，因没有事实和法律依据认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，双方物业服务合同约定了被上诉人逾期交纳物业费应承担违约责任，且上诉人已通过律师函的方式要求被上诉人交纳物业费及违约金，因此一审判决对上诉人的违约金诉请不予支持同样属于适用法律错误。综上，上诉人对被上诉人房屋漏水无维修和管理义务且其漏水与上诉人无关，上诉人物业服务不存在瑕疵；同时，被上诉人房屋漏水与本案物业服务属于不同的法律关系。被上诉人以房屋漏水拒交物业费缺乏事实和法律依据。请求二审法院将本案发回重审或查清事实后依法改判。
针对武汉江南实业集团物业管理有限公司的上诉，吴汉杰答辩称，2009年我的房屋开始漏水，我找到物业，物业公司说他们不管，与他们无关，而与房屋质量保证书上的承诺不相符，房屋至今还在漏水，漏水情况长达4年，前期物业费我都缴纳了，只是出现问题后他们服务不到位才停止缴费的。现在也不能确定是业主原因还是房屋质量的问题，但是物业公司都有义务协助我解决问题。物业公司认为漏水与他们无关是没有道理的。
二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。
二审查明，吴汉杰家中屋顶存在漏水情况，二审查明其余事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为吴汉杰房屋的漏水是否影响其缴纳物业费的标准。关于该焦点问题，本院认为，根据双方签订的真实有效的《武汉市前期物业管理服务协议》第二条第一项的约定，对房屋的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位的维护和管理，是物业管理服务的内容之一，是武汉江南实业集团物业管理有限公司应当承担的约定义务。本案中，吴汉杰家中屋顶存在漏水的情况，且根据双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》的约定，在出现漏水情况后，武汉江南实业集团物业管理有限公司有义务积极的对发生漏水的屋顶部位进行维护和管理，但本案中吴汉杰家中的房屋屋顶漏水问题并没有得到有效解决，故武汉江南实业集团物业管理有限公司的物业管理服务存在瑕疵。故一审法院按照物业收费应与服务水平相适应的规定，酌定按照每月每平方米1元标准收取物业服务费并无不妥。另本院认为，一审法院考虑吴汉杰并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，故一审法院对于武汉江南实业集团物业管理有限公司要求吴汉杰支付违约金的诉讼请求不予支持并无不妥。综上，武汉江南实业集团物业管理有限公司的上诉理由不能成立，对其请求本院不予支持。原审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人武汉江南实业集团物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐子岑
审判员 龚治国
审判员 蹇鹏飞
二〇一四年五月五日
书记员 崔 晨