吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第105号
上诉人（原审被告）：权承活，男，1932年1月15日出生，朝鲜族，退休工人，住吉林省延吉市。
上诉人（原审被告）：金惠淑，系权承活之妻，1936年2月1日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。
委托代理人：权成七，系权承活、金惠淑之子，1957年4月4日出生，朝鲜族，延边大学教师，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：耿利，男，1971年10月14日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。
上诉人权承活、金惠淑因与被上诉人耿利房屋买卖合同纠纷，不服吉林省延吉市人民法院作出的（2013）延朝民初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
在一审中原告耿利诉称：2013年7月6日下午3点半左右，经邻居金贞子、崔英淑介绍，我与被告权承活、金惠淑口头签订购房协议，约定我买二名被告的房屋一套，房款定为42000元，过户手续费由我负担。当天我先交付给被告金惠淑2000元，作为定金，约好星期一去办理过户手续。7月8日，我们在房产办完交税手续后，到地税交税时因地税的机器故障未能办理手续。第二天，我先交完税，接被告到房产办过户手续时，被告说房子不卖了。我与被告之间的合同应受法律保护，要求被告继续履行合同，即协助办理过户手续，我支付房款。诉讼费由被告负担。
在一审中被告权承活、金惠淑辩称，原告是跟两个介绍人一起到我家协商买卖房屋的，最后房款定为42000元，原告先给我押金2000元，我们约好星期一去办理手续。原告给我押金后，我们去原告家签订了房屋买卖协议，协议内容是原告的父亲所写，我在协议书上签字，其内容我是看不懂，我看过40000元的数字，我看数字后签了字。星期一原告领我们到一个部门，是税务局还是房产部门不清楚，因该部门的电脑不好使，当天未能办理手续后回家，我的儿子不让我卖房，我反悔后打电话通知原告不卖房。第二天，原告到我家，原告和我的儿子商量返还押金的事情。原告起诉中，写的是“定金”，但收条上写的是“订金”。我们已经通知原告停止买卖活动的情况下，原告交税，其损失原告有责任，不同意继续履行合同。
一审法院审理认定：原告耿利与被告权承活、金惠淑于2013年7月6日（星期六）经金贞子、崔英淑介绍签订房屋买卖口头合同，原告以42000元（有关过户手续的一切费用原告负担）的价格购买了二名被告所有的房屋一套（房屋所有权证号：龙井市房权证朝字第20006**号，建筑面积为43.90平方米，房屋坐落于延吉市朝阳川镇胜利街胜利西路；国有土地使用权证号：龙国用（2000）字第320861号）。合同签订后，原告先支付给被告2000元作为押金，约定星期一（7月8日）办理过户手续。7月8日，原、被告到延吉市朝阳川镇房地产管理所办理房屋买卖申请审批手续后，到延吉市地方税务局朝阳川分局交纳契税时，因地税的电脑系统无法正常使用，未能交纳契税。第二天，原告向延吉市地方税务局朝阳川分局交纳契税和印花税后，找二名被告办理过户手续时，被告不同意卖房，而发生纠纷。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在本案中，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，房屋买卖合同未违反法律规定，合法、有效。原、被告双方理应按照合同履行自己的义务。被告主张7月8日晚上通知原告停止房屋买卖的行为属于合同的解除范畴，但在本案中，不存在解除原、被告之间合同的条件，故该主张不成立。原告要求被告继续履行合同（协助办理过户手续）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告权承活、金惠淑于本判决发生法律效力后，立即协助原告耿利办理房屋所有权证（房屋所有权证号：吉林省龙井市房权证朝字第20006**号，建筑面积为43.90平方米，房屋坐落于吉林省延吉市朝阳川镇胜利街胜利西路）和土地使用权证（国有土地使用权证号：龙国用（2000）字第320861号）过户手续，手续费由原告负担，办理房屋所有权、土地使用权手续后，原告耿利立即支付给被告权承活、金惠淑剩余房款40000元。案件受理费850元，减半收取425元，其他诉讼费用80元，保全费470元，合计975元，由二名被告负担。
宣判后，权承活、金惠淑不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、一审法院认定事实基本错误。首先，上诉人权承活、金惠淑与被上诉人耿利以口头协议的方式达成房屋买卖的意向是不可否认，上诉人对此也不持异议，但该协议只是双方口头的一种约定，并未就合同的实质性问题进行明确的约定。例如，房屋价款何时以何种方式支付、房屋何时进行产权过户、以及何时交付房屋等问题。双方房屋买卖的口头协议存在很多瑕疵，双方仅就对于房屋价格进行约定，以及被上诉人单方去缴纳过户所需税款的行为认定合同成立缺乏法律依据，况且一审当中被上诉人提供的由上诉人出具收条也不完整，一审法院也未将此证据予以采信，更能清楚的说明当时双方仅就买卖房屋事宜达成了初步的意向，并未实际签订任何形式的买卖合同。因此，双方之间的房屋买卖合同并未成立。其次，两位老人均是高龄老人，难免有时对于事物的判断有所偏差，上诉人的子女得知父母卖房之后都极力反对，并且两位上诉人也将此情况告诉了被上诉人，并明确告知该房屋不再买卖。众所周知，朝阳川的老房屋均面临拆迁问题，以后该诉争房屋的拆迁价格，远远超过42000元，被上诉人极力想购买该房屋也是出于长远考虑，被上诉人仅凭上诉人想卖房的意向，一意孤行自行去缴纳房屋税款，就认定双方之间的买卖合同成立，并判令上诉人将该房屋过户给被上诉人显然对于上诉人极为不公，有悖于法律的公平正义。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》规定认定双方虽未办理物权登记的，但认定合同已经成立效力。本案当中双方之间的买卖合同并未成立，何谈合同的效力呢？即便凭上诉人出具的收条，也只能证明被上诉人支付了房屋订金，对于上诉人出售房屋进行了一种意思表示，这并不能说明双方买卖房屋的成立。综上，请求二审法院依法撤销延吉市人民法院作出的（2013）延朝民初字第392号民事判决书，并依法改判。
经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。
另查明，上诉人金惠淑于2013年7月6日，向被上诉人耿利出具收条，其内容为：“订金2000元，如有反悔双倍返还。”。二审中，上诉人权承活、金惠淑同意承担双倍返还定金的责任。
本院认为：从上诉人金惠淑与被上诉人耿利之间协商房屋买卖的过程及上诉人金惠淑出具的定金收条“如有反悔双倍返还订金”可以认定，双方已就房屋买卖合同的主要内容达成了口头的一致意见，要约和承诺已经完成，因此，上诉人金惠淑与被上诉人耿利之间的房屋买卖合同成立并有效。上诉人权承活、金惠淑主张房屋买卖合同未成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方当事人约定：“如有反悔双倍返还订金”依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收取定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”据此，上诉人权承活、金惠淑在被上诉人耿利尚没有履行付款义务之前可以双倍返还定金为代价解除该房屋买卖合同，故上诉人权承活、金惠淑行使解除权的抗辩理由成立。被上诉人耿利仅以合同有效为由，要求被上诉人权承活、金惠淑履行房屋所有权交付义务的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。一审法院判决认定合同有效正确，但判令上诉人权承活、金惠淑履行房屋所有权交付义务，属适用法律错误，本院予以纠正。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2013）延朝民初字第392号民事判决书；
二、驳回被上诉人耿利的诉讼请求。
一审案件受理费425元，其他诉讼费用80元，保全费470元，二审案件受理费850元，合计1825元，由被上诉人耿利负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 旭
审判员 刘晓娟
审判员 全智光
二〇一四年四月八日
书记员 张 千