贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第336号
上诉人（原审被告）何艳芳，女，1962年12月20日出生，汉族，贵州省遵义市人。
上诉人（原审被告）张春梅，女，1975年4月24日出生，汉族，贵州省遵义市人。
上诉人（原审被告）赵友杰，男，1971年8月5日出生，汉族，贵州省遵义市人。
上诉人（原审被告）邵瀚，男，1988年8月23日出生，汉族，贵州省遵义市人。
上诉人（原审被告）唐华金，男，1969年5月19日出生，汉族，贵州省遵义市人。
上诉人（原审被告）田勇，男，1960年10月30日出生，汉族，贵州省遵义市人。
上诉人（原审被告）孟泽敏，男，1964年5月19日出生，汉族，贵州省遵义市人。
七上诉人共同委托代理人邵波，贵州乾锋律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）遵义鑫利通担保有限公司。
法定代表人赵先荣，该公司总经理。
委托代理人韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。
委托代理人赵林峰，贵州义遵律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）贵州省黔农融资信用担保中心。
法定代表人陈海峰，该中心主任。
委托代理人叶树，该中心工作人员。
委托代理人王世顶，该中心工作人员。
被上诉人（原审第三人）遵义润丰房地产开发有限责任公司。
法定代表人王永祥，该公司董事长。
委托代理人李明，该公司员工。
上诉人何艳芳、张春梅、赵友杰、邵瀚、唐华金、田勇、孟泽敏、遵义鑫利通担保有限公司（以下简称“鑫利通担保公司”）因与被上诉人贵州省黔农融资信用担保中心（以下简称“黔农担保中心”）、遵义润丰房地产开发有限责任公司（以下简称“润丰房开公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2013）红民一初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，位于遵义市红花岗区中华路润丰商贸城二区四层640.98平方米的房屋（房屋所有权证编号为遵房权证遵义市字第000329**号，登记的所有权人为润丰房开公司、用途为写字楼）属润丰房开公司所有，系该公司自行开发建设取得。2010年3月11日，润丰房开公司用前述房屋为鑫利通担保公司对遵义市乳制品有限公司享有的债权设定抵押担保，抵押权人为鑫利通担保公司，抵押期限一年，抵押权利金额2000000元；同年3月12日，就前述抵押担保已向原遵义市房管局进行了备案登记（房屋他项权证号为遵房他证监字第20101136**号）。2010年9月6日，黔农担保中心与润丰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定润丰房开公司将前述房屋以2600000元的总价款出售给黔农担保中心。黔农担保中心在同年12月16日分三次向润丰房开公司支付购房款2600000元，此后，润丰房开公司将前述房屋交付给了黔农担保中心，黔农担保中心现占有该争议房屋作为办公场所使用。2011年7月13日，何艳芳、张春梅、赵友杰、邵瀚、唐华金、田勇、孟泽敏依据已发生法律效力的贵州省遵义市红花岗区人民法院（2011）红民一初字第10、11、12、13、14、15、16号民事调解书申请遵义市红花岗区人民法院强制执行润丰房开公司（该执行案件编号为（2011）红执字第342、343、344、345、346、347、348号），遵义市红花岗区人民法院以（2011）红执字第342-1号民事裁定书查封了前述房屋，在执行过程中，黔农担保中心于2012年8月9日以该中心已支付全部购房款，并实际占有使用争议房屋为由提出执行异议，主张前述房屋的所有权，并请求对前述房屋停止执行。2012年12月30日，遵义市红花岗区人民法院就黔农担保中心提出的执行异议作出（2012）红执异字第33-39号执行裁定书，裁定：驳回贵州省黔农融资信用担保中心的执行异议请求。黔农担保中心对该裁定不服，诉至一审法院，请求判令：停止对黔农担保中心与润丰房开公司签订的《商品房买卖合同》约定的标的物即位于遵义市红花岗区润丰商贸城二区四层房屋的执行。
另查明，在鑫利通担保公司诉遵义市乳制品有限公司、润丰房开公司追偿权纠纷一案中，双方于2013年3月13日达成如下协议：一、由遵义市乳制品有限公司在2013年3月23日前偿还鑫利通担保公司为其代偿的人民币2250000元以及向鑫利通担保公司支付违约金（违约金从2012年8月28日起至2013年3月23日止按中国人民银行同期贷款利率的两倍计算）；二、由润丰房开公司对上述债务承担连带清偿责任；三、由鑫利通担保公司对润丰房开公司提供的抵押物，即遵房他证监字第20101136**号他项权证上载明的位于红花岗区中华路润丰商贸城二区四层的面积为640.98平方米的房屋享有优先受偿的权利。遵义市红花岗区人民法院于同日以（2013）红民商初字第125号民事调解书对前述协议予以确认。由于遵义市乳制品有限公司、润丰房开公司未按前述协议约定履行义务，鑫利通担保公司已根据该调解书向遵义市红花岗区人民法院申请强制执行，该执行案件正在执行过程中。在一审庭审中，黔农担保中心陈述，其在购买前述房屋后才知道抵押的事实，对鑫利通担保公司对前述房屋因抵押享有优先权不持异议。
一审法院审理后认为，黔农担保中心对诉争房屋在执行过程中提出了书面异议，主张实体权利，但被遵义市红花岗区人民法院裁定驳回，故其向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定，黔农担保中心的起诉符合法律规定。本案争议房屋系润丰房开公司所有，其将该房屋出售给黔农担保中心，并签订了《商品房买卖合同》，黔农担保中心已按合同约定向润丰房开公司支付全部价款，润丰房开公司已将该房屋交付给黔农担保中心占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，在黔农担保中心不损害鑫利通担保公司利益的情况下，遵义市红花岗区人民法院不应对该房屋进行查封。黔农担保中心购买该房屋之前，润丰房开公司已将该房屋抵押给了鑫利通担保公司并向房屋行政管理部门办理了备案登记，鑫利通担保公司对该房屋已享有抵押权，而在一审庭审中，没有事实反映该抵押权存在违反法律规定等情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，润丰房开公司处分抵押的该房屋本应取得鑫利通担保公司的同意。润丰房开公司未经鑫利通担保公司同意处分该房屋，违反了前述法律规定，且黔农担保中心在购买该房屋时也未查询该房屋登记情况及将该房屋的买卖情况告知鑫利通担保公司，这说明黔农担保中心在签订《商品房买卖合同》之前及签订合同之时未尽注意义务，但是，抵押权的设定只是为担保鑫利通担保公司的债权能够得到实现，而人民法院已基于鑫利通担保公司的抵押权确认其对该房屋享有优先受偿的权利，黔农担保中心也对鑫利通担保公司享有的优先权不持异议，这表明黔农担保中心自愿承担因鑫利通担保公司享有的抵押权可以带来的不利后果，黔农担保中心与润丰房开公司的房屋买卖不妨碍鑫利通担保公司债权的实现，且黔农担保中心购买该房屋发生于人民法院查封之前。因此，从维护市场秩序、交易安全考虑，黔农担保中心与润丰房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但不因此影响鑫利通担保公司对该房屋优先受偿的权利。因该合同合法有效，且黔农担保中心已支付了全部价款并已实际占有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条关于“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，对其请求停止对该房屋的执行的诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：停止对位于遵义市红花岗区中华路润丰商贸城二区四层面积为640.98平方米的房屋（房屋所有权证编号为遵房权证遵义市字第000329**号）的执行。案件受理费30元，由贵州省黔农融资信用担保中心承担。
宣判后，何艳芳、张春梅、赵友杰、邵瀚、唐华金、田勇、孟泽敏、遵义鑫利通担保有限公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人何艳芳、张春梅、赵友杰、邵瀚、唐华金、田勇、孟泽敏上诉称：一、润丰房开公司转让本案争议房屋未告知鑫利通担保公司或黔农担保中心，故黔农担保中心与润丰房开公司签订的买卖合同无效；二、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条错误。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求改判驳回被上诉人黔农担保中心的一审诉讼请求。
上诉人遵义鑫利通担保有限公司上诉称：一、黔农担保中心一方面对我公司享有抵押权和行使优先受偿权不持异议，另一方面却在我公司为实现抵押权以（2013）红民商初字第125号民事调解书申请强制执行案件中向一审法院提交执行异议申请书，导致一审判决认定事实错误；二、本案应优先适用《物权法》、《担保法》的有关规定，润丰房开公司出卖抵押物未告知抵押权人或受让人，故黔农担保中心与润丰房开公司签订的买卖合同无效，一审认定合同有效错误；三、黔农担保中心与润丰房开公司恶意签订买卖合同，有严重过错，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。故一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求改判驳回被上诉人黔农担保中心的一审诉讼请求。
被上诉人贵州省黔农融资信用担保中心、遵义润丰房地产开发有限责任公司在二审期间未提交书面答辩意见。
本院认为，本案双方的争议焦点为：一、黔农担保中心与润丰房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是否正确；三、黔农担保中心提起本案诉讼是否影响鑫利通担保公司实现抵押权。
关于争议焦点一。本院认为，润丰房开公司与黔农担保中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然润丰房开公司在争议房屋抵押期间未经抵押权人鑫利通担保公司同意转让该房屋，黔农担保中心亦未代润丰房开公司清偿债务消灭抵押权，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，但黔农担保中心在本案诉讼中认可鑫利通担保公司对该房屋享有优先受偿权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”之规定，黔农担保中心与润丰房开公司签订的《商品房买卖合同》不符合法律关于合同无效规定的情形，应属合法有效，故对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持，予以驳回。
关于争议焦点二。黔农担保中心在合同签订后向润丰房开公司支付了全部价款，并已实际占有使用本案争议房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，黔农担保中心购买争议房屋之前，润丰房开公司已将该房屋抵押给了鑫利通担保公司并向房屋行政管理部门办理了备案登记，鑫利通担保公司对该房屋已享有抵押权，在抵押权消灭之前，不能办理过户手续。因润丰房开公司出卖争议房屋时未经鑫利通担保公司同意，结合黔农担保中心关于其在购买争议房屋后才知道抵押事实的陈述，故争议房屋未能办理过户登记手续，黔农担保中心对此没有过错。一审判决适用法律正确，上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支持，予以驳回。
关于争议焦点三。根据被上诉人原审原告黔农担保中心的诉讼请求，本案审理的是黔农担保中心针对何艳芳、张春梅、赵友杰、邵瀚、唐华金、田勇、孟泽敏申请的执行案中，一审法院的执行行为是否应予停止的问题，并不涉及鑫利通担保公司的抵押权与优先受偿权。鑫利通担保公司对争议房屋是否享有抵押权与优先受偿权的问题，不是本案的审理范围，不应在本案中有所回应。但一审法院判决主文的表述将会影响鑫利通担保公司的权利救济，对此本院予以变更。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
贵州省遵义市红花岗区人民法院（2013）红民一初字第382号民事判决书主文即“停止对位于遵义市红花岗区中华路润丰商贸城二区四层面积为640.98平方米的房屋（房屋所有权证编号为遵房权证遵义市字第000329**号）的执行”变更为“停止贵州省遵义市红花岗区人民法院（2011）红执字第342、343、344、345、346、347、348号七案对位于遵义市红花岗区中华路润丰商贸城二区四层面积为640.98平方米的房屋（房屋所有权证编号为遵房权证遵义市字第000329**号）的执行”。
一审案件受理费60元，减半收取30元；二审案件受理费120元，共计150元；由何艳芳、张春梅、赵友杰、邵瀚、唐华金、田勇、孟泽敏承担90元，由遵义鑫利通担保有限公司承担60元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘晓波
代理审判员 何 亮
代理审判员 张 荣
二〇一四年十月十三日
书 记 员 罗 刚