上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终780号
上诉人（原审被告）：徐贤堃，男，1980年8月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：郭云荣，男，1955年12月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原审第三人郭荷芳，女，1953年4月13日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：费崙，上海嘉路律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄莹静，上海嘉路律师事务所律师。
上诉人徐贤堃因与被上诉人郭云荣占有物返还纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初26927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐贤堃上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回郭云荣要求徐贤堃搬离系争房屋的诉讼请求。事实和理由：双方实际买卖的是公有住房承租使用权，原审第三人郭荷芳作为系争房屋的合法使用权人，有权在法律允许的范围内享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，而且我国目前尚无法律、法规禁止�有住房使用权的房屋进行交易，因此，郭荷芳与徐贤堃签订的买卖合同的法律效力应予承认。徐贤堃在系争房屋中已实际居住近三年，其取得合法权利的时间远远早于被上诉人郭云荣，即使从物权善意取得角度出发，也应当支持徐贤堃的居住使用权。况且，合同还在履行当中。
被上诉人郭云荣辩称，其不同意上诉人徐贤堃的上诉请求。郭云荣对系争房屋出售不知情，房屋买卖合同涉及无权处分，徐贤堃主张的买卖关系与本案是不同的法律关系，而且其花费5万元就居住系争房屋三年。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人郭荷芳述称，郭荷芳不是无权处分，被上诉人郭云荣等三方达成一致意见将系争房屋卖给上诉人徐贤堃。郭云荣对该房屋不享有居住权，其要求徐贤堃返还房屋不妥，导致系争房屋一直无法处分。郭荷芳尊重法院判决。
郭云荣向一审法院起诉请求：一、徐贤堃立即搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）并恢复房屋的承重结构；二、徐贤堃支付郭云荣水费538.2元、电费473.9元、煤气费1050.9元。审理中，郭云荣变更诉请为：一、徐贤堃立即搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室；二、徐贤堃支付郭云荣水费538.2元、电费473.9元、煤气费1,050.9元。
一审法院认定事实：系争房屋为2000年拆迁安置所得，安置人口为徐某、刘某夫妇（生育郭某、郭荷芳、郭云荣），入户两人。2005年3月，郭荷芳户口迁入系争房屋。2005年徐某死亡，2010年刘某死亡。之后系争房屋由郭荷芳管理。2012年2月25日，郭某、郭荷芳、郭云荣三兄妹订立《协议书》，对系争房屋分配如下：郭荷芳拿房屋总值的50%，郭某、郭云荣各拿房屋总值的25%。
2012年7月，郭云荣起诉，要求确认�系争房屋享有居住权[（2012）徐民四（民）初字第3698号]，法院判决驳回郭云荣的诉请。2013年12月20日，郭云荣起诉，要求分享系争房屋租金收益[（2013）徐民四（民）初字第3789号]，法院判决郭荷芳向郭云荣支付系争房屋所获收益的25%。
2014年3月8日，郭荷芳向公房管理机构提交系争房屋租赁人改名申请，2014年3月17日，系争房屋承租人由徐某变更为郭荷芳。
2014年3月8日，郭荷芳与徐贤堃签订《房地产买卖居间协议》，约定郭荷芳将系争房屋转让给徐贤堃，房屋价款136.6万元，另约定了付款时间、交易时间等。当日，徐贤堃支付5,000元定金，后通过银行转账支付45,000元定金。4月28日，郭荷芳、朱某（甲方）与徐贤堃、姜某（乙方）签订《居间合同补充协议》，约定：甲方于2014年5月20日至7月20日之间交房；甲方承诺2015年3月30日前办妥房屋产权证事宜，并提前2个月通知乙方筹备房款；若双方交易不成，甲方赔偿乙方15万元，并返还乙方五万定金，甲方另行全额赔偿乙方支付的房屋装修费（以发票为准），若乙方违约，甲方没收定金，乙方装修送给甲方；乙方装修居住期间，若甲方弟弟郭云荣来破坏房屋，造成工期延误及损失由郭云荣的份额中直接扣除，过户前的看管费用由郭云荣负责。5月17日，郭荷芳、朱某向徐贤堃出具授权书，授权徐贤堃交接系争房屋，郭荷芳、朱某在2014年5月20日之后认可该房屋已经交接给徐贤堃，徐贤堃可对房屋进行装修并居住。后徐贤堃对系争房屋进行装修并居住使用至今。
2014年7月16日，郭云荣起诉，要求法院撤销系争房屋变更为郭荷芳为承租人[（2014）徐民四（民）初字第2398号]，法院于同年11月13日作出判决，认为郭荷芳不符合共同居住人条件、他处有房，郭荷芳凭户�变更承租人行为不妥，判决撤销第三人上海XX有限公司将系争房屋租赁户名变更为郭荷芳的行为，由徐某生前具有本市常住户口的直系亲属协商确定承租人，协商不一致的由第三人上海XX有限公司依法确定。判决后，双方均未上诉。
2014年9月24日，郭云荣起诉要求分享租金收益[（2014）徐民四（民）初字第3257号]，法院判决郭荷芳向郭云荣支付租金收益的25%。
2015年1月23日，上海市公安局徐汇公安分局作出撤销户口事项决定书，撤销郭荷芳2005年3月25日户口迁移（至系争房屋）事项，将郭荷芳的户口迁入本市XX村XX号XX室房屋。
2015年10月28日，上海XX有限公司向郭荷芳发告知书，内容为：据徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2398号民事判决书的判决决定，以及《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》沪房管�（2009）396号文中相关规定“承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）”的规定变更租赁户名。我中心认为根据文件规定中“他处住房情况”的条文解释，郭某、郭荷芳均享受过福利性分房，郭云荣未享受福利性分房，故将系争房屋租赁户名变更于郭云荣。如您对确定的承租人资格有异议，请通过司法途径解决。
2015年11月30日，郭荷芳因对上海XX有限公司指定郭云荣为系争房屋承租人不服而向法院起诉郭云荣[（2015）徐民四（民）初字第3768号]，法院经审理后判决驳回郭荷芳的诉请。判决后，双方均未上诉。
2015年12月11日，系争房屋承租人变更为郭云荣。
2015年12月24日，徐汇公安分局同意郭荷芳户口迁回系争房屋，�向其发放了编号为093086951的户口簿。郭云荣对此表示异议提起行政复议，后于2016年3月向法院提起案由为“行政公安其他行政登记”的诉讼[（2016）沪0104行初50号]，法院判决驳回郭云荣诉请。郭云荣不服，提起上诉，上海市一中院维持原判。
2016年7月1日，上海XX有限公司向系争房屋张贴告知书，告知房屋承租人为郭云荣，其户籍于2016年6月30日迁入系争房屋。
另查明，郭云荣支付系争房屋项下煤气费：2015年3月，68.1元；2015年5月，100.1元；2015年7月，154.5元；2015年9月，75.9元；2015年11月，76.1元；2016年1月，86.8元；2016年3月，206.6元；2016年5月，162.8元；2016年7月，120元。电费：2016年6月110元，2016年7月134.9元。
一审法院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。系争房屋系由郭荷芳交付给徐贤堃，徐贤堃系基于房屋买卖合同关系产生对系争房屋的占有使用，但多份生效判决已经明确该房屋权益的分配应遵照家庭内部有效协议实行，即郭云荣对系争房屋权益享有四分之一的份额，郭荷芳享有二分之一份额，郭荷芳与徐贤堃签订买卖合同系无权处分，系争房屋承租人也已变更为郭云荣，郭云荣未表示同意将房屋出售给徐贤堃，故该买卖合同实际已不能履行，徐贤堃不能以此债权对抗郭云荣对系争房屋享有的权利。故郭云荣作为房屋承租人，要求徐贤堃搬离系争房屋的诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。
徐贤堃占有使用系争房屋期间，应及时缴纳相关水电煤费用。郭云荣为徐贤堃缴付的电费224.90元、煤气费1,050.90元系徐贤堃占有使用系争房屋期间发生的费用，理应由徐贤堃承担。徐贤堃抗辩称基本没有使用煤气，煤气费是煤气公司预估，但至本案判决前徐贤堃也未向法院提供其实际使用煤气量的证据，故对该抗辩意见不予采信。徐贤堃可在搬离时自行与郭云荣对煤气量进行结算。郭云荣并未替徐贤堃支付水费，应由徐贤堃自行向自来水公司缴纳。至于徐贤堃与郭荷芳之间的房屋买卖合同关系，与本案为不同法律关系，徐贤堃与郭荷芳进行协商解决，协商不成可另案诉讼。徐贤堃经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利。判决：一、徐贤堃于判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋；二、徐贤堃于判决生效之日起十日内支付郭云荣电费224.90元、煤气费1,050.90元；三、驳回郭云荣的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由郭云荣负担10元，徐贤堃负担55元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人徐贤堃是否有权以其与原审第三人郭荷芳之间存在房屋买卖合同关系而主张对系争房屋享有居住使用权。对此，徐贤堃主张其与郭荷芳买卖的是公有住房承租使用权，买卖合同的法律效力应予承认，即使从物权善意取得角度出发，也应当支持徐贤堃的居住使用权；而被上诉人郭云荣主张其对系争房屋的出售不知情，房屋买卖合同涉及无权处分。对此，本院认为，其一，系争房屋为公有住房，郭荷芳、郭云荣对该房屋承租人的确定一直存有争议，在2014年、2015年双方历经诉讼，系争房屋的承租人最终确定为郭云荣，因此，郭荷芳在与徐贤堃签订《房地产买卖居间协议》时并非系争房屋合法的承租人，而且公房使用权的转让需要�行较为完备的手续，特别是需要在事先或事后征得出租人的同意或认可，但本案中，未有证据显示郭荷芳出卖系争房屋事先得到出租人的同意，因此就目前而言，买卖协议难以继续履行；其二，2012年2月25日由郭某、郭荷芳、郭云荣三兄妹订立的《协议书》约定对系争房屋的分配为郭荷芳拿房屋总值的50%，郭某、郭云荣各拿房屋总值的25%，这是三兄妹对系争房屋分配权益的约定，难以看出对房屋买卖已达成一致意见，现郭荷芳主张郭云荣等三方达成一致意见将系争房屋卖给徐贤堃，但未能提供充分的证据予以证明，故本院难以采信，而且系争房屋承租人已变更为郭云荣，其未表示同意将房屋出售给徐贤堃，故房屋买卖合同实际已不能履行；其三，无论是《房地产买卖居间协议》还是《居间合同补充协议》上均没有郭云荣的签名，并且在《居间合同补充协议》�特别约定徐贤堃装修居住期间，若郭荷芳弟弟郭云荣来破坏房屋，造成工期延误及损失由郭云荣的份额中直接扣除，过户前的看管费用由郭云荣负责，这表明徐贤堃知晓郭云荣对系争房屋买卖有异议，此后郭荷芳、徐贤堃改变居间协议内容，提前交接系争房屋，而居间协议一直未能继续正常履行，因此徐贤堃不仅不是善意购房人，亦非系争房屋的善意占有人。综上，本院有理由认定徐贤堃不能以系争房屋买卖关系主张对房屋享有居住使用权。郭云荣作为系争房屋的承租人，要求徐贤堃搬离房屋，合法有据，应予支持。至于徐贤堃与郭荷芳的房屋买卖合同关系，如徐贤堃认为有需要，可另行主张。原审对电费、煤气费的处理并无不当，本院依法予以确认。上诉人徐贤堃的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币130元，由上诉人徐贤堃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年三月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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