广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4698号
上诉人（原审被告）：刘德民，住广州市越秀区。
委托代理人：罗维、谭杰明，广东国声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖远涛，住广州市。
委托代理人：覃永德、涂琳芳，广东洛亚律师事务所律师。
上诉人刘德民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月30日，廖远涛与刘德民签订《骏田国际饰品交易中心认购书》，约定廖远涛向刘德民以380000元价格认购广州市越秀区北京路147号三层X号铺等。同日，廖远涛向刘德民支付定金50000元。
2012年1月1日，廖远涛（买受人）与刘德民（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人向出卖人购买广州市北京路147号三层X号铺，建筑面积共4.43平方米，其中套内面积1.84平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价总额380000元，买受人按按揭付款方式付款，2012年1月2日前支付全部房价款的61%（包含定金）230000元，余下房价款150000元向银行申请抵押贷款；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。同日，廖远涛向刘德民支付首期房款180000元，并向广东金桥百信律师事务所支付办证服务费1300元、委托公证费200元。
2013年12月12日，廖远涛（买受人）与刘德民（出卖人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定：买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性，出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式……买受人须在2012年1月2日前支付全部房价款的61%，金额230000元，在2013年12月12日前支付全部房价款的39%，金额150000元等。同日，廖远涛向刘德民支付尾款150000元及税费12409元。
据房产登记号2014登记字1008282号房地产登记簿查册表显示，广州市越秀区北京路147号3132房产权人为刘德民，建筑面积4.4342平方米。
2014年9月29日，廖远涛向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》；2、刘德民返还廖远涛已付的房款380000元及税费12409元；3、刘德民向廖远涛赔偿办证服务费1300元、委托公证费200元，并赔偿占用廖远涛所付房款及税费的经济损失（其中定金50000元的损失从2011年12月30日起计，首期房款180000元的损失从2012年1月1日起计，尾款150000元及税费12409元的损失从2013年12月12日起计，均按照银行同期贷款年利率6%的四倍24%的标准计至判决生效之日止）。
刘德民提交如下证据：1、廖远涛与刘德民签订的穗存量房合字14080047031号广州市存量房买卖合同；2、广州市房地产转移登记申请书；3、广州市房地产交易与权属登记询问记录表；4、广州市存量房网上交易价格自行申报表；5、2013年12月12日的客户要求反馈表，廖远涛申请内容为：由于不能批按揭现申请转为一次性付款，尾款150000元于2013年12月12日付清；上述证据均无原件核对。廖远涛对上述证据真实性均不予确认。
原审法院认为：廖远涛与刘德民签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。由于刘德民未在合同约定的期限内办理涉讼房屋的交易过户手续，且逾期超过15日，已构成合同约定的解除条件，故廖远涛要求解除合同、返还已付房款及税费依据充分，刘德民对此也表示同意，予以照准。至于廖远涛要求刘德民赔偿占用已付房款及税费的经济损失，实质为刘德民占用房款及税费期间造成廖远涛的利息损失，合同解除后，廖远涛依法有权要求刘德民赔偿利息损失，故廖远涛要求刘德民支付房款及税费支付之日起至判决生效之日止的利息，予以支持，利息每日应按银行同期逾期贷款利率计算。签约服务费及委托公证费1500元并非廖远涛收取，廖远涛要求刘德民赔偿该费用于法无据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，于2015年6月15日作出判决：一、廖远涛与刘德民分别于2012年1月1日、2013年12月12日签订的《商铺买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》于判决发生法律效力之日解除；二、刘德民自判决发生法律效力之日起10日内，向廖远涛一次性返还定金50000元并支付该定金从2011年12月30日至判决发生法律效力之日止的利息（每日按银行同期逾期贷款利率计算）；三、刘德民自判决发生法律效力之日起10日内，向廖远涛一次性返还首期房款180000元并支付该房款从2012年1月1日至判决发生法律效力之日止的利息（每日按银行同期逾期贷款利率计算）；四、刘德民自判决发生法律效力之日起10日内，向廖远涛一次性返还房款150000元及税费12409元并支付该房款及税费从2013年12月12日至判决发生法律效力之日止的利息（每日按银行同期逾期贷款利率计算）；五、驳回廖远涛的其他诉讼请求。案件受理费9540元，保全费3390元，合计共12930元，由廖远涛负担3000元，刘德民负担9930元。
判后，上诉人刘德民不服原审判决，向本院提起上诉称：廖远涛至2013年12月12日才付清全部购铺款380000元，依照《商铺买卖合同》第五条的约定已属违约，也自该日起刘德民才负有为廖远涛申办交易过户手续的义务，按双方签订的《商铺买卖合同》第十五条的约定，刘德民已于210个工作日内，即刘德民应于2014年10月24日前申办交易过户手续，刘德民于2014年8月7日打印填写好《广州市存量房买卖合同》等整套交易过户资料，但因房管部门当时制定出台了限制办理商铺分割登记手续的政策性文件，导致刘德民无法为廖远涛办理涉案商铺的交易过户手续。因此，逾期办证是因政府行为这一不可抗力因素造成的，刘德民无任何过错。现廖远涛要求解除合同，应自行承担解除合同所造成的损失。一审法院判决刘德民按银行同期逾期贷款利率计算支付定金、房款、税费的利息给廖远涛不符合双方签订的合同的约定，也没有法律依据，因此相关判决应予以改判。请求法院判决：1、撤销原审判决第二、三、四项，改判刘德民返还廖远涛房款380000元、税费12409元；2、本案一、二审诉讼费由廖远涛承担。
被上诉人廖远涛答辩称：2011年12月30日在认购书签订之日，约定是按揭付款的方式进行支付房款，由于当时刘德民存在欺诈行为，当时刘德民并未取得涉案商铺的房产证，导致廖远涛无法办理按揭。随后双方才以补充协议方式改为一次性付款支付原来需按揭支付的房款。刘德民与廖远涛签订的商铺买卖合同中的第5条约定是买受人未按本案合同规定的时间付款才导致办理过户期限的顺延，从实际履行看廖远涛按补充协议时间按时足额付款，所以并不存在顺延过户的问题。廖远涛不同意刘德民的上诉请求。
经审理查明，廖远涛、刘德民对于原审法院查明事实无异议，本院予以确认。
另查明，原审法院的开庭笔录中没有廖远涛要求调整违约金标准的内容。廖远涛向原审法院递交的代理词中陈述了合同约定的违约金过低，认为可以根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定及参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，增加违约金，按银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算廖远涛的损失。本院庭审时，廖远涛表示其诉讼请求中已包括按照合同约定可得的违约金及应返还款项的利息（按照银行同期贷款利率计算）部分。
本院认为：廖远涛与刘德民签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效依据充分。合同签订后，刘德民未在约定的期限内办理涉讼房屋的过户手续，现廖远涛提出解除合同，符合合同约定的解除条件，刘德民对此也不持异议，《商铺买卖合同》应予解除。由于合同解除是因刘德民违约所致，合同解除后，刘德民应返还已收取的房款及税费给廖远涛。
廖远涛与刘德民签订了《商铺买卖合同补充协议》，变更了付款方式及付款日期，廖远涛已依约付清全部房款，不存在逾期付款的行为，刘德民主张廖远涛存在违约行为，本院不予认定。刘德民认为其未能在约定期限内将涉讼房屋办理过户手续，是因房管部门出台限制商铺分割登记导致，属不可抗力，其无任何过错。本院认为，有关行政部门出台政策规范管理属于其履行职责行为，如刘德民对此有异议的，应循行政途径解决，现没有证据证明涉讼房屋未办理过户手续是因行政部门的原因导致，故刘德民主张其对逾期办证无任何过错，除应返还已收房款及税费外不应再承担赔偿损失责任的意见，本院不予采纳。
廖远涛提出刘德民应赔偿其经济损失，经济损失以已付房款及税费并按照银行同期贷款利率的四倍计算，并表示其诉讼请求已经包含违约金及应返还款项利息部分。关于如何确定廖远涛的经济损失为本案争议的焦点。本院认为，合同对于卖方违约所应承担的违约责任已经有明确约定，即刘德民应按房价款10%的标准向廖远涛支付违约金。廖远涛认为该违约金标准过低而向原审法院提出调整。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定调整的是借贷法律关系，而非买卖合同法律关系，因此廖远涛认为其经济损失可参照上述司法解释的有关规定对照处理依据不足，本院不予采信。本院认定刘德民应向廖远涛支付的违约金38000元（380000元×10%）属于廖远涛的经济损失之一。此外，廖远涛向刘德民支付房款及税费后，刘德民占用了该款项，该款项产生法定孳息，而合同解除是因刘德民违约所致，刘德民占用了该款项而产生的法定孳息也属于廖远涛的经济损失。因此，刘德民应向廖远涛支付其应返还款项的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算。原审法院将廖远涛主张的经济损失确认为按应返还款项的银行同期逾期贷款利息损失，本院予以调整。上诉人刘德民上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2472号民事判决第一、五项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2472号民事判决第二项为：刘德民自本判决书送达之日起10日内，向廖远涛一次性返还定金50000元并支付该定金从2011年12月30日至本判决书送达之日止的利息（每日按银行同期贷款利率计算）；
三、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2472号民事判决第三项为：刘德民自本判决书送达之日起10日内，向廖远涛一次性返还首期房款180000元并支付该房款从2012年1月1日至本判决是送达之日止的利息（每日按银行同期贷款利率计算）；
四、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2472号民事判决第四项为：刘德民自本判决书送达之日起10日内，向廖远涛一次性返还房款150000元及税费12409元并支付该房款及税费从2013年12月12日至本判决书送达之日止的利息（每日按银行同期贷款利率计算）；
五、刘德民自本判决书送达之日起10日内，向廖远涛一次性支付违约金38000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9540元，保全费3390元，合计共12930元，由廖远涛负担3000元，刘德民负担9930元。二审案件受理费2364元，由刘德民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十一月三日
书 记 员 徐毅敏