上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1994号
原告（反诉被告）上海XX木业有限公司。
法定代表人孟某某。
委托代理人曹某某，上海XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海XX**实业有限公司。
法定代表人杨某某。
委托代理人孙甲，上海甲律师事务所律师。
委托代理人孙焱，上海甲律师事务所律师。
原告上海XX木业有限公司与被告上海XX**实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理后，依法适用简易程序。2013年10月14日，被告上海XX**实业有限公司向本院提起反诉。本院于2013年10月16日、12月10日两次针对本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告上海XX木业有限公司的法定代表人孟某某及委托代理人曹某某，被告上海XX**实业有限公司的委托代理人孙焱两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX木业有限公司诉称：2009年11月4日、2010年4月27日，原、被告分别签订租赁合同，约定原告租赁被告2号厂房和1号厂房。2010年6月，双方重新签订《厂房租赁合同》，就租金、支付方式、租期等进行了约定。2013年4月22日，双方签订《关于XX木业公司搭建彩钢顶棚的补充合同》，就彩钢顶棚的搭建进行了约定。2012年底，原告提出要求被告办理电压增容手续，被告均不予理睬，在彩钢顶棚搭建后，被告又提出要求增加租金，原告没有同意。2013年4月28日，被告向原告发出整改通知，要求原告支付滞纳金。2013年5月21日，原告向被告送达回复函。2013年6月15日，被告向原告发出解除厂房租赁合同通知。原告认为被告的解除理由不能成立，故请求法院判令：1、被告继续履行与原告在2010年1月1日签订的《厂房租赁合同》；2、被告在判决生效后5日内履行协助原告办理电压增容的合同义务。审理中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。
被告上海XX**实业有限公司辩称：请求法庭驳回原告诉请。被告要求解除租赁合同有法律规定和合同约定于法有据，要求解除双方之间的租赁合同。
同时，被告上海XX**实业有限公司反诉称：2010年1月1日，原、被告订立厂房租赁合同一份，约定原告向被告承租松江工业区洞泾镇洞业路XXX号XXX幢、XXX幢厂房，建筑面积分别为14，097.67平方米和6，782.50平方米，租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止；租金先付后用，原告应在每月10日前支付租金，逾期支付的，每日按日租金的一倍支付滞纳金给被告；如原告需对厂房进行适度改造，须书面向被告申请，经被告同意方可施工。而原告屡次迟延支付租金，且违反双方就搭建彩钢顶棚签订的补充协议将彩钢顶棚用作车间和仓库，同时进行了很多违章建筑。2013年8月，主管部门向原告发出限期整改通知。被告多次要求原告支付滞纳金并对违章扩建进行整改，但未见效。故请求法院判令：1、原告立即支付被告逾期付款滞纳金3，000，386.70元；2、确认双方于2010年1月1日签署的厂房租赁合同自2013年8月14日解除；3、原告立即从洞业路XXX号XXX幢、XXX幢厂房内搬出，并将上述厂房恢复至出租前的状态。
原告上海XX木业有限公司对被告上海XX**实业有限公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。理由如下：1、关于滞纳金的主张明显违反法律规定，请求法院依法将滞纳金减少至日租金银行同期存款利息的30%。在2013年4月28日前被告从未提出过滞纳金的问题，故被告主张的违约天数已经超过了诉讼时效，请求法院对2011年4月28日前超过诉讼时效的部分依法不予支持。2、被告要求确认解除租赁合同的请求不能成立，被告应该继续履行和原告签订的租赁合同。被告发出解除函中的理由有二个，一个是说原告未能在约定的时间内支付租金，另一个是说原告擅自搭建等。原告认为被告的二个理由均不能成为解除的理由，根据合同约定，原告虽有逾期支付的事实，但是均未超过30天。对于原告的改造工程，原告搭建彩钢顶棚的事实已经取得了被告在补充合同中的书面确认，原告不存在违约的事实，即使原告的行为违法合同约定，但合同并非赋予被告单方面解除的权利。原告修建配电房、危险品储存室、临时安放机器都是有合理理由的，原告先后投入大量资金，原告的生产会产生木屑和粉尘，所以需要安装环保设备。而且堆放也是临时的，根据合同约定，原告完全有权利根据自己的生产进行改扩建。被告以解除合同相要挟，就是为了变相收取高额租金。之后被告发出整改通知后双方进行了协商，原告后一直正常支付租金，被告也开具发票，因此被告要求解除的诉请不能得到支持。
经审理查明：原、被告签订署期为2010年1月1日的《厂房租赁合同》一份。该合同约定，原告承租被告座落于上海市松江区洞泾镇洞业路XXX号XXX幢、XXX幢厂房；建筑面积1幢为14，097.67平方米，2幢为6，782.50平方米；房屋用途为工业厂房及仓库；租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止，前期合同2#厂房已从2010年1月1日起交费，1#厂房从2010年6月1日起交费；租金：1#厂房每平方米0.55元／天、2#每平方米0.65元／天。三年后（2#厂房从2013年1月1日起，1#厂房从2013年6月1日起）租金每年递增，幅度为上一年租金的3%；原告须在合同签署5个工作日内将1，109，814元支付给原告作为定金及保证金，采用先付后用原则，原告应在每月10日前支付租赁费给被告，逾期交纳的，每日按日租金的一倍支付滞纳金，若原告逾期付款超过30日，被告有权解除合同；被告按季给原告开具发票；原告可根据生产经营的工艺要求适度进行改建，但必须事先书面告知被告，在征得被告同意后方能实施，租赁期满后应恢复原状归还被告；若原告逾期30日未支付租金及其他费用的，被告有权解除合同并收回厂房。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。
租赁合同签订后，被告将租赁物交付原告，原告支付了租金，但自2010年10月起，存在延迟支付租金的情形，被告向原告开具了租赁费发票。
2013年4月22日，双方签订《关于XX木业有限公司搭建彩钢顶棚的补充合同》，约定原告在承租的厂房中建搭建轻质彩钢顶棚，原告在不破坏原有厂房结构的前提下自费完成，结束租赁后完全拆除，恢复原样；此工程只为恶劣天气装卸车提供方便，不会将马路和绿化带作为仓库和堆场使用，若原告以任何方式将其作为仓库或堆场则应与原告重新商议租赁费事宜；内部绿化带不得浇筑混凝土，不能堆放重型物件，若造成损失，原告应承担责任；原告应按照正常手续申报该项工程并经验收后才可使用，如遭到有关部门查处，一切后果由原告承担；若原告违反上述约定，被告有权责令停止或单方解除租赁合同。
2013年4月28日，被告向原告发出整改通知书，称原告未经被告同意违章搭建，要求原告拆除违章搭建、对损坏部位修复、因原告未及时支付租金产生了滞纳金。2013年5月21日，原告向被告发出《关于协助办理电压增容的通知及来函回复》，称原告对周围空地合理利用不存在违约，对造成的损坏保证予以修复，延迟支付租金的情况承诺不再发生，同时只同意按照同期存款利息的30%支付滞纳金。2013年6月14日，被告向原告寄送了署期为2013年6月8日的解除厂房租赁合同通知，载明：因租赁期间内原告恶意拖欠租金、未经同意擅自改建厂房、随意占用绿化面积并违章搭建，要求原告在收到通知之日起2个月内搬离厂房、恢复原状并承担相应损失。
2013年12月16日，本院至租赁现场勘查并制作了勘查笔录、对现场拍摄照片。系争厂房共搭建了4个彩钢棚，棚内的部分绿化有所破坏，一个彩钢棚下放有机器设备。
另查明：被告系租赁标的物的权利人。
以上事实，由厂房租赁合同、搭建彩钢顶棚的补充合同、整改通知书、来函回复、解除厂房租赁合同通知、勘查笔录、照片、发票以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。
关于合同的解除问题。被告主张要求解除合同主要基于原告延迟支付租金及进行搭建。首先，关于延迟支付租金。原告确实存在延期支付租金的情形，但欠付的租金均已付清且目前均正常支付，且在2013年4月前，被告亦未以书面形式就延迟支付的行为提出异议，故原告延迟支付的行为尚不构成根本性违约。同时，合同约定原告延迟支付租金30日被告可主张解除合同，而原告并不存在拖欠某一期租金超过30日的情形，被告对每期租金延迟支付的日期进行累计有欠妥当。其次，关于搭建问题。根据本院现场勘查的结果，搭建主要是4个彩钢棚，而该搭建行为系原告在征得原告同意的情形下进行的，而其他设施确实系生产经营必须配备的。本院考虑到双方合同长达十年，现已履行三年之久，且在履行过程中，原告均能正常使用房屋并支付租金。因此，本案系争租赁合同仍有履行基础，从维护租赁合同稳定性的角度，合同应继续履行。被告要求解除合同及返还租赁标的物并恢复原状的请求本院不予支持。
关于延迟支付租金产生的违约金。合同约定逾期交纳租金的，每日按日租金的一倍支付滞纳金。被告计算的逾期支付租金的天数并无不当，但计算标准明显过高，本院予以调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海XX木业有限公司与被告（反诉原告）上海XX**实业有限公司签订的署期为2010年1月1日的《厂房租赁合同》继续履行；
二、原告（反诉被告）上海XX木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海XX**实业有限公司逾期支付租金的滞纳金57，256元；
三、驳回被告（反诉原告）上海XX**实业有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费160元，减半收取80元，反诉案件受理费15，482元，合计诉讼费15，562元，由原告（反诉被告）上海XX木业有限公司负担656元（已付160元，余款496元于本判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）上海XX**实业有限公司负担14，906元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年一月十四日
书记员 仇知
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。