广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第998号
上诉人（原审原告）：原聪。
委托代理人：皮建彪，广东指针律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道25号畔山名居l栋l单元201号房。
法定代表人：易友刚。
委托代理人：顾传富，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人：张睿康，广东深大地律师事务所律师实习律师。
上诉人原聪因与惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾区人民法院（2014）惠湾法民一初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告原聪诉称：原告于2014年2月16日与被告签订《恒丰润畔山名居房地产认购协议书》一份，同日原告向被告交付了购房定金人民币20000元，准备购买被告开发的“恒丰润畔山名居”第2栋1单元第1l层第02号商品房。
签订了认购书之后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款并与被告就《商品房买卖合同》进行协商，现因原告按揭贷款无法办理且原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。为维护原告的合法权益，特具此状，请求法院依法判令1、请求判决解除原、被告所签订的《恒丰润畔山名居房地产认购协议书》：2、请求判决被告退还原告所交的定金人民币20000元；3、请求判决诉讼费用由被告承担。
被告辩称：签订的认购协议是双方真实意思的表示，合法有效；未签订《商品房买卖合同》的责任在于原告，被告已于2013年10月18日取得预售许可证，被告所出售的楼盘符合各项规定，原告未按双方约定的时间签署合同，责任在于原告。
原审法院查明的事实
原被告双方于2014年2月16日签订了一份《认购协议书》，约定：原告向被告认购其开发的“恒丰润畔山名居”第2栋1单元第1l层第02号商品房，建筑面积82.44㎡，总价为人民币492661元；原告认购的条件是本协议书签订之日支付定金人民币20000元，在2014年2月23日前付清首期款（总房款30%）后双方签订《商品房买卖合同》同时办理银行按揭手续，逾期10日未付清首期房款的，被告有权随时解除认购协议将该物业售予他人而无需通知原告，原告交纳的定金归被告所有等等。
2013年10月18日，涉案房屋办理了《商品房预售许可证》。2014年2月28日，原告与被告协商签订合同事由未果，要求被告返还定金，遭到被告拒绝，遂酿成纠纷，诉至法院。
以上事实，根据原告提交的《认购协议书》、收款收据，被告提交的商品房预售许可证以及当事人陈述等证据，经庭审质证核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原、被告双方签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应当按照该协议书的约定履行相应的义务。原告向被告支付人民币20000元定金的性质属订约定金，是对双方之后签订正式合同的担保，该约定符合我国担保法的有关规定。原告在约定的时间内与被告磋商签订《商品房买卖合同》事宜未果，拒绝签订《商品房买卖合同》诉称是由于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，没有事实和法律依据。双方签订认购协议并约定定金的目的是为了完成本次交易，完成签订商品房买卖合同的行为。而本案中，原告无法按揭贷款，是原告的原因，为此，不愿意签订《商品房买卖合同》的一方是原告，原告作为违约方要求被告返还定金，本院不予支持；因原告拒绝签订《商品房买卖合同》，认购协议已无法继续履行，该认购协议应当解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告原聪与被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于2014年2月16日签订的《认购协议书》；二、驳回原告原聪其他的诉讼请求。案件受理费人民币150元（已减半收取），由原告原聪负担。
当事人二审的意见
原聪不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求撤销惠州市大亚湾人民法院作出的（2014）惠湾法民一初字第298号民事判决，依法改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，有失公平原则，人为的加大了上诉人的举证责任。一个普通的购房者本来就在与开发商的交易过程中处于弱势地位，在签订认购书后，上诉人按照双方约定的期限内前来与被上诉人就商品房买卖合同进行协商时，根本就很难对双方协商的过程进行有效的举证，而被上诉人缺失诚信的做法更是严重影响了司法的公正性，法院应结合相关证据来综合认定相关事实，而不能片面的加大购房者的举证责任，而对开发商的相关证明责任却视而不见，有失公允。上诉人在双方约定的协商时间内与被上诉人就商品房主要条款与被上诉人无法达成一致意见，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同属于事实情况。二、被上诉人在与上诉人签订《认购书》时存在严重误导行为，其做为专业房产开发公司未尽到对市场主体的选择和审查义务，存在重大过错。最终导致上诉人按揭买房的合同目无法实现，应解除双方所签订的《认购书》并返还上诉人所交定金。被上诉人作为房产开发公司，具有房产方面的专业知识。在签订《房屋认购协议书》（以下简称《认购书》）过程中，上诉人提供的身份证资料明确显示其户口所在地为“广东省深圳市”，即其非本地户口，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010第10号）》第二条第（三）项中“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”之规定，上诉人是不能办理按揭贷款的。但被上诉人基于其房产销售的目的，严重误导上诉人，并在双方签订的《认购书》第二条明确约定采取按揭付款的方式。上诉人最终因无法按揭贷款而无力支付巨额的购房款，无法继续购买该房屋。因此，上诉人可依法要求解除双方所签订的《认购书》，并要求被上诉人返还定金。三、双方在签订《认购协议书》时被上诉人未向上诉人出示《广东省商品房买卖合同》示范文本及其附件，而后双方又无法就《商品房买卖合同》基本条款达成一致，导致《商品房买卖合同》无法签订，其责任并不在上诉人，上诉人不存在违约，则已交定金应当返还。《认购书》属于预约合同性质，是为了将来双方签订商品房买卖合同而签订的合同，上诉人交给被上诉人的20000元属于预约定金。双方所签订的《认购书》虽然约定了部分双方的权利义务，但是双方对于所买房屋的交楼时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，对此双方需要在将来签订买卖合同时协商一致。上诉人在《认购书》约定的时间内与被上诉人就签订商品房买卖合同事宜进行协商，但由于双方无法就合同主要条款达成一致导致商品房买卖合同无法签订。被上诉人并无证据证明双方已经就商品房买卖中涉及双方权利义务的重要条款协商一致。由于双方当事人对于商品房买卖合同的主要条款未能协商一致，在无证据证明属于何方恶意违约的情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此规定，上诉人可依法要求解除《认购书》，并要求被上诉人返还定金。综上所述，原审法院判决认定事实不清，应依法改判，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人答辩称：上诉人的上诉理由不成立，缺乏事实依据，上诉意见一举证责任问题，谁主张谁举证的原则应该上诉人负举证责任；上诉理由二的情况是不存在的；商品房买卖合同不能签订的过错不在我方，上诉人讲的不是事实，买卖合同是公示的，认购书的作用在于约定未来要签订买卖合同，上诉人以合同不能达成一致来解除认购书是不能成立的。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原审认定双方签订的《认购书》合法有效，以及解除《认购书》，各方当事人均无异议，本院予以维持。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人是否应当退还20000元定金给上诉人。具体判析如下：
被上诉人作为房地产开发商，对房产交易方面应具有相关的专业知识，被上诉人应当知道上诉人不是惠州本地居民，上诉人也未提供在惠州当地交纳一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，但仍然与上诉人签订《认购书》，并约定以银行按揭贷款方式购房，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号》第二条第（三）项中关于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，上诉人在惠州购房也是无法取得银行按揭购房贷款，认购书也无法继续履行。上诉人因无法办理银行按揭贷款与被上诉人进行协商，但最终无法达成一致意见，导致《商品房买卖合同》无法签订，这不属于上诉人单方违约。据于上述原因导致双方最终未能签订商品房买卖合同，应属于不可归责于双方当事人的事由造成的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人也应将收取的定金返还给上诉人，并应承担本案的诉讼费用。上诉人要求退还20000元定的上诉主张理由成立，本院予以支持。原审法院将未能签订正式合同的原因全部归责于上诉人并判决定金不予退回欠妥，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，本院予以改判。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第298号民事判决（下称：原审判决）第一项；
二、变更原审判决第二项为：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，返还定金人民币20000元给原聪。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依据中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费150元，二审受理费300元，合共450元，由惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司承担，原聪预交一、二审受理费合共450元，抵作惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司承担的费用，在本判决发生法律效力之日起七日内，由惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司返还450元给原聪。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；