河南省商丘市睢阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商睢民初字第01264号
原告商丘昌英武术城武院，住所地：商丘市。
法定代表人成武昌，职务：院长。
原告成武昌，男，1949年3月15日出生，汉族，住商丘市。
原告共同委托代理人王崇文，河南君盟律师事务所律师。
被告商丘亚翔职业中等专业学校，住所地：商丘市。
法定代表人潘飞宇，职务：校长。
被告潘飞宇，男，1971年6月11日出生，汉族，住商丘市。
被告商丘市长征路实验小学，住所地：商丘市。
法定代表人赵某某，职务：校长。
被告商丘市长征路双语幼儿园，住所地：商丘市。
法定代表人赵某某，职务：园长。
被告共同委托代理人王会景，河南保航律师事务所律师。
原告商丘昌英武术城武院、成武昌与被告商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇、商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园租赁合同纠纷一案。于2013年7月1日受理。受理后依法组成合议庭，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、应诉通知书、诉状副本及开庭传票等法律文书。于2013年12月6日、12月13日两次公开开庭进行了审理。原告商丘昌英武术城武院、成武昌委托代理人王崇文、被告商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇、商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园委托代理人王会景到庭参加了诉讼。庭审后双方当事人申请庭外调解，至今没能达成调解协议。本案现已审理终结。
原告商丘昌英武术城武院．成武昌诉称，2006年8月18日，与第一被告签订名为联合办学协议实为房屋租赁的合同一份，约定原告房屋租赁给被告办学，租期三年，自2006年9月1日起至2009年9月1日止，租赁费每年11万元。到期后，第一被告没有与原告签订续签租赁合同并继续使用该房屋办学，另外，潘飞宇及其妻子赵某某又利用该房屋开办了商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园，并拒绝支付房租，经再三催促一直推脱。请求人民法院依法判令1、解除租赁合同；2、要求被告限期搬出房屋；3、要求被告支付原告租赁费及赔偿原告经济损失共计80万元；4、由被告承担诉讼费。在庭审中当庭变更诉讼请求为558700元。
被告商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇、商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园辩称，因原告拖欠被告潘飞宇400多万元的债务，虽经商丘市中级人民法院的强制执行，但仍未清偿，即使欠原告租金，要求行使抵销权，应当从中扣减，驳回原告的起诉。商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园是潘飞宇开办的，与原告没有发生任何租赁、占用、借用等关系，应当驳回原告对商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园的起诉。潘飞宇是商丘亚翔职业中等专业学校的法定代表人，与原告之间签订合同等行为都是职务行为，原告对潘飞宇个人起诉与法不合。另外，原告诉请的80万元，没有任何事实和法律依据。双方在2010年3月14日签订的协议书显示，2009年9月1日前的所有纠纷结束，此日期后被告继续使用交纳租金，租金待定。因此租赁费标准没有约定。另外，在此以前的年租金11万元时租赁物是全部房屋和场地，但是在2010年4月29日，经商丘市中级人民法院裁定已将租赁物的一部分抵偿给我了3710.18平方米房屋及相应的土地，因此，按年租金11万元计算没有事实依据。原告所谓的损失与被告无关，应当驳回原告的诉讼请求。
根据双方诉辩意见，合议庭归纳争议焦点为：1、原告的起诉有无事实和法律依据；2、四被告应否向原告承担民事责任，如何承担。
原告提交的证据有：1、原告与被告商丘亚翔职业中等专业学校在2010年3月14日签订的协议书1份；2、价格评估结论1份。以此证明，被告使用原告的房屋应当支付租赁费55.87万元的事实理由成立。
被告提交的证据有：1、商丘市中级人民法院（2002）商经二初字第34号民事判决书1份；2、商丘市中级人民法院（2001）商执字第32-5号裁定书1份；3、商丘市睢阳区人民法院（2009）商睢区民初字第1409号民事裁定书1份；4、商丘市中级人民法院（2003）商执字第64-4号裁定书1份。以此证明，被告潘飞宇对原告还享有两笔债权，截止2013年11月30日共计256万元。
经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，但认为，证据1中的第一项内容不包含潘飞宇依照法律文书对原告享有的债权。第二项是用整体教学楼，因为虞城法院对一部分房产的查封，没能完成房产过户手续，因此原告要求解除合同、腾出房子违背协议时的意思，而且被告占有、是用该房屋，是一种担保，无法解除。原告对被告提交的证据3无异议，对证据1、2、4认为原告没有接到商丘市中级人民法院的法律文书，而且，被告所说的两笔债权是在2009年8月3日形成的，因此，在2010年3月14日双方签订协议时约定双方之间所有债权债务已经没有了，因此被告主张抵销权没有依据。
被告对原告提交证据所提异议，本院认为，证据1中第一项中所谓“所有经济纠纷”没有明确约定具体的范围，应当根据当时的意思表示和相关证据综合认定，对此异议予以采信。但被告认为以证据第二项内容占用、使用该房屋是一种担保，无法解除合同的理由没有法律依据，对此异议不予采信。原告对被告提交的证据所提异议，本院认为，证据1、2、4是商丘市中级人民法院作出的法律文书，而且从原告提交证据1的第二项内容中可以确定原告对被告商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇受偿租赁物中关于住宿楼部分的产权事宜是明知的，对此异议不予采信。
对双方当事人没有异议或虽提出异议但异议理由没有被采信的证据，本院予以确认。
根据双方的陈述、举证、质证意见和以上有效证据，可以确定以下案件事实：
2006年8月18日，原告商丘昌英武术城武院与被告商丘亚翔职业中等专业学校以联合办学的形式将原告成武昌名下的用于开办商丘昌英武术城武院的房产等全部教学设施租赁给被告商丘亚翔职业中等专业学校，每年商丘亚翔职业中等专业学校支付给原告11万元费用，期限三年，如需延长，另行协商。因费用问题没有支付，二原告于2009年在本院起诉了被告商丘亚翔职业中等专业学校，由新城法庭审理，在诉讼期间，原告于2009年10月26日申请撤诉。
商丘昌英武术城武院、成武昌与商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇达成协议，协议落款时间为2009年3月14日。内容为：1、甲乙双方因学校出路纠纷一事，致使乙方没能及时向甲方交纳原租赁合同第2年、第3年的房租费22万元，经协商，扣掉经商丘市睢阳区法院代甲方还债的40000元，扣掉甲方从乙方借用的15000元，乙方再向甲方支付140000元，甲乙双方此前的所有经济纠纷从此结束，甲方立即从睢阳区新城法庭撤诉。2、因乙方从商丘市城市信用社购买了该社享有的商丘昌英武术城武院的债权，故住宿楼甲方就不再支配，乙方自主使用，甲方同意以最优惠价格将教学楼转让给乙方，并密切配合乙方和虞城鹏城信用社、城郊信用社交涉甲方原欠他们的债务一事，在教学楼所有权没有变更为乙方之前，2010年9月1日前甲方不再向乙方要求使用费，乙方自主使用。2010年9月1日后，如产权仍归甲方，乙方继续交纳租金，租金待定。
2009年8月3日，商丘市城市信用社股份有限公司将其以商丘市中级人民法院（2002）商经二字第34号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2003）商法执字第64号案未执行到位的对商丘昌英武术城武院享有的债权，商丘市建筑装潢总公司以河南省高级人民法院（2000）豫法民终字第583号民事判决书确定的、商丘市中级人民法院（2001）商法执字第32号案未执行到位对商丘昌英武术城武院享有的债权，分别以70万元、51.5万元的价格有偿转让给了商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇。商丘市中级人民法院以此将潘飞宇于2010年3月31日裁定变更为申请执行人。于2010年4月29日裁定将商丘昌英武术城武院所有的房产证号商地房字第2052**号、建筑面积847.26平方米的房产，商地房字第2052**号、建筑面积2862.92平方米的房产，土地使用权证号为商国用（土籍）字第0610号、土地使用面积为769.56平方米（其中建筑物占压的南北长16.14米、宽32.24米；该建筑物东山墙外侧向北量9米，沿北山墙从东向西量27.69米）作价243万元交付给潘飞宇抵偿债务。
在诉讼期间，应原告的申请，本院委托河南省万佳价格鉴定评估有限公司对被告现在使用的成武昌所有的2357.62平方米的房屋租金价值进行了评估，结论为：自2009年9月1日至2013年9月5日共计477100元。所有人为李胜明的两间临街门面租金价值81600元。
本院认为，被告商丘亚翔职业中等专业学校与原告商丘昌英武术城武院在2006年8月18日签订了联合办学协议，其内容实质上是租赁协议，被告商丘亚翔职业中等专业学校与原告商丘昌英武术城武院之间存在合同关系，租赁物属于原告成武昌所有，因此，原告成武昌享有收益权。被告商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园与原告商丘市昌英武术城武院、成武昌不存在合同关系，因此商丘亚翔职业中等专业学校应当支付相应的使用费用。原告要求被告商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园承担责任的诉讼请求于法无据，应予驳回。根据商丘昌英武术城武院、成武昌在2010年3月14日与商丘亚翔职业中等专业学校、潘飞宇签订的协议内容的约定，租金计算时间应当从2010年9月1日开始计算，因此根据评估的租金价值应当较少五分之一即一年的租金95420元。被告商丘亚翔职业中等专业学校应当向原告支付自2010年9月1日至2013年9月1日期间的租金共计381680元。因潘飞宇系被告商丘亚翔职业中等专业学校的校长，是商丘亚翔职业中等专业学校的法定代表人，因此，应当驳回对潘飞宇的诉讼请求。对被告潘飞宇要以受让的商丘昌英武术城武院的债权主张抵销权，因该债权已由商丘市中级人民法院立案执行，而且权利、义务主体不一致，受让债权的主体是潘飞宇，而本案义务主体是商丘亚翔职业中等专业学校，因此，潘飞宇的抗辩理由不予采信。
二原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
因为双方没有签订租赁协议，也没有对使用期限进行约定，因此原被告双方的租赁应当为不定期租赁。原告要求解除租赁关系应当准许，因此，二原告要求解除房屋租赁合同并要求被告限期搬出房屋的诉讼请求应予支持。但被告商丘亚翔职业中等专业学校是一家民办学校，考虑到学校的特殊性，本院酌定给予6个月的期限。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，经审判委员会研究决定判决如下：
一、解除原告商丘昌英武术城武院与被告商丘亚翔职业中等专业学校的租赁合同；
二、限被告商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后6个月内将使用原告商丘昌英武术城武院、成武昌的房屋腾出；
三、被告商丘亚翔职业中等专业学校于判决生效后15日内支付给原告商丘昌英武术城武院、成武昌自2010年9月1日至2013年9月1日期间的房屋租赁费381680元；
四、驳回原告商丘昌英武术城武院、成武昌其他诉讼请求。
五、驳回原告商丘昌英武术城武院、成武昌对被告潘飞宇、商丘市长征路实验小学、商丘市长征路双语幼儿园的诉讼请求。
一审案件受理费12000元，由原告商丘昌英武术城武院、成武昌承担6000元，被告商丘亚翔职业中等专业学校承担6000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 刘卫星
审 判 员 隋冬梅
人民陪审员 刘 辉
二〇一四年三月十九日
书 记 员 朱 静