北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06582号
上诉人（原审被告）刘庆，男，1961年5月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京燕侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街24号。
法定代表人刘洵，总经理。
委托代理人张乐乐，男，1986年12月23日出生，北京燕侨物业管理有限公司职员。
上诉人刘庆因与被上诉人北京燕侨物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成由法官郑慧媛担任审判长，法官邢军、江惠参加的合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：物业公司是涉案小区的物业服务提供者，刘庆为涉案小区的业主。自2004年3月21日至2010年12月31日，刘庆累计拖欠物业费35060.41元。故请求法院判令刘庆支付自2004年3月21日至2010年12月31日的物业费35060.41元，支付拖欠物业费的滞纳金15000元并承担诉讼费用。
刘庆在一审中答辩称：刘庆多次要求物业公司维修烟道无隔板、倒风问题；主卧墙体施工洞裂缝问题；阳台漏水、阳台防水问题；厨房厨具水泡问题；可视对讲机无图像障碍问题；未防止其他产权人搭建阳光房影响刘庆采光等问题，但物业公司至今未能完成自己的各项职责。物业公司与开发商串通一气，以物业公司接维修单答应维修，但久拖不修，客观上达到了超过保修期后开发商也不给业主维修，物业公司还能追收物业费的目的。刘庆多次要求物业公司履行物业职责，告知了物业公司在履行了物业职责前不给物业费，物业公司至今没有给答复也没有要过物业费，刘庆认为物业公司的请求已超过诉讼时效，请求法院驳回物业公司的诉求。
一审法院审理查明：物业公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。
刘庆为涉案小区房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为153.89平方米。
刘庆签署《承诺书》，承诺同意遵守和履行《小区房屋使用、管理、维修公约》的一切条款及有关修订。该公约于2001年5月25日经北京市居住小区管理办公室核准生效，核准号为内字第643号。该公约的违约责任中约定：产权人、使用人未按公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。
一审庭审中，物业公司提交了一份其与案外人北京宝润房地产开发有限责任公司（甲方）签订的《物业管理委托合同》。该委托合同中甲方委托物业公司（乙方）对涉案小区实行专业化物业管理。该委托合同约定的物业管理服务费按照每月每平方米2.8元计算。
《物业管理委托合同》的委托管理事项及服务内容约定：对房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，对房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运作服务，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共同照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。
《物业管理委托合同》第五十九条约定：甲方须按法律法规、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和本合同之规定承担保修责任。若甲方不予承担，乙方发出限期修改的书面通知，在通知期限届满甲方仍未予答复，且情况紧急，则乙方可以代为保修，因此发生的合理费用由甲方承担，并按乙方要求及时足额补偿乙方。
一审庭审中，刘庆认可拖欠2004年3月21日至2010年12月31日期间的物业费以及该期间的物业费金额为35060.41元。
物业公司还提交了缴费通知单，证明物业公司持续主张权利。刘庆称没有收到过。
为证明物业公司对小区的私搭乱建问题尽到了物业管理的义务，物业公司提交了北京市朝阳区城市管理监察大队谈话通知书和告知书。刘庆表示与其无关。
一审庭审中，为证明物业公司未尽到物业管理职责，刘庆提交了工程问题返修单、情况说明、房屋存在问题的说明、反映材料、照片、物业公司签收材料、服务任务单等证据。其中登记日期为2006年8月5日10时25分的服务项目为厨房下水堵、厨具水泡的服务任务单中显示2006年8月5日完成情况为：干线横管被生活废油块堵塞。已抢修开口疏通清掏后，恢复正常使用，以后经常检查，未解决厨具水泡。该服务任务单有操作人员和物业公司签字确认。编号为NO2000769的关于可视无图像的工程问题返修单显示物业公司于2011年10月9日报修，物业公司接修人于2011年10月9日接修。
物业公司认为，刘庆提出的问题属于房屋质量问题，系其与开发商之间的纠纷，与物业公司无关。物业公司负责公共部位的维修，且物业公司对刘庆提出的问题反映给了开发商并免费进行了维修。
一审庭审中，刘庆提出不同意支付滞纳金，称物业公司主张的滞纳金过高。
经询，刘庆表示自拿到钥匙至今，一直是物业公司为小区提供物业管理服务。
一审法院判决认定：物业公司、刘庆虽未签订书面的物业管理服务合同，但物业公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括刘庆在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，刘庆亦签署了《承诺书》，承诺履行《东润枫景小区房屋使用、管理、维修公约》的内容，据此可以认定物业公司与刘庆间形成了物业服务合同关系。本案中，刘庆认可物业公司主张的欠费期间以及拖欠物业费的金额，故该院对物业公司主张的物业费予以支持。对于物业公司主张滞纳金的诉讼请求，因其请求过高，该院依法予以酌减。
对于刘庆提出的其居住的房屋有施工洞、房屋开裂、烟道倒风、阳台漏水等问题，不属于物业公司服务范围，如属于开发商对房屋的质量保修范围，在保修期内应由开发商负责解决。对刘庆提出的厨房下水堵塞，可视对讲机无图像障碍问题，从刘庆提交的证据可以看出，物业公司人员进行了维修，履行了物业维修管理的义务。对于小区存在的私搭乱建问题、根据物业公司提交的北京市朝阳区城市管理监察大队谈话通知书和告知书，可以看出物业公司已尽基本义务。对于刘庆提出物业公司的主张已经超过诉讼时效的辩解意见，该院认为，因物业公司每年都在不间断地进行着物业管理服务，物业公司在履行物业服务义务的同时，诉讼时效也在不断的中断。故该院对刘庆的辩解意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、刘庆于判决生效后10日内支付物业公司2004年3月21日至2010年12月31日的物业费35060.41元；二、刘庆于判决生效后10日内支付物业公司滞纳金1000元；三、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘庆不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：刘庆没有见过《物业管理委托合同》，认为当事双方都应遵守《小区房屋使用、管理、维修公约》的条款。一审法院不应将《物业管理委托合同》条款作为本案依据。对于小区的私搭乱建，《小区房屋使用、管理、维修公约》中明确写明应拆除非法结构或增建部分，物业公司有能力制止这种行为但没有阻止，不能说其通知城管大队就尽到了义务。房屋施工洞属于公共部位；烟道是业主共同的设施，也属于公共部位；阳台漏水是因为楼顶到楼下的下水管与阳台之间防水没有做好造成，物业公司应当承担上述公共部位的维修义务。虽然物业公司对下水道堵塞、可视对讲机的问题进行了维修，但对讲机至今没有修好，验收单上也没有刘庆签字。最后，对于诉讼时效问题，刘庆认为一审法院认定有误。综上，刘庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回物业公司的全部诉讼请求；2.诉讼费由物业公司承担。
物业公司服从一审判决。其未向本院提供书面答辩状，庭审中其口头答辩称：不同意刘庆的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《小区房屋使用、管理、维修公约》、《物业管理委托合同》、《承诺书》、《北京市朝阳区城市管理监察大队谈话通知书》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，物业公司接受开发商的委托，为刘庆居住的小区提供物业服务，刘庆亦签署了《承诺书》，承诺履行《小区房屋使用、管理、维修公约》的内容，故刘庆与物业公司形成物业服务合同关系，双方均应依约履行合同义务。2004年3月21日至2010年12月31日期间，物业公司对刘庆所在小区提供物业管理服务，刘庆接受了物业公司的物业管理服务，则其负有按约定的标准交纳物业管理服务费的义务。刘庆主张物业公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但通过本案现有证据可以判断，物业公司就刘庆提出的厨房下水堵塞，可视对讲机无图像障碍问题进行了维修，对于小区存在的私搭乱建问题等物业公司也与相关部门进行了协调。对于刘庆提出的其居住的房屋有施工洞、房屋开裂、烟道倒风、阳台漏水等问题，不属于物业公司服务范围。物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，现刘庆提交的证据并不足以证明物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致免除物业费，故一审法院判决认定刘庆应给付物业公司物业费，并无不当，本院予以确认。
关于诉讼时效一节，物业公司持续为小区提供物业服务，且刘庆存在持续未交纳物业费的行为，故一审法院对刘庆提出的物业公司诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不予采信，并无不当，本院予以确认。
应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，及时履行交纳物业费的义务，并通过每个业主自身的行动，与物业管理企业共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。
综上，刘庆的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五百二十六元，由北京燕侨物业管理有限公司负担一百七十五元（已交纳）；由刘庆负担三百五十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七百零二元，由刘庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑慧媛
审 判 员 邢 军
代理审判员 江 惠
二〇一四年五月十二日
书 记 员 刘 旭