安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00272号
上诉人（一审被告）：昌号，男，1977年7月4日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：沈泽徽，安徽云飞律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宿州市美好物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市马鞍山现代产业园区。
法定代表人：单光彩，该公司总经理。
委托代理人：丁亚洲，居民。
委托代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人昌号因与被上诉人宿州市美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2015年3月3日作出的（2014）宿埇民一初字第06334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
美好物业公司一审诉称：昌号在履行与宿州市君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司，现变更为美好物业公司）签订的宴席城租赁合同中，违反合同约定的给付租金义务，仅在2013年2月2日给付定金10000元，2013年7月8日给付租金30000元。下余租金，昌号至今未给付，且昌号在该租赁合同履行期满后，继续占用该租赁房屋，拒不交付房屋钥匙已长达8个月之久。按照合同约定的租金标准，昌号应支付继续使用产生的费用56000元。请求判令：1、昌号给付美好物业公司租金55000元，以及租赁合同期满后继续使用该租赁房屋产生的租赁费用56000元（暂计算至2014年12月20日）；2、昌号支付滞纳金1700元；3、本案诉讼费用由昌号承担。
昌号一审答辩称：1、昌号不同意给付美好物业公司租金55000元、租赁合同期满后继续使用租赁房屋产生的租赁费用56000元及滞纳金1700元。双方签订租赁合同时，君怡物业公司向昌号口头承诺禁止他人占用宴席城周边的空地及主干道，但其未按约履行该义务，且君怡物业公司承诺其所欠昌号的餐饮费20000余元从租金中扣除。2、宴席城的钥匙虽然没有交付给美好物业公司，但昌号于2014年4月1日已停止经营，所有物品也已搬出。
一审法院查明：君怡物业公司于2014年1月6日变更为美好物业公司。2013年4月1日，昌号与君怡物业公司签订了宴席城租赁合同，内容为：“‥‥‥二、房屋租赁期限：自2013年4月20日起至2014年4月20日止（共壹年）。三、租金标准及支付方式：1、租赁房屋采取先交费后使用原则，在签订合同之日前，昌号应一次性交纳全年租金捌万伍仟元；‥‥‥2、如昌号不按时交纳租金、水电费及物业服务费等相关费用，君怡物业公司有权按所欠费用总额收取2%滞纳金，‥‥‥”。合同签订后，昌号于2013年7月8日向君怡物业公司支付房租30000元，下余房租至今未付。另，2013年2月2日，在双方租赁合同签订之前，昌号支付君怡物业公司宴席城定金10000元，同日，其向君怡物业公司出具便条一份，载明：“君怡物业本人承包宴席城先交定金10000元整余款75000元在2013年阴历正月十五前交清，如不能交清余款定金不要昌号2013年2月2日”。合同期满后，昌号并未将其承租的宴席城钥匙交付美好物业公司。
一审法院认为：根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，昌号与君怡物业公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规，应为有效合同。君怡物业公司已按约定将宴席城交付昌号，昌号亦应按合同约定的期限支付租金。昌号于2013年2月2日给付君怡物业公司的10000元定金，应为立约定金，目的是为了确保双方租赁关系的形成，在双方签订租赁合同后，租赁关系已经成立，该定金已完成其确保成立租赁合同的效力，应抵作租金。因双方在合同中约定的年租金为85000元，扣除昌号已给付的定金10000元及租金30000元，昌号还应支付2013年4月20日至2014年4月20日的租金45000元。昌号在房屋租赁期限届满后应当返还租赁物，但其至今未将宴席城返还给美好物业公司，给美好物业公司造成了一定的经济损失，昌号应予赔偿，参照双方合同中约定的租金计算标准，自合同期满后至2014年12月20日期间的损失为56000元（7000元／月×8个月）。对于双方合同中约定的滞纳金，应视为违约金，因昌号在双方约定的租金给付期限内仅支付了10000元，尚欠75000元未付，其已构成违约，故，美好物业公司请求昌号支付违约金的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，昌号应支付的违约金数额为1500元（75000元×2%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、昌号于判决生效之日起二十日内支付美好物业公司租金45000元及违约金1500元；二、昌号赔偿美好物业公司损失56000元；三、驳回美好物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2418元，由昌号负担。
昌号不服一审判决，向本院提起上诉称：1、租赁合同到期后，昌号并未继续使用涉案房屋，一审法院判令昌号赔偿美好物业公司损失无事实依据。依照相关法律规定，在双方合同到期后，美好物业公司未与昌号续签租赁合同，双方合同关系已经解除，美好物业公司未将房屋出租的损失不应由昌号承担。2、美好物业公司拖欠昌号的餐饮费用应当在租金中予以扣除。3、美好物业公司曾口头承诺禁止他人占用空地等，但其未履行该义务，应向昌号承担违约责任。综上，请求撤销一审判决，驳回美好物业公司的诉讼请求。
美好物业公司二审答辩称：1、租赁合同期满后，昌号既不交付房屋，也不支付房租，且至今昌号仍未将该房屋钥匙交付给美好物业公司，其行为必然会给美好物业公司造成巨大的经济损失，一审法院根据双方租赁合同约定的租金标准判令昌号赔偿美好物业公司56000元损失于法有据，应予维持。2、美好物业公司未拖欠昌号的餐饮费。3、美好物业公司未向昌号承诺禁止他人使用空地等，美好物业公司只要依约将房屋交付给昌号即履行了合同义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，昌号提供了以下证据：1、菜单52份，证明美好物业公司欠昌号餐饮费18254元，该款项应从租金中扣除。2、昌号所在的两半昌村村委会出具的证明一份，证明昌号承租的宴席城已于2014年4月20日停止营业。
美好物业公司对昌号提供的上述证据发表质证意见如下：证据1均与美好物业公司无关。证据2无村委会负责人签字，形式不合法，且昌号是否继续经营宴席城，与给美好物业公司造成的损失无关。
二审审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：因涉案租赁合同纠纷，美好物业公司在本次起诉前，曾提起诉讼向昌号主张权利，但于2014年7月18日撤回起诉。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉答辩意见，本案二审争议的焦点为：美好物业公司请求昌号赔偿租赁合同期满后昌号继续使用房屋损失的诉讼请求能否支持，一审判决是否适当。
昌号与美好物业公司签订合同后，美好物业公司依约将涉案房屋交由昌号使用，昌号应按约支付租金，但昌号在租赁期限内仅给付了30000元租金，构成违约，美好物业公司请求昌号支付下余租金并承担违约责任于法有据，应予支持。一审法院依据昌号已付10000元定金、30000元租金，以及昌号在双方约定的租金给付期限内仅给付10000元定金的事实，判令昌号支付下余租金45000元及按昌号未依照合同约定的期限给付75000元租金的2%支付美好物业公司违约金1500元并无不当，本院予以维持。对于昌号上诉提出的租赁合同期满后其并未继续使用涉案房屋，不应当承担向美好物业公司支付继续使用房屋所致美好物业公司损失56000元的问题，因双方签订的租赁合同约定的租赁期限于2014年4月20日届满，租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，此时昌号应及时将所承租房屋的钥匙交付给美好物业公司，但昌号仍持有涉案房屋钥匙拒不交付，其应当对双方租赁合同期满后此行为所致美好物业公司的损失承担责任。但《中华人民共和国合同法》第一百一十九条亦规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，美好物业公司在通过诉讼渠道向昌号主张权利后，又于2014年7月18日撤回起诉，且其在撤诉后也未采取有效措施防止损失的扩大，故，昌号应对租赁合同期满后至美好物业公司撤回起诉时美好物业公司产生的损失承担赔偿责任（自2014年4月21日至2014年7月18日，共计88天），对于之后的损失，应由美好物业公司自行承担。因双方签订的租赁合同中约定的租金为85000元／年，故，昌号应当赔偿美好物业公司的损失数额为20493元（85000元／年÷365天／年×88天）。对于昌号提出的美好物业公司拖欠其餐饮费应折抵房租的上诉理由，因与本案并非同一法律关系，本案不予处理。另，在本案二审审理过程中，昌号当庭要求美好物业公司赔偿损失40000元，因其在一审时并未提出，昌号如有证据可另行处理。
综上，一审判决认定基本事实清楚，但判令昌号赔偿美好物业公司损失的数额不当，本院予以纠正。昌号的部分上诉理由成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06334号民事判决第一项、第三项，即“昌号于判决生效之日起二十日内支付宿州市美好物业管理有限公司租金45000元及违约金1500元”，“驳回宿州市美好物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第06334号民事判决第二项，即“昌号赔偿宿州市美好物业管理有限公司损失56000元”为“昌号于本判决生效后二十日内赔偿宿州市美好物业管理有限公司损失20493元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2418元，由昌号负担1437元，由宿州市美好物业管理有限公司负担981元；二审案件受理费2418元，由昌号负担1437元，由宿州市美好物业管理有限公司负担981元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 王 艳
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。