浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟民再终字第1号
上诉人（申请再审人、原审原告）沈建波，个体。
委托代理人刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。
委托代理人倪永达，浙江乾勇律师事务所律师。
上诉人胡志定（被申请人、原审被告），（蔡其为遗赠协议受让人，蔡其为于2015年5月9日死亡）。
委托代理人张贤军。
上诉人沈建波与蔡其为（已故）房屋买卖合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2014）舟定民再字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日立案受理。2015年5月9日蔡其为因病死亡，本案中止审理，后本院依法变更当事人为胡志定。本院于2015年8月3日公开开庭审理了本案，沈建波及代理人刘勇平、倪永达，胡志定及代理人张贤军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原一审查明，2003年11月，以舟山市定海区盐仓街道坝桥村村民蔡其为为甲方，以该街道虹桥村村民沈建波为乙方签订了《卖房协议》一份，约定：蔡其为将坐落于盐仓街道舟胜村一幢三底三面的房屋转让给沈建波，总价为90000元，其中在2003年11月支付30000元，其余60000元分6年付清，另每年支付利息1000元；考虑到蔡其为系单身，在其去世之前，其中一间给蔡其为使用，沈建波不得干涉。协议签订后，被告将房屋交付给原告居住，其中西边一幢一楼房间由被告居住，原告支付了首期购房款30000元。原告居住使用房屋后，由原告出资进行了装修。2005年3月11日、2007年4月1日、2007年10月18日原告分别支付购房款11000元、16500元、5500元。2012年2月8日，被告取得了房屋的土地使用权证（证号定集用2012第0300102号），同年6月1日，被告取得了房屋的所有权证（证号舟房权证定盐字第××号），根据房屋所有权登记载明，被告出卖的三底三面房屋建筑面积196.65平方米，另东边房屋一间建筑面积14.03平方米，用于堆放杂物，后边房屋一间为卫生间，建筑面积14.12平方米，该两间房屋在原、被告买卖房屋时就已经存在，上述房屋现坐落地址为舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号。
原一审认为，我国法律和相关政策未禁止农村村民之间的农村房屋买卖行为。沈建波系农村村民，故可以作为买受一方的主体。根据沈建波长期居住使用房屋，并对房屋进行装修以及蔡其为根据协议约定居住西边一幢一楼房间的事实，蔡其为将房屋出卖给沈建波系其真实意思表示，双方的房屋买卖关系依法成立，《卖房协议》有效。但《卖房协议》未将东边房屋一间建筑面积14.03平方米和后边房屋一间建筑面积14.12平方米的房屋列入买卖范围，该两间房屋不能确认为沈建波所有。综上判决：1、原告沈建波与被告蔡其为于2003年11月签订的《卖房协议》有效；2、坐落于舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号三底三面建筑面积196.65平方米的房屋属原告沈建波所有。
判决生效后，沈建波认为原一审遗漏了对讼争房屋的院子部分宅基地使用权、主房与辅房的共用墙权属等的处理，向定海区人民法院申请再审，请求确认双方签订的卖房协议有效，坐落舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号房屋产权，包括三底三面建筑面积196.65平方米的房屋，东边一间14.03平方米和后面一间14.12平方米的辅房，以及房屋所涉262.56平方米宅基地使用权属沈建波所有。
蔡其为辩称，卖房协议违反了强制性法律规定，且存在不合理低价，显失公平，应确认无效。即使卖房协议有效，买卖范围也不包括两间辅房的和262.56平方米的土地使用权。
原审法院再审对原审已查明事实予以确认。另查明，沈建波为盐仓街道虹桥村经济合作社成员，蔡其为为盐仓街道坝桥村经济合作社成员，现两人同属一个社区。蔡其为有眼疾，单身。坐落舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号房屋朝向东南，主楼房三底三面，东南院落有道地，房屋西南首有通道，东北首和西北面各有一小间砖结构平房。原审判决后，2013年4月28日，沈建波付清房款余额。另外，2013年5月6日，蔡其为向定海法院提起要求沈建波支付两间辅房租赁费，并腾退辅房的诉讼。审理后，定海法院以双方签订的《卖房协议》合法有效，该协议约定蔡其为将坐落于定海区盐仓街道舟胜村一幢三底三面的房屋转让给沈建波，未将东边房屋一间建筑面积14.03平方米和后边房屋一间建筑面积14.12平方米的房屋列入买卖范围，该两间房屋不能确认为沈建波所有，根据房屋所有权登记载明应为蔡其为所有等为由，作出（2013）舟定民初字第404号民事判决，主要内容为：1、沈建波腾退蔡其为所有的坐落定海区盐仓街道茅岭路118号建筑面积共为28.15平方米的两间房屋；2、驳回蔡其为的其他诉讼请求。2013年10月14日，蔡其为不服本院（2013）舟定民初字第123号民事判决，以卖房协议无效，应予撤销，沈建波未付清房款，尚有两间房屋的围墙、道地、墙门等产权未解决为由，向定海法院申请再审。定海法院作出（2013）舟定民申字第14号民事裁定，以卖房协议合法有效，沈建波未付清房款不影响协议效力，原判决对围墙、道地、墙门按照不告不理原则未作出判决并无不当等为由驳回其再审申请。
原审法院再审认为，沈建波提出的要求确认三底三面楼房东边一间14.03平方米和后面一间14.12平方米的两间辅房的产权归其所有，该项再审请求指向（2013）舟定民初字第404号民事判决确定的标的物，而（2013）舟定民初字第404号民事判决业已生效，即楼房东边一间14.03平方米和后面一间14.12平方米两间辅房仍属蔡其为所有，故沈建波的该项请求依法不属本案审理范围，应予驳回。其次，双方签订的卖房协议系双方真实意思表示，也不违反法律行政法规的强制性规定，坐落舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号三底三面建筑面积196.65平方米的房屋产权归属沈建波所有，原审判决可予维持。第三，主房和辅房所及的院子宅基地权属、主房和辅房共用墙的权属问题，虽然原审中沈建波未提出诉讼请求，蔡其为也未提出反诉，但蔡其为曾经为此申诉，且双方争议的宅基地在相关行政部门业已确定的茅岭路118号的四址范围内，考虑便利双方当事人生产生活，减少讼累，本案可予增加判处。对于院子宅基地，即除楼房、两间辅房、围墙、墙门占地外的道地、楼房西首的通道等的宅基地使用权的确定和分割，可以沈建波与蔡其为各自所归属房屋的占地面积的占比按份共有，共同使用。主楼和辅房的共用墙、围墙、墙门等附属设施可归沈建波和蔡其为共同所有，共同使用。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、维持（2013）舟定民初字第123号民事判决，即确认沈建波与蔡其为于2003年11月签订的卖房协议有效，坐落舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号三底三面建筑面积196.65平方米的房屋属原审原告沈建波所有；二、增加：坐落舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号内的262.56平方米土地使用权，其中三底三面建筑面积196.65平方米的房屋所占的土地使用权人为沈建波，东边一间14.03平方米及后面一间14.12平方米的房屋所占的土地使用权人为蔡其为，其余土地使用权按双方房屋所占土地的比例由沈建波、蔡其为按份共有，共同使用；三、增加：坐落舟山市定海区盐仓街道茅岭路118号内的楼房与两间辅房的共用墙、院子的围墙、墙门等附属设施归沈建波和蔡其为共同所有、共同使用；四、驳回沈建波的其他再审请求。
宣判后，沈建波与蔡其为不服，向本院提起上诉。沈建波上诉称，再审未将两间辅房产权争议列入审理范围，以致事实未能查清，对原审遗漏事项所做判决错误，请求撤销（2014）舟定民再字第1号判决第二至四项；依法判决涉案两间辅房所有权、房屋所涉262.56平方米土地使用权以及相关附属设施归其所有；原审一审、再审一审诉讼费由被上诉人承担。蔡其为上诉称，卖房协议约定价款系明显低价，且卖房无人见证，存在欺诈，签订该卖房协议时无产权证书，不具备房屋买卖的条件，两人分属不同集体经济体，农村宅基地房屋转让违反法律规定，卖房协议应属无效，请求撤销再审判决，依法改判涉案《卖房协议》无效或撤销；请求确认上诉人持有的土地使用权证（证号定集用2012第0300102号）和房屋所有权证（证号舟房权证定盐字第××号）为合法权证，请求沈建波一家立即搬出所占据的上述房屋，还原未经允许因装修而改变的原貌；请求被上诉人支付自2003年至今的房租费用9万元；本案诉讼费由被上诉人承担。后胡志定变更第一项上诉请求为：请求撤销关于卖房协议有效的错误判决，依法改判卖房协议无效，并计退原房款。
二审查明事实与原审再审认定一致。
二审另查明，蔡其为与胡志定于2015年4月21日签订遗赠协议一份，约定：1、蔡其为所有的茅岭路118号，建筑面积分别为196.65平方米、14.12平方米、14.03平方米的房子，在其过世后赠送给胡志定，其所有权的证明为：舟房权证定盐字第××；2、胡志定对蔡其为有养老送终和生活上给予照顾的义务，胡志定每月支付生活费800元给蔡其为；3、在蔡其为去世后，如果该讼争房屋还没结案，胡志定为诉讼继承人，继续进行诉讼。该协议上有蔡其为与胡志定签名摁印，蔡其为主治医生及代理人见证签名。蔡其为于2015年5月9日因病死亡。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为卖房协议效力问题及卖房协议的标的范围。关于卖房协议的效力问题。首先，基于2003年卖房协议签订时沈建波父亲与蔡其为关系良好，且协议中约定给予蔡其为一间房屋居住等条件，卖房协议并未显失公平。胡志定上诉认为卖房协议约定了不合理低价、蔡其为系受到欺骗签订卖房协议，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，因获取房屋产权证明并不是合同成立、生效的必要条件，故卖房协议签订时讼争房产未获取相关产权证明并不影响卖房协议的效力。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定，不包括管理性强制性规定，现行法律、行政法规对不同集体经济组织成员间农村房屋买卖并未作出禁止性效力强制规范，胡志定上诉认为卖房协议违反法律规定，无法律依据，本院不予支持。因卖房协议是当事人意思表示的直接载体，双方当事人对协议真实性无异议，结合沈建波已入住涉案房屋多年且对房屋进行装修的事实，可以认定该协议系出于当事人真实意思表示，原审再审认定该卖房协议有效并无不当。胡志定上诉认为合同无效有悖诚实信用原则，本院不予支持。
卖房协议的买卖标的问题。根据卖房协议的约定，双方买卖标的为三底三面的房屋一幢，即涉案196.65平方米的房屋一幢，沈建波上诉提出面积28.15平方米的辅房两间也属合同买卖标的，因该两间辅房买卖事项并未在合同内容中载明，结合两间辅房可以独立进出使用的事实，原审认定两间辅房不属于涉案房屋买卖范围并无不当。沈建波上诉请求确认两间辅房及262.56平方米的宅基地使用权归其所有缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，农村房屋买卖遵循“地随房走”原则，原审再审考虑到买卖双方对涉案房屋的实际使用需要，对涉案房屋、院落的土地使用权以及共用设施等事项的处理并无不妥，可予维持。
综上，原审再审认定事实清楚，实体处理妥当，本院予以维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费80元，由沈建波负担40元，胡志定负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周敏虎
审 判 员 张 娜
代理审判员 陆朦璐
二〇一五年九月二十九日
代书 记员 房晓娇