浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温执异终字第31号
上诉人（原审被告）：平阳县联众小额贷款股份有限公司。
法定代表人：张存亮。
委托代理人：黄秉。
被上诉人（原审原告）：孔庆钏。
委托代理人：童洪锡。
被上诉人（原审被告）：余平。
被上诉人（原审被告）：徐淑娥。
被上诉人（原审被告）：温州立泰包装材料有限公司。
法定代表人：许方明。
被上诉人（原审被告）：许方明。
被上诉人（原审被告）：吴小鸟。
被上诉人（原审被告）：温州市开顺包装材料有限公司。
法定代表人：曾上程。
被上诉人（原审被告）：曾上程。
被上诉人（原审被告）：吴爱国。
被上诉人（原审被告）：余德看。
上诉人平阳县联众小额贷款股份有限公司（以下简称“联众公司”）与被上诉人孔庆钏、余平、徐淑娥、余德看、温州立泰包装材料有限公司、许方明、吴小鸟、温州市开顺包装材料有限公司、曾上程、吴爱国案外人执行异议纠纷一案，浙江省平阳县人民法院于2013年6月28日作出（2012）温平执异初字第3号民事判决。联众公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院认定：被告余平、徐淑娥系夫妻关系，被告余德看、余平系父子关系，被告联众公司系被告余平、徐淑娥、温州立泰包装材料有限公司、许方明、吴小鸟、温州市开顺包装材料有限公司、曾上程、吴爱国的债权人。2002年5月18日，昆阳镇万兴村委会、实际出资人余德看、被告徐淑娥及原告签订了《万兴居民住宅区地基另行安排协议书》，将坐落昆阳镇万兴村万兴居民区住宅区D幢D6间地基作价4.65万元转让给原告孔庆钏。同年年底，原告开始建造房屋，2003年初房屋完工后，原告即入住万兴路居民住宅区D幢201室套房，并相继办理了有关水、电、有线电视等报装手续。原告孔庆钏缴纳相关费用后，平阳县国土资源局、平阳县房产管理局分别于2008年4月29日、2009年12月9日向被告徐淑娥颁发了上述房屋国有土地使用权证、房屋所有权证权属证书。2012年5月16日，被告联众公司为与被告余平、徐淑娥、温州立泰包装材料有限公司、许方明、吴小鸟、温州市开顺包装材料有限公司、曾上程、吴爱国民间借贷纠纷，向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2012）温平鳌保字第41号民事裁定书，保全查封了坐落平阳县昆阳镇万兴路居民住宅区D幢201室套房。案外人孔庆钏对此提出异议，本院于2013年1月23日作出了（2013）温平执异字第3号执行裁定书，驳回了孔庆钏的执行异议。孔庆钏遂向本院起诉，提出上述诉请。
一审法院认为：原告孔庆钏与被告徐淑娥、余德看签订的《万兴居民住宅区地基另行安排协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其地基转让行为没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，不具备《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，依法应确认有效。原告在取得地基使用权后，即出资建造房屋，并在房屋建成后实际居住生活多年，故原告要求确认其地基转让合同有效的诉请，本院应予支持；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告余平、徐淑娥、余德看对该地基已经没有使用权，该地基已经不属于其合法财产。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，即自昆阳镇万兴路居民住宅区D幢201室套房建成时，原告就取得了该房屋的所有权。由于政策等客观原因，该房屋土地使用权属及房产权属仍登记在被告徐淑娥名下，被告余平、徐淑娥在具备办理房屋所有权证和土地使用权证过户手续条件时，应按约予以协助办理。故原告要求被告余平、徐淑娥协助办理房产过户手续的诉请，本院予以支持；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告已经按约支付了全部价款，并在房屋建成后实际占有使用多年，被告联众公司已经无权申请法院对涉案房屋采取查封等强制措施，因此，原告要求停止对坐落于昆阳镇万兴路居民住宅区D幢201室套房的执行，本院予以支持；对原告的其他诉讼请求，本院不予支持；本案为执行异议之诉，对于执行异议之诉，既包括对实体法律关系进行确认，又包括对诉讼标的物强制执行或停止进行执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第七条规定：案外人依照民诉法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告。故对被告联众公司提出的以第三人身份参加诉讼的主张不予支持；被告温州立泰包装材料有限公司、许方明、吴小鸟、温州市开顺包装材料有限公司、曾上程、吴爱国、余德看经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，按缺席处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百零四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，判决如下：一、原告孔庆钏与被告徐淑娥、余德看签订的《万兴居民住宅区地基另行安排协议书》有效；二、停止对坐落于平阳县昆阳镇万兴路居民住宅区D幢201室套房的执行；三、被告余平、徐淑娥于坐落平阳县昆阳镇万兴路居民住宅区D幢201室（产权登记人：徐淑娥，土地证号：平国用2010第32-00**号，房产所有权证号：平阳县房权证昆阳字第01100103**）套房具备办理房产权属过户手续条件之日起三十日内，协助原告孔庆钏办理该房屋的所有权证和土地使用权证过户手续；四、驳回原告孔庆钏的其他诉讼请求。本案受理费80元，由余平、徐淑娥、余德看负担。
上诉人联众公司称：1、一审法院应以《物权法》等法律为依据来确定诉争房屋的产权归属，故一审法院认定诉争房屋系孔庆钏所建造缺乏事实依据。2、即使诉争房屋系孔庆钏所有，但孔庆钏一直未办理过户登记手续，存在重大过错，一审法院认为孔庆钏没有过错，完全违背了事实。3、诉争房屋为营利性用房，不值得法律偏向性保护。总是，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销一审判决，依法改判孔庆钏与被上诉人徐淑娥、余德看等的买卖无效，予以执行诉争房产；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人孔庆钏答辩称：1、一审法院判决认定事实正确，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。答辩人孔庆钏取得诉争房屋的土地使用权的方式合法有效；并因自己的事实行为取得房屋所有权，即自行出资建造诉争房屋，应当成为诉争房屋的合法所有者；建造完毕后已经在该房屋内长时间居住，构成法律意义上的实际占有的情况，故孔庆钏享有诉争房屋的所有权。2、上诉人在上诉状中提出应以《物权法》的规定，来确定诉争房屋的产权归属，但本案情况并不适用此项条款。3、上诉人提出，诉争房屋即使属于孔庆钏所有，但因怠于办理过户手续存在重大过错，法院应当予以查封，对此，答辩人认为上诉人的观点不妥。答辩人未及时办理过户手续是因行政法规限购令而导致，故只能算是瑕疵。综上，答辩人孔庆钏享有诉争房屋的所有权，一审法院判决正确，二审法院应当予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人余平答辩称：本案事实清楚，诉争房屋系属孔庆钏所有。
被上诉人徐淑娥答辩称：购买地基时，答辩人不在场，系答辩人父亲余德看用答辩人的身份证买的，后来地基转让他人时，父亲电话联系过答辩人，答辩人同意转让。诉争房屋一直是孔庆钏的，只是借用了答辩人的名字，因答辩人长期不在家，孔庆钏找不到，故一直没有过户，后来限购令出台了，就无法办理过户手续了。
被上诉人余德看答辩称：诉争房屋的地基是4.65万元卖给孔庆钏的。当时我买了三间地基，全部转让给孔庆钏，房屋也是孔庆钏自己建造的。
被上诉人温州立泰包装材料有限公司、许方明、吴小鸟、温州市开顺包装材料有限公司、曾上程、吴爱国未作答辩。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：被上诉人孔庆钏于2002年5月18日与昆阳镇万兴村委会、余德看、徐淑娥签订《万兴居民住宅区地基另行安排协议书》，受让万兴居民住宅区D幢D6间地基，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。后孔庆钏在地基上建造房屋并实际占有使用多年，事实清楚，孔庆钏依法享有诉争房屋的所有权。诉争房屋未过户到孔庆钏名下，系因政策等原因，故孔庆钏不存在过错。上诉人联众公司请求法院认定地基转让协议书无效并执行诉争房屋，理由不能成立，依法应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由平阳县联众小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 峰
审 判 员 李爱素
代理审判员 戴华斌
二〇一四年一月七日
书 记 员 黄欢乐