辽宁省盘锦市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）辽11行终字第00019号
上诉人（原审原告）王玉柱，男，汉族，个体，住盘锦市双台子区。
被上诉人（原审被告），盘山县住房和城乡建设局，机关住所地盘山县太平镇。
法定代表人李晓猛，该局局长。
委托代理人孙密文，辽宁光华律师事务所律师。
原审第三人姜瑞，男，汉族，农民，住盘山县吴家镇。
原审第三人郑炳贵，男，汉族，农民，住盘山县吴家镇。
上诉人王玉柱因盘山县住房和城乡建设局房屋行政登记一案，不服盘山县人民法院（2014）盘县行初字第00002号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人王玉柱、被上诉人盘山县住房和城乡建设局的委托代理人孙密文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年12月24日，原告王玉柱与姜爱民签订协议，姜爱民购买王玉柱位于盘山县吴家镇（原吴家乡）榆树村农贸市场对过住宅楼2单元502室房屋一处，房屋所有权证号村房字第02031601，面积为103.15平方米，双方约定价款为7.8万元。交钥匙时付40000元，2003年10日1日余款付清，房照名为王玉柱，更名乙方自已办理。姜爱民付首次价款4万元后，余款没有给付。原告王玉柱在收到首次价款后将该房屋交由姜爱民。原告同时将自己身份证复印件和房屋所有权证书原件交与姜爱民。2003年1月16日，被告将原告名下的房屋所有权转移登记为姜爱民之子姜瑞，所有权证为村房字第03010**号。2005年7月4日，盘山县房屋产权管理中心将姜瑞名下的房屋所有权转移登记为郑炳武，所有权证为房权证字第001052**号。2008年4月18日盘山县房屋产权管理中心将郑炳武名下的房屋所有权转移登记为郑炳贵，房屋所有权证号为房权证盘山县字第00280**号。
同时查明，2012年7月，原告向本院提起诉讼，因本案争议的房屋姜爱民尚欠原告购房款38000元，原告要求解除房屋买卖协议。2012年11月29日，本院作出了（2012）盘县民一初字第00493号民事判决书，解除了原告与姜爱民订立的房屋买卖合同。判决生效后，原告向本院申请执行，在本院强制执行中发现笫三人郑炳贵于2008年4月18日已取得了该房屋的所有权并居住至今。本院于2013年11月27日以（2013）盘县执异字第00009-1号执行裁定书，终止了对该房屋的执行。2014年3月29日，经本院（2014）盘民监字第00001号民事裁定书，决定对原告诉姜爱民房屋买卖合同一案进行再审。2014年11月11日，本院以（2014）盘县民再初字第00001号民事判决撤销了本院（2012）盘县民一初字第00493号民事判决书，驳回了原告王玉柱的诉讼请求。原告王玉柱对该判决不服，提起上诉，盘锦市中级人民法院于2015年5月19日作出了（2015）盘终民再字第00012号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
原审法院认为，被告作为法律授权的机构，有权对其管辖范围的房屋确定权属、颁发所有权证书，并办理转移、变更登记等事项。根据《辽宁省城镇房屋所有权登记和产权产籍管理办法》（辽政发（1987）79号）第四条规定第二项规定，“申报房屋所有权登记，除须依照房屋所有权登记机关规定格式填写申报书、出示个人身份证件和法人资格证明、交验取得房屋所有权证件外，尚须提交下列证件：购买、赠与、交换房屋须分别提交买卖合同、赠与书、协议和契证。”本案诉争的房屋初始登记所有权人为王玉柱，但其已经通过买卖合同出售给姜爱民所有，并在合同中约定“房照名为王玉柱，更名乙方自己办理“。姜爱民将该房屋赠与其子姜瑞以姜瑞名义向被告申请转移该房屋所有权，并提交了相应的材料。被告经审核，认为姜瑞的申请符合该规定关于房屋所有权转移登记的要件，将所有权人王玉柱转移登记为姜瑞，并将原房屋所有权证作废，为姜瑞颁发了房屋所有权证书。综上，被告作出的转移登记行为符合当时的规定，尽到了自己的审核义务、程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告王玉柱的诉讼请求。
上诉人王玉柱上诉请求对盘山县人民法院（2014）盘县行初字第2号行政判决发回重审或者依法改判。事实和理由：1、房屋买受人姜爱民未付完房款，没有取得涉案房屋所有权；2、第三人姜瑞不是和我签订合同的人，且属无民事行为能力人，房屋不能转移；3、登记档案中的陈巨友不是房屋所有权人，其证实不能证明房屋无纠纷。
被上诉人未提出答辩意见，但在庭审中辩称，上诉人王玉柱与姜爱民签订买卖协议，拿到钥匙和相关手续后，将房屋过户到其子姜瑞名下，该事实符合当时的法律法规，办证程序和实体没有问题，一审判决并无不当，请求维持原判，驳回上诉。
本院审理查明，2002年12月24日，上诉人王玉柱与姜爱民签订协议，姜爱民购买王玉柱位于盘山县吴家镇（原吴家乡）榆树村农贸市场对过住宅楼2单元502室房屋一处，房屋所有权证号村房字第02031601，面积为103.15平方米，双方约定价款为7.8万元。姜爱民于2003年1月14日与胡冬梅签订协议，将王玉柱卖给姜爱民的房屋赠与给其子姜瑞，并约定在特殊情况下要处理该房屋时需姜爱民与胡冬梅共同协商。2003年1月16日，被上诉人盘山县住房和城乡建设局为姜瑞办理了房屋所有权证。
另查，姜瑞取得房屋所有权证后，于2003年2月10日，姜爱民、姜瑞将该房屋卖给郑炳武，价格两万四千元，办理了房屋所有权证。2006年10月4日郑炳武以三万五千元的价格将涉案房屋卖给郑炳贵，办理了房屋所有权证。2015年1月28日，郑炳贵、姜岱芹将涉案房屋卖给了郑凤丽，价格是壹拾伍万元，并办理了房屋产权登记。
本院认为，参照《城市房屋权属登记管理办法》、《辽宁省村镇房屋权属登记管理办法》，盘山县城乡建设局是为村镇房屋权属登记主管部门，有对权属进行登记的职权。作为本案原审第三人姜瑞的房屋所有权登记机关的盘山县城乡建设局，2010年将其职责划入设立的盘山县住房和城乡建设局，故本案的适格被告是盘山县住房和城乡建设局。《辽宁省村镇房屋权属登记管理办法》第十二条（一）项规定，权属转移的房屋，房屋权利人应当自事实发生之日起60日内持下列证明文件申请房屋权属转移登记：（一）因买卖、赠与、交换、投资入股等原因致使房屋权属转移的，提交房屋所有权证原件和交易手续。本案被上诉人为原审第三人姜瑞办理转移登记的房屋，涉及两个法律事实行为，一是上诉人王玉柱与姜爱民之间的买卖行为，另一个是姜爱民、胡冬梅与姜瑞之间的赠与行为。按照法律规定，要将涉案房屋登记在原审第三人姜瑞名下，两个行为中的卖方和赠与方应当具备房屋权利人的身份。也就是说，应当有证据证明王玉柱和姜爱民、胡冬梅是房屋的权利人。本案被上诉人将登记在上诉人王玉柱名下的房屋权属直接转移登记到原审第三人姜瑞的名下，所依据的是上诉人王玉柱与姜爱民签订的房屋买卖协议、姜爱民、胡冬梅共同签订的调解协议、盘山县吴家司法所的证实材料、中间人陈巨友的证实，上述证据不能证明姜爱民、胡冬梅是涉案房屋权利人。在原审第三人提交的转移登记申请材料缺乏法律规定的事实要件的前提下，为原审第三人作出了房屋转移登记行为，应当认定未尽到合理审慎职责。
原审法院所根据的《辽宁省城镇房屋所有权登记和产权产籍管理办法》，虽是上诉人作出转移登记所依据的规范性文件施行前颁布的，但关于因买卖、赠与等原因致使房屋权属发生转移的规定并不矛盾。原审法院认为被上诉人依据上诉人王玉柱与姜爱民签订的房屋买卖协议中约定更名乙方自己办理，即可将涉案房屋登记在姜瑞名下符合当时法律规定属于理解错误。当事人的约定不能违背法律规定，即使约定有效，也应当是更名到房屋买受人姜爱民名下。
上诉人在原审庭审中变更了诉讼请求，要求撤销村房字第03010**号即登记在姜瑞名下的房屋所有权证，在原告变更了诉讼请求的前提下，原审法院仍然将在姜瑞之后取得房屋所有权证的郑炳贵列为本案第三人不当。
通过庭审调查，查明涉案房屋几经易手，现登记在郑凤丽名下，在没有证据证明郑凤丽取得房屋权属行为违法前，应当认定郑凤丽取得了涉案房屋的所有权。
综上，被上诉人为原审第三人作出的房屋转移登记行为依法应当撤销，但《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条（一）项规定，“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。”从维护交易秩序，避免社会共同利益遭受损害考虑，判决被上诉人的行政行为违法。原审认定事实错误，上诉人的上诉理由本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销盘山县人民法院（2014）盘县行初字第00002号行政判决；
二、判决盘山县住房和城乡建设局为姜瑞作出的转移登记行为违法。
一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人盘山县住房和城乡建设局承担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉荣
审判员 裴艳伟
审判员 乔 雪
二〇一六年三月二十一日
书记员 卢 倩