江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3656号
上诉人（原审原告）李根华，男，1981年6月5日生，汉族，某公司职工。
委托代理人姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨赛花，女，1970年2月10日生，汉族，无业。
委托代理人鲍云（杨赛花丈夫），男，1969年3月8日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区禄口农贸市场服务中心，住所地南京市江宁区禄口集镇。
负责人尹明久，该中心主任。
上诉人李根华与被上诉人杨赛花、南京市江宁区禄口农贸市场服务中心（以下简称农贸中心）租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2014年6月25日作出了（2014）江宁禄商初字第23号民事判决，李根华不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李根华及其委托代理人姚亮，被上诉人杨赛花及其委托代理人鲍云到庭参加了诉讼。被上诉人南京市江宁区禄口农贸市场服务中心经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
李根华原审诉称，杨赛花原承租农贸中心管理的禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房，后杨赛花因该烧烤房的生意不好去其他地方租赁门面经营，杨赛花将禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房的租赁权转让给其，由其承租该门面房。2012年1月6日，其向农贸中心缴纳了2012年度租赁费，自2012年1月开始，该房屋一直由其承租使用，2012年12月，其前往农贸中心缴纳2013年度的租赁费，发现农贸中心已经收取杨赛花缴纳的租赁费，后其收到杨赛花起诉其的证据材料，发现杨赛花与农贸中心签订了2013年、2014年关于禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房租赁合同。其认为杨赛花与农贸中心恶意串通，损害了其利益，因此杨赛花与农贸中心签订的租赁合同无效，其应当继续承租涉案门面房，现诉至原审法院要求判令：1、杨赛花与农贸中心签订的2013年、2014年关于禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房租赁合同无效；2、判令禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房由其继续承租。
杨赛花原审辩称，其与农贸中心签订的租赁合同有效，该房屋的承租人是杨赛花，不应当由李根华承租。
农贸中心原审中未应诉。
原审法院经审理查明，2011年10月份起，农贸中心将位于南京市江宁区禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房出租给杨赛花使用，租金每年一交，2012年1月，杨赛花将南京市江宁区禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房转租给李根华，双方未约定转租期限，李根华向农贸中心缴纳了诉争房屋2012年1月至12月的租金5000元。2012年12月1日，农贸中心与杨赛花签订书面合同一份，合同约定农贸中心出租经营性门面房一套给杨赛花从事大排档、烧烤，租期暂定一年（自2013年1月1日至2013年12月30日），合同中对双方的其他权利义务亦进行了约定。农贸中心未与杨赛花签订2014年度的房屋租赁书面合同。杨赛花向农贸中心缴纳了2013年度的诉争房屋租金5000元，2014年度的诉争房屋租金6000元。
原审法院另查明，自2012年1月起禄口夜市排档烧烤房02号门面房一直由李根华经营使用。2013年1月起，杨赛花一直要求李根华返还夜市排档烧烤房02号门面房，李根华拒不返还。
2014年3月，李根华诉至原审法院，要求确认杨赛花、农贸中心2013年、2014年的租赁合同无效，由李根华继续承租夜市排档烧烤房02号门面房。审理中，原审法院依法向农贸中心调查，该中心工作人员陈述：自2011年10月开始，禄口夜市排档烧烤房02号门面房由农贸中心出租给杨赛花使用，后杨赛花将该房屋借给李根华放东西，农贸中心未提出异议，2012年租金是李根华缴纳的，农贸中心与杨赛花存在租赁关系。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。本案中，杨赛花陈述其与农贸中心存在租赁关系，其提交的合同复印件、收据与农贸中心工作人员的陈述能够相互印证，故原审法院认定杨赛花与农贸中心存在租赁关系。李根华提供的2012年度的租金收据，并不能充分证明杨赛花将诉争房屋租赁权转让给其，李根华主张杨赛花与农贸中心恶意串通，并未提供其他证据加以证实，故对其要求确认杨赛花与农贸中心签订的2013年、2014年租赁合同无效的诉讼请求，不予支持。农贸中心将夜市排档烧烤房02号门面房出租给杨赛花，杨赛花将该房屋转租给李根华，农贸中心未提出异议，故杨赛花与李根华的转租关系合法有效，受法律保护。因杨赛花与李根华未约定转租期限，李根华仅支付了2012年的租金，转租期满后，杨赛花可随时要求解除与李根华的转租关系。故对李根华要求继续承租夜市排档烧烤房02号门面房的诉讼请求，不予支持。农贸中心经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回李根华的诉讼请求。原审案件受理费160元，由李根华负担。
李根华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实有误，适用法律不当。杨赛花因禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房生意不好去其他地方租赁门面房经营，将该门面房的租赁权转让给李根华。虽然双方之前关系较好，但李根华为了避免扯皮，特地到农贸中心处交纳了2012年1月至12日的租金，并要求该中心的工作人员出具收据，并在该收据载明“杨赛花转给李根华”。农贸中心与所有承租户的交易习惯是双方在2013年不签订书面的租赁合同，租赁关系的成立以交纳租金的收据为依据，而特例的是杨赛花与农贸中心签订了一份书面租赁合同。李根华依据市场的交易习惯交纳租金并持有农贸中心出具的收据，应视为与农贸中心建立了租赁关系。李根华投资五万元经营大排档，杨赛花的不诚信行为给李根华造成较大损失，如果李根华与杨赛花只是租赁关系，李根华不会举债经营。因此原审法院认定李根华与杨赛花之间系转租关系与事实不符。杨赛花与农贸中心在李根华不知情的情况下签订2013年租赁合同，系恶意串通，损害了李根华的利益。请求二审法院撤销原审判决，改判支持李根华原审的诉讼请求。
被上诉人杨赛花辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。农贸中心的房租是杨赛花交的，合同是杨赛花签订的，与李根华没有关系。第一年给李根华使用只是借用，是因为家中老人中风才给李根华用的。请求二审法院驳回李根华的上诉请求。
被上诉人农贸中心未到庭应诉。
二审中，本院向农贸中心负责人尹明久调查了解案情，据尹明久介绍，案涉房屋系禄口街道办事处为整治街道夜市的秩序，而临时规划建设的临时建筑，未办理临时建筑规划许可证等相关批文；该市场建成后，按规定02号烧烤房系分给杨赛花的，但杨赛花没有经营，将该房给李根华经营，但市场管理办只认杨赛花，因此2013年、2014年的租金都是杨赛花交的；农贸中心头两年与夜市业主是签订租赁合同的，但后来经营已上轨道，就不再签合同而是以收据为准。上诉人李根华认为农贸中心只有第一年与摊主签订合同其他都是认收据，对尹明久的其他陈述无异议；被上诉人杨赛花对尹明久的陈述无异议。
在本院2014年9月10日的庭审中，上诉人李根华陈述其与杨赛花是关系比较好的朋友，房屋是从杨赛花那里转让过来的，没有向杨赛花支付过任何费用。在本院2014年10月14日谈话中，上诉人李根华陈述其除交纳了第一年的房租5000元外，另外给了杨赛花5000元转让费，是李根华夫妻一起跟杨赛花交易的，没开收据。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，案涉的南京市江宁区禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房系被上诉人农贸中心分给被上诉人杨赛花使用，上诉人李根华主张杨赛花已经将该房的租赁权转让给其，并支付杨赛花转让费5000元，但其支付转让费的事实并未提供证据证明，其提供的租金收据亦不足以证明杨赛花将案涉房屋承租权转让给李根华的事实，故李根华认为其已经与农贸中心建立租赁合同关系的理由不能成立。退一步而言，即使农贸中心收取了李根华2012年度租金，但双方并未签订书面租赁合同，李根华2013年、2014年欲承租案涉房屋，仍需与农贸中心达成一致。李根华以恶意串通为由主张杨赛花与农贸中心签订房屋租赁合同无效，缺乏事实依据；但案涉房屋既无建设工程规划许可证，亦无相关政府行政部门的规划建设手续，故杨赛花与农贸中心订立的房屋租赁合同确属无效。杨赛花与农贸中心虽未签订书面的2014年房屋租赁合同，但杨赛花交纳了当年房屋占有使用费，而农贸中心收取费用并开具了收据，应当视为杨赛花与农贸中心订立了口头租赁合同，故李根华要求确认杨赛花与农贸中心签订的2013年、2014年关于禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房租赁合同无效，本院予以支持。案涉房屋系江宁区禄口街道办事处为整治市场秩序所建的临时设施，虽无正规的建设手续，但房屋客观存在，具有一定的使用价值，杨赛花与农贸中心签订的房屋租赁合同虽然无效，但杨赛花与农贸中心之间的房屋租赁关系客观存在，而农贸中心作为案涉房屋的管理人并未同意与李根华建立2013年及2014年房屋租赁关系，故李根华要求继续承租案涉房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审法院认定杨赛花与农贸中心签订的房屋租赁合同有效，确有不当，本院予以纠正。农贸中心经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，缺席判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄商初字第23号民事判决；
二、确认杨赛花与南京市江宁区禄口农贸市场服务中心签订的2013年、2014年南京市江宁区禄口街道夜市排档烧烤房02号门面房租赁合同无效；
三、驳回李根华其他诉讼请求。
原审案件受理费160元，由李根华负担80元，杨赛花负担80元；二审案件受理费160元，由李根华负担80元，杨赛花负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十月十五日
书记员 罗程允