江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4612号
上诉人（原审被告）南京苏泰仓储有限公司，组织机构代码77397820-3，住所地南京市浦口区泰山街道宁六公路55号。
法定代表人程辉国，该公司总经理。
委托代理人徐瑞，江苏宁瑞律师事务所律师。
委托代理人魏伯宝，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京交通工程有限公司，组织机构代码13492174-5，住所地南京市六合经济开发区龙华西路（科创园1号楼）。
法定代表人周伟，该公司董事长。
委托代理人耿延、彭其军，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人南京苏泰仓储有限公司（以下简称苏泰仓储）因与被上诉人南京交通工程有限公司（以下简称南京交工）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理本案。上诉人苏泰仓储的委托代理人徐瑞和魏伯宝，被上诉人南京交工的委托代理人彭其军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京交工原审诉称，2012年5月26日，苏泰仓储签订《场地租赁协议》一份，主要约定：南京交工将位于南京市浦口区宁六公路55号面积38亩的场地租赁给苏泰仓储；租赁期限自2012年5月26日起至2013年11月25日止；苏泰仓储应在租赁期满后30日内将租赁的场地交还南京交工，若拒不交还，南京交工有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由苏泰仓储承担，南京交工另有权按协议约定的日租金两倍标准向苏泰仓储收取占用场地的使用费。协议签订后，南京交工按约将场地交付苏泰仓储使用，租赁期限内，苏泰仓储按约支付了租金。2013年11月12日，南京交工致函苏泰仓储明确表示合同到期后不再续租，并要求苏泰仓储在合同终止后三十日内办理场地，将场地归还南京交工。2013年12月17日，南京交工特委托律师函告苏泰仓储：要求苏泰仓储于2013年12月25日迁让场地，但苏泰仓储收函后至今未迁让。鉴于上述事实和理由，为维护南京交工的合法权益，根据相关法律规定，现诉至法院，请求判令苏泰仓储立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料；判令苏泰仓储支付逾期迁让占有使用费（自2013年11月26日起按每天3123元计算至判决之日止）；3、判令苏泰仓储支付违约金200000元；4、本案诉讼费由苏泰仓储承担。
苏泰仓储原审辩称，我方认为南京交工和苏泰仓储双方之间的合同已经到期，但是双方租赁关系仍然在继续履行，南京交工要求迁让没有任何依据，到目前为止，南京交工既没有通知苏泰仓储合同到期搬离场地，也没有行使合同解除权，所以我方认为双方合同到期后没有再续签租赁合同应当视为无固定期限租赁关系，南京交工的诉请中也没有要求确认合同终止或者确认合同解除的法律事实。苏泰仓储是因南京交工租赁而成立的公司，南京交工将一块荒地租给苏泰仓储使用，双方当时约定好租赁期间不低于10年，故而苏泰仓储租赁场地后以南京交工的名义搭建了2万多平方米的厂房，我方认为南京交工如需解除租赁合同，要求苏泰仓储搬迁，必须妥善处理好当时在场地内进行投资建设的事项，而不能将所有建筑物进行拆除，以免造成不必要的巨大经济损。
原审法院经审理查明，南京交工系座落于宁六公路55号土地的使用权人。2012年5月26日，南京交工（甲方）、苏泰仓储（乙方）签订场地租赁协议一份，内容为：乙方承租甲方位于南京市浦口宁六公路55号，场地面积38亩，租赁期限自2012年5月26日起至2013年11月25日止。每年每亩租金15000元整，年租金57万元。租金实行先付后租的方式，按半年支付，以支票为租金支付方式。租金在2012年5月26日、2012年11月26日、2013年5月26日前分三次交纳租金。乙方交纳保证金20000元，现金支付。……合同期满后如不续租，乙方必须立刻停止一切经营活动，且在合同到期后30天内，将建在甲方土地上的建筑物拆除，但不得破坏道路水电等设施。乙方在规定期限内如不能拆除，甲方有权处理，甲方将拆除剩余建筑物后的废旧材料交于乙方，乙方在甲方交给乙方之日起7天内清理完甲方场地上的被拆除废旧材料，所涉及的拆除、搬运等一切费用由乙方承担；如在上述时间内乙方未能完成，甲方有权处置，所涉及的一切费用由乙方承担。……租赁期间，如果遇到不可抗力或者场地拆除等重大政策变化，致使本合同无法履行的，合同自行终止。双方互不负担责任，甲方不承担因为拆迁而给乙方造成的任何损失，乙方在接到甲方通知后一个月内无条件搬离。（1）合同期内，由乙方投资的建筑，按当时南京市拆迁法对建筑物补偿的标准及拆迁部门确定的补偿数额进行补偿。属于甲方享有的土地、搬迁、经营损失等补偿归甲方享有，属于乙方享有的房屋、搬迁、经营损失等补偿归乙方享有。乙方同意将乙方享有的拆迁补偿款总额的10%支付给甲方。（2）拆迁补偿的事项，甲、乙双方应相互配合、相互支持。甲、乙双方应向拆迁部门提供拆迁所需的一切材料和证明。……一方违约，应向对方承担违约金200000元。……租赁场地期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后30日内将租赁的场地交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担，甲方另有权按本协议约定的日租金两倍的标准向乙方收取占用场地的使用费。合同签订后，苏泰仓储按合同约定支付了租金、保证金。
2013年11月12日，南京交工向苏泰仓储出具《关于南京市浦口区宁六路55号不再续租的函》，内容为：尊敬的程辉国（苏泰仓储公司的法定代表人及股东）、林育山（苏泰仓储公司的股东）先生：您与我公司在2012年5月26日签订了《场地租赁协议》，承租了我公司位于南京市浦口区宁六路55号38亩场地。租赁期限为2012年5月26日至2013年11月25日。现合同即将到期，我公司研究决定，南京市浦口区宁六路55号场地到期后将不再继续租赁。在租赁期间，您按时交纳租金，与我公司合作愉快，在合同即将到期之际，希望您能按合同约定在合同终止后三十日内整理好您的物品，搬离南京市浦口区宁六路55号，将场地归还给我公司。
苏泰仓储收到该函件后，于2013年11月18日向南京交工复函，内容为：贵司于2013年11月12日的来函，我公司已收悉！针对贵函，我公司明确表态：希望继续租赁该场地，恳请贵司予以支持、配合。我司租赁贵司位于南京市浦口区宁六公路55#场地，专心经营仓储业务。多年来，在贵司的支持、关心、帮助下，我司业务逐年渐好，固定资产的投入（包括前期、土方、平整及基建）也刚刚开始得到回收，但贵我双方的租赁协议却要将于2013年11月25日到期。因贵司的地块原来是空地，如要经营号该地块，不仅要成立专门的公司，还要进行比较大的固定资产建设投入，所以在首次签约时，我司希望租赁期能尽量长点。那时贵司告知我司不用担心，只要双方合作愉快，在贵司对该地块没有开发建设的前提下，贵司可以一直租赁给我司。对此，我司表示理解，所以当时才与贵司签订租赁协议，并专门成立了苏泰仓储经营此地块，而且进行了比较大的固定资产建设投入。自开始合作以来，贵我双方一致保持着比较愉快的合作关系。在贵司的支持下，虽然我司的经营逐年向好，但期间遇到至今都还没有完成的宁六公路改造，对公司经营业务产生了严重的影响，使得我司的经营收益预期陷入不理想的境地。鉴于上述原因，希望贵司能充分理解我司的实际困难，继续支持我司。为了解决贵我双方当前的问题，也为了贵我双方能更好地保持合作关系，我司希望贵我双方能坐下来商谈继续合作事宜（包括租金适当调整等）。另：我司向贵司承诺：在今后的租赁合作期间，如遇国家规划或贵司开发建设该场地，我司将予以全力配合！
2013年12月17日，江苏诺法律师事务所耿延、彭其军律师受南京交工委托向苏泰仓储发律师函，内容为：2012年5月26日，南京交工与贵司签订《场地租赁协议》，将位于南京市浦口区宁六公路55号面积为38亩的场地租赁给贵司，租赁期限自2012年5月26日起至2013年11月25日止。贵司在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知南京交工，南京交工应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复，南京交工同意续租的，双方应重新签订租赁协议。另据约定，合同期满后未续租的，贵司必须立刻停止一切经营活动，且在合同到期后30日内，将建在租赁场地上的建筑物拆除，并将场地交还南京交工。2013年11月12日，南京交工致函贵司，明确表示租赁合同到期后不再续租，并要求贵司按照合同约定在合同终止后30日内将场地交还南京交工。现本律师接受南京交工的授权，再次函告贵司：因南京交工不同意续租，故贵司与南京交工的租赁合同于2013年11月25日终止；为防止产生不必要的纷争，务请贵司本着积极负责的精神按照合同约定在合同终止后30日内即2013年12月25日前将建在场地上的建筑物拆除，清理完拆除后的废旧材料，将场地交还南京交工。若贵司逾期拒不交完，我们将接受南京交工的授权，诉诸法律途径，届时给贵司造成的不利后果及不良影响，敬请谅解。
2013年12月26日，苏泰仓储再次给南京交工复函，内容为：贵司于2013年12月17日致我公司的律师函，已收悉！针对贵来函，我公司反复思考，权衡利弊，希望继续能租赁该场地，恳请贵司予以大力支持、配合。我司租赁贵司位于南京市浦口区宁六公路55#场地，因该地块原来是空地，如要经营好该地块，不仅要成立专门的公司，还要进行较大的固定资产、建设投入，以便能专心经营仓储业务。所以在首次签约时，我司希望租赁期能尽量长点（租赁定为15年）。多年来，在贵司的支持、关心、帮助下，贵我双方一致保持着比较愉快的合作关系，我司业务逐年渐好，固定资产的投入（包括前期、土方、平整及基建）也刚刚开始得到回收。虽然我司的经营逐年向好，但期间特别是今年遇到至今都还没有完成的宁六公路改造，对公司经营业务产生了严重的影响，使得我司的经营收益预期陷入不理想的境地。鉴于上述原因，希望贵司能充分理解我司的实际困难，继续支持我司。为了解决贵我双方当前的问题，也为了贵我双方能更好地保持合作关系，妥善处理我们双方的分歧，我司希望贵我双方能坐下来商谈继续合作事宜。我司深信：我们双方没有谈不好的事，也没有解决不了的问题（包括租金适当调整）。另：我司向贵司承诺：在今后租赁合作期间，如遇国家规划或贵司开发建设该场地，我司将予以全力配合！
后因苏泰仓储一直未拆除租赁场地上的建筑物并搬离租赁场地，故南京交工于2014年1月6日将苏泰仓储诉至原审法院，要求判令苏泰仓储立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料；支付逾期迁让占有使用费（自2013年11月26日起按每天3123元计算至判决之日止）；支付违约金200000元。
上述事实，有场地租赁协议、南京交工所发函件两份、苏泰仓储所发复函两份以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，南京交工和苏泰仓储双方签订的租用土地使用权协议系双方真实意思表示，合法有效，南京交工和苏泰仓储双方应按合同约定履行各自义务。合同约定，租赁期限为2012年5月26日起至2013年11月25日止，南京交工已于合同期满前以书面函件的形式向苏泰仓储表示合同到期后不再续租，并要求苏泰仓储按合同约定在合同到期后30日内办理租赁场地。虽苏泰仓储复函要求继续续租，但南京交工以律师函的形式再次明确表示不再续租，并要求苏泰仓储在2013年12月25日前将建在场地上的建筑物拆除，清理完拆除后的废旧材料，将场地交还南京交工，且对苏泰仓储的再次要求续租的复函未再回复，并于2014年1月6日将苏泰仓储诉至原审法院。故南京交工和苏泰仓储之间的租赁协议已于2013年11月25日终止，苏泰仓储未按合同约定在合同期满后30日拆除租赁场地上的建筑物，并搬离租赁场地，故对南京交工主张苏泰仓储立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同约定，苏泰仓储未按合同约定在合同终止后30日内将租赁场地交还南京交工，南京交工有权按协议约定的日租金两倍的标准向苏泰仓储收取占用场地的使用费，约定日租金为每日1561.6元，故对南京交工主张苏泰仓储支付逾期迁让占有使用费（自2013年11月26日起按每天3123元计算至判决之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持，即苏泰仓储应支付逾期占有使用费771381元，因苏泰仓储向南京交工支付了保证金20000元，现合同已终止，故应从中予以扣除。因违约，故对南京交工主张苏泰仓储支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持，合同约定违约金为200000元，苏泰仓储认为该约定过高，要求调低。原审法院以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡等，酌定违约金的数额为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，原审法院判决如下：一、南京苏泰仓储有限公司立即迁让位于南京市浦口区泰山镇宁六公路55号面积38亩的场地并拆除建在场地上的建筑物，清除完拆除后的废旧材料；二、南京苏泰仓储有限公司于判决生效后七日内向南京交通工程有限公司支付逾期迁让占有使用费751381元（从2013年11月26日起按每天3123元计算至2014年7月30日止，扣除保证金20000元）；三、南京苏泰仓储有限公司于判决生效后七日内向南京交通工程有限公司支付违约金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由南京苏泰仓储有限公司负担。
苏泰仓储不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决部分事实未予查清。为了实现合同签订目的，租赁期间苏泰仓储在征得南京交工同意下，又陆续投资建设了三幢仓储用房和仓库共计20096平方米，并以南京交工名义办理了规划和临时建筑许可证、缴纳了二十几万元的相关政府规费等，苏泰仓储所作的改造和建设提高了租赁物的场地的价值和赢得了丰厚收益，部分改造已经形成添附，原审法院对这一部分事实未作查明。二、原审法院对案件处理不当，对占有使用费计算错误。苏泰仓储和南京交工的租赁合同虽是一年一签，但南京交工对于将场地长期出租给苏泰仓储使用和经营是充分理解和认可的，至2013年双方已经签订了三次合同，2013年合同期满后，苏泰仓储仍然继续使用涉案场地，虽未签订新的书面合同，但应当视为双方间为无固定期限租赁合同关系，原审对于迁让场地、拆除建筑物的判决是不正确的。对于逾期占有使用费，原审法院判决按双倍计算并且按照“租赁合同”约定面积计算是不正确的，计算标准上诉人认为应该按照合同约定的租金标准，因政府征收，租赁使用面积发生了较大变化，原来占地38亩，总计25308个平方，现已拆除、征收了7099.18平方米，只余18208.82平方米，因此应只能按18208.82平方米来计算面积。具体来说是2013年11月26日至2014年3月30日，按照38亩计算，2014年4月1日到2014年7月30日，按18208.82平方米计算。另外，原审法院按双倍租金判令苏泰仓储承担占有使用费，又判决苏泰仓储承担违约金，忽略了南京交工实际损失情况，加重了苏泰仓储的负担。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判苏泰仓储按合同约定租金标准支付南京交工房屋占有使用费，同时改判驳回南京交工违约金的主张。
南京交工答辩称，1、苏泰仓储与南京交工之间的租赁合同于2013年11月25日到期，租赁期限届满前南京交工也明确致函苏泰仓储，表示期满后不再续租，并要求苏泰仓储在期满后30日内拆除建筑物并搬迁。双方未就续租事宜达成书面一致，故双方的租赁合同已于2013年11月25日自然终止，不存在苏泰仓储所称的合同未解除的问题。2、关于添附物的处理，因双方已在合同中有明确约定，故南京交工在原审中主张苏泰仓储拆除建筑物并搬迁有合同和法律依据。3、由于苏泰仓储在期满后未在规定期限内完成搬迁及拆除建筑垃圾的义务，其行为已构成违约，南京交工在原审中主张苏泰仓储支付逾期占有使用费，有合同、事实和法律依据。并且占有使用费与违约金并不矛盾。综上，南京交工认为原审法院查明事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回苏泰仓储全部上诉请求。
上诉人苏泰仓储和被上诉人南京交工对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人苏泰仓储主张涉案部分建筑物从2014年4月份开始拆除，被拆建筑物所在土地被征收，但对于该项主张苏泰仓储未提供证据予以证实。被上诉人南京交工认为涉案部分建筑确实被拆了，被拆面积为709918平方米，但不是4月份开始拆的，是从2014年8月16日后开始拆除的。南京交工提交了《房屋验收单》和《拆房通知单》，证明部分建筑物系2014年8月16日拆除的。苏泰仓储对南京交工提供该两份证据的真实性没有异议，但认为《房屋验收单》和《拆房通知单》上记载的时间是后补的，不是客观上拆除的时间，但对此苏泰仓储未提供证据相佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人苏泰仓储主张从2014年4月份开始国家拆除并征收了涉案用地7099.18平方米，故在计算房屋占用使用费时应扣除被征收的面积，但对于该项主张上诉人未提供证据予以证明；被上诉人南京交工认为上诉人苏泰仓储陈述不属实，确实有7099.18平方米用地被征收，但拆迁时间是在2014年8月16日之后，并提供了《拆房通知单》和《房屋验收单》证明拆迁系从2014年8月16日之后进行的，上诉人苏泰仓储亦认可该两份单据的真实性，虽认为单据上的时间系后补，但上诉人苏泰仓储未提供证据佐证。故对于上诉人苏泰仓储要求从2014年4月开始不应再计算被征收用地面积的占有使用费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于租赁期限届满后上诉人苏泰仓储继续占有使用涉案土地应按何标准交纳占有使用费的问题。本案中，被上诉人南京交工在租赁期限届满前就明确发函告知上诉人不再续租，虽然上诉人苏泰仓储回函表达了续租的意愿，但被上诉人南京交工亦明确回函表明不再续租。按照双方《场地租赁协议》的约定，双方未达成续租协议的，上诉人苏泰仓储应于租赁期届满后30日内将租赁的场地交还给南京交工，但上诉人苏泰仓储并未按约交还而是继续占有使用承租场地，故上诉人苏泰仓储理应支付占用使用承租场地期间的占有使用费。因双方《场地租赁协议》对租赁期限届满后双方未达成续租协议，上诉人不交还场地而继续占有使用期间占用使用费的标准有明确约定，原审法院按照双方约定的标准计算占有使用费并无不当，上诉人苏泰仓储认为应参照合同约定的租金标准计算占有使用费的主张，违反了双方合同的约定，本院不予支持。因南京交工在租赁期限届满前后均明确表达了不再续租的意思表示，故上诉人南京交工有关租赁期限届满后双方未签订租赁合同的，原租赁合同有效，房屋占用使用费标准应参照原租金标准计算的主张，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。上诉人苏泰仓储未按约交还承租场地，其行为已构成违约，理应承担违约责任。虽然合同约定“一方违约，应向对方承担违约金贰拾万元”，但原审法院综合多种因素酌定上诉人苏泰仓储承担10000元违约金并无不当。上诉人苏泰仓储有关合同约定的房屋占有使用费系违约金性质，故原审法院存在重复认定违约金情况的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人苏泰仓储的上诉理由不成立，其上诉主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费130元，由上诉人南京苏泰仓储有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十二月四日
书记员 罗程允