黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥中法民二商初字第44号
原告绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司，地址绥化市北林区南二西路22号（以下简称信达公司）。
法定代表人李增祥，职务董事长。
委托代理人魏积辉，男，1964年7月27日出生，汉族，该公司副总经理，住绥化市。
被告望奎县森淼房地产开发有限公司，地址望奎县奋斗路105号（以下简称森淼公司）。
法定代表人肖明清，职务总经理（经合法传唤未到庭）。
被告任艳峰，男，1970年6月12日出生，汉族，个体，现住望奎县。
委托代理人王彦华，黑龙江兴望律师事务所律师。
原告绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司与被告望奎县森淼房地产开发有限公司、任艳峰借款合同纠纷一案，于2014年10月24日向本院起诉。本院于2014年11月5日受理后，依法组成合议庭，由审判员张金中担任审判长，代理审判员卢轶楠主审本案，代理审判员刘娜参加评议，于2014年12月26日公开开庭审理了本案。原告绥化市北林区信达小额贷款有限责任公司的委托代理人魏积辉、被告任艳峰的委托代理人王彦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信达公司诉称，原告与被告森淼公司于2012年12月27日签订一份借款合同，被告向原告借款人民币5，000，000.00元，并约定月利率为20‰，借款期限为12个月，逾期不能还款按合同的原利率上浮50％罚息。合同签订后，原告即向被告支付借款5，000，000.00元，约定还款期限为3个月。同时，被告以其座落于望奎县卫星镇学苑小区10041.72平方米的房屋作为抵押，并在望奎县房产局办理了预告登记。合同到期后，经原告多次索要，但被告以种种理由推拖还款。为此，原告依法提起诉讼，要求：1、依法判令被告立即偿还原告借款本金5，000，000.00元，并判令被告按月息3％违约利息；2、如被告不能还款时，以其抵押房产或其他财产偿还借款本金及利息；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告任艳峰辩称，虽然被告挂靠在望奎县森淼房地产公司名下进行开发，对外以森淼公司从事业务，但均为个人行为，包括本案涉及的5，000，000.00元，为其个人借款。被告虽然给原告出具的借条上载明借款本金为5，000，000.00元，但实际上被告只收到了4，550，000.00元，原告在支付借款时已经预先扣除了3个月的利息450，000.00元，案涉借款本金应为4，550，000.00元。因被告开发楼盘销售状况不好，导致未能按照合同约定期限还款，被告愿意在法定条件下对所欠欠款支付相应利息。
被告望奎县森淼房地产开发有限公司未答辩。
原告为证明其所主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：
第一组证据，原告信达公司与被告森淼公司于2012年12月27日签订的借款合同一份、借款审批表一份以及借款凭证一张，意在证实被告森淼公司与任艳峰向原告借款人民币5，000，000.00元的事实；
第二组证据，房屋预告登记证116本，意在证实二被告用位于望奎县卫星镇学苑小区116套、面积共计10041.72平方米房屋作为借款抵押，并办理预告登记的事实。
被告森淼公司、任艳峰未向法庭提交证据。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：被告任艳峰对原告提供的第一组以及第二组证据的真实性无异议，但对第一组证据的证明问题有异议，认为其实际借款金额与借款合同以及借款凭证载明的金额不符。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下：
对原告提供第一组、第二组证据，被告对其真实性均无异议，均予以采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下：
原告信达公司与被告森淼公司于2012年12月27日签订借款合同一份，合同约定：借款金额为人民币5，000，000.00元，借款人为望奎县森淼房地产开发有限公司，期限自2012年12月27日至2013年12月26日，借款月利率为20‰，并约定如借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或者未按合同约定用途使用贷款的，贷款人按合同约定利率上浮50％收取罚息。被告森淼公司在借款人处盖章，被告任艳峰在授权代表处签名并捺押。借款合同签订当日，被告森淼公司给原告出具借款凭证一张，借款凭证载明：借款人为望奎县森淼房地产开发有限公司，借款金额为人民币500万元整，借款用途为工程用款，借款期限三个月，约定还款日期为2013年3月26日，被告森淼公司在借款凭证上加盖森淼房地产开发有限公司公章，法定代表人肖明清名章以及经办人任艳峰签名及捺押。被告森淼公司将其位于望奎县卫星镇学苑小区116套、面积共计10041.72平方米的房屋作为该笔借款的担保，在望奎县房产局对上述房屋办理了李增祥名下的预购商品房预告登记。合同签订当日，原告向被告森淼公司支付借款人民币4，550，000.00元，其余450，000.00元作为预付利息未予支付。被告在收到借款后，未按合同约定偿还借款本金及利息，经原告多次催要后，被告仍未归还。上述事实有借款合同、借款凭证、房屋预告登记证116本、庭审笔录及当事人陈述在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点有三点：一是被告应否给付借款本金人民币5，000，000.00元及利息；二是被告任艳峰是否负有还款义务；三是原告对已作预购商品房预告登记的116套房屋是否享有抵押权以及优先受偿权。
第一，原告信达公司与被告森淼公司签订的借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告森淼公司收到借款后，未按合同约定偿还借款本金及利息，已构成违约，故原告要求被告森淼公司偿还借款本金及利息的诉讼请求有理。庭审中，原告自认在交付借款本金的同时，被告任艳峰直接预付三个月的借款利息人民币450，000.00元，该预付利息的行为属于预先扣除利息的行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”的规定，案涉借款本金数额应为人民币4，550，000.00元。原告请求被告按月息3％给付违约利息，超出法律规定上限，依照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行利率，各地人民法院可以根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”的规定，对超出部分本院不予支持，被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍给付借款利息。
第二，原告信达公司与被告森淼公司于2012年12月27日签订的借款合同、借款凭证上载明的借款人均为森淼公司，在借款人处亦盖有被告森淼公司公章及其法定代表人肖明清的名章，足以证明本案的借款人为森淼公司。被告任艳峰作为被告森淼公司授权代表，在借款合同的授权代表处签字及捺押，系该笔借款的经办人。因原告未能提供其他证据证实被告任艳峰对该笔借款负有偿还义务，该主张不应支持。如上述借款系任艳峰使用，可由森淼公司向其主张。
第三，原告为保证自己的债权得以实现，经与被告协商，对被告所有的位于望奎县卫星镇学苑小区116套房屋办理预购商品房预告登记，并约定如被告不能按时还款以上述房产优先受偿。虽然双方对借款提供担保达成合意，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，因双方未办理抵押登记，故原告对被告提供的财产不享有抵押权。原告提交的116本预告登记证书的权利人均为李增祥，根据《中华人民共和国物权法》第二条“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”的规定，原告信达公司并非预告登记证的权利人，故原告依抵押权主张就上述房屋优先受偿的请求不能成立。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零五条、第二百零六条，第二百一十一条、《中华人民共和国物权法》第二条、第十七条、第一百八十七条、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，判决如下：
一、被告森淼公司于本判决生效后十日内给付原告信达公司借款本金人民币4，550，000.00元。
二、被告森淼公司于本判决生效后十日内给付原告信达公司借款利息（以人民币4，550，000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2012年12月27日计算至判决生效之日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46，800.00元，由原告负担4，212.00元，被告森淼公司负担42，588.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 张金中
代理审判员 刘 娜
代理审判员 卢轶楠
二〇一五年二月二日
书 记 员 赵哲媛