江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3423号上诉人（原审被告）张建宁，女，汉族，1958年5月31日生。委托代理人谭丽萍，江苏格非律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邱培培，女，汉族，1986年10月13日生。委托代理人陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人黄俊，江苏当代国安律师事务所律师。原审被告张潇，男，汉族，1985年11月9日生。委托代理人仇松林，江苏格非律师事务所律师。委托代理人夏艳莉，江苏格非律师事务所律师。原审第三人南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1号室。法定代表人陆成，该公司总经理。委托代理人陈志毅，江苏德序律师事务所律师。委托代理人高子晗，女，汉族，南京中房地产中介有限公司职工。上诉人张建宁因与被上诉人邱培培、原审被告张潇、原审第三人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原中介公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人邱培培原审诉称，2015年5月29日，其与张潇在中原中介公司的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，约定邱培培以420万元的价格购买张潇名下坐落于本市鼓楼区世茂外滩新城二期6号楼某单元5512室房屋，张潇应于2015年6月15日前腾空房屋，邱培培于2015年6月15日前将首付款120万元以转账形式支付给张潇，余款290万元邱培培通过银行贷款的方式支付，另有10万元作为购房定金。双方于2015年7月15日前签订《南京市存量房交易合同》并办理过户手续。若有违约，则违约方双倍返还定金。合同签订当日，邱培培给付张建宁购房定金10万元，张建宁出具承诺书一份，承诺其得到张潇授权出售涉案房屋的相关授权，若之后权利人否认此授权，最终导致合同目的无法实现，张建宁愿意按照所签订的合同中约定出售方的义务向邱培培承担定金责任及其他违约责任等。后张潇拒绝出售房屋，故张建宁应承担连带双倍返还定金的责任。为维护自己的合法权益，邱培培诉至法院，请求判令张潇、张建宁向邱培培双倍返还定金20万元。原审被告张潇原审辩称，张潇收到邱培培的起诉状后才知道其名下房屋被其母亲张建宁私自出售，其对房屋买卖合同并不知情，对张建宁出售涉案房屋的行为不予追认，故该买卖合同并未成立。即使合同成立，邱培培也没有在合同约定的期限内支付首付款，故邱培培无权向张潇主张双倍返还定金。上诉人张建宁原审辩称，张建宁与邱培培签订房屋买卖合同时并未取得张潇的授权，张潇对房屋买卖事项不知情，张潇对张建宁出售房屋的行为拒绝追认。合同没有履行是因为邱培培没有按照约定支付首付款，张建宁同意返还邱培培支付的定金10万元及从收到定金之日起按同期银行贷款利率计算的利息。原审第三人中原中介公司述称，中原中介公司认为涉案合同系张建宁代理张潇签订的房屋买卖合同。一审经审理查明，2015年5月29日，邱培培（乙方）、张潇（甲方）在中原中介公司（丙方）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，约定乙方以420万元的价格购买甲方名下坐落于本市鼓楼区世茂外滩新城二期6号楼某单元5512室房屋（建筑面积215.94平方米）；乙方于2015年5月29日向甲方支付购房定金10万元；首付款120万元，乙方于2015年6月15日前以转账方式支付甲方，用于甲方办理房屋解押手续；第二期房款290万元通过银行贷款方式支付；甲方应于2015年6月15日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；甲、乙双方同意于2015年7月15日前签订《南京市存量房交易合同》；违约方双方赔偿守约方定金，并全额赔偿丙方中介费，一手产权证办证费用由甲方自行承担，乙方首付款用于交房当天去银行解押；张建宁在合同甲方处代张潇签字并在甲方委托代理人处签字，邱培培在合同乙方处签字，中原中介公司在丙方处盖章。2015年5月29日，合同签订后当天，邱培培向张建宁支付定金10万元。同日，张建宁出具承诺书，承诺其得到涉案房屋所有权人张潇合法授权，权利人授权张建宁代为办理出售涉案房屋之一切事宜，包括且不限于出售该物业所签订相关法律文书、收受定金及房款等相关事宜；若之后权利人否认此授权，最终导致合同目的无法实现，张建宁愿意按照所签订的合同中约定出售方的义务向邱培培承担定金责任及其他违约责任等等。张潇、张建宁系母子关系。2013年10月22日，张潇与案外人南京世茂房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定张潇以3728411元价格购买涉案房屋，张潇尚未办理涉案房屋的所有权证。原审审理中，张潇、张建宁陈述张潇对张建宁出售涉案房屋行为不知情，张潇并未授权张建宁出售涉案房屋，对张建宁出售涉案房屋的行为不予追认。张建宁同意退还邱培培定金10万元并从收到定金之日起按同期银行贷款利率支付利息。邱培培陈述，其准备好首付款等中介通知后与张潇一起去银行办理解押手续，后中介通知邱培培，张潇不同意出售涉案房屋，后邱培培与中介公司职工在张建宁家进行协商，张建宁要求邱培培全额付款，否则不同意出售房屋，双方协商未果。中原中介公司陈述，邱培培没有按约支付首付款是因为张潇没有约好银行办理解押，解押除了邱培培支付首付款120万元外，张潇还要再支付100多万元才能还清涉案房屋的贷款，进行解押，张潇没有按期办理解押是因为资金压力。因双方对房屋买卖合同的履行产生争议，邱培培遂诉至原审法院，请求判如所请。双方分歧较大，致使调解不成。上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》、《房屋买卖中介合同》、承诺书、收条等证据予以证实。原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，张建宁没有代理权以被代理人张潇的名义与邱培培签订的房屋买卖合同，被代理人张潇不予追认，对张潇不发生效力，应由张建宁承担责任。张建宁在出具的承诺书中，承诺如果权利人否认授权，导致合同目的无法实现，张建宁本人愿意按照所签订的合同的约定承担定金责任和违约责任。故对于邱培培要求张潇承担双倍返还定金20万元的诉讼请求，原审法院不予支持；对于邱培培要求张建宁承担双方返还定金20万元的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、张建宁于判决生效后十日内双倍返还邱培培定金20万元；二、驳回邱培培的其他诉讼请求。如果张建宁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由张建宁负担（邱培培已预交，张建宁于判决生效之日起十日内加付此款）。上诉人张建宁不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判被上诉人承担违约责任，并判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。其理由为：一、原审认定事实有误。1、一审法院以上诉人无授权为由判决上诉人承担双倍定金返还责任，但对涉案买卖合同是否成立或者生效未作认定，属于事实认定不清。只有合同有效的情况下，定金罚则才能适用，而原审张潇不予追认代理行为，合同效力显而易见。2、一审法院对于涉案买卖合同是否实际履行、根据合同约定和诚信原则由谁承担违约责任等重要案件事实未作认定，属于事实认定不清。被上诉人作为购房人，未按合同约定支付首付款的行为从交易习惯、合同约定及证据等方面均构成违约，而一审法院回避了这一问题。3、一审法院对于被上诉人是否具备合同履行能力事实未作认定。被上诉人陈述及其提交的股票明细单证、录音证据等，可以互相印证，证明其钱均在股市，并非如上诉人所说的其已准备好资金，是因上诉人未通知贷款银行而未支付；即使其不放心交给上诉人，也应以提存等其他方式履行合同义务。同时，上诉人房屋为空置，随时可以交付，通知贷款银行也非合同约定的支付首付款的必要条件。因此被上诉人显然不具备履行能力，其关于未能付款的理由均为借口。4、一审法院对案涉承诺书与买卖合同的法律关系未作认定。根据被上诉人诉讼请求，其是要求上诉人承担担保责任，认为承诺书是担保合同。而根据法律规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效则从合同无效。一审法院直接以承诺书判决上诉人承担法律责任不符合法律规定。同时，被上诉人在一审中根本不清楚承诺书的出具人是谁，而是庭后询问中介机构才知道，说明上诉人与其之间不存在担保合同关系，上诉人也没有向其作出对主合同承担担保责任的意思表示，故而上诉人无需承担担保责任。5、一审法院对于本案起因是违约纠纷还是授权问题未作认定。被上诉人开始只起诉张潇，后在其否认授权的情况下才追加上诉人，可见纠纷并非因张潇否认授权之故引起。张潇对此本不知情，在被上诉人未支付首付款的情况下，显然不可能予以追认。一审法院以张潇否认授权为由要求上诉人承担违约责任，显然为事实认定错误。二、一审判决适用法律有误。一审法院避开买卖合同成立与否、承诺书法律性质、合同根本违约方等问题，根据定金罚则判决无权代理人承担责任，属于法律适用错误。三、中原中介公司作为中介方，与本案有重大利害关系，其为了自身利益作出虚假陈述，损害了上诉人的合法利益。四、一审法院在审理中存在不公平、不公正现象。上诉人在一审中为解决矛盾，愿意返还定金并支付利息，但一审法院却将违约责任加诸上诉人，维护了不讲诚信的被上诉人的利益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销一审判决第一项判决内容并予以改判。被上诉人邱培培二审辩称：1、上诉人在明知未征得产权人同意的情况下，在中介挂房，并以产权人名义签订买卖协议、收取定金，明显存在过错。2、在合同履行过程中，按照上诉人的陈述，其也从未告知过产权人房屋出售的事实。虽然对此被上诉人不予认可，但是根据上诉人的陈述，必然导致买卖合同无法履行。上诉人一再声称是被上诉人未能支付首付款，所以导致合同不能履行。但是原审证据可以证明，相关责任不在被上诉人，而是上诉人不愿按照合同继续履行。此外根据上诉人的陈述，其既没有告知产权人房屋出售的事实，也未获得产权人的授权，那么履行合同是不可能实现的；无论被上诉人是否支付首付款都不可能改变该事实。上诉人在买卖合同签订直至最后不能履行的过程中都存在明显、故意的过错，其应当承担全部责任。3、本案中上诉人存在明显过错，需要承担相应的赔偿责任。在上诉人自己签署的承诺书中，也表明愿意承担相应的定金责任和违约责任。原审判决其承担相应的违约责任于法有据。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉。原审被告张潇二审辩称：1、一审法院判决上诉人承担双倍返还定金的责任，与法律和事实均不相符。一审判决并未如实陈述事实，如一审时被上诉人在庭上明确提出解除合同，判决书中却未见此记载。一审判决还故意遗漏依据合同约定被上诉人应当支付首付款的重要事实。2、一审法院判决张建宁承担双倍返还定金的责任，但并未认定上诉人与被上诉人之间到底是什么样的法律关系；一审法院将承诺书作为判决的依据，与事实亦不符。3、作为主张定金罚则的一方，在履行合同中不应当有过错。而案涉合同之所以不能继续履行，不能得到张潇的追认，是因为被上诉人没有依约支付首付款。本案由张建宁来承担责任，实属不当。原审第三人中原中介公司二审辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人张建宁对一审查明的事实不持异议，但认为遗漏查明被上诉人并未在合同约定的时间前支付首付款。被上诉人邱培培对一审查明的事实不持异议。原审被告张潇认为一审判决查明“中原中介公司陈述邱培培未按约支付首付款，是因为张建宁没有约好银行办理解押”与事实不符，事实应为邱培培未按约支付首付款。原审第三人中原中介公司对一审查明的事实没有异议。本院对原审查明的事实中各方当事人不持异议之部分予以确认。各方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，张建宁在没有代理权的情况下，以被代理人张潇的名义与邱培培签订房屋买卖合同，张潇明确表示不予追认，故该合同对张潇不发生效力，应由张建宁承担责任。张建宁上诉称涉案合同未能履行是因为邱培培未能支付首付款所致，不具备事实与法律依据，本院不予支持。张建宁还上诉称其出具该承诺书属于保证行为，因主合同无效，保证行为自然无效；本院认为，该承诺书内容为张建宁对其具备代理权、且在被代理人不追认之情形下其如何承担责任所作出的承诺，不能构成法律意义上的保证。张建宁上诉称该承诺书内容属于保证责任，于法无据。张建宁还称无效合同约定之定金罚则不应适用，对此本院认为，张建宁承诺内容为依照《房地产买卖中介合同》相关条款的约定，确定张建宁在未获得授权下的相应责任；在张建宁未取得张潇追认、该合同对张潇不发生效力的情况下，张建宁须按其承诺承担相应的责任。因此，一审法院支持邱培培要求张建宁承担返还20万元定金的诉讼请求，并无不当；上诉人张建宁的的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张建宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年六月二十日书 记 员  郭旭冬