上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2369号
原告天津市人民政府驻上海办事处，住所地上海市虹口区。
负责人孙虎军，职务书记、主任。
委托代理人周伟，上海众华律师事务所律师。
委托�理人熊顾军，上海众华律师事务所律师。
被告上海龙园建设工程有限公司，注册地上海市崇明县城桥镇官山路XXX号XXX幢XXX区。
法定代表人吕晓玲，职务总经理。
委托代理人张浩，上海千志律师事务所律师。
原告天津市人民政府驻上海办事处诉被告上海龙园建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2014年11月4日组织双方当事人进行了证据交换。后本院依法组成合议庭，并于2015年2月16日又组织双方当事人进行了证据交换。此后，本院根据原告的申请启动了司法鉴定程序，对上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号103室等房屋的租金价格进行评估。评估报告出具后，本院于2015年7月6日再次组织原、被告双方进行了证据交换，并于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告天津市人民政府驻上海办事处的委托代理人周伟，被告上海龙园建设工程有限公司的委托代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市人民政府驻上海办事处诉称，原、被告双方于2009年7月1日签订《办公用房租赁合同》，原告将上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号103室、104室、105室、205室、206室、302室、303室、304室、305室房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告使用，期限为2009年7月1日至2014年6月30日，双方约定前三年租金为人民币100，000元／年，最后两年为110，000元／年。从2011年年底开始，被告就以各种理由延迟支付租金。原告多次催讨未果，现合同已经到期，原告要求被告搬离，被告却拒绝搬离。被告的行为严重违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付欠付的租金240，000元（自2012�7月1日起至2014年6月30日止的房屋租金220，000元未支付，每月租金是110，000元，半年一付，2011年12月15日应付租金50，000元，实付30，000元）；2、被告搬离涉案房屋，并将上述房屋返还给原告；3、被告向原告支付房屋使用费（按照每月20，606元的标准计算，自2014年7月1日计算至被告实际返还房屋之日止）。审理中，原告放弃了有关逾期付款滞纳金的相应诉讼请求。
被告上海龙园建设工程有限公司辩称，原、被告双方就涉案房屋曾达成转让、置换的口头协议，约定该租赁合同以租代购；就欠付租金问题，原告的两次催缴通知书中并没有提到2012年之前有欠付的租金，况且这两份通知书并没有交到被告手中；其认为2012年12月31日之前的租金75，000元均超过了诉讼时效；就租金标准问题，根据租赁合同约定应是三年租金100，000元，而不是每年100，000元；房屋使用费应参照原合同标准，不应参照评估报告的标准等。故被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋的权利人系原告。
2009年7月1日，甲方（原告）与乙方（被告）签订了《办公用房租赁合同》，约定乙方租赁甲方的涉案房屋；年租金三年为100，000元整，后二年双方根据市场行情做相应调整，调整比例为10%；租赁期为五年，自2009年7月1日起至2014年6月30日止；甲乙双方签订合同之日，乙方向甲方交付20，000元作为定金（不得抵作租金），合同到期后返还；付款方式为每半年支付一次，实行先付后用原则，提前十五日支付租金等。
对于押金部分，原告表示实际并未收取过，而截至本案庭审辩论终结前被告也并未提供支付过押金的相应证据。
合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。
对于欠付租金的数额，�告表述被告欠付租金共计240，000元，其中2011年12月15日少付20，000元，2012年7月1日起至2014年6月30日止欠付租金220，000元；被告于2015年2月16日的证据交换中自认，其并未支付过2012年7月1日至2014年6月30日的租金。
对于欠付租金的时效，被告提出了2012年12月31日之前的租金75，000元均超过了诉讼时效的抗辩；原告则认为在原告提供的录音证据中原告主张过租金，被告多次表示愿意支付欠付的租金，故本案的时效不存在问题等。
庭审中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司对涉案房屋的租金价格进行了评估，评估结论为：涉案房屋房地产月度租金市场价格为20，606元，每平米建筑面积每天租赁价格为2.89元。
原告表示其曾于2014年4月30日、5月30日，两次向被告发送催缴欠费通知书催讨相应租金；而被告表�两份催缴欠费通知书其均未收到过。
上述事实，有《办公用房租赁合同》、上海市房地产管理局的通知、评估报告等证据及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。
本案中，双方的争议焦点主要为：原、被告之间是否存在有关涉案房屋转让、置换的口头协议；被告就2012年12月31日之前涉案房屋的租金提出的时效抗辩是否成立；租赁合同中约定的租金标准应如何理解；租赁合同到期后，房屋使用费的标准如何确定等。
对于第一个争议焦点，被告主张双方就涉案房屋存在转让、置换的口头协议，原告则不予认可，合议庭组织双方多次证据交换及开庭审理，被告指称的相关“证人”均未到庭作证，被告对于其主张的该节事实负有举证责任而并未提供足够证据予以证明，故本院对于被告的该项主张不予采信，不予认定原、被告双方存在涉案房屋转让、置换的口头协议。
对于第二个争议焦点，被告提出了2012年12月31日之前的租金75，000元均超过了诉讼时效的抗辩，而原告则认为在原告提供的录音证据中原告主张过租金，被告多次表示愿意支付欠付的租金，故本案的时效不存在问题等。本院认为，录音资料中对话内容确实反映了双方磋商解决争议的情况，被告方的人员也曾表示过同意支付租金等意向，但就欠租的数额、对应的时段等信息均无明确的反映，故对于原告方的主张本院实难采信，被告就2012年12月31日之前的租金的时效抗辩意见成立，又结合被告自认的其并未支付过2012年7月至2014年6月30日租金的事实，本院对于原告主张的2013年1月1日至2014年6月30日涉案房屋租金予以支持。
对于第三个争议焦点，租赁合同中的约定为“年租金三年为人民币壹拾万元整，后二年双方根据市场行情做相应调整，调整比例为10%”，原告主张理解为前三年中每年的租金为100，000元，之后两年每年的租金为110，000元；而被告主张理解为前三年的租金共计100，000元，之后两年每年的租金为110，000元。本院认为，被告作为租金的支付方，主张前三年共支付租金100，000元，应当举证加以证明，但被告经历多次开庭均以票据保全不周为由未能举证，由此产生的后果应当自行承担。此外，如根据被告方的意见，三年共计100，000元，则每年租金仅为30，000余元，结合涉案房屋的租赁面积、位置等因素，此价格明显偏离市场租金价格标准。故综合上述情况，本院采信原告的观点予以认定。
对于第四个争议焦点，租赁合同到期后的房屋使用费标准，原告主张参照评估报告确定的租金标准，被告主张参照原合同租金标准。本院认为，租赁合同租期之内的租金无论高低，均出于原、被告双方的约定，系双方的真实意思表示，租赁合同期满后的房屋使用费标准，在原租赁合同的租金标准与市场标准差距不大的情况下，参照原租赁合同租金标准并无不妥。但本案中基于评估报告给出的涉案房屋的租金标准为每月20，606元，租金标准高出原合同一倍有余，仍然适用原合同标准有违公平原则，客观上也可能导致承租人在一定期间内以低于市场的价格占用涉案房屋，不利于案件的执行，故结合上述情况，本院采信原告方的主张，参照评估报告确定房屋使用费的标准。
综上所述，原、被告之间的租赁合同履行期满，被告应搬离涉案房屋并返还给原告，房屋使用费亦应参照每月20，606元之标准自2014年7月1日支付至实际搬离之日止。
据此，依照《中华人名共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海龙园建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告天津市人民政府驻上海办事处自2013年1月1日起至2014年6月30日止的租金人民币165，000元；
二、被告上海龙园建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区镇宁路XXX弄XXX号房屋并将房屋返还给原告；
三、被告上海龙园建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告天津市人民政府驻上海办事处自2014年7月1日起至实际搬离之日止，按每月人民币20，606元计算的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义�，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费人民币20，000元，由原告天津市人民政府驻上海办事处负担人民币3，078元，被告上海龙园建设工程有限公司负担人民币16，922元。
案件受理费人民币5，952.25元，由原告天津市人民政府驻上海办事处负担人民币916.25元，被告上海龙园建设工程有限公司负担人民币5，036元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
代理审判员 张 艨
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年八月十四日
书 记 员 杨 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民�和国民法通则》
第一百三十六条第三项下列的诉讼时效期间为1年：
......
（三）延付或者拒付租金的；
......
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。