山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终395号
上诉人（原审原告）：管延霞，×。
委托诉讼代理人：魏现兰，北京市京师（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李升成，北京市京师（青岛）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蔡慧超，×。
上诉人（原审被告）：秦华，×。
上诉人管延霞与上诉人蔡慧超、秦华因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2018年3月7日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人管延霞及其委托诉讼代理人魏现兰，上诉人蔡慧超、秦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
管延霞上诉请求：1、变更一审判决第四项，改判增加管延霞房屋升值损失200000元；2、本案诉讼费及保全费由蔡慧超、秦华承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、根据双方协议第十条第三款约定，合同订立时，蔡慧超、秦华已经预见到的损失数额已达到购房总价款的20%，一审判决支持的数额明显低于该数额，系事实认定错误，应依法予以改判增加；2、一审判决对管延霞预期可得利益损失时间节点、损失数额的认定错误；3、蔡慧超、秦华已预见到履约及违约的法律后果，对合同履行后房屋所有权及收益权归管延霞所有明确知情，管延霞解除合同时，涉案房屋经评估已升值超过100万，该部分升值系管延霞的预期可得利益损失，对该部分损失应予赔偿。二、确定管延霞预期可得利益损失的时间应以合同解除时为准，一审认定为房屋交付时，系适用法律错误。三、一审法院违反相关证据规则的规定，错误加重管延霞的举证责任，应依法予以改判。1、管延霞虽于2016年9月29日签署起诉状，但在诉状送达前撤回起诉，系以实际行为证明有继续履行的意思，一审法院要求管延霞举证证明继续履行合同的意愿，系加重管延霞的举证责任；2、关于房价上涨83%是否超出蔡慧超、秦华签订合同时的预期问题，一审法院加重了管延霞的举证责任，蔡慧超、秦华作为涉案房产建设单位的财务高管，对于房价走势有能力预见且已明确知情，一审认定应当以合同签订时间作为预见房价上涨的时间节点，要求管延霞举证蔡慧超、秦华知情，加重了管延霞的举证责任。
蔡慧超、秦华辩称，答辩意见同其上诉意见。
蔡慧超、秦华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回管延霞的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1、涉案合同签订时，管延霞及房屋中介公司事先知道涉案房屋房产证还未办理，只办理网签。且涉案托管单中已将固定格式上的“待本人将房地产权证不动产原件交给居间方后”的字划掉，改为“待本人到场签字后”。实际上，蔡慧超、秦华到场后，对方要求蔡慧超、秦华必须提供房产证原件作为支付要件从而不履行支付，故蔡慧超、秦华始终未收到5万元定金，合同始终未生效。2、根据合同约定，2016年9月9日管延霞应支付首付款，管延霞还是以无房产证为由不履行支付。管延霞不按合同约定支付房款的违约行为致使双方签订的涉案合同始终无法生效。3、一审宣判后，判令蔡慧超返还定金，在蔡慧超没有办理任何手续的前提下，中介公司告知已将定金退还给管延霞，这说明5万元定金是管延霞与中介之间的资金往来关系，与本案及蔡慧超、秦华无关。
管延霞辩称，蔡慧超、秦华的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。2016年8月20日涉案合同签订当天，管延霞已足额支付定金，且秦华已向管延霞开具收条。托管单系蔡慧超、秦华与中介公司之间的问题，与管延霞无关。
管延霞向一审法院起诉请求：1、解除管延霞与蔡慧超、秦华之间就青岛市李沧区×户房屋签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、判令蔡慧超、秦华返还管延霞支付的定金50000元；3、判令蔡慧超、秦华赔偿管延霞租房损失6200元；4、判令蔡慧超、秦华赔偿管延霞中介费损失30000元。5、判令蔡慧超、秦华赔偿管延霞房屋升值损失1000000元；6、判令蔡慧超、秦华赔偿管延霞评估费8300元；7、本案诉讼费、保全费由蔡慧超、秦华承担。
一审法院认定事实：
1、蔡慧超、秦华系夫妻关系，2016年8月20日，秦华作为蔡慧超的代理人与管延霞在青岛云房数据服务有限公司的居间中介下就青岛市李沧区×户房屋签订《青岛市存量房屋买卖合同》，蔡慧超是上述房屋的产权人。该合同约定：管延霞购买蔡慧超所有的上述房屋，房屋建筑面积143.35平方米；房屋成交总价为1260000元，关于购房款的支付，约定为自筹方式支付，不采用银行贷款方式：1、合同签订当日支付定金50000元；2、2016年9月9日之前支付首付款350000元；3、剩余860000元于房屋过户之前一次性支付给蔡慧超；房屋的交付时间为2016年8月29日，双方于蔡慧超购房贷款撤押后三日内办理房屋的产权过户手续。合同对蔡慧超撤押时间、办理过户手续的时间、购房定金、首付款的具体支付方式，双方没有书面约定。签订合同时蔡慧超尚未取得上述房屋的房产证，2017年1月才取得房产证。2016年8月24日，蔡慧超补签了合同并将交房时间自2016年8月29日变更为9月20日。
2、2016年8月20日合同签订当天，秦华作为蔡慧超的代理人及管延霞与青岛云房数据服务有限公司签订《居间服务合同》，该合同约定：管延霞应支付居间服务费30000元，买卖双方任何一方违约导致《青岛市存量房屋买卖合同》不能履行的，中介方收取的居间服务费无需退还，中介方向守约方收取的相关费用，守约方有权向违约方追偿。2016年8月24日，管延霞支付中介方居间服务费30000元。
3、管延霞申请对2017年3月15日涉案房屋的价值进行评估，根据管延霞的申请，一审法院委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对管延霞的申请事项进行评估，经评估，涉案房屋2017年3月15日的价值为2301054元，管延霞缴纳评估费8300元。管延霞对评估结果无异议，蔡慧超认为评估价值过高。蔡慧超、秦华申请对2016年9月20日涉案房屋的价值进行评估，根据蔡慧超、秦华的申请，一审法院委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对上述申请事项进行评估，经评估，涉案房屋2016年9月20日的价值为1472778元，蔡慧超支付评估费6200元。双方当事人对上述评估结果均无异议。
4、本案为管延霞就同一事实和理由第二次起诉蔡慧超、秦华。2016年9月29日，管延霞具状起诉蔡慧超、秦华，要求解除双方签订的本案争议的买卖合同，并要求蔡慧超、秦华赔偿损失共计332000元，管延霞后于2016年11月18日撤回起诉。
5、关于管延霞是否已经支付购房定金。管延霞主张：其按照合同约定于2016年8月20日签订合同当天支付了购房定金50000元，当天先向中介缴纳了10000元意向金，合同签订后，管延霞通过其丈夫的支付宝账户向中介户代丽转账支付了40000元，秦华与中介签订了定金托管协议，并向管延霞出具了收款收据。管延霞对其主张提交蔡慧超、秦华出具的定金收款收据原件1份、青岛市职工社会保险参保证明盖章复制件1份、业主收据及托管单原件1份。定金收款收据2016年8月20日由秦华签字捺印，8月24日蔡慧超也在收款收据上签字捺印。同时中介公司的店长石超在收款收据上作为见证人签字。
蔡慧超、秦华否认收到管延霞支付50000元定金。蔡慧超、秦华称：管延霞当时以蔡慧超不在场为由拒绝支付定金，并要求秦华与中介公司签订业主收据托管单，定金并没有转到中介公司账户，该行为也违反了房地产经济服务告知书第二条及第四条约定，并不能证明其已经履行了交付定金的义务，已经构成违约。蔡慧超、秦华对定金收款收据、业主收据及托管单的真实性无异议，对青岛市职工社会保险参保证明的真实性不予认可，对石超的身份不清楚。
6、关于违约方的确定。管延霞主张：蔡慧超、秦华屡次违反合同约定，拒收购房款并拒绝交付房屋，经中介多次催告，仍拒绝履行，蔡慧超、秦华构成根本违约；2016年8月24日，蔡慧超补签合同时，第一次违约，将交房时间延期至9月20日；2016年9月9日，蔡慧超、秦华再次违约，拒绝提供银行卡号、接收首付款，当天，中介约了双方当事人到中介处办理首付款的交接手续，管延霞携带银行卡前往，蔡慧超、秦华说车坏了无法前往，三方约定在第二天进行再次协商；9月10日，管延霞与蔡慧超进行了协商，蔡慧超、秦华没有给管延霞卡号，管延霞无法支付首付款；中介人员于合同签订当天向蔡慧超、秦华提出要求蔡慧超、秦华将房产证交至中介，中介人员要求蔡慧超、秦华向中介交付房产证原件，防止蔡慧超、秦华将首付款拿走，管延霞并没有提出该项要求，管延霞只是履行付款义务；9月20日，蔡慧超、秦华未按照合同约定交付房屋，9月26日，蔡慧超、秦华提出增加房屋成交价至1450000元，第四次违约，双方无法就合同的履行达成变更意见。
蔡慧超、秦华对管延霞的主张不予认可，称：2016年8月20日签订合同之日，在中介在场的情况下，管延霞拒绝将50000元定金交给蔡慧超、秦华，并要求蔡慧超、秦华签订内容矛盾的托管协议，管延霞首先违约；蔡慧超、秦华2016年9月8日要求管延霞付款，中介要求蔡慧超、秦华提交房产证，蔡慧超、秦华拒绝；2016年9月9日，蔡慧超、秦华准备前往与管延霞以及中介进行协商，但是路上车坏了，三方约定9月10日继续进行协商；2016年9月10日，蔡慧超与管延霞及中介进行协商，管延霞要求蔡慧超、秦华将房产证交至中介，否则拒绝支付首付款，蔡慧超、秦华拒绝，双方协商未果。管延霞第二次违约，导致合同无法履行，管延霞9月26日才提出支付首付款，蔡慧超、秦华因没有收取首付款和定金，因此拒绝交房。蔡慧超、秦华认为违约在于管延霞。
7、关于违约方违约责任的承担。管延霞主张：蔡慧超、秦华违约导致涉案房屋买卖合同无法履行，管延霞要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求蔡慧超、秦华承担违约责任；关于租房损失，蔡慧超、秦华将原定的交房时间自2016年8月29日变更为2016年9月20日，推迟一个月，管延霞签订合同之前租的房子到期了，管延霞于2016年8月31日至9月30日在李沧区快乐人家旅馆居住共31天，每天租金200元，共计6200元，该一个月的租房费用应由蔡慧超、秦华承担。关于房屋升值损失1000000元，管延霞要求以蔡慧超、秦华收到管延霞的诉状以及增加诉讼请求申请等法律文书之日即2017年3月15日的房屋评估价值2301054元减去房屋成交价1260000元计算房屋升值损失。
蔡慧超、秦华主张：管延霞违约在先，其违约行为导致房屋买卖合同无法履行，蔡慧超、秦华同意解除合同，但蔡慧超、秦华在合同履行中并无过错，双方也未明确约定赔偿损失的计算方式，不同意赔偿管延霞主张的上述损失；关于房屋升值损失，蔡慧超、秦华认为应当以合同约定的交房日期2016年9月20日房屋评估价值1472778元计算房屋升值数额；导致本案合同不能履行的原因系管延霞违约，因管延霞违约造成的损失不能由蔡慧超、秦华承担；管延霞已在2016年9月29日起诉，也已明确要求解除双方签订的合同，且双方之间再未有关于合同继续履行的协商，管延霞在明确表示解除合同后又无故自愿申请撤回起诉，系恶意拖延诉讼时间、扩大损失，因此应当以2016年9月20日为时间点计算升值损失，之后损失扩大的部分应当由管延霞负担。
另，管延霞自述于2017年1月在本案争议房屋的同一小区购买面积为139平方米的房屋，成交价为1650000元，房屋是毛坯房，采用商业贷款方式分期付款。管延霞认为：其另行购房与其主张的损失并无事实和法律上的关联性，不能作为本案界定管延霞因解除合同而产生的升值损失。蔡慧超、秦华表示不清楚管延霞陈述的真实性。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，管延霞与蔡慧超于2016年8月20日就青岛市李沧区×户房屋签订《青岛市存量房屋买卖合同》，秦华为蔡慧超签订合同的代理人。双方当事人应当按照合同的约定积极履行合同义务。
关于管延霞是否已经支付购房定金50000元，一审法院认为，根据管延霞与蔡慧超、秦华签订的房屋买卖合同，管延霞应于签订合同当日支付购房定金50000元。管延霞将50000元交给中介工作人员，由中介代管。虽蔡慧超、秦华并未实际收到该定金，但蔡慧超、秦华已经同意由中介代管定金，且蔡慧超、秦华为管延霞出具了收款收据，因此，管延霞已经完成了定金的付款义务。
关于违约方的确定，一审法院认为，合同违约方应根据合同履行情况确定。关于蔡慧超、秦华将交房时间更改为9月20日，管延霞主张蔡慧超、秦华违约，一审法院认为，合同履行过程中，管延霞并未对蔡慧超、秦华变更交房时间予以拒绝，且双方按照更改后的日期继续履行合同，应视为管延霞同意蔡慧超、秦华对交房时间的变更，因此，管延霞主张蔡慧超、秦华该项违约，不予采信。对于管延霞所称因蔡慧超、秦华更改交房时间产生6200元租房损失的主张亦不予采信，对于其要求蔡慧超、秦华赔偿6200元的诉请，不予支持。
关于购房首付款的支付，合同约定，管延霞应于2016年9月9日支付首付款350000元，根据双方陈述，当天蔡慧超、秦华并未到场收取首付款。双方约定于9月10日再次进行协商，但双方因为蔡慧超、秦华何时办理并向中介交付房产证问题产生争议、协商未果，蔡慧超、秦华未收取购房首付款及购房定金。之后，双方就合同履行问题继续进行协商，至2016年9月26日，管延霞未能完成首付款交付，蔡慧超、秦华未交付房屋，当天在双方协商中，秦华提出增加房屋成交价，因管延霞不同意，合同之后未再继续履行。双方当事人互相主张对方违约。管延霞为证明其主张，提交证据证明其具备支付首付款的经济能力，并提交中介与蔡慧超、秦华的微信、短信内容、通话录音及申请两名中介人员出庭作证证明蔡慧超、秦华未积极履行合同义务。一审法院认为，蔡慧超、秦华对除证人证言外的证据真实性均无异议，对该部分证据，本院予以采信。关于证人证言，虽蔡慧超、秦华否认其真实性，但并未提交相反证据予以反驳，而两证人证言基本一致，并有微信、短信记录、通话录音等其他证据佐证。因此对于证人证言，予以采信。一审法院认为，根据管延霞提交的上述证据能够证明管延霞已经准备好资金并积极协商履行合同，而蔡慧超、秦华未于合同约定的9月9日前往收取首付款，亦未于双方约定的再次付款日期即9月10日收取首付款。之后未交付房屋也未采取其他积极措施促进合同履行，并于2016年9月26日提出增加房屋成交价要求。综上，蔡慧超、秦华未积极履行合同义务是导致合同无法履行的原因，蔡慧超、秦华已经构成根本违约。管延霞有权要求解除合同并要求蔡慧超、秦华承担违约责任。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求违约方支付违约金或赔偿损失。本案中，涉案房屋买卖合同解除后，蔡慧超、秦华应该返还管延霞已经支付的定金。虽该50000元定金由中介代管，但代管经过蔡慧超、秦华同意，该属于蔡慧超、秦华与中介之间的居间服务关系。蔡慧超作为合同相对方，应承担向管延霞返还定金的责任。
关于中介费30000元，管延霞为涉案房屋买卖支付中介费30000元，因蔡慧超、秦华违约导致合同无法履行，该中介费应为管延霞因蔡慧超、秦华违约产生的损失，蔡慧超、秦华应予以赔偿，对于管延霞的该项诉请，予以照准。
关于管延霞要求蔡慧超、秦华赔偿房屋升值损失1000000元主张，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，管延霞因蔡慧超、秦华违约产生预期利益损失为上涨的房屋价值。预期利益损失应当结合合同履行情况确定，根据管延霞提交的证据，双方于2016年9月26日关于继续履行合同已经无法协商一致，且管延霞于2016年9月29日即具状要求解除合同并追究蔡慧超、秦华违约责任，而此后管延霞并无证据证明双方有意继续履行合同。双方就房屋升值后价值的计算时间点产生争议，管延霞要求按照其解除合同的要求送达对方的2017年3月15日，而蔡慧超、秦华要求以合同约定交房之日的2016年9月20日。一审法院认为，预期利益损失的确定应当不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2016年9月之后，房屋价值大幅上涨。2017年3月比2016年8月该房屋价值上涨83%，管延霞并无证据证明2016年8月双方签订合同时蔡慧超、秦华能够预期房屋价值的大幅上涨，因此对于管延霞主张的预期利益损失数额，不予支持。预期利益损失计算至2016年9月20日较为合理，因此蔡慧超、秦华应赔偿管延霞房屋升值损失212778元（1472778元-1260000元）。管延霞与蔡慧超、秦华各应对其主张的房屋升值损失承担举证责任，因此双方应各自负担其因评估支出的评估费。
综上所述，一审法院判决：一、解除管延霞与蔡慧超于2016年8月20日就青岛市李沧区×户房屋签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、蔡慧超于判决生效之日起10日内返还给管延霞购房定金50000元；三、蔡慧超于判决生效之日起10日内赔偿管延霞中介费损失30000元；四、蔡慧超于判决生效之日起10日内赔偿管延霞房屋升值损失212778元；五、评估费共计14500元，由管延霞负担8300元，蔡慧超负担6200元。六、驳回管延霞对蔡慧超、秦华的其他诉讼请求。如果蔡慧超未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14651元、保全费5000元，共计19651元，由管延霞负担14394元，由蔡慧超负担5257元，蔡慧超于判决生效之日起10日内支付给管延霞5257元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审宣判后，管延霞已从中介处取回5万元购房定金。一审法院认定的其他事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，涉案房屋买卖合同系管延霞与蔡慧超的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。
根据涉案房屋买卖合同第四条约定，管延霞应于合同签订当日即2016年8月20日向蔡慧超支付定金5万元。管延霞主张其已按约履行支付定金的义务；蔡慧超、秦华否认收到管延霞支付的5万元定金。经查，2016年8月20日，因蔡慧超本人不在签约现场，秦华作为代理人向居间方青岛云房数据服务有限公司出具“业主收据及托管单”，将买受人管延霞交纳的定金5万元交由居间方保管；同时，秦华向管延霞出具关于涉案房屋5万元的“收款收据”。蔡慧超、秦华对上述“业主收据及托管单”、“收款收据”的真实性均无异议，该两项证据足以认定管延霞已按约履行支付5万元定金的义务。蔡慧超、秦华主张管延霞违反合同约定将定金支付给居间方、该5万元系管延霞与居间方之间的资金往来与蔡慧超、秦华无关，理由不能成立。蔡慧超、秦华上诉称2016年8月25日居间方要求蔡慧超提供涉案房屋房地产权证后才能领取上述定金，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果；且，“业主收据及托管单”系蔡慧超、秦华与居间方之间的约定，与管延霞无关，居间方是否要求蔡慧超、秦华提供房地产权证及蔡慧超、秦华是否实际取得上述5万元定金，均不影响管延霞已按约支付5万元定金这一事实的认定。故，蔡慧超、秦华以其未收到5万元定金为由上诉主张管延霞违约，理由不成立，本院不予采纳。
同时，根据涉案房屋买卖合同第四条约定，管延霞应于2016年9月9日前向蔡慧超支付首付款35万元。管延霞于一审期间提交的余额宝资产证明、管延霞名下银行账户明细及结婚证等证据，可以证明2016年9月9日管延霞已具备按约支付首付款的能力。双方对首付款支付方式未作明确约定，蔡慧超、秦华亦未向管延霞提供明确的接收首付款的方式，双方当事人在本案审理期间均认可蔡慧超、秦华因个人原因未按合同约定于2016年9月9日前往中介处接收首付款，2016年9月10日双方见面协商时蔡慧超、秦华亦未按合同约定及时接收首付款，上述事实结合日常交易习惯、中介方工作人员的证人证言，可以证明蔡慧超、秦华已构成违约。故，一审判令蔡慧超返还管延霞购房定金5万元并赔偿中介费损失3万元，并无不当。因管延霞自认一审宣判后其已从中介处取回5万元购房定金，故一审相关判项本院予以变更。关于房屋升值损失，管延霞以蔡慧超、秦华系涉案房屋建设单位的财务高管为由主张其对于房价走势有能力预见且已明确知情，依据不足、理由不充分，本院无法采信。2016年9月29日，管延霞已向一审法院起诉要求解除涉案合同并要求蔡慧超承担违约责任，结合合同约定交房日期为2016月9月20日的事实，一审以2016年9月20日作为基准日计算管延霞的房屋升值损失，并无不当。
本案一、二审案件受理费、保全费共计41794元，因本案纠纷系因蔡慧超、秦华违约而引发，故案件受理费、保全费由蔡慧超、秦华负担30000元、由管延霞负担11794元。
综上所述，管延霞与蔡慧超、秦华的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初268号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、撤销青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初268号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、保全费共计41794元，由蔡慧超、秦华负担30000元，由管延霞负担11794元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
审 判 员 李 蕾
审 判 员 侯 娜
二〇一八年三月二十九日
法官助理 王莉莉
书 记 员 庞连捷
书 记 员 郑 昭