杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2606号
原告：王来生。
委托代理人：张生裕，浙江光彩律师事务所律师。
被告：叶英杰。
委托代理人：魏宁宁、赵志剑，浙江四乔律师事务所律师。
原告王来生诉被告叶英杰房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员吕凤祥独任审判，于2015年9月24日公开开庭审理。原告王来生的委托代理人张生裕，被告叶英杰的委托代理人魏宁宁、赵志剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王来生诉称：2015年6月13日，原告王来生与被告叶英杰、杭州博阳房地产代理有限公司（以下简称博阳公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定叶英杰将位于杭州市滨江区彩虹城29幢704室房屋（以下简称704室）转让给王来生，房屋转让总价为282万元。合同签订的当天，王来生按约向博阳公司交付了10万元的购房定金，履行了合同义务。2015年7月2日，博阳公司通知王来生，被告叶英杰反悔，不愿意将704室房屋出售给王来生，并且不愿意双倍返还定金。根据《房地产买卖居间协议》的约定，“本协议经双方签订后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10％向对方支付违约金”。作为守约方，原告王来生有权要求被告叶英杰按约定支付违约金。因双方协商无果，原告王来生不得已起诉，请求判令：1、叶英杰向王来生支付违约金282000元；2、本案诉讼费用由叶英杰承担。
原告王来生为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：房地产买卖居间协议、收款收据、告知函及叶英杰收到快递的材料等证据。
被告叶英杰辩称：一、本案王来生违约在先，叶英杰有权行使先履行抗辩权。依照叶英杰、王来生、博阳公司三方于2015年6月13日签署的《房地产买卖居间协议》第四条之约定，王来生签订《房地产买卖居间协议》前，即应当支付10万元意向金，在《房地产买卖居间协议》签订时将意向金支付给叶英杰作为购房定金，并由博阳公司代为保管，但至今叶英杰未曾收到上述两方任何关于定金支付方面的书面、口头凭证或通知。故叶英杰认为王来生违约在先，叶英杰有权行使先履行抗辩权。
二、涉案房屋产权尚未取得，直接交易不合情理。《房地产买卖居间协议》第四条虽约定叶英杰应于协议签订当日，将房屋权属证书（包括房屋所有权证、土地证、契证）交于博阳公司保管。但签约当日涉案房屋尚处于房贷即将付清、尚未取得三证的阶段，博阳公司和王来生均是知情的，博阳公司和王来生明知房屋权属证书尚未办理完毕，《房地产买卖居间协议》前置条件尚不完备的情况下，不要求叶英杰先行取得房屋权属，而强行要求履行后续义务，显然是不合情理的。我国的不动产交易以登记为生效要件，叶英杰在自身尚未取得涉案房屋产权的情况下，是无法进行过户交易的。同时，涉案房屋交易并非商品房预售行为，而是普通的二手房买卖，依照通常的交易习惯，如此大额的交易，购买方是极其谨慎的，在三证不完备、权属尚未明确的情况下，购买方是不会急于要求立即签订正式买卖合同，并支付首付款的，王来生的行为与常理不符。叶英杰自始至终都是愿意履行《房地产买卖居间协议》的，但因过户手续的办理需要相应的时间，所以《房地产买卖居间协议》的履行期限应适当延长，即使存在违约，也仅属于一般违约，不构成根本违约。
三、即使违约成立，叶英杰要求王来生提供相应的损失证明，并请求减少违约金。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，王来生应当提供违约造成的实际损失证明。叶英杰认为，本案中假设王来生确实支付了定金，王来生的实际损失也仅是10万元定金数月的利息，与其诉请中要求的282000元违约金差异巨大，应当依法予以减少，按照实际损失的130%计算。
综上所述，叶英杰认为叶英杰违约并不成立；即使成立，也系一般违约。同时，原告王来生主张的违约金金额明显过高，应当与实际损失相近，恳请法院依法作出公正裁决。
被告叶英杰未向本院提交证据。
根据上述证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
2015年6月13日，原告王来生（作为受让方、甲方）与被告叶英杰（作为出让方、乙方）、博阳公司（作为居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋地址为位于杭州市滨江区彩虹城29幢1单元704室房屋（以下简称704室），转让方式为买卖，使用类别为住宅，房屋转让总价为282万元；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金人民币10万元整。乙方签署本协议后，则视为乙方同意甲方的购买条件，丙方所收甲方的意向金转为购房定金，同时乙方委托丙方代为保管该定金；待甲、乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该定金转做房款或税费。若乙方违约，则双倍返还定金。乙方保证该房产权清晰、权属明确，无第三人异议、法院查封、扣押等情况。本协议经甲乙双方签订后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。甲、乙双方同意在本协议双方签字后甲方和乙方及其共有人于7天内前往丙方签约中心签订《杭州市房屋转让合同》。在交易过程中产生的交易税费由甲方承担，若产生综合税、个税由甲方承担等内容。
同日，原告王来生向博阳公司支付10万元，博阳公司向原告王来生出具了收据，收据上载明“购杭州市滨江区浦沿街道彩虹城29幢一单元704室购房意向金”。
此后，被告叶英杰未配合王来生签订《杭州市房屋转让合同》。应原告王来生催讨，博阳公司于2015年7月10日向王来生出具了《告知函》，函上载明：王来生先生，兹因你与叶英杰于2015年6月13日在我们公司签订的《杭州市房屋转让合同》居间合同，约定叶英杰于2015年6月21日之前来我们公司履行签订《杭州市房屋转让合同》；我公司已两次向被告书面通知履行签订《杭州市房屋转让合同》义务，但其反悔已明确不愿订立转让合同；现特此告知叶英杰反悔违约情况；请你向其本人协商或依法律途径解决等内容。该函件并附有博阳公司催促叶英杰与王来生及时签订《杭州市房屋转让合同》的两份通知函及邮寄情况。
2015年7月17日，原告王来生以“因协商无果、不得已具状起诉”为由诉至本院，即本案诉讼。审理中，被告叶英杰确认涉案房屋所有权人即为叶英杰、房屋已经交付、按揭款已经付清，但该房屋的三证至今尚未办出（申领）；被告叶英杰并表示愿意按原先双方达成的协议继续履行。原告王来生则表示如叶英杰愿意继续出卖涉案房屋，双方的权利义务须重新协商，有关税费应由买卖双方各自承担。
本院认为：原、被告所签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。叶英杰作为房屋出卖方，未在合同约定的期限内履行签订《杭州市房屋转让合同》的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中原告王来生选择适用违约金条款主张要求被告叶英杰承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。原告王来生主张按房屋转让总价282万元的10%即282000元要求被告叶英杰承担违约责任，被告叶英杰提出抗辩认为原告王来生主张的违约金过高，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案实际，原告王来生主张282000元违约金明显过高，本院依法予以调整，并酌情确定调整后的违约金10万元为合理。
被告叶英杰还辩称王来生未及时支付10万元意向金、违约在先的意见，该异议与本院查明的事实不符。至于叶英杰辩称的涉案房屋权属证书问题，因为涉案房屋已经交付使用，涉案房屋是否取得权属证书不影响原、被告之间买卖合同的效力，故此，被告叶英杰的该两项辩称本院均不予采纳。
综上，原告王来生诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、叶英杰支付王来生违约金10万元。该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回王来生的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5530元，减半收取2765元，由王来生负担1382.5元，叶英杰负担1382.5元。叶英杰负担部分于本判决生效之日起十日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕凤祥
二〇一五年十一月十八日
书记员 曹宇宁