湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01014号
上诉人（原审原告）：薛超，男，1984年8月8日出生，汉族。
委托代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王菊英，女，1954年10月19日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：彭延安（系王菊英之夫），1952年11月11日出生，汉族。
原审第三人：江汉大学，住所地武汉经济技术开发区三角湖路*号。
法定代表人：杨卫东，该校校长。
委托代理人：狄志龙，男，1988年2月16日出生，汉族。
委托代理人：王波，男，1973年3月11日出生，汉族。
上诉人薛超因与被上诉人王菊英、彭延安及原审第三人江汉大学房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第00675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，薛超向一审法院提起诉讼，请求判令：1、薛超与王菊英于2012年12月11日签订的《门面经营权转让协议》无效；2、王菊英向薛超返还转让费130，000元、租金16，600元，赔偿薛超各项经济损失82，926.7元，共计229，526.7元；3、判令彭延安对上述诉讼请求中的债务承担共同清偿责任；4、本案所有诉讼费用由王菊英、彭延安承担。
一审法院查明：江汉大学为球场路房屋的所有权人。王菊英、彭延安系夫妻关系。王菊英、彭延安多年来在租赁球场路房屋经营使用。2012年6月26日，王菊英与江汉大学签订了《房屋租赁协议书》，江汉大学将其名下50㎡的球场路房屋出租给王菊英，租期一年，从2012年1月1日至2012年12月31日止，并约定在租期内王菊英不得将房屋转租给他人。2012年12月11日，在王菊英与江汉大学签订的房屋租赁协议到期前，王菊英与薛超签订《门面经营权转让协议》，协议约定：王菊英将其承租的球场路房屋转租给薛超经营，整体转让费130，000元，包括电器、桌椅；2013年1月1日起租，月租金2，600元，租金每半年一付；王菊英三年内保证球场路房屋不拆迁，因拆迁导致无法经营，则按年计算退还转让费；两年内王菊英协助薛超与江汉大学房屋管理处直接签订房屋租赁合同。协议签订当月，薛超支付了转让费130，000元的和半年的房屋租金16，600元，并对房屋进行了装修，购买了相关器材设备等。后薛超认为因王菊英的原因导致其不能正常营业，故对合同效力产生异议而诉至法院。
一审庭审中，江汉大学追认了王菊英的转租行为，薛超在主张合同无效的同时仍继续占用租赁房屋至今。经一审法院释明，薛超在指定期限内未向法院提交书面变更诉讼请求的申请。
一审法院认为：2012年12月11日薛超与王菊英签订的《门面经营权转让协议》是合同双方当事人的真实意思表示。从该协议的内容来分析，薛超向王菊英支付的转让费既包含物的转让（电器、桌椅等），也包含承租权、优先续租权（协助薛超与江汉大学直接签订房屋租赁合同、担保三年内不拆迁）的转让。这种转让费不都以出租方即王菊英的同意为前提。这本是市场经济正常的交易习惯，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，双方当事人都应该遵守。另外，经营权的转让首先建立在王菊英能够将其所承租的房屋转租的前提上。现薛超认为《门面经营权转让协议》无效，理由是江汉大学与王菊英的合同约定了不得转租条款，在双方签订转让协议时王菊英与江汉大学的合同即将到期，房屋已准备拆迁。但庭审中江汉大学对王菊英的转租行为予以追认，且现房屋并未因拆迁而不能经营。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。江汉大学当庭对王菊英的转租行为予以认可，故王菊英转租房屋的行为有效。所以，王菊英在可以转租的情况下可以自由转让租赁房屋项下的经营权。薛超当庭提出最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。在本案中，尽管薛超与王菊英签订书面协议的期间超出了王菊英的承租时间，但租赁合同不是要式合同，除了书面以外还可以口头约定，还可以法定不定期租赁。王菊英与江汉大学签订的书面房屋租赁合同到期后，江汉大学仍然就球场路房屋向王菊英进行催款，双方虽未续签书面租赁合同，但是双方都认可租赁关系，属于出租人与承租人的另行约定。故薛超与王菊英之间的租赁已转为不定期租赁。综上，薛超与王菊英订立的《门面经营权转让协议》不存在欺诈、胁迫的情形，在当事人之间自愿产生的转让费应予以认可，薛超请求返还转让费、租金、赔偿损失、要求王菊英、彭延安承担共同清偿责任的诉讼请求无法律依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回薛超的诉讼请求。案件受理费4，740元、邮寄送达费60元、反诉费190元，共计4，990元由薛超负担4，800元、王菊英负担190元。
判后，薛超不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，支持其一审的诉讼请求。其上诉的主要理由为：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决书关于“江汉大学对王菊英的转租房屋的行为予以认可，故王菊英转租房屋的行为有效”的认定与客观事实不符。从2013年4月起，江汉大学房屋管理处的职工杨光明带领多名工作人员多次到薛超的店铺告知球场路150号房屋的产权人是江汉大学，该房屋已准备拆迁，王菊英与江汉大学签订的房屋租赁合同已于2012年12月到期，并代表江汉大学表示不认可薛超与王菊英签订的转租协议，要求薛超立即停止经营并腾退房屋。2、薛超提交的证据证明，王菊英与江汉大学签订的《房屋租赁协议书》第六条已经明确约定王菊英不得将该房屋转租，江汉大学早已明确表示不认可王菊英与薛超之间的转租关系，所以薛超与王菊英签订的《门面经营权转让协议》应属无效，并且当江汉大学的工作人员杨光明代表江汉大学作出不认可王菊英与薛超之间的转租关系，并要求薛超停止经营立即腾退时就已无效。一审法院以江汉大学对王菊英转租房屋的行为予以认可，故王菊英转租房屋的行为有效的认定显属错误。二、一审判决关于江汉大学对转租行为予以追认的认定存在错误。1、薛超从2013年1月起开始使用诉争房屋，2013年11月向一审法院申请诉前保全，一审法院于2014年1月受理该案。在长达一年多的时间内，江汉大学从未以书面或其他方式表明其追认转租行为。且是江汉大学的工作人员多次代表江汉大学表示不认可薛超与王菊英签订的转租协议，要求薛超停止经营并立即腾退房屋。2、本案在2014年2月开庭时，江汉大学才陈述：在不损害学校利益的前提下，江汉大学对门面转让是不予干涉的。该陈述与王菊英与江汉大学签订的《房屋租赁协议书》的约定及之前一系列的行为之间存在明显矛盾。鉴于彭延安是江汉大学领导干部，双方存在利益关系，故薛超认为江汉大学与王菊英、彭延安存在恶意串通，侵害薛超的合法权益。3、薛超与王菊英签订的是《门面经营权转让协议》，约定的经营权转让期限是3年，并且王菊英有义务协助薛超与江汉大学签订书面的房屋租赁协议。但一审判决认定转租行为有效，且经营权转让合同变为不定期租赁关系，相当于一审判决变相改变了《门面经营权转让协议》的约定，直接损害薛超的权益。三、一审判决故意篡改薛超的证据名称，缩小其证明范围，且在举证责任分配时，适用法律错误。1、薛超在一审提交的证据三谈话光盘2张，该证据系视频证据，该视频证据能充分证明要求薛超停止经营并立即腾退房屋的江汉大学工作人员就是杨光明本人。但是一审判决书无视证据的客观形态，将该视频证据表述为单一的音频证据（录音），缩小其证明范围。2、王菊英、彭延安及江汉大学故意不尊重客观事实，对江汉大学工作人员杨光明的身份予以否认。根据民事诉讼法律的相关规定，当王菊英、彭延安否认该证据时，举证责任当即发生转换，如要证明该谈话视频中的谈话人不是江汉大学工作人员杨光明，那么应由王菊英、彭延安举证证明。鉴于江汉大学已认可杨光明是其工作人员，一审判决仍将该证明责任分配给薛超，要求其出示其他证据证明杨光明的身份，显属适用法律错误。四、在本案的审理过程中，存在违反审判程序的情形。在本案一审开庭的举证质证环节，薛超播放本案视频证据时（该证据证明：江汉大学不认可转租协议，要求薛超立即停止经营并腾退房屋的视频证据），主审法官违反审判程序擅自离开法庭，既没有看该视频证据，也没有将该视频证据在一审判决书中阐述。在庭审间隙主审法官与王菊英、彭延安及江汉大学代理人谈笑风生，完全背离了法官居中审判的基本原则。其后在2014年5月，江汉大学向王菊英、彭延安发催款通知，妄图以此来确认江汉大学认可转租行为，薛超有理由怀疑该行为是主审法官庭后授意和安排的。
被上诉人王菊英、彭延安答辩则要求维持原判。
原审第三人江汉大学答辩亦要求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点为薛超与王菊英签订的《门面经营权转让协议》效力如何认定。
本院认为，虽然2012年6月26日王菊英与江汉大学签订的《房屋租赁协议书》明确约定在合同租期内不得将案涉的房屋转租给他人，但江汉大学在一审庭审时对薛超与王菊英签订的《门面经营权转让协议》明确表示认可，其实质是对王菊英转租行为的追认。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……”之规定，王菊英有权将案涉房屋予以转租。因薛超与王菊英签订的《门面经营权转让协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼中，当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实做出的认定不一致的，……人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审诉讼期间，经法院释明，薛超在指定期限内未向法院提交变更诉讼请求的申请，仍坚持其诉讼请求，故一审法院据此驳回薛超的诉讼请求有事实与法律依据。
综上，薛超的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，740元，由薛超负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一四年十一月二十八日
书记员 赖瑞文