陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0821民初844号
原告（案外人）王飞恒，男，汉族，陕西省静边县人。
被告（申请执行人）张富伟，男，汉族，陕西省神木县人。
第三人（被执行人）高鹏，男，汉族，陕西省神木县人，职业不明，现住住址不详。
第三人（被执行人）毛秀丽，女，汉族，陕西省神木县人，职业、住址不详。系第三人高鹏之妻。
原告王飞恒与被告张富伟及第三人高鹏、毛秀丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年12月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王飞恒和被告张富伟到庭参加了诉讼，第三人高鹏、毛秀丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王飞恒向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对原告购买的位于榆阳区西沙航宇路东金花公司住宅小区4号楼2单元202室房屋（房屋财产权号为：榆林市房权证2006字第00238**号）的强制执行，撤销民事保全裁定及执行裁定书，并解除对上述房屋的查封措施。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2007年9月5日与第三人高鹏、毛秀丽签订了《房屋转让合同》，约定：第三人高鹏、毛秀丽自愿将其所有的位于榆阳区西沙航宇路东金花公司住宅小区4号楼2单元202室房屋（房屋产权证号为：榆林市房权证2006字第00238**号，土地证号为：榆市国用（2005）第08616号）以及二单元3号地下室转让与原告，转让价款为61.5万元。合同签订后，原告分别于2007年9月6日、2008年1月13日分两次向第三人高鹏付清所购房款，第三人高鹏向原告出具了收条两支，且第三人将所购房屋实际交付原告居住至今，期间该房屋的物业费用及水、暖、电、天然气等费用均系原告交纳。但因第三人高鹏不积极协助原告办理该房屋的过户手续，导致涉案房屋至今未过户。2013年3月份，被告张富伟与第三人高鹏、毛秀丽因民间借贷纠纷涉诉神木县人民法院，该院于2013年3月29日作出（2013）神民初字第02001-1号民事裁定书，裁定查封了该涉案房屋，并于同年9月20日作出民事判决书，判决高鹏、毛秀丽于判决生效之日起十日内偿还张富伟借款本金50万元及利息（利息从2012年7月18日起按月利率20.3‰计算至本金偿还完毕之日止），王怀忠承担连带责任。后本案被告张富伟向神木县人民法院申请强制执行该房产。2015年10月12日原告得知该房屋被神木县法院查封并进行执行后，原告向神木县人民法院提出书面执行异议，并提供了《房屋转让合同》及收条等证据用于证明上述争议房屋系原告所有，请求停止对原告购买的位于榆阳区西沙航宇路东金花公司住宅小区4号楼2单元202室房屋（房屋产权证号为：榆林市房权证2006字第00238**号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。神木县人民法院于2015年11月17日作出（2015）神执异字第00282号执行裁定书，裁定：驳回案外人即原告的执行异议。原告不服在法定期限内提起案外人执行异议之诉。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。”，原告与第三人均系完全民事行为能力人，所签《房屋转让合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。原告所购争议房屋后虽未办理过户登记手续，但原告在查封之前已与第三人签订了合法有效的书面《房屋转让合同》，原告依约向第三人支付了涉案房屋全部价款并已实际占有该涉案房屋至今。期间，原告曾多次要求第三人配合办理产权过户登记手续，但第三人高鹏一直推诿不予协助，原告对未办理产权过户登记手续不存在过错，神木县人民法院不得查封上述争议房屋。综上，原告认为，上述争议房产属原告所有，神木县人民法院不得强制执行涉案房屋。
被告张富伟辩称：房屋买卖应以产权过户为准，原告与第三人于2007年9月5日虽签订了《房屋转让合同》，但未进行产权过户，也未到公证部门进行公证。且涉案房屋在银行的按揭贷款偿还完毕后几年内未办理产权过户登记手续，是原告的违约导致合同无效，由此引起的一切责任理应由原告承担。且第三人高鹏向被告借款时将房产证交付被告做抵押，之后因第三人高鹏不能偿还借款，被告将第三人诉至法院，并将涉案房屋查封后才知道第三人将房屋转让给原告，被告认为不能停止对涉案房屋的执行，应驳回原告的诉讼请求。
第三人高鹏、毛秀丽未到庭答辩,也未向法庭提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，应认定如下：原告提交的第一组证据《房屋转让合同》能够证明第三人将其所有的位于榆林市西沙航宇路东金花公司住宅小区4号楼二单元202室及二单元3号地下室转让与原告并签订合同的事实，故本院对该组证据的证明目的予以认定；原告提交的第二组证据能够证明原告按照合同约定分别于2007年9月6日、2008年1月13日两次将购房款61.5万元全部支付给第三人高鹏的事实，故对该组证据的证明目的予以认定；原告提交的第三、五组证据能够证明原告于2007年购买涉案房屋后一直居住至今，并交纳涉案房屋的物业费、取暖费、水、电费等的事实，故对第三、五组证据的证明目的予以认定；原告提交的第四组证据能够证明原告从2007年8月22日起至2012年12月21日止每月给第三人高鹏在中国工商银行榆阳区支行偿还涉案房屋按揭贷款共计256080.06元的事实与本院调取的银行流水清单相吻合，与《房屋转让合同》的第一项相互印证。故对该组证据的证明目的予以认定；原告提交的第六组证据能够证明第三人将涉案房屋出售给原告后一并将该涉案房屋的土地使用证交付原告的事实，予以认定；原告提交的第七组证据只能证明榆阳区人民法院在不知道该涉案房屋被神木县人民法院查封作出确认合同有效的判决，该判决不能对抗本院对涉案房屋的查封裁定，故对该组证据的证明目的不予认定。
被告提交的第一组证据能够证明该涉案房屋被查封的事实，被告提交的第二组证据只能证明第三人高鹏于2012年3月17日向被告借款时将其已转让给原告的涉案房屋所有权证交付给被告抵押贷款的事实，但上述两组证据不能对抗善意取得该涉案房屋所有权的原告王飞恒，故对上述两组证据的证明目的均不予认定。
经审理查明：2007年9月5日原告王飞恒（乙方）与第三人高鹏、毛秀丽（甲方）签订了《房屋转让合同》，约定：甲方自愿将其所有的位于榆阳区西沙航宇路东金花公司住宅小区4号楼2单元202室房屋（房屋产权证号为：榆林市房权证2006字第00238**号，土地证号为：榆市国用（2005）第08616号）以及二单元3号地下室转让与乙方。一、转让价款与付款方式：转让总价款为61.5万元。合同签订时支付甲方50万元，其中20万元为甲方名义的贷款，其余30万元现金支付，具体付款以收据为准，其余11.5万元在2008年元月15日前付清，否则每日加收0.5%的滞纳金。二、在房屋转让前所发生的一切费用及后果由甲方承担，转让合同签订后发生的一切费用及后果由乙方承担。三、在甲方支付乙方50万元后，甲方应将土地使用证交给乙方，乙方支付完全部款项以及银行贷款后，甲方应将产权证交与乙方，否则产权证由甲方保管。四、甲方转让房产的建筑面积、土地使用面积等等事宜以所有权及土地使用权证载明事项以及有关法律规定为准。五、甲方有义务协助乙方完成房屋所有权证、土地使用证名称的变更。六、由于房屋转让时甲方以本人名义贷款20万元当作乙方支付甲方的首批款项，乙方须按月支付银行本息，如不按时支付，给甲方在银行的信誉造成损失，每次支付甲方5万元损失，同时甲方有权利收回本房产，首批支付甲方的资金作为违约金处理。在银行债务未清偿前，乙方不得将此房产转让他人，否则视为违约，甲方有权利收回本房产，首批支付甲方的资金作为违约金处理。七、甲乙双方有一方违约，须支付另一方违约金20万元。……等等。合同签订后，原告于2007年9月6日支付第三人高鹏现金人民币30万元，另20万元是银行按揭贷款由原告按月偿还。第三人高鹏向原告出具了收条一支，载明“今收到王飞恒购房款伍拾万元整（羊：500000.00），高鹏，2007.9.6”。第三人即将房屋钥匙、按照合同约定的土地使用证及第三人高鹏在中国工商银行榆阳区支行的按揭贷款还款个人结算账户活期一本通存折一本及银行卡一张都交付原告，原告接收房屋后于2007年11月份入住并开始交纳该房屋的物业费用及水、暖、电、天然气等费用至今。2008年1月13日原告提现金给第三人高鹏支付购房款11.5万元，第三人高鹏向原告出具了收条一支，载明“今收到王飞恒购房款壹拾壹万伍仟元整（羊：115000.00），高鹏，2008.元.13”。2013年3月份，被告张富伟与第三人高鹏、毛秀丽因民间借贷纠纷涉诉本院，本院于2013年3月29日作出（2013）神民初字第02001-1号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋，并于同年9月20日作出（2013）神民初字第02001号民事判决书，由高鹏、毛秀丽于判决生效之日起十日内偿还张富伟借款本金50万元及利息（利息从2012年7月18日起按月利率20.3‰计算至本金偿还完毕之日止），王怀忠（案外人）承担连带责任。后本案被告张富伟向本院申请强制执行该房产。2015年10月12日原告得知该房屋被本院查封并进入执行后，原告向本院提出书面执行异议申请，并提供了《房屋转让合同》及收条等证据用于证明上述争议房屋系原告所有，请求停止对原告购买的位于榆阳区西沙航宇路东金花公司住宅小区4号楼2单元202室房屋（房屋产权证号为：榆林市房权证2006字第00238**号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。本院于2015年11月17日作出（2015）神执异字第00282号执行裁定书，裁定：驳回案外人即原告的执行异议。原告于2015年12月5日收到执行异议裁定书后，于2015年12月21日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点是：涉案房屋是否为原告王飞恒所有，其对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益，即原告的诉讼请求应否支持。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第三十一条规定：“……享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定
需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。因此，不动产物权设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件，处分不动产物权应以登记为实现要件。所以涉案房屋所有权仍登记为第三人高鹏。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，同时，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。综上，被执行人将其不动产出卖的，买受人支付全部价款、合法占有该不动产、对未办理过户登记不存在过错是其对抗人民法院强制执行的必要条件。本案中，原告王飞恒与第三人签订了《房屋转让合同》后，原告按照合同约定于2007年9月6日支付第三人高鹏购房款50万元（其中20万元为以第三人名义的贷款）、于2008年1月13日支付第三人高鹏购房款11.5万元，两次将购房款61.5万元全部支付给第三人高鹏，该房屋所欠按揭贷款20万元原告按照合同约定也于2012年12月21日还清。原告提交的榆林市福田家园物业办的证明及物业管理费票据，经本院与该物业办调查核实证明原告从2007年购房后一直在该房居住，并交纳该涉案房屋的物业费、水、暖、电费的事实。因此，原告与第三人签订的《房屋转让合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规、行政法规禁止性规定，所签合同真实有效。对双方均具有约束力，依法予以保护。关于是否是因买受人即原告自身原因未办理过户登记问题，原告按照合同约定将该房屋所欠按揭贷款20万元于2012年12月21日还清后，原告多次要求第三人高鹏协助原告办理产权过户登记手续，但第三人高鹏在原告未还清银行按揭贷款前即于2012年3月7日向本案被告张富伟借款50万元时就将该涉案房屋的产权证交付给被告张富伟作为贷款抵押，未进行抵押登记，因第三人过错导致该涉案房屋在查封前不能办理过户登记，故原告作为买受人对涉案房屋未办理过户登记没有过错。
综上，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行涉案房屋。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二第一款第（一）项规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。”，故原告所持诉讼理由成立，其请求本院应予以支持。被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、不得执行本院（2013）神民初字第02001-1号民事裁定书所查封的位于榆阳区西沙航宇路东金花公司住宅小区4号楼二单元202室的房屋（房屋所有权证号为：榆林市房权证2006字第00238**号）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4975元，由第三人高鹏、毛秀丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 乔 瑞
审 判 员 吴惠莉
人民陪审员 李林军
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 麻 磊