北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第14155号
原告（反诉被告）北京联港置业有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴区生物医药产业基地天河西路19号306室。
法定代表人田德祥，董事长。
委托代理人王静，北京市嘉安律师事务所律师。
委托代理人展晓鲁，男，1969年7月28日出生，北京联港置业有限公司职员。
被告（反诉原告）崔利，男，1987年2月1日出生。
被告（反诉原告）彭冬，女，1987年12月10日出生。
原告（反诉被告）北京联港置业有限公司（以下简称：联港公司）诉被告（反诉原告）崔利、彭冬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员祁广燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联港公司的委托代理人王静、展晓鲁，被告（反诉原告）崔利、彭冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）联港公司诉称：我公司开发建设大兴区北臧村镇罗奇营联港嘉园房产地项目，本案所涉房屋位于该项目X区XX号楼。该楼为预售房屋，共16层（地下1层、地上15层），有两个单元，每个单元各楼层共有三个户型，分别为“M2（反）户型”（三室二厅一卫一阳台，88.26平米，按限价商品房销售）、“N2（反）户型”（50平米，廉租房）、“P2（反）户型”（三室二厅一卫三阳台，126平米，按普通商品房销售）。2013年1月，我公司组织包括被告在内的8户购房者在上述房屋中进行限价商品房的选房工作，被告此前已经取得了《北京市城市居民限价商品住房购买资格审核备案通知单》。当日，被告选定了该楼X单元XXXX号房屋，双方签订了《联港·幸福港限价商品住房选房认购协议》。2013年9月27日，双方签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》。该合同第三条“基本情况”约定：被告购买的房屋系XX嘉园项目X区XX#住宅楼第X层X单元XXXX号，房屋平面图及在整个楼栋中人位置图见附件一。该限价商品住房的用途为普通住宅，层高2.8米，朝向为南北，有一个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式；预测建筑面积共88.26平方米，其中套内建筑面积74.61平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.65平方米。第五条“计价方式与价款”中约定房屋单价7000元／平米，房屋总价617820元。房屋约定交房日期为2014年12月31日前。2014年3月，我公司无意中发现，与被告所签合同中的《附件一房屋平面图及在整个楼栋中人位置图（应标明方位）》出现错误，被告购买的限价商品房面积为88.26平米，与此对应的户型图应为“M2反户型”图，而附件一中的房屋平面图错贴为“P2反户型”图，“P2反户型”图对应房屋的面积应为126平米，不符合《北京市限价商品住房管理办法》第十条中“限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下套型为主”的规定，亦不是相关部门核准的限价商品房户型。另外，此前的《联港·幸福港限价商品住房购房手册》中的“房价表”一页，C区10号楼二单元88.26平方米房屋的“户型代码”一栏亦错标为“P2反”。我公司发现上述错误后立即通知了被告，后又赠送了礼物表示歉意，同时提出更正所签合同中的户型图。被告认可合同第三条“基本情况”中对于所购房屋的描述，但不同意更正户型图。此后，双方多次就该问题进行协商，均未达成一致意见。我公司认为，由于我公司工作疏忽，贴错了向被告所售房屋的户型图，使得我公司本意要出售的限价商品房的户型及位置与合同附件的约定不符，亦与相关部门审核同意的户型不符，我公司根本无法按合同约定的户型交房。双方对于约定买卖房屋的正确户型存在不同认识。因此，我公司诉至法院，要求确认双方在《北京市商品房预售合同》中约定买卖房屋的面积为88.26平方米，对应户型为“M2反户型”，并承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）崔利、彭冬辩称：双方签订的《北京市商品房预售合同》合法、有效，且已经履行。我方于2011年向北京市申请了限价商品房，经审核，我方符合条件，并根据相关要求，于2013年1月16日北京大兴影剧院选房，经参照《联港·幸福港限价商品住房购房手册》以及选房现场公示销控板，选择了XX幸福港X区XX号楼X单元XXXX室P2反户型（建筑面积88.26平方米的期房）。2013年9月，我方与联港公司签订《北京市商品房预售合同》。当日，我支付购房首付款，剩余房款办理了商业贷款。我方每月按照合同约定还款额及时偿还贷款，从未违约。联港公司没有按照购房手册上的户型给我方提供房屋。联港公司应该遵循诚实守信原则告知我方涉诉房屋的户型，但是却没有这么做，直到签完合同5个月后联港公司才告知我方户型图贴错了。涉诉房屋是期房，如果联港公司一开始就告诉我方涉诉房屋是现在盖好的户型，我方可以选择现房或其他户型的，现在联港公司的行为导致我方损失。综上，我方不同意联港公司的诉讼请求。因为联港公司的原因导致房屋户型更改，现在房屋已经盖好了，我方没有办法，只能被迫接受现在已盖好的户型。但因联港公司违约，导致我方有下列损失：首先，按照合同所附户型图，我方能有一个见着阳光的、可以凉衣服的房屋，但是现在盖好的房屋是没有阳台的，见不到阳光了，是较差户型。其次，如果当时我方知道涉诉房屋户型是现在盖好的户型，我方肯定选择现房，早就住进去了，而不选择期房，期房与现房相比存在两年租金损失，我方租房每月租金大概3000元。最后，联港公司给我方造成了精神损失。根据合同法第十五条、第四十二条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，联港公司的行为已构成违约，应进行相应赔偿。现我方提出反诉，要求联港公司赔偿我方违约金15万元，并承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）联港公司针对被告（反诉原告）崔利、彭冬的反诉，答辩称：影响购房人选择房屋的因素很多，如房屋面积、价格、位置区域、居室数量、房屋朝向、相邻关系等。本案中，如果没有出现户型图错误，即崔利、彭冬当初购房时清楚知道所买房屋是M2反户型，其所说不会选择该房屋仅仅是一种可能性，而且其放弃南北朝向、接近90平方米三居室而选择两居室的可能性从常理上来讲相对较小，即使选择了其他户型，仍有可能是期房，也有可能需要等待很长时间才能入住。因此，仅仅一种可能发生的事实不能作为崔利、彭冬向我公司主张巨额赔偿的依据。综上，崔利、彭冬的反诉请求没有依据，应予以驳回。
经审理查明：崔利、彭冬具有购买限价商品房资格。2013年年初，崔利、彭冬选房时，收到《联港·幸福港限价商品住房购房手册》。该购房手册载明：联港公司开发建设的联港嘉园项目X区XX#住宅楼第X层X单元XXXX号房屋为三室两厅一卫，系P2反户型，面积为88.26平方米，P2反户型为三室二厅一卫三阳台，为10#住宅楼东数第3间，M2反户型为三室二厅一卫一阳台，为10#住宅楼东数第1间。
2013年8月1日，联港公司就包括涉诉房屋在内的联港嘉园C区10#住宅楼30套房屋取得北京市商品房预售许可证。
2013年9月27日，联港公司（出卖人）与崔利、彭冬（买受人）签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定：该限价商品住房位于大兴区联港嘉园项目X区XX#住宅楼第X层X单元XXXX号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该限价商品住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一；层高为2.8米，该限价商品住房朝向为东，有1个阳台，其中1个阳台为封闭式；其预测建筑面积共88.26平方米，其中，套内建筑面积74.61平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积13.65平方米；按照建筑面积计算，该限价商品住房单价为每平方米7000元，总价款617820元；付款方式为买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向商业银行借款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该限价商品住房。附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图显示房屋户型为“P2（反）户型”（三室二厅一卫三阳台）（与购房手册户型一致），在整个楼栋中的位置用阴影表示为东数第3间。
合同签订后，崔利、彭冬按照合同约定支付了全部购房款。
2014年3月，联港公司发现上述合同附件一中户型错误，应该为“M2反户型”，不是“P2反户型”，位置为整栋楼的东数第1间，不是第3间，遂将此情况告知了崔利、彭冬。后双方就户型错误一事多次协商未果。
2014年11月24日，联港公司取得涉诉房屋所在楼栋工程竣工验收备案表。已建成的XX#住宅楼东数第1间房屋面积为88.26平方米（M2反户型），东数第3间面积为121平方米（P2反户型）。
崔利、彭冬在庭审提出要求赔偿损失15万元的反诉请求后，于2014年12月20日办理了入住手续，入住的房屋系整个楼栋东数第1间（M2反户型）。
庭审过程中，联港公司称《联港·幸福港限价商品住房购房手册》系双方签订《北京市商品房预售合同》半年前发给崔利、彭冬，系选房时发放的。崔利、彭冬称在签订合同前九、十个月时收到购房手册，是从购房手册上知道P2反户型的，按照户型选的房屋。
联港公司向本院提交涉诉房屋所在楼栋《房屋面积测算技术报告书》及工程设计图纸（二-十五层平面图、单元标准层大样图），以证明购房手册和商品房预售合同上标识的户型是错的。报告书显示X区XX号住宅楼XXXX室为88.26平方米，套内建筑面积为74.61平方米，阳台建筑面积为2.42平方米。二-十五层平面图显示涉诉房屋所在楼栋东数第1间房屋户型标识的为M2反户型，东数第3间为P2反户型。单元标准层大样图右下方注明各种户型的面积，其中M2、M2反建筑面积为111.89平方米，阳台面积9.66平方米，建筑面积含阳台1**.55平方米，P2、P2反建筑面积80.28平方米，阳台面积9.60平方米，建筑面积含阳台89.88平方米。崔利和彭冬表示对报告书真实性不能确认，对图纸真实性认可，但认为图纸上M2反户型的面积不是88.26平方米。联港公司表示图纸上M2户型是正确的，只是图纸旁标识的面积写错了。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、《北京市商品房预售合同》、国有土地使用证、北京市商品房预售许可证、《房屋面积测算技术报告书》、工程设计图纸（二-十五层平面图、单元标准层大样图）、《联港·幸福港限价商品住房购房手册》等证据材料在案佐证。
本院认为：联港公司向崔利、彭冬发放的购房手册载明10#住宅楼东数第3间为P2反户型，面积为88.26平方米，签订的《北京市商品房预售合同》后附户型仍然为P2反户型（为10#住宅楼东数第3间），房屋设计图纸上标识10#住宅楼东数第3间为P2反户型（89.88平方米），东数第1间为M2反户型（121.55平方米），现建成的10#住宅楼东数第3间仍为P2反户型，面积为121平方米，东数第1间为M2反户型，面积为88.26平方米。开发商建设房屋需要相关部门批准并取得竣工验收报告，现涉诉房屋已取得相关部门验收，应推定已建成的房屋符合规划和设计标准。崔利、彭冬购买房屋的性质为限价商品房，根据相关政策规定，房屋建筑面积不能高于90平方米。因涉诉房屋已经建成，联港公司按照P2反户型交付88.26平方米的房屋存在现实上困难，故对联港公司要求确认《北京市商品房预售合同》中约定买卖房屋的面积为88.26平方米、对应户型为M2反户型的诉讼请求，本院予以支持。
购房手册和《北京市商品房预售合同》上户型和位置与实际建成并交付的房屋不同，此错误完全归责于联港公司。购房手册上房屋户型对业主购买房屋具有很大的影响。综上，崔利、彭冬要求联港公司给付违约金的反诉请求，予以支持，具体数额结合本案实际情况酌定为2.8万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京联港置业有限公司与被告（反诉原告）崔利、彭冬于二〇一三年九月二十七日签订的《北京市商品房预售合同》中标的房屋面积为八十八点二六平方米，对应户型为“M2反户型”；
二、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）北京联港置业有限公司给付被告（反诉原告）崔利、彭冬违约金二万八千元；
三、驳回被告（反诉原告）崔利、彭冬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）北京联港置业有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费一千六百五十元，由原告（反诉被告）北京联港置业有限公司负担一千元（于本判决生效后七日内履行），由被告（反诉原告）崔利、彭冬负担六百五十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 祁广燕
二〇一五年一月二十日
书记员 刘 璐