徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第2261号
原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司，住所地本市中山南路＊＊＊号。
法定代表人张新春，经理。
委托代理人郭钢，男，1958年5月17日生，汉族。
被告（反诉原告）章征镇。
委托代理人耿德会，女，1968年4月1日生，汉族，系被告章征镇配偶。
原告（反诉被告）徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）诉被�（反诉原告）章征镇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法由代理审判员张红梅独任审判，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，组成合议庭于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告巨易物业公司的委托代理人郭钢、被告章征镇及其委托代理人耿德会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告巨易物业公司诉称，2009年11月1日，原、被告双方建立了物业服务合同关系，2009年3月1日原告便依约为华润花园小区提供物业服务。自2011年5月1日至2014年4月30日止，被告依约应向原告交付物业费4536元、垃圾费16元。由于被告未按时给付物业服务费，故依约还应缴纳逾期违约金4536元，合计9088元。现被告以实际行动拒不缴纳所欠费用，经催要无果，原告特诉至法院，请求法院判令被告给付物业公共服务费及违约金计9088元；诉讼费由被告承担。
被告章征镇辩称，被告没有交物业费，是因为原告没有按照合同约定及相关的物业服务标准提供服务，造成违约在先，原告诉请没有法律依据。1、原告提供的合同，仅能证明原告与业主委员会有合同关系，不能证明合同履行状况；且合同签订违法物权法第76条第4项规定，业主委员会我们没有选，签订合同我们也不知道；市住房保障局2012年8月21日发文将原告列入黑名单，并且文件内规定被列入黑名单的企业，一年内不得参加物业管理，原告在2013年5月份与业主委员会签订了新的合同，所以被告认为新的合同属于无效合同，原告违反了物权法和市住房保障局文件的规定；2、2011年5月到2012年4月期间的物业管理费用大概1428元，已经超过诉讼时效，请求法院不予支持；3、违约金的问题，合同规定业主逾期交纳千分之三的违约金，但是没有规定原告违约应承担违约金，违反了合同法公平的原则，且违反了最高院的解释。此外，合同约定消防设施完好可随时使用，消防通道畅通，小区消防工作室在巨易物业工作人员使用时发生火灾，造成消防控制器损坏，火灾自动报警，消防自动开启等消防设施全部不能使用，消防安全疏散通道到处是杂物；电梯问题，根据相关法律规定，未经定期检验的或者检验不合格的特种设备，不能继续使用，华润高层电梯2010年到2012年均未检验，到2013年10月10日才检验，原告应少收被告部分物业费，应每平方每月少收我0.5元，140平方，共应少收本人2520元；根据合同上所述的要求原告应有资格岗位证书，我们从未见到过，说明原告不持证上岗，说明原告服务不合格；合同规定费用要公示，小区内有个网球场，停车费及广告收入，仅停车费一项收入，原告入住小区58个月以来，此项费用超过58万�，合同规定70%应由业主所有。以上，因原告不能适当的履行物业服务，给被告生活带来很多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，根据合同法有关规定，先履行抗辩权利，在原告没有履行合格的物业服务之前，被告有权拒绝支付物业费，更不用承担违约金。
反诉原告章征镇诉称，1、2010年1月19日双方签订了《华润小区停车位租赁协议》，反诉原告缴纳了一年360元的车位费，物业的朱主任答应，交钱后马上划车位。从2010年1月19日交钱到当年5月份，反诉原告不下于20次找物业公司要求划车位，物业经理均以各种理由搪塞，在当时车位充足的情况下拒不提供车位，造成本人车辆长期无固定地点停放，经常被碰划，但是却让被告交2013年至2014年全年的车位费，收费极不合理。根据租赁合同规定，要求物业公司退还2010年车位费360元、2013年车位费270元及违约金760元。2、�同第二章第九条约定物业公司承担小区供暖责任，2010年到2013年供暖期，供暖时间不能保证，2011年少供23天，2012年少供9天，多收的采暖费高层住户每户业主应退一部分费用，原告承认15天，要退给我们443元，说再协调。在巨易物业公司提起本诉的诉讼中，反诉原告反诉要求巨易物业公司退还暖气费1006元。
反诉被告巨易物业公司辩称，章征镇住在华润小区，属于巨易物业公司管理范围内，车辆停放在小区内，应当缴纳车位费，不存在退还。对于暖气费，如果拿出确切的证据，可以在物业费上扣除。
经审理查明，2009年10月31日，巨易物业公司（乙方）与徐州市华润花园业主委员会（甲方）签订《华润花园物业管理服务合同》一份，约定由甲方委托乙方对华润花园实行一体化的物业管理，负责对建筑物本体共用部位的维修、养护和管理，对共用设施、设备的维修、养�和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的清运，交通、车辆行使及停泊管理，进行安全监控和巡视等维护工作等，承担小区供暖责任，按照物价部门规定将全区供暖费用按照全区的面积合理分摊以及其他事项；物业类型：多层住宅、高层住宅和商业门面；合同期限为3年，自2009年11月1日起至2012年10月31日止；约定了双方的权利和义务；约定物业服务费按照0.85元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，多层按照0.35元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，采用先服务后收费的办法，收费周期为两个月一次，逾期缴费的按照每天千分之三支付违约金；代缴代收费用逾期缴费的按照供电、供水、热力部门的规定加收违约金。车辆占道养护费每月30元，地下车位占用费为每月100元。并约定了违约责任和其他事项。
2013年5月1日，巨易物业公司与徐州市华润花园业主委员会�甲方）再次签订《华润花园物业管理服务合同》一份，合同期间为2年，自2013年5月1日至2015年4月30日止。约定物业服务费高层按照产权建筑面积1.00元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，多层按照产权建筑面积0.55元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，高层一层、二层住宅按照产权建筑面积0.65元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，采取先服务后收费的办法，收费周期为三个月一次，逾期缴费按照每天千分之一支付违约金。车辆占道养护费按照每月30元／辆收取，车库车位占用费为每月100元／辆收取。
2010年1月19日，巨易物业公司（出租方）与章征镇（承租方）签订《华润小区室外停车位租赁协议》一份，约定：“巨易物业公司将其拥有的所有权无争议的位于徐州市黄河南路126号华润花园内室外停车场停车位租赁给章征镇使用，租赁期自2012年1月1日�至2012年12月31日止，承租金额是30元／月／个，年费用为360元，签订租赁协议时，承租方须一次性向出租方付清全部租金，合计360元。……在承租期内如一方违约，违约方应按尚未履行部分租金总额的20%向对方支付违约金。”协议签订当日，章征镇交纳车位费360元及其他费用15元。2010年1月至2013年9月，巨易物业公司未为章征镇指定固定停车位，但章征镇庭审认可其车辆停放在华润小区公共道路上，且认可巨易物业公司在2013年9月为其划定了固定停车位。
2013年8月6日，巨易物业公司发布《华润花园小区2011／2012年采暖季供暖费用冲抵物业费通知》一份，载明“供暖期间，因华海供暖公司中途擅自撤出，导致小区供暖少供15天，现经业委会与物业协商结果，将少供的15天费用以冲抵物业费的形式退还给大家，现通知如下：一、本次冲抵费用只针对2011年12月1日-2012年2月28日采暖季暖气费全款交费的业主；二、请交费的业主带上当年的交费凭证，无交费凭证的业主带上身份证复印件来物业办公室办理费用冲抵物业费手续；三、退费标准按2011／2012年采暖季每平方米产权建筑面积19.00元，高层暖气费补偿443元（19元×140平方米÷90天×15天），多层暖气费补偿253元（19元×80平方米÷90天×15天），用于冲抵物业费。”
另查明，2012年8月21日，徐州市住房保障和房产管理局下发徐房发（2012）49号文件《关于2012年上半年全市物业服务行业“黑名单”的通报》，将原告徐州市巨易物业管理有限公司记入全市物业服务行业“黑名单”，并要求被记入“黑名单”的物业企业限期整改三个月，一年内不得参加物业管理招投标，整改后必须由县（市、区）房管部门验收合格后并报市房管部门备案。
再查明，章征镇系本市泉山区华润花园小区＊＊号楼＊＊＊＊室业主，房屋建筑面积为140平方米。2014年4月23日，巨易物业公司通过EMS向章征镇邮寄催费通知，邮寄单上填写的收件地址为华润花园小区＊＊号楼＊＊＊室。章征镇庭审否认收到该催费通知。
本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。物业服务合同期限届满，虽没有继续签订物业服务合同，但物业服务企业按照原合同约定继续提供物业服务的，原合同对双方具有约束力。
本案中巨易物业公司与华润花园业主委员会签订的《华润花园物业管理服务合同》不违法法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。关于两份合同之间的半年间隔期，根据2009年10月31日签订的《华润花园物业管理服务合同》约定，双方当事人应在合同约定的管理期满60天前就是否续约达成书面协议，业主委员会未与第三方签订合同的，该合同自动顺延；结合本院审理巨易物业公司与华润花园其他业主纠纷所认定的事实，及章征镇提供的由巨易物业公司出具的关于供暖费用冲抵物业费的通知，足以认定巨易物业公司自2009年11月1日起至2014年4月30日止为华润花园小区所提供的物业服务是连续的，巨易物业公司有权依照合同收取该期间的物业费。依照双方物业服务合同的约定，章征镇应向巨易物业公司缴纳的物业服务费为4536元。对于章征镇辩称“高层电梯2010年到2012年未检验，原告应少收部分物业费，应每平方每月少收0.5元，共应少收2520元”的意见，因双方未就电梯使用单独约定计费标准，且章征镇庭审认可在检验前一直有电梯在运行，故对于章征镇辩称应在物业费中扣除电梯电费数额的意�，本院不予采纳。
关于巨易物业公司诉请的垃圾处理费16元，双方物业服务合同约定，巨易物业提供的物业管理事项包括“公共环境的清洁卫生、垃圾的清运”，但双方并无专门就垃圾清运费用进行约定，应认为双方约定的物业服务费中已包含该项费用，巨易物业公司无权重复收取。巨易物业公司为证明其有权收取垃圾处理费及收费标准，庭审举证徐州市人民政府印发的《徐州市城市生活垃圾处理费征收和管理暂行办法》，但根据该《暂行办法》第四条规定，城市生活垃圾处理费为行政事业性收费，由城市市容环境卫生行政主管部门负责征收，故对巨易物业公司诉请章征镇支付垃圾处理费16元的主张，本院不予支持。
关于巨易物业公司要求章征镇给付逾期付款违约金（滞纳金）的诉讼请求，虽有合同依据，但考虑到章征镇未付物业费确系事出有因，巨易物业公司�提供物业服务时确有不到位之处，故对其该项请求本院不予支持。
关于章征镇反诉巨易物业公司返还车位费630元及违约金126元的主张，虽巨易物业公司在2013年9月前未为章征镇划定固定车位，但章征镇认可其车辆在此期间停放在该小区公共停车区域，且双方签订的《华润小区室外停车位租赁协议》并未明确约定巨易物业公司须为章征镇划定固定车位；另根据巨易物业公司与华润花园业主委员会签订的《华润花园物业管理服务合同》的约定，巨易物业公司可以按照每月30元／辆收取车辆占道养护费，故反诉原告章征镇要求巨易物业公司返还车位费及违约金无事实依据，本院不予支持。
关于章征镇反诉巨易物业公司返还暖气费1006元的主张。章征镇为证实其主张，庭审举证2013年8月6日《华润花园小区2011／2012年采暖季供暖费用冲抵物业费通知》一份、2011年12月15日《都�晨报》一份、2012年12月的“通知”照片三份。对于2013年8月6日的“通知”及《都市晨报》，反诉被告巨易物业公司无异议，并同意在物业费中冲抵，本院予以确认。对于2012年12月的“通知”照片，因巨易物业公司不认可其真实性，且照片显示的“通知”落款未加盖该公司印章，其中一份“通知”落款仅有日期，无法证实系巨易物业公司发布，另“通知”内容上亦未明确载明停止供暖的天数，故对该三份“照片”的证据效力本院暂不予确认，反诉原告章征镇可在完善相关证据后另行主张其他暖气费退还事宜。根据上述确认的2013年8月6日的“通知”，巨易物业公司应退还章征镇暖气费443元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告章征镇给付原告徐州市巨易物业管理有限公司物业管理费4536元；
二、驳回原告徐州市巨易物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、本判决生效后十日内，反诉被告徐州市巨易物业管理有限公司返还反诉原告章征镇暖气费443元；
四、驳回反诉原告章征镇其他反诉请求。
案件受理费75元（本诉受理费50元，反诉受理费25元），由本诉原告徐州市巨易物业管理有限公司负担35元，由本诉被告章征镇负担40元（此款本诉及反诉原告已预交，反诉原告章征镇将应负担部分随案款一并给付徐州市巨易物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 崔 平
代理审判员 张红梅
人民陪审员 高传美
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 杨 雪