北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4654号
原告（反诉被告）北京市石景山区永定河管理所，住所地北京市石景山区广宁路**号。（组织机构代码40086659-1）
法定代表人史德河，所长。
委托代理人贾文胜，北京市京海律师事务所律师。
委托代理人朱秋红，北京市京海律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京三利通工贸有限公司，住所地北京市石景山区石景山南站北侧220亩料场。（注册号110107002776701）
法定代表人闫洪福，总经理。
委托代理人李丽，河北亚华律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市石景山区永定河管理所（以下简称：永定河管理所）与被告（反诉原告）北京三利通工贸有限公司（以下简称：三利通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永定河管理所委托代理人贾文胜、被告（反诉原告）三利通公司委托代理人李丽到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）永定河管理所起诉称：2011年5月10日，原被告签订《永定河石景山南大荒汛铺租赁协议》，约定被告承租原告院落及房屋，租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日，年租金5万元。协议签订后，被告仅支付了前两年租金，第三年租金至今未付。现双方租赁合同已经到期，原告多次要求支付租金、腾退房屋，但均未果。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《永定河石景山南大荒汛铺租赁协议》于2014年5月31日终止，被告立即将永定河石景山南大荒汛铺院及院内房屋腾退；2、判令被告支付第三年房屋租金5万元及合同到期后房屋使用费4.2万元；3、判令被告支付自2013年6月1日起至2015年3月31日止的第三年租金和自2014年6月1日至2015年3月31日止4.2万元房屋使用费的逾期付款利息，按同期银行贷款利率计算。
被告（反诉原告）三利通公司答辩称：双方于2011年5月10日签订《永定河石景山南大荒汛铺租赁协议》，租赁期限为3年，自2011年6月1日至2014年5月31日，我方所承租房屋为空房，没有水电暖设施，为办公及经营需要，我方接通了水电暖，对房屋墙壁、地面等进行了装修，并自建房屋，因已使用3年，故主张支付已支出费用16万元。现双方合同已到期，我方要求原告返还上述费用。现提出反诉，反诉请求�1、判令永定河管理所按评估鉴定结果支付房屋自建及装修费633728元；2、诉讼费由原告承担。
反诉被告（本诉原告）永定河管理所答辩称：不同意对方的反诉请求。自建、装修均未经过我方同意。庭审中，三利通公司已自认改造房屋费用共计28万余元，鉴定结论与事实严重不符，法院不应采纳，且无证据证明其对房屋院落存在装修行为，根据法律规定，如果在使用租赁物过程中需要装修，费用应由其自行承担。
经审理查明：位于北京市石景山区南大荒汛铺房屋所有权人为永定河管理所，院内共计房屋8间，总建筑面积154.9平方米。
2011年5月10日，永定河管理所（甲方）与三利通公司（乙方）签订《永定河石景山南大荒汛铺租赁协议》，约定：租赁范围为永定河石景山区南大荒汛铺院及院内房屋；租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日；年租金5万元，每年5月31日前乙方预付甲方下一年度租金；乙方自己解决水电相关问题；保持院落房屋现状，禁止乙方私搭乱建，如果乙方私搭乱建，所产生一切后果由乙方自负。
合同签订后，永定河管理所将房屋院落交付三利通公司。
庭审中，三利通公司提供装修结算单一张，载明的装修费用共计289655元，并主张承租期间自建房屋，并对原房屋进行了翻建。
审理中，三利通公司申请评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京京评价格评估有限公司（以下简称：京评公司）作为本案鉴定机构。2015年6月18日、8月15日，京评公司作出京评（涉）字2015第4005号价格评估报告书及工作说明，将房屋现值列出，其中1号房屋16240元、2号房屋4960元、3号房屋2000元、4号房屋33428元、5号房屋34400元、6号房屋9600元、7号房屋15600元、8号房屋118830元、9号房屋23200元、10号房屋22480元、11号房屋3600元、厨房11040元、红砖围墙46800元、院内地面硬化14800元。。鉴定费用16400元。
庭审中，永定河管理所与三利通公司均认可：2号、3号、8号、9、10、11号及厨房为原产权证内房屋。三利通公司陈述：上述房屋均已由其翻建；7号房屋为交付时已存在，并在原有基础上进行了装修；1号、4号、5号、6号为自建房屋；在原有红砖墙基础上进行加高加固并将地面硬化处理。永定河管理所对此不予认可，另陈述4号房屋为交付时原有房屋，与7号房屋均系上一承租人所建。
上述事实，有永定河石景山南大荒汛铺租赁协议、房产证、照片、鉴定报告、鉴定费发票及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：永定河管理所与三利通公司签订的《永定河石景山南大荒汛铺租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行义务。三利通公司未提供证据证明已交纳第三年租金5万元，故本院对原告要求支付租金的请求予以支持。因合同约定“每年5月31日前乙方预付甲方下一年度租金”，故三利通公司应在2013年5月31日前支付第三年租金，现未按期支付，其应当支付字2013年6月1日起至2015年3月31日至的逾期付款利息5636元。现租赁合同已经到期终止，三利通公司未及时将房屋交还永定河管理所，故应按租金标准支付房屋使用费。现永定河管理所主张使用费数额为4.2万元，期间应为自2014年6月1日至2015年3月31日，本院对此予以支持。因合同约定租金为提前支付，在使用费比照租金的情况下，亦应以2014年6月1日为逾期付款起算时间，三利通公司应当支付自2014年6月1日至2015年3月31日止4.2万元房屋使用费的逾期付款利息2099元。
现三利通公司对所承租部分房屋进行自建、装修，虽然合同约定“禁止乙方私搭乱建，如果乙方私搭乱建，所产生一切后果由乙方自负”，但永定河管理所对三利通公司的自建及装修行为未在合理期限内提出异议，故应视为永定河管理所同意三利通公司的装修、自建行为。因本案租赁合同已经到期终止，在双方无特别约定的情况下，本院依据法释（2009）11号司法解释第十二条规定，对三利通公司的装饰装修费用均不予支持。因司法解释所规定装饰装修物包括一般意义之装饰装修，也包括改建和增设物。因此，本院对原告要求支付鉴定报告中装修工程、电气工程、给排水工程及地面硬化费用的请求，均不予支持。
三利通公司主张2号、3号、8号、9号、10号、11号房屋及厨房为原产权证房屋，并已重新翻建，红墙已加高加固，但未提供证据证明其存在房屋翻建、加高加固行为，且房屋系属原产权证之房屋，故本院此费用不予支持。三利通公司主张1号、4号、5号、6号为自建房屋，但永定河管理所对4号房屋为被告自建不予认可，而三利通公司未提供证据证明系其自建，故本院对三利通公司主张4号房屋为自建的意见不予采纳。
根据鉴定报告中工程概预算表显示的房屋人工费和材料费数额分别为1号房屋16240元、5号房屋34400元、6号房屋9600元，总计60240元。因上述自建房屋未办理合法建设手续，在房屋交还永定河管理所后亦存在无合法建设手续的风险与成本，双方应对无审批手续而建设房屋的过错比例分担自建费用。三利通公司系建房人，系违法建设的积极行为人，应承担主要责任，而永定河管理所系默示同意方，应负未严格管理出租房屋的次要责任。综上，本院结合过错程度对三利通公司反诉请求予以支持。
永�河管理所主张5号和6号房屋系合同到期后诉讼期间所建，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。因京评公司系通过北京市高级人民法院摇号确定，对鉴定机构的选取当事人无权协商确定，而鉴定结论符合相应计价规则，故本院对永定河管理所主张重新鉴定的意见不予采纳。根据照片三利通公司在鉴定后未经永定河管理所同意存在再次施工，其行为无法律依据，应一并无偿腾退交付原告。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条之规定，判决如下：
一、北京市石景山区永定河管理所与北京三利通工贸有限公司于二零一一年五月十日签订的《永定河石景山南大荒汛铺租赁协议》到期终止；
二、北京三利通工贸有限公司于本判决生效后七日内将永定河石景山南大荒汛铺院及院内房屋腾退并交付北京市石景山区永定河管理所；
三、北京三利通工贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京市石景山区永定河管理所自二零一三年六月一日起至二零一四年五月三十一日止的房屋租金五万元及自二零一三年六月一日起至二零一五年三月三十一日期间的逾期付款利息五千六百三十六元；
四、北京三利通工贸有限公司于本判决生效后七日内支付北京市石景山区永定河管理所自二零一四年六月一日起至二零一五年三月三十一日止的房屋使用费四万二千元及自二零一四年六月一日起至二零一五年三月三十一日期间的逾期付款利息二千零九十九元；
五、北京市石景山区永�河管理所于本判决生效后七日内给付北京三利通工贸有限公司自建房屋费用二万四千零九十六元；
六、驳回北京三利通工贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千二百九十三元，由北京三利通工贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五千零六十九元，由北京三利通工贸有限公司负担四千八百六十八元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市石景山区永定河管理所负担二百零一元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费用一万六千四百元，由北京三利通工贸有限公司负担一万五千七百七十六元（已交纳），由北京市石景山区永定河管理所�担六百二十四元（于本判决生效后七日内给付北京三利通工贸有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员 张丹茹
人民陪审员 张桂荣
二〇一五年九月十八日
书 记 员 孙 飞