陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安中民终字第00520号
上诉人（原审被告）石泉县永乐房地产开发有限公司。
法定代表人彭朝波，系该公司经理。
委托代理人邓顺林，系该公司项目经理。
委托代理人汪德进，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）郑诗斌。
委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
上诉人石泉县永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐公司）因房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服汉阴县人民法院（2013）汉民初字第00119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永乐公司的委托代理人邓顺林、汪德进，被上诉人郑诗斌的委托代理人尹立波到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定后，现已审理终结。
原审查明，2009年2月16日，石泉县房地产开发公司（现变更为永乐公司）作为乙方与郑诗斌作为甲方签订《房屋拆迁安置合同》，合同相关内容载明（节选）：“一、甲方出宅基地及房屋，占地面积为175平方米，乙方出全部资金，并由乙方承建；二、房屋建成后，乙方返还甲方：1、一套三室二厅二卫一厨的住房面积不低于110平方米（第四层）另加同层15平方米卧室一间。2、门店房三间，面积99.9平方米以上，位置在原旧址自东向西第一、第二、第三间，每个门店开间分别为3.3米、3.6米、4.2米（中对中），门店进深至少9米以上，门店的左面、左前门、正前面为人行道，且无任何建筑物存在，如果乙方另行修建任何建筑物均归甲方所有。建筑要求门店房层高为3.6米以上，屋内地面比人行道高15-20厘米。水表、电表独立安装到位，给水、排水单独运行，所产生费用由乙方承担；三、建房竣工期限自合同签定之日起一年内完成（人力不可抗拒的情况除外），并将合同约定的住房及门店房交付给甲方，如不能按期交付，乙方必须向甲方赔偿相关损失；五、施工期间的甲方居住由甲方自行解决，如乙方不能按期交付给甲方住房和门店房，超期时间乙方按每月壹千元给付甲方租房费用，交接时间依交钥匙之日起算；十二、建房的设计方案图，甲乙双方同意以此设计方案图纸为准并签字作为合同附件，因地形限制方案图可以调整，按设计室设计的正式图纸为准，但必须经甲、乙双方书面认可后方可实施（变更后双方认可的图纸一式二份，同具法律效力），乙方返还给甲方的房产按本合同第二条约定返还甲方住房和门店房，否则甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失，或甲方有权在乙方建在甲方原宅基地上的房屋任选110平方米以上的住房贰套和任选门店房150平方米作为违约补偿。”2009年10月2日，郑诗斌作为甲方与永乐公司作为乙方（委托人邓顺林）签订《房屋拆迁安置补充合同》，补充合同载明“因乙方变更建房设计方案图，甲乙双方就变更建房设计方案，经协商一致，达成以下合同条款：一、乙方免去甲方三万元费用作为给甲方三室两厅两卫一厨住房后的补偿（原合同为四室两厅两卫一厨），以新的设计方案图纸为准修建房屋；二、乙方返还给甲方的住房要求卫生间内安装双管道（通风排气管道和太阳能下水管道），门店房高度以水泥糙面起点3.6米高，若高度每差1厘米，每间房按1.5万元计算补偿，差3厘米或3厘米以上，每间房每公分按5万元计算补偿甲方，卷闸门之间为独立框架柱，不得有垛墙。（5）-（6）轴交D轴墙须有进出门通道，其他所有排污管道不得从门店房内经过，门店内地面与人行道落差20-30厘米（约两步梯），城建规划要求为准；三、乙方返还甲方的门店、住房须按确认的图纸施工，住房每少1平方米按市场价计算，门店房每少1平方米按伍仟元计算补偿甲方；四、乙方在建房竣工后，若不能按合同约定在一月内交付房产，每过期一天，应向甲方支付100元罚金，逾期一月视为违约。若乙方确因客观原因不能在六个月内办齐房产相关证件交付甲方，可延长一年，若满18个月后仍不能向甲方交付房产证、契证、土地使用权证，需向甲方支付违约金五万元，并在一个月内将所有证件交付甲方；五、其他条款遵照原合同执行；六、本协议一式两份，甲乙双方签字之日起具有法律效力，任何一方不得以任何理由违反原合同及本协议，未尽事宜仍可相互协商，达成的条款与合同及本协议具有同等效力”。同日，郑诗斌与邓顺林在建房设计方案图签字认可，并注明“乙方返还甲方门店房为（5）-（8）轴交A-
D轴，面积不低于113.04平方米；甲方同意按此图纸进行施工，乙方若未按该图纸实施，视为违约；其他按合同条款执行。房屋建成后，2011年7月9日、2011年11月30日永乐公司分别将住房及门面房交付郑诗斌。郑诗斌对永乐公司所交付的门面房进行查看发现与合同约定不符，与永乐公司委托人邓顺林交涉无果。2012年3月8日郑诗斌诉至石泉县人民法院。2012年5月3日，该院组织双方到现场进行勘查测量，经对永乐公司交付郑诗斌门店房测量自东向西第一间商铺内自地面（水泥糙面）到该房顶部净高350厘米；第二间商铺内自地面（水泥糙面）到该房顶部净高350厘米；第三间商铺内自地面（水泥糙面）到该房顶部净高351厘米，第二间、第三间商铺后半部自地面（水泥糙面）到该房顶部净高330厘米；楼房一层至顶层排水管道从郑诗斌门店房地下排出。因郑诗斌与该院干警张勇系夫妻关系，本案经本院指定汉阴县人民法院管辖。
原审法院认为：双方签订了《房屋拆迁安置合同》以及《房屋拆迁安置补充合同》，双方对两份合同均认为合法有效，双方即应当按照合同中的约定条款严格履行自己的义务。郑诗斌已经按照合同约定交付给永乐公司175平方米的宅基地及房屋，永乐公司即应当按照合同约定的时间和规格向郑诗斌交付房屋。因双方在建房设计方案图签字认可，并注明“乙方返还甲方门面房为⑤-
⑧轴交A-D轴，面积不低于113.04平方米。”故此范围内的房屋均为双方约定的门面房，永乐公司辩称建房设计图所示⑤-⑧轴交C-
D轴内的房屋为附属用房而不是门面房，层高不受门面房约定限制的辩解意见，不予采纳。《房屋拆迁安置合同》约定“建筑要求门店房层高为3.6米以上”，《房屋拆迁安置补充合同》中又约定“门店房高度以水泥糙面起点3.6米高”，第一间门面房符合规定，但第二、三间门面房后部分存在瑕疵，《房屋拆迁安置补充合同》约定“以新的设计方案图纸为准修建房屋”，双方签字的建房设计方案图中注明“乙方返还甲方门店房为⑤-
⑧轴交A-D轴，面积不低于113.04平方米”，但⑤-⑧轴交C-
D轴的门面房高度经石泉县人民法院实地测量自水泥糙面到房屋顶部高仅330厘米，按照永乐公司答辩中所称地板厚度12厘米计算层高，仅有342厘米，与永乐公司辩称的层高为360厘米不相符，差18厘米,故永乐公司交付郑诗斌的门面房存在部分瑕疵，永乐公司应当承担违约责任，但因是部分瑕疵，且瑕疵部分对整个门面房的使用功能影响不大，按照合同约定的赔偿方式由永乐公司向郑诗斌赔偿的违约金显然高于郑诗斌的实际损失，故违约损失应当酌情认定。至法庭辩论终结时已超过合同约定的交付时间，永乐公司仍未能向郑诗斌交付房产证、土地使用权证等证件，故郑诗斌要求永乐公司承担办理房产证等证件及给付证件过期违约金5万元的诉讼请求予以支持。因为排污管道已经过规划部门规划批准，拆除现有排污管道再另行重建不太现实，如果拆除现有排污管道也势必侵犯鑫兴商住楼其他住户的权利，故应当保持现有管道状态，但永乐公司违约是事实，应当支付郑诗斌一定的违约金。原审判决：一、郑诗斌与石泉县永乐房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置合同》和《房屋拆迁安置补充合同》有效；二、石泉县永乐房地产开发有限公司赔偿郑诗斌因交付瑕疵门面房以及违约建设排污管道所造成的违约损失200000元；三、石泉县永乐房地产开发有限公司赔偿郑诗斌因延期办理及给付房产证等证件造成的违约损失50000元；以上给付内容限本判决生效后10日内履行。
宣判后，永乐公司不服，提起上诉称，原审判决上诉人赔偿被上诉人交付瑕疵门面房及违约建设排污管道所造成的违约损失20万元明显高于造成的损失，上诉人虽交付的门面房未达到合同约定的层高，但未给被上诉人造成实际损失，请求变更赔偿损失30000元；原判赔偿违约建设排污管道损失没有合同依据和法律依据，上诉人建设排污管道系合法建设行为，合同虽约定上诉人不得在交付被上诉人房内建设排污管道，但未约定违约责任，请求驳回被上诉人要求赔偿建设排污管道的请求；原审判决上诉人赔偿被上诉人延期办理房产证等证件违约损失50000元过分高于造成的损失，请求变更为赔偿30000元损失，并非上诉人原因造成，是办证机关原因造成。
被上诉人郑诗斌辩称，原判正确，请求维持。
经二审审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致，有《房屋拆迁安置合同》、《房屋拆迁安置补充合同》、《建房设计方案图》、现场丈量笔录、委托书、《国有土地使用证》、《拟建鑫兴商住楼规划图》、收条、《涉税证明》、《完税证明》、双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，上诉人永乐公司与被上诉人郑诗斌签订的《房屋拆迁安置合同》以及《房屋拆迁安置补充合同》应为合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。郑诗斌按约定履行了自己的义务。永乐公司存在交付的门面房未达到约定的层高、违约建设排污管道、未办理房产证等证件等违约行为，应按约定承担违约责任。所交付之门面房未达到约定层高的违约责任按约定违约金赔偿明显过高，郑诗斌请求拆除排污管道无法实现，原判交付瑕疵门面房以及违约建设排污管道所造成的违约损失酌情赔偿20万元比较合理。永乐公司延期办证按合同约定应承担5万元违约金。永乐公司上诉提出延期办证是第三人原因造成，即使此陈述属实，永乐公司仍应向郑诗斌承担违约责任。永乐公司与第三人之间的纠纷应另案解决。在二审审理中，郑诗斌明确放弃了交付一间门面房、拆除排污管道、赔偿延期交房损失的诉讼请求，本院予以准许。综上，永乐公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人石泉县永乐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周红梅
审 判 员 钱建新
代理审判员 帅文婷
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 张 燕