安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00315号
上诉人（一审原告）：潘孝义。
委托代理人：薛登俊，安徽泰韵律师事务所律师。
委托代理人：汪丽君，安徽泰韵律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：王京城。
被上诉人（一审被告）：杜炎。
上诉人潘孝义因与被上诉人王京城、被上诉人杜炎房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2015年9月29日作出的（2015）鸠民一初字第01136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人周正萍的委托代理人薛登俊、汪丽君，被上诉人王京城到庭参加诉讼。被上诉人杜炎经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：自2003年起，潘孝义将其所有的位于芜湖市长江市场园区A20幢2071号商业用房出租给钱万喜使用，并约定如将房屋转租他人，需经潘孝义同意。钱万喜与王京城共同经营。该房屋与其他商户的房屋一并出租，用于经营浴场。2012年4月4日，未经潘孝义同意，王京城、钱万喜与蒋晓琴签订《转让协议》一份，约定将浴场以11万元的价格转让。
2014年8月20日，王京城、杜炎分别作为甲方第一承租人、第二承租人与潘孝义（乙方）签订《租房合同》一份，约定乙方同意将长江市场园2071号门面房租给甲方，并根据经营需要自行规划、设计，但房屋主结构不得破坏有损；租期暂定二年，自2014年8月20日起至2016年8月19日止；2014年8月20日至2015年8月19日租金22000元，2015年8月20日至2016年8月19日租金24000元，租金付款6个月一次，首次后租金提前一个月，本合同租金付款时间：2014年8月20日、2015年1月20日、2015年7月20日、2016年1月20日；甲方停租后，由第一承租人负责恢复房屋原结构，如隔墙楼梯、卫生间、卷帘门、水、电等。第二承租人负责担保执行。双方还对其他事项进行了约定。
合同签订后，王京城、杜炎支付了首期六个月房屋租金。2015年1月20日王京城、杜炎没有提前交纳下期房屋，潘孝义催要无果，遂提出解除租房合同，王京城、杜炎也表示同意解除，但因房屋恢复原状事宜未能协商一致，潘孝义遂诉至法院请求判令：1、依法解除潘孝义与王京城、杜炎签订的房屋租赁合同，王京城、杜炎恢复潘孝义门面房（长江市场园2071号）室内室外结构原状。2、王京城、杜炎支付至恢复原状时止的租金【其中自2015年1月15日计算至起诉日的租金为9166.66元（22000元／年÷12月×5月）】。3、王京城、杜炎支付租赁期间的水电费543.35元、物业服务费410.8元。4、因诉讼而产生的各项费用由王京城、杜炎承担。一审法院另查明：1、该房屋经营的浴场已停业，房屋内的浴池等添附设施尚未拆除。2、王京城、杜炎租赁期间，截至2015年6月5日欠交物业服务费410.8元、欠交水电费543.35元。3、2015年5月25日，蒋晓琴出具承诺书一份，载明：“我蒋晓琴承诺十天之内交纳水电，（长江市场园A20栋2071、2075、2090），房东潘孝义、潘孝义、周正萍署名”。4、2008年租房合同中被告王京城向原告交纳每间房屋1500元保证金，且注明不作恢复结构的最终款额。案件审理中，潘孝义申请追加蒋晓琴、钱万喜为本案共同被告。
一审法院认为：一、潘孝义与王京城、杜炎于2014年8月20日签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的房屋租赁合同。该合同对双方具有法律约束力。在合同履行期间，因王京城、杜炎未按时交纳房租，经潘孝义催要仍未交纳，据此，潘孝义要求解除租房合同，王京城、杜炎表示同意，合同依法解除。依据合同约定，王京城、杜炎应当履行合同约定的恢复原状的义务。因双方没有事前对房屋原状的具体情形进行确认，根据潘孝义庭审要求的恢复至该市场园内其他未装修商户的基本面貌，可以作为王京城、杜炎的履行义务。潘孝义的相应诉请，应予以支持。对于王京城提出的“其应潘孝义和杜炎的要求在不得已的情况下签订的租房合同，且其对合同内容并不知情”的意见，因王京城在转让房屋时未经潘孝义同意，后王京城与杜炎作为共同承租人与潘孝义签订《租房合同》，王京城作为完全民事行为能力人，其在合同甲方第一承租人栏签名，应当知晓由此产生的法律后果，应当履行该合同的义务，其提出的抗辩有违常理，应不予采纳。二、根据租赁合同的约定，2014年8月20日至2015年8月19日的租金为22000元，折算月租金为1833.33元，王京城、杜炎在同意解除合同后，未能恢复房屋原状，交回房屋，占用房屋期间的损失，潘孝义要求继续按租赁期间的房屋租金计算，应予支持。鉴于王京城、杜炎房屋租金已交至2015年2月19日，故潘孝义的该项诉请应调整为自2015年2月20日起计算。双方约定，租赁期间的物业管理费、水电费等应由租赁经营方实际承担，相应欠交费用，王京城、杜炎应当向潘孝义支付，潘孝义作为房屋所有人，应当向管理方和服务方支付。潘孝义要求王京城、杜炎支付其应当负担的水电费543.35元、物业服务费410.8元，合法有据，应予以支持。三、潘孝义要求追加蒋晓琴、钱万喜为本案被告参加诉讼，因本案争议的房屋租赁系潘孝义与王京城、杜炎之间达成的合意，合同约定的权利义务对潘孝义和王京城、杜炎具有约束力，依照法律规定，合同外第三人，非因合法依据，不应享受合同权利，也不应承担合同义务。且蒋晓琴于2015年5月25日出具的承诺，系代表杜炎作出，故潘孝义要求追加蒋晓琴、钱万喜参加诉讼，应不予准许。四、对于王京城提出的“向潘孝义交纳的每间保证金1500元”，因双方在租房协议中明确约定该款项不作恢复结构的最终款额，故王京城可在将房屋恢复原状后要求潘孝义退回该款项。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除潘孝义与王京城、杜炎于2014年8月20日签订的《租房合同》。二、王京城、杜炎于判决生效之日起三十日内共同将租赁潘孝义的位于芜湖市长江市场园区A20幢2071号商业用房恢复原状并交还给潘孝义。三、王京城、杜炎于判决生效之日起十日内共同向潘孝义支付房屋租金，该费用自2015年2月20日起至判决生效之日止，按每月1833.33元计算。四、王京城、杜炎于判决生效之日起十日内共同向潘孝义支付欠交的水电费543.35元、物业服务费410.8元。五、驳回潘孝义的其他诉讼请求。案件受理费134元，减半收取67元，由王京城与杜炎共同负担。
潘孝义不服上述判决，向本院上诉称：一审判决认定王京城、杜炎支付租金自2015年1月起至判决生效之日止，损害了潘孝义的合法权益。若判决生效时王京城、杜炎没有将房屋恢复原状并交还潘孝义，那么从判决生效至房屋实际交付这段时间的损失就无法得到保护了。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。
王京城在二审中答辩称：涉案房屋是2014年转给杜炎经营的，确实没有和潘孝义及其他房东说明，但是潘孝义及其他房东近几年都收取了杜炎的房租，也就是默认了王京城将房屋转租给杜炎的事实。关于王京城作为第一承租人在合同上签字的事实是，潘孝义及其他房东和杜炎发生纠纷，要求王京城到场并在协议上签字，王京城是被迫签字的。综上，希望二审法院公正判决。
杜炎在二审中未作答辩。
本院二审查明的事实与一审判决一致。
本院认为：1、潘孝义与王京城、杜炎所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。王京城作为完全民事行为能力人，其在合同甲方第一承租人栏签名，应当知晓由此产生的法律后果，应当履行该合同的义务，故本院对其提出的答辩理由不予采纳。2、潘孝义上诉称王京城、杜炎应支付至恢复原状时止的租金，考虑到目前房屋仍然没有办理交接手续，房屋内仍有部分设备，租金及占有使用费应付至王京城、杜炎实际腾空房屋，恢复原状时止。综上，潘孝义的上诉理由成立，本院对潘孝义的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院作出的（2015）鸠民一初字第01136号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更安徽省芜湖市鸠江区人民法院作出的（2015）鸠民一初字第01136号民事判决第三项“被告王京城、被告杜炎于本判决生效之日起十日内共同向原告潘孝义支付房屋租金，该费用自2015年2月20日起至判决生效之日止，按每月1833.33元计算。”为被上诉人王京城、被上诉人杜炎于本判决生效之日起十日内支付上诉人潘孝义租金（自2015年2月20日起至被上诉人王京城、被上诉人杜炎实际恢复涉案房屋原状时止，按每月1833.33元计算。）
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费134元，由被上诉人王京城、被上诉人杜炎各自承担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
代理审判员 李家坤
代理审判员 蒋 磊
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；