北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03361号
上诉人（原审原告）张立英（兼管×1之法定代理人），1975年10月2日出生。
委托代理人王桢，北京市法大律师事务所律师。
上诉人（原审原告）管×1，女，2000年4月30日出生。
被上诉人（原审被告）毛玉萍，女，1965年12月23日出生。
委托代理人王柱，内蒙古河洋律师事务所律师。
原审原告管崇亮，男，1976年3月5日出生。
委托代理人王桢，北京市法大律师事务所律师。
原审被告管旭静，女，1968年7月12日出生。
上诉人张立英、管×1因与被上诉人毛玉萍、原审原告管崇亮、原审被告管旭静房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28084号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
2013年7月，管崇亮、张立英、管×1向原审法院起诉称：2003年10月我们通过拆迁安置补偿获得北京市朝阳区301号房屋（以下简称诉争房屋），后因我嫂子管旭静身体不好我们就把诉争房屋给她居住。2007年4月，管旭静在我们不知情的情况下擅自将诉争房屋以47万元的价格出售给毛玉萍，签订卖房协议并收取了房款。我们与管旭静只是换房居住，管旭静没有权利处分诉争房屋，属于无权处分，这种处分行为应当无效，而且诉争房屋是没有经过审批的违法建筑。我们认为二被告的行为严重侵犯了我们的合法权益，故我们诉至法院，请求判令：1、毛玉萍、管旭静2007年4月签订的《房屋买卖合同》无效；2、毛玉萍返还北京市朝阳区301号房屋。
管旭静在原审法院答辩称：我原来是管崇亮的嫂子，后来跟管崇亮的哥哥管崇光离婚。诉争房屋是2003年拆迁下来的，下来之后一直是我在住。本来安置给管崇亮的是诉争房屋，安置给管崇光的是北京市朝阳区502号房屋，后来因为我身体不好就和管崇亮换着住了。2007年4月，管崇光因为赌博将诉争房屋抵押给一个叫张寒的人，后来管崇光失踪，张寒找我要钱，我实在没有办法就将诉争房屋以47万元的价格卖给了毛玉萍。所有房款毛玉萍都是通过银行转账的方式支付的，收到房款后我全部用于还债。我卖房的时候管崇亮确实不知道，后来他知道了找我要钱我也没钱，所以我同意管崇亮、张立英、管×1的诉讼请求。
毛玉萍在原审法院答辩称：2007年我想买房，管旭静的妹夫找到我哥哥说管旭静有房要卖。当时管旭静就住在诉争房屋内，入住手册上也是管旭静的名字，而且她还给我看了与管崇光的婚内协议，约定房子就是她的。在我看房子的时候管崇亮也在场，并未表示对卖房的异议，我认为房子就是管旭静的。我和管旭静签合同的时候还有管崇光和管崇亮的父亲管×、杨×、张×1和张×2在场见证。这些年来我一直在涉案房屋内居住，管崇亮就住在对面，如果有异议他早就应该来找我。我认为我和管旭静的合同真实有效，双方均已经履行了合同义务，且诉争房屋并无产权证，法院不宜处理，故不同意管崇亮、张立英、管×1的诉讼请求。
原审法院经审理查明：管旭静与管崇光原为夫妻关系，2008年6月30日办理离婚手续。管崇亮系管崇光之同胞兄弟。
2003年10月，管×代管崇亮（乙方）作为被拆迁、被腾退人与作为拆迁、腾退人的北京市朝阳区常营回族乡人民政府（甲方）签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》（以下简称管崇亮协议），该协议中载明：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《常营回族乡拆迁、腾退安置补偿办法》等有关文件规定，甲、乙方经协商，同意实行房屋补偿；乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主管崇亮，之妻张立英，之女管×1。乙方在常营乡居住非成套正式住宅房屋×间，建筑面积257.19平方米；所有权补偿（原房作价款）及附属物补偿款×元，使用权补偿（区位价补偿款）377345元。甲方以期房两套补偿乙方，面积分别为90.63平方米两居室及66.72平方米一居室，楼房总价格382080元，实际安置房屋为北京市朝阳区201号（以下称201室）及诉争房屋。同日，管崇光作为被拆迁、被腾退人与作为拆迁、腾退人的北京市朝阳区常营回族乡人民政府（甲方）亦签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》（以下简称管崇光协议），该协议中载明：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《常营回族乡拆迁、腾退安置补偿办法》等有关文件规定，甲、乙方经协商，同意实行房屋补偿；乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主管崇光，之妻管旭静，之女管萌萌。乙方在常营乡居住非成套正式住宅房屋11间，建筑面积89.50平方米；所有权补偿（原房作价款）及附属物补偿款117943.57元，使用权补偿（区位价补偿款）302600元。甲方以期房一套补偿乙方，为90.63平方米两居室，楼房总价格211575元，实际安置房屋为北京市朝阳区502号（以下称502室）。
上述协议签订后，管旭静一家实际居住诉争房屋，502室则由管崇亮、张立英、管×1占有使用。庭审中，管崇亮、张立英、管×1称因为管旭静腿不好，所以才与管旭静换房居住，管旭静则称因为自己身体不好，管崇亮安置的两套房屋都是低楼层，在房子分下来拿完钥匙后就与管崇亮找了小区物业更名换房，之后直接装修入住诉争房屋，直到卖房。
2007年4月12日，管旭静与毛玉萍签署《房屋买卖协议书》，约定管旭静自愿将诉争房屋以现金交易形式卖给毛玉萍，买卖价格46万元，该合同底部有公证人管×、张×1、张×2及杨×的签字。经询，管×为管崇亮、管崇光之父，杨×为常营一队书记，毛玉萍、管旭静的实际成交价格为47万元，于合同签订之后由毛玉萍通过银行转账方式支付。
审理中，毛玉萍称买房时诉争房屋一直由管旭静居住，且管旭静向其出示了如下材料以证明对诉争房屋的处分权：1、《常营民族家园F区物业使用手册》，首页欢迎辞第一句为“致常营民族家园301室尊敬的管崇光先生／女士……”；2、《常营民族家园预付费电度表使用手册》，用户名称为管崇光，地址为301；3、《婚内财产协议》，协议人为管旭静与管崇光，协议第一条约定：“位于朝阳区301室的房屋是协议双方2003年拆迁就地上楼所取得的，现双方协议此房屋归管旭静所有，管崇光自愿放弃对房屋所有份额”，协议下方有管崇光签字及手印。管崇亮、张立英、管×1对上述材料1、2的真实性表示认可，但对证明目的不认可，认为诉争房屋实际上是管崇亮的，对材料3不予认可，认为无法确认是否为管崇光本人签字，且协议处分的并非夫妻双方的房屋。管旭静对上述材料的真实性认可，称都是其卖房时给毛玉萍的，卖房的初衷是管崇光赌博欠债后失踪，债主上门追债，只能卖房还债。
经询，管崇亮、张立英、管×1均为常营人，居住于北京市朝阳区常营乡常营民族家园小区。
另查，诉争房屋并无房屋产权证或者其他权属文件，现由毛玉萍居住使用。
原审法院经审理后认为：根据管崇亮及管崇光协议，实际安置人分别为管崇亮、张立英、管×1及管崇光一家，则管崇亮、张立英、管×1及管崇光一家分别享有各自协议中的相关权利。从拆迁协议来看，补偿办法实际为用安置补偿款再行购买房屋，故享有拆迁协议相关权利即享有安置房屋权利。虽然拆迁协议确认管崇亮、张立英、管×1享有诉争房屋权益，管崇光一家享有502室权益，但根据庭审查明的事实及现有证据，管崇亮与管旭静在房屋下来后即将诉争房屋与502室进行了交换，诉争房屋由管旭静实际占有使用。毛玉萍与管旭静签署《房屋买卖协议书》前诉争房屋由管旭静居住，且物业、电表手册均为管崇光名下，而管旭静又向毛玉萍出示了有管崇光签字的《婚内财产协议》，毛玉萍有理由相信管旭静卖房之合法、合理性。同时，双方签署合同时管崇亮、管崇光之父管×及大队书记杨×作为见证现场签字，管崇亮、张立英、管×1住在诉争房屋同一小区，却在管旭静卖房后长达六年的时间内未向毛玉萍主张权利，现又主张对管旭静、毛玉萍之交易不知情且不同意明显与常理不符。另外，现有证据不足以证明诉争房屋系没有批建手续的违法建筑，亦不足以证明双方签订的合同存在违反法律、法规强制性规定之处，而有关“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定在性质上不属于效力性强制性规定。毛玉萍已经为购买诉争房屋支付了合理对价，管崇亮、张立英、管×1以管旭静在缔约时对诉争房屋没有处分权及诉争房屋系违法建筑要求确认合同无效依据不足，法院对其全部诉讼请求均无法支持。据此，于2013年11月判决：驳回管崇亮、张立英、管×1的全部诉讼请求
判决后，张立英、管×1不服提起上诉，坚持原审答辩意见。请求撤销原判，依法改判支持张立英、管×1的诉讼请求。毛玉萍同意原审判决。管崇亮不同意原审判决，同意张立英、管×1的上诉请求。管旭静不同意原审判决，同意张立英、管×1的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实有当事人当庭陈述、证明、证人证言、离婚证、户口本、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据查明的事实，毛玉萍与管旭静签署《房屋买卖协议书》时管旭静已居住在诉争房屋，且物业、电表手册均在管崇光名下，管旭静在与毛玉萍签订《房屋买卖协议书》时，出示了有管崇光签字的《婚内财产协议》，故毛玉萍有理由相信管旭静卖房之合法、合理性。同时，毛玉萍与管旭静签订《房屋买卖协议书》时，管崇亮、管崇光之父管×及大队书记杨×作为见证人在《房屋买卖协议书》签字。管崇亮、张立英、管×1居住的房屋与诉争房屋在同一小区内，却在管旭静卖房后长达六年的时间内未向毛玉萍主张权利，应视为对管旭静处分诉争房屋的认可，现管崇亮、张立英、管×1主张对管旭静、毛玉萍之交易不知情，有悖常理。另外，现有证据不足以证明诉争房屋系未经批建手续的违法建筑，亦不足以证明双方签订的合同存在违反法律、行政法规强制性规定之处，故管崇亮、张立英、管×1要求确认合同无效的上诉意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费35元，由管崇亮、张立英、管×1负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由张立英、管×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 周 易
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 胡 潇