山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1528号
上诉人（原审被告）王国生
委托代理人李铠，山东江河海律师事务所律师。
委托代理人刘艳丽，山东江河海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛均豪物业管理有限责任公司
法定代表人于庆新，总经理。
委托代理人ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。
委托代理人焦妍，山东乾恒律师事务所律师。
上诉人王国生因与被上诉人青岛均豪物业管理有限责任公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2013）即民初字第2329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长、代理审判员李蕾担任本案主审、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年7月24日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王国生的委托代理人李铠、刘艳丽，被上诉人均豪物业公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
均豪物业公司在一审中诉称，均豪物业公司与青岛汇旅置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》一份，约定：青岛汇旅置业有限公司开发的青岛即墨温泉王朝居住区由均豪物业公司为其实施物业管理并依法收取业主物业管理费。王国生于2010年6月21日入住，自2010年10月1日至2013年3月31日共欠物业管理费21865.75元。诉前均豪物业公司已通知王国生交纳所欠物业管理费，但王国生未按期交纳，现诉至法院，请求判令：1、王国生立即支付欠均豪物业公司物业管理费21865.75元、违约金4001.44元，共计25867.19元；2、案件受理费由王国生承担。
王国生在一审中辩称，1、均豪物业公司起诉王国生的唯一理由是均豪物业公司曾经与青岛汇旅置业有限公司签订了前期物业委托合同。他们之间签订的合同应该由其履约，与王国生无关。王国生并没有授权青岛汇旅置业有限公司代其与均豪物业公司签订合同，故均豪物业公司起诉依据不成立；2、王国生与开发商签订的购房合同中并没有明示前期物业公司是均豪物业公司，也没有明示具体的前期物业服务合同的内容，如服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、起始时间等；3、均豪物业公司进驻该小区后没有召集一次业主大会，更没有积极组织筹备业主委员会，作为前期物业公司按照有关规定，已经过期，导致小区至今没有成立业主委员会。因王国生购买房子后一直没有入住，加之房子是样板间与其他业主有所不同，按照国家物业法第41条有关规定，应区别不同的物业性质和特点由业主和物业公司在物业合同中约定。王国生多次与均豪物业公司工作人员沟通，要求修改均豪物业公司与开发商签订的有关条款，签订新的服务合同但遭到拒绝。综上所述，王国生与均豪物业公司不存在具有法律约束力的合同关系，均豪物业公司起诉毫无依据，王国生拒绝缴纳物业费是正当的维权行为。
原审法院查明，王国生自2010年6月21日起拥有位于均豪物业公司提供物业服务的即墨市温泉镇温泉王朝A-20户房产一处。
2009年11月1日，均豪物业公司与青岛汇旅置业有限公司（温泉王朝小区开发商）签订《前期物业服务委托合同》，主要约定王国生的物业费标准为2.6元／月／平方米，物业管理服务期限自2009年11月1日至2012年10月31日止。同时约定物业服务费应提前缴纳，物业服务费用按6个月预交一次，业主或物业使用人应在物业企业通知交费时履行缴纳义务，并对其他事项进行了约定。2012年6月28日，均豪物业公司与青岛汇旅置业有限公司签订温泉王朝《前期物业管理服务委托合同》补充协议，约定因温泉王朝二期63户已于6月30日交付，对二期交付区域除绿化养护和管理外，服务内容与前期物业管理服务委托合同内容一致。
合同签订后，均豪物业公司按约履行了物业服务义务。王国生未按约定交纳物业服务费。根据上述合同约定，温泉王朝A-20户自2010年10月1日至2013年3月31日，王国生应交物业服务费21865.75元，另均豪物业公司主张违约金4001.44元，共计25867.19元。
原审法院认为，均豪物业公司作为物业服务企业依法与建设单位青岛汇旅置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，对业主具有约束力。均豪物业公司依约为包括王国生在内的该小区业主提供物业服务，王国生应当交纳物业服务费。王国生自2010年10月1日至2013年3月31日期间的物业服务费共计21865.75元未交付，均豪物业公司要求王国生支付，原审法院予以支持。均豪物业公司主张王国生承担违约金，依据不足，不予支持。王国生辩称，均豪物业公司与青岛汇旅置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对王国生并无约束力，王国生并非该合同的当事人，且物业公司进驻后一直没有召集业主大会，更没有积极组织业主委员会筹备组，导致小区没有成立业主委员会，其拒绝缴纳物业费是正当的维权行为，理由不当，对其辩解原审法院不予采信。
综上，原审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条之规定，判决：一、王国生于判决生效后十日内支付均豪物业公司自2010年10月1日至2013年3月31日期间的物业管理费21865.75元；如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回均豪物业公司其他诉讼请求。案件受理费447元（均豪物业公司预缴），减半收取223.5元，由王国生负担。
宣判后，王国生不服原审判决，上诉至本院。
上诉人王国生上诉称，原审法院认定事实不清、证据不足，理由如下：一、王国生与建设单位签订房屋买卖合同时，并未包含前期物业服务合同约定的内容，导致接受物业服务的王国生对均豪物业公司的收费标准、收费时间、服务内容等物业服务合同实质内容一概不知。而且交房后，均豪物业公司并未在小区显著位置对物业服务内容、服务标准、收费标准、计费时间等进行公示。作为平等主体，王国生有交纳物业服务管理费的义务，均豪物业公司亦有义务向包括王国生在内的业主公示其服务内容等，以便业主对均豪物业公司实施的物业管理服务进行监督。因此现在让王国生交纳全额物业服务费是不公平的。二、均豪物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。1、根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，王国生所在小区一直未选举业主委员会，所以不存在业主委员会督促王国生限期交纳拖欠的物业费。2、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，除了业主委员会应当履行相关催缴业务，均豪物业公司也应该履行法定的通知义务，但王国生并未收到送达的催缴通知。三、均豪物业公司并没有完全履行相关维修、养护、管理和维护义务。自2010年10月至今，均豪物业公司一直未对物业管理区域内的王国生房屋周围的庭院绿地及其设施进行养护管理。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，均豪物业公司并没有完全履行义务，应承担相应的赔偿责任。四、王国生自房屋交付后，一直未入住。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条之规定，均豪物业公司应当减收王国生的物业管理费。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回均豪物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由均豪物业公司承担。
被上诉人均豪物业公司答辩称，王国生的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回王国生的上诉请求，维持原审判决。
经本院审理查明，均豪物业公司与青岛汇旅置业有限公司所签涉案小区的前期物业服务合同于2012年10月31日期满后，均豪物业公司继续在涉案小区提供物业服务。本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区的建设单位已与均豪物业公司签订了前期物业服务合同，该合同对王国生具有约束力，故王国生以其不清楚前期物业服务合同约定的内容为由要求均豪物业公司减免其物业服务费，本院不予支持。
关于王国生主张的均豪物业公司未对其房屋周围的庭院绿地及设施进行养护管理的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费必须具备正当的理由，而正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于其他正当的、合理的理由。现双方当事人对王国生房屋周围的庭院绿地是否为王国生的个人绿地有争议，因王国生在本案审理中未提交其购买涉案房屋的合同，故本院在本案中无法确认该绿地是否属于王国生的个人绿地。即使该绿地为小区内公共绿地，因均豪物业公司的物业服务合同义务并非仅限于该庭院绿地及设施的养护管理，因此该事由并不构成王国生拒交物业费的正当理由。
关于王国生主张的其一直未入住涉案房屋，故均豪物业公司应减收物业费的问题。根据我国法律规定，业主应当自物业交付之日起交纳物业费。王国生已接收涉案房屋，其以未入住为由要求均豪物业公司减收物业费，本院不予采信。
综上，王国生的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费347元，由上诉人王国生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一三年九月十八日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 姜丽丽