天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第1885号原告王长江。被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司。法定代表人周育友，董事长。委托代理人杨海，天津市滨海新区汉沽148专线法律服务所律师。原告王长江与被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司（以下简称“勃旺淼公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理。本案依法由代理审判员张艳辉适用简易程序独任审判，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告王长江，被告勃旺淼公司的委托代理人杨海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长江诉称：2010年11月4日，经原、被告协商一致，签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0083799），合同约定由原告购买被告开发的坐落于本区汉沽大丰路西侧优仕名邸A-1504号房屋，建筑面积为92.25平方米，合同总价款571323元。该合同第七条约定“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，商品房建筑面积小于销售面积的，每平方米成交价格保持不变，面积差异超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，合同签订后，原告依约向被告交付全部购房款，并交纳契税等费用。2014年7月23日，原告取得房地产权证，载明原告上述建筑面积为88.53平方米，与合同约定的面积相差3.72平方米。依据合同第七条的规定，被告应当退还原告房屋面积差异价款人民币28922.24元。另外，被告曾于2014年5月15日诱使原告签订《补充合同》一份，根据该合同，被告认可房屋面积差异事实，但标准“经双方协商房屋总房价款价格不变”的合同条款，上述条款系被告单方免责条款，未向原告明示，依法应属无效。现原告诉至法院，提出以下诉讼请求：1、依法确认原、被告于2014年5月15日签订的《补充合同》中约定的“经双方协商总房价款价格不变”条款无效；2、判令被告退回房屋面积差异价款共计人民币28922.24元；3、诉讼费用由被告承担。原告向本院提交以下证据：1、天津市商品房买卖合同，证明原、被告之间的法律关系；2、补充合同，证明2014年5月15日双方签订补充合同约定的内容；3、房屋产权证书，证明诉争房屋实际面积。被告勃旺淼公司辩称：原、被告双方于2014年5月15日签订的《补充合同》系双方真实意思表示，且经过天津市国土资源和房屋管理局登记备案，不存在原告诉称的格式条款情形，故请求法院驳回原告的各项诉讼请求。被告勃旺淼公司未向本院提交证据。经审理查明：2010年11月4日，原、被告签订合同编号为2010-0083799的《天津市商品房买卖合同》，约定将被告开发的本区汉沽大丰路西侧优仕名邸A-1504号商品房一套销售于原告，合同约定的房屋面积92.25平方米，每平方米价格6193.2元，合同总价款为571323元，此外，该合第七条约定“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，双方约定如下：……商品房建筑面积小于销售面积的，每平方米成交价格保持不变，面积差异超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。合同签订后，原告购买的商品房房号由A-1504号变为A-1502号。另查明：2014年5月15日，原、被告双方签订《补充合同》，该合同记载：原告王长江购买本区汉沽大丰路西侧优仕名邸A-1502号住房，预售合同建筑面积为92.25平方米，经天津市国土资源和房屋管理局测绘大队核定，建筑面积为88.53平方米。经双方协商总房款价格保持不变。再查，原告于2014年7月23日取得其所购的本区汉沽大丰路西侧优仕名邸A-1502号房屋下发的天津市房地产权证，载明建筑面积为88.53平方米。以上事实由原、被告提交的书证以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示真实，合同内容不违反我国法律规定，应当依法予以保护。被告应当按照合同约定向原告交付面积符合合同约定的商品房，因原告购买的商品房实际面积少于合同约定的面积，按照《天津市商品房买卖合同》第七条的规定，被告应当承担相应的返还购房款责任。关于双方签订《补充合同》约定“经双方协商总房款价格不变”，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因《补充合同》约定的“经双方协商总房款价格不变”条款加重原告方责任，排除原告方权利，应属无效条款。且被告勃旺淼公司未提交证据证明对免责条款尽到明确的说明义务，故对于被告勃旺淼公司的抗辩理由，本院不予支持。关于被告的返购房款数额，按照双方签订《天津市商品房买卖合同》第七条的规定，应当为6193.2元/平方米×92.25平方米×3%+6193.2元/平方米×2倍×（92.25-88.53-92.25×3%）平方米=28937.73元，原告主张的28922.24元不违反法律规定，本院予以照准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2014年5月15日签订《补充合同》中约定的“经双方协商总房款价格不变”条款无效。二、被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款人民币28922.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担相应的法律后果。案件受理费人民币261元，由被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司担负。被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张艳辉二〇一五年五月二十七日书 记 员  冯 雪附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。