上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1766号
上诉人（原审被告）沈敬芳。
委托代理人李福亮，上海东方环发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘福明。
上诉人沈敬芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于本市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系刘福明与案外人胡蓉蓉共同所有的房屋。2012年1月7日，刘福明（出租方、甲方）与沈敬芳（承租方、乙方）在居间方上海家落居房产经纪事务所的居间下，签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积98平方米，房型为三室一厅，为毛坯房。租赁期限为五年，自2012年2月10日起至2017年2月9日止。每月租金人民币（以下币种均为人民币）2，100元，按三个月为一期支付，乙方需支付给甲方租赁押金2，100元，除本合同另有约定之外，甲方应予租赁关系消除且乙方将房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付的费用当日，甲方将押金全额无息退还给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋进行装修、添附的，装修添附的图纸和方案须征得甲方同意。未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方的违约责任。甲乙双方应诚意履行合同，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告仍不履行，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对房屋进行装修添附的，则乙方除需按本条款承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠予甲方。双方还约定，甲方同意乙方在客厅里面隔间，甲方并允许乙方简单装修。2013年8月6日，甲乙签订补充协议，约定，房屋租金从2013年11月10日起变更为2，500元每月，三个月为一季度支付，乙方不得将房屋出租给小孩或者老人居住，该房屋所有住户人身、财产等方面的问题由乙方自愿全部承担，与甲方无任何关系。该房屋内的水电等相关费用须及时缴纳，不得拖欠，如拖欠超过二个月甲方有权结束合同。乙方房租须及时支付，不得拖欠。在合同期限内，甲方自愿不得单方面终止合同，单方面收回房屋，不管补偿乙方多少钱，除非乙方单方面违约。乙方同意甲方将煤气停用。
2014年6月，刘福明向原审法院提起诉讼，称房屋租赁合同签订后，发现沈敬芳擅自将房屋改建，改变房屋格局，将该房非法分割为6个房间，并对外转租（群租），导致房屋存在严重的安全隐患。近期，为响应上海市政府针对违法群租行为的整治，居委会会同刘福明多次要求沈敬芳整改，但沈敬芳均不予理会。故刘福明诉至法院，请求法院判令解除双方的租赁合同，沈敬芳立即负责清腾该房并返还给刘福明。
原审审理中，刘福明表示，在签订租赁合同时沈敬芳称其是做服装生意的，手下有几个女员工要给她们提供住宿，故刘福明同意其将客厅隔断用于堆放货物，刘福明并未同意沈敬芳转租；至于补充协议，因为要担心沈敬芳手下的女员工会将老人、小孩带进房间，故写明不准提供老人、小孩居住。但2014年5月份，居委会找到刘福明，表示沈敬芳将系争房屋对外群租，要求刘福明予以纠正和整改。刘福明还表示，沈敬芳支付的租金截止于2014年8月7日，如果法院判决沈敬芳搬离，则刘福明愿意将未到期的租金和押金2，100元一并进行返还。刘福明为证明自己的主张，提供：1、上海市宝山区杨行镇宝虹水岸景苑居民委员会出具的证明，载明，刘福明将系争房屋出租给沈敬芳，合同期限为五年，经居委会上门核实，租户即沈敬芳未经业主同意擅自将住房隔成六间小房间进行转租；2、照片两张，由居委会提供，反映房屋内隔断的情况；3、刘福明至上海市公安局宝山分局杨行派出所调取的系争房屋内人员居住信息，证明系争房屋内有来沪人员苏某、闫某和马某居住的事实。沈敬芳对上述证据的真实性不予认可。沈敬芳表示，沈敬芳来上海三年多，做服装生意，在承租系争房屋前，沈敬芳在杨鑫路借房子和老公、两个女儿共同居住。在和刘福明签订合同时明确表示该房屋用作手下女员工的宿舍用的，沈敬芳早晚去看一下。取得房屋后，沈敬芳将客厅隔断成两间房间，加上本来的三间卧室，一共是五间房间，手下有四、五个女员工居住，员工也经常流动，目前有闫某、马某和苏某居住，他们都是沈敬芳手下打工的，沈敬芳并未收取他们租金，都是作为宿舍提供的。关于转租的问题，沈敬芳表示，一开始和刘福明明确是作为员工宿舍的，后来增加租金后刘福明就同意转租了，但表示不能借给老人和小孩，故沈敬芳将其中的一、两间转租了，租客已经搬走，租金大约是650元和700元左右。沈敬芳也不存在群租，至今没有相关部门上门要求整改。沈敬芳坚持要求继续履行租赁合同，不同意解除。
原审法院经审理后认为，刘福明、沈敬芳就系争房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，未经刘福明书面同意，沈敬芳不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，刘福明有权单方面解除合同，并追究沈敬芳的违约责任。刘福明表示，当时沈敬芳承租系争房屋时明确用于几个女员工宿舍所用，沈敬芳对此认可。沈敬芳认为，根据合同的约定，刘福明同意沈敬芳将客厅进行隔断，据此可推定沈敬芳事先告知过刘福明房屋用于转租，刘福明对此表示同意；同时，补充协议所明确的不得将房屋出租给小孩或者老人居住，该条款也意味着刘福明同意沈敬芳转租，但对于次承租人的身份有所限制。对此，刘福明不予认可，其表示，合同中约定可将客厅进行隔断仅是方便沈敬芳堆放货物，至于不得借给老人小孩的约定，该条款并未直接和明确的约定沈敬芳有权对外出租，即便可以出租，依照双方合同约定，沈敬芳也应征得刘福明的书面同意，然沈敬芳从未取得过刘福明的书面同意。法院认为，根据民事诉讼证据规则的规定，当事人应就其主张的事实提供证据加以证明。沈敬芳主张其对外转租的行为得到刘福明的同意，对此并未提供充分、直接的证据材料予以佐证，法院难以采信。沈敬芳自认对外转租，且结合刘福明提供的相关居委会的证明材料，可认定沈敬芳未经过刘福明同意擅自对外转租，该行为已违反双方的合同约定，构成根本违约。刘福明据此要求行使单方解除权，符合双方合同约定和法律规定，法院予以准许。合同解除后，沈敬芳应自行清腾房屋并返还给刘福明，双方据实结算相关费用。鉴于沈敬芳支付的租金截止于2014年8月7日，故沈敬芳在返还刘福明系争房屋同时，双方应据实结算租赁费用。刘福明自愿返还押金2，100元，于法不悖，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、解除刘福明与沈敬芳就本市宝山区梅林路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、沈敬芳于判决生效之日起十日内，从上述房屋中腾退并返还给刘福明；三、刘福明于沈敬芳返还上述房屋同时返还押金2，100元。
原审判决后，上诉人沈敬芳不服，向本院提起上诉称：补充协议内容显示刘福明对转租已表示同意，原审法院认定事实有误。故请求撤销原判，改判驳回刘福明原审全部诉讼请求。
被上诉人刘福明辩称：补充协议中关于老人和小孩不能居住的约定，是为防止沈敬芳的员工将家属带入系争房屋造成意外，并非同意其转租。沈敬芳擅自将系争房屋的厨房改造成房间进行群租，影响其他居民。此外，截止二审审理，沈敬芳已拖欠两个月的水电费用，也构成违约。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，沈敬芳提供上海家落居房地产经纪事务所出具的书面证明一份，内容为“……后来承租方了解到该房子合租情况，要求解除合同，并收回房子。后通过我公司居间调解，双方达成了一致并签署了一份补充协议，将租金调整为2500元每月，出租方同意沈敬芳将房子合租及补充协议的其他一系列条款。”沈敬芳称上述证据可以体现出在签订补充协议时刘福明已同意可以转租。刘福明表示当时其欲解除合同的原因是因沈敬芳拖欠水费，经协商后同意继续履行合同并调整了租金，所以签订了补充协议，但未表示同意沈敬芳转租。
本院认为，现沈敬芳主张在补充协议中刘福明已有同意转租的意思表示。根据查明的事实，刘福明与沈敬芳之间的补充协议中并未直接约定沈敬芳可以对外转租，而从“不得将房屋出租给小孩或者老人居住”的文字表述，亦不足以得出刘福明有同意沈敬芳对外转租的意思表示，二审中沈敬芳就其主张也未能提供其他充分证据予以佐证，故原审法院因依据不足而对沈敬芳的上述主张不予采信，并无不妥，本院予以认同。综上所述，原审法院在查明事实的基础上，结合其他相关证据，认定刘福明有权单方解除合同，并无不当，本院予以维持。此外，鉴于沈敬芳原支付的租金截止日期为2014年8月7日，故沈敬芳在向刘福明返还系争房屋时，应当就相应期间的相关费用另行据实结算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人沈敬芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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