陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初7359号原告：杨博。委托诉讼代理人：刘东晨，陕西伟龙律师事务所律师。被告:王露。委托诉讼代理人：曹铜华，陕西泽诚律师事务所律师。第三人：王培栋。第三人：西安骏捷房地产咨询有限公司。委托诉讼代理人：刘辉，该公司员工。原告杨博与被告王露、第三人王培栋、第三人西安骏捷房地产咨询有限公司（以下简称骏捷房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨博及其委托诉讼代理人刘东晨、被告王露之委托诉讼代理人曹铜华、第三人王培栋、第三人骏捷房地产公司之委托诉讼代理人刘辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨博向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2017年6月29日向他发出《解除房屋买卖合同通知书》的行为无效；2.被告继续履行与他及第三人骏捷房地产公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》；3.被告向他支付违约金190500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月6日，他与被告及第三人骏捷房地产公司签订《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》，约定他以1450000元的价格购买被告所有的位于西安市长安区万科城一期XX号楼X单元XXXX号房屋，并约定了各自的权利义务及违约责任。合同签订后，他依约于2017年4月2日、4月6日、4月7日分三次向被告支付了定金及购房款共计500000元。后被告以资金紧张为由，希望他在合同约定的500000元首付款外再支付150000元，他遂于2017年6月16日向被告支付了150000元，该房款由被告之兄长即第三人王培栋代收。2017年5月21日，他还依据合同约定代被告支付了办理房屋产权证所需的大修基金20311.6元，被告因此取得了房屋产权证。2017年6月29日，被告向他发出《解除房屋买卖合同通知书》，欲单方解除《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》。他认为，前述《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》合法有效，他依约履行了付款义务，并支付了大修基金及中介服务费，被告单方解除合同的行为无事实及法律依据，不应产生解除合同的效力，被告应承担违约责任，遂诉至本院。被告王露承认原告所述签订合同及支付房款、大修基金的情况属实，但辩称，2017年6月29日向原告发出的《解除房屋买卖合同通知书》是第三人王培栋所为，她现撤回该《解除房屋买卖合同通知书》，同意继续履行三方于2017年4月6日签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》。她方不存在违约行为，不同意支付违约金。现她已将银行按揭贷款清偿并取得了房产证，可随时办理过户手续。第三人王培栋同意被告的答辩意见。第三人骏捷房地产公司辩称：被告同意继续履行合同，他公司愿意配合办理，但被告需将首付款650000元汇入资金监管账户。本院经审理认定事实如下：2017年4月6日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、第三人骏捷房地产公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》（合同编号X1011210），约定：甲方将其所有的位于西安市长安区万科城小区XX号楼X单元XXXX号商品房转让给乙方；建筑面积139.98平方米；成交价格1450000元（含房屋空调、热水器）；该房屋状态为未出租，已设定抵押；付款方式见补充协议约定；乙方承担甲方首次购房的大修基金、个人所得税、契税、按揭代理费等所有的税和费；甲方应当在补充协议约定时间将房屋交付乙方，甲方不得因乙方对房屋的使用而收取任何费用；自房屋交付之日起，该房屋具有的权利由乙方享有；甲、乙双方应在补充协议约定时间办理房屋权属转移登记手续，否则应按照本合同第十一条的规定承担违约责任；因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延；第十一条违约责任第三项约定：由于甲方或乙方提供的申请材料不真实，导致房屋权属登记主管部门做出不予登记决定的，应赔偿因此给相对方所造成的中介费及过户代理费等相关损失，并按房款总额的百分之三支付违约金；自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应按日计算向守约方支付已付款百分之一的违约金；逾期超过七日的，守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之十向守约方支付违约金；合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，乙方应在解除合同通知送达之日起七日内退还甲方该房屋；甲方擅自将该房屋出卖给第三人或未经乙方同意擅自涨价导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方给付利息，还应赔偿乙方装修该房屋的所有费用，并按房款总额的百分之十向乙方支付违约金。第十二条丙方责任：为甲乙双方提供订立合同的中介服务，并见证甲乙双方签订房屋买卖合同之事实；在甲乙双方权属过户、申请按揭贷款过程中，为甲乙双方办理相关手续提供咨询，根据合同约定为甲乙双方联系21世纪不动产西安区域分部签订金融相关协议；协助甲乙双方办理物业交割手续。第十三条争议解决方式：本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。该合同上甲方一栏处有被告的签名及捺印，乙方一栏处有原告的签名及捺印，丙方一栏处有第三人骏捷房地产公司的合同专用章。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、第三人骏捷房地产公司（丙方、居间方）还签订《房屋买卖合同补充协议》（合同编号XXXXXXXXXX）一份，约定：1.经甲乙双方确认甲方房屋现状，甲乙双方协商确定万科城一期XX号楼X单元XXXX室房屋（以下简称甲方房屋）出售净价为1450000元；甲方房屋目前属于按揭抵押当中，乙方已知晓且同意签订本合同，签订当日支付甲方购房定金人民币100000元，甲方在收到此笔定金后，甲方将甲方房屋购房合同及相关票据交于丙方并授权丙方办理房屋相关产权事宜（须甲方出具委托书，授权方可有效），丙方不得以任何理由将甲方房屋购房合同及相关票据作为办理甲方房屋产权之外的证明材料，否则丙方将负法律责任。甲方已知晓乙方以按揭贷款购房方式购买甲方该套房屋。2.签订合同起三个工作日乙方支付甲方购房首付款共计人民币500000元（包含签约当日支付给甲方的购房定金），甲方收到乙方的购房定金及首付款之后积极联系银行办理撤押手续，乙方交清该房首次购房时所产生的大修基金。3.丙方积极联系开发商负责办证，甲方取得产权手续后须积极配合乙方办理网签、银行按揭手续，乙方也积极办理银行按揭手续，房屋首付款由乙方办理贷款时，甲方将乙方交付的首付款划入房地产管理局指定的资金监管账户内，乙方贷款额由乙方贷款银行划付至房地产管理局资金监管账户内，银行按揭手续全部办理完毕，按照房地产管理局要求提供真实有效的交易所需资料，甲乙双方必须积极配合丙方办理产权过户手续，甲乙双方协商同意以甲方契税票据满两年之后在过户（2017年9月23日），同时甲乙双方协商同意此房没有过户之前由甲方继续住在此房，待过户之后甲方将此房交由乙方使用并结清此房之前所有的费用（包括物业费、水费、暖气费等）。4.甲方保证该房屋产权明晰并无任何瑕疵和纠纷，且产权共有人对本合同内容均已知晓并一致同意出售，如因此事项引起的法律纠纷及相关责任均由甲方自行承担。在交易过程中，如有任何一方违约须按合同约定定金双倍作为违约金支付给守约方；如因以上事项引起的法律纠纷及相关责任均由甲、乙双方自行承担。（因不可抗力因素或政策变动引起过户延期以及税费增减，双方应另行协商并积极配合解决。）5.乙方购房产生的契税（首套）、增值税、大修基金、个人所得税、交易服务费等所有税费及按揭贷款产生的评估、担保的所有税费均由乙方自行承担，费用总计人民币112442元，其中中介费用须于签约当日支付费用人民币40000元，剩余费用待办理产权过户之前一次性付清丙方。6.乙方属于首套商业贷款购房，贷款金额暂定人民币950000元，乙方确保此次购房符合首套房贷资格，并能按贷款政策提供银行所需贷款资料，如因此引起相关纠纷和费用均由乙方承担，最后贷款额以银行审批为准。（备注：最终监管金额以实际银行评估为准，如监管金额达不到壹佰肆拾伍万元差额部分由乙方直接支付甲方）。7.甲方收到房屋全款三日内将房屋按约定标准交付给乙方。8.甲乙双方协商暂定于2017年10月1日前办理完所有相关包含过户手续，甲方取得房屋全款。9.以上条款均以国家现有政策为准。该协议甲方一栏处有被告签名及捺印，乙方一栏处有原告签名及捺印，丙方一栏处有第三人骏捷房地产公司合同专用章。被告及第三人王培栋于2017年4月2日出具定金收据，上载收到原告支付的购房定金50000元。2017年4月6日，原告向第三人骏捷房地产公司支付中介服务费、按揭费54250元。2017年4月6日、2017年4月7日，原告分别通过银行向第三人王培栋转账支付200000元、250000元首付款，被告及第三人王培栋于2017年4月6日、2017年4月7日出具收到上述款项的首付款收据。2017年5月21日，原告向收款人为刘永鹏（第三人骏捷房地产公司法定代表人）的账户转账支付大修基金20311.6元。因原、被告口头约定再支付首付款150000元，故2017年6月16日，原告再次向第三人王培栋银行账户转账150000元，第三人王培栋于2017年6月24日代王露出具收到该150000元的首付款收据，并注明“用于追加首付款”。2017年6月29日，被告向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，上载“……甲乙丙三方于2017年4月6日签订长安区万科城一期XX号楼X单元XXXX号房房屋买卖三方合同（合同编号：XXXXXXXXX），因在签订合同时约定的除合同书里50万首付款之外，乙方最晚于2017年5月15号再支付甲方15万首付款，鉴于乙方后续15万履约付款超过合同规定的时限7日，实际超出时限约有一个月，因此甲方依据解约条款解除与乙方丙方于2017年4月6日签订的房屋买卖三方合同。1.甲方保留依法追责的权利。2.解除合同后相关手续事宜甲乙丙三方尽快协商并相互配合办理。3.上述如身份证号及合同编号等若有误，皆以原合同为准。特此函告”，解除人签字一栏处有被告签名。被告于2017年7月21日取得涉案房屋的不动产产权证书。另查明，第三人王培栋与被告系同胞兄妹。截止法庭辩论终结时，原、被告尚未办理资金监管账户，亦未就房屋买卖合同办理网签手续。现原告诉至本院要求：1.确认被告于2017年6月29日向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》的行为无效；2.被告继续履行与原告及第三人骏捷房地产公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》；3.被告向原告支付违约金190500元；4.本案诉讼费由被告承担。被告称2017年6月29日向原告发出的《解除房屋买卖合同通知书》系第三人王培栋所发，当庭表示撤回该解除通知书，继续履行合同。上述事实有当事人陈述，《房屋买卖三方合同》，《房屋买卖合同补充协议》，《解除房屋买卖合同通知书》，定金收据，首付款收据，大修基金收据，中介服务费收据，房屋专项维修资金缴存收据，招商银行转账汇款业务回单、个人转账汇款业务受理回单，不动产权证，短信记录等在卷为凭，已经庭审质证。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告及第三人骏捷房地产公司签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益，应为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务，本案原告依约履行了相应的付款义务，被告即应依前述合同约定履行其相应的义务。对原告要求确认被告于2017年6月29日向其发出《解除房屋买卖合同通知书》的行为无效一节，因《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不适用于本案被告通知解除合同的情形，被告以《解除房屋买卖合同通知书》方式通知原告解除合同的行为不发生解除合同的效力，被告虽当庭表示撤回该《解除房屋买卖合同通知书》，并同意继续履行合同，但该解除通知的行为已作出并到达相对方，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。对原告要求被告继续履行与原告及第三人骏捷房地产公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》的请求，因被告同意继续履行，本院予以支持。对原告以被告单方解除合同为由要求被告向其支付违约金190500元的请求，因被告当庭表示撤回其发出的《解除房屋买卖合同通知书》并同意继续履行合同，故本院不予支持。综上所述，原告请求之合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王露于2017年6月29日向原告杨博发出《解除房屋买卖合同通知书》的行为无效；二、自本判决生效之日起原告杨博与被告王露、第三人西安骏捷房地产咨询有限公司于2017年4月6日签订的《房屋买卖三方合同》（合同编号XXXXXXXXXX）及《房屋买卖合同补充协议》(合同编号XXXXXXXXXX)继续履行；二、驳回原告杨博的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4110元，原告已经预交，本院减半收取计2055元，由原告负担1027.5元，由被告王露负担1027.5元，于本判决生效后十日内直接给付原告，其余2055元由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  韩艳梅二〇一七年十一月二十七日书记员  沈 倩