广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉区法民初字第926号
原告玉林宏进农副产品批发市场有限公司住所：玉林市二环北路****号。
法定代表人：陈振康董事长。
委托代理人梁河，广西邦泰律师事务所律师。
委托代理人陈远，广西桂南律师事务所律师。
被告广西逸兴有机农业科技有限公司住所：玉林市江滨路中段玉州游泳池内。
法定代表人：陆晓明。
被告莫祖妍。
委托代理人陈婵，广西金大地律师事务所律师。
委托代理人李秋芸，广西金大地律师事务所律师。
被告陈莹。
委托代理人冯明璜，广西典圣律师事务所律师。
原告玉林宏进农副产品批发市场有限公司（以下简称宏进公司）与被告广西逸兴有机农业科技有限公司（以下简称逸兴公司）、莫祖妍、陈莹物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法由依法组成由审判员苏东良担任审判长，代理审判员黄双、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2014年5月5日公开开庭进行了审理。书记员禤干担任法庭记录。原告的委托代理人陈远、被告莫祖妍及其委托代理人陈婵、被告陈莹及其委托代理人冯明璜到庭参加诉讼，被告逸兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宏进公司诉称，2010年4月1日，被告逸兴公司、莫祖妍共同承租原告位于玉林宏进农副产品批发市场的4区1栋9号商铺，租期为2010年4月1日至2012年9月30日。莫祖妍于2011年10月31日与原告签订购买上述商铺的《认购书》，并交付3万元定金后，经原告多次催促，被告莫祖妍拒不支付购房款，原告依法解除与其的意向书并没收其定金3万元，并于2012念月29日将该商铺售予被告陈莹。两承租人从2011年10月开始欠租费，2012年3月2日，原告同意莫祖妍的申请，以已没收的3万元定金抵扣其所欠的租费，扣除后剩余1360.3元。
2012年5月22日，原告与陈莹办理交铺手续，并把商铺交给陈莹的事实告知两承租人。根据《商品房买卖合同》的约定，两承租人应向原告支付的各种款项由陈莹承受，陈莹接收两承租人的履约保证金10218元，扣除欠费605.6元及陈莹应缴的各种款项7322.1元，剩余2290.3元，作为水电费预缴款。陈莹确认上述金额后，与原告签订《商铺交接单》并同意自行与被告租户处理商铺有关事宜。
自2012年12月1日开始，陈莹拖欠原告市场服务费，三被告经原告多次催促至今拒不支付。截至2014年2月20日共约5345.1元（商铺面积178.17平方，市场服务费2元／平方月，故以356.34元／月为基数，自2012年12月至2014年2月共15个月）及由此产生的违约金（以356.34元为基数，自欠费当月6日起计算至被告全部交清欠缴费用为止，各月市场服务费违约金按0.001元／日计算，截至2014年2月20日共约1224.74元）。
根据《物业管理协议》第十一条第4款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用.”及《商品房买卖合同》附件四第六条：“本合同签订之时，若该商品房已出租的，则买受人在此确认，于该商品房交付之日起《商铺租赁合同》中原出租人（即出卖人的所有权利义务关系全部由买受人承继。同时买受人在此承诺，不得擅自提前解除、中止或终止《商铺租赁合同》，保证《商铺租赁合同》继续履行，维护原承租人合法权益。”之约定及有关法律规定，被告陈莹及两承租人应共同连带赔偿原告的上述损失。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院：1、判决三被告支付欠缴市场管理费约5345.1元（截至2014年2月20日）及由此产生的违约金共约1224.74元（截至2014年2月20日，计算至被告全部交清欠缴费用为止）；2、本案诉讼费由三被告共同承担。
原告宏进公司为证实自己的主张，在举证期限内向本院提供的证据有：
1、营业执照，用于证明原告的诉讼主体资格；
2、身份证、营业执照复印件，用于证明三被告的诉讼主体资格适格；
3、《商铺租赁合同》、《入场经营合同》，证明莫祖妍、逸兴公司为原告市场4区1栋9号商铺原承租人，期限自2010年4月1日至2012年9月30日止。
4、《玉林市宏进农副产品批发市场认购书》，证明被告莫祖妍认购4区1栋9号商铺逾期付款超过五日，原告已经解除认购协议。
5、《通知》、《广西区内特快专递详情单》，证明原告已于2012年2月27日对被告莫祖妍、逸兴公司告知其欠费情况。
6、《商品房买卖合同》，用于证明被告陈莹于2012年2月29日购买原告市场4区1栋9号商铺。
7、《通知》、《广西区内特快专递详情单》，证明原告已于2012年3月30日通知被告逸兴公司、莫祖妍4区1栋9号商铺已出售应配合进行商铺交接。
8、《商铺交接单》、《首次缴费通知书》，证明原告于2012年5月22日向被告陈莹交付已出租的4区1栋9号商铺进行交接，并结清费用。
9、玉林宏进农副产品批发市场有限公司物业管理服务协议。
被告逸兴公司答辩称：一、逸兴公司不拖欠原告的任何款项，被告莫祖妍、陈莹是否欠款与其无关；二、原告起诉逸兴公司已超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。故要求驳回原告对其的诉讼请求。
被告逸兴公司没有提交证据。
被告莫祖妍答辩称：一、本案应由仲裁委员会受理，不应由法院受理；二、莫祖妍不是本案适格的被告；三、原告的诉讼请求与莫祖妍没有关系，被告莫祖妍租赁时间为2010年4月1日至2012年9月30日止，租赁已满了，不存在拖欠原告方的物业费。因此，请求驳回对被告莫祖妍的起诉。
被告莫祖妍没有提供证据。
被告陈莹答辩称：一、原告称：“2012年2月29日将该商铺售予陈莹”，时间有误。事实是陈莹2012年2月9日签订《认购书》交定金，2012年2月10日签订《商品房买卖合同》并全部交清购房款及税金给原告。当时约定买卖的商铺不开门无法了解情况，原告说：商铺已租给他人经营使用，同年9月30日期满退出，同年10月1日可交铺给买受人，保证无争议，付清购房款2月至9月份租金每月2406元转给买受人收”。商铺租赁期满后，原告既不移交商铺也不转交租金。被告陈莹多次催原告履行合同义务支付租金和移交商铺，但其总是推托过几天清完货再移交。2013年9月间，原告通过其公司律师陈远送资料给被告陈莹，动员陈莹向法院起诉承租人，经咨询法院，陈莹没有商铺房、地产证，商铺也未移交，与承租人没有租赁关系，无权起诉承租人侵权，不能立案。
二、原告宏进公司称，“2012年5月22日与陈莹办理交铺手续，并把商铺交付事实告知两承租人”，与事实不符。同年3月20日原告通知被告陈莹7日内前来办理商铺交接手续，由于承租人不到场，商铺未交接。同年3月30日原告通知承租人7日内来办理商铺交接手续，向新业主缴纳租金。但是没有通知陈莹到场，商铺没有交接。同年5月22日被答辩人通知陈莹办理商铺交接手续，但是又没有通知承租人到场，无法办理商铺交接手续。当时原告要求被告陈莹在办公室签字“商铺交接单”，一再说明只是为了办理商铺房、地产证使用。陈莹与承租人从未见过面、也不认识，根本没有发生商铺移交的事实。据了解：宏进市场的商铺交接，都是使用原告统一制定的表格和甲、乙、丙三方协议书。出卖人、买受人、原租户三方到商铺实地验收后签订协议书和填写表格给出卖人，合同租赁期满的，移交商铺和锁匙，也可与新业主签订新的租赁合同。合同未到期的，在甲、乙、丙方协议书上注明租金交新业主等事项。
2014年3月13日，被告陈莹从原告的诉状中得知承租人莫祖妍电话联系见面了解情况，莫祖妍说：“2013年5月间，宏进市场以欠租欠费为由加锁商铺封存我的商品不给开门营业。造成我经济极大损失。同年11月间，我破锁入铺搬走我的商品，宏进市场向公安报警并拍录像，但至今不见处理”。陈莹认为：第一，如果原告已将商铺移交给被告陈莹，被答辩人（原告）为什么在2013年5月间要加锁商铺封存承租人的商品不给营业？第二，2013年11月间，承租人破锁入铺搬走其商品，被答辩人向公安报警并拍录像，这事件宏进市场各业主都知道，且至今未处理？第三，答辩人陈莹签字的“商铺交接单”至今已一年10个多月，为何原告仍起诉承租人欠市场管理费？再说，本案所诉三被告不是合伙经营人，原告为何诉三被告共同欠市场管理费？以上事实足以证明承租人没有移交商铺，2013年5月还继续使用商铺营业，其在商铺的商品直至2013年11月才破锁入铺搬走，同时也证明原告至今没有移交商铺给被告陈莹的事实。
综上所述，被告陈莹于2012年2月10日全部交清购房款及税金给原告，履行了合同全部义务。而原告至今不移交商铺及商铺的房、地产证给被告陈莹，不支付2012年2月11日至同年9月30日的租金给被告陈莹，违反了《商品房买卖合同》第二条、第八条约定。严重损害了陈莹的合法权益。请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回原告的诉讼请求，陈莹将另案起诉追究原告的违约责任。
被告陈莹在举证期限内提供的证据有：
1、身份证，证明被告陈莹的诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》，证明被告陈莹购买原告商铺；
3、《市场认购书》、《合同确认单》，证明陈莹交定金3万元及确认合同总价；
4、《收款凭证》，证明陈莹已全部交清房款及税金；
5、《通知书》，证明原告单方同志交铺；
6、《商铺租赁合同》、《市场入场经营合同》，证明原告将商铺出租给逸兴公司、莫祖妍；
7、信息6条，证明原告未移交商铺给陈莹；
8、《协议书》及附件《验铺及移交情况记录表》，证明办理移交商铺应办理的相关手续。
经质证，被告莫祖妍对原告提供的证据1、2、3、4没有异议；对证据5有异议，认为被告莫祖妍没有收到这份通知，原告也没有与莫祖妍商量过欠费事宜；对证据6没有异议，但本合同中第19条约定了如发生争议，没能解决好则提交仲裁委员会仲裁，应受到约束；对证据7有异议，原告没有通知到被告莫祖妍，没有叫莫祖妍交接过；对证据8、9，其效力由法院认定，该协议系原告与陈莹签订了，应向陈莹追讨，与莫祖妍没有关系。
经质证，被告陈莹对原告提供的证据1、2、3没有异议，对证据4、5由法院认定；对证据6有异议，陈莹是在2012年2月10日已购买原告商铺的；对证据7与陈莹没有关系，由法院认定；对证据8真实性没有异议，对证明内容有异议，原告没有实际交铺，实际在原告办公室签字，当时第三方没有到场；对首次缴费通知单有异议，被告陈莹没有签字确认；对证据9有异议，认为该协议系与商品房合同同时签订的，与本案没有关系。
经质证，原告对被告陈莹提供的证据1、2、3、5、6没有异议，对证据4由法院认定；对证据7不能证实其主张的内容，而正好证明通知陈莹交费用后领取证，但至今陈莹没有缴纳费用；对证据8有法院认定其真实性，证明内容不能证明其主张。
被告莫祖妍对被告陈莹提供的1、2、3没有异议，对证据4、5、6由法院认定，对证据7真实性由法院认定，其证实原告锁住商铺遭致被告莫祖妍无法经营；对证据8有异议，认为与本案无关。
综合本案当事人的诉辩情况，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方确认的证据予以采信；对对方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，但该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
根据上述证据和庭审记录，本院确认案件法律事实如下：
原告宏进公司是经营农副产品批发市场及其配套服务设施的开发建设和经营管理、房地产物业租赁（自有自营房地产）的企业。2010年4月1日，被告逸兴公司与原告签订《商铺租赁合同》和《入场经营合同》，约定由被告逸兴公司租用原告的位于玉林市二环北路1222号玉林宏进农副产品批发市场4区1栋9号商铺，商铺面积为178.17平方米，用来经营茶叶及茶制品，租期为30个月（即自2010年4月1日至2012年9与30日）；并约定租金每月2406元，市场服务费每月每平方米（建筑面积）2元，这二种款项均于每月5日前缴交。并约定滞纳金按照拖欠费用的每日1%计算。之后，被告进场经营，租金与市场服务费均由被告莫祖妍代为缴交。2011年10月31日，被告莫祖妍与原告签订《玉林市宏进农副产品批发市场认购书》，约定由莫祖妍交定金3万元，购买上述商铺。莫祖妍交了定金3万元后，放弃了购买，原告没收了该3万元定金。自2011年11月起，莫祖妍再没有缴交租金和市场服务费、水电费等费用。2012年2月10日，原告与被告陈莹签订《商品房买卖合同》和《玉林宏进农副产品批发市场有限公司物业管理服务协议》：《商品房买卖合同》约定上述商铺由陈莹买受，并约定出卖人（原告）于合同生效之日起二个月内交付买受人使用；《玉林宏进农副产品批发市场有限公司物业管理服务协议》约定该商铺之物业由原告进行管理，其中第四条第1项又约定“乙方（陈莹）交纳物业管理服务费用计公共分摊费用，从开发单位与乙方书面约定的收楼日期为准或乙方实际接收所购房屋之日之次日起计算。商铺按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2元。”第2项约定“乙方每月5日前缴交当月的管理费。”陈莹按约定支付了购房款给原告。2012年5月22日，原告让被告陈莹在《商铺交接单》上签名，但因该商铺为被告莫祖妍使用，原告没有实际移交商铺给陈莹。2013年5月13日，原告锁住铺面，不让经营使用。2013年11月，被告莫祖妍撬开门面，搬走大部分物品，现还存放少量物品。该商铺至今没有移交被告陈莹。其所欠的物业管理费经原告多次追索未果，原告遂诉至本院。
另查明，2012年3月2日原告用没收被告莫祖妍的3万元定金抵扣了其2011年11月至2012年3月的租金、水电费和市场服务费共14767.8元及由此产生的滞纳金13871.9元（尚余1360.3元）。对此，被告莫祖妍没有提出异议。
本院认为，被告逸兴公司与原告签订《商铺租赁合同》和《入场经营合同》，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。原告宏进公司提供了服务给被告逸兴公司，被告应按约定缴交市场服务费给原告。被告陈莹虽购买了原告的商铺，但原告没有实际移交商铺，故原告起诉陈莹要求其支付市场服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告莫祖妍应否承担责任的问题：原告是与被告逸兴公司签订的《商铺租赁合同》和《入场经营合同》，根据合同相对性原则，原告应向被告逸兴公司追偿有关费用；至于被告逸兴公司与被告莫祖妍的是何关系，则是另一法律关系，与本案无关。
关于被告逸兴公司欠缴多少市场服务费的问题：（1）欠费期间因被告逸兴公司至今未清空移交商铺，原告宏进公司诉请交费自2012年12月起至2014年2月20日止，故其欠费为2012年12月1日起至2014年2月20日止。（2）关于原告锁商铺的问题，原告作为涉案房屋的出租人，在本案纠纷发生后没有冷静对待和通过正当的途径维权，而是在2013年5月13日锁住商铺，妨碍了被告对商铺的移交，原告宏进公司对本案纠纷的发生存在着一定的过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”的规定，应减轻被告逸兴公司的责任。综合双方的过错程度，本院确定由被告逸兴公司在本案的物业费损失自2013年5月13日起承担70%的责任，余下的30%由原告自负。（3）关于欠费金额4239.23元（12012年12月1日-2013年5月13日：2元×178.17平方米×（5个月﹢13天÷30天）＝1936.10元；22013年5月14日-2014年2月20日：2元×178.17平方米×（9个月﹢7天÷30天）×70%＝2303.13元。1﹢2＝4239.23】。（3）滞纳金应依双方约定计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定判决如下：
一、被告广西逸兴有机农业科技有限公司支付市场服务费4239.23元给原告玉林宏进农副产品批发市场有限公司；
二、被告广西逸兴有机农业科技有限公司支付违约金给原告玉林宏进农副产品批发市场有限公司（违约金的计算办法：以每月所欠的费用为基数，自2013年1月1日起至清偿完毕之日止，按每日1%分段计算）；
三、驳回本案原告玉林宏进农副产品批发市场有限公司对被告莫祖妍、陈莹的诉讼请求。
本案受理费50元，由被告广西逸兴有机农业科技有限公司负担。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏东良
代理审判员 黄 双
人民陪审员 钟范林
二〇一四年八月十九日
书 记 员 禤 干