江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二商申字第00070号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：梅德红。
委托代理人：万巍，江苏世纪同仁律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：崔海峰。
委托代理人：万巍，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通盛唐置业有限公司，住所地在江苏省南通市港闸区通宁大道99号。
诉讼代表人朱玉强，南通盛唐置业有限公司重整管理人负责人。
申请再审人梅德红、崔海峰因与被申请人南通盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）确认合同有效纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中商终字第0259号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
梅德红、崔海峰申请再审称：一、该两人在本案中的诉讼请求是要求确认与盛唐公司签订的6份《商品房买卖合同》有效。二审判决未对案涉协议是否有效作出认定，却认定盛唐公司可以对该6份协议反悔，违反民事审判的基本原则。二、二审判决认定案涉6份《商品房买卖合同》可以反悔，没有事实与法律依据。梅德红与盛唐公司签订的以房抵债协议书与6份《商品房买卖合同》是相关但内容不同的法律事实，前者是双方约定的以房抵债协议，后者是双方签订的房屋买卖合同，二审判决将两者混淆存有不当。二审判决还混淆了商品房买卖中现房与期房，否定了预告登记所具备的物权效力，是错误的。综上，请求对本案依法再审。
盛唐公司未向本院提交书面意见。
本院经审查查明：2011年9月15日，盛唐公司取得南通市通宁大道西侧、永和路南侧“通宁天地”1、2、5、6、9、10、11幢商业办公用房的商品房预售许可证。
2012年5月25日，盛唐公司将“通宁天地”11号楼（公安编号）110-115室6套房屋以梅德红为“买受人”在南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）进行案涉房屋买卖合同网上备案。
同年5月29日，盛唐公司与梅德红签订《协议书》并出具借条，约定梅德红向盛唐公司出借400万元；借期三个月，自2012年5月30日至2012年8月29日；盛唐公司将通宁大道两侧“通宁天地”11号楼网签至梅德红名下，双方签订正式商品房买卖合同，并一起到房产管理部门办理备案手续（编号见附件）作为借款担保；盛唐公司于2012年8月29日还清梅德红借款及利息后，梅德红将前述房产回签至盛唐公司名下，并配合盛唐公司到房管部门办理撤销网上销售登记等手续；若到期不能按时还本付息，则按6500元∕㎡的价格将前述房屋抵偿给梅德红等。当天，盛唐公司股东蔡川、李俊为盛唐公司履行前述借款债务提供保证担保。
2012年5月30日，梅德红通过江苏银行向盛唐公司汇款400万元；盛唐公司向崔海峰个人银行卡汇款75000元。
2012年8月29日，盛唐公司与梅德红再次签订《协议书》，载明：盛唐公司于2012年5月29日向梅德红借款400万元并约定于2012年8月29日归还，现盛唐公司到期未能及时还款，经双方友好协商达成该协议；双方确认盛唐公司应归还借款本金400万元；盛唐公司将“通宁天地”11号楼6套房屋（合计664.95㎡）以7000元／㎡价格出售给梅德红；最终结算房款按测绘面积计算，多退少补。
2012年10月10日，盛唐公司就“通宁天地”11号楼（公安编号）110-115室六套房屋向梅德红一次性补开房款为400万元的收据。
2012年12月6日，盛唐公司与梅德红就前述6套房屋重新签订《商品房买卖合同》。2012年12月17日，梅德红、崔海峰就前述6套房屋在南通房管局取得预告登记证明书。
2013年4月2日，盛唐公司书面告知梅德红交房时间推迟至同年12月31日。
2013年9月6日，江苏省南通市港闸区人民法院作出（2013）港商破字第0002－1号民事裁定，裁定盛唐公司重整并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。
2013年9月11日，梅德红与其丈夫崔海峰共同向盛唐公司重整管理人申报债权，申报金额为400万元，并要求拿房。
2013年10月25日，梅德红以借款人的身份向盛唐公司重整管理人提交债权申报书，称盛唐公司收取其购房款400万元，约定在签订购房合同之前参照借款处理给付利息，按年利率20%计息，且如三个月内未签合同则承担总额20%的逾期违约金，截止2012年12月6日，盛唐公司欠梅德红利息及违约金569794.44元。
2013年10月25日，梅德红向盛唐公司重整管理人发出催房函告。
2014年1月11日，盛唐公司重整管理人作出申报债权不予确认通知书，认为经审查该债权不实，不予确认。
2014年1月24日，梅德红、崔海峰向江苏省南通市港闸区人民法院提起本案诉讼，请求判令：确认梅德红与盛唐公司于2012年12月6日签订的6份《商品房买卖合同》合法有效。
一审法院认为：一、梅德红基于其与盛唐公司之间民间借贷合同的履行而与盛唐公司订立案涉房屋买卖合同这一事实，双方当事人之间并无实质性争议。二、梅德红与崔海峰系夫妻关系，案涉无论借贷还是房屋买卖行为均发生在其夫妻关系存续期间。案涉合同关系虽系梅德红个人与盛唐公司之间发生，但根据“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的法律规定，对于这种与家庭财产处置相关的民事法律行为，崔海峰作为梅德红的丈夫对案涉房屋买卖亦是享有与梅德红同等的合同权利、负有同等的合同义务。故基于案涉合同行为产生的诉讼，崔海峰具备作为原告的主体资格。三、梅德红、崔海峰主张案涉纠纷属于商品房买卖关系，主要依据的是其与盛唐公司就案涉6套房屋签订了房屋买卖合同并进行了买卖预告登记，盛唐公司向其出具了购房款收据并通知其延迟交房等事实。盛唐公司主张案涉纠纷属于民间借贷关系主要依据的是双方于2012年5月29日、8月29日就借款400万元合同的签订和履行进行过约定且案涉房屋买卖是对前述借款协议履行的事实。当事人对于本案法律关系存在认识上的分歧，应结合双方所举证据探究双方当事人在订立和履行合同时的真实意思表示。2012年5月29日《协议书》约定，盛唐公司于2012年8月29日还清借款及利息后，梅德红将前述房产回签至盛唐公司名下，并配合盛唐公司到房管部门办理撤销网上销售登记等手续；若到期不能按时还本付息，则按6500元／㎡房价将前述房屋抵偿给梅德红。2012年8月29日《协议书》约定，盛唐公司未能按期归还借款400万元本息，盛唐公司将前述房屋以7000元／㎡价格出售给梅德红。就上述约定而言，梅德红与盛唐公司在履行前述借款协议过程中订立的所谓房屋买卖合同，其目的还是通过“以房抵债”的担保方式实现梅德红对盛唐公司所享有的借款债权。退而言之，如果盛唐公司如期还本付息，梅德红、崔海峰诉称的所谓案涉房屋买卖事实就不再发生。显然，双方于2012年12月6日就案涉6套房屋签订《商品房买卖合同》的真实合意仍是双方于2012年5月29日、8月29日订立借款协议时已确立的“以房抵债”的意思表示。认定当事人之间存在何种法律关系，书面合同并非不可缺少的要件。盛唐公司之所以在与梅德红存在真实借贷关系的情况下又与梅德红订立《商品房买卖合同》，其目的还是为了担保借款债权的实现。鉴于双方未办理抵押登记，网签案涉房屋买卖合同也不符合我国担保法规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。这种名为房屋买卖，实为民间借贷担保的合同关系，系本案双方当事人通谋的虚伪意思表示，属于变相的“流质契约”约定，因违反了“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的我国物权法强制性规定而依法应认定为无效。综上，梅德红、崔海峰主张确认案涉6份《商品房买卖合同》合法有效的请求依法不成立，不予支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，该院判决：驳回梅德红、崔海峰的诉讼请求。案件受理费40元，由梅德红、崔海峰共同负担。
梅德红、崔海峰不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉称：借款协议签订前和借款履行期满后签订的《商品房买卖合同》性质不同，一审法院混淆了前述两种不同的情形。梅德红、崔海峰与盛唐公司在借款协议前签订过商品房买卖合同，并进行了网签备案，之后在借款协议中约定以相应商品房作为担保，故借款协议签订前的《商品房买卖合同》确系为担保而签。但盛唐公司在借款债务到期后未能归还借款本息，故梅德红、崔海峰与盛唐公司重新签订了《商品房买卖合同》，并解除了之前的《商品房买卖合同》，此时所签订的《商品房买卖合同》不是为借款债务设定担保，而是在债务履行期届满后双方达成的以物抵债协议，不具有借款合同担保的性质，不是一审判决所称的“变相流质抵押”。一审法院以此认定合同无效错误，即使存在流质条款，也仅导致合同部分无效。同时，一审法院在认定商品房买卖合同实质反映了双方民间借贷关系的情况下也并未向梅德红、崔海峰释明，存在程序错误。法律并未禁止债务到期后债权人与债务人约定以物抵债，双方以《商品房买卖合同》的形式约定以房抵债是真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不应认定无效。同时，双方办理了商品房买卖合同备案，梅德红、崔海峰办理了预告登记，取得了房屋预告登记证明。根据江苏省高级人民法院有关审判委员会会议纪要精神，债务履行期届满后达成的以物抵债协议，已经办理物权转移手续的，债务人不得反悔。综上，请求二审法院改判支持梅德红、崔海峰的诉讼请求。
盛唐公司二审答辩称：盛唐公司与梅德红之间是民间借贷关系，双方在借款协议签订前签订《商品房买卖合同》显然不是商品房买卖的真实意思表示，借款到期后的《商品房买卖合同》是之前合同的延续，也无真实的买卖房屋的意思表示，即使如梅德红、崔海峰所称是以房抵债协议，因为没有办理产权登记和产权过户，仍然应当按照原来的借贷关系认定和处理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院认为：梅德红与盛唐公司2012年12月6日签订的6份《商品房买卖合同》与之前双方2012年5月25日订的《商品房买卖合同》、2012年5月29日借款协议、2012年8月29日协议书均有关联。在以盛唐公司商品房为担保，盛唐公司向梅德红、崔海峰借款，借款到期后盛唐公司未能归还的情形下，双方签订了2012年8月29日协议书和案涉6份《商品房买卖合同》，该协议和6份《商品房买卖合同》在性质上属于以房抵债协议。梅德红、崔海峰在上诉理由中认为案涉6份《商品房买卖合同》属于以物抵债协议符合事实。法律并不禁止借贷双方以物抵债，以物抵债协议即债权人与债务人约定以债务人的财产折价归债权人所有，用以清偿债务。根据以物抵债协议的形成时间和履行程度，当事人约定以物抵债协议有不同法律后果。本案中盛唐公司向梅德红借款的还款期限已经届满，双方在债务清偿期届满后达成以物抵债的协议。债权清偿期届满后达成以物抵债协议的，在尚未办理物权转移手续前，债务人可以反悔不履行抵债协议；在办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，不予支持。故盛唐公司是否可以反悔，关键在于双方约定的以物抵债的“物”--6套商品房有没有办理物权转移手续。梅德红主张双方已经办理了物权转移手续，因为其在房屋产权登记管理部门办理了房屋预告登记，领取了房屋预告登记证明，该证明具有确定梅德红为商品房所有权人的效力。该院认为，房地产管理部门根据《中华人民共和国物权法》办理预告登记，预告登记的法律效力应当根据《中华人民共和国物权法》的相关规定确定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……”预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记使这一请求权具有物权的排他效力。所以从本质上说，预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力，而是以请求权的存在为基础。况且本案中6套商品房尚未建成、未办理所有权登记，还不具备不动产所有权成立的要件。梅德红要求确认商品房买卖合同有效，即要求履行商品房抵偿债务的约定；盛唐公司明确拒绝梅德红继续履行商品房买卖合同的要求，即反悔不履行以商品房抵债的协议。因梅德红与盛唐公司尚未办理物权转移手续、梅德红尚未取得6套房屋的物权，故梅德红与盛唐公司约定的以物（商品房）抵债协议，债务人盛唐公司可以反悔。梅德红以双方已经办理了商品房物权转移手续为由主张商品房“买卖”合同有效、应当继续履行不能成立。一审法院认为借款协议前后的商品房买卖合同有内在关联，案涉商品房买卖合同仍是5月商品房买卖合同内容和本质的体现，并非真实的商品房买卖的意思并无不当。至于是否应当释明，因本案中盛唐公司并未否定梅德红的借款本息债权，一审法院仅就梅德红主张的商品房买卖合同效力进行认定并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由梅德红、崔海峰负担。
本院认为：本案应驳回梅德红、崔海峰的再审申请。
一、梅德红与盛唐公司之间有民间借贷关系。根据2012年5月29日协议，梅德红借款400万元给盛唐公司，且约定为担保该笔债务，双方另行签订房屋买卖合同，如盛唐公司到期不能还款，将案涉6套房屋抵偿给梅德红。故梅德红此时与盛唐公司订立6套房屋买卖合同系为案涉400万元借款提供担保。
二、案涉借款到期后，梅德红与盛唐公司又签订2012年8月29日协议，约定在盛唐公司到期不还款的情况下将该6套房屋抵偿盛唐公司所欠借款，并于2012年12月6日就前述6套房屋重新签订了《商品房买卖合同》。该行为表明债务清偿期届满后双方达成了以物抵债协议。债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成。本案中，虽然案涉6套房屋办理了预告登记，但预告登记并不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于盛唐公司。现盛唐公司已进入破产重整程序，梅德红与其丈夫崔海峰申报债权称其要求拿房，盛唐公司管理人对该申报债权不予确认，不同意将6套房屋交付给梅德红，表明盛唐公司已不同意以案涉6套房屋抵偿借款债务，梅德红与盛唐公司之间的权利义务应按照原有的民间借贷关系来确定。盛唐公司已进入重整程序，梅德红、崔海峰关于要求拿房的申报债权被否认后，其可以提起诉讼要求确认债权，如其所列诉讼请求为要求确认案涉6套房屋所有权归其所有，人民法院应向其释明按照原民间借贷关系主张权利，如梅德红、崔海峰不变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。因在当事人选择不履行具有实践性的以物抵债协议的情况下，当事人的权利义务处理不涉及商品房买卖合同效力问题，梅德红、崔海峰认为一、二审法院应支持其确认该合同有效之诉讼请求的申请再审理由，不能成立。
综上，申请再审人梅德红、崔海峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回梅德红、崔海峰的再审申请。
审 判 长 段晓娟
代理审判员 史留芳
代理审判员 王 强
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李斯琦