上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1090号
原告上海太平洋房屋服务有限公司。
法定代表人章启光，该公司董事长。
委托代理人张琳瑜，女，系该公司职员。
委托代理人汪婷，女，系该公司职员。
被告杨文勇。
原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告杨文勇居间合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海太平洋房屋服务有限公司的委托代理人汪婷，被告杨文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海太平洋房屋服务有限公司诉称，2014年10月14日，经由原告居间介绍，被告与案外人蔡某签订了关于上海市某区某路365弄131号703室的房屋的《上海市房地产买卖合同》，并与原告签订《佣金确认单》，约定就原告提供的该居间服务，被告向原告支付居间服务费人民币（以下币种相同）40，000元。但被告至今仍未向原告支付该笔费用。故原告诉至法院要求判令：1、判令被告向原告支付居间服务费40，000元；2、判令被告向原告支付违约金，违约金按逾期未付款日千分之三计算，即以40，000元作为本金，从2014年10月14日起至起诉日暂定为6，280元。诉讼中，原告撤回了上述第二项诉请。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、《七宝镇万科广场南侧居住房屋置换补偿协议》一份，证明原告居间介绍的房屋是真实的，协议中写明了系争房屋的具体地址，蔡某是被安置人。
被告对该份证据经质证后认为，协议中明确规定了系争房屋在取得产证之前是租赁性质，故原告提供该份证据只能说明系争房屋是租赁性质。
2、被告与案外人蔡某签订的上海市房地产买卖合同一份，证明原告促成被告与案外人蔡某达成涉案房屋的交易。
被告对该份证据经质证后认为，合同中写明了公有住房除外，故系争房屋若性质属于租赁房屋性质的话，属于除外情况，故该份协议是无效协议。
3、2014年10月14日佣金确认单一份，证明原被告签订佣金确认单，确定了佣金付款时间是在2014年10月14日，同时确定了佣金金额为40，000元。
被告对该份证据经质证后认为，其与案外人蔡某确定的首付款支付时间是在2014年10月底，其在当时确定了房屋属于租赁性质，故协议无效，佣金确认单也相应无效，这些其均是告知了原告，而且与案外人蔡某达成了共识。
被告杨文勇辩称，其与案外人蔡某所签订的协议，因为协议本身无效，由于系争房屋目前的性质是租赁性质，现不能上市交易，故该份协议是无效的，要求驳回原告的诉请。
被告向本院提供了2014年10月25日被告给原告经办人的通知一份、2014年11月1日被告发给郭某的通知一份，用以证明其上述辩称。
原告对该组证据经质证后认为，房屋性质未更改是涉及蔡某的问题，是属于蔡某的违约责任，这点与原告无关。
本院对双方提供的证据认证如下：双方所提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2014年10月14日由案外人蔡某作为甲方，被告作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定甲乙双方通过原告的居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。一、房地产座落于上海市某区某路365弄131号703室，房屋建筑面积85.16平方米。二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为2，280，000元。合同补充条款中约定：鉴于本次交易所涉房屋为商业动迁房，故在签订本合同时，甲方尚未取得该房地产的《上海市房地产权证》。甲方应于可以办理该房屋的独立房地产权证之日起30日内，办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》，待甲方办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，甲乙双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内办妥《上海市房地产权证》或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述期限内，乙方反悔不购买上述房地产或未能签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。另付款方式约定：乙方于签约当日，支付甲方房款20，000元；乙方于2014年10月31日之前，支付甲方房款670，000元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1，590，000元，该款项由贷款银行转入甲方账户。庭审中，被告确认其并未按上述合同约定支付过蔡某任何房款。
2014年10月14日被告作为乙方与原告作为甲方签订《佣金确认单》一份，确认单中约定：乙方经甲方居间介绍就购买上海市某区某路365弄131号703室房屋签订了房地产买卖合同。一、乙方于付首付当日支付，支付甲方服务费40，000元；二、乙方应于期限内支付上述费用。如果乙方未按照上述期限内支付服务费，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日千分之三计算。
另查明，2014年7月7日由上海宝静置业有限公司作为甲方，案外人蔡某作为乙方签订《七宝镇万科广场南侧居住房屋置换补偿协议》一份，协议约定：一、乙方承租的房屋座落在青年路376号306室，建筑面积43.07平方米；二、乙方选择按货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场评估价格结算调换房屋的差价；三、甲方安置乙方的新房地址及价格：某路565弄131号703室，房屋建筑面积85.16平方米，经上海城市房地产估价有限公司评估，单价为25，778元，房屋总价为2，195，254.48元；四、其他相关约定：1、签订置换协议时，使用权房承租人及房屋内所有户籍记载人员须本人持有身份证和户口簿原件，在签订的同时交出租用公房凭证原件；2、置换协议签订后，乙方选择的新房产权统一过户至某区房管局，老房价值部分（含政府补贴价值部分）归原老房产权人（某区房管局）所有，乙方房屋仍为租赁性质，乙方可按当年度售后公房相关政策购买新房产权。
2014年10月25日、11月1日被告向案外人蔡某及原告发出《关于某路365弄131号703室房产交易协议无效的通知》，通知书中载明系争房屋系蔡某原单位分房后经商业动迁所得，该房产的租赁性质尚未更改，故认为蔡某作为甲方出售此房产标的给被告的协议是无效的。特此告知。
本院认为，本案主要的争议焦点是案外人蔡某与被告所签订的房屋买卖合同的效力。首先，案外人蔡某房屋置换补偿协议取得了涉案房屋的使用权或承租权，并且依据该份补偿协议的约定，案外人蔡某可按当年度售后公房相关政策购买新房产权。结合公有住房使用权的性质，按照现行公房政策，直管公房的使用权人只需支付很小的价款，即可购得公房所有权，这点在房屋置换补偿协议中也有所体现。并且该购房资格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房的所有权。承租人购得公有住房的所有权后，公有住房即转化为私有房屋。其次，公有住房使用权同时还具有实质上的可处分性。按照现行的公房政策，承租人可以在向房管部门备案后不仅可以将公房以市场价格对外转租，而且承租人还可以通过置换的方式以市场价格将公房使用权转让，这点也说明案外人蔡某有权对涉案房屋进行处分，作为案外人蔡某亦可以在依据相关公房政策购买新房产权后，再进行私房的物权处分。而对于涉案房屋的性质及使用状况，作为被告是清楚的，被告之所以愿意购买涉案房屋也正是因为房屋的上述性质及较为低廉的价格，被告自然不能以上述事实存在即否定其与案外人之间所签订的买卖合同的效力，故本院认为被告与案外人蔡某所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。
而该份房屋买卖合同的签订正是经过原告提供的媒介居间服务而催成。所谓居间合同是指居间人一方为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。而居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；二是提供订立合同的媒介服务。而所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促成双方当事人最终达成交易，房屋居间就是这样一种典型的媒介居间。在合同履行过程中，作为居间人的原告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而居间人如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同；二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。结合本案的具体情况而言，被告从原告处获取涉案房屋的信息，原告亦披露了涉案房屋系动迁所得的性质，并且在合同的附件条款中特别加以注明。从整个洽谈的时间及合同过程来看，作为原告是提供了媒介服务，主要是合同签订过程中的斡旋、游说等，具体而言即房屋价格的磋商，最终在原告提供的居间服务下促成被告与案外人蔡某签订了房屋买卖合同。作为原告固然已经通过斡旋的方式促成被告与案外人达成了书面买卖合同，但是督促案外人积极履行该份买卖合同，并且协助协议双方完成二手房买卖所需的抵押贷款、产权变更登记等手续，仍然需要作为居间人的原告提供后续的居间服务。但是从本案查明的事实中，并无证据证明原告存在积极履行上述后续居间服务的事实。故本院认为原告按照全额的居间费予以主张，显然过高，对此本院酌情根据原告提供的居间服务的比重进行合理分担。被告虽称其已经就合同效力与案外人蔡某达成一致意见，但是并无任何书面证据加以证明。且即使被告与案外人蔡某达成合同解除的协议，这也是被告与案外人蔡某基于自身民事责任之需所达成的协议，均无法否定原告为促成本次交易所提供的媒介居间服务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告杨文勇于本判决生效之日起十日内支付给原告上海太平洋房屋服务有限公司居间费以10，000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计478.50元，由原告负担119.63元，由被告负担358.87元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一五年九月十八日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介房屋，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…….