杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初281号
原告：杭州上城区投资控股集团有限公司，住所地：杭州市上城区金隆花园金梅轩14层1424室。
法定代表人：陈凌军，董事长。
委托代理人：夏璟，浙江五联律师事务所律师。
委托代理人：周庆艺，浙江五联律师事务所律师。
被告：庄正宏。
原告杭州上城区投资控股集团有限公司与被告庄正宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由代理审判员杭岑适用简易程序独任审判，于2016年2月16日公开开庭进行了审理，于2016年3月4日组织双方进行了补充质证。原告杭州上城区投资控股集团有限公司的委托代理人夏璟、被告庄正宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州上城区投资控股集团有限公司起诉称：原告系杭州市上城区国有全资公司，根据2008年8月12日杭州市上城区人民政府作出的《关于进行全区资产整合组建杭州市上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复》（上政函[2008]95号），上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）无偿划转注入原告名下。2013年4月2日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将其位于杭州市华藏寺巷19号建筑面积为80平方米的房屋出租给被告作为营业用房使用，租期为3年，自2013年4月8日至2016年4月7日，第一年租金为43800元，以后每年递增3%，第二年租金为45114元，第三年租金为46467.42元，租金每半年支付一次，应在每年的4月15日、9月30日之前支付当期租金，先付后用。被告逾期交付租金的，如原告同意补缴的，除应及时如数补缴拖欠的租金外，还应承担延迟交付租金额的每日千分之三的违约金。合同履行过程中，被告未按约定交付租金，仅于2013年4月11日向原告支付了第一期（2013年4月8日-2013年10月7日）的租金21900元，并未按约缴纳剩余租期内的租金，至今拖欠原告2013年10月8日-2016年4月7日期间的租金共计113181.42元，存在逾期交付租金的行为。2016年1月5日，原告委托浙江五联律师事务所律师向被告寄发要求解除房屋租赁合同的律师函，并要求被告支付拖欠的租金和腾房，但被告至今未履行相应义务。原告认为，被告逾期交付租金的行为已构成严重违约，已严重损害原告的合法权益。原告作为该房屋的经营管理权人，根据房屋租赁合同第7-1条等约定，行使了合同解除权，解除了与被告于2013年4月2日签订的房屋租赁合同。被告应当向原告交付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，并将承租的房屋腾空并交还给原告。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、确认原告与被告于2013年4月2日签订的房屋租赁合同已于2016年1月8日解除；2、被告向原告支付至2016年1月8日租金为101864.57元，并要求被告支付自2016年1月9日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费11616.85元；3、被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金28697.8元（按每日万分之五计算，暂算至2016年2月29日），此后违约金应计算至实际履行之日止；4、被告在判决生效后七日内将承租的杭州市华藏寺巷19号房屋腾空并交还于原告；5、本案全部诉讼费由被告承担。
被告庄正宏答辩称：第一，不认可原告的单方解除，合同应当到2016年4月7日，合同期限届满时解除。第二，被告确实拖欠原告租金，按照合同约定计算，确实是该金额。但是被告有理由不支付租金，因为签订合同时被告看中的是案涉房屋楼下的街面房，二楼带有洗手间，但被告装修并实际试用后，对面住家告知楼上洗手间是违章建筑，且有关部门已经因此上过门，原、被告与拆违办协商，将洗手间重新装修，商定由被告出资改建后由原告和拆违办共同补贴1000元。被告重新装修好洗手间后，拆违办同意被告继续使用洗手间，但没有依约支付1000元。后被告一楼街面门总遭到汽车堵店门，被告方得知楼下门面房也是违章建筑。这造成被告经营无法继续，不到一年就关门了。2013年8月，被告联系原告协商处理，但是原告没有处理这个事情，也没有催讨租金。被告原本想将房屋退还给原告，但考虑到合同的违约条款，想等原告主动提解除合同的事宜。被告认为是原告的原因导致被告投资错误、遭受损失，因此被告不应支付这么多租金，被告最多支付50000元。第三，被告不应支付原告诉请的租金，因此也不应当支付违约金。第四，同意在2016年2月29日前腾退房屋。第五，被告不应承担诉讼费。
原告杭州上城区投资控股集团有限公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、杭州市上城区人民政府《关于进行全区资产整合组建杭州市上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复》（上政函[2008]95号）一份。
2、移交上投集团经营性房产明细清单一份。
证据1、2共同证明原告系案涉杭州市华藏寺巷19号房屋的合法经营管理权人的事实、案涉房屋面积为80平方米。
3、原告与被告就案涉房屋于2013年4月2日签订的房屋租赁合同一份，证明双方就案涉房屋的租赁期限、租金及支付方式等合同权利义务作出了约定的事实。
4、转账凭证一份。
5、原告开具给被告已支付租金的发票一份。
证据4、5共同证明被告于2013年4月3日向原告支付了第一期租金21900元，尚拖欠租金113181.42元的事实。
6、律师函及邮寄快递凭证各一份，证明原告于2016年1月5日通过律师以及EMS向被告寄发了解除房屋租赁合同的律师函，被告已经收悉的事实。
7、关于华藏寺巷19号周边居民投诉的协调意见一份，证明因华藏寺巷承租用户擅自改变装修，导致安全隐患问题，小营街道提出拆迁整改要求，经三方协商，要求拆除红砖砌墙，改用塑钢结构、消除安全隐患的事实。
8、小营街道资产管理中心房屋租赁合同一份，证明案涉房屋在移交给原告前是小营街道在经营管理，当时小营街道出租案涉房屋给其他住户的合同上的房屋面积是80平方米的事实。
9、现金存款凭证、收款收据一份，被告于2013年4月3日支付原告履约保证金10950元。
被告庄正宏为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据材料：
10、交接确认书一份，证明案涉房屋已于2016年2月26日交接完毕。
当事人在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：被告对证据1、2，真实性不清楚，认为应该是真实的，但是被告没有看到原件，合法性不清楚，关联性无异议；证据3-5，三性均无异议；证据6，三性均无异议，认为被告确实于2016年1月8日收到律师函；证据7，三性均无异议，对证明对象有异议，认为该证据证明案涉房屋的厕所本身就是违章的，而且在被告与原告签订租赁合同前就已经存在，因该厕所破旧、有水流到楼下的问题，故被告用红砖重新砌了一下，被告在装修的时候没有人提出异议；证据8、9，三性均无异议。原告对证据10，三性均无异议。
经庭审质证，本院认为，证据1-6、9-10，真实，合法，与本案有关联性，予以认定；证据7、8，对其真实性予以认定，对证明对象将结合其他证据综合认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2013年4月2日，原告杭州上城区投资控股集团有限公司（作为出租方、甲方）与被告庄正宏（作为承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：由被告承租位于杭州市上城区华藏寺巷19号房屋，建筑面积约为80平方米；合同签订之日起，乙方缴纳履约保证金10950元后，本合同方发生法律效力，合同期限届满结清各类款项后，退回保证金，保证金不计利息；租赁期三年，自2013年4月8日起至2016年4月7日止；第一经营年年租金43800元，以后每年递增3%，即第二经营年年租金45114元，第三经营年年租金46467.42元；租金每半年支付一次，乙方必须在每年的4月15日、9月30日前支付当期租金，先付后用，乙方逾期交付租金的，如甲方同意乙方补缴的，除应及时如数补交外，还应承担延迟交付租金额的每日千分之三的违约金；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，没收履约保证金，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法违章活动的，（2）拖欠租金累计达15天以上的，（3）未经出租人书面同意，承租人对承租房屋进行违规装修的，（4）未经出租人书面同意的，擅自转租的，甲方根据本条主张解除合同的，应当书面通知乙方，乙方如有异议的，需在接到甲方的通知之日起十五日内请求人民法院确认解除合同的效力。双方还对其他事项进行了约定。合同签订次日，被告向原告交纳2013年4月8日至2013年10月7日的租金21900元、履约保证金10950元，原告依约将房屋交付给被告使用。2013年10月17日，就被告将承租房屋南侧原搭建的卫生间铝塑板外围护改用红砖砌墙被周边居民投诉存在安全隐患一事，经杭州市上城区小营街道拆违办协调，被告承诺于2013年10月底之前落实拆除卫生间红砖砌墙，改用塑钢结构，消除安全隐患。后因被告未支付房屋租金，原告委托浙江五联律师事务所律师夏璟于2016年1月5日向被告邮寄要求解除房屋租赁合同的律师函一份，其上载明：“通知你方从即日起解除与你方于2013年4月2日签订的房屋租赁合同，敦促你方于2016年1月10日前一次性付清拖欠的租金合计113481.42元，并于2016年1月10日前腾空位于华藏寺巷19号的租赁房屋，返还给上投集团。”被告于同年1月8日收到上述律师函。诉讼过程中，原、被告于2016年2月26日进行了案涉房屋的交接并签订了交接确认书一份，被告已将案涉房屋交还给原告。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定，拖欠租金累计达15天以上的，原告有权单方解除合同，被告未按约支付租金远超过15天，故本院确认案涉的房屋租赁合同自2016年1月8日被告收到原告要求解除房屋租赁合同的律师函之日予以解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在本案审理过程中已于2016年2月26日进行了案涉房屋的交接，故对于原告主张被告腾退房屋的诉讼请求，被告已在诉讼过程中履行完毕，本院不再支持。原告主张被告支付至合同解除之日2016年1月8日止的租金101864.57元，符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定，租金每半年支付一次，被告至今仅于2013年4月3日支付过第一期租金，理应承担逾期付款的违约责任。双方虽约定了违约金的计付标准，但其功能以赔偿损失为主、惩罚为辅，被告亦有计算标准过高，应按每日万分之三标准计算的抗辩意见，故本院对原告主张的违约金数额予以调整，确认至2016年2月29日违约金为16688.96元，自2016年3月1日起至款项实际付清之日止的违约金以101864.57元为基数，按每日万分之三标准计算。至于被告已支付的履约保证金10950元，原告主张没收该笔履约保证金的主张，本院不予采纳，应在上述违约金中予以抵扣，故暂计至2016年2月29日，被告还应支付违约金5738.96元（16688.96-10950）。自2016年1月9日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费，原告主张按合同约定的当年的租金标准计算，本院予以准许，鉴于双方已于2016年2月26日就案涉房屋进行了交接，故本院确认被告应支付自2016年1月9日至2016年2月26日的房屋占用费6238元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告杭州上城区投资控股集团有限公司与被告庄正宏之间于2013年4月2日签订的房屋租赁合同于2016年1月8日解除；
二、被告庄正宏于本判决生效之日起10日内支付原告杭州上城区投资控股集团有限公司房屋租金101864.57元及相应的违约金5738.96元（暂计算至2016年2月29日），并支付自2016年3月1日起至款项实际付清之日止的违约金（以101864.57元为基数，按每日万分之三标准计算）；
三、被告庄正宏于本判决生效之日起10日内支付原告杭州上城区投资控股集团有限公司房屋占用使用费6238元；
四、驳回原告杭州上城区投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。
预收案件受理费3144元，减半收取1572元，由原告杭州上城区投资控股集团有限公司负担313元，由被告庄正宏负担1259元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 杭 岑
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 李华珺