浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙台民终字第814号
上诉人（原审被告）：曹某某。
被上诉人（原审原告）：仙居县电影××公司，住所地
：仙居县城关××城××号。
法定代表人：王甲。
委托代理人：潘某某。
上诉人曹某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服仙居县人
民法院（2010）台仙民初字第862号民事判决，向本院提起上
诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年1月21日公开开庭
审理了本案。上诉人曹某某及被上诉人仙居县电影××公司（
以下简称电影公某）的委托代理人潘某某到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
原审法院审理认定，原告与被告及陈某、王乙、严某、
张某某等人存在仙居电影院的房屋租赁关系，由原告提供格式
合同，原告与各承租人每年签订一次合同。被告向原告租赁城
关穿城中路280号仙居电影院大楼底层南首第一间店面，于200
9年4月进行装修。2009年9月11日，原告通知被告：上级有关
部门通知原告在2009年12月31日前完成改制，因此租赁合同到
期后不再延续，建议被告在合同期内不要装修及各种投入，否
则，原告对此造成的损失不负责。2010年4月1日，原、被告重
新签订租赁合同，约定：原告将城关穿城中路284号的房屋租赁给被告作营业用房；一、租赁期限为2010年4月1日起至2011
年3月31日止；二、租金为每年32000元，在签订合同前付1600
0元，在2010年8月31日前付16000元，每逾期一天，加收1%滞
纳金，逾期半个月，原告有权收回房屋，一切损失由被告自负
；三、经营项目为饰品店……；……五、被告如需对经营场所
进行改造、装修等，必须经原告同意，费用全部由被告自负，
租赁期满后，设备由被告自行处理，造成的损失原告不负责；
……八、如遇公某改制或公某自身发展需要，原告有权终止合
同，在一个月前通知被告，收回经营场所，本合同自动终止，
原告不承担任何损失，未到期租金按实际时间计算差额退还，
被告应将经营场所如期归还原告，若逾期，被告每天交纳给原
告2000元罚金……等内容。合同为一式三份，其中原告有二份
，被告有一份。合同生效后，双方按约履行，被告已交付租金
至2010年9月30日。2010年7月6日，仙居县人民政府下发了［2
010］18号会议纪要，确定对仙居电影院按县文某新局提出的
升级方案进行升级改造。2010年7月9日，原告通知被告：根据
仙居县人民政府（2010）18号会议纪要精神，仙居电影院将于
近日进行改造，原告根据合同第八条规定中止与被告的租赁关
系，并要求被告在2010年8月10日前搬迁，归还房屋。现被告
拒绝解除租赁合同，故原告提起诉讼。
原审法院审理认为，一、原告提供的租赁合同真实性应
予以认定。原告提供的租赁合同系格式合同，合同每年签订一
次，一式三份，其中原告二份、被告一份；被告对合同内容的
真实性没有异议，又认为合同上的签名并非被告所签，同时申请对其笔迹进行鉴定，该院认为，被告对合同内容的真实性没
有异议，且被告自己也有一份合同，被告没有证明自己保留的
合同与原告提供的合同内容不一致，因此对被告要求鉴定的申
请不予准许，对原告提供的合同的真实性予以认定。二、租赁
合同第二、四、五、八条条款的内容均不存在法律规定的无效
情形，效力应予以认定。三、原告有权解除租赁合同，并已依
法行使了解除权。1、根据仙居县人民政府（2010）18号会议
纪要精神，将对仙居电影院进行升级改造，因此已经符合租赁
合同第八条约定的“遇公某自身发展需要，原告有权终止合同
”的情形。2、原告的经办人员已经于2010年7月9日将解除租
赁合同的通知送达被告的营业场所，对此被告在对证人证词进
行质证时也没有异议，被告抗辩原告没有向其送达通知的主张
不能成立。根据合同法第九十六条的规定，原、被告间的租赁
合同于2010年7月9日解除。四、被告的装修费及转让费不予处
理。租赁合同第八条约定原告解除合同时不承担任何损失，合
同其他条款也没有约定合同终止时原告应当向被告赔偿损失，
因此被告的装修费用及转让费不予处理，被告要求对装修费用
进行鉴定，不予准许。五、原、被告间的租赁合同已经解除，
被告应将承租房屋归还原告。原告根据租赁合同第八条约定要
求按每天200元计算违约金，并确认违约金包括租金及滞纳金
，该院认为原告要求的违约金过高，予以调整，该院认为应按
原告的租金损失及利息来计算违约金；原告主张从2010年8月1
1日起支付违约金不能成立，该院认为应从被告欠付租金之日
即2010年10月1日开始计付违约金。依照《中华某某共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条
、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于某
用〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十
九条、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定
，判决如：一、原、被告间2010年4月1日签订的《租赁合同》
于2010年7月9日解除；二、被告曹某某在判决生效之日起十五
日内腾空其所承租的仙居县城关××城××号仙居电影院大楼
底层南首第一间店面，交还原告仙居县电影××公司；三、被
告曹某某在判决生效之日起十五日内支付原告仙居县电影××
公司欠付的租金（从2010年10月1日起按每年32000元的标准计
算至交还房屋之日止）；并由被告支付原告租金的利息（从20
10年11月1日起在每月的1号分别开始计算上个月未付租金的利
息，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至付清之日
止）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半
收取65元，由被告曹某某负担。
宣判后，曹某某不服，向本院提起上诉称：一、2010年7
月9日，上诉人并未接到被上诉人中止租赁关系的通知。二、
本案的租赁合同是被上诉人单某拟订的供其反复使用的格式合
同，其中第二、四、五、八条款的内容明显是加重对方责任，
排除对方主要权利，免除自身责任的条款，被上诉人对这些条
款未尽合理的提示义务，根据《合同法》第40条、《最高法院
关某某同法司法解释（二）》第十条的规定，这些条款是无效条款。三、租赁合同第八条约定，根据公某自身发展需要，被
上诉人可以单某解除合同。但被上诉人是出租方，仅凭自身发
展需要，就可以单某解除合同，且不需要承担任何责任，这是
免除自身责任、加重对方责任的格式条款，属无效条款，不能
作为判决的依据。即使根据这个条款，也应该由被上诉人提供
证据证明其公某自身发展需要解除合同的证据。但被上诉人没
有提供其自身发展需要解除合同的证据。被上诉人提供的仙居
县人民政府（2010）18会议纪要，其内容只能证明同意仙居电
影院改造升级，但没有具体的改造方案、图纸。仙居电影院是
一个放映、娱乐的场所，这个场所的改造升级，与上诉人承租
的房屋没有任何关系。四、对上诉人的装修费用鉴定申请不予
准许，属于程序违法。被上诉人的诉讼请求没有要求解除合同
，一审判决结果超越了被上诉人的诉讼请求，违背我国民诉法
“不告不理”的规定。综上，请求依法改判驳回被上诉人的诉
讼请求或发回重审。
电影公某答辩称：一、2010年7月9日，被上诉人的工作
人员已经把解除房屋租赁合同的书面通知送给了上诉人，在一
审中有证人出庭作证，应予以认定。二、双方签订的租赁合同
第二、四、五、八条款的内容没有违反法律规定，一审法院认
定合同有效是正确的。三、上诉人承租的房屋都是电影院西向
临街房屋，与电影院的售票房属于同一条街同一幢房屋，所以
电影院的改造包括上诉人承租的房屋。四、仙居县电影院属于
国有部门，县政府作出的决定肯定要执行。是否需要审批，是
文某新局和县政府的事，与上诉人无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对
原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2010年4月1日签订的租赁
合同，主体适格，系双方当事人真实意思的表示，也不违反法
律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人主张该租
赁合同的第二、四、五、八条条款无效，没有法律依据，本院
不予支持。根据仙居县人民政府的会议纪要，仙居县电影院进
行改造升级。据此，被上诉人于2010年7月9日通知上诉人解除
合同，该事实有被上诉人申请的证人出庭作证的证言证实，本
院对此亦予以认定。根据租赁合同第八条的规定，被上诉人有
权解除合同。本案的被上诉人一审起诉的其中一项诉讼请求是
“解除2010年4月1日签订的房屋租赁合同”，因此一审判决并
未超过被上诉人诉讼请求。因上诉人就租赁房屋的装修损失部
分在一审并未提出反诉，故该部分不属于本案的审理范围，可
另行处理。综上，上诉人上诉主张缺乏法律和事实依据，本院
无法予以支持。原审判决得当，应予维持。根据《中华某某共
和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币130元，由上诉人曹某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
代理审判员 陈 龙
代理审判员 徐黎明
二〇一一年三月八日
代理书记员 严 凌