安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民一初字第00098号
原告（反诉被告）：阜南县国土资源局，住所地安徽省阜南县。
法定代表人：耿振平，该局局长。
委托代理人：燕海，该局职工。
委托代理人：王雪竹，安徽坤慧律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽阜南金厦房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县。
法定代表人：毛炜中，该公司董事长。
委托代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。
委托代理人：张娜，安徽风采律师事务所律师。
原告阜南县国土资源局（以下简称阜南国土资源局）因与被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2014年7月28日向本院起诉，本院受理后，金厦房地产公司于2014年9月30日提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭审理了本案。原告阜南国土资源局的委托代理人燕海、王雪竹，被告金厦房地产公司的委托代理人沈西顺、张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阜南国土资源局诉称：金厦房地产公司经过依法公开拍卖程序，以7880万元的价格取得由其出让的40040平方米的国有土地使用权，并于2010年5月12日签订了国有建设用地使用权出让合同。该合同第十条约定：金厦房地产公司分两期向阜南国土资源局支付土地出让金，第一期在2010年6月11日前给付3940万元；第二期在2011年4月12日前给付3940万元。同时约定分期付款的，金厦房地产公司要按照中国人民银行公布的贷款利率向阜南国土资源局支付利息。合同第三十条约定：没有按时支付土地出让金的，自滞纳之日起，每日按延迟支付价款项的千分之一向阜南国土资源局给付违约金。后金厦房地产公司违约，为此提起诉讼，请求人民法院依法判令金厦房地产公司给付因国有建设用地使用权出让合同而产生的利息1749262元、违约金291263元，�计30875562元，并由金厦房地产公司承担本案的诉讼费用。
金厦房地产公司答辩并提起反诉称：双方约定的土地交付时间为2011年4月10日。2011年4月10日之前，金厦房地产公司延期付款应承担相应的违约责任，但双方约定的违约金远远超出阜南国土资源局的实际损失，依法应予减少。2011年4月10日之后，阜南国土资源局未按照合同约定交付土地，金厦房地产公司有权拒绝支付出让金。2012年1月15日，阜南国土资源局虽交付土地，但所交付土地不符合合同约定，土地不平整，上边还有青苗未处理，周围基础设施未达到合同约定条件，其中会龙路至今未通，阜南国土资源局又将与金厦房地产公司受让土地相邻土地单独对外出让，将导致金厦房地产公司开发的小区南边无路可走，消防通道整体规划无法满足验收条件。在金厦房地产公司已交齐全部土地出让金后，阜南国�资源局仍拒不为金厦房地产公司办理国有建设用地使用权登记，阜南国土资源局违约，给金厦房地产公司造成重大经济损失，为此，特提起反诉，请求人民法院依法判令：一、阜南国土资源局全面履行合同义务，尽快修通会龙路；二、阜南国土资源局为金厦房地产公司办理国有建设用地使用权登记；三、请求人民法院依法判令阜南国土资源局支付违约金（赔偿金）3148万元；四、反诉费用由反诉被告承担。
阜南国土资源局针对金厦房地产公司的反诉答辩称：金厦房地产公司在合同签订后没有按时付款，其认为行使了不安抗辩权的理由不能成立，没有法律依据。阜南国土资源局已经交付了土地，只是交付时间晚于约定时间，阜南国土资源局已经自行承担了990.8万元的违约责任。为了保护国有资产，请求人民法院依法驳回金厦房地产公司的反诉请求。
为支持其诉讼请求，阜南国土资源局提供以下证据材料：
第一组证据：1、阜南国土资源局的组织机构代码证；2、金厦房地产公司的营业执照、组织机构代码证。证明双方当事人的诉讼主体资格。
金厦房地产公司质证意见：无异议。
第二组证据：1、国有建设用地使用权出让合同；2、收款凭证。证明双方当事人的合同权利义务及金厦房地产公司违约的事实。
金厦房地产公司质证意见：真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。阜南国土资源局也有违约，且阜南国土资源局应履行的义务至今未履行。
第三组证据：1、阜南县政府第八号、第五号会议纪要；2、通知及邮寄回执。证明金厦房地产公司违约。
金厦房地产公司质证意见：1、对真实性无异议。但对以会议纪要处理双方当事人的权利义务有异议，双�当事人是平等主体，该处理方式在合法性上存在问题，该行为系单方行为，对金厦房地产公司不具有约束力。2、元月30号的通知无人收到，4月20号的通知无异议，10月14号的通知无异议，但10月14号的通知是在金厦房地产公司要求阜南国土资源局履行修路义务后发出的。
第四组证据：出让文件、报名申请书。证明阜南国土资源局已在出让文件中告知本案土地界址，金厦房地产公司已经明知界址及土地的相关情况。
金厦房地产公司质证意见：真实性无异议。对其证明目的有异议。
第五组证据：阜南县人民政府法制办公室证明。证明阜南国土资源局催要土地出让金的事实。
金厦房地产公司质证意见：真实性合法性均有异议。法制办公室与本案有很大利害关系，双方当事人是否违约应依据事实证据审查，而不应依据法制办公室证明。
金厦房地产公司为支持其反诉请求，提供以下证据：
第一组证据：金厦房地产公司工商营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明。证明金厦房地产公司的主体适格。
阜南国土资源局质证意见：无异议。
第二组证据：1、国有建设用地使用权出让合同；2、金厦房地产公司提交给阜南县人民政府的报告。证明：1、阜南国土资源局应于2011年4月10前交付出让土地；2、交付后土地应达到三通一平；3、已规划陶子河路、会龙路应通路；4、阜南国土资源局违约。
阜南国土资源局质证意见：1、对真实性无异议，证明目的有异议，房屋已经建成，不存在达不到三通一平的情况；2、阜南国土资源局未见到报告，合同主体是阜南国土资源局与金厦房地产公司，金厦房地产公司有异议应向阜南国土资源局反映。
第三�证据：阜南金厦华庭修建详细规划。证明金厦房地产公司依据阜南国土资源局出让土地周围基础设施制订详细规划，因未修建会龙路，规划无法实施。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司的规划是其开发房屋必须的，与阜南国土资源局无关。该小区北边有陶子河路，路宽且已通车。关于供电及消防的问题阜南国土资源局无法解决。
第四组证据：阜南金厦华庭电缆管道铺设平面图。证明会龙路未修建，小区中一路公用配电无法接入。
阜南国土资源局质证意见：有异议。阜南国土资源局已经保证了该小区的路通，其他道路的修建不是阜南国土资源局的义务。
第五组证据：1、青苗补偿费收条；2、土地平整机械费用收条；3、土地平整费转让凭证。证明金厦房地产公司违约，其交付的土地不平整，青苗没有清除。
阜南国土资源局质证意见：1、真实性有异议，即使金厦房地产公司给付了，也是其自行约定，未征求阜南国土资源局意见。2、3是其开发房屋应承担的费用，与阜南国土资源局没有关系。
第六组证据：1、竞买申请书；2、成交确认书；3、土地出让发票；4、完税证明。证明：1、在2011年4月10前金厦房地产公司已交齐保证金；2、金厦房地产公司已于2013年5月10日前交齐全部土地出让金；3、2014年3月17日金厦房地产公司已将应税款交清。
阜南国土资源局质证意见：真实性无异议。证明目的有异议，证明金厦房地产公司存在延期交付土地出让金的违约行为。
第七组证据：两份土地出让合同。证明双方当事人的出让合同系阜南国土资源局的格式合同。
阜南国土资源局质证意见：与本案无关联，合同是国土部统一制订，全国统一�
第八组证据：2014年金厦房地产公司有预售许可证的房屋总数及销售情况。证明金厦房地产公司有预售许可证的房屋总数，阜南国土资源局违约。
阜南国土资源局质证意见：有异议。根据国务院国办法2006第100号的通行规定，没有交齐土地出让金的，各级土地部门不得办理土地使用证，金厦房地产公司未按时交纳土地出让金及利息，故阜南国土资源局无法为其颁发土地使用证。
第九组证据：金厦房地产公司与案外第三人签订的建设工程合同。证明阜南国土资源局违约交付出让土地，给金厦房地产公司造成各方面的损失。
阜南国土资源局质证意见：有异议。会龙路修不修与金厦房地产公司无关，会龙路与金厦房地产公司所建房屋之间还有另一户。
第十组证据：现场照片四张。证明金厦房地产公司所建7、8、10号及1号四�楼房至2014年9月4日主体工程已完工，但会龙路仍未开工。
阜南国土资源局质证意见：有异议，会龙路修不修与金厦房地产公司无关。
第十一组证据：借款合同转款凭证、支付利息凭证。证明阜南国土资源局违约，给金厦房地产公司造成资金利息损失。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司建设工程是否借款与阜南国土资源局无关。
第十二组证据：阜南县商品住房价格审核表。证明其损失的相关计算依据。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司未按合同约定交纳土地出让金及阜南国土资源局应得的收益，造成损失应由其自己负责。
第十三组证据：已购房签订的部分合同。证明因土地证原因造成金厦房地产公司违约，无法为购房户办理房地产权证，金厦房地产公司为此要承担违�金。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司建设工程是否借款与阜南国土资源局无关。
第十四组证据：54户购房户无法获得银行批贷名单及购房合同。证明因阜南国土资源局不为金厦房地产公司办理土地证，造成54户购房户不能办理贷款，给金厦房地产公司造成损失。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司建设工程是否借款与阜南国土资源局无关。
第十五组证据：阜南金厦华庭小区建设项目可行性研究报告。证明阜南国土资源局违约，造成金厦房地产公司盈利情况恶化。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司建设工程是否借款与阜南国土资源局无关，阜南国土资源局已在起诉时将自己违约的违约金扣除，金厦房地产公司所开发房屋已建成，其经营是否恶化与阜南国土资源局�关。
第十六组证据：金厦华庭监理日志。证明金厦华庭1号楼在2013年9月25日前主体完工，7号、8号楼在2014年元月前已建到六层，10号楼于2014年3月底建到六层。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司所开发房屋已建成，其经营是否恶化与阜南国土资源局无关。
第十七组证据：无预售许可证销售估算表。证明因阜南国土资源局违约，造成金厦房地产公司房屋无法销售，每天损失58000元。
阜南国土资源局质证意见：有异议。金厦房地产公司所开发房屋已建成，其经营是否恶化与阜南国土资源局无关。
第十八组证据：阜南国土资源局2013年6月6日签订的出让土地文件。证明阜南国土资源局出让土地时未考虑到金厦华庭通向会龙路出口被阻断。
阜南国土资源局质证：有异议。金厦房地产公司所开发房屋已建成。
经庭审举证、质证，本院对双方所举证据认证如下：
对阜南国土资源局所举第一组、第二组、第三组、第四组证据，对方无异议，本院予以认定。对金厦房地产公司所举证据第一组、第二组、第六组，对方无异议，本院予以认定。对阜南国土资源局所举第五组，证明人与本案有利害关系，对方有异议，本院不予认定。对金厦房地产公司所举证据第三组、第四组、第五组、第八组、第十组、第十三组、第十四组、第十五组、第十七组证据，系金厦房地产公司单方制作，对方有异议，本院不予认定。对金厦房地产公司所举证据第七组、第九组、第十一组、第十二组、第十六组、第十八组证据，与本案无关联性，本院不予认定。
根据庭审举证、质证和当事人陈述，本院审理查明：2010年5月12日，阜南国土资源局与金厦房地产公司签订国有土地使用权转让合同。该合同约定：阜南国土资源局将位于阜南县鹿城镇陶子河西路南侧、盛世家园西侧（宗地编号为341225出让（2010）008号，宗地总面积为41140平方米）出让给金厦房地产公司使用；第六条出让人同意在2011年4月10日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件（一）场地平整达到净地交付，周围基础设施达到通路、通电、通水、通讯、通气；第七条本合同项下的土地使用权出让年期为商业40年，住宅70年，按本合同第六条规定的交付土地之日起算；第八条本合同项下宗地的土地使用权出让金总额为7880万元；第九条本合同项下宗地的定金为850万元，定金抵作土地使用权出让金；第十条受让人同意分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期在2010年6月11日前给付3940万元；第二期在2011年4月12日前给付3940万元。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；第三十条受让人必须按合同约定按时支付国有建设用地使用权出让价款，如果受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金；延期付款超过60日的，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约金造成的其他损失；第三十七条受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按合同约定，按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延�一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金；土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期支付土地超过60日的，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约的其他损失；第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。
金厦房地产公司于2010年7月7日支付定金850万元，于2011年5月10日缴纳3090万元出让金，2013年3月7日缴纳1000万元，2013年4月23日缴纳1000万元，2013年5月10日缴纳1940�元。2013年8月26日，阜南县人民政府作出第二十次常务会议纪要，同意将违约金计算时间截止到2013年8月20日，2014年5月15日，阜南县人民政府作出第三十次常务会议纪要，要求阜南国土资源局依法追缴金厦房地产公司未按期缴纳土地出让金所产生的违约金及利息。
归纳双方的诉辩意见，本案争议焦点为：阜南国土资源局与金厦房地产公司在履行国有建设用地使用权出让合同中是否存在违约行为，违约责任如何承担。
本院认为：依法订立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方应当依合同约定全面履行自己的义务。本案阜南国土资源局与金厦房地产公司订立的国有土地使用权出让合同系双方当事人在平等自愿的基础上签订，主体适格，其合同内容不违反法律规定，应为有效合同。根据该合同约定，土地出让金总价款为7880万元，金厦房地产公司分�期支付，于2010年6月11日前给付3940万元，2011年4月12日前给付3940万元，阜南国土资源局于2011年4月10日前交付净地。金厦房地产公司于2010年7月7日支付定金850万元，定金按出让合同约定已抵作土地出让金，后于2011年5月10日，2013年3月7日，2013年4月23日，2013年5月10日分四次向阜南国土资源局缴纳了剩余的土地出让金7030万元。金厦房地产公司未按合同约定的时间支付土地出让金，延至2013年才全部缴纳出让金，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。双方当事人约定于2011年4月10日前交付净地，实际交付时间为2012年1月15日，阜南国土资源局对此事实予以认可，阜南国土资源局亦存在违约行为，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损�赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因本案双方当事人均不能举证证明对方违约给己方造成的损失数额，故本院认定阜南国土资源局的损失为迟延支付款项的利息，金厦房地产公司的损失为已支付出让金的利息。依照同期银行贷款利率计算，双方当事人约定的每日1‰的违约金过分高于造成的损失，现当事人提出申请，本院依法对违约金数额作出调整，双方当事人各自应承担的违约金数额计算方法为：应交纳的土地出让金数额（金厦房地产公司已交纳的土地出让金）×违约天数×同期同类银行贷款利率×应承担的比例。金厦房地产公司应承担的违约金数额：1、2010年6月11日至12月31日，3090万元×199天×5.31%÷365天×130%=1162938.01元；2、2011年1月1日至4月11日，3090万元×101天×6.06%÷365天×130%=673601.38元；3、2011年4月12日至5月10日，7030万元×28天×6.06%÷365天×130%=424850.83元；4、2011年5月11日至12月31日，3940万元×236天×6.06%÷365天×130%=2006925.90元；5、2012年1月1�至12月31日，3940万元×365天×6.56%÷365天×130%=3360032元；6、2013年1月1日至3月6日，3940万元×65天×6%÷365天×130%=547282.19元；7、2013年3月7日至4月22日，2940万元×46天×6%÷365天×130%=289006.03元；8、2013年4月23日至5月10日，1940万元×17天×6%÷365天×130%=70477.81元；以上合计8535114.15元。利息3940万元×301天×5.31%÷365天=1725299.01元。总计10260413.16元。阜南国土资源局要求金厦房地产公司给付违约金29126300元，利息1749262元，本院仅对其合理部分予以支持。阜南国土资源局应承担的违约金数额：1、2011年4月10日至5月10日，850万元×30天×6.06%÷365天×130%=55038.08元；2、2011年5月11日至12月31日，3940万元×235天×6.06%÷365天×130%=1998421.97元；3、2012年1月1日至1月15日，3940万元×15天×6.56%÷365天×130%=138083.51元。总计2191543.56元。金厦房地产公司要求阜南国土资源局给付违约金3148万元，本院仅对其合理部分予以支持。上述违约金及利息相互抵销后，金厦房地产公司还应支付阜南国土资源局8068869.60元。金厦房地产公司称阜南国土资源局交付土地非净地，但未提供证据予以证明，对其该项主张，本院不予支持。金厦房地产公司要求阜南国土资源局尽快修通会龙路，但在双方当事人签订的合同中并未约定修建会龙路系阜南国土资源局应尽的合同义务，故对金厦房地产公司的该项主张，本院不予支持。金厦房地产公司要求阜南国土资源局尽快为其办理国有建设用地使用权登记，因国务院办公厅颁布的国办发（2006）100号关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知规定，国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让�益等，对未按照合同约定足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，国土资源管理部门不予核发国有土地使用证。金厦房地产公司仅支付了国有土地使用权转让合同上约定的土地价款，对合同约定的利息及违约金均未支付，金厦房地产公司未按照合同约定足额缴纳土地出让收入，其要求阜南国土资源局为其办理国有建设用地使用权登记应先足额缴纳土地出让收入，金厦房地产公司足额缴纳土地出让收入后阜南国土资源局为其办理国有建设用地使用权登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）安徽阜南金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告（反诉被告）阜南县国土资源局违约金及利息共计8068871.55元。
二、原告（反诉被告）阜南县国土资源局于被告（反诉原告）安徽阜南金厦房地产开发有限公司上述款项支付完毕后二十日内为其办理国有建设用地使用权登记。
三、驳回原告（反诉被告）阜南县国土资源局的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）安徽阜南金厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费196178元，反诉费99600元，由原告阜南县国土资源局负担145172元，由被告安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担150606元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 杨开多
代理审判员 马 林
代理审判员 王亚娟
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 刘威威
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
�一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予适当减少。
当事人应就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和�实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。