广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终1014号
上诉人（一审被告）卢婵英，广西田阳人。
委托代理人马天来。
被上诉人（一审原告）广西建凯物业服务有限公司。
法定代表人龙信忠，该公司总经理。
委托代理人黄显才，广西建凯物业服务有限公司田阳分公司主任。
上诉人卢婵英因物业服务合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2016）桂1021民初252号民事判决，向本院提起上诉。2016年6月13日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。于2016年8月5日召集各方当事人进行举证、质证、辩论，上诉人卢婵英的委托代理人马天来，被上诉人广西建凯物业服务有限公司的委托代理人黄显才到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院审理查明，被告卢婵英是广西田阳县隆平大道“阳光家园小区”第5栋3单元第502号房和第SZ807号杂物房的业主、第SD1007号商铺的使用人；第502号房面积115.17平方米，第SZ807号杂物房面积6.87平方米，第SD1007号商铺面积52.9平方米。2007年8月6日，原告广西建凯物业服务有限公司（原南宁市建凯物业管理有限公司）以其田阳分公司的名义（甲方）和被告卢婵英（乙方）签订二份《阳光家园小区前期物业服务协议》，该协议主要约定：第十五条，负责向业主或物业使用人收取下列费用，1、物业服务费；2、代收物业管理区内公共水电费；3、公摊部分水电费周转金；4、代收生活垃圾处理费。第十八条管理服务期限至业主大会成立重新选聘物业管理企业并签订服务合同生效时止。第二十二条物业管理服务费，1、住宅房屋由甲方按建筑面积每月每平方米0.30元向业主或物业使用人收取，商铺由甲方按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取；2、其他（杂物房、车库）物业服务费，由甲方按建筑面积每月每平方米0.10元向业主或物业使用人收取。第二十八条乙方不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，甲方从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的千分之三向乙方加收违约金。
按双方签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》第二十二条约定计算，被告尚未向原告支付物业服务费为：一、从2010年7月1日起至12月31日止共六个月，被告应向原告支付物业服务费370.12元［其中：1、第502号房物业服务费207.30元（面积115.17平方米×每月0.30元×6个月）；2、第SZ807杂物房物业服务费4.12元（面积6.87平方米×每月0.10元×6个月）；3、第SD1007号商铺的物业服务费158.70元（面积52.9平方米×每月0.50元×6个月）］。二、从2011年1月1日起至2015年12月31日止共5年，被告应向原告支付物业服务费3701.28元［其中：1、第502号房物业服务费2073.06元（面积115.17平方米×每月0.30元×12个月×5年）；2、第SZ807杂物房物业服务费41.22元（面积6.87平方米×每月0.10元×12个月×5年）；3、第SD1007号商铺的物业服务费1587元（面积52.9平方米×每月0.50元×12个月×5年）］。以上一、二项合计4071.40元。
本案在审理过程中，原、被告双方共同确认：1、从2010年7月1日起至2015年12月31日止，被告尚未向原告支付第502号房、第SZ807杂物房、第SD1007号商铺的物业服务费；2、被告尚未向原告支付生活垃圾处理费828元、水电公摊费276.60元，共计1104.60元。
因被告多年未向原告支付物业服务费，2016年2月25日，原告向一审法院提起诉讼，原告以按政府指导价最高限额上浮0.05元即0.4元／月和0.60元／月或0.80元／月分段计算收取原告物业服务费为由，请求：判令被告向原告支付物业服务费5336.30元、公共维修基金45元、生活垃圾处理费828元、水电公摊费276.60元及滞纳金14300.10元，五项费用共计20786元。
一审法院审理认为，一、关于原告广西建凯物业服务有限公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。原告广西建凯物业服务有限公司和被告卢婵英签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》，履行期限约定为“至业主大会成立重新选聘物业管理企业并签订服务合同生效时止”，依约定所产生的物业服务费是连续性的，而且，该协议没有约定支付物业服务费的时间，因此，在合同期限内，原告可以随时向被告提出支付期限内物业服务费的主张。被告提出原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，一审法院不采纳。二、关于被告卢婵英应当向原告广西建凯物业服务有限公司支付的物业服务费是多少问题。原告广西建凯物业服务有限公司和被告卢婵英签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力。原告和被告签订的物业服务合同，是平等主体之间设立的民事法律关系，而不是纵向的行政管理关系。在合同中，双方明确约定物业服务费标准，应当按约定标准计算物业服务费，按合同第二十二条约定的标准计算，从2010年7月1日起至2015年12月31日止，被告应向原告支付第502号房、第SZ807杂物房、第SD1007号商铺等的物业服务费4071.40元和生活垃圾处理费828元、水电公摊费276.60元等共1104.60元，被告未向原告支付各项费用共计5176元，一审法院予以认定。原告提供的阳价字（2009）24号《关于阳光家园小区和合源美地小区物业管理服务收费的批复》和阳价字（2014）33号《关于田阳县住宅小区物业服务收费管理的通知》，该批复和通知明确是政府指导价，而不是政府定价，原告需要变更合同提高物业服务费收费标准的，应当同被告进行协商；根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门法规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，原告要求变更物业服务费标准，没有同被告进行协商达成一致；据此，原告提出按政府指导价最高限额上浮0.05元即0.4元／月和0.60元／月或者0.80元／月分段计算收取原告物业服务费和收取公共维修基金45元的主张，没有事实和法律依据，一审法院不支持。三、关于被告是否应当向原告支付滞纳金及其如何计算滞纳金问题。原告提出滞纳金的主张实质是违约金的主张。双方签订的合同第二十八条“从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的千分之三甲方向乙方加收违约金”的约定，过分高于原告实际造成的损失，违反法律规定，依法应当调整减少，被告提出违约金过高的抗辩，一审法院予以采纳。因双方签订的合同没有约定支付物业服务费的时间，原告提出由被告支付违约金的主张，以被告尚未向原告支付各项费用5176元为基数，从原告向一审法院主张权利之日即2016年2月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后之日止，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款年利率24%计算。原告主张违约金过高部分，一审法院不支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告卢婵英向原告广西建凯物业服务有限公司支付物业服务费、生活垃圾处理费、水电公摊费等共计5176元及其违约金（违约金的计算方法：以5176元为基数，从2016年2月25日起至本案生效判决规定的履行期限最后之日止，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款年利率24%计算）；二、驳回原告广西建凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费320元，简易程序审理减半收取160元（原告已预交），由原告广西建凯物业服务有限公司负担110元，被告卢婵英负担50元。
上诉人卢婵英不服一审判决上诉称，一审判决错误认定本案事实，把协议中的相关条款错误认定为“连续性”，认定为“没有约定支付物业服务费的时间”，把协议第十八条企业存在的时间寿命，认定为可以不接受《民法通则》135条的制约规范，所有这些错误认定导致作出错误判决，损害上诉人的合法权益，为此提出上诉，请求二审法院认真审理本案，作出公正判决。依法改判撤销田阳县人民法院（2016）桂1021民初252号民事判决，改判上诉人给付被上诉人物业服务费及其他费用共计1724元。
被上诉人广西建凯物业服务有限公司答辩称，一、被答辩人的起诉并未超过诉讼时效，被答辩人在一审及上诉状中称“已经超过诉讼时效”的观点完全是错误的。二、答辩人在一审中要求被答辩人支付相应的物业服务费及费用的主张足够依据，被答辩人少交或不交前诉费用的要求毫无道理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判决。
在二审期间上诉人向本院提交以下新证据：
向法庭提交18张照片，用于证明被上诉人物业公司服务不到位，导致卫生间漏水，汽车乱停乱放。且物业服务费提高后并没有开过业主大会。
被上诉人发表质证认为，上诉人拍摄的现场确实是上诉人居住的小区，但对上诉人拍摄照片的内容有异议，被上诉人也没有接到上诉人说漏水的报案，对于车辆乱停乱放是因为车多车位少，没有划线的地方是业主自己停车，被上诉人也进行过阻止。对于公共部分的维修，被上诉人没有收到公共建筑维修基金，因此被上诉人没有办法修理，对于商铺中排烟道问题，是他人不听物业劝阻，之后已经汇报到环保局已经进行整改。被上诉人收取的公共水电费是我们用来公共照明的费用，是住户进行分担。
被上诉人无新证据向二审法院提交。
对上诉人提交的新证据本院认为，该证据并不足以证明被上诉人未尽到合同义务，并不能证明上诉人的诉讼主张，故本院不予采纳。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；二、被上诉人是否已经尽到物业服务合同约定义务。
关于争议焦点一，被上诉人广西建凯物业服务有限公司和上诉人卢婵英签订的《阳光家园小区前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。经查明，双方发生纠纷时尚在合同履行期限内，合同并未约定被上诉人向上诉人催缴物业服务费用的期限，在合同履行期限内被上诉人均可以向上诉人主张缴纳拖欠的物业服务费用，故被上诉人在合同履行期限内起诉上诉人缴纳拖欠的物业服务费用并未超过诉讼时效。上诉人称被上诉人的起诉超过诉讼时效没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，上诉人提出被上诉人的服务有缺陷，卫生间漏水不维修。被上诉人辩称上诉人未向其报修，对此上诉人在庭审中亦承认在一审法院庭审时才提出报修，故不能据此认定被上诉人未尽到合同义务。关于上诉人提出被上诉人收费不按合同约定，以物价局文件为由上浮物业费价格及滞纳金过高的上诉意见。经查明，一审判决并未支持被上诉人该请求，而是判决上诉人按合同约定价格支付物业费，滞纳金的问题一审亦未支持被上诉人，而是认定过高，判决按从被上诉人起诉时起按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款年利率24%计算利息损失。故上诉人上述的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人卢婵英负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 曲 静
审判员 玉 江
二〇一六年九月七日
书记员 潘增毅
appoint