福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第14524号
原告厦门榕欣物业服务有限公司，住所地厦门市思明区后江埭路62-70号第17号商场，组织机构代码67128191-5。
法定代表人林松，总经理。
委托代理人张谋川，福建顺济律师事务所律师。
委托代理人谢永美。
被告郭雪真，女，1976年12月4日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。
委托代理人付对辉（系被告郭雪真的配偶），男，1974年4月28日出生，汉族。
原告厦门榕欣物业服务有限公司与被告郭雪真物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告厦门榕欣物业服务有限公司的委托代理人张谋川、谢永美，被告郭雪真及其委托代理人付对辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门榕欣物业服务有限公司诉称，2012年4月11日原告与厦门市流芳里小区业主委员会签订了一份物业服务合同。合同约定，原告受厦门市流芳里小区业主委员会聘任对小区全体业主提供物业管理服务，小区全体业主按约定缴纳物业管理费及公共维修金。被告为厦门市流芳里小区42号404室业主，产权面积为98.51平方米，每月应缴纳物业管理费及公共维修金为78.81元。但被告未及时缴纳，截止2015年5月31日被告累计已拖欠原告物业管理费及公共维修金2955.3元。虽经原告多次催缴，但被告仍然未缴纳，其行为已经构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的2012年4月15日至2015年5月31日的物业管理费2216.48元、公共维修金738.83元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告郭雪真辩称，一、原告未经业主大会依法选聘，不具有向小区提供物业服务的资格，《物业服务合同》违反法律法规的强制性规定而无效；二、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，2013年8月19日以前的费用已经超过诉讼时效；三、即使《物业服务合同》有效，该合同也已经于2014年4月14日到期；四、原告在服务期间内，未尽小区管理服务义务，无权向业主主张物业管理费用。原告物业管理不到位情形包括：卫生无人打扫、垃圾清理不及时、无监控设备、消防通道被占用、小区内随处可见街头贩卖的推车；小区停车场管理不善，车辆被划伤、车内物品被盗、车轮被扎；小区未建立保安队伍，所有防盗门处于开启状态；原告从未公示过小区的收支情况，小区停车费及张贴广告所收取的费用均被原告侵吞。原告管理不善的情况已被厦门市建设局通过厦建房（2014）47号文件列入《2014年度红色检查类别的第一批物业服务企业名单》。综上，被告有权拒绝向原告支付相应的物业管理费，请求法院依法判决。
经审理查明，2011年9月28日，厦门市思明区嘉莲街道办事处同意厦门市流芳里小区业主委员会登记备案。2012年4月11日，作为甲方的厦门市流芳里小区业主委员会与作为乙方的原告厦门榕欣物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由乙方对流芳里小区提供物业管理，物业服务期限为2年，自2012年4月15日起至2014年4月14日止，如业主一半以上认可再续签；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为每平方米0.6元／月；住宅公共维修金为每平方米0.2元／月；物业服务费按季度收取；合同期满前，甲方决定不再或继续聘用乙方的，应在期满前1个月书面通知乙方；合同期满前一个月，没有将续聘或解聘原告的意见通知乙方的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。合同签订后，原告为流芳里小区提供物业管理服务至今。
被告郭雪真系厦门市流芳里小区42号404室业主，房屋建筑面积为98.51平方米，房屋用途为住宅。后因被告郭雪真未缴交2012年4月15日至2015年5月31日的物业管理费、房屋公共维修金，原告催缴未果，遂于2015年8月18日诉至本院。
另，庭审法庭调查终结后，原告鉴于在小区管理上确实存在瑕疵，向本院申请调整要求被告支付2012年4月15日至2015年5月31日期间的物业管理费按九折标准即1994.83元收取，本院予以准许。
上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、《关于厦门市流芳里小区业主委员会备案函》、土地房屋登记卡及本案庭审笔录、询问笔录为证。原、被告双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。上述事实，本院予以确认。
本案的争议焦点在于：（一）原告诉讼请求有无超过诉讼时效的情形；（二）原告在2012年4月15日至2015年5月31日为讼争小区提供物业管理服务是否有合同及法律依据。
（一）原告诉讼请求有无超过诉讼时效的情形
原告主张，被告持续未缴交相应物业费用，欠费事实处于延续当中，且案涉物业服务合同期限为2012年4月15日至2014年1月14日，原告于2015年8月起诉，未超过相应的诉讼时效。原告并提供证据催缴通知书一份，拟证明于2014年4月23日向被告催缴2012年4月15日至2014年4月15日期间的物业管理费、公共维修金。被告否认收到过原告单方面制作的催缴通知书，认为原告于2015年8月18日向法院起诉，其要求2013年8月19日前的费用请求已经超过诉讼时效。
本院认为，案涉物业服务合同约定物业管理费按季度收取，应当视为当季度的物业管理费于该季度最后一日前缴纳，其诉讼时效应当按季度从每季度物业管理费履行期限届满之日起分别计算。原告提交单方面制作的催缴通知书，但未能举证证明该通知书已实际送达被告，故该催缴通知书不能构成物业管理费时效中断事由。现原告于2015年8月18日向本院提起诉讼，故2012年4月15日至2013年6月30日期间的物业管理费因超过两年诉讼时效丧失胜诉权。2013年7月1日至2013年8月19日的物业管理费的诉讼时效应从2013年10月1日起算至2015年9月30日止，该期间物业服务费主张并未超过诉讼时效。故，本院对被告有关2012年4月15日至2013年6月30日期间物业管理服务费的时效抗辩予以支持，余者不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务。房屋公共维修金属于全体业主所有，适用诉讼时效会损害全体业主的利益，因此不适用诉讼时效。被告关于房屋公共维修金请求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
（二）原告在2012年4月15日至2015年5月31日为讼争小区提供物业管理服务是否有合同及法律依据
原告主张，原告与厦门市流芳里小区业主委员会于2012年4月11日签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，业经业主委员会盖章确认，效力及于全体业主。原告根据该合同在相应期间对小区进行管理，并根据该合同第十六条的约定自动延续一个年度，且也实际继续对小区进行管理，并在管理过程中支出了成本，因此要求被告支付所欠费用符合法律规定。业主认为业主委员会或业主大会作出的决定侵害业主利益的，可以请求撤销，被告怠于行使该权利应当自行承担后果。原告并提供收费标准公示、交接班记录表、公共水电费发票等证据，拟证明上述主张。
被告抗辩，原厦门市流芳里小区业主委员会成立及选聘原告作为物业服务企业不符合法定程序，案涉物业服务合同未经业主大会决定，违反法律强制性规定而无效；即使该合同有效，也已于2014年4月14日到期，原告继续履行该合同并未通过小区业主一半以上认可再续签；且该合同到期时，作为合同签订主体的业主委员会已解散，无适格主体向原告提出解聘，原告明知此情况，即应当主动向小区业主提出是否解除或是续期，原告擅自自动续期的行为违反了诚实信用的原则和相关合同义务，应当根据合同第五条认定合同自2014年4月14日已到履行期限自动终止，不再续期；收费标准公示未经业主大会讨论决定，不能作为原告的收费依据。为此，被告提供收条、关于流芳里小区业委会和物业管理合同情况的说明、证人证言等证据，拟证明上述主张。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，业主认为该决定侵害业主合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。被告认为厦门市流芳里小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》无效，也应当及时另寻其他合法途径予以确认，现被告以物业服务合同无效为由拒绝缴纳物业管理费的抗辩不能成立。该合同中第五条及第十六条分别对合同的续签以及自动延续进行了约定，系针对不同情形的合同到期后权利义务的约定，并不冲突，皆具效力。被告提出因原流芳里业委会解散无适格主体向原告提出解聘通知，同理亦无适格客体可由原告向其提出是否续期的意见通知，故对于被告关于原告不主动提出是否解除合同或续期的行为违反了诚实信用原则和相关合同义务的主张，本院不予采纳。迄今讼争小区并未通过业主大会决议或授权业主委员会向原告提出续聘或解聘的通知，原告依据合同的有关条款视为该合同自动延续，并因此在讼争期间为讼争小区提供服务有合同及法律依据。
综上，本院认为，原告厦门榕欣物业服务有限公司与厦门市流芳里小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力。原告作为流芳里小区的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告郭雪真作为该小区业主，接受原告的物业管理服务，应依约交纳物业管理费。被告抗辩原告存在管理不到位情形，原告亦承认被告未能缴交物业管理费用造成原告无足够资金提供完整的管理服务，存在管理瑕疵。本院认为，业主对于物业公司提供的物业服务质量不满，可通过向物业公司提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法方式解决，但不能以此成为拒绝交付物业管理费的抗辩理由，现原告主动将物业管理费标准予以调低，本院予以支持。被告应向原告支付2013年7月1日至2015年5月31日期间的物业管理费1223.49元（0.6元／平方米·月×98.51平方米×23个月×0.9）。原告相应诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告还应向原告支付2012年4月15日至2015年5月31日期间的房屋公共维修金739.48元［0.2元／平方米·月×98.51平方米×（16／30＋37）个月］，现原告要求被告支付738.83元，未超出上述金额，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告郭雪真应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门榕欣物业服务有限公司厦门市思明区流芳里42号404室房屋2013年7月1日至2015年5月31日的物业管理费1223.49元；
二、被告郭雪真应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门榕欣物业服务有限公司厦门市思明区流芳里42号404室房屋2012年4月15日至2015年5月31日的房屋公共维修金738.83元；
三、驳回原告厦门榕欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门榕欣物业服务有限公司负担8元，被告郭雪真负担17元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 李 吟
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 ＸＸ安
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。