福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）狮民初字第2554号
原告（反诉被告）福建新福兴钢铁发展有限公司，住所地石狮市。
法定代表人许自旭，该公司总经理。
委托代理人柳复荣，福建泉州伟立律师事务所律师。
被告（反诉原告）傅建平，男，1964年2月21日出生，汉族，香港特别行政区居民，现住石狮市。
委托代理人王培军，福建中德律师事务所律师。
委托代理人黄国财，福建中德律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建新福兴钢铁发展有限公司（以下简称新福兴公司）与被告（反诉原告）傅建平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人柳复荣、被告（反诉原告）的委托代理人王培军、黄国财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新福兴公司诉称，2012年3月31日，被告与原告法定代表人许自旭签订《房屋租赁合同书》，约定将原告名下楼房一幢出租给被告，合同对租赁期限、租金、双方权利义务、违约责任等条款进行了约定。合同签订后原告即将楼房交付给被告装修使用。前不久，原告发现被告擅自改变房屋结构，变更原先规划设计的两个消防电梯位置，擅自将九楼楼顶转租给联通公司建基站。请求法院判令解除原告与被告于2012年3月31日签订的《房屋租赁合同书》。
被告傅建平辩称，1、本案诉争的房屋至今不能达到合同所约定的交付使用条件，其中包括配置用水、用电、电梯等设备及保证处于正常运转状态等条件，原告自签订合同至今，电梯仍然不能通过验收，自然也无法对答辩人进行交付。2、本案诉争租赁房屋电梯的安装是原告的义务，消防电梯位置必须经过原告的指示，原告也以其安装电梯的实际行为确认了电梯位置。经过法庭的现场勘验，消防电梯已经由原告安装，从原告所提供的证据可以确认这一事实。3、退一步说，即使是答辩人改变了诉争房屋原先规划的电梯位置，也不能导致租赁合同的解除，原告作为电梯安装义务人在行为上已经认可了答辩人的改变电梯位置的行为，因此并不存在答辩人擅自改变房屋结构的事实。在答辩人没有违约的前提下，答辩人改变该电梯位置并也不会导致租赁合同不能实现其目的，答辩人没改变房屋的主体及承重结构，没有违反法律的强制性规定，所以并不存在可以解除合同的法定事由。
反诉原告傅建平诉称，反诉原告与反诉被告于2012年3月31日签订《房屋租赁合同书》一份，约定反诉被告楼房出租给反诉原告，反诉被告应在诉争房屋具备供电、供水、消防设施、电梯等使用条件后才可将之交付于反诉原告。合同签订后，反诉原告依约缴纳了租赁保证金及装修保证金共600000元，但反诉被告至今不能完成安装电梯的验收，房屋的供水、供电、消防设备也至今没有设置，房屋四周道路也没有进行硬化，根本不符合约定交付条件。而且反诉被告擅自在房屋沿街店面设置封堵物，致使进一步增加了反诉原告履行合同的障碍。反诉被告违约至今不能交付房屋，造成了反诉原告的重大损失。请求法院判令：一、反诉被告继续履行《房屋租赁合同》，其中包括：1、立即对诉争房屋进行配置用水、用电、电梯等设备设施，并保证上述设备设施处于正常运行状态；2、立即拆除沿街店面的封堵物，恢复至合同签订时的门面状态；3、完成诉争房屋周边道路硬化，保证周边场地能够正常使用；二、反诉被告立即将符合交付条件（包括但不限于第一项请求所列明的内容）的租赁物交付反诉原告使用；三、在反诉被告交付诉争房屋后，将合同原本约定的装修宽限期的起算点顺延至房屋实际交付之时，租赁期起算点也相应顺延；四、反诉被告向反诉原告支付违约金，以反诉原告所缴纳的租赁保证金和装修保证金600000元按每日万分之五计，自2012年5月1日起计算至实际装修宽限期届满之日，截至起诉之日暂计为169500元；并赔偿反诉原告为本案所支出的律师费8000元；以上两项共177500元；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告新福兴公司辩称，2012年3月31日双方签订涉案租赁合同，反诉被告即将租赁楼房交付给反诉原告装修使用。按照双方合同约定2012年10月31日之前为反诉原告的装修宽限期，可以免收租金，2012年11月1日起反诉被告就要开始向反诉原告收取租金。反诉原告接收房屋之后已经开始装修，甚至将反诉被告出资购买的电梯安装位置擅自变更，其行为给整幢楼房造成安全隐患，给反诉被告造成极大损失，反诉原告的行为违反双方合同的约定，而且自双方约定的承租期开始至今为止没有缴纳租金，其行为也造成了违约。反诉原告诉称反诉被告违约，要求赔偿其损失，没有事实依据，其反诉请求应予以驳回。
案件审理过程中，被告（反诉原告）向本院申请现场勘验，请求对诉争租赁房屋的封堵物现状、诉争房屋用水、用电、电梯、消防设备设施的设置及运行状态、房屋周边道路路面进行现场勘验。本院于2013年12月24日组织双方当事人到诉争房屋进行现场勘验。现场勘验后，反诉原告变更其诉讼请求，即撤回诉讼请求中第一项的第3小点，即要求反诉被告完成诉争房屋周边道路硬化，保证周边场地能够正常使用的诉求。
经审理查明，2012年3月31日，原告（反诉被告）的法定代表人许自旭作为甲方，与乙方即被告（反诉原告）傅建平签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：一、甲方将原告名下楼房出租给乙方；二、租赁期限自2012年11月1日起至2022年10月31日为止；合同签订之日起至2012年4月30日为甲方安装电梯施工期限，2012年5月1日至2012年10月31日为乙方装修宽限期，免收租金；三、月租金117000元，每两年之后租金按5%累计递增上调；租金每半年支付一次，下期租金应提前15天付清；四、合同签订之日乙方向甲方交纳房屋租赁保证金300000元、装修保证金300000元，装修保证金可抵扣第一期租金；合同期满后，如乙方无违约责任，甲方应在5日内将房屋租赁保证金（不计利息）全额退还乙方；五、房屋交付：1、甲方出租的房屋已具备使用条件（包括供电、供水主要消防设施、电梯等）后，乙方应在收到甲方通知后十日内接收房屋，乙方逾期未接收，则视为合同约定的租赁期限开始，甲方已将租赁的房屋交付乙方使用，乙方应按合同的约定交纳租金；……八、房屋租赁期间内乙方保证并承担下列责任：1、乙方应当爱护和合理利用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或扩增设备的，应提出书面申请并征得甲方的书面同意……九、违约责任：（一）甲方如有违反但不限于以下条款，除应返还乙方所交的房屋租赁保证金外，还应赔偿因违约给乙方造成的经济损失（包括直接经济损失和间接经济损失）；乙方为向甲方索赔所支付的诉讼费、律师费等全部费用由甲方承担；甲方须全额退还乙方已交纳但未使用之租金。1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的；2、甲方因提供的本合同约定房屋存在结构性建筑质量问题或消防、供电、供水、电梯等主要设施因甲方原因无法正常使用，致乙方无法正常经营的；……（二）乙方如有违反但不限于以下条款，甲方除有权没收乙方交纳的租赁保证金外，乙方还应赔偿因违约给甲方造成的经济损失（包括直接经济损失和间接经济损失），甲方为向乙方索赔所支付的诉讼费、律师费等全部费用由乙方承担；乙方已缴纳但未使用之租金甲方不予退还。……3、乙方擅自改变租赁房屋的用途；4、乙方擅自对所承租的房屋改变房屋结构……十一、乙方在承租期间，在本协议约定范围内有权将所承租的房屋全部或部分转租给他人经营或他人合资、合作经营。
合同签订后，被告（反诉原告）依约交纳房屋租赁保证金300000元、装修保证金300000元给原告（反诉被告），并至迟于2012年5月份对承租的房屋进行装修。2012年11月份原告出资购买电梯后，由电梯公司进行安装，电梯实际安装位置与规划设计的位置不一致。
另查明，诉争房屋的六楼已由被告（反诉原告）转租给福建华裕股份有限公司使用；九楼楼顶于2012年12月份由被告（反诉原告）转租给中国联通公司建基站。
经本院现场勘验，诉争租赁房屋的现状为：诉争租赁房屋共有9层，消防设备已配备，但有修改，水管已安装好，其中：一楼：大堂的电梯已经安装，但未通电无法使用；骑楼部分有两个卷帘门，在卷帘门后砌了一堵墙；主配电柜被业主锁住，承租人无法使用；卫生间已安装门头石、排水管和进水管、隔断，并砌砖，地面铺砖，墙壁部分贴砖；二楼、三楼：安装了消防管、主排污管、主进水管，砌了一堵墙砖，二楼的一扇钢化玻璃损坏；三楼消防梯旁的墙体渗水、漏水、发霉；四楼：有三个露台，砌了一堵墙砖、墙壁部分贴砖、安装了洁具、进水管、排水管；一至四楼有两个消防梯，墙体部分已油漆；五楼：砌了一堵墙砖，砌墙、部分贴砖，洁具、进水管、排污管已安装；六楼：已具备完全使用状态，装修成写字楼，目前由福建华裕股份有限公司使用；七楼：地板、吊顶、中央空调、卫生间的瓷砖、洁具、卫生间隔断、卫生间吊顶的龙骨均已安装；八楼：已贴墙纸，安装窗台压顶8公分、吊顶、灯具、洁具、玻璃隔断、中央空调、屋内实木门、电线、空调管、水管、木地板、瓷砖、开关面板、地插、木作柜子、电动门、卫生间隔断、强弱电防，楼梯旁有一间强电房一间弱电房；摆放了几件样品实木门；九楼：已贴墙纸，安装窗台压顶8公分、吊顶、灯具、洁具、玻璃隔断、中央空调、屋内实木门、电线、空调管、水管、木地板、瓷砖、开关面板、地插、木作柜子、电动门、卫生间隔断、楼梯旁有一间强电房一间弱电房；九楼楼顶：有一个中国联通公司的基站、空调主机、回水柜、管道；周边道路：路面已经铺好，有一个雨水排水沟。
另，被告（反诉原告）为本案诉讼支出律师费用8000元。
以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提供的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证、《房屋租赁合同书》、被告（反诉原告）提供的中国工商银行网上银行电子回单二份、委托代理合同及发票、本院的勘验笔录等证据为证，对上述事实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、电梯安装的位置是否经原、被告双方协商及改变电梯安装位置是否导致合同应该解除；二、反诉原告的诉讼请求应否得到支持。
一、关于电梯安装的位置是否经原、被告双方协商及改变电梯安装位置是否导致合同应该解除的问题。
原告主张，被告未经原告同意，变更原先规划设计的两个消防电梯的位置，擅自改变房屋结构，违反合同约定，原告有权解除合同。为证明其主张，原告提供了以下证据：1、规划施工图纸和石狮市国土规划建设局文件（狮规审（2004）69号，）《石狮市永宁金属材料公司设计方案会审纪要》，证明诉争房屋规划许可施工的情况，而实际电梯安装位置与规划设计施工图纸不同；2、照片5张，证明被告违反合同约定；3、《关于要求拆除违章搭建物、恢复原有规划设计的通知》及国内特快专递邮件详情单、中国邮政储蓄通用凭证各一份，证明原告依法通知被告拆除违章建筑。
对原告提供的以上证据的证明目的，被告均不予认可，认为电梯是原告出资购买，电梯公司的安装人员是经过原告的指示到现场进行安装的。电梯安装位置不同，并没有改变房屋的主体及承重结构，不存在可以解除合同的法定事由。
本院经审查认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，应认定合法有效，该合同受法律保护，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方《房屋租赁合同书》第二条的约定：“租赁期限自2012年11月1日起至2022年10月31日为止；合同签订之日起至2012年4月30日为甲方安装电梯施工期限，2012年5月1日至2012年10月31日为乙方装修宽限期，免收租金”，安装电梯为原告的合同义务，即使被告擅自变更原先规划的电梯位置，但原告安装电梯的行为已经认可了电梯的位置，双方以各自的行为重新确认了诉争房屋的结构，并不存在被告擅自变更房屋结构的事实；且电梯位置的改变，并不导致合同目的无法实现，因此不存在解除合同的法定事由。原告请求解除合同于法无据，本院不予支持。
二、关于反诉原告的诉讼请求应否得到支持的问题。
反诉原告认为，反诉被告至今不能完成安装电梯的验收，房屋的供水、供电、消防设施至今没有设置，房屋四周道路没有进行硬化，不符合约定交付条件，而且反诉被告擅自在房屋沿街店面设置封堵物，致使进一步增加了反诉原告履行合同的障碍，反诉被告的违约行为造成了反诉原告的重大损失。为证明其主张，反诉原告提供了以下证据，1、《严正声明》一份，证明反诉被告没有将符合交付条件的房屋交付反诉原告，反诉原告提出交涉的事实；2、照片8张，证明反诉被告至今不能提供符合交付条件的房屋的事实。
对反诉原告提供的以上证据的证明目的，反诉被告均不予认可，认为其已经将诉争租赁房屋交付反诉原告使用，反诉原告也已经予以接收，房屋供水、供电设备已经配备，反诉原告的诉求没有事实依据。
本院经审查认为，经本院现场勘验，且经原、被告双方确认，六楼、九楼楼顶已由反诉原告转租给他人，可视为反诉原告已实际接收租赁房屋，反诉被告已完成诉争租赁房屋的交付，因此反诉原告请求反诉被告交付租赁物的请求本院不予支持。租赁房屋已配备消防、供水、供电、电梯等设施，但因主配电柜被反诉被告锁住，致使不能通电、电梯不能使用。根据合同约定，租赁房屋应具备交付使用条件，因此反诉被告应排除妨碍，确保消防、供水、供电、电梯等设施处于正常运行状态。沿街店面骑楼部分帘门后砌了一堵墙，经双方确认是反诉被告在合同签订后加盖的，反诉原告请求拆除该封堵物，恢复至合同签订时的门面状态应予以支持。反诉原告自认其于2012年5月份进行装修，根据合同约定，装修的宽限期为2012年5月1日至2012年10月31日，因此反诉原告请求顺延装修宽限期及租赁期的请求，本院不予支持。反诉被告交付租赁房屋后未确保电梯、消防、供电、供水设施处于正常使用状态，已构成违约，反诉原告请求反诉被告支付违约金应予以支持。但根据合同第四条约定：“合同签订之日乙方向甲方交纳房屋租赁保证金300000元、装修保证金300000元，装修保证金可抵扣第一期租金；合同期满后，如乙方无违约责任，甲方应在5日内将房屋租赁保证金（不计利息）全额退还乙方”，因此，在双方的合同期限尚未届满，应继续履行的情况下，关于房屋租赁保证金、装修保证金及违约责任的问题，可待双方合同期满后再一并处理。反诉原告向反诉被告提出索赔等反诉请求，其支出的律师费8000元已实际发生，应由反诉被告承担。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。安装电梯为原告的合同义务，电梯安装位置的改变并不导致合同目的无法实现，因此原告的诉讼请求，本院不予支持，原、被告双方应继续履行双方签订的《房屋租赁合同书》。原告（反诉被告）虽已完成房屋交付，但应确保消防、供电、供水、电梯等设施处于正常使用状态，并将沿街店面骑楼部分的封堵物予以拆除，恢复至合同签订时的使用状态。反诉原告请求反诉被告支付其为索赔所支出的律师费8000元，符合合同约定，且未违反法律的禁止性规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告福建新福兴钢铁发展有限公司的诉讼请求；
二、反诉原告傅建平与反诉被告福建新福兴钢铁发展有限公司应继续履行双方于2012年3月31日签订的《房屋租赁合同书》；
三、反诉被告福建新福兴钢铁发展有限公司应于本判决生效后十日内确保租赁房屋的供水、供电、电梯等设备设施处于正常使用状态；
四、反诉被告福建新福兴钢铁发展有限公司应于本判决生效后十日内拆除诉争租赁房屋沿街店面骑楼部分的封堵物，恢复至《房屋租赁合同书》签订时的门面状态；
五、反诉被告福建新福兴钢铁发展有限公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告傅建平支出的律师费8000元；
六、驳回反诉原告傅建平的其他诉讼请求。
本案管辖权异议受理费50元，由被告傅建平负担；本诉受理费100元，由原告福建新福兴钢铁发展有限公司负担；反诉受理费1925元，由反诉原告傅建平负担1875元，由反诉被告福建新福兴钢铁发展有限公司负担50元。
如不服本判决，原告（反诉被告）福建新福兴钢铁发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）傅建平可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李鸿鹤
代理审判员 林雪迎
人民陪审员 柳丽娜
二〇一四年五月十六日
书 记 员 庄英材
附：本案引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款：合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
4、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
5、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。