浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）杭富民初字第176号原告：浙江绿升物业服务有限公司。法定代表人：鞠建华。委托代理人：朱淘佳。被告：ＸＸ星。委托代理人：王忠权。原告浙江绿升物业服务有限公司诉被告ＸＸ星物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由代理审判员唐承飞适用简易程序，于2014年3月28日公开开庭进行了审理。原告浙江绿升物业服务有限公司的委托代理人付文清、朱淘佳，被告ＸＸ星的委托代理人王忠权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江绿升物业服务有限公司起诉称：2008年4月26日、2010年12月1日、2012年12月21日，原告与案外人杭州华立永通房地产开发有限公司分别签订物业服务合同，合同期限分别为2007年11月1日至2010年10月30日、2010年10月30日至2012年10月29日，2012年10月30日至2014年10月29日。2008年5月1日，原、被告签订《前期物业服务协议》，根据协议第四条第二项规定，物业费收费标准：多层为0.8元／月／平米，小高层为1.2元／月／平米，能耗费为0.35元／月／平米；第八条第四项约定一旦被告逾期支付物业服务费的，被告有权要求业主、物业使用人支付逾期应缴纳额每日千分之二的违约金。物业合同第二十条规定，物业服务费每12个月缴纳一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按实交费。2012年1月1日至今，被告ＸＸ星拒绝支付原告在管期间的物业管理服务费。经原告多次催讨，被告仍拖欠至今。故原告诉至法院，请求判令：1、被告ＸＸ星支付原告物业管理服务费3495.10元（按0.70元／每平米计算，自2012年1月1日至2013年12月31日）；2、被告ＸＸ星支付原告违约金3405.30元（按千分之二计算，自2012年1月16日至2013年12月5日）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告ＸＸ星支付原告物业管理服务费2194.60元（按0.70元／每平米计算，自2012年1月1日至2013年12月31日）；2、被告ＸＸ星支付原告违约金2335元（按千分之二计算，自2012年1月16日至2013年12月5日）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告浙江绿升物业服务有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同、测绘材料共3页，证明被告系小区业主及房屋产权面积的事实。2、《前期物业服务合同》（2008年4月26日至2010年10月30日）、《永通逸城前期物业服务合同》（2010年10月30日至2012年10月29日）、《永通逸城前期物业服务合同》（2012年10月30日至2014年10月29日）各1份，证明案外人永通房产公司与原告连续签订物业服务合同，委托原告对永通逸城小区实施物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间及逾期的违约责任的事实。3、前期物业服务协议1份，证明原、被告于2008年5月1日签订前期物业服务协议，约定双方权利义务，并确定物业服务费的收费标准、收费时间及逾期违约责任的事实。4、催缴函及邮寄凭证各1份，证明原告于2013年10月18日向被告邮寄催费函，要求被告支付物业费及相关费用，被告已于10月28日签收，但至今未付款的事实。5、公示内容及照片共2份，证明原告于2013年11月18日向全体业主公示欠费业主名单，要求被告支付所拖欠的物业费及相关费用的事实。6、装修申请表1份，证明被告在申请房屋装修时应该知道原告在从事物业服务工作的事实。被告ＸＸ星答辩称：2008年5月1日，被告与浙ＸＸ立物业管理有限公司签订过《前期物业服务协议》，并开始依约向该公司交纳物业费。长期以来，浙ＸＸ立物业管理有限公司不能履行协议所规定的服务义务。房子质量问题没人管；个别业主侵占公共绿地使之成为私家花园；公共绿地变成私家菜园子后臭气熏天，蚊蝇成群，严重影响了业主的身体健康；公共设施破损无人修理，照明路灯倒伏，电线裸露严重威胁小区行人的安全；私自非法侵占其他业主物权的现象无人管理劝阻；物业公司从未公布物业管理收支账目和经营性收入，物业管理形同虚设，高档住宅小区名存实亡。因浙ＸＸ立物业管理有限公司收了业主的物业管理费，但业主没能享受到相应的物业管理服务，故本人理所当然地停止向物业公司支付物业费，浙ＸＸ立物业管理有限公司也从未向被告催讨过物业费。本案所涉的物业服务关系是根本不成立的，因为本人从未与杭州华立永通房地产开发有限公司签订过物业服务合同，也未与原告签订过物业合同，依据合同法的相关规定，本人与被告之间不存在受国家法律保护的合同关系。依据物业管理条例，本人与原告之间并不存在所谓的物业管理关系。故本人认为原告提起的诉讼没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ星为证明其主张，向本院提交录像光盘1份、照片7份，证明浙ＸＸ立物业管理有限公司未履行约定的物业管理义务及被告停付物业费的因果关系的事实。原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1、3、5，被告无异议，本院予以认定；证据2，被告质证后认为这三份物业合同并非由其本人同物业公司签署，本院经审查后认为，该证据形式合法、内容真实，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的缺乏法律依据，故对被告质证意见不予采纳，对该证据予以认定；证据4，被告认为没收到过催讨函，本院经审查后认为该邮件的投递状态为物业代收，不能证明被告已收到邮寄材料的事实，故对该证据不予认定；证据6，被告认为签名属实，但签字时没有注意原告名称发生了变更，本院经审查后认为，被告的异议理由不成立，对该证据予以认定。被告提供的证据，原告对关联性有异议，认为漏水现象是开发商的问题，保养期间出现这种情况，原告维修也需要过程。部分业主在公共绿地种菜，物业公司已经进行拔除和沟通。小区内存在的违章情况，物业公司尽到劝阻的义务，但其没有执法权。本院审查后对该证据的真实性予以认定，对证明目的不予认定。本院经审理，认定事实如下：2008年4月26日，原告与杭州华立永通房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》1份，约定将逸城小区委托原告实行物业管理。双方约定了物业费交纳标准和其他的权利、义务等内容。委托管理期限限定为签订合同之日起至小区业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约接管该小区物业，并提供物业管理服务。2010年12月1日，原告与杭州华立永通房地产开发有限公司再次签订了《华立永通逸城前期物业服务合同》1份。该合同将服务期限调整为自2010年10月30日起至2012年10月29日止，前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准为：多层0.80元／月·平方米，小高层1.20元／月·平方米，高层1.50元／月·平方米。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，物业买受人或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。2012年12月21日，原告富阳分公司再次与杭州华立永通房地产开发有限公司签订《华立永通逸城前期物业服务合同》1份，双方约定前期物业服务期限自2012年10月30日至2014年10月29日止，但本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起本合同自然终止。物业服务费的交费标准和交款方式同前一份合同一致。被告ＸＸ星为逸城掬水湾13幢303室房屋的业主，该房屋由杭州华立永通房地产开发有限公司开发，建筑面积为130.63平方米，其物业管理费以原告主张的0.70元／月·平方米的标准从2012年1月1日计算至2013年12月31日止计2194.60元，经原告书面公示催交，被告以原告服务不到位、双方无合同关系等为由拒绝交纳。本院认为：原告浙江绿升物业服务有限公司与杭州华立永通房地产开发有限公司签订的三份前期物业服务合同合法有效，对原告及作为业主的被告ＸＸ星均有约束力。被告应当按照合同约定的物业服务费用交费标准和时间，交纳物业服务费用。被告在原告通过告示告知催收后的合理期限内仍未交纳拖欠的相关费用，行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告起诉要求被告支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告以原告服务不到位、双方无合同关系为由拒付相关费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告在履行物业服务合同过程中存在一定不足，从促进小区物业服务档次提高、构建小区和谐的角度，不宜判令被告支付违约金。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ星支付原告浙江绿升物业服务有限公司物业管理费2194.60元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江绿升物业服务有限公司负担12元，被告ＸＸ星负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  唐承飞二〇一四年四月九日书 记 员  王 彬