四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）自民二终字第199号
上诉人（原审原告）李晓红，女，1979年9月23日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
被上诉人（原审被告）中铁二局房地产集团有限公司，住所地四川省成都市金牛区。
法定代表人刘水林，该公司总经理。
委托代理人杨磊，四川品冠律师事务所律师。
上诉人李晓红因与被上诉人中铁二局房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2015）自流民初字第1780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李晓红，被上诉人中铁二局房地产集团有限公司的委托代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李晓红向原审法院起诉称，2009年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买自贡市自流井区体育场路236号5幢2-6-24号住房一套。合同签订后，被告于2010年11月16日交房，按合同约定原告应在商品房交付之日起360个日工作日内取得房屋所有权证书。但土地使用权证书的办理时间为2013年4月27日，原告在2013年6月18日才实际取得房屋所有权证书。被告已构成违约，原告为维护其合法权益，遂起诉来院，要求判令：被告向原告支付因合同违约而造成的违约金共计人民币16，449.50元。
原审法院经审理查明，2009年7月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于自贡市自流井区体育场路236号5幢2-6-24号住房一套，建筑面积116.72平方米，总价款为383，971.00元，交房时间为2011年6月30日前。并约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，被告于2010年10月21日竣工验收房屋，于2010年11月16日提前向原告交付了房屋，被告因提前交房而免收了原告自交房之日起至2011年6月30日的物业管理费。被告于2012年4月17日完成了该套房屋所有权证的登记手续，于2013年4月27日办理了国有土地使用权证，并均已交付给原告。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。对于原告认为被告存在逾期办证的违约行为应承担违约责任的主张，本院认为，合同约定被告应在2011年6月30日前交房，并在交房之日起360个工作日内使原告取得房屋所有权证书。此处的“交房之日”应结合双方签订合同时的真实意思理解，在订立合同时，被告能预见到的办理房屋产权证的时间至迟为2011年6月30日起360个工作日内，因此“交房之日”是指的合同约定的交房时间即2011年6月30日。至于提前交房是被告积极履行交房义务的表现，但不影响其他义务的履行时间。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，涉案房屋于2012年4月17日在自贡市房屋权属登记中心登记到原告名下，原告即已取得该房屋的所有权。被告并无违约办理房屋所有权证的行为，故对原告要求被告因逾期办证而支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李晓红的诉讼请求。
宣判后，上诉人李晓红不服，向本院提起上诉。其上诉称：一、一审判决认定事实不清。合同第十一条交付条件中写明“出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付商品房。”因此，合同所称的“交房时间”应为“2011年6月30日前”被上诉人将房屋实际交付给上诉人的时间，而不是一审法院认定的合同约定的交房截止时间2011年6月30日。所以，被上诉人于2010年11月16日向上诉人交房时即为该商品房的实际交房日。根据合同第二十条第二款转移登记的第2项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”因此，出卖人就应该从2010年11月16日起360个工作日内交付房屋所有权证书。上诉人应于2012年3月30日取得房屋所有权证书（房产证及土地使用证）。可被上诉人于2012年4月18日才取得房产证（登记时间）；2013年4月27日取得土地使用权证（登记时间），即使按登记时间（合同约定为实际取得房屋所有权证书之日起）计算，被上诉人房产证书违约18天；土地使用权证书违约391天。按照“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的合同约定，被上诉人应承担违约责任并赔偿违约金14992.4649元。二、一审判决适用法律错误。上诉人为证明自己的主张提供了商品房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、交房通知书（含一套资料）、补充协议、契税等证据，上述证据可充分证明上诉人提出的诉讼请求所依据的事实。但一审法院却依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定驳回上诉人的诉讼请求，适用法律明显错误。请求：1.对自贡市自流井区人民法院的（2015）自流民初字第1780号《民事判决书》依法改判，支持一审原告的诉讼请求。2.判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人中铁二局房地产集团有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持，请二审法院依法驳回上诉人的上诉。
在二审审理期间，上诉人李晓红提交并当庭举示了装修公司开具的发票、装修入场的清理费收据各一份，拟证明交房后上诉人就进行了装修。被上诉人中铁二局房地产集团有限公司质证认为该两份收据与本案没有关联性。
本院查明如下事实：被上诉人中铁二局房地产集团有限公司于2010年11月9日在檀木林国宾府一期交房现场张贴公告，该公告载明所有商品房交付之日均统一确定在2011年6月30日。上诉人李晓红系从2011年7月1日起开始预交物业管理费。被上诉人中铁二局房地产集团有限公司于2012年4月18日完成了涉案房屋所有权证的登记手续。本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为，在案证据表明，被上诉人中铁二局房地产集团有限公司在交房前，已经明确告知上诉人李晓红交房属于提前体验式交房，对2011年6月30日以前的物业管理费予以免除，商品房交付日期确定在2011年6月30日。上诉人李晓红在知道上述事实的情况下，自愿接收房屋并享受物业管理费的优惠，应视为其已认可交房时间确定在2011年6月30日这一事实。本案中双方当事人争议的交房时间应认定为2011年6月30日。根据合同约定，被上诉人中铁二局房地产集团有限公司应当在商品房交付之日起360个工作日内为上诉人李晓红办理涉案房屋所有权证书，被上诉人中铁二局房地产集团有限公司于2012年4月18日完成了涉案房屋所有权证的登记手续，从2011年6月30日开始计算，并未超过360个工作日。因此，被上诉人中铁二局房地产集团有限公司在本案中不存在逾期办理房屋所有权证书的违约行为，依法不应承担违约责任。
综上所述，上诉人李晓红的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原判认定的基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费211元，由上诉人李晓红负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖四春
审判员 周 勇
审判员 王敏迪
二〇一五年十一月五日
书记员 何 珊