广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1200号
上诉人（原审被告、反诉原告）广州理想信息产业有限公司深圳分公司。
负责人李挺，总经理。
上诉人（原审被告）广州理想信息产业有限公司。
法定代表人李挺，董事长。
两上诉人共同委托代理人马必会，广东正大方略律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人徐平，广东正大方略律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴颂荣，男，1974年6月30日出生。
委托代理人李亚宾，广东瀚宇律师事务所律师。
委托代理人李晓斌，广东瀚宇律师事务所实习律师。
上诉人广州理想信息产业有限公司深圳分公司（以下简称理想深圳分公司）、广州理想信息产业有限公司（以下简称理想公司）与被上诉人吴颂荣因合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第264号民事判决，向本院提起上诉。2012年2月2日，本院作出（2012）深中法立民终字第113号民事裁定，以理想深圳分公司、理想公司未在法定期限内交纳上诉费为由，裁定按撤回上诉处理。理想深圳分公司、理想公司不服该裁定，向广东省高级人民法院申请再审。该院于2012年8月22日作出（2012）粤高法民一申字第2264号民事裁定书指令本院再审。本院于213年4月15日作出（2013）深中法房再字第4号民事裁定，认为理想公司再审期间提交了新证据证明其已在法定期限内足额交纳了上诉费，裁定撤销本院（2012）深中法立民终字第113号民事裁定，由本庭进行二审审理。经依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月20日，吴颂荣向案外人XX（投资）有限公司（以下简称XX公司）承租深圳市福田区车公庙工业区XX大厦XX房产（以下简称涉案房产），并于2010年4月23日在租赁主管部门进行了备案。
深圳市XX科技有限公司系吴颂荣投资开办的自然人独资企业。2010年5月6日，深圳市XX科技有限公司向深圳XX物业管理有限公司申请进行对涉案房产装修，装修的内容为门窗、空调安装、室内地面装修、天花板、拆墙、重新间隔等，该申请表注明的联系人系蔡XX，系吴颂荣代理人。
2010年8月5日，深圳XX物业管理有限公司的工作人员与吴颂荣的代理人蔡XX会签了装修完工确认表，确认消防方面、房屋本体方面、水电空调装修基本合格，承担涉案房产装修的单位系广东XX建设（集团）股份有限公司。吴颂荣对涉案房产的消防设计、消防竣工均在深圳市公安局消防局进行了备案。
2010年9月26日，吴颂荣（甲方）与理想深圳分公司（乙方）的职员池XX经理签订了一份《关于租赁深圳市福田区XX车公庙工业区XX大厦XX单元的约定》，约定如下：1、甲方转让物业给乙方，乙方需支付转让费人民币（以下相同）33万元，乙方支付转让费后，当天双方到租赁所进行原租赁合同书注销，并进行新合同备案登记。2、甲方收到转让费的时间为2010年9月30日之前（含当天）。乙方跟原业主进行租赁备案登记时间为2010年9月30日之前（前提是收到乙方转让费）。
2010年9月26日，吴颂荣收取了理想深圳分公司的定金1.5万元。吴颂荣开具了收条，并在收条上注明理想深圳分公司承租涉案房产的意向条件：1、租金价格为每平方米60元；2、合同时间为3年；3、起租时间为2010年10月1日；4、其余条款按原合同进行。理想深圳分公司的职员池XX也在收条上签名确认。
2010年10月20日，吴颂荣（甲方）与理想深圳分公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定甲乙双方就涉案房产在吴颂荣租赁期内装修达成费用转让意向。乙方同意在与XX公司达成有效租赁协议，并备案后支付甲方转让费33万元，甲方需提供装修的相关凭证、票据。1、消防合同、验收报告及相关票据；2、空调及相关设备的票据及保修卡；3、完成相关移交手续；4、受让书面说明书。出具装修费用及相关费用已结清凭证或证明（证明乙方租赁期内所有对原厂房的改造是合法有效的，债权债务均与乙方无关）。甲方的转让费用需注销原租赁合同（吴颂荣与XX公司）备案，并重新备案新合同（理想深圳分公司与XX公司）的当天乙方一次性支付甲方转让费33万元整，甲方开具收据给乙方。（如乙方当天不能支付此费用，甲方有权要求乙方支付滞纳金，每天转让费的5%）。注销原合同，备案新合同为同一工作日。甲乙双方协商确定起租期为2010年10月21日。
上述《协议书》签订后，吴颂荣与XX公司协商终止了原租赁合同。2010年10月27日，吴颂荣与案外人XX公司共同办理了注销原房屋租赁合同的备案手续。
2010年10月27日，理想深圳分公司及理想公司下属的广州理想XX科技有限公司分别与XX公司承租涉案房产，并于2010年10月27日在租赁主管部门进行了备案登记。
2010年10月29日，吴颂荣的代理人蔡XX与理想深圳分公司的职员池XX签署了《租赁房屋交接清单》，交接的设备名称为：空调、指纹机、转闸门、百叶窗、机电箱、网线插口、窗帘、吊扇、电插口、门锁、玻璃间隔、大灯、中灯、小灯等。该交接清单还注明“双方已对房屋租住期间所发生的各项费用和押金返还额度已交接清楚，并无任何疑义”。
原审法院还查明，吴颂荣出具了一份《受让说明书》，称本人同意将涉案房产的装修以33万元整转让给理想深圳分公司，并承诺在2010年10月27日之前（备案号XXX）租赁期内的所有费用已经结清并无债权债务。
2010年11月2日，理想深圳分公司向吴颂荣支付了转让费20万元，剩余的转让费11.5万元（定金1.5万元折抵部分转让费，即13万元-1.5万元=11.5万元）尚未支付。
吴颂荣于2011年1月4日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、理想深圳分公司、理想公司支付转让费13万元；2、理想深圳分公司、理想公司支付从2010年10月27日起的滞纳金5000元（暂计至2010年12月26日，应计至付清之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）；3、由理想深圳分公司、理想公司承担诉讼费。
理想深圳分公司提起反诉，请求：1、确认2010年10月20日双方签订的《协议书》无效；2、吴颂荣返还20万元；3、由吴颂荣承担诉讼费。
原审法院认为，据《协议书》关于“在吴颂荣租赁期内装修达成费用转让…注销原租赁合同（吴颂荣与XX公司）备案，并重新备案新合同（理想深圳分公司与XX公司）”等相关条件的约定，可以认定双方之间实际是承租权及承租期内装修使用权的转让，即吴颂荣将租赁期限内的承租权、装修使用权让渡给理想深圳分公司。本案中，转让条件是吴颂荣将租赁期限内的承租权、装修使用权转让给理想深圳分公司，而理想深圳分公司则向吴颂荣支付转让费33万元。《协议书》是当事人的真实意思表示，并未违反有关法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。理想深圳分公司称《协议书》无效，系对转让标的、转让条件的错误理解，原审法院认为原租赁合同提前终止是理想深圳分公司受让涉案房产租赁权、装修使用权所致，而非其他原因，否则理想深圳分公司的承租权、装修使用权从何而来，可以相信一个智商正常的当事人，不会放弃既有的合同权益，而将自己的装修、承租权益白白送给理想深圳分公司，因此吴颂荣有权对自己在租赁合同期限内的承租权、装修使用权进行处分，故理想深圳分公司关于装修属于业主，吴颂荣无权处分的辩解，原审法院不予以支持。
《协议书》约定“甲方的转让费用需注销原租赁合同（吴颂荣与XX公司）备案，并重新备案新合同（理想深圳分公司与XX公司）的当天乙方一次性支付甲方转让费33万元整，甲方开具收据给乙方。（如乙方当天不能支付此费用，甲方有权要求乙方支付滞纳金，每天转让费的5%）。”由于涉案房产原租赁合同于2010年10月27日办理了备案注销，理想深圳分公司与XX公司签订的新租赁合同也于2010年10月27日办理了备案登记，且吴颂荣已经将涉案房产向理想深圳分公司办理了移交手续，理想深圳分公司的承租权得到了实现，故双方约定的付款条件已经成就，理想深圳分公司应当向吴颂荣支付全部转让费。按照交易惯例，吴颂荣可于收到转让费后，再向理想深圳分公司开具并移交相关的票据，理想深圳分公司以未收到全部票据为由拒不支付剩余转让费，显然于法无据，原审法院不予采纳。考虑到吴颂荣累计收取了理想深圳分公司的转让费21.5万元（含定金1.5万元），故理想深圳分公司仍应向吴颂荣支付剩余转让费11.5万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年10月28日起计付迟延付款的滞纳金。吴颂荣超出前述范围的请求，原审法院不予以支持。理想公司应对理想深圳分公司的上述给付义务负补充清偿责任。理想深圳分公司的反诉，理由不成立，原审法院予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、理想深圳分公司应于本判决生效之日起十日内向吴颂荣支付尚欠的转让费11.5万元及滞纳金（以11.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2010年10月28日计至原审法院确定款项清偿之日止）；二、理想公司对理想深圳分公司的上述给付义务承担补充清偿责任；三、驳回吴颂荣的其他诉讼请求；四、驳回理想深圳分公司的反诉请求。本诉案件受理费3000元、保全费1175元，由吴颂荣负担484元，理想深圳分公司负担3691元；反诉受理费2150元，由理想深圳分公司负担。理想公司对理想深圳分公司的上述受理费、保全费负担义务承担补充清偿责任。
上诉人理想深圳分公司、理想公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判支持理想深圳分公司的反诉请求；2、由吴颂荣承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审法院程序违法。XX公司是涉案房产所有权人，与本案具有利害关系，有利于查明涉案房产是否可转租、装修的归属等重要事实，应列为当事人参加诉讼。
二、原审判决查明事实不清。（一）XX公司、吴颂荣签订的《深圳市房屋租赁合同》约定吴颂荣不得转租，原审判决认为理想深圳分公司与吴颂荣之间是承租权转让，是错误的。（二）关于装修物的所有权，XX公司、吴颂荣有明确约定。《深圳市房屋租赁合同》之补充合同第12条约定，合同到期或提前终止的，吴颂荣搬离及交还该房屋时除须保证主体结构、门窗、管道、线路、附属设施及其装修的完好外，应当结清由吴颂荣承担的各项费用、办理有关移交手续。《终止租赁合同协议书》第四条约定，吴颂荣应在协议签署之日起当日内将涉案房产完好地移交给新承租人，并保留吴颂荣停止正常使用涉案房产时的装修（即除可以搬离属于其所有的设备、物品外，吴颂荣不得拆除或破坏涉案房产内的装修及附属设施），对于吴颂荣保留涉案房产内的装修，XX公司无须给予任何补偿。XX公司与理想深圳分公司签订租赁合同也进行了相同约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。可见，装修物属于XX公司所有，吴颂荣无权转让装修，也无权获得补偿。装修物已添附于涉案房产，所有权归属于XX公司。（三）XX公司、吴颂荣明确约定了装修物的归属，在XX公司未同意的情况下，吴颂荣不享有装修物的使用权。吴颂荣自认《协议书》转让的是涉案房产租赁权，而原审判决却认为《协议书》约定的是承租权及承租期内装修使用权的转让，十分荒谬。
三、吴颂荣无权处分了XX公司的财产，在XX公司未认可的情况下，2010年10月20日《协议书》无效。
二审中，理想深圳分公司、理想公司补充事实和理由主要如下：原审判决认定事实不清。一、理想深圳分公司职员池XX在2010年9月26日的收条上签名不是对承租条件的确认。收条上注明的承租条件是吴颂荣单方所写，理想深圳分公司未确认，池XX的签名是理想深圳分公司内部移交资料时所签，不是对收条的确认。二、吴颂荣与XX公司终止原租赁合同是因为吴颂荣逾期未支付租金、管理费、水电费等费用，无力继续履行合同。吴颂荣许诺介绍新承租人并承担相应违约责任，是吴颂荣单方提出提前终止合同，而非双方协商终止。三、《终止租赁合同协议书》的签署日期不明确，原审判决认定《终止租赁合同协议书》是在“《协议书》签订后签订的，没有事实依据。
被上诉人吴颂荣答辩称：一、经XX公司同意，吴颂荣有权转租涉案房产，事实上也转租，XX公司无须参加本案审理，原审法院程序无误。二、理想深圳分公司是涉案房产的承继租赁人，对吴颂荣租赁期间的装修，理想深圳分公司可以继续使用，作为受益人，理想深圳分公司理应支付装修使用权的转让费，原审判决定性正确，XX公司同意理想深圳分公司承继租赁涉案房产，也同意理想深圳分公司继续使用吴颂荣租赁期间的装修，涉案房产装修所有权的归属不影响理想深圳分公司的使用。三、池XX的签名是对2010年9月26日收条的确认。且该收条上备注的条件与XX公司、理想深圳分公司签订的租赁合同实质不矛盾。四、原审判决已查明《终止租赁合同协议书》的签订日期，也与常理不矛盾，是XX公司、吴颂荣协商一致的意思表示。五、吴颂荣未拖欠费用，在转租时已将相关费用结清。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，XX公司（甲方）、吴颂荣（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定，租期为2010年5月21日至2013年5月20日，租金标准为55元／月／平方米；本合同到期或提前终止的，乙方迁离及交还时须保证涉案房产主体结构、门窗、管道、线路、附属设施及其装修的完好。
XX公司、理想深圳分公司签订的《房屋租赁合同》约定，租期为2010年10月27日至2013年10月26日，租金标准为60元／月／平方米；乙方已验收并确认涉案房产主体结构、门窗、管道、线路及其附属设施是正常完好的，认可和接受涉案房产的现状，乙方应合理使用涉案房产及附属设施；本合同到期或提前终止的，乙方迁离及交还时须保证涉案房产主体结构、门窗、管道、线路及其附属设施完好可正常使用外，还须正常完整地保留乙方停止正常使用时的装修（即除可以搬离属于其所有的设备、物品外，乙方不得拆除或破坏涉案房产内的装修及附属设施），对于乙方保留于涉案房产的装修，甲方无须给予任何补偿。
XX公司（甲方）、吴颂荣（乙方）签订的《终止租赁合同协议书》约定，甲方同意与乙方介绍的新承租人就涉案房产租赁事宜签订新的租赁合同，并终止甲乙双方就涉案房产签订的租赁合同；乙方应在本协议签订当日将涉案房产完好地移交给新承租人，并保留乙方停止正常使用时的装修（即除可以搬离属于其所有的设备、物品外，乙方不得拆除或破坏涉案房产内的装修及附属设施），对于乙方保留于涉案房产的装修，甲方无须给予任何补偿。
二审中，理想深圳分公司、理想公司确认《协议书》中约定其须支付的转让费33万元不以吴颂荣保证XX公司与理想深圳分公司、XX公司与吴颂荣之间这两份租赁合同的租期、租金标准相同为条件。
本院认为，本案二审的争议焦点是：理想深圳分公司、理想公司是否应根据《协议书》的约定向吴颂荣支付转让费33万元。
首先，根据原审判决查明的事实，本院确认，涉案房产内的装修系由吴颂荣出资完成。吴颂荣、理想深圳分公司签订的《协议书》约定，理想深圳分公司须向吴颂荣支付转让费33万元，作为对价，吴颂荣须向理想深圳分公司转让“租赁期内装修”，并须注销与XX公司签订的《房屋租赁合同》及重新备案XX公司、理想深圳分公司签订的新《房屋租赁合同》。原审判决据此认定理想深圳分公司取得承租期内装修物使用权是转让费的对价之一，合法正确，本院予以确认。但XX公司与吴颂荣、XX公司与理想深圳分公司之间这两份租赁合同的租期、租金标准不同，吴颂荣只是将承租涉案房产的机会转让给理想深圳分公司，所以，转让费的另一对价不是承租权的转让，而是承租机会的转让。
由此，吴颂荣、理想深圳分公司之间基于承租期内装修物使用权及承租机会的转让而形成的合同关系为无名合同，现双方因约定的转让费应否支付产生纠纷，本案案由应为合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。此外，转让标的物的确认应以《协议书》为依据进行认定，不因当事人的错误理解发生改变。
其次，关于承租机会的转让。理想深圳分公司、理想公司确认《协议书》未约定吴颂荣须保证XX公司与理想深圳分公司、XX公司与吴颂荣之间这两份租赁合同的租期、租金标准相同为条件，而XX公司与吴颂荣签订的《房屋租赁合同》已注销，且XX公司与理想深圳分公司已签订《房屋租赁合同》。因此，吴颂荣已完成该项合同义务。
关于承租期内装修物使用权的转让。理想深圳分公司主张吴颂荣不是相关装修的所有权人，故构成无权处分，无权主张向其主张转让费。本院不予支持该主张，理由如下：一、XX公司、吴颂荣签订的《房屋租赁合同》虽约定合同提前终止时，吴颂荣迁离及交还时须保证涉案房产内装修的完好，但未约定吴颂荣无权取得补偿，相关装修所有权未因此发生改变。二、XX公司、吴颂荣签订的《终止租赁合同协议书》虽约定XX公司无须对吴颂荣保留于涉案房产的装修给予补偿，但该《终止租赁合同协议书》未注明签署时间。根据日常生活经验，若没有《协议书》关于“注销原租赁合同”才能收取转让费的约定，吴颂荣无须据此与XX公司签订《终止租赁合同协议书》，《终止租赁合同协议书》应形成于《协议书》之后；且《终止租赁合同协议书》约定吴颂荣应于签订该协议当天向理想深圳分公司交房，若此时《协议书》尚未签订，吴颂荣无须同意在《终止租赁合同协议书》中对交房时间作此约定，实际上，涉案房产的交接时间为2010年10月29日，晚于《协议书》签订的时间。故原审判决认定《协议书》签订在先、《终止租赁合同协议书》签订在后，并无不当，本院予以确认。由此，《协议书》签订时，吴颂荣尚未放弃对涉案房产内装修的权利，其对相关装修具有所有权，不构成无权处分。吴颂荣已依约转让相关装修，理想深圳分公司的相应合同目的已实现。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条系针对双方无约定时，未形成附合的装修物属于承租人的规定。该规定与本院关于吴颂荣对涉案房产内的装修具有所有权的认定没有影响，不存在矛盾。四、即使吴颂荣构成无权处分，亦无法律根据认定因吴颂荣无权转让相关装修、故《协议书》无效，且吴颂荣已依约转让相关装修。另外，根据签订于《协议书》之后的XX公司与理想深圳分公司之间的《房屋租赁合同》约定，XX公司未就涉案房产内的装修向理想深圳分公司收取对价，可视为对吴颂荣无权处分行为的追认，理想深圳分公司的实体权利没有受到损害。
由此，《协议书》合法有效，双方均应依约履行。吴颂荣已依约履行其合同义务，相应地，理想深圳分公司、理想公司亦应依约向吴颂荣支付转让费。原审判决关于剩余转让费本金及利息的计算正确合法，本院予以确认。
至于吴颂荣是否因欠租而主动向XX公司提出解除合同，这与理想深圳分公司、理想公司与吴颂荣之间的合同关系无涉，无须考察。
最后，理想深圳分公司、理想公司主张原审法院未追加XX公司属于程序违法。本院认为，XX公司未作为当事人参加本案诉讼，不影响本案的处理，无须追加，理想深圳分公司、理想公司的该主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，理想深圳分公司、理想公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》第三条第1点之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6025元由理想深圳分公司、理想公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》三、适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题
1、第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。地方各级人民法院对审判实践中出现的可以作为新的第三级民事案由或者应当规定为第四级民事案由的纠纷类型，可以及时报告最高人民法院。最高人民法院将定期收集、整理、筛选，及时细化、补充相关案由。