杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭拱民初字第703号
原告蔡挺。
原告李露丹。
两原告共同委托代理人张永强、翁坚冰。
被告杭州芝麻开门房地产代理有限公司。
法定代表人洪雪珠。
委托代理人郭惕华。
原告蔡挺、李露丹诉被告杭州芝麻开门房地产代理有限公司（以下简称“芝麻开门公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年3月7日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员于雷独任审判。被告芝麻开门公司在答辩期内向本院提出管辖异议，本院于2013年4月10日裁定驳回，被告芝麻开门公司提起上诉，杭州市中级人民法院于2013年5月13日裁定驳回上诉，维持本院裁定。本院于2013年6月5日公开开庭进行了审理。原告蔡挺、李露丹的委托代理人张永强、翁坚冰、被告芝麻开门公司的委托代理人郭惕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡挺、李露丹诉称：2009年12月18日，原被告双方就湖墅南路xxx号xxx，xxx室房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同约定乙方于2010年3月10日前向甲方支付首期租金276447.5元，以后每季度租金的支付时间为上季度结束前一周内，根据该条款约定，被告应当于2012年12月19日前支付2012年12月20日至2013年3月19日的租金，共计276447.5元，但是被告一直没有支付，原告多次向被告催促，发书面通知甚至律师函，均没有得到被告的任何回复。鉴于以上事实，根据合同第十三条的规定，一方逾期支付租金或其他费用累计超过三十日的，甲方有权单方解除合同并要求对方支付违约金的约定，原告于2013年1月22日向被告发出解除合同的书面通知函。故请求法院判令：1、确认原告解除《房屋租赁合同》；2、被告立即腾退租赁房屋；3、被告支付租金276447.5元，租金本金276447.5元万分之三／天的违约金（自2012年12月20日起至腾退之日）和至腾退之日止的房屋使用费。
原告蔡挺、李露丹证明其诉称事实，向本院提交以下证据材料：1、房屋所有权证四本，证明原告对出租房屋拥有所有权。2、房屋租赁合同，证明原被告之间的租赁关系。3、催款函，证明原告已向被告发过书面催款函。4、律师函，证明原告曾委托律师发律师函催款。5、通知书，证明原告已向被告发出书面解除合同通知书。
被告芝麻开门公司辩称：双方虽然合同租赁期为三年，实际上原告与被告口头约定的是五年，约定前三年的价格为每年110万余元，前三年价格不变，后两年价格递增的，双方本着诚信原则，口头约定了五年的期限，被告对该房屋进行了大规模的装修，装修款达两百多万元。2012年年底，双方对后两年房屋的租金原告提出的增加幅度远远超过三年前双方约定的幅度，被告无法接受，产生争议。后导致2012年12月20日之后的房租没有支付，解决双方纠纷被告认为比较妥善的办法为双方就后两年的房租达成方案，如果双方无法就房屋租赁达成一致意见的，原告应该适当赔偿被告的装修费用。起诉状上主张的租金要求是主张到3月7日为20万余元，今天庭审却要求主张到租金到期日。我方认为还是变更了诉请的，要求答辩期限。
被告芝麻开门公司未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原告当庭提交的证据确认如下：1、原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认；2、原告提交的证据3、4、5，被告认为函件本身不是原件，我方没有收到过上述函件；因投递的快递单系原件，且上面注明函件内容，原告将上述函件投递给被告的事实，本院予以确认，因签收单不是原件，签收人是否是被告单位人员，现无法确认，故对原告所要证明被告收到上述函件的事实不予确认。
经审理，根据上述有效证据和原、被告的陈述，本院认定的事实如下：
2009年12月18日，原告将其所有的位于湖墅南路XXX号的XXX室部分（约281.35平方米）和XXX室部分（约636.7平方米）房屋租赁给被告芝麻开门公司，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同中约定：租赁期限为三年……甲方（原告）同意给乙方（被告）为期90天的免租期，即房屋交付乙方之日起的第91天为起租日。并自该日起计取租金……，甲方（原告）于2009年12月20日前，将上述房屋交付乙方（被告）使用……乙方应向甲方支付租赁保证金150000元……房屋年租金为1105790元，分四次性支付，每季度支付一次，乙方于2010年3月10日前向甲方支付首期租金276447.5元，以后每季度租金的支付时间为上季度结束前一周内……，乙方延迟支付的租金或其他各项费用，乙方应按所欠款项的万分之三／天向甲方支付滞纳金……等权利义务。原告依约将上述房屋交付被告使用，被告也依约支付了保证金及支付租金至2012年12月19日止。被告依约未在2012年12月19日前支付下一季度租金276447.5元（2012年12月20日-2013年3月19日）。原告经催讨，被告至今未支付，原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告之间房屋租赁合同关系清楚、证据充分，被告芝麻开门公司应按约定按期支付租金。本案审理期间，双方签订的《房屋租赁合同》已期限届满（2013年3月19日）而自然终止，已无需提前解除；被告应及时归还原告上述房屋。被告对未支付原告租金276447.5元（2012年12月20日-2013年3月19日）不持异议，仅提出双方口头约定租期为五年，因无事实依据予以证明，本院不予采信。同样被告要求原告赔偿装修费用，也因无事实依据予以证明，且被告也未在本案审理期间提起反诉，故本院不予支持。根据合同约定，被告应在2012年12月19日前支付最后一季度的租金276447.5元，而被告未按约定支付，应承担违约责任，根据合同约定，应支付违约金（滞纳金），双方约定按每天万分之三计算违约金（滞纳金），也未超过法律保护范围，本院予以支持。被告在租赁合同到期后，仍占用原告的房屋，应按年租金1105790元标准支付原告占用费或使用费至实际腾退之日。原告与上述相关的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告就合同自然终止的事实情况当庭变更主计算租金、违约金、使用费方式也符合情理，该当庭变更的内容未对本案事实、之前的具体诉请作出根本性改变，不影响被告的诉讼权利，被告仅以原告主张以租金到期日为结算点为由而要求答辩期限，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州芝麻开门房地产代理有限公司于本判决生效之日起二十日内从杭州市拱墅区湖墅南路xxx号xxx，xxx室房屋内腾退，将该房屋返还给原告蔡挺、李露丹。
二、被告杭州芝麻开门房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡挺、李露丹房屋租金276447.5元（2012年12月20日-2013年3月19日），并支付违约金（从2012年12月20日起至本判决确定给付之日止，以本金276447.5元按每日万分之三计算）。
三、被告杭州芝麻开门房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡挺、李露丹房屋占有使用费（从2013年3月20日起计算至本判决确定的搬离之日止，按年租金1105790元／年标准计算）。
四、驳回原告蔡挺、李露丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4342元，减半收取2171元，由被告杭州芝麻开门房地产代理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4342元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 于雷
二〇一三年六月十三日
代书记员 邓瑶