湖南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）湘高法民一终字第409号
上诉人（一审被告）湖南好百宜房地产开发有限公司。
法定代表人肖凯初，该公司董事长。
诉讼代表人湖南好百宜房地产开发有限公司破产管理人湖南潇湘破产清算有限责任公司。
负责人邓斌，管理人小组长。
委托代理人苏磊。
委托代理人曾倩宇，湖南湘军律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）苏华廷。
委托代理人薛宏志、李花，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人湖南好百宜房地产开发有限公司（以下简称好百宜公司）因与被上诉人苏华廷房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人好百宜公司委托代理人苏磊、曾倩宇，被上诉人苏华廷委托代理人李花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2012年9月25日，苏华廷与好百宜公司签订了6份《宁乡县商品房买卖合同》，合同编号分别为：20120339101、20120339201、20120339301、20120339401、20120339501、20120339601。苏华廷购买的位于宁乡县玉潭镇二环路泊心雅境小区第1幢101号、201号、301号、401号、501号、601号共6套房屋，为好百宜公司开发的预售商品房，预售许可证号为：2012-0338／0339。房屋面积分别为：101房997.33平方米、201房1042.63平方米、301房864.02平方米、401房864.02平方米、501房864.02平方米、601房334.15平方米，合计总面积为4966.17平方米。房屋价款分别为：101房2393592元，201房2502312元，301房2073648元，401房2073648元，501房2073648元，601房883158元，合计总价款为12000006元。上述《宁乡县商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十一条第一款约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”2012年9月25日，苏华廷与好百宜公司就上述房屋在宁乡县房屋产权管理服务中心办理了预购商品房预告登记，预告登记证号分别为：宁房预玉潭字第412004091、412004088、412004090、412004093、412004089、412004092号，房屋坐落宁乡县××××路（泊心雅境-1）。合同签订后，苏华廷向好百宜公司支付了购房款12000006元。
另查明：好百宜公司已经向湖南省宁乡县人民法院申请破产重整，湖南省宁乡县人民法院指定湖南潇湘破产清算有限责任公司担任好百宜公司管理人，管理人现已接管好百宜公司的财产。
又查明：2013年5月9日，肖凯初因涉嫌非法吸收公众存款罪被宁乡县公安局刑事拘留。2013年6月14日，肖凯初由宁乡县公安局执行逮捕。
苏华廷的诉讼请求是：（一）确认好百宜公司开发的位于宁乡县玉潭镇二环路的“泊心雅静”小区第1幢101号、201号、301号、401号、501号、601号房屋为苏华廷所有；（二）好百宜公司交付苏华廷所购商品房；（三）好百宜公司自2013年10月1日起每日按已付房款的万分之一向苏华廷支付逾期交房违约金（直至交房），计算至2013年11月20日的违约金为61200元。
一审法院认为：本案双方当事人的争议焦点是：一、苏华廷与好百宜公司签订的六份《宁乡县商品房买卖合同》的效力问题；二、本案是否需要中止审理的问题；三、本案苏华廷要求确权的诉讼请求能否支持的问题。
一、关于苏华廷与好百宜公司签订的六份《宁乡县商品房买卖合同》的效力问题。
好百宜公司与苏华廷订立了商品房买卖合同，苏华廷支付了全部购房款，双方在宁乡县房屋产权管理服务中心办理了预购商品房预告登记，从本案现有证据分析，双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故苏华廷与好百宜公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。好百宜公司未在合同约定的期限内向苏华廷交付房屋，应承担相应的违约责任。
好百宜公司辩称苏华廷所支付的购房款属于好百宜公司法定代表人肖凯初涉嫌犯罪的非法集资款，并提供了一张《肖凯初、好百宜公司与苏华廷等人的集资资金往来明细表》，该张明细表系复印件，无任何单位盖章，也无任何个人签名，不具备证据的真实性，故好百宜公司的上述辩称不予采信。
二、关于本案是否需要中止审理的问题。
好百宜公司辩称，本案因涉及刑事犯罪，应先行中止审理，待刑事案件审结再恢复审理。本案系苏华廷与好百宜公司之间的房屋买卖合同纠纷，好百宜公司并未涉嫌犯罪，涉嫌犯罪的是肖凯初个人，根据本案现有证据分析，不足以认定本案必须以肖凯初涉嫌犯罪的刑事案件的审理结果为依据。故好百宜公司关于本案应中止审理的理由不成立，不予采信。
三、关于苏华廷要求确权的诉讼请求能否支持的问题。
苏华廷请求判决确认好百宜公司开发的位于宁乡县玉潭镇二环路的“泊心雅静”小区第1幢101号、201号、301号、401号、501号、601号房屋为苏华廷所有，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，对房屋的所有权问题应由房地产管理部门依法审查登记确立，本案系房屋买卖合同纠纷，苏华廷可以依据合同约定主张办理产权登记，关于房屋所有权问题在本案中不宜审查确认，故对苏华廷的该项诉讼请求不予支持为宜。但苏华廷要求好百宜公司交付商品房及支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、第三十三条之规定，判决：一、限好百宜公司在判决生效之日起十日内向苏华廷交付位于宁乡县玉潭镇二环南路（泊心雅境-1）101号、201号、301号、401号、501号、601号房屋（预告登记证号分别为：宁房预玉潭字第412004091、412004088、412004090、412004093、412004089、412004092号）；二、限好百宜公司在交房之日起三十日内向苏华廷支付逾期交房违约金，逾期交房违约金自2013年10月1日起按已付房款12000006元每日万分之一计算至交房之日止；三、驳回苏华廷的其他诉讼请求。如未在规定的期限内履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94167元，由好百宜公司负担。
好百宜公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审过程中，好百宜公司提供了证据证明好百宜公司与苏华廷之间的购房行为存在好百宜公司法定代表人肖凯初为项目筹集资金而签订虚假合同的情形，该情形若经肖凯初刑事审判确认属实，则本案所涉民事行为则是以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效，苏华廷支付的款项亦属肖凯初为获取高额利息非法吸收的公众存款，不是正常的房屋买卖关系。二、一审判决违反法定程序导致实体判决不公。本案苏华廷的行为如何定性应当以肖凯初的刑事案件处理结果为依据，在肖凯初涉嫌非法吸收公众存款刑事案件未判决前，本案应当中止审理。三、一审判决适用法律错误。好百宜公司已进入破产程序，根据相关法律规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，逾期违约金与利息一样属于债权损害赔偿范畴，故违约金的计算应当参照利息计算的规定，仅计算至破产申请受理之日。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，裁定发回重审，本案诉讼费用由苏华廷承担。
苏华廷答辩称：一、一审法院认定苏华廷与好百宜公司之间是房屋买卖关系是正确的。好百宜公司提交的《肖凯初、好百宜公司与苏华廷等人的集资资金往来明细表》从形式上看是不完整的，证据本身不具备客观性和真实性；从内容上看，192万元是支付给深圳市金圳盛投资有限公司、陈勇才和杨粉兰，与苏华廷无关；从实质上看，借款关系的认定没有借款人肖凯初的供述和出借人苏华廷的认可，无法认定，只能根据苏华廷的证据认定双方之间是房屋买卖合同关系。二、虽然好百宜公司已进入破产程序，但根据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五款的规定，诉争标的不是破产债权，不需要停止计息。综上，请求驳回好百宜公司的上诉，维持原判。
二审中，上诉人好百宜公司向本院提交了四份证据：
证据1、广东诚安信司法会计鉴定所鉴定意见书。
证据2、（2014）宁刑初字第520刑事判决书。
证据1、2拟证明苏华廷属于肖凯初非法吸收公众存款、集资诈骗案的非法集资户之一，其向好百宜公司支付的1200万元依法定性为集资款。刑事判决虽尚未生效，但一审判决确认的事实可以作为本案的重要依据，民事案件不宜在刑事判决生效之前对相关事实性质做出认定。
证据3、泊心雅境房产销售情况一览表，拟证明苏华廷购房单价明显低于与所在楼盘同时期的正常平均价格，是为了与苏华廷借款给肖凯初1200万元相对应而故意做出的价格。
证据4、其他主张泊心雅境房产权利人情况及相关资料，拟证明相关权利人对备案在苏华廷名下的泊心雅境房产主张权利。
被上诉人苏华廷对好百宜公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2三性有异议，鉴定意见书中的资金往来表显示资金不是支付给了苏华廷，支付也没有得到苏华廷的授权和认可，苏华廷与资金往来表的支付对象没有任何关系。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，因一次性付款有优惠，故苏华廷是一次性购买一栋。对证据4三性有异议，与本案无关。
被上诉人苏华廷未向本院提交新证据。
因本案上诉人好百宜公司法定代表人肖凯初已被湖南省宁乡县人民检察院以犯集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、指控被告人肖秀娥犯非法吸收公众存款罪向宁乡县人民法院提起公诉，本院向宁乡县人民法院了解肖凯初案件的进展情况。宁乡县人民法院向本院传真了数份文件，除了包括上诉人好百宜公司提交的证据1、2之外，还传真了宁乡县公安局对陈勇才的询问笔录。本院将宁乡县公安局对陈勇才的询问笔录交给各方当事人质证，好百宜公司对询问笔录的真实性无异议，认为该份证据足以证明苏华廷的1200万元款项实际上是非法集资案中的集资款。苏华廷对询问笔录本身的真实性无异议，对内容有异议，苏华廷并未授权陈勇才收钱，且资金往来表中显示的月息是2分，并非陈勇才说的4分。
本院认为，上诉人好百宜公司提交的证据1、2、3均出示了原件，且与本案有关联，应予采信。证据4未提交原件，不予采信。宁乡县人民法院传来的询问笔录是公安机关在对肖凯初立案侦查阶段作出的，经各方当事人质证，可以作为本案的证据采信。
根据当事人提交的证据以及庭审情况，本院另查明：2012年9月25日，苏华廷分五次向好百宜公司共计支付1200万元。2013年6月26日，苏华廷向好百宜公司支付6元，并注明系购房款。对此苏华廷的解释是：肖凯初最初说6元的尾数就不需要支付了，后来苏华廷不想欠人情就又进行了支付。
2015年11月12日，湖南省宁乡县人民法院作出（2014）宁刑初字第00520号刑事判决，判决肖凯初犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，并给予相应刑事处罚。该份判决采信了湖南省宁乡县公安局在侦查阶段委托广东诚安信司法会计鉴定所做出的穗司鉴14010191800089号鉴定意见书，即对肖凯初及其关联公司涉嫌非法集资案相关事项的司法鉴定意见书，鉴定意见书的附件一列明了655户集资户集资资金往来汇总表及明细表，其中汇总表中的第319号为苏华廷等人，集资起时为2012年9月25日，集资止时为2013年1月15日，借款金额为1200万元，归还金额为192万元，差额1008万元。《肖凯初、好百宜公司与苏华廷等人的集资资金往来明细表》显示：2012年9月25日好百宜公司账户分5次收取苏华廷1200万元，同日，肖秀娥从其个人账户向深圳市金圳盛投资有限公司支付96万元，2012年11月27日，肖凯初从其个人账户向陈勇才支付48万元，2013年1月15日，肖秀娥从其个人账户向杨粉兰支付48万元。
陈勇才在公安机关的询问笔录中陈述其一共参与经手与肖凯初的借贷往来有四次，其中对涉苏华廷的陈述是：“……2012年9月份，肖凯初打电话给苏瑞通要求借钱，苏瑞通叫上我、他老乡苏华廷、苏庆亮一起到宁乡跟肖凯初商谈，最后借了1200万元给肖凯初。这1200万是肖凯初用他名下好百宜公司一处泊心雅境的楼盘以购房办网签的形式办理的手续，另外还签订了借款合同、融资股份协议和借据。这1200万除了至肖凯初被关押前正常支付利息外，至今一分钱本金都没还。”关于资金来源，陈勇才陈述：“苏华廷只是苏瑞通公司打工的，占有一小部分股份，他本人没有多大经济实力，不可能有这么多本金，我估计这笔钱大部分都是苏瑞通出的，只是借用苏华廷的名义……”。对于利息的支付，陈勇才的陈述是：“肖凯初基本上都按约定每月支付了利息。我记得在签订合同协议的当天，肖凯初就预支了两个月的利息96万元，之后有几个月每个月都支付了48万元利息到我个人的账上，然后我把利息转付给了公司财务，至于其他几个月支付的利息都是支付给了苏瑞通指定的账上，具体是哪个就不记得了。”在调查人员出示《肖凯初、好百宜公司与苏华廷等人的集资资金往来明细表》给陈勇才看后，陈勇才陈述：“表格上的金圳盛投资公司应该是苏瑞通提供的账号，其中那个杨粉兰我记得是苏瑞通一个村子的……”
好百宜公司提交的泊心雅境房产销售情况显示：泊心雅境-1为苏华廷、许森林、蔡顶彪三人购买，其中一楼的商业用房苏华廷的成交单价是2400元／平方米，许森林、蔡顶彪的成交单价是18000元／平方米；二楼的住宅用房，苏华廷的成交单价是2400元／平方米，许森林、蔡顶彪的成交单价是6000元／平方米；三楼至五楼的住宅用房，苏华廷的成交单价是2400元／平方米，许森林、蔡顶彪的成交单价是4000元／平方米；六楼的住宅用房，苏华廷的成交单价是2643元／平方米，许森林、蔡顶彪的成交单价是4000元／平方米。
除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：苏华廷与好百宜公司之间是否存在真实有效合法的房屋买卖关系是本案的争议焦点。综合全案事实看，首先，涉案房屋的销售价格不符合正常的交易模式。苏华廷购买了泊心雅境1号栋的101、201、301、401、501、601，前五套的房屋销售单价不区分是商用还是住宅，一律为2400元／平方米，601售价则为2643元／平方米。而从泊心雅境楼盘的出售情况横向分析，同样是一楼的商业用房，苏华廷的购买价格为2400元／平方米，许森林和蔡顶彪的购买价格为18000元／平方米，价格差异甚大，2-6楼的住宅用房价格也相差较大，这样的销售价格不符合正常的商品房销售模式。其次，房款支付的时间和理由不合常理。苏华廷在签订商品房买卖合同的当日，即2012年9月25日分五次向好百宜公司支付了1200万元房款，而尾款6元则选择在肖凯初因涉嫌非法吸收公众存款罪被宁乡县公安局刑事拘留后的2013年6月26日支付，并且6次付款中只有最后这一笔6元特别注明“购房款”。苏华廷对此的解释是不想欠6元的人情，这样的付款时间和解释显然不符合常理。再次，公安机关在侦查阶段所调取的证据已初步揭示了苏华廷与好百宜公司之间的实质关系。公安机关对陈勇才的调查笔录体现了苏华廷与好百宜公司签订房屋买卖合同的来龙去脉，公安机关委托的鉴定机构在查阅好百宜公司财务资料的基础上也将苏华廷支付给好百宜公司的1200万元界定为集资款，其中对1200万元的利息支付与陈勇才的陈述能相互印证，该1200万元已被公安机关列入肖凯初涉嫌非法吸收公众存款罪的犯罪事实。故，本案苏华廷虽然与好百宜公司签订了房屋买卖合同，但从合同的签订、履行及公安机关的调查情况来看，苏华廷与好百宜公司之间是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系。
鉴于涉案的1200万元已被公安机关列为非法集资款，根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条第二款关于“人民法院在审理民事案件或者执行过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检察机关”的规定，本案应驳回苏华廷的起诉，等待肖凯初刑事案件的终审判决结果。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条第二款、第三款之规定，裁定如下：
一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00040号民事判决；
二、驳回苏华廷的起诉。
苏华廷交纳的一审案件受理费94167元、湖南好百宜房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费94167元均予退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王 莉
代理审判员 陈梦群
代理审判员 张赛红
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 申书琴