北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5692号
上诉人（原审被告）谢宝成，男，1964年1月22日出生。
委托代理人许占凤（谢宝成之妻），1961年9月13日出生。
委托代理人周保民，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京浩瀚设备安装工程有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号B座05A-1。
法定代表人任遵荣，董事长。
委托代理人孙春杰，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）永创兴业（北京）置业有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路11号4层409号。
法定代表人李建涛，董事长。
委托代理人柳丽明，女，1965年8月29日出生，该公司法律顾问。
上诉人谢宝成因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢宝成及其委托代理人许占凤、周保民，被上诉人北京浩瀚设备安装工程有限公司（以下简称浩瀚公司）的委托代理人孙春杰，被上诉人永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创公司）的委托代理人柳丽明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
浩瀚公司在原审法院起诉称：2003年10月，浩瀚公司与谢宝成签订房屋租赁协议，由浩瀚公司租赁谢宝成130地块内场地土地面积约7亩。2008年后实际使用了3782.5平方米，租赁期自2003年10月15日至2013年10月14日止。2004年7月，浩瀚公司又租赁谢宝成小院使用，小院面积329.3平方米，房屋面积150平方米，用于办公及住宿，租赁期自2003年11月1日始至2013年10月31日止。2004年11月，经谢宝成、大牛坊村委会同意，并经海淀区工商局批准，浩瀚公司在130地块上成立分支机构-
北京浩瀚设备安装工程有限公司生产加工厂，作为浩瀚公司生产加工通风风管、风道的生产车间、库房、办公之用。2012年4月23日，谢宝成单方通知浩瀚公司解除房屋租赁协议，并在4月30日前搬离租赁场地。对于浩瀚公司搬离租赁场地应当得到的各项补助、补贴和费用，谢宝成却拒绝支付；浩瀚公司多次请求永创公司按照补偿标准对于浩瀚公司搬离租赁场地给予补偿，但永创公司对浩瀚公司的合理要求拒不理会。浩瀚公司认为，谢宝成及永创公司的上述行为给浩瀚公司带来巨大经济损失，请求法院依法判决。诉讼请求：1、判令谢宝成、永创公司赔偿浩瀚公司停产停业补助损失1014500元；2、判令谢宝成、永创公司赔偿浩瀚公司搬家费806519.2元；3、判令谢宝成、永创公司赔偿浩瀚公司其他补助822360元；4、判令谢宝成、永创公司赔偿浩瀚公司违约金50000元；5、本案诉讼费由谢宝成、永创公司承担。
谢宝成在原审法院答辩称：涉案土地房屋系谢宝成向大牛坊村委会租赁而来，谢宝成应系被腾退人，谢宝成与浩瀚公司系租赁关系，并非拆迁与被拆迁关系。至今谢宝成未签订腾退补偿协议，也未得到涉案房屋土地的补偿款。关于违约金，因双方合同约定如遇拆迁无条件终止协议，故谢宝成不应承担违约责任。综上，不同意浩瀚公司的诉讼请求。
永创公司在原审法院答辩称：谢宝成系第一承包人，谢宝成应先与大牛坊村委会解除合同，才能有补偿问题。违约金与永创公司无关。综上，不同意浩瀚公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：2003年10月1日，谢宝成（甲方）与浩瀚公司（乙方）签订房屋租赁协议，协议约定乙方租用甲方130地块内的一处场地，场地面积约7亩地。其中车间用房430平方米，办公用房18间280平方米，建筑面积为710平方米。作为生产加工通风风管、风道的生产车间、库房、办公之用。租用期限十年，即自2003年10月15日始到2013年10月14日止。租金自2003年10月15日开始计算。由于乙方投入大量的资金进行了建设和改造，协议到期如乙方继续租用在同等的条件下甲方优先租给乙方。年租金为145000元。此租金为十年租期内的不变价格。甲方同意乙方在院内进行投资建设和对现有房屋进行必要的改造，但不能建楼房。对于乙方投资建设的房产，如5年之内政府征地，给予的经济补偿甲乙双方各得50%，5年以外归甲方所有。合同期满协议解除时乙方不得将自己建设的房产拆走。在租期内，如遇不可抗力的动迁（政府和乡里征地）甲方应退还乙方剩余的租金，并按上述合同条款执行，协议终止。合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退，并一次性支付违约罚金50000元；如甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金，并一次性支付违约罚金50000元，并赔偿乙方的经济损失。2004年4月20日，浩瀚公司生产加工厂取得出租方谢宝成和大牛坊村委会同意，并取得企业工商登记。2004年7月1日，谢宝成（甲方）与浩瀚公司（乙方）又签订一份房屋租赁协议，协议约定乙方租用甲方房屋6间作为办公及住宿之用，租赁期为十年，自2003年11月1日至2013年10月31日止，年租金为16000元，在租期内，如遇不可抗力的动迁（政府和乡里征地）甲方应退还乙方剩余的租金，并按上述合同条款执行，协议终止。本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退，如甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金，并赔偿乙方剩余租金2倍。上述协议签订后，谢宝成将涉案土地房屋交付浩瀚公司使用。2008年1月1日，谢宝成（甲方）与浩瀚公司（乙方）签订补充协议，约定甲方同意乙方将闲置的空地退还给甲方，同时减少年租金35000元，自2008年1月1日起年度租金调整为110000元，具体退还范围：东起东边围墙，西至基地院内中间道路东边，北起清华同方外墙，南至南墙边。
2012年4月，本案诉争土地房屋开始搬迁腾退，浩瀚公司在收到谢宝成及腾退人永创公司发出的搬迁腾退通知后，将诉争土地房屋腾空交付给腾退人永创公司。此后，谢宝成、浩瀚公司与永创公司曾就涉案土地房屋腾退补偿款进行协商，但至庭审结束前尚未达成补偿协议。谢宝成、浩瀚公司亦未取得补偿款。三方在协商过程中，永创公司就诉争浩瀚公司所租赁的土地房屋面积进行了测量并绘制了测量图，测量结果为用地面积3839.04平方米，用地面积内房屋面积1666.29平方米，棚房面积387.5平方米，就上述测量面积永创公司及浩瀚公司均称此面积为三方确认的结果，谢宝成称其无法确定，但其认可测量图中标示的租赁范围。
另查，根据涉案土地腾退实施办法及腾退人永创公司确定的补偿内容，诉争土地房屋补偿款包括：1、搬家费：按正式房屋面积给予每平米40元搬家补助，即1666.29平方米乘以40元，为66651.6元；2、停产停业补助：按正式房屋面积给予每平方米700元停产停业补助，即1666.29平方米乘以700元，为1166403元，按棚房面积给予每平方米300元停产停业补助，即387.5元平方米乘以300元，为116250元；3、人员遣散费：按租赁面积给予每平方米200元遣散费，即3839.04平方米乘以200元，为767808元。地上物补偿未确定，浩瀚公司亦未主张。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议、补偿协议、工商登记资料、搬家通知、腾退通知、测量图、腾退实施办法等证据在案佐证。
原审法院判决认定：公民合法的民事权益受法律保护。浩瀚公司与谢宝成签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律行政法规的强制性规定，应属有效。本案中，诉争租赁土地房屋在租期内搬迁腾退，必然会对承租方浩瀚公司生产经营造成影响，故浩瀚公司应当获得相应补偿。关于补偿款分配问题，由于租赁合同只对地上物补偿进行了约定，未对其他补充内容进行明确约定，故法院认为，根据腾退实施办法确定的补偿内容，停产停业补助、搬家费及人员遣散费均应是对实际使用人的补偿，故浩瀚公司作为诉争土地房屋的实际使用人应当获得上述补偿。浩瀚公司在2012年即将土地腾退给永创公司，至今仍未获得任何补偿，故诉争土地虽未签订补偿协议，但根据实际测量面积、腾退实施办法规定及腾退人认可的补偿款金额，可以确定停产停业补助、搬家费及人员遣散费的补偿款金额，对上述补偿，作为腾退人的永创公司应当支付给浩瀚公司，但对于浩瀚公司主张的上述补偿的超出部分，法院不予支持。同时，由于谢宝成未收到该补偿款，故其不应承担给付义务，但其应予以配合。此外，对于浩瀚公司基于租赁协议要求谢宝成与浩瀚公司支付违约金50000元的诉讼请求，本院认为，浩瀚公司未获补偿不属谢宝成违约造成，故法院对其该项诉讼请求不予支持。
综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、永创兴业（北京）置业有限公司于本判决生效后十日内向北京浩瀚设备安装工程有限公司支付腾退补偿款共计人民币二百一十一万七千一百一十二元六角，谢宝成予以配合；二、驳回北京浩瀚设备安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果永创兴业（北京）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谢宝成不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回对方的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：一、原审法院认定事实不清，被上诉人永创公司作为原审被告主体不适格；二、双方未签订拆迁补偿协议，即上诉人所有的130地块取得的拆迁利益尚未明确；三、浩瀚公司提交相关的拆迁补偿证据与实际不符；四、租赁合同中有约定五年之内不予拆迁经济补偿一人一半，五年之外经济补偿全部归谢宝成所有；五、浩瀚公司营业执照的注册地并不在承租场地内。
浩瀚公司服从原审法院判决，不同意谢宝成的上诉请求及理由。
永创兴业（北京）置业有限公司服从原审法院判决，不同意谢宝成的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。谢宝成与浩瀚公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同中的约定对双方当事人均具有约束力。根据腾退实施办法确定的补偿内容，停产停业补助、搬家费及人员遣散费均应是对实际使用人的补偿。浩瀚公司作为承租人有权就上述拆迁利益主张权利。因谢宝成至今仍未能与永创兴业公司签订腾退补偿协议书，但根据实际测量面积、腾退实施办法规定及腾退人认可的补偿款金额，可以确定停产停业补助、搬家费及人员遣散费的补偿款金额，对上述补偿，作为腾退人的永创公司应当支付给浩瀚公司。浩瀚公司就属于己方在拆迁过程中应享受的利益与永创兴业公司订立补偿协议书并无不妥。原审法院按照浩瀚公司与永创兴业公司签订的补偿协议中确定的补偿数额作出判决并无不当。
双方在租赁合同只对于浩瀚公司投资建设的房产补偿进行了约定，未对其他补充内容进行明确约定，上诉人谢宝成所述租赁合同中有约定五年之内拆迁经济补偿一人一半，五年之外经济补偿全部归谢宝成所有没有依据；原审法院确认浩瀚公司作为诉争土地房屋的实际使用人应当获得上述补偿是正确的。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万四千一百七十四元，由北京浩瀚设备负担三千零三十三元（已交纳），由永创兴业（北京）置业有限公司负担一万一千一百四十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万八千三百四十八元，由谢宝成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 赵梦芸