山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第439号
上诉人（原审原告）济南市人防安全应急救援中心，住所地济南市。
法定代表人韩荣发，该中心主任。
委托代理人肖理哲，山东李晓明律师事务所律师。
委托代理人张晓飞，山东李晓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宋军，男，1959年9月11日出生，汉族，住济南市。
委托代理人崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。
上诉人济南市人防安全应急救援中心（以下简称人防中心）因与被上诉人宋军租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2010）历民初重字第1204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，自2004年2月26日起至2007年2月27日，人防中心与宋军分别签订四份《租赁合同》。人防中心提交的三份合同载明：租赁期限分别自2004年2月28日至2005年2月27日，自2005年2月28日至2006年2月28日，自2006年3月1日至2006年12月31日。该三份合同约定宋军租赁人防中心位于济南市千佛山南侧32号人防工程，建筑面积1000平方米，用于存放、加工香蕉及洗车等业务，月租金为2500元。缴费方式为按月缴纳，每月15至20日为缴费时间，先交费后使用。宋军提交的租赁合同载明：人防中心将千佛山人防工程32号口部2000㎡租给宋军开展经营业务使用，租赁期限自2004年2月28日至2007年2月27日，如2007年2月27日后形成续租关系，租赁期限延长到20年。租金每月2500元，按月交纳，每月15-20日由宋军向人防中心交付。宋军负责支付水电费等。合同履行中，宋军占有使用千佛山人防工程32号口部，并自2004年3月起至2008年12月陆续向人防中心交纳租金、水电费等。2008年12月宋军欠人防中心租金1000元未付，自2009年1月至2013年5月宋军未向人防中心交付租金。
原审法院认为，人防中心与宋军签订的4份租赁合同，均加盖有人防中心单位公章和宋军本人签字，表明该4份合同均是当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应遵守。2006年12月31日（人防中心提交的三份合同最后租赁期限）后宋军继续租赁使用租赁场所并向人防中心交付房租、水电费，说明双方已实际履行了宋军提交的这份租赁合同。2007年2月27日后宋军继续使用租赁场所，人防中心接受宋军交付的租金，说明双方形成了续租关系。按合同约定租赁期限延长到20年，即2023年2月27日。自2007年1月1日至今宋军使用千佛山人防工程32号口部开展经营活动有合同依据。因此人防中心诉称双方租赁期限届满，形成的是不确定租赁关系，与合同约定不符。其以此为由要求解除双方的租赁关系，要求宋军腾空人防工程交付人防中心，证据不足，理由不当，不予支持。按照合同约定交付租金是宋军应履行的义务。如果在双方履行合同过程中人防中心有停电、停水等违约行为，按合同法规定该违约行为导致的后果是人防中心赔偿宋军违约损失，而不是人防中心丧失租金。因此，宋军辩称自2008年12月份人防中心停电停水使经营无法进行因此不交房租，理由不当。人防中心要求宋军支付租金，证据充分，理由正当，予以支持。人防中心有无停电停水及减少租赁场地的违约行为，是否造成宋军的损失及损失数额是多少，因宋军未提起反诉，对此不予审理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定判决：一、宋军于本判决生效之日起十日内支付济南市人防开发服务中心租赁费133500元（2008年12月欠1000元，2009年1月至2013年5月，每月欠2500元）；二、驳回济南市人防开发服务中心其他�讼请求。案件受理费人民币12217元，由济南市人防开发服务中心负担9247元，宋军负担2970元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人人防中心不服原审判决上诉称：双方针对同一租赁房屋签订的多份租赁合同中，签订时间在后的租赁合同是对在前的租赁合同权利义务的变更，是双方达成的新的合意，法院应当以签订时间最晚的一份租赁合同来确定双方的权利义务。在2004年，双方签订了两份租赁合同，2005年，双方签订了一份租赁合同，2006年3月1日，双方签订了最后一份租赁合同，四份租赁合同约定的租赁物业都相同，都是32号人防工程，但相互之间对约定期限却有重合，即四份合同对租赁物业租赁的起始时间是相互矛盾的。一审判决针对四份租赁合�认为都是当事人的真实意思表示、合法有效，受法律保护，双方均应遵守，但签订时间在后的租赁合同其实是对签订时间在前的租赁合同的一种修改，是双方间新的意思表示，因此，最后一份租赁合同即为双方针对租赁物业的书面的最后权利义务的一种确定的表示，应当作为法院判令双方权利义务的依据。在最后一份租赁合同中2006年3月1日签订的合同中，双方约定租赁期限为2006年3月1日至2006年12月31日，在此期间，承租人按时交纳租金，双方也相互履行了相关义务。在2006年12月31日之后，双方没有签订新的租赁合同，但承租人依然继续使用该租赁物业，出租人在当时也没有提出异议，并且依然按照原租金标准收取房租，故此时双方间形成了不定期租赁合同。在不定期租赁合同期间，承租人擅自变更经营用途（最后一份租赁合同中约定的用途为存放和加工香蕉），在承租场地进行夜间烧烤，烟雾缭绕，噪音扰民，多次受到周边居民投诉，投诉至12345市民服务热线，并且上诉人也多次收到济南市12345市民服务热线交办件，要求上诉人对风景区烧烤事项进行整治。同时，自2008年年末至今，承租人并未交纳房租，至今已拖欠十余万元。承租人的擅自变更经营用途，是未经出租人同意的，同时，承租人拖欠2008年年末至2013年的近五年的房租，也严重损害了出租人的权利，致使出租人的合同目的无法实现。在不定期租赁合同期间，由于承租人的违约行为，致使出租人的合同目的无法实现，故出租人有权提起解除合同之诉，并要求承租人补缴拖欠的租金。请求依法改判。
被上诉人宋军答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，既无事实依据，也无法律依据。首先，涉案的四份合同中有上诉人提交的三份，均非双方当事人之间真正履行的体现�方真正意思表示的合同。而且，该三份合同也根本没有实际履行，仅为上诉人应付上级检查而要求被上诉人配合出具的。涉案的四份合同均为上诉人出具和持有，上诉人提交的三份合同中的经营内容也是上诉人提前书面打印，并非双方合意的结果。被上诉人提交的期限为20年的租赁合同不论是从内容还是从签订的形式及后期履行过程来看，均可以证实是双方的真实意思表示。该合同所约定的期限也明显大于和涵盖了三份不真实的一年期限的合同。从2007年2月27日至上诉人起诉前，双方对履行无争议的真实事实也均表明上诉人认可并履行了20年期限的合同。上诉人在第一次诉讼时，在诉状中的陈述明显也否定了其所主张的一年期限的合同。上诉人以所谓签订时间来确认合同效力，显然没有任何法律依据，更没有事实依据及相应证据。双方间并非形成不定期租赁合同，双方的合同期限就是20年。上诉人主张被上诉人擅自变更经营用途，无事实和法律依据。上诉人主张被上诉人未交纳房租，与事实不符。被上诉人在上诉人第一次撤诉后，明确向其表示要求按其指示交纳相应房租，但上诉人拒收。总之，上诉人主张双方为不定期合同关系，且被上诉人违约，没有事实依据和证据支持。一审判决正确，请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，被上诉人宋军提交的2004年2月28日签订的合同第六条约定，租赁房屋的用途为：承租人依法开展经营业务使用。
诉讼过程中，济南市人防开发服务中心名称变更为“济南市人防安全应急救援中心”。
本院认为：双方当事人于2004年2月28日签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同。该份合同第二条约定，在2007年2月27日之后，租赁期限延长至20年，双方应当遵守该约定。上诉人人防中心认为在该合同签订之后，在2005年和2006年签订的新合同变更了2004年2月28日合同约定的租赁期限，但2005年、2006年合同均未涉及2007年2月27日之后的租赁问题，不应认定变更了2004年合同中关于租赁期延长至20年的约定。在2004年2月28日合同中，双方约定租赁用途是开展经营业务，宋军经营餐饮不违反合同约定。关于房租问题，双方并未约定不按期支付房租可解除合同，且一审已认定宋军支付相应房租，宋军未提出异议，故人防中心可收取相应房租。综上，上诉人人防中心的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12217元，由上诉人济南市人防安�应急救援中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年九月一日
书 记 员 姜 梵