上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第785号
原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人计云超，董事长。
委托代理人胡显平。
委托代理人黄雪松，江苏卢天明律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人唐磊，总经理。
委托代理人ＸＸ，北京雨仁（上海）律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司（以下简称斯旦特公司）诉被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司（以下简称锐深公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）斯旦特公司的委托代理人胡显平、黄雪松，被告（反诉原告）锐深公司的法定代表人唐磊及委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）斯旦特公司诉称，2013年11月，斯旦特公司与锐深公司签订租赁合同，由锐深公司向斯旦特公司承租位于上海市宝山区罗泾镇潘川路XXX号的房屋及场地。2014年后，锐深公司的水电费及租金经常拖延支付，且在租赁房屋内堆放易燃易爆物品，给斯旦特公司造成安全隐患，经斯旦特公司提醒并要求整改后仍不予理睬。故斯旦特公司起诉要求解除双方间的租赁合同，锐深公司搬离承租的房屋及场地，按每月人民币6，000元的标准支付2014年1月1日起至实际搬离之日止的使用费，并支付违约金112，000元。
被告（反诉原告）锐深公司反诉并辩称，锐深公司的租金交到了2015年4月底，并未拖欠租金；锐深公司通过正常渠道购买工业原料进行生产，工业原料并不属于危险品，且斯旦特公司对此也是明知且默认的。鉴于锐深公司并未违约，故不同意斯旦特公司的诉讼请求；即使违约，斯旦特公司主张的违约金标准过高。斯旦特公司长期拖欠水电费，锐深公司为此向供电部门代缴了水电费，故反诉要求继续履行双方间的租赁合同，斯旦特公司退还锐深公司为其代付的2015年2月、3月、4月的电费共计36，339.72元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年1月底算至实际付款之日）。
原告（反诉被告）斯旦特公司针对反诉辩称，锐深公司的反诉请求没有事实和法律依据，故不予同意。
经审理查明，2013年11月27日，斯旦特公司（出租方，甲方）与锐深公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，其中约定，一、出租场地情况：1、甲方将位于上海市宝山区罗泾镇潘川路斯旦特公司内的车间4跨约400平方出租给乙方做生产场地使用。2、场地所需水、电承租方自行接入。水电独立装表，按使用量进行结算。二、租赁期限，十年，从2013年11月1日至2023年10月31日止。三、租金、保证金及支付方式：1、租金按月支付，每月6，000元正。四、水电费支付：乙方每月按上海市有关价格规定支付生产、生活用水、用电费用，该费用根据两表读数由乙方向甲方支付。水电费消耗按实际用量的比例摊销。五、场地使用要求和维修责任：5、场内不得堆放有毒有害；易燃易爆物品。六、违约责任与解除或终止：1、考虑到乙方设备的不易搬迁性，甲方不能解除合同。除非出现本款第3条的情况。2、乙方违约，将以本合同未履行完毕的金额20%作为违约金赔偿对方。3、甲方可解除合约的条件：（1）未经出租方同意，承租人将场地转租给他人。（2）承租人从事违法活动，违反合同规定的。（3）承租人不支付或拖欠房租和各项费用超过6个月的。（4）甲方发现乙方存在安全隐患，或者生产、经营、运输、储存、使用危险品或处置危险化学品的，甲方有权责令其整改，乙方整改不力或拒不整改的。（5）因不可抗力因素（如自然灾害）造成合同无法履行而造成损失，双方都不负责赔偿，合同随即终止。5、租赁期限内遇政府征收拆迁，造成合同无法履行的则按政府的相关政策弥补甲乙双方各自的损失。合同尾页甲方处加盖斯旦特公司公章，并由沈志祥作为法定代表人签字。
2015年2月9日，斯旦特公司向锐深公司发出整改通知单，主要内容为，斯旦特公司在2015年2月7日对厂区进行安全检查，发现存在如下问题需整改：1、原宿舍楼东侧的生产车间，锐深公司设置了喷漆和烘漆设备，因其在生产过程中需使用油漆等危险品，极易造成火灾，并产生较大污染。望锐深公司在2015年2月底前拆除上述设备。2、原宿舍楼东北角堆放有油漆等危险品，也是造成安全隐患的源头，厂区内严禁存放危险物品，望锐深公司在2015年2月底前将其清理出厂区。3、主车间后面食堂内所用液化气钢瓶务请立即停止使用，并将此危险源搬离出厂区。锐深公司的法定代表人唐磊在整改通知单上注明：以上喷漆及烘干设备我公司已切断电源并未投入使用，厂区未有危险品。
2015年3月2日，斯旦特公司向锐深公司发出整改通知单，主要内容为，斯旦特公司在2015年2月9日向锐深公司发出的关于厂区内危险品清理出厂及相关生产设备拆除的整改通知单，锐深公司至今尚未整改，车间内还有氧气瓶等危险品堆放。斯旦特公司将在2015年3月10日再次对生产场地进行安全检查，届时若锐深公司仍未完成整改，斯旦特公司将视为拒绝整改，并将采取进一步措施。唐磊于2015年3月3日回复，我司于2015年2月11日已向宝山安全生产监督管理办公室罗泾管理处申请就甲方提出的问题进行检查，并按相关要求进行处理，符合安全规定。
2015年3月3日，斯旦特公司向锐深公司发出告知函，内容为，锐深公司拖欠电费，在斯旦特公司多次催缴无果的情况下，供电局于2015年2月15日当天来我处拉闸关电，锐深公司不但不及时缴清欠款且在不考虑后果及责任的情况下，擅自推闸通电。望锐深公司收到该函10日内缴清所拖欠的电费及所有关于欠费造成的一切费用。否则，斯旦特公司将配合供电部门采取但不限于拆表或销户等一切的措施，由此造成的一切后果斯旦特公司均不承担。唐磊于当日回复：我公司水电费已按约付给沈志祥（原股东），因沈志祥先生与新股东交易对价未结清，致使无钱支付电费，造成拖欠供电公司电费。且新股东也未就电费事项给予我司任何通知。
2015年3月10日，斯旦特公司向锐深公司发出限令搬迁通知单，主要内容为，斯旦特公司在2015年2月9日和3月2日发出关于厂区内危险品清理出厂区及相关牵涉使用危险品的生产设备拆除的整改通知单，锐深公司到2015年3月10日为止寻找各种理由拒不整改。为此，斯旦特公司根据厂房租用协议第七条，决定终止执行双方所签订的厂房租赁协议。请在接到本通知后至2015年5月底前腾退出所有占用的车间场地，搬离斯旦特公司。唐磊于同日回复，乙方未有上述行为，且由安全生产管理监督部门检查通过，甲方在合同期内强行要求提高租金，乙方未同意，故提出以上要求，乙方不能接受。
另查明，系争房屋并未取得房地产权证或建设工程规划许可证。锐深公司表示，其未对系争房屋进行过装修、改造或其他添附。本院向双方当事人释明后，斯旦特公司表示，如果租赁合同无效，也坚持本案诉讼请求。锐深公司表示，如果租赁合同无效，也坚持对本诉的答辩意见及其反诉意见；如因合同无法继续履行对锐深公司造成其他后果，锐深公司保留诉权。
又查明，2015年3月5日，斯旦特公司（甲方）与锐深公司（乙方）签订《水电房租结清关系说明》，内容为，乙方租用甲方厂房水电费已结算到2015年3月5日，甲方收到上述款项无异议。乙方租用甲方厂房房租费已结算到2015年1月份止，甲方收到上述款项无异议。甲方落款处由沈志祥签字。
2015年3月，锐深公司代斯旦特公司支付了2015年1月的电费17，573.16元。2015年3月24日，锐深公司代斯旦特公司支付了2015年2月的电费17，219.28元。2015年4月22日，锐深公司代斯旦特公司支付了2015年3月的电费7，875.92元。2015年5月18日，锐深公司代斯旦特公司支付了2015年4月的电费11，244.52元。2015年4月22日，锐深公司向斯旦特公司银行账户转账支付426.84元，转账附言中载明：15年2、3、4月租金18，000－代付电费17，573.16。
审理中，锐深公司表示，2015年3月，胡显平告诉锐深公司，沈志祥已不是斯旦特公司的股东了。故锐深公司找到沈志祥，与其将之前的债权债务确认好，由沈志祥出具了《水电房租结清关系说明》。此前，锐深公司的水电费及租金都是交给沈志祥的，有时候锐深公司帮斯旦特公司干点活，干活的钱抵扣部分租金。此前支付租金及水电费，有时有收条，有时没有收条。由于《水电房租结清关系说明》已经注明了情况，故锐深公司没有保留此前的收条。关于电费，锐深公司代为斯旦特公司支付的2015年1月电费17，573.16元，加上其向斯旦特公司支付的426.84元，两项合计18，000元，即是锐深公司向斯旦特公司支付的2015年2月至4月的租金。锐深公司向斯旦特公司转账426.84元后，曾向斯旦特公司的黄颖帅说过这个情况，对方当时表示知道了。系争场地在一个大院里，其中除了锐深公司外，还有斯旦特公司及其他租客，大院有个总电表，锐深公司有个小电表。此前，均由斯旦特公司及锐深公司根据小表进行内部结算。2015年3月5日之后，双方没有再进行过结算。因斯旦特公司不再正常经营、不再支付电费，影响了锐深公司生产，故锐深公司只好代斯旦特公司向供电局支付电费。
斯旦特公司表示，2014年9月起，斯旦特公司即开始商议沈志祥股权收购事宜，锐深公司对此是明知的。2014年12月，斯旦特公司进行了股权变更，沈志祥不再是公司股东，锐深公司对此也是明知的。故2015年3月5日沈志祥签署的《水电房租结清关系说明》对斯旦特公司不发生效力。关于电费，厂区内确有一个总表，另外有两个分表，一个是锐深公司的分表，一个是斯旦特公司的其他租客的分表，但该租客并不使用工业用电。2014年12月之前，斯旦特公司在厂区内经营，但2015年起即停止经营了。沈志祥离开后，斯旦特公司没有再去抄过锐深公司的小表，所有的用电都是锐深公司在使用，故锐深公司支付的电费是其自己生产所使用的电，锐深公司自行将电费抵扣租金的行为，斯旦特公司不予认可。且斯旦特公司的银行账号被法院查封，故也不清楚锐深公司向其银行转账支付426.84元一事。对于锐深公司拖欠的2014年1月之后的水电费，斯旦特公司保留诉权。
为证明己方主张，斯旦特公司向本院提供落款日期为2015年1月24日、由胡显平、黄颖帅、沈志祥签字并加盖斯旦特公司公章的《关于车间地方使用面积划分的决定》，内容为：斯旦特公司原有车间共15跨，其中靠北面的7跨归胡显平使用，靠南面8跨归计云超使用，宿舍楼旁边的工棚沈志祥已转让给胡显平，由胡显平负责处置。原车间中4跨由沈志祥租给唐磊的面积也由胡显平自2015年2月1日起负责处置，特此决定。斯旦特公司表示，其于2015年1月24日以彩信的形式将上述决定发送给了唐磊，故唐磊于该时即应当知晓斯旦特公司股权变更的情况。上述决定中提及的“原车间中4跨”即为系争房屋。锐深公司表示，没有收到过这个短信，但在2015年3月左右看到过这个材料。
又查明，2015年5月22日，罗泾镇安全管理事务所出具证明，内容为，锐深公司自2013年11月入驻我镇以来，企业注重加强安全管理，至今未发生过任何安全生产事故。
审理中，斯旦特公司表示，锐深公司承租系争房屋时一开始是机械加工、钻床和磨床，没有使用氧气、丙烷等。2014年10月，锐深公司开始进行焊接工艺，使用了危险化学品。
锐深公司表示，从承租系争房屋至今，锐深公司一直在使用焊接，焊接工艺属于锐深公司的经营范围。且锐深公司未对系争房屋进行过装修、改造或其他添附。
审理中，为证明己方主张，锐深公司向本院提供锐深公司向上海潘桥气体经营部购买丙烷、氩保气、氩气、氧气的发票及上海潘桥气体经营部的危险化学品经营许可证、营业执照，证明锐深公司逐月向正规单位购气，不存在堆放危险品的情形。斯旦特公司表示，对上述证据的真实性无异议，恰好可以证明锐深公司购买并堆放危险气体。
斯旦特公司为证明己方主张，向本院提供《常用危险化学品的分类及标志（GB13690-92）》，证明丙烷属于危险化学品。锐深公司表示，是否是危险化学品应当根据用途来划分，由于锐深公司具有工业加工的资质，故使用氧气、丙烷等气体不应当算作危险化学品。
以上事实，有原告（反诉被告）斯旦特公司提供的租赁合同、整改通知单、告知函、限令搬迁通知单、关于车间地方使用面积划分的决定、常用危险化学品的分类及标志（GB13690-92）等，被告（反诉原告）锐深公司提供的罗泾镇安全管理事务所证明、上海潘桥气体经营部危险化学品经营许可证、营业执照、购气发票、电力公司发票、账户明细、客户专用回单、水电房租结清关系证明等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证，斯旦特公司与锐深公司就系争房屋签订的租赁合同当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，锐深公司理应迁出系争房屋并支付实际占有使用期间的使用费。锐深公司反诉要求继续履行双方间的租赁合同，缺乏依据，不予准许。关于锐深公司使用费的支付情况，斯旦特公司表示锐深公司拖欠2014年1月1日起的租金未付；锐深公司表示其租金已付清至2015年4月底，其应当就其主张的事实提供证据加以证明。首先，根据锐深公司提供的水电房租结清关系说明，锐深公司已向沈志祥付清了截止至2015年1月份止的使用费。沈志祥系系争租赁合同中斯旦特公司的签约代表人，且根据斯旦特公司提供的“关于车间地方使用面积划分的决定”，斯旦特公司确定系争房屋由沈志祥租给唐磊的面积由胡显平自2015年2月1日起负责处置，故沈志祥代表斯旦特公司向锐深公司收取截止至2015年1月份的使用费，并无不妥。由此，锐深公司已向斯旦特公司付清了截止至2015年1月份的使用费。其次，根据锐深公司提供的上海市电力公司的发票联，载明2015年1月至4月的电费的户名均为斯旦特公司，故上述四月的电费均应当由斯旦特公司向电力公司支付。根据斯旦特公司与锐深公司的陈述，厂区内除了锐深公司之外，还有其他租客及斯旦特公司，且锐深公司亦有一个单独的小表用以计数，斯旦特公司与锐深公司已数月未对用电量进行结算。现斯旦特公司表示上述电费均由锐深公司使用产生，缺乏依据，本院对此难以采信。故上海市电力公司开具的2015年1月至4月的电费，应当由斯旦特公司先行支付，对于锐深公司垫付的部分，斯旦特公司应当返还。至于锐深公司实际使用的电费，斯旦特公司亦表示保留诉权，双方可予另行结算。锐深公司为斯旦特公司垫付2015年1月的电费17，573.16元后，另行向斯旦特公司转账支付426.84元，两项费用合计18，000元，转账附言中也载明了支付款项的相关情况，斯旦特公司收到该款项后并未提出异议。锐深公司表示上述款项已与2015年2月至4月的租金抵扣，与法不悖，可予准许。综上，锐深公司已向斯旦特公司付清了截止至2015年4月底的使用费；斯旦特公司应当向锐深公司返还锐深公司代为支付的2015年2、3、4月的电费及相应的利息，利息可自锐深公司实际支付的次日起算。由此，锐深公司还应向斯旦特公司支付2015年5月1日起至实际搬离之日止的使用费，使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准。此外，鉴于系争租赁合同无效，斯旦特公司主张违约金缺乏依据，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司与被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司于2013年11月27日就上海市宝山区潘川路XXX号房屋签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司于本判决生效之日起十五日内，搬离上述房屋；
三、被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司于本判决生效之日起十五日内，按每月6，000元的标准向原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司支付2015年5月1日起至实际搬离之日止的使用费；
四、原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司返还2015年2月的电费17，219.28元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2015年3月25日起至本判决生效之日止的利息；向被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司返还2015年3月的电费7，875.92元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2015年4月23日起至本判决生效之日止的利息；向被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司返还2015年4月的电费11，244.52元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2015年5月19日起至本判决生效之日止的利息；
五、原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取为2，300元，由原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司负担2，250元，由被告（反诉原告）上海锐深工程机械有限公司负担50元；反诉案件受理费减半收取为354.25元，由原告（反诉被告）上海斯旦特机械设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年七月一日
书记员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。