广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终1296号上诉人(原审原告)：容文俊，男，1994年4月26日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯兆演，广东广中律师事务所律师。上诉人(原审被告)：阳江熙元房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区中惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：黄小民，该公司法务。委托诉讼代理人：吴江美，该公司法务。上诉人容文俊与上诉人阳江熙元房地产开发有限公司（以下简称熙元公司）因商品房预售合同纠纷一案,均不服广东省阳江市阳东区人民法院（2017）粤1704民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审经审理查明：2013年6月4日，熙元公司作为出卖人与容文俊作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，该合同主要约定，一、买受人所购中惠龙熙甲幢乙单元丙号商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为阳预许证字[2013]第0×8号，商品房建筑层数3层，建筑面积共335.13平方米。二、计价方式与价款：商品房按套出售，单价每平方米9177.33元，总金额为3075598元。三、付款方式及期限：首期楼款（含定金）人民币1230598元于2013年5月28日前付清，余款共计人民币1845000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：不可抗力；为配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决；因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由。五、出卖人如未按本合同约定的期限将商品房屋交付买受人使用，按以下方式处理：1、逾期未超过120日的，出卖人自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。容文俊、熙元公司在合同中还对产权登记、保修责任等其他权利义务作了约定。合同签订后，容文俊按照约定付清全部购房款3075598元给熙元公司。涉案商品房于2016年11月29日竣工验收，2016年12月14日在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局备案。熙元公司于2017年1月5日将涉案商品房交付给容文俊使用。容文俊于2017年4月25日提起本案诉讼，请求判决熙元公司向容文俊支付逾期交楼违约金454419.6元（从2014年4月1日起至2017年1月5日止按购房款3075598元的每日万分之一点五计算）。熙元公司辩称房屋迟延交付是政府原因，属于合同约定的免责事由，即使需要支付违约金，应以容文俊的实际损失计算。且容文俊的请求已超过2年的诉讼时效，熙元公司无需承担违约责任。另查明，熙元公司成立于2007年12月4日，为其他有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。原审判决认为，本案系商品房预售合同纠纷。容文俊与熙元公司于2013年6月4日签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。根据《广东省商品房买卖合同》约定，除出现合同第八条约定的情形外，出卖人应当在2014年3月31日前按照要求交付商品房给买受人使用。本案中，一、熙元公司主张，商品房迟延交付是因为政府土地征收款未支付至相关村民，村民阻拦施工，导致未能对围墙进行施工，无法办理竣工验收而造成，这属于《广东省商品房买卖合同》约定的免责条件，熙元公司无需承担商品房迟延交付的违约责任。熙元公司还主张双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2014年3月31日前，容文俊自2014年3月31日起知道或应当知道自己的权利受到了侵害，容文俊直至2017年4月才提起诉讼，已过了2年的诉讼时效期间。首先，熙元公司主张商品房迟延交付的原因属于《广东省商品房买卖合同》约定的免责条件，无需承担商品房迟延交付的违约责任，但未提供充分证据予以证明，应不予采纳。其次，容文俊与熙元公司在上述合同中约定，违约金是以日为单位累计计算，属于继续性违约金，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。容文俊于2017年4月25日提起本案诉讼，请求2014年4月1日起至2017年1月5日止期间违约金，容文俊未提供证据证明2014年4月1日至2015年4月24日期间的违约金请求权存在诉讼时效中止、中断的情形，因此该时间段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护。对于2015年4月25日至2017年1月5日期间的违约金请求权未超过两年的诉讼时效，应予支持。故熙元公司主张容文俊提起本案诉讼已过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。二、如前所述，容文俊、熙元公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，本案应依据《广东省商品房买卖合同》认定商品房交付、价款支付及违约责任。综合案件查明事实及证据，容文俊已经依照合同约定付清购房款，但熙元公司在2016年12月28日才通知容文俊可以在2017年1月5日收房，显然违反了合同中2014年3月31日前交付商品房的约定。熙元公司的上述行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。依据《商品房买卖合同》约定，熙元公司应从约定最后交付商品房期限第二天即2014年4月1日起至实际交付商品房之日即2017年1月5日止，按日向容文俊支付已交付房价款3075598元万分之一违约金。因2014年4月1日至2015年4月24日期间的违约金请求权已超过诉讼时效。故熙元公司应从2015年4月25日起至实际交付商品房之日即2017年1月5日止，按日向容文俊支付已交付房价款3075598元万分之一违约金。诉讼中，容文俊主张合同约定的违约金标准过低，应调整为每日万分之一点五，熙元公司则认为双方约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，按租金标准对违约金进行调整。首先，该违约金约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。其次，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整，但本案中容文俊主张违约金过低，未提供相应证据证明，而根据上述司法解释第十七条的规定，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用“参照租金标准”这一规定。综上，容文俊关于违约金过低应调整为每日万分之一点五的主张及熙元公司关于按租金标准调整违约金的抗辩意见，没有事实和法律依据，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：熙元公司应在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金（以3075598元为基准，按每日万分之一从2015年4月25日计至2017年1月5日止）给容文俊。一审案件受理费8116元，减半收取4058元，由熙元公司负担。容文俊上诉请求：增加判决熙元公司支付2014年4月1日至2015年4月24日的违约金共118102.96元（以3075598元，按每日万分之一计算）给容文俊。事实及理由：一、容文俊对原审判决熙元公司支付2015年4月25日至2017年1月5日的违约金无意见。二、容文俊请求熙元公司支付2014年4月1日至2015年4月24日的违约金未过诉讼时效。熙元公司逾期交房处于持续状态，违约金的诉讼时效应当从约定交房次日开始计算。从2014年4月1日起，容文俊不断向熙元公司催交房和要求其支付违约金，多次以书面形式和口头形式向熙元公司的主管人员提出权利主张，该情形属于诉讼时效中断。三、本案应适用民法总则关于诉讼时效的相关规定，即适用诉讼时效三年的规定，理由是：1、本案尚未审结。2、新法优于旧法的适用原则。3、保护债权人的法律利益的原则。综上，请求支持容文俊的上诉请求。熙元公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回容文俊的诉讼请求。事实及理由：一、原审判决认定事实错误，房屋迟延交付的原因是当地村民因政府土地征收补偿款未支付而阻拦施工，导致熙元公司未能对围墙施工所致，符合合同约定的免责条件，熙元公司不应承担违约责任。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“因国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由，出卖人可以据实予以延期。”2010年，熙元公司取得涉案房屋的土地使用权，交齐包括土地出让金在内的费用，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第十三条的规定，政府应及时足额支付征地和拆迁补偿费。熙元公司于2013年就完成了中惠龙熙山F1单元18幢、19幢、20幢、29幢的房屋施工，但村民对29幢后花园占用的部分土地征收补偿款与政府存在争议，认为阳东区政府未足额支付补偿款，阻拦熙元公司施工，导致熙元公司未能对围墙进行施工，无法办理竣工验收。后经多次与政府沟通，才于2016年12月14日办理完18幢、19幢、20幢的竣工验收备案，29幢至今仍无法办理竣工验收备案。由此可见，涉案房屋未能及时交付与熙元公司无关。原审未审查涉案房屋迟延交付的原因，判决熙元公司承担逾期交楼的违约责任，是认定事实错误，也违反了公平公正原则。二、一审对违约金及诉讼时效的判决适用法律错误，应予纠正。（一）关于违约金计算标准的判定。容文俊未提供充分证据证明实际损失，即便存在损失，一审判决按已付房款的日万分之一及实际逾期天数计算违约金远高于容文俊的实际损失，与实际情况严重不符。涉案房屋在未交付容文俊前，不具备办理产权证的条件，不能上市交易获利，容文俊只能自住或出租，实际损失为对应期间的租金损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条也明确规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人可以约定违约金，也可约定违约金的计算方法，但当事人约定违约金过分高于实际损失，可以请求减少。根据上述法律和司法解释的规定，熙元公司主张按照租金标准调整违约金于法有据，但一审判决对熙元公司的抗辩意见不予采纳，判决按日万分之一的标准计算逾期违约金，属于适用法律错误。（二）关于本案的诉讼时效的判定。《广东省商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2014年3月31日前，自2014年3月31日起，容文俊已经知道或者应当知道权利受到了侵害，但其迟至2017年4月才向一审法院提起诉讼，超过了2年的诉讼时效期间，已丧失胜诉权。原审判决认定容文俊起诉未超过诉讼时效期间，属于适用法律错误。综上所述，请求支持熙元公司的上诉请求。熙元公司针对容文俊上诉答辩称：一、容文俊的上诉没有依据，应予驳回。理由与上诉意见相同。二、本案纠纷发生时及一审期间，民法总则关于诉讼时效的规定未生效，根据法不溯及既往的原则，本案应当适用民法通则关于二年诉讼时效的规定。容文俊针对熙元公司的上诉答辩称：一、关于农民征地补偿款不到位的问题，这是熙元公司可以控制的事情，即熙元公司可向农民支付补偿款解决存在的问题，但熙元公司没有支付补偿款给农民。另外，是熙元公司还是政府拖欠征地补偿款，熙元公司没有提供证据证明，熙元公司上诉主张是政府拖欠征地补偿款的说法没有证据支持，应不予采信。熙元公司亦没有将延迟交楼的原因告诉容文俊，存在过错。二、对违约金的计算标准，双方当事人在合同中有约定。合同约定逾期交房按每日万分之一的标准计算违约金，该约定不高，属于偏低的范围。故违约金计算应按合同的约定。三、诉讼时效应适用民法总则关于三年诉讼时效的规定。本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原审认定熙元公司与容文俊签订的《广东省商品房买卖合同》有效正确，应予以维持。本案争议的焦点为：一、熙元公司逾期交房是否属于合同约定的免责事由；二、双方合同约定的违约金是否过高，应否调整；三、本案是否适用民法总则的诉讼时效规定，容文俊起诉是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，熙元公司上诉主张房屋未能交付是政府未支付涉讼房屋周边土地征地补偿款所致，属合同约定的免责事由，不应承担逾期交房的违约责任。双方当事人在合同第八条虽约定“因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由”，出卖人可据实延期交房，但熙元公司上诉主张涉案房产是因政府未交部分征地补偿款原因导致村民阻拦施工所致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，熙元公司应承担举证责任，但熙元公司并未能提供证据证明因政府原因导致其未能施工而逾期交房，应承担举证不能的责任。故熙元公司上述上诉请求理据不足，应不予采纳。关于争议焦点二，双方当事人在合同约定逾期交房按已交房价款万分之一计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，除双方当事人约定违约金过高或过低外，当事人对违约金有约定的，应按当事人的约定计算违约金，熙元公司上诉主张应按同地段同类房屋租金标准计算违约金的理据不足，应不予采纳。另外，双方约定的违约金与银行同期同类贷款利率相比，不存在约定违约金过高的情形。因此，熙元公司上诉主张违约金过高，应予调整的理据不足，应不予采纳。关于争议焦点三，容文俊于2017年4月25日提起本案诉讼，在本案一审审理期间，《中华人民共和国民法总则》未施行，在该法施行前，债权已过两年诉讼时效期间的不适用该法关于三年诉讼时效期间的规定。容文俊上诉主张本案应适用该法关于三年诉讼时效期间的规定，理据不足，应不予采纳。容文俊与熙元公司签订的商品房预售合同约定逾期交房的违约金按每日万分之一计算，即违约金是以日为单位累计计算，每日的违约金均为独立的债权，应分别计算诉讼时效，每日违约金的诉讼时效逐日届满。容文俊上诉主张从2014年4月1日起不断要求熙元公司支付逾期交房的违约金，但未能提供证据证明，即容文俊不能举证证明诉讼时效存在中止、中断情形，且每日违约金均是独立债权，容文俊以熙元公司存在持续违约行为，主张2014年4月1日至2015年4月24日期间的违约金未过诉讼时效期间的理据不足，应不予采纳。同理，由于熙元公司存在持续的违约行为，其上诉主张容文俊从熙元公司逾期交房时起就知道权利被侵害，从逾期交房次日起开始计算诉讼时效期间，容文俊请求的逾期交房的违约金全部超过诉讼时效期间亦理据不足，应不予采纳。原审认定容文俊主张2014年4月1日至2015年4月24日期间违约金已超过诉讼时效，2015年4月25日至2017年1月5日期间的违约金未超过两年的诉讼时效期间正确，应予以维持。综上所述，容文俊、熙元公司的上诉均理据不足，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8116元，由容文俊负担2662元，由阳江熙元房地产开发有限公司负担5454元。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一七年十二月二十八日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰