河南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）豫法民提字第62号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：新乡市盛润房地产开发有限公司。住所地：新乡市和平北路31号。
法定代表人：王润杰，该公司总经理。
委托代理人：邢凤仙，该公司员工。
委托代理人：高长生，河南维和律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：贾丽君，女，1961年12月16日出生，汉族。
一审第三人：刘吉奎，男，1966年9月7日出生，汉族。
委托代理人：王春梅，女，1970年4月15日出生，汉族。
申请再审人新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称盛润公司）因与被申请人贾丽君、一审第三人刘吉奎商品房预售合同纠纷一案，不服新乡市中级人民法院（2012）新中民五终字第449号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月20日作出（2013）豫法立二民申字第2025号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人盛润公司的委托代理人邢凤仙、高长生，被申请人贾丽君，一审第三人刘吉奎的委托代理人王春梅到庭参加诉讼。
2010年11月28日，一审原告贾丽君起诉至新乡市红旗区人民法院称，其选定盛润公司开发的盛世年华A号楼10层东南向房屋一套，于2007年11月14日交付了首期购房款，盛润公司于同日出具“房产预定金收款单”，该收款单载明了房屋层次、座向、面积等，具备了房屋预售合同的基本内容。盛润公司未履行在选定房源后24个月交付房屋的约定，至起诉时已逾期13个月，盛润公司的违约行为给其造成很大的经济损失。请求判令：盛润公司继续履行合同，将盛世年华A号楼10层东南向房屋一套（面积127.68平方米）交付给贾丽君，赔偿损失235952.64元（面积127.68平方米×单价1848元／平方米），并承担本案的诉讼费用。盛润公司辩称，贾丽君订购房屋时，其尚未取得商品房预售许可证，贾丽君支付预定金后，其只是出具了收款单，双方并未签订合同。因贾丽君未按其通知交纳剩余房款，根据双方承诺书的约定，视为贾丽君自动放弃权利，其有权另行出售。且在其取得商品房预售许可证后，已将该房屋出售给刘吉奎，故申请通知刘吉奎参加诉讼。刘吉奎述称，其与盛润公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，并在房管部门办理备案登记，手续齐全，涉案房屋应归其所有。
新乡市红旗区人民法院一审认为，盛润公司在不具备商品房预售条件的情况下收取贾丽君订房款后出具的“房产预定金收款单”，以及双方签订的承诺书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，据此认定该订购协议为商品房买卖合同。同时认为贾丽君与盛润公司就订购楼宇房屋的位置发生争议，贾丽君未按盛润公司通知交纳房款，盛润公司未与贾丽君而是与刘吉奎就该房屋签订了正式商品房买卖合同，因刘吉奎未与盛润公司恶意串通，不存在过错，该合同也应认定为有效。鉴于以上两份合同均未取得物权效力，结合刘吉奎已支付了首期房款且办理了银行按揭贷款及房屋备案登记的相关事实，该院于2012年5月10日作出（2011）红民一初字第182号民事判决：一、解除贾丽君与盛润公司签订的位于新乡市化工路与新飞大道西北角的盛世年华A号楼（A座）10层东南向房屋的订购协议；二、盛润公司应当返还贾丽君已付房款71000元及利息（利息从2007年10月4日起至给付之日止以71000元为基数按银行同期贷款利率计算）；三、盛润公司应承担贾丽君已付房款一倍的责任即71000元；四、盛润公司应当赔偿贾丽君所订购房屋的损失82098.24元（盛润公司出售给刘吉奎获得的差价）；五、驳回贾丽君的其他诉讼请求。
贾丽君以其订购涉案房屋较之刘吉奎在先，其与盛润公司未签订正式合同是因为盛润公司将房屋出售给刘吉奎、而非一审认定的双方对订购楼宇房屋的位置发生争议，一审认定刘吉奎办理银行按揭贷款与事实不符，刘吉奎虽办理商品房预售合同登记备案但不具有物权效力为由，提出上诉，请求判令继续履行合同并由盛润公司承担违约赔偿责任；同时主张即使判决解除其与盛润公司的订购协议，不应按原一审仅考虑盛润公司获利情况，应当参照当时的房价（同地段、同档次、同楼层、同面积等）认定实际损失。盛润公司以其在贾丽君拒绝交纳到期购房款自动放弃购房权利后，才将房屋另行处置给刘吉奎，一审将房屋出售差价确定为贾丽君的经济损失缺乏事实和法律依据为由，也提出上诉。
新乡市中级人民法院二审认为，一审法院认定盛润公司就涉案房屋分别与贾丽君和刘吉奎所签买卖合同均为有效，但以盛润公司要求贾丽君支付第二期房款的房屋与贾丽君购买的房屋不一致，导致贾丽君未能支付该购房款，认定盛润公司要求解除合同的理由不成立。刘吉奎在签订合同后支付购房款、维修基金、燃气开口费、有线电视费共计18.5万元，但以贾丽君与盛润公司的合同成立及付款在先为由，在贾丽君、刘吉奎均要求盛润公司交付房屋的情况下，支持了贾丽君的主张，同时告知刘吉奎可另行向盛润公司主张损失。按照贾丽君和盛润公司之间“任何一方违约，均按已付房款的两倍向守约方支付违约金”的约定，判决盛润公司承担逾期交房的违约责任。经该院审判委员会讨论决定，于2013年1月30日作出（2012）新中民五终字第449号民事判决：一、撤销一审判决；二、盛润公司于判决送达后十日内向贾丽君交付位于新乡市化工路与新飞大道西北角的盛世年华A号楼（A座）10层东南向房屋，贾丽君按照新乡市房管部门测绘的该房屋面积乘以每平方米1848元与盛润公司结算购房款（扣除已付71000元）；三、盛润公司于判决送达后十日内向贾丽君支付违约金142000元。
本院再审过程中，申请再审人盛润公司称，贾丽君和刘吉奎选定的房屋并非同一套，贾丽君所购房屋因规划调整而从南楼改至中间楼，向和贾丽君同期预定A楼住户交付的均是中间楼房屋可以印证。即使双方所选为同一套房屋，因贾丽君没有按照约定交纳房款，根据双方承诺书的约定应视为已经解除合同；在其取得商品房预售许可证之后，与刘吉奎签订合同并办理了登记备案，刘吉奎已付清全部房款，属于善意第三人，故理应归刘吉奎所有。一、二审法院认定事实有违双方约定，且贾丽君诉请为赔偿损失，法院判决支付违约金，超出诉讼请求，应予撤销。被申请人贾丽君称，盛润公司出具的“房产预定金收款单”明确载明其选定的是A号楼10层东南向房屋，而A号楼至始至终是南楼，其他订购A楼住户交付情况与其无关。盛润公司没有证据证明其按照约定就交款进行过公示或通知，在其交纳房款时发现涉案房屋已经售出。其购房在先，刘吉奎购房在后，所作备案只是商品房销售合同，而非房屋产权的登记备案，不具有物权效力。由于盛润公司逾期交房，给其造成损失，应赔偿延期交房期间的租房费用、按期交房后的出租受益、因解决纠纷和诉讼支出的交通费和误工费，及约定的违约金等，一、二审中盛润公司未就该项诉请问题提出异议。二审判决正确，应予维持。第三人刘吉奎称，其已将盛润公司诉至法院，要求盛润公司赔偿因一房两卖给其造成的损失。
本院再审认为，原审以盛润公司为贾丽君出具的“房产预定金收款单”以及双方签订的承诺书系商品房买卖合同，于法有据，应予维持。据此，贾丽君主张盛润公司逾期交房构成违约，诉请继续履行合同，交付房屋并赔偿对其造成的损失；而盛润公司以贾丽君未按约交纳房款视为双方解除合同为由予以抗辩。正确处理本案，应查明房屋应当何时交付、房款应当何时交纳，结合各方在商品房买卖中的权利义务以及实际履行情况，对各方是否违约及违约程度作出认定；同时结合贾丽君的诉请，在认定盛润公司违约的前提下，对贾丽君所主张的损失进行查明。原审未查明贾丽君所主张损失的具体构成及数额多少，而是按双方约定的违约金条款进行判决，与贾丽君的诉请不尽一致；且贾丽君诉请的损失数额为235952.64元，二审法院未按该数额全部支持，本应驳回其其他诉讼请求而未驳回，亦属不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定如下：
一、撤销新乡市中级人民法院（2012）新中民五终字第449号民事判决和新乡市红旗区人民法院（2011）红民一初字第182号民事判决；
二、本案发回新乡市红旗区人民法院重审。
审 判 长 史昶伟
代理审判员 张 伟
代理审判员 邹新哲
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 王 萌