南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第1680号
原告南京泉峰投资管理有限公司，组织机构代码67130805-7，住所地在南京市江宁经济技术开发区天元西路99号。
负责人潘龙泉，董事长。
委托代理人索明瑜、胡典，江苏天豪律师事务所律师。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区中保村。
法定代表人平理，董事长。
被告中国建设银行股份有限公司南京中央门支行，组织机构代码83490279-9，住所地在南京市鼓楼区中央路389号。
法定代表人彭安平，行长。
委托代理人陈雪巍，男，汉族。
委托代理人夏建松，男，汉族。
原告南京泉峰投资管理有限公司（以下简称泉峰公司）诉被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵公司）、中国建设银行股份有限公司南京中央门支行（以下简称建行中央门支行）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泉峰公司委托代理人索明瑜、胡典，被告建行中央门支行委托代理人陈雪巍、夏建松到庭参加诉讼。被告蟠龙金陵公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告泉峰公司诉称，2008年3月28日，泉峰公司与蟠龙金陵公司、建行中央门支行签订《中国建设银行人民币资金委托贷款合同》，约定泉峰公司向蟠龙金陵公司提供贷款2000万元，年利率13%。后蟠龙金陵公司未按约还款，泉峰公司诉至法院，请求判令蟠龙金陵公司、建行中央门支行偿还借款本金2000万元，支付利息62.925774万元（自2008年6月28日起至2008年9月27日，按照年利息13%计算）、违约金（以2062.925774万元为基数，自2008年9月28日起至判决确认给付之日止，按照每天千分之五计算）；判令泉峰公司对蟠龙金陵公司名下位于南京市鼓楼区中保村江东北路298号龙蟠B片综合楼抵押房屋享有优先受偿权。
被告建行中央门支行辩称，根据建行中央门支行与泉峰公司签订的委托贷款合同，其已履行了相关义务，不应承担任何违约责任。况且，双方已同意终止委托关系，建行中央门支行不再有任何义务。
被告蟠龙金陵公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2008年3月27日，泉峰公司与建行中央门支行签订委托贷款协议书，约定，泉峰公司在建行中央门支行开立存款账户，按照“先存后贷，不得透支”的原则将委托贷款资金提前划入存款账户。委托贷款有关结算业务由建行中央门支行按人民银行有关规定和银行业通常做法执行。建行中央门支行收回委托贷款本金时应及时通知泉峰公司，收回委托贷款利息时应及时划入泉峰公司规定账户。泉峰公司作为委托贷款债权人，对委托贷款的发放、管理、保证与回收全程工作负全部决策责任。委托贷款的担保协议，由泉峰公司与借款人另行签订。建行中央门支行不承担泉峰公司发放贷款的风险，不垫付资金，并于放款日当天一次性向泉峰公司按发放金额的5‰收取手续费。如建行中央门支行未按协议完成委托事项，泉峰公司可酌情采取扣减手续费、取消代理资格等措施。
2008年3月28日，泉峰公司、建行中央门支行、蟠龙金陵公司签订中国建设银行人民币资金委托贷款合同，约定，蟠龙金陵公司向泉峰公司借款2000万元，用于项目开发建设，借款期限为6个月，自2008年3月28日至2008年9月27日。贷款利率按年息13%计算，按月结息，结息日为每月的20日。只有满足下列条件时，建行中央门支行才有义务发放贷款：（一）泉峰公司的委托资金已经划到其在建行中央门支行开立的委托贷款基金户；（二）建行中央门支行已经接到泉峰公司的委托贷款发放通知书。发放贷款计划为2008年3月28日发放750万元、2008年4月7日发放1250万元。建行中央门支行将贷款划入蟠龙金陵公司在建行中央门支行开立的一般账户，账号为32×××26。任何还款，均按照先还利息后还本金的原则偿还。蟠龙金陵公司应在结息日通过建行中央门支行向泉峰公司支付到期利息，首次付息日为贷款发放后的第一个结息日，最后一笔贷款清偿时，利随本清。蟠龙金陵公司应于合同约定的还款日前在建行中央门支行开立的账户上备足当期应付之款项并及时办理还款手续。蟠龙金陵公司如挤占挪用或逾期使用贷款，则按借款金额的每日千分之五向泉峰公司支付违约金。蟠龙金陵公司不能按期支付的利息，及贷款挪用或逾期期间不能按期支付的利息，每逾期一日，按逾期金额的千分之五向泉峰公司支付违约金。如合同在履行过程中发生争议，应由蟠龙金陵公司与泉峰公司协商解决，建行中央门支行予以协助，协商不成，泉峰公司有权直接提起诉讼。同日，泉峰公司与蟠龙金陵公司签订南京市房地产抵押合同，约定，蟠龙金陵公司为上述委托贷款合同提供抵押担保，抵押物为南京市鼓楼区中保村江东北路298号蟠龙综合楼B区部分在建工程（土地权证号宁鼓国用2003第10490号），抵押面积共计3443.69M2。担保的借款本金金额为2000万元，履行担保债务期限自2008年3月28日起，至债务人完成主债合同所有义务，偿还全部的借款本金及利息、违约金止。抵押担保的范围为上述主债权本金及利息、主债合同约定的违约金、债务人应当支付的赔偿金、实现抵押权的费用。南京市房地产市场管理处出具房地产抵押登记凭证，载明“抵押人蟠龙金陵公司与抵押权人泉峰公司申请的关于坐落南京市鼓楼区江东北路298号部分在建工程的房地产抵押登记手续，业经我处核准登记，抵押关系自登记之日起成立。注：请于登记之日起5日后持此证前往华侨路35号东三楼金融超市领取权属证书”。泉峰公司至今未领取他项权证，南京市房屋产权监理处档案馆出具的南京市房地产抵押登记审批表上载明该抵押标的共78处，担保债务价值2000万元。
2008年3月28日，泉峰公司汇款2000万元至其在建行中央门支行开立的账户32×××31。建行中央门支行于当日向蟠龙金陵公司分两笔发放贷款，金额分别为1250万元、750万元，合计2000万元。2008年6月28日前，蟠龙金陵公司按约偿还利息。自2008年6月28日起至今，蟠龙金陵公司没有任何还款行为发生。2008年8月1日，泉峰公司向蟠龙金陵公司发出催款函，对该笔贷款进行催收。2011年4月10日，建行中央门支行向泉峰公司发出通知，告知蟠龙金陵公司的该笔贷款到期后未能偿还，关于该笔委托贷款不再进行相关账务记账处理及催缴工作。2013年5月27日，泉峰公司向建行中央门支行发出终止委托关系函，告知自收到通知书之日起终止双方委托关系，将自行与借款人联系、处理催收借款、计算本金与利息。同日，建行中央门支行向泉峰公司发出关于停止委托贷款记账及核销账户的函，泉峰公司在回执中表示对该内容表示接受。
以上事实，由原被告当庭陈述及泉峰公司举证的委托贷款合同、房地产抵押合同、登记凭证、付款凭证、被告建行中央门支行提交的贷款凭证、终止函等证据予以证实。
本院认为，泉峰公司与蟠龙金陵公司、建行中央门支行签订的委托贷款合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应当按约履行合同义务。
关于案涉诉讼主体问题。《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》规定：“在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人坚持不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。”《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据后法优先于前法的法律适用原则，若第三人在订立合同时知晓委托人与代理人之间的代理关系时，该合同直接约束委托人与第三人。本案中，泉峰公司、建行中央门支行、蟠龙金陵公司共同签订委托贷款合同，蟠龙金陵公司明确知晓涉案贷款系泉峰公司委托建行中央门支行发放，委托贷款合同也约定泉峰公司有权直接提起诉讼，故泉峰公司依法可直接以蟠龙金陵公司为被告主张权利。
关于违约金的计算方式与标准。泉峰公司委托建行中央门支行向蟠龙金陵公司发放了贷款，蟠龙金陵公司在借款到期后未能按约还款，构成违约，应当承担相应的违约责任。借贷双方对前期贷款本金和利息进行滚动结算后将利息计入本金，重新计算复利的，应当以最初的本金为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，超出四倍的部分不予保护。因此，违约金的计算应以蟠龙金陵公司未能偿还的本金为基数，不包括逾期支付的利息。委托贷款协议约定的每日千分之五标准超出中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，超出部分不予保护。
关于泉峰公司能否行使优先受偿权的问题。泉峰公司与蟠龙金陵公司签订房地产抵押合同，约定蟠龙金陵公司以其位于南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区共78处、合计3443.69平方米正在建造中的建筑物为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故泉峰公司主张对上述建筑物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
关于建行中央门支行是否应承担还款责任。建行中央门支行已根据委托贷款合同的约定及时发放贷款，不存在任何违约行为。根据委托贷款协议，委托贷款的借款方不能偿还贷款的风险应当由委托人承担，故泉峰公司要求建行中央门支行承担共同还款责任的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第四百零二条、第四百零六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司自本判决生效之日起十日内偿还原告南京泉峰投资管理有限公司借款本金2000万元、支付自2008年6月28日起至2008年9月27日止的利息62.925774万元，合计2062.925774万元，并支付违约金（以2000万元为基数，自2008年9月28日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）；
二、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司未履行上述（一）债务时，原告南京泉峰投资管理有限公司有权以被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司位于南京市鼓楼区江东北路298号蟠龙综合楼B区共计3443.69平方米建筑物（具体房屋号为308、309、310、311、312、317、318、319、320、321、322、323、326、327、328、330、331、332、333、335、336、337、338、339、401、406、409、415、419、421、422、423、426、430、433、435、437、438、501、503、505、507、508、511、512、517、519、520、522、523、526、527、530、531、532、535、536、537、540、709、726、727、801、807、808、809、810、811、812、816、817、818、820、822、903、905、906、907室）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
三、驳回原告南京泉峰投资管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费143440元，由被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司承担（鉴于原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如被告未按本判决指定的期间履行还款义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 郭俊卿
人民陪审员 马桂花
人民陪审员 汪巧莲
二〇一四年十二月十五日
见习书记员 彭晓娜