安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民二初字第00425号
原告：安徽省宁国市特种耐磨材料有限公司，住所地宁国市城关宁阳西路8号。
法定代表人：陈岳茂，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：郑在城，宁国市西津街道法律服务所法律工作者。
被告：宁国鸿顺耐磨材料有限公司（现企业名称为“安徽省瑞顺铸造科技有限公司”），住所地宁国市宁城北路津河商贸大厦四楼。
负责人：王大顺，该公司董事长。
被告：王旭安，男，1988年5月12日出生，汉族，住宁国市西津办事处。
二被告共同委托代理人（特别授权）：张荣，安徽西津律师事务所律师。
原告安徽省宁国市特种耐磨材料有限公司与被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司、被告王旭安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡跃武独任审判，公开开庭进行了审理。原告安徽省宁国市特种�磨材料有限公司的委托代理人郑在城，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司和被告王旭安的共同委托代理人张荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽省宁国市特种耐磨材料有限公司诉称：被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司截止2006年11月20日，经双方确认，共欠原告货款902842.76元。2007年2月10日，原告与被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司签订一份《房地产抵账协议》，约定被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司法定代表人及其家属同意以登记在其子王旭安名下的，坐落于宁国市津河西路广通巷131号房地产及室内家具、电器作价人民币732842.76元代偿该笔债务，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司法定代表人妻子郑芝凤及其儿子，即被告王旭安均在该协议上签名同意。之后，两被告将“抵账”房屋及该房房产证及两份出让土地使用证交付给原告占有、使用至今。2007年7月21日，被告王旭安向原告股东林来营出具授权委托书，委托其全权处理该抵账房地产的出售及办理过户等事宜。
2007年10月29日，原告以《房地产抵账协议》约定房地产价格过高及显失公平为由向法院提起诉讼，要求撤销该协议，均被两级法院驳回，法院认定《房地产抵账协议》合法有效。2009年2月份起，原告多次要求两被告履行协助办理《房地产抵账协议》约定的房地产过户手续等义务，均被两被告以在外地等为由拖办至今日。现原告诉至法院，要求两被告履行《房地产抵账协议》约定的义务，协助原告办理房屋房产证和土地使用证过户登记手续；本案诉讼费用由两被告承担
被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司、被告王旭安辩称：《房地产抵账协议》是事实；原告诉称没有过户的事实不正确，被告已将房产证、土地证交付原告，房屋没有过户的过错在原告方；《房地产抵账协议》�订并生效于2007年2月10日，早已超过两年的诉讼时效，请法院驳回原告的诉请；过错在原告方，因此产生的一切费用由原告承担。
原告为证明其主张，举证：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原告当事人身份情况；
2、企业登记信息表复印件一份，证明原告已被吊销营业执照的事实；
3、法定代表人身份证明一份，证明陈岳茂同志系原告企业法定代表人；
4、对账函复印件一份，证明第一被告欠货款的事实；
5、房地产抵账协议复印件一份，证明原告与被告达成了“房地产抵账协议”的事实及房产证交付事实；
6、授权委托书一份，证明被告王旭安同意委托原告股东林来营办理房地产过户及销售情况；
7、法院判决书复印件一份，证明法院认定《房地产抵账协议》有效、合法的事实；
8、陈岳茂、林来营身份证复印件各一份，证明该公司系二人公司，二人为原告股东、出资人；
9、房屋所有权证（宁房权证河字第10**号）一份，土地使用权证（宁国用2004字第445号、第446号）二份，证明被告实际交付房产及证件给原告多年的事实。
两被告为证明其辩称，举证：
1、企业名称变更核准通知书一份，证明2010年12月28日，被告“宁国鸿顺耐磨材料有限公司”企业名称变更为“宁国瑞顺汽车零部件有限公司”；
2、工商行政管理局证明一份，证明2012年3月6日，“宁国瑞顺汽车零部件有限公司”变更企业名称为“安徽省瑞顺铸造科技有限公司”。
上述证据，庭审质证时，两被告对原告证据的真实性均无异议，但认为不能证明是被告的原因而未办理过户。原告对两被告证据无异议。鉴于双方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认。
根据证据的认证，并结合当事人陈述，查明本案事实为：
2006年11�20日，原告与被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司经对账确认，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司结欠原告钢球货款902842.76元。2007年2月10日，原告（乙方）与被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司（甲方）经协商签订一份《房地产抵账协议》，约定被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司同意以其法定代表人王大顺之子王旭安名下的私有房产抵消所欠原告的钢球货款；该房地产坐落于宁国市津河西路广通巷131号，建筑面积178.33㎡，出让土地面积179.73㎡，房前通道土地面积23㎡；该房产抵消钢球货款732842.76元；协议生效后，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司向原告交付房产证及土地使用权证，并协助原告办理变更登记手续；交易产生的税费由原告承担。协议签订后，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司向原告实际交付了该处房地产，并就双方同时约定的一并抵账的家用电器、家具等共计24件用品�理了交接手续。2007年2月12日，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司法定代表人王大顺向原告出具证明一份，称截止2007年2月12日，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司及王大顺共欠原告货款人民币80000元，并承诺在2007年12月底前付清，除此以外已全部结清无任何欠款。2007年7月21日，被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司向原告交付上述房屋所有权证（宁房权证河字第10**号）、土地使用证（宁国用2004字第445号、第446号）。之后，原告在变卖该房地产时发现市场价偏低，为此，原告在与被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司交涉未果后，以被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司实施欺诈，抵账协议显失公平为由向宣城市中级人民法院提起诉讼，诉请撤销《房地产抵账协议》，偿还货款等经济损失。
2008年3月26日，宣城市中级人民法院作出（2007）宣中民二初字第58号民事判决书，认为《房地产抵账�议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，遂判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉，案经安徽省高级人民法院审理，并于同年8月28日作出（2008）皖民二终字第0105号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此后，原告多次要求两被告履行协助办理《房地产抵账协议》约定的房地产过户登记手续未果，现原告再次起诉，要求两被告协助办理房地产过户登记手续。
本院认为：原、被告签订的《房地产抵账协议》的标题虽是房地产抵账，但其内容实际是房屋买卖及土地使用权转让，且是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。依据该协议的约定，原告支付了价款，被告亦实际向原告交付了房地产，原告也实际占有、使用至今。因此，该争议房屋的所有权及土地使用权，应当归原告所有，两被告应依约履行协助原告办理房地产登记过户等手续。故对原告的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、坐落于宁国市津河西路广通巷131号的房屋所有权（宁房权证河字第10**号）、土地使用权（宁国用2004字第445号、第446号）归原告安徽省宁国市特种耐磨材料有限公司所有；
二、被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司（或“安徽省瑞顺铸造科技有限公司”）及其法定代表人王大顺、被告王旭安对上述房地产有义务协助原告安徽省宁国市特种耐磨材料有限公司办理相关变更、登记及过户手续。
本案受理费300元，减半收取150元，由被告宁国鸿顺耐磨材料有限公司、被告王旭安共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 胡跃武
二〇一三年十二月九日
书记员 倪心怡