上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初41953号
原告：彭海全，男，1966年11月1日生，汉族，户籍地河南省项城市郑郭镇后师寨村XXX号院，现住上海市浦东新区川展路XXX号。委托诉讼代理人凌宏，上海罗业律师事务所律师。被告：叶金芳，女，1962年12月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区机场镇滨海四村韩家宅XXX号，现住上海市浦东新区千汇路XXX弄XXX号XXX室。被告：陆连明，男，1986年7月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区机场镇滨海四村韩家宅XXX号，现住上海市浦东新区千汇路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人陈良，系陆连明妻子，即被告陈良。被告：陈良，女，1987年7月23日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区机场镇中圩村中圩家宅XXX号，现住上海市浦东新区千汇路XXX弄XXX号XXX室。原告彭海全诉被告叶金芳、陆连明、陈良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法适用简易程序,于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告彭海全及其委托诉讼代理人凌宏、被告叶金芳、陈良(暨被告陆连明的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭海全诉称，2009年3月，就原告向被告购买上海市浦东新区航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方签订了《房地产买卖合同》。后原告按约向被告支付了全部购房款并对房屋装修后入住。2014年2月13日，系争房屋可进行过户了，原告多次催促被告过户，但均无果。后原告得知被告因向案外人借某，于2011年2月25日在系争房屋上办理了抵押登记。被告向原告承诺会妥善处理与案外人的债权债务，不会影响原、被告之间的过户。后原告为保障自身权益，与被告在系争房屋上办理了抵押登记。现因系争房屋被人民法院查封，无法过户至原告名下。同时，被告徐良、陆连明系夫妻关系，就夫妻共同债务应共同偿还。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款人民币(以下币种同)66万元；3、被告每日按购房款的3‰(即1,980元)支付原告自2014年8月21日起至判决生效之日止的违约金(暂算至2016年5月31日为1,300,860元)；4、被告赔偿原告装修损失10万元；5、原告对拍卖、变卖被告抵押物的价款在债权担保的范围内具有优先受偿权。审理中，原告表示诉请3中的违约金仅主张1,300,860元，其余不再主张。被告叶金芳、陆连明、陈良辩称，已收到原告支付的全部购房款，系争房屋钥匙已经交付被告。对于原告的诉讼请求均无异议，同意支付。文希海的案件还在执行，被告无力还钱，实际上被告没有从文希海处拿到一分钱。被告要把文希海的案件解决以后再还钱给原告。经审理查明，被告叶金芳、陆连明系母子关系，被告陈良系被告陆连明之妻。系争房屋权利人为被告叶金芳、陆连明，核准日期为2014年4月16日。2009年3月22日，原告(买受人、乙方)与被告叶金芳、陆连明、陈良(出卖人、甲方)就买卖系争房屋签订《房地�买卖合同》，其中第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为66万元。第七条约定，甲方应当在2014年2月20日前办理房产过户手续。第九条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及办理房地产权利过户手续)给乙方，甲、乙双方同意按下列条款内容处理：一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款每日千分之三的违约金；二、甲方逾期未交付房地产及办理房地产权利过户手续，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的3日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起十日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的每日千分之三向乙方支付违约金。若解除合同时乙方已装修，甲方愿意赔偿乙方全部装修款。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿……同日，原告与被告叶金芳、陆连明、陈良签订了《协议书》，载明“有叶金芳、陆连明所拿的位于航城三路XXX弄XXX号XXX室的房屋，建筑面积76.53平方米，转卖给彭海全，转卖价格陆拾陆万元人民币。签订本协议时乙方付清全额房款。双方协议，商定本协议在任何情况下不能变动，如任何一方违反上述协议，违约方双倍赔偿对方。”同时，被告叶金芳、陆连明、陈良出具了关于收到原告66万元房款的收条。系争房屋上设定有两项抵押登记，1、抵押权人为文希海的抵押登记：债权数额为80万元、债权履行期限为2011年2月25日至2014年2月24日，核准日期为2011年3月1日；2、抵押权人为彭海全的抵押登记：债权数额为50万元、债权履行期限为2014年4月19日至2024年4月18日�核准日期为2014年5月5日。另查明，2014年2月11日，文希海以陆连明、叶金芳为被告提起了诉讼，案由为民间借贷纠纷。本院经审理后于2014年8月5日作出(2014)浦民一(民)初字第6071号民事判决，判决陆连明、叶金芳共同归还文希海借某80万元、利息损失18万元及自2014年2月25日起的借某逾期利息。该判决目前已生效。2015年5月28日，系争房屋在(2014)浦民一(民)初字第6071号案件的执行过程中被本院查封。审理中，原、被告确认，原告以现金方式一次性向被告支付了购房款66万元。被告向原告交付的是毛坯房，原告对房屋进行了装修。因系争房屋无法过户，为保障原告权利，故在系争房屋上设定了50万元的抵押登记，该50万元包含在房款66万元中。涉案买卖合同解除后，就房屋返还问题无需在本案中一并处理。原告称，其在外做生意，以前断断续续居住于系争房屋，约2016年5月20日后，被告告知系争房屋被法院贴了封条，至此原告就没有回系争房屋居住过。依据担保法的相关规定，原告主张优先受偿权。被告称，系争房屋系被告拆迁安置所得的唯一住房，现居住的房屋是承租的。当时通过村里人介绍认识了文希海，文希海称可以想办法尽快将系争房屋过户给原告，并让原告多给钱，由此欺骗被告与其签了借某合同、办理了抵押登记。经本院反复释明，被告均表示对原告主张的违约金数额无异议，不要求法院予以调整。以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖合同》、《协议书》、收条、《房产抵押借某合同》、(2014)浦民一(民)初字第6071号民事判决书及庭审笔录在案佐证。本院认为，涉案《房地产买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。买卖双方在合同中约定的过户�间为2014年2月20日前，后因系争房屋上设定了抵押权人为文希海的抵押登记，故至今未能过户。现原告提出解除合同，并要求三被告共同返还购房款、支付违约金及赔偿装修损失，被告对此表示均无异议，本院可据此判决。被告与文希海之间的债权债务纠纷并非属于本案同一法律关系，被告若对生效判决有异议的，可通过申请再审、抗诉等途径解决。被告称要待文希海案件解决后再向原告归还款项，本院不予采纳。关于原告诉请主张对拍卖、变卖被告抵押物的价款在债权担保范围的范围内具有优先受偿权。根据原、被告的庭审陈述，因系争房屋无法按期过户，为保障原告权利，在系争房屋上设定了抵押权人为原告的抵押登记，债权数额50万元已包含在购房款66万元中。由此可见，原、被告之间并不存在真实的借某关系，该抵押登记仅作为系争房屋买卖的担保，不适用担保法关于优先受偿权的规定。虽被告对原告的该项诉请亦无异议，但由此会侵害其他债权人的合法权益，故本院对于原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告彭海全与被告叶金芳、陆连明、陈良于2009年3月22日就上海市浦东新区航城三路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》、《协议书》；二、被告叶金芳、陆连明、陈良于本判决生效之日起十日内返还原告彭海全购房款66万元；三、被告叶金芳、陆连明、陈良于本判决生效之日起十日内支付原告彭海全违约金1,300,860元；四、被告叶金芳、陆连明、陈良于本判决生效之日起十日内赔偿原告彭海全装修费10万元；五、驳回原告彭海全的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义�，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,286元，减半收取计11,643元，保全费5,000元，合计16,643元，由被告叶金芳、陆连明、陈良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年八月三十日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。