四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2444号
上诉人（原审第三人）周松平，男，汉族，生于1967年8月17日，住四川省南部县。
委托代理人周北平，四川英艳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓发林，男，汉族，生于1976年3月30日，住四川省南部县。
委托代理人罗俊，南部县陵江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）四川东欣家园房地产开发有限公司，住所地四川省南部县南隆镇蜀兴街53号2楼。
法定代表人吕尧土，经理。
委托代理人张双庆，四川龙正律师事务所律师。
上诉人周松平因与被上诉人邓发林、四川东欣家园房地产开发有限公司（简称东欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2015）南民初字第2260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周松平的委托代理人周北平，被上诉人邓发林及其委托代理人罗俊到庭参加了诉讼，被上诉人东欣公司的法定代表人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年4月21日，邓发林（乙方）与东欣公司（甲方）签订《住房预订合同》一份，约定：住房地点席家村木材市场一单元6楼601房，建筑面积约105平方米，单价2，600元／㎡，房款总金额为273，000元，此款在签订合同时支付壹拾伍万元，交房时付满总款的90%，其余10%在办好房产证和土地使用证时付清；交房期限为合同签订之日两年内交房（交房后六个月内办理房产证和土地证）；若甲方在通知时间内没有为乙方保留房屋或转售第三人，则甲方双倍返还已收房款；如果合同期限内没有办好房产证和土地使用证，甲方赔偿乙方房款总价的5%；房屋产权过户由甲方统一办理，办房产证和土地使用证费用一切都由甲方承担，交易产生的契税税金由乙方承担等。该合同批注“本合同的房款总价为贰拾柒万元正，不按平方米计算”，东欣公司在该批注内容上加盖公司公章。2013年4月22日、12月18日邓发林分别向东欣公司支付购房款140，000元、50，000元，东欣公司收款后分别向邓发林出具了《收据》。2015年3月3日，邓发林向东欣公司法定代表人吕尧土银行转款30，000元。
2012年2月29日，周松平（乙方）与东欣公司（甲方）签订《住房预订合同》一份，约定：购买住房地点席家村原木材市场东欣家园一单元六楼A型号，建筑面积约107平方米，单价2，350元／㎡，房款总金额为251，450元，此款在签订合同时支付壹拾万元，主体完工前支付壹拾万元，交房时付满总款的90%，其余10%在办好房产证和土地使用证时付清；本合同签订之日起一年内交房（交房后六个月内办理房产证和土地证）；若甲方在通知时间内没有为乙方保留房屋或转售第三人，则甲方双倍返还已收房款；如果合同期限内没有办好房产证和土地使用证，甲方赔偿乙方房款总价的20%；房屋产权甲方统一办理，办房产证和土地使用证费用一切都由甲方承担，交易双方各自产生的契税、税金由各自承担等。2015年4月19日，东欣公司（甲方）与董云才、马青山、蒲含群、敬君兰（乙方）签订《协议书》，协议载明：甲方应向乙方交付合伙建房下差的房屋建筑面积约为320平方米，甲方自愿以位于南隆镇席家村木材市场旁一单元六楼一号房屋折抵应交付的房屋面积（此房屋面积约为101.3平方米，已出售给乙方马青山姐夫周松平，并已给付购房款40，000元，其房款按2，200元每平方米抵扣应给付的面积，房屋归周松平所有）后，下欠乙方房屋面积约为240平方米。如甲方将乙方折抵的房屋（一单元六楼一号）另卖他人（周松平除外），所产生的纠纷由甲方处理，造成的损失由甲方承担，与乙方无关，且甲方在签订本协议时交付该房屋。
一审法院另查明：案涉席家村木材市场一单元6楼601房屋与东欣家园一单元6楼A型号房屋系同一套房屋。案涉房屋水、气先上户在周松平名下，现由东欣公司盖章确认变更至邓发林名下。邓发林及周松平均未办理案涉房屋的网签备案登记手续。
邓发林向一审法院提起诉讼，请求：1.东欣公司继续履行合同，立即为其办理案涉房屋的房屋所有权证和土地使用权证；2.东欣公司按合同约定支付违约金13，500元；3.诉讼费用由东欣公司承担。
周松平在一审中以有独立请求权的第三人参与诉讼，请求确认其与东欣公司2012年2月29日签订的《住房预订合同》合法有效，东欣公司为其办理房屋过户手续。
一审法院认为，邓发林和周松平各自与东欣公司签订的《住房预订合同》，均是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，并具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，均为有效合同。东欣公司“一房二卖”，且均未办理房产过户登记，而邓发林与周松平均主张继续履行合同，应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。本案中，虽然周松平与东欣公司订立的《住房预订合同》及水、气上户在先，但合同订立后周松平仅支付购房款40，000元，而邓发林已交付房款220，000元，且水、气户名已变更到邓发林名下，同时，东欣公司已将案涉房屋交付邓发林，邓发林并已对案涉房屋进行了装修和使用。综合上述情形，邓发林与东欣公司之间的房屋买卖合同得到履行更为适宜，故邓发林要求东欣公司协助办理房屋所有权转移登记的请求，一审法院予以支持。东欣公司未在合同约定期限内为邓发林办理房产证和土地使用证，属违约行为，东欣公司仅以土地纠纷及行政审批等原因抗辩未办理房产证和土地使用证不存在违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳，故邓发林要求东欣公司按合同约定支付违约金的请求成立，一审法院予以支持。周松平与东欣公司之间的商品房买卖合同目的不能实现，可以通过其他途径进行权利救济。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《商品房销售管理办法》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、四川东欣家园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助邓发林办理位于南部县南隆镇席家村木材市场一单元6楼601房屋的房产证、国有土地使用证过户手续，并向邓发林支付违约金13，500元（270，000元×5%）；二、驳回周松平的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由四川东欣家园房地产开发有限公司负担。
上诉人周松平不服一审判决，向本院上诉称，1.上诉人与东欣公司签订合同在前，东欣公司在上诉人不知情的情况下将案涉房屋出卖给邓发林，上诉人不具有任何过错。一审法院已认定上诉人与东欣公司签订的合同合法有效，在东欣公司没有提出解除合同且东欣公司与该房屋的土地使用权人马青山等人再次对案涉房屋达成协议，并付清全部房款的情况下，一审法院以合同履行过程中交纳房款的多少以及邓发林变更水、气户名为由，认定邓发林对案涉房屋享有权利是错误的。2.案涉房屋并未交付，邓发林也未对该房屋予以装修。事实是上诉人在装修水、电时，被邓发林及家人阻拦，才导致纠纷的发生。故一审法院认定邓发林已对案涉房屋进行了装修和使用，是错误的。据此，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判东欣公司继续履行合同，案涉房屋归上诉人所有。
被上诉人邓发林答辩称，1.周松平与邓发林分别与东欣公司签订的合同在房屋位置、面积、单价等方面存在差异，周松平以第三人的身份参与诉讼，主体资格不适格。2.案涉房屋系邓发林购买的，邓发林按照合同约定交纳了购房款，并进行了装修使用。水、气的上户是由作为开发商的东欣公司办理的，邓发林没有过错。3.周松平签订合同后，并未按照约定支付购房款，故周松平对案涉房屋不享有权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效且买受人均要求继续履行合同情况下，不能仅考虑合同签订的时间，也应综合比较两份合同的履行程度。根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。具体到本案，邓发林、周松平均未办理房屋所有权转移登记，但邓发林根据有效合同已实际占有、使用案涉房屋并进行了装修，同时考虑邓发林已交付房款220，000元且水、气户名已变更到邓发林名下的事实，一审法院判决继续履行东欣公司与邓发林签订的房屋买卖合同并未违背上述确认优先履行顺序之原则，本院予以维持。周松平不能按照合同约定取得案涉房屋所有权，可以另案起诉来维护自身合法权益。综上，周松平的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费500元，由上诉人周松平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 郭 锐
代理审判员 李碧英
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 何 薇