山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2912号
原告济南齐华物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘进华，董事长。
委托代理人韩同超，男，该公司员工，住济南市。
委托代理人田吉强，男，该公司员工，住济南市。
被告赵西霞，女，1983年10月20日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王钢，男，济南市中圣剑法律服务所法律工作者，住济南市。
原告济南齐华物业管理有限公司与被告赵西霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南齐华物业管理有限公司法定代表人刘进华的委托代理人韩同超，被告赵西霞的委托代理人王钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南齐华物业管理有限公司诉称：被告于2009年12月份购买他山花园小区，系该小区业主。2009年12月20日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告为被告提供物业服务，被告每一年向原告交纳一次物业服务费，物业服务费按照建筑面积计算，每月每平方米1.80元。逾期交纳的，每天交纳千分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行合同，为被告提供各项物业管理服务。但是，被告从2011年12月20日起至今共欠原告物业费计23594元。经原告多次催交，被告都以物业费价格不合理等不正当理由拒绝交纳。被告的行为已经给原告的正常运转造成不利影响，更严重影响了原告的服务信誉。综上，原告依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉至法院，请求判令：1、被告支付所欠原告2011年12月20日至2015年12月19日物业费23594元；2、被告支付原告物业费违约金56675.78元。
被告赵西霞辩称：1、2011年12月份至2013年7月份的物业费已超过诉讼时效，请求法院予以驳回。2、本案违约金约定非常之高，千分之三不符合最高法院的司法解释，应属无效约定，应当予以驳回。3、（2011）市民初字第2855号民事调解书第二款有明确约定，原告应当于2012年5月1日前协助被告向开发商协商因被告家中房屋漏水的赔偿事宜，如协商不成，应协助被告出具相关损害情况证明材料，这是生效的法律文书规定的原告义务。而原告至今没有履行这条约定，被告多次找原告，原告就是不予履行，所以被告才一直拒绝支付物业费，并非被告无故不交，而且被告已经完全履行了民事调解书第一条规定的义务。
经审理查明：山东中齐房地产开发有限公司与原告济南齐华物业管理有限公司签订了《漱玉花园前期物业服务委托合同》，合同约定山东中齐房地产开发有限公司委托济南齐华物业管理有限公司对漱玉花园（即现在涉案的“他山花园小区”）实行物业管理，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等费用。合同约定委托管理期限自2008年4月11日起，于本物业管理区域成立的业主委员会与其选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效之日终止。上述前期物业管理服务合同于2008年4月23日由济南市房产管理局予以备案。
2009年12月20日，被告赵西霞与山东中齐房地产开发有限公司签订了《他山花园收房通知书》，该通知书中最后确认房屋的实测面积为273.08平方米，首期物业管理费5898.53元（1.8元／平方米·月，预收12个月），该通知书落款处由被告赵西霞签字和山东中齐房地产开发有限公司加盖公章予以确认。同日，被告赵西霞与原告济南齐华物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议载明已聘请原告济南齐华物业管理有限公司为他山花园小区的前期物业服务企业，业主入住小区后，原告济南齐华物业管理有限公司开始收取物业服务费，小高层、高层按建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取；空置房按70％交纳；业主每年交纳一次物业服务费，办理入住手续时预交一年的物业服务费，以后每次交费于当期交费期最末一个月的月底止，逾期原告将向业主收取滞纳金。同日，被告赵西霞还签署了《济南－他山花园业主临时管理规约》一份，在规约中被告同意按照《前期物业服务协议》的约定按时向物业管理企业交纳物业服务费。自2011年12月20日至2015年12月19日，共48个月，被告赵西霞未按合同约定向原告济南齐华物业管理有限公司交纳物业服务费用。
另查明，现他山花园小区尚未成立业主委员会，至今仍由原告济南齐华物业管理有限公司作为前期物业服务企业进行物业服务。
再查明，原告济南齐华物业管理有限公司曾于2011年将被告赵西霞诉至本院，要求被告赵西霞支付拖欠的2010年12月20日至2011年12月19日的物业费并承担违约金，在该案审理期间，经本院调解，原、被告双方达成如下协议：“一、被告赵西霞于2012年2月16日前一次性向原告济南齐华物业管理有限公司交纳5898.5元结清被告拖欠原告自2010年12月20日至2011年12月19日的物业费。二、原告济南齐华物业管理有限公司于2012年5月1日前协助被告赵西霞向开发商山东中齐房地产开发有限公司协商因被告家中房屋漏水的赔偿事宜。如协调不成，应协助被告出具相关损害情况的证明材料。……”
以上事实，由收房通知书、前期物业合同、业主临时规约、民事调解书、民事判决书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告济南齐华物业管理有限公司与山东中齐房地产开发有限公司、被告赵西霞分别签订了《前期物业服务协议》，该协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对协议双方均具有约束力，双方均应履行协议的约定。在原告济南齐华物业管理有限公司依约提供了物业服务的情况下，被告赵西霞未按合同约定交纳2011年12月20日至2015年12月19日的物业服务费，已构成违约。故被告赵西霞应向原告济南齐华物业管理有限公司交纳2011年12月20日至2015年12月19日的物业服务费共计23594.11元（1.8元／平方米·月×273.08平方米×48个月＝23594.11元），原告济南齐华物业管理有限公司仅主张23594元，本院予以支持。被告赵西霞辩称其拒交上述物业费的原因是原告济南齐华物业管理有限公司未履行（2011）市民初字第2855号民事调解书中协议第二条的约定，该辩称意见于法无据，本院不予采信。关于诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。原告济南齐华物业管理有限公司至今仍在涉案小区内提供物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告济南齐华物业管理有限公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对被告赵西霞提出的原告济南齐华物业管理有限公司部分诉讼请求已超过时效的抗辩意见，本院不予支持。关于违约金的问题，本院认为，被告赵西霞并非恶意拖欠物业费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告赵西霞于本判决生效之日起十日内给付原告济南齐华物业管理有限公司2011年12月20日至2015年12月19日的物业服务费23594元。
二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1810元，减半收取905元，由被告赵西霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 宋 芳
二〇一五年十一月二十五日
代理书记员 商玉莹