北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第41571号
原告严红，女，1985年8月23日出生。
被告范灵植，男，1982年9月21日出生。
原告严红（以下简称原告）与被告范灵植（以下简称被告，）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员矫辰独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年9月9日签订《租赁合同》（租赁期限自2013年9月16日至2014年9月15日止），根据合同中规定，原告和男友王翔承租被告位于北京市朝阳区吉祥里小区204号楼XXX的一居室，租期一年，每月租金4500元，房屋押金4000元，押一付三，以银行转账方式支付给被告的妻子刘菲菲账户，2014年9月14日，原告在合同到期前一日搬出，并与被告妻子刘菲菲通电话（被告没接电话），约定14日18时左右验房退房，被告妻子称验完房后会以银行转账方式返还押金。18时左右，原告到达承租屋，被告正带着中介看房验房，原告和男友当时即返还房门钥匙两把、电卡、燃气卡，然后被告当着原告的面把钥匙给了链家地产与21世纪不动产两家中介并与他们签署了房屋出租委托书。被告告知回去把押金及电费钱转账给原告。经多次联系被告返还押金，被告仍以种种不正当的理由，想方设法拖欠、扣押押金。综上所述：为了维护原告的合法利益，特向法院起诉，请求法院判决：1、被告返还房屋租赁押金4000元；2、被告返还预交的电费320.5元。
被告辩称：被告于2013年7月初将位于朝外大街吉祥里小区204楼XXX的房屋租赁信息分别挂在链家、21世纪、我爱我家等房产中介。原告于2013年9月5日前后通过中介找到了我的房源，之后原告出于种种原因，通过避开中介的手段，私下里找到我的邻居索要了我的联系方式，并提出私下签订房屋租赁合同的请求。由于2013年7月至10月间，吉祥里小区正在进行热力管网更新改造，小区环境受到了很大影响。为此，我的房子出租也收到了影响，当时处于滞租状态。为了能将房子租出去，减少因拖延造成的损失，我便与原告约定，于2013年9月9日晚19点，在本人的房屋内签订租赁合同。合同签订前，原告提出2013年9月11日要出差，可否将合同签订日期拖后至9月16日，我当时答应了她的特殊请求，并签订了房屋租赁合同，约定房屋租金每月4500元、押金4000元。物业费、供暖费由我承担，水、电、燃气、上网、固话、有线电视等费用由原告承担。房屋验收无异常后，原告称与男友都是刚毕业不久并刚参加工作，手头没有太多的钱，凑齐3个月的房租己经很吃力了，押金可否先支付一部分。我问她们能先付多少，原告称只能先支付1900元。我当时也是出于对她们理解和照顾的考虑，便答应了她的要求。同时我也要求原告将第一部分押金1900元与2013年9、10、11月份（3个月）的房租及电、燃气、上网、固话、有线电视等费用一并打入我爱人刘菲菲招商银行的账户内。剩余部分的房屋押金与2013年12月、2014年1、2月（后三个月）的房租一起打入我爱人的账户。当时原告对我提出的要求无异议，并满口答应按时补齐剩余的押金。由于当时我爱人已经怀有9个月的身孕需要照顾，我们单独住在健翔桥，从健翔桥到朝外大街路途往返需要3个小时左右的时间。我爱人独自在家我不放心，带她前往又行动不便。为减少后续的环节，同时出于对原告的信任。我便于当日在原告那份房屋租赁合同的背面，给原告写了张1900元的押金收条。原告于2013年9月12日，将前3个月的房屋租金13500元、房屋押金1900元、电费180元、燃气费50元、有线电视72元，上网费168元、固话费32元，共计15900元打入了我爱人的银行账户（应打15902.93元）。2013年12月5日，在我爱人催促下，原告才将2013年12月和2014年1、2月的房租交纳，我爱人曾要求原告补齐剩余的房屋押金，可原告均以种种借口拖欠，直至合同期满原告也未将押金补齐。在原告租住我房屋期间，原告将防盗门及电冰箱损坏，并且一直未通知我，直至租赁期结束我去收验房屋时才发现。为此，我向原告提出由其进行损坏物品的维修事宜，待修复完毕后，可将其房屋押金退还，但遭到原告拒绝。其称损坏的部位不影响使用因此不予维修，并索要押金。此后，我也多次拨打原告电话敦促其落实维修事宜，但原告置之不理且拒绝接听电话。另外，原告于2013年3月间，在未征求我同意的情况下企图将房屋转租，被我发现后予以制止。之后其又要求单方解除租赁合同，称其单位搬至丰台，上下班不方便，但根据我与原告签订房屋租赁合同中之约定，我拒绝了原告的无理要求。由于原告违约在先，且其无理要求未得到我的同意，便怀恨在心。如今原告将我告上法庭，并以退还房屋全额押金的名义诬告我。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月9日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，原告租赁被告位于北京市朝阳区朝外大街吉祥里小区204楼XXX号房屋，约定月租金4500元，租金为3个月支付一次，具体付款日期为每月／季度到期日5日前支付，甲方收到为准，租金以人民币银行转账方式支付；签约时，承租人需支付押金4000元，押金不得冲抵房款，合同到期或解除后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金；乙方租用房屋期限为12个月，自2013年9月16日至2014年9月15日止；本合同期满时，乙方有优先续租权，但需提前30天给予甲方通知，取得甲方的同意，并续订续租合同。该合同交接物品清单中显示水费、电费、煤气费、有线电视费共计302.93元。当日，被告在《租赁合同》背面签署《收条》，载“今收承租人严红204楼XXX室租房押金1900元整。范灵植”。审理中，被告称因原告表示手里没有太多钱，请求只先支付部分押金1900元，被告表示同意，双方约定将押金1900元与第一期三个月房租、电、燃气、上网、固话、有线电视等费用一并打入被告妻子刘菲菲账户，剩余押金与第二期房租一并支付，但因刘菲菲怀孕为避免不便所以在签订合同当日，原告未实际交纳押金的情况下事前为其出具了收条。被告对其所述未提供相应证据，原告亦不予认可，称合同签订当日以现金支付了押金1900元，并出具手机交易查询记录于2014年9月12日支付了剩余押金2100元及第一期房屋租金13500元。另根据被告提交的银行交易明细，原告还于9月12日向被告转账支付300元。
另查，原告已将租赁房屋腾退。被告称原告使用期间损坏防盗门、冰箱，需要400至500元进行维修，并提供照片予以佐证，原告认可使用现状，但认为属于正常磨损不同意赔偿。另，原告认可尚有水费40元、有限电视费18元未支付，同意从押金中扣除。原告还称其腾退房屋时尚有320.5元电费被告应退还并出具发票，该发票显示原告于2014年9月19日向租赁房屋电卡充值200元。
以上事实，有《租赁合同》、收条、银行明细单、发票、照片等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告根据收条、转账记录证明已履行交付全额押金义务，被告对此有异议，但未能提供反证，故本院认定原告已适当履行押金交付义务。合同终止后，扣除合理损失，剩余押金应返还原告，对于合同损失，根据审理查明的情况，原告承租期内存在防盗门、冰箱损坏，被告认为损坏价值约400至500元，本院认为未超过合理水平，酌定损失数额为500元。此外，原告同意扣除水费40元，有线电视费18元，本院不持异议。综上，原告要求被告返还押金的诉讼请求本院部分予以支持。
对于电费，双方未书面交接。原告出具发票证明截至2014年9月13日充值200元，本院予以采纳，但其主张交接时尚有320.5元，对于超过200元部分未提供相应证据，本院根据现有证据推定交接时原告预存电费为200元，被告应返还上述费用。此外，合同仅约定了原告续租的提前通知义务，不能推定其负有正常终止情况下的通知不续租义务，故被告关于原告未提前通知不续租导致损失的抗辩本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、被告范灵植于本判决生效后七日内退还原告严红押金三千四百四十二元；
二、被告范灵植于本判决生效后七日内退还原告电费二百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告严红负担5元（已交纳），被告范灵植负担20元（原告严红已交纳，被告范灵植于本判决生效后七日内支付原告严红）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 矫辰
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李洁