上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第559号
原告马钧。
被告上海万利房地产顾问有限公司。
法定代表人李斌。
委托代理人吴俊。
原告马钧与被告上海万利房地产顾问有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄滢独任审判，并公开开庭进行了审理。原告马钧、被告上海万利房地产顾问有限公司的委托代理人吴俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马钧诉称，2013年11月，原告在被告的居间介绍下，就出售上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人萧某某（买方）签订《房地产买卖协议》，并最终按约完成交易过户、水电煤等费用结清、户口迁移、交房等全部手续。至此，被告应当将保管的2万元尾款交付给原告，但被告以原告未支付1%佣金为由拒不支付，而根据三方约定，此次交易的佣金全部由买方负担，被告没有理由扣除尾款作为佣金，故原告诉至法院，要求被告返还2万元尾款，并以2万元为本金，按日万分之五标准计算，支付自2014年1月21日起至判决生效日止的利息损失。
被告上海万利房地产顾问有限公司辩称，被告在提供居间服务过程中，约定尾款可由被告转交原告。但根据《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第10条约定，原告应向被告支付佣金24，200元，故被告将2万元尾款抵做原告应当支付的佣金，不足的4，200元不再主张。原告主张逾期利息也没有合同和法律依据。综上，被告不同意原告的诉请。
经审理查明，2013年11月3日，原告（甲方、委托人）与被告（乙方、居间人）签订《房地产经纪服务协议（出售）》，约定，甲方委托乙方按以下条件居间出售系争房屋：总房款242万元，税费承担一栏勾选的是“买家承担”。同日，原告（甲方、出卖人）、案外人萧某某（乙方、买受人）与被告（丙方、居间人）签订《房地产买卖协议》，主要约定，乙方经实地看房，同意向甲方购买系争房屋并签订本协议，乙方为表示购买诚意，委托丙方代为向甲方支付意向金2万元，如甲方在本协议上签字，则上述意向金转为定金；房地产总价款为242万元，首期房价款为100万元（含已支付定金），其中包含尾款2万元，由丙方代为保管；乙方应于甲方交房且迁出户口（若有）的同时（以两者较晚者为准）自行或通过丙方支付尾款2万元；交易税费全部由乙方负担，佣金由乙方支付2%，其中1%系代甲方负担（签订买卖合同当日支付）。2013年11月16日，原告（甲方、卖售人）与案外人萧某某等（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过被告居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋，价款为190万元，双方同意于2014年1月20日前办理房屋交接，于2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款（一）第4条，乙方应根据规定承担本次交易所产生的税、费；第10条，甲乙双方各自支付被告1%中介费；合同附件三约定，乙方应于本合同签订当日直接向甲方支付首期房款100万元（包含已支付的定金），该首期房款中包含房价尾款，甲方同意该尾款2万元由被告暂为保管，乙方通过银行贷款形式支付第二期房款60万元，乙方应在2013年12月31日前支付部分房款30万元，甲乙双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时被告代为转付甲方尾款2万元。同日，原告（甲方、卖售人）与案外人萧某某、罗某某（乙方、买受人）另行签订《协议书》，主要内容为，系争房屋的实际成交价为242万元，《上海市房地产买卖合同》价格为190万元，两者差额52万元作为乙方向甲方支付的装修补偿款，于2013年12月31日前支付；甲方应在2014年1月20日前将系争房屋交房给乙方。
另查明，原告收到买受方支付的定金2万元，于2013年11月16日收到房款98万元，于2013年12月9日收到房款82万元，并于2014年1月20日收到房款60万元，以上共计242万元。2013年11月16日，原告向被告支付尾款2万元，被告出具收据，落款处盖有被告财务专用章，开据人和收款人处都有被告员工邱平的签字。
还查明，2014年1月20日，原告（甲方）与案外人萧某某（乙方）签订房地产交接书，主要内容为，系争房屋内附属设施、设备、装饰与双方签订的合同约定一致，交付当日，水电煤等配套设施费用均按约结算完结，甲方已经将全套钥匙交付乙方，乙方经过验收认为符合交房条件，同意接收。
在本案审理过程中，应原告要求，被告员工邱平到法院进行谈话。邱平表示，自己是系争房屋交易的经办人之一，本次交易约定242万元是原告到手价，佣金的最终约定为14，000元，全部由买受方承担，2013年11月16日，买受方向被告支付了14，000元佣金；原告在签订《上海市房地产买卖合同》时，曾就补充条款（一）第10条提出异议，邱平解释说，该合同是格式版本，不能改动，被告收取佣金是以佣金确认书为准的，原告并未签订过佣金确认书，因此被告并不会向原告收取佣金。系争房屋是正常交易和过户的，确实有2万元尾款在被告处，尚未支付。目前邱平已经辞职，鉴于行业问题，不愿出庭作证。对于邱平的谈话笔录，原告表示无异议。被告表示，对邱平的身份无异议，但对邱平的陈述有异议，《上海市房地产买卖合同》是可以修改的，尤其是关于佣金的约定；并非所有交易都必须签订佣金确认书，也可根据居间协议主张佣金，如果佣金有超过20%的折扣，必须经过被告总经理书面同意；被告与买受方签订了佣金确认书，佣金数额为14，000元，买受方也已实际支付；邱平如果作为证人，应当出庭作证。
审理中，被告向本院提交一份《追加第三人申请书》，要求申请案外人萧某某作为第三人参加诉讼，主要内容为：由于萧某某为支付2万元尾款的义务人，且根据约定，萧某某有义务向被告支付佣金，并应代原告向被告支付佣金……特申请追加。对此，原告表示，被告已经自认由买方代原告支付佣金。被告表示，提交申请书的时候经办人员都已经离职，代理人不清楚情况，是根据居间协议的内容出具的。
以上事实，有原告提供的《房地产经纪服务协议（出售）》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、协议书、收款收据、收据、房地产交接书，被告提供的《追加第三人申请书》，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据买卖双方及被告签订的《房地产买卖协议》，明确约定系争房屋的佣金由买方负担。虽然在《房地产买卖合同》中有买卖双方各负1%中介费的条款，但根据被告所述，其实际向买方收取的佣金为14，000元，也未按照《房地产买卖合同》的条款来收取。并且，根据《房地产买卖协议》约定，应当于签订买卖合同当日支付佣金，而在2013年11月16日签订买卖合同之日，原告向被告交付了2万元尾款，如果原、被告确实约定了1%佣金，被告可以在原告交款时，直接向原告主张佣金并开具佣金收据，而不是仅仅开具尾款收据。况且，被告自行提交的《追加第三人申请书》，也表明了系争房屋确实约定了由买方代原告支付佣金，再结合被告的工作人员邱平的说明等，综上，本院难以认定《房地产买卖合同》中的中介费条款系原告真实意思表示。鉴于原、被告并未就系争房屋的佣金重新做出约定，被告应当依据三方签订的《房地产买卖协议》向买方收取佣金，原告无需负担佣金，被告扣留原告尾款要求充抵佣金的意见，缺乏合同依据，本院难以准许。系争房屋目前已经过户并交房，原告要求被告交付2万元尾款的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原、被告并未就迟延支付尾款的违约金及计算标准进行约定，故可以参照同期银行贷款利率计算原告的利息损失。根据合同约定，支付尾款的时间应当是2014年1月20日交房之日，故利息损失应从2014年1月21日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海万利房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告马钧支付尾款2万元；
二、被告上海万利房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内，按中国人民银行同期贷款利率，向原告马钧支付自2014年1月21日起至本判决生效之日止的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为150元，由被告上海万利房地产顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年五月十三日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。