安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第03794号
原告（反诉被告）：张雨萌，女，1991年2月8日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：孟祥根，安徽皖建律师事务所律师。
委托代理人：夏登余，安徽皖建律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杜家淦，男，1981年5月26日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：张宗昊，安徽品涵律师事务所律师。
原告张雨萌与被告杜家淦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，�告杜家淦于同年10月31日提起反诉，本院予以准许，决定本诉与反诉合并审理，依法由审判员宋玮适用简易程序分别于2014年11月16日、2015年1月4日两次公开开庭进行了审理。张雨萌及其委托代理人夏登余，杜家淦及其委托代理人张宗昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张雨萌诉称：2014年4月1日，张雨萌、杜家淦及龚存玲三方商定，杜家淦将原出租于龚存玲的位于合肥市庐阳区上城国际新城丁香苑＊＊幢＊＊室门面房出租于张雨萌，由张雨萌支付龚存玲转让费29000元。同日，张雨萌即支付龚存玲转让费29000元，并与杜家淦签订门面房租赁合同一份，约定杜家淦将上述房屋出租于张雨萌用于经营花艺，租期自2014年4月6日至2016年4月5日，年租金40800元，每年递增200元，合同生效后张雨萌应支付杜家淦3000元押金，合同期满退回。合同还约定张雨萌可对房屋进行装修、转让、续签等。合同签订后，张雨萌即按约交付了押金和租金，并在接收房屋后进行了为期一个月的装修。2014年7月30日，上述房屋产权人李勇的委托代理人许春林书面告知张雨萌，杜家淦将房屋转租未征得其和李勇同意，且转租期限超出杜家淦的租赁期间，也改变了原约定的租赁用途，系无效转租行为，并不予认可。张雨萌找到杜家淦要求解决此事，但杜家淦一直不予理睬，还于2014年10月6日以张雨萌拖欠租金为由书面通知解除与张雨萌的租赁合同，致使张雨萌不能经营，遭受重大经济损失。现张雨萌诉至本院，请求判令：1、解除张雨萌、杜家淦于2014年4月1日签订的门面房租赁合同；2、杜家淦偿付张雨萌房屋装修费损失29000元、一个月装修期房屋租金损失3400元、转让费损失29000元及押金3000元；3、杜家淦承担本案全部诉讼费用。
杜家淦辩称：1、杜家淦无违约行为，张�萌主张无法律依据；2、张雨萌的第二项诉讼请求无事实和法律依据，其无证据证明其损失实际发生，张雨萌陈述的转让费损失29000元与杜家淦无关，杜家淦并未收到张雨萌任何转让费。
杜家淦反诉称：杜家淦与张雨萌于2014年4月1日签订了门面房租赁合同，约定了张雨萌租赁位于合肥市上城国际丁香苑房屋，年租金为40800元，按季度支付，如拖欠租金则按拖欠额每日收取10%的违约金等内容。依照合同约定，张雨萌应在2014年10月5日前支付2014年10月6日至2015年1月15日期间的房租，但张雨萌至今未予支付，严重违反了合同约定，故杜家淦于2014年10月6日发出了解除合同通知书，要求张雨萌交还承租房屋。但张雨萌不仅不交还房屋，反而起诉杜家淦违约，故杜家淦提起反诉，请求判令：1、张雨萌支付房屋使用费2720元（暂自2014年10月6日计算至10月31日，以后顺延计算至返还房屋之日止）；2、张雨萌支付违约金2448元（暂自2014年10月6日按1%计算至反诉时，以后顺延计算至返还房屋之日止）；3、张雨萌承担本案全部反诉费用。
张雨萌针对杜家淦的反诉辩称：1、杜家淦请求支付租金无事实依据，双方租赁合同已于2014年10月5日解除，杜家淦当日即将门面房锁上了，张雨萌已经交还房屋；2、杜家淦违约在先，张雨萌没有违约行为，故杜家淦请求支付违约金没有事实依据。请求法院驳回杜家淦的反诉请求。
经审理查明：李勇于2010年12月购买位于合肥市庐阳区凤台路与合瓦路交口上城国际新城丁香苑商业房，建筑面积为57.97平方米，于2012年2月10日出租给杜家淦用作经营熟食成品销售。李勇委托许春林与杜家淦签订了一份房屋租赁合同，双方约定，租赁期限自2012年2月10日至2013年2月17日止，房屋月租金为4700元，每三个月交纳一次，提前5天付下次房�费，房屋租赁押金为2000元。合同签订后，杜家淦即交纳了第一个季度的租金（2012年2月22日至2012年5月22日期间）合计14100元，并交纳房屋押金2000元。2012年4月3日，李勇向杜家淦出具授权书一份，同意杜家淦在主合同约定的有关法律权利和义务范围内对上述租赁商铺进行分租，用于经营。租赁合同到期后，杜家淦与李勇协商，一致同意将合同延续到2015年2月17日有效。
杜家淦将上述承租房屋中的42平方米房屋转租给龚存玲，龚存玲又将该店面转让给张雨萌，三方经协商，由张雨萌支付龚存玲转让费29000元，杜家淦与张雨萌另行签订租赁合同。2014年4月1日，杜家淦作为出租方与张雨萌签订门面房租赁合同，双方约定：租赁期为两年，自2014年4月6日至2016年4月5日止；租赁用途为经营花艺；年租金为40800元，每季度交纳一次，租金每年递增200元；张雨萌应向杜家淦交付押金3000元，合同期满押金退回；张雨萌必须按时交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取10%的违约金；承租期内张雨萌在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满不续租，其装修材料由张雨萌自行处理，若拆除，其费用自理并回复原貌；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如杜家淦因改建、扩建要收回房屋，必须提前1个月书面通知张雨萌，并取得张雨萌同意；如张雨萌经营不善，可以转让。签订合同当日，张雨萌即向龚存玲支付了转让费29000元，并支付杜家淦房租10200元（2014年4月6日至2014年7月5日期间）、房屋押金3000元。
杜家淦按约将房屋交给张雨萌使用。张雨萌于2014年4月3日委托合肥张盛装饰设计有限公司对承租房屋进行装修，双方签订了门面房装修合同，约定装修承包价为29000元（包工包料），工程开工日期为2014年4月3日，合同附有相关装修�目、材料的报价表。同年4月16日，张雨萌支付了装修工程款29000元，合肥张盛装饰设计工程有限公司出具收据一张。同年4月4日，张雨萌领取个体工商户营业执照，在位于合肥市庐阳区上城国际丁香苑商铺注册登记了合肥庐阳区秘密花园花坊，经营范围为鲜花、绿植、干花零售。同年6月30日，张雨萌交纳了第二个季度（2014年7月6日至2014年10月5日期间）的房租10200元。同年10月6日，杜家淦向张雨萌送达了解除合同通知书，称因张雨萌未在2014年10月5日前交纳2014年10月6日至2015年1月5日期间的房租，故解除双方于2014年4月1日签订的门面房租赁合同，要求张雨萌收到通知后三日内交还承租房屋。张雨萌同意解除合同、搬离房屋，故于同年10月8日起诉至本院，请求判令解除租赁合同并要求杜家淦赔偿相关损失。
同年10月12日上午9时30分左右，杜家淦将涉案租赁门面房锁上，当时张雨萌正在店内收拾东西，被锁在门面房内，故而报警。双方因杜家淦向张雨萌索要房租而张雨萌拒交发生纠纷，经合肥市庐阳区杏林街道人民调解委员会驻派出所调解室主持调解，未能达成调解意见。杜家淦于同年10月31日向本院提起反诉，请求判令张雨萌支付2014年10月6日之后的房屋使用费并支付违约金。
经本院于2014年12月23日现场勘查，涉案门面房已由他人向房东李勇承租，且使用已达一个月。
上述事实，有张雨萌提供的其本人身份证复印件、杜家淦身份证复印件、门面房租赁合同、门面房装修合同、装修款收据、营业执照、转让费收条、龚存玲身份证复印件、租金和押金的收条、徽商银行客户回单2份、杜家淦和李勇签订的房屋租赁合同、解除合同通知书、调解登记表，杜家淦提供的其与李勇签订的房屋租赁合同、授权书、杜家淦与张雨萌签订的门面房租赁�同、解除合同通知书，本院于2014年12月23日制作的现场勘查笔录一份及现场照片三张，以及双方当事人的庭审陈述予以证实。关于张雨萌提供的许春林出具的告知书，因涉及案外人，在没有其他证据佐证该证据内容的真实性的情况下，本院对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。关于张雨萌提供的视频资料，因该视频内容并未显示杜家淦锁门的情况，故无法达到张雨萌的证明目的，本院对该证据的关联性不予确认。
本院认为：杜家淦持有房屋所有人李勇出具的允许其分租的授权书，将其承租的门面房中一部分转租给张雨萌，双方形成了合法的房屋租赁合同关系。由于杜家淦与李勇之间的租赁期限截止到2015年2月17日，故杜家淦与张雨萌之间的租赁合同超出2015年2月17日的期间部分是无效的。关于导致合同部分无效的责任，杜家淦明知合同期限却未主动披露，坚持签订超期合同，张雨萌未对租赁房屋的相关情况进行合理的审查即草率签订租赁合同，双方均存在过错，应当各自承担无效租期给其带来的相应损失。
在双方的租赁合同关系存续期间，杜家淦于2014年10月6日主动提出解除租赁合同，而张雨萌起诉至本院要求判令解除租赁合同，但又在庭审中认为双方已于2014年10月5日解除租赁合同，其理由为杜家淦于2014年10月5日晚锁门收回租赁房屋，由于张雨萌未能提供充分有效的证据证明上述事实，且其自己提供的调解登记表显示2014年10月12日张雨萌尚在门面房中，与其主张自相矛盾，故本院认定双方的租赁合同于2014年10月6日解除，对于解除后的合同张雨萌再次向本院主张判令解除，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于杜家淦解除合同的理由，其称是张雨萌未按合同约定交纳2014年10月6日至2015年1月5日的房租，但杜家淦与�雨萌签订的门面房租赁合同中仅说明租金支付方式是按季度交纳，并未约定每季度房租交纳的具体时间，张雨萌已交纳2014年10月5日之前的房租，故不存在违约的情况，杜家淦以此为由拒绝退还房屋押金并主张张雨萌支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于张雨萌交还房屋的时间，根据双方当事人的陈述，综合本院勘查现场的结果，涉案租赁房屋已于2014年11月23日被他人租赁使用，而杜家淦也未向房东李勇交纳此后的租金，虽然杜家淦与张雨萌之间没有交接房屋的书面手续，但可以看出张雨萌在2014年11月23日前已经交还房屋。因杜家淦违反租赁合同约定解除合同，且未能提前通知张雨萌，而双方矛盾较大，导致张雨萌在2014年10月6日之后也未能正常经营，故鉴于此，2014年10月6日至11月22日期间的房屋占有使用费损失，应由杜家淦和张雨萌各自承担一半�即5440元（3400元／月÷30天×48天）。
关于装修损失，根据张雨萌的证据可以证明其确实对涉案租赁房屋进行了装修，并支出装修费29000元，张雨萌本想经营至2016年4月5日，由于其自身过错导致合同有效期至2015年2月17日，但杜家淦无故解除合同，致使张雨萌仅正常经营至2014年10月5日，装修实际使用183天，故杜家淦应当赔偿张雨萌装修费损失12311元（29000元÷318天×135天）。
关于张雨萌主张杜家淦赔偿转让费29000元，因转让费是张雨萌与前手承租人之间达成的协议，由前手承租人龚存玲收取，张雨萌实际受让了房屋并使用，杜家淦并未从中获益，故张雨萌的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于张雨萌主张一个月装修期房屋租金损失3400元，本院认为，张雨萌并未举证证明其存在一个月的装修期，双方租赁合同中也没有相关约定，其主张该�损失没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杜家淦于本判决生效之日起十日内向张雨萌返还房屋押金3000元；
二、杜家淦于本判决生效之日起十日内赔偿张雨萌装修损失12311元；
三、张雨萌于本判决生效之日起十日内向杜家淦支付房屋占有使用费5440元；
上述第一、二、三项数额合并、相抵，杜家淦于本判决生效之日起十日内支付张雨萌9871元；
四、驳回张雨萌的其他诉讼请求；
五、驳回杜家淦的其他反诉请求。
案件受理费减半收取为745元，由张雨萌负担525元，由杜家淦负担220元；反诉案件受理费减半收取为25元，由张雨萌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 宋 玮
二○一五年元月五日
书记员 郑丹丹
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案�具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。