吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第197号
上诉人（原审原告）：孙宝良，男，1970年4月14日生，汉族，个体业主，住长春市南关区。
委托代理人：杨勉，吉林融达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董秋萍，女，1974年8月17日生，汉族，个体业主，住长春市南关区。
委托代理人：徐艳，女，1976年5月1日生，汉族，个体业主，住长春市南关区。
委托代理人：郑绪达，辽源市和谐信访法律服务所法律工作者。
原审第三人：吉林省城乡建设开发总公司。住所地：长春市大经路***号。
法定代表人：王周理，总经理。
委托代理人：王志坚，该单位办公室主任。
上诉人孙宝良因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙宝良的委托代理人杨勉，被上诉人董秋萍的委托代理人徐艳、郑绪达，原审第三人吉林省城乡建设开发总公司的委托代理人王志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙宝良原审诉称：2012年6月10日，双方签订了房屋租赁合同（董秋萍方委托孙玉秀签字），约定董秋萍将位于长春市大经路222号的建筑面积1117平米（1—7层）的房屋租赁给孙宝良，年租金38万元，抵押金15万元，如果董秋萍方提出解除合同，需退还押金并赔偿15万元。合同签订后，孙宝良如约支付了租金，2014年3月，董秋萍突然提出解除合同，并分多次退还了15万元的抵押金，合同第7条约定的赔偿一分也没支付。孙宝良认为，按照合同约定，董秋萍理应赔偿孙宝良15万元，董秋萍至今不予赔偿，已经违反了合同约定，故诉至法院，请求判令董秋萍赔偿孙宝良人民币15万元。诉讼费由董秋萍承担。
董秋萍原审辩称：孙宝良诉讼没有事实和法律依据，请求法院驳回。双方签订房屋租赁合同，在第三条明确规定用途，孙宝良租赁该房屋用于经营宾馆，如作为经营他用，需征得董秋萍书面同意，2014年初，董秋萍发现孙宝良擅自改变宾馆部分楼层用途，将其中二层整体租赁给了国盛证券有限责任公司作为办公用房，经交涉，双方达成了口头协议，即由于孙宝良单方违约行为，合同至2014年4月终止履行。董秋萍自2014年4月到同年7月通过转账、支付现金、抹账及扣除因孙宝良违约给董秋萍造成的房屋结构损失4万元。退还了孙宝良的抵押金，因此，根据以上事实，董秋萍不存在单方违约行为。
吉林省城乡建设开发总公司原审述称：孙宝良诉状所述内容我单位不清楚，当时我单位把房屋租给董秋萍，后期检查时发现是孙宝良将房屋租给他人，并且将房屋改造了，我见过本案孙宝良，当时我跟他说这样改造房屋不行，孙宝良拿出以我单位名义签订的房屋租赁合同，我看合同后回去查，发现我单位没有该合同底稿，于是我就向孙宝良要了一份该合同，后来孙宝良承认私刻我单位公章与案外人签订的租赁合同，我就跟董秋萍说房屋不能租给孙宝良了，后来，董秋萍就与孙宝良解除的合同了。
原审法院审理查明：2004年，吉林省城乡建设开发总公司与董秋萍开办的长春市南关区南方宾馆签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“位置：鑫鹏大厦南侧D区1—7层楼，建筑面积1176平方米；租赁时间：自2004年2月28日—2020年2月28日；租金为现金人民币每年捌万元整；租赁区域，董秋萍在征得吉林省城乡建设开发总公司同意的情况下可以部分或全部转租”。2012年6月10日，董秋萍（甲方出租人）在征得吉林省城乡建设开发总公司同意的情况下由其委托人孙玉秀与孙宝良（乙方承租人）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“租赁房屋坐落于长春市大经路222号1—7层（建筑面积为1117平方米）；租期为肆年零七个月，即2012年6月10日至2017年1月30日止；乙方租用该房屋用于经营宾馆所用，如作为经营他用需征得甲方书面同意；该房屋年租金为人民币叁拾捌万元整，每年按一季度交付一次租金，每季度交付房租为玖万伍仟元整，每年交租金时间为6月10号一个季度、9月10号一个季度、12月10号一个季度、3月10号一个季度，如果未按期交纳租金，则视为乙方自动放弃租赁权，并自行搬出所有设备，否则，视为乙方同意甲方搬出乙方所有设备，造成损坏、缺失与甲方无关；签订合同时乙方交付甲方抵押金壹拾伍万元整，合同到期后如乙方不欠所有费用，甲方如数退还乙方的抵押金壹拾伍万元整；违约责任：如乙方因故欲解除合同，必须提前壹个月通知甲方，乙方需将水、电、暖等由乙方在承租内发生的费用全部交清后方可解除合同，对于解除前乙方已交租金，甲方不予退还。如甲方因故欲解除合同，将如数退还乙方所交押金人民币壹拾伍万元，并另行赔偿乙方人民币壹拾伍万元”。另查，2013年7月10日，孙宝良在未征得董秋萍同意的情况下，与案外人国盛证券有限责任公司签订《房屋租赁合同书》一份，将孙宝良从董秋萍处承租的房屋中第二层建筑面积159平方米整层房屋租给案外人国盛证券有限责任公司，用于证券经营。2014年3月，宋秋萍得知孙宝良将其从董秋萍承租的房屋部分转租后，提出异议。2014年3月28日，孙宝良（乙方）、董秋萍（丙方）及案外人国盛证券有限责任公司（甲方）三方协商签订《房屋租赁解除协议》，协议约定：“甲、乙双方同意解除于2013年7月10日签订的位于吉林省长春市南关区大经路222号南方时尚宾馆第二层整层房屋的房屋租赁合同；鉴于乙方过错导致甲方不能继续承租上述房屋，以致甲方无法继续正常使用已在房屋内投入的设施设备。为此，乙方应自甲方承租到新的房屋之日起五日内，根据甲方的要求在甲方承租的新的房屋内无偿完成网络、电话布线、在甲方办公场所入口处制作不锈钢门等工作；乙方应向甲方返还甲方已支付的三个月房屋租金壹万玖仟伍佰元和房屋押金陆仟伍佰元整；鉴于甲、丙双方拟签订房屋租赁合同，甲、乙、丙三方同意由丙方直接向乙方收取第三条所述的房屋租金和押金，且由丙方直接在乙方向丙方交纳的房屋押金中扣除；待甲、丙双方签订房屋租赁合同后，丙方向乙方收取第三条所述房屋租金和押金将转化为甲方应向丙方支付的房屋租金”。再查，董秋萍与孙宝良于2014年4月8日口头协商解除双方于2012年6月10日签订的《房屋租赁合同》，董秋萍于2014年7月28日，返还孙宝良抵押金及其他费用共计人民币壹拾伍万元整。
原审法院认为：董秋萍与吉林省城乡建设开发总公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。董秋萍在征得吉林省城乡建设开发总公司同意的情况下与孙宝良签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效，并已实际履行，但在履行过程中，因孙宝良违反合同约定，在未征得董秋萍同意的情况下，将其从董秋萍承租的房屋，部分转租给案外人，2014年3月28日，经董秋萍、孙宝良及案外人协商，解除了孙宝良与案外人签订的《房屋租赁合同》。2014年4月8日，董秋萍、孙宝良口头协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》。因此，双方签订的《房屋租赁合同》权利义务终止。故孙宝良的诉讼请求，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：驳回孙宝良的诉讼请求。案件受理费3300元，由孙宝良负担。
宣判后，孙宝良不服向本院提起上诉，理由：1、对外出租房屋即是宾馆的经营方式，也是宾馆的经营范围。上诉人承租被上诉人的房屋经营宾馆就决定了只能对外进行客房出租，收取租金是上诉人的主要经济收入。上诉人始终将房屋用于经营宾馆，一审法院认定上诉人违约无道理。2、该房屋是由被上诉人投资经营的物业公司提供物业服务，2013年7月上诉人把宾馆部分房间租给国盛证券，被上诉人当月就应该知道上诉人的转租行为。被上诉人2014年3月才向上诉人提出异议，并于2014年4月8日口头解除租赁合同，期间长达8个月。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内没提出异议，其以承租人没经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持，一审法院违反了该解释。
董秋萍二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
吉林省城乡建设开发总公司二审陈述认可原审判决。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：1、孙宝良是否违约问题。孙宝良未经董秋萍同意与案外人国盛证券有限责任公司签订了租赁合同，将涉诉房屋的第二层出租给案外人国盛证券有限责任公司，应当认定孙宝良违约。在孙宝良与案外人国盛证券有限责任公司已经形成转租关系的情况下，孙宝良称转租行为是宾馆的经营方式没有事实根据，本院不予支持。2、孙宝良的转租行为是否得到董秋萍认可问题。董秋萍与孙宝良签订的租赁协议中已经明确约定转租需要取得董秋萍的书面同意，孙宝良进行转租时并未取得董秋萍同意，其仅以董秋萍系为涉诉房屋提供物业服务的物业公司的投资人推定董秋萍在2013年7月即对转租行为知情并无事实依据，其亦未提供其他证据予以佐证，故孙宝良该项主张本院不予支持。3、结合上述，在孙宝良违约在先且双方已经达成口头协议解除租赁合同的情况下，孙宝良要求董秋萍向其支付违约金15万元无事实根据及法律依据，原审判决驳回孙宝良诉讼请求正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元由上诉人孙宝良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 米志娜