江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00126号
上诉人（原审被告）盐城市金程置业有限公司。
法定代表人宋子松，该公司董事长。
委托代理人王立林，江苏公正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程锋来，居民。
委托代理人张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
上诉人盐城市金程置业有限公司（下称金程公司）因与被上诉人程锋来拆迁补偿协议纠纷一案，不服射阳县人民法院（2013）射民初字第0669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年8月，经射阳县国土资源局批准，原告取得了陈洋镇后湾村二组的建设用地许可证（许可证号为：射国土宅字（2008）第576号）。2007年12月28日，经射阳县原陈洋镇镇村建设服务中心许可，原告取得了陈洋镇后湾村农民康居示范村的建设住房许可（许可证号为：陈后（2007）建字021号），此两证后被注销。2008年元月，程锋来（甲方）与射阳县陈洋镇后湾农民康居工程指挥部（乙方）、射阳县陈洋建筑工程有限公司后湾村康居工程项目部（丙方）签订了委托代建房合同，合同载明：1、该住宅楼位于陈洋镇后湾康居工程示范村（水韵后湾）壹区内，房号304，建筑面积174.5平方米，结构类型：二层。2、住宅代建费：本工程按照每平方米1785元一次性包干，总价311482.5元。3、施工工程、水电安装工程、室外配套设施。4、施工时间：2008年元月19日到2008年11月30日。5、交付时间：2008年12月30日前。6、甲方权利和义务：参加工地现场的各分项工程验收，提供国土局发的用地批准书、镇村建中心发的施工许可证，承诺按所选的户型相对应的C型图纸及本合同第三条款进行施工，承担办理房产证和土地使用证所需的测绘费、工本费等相关费用、甲方凭丙方出具由县鑫缘监理公司和镇村建中心盖章的工程竣工验收报告单，无条件接收该房。7、乙方的权利和义务：前期协助甲方办理用地批准书、施工许可证，竣工后为甲方代办房屋产权证、土地使用证。8、严格按图纸和施工现场进行施工，确保工程质量在合格以上，接受甲方和质检站的监督验收，为甲方提供整套施工图纸，竣工后给甲方土工竣工平面图纸一套，竣工验收报告单一份，完成小区内的市政道路、景观绿化、通水通电等配套工程。上述代建合同的乙方、丙方实际控制人为被告法定代表人宋子松。交付房屋前，房屋所在处土地性质转变为国有土地，射阳县国土资源局发布公告（射国土资出告字（2010）40号）公开挂牌出让射阳县经济开发区后湾村329省道南侧3号地块（包含上述房屋土地），被告取得了该处国有土地使用权。
2010年8月28日，江苏省盐城市海诚房地产开发有限公司（变更名称后为被告金程公司）出具承诺书一份，载明：鉴于原后湾康居工程规划调整，程锋来同志原代建房屋协议已无法履行，为妥善解决问题，盐城市海诚房地产开发有限公司承诺如下：1、新发售的房屋为商品房，所有手续均按照商品房规定的手续与程序办理，房屋产权证、土地使用证办到位，不再缴纳任何费用。2、公司承诺在新建的商品房上市前一个月通知程锋来优先选房，逾期视为程锋来放弃优先选房权。3、公司同意乙方购买商品房，建筑面积在290平方米内，按每平方米为1749元计算，超出部分按市场销售价执行（享受同类优惠政策）。4、原代建房协议所含服务项目继续实施到位，如新增服务项目按实计算上交。5、未尽事宜，按原合同执行。6、计算原交款利息按月息1%。7、新建房屋两年内保证开盘上市，此商品房为排屋（别墅形式），开盘上市如延期按总价的0.3%违约金支付，首期开盘程锋来未能选中房屋，此违约责任失效。被告金程公司新开发的“金诚福邸”商品房开盘价为3980元。原告向一审法院提起诉讼，请求法院判令被告按照开盘价和承诺价的差价赔偿原告损失，另判令被告承担违约金损失，共计70万元。
另查明，原告原交付给被告的代建房屋款项，已由被告全部返还，并支付了利息。
一审法院认为：原告依法取得原射阳县陈洋镇后湾村农民康居示范村的建房许可。房屋土地性质转变为国有土地后，被告通过竞拍实际取得该块地的使用权。承诺书中言明被告出具承诺的原因为代建房屋协议无法履行，表明被告承诺承担原告房屋的补偿责任，故承诺书应为补偿协议，现被告拒不履行该协议，属违约行为，原告要求被告赔偿损失，一审法院予以支持。关于损失金额，依据协议第一条的约定，被告新开发楼盘“金诚福邸”开盘价为3980元，合同约定在290平米范围内按照每平方米1749元计算，故损失可按照开盘价与承诺价间的差额乘以优惠面积290平方米计算，为：（3980元-1749元）×290平米=646990元。被告辩解该承诺书为房屋买卖预约合同，因原告原委托代建的房屋相关土地手续在原告出具承诺书后已变为国有土地，此情形下的承诺书系补偿的意思表示，与其他购房者与被告订立房屋买卖预约合同有明显的区别，故对被告的辩解意见，一审法院不予采信。被告还辩解违心出具承诺书，因无证据证实，亦不予采信。遂判决：被告盐城市金程置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告程锋来损失646990元。案件受理费10800元，由原告程锋来负担818元，由被告盐城市金程置业有限公司负担。
上诉人金程公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，本案中的承诺书为委托代建合同的从合同。因被上诉人未取得建房的合法手续，故委托代建合同为无效合同，承诺书也应认定无效。一审法院认定该承诺书有效是错误的。即使该承诺书有效，对于房屋买卖的约定事项也属于预约行为，应按缔约过失追责，一审法院判决明显超出此范围，给上诉人造成巨大损失，显失公平，也会在当地引发不良的连锁反应。恳请二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人程锋来答辩称：被上诉人原已取得合法的建房手续后，与上诉人签订了委托代建协议，而且房屋已经建成，只是配套设施未到位，所以才未入住。上诉人为了获得更大的利益，要求对上诉人享有的房屋及其土地进行开发，与被上诉人协商一致后作出该承诺书，该承诺书系拆迁补偿协议，合法有效。一审法院判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，关于案涉承诺书的性质及效力问题，江苏省盐城市海诚房地产开发有限公司（上诉人前身）在出具的承诺书中明确因原代建合同已无法履行，在此情形下，双方为妥善解决被上诉人程锋来的房屋拆迁补偿问题，经协商后出具了该承诺书，该承诺书系独立的补偿协议，并非原代建合同的从合同。该承诺书的内容系双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。根据承诺书的约定，上诉人金程公司应当在新建的商品房上市前一个月通知程锋来优先选房，被上诉人程锋来购房在290平方米范围内按照每平方米1749元计算，超出部分按市场销售价执行（享受同类优惠政策）等。但上诉人金程公司在案涉楼盘上市前一个月并未通知被上诉人被上诉人程锋来优先选房，且拒绝履行在290平方米范围内按1749元每平方米向被上诉人程锋来出售房屋的约定，其行为构成违约，依法应当承担被上诉人程锋来因此而造成的损失。对于被上诉人程锋来损失的标准问题，一审法院按照案涉楼盘开盘价与承诺价间的差额乘以优惠面积计算并无不当。上诉人金程公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10270元，由上诉人盐城市金程置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年三月十九日
书 记 员 郭翎洁