徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初4409号原告：徐州新东方物业管理有限公司。法定代表人：陈育方。委托诉讼代理人：王玉芳。被告:李笑扬。委托诉讼代理人：王继云（系李笑扬配偶。原告徐州新东方物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告李笑扬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案受理后，由审判员王某某依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王玉芳、被告李笑扬的委托诉讼代理人王继云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州新东方物业管理有限公司诉称，1、判令被告支付物业管理费7052元，滞纳金634元，共计7686元。2、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告所在徐州市鼓楼区某某小区物业管理服务公司，2012年7月1日原告与被告所在小区的开发单位（徐州市高铁置业有限公司）签订了《某某前期物业服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务。约定物业管理费用为：高层、小高层住宅0.95元/平方米/月，多层住宅0.45元/平方米/月，商业0.95元/平方米/月，上房时交纳一年的物业管理费，在物业服务费到期的前一个月交纳下一年度的物业费。原告按照约定为被告提供了物业管理服务，但被告自2015年8月6日至2017年8月5日，共计24个月未按照协议缴纳物业服务费。被告XX号楼X单元XXX室房屋建筑面积为69.9平方米，每月每平方米0.45元，两年物业费为754元。2、被告X号楼X单元XXXX室房屋建筑面积为101.28平方米，每月每平方米0.95元，两年物业费为2310元；3、XX号楼X单元XXX室房屋建筑面积为87.47平方米，每月每平方米0.95元，两年物业费为1994元；4、被告XX号楼X单元XXX室房屋建筑面积为87.47平方米，每月每平方米0.95元，两年物业费为1994元，欠物业费共计7052元。另，被告逾期交纳物业管理费，从逾期之日起每天应交管理费万分之五的滞纳金。被告1、6号楼2单元301室，2015年8月6日至2016年8月5日期间的滞纳金从逾期之日2016年8月6日至2017年8月5日共计360天，欠滞纳金为68元；X.X号楼X单元XXX室，2015年8月6日至2016年8月5日期间的滞纳金从逾期之日2016年8月6日至2017年8月5日共计360天，欠滞纳金为208元；3、XX号楼X单元XXX室，2015年8月6日至2016年8月5日期间的滞纳金从逾期之日2016年8月6日至2017年8月5日共计360天，欠滞纳金为179元；4、18号楼2单元1502室，2015年8月6日至2016年8月5日期间的滞纳金从逾期之日2016年8月6日至2017年8月5日共计360天，欠滞纳金为179元；欠滞纳金共计634元。就被告欠费事宜，原告多次登门催告未果，故原告依法诉到贵院，恳请人民法院支持原告诉请。被告李笑扬辩称，涉案四套都是李笑扬名下的，房屋面积是诉状上说的，都是从2015年8月6日开始未缴纳物业费。现在房屋我住一套，其余三套三个儿子一人一套。装修时我儿子的东西放在地下室丢了，我们去找原告要求原告负责任，原告说地下室没有卖，就与原告没有关系。原告的卫生打扫的不合格，刮柳棉的时候，楼梯扶手都是的，还刮到屋里。XX号楼的电梯坏了很长时间，让我们业主出钱维修。楼梯里广告多，灯坏了没人修。X号楼X单元的井盖丢了，我们一个楼的人都去找原告，都不给我们弄。地下室里都是狗屎尿，到今年夏天创卫生城，原告姓耿的物业经理今年才派人打扫的，我也帮忙打扫的。我上夜班，所有大门都是敞着，没有保安值班，小门也敞着，大门的杆子都是抬起来的，非常不安全。X号楼的水管都是露着的，马上都要磨烂，是X楼的人买地砖铺上的。我的东西丢了怎么办，由于原告造成的后果我才缓交，我不同意交滞纳金。经审理查明，徐州高铁置业有限公司（甲方）与物业公司（乙方）签订一份某某前期物业服务合同，约定由原告为某某小区提供前期物业服务，包括以下内容：物业共用部分的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；物业（房屋）共用部分和相关场地（公共场所）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨（排水管道）、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序维护管理、安全防范管理、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理与服务；物业档案资料管理；会所、停车场所、配套商业设施等公共物业的维护和管理等内容。该合同还约定物业公共服务费确定采用包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.45元/㎡·月（含公共能耗）；小高层、高层住宅0.95元/㎡·月（含公共能耗）；商业0.95元/㎡·月（含公共能耗）。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物管年度第1个月的1日起至第12个月的30日内履行缴费义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按收取物管费0.5‰的标准向乙方支付滞纳金。该合同还约定了其他事项。2017年3月3日，徐州高铁置业有限公司（甲方）与原告物业公司（乙方）续签了该合同，约定该合同有效期自原合同期限届满之日起延长至某某小区业主委员会成立，业主委员会签订新的物业服务合同时止。另查明，被告李笑扬系本市鼓楼区某某小区X号楼X单元XXX室、X号楼X单元XXX室、XX号楼X单元XXXX室及XX号楼X单元XXXX室业主，房屋建筑面积分别为X号楼X单元XXX室69.9平方米、X号楼X单元XXX室101.28平方米、XX号楼X单元XXX室87.47平方米及XX号楼X单元XXX室87.47平方米，涉案房屋用途均为住宅。四套房屋被告均自2015年8月6日至2017年8月5日未向原告交纳物业服务费。以上事实有原告提供的前期物业服务合同、某某物业服务合同续签协议书、徐州市不动产登记审批表予以证明。结合当事人陈述，本院依法予以确认。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与某某小区建设单位徐州市高铁置业有限公司签订的《某某前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。关于被告辩称原告物业服务不到位的问题，被告并未向法庭提供相应证据予以证明，且不能构成拒交物业费的理由，故本院依法不予采信。关于原告要求被告支付物业服务费问题。原告要求被告支付自2015年8月6日至2017年8月5日，涉案房屋X号楼X单元XXX室，房房屋建筑面积为69.9平方米，每月每平方米0.45元计算的物业服务费，经计算为754元。故本院依法支持原告物业费754元。原告要求被告支付自2015年8月6日至2017年8月5日，涉案房屋X号楼X单元XXX室，房屋建筑面积为101.28平方米，每月每平方米0.95元计算的物业服务费，经计算为2310元。故本院依法支持原告物业费2310元。原告要求被告支付自2015年8月6日至2017年8月5日，涉案房屋XX号楼X单元XXX室，房屋建筑面积为87.47平方米，每月每平方米0.95元计算的物业服务费，经计算为1994元。故本院依法支持原告物业费1994元。原告要求被告支付自2015年8月6日至2017年8月5日，涉案房屋XX号楼X单元XXXX室，房屋建筑面积为87.47平方米，每月每平方米0.95元计算的物业服务费，经计算为1994元。故本院依法支持原告物业费1994元。关于原告请求被告支付滞纳金问题。考虑到被告长期未交物业费，存在违约行为，应承担相应的违约责任。但本院考虑到原告系残疾人且自称生活困难，本院认为本案不支持违约金为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告李笑扬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州新东方物业管理有限公司支付物业服务费7052元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告李笑扬负担（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  王某某二〇一八年一月十六日见习书记员  刘某某