广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法福民初字第418号
原告深圳市同德鑫电子有限公司。
法定代表人李春泉。
委托代理人吴洪波。
委托代理人李得红。
被告深圳市金冠新电路有限公司。
法定代表人陈富春。
被告陈富春。
两被告共同委托代理人江泽伟。
上列原告深圳市同德鑫电子有限公司（以下简称“同德鑫公司”）诉被告深圳市金冠新电路有限公司（以下简称“金冠新公司”）、陈富春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托代理人李得红、两被告共同委托代理人江泽伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告金冠新公司从2013年3月起就开始向原告租赁房屋；双方签订有《房屋租赁合同书》。刚开始的时候，双方的合作还算顺利，被告还比较按时支付房租、水电费、管理费等款项；但从2015年1月起，被告以各种理由为借口没有按时支付货款给原告；至2015年9月份，被告共拖欠原告房租、水电费、管理费等款人民币1056348元。原告多次到被告处催要房租等款，被告都以各种理由推托，没有支付原告到期的房租、水电费、管理费等款。陈富春是被告金冠新公司的股东及法定代表人应承担连带偿还的责任。现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告2015年5月至2015年9月的房租、水电费、管理费等款共计人民币1056348元及31690元滞纳金给原告；2、被告所欠原告款项自起诉之日按银行同期贷款利率计息支付给原告至还清欠款止；3、被告金冠新公司与陈富春对本案的款项承担连带偿还的责任；4、本案的案件受理费及其它诉讼费用由被告承担。
两被告辩称：一、同德鑫公司与金冠新公司所签订的《厂房租赁合同》违反法律法规强制性规定，应认定无效。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案的涉案租赁物没有建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应属于无效合同。2、根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定未取得产权或者经营管理权的房屋，不得出租。而同德鑫公司无法提供合法的房产证件及其其他相关证件，证明其租给金冠新公司的厂房的房屋产权。同德鑫公司所提供的《深圳市建设工程竣工验收证明书》虽有各单位盖章，但证明书中对竣工日期只字未提。各单位盖章后也未有日期标注。故，金冠新公司有充分理由怀疑该证明书系由同德鑫公司在收到法院的调查取证通知后伪造的一份文件。对其真实性金冠新公司无法予以认可。其次，退一步而言，就算该份证明书真实合法有效，也无法证明同德鑫公司对其享有合法的产权。理由如下：（l）根据《房屋登记办法》第三十条规定因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。（2）同德鑫公司所提供的《深圳市建设工程竣工验收证明书》即使在其真实合法有效的情况下也只能证明福永镇街道高新科技工业园竣工完成。而无法证明同德鑫公司所租赁给金冠新公司的福发工业园A4栋三楼厂房验收完成。结合上述情况，同德鑫公司提供了一份内容存在严重缺陷的证明书，并不足以证明该房屋的产权归属。故，同德鑫公司与金冠新公司所签订之《房屋租赁合同》严重违反法律法规强制性规定，应当认定无效。二、同德鑫公司与金冠新公司之间的合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，应认定无效。按照深圳市宝安区福永街道福发工业园的地段，其厂房租赁的市场价格位于18元／平方米左右，而同德鑫公司均以33元／平方米的高价出租给包括金冠新公司在内的承租人。而背后的潜在承诺是同德鑫公司将其所拥有的《广东省污染物排放许可证》提供给租赁人使用。根据《广东省排放污染物许可证管理办法》第二条规定凡在本省直接或间接向环境排放水污染物、大气污染物、固体废弃物和噪声污染、辐射污染的企业事业单位和个体工商户，必须依据本办法申领《广东省排放污染物许可证》或《广东省排放污染物临时许可证》。而同德鑫公司明知金冠新公司不符合申请排污许可证的条件。以其可以提供便利为由高价将厂房租赁给金冠新公司。同德鑫公司与金冠新公司之间签订的租赁合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同。根据《合同法》第五十二条规定以合法形式掩盖非法目的的合同无效。故，金冠新公司认为金冠新公司与同德新公司所签订的合同应认定为无效合同。基于同德鑫公司与金冠新公司所签订的《厂房租赁合同》系为无效合同，由于主合同无效，因此，作为担保条款的从合同自然无效，故金冠新公司对于同德鑫公司与金冠新公司的厂房租赁纠纷一案无须承担任何连带偿还责任，相应的违约金条款也不受法律保护。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而涉案租赁物的正常租赁价格在18元／平方米左右，人民法院应按正常租赁价格计算房屋使用费。综上所述，涉案租赁合同因违反法律规定而无效，人民法院应按涉案租赁物的正常价格判令金冠新公司支付房屋使用费。
经审理查明，原告同德鑫公司与被告金冠新公司签订《房屋租赁合同书》，被告从2013年2月起向原告租赁位于深圳市宝安区福永街道福园一路福发工业园A4栋幢第三层及一层部分场地；约定月租金67422元；租赁期限为36个月，自2014年2月1日起至2017年1月31日止。合同还对保证金、管理费、用水用电等作了约定。
合同履行初期，双方的合作较顺利。但从2015年1月起，被告开始没有按时支付租金等给原告。2015年9月28日，被告因拖欠员工工资将涉案场地内机器卖掉支付工人工资，被告停止生产经营。至2015年9月份，被告共拖欠原告房租、水电费、管理费等共计人民币1056348元。原告多次催要无果，遂诉至本院。
另查，原告提供《深圳市建设工程竣工验收证明书》，以证明涉案场地有合法手续。
又查，被告陈富春系被告金冠新公司股东、法定代表人。
以上事实，有房租租赁合同书、对帐单、欠款单、通知等证据及庭审笔录佐证，可资认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案场地，原告不能提供建设工程规划许可证等相关证明文件，原告提供的《深圳市建设工程竣工验收证明书》不足以证明涉案场地有合法手续。双方签订的《房屋租赁合同书》应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告金冠新公司共拖欠原告房租、水电费、管理费等共计人民币1056348元的事实，有对帐单、欠款单、通知等证据证实，被告未能提供反证予以反驳，本院予以认定。被告金冠新公司应当支付上述款项。由于合同无效，原告要求按双方在合同中约定的按总欠款3%计算违约金31690元的请求缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告陈富春对被告金冠新公司的债务承担连带清偿责任理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告深圳市金冠新电路有限公司于本判决生效后三日内支付欠原告深圳市同德鑫电子有限公司房屋使用费、水电费、管理费等共计人民币1056348元；
二、驳回原告深圳市同德鑫电子有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
本案受理费人民币14592元，由被告深圳市金冠新电路有限公司负担14000元，原告负担582元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 王 永 强
人民陪审员 赵 秀 莲
人民陪审员 李 萍
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 张里奕（兼）
书 记 员 林 倩
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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