安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1810号
上诉人（原审被告）：滁州中州置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区，组织机构代码69281455-7。
法定代表人：夏兆贵，该公司总经理。
委托代理人：田曙春，安徽曙春律师事务所律师。
委托代理人：於亚，安徽曙春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩永欢，女，1981年6月14日出生，汉族，公司职员，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：金权，无业。
原审第三人：中国银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市，组织机构代码15262151-9。。
负责人：陈梓，该分行行长。
委托代理人：林猛，中国银行股份有限公司滁州分行经理。
委托代理人：张波，中国银行股份有限公司滁州分行经理。
上诉人滁州中州置业有限公司（以下简称中州置业公司）因与被上诉人韩永欢，原审第三人中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称滁州中行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2016年6月27日作出的（2016）皖1102民初第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。上诉人中州置业公司的委托代理人於亚，被上诉人韩永欢及其委托代理人金权，原审第三人滁州中行的委托代理人林猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年4月10日，中州置业公司作为甲方，韩永欢作为乙方，双方签订了一份《滁州市商品房预售合同》，约定：第二条、乙方向甲方购买滁州上海北路66号（滁州国际商城D区）中州国际广场商业D1单元122室，据甲方暂测房屋建筑面积为43.6平方米，房屋总价款455937元；第十一条、甲方定于2015年8月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外；第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日1%计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第2天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第二种方案追究甲方责任，即双方协议解决，如解决无效，乙方有权单方面解除本合同；第十九条、乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房款价款的0.01%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。双方在附件一中约定：付款方式为分期付款、贷款方式为商业贷款，乙方于2014年4月10日付首付款235937元，于2014年5月10日前支付房款220000元。2014年4月8日，韩永欢支付首付款235937元。2014年8月4日，韩永欢、金权、中州置业公司与滁州中行签订了一份《个人商业用房贷款合同》。借款人为韩永欢、金权，贷款人为滁州中行，保证人为中州置业公司。合同约定贷款金额为220000元，贷款期限为120月，贷款用途：借款人支付其购买坐落于滁州国际商城D区D1-122的商业区用房购房款；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布旅行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布旅行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息；担保方式为：贷款人以贷款所购房屋提供抵押担保，中州置业公司提供阶段性连带责任担保。金权在抵押物共有人一栏签字。2014年8月25日滁州中行发放贷款220000元；韩永欢将上海北路699号（滁州国际商城D区）商业D1单元122室办理了预购商品房抵押。
2015年8月31日，中州置业公司未按约交房。截止2016年6月1日，韩永欢共支付银行贷款本金30386.42元，利息25322.02元，2014年9月1日至今的贷款年利率为6.21%。韩永欢尚欠滁州中行贷款本金189613.58元。
原审法院判决认定：依据双方当事人诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点为：1、韩永欢与中州置业公司签订的《滁州市商品房预售合同》及韩永欢、中州置业公司与滁州中行签订的《个人商业用房贷款合同》是否应当解除；2、中州置业公司是否应当返还韩永欢首付房款及已偿还的按揭贷款本息，并赔偿各项损失；是否应当支付滁州中行贷款本金及利息。依法成立的合同受法律保护。韩永欢与中州置业公司在平等自愿的基础上签订的《滁州市商品房预售合同》合法有效，合同对商品房的交付时间、合同的解除条件及违约责任均做了明确的约定，双方应严格按约履行。韩永欢按约支付了购房款，中州置业公司应当按照合同约定的交付时间及交付条件交付房屋。中州置业公司在合同约定的期限内没有交付房屋，已构成违约，双方约定的解除条件已成就，韩永欢有权要求解除《滁州市商品房预售合同》。鉴于《滁州市商品房预售合同》的解除必然导致个人商业用房贷款合同的目的无法实现，故韩永欢要求解除与滁州中行、中州置业公司三方签订《个人商业用房贷款合同》也予以支持。韩永欢与中州置业公司在合同第十九条约定乙方解除合同，甲方按同期银行存款利率支付利息并按总房价的0.01%承担赔偿责任，中州置业公司应当返还韩永欢支付的首付款购房款235937元、贷款本金30386.42元，利息25322.02元，合计291645.40元；韩永欢按合同第十九条的约定的标准要求中州置业公司赔偿损失，该损失为455937元×0.01%计45.6元，韩永欢计算为4593.7元属计算错误。中州置业公司还应支付首付款购房款235937元的利息（自2014年4月9日起至款付清之日止，按银行同期存款利率计算）。中州置业公司应当返还滁州中行贷款本金189613.58元并自2016年6月2日起按6.21%／年支付利息至款付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，原审判决：一、解除韩永欢与滁州中州置业有限公司于2014年4月10日签订的《滁州市商品房预售合同》；二、解除韩永欢与滁州中州置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司滁州分行于2014年8月7日签订的《个人商业用房贷款合同》；三、滁州中州置业有限公司于判决生效后10日内返还韩永欢首付购房款、已付贷款本息合计291645.40元及利息（自2014年4月9日起至款付清之日止，以首付款235937元为基数，按银行同期存款利率计算）；四、滁州中州置业有限公司于判决生效后10日内赔偿韩永欢损失45.6元；5、滁州中州置业有限公司于判决生效后10日内支付第三人中国银行股份有限公司滁州分行贷款189613.58元及利息（自2016年6月2日起至款付清之日止按6.21%／年计算）；6、驳回韩永欢的其他诉讼请求。一审案件受理费9300元，减半收取4650元，由滁州中州置业有限公司负担。
中州置业公司上诉称：1、原审判决超出了韩永欢诉讼请求范围，原审判决其公司于判决生效后十日内支付第三人中国银行滁州分行贷款189613.58元及利息，明显不属于韩永欢的诉讼请求范围，违背了民事诉讼法的规定，属于越权判决应予撤销；2、商品房买卖属于物权交易行为，虽然其公司有逾期交房的行为，但逾期交房不影响韩永欢购房目的的实现，故原审判决解除其公司与韩永欢签订的滁州市商品房预售合同不利于维护商品房交易的稳定性，不利于维护商品房交易秩序；3、涉案房屋在2015年符合交房条件，因为政府等客观原因导致验收延迟，合同未能按照约定履行，逾期交房是客观原因导致，并非其公司原因导致。综上，请求撤销原判，依法改判。
韩永欢在庭审中辩称：双方签订的合同依法成立，受到法律保护，韩永欢按照约定支付房款，中州置业公司应当按照合同约定交付房屋，中州置业公司未在合同约定的期限内交付房屋，已经构成违约，双方约定的解除合同条件已经成就，韩永欢有权要求解除与中州置业公司之间签订的商品房预售合同。商品房预售合同的解除必然导致商业用房贷款的目的无法实现，所以韩永欢要求解除涉案的两份合同，符合法律规定，应予支持。
滁州中行陈述称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、原审程序是否违法；二、韩永欢要求解除与中州置业公司之间签订的商品房预售合同以及与中州置业公司、第三人滁州中行三者签订的商业用房贷款合同的请求能否成立。
对于争议焦点一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。本案原审庭审中，滁州中行明确主张中州置业公司返还其本金189613.58元及利息，因此，原审判决中州置业公司返还滁州中行本金及利息并无不当，也不存在程序违法的情形，故本院依法予以维持。
对于争议焦点二。因韩永欢与中州置业公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按照合同约定履行，而中州置业公司逾期交房，违反了合同约定，韩永欢要求解除涉案商品房预售合同，有合同依据，原审判决解除该合同并无不当，本院予以维持。因涉案商品房预售合同的解除必然导致个人商业用房贷款合同的目的无法实现，故原审判决解除韩永欢要求解除与滁州中行、中州置业公司三方签订《个人商业用房贷款合同》，符合法律规定，本院亦予以维持。中州置业公司称因政府等客观原因使验收延迟，导致合同未能按照约定履行的上诉理由，由于其所陈述的理由并未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院对该上诉理由亦不予采纳。
综上所述，中州置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人滁州中州置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 张 倩
二〇一六年九月十二日
书 记 员 曹琰玲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。