嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀民初字第85号
原告：凌玉良。
委托代理人：葛丙锋，浙江嘉诚中天律师事务所律师。
被告：嘉兴市久鼎物业管理有限公司，住所地嘉兴市秀洲区高照街道加创路866号485室。
法定代表人：沈晓华，该公司董事长。
委托代理人：陈忠华、王勤康，浙江圣文律师事务所律师。
原告凌玉良诉被告嘉兴市久鼎物业管理有限公司（以下简称久鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法由审判员刘连明担任审判长，与审判员杨维均、人民陪审员姚松令组成合议庭，适用普通程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告凌玉良及其委托代理人葛丙锋，被告久鼎公司的委托代理人陈忠华、王勤康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凌玉良起诉称：2012年9月20日，嘉兴市宇人置业有限公司（以下简称宇人公司）与原告签订租赁经营协议书1份，约定双方于2004年签订的租赁合同至2012年12月31日到期，经双方协商一致，同意续租；租赁物为嘉兴国用（2005）第1307号土地证的停车场面积1331.1平方米，嘉兴国用（2005）第1306号土地证的市场用地土地使用权2274.45平方米及其地上建筑设施、构筑物；年租金为18万元，租赁期限自2012年12月31日起至2032年12月30日止共计20年；双方还就其他相关事项作了约定。2014年1月10日，宇人公司与原告签订协议1份，约定原告于2014年1月30日前以60万元的价格向宇人公司一次性支付2014年12月31日至2018年12月30日的租金。2014年1月28日，原告按约将60万元租金支付给宇人公司。
因涉及海盐海利小额贷款有限公司诉张雪英、浙江百通新材料有限公司、宇人公司、郑柏林、海盐机械铸造有限公司小额借款合同纠纷一案，宇人公司名下的资产即嘉兴国用（2005）第1307号土地证的停车场面积1331.1平方米，嘉兴国用（2005）第1306号土地证的市场用地土地使用权2274.45平方米及其地上建筑设施、构筑物被海盐县人民法院（以下简称海盐法院）于2014年10月8日在淘宝网公开拍卖，被告以最高价竞得该标的物。2014年10月27日，海盐法院与被告签订拍卖成交确认书，确认该标的物归被告所有。此后，被告多次通知原告从该标的物处搬离，双方发生多次冲突。
原告认为，买卖不破租赁，被告在买受标的物时已明知该标的物设有权利负担，其在取得标的物后应予以容忍。宇人公司与原告签订的租赁协议应由被告继续履行。据此，原告诉请法院依法判令被告继续履行宇人公司与原告于2012年9月20日签订的租赁经营协议书。
被告久鼎公司答辩称：1.原告与宇人公司之间就嘉兴市象贤农贸市场不存在租赁关系，原告提供的租赁经营协议系原告与宇人公司相互串通，为了逃避法院强制执行及竞拍买受人行使合法权益所达成的虚假协议。该租赁协议的租赁期限长达20年，年租金仅为18万元，且租金已一次性缴纳至2018年年底，不符合正常的交易习惯和逻辑。对此海盐法院在对农贸市场土地使用权及构筑物执行拍卖时已经对原告主张的租赁关系进行了审查并予以了否定，海盐法院最终认定的租赁关系为农贸市场与市场内各经营户之间的租赁关系，因此海盐法院在执行拍卖公告中未声明拍卖的土地使用权和构筑物存在租赁关系，明确不存在优先购买权，并且最终设定起拍金额为440.46万元。故被告通过法院执行拍卖程序所取得土地使用权及构筑物所有权等合法权利应当得到保护和支持。
2.海盐法院对宇人公司股东、实际控制人、法定代表人就执行拍卖标的物租赁关系调查时，上述人员均未提及土地及构筑物上与原告存在租赁关系，相反上述人员均同意由法院进行拍卖，用以偿还对外债务。而海盐法院所调取的市场各经营租户的租赁合同显示出租的主体为嘉兴市象贤农贸市场，而非原告。嘉兴市象贤农贸市场在2014年12月向各经营租户所发出的声明和公告也明确是由其向宇人公司租赁了市场摊位和停车场，而非原告。因此原告在本案中主张的租赁关系并不存在，无权要求被告继续履行其提供的租赁经营协议。
3.根据浙江省商品交易市场管理条例的规定，作为嘉兴市象贤市场的举办经营者必须为企业法人或其他经济组织，且具备相应的商业用房和配套设施，而原告作为公民个人是不具备象贤市场经营开办的客观条件的，故原告主张向宇人公司租赁象贤市场的客观条件不成立。
综上，被告认为原告主张的租赁关系不成立，海盐法院在执行拍卖过程中已经对原告主张的租赁关系进行了审查并予以否定，被告通过海盐法院执行拍卖程序取得土地使用权和构筑物所有权等权益应当得到保护，被告无需履行原告提供的租赁经营协议。
针对自己的起诉主张，原告提供了下列证据：
1.租赁经营协议书1份，用以证明原告于2012年9月20日与嘉兴市宇人置业有限公司签订租赁经营协议书一份，由原告承租宇人公司所有的嘉兴国用（2005）第1307号土地证的停车场面积1331.1平方米，嘉兴国用（2005）第1306号土地证的市场用地土地使用权2274.5平方米及地上建筑设施、构筑物、年租金为人民币18万元，租赁期限自2012年12月31日其之至2032年12月30日止的事实。
经质证，被告对该证据的三性及证明目的均有异议，认为该证据系原告与宇人公司为了规避阻碍法院强制执行和竞拍买受人即被告行使相应土地使用权利所制作的一份虚假租赁协议，故对其证据三性和证明目的均有异议。首先原告和宇人置业关于租赁象贤农贸市场表述为是在原租赁基础上的续租，其称2004年双方就签订了租赁协议，但根据工商登记信息反映象贤农贸市场的开设时间为2005年，因此宇人公司不可能在2004年就已将象贤农贸市场出租给原告，租赁经营协议的内容是与事实不符。其次原告与宇人置业签订的租期长达20年，这是法律所允许的最长租赁期限，且年租金仅为18万元一年，远远低于市场价格。根据海盐法院在执行程序所调取市场内22户租户的租赁协议反映，仅其中19户租户的年租金已达730400元，因此租赁经营协议的租赁期限和租金是不符合正常交易习惯的，是远低于正常租金标准的。再次海盐法院在执行过程中已经查明各市场租户所租赁的对象为宇人公司举办的嘉兴市象贤农贸市场，而非原告，故不存在原告租赁诉争土地进行出租的事实。综上被告认为该证据系虚假租赁协议，对证据三性及证明目的均有异议。
2.协议、收据、对帐单各1份，用以证明原告于2014年1月10日与宇人公司签订协议，约定原告于2014年1月30日前以60万元的价格一次性支付2014年12月31日至2018年12月30日的租金，后原告按约于2014年1月28日向宇人公司支付租金60万元的事实。
经质证，被告对协议和收据的三性和证明目的均有异议；对银行对账单的形式真实性没有异议，对其关联性和证明目的有异议。被告认为原告与宇人公司就诉争土地使用权不存在租赁关系，具体理由同上一组证据。而该组证据中原18万元年租金进一步下调至15万元每年，且提前一次性预缴租金至2018年12月30日。原告提供的仅为收据，不是符合正常交易习惯的发票。银行对账单仅显示原告的账户在2014年1月28日有一笔款项支出，无法反映该资金的具体流向。退一步说，即便该资金是从原告账户汇入宇人公司的，也不排除是原告在代农贸市场收取租户租金后将租金汇入宇人公司，因为原告本身就是宇人公司举办的象贤农贸市场的负责人。
3.海盐法院协助执行通知书1份，用以证明海盐法院在执行海盐海利小额贷款有限公司诉浙江百通新材料有限公司、宇人公司、郑柏林等借款合同纠纷一案时，于2014年4月9日向原告提取租赁经营协议书的事实。
经质证，被告对该证据的三性均无异议，从该证据可以反映海盐法院在执行拍卖诉争土地使用权和构筑物时是对土地租赁情况进行过审查的，最终否定了与原告之间的租赁关系。
4.海盐法院拍卖公告1份，竞买公告、竞买须知、网页截图各1份（复印件），用以证明被告在竞买嘉兴国用（2005）第1306号、嘉兴国用（2005）第1307号的国有土地使用权及地上构筑物时对标的物的租赁情况是明知的，网页截图中租赁一栏中显示租赁的事实。
经质证，被告对该拍卖公告的证据三性没有异议，对其余复印件证据的真实性有异议，对原告的证明目的亦有异议。海盐法院在拍卖网页截图中所涉及的租赁是指象贤农贸市场与各租户之间存在的租赁关系，租赁期限到2014年12月31日，被告在竞拍时所了解的租赁关系也是指这个，而非原告与宇人公司之间的租赁关系。海盐法院在执行拍卖过程中对土地上的租赁关系已经进行了审查，并事实上排除了原告与宇人公司的虚假租赁关系。因为海盐法院的竞拍价格起拍价为440.46万元，实际成交价为443.46万元，该价格尚不包括办理过户涉及的土地税金等，而根据原告提供的租赁经营等证据，直到2032年原告总共还需交纳的租金仅为252万元，远远低于起拍价，故海盐法院设定起拍价440.46万元是排除了原告和宇人公司虚假租赁关系的，因为不可能有任何一家法院或者竞拍人会花450万元去竞拍一块未来20年内收益仅有250万元的土地，竞拍人等于要倒贴200万元，这显然是不符合法院竞拍本意的。因此从该组证据可以反映海盐法院在拍卖时已经排除了原告的虚假租赁协议，法院拍卖及被告竞买时所涉及的租赁仅为农贸市场与各租户之间的租赁协议，租赁期限为2014年12月21日止。海盐法院在执行拍卖审查过程中查明的租赁关系仅是象贤市场与各租赁户之间的租赁关系，并非原告所主张的租赁的关系。
5.拍卖成交确认书、通知各2份（均系复印件），用以证明嘉兴国用（2005）第1306号、嘉兴国用（2005）第1307号的国有土地使用权及地上建筑物由被告以高价竞得的事实。
经质证，被告对该证据的三性均无异议，认为从该拍卖成交确认书和通知可以反映被告通过法院拍卖程序已经合法取得了诉争土地使用权及地上构筑物的所有权，被告的上述权益应当受到法律保护。
6.通知、公告共4份，用以证明被告竞得嘉兴国用（2005）第1306号、嘉兴国用（2005）第1307号的国有土地使用权及地上构筑物后，多次要求原告搬离的事实。
经质证，被告对该组证据的三性均无异议，认为可以证明被告在取得竞拍土地使用权和地上构筑物所有权后已经通知各租户原租赁合同到期后，2015年开始重新与被告签订租赁协议并交纳租金，并已通知原告撤场及逾期撤场的法律后果。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1.（2013）嘉盐执民字第1986—4号执行裁定书1份，用以证明被告取得宇人公司秀洲区秀中路的土地使用权和地上建筑物是通过海盐法院强制执行程序取得的，已经海盐法院裁定确认，而非与宇人公司买卖所得。
经质证，原告对该证据无异议。
2.拍卖成交确认书1份，用以证明被告向拍卖人海盐法院竞拍所得的标的物是象贤市场，包括象贤市场内摊位台板、彩钢顶棚及室外停车场、使用权面积分别为2274.45平方米、1331.10平方米的土地使用权，最终成交价格为443.46万元，尚可使用的年限为27.5年，并非单纯是土地使用权的事实。
经质证，原告对该证据的真实性没有异议，并强调，买受人在拍卖前已经阅读了拍卖公告、须知及其他公示材料。
3.嘉秀洲国用（2014）第46245号、嘉秀洲国用（2014）第46244号土地使用权证各1份，用以证明被告通过海盐法院的拍卖已竞拍所得土地使用权，且该土地使用权已经土管部门确认为被告享有的事实。
经质证，原告对该证据无异议。
4.2014年3月16日海盐法院执行笔录、2014年3月21日海盐法院执行笔录、2014年6月25日海盐法院执行笔录各1份（均系复印件），用以证明：1.海盐法院在对宇人公司实际负责人沈雨春和法定代表人张雪英（该二人均为宇人公司股东）调查时，上述两人均未向法院提出拟拍卖的土地与原告存在租赁关系，相反上述二人均向海盐法院表示同意对上述土地进行拍卖，以用于偿还执行款项。2.海盐法院在对宇人公司名下的土地使用权进行执行拍卖程序中就土地使用权上租赁情况已经进行了审查，经海盐法院向原告调查，已明确租赁合同双方主体为象贤市场与进入市场的各经营租户，同时海盐法院对原告主张的其与宇人公司之间的租赁关系也做了审查的事实。上述事实证明海盐法院在拍卖象贤市场及资产时就租赁问题已做审查，对原告主张的租赁关系未做认定，故在委托拍卖公告中未提及土地及地上构筑物已出租的情形，仅是明确了市场内经营户与市场有租赁关系。
经质证，原告对该3份调查笔录的真实性无异议，对证明目的有异议，在海盐法院对原告的执行笔录中原告已经明确告知了原告和宇人公司有租赁合同关系，租金为每年18万元；海盐法院对审查的租赁关系予以确认，在拍卖物的租赁情况一栏明确有租赁的存在。
5.海盐法院拍卖公告1份（复印件），用以证明1.拍卖标的物明确为象贤市场及市场内的构筑物及两块土地使用权；2.经海盐法院审查，拍卖公告中未告知土地及地上构筑物有已出租的情形；3.经海盐法院审查已明确拍卖时无优先购买权人；4.海盐法院在对原告提出的租赁关系审查后，所确定的起拍价格为440.46万元，该价格远远高于原告主张的未来20年内租赁关系存在可取得租金252万元，故海盐法院在进行审查后已经否定了原告主张的租赁关系。5.海盐法院在拍卖公告中已明确对标的物权属有异议的，在2014年10月8日前与法院进行联系，而原告未按公告要求向海盐法院提出过执行异议，故原告在拍卖当时对标的物是不存在权利异议的。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为拍卖公告已明确告知：买受人在购买前应当仔细了解拍卖物的基本情况，察看标的物的实际情况，到实地进行察看，未察看就是对标的物就认可。原告认为被告在拍卖时已经明确知道了拍卖标的物所存在的租赁情况，被告竞拍该拍卖物是认可了租赁并予以容忍。
6.市场名称登记证、象贤农贸市场摊位租赁协议书22份（均系复印件），用以证明1.象贤农贸市场成立于2015年1月20日，故不存在原告与宇人公司在2014年租赁象贤市场的情形；2.市场举办人为宇人公司，原告并非举办人；3.象贤农贸市场存在的租赁关系为市场与市场内各经营户之间的租赁关系，出租主体为象贤农贸市场，而非原告，租赁期限至2014年12月31日。因此宇人公司举办的象贤农贸市场已经与各经营户之间达成了租赁协议，故本案原告无需也无可能再行向宇人公司租用场地，用于开设象贤农贸市场。
经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告一直是该市场的负责人，拍卖前与拍卖后市场的性质并没有改变。
7.2014年12月6日象贤农贸市场发布的公告、2014年12月20日象贤农贸市场发布的声明各1份，用以证明象贤农贸市场以公告和声明形式明确农贸市场的摊位及停车场（嘉秀洲国用（2014）第46245号、嘉秀洲国用（2014）第46244号土地使用权证）经营使用管理权均由象贤农贸市场向宇人公司租赁，同时也证明了相关场地的租赁并非本案原告的事实。
经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该公告、声明并不是否认原告与宇人公司的租赁关系，而是强调原告继续履行与宇人公司的租赁合同的事实，恰恰证明了原告与宇人公司之间合同的真实性。
8.浙江省商品交易市场管理条例1份，用以证明1.按照该条例第8条、第9条的规定，市场举办者应当是企业法人或者其他经济组织，且具有相配套的商业用房和基础设施。2.根据该条例的规定，市场举办者应当是企业法人或者其他经济组织，且具有相配套的商业用房和基础设施，因此宇人公司将市场及土地出租给原告用于其开办市场在客观上是无法成立的，原告不具备举办象贤交易市场的资格。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。
根据原告的申请，本院依法向海盐法院调取了涉案标的物的拍卖公告、拍卖成交确认书、宇人公司与凌玉良之间的协议及60万元的收据、租赁经营协议书、海盐法院向凌玉良所做的调查笔录，张雪英的调查笔录、象贤农贸市场摊位租赁协议书一组（与经营户之间）以及相关的协助执行通知书。原告质证后对该组证据的真实性无异议，认为可以证明海盐法院在拍卖本案标的物之前已向原告调取了相关的租赁协议，不存在没有告知竞买人该租赁情况的情形。被告对该组证据的真实性无异议，认为该组证据恰恰可以证明海盐法院在执行拍卖过程中已经对拍卖标的物的租赁关系进行了审查并否定了原告主张的租赁关系；其次经过海盐法院的调查，象贤市场土地使用权和构筑物上存在的租赁关系是象限市场和各租赁户之间的租赁关系而非原告所主张的租赁关系。
本院认证意见：原告提供的证据1、2、3、6系原件，与本案相关联，予以认定。证据4与本案相关联，其中拍卖公告系原件，竞买公告、竞买须知虽系复印件，但与本院向海盐法院调取的证据一致，真实性能够确认，故予以认定。关于网页截图，系法院在淘宝网上以表格的形式对拍卖标的物进行的具体描述，其中租赁情况一栏载明的“租赁”及其他相关内容均与事实相符，其真实性能够确认，故予以认定。证据5与本案相关联，虽系复印件，但与本院向海盐法院调取的证据一致，真实性能够确认，故予以认定。被告提供的证据1、2、3系原件，与本案相关联，予以认定。证据4与本案相关联，虽系复印件，但与本院向海盐法院调取的证据一致，真实性能够确认，故予以认定。该3份调查笔录中仅有原告的笔录涉及到租赁的问题，原告向执行员告知了现有租户及其与宇人公司之间的租赁情况。证据5与原告提供的证据4中的拍卖公告系相同证据，予以认定。证据6与本案相关联，虽系复印件，但与本院向海盐法院调取的证据一致，真实性能够确认，故予以认定；其中市场名称登记证载明嘉兴市象贤农贸市场举办者为宇人公司，负责人为凌玉良，营业期限自2005年1月20日至2033年12月16日。证据7系原件，与本案相关联，予以认定。证据8系法律法规，不属于证据，故不予认定。本院依原告申请向海盐法院调取证据，符合法律规定，双方当事人对所调取证据的真实性亦无异议，故予以认定。
根据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
嘉兴市秀洲工业园区秀中路象贤农贸市场内构筑物及室外停车场，土地使用权证分别为嘉兴国用（2005）第1306号、嘉兴国用（2005）第1307号，案外人宇人公司系上述土地使用权人及构筑物所有权人。2005年1月20日，宇人公司利用上述土地及地面构筑物举办嘉兴市象贤农贸市场，市场负责人为凌玉良，经营期限自2005年1月20日至2033年12月16日。原告凌玉良以嘉兴市象贤农贸市场的名义与商户签订摊位租赁协议书并收取租金。2012年9月20日，宇人公司与原告凌玉良签订租赁经营协议书1份，约定双方于2004年签订的租赁合同至2012年12月31日到期，经双方协商一致，同意续租；租赁物为嘉兴国用（2005）第1307号土地证的停车场面积1331.1平方米，嘉兴国用（2005）第1306号土地证的市场用地土地使用权2274.45平方米及其地上建筑设施、构筑物；年租金为18万元，租赁期限自2012年12月31日起至2032年12月30日止共计20年；双方还就违约责任等其他相关事项作了约定。2014年1月10日，宇人公司与原告签订协议1份，约定原告于2014年1月30日前以60万元的价格向宇人公司一次性支付2014年12月31日至2018年12月30日的租金。2014年1月28日，原告将60万元租金支付给宇人公司。
因涉及海盐海利小额贷款有限公司诉张雪英、浙江百通新材料有限公司、宇人公司、郑柏林、海盐机械铸造有限公司小额借款合同纠纷一案，宇人公司名下的资产即嘉兴国用（2005）第1307号土地证的停车场面积1331.1平方米，嘉兴国用（2005）第1306号土地证的市场用地面积2274.45平方米的土地使用权及其地上建筑设施、构筑物被海盐法院查封。2014年4月9日，海盐法院向原告发出协助执行通知书，要求原告提交其与宇人公司的租赁合同原件及原告与商户的租赁合同复印件。2014年6月25日，海盐法院向原告进行调查并制作执行笔录1份，原告陈述了该市场现有租户情况，其与宇人公司签订租赁协议及提前支付60万元租金的情况。2014年9月24日，海盐法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布公告，公开拍卖查封的涉案标的物。在对拍品的具体描述中，租赁情况一栏处明确标注“租赁”。在拍卖公告中，海盐法院明确告知标的物以实物现状为准，该院不承担拍卖标的瑕疵担保责任。在拍卖须知中，海盐法院明确告知，本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须自行了解房屋过户的相关问题，并仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。2014年10月9日，被告以443.46万元的最高价竞得该标的物。2014年10月27日，海盐法院与被告签订拍卖成交确认书并出具民事裁定书，确认该标的物归被告所有。2014年12月2日，被告向原告发送通知，称如无其认可，任何人不能擅自向经营户收取租金。2014年12月6日，被告向原告发送撤场通知，要求原告于2014年12月10日前撤出原经营管理人员，完成全部撤场工作，并将农贸市场移交被告，且不得收取任何租金等费用。2014年12月8日，被告在该市场发布公告，称其不认可宇人公司与原告的市场租赁者和经营管理者的身份，已向原告下达撤场通知，原告已无权向各位经营户收取租金和管理费等各种名义的费用；并对2015年度招租事宜作出安排。2014年12月11日，被告将涉案两幅土地使用权变更登记在自己名下。
本院认为：本案的争议焦点是案外人宇人公司与原告凌玉良签订的租赁经营协议书是否合法有效，被告久鼎公司是否应继续履行该租赁经营协议书。
首先，宇人公司与原告签订的租赁经营协议书系双方真实意思的表示，虽然浙江省商品交易市场管理条例规定市场举办者应当具有企业法人资格，但法律并未禁止个人租赁市场用于经营。因此，租赁经营协议书的内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效。被告辩称原告与宇人公司相互串通，为了逃避法院强制执行及竞拍买受人行使合法权益而签订虚假协议，但未提供充分有效的证据予以证明，故对其抗辩主张，不予采纳。根据市场名称登记证的记载，宇人公司系象贤农贸市场的举办者，原告系市场负责人，但宇人公司既未给原告发工资，亦未为其缴纳社会保险费用，双方并不存在劳动合同或者雇佣关系。此节可以佐证象贤农贸市场与各经营户之间的摊位租赁协议书系原告借用象贤农贸市场的名义与各经营户签订的。摊位租金的组织竞价、收取等事宜也由原告经手，亦即原告系摊位租赁协议书的实际履行人。另外，原告于2014年1月28日按约将60万元的租金支付给宇人公司。综上可以证明宇人公司举办象贤农贸市场，原告与宇人公司签订协议租赁该市场，并借用农贸市场的名义与各经营户签订摊位租赁协议实际经营市场的事实。
其次，海盐法院在进行司法网拍前已就涉案标的物租赁情况对原告进行了调查并制作了执行笔录，原告如实陈述了其与宇人公司签订租赁经营协议书及提前支付60万元租金的情况，并按要求将该租赁经营协议书提交给了海盐法院，海盐法院已将上述执行笔录、租赁经营协议书、租金支付协议及收据等材料存入执行卷宗。嗣后，海盐法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的具体描述中明确提示标的物有租赁存在；在拍卖须知中，海盐法院也明确告知，拍卖人就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明，竞买人在拍卖前必须自行了解房屋过户的相关问题，并仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。上述情况表明，竞拍前被告完全有机会通过相关途径了解到宇人公司与原告之间就涉案标的物存在的租赁合同关系。被告辩称其竞拍时只知道象贤农贸市场与各经营户之间的摊位租赁协议，不知道宇人公司与原告之间的租赁经营协议，其抗辩理由难以成立。退一步讲，即使被告竞拍时不知道宇人公司与原告之间的租赁经营协议，根据海盐法院公示的拍卖须知，其作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，相应的竞拍风险及法律后果也应由其自行承担。被告辩称海盐法院对原告主张的租赁关系进行了审查并予以了否定，但未能提供该院相关的法律文书，其抗辩理由缺乏事实依据，不予采纳。至于优先购买权的问题，原告作为拍卖标的物的承租人，依法享有以同等条件优先购买租赁物的权利，但原告也可以放弃该权利。被告将原告未主张优先购买权的行为理解为原告与宇人公司之间不存在租赁关系，系对相关法律规定的误读。
再次，涉案国有土地使用权及地上构筑物所有权在租赁期间经司法拍卖转移至被告，根据合同法第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即宇人公司与原告之间签订的租赁经营协议书对受让人即被告产生法律约束力，被告应当继续履行该租赁协议。
综上，宇人公司与原告签订的租赁经营协议书合法有效，原告要求被告继续履行该租赁经营协议书的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告嘉兴市久鼎物业管理有限公司继续履行案外人嘉兴市宇人置业有限公司与原告凌玉良于2012年9月20日签订的租赁经营协议书。
案件受理费26960元，由被告嘉兴市久鼎物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审 判 长 刘连明
审 判 员 杨维均
人民陪审员 姚松令
二〇一五年四月二日
书 记 员 郑 莉