上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第441号
原告薛斌。
原告陈泽云。
上列原告共同委托代理人王鑫明，上海市国茂律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人杨同娟，上海市国茂律师事务所律师。
被告彭奕钧。
委托代理人甄涛，上海甄涛律师事务所律师。
委托代理人崔月野，上海甄涛律师事务所实习律师。
第三人上海锐世房产经纪事务所。
法定代表人王宝来。
原告薛斌、陈泽云诉被告彭奕钧、第三人上海锐世房产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员张强独任审判，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。庭审后，本院依法追加上海锐世房产经纪事务所为本案第三人，又于2014年3月24日公开开庭审理。原告薛斌及原告薛斌、陈泽云的共同委托代理人王鑫明、被告彭奕钧及其委托代理人甄涛、崔月野均到庭参加诉讼。第三人上海锐世房产经纪事务所经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告薛斌、陈泽云诉称，2013年7月8日，原、被告在上海锐世房地产经纪有限公司的居间下签订了编号为XXXXXXX号《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于上海市浦东新区齐河路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），转让总价款为人民币（以下币种相同）110万元，双方应于2013年8月30日前办理该房屋的转让过户手续。合同签订后，原告于2013年8月23日在被告的陪同下向中国工商银行上海市闸北支行办理贷款，并于同年9月23日接到银行贷款审批通过的通知，随即原、被告于2013年9月28日前往上海市浦东新区房地产交易中心办理缴纳房地产交易税等事宜，但因手续问题被中心告知需择日另行办理，该中心当日将原告缴纳的交易税退回。第二天即同年9月29日，原、被告便再次前往上海市房地产交易中心办理房产过户手续并收到该中心的《告知书》，该《告知书》通知原、被告应于2013年10月27日再次办理审税手续，但由于被告的不配合至今未办理完成。原告认为被告未按合同配合办理房地产交接过户手续已构成违约，现根据买卖合同补充条款（一）第8条约定，被告应当承担继续履行、赔偿违约金的法律责任。故原告提起诉讼，要求：1、判令被告继续履行合同，协助原告将系争房屋过户至两原告名下；2、判令被告按原告已付房款总额33万元每日万分之五的标准支付迟延履行过户的违约金（自2013年10月27日计算至判决履行之日止）；3、本案案件受理费由被告承担。
被告彭奕钧辩称，被告原本急需卖房归还银行贷款，而合同约定2013年8月30日前原、被告共同去交易中心办理过户手续，在合同履行中，买受人由原告薛斌一人变更为原告薛斌、陈泽云两人，才导致在后续交接手续后，没有备齐资料，且原告没有按照中介推荐的银行办理贷款，导致贷款时间拖延，故无法在2013年8月30日之前办理过户。原告违约不能及时支付房款，被告只好自筹资金归还贷款。原告违约，故被告依据补充条款（一）第8条约定于2013年10月25日行使单方解除权。因此，不同意原告诉讼请求。
第三人上海锐世房产经纪事务所未到庭陈述，提交书面意见称：2013年7月8日，原、被告双方签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定价格110万，8月20日过户。后薛斌自行办理贷款。8月1日，薛斌要求增加买受方陈泽云名字，出售方彭德奋也同意，于是双方重新签订《上海市房地产买卖合同》，价格不变，过户日期微调至8月30日。9月底左右，办理了限购审查手续。
经审理查明：2013年7月8日，原告薛斌与被告彭奕钧就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX），上述合同当日经网上备案。后双方撤销该份合同，于2013年8月1日原告薛斌、陈泽云作为乙方与被告彭奕钧作为甲方就系争房屋又签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX），上述合同当日经网上备案，合同约定原告以110万元的价款向被告购买系争房屋。合同第六条约定，原、被告于2013年8月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）1约定，双方均认知，目前该房地产已设定抵押，抵押权人是中国银行股份有限公司宝山支行及一开电气集团上海高低压电器有限公司，抵押金额为捌拾肆万元；甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于2013年7月20日前自行还清以上贷款并办理抵押注销手续。甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；合同补充条款（一）4约定，甲、乙双方在此承诺，甲乙双方应于2013年8月30日备妥交易资料至交易中心办理过户手续，在共同办理产权过户手续中，应及时提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任；合同补充条款（一）6约定，甲方同意乙方可以向贷款银行申请人民币柒拾柒万元整的贷款用于支付部分房价款。乙方应于签订买卖合同后，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用。甲方应给予积极合理的配合。如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理交易手续前支付甲方；合同补充条款（一）8约定，在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（迟延履行违约金）；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金（迟延履行违约金）直至恢复履行之日止。合同附件三付款协议1约定，签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款人民币叁拾叁万整。（其中包括在签署本合同之前，乙方已支付甲方定金计人民币贰万元整。本合同签订后，该笔定金自行转为乙方支付给甲方部分首期房价款）；合同附件三付款协议2约定，待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将人民币柒拾柒万元的贷款直接付至甲方账号作为第二期房价款。
原告于2013年6月25日支付被告定金2万元。原告于2013年7月8日通过转帐支付被告31万元，同日被告向原告出具收据言明收到原告购买系争房产首付33万元。2013年7月8日被告彭奕钧向中国银行办理贷款还款，7月23日被告向上海市浦东新区房地产登记机关申请抵押权注销手续，7月25日系争房屋的抵押被登记注销。8月23日，原告向中国工商银行闸北支行申请组合贷款77万元，被告彭奕钧在该行签署婚姻状况声明。9月23日原告贷款金额获得中国工商银行闸北支行的审批通过，9月28日原、被告共同去浦东新区房地产交易中心，原告交纳税款3.3万元，当日又申请撤回该税款。原告于2013年10月16日对系争房屋办理单方预告登记，上海市浦东新区房地产登记处于10月17日予以核准。
被告于2013年10月25日向原告薛斌发送手机短信称：由于你们和中介的原因，导致房子无法在约定时间交易，虽然我之前已经口头与你表达解除合同，但无法传真该意思给你，故此发此信息声明。被告于2013年11月15日通过EMS向原告发出《通知函》，因原告相关材料不齐全导致双方无法于2013年8月30日申请办理过户手续，构成根本违约，通知解除双方于2013年8月1日签订的上海市房地产买卖合同。
审理中原告称：原、被告签订合同编号XXXXXXX的房地产买卖合同后，因房产中介要求多付5，000元代办贷款的费用，原告不同意，即自行去办理贷款事宜。因系争房屋曾有抵押，之前做不了贷款，撤销抵押拖延了两周时间。在2013年9月15日或16日双方办理审税，因房产中介将双方原先签订的合同编号XXXXXXX房地产买卖合同提交税务部门，导致审税未获通过，以致9月28日在交纳税款的当日税款3.3万元被退回，9月29日原、被告双方又重新办理审税手续，当日收到浦东新区房产交易中心和浦东新区税务局第二税务所出具的《告知书》，告知于2013年10月27日办理有关缴税事项。
审理中被告称：原、被告签订合同编号XXXXXXX的房地产买卖合同的当日即8月1日就去办理审税手续，审税后，双方就去办理贷款手续，但因房产中介要求多付5000元代办贷款的费用，原告不同意，即自行去办理贷款事宜。9月28日到房产交易中心的目的仅是去看看情况，因当日无法办理过户手续，无法按原计划拿到余下房款，只好借高利贷和自筹资金归还银行贷款，9月29日未与原告一起去过房产交易中心。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、个人购房借款／担保合同（组合）、转账凭证、中国银行贷款还款凭证、上海市浦东新区房地产登记收件收据（抵押权注销）、通知函及EMS邮寄凭证、手机短信摘录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方于2013年8月1日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，应为有效，双方应属恪守履行。本案争议焦点在于：一、被告主张于2013年10月25日行使单方解除权解除合同是否成立？被告是否应继续配合履行过户义务？二、原告主张被告迟延过户违约金是否应予支持？
关于争议焦点一，被告辩称由于原告存在未备齐资料且未在中介推荐银行处办理贷款导致贷款时间拖延的违约行为，导致无法在约定的8月30日期限之前办理过户，被告于2013年10月25日行使单方解除权通知原告解除合同。本院认为，被告上述主张难以成立，理由如下：双方在实际履行合同过程中均存在未严格按照合同约定期限履行的情况，而双方均在继续履行合同。系争合同约定，被告应于2013年7月20日前提前还贷并办理抵押注销手续，被告实际于7月23日申请注销抵押；合同约定双方于8月30日前办理过户手续，实际上双方在此期限后仍在继续履行合同。关于被告提出原告贷款拖延，本院查明原告于8月23日向银行申请组合贷款77万元，被告予以了配合，在8月30日前原告贷款申请还未获相关银行通过时，亦无证据表明被告于8月30日前要求原告以现金补足贷款金额并要求过户，且在原告贷款于9月23日获银行审批通过之后，被告配合原告办理交税等手续，双方均选择继续履行合同，说明原告贷款获批时间并非不能过户的障碍。被告主张因原告未备齐资料导致不能过户亦缺乏证据。由于无证据证明原告存在根本性违约，故被告主张于2013年10月25日行使单方解除权解除合同，缺乏依据，不予采纳。原告要求继续履行合同可予支持。原告表示愿意在过户时支付剩余房款77万元，被告应当配合原告办理过户手续，因原合同约定过户时间已过，由本院根据实际情况重新确定过户及剩余房款的履行时间。
关于争议焦点二，合同原约定8月30日前过户期限已过，双方此后虽在继续履行合同，但未确定新的过户期限，本院系根据本案实际情况判决确定过户履行时间，故此前被告并不存在逾期过户的违约，原告主张逾期过户违约金缺乏依据，不予支持。
第三人上海锐世房产经纪事务所经法院传票传唤未到庭，不影响本案审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、被告彭奕钧于本判决生效之日起十日内，协助将上海市浦东新区齐河路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告薛斌、陈泽云名下；同时，原告薛斌、陈泽云支付被告彭奕钧房款77万元；
二、驳回原告薛斌、陈泽云其余的诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，700元，减半收取计7，350元，由被告彭奕钧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张强
二〇一四年五月六日
书 记 员 李烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。