海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9003民初2501号原告：聂某，女，1973年7月4日出生，汉族，江苏省镇江市人，现住江苏省镇江市XX区XX东路XXX号X幢XXX室，身份证号码：32110219730704XXXX。委托诉讼代理人：王某彬，海南林源律师事务所律师。被告：海南恒昌置业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇XX路XXXX小区X号楼。法定代表人：李某生，该公司董事长。委托诉讼代理人:周某，海南为先律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司儋州支行，住所地海南省儋州市XX镇XX路XXX号。主要负责人：梁某平，该行行长。委托诉讼代理人：郭某谊，该行职员。委托诉讼代理人：符某飞，该行职员。原告聂某与被告海南恒昌置业有限公司（以下简称恒昌置业公司）、中国建设银行股份有限公司儋州支行（以下简称建行儋州支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序于2016年8月22日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王某彬、被告恒昌置业公司委托诉讼代理人周某、被告建行儋州支行委托诉讼代理人郭某谊、符某飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告恒昌置业公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告建行儋州支行签订的《个人住房借款合同》；3、被告恒昌置业公司返还原告已付首付房款113140元，以及至判决生效之日止的利息损失25173.65元（本金113140元，按年利率6%计算，自2013年1月11日起暂计至2016年9月30日）；4、被告恒昌置业公司返还原告至判决生效日止原告已支付建行儋州支行按揭贷款本金54666.53元，利息44017.13元，本息合计98638.66元（自贷款发放日起暂计至2016年9月30日）；5、被告恒昌置业公司支付原告违约金10594.2元；6、被告恒昌置业公司向被告建行儋州支行支付自判决生效之日起尚未偿还贷款本息；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告恒昌置业公司于2013年1月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告向恒昌置业公司购买位于儋州市那大镇大洲新村的怡景华庭1号楼1209号房子。合同约定房子总价款为353140元，房屋交付期限为2014年3月31日，逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，并按合同总房款的3%收取违约金。原告于合同签订当日即向恒昌置业公司支付113140元的购房首付款，并于2013年5月10日作为借款人与被告建行儋州支行、恒昌置业公司（保证人）签订了《个人住房借款合同》，约定贷款金额240000元，贷款期限为180个月，采用等额本金还款方式，每月还款1333.33元，利息逐月结清还清。恒昌置业公司至今未交付房屋给原告，已超过约定的交房期限。原告根据双方签订的合同以及相关法律规定，向法院提起诉讼。被告恒昌置业公司辩称，一、我公司不同意解除合同，双方应继续履行合同。我公司已于2013年12月28日会同施工单位、监理单位共同对原告所购房屋进行验收，房屋合格。原告所购房屋在2013年12月28日已符合合同约定的交房条件。我公司还按照原告的要求对房屋进行装修，并于2014年2月18日装修完毕，且经验收确认。我公司为此支出大额装修费用。2014年3月，我公司曾电话通知原告收房，原告至2015年8月到我公司，但拒不配合办理交接手续。我公司不存在恶意违约行为，现未实际交房是原告的原因。在履约条件已经成就的情况下，双方应继续履行合同。如解除合同，将给我公司造成巨大经济损失，且因房屋是按原告要求的装修风格装修，另行销售有困难，对我公司不公平。二、原告请求解除合同的程序违法且已过行使解除权的有效期。根据相关法律、司法解释的规定，原告要求解除合同必须先进行解除合同催告，且要在行使解除权的有效期内行使。原告至2016年7月提起解除合同，没有进行过催告，且也已过了行使解除权的有效期。三、原告无权请求我公司向建行儋州支行偿还贷款本息。建行儋州支行作为债权人，其才有权请求偿还贷款本息。根据合同相对性原理，向建行儋州支行偿还贷款的义务人是购房人，我公司只承担在《个人住房借款担保合同》没被解除前的担保责任，如该合同被解除，我公司则无需承担担保责任。四、本案涉及商品房买卖合同纠纷和借款合同纠纷，属于两个法律关系，且合同的相对人不同，应分开起诉、分开审理。五、原告主张的利息损失和违约金损失适用两年的诉讼时效，对于超过两年的部分，不受法律保护。且利息损失的计算应按实际利息损失或同期存款利率计算，不是按贷款利率计算，原告主张按年利率6%计算缺乏依据。被告建行儋州支行辩称，一、我行作为本案被告主体不适格，我行与原告不存在买卖合同关系。原告以商品房预售合同纠纷为由起诉我行，无事实和法律依据。二、我行与原告存在合法有效的借款合同关系、抵押合同关系，与恒昌置业公司存在合法的保证合同关系。《借款合同》签订后，我行已依约履行发放贷款义务，不存在任何违约行为，合同不具备法律规定的或合同约定的解除条件，原告应继续履行合同约定的还款义务。三、无论原告与恒昌置业公司的《商品房买卖合同》是否解除，原告均不能免除《借款合同》约定的还款义务。根据我行与原告、恒昌置业公司签订的《借款合同》第十九条约定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效、或被撤销、被解除的，借款人仍应承担合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿合同项下的债务。并且，就原告与恒昌置业公司签订的合同履行情况看，恒昌置业公司已按约定履行交房义务，原告无权要求解除合同。恒昌置业公司开发的小区，大部分购房人已办理房屋交付手续，房屋在合同约定的交付期限前已具备交付条件，恒昌置业公司也已实际履行交付义务。四、原告提出解除《借款合同》、《商品房买卖合同》是恶意违约的行为。即使恒昌置业公司至今未交付房屋给原告，原告在恒昌置业公司逾期交房的情况下，在长达27个月的时间里，怠于行使权利，从未采取任何措施催告交房或直接要求解除购房合同。原告的合同解除权已经消灭，无权要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告恒昌置业公司提供《住宅工程质量分户验收记录》，证明原告所购房屋已经施工单位、监理单位及建设单位盖章确认验收合格，房屋于2013年12月28日已符合交付条件，原告对其真实性、合法性有异议，认为建设工程验收还需要有设计单位验收，政府也要盖章确认验收备案情况，不能证明原告所购房屋达到交付条件，本院认为在无其他证据佐证的情况下，该份证据不能单独证明加盖公章的公司是怡景华庭小区的施工单位和监理单位，也不能进一步证明原告所购房屋在2013年12月28日已经验收合格，达到交付条件；被告恒昌置业公司提供《室内装饰装修施工合同》、《装修完工确认通知书》、《说明》、《证明》，证明原告所购房屋已于2014年2月18日装修完毕并经验收确认，被告恒昌置业公司已支付装修款55000元，原告对其真实性、关联性、合法性均有异议。本院认为《室内装饰装修施工合同》只能证明被告恒昌置业公司与案外人逸腾装饰公司签订了装修合同，《装修完工确认通知书》及《证明》是逸腾装饰公司出具，《说明》是被告恒昌置业公司出具，逸腾装饰公司不是本案当事人，无其他证据佐证逸腾装饰公司实际进行了装修并装修完毕，不能证明原告所购的1209号房于2014年2月18日装修完毕；被告恒昌置业公司提供《商品房交付使用签收单》及三份《商品房买卖合同》，证明与原告购买同一栋楼的其他业主已收房，被告建设的楼房已符合交付条件，原告对《商品房交付使用签收单》的真实性、合法性有异议，认为签收人可以造假，并认为《商品房交付使用签收单》及三份《商品房买卖合同》与本案无关，其他业主是否收房与原告无关，被告恒昌置业公司在原告起诉前没有通知过原告收房，本院认为该两份证据涉及案外人，在无其他证据佐证的情况下，不能证明与原告购买同栋楼的业主已收房。被告恒昌置业公司申请证人张斌出庭作证，证明原告所购房屋于2014年3月左右装修完毕，原告对该证人证言的真实性、关联性有异议，认为原告所购房屋至今未装修完毕。本院认为该证人证言只是证人单方陈述，无其他证据佐证，不能证明原告所购房屋在2014年3月已装修完毕。被告恒昌置业公司申请证人魏晓勇出庭作证，证明原告曾到过被告恒昌置业公司办理收房手续，该证人庭上陈述其是听公司的办公室主任陈述说原告是来收房的，本院认为证人并不能确认原告当时是到公司办理收房事宜，故不能证明被告曾通知原告收房，原告曾到公司办理收房事宜。根据各方当事人的陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：原告与被告恒昌置业公司于2013年1月11日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告恒昌置业公司购买该公司开发建设的怡景华庭小区1号楼1209号房，用途为普通住宅，建筑面积共52.81平方米，价款共计353140元。合同第六条约定买受人于合同签订时支付首期房款113140元，剩余房款24万元由买受人在签订合同后三个月内向银行申请贷款；第八条约定出卖人应当在2014年3月31日前，将具备经施工单位、监理单位及开发商共同验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇政府的有关法规，政策变化或政府部门的原因，出卖人发生之日起30日内，向买受人提供相关的政府部门书面证明资料的；第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付房款的万分之五支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的3%；逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，并按合同总房款的3%收取违约金。如遇不可抗力或政府有关法规政策变化，约定的交房期限顺延；第十一条第一款约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。同日，原告（乙方）与被告恒昌置业公司（甲方）签订《委托装饰装修标准确认协议书》，约定原告委托被告恒昌置业公司为原告购买的上述房屋进行装饰装修，交付时间为2014年3月31日。该份协议书约定的装饰、装修为精装修，双方对房屋厨房、卫生间的用具、墙砖地砖，客厅、卧室的地面、墙面、灯具、衣柜的装修标准均进行明确具体约定。协议第三条第一款约定“装修交付时由甲方通知乙方验收，乙方应在验收通知所指定时间内进行验收，如乙方未在上述验收期内进行验收，则视为甲方装修合格且符合双方约定标准。甲方可采取电话或书面通知的方式通知乙方”；第五款约定“该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，以非法定或约定事由拒绝验房收房的，自甲方书面通知确定的交付日起视同已交付，该房屋装修部分的毁损、灭失的风险由乙方承担”；第九款约定“双方确认《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件不变。乙方认可甲方所交付的装饰装修成品房屋与《商品房买卖合同》所附该房屋的示意图有可能存在不同，甲方同意乙方按儋州市房产测绘部门实际测绘的面积支付购房款和物业管理等费用”。第五条约定本协议为《商品房买卖合同》的附属合同，乙方签订本协议后不得单独解除《商品房买卖合同》与本协议中任意一份合同。若本协议约定内容与《商品房买卖合同》冲突，以本协议为准执行；本协议与《商品房买卖合同》之“甲、乙双方的其他约定”有不一致的，以“甲、乙双方的其他约定”为准。合同签订当日，原告即支付购房首付款113140元给被告恒昌置业公司。2013年5月14日，原告与被告建行儋州支行、被告恒昌置业公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告建行儋州支行借款24万元，用于购置被告恒昌置业公司开发的怡景华庭小区1号楼1209号房，贷款人将款项一次性划入被告恒昌置业公司账户，借款期限自2013年5月17日至2028年5月17日，借款人首付款金额113140元。被告恒昌置业公司为原告的借款承担连带保证责任，原告以其购买的怡景华庭小区1号楼1209号房抵押担保借款。合同签订后，被告建行儋州支行即将24万元款项转存至被告恒昌置业公司账户，原告也按合同约定履行偿还贷款义务。目前，原告购买的房屋所在1号楼已经全部施工完毕，原告购买的1209号房也按《委托装饰装修标准确认协议书》约定的精装修标准基本完成了装修。被告恒昌置业公司至今未办理好建设工程竣工验收备案登记。2016年8月10日，被告恒昌置业公司将书面的交房通知书邮寄给原告，通知原告办理收房手续。本院认为，根据原告及被告恒昌置业公司、建行儋州支行的陈述，本案的争议焦点为：一、原告与被告恒昌置业公司于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；二、原告与被告建行儋州支行签订的《个人住房借款合同》是否应予解除；三、原告诉请被告恒昌置业公司支付逾期交房违约金是否应予支持。一、原告与被告恒昌置业公司于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。原告与被告恒昌置业公司签订的《商品房买卖合同》及《委托装饰装修标准确认协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告恒昌置业公司主张原告所购房屋于2013年12月28日施工完毕并经验收合格，于2014年2月28日装修完毕。但该公司至今未办理好建设工程竣工验收备案登记，也未按《商品房买卖合同》及《委托装饰装修标准确认协议书》的约定在2014年3月31日前书面通知原告验收房屋及交付房屋，直至2016年8月才将书面的交房通知书邮寄给原告，通知原告收房，构成逾期交房。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告恒昌置业公司逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，并按合同总房款的3%收取违约金。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案原告与被告恒昌置业公司未约定解除权行使的期限，被告恒昌置业公司也未催告原告解除合同，故原告行使合同解除权的期限应为一年。原告未在可以解除合同之日起一年内行使解除权，其解除权消灭。并且，虽然被告恒昌置业公司逾期交房构成违约，但根据本案查明的事实，涉案房屋所在的建设工程项目目前已经全部施工完毕，并按原告与被告恒昌置业公司的约定基本全部完成精装修，只是还没有向政府相关行政部门办理好建设工程竣工验收备案登记。原告购买房屋的合同目的仍可实现。在此情况下，原告再请求解除合同，不符合双方订立合同时的本意。故对原告解除合同的主张，本院不予支持。原告与被告恒昌置业公司签订的合同仍应继续履行。原告请求被告恒昌置业公司返还购房首付款及支付相应利息损失，即没有事实和法律依据，不予支持。二、原告与被告建行儋州支行签订的《个人住房借款合同》是否应予解除。原告与被告建行儋州支行签订借款合同，是为向银行贷款支付购房款。原告与被告恒昌置业公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，原告仍需按合同约定以贷款方式支付购房款给被告恒昌置业公司。且被告建行儋州支行未有违约行为。故原告主张解除其与被告建行儋州支行签订的《个人住房借款合同》，没有事实和法律依据，不予支持。原告根据解除合同而主张被告恒昌置业公司返还其已支付建行儋州支行的按揭贷款本金及利息，并向被告建行儋州支行支付其尚未偿还的贷款本息，也没有事实和法律依据，不予支持。三、原告诉请被告恒昌置业公司支付逾期交房违约金是否应予支持。根据《商品房买卖合同》及《委托装饰装修标准确认协议书》约定，被告恒昌置业公司应在2014年3月31日前交付房屋给原告，并以书面方式通知原告验收房屋并接收房屋，但被告恒昌置业公司直至2016年8月才将书面的交房通知书邮寄给原告，通知原告收房，构成违约。根据合同约定，被告逾期交房超过60日，原告有权收取合同总房款的3%作为违约金，即10594.2元（353140元×3%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告恒昌置业公司支付违约金有事实和法律依据，予以支持。被告恒昌置业公司主张原告诉请的违约金已超过诉讼时效。本院认为诉讼时效期间从权利人知道或应当知道其权利被侵害之日开始起算，被告恒昌置业公司与原告并未约定违约金的支付期限，原告现请求恒昌置业公司支付违约金并未超过法律规定的二年诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告海南恒昌置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告聂某支付逾期交房违约金10594.2元。二、驳回原告聂某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3897元，由被告海南恒昌置业有限公司负担33元，原告聂某负担3864元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员  李润红yya7fypgwwf0aqogfm案件唯一码二○一六年十月十一日书记员万祖莉     附：本案适用法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审核：李润红撰稿：李润红校对：万祖莉海南省儋州市人民法院2016年10月12日印制（共印14份）