广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民一初字第191号
原告：广东乐安居物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。
法定代表人：肖传明，该公司总经理。
委托代理人：谢丽英、冯彩，均为广东西江律师事务所律师。
被告：夏志明，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
被告：梁建联，男，汉族，身份证住址广东省高要市。
被告：陈伟文，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
三被告的共同委托代理人：余琛、刘颖智，分别为广东余黎张律师事务所律师、广东丹明律师事务所律师。
原告广东乐安居物业管理有限公司（以下简称乐安居公司）与被告夏志明、梁建联、陈伟文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯彩，三被告的共同委托代理人余琛、刘颖智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐安居公司诉称：2010年12月29日，三被告向肇庆市新中源房产开发有限公司购买了位于星湖大道95区东湖三路“中源名都”第二期幼儿园所在的商铺，同时与原告签订《前期物业服务协议》。2011年10月12日，三被告与顾伟光、陈韦奇、张福康签订《中源名都幼儿园租赁合同》。按《前期物业服务协议》约定，原告向被告收取物业服务费用，商业用途建筑按建筑面积每月每平方米2元收取；如被告逾期交费，逾期之日起按每天1‰交纳违约金。三被告从2012年2月27日开始欠交物业服务费，至2015年2月28日，拖欠物业管理费95558.3元，应交违约金48972.9元，共144531.2元。原告多次催收，但三被告一直不予以支付。原告认为，三被告的行为己构成违约，依法应承担违约责任，立即支付拖欠原告的物业服务费并承担违约金。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：一、三被告立即支付拖欠原告的物业服务费95558.3元并支付违约金48972.9元（物业服务费和违约金暂计至2015年2月28日，之后的物业服务费和违约金计至还清之日）；二、本案诉讼费由三被告承担。
被告夏志明、梁建联、陈伟文辩称：一、幼儿园实际已被原告分割独立出小区，小区无提供任何服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，没有提供相应服务的，我方不需要缴纳物业管理费；二、小区不但没有提供服务，还把幼儿园的物业区域作为建筑废料的堆填区，原告的做法已经收到行政机关的责令整改，所以我方不缴纳物业管理费用合情合理；三、幼儿园是作为教育用地，不是商业用途，按肇庆市物价局的规定，没有向教育用地收取物业管理费的规定，而原告仅是前期物业服务，其收费标准应该执行政府指导价，所以按政府指导价的，我方也不需要缴纳物业管理费。
经审理查明：2010年12月29日，夏志明、梁建联、陈伟文与肇庆市新中源房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买肇庆市星湖大道95区东湖三路中源名都第二期幼儿园房屋，房屋建筑面积为1766.4平方米。同日，乐安居公司（甲方）与夏志明、梁建联、陈伟文（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方为乙方所购中源名都幼儿园房屋提供物业管理，对该物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方向乙方收取物业服务费用；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，如有变动，以政府物价部门批复为准。商业用途建筑按建筑面积每月每平方米2元收取；乙方应自房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费及公摊水电费用；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方补交，并逾期之日按每天1‰交纳违约金。上述物业服务合同生效后，乐安居公司为夏志明、梁建联、陈伟文所购中源名都幼儿园房屋提供了物业管理服务。2011年10月28日，乐安居公司与夏志明、梁建联、陈伟文签署《收楼确认书》，确认已将上述房屋移交给夏志明、梁建联、陈伟文。夏志明、梁建联、陈伟文从2012年2月开始拖欠物业服务费，截至2015年2月28日，累计拖欠乐安居公司物业服务费95558.3元。乐安居公司经催收无果，向本院提起诉讼。
另查明，2011年10月12日，夏志明、梁建联、陈伟文与顾伟光、陈韦奇、张福康签订《中源名都幼儿园租赁合同》，将上述房屋出租给顾伟光、陈韦奇、张福康作幼儿园教育使用，租赁期限从2011年10月12日至2030年1月23日，合同对租金标准及支付方式作了详细的约定。
庭审中，乐安居公司称上述房屋物业服务费实际上应以商业用途建筑按建筑面积每月每平方米2元收取，但其依住宅用途按建筑面积每月每平方米1.5元收取，计为95558.3元；夏志明、梁建联、陈伟文对欠缴物业服务费的事实无异议，认为物业服务协议约定的违约金过高，而幼儿园房屋属教育用地，不应收取物业服务费。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。乐安居公司与夏志明、梁建联、陈伟文签订的物业服务协议符合法律规定，内容合法有效，双方应恪守履行。乐安居公司按合同的约定，为夏志明、梁建联、陈伟文所购中源名都幼儿园房屋提供了物业管理服务，夏志明、梁建联、陈伟文应履行向乐安居公司支付物业服务费的义务。夏志明、梁建联、陈伟文将幼儿园房屋出租给他人使用，乐安居公司主张对物业服务费实际应按商业用途建筑标准计收，本院予以采纳，其依住宅用途标准计算夏志明、梁建联、陈伟文拖欠的物业服务费，应视为其对自己民事权利的自由处分，本院予以确认。乐安居公司要求夏志明、梁建联、陈伟文支付2012年2月至2015年2月28日期间拖欠的物业服务费95558.3元，该诉讼请求合理合法，本院予以支持；夏志明、梁建联、陈伟文主张涉案房屋为教育用途，不应收取物业服务费，缺乏理据，本院不予采纳，其关于乐安居公司物业管理不到位的抗辩，不能成为不交纳物业服务费的理由，可另循法律途径解决。
关于滞纳金。涉案合同约定的物业管理服务费滞纳金实为违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，高额违约金调整的标准应参照因违约方违约而造成的损失。对于乐安居公司来说，夏志明、梁建联、陈伟文未按期交纳物业服务费，其所遭受的损失应为欠费金额产生的利息。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，合同约定每日1‰的违约金标准过高，本院予以调整。根据本案实际，本院确认夏志明、梁建联、陈伟文应以拖欠物业管理服务费金额即95558.3元为基数按中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率的130%标准从2015年3月1日起计算，向乐安居公司支付滞纳金。
综上所述，乐安居公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告夏志明、梁建联、陈伟文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付2012年2月至2015年2月28日拖欠的物业管理服务费95558.3元；
二、被告夏志明、梁建联、陈伟文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付物业管理服务费95558.3元的违约金（以95558.3元为基数，按中国人民银行规定的六个月（含六个月）短期贷款利率的130%标准从2015年3月1日起计算，至付清款项时止）；
三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3190元（原告已交纳），由被告夏志明、梁建联、陈伟文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗延平
审 判 员 葛雪媚
人民陪审员 何朝霞
二〇一五年九月八日
书 记 员 应 捷
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