温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第167号
原告：中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行。
负责人：叶傲霜。
委托代理人：哀韬光，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：林崇茂。
被告：浙江德意豪家具有限公司。
法定代表人：郑建权。
委托代理人：金洁，浙江南瑞律师事务所律师。
被告：郑建权。
被告：林欢乐。
原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行与被告浙江德意豪家具有限公司、郑建权、林欢乐金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理。依法由审判员黄莹适用简易程序独任审判，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行的委托代理人林崇茂、被告浙江德意豪家具有限公司的委托代理人金洁到庭参加诉讼，被告郑建权、林欢乐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行诉称：2014年4月23日，原告与被告浙江德意豪家具有限公司签订编号为2014年鹿城字××号《小企业借款合同》，约定：原告向被告浙江德意豪家具有限公司提供借款495万元整；借款期限为2014年4月23日至2015年4月21日止；借款利率按固定年利率7.5%；逾期罚息利率按原借款利率的基础上加收50%计收；对被告浙江德意豪家具有限公司未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；被告浙江德意豪家具有限公司未按约定偿还利息的，原告有权宣布贷款提前到期。
2013年12月30日，原告与被告浙江德意豪家具有限公司签订编号为2013年鹿城抵字0137号《最高额抵押合同》，约定：以其所有的座落于平阳县万全家具生产基地××号（平阳县房权证郑楼字第××、08××93、08××94、08××95号）的房产为抵押物，担保原告与被告浙江德意豪家具有限公司在2013年12月30日至2016年12月29日期间签订的所有主合同，最高抵押余额为9186万元，并办理了抵押登记。
2013年11月20日，原告与被告郑建权、林欢乐签订编号为2013年鹿城保字××号《最高额保证合同》，约定：在2013年11月20日至2017年1月31日的担保期间内，为原告与被告浙江德意豪家具有限公司签订的所有主合同提供最高额3000万元的连带保证责任。
2014年4月4日，原告与被告郑建权、林欢乐签订编号为2014年鹿城保字××号《最高额保证合同》，约定：在2014年4月4日至2017年1月31日的担保期间内，为原告与被告浙江德意豪家具有限公司签订的所有主合同提供最高额750万元的连带保证责任。
原告于2014年4月23日发放贷款495万元，但被告浙江德意豪家具有限公司未按照合同约定于2014年8月21日起未偿还利息，原告依约通知贷款于2014年10月31日提前到期，原告多次催收，但被告浙江德意豪家具有限公司至今未偿还借款本金及利息，各担保人也未承担担保责任。诉讼请求：1.判令被告浙江德意豪家具有限公司立即支付原告495万元借款本金及相应利息（截止2014年10月31日的利息为74488.58元，之后的利息、罚息、复利按中国人民银行相关规定和借款合同约定计算至实际履行完毕之日止，暂计至2014年10月31日以上合计5024488.58元）；2.判令原告有权对被告浙江德意豪家具有限公司提供的座落于平阳县万全家具生产基地××号的房产及其土地使用权采取拍卖、变卖等方式，所得价款由原告在4650万元的最高额度内享有优先受偿权；3.判令被告郑建权、林欢乐在3750万元的最高余额内对上述债务承担连带保证责任（审理过程中，原告申请变更诉讼请求判令被告郑建权、林欢乐在3000万元的最高余额内对上述债务承担连带保证责任）；4.本案全部诉讼费用由被告负担。
被告浙江德意豪家具有限公司辩称：1.原告的主体资格有异议，原告已经将债权转让给中国信达资产管理有限公司，债权人已经变更为中国信达资产管理有限公司，原告工商银行主体不适格。2.借款属实，目前周转困难，愿意协调解决。原告要求从2014年11月1日开始计算逾期利息，没有依据。原告应提供被告收到贷款提前到期通知书的证据，且同意从被告收到的日期起算逾期利息。因双方未办理土地使用权的抵押登记，原告对抵押物享有优先受偿权，但不包括土地使用权。3.本案被告林欢乐没有签收法律文书，请求法庭核查。
被告郑建权、林欢乐未作答辩，也未向本院提供证据。
经审理，本院认定的事实：2014年1月3日，双方办理了《最高额抵押合同》项下的房产抵押登记手续，登记的债权金额为9186万元。《最高额抵押合同》第16.2条约定：本抵押合同最高担保额为9186万元，其中为浙江德意豪家具有限公司担保4650万元。《最高额抵押合同》第10.8条、《最高额保证合同》第6.2条均约定：债权人主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，债权人有权自行决定实现担保的顺序。被告浙江德意豪家具有限公司从2014年8月21日起未支付利息，截止2015年4月3日，被告浙江德意豪家具有限公司欠借款本金495万元及利息。本院认定的其他事实与原告的诉称一致。
以上事实由原告提供的《小企业借款合同》、借款借据、《最高额抵押合同》、房产证、房屋他项权证、《最高额保证合同》及当事人陈述予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告发放借款后，被告未按约还本付息，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告还本付息的请求，依法予以支持。因双方约定的贷款到期日为2015年4月21日，现原告主张从2014年11月1日起计收逾期利息，本院不予采纳，应按合同约定的借款期限计算利息、逾期利息。至于复利，对借款期限内发生的不按约支付利息加收复利的约定，有助于当事人自觉履行合同，本院予以支持。《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。被告浙江德意豪家具有限公司提供的抵押物，已办理了抵押登记，抵押权已经设立，原告对抵押物享有优先受偿权，但优先受偿的范围应以约定的债权金额4650万元为限。案件中并存物保、人保，对担保实现债权有约定，被告郑建权、林欢乐应按合同约定，在其保证范围内承担保证责任；编号为2014年鹿城保字××号《最高额保证合同》、编号为2013年鹿城保字××号《最高额保证合同》均载明被告郑建权、林欢乐承担担保责任；原告选择按编号为2014年鹿城保字××号《最高额保证合同》主张担保责任，本院予以支持。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。被告浙江德意豪家具有限公司辩称未办理土地使用权的抵押登记，原告无权对该部分享有优先受偿权，与法律规定不符，本院不予采纳。法律规定，当事人到达人民法院，拒绝签署送达回证的，视为送达。2015年3月11日，被告郑建权到达本院，被告郑建权、林欢乐系夫妻关系，本院一并对二被告进行送达，被告郑建权签署送达回证后又将本人签名涂改，视为送达。被告浙江德意豪家具有限公司关于原告主体资格的辩称，未提供证据证实，本院不予采纳。被告郑建权、林欢乐本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江德意豪家具有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行借款本金495万元、利息、复利、逾期利息（利息按年利率7.5%计算从2014年8月21日起至2015年4月21日，复利以未付利息为基数，逾期利息从2015年4月22日起以本金495万元为基数，均按年利率11.25%计算至本判决确定的履行之日止）。
二、如被告浙江德意豪家具有限公司未在上述期限内履行第一项债务，则依法拍卖或变卖被告浙江德意豪家具有限公司提供的坐落于平阳县万全家具生产基地××的房产（房产证号：平阳县房权证郑楼字第××、08××93、08××94、08××95号，建筑面积：共计56078.81平方米），所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行优先受偿，但优先受偿的范围与编号为2013年鹿城抵字0137号《最高额抵押合同》所担保的其他债权的总和不超过4650万元。
三、被告郑建权、林欢乐对上述第一项债务承担连带清偿责任，但连带偿还上述债务与连带偿还编号为2014年鹿城保字××号《最高额保证合同》所担保的其他债务的总和不超过3000万元。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46971元，减半收取23485.5元，由被告浙江德意豪家具有限公司、郑建权、林欢乐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 黄 莹
二〇一五年四月三日
书记员 伍敏慧