黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）让民初字第1246号
原告吴晓英，女，1975年3月24日出生。
委托代理人蔡晓艳，黑龙江长谊律师事务所律师。
被告李成安，男，1963年8月18日出生。
被告张连梅，女，1966年3月11日出生。
二被告委托代理人杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。。
原告吴晓英与被告李成安、张连梅排除妨碍纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理。依法由代理审判员张蕾适用简易程序，于2015年6月8日、2015年9月29日公开开庭进行了审理。因案件需要，本案依法适用普通程序，由代理审判员张蕾担任审判长并主审本案，与人民陪审员李胜钊、王冰冰共同组成合议庭共同审理本案。原告吴晓英委托代理人蔡晓艳、二被告委托代理人杨成宝均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴晓英诉称，2015年3月17日，原告从二被告之子李祥瑞处依法取得了位于大庆市让胡路区广厦小区C4-5-502室房屋所有权，此前该房屋由二被告居住。原告于2015年3月24日办理了产权过户手续后，多次告知被告腾退该房屋，但二被告至今未腾退。故诉至法院，要求被告腾退房屋，并承担本案诉讼费用。
被告李成安、张连梅辩称，本案争议的房屋是登记在二被告儿子李祥瑞名下的，但购买房屋的首付及房贷均是由二被告出资偿还的。因为李祥瑞在案外人唐国峰处借款10万元，用本案的房屋作为抵押，因李祥瑞没有按时足额偿还该欠款，致使本案的房屋落户到原告吴晓英的名下。被告认为，该行为以合法的形式掩盖高利贷的目的，应是无效行为，做为二被告代理人，我将另行代理李祥瑞于近期提起诉讼，要求确认本案原告与李祥瑞的房屋买卖合同无效；另外，二被告一直居住在本案房屋中，其与李祥瑞之间存在房屋租赁合同关系，按照合同法的规定，买卖不破租赁，且被告李成安瘫痪卧床多年，无固定住所。综上，二被告要求继续租住本案的房屋。
为证实自己的主张，原告吴晓英向本院提交证据如下：
证据一，产权信息报告查询单复印件一份、大庆市萨尔图区公证书复印件两份（与复印件核对无异）。证明二被告之子李祥瑞（原房主）于2012年10月19日取得涉案房屋所有权，此房屋系李祥瑞与陈洪艳共同共有。2014年8月5日，李祥瑞、陈洪艳二人与案外人李成文在萨尔图公证处办理了公证，委托李成文代为办理涉案房屋的还款、解除抵押登记、出售涉案房屋、收取售房款及办理房屋过户手续等。经质证，二被告对证据的真实性无异议，但认为委托李成文办理上述事项是因为李祥瑞在案外人唐国峰处借款（被告陈述李成文、唐国峰之间相互认识），用涉案房屋做的抵押。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据二，光大银行客户贷款结清通知书、个人贷款提前还款申请审批书各一份（均为复印件）。证明2015年3月9日，原房主李祥瑞委托李成文将涉案房屋的全部借款清偿完毕。经质证，二被告对证据的真实性无异议，但委托李成文办理还款不是李祥瑞真实意思表示，实际上只是为了借款而办理的手续。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据三，购房发票及税费票据复印件4张（与原件核对无异）。证明2015年3月17日，原告以307918.52元的价格购买了涉案房屋。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为经估算房屋售价低于市场价格15万元左右，不排除本案原告与李成文之间串通、损害原房屋李祥瑞的所有权，该房屋出售房款没有交付给李祥瑞，因此对房屋的出售的真实性及合法性不认可。本院对此份证据的真实性予以确认。
证据四，房屋所有证及产权证复印件各一份（与原件核对无异）。证明原告于2015年3月20日取得涉案房屋所有权证，2015年3月24日取得土地使用权证。经质证，被告无异议，本院对此份证据予以采信。
为证实自己的主张，二被告向本院提交证据如下：
房屋租赁合同一份。证明2014年1月1日，二被告与李祥瑞、陈洪艳签订房屋租赁合同，约定李祥瑞、陈洪艳将涉案房屋出租给二被告居住，期间自2014年1月1日至2019年12月31日止。另外，二被告没有工作、没有其他住所，其中被告李成安瘫痪多年。经质证，原告对证据的真实性有异议，认为二被告与原房主李祥瑞恶意串通的情况下签订的此份合同，损害了原告的利益。本院将结合全案对此份证据予以评判。
本案审理过程中，本院依原告申请于2015年9月1日向居住在让胡路区广厦小区C4号楼其他住户肖淑霞、吴晓梅核实二被告的居住情况，二位住户均表示二被告自2013年左右居住至今。两份调查笔录在庭审中向双方出示，经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为居住不代表租住；被告对证据无异议。本院对此两份调查笔录内容的真实性予以确认。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
1、2012年10月，李祥瑞与陈洪艳（夫妻）在光大银行办理了贷款，共同购买了位于大庆市让胡路区广厦小区C4-5-502室房屋，建筑面积85.14平方米，房屋系双方共同共有。
2、2014年8月5日，李祥瑞、陈洪艳与案外人李成文签订两份委托合同并办理了公证，委托李成文办理涉案房屋还款、解除抵押登记、领取房屋所有权证，并办理房屋出售、收款、签订售房合同及过户等相关事宜。
3、2015年3月17日，原告吴晓英经人介绍，与案外人李成文签订了涉案房屋的买卖合同，并以307918.52元的价格购买涉案房屋，并于2015年3月20日办理了产权过户手续。因二被告一直在涉案房屋内居住至今，故诉至法院，要求二被告腾退房屋，并承担本案诉讼费用。
另查，二被告自认原房主李祥瑞、陈洪艳系其儿子、儿媳，二被告自2013年4月左右开始在涉案房屋内居住至今。庭审中，二被告代理人表示，将代理二被告之子李祥瑞另行提起诉讼，要求确认本案原告与案外人李成文之间签订的房屋买卖合同无效，但在本院限期内，二被告未能向法庭提交相关立案手续。
再查，二被告现户籍地址均为黑龙江省望奎县东升乡恭五前村李克金屯，职业一栏登记为农民。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为本案能否适用“买卖不破租赁”原则；原告取得涉案房屋所依据的房屋买卖合同是否真实有效。
关于本案能否适用“买卖不破租赁”原则的问题。本院认为，首先应当认定二被告举证的租赁合同是否合法有效。庭审中，原告对上述租赁合同的真实性并不认可，且基于二被告自认与原房主之间系父母与儿子、儿媳关系，存在直接的利害关系，故二被告应当对租赁合同的真实有效负有进一步的举证责任。审理过程中，本院依申请作出了两份调查笔录，但从内容上看，两位被调查人的陈述并不能直接证实租赁关系的存在，且其陈述二被告自“2012年或2013年”在此居住，与二被告举证租赁合同形成的时间（2014年1月1日）也存在出入。综上，二被告关于租赁关系真实存在的举证并不充分，本院对其举证的租赁合同不予采信，因此本案并不具备适用“买卖不破租赁”原则的基本条件。
关于原告取得涉案房屋所依据的房屋买卖合同是否真实有效的问题。本院认为，二被告认为其所依据的房屋买卖合同不真实，但其既未向本院提交原房主（即二被告儿子、儿媳）存有异议的证明材料，亦未在本院两次限期内提交相关立案手续材料，视为其举证不能，故对二被告的上述抗辩理由，本院不予采信，本案并不具备中止的法定事由。
综上，本院认定原告享有涉案房屋的所有权，其有权对涉案房屋进行占有、使用、收益、处分，二被告未能充分举证其占有涉案房屋的合法依据，故原告有权要求排除妨害。本院依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告李成安、张连梅于本判决生效之日起十日内从大庆市让胡路区广厦小区C4-5-502室房屋迁出。
案件受理费100元及邮寄费44元，由二被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 李胜钊
人民陪审员 王冰冰
二〇一六年三月十四日
书 记 员 韩 莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。