广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第449号
原告（反诉被告）：王秋勉，身份证住址：山东省微山县。
委托代理人：黄钲顺，广东云智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州其顺物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：李其芳。
委托代理人：邓世杰，广东法盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）王秋勉与被告（反诉原告）广州其顺物业管理有限公司（以下简称其顺物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王秋勉的委托代理人黄钲顺，被告（反诉原告）其顺物业公司的委托代理人邓世杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王秋勉诉称：我与其顺物业公司于2014年8月18日签订《租赁合同》，约定其顺物业公司将位于广州市白云区黄石东路江夏东一路步行街自编13号之“飞翔商贸城”B栋的＊租赁给我方，用于儿童早教经营。其顺物业公司在签订合同时向我告知该建筑物什么手续都齐全，并刻意在合同条款中直接或间接表达出该建筑物完全可以办理工商营业执照的意思。我在承租该楼层后，对该楼层进行了装修，共花费52420元。后来办理儿童早教营业手续时，我要求其顺物业公司提供该房的房产证配合办理手续，但是其顺物业公司管理人员支支吾吾无法提供，说可以让村里开证明给我办理营业执照，后其顺物业公司在居委等部门得知讼争的建筑物根本就没有报建，属于违规建筑，这样的建筑物无法办理相关经营手续。其顺物业公司明知道我方租赁该房是用于儿童早教经营，但为了获取非法利益，还称该房手续齐全，刻意在合同中用句表达出可以办理相关营业执照的意思，导致我方花费巨额财产与大量心血装修和经营的前期准备，但是自始至终都无法合法使用该房，也无法实现合同目的，故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《租赁合同》无效；二、其顺物业公司向我赔偿52420元的装修费损失；三、其顺物业公司承担本案诉讼费。
针对其顺物业公司的反诉，王秋勉辩称：1.在我方行使不安抗辩权不缴租金之后的第二天（10月10-12日），其顺物业公司已经把锁换了，并控制了该场所，我方不但不能进入该场所使用和收益，而且搬出房屋内的东西权力都没有，因此不可能让我承担该期间的场地使用费。2.我方租赁该房屋的目的已经在合同中明确体现，是以经营为目的，但其顺物业公司的隐瞒行为已经直接导致我方的经营目的无法实现，因此按合同约定的租金计算场地使用费完全不合理。3.关于滞纳金和水电费，这段时间根本没有产生任何水电费，滞纳金因为合同是无效合同，所以不存在滞纳金，其顺物业公司也没有对水电费进行举证。
被告（反诉原告）其顺物业公司辩称：一、我方与王秋勉签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，并未违反合同法及其他法律的相关强制性规定，是合法有效的合同，而且王秋勉也未能证明合同无效的原因。二、王秋勉请求支付装修费损失没有根据，并且违反合同中关于王秋勉单方解除合同时建筑物装修和设备及供水供电设施无偿归我方所有的约定。三、我方与王秋勉于2014年12月31日签订《提前终止租赁合同书》，确认《租赁合同》终止，并且也约定了原租赁场所内的所有物品、装修等，我方有权自行处理，现在王秋勉又向我方主张装修费于法无据。四、王秋勉未能使用涉案房产开展事业并非我方责任。根据双方租赁合同约定，王秋勉确认知悉该物业交付时的所有现状和性质，包括但不限于该物业的报建情况、验收情况、室内装修以及配套设施等，并认同我方按现状出租给其使用。其次根据《责令限期整改指令书》，安全生产监督部门对王秋勉的幼儿艺术培训中心作出几项整改指令，王秋勉并未取得相关的通过验收，是其不能办理营业执照的理由。故请求法院判决驳回王秋勉的全部诉讼请求。
其顺物业公司另提起反诉称：双方于2014年8月18日签订《租赁合同》，约定2014年9月9日至2017年9月8日，每月支付5000元，并且就欠款应当缴纳每日1%的滞纳金。但是王秋勉除支付10000元保证金之后，只支付过一次租金5000元。双方于2014年12月31日签订了《提前终止租赁合同书》，我司退还王秋勉10000元保证金。但是王秋勉从2014年10月9日至2014年12月31日就从未支付过租金，还欠部分水电费，我方于2014年11月25日向其发送《关于再次督促缴交租金的通知》，王秋勉仍未支付全部费用，其行为已构成违约，并严重损害了我方的合法权益。故诉至法院，请求法院判令：王秋勉向其顺物业公司支付拖欠的租金、滞纳金以及相关水电费合计27912.4元。本案审理过程中，经本院释明后，其顺物业公司变更其诉讼请求为：王秋勉向其顺物业公司支付拖欠的场地使用费、滞纳金以及相关水电费合计27912.4元（场地使用费12166元，水费93.5元，电费587.5元，滞纳金以场地使用费、水电费总额为本金，按每日1%的标准，从2014年10月1日起算至实际付清之日止）。
经审理查明：2014年8月18日，王秋勉（承租方，乙方）与其顺物业公司（出租方，甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将广州市黄石东路江夏东一路步行街自编13号之“飞翔商贸城”B栋的＊（以下简称涉案物业）出租给乙方。乙方确认知悉该物业交付时的所有现状和性质，包括但不限于该物业的报建情况、验收情况、室内装修及其配套设施等，并认同甲方按现状出租给乙方。甲方同意将租赁物出租给乙方作为儿童早教使用，乙方按照国家法律、法规的规定领取营业执照，合法经营。租赁期自2014年8月20日起至2022年8月19日止，甲方应于乙方足额缴纳保证金及第一期租金之日将该物业交付给乙方使用。租金从2014年9月9日起开始计收（2014年8月20日至2014年9月8日共20天为免费装修期）。2014年9月9日至2017年9月8日，每月租金为5000元。乙方使用该物业期间的水费按5.5元／吨／月，电费按1.8元／度／月；另加公共区用电、电梯用电按实际用量再按客户租用面积分摊，核算后由乙方承担。乙方应于每月20号前向甲方以转账或现金的缴费方式缴清当月租金、各项费用及由甲方代缴的乙方应承担的上月水电费。签订合同的同时，乙方即可向甲方交纳10000元作为履约保证金，履约保证金在合同期满后，在乙方无违约且无拖欠租金、费用、水电费及无损坏甲方财产的情况下无息退还乙方。乙方在租赁期满前单方解除合同或者严重违约致使租赁合同关系提前解除、终止的，保证金归甲方所有。甲方应按合同约定的时间和标准将物业及设施交付乙方使用，协助乙方办理有关证照。乙方逾期交纳租金或者相关费用，甲方有权按所欠租金、费用总额，每天加收1%的逾期付款违约金。乙方租用期间增建、改建、装修的建筑物和一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备，以及供水、供电设备应于合同解除或终止后完好无偿地留给甲方。如乙方在合同期内单方面违约解除合同，上述的建筑物装修和设备以及供水供电设施无偿归甲方所有，甲方不向乙方作任何补偿。等等。
上述合同签订后，王秋勉向其顺物业公司交付保证金10000元和首期租金5000元，其顺物业公司依约将涉案物业交付王秋勉，王秋勉接收涉案物业后即投入装修。2014年9月30日，广州市白云区安全生产监督管理局对王秋勉在涉案物业经营的广州市白云区黄石伯特利幼儿艺术培训中心作出《责令限期整改指令书》，认为该单位存在：1.单位安全负责人和安全管理人员未经安全监管部门培训并取得证书上岗作业。2.该单位未建立安全生产管理制度，未建立安全生产岗位责任制。3.该单位未建立健全从业人员安全生产培训档案。4.该单位未能提供事故“应急预案”、消防演练记录。5.该单位一安全消防通道堵塞，工作场所未按要求配备灭火器。6.未按要求张贴安全警示标志，电房门口堆放杂物，该单位工作场所设有一间厨房，明火点……故责令该单位于2014年10月15日前整改完毕。
2014年11月25日，其顺物业公司向王秋勉发出《关于再次督促缴交租金的通知》，向王秋勉催收2014年10月14日至2014年11月25日的租金（7166元）、水电费（2948.2元）和滞纳金（2758.54元）。2014年12月31日，其顺物业公司与王秋勉签订《提前终止租赁合同书》，王秋勉确认因个人原因，其单方面申请于2014年12月29日提前解除合同，其顺物业公司向其退还履约保证金10000元，原租赁场所内所有物品、装修等，其顺物业公司有权自行处理。2014年12月26日，王秋勉向其顺物业公司交还涉案物业。
本案审理过程中，其顺物业公司确认涉案物业未办理报建手续。经本院向原、被告释明涉案的《租赁合同》因涉案物业未取得建设工程规划许可证而无效后，其顺物业公司将其反诉请求从主张租金变更为场地使用费。
王秋勉提交了视频四段，其中拍摄时间为2014年12月26日的一段视频显示王秋勉到涉案物业搬离物品时是其顺物业公司工作人员用钥匙将涉案物业的大门打开。其顺物业公司确认该日开门的人员确实为其公司保安，主张因王秋勉在2014年12月10号左右到公司闹事，因此其才在2014年12月10号后，具体是在2014年12月25日将门锁更换。王秋勉在庭审中确认其最后一次能开门的时间是在2014年12月10号左右，此后因其顺物业公司更换门锁，其已无法进入涉案物业。本案审理过程中其顺物业公司主张双方曾协商同意2014年12月的租金按照2166元计算，因此其主张2014年12月的场地使用费按照2166元计算，王秋勉对此无异议。
对于王秋勉对涉案物业的装修，其顺物业公司表示其不同意利用装修，王秋勉也表示其无法拆除装修。因双方对装修现值无法达成一致意见，王秋勉提出申请要求对涉案物业装修损失进行评估。经本院依法委托，广州市华盟价格事务所有限公司于2015年11月20日做出《关于广州市白云区黄石东路江夏东一路步行街自编13号之“飞翔商贸城”B栋的装修价格评估结论书》，该评估结论书以2014年12月26日为评估基准日，评估项目包括：不锈钢护栏、楼梯扶手、隔墙、门、墙体天花扫白、地胶、窗帘、地毯及厕所厨房水电拆装等9个项目。经现场勘查，上述项目中“厕所厨房水电拆装”比较笼统，未能清楚明确具体内容外，因此评估人员根据现场勘查所得，具体将该项目细分成9项，详见附表10~18项目，其余项目详见附表1~9项。各项目的具体数量由评估人员现场实物测量所得。最终认定广州市白云区黄石东路江夏东一街步行街自编13号之“飞翔商贸城”B栋＊的装修在2014年12月26日的价值为37926元。王秋勉对上述评估结论无异议，其顺物业公司则对上述评估结论提出如下异议：1.项目单价偏高且没有标明具有的型号、规格以及质量；2.涉案装修没有开具正式发票，仅以普通收据，因此评估报价应当扣除相应的税费10%-15%，具体应当扣除4000元。3.房屋已有简单的批荡层，仅需普通扇灰，市场价为8元／平方米，远低于评估报告的25元每平方。具体此处应当扣除4538.69元。4.清洁及建筑垃圾清理费费用由其顺物业公司支付，具体应扣除2000元。5.扶手、护栏、窗帘布、地毯等物件是可以拆除并取回，如果不取回，其顺物业公司还要另行支付人工费，开销应当双方共同承担，具体应当扣除5570元。6.其顺物业公司与王秋勉在平等自愿的基础上签订租赁协议，因此评估所得出的装修款应各自承担50%。
经查，王秋勉为对涉案物业的装修进行评估，预交评估费3450元。
以上事实，有租赁合同、责令限期整改指令书、提前终止租赁合同书、视频、装修价格评估结论书及当事人陈述等证据。
本院认为：涉案物业未办理规划报建手续，未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，王秋勉与其顺物业公司于2014年8月18日签订的《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效。无效的合同自始无法律效力，故不存在解除的问题，因此双方于2014年12月31日签订的《提前终止租赁合同书》亦属无效。原告要求确认《租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。王秋勉承租涉案物业后，对涉案物业进行了装修。根据广州市华盟价格事务所有限公司评估，涉案物业装修评估价为37926元，其中包括窗帘1359元和地毯1330元，该两项属于可以拆除并未形成附合的装饰装修物，王秋勉可以拆除再利用，故上述两项不属于双方的装修损失。针对其顺物业公司的其他异议：对于项目单价偏高的问题，由于评估公司评估时是以广州市同类型装修工程的市场平均水平作为依据，因此不存在单价偏高的问题。对于税费问题，依法纳税是我国公民的基本义务，王秋勉委托装修公司进行装修，因此依法纳税是装修公司应尽的法律义务，因此税费不应剔除。对于批荡，由于涉案评估结论是由具有法定资质的评估机构作出，被告辩称批荡市场价为8元每平方未提供证据证实，本院不予确认。对于清洁及建筑垃圾清理费，其顺物业公司主张建筑垃圾由其清理，但未能提供证据证明该主张，本院不予确认。对于门及扶手、护栏，属于会因拆除而贬损其价值的装饰装修，其顺物业公司主张上述项目属于可拆除的装饰装修依据不足，本院不予支持。综上，装修损失合计35237元。对于导致租赁合同无效的过错，由于涉案物业的规划报建及产权情况属于依法公开的政府信息，王秋勉作为承租人，对承租物业的产权情况应尽合理的审查义务，且在双方租赁合同中，王秋勉已确认“知悉该物业交付时的所有现状和性质，包括但不限于该物业的报建情况、验收情况”，因此本院推断王秋勉对涉案物业未报建的情况应当是清楚的，故对于双方租赁合同的无效，王秋勉与其顺物业公司具有同等的过错，故对于涉案物业的装修损失，其顺物业公司应承担50%的赔偿责任即17618.5元。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持，故对其顺物业公司要求王秋勉参照租赁合同约定的租金标准支付涉案场地使用费，于法有据。根据双方约定，2014年8月20日至2014年9月8日共20天为免费装修期，因此场地使用费应当从2014年9月9日起算，按照每月5000元的标准计付。王秋勉承租涉案物业后已支付一个月的租金，故王秋勉应当支付自2014年10月9日起算的场地使用费。对于场地使用费计算的截至时间，王秋勉未能提供证据证明其顺物业公司换锁的时间，但其对其顺物业公司主张双方协商12月份的租金按照2166元计算无异议，因此王秋勉应当支付的场地使用费合计12166元。其顺物业公司另主张涉案物业的水费93.5元、电费587.5元，王秋勉使用涉案物业期间实际发生的水电费应当由王秋勉负担，但其顺物业公司并未提供证据证明上述水电费的计算依据，亦无法证明王秋勉应交水电费的金额，故其顺物业公司的该项反诉请求因证据不足，本院不予支持。对于其顺物业公司主张的滞纳金，由于双方的《租赁合同》无效，相应的滞纳金条款的约定亦属无效，故其顺物业公司依照租赁合同约定的滞纳金条款提出的该项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认王秋勉与广州其顺物业管理有限公司于2014年8月18日签订的《租赁合同》无效；
二、在本判决生效之日起五日内，广州其顺物业管理有限公司向王秋勉赔偿装修损失17618.5元；
三、在本判决生效之日起五日内，王秋勉向广州其顺物业管理有限公司支付房屋占有使用费12166元；
四、驳回王秋勉的其他诉讼请求；
五、驳回广州其顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1110元，由王秋勉负担870元，广州其顺物业管理有限公司负担240元（上述本诉受理费1110元已由王秋勉预交，王秋勉同意广州其顺物业管理有限公司在履行本判决时将其承担的诉讼费迳付王秋勉，本院不作退回）；反诉受理费249元，由广州其顺物业管理有限公司负担197元，王秋勉负担52元（上述反诉受理费249元已由广州其顺物业管理有限公司预交，广州其顺物业管理有限公司同意王秋勉在履行本判决时将其承担的诉讼费迳付广州其顺物业管理有限公司，本院不作退回）；评估费3450元，由王秋勉负担1725元，广州其顺物业管理有限公司负担1725元（广州其顺物业管理有限公司应于履行本判决时将其承担的评估费迳付王秋勉）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 陈景荣
人民陪审员 林广群
二〇一五年十二月十日
书 记 员 郑萍军