四川省彭山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）彭山民初字第723号
原告李华君。
委托代理人范毅洪，四川达宽律师事务所律师。
委托代理人彭禄林，四川达宽律师事务所律师。
被告四川省福生实业有限公司，住所地四川省彭山县彭祖大道138号。
法定代表人黄福昌，总经理。
委托代理人刘蓉，彭山县彭溪法律服务所法律工作者。
原告李华君与被告四川省福生实业有限公司（以下简称福生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理后，于2013年8月7日由代理审判员李彬独任审判并公开开庭进行了审理。原告李华君的委托代理人范毅洪、被告福生公司的委托代理人刘蓉均到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。
原告李华君诉称：2008年4月1日，原、被告签订了《商品房预销售合同》，约定：“原告向被告购买位于彭山县凤鸣镇凤鸣北路‘上层豪庭’第11幢2单元303号商品房，建筑面积166.82平方米，每平方米单价1958.21元，总金额326669元。合同约定出卖人应当在2008年10月31日前交房，交房后180日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在卖受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2008年8月4日，被告以公告的形式告知原告：因地震原因，“上层豪庭”项目第2期只能将交房日期暂定为2008年12月31日。2009年1月11日，被告通知原告将于2009年1月20日开始正式交房，并要求原告提供办理产权证的相关资料、办理房屋产权证的税费及办理房屋产权证的委托书。
2009年7月31日，原、被告签订了《商品房预销售合同》约定：原告向被告购买位于彭山县凤鸣镇凤鸣北路“上层豪庭”第11幢9号的车库，车库建筑面积为23.76平方米，总价为42500元，签订合同当日原告即支付了该购房款，并支付了办理房屋产权证的税费3400元，合同约定被告应在2009年10月31日交房，交房后90日内被告将办理房产权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得该房地产权属证书的，买受人退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。2010年8月16日，被告通知原告将身份证复印件交其代办房产证。原告购买上述两套房屋后，按被告要求支付了所有的购房款并提供了办理产权证的相关资料和办理房屋产权证的税费20235.6元等。时至今日，被告未能依约为原告办理房屋权属证书，经原告向房管局询问，被告知是因为被告没有缴纳办理过户所需的税费等，所致使原告购买的房屋至今不能办理过户手续。综上，被告的行为已经严重违约并严重损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、原、被告双方于2008年4月1日、2009年7月31日签订的《商品房预销售合同》合法有效。2、判令被告立即履行为原告办理位于彭山县凤鸣镇凤鸣北路“上层豪庭”第11幢2单元303号商品房及“上层豪庭”第11幢9号房（车库）的房屋所有权证和土地使用权证的义务。3、被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金11664.57元。4、被告承担本案的诉讼费用。
被告福生公司辩称：第一，根据原、被告双方签订的《商品房预销售合同》第十五条的约定，被告早已将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关登记备案，被告在本案中，没有违约行为。第二，原、被告双方在了《商品房预销售合同》中没有约定取得房地产权证书的期限，原告主张适用《城市房地产管理法》第33条的规定“出卖人有义务在交房后90日内为买受人办理产权。”本案中原告购买的“上层豪庭”第11幢2单元303号商品房于2009年1月20日开始正式交房，“上层豪庭”第11幢9号的车库于2010年8月16日交房，时至原告起诉时原告主张违约金的诉讼时效已过。第三，被告方所销售的“上层豪庭”商品房的房屋大产权已于2009年4月28日办理完毕。第四，原告尚欠几年物管费未支付。综上，本案中被告没有违约行为，不应承担违约责任，即使被告一直未为原告办理购买房屋的房产权属登记，但从被告交房之日起，至今原告起诉被告给付违约金的诉讼时效已过，请求驳回原告的诉讼请求。
综合庭审陈述，本院查明如下事实：
1、2008年4月1日，原、被告签订了《商品房预销售合同》，约定：“原告向被告购买位于彭山县凤鸣镇凤鸣北路‘上层豪庭’第11幢2单元303号商品房，建筑面积166.82平方米，每平方米单价1958.21元，总金额326669元。合同约定出卖人应当在2008年10月31日前交房，交房后180日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2008年8月4日，被告以公告的形式告知原告：因地震原因，“上层豪庭”项目第2期只能将交房日期暂定为2008年12月31日。2009年1月11日，被告通知原告将于2009年1月20日开始正式交房，并要求原告提供办理产权证的相关资料、办理房屋产权证的税费及办理房屋产权证的委托书。
2009年7月31日，原、被告签订了《商品房预销售合同》约定：“原告向被告购买位于彭山县凤鸣镇凤鸣北路‘上层豪庭’第11幢9号的车库，车库建筑面积为23.76平方米，总价为42500元，签订合同当日原告即支付了该购房款，并支付了办理房屋产权证的税费3400元，合同约定被告应在2009年10月31日交房，交房后90日内被告将办理房地产权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得该房地产权属证书的，买受人不支付退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2010年8月16日，被告通知原告将身份证复印件交其代办房产证。原告购买上述两套房屋后，按被告要求支付了所有的购房款并提供了办理产权证的相关资料和办理房屋产权证的税费20235.6元等。
2、被告于2009年7月14日出具了1份购房结算单载明：原告购买的房号11-2-203号房屋经结算后应交款项110903元。2009年7月17日原告将面积补差、维修基金、办证税费等全部交给了被告。
2009年7月31日，原告将购买的“福生上层豪庭”第11幢9号车库的购买款及办证税费全部交给了被告。
3、原告已按被告的通知要求，在指定时间内将办理产权登记所需的资料交由被告，至今原告所购买的房屋未办理房屋权属登记。
以上事实有原告提供的《商品房预销售合同》2份、被告福生公司的公告2份、交房通知书2份、购房结算单1份、收据5份、被告提供的公司营业执照、法人证明、组织机构代码、房屋产权证、业主税费结算及面积补差的明细单、物管欠费单以及原、被告双方在庭审过程中的陈述等在卷作佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方于2008年4月1日和2009年7月31日签订的《商品房预销售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和法规的强制性规定，应是合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清了购房款，被告分别于2009年1月11日、2009年7月31日将原告购买的商品房交付原告，并通知原告交付房屋面积补差、办理产权税费、维修基金等费用，原告按被告的要求交清了上述费用，被告一直未为原告办理房产权属证书。被告应承担相应的民事责任。对原告要求被告办理所购房屋的权属证书的诉讼请求，依法予以支持。
对原告请求的违约金。因原告已按合同约定付清了购房款及办理房地产权属证书的费用，且接收了房屋，原告已履行了合同义务；虽然被告已将房屋交付原告，但被告并未按合同约定及相关规定履行办理房地产权属证书的义务，被告的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”故对原告请求按合同约定，按购房款3%（即11664.57元）支付违约金，依法予以支持。对被告辩称双方并没有约定取得房地产权证书的期限，原告主张违约金的诉讼时效已过的辩解理由，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原告李华君与被告四川省福生实业有限公司于2008年4月1日、2009年7月31日签订的《商品房预销售合同》合法有效。
二、被告四川省福生实业有限公司在本判决生效后三十日内为原告办理位于彭山县凤鸣镇凤鸣北路“上层豪庭”第11幢2单元303号商品房及“上层豪庭”第11幢9号房（车库）的房屋所有权证和土地使用权证。
三、被告四川省福生实业有限公司在本判决生效后三十日内支付原告李华君逾期办理房屋权属证书的违约金11664.57元。
如果未按本判决指导的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费500元，由被告四川省福生实业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
代理审判员 李彬
二〇一三年九月六日
书 记 员 邓嫦