贵州省绥阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥民二初字第136号
原告王剑，男，1971年8月8日出生，汉族，住绥阳县坪乐乡联名村上寨组**号，身份证号码：5221231971********。
委托代理人李剑晨，贵州名城律师事务所律师。
被告肖思友，男，1962年9月6日出生，汉族，住绥阳县洋川镇洋川南路***号。身份证号码：5221231962********。
委托代理人罗杨，贵州佳信律师事务所律师。
原告王剑诉被告肖思友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张显才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王剑及其代理人李剑晨、被告肖思友及其委托代理人罗杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王剑诉称：2007年9月8日，我与被告肖思友签订《绥阳县棉织厂联建安置协议》，约定被告肖思友将位于绥阳县洋川镇南路后第一间门面卖给我，房屋面积约4０平方米，每平方米128０元，房屋总价款为51，200.00元。该协议实为房屋买卖合同，合同签订后，我向被告支付了购房款46，200.00元，随后我将该门面装修使用。但现已被法院明确归胡志琴。而被告肖思友在与我签订合同及其为该门面诉讼时，均未告知我此房权属有瑕疵。被告肖思友的行为致我受损失，按现市场价房价及装修款共约480，000.00元（含装修费）。为此，我请求判决：我与被告肖思友签订的《绥阳县棉织厂联建安置协议》有效；解除我与被告肖思友签订的《绥阳县棉织厂联建安置协议》；由被告肖思友赔偿其履约不能造成我的损失包括装修款共480，000.00元；并返还我购房款46，200.00元，被告承担本案案件受理费。
被告肖思友辩称：原告明知买卖的房屋未修建，我也没有相关卖房手续，对此，原告有过错。现我们之间的买卖合同未经房屋的权利人追认，我们之间的合同应属无效。房屋建成后未经验收，我也未将争议的房屋交付给原告，原告不听我的劝阻强制进行装修并搬进去居住。现在门面被法院强制执行交付他人，对原告的损失应由其自己承担。该门面房款共计51，200.00元，原告支付46，200.00元以后，就再已没有支付房款。我同意返还原告已付房款并按银行同期同类存款支付利息。请求驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明：原小南街拆迁户肖思友等七户联建房工程由张孝华挂靠原绥阳县辽源房地产开发有限公司（现更名为贵州齐齐盛房地产开发有限公司）开发修建。2006年2月21日，张孝华（乙方）与小南街拆迁户肖思友等（甲方）签订《棉纺厂壹号楼工程移交协议》，约定：乙方张孝华将开发修建的棉纺厂现有工程，返还给甲方自行修建。后排二号楼相邻顺数四间门面由张孝华出售。2007年9月8日，原告与被告签订《绥阳县棉织厂联建安置协议》，约定：甲方（拆迁人）（被告）将位于绥阳县洋川镇小南街棉纺厂一号楼的第一间（第一号）门面偿还（卖给）乙方（被拆迁人）（原告），房屋面积约4０平方米，每平方米128０元（房屋总价款为51，200.00元）。合同签订当日，原告支付了被告购房款46，200.00元。后原告将门面打开装修使用。现绥阳县人民法院调解书明确该门面归胡志琴。原告向被告主张权利，未达成一致意见，双方发生纠纷。2014年7月16日，王剑向本院提起诉讼。
另查明：2005年5月15日，胡志琴与原绥阳县辽源房地产开发有限公司（现更名为贵州齐齐盛房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，将四间门面中的一、二间卖给胡志琴。胡志琴付房款后，双方因交付发生纠纷，胡志琴诉至绥阳县人民法院，2009年11月13日，绥阳县人民法院作出（2009）绥民初字第933号《民事调解书》明确贵州齐齐盛房地产开发有限公司在一月内将洋川镇小南街棉纺厂商住楼一号楼第一、二号门面交付胡志琴。该调解书已生效。在胡志琴申请执行后，2010年1月15日，王贵宇、肖思友、郑传会提出异议，绥阳县人民法院作出（2010）绥执异字第26号《执行裁定书》驳回其异议申请。该诉争门面系王剑向肖思友签订的《商品房买卖合同》中的一号门面。
在本案审理过程中，原告申请对双方争议的门面进行评估，经本院指定遵义中审司法鉴定所评估，遵义中审（2014）鉴字第3045号《司法鉴定意见书》，鉴定该门面的价值为232，000.00元。
上述事实，有原、被告的陈述、《绥阳县棉织厂联建安置协议》、（2014）绥民二初字第88号民事判决书、（2009）绥民初字第933号《民事调解书》、遵义中审（2014）鉴字第3045号《司法鉴定意见书》、（2010）绥执异字第26号《执行裁定书》等证据在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原告王剑与被告肖思友双方签订的《绥阳县棉织厂联建安置协议》，实为房屋买卖合同，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告双方签订的《绥阳县棉织厂联建安置协议》并无上述情形，被告肖思友以其卖房主体不符及其无权处分为由提出合同无效的主张，本院不予支持。在审理中，经释明，双方一致同意解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对于原告王剑请求解除双方签订的《绥阳县棉织厂联建安置协议》的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于原告要求被告返还其购房款46，200.00元的主张，本院予以支持。《绥阳县棉织厂联建安置协议》虽有效，因生效法律文书已明确诉争的门面归案外人胡志琴所有，且被告无权处分。故该合同为被告不能履约。对于原告造成的损失，被告应当赔偿原告相应损失。对于原告损失的赔偿问题，本院应当根据双方履行合同的实际情况予以确定。本案中，原告在与被告签订合同时未审查被告是否对房屋有处分权，且在该房屋未经验收交付的情况下自行搬入使用。其应当知道损失风险，而放任风险的发生。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，原告应对扩大损失部分承担责任，原告现有损失含原告扩大的损失，故对原告以现在房屋重置价提出赔偿损失的主张，本院不予支持。对原告的损失问题，被告肖思友应承担部分，本院根据本案实际情况，宜按原告付款之日起至最后一次庭审之日，即2007年9月8日至2014年12月4日，按中国人民银行同期同类贷款年利率7.56%的3倍计算为宜，其损失共计76956.30元。原告王剑未提供被告肖思友向其交付双方合同约定房屋的证据，其自行搬入进行装修的损失应由其自行承担。对原告王剑请求被告肖思友承担装修款的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王剑与被告肖思友于2007年9月8日签订的《绥阳县棉织厂联建安置协议》；
二、由被告肖思友赔偿原告王剑的损失76，956.30元，并返还原告购房款46，200.00元；
三、驳回原告王剑的其他诉讼请求。
案件受理费9，062.00元，已减半收取4，531.00元，由被告肖思友负担2，200.00，原告王剑2，331.00元。评估费4，000.00元，由原告王剑承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费9，062.00元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在本判决确定的履行期届满之日起两年内向本院或者被执行人财产所在地的同级人民法院申请执行。
审判员 张显才
二〇一四年十二月九日
书记员 刘曼义