青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第4389号
原告青岛中联盈物业管理有限公司。
法定代表人尤少强。
委托代理人徐显龙。
被告任黎。
原告青岛中联盈物业管理有限公司与被告任黎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐显龙，被告任黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2006年5月6日签订服务合同，原告按合同约定履行合同义务，但被告拒不按合同约定按时交纳物业费，原告多次索要无果。请求：1、被告立即付清物业费13781元并按合同约定缴纳滞纳金21477元，合计35258元；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称，原告诉讼请求中陈述理由与事实不符，原告违约在前，合同当事方有权不履行合同，我是2005年7月份购买的，05年10月5日拿的钥匙，直到2011年12月底不欠物业费，我的欠费是从2012年开始的，没有交费的理由是原告擅自提高收费标准，不通知、不公示不得提高物业费的收费标准，而原告从1元前提高到1.6元，根据山东省物业管理条例第72条和山东省物业管理办法第24条规定，物业企业违反规定擅自提高物业收费标准的业主有权拒绝交纳，这期间我曾多次提出按1元交纳，但物业公司不收；2014年3月由于提价原因，物业公司成立业主委员会，2014年9月28日召开业主代表会议，强行通过了业主与物业公司签订的物业服务合同，签订的物业服务合同将收费标准从每平方1元调整到每平方1.4元，之前2012年1月至2014年3月份仍按1元执行，但此合同依然违法，根据山东省物业管理条例第67条规定，业主委员会经业主大会授权招投标或协议方式选聘物业公司签订物业服务合同，100福国际山东业主委员会即没有征求大家的意见也没有大会授权，私自草拟了物业服务合同并提交大会强行通过，因此这个也是从程序上违法，物业公司主体不合法，根据民法通则和合同的规定，主体不合法的合同属于无效合同。关于服务标准和收费标准不统一问题，小区的物业管理不达标，根据山东省小区物业管理规范分六个等级，我们小区的服务不达标，根据规定小区物业在没有招投标小区物业应减收百分之二十的费用，提价程序违法，根据国务院物业管理条例第12条第三款规定，涨价需要业主一半以上同意，物业涨价并没有经过业主一半以上同意，我是业主代表也没有通知我，我们作过调查，并没有通过一半。2014年9月30日签订的合同，他的提价时间放在了2014年4月1日，这样的合同没有效。原告多年来违反各项法规，10年不公布帐目。2006年装修入住，因2楼阳台漏雨将地板泡坏，曾多次找物业维修，后在物业的建议下封闭了阳台，但还是漏水，近七八年七八次换地板、地面砖等，由于维修物业只提供泥瓦工，其他费用均由我自己出，房屋质量问题不是物业公司的问题，但物业公司是中联盈的下属企业，应该给我们解决。
为支持其主张，原告提供证据，被告质证意见如下：
一、业主手册5页、入住通知单1页及青岛非普通住宅最新政策通知打印件1页，原告与被告于2006年5月6日签订业主手册，2005年10月7日青岛中联盈地置业有限公司为原、被告出具的入住通知单1份，证明被告是100福国际山庄A区8栋03户业主（联排），建筑面积为264平方米，并且被告承诺确认收到并遵守《管理公约》及《业主守则》按时支付物业费；被告所购房屋属于非普通住宅。
被告质证称，业主手册、入住通知单的真实性无异议，对证明事项也无异议，对政策通知有异议，这是税收的规定，并不是收费的规定，我方不了解相关规定是否在在。
对该证据，本院认为，因被告对业主手册、入住通知单无异议，故本院对该两份证据真实性予以确认。原告提交法庭的打印件系媒体报道的内容，不能证明具体的事实，故本院对该打印件真实性不予采信。
二、于2005年10月1日签订前期物业服务委托合同1份，证明青岛中联盈地置业有限公司与原告前期物业服务合同，合同期限自2005年10月1日起至业主大会成立并签订新的物业服务合同之日，由原告为物业名称为100福国际山庄的高档住宅（别墅）提供前期物业管理服务，并约定联排别墅的物业服务费为每月每平方米1元、独栋别墅的物业服务费为每月每平方米2元；未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。
被告质证称，该证据不涉及我们，是公司与物业签订的。对证据事项无异议。
对该证据，本院认为，因被告对该证据未提出明确异议，故本院对该证据真实性予以确认。
三、于2014年9月29日签订物业服务合同1份9页，证明100福国际山庄业主委员会与原告签订物业服务合同，合同期限自2014年4月1日起至第二届业主代表大会签订新的物业服务合同生效时止，由原告为物业名称为100福国际山庄的小区提供物业管理服务，并约定100福国际山庄A区、D区、E区、F区、H区（除31号楼、32号楼、33号楼）的物业服务费2012年1月1日至2014年3月31日，仍按《青岛市商品房预售合同》、《青岛市商品房出售合同》、《前期物业管理服务合同》的约定执行，按房地产权证载明的建筑面积每月每平方米1元收取（注已缴纳物业服务费的业主或物业使用人，按此标准多退少补），2014年4月1日起至第二届业主代表大会签订新的物业服务合同生效时止按每月每平方米1.4元收取；100福国际山庄B区、C区、G区和H区的31号楼、32号楼、33号楼的物业服务费仍按《青岛市商品房预售合同》、《青岛市商品房出售合同》、《前期物业管理服务合同》的约定执行，按房地产权证载明的建筑面积每月每平方米2元；未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。
被告质证称，对真实性无异议，与当时讨论的不一致。证明事项无异议。
对该证据，本院认为，因被告对该证据无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
四、滞纳金计算明细1份，证明被告因未按时交纳物业费，应当向原告支付滞纳金等损失共计人民币21477元。
被告质证称，原告的计算没有依据，没有签订合同，不予认可。
对该证据，本院认为，因该证据系原告单方制作，被告亦不认可，故本院对该证据真实性不予采信。
五、邮寄催费通知单复印件1份及在100福国际山庄A区8栋03户张贴催费通知单照片打印件1份、快递单回执复印件1份，证明：原告已尽到通知被告及时交纳物业费，否则会产生滞纳金的义务。
被告质证称，对真实性及证明事项均无异议。
对该证据，本院认为，因被告对该证据无异议，故本院对该证据真实性予以确认。
被告未向法庭提交证据。
经审理查明，2005年10月1日，原告与青岛中联盈地置业有限公司签订《100福国际山庄前期物业服务委托合同》。该合同约定：原告为100福国际山庄提供物业服务，服务期限为2005年10月1日起至业主大会成立并签订新的物业服务合同之日止，物业服务收费标准为：联排按建筑面积每月每平方米1元、独栋按建筑面积每月每平方米2元，物业服务费用按季交纳，业主或使用人应在每季度首月15日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，该协议同时对双方的其他权利义务等事项作出了约定。2014年9月29日，原告与100福国际山庄业主委员会签订《物业服务合同》。该合同约定：原告为100福国际山庄提供物业服务，服务期限为2014年4月1日起至第二届业主代表大会成立并签订新的物业服务合同生效时止，A区的物业服务收费标准为：2012年1月1日至2014年3月31日，仍按房地产权证载明的建筑面积每月每平方米1元收取，2014年4月1日起，按房地产权证载明的建筑面积每月每平方米1.4元收取，物业服务费用按季交纳，业主或使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之五交纳滞纳金，该协议同时对双方的其他权利义务等事项作出了约定。
另查明，被告系青岛市城阳区100福国际山庄A区8栋3户业主，房屋户型为联排，房屋建筑面积264平方米，被告与原告长期存在物业服务合同关系。被告未交纳2012年1月份至2015年9月份期间物业管理服务费，原告于2015年8月13日向被告发出交纳物业管理服务费的书面通知。
庭审中，原告明确滞纳金系违约金性质，主张分段计算共计21477元。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。2014年9月29日原告与100福国际山庄业主委员会签订的《物业服务合同》虽生效日期早于签订日期，但确系双方真实的意思表示，且被告对原告证据三的真实性及证明事项均无异议，故该合同系合法有效合同，《100福国际山庄前期物业服务委托合同》和该合同对作为小区业主的被告具有约束力，被告在答辩意见中提到的其他内容并无相关证据予以证明。被告无正当理由未支付2012年1月份至2015年9月份期间物业管理服务费用13780.8元（2014年3月前按每月每平米1元计算，金额合计7128元；后按每月每平米1.4元计算，金额合计6652.8元）的事实清楚、证据确实充分，原告要求被告支付该物业管理服务费，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金明显过高，被告亦申请本院依法对违约金进行调整，综合考虑双方的具体情况，违约金应以2219.2元为宜。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告任黎于本判决生效后十日内支付原告青岛中联盈物业管理有限公司物业管理服务费13780.8元、违约金2219.2元，共计人民币16000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费681元，由原告承担371元，被告承担310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 高新德
代理审判员 王 萌
人民陪审员 胡海婷
二〇一五年十二月九日
书 记 员 任君君
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。