陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00661号
上诉人（原审原告）杨广平，西安铁路局东车辆段退休干部。
委托代理人李伟，陕西丰东律师事务所律师。
委托代理人韩学润，陕西新闻出版广电局退休干部。
上诉人（原审被告）陕西祥和珠宝有限责任公司，住所地西安市南大街1号208室。
法定代表人兰波波，该公司总经理。
委托代理人杨永政，陕西维谨律师事务所律师。
上诉人杨广平与上诉人陕西祥和珠宝有限责任公司（以下简称祥和公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第00397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨广平的委托代理人李伟、韩学润，上诉人祥和公司的委托代理人杨永政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨广平原审诉称，2008年11月24日，祥和公司用杨广平场地注册经营公司，占用了杨广平在南门里原中汇（国际）大楼地下一层66号C号房，仅支付了2011年、2012年、2013年的部分租金，余下以经营不好拒不支付。请求：1、判令祥和公司支付杨广平自2008年11月24日起至2010年12月31日的租金19875元；支付杨广平2011年3月1日到2011年12月31日和2012年、2013年的差额租金9540元；支付杨广平2014年的租金9540元；以上共计38955元（支付标准：每年按照原购房款的15%支付）。2014年12月31日以后的租金按杨广平原购房款的15%支付，直至祥和公司停止租用为止；2、本案诉讼费用由祥和公司承担。
祥和公司辩称，祥和公司于2008年11月24日注册成立，2010年8月20日才从西安中汇（国际）发展有限公司委托的陕西合力实业发展有限公司接管了南大街1号的中汇楼，此前该楼一直闲置，祥和公司既未占用杨广平的房屋场地，也未与杨广平建立租赁关系，杨广平要求祥和公司支付2008年11月24日至2010年12月31日的租金无依据，杨广平主体不适格。杨广平现在起诉要求祥和公司支付2008年至2010年的租金超过了法定的诉讼时效。2011年至2013年的租金祥和公司已经按照租赁合同的约定支付了租金。2014年至2016年的租金同意每年分别按照杨广平原购房款的8%、9%、10%支付杨广平，后续的租金由双方再行协商。
原审法院经审理查明，1998年3月22日，杨广平与西安中汇（国际）发展有限公司（以下简称西安中汇公司）签订了《西安市商品房购销合同》（合同编号98-00135），合同约定杨广平购买西安中汇公司开发的西安市南大街3号（现1号）西安唐城精品广场第1幢地下一层66号C号房，建筑面积6平方米，共1间。该房屋仅作商业使用，该商品房单位售价为每平方米10600元人民币，总金额63600元。同日，双方又签订了《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件，约定：杨广平在付清所购“西安唐城精品广场”商业铺面全款的同时，把产权委托给西安唐城精品经营发展公司经营，西安中汇公司每年按照商铺成交金额即总房款的15%支付杨广平作为投资收益。该合同于1998年3月27日在陕西省公证处进行了公证。合同订立后，杨广平支付了全部房款，西安中汇公司每年按照总房款的15%支付杨广平商铺收益。2011年3月23日，杨广平与祥和公司订立租赁商铺《合同书》，双方约定：杨广平拥有在西安市南大街1号祥和楼内的商位，合同号98-00135，地下一层66号C号房1块，双方认可原购房合同真实、合法、有效。合同期内，祥和公司每年按照杨广平购房总价的10%支付杨广平商铺租金（总价63600元），期限自2011年3月1日至2011年12月31日止。合同签订后，祥和公司按约定支付了杨广平租金6360元。合同到期后，杨广平、祥和公司双方在原合同书上注明：“经双方协商一致，依本合同书条款，租期顺延壹年至2012年12月31日。年租金为杨广平购房总价的10%”。杨广平在合同注明处签名，祥和公司在合同注明处加盖有陕西祥和珠宝有限责任公司公章。祥和公司按约定支付了杨广平2012年的租金6360元。2013年杨广平、祥和公司双方续签了租赁合同，租金条款未变更，祥和公司按约定支付了杨广平2013年的租金6360元。2014年2月13日，祥和公司向中汇业主委员会并各业主发出通知，要求重新与业主签订摊位租用合同，按摊位投资额的3.5%支付使用费，遭到杨广平拒绝，未能续签2014年以后的租赁合同。但祥和公司仍然继续使用杨广平商铺至今，并未给杨广平支付租金。2014年8月1日，祥和公司制定了陕西祥和楼业主管理办公室管理办法，要求与业主签订三年固定收益合同，具体收益办法为2014年年收益为8%，2015年年收益为9%，2016年年收益为10%，要求业主持购买合同原件及本人身份证前来祥和楼六楼业主管理办公室进行签约。2014年9月13日，祥和公司在陕西日报刊登公告，内容为：凡在1997年购买西安中汇（国际）发展有限公司（中汇百货）摊位产权的业主，持购买合同原件和购买人身份证，到西安南大街一号“祥和楼”业主管理办公室登记认证，并办理摊位租赁协议，逾期不办理者，我公司视为自愿放弃所购买“中汇公司”摊位产权的全部权益。本公告有效期自登报之日一个月内。
另查，2008年11月24日，祥和公司注册成立。注册登记的住所为西安市南大街1号208室。祥和公司辩称其在2008年与西安中汇公司签订了兼并协议，注册成立时以西安市南大街1号208室作为注册场地，其承接了西安中汇公司的全部债权债务，但是没有承接西安中汇公司与业主的投资委托协议，但并未提供证据。祥和公司提供了场地移交单，用以证明其于2010年8月20日与陕西合力实业有限责任公司进行场地移交，将西安市南大街一号全部场地由祥和公司接管投资改造和经营。该场地移交单的原件未交杨广平质证。
原审法院经审理认为，杨广平购买西安市南大街3号（现1号）西安唐城精品广场第1幢地下一层66号C号商铺，依法享有对该商铺的占有、使用、收益、处分的权利。祥和公司对该商铺的经营权系通过与杨广平订立租赁合同取得。杨广平、祥和公司双方于2011年3月1日至2013年12月31日订立了三年的租赁合同，双方确认祥和公司每年按照杨广平购房款总价的10%支付杨广平商铺租金，在该合同未被依法撤销前，应为有效合同，祥和公司应按合同约定向杨广平支付租金。在租赁合同签订后，祥和公司已按照合同约定向杨广平支付了2011年3月1日至2013年12月31日的租金共计19080元。杨广平请求祥和公司按照购房款总价的15%补足2011年至2013年共三年租金的差额9540元，无事实及法律依据，依法不予支持。现杨广平、祥和公司双方租赁合同期限届满，双方均同意继续履行合同，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租金继续按原租赁合同确定的每年按照总房款的10%支付，祥和公司应向杨广平支付2014年的年租金6360元。2014年12月31日以后至祥和公司退出商铺停止租用之日止的租金每年按照总房款的10%支付杨广平。祥和公司辩称2014年至2016年的租金每年分别按照购房总价的8%、9%、10%支付杨广平，无事实及法律依据，依法不予采纳。杨广平要求祥和公司支付2008年11月24日至2010年12月31日的租金19875元，双方在此期间并未签订租赁合同，杨广平称祥和公司自注册之日起就占用了包括杨广平商铺在内的整个祥和楼，但并未提供证据。祥和公司辩称其在2008年与西安中汇公司签订了兼并协议，其承接了西安中汇公司的全部债权债务，没有承接西安中汇公司与业主的投资委托协议，但并未提供证据，对祥和公司的此项答辩意见依法不予采纳；祥和公司辩称杨广平请求祥和公司支付2008年至2010年的租金超过了诉讼时效，杨广平并未提供证据证明其在此期间向祥和公司主张过权利，对杨广平的该项请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、本判决生效后三日内被告陕西祥和珠宝有限责任公司支付原告杨广平2014年的商铺租金6360元；2014年12月31日以后至被告退出商铺停止租用之日止的租金每年按照总房款的10%即6360元支付原告杨广平。二、驳回原告杨广平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费773元减半收取386.50元，由原告杨广平负担280元，被告陕西祥和珠宝有限责任公司负担106.50元（此款原告已缴纳，被告负担部分由被告于本判决生效后三日内支付原告）。
宣判后，杨广平、祥和公司不服，向本院提起上诉。杨广平上诉称，一审法院以因杨广平、祥和公司在2008年11月24日至2010年12月31日期间双方未签订合同为由，对提供的证据不调查核实，认定在此期间杨广平未向祥和公司主张过权利，过了诉讼时效不支持杨广平讨要这三年的租金，显失公道；杨广平与中汇签定的委托经营年收益15%的合同合法有效，祥和公司占用了就是事实上承接了15%的租金，不签合同不能免责；杨广平无奈被迫签了2011年的lO%的合同，后继2012和2013年的合同都是被迫签的；一审法院无视祥和公司一贯霸道做法，2014年2月要求杨广平按投资额的3.5%签合同，同年8月又要求按2014年8%、2015年9%、2016年10%签合同，并在陕西日报上公然称“逾期不办理者，我公司视为自愿放弃所购买‘中汇公司，摊位产权的全部权益。”印证了前边的10%是胁迫杨广平签订的。请求：撤销一审判决，改判支持杨广平一审诉讼请求。本案诉讼费用由祥和公司承担。
祥和公司上诉称，杨广平的诉讼主体资格不适格，无权起诉祥和公司，杨广平与中汇公司签订的《西安市商品房购销合同》及附件《投资委托型用户》协议实质是中汇公司实施的非法吸收公众存款行为，依法无效，杨广平不是真正的购房人，杨广平与中汇公司之间的关系外在表现就是售后包租，而且，杨广平预期获得年收益达到15%，远高于市场正常投资规律；中汇公司在1997年开始售房时其自身并不具备法定的商品房预售条件；杨广平不能出示其与中汇公司签订的《购房合同》亦无法证明其为祥和楼的购房人；祥和公司、杨广平之间不存在合法的租赁关系，中汇大厦的租赁关系是2005年12月22日中汇公司将中汇大厦除1层、付1层外整体出租给陕西合力公司，2006年3月8日双方又签订补充协议，将付1层、1层也出租给了合力公司，2009年6月7日由于中汇公司拖欠合力公司的借款，祥和珠宝愿意替中汇公司支付欠款，并承租中汇大厦，祥和珠宝只是一个承租人，其出租人是中汇公司，祥和珠宝对杨广平没有法律上的合同关系，也没有支付义务。请求：撤销一审判决；改判驳回杨广平之诉请；一审诉讼费及二审诉讼费由杨广平承担。
对杨广平的上诉，祥和公司辩称，杨广平应当向中汇公司讨要租金，因为其租给了中汇公司，虽然在2011年中汇公司与杨广平签订了租赁合同，也支付了租金，但祥和公司不能仅仅就合同的名称来定性双方真实的法律关系，在租赁合同中明确说明，祥和公司认可杨广平与中汇公司签订的购房合同和租赁合同，这说明祥和公司只是代中汇公司履行义务，杨广平与中汇公司签订的租赁合同是有期限的，在这之后，祥和珠宝就没有义务替中汇公司支付租金，其应当向中汇公司讨要租金；祥和珠宝也是承租人，与杨广平没有法律关系，杨广平的上诉请求没有事实依据，请求依法驳回。
对祥和公司的上诉，杨广平辩称，杨广平与中汇公司签订有合法的购房合同，并中汇公司在签订合同后按约支付了起租赁期间的房租，对此中汇公司已经认可了杨广平的主体资格问题，即使合同无效，杨广平的产权面积也不应由祥和公司来占有、使用；本案租赁关系合法，购房合同是有效的，并且在购房合同中已将商铺位置明确标明，并且在2003年双方签订的租赁合同中对购房面积进行了明确，购房合同是合法有效的。
经审理查明，祥和公司称其2010年8月20日才从西安中汇公司委托的陕西合力实业发展有限公司处接管南大街1号的中汇楼，此前祥和公司未与杨广平建立租赁关系；杨广平称2008年11月24日祥和公司即占用其商铺。杨广平对祥和公司提交的祥和公司与陕西合力实业发展有限公司的租赁合同等证据不予认可，祥和公司对杨广平主张的以祥和公司注册登记来认定祥和公司作为承租人开始承租涉案场地不予认可，杨广平、祥和公司对祥和公司何时作为承租人开始承租涉案场地各执一词。其余事实原审判决查明清楚。
本院认为，杨广平与西安中汇公司签订《西安市商品房购销合同》，购买西安市南大街3号（现1号）西安唐城精品广场第1幢地下一层66号C号商铺，双方又签订了《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件，约定杨广平在付清所购商铺全款的同时，把产权委托给西安唐城精品经营发展公司经营。2011年3月23日，杨广平与祥和公司签订租赁合同，约定祥和公司每年按照杨广平购房总价的10%支付杨广平商铺租金（总价63600元），期限自2011年3月1日至2011年12月31日止。合同已经履行。该合同到期后，杨广平、祥和公司将原合同租期顺延至2012年12月31日，年租金为杨广平购房总价的10%。合同已经履行。2013年杨广平、祥和公司续签租赁合同，租金条款未变更，合同已经履行。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨广平与祥和公司签订了2011年3月1日至2013年12月31日期间的租赁合同，约定祥和公司每年按照杨广平购房款总价的10%支付杨广平商铺租金，在该合同未被依法撤销前，双方均应按照合同约定履行。在租赁合同签订后，祥和公司已按照合同约定向杨广平支付了2011年3月1日至2013年12月31日的租金共计19080元。杨广平请求祥和公司按照购房款总价的15%补足2011年至2013年共三年租金的差额9540元，无事实及法律依据，原审法院不予支持，是正确的。杨广平与祥和公司租赁合同期限届满，原审法院基于本案实际情况，认定双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金继续按原租赁合同确定的每年按照总房款的10%支付，祥和公司应向杨广平支付2014年的年租金6360元，2014年12月31日以后至祥和公司退出商铺停止租用之日止的租金每年按照总房款的10%支付杨广平，判决并无不当；祥和公司主张2014年至2016年的租金每年分别按照购房总价的8%、9%、10%支付杨广平，无事实及法律依据，本院依法不予采纳。杨广平主张祥和公司支付2008年11月24日至2010年12月31日的租金19875元，因双方在此期间并未签订有租赁合同，且杨广平、祥和公司对于祥和公司何时作为承租人开始承租涉案场地各执一词，此节因涉及案外人，故本案中不予处理。综上，原审判决第一项应予维持，第二项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第00397号民事判决第一项；
二、撤销西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第00397号民事判决第二项。
一审案件受理费773元，杨广平已经预交，减半收取386.50元，由杨广平负担280元，陕西祥和珠宝有限责任公司负担106.50元；二审案件受理费1546元，杨广平已预交773元，陕西祥和珠宝有限责任公司已预交773元，由杨广平负担773元，由陕西祥和珠宝有限责任公司负担773元。陕西祥和珠宝有限责任公司在本判决生效后3日内给付杨广平106.50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琪
审判员 张安品
审判员 李 涛
二〇一五年七月十四日
书记员 李洪星