四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大邑民初字第1833号
原告陈友安。
原告熊会芸。
被告大邑银都房地产开发有限公司。住所地：大邑县晋原镇大邑大道***号。
法定代表人孙建生，董事长。
委托代理人牟勇（一般代理），四川国炯律师事务所律师。
委托代理人何文祥（一般代理），四川国炯律师事务所律师。
原告陈友安、熊会芸诉被告大邑银都房地产开发有限公司（以下简称“银都房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由代理审判员李莉适用简易程序于2014年11月17日、2014年12月1日、2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告陈友安，被告银都房地产公司的委托代理人牟勇、何文祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈友安、熊会芸诉称，原告在2010年2月购买被告银都房地产公司的商品房，合同约定在2011年3月31日交房，并于交房之日起720天交付该房权属证明，但至今被告未交付，按约定，买受人不退房的，合同继续履行，因出卖人责任，自买受人应当取得该商品房所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金，被告至今未发给权属证明。原告多次找被告解决，被告置之不理。现原告起诉要求：1、被告银都房地产公司给付违约金14，647.12元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告从交房后90日开始计算违约金，按日万分之一计算至2014年11月17日开庭之日止。并要求退还印花税147元，及从2010年2月21日起至2014年11月8日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息。
被告银都房地产公司辩称，原、被告订立的《商品房买卖合同》第19条第2款明确规定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人承担逾期办证的违约责任”。该合同明确了双方真实意思是：期限以“工作日”而非“自然日”计算，是“房屋所有权证书”而非“国有土地使用权证书”，是“取得”而非“交付”。被告于合同约定的2011年3月31日前交付了房屋，房屋所有权证书载明登记日期为2013年12月24日，按每年250个工作日计算，从房屋交付之日起至取得房屋所有权证止，总共工作日为686日，少于720日，根据双方订立的《商品房买卖合同》被告并未构成违约，故不应当承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。对于原告要求退还印花税的请求，被告同意退还。
经审理查明，原、被告于2010年2月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于大邑县大邑大道458号邑都上城的商品房，建筑面积89.42平方米，总价294，119.00元，原告采用一次性付款方式；商品房交付日为2011年3月31日前；并约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付等内容。合同签订后，二原告按约向被告支付了全部购房款，被告于2011年3月31日前向二原告交付了房屋。被告银都房地产公司在2012年5月28日向大邑县房产管理局申请办理房屋所有权证，房屋所有权证登记时间为2013年12月24日，被告银都房地产公司在取得房屋所有权证后向大邑县国土资源局申请办理国有土地使用权证，2014年5月12日，经大邑县国土资源局审核合格，同意土地变更，国有土地使用权证登记时间为2014年7月1日。现原告的房屋所有权证及国有土地使用权证仍在被告银都房地产公司。从2014年7月7日起，邑都上城小区三期业主开始陆续领取房屋所有权证和国有土地使用权证。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、房屋登记信息、土地登记情况、移交物管明细等为据，足以认定。
本院认为，原、被告双方于2010年2月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。原告认为《商品房买卖合同》系格式合同，其中关于720工作日的约定系被告单方面制作的，属于格式条款，且被告并未向原告解释过该条款，应属无效。本院认为，所谓格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是由四川省建设厅及四川省工商行政管理局共同制订的示范性文本，当事人双方在签订过程中均可以对文本条款的内容提出意见并进行选择、修改、增补或删减，明显不属于格式合同。双方在合同中约定的720工作日并不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故对原告的上述意见，本院不予采纳。根据双方合同约定，取得权属证书的时间应从交房之日起开始计算720工作日，即从交房之日2011年3月31日计算至2014年2月14日。
原告认为《商品房买卖合同》第十九条约定的“取得该商品房所在楼栋的权属证明”应理解为被告为原告办理房屋所有权证书并实际交付给买受人。现因被告未向原告交付权属证明文书，应当承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”商品房买卖中，出卖人对买受人的主要义务为转移房屋的占有和转移房屋的所有权。不动产自记载于不动产登记簿时即应视为登记人取得该不动产的权属证明。被告银都房地产公司于2012年5月28日向大邑县房产管理局为原告申请办理房屋所有权证，于2013年12月24日完成了房屋所有权证登记，该登记行为并未超过合同约定的720工作日。商品房权属证明包括房产证和土地使用权证，在取得案涉房屋的房屋所有权证后，被告即应及时为原告办理土地使用权证，被告不能证明在合同约定的取得权属证明时间截止之日已经向国土管理部门申请办理案涉土地权使用证并经国土管理部门审核同意，被告为原告办理的国有土地使用权证直至2014年5月12日才经大邑县国土资源局审核合格，同意土地变更，国有土地使用权证登记时间为2014年7月1日。根据合同约定，截止审核合格的2014年5月12日，土地使用权证的变更已超过合同约定的720工作日，被告在为原告办理国有土地使用权属登记上构成违约，应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告辩称不存在违约不应承担违约金，考量其答辩意见，应包含了调减违约金的意思表示。违约金的计取应以实际损失为基础，在原告未能举证证明被告逾期办理国有土地使用权证为其造成的损失情形下，根据被告的过错责任、违约期限，本院将原告诉请的违约金酌定为500.00元为宜。原告要求退还印花税147元，及从2010年2月21日起至2014年11月8日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息。因该请求与本案属于不同的法律关系，不宜在本案中处理，原告可通过其他合法渠道进行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款之规定，判决如下：
被告大邑银都房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告陈友安、熊会芸违约金500.00元。
本案案件受理费83.00元，由被告大邑银都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 李莉
二〇一四年十二月四日
书 记 员 邹静