陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00755号
上诉人（原审原告）汉中好又多商贸有限公司。
法定代表人徐文斌，系公司总经理。
委托代理人王敏，陕西声远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西西乡春凯房地产开发有限公司。
法定代表人杨继凯，系公司总经理。
委托代理人黄志懋，陕西西乡春凯房地产开发有限公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）杨继凯，男，汉族。
被上诉人（原审被告）简继春，女，汉族，系杨继凯之妻。
上诉人汉中好又多商贸有限公司因与被上诉人陕西西乡春凯房地产开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一案，不服西乡县人民法院（2015）西民初字第00467号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人汉中好又多商贸有限公司法定代表人徐文斌及其委托代理人王敏与被上诉人陕西西乡春凯房地产开发有限公司委托代理人黄志懋到庭参加诉讼，被上诉人杨继凯、简继春经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月23日，原告汉中好又多商贸有限公司与被告陕西西乡春凯房地产开发有限公司签订商业用房租赁协议，协议约定：由被告将待建的位于西乡县汉白路中段（汉运司对面）以南一、二层商用房出租给原告使用；自协议签订之日起24个月之内，除自然灾害外，逾期交付视为原告不能交付租赁房屋。2013年4月24日，原告给付被告100万元，由被告公司法定代表人杨继凯出具收款收据，并加盖陕西西乡春凯房地产开发有限公司的公章。2015年3月21日，被告陕西西乡春凯房地产开发有限公司向原告邮寄一份“关于解除商业用房租赁协议的函”，函件中称“因政府未解决好拆迁问题导致双方签订的租赁协议中涉及的商业用房无法修建，故被告提出解除租赁协议并返还100万元”；被告在该函中同时表示“双方于2014年上半年口头协商解除协议，原告负责人同意解除协议并提出将100万元暂放在被告账户”。2015年3月23日，原告在向被告发去的“律师致函”中表示“不同意解除协议并要求被告双倍返还定金”。2015年3月28日，被告在向原告发去的回复函中再次提出“解除协议并返还原告定金及支付相应的利息”。原、被告就解除合同及双倍返还定金进行多次商谈无果。本案于2015午7月13日复庭。在合议庭向原告释明其诉讼请求后，原告明确表示因被告不能按期交付租赁用房造成违约，故现提出解除租赁协议并要求被告双倍返还定金。被告当庭表示同意解除合同并返还定金。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，房屋租赁协议有效，双方应受协议的约束。因该租赁协议系被告杨继凯作为陕西西乡春凯房地产开发有限公司的法定代表人、简继春作为该公司的股东与原告汉中好又多商贸有限公司签订的租赁协议，因被告杨继凯、简继春的行为是职务行为，故因合同履行问题而产生的责任理应由陕西西乡春凯房地产开发有限公司承担。现原告汉中好又多商贸有限公司起诉要求被告杨继凯、简继春个人承担责任，不符合原协议约定，也不符合法律规定。被告杨继凯、简继春辩称陕西西乡春凯房地产开发有限公司为本案适格被告的辩解意见应予以采纳。对租赁协议的解除，双方虽未在协议中约定解除协议的条件，但在向原告释明其诉讼请求后，原告明确表示因被告不能按期交付商业用房致使租赁协议无法履行，被告的行为已经违反协议的约定造成违约，故原告提出解除租赁协议，被告亦同意解除该协议。因原、被告双方对租赁协议的协商解除系当事人自愿且符合法律规定，予以准许。根据原、被告在商业用房租赁协议第四条的租赁费条款中约定“本合同在签订后，乙方（汉中好又多商贸有限公司）向甲方（陕西春凯房地产开发有限公司）支付100万元作为定金，在乙方向甲方缴纳第一年租赁费时，该定金抵作租赁费”；同时在该协议的第九条第二款中约定“若乙方不愿接收租赁房屋，除不得要求甲方返还一百万元保证金外，还应向甲方支付肆佰万元违约金”。原告虽已按照租赁协议约定向被告交付该款项，但双方并未在该协议中明确约定该款项是否具有定金性质。因原告交付的该款项不具有担保双方订立主合同即租赁协议的性质，故该款项不是立约定金；原告交付的该款项也不是租赁协议成立或者生效的要件，亦不是租赁协议成立的证据，故该款项不属于成约定金或证约定金；同时原、被告并未在协议中约定以交付定金一方丧失定金或者收受一方双倍返还定金作为解除合同的代价，故该款项不是解约定金；原、被告也未约定给付定金一方不履行债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行债务，双倍返还定金，故该款项也不能作为违约定金。原告向被告交付的该款项实为保证被告在商业用房建成后租赁给原告，原告接受租赁房屋，是对双方履行合同的保证，是履约保证金，并不具有定金的性质。既然不具备定金的性质，也就不适用定金罚则。原告汉中好又多商贸有限公司主张其交付的100万元为定金，并要求被告双倍返还定金200万元的诉讼请求缺乏相应的法律依据，不予支持。又因原、被告均同意解除合同，故对原告向被告交付的1OO万元，应当返还给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告汉中好又多商贸有限公司与被告陕西西乡春凯房地产开发有限公司的商业用房租赁协议。由被告陕西西乡春凯房地产开发有限公司返还原告汉中好又多商贸有限公司保证金100万元，限于本判决生效后五日内履行；二、驳回原告汉中好又多商贸有限公司的其他诉讼请求。
汉中好又多商贸有限公司不服一审判决，提出上诉称，原审判决认定事实及适用法律错误，请求二审改判。理由如下：一、上诉人汉中好又多商贸有限公司在合同里明确约定，“本合同签订后，乙方向甲方付定金壹佰万元人民币”，被上诉人陕西西乡春凯房地产开发有限公司收到定金后，出具的收条上也载明“收到定金壹百万元”，但一审法院却混淆概念，将定金认定为只约束上诉人公司的保证金，属事实认定错误。二、本案中，被上诉人公司法定代表人杨继凯收取了合同的定金，可见被上诉人公司的经济与杨继凯、简继春夫妻二人的经济是混同的，故杨继凯、简继春是本案的适格被告，也应承担双倍返还定金责任，一审法院认定其为职务行为错误。三、被上诉人公司收取上诉人公司的定金时间长达两年多，却违反合同的约定，不能如约给上诉人公司交付租赁房屋，被上诉人公司的行为构成根本违约，其应承担双倍返还定金的法律责任，上诉人公司不得已只能与被上诉人公司解除合同。一审法院认为双方是协商解除合同，且只判处被上诉人公司返还定金明显不公，适用法律错误。
陕西西乡春凯房地产开发有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用正确，应驳回上诉，维持原判。理由是：一、上诉人公司支付给被上诉公司的100万元定金实质为履约保证金，不具有定金的性质，上诉人公司主张双倍返还定金的请求不符合法律规定，应予驳回。二、被上诉人公司由于政府不能完成拆迁，无法建房，是因不可抗力导致不能履行合同，被上诉人公司不承担违约责任。
杨继凯、简继春答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人杨继凯、简继春在租赁合同上签名的行为是履职行为，不是个人行为，合同的法律后果应由公司承担，与个人无关。
本院经审理查明，2013年4月23日，陕西西乡春凯房地产开发有限公司与汉中好又多商贸有限公司签订《商业用房租赁协议》。协议相关内容为，“一、租赁房屋地址。甲方将其所在的位于西乡县汉白路中段（汉运司对面）以南一、二层商用房出租给乙方使用。……四、租赁费。……第一年租金缴纳贰佰伍拾陆万陆仟陆佰元（256.66万元），时间为七个月。第二年至第五年租赁期租金为440万元，第六年至第十年租金为484万元，第十一年至十五年租金为532.4万元。本合同在签订后，乙方向甲方付定金壹佰万元人民币；在乙方向甲方缴纳第一年租赁费时，该100万元抵作租赁费。第一年租赁费缴纳时间为：甲方将房屋交付乙方装修之日起交付第一年全部房租；以后每年租赁费缴纳时间为当年度租期届满前两个月。五、履行保证金。从第十年开始交保证金十万元，不计息，本合同期满后，各项由乙方承担的费用缴清，房屋保持装修后原样时，退还给乙方十万元保证金。如乙方损坏设施，甲方有权抵扣，抵扣不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足。六、双方约定的其他事项。1、乙方应按协议的规定按时支付租金及履行保证金，如果乙方延迟交租金10天，视为违约，甲方可没收履约保证金，并且，甲方有权解除本协议，收回房屋，勿需通知乙方。……九、违约责任。1、本合同签订后若甲方在24个月内不愿意交付租赁房屋，均应向乙方支付五百万元违约金。2、本合同签订后，一、二楼甲方按照设计院的设计施工图纸交给乙方装修，若乙方不愿接收租赁房屋，除不得要求甲方返还一百万保证金外，还应向甲方支付四佰万元违约金。……十、房屋交付时间和装修。1、房屋的交付时间为本合同签订之日起二十四个月内，除自然灾害外，逾期视为甲方不能交付租赁房屋。……”2013年4月24日，陕西西乡春凯房地产开发有限公司向汉中好又多商贸有限公司出具收款收据一张，记载：“租房定金，壹佰万整。收款人：杨继凯”。
原审查明的其他事实清楚，当事人无异议，应予确认。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人公司支付给被上诉人公司的100万元是定金还是保证金？被上诉人公司是否应按定金罚则承担双倍返还定金的责任？双方当事人在《商业用房租赁协议》第四条租赁费及第九条违约责任的约定中，对该一百万元的表述虽存在“定金或保证金”的混淆，但结合被上诉人陕西西乡春凯房地产开发有限公司出具的收条，上诉人汉中好又多商贸有限公司支付给被上诉人陕西西乡春凯房地产开发有限公司的一百万元为定金的事实可以确认。原审法院认定该100万元是保证金认定事实错误，应予纠正。上诉人公司与被上诉人公司订立的《商业用房租赁协议》是双方当事人在自愿、平等的情况下签订，双方约定租赁期限为十五年，总租金为1713.06万元。上诉人好又多公司依照合同约定给付被上诉人春凯公司定金100万元，该100万元定金未超过合同标的的20%，应为有效。被上诉人陕西西乡春凯房地产开发有限公司违反合同，未在约定的时间内给上诉人汉中好又多商贸有限公司交付租赁房屋，被上诉人陕西西乡春凯房地产开发有限公司单方违约，应按定金罚则承担双倍返还定金200万元的责任。上诉人汉中好又多商贸有限公司该上诉理由成立，本院予以支持。另依据查明的事实，被上诉人杨继凯、简继春在租赁合同上签名及收取定金的行为是经营陕西西乡春凯房地产开发有限公司的职务行为，不是个人行为，合同的法律后果应由公司承担，上诉人汉中好又多商贸有限公司要求被上诉人杨继凯、简继春个人承担双倍返还定金的主张与事实及法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省西乡县人民法院（2015）西民初字第00467号民事判决第一项、第二项；
二、解除汉中好又多商贸有限公司与陕西西乡春凯房地产开发有限公司的《商业用房租赁协议》。
三、陕西西乡春凯房地产开发有限公司双倍返还汉中好又多商贸有限公司定金200万元。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22800元，由汉中好又多商贸有限公司负担2800元，由陕西西乡春凯房地产开发有限公司负担20000元。二审案件受理费13800元，由陕西西乡春凯房地产开发有限公司负担10000元，由汉中好又多商贸有限公司负担3800元，汉中好又多商贸有限公司多预交的受理费，由其持据来院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永吉
代理审判员 张 杪
代理审判员 李小艳
二〇一六年三月二日
书 记 员 刘 娜