湖北省潜江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂潜江民初字第00481号
原告鲁富安，男，生于1951年12月3日，汉族，湖北省武汉市人，退休职工。
委托代理人程龙洲，湖北楚天律师事务所律师。
被告赵育淮，男，生于1949年4月30日，汉族，江苏省阜宁市人，湖北省沙洋农场二农场建筑公司退休职工。
原告鲁富安诉被告赵育淮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法由审判员印坤适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告鲁富安及其委托代理人程龙洲，被告赵育淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁富安诉称，原、被告于2012年6月1日签订了一份《房屋租赁协议》，约定被告将位于广华花园小区的综合楼1#、2#门面房出租给原告，租金每年30000元，一年一交，二年内被告不得收回房屋，装修费用原告自理；在承租期内，如因被告的某种原因导致原告不能正常使用的，被告将剩余租金退还原告。协议签订后，原告交付押金2000元给被告，又一次性给付被告2012年6月1日至2013年6月1日的租金30000元。2012年7月31日，潜江市房地产开发总公司向潜江市人民法院起诉，要求被告返还其占有的位于广华花园小区的综合楼1#、2#门面房，经过一、二审的审理，最终判决被告将上述门面房返还给潜江市房地产开发总公司。2012年10月中旬，原告才得知被告并无上述门面房的所有权和使用权，双方签订的《房屋租赁协议》属无效协议。2012年10月底，原告不再使用涉案门面房，并正式通知被告返还租金，赔偿装修损失。2013年5月，被告返还原告租金20000元。原告因装修房屋及安装水电设施共花费75550元，同时因被告擅自终止合同，给原告造成了2013年6月至2014年1月28日期间的经营损失18000元。原告与被告因多次就房屋装修和经营损失的赔偿问题协商未果，特提起诉讼，请求判令被告赔偿因擅自终止租赁合同给原告造成的装修房屋、水电安装等损失75550元及经营损失18000元，共计93550元。
被告赵育淮辩称，1、原告称被告擅自终止合同与事实不符。双方在合同中约定，租金每年30000元，租期从2012年6月1日至2013年6月1日，租金一年一付，承租期满合同失效；如需续租得提前一个月通知对方并另签协议。事实是原告使用涉案房屋一年后并未向被告提出续租事宜，亦未交纳下年的租金，属租赁期限届满。2、原告与被告于2012年6月1日签订房屋租赁合同时，明知涉案房屋的具体情况。原告称其于2012年10月中旬才得知被告没有涉案房屋的使用权的说法与事实不符。3、原、被告于2013年6月22日达成了“赵育淮房屋纠纷已解决，退还鲁富安18000元整（2012年房租费），房屋装潢与赵育淮没有任何关系”的协议，双方的租赁合同已协议解除。综上，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效。在被告与潜江市房地产开发总公司的纠纷解决后，原、被告就涉案房屋租赁事宜达成了协议，被告按照该协议履行了自己的义务。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年6月1日签订了一份《房屋租赁协议》，约定被告将位于广华花园小区的综合楼1#、2#门面房出租给原告，租金每年30000元，租期从2012年6月1日至2013年6月1日；租金为一年一交，被告预收原告押金2000元，如解除合同押金退还原告；装修费用原告自理；在承租期内，如因被告的某种原因导致原告不能正常使用的，被告将剩余租金退还原告。双方还特别约定，二年内中途不得收房。协议签订后，原告向被告交付押金2000元，并一次性给付被告2012年6月1日至2013年6月1日的租金30000元，被告将涉案房屋交付原告使用。
在合同履行过程中，因涉案房屋的所有权归属问题，被告与案外人潜江市房地产开发总公司一直在进行诉讼。2013年6月14日，被告与案外人潜江市房地产开发总公司达成调解协议：赵育淮于2013年6月18日前将涉案房屋返还潜江市房地产开发总公司，潜江市房地产开发总公司于2013年6月14日向赵育淮返还购房款140000元并给付补偿款290000元。该调解协议达成后，被告即与原告联系，要求终结房屋租赁关系。双方因房屋租金及装修问题进行了多次协商。2013年6月22日，被告向原告退还了18000元房租费及押金2000元，同时原告向被告出具了一份说明，内容为“赵育淮房屋纠纷已解决，退还鲁富安18000元整（2012房租费），房屋装潢和赵育淮没有任何关系”。2013年6月28日，原告将涉案房屋的钥匙交付被告，同时被告向原告出具了收条，内容为“赵育淮1、2号门面房于2013年6月14日与潜江房地产开发总公司达成原物返还调解协议，本人于2013年6月14日通知承租人鲁富安终结租赁关系。今收到鲁富安1、2号门面房大门钥匙壹把”。后双方因对装修损失协商未果，原告遂于2014年2月19日诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提交的居民身份证、房屋租赁协议、原告于2013年6月22日出具的说明、被告于2013年6月28日出具的收条、湖北省汉江中级人民法院（2013）鄂汉江中民一终字第00139号民事调解书等证据在卷佐证，并已经庭审质证、认证，本院依法予以确认。
本院认为，原告以被告无涉案房屋的所有权和使用权，双方签订的房屋租赁合同无效为由，要求被告赔偿装修损失及经营损失。被告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，且合同期限已届满；即使未届满，双方亦协议解除了该房屋租赁合同，被告不应赔偿任何损失。故本案的争议焦点主要有以下几个方面：（一）原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效；（二）原、被告签订的房屋租赁合同是否协议解除；（三）被告是否应向原告赔偿装修损失及经营损失。
针对上述争议焦点，分析评判如下：
（一）关于原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效的问题。本案中，被告虽与案外人潜江市房地产开发总公司对涉案房屋的权属存在纠纷，但其基于购房合同实际占有该涉案房屋，可根据占有房屋的性能加以正常使用。被告将涉案房屋出租的行为并不违反我国法律或行政法规的强制性规定，同时在合同期限内亦未影响租赁房屋的正常使用。故原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告认为双方签订房屋租赁合同时，被告并无涉案房屋的所有权和使用权，该房屋租赁合同无效。虽然我国城市房地产管理法对房屋租赁的定义中限定了房屋出租人系所有权人，但该条款系管理性规范，不属于效力性规范；房屋租赁合同的效力，不以出租人对标的物享有所有权或处分权为要件。故原告的该主张无法律依据，本院依法不予采纳。
（二）关于原、被告签订的房屋租赁合同是否期限届满及是否协议解除的问题。关于租赁合同是否期限届满的问题。原、被告虽然在合同中明确约定了租赁期限从2012年6月1日至2013年6月1日，但通过手写体形式又约定了“二年内中途不得收房”，该约定视为特别约定，是对合同租赁期限的变更，故可认定双方的租赁期限为二年。被告辩称双方合同期限届满的理由不能成立。关于租赁合同是否协议解除的问题。通过查明的事实，在被告与案外人就涉案房屋达成调解协议后，被告通知原告要求终结租赁关系，并向原告退还了房租费及押金；随后原告亦将涉案房屋的钥匙交付被告。同时结合原告庭审中“被告通知原告解除租赁关系，并称开发商承诺赔偿原告装修损失，原告落实确认后，同意终止租赁关系，故于2013年6月28日将钥匙交付给被告”的陈述，可认定双方已达成协议解除涉案房屋租赁合同的意思表示。故原、被告的房屋租赁合同已协议解除。
（三）关于被告是否应向原告赔偿装修损失及经营损失的问题。2013年6月22日，原告向被告出具了一份说明，内容为“赵育淮房屋纠纷已解决，退还鲁富安18000元整（2012房租费），房屋装潢和赵育淮没有任何关系”。从上述说明内容可知，原告放弃了向被告主张装修损失，且双方在房屋租赁合同亦明确约定“装修费用由原告自理”，故本院对原告主张装修损失的诉讼请求不予支持。因原告未举证证实其经营损失，故本院对原告主张经营损失的诉讼请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告鲁富安的诉讼请求。
案件受理费2100元，减半收取1050元，由原告鲁富安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；账号：17-313501040000019。当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 印 坤
二〇一四年四月二十三日
书记员 李雨洋