北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第40670号
原告（反诉被告）汪国宇，男，1963年5月1日出生。
委托代理人席公民，北京泰城律师事务所律师。
委托代理人高惊涛，北京泰城律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄建斌，男，1974年11月25日出生。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人陈枫博，男，1989年2月24日出生，该公司法务专员。
委托代理人于欣然，女，1988年11月22日出生，该公司法务专员。
原告（反诉被告）汪国宇与被告（反诉原告）黄建斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）参加诉讼，依法由代理审判员石海朝独任审判，公开开庭进行了审理。汪国宇委托代理人席公民，黄建斌委托代理人王国章，第三人委托代理人陈枫博、于欣然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汪国宇诉称：2013年2月26日，我和黄建斌在中介人员主持下，签署编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定出售x房屋，成交价格525万元，约定签订合同后黄建斌给付定金10万元，完成网签后支付290万元，办理产权转移前将剩余房款225万元存入指定账号，逾期付款超过10日，我有权解除合同。合同签订后，黄建斌支付定金10万元，同年3月15日完成网签。此后黄建斌并没有在约定时间内支付预付款和剩余房款，我多次催促无果，只好通过中介以书面通知黄建斌解除合同，但对方拒不接收书面通知，继而不断提出无理要求，以不配合解除网签要挟我，致使我至今无法出售房屋，故诉至法院，要求判决解除双方签订的编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》和网签的编号为x的《存量房屋买卖合同》，并判决黄建斌承担违约责任，支付违约金105万元（包括其已支付的定金10万元）。
黄建斌辩称：我同意解除合同，但不同意汪国宇阐述解除合同的理由，我不存在违约行为，是对方构成根本违约。汪国宇对事实部分阐述有错误，汪国宇与我经其代理人杨潇签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同第6页签约须知部分第二条对补充协议的生效做出了特别约定，同日双方与中介签订三份协议，分别是《房地产经纪事项告知书说明》，《我爱我家签约提示》和《居间服务合同》，其中《我爱我家签约提示》第二条再次明确补充条款需要加盖公章才能生效，这是三方约定的。后三方经协商一致，准备在主合同及居间合同的基础上签订《补充协议》，该《补充协议》第六条第一项再次明确，自三方盖章起生效，《补充协议》签订后，汪国宇与我签字认可了，但中介认为第四条等无法履行，没有达成一致，所以中介不予认可，然后把原件交到了我手中。我按照原合同约定向杨潇支付了10万元定金，后我和中介与杨潇和汪国宇本人联系，就再也联系不上了。我从中介处获得两个手机号，一个是186XXXX****，一个是132XXXX****。我拨通电话，机主是叫李婧的女士，说与杨潇之间的合同履行，与其联系，由其全权代理杨潇，其说有授权，但没有提供授权材料。后我认为李婧是一个陌生人，没有杨潇的委托授权，我不可能与她关于合同履行事宜进行交涉，我反复向中介公司要求汪国宇与杨潇的联系方式，都没有提供。2013年3月25日，我通过顺丰快递分别向杨潇和汪国宇合同地址信息发送解除合同通知和解除网签通知，这两份通知写明签订合同时杨潇留下的联系方式132XX****XX，顺丰快递无法送达。2013年3月28日，我通过EMS向上述两个地址再次送达，均无人接收，中介公司亦无法提供联系方式，说明汪国宇没有诚意履行合同，采取连环代理的方式，让我无法按照合同进行履行，应由汪国宇承担违约责任，并依据编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》第七条第三款的约定向我承担房屋买卖合同总价款20%的违约金。杨潇没有权限解除合同，发出的通知内容不明确，仅仅是一个方案。
黄建斌反诉称：2013年3月26日通过第三人，我和汪国宇（由杨潇代签）签订编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买汪国宇位于x房屋，签订合同当日向杨潇支付定金10万元。合同签订后，我一直努力就杨潇是否有代理权限、合同履行事宜与汪国宇、杨潇联系，但一直无法联系，一个自称是汪国宇和杨潇代理人的李婧与我联系，我不知李婧是何人，其一直也未向我提供任何授权文件，导致合同效力及履行始终无法确定，应由汪国宇承担全部责任，我已经分别于2013年3月25日、28日向汪国宇及其代理人杨潇发送解除编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》和网签的编号为x的《存量房屋买卖合同》。截止提起反诉之日，我仍然无法与汪国宇及杨潇取得联系，为维护我合法权益，诉至法院，要求解除汪国宇与我签订的编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》和网签的编号为x的《存量房屋买卖合同》，判决汪国宇返还定金10万元，并支付违约金105万元和居间服务费损失52500元。
汪国宇就反诉辩称：黄建斌称与我无法联系不是事实，双方签订的合同是经第三人签订，双方在该经纪公司都留有联系方式，特别是我所委托的代理人杨潇更留有全天24小时开通的手机号码，在催促汪国宇交款过程中，杨潇多次主动与汪国宇联系。杨潇具有代理我卖房相关事务的合同权利。我委托杨潇代理整个卖房过程是经过公证的，在经纪公司也留有公证书，对此黄建斌签订合同之前就很清楚，合同签订后，黄建斌曾索要了一份公证书，当杨潇索回该公证书时，其还留了一份复印件。李婧只是陪同杨潇去办事的一个长辈亲属，她与本案无任何关系，黄建斌是明知的，其纠缠李婧的身份不但毫无意义，且有故意混淆事实的企图。综上，本案所涉及的合同，不存在任何可导致无效的因素，有的只是黄建斌违约事实，请法庭驳回其反诉请求。
第三人述称：我方同意解除合同，同意配合各方解除办理解除网签有关事宜，违约金与我方无关。
经审理查明：2013年1月4日，经北京市海诚公证处公证，汪国宇、辛杰出具授权委托书，称：二人系夫妻，在汪国宇名下的坐落在x房产（下称x号房屋）系夫妻共有财产，特委托杨潇作为合法代理人，全权代表进行签订房屋买卖合同、办理产权过户等手续，受托人无转委托权，委托期限至上述委托事项办理完毕为止。现x号房屋登记的房屋所有权人为汪国宇。2013年2月26日，杨潇作为汪国宇委托代理人，与黄建斌签订编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》，黄建斌认可签订合同时杨潇出具了授权委托书。买卖合同约定：出售方为汪国宇，买受方为黄建斌，黄建斌购买汪国宇x号房屋，成交价格525万元，买受方可以在签订本合同的同时支付定金10万元；买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五：1、买受方向出售方支付定金，定金金额为10万元，定金支付方式为直接给付给出售方；违约责任中逾期付款责任部分约定，买受方未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受方按日计算向出售方支付逾期应付款万分之五的约定金，并于实际支付应付款之日起三日内向出售方支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过10日后，出售方有权解除合同，出售方解除合同应当以书面通知的方式告知买受方，至书面通知到达买受方之日起合同解除，合同解除，买受方应于通知送达之日起三日内按累计逾期应付款的20%向出售方支付违约金；合同项下发生争议，依法向房屋所在地人民法院起诉；附件五名称为《付款方式及期限的具体约定》；该合同签约须知第2条约定，如果需要对合同中既定条款有任何补充或者修改的，则需要另行签署补充协议并加盖我公司合同专用章后，方可生效。后x号房屋进行了网签，订立编号为x的《存量房屋买卖合同》，该合同中付款方式和逾期付款责任的约定与编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》约定一致，合同显示打印日期为2013年3月15日。2013年2月6日，杨潇作为汪国宇委托代理人，与黄建斌签订《补充协议》，该协议内容为：出卖方（甲方）汪国宇，买受方（乙方）黄建斌，见证方（丙方）第三人，第一条：甲方同意将x号房屋出售给乙方。第二条：由于乙方未按《居间合同》约定支付丙方佣金等服务费，经甲乙丙三方友好协商同意，乙方于本协议签署后在产权转移之前支付丙方上述服务费。若乙方未按本条款约定支付上述费用，则视为乙方违约，每逾期一个工作日违约方赔偿丙方相当于未支付佣金万分之五的违约金，并继续履行原付款义务。并丙方有权停止为甲乙双方办理产权登记及产权转移手续，由此导致产权转移迟延的相应违约责任由未按约定付款的违约方承担。第三条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金，同时违约方承担丙方服务佣金等费用；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第四条：经甲乙双方友好协商，于2013年3月15日前办理完本合同房屋权属转移登记手续。如乙方按合同约定如期支付首付款后，乙方因客观原因不能按协议约定办理产权转移手续，甲方同意延期至2013年3月20日办理产权转移手续。第五条：经甲乙双方友好协商，自签订本合同后，乙方支付给甲方购房定金10万元，并约定首付款290万元于网签后2日内予以支付，剩余全部房款，225万元，乙方承诺在产权转移前将剩余全部房款存入甲方资金监管的指定账号内，在过户后由甲乙双方共同委托的资金监管银行一次性支付给甲方。同时甲乙双方友好协商在甲方收到乙方首付款290万元后2日内进行办理物业交割手续，所有费用甲方当日结清，物业交割后所产生的费用由乙方承担，如果物业交割时房屋存在质量问题，由甲方负责解决。第六条，其他，本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需要约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。1、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。内容若有偏差，以留存三方协议为准。2、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。第三人无法提供该《补充协议》原件，汪国宇手中持有一份《补充协议》原件，黄建斌手中持有两份《补充协议》原件，三份《补充协议》均未有第三人的工作人员签名和盖章。汪国宇称第三人的承办人员称盖公章需要请示领导，先签字，承办人手里还有一份，应该是盖了章的。黄建斌称第三人不同意此《补充协议》，认为《补充协议》约定不合理，第三人说没有第三人签字不可能生效，就让其把《补充协议》拿走了。第三人称当时经办人离职了，不清楚为什么没有盖章，第三人只是作为见证方，各方签字是对各自权利义务的认可，在其他交易中不涉及第三人利益的话第三人也经常不盖章，不影响《补充协议》的效力。关于是否存在附件五，汪国宇称《补充协议》就是附件五，第三人称通常约定付款方式都是以补充协议的形式出现，黄建斌称想要通过《补充协议》明确付款时间。2013年2月26日，杨潇出具收据，称收到黄建斌支付的购买x号房屋的定金10万元。关于剩余款项的支付问题，黄建斌称李婧和黄建斌联系过，李婧称代理杨潇办理付款事宜，由于对李婧的身份有怀疑，所以黄建斌就不同意，并发出了解除合同的通知，也找过第三人。第三人称其2013年3月15日召集过买卖双方商讨付款事宜，黄建斌没有付款，2013年3月27日召集双方去解除网签。汪国宇认可第三人所述。黄建斌称2013年3月15日确实召集双方进行付款事宜的商讨，但没有达成一致意见，2013年3月27日没有召集双方去解除网签。汪国宇向法院提交了一份落款日期为2013年3月20日由杨潇所做出《通知》，该通知主要内容为汪国宇违反《补充协议》约定的付款时间，构成违约，并提供了三张解决方案，第一种方案是逾期十日内支付首付款和逾期付款违约金，继续履行合同；第二种方案是逾期十日内解除合同，不退还定金，并支付逾期付款违约金等；第三种方案是经催告后，仍不按照合同履行导致合同无法继续履行的，收取违约金。黄建斌否认收到此份通知，汪国宇未提交充分证据证明黄建斌收到此份通知。黄建斌提交了落款时间为2013年3月25日和3月27日的《通知》，内容为因对买卖合同内容无法达成一致，交易取消，双方解除网签。黄建斌所做出的《通知》，均未送达汪国宇或杨潇。
上述事实，有买卖合同、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：《补充协议》明确约定“本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。”第三人作为丙方并未签名盖章，故该《补充协议》未生效，而编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》和网签的编号为x的《存量房屋买卖合同》对于除定金以外的其他款项并未明确约定付款时间，《中华人民共和国合同法》规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于汪国宇、黄建斌对于余款支付时间并未达成一致，应当根据法定的履行期限履行，本案的房屋买卖合同仍然能够履行，汪国宇的《通知》是以《补充协议》有效并认为黄建斌违反该约定为条件所做出的，而黄建斌的《通知》是以现在双方无法就买卖合同达成一致为理由做出的，上述情况均不成立，现汪国宇、黄建斌均不要求继续履行房屋买卖合同，而汪国宇和黄建斌所称的单方解除房屋合同理由均不成立，可以视为合意解除编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》和网签的编号为x《存量房屋买卖合同》。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚，故本案不能使用定金罚则，汪国宇应该退还黄建斌定金10万元。基于上述理由，汪国宇与黄建斌的其他诉讼请求，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）汪国宇与被告（反诉原告）黄建斌签订的编号为x的《北京市存量房屋买卖合同》和网签的编号为x的《存量房屋买卖合同》；
二、原告（反诉被告）汪国宇于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）黄建斌定金十万元；
三、驳回原告（反诉被告）汪国宇的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）黄建斌的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费x元，由原告（反诉被告）汪国宇负担（已交纳）。反诉案件受理费x元，由被告（反诉原告）黄建斌负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 石海朝
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 黄孟歆