湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民三终字第69号
上诉人（原审原告）常德市美丽房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处长胜桥社区武陵大道379号
法定代表人黄玲，该公司执行董事。
委托代理人杨重远，湖南万昌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高大任，男，1964年9月30日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）刘子健，男，1973年3月12日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。
委托代理人李文军，湖南沅澧律师事务所律师。
委托代理人刘小平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈文军，男，1963年8月14日出生，汉族，居民，住湖南省常德市城西。
委托代理人黄磊石，湖南南天门律师事务所律师。
上诉人常德市美丽房地产开发有限公司（以下简称美丽公司）因恢复原状纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2013）武民初字第185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人美丽公司的委托代理人杨重远，被上诉人高大任的委托代理人聂景茂，被上诉人刘子健的委托代理人李文军、刘小平，被上诉人陈文军的委托代理人黄磊石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年8月27日，美丽公司与刘子健签订《商品房买卖合同》（该合同上加盖了原常德市美景房地产开发有限公司的售房合同专用章），美丽公司将其所有的产权证号为常房权证武字第001854**号的常德市柳叶湖开发区美景花园2-06栋104、105、108、204、205、208、304、305、308号房屋（上述房屋已于2009年3月抵押给中国农业发展银行张家界市分行营业部）卖给刘子健，并约定上述房屋在解除抵押登记后一周内办理权属登记。合同签订后，刘子健向美丽公司支付了全部购房款，美丽公司将上述房屋交付给刘子健使用。2012年3月3日，刘子健与高大任签订租赁期限为10年的《房屋租赁合同》，将其购买的上述房屋出租给高大任使用，高大任将承租房屋装修经营酒店。陈文军（美丽公司股东）以“上述房屋尚未交付给刘子健，刘子健无权处置”为由，以美丽公司的名义多次向高大任催要房屋使用费，并以断电断水等手段相威胁。2013年1月21日，陈文军以美丽公司的名义强迫高大任与其签订《房屋租赁合同》（该合同加盖了原常德市美景房地产开发有限公司的老公章），将上述房屋出租给高大任使用，高大任无奈又再次给付租金176000元。后美丽公司认为高大任擅自占有使用上述房屋，遂诉至原审法院，要求高大任支付占有使用费327670元，并立即腾房，恢复房屋原状。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该条法律系针对抵押财产转让合同的管理性规定，并非效力强制性规定。因此，美丽公司与刘子健签订的《商品房买卖合同》合法有效。刘子健与美丽公司签订《商品房买卖合同》后，给付了全部购房款，美丽公司已将房屋交付刘子健使用，刘子健自此取得了该房屋所有权，其虽未办理过户登记，只是不能对抗善意第三人，但并不影响刘子健对该房屋享有所有权。因此，刘子健有权将该房屋对外出租。美丽公司对本案争议房屋已不具有所有权，故对美丽公司要求高大任支付房屋占有使用费，并立即腾房，恢复原状的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回常德市美丽房地产开发有限公司要求高大任支付房屋占有使用费327670元，并立即腾房，恢复房屋原状的诉讼请求。本案案件受理费6500元，由常德市美丽房地产开发有限公司承担。
原审判决宣判后，美丽公司不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，采信证据不当；上诉人与刘子健未签订《商品房买卖合同》，刘子健向法院提交的《商品房买卖合同》系虚假无效合同；本案所涉房屋产权登记在上诉人名下，原审法院判决刘子健对涉案房屋享有所有权明显错误；高大任强行占有装修、使用上诉人房屋，其不是本案的善意第三人。请求二审法院查明事实，依法改判。
在二审诉讼期间，美丽公司向本院提交了原常德市美景房地产开发有限公司变更登记申请书及企业注册登记资料各一份，拟证明原常德市美景房地产开发有限公司于2013年7月10日，向常德市工商行政管理局申请变更登记为常德市美丽房地产开发有限公司，该公司股东为黄玲和陈文军的事实。
被上诉人刘子健答辩称，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》已全部履行完毕。涉案房屋虽于2009年3月被美丽公司为其公司股东陈文军、黄玲所共同控股的张家界新大绿农林开发有限公司向中国农业发展银行张家界市分行营业部贷款设置了抵押，但由于被上诉人出资受让涉案房屋时，已向中国农业发展银行张家界市分行营业部偿还张家界新大绿农林开发有限公司所欠的该笔贷款债务，而取得了抵押权人中国农业发展银行张家界市分行营业部的同意，实际消灭了抵押权。因此，被上诉人已依法取得了涉案房屋的所有权和对外出租权，被上诉人与高大任签订《房屋租赁合同》合法有效。高大任租赁被上诉人所购买的涉案房屋经营酒店，未侵占上诉人商品房，其租赁权应受法律保护。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，依法维持原审判决。
在二审举证期限内，刘子健向本院提交了中国农业发展银行张家界市分行营业部的函和贷款付息情况汇总表及企业注册登记资料各一份，拟证明刘子健向中国农业发展银行张家界市分行营业部偿还张家界新大绿农林开发有限公司所欠部分贷款债务后，其已成为张家界新大绿农林开发有限公司股东的事实。
被上诉人高大任答辩称，刘子健与美丽公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人租赁刘子健购买的房屋经营酒店行为合法，被上诉人未侵占上诉人的商品房，更没有损害其他人的合法权益。原审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，依法维持原审判决。
被上诉人陈文军答辩称，美丽公司公章自成立以来一直处于正常使用状态，该公司个别股东未经公司股东大会讨论决定，擅自于2010年6月10登报声明将公司公章作废停止使用，系个人行为，对外没有法律约束力；美丽公司与刘子健签订的《商品房买卖合同》合法有效；刘子健对美丽公司一、二期开发项目遗留问题未履行承诺，其所购买美丽公司的房屋在未办理过户登记情况下无权出租给高大任使用。
经庭审质证，对上诉人美丽公司提交的原常德市美景房地产开发有限公司变更登记申请书及企业注册登记资料，刘子健、高大任认可无异议。陈文军认为原常德市美景房地产开发有限公司向工商机关申请变更公司名称，未经公司股东大会讨论决定，其出具变更公司名称的手续是虚假的。对被上诉人刘子健提交的中国农业发展银行张家界市分行营业部的函和贷款付息情况汇总表及企业注册登记资料，高大任、陈文军均认可无异议，美丽公司对其真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，认为不能实现其证明目的，不能作为定案证据使用。本院认为，美丽公司与刘子健分别提交的企业注册登记资料，其申请登记程序合法，且均经国家工商行政管理机关进行了审查确认。刘子健提交的中国农业发展银行张家界市分行营业部的函和贷款付息情况汇总表，经本院审查内容客观真实，能佐证刘子健还款付息过程和数额，故美丽公司与刘子健提交的证据，可作为定案证据采信。
本院经审理查明，美丽公司原名为常德市美景房地产开发有限公司，2013年7月4日，由常德市美景房地产开发有限公司提出变更登记申请，经常德市工商行政管理局审查后，于2013年7月10日变更登记为现名称，该公司股东为黄玲和陈文军。张家界新大绿农林开发有限公司，于2007年1月18日成立，2009年3月26日，该公司与中国农业发展银行张家界市分行营业部签订《固定资产借款合同》一份，向中国农业发展银行张家界市分行营业部贷款14700000元，原常德市美景房地产开发有限公司用2471.29平方米（其中包含涉案房屋）的房产为其提供了担保抵押。2010年4月27日，张家界新大绿农林开发有限公司将股东黄玲、陈文军、罗振跃变更为刘子健和陈文军，2010年6月12日，其股东又由刘子健和陈文军变更为刘子健个人独资。从2009年4月至2013年10月，刘子健代张家界新大绿农林开发有限公司向中国农业发展银行张家界市分行营业部累计偿还贷款4328303.32元。2013年9月25日，中国农业发展银行张家界市分行营业部致函本院称：“贵院受理的美丽公司与高大任、刘子健、陈文军恢复原状纠纷一案、因诉争标的物（即原常德市美景房地产开发有限公司出售给刘子健的商品房）系我行抵押物，由原常德市美景房地产开发有限公司于2009年3月2日，为张家界新大绿农林开发有限公司向我行贷款提供抵押担保。鉴于刘子健实际已控股的张家界新大绿农林开发有限公司，一直在按约履行与我行签订《贷款合同》的还款义务，因此，我行对2010年8月27日刘子健与原常德市美景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是认可同意的，该买卖行为未损害我行实际利益，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定”。本院查明的其他事实与原审法院认定事实无异，对原审法院查明的事实和证据本院予以确认。
本院认为，2010年8月27日，上诉人美丽公司在与被上诉人刘子健签订的《商品房买卖合同》文本上加盖有该公司售房合同专用章，并由其工作人员聂秋云签名。合同签订后，刘子健及时向美丽公司付清了全部购房款，美丽公司已将房屋交付给刘子健使用，该合同内容明确具体，双方所约定的权利义务已全面履行，应认定合法有效。美丽公司对涉案房屋自此不再享有所有权。涉案房屋虽原被美丽公司为张家界新大绿农林开发有限公司向银行贷款设置抵押，但刘子健作为该抵押物的受让人，在买受涉案房屋前就已代借款人向抵押权人偿还借款，通过行使涤除权使抵押权归于消灭，其与抵押人美丽公司的房屋买卖行为得到了抵押权人的认可，证实刘子健与抵押人的房屋买卖行为，未损害抵押权人的合法权益，不违反法律和行政法规的强制性规定。刘子健通过合法买卖而取得涉案房屋所有权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定。
刘子健将购买取得的房屋出租给被上诉人高大任使用，属依法正当行使所有权；高大任系本案善意第三人，其与刘子健签订《房屋租赁合同》后，对租赁房屋进行装修经营酒店，属依法正常行使用益物权，并未侵占美丽公司的房屋。刘子健与高大任的合法租赁关系应受法律保护，他人无权干涉。被上诉人陈文军系美丽公司的股东，不能以美丽公司名义对该公司早已出售的涉案房屋再主张任何权利。美丽公司未提交合法有效证据佐证其权利和实体主张，其上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6500元，由上诉人常德市美丽房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严钦华
审 判 员 刘松林
审 判 员 朱晨辉
二〇一四年一月七日
代理书记员 徐晓敏
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。