浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2044号
原告施建明。
原告施建兴。
原告施建华。
原告汤志海。
委托代理人沈杰、张峰，浙江泰杭律师事务所律师。
被告许照林。
委托代理人陈黎明，浙江凯旺律师事务所律师。
原告施建明、施建兴、施建华、汤志海为与被告许照林房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月23日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告施建明、施建兴、施建华、汤志海的委托代理人沈杰，被告许照林的委托代理人陈黎明参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施建明、施建兴、施建华、汤志海诉称，2009年10月28日，原、被告签订了租赁合同一份，约定原告将位于杭州市江干区九堡镇九堡家苑16排1-5号房屋一至三层出租给被告用作开旅馆之用，租赁期限为2010年2月1日至2020年1月30日，租金为每年50万元，五年后每年递增10%，故2015年租金为55万元。合同签订后，原、被告按约履行了前五年的合同义务，但被告未按约支付2015年1月1日起的房屋租金。经原告多次催收，被告仅于2015年4月支付租金30万元，但剩余租金至今未支付。原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付租金25万元。二、被告向原告支付逾期付款违约金50250元（以55万元为基数，按日万分之五，自2015年1月1日暂计算至2015年9月15日，要求计算至被告实际履行之日止）。
被告许照林辩称，一、原告主张被告支付租金25万元没有事实和法律依据。自2014年4月27日开始，原告在被告租赁的房屋上加建第五层，施工周期长达8个月。施工过程中产生严重噪音，产生的建筑垃圾也堆放在宾馆门口，直接影响宾馆的正常经营，被告转租的一楼店面也因此退租。因原告不配合被告办理一楼转租店面的营业执照，另一租户也退租，被告损失巨大。被告经营宾馆所需的水箱放置在原告房屋顶楼，需要原告配合开门才能修理。但因原告不配合，导致宾馆无法供应热水，客人退房产生损失8000余元。被告经营的宾馆2013年营业额为925393元，2014年只有550222元，亏损38万元，客源也大量流失。原告违约行为给被告造成严重损失，要求被告支付租金，没有事实和法律依据。二、被告无违约行为，原告诉请被告支付违约金，没有事实和法律依据。且原告主张的违约金过高，应当予以调整。三、原告应当退还被告租金116667元。双方纠纷曾经所在村委调解，但未能达成一致。原告加建房屋时间长达8个月，导致被告无法正常营业，应当免除该8个月租金或者是延长租期8个月。即使原告诉请被告支付租金，也应当扣除8个月租金，被告仅需支付4个月租金。被告已支付30万元，多付的116667元应当返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告施建明、施建兴、施建华、汤志海为支持其诉称，向本院提交了租赁合同1份，拟证明原、被告签订租赁合同，约定原告出租房屋给被告用作开设宾馆的事实。
经庭审质证，被告许照林对该证据的三性无异议，本院予以确认。
被告许照林为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、2013年至2015年营业收入报表各1份，拟证明2014年到2015年营业额减少的事实。
2、商铺租房合同2份，拟证明被告把一楼的商铺出租给第三人，因原告行为导致租户退租产生经济损失的事实。
3、现场照片5张，拟证明案涉房屋原先没有第五层，原告加建一层，一楼两商铺目前空置及原告加建导致建筑垃圾堆放在门口的事实。
4、宾馆图纸1份，拟证明原设计的宾馆状况的事实。
5、证人洪某甲出庭作证：其系被告妹妹的朋友，2014年5月初至被告处玩，看到宾馆五楼在建设装修，场面较乱；后面再去过几次，所以知道装修直到年底才结束；其参与了村委组织的调解活动。
6、证人洪某乙出庭作证：其系被告老乡，在同一农居点开宾馆；2014年4月看到被告处楼上装修把建筑垃圾堆在门口，装修直到同年11月底才结束；村委组织过双方调解，第一次被告不同意，第二次谈好条件后被告付了30万元，但是原告又不同意了。
7、证人许某出庭作证：其系被告姐姐，为被告管理宾馆。原告于2014年4月27日开始加建五楼，地面和墙面都重新建造，到同年11月底也没有完工。原告的加建行为产生了大量建筑垃圾和噪音，被告无法正常经营。转租的商铺其中一家因为原告装修没办法经营退租，另一家因为原告不配合办理营业执照退租。原告还经常不配合维修水箱，导致被告产生损失。
经庭审质证，原告施建明、施建兴、施建华、汤志海对证据1三性有异议，认为该报表系被告自行制作，且影响营业额的因素很多，不能证明原告装修行为与被告营业额减少间的关联关系；本院认为，该证据系被告单方制作，证明力不足，对该证据不予采纳。对证据2三性均有异议，认为合同系被告与案外人签订，而原、被告合同约定未经原告书面同意被告不得转租房屋，被告转租行为已构成违约；本院认为，合同仅能证明被告签约的事实，并无法证明被告存在损失的事实，不予确认。对证据3的关联性有异议，认为不能证明拍摄时间，且无法反映现场的情况；本院认为，该组照片的真实性可予确认，但被告未提供证据证明照片的拍摄时间，无法达到被告的证明目的，但庭审中，原告认可对房屋顶层部分进行过改建装修的事实，本院对该事实予以确认。对证据4有异议，认为该证据系打印的效果图，不能达到被告的证明目的；本院对原告的质证意见予以采纳，对该证据不予确认。对证据5、6、7有异议，认为三位证人分别为被告亲属的朋友、老乡和亲属，所作证言偏向于被告，原告认为其装修没有影响被告的正常经营，双方在村委组织的调解过程中并未达成一致意见；本院认为，三位证人陈述的原告在2014年时对房屋顶层进行过改建装修的事实与原告陈述相一致，本院对该事实予以确认；但因三位证人所述的装修持续时间并无其他证据予以佐证，故本院不予确认；至于双方调解结果，因被告未提供证据证明双方已达成一致意见，本院不予确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2009年10月28日，原告施建明、施建兴、施建华、汤志海（甲方）与被告许照林（乙方）签订了租赁合同1份，约定，甲方出租给乙方的房屋位于杭州市九堡家苑16排1-5号其中的一至三层；出租房屋面积约1200平方米；该房屋租赁期十年，自2010年2月1日起至2020年1月30日止；租赁房屋仅作为开宾馆使用；租金第一年为50万元，五年内租金不变，五年后按每年租金的总价提增10%，第六年开始每年提增，每年年租金提前一个月支付；租金第一次分一次支付，于2009年10月28日支付，第二次于2011年1月1日支付，以后每年支付一次，于每年1月1日支付；甲方承担出租房屋的税金，乙方承担卫生费、安保费及其他一切费用；在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，按租金总额的每日万分之五乘以逾期的天数计算违约金；等等。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告依约支付了2010年2月1日至2014年1月30日期间的租金；但未足额支付2015年2月1日起的租金，仅于2015年4月向原告支付了租金30万元。
另查明，杭州市九堡家苑16排1-5号房屋的一至三层出租给被告使用，四层以上由原告自用。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方合同约定，被告应于2015年1月1日向原告支付2015年2月1日至2016年1月30日期间的租金55万元。被告仅支付30万元，原告诉请被告支付剩余租金25万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告在2014年时对房屋顶层进行改建装修造成其损失，原告应当对租金予以减免。本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告对房屋顶层改建装修的时间为2014年，诉请被告支付的租金为2015年；庭审中，被告亦认可2015年起宾馆已正常经营；故被告以此理由辩称其无需支付2015年度的租金，于法无据，本院不予采信。被告认为原告改建装修行为导致其损失应当退回已收取租金或赔偿损失的，应当另行诉讼予以主张。被告辩称原告不配合办理相关手续导致其无法转租房屋，不配合维修水箱导致其经营损失，但均未提供证据予以证明，且均非其可不支付2015年度租金的合理理由，本院对该辩称亦不予采信。
被告逾期支付租金事实清楚，原告主张被告支付逾期付款违约金，具有合同依据，本院予以支持。被告辩称双方的约定的日万分之五的违约金高于原告实际损失，要求法院予以调整。本院认为，综合考虑原告确于2014年对房屋顶层进行过改建装修，双方在纠纷发生后也对租金支付问题进行过协商的实际情况，酌情调整为按日万分之二计算。原告认可被告于2015年4月支付了租金30万元，但双方均未能提供证据证明具体的支付时间，本院酌情确定逾期支付该30万元租金的违约金计算至2015年4月1日止。经分段计算，暂计算至2015年9月15日，逾期付款违约金共计为18200元，此后以25万元为基数计算至被告实际付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告许照林向原告施建明、施建兴、施建华、汤志海支付租金人民币25万元，于本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告许照林向原告施建明、施建兴、施建华、汤志海支付逾期付款违约金人民币18200元（暂计算至2015年9月15日，此后以人民币25万元为基数，按日万分之二计算至实际履行之日），于本判决生效之日起十五日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告施建明、施建兴、施建华、汤志海的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币2902元，由原告施建明、施建兴、施建华、汤志海负担人民币322元，被告许照林负担人民币2580元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5804元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 朱若君
二〇一六年一月二十日
代书记员 邵翩翩