广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳春法民一初字第280号
原告：莫非凡，男，汉族，广东省阳春市人。
委托代理人：莫纯金，男，汉族，广东省阳春市人。
被告：何玲，女，汉族，广东省阳春市人。
被告：余建新，男，汉族，广东省阳春市人。
第三人：陈惠连，女，汉族，广东省珠海市人。
委托代理人：肖攀业，男，汉族，广东省阳春市人。
原告莫非凡诉被告何玲、余建新及第三人陈惠连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由审判员李强独任审判，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。2014年6月17日转普通程序，于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告莫非凡及其委托代理人莫纯金，被告何玲及第三人陈惠连的委托代理人肖攀业到庭参加诉讼。被告余建新经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫非凡诉称：原告于2013年5月21日购买陈惠连位于春城＊＊＊＊＊＊房地产，并于2013年8月22日办理了过户手续。房屋过户后，原告要求被告何玲腾迁出房屋或交租金给原告，但被告既不腾迁出房屋又不交付房屋租金，且水电费也不交。原告逼于无奈，于2013年1l月6日向春城人民调解委员会申请调解，经多次调解无果。被告何玲与被告余建新是夫妻关系，经营发廊是家庭生意，两夫妻应共同负连带责任。为了维护原告的合法权益，根据有关法律规定，请求法院依法判决：一、被告何玲腾空房屋交给原告；二、被告何玲付清房屋租金29000元（计至2014年8月19日止，此后租金按每月3100元计至腾空交屋时止）给原告；三、被告何玲支付原告代缴被告所拖欠的水电费1606.95元；四、本案诉讼费用由被告承担；五、被告余建新对上述款项承担连带责任。
被告何玲辩称：房屋租赁合同是何玲与陈惠连签订的，并没有与原告莫非凡签订合同，陈惠连在转让房屋时未告知何玲而中途卖房，导致何玲的经济受到损失。陈惠连和莫非凡在买卖房屋时应该与何玲三方进行商量，但是三方没有商量过，所以原告莫非凡的所有经济损失应由陈惠连承担，何玲不应承担责任。现房屋已经卖给莫非凡，被告何玲就不继续租赁该房屋，同意解除房屋租赁合同，但不同意支付所欠租金给原告。
第三人陈惠连辩称：原告所诉属实。陈惠连收取被告何玲房屋租金至2013年8月19日止，并且有收据。被告何玲交的租房押金2000元，陈惠连已将押金转交给莫非凡了。买卖房屋时陈惠连已通知过何玲，并要求何玲在2013年8月21日前搬出该房屋。
经审理查明：2011年2月19日，被告何玲与第三人陈惠连签订《房屋租赁合同》，合同载明：“出租方陈慧连（简称甲方），承租方何玲（简称乙方），甲方同意将座落在市＊＊＊＊＊＊的一至三层楼房出租给乙方，为明确双方权利义务，经双方协商一致，订立如下条款。一、甲方将房屋一至三层出租给乙方使用，面积约300平方米。二、租赁时间：五年（即从2011年2月19日至2016年2月19日止）。三、租金计算标准每月3000元正从第三年2013年2日起每月增加l00元（即月租3100元），先交三个月租金（9000元）后开业（即2月19日、5月19日、8月19日、11月19日为交租日）。四、租金及保证金交付具体方法：本合同签订之日起乙方即交保证金2000元给甲方（保证金不计收利息）。五、乙方承租期间必须履行如下条款：1、负责承担房管、监察、供水、供电、电话、环卫、工商、税务等部门的税费缴交。2、负责对所租用的建筑物（含卫生间的排水、排污）和水电设施的管理和维护，造成损坏负责修复或折价赔偿。3、不得擅自拆除、增添、改动租用建筑物和水电设施，如属经营活动必需时，应事先取得甲方书面同意，并且要在不影响建筑主体结构的情况下施工，费用由乙方负责，如因拆除、增添、改造所造成损坏，由乙方负责赔偿。4、负责办理本合同租赁登记手续，并承担所发生的一切税费。5、四层甲方有权使用，乙方无条件干涉，楼梯共用，前后厅准许甲方放摩托车。六、乙方有下列情况之一，甲方有权解除本合同，并不退还保证金。1、未经甲方同意，擅自变更使用用途。2、未经甲方同意，擅自转租他人。3、利用该场地从事其它违法活动，除保证金不退外，如执法部门追究到甲方的责任由乙方承担。4、不按合同约定缴交租金。七、乙方不按第四条交付租金，甲方即按第六条处理。八、承租期间，乙方要求解除合同，须提前三个月书面通知甲方，但退租后，保证金不退还。九、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，如有未尽事宜双方协商解决。”何玲在乙方栏签名，但陈惠连没有在甲方栏签名。合同签订后，双方均按合同履行，被告何玲支付保证金2000元给第三人陈惠连，并按时交房屋租金给第三人陈惠连，租金支付至2013年8月19日。经本院询问原告莫非凡，其同意减免被告何玲2个月的房屋租金即6200元，但要在房租中扣减保证金2000元。
2013年5月21日，第三人陈惠连将租赁房屋卖给原告莫非凡，并于2013年9月2日将房屋过户至莫非凡的名下（粤房地权证阳春字第0200022841号）。2013年5月21日，陈惠连发通知给何玲，通知内容为：“何玲同志：我的房地产已转让给莫纯金同志，根据我与你的租赁合同第八条规定（合同具有同等性），我今特提前三个月通知你，请你于2013年8月21日前搬出该屋。”房东陈惠连及何玲签名。2013年11月8日，莫非凡发通知给何玲，通知内容为：“何玲：你占用我房屋已长达三个月，现限你在五天内自行搬走属你所有的物品，腾空房屋给我。否则，由此引起的一切后果均由你本人全部承担。”屋主莫非凡签名，由春城法律服务所工作人员参加送达。2014年2月19日，莫非凡发催缴房租通知给何玲，通知内容为：“何玲女士：你好，你租原陈惠连的房屋我已购买，并已完全过户。你可以按原合同租赁，（你给原屋主交租到2013年8月19日）但请你从2013年8月19日起交租给我。”屋主莫非凡签名，由春城法律服务所工作人员参加送达。
另查明：被告何玲与被告余建新是夫妻关系。原告莫非凡代被告何玲缴交了水费696.02元、电费910.93元，合计1606.95元。被告何玲支付给第三人陈惠连的保证金2000元，由陈惠连转交给莫非凡。
以上事实，有原、被告及第三人陈述，《租赁合同》，《房地产权转让协议》，房地产权证，水电费票据，收费收据，询问笔录，通知，身份证，户口部等证据复印件附案证实。
本院认为：原告何玲与第三人陈惠连签订的《租赁合同》，虽然陈惠连没有在合同上签名，但双方已按合同履行，且陈惠连也确认合同有效。该合同是在双方自愿的基础上订立的，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，应依法确认有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……。”及第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案第三人陈惠连将房屋转让给原告莫非凡后，原《租赁合同》对被告何玲和原告莫非凡继续有效，该协议对双方具有约束力。但第三人陈惠连将房屋转让给原告莫非凡时，陈惠连并未告知承租人何玲，三方也没有就房屋租赁问题进行交接，造成何玲拖欠房租，其行为不构成违约。现被告何玲同意解除《租赁合同》，原告莫非凡愿意免收被告何玲2个月租金6200元，本院予以准许。原告莫非凡请求被告何玲支付所欠水电费及租金，理由充分，本院予以支持。被告何玲应支付原告莫非凡水电费1606.95元及支付从2013年8月20日起至2014年8月19日止房屋租金37200元（按每月3100元计算），原告莫非凡同意减免被告2个月租金6200元，扣减保证金2000元，因此，被告何玲还应支付房屋租金29000元（37200元-6200元-2000元）给原告莫非凡。2014年8月20日起至本判决确定交还房屋之日止的租金按每月3100元，由被告何玲支付给原告莫非凡。被告何玲主张免交所欠租金，理据不足，本院不予采纳。被告余建新与被告何玲是夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……。”的规定，被告余建新应与被告何玲共同偿还被告何玲所欠水电费及租金。被告余建新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条，第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除被告何玲与第三人陈惠连签订的《租赁合同》，被告何玲在本判决发生法律效力之日起十五日内自行搬迁出租赁房屋，将房屋交还给原告莫非凡；
二、被告何玲、余建新在本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费1606.95元给原告莫非凡；
三、被告何玲、余建新在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金29000元给原告莫非凡；
四、被告何玲、余建新从2014年8月20日起至本判决确定交还房屋之日止的租金按每月3100元计算，支付给原告莫非凡。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由被告何玲负担（原告已预交受理费525元，本院不予退还，由被告何玲在履行本判决确定义务时迳付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 谢克强
审 判 员 李 强
代理审判员 邹明远
二〇一四年九月九日
书 记 员 杨翔钦