浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台执异终字第2号
上诉人（原审被告）：孙小平。
委托代理人（特别授权）：陈冰。
被上诉人（原审原告）：颜凤祥。
原审被告：高阿增。
原审被告：李岩聪。
上诉人孙小平因与被上诉人颜凤祥、原审被告高阿增、李岩聪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服台州市玉环县人民法院（2014）台玉执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人孙小平的委托代理人陈冰，被上诉人颜凤祥、原审被告高阿增到庭参加诉讼，原审被告李岩聪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审查明，原告颜凤祥系被告高阿增的妹夫，被告高阿增与被告李岩聪系夫妻关系。1992年5月3日，被告高阿增取得位于玉环县玉城街道玉环药厂西侧土地的《建设用地规划许可证》，编号（92）浙规证1180096号，用地面积38.38平方米，并在溪坑上空借用13平方米。同年，被告高阿增与原告颜凤祥口头约定，以4000元的价格将上述土地（即现玉环县玉城街道玉潭路108-1号）转让给原告颜凤祥建造房屋。交款后，原告颜凤祥即以被告高阿增的名义办理了建房审批手续并建造房屋，于1993年建成房屋并入住，费用由原告颜凤祥支付。原告颜凤祥与被告高阿增于1993年10月20日补签了一份《有偿转让宅基地的协议书》（以下简称“协议书”），将该土地有偿转让给原告颜凤祥建造房屋。该宗地于1996年7月12日经县人民政府核准登记为国有划拨性质。原告颜凤祥多次要求被告高阿增办理相关变更手续，但被告高阿增皆予以推诿。2011年5月底，被告高阿增擅自将上述房产登记在其自己夫妻名下，同时办理了房屋所有权证（玉房权证玉环字第××号）、国有土地使用权证（玉国用2011第01150号），并于2011年6月办理了抵押登记。该抵押登记注销后，又于2012年9月3日再次办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司玉环支行。
该院在执行另案即申请执行人孙小平与被执行人李岩聪、高成龙民间借贷纠纷一案中，于2013年9月26日裁定查封了本案被告李岩聪、高阿增共同共有的坐落于玉环县玉城街道玉潭路108－1号房产（房屋所有权证号：玉房权证玉环字第××号）。2013年12月25日颜凤祥向该院提出对该查封房产的执行异议。该院经听证后，于2014年1月20日作出（2014）台玉执民字第1号执行裁定书，裁定驳回原告颜凤祥的异议。原告不服，致生本案诉讼。
原审法院认为，根据物权法之规定，不动产物权采取登记生效的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人以土地使用权有偿转让合同方式转移物权，应当在权属转移登记手续完成后，受让人才取得诉争不动产之物权。在土地使用权有偿转让合同履行过程中，受让人与出让方之间尚未完成标的物的权属转移登记手续，此时原告作为受让人迳行主张确认其对于诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对于原告颜凤祥直接诉求房屋所有权的诉讼主张不予支持。但是，原告颜凤祥对被告高阿增之间存在的因土地使用权有偿转让和房屋建造产生的特殊债权债务关系应当予以保护。其理由如下：首先，原告颜凤祥与被告高阿增系亲戚（姐夫郎舅）关系，当时双方进行宅基地转让并支付对价，后原告颜凤祥出资建造房屋，且原告已实际占有使用讼争房屋20年有余，现原告家庭有数代多人居住在此房屋内。由于双方之间存在有中国传统文化中特殊的亲属信赖关系，被告高阿增承认自己推诿原告的办理相关过户变更手续的请求，如此则原告的行为难谓之有主观上的明显过错。其次，当年被告高阿增将依法取得的土地使用权有偿转让给原告，则原告取得土地使用权是基于法律行为；后原告在该土地上自己建造了房屋，该建房行为是一个事实行为。在我国实行房地一体的模式下，作为整体，原告取得房屋所有权是基于建造行为，而非买卖行为。房屋产权虽被被告高阿增擅自登记在其夫妻名下，但该房屋并不是被告高阿增所有。原告建房虽不合法，且房产被高阿增登记，但也不能将该房产视为被告高阿增夫妻的财产，故不可强制执行该房产用于偿还被告高阿增、李岩聪夫妻的债务。物权原则上是以登记为准，但登记有误的，应以事实为依据。显然，在原告也是受侵权的情况下，该讼争房屋不能作为被告高阿增、李岩聪夫妻的财产来执行。再次，从公平正义的价值上分析，不能漠视对原告所享有的在该讼争土地使用权转让合同中产生的特殊债权和建造房屋事实行为而产生的财产权利，对原告所享有的这些权利的保护至少不能落后于在其后产生的诸如本案被告孙小平的债权的保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、停止对现登记于被告高阿增、李岩聪名下的坐落于玉环县玉城街道玉潭路108－1号房地产（房屋所有权证号：玉房权证玉环字第××号）的执行，并解除对该房产的查封；二、驳回原告颜凤祥的其余诉讼请求。案件受理费80元，由原告颜凤祥负担40元，被告高阿增、李岩聪共同负担40元。
宣判后，孙小平不服，向本院上诉称：1、原审判决认定原审被告高阿增与被上诉人颜凤祥之间存在转让土地、颜凤祥出资建房、高阿增推诿变更登记以及擅自办理产权证等事实错误，且缺乏证据支撑。2、原审判决理由相互矛盾，原审既认为颜凤祥主张房屋所有权无法律依据不予支持，又认为该房屋非产权登记人高阿增所有，涉案房产归属不明，原审认为颜凤祥与高阿增之间存在因土地使用权转让和房屋建造产生的特殊债权债务关系，但判决结果又直接消除了高阿增的物权，以债权直接否定物权不符法理。3、原审适用法律错误。原审法院援引《民法通则》第七十五条不能说明法院查封讼争房屋违法，亦未就讼争房屋未经登记可发生物权效力列举法律依据，且《民法通则》及《物权法》第十四条不能用来否定物权归属高阿增；物权法第九条及第十七条规定的目的在于使不动产产权归属有明确权利外观，维护公示效果，在不动产交易过程中保护善意第三人的合法权益，房屋登记在高阿增名下，在该登记未被撤销之前，房屋产权应属高阿增所有，在被上诉人颜凤祥提起行政诉讼之前不应停止执行、解除查封。即便事实真如原审认定，虽从公平正义价值分析不能漠视颜凤祥所享有的权利，但该权利应通过向高阿增赔偿获得救济，而不能将该后果转嫁到善意第三人孙小平身上。综上，请求依法驳回被上诉人颜凤祥的原审诉讼请求。
被上诉人颜凤祥辩称，土地是自己从高阿增处花4000元买来的，是其出资建造的，且已经在该房屋内居住二十几年，户口也已经迁到该房屋所在，至2011年5月底期间，自己曾多次要求办理产权变更手续，但高阿增皆予以推诿，高阿增擅自将该房屋登记在其名下，并将该房屋抵押给了银行，自己对此并不知情，自己在得知被高阿增擅自登记产权后曾要求高阿增办理过户手续，但高阿增不同意。因此请求法院维持原判。
原审被告高阿增陈述，颜凤祥所称均属实，自己出于私心以及经营需要，擅自将颜凤祥所造房屋登记在了自己名下并用该房屋为自己的银行借款办理了抵押担保，颜凤祥对此并不知情，该房屋实际应属颜凤祥所有。
原审被告李岩聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃举证、质证和抗辩的权利。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。原审被告高阿增在庭询谈话过程中提到讼争房屋曾办理更址登记，现房产证登记时间为2011年5月25日，但第一次办理登记的时间较此前早很多，具体时间记不清了。为此，本院依职权调取了玉环县住房情况第2015-0611-00430查询记录以及玉房权证玉环县字第××号房产证。
经庭审质证，上诉人孙小平、被上诉人颜凤祥及原审被告高阿增对上述证据并无异议。本院对上述证据予以认定。
本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明，2000年2月23日，原审被告高阿增办理了讼争房屋的首次房产登记，领取了产权人记载为高阿增的玉房权证玉环县字第××号房产证，并于2001年4月11日办理了抵押登记，2011年5月23日该抵押登记被注销，同年5月底，讼争房屋因登记地址与实际地址不符而办理更址登记，高阿增领取了新房产证（玉房权证玉环字第××号房产证），原房产证及相应的国有土地使用证被注销。2008年10月10日颜凤祥一家将户口从玉环县珠港镇城关玉潭路108-1号迁到玉潭社区（玉潭村）户改7组1号。
本院认为，本案争议焦点在于案外人颜凤祥对讼争房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。上诉人孙小平申请执行旨在实现自身对李岩聪所享有的普通债权，而从本案实际情况看，颜凤祥所享有的权利足以排除法院的强制执行。理由如下：一是颜凤祥向高阿增有偿买受土地以及自己出资建造房屋的事实清楚。为证明上述事实，颜凤祥向一审法院提交了协议书一份、由四十一名玉环县玉城街道玉潭社区（讼争房屋所在社区）居民署名、玉潭社区居委会盖章的证明书一份。协议书上有转让双方的签章，并由三名见证人签名见证，而证明书虽不能用以证明讼争房屋的产权归属，但其中关于颜凤祥买地造房事实的内容与协议书相关内容能够相互印证。考虑该事实发生时间距今过久，当事人举证能力受到客观条件的限制，且本案无相反证据能够推翻协议书及证明书的内容，应当认定上述证据已达到民事诉讼中优势证据的证明标准，能够证明颜凤祥向高阿增有偿买受土地以及建造房屋的事实。上诉人主张原审判决认定颜凤祥向高阿增买受土地并出资建房等事实错误，依据不足，本院不予支持。二是颜凤祥基于买地造房的事实对讼争房屋享有物权期待权。颜凤祥与高阿增之间签订的买卖土地的协议系双方自愿达成，1996年涉案土地性质已转为国有划拨，依法可以流通转让，且颜凤祥已支付相应对价，应当认定该转让协议合法有效，颜凤祥据此取得涉案土地的过户请求权。讼争房屋在颜凤祥出资建造后一直由颜凤祥占有居住并管理，距今已二十余年，这一事实行为至少在外观上形成了受其支配使用的权利表征，结合其已取得的土地过户请求权，应当认定颜凤祥对讼争房屋享有的是一种物权期待权，而阻碍该权利成为完整具备物权各项权能的因素仅仅在于未进行过户登记。三是考察《物权法》第九条及第十七条规定的立法精神，上述规定设立了物权法的一项重要原则——物权公示公信原则，但该原则的适用存在严格的限制，其适用主体限于与因法律行为而致的物权变动发生关系的善意第三人，其适用对象限于不动产的交易过程，而本案中孙小平与讼争房屋无法律上的直接关系，并非该原则适用时对应的善意第三人，上诉人据此主张其为善意第三人，其债权理应受到优先保护，理由不足，本院不予采信。四是从公平正义的价值角度分析，颜凤祥与高阿增之间未能办理土地过户变更手续的主要原因在于高阿增的推诿，高阿增不仅未履行协助颜凤祥办理土地过户手续的义务，还擅自将讼争房屋登记在自己夫妻名下，明显侵害了颜凤祥的权利，执行该房屋来清偿高阿增妻子李岩聪所欠的债务不符合公平正义的价值取向。综上，原判停止对讼争房屋的执行并解除对该房产的查封，并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙小平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宏亮
审 判 员 王安安
代理审判员 胡芦丹
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 庞昭君