成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青羊民初字第2022号
原告成都加联圣维思物业管理有限公司。住所地：成都市蜀源路*号。
法定代表人陈晓玉，职务不详。
委托代理人关红全。
被告叶小英。
原告成都加联圣维思物业管理有限公司（以下简称为加联圣维思物业公司）与被告叶小英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗维独任审判。原告加联圣维思物业公司的委托代理人关红全到庭参加了诉讼，被告叶小英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告加联圣维思物业公司诉称，2008年8月5日，被告就其购买的“华府金沙”商品房，与原告签订了《前期物业管理服务协议业主临时公约》。合同约定：从被告领取房屋钥匙之日起，或从大厦出售企业交房公告15日后开始，被告应按建筑面积每月每平方米1.8元向原告缴纳物业管理费，缴纳时间为每季度第一月10日前预收下季度费用；如被告违反合同，不按合同约定的标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按照欠费总额千分之三每日的标准缴纳违约金。从2012年7月至今，被告未按照合同约定向原告交纳任何物业管理费用，期间原告多次催告，被告一直拒不交纳。截止2014年3月31日，欠缴物业管理费共计5439元。上述期间内，原告还为被告代缴了水电费垃圾费共计3793元。经多次催告，被告亦拒不交纳。为维护原告合法权益，请求判令：1.被告向原告支付自2012年7月至2014年3月31日期间被告欠缴的物业管理费共计5439元（后经过核实数据为5418元）；2.被告自2012年7月起向原告支付因其欠缴物业管理费产生的违约金至实际交纳时止（自逾期之日起每日按照欠费总额千分之三的标准计算）；3.被告向原告支付原告为其代缴的水费1196元、电费2429元、垃圾费168元、共计3793元；4.被告承担本案诉讼费及相关费用。审理中，原告自愿调减第2项诉讼请求为截止2014年4月9日的违约金5861元的30%即1758元。
被告叶小英未答辩，也未向本院提交证据。
原告加联圣维思物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1.原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件以及法定代表人身份证明，证明原告主体资格。
2.被告身份证复印件，证明被告主体身份。
3.华府金沙《前期物业管理服务协议业主临时公约》，证明原告与被告签订了《物业协议》，形成物业管理服务关系，业主有缴纳物业管理费用的义务；协议5.1条约定了物业费的收费标准为1.8元一个月一平方米及缴纳时间；5.1、7.1条约定了逾期缴纳物业费的违约金标准，从逾期之日起按日计算未交费用千分之三的违约金；5.4.3条约定原告代收代缴的费用，应由业主缴纳。
4.水电费抄表记录，证明被告每月水电量的使用情况。
5.缴费通知单，证明被告欠费情况，原告多次催收催告，被告均拒不缴纳相关费用，被告构成违约，依法应当承担违约责任。
6.律师函、快递详情单、快递跟踪单，证明张贴缴费通知后之后，原告再次对被告催收，被告仍拒不缴纳相关费用。
7.代交水电费发票，证明原告已按照合同约定代被告缴纳水电费，该笔费用应由被告承担。
8.成都市城市管理局城市生活垃圾处理费定额发票，证明垃圾费金额。
被告叶小英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举证据放弃质证。对原告所举证据，本院予以采信。
根据原告的陈述及提交的证据，本院确认以下事实：
2008年8月5日，加联圣维思物业公司（即乙方）与叶小英（即甲方）签订《前期物业管理服务协议业主临时公约》，主要约定：1.甲方：叶小英，甲方所购物业基本情况：座落位置：成都市青羊区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积：143.35㎡。2.前期物业管理服务是指：自签订华府金沙前期物业管理服务协议日起至华府金沙正式入伙后两年时止的物业管理服务；两年期满后业主大会未能有效召开或召开后未能就物业管理服务委托事项作出有效决议，则前期物业管理服务自动延续，直至业主大会或业主大会授权的业主委员会签署新的物业管理服务委托合同生效并开始执行时为止。3.物业管理费及其他费用标准：物业管理费为住宅1.8元／月／平方米。甲方应在每季度第一月十日前向乙方交纳本季度物业管理费。逾期一个月以上未结清相关费用者物业管理方从逾期之日起开始计收3‰的滞纳金直至结清相关费用为止。代收代缴费用：业主应及时缴纳由物业管理方代收代缴的费用。经物业管理方三次催交而未交者物业管理方为了维护各方利益可以采取相关利益保护措施。另协议第七条就违约责任约定为“7.4甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金。”。合同经加联圣维思物业公司盖章，叶小英签名予以确认。
另查明，2012年9月，叶小英的案涉房屋水表读数为662吨，电表读数为10532度；2014年3月，案涉房屋水表读数为1080吨，电表读数为14978度。加联圣维思物业公司就包括案涉房屋在内的“华府金沙”全部物业的从2012年9月至2014年3月的水费、电费进行了垫付，其中案涉房屋自2012年9月至2014年3月的水费为1196元，电费为2429元。另，案涉房屋每月垃圾费为8元，自2012年7月至2014年3月，加联圣维思物业公司向成都市城市管理局代垫案涉房屋的垃圾费共计168元。
因叶小英未缴纳2012年7月起及之后的物业服务费、垃圾费，及2012年9月起的水费、电费，加联圣维思物业公司以张贴缴费通知单及邮递寄送律师函的方式，向叶小英催收物业服务费、水费、电费等款项。因催收未果，2014年4月16日加联圣维思物业公司起诉至本院。
本院认为，加联圣维思物业公司与叶小英于2008年8月5日签订的《前期物业管理服务协议业主临时公约》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，加联圣维思物业公司与叶小英均应受到合同条款的约束。
依据《前期物业管理服务协议业主临时公约》，约定叶小英所购买使用的案涉物业，物业服务费收取标准为每月每平方米1.8元计算，经房管部门登记的房屋面积为143.35㎡，因此物业服务费每月为258.03元（143.35㎡×1.8元／㎡），从2012年7月至2014年3月的物业服务费应为5418.63元（258.03元×21个月），因叶小英未提供证据证明其缴纳了该部分费用，现加联圣维思物业公司主张叶小英支付物业服务费5439元，对其中5418.63元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持，对加联圣维思物业公司主张的超出部分，本院不予支持。
另，依据《前期物业管理服务协议业主临时公约》关于代收代缴费用的约定，叶小英作为业主，应及时缴纳由物业管理方代收代缴的费用。加联圣维思物业公司为叶小英代缴2012年9月至2014年3月的水费为1196元，电费为2429元，及2012年7月至2014年3月的垃圾费168元，叶小英未提供证据证明其缴纳了该部分费用，现加联圣维思物业公司主张叶小英承担该部分费用，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。
对于加联圣维思物业公司主张的迟延缴纳物业服务费的违约金问题。本院认为，《前期物业管理服务协议业主临时公约》约定未按时缴纳物业服务费，从逾期之日起每天以当期应交费用总额的万分之三十交纳违约金，现加联圣维思物业公司自愿调减违约金为按《前期物业管理服务协议业主临时公约》第7.4条约定计算的截止2014年4月9日违约金5861元的30%即1758元，其主张符合法律规定，未超出双方约定，本院予以支持。
综上，加联圣维思物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告叶小英于本判决生效之日起十日内向原告成都加联圣维思物业管理有限公司支付2012年7月至2014年3月的物业服务费5418.63元；
二、被告叶小英于本判决生效之日起十日内向原告成都加联圣维思物业管理有限公司支付未缴物业服务费的违约金1758元；
三、被告叶小英于本判决生效之日起十日内向原告成都加联圣维思物业管理有限公司支付代缴的2012年9月至2014年3月的水费1196元、电费2429元，2012年7月至2014年3月的垃圾费168元；
四、驳回原告成都加联圣维思物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果被告叶小英未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶小英负担（该款已由原告成都加联圣维思物业管理有限公司预交，待被告叶小英履行上述给付义务时一并支付给原告成都加联圣维思物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗维
二〇一四年六月十二日
书记员 王甜