北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第14204号
原告王敬民（反诉被告），男，1979年5月4日出生。
委托代理人王月永，北京市诚汇律师事务所律师。
被告郑海峰（反诉原告），男，1977年11月13日出生。
被告周继芳（反诉原告），男，1981年1月10日出生。
二被告委托代理人杨相军，北京新展律师事务所律师。
原告王敬民与被告郑海峰、周继芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭云进独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告王敬民及其托代理人王月永，被告郑海峰及其与被告周继芳共同的委托代理人杨相军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王敬民诉称：我与被告郑海峰、周继芳签订房屋及土地使用权租赁合同，约定我将位于通州区马驹桥镇大松垡村原空军飞行实验训练中心、通州副食品生产基地园艺厂用地供给12亩出租给郑海峰、周继芳。双方约定租期为2011年3月20日至2023年4月30日，租金每年216000元，租金年付，先付后用。合同签订后，郑海峰、周继芳只交付了第一年度的租金，至今已经拖欠租金648000元。现要求解除双方签订的房屋土地使用权租赁合同，郑海峰、周继芳给付租金648000元，将租赁土地腾退，并承担本案诉讼费用。
被告郑海峰、周继芳辩称：不同意解除双方签订的合同，我们没有拖欠租金。依照合同约定，第一年租金给了原告王敬民，第二年经过王敬民同意将租金交给了北京金信食用菌有限公司（以下简称金信公司）。王敬民与我们签订的租赁合同，土地亩数与实际不符，不是12亩，仅仅10亩，王敬民有欺诈行为。现提出反诉，要求王敬民返还租金36000元。
针对被告周继芳、郑海峰的反诉请求，原告王敬民辩称：被告周继芳、郑海峰的反诉不是在法律规定的时间内提出，且郑海峰、周继芳先是申请追加第三人，又申请法院终止审理。现又提出反诉，可见周继芳、郑海峰是拖延时间，其提出反诉超出了法定的期间，应另案起诉。周继芳、郑海峰反诉请求是不成立的，双方签订的合同租金数额很明确。周继芳、郑海峰的反诉请求言外之意也认可了我的诉讼请求，我方申请法院尽快结案。
经审理查明：2011年，原告王敬民（出租方）与被告郑海峰、周继芳（承租方）签订《房屋及土地使用权租赁合同》（以下简称合同）。合同房屋及土地情况约定：1、房屋及土地位于北京通州区马驹桥镇大松垡村原空军飞行实验训练中心、通州副食品生产基地园艺厂用地，工地面积共计12亩。（使用土地附图见后面）。合同房屋及地租赁期限约定：1、该租赁合同自2011年3月20日始至2023年4月30日止，共计12年1个月零10天。合同租金金额及支付方式约定：1、租金为年付、先付后用。2、该房屋及土地使用权租金每亩18000元，每年共计216000元。合同双方的权利和义务约定：乙方必须依据合同及时向甲方支付租金。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行合同。王敬民将土地交与郑海峰、周继芳使用，郑海峰、周继芳向王敬民支付第一年租金，后未再支付剩余租金。
庭审中，王敬民诉称周继芳、郑海峰未支付自2012年3月后的租金，故要求解除双方签订的合同，并支付未付租金共计648000元。周继芳、郑海峰对此不予认可，辩称2012年3月后的租金经王敬民同意，已支付给金信公司，故不同意王敬民的诉讼请求。周继芳、郑海峰反诉称王敬民出租的土地仅为10亩，但王敬民按12亩收取租金，故要求王敬民退还多收租金36000元。王敬民对此亦不予认可，辩称双方合同对租金已有明确约定，故不同意退还租金。
为证明其主张，郑海峰、周继芳提供收条及协议书各一份证明已向王敬民支付2013年全年租金。收条显示“今收到郑海峰活动经费120000元，作为地租金2013年已付（孔传广）”，该收条收款人处落款为王敬民。协议书显示，甲方王敬民与乙方出资人就通州区马驹桥大松垡南空军飞行试验基地（农副产品园艺场）用地建房问题达成如下协议“因现建房已建成，空军飞行试验基地下发文件，要求拆除房屋，甲乙双方为保建房出资42元作为活动资金交付王敬民、郑海峰交予孔传广办理，由于此事牵扯到第三方出租人杨士奎一直未出面处理此事，甲乙双方协定如此事办理之后作为地租处理”。该协议书后有各出资人签名及出资数额为计420000元。王敬民认可收条及协议书存在，但辩称其并未收取上述费用，该费用已交予孔传广处理相关事宜。
本案审理过程中，郑海峰、周继芳称租金经王敬民同意，已向金信公司交纳，故申请追加金信公司为本案第三人。但本院依据郑海峰、周继芳提供的联系方式无法联系金信公司。
上述事实，有合同、（2014）通民初字第6267号民事判决书、收据、收条、协议书、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。原告王敬民与被告郑海峰、周继芳签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。依据合同相对性及合同中关于“乙方必须依据合同及时向甲方支付租金”的约定，郑海峰、周继芳应该向王敬民履行支付租金的义务。郑海峰、周继芳虽辩称经王敬民同意剩余租金已支付给金信公司，但未能提供证据证明经王敬民同意，故本院无法采信。因此，王敬民要求郑海峰、周继芳支付未付租金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。郑海峰、周继芳虽出示收条证明已全额支付王敬民2013年的租金共计120000元，但该收条后注有“2013年已付（孔xx）”字样，郑海峰、周继芳未能对该文字内容进行合理解释。王敬民对郑海峰、周继芳所称已全部支付2013年租金的的主张不予认可，称120000元系支付给孔传广为办理空军飞行试验基地要求拆除房屋的相关事宜。结合郑海峰、周继芳提供的协议书中关于“甲乙双方为保建房出资为活动资金交付王敬民、郑海峰交予孔传广办理，由于此事牵扯到第三方出租人杨士奎一直未出面处理此事，甲乙双方协定如此事办理之后作为地租处理”的约定。本院无法依据上述证据确认郑海峰支付的120000元已归王敬民所有。因协议书中还涉及孔传广、杨士奎等其他出租方或承租方，故本院亦无法依据上述证据确认郑海峰支付的120000元需在郑海峰、周继芳支付给王敬民的地租中扣除或与租金相抵消。且周继芳、郑海峰主张已支付2013年全年租金120000元与合同约定全年租金金额不符，并与其所称2013年租金已向金信公司交纳的主张矛盾。因此，周继芳、郑海峰关于已向王敬民支付2013年全年租金的主张依据不足，本院无法采信。周继芳、郑海峰虽未按时支付租金，但合同中并未约定逾期支付租金将导致合同解除，且王敬民又未提供证据证明其曾要求周继芳、郑海峰在合理期限内支付未付租金。因此，王敬民依据郑海峰、周继芳未付租金为由要求解除双方签订的合同并要求郑海峰、周继芳腾退土地的诉讼请求依据不足，本院不予支持。王敬民自郑海峰、周继芳提供的证人杨士奎处承租土地时及郑海峰、周继芳自王敬民处租赁土地时，因土地并不规则，双方仅大致丈量，指明四至，并未经专业机构精准测量。可见王敬民承租时约定的“10余亩”及郑海峰、周继芳承租时约定的“12亩”均为双方大致丈量后协商的结果，王敬民、周继芳及郑海峰均明知其承租的土地与实际亩数可能不符。现郑海峰、周继芳又以实际面积与合同约定面积有差异为由要求王敬民退还多收租金的反诉请求明显依据不足，故本院不予支持。郑海峰、周继芳虽申请追加金信公司为本案第三人，但本院按其提供的联系方式，无法联系金信公司，无法实现郑海峰、周继芳要求金信公司来说明经王敬民同意已向金信公司支付未付租金的目的，因此本案不再追加金信公司为第三人参加诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周继芳、郑海峰支付原告王敬民未付租金共计六十四万八千元，于本判决生效之日起七日内付清；
二、驳回原告王敬民的其他诉讼请求；
三、驳回被告周继芳、郑海峰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千一百四十元，由被告周继芳、郑海峰负担，于本判决生效之日起七日内付清。
反诉费三百五十元，由周继芳、郑海峰负担（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭云进
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 郝东爽