北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1840号
上诉人（原审被告）吴永强，男，1964年10月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京天鸿宝地物业管理经营有限公司，住所地北京市海淀区恩济花园13号楼五层。
法定代表人董贤钧，董事长。
委托代理人芮志坚，男，1972年2月21日出生，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第一分公司项目经理。
委托代理人郑德荣，北京市威正律师事务所律师。
上诉人吴永强因与被上诉人北京天鸿宝地物业管理经营有限公司（以下简称天鸿宝地公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第14438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天鸿宝地公司在原审法院诉称：吴永强系我公司服务管理的北京市昌平区XX苑X区XX号楼X单元502室的业主，其拖欠2005年至2009年的物业管理费，虽经我公司多次催要，吴永强至今没有交纳。吴永强的行为违反了有关物业管理的相关规定及双方签订的《前期物业管理服务合同》，影响了我公司的正常经营管理。现我公司为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令吴永强支付拖欠的2005年至2009年的物业费（含生活垃圾清运费）7969.77元；2、判令吴永强支付滞纳金4300.52元（截至2011年12月31日）；3、诉讼费由吴永强承担。
吴永强在原审法院辩称：天鸿宝地公司系开发商指定的前期物业管理公司，也是开发商的下级公司。2003年11月22日，我应开发商的要求办理了入住手续并预交了2004年的物业管理费。2003年11月底收房时，发现房屋存在户门开关困难，地热节门沙漏、窗框倒置、多处墙体下裂，主墙体渗水、双玻内有大量污物等大量质量问题。我拒绝收房，但为完成交房任务，物业公司动员我收房，称开发商是他们的上级公司，不管有什么质量问题由物业公司来帮助协调开发商，保证尽快全部解决。出于对物业公司的信任加之以后还要长期接受他们的服务，我勉强收了房并将一把钥匙留给了物业公司，请他们按承诺帮助协调开发商，在装修前解决所有质量问题。2004年3月初，我准备在装修之前看看问题是否解决，结果什么问题都没有解决。我找到物业公司质询，物业公司再次承诺马上联系开发商并表示即使装修期间也不耽误解决问题，让我只管开工。我于2004年3月中旬开始装修，2004年5月装修结束，期间与物业公司交涉20余次，但仅有一次因装修工人实在打不开户门，由物业公司联系供货商来维修过一次，其他的问题一概没有解决。由于物业公司管理人员经常更换，入住后我多次口头或以书面形式继续向物业反映房屋存在的问题，但所有问题没有得到丝毫解决。无奈，我于2005年开始拒绝交纳物业费。2007年，时任物业经理找到我，承认前两年由于她经常请假，耽误了与开发商之间就房屋质量问题进行协调，希望我能够补交物业费并承诺保证帮我解决问题，我当时答复只要问题解决我马上补齐物业费，但事隔两年没有任何结果，以至于错过了开发商承诺的五年保修期。2010年元旦，我收到了物业公司的律师函，我马上与物业公司联系，当时物业公司一名刘姓经理与我进行了良好的沟通，他希望我从2010年开始交纳物业费，房屋存在的质量问题保证继续协调解决，如果没有结果绝不再提以前的物业费。于是我自2010年开始连续四年足额交纳了物业管理费。综上，拖欠2005年至2009年的物业费完全是由于天鸿宝地公司方采取哄骗加欺诈的手段协助开发商强行交房，却又不履行承诺及《前期物业服务协议》和《住宅质量保证书》中规定的服务义务，对本人多次当面或书面提出的整改意见不予答复和解决导致的。后又骗我连续交纳了四年的物业管理费。现在天鸿宝地公司不顾问题丝毫没有解决，且诉讼时效已经远远过期的客观事实，起诉要求我支付物业费，还谎称多次催缴，要求天鸿宝地公司出具近四年来催缴上述欠费的证据。我请求法院查明事实，驳回天鸿宝地公司的诉讼请求，由天鸿宝地公司自行承担诉讼费用。
原审法院经审理查明：吴永强系天鸿宝地公司服务管理的北京市昌平区XX苑X区XX号楼X单元502号房屋的业主，房屋建筑面积为209.95平方米。2003年11月22日，原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由天鸿宝地公司为被告的房屋提供物业服务；协议期限自2003年11月21日起至本小区业主选举产生的业主委员会与天鸿宝地公司签订《物业服务合同》时止；物业服务费为0.52元／建筑平方米·月，物业服务费用标准将随有关政策进行调整；交费时间为每年的12月20日前交纳下一年度的物业服务费；代收代缴费的生活垃圾清运费标准为30元／户·年，代收代缴费用标准将随有关政策进行调整，交费时间为按月或年交纳；天鸿宝地公司违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求天鸿宝地公司限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，天鸿宝地公司承担相应的法律责任；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，天鸿宝地公司有权要求被告补交并从逾期之日起每天按所欠费用的万分之三累计交纳违约金；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。被告未向天鸿宝地公司交纳2005年1月1日至2009年12月31日的物业费、生活垃圾清运费。
另查，涉案房屋系北京市经济适用住房。2006年1月1日，天鸿宝地公司依据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，将物业费调整为0.60元／建筑平方米·月。自2006年7月1日起，天鸿宝地公司为龙跃苑一区投保公众责任保险，并将物业费调整为0.64元／建筑平方米·月。
原审法院认定上述事实的依据有：双方当事人提交的前期物业管理服务协议、住宅质量保证书、律师函、收据、催费通知单及当事人陈述等。
原审法院判决认为：双方之间签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。天鸿宝地公司提供了相应物业服务，吴永强亦应按照约定支付物业服务费。涉案房屋系北京市经济适用住房，天鸿宝地公司根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》以及《前期物业管理服务协议》的约定于2006年调整物业服务收费标准，符合相关法律规定。吴永强提出的房屋质量问题属另一法律关系，本案不予一并处理，吴永强可通过其他途径另行解决。吴永强提出天鸿宝地公司的诉讼请求超过诉讼时效，法院认为，天鸿宝地公司提供的物业服务属持续履行，且正在履行过程中，不宜认定天鸿宝地公司的主张已经超过诉讼时效，故对吴永强的该项辩解意见法院不予采信。天鸿宝地公司要求吴永强交纳物业服务费以及生活垃圾清运费的请求，理由正当，法院予以支持。因吴永强并非无故欠交物业费，天鸿宝地公司主张的滞纳金法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、吴永强给付北京天鸿宝地物业管理经营有限公司二○○五年一月一日至二○○九年十二月三十一日期间的物业费七千七百零九元三角八分、生活垃圾清运费一百五十元，共计七千八百五十九元三角八分，于判决生效后七日内付清。二、驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吴永强不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回天鸿宝地公司的全部诉讼请求。上诉理由是：1、天鸿宝地公司的诉讼请求超过了诉讼时效，从2010年元月至2013年12月2日本案一审前，天鸿宝地公司从未主张过2005年至2009年的物业费；2、《前期物业管理服务协议》不应认定为有效；3、房屋质量不合格，天鸿宝地公司理应承担相应的责任。
天鸿宝地公司辩称：不同意吴永强的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。
另查，为证明天鸿宝地公司的诉讼请求未超过诉讼时效期间，天鸿宝地公司在原审法院提交了催缴函和催缴电话记录单，吴永强对催缴函的真实性认可，对催缴电话记录单的真实性不予认可。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据双方的诉辩主张，本案涉及以下几个问题：
一、关于前期物业服务合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故吴永强与天鸿宝地公司之间的《前期物业管理服务协议》依法应属有效，对吴永强认为该协议属无效合同的主张，本院不予支持。
二、关于天鸿宝地公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。首先，天鸿宝地公司提供的物业服务处于持续履行的状态，其次天鸿宝地公司提交的催缴函、催缴电话记录单亦可证明天鸿宝地公司在法定诉讼时效期间内主张过权利，理应发生时效中断的法律后果，故吴永强认为天鸿宝地公司的诉讼请求超过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。
三、关于吴永强诉称的房屋质量问题应否在本案中一并解决的问题。本案审理的系天鸿宝地公司起诉吴永强要求吴永强支付物业服务费一案，吴永强主张的房屋质量问题确与本案分属不同的法律关系，不宜在本案中处理，且吴永强并未对天鸿宝地公司提出反诉，故本院无法在本案中解决吴永强诉称的房屋质量问题，原审法院已经指出吴永强可通过其他途径另行解决，对此本院不持异议。
综上所述，吴永强的上诉请求与理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十三元，由北京天鸿宝地物业管理经营有限公司负担二十八元（已交纳）；由吴永强负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百零七元，由吴永强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 温志军
审 判 员 赵懿荣
代理审判员 唐兴华
二〇一四年二月十八日
书 记 员 田若男