广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0307民初6481号原告：吴文英，女，汉族，1968年3月11日生，住址：广东省深圳市龙岗区，原告：吴小妮，女，汉族，1955年11月13日生，住址：广东省深圳市盐田区，原告：伍斌，男，汉族，1972年7月30日生，住址：广东省深圳市南山区，原告：罗伟，男，汉族，1979年9月21日生，住址：湖南省邵阳市大祥区，以上四原告共同委托诉讼代理人：张尧鹏、刘青，广东深田律师事务所律师。被告：深圳市龙泉别墅投资发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道华南国际纺织服装原辅料物流区二期B1F-012，统一社会信用代码：91440300279255165N。法定代表人：刘泽平，总经理。委托诉讼代理人：陈裕琪，广东正大元律师事务所律师。原告吴文英、吴小妮、伍斌、罗伟诉被告深圳市龙泉别墅投资发展有限公司（以下简称龙泉公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年4月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人张尧鹏、刘青、被告龙泉公司的委托诉讼代理人陈裕琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨害，拆除围栏，清除垃圾，恢复篮球场、绿地、公共道路等公共设施，并根据政府规划完成开发南岭G06408-11号地块剩余11836.94㎡的土地（位于深圳市龙岗区南湾街道南岭社区，东至金坑北路，西至龙泉别墅，南至厂房，北至龙泉别墅，以下简称“涉案土地”）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告在购买龙泉别墅时，与深圳盛宝实业公司（被告前身）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定：龙泉别墅公司出售的房地产位于地块编号为G06408-2的土地（G06408-11号地的前身）及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有。根据政府部门的规划，涉案土地上应当建设幼儿园以及职工宿舍等公共设施。事实上，被告也已在涉案地块内建有南芳幼儿园及有关员工宿舍、篮球场、绿地等公共设施。但为了造成涉案地块尚未开发建设的假象，避免将幼儿园移交给政府有关部门，也为了避免向原告移交物业管理用房，被告对幼儿园及员工宿舍均未予以报建。2017年，被告还强行将涉案土地原有篮球场、绿地拆除，擅自将涉案土地改造成垃圾填埋场，造成涉案土地不能正常使用的状态，并加以围合，试图强占涉案土地。原告认为，被告的行为不仅违反了合同的约定，也违反了政府原先的规划方案，侵犯了原告的合法权益。龙泉别墅小区自建成以来，原、被告之间因小区管理混乱、缺乏配套设施、宗地分割等问题矛盾不断。目前，龙泉别墅无任何配套公共设施，涉案地块是原告享受公共配套服务的最后保障，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉请。被告龙泉公司答辩称：一、涉案土地的使用权及开发权属于被告，原告提出的诉讼请求及案由自相矛盾。1、根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局的复函，被告根据土地使用权出让合同及相关补充协议取得G06408-11号宗地的土地使用权，目前仍有宿舍5000平方米及幼儿园6400平方米未申请报建，尚未建设。涉案地块登记在被告名下，被告拥有合法的土地使用权。2、原告并非涉案地块的权利人，不享有地块的使用权，同时，原告的诉讼请求已承认被告拥有涉案地块的开发权及建设权，故原告无权对被告提起排除妨碍之诉。3、涉案地块由被告依法受让后，一直由被告使用管理，被告事实占有并享有该地块的相关权益。在被告开发龙泉别墅时就已经购买了南芳幼儿园所在建筑，并在2002年7月出租给幼儿园，幼儿园的开办时间超过15年，并供周边适龄小孩报读。另外，涉案地块上根本没有篮球场、绿地和公共道路，该待开发用地未完全达到“三通一平”的条件，须于日后完成土方清运、场地平整后才能开发建设，目前场地可利用率低，整体由幼儿园使用和管理。综上，被告享有涉案土地的使用权及开发权益，相应的地块属于开发建设用地，且由被告管理至今。二、涉案地块并非龙泉别墅全体业主共有。1、涉案土地属于待建住宅开发用地。根据相关证据，宿舍5000平方米的用途是商品房住宅，被告是按照商品房类别缴交地价的。另外，幼儿园建成后，在住宅验收时一并向教育行政部门办理产权移交手续，并非公共配套设施。此外，被告与国土局签订合同较早，当时无建设物业管理用房的要求，何来不建设、不移交物业管理用房？况且被告基于分期开发的计划，当初并未将涉案用地体现在用于销售宣传的规划图中，不知原告为何会认为此地是其配套用地。2、涉案地块不属于业主共有的公用设施。涉案地块涉及宿舍5000平方米及幼儿园6400平方米，并非道路、绿地或其他公用设施。宿舍及幼儿园的土地使用权属于被告，并没有占用龙泉别墅业主的道路、绿地或其他公用设施。同时，别墅作为独门独户的建筑，也没有公摊面积或共有建筑面积，只能说对共同停车及行走道路拥有共同使用的权利。3、根据深圳市房地产买卖合同的约定，所出售的房地产位于的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有，而涉案地块仍未开发建设，其土地使用权人仍为被告。原告所享有的是已建设并办理好房地产权登记的土地使用权。三、被告积极行使开发权，却屡遭客观原因停搁，但一直妥善管理未开发地块，并完善开发手续。多年来，被告在开发G06408-11宗地过程中屡次遭到停搁、数次遭强行占地多达数千平方米，建设过程中困难重重，导致建设工期多次被迫延缓、开发进度有所停滞。综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理查明：四原告为涉案龙泉别墅小区的业主，目前该小区已成立业主委员会，大约有200多户业主。1992年9月5日，原深圳市宝安县国土局与深圳盛宝实业公司签订《土地使用权出让合同书》（宝国合字[1993]第005号），约定将位于布吉镇南岭村金龙山畔地段、面积为315649平方米的土地使用权出让给深圳盛宝实业公司使用，土地用途为住宅、别墅区及配套。1998年1月21日，深圳市规划国土局龙岗分局与深圳盛宝实业公司、深圳市龙泉别墅投资发展有限公司签订补充合同，约定：将宝国合字[1993]第005号合同原受让方深圳盛宝实业公司改为深圳市龙泉别墅投资有限公司，原受让方深圳盛宝实业公司的一切权利与义务由深圳市龙泉别墅投资有限公司承担，将原出让土地面积减少为282413.7平方米，其余实测的33233.7平方米土地收归国有，调整后土地出让红线图坐标见宗地图，宗地号为：G06408-2(1);G06408-2(2);G06408-3。2000年4月3日深圳市规划国土局龙岗分局与深圳市龙泉别墅投资发展有限公司签订补充合同，约定根据深圳市龙泉别墅投资发展有限公司及其合作建房单位的申请，同意对各地块的规划设计要点重新调整。2003年4月20日，深圳市规划与国土资源局与深圳市龙泉别墅投资发展有限公司签订《宝国地合字（1993）第005号第十补充协议》（关于G06408-11、12号地块），约定为解决烂尾楼盘问题，同意将原地块编号为G06408-11、土地面积为150518.6平方米的土地分为两宗地，分宗后地块编号分别为G06408-11、G06408-12；G06408-11的土地用途为别墅用地，土地面积变更为131060.0平方米，土地利用要求为主体建筑物性质为别墅，建筑覆盖率≦22%，容积率≦0.58，计入容积率总建筑面积75894平方米，其中已建别墅58689.64平方米，可新建别墅5804.36平方米、宿舍5000平方米、配套幼儿园6400平方米；G06408-12的土地用途为居住用地，土地面积为19458.6平方米。2006年10月24日深圳市龙泉别墅投资发展有限公司向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请将宿舍指标按家庭住宅进行建筑设计。2007年1月深圳市龙泉别墅投资发展有限公司再次向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请将5000平方米宿舍确认为住宅。深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局认为宗地G06408-11内5000平方米宿舍实际为原深规土规许字（1997）0296号建设用地规划许可证规定的住宅，原土地出让合同和建设用地规划许可证内容已经明确，不需要重新确认。涉案G06408-11号宗地位于（南岭－求水山地区）法定图则01－17、01－19地块内，规划用地性质为二类居住用地、一类居住用地，涉及市政道路，目前该宗地别墅已完成报建并建成，宿舍5000平方米及幼儿园6400平方米未申请报建，现未建设。2016年深圳市龙泉别墅投资发展有限公司因涉及阜新市绿源科工贸易有限公司与深圳市富安佳物业管理有限公司民间借贷纠纷一案，辽宁省阜新市清河门区人民法院在执行过程中查封了深圳市龙泉别墅投资发展有限公司涉案G06408-11号宗地内东侧用地、土地面积为11836.94平方米的剩余空地，查封时间为两年，自2017年5月27日至2019年5月26日，查封期间不允许买卖、转让、办理其他手续。本案四原告以涉案地块土地使用权不完全属于深圳市龙泉别墅投资发展有限公司为由提出执行异议，辽宁省阜新市清河门区人民法院驳回了该执行异议申请。2018年4月5日本案四原告向辽宁省阜新市清河门区人民法院提起执行异议之诉，诉请判令停止对涉案G06408-11号宗地11836.94平方米土地使用权及地上建筑物的强制执行。庭审时原告陈述对于该执行异议之诉，辽宁省阜新市清河门区人民法院已判决驳回原告的诉讼请求，但原告准备上诉。庭审时原告陈述：涉案G06408-11号宗地11836.94平方米土地范围内原来存在篮球场、绿地等公共配套设施，2015年左右被告将篮球场、绿地等拆除，并且将该块土地予以围合，在四周建起了围栏，原告要求被告排除妨碍、拆除围栏、清除垃圾、恢复篮球场、绿地、公共道路等公共设施，就是要求被告拆除围合该块土地的围栏，清除该块土地上的垃圾、恢复该块土地上的篮球场、绿地、公共道路等公共设施；要求被告按照政府规划完成剩余土地的开发建设，具体是指要求被告在该地块上开发建设配套物业用房、绿地、幼儿园、篮球场等公共设施。被告陈述：涉案G06408-11号宗地11836.94平方米土地范围内一直没有篮球场、绿地等公共设施，不存在拆除的问题。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。四原告虽系涉案小区的业主，但无论其是否是涉案G06408-11号宗地11836.94平方米土地使用权的共有权利人，其请求排除妨碍、拆除围栏、清除垃圾、恢复篮球场、绿地、公共道路等公共设施的事项已涉及到业主的共同利益，故应由业主共同决定。涉案小区已经成立了业主委员会，即使按照原告诉请的理由，亦应由业主委员会或全体业主提起相关诉讼。四原告以个人名义起诉，不符合上述法律规定，本院予以驳回。原告诉请要求被告根据政府规划完成G06408-11号地块剩余11836.94平方米土地的开发建设，该诉请不属于人民法院的审理范围，且该土地已被法院查封，不允许买卖、转让、办理其他手续，故原告应另循其他途径解决该问题。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告吴文英、吴小妮、伍斌、罗伟的起诉。本案不收取案件受理费。原告已预交的案件受理费100元，可由原告向本院申请退回。当事人如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国欢二〇一八年六月五日书记员  彭慧婷