重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05952号
上诉人（原审被告）薛莲，女，1978年7月8日出生，汉族。
委托代理人薛巧兰，女，1955年3月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，组织机构代码59368390-X。
负责人金梅。
委托代理人汪海燕，重庆雷力律师事务所律师。
上诉人薛莲因与北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称融侨锦江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第05772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人薛莲的委托代理人薛巧兰，被上诉人融侨锦江物业公司的委托代理人汪海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年4月5日，融侨锦江物业公司在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。北京金辉锦江物业服务有限公司出具证明函由原告代其享有与履行原告在重庆市内的各项权利义务，包括但不限于各项实体权利义务、以及当原告实体权利遭受侵害时，全权代表原告负责在重庆市内进行的司法诉讼、仲裁，并行使相应诉讼实体权利义务。
2005年1月5日，融侨锦江（重庆）房地产有限公司即建设单位作为甲方与融侨锦江物业公司作为乙方就融侨半岛云满庭前期物业管理服务事宜签订了《云满庭前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为融侨半岛.云满庭B、D区，位置坐落于重庆市南岸区罗厂湾片区，物业服务费收费标准为住宅一层1.20元／月／平方米、二层1.30元／月／平方米、三层及以上1.40元／月／平方米，含业主及来访人员电梯使用费，不含装修时用电梯运送材料、垃圾等使用费。甲方及业主（使用人）向乙方交纳物业管理服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；合同期限：本合同期限为三年，自2005年1月10日起至2008年1月9日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；业主委员会虽成立了，但尚未签订物业管理服务合同的，继续执行本合同，直至签订新的合同为止；违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3%0的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，融侨锦江物业公司为云满庭小区提供了物业服务，融侨锦江物业公司更名后继续为该小区提供物业服务。
被告薛莲系位于重庆市南岸区铜元局街道双峰山路融侨云满庭业主，该房屋建筑面积为91.68平方米。2006年7月31日，被告对该房屋办理了房屋交接验收等手续。被告接房后，每月应按约交纳的物业服务费为128.35元（91.68平方米×1.4元／月／平方米）。2008年8月，被告称其屋顶突然渗水，而原告未妥善解决，故被告未向原告交纳当月物业服务费，后被告已向开发商进行了索赔。2009年9月，被告称楼上业主装修，因敲打主体墙导致被告屋顶渗水，原告仍然未妥善处理，故未向原告交纳2009年9月至2012年12月期间的物业服务费。被告拖欠原告2008年8月及2009年9月至2012年12月期间的物业服务费共计5263.58元（128.35元／月×41个月）。原告于2011年9月、2012年9月、2013年6月、2013年9月以邮寄挂号信的形式向被告催收物业服务费未果，原告遂以前述请求诉至本院。
一审法院认为，融侨锦江物业公司与融侨锦江（重庆）房地产有限公司签订的《云满庭前期物业服务合同》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人均应受到约束。融侨锦江物业公司将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，融侨锦江物业公司的权利义务由变更后的北京金辉锦江物业服务有限公司享有与承担。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为云满庭小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定支付缴款义务。故原告请求被告支付2008年8月及2009年9月至2012年12月期间的物业服务费共计5263.58元，符合法律规定，应予支持。关于违约金。原告已连续向被告提供物业服务，而被告未按照约定向原告交纳物业服务费，被告行为已构成违约，被告并未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告应支付原告违约金。关于被告称其房屋渗水，其未提交证据证明系被告原因所致，被告可另行起诉解决。因《云满庭前期物业服务合同》中约定的违约金过高，原告主动请求对违约金的金额进行调整，要求被告支付从2013年1月1日起以拖欠的物业服务费5263.58元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清时为止的违约金，符合法律规定，应予支持。被告提出房屋渗水导致被告母亲薛巧兰忧虑成病，要求赔偿精神损害抚慰金、医疗费，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、限本判决生效之日起十日内由被告薛莲支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2008年8月及2009年9月至2012年12月期间的物业服务费共计5263.58元；二、限本判决生效之日起十日内由被告薛莲支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司违约金（违约金从2013年1月1日起以5263.58元为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告薛莲负担（此款暂由原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，限被告薛莲于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司）。
薛莲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第05772号民事判决；2、判决被上诉人赔付上诉人房屋损害费用15000元、上诉人母亲医药费和手术费11967.05元，精神损害抚慰金5000元，共计31967.05元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：1、上诉人楼上住户于2009年9月进行室内装修时破坏了主墙体、结构柱等。被上诉人没有按照《融侨半岛装修管理服务协议》的相关规定对该户的图纸进行严格审核；对其装修中改变承重墙体、结构柱等行为未及时制止；对其装修完工后没有及时正确地履行物业管理服务义务，致使上诉人屋顶大面积裂缝，灯具震裂，还引发漏水，上诉人房屋无法居住，给上诉人一家带来诸多安全隐患。上诉人的母亲因此忧虑成疾经医院诊断为甲状腺瘤并手术，后又因此被诊断为抑郁状态。被上诉人应赔偿上诉人母亲的医药费、手术费及精神损害抚慰金。2、被上诉人的物管经理在上诉人恢复缴纳物管费时曾经承诺上诉人对在此之前的物管费可以免交作为对其房屋受损的补偿。
北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司答辩称，上诉人的上诉请求无依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
上诉人在二审庭审中提交光碟一张，拟证明其房屋所受损失。被上诉人认为该光碟与本案无关，不予认可。本院认为，该光碟记载内容在一审举证期限届满前已经存在，上诉人在一审举证期限内无正当理由不提交。本院依法不予认定其为二审新证据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，薛莲依据物业管理服务合同的约定，应当承担向北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司缴纳物管费的义务。薛莲认为因楼上住户装修不当及北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司未尽管理职责致己方房屋受损可以另行诉讼解决，但并不构成不缴纳物管费的法定或约定事由。薛莲提出北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的物管经理曾经承诺薛莲可以免交欠付物管费作为对其房屋受损的补偿，但未提交证据予以证明。至于薛莲提出其母亲因此忧虑成疾经医院诊断为抑郁状态、患甲状腺瘤并手术，要求北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司赔偿医药费、手术费及精神损害抚慰金的上诉请求，缺乏事实和法律依据。综上，薛莲的上诉请求以及事实理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按一审判决负担；二审案件受理费50元，由上诉人薛莲负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 樊 群
审判员 周海燕
审判员 苏致礼
二〇一五年一月二十八日
书记员 冯子婷