河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二终字第00030号
上诉人（原审被告、反诉原告）南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。
法定代表人陶杰，该公司董事长。
委托代理人刘新峰，河南隆翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨喜连，女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡建坡，男。
上诉人南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司为与被上诉人杨喜连、胡建坡商品房买卖合同纠纷一案，不服方城县人民法院（2013）方民商初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人刘新峰、被上诉人胡建坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年7月7日，原告与被告签订编号为：GF-2000-017l号商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买了被告开发的方舟城市花园7幢2单元301号房产，建筑面积为123.84平方米，单价每平方米为1613.17元，总价款为202000元。第五条：面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式处理，1、双方自行约定，根据实际面积结算，以房管部门实地侧量的产权登记面积为准，多退少补。第六条：付款方式及期限3.银行按揭：买受人签合同当日首期支付购房总价款的30.68％，即62000元（2010年7月7日和2011年6月23日，原告向被告交纳购房款62000元），其余价款140000元可以向建设银行借款支付。第八条：交付期限（一）出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2，买受人不退房，出卖人按己付房价款的1％向买受人支付违约金。2010年9月20日，原告与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订个人住房借款合同，合同约定，原告向中国建设银行股份有限公司南阳分行借款140000元用于购买被告开发的方舟·城市花园07幢2单元301号房产。依合同约定被告应于2011年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。因被告未按约定向原告交房，按照协议第八条的约定，被告迟延交房逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。被告于2013年3月4日向原告交付房屋。故原告起诉来院，请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金12362.40元及未能在规定期限内取得房地产权属证，请求被告按原告己支付房价款202000元按银行逾期贷款利息支负违约金。诉讼费用由被告承担。2013年9月10日，反诉原告佳合房地产公司诉称，合同面积123.84平方米，价格为每平方米1631.17元，实测面积为132.56平方米，实测面积大于合同面积8.72平方米，依据商品房买卖合同第五条规定：被反诉人应补交房价款14228元。反诉人迟延交房610天，依照商品房买卖合同第八条约定：反诉人应向被反诉人支付违约金12322元。两相抵销后，请求人民法院依法判令被反诉人支付房屋面积价款1906元。经方城县裕房测绘队出具分户面积明细表，载明：2-301号房套内面积110.44平方米，公摊系数0.200310，公摊面积22.12平方米，其中阳台面和积12.62平方米，建筑总面积132.56平方米，所在功能区为住宅。
原审认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。原告依合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限和交接方式向原告交付房屋，被告逾期交房应按合同约定承担相应的责任。原告诉请理由成立，予以支持。合同约定，被告逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，并按合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交房价款日万分之一的违约金。按合同约定被告应于2011年6月30日前交房，而被告实际于2013年3月4日向原告交房，被告逾期交房610天，按原告己交款202000元的日万分之一计算为610×202000元×0.0001=12322元。被告应向原告支付违约金12322元。对原告诉请被告逾期交房支付违约金12362.40元中超出40.40元的部分，不予支持。被告辩称该房屋延期交房是因地基条件复杂，有不能排除的原因才延期交房及原告要求的违约金过高的辩解理由，因原、被告双方签订的合同明确约定违约金按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付，故被告的辩解理由不能成立，不予支持。原告杨喜连、胡建坡诉称因未能在规定期限内取得房地产权属证，请求被告按原告己支付房价款202000元按银行逾期贷款利息支付违约金的理由。经查，根据合同第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，2，买受人不退房，出卖人按己付房价款的1％向买受人支付违约金。被告于2013年3月4日将方舟·城市花园的7幢2单元301号房产交付原告使用，至今未超过原告取得房地产权属证书的期限，且合同中没有约定按银行逾期贷款利息支付违约金。因此，原告该项请求，本院不予支持。反诉原告佳合房地产公司诉称，合同约定面积123.84平方米，价格为每平方米1631.17元，实测面积为132.56平方米，实测面积大于合同面积8.72平方米，依据商品房买卖合同第五条规定：被反诉人应补交房价款14228元。反诉人迟延交房6lO天，依照商品房买卖合同第八条约定：反诉人应向被反诉人支付违约金12322元。两相抵销后，请求人民法院依法判令被反诉人支付房屋面积价款1906元的理由。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。反诉原告与反诉被告签定的商品房买卖合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式处理，1、双方自行约定，根据实际面积结算，以房管部门实地测量的产权登记面积为准，多退少补。反诉原告虽提交有方城县裕房测绘队出具分户面积明细表，载明：2-30l号房套内面积110.44平方米，公摊系数0.200310，公摊面积22.12平方米，其中阳台面和积12.62平方米，建筑总面积132.56平方米，加盖方城县裕房测绘队图纸审核专用章的证明材料，但被反诉人末签字认可，不能证明该套房屋系杨喜连、胡建坡购买的方舟·城市花园7幢2单元301号房产，因此，反诉原告的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨喜连、胡建坡支付违约金12322元。二、驳回原告杨喜连、胡建坡的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元、反诉费50元，由被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担128元。由原告杨喜连、胡建坡负担100元。
南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司上诉称：被上诉人杨喜连、胡建坡购买的方舟城市花园7号楼2单元301房屋，合同面积123.84平方米，价格每平方米1631.17元，实测面积132.56平方米，实测面积比合同面积多8.72平方。根据合同约定，被上诉人杨喜连、胡建坡应向上诉人补交购房款14228元。上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金12322元。并称被上诉人提交的录音不能作为证据使用。因此，被上诉人杨喜连、胡建坡应向上诉人支付购房款1906元。请二审法院支持上诉人的上诉请求。
杨喜连、胡建坡答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方陈述、本院归纳本案的争议焦点为：本案所涉商品房实际面积比合同面积多出8.72平方米，计款14228元，买受人应否补交？
二审查明的事实同一审查明事实一致。另查，二审庭审中，上诉人提交方舟城市花园分户面积明细表一份，显示本案所涉商品房实际面积比合同约定面积多出8.72平方米，被上诉人胡建坡对该证据无异议，但称：按双方合同约定不能再为此出钱，并当庭播放了其称系上诉人营销人员的录音，另称其它业主也可作证该营销人员说过买房送室内花园。拒绝补交超面积房款。上诉人称公司没有该营销人员，该录音内容也听不清，不予认可，并称上诉人公司从未承诺过送室内花园，同一小区的其他业主已按合同约定补交了超出合同约定面积的房款。被上诉人也应和其他业主一样补交房款。
本院认为，双方签定的商品房买卖合同第五条约定：商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式处理，1、双方自行约定，根据实际面积结算，以房管部门实地测量的产权登记面积为准，多退少补。上诉人提交有方城县裕房测绘队出具分户面积明细表，载明：2-301号房套内面积110.44平方米，公摊系数0.20031，公摊面积22。12平方米，其中阳台面积和12.62平方米，建筑面积132.56平方米，加盖方城县裕房测绘队图纸审核专用章。方城县裕房测绘队具有房屋测绘资质，是方城县房管局下属单位，受方城县房管局指派对房屋面积进行测量，测绘结果作为办理房权证的依据。双方合同中并没有约定测量面积需要购买人签字认可，而是约定以房管部门实地测量的面积为准。故方城县裕房测绘队的分户面积明细表应当作为定案依据。原审认定购房人未在该面积明细表上签字，无证明效力欠妥。被上诉人对该证据的真实性并无异议，只是提供一录音称系上诉人房屋营销人员曾承诺过买房送室内花园，拒绝补交超面积房款，上诉人称该录音既不显示时间，也不知是何人所说，不予认可，并称公司从未授权他人承诺送室内花园，合同中也没有约定送室内花园。同一小区的其他购房人已按合同约定补交了超面积的房款，被上诉人也应和其他人一样按合同约定补交房款。故被上诉人仅凭一录音拒绝补交房款的证据不足，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，部分处理有误，应予纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持方城县人民法院（2013）方民商初字第87号民事判决第一、二条；
二、撤销方城县人民法院（2013）方民商初字第87号民事判决第三条；
三、杨喜连、胡建坡于本判决发生法律效力之日起十日内向南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司支付所购房屋超面积款14228元。
四、以上一、三条款项相抵后，杨喜连、胡建坡于本判决发生法律效力之日起十日内向南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司支付所购房屋超面积款1906元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费278元，上诉人南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担100元，杨喜连、胡建坡负担178元。
本判决为终审判决。
审判长 尹庆文
审判员 王玉建
审判员 张继强
二〇一四年五月二十二日
书记员 周长学