重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01577号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪。
委托代理人：张解。
被上诉人（原审原告）：秦豪。
委托代理人：孙利，重庆百事得律师事务所律师。
委托代理人：高才智，重庆百事得律师事务所律师。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人秦豪商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年12月13日作出（2013）沙法民初字第11093号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪、张解，被上诉人秦豪的委托代理人孙利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年8月11日，秦豪（乙方）与俊峰公司（甲方）签订重庆市商品房买卖合同及补充协议。合同约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区房屋，总成交金额为1097448元，由乙方在2010年8月11日支付447448元，其余房款650000元向银行办理按揭贷款。本商品房属预售商品房，甲方应当在2011年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如果甲方逾期交房，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同附件五《补充协议》第十二条约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。
合同签订后，秦豪于2010年8月11日向俊峰公司支付购房款447448元，其余房款650000元秦豪已以向银行按揭贷款的方式支付给俊峰公司。
2012年9月25日，俊峰公司以邮寄方式向秦豪发出接房通知书，该通知书载明：“您所购房屋目前已经取得竣工验收备案证，现我司于2012年9月29日正式通知您开始办理接房手续，请您持接房通知书、接房须知和大修基金缴款证明前往俊峰•香格里拉物管中心办理接房手续。办理地点：俊峰•香格里拉物管中心，集中办理时间：2012年9月29日起至10月1日（共计3天）。”
2012年10月31日，俊峰公司向秦豪发出《关于履行合同责任函》，承诺在2013年9月28日前向秦豪支付逾期交房违约金79675元。至法庭辩论终结，秦豪实际未予接房。
秦豪一审诉称：2010年8月11日，秦豪与俊峰公司签订商品房买卖合同，约定秦豪购买俊峰公司开发的位于重庆市沙坪坝区房屋一套，总成交金额为1097448元，俊峰公司应当在2011年9月30日前交房。俊峰公司逾期交房的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向秦豪支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，秦豪按约履行了合同义务，但俊峰公司未在合同约定时间交付房屋。2012年10月31日，俊峰公司向秦豪发出《关于履行合同责任函》，确认逾期交房时间为363天，俊峰公司应当向秦豪支付逾期交房违约金79675元，并承诺于2013年9月28日前支付该违约金。现付款期限已届满，但俊峰公司至今未按承诺支付违约金。现请求判令：俊峰公司立即支付秦豪逾期交房违约金79675元，并从2013年9月29日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付逾期利息。
俊峰公司一审辩称：造成逾期交房的过错不在俊峰公司，即使俊峰公司应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定计算违约金，《关于履行合同责任函》对俊峰公司没有约束力，不同意秦豪依据《关于履行合同责任函》主张逾期交房违约金；秦豪主张的违约金过分高于秦豪的实际损失，应当调整；秦豪要求俊峰公司支付逾期交房违约金的违约金，没有法律依据；秦豪尚未实际接房，根据约定还无权向俊峰公司主张违约金；且秦豪只能主张起诉之日以前两年内的逾期交房违约金，超过这个期间的已过诉讼时效，不予认可。
一审法院认为，秦豪与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（包括附件五补充协议）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。俊峰公司未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任，支付逾期交房违约金。俊峰公司向秦豪发出的《关于履行合同责任函》系在履行合同过程中就逾期交房违约责任及履行该责任时间所做的承诺，秦豪待该履行时间到期后在俊峰公司未履行的情况下，依据该函要求俊峰公司支付逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。秦豪要求俊峰公司支付因其逾期支付逾期交房违约金的违约金，没有合同约定和法律规定，一审法院不予支持。
俊峰公司提出造成逾期交房的责任不在俊峰公司，秦豪主张的违约金过分高于秦豪的实际损失，秦豪未实际接房债权尚未到期，以及秦豪部分请求超过诉讼时效的抗辩，缺乏事实依据，一审法院不予支持。俊峰公司提出《关于履行合同责任函》不具有法律效力的抗辩，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付秦豪逾期交房违约金79675元。二、驳回秦豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1792元，减半收取896元（秦豪已预交），由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付秦豪。
俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由秦豪负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期。重庆政府开展的打黑运动致使俊峰公司的财务及公章被监管，导致逾期交房，系不可抗力或可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司对逾期交房没有过错，其不应承担逾期交房的违约责任。2、《履行合同责任函》的内容与《商品房买卖合同》中关于“已付房价款”的约定存在重大矛盾，即《关于履行合同责任函》中的违约金数额是按照总房价款为基数进行计算的，属于重大误解。因此，应当按照《商品房买卖合同》的约定变更或撤销《关于履行合同责任函》。
秦豪答辩称：1、高温天气延期交房理由不成立，重庆的高温天气是可以预见的。重庆的打黑，是公安机关的正常工作，也是可以预见的，不能成为逾期交房的理由。2、逾期交房违约金本应在接房时支付，但俊峰公司在《履行合同责任函》中约定逾期交房违约金延后一年支付，秦豪对此予以认可，是双方对逾期交房违约责任的重新约定，并非俊峰公司所称的重大误解。另外，俊峰公司认为存在重大误解，按照法律规定也应在一年内提起撤销之诉，其现在以抗辩的方式提出，不符合法定程序，也已过时效。
二审中，俊峰公司举示了以下证据的复印件：1、重庆市公安局沙坪坝区分局扣押物品、文件清单，2、扣押物品文件（资料）清单，3、中国农业银行结算业务申请书，4、重庆市公安局沙坪坝区分局发还物品、文件清单，5、司法审计业务约定书；拟证明当时俊峰公司处于非法监管状态，打黑运动属情势变更。秦豪的质证意见为：以上证据系复印件，对其真实性不认可，且不属于新证据。由于上述证据均系复印件，且秦豪对其真实性不认可，而俊峰公司又无其他证据对其真实性予以佐证，故本院对上述证据均不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，秦豪与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期交房违约责任；二、俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管，俊峰公司能否因此而免责；三、《关于履行合同责任函》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整。本院对此分别评述如下：
一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，但并不属于合同约定及法律规定的免责事由，俊峰公司主张高温天气可免除逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力或可适用情势变更的情形，俊峰公司能否因此而免责的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在商品房买卖合同履行过程中，俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力。同时，俊峰公司财务及公章被公安机关监管是公安机关在刑事案件侦查过程中所采取的正当侦查手段，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的可适用情势变更的情形。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力或可适用情势变更的情形，并以此要求免责的上诉理由不能成立。
三、《关于履行合同责任函》是否存在重大误解，俊峰公司能否因此请求对逾期交房违约金进行调整的问题。《关于履行合同责任函》是俊峰公司自愿签署的，而对方当事人对此亦予以同意，且都将逾期交房违约金延后一年支付作为逾期交房违约金金额确认的对等条件，并未单方面加重俊峰公司的责任，故应视为双方当事人对逾期交房违约责任的重新约定，而不是俊峰公司所称的重大误解。同时，该项约定不违反法律法规的强制性规定，故对双方当事人均具有法律约束力。另外，俊峰公司即使存在重大误解的情形，也应当在《关于履行合同责任函》签订之日起一年内提起撤销权诉讼，而不是在本案中以抗辩的方式提出。因此，俊峰公司主张《关于履行合同责任函》中逾期交房违约金数额按照总房价款为基数进行计算属于重大误解，并要求按照《商品房买卖合同》的约定予以变更或撤销的上诉理由不成立。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1792元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年五月十六日
书 记 员 何 欢
书 记 员 喻 瑜