广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第1471号
原告方玉琴，女，1957年5月9日出生，汉族，住所地四川省自贡市沿滩区邓关镇高屋基洗澡堂*号。
委托代理人宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告梁加勇，住所地广州市海珠区。
委托代理人汪道伟，广东博导聚佳律师事务所律师。
原告方玉琴诉被告梁加勇搬迁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年，原告起诉至海珠法院，法院作出（2011）穗海法民三初字第2112号民事判决书，判决广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层和2楼归原告所有，被告协助原告办理过户登记手续，将上述房屋产权登记至原告名下。被告不服上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1493号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年3月23日，被告与黄某签订《租房协议》，将涉案房产首层出租给黄某，原告提出异议，被告置之不理。2012年2月10日，原告向被告发函，要求被告一次性按照市场价格将2011年3月23日起至2012年3月23日止的租金返还给原告。律师函于2012年2月14日由被告本人签收。被告签收后，拒绝履行上述义务。2012年3月23日租赁期届满后，涉案房屋首层仍由被告继续出租并收租。被告擅自将原告所有的房屋出租并获益，侵犯了原告的合法权益，故起诉要求：1、被告立即腾空并返还原告所有的广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层房屋；2、被告返还原告自2011年3月23日起至实际腾退房屋之日止广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层房屋租金收益，暂计至2013年5月22日为39000元（1500元／月×26个月，实际租金以评估为准）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告申请中止本案诉讼，案外人黎某认为（2011）穗海法民三初字第2112号、（2012）穗中法民五终字第1493号民事判决书侵犯其合法权益，已提起撤销之诉，由于原告据以主张权利的生效判决正在申请撤销过程中，仍未有结果，故本案应中止审理。如果上述判决未被撤销，被告同意原告第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，原告提供的证据证明涉案房屋的租金并非1500元，而是450元，实际出租时间是2011年3月23日至2013年3月23日，其他时间没有出租也没有租金收益。原告提及的律师函并没有收到。第三项诉讼请求依据相关规定判决。
经审理查明，原、被告曾因涉案房屋的所有权确认纠纷进行诉讼，本院于2012年1月19日作出（2011）穗海法民三初字第2112号民事判决书，判决：一、广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层和2楼归原告方玉琴所有；二、被告梁加勇在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告办理广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层和2楼的过户登记手续，将上述房屋产权登记至原告名下。判决作出后，被告不服上诉，广州市中级人民法院于2013年4月17日作出（2012）穗中法民五终字第1493号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决查明，诉讼中，原告表示双方于1995年认识后同居，并于2008年因感情问题分手，后来原告发现被告已经与其他人登记结婚，导致双方感情彻底破裂。被告则表示双方于1997年认识，1998年被告和前妻离婚，1998年底原告和被告开始同居，1999年9月5日双方在签订分手协议后正式分手。被告在庭审中还曾表示原告在2003年8月向其提出分手。对于房屋的使用情况，原告表示房屋建好后二楼就归原告居住，三楼归被告居住，一、四楼出租；被告确认三楼归其使用，一、四楼出租，但表示在2003年9月之后二楼才由原告居住。
原告提交的查册时间为2013年1月28日的《房地产登记簿查册表》载明，房产地址：海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层的产权人为梁加勇，土地性质：国有，房屋所有权性质：私有，使用性质：居住用房。原告表示已就（2011）穗海法民三初字第2112号、（2012）穗中法民五终字第1493号民事判决内容申请强制执行，但因案外人对上述判决提出撤销之诉，同时申请中止执行，故涉案房屋至今未过户至原告名下，被告对此予以确认，并据此申请中止本案的审理。
诉讼中，原告表示涉案房屋由被告出租给他人使用，被告表示没有出租，没有人使用，涉案房屋现处于空置状态，但涉案房屋的钥匙由被告持有。原告确认在本案中仅要求被告承担交付涉案房屋的义务，双方均表示在本案中不要求处理涉案房屋的装修问题。
原告提交了以下证据证明被告将涉案房屋出租他人：1、梁加勇和黄某签订的《租房协议》，约定每月租金为450元，租期从2011年3月23日至2012年3月23日止；2、收费收据；3、律师函、邮件详情单及投递情况打印件。被告确认从2011年3月23日至2012年3月23日期间将涉案房屋出租给黄某，每月租金450元，共收取租金5400元，自2012年3月24日后没有再出租房屋，原告没有对被告出租涉案房屋提出过异议，也没有收到原告寄发的律师函，且认为原告的第二项关于租金的诉讼请求已过诉讼时效，对超过诉讼时效部分应予驳回。原告认为其律师函是2012年2月14日送达给被告，没有过诉讼时效，另表示被告即使在2012年3月23日后没有将涉案房屋出租，但因被告没有将涉案房屋交付给原告，故在交付前被告应支付房屋使用费给原告。原告于2011年7月25日提起确权诉讼，被告确认。
原告于2013年5月22日提起本次诉讼。
本院认为，位于广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层的房屋归原告所有，已有生效的（2011）穗海法民三初字第2112号、（2012）穗中法民五终字第1493号民事判决予以认定，故原告对涉案房屋享有占有、处分、使用、收益的权利。诉讼中，被告确认涉案房屋现处于空置状态，其持有涉案房屋的钥匙，现原告要求被告腾空并交付涉案房屋，合情合理，本院予以支持。
关于原告要求被告支付从2011年3月23日起至被告实际腾退房屋之日时止的房屋租金收益和房屋使用费的问题。原告主张被告出租的租金过低，要求被告按经评估的租金标准计付2011年3月23日至2012年3月23日期间的租金收益给原告，被告不同意。本院认为，原告于2011年7月25日提起确权诉讼，知道涉案的房屋用于出租，根据生效判决中原、被告双方对其同居关系的陈述，涉案房屋自2011年3月23日至2012年3月23日期间发生的租金收益不属于同居期间积累的共同财产，故原告要求被告返还上述期间的租金收益，合情合理，本院予以支持。因原告提供的证据显示被告每月获取的租金收益为450元，被告也确认其在2011年3月23日至2012年3月23日期间每月收取租金450元，合共5400元，在前案诉讼前原告也已经知道被告的出租行为，故本院对原告主张在被告出租期间每月按1500元计算租金收益因缺乏依据，不予支持，被告应返还租金收益5400元。另，虽然原告没有举证证明被告在2012年3月24日起至今将涉案房屋用于出租收益，但被告持有涉案房屋的钥匙，至今未将涉案房屋交付给原告，现原告要求被告支付房屋使用费合情合理，本院予以支持，结合本案情况，根据公平、合理原则，本院认为房屋使用费的计算标准应按有资质的评估机构评定的住宅标准价租金标准确定为宜。被告主张原告第二项诉讼请求部分已过诉讼时效，超过诉讼时效保护部分的租金收益不应支付，本院认为，原告对涉案房屋的所有权确认之诉于2013年4月17日方作出二审生效判决，原告现依据生效的确权之诉的民事判决主张返还租金收益，并没有超过诉讼时效，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩不予采纳。
关于本案是否需要中止审理的问题。被告主张案外人对上述判决提出撤销之诉，申请中止本案审理，本院认为，被告未能提供充分理由及证据反驳生效的民事判决，原告依据现时生效的民事判决主张权利，本院据此进行审理，并无不妥，不存在中止本案审理的法定事由，故本院对被告的中止审理申请不予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告梁加勇在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层房屋腾空并交还给原告方玉琴；
二、被告梁加勇在本判决发生法律效力之日起十五日内返还租金收益5400元给原告方玉琴，并按有资质的评估机构评定的广州市海珠区黄埔村大道涌尾六巷7号首层房屋私宅住宅参考价租金标准支付2012年3月24日起至被告实际返还房屋时止的房屋使用费给原告方玉琴；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费874元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行生效判决时将应承担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴丽云
人民陪审员 甘永红
人民陪审员 陈月容
二〇一三年十一月××日
书 记 员 徐 石
张洁