黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂下陆民初字第00215号
原告黄石顺诚物业管理有限公司。
法定代表人成丰，系该公司总经理。
委托代理人胡安定，系特别授权。
被告明瑞德。
委托代理人彭毛国，系特别授权。
原告黄石顺诚物业管理有限公司（以下简称黄石顺诚物业）诉被告明瑞德物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法由审判员张蓉适用简易程序于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告黄石顺诚物业的委托代理人胡安定、被告明瑞德的委托代理人彭毛国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄石顺诚物业诉称，黄石顺诚物业于2006年进驻琥珀山庄，为包括明瑞德在内的该小区业主提供物业服务。黄石顺诚物业为该业主提供了全面周到的物业服务，包括明瑞德在内的广大业主都接受并对其提供的物业服务深表满意。绝大多数业主都按时交纳了物业管理费用。但从黄石顺诚物业提供物业服务至今，明瑞德未向黄石顺诚物业交纳2011年1月起至2013年7月间的物业管理费。双方经过多次协商，明瑞德仍拒绝交纳。黄石顺诚物业认为，其与明瑞德间已经形成了物业服务合同关系，在黄石顺诚物业已经履行了自身合同义务提供了物业服务，明瑞德也接受了该物业服务的情况下，仍拒绝交纳物业管理费，属于一种违约行为。为此，黄石顺诚物业为维护其合法权益起诉至法院要求明瑞德支付2011年1月起至2013年7月期间的物业管理费2860.37元、滞纳金1372.98元并负担本案受理费用（2014年5月23日，黄石顺诚物业撤回了要求明瑞德支付滞纳金的诉讼请求）。
原告黄石顺诚物业为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一，黄石顺诚物业企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、企业信息、公司股东（出资人）出资信息、公司设立登记申请书、黄石市工商行政管理局文件（黄工商注（2011）8号）、武汉顺诚物业管理有限公司的证明及通知、黄石顺诚物业的公示。拟证明本案原告黄石顺诚物业的诉讼主体资格。
证据二，湖北省工商局信息中心黄石业务部情况说明。拟证明原告黄石顺诚物业是在武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司注销后成立的。
证据三，关于琥珀山庄业主委员会代交接及限期旧物业公司退场的函（原件）。拟证明本案原告黄石顺诚物业的诉讼主体资格。
证据四，琥珀山庄前期物业管理服务协议。拟证明本案原、被告存在物业服务关系及相关的权利义务。
证据五，黄石顺诚物业琥珀山庄管理处出具的告业主书。拟证明房屋漏水渗水原告黄石顺诚物业未维修的原因。
证据六，证据五的告业主书公示的照片。拟证明原告黄石顺诚物业在琥珀山庄小区张贴过该告知书。
证据七，琥珀山庄业主委员会公告。拟证明本案原告黄石顺诚物业的诉讼主体资格。
证据八，琥珀山庄物业收费标准。拟证明本案原告黄石顺诚物业收取相关物业费的服务项目。
证据九，2013年7月30日琥珀山庄小区业主委员会与黄石顺诚物业签订的协议书。拟证明本案原告黄石顺诚物业的诉讼主体资格适格。
证据十，2013年7月29日黄石顺诚物业的书面催缴通知。拟证明黄石顺诚物业诉讼主体资格及向琥珀山庄欠费业主书面催缴物业管理费。
证据十一，2013年10月28日向明瑞德催缴物业费书面通知的照片。拟证明黄石顺诚物业向明瑞德书面催缴物业管理费。
被告明瑞德辩称，1、黄石顺诚物业不具有本案原告的诉讼主体资格。明瑞德系琥珀山庄的业主之一并与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订了物业服务合同，故明瑞德认可的物业公司是武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司而不是黄石顺诚物业。2、黄石顺诚物业起诉已超过诉讼时效。黄石顺诚物业未向明瑞德催讨过物业管理费，现诉讼时效已过。3、黄石顺诚物业服务不到位、管理水平极差，导致物业管理费收取不到位，全部过错应由黄石顺诚物业承担。明瑞德未交物业管理费的原因是：家中物质被盗或房屋存在漏水、下水管道不通等，黄石顺诚物业均不闻不问，不作处理，导致业主拒纳物业管理费。
被告明瑞德为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一，琥珀山庄前期物业管理服务协议。拟证明明瑞德与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司有物业服务合同关系，与本案原告黄石顺诚物业没有物业服务合同关系，且该协议对于维修的内容、服务质量均有明确的约定。
证据二，2014年4月17日琥珀山庄业主委员会出具的证明。拟证明琥珀山庄业主委员会对黄石顺诚物业的服务质量非常不满意。
证据三，照片四张。拟证明明瑞德因家中漏水，所以拒交物业管理费。
经庭审质证，被告明瑞德对原告黄石顺诚物业提交的证据的质证意见如下：1、对证据一中武汉顺诚物业管理有限公司的证明及通知、黄石顺诚物业的公示的关联性有异议，认为是虚假的；对证据一中其他证据均无异议。2、对证据二的真实性无异议，关联性有异议。3、对证据三、证据四、证据九、证据十无异议。4、对证据五、证据六均有异议。5、对证据七的真实性有异议。6、对证据八系复印件，对其三性均有异议。7、对证据十一有异议，从照片上反映不出催缴的时间。
原告黄石顺诚物业对被告明瑞德提交的证据的质证意见如下：1、对证据一无异议。2、对证据二的真实性无异议，但对这份证明的内容、证明目的及合法性均有异议，琥珀山庄委员会就相关的事实没有认定的权利，且这份证明印证了黄石顺诚物业主动退场和黄石顺诚物业代替武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司继续履行了被告明瑞德与之签订的物业服务合同的事实。3、对证据三有异议，照片显示拍摄时间是2014年4月21日，黄石顺诚物业于2013年7月31日已退出琥珀山庄的物业管理。
对双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。
对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：
1、原告黄石顺诚物业提交的证据一、证据二、证据三、
证据七、证据九、证据十均是证明其诉讼主体资格适格，且被告明瑞德对原告黄石顺诚物业提交的证据三、证据九、证据十无异议，以上证据间相互印证、形成证据锁链，且被告明瑞德未提交足以反驳的相反证据，原告黄石顺诚物业提交的上述证据与本案事实相关联，证据内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，故本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据一、证据二、证据七予以采信。
2、原告黄石顺诚物业提交的证据十、证据十一均系证
明其向被告明瑞德履行了书面催缴物业管理费的告知义务，被告明瑞德对原告黄石顺诚物业提交的证据十无异议，且两份证据间相互印证、形成证据锁链，且被告明瑞德未提交足以反驳的相反证据，原告黄石顺诚物业提交的上述证据与本案事实相关联，证据内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，故本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据十一予以采信。
3、原告黄石顺诚物业提交的证据五、证据六、证据八系其单方制作，也未提供其他证据佐证该三份证据与本案的关联性，故本院依法对原告黄石顺诚物业提交的证据五、证据六、证据八不予采信。
4、被告明瑞德提交的证据二，原告黄石顺诚物业对其真实性无异议，该证据内容真实，证据的形式和来源符合法律规定，故本院依法对被告明瑞德提交的证据二予以采信。
5、被告明瑞德提交的证据三系照片，因该照片的拍摄时间为2014年4月21日，原告黄石顺诚物业于2013年7月31日已退出琥珀山庄的物业管理，被告明瑞德也未提交其他证据佐证该证据与本案的关联性，故本院依法对被告明瑞德提交的证据三不予采信。
经审理查明，明瑞德系黄石市团城山开发区琥珀山庄12-1-602号房屋的业主，该房屋建筑面积为184.53平方米。2007年1月5日，明瑞德与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订了前期物业管理服务协议，协议约定：1、由武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司对明瑞德所在的琥珀山庄小区进行物业管理。2、琥珀山庄小区服务收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元收取物业费；业主办理入伙（住）手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年元月1日前履行交纳义务。3、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取其他措施。2013年10月28日，黄石顺诚物业向明瑞德公示了书面催缴通知单，告知明瑞德欠缴2013年7月前物业管理费共计2860.37元。
另查明，1、明瑞德自2011年1月起至2013年7月期间未交纳物业管理费。2、2010年1月25日，武汉顺诚物业管理有限公司在黄石市工商行政管理局登记注销武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司。2010年12月15日，武汉顺诚物业管理有限公司与成丰共同申请成立黄石顺诚物业管理有限公司，武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司将黄石市团城山开发区琥珀山庄小区的物业管理的权利、义务一并交由黄石顺诚物业管理有限公司承受，由其履行武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司的管理职责。3、黄石顺诚物业已于2013年7月31日退出对明瑞德所在的琥珀山庄小区的管理。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。明瑞德与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议不违反法律规定，合法有效。武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司已在黄石市工商行政管理局登记注销，黄石顺诚物业是依法取得物业服务资质的物业服务公司，黄石顺诚物业按照明瑞德与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议约定继续为明瑞德所在的小区提供物业管理服务，明瑞德所在的琥珀山庄小区业主委员会接受并认可了由其提供的物业管理服务，双方合意延续了原来的物业管理服务合同关系，故黄石顺诚物业是武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司权利义务的合法承继者。明瑞德在接受原告黄石顺诚物业提供的物业服务后，也与黄石顺诚物业构成了事实上的物业管理服务关系，其应及时支付相应的物业管理费。经黄石顺诚物业向明瑞德书面催缴物业管理费后，明瑞德仍拖欠不付，已侵害了黄石顺诚物业的合法权益，黄石顺诚物业向明瑞德主张欠缴的物业管理费的请求既符合双方合同约定也符合法律规定，本院依法予以支持。2011年1月至2013年7月间被告明瑞德应缴纳物业管理费为2860.22元（184.53平方米×0.50元／月／平方米×31个月），原告黄石顺诚物业主张被告明瑞德支付此期间拖欠的物业管理费2860.37元，属计算错误，本院依法确认被告明瑞德向原告黄石顺诚物业支付自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费为2860.22元。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。明瑞德与武汉顺诚物业管理有限公司黄石分公司签订的前期物业管理服务协议中约定明瑞德办理入伙（住）手续时应交纳一年的物业服务费，以后应在每年1月1日前履行交纳义务。也就是说，明瑞德在入住时应交纳一年的物业管理费后，以后的物业管理费应在下年度的1月1日前交纳，故明瑞德2011年度的物业管理费应在2012年1月1日前交纳，此期间的物业管理费的诉讼时效应从2012年1月1日起计算，而黄石顺诚物业分别于2013年7月29日、同年10月28日向明瑞德书面催缴物业管理费，应视为诉讼时效中断，诉讼时效依法应重新计算，因此黄石顺诚物业于2014年3月25日向本院起诉要求明瑞德支付自2011年1月起至2013年7月止物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，故本院依法对被告明瑞德提出原告黄石顺诚物业的起诉超过法律规定的诉讼时效的抗辩意见不予支持。
对被告明瑞德提出原告黄石顺诚物业服务不到位、管理水平极差，导致物业管理费收取不到位，全部过错应由黄石顺诚物业承担的抗辩意见，因被告明瑞德未提供证据予以证实，故本院依法对被告明瑞德的此项抗辩意见不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告明瑞德于本判决生效之日起五日内支付原告黄石顺诚物业管理有限公司自2011年1月起至2013年7月止的物业管理费人民币2860.22元。
二、驳回原告黄石顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请
求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币25元，由被告明瑞德负担（于本判决生效之日起五日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，开户银行：中国农业银行黄石市分行团城山支行，帐号：17×××29，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 蓉
二〇一四年五月三十日
书记员 付丽娜