广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）深中法房终字第214、215号 （214号案）上诉人（原审原告）：朱秉宇，男，汉族，1984年6月18日出生。 （215号案）上诉人（原审原告）：田川，男，汉族，1967年8月22日出生。 两上诉人共同委托代理人：杨可飞，广东金唐律师事务所律师。 两上诉人共同委托代理人：张韬，广东金唐律师事务所律师。 （214号、215号案）上诉人（原审被告）：深圳市香港卫视前海运营总部有限公司（以下简称香港卫视）。 法定代表人：高洪星。 委托代理人：熊敏辉，广东盛唐律师事务所律师。 上诉人朱秉宇、田川、深圳市香港卫视前海运营总部有限公司（以下简称香港卫视）因房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第488、489号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：香港卫视系经深圳市市场监督管理局登记注册的外商独资企业，营业期限为2012年5月24日至2042年5月24日。488号案涉案房屋深圳市南山区某花园一期E座一单元10E房的所有权人为朱秉宇，建筑面积为163.08平方米，登记价为8398620元，产权核准日期为2012年11月26日，房产证号为XXX。489号案涉案房屋深圳市南山区某花园一期E座一单元10F房、10G房的所有权人为田川，10F房的建筑面积为162.41平方米，登记价为8688935元，产权核准日期为2012年11月26日，房产证号为XXX；10G房的建筑面积为149.98平方米，登记价为7723970元，产权核准日期为2012年11月26日，房产证号为XXX。2013年3月1日，朱秉宇出具《授权委托书》，委托田川处理其名下的涉案房屋出租管理的所有事宜。2013年3月1日，朱秉宇（甲方，出租方，由田川代为签订）、田川（甲方，出租方）分别与香港卫视（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将三处涉案房屋及其设备在毛坯租赁下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）出租给乙方使用，乙方自行装修，租赁房屋的用途为办公；租赁期限均为2013年3月10日至2018年3月10日，免租期自2013年3月10日至2013年6月10日，免租期内乙方无须支付租金但须支付管理费（含空调费、水电费等免租期内因租赁房屋产生之一切费用）；甲方应结清完所有费用后于2013年3月11日前将涉案房屋交予乙方使用，并办理有关移交手续；488号案的房屋租金为24462元／月，489号案的房屋租金为46858.50元／月；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地使用费、租赁税，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他杂费，均由乙方支付；乙方应于2013年3月10日前向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金，即488号案的租赁保证金为42928元，489号案的租赁保证金为93717元；甲方要求提前退租或甲方违反本合同其他约定，使乙方无法实现租赁目的的，甲方须双倍退还租赁保证金给乙方且乙方有权向甲方请求其他损害赔偿，乙方有权依据上述情形解除本合同；签署本合同后，乙方不按约支付租赁保证金的，488号案中乙方须支付甲方97848元作为违约金，489号案中乙方须支付甲方187434元作为违约金；租赁期间未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金；租赁期间，乙方如拖欠租金达15天，或欠交管理费、水电费等金额达3万元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；自本合同生效时起，甲乙双方就该租赁房屋至租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于签署本合同同时，488号案甲方同意支付经纪方12231元作为佣金，乙方同意支付经纪方12231元作为佣金，489号案甲方同意支付经纪方23429元作为佣金，乙方同意支付经纪方23429元作为佣金；本合同终止后，乙方应于7日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，甲方在乙方迁离及交回租赁房屋后3日内退还租赁保证金予乙方；及其他。2013年3月1日，香港卫视的工作人员案外人一收取了涉案三处房屋的钥匙，其中10E房钥匙4把，10F房钥匙3把，10G房钥匙3把，并出具《收据》。朱秉宇、田川持有香港卫视的工作人员案外人一的名片，案外人一的名片显示：案外人一，某卫视集团办公室副主任。香港卫视持有田川的名片，田川的名片显示：田川，深圳市某文化传播有限公司。2013年3月11日，香港卫视的工作人员案外人一通过其电子邮箱XXX@hkstv.tv向XXX@163.com以及XXX@QQ.com两个电子邮箱发送主题为“租赁协议通知函”、附件为《租赁协议通知函》、《解除合同协议书-田川先生》、《解除合同协议书-朱秉宇先生》的电子邮件。附件《租赁协议通知函》的内容为：“尊敬的田川、朱秉宇先生：贵我双方于2013年3月1日签署了某房屋租赁合同，但在合约签署之后，我方发现前我公司离任员工已成立新公司在某办公，为免同业竞争的原因，我公司不欲继续租赁某作为办公场地了。此事发生后，经过我方认真考虑，我们已通过房屋中介于3月8日坦承告知您此事，并希望能当面向您解释此事以争取您的谅解，同时也便于您提早另行安排。但无奈您在外地出差无法见面，随后我公司林总也给您打了电话，向您解释了此事，希望能取得您的谅解，结束贵我双方的租赁合同。对于这样的结果，我们深表歉意，同时真心的希望能取得您的谅解。我们已草拟了解约协议，请您查阅，如有问题，请您随时联系我们。”附件《解除合同协议书-田川先生》、《解除合同协议书-朱秉宇先生》的内容大致相同，均为双方同意解除于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》。上述电子邮件发送情况已经广东省深圳市深圳公证处公证。2013年3月14日，田川就香港卫视未支付涉案三处房屋的租赁保证金问题向香港卫视邮寄发出《催款函》收件人为案外人二。2013年4月15日，该信件以“逾期未领退回”为由被退回。香港卫视明确未收到该《催款函》。2013年7月，朱秉宇、田川委托广东金唐律师事务所向香港卫视发出《律师函》，函告香港卫视：被告香港卫视未支付租赁保证金并拖延支付房屋租金及管理费已经构成违约，并要求香港卫视及时处理。香港卫视于2013年7月10日收到该《律师函》。2013年9月12日，深圳市某文化产业投资管理有限公司出具《证明函》，内容为：“……香港卫视前海运营总部于合同签署3日后通知我司及田川、朱秉宇先生，要求解除前述房屋租赁合同，不再租赁前述房屋，并于2013年3月11日通过邮件正式发送租赁协议通知函和解除合同协议书给我司及田川、朱秉宇先生，同时将前述三个单位钥匙交还给我司，我司在收到钥匙当天已通知田川、朱秉宇先生收回钥匙。”根据该公司的企业信用信息资料，该公司的经营范围包括房地产经纪。香港卫视主张朱秉宇、田川与香港卫视签订的租赁合同系该公司促成，香港卫视要求解除租赁合同也是通过该公司进行处理，虽然该公司未与双方当事人签订独立的经纪合同，但朱秉宇、田川与香港卫视签订的《房屋租赁合同》中明确约定了佣金条款。朱秉宇、田川主张租赁事宜曾通过中介公司的工作人员的介绍，中介的工作人员想自己赚钱，否认与该公司存在经纪关系，否认收到涉案房屋的钥匙。关于涉案房屋的使用情况。朱秉宇、田川主张涉案房屋目前为空置，实际控制人为香港卫视，因租赁合同未解除，朱秉宇、田川不敢进入涉案房屋，也不敢另行出租；香港卫视主张香港卫视的工作人员约田川见面，通知田川解除租赁合同后，田川非常生气，之后田川拒不见面，不签收香港卫视发出的通知函，香港卫视无法将钥匙交还给朱秉宇、田川，只能通过中介转交，且在2013年8月之前，田川一直委托中介向外出租涉案房屋，此后，田川另行委托其他中介出租涉案房屋。根据上海某服务有限公司深圳分公司出具的《某花园物业服务中心收款收据》以及《某花园物业服务中心收费通知单》：1、深圳市南山区某花园一期E座一单元10E房2013年3月至6月的物业管理费均为1956.96元、本体维修基金均为40.77元，2013年6月另产生空调维护费391.39元；2013年7月的物业管理费为1956.96元，电费为36元，本体维修基金为40.77元，空调维护费为391.39元；2013年8月的物业管理费为1956.96元，往月欠费1956.96元产生滞纳金2.94元，本体维修基金为40.77元，往月欠费40.77元产生滞纳金0.06元，空调维护费391.39元；2013年9月、10月的物业管理费均为1956.96元，本体维修基金均为40.77元，空调维护费均为391.39元。2、深圳市南山区某花园一期E座一单元10F房于2013年3月至5月的物业管理费均为1948.92元，本体维修基金均为40.60元；2013年6月至9月的物业管理费均为1948.92元，本体维修基金均为40.60元，空调维护费均为389.78元。3、深圳市南山区某花园一期E座一单元10G房2013年3月至5月的物业管理费均为1799.76元，本体维修基金均为37.50元；2013年6月至10月的物业管理费均为1799.76元，本体维修基金均为37.50元，空调维护费均为359.95元。另查明，原审法院于庭审之后向上海某服务有限公司深圳分公司调查涉案三处房屋的租赁相关事宜。该公司回复：涉案三处房屋在该公司并无租赁备案信息；涉案三处房屋至今空置，并未装修。以上事实，有《房屋租赁合同》、《公证书》、《律师函》、《证明函》、《收据》、产权资料电脑查询结果表等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 488号案的原告朱秉宇请求法院判令：1、香港卫视支付朱秉宇2013年3月10日起拖欠的管理费（计算至本年度9月9日，含本体维修基金和空调维护费）14334元及其滞纳利息；2、香港卫视支付朱秉宇2013年6月10日起拖欠的房屋租金（计算至本年度9月9日）73386元及其滞纳利息；3、香港卫视继续履行合同并承担违约责任，向朱秉宇支付违约金97848元；4、香港卫视承担本案诉讼费。 489号案的原告田川请求法院判令：1、香港卫视支付田川20**年3月10日起拖欠的管理费（计算至本年度9月9日，含本体维修基金和空调维护费）27457.80元及其滞纳利息；2、香港卫视支付田川20**年6月10日起拖欠的房屋租金（计算至本年度9月9日）140576元及其滞纳利息；3、香港卫视继续履行合同并承担违约责任，向田川支付违约金187434元；4、香港卫视承担本案诉讼费 原审法院认为，朱秉宇、田川与香港卫视签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应诚信履约。关于合同的履行情况问题。首先，合同签订后，香港卫视于租赁期限开始的第二天即向田川发送电子邮件明确告知朱秉宇、田川因香港卫视自身的经营原因而要求解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》并未约定香港卫视可以行使该等单方解约权，相关法律法规亦未赋予香港卫视该等单方解约权，即香港卫视单方提出解除《房屋租赁合同》既无法律依据也无合同依据，虽然其解除合同的意思表示已经于2013年3月11日到达朱秉宇、田川，但并不能产生解除合同的法律效力，也不能成为香港卫视未依约履行义务的免责事由。其次，根据上述查明的情况，朱秉宇、田川确认涉案三处房屋一直处于空置的状态；根据涉案房屋的物业服务公司出具的收款收据及收费通知单，除10E房在2013年7月曾产生过36元电费之外，10E房在其余时间并无电费产生记录，10F房、10G房也无电费产生记录；涉案房屋的物业服务公司亦明确涉案三处房屋并未装修，一直空置。现有的证据可以证实香港卫视并未进入涉案房屋内进行实际使用，朱秉宇、田川主张其不清楚香港卫视对涉案房屋的使用情况并不符合常理，原审法院认定朱秉宇、田川明知香港卫视不再履约且涉案房屋空置的事实。香港卫视已经明确向朱秉宇、田川告知其不再履行《房屋租赁合同》，并且以实际行动明确停止履行《房屋租赁合同》，朱秉宇、田川的合同目的已经无法实现，《房屋租赁合同》在客观上已经不宜继续履行，现朱秉宇、田川请求香港卫视继续履行合同，原审法院不予支持。关于违约损失的确定问题。香港卫视在与朱秉宇、田川签订《房屋租赁合同》后不仅未依约履行合同，反而在未与朱秉宇、田川协商一致的情况下单方提出解除合同，其行为违背了合同法明确规定的诚实信用原则，有悖契约精神，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原审法院以朱秉宇、田川的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑以下情况：第一，2013年3月10日至6月10日为免租期，朱秉宇、田川于2013年3月11日即知悉香港卫视不愿继续履约，之后朱秉宇、田川明知香港卫视不支付租赁保证金且不支付租金、物业管理费等费用，朱秉宇、田川虽不同意解除合同，但至本案起诉之日即2013年9月3日，朱秉宇、田川并未就合同之履行问题与香港卫视进行积极有效的磋商，亦未采取积极措施防止自身损失的进一步扩大。第二，香港卫视虽然未实际使用涉案房屋，但因其根本违约行为已经导致涉案房屋产生空置损失，并致朱秉宇、田川须垫付涉案房屋2013年3月10日至2013年9月9日期间的物业管理费、本体维修基金、空调维护费。据此，原审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定香港卫视向朱秉宇、田川支付两个月租金数额的违约损失，即香港卫视应当向488号案朱秉宇赔偿损失48924元，香港卫视应当向489号案田川赔偿损失93717元。香港卫视另须向488号案朱秉宇支付2013年3月10日至2013年9月9日期间的物业管理费11741.76元（1956.96元／月×6个月）、本体维修基金244.62元（40.77元／月×6个月）、空调维护费1565.56元（391.39元／月×4个月），向489号案田川支付2013年3月10日至2013年9月9日期间的物业管理费22492.08元（1948.92元／月×6个月＋1799.76元／月×6个月）、本体维修基金468.60元（40.60元／月×6个月＋37.50元／月×6个月）、空调维护费2998.92元（389.78元／月×4个月＋359.95元／月×4个月）。朱秉宇、田川另请求香港卫视支付双倍租赁保证金数额的违约金，对此，原审法院认为，虽然《房屋租赁合同》对香港卫视不支付租赁保证金约定了违约责任，但租赁保证金的性质乃是基于保障租赁合同的顺利履行而设定的具有保证性质的款项，并非因使用房屋而必然发生的费用，《房屋租赁合同》作此约定并不符合租赁保证金的法律性质，朱秉宇、田川的该项请求，没有法律依据，原审法院不予支持。朱秉宇、田川的其他诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一香港卫视应于本判决生效之日起十日内向488号案朱秉宇赔偿损失48924元；二、香港卫视应于本判决生效之日起十日内向488号案朱秉宇支付2013年3月10日至2013年9月9日期间的物业管理费11741.76元、本体维修基金244.62元、空调维护费1565.56元；三、香港卫视应于本判决生效之日起十日内向489号案田川赔偿损失93717元；四、香港卫视应于本判决生效之日起十日内向489号案田川支付2013年3月10日至2013年9月9日期间的物业管理费22492.08元、本体维修基金468.60元、空调维护费2998.92元；五、驳回488号案朱秉宇的其他诉讼请求；六、驳回489号案田川的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。488号案案件受理费2005.70元，由朱秉宇负担1330.43元，香港卫视负担675.27元。489号案案件受理费3316元，由田川负担2199.59元，香港卫视负担1116.41元。 上诉人朱秉宇不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、判令香港卫视支付2013年6月10日起拖欠的房屋租金（计算至本年度9月9日）73386元及其滞纳利息；2、变更原审判决第一项，判决香港卫视按租赁合同约定的违约金标准，向朱秉宇赔偿损失97848元；3、判决维持原审第二项判决；4、香港卫视承担本案全额诉讼费。主要理由：一审判决在部分事实认定、判决内容以及法律适用和解释方面存在以下错误，应予以纠正。在缺乏任何事实和证据支持的情况下，一审裁判轻率的认为，“朱秉宇、田川并未就合同之履行问题与香港卫视进行积极有效地磋商……”，而将朱秉宇、田川遵守诚实信用原则，遵从契约精神的主张和行为错误的理解为“未采取积极措施防止自身损失的扩大”，在香港卫视构成根本违约的前提下，违背了法律的明确规定和合同中对违约责任的明确约定，过分不当地试用了法官自由裁量权，有违公平和契约自由精神，导致朱秉宇合法权益受损。或许是出于疏忽，一审裁判没有对朱秉宇要求香港卫视依照合同约定支付租金和滞纳利息的请求作出合理的分析、推理和说明，忽略了对重要诉讼请求的裁判，导致了朱秉宇依照合同约定的租金收入丧失殆尽。根据本案中《房屋租赁合同》的规定，双方明确约定了违约责任，且违约金根据租赁保证金加以确定。一审裁判将违约金与租赁保证金混为一谈，以对租赁保证金的错误理解和解释，适用于对违约责任的替代，不仅是对民法和合同法中有关违约责任规定和原理的曲解和误导，更使判决结果偏离了公正的轨道。为此，恳请二审法院根据事实和法律，厘清责任是非，支持朱秉宇的请求，维护公平诚信的市场经济秩序和法律的正确实施。 上诉人田川不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、判令香港卫视支付2013年6月10日起拖欠的房屋租金（计算至本年度9月9日）140576元及其滞纳利息；2、变更原审判决第一项，判决香港卫视按租赁合同约定的违约金标准，向田川赔偿损失187434元；3、维持原审第二项判决；4、香港卫视承担本案全额诉讼费。主要理由：一审判决在部分事实认定、判决内容以及法律适用和解释方面存在以下错误，应予以纠正。在缺乏任何事实和证据支持的情况下，一审裁判轻率的认为，“朱秉宇、田川并未就合同之履行问题与香港卫视进行积极有效地磋商……”，而将田川遵守诚实信用原则，遵从契约精神的主张和行为错误的理解为“未采取积极措施防止自身损失的扩大”，在香港卫视构成根本违约的前提下，违背了法律的明确规定和合同中对违约责任的明确约定，过分不当地试用了法官自由裁量权，有违公平和契约自由精神，导致田川合法权益受损。或许是出于疏忽，一审裁判没有对田川要求香港卫视依照合同约定支付租金和滞纳利息的请求作出合理的分析、推理和说明，忽略了对重要诉讼请求的裁判，导致了田川依照合同约定的租金收入丧失殆尽。根据本案中《房屋租赁合同》的规定，双方明确约定了违约责任，且违约金根据租赁保证金加以确定。一审裁判将违约金与租赁保证金混为一谈，以对租赁保证金的错误理解和解释，适用于对违约责任的替代，不仅是对民法和合同法中有关违约责任规定和原理的曲解和误导，更使判决结果偏离了公正的轨道。为此，恳请二审法院根据事实和法律，厘清责任是非，支持田川的请求，维护公平诚信的市场经济秩序和法律的正确实施。 上诉人香港卫视不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、撤销原两审判决第一、二、三、四项，并依法改判香港卫视无须向朱秉宇、田川赔偿损失；2、判令解除香港卫视与朱秉宇、田川之间的《房屋租赁合同》；3、判令朱秉宇、田川承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、香港卫视已履行通知义务：香港卫视在《房屋租赁合同》签署后的次日以口头告知方式通知朱秉宇、田川要求解除合同，中介公司也在场通知朱秉宇、田川解除《房屋租赁合同》，但朱秉宇、田川拒绝，因此香港卫视在2013年3月11日以正式邮件的形式通知朱秉宇、田川解除租赁合同，不再租赁朱秉宇、田川的房屋；2、香港卫视并未给朱秉宇、田川造成实际损失：本案涉及的租赁房屋从香港卫视与朱秉宇、田川签署《房屋租赁合同》之前至今，一直是空置状态，香港卫视并未实际进入租赁房屋，也未产生任何水电费用及其它费用；3、关于《房屋租赁合同》的租赁保证金：租赁保证金应以实际交付为准，而本案的租赁保证金一直未交付，所以不存在租赁保证金问题，而合同中约定的未交付租赁保证金的违约责任问题在法律上没用相关依据，该约定无效；4、香港卫视已于《房屋租赁合同》签署后次日已明确向朱秉宇、田川告知不再履行合同，并且以实际行动明确停止履行合同，朱秉宇、田川已明知香港卫视不再履约且涉案房屋空置的事实，《房屋租赁合同》在客观上已不宜继续履行，香港卫视依法申请解除《房屋租赁合同》。综上所述：朱秉宇、田川的相关主张缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。现香港卫视为维护自身的合法利益，特此上诉，请予依法裁断，支持香港卫视的全部诉讼请求。 针对朱秉宇、田川的上诉，香港卫视答辩称，我方答辩意见与上诉状一致。 针对香港卫视的上诉，朱秉宇、田川答辩称，我方答辩意见与上诉状一致。 本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。朱秉宇、田川与香港卫视签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，一审认定合法有效正确。香港卫视于涉案合同约定的租期开始的第二天未经双方协商一致即要求解除《房屋租赁合同》，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于香港卫视系在免租期的第二天作出解除合同的意思表示，且出租方应当采取相应的措施防止损失扩大，在出租方未采取相应的措施防止损失扩大的情况下，扩大损失的部分应当由出租方自行承担，一审酌情判令香港卫视向出租方支付两个月租金数额的损失并无不当。涉案《房屋租赁合同》对香港卫视不支付租赁保证金约定了违约责任，但租赁保证金的性质系履行租赁合同的保障，具有保证性质，一审认定涉案《房屋租赁合同》作此约定并不符合租赁保证金的法律性质并无不当。出租方请求判令香港卫视支付双倍租赁保证金数额的违约金，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  俞 红 审 判 员  柯云宗 代理审判员  吴思罕 二〇一四年九月九日 书 记 员  王丹妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。