湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第354号
上诉人（原审原告）曹齐家，男，1977年3月15日出生，汉族，岳阳市人。
委托代理人万景，湖南卓夫律师事务所律师。
委托代理人陈法元，岳阳市岳阳楼区洛王法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）曹丽芳，女，1978年5月10日出生，汉族，岳阳市人。
委托代理人万景，湖南卓夫律师事务所律师。
委托代理人陈法元，岳阳市岳阳楼区洛王法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）唐徐周，男，1962年8月1日出生，汉族，岳阳市人。
委托代理人李义和，湖南云盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹艳芳，女，1974年2月19日出生，汉族，岳阳市人。
上诉人曹齐家、曹丽芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民康初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1991年5月21日，曹齐家、曹丽芳及曹艳芳的父亲曹曙先在岳阳经开区分水垅村分水组修建住宅平房一栋，用地面积为240.63平方米，建筑占地128.23平方米。1996年12月4日，曹曙先去世后，曹齐家、曹丽芳及曹艳芳均未明确表示放弃该遗产，但未对该房产进行实际分割。之后曹齐家、曹丽芳一直在外打工，房屋一直由曹艳芳维护管理，曹艳芳多次向曹齐家、曹丽芳提出要求共同出资对该房屋进行维护改造，但曹齐家、曹丽芳均不同意出资。2000年11月20日，曹艳芳在未告知曹齐家、曹丽芳的情形下，立据将该房屋及宅基地出卖给唐徐周，该协议记载：“立契出卖房屋人曹艳芳、曹齐家（因曹齐家因故外出，所有责任由曹艳芳承担）因经济拮据，愿将祖遗之业房屋一栋（其范围以土地使用证房屋产权证明书为准）请中说合出售给唐徐周，双方共议售价为肆仟元整，现付贰仟元整，其余贰仟元于2001年11月19日以前付清，空口无凭，立字为据。”协议上有曹松如、曹欣余、曹本良、曹成林、廖晓龙、翁建国作为中间人分别签名，曹艳芳收取了售房款4000元后未告知曹齐家、曹丽芳。2007年5月11日，曹艳芳和唐徐周出具一份证明，该证明记载“奇家祖业茴洞一个、屋前水泥坪、屋后空地及其所有屋前屋后果树都归唐徐周所有，任何人不得侵犯。”证明上曹成林、翁建国分别在上面签字作证。2012年后，曹齐家、曹丽芳得知祖屋被出售后与唐徐周、曹艳芳发生争议，遂具状起诉，请求判令唐徐周、曹艳芳签订的房屋买卖协议无效，除唐徐周占用的新建房屋地基，返还曹齐家、曹丽芳应得剩余的部分房屋和宅基地，并承担本案的诉讼费用。
另查明，唐徐周女儿唐清燕、唐星卫、唐方良三人户口于房屋签订协议之前已迁到分水垅村村民委员会分水组。唐徐周受让该房屋及宅基地后，分水垅村及其原管理机关梅溪乡人民政府均同意其成为该村集体经济组织成员，并向其发包了水田、旱地和菜地，之后唐徐周一直依照相关规定缴纳农业税和农业特产税及附加费。2007年，被告唐徐周拆除了部分诉争房屋后以其女唐清燕的名义新建住宅一栋，建筑占地面积110平方米，并在岳阳市经济技术开发区办理了相关建房手续。
原审法院认为，曹艳芳与唐徐周达成房屋买卖协议时，曹齐家、曹艳芳并不在家中，唐徐周并无证据证明曹齐家、曹丽芳对该房屋买卖协议知情，故唐徐周关于本案超过诉讼时效的主张不能成立。曹曙先去世后没有留下遗嘱，按照《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条之规定，诉争房屋应当由其法定继承人即曹齐家、曹丽芳和曹艳芳共同继承，故曹齐家、曹丽芳和曹艳芳是该房屋的共同共有人。唐徐周在受让诉争房屋和宅基地之前，已将子女户口迁至诉争房屋所在地村组，受让该房屋及宅基地后，分水垅村及其原管理机关梅溪乡人民政府均同意其成为该村集体经济组织成员，并向其发包了水田、旱地和菜地，之后唐徐周一直依照相关规定缴纳农业税和农业特产税及附加费，故唐徐周具备受让农村产权房资格。曹艳芳与唐徐周达成房屋买卖协议时，虽然未告知并征得曹齐家、曹丽芳同意，属于无权处分，但该协议系曹艳芳与唐徐周真实意思表达，并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：驳回曹齐家、曹丽芳全部诉讼请求。案件受理费300元由曹齐家、曹丽芳承担。
上诉人曹齐家、曹丽芳不服，向本院提起上诉称，1、一审法院确定案由错误，本案系侵权纠纷，本案被上诉人所签订的房屋买卖协议对上诉人不具有效力。2、本案诉争房屋和宅基地系上诉人与被上诉人曹艳芳共同共有，被上诉人曹艳芳的行为系无权处分，被上诉人所签订的协议没有得到上诉人的追认。请求二审法院撤销原判，改判两被上诉人所签订房屋买卖协议对上诉人无效，被上诉人唐徐周返还两上诉人所得剩余房屋和宅基地。
被上诉人唐徐周答辩称，一审法院确定案由并无不当，上诉人在起诉状中明确提出请求人民法院判令唐徐周与曹艳芳签订的房屋买卖协议无效，故原审法院只就协议效力进行审理。2、本案两被上诉人签订协议有效，并无合同无效情形。故请求二审法院维持原判。
被上诉人曹艳芳没有答辩。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人起诉所请求的内容为：“依法确认唐徐周与曹艳芳签订的房屋买卖协议无效，除唐徐周占用了的新建房屋地基，返还曹齐家、曹丽芳应得剩余的部分房屋和宅基地”。可见，上诉人的真实意图为以确认房屋买卖合同无效为由要求返还房屋及宅基地。
本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人认为曹艳芳无权处分共有物而导致房屋买卖协议无效，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条确定了原因行为和物权变动的区分原则，即该原则强调合同等原因行为的效力应受《合同法》的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。只要合同具备法律规定的生效要件，则认定合同关系已经生效。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中曹艳芳与唐徐周均系完全民事行为能力人，所签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且该协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的应当认定为无效的情形，该房屋买卖协议应当合法有效。上诉人以被上诉人曹艳芳无处分权为由主张房屋买卖协议无效，本院不予支持，故上诉人以该房屋买卖协议无效为由要求返还房屋和宅基地，显然没有法律依据。唐徐周购房后于2007年拆除部分房屋并新建了住宅一栋，该新建住宅办理了相关建房手续，那么从现在房屋的实际使用情况来看，两上诉人与被上诉人曹艳芳依继承所得的共有房屋以及依附于该房屋的宅基地使用权事实上均已无法返还。故对上诉人要求返还房屋及宅基地的诉讼请求，本院不予支持。如果上诉人认为共有物权受侵害为可另行起诉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人曹齐家、曹丽芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉香
代理审判员 程 鹏
代理审判员 余立根
二〇一四年十月二十日
书 记 员 胡 娜
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。