福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0603民初8号
原告程秀华，女，1957年7月16日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托代理人ＸＸ文，福建三和律师事务所律师。
被告林美凤，女，1970年3月7日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区步文镇下洲村桂林。
被告蔡某甲。
委托代理人林美凤，女，1970年3月7日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区步文镇下洲村桂林。系被告蔡某甲之母。
被告蔡某乙。
法定代理人林美凤，女，1970年3月7日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区步文镇下洲村桂林。系被告蔡某甲之母。
被告黄亚菜，女，1949年12月29日出生，汉族，住住福建省漳州市龙文区步文镇下洲村桂林。
委托代理人林美凤，女，1970年3月7日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区步文镇下洲村桂林。系被告黄亚菜之媳。
原告程秀华与被告林美凤、蔡某甲、蔡某乙、黄亚菜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员陈婧怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程秀华的委托代理人ＸＸ文、被告林美凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程秀华诉称，2015年6月15日，经龙文区小蔡房产蔡丽娥居间介绍，原告与被告林美凤签订《房地产买卖协议书》，原告以83万元（人民币，下同）向被告林美凤购买漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋，并于当日支付定金8万元。2015年7月6日，原告通过儿子吴嘉的银行账户转账支付30万元给被告林美凤用于结清讼争房产的银行按揭贷款。2015年11月9日，原告支付364000元给被告林美凤。根据协议约定，购房余款86000元于办理过户手续当天结清。原告于2015年7月26日接管房产入住至今。双方签订协议书时，被告林美凤有告知原告其丈夫蔡清枝去世后尚有一名未满18周岁的女儿蔡某甲，过户手续需等蔡某甲年满18周岁后才能办理。原告同意被告林美凤的意见。但被告蔡某甲年满18周岁后，被告林美凤仍未能配合办理过户手续。原告经了解得知，被告林美凤另有一名未满18周岁的女儿蔡某乙，因此无法办理过户手续。原告现已支付大部分房款，并接管房屋入住至今。双方签订协议书时，被告林美凤故意隐瞒被告蔡某乙的情况，导致现在无法办理过户手续。原告没有过错。签订协议书时，被告林美凤系被告蔡某甲、蔡某乙的法定监护人，蔡清枝的母亲黄亚菜也同意卖房，故原告与被告林美凤签订的协议书合法有效。现请求法院判令四被告履行2015年6月15日签订的《房地产买卖协议书》，将位于漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号的房产过户给原告程秀华；本案受理费由四被告共同承担。
被告林美凤、蔡某甲、蔡某乙、黄亚菜辩称，其同意履行原告程秀华与被告林美凤于2015年6月15日签订的《房地产买卖协议书》，将位于漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号的房产过户给原告程秀华。
经审理查明，被告林美凤与蔡清枝婚后于2009年3月向漳州市荣昌房地产开发有限公司购买漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋。蔡清枝于2013年过世。2014年9月19日，被告林美凤办理漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋的所有权登记手续，将该房屋所有权登记在其名下。2015年6月15日，经小蔡房产蔡丽娥居间介绍，原告程秀华与被告林美凤签订《房地产买卖协议书》，被告林美凤将漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋以83万元价格卖给原告程秀华，约定：原告于2015年6月15日支付被告林美凤购房定金8万元，2015年7月26日前支付首期购房款30万元，2015年11月10日前支付第二期购房款364000元，余款86000元于该房屋办理产权过户手续时付清，双方定于2015年11月20日前办理相关交易手续。2015年6月15日，原告程秀华向被告林美凤支付购房定金8万元。2015年7月6日，原告程秀华向被告林美凤支付首期购房款30万元。2015年7月26日，原告程秀华一家入住漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋至今。2015年11月9日，原告程秀华向被告林美凤支付第二期购房款364000元。被告林美凤至今未与原告程秀华办理漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋的产权过户手续。
另查明，被告林美凤与蔡清枝婚后生育被告蔡某甲、蔡某乙。被告黄亚菜系蔡清枝之母。蔡清枝之父蔡解放于1993年过世。被告林美凤、蔡某甲、黄亚菜均同意原告程秀华与被告林美凤于2015年6月15日签订的《房地产买卖协议书》条款内容，并同意继续履行该《房地产买卖协议书》，将漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋的产权过户给原告程秀华。
以上事实有原告程秀华提供的《房地产买卖协议书》、收条、借条、银行转账凭证、房屋所有权证书、土地使用权证书、户口本、福建荣昌无业服务有限公司荣昌花园客户服务中心出具的证明、水费清单、电费发票及被告林美凤提供的安葬证、火化证、漳州市公安局步文派出所及漳州市龙文区步文镇下洲村民委员会出具的证明等证据及当事人的当庭陈述等予以证实，并经庭审质证和本院审查，可予采信。
本院认为，漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋系被告林美凤与其丈夫蔡清枝婚后购买的房产，系其二人夫妻共同财产。蔡清枝于2013年过世后，被告林美凤、蔡某甲、蔡某乙、黄亚菜对该房屋享有法定继承权。原告程秀华与被告林美凤于2015年6月15日签订《房地产买卖协议书》时，被告蔡某甲、蔡某乙尚未年满18周岁，系限制民事行为能力人，被告林美凤作为法定代理人可代理其民事活动。现被告蔡某甲已年满18周岁，其与被告黄亚菜均对该《房地产买卖协议书》予以追认，故该《房地产买卖协议书》是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。原告程秀华与被告林美凤签订《房地产买卖协议书》后，已经依约支付744000元购房款并入住该房屋，四被告未依约办理房屋产权过户手续，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告程秀华为此起诉要求判决四被告继续履行2015年6月签订的《房地产买卖协议书》、将漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋的产权过户给原告程秀华的请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告林美凤、蔡某甲、蔡某乙、黄亚菜应履行2015年6月15日签订的《房地产买卖协议书》，于本判决生效之日起十日内将址在漳州市龙文区新浦东路4号荣昌花园荣昌广场C座703号房屋的产权过户予原告程秀华。
本案受理费100元，由被告林美凤、蔡某甲、蔡某乙、黄亚菜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 陈婧怡
二〇一六年一月二十八日
书记员 林宇晖
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的有关规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；法律文书未规定期间的，从法律文书生效之日起计算。