湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01610号
上诉人（原审被告）：武汉求索商业管理有限公司，住所地武汉市江岸区汉口花园二期F区1楼2室。
法定代表人：李佐莉，该公司总经理。
委托代理人：张英、姚远，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：武汉心品假日酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区后湖大道汉口花园广场二期逸松庭F区二层一室。
法定代表人：邹鹰，该公司总经理。
上诉人武汉求索商业管理有限公司（以下简称求索公司）因与被上诉人武汉心品假日酒店管理有限公司（以下简称心品公司）房屋租赁纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，心品公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、求索公司立即为租赁给心品公司的位于武汉市江岸区后湖大道汉口花园广场二期逸松庭F区二层一室房屋，开通天然气，以满足心品公司的日常经营需要；2、求索公司赔偿心品公司因延迟开通天然气造成的经济损失100，000元；3、求索公司返还多收取的电费122，554元；4、本案诉讼费由求索公司负担。
一审法院查明：2012年1月17日，武汉兴尔商贸有限公司承租了武汉地产开发投资集团有限公司开发的位于武汉市江岸区后湖大道汉口花园社区汉口花园广场（逸松庭商业地块）的地上一层部分，双方签订房屋租赁合同，约定租期为十五年，武汉兴尔商贸有限公司有权将租用房屋的一部分（转租部分不得超过武汉兴尔商贸有限公司租赁房屋面积的40%）以自己的名义转租给第三人。2012年11月12日，武汉地产开发投资集团有限公司将上述租赁合同项下的权利义务概括转让给了武汉地产控股有限公司。2013年1月16日，武汉兴尔商贸有限公司将上述租赁合同项下的权利义务概括转让给了求索公司。
2012年10月25日求索公司与心品公司的法定代表人邹鹰签订商业用房合作经营合同，约定邹鹰租赁位于武汉市江岸区后湖大道汉口花园广场二期逸松庭F区二层一室房屋作为经营场所，租赁经营建筑面积共计约2，019平方米；求索公司应保证租赁房屋的水、电容量、宽带网络、天然气等公用事业设施应满足心品公司的经营需求，如果需要更改或扩容，相关费用均由求索公司承担；房屋租赁经营期限为八年，自起租计算日（起租日为交付房屋之日起90天的免租装修期满之日的次日）开始计算；心品公司支付求索公司每月租金为50元／平方米，计100，960元／月，前两年不递增，从第三年开始起每两年递增8%；物业管理费4，038元／月；心品公司在租赁期间经营实际发生的水、电费等一切公用事业费由求索公司向当地公用事业部门和政府管理部门代为缴纳，缴纳标准按有关部门的规定加上变压器耗损（按各用户的用电量分摊）。
2012年12月28日，求索公司与心品公司又签订商业用房合作经营合同一份，约定求索公司以武汉地产开发投资集团有限公司开发的位于武汉市江岸区后湖大道汉口花园社区汉口花园广场（逸松庭商业地块）的地上一层部分商铺的经营权投入，心品公司同意按双方确定标准及规模进行装修，心品公司拥有商铺的经营权，求索公司与心品公司在后期经营收益的利益分成比例为3：7，合作期限自合同签订之日起至2021年3月31日止；本合同、补充协议或备忘录有不一致之处，应以时间在后的文件内容为准；合同还约定了其他条款。
2013年5月30日，就2012年12月28日求索公司与心品公司签订的商业用房合作经营合同，求索公司与心品公司又签订商业用房合作经营合同补充协议书一份，约定双方确定放弃经营收益利益分成的结算方式，变更为求索公司不干预心品公司的经营管理，按季度收取保底收益；心品公司每季度向求索公司支付保底收益，双方还约定了保底收益的具体金额及支付方式等。
合同签订后，求索公司给予心品公司三个月的免租期即2013年4月1日至2013年6月30日，2013年7月1日起心品公司向求索公司支付房租。合同签订后至2014年12月期间，心品公司总用电数为532，847度，求索公司按照1.20元／度标准收取心品公司的电费，心品公司共向求索公司支付电费639，416元。求索公司按0.963元／度标准向湖北省电力公司缴纳电费。
合同履行期间，求索公司没有为心品公司承租的房屋安装天然气。心品公司于2013年5月要求求索公司为其开通天然气。2015年4月3日心品公司书面告知求索公司月用气量为2，000方左右，此后求索公司一直未为心品公司承租房屋安装天然气。
一审法院另查明，武汉地产控股有限公司对其出租给求索公司的房屋每季度进行现场检查监督。
一审法院认为：求索公司与心品公司的法定代表人邹鹰于2012年10月25日签订的商业用房合作经营合同，求索公司与心品公司于2012年12月28日签订的商业用房合作经营合同、于2013年5月30日签订的补充协议书均系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，约定的租赁期限未超出武汉地产开发投资集团有限公司租赁给武汉兴尔商贸有限公司的租赁期限，且武汉地产控股有限公司在法律规定的期间内未主张转租无效，故上述合同合法有效，应受法律保护。
求索公司与心品公司均主张上述三份合同名为商业用房合作经营合同，从上述合同内容判断，实质为房屋租赁合同。
2012年10月25日合同约定，求索公司应保证租赁房屋的天然气设施应满足心品公司的经营需求，但求索公司一直未能将出租房屋天然气安装到室内，违反合同约定，心品公司要求求索公司继续履行，故求索公司应为出租房屋开通天然气，按照通常理解，天然气应开通到出租房屋室内。求索公司辩称天然气安装到室内的费用应由心品公司承担，无合同和法律依据，对其抗辩不予采纳。求索公司辩称，安装天然气还需心品公司提供用气点所在区域总平面图、用气点所在房间建筑施工图、燃气器具定位图，但这些材料系武汉市天然气有限公司要求报装客户提供的，根据合同约定，求索公司有安装天然气的义务，且心品公司在装修时已将装修图纸复印件交给了求索公司，故其再要求心品公司提交上述材料无事实和法律依据，对其抗辩不予采纳。
2012年10月25日合同约定，心品公司在租赁期间经营实际发生的电费由求索公司代为缴纳，缴纳标准按有关部门的规定加上变压器耗损（按各用户的用电量分摊），求索公司未能提交证据证明变压器损耗，故其按照1.20元／度标准收取心品公司的电费没有合同和法律依据，虽然心品公司实际缴纳电费为0.963元／度，但心品公司主张按照0.97元／度计算应收取的电费，系其对自身权利的处分，予以准许，故求索公司应返还心品公司多收取的电费122，554元［（1.20元／度-0.97元／度）×532，847度］，该费用为截止到2014年12月的费用。心品公司主张求索公司赔偿其因延迟开通天然气造成的经济损失100，000元，因未能提交充分证据证明其损失，故对该主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉求索商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内为租赁给武汉心品假日酒店管理有限公司的位于武汉市江岸区后湖大道汉口花园广场二期逸松庭F区二层一室房屋，开通天然气到户；二、武汉求索商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还武汉心品假日酒店管理有限公司多收取的电费122，554元；三、驳回武汉心品假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，639元，邮寄费20元，共计4，659元，由武汉求索商业管理有限公司负担2，566元，武汉心品假日酒店管理有限公司负担2，093元。
判后，求索公司不服，向本院提出上诉。请求：撤销原判第一、二项，改判驳回心品公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由心品公司承担。其上诉的主要理由为：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、心品公司不积极履行提交报装天然气所需资料的先行义务，求索公司行使先履行抗辩权，拒绝办理天然气到户，属于合法行为。2、求索公司提供给心品公司的电容量，属于二次供电，客观上存在电量耗损、人工及设备采购等情况，增加电费缴费标准属于合理分摊，也符合行业惯例。
被上诉人心品公司答辩则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，求索公司与心品公司于2012年10月25日签订的商业用房合作经营合同、2012年12月28日签订的商业用房合作经营合同以及2013年5月30日签订的补充协议书均系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。从以上三份合同约定的内容及实际履行的情况判断，上述合同的实质为房屋租赁合同。
双方在合同履行的过程中，心品公司履行了缴纳房屋租金及水、电费用的相关义务，而求索公司却违反合同约定，至今未能将天然气安装、开通到出租房屋内，其行为有违诚信，故一审法院判决求索公司继续履行为心品公司开通天然气到户的义务并无不当。但是，求索公司并非经营天然气的专业公司，其义务应为协助心品公司办理天然气到户的申报、安装、开通等相关手续。
求索公司收取出租房屋的电费，实际上是为电业部门代收代缴的关系。其擅自提高电费收费标准，违反了电业部门的相关规定，且无任何证据证明其存在电量耗损、人工及设备采购等情况，故求索公司多收取心品公司的电费应予以返还。因此，求索公司的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决求索公司直接为心品公司开通天然气到户欠妥，应予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00549号民事判决第二、三项，即：二、武汉求索商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还武汉心品假日酒店管理有限公司多收取的电费122，554元；三、驳回武汉心品假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00549号民事判决第一项为：武汉求索商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，协助武汉心品假日酒店管理有限公司办理坐落于武汉市江岸区后湖大道汉口花园广场二期逸松庭F区二层一室房屋，天然气到户的申报、安装、开通等相关手续。
二审案件受理费4，639元，由武汉求索商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一五年十一月十六日
书记员 于 宁