徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2428号
原告徐州康居物业管理有限公司。
法定代表人李世忠，董事长。
委托代理人闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。
被告孙桂华，徐州市第一中学退休教师。
委托代理人袁硕。
原告徐州康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）诉被告孙桂华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由审判员魏道升独任审判，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，又于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告康居物业公司的委托代理人闫晓辉、被告孙桂华的委托代理人袁硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告康居物业公司诉称，自康居小区2000年上房以来，原告不间断提供物业服务，但被告自2007年2月1日到2014年12月31日拖欠物业管理费6798元，违约金4186元。原告每年都催要多次，但被告拒不支付，造成原告经营困难，侵犯了原告的合法权益。原告特提起诉讼，请求法院判令被告给付2007年2月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6798元、违约金4186元（截止到2013年6月30日，按逾期天数每天万分之五计算）。本案诉讼费由被告承担。
被告孙桂华辩称，被告在2003年入住康居小区，一直足额交纳物业管理费，每年交一次，一次交一年。在2008年时，因被告邻居住户房屋漏水，原告称是被告家管道漏水所致，要求在被告家进行挖掘施工。为了配合物业工作，维护邻里关系，被告在自身生活不便的情况下同意物业在被告家进行挖掘施工作业。后经原告挖掘勘探后发现不是被告家漏水所致，被告邻居家漏水还有其他原因。据此原告草草回填，没有将被告房屋恢复原状，导致房屋墙壁、地板被泡，至今地板破烂不堪，墙壁霉渍斑斑，马桶未予固定安装，至今无法使用。被告多次找原告解决，原告来回推诿不予解决。在2003年上房时，被告为了人身和财产安全需加装防护网。当时本市大部分防护网都是装在窗外，原告却要求被告装在室内。为了配合原告工作，更好地维护小区环境，被告按照原告要求将将防护网安装在室内。后期2008年左右，原告允许其他用户将防盗网装在室外，被告对原告这种双重标准不能接受。后期被告自费将防盗网移到窗外，并多次找原告要求原告说明双重标准的原因，原告不予理会。后因房屋被原告挖掘导致漏水，造成不能正常使用房屋卫生间功能，被告多次找到原告，原告推诿，声称没有费用，物业亏损运行。被告作为小区业主要求原告依照有关法律公布收支情况，原告不予理会。被告认为作为小区居民的一员，被告有知情权，有权知道小区收费是否用于维护小区居民利益。原告给被告带来的损失，要求原告予以补偿，损毁房屋、管线要求予以修复。在原告同意赔偿损失、恢复原状，公布物业收支明细的情况下，被告同意再交给原告物业管理费。
经审理查明，被告孙桂华是徐州市康居家园小区xx-x-xxx室业主，其拥有的房屋建筑面积为150.88平方米，且在康居家园小区实际居住。
2007年5月9日，康居家园业主委员会（委托方、甲方）与原告康居物业公司（受委托方、乙方）签订《物业管理合同》一份，内容包括：甲方委托乙方对座落于徐州市泉山区凤鸣路的徐州市泉山区康居家园实行专业化、一体化的物业管理订立本合同；本合同期限自2007年5月10日起至2007年11月9日止；乙方至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目；本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.48元；乙方在接管本物业中前四个月发生的物业管理费用按0.3元／㎡（一个月免收），由甲方协助乙方做好宣传收缴工作。该《物业管理合同》还就委托管理事项、甲乙双方权利义务、违约责任等事项作出约定。钟学珍、时盈江、袁睢成、刘加柱、李梅、周宏玉在该《物业管理合同》甲方代表处署名，王利东代表原告康居物业公司在该《物业管理合同》乙方代表处署名并加盖公章。
2007年11月6日，徐州泉山区康居家园业主委员会（甲方，以下简称康居业委会）授权时盈江与原告康居物业公司（乙方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，内容包括：甲方经过全市招标程序，决定以议标方式选聘乙方为凤凰山康居家园小区进行物业服务。双方在自愿、平等、协商的基础上，就相关事宜达成一致，订立本合同；本合同包括的物业服务管理的区域为规划平面图划定的范围。本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。乙方服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费、公用照明电费（从2008年1月1日起收取）、业主委员会委托收取的其他费用（如热水费、暖气费等）；乙方承担的物业服务期限自2007年11月6日起至2010年9月30日止；乙方所有收支账目，每季度向业主公布一次（张贴时间不少于十五天），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月月底以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会；普通住宅物业服务费0.48元／平方米建筑面积·月，小高层物业服务费0.98元／平方米建筑面积·月；物业服务费由使用人在每季度首月的第一个月到物业一次性缴清，行动不便的可由物业上门收取；业主或物业使用人不得无故拖欠物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日按应交物业服务费的万分之五另外收取滞纳金。乙方有权对当季未交又欠费1个月的业主进行公示通报；仍不交纳的，可提起诉讼进行追讨……该《徐州市康居小区物业服务合同》还就双方权利义务、物业服务质量等事项作出约定。时盈江代表康居业委会，王珍东代表原告康居物业公司分别在该合合同甲方、乙方落款处署名并加盖各自公章。
2010年9月27日，康居业委会（甲方）又授权刘春生与原告康居物业公司（乙方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定：乙方承担的物业服务期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止，其余内容同2007年11月6日《徐州市康居小区物业服务合同》基本一致。刘春生代表康居业委会与时任原告康居物业公司法定代表人的惠恒谷分别在该合同甲方、乙方落款处署名并加盖各自公章。
2013年9月30日，康居业委会（甲方）还授权丁建设与原告康居物业公司（乙方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定：乙方承担的物业服务期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，其余内容同2007年11月6日《徐州市康居小区物业服务合同》基本一致。丁建设代表康居业委会、原告康居物业公司的法定代表人李世忠分别在该合同甲方、乙方落款处署名并加盖其各自公章。
2014年9月29日，康居业委会（甲方）再次授权丁建设与原告康居物业公司（乙方）签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定：乙方承担的物业服务期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止，其余内容同2007年11月6日《徐州市康居小区物业服务合同》基本一致。丁建设代表康居业委会、原告康居物业公司的法定代表人李世忠分别在该合同甲方、乙方落款处署名并加盖其各自公章。
因被告孙桂华未交纳2007年2月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6798元，原告康居物业公司遂于2015年6月以诉称理由起诉来院，请求判令被告孙桂华给付物业管理费及违约金共10984元。被告孙桂华则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
在本案开庭审理期间，原告康居物业公司为证实其诉请主张，还向本院提交《催费通知》及邮寄该《催费通知》的国内挂号信函收据各一份，其中《催费通知》内容为：康居小区x区x号楼x单元xxx室：孙桂华先生／女士您购买并居住的康居小区物业，拖欠自2007年2月／日至2014年12月31日物业费6798元，滞纳金4186元。为了物业公司有资金和能力更好的为全部康居小区全体业主服务，进一步提高物业服务水准，请您在接到此函后七日内至康居物业公司缴纳上述费用。如您逾期不缴纳，本公司将提起诉讼，通过法律途径解决，届时您应承担的费用将进一步扩大，那将更不符合您的个人利益。请慎重考虑上述意见。恭祝全家安康。挂号信函收据显示该《催费通知》寄出时间为2015年2月26日。原告康居物业公司以此组证据证实其通过挂号信的方式向被告孙桂华邮寄了《催费通知》，要求被告孙桂华缴纳物业费及相应的滞纳金。被告孙桂华质证称其没有收到《催费通知》。
被告孙桂华对其拖欠物业服务费金额没有异议，但不同意支付违约金，并称因为原告康居物业公司的过错造成被告孙桂华没有交物业费，责任在原告康居物业公司。被告孙桂华还向本院提交以下证据：一、康居家园小区xx-
x-
xxx1室业主徐玲于2015年8月6日出具的《证明》一份，内容为：我是康居小区x区x号楼三单元xxx房业主，与202号住户相邻（一楼两户、对门）。大约在2008年秋末冬初时，我家的地下室出现严重的漏水和积水现象。向物业部门报告后，物业公司派员查看后认为是202室住户存在排水管道堵塞或损漏情况。随即物业公司对202室的北侧卫生间进行地面破坏和深度挖掘，深度达到一公尺左右，对其西侧的侧面墙角进行了破坏。在进出水管全面裸露和分解后，并未发现任何堵漏现象。随后在302室发现漏点并进行了整修，恢复了供排水的正常功能。在此过程中造成了202室的卫生间地面走廊的浸泡和破损，至今未得到恢复。以上情况属实，特此予以说明和资政。被告孙桂华以此证据证实原告康居物业公司对其房屋进行挖掘，没有修复好。二、拍摄的房屋墙壁、卫生间及室内防盗窗照片一组，共十四张，被告孙桂华以此证据证实其家被原告康居物业公司破损，未予以修复。
原告康居物业公司质证认为：对证据一的真实性不予认可。这样的书面证明在证人没有出庭作证的情况下，不具备任何的效力。原告康居物业公司并没有派人到被告孙桂华家里进行施工。被告孙桂华称手机中还有防盗网和财产损失的相应照片，后口头称另诉原告康居物业公司赔偿损失时予以提交。对证据二无法确认拍摄时间及地点，真实性不予认可。即使真是被告孙桂华家中，也不是原告康居物业公司施工造成的，无法达到被告孙桂华的证明目的。原告康居物业公司未对被告孙桂华家中开挖，也无权在业主家中施工。法庭已经释明如被告孙桂华认为原告康居物业公司对其造成损失只能另行起诉，这组照片与本案诉求并无关联性。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。依法成立的物业服务合同，对业主委员会、物业服务企业、业主和物业使用人均具有法律约束力。业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务。本案中，原告康居物业公司与康居业委会连续签订的五份物业服务合同，是依法成立的有效合同，对包括被告孙桂华在内的康居家园小区的业主和物业使用人均具有约束力。被告孙桂华作为业主实际享受了原告康居物业公司对康居家园小区的公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应按照上述物业服务合同的约定向原告康居物业公司交纳物业服务费等。原告康居物业公司要求被告孙桂华给付2007年2月1日至2014年12月31日期间的物业服务费6798元，被告孙桂华对此数额并无异议，本院依法予以支持。原告康居物业公司要求被告孙桂华支付截止到2013年6月30日的违约金4186元，虽有合同约定及相关法律规定，但结合本案被告孙桂华的抗辩理由，不能认定被告孙桂华系无故拖欠物业服务费用，故本院对原告康居物业公司要求被告孙桂华支付违约金的诉请酌定不予支持。关于被告孙桂华所称因原告康居物业公司进行挖掘施工导致其房屋墙壁、地板被泡及因防盗网移到窗外所造成的损失，被告孙桂华可持相关证据另行向原告康居物业公司主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条、第三十五条、第三十六条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告孙桂华应于本判决发生法律效力后十日内向原告徐州康居物业管理有限公司支付物业服务费6798元。
驳回原告徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，由原告徐州康居物业管理有限公司负担35元、被告孙桂华负担35元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 魏道升
审 判 员 李 涛
人民陪审员 赵廷苏
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 程 美