北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民（商）终字第07033号
上诉人（原审原告）陆雅丽，女，1950年9月23日出生。
委托代理人姜剑锋，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京广顺北大街星源公寓第E座01层5号房商业。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人胡伟琴，女，1986年2月21日出生。
原审第三人李颖一，女，1974年10月11日出生。
上诉人陆雅丽因与被上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦×）、原审第三人李颖一居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第01397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成由审判员徐庆担任审判长，代理审判员赵文岩、代理审判员王玉参加的合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人陆雅丽及委托代理人姜剑锋，被上诉人麦×委托代理人胡伟琴，原审第三人李颖一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆雅丽一审诉称：2011年12月18日，陆雅丽经麦×居间与李颖一签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陆雅丽将名下所有的位于本市东城区花市枣苑2号楼1507号房屋（以下简称涉诉房屋）卖给李颖一。合同签订前，麦×未对涉诉房屋权属情况及陆雅丽订约能力进行积极审查，没有询问陆雅丽的婚姻状况，没有向陆雅丽解释共有权的含义，更未释明共有人不同意出售涉诉房屋陆雅丽应承担的法律责任。合同履行中，因陆雅丽的丈夫杨沐不同意出售涉诉房屋，陆雅丽及时通知了麦×。但麦×未将该意见通知李颖一，且将房门钥匙交给李颖一，李颖一进住涉诉房屋。后因合同履行中陆雅丽的丈夫杨沐不同意陆雅丽出售涉诉房屋，致使《北京市存量房屋买卖合同》被解除。因陆雅丽违约，经人民法院判决，陆雅丽向李颖一承担违约责任，赔偿李颖一违约及房屋升值差价损失共计127.4万元；陆雅丽要求李颖一支付房屋使用费25.6万元，亦未获得人民法院支持。因麦×的过错，给陆雅丽造成上述损失，故陆雅丽起诉要求麦×赔偿陆雅丽153万元。诉讼费由麦×承担。
麦×一审答辩称：陆雅丽经麦×居间与李颖一签订《北京市存量房屋买卖合同》，签订合同时陆雅丽明确涉诉房屋没有共有权人，陆雅丽未说明其已婚。在三方签字的《房屋状况说明书》中，共有人情况处填写为无。在三方签字的《温馨告知》中，明确写明委托方需要提供的资料包括产权人的身份资料和家庭房产状况。麦×已经尽到审查义务。现麦×承认陆雅丽之夫不同意出售涉诉房屋后，陆雅丽将该意见告知麦×，麦×将该意见及时告知了李颖一。陆雅丽、麦×与李颖一签订有《居间服务合同》，麦×已按约定履行了居间义务。李颖一进住涉诉房屋，房门钥匙不是麦×给付的。现陆雅丽提出的赔偿数额是陆雅丽因违约应当依法承担的义务，故麦×不同意陆雅丽的诉讼请求。
李颖一一审述称：李颖一与陆雅丽、麦×签订有《居间服务合同》。后李颖一经麦×居间与陆雅丽签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同履行中，麦×将涉诉房门钥匙交给李颖一，李颖一进住了涉诉房屋。因陆雅丽的丈夫不同意出售涉诉房屋，致使《北京市存量房屋买卖合同》被解除。陆雅丽未如实说明情况，其丈夫对出售涉诉房屋不予认可，致使合同履行不能，经人民法院判决陆雅丽承担了违约责任。现陆雅丽应支付的赔偿款已支付完毕。李颖一是该起买卖纠纷的受害者。
一审法院审理查明：位于本市东城区花市枣苑2号楼1507号房屋产权登记在陆雅丽名下，系陆雅丽与其丈夫杨沐共有的房产。2011年12月18日，陆雅丽、麦×与李颖一签订《居间服务合同》，约定陆雅丽与李颖一共同委托麦×居间服务下就位于本市东城区花市枣苑2号楼1507号房屋于同日签订《北京市存量房屋买卖合同》。居间服务包括，1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份证明，引领买受人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。李颖一向麦×支付居间代理费10万元。麦×不得在交易中提供虚假信息或隐瞒真实情况，否则应承担相应的违约责任。同日，陆雅丽、麦×与李颖一还签订了《温馨告知》和《房屋状况说明书》，对提交产权人身份证明资料和家庭房产状况均作出约定，但涉诉房屋共有人情况处填写为无。《北京市存量房屋买卖合同》签订后，因陆雅丽之夫杨沐不同意陆雅丽出售涉诉房屋，为此产生多起诉讼。因《北京市存量房屋买卖合同》最终履行不能，李颖一于2013年9月2日起诉陆雅丽及麦×等，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，陆雅丽返还定金5万元，陆雅丽支付赔偿金98万元，承担李颖一支付的居间费9万元，支付李颖一垫付的物业、能源费1093.68元，赔偿房屋差价损失3721300元，赔偿房租损失8200元，由陆雅丽承担诉讼费、鉴定费。诉讼中，陆雅丽提起反诉，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，李颖一等返还涉诉房屋，李颖一支付陆雅丽每月房屋使用费1.2万元，自2012年3月16日起至实际腾房之日止。本院经审理认为，陆雅丽与李颖一签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。因陆雅丽之夫杨沐不同意出售涉诉房屋，李颖一要求继续履行合同未获人民法院支持。陆雅丽在订立合同时未向李颖一披露其已婚及涉诉房屋存在共有权人的情况，李颖一已尽到审慎审查义务，不存在过错。麦×在该诉讼中表示其得知陆雅丽的配偶不同意卖房的情况后，并未及时告知李颖一，麦×在服务上存在过错。因陆雅丽违反涉诉房屋无共有人的承诺，致使合同不能继续履行，陆雅丽构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，本院于2014年5月23日作出（2013）东民初字第12110号民事判决书，判决解除陆雅丽与李颖一签订的《北京市存量房屋买卖合同》，陆雅丽退还李颖一定金5万元，陆雅丽向李颖一支付赔偿金98万元，陆雅丽向李颖一支付垫付的物业、能源费1093.68元，陆雅丽向李颖一赔偿房屋升值造成的差价损失29.4万元，李颖一等将涉诉房屋腾退给陆雅丽，驳回李颖一的其他诉讼请求，驳回陆雅丽的其他反诉请求。李颖一及陆雅丽均不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，除认定了一审的认定，同时认定倾向于李颖一持麦×给付的房门钥匙正常进入涉诉房屋较为合理，并于2014年8月20日作出（2014）二中民终字第07455号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，陆雅丽与李颖一履行了判决义务。现陆雅丽以自己承担的判决义务及未获支持的房屋使用费为损失，起诉向麦×主张权利。对此，麦×表示不同意。诉讼中，麦×提供证人张×出庭作证，张×证明陆雅丽在签订合同后不久即提出房子不卖了，并将收取的定金和合同放到麦×在国瑞城的店里。证人与麦×的其他工作人员刘浩找陆雅丽，陆雅丽表示房子不卖了。证人将此情况告知了李颖一。不知道涉诉房屋的房门钥匙是谁给的。对此，陆雅丽认为证人与另案诉讼中刘浩的证言陈述不一致；李颖一对证人证言不予认可。
一审法院判决认定：当事人的合法权利受法律保护。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陆雅丽、麦×与李颖一签订《居间服务合同》，订立合同的目的是经麦×居间由陆雅丽与李颖一签订《北京市存量房屋买卖合同》。根据本案查明，陆雅丽与李颖一经麦×居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同履行中，因陆雅丽之夫杨沐不同意出售涉诉房屋，致使该合同履行不能，责任在陆雅丽，属陆雅丽根本违约。故李颖一起诉陆雅丽等合同纠纷案件经人民法院生效判决，认定陆雅丽承担违约责任，由陆雅丽支付李颖一赔偿金和房屋差价损失款，陆雅丽反诉要求李颖一支付房屋使用费被驳回，上述款项系陆雅丽违约依法应承担的法律后果。在陆雅丽、麦×与李颖一签订《居间服务合同》时，陆雅丽就涉诉房屋存在共有权人的情况未如实说明。现陆雅丽以麦×存在过错为由，要求麦×承担上述赔偿款给陆雅丽，无合同依据和法律依据，法院对此不予支持。但应指出，在《北京市存量房屋买卖合同》签订后，因陆雅丽之夫杨沐不同意出售涉诉房屋，陆雅丽向麦×予以告知，但麦×未将此情况及时告知李颖一，致使李颖一与陆雅丽的纠纷未能及时解决，麦×的过错已经人民法院生效判决予以认定，对此法院将依法对麦×予以处理。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决驳回陆雅丽的诉讼请求。
陆雅丽不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、一审判决认定麦×完成居间服务工作根本错误。1、陆雅丽、李颖一与麦×签署的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《温馨告知》、《房屋状况说明书》，均为麦×提供的格式文本，编号均为0002051。《居间服务合同》第三条第3款明确规定，本次交易的后续手续由北京金诚丰担保有限公司办理，并另行签订相关合同，丙方（麦×）将积极督促后续事宜的办理；而《房屋交易保障服务合同》中，虽然明确了北京金诚丰担保有限公司的服务内容，但是陆雅丽或李颖一无须向其支付任何费用，充分证明麦×的居间服务包括了房屋交易合同签订后的银行贷款、房地产权属登记、协调处理双方争议等后续交易服务。因此，一审法院认定麦×的居间服务已经完成根本错误。2、房地产中介机构提供居间服务的惯常做法，均包含了房屋交易合同签订后的交易流程保障服务。房屋交易合同签订后，麦×办理网签事项的行为、与买卖双方共同办理房屋贷款担保手续的行为，以及陆雅丽因房屋被侵占报警时麦×参与处理的行为，均证明麦×的居间服务包括了交易双方的后续交易保障服务。3、北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12110号民事判决书关于“麦×表示在得知陆雅丽配偶不同意卖房的情况后并未及时告知李颖一，麦×服务上存在过错”的认定，充分证明麦×的居间服务当然包括了后续的交易保障服务；北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第07455号民事判决书第15页，对“麦×只进行了部分居间服务工作”作了明确的认定。因此，一审判决关于麦×已经完成居间服务的认定完全错误，买卖双方后续交易流程保障服务、对交易产生实质性影响的情况的忠实告知，属于麦×提供居间服务的内容。二、因未尽居间义务导致陆雅丽增加承担的违约责任应由麦×承担。1、麦×当庭认可，其在合同签订的第三天即明确知晓陆雅丽配偶杨沐不同意出售房屋。从房屋差价的角度，陆雅丽对李颖一承担的违约责任，应自合同签订之日至杨沐不同意出售房屋之日，仅为三天的时间。2、作为专业的房屋中介机构，麦×当然知道共有权人杨沐不同意出售房屋，必然导致合同不能履行、交易无法进行的法律后果。对于该等对交易产生根本影响的信息，麦×应当如实告知李颖一。北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12110号民事判决书已经认定麦×因此在服务上存在过错，因其服务过错导致陆雅丽违约责任的扩大，当然应当由麦×承担。3、一审阶段，麦×主张已经告知李颖一，其门店经理张×亦证明第三天即已将杨沐不同意出售房屋的事实告知李颖一。而在北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12110号案件中，作为第三人参加诉讼的麦×，当庭明确表示未将杨沐不同意卖房的情况告诉李颖一，其业务员刘浩当庭证明，虽明确知晓杨沐不同意卖房但未告诉李颖一，法院据此判决陆雅丽承担全部差价款对应的违约责任。在该案中，麦×不能遵守实事求是、诚实信用的法律原则，致陆雅丽无法举证证明李颖一在合同签订第三日即知晓无法购得房屋的事实，由此导致陆雅丽增加承担的违约责任，亦应当由麦×承担。三、麦×应当承担李颖一占有、使用房屋期间的房屋使用费。因诉争房屋被李颖一占有、使用，陆雅丽在（2013）东民初字第12110号案件中，反诉主张李颖一支付房屋使用费，且双方就房屋使用费的标准达成一致，每月8000元。（2013）东民初字第12110号及（2014）二中民终字第07455号民事判决书不支持房屋使用费的原因，为“李颖一持麦×给付的钥匙正常进入该房屋”，不支持房屋使用费并非陆雅丽在另案中应当承担的违约责任。因此，一审判决认为房屋使用费亦为违约应当承担的法律后果完全错误，因麦×给付钥匙导致陆雅丽关于房屋使用费的反诉请求未获法院支持，该等房屋使用费损失当然应由麦×承担。四、一审法院逾越审判职权侵害陆雅丽合法权益。1、根据《中华人民共和国人民法院组织法》第三条、第四条，人民法院的任务是审判，应当依法行使审判权。对麦×服务过错行为本身的处理，根本不属于人民法院的职权范畴；对该等过错原因引发的诉讼案件的审理，才是人民法院的职权。一审法院关于“依法对被告予以处理”的开脱，根本逾越审判职权，照此逻辑，房地产中介机构的主管部门应当归属一审法院。2、麦×“存在服务上的过错”，无须承担责任；麦×违背明确知晓的陆雅丽意愿，将房屋钥匙给付李颖一，仍无须承担责任！虽然只有三天的时间，陆雅丽却要承担150余万元的巨额责任。都是一审法院的判决，陆雅丽看到的是完全不同的标准，完全不同的倾向，虽不敢妄言包庇、枉法，但确实没有看到任何公平正义。此外，麦×在居间过程中存在重大过错。导致法院判决陆雅丽向李颖一承担违约责任主要是麦×没有将陆雅丽不予出卖房屋的信息及时通知李颖一。另，麦×在没有任何陆雅丽授权的情况下将涉案房屋钥匙交给李颖一，致使陆雅丽产生违约责任对李颖一承担巨额损失，因此麦×应就此承担赔偿责任。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并予改判；本案诉讼费用由麦×承担。
麦×二审答辩称：陆雅丽对李颖一的违约赔偿金和房屋差价赔偿是陆雅丽因其违约行为所应当承担的责任，请求驳回上诉，维持一审判决。一、根据合同法第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《居间服务合同》第一条关于居间服务约定，1、丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。2、甲乙双方（即陆雅丽与李颖一）签订《买卖合同》时，居间行为完成。故，无论从法定还是约定，麦×已经完成了全部居间服务。二、如果陆雅丽的上诉请求得到支持，意味着陆雅丽因其违约行为不仅不用承担违约责任，而且还因其违约行为完全获得房屋上涨三四百万的利益，而李颖一却因其守约行为在房屋差价损失上只获得29.4万元的赔偿，这完全违背了诚实信用及公平合理的原则，对市场交易的稳定性、对守约方都是不公平的。三、根据（2013）二中民终字第03875号生效判决可知，陆雅丽称未收到该通知函，但该函恰说明李颖一已得知因涉诉房屋共有权人不同意出售房屋、贷款手续无法办理，房屋买卖合同也无法继续履行。由此可知，李颖一对陆雅丽配偶不同意出售房屋是早早知情的，麦×及时将陆雅丽配偶不同意卖房的情况告知过李颖一。又根据（2014）二中民终字第07455号判决，“本院认为李颖一的房屋差价损失计算期间应从合同签订日至有生效判决确定李颖一无法购得该房屋的时点，即应计算至2013年7月。”早在李颖一参与的确认合同效力纠纷中，李颖一即已知晓陆雅丽配偶不同意出售房屋，但法院判决并未以李颖一是否知情为时间截点，而是截止至生效判决驳回李颖一要求继续履行买卖合同的诉讼请求为止。由此可知，李颖一知情与否与陆雅丽承担房屋差价29.4万元的赔偿没有关系，而与陆雅丽隐瞒婚姻状况导致买卖合同无法继续履行有关。陆雅丽以麦×未及时告知李颖一关于陆雅丽配偶不同意卖房导致陆雅丽增加承担违约责任是与事实与法律不符的。四、关于房屋钥匙问题，生效判决原话是“本院倾向于认为李颖一系持麦×给付的房屋钥匙正常进入该房屋较为合理。”倾向于，根据百度百科的解释是“指偏向于一方”，顾名思义，是没有直接证据的一种推测，这种推测不能作为判案的依据，且陆雅丽把房屋钥匙给了其他中介公司，李颖一曾在庭审中表示过在看房时看到链家的工作人员也在带看房屋。而陆雅丽认为是麦×给付的房屋钥匙，举证责任在陆雅丽，举证不能的后果也归于陆雅丽。
李颖一二审述称：其已在一审庭审中表明立场，尽管与陆雅丽签订了合同，但实际上没有购得房屋，其是案件的最大受害者。
本院二审期间另查明：2011年12月18日，陆雅丽、麦×与李颖一签订的《居间服务合同》第一条居间服务第2项约定：甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。
陆雅丽、麦×与李颖一签订《居间服务合同》的当日，陆雅丽、麦×与李颖一签订了《北京市存量房屋买卖合同》，李颖一支付居间代理费10万元。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有陆雅丽提供的（2013）东民初字第12110号民事判决书，（2014）二中民终字第07455号民事判决书，麦×提供的《居间服务合同》，《北京市存量房屋买卖合同》，《房屋状况说明书》，《温馨告知》，以及当事人的当庭陈述等在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，陆雅丽、麦×与李颖一签订的《居间服务合同》，系各方真实意思表示，其内容没有违反有关法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行。本案中，《居间服务合同》对三方的权利义务进行了明确约定，订立合同的目的是经麦×居间由陆雅丽与李颖一签订《北京市存量房屋买卖合同》。根据本案查明，陆雅丽与李颖一经麦×居间已签订了《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务合同已履行完毕。《北京市存量房屋买卖合同》签订后，陆雅丽与李颖一均应当按照约定全面履行自己的义务。但在《北京市存量房屋买卖合同》履行过程中，因陆雅丽的配偶杨沐不同意出售涉诉房屋，致使该合同履行不能，故李颖一起诉陆雅丽等合同纠纷案件经人民法院生效判决，认定陆雅丽承担违约责任，由陆雅丽支付李颖一赔偿金和房屋差价损失款，陆雅丽反诉要求李颖一支付房屋使用费被驳回，此结果系陆雅丽因违反《北京市存量房屋买卖合同》的约定所致。现陆雅丽主张麦×未完成居间服务、未尽居间义务需对其承担的上述法律后果承担损害赔偿责任，但却未举证证明存在陆雅丽在《北京市存量房屋买卖合同》中承担的违约责任系因麦×造成的事实，亦未说明该项主张的合同依据和法律依据，故本院对此上诉主张不予支持。另，一审判决关于将依法对麦×予以处理的表述，未构成存在逾越审判职权侵害陆雅丽合法权益的情形，故对该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费18570元，由陆雅丽负担（已交纳）；
二审案件受理费18570元，由陆雅丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 庆
代理审判员 赵文岩
代理审判员 王 玉
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 杨 育