北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5461号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘黎强，男，1973年9月16日出生。
委托代理人：方富贵，北京首特律师事务所律师。
委托代理人：谢鹏举（刘黎强之妻），1975年5月6日出生，无业。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京振锋仁基医疗科技有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院6号楼6层708号。
法定代表人：汪森林，执行董事。
委托代理人：王林，北京市旺林律师事务所律师。
委托代理人：孙小宝，北京市中洲律师事务所律师。
上诉人刘黎强因与上诉人北京振锋仁基医疗科技有限公司租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘黎强上诉请求：同意原判第一、二、五项，要求撤销原判第三、四、六、七项，依法改判北京振锋仁基医疗科技有限公司（下称振锋公司）赔偿我装修、装饰房屋、装修材料以及设施设备等各种费用的经济损失2933050元，并改判驳回振锋公司要求支付房屋占有使用费的诉讼请求。事实和理由：振锋公司应对租赁合同无效承担全部责任；我为实现开设酒店之合同目的，签订了加盟酒店的加盟合同以及装饰装修工程施工合同，并为购买卫浴设施、淋浴房、空调、热水器、家具、地板、散热器、液晶电视、酒店用品等支付定金或者部分货款，但由于振锋公司的原因导致我无法继续履行合同，振锋公司应当予以赔偿；因振锋公司的原因导致合同无法履行，我不应承担房屋占有使用费。
振锋公司上诉请求：同意原判第五项，撤销原判第一、二、三、四、六、七项，依法改判解除我公司与刘黎强的租赁合同并判决刘黎强向我公司支付2014年12月1日至2015年5月31日的房屋租金806796元及刘黎强向我公司支付因拖欠租金而产生的滞纳金677709元。
针对刘黎强的上诉，振锋公司辩称：刘黎强的上诉理由均不能成立，本案双方签订的租赁合同合法有效。
针对振锋公司的上诉，刘黎强辩称：双方之间签订的租赁合同及补充协议内容均约定了刘黎强租赁房屋的用途为经营酒店，并且振锋公司作出保证对北京市丰台区玉泉营111号，中科基业大厦原苏宁厅B座四层，建筑面积1842平方米（下称涉案房屋）拥有合法的租赁权，并确认符合本合同的租赁用途，保证我能够作为酒店之用。
刘黎强向一审法院起诉请求：要求：1、确认双方于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》以及补充协议无效；2、振锋公司返还我房屋租金806796元以及押金268932元，合计1075728元；3、振锋公司赔偿我装饰、装修房屋、装修材料及设施设备等各种费用的经济损失2933050元。
振锋公司反诉请求：1、判决解除双方签订的租赁合同及补充协议；2、判决刘黎强向我公司支付2014年12月1日至2015年5月31日的房屋租金806796元；3、判决刘黎强向我公司支付因拖欠租金而产生的滞纳金677709元；4、判决刘黎强立即腾空房屋并完好无损的交付给我公司。
一审法院认定事实：2013年12月16日，刘黎强（乙方）与振锋公司（甲方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：乙方承租的涉案；甲方保证对租赁房屋拥有合法的租赁权；乙方已知悉该房屋权属情况及来源情况，愿意承租该房屋，并确认符合本合同的房屋租赁用途；租赁用途：乙方承诺严格履行使用该物业作为经营酒店之用途；房屋租赁期限：自2014年5月30日起至2024年5月30日止；甲方于2013年12月17日将该物业交付乙方使用；装修期自甲方交付给乙方该物业之日起共计165天，即自2013年12月17日至2014年5月30日止。装修应严格按照经政府部门（特别是消防部门和质检部门）批准且双方同意的设计方案进行。装修期为免租期，但不免除乙方应支付给甲方的其他费用，如该物业的水电费等费用；若乙方在装修期内解除本合同，除不予退还押金外，乙方还应赔偿甲方就前述装修期内的全部租金；租金标准：每年房屋租金为1613592元，租金自租赁期算起每三年递增3%；租金支付方式：每半年一次支付；押金：268932元签订合同当日算起三个工作日内打到甲方指定账号；本协议签订后七日内乙方向甲方支付首期租金人民币806796元；甲方协助乙方取得市政、消防、卫生等有关部门允许乙方正常经营的批准、证照等手续；根据乙方要求，在乙方付清首期租金、押金后，向乙方提供办理工商注册所需文件。在乙方二次装修过程中如需关于建筑、结构、电力、机械、外围地下各管线等图纸供参考的，甲方当尽力协助乙方，由此发生的费用由乙方承担；乙方在签署本合同前应向甲方提交本身或其投资者的合法有效的营业执照和授权委托书，乙方在进入该物业正式营业之前，应将其营业执照、税务登记、卫生许可证、消防许可证和特种行业许可证等必备文件提交甲方备案，在正常营业后，乙方应将上述证照变更情况及时提交甲方备案。乙方应在租赁期满时或提前终止本合同书时将该物业连同所有的锁、钥匙等一起交还甲方，并且要求保持屋内甲方提供之设备处于正常可使用的实际状态；甲方应于本合同签订之后且收到乙方押金后三个工作日内将该租赁房屋按现状交付于乙方，交接时双方应签订《房屋交接确认单》作为乙方确认并认可交房状态的依据。
合同签订当日，刘黎强向振锋公司交纳定金10000元，2013年12月18日通过向振锋公司指定账户内汇款押金255248元，2013年12月23日通过银行汇入租金810480元（2014年5月30日至2014年11月30日的房屋租金），同年12月23日，振锋公司向刘黎强交付涉案房屋，12月26日，刘黎强与案外人北京博利华装饰装修有限公司（下称装饰公司）签订北京市装饰装修工程施工合同，对涉案房屋进行装修，房屋建筑面积1842平方米（实际面积1580平方米），工程价款为1819407元。刘黎强为开设酒店购买卫生间卫浴支付定金30000元，为购买美的空调支付138120元，为安装热水器支付60000元，为购买家具支付370000元，为购买淋浴房隔断支付70000元，为购买木地板支付68425元，为购买一次性用品支付93475元，为购买不锈钢扶手支付2892元，为装修酒店卫生间支付定金3100元，为购买散热器支付32800元，为装修酒店购买液晶电视支付71400元，为加盟嘉利华连锁酒店签订加盟合同并交纳20000元定金。在装修期间，刘黎强因无法取得消防验收合格证明，导致酒店无法办理营业执照。经原审法院到北京市消防局丰台消防支队核实相关情况，得知中科基业（北京）投资股份有限公司在消防备案时，填报的建筑物名称为中科基业大厦，层数二层，建筑面积36503平方米，但因其备案与实际情况不符，无法通过消防验收。
原审审理中，振锋公司申请对刘黎强承租的涉案房屋的装饰工程进行价值评估，经北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司（下称造价咨询公司）对上述装修进行鉴定，该装饰工程造价为2151051元，其中家具造价为6415.76元。振锋公司为此支付鉴定费66000元。
另查，涉案房屋地址为丰台区玉泉营111号，房屋总建筑面积为26261平方米，现登记的房屋所有权人为北京市陶瓷公司。但经原审法院现场勘验，该房屋现状与产权证记载不符，且振锋公司无法提供相应的规划许可手续。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故刘黎强与振锋公司签订的房屋租赁合同及补充协议应为无效；振锋公司将没有取得建设工程规划许可证的房屋对外进行出租，因此导致合同无效，对此应当承担主要责任，刘黎强未认真审查租赁房屋的相应手续，亦应承担一定的责任。因租赁合同无效，振锋公司已向刘黎强收取的房屋租金806796元以及押金268932元应当予以退还。因房屋租赁合同无效，故法院对振锋公司主张的解除租赁合同并支付租金及滞纳金的诉讼请求不予支持，但不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于刘黎强支付房屋使用费的具体数额，法院考虑到振锋公司于2013年12月23日将涉案房屋交付给刘黎强，刘黎强于12月26日开始装修，因涉案房屋未取得消防验收导致涉案房屋装修未完工，因刘黎强租赁涉案房屋为开设酒店用途，现因刘黎强无法实际使用，也无法从中获利，故法院酌情确定刘黎强应当支付的房屋使用费。关于刘黎强的装修损失，根据相应规定，因租赁合同无效，在涉案房屋内已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。诉讼期间，振锋公司向法院申请对该涉案房屋的装修工程进行价值评估，而鉴定公司出具的是装修工程造价报告，并非装修的现值，因此法院将结合装修工程的造价报告及刘黎强提交的装修合同等材料的报价，并考虑该房屋并未实际使用等因素，综合双方的过错程度，由振锋公司赔偿刘黎强的装修损失，损失的具体数额由法院酌定。刘黎强主张的因装修酒店所购买的其他材料及电器，部分卫生洁具及卫浴材料的费用已经含在工程造价中，其余未实际安装的材料，法院对刘黎强主张的此部分的损失不予支持。据此，原审法院于2016年4月21日判决：一、确认刘黎强与北京振锋仁基医疗科技有限公司于二〇一三年十二月十六日签订的《租赁合同》及补充协议无效；二、北京振锋仁基医疗科技有限公司于判决生效后十日内返还刘黎强房屋租金八十万六千七百九十六元及押金二十六万八千九百三十二元；三、北京振锋仁基医疗科技有限公司于判决生效后十日内赔偿刘黎强装修损失一百四十万元；四、刘黎强于判决生效后十日内向北京振锋仁基医疗科技有限公司支付房屋占有使用费二十四万元；五、刘黎强于判决生效后十日内将坐落于北京市丰台区玉泉营111号中科基业大厦B座四层面积1842平方米的房屋腾退交付给北京振锋仁基医疗科技有限公司；六、驳回刘黎强的其他诉讼请求；七、驳回北京振锋仁基医疗科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。另，本院审理中，本院向北京市规划局丰台分局就涉案房屋的规划审批手续问题进行调查，答复：涉案房屋没有规划审批手续。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，刘黎强与振锋公司就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。振锋公司主张双方租赁合同有效并要求解除租赁合同的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。作为出租方的振锋公司将没有规划许可的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的刘黎强对涉案房屋未尽严格审查义务即签订合同，其应当承担合同无效的次要责任。虽振锋公司称刘黎强对涉案房屋的权属情况及来源明知，但其并未就此陈述提交相应证据予以证明，故对振锋公司的此项抗辩，本院不予采信。因双方签订的租赁合同无效，故对刘黎强要求退还已交纳租金及押金的诉讼请求，本院予以支持。对振锋公司要求刘黎强交纳租金、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于房屋占有使用费问题，原审法院考虑到刘黎强实际占用涉案房屋期间等因素，酌情确定刘黎强支付房屋占有使用费数额，并无不当。
关于装饰装修损失问题，因租赁合同无效，刘黎强已无法实现其租赁目的，故对刘黎强的装饰装修损失，双方应按照责任比例进行分担，原审法院依据造价报告结论、未实际使用、过错程度等因素，酌情确定振锋公司支付刘黎强装修损失数额，并无不妥。因刘黎强主张的因装修酒店所购买的其他材料及电器、部分卫浴及卫浴材料的费用已经含在工程造价中，其余未实际安装，故原审法院对刘黎强主张的此部分损失不予支持，亦无不妥。
综上，刘黎强、振锋公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57957元，由刘黎强负担20757元（已交纳），由北京振锋仁基医疗科技有限公司负担37200元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
审 判 员 王军华
代理审判员 刘慧慧
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 刘梦辰