沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第3583号
原告（反诉被告）：辽宁铁信实业集团有限公司（组织机构代码：78162120-4），住所地沈阳市和平区中兴街28甲5号。
法定代表人：孙浩波，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘天刚，男，汉族，1982年2月2日出生，系该公司职员，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：白小舟，女，蒙古族，1988年7月22日出生，系该公司职员，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
被告（反诉原告）：杨浩,男，1986年10月18日出生，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：鞠颖，系辽宁三择律师事务所律师。
原告(反诉被告)辽宁铁信实业集团有限公司（以下简称铁信公司）与被告（反诉原告）杨浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铁信公司委托诉讼代理人刘天刚、白小舟，被告（反诉原告）杨浩的委托诉讼代理人鞠颖到庭参加了庭审。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告铁信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年12月1日签订的房屋租赁合同，被告立即腾空并返还租赁房屋。2、承担本案的诉讼费用以及腾房前所发生的租赁费用。庭审中，原告将诉讼请求明确为要求被告给付从2013年12月1日至2015年11月30日期间的租金2347680元。事实和理由：我公司和杨浩签订房屋租赁合同，时间从2013年12月1日至2016年11月30日止。出租面积268平方米，租金第一年为1173840元。第二年1173840元。第三年12325320元。租金支付方式：被告按季度缴纳租金。租赁用途：开办网吧。被告除承担房租外，还承担该房屋采暖费、水费、电费、煤气费、物业费、卫生费等各项费用。合同生效后，时至今日，被告始终以各种理由拒交租金。依照合同第六条：合同的变更和解除（二）合同的解除已方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）可以随时解除合同，收回房屋。造成甲方（原告）损失的，由乙方（被告）负责赔偿。其中3规定：乙方（被告）拖欠租金及其他应由乙方（被告）承担的费用达一个月的。鉴于此，被告从合同生效至今，一直未交租金，已违约在先，经原告多次催缴无果。为此，为维护我公司的合法权益，特向贵院提出诉讼请求并依法判决。
被告杨浩辩称：答辩人与原告于2013年8月达成协议租赁本案争议房屋，用途为商用经营网吧，房屋租赁合同为后补签的，2013年8月到2013年12月1日前为原告给答辩人的装修免租期。答辩人与原告达成协议后于2013年8月中旬开始找装修公司设计进行装修，并购买了经营网吧所需要的一切配套设施、设备，在办理消防、营业执照等手续时发现原告出租的房屋没有房证，原告提供给答辩人办相关手续的房证是假的，房产部门没有备案，而且该房屋没有供暖设备，根本不具备商业经营用途的标准，原告违约在先，2013年8月至起诉前，原告都没有向答辩人主张过房租，也能证明其违约理亏。答辩人在原告处租赁的房屋进行了装修，并且购买了设备，花费了装修款、设备款一百多万元，双方就此事进行过协商，但一直未能达成一致，就答辩人的损失已经向法庭提出反诉。综上，原告出租给答辩人的房屋没有房证、没有供暖，不能办理经营用的任何手续，其提供的房屋无法达到双方签订的合同目的，原告根本性违约，答辩人不应当承担给付房租的义务。
反诉原告杨浩向本院提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人装修投入损失和采购设备款共计1020000元；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人安装消防、排风和空调管道、二层楼梯到以及卷帘门等设备共计82000元；3、请求判令被反诉人补偿反诉人3年租期内的营业损失共计1800000元；4、请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。庭审中，反诉原告将诉讼请求变更为要求反诉被告赔偿装修款997791元、采购设备款32万元、营业损失150万元。事实与理由：一、被反诉人诉状所述事实与实际情况不符，应是被反诉人违约。被反诉人诉称反诉人一直未付租金、违约在先，而实际情况是，根据合同约定反诉人租用的是经营性用房，租房目的是经营网吧，反诉人在与被反诉人签订《房屋租赁合同》并实际装修后，在办理工商营业执照等经营征兆的过程中由于被反诉人出租的房屋没有办理产权证，使得反诉人无法办理合法的经营手续，以致反诉人的网吧至今都没有正常营业，房屋一直空置、电脑设备一直闲置，反诉人与被反诉人就赔偿事宜一直未达成一致意见。另，被反诉人招商时承诺反诉人等租户所租房屋是临街商铺，并是有完整经营业态，包括餐饮、娱乐、休闲、购物等一系列商业模式，但直至今日，租赁的房屋整体均未满招商时承诺的环境及配套设施，且长期设置围挡，根本无法经营。综上，不仅被反诉人提供的房屋不符合租赁用途，而且租赁房屋的外围环境和经营环境也不符合正常经营条件，真正的违约人是被反诉人，应当由被反诉人承担违约责任。二、由于被反诉人隐瞒了房屋实情，存在过错，应承担违约责任，合计赔偿金额为2902000元。反诉人租赁的房屋不能正常经营网吧的过错在被反诉人，应由被反诉人承担反诉人装修投入费用、设备采购款、营业损失等合计2902000元的赔偿责任。综上所述，请求贵院支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的诉讼请求，以维护法律尊严和反诉人合法权益。
反诉被告铁信公司辩称：我认为反诉原告的诉讼请求都不能成立，按照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，第十条规定承租人经过出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。按此条规定，反诉被告是依法依约解除合同，不存在赔偿未形成附和的装饰装修物及设备，提示反诉原告如拆除中给原告房屋造成毁损，我们保留下一步追究赔偿损失的权利。按照第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已形成附和的装饰装修物处理，本案是因为承租人违约而导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内残值损失的不予支持，依此规定，反诉被告不应当赔偿其装饰装修及设备的任何损失。反诉被告已举证证明在租赁期间，反诉原告使用水电等设施，证明其从事经营业务，况且反诉原告没有提供任何证据证明开办网吧需要产权证等证据材料和法律依据，也没有向反诉被告申请过使用产权证，反诉被告作为铁路企业，没有开办过网吧，反诉原告开办网吧应该明确开办网吧需要什么材料，何况在合同中没有约定其经营开业必须出租方帮助协助，其开业和不开业是他自己的原因，自己的责任，与出租方无关，而且按照《互联网上网服务管理条例的规定》第十条第4款，设立互联网上网服务营业场所经营单位，应当向县级以上地方人民政府文化行政部门提出申请，并提交营业场所产权证明或者租赁意向书，按照该行政法规的规定，提供产权证明并不是产权证或租赁合同即可办理。综上所述，承租方提出的索赔请求，没有法律和事实依据。
经审理查明：2013年12月1日，辽宁铁信实业集团有限公司沈阳物资分公司（甲方）与杨浩（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于沈阳市和平区胜利南街2号即沈阳站旅客服务中心商铺1（辽宁铁信实业集团有限公司沈阳物资分公司自管），建筑面积为268平方米出租给乙方使用，乙方用于开办网吧。租赁期共叁年：自2013年12月1日起至2016年11月30日止。租金标准：第一年为1173840元，第二年为1173840元，第三年为1232532元；租赁期限内租金共计3580212元。甲方交付乙方房产之日起45天为免租期，供乙方装修及开业准备工作，从免租期结束后次日起为起租日，租金支付方式：上打租，每半年交付一次。乙方应在第一次缴纳房屋租金时，向甲方缴纳履约保证金。办证金标准为房屋年租金的10%，即12万元整。合同期满，乙方按合同规定保持原貌、不欠各项税、费，甲方将保证金无息返还乙方。乙方使用房屋时，如需要对租赁物进行添附，投资额度不得超过履行期限租金总和50%，其添附方案必须经甲方书面同意，并作为本合同的附件。乙方不得擅自扩大范围，如违反此约定，甲方有权要求乙方恢复原貌，并要求赔偿损失。租金支付方式：乙方按季度缴纳租金。第一年租赁年度到第二租赁年度每季度的租金为293460元，第三租赁年度每季度的租金为308133元。签订本合同时，乙方向甲方缴纳首次租金293460元，大写：贰拾玖万叁仟肆佰陆拾元整；乙方第二次及以后缴纳租金时，需在前次租金期满前30日缴纳。签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金117000元。合同期满或终止后，乙方已足额缴纳各项费用和未发生赔偿的，甲方将履约保证金117000元返还乙方；乙方欠缴各项费用或发生赔偿的，甲方将扣除欠缴各项费用和赔偿金后的剩余履约保证金返还乙方……。同日杨浩与辽宁铁信实业集团有限公司沈阳物资分公司签订防火安全协议书一份。
2015年11月3日，沈阳铁路局出具证明一份，载明：辽宁铁信实业集团有限公司隶属沈阳铁路局，对其所有的沈阳市和平区胜利南街2号沈阳站旅客服务中心（原沈阳站第一候车室）的房屋享有经营、管理、使用权。
2015年12月15日，沈阳铁路土地管理局出具关于沈阳站综合楼商业网点铁路用地权属证明一份，载明：沈阳站综合楼商业网点位于沈阳站东南侧（东至沈阳站广场、西至沈阳站一站台、南至金街、北与沈阳站办公楼相连），依据沈阳市房地产管理局1955年12月4日批准的沈大线沈阳站用地总图。沈阳站综合楼商业网点用地属于铁路用地，由辽宁铁信实业集团有限公司使用。同日，沈阳铁路局土地房产管理所出具房屋产权证明一份，载明该房屋位于沈阳市和平区胜利南街2号，铁路房号为1298号，建筑面积18000平方米，产权归沈阳铁路局土地房产管理所所有，无偿给沈阳铁路局辽宁铁信实业集团有限公司使用管理。
案件审理过程中，本院于2016年1月22日赴沈阳铁路公安局沈阳公安处沈阳站派出所了解涉案房屋相关情况，派出所内一位曹姓工作人员接待了办案人，办案人向其了解关于涉案房屋的消防验收手续情况，该曹姓工作人员表示，他们派出所负责所涉案房屋所在区域的消防监督，但他们派出所从未接到关于涉案房屋消防验收方面的任何报送资料，据他了解，应该没有通过消防验收。后办案人一行又来到沈阳铁路公安局沈阳公安处消防支队，刘队长接待了办案人，办案人向其询问有关涉案房屋的消防验收手续后，刘队长说涉案房屋所在的整栋楼均未通过消防验收，所有并没有消防验收手续。
案件审理过程中，杨浩向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋内的设备、设施及装修造价鉴定。本院依法委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司（以下简称隆丰公司）进行鉴定，隆丰公司作出辽隆评报字[2016]1838号资产评估报告一份，鉴定结论为：装饰装修及水、电附属设施总价217053元；网吧设备设施45840元；争议项目——楼梯土建4604元。铁信公司与杨浩对上述报告均未提出复议。杨浩申请鉴定，支付鉴定费10000元。
另查明，杨浩承租涉案房屋后，未办理营业执照，未开业经营。
再查明，辽宁铁信实业集团有限公司沈阳物资分公司已被注销。
上述事实，有房屋租赁合同、关于沈阳站综合楼商业网点铁路用地权属证明、房屋产权证明、证明、[2016]1838号资产评估报告及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，辽宁铁信事业集团有限公司沈阳物资分公司（以下简称物资分公司）与杨浩签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。物资分公司注销后，铁信公司承接其权利义务，铁信公司与杨浩之间存在房屋租赁合同关系，双方均应依约履行。关于本诉部分铁信公司诉请解除与杨浩签订的租赁合同的问题，因庭审中，双方均同意解除，本院予以准许。合同解除后，杨浩已无继续占有涉案房屋的合理事由，故对本诉部分铁信公司诉请其腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的问题在于，关于双方合同解除的过错方问题。对此，铁信公司主张系杨浩未按期支付租金致使合同无法继续履行，而杨浩提出涉案房屋整体未通过消防验收，故其承租涉案房屋后无法办理营业执照，无法开业经营，因此未支付租金。本院认为，杨浩承租涉案房屋目的用以商业经营，而涉案房屋为网点并非住宅，铁信公司在向杨浩交付涉案房屋后还应具有保证其承租房屋后能用于商业经营的合同义务，而铁信公司作为房屋出租人在与杨浩签订房屋租赁合同之时对房屋为通过消防验收这一重要事实未尽基本的告知义务，而因上述事实的存在致使杨浩无法案依法办理营业执照，使其在向涉案房屋投入大量装修投资后无法开业经营，其合同目的无法实现，故铁信公司对双方租赁合同的解除存在重大过错，应承担90%的违约责任。而杨浩在承租涉案房屋后未尽相应审慎义务，应承担与其过错相当的10%的责任。关于本诉部分铁信公司诉请诉其杨浩依照合同约定支付租金，而杨浩对涉案房屋仅产生了占有的事实，并未开业经营，未获任何收益，再结合以上本院对于双方在合同解除过程中的过错的认定，对铁信公司所主张的租金按其应承担的责任比例，以10%标准计算，即234768元。关于铁信公司提出杨浩承租的涉案房屋通过二次消防验收的问题，经本院向有关部门了解，房屋整体未通过消防备案验收无法办理营业执照与二次验收并无关联，故对铁信公司该项抗辩理由，本院不予采信。关于本诉部分铁信公司诉请杨浩给付上述租金利息的诉讼请求，依据前述，因其在双方合同履行过程中存在过错，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉部分杨浩主张铁信公司赔偿装修费等相关损失，依据前述，铁信公司对于双方合同解除存在过错，故杨浩请求其赔偿装修损失，于法有据，且该房屋装修后没有进行使用，完好交付铁信公司，铁信公司对此受益，并具有使用价值，关于涉案房屋内装修损失，应以隆丰公司作出辽隆评报字[2016]1838号资产评估报告为准，因网吧设备设施可由杨浩自行移动处理，故扣除网吧设备设施造价45840元及争议项目楼梯土建4604元后，剩余装修等造价166609元，应由铁信公司赔偿。
关于反诉部分杨浩主张铁信公司赔偿采购设备款、营业损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告辽宁铁信实业集团有限公司与被告杨浩于2013年12月1日签订的房屋租赁合同；
二、本案判决生效之日起三十日内，被告杨浩将位于沈阳市和平区胜利南街2号（沈阳站旅客服务中心商铺1），一、二层总面积为268平方米腾空，并完好交还原告辽宁铁信实业集团有限公司；
三、本判决生效之日起十日内，被告杨浩给付原告辽宁铁信实业集团有限公司2013年12月1日至2015年11月30日期间租金234768元；
四、驳回原告辽宁铁信实业集团有限公司其他诉讼请求；
五、本判决生效之日起十日内，反诉被告辽宁铁信实业集团有限公司赔偿反诉原告杨浩装修损失166609元；
六、驳回反诉原告杨浩其他诉讼请求。
如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。
案件受理费25581元（原告已预交），由被告杨浩承担4821元，由原告辽宁铁信实业集团有限公司承担20760元；鉴定费10000元（被告已预交），由原告辽宁铁信实业集团有限公司承担；反诉案件受理费30216元，由反诉被告辽宁铁信实业集团有限公司承担3632元，由反诉原告杨浩承担26584元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 唐 佳
人民陪审员 范伟贤
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应于支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。