内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民一终字第532号
上诉人（原审原告）乌海市嘉苑物业服务有限公司。
法定代表人刘佳，总经理。
委托代理人候燕，女，汉族，1984年6月7日生。
委托代理人闫冬梅，女，汉族，1988年12月12日生。
被上诉人（原审被告）陈建云，男，汉族，1970年12月12日生。
被上诉人（原审被告）巩琴，女，汉族，1973年4月1日生。
上诉人乌海市嘉苑物业服务有限公司（以下简称嘉苑物业）因物业服务合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2015）乌勃民一初字第01626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人嘉苑物业的委托代理人候燕、闫冬梅，被上诉人巩琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2010年6月，海勃湾区新洋花园小区建设开发单位内蒙古新洋房地产开发有限公司与嘉苑物业签订《前期物业服务合同》，由嘉苑物业提供小区前期物业服务，合同期限从2010年6月30日至2015年6月30日。合同另约定：业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。陈建云系新洋花园小区业主，其房屋位于新洋花园4-1-602室，房屋预测面积为124.27平方米，测绘面积为123.97平方米。2011年1月20，日陈建云与嘉苑物业签订《物业管理服务合同》，由嘉苑物业为其提供物业服务，合同期限从2011年1月25日至2015年1月25日。合同分别就物业服务内容、服务标准及违约责任等进行了约定。其中，物业管理服务费项下第二十条第一款第2项约定：物业管理费：住宅1.2元／月.平方米；3、电梯管理服务费：4-8层25元／月；5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；6、物业管理服务费首次预交一年，以后按季度交纳，时间每季度第一个月的1-10日；7、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天未交纳的10%交纳违约金。违约责任项下第二十五条约定：乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退所提高收取部分的费用，造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
2015年3月，新洋花园小区业主委员会成立。2015年4月，业主委员会与嘉苑物业签订《物业委托合同书》，合同期限自2015年4月23日至2021年4月23日。
陈建云累计拖欠嘉苑物业2012年1月26日至2015年1月26日共计36个月物业服务费5356元（计算方式：123.97平方米×1.2元×36个月=5356元）。2014年5月9日，嘉苑物业以新洋花园小区2号楼1单元部分业主拒交物业费，给物业公司造成巨大经济压力，物业公司无力垫付相关费用为由，停止了该楼部分单元二次加压水泵及电梯的使用。持续电梯停运、生活用水供应断绝造成高层业主生活不便。双方矛盾激化后，经多家单位协调，物业公司最终恢复未交费业主生活用水及电梯使用。新洋花园小区业主委员及嘉苑物业分别或共同多次向陈建云送达催费通知书，通知其交纳物业服务费用，陈建云未缴纳，致以诉讼。
一审法院认为，嘉苑物业为新洋花园小区提供物业服务并与陈建云签订《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。嘉苑物业作为新洋花园小区的物业服务单位，已履行了合同约定的物业管理服务义务，小区业主陈建云应履行支付物业管理费的义务。现嘉苑物业主张陈建云按照合同约定价格支付拖欠物业费，符合合同约定及法律规定。
业主委员会系全体业主为管理本小区事务而成立的自治组织，代表全体业主选聘物业服务企业，监督物业服务企业的物业服务、维护业主利益。物业公司完成物业服务后，业主委员会督促业主限期缴纳物业费的行为，应视为业主委员会代表业主对物业服务的认可，业主无故拒交物业费构成违约，应承担合同约定的违约责任。陈建云作为新洋花园小区业主，拖欠物业服务费，经新洋花园业主委员会督促催缴后仍不予交纳属违约行为。
依法成立的合同，一方当事人未经对方当事人同意，不得擅自变更或者解除合同。嘉苑物业单方提高物业服务价格违反合同约定，属无效行为。此外，物业不能以业主不交物业费为由，不提供物业服务。2014年嘉苑物业以新洋花园部分业主拒交物业费造成其经营困难为由停止支付部分单元住宅楼电梯、生活用水二次加压泵电费，致使电梯停运、生活用水供应断绝，物业公司的选择性措施对全体业主生活造成严重不便。物业公司与业主系合同关系，部分住户拖欠物业费，物业公司可通过诉讼或其他途径主张权利，但嘉苑物业以部分业主拖欠物业费而拒绝履行维护物业公用设施义务，并由此影响高层业主日常生活。嘉苑物业此举不仅无益于解决拖欠物业费纠纷，而且激化了双方矛盾。综上，嘉苑物业要求业主支付违约金的诉讼请求，不予支持。
巩琴以嘉苑物业物业服务水平低、公用设施建设不到位、物业公司配置与等级不符等为由作为拒交物业费理由，并举证证人证言予以证明。双方均申请小区业主出庭作证，双方证人证言陈述事实矛盾。双方出庭作证的证人证言受证人自身感受及利害关系等因素影响，在无其他证据佐证的情况下，无法对其客观性及真实性进行确认，故均不予采信。
嘉苑物业与小区开发商新洋房地产开发有限公司系分别经注册依法设立的法人机构，拥有独立民事权利能力，对外独立行使民事行为能力。巩琴主张嘉苑物业与新洋房地产开发有限公司系同一主体，并主张由嘉苑物业承担迟延交房违约责任无事实和法律依据，不予支持。
依据法律的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。巩琴与陈建云系夫妻关系，巩琴应对以上债务承担共同清偿责任。陈建云经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭申辩的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、陈建云、巩琴支付嘉苑物业物业服务费5356元；
二、驳回嘉苑物业的其他诉讼请求。案件受理费25元，由陈建云、巩琴承担。
宣判后，嘉苑物业不服，向本院提起上诉。请求撤销一审判决第二项，改判陈建云、巩琴承担违约金2635元。理由：陈建云、巩琴居住的洋花园4号楼，与停水、停运电梯的2号楼没有任何关联性。嘉苑物业的行为没有影响到陈建云、巩琴的日常生活，也没有激化双方矛盾。陈建云、巩琴违反合同约定拒交物业费，依法应承担缴纳物业费和逾期缴纳物业费违约金的法律责任。
陈建云、巩琴辩称，嘉苑物业擅自提高物业费收费标准，将物业费从每月每平米1.2元提高到每月每平米1.5元，因嘉苑物业违约在先，故其不缴纳物业费。
经审理，二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，陈建云与嘉苑物业双方自愿签订的《物业服务合同》，不违反国家法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。嘉苑物业为新洋花园小区提供了物业管理服务，小区业主陈建云实际享受了嘉苑物业为其提供的物业服务，理应支付相应的物业服务费。
陈建云作为新洋花园小区业主，拖欠物业服务费，经嘉苑物业多次催缴和新洋花园小区业主委员会督促催缴后不予缴纳属违约行为，应承担相应的违约责任。但双方签订的《物业管理服务合同》就业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天未交纳的10%交纳违约金的约定，明显高于陈建云违约对嘉苑物业造成的损失，应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上法律规定和当事人合同约定，本院予以确认2012年1月26日至2015年1月25日，陈建云、巩琴逾期缴纳物业服务费违约金为678.75元。
陈建云、巩琴庭审中认可嘉苑物业并未对其居住的4号楼停水、停运电梯，对嘉苑物业提交证明拖欠物业服务费的数额没有异议，以物业公司擅自提高物业费收费标准，违反合同约定在先为由作为拒交物业费的理由。因嘉苑物业。和新洋花园小区业主委员会督促催缴通知都明确载明物业的收费标准是每月每平米1.2元，且陈建云与嘉苑物业双方签订的《物业服务合同》约定：物业公司如擅自提高收费标准的，业主有权要求物业公司清退所提高收取部分的费用，造成经济损失的，应给予经济赔偿。陈建云如果多缴纳了物业费，其可以要求嘉苑物业退还多收的物业费并赔偿经济损失，而不能以此为由拒交物业费，且陈建云也不能证实其要求按照合同约定缴纳物业服务费的事实。陈建云、巩琴辩称拒交物业费的理由不成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌海市海勃区人民法院（2015）乌勃民一初字第01626号民事判决第一项，即被告陈建云、巩琴支付原告乌海市嘉苑物业服务有限公司物业服务费5356元；
二、撤销乌海市海勃区人民法院（2015）乌勃民一初字第01626号民事判决第二项；
三、被上诉人陈建云、巩琴给付上诉人乌海市嘉苑物业服务有限公司逾期缴纳物业服务费违约金678.75元。
以上款项共计6034.75元，被上诉人陈建云、巩琴于本判决生效后十日内给付上诉人乌海市嘉苑物业服务有限公司。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元。由被上诉人陈建云、巩琴负担。（上诉人已预交，被上诉人应于上述履行期限内一并给付上诉人）
本判决为终审判决。
审 判 长 张继业
审 判 员 张 燕
助理审判员 张 娜
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 高 瑜
违约金计算方式：损失为占用资金的年利率6%，违约金不能超过损失的30%，总额为1785／4＊1.3＊6%＊（10.5＋6.5＋2.5）=678.75