广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民一初字第35号
原告梁程海。
委托代理人谢钢珊。
被告武鸣县房地产开发公司。
法定代表人黄海林。
原告梁程海与被告武鸣县房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由审判员潘知兴适用简易程序独任审判，并于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告梁程海的委托代理人谢钢珊到庭参加诉讼。被告武鸣县房地产开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁程海诉称，原告于2011年3月19日与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于武鸣某号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2011年3月22日支付了56393元购房首付款，于2011年3月25日支付了50000元购房首付款，又于2011年6月28日在中国建设银行南宁园湖支行办理了248000元按揭贷款付于被告帐户，合计总房款354393元全部支付到被告指定帐户。
原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2012年7月30日前交付使用，但被告却没有依照合同约定延期至2013年7月13日才将房屋交付原告使用。延期交房时间为：自2012年8月1日计算到2013年7月13日，共延期347天。按照合同第九条之约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”因此，被告的行为构成了严重违约，原告曾多次要求被告按合同第九条之约定，支付延期347日交房的违约金24594.8元，但被告仅于2013年10月4日才支付8550元给原告，对剩余的16044.8元违约金至今却以种种理由拒付。
综上所述，被告迟延交付商品房的行为，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实十分明显，给原告业主带来了金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益！故原告诉至法院，请求判令：一、被告承担延期交房违约责任，并向原告支付延期交房违约金16044.8元；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告梁程海为证实其主张，向本院提交以下证据：商品房买卖合同及附件1－4、借款合同及银行个人贷款支付凭证、收据、楼宇交接书等，拟证明被告违约及违约金的计算方法。
被告武鸣县房地产开发公司辩称，答辩人已于2013年8月6日将竣工验收合格的武鸣县某楼交原告入住，双方签订的楼宇交接书，原告均与物业公司签订《恒福佳苑小区前期物业管理合同》，并预交水电费500元。
答辩人认为刚达到交房标准时，答辩人已及时通知原告过来收房，延迟交房亦未对原告造成很大的经济损失。答辩人认为原购房合同约定的违约金赔付金额过高，请求人民法院予以降低违约金支付金额，支持并采纳答辩人的意见。
被告武鸣县房地产开发公司未提交相关证据。
双方当事人争议的焦点是：被告是否违约，如违约应按什么标准向原告支付违约金？原告的诉讼请求是否应当支持？
经本院审理查明，梁程海拟在武鸣县某房地产购买某房屋一套，2011年3月19日，梁程海与武鸣县房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积110.84平方米，单价为每平方米3197.34元，房屋总价354393元；房屋交付期限为2012年7月30日前。签订合同后，梁程海于2011年3月22日向武鸣县房地产开发公司支付首付购房款56393元，于2011年3月25日又支付首付购房款50000元给武鸣县房地产开发公司，剩余房款248000元申请银行按揭贷款支付。2011年9月2日，梁程海通过中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行按揭贷款将剩余房款248000元支付给武鸣县房地产开发公司。
原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”2013年7月13日，武鸣县房地产开发公司将某小区xx栋xx单元xx号房交付给梁程海，双方签订了楼宇交接书。2013年10月4日，武鸣县房地产开发公司支付给梁程海延期交房违约金8550元。2013年12月23日，原告梁程海以被告违约延期交房为由诉至本院，请求判令被告武鸣县房地产开发公司尚应支付延期交房违约金16044.8元。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告武鸣县房地产开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告梁程海与被告武鸣县房地产开发公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，签约各方均应严格遵守和履行。原告梁程海与被告武鸣县房地产开发公司在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限是2012年7月30日前，但被告武鸣县房地产开发公司至2013年7月13日才将房屋交付给原告梁程海，迟延交付348天，期间又无法定免责事由和约定免责事由，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告武鸣县房地产开发公司应当承担违约责任，向原告梁程海支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中没有约定损失赔偿额的计算方法，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。赔偿损失的范围包括非违约方财产的直接损失和非违约方可得利益的损失。现原告梁程海未能举证证明其存在利息损失之外的其他损失，故比照中国人民银行同期贷款基准利率计算其损失，该损失自《商品房买卖合同》约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止一直持续存在，因此梁程海的实际损失应为本金354393元自2012年7月31日起至2013年7月13日止期间共348天的利息损失，即为354393元×6.00%÷365×348＝20273.22元。而，原告与被告在《商品房买卖合同》中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”即自2012年7月31日起至2013年7月13日止共348天，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，故违约金应计算为24665.75元。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释（2009）5号第二十七条的规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”由于被告武鸣县房地产开发公司在答辩中请求对《商品房买卖合同》中约定的违约金进行调整，本院予以支持。另据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释（2009）5号第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告与被告在合同中约定的违约金为24665.75元，明显超过造成原告的损失20273.22元的百分之三十，属于过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，本院对双方约定的违约金予以调整，确定被告应按造成原告实际损失的百分之三十支付违约金即20273.22元×30%＝6081.96元。由于被告已支付给原告违约金8550元，超出了其应当承担责任的范围，所以，原告请求被告仍应支付延期交房违约金16044.8元，没有事实根据和法律依据，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告梁程海的诉讼请求。
案件受理费202元，减半收取101元，由原告梁程海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时预交上诉费，逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 潘知兴
二〇一四年三月二十一日
书记员 潘红玉