上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第857号
原告景松。
原告陆菁。
两原告共同的委托代理人王志永，上海信亚律师事务所律师。
被告贾胜生。
委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。
原告景松、陆菁诉被告贾胜生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员梅松松独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告景松、陆菁共同的委托代理人王志永，被告贾胜生的委托代理人周忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景松、陆菁共同诉称，两原告系夫妻关系，为上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）共有人。2011年，原告景松作为代理人与被告签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给被告，租期自2011年8月1日起至2012年7月31日止。合同到期后，被告继续使用系争房屋，原、被告之间的租赁关系变为不定期租赁。被告自2013年11月起拒不支付租金，构成违约，原告要求按照合同约定行使解除权。现原告要求：1、确认原、被告签订的关于上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2014年4月9日解除；2、被告返还上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、被告支付2013年11月至2014年4月9日的租金人民币38690元；4、被告按照每日人民币7.3元的标准分别支付自2013年11月2日起至实际支付房租之日止的租金滞纳金以及自2014年2月2日起至实际支付房租之日止的租金滞纳金；5、被告支付解除合同的违约金人民币7300元；6、被告按照每月人民币7300元的标准支付自2014年4月10日起的房屋使用费。
被告贾胜生辩称，原、被告关于系争房屋租赁有补充协议，双方已将租赁期限延长至2014年7月31日，故双方并非不定期租赁关系。原告在租赁期内，即2013年11月将系争房屋挂牌出售，未告知被告，也未告知被告有优先购买权，构成违约。中介公司经常带人来看房，打扰了被告的生活。被告对房屋的使用没有违反合同约定，被告租赁系争房屋一直用于养昆虫，原告是明知的。3%的违约金过高，应予调整。被告不同意解除租赁合同，要求继续履行。
经审理查明，原告景松、陆菁为上海市方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋的共有产权人。2011年，原告景松经陆菁同意，与被告签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给被告作为办公和居住使用。租期自2011年8月1日至2012年7月31日，月租金为7300元，租金每3个月为一期，先支付后使用，被告应在每期1日前向原告支付，每逾期一日，被告需按日租金的3%支付违约金。保证金为7300元。双方同意，被告逾期不支付租金累计超过7日的，原告可书面通知被告解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。租赁期间，非本合同约定的情况原告擅自解除本合同，提前收回房屋的，原告应按提前收回天数的租金的2倍向被告支付违约金，若支付的违约金不足以抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告按约向原告支付保证金7300元和租金。自2013年11月起，被告未支付租金。故原告提起本案诉讼，本院于2014年4月15日将诉状副本送达被告。
审理中，被告提交一份日期为2013年6月25日的《房屋租赁合同补充协议书》，该协议书上仅有原告景松的签名。协议约定，在双方2011年7月房屋租赁协议的基础上变更合同条款部分内容，将租赁期限变更为2013年8月1日至2014年7月31日，原合同的其余部分应完全继续有效，并约定协议自双方签字之日起生效。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》，被告提供的《房屋租赁合同补充协议书》、房屋出售信息以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2012年7月31日到期，原告景松书面要约被告将租期延长至2014年7月31日，但被告未在原告提供的《房屋租赁合同补充协议书》上签字确认，亦未提供证据证明其曾通知原告同意上述补充协议书，故被告提供的《房屋租赁合同补充协议书》未成立生效。双方于2012年7月31日合同到期后，被告继续租赁房屋，原告收取租金，应认定为不定期租赁关系。被告于2013年11月起拖欠租金，构成违约，原告可通知被告解除合同，并要求被告按照原合同约定支付拖欠的租金和承担违约责任。被告主张其拖欠租金是因为原告要出售系争房屋、未书面通知被告行使优先购买权以及中介带人看房影响被告使用房屋，被告的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采信。鉴于原告未提供证据证明曾书面通知被告解除合同及通知时间，本院依法确认双方的租赁关系于被告收到诉状副本之日解除。原告主张保证金用于抵冲租金，于法不悖，本院依法予以确认。被告主张合同约定的滞纳金标准过高，请求予以调整，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告应返还房屋。被告继续占有使用系争房屋，应支付房屋占有使用费，占有使用费可参照租金标准计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告景松、陆菁与被告贾胜生关于上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁关系于2014年4月15日解除；
二、被告贾胜生应于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告景松、陆菁；
三、被告贾胜生应支付原告景松、陆菁自2013年11月1日至2014年4月15日的租金人民币40150元，扣除被告已支付给原告的保证金人民币7300元，被告应于本判决生效之日起十日内实际支付原告租金人民币32850元；
四、被告贾胜生应于本判决生效之日起十日内按照每日人民币7.3元的标准支付原告景松、陆菁租金滞纳金（2013年11月1日应付租金的滞纳金天数自2013年11月2日起计至实际支付之日止，2014年2月1日应付租金的滞纳金天数自2014年2月2日起计至实际支付之日止）；
五、被告贾胜生应于本判决生效之日起十日内支付原告景松、陆菁违约金人民币7300元；
六、被告贾胜生应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币7300元的标准支付原告景松、陆菁自2014年4月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1013元，因适用简易程序，减半收取计人民币506.5元，由被告贾胜生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一四年八月七日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。