北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第4372号
上诉人（原审被告）北京鑫尊房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区东三环北路19号楼19层1901-1904室。
法定代表人刘军，总经理。
委托代理人韩勃敬，男，1989年6月29日出生。
被上诉人（原审原告）史宝云，女，1968年7月29日出生。
上诉人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊经纪公司）因与被上诉人史宝云居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月29日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、法官范术伟参加的合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人鑫尊经纪公司的委托代理人韩勃敬、被上诉人史宝云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
史宝云在一审中起诉称：史宝云曾经有一套位于北京市昌平区回龙观龙博三区房产，史宝云打算出售，通过鑫尊经纪公司提供居间服务，在2012年10月30日与买方赵x（案外人）、居间方鑫尊经纪公司签订了《房屋买卖经纪服务合同》（编号：GEM-0046742）及《北京市房屋买卖合同》，后在履约过程中，赵x有迟延履约的行为，鑫尊经纪公司告知史宝云可以将房子另行卖与他人，随后鑫尊经纪公司在2012年11月30日作为居间人让史宝云及买方施x（案外人）签订了《房屋买卖经纪服务合同》（编号：GEM-0046830）及《北京市房屋买卖合同》约定2012年12月5日前买方施x支付首付款，但是在付款期限内买方并没有支付房款，而是迟延2天付款。鑫尊经纪公司告知史宝云买方有违约行为，可以将房屋再行出售给赵x。由于鑫尊经纪公司作为专业的房地产经纪机构，史宝云基于对其的信任，认为其不会做出违约或是不合规的行为，一定会尽最大的注意义务维护买卖双方的利益，也希望尽早将房屋出售，就按照鑫尊经纪公司的要求，通过鑫尊经纪公司提供的居间行为，继续履行与赵x签订的《房屋买卖经纪服务合同》（编号：GEM-0046742）及《北京市房屋买卖合同》，并最终将房屋过户到赵x名下。后来施x知道后，要求史宝云承担违约责任，史宝云支付施x违约金153300元。史宝云认为，鑫尊经纪公司作为居间服务的专业经纪机构，应该尽到注意义务提供居间服务。然而，在史宝云的房屋出售过程中，史宝云与第一个买方赵x签订房屋买卖合同出现违约情形时，鑫尊经纪公司没有积极协助去解决，而是为了自身利益，诱使史宝云与他人再次签订《房屋买卖经纪服务合同》及房屋买卖合同，从而造成史宝云“一房二卖”的违约行为。鑫尊经纪公司作为专业的经纪机构，在明知第一个买方赵x签署的《房屋买卖经纪服务合同》及房屋买卖合同未解除的情况下，而促使史宝云与施x再次签订房屋买卖经纪服务合同》及房屋买卖合同，鑫尊经纪公司的行为已经违背法律法规的规定及职业准则，鑫尊经纪公司的行为导致史宝云对案外人施x承担违约责任，该违约责任主要在于鑫尊经纪公司的不当居间行为所致。综上所述，请求法院判令：1、鑫尊经纪公司承担因居间服务不当造成原告的损失143900元；2、该案诉讼费用由鑫尊经纪公司承担。
鑫尊经纪公司在一审中答辩称：不同意史宝云的诉讼请求。史宝云最终因为自己与第三方合同违约，因为造成的损失根本原因就是史宝云自己的原因所致，作为居间方鑫尊经纪公司是促成的史宝云与第三方之间居间合同与买卖合同成立，在此过程中鑫尊经纪公司也尽到了自己合理的注意义务，按照居间合同的约定履行了相应的义务，作为公司来讲不存在违约的行为，所以就将房屋另行出售，是史宝云的行为造成的，所以最终承担赔偿的损失也是史宝云自己承担。史宝云起诉没有事实及法律依据。
一审法院审理查明：2012年10月30日，史宝云（出卖人）与案外人赵x（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定赵x购买北京市昌平区回龙观镇龙博苑三区的房屋（房屋所有权证号：xxx）。同日，史宝云、赵x与鑫尊经纪公司签订《房屋买卖经纪服务合同》，合同第三条经纪服务内容约定为“1、提供住宅买卖相关法律、法规、政策以及市场行情咨询；……4、协助房屋买卖双方协商、洽谈、确定成交意向，协助协商房屋买卖合同的相关条款内容；……”。第六条约定“居间人违背职业保密业务，不当泄露出卖人和买受人商业秘密或个人隐私，或有隐瞒、虚构信息、恶意串通等影响出卖人和买受人利益的行为，给出卖人和买受人造成损害的，出卖人和买受人有权要求居间人赔偿损失”。该服务合同上经纪人处有白x与杜x的盖章。史宝云称赵x表示不买涉案房产了，史宝云将这一情况告知经纪人，经纪人称再找其他买受人。
2012年11月30日，史宝云（出卖人）与案外人施x（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定施x购买位于昌平区回龙观龙博三区的房屋（房屋所有权证号：xxx）。同日，史宝云、施x与鑫尊经纪公司签订《房屋买卖经纪服务合同》，经纪人处有白x与杜x的盖章。该份合同关于经纪服务内容与违约责任的约定与买受人为赵x的经纪服务合同的约定一致。
史宝云与施x在履行合同过程中产生纠纷，施x于2013年起诉至该院，该院于2013年10月31日做出（2013）昌民初字第09478号民事判决书，判决认为施x逾期支付购房款，但逾期天数并未超过十日，史宝云不享有约定的或法定的单方解除合同的权利，但史宝云径行将房屋另行出售，并办理了房屋所有权转移登记手续，致使施x的签约目的根本不能实现，对此史宝云应承担相应的违约责任，据此判决：一、解除施x与史宝云签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、史宝云给付施x违约金十五万元。后史宝云提起上诉，本院于2014年1月7日做出（2014）一中民终字第520号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、解除施x与史宝云签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、史宝云于调解书生效后十日内给付施x违约金十三万九千元整。二审案件受理费四千九百元，由史宝云负担。
庭审中，史宝云称因施x延期付款，赵x又表示可以购买涉案房屋，因此将房屋出售给赵x；并称其与施x以及鑫尊经纪公司的经纪人就是否继续履行合同进行过协商，史宝云告知施x不打算将房屋出售给施x，施x不同意，要求继续履行合同。鑫尊经纪公司认可史宝云与赵x没有书面解除合同的协议或约定。史宝云称与赵x的合同并未解除。鑫尊经纪公司称史宝云通知该公司的时候还没有确定是否解除，后来以为史宝云与赵x自行协商处理完毕。
一审法院认定上述事实的证据有：《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、（2013）昌民初字第09478号民事判决书、（2014）一中民终字第520号民事调解书及双方当事人的陈述等。
一审法院判决认定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，史宝云、赵x与鑫尊经纪公司之间的经纪服务合同以及史宝云、施x与鑫尊地产公司之间的经纪服务合同均系有效合同。鑫尊经纪公司作为居间人应具备相关的知识、能力和从业条件。委托人正是由于自身能力不足，才委托居间人从事相应的居间活动，对居间人提供的知识和信息存在很大程度的依赖。鑫尊经纪公司作为专业房地产服务机构，应当对于房屋买卖合同的效力、解除合同的条件和方式以及买卖双方所应承担的违约责任具有充分、正确的认识。鑫尊经纪公司作为居间人促成史宝云与赵x、施x签订两份房屋买卖合同，在史宝云与赵x的房屋买卖合同在未经双方确认解除的情况下，鑫尊经纪公司再次促成史宝云与施x签订房屋买卖合同；且在史宝云并不享有约定的或法定的单方解除权的情况下，对于史宝云不再履行房屋买卖合同所应承担的违约责任，鑫尊经纪公司亦未举证证明其履行了告知义务，因此鑫尊经纪公司未根据经纪服务合同的约定提供正确有效的住宅买卖相关法律法规咨询服务。由于鑫尊经纪公司提供的居间服务存在瑕疵，导致史宝云向施x支付违约金139000元并负担诉讼案件受理费4900元，对于史宝云的上述损失，鑫尊经纪公司应承担相应的损害赔偿责任。史宝云作为完全民事行为能力人，应当具有一定的判断力并知晓签订房屋买卖合同的法律后果，史宝云对于违约行为亦存在过错，因此对于损失的发生应承担相应的责任。结合案件实际情况，就史宝云所受损失由史宝云自行承担40％的责任，由鑫尊经纪公司承担60％的责任。史宝云要求鑫尊经纪公司赔偿给史宝云造成的损失的诉求中的合理部分，该院予以支持，不合理部分该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条之规定，判决：一、鑫尊经纪公司于该判决生效后十五日内赔偿史宝云的损失八万六千三百四十元；二、驳回史宝云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鑫尊经纪公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审认定事实错误。由于施x逾期支付购房款，史宝云遂不再履行与施x的合同，将房屋另行出售，从而造成对施x违约。因此，史宝云产生的损失与鑫尊经纪公司无关，其根本原因在于史宝云对施x合同违约，而史宝云违约的唯一原因在于其认为施x逾期支付购房款给其造成损失。二、一审适用法律错误，鑫尊经纪公司并未向史宝云故意隐瞒任何事实或者提供任何虚假情况。故请求二审法院依法撤销一审判决，改判鑫尊经纪公司不承担赔偿责任，驳回史宝云在一审中提出的全部诉讼请求。
史宝云服从一审法院判决。其针对鑫尊经纪公司的上诉理由答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。鑫尊经纪公司在未解除史宝云与赵x的房屋买卖合同的情形下，又让史宝云与施x签订第二个房屋买卖合同，导致史宝云出现违约情形。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述意见在案证实。
本院认为：史宝云、赵x与鑫尊经纪公司之间的经纪服务合同以及史宝云、施x与鑫尊经纪公司之间的经纪服务合同均系有效合同。根据本案双方当事人签订的经纪服务合同，鑫尊经纪公司应向史宝云提供正确有效的住宅买卖相关法律法规咨询服务。鑫尊经纪公司促成史宝云与赵x签订房屋买卖合同后，在未经双方确认该合同解除的情况下，鑫尊经纪公司再次促成史宝云与施x签订房屋买卖合同，导致史宝云一房二卖。在史宝云对施x并不享有约定的或法定的单方解除权的情况下，鑫尊经纪公司协助史宝云与赵x履行了房屋买卖合同，史宝云因未履行与施x签订的房屋买卖合同而承担了违约责任，鑫尊经纪公司在此过程中提供的居间服务存在瑕疵，故鑫尊经纪公司应承担相应的损害赔偿责任。鑫尊经纪公司称史宝云承担的违约责任与其无关的主张，本院不予支持。
综上，鑫尊经纪公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千五百八十九元，由史宝云负担六百三十六元（已交纳），由北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担九百五十三元（于本判决生效后七日内交纳）；
二审案件受理费一千九百五十九元，由北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 阴 虹
代理审判员 魏应杰
代理审判员 范术伟
二〇一四年六月五日
书 记 员 李雅姣