浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐民初字第1974号
原告：李思强。
委托代理人：孙兆胜、朱宏。
被告：李锦。
委托代理人：陈鹤鸣。
原告李思强与被告李锦所有权确认纠纷一案，于2014年6月20日起诉至本院。本院于当日受理后，依法由审判员程啸飞适用简易程序于2014年7月10日公开开庭进行了审理。因审理需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告李思强及其委托代理人孙兆胜、朱宏，被告李锦及其委托代理人陈鹤鸣到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告李思强诉称，2010年12月13日，原、被告签订名为“房屋使用权转让”，实际为房屋所有权转让的协议，约定：被告将位于濮院镇河下街13号、建筑面积为101.56平方米的房屋以人民币壹拾万元的价款转让给原告。协议签订后，原告依约全面履行自己的义务，已付清全部转让款人民币壹拾万元。现因原、被告双方就该濮院镇河下街13号房屋的所要权归属产生纠纷，未能协商解决。原告为维护自身合法权益，诉请法院判决：1、确认位于桐乡市濮院镇河下街13号房屋所有权归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2010年12月13日就桐乡市濮院镇河下街13号房屋签订的协议为有效的房屋所有权转让协议；2、判令被告立即协助配合原告办理相关的房屋过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。
被告李锦辩称，濮院镇河下街13号房屋转让的是房屋的使用权，由双方签订的使用权转让协议证明，所以被告不需配合原告办理房产过户手续，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告李思强向本院提交如下证据：
一、房屋使用权转让协议一份，证明本案原告以人民币10万元从被告处购得涉案房屋并已付清所有房款的事实。当时由于原告不是很懂，将所有权转让错写成房屋使用权转让。
被告质证没有异议，认为是房屋使用权转让协议，是双方真实的意思表示。
二、录音记录及光盘一份，证明被告在与原告的交谈中承认是将房屋所有权转让给原告的事实。
被告质证对光盘录音中的谈话人系原、被告予以认可，但对证据的三性均有异议，认为房屋转让给原告，转让是所有权还是使用权的内容不明确，也听不到明确对话内容。从证据一看转让的是使用权而不是所有权，故与本案诉讼请求没有关联性。既然没有关联性，也谈不到合法性、真实性。
三、调查笔录2份，系原告代理律师向朱某、楼小英分别作的两份调查笔录。证明当时2010年12月13日这份协议是写错了，实际应为被告将本案所涉房屋所有权转让给原告。
被告质证认为证人应当出庭作证。
四、房屋所有权证一份，证明本案被告将本案所涉房屋所有权转让给原告后，将相关产权证交付给本案原告，由原告所持有。同时向法院说明的是，2010年12月13日协议签订后，原告及其家人一直都是住在涉案房屋至今。另外，从房屋所有权证附记中可以看出本案所涉房屋是房改购房，当时价格为35555元。
被告质证对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告当时把这份房产证交给原告，是为了照顾原告在使用该房屋时方便行事，比如去工商局办理营业执照等，该证只是让原告保管，并不是将所有权转让给原告，另外需要说明的是被告现在的户口还是在涉案房屋中。
五、本案所涉房屋的现场照片2张，证明本案所涉房屋现状，可以看出转让协议上所对应的10万元转让款是所有权转让的转让款，涉案房屋从现场看是比较破旧的。
被告质证对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明该房屋所有权转让，从照片上也无法看出证明房屋的使用权转让。因为这两个权利的转让都无法从照片看出，所以关联性有异议。
根据原告的申请，证人朱某出庭作证。证人朱某庭审中陈述，原告是证人市场部帮忙送货的。被告将房屋卖给原告时，因证人与被告有远姻亲关系，原告叫证人帮忙写份买卖协议。原、被告之间的“房屋使用权转让协议”是由证人起草后去打印的。直到现在原、被告发生纠纷证人才知道所有权和使用权有区别。证人认为被告是将房屋卖给原告的，因为出租的话不可能一次性将租金支付，且当时被告购买房屋价是30000多元，协议上的使用权是证人写错的。
原告质证认为证言能够反映出双方真实的意思表示，当时只是将所有权错写成使用权。
被告质证认为，原告与证人是劳资关系，有利害关系。证人与被告是不来往的。这份协议究竟是谁写的被告不知道，但从协议的条款看是简洁、明了的，完全懂得所有权与使用权。证人没有参与整个协商过程，怎么可能知道不仅转让使用权，这是案外人下的结论。
本院认证如下：
关于原告提供的证据一，被告对真实性无异议，本院经审查能够证明原、被告之间就涉案房产存在权属交易的事实，予以认定。证据二，被告对录音内容系原、被告之间的谈话予以认可，本院经审查认为能够证明原、被告之间就涉案房产的权属交易进行过谈论的事实。证据三，被告异议成立，不予认定。证据四，被告对真实性、合法性无异议，本院审查认为，能够证明被告已将房屋所有权证交付原告的事实，予以认定。证据五，被告对系涉案房屋照片无异议，本院对此事实予以认定。
关于证人朱某证言，被告对协议是由谁起草的不知情，本院结合本案，对其中有关原、被告之间就涉案房产存在权属交易的部分予以认定。
根据上述确认的证据和当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2010年12月13日，原、被告签订《房屋使用权转让协议》一份，载明：被告“将濮院镇河下街13号房屋，建筑面积101.56平方，房产证编号字第××号房屋使用权转让给”原告；“订如协议，房屋转让金额共壹拾万元整”；自协议签订之日起，原告拥有该房屋使用权；其中被告“土地证未办好，说明年土地证一到就交给”原告。协议签订后，原告付清转让金额100000元。被告将涉案房屋交付原告，并将房屋产权证亦交付原告。
另查明，涉案房产已列入桐乡市濮院镇旧城改造范围。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间转让的是涉案房产使用权还是所有权。合同（协议）系当事人之间达成合意的结果，认定本案协议的实质，也即当事人签订协议的真实意思表示，应当从协议约定的全部条款内容结合实际履行情况来综合分析判断。首先，本案的协议上写明是转让涉案房产使用权，其中第二条写明房屋转让金额共100000元，而对原告按协议“拥有的使用权”没有约定相应的期限，这不符合使用权转让的一般交易习惯。其次，被告在原告付清转让金后向原告交付了涉案房屋及房屋所有权证书，协议还约定了“其中土地证未办好，说明年土地证一到就交给原告”，房屋所有权转让的现实中存在这种把房屋所有权证与土地使用权证进行简单交付的行为；退一步讲，如果是使用权转让，亦不存在交付土地证的必要。第三，被告对原告提供的录音证据中的谈话人系原、被告本人不持异议，该证据显示被告在谈话中明确表示是把房屋“卖给”原告，这种表述显然不适用于转让房屋使用权，而更符合转让房屋所有权，即该录音内容可以印证原告之主张。第四，被告于2010年12月7日通过房改购房以购房款为35555元的价格取得涉案房屋所有权，同月13日即以100000元的价格转让使用权给“二堂兄弟”即原告，相反原告以一次性支付100000万元的价格购买没有期限的房屋使用权，从任何一方的角度来看，都是明显不符合常理的。第五、原、被告在签订该协议后，原告已履行约定的付款义务，被告按约定履行了将房屋交付原告的主要义务。综上，本院认定原、被告签订《房屋使用权转让协议》的真实意思表示是转让涉案房屋的所有权，现因政府拆迁致出让房屋产生可期利益，被告根据该协议字面表述提出双方仅转让使用权的意见，违背合同（协议）的诚信原则，不予采信，故原告之请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告李思强与被告李锦就桐乡市濮院镇河下街13号房屋签订的转让协议有效。
二、被告李锦于本判决生效之日起七日内协助原告李思强办理房地产过户登记手续。
本案受理费80元，由被告李锦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 程啸飞
代理审判员 胡立恒
人民陪审员 谢晓音
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 周晓芬