上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1440号
原告（反诉被告）郭玉明。
委托代理人郑绍平，上海恒建律师事务所律师。
委托代理人路程，上海恒建律师事务所律师。
被告（反诉原告）王晓艳。
委托代理人徐学桂。
委托代理人李春艳，上海宇钧律师事务所律师。
被告徐华。
原告郭玉明与被告王晓艳、徐华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理。2014年7月7日，被告王晓艳提出反诉，本院进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年10月21日、2015年1月28日两次公开开庭进行审理。原告郭玉明及委托代理人郑绍平、路程，被告王晓艳的委托代理人徐学桂、李春艳到庭参加诉讼。被告徐华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭玉明诉称，原告经朋友介绍后认识被告徐华。上海市闸北区临汾路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）的原产权人为原告。因被告徐华在外负有债务人民币15万元（以下币种均为人民币），遂请求原告将系争房屋产证借给其办理相关银行贷款用以还债，徐华还带原告前去公证处签署了委托协议。2013年8月，原告才得知系争房屋权利人已变更至被告王晓艳名下，进而得知受托人徐华串通王晓艳在原告不知情的情况下签订《上海市房屋买卖合同》，并将系争房屋擅自过户至王晓艳名下。该房屋交易价格明显低于市场价且原告至今未收到房款。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故请求确认由被告徐华代替原告同被告王晓艳签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
被告（反诉原告）王晓艳辩称，其同原告签订的房屋买卖合同是合法有效的，原告对此是知情的，不同意原告的诉讼请求。王晓艳并反诉称，2013年6月2日，原告通过上海万利房地产顾问有限公司居间，欲购买系争房屋，并向中介支付看房意向金10万元。徐华持原告向其出具的公证委托书，与原告磋商卖房事宜，该公证委托书载明，原告委托徐华代理其出售系争房屋并收取房款等事宜。2013年6月6日，徐华代原告与王晓艳签订《房屋买卖合同》，约定房款120万元，原告应于2013年6月20日前腾出房屋；原告承诺在签订合同后三个工作日内办理原有户口的迁出手续，每逾期一日，原告应当按照该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。王晓艳已先后支付购房款82万元，由徐华代原告收取并出具收条。2013年6月22日，双方前往房地产交易中心办理过户手续，王晓艳缴纳所有税费后，领取了系争房屋产权证明。之后，王晓艳多次要求原告履行交房手续及迁出户口，但是原告拒不履行合同。为维护自身的合法权益，故请求依法判令：一、继续履行系争房屋的买卖合同，交付系争房屋当日，由反诉原告向反诉被告支付剩余房款38万元。二、反诉被告支付逾期交房的违约金每月2，500元，从2013年6月21日起至实际搬离日止；合同约定2013年6月20日交房，逾期交房按照已付款的日万分之五支付违约金，现反诉原告已酌情调整至2，500元／月。三、反诉被告按照房地产转让价款120万元的日万分之五向反诉原告支付赔偿金自2013年6月12日起至原有户口迁出时止。
反诉被告郭玉明辩称，不同意王晓艳的反诉请求，两被告签订的买卖合同是无效的，对原告没有约束力。答辩理由与本诉请求一致。
被告徐华未应诉答辩。
经审理查明，2013年5月7日，原告向上海市宝山公证处申请办理委托公证，申请公证内容为：《委托书》，委托徐华代办抵押出售临汾路XXX弄XXX号303房产及相关一切事宜。委托期限自2013年5月7日起至2014年5月6日止。郭玉明。上述申请公证内容均为原告手写。经宝山公证处接待人员询问，原告明确表示要委托徐华办理系争房屋的出售手续。同日，原告签署了全权委托被告徐华以不低于100万元的价格代为办理系争房屋抵押、出售等相关一切事宜的委托书：……六、代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款……。
2013年5月15日，上海市宝山公证处出具了《公证书》，以证明原告于2013年5月7日在上述委托书上签名。
2013年6月6日，卖售人（甲方）郭玉明与买受人（乙方）王晓艳签订的《上海市房地产买卖合同》载明，第一条：甲、乙双方通过上海恒雄房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的坐落于临汾路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积65.66平方米；第二条：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计120万元；第四条：甲、乙双方同意，甲方于2013年6月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；第六条：甲、乙双方确认，在2013年6月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付期限第二日起算至实际交付之日止……；第十一条：本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款（一）载明，……3、甲方承诺于签订本合同后三个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口（若有）迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户口（若有）未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止；附件三付款协议载明，乙方于2013年6月2日支付甲方定金10万元、乙方于2013年6月6日支付甲方首付款50万元、过户当天，乙方支付甲方第三期房价款50万元、交房当天，乙方支付甲方尾款10万元。协议尾部甲方处有“郭玉明（徐华代）”的签名。
2013年6月6日的《收款收据》的内容为：今收到购买方王晓艳购买出售方徐华所出售的房屋（坐落：上海市闸北区临汾路XXX弄XXX号XXX室）而支付的购房部分房款计50万元。手写部分：其中现金支付12万元。收款人签章：徐华代郭玉明。
2013年6月14日，被告王晓艳为购买系争房屋缴纳契税12，000元。
2013年6月22日的《收款收据》的内容为：今收到购买方王晓艳购买出售方徐华所出售的房屋（坐落：上海市闸北区临汾路XXX弄XXX号XXX室）而支付的购房部分房款计70万元。手写部分：实际支付55万元，还剩余15万元待户口迁出后付清。收款人签章：徐华。
账户名为徐学桂，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国农业银行金穗借记卡明细对账单显示，2013年6月6日11时12分转支38万，11时23分转存23万；2013年6月22日14时40分转支70万。
2013年6月6日，王晓艳（卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）向徐华（卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转账38万元。2013年6月22日，王晓艳（卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）向徐华（卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转账70万元。
2013年7月4日，系争房屋登记至被告王晓艳名下。
2013年7月13日，王晓艳缴纳了房地产交易手续费164元及房屋登记、交易手续费、资料查阅费等费用269元。
另查明，2010年7月6日，甲方（出借人／抵押权人）项军与乙方（借款人／抵押权人）郭玉明签订的《抵押借款合同》载明，借款金额20万元，借款期限自2010年7月6日起至2010年10月6日；抵押物坐落于临汾路XXX弄XXX号XXX室，房屋总价60万元。同日，项军在系争房屋上设定了20万元的抵押权。
2010年10月22日，甲方（出借人／抵押权人）曹森与乙方（借款人／抵押权人）郭玉明签订的《房地产借款抵押合同》载明，抵押房地产坐落于临汾路XXX弄XXX号XXX室，房屋价值63万元；该抵押地产已于2010年7月6日抵押给项军作为借款担保，抵押担保金额为20万元，本次借款为剩余价值抵押；借款金额42万元，借款期限自2010年10月22日起至2010年12月21日止。同日，曹森在系争房屋上设定了42万元的抵押权。
2010年12月14日，甲方（出借人／抵押权人）季业与乙方（借款人／抵押权人）郭玉明签订的《房地产借款抵押合同》载明，抵押房地产坐落于临汾路XXX弄XXX号XXX室，房屋价值100万元；该抵押地产已于2010年10月22日抵押给曹森作为借款担保，抵押担保金额为42万元；借款金额55万元，本次为余额抵押，借款期限自2010年12月14日起至2011年2月13日止。同日，季业在系争房屋上设定了55万元的抵押权。
2013年6月6日，曹森以抵押所担保的债务已经履行为由申请注销设定在系争房屋上的抵押权。
2013年6月24日，季业以贷款已结清为由申请注销系争房屋上设定的抵押权。
又查明，2014年8月22日，原告郭玉明向宝山区人民法院提起诉讼，要求撤销（2013）沪宝证字第4861号公证文书【案号：（2014）宝受初字第19号】。2014年8月28日，宝山区人民法院对于郭玉明的起诉，裁定不予受理。2014年10月29日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的民事裁定【（2014）沪二中受终字第272号】。
再查明，系争房屋的户籍在册人口为：刘万英（户主，原告之母）、郭玉丰（原告之兄）、郭玉明、郭佳玮（郭玉丰之子）。
审理中，被告王晓艳的证人李某出庭作证称，其是房产中介，是系争房屋交易的经办人。其当时在房源信息的内网上看到系争房屋要急售，价格也比较优惠，就向徐学桂推荐了系争房屋，徐学桂就表示了要购买房屋的意向，并支付了意向金，后来其就约了出售系争房屋的委托人进行洽谈，委托人叫徐华。当时其是准备找产权人的，但徐华带着产证的原件及委托书的原件，并告诉其产权人不在上海，故委托徐华来出售房屋。徐学桂支付了意向金后两天，其与被告就去看房，当时是其、徐学桂、徐华三个人去看的，当时门是徐华打开的，房屋里面没有人。买房中相关的细节证人表示记不清了，好像当时是有房款转回的情况，是因为房屋中的户口出了问题，后来的交易都是正常完成的。后来交房其没有参与，交易的过程中其始终没有见到过原告本人，都是与徐华接触的。但是徐华表示急用钱，要一次性付款。因为被告是一次性付款，所以房价也是比较合理的。之后，被告向其支付了一万元的中介费用，因为按照合同约定要支付24，000元的中介费，后来为了节省费用，就找了另一家公司代打合同，实际的居间都是由证人来完成的。其当时也去交易中心的柜面核实过公证书的真伪，并去查询过系争房屋的抵押及户籍情况。具体的看房时间记不清了，但肯定是工作日，当时进去感觉到是有人居住的，其问过徐华，徐华说偶尔有人住，徐华有时也会住在那里。原告认为证人从没有见过原告，也不知道徐华和原告的关系，公证书的真伪也只是到交易中心去问一下，没有尽到审核的义务。被告王晓艳对于证人证言的真实性、合法性、关联性均予以认可。
以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权登记簿，被告王晓艳提供的上海市房地产买卖合同、收据、银行转账明细、税收缴款书、销售不动产统一发票、房产证、房地产借款抵押合同三份、上海市房地产登记申请书两份、上海市房地产其他权利终止证明两份、公证书、《公证申请表》、《询问笔录》、户籍摘抄、证人证言等证据予以佐证。
审理中，原告于2014年6月26日证据交换时表示，其与被告徐华是2011年认识的，当时在一起做保安，是工作上的同事。2011年10月份，被告徐华问其借系争房屋的产证，后来就没有归还，一直放到2013年4月份，期间其一直有催讨，但徐华就以各种理由推脱，其也不太懂法律，所以也没有报案，也没有采取其他的维权措施。2013年4月份，有一个叫明安的人上门要钱，其就去派出所报案了，当时还有徐华、明安及其的一个朋友一起去的派出所。明安说只要其配合，将贷款转到徐华名下，产证就会还给其，事情也会了结。委托书确实是原告签的，但是内容其没有看过。之后房屋就被卖掉了。其是2013年8月10日知道房屋被卖掉的，8月10日其回家发现屋里的东西都被拿空了，其去报警，警察告知其去法院解决，其不懂，也没有到法院起诉。系争房屋后来还是由其居住的。王晓艳从来没有上门看过房。后来其和徐华都不做原来的工作了，其也去过徐华家，现在徐华已经不在那里了。被告王晓艳支付的房款，原告都没有收到，系争房屋的交易价低于市场价，现在的市场价约在155-165万元。
原告表示，被告转回的38万元作为户籍迁出的保证金也是没有合同依据的。系争房屋主要由原告及其母亲居住。原告是2010年认识徐华的，徐华当时说让原告帮他一点小忙，让其把产证借给他，当时徐华也是住在原告家中。2011年徐华将产证还给了原告，2012年徐华又说他与老婆离婚，要让原告再次将产证借给他，原告因为第一次借产证的时候徐华也很顺利的就归还了，就再一次将产证借给了徐华。原告确实去过公证处，当时是明安让其去的，并让原告按照明安的话说，然后一个星期就把产证还给原告。从没有人上门看过系争房屋。本案所涉的公证委托书是无效的，署名的公证员并未接待过原告，一直都是由一位助理办理的，程序上不合法，原告对于在公证处所念的东西也不清楚具体的含义，所以买卖合同是无效的。
对于2010年设定在系争房屋上的两个抵押权，原告表示抵押借款合同上的字确实是其所签，2010年借产证的时候当时签过两张单子，一张是20万，还有一张金额记不清了，这笔钱当时徐华拿去支付其他的债务了。徐华说这两笔债务他会负责的，抵押借款合同也是徐华让其所签的，当时徐华说其欠了高利贷，让其帮忙签字还钱，当时徐华也没有解释为什么需要原告签字。两个抵押权人也是徐华的债权人。即使存在上述借款，也是徐华操办的，原告没有收到过钱款。
被告王晓艳的代理人徐学桂于2014年6月26日的证据交换时表示，王晓艳是其侄女。2013年5月底6月初的时候，王晓艳要购房，其有个朋友李某在万利地产做中介，李某告诉其系争房屋在出售。其去过系争房屋两次，都没有人，也没有看到房，就看了相同房型的房屋。其当时注意到徐华不是产权人，但中介说徐华持有公证委托书，是可以过户的，其看过公证书后，就支付了10万元给中介。其去看房的时候，被告徐华不在场，交易付款的时候徐华都去的。当时中介告知其系争房屋上有两个抵押，其付款后将抵押撤销后就可以过户了。当时其没有去查过抵押的信息，是在原告起诉之后，其去查询才知道两个抵押权的具体信息的。2013年11月，被告徐华就无法联系了。2013年购买系争房屋时的价格就是市场价。
被告王晓艳表示，2013年6月2日，被告交给中介10万元现金作为意向金，在签订正式的购房合同后就转为了房款。6月6日又向徐华交付了现金2万元。同日，被告代理人徐学桂通过银行转账给王晓艳38万元，再由王晓艳的账户向徐华转账了38万元。当天发现系争房屋中有4个户口，与徐华之前的陈述不相符，故要求徐华转回了23万元作为担保，待户口迁出后再行支付。6月22日支付的70万元也是通过徐学桂的账户转给王晓艳，由王晓艳再支付给徐华，但因为徐华户口还是没有迁出，就又扣下了15万元，让徐华取出了15万元现金交给王晓艳。后来转回38万元是因为发现系争房屋上有两个抵押权，且户口没有迁出。抵押权的注销都是徐华去办理的，王晓艳并不清楚，王晓艳总共支付了82万元的房款及1万3千多元的交易税费。因被告是一次性付款，没有贷款，所以成交价比市场价低了5-6万元。徐学桂去看房的时候，系争房屋内没有人，但是房屋里有东西，王晓艳没有看过房，当时王晓艳要去看房的时候，徐华说无法看房，就带王晓艳看了相同的房型。王晓艳之前有60万元是放在徐学桂这边的，后来钱还是不够，就又从徐学桂的亲戚处借了一些钱，其中6月6日转进王晓艳账户的38万元是徐学桂还给王晓艳的，徐华转回的23万元转到徐学桂的账户。6月22日支付的70万元部分是徐学桂的钱，部分是徐学桂还给王晓艳的钱，徐华当天还退还了15万元现金给王晓艳。
本院认为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。系争房屋的交易过程中存在诸多疑点，其中王晓艳的代理人徐学桂参与了购房的整个过程，但其对于看房一节事实陈述前后不一，王晓艳亦未实地看房，王晓艳账户中所支付的款项均来自徐学桂；在房款的支付过程中，徐华又先后将王晓艳支付的房款转回了38万元，被告王晓艳表示系因系争房屋中户口未按时迁出，但《上海市房地产买卖合同》对逾期迁出户口的违约责任已然进行了约定，由出售方转回房款进行担保的方式有违社会及交易常理，本院认为系争房屋的交易并非真实的房屋买卖，故该合同因欠缺当事人真实意思表示，依法应归于无效。被告王晓艳的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据在案证据显示，被告王晓艳已支付了82万元房款，原告表示房款均未收到，但根据原告签署的公证书，系原告委托徐华出售系争房屋，并赋予了徐华代为领取房款的权限，故合同无效后，原告应将82万元房款返还给被告王晓艳。原告认为，公证书无效，但未提供证据予以佐证，相反，原告自认其参与了系争房屋抵押借款、办理委托公证等事宜，故原告的主张与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郭玉明与被告（反诉原告）王晓艳就上海市闸北区临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告（反诉被告）郭玉明应于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）王晓艳购房款82万元；
三、被告（反诉原告）王晓艳应于第二项主文履行完毕之日起七日内配合原告（反诉被告）郭玉明办理上址房屋的过户手续，将房屋产权恢复登记至原告（反诉被告）郭玉明名下；
四、驳回被告（反诉原告）王晓艳的全部反诉请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元、反诉案件受理费5，157元，均由被告（反诉原告）王晓艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 高 倩
二〇一五年四月十七日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。