福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4078号
原告蔡耀芳，女，汉族，1968年10月2日出生，住福州市鼓楼区。
原告钟翊，男，汉族，1964年10月2日出生，住福州市鼓楼区。
二原告委托代理人王荣坚、陈吓妹，福建科衡律师事务所律师。
被告郑芳，女，汉族，1975年7月11日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人黄志光、江家忠，福建熹龙律师事务所律师。
原告蔡耀芳、钟翊与被告郑芳、福州麦田房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈吓妹，被告郑芳及其委托代理人黄志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告经福州市鼓楼区元天麦田房产经纪服务点的居间介绍达成房屋买卖的一致意见，并于2015年3月14日签署一份房屋买卖合同。合同约定，二原告将其所有的位于福州市鼓楼区二环路泉塘崎下金泉公寓＊座＊单元及＊座＊号附属间的房产出卖与被告，被告应按约定向原告支付购房款，但被告处预留户口保证金及土地证过户保证金共计20000元。2015年6月3日，原告已按约定将房屋及所有手续交接完毕，但被告拒绝退还上述户口保证金及土地证过户保证金。后经原告多次催收，被告仍以种种理由拒绝归还上述款项。为此，原告提起诉讼，请求判令：1.被告返还二原告户口保证金、土地证过户保证金20000元及支付违约金至被告实际返款之日止（自2015年6月3日起，按成交价985000元日万分之五的违约金暂计至2015年6月20日，违约金8865元）；2.被告支付原告因追偿违约行为而发生的律师代理费7000元；3.诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原告违约在先，被告并非恶意违约。原告作为讼争房屋的出售人及居住人，在出售房屋时，应如实告知房屋的现状，在双方签订买卖合同后，应全面履行自己的义务，在出售房屋出现质量问题，买受人提出异议时，根据诚实信用原则，应履行必要的协助、协商义务。然而，在本案中，原告在将讼争房屋卖给被告时，故意隐瞒房屋存在大量白蚁的事实，有违诚实信用原则，在被告及时提出异议时，其拒绝与被告协商，态度强硬，并未全面履行自己的义务，其违约在先，因此，应驳回原告的全部诉讼请求，同时，被告保留追究原告违约责任的权利。
二、合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。在本案中，讼争房屋的成交价为985000元，被告已支付了965000元，只剩下20000元未支付，被告已履行大部分义务。合同约定的违约金为成交价的日万分之五，远远超过原告的实际损失，应认定为违约金过高，因此，请求贵院以原告的实际损失为基础，在兼顾被告已履行合同大部分义务和不存在过错的情况下，降低违约金的标准，被告认为，以20000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算违约金较为合理。
三、原告要求的律师代理费没有依据且明显过高。首先，原告提供的《委托代理合同》里面约定的律师费付款方式为转账，但其并未提供相应的转账凭证，提供的税务发票不能作为已支付律师费的依据，因此，无法确认该项律师费是否实际产生以及具体的金额。其次，根据《福建省律师服务收费标准（试行）》规定，代理民事诉讼案件，财产标的额在10万元以内的，律师费为每件800元至6000元，本案诉争标的不包括律师费为28865元，而原告的律师费为7000元，明显不合理，且远远高于福建省的律师费标准。因此，原告并提供律师费支付凭证，要求的律师代理费没有依据，应予以驳回。如果最终法院认定该项律师实际产生，请求在公平、合理的基础上，予以调整，被告认为，律师费2000元较为合理。
经审理查明，2015年3月14日，二原告（卖方）与被告（买方）签定《房屋买卖合同》，约定：二原告将位于福州市鼓楼区二环路泉塘崎下金泉公寓＊座＊单元及＊座＊#附属间的房产卖给被告；成交价格985000元；被告在交接时对该房屋、家电家具以及附属配套设施进行验收，交接后，该该房屋、家电家具以及附属配套设施毁损、灭失等由被告负责；二原告同意从成交价款中预留10000元在被告处，作为户口保证金，被告应在向贷款银行领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门进行确认户口情况，并在确认无户口后一个工作日内向二原告退还户口保证金；二原告同意从成交价款中预留10000元在被告处，作为土地证过户保证金，在土地证过户登记受理后，二原告有权要求退还保证金；房屋所有权过户登记后，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。《房屋买卖合同》签订后，双方于2015年6月3日对房屋进行了交接，被告在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》上包含房屋状况（注明：有装修、与原合同约定留下物品一致）、房屋所有权证、土地所有权证、锁匙等交接项目进行了签字确认。
房屋交接确认后，被告未向二原告返还户口保证金及土地证过户保证金，合计20000元。双方纠纷由此产生，二原告聘请律师诉至法院，律师费支出7000元。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。根据双方合同约定，被告应在向贷款银行领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门进行确认户口情况，并在确认无户口后一个工作日内向二原告退还户口保证金；在土地证过户登记受理后，二原告有权要求退还保证金。2015年6月3日，被告接收了房屋，并在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》进行了签字确认，就应按照合同约定，将20000元保证金退还给二原告。被告辩称房屋存在大量白蚁，原告拒绝协商，原告违约在先。本院认为，被告在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》上对房屋状况（注明：有装修、与原合同约定留下物品一致）进行了签字确认，即其交接房屋时已认可了房屋现状。被告没有提交相关证据证明原告在出售房屋时隐瞒房屋状况，本院不予采信，故原告诉请被告返还户口保证金及土地证过户保证金20000元，本院予以支持。关于违约金，原告诉请按照成交价985000元的日万分之五的标准计算，对此，被告认为违约金过高，故本院核减为以20000元为基准，按日万分之五的标准计算违约金。关于律师费，本案涉讼标的仅35865元，原告却主张律师费7000元。本院认为，该律师费明显过高，酌减为3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告郑芳应于本判决生效之日起十日内向原告蔡耀芳、钟翊返还户口保证金及土地证过户保证金20000元，并支付违约金（以20000元为基准，按日万分之五的标准计算，自2015月6月3日起计至款项还清之日止）；
二、被告郑芳应于本判决生效之日起十日内向原告蔡耀芳、钟翊支付原告因追偿违约行为而发生的律师代理费3000元。
如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费348元（原告预交696元），由被告郑芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 刘芳
二〇一五年九月七日
书 记 员 黄萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
申请执行提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。