湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6176号
上诉人（原审被告）：武汉星美影院管理有限公司，住所地武昌区徐家棚三角路特一号。
法定代表人：王纶熙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘刚，该公司员工。
委托诉讼代理人：蔡江林，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。
法定代表人：谭少群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向明、侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉星美影院管理有限公司（以下简称武汉星美影院公司）因与被上诉人武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称福星惠誉置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年4月27日，福星惠誉置业公司诉至一审法院称，2014年3月16日，福星惠誉置业公司与星美国际影院有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定武汉星美影院公司承租福星惠誉置业公司所有的位于武汉市武昌区友谊大道隧道口水岸国际F6项目的3层商铺，建筑面积为5000平方米，用于经营“星美国际影院”，租赁期为15年，计租日自2014年10月1日起至2029年9月30日止。《商铺租赁合同》对租金的计算标准和缴纳时间、支付方式、合同提前解除及违约责任、商铺的返还等均有约定。2015年8月13日，福星惠誉置业公司（甲方）、星美国际影院有限公司（乙方）与武汉星美影院公司（丙方）签订了《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》一份，约定自2014年2月25日起，乙方在《商铺租赁合同》中的所有权利义务一并转让给丙方。协议生效后，福星惠誉置业公司依约将承租房屋交付于武汉星美影院公司承租使用。但是武汉星美影院公司未能依约履行合同义务，截止2016年2月29日累计拖欠福星惠誉置业公司租金共计1，500，000元。福星惠誉置业公司曾多次口头和书面向武汉星美影院公司催要拖欠款项，但均无果。综上所述，《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》系合同各方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。福星惠誉置业公司依约向武汉星美影院公司提供了承租房屋，武汉星美影院公司应依约及时向福星惠誉置业公司支付租金。但是，武汉星美影院公司却无理拒不支付至今，致使福星惠誉置业公司合同目的无法实现，严重损害了福星惠誉置业公司的合法权益。请求：1、判令解除福星惠誉置业公司、武汉星美影院公司之间的房屋租赁合同关系；2、判令武汉星美影院公司立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于福星惠誉置业公司；3、判令武汉星美影院公司按照合同约定向福星惠誉置业公司支付所欠租金1，500，000元（暂计至2016年2月29日，实际计算至武汉星美影院公司腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费用由武汉星美影院公司承担。
武汉星美影院公司辩称：福星惠誉置业公司称我方差欠租金等1，500，000元与事实不符，期间我方有支付租金及水电费，福星惠誉置业公司所称的截止2016年2月29日之前的全部款项，武汉星美影院公司已全部付清，并无欠款。因为武汉星美影院公司并没有拖欠租金、水电，只是有欠付租金，不属于违约，不同意福星惠誉置业公司主张的解除合同。
一审法院经审理查明：2014年3月16日，福星惠誉置业公司（甲方）与星美国际影院有限公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于武汉市武昌区友谊大道隧道口水岸国际F6项目的3层商铺，建筑面积为5000平方米，用于经营“星美国际影院”，租赁期为15年，计租日自2014年10月1日起至2029年9月30日止。租金的计算方式为“保底租金”和“净票房抽成租金”，两者相加为实际租金标准。其中保底租金标准为每月人民币250，000元，净票房抽成租金为年净票房乘以抽成比例。首期保底租金自免租期届满次日起5个工作日内，向甲方交纳；此后每月届满前15个工作日内，向甲方交纳下月保底租金，即先付租金后使用商铺。净票房抽成租金于每个计租年届满后15个工作日内向甲方一次性交纳。合同还约定，若乙方逾期支付上述费用超过30日的，甲方有权选择与乙方继续合作，同时乙方补交拖欠的费用并支付违约金，甲方若选择解除合同，则乙方交纳的保证金不予退还，同时除补缴拖欠的费用外，还应补缴免租期租金。如本合同到期或提前终止，乙方应在期满或终止后的30日内，自费将其可移动物品搬离，将商铺交回甲方。福星惠誉置业公司将出租的商铺交付给星美国际影院有限公司后，双方经过协商将计租日调整为2015年1月1日。2015年8月13日，福星惠誉置业公司（甲方）、星美国际影院有限公司（乙方）、武汉星美影院公司（丙方）签订了《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》，约定自2014年2月25日起，乙方将《商铺租赁合同》中的所有权利义务一并转让给丙方。协议签订后，武汉星美影院公司并未按合同约定期限向福星惠誉置业公司交纳租金。福星惠誉置业公司委托福星惠誉商业公司漫时区分公司于2015年10月10日向星美国际影院有限公司送达《费用催缴函》，要求星美国际影院有限公司在2015年10月20日前支付拖欠的租金35万元。逾期未给付，将追究承租人的违约责任。但星美国际影院有限公司未按期履行义务。福星惠誉商业公司漫时区分公司于2016年2月22日再次将《租赁费用催缴通知书》送达至武汉星美影院公司，告知其须在2016年2月25日前支付拖欠的租金1，600，000元。因武汉星美影院公司未按合同及协议约定履行义务，给付2015年8月1日后拖欠的租金，2016年3月7日，福星惠誉置业公司向武汉星美影院公司送达《解约通知》，要求解除合同，并要求武汉星美影院公司于2016年3月10日前足额交纳拖欠的款项。合同解除后，武汉星美影院公司仍占用福星惠誉置业公司的商铺从事经营活动至今，未将租赁的商铺返还给福星惠誉置业公司。后期武汉星美影院公司陆续向福星惠誉置业公司补交拖欠的租金，共支付2015年1月1日至2016年2月29日合计14个月的租金3，500，000元。
一审法院认为：福星惠誉置业公司和武汉星美影院公司之间的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》依法成立生效。福星惠誉置业公司和武汉星美影院公司均应按照《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》的内容，全面履行各自的义务。在合同履行期间，武汉星美影院公司未按合同约定的期限给付租金，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，福星惠誉置业公司依双方约定的解除条件，将《解约通知》在2016年3月7日送达给武汉星美影院公司，另外，武汉星美影院公司对合同解除提出异议，但未在收到解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，其不同意解除合同的主张，不予支持，双方的房屋租赁合同关系依法在2016年3月7日解除。房屋租赁合同终止后，武汉星美影院公司仍应向福星惠誉置业公司给付拖欠的租金，将武汉市武昌区友谊大道隧道口水岸国际F6项目的3层商铺（建筑面积为5000平方米）返还给福星惠誉置业公司。合同解除后武汉星美影院公司未将房屋返还给福星惠誉置业公司，占用房屋期间应比照合同约定的租金标准给付房屋占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉福星惠誉置业有限公司与武汉星美影院管理有限公司之间的房屋租赁合同于2016年3月7日解除；二、武汉星美影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内将武汉市武昌区友谊大道隧道口水岸国际F6项目的3层商铺（建筑面积为5000平方米）返还给武汉福星惠誉置业有限公司；三、武汉星美影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付武汉福星惠誉置业有限公司租金和房屋占有使用费（按商铺租赁合同约定的保底租金250，000元及净票房抽成租金的标准，从2016年3月1日计算至实际腾退房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，800元，减半收取9，400元，由武汉星美影院管理有限公司负担（此款武汉福星惠誉置业有限公司已垫付，由武汉星美影院管理有限公司连同上述款项一并给付武汉福星惠誉置业有限公司）。
判后，上诉人武汉星美影院公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回福星惠誉置业公司的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由福星惠誉置业公司承担。事实及理由：1、一审判决解除福星惠誉置业公司与武汉星美影院公司之间的房屋租赁合同错误，解除房屋租赁合同的条件未成就。2、福星惠誉置业公司已收取了20万元租金，但未出具发票，依合同约定，武汉星美影院公司有权暂停下一期付款。武汉星美影院公司暂停支付租金行为不属于未按约定定期交纳租金。3、武汉星美影院公司已支付租金至2016年8月。
被上诉人福星惠誉置业公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，其以发票为由拒付租金缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决查明事实属实。
本院另查明如下事实：
1、2014年3月16日，福星惠誉置业公司与星美国际影院有限公司签订的《商铺租赁合同》5.3条约定：合同签订后星美国际影院有限公司应向福星惠誉置业公司支付定金50万元，免租期满后，其中20万元自动冲抵首期租金，剩余30万元转为合同保证金。星美国际影院有限公司应于合同签订后5日内支付上述款项。
2、2014年4月21日，星美国际影院有限公司通过星美汇餐饮管理有限公司向福星惠誉置业公司分两笔支付定金50万元。福星惠誉置业公司向星美汇餐饮管理有限公司出具了收据（30万元和20万元）。其后，福星惠誉置业公司未出具20万元租金的发票。
3、2015年8月13日，福星惠誉置业公司（甲方）、星美国际影院有限公司（乙方）、武汉星美影院公司（丙方）签订的《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》第二条载明：本协议签订后，乙方已向甲方缴纳的租赁保证金，装修押金，装修水电押金及水电保证金（以下简称“原保证金及押金”）等费用转至丙方名下。乙方于本协议签署后10日内，将甲方开具的原保证金及押金收据交换给甲方，甲方为丙方换开等额保证金及押金收据。第三条载明：甲丙双方约定以下通信地址为甲方向丙方送达通知文件的地址：丙方送达的地址：武汉市武昌区友谊大道305号F6漫时区3号楼三楼。
4、三方《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》签订后，星美国际影院有限公司未将福星惠誉置业公司开具的原保证金及押金收据交换给福星惠誉置业公司，福星惠誉置业公司亦为武汉星美影院公司换开等额保证金及押金收据。
5、一审判决宣判后，武汉星美影院公司又陆续向福星惠誉置业公司支付了部分租金，现已支付至2016年8月。
本院认为：案涉《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。武汉星美影院公司在商铺租赁期间，未按合同约定的期限给付租金，构成违约。2016年2月22日，福星惠誉置业公司委托福星惠誉商业公司漫时区分公司向武汉星美影院公司送达《租赁费用催缴通知书》后，仍不及时履行支付租金义务，怠于协商沟通，且在2016年3月7日收到《解约通知》后，仍未在三个月内向人民法院起诉对合同解除提出异议，一审判决对其在诉讼中不同意解除合同的主张不予支持，有事实和法律依据。关于武汉星美影院公司上诉主张福星惠誉置业公司已收取了20万元租金未出具发票，依合同约定，其有权暂停下一期付款的问题。2015年8月13日，三方签订《商铺租赁合同权利和义务概括转让协议》时，50万元保证金中的20万元已冲抵星美国际影院有限公司首期租金，武汉星美影院公司明知此情况，但并未提及发票主张，武汉星美影院公司在收到《租赁费用催缴通知书》、《解约通知》后，仍未向福星惠誉置业公司主张发票，在二审诉讼中提及发票问题，明显有违诚实信用原则，且三方协议明确约定是“原保证金及押金”等费用转至武汉星美影院公司名下，故武汉星美影院公司的该项上诉理由不能成立。
综上，上诉人武汉星美影院公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18800元，由武汉星美影院管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一六年十一月二十一日
书记员 饶诗敏