江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终664号
上诉人(原审被告)：蔡跃能，男，1971年10月28日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：仇春焱，江苏瑞慈律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海蔡先生餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：蔡跃能，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：仇春焱，江苏瑞慈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张骏骏，男，1974年7月15日生，汉族，住江苏省南通市通州区。
委托诉讼代理人：王引，江苏清心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易焱，女，1976年7月6日生，汉族，住江苏省南通市通州区。
委托诉讼代理人：王引，江苏清心律师事务所律师。
上诉人蔡跃能、上海蔡先生餐饮管理有限公司（以下简称蔡先生公司）因与被上诉人张骏骏、易焱租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡跃能、蔡先生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋租赁合同经双方确认协议解除，相应补偿已经确认，上诉人无需承担违约责任。上诉人向被上诉人发出解约通知，被上诉人收到后未提出异议，并配合办理了交接、腾空手续，随即发出招商通知。双方已经按照通知内容履行，上诉人将多交租金及固定装潢作为补偿，无需再承担其他责任。一审法院未查明案涉房屋此后何时出租，即未确定被上诉人是否存在闲置损失，直接酌定房屋闲置损失，没有事实和法律依据。
张骏骏、易焱辩称，案涉合同系上诉人单方违约解除，应当承担相应违约责任。上诉人多交的一个月租金一审中已从赔偿损失中予以扣除；关于装潢残值，租赁合同中已经约定合同到期或者终止后归被上诉人所有，不应再次扣减。综上，请求驳回上诉，维持原判。
张骏骏、易焱向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2017年11月21日解除；2.蔡跃能、蔡先生公司支付自2017年10月29日至合同解除之日的租金（按年租金76万元计算）；3.蔡跃能、蔡先生公司赔偿违约解除合同所致租金损失316666.67元。
一审法院认定事实：张骏骏、易焱系夫妻关系。蔡先生公司系自然人公司，蔡跃能系该公司法定代表人。2015年9月13日，张骏骏（甲方）代表其夫妻二人与蔡跃能（乙方）签订《租房协议》，约定将张骏骏、易焱共有的南通市通州区金沙镇建设路7号底楼由北向南第五、六间营业用房出租给蔡跃能营业使用，使用期限自2015年10月29日至2020年10月28日。租金为前三年每年税后人民币76万元整，后两年为每年税后人民币80万元，租金一年一付，第一年于协议签订时一次性交清，以后每年租金于当年9月29日前一次性交清。协议签订五日内乙方交纳甲方水电费保证金3万元，于协议结束后乙方结清所有的水电费后由甲方退还，协议到期或依法终止时，乙方改造后的房屋装潢归甲方所有，乙方不得拆除。合同还对其他条款进行了约定。
2015年9月14日，蔡跃能支付租金10万元，同年9月17日又转帐支付69万元，合计79万元，其中3万元作为水电保证金，以一个月的租金作为保证金，张骏骏、易焱将房屋交付使用，蔡跃能对房屋进行了装修后以蔡先生公司名义经营餐饮。2016年9月29日，蔡跃能缴纳第二年度租金76万元。因经营不善，出现亏损，于2017年9月27日，向张骏骏、易焱发出通知函，提出单方面解除合同的要求，表示定于2017年9月28日将房屋腾空交还，多交的一个月的租金作为补偿，退还水电保证金3万元，并要求同月29日到租赁房内商谈交接，同年9月30日，蔡跃能、蔡先生公司再次当面向张骏骏、易焱发送解除通知函，因双方就损失赔偿未能谈妥，蔡跃能放下租赁房屋的钥匙离开。后张骏骏、易焱在案涉租赁房的大门上张贴招租信息。至蔡跃能、蔡先生公司撤离承租房时止，承租房内所用水电费为23668.44元。
一审法院认为，蔡跃能、蔡先生公司承租张骏骏、易焱的房屋用于经营，合同约定的期限为五年，蔡跃能、蔡先生公司在2017年9月27日发送解除合同的通知函、并于2017年9月30日当面送达通知函，张骏骏、易焱自认于同年的9月30日收到通知函，后即在案涉的租赁房上张贴了招租信息，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，故双方的租赁合同于2017年9月30日解除，对张骏骏、易焱诉称要求确认租赁合同于开庭时即2017年11月21日解除不予支持；双方约定自10月29日至次年10月28日为一承租周期，双方合同解除日为9月30日，故蔡跃能、蔡先生公司应支付张骏骏、易焱超出其实际承租期两天的租金4222元（按年租金76万元计算），对于张骏骏、易焱要求租金支付至2017年11月21日的诉请，不予支持；因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，应予支持，张骏骏、易焱主张房屋6个月闲置损失，一审法院酌情计算5个月，蔡跃能、蔡先生公司在合同解除前已付的一个月租金及多余的水电费保证金应从中扣除，即实际再赔偿张骏骏、易焱4个月租金损失。对于蔡跃能、蔡先生公司辩称的其装修残值归张骏骏、易焱所有，以抵偿张骏骏、易焱损失，一审法院认为，双方约定合同到期后，装修不得拆除，归张骏骏、易焱所有，且在本案中蔡跃能、蔡先生公司主动违约，而张骏骏、易焱亦不同意以装修残值抵算租金，故对该辩称意见，不予采信。蔡跃能在与张骏骏签订合同时，其蔡先生公司尚未成立，故系蔡跃能个人承租，在其个人使用一年后，蔡先生公司成立并使用案涉租赁房，且在合同解除时，亦是以蔡先生公司名义作出解除合同的通知，故一审法院认定蔡跃能、蔡先生公司共同租赁使用了涉案房屋，应承担连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、确认张骏骏、易焱与蔡跃能、蔡先生公司的合同于2017年9月30日解除；二、蔡跃能、蔡先生公司于判决生效后支付张骏骏、易焱租金4164元；三、蔡跃能、蔡先生公司于判决生效后赔偿张骏骏、易焱损失253333元（76万元/12个月*4个月）；上述二、三项合计257497元，扣除蔡跃能、蔡先生公司多余的水电费保证金6331.56元，尚应支付张骏骏、易焱251165.44元；案件受理费减半收取3025元，由张骏骏、易焱负担626元，蔡跃能、蔡先生公司负担2399元(蔡跃能、蔡先生公司负担部分，张骏骏、易焱已代垫，待执行时由蔡跃能、蔡先生公司一并支付)。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，双方约定租赁期间为五年，合同期满前上诉人单方发函要求解除合同，在双方未就赔偿问题达成一致意见情况下，又自行迁出并留下承租房屋钥匙离开，故上诉人系以单方行为明确表示不再履行合同，而非双方协商一致解除合同。上诉人主张其已经就解除合同所涉赔偿与被上诉人达成一致意见，但结合本案已查明事实，被上诉人虽收到上诉人解除合同通知，但双方未能就解除合同所涉赔偿问题达成一致意见，故上诉人该主张缺少事实和法律依据，本院不予采信。关于损失赔偿问题，案涉商铺面积较大，再次对外出租需要一定的时间，上诉人提前三年单方解除合同，势必给被上诉人造成一定损失，一审法院依法酌情认定五个月的租金损失未超合理范围，本院予以确认。上诉人主张其已通过多交的一个月租金和固定装潢作为补偿，系单方意思表示，未得到被上诉人方认可，且根据双方合同约定，合同到期或终止合同装潢归被上诉人所有，故上诉人该点上诉主张缺少事实和法律依据，不能成立。
综上所述，蔡跃能、蔡先生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6050元，由蔡跃能、蔡先生公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 倪红晏
审判员 杨 谦
审判员 卢 丽
二〇一八年四月二十七日
书记员 汤婷婷