上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2018号
上诉人（原审被告）上海祈浓商贸有限公司。
法定代表人刘苏茂，经理。
委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师
被上诉人（原审原告）上海第一皮鞋厂。
法定代表人＊＊，厂长。
委托代理人毛善明，该厂职工。
上诉人上海祈浓商贸有限公司（以下简称祈浓公司）因与被上诉人上海第一皮鞋厂（以下简称皮鞋厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭于同年8月12日公开开庭进行了审理，上诉人祈浓公司之委托代理人孙鸿书、被上诉人皮鞋厂之委托代理人毛善明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，原上海市房产管理局核发的位于原上海县梅陇乡朱梅路＊＊号（现更名为上海市闵行区罗锦路＊＊号，即本案系争场地的所在地）的房地产权证（沪房上字第梅00005号），产权人登记为上海＊＊皮件厂，所有权性质为全民所有制。
1993年7月20日，上海市闵行区人民政府核发位于原上海市梅陇乡陇南村朱梅路＊＊号的国有土地使用证，土地使用者登记为上海＊＊皮件厂，用地面积为18，590平方米，土地用途为轻纺工业。
2000年9月12日，原上海＊＊控股（集团）公司向原上海＊＊有限公司下发了《关于同意上海＊＊皮鞋厂兼并上海＊＊皮件厂的批复》（文号为沪轻控资（2000）129号），该批复同意由上海第一皮鞋厂兼并上海＊＊皮件厂，上海＊＊皮件厂的人、财（包括职权债务）、物均划归上海第一皮鞋厂统一使用、管理。
2000年11月10日，原上海＊＊有限公司向上海第一皮鞋厂下发了《关于上海第一皮鞋厂对＊＊等五家厂兼并重组后有关事项的决定》（文号为沪＊（2000）组干字第59号），该决定载明由上海第一皮鞋厂分别兼并上海＊＊皮鞋厂等五家单位，同时分别设立包括上海第一皮鞋厂五分厂（＊＊）在内的多家分支机构。
2004年3月11日，案外人上海＊＊箱包有限公司（甲方，下称“如意公司”）与上诉人祈浓公司（乙方）签订《租房合同书》，该合同书约定，由乙方租用甲方厂区东南面约2，400平方米（其中406平方米为简易房）场地，甲方允许乙方搭建简易房作厂房仓库部分住宿使用；年租金为人民币（下同）11万元整，五年后递增5%租金；租赁期限十年，自2003年7月1日起至2013年6月30日止，租金半年一付，先付租金后使用；甲方提供用电（不大于10KW）、用水。
2010年4月9日，上海第一皮鞋厂五分厂（甲方）与祈浓公司（乙方）签订《补充合同书》，该合同书约定，就如意公司与祈浓公司于2004年3月11日签订的租房合同书补充调整如下：一、原租房合同书的甲方如意公司变更为上海第一皮鞋厂五分厂；二、原租房合同书第一条租借给乙方的406平方米简易房，与甲方的沿虹梅南路沿街房建筑面积约340平方米的门面房对调，共计16间。其中甲方保留使用3间，即沿马路由南向北第3间、第9间、第14间，水表由甲方安装，电表由乙方自行安装费用自理。但必须符合安全规范要求；三、对调后，原租金不变，租赁期至2013年6月30日结束。该合同书对双方的其他权利义务作出了约定。
2010年9月28日，上海市公安局闵行分局梅陇派出所出具证明一份，载明由其管辖的上海第一皮鞋厂第五分厂厂址原是朱梅路＊＊号，现厂址门牌改为罗锦路＊＊号（即拓宽后的虹梅南路＊＊号）。
皮鞋厂因本案纠纷于2013年10月8日诉诸原审法院，请求判令：1、祈浓公司将上海市闵行区罗锦路＊＊号场地（原为上海市闵行区朱梅路＊＊号，约2，400平方米）返还皮鞋厂；2、祈浓公司向皮鞋厂支付自2013年7月1日起至实际返还之日止，按照年租金11.55万元为标准计算的房屋使用费。
原审庭审中，双方确认：1、由如意公司与祈浓公司于2004年3月11日签订的《租房合同书》中所约定的“甲方厂区东南面约2，400平方米（其中406平方米为简易房）场地”即为本案系争场地；2、现系争场地上的构筑物由祈浓公司建造，上述构筑物无房地产权证，无合法建造的相关手续，沿街406平方米的简易房由皮鞋厂建造；3、上述构筑物已由祈浓公司出租给多名案外人作为经营或居住之用。经法院释明，皮鞋厂向法院表示，鉴于次承租人人数众多，待本案由法院判决后，再行解决其与次承租人之间的纠纷；4、租赁押金9，200元现在皮鞋厂处，双方同意在本案中一并处理，由皮鞋厂返还祈浓公司。
审理中，经祈浓公司申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司（下称“大华公司”）对于系争场地上的仓库造价（含折旧率）进行了审价。2014年5月12日，大华公司出具了鉴定意见书，鉴定结论为：上海市闵行区罗锦路55号厂房仓库工程造价为607，287元，折旧后现值为30，364.35元；沿街406平方米简易房装修工程造价为28，969元，折旧后现值为1，448.45元。另附说明，上述现值系按房屋租赁合同10年的租赁期限折旧残值为5%来计算。针对鉴定结论，祈浓公司认为，鉴定结论中对工程造价部分的认定是认可的，但大华公司在鉴定意见的“说明”部分提请法院以10年折旧残值为5%来计算现值作为参考不予认可，其认为在租赁期间其对房屋进行了维修保养，故现值至少为造价的50%。皮鞋厂对于前述鉴定结论无异议，并表示同意按照鉴定结论所认定的现值31，812.80元（30，364.35元＋1，448.45元）补偿给祈浓公司。针对祈浓公司对鉴定意见书的异议，大华公司出具补充说明如下：“本案中房屋租赁合同约定的租赁期限为10年，故应按10年进行折旧，现根据项目的实际情况，取定房屋建筑物的残值为5%，因此，在正常情况下在该房屋租赁10年期满的前提下，作为临时建筑的该房屋建筑物只能计取5%的残值”。对于上述补充说明，双方均无异议。
原审认为，上海第一皮鞋厂五分厂与祈浓公司于2010年4月9日签订的《补充合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违背国家法律法规禁止性规定，合法有效。
根据双方之间对系争场地租赁期限的约定，已经于2013年6月30日到期，合同期满后，双方未重新达成租赁的合意，故祈浓公司作为承租人理应在租赁期间届满后返还租赁场地。
上海第一皮鞋厂五分厂系皮鞋厂的分支机构，故皮鞋厂要求祈浓公司返还系争场地，并无不当，法院予以支持。祈浓公司占用系争场地至今，皮鞋厂要求其按租金标准（即每年11.55万元）支付合同终止后至交还场地之前的场地使用费，于法有据，法院亦予支持。
对于祈浓公司提出的要求皮鞋厂赔偿其仓库厂房的建设费70万元及电力安装费10万元才愿意搬离系争场地之观点，法院认为，祈浓公司于2004年租赁合同订立之初在系争场地上搭建构筑物距今十年有余，在此期间上述构筑物一直由祈浓公司出租管理并收取相应的使用费，且本案所涉场地的租赁期限也已于2013年6月30日届满。因此，祈浓公司当初的搭建等投入作为实现其租赁合同目的的必要成本，在其十年的租赁期间实际已进行了分摊，并最大化地进行了利用，其租赁目的已经实现。故其不应再要求皮鞋厂补偿其搭建厂房等投入。
关于电表安装费10万元，首先，祈浓公司未向法院举证证明上述费用的发生；其次，根据查明的事实，皮鞋厂已经按约提供了不少于10千瓦的用电量，至于超出合同约定之外的用电量，系祈浓公司自身用电需要，则相应用电量的申请及初装费用也应由其自行负担；再者，该电力设备的户名仍登记在祈浓公司名下，且能拆卸后另行安装使用，并非与构筑物形成不可分离的添附关系。故对于上述电力安装费，皮鞋厂亦无赔偿之法定义务。
现皮鞋厂根据工程造价司法鉴定意见书的鉴定结论，考虑到上述构筑物（包括厂房仓库的搭建及简易房的装修）折旧后的现值的确客观存在，自愿按照鉴定报告所认定的现值总价补偿祈浓公司31，812.80元，系皮鞋厂积极妥善解决双方争议之举，于法不悖，法院予以照准。鉴于双方对押金9，200元的处理意见已达成一致，法院遵照双方之意愿在本案中一并处理，即由皮鞋厂返还祈浓公司。诉讼中，皮鞋厂撤回要求确认房屋租赁合同终止的诉讼请求及第二项关于将租赁场地恢复原状的诉讼请求，系处分自身合法权利，法院予以准许。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，于二〇一四年六月二十四日判决：一、上海祈浓商贸有限公司于判决生效之日起十日内迁出上海市闵行区罗锦路55号场地（约2，400平方米），并将上述场地返还给上海第一皮鞋厂；二、上海祈浓商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海第一皮鞋厂自2013年7月1日起至实际搬离之日止，按照每年人民币115，500元为标准计算的房屋使用费；三、上海第一皮鞋厂于判决生效之日起十日内返还上海祈浓商贸有限公司关于租赁上海市闵行区罗锦路55号场地（约2，400平方米）的押金人民币9，200元；四、上海第一皮鞋厂于判决生效之日起十日内补偿上海祈浓商贸有限公司人民币31，812.80元。案件受理费减半收取计人民币260.94元，鉴定费人民币20，000元，共计人民币20，260.94元，由上海祈浓商贸有限公司负担。
判决后，祈浓公司不服，上诉称，其承认原审判决认定事实、适用法律正确，但原审根据错误的司法鉴定意见对上诉人装修费残值补偿仅三万余元有误，上诉人承租数年间对装修及构筑物投入总值约60万元，而其电力户头现在需20－30万元才能安装，故上诉请求改判皮鞋厂补偿其装修费30万元、电力户头费10万元。
被上诉人皮鞋厂辩称，原审查明事实清楚、适用法律正确，应维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人皮鞋厂五分厂与上诉人祈浓公司于2010年4月9日签订的《补充合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违背法律、法规禁止性规定，被上诉人五分厂系被上诉人的分支机构，其民事行为权利、义务依法应由后者承担，皮鞋厂与祈浓公司由此形成的房屋租赁合同关系应属合法有效。
有效合同依法约束双方当事人全面履行。本案租期业已届满，承租人祈浓公司应归还承租标的物，履行合同终止项下（返还利益）的权利、义务。本案争议的焦点为装修及电表安装费损失之赔偿问题，查原审于此阐述详尽、合理，本院不再赘述。必须指出关于上诉人装修等投入，根据查明事实已历经承租十年使用、摊销，不应认为尚具有市场价值，原审仅仅在被上诉人自愿补偿基础上参考鉴定价值为之，该等结论合法、合理，上诉人主张求索过度缺乏基本依据，本院难以支持。另关于电表申请费用，查其户名至今为上诉人所有，被上诉人未有取得上诉人有形、无形财产利益不支付对价之事实，其该部主张亦缺乏基本事实与法律依据，本院不能支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人祈浓公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币521.8元，由上诉人上海祈浓商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……