河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第01579号
上诉人（原审原告）杨立。
委托代理人郭建波，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解。
被上诉人（原审被告）刘杰军。
委托代理人杨晓玉，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解。
被上诉人（原审第三人）霍东晓。
委托代理人徐波，河南永兴律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解。
上诉人杨立因与被上诉人刘杰军、原审第三人霍东晓案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2014）湖民一初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨立的委托代理人郭建波，被上诉人刘杰军的委托代理人杨晓玉，原审第三人霍东晓的委托代理人徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2009年3月18日，霍东晓和河南海洋房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，霍东晓购买了位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋，并在银行按揭贷款650000元。同日，河南海洋房地产开发有限公司将该房屋在三门峡市住房和城乡建设局办理了房屋产权预登记，预登记房屋购买人为霍东晓。该房屋至今尚未办理房屋所有权证。
刘杰军与霍东晓、雷相春民间借贷一案，本院受理后，刘杰军提出财产保全申请，本院于2013年2月5日作出（2013）湖民一初字第153号民事裁定书，查封霍东晓位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋，并于2月18日送达三门峡市住房和城乡建设局。霍东晓及案外人均未提出异议。2013年6月5日，本院作出（2013）湖民一初字第153号民事判决书，判决：一、霍东晓偿还刘杰军本金100万元及利息（利息自2011年4月8日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至判决确定的给付之日止，霍东晓已偿还的16万元应予以扣除）。限判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回刘杰军的其他诉讼。案件受理费18370元，保全费5000元，合计23370元，由刘杰军负担3370元，霍东晓负担20000元。判决生效后，刘杰军和霍东晓均不服提出上诉，三门峡市中级人民法院于2013年6月5日作出（2013）三民三终字第202号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，霍东晓未自觉履行付款义务，刘杰军向本院申请强制执行。
在执行中，本院于2013年10月22日作出（2013）湖执字第623号执行裁定书，查封、扣押被执行人霍东晓的财产，并在三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋处张贴公告，查封霍东晓在该处的房屋。之后，杨立提出执行异议，要求停止对永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋的执行。并向法院提交了2011年6月8日，霍东晓与李继革签订了商铺租赁协议书，证明霍东晓将虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋租赁给李继革。又提交了2011年9月20日霍东晓、苏均朋与杨立签订了房屋转让协议，以及2011年9月20日至2013年10月18日，杨立共付给霍东晓2550000元的相关证据。案外人杨立另提交了2011年9月25日杨立与李继革签订的房屋租赁协议，霍东晓作为见证人也在该房屋租赁协议上签名。以此证明被执行人霍东晓的上述门面房已转让给案外人，法院对上述房屋查封的执行行为，侵犯了案外人的财产权，要求法院停止对上述房屋采取执行措施。
针对案外人杨立提交的证据，申请人刘杰军认为霍东晓是为逃避执行，虚假将位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋转让给杨立。杨立也未在三门峡市住房和城乡建设局办理了房屋产权预登记变更手续，案外人杨立所提异议不成立，请求法院驳回其执行异议。
本院审查后，于2014年5月28日作出（2013）湖执字第623号执行裁定书，裁定：驳回案外人杨立的异议。杨立不服该裁定，向提起诉讼，要求确认其与霍东晓2011年9月20日签订的房屋转让协议合法有效；解除对位于三门峡市湖滨区虢国路二街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋的查封，停止对该房屋的强制执行。
另查明：霍东晓分别于2012年5月10日、2012年9月13日在三门峡信息港二手频道和《精彩资讯》上公开刊登出售该案商铺的广告。2013年6月5日，本院作出（2013）湖民一初字第153号民事判决书（已生效），载明：霍东晓在该案的庭审答辩中称，2013年5月之后虢国路门面房房产证即可办理完毕，届时可以以该房银行抵押贷款偿还刘杰军款项。针对霍东晓出售房屋和辩称用该房抵押贷款偿还的事实，霍东晓的代理人认为这样做的目的是为了尽快还债，不否认房屋转让给杨立的事实。
原审认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”杨立和霍东晓提交2011年9月20日房屋转让协议称将位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋转让给杨立，但其未在不动产管理部门办理房屋所有权变更登记手续，依照上述法律规定，其双方转让的房屋不发生法律效力，故该房屋所有权并未因此发生转移。霍东晓分别于2012年5月10日、2012年9月13日在三门峡信息港二手频道和《精彩资讯》上公开刊登出售该案商铺的广告。并且于2013年在开庭审理期间答辩称，愿将自己所有的该案商铺办理好房产证后向银行抵押贷款归还刘杰军的借款本息。不能充分证明在此之前霍东晓将该房屋出售他人。案件进入执行阶段，霍东晓提出将房屋转让杨立的事实不属实。杨立要求确认其与霍东晓签订的房屋转让协议合法有效；解除对该案房屋的查封，停止对该房屋的强制执行的诉讼请求缺乏事实依据，理由不能成立，应予驳回。本案经原审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杨立的诉讼请求。案件受理费300元，由杨立负担。
宣判后，杨立不服，向本院提起上诉称：位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋依法应归杨立所有；杨立与第三人霍东晓、苏军朋签订的《房屋转让协议》后虽然未能办理过户变更手续，但该《房屋转让协议》是合法有效的；我购买房屋在先，刘俊杰与第三人诉讼过程中，采取保全措施，查封房屋在后。请求二审依法查明案件事实，支持我的上诉请求。
刘杰军答辩称：杨立不能依据《房屋转让协议》取得争议房屋的所有权。理由是，杨立与霍东晓没有依法办理转让登记手续。刘杰军申请的财产保全应受法律保护；杨立所提供的银行转款凭证虚假。综上，应当驳回上诉，维持原判。
霍东晓答辩称：霍东晓与杨立签订房屋转让协议合法有效，并实际交付多年，房屋所有权转移，受法律保护，一审判决认定房屋房屋所有权未转移不当，二审应当纠正，请求撤销一审判决。
本院二审查明事实与原审查明相同。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”2011年9月20日，霍东晓与杨立签订的位于三门峡市湖滨区虢国路2街坊13号院1号楼永兴花园南门西侧第一间七号商铺一、二层房屋转让协议，但双方并未到不动产管理部门办理房屋所有权变更登记手续，该房屋所有权并未发生转移。霍东晓分别于2012年5月10日、2012年9月13日在三门峡信息港二手频道、综合信息《精彩资讯》上公开刊登出售该案商铺广告。刘杰军与霍东晓民间借贷纠纷一案，原审法院于2013年在开庭审理期间，霍东晓答辩称：愿将自己所有的该案商铺办理好房产证后向银行抵押贷款归还刘杰军的借款本息。因此，从现有证据看，不能充分证明在此之前霍东晓将该房屋出售他人。该判决发生法律效力后，已进入执行程序，霍东晓提出将房屋转让杨立的说法自相矛盾。杨立诉称与霍东晓签订的房屋转让协议合法有效的诉讼请求缺乏事实依据，其理由不能成立。原判决并无不当，应予维持。据此，原判决认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人杨立负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 琼
审判员 李小敏
审判员 汤静侠
二〇一五年一月二十一日
书记员 李 红