连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第01092号
原告江苏君怡物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号兴业时代花园物管中心。
法定代表人李传江，该公司董事长。
委托代理人龚维贵。
被告钱金鑫。
委托代理人高玲，女，1955年4月8日生，汉族。
原告江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司）与被告钱金鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告君怡物业公司委托代理人龚维贵、被告钱金鑫及其委托代理人高玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君怡物业公司诉称，被告钱金鑫系金秋情缘小区33号楼3单元101室的业主，在被告入住期间，原、被告双方签订了《金秋情缘物业管理合同》，该合同约定由被告委托原告为其提供物业管理服务，原告还与连云港市金秋情缘业主委员会签订了《物业管理委托合同》。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告交纳了至2009年10月份的物业管理服务费后，至今未履行缴费义务，截止2014年6月份，被告尚欠原告物业管理服务费共计4088元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告钱金鑫给付物业管理服务费4088元，并承担本案诉讼费用。
被告钱金鑫辩称，1、原告对金秋情缘小区的管理和服务水准与合同约定的四级服务标准存在很大差异，原告存在只收费不作为和多收费少作为的情况，原告未尽合理的安全防范义务，未履行应尽职责，原告提供的服务未达到合同约定的四级收费标准相应的标准。2、原告与小区业主委员会签订了委托物管合同，被告对续签的合同不知情，没见过也不认可该合同，有权拒付物业费。3、原告强迫业主为不达标的服务买单违反市场经济公平自愿的原则。
经审理查明，2008年10月5日，被告钱金鑫（甲方）和原告君怡物业公司（乙方）签订了《金秋情缘前期物业服务合同》，约定由乙方向甲方提供内容齐全、质价相符的物业管理与服务，合同有效期至金秋情缘小区业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时止。物业管理服务费收费标准为普通多层住宅用房每平方米0.5元／月，高层住宅用房每平方米0.6元／月，商业用房每平方米1元／月；每次交费时间为上次交费期结束前一个星期；每半年向业主公布物业服务费、共用水电费及代收费用收支账目。
2011年1月1日，连云港市金秋情缘小区业主委员会（甲方）与原告江苏君怡物业管理有限公司签订了一份《物业管理委托合同》，甲方将金秋情缘小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，合同期满，甲方没有选出新的物管公司之前，乙方可继续履行本委托合同，直至业主委员会选出新的物管公司签约生效之日止。委托合同约定物业管理服务费由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层住宅每平方米0.55元／每月，高层和阳光排屋每平方米0.65元／月，商业用房每平方米1元／月；空置房屋的管理服务费，由乙方按入住物管费标准的70％向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。
两合同共同约定的管理事项主要有：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控系统；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。两合同还约定物业管理服务质量标准按《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》四级执行，原告须按如下约定实现管理目标：房屋外观，符合规划要求，区容区貌好；做好相关设施设备正常运行的保障工作，定期组织巡查，按规定组织维修；公共环境方面，小区内保持清洁，无脏乱差现象，垃圾每日清运一次，小区主干道清扫2次，楼道每2日清扫一次，每年定期喷洒药水，定期进行消毒和灭虫除害，无乱贴乱画现象；绿化方面，草坪生长良好，及时修剪，乔灌木定时修剪，花卉、绿篱及时修剪整形，绿化长势良好、形状符合规范要求；交通秩序方面，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，非机动车辆按序停放，及时入库；小区主出入口24小时安护值勤，对主出入口、主干道、重点部位白天巡查6次，夜间巡查8次；报修方面，急修40分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录等。合同还就其他相关事宜做了约定。
2012年1月5日君怡物业公司向连云港市物价局就金秋情缘小区公共服务费收取标准申请备案，连云港市物价局连价服备字（2012）4号备案通知载明，同意多层每平方米0.55元／月，小高层、高层（排屋）每平方米0.65元／月。在此之前的物业费均按多层每平方米0.5元／月，小高层、高层（排屋）每平方米0.6元／月收取。
被告钱金鑫系金秋情缘小区33号楼3单元101室业主，房屋建筑面积134.01平方米。被告2008年10月5日购买涉案房屋，并交纳了2008年10月5日至2009年10月5日的物业费884元，但自2008年10月5日至2010年12月5日被告一直未入住该小区，2010年12月5日被告入住该小区并居住至今。被告尚拖欠2009年10月5日至2014年6月期间的物业服务费，经原告君怡物业公司书面催交，被告钱金鑫至今未交纳。
另查明，原告君怡物业公司提供的物业管理服务未达到合同约定的四级服务标准。小区环境脏乱差、楼道长期无人打扫；物业每年收取公共绿化水电费，但小区绿化带遭破坏、在绿化带开路、停车、小区内路灯大多破损、私拉乱接现象普遍；小区内门禁、监控形同虚设，安保人员配备不足，对进出小区的车辆不予管理，监控室常年上锁，致使小区业主家中被盗被撬事件频发；消防通道被堵塞，大门看管缺位，常有外来人员在小区内摆摊设点等诸多问题。
上述事实，有当事人当庭陈述以及原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、前期物业服合同、物业管理委托合同、公共服务费收取标准备案通知、律师函，被告举证的接警工作登记表、机动车维修结算清单、连云港市物业管理四级标准、君怡物业公司保洁责任书、照片以及证人证言等证据在案予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告君怡物业公司与被告钱金鑫签订《金秋情缘前期物业服务合同》、与金秋情缘小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告钱金鑫作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经原告君怡物业公司书面催缴后，被告仍未交纳相应的费用，应承担相应的民事法律责任。对被告钱金鑫辩称，被告对原告与小区业主委员会续签的委托物管合同不知情，没见过也不认可该委托合同，有权拒付物业费的观点。本院认为，小区业主委员会作为全体业主的合法代表，其与原告所签订的《物业管理委托合同》的效力及于每一位业主，被告钱金鑫于2010年12月5日起便一直居住在金秋情缘小区，且被告曾先后两次收到原告催交物业费的律师函，故对被告钱金鑫的上述辩论意见本院不予采信。
关于被告钱金鑫应交纳的物业费的数额，本院认为：第一，根据法律和双方合同约定，空置房屋的物业管理服务费，按入住物管费标准的70％向业主收取。本案中，被告钱金鑫自2008年10月5日至2010年12月5日并未入住金秋情缘小区，且交纳了2008年10月5日至2009年10月5日的物业费。故被告钱金鑫未入住期间应按合同约定标准的70％交纳物业费，即自2009年10月6日至2010年12月5日应交的物业费为656.65元（134.01平方米×0.5元／月／平方米×14月×70％=656.65元）。第二，根据原、被告双方的举证及陈述、证人证言可以证实在被告入住期间原告未能按照合同约定的《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》四级标准提供服务，未履行双方签订的物业服务合同的义务，严重影响小区业主的居住环境，存在违约行为。因此，基于原告君怡物业公司管理缺位，未能完全履行合同义务约定，本院对合同约定的应交物业服务费酌情予以扣减50％，即被告钱金鑫自入住金秋情缘小区后应向原告交纳的物业服务费从2010年12月6日至2012年1月5日为435.53元（134.01平方米×0.5元／月／平方米×13月×50%=435.53元），自2012年1月6日至2014年6月为1068.73元（134.01平方米×0.55元／月／平方米×29月×50%=1068.73元）。综上，被告钱金鑫应向原告交纳自2009年10月6日至2014年6月的物业服务费656.65元＋435.53元＋1068.73元=2160.91元。
据此，根据《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告钱金鑫于本判决生效后十日内支付原告江苏君怡物业服务有限公司物业服务费2160.91元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告承担，被告承担部分于给付上述物业费时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 王道军
二〇一四年十二月三日
书记员 孙小惠
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费应、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行人财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。