江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）京民初字第413号
原告（反诉被告）镇江市中建地产有限公司。
法定代表人任传彬。
委托代理人徐鹏。
委托代理人傅从华。
被告（反诉原告）镇江市瑞思英语培训中心。
法定代表人淤志娟。
委托代理人张鸣。
原告镇江市中建地产有限公司与被告镇江市瑞思英语培训中心租赁合同纠纷及反诉原告镇江市瑞思英语培训中心与反诉被告镇江市中建地产有限公司租赁合同赔偿纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人傅从华、被告的委托代理人张鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2014年7月12日，原告与被告签订《镇江中建大观天下项目商业用房租赁合同》一份，合同约定被告承租原告所有的大观天下小区某号楼某室房屋，租期五年，租金每三个月付一次，第一次付款时间为2014年7月12日。合同签订后被告未付房租。现原告诉讼要求被告给付拖欠的房租15万元并承担滞纳金32.4万元、案件诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）辩称并反诉称，1、租赁合同签订的时间不是2014年7月12日。租赁合同是被告先盖好章后交给原告，原告需将合同交到被告的北京总部盖章。原告盖好章将租赁合同交给被告时已经是2015年的2月初了，因此租赁合同签订的时间是在2015年2月。被告在收到合同后已于2015年2月11日向原告支付了10万元租金，故原告的诉称无事实依据，被告请求驳回原告的诉讼请求；2、被告收房后对房屋进行了装修，被告原定于2014年7月28日开业经营，但2014年7月27日因下雨房屋窗户、墙面严重漏水，导致室内地板、天花板、墙面受损，事后被告要求原告维修并赔偿损失，被告仅对外墙作了修复，对于室内的损失原告未予赔偿。被告认为原告出租的房屋有质量问题，故被告反诉要求原告赔偿推迟开业的经营损失、室内装修损失等130833元。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，1、原、被告间租金起算日为2014年7月12日。在2014年4月9日原告就将房屋交付给被告，被告收房后进行了3个月的装修，期间房屋并未出现质量问题，房屋漏水原因不明。被告推迟开业时间造成的损失与房屋质量问题无直接因果关系。原告已履行了修缮义务，房屋已不存在漏水情况；2、原、被告双方约定的租金支付方式是每三个月付一次，第一次在签订合同之日支付，其后每三个月结束前支付下三个月的租金，被告未按约定支付租金已构成违约。综上，原告要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：原、被告签订了《镇江中建大观天下项目商业用房租赁合同》一份，合同约定，原告将位于“大观天下小区”某号楼某室营业用房出租给被告使用。租赁用途为“瑞思学科英语培训学校”商务活动。租赁期限为5年，从2014年7月12日至2019年7月11止。租金总额为1036725元，第1年租金为200000元，第2年租金为200000元，第3年租金为206000元，第4年租金为212180元，第5年租金为218545元。租金每三个月支付一次，第一次支付时间为合同签订之日、支付三个月租金，以后每三个月结束前支付下三个月的租金。每逾期一日，原告有权按日向被告按照每月租金的百分之三收取滞纳金。合同还对房屋物管费的缴纳、房屋维修、续租、优先购买权、违约责任等做了约定。合同签订后，被告于2015年2月11日缴纳租金10万元、2015年11月30日缴纳租金10万元、2015年12月2日缴纳租金10万元、2016年1月20日缴纳租金5万元、2016年4月15日缴纳租金5万元。
另查明，1、被告于2014年4月9日接收了“大观天下小区”某号楼某室营业用房。2014年4月11日被告向原告申请对租赁房屋进行装修，装修时间为2014年4月12日至2014年5月30日。装修结束后，被告于2014年7月20日委托某公司举行开业典礼。被告拟定于2014年7月28日举行开业典礼。2014年7月27日，被告向原告委托的物业管理公司报修窗户漏水。2014年7月28日，物业管理公司通知施工单位进行维修。2014年8月8日，被告向原告书面申请给予赔偿、要求免除8月份房租。原告收到申请后同意评审后再定。嗣后，原告未对被告赔偿；2、原、被告签订的租赁合同未注明签订时间，被告对其陈述签订时间是2015年2月未提供证据证明；3、原告计算滞纳金是分段计算的，被告认为原告计算的滞纳金过高，不符合法律规定；4、本院对房屋漏水情况进行了现场勘验，被告向本院申请对漏水造成的损失进行司法鉴定，因被告逾期未缴纳评估费，鉴定机构退回了评估申请。
上述事实，有租赁合同、工作联系单、发票、报价单、验收报告、装修申请表及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，1、原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告已向被告交付了房屋，被告对房屋进行了装修使用，被告应按照合同的约定给付租金，被告逾期未付租金应承担相应的滞纳金。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，在2014年10月11日前被告需向原告支付第2期租金，虽然在合同中原、被告双方未注明签订时间而导致第1期租金无法确定具体支付时间，但第1期租金理应在第2期租金之前支付，故被告辩称在2015年2月签订合同后才应支付租金的观点本院不予采纳。被告认为原告计算的滞纳金过高，不符合法律规定，对此本院酌情调整、予以减少。2、关于被告反诉要求原告赔偿因房屋漏水造成的损失。因被告未缴纳评估费，本院根据现场勘验情况结合专业机构咨询意见酌情确定。综上，鉴于原、被告双方仍继续履行租赁合同，对于原告主张的滞纳金与被告反诉的赔偿损失相互抵销后，本院确定被告给付原告15000元。3、本院在审理过程中，被告已支付的租金金额超过了原告诉请的金额，故原告要求被告给付租金的请求本院不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）镇江市瑞思英语培训中心于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）镇江市中建地产有限公司15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8410元，由被告（反诉原告）镇江市瑞思英语培训中心负担。
反诉案件受理费2917元，由原告（反诉被告）镇江市中建地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 吴 军
人民陪审员 李知文
人民陪审员 袁克新
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 完 菁
（附：上诉须知、法律条款）
附：法律条款：
《中华人民共和国民法通则》：
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（三）债务相互抵销；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。