江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第1280号
上诉人（一审原告）包江宏。
上诉人（一审原告）顾秀珍。
上诉人（一审原告）包思遥。
被上诉人（一审被告）江苏百利置业发展有限公司，住所地宿迁市宿城区马陵路2号。
法定代表人楼贵舜，董事长。
委托代理人徐兴旺。
委托代理人方亚，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人包江宏、顾秀珍、包思遥因与被上诉人江苏百利置业发展有限公司（下称百利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城洋民初字第0019-5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
包江宏、顾秀珍、包思遥一审诉称：2009年12月，双方当事人签订商品房买卖合同，约定：包江宏、顾秀珍、包思遥向百利公司购买位于宿迁市洋河新城的华夏国际酒都商贸城9幢140号房屋，房屋总价款292400元。百利公司应于2010年3月31日前向购买人交付房屋，逾期交付的，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。若购房人在房屋交付使用后90日内未能取得房屋权属证书的，百利公司按已交付房款万分之三每日向购房人支付违约金。包江宏、顾秀珍、包思遥依约支付了全部购房款，但百利公司在办理房屋产权登记时存在逾期。根据包江宏、顾秀珍、包思遥与案外人宿迁华夏酒都经营管理有限公司（下称华夏公司）签订委托经营管理合同，可以推定房屋交付使用时间是2010年2月1日，故包江宏、顾秀珍、包思遥应在2010年5月2日前取得房屋产权登记证书。因百利公司逾期办理房屋产权登记证书达672天，请求法院判令百利公司支付违约金58947元，本案诉讼费用由百利公司承担。
百利公司一审辩称：根据商品房买卖合同的约定，百利公司仅是有义务在房屋交付后60天内提交办理房屋产权初始登记的资料，而没有义务办理房屋产权登记证，不应承担违约责任。房屋产权登记证书逾期办理也未给购房人造成损失，包江宏、顾秀珍、包思遥主张的违约金过高，请求法院予以调整。综上，请求依法驳回包江宏、顾秀珍、包思遥的诉讼请求。
一审法院经审理查明：包江宏与顾秀珍系夫妻关系，包思遥系包江宏与顾秀珍的儿子。2009年12月25日，包江宏、顾秀珍、包思遥与百利公司签订商品房买卖合同，约定：包江宏、顾秀珍、包思遥购买百利公司开发的位于宿迁市洋河镇华夏国际酒都商贸城9幢140号房屋，该房屋建筑面积为76.13平方米，按建筑面积计算单价为3840.8元／平米，总价款292400元。合同另约定：出卖人应当在2010年3月31日前，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付购房人使用；出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理房屋权属登记所需的应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，导致买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，合同继续履行的，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按已付房价款万分之三每日向买受人支付违约金。
合同签订后，包江宏、顾秀珍、包思遥于2010年7月24日向百利公司支付全部购房款，百利公司于2010年9月10日将涉案房屋交付包江宏、顾秀珍、包思遥使用。2011年2月21日，涉案房屋的建设工程通过综合验收办理了竣工验收备案。2011年3月20日，顾秀珍（甲方）与华夏酒公司（乙方）签订委托经营管理合同（下称委托经营合同），顾秀珍委托华夏公司就涉案房屋进行统一招商、租赁、管理。约定期限为5年，自甲方将房屋交付给乙方三个月后开始顺延计算，2010年5月1日起至2015年4月30日止。在包江宏、顾秀珍、包思遥购房时，华夏公司将托管合同期内前两年应支付的房屋租金以代付购房款的方式一次性付给包江宏、顾秀珍、包思遥。2011年3月21日，百利公司向宿迁市房地产管理处（以下简称房管处）提交涉案房屋办理产权登记手续所需的材料，房管处于2011年3月25日予以受理，2011年3月28日予以登簿。2011年9月2日，房管处制发涉案房屋的所有权登记证书。2012年2月6日，宿迁市国土资源局制发涉案房屋国有土地使用证。双方当事人就百利公司应付违约金事宜协商未果引发本诉。
一审法院归纳本案的争议焦点为：包江宏、顾秀珍、包思遥未能在合同约定期限内取得涉案房屋权属登记证书，百利公司是否应承担违约责任。
一审法院认为：涉案房屋的实际交付时间是2010年5月1日，百利公司应当于2010年6月30日前将办理权属登记的材料提交给房管处，但百利公司于2011年3月21日才提交相关材料，故百利公司的行为构成违约。违约金的功能是以补偿损失为主，以惩罚合同相对人为辅，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。包江宏、顾秀珍、包思遥并无充分的证据证明自己因百利公司的违约行为而遭受了损失，百利公司主张以包江宏、顾秀珍、包思遥要求的违约金数额过高为由，申请法院对此予以调整，故对违约金进行适当调整，酌定为6000元。遂判决：江苏百利置业发展有限公司于判决生效之日起三日内给付包江宏、顾秀珍、包思遥违约金6000元。案件受理费1274元，由江苏百利置业发展有限公司负担。
一审法院判决后，包江宏、顾秀珍、包思遥不服，向本院提起上诉称：1.因百利公司逾期办理房屋产权登记证书达672天，依据双方当事人之间的购房合同约定，百利公司应向上诉人支付违约金58947元。双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，且是百利公司提供的格式条款，百利公司应该严格按照合同约定的数额向上诉人支付违约金；2.上诉人本来可以于2011年将涉案房屋出售，用所得的售房款购买邻居的房屋，每年的收益率在15%左右。但因涉案房屋未能按时取得产权登记证书，导致上诉人无法及时出售。因此，百利公司的违约行为给上诉人造成了很大的损失。据此，一审判决确定的违约金数额没有依据。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。
被上诉人百利公司辩称：百利公司已经向房管处提交了相应的办理涉案房屋权属登记证书的材料，故不应由百利公司承担全部违约责任，且上诉人并无充分证据证明百利公司的违约行为给其造成了损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。
本案二审的争议焦点是：如何确定百利公司应向包江宏、顾秀珍、包思遥支付违约金的数额。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。合同双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，百利公司未能在合同约定的期限内将办理涉案房屋所需的材料提交给房管处，后虽然采取了的相应的补救措施，但包江宏、顾秀珍、包思遥仍未能在合同约定的期限内取得涉案房屋产权登记证书，百利公司应当承担违约责任。双方当事人已在合同中就违约责任作出了相应的约定，该约定符合法律规定，应属有效，但百利公司依据合同约定所应承担的赔偿责任不应过分高于因百利公司的违约行为给上诉人造成的损失，故要确定百利公司应承担的违约责任，应先确定包江宏、顾秀珍、包思遥所受的损失。
包江宏、顾秀珍、包思遥的损失应包括因百利公司违约行为所造成的直接损失及可得利益损失，但百利公司承担对包江宏、顾秀珍、包思遥可得利益损失的赔偿责任，不得超过违约方在订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。包江宏、顾秀珍、包思遥与华夏公司签订的委托经营合同约定上诉人将涉案房屋交由华夏公司经营，双方约定委托经营期限为5年（2010年5月1日至2015年4月30日），且包江宏、顾秀珍、包思遥已经收取华夏公司支付的两年租金。涉案房屋逾期办理房屋产权登记证书，并未对涉案房屋的出租、经营造成影响，也未对涉案房屋的价值造成影响，现有证据不能证明百利公司的违约行为给包江宏、顾秀珍、包思遥造成直接经济损失。百利公司应承担赔偿的可得利益损失应该与其违约行为具有关联性、可预见性和可期待性，包江宏、顾秀珍、包思遥主张的因未能及时出售涉案房屋导致未能投资购买增值幅度较大的房产而产生的损失，并不符合法律规定的可得利益损失。且双方当事人在签订商品房买卖合同时可以预见包江宏、顾秀珍、包思遥的可得利益为将涉案商品房委托给华夏公司出具经营而收取相应的费用，但百利公司的违约行为并未对包江宏、顾秀珍、包思遥从其与华夏公司合同行为获取利益造成损害。据此，因包江宏、顾秀珍、包思遥不能举证证明百利公司违约行为给其造成损失，一审费用酌情认定百利公司赔偿上诉人6000元违约金不无不当。
综上，包江宏、顾秀珍、包思遥的上诉主张无事实依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费1274元，由上诉人包江宏、顾秀珍、包思遥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 赵迎娣
二〇一四年一月六日
书 记 员 袁 满
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