广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）萝法民三初字第420号
原告（反诉被告）：余小兵，男，汉族，1974年9月2日出生。
原告（反诉被告）：王连女，女，汉族，1956年7月29日出生。
两原告共同委托代理人：汪智敏，广东广信君达律师事务所律师。
被告：莫娅，女，汉族，1970年4月7日出生。
被告（反诉原告）：莫菲，女，汉族，1971年11月14日出生。
两被告共同委托代理人：薛金波，广东泽正律师事务所律师。
原告余小兵、王连女诉被告莫菲、莫娅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，被告莫菲在答辩期内提起反诉，本院依法组成合议庭于2013年9月10日公开开庭进行了合并审理。余小兵、王连女委托代理人汪智敏，莫菲、莫娅委托代理人薛金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余小兵、王连女诉称：2012年12月2日，余小兵、王连女与莫菲、菲娅签订《房屋买卖合约》，约定两原告购买莫菲名下位于广州开发区科学城依山一街12号（万科城明C12号）房产，并约定将此物业登记在王连女名下。莫娅作为莫菲的委托人在《房屋买卖合约》上签名，广东合富房地产置业有限公司为本合同第三方。合同签订后，余小兵、王连女依约即时支付了定金100000元。
后莫娅要求再向其支付人民币500000元，但由于对购买合同约定房产有所疑虑，经双方协商，与莫娅签订了《协议》，约定余小兵、王连女于2012年12月20日再借给莫菲、莫娅人民币500000元，如果余小兵、王连女在2012年12月26日前决定取消原房屋买卖合同而不再购买该房产，莫菲、莫娅将�2013年1月15日前将总共600000元的购房款退还。2012年12月21日，余小兵、王连女向莫菲、莫娅交付借款人民币500000元。其后，余小兵、王连女决定不再购买《房屋买卖合同》约定之房产。2012年12月25日，余小兵、王连女持之前签订的《协议》，告知中介即广东合富房地产置业有限公司取消本次房屋交易，中介亦将此告知莫娅。2012年12月29日，30日，余小兵致电莫娅，要求其退款并补签一份取消房屋买卖的协议，但莫娅均不予理会。
根据双方之间签订的《协议》，如果余小兵、王连女不购买被告房产，其应当在2013年1月15日前将600000元购房款退回给原告，但是其至今未退回上述款项。根据最高院《关于逾期付款违约金当按照何种标准计算问题的批复》，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。据此，逾期付款违约金应参加金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行规定的标准为：1996年6月至今，为万分之二点一。因此，莫菲、莫娅应向余小兵、王连女支付逾期付款利息人民币14868元（暂计至2013年5月13日）。
莫菲虽然不是亲自参与本次房地产交易，但是已授权被告莫娅代理。《民法通则》第63条及65条关于委托代理行为的相关规定，莫娅的行业所导致的法律后果应当由莫菲共同承担。
双方于2012年12月20日签订的《协议》，是对2012年12月2日签订之《房屋买卖合同》的补充约定，应当为《房屋买卖合同》的一部分，因此双方当事人均应遵守。莫菲、莫娅的行为明显已违反了《协议》的约定，给余小兵、王连女造成了巨大经济损失，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、莫菲、莫娅退回其收取的余小兵、王连女购房款人民币60万元；3、莫菲、莫娅向余小兵、王连女支付逾期付款利息人民币14868元（暂计至2013年5月13日）；4、莫菲、莫娅承担本案全部诉讼费用。
莫菲、莫娅针对本诉辩称：一、两被答辩人起诉时所列当事人错误：1、莫娅不是本案适格当事人。在本案中，莫娅为莫菲的委托代理人，将莫娅作为本案被告毫无事实和法律依据。2、本案应追加广东合富房地产置业有限公司为当事人。由于涉案的《房屋买卖合约》所涉主体有三方。因此，合同中的所有主体均应作为本案的当事人参与诉讼，而本案两原告（反诉被告）起诉时并未将经纪方广东合富房地产置业有限公司列为案件当事人。二、本案两原告（反诉被告）存在拒付购房款的违约行为，根据《房屋买卖合约》第六条第1点的约定，其应按合同成交价的10%作出赔偿，也即按照5600000的10%，向被告莫菲（反诉原告）支付违约金。三、本案两原告（反诉被告）主张的其未违约的理由不能成立：1、各方当事人之间并未对《房屋买卖合约》中的合同解除权进行重新约定，更未赋予本案原告（反诉被告）余小兵单方解除权，截至目前，两原告（反诉被告）未能提供经三方当事人签字确认的，可证明原告（反诉被告）余小兵拥有解除权的协议；两原告（反诉被告）提供的证据5存在诸多瑕疵（协议未成立，无原件核对），不能用于证明三方当事人之间存在有效的对《房屋买卖合约》重要内容进行变更，即赋予原告（反诉被告）余小兵合同解除权的事实。2、即使证据5《协议》成立，且有效，也无证据表明，原告（反诉被告）余小兵已经在2012年12月26日前，按约定提�了解约主张。《房屋买卖合约》第11条约定：合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。该条对通知的方式及送达的地址均作了明确约定。在没有其他协议对该条进行过变更的情况下，各方均应按照前述约定寄发通知书，否则通知无效。然而，本案两原告（反诉被告）既无证据证明其在2012年12月26日前提出过解约的主张；也无证据证明其已经按照按照前述约定递送解约通知书。四、500000元人民币，仅是莫娅个人向余小兵的借款，与本案无关联。两原告（反诉被告）提交的证据6显示，这份收条的借款人为莫娅，而非莫菲；借条中只注明金额，未注明用途；两原告（反诉被告）也未提供余小兵已经支付借款的证据。因此，无法证明该借款与本案的关联性，也无法证明余小兵已经履行借款义务。所以，余小兵索要该借款，应该依法以民间借贷纠纷为由，向有管辖权的法院起诉，而非在本案中主张。综上，两被答辩人的起诉无理无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
莫菲、莫娅反诉称：2012年12月2日，莫娅与余小兵、王连女，及经纪方广东合富房产置业有限公司，签订了《房屋买卖合同》。三方约定：莫菲将其位于广州市开发区科学城依山一街12号万科城明C12栋别墅出售给余小兵、王连女，成交价为人民币5600000元；余小兵、王连女应于合同签订后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；余小兵、王连女应在签订合同后委托按揭机构办理按揭手续和交易过户手续，并申请20年3920000元的银行按揭贷款；若余小兵、王连女拒绝购买涉案物业的，莫菲有权按照定金的双倍或成交价的10%主张违约金。后余小兵、王连女拒绝购买该物业。莫菲于2013年1月10日，在经纪方的见证下向余小兵、王连女发出书面的《催促履行合约通知》，催促其在收到通知后五日内书面回复是否履约；2013年1月31日，通过广东泽正律师事务所发出《律师函》，其均未予理睬。反诉人认为，双方之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。余小兵、王连女在自己先违约的情况下，先行提起了诉讼，且提出财产保全申请阻止了权利人对涉案物业的处分。为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、依法解除莫菲与余小兵、王连女签订的《房屋买卖合同》；2、余小兵、王连女向莫菲支付违约金人民币56万元；3、余小兵、王连女承担本案诉讼费用。
余小兵、王连女针对反诉辩称：1、我方认为合同已经解除，不存在解除的问题；2、由于我方不存在违约行为，因此我方不应该支付违约金；3、我�认为反诉原告存在违约行为，因此诉讼费用应由反诉原告承担。
经审理查明，广州市开发区科学城依山一街12号万科城明C12栋别墅（以下称“涉案房产”）的所有权人为莫菲，莫菲委托莫娅代为办理涉案房产的出售事宜。2012年12月2日，莫菲、莫娅（卖方）与余小兵、王连女（买方），及经纪方广东合富房产置业有限公司，签订了《房屋买卖合约》。约定：莫菲将其位于广州市开发区科学城依山一街12号万科城明C12栋别墅出售给余小兵、王连女，总价款为人民币5600000元，税费由买方支付；买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费84000元；定金100000元，其中40000元由买方在签署合约时向卖方支付，剩余60000元在2012年12月4日前支付；买方应于合同签订后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；卖�同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将首期楼款（不含定金）人民币1680000元转入卖方贷款账号内；如一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，或拒绝出售或购买该物业的，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。该协议有莫菲、莫娅、余小兵、王连女的签名及经纪方广东合富房地产置业有限公司的签章。
2012年12月20日，余小兵与莫娅经过传真件达成约定，内容如下：鉴于甲方（余小兵）有意购买乙方（莫娅）拥有的房子（广州开发区科学城依山一街12号），在甲方已支付100000元定金给乙方的基础上，甲方于2012年20日再借给乙方人民币500000元。如果甲方在2012年12月26日前决定取消原房屋合同而不再购买乙方的房屋，乙方将在2013年1月15日前将总共600000元的购房款退还给甲方。如果乙方逾期未能归还上述600000元购房款，乙方同意甲方以总价5000000元购买乙方所拥有的房子。
莫菲、莫娅总共收到余小兵、王连女支付的款项共600000元，其中，2012年12月3日收齐房屋买卖合约所约定的定金10万元，12月21日，收到款项500000元。余小兵、王连女共向经纪方广东合富房地产置业有限公司支付佣金56000元。
以上事实，有《房地产买卖合约》、《房地产登记簿查册表》、《收据》、《协议》以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。
另外，余小兵、王连女提供手机短信记录及其代理律师与经纪方广东合富房产置业有限公司的谈话记录与相应录音作为证据，用以证明其已以2012年12月26日前已向莫菲、莫娅表达过解除房屋买卖合约的意思表示。莫菲、莫娅对上述证据的真实性及合法性均不予确认。
在诉讼过程中，余小兵、王连女提出财产保全申请，请求查封莫菲所有的位于广州市开发区科学城依山一街12号房屋，并提供余小兵名下的600000元存款作为担保。本院经审查后于2013年7月26日作出（2013）萝法民三初字第420号之一民事裁定书，裁定查封莫菲所有的位于广州市开发区科学城依山一街12号房屋；冻结余小兵600000元银行存款或查封等值的其他财产。后莫娅提出以自己名下银行存款作为担保，解除对上述财产的查封。经审查，本院作出（2013）萝法民三初字第420号之二民事裁定书，裁定冻结莫娅名下银行存款614868元，并解除对莫菲名下位于广州市开发区科学城依山一街12号房屋的查封。
本院认为，余小兵、王连女与莫菲、莫娅所签订的《房屋买卖合约》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方于2012年12月20日通过传真件又达成一份《协议》，该协议明确约定“本传真件等同原件，有同样法律效力”，虽然莫菲、莫娅对该协议的真实性不予认可，认为该协议为传真达成，没有莫娅的签名原件。但是莫娅及莫菲承认实际收到余小兵另行支付的500000元，结合该协议约定之内容及莫娅的签名字样，对该协议的真实性本院予以认可。莫菲、莫娅主张即使该协议真实，但因为该协议内容影响到经纪方广东合富房产置业有限公司的利益，在未获得其签章认可的前提下，该协议无效。本院认为，广东合富房产置业有限公司作为经纪方，其作用在于居间促成双方当事人达成合约从而收取佣金，其并不是房屋买卖合同关系的一方，而房屋买卖合同关系的双方当事人在履行合约当中经合意对原买卖合约所作的变更，�须征得经纪方的同意。莫菲、莫娅认为向余小兵收取的500000元为莫娅个人向余小兵的借款，但是其没有提供相应证据予以证明，对该主张本院不予采信。
2012年12月20日达成的《协议》约定之内容与双方于12月2日签订的《房屋买卖合约》相关联，应视为双方就购买涉案房产达成的补充协议，与之前《房屋买卖合约》不一致的约定，视为合意对《房屋买卖合约》相应内容之变更。对该协议内容，双方当事人也应遵照履行。该协议约定了余小兵有单方解除房屋买卖合约的权利，权利行使的期限为12月26日前，虽然余小兵、王连女表示其已经在12月25日通过经纪方履行了通知义务，但是由于其未提供充分证据予以证实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”由于余小兵在约定期限内未及时行使单方解除权，其权利消灭，故应当继续履行原《房屋买卖合约》所约定的相关义务。
后余小兵、王连女明确表示将不再购买涉案房产，构成对《房屋买卖合约》的根本违约，根据该合约第六条之规定，在此前提下，莫菲、莫娅有权解除本合约。无确切证据显示余小兵、王连女在本案起诉前有收到莫菲、莫娅发出的解除合约通知，又莫菲在本诉答辩期内提出反诉主张，其请求之一为解除其与余小兵、王连女签订的《房屋买卖合约》，该反诉状副本于2013年6月28日送达，本院以该时间作为解除合约之通知到达时间，即余小兵、王连女与莫娅、莫菲签订的《房屋买卖合约》于2013年6月28日解除，莫菲、莫娅已收取的购房款600000元应返还给余小兵、王连女。
由于余小兵、王连女违反《房屋买卖合约》之约定，根据该合约之约定承担相应的违约责任�合约第六条第1项约定守约方可以要求违约方按定金的双倍或者相当于成交价的10%作出赔偿。莫菲主张按照成交价的10%即560000元作为违约金，本院认为，该违约金主张过高，结合守约方因对方违约所可能造成的损失，兼顾合约的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并结合定金条款的相关法律规定，本院酌定违约金数额为100000元。
另，虽然在《房屋买卖合约》，《协议》及多份《收据》上均有莫娅的签名，但是讼争双方均明确知晓涉案房产所有权人为莫菲，而莫娅是作为莫菲的代理人代为办理出售涉案房产事宜。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，故莫娅在处理涉案房产过程当中的行为后果应由莫菲承受。余小兵、王连女主张莫菲与莫娅之间授权不明应�担连带责任之主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十五条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）余小兵、王连女与被告（反诉原告）莫菲及被告莫娅签订的《房屋买卖合约》已解除；
二、被告（反诉原告）莫菲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）余小兵、王连女返还购房款600000元；
三、原告（反诉被告）余小兵、王连女于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）莫菲支付违约金100000元；
上述二、三项内容相抵后，实际应由�告（反诉原告）莫菲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）余小兵、王连女返还购房款500000元。
四、驳回原告（反诉被告）余小兵、王连女的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）莫菲的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9948元，由原告（反诉被告）余小兵、王连女承担1148元，被告（反诉原告）莫娅承担8800元；反诉案件受理费9400元，由被告（反诉原告）莫娅承担8800元，由原告（反诉被告）余小兵、王连女承担600元。财产保全费3520元，由被告（反诉原告）莫菲承担2820元，原告余小兵、王连女承担700元。各缴费义务人于本判决生效之日起七天内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓布兰
人民陪审员 李凯翔
人民陪审员 钟秋霞
二〇一三年十一月五日
书 记 员 冯海青
潘潇