浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙舟民终字第242号
上诉人（原审原告）钱光旋。
委托代理人张肖冬。
上诉人（原审被告）舟山中顺置业有限公司。
法定代表人陈国苗。
委托代理人张凯。
委托代理人徐盛军。
上诉人钱光旋、舟山中顺置业有限公司（以下简称中顺置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2012）舟定民初字第1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭审理本案.钱光旋及其委托代理人张肖冬、中顺置业公司的委托代理人张凯、徐盛军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年5月8日，钱光旋（即买受人）与中顺置业公司（即出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定中顺置业公司将其开发在建的位于定海区阳光新境2幢2单元203室房屋预售给钱光旋。合同载明：该商品房建筑面积共93.64平方米，套内面积81.36平方米，应分摊的共有建筑面积12.28平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11875元，总价为1111975元；合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；商品房交付时，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意处理的方式为面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房款，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房；出卖人应在2012年4月30日前，将符合各项条件的商品房交付给买受人；合同附件与合同具有同等法律效力。双方还约定了付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等。当天，钱光旋（即乙方）还与中顺置业公司（即甲方）签订了合同附件三中“车位（车库）使用权转让协议”。该附件系由中顺置业公司事先打印形成的格式文本，其中载明：“甲方转让给乙方的车位（车库）编号为2幢6号；总价为（人民币）壹拾捌万元整；此价为一次性买断价，买受人经对车位（车库）现场确认所选该车位方位、面积大小、管道、梁柱、线路、通风采光、排水等均无异议；乙方已明确上述车位（车库）不具备产权证和国有土地使用权证，使用权限与买受人购买中顺阳光新境的土地使用权期限相同。如在本协议签订后，相关部门同意办理产权证、土地使用权证等权属证明的，由乙方自行负责办理”；“……该车位（车库）仅作停放小型车辆……”；“本转让协议签订后，若乙方中途违约，甲方将扣除乙方已付款的20％作为违约金，同时甲方有权将该车位（车库）另行转让”。钱光旋于当日支付了部分房款及180000元车库使用权转让款。另查明：钱光旋购买的房屋所在的2幢，楼盘预售前中顺置业公司提供给测绘公司的建筑施工平面图标注六楼出楼面楼梯间层高为2.195米，后在按结构图施工中，结构图标注的该部位层高为2.80米，因此，导致房屋建成后，钱光旋所购房屋的公摊面积比合同约定的预测公摊面积多了1.90平方米。经实际测绘，钱光旋所购房屋的套内面积与合同约定相同。钱光旋不同意支付增加的公摊面积相应的房款22562元。另，中顺置业公司交付给钱光旋的车库，净高为1.86米，面积将近20平方米。再查明：中顺置业公司于2009年11月取得阳光新境工程的建筑工程施工许可证，该工程于2009年11月25日开工。涉案房屋的建筑施工图载明设计依据为民用建筑设计通则（GB50532-2005）、住宅设计规范（GB50096-1999）等。涉案房屋使用的外墙保温材料的防火等级为B2级。2012年4月18日，中顺置业公司进行了阳光新境工程竣工验收消防备案。同年4月29日，阳光新境工程经勘察、设计、施工、监理和建设单位验收合格，由舟山市住房与城乡建设委员会备案。2012年12月7日，钱光旋以其suv汽车无法停入车库等为由向法院起诉，要求：1、中顺置业公司赔付钱光旋车库购置款的50%，即90000元；2、由中顺置业公司承担公摊面积超出合同约定部分的房款22562元；3、中顺置业公司限期对外墙保温材料予以整改，达到国家安全标准。一审审理中，钱光旋变更第三项诉讼请求，要求中顺置业公司在钱光旋购买房屋所在的整幢楼每层增设防火隔离带，并赔偿钱光旋20000元。
原审法院认为：双方之间的商品房买卖合同依法成立，双方均应按约全面履行自己的义务。关于车库。双方未约定车库的高度，而对于车库的高度，《住宅设计规范》以及《汽车库建筑设计规范》中规定小型车辆车库最小净高应满足2.20米。这些规定不仅仅适用于公用汽车库，其虽不是强制性规定，但也属于正常情况下应执行的标准，除非双方有特殊约定。对未按国家标准或行业标准执行的内容，出卖人应当履行向买受人特别告知的义务，以利于买受人作出判断。否则，买受人有理由相信车库的规格是符合国家标准、行业标准的。现中顺置业公司交付的车库高度仅为1.86米，故中顺置业公司履行合同存在瑕疵。中顺置业公司认为涉案车库系架空层车库，如高度超过2.20米，可计建筑面积，可按商品房价款出售。对此，法院认为，该车库作为机动车库转让，应满足车库的正常使用功能，即不能限制受让人对小型车辆车型选择的权利。况且，该车库使用权转让的单价近万元，接近钱光旋所购商品房的销售价格，购房者支付的价款应等同于《住宅设计规范》及《汽车库建筑设计规范》中规定标准的车库价款，开发商理应提供符合规范标准高度的车库。此外，对中顺置业公司以该格式合同中载明钱光旋对车库的情况无异议为由提出的抗辩，因双方买卖的标的物系期房，在双方签订合同时房屋虽已在建，但未完全成型，故钱光旋在签订车库使用权转让协议时客观上难以对车库的大小、管道、通风采光等予以现场确认。中顺置业公司作为格式条款的提供者，在签订该协议时对该事实应为明知，其对限制合同相对方权利的条款应承担不利解释的法律后果。故该抗辩法院不予支持。综述，中顺置业公司在履行车库使用权转让协议中存在违约情形，应承担违约责任。钱光旋要求中顺置业公司赔偿，于法有据，予以支持，但其主张的金额偏高，应参照协议中双方关于20%违约金的约定酌情确定为36000元。关于公摊面积增加的费用承担问题。钱光旋所购房屋因中顺置业公司的过错导致公摊面积增加属实，且钱光旋也未因该部分公摊面积的增加而受益，故中顺置业公司应对此承担违约责任。中顺置业公司虽主张其中0.54平方米为正常误差，但未举证证明，不予采信。中顺置业公司关于合同约定增加面积绝对值未超过3％，应据实计算房款的抗辩意见，系未考虑其本身过错导致面积差异的因素，不符合双方订立合同时的本意，法院不予采纳。故钱光旋要求由中顺置业公司承担该部分面积的房款，合法合理，予以支持。关于增设防火隔离带问题。因该问题涉及整幢房屋其他产权人的共同利益，钱光旋单独要求在整幢楼每层均设置防火隔离带，不予支持。钱光旋主张赔偿20000元的诉讼请求，依据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、舟山中顺置业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿钱光旋车库使用权转让款36000元；二、舟山中顺置业有限公司承担公摊面积增加部分的房款22562元；三、驳回钱光旋的其它诉讼请求。案件受理费2551元，由钱光旋负担551元，舟山中顺置业有限公司负担2000元。
宣判后，钱光旋不服，向本院提起上诉称：中顺置业公司赔付车库购置款的50%，即90000元合法合理，应予以支持。为此，请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判。
中顺置业公司不服，向本院提起上诉称：1、一审以车库净高不足2.2米来判决赔偿车库购置款的20％没有事实和法律依据；2、判令中顺置业公司全额承担公摊面积增加部分的房款22562元同样没有事实和法律依据，为此，请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院对原审查明的事实予以确认。
二审另查明，钱光旋现已于2013年4月23日获得涉案房屋的房屋产权证书，证书号为舟房权证定字第××号，该产权证书载明涉案房屋的建筑面积为95.54平方米，已超出双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定的建筑面积，面积误差比绝对值为2.24%。在本案审理期间，中顺置业公司表示对于交付的房屋超出合同约定的部分面积，愿意补偿给钱光旋11305元。而钱光旋认为在因房屋面积增加而需多支付的房款22562元中，只愿承担6412元，剩余的16150元应由中顺置业公司承担。此外，到目前为止，钱光旋尚未购买家用汽车。
本院认为，本案争议焦点在于：1、中顺置业公司在履行车位（车库）使用权转让协议时，是否因所交付车位（车库）的高度不足2.20米而构成违约。2、对于中顺置业公司交付的房屋建筑面积超出合同的约定（因公摊面积增加导致房屋建筑面积超出合同约定）部分，应由谁来承担房款。
1、关于车位（车库）问题。双方当事人虽在车位（车库）使用权转让协议中约定转让标的为车位（车库）的使用权，但双方均明确此车位（车库）不是指国家在《住宅设计规范》、《汽车库建筑设计规范》中所规定的标准的车库（按相关规定此类车库可获得产权证书），而是指利用楼房架空层的空间所设置的可停放小型汽车使用的空间，对此在有关图纸中也有明确表示。所以在转让协议中，双方还特意约定“上述车位（车库）不具备产权证和国有土地使用权证”，对于此类所谓的车位（车库），目前国家或房地产行业未规定明确的高度标准。从其用途来看，双方当事人在签订车位（车库）使用权转让协议时，已在协议第7条中明确约定该车位（车库）仅作停放小型车辆，虽然协议既未对车库的高度作出约定，也未对所约定“小型车辆”的概念作出具体的界定，但中顺置业公司交付钱光旋的车位（车库）净高在1.86米，能够满足停放小型车辆的使用要求。所以，涉案车位（车库）高度符合车位（车库）使用权转让协议的约定，原审以其高度不到2.20米认定中顺置业公司违约不当，本院予以纠正。但在此需要指出的是中顺置业公司作为房地产开发商，理应清楚上述两种车库的不同性质，在提供给购房者的合同文本中应作出准确的表述，中顺置业公司对此存在不够尽职，未能向购房者提供表述准确的合同文本，是引起纠纷的原因之一，应予以批评。
2、关于因交付的房屋建筑面积超出合同的约定而增加的房款问题。中顺置业公司在与钱光旋签订合同时，约定房屋建筑面积为93.64平方米，现钱光旋实际获得的房屋建筑面积为95.54平方米，面积误差比为2.24%，并未超出双方在《商品房买卖合同》约定的面积误差比绝对值3%以内。依照双方签订的合同约定以及《商品房销售管理办法》第20条和最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，中顺置业公司交付钱光旋的房屋建筑面积虽超出合同的约定，但未构成违约。原判认定中顺置业公司已构成违约错误，应予以纠正。现中顺置业公司明确表示，愿意承担因房屋面积增加而多付房款中的11305元，本院鉴于中顺置业公司该行为是对自己权利的处分，也减轻了业主的付款负担，又未损害国家及他人利益，对此本院予以准许。综上，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销舟山市定海区人民法院（2012）舟定民初字第1143号民事判决；
二、驳回钱光旋的诉讼请求；
三、舟山中顺置业有限公司补偿钱光旋房屋面积增加款11305元。
一审案件受理费2551元，由钱光旋负担。二审案件受理费2551元，由钱光旋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 吉
审 判 员 徐惠忠
审 判 员 袁志雄
二〇一三年十二月十三日
代书记员 高嘉侃