上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1564号
原告遇文芳。
被告江苏申建氢能新材料有限公司。
法定代表人陈遹，董事长。
委托代理人康国明，上海汉联律师事务所律师。
原告遇文芳与被告江苏申建氢能新材料有限公司（以下简称申建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序并于2015年8月19日、9月15日公开开庭予以审理。原告遇文芳，被告申建公司的委托代理人康国明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告遇文芳诉称，原告将上海市闵行区金汇南路××弄×号××室房屋出租给被告，但被告在实际租赁过程中多次迟延支付租金。2015年4月30日之前，被告应支付下一季度的租金及相关费用，原告多次催促被告，但被告均未能支付。4月30日晚原告为了让被告支付相应的费用，将系争房屋的门锁更换。此后于5月4日被告与原告沟通后，被告不愿意按照合同约定支付房租，双方协商未果，被告表示房子不租了，原告要求被告支付5月1日至5日的房租，但被告也予以拒绝。后双方又于5月19日再次沟通，原告认为被告的物品在系争房屋内导致其无法继续出租，故要求被告支付5月1日至19日的租金，后又协商无果，且被告诬陷原告偷取了公司硬盘。又本案在审理过程中，双方办理了房屋内物品的交接手续，但被告未能将房屋钥匙交还并拿走了两个机顶盒。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告返还系争房屋钥匙及机顶盒2个；3、被告支付自2015年5月1日起至返还房屋钥匙之日的租金；4、被告支付欠付2015年4月水费69元、6月水费17.20元、4月电费1，578.90元、5月电费519.10元、6月电费68.80元、4月煤气费96元、6月煤气费24元、1月-5月的有线电视费115元、4-8月的物业管理费3，331元。
被告申建公司辩称，同意解除租赁合同。但原告于4月30日将门锁换掉以后并没有交给被告新的钥匙，所以被告也无法使用系争房屋，故不同意支付自2015年5月1日起的租金。就水电费、物业管理费等，同样因为4月30日以后无法使用房屋，水费及燃气费愿意支付，电费、物业管理费及有线电视费，5月之前的相关费用愿意支付。被告搬离时并未拿走原告的机顶盒，反而被告自行安装的煤气灶、热水器和窗帘还在系争房屋内未能拿走，原告认为该物品系其原来所有，双方存在争议未能于搬离时带走，原告应将此些物品予以返还。
经审理查明，上海市闵行区金汇南路××弄×号××室房屋的产权人为原告遇文芳。
2014年7月21日，原告遇文芳（出租方、签约甲方）与被告申建公司（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为222.09平方米，房屋内有中央空调、净水器、史密斯热水器，无其他家具；乙方对该房屋进行装修，费用自理，同时增添起居用品、办公用品；租赁期为二年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止，甲方须在本合同生效之日起当日将该房屋交付乙方使用，该房屋月租金16，000元；租金结算时间和方式为押一付三，上述租金不包括物业管理费、发票税金，该部分费用由乙方按实际发生额支付；租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，由于使用不当或装修造成损坏的维修由乙方负责，维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿；因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或修复，乙方应在租赁届满时，将该房屋交还甲方，如需继续承租，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意双方重新签订租赁合同；在租期到期后，乙方可享受在下一年租金上涨幅度不超过20%的情况下续租该房屋，并且在同等条件下，甲方必须优先出租该房给乙方；系争房屋办公、住人二用，甲方交给乙方磁卡二张、钥匙三把等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。被告向原告支付了押金16，000元及至2015年4月30日止的租金。
租赁过程中因双方对于租金支付时间存在争议，原告与被告公司相关人员李伟兴、冯明聪协商，李伟兴、冯明聪于2015年2月4日以书面形式表示，2月27日前支付房屋费2个月，以后每次在20日前支付房租费3个月。2015年4月30日，原告要求被告支付后三个月的租金，但被告未能支付，原告于当日将系争房屋门锁更换。此后双方多次协商，但均未能对租赁事宜达成一致，故原告以讼称事由诉至本院。
本案审理过程中，原、被告双方于2015年8月31日办理了系争房屋的交接手续，被告将系争房屋内的物品搬离。
另查明，原告于2015年6月5日支付了2015年1月至5月的有线数字电视收视维护费115元、于2015年9月6日支付了2015年3月1日至3月31日止的电费1，578.90元、于2015年9月4日支付了2015年4月1日至4月30日止的电费519.10元、于2015年9月4日支付了2015年5月1日至5月31日止的电费68.80元、于2015年9月4日支付了2015年4月的水费69元及6月的水费17.20元、于2015年9月4日支付了2015年4月的燃气费96元及6月的燃气费24元。系争房屋每月的物业管理费为666.18元。
上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、银行账户明细、物业费缴费通知单、有线数字电视收视维护费账单及付款凭证、电费账单及付款凭证、水费账单及付款凭证、燃气费账单及付款凭证、李伟兴、冯明聪签字之字条、搬离物品清单等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本案审理过程中，原告为证明其曾将更换过的钥匙交付被告，被告于2015年5月后曾经多次出入系争房屋，申请证人赵文均出庭作证，证人赵文均证言的主要内容为，其为上海东湖物业管理有限公司的员工，在金汇南路258弄小区内从事保安工作，原告系小区内70号402室的业主。原告及被告之间存在纠纷，2015年4月30日其当班过程中原告曾到小区来，表示要向被告催讨房租。2015年5月4日被告叫了很多人过来，表示和原告有纠纷，其才知道双方之间的纠纷，5月4日当天双方进行了协商，协商结果如何其并不清楚。此后被告公司的车辆及员工曾进出小区。到了8月25日上午9点多的时候，被告公司员工过来小区，系争房屋什么状态其不清楚，后来被告公司员工还和其合影。几天后被告过来搬东西，从上午8点多开始搬到晚上，原告当天也过来过，其没有去系争房屋内查看，但是认为被告方是有房屋的卡和钥匙的。经庭审质证，原告对于证人证言无异议，认为双方纠纷的很多事情物业公司的经理更清楚，被告认为原告在庭前有指导证人作证的行为，证人证言有失客观性，且证人陈述的内容也无法达到原告的证明目的，证人否认看到原告将钥匙交给被告。本院认为，证人陈述的内容无法反映出双方纠纷之经过，也未能证明双方曾交接过钥匙，证人证言并未有其他证据相印证，对于其证据效力本院难以认定。
本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。就双方签订的租赁合同内容而言，对于租金的支付时间、逾期支付租金的违约责任、押金的处理等均未予明确约定。被告于租赁过程中租金支付时间未能固定，双方此后进行协商，原告并催促被告支付自2015年5月1日至7月31日止的租金。但原告在催促未果情况下即更换系争房屋的门锁，实际已于2015年4月30日将房屋使用权收回，被告此后无法使用系争房屋，虽原告认为双方协商过程中将更换过的钥匙交给被告，但双方并未办理过交接手续，原告也未能提交证据予以证明，故原告主张被告支付自2015年5月1起至8月31日止的租金并无依据，本院不予支持。关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，原告于4月30日换锁后，双方曾协商解决纠纷，但因争议较大未能协商一致，原告于本案诉讼中提出解除合同的请求，被告于2015年8月19日庭审中予以同意，本院确认双方的租赁合同于2015年8月19日解除。关于原告要求被告归还钥匙及机顶盒的诉讼请求，双方在本案审理过程中于8月31日办理了房屋内物品的交接手续，被告同意解除租赁合同并已经将其物品搬离，原告应自行收回房屋避免损失的扩大。至于系争房屋的钥匙，如前所述现并未能证明钥匙已交给被告，原告的该诉讼请求难以支持。就机顶盒而言，双方办理交接时已经被告搬离之物品于清单中载明，但原告并未提出机顶盒问题，且现亦无证据证明被告带走了该机顶盒，原告的该诉讼请求本院也无法支持。关于原告主张的各项费用，对于水费85.20元及燃气费120元，被告同意支付，本院予以认定。对于电费、有线数字电视收视维护费及物业管理费，被告自2015年5月1日起因原告更换钥匙而无法实际使用系争房屋，其拒绝支付此后的费用系事出有因，本院予以支持。但2015年5月1日前的电费2，098元、有线数字电视收视维护费92元及物业管理费666.18元，被告应向原告支付。关于被告支付的押金16，000元，原告认为被告违约应予以没收，首先双方的租赁合同中并未对押金的处理及违约责任进行约定，原告的主张并无合同依据，其次系争房屋因原告更换钥匙而导致此后纠纷产生无法继续履行，原告的主张也无法律依据，原告应在合同解除后返还押金。至于被告认为其在系争房屋内，因与原告存在争议故未能搬离的煤气灶、热水器及窗帘，被告也未能向本院提交这些物品系由其自行安装的凭据，本院难以认定此些物品系被告所有，故被告的该主张本院难以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告遇文芳与被告江苏申建氢能新材料有限公司就上海市闵行区金汇南路××弄×号××室房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年8月19日解除；
二、被告江苏申建氢能新材料有限公司于本判决生效之日起十日内向原告遇文芳支付有线数字电视收视维护费92元、电费2，098元、水费85.20元、燃气费120元、物业管理费666.18元，合计3，061.38元；
三、原告遇文芳于本判决生效之日起十日内向被告江苏申建氢能新材料有限公司返还押金16，000元；
四、驳回原告遇文芳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计147.50元，由原告遇文芳负担73.75元，由被告江苏申建氢能新材料有限公司负担73.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷雪
二〇一五年九月二十四日
书记员 龚漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。