上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第165号
原告沈国生。
委托代理人车振良，上海市百汇律师事务所律师。
被告沈继浪。
被告沈某某。
法定代理人温甲。
被告温乙。
法定代理人温丙。
被告温甲。
上列四被告共同委托代理人代瑞，上海永盈律师事务所律师。
第三人高连军。
原告与被告沈继浪、沈某某、温乙、温甲排除妨害纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由主审法官陈亮亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈国生的委托代理人车振良，被告温甲及其与被告沈继浪、沈某某、温乙的共同委托代理人代瑞，第三人高连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈国生诉称，2014年7月29日，原告购得上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），但发现房屋内有人居住，几次上门问询均无人答理。经派出所核查，被告四人居住在系争房屋内，原告几次要求被告搬离未果，故起诉要求被告搬离系争房屋。
被告沈继浪、沈某某、温乙、温甲共同辩称，2012年2月，被告温甲与第三人签订《房屋买卖协议》，购买系争房屋。在签订协议前，2011年底，第三人已将系争房屋交给被告，当时是毛坯房，被告装修后居住到现在，故不同意原告的诉讼请求。
第三人高连军述称，对被告所述没有异议。第三人是系争房屋的原所有权人，2000年前因第三人承包上海通宇建筑安装工程公司（以下简称“通宇建筑公司”）的工程，通宇建筑公司欠第三人等人100万元承包款，当时上海通宇房地产开发有限公司（以下简称“通宇房产公司”）的法定代表人陈春纪承诺，以三套房屋抵其中一部分欠款；在通宇建筑公司安排下，第三人与通宇房产公司签订了系争房屋的买卖合同，用系争房屋抵做通宇建筑公司欠第三人的工程款；通宇房产公司根据双方签订的预售合同，于2000年6月6日将系争房屋交付给了第三人；此后，系争房屋一直由第三人控制，直到2012年2月将系争房屋卖给被告温甲。第三人没有及时办理房产证的原因是，第三人向通宇房产公司提出办理小产证，通宇房产公司说这一批房屋暂时都没有办理房产证，第三人认为房屋是抵债而来，暂时没有房产证没有关系，之后第三人一直在外地，将系争房屋卖出之前，一直委托案外人徐新春管理房屋，直到本案诉讼才知道系争房屋的产证是别人的。
经审理查明，1997年12月30日，中国银行上海市金桥支行与通宇建筑公司签订借款合同，由通宇建筑公司借款500万元；同时，中国银行上海市金桥支行与通宇房产公司签订房产抵押合同，以通宇房产公司名下的房产（沪太路XXX弄XXX-
XXX号房屋，含系争房屋）为抵押物为通宇建筑公司提供担保，并办理了他项权利证明。之后通宇建筑公司仅归还部分借款，中国银行上海市金桥支行遂向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求通宇建筑公司归还借款本金400万元及欠息、逾期利息等。2001年11月26日，上海市浦东新区人民法院作出（2001）浦经初字第1602号民事判决，判令通宇建筑公司归还中国银行上海市金桥支行借款400万元、欠息464，324.61元及逾期利息，中国银行上海市金桥支行对抵押物享有优先受偿权。因中国银行上海市金桥支行申请执行，上海市浦东新区人民法院委托上海白玉兰拍卖有限公司对沪太路XXX弄XXX-
XXX号的52套房屋（含系争房屋）进行拍卖。2002年4月1日，案外人倪瑞峰成功竞买该52套房屋。2002年5月，上海市浦东新区人民法院向宝山区房地产交易中心发出协助执行通知书，将该52套房屋过户到倪瑞峰名下。
2004年6月8日，倪瑞峰与上海闸北动拆迁实业有限公司（以下简称“闸北动拆迁公司”）签订《上海市房地产买卖合同》，以302，910元的价格，将系争房屋转让给闸北动拆迁公司。次日，双方办理过户手续。2004年6月21日，闸北动拆迁公司经核准登记为系争房屋的权利人。2009年5月20日，原告与闸北动拆迁公司、上海馨佳房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定以45万元的价格转让系争房屋。2014年7月29日，闸北动拆迁公司与原告签订《上海市房地产买卖合同》，以525，044元的价格，将系争房屋转让给原告。2014年8月12日，原告经核准登记为系争房屋的权利人，系争房屋建筑面积为100.97平方米。
另查明，2012年2月，第三人（甲方）与被告温甲（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将系争房屋卖给乙方，该房为毛坯房，无产权证；房产总价48万元，已付10万元，余款由案外人余远生支付等；余远生在协议上作为见证人签名。审理中，被告与第三人均认可余远生系双方共同的朋友。系争房屋现由被告居住。
以上事实，有原告提供的（2001）浦经初字第1602号民事判决书、房地产其他权利证明、拍卖委托书、拍卖公告、成交确认书、协助执行通知书、上海市房地产转让、过户登记申请书、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、《房地产买卖居间协议》、房地产权证、上海市房地产登记簿、上海市公安局宝山分局罗南派出所出具的工作情况、被告提供的《房屋买卖协议》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，被告向本院提供以下证据：1、通宇房产公司与第三人签订的《上海市内销商品房预售合同》、2000年6月6日上海加东物业经营管理有限公司罗南物业部出具的入伙通知书、收楼须知、装修申请表（空白）、装修协议书、装修责任书、上海通宇罗南三村公共契约、物业费收据、罗南三村住户入伙配套费用收费清单、通宇建筑公司陈春纪出具的《关于罗南三村一、二、四、七、八号房工程余款结算承诺》，这组证据都是第三人提供给被告的。证明通宇建筑公司以系争房屋抵工程款的事实，入户手续也是第三人办理；2、物业费发票，证明第三人支付2010年至2011年的物业费，被告温甲支付2012年至2015年的物业费；3、2005年9月调取的上海市房地产登记簿，证明闸北动拆迁公司于2004年取得系争房屋的产权；4、徐新春的证言，证明第三人一直委托徐新春管理系争房屋的事实。原告表示，对第1组证据的真实性不清楚，对物业费发票及上海市房地产登记簿没有异议，对证人证言不予认可。
本院认为，根据查明的事实，1997年通宇建筑公司向中国银行上海市金桥支行借款时，提供通宇房产公司名下房产作抵押，其中包含系争房屋；因通宇建筑公司未尽还款义务，法院对抵押房产进行司法拍卖，倪瑞峰通过竞拍取得系争房屋的所有权，整个程序合法，受法律保护。之后系争房屋的权利由倪瑞峰转让给闸北动拆迁公司，又由闸北动拆迁公司转让给原告，均通过房地产登记部门进行备案登记，程序合法，也受法律保护，据此，原告依法享有系争房屋的所有权。
被告温甲与第三人签订《房屋买卖协议》后，虽已入住系争房屋，但未办理权利登记，不发生物权变更的效力。被告温甲根据该协议，对第三人享有债权，但不得对抗原告享有的房屋所有权。同理，第三人虽提供《上海市内销商品房预售合同》等证据证明向通宇房产公司购买系争房屋的事实，但即使这些证据都是真实的，第三人在未进行房地产权利登记的情况下，也不得对抗原告享有的房屋所有权。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，具有排他性。被告居住在系争房屋内，已侵犯了原告对系争房屋享有的所有权，构成侵权。原告要求被告搬离系争房屋的请求，本院可以支持。被告温甲、第三人可以依据各自签订的合同，分别向合同相对方主张债权请求权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第三十五条、第三十九条的规定，判决如下：
被告沈继浪、沈某某、温乙、温甲于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费减半收取40元，由被告沈继浪、沈某某、温乙、温甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一五年六月五日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。