广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）叠民初字第561号
原告何丽慧，女，汉族。
委托代理人XXX，广西XX律师事务所律师。
被告桂林广资置业投资有限公司。
法定代表人XXX，总经理。
委托代理人XXX，男，汉族。
委托代理人XXX，男。
原告何丽慧诉被告桂林广资置业投资有限公司（以下简称广资公司）合同纠纷一案，本院于2013年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月24日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人XXX、被告的委托代理人XXX、XXX有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何丽慧诉称：2010年7月3日，原、被告签订二份《养生度假房使用合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市XX区XXX的“XXX”1栋1单元201号及601号休闲度假养生房房屋的使用权。合同签订后，原告依约一次性向被告支付二套房屋的使用费人民币19.6万元。2012年10月，原告了解到被告所谓的房屋使用权，是为该房屋所在地原住户莫富玉建造的房屋二层以上的使用权。桂林市叠彩区建设局于2010年1月10日发给莫富玉的《桂林市叠彩区农村建房施工许可证》只批准莫富玉建两层，占地面积只有100平方米。被告在为莫富玉建造房屋时，在占地面积、建筑面积、层数均不符合规定。因此，被告销售房屋使用权的房屋是违规建筑，被告取得的所谓使用权违反法律禁止性规定，原、被告签订的合同是无效合同。原告起诉要求：一、确认原、被告于2010年7月3日签订的二份《养生度假房使用合同》为无效合同；二、判令被告退还原告款项19.6万元，利息26382元（从2010年7月4日起至2012年9月3日止，以后另计），合计224382元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、《养生度假房使用合同》，证明原告购买被告的房屋。2、《施工许可证》，证明莫富玉的房屋系违章建筑。3、收据，证明原告向被告支付相应款项。
被告广资公司辩称：原、被告签订的二份《养生度假房使用合同》实际是房屋使用权租赁合同。原告租赁被告出资建设的房屋30年，该房屋位于桂林市叠彩区XXX度假房1栋1单元201号和601号，面积分别为26㎡，合计租金19.6万元，原告已一次性交租金19.2万元，尚欠4000元，两份合同是自愿平等的民事行为，合法有效，受法律保护。被告在XXX农村投资建设度假村，虽然能否取得合法产权，尚无政策法律规定，但此种情况在本地农村具有普遍性。被告在XXX已投资243万元，建筑竣工面积2530.8㎡，并非原告诉称只是“所在地住户莫富玉建造的房屋二层以上的使用权”。被告建造的度假房已于2011年2月20日竣工验收交付使用，被告已去XXX现场查看，可以交付使用。房屋的使用权依法可以与所有权分离，被告建造的房屋虽未取得所有权证，但该房屋竣工后两年多，当地政府或第三人并未出具“违章建筑拆除”决定，因此，该房屋完全可以交付原告居住使用。原告向法院提出两份合同为无效合同请求撤销，已经超过法定时效。因此，原告诉请的事实和理由不成立，请求驳回原告的诉请。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、被告公司名称变更的证明，证明被告于2012年2月由桂林XXX乡村产业投资有限公司变更为桂林广资置业投资有限公司。2、莫富玉建房户的《桂林市叠彩区农村建房施工许可证》，证明被告与莫富玉投资建设的房屋具有合法性。3、被告与莫富玉签订投资建房合同，证明被告对其投资建设的房屋二层以上具有使用权，使用期限为30年。4、被告与莫润贵签订XXX房屋的《协议书》，证明被告投资建设的XXX房屋发包给莫润贵承建，明确了权利、义务。5、《施工单位工程竣工报告》，证明被告投资建设的XXX房屋于2011年2月20日竣工验收合格，已经交付使用。6、被告付款的收据，证明被告投资建房的真实性。7、相片，证明被告在与原告签合同前已将相关建房证书申请表张贴于三楼行政中心办公室及大厅。8、交房通知、快递单，证明原告撤诉后，被告已于2013年5月发给原告交房通知。
经过开庭质证，被告对原告提供证据1、3无异议，对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，原告对被告提供的证据1无异议，对证据2、3、4、5的真实性无异议，对证明内容有异议，认为是否是该时间验收无法确定，同时验收主体不符合建设部的相关规定，对证据6的真实性没有异议，但与本案无关，对证据7的真实性有异议，对证据8认为没有合法验收手续，不具备交房条件。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信，对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故亦作为定案的参考。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年7月3日，原、被告签订二份《养生度假房使用合同》（编号为201007030033、201007030035），约定原告分别购买被告开发的位于桂林市叠彩区XXX1栋1单元201号、601号两套度假房的使用权；度假房的使用年限至2040年7月19日；原告应于合同签订之前每套房一次性缴清度假房使用费9.8万元。合同第1页说明第5条载明：在签订合同前，被告有义务向原告出示应由被告提供的有关合法手续及相关文件。合同签订后，原告向被告支付了两套房屋的使用费19.2万元，尚欠4000元未付。
另查明，2010年1月14日，桂林市叠彩区建设局向桂林市叠彩区大河乡XXX民委员会XXX村民莫富玉发放《桂林市叠彩区农村建房施工许可证》，载明：准许莫富玉旧改二层、占地面积100㎡、总建筑面积200㎡自住房屋，在建房过程中，必须严格按批准的规划要求及施工图设计建设，房屋竣工三个月内凭此证到叠彩区建设局申请房屋竣工验收，以便于下一步办理建筑证及房屋产权证。该文底部说明：1、建房户必须按定点文、土地批文、经审批的施工图纸进行建设，否则所建建筑视为违章建筑。2010年1月21日，莫富玉作为甲方与作为乙方的桂林XXX乡村产业投资有限公司签订《合同》一份，约定莫富玉自愿以已经批准的宅基地等资源加入乙方为主导的乡村建设，并给予乙方新建房屋二层以上30年使用权；甲方提供经有关部门批准的，位于桂林市叠彩区大河乡XXX的宅基地102平方米，交由乙方统一规划和建设；乙方负责房屋建设所需的全部资金；乙方负责房屋建设（房屋建筑四层半）室内外装修以及附属设备、设施的配备，全部费用由乙方承担；合同有效期共30年，合同从2010年1月21日起至2040年7月20日止。2010年2月25日，被告将该房屋建设工程发包给莫润贵施工。目前，该房屋已经竣工，实际建设层数为四层半，被告以单位名义出具《施工单位工程竣工报告》。
还查明，原、被告签订的两份《养生度假房使用合同》中的桂林市叠彩区XXX1栋1单元201号、601号两套度假房位于被告投资建设的桂林市叠彩区大河乡大河村民委员会XXX村民莫富玉的楼房中，该房屋没有取得建筑证和房屋产权证。2012年2月，桂林XXX乡村产业投资有限公司名称变更为桂林广资置业投资有限公司。
本院认为：《桂林市叠彩区农村建房施工许可证》上载明莫富玉系所涉房屋宅基地的使用权人，旧改的房屋为自住，被告使用该宅基地上所建设的房屋并用于非农业生产经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，其与原告就上述房屋签订的两份《养生度假房使用合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还。被告应将原告支付的使用费19.2万元返还原告，但原告要求被告支付使用费利息，没有法律依据，本院不予支持。被告认为其提供的房屋具有合法手续，两份《养生度假房使用合同》合法有效和原告以该两份合同无效请求撤销已过法定时效，理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、确认原告何丽慧与被告桂林广资置业投资有限公司于2010年7月3日签订的两份《养生度假房使用合同》无效；
二、被告桂林广资置业投资有限公司返还原告何丽慧房屋使用费19.2万元；
三、驳回原告何丽慧的其他诉讼请求。
本案案件受理费4666元（原告已预交），由被告桂林广资置业投资有限公司负担，此款在被告桂林广资置业投资有限公司履行债务时一并支付给原告何丽慧。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4666元［户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，帐号：20216301040001416），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期间届满后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，判决即发生法律效力。
审 判 长 唐晓莹
人民陪审员 许晓冬
人民陪审员 刘金莲
二〇一三年六月二十五日
书 记 员 曾海靖