上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第366号
上诉人（原审原告、反诉被告）苏伯亚。
委托代理人胡君，上海胜杰律师事务所律师。
委托代理人夏雷，上海胜杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴春进。
委托代理人朱伟毅，上海圆誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李明祺。
委托代理人朱伟毅，上海圆誉律师事务所律师。
上诉人苏伯亚、吴春进因委托合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人苏伯亚及委托代理人胡君、夏雷，上诉人吴春进及被上诉人李明祺之共同委托代理人朱伟毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，吴春进、李明祺系上海市闵行区沪闵路＊＊＊号上海花园15号房屋所有权人。案外人李＊＊系沪闵路＊＊＊号上海花园16号房屋所有权人。2013年10月15日，吴春进、李明祺及案外人李＊＊作为甲方，苏伯亚作为乙方，双方签订一份《委托租赁协议》，约定：甲方名下的上海花园＊＊号委托乙方代为租赁管理，乙方享有租赁使用权和转租权；甲方每月实收15、16号房屋租金人民币（下同）23，000元，超过该租金所得归乙方所有。如有物业空置造成损失由乙方负担；委托期限为2013年11月20日至2016年11月19日，租金实收36个月，共计828，000元；委托期限内该物业所发生的水、电、煤气、电讯、物业管理费、一般维修及装修等费用由乙方负责支付；租金两个�一付，每单月20日前支付。押金为相当于一个月租金23，000元；在委托租赁期间双方任何一方违约，均向对方赔付23，000元。如甲方在委托租赁期间出售该物业，乙方和租客有优先购买权；委托租赁期间，乙方应保持该物业状况和设备设施良好，如有损坏，应予赔偿。协议对于装修、收款账户账号等作了约定。同日，吴春进、李明祺出具一份《授权委托书》，主要内容为授权苏伯亚为上海花园15号物业租赁代理人，授权权限为代签租赁合同、代收租金和押金、代为处理租赁期间相关事项；授权期限为2013年10月至2016年11月。2013年10月15日，苏伯亚通过案外人沈＊的银行账户将69，000元转入吴春进银行账户，其中包括押金23，000元、两个月的租金46，000元。吴春进、李明祺将15号房屋移交给苏伯亚租赁使用。苏伯亚接收涉案的15号房屋后，出资进行了装修。
原审又认定，2013�12月9日，经上海同日房地产经纪有限公司居间介绍，苏伯亚作为吴春进、李明祺的委托代理人（合同甲方、出租方）、案外人深圳市南方＊＊科技有限公司（代理人廖＊，合同乙方、承租人），双方签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定，甲方出租给乙方沪闵路＊＊＊弄＊＊＊号房屋，房屋用途为住宅，房屋类型为别墅；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为住宅（办公）使用；甲方于2013年12月10日前向乙方交付该房屋，租期为2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为2万元、租赁保证金为4万元；甲方承担物业管理费和（租费）发票税金；房屋附属家具家电为立式空调一台、挂壁式空调五台、热水器两台、厨房家具附煤气灶、油烟机、洗涤槽。合同对违约责任等亦作了约定。合同签订后，房屋由深圳市南方＊＊科技有限公司租赁使用。2014年1月20日、3月20日，苏伯亚向吴春进的银行账户两次汇款共计92，000元（支付截止2014年5月20日的租金）。2014年4月15日，苏伯亚收到吴春进签署的《撤销授权委托书》。21014年4月24日，吴春进出具一份声明书，内容是：解除于2013年10月15日委托苏伯亚为＊号房屋租赁代理人；现住房客未即时搬出该物业，须将该房租每月2万元直接汇款到吴春进指定银行账户；即时终止合同收回房屋，现住房客须搬出该物业。吴春进委托案外人陈＊将此声明书转交给了苏伯亚。
原审再认定，2014年4月29日，吴春进、李明祺与案外人尚＊＊签订《上海市房地产买卖合同》，吴春进、李明祺将涉案房屋出售给尚＊＊，合同对于双方的权利义务作了约定。上海市东方公证处对该合同进行了公证。
原审还认定，2014年5月，经沪闵路＊＊＊弄上海花园的物业管理公司开具出门证，经吴春进的代理人陈＊协助，房屋使用人深圳市南方＊＊科技有限公司将涉案房屋内的空调、沙发和床、办公桌、网络等电子设备搬离此房。此后，此房屋的全部装修包括照明设施、厨卫设备、地板、门窗、楼梯等被拆除。2014年5月18日，苏伯亚以移动号码为＊＊＊的电话向上海市公安局闵行分局梅陇派出所报警称因沪闵路＊＊＊号15幢房屋租赁问题与房客发生纠纷。同月20日，苏伯亚再次向该派出所报警称“房东叫人强行搬其东西并砸门，双方发生纠纷”。
后苏伯亚诉至法院，要求判令：吴春进、李明祺继续履行《委托租赁协议》，吴春进、李明祺赔偿苏伯亚各类经济损失102，599元。第一次庭审中，苏伯亚表示，在其提起诉讼后，发现吴春进、李明祺已将15号房屋出售给了案外人，侵犯了其优先购买权。房屋的承租人已被吴春进、李明祺赶出房屋，房屋内的全部装修已被吴春进、李明祺撬掉，门窗也被拆除。现增加�讼请求：要求吴春进、李明祺赔偿期待利益（租金）损失16万元。第二次庭审中，苏伯亚先变更诉讼请求为：1、吴春进、李明祺继续履行《委托租赁协议》；2、吴春进、李明祺赔偿2014年5月1日至2016年11月19日期间的租金损失263，500元，退还苏伯亚押金11，500元，退还2014年5月1日至5月20日的租金5，660元。之后又变更并确定诉讼请求为：吴春进、李明祺继续履行《委托租赁协议》。吴春进、李明祺则提出反诉，要求判令：1、苏伯亚与吴春进、李明祺签订的《委托租赁协议》于2014年4月1日解除；2、苏伯亚赔偿吴春进、李明祺经济损失125，000元；3、苏伯亚支付物业管理费13，716元。
原审庭审中，双方确认委托租赁协议中确定的月租金23，000元包括了＊＊号两幢房屋租金各11，500元。苏伯亚支付的租赁保证金23，000元中的11，500元在吴春进、李明祺处，另一半在16号业主李＊＊处。苏伯亚表示，其已向案外人（次承租人）收取了截止2014年4月30日期间租金。
原审诉讼期间，鉴于房屋装修已全部被破坏，无法继续使用房屋，法院对苏伯亚的诉讼请求予以释明，但苏伯亚坚持要求继续履行协议。
原审另认定，吴春进、李明祺于2014年6月3日支付了15号房屋自2013年10月至2014年6月的物业管理费共计6，858元（每月762元）。
原审认为，本案的焦点是：1、苏伯亚与吴春进、李明祺之间是何种法律关系。2、委托租赁协议是否能继续履行。
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。苏伯亚与吴春进、李明祺签订的《委托租赁协议》中约定自2013年11月20日至2016年11月19日期间，苏伯亚每月向吴春进、李明祺支付租金，苏伯亚另须支付租赁保证金，对于房屋空置的损失、水电煤气等支出，均由苏伯亚负担，且约定了对�期支付租金的违约责任。苏伯亚与吴春进、李明祺签订的此份协议符合租赁合同的全部要件，故双方之间存在租赁合同关系，而非代理合同关系。虽然苏伯亚以吴春进、李明祺名义与案外人深圳市南方＊＊科技有限公司签订房屋租赁合同，但合同出租人全部义务由苏伯亚负担，出租人权利亦由苏伯亚享有，故苏伯亚是该合同真实的出租人主体。
在租赁合同履行期间，吴春进、李明祺未经苏伯亚同意，强行驱使房屋的次承租人搬离房屋，并且将房屋内的装修拆除殆尽，房屋无法继续正常使用，吴春进、李明祺的行为已构成严重违约。
合同的签订及履行是基于双方的信任，而现在吴春进、李明祺的违约行为已导致合同丧失了继续履行的基础，合同难以继续履行，苏伯亚要求吴春进、李明祺继续履行协议的要求既不符合经济与效率的社会商业原则，也缺乏继续履行的条件。基于吴春进、李明祺的违约行为，苏伯亚可以通过追究吴春进、李明祺违约责任，要求吴春进、李明祺承担违约金或赔偿损失的途径维护自己的利益。故苏伯亚现要求继续履行协议的请求，法院难以支持。
苏伯亚与吴春进、李明祺产生纠纷的原因系吴春进、李明祺违约所致，吴春进、李明祺作为违约方，不享有合同解除权，故吴春进、李明祺要求确认合同解除的反诉请求，法院不予支持。关于吴春进、李明祺反诉要求苏伯亚赔偿经济损失125，000元，法院认为，该损失系吴春进、李明祺的违约行为所产生，与苏伯亚无关，并且吴春进、李明祺的违约行为已造成了苏伯亚的损失，吴春进、李明祺的此项反诉请求，法院不予支持。关于物业管理费，苏伯亚自承租涉案房屋后，未支付物业管理费，从吴春进、李明祺提供的物业管理费收据可以证明，自2013年10月开始�物业管理费由吴春进、李明祺支付。按《委托租赁协议》约定，苏伯亚与吴春进、李明祺之间的租赁期间自2013年11月20日开始，故苏伯亚应当承担自2013年11月20日起的物业管理费。由于次承租人于2014年5月搬离，且苏伯亚实际已向次承租人收取了截止2014年4月30日的租金，故截止2014年4月30日的物业管理费应由苏伯亚承担，2013年11月20日至2014年4月30日期间的物业管理费共计4，064元。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二○一四年十二月十六日作出判决：一、苏伯亚于判决生效之日起十日内支付吴春进、李明祺自2013年11月20日至2014年4月30日期间的物业管理费人民币4，064元；二、驳回苏伯亚的诉讼请求；三、驳回吴春进、李明祺其余反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，财产保全费人民币1，032.99元，由苏伯亚负担。反诉案件受理费减半收取计人民币1，537.16元，由苏伯亚负担46.11元，吴春进、李明祺负担1，491.05元。
判决后，苏伯亚、吴春进不服，上诉于本院。苏伯亚上诉称：本案双方间的合同关系性质为租赁合同；其虽以吴春进、李明祺的名义与深圳市南方＊＊科技有限公司签订租赁合同，但其享有合同全部权利、承担合同全部义务；原审认定双方纠纷系吴春进、李明祺违约所致，故吴春进、李明祺不具备主张违约责任的权利，因此，要求二审法院撤销原审判决主文第二项，改判吴春进、李明祺继续履行《委托租赁协议》。
吴春进、李明祺辩称，不同意苏伯亚的上诉请求。
吴春进上诉称：吴春进、李明祺系台湾居民，故委托苏伯亚办理租赁事宜；苏伯亚以吴春进、李明祺的名义与案外人签订租赁合同，从该履行行为看，苏伯亚与吴春进、李明祺间建立了委托合同关系；苏伯亚将房屋转租给公司用于办公，没有缴纳相应的物业费，严重违反合同约定，故要求二审法院撤销原审判决主文第三项，改判双方签订的《委托租赁协议》于2014年4月1日解除，苏伯亚赔偿其经济损失125，000元。
李明祺同意吴春进的上诉请求。
苏伯亚辩称，不同意吴春进的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案上诉争议焦点在于上诉人苏伯亚与上诉人吴春进、被上诉人李明祺间《委托租赁协议》是否解除。
吴春进、李明祺签署的《授权委托书》、吴春进、李明祺与苏伯亚《委托租赁协议》均系各方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定。根据查明事实，本案标的房屋当时系吴春进、李明祺所有，其将之委托苏伯亚对外出租，双方在《委托租赁协议》中明确规定了委托事项、期限、权限及对外出租之最低租金标准及相关权利义务。应该认为，双方合同关系的标的属房屋对外出租事务的委托办理而非通常租赁合同项下具体标的物之承租、使用。双方由此形成的委托合同关系依法应属有效。原审对双方合同性质判断有误，本院予以纠正。
根据查明事实，合同履行中，吴春进、李明祺确曾违背苏伯亚的意志，要求并最终使此承租人搬离标的房屋，并拆除房内装修，实际使房屋无法履行委托出租事务，依法确构成实质性违约。需要指出的是，委托合同的原因建立于双方当事人间之信任关系，委托人依法可随时解除委托关系而不以其是否存在违约行为为障碍。次之，本案标的房屋因吴春进、李明祺上述行为及其后的房屋出售已不具备委托租赁�占有为基础的履行条件，原审对于本案合同履行不能的客观状态判断应属正确。故吴春进、李明祺履行期间明确表示解除《委托租赁协议》，依法可予准许，委托合同关系解除日期以苏伯亚收讫通知的2014年4月15日为准，原审判断有误，本院应予纠正。苏伯亚上诉要求继续履行合同缺乏法律依据，本院不能采信，至于合同项下相关违约责任，苏伯亚可另行主张、处理。
关于吴春进一、二审主张苏伯亚赔偿损失系基于后者违约为条件，但审理期间其始终未能举证其所谓损失与苏伯亚之履行行为存在法律上的关联性，原审驳回裁断正确，本院予以维持。
原审法院在查明事实的前提下，判决部分正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，判决如下：
一、维持上�市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第979号民事判决第一、二、三项；
二、吴春进、李明祺与苏伯亚签订的《委托租赁协议》于2014年4月15日解除。
本案一审诉讼费用按原判执行；二审案件受理费人民币2，800元，由苏伯亚负担100元，吴春进负担2，700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年五月十三日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四百一十条
委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者�用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……