广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终1379号上诉人（原审原告）：关海元，男，1984年3月4日出生，汉族，住广东省阳江市。委托诉讼代理人：何燕君，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司。住所地：广东省阳江市江城区石湾北路***号。法定代表人：周武，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾仕记，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。上诉人关海元因与被上诉人中国移动通信集团广东有限公司阳江分公司（以下简称中国移动阳江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2017）粤1702民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。关海元上诉请求：撤销一审判决第一项，改判中国移动阳江分公司向关海元支付2015年6月15日至2017年2月16日的房屋占有使用费90300元（4500元/月×20个月+4500元/月÷30天×2天）。事实与理由：一、租赁期限届满，中国移动阳江分公司应返还租赁物给关海元，返还的租赁物应符合合同约定或者租赁物性质使用后的状态，但中国移动阳江分公司在租赁期限届满后因租赁物续期、修复问题没有将租赁物返还给关海元，已构成违约；其后，中国移动阳江分公司以通过诉讼程序解决纠纷为由拖延修复，直至2017年2月16日才搬清租赁标的物内的所有物资，而在此期间，中国移动阳江分公司一直占有租赁标的物，应支付至物资搬清之日的房屋占有使用费给关海元。同时，补充协议可以证明租金价格会不断上涨，在租赁期限届满后双方没有达成新的合意的情况下，简单适用原合同约定的租金标准确定房屋占有使用费违反了公平原则，故应按照占有期间同类地段同类房屋的市场租赁价格确定房屋占有使用费，因此，中国移动阳江分公司应按照每月4500元的标准向关海元支付2015年6月15日至2017年2月16日期间的占有使用费。二、一审法院在审理（2016）粤1702民初110号案中委托阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司鉴定涉案租赁标的物的修复费用，鉴定机构于2016年7月6日作出阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》。在此之前，由于修复费用尚未确定，关海元无法将租赁标的物另行出租，导致关海元产生租金损失，因此，中国移动阳江分公司至少应向关海元支付2015年6月15日至2016年7月6日的房屋占有使用费。三、一审认定事实不清，关海元不存在过错，不应就本案的租金损失承担50%的责任。2015年10月29日，关海元朋友的一辆摩托车因停在涉案房屋一楼车库被偷走，关海元为了财产及人身安全才锁上大门。关海元实际锁门的时间是2015年10月29日，并非租赁期限届满后一个月。另外，当时租赁期限届满已一段时间，关海元以锁住大门的形式收回租赁标的物合法合理；且当时中国移动阳江分公司已将租赁标的物内的贵重物品搬走，只剩下固定装饰物，因此，关海元在本案中不存在过错，不应就租金的损失承担责任。中国移动阳江分公司辩称：一、对于本案事实，在一审判决以及阳江市中级人民法院（2016）粤17民终1152号民事判决已查明，2015年上半年，中国移动阳江分公司与关海元签订的涉案租赁合同即将到期，双方在2015年6月底明确不再续租，但中国移动阳江分公司认为应按照合同约定对改造后的侧墙及正门门框进行修复，而关海元则认为需要全面对房屋进行复原，双方为此产生分歧，关海元遂在2015年7月1日将房屋一楼大门上锁，致使中国移动阳江分公司无法搬迁房屋内的物资、设备。中国移动阳江分公司曾为此报警处理，并多次通过司法所调解，在调解未果的情况下，中国移动阳江分公司向一审法院提起诉讼，请求关海元返还物资、设备，同时为一并解决因房屋修复发生的纠纷，中国移动阳江分公司亦主动请求确认房屋修复费用，但由于中国移动阳江分公司没有提出确认房屋修复费用的诉讼权利，法院驳回了中国移动阳江分公司关于确认房屋修复金额事宜的起诉，判决关海元返还物资、设备给中国移动阳江分公司。二、阳江市中级人民法院（2016）粤17民终1152号民事判决已查明关海元将房屋一楼大门锁住致使中国移动阳江分公司无法进入的事实，该事实可证明关海元已取回房屋的支配权，中国移动阳江分公司没有占用涉案房屋，亦无法继续使用原租赁房屋。中国移动阳江分公司在2015年7月至2017年2月16日期间存放在涉案房屋是关海元行为所致，关海元因此产生的房屋占用损失，应由关海元自行承担。三、中国移动阳江分公司与关海元签订的租赁合同约定租金为2804元/月，合同期满后的租金也应按2804元/月的标准计算，关海元请求按4500元/月的租金标准计算没有事实和法律依据。关海元向一审法院起诉请求：一、判令中国移动阳江分公司向关海元支付自2015年6月15日起至2017年2月16日止占有房屋使用费90300元（4500元/月×20个月+4500元/月÷30天×2天）；二、判令中国移动阳江分公司向关海元支付房屋修复费用56058.89元；三、本案的诉讼费用由中国移动阳江分公司承担。一审法院认定事实：2010年7月22日,关海元（甲方，出租方）与中国移动阳江分公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方自愿将坐落在阳江市江城区XX路XX号房屋首层、二层（首层门面铺位宽7.1米、深16米、二层宽8.6米、深24米，面积共320平方米）出租给乙方作移动通信商业服务经营场所使用。二、该项租赁的租赁期限共59个月，即自2010年7月15日起至2015年6月14日止。三、该房屋租赁期限内的全部租金共计156000元，租赁税金由甲方承担。上述租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付租金金额分别为62400元、62400元、31200元。第一期租金的计租期限为2010年7月15日-2012年6月14日，支付时间为2010年7月；第二期租金的计租期限为2012年6月15日-2014年6月14日，支付时间为2012年7月；第三期租金的计租期限为2014年6月15日至2015年6月14日，支付时间为2014年7月。甲、乙双方完成合同签订后，乙方收到甲方出具的合法完税发票起一个月内完成每期租金的支付，支付方式为银行转账。四、为方便乙方经营使用，在不改动商铺主体结构的情况下，乙方可自费对租赁商铺进行装修、增建。租赁期满后，固定装修材料归甲方所有，乙方对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，如因市场客观原因造成无法进行准确复原，乙方可以选择材质相近材料进行侧墙及正门门框复原。乙方无需对其他物业恢复原状。甲方同意乙方利用租赁楼层外墙作合符法规的广告宣传使用，乙方对墙外附着物质所产生的安全责任负责。五、在房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：1、除本合同约定之外，如需对房屋进行改造或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理……等等。2010年9月14日，关海元与中国移动阳江分公司又签订《的补充协议》一份，补充约定：一、在原合同约定租金的基础上提高160元/月，月租金由2644元提高至2804元/月。二、根据约定的租期计算，乙方在原合同的付款总额基础上增加的应付租金总额为9600元（租赁税金由甲方支付），增加租金由乙方分3期支付，第一期、第二期、第三期应付增加租金金额分别为3840元、3840元、1920元。第一期、第二期、第三期租金支付时间分别为2010年10月、2012年7月、2014年7月……等等。签订合同后，中国移动阳江分公司依约向关海元支付租金，并对涉案租赁房屋进行装修。租期届满后，关海元与中国移动阳江分公司因对续租、房屋修复问题未能协商一致,关海元在另案［二审（2016）粤17民终1152号］中确认在合同期满后一个月内用锁锁住大门，致使中国移动阳江分公司无法自由进入涉案租赁房屋并撤走其存放在租赁房屋内的物资、设备。据此，中国移动阳江分公司于2015年7月3日向阳江市江城区白沙派出所报案要求处理，并于2016年1月8日向一审法院提出诉讼，请求判令：一、关海元立即返还扣押在阳江市江城区XX路XX号房屋的设备、物资一批约100240.71元（具体设备物资名称、数量、价值详见《白沙营业厅资产数据清单》、《白沙营业厅金库手机库存数据清单》)；二、确认阳江市江城区XX路XX号房屋修复的费用为35327.77元；三、本案的全部诉讼费用由关海元承担。2016年9月2日，一审法院作出（2016）粤1702民初110号民事判决书，判决：一、确认中国移动阳江分公司租赁关海元位于阳江市江城区XX路XX号房屋的修复费用为56058.89元；二、限关海元在判决发生法律效力之日起十日内支付鉴定费2960元给中国移动阳江分公司；三、驳回中国移动阳江分公司的其他诉讼请求。中国移动阳江分公司不服上述判决并向阳江市中级人民法院提出上述请求：一、撤销一审判决；二、改判关海元立即返还扣押在阳江市江城区XX路XX号房屋的设备、物资给中国移动阳江分公司，总价值为100240.71元；三、确认阳江市江城区XX路XX号房屋修复的费用为37104元；四、本案全部诉讼费用、鉴定费用由关海元承担。2017年1月25日，阳江市中级人民法院作出（2016）粤17民终1152号《民事裁定书》和《民事判决书》，其中《民事裁定书》裁定驳回中国移动阳江分公司请求确认阳江市江城区XX路XX号房屋修复的费用为37104元的起诉；《民事判决书》判决：一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初110号民事判决；二、关海元自判决发生法律效力之日起十日内返还中国移动阳江分公司存放在阳江市江城区XX路XX号房屋的物资、设备（详见附件《关海元返还中国移动阳江分公司物资、设备清单》）；三、驳回中国移动阳江分公司的其他诉讼请求。2017年2月16日，中国移动阳江分公司将存放在租赁房屋内的物资、设备搬离完毕。另查明，一审法院在另案［（2016）粤1702民初110号］于2016年3月31日组织关海元和中国移动阳江分公司到涉案租赁房屋进行勘验，双方均确认，中国移动阳江分公司承租涉案房屋后，对以下项目进行改动：原不锈钢大门（含门套）被拆除、原大门口印度红花岗岩石门槛被拆除、原墙西边有合金窗被拆除、原一二楼四边内墙及天花板打腻子（一楼天花板被喷黑）、一楼外墙贴抛光砖、一楼自助机位置原是实墙、一楼地面改为800×800抛光砖、一楼北边加玻璃间墙及门口、二楼北边间成两个房间（窗户封死）、二楼北边原木门锁口损坏、二楼南边房间间了墙、一二楼墙面加装电线等。由于双方对租赁房屋的修复项目及费用有争议，经双方协商后一审法院于2016年5月7日依法委托阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司对阳江市江城区XX路XX号出租房屋的修复费用进行鉴定。2016年7月6日，该所作出阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：根据现有送鉴资料，阳江市江城区XX路XX号出租房屋的修复费用：1、同意修复部分：37104元；2、争议修复部分44547.51元。双方有争议的部分的主要内容有：一楼地面800×800抛光砖，铲除油漆面、营业厅卷闸门拆除、营业厅玻璃间断拆除、营业厅玻璃门拆除、印度红花岗岩门槛石、天花及墙面打腻子等。庭审中，关海元主张中国移动阳江分公司应按现在房屋租赁租金标准4500元/月支付自《房屋租赁合同》期满次日即2015年6月15日起至搬离租赁房屋内的物资、设备之日即2017年2月16日止的房屋使用费90300元和房屋修复费用56058.89元。中国移动阳江分公司对关海元该主张不予认可，仅同意支付2015年6月15日至2015年6月30日期间的租金1402元和房屋修复费用37104元给关海元。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点：一、尚欠占用费应如何认定；二、涉案租赁房屋修复费应如何认定。对于焦点一，尚欠租金应如何认定。涉案租赁合同期满后，由于双方没有达成新的租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案期满后的占用费应参照原租赁合同标准2804元/月计付。由于双方对期满后租期陈述不一致，且未能提供充分证据支持各自的主张，且双方也没有及时对租赁期满后遗留问题进行正当处理，双方均有过错，根据公平合理原则，双方应对期满后的占用费损失各自承担50%责任，另外关海元在另案［二审（2016）粤17民终1152号］中确认在合同期满后一个月内用锁锁住大门，致使中国移动阳江分公司无法自由进入涉案租赁房屋，据此，一审法院确定涉案合同期满后的占用期间为1个月，则由中国移动阳江分公司承担50%占用费损失即1402元（2804×50%）。对于焦点二，涉案租赁房屋修复费应如何认定。阳江市银建工程造价咨询事务所有限公司是具有鉴定资质的鉴定公司，无证据证明其作出的阳银建（2016）鉴字第002号《工程造价鉴定意见书》所采用的方法、适用的参数具有违法性，故一审法院对该鉴定意见书予以认可。对双方同意修复部分价值37104元，应予以确认；对双方有争议修复部分的价值，一审法院认为，一、对于一楼地面800×800抛光砖是否应拆除更换的问题，中国移动阳江分公司租赁房屋后虽然对原有的地面进行改动铺设了800×800抛光砖，上述行为系承租人为最大化实现租赁物的使用价值所做的正当改善行为，对租赁房屋的使用价值并无减少和降低，系对租赁物自行改善增值的行为，故不需要对一楼地面800×800抛光砖进行拆除更换。二、对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用问题，中国移动阳江分公司在装修时将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后装上卷闸门及玻璃门，但没有证据证明其已将原有的不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石拆除后交回关海元。中国移动阳江分公司为经营便利将原有的不锈钢门及门槛拆除安装成卷闸门及玻璃门，对关海元日后一楼的出入造成了一定的影响。同时由于不锈钢大门的价值较大，对此损失中国移动阳江分公司应当赔偿给关海元。为此，从公平合理的角度考虑，对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门的拆除及安装上不锈钢大门、印度红花岗岩门槛石的修复费用应由中国移动阳江分公司承担。三、对于铲除油漆面、天花及墙面打腻子油乳胶漆、营业厅玻璃间断拆除的问题，中国移动阳江分公司租赁房屋后可以对房屋进行合理的装修改造，同时合同有“对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，无须对其他物业进行复原”的约定，为此，关海元认为该争议部分也应进行修复与合同约定不符，也违背了善意履行的原则，该部分费用不应由中国移动阳江分公司承担。四、关于二楼装饰门的损坏问题，应依据查明的事实和采信的证据综合判断后认为，装饰门的破坏系中国移动阳江分公司在租赁过程中有疏忽大意或不正常使用行为所致，对装饰门的修复费用，应由中国移动阳江分公司负担。五、拆除废料外运和人工装自卸汽车费属于合理处理费用，应由中国移动阳江分公司承担。故在争议的部分之中，应确定对于租赁房屋营业厅卷闸门及玻璃门拆除及安装不锈钢大门及印度红花岗岩门槛石的修复费用、二楼装饰门及处理废料费用的损坏费用共19144.31元应由中国移动阳江分公司负责，其余费用应由关海元自行负责。综上所述，中国移动分公司应支付阳江市江城区XX路XX号房屋修复费56248.31元（37104+19144.31）给关海元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、中国移动阳江分公司支付占用坐落于阳江市江城区XX路XX号房屋使用费1402元给关海元，限在判决发生法律效力之日十日内履行完毕。二、中国移动阳江分公司支付坐落于阳江市江城区XX路XX号房屋修复费56248.31元给关海元，限在判决发生法律效力之日十日内履行完毕。三、驳回关海元的其他诉讼请求。一审案件受理费1614元，由关海元负担998元，中国移动阳江分公司负担616元。二审中，双方当事人没有提供新证据。二审审理期间，关海元向本院提交《租金评估申请书》，申请对位于阳江市江城区XX路XX号房屋首层、二层，总建筑面积为320平方米的房产在2015年6月15日至2017年2月16日之间的租金水平进行评估。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：关海元认为中国移动阳江分公司在租赁合同期满后一个月表示不再续租涉案房屋，中国移动阳江分公司则认为在2015年6月底已表示不再续租涉案房屋。又查明：关海元认为中国移动阳江分公司在合同到期后，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态，中国移动阳江分公司在承租涉案房屋时将关海元原有的大门拆除，并改动地面、将天花喷黑，但中国移动阳江分公司不同意按照合同的约定包括对大门、天花、地面在内等项目进行修复。中国移动阳江分公司辩称按照《房屋租赁合同》第5条的约定，公司只需对改造后的侧墙以及正门进行复原，无须对其他物业恢复原状。关海元则认为按照合同第八条第1项的约定，中国移动阳江分公司如需对房屋进行改造或增扩设备时，应征得关海元书面同意，而合同约定该款的前提是中国移动阳江分公司在租赁期满后需要对房屋恢复原状，但关海元对其该主张没有提供证据予以证明；中国移动阳江分公司辩称关海元所主张的二次装修不属实，关海元所主张二次装修内容（大门、天花、地面瓷砖）是房屋使用的必备条件，在第一次装修的时候已一次完善。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人对一审判决中国移动阳江分公司支付涉案房屋的修复费用56248.31元给关海元没有提出上诉，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，中国移动阳江分公司应否向关海元支付2015年6月15日至2017年2月16日期间的房屋占有使用费。关海元与中国移动阳江分公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。涉案《房屋租赁合同》于2015年6月14日到期后，因双方就续租、房屋修复问题未能协商一致，中国移动阳江分公司表示不再续租涉案房屋，其应及时按照合同约定对房屋进行修复并将修复好的房屋返还给关海元；但当时中国移动阳江分公司仍有物资、设备放置在涉案房屋租赁内，按照关海元在本院（2016）粤17民终1152号案所作的答辩，要求中国移动阳江分公司修复好房屋再返还物资。关海元认为中国移动阳江分公司在承租涉案房屋时将关海元原有的大门拆除，并改动地面、将天花喷黑，故中国移动阳江分公司在租赁合同到期后也应当对上述装修内容进行修复，但双方签订的《房屋租赁合同》明确约定中国移动阳江分公司只需对改造后的侧墙以及正门门框进行复原，无须对其他物业恢复原状；关海元主张按照合同约定，中国移动阳江分公司对房屋进行改造或增扩设备时，应征得关海元书面同意，而该约定的前提是中国移动阳江分公司在租赁期满后需要对房屋恢复原状，但关海元没有提供证据证明双方存在上述意思表示，且中国移动阳江分公司对此予以否认，关海元该主张证据不足。关海元并没有证据证明中国移动阳江分公司在《房屋租赁合同》到期后故意拖延修复事宜，而在双方反生纠纷后，中国移动阳江分公司在向法院起诉请求关海元返还物资、设备时，亦一并请求确认涉案房屋的修复费用，关海元认为中国移动阳江分公司没有按照合同约定修复，证据不足。在《房屋租赁合同》到期后，因仍有物资、设备存放在涉案租赁房屋内，故中国移动阳江分公司有权撤走相关物资、设备，关海元亦理应给予中国移动阳江分公司合理时间腾迁。按照关海元的陈述，中国移动阳江分公司是在合同期满后一个月表示不再续租涉案房屋；而关海元在本院（2016）粤17民终1152号案中明确陈述其在合同期满后一个月内用锁锁住大门。虽然关海元主张因其朋友黄某停在涉案房屋一楼车库的五羊本田牌摩托车被偷走，为了财产及人身安全，才于2015年10月29日锁住涉案房屋大门，但关海元在本案中所提供的报警回执、受案回执、立案告知书只是反映黄廉记在2015年10月29日向阳江市公安局江城分局白沙派出所报案称被盗窃摩托车，而派出所于2015年10月30日对黄廉记被盗窃摩托车一案立案侦查的事实，不足以证明黄廉记被盗窃摩托车一事发生的地点为涉案房屋的一楼车库，不能推翻关海元在本院（2016）粤17民终1152号案中所作的陈述。结合本案一、二审以及本院（2016）粤17民终1152号民事判决一、二审所查明的事实，可知在《房屋租赁合同》期满后，因双方对涉案租赁房屋的修复项目及费用存在争议，关海元在合同期满后一个月内用锁锁住涉案房屋租赁大门，致使中国移动阳江分公司无法自由进入涉案租赁房屋撤走其存放在房屋内的物资、设备，中国移动阳江分公司曾为此提起民事诉讼，本案并没有证据反映中国移动阳江分公司故意拖延修复.关海元以中国移动阳江分公司拖延修复，一直占有涉案租赁房屋为由请求中国移动阳江分公司支付2015年6月15日至2017年2月6日期间的房屋占有使用费，理据不足，本院不予支持。本案中，一审综合考虑各方面因素，确定中国移动阳江分公司在合同期满后占用涉案房屋的期间为1个月，并根据双方的过错程度判决中国移动阳江分公司支付50%即1402元的房屋占有使用费给关海元，处理恰当，本院予以维持。关海元主张其不存在过错。由于房屋租赁合同到期后，双方本应及时处理合同到期后的后续事宜，但双方未能作出正当处理，一审认定双方存在过错并无不当。关海元还认为租金按照每月4500元的标准计算，并申请对涉案租赁返房屋在2015年6月15日至2017年2月16日期间的租金水平进行评估。由于关海元请求中国移动阳江分公司支付其锁门后（租赁合同期满后一个月）的房屋占有使用费缺乏依据，中国移动阳江分公司只是承担合同期满后一个月的房屋占有使用费的50%，一审按照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准计付房屋占有使用费，符合实际，处理并无不当，本院对关海元要求对涉案租赁房屋在2015年6月15日至2017年2月16日期间的租金水平进行评估的申请不予支持。综上所述，关海元的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2022元，由关海元负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一八年二月二十三日法官助理  李凤霞书 记 员  陈予昕