广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第59号 原告：刘占辉，男，汉族，1980年6月12日出生，身份证号码：13282919800612421X，住所地：河北省廊坊市广阳区群安道群星小区聚星苑4栋1单元101室。委托代理人：李立新，北京市安博律师事务所律师。委托代理人：宋博雅，北京市安博律师事务所律师。 被告：徐福生，男，汉族，1965年4月17日出生，住所地：北京市海淀区。第三人：安静，女，满族，1987年11月13日出生，住所地：河北省承德市丰宁满族自治县杨木栅子乡东沟门村51号。委托代理人：刘德玉，北京市安诺律师事务所律师。 原告刘占辉诉被告徐福生、第三人安静债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由审判员陈培荣担任审判长，与人民陪审员苏家莲、江文参加的合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。因工作原因变动，依法组成由代理审判员王警芳担任审判长、人民陪审员李石珍、陈少玲参加的合议庭，于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告刘占辉委托代理人李立新、第三人安静的委托代理人刘德玉到庭参加诉讼，被告徐福生经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘占辉诉称：2014年7月3日，原被告签订《借款协议》，约定原告向被告出借500万元，用于经营周转。利息按照人民银行同期贷款利率四倍计算，期限一个月。该借款协议由北京市方正公证处进行了债权文书的公正。时至今日，被告没有向原告偿还任何借款本息，为此，原告已向河北省廊坊市广阳区人民法院提起诉讼。原告了解到被告于2014年7月24日与第三人安静签订房屋买卖合同，将云南路东侧宏银花园B-4号房屋（原房屋所有权号：北房权证2010字第××号）以150万元的价格转让给第三人。同日双方在北海市房地产管理局作了房屋所有权转移登记。上述房屋的建筑面积为526.18元，系独栋四层别墅，市场价值至少在5000元/平方米以上，总价在260万元以上。被告在拒不偿还原告500万元到期债务的情况下，以150万元的不合理低价向第三人转让上述房屋，侵害了原告的利益。原告根据《中华人民共和国合同法》第七十四条和最高人民法院关于合同法司法解释（三）第十九条的规定，向法院提起撤销权之诉，请求法院判决：1、撤销被告与第三人之间的云南路东侧宏银花园B-4号房买卖合同；2、将云南路东侧宏银花园B-4号房屋过户至被告名下；3、判令被告承担本案诉讼费用。 原告刘占辉对其陈述向本院提供的证据有： 1、债权公证书，证明原告与被告徐福生之间债权债务关系。2、借据，证明原告向被告徐福生给付借款500万元人民币。3、电子银行回单、付款人的付款声明及付款人的身份信息，证明被告收到原告借款。4、房屋债权转移登记档案，证明被告低价转让本案涉案房屋。5、北海市赶集网本案涉案房屋同小区广告，证明本案涉案房屋同小区同面积房屋价格6250万元。6、银行入账单，证明原告向被告徐福生给付借款200万元人民币； 7、公证书，证明上次公证书中，落款日期“2014年5月14日系”2014年7月4日“的笔误。8、工商银行开户证明，证明2014年7月4日向徐福生付款的工商银行账号系原告持有。9、河北省公安局出具的证明，证明檀现国与王文岭系母女关系。10、婚姻登记记录证明，王文岭与原告是夫妻关系。11、付款声明，证明2014年7月4日檀现国受原告的委托向徐福生付款300万元。 第三人安静辩称：1、第三人购买涉案房屋是与被告双方真实意思的表达，购买价格符合市场价格，同时也是在被告的授权范围之内；2、房屋当时转让的时候，房屋的大门和卷帘门都是没有的，当时的房子还没有装修，屋里面住着好多捡破烂的人和乞丐；3、第三人在购买房屋时不清楚原被告的债权债务关系；4、假如原告和被告的债权债务关系是成立的，被告转让房产的意思表示是早于原被告债权债务关系的发生的。第三人安静对其陈述向本院提供的证据有： 1、公证书，证明被告于2014年6月11日委托赵志清以不低于150万元的价格出售涉案房屋。证明被告决定出售涉案房屋的时间早于原被告借款时间。2、房屋买卖合同，证明第三人与被告签署《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，具有法律效力。对原被告之间的民间借贷行为不知情。3、房屋权属证书，证明涉案房屋产权人为第三人。4、发票，收条、转账凭证，证明第三人已经按照约定足额支付相应的房款。5、各项收据，证明第三人安静向房屋交易部门、税务部门缴纳相关费用。6、收款收据（没有原件核对），证明第三人为使涉诉房屋恢复房屋的使用功能而出资购置相关户门的卷帘门。7、证明，证明第三人所有的房屋、不锈钢门和卷帘门是由他人进行安装的。 经原告刘占辉的申请，本院依法委托广西国联房地产评估有限公司对位于北海市云南路东侧宏银花园B-4号1-4层房屋（清水房，没有装修，没有大门和卷帘门）进行市场价值评估。广西国联房地产评估有限公司作出国联北估字20150013A号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点的估价结果为：建筑面积526.18平方米；房地产单价为4179/平方米；房地产总价值为219.89万元，其中房产总价值为70.72万元，土地总价值149.17万元。 被告徐福生经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 经开庭审理质证，各方质证意见以下： 第三人安静对原告举证的证据1的真实性有异议，公正日期与借款协议的日期相矛盾，如果原告能够提供证据证实是笔误的话，第三人就认可证据1的真实性。证据2的真实性有异议，由于被告不到庭，没办法核实原告与被告的借款关系，而且收到借款的借据和银行账单的日期也是不相符的，是相互矛盾的；证据3由于被告不到庭，没办法核实原告与被告的借款关系；证据4的真实性、合法性、关联性无异议；证据5是网页内容，不认可，对证明内容有异议；证据6的真实性无异议，但账单没办法证实被告是否收到了原告的两百万。证据7的三性由法院认定；证据8对真实性无异议，对证明内容有异议，借款是否真实发生第三人不清楚，但是同一笔数额出具了两个不同的时间；证据9、10的真实性、合法性、关联性无异议；证据11第三人不清楚，不发表质证意见。 第三人对评估公司的资质无异议，对评估内容有异议，法院的委托书上面评估的内容是清水房，没有装修大门和卷帘门。但是评估报告第11页，装饰装修情况中，已经把上述内容评估在内了。评估报告第14页估价方法的“比较法”选取了一定的可比实例，当时评估公司没有将其罗列出来；报告第15页，估价结果第二行述：”经过周密准确的测算“，但如何测算没有说清楚。 原告刘占辉对第三人举证的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议；证据2形式的真实性无异议，对合法性有异议；证据3形式的真实性无异议，对合法关联性无异议；证据4对发票形式的真实性无异议，但该发票是被告在税务所的代开发票，不能证明第三人已经向被告支付了150万元的转让款。收条，由于被告不到庭，不予认可收条的真实性；对现金支付的79万元的真实性不予认可，收条中，三笔付款的合计也与150万元不符；工商银行两份电子银行回单，真实性无异议，但该回单的付款人是马翠霞，不能证明与第三人有联系。此外两笔电子银行的回单分别是713600元和500000元，同日相同的卡号分两笔汇出，与常理不符，不能证明第三人向被告付款；证据5的真实性无异议，但该份证据只能证明第三人与被告办理了房屋过户登记，不能证明第三人向被告支付了合同约定150万元的房屋转让对价；证据6、7的真实性有异议，没有原件，对关联性也有异议，就算扣除了24000元的费用，其合同约定的150万元转让款也达不到转让时房屋实际价值的70%，也不能证明第三人对涉案房屋居住使用。 原告对该份评估报告无异议，能够证明涉案房屋在房屋买卖合同买卖行为发生时房屋价格为219.89万元，被告与第三人约定的房屋转让款不足市场价格的70%，符合《最高院买卖合同司法解释（二）》第十九条关于不合理低价的规定。房地产估价报告第6页述“房屋在估价时点时房屋为清水房”表明评估对象就是清水房；报告11页中装饰装修情况只是对房屋现状的描述，不代表评估公司将大门等评估在内。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对原告举证的证据1、4、6、7、8、9、10、11具备真实性、合法性和关联性，可以作为本案的定案依据；对于原告举证的证据3与其举证的证据9-11相互应证，可以作为本案的定案依据；对于原告举证的证据2与其举证的证据1、3、6、8相互应证，亦可以作为本案的定案依据；对于原告举证的证据5是从网上自行下载下来的内容，第三人亦不予认可，对其真实性本院无法核实，本院不予认可。对于第三人举证的证据1、2、3、5以及证据4中的正式发票、转账凭证具备真实性、合法性和关联性，可以作为本案的定案依据；对于第三人举证的证据4中的收条与其举证的证据2以及证据4中的转账凭证相互应证，可以作为本案的定案依据；对于第三人举证的证据6未能向本院提交原件核实，该证据的真实性无法核实，本院不予认可；对于第三人举证的证据无相关的合同或正式发票等予以佐证，其真实性无法核实，本院不予认可。 对于广西国联房地产评估有限公司作出国联北估字20150013A号房地产估价报告，原告对该份报告无异议。第三人对评估公司的资质无异议，但对评估内容有异议，认为法院委托评估的内容是清水房，不包含装修大门和卷帘门，但评估报告第11页中的装饰装修情况中，已经将上述内容评估在内。在该份报告第6页已明确了涉案房屋在估价时点时房屋为清水房，是没有将装修大门和卷帘门包含在内的，为此，第三人上述异议不成立。另第三人对该份报告的估价方法选择“比较法”，但没有罗列实例，以及对估价结果所表述的“经过周密准确的测算”有异议，但无相反的证据予以反驳，该异议不成立。综上，该份评估报告是经原告申请，由本院依法委托具有评估资质的机构作出的评估报告，具备真实性、合法性和关联性，可以作为本案的定案依据。 综合本案证据，本院确认如下法律事实：2014年7月3日原、被告在北京市方正公证处签订《借款协议》一份，主要约定被告徐福生向原告刘占辉借款500万元，借款期限从2014年7月4日至2014年8月3日，案外人徐福成与王心为上述被告徐福生的债务作担保。原、被告所签订的上述《借款协议》由北京市方正公证处进行了债权文书公正，北京市方正公证处于2014年7月4日出具公证书予以证实。2014年7月4日被告徐福生向原告出具《借据》两张，主要载明“被告徐福生分别收到原告提供的借款200万元和300万元，被告徐福生指定的收款账号为案外人徐福成在招商银行北京万泉河支行的账户”。原告刘占辉分别于2014年7月4日通过檀现国的银行账户转账300万元，于2014年7月8日通过原告个人的银行账户转账200万元。2014年6月11日被告徐福生与案外人赵志清到北京市方正公证处办理了委托公证，主要约定“被告徐福生委托案外人赵志清出售其名下位于北海市云南路东侧宏银花园B-4号的房产（房屋所有权证号：北房权证【2010】字第029345号），约定在符合出售条件时，以市场合理价格（不低于150万元）出售房产，并约定由代理人赵志清代收房款；委托期限自2014年7月11日起至2016年7月11日止”。2014年7月24日被告徐福生与第三人安静签订《房屋买卖合同》一份。主要约定被告以150万元的价格将其所有的位于北海市云南路东侧宏银花园B-4号的房产出售给第三人，付款方式为一次性付款，并约定被告在2014年7月25日前将上述房屋交付给第三人使用。第三人于2014年7月28日通过案外人马翠霞分别两次银行转账50万元和713600元至案外人赵志清账户。同日，案外人出具《收条》，载明“其收到第三人支付的购房款150万元，其中通过马翠霞两次转账的共计1213600元。另第三人已于2014年7月24日现金支付首付款29万元，其中差旅费6400元”。涉案房屋现已办理过户登记在第三人安静名下。现原告以被告低价出售涉案房屋损害其利益为由诉至法院，提出上述的诉求。 另查明，原告刘占辉与案外人王文岭系夫妻关系，案外人王文岭与檀现国系母女关系。檀现国于2014年7月10日出具的《付款说明》中声明其于2014年7月4日通过银行转账的方式向徐福成转入的300万元系原告刘占辉向被告徐福生出借款500万元中的一部分。 再查明，经原告刘占辉的申请，本院依法委托广西国联房地产评估有限公司对位于北海市云南路东侧宏银花园B-4号1-4层房屋（清水房，没有装修，没有大门和卷帘门）进行市场价值评估。广西国联房地产评估有限公司作出国联北估字20150013A号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点的估价结果为：建筑面积526.18平方米；房地产单价为4179/平方米；房地产总价值为219.89万元，其中房产总价值为70.72万元，土地总价值149.17万元。 本院认为：2014年6月11日被告与案外人赵志清办理了公正委托，主要委托案外人赵志清以不低于150万元的价格出售涉案房屋。在同年7月24日被告与第三人安静签订《房屋买卖合同》一份，主要约定被告将涉案房屋以150万元的价格出售给第三人，合同签订后，第三人安静也已按合同的约定分别通过转账和现金的方式向被告支付了购房款，被告亦出具收据予以证实，被告也已将涉案房屋交付第三人安静使用并办理了产权过户登记手续。原、被告于2014年7月3日签订《借款合同》一份，由原告出借500万元给被告，原告已按借款合同的约定向被告发放了借款，现原告以被告将涉案房屋以明显不合理的价格出售给第三人安静损失其利益为由请求予以撤销。在庭审中经原告申请，本院委托评估公司对涉案房屋价值时点的估价结果为房地产总价值为219.89万元，其百分之七十的价格即为153.923万元。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”以及依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，被告以150万元的价格出售给第三人，与评估价百分之七十的153.923万元相差不大，考虑到市场交易价格的波动性以及该成交价是买卖双方合意的结果，另被告公证委托案外人赵志清出售涉案房屋的价格是亦是以不低于150万元的价格出售，实际交易价与该公证委托约定的交易价不相违背，且该公证委托亦是在原、被告之间的借款之前。综合以上因素，不宜认定被告以150万元的价格出售涉案房屋给第三人是明显低于市场价。综上，被告与第三人安静于2014年7月24日签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律的禁止性规定，且双方亦已按合同履行了义务，该合同合法有效。为此，对于原告请求撤销被告与第三人之间于2014年7月24日签订的《房屋买卖合同》以及将涉案房屋过户至被告名下的诉求于法无据，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告刘占辉的诉讼请求。 案件受理费100元，鉴定费8500元，合计8600元，由原告刘占辉自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  陈少玲 二〇一六年七月十八日 书 记 员  杨励坚 附：相关法律法规： 1、《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。