广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民再388号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：梁联享，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：阮凤广，广东平洲律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：四会市粤洁能货物仓储服务部。住所地：广东省四会市。
经营者：苏日辉，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区湾仔。
再审申请人梁联享因与被申请人四会市粤洁能货物仓储服务部（以下简称粤洁能服务部）租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2015）肇中法立民终字第175号民事裁定，向本院申请再审。本院于2016年7月26日作出（2016）粤民申2627号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁联享于2014年4月9日向广东省四会市人民法院起诉称：2012年3月11日，其与粤洁能服务部签订《厂房用地承租合同》，约定由梁联享出租其所属的2830平方米空地给粤洁能服务部，租期自2012年3月11日至2037年12月31日，每月租金9905元，如拖欠租金累计超过一个月的，梁联享可以收回厂房。现梁联享只收取粤洁能服务部每天按所拖欠租金的1%的违约金。粤洁能服务部租用厂房后，自2013年9月12日至今未交付租金。诉请判令：1.解除双方签订的《厂房用地承租合约》，由粤洁能服务部将租用的厂房及用地交回梁联享；2.粤洁能服务部支付所拖欠的至双方解除合同之日止的租金，从2013年9月12日至2014年3月11日共计59430元；3.粤洁能服务部支付至付清租金之日止的违约金，违约金每日按所拖欠租金的1%计算，从2013年9月12日至2014年1月11日共计17829元；4.粤洁能服务部承担本案受理费。
粤洁能服务部于一审时答辩及提起反诉称：2012年3月6日，其与梁联享签订《厂房用地承租合约》，约定梁联享将其从四会市大沙镇马房村委会马房村联队承租的2830平方米土地转租给粤洁能服务部作为工业厂房使用。合同签订后，粤洁能服务部在该土地上建设厂房，共用去466953.5元。2013年9月3日，四会市国土资源局认定粤洁能服务部所承租的土地未取得合法手续，在该土地上建设厂房属于非农建设行为，该局依照相关规定，对粤洁能服务部处以行政罚款，同时要求拆除土地上建筑物、构筑物，并恢复土地原貌。此时，粤洁能服务部才知道该土地是农用地不能用于建设厂房。梁联享故意隐瞒土地性质，将土地出租给粤洁能服务部用于建设厂房，违反法律强制性规定，也违背粤洁能服务部承租该土地用于厂房建设的合同目的，造成巨大经济损失。反诉请求判令：1.双方之间的《厂房用地承租合约》无效；2.梁联享返还粤洁能服务部押金24810元；3.梁联享负责拆除粤洁能服务部在租赁土地上所建的建筑物、构筑物，将土地恢复原貌，并承担向四会市国土资源局缴纳罚款义务；4.梁联享向粤洁能服务部支付违约金49620元；5.梁联享赔偿粤洁能服务部损失466953.5元；6.由梁联享承担本案受理费。
四会市人民法院查明：2007年7月1日，梁联享与四会市大沙镇马房村民委员会马房村联队（以下简称马房村联队）签订《厂房用地承租合约》，约定马房村联队出租属于该联队的鱼塘用地（地名为花庄塱尾）给梁联享作为办工厂使用，租期自2008年1月1日至2037年12月31日，用地双方共同丈量确定为60亩。2012年3月6日，梁联享与粤洁能服务部签订《厂房用地承租合约》，约定梁联享出租马房村联队所属的地名为花庄塱尾的用地填平给粤洁能服务部使用，面积以双方实量为准2830平方米，租期自2012年3月11日至2037年12月31日；期满后留下的厂房等固定建筑物及水电设施归梁联享；租地后，一切基建事项由粤洁能服务部出资筹建，在承租期内粤洁能服务部需合法经营等。
合同签订后，粤洁能服务部在其所承租的土地上建设厂房。2013年9月3日，四会市国土资源局向粤洁能服务部发出《土地行政处罚决定书》，认定粤洁能服务部于2012年12月在未取得任何合法手续情况下，擅自占用马房村联队“花庄塱”地段建设厂房，占地面积6.75亩，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条相关规定，属于违法用地，并对粤洁能服务部作出罚款90004元，责令其在15日内自行拆除在违法占用的土地上所建的建筑物、构筑物，将土地恢复原貌。
四会市人民法院认为，马房村联队出租给梁联享的土地为鱼塘用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，土地分为农用地、建设用地和未利用地；鱼塘用地是直接用于农业生产的养殖水面，属于农用地。马房村联队与梁联享签订的《厂房用地承租合约》、梁联享与粤洁能服务部签订的《厂房用地承租合约》的合同目的均为将村集体所有的农用地出租作投资办厂的非农建设；而本案涉及2830平方米农用地（鱼塘用地）至今未批准为建设用地或经行政主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，其土地性质仍为农用地。对本案农用地进行非农建设的行为，四会市国土资源局虽然在2013年9月12日向粤洁能服务部发出《土地行政处罚决定书》，责令粤洁能服务部在15日内自行拆除在违法占用的土地上所建的建筑物、构筑物，将土地恢复原貌，并罚款90004元，但该局并未对梁联享承租的60亩余下的鱼塘用地（60亩折算为40000平方米）作出认定和处理。本案涉及的土地属于农用地且当事人已在该地上进行了非农建设，参考《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第1条规定，应驳回当事人起诉，当事人在行政主管部门对涉及土地及其地上建筑物、构筑物或者其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
另外，本案涉及案情的实质是当事人未经法定程序擅自转让、出租农用地作建设用地，进行非农建设，对同样案情实质的案件，一审法院此前经审委会决定作出（2010）四法民重字第3号民事裁定，该案当事人不服上诉后，肇庆市中级人民法院作出（2011）肇中法立民终字第8号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项的规定，四会市人民法院于2015年6月25日作出（2014）肇四法大民初字第100号民事裁定：一、驳回梁联享的起诉；二、驳回粤洁能服务部的反诉。本案一审本诉部分受理费1731元，反诉部分受理费4152元，已由梁联享、粤洁能服务部分别预交，由一审法院退回。
梁联享不服一审裁定，向肇庆市中级人民法院提起上诉称：其与粤洁能服务部签订《厂房用地承租合约》，但粤洁能服务部从2013年9月12日起未依约支付租金，因此梁联享要求终止租赁合同，并要求粤洁能服务部付清拖欠的租金以及违约金。涉案土地财产权益关系明确，不存在违法用地或非法建筑需要先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系。请求：1.撤销一审裁定第一项；2.解除梁联享与粤洁能服务部签订的《厂房用地承租合约》，粤洁能服务部将租用的厂房用地交还梁联享；粤洁能服务部按照合同约定支付从2013年9月12日起至解除合同之日止的租金（按9905元／月计算）及违约金（按每日1%计算）；3.本案一、二审受理费由粤洁能服务部承担。
粤洁能服务部于二审时未提交答辩意见。
肇庆市中级人民法院认为，本案涉及农村集体土地出租用于非农建设纠纷案件，虽然四会市国土资源局在2013年9月12日对粤洁能服务部发出《土地行政处罚决定书》，责令其在15日内自行拆除在违法占用的土地上所建的建筑物、构筑物，将土地恢复原貌，并罚款90004元，但该局并未对梁联享承租的60亩余下的鱼塘用地（60亩折算为40000平方米）作出认定和处理。因此，在起诉前涉及的土地没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地，且当事人已在该地块进行非农业建设，梁联享可向行政主管部门申请处理，在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。一审法院裁定驳回梁联享的起诉，并无不当，依法予以维持。梁联享的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，肇庆市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）肇中法立民终字第175号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。梁联享预交的二审案件受理费1731元，予以退回。
梁联享不服二审裁定，向本院申请再审称：二审法院认定事实和适用法律错误。本案涉及的土地只有6.75亩，涉及的对象是粤洁能服务部，因此，四会市国土资源局只针对涉案土地和粤洁能服务部进行处理。二审法院却审查除6.75亩土地以外，其余与本案无关部分的土地，认为需要由四会市国土资源局对梁联享承租的60亩鱼塘用地全部作出认定和处理后，梁联享才可就粤洁能服务部租赁6.75亩用地拖欠租金而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。二审法院的认定缺乏法律依据，不符合不诉不理的规定。本案中，四会市国土资源局已对涉案6.75亩土地及地上建筑物、构筑物进行了处理，梁联享就粤洁能服务部因租赁6.75亩用地拖欠租金而发生的纠纷向人民法院提起民事诉讼，人民法院应依法作出裁判，而非驳回起诉。二审法院认定梁联享承租的60亩中余下的鱼塘用地，当事人已在该地块上进行非农业建设，缺乏证据证明。综上，请求：1.撤销二审裁定，终止梁联享与粤洁能服务部的《厂房用地承租合约》，粤洁能服务部将租用的厂房用地交还梁联享；粤洁能服务部按照合同约定支付从2013年9月12日起至终止合同之日止的租金（按9905元／月计算）及违约金（按每日1%计算）；2.本案诉讼费用由粤洁能服务部负担。
本院再审查明：一审裁定针对本案争议所查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院再审认为，梁联享依据其与粤洁能服务部的经营者苏日辉签订的《厂房用地承租合约》，诉请判令解除合同，粤洁能服务部将租用的厂房及用地交回梁联享并支付拖欠的租金和违约金。涉案《厂房用地承租合约》约定出租的土地和粤洁能服务部在该土地上建设厂房的行为，已被四会市国土资源局认定为违法用地，并对粤洁能服务部处以罚款和责令自行拆除在违法占用的土地上所建的建筑物、构筑物的行政处罚。上述事实表明，行政主管部门已对本案所涉及的土地及其地上建筑物、构筑物进行了处理，梁联享因履行上述《厂房用地承租合约》而发生的纠纷向人民法院提起民事诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应予受理。
本案双方当事人之间签订的《厂房用地承租合约》仅约定出租面积为2830平方米的土地，双方因该合同产生的争议并不涉及梁联享向马房村联队承租的其余部分土地。因此，一、二审裁定以梁联享承租的60亩鱼塘用地中的剩余土地尚未经行政主管部门作出认定和处理为由，一审裁定驳回梁联享的起诉、二审裁定予以维持不当，本院依法予以纠正。梁联享申请再审请求撤销二审裁定的理由成立，本院予以支持。至于梁联享申请再审请求支持其一审诉讼请求，需要经过实体审理才能作出认定，不属于本院现阶段审理范围。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第三百三十二条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省四会市人民法院（2014）肇四法大民初字第100号民事裁定第一项和广东省肇庆市中级人民法院（2015）肇中法立民终字第175号民事裁定；
二、指令广东省四会市人民法院对梁联享的起诉进行审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 邹 莹
审判员 苏大清
审判员 邵静红
二〇一六年九月二十日
书记员 田 青
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。
第四百零七条……
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。