上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22745号
原告季伟明。
委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。
委托代理人刘沛，上海罡晟律师事务所律师。
被告李中跃。
被告严巍。
委托代理人何俊，上海市三石律师事务所律师。
被告张洁敏。
委托代理人戴汉诚，上海知诚律师事务所律师。
委托代理人孙保忠，上海知诚律师事务所律师。
原告季伟明与被告李中跃、严巍、张洁敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告季伟明的委托代理人贾献伟、刘沛，被告李中跃，被告严巍的委托代理人何俊，被告张洁敏的委托代理人戴汉诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季伟明诉称：位于上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系2004年1月5日由洋泾镇路XXX号私有房屋动迁而来，安置对象为李中跃。2004年4月2日，李中跃与季伟明签订关于系争房屋的《售房协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：李中跃于2004年4月2日自愿将系争房屋出售给原告，房价款人民币（以下币种相同）24万元；李中跃收到原告全额房款（原告一次性付清）后，若李中跃违约，则赔偿原告24万元房款；李中跃负责办理系争房屋的房地产权证；原告除支付交易时的税金外，其他均由李中跃负责办妥。2004年4月2日，原告已按约向李中跃支付房款，同日，李中跃将系争房屋交付与原告。2005年12月16日，李中跃向上海市浦东新区房地产交易中心提出房屋产权登记申请，后系争房屋的产权经核准登记为李中跃。2006年3月20日，李中跃与严巍就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定系争房屋转让价为41万元，但对付款方式、付款期限、房屋交付时间、房屋产权交付时间、逾期付款违约责任、逾期交房违约责任等合同主要条款未作出明确约定。严巍从未实地察看过系争房屋，也未要求交付系争房屋。登记日为2006年3月22日的系争房屋的《上海市房地产权证》上载明的产权人为严巍。2009年7月14日，严巍与张洁敏就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》1），《合同》1约定：转让总价款65万元，但未对房款方式、付款期限、房屋交付时间、逾期付款违约责任、逾期交房违约责任等合同主要条款作出明确约定。近日查询，系争房屋的产权登记在张洁敏名下，所有权来源为买卖，受理日期为2009年7月14日，核准日期为2009年7月28日。张洁敏从未实地察看过系争房屋，也未要求交付系争房屋。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、依法判决确认被告李中跃与被告严巍就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、依法判决确认被告严巍与被告张洁敏就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、依法判决被告张洁敏将系争房屋的产权恢复登记至被告严巍名下，再由被告严巍将系争房屋的产权恢复登记在被告李中跃的名下；四、依法判决被告李中跃在系争房屋的产权恢复登记至李中跃的名下后，协助将系争房屋的产权转移登记至原告季伟明的名下。
被告李中跃未辩称：房屋买卖是李中跃与原告口头协议的，过户费用都是原告承担，产证当时做不出，李中跃与原告说好如果产证做不出就将房屋还给李中跃，之后加上做产证的费用和公证费等有7、8万元左右。产证上有李中跃前妻的名字，李中跃要和家人商量，李中跃现在还是愿出售系争房屋给原告的。关于买卖系争房屋，李中跃写过纸条的，只要系争房屋里的人同意就行，李中跃可以过户给原告的，只要与李中跃商量。后面的买卖都是不成立的，都没有看过房屋。
被告严巍辩称：李中跃与严巍，严巍与张洁敏之间的买卖都是有效的，不同意原告的诉讼请求。
被告张洁敏辩称：严巍和张洁敏的房屋买卖合同是有效的，张洁敏买房的时候看过房屋，当时住了老人，产证办理好以后张洁敏住不进去，因为里面的老人和一个残疾人员无人认领，无法让其迁出。
经审理查明：2003年4月20日，李中跃与案外人李中亮、李中明动迁分得三套房屋，其中系争房屋的建筑面积为56.84平方米，受配人为李中跃，其他两套房屋的建筑面积分别为101.04平方米、75.81平方米。2004年4月2日，原告与李中跃签订《协议》，《协议》约定：李中跃于2004年4月2日自愿将系争房屋出售给原告，总房价款为24万元；李中跃收到原告全额房款（原告一次性付清）后，若李中跃违约，则赔偿原告24万元全额房款；李中跃负责办理系争房屋的房产权证事宜，原告除支付交易时的税金外，其他均由李中跃负责办妥；原告与李中跃原是老邻居，李中跃现有困难，急于出售系争房屋，找原告帮忙，原告出于友情和信任才同意买卖系争房屋，故原告与李中跃应以诚信为本，遵守协议，否则将承担违约责任。2004年4月2日，原告通过银行存取款方式支付李中跃全额房款24万元，同日，李中跃将系争房屋交付原告使用。2005年12月16日，李中跃向上海市房地产交易中心申请办理系争房屋的产权登记手续，在《上海市房地产登记申请书》备注栏中注明：“李中明、李中亮放弃浦东东波路XXX弄XXX号XXX室该房产权。李中明、李中亮”。2006年3月20日，李中跃与严巍签订《合同》，《合同》约定：严巍向李中跃购买系争房屋，转让总价为41万元，其余条款均为空白。2006年3月22日，系争房屋的产权登记于严巍的名下，办理系争房屋产权过户手续中产生的应由严巍支付的契税实际由李中跃支付。出具日期为2008年3月31日的上海市南汇区人民法院（以下简称南汇法院）（2008）汇民二（商）初字第274号民事判决书认定：严巍于2006年3月27日因购房之需向案外人上海农村商业银行股份有限公司南汇支行（以下简称农商行）借款25万元，并约定以严巍购买的系争房屋对上述借款提供抵押担保；后农商行于2006年3月27日将借款25万元给付给严巍，但严巍自2007年11月27日起即未能按约归还借款，故农商行诉至法院，要求严巍归还本息，并要求依法实现抵押权；南汇法院判决，一、严巍于判决生效后十日内归还农商行借款本金238，843.85元，二、严巍应于判决生效后十日内偿付农商行至2008年2月19日止的欠息3，607.19元及自2008年2月20日起至清偿日止按合同约定利率计算的利息，三、若严巍届时不履行上述第一、二项付款义务，农商行可以与抵押人协议，以抵押物即系争房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过数额的部分归抵押人严巍所有，不足部分由严巍清偿；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4，937元减半为2，468.50元、财产保全费1，732元，合计4，200.50元，由严巍负担，此款由严巍于判决生效后七日内交纳南汇法院。严巍未举证证明向李中跃支付其余购房款。本案庭审中，严巍称从农商行贷款取得的25万元交给了李中跃；李中跃称收到了158，000元，其余9万余元用于支付手续费。2008年6月11日，南汇法院因严巍拒不履行南汇法院（2008）汇民二（商）初字第274号民事生效判决书决定对严巍拘留十五日。之后，严巍于2008年6月19日提前归还农商行本息76，807.02元，于2009年4月30日提前归还农商行其余本息154，379.11元。2009年7月14日，严巍与张洁敏签订《合同》1，《合同》1约定：张洁敏向严巍购买系争房屋，转让总价为65万元；双方确认，在2009年12月30日前，张洁敏、严巍共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同的其他条款空白。2009年7月28日，系争房屋的产权经核准登记于张洁敏的名下。张洁敏未举证证明向严巍支付购房款65万元，也未举证证明曾去系争房屋处看过系争房屋，且严巍当时告知系争房屋内有人居住、张洁敏可以让居住在内的人迁出，在签订《合同》1后张洁敏因找不到系争房屋内的居住人员信息而无法向法院起诉要求居住人迁让；严巍庭审中自认收取了张洁敏购买系争房屋的房款。
以上事实，有《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》，《住房配售单》，《售房协议》，《中国银行存款凭条》、《中国银行取款凭条》，出具日期为2005年12月16日的《上海市房地产登记申请书》及李中跃、李中明、李中亮身份证复印件，出具日期为2006年3月22日的《上海市房地产登记申请书》、2006年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》，出具日期为2009年7月14日的《上海市房地产登记申请书》、《上海市房地产买卖合同》，沪房地浦字（2006）第020002号上海市房地产权证，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记簿文件登记信息》，《（2008）汇执拘字第50号上海市南汇区人民法院拘留决定书》，《（2008）汇民二（商）初字第274号民事判决书》，《上海市财政局契税缴款书（代完税证）》，《上海农商银行个人贷款还款对账单》，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：本案的争议之一为李中跃与严巍所签的《合同》是否有效。本院认为，《合同》应当认定无效。理由为：一、《合同》主要条款缺失。《合同》中除约定系争房屋的位置、建筑面积及总价款外，其余诸如交房时间、产权过户时间、支付房款的时间等合同主要条款均为空白。二、严巍未举证证明支付过除农商行贷款25万元以外的房款，李中跃也否认收到过其他房款。三、签订《合同》后，严巍未举证证明曾要求李中跃交房，也未举证证明签订《合同》前严巍曾查看过系争房屋内的居住情况。四、李中跃作为严巍的委托代理人参加上海市南汇区人民法院（2008）汇民二（商）初字第274号严巍与农商行借款合同纠纷一案的审理及执行过程，这一情况有悖于房屋买卖的正常现象。综上分析，李中跃与严巍并非真实买卖系争房屋，是为了套取银行贷款而进行的虚假买卖，《合同》应认定无效。
本案争议之二在于严巍与张洁敏所签的《合同》1是否有效、张洁敏是否取得了系争房屋的所有权。本院认为，《合同》1应依法认定无效。主要理由为：一、《合同》被认定无效，严巍不是系争房屋的实际权利人，严巍将系争房屋出售给张洁敏属于无权处分；二、张洁敏取得系争房屋的产权不符合我国物权法规定的善意取得的情形。具体表现为：1、张洁敏在受让系争房屋时明知系争房屋内有人居住，系争房屋可能无法交付，但仍然与严巍签订关于系争房屋的《合同》1；2、虽然严巍、张洁敏均确认张洁敏已经支付了系争房屋的购房款，但《合同》1约定的购房款总额为65万元，涉及资金数额巨大，张洁敏未出示相应的支付凭证，未充分举证证明已实际向严巍支付了合理的对价；3、虽然系争房屋的产权登记于张洁敏的名下，但系争房屋至今由原告居住使用，未能交付给张洁敏居住使用；三、张洁敏未举证证明在《合同》1签订后曾要求严巍交房及要求居住在系争房屋内的居住人迁出；四、《合同》1除约定总房价、产权过户时间外其余诸如交房时间、付款时间、违约责任等主要条款均为空白。综上分析，应认定《合同》1无效。
本案争议之三在于原告要求判令张洁敏将系争房屋的产权恢复登记至严巍名下、再由严巍将系争房屋的产权恢复登记至李中跃名下及要求判令李中跃协助原告将系争房屋的产权登记至季伟明名下的诉讼请求是否能够支持。本院认为，原告的上述诉讼请求应予支持。理由为：一、《合同》1无效后，张洁敏应将系争房屋的产权恢复登记至严巍的名下，因本案中张洁敏未能充分举证证明其向严巍支付钱款，故本案就钱款返还问题不作处理，张洁敏可另行向严巍主张返还钱款；《合同》无效后，李中跃应返还严巍钱款25万元，严巍应将系争房屋的产权恢复登记为李中跃。二、原告与李中跃所签的《协议》，系原告与李中跃买卖系争房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效。原告向李中跃支付了全部房款，且《协议》约定的房价符合协议当时的市场价，价格合理，系争房屋早已实际交付原告居住使用，仅因政策限制未能及时办理系争房屋的产权过户手续。现在，系争房屋的产权已经符合办理过户手续的条件。因此，在系争房屋的产权恢复登记至李中跃的名下后，李中跃应协助原告办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋的产权变更登记于原告的名下。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告李中跃与被告严巍于2006年3月20日签订的关于上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、确认被告严巍与被告张洁敏于2009年7月14日签订的关于上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告张洁敏于本判决生效之日起十日内协助被告严巍将上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告严巍的名下；
四、被告李中跃在上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告严巍名下后十日内返还被告严巍钱款25万元，被告严巍在上述房屋的产权恢复登记至严巍名下后十日内协助被告李中跃将上述房屋的产权恢复登记至被告李中跃的名下；
五、被告李中跃在上海市浦东新区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告李中跃的名下后十日内协助原告季伟明将上述房屋的产权人由被告李中跃变更为原告季伟明，办理产权过户手续中产生的税金由原告季伟明承担，其余费用由被告李中跃承担。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，340元及保全费5，000元，共计1，9340元，由被告李中跃负担6，447元，被告严巍负担6，446.50元，被告张洁敏负担6，446.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 卜军形
人民陪审员 包小伶
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。