北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第06469号
原告刘庆华，男，1966年1月7日出生。
委托代理人赵丽，北京正尊律师事务所律师。
委托代理人张丽珍，北京正尊律师事务所律师。
被告北京王府花园开发公司，住所地北京市昌平区北七家镇平西府王府路7号。
法定代表人张同匀，董事长
委托代理人张健，北京市高朋律师事务所律师。
委托代理人杨宏华，北京市高朋律师事务所律师。
被告齐胜虎，男，1976年7月20日出生。
委托代理人纪宏建，北京市融源律师事务所律师。
原告刘庆华与被告北京王府花园开发公司（以下简称王府花园公司）、齐胜虎确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘庆华的委托代理人赵丽、张丽珍，被告王府花园公司的委托代理人张健、杨宏华，被告齐胜虎的委托代理人纪宏建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘庆华诉称：被告北京王府花园开发公司原称北京王府花园别墅开发公司，北京王府花园别墅开发公司于1995年5月31日向北京市工商局昌平分局申请名称变更，经核准后名称变更为北�王府花园开发公司，即被告现在名称。原告刘庆华于1995年3月6日与被告北京王府花园开发公司签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于北京市昌平区某小区房屋，房屋面积为110.9平米，合同总价款为人民币488000元。合同签订后，原告按照合同约定履行合同义务，但是被告北京王府花园开发公司一直未按照约定为原告办理房屋所有权证提供所必须的材料，虽经原告多次催促仍未协助原告办理。原告经多次与被告北京王府花园开发公司协商未果的情况下，于2013年12月2日，向北京市昌平区人民法院提起诉讼，要求被告北京王府花园开发公司协助原告办理房屋所有权证书。案件审理过程中，被告向法庭自述涉诉房屋已经再行转让于本案被告齐胜虎，并已办理房屋过户手续。原告申请法庭调查后获知，二被告恶意串通，于2014年3月26日即案件开庭审理之后恶意转让�诉房屋，以期实现原告诉求无果的目的，其所作所为严重损害原告的合法权益。综上，原告认为，原被告北京王府花园开发公司双方所签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自双方签字之日起发生法律效力。被告违背诚实信用原则，不但未按照合同约定履行合同义务，更是与被告齐胜虎恶意串通转让涉诉房屋。根据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，诉诸贵院，请求法院依法判令：要求确认二被告于2007年11月6日签订的合同编号为5088号房屋买卖合同书无效。
被告王府花园公司辩称：不同意原告的诉讼请求，我们和齐胜虎的合同是有效的。我们同原告的合同中，原告存在严重逾期交款的违约行为，合同已经解除。按照合同第九条的约定，在合同解除之后被告有权利将房屋另售他人，被告将涉案房屋卖给齐胜虎是在合同解�之后，是处置涉案房屋的权利体现。我们和齐胜虎之间不存在恶意串通损害原告利益的情形，是正常的房屋交易行为。
被告齐胜虎辩称：我与王府花园公司签的合同是双方真实的意思表示，并不存在无效情形，应受法律保护。现涉案房屋已经办理了产权登记，且登记在我的名下。我向王府花园公司支付了三笔房款，共计92万元。原告在起诉书中陈述的恶意串通的情形不存在。我不知道王府花园公司和原告的争议，是在收到起诉书之后才知道的，我们不存在恶意串通，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：1995年5月31日，北京王府花园别墅开发公司提出申请，将企业（法人）名称由“北京王府花园别墅开发公司”变更为“北京王府花园开发公司”（即本案被告北京王府花园开发公司现有名称）。1995年3月6日，原告刘庆华（购买方、乙方）与北京王府花园别墅开发公司（出售方、甲方）签订《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为389），合同约定王府花园公司将坐落于北京市昌平区某小区房屋出售给刘庆华，房屋价款为488000元。房屋付款方式为分期付款：1、买方于签署认购协议书两周内（1995年3月6日）支付48800元（包含定金），并签署正式房屋买卖合同；2、楼价之10%即48800元于签署正式房屋买卖合同贰个月内（1995年5月6日）一次过付；3、楼价之10%即48800元于签署正式房屋买卖合同肆个月内（1995年7月6日）一次过付；4、楼价之10%即48800元于签署正式房屋买卖合同陆个月内（1995年9月6日）一次过付；5、楼价之10%即48800元于签署正式房屋买卖合同捌个月内（1995年11月6日）一次过付；6、楼价之50%即244000元，于卖方发出入住通知书十日内一次付清，或由银行／发展商提供五年期按揭（按月缴付，利息为中国人民银行定期储蓄�款利息基础上加两个百分点）。合同第九条约定如乙方逾期30天并经甲方书面催告满10天尚未交付应交款项时则作乙方毁约论，甲方有权解除本合同，甲方并有权将该楼房售予他人。合同第十一条约定，乙方在交清购楼款后，甲方协同乙方在北京市昌平县房地产管理部门办理房屋所有权及土地使用权登记手续，领取《房屋所有权证》及《土地使用权证》。
另查一，合同签订后，原告刘庆华交纳了部分购房款共计244000元，对于剩余房款，原告表示因涉案房屋吊顶漏雨，双方对于维修问题没有达成一致意见，所以一直没有交纳。原告表示自己曾经与王府花园公司的人协商办理房屋所有权证书，被告王府花园公司表示没有接到原告的书面请求。
庭审过程中，被告王府花园公司提供了中华人民共和国北京市国信公证处分别于2003年5月10日、2005年5月12日、2007年4月16日出具公�书，证明王府花园公司通过邮寄催款函的方式向原告催缴了房屋欠款。原告表示没有收到过该邮件，王府花园公司邮寄的地址为“北京市昌平区某号”，涉案房屋是联排别墅，只有写明“某号”才能查到涉案房屋的地址。
另查二，涉案房屋由原告刘庆华装修居住使用。被告表示涉案房屋的钥匙已经交给原告，但是房屋一直空置。
另查三，2007年11月6日，被告北京王府花园开发公司（出售方、甲方）与被告齐胜虎（购买方、乙方）签订《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为5088），合同约定王府花园公司将位于北京市昌平区某小区号楼1至3层全部出售给齐胜虎，房屋价款为920000元，买方于签署认购协议书15天内即2007年11月21日一次性付清楼价款920000元（包含定金），并签署正式房屋买卖合同。2014年3月26日，被告齐胜虎取得涉案房屋的所有权证书。
另查四，�告齐胜虎向法庭提交了魏×于2014年6月20日书写的证明、袁×于2014年7月28日签字的情况说明、上海春沁园林工程建设有限公司北京园林绿化分公司于2014年8月29日出具的情况说明及相应的银行对账单，表示自己分三次给付王府花园公司房价款共计92万元：第一次于2007年11月6日支付43万元，自有现金10万元，向案外人魏×借款22万元，向案外人袁×借款11万元；第二次于2008年3月17日支付19万元，该19万元是向案外人袁×的借款；第三次是2014年3月17日支付30万元，由上海春沁园林工程建设有限公司北京园林绿化分公司指派公司财务金×用其名下的银行卡向王府花园公司支付。案外人魏×出庭作证，证明自己和齐胜虎是朋友，在武汉做二手车生意，齐胜虎说要买房，自己借给他现金22万元，没有打借条，齐胜虎于2008年以现金的形式归还借款。
原告表示根据对账单明细无法显示22万�的出借过程，存入魏庆账户的22万元不代表就是与齐胜虎因买房发生的借贷；对于袁×的对账单，无法显示户名、账户，不能证明钱是用于齐胜虎支付房款；对于从金×账户上转出的钱，用途是什么也无法证明，且没有证据显示钱都交给王府花园公司了。
庭审过程中，被告王府花园公司未向法庭提供被告齐胜虎给付涉案房屋房价款的会计凭证。
另查五，2010年，被告北京王府花园开发公司将刘庆华起诉至北京市昌平区人民法院要求解除双方签订的《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为389），并要求刘庆华腾退房屋和承担违约金，后王府花园公司撤诉。
2014年1月，原告刘庆华将王府花园公司起诉至北京市昌平区人民法院，要求王府花园公司协助其办理房屋所有权证书并支付违约金。北京市昌平区人民法院依法作出（2014）昌民初字第01638号民事判决书，因涉案房屋已经登记在齐胜虎名下，刘庆华没有交清购房款且表示坚持自己的诉讼请求，故判决驳回刘庆华的诉讼请求。
另查六，被告齐胜虎表示自己不知道王府花园公司与刘庆华之间的纠纷，当时买房要看房的时候王府花园公司的人说钥匙找不到了，就去看了一个同户型的房屋。被告王府花园公司表示办理房产证的时候没有将自己和刘庆华的诉讼告知齐胜虎。
上述事实，有《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为389）、企业申请变更登记注册书、发票、公证书、《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为5088）、证明、情况说明、银行对账单、（2014）昌民初字第01638号民事判决书、房屋所有权证书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，首先，原告刘庆华与被告北京王府花园开发公司签订的《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为389）系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。被告北京王府花园开发公司辩称其是在与原告刘庆华已经解除合同的情况下与被告齐胜虎签订《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为5088），但是根据现有证据不能证明原告刘庆华与被告北京王府花园开发公司签订的《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为389）已经解除，且原告刘庆华实际占有使用涉案房屋，故作为利害关系人，原告刘庆华有权提起诉讼。其次，被告齐胜虎辩称其在购买涉案房屋时只是查看了同一户型的房屋，并没有对涉案房屋进行现场查看，不符合常理。再次，根据现有的证据不能证明被告齐胜虎向被告北京王府花园开发公司支付了足额的房屋价款。因此，被告齐胜虎在购买涉案房屋时在主观上并非善意。故被告北京王府花园开发公司与被告齐胜虎恶意串通转让房屋的行为损害了原告刘庆华的合法权益，双方签订的《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号为5088）应为无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认被告北京王府花园开发公司与被告齐胜虎于二〇〇七年十一月六日签订合同编号为5088的《北京王府花园房屋买卖合同书》无效。
案件受理费七十元，由被告北京王府花园开发公司负担三十五元，由被告齐胜虎负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程 杰
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 张光辉
二〇一四年十一月五日
书 记 员 张 焱