陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00197号
上诉人（原审原告、反诉被告）邢某某，男，汉族，1978年11月3日出生，无业，住陕西省合阳县王村镇山阳村*组（未出庭）。
委托代理人兰某某，陕西连邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陕西金鼎购物有限公司，住所地西安市雁塔区长安南路300号101室。
法定代表人陈某某，该公司总经理。
委托代理人杨某甲，男，汉族。
委托代理人李某，女，汉族。
被上诉人（原审被告）陕西嘉亨实业发展有限公司。
法定代表人杨某乙，该公司董事长。
委托代理人杨某甲，男，汉族。
委托代理人李某，女，汉族。
上诉人邢某某、上诉人陕西金鼎购物有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人陕西嘉亨实业发展有限公司（以下简称嘉亨公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第00819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢某某的委托代理人兰某某，上诉人金鼎公司的委托代理人杨某甲、李某，被上诉人嘉亨公司的委托代理人杨某甲、李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月15日，邢某某与嘉亨公司签订《金鼎购物广场租赁合同》，约定嘉亨公司将位于西安市长安南路300号金鼎购物广场二层FZ－066号商铺及其设施交由邢某某经营。该商铺的使用面积为80平方米，月租金为6400元。合同约定的租赁期限自2011年4月1日至2012年3月31日止，并约定邢某某应于该合同签订当日向嘉亨公司交纳履约保证金18800元。双方还在合同中约定，邢某某须于2010年12月25日前进场装修，并于2011年1月10日前完成装修。但未对合同解除或终止后，装修物的归属问题进行约定。2010年12月15日，邢某某又与金鼎公司签订《金鼎购物广场经营管理合同》及《金鼎购物广场物业管理合同》。约定邢某某承租经营的商铺服从金鼎公司统一管理，期限自2011年4月1日至2012年3月31日。在此期间，邢某某每月应向金鼎公司支付管理服务费7600元，每月还应按每平方米60元的价格向金鼎公司支付物业综合服务费。合同签订后，嘉亨公司于2010年12月15日向邢某某交付该商铺，邢某某向金鼎公司交纳保证金10000元及暂收款65200元，并对商铺进行了装修。庭审中，嘉亨公司表示该75200元折抵为四个月的租金及物业管理费、经营管理服务费。邢某某提交了西安日晟装饰工程有限公司于2013年3月13日出具的发票，载明邢某某商铺装修费用为93700元。邢某某开始经营该商铺至2012年3月底，因金鼎购物广场消防整改而停业。另查明，金鼎购物广场至今尚未通过消防验收。本案审理中，嘉亨公司、金鼎公司对邢某某提交的嘉亨公司、金鼎公司扣押的金诗丹货物清点清单中衣物222件（其中210件新的，12件稍旧），饮水机1个、挂烫机1个、衣架1箱、杂物1箱、凳子1个、梯子1个表示无异议。
邢某某诉称，2010年12月15日，邢某某与嘉亨公司签订《金鼎购物广场租赁合同》，并同时与金鼎公司签订了建立在租赁合同关系上的两个附属合同，即《金鼎购物广场经营管理合同》和《金鼎购物广场物业管理合同》。合同签订后，邢某某进场装修，并积极备货、聘用人员，进行一系列开业准备工作，并应嘉亨公司、金鼎公司要求向嘉亨公司、金鼎公司交纳了四个月的费用及保证金75200元。商场从2011年4月1日起试营业。金鼎公司因商场没有通过消防验收，不具备交付使用条件，导致邢某某未能在合同约定的时间开业，而于2011年4月23日向邢某某承诺：1、开业时间：本着对供货商负责任的态度，待相关业态具备开业条件、消防验收合格后，做整体开业策划活动，时间待定；2、商场试营业期间正式开业之前，免收租金费用；3、2010年11月30日签订合同的供货商正式开业后免三个月租金；4、装修押金：商场相关部门验收合格后，退还押金。2012年3月25日，嘉亨公司、金鼎公司突然扣留其掌握的邢某某的货物，并封闭商场出入口将包括邢某某在内的众商户拒之门外，截止今天商场仍没能开业，该合同始终未能履行。现诉至法院，请求判令嘉亨公司、金鼎公司向邢某某返还租金、经营管理服务费、物业管理费、保证金75200元、装修费93700元及返还扣留的货物；本案诉讼费用由嘉亨公司、金鼎公司承担。
嘉亨公司辩称及反诉称，邢某某所述与事实不符。首先，邢某某、嘉亨公司约定的租赁期限已实际履行届满，不存在嘉亨公司商场未能开业、合同未履行的事实，邢某某理应清租腾房。其次，邢某某租赁的商铺于2012年3月底期限届满时，邢某某尚拖欠嘉亨公司八个月的租金，其存在严重违约行为，故不存在返还邢某某租金及保证金的问题。对于经营管理服务费、物业管理费并非嘉亨公司收取，不存在向邢某某返还的问题。第三，邢某某、嘉亨公司签订租赁合同后嘉亨公司已将商铺交付邢某某，履行了合同义务且邢某某已实际经营一年，现租赁期限已届满，故不存在使邢某某合同目的落空，蒙受巨大损失的问题，更不存在赔偿邢某某装修损失之说。现嘉亨公司针对邢某某的诉讼请求要求反诉，请求依法判令邢某某支付租金51200元，滞纳金24768元；反诉费用由邢某某承担。
金鼎公司辩称，邢某某、金鼎公司不存在租赁合同关系，其亦未向邢某某出具过邢某某所称的四项承诺，邢某某要求其返还租金、保证金、装修费用及加盟费等损失无事实与法律依据。同时邢某某与金鼎公司签订的《金鼎购物广场经营管理合同》和《金鼎购物广场物业管理合同》已履行届满，金鼎公司按合同约定提供了物业管理和经营管理服务，现邢某某要求金鼎公司返还经营管理服务费和物业管理费的诉请，于法无据，请求依法驳回邢某某的诉讼请求。
邢某某针对嘉亨公司的反诉辩称，嘉亨公司与邢某某签订的租赁合同因嘉亨公司违反消防法关于开设商场必须通过消防行政机关的行政许可的规定而导致该合同无效，现嘉亨公司依据无效的租赁合同要求邢某某支付租金及滞纳金，无法律依据，故应依法驳回嘉亨公司的反诉请求。
原审法院经审理认为，金鼎购物广场尚未经过消防验收，依据《中华人民共和国消防法》第十条之规定，该购物广场不应投入使用。因此，邢某某与嘉亨公司签订的《金鼎购物广场租赁合同》应属无效合同。嘉亨公司明知未进行消防验收，却仍与邢某某签订租赁合同，将商场投入使用，应当承担导致租赁合同无效的过错责任。故嘉亨公司应向邢某某赔偿因租赁合同无效所导致的损失。庭审中，邢某某称实际占用商铺的时间为2011年4月1日至2012年3月25日，嘉亨公司则称邢某某实际占用商铺已届满一年，但其未提交相关证据予以证明，故本院对邢某某所述的实际使用商铺的时间予以认可。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，邢某某使用嘉亨公司的房屋，故其应向嘉亨公司支付房屋占用费，该占用费的数额参照双方租赁合同约定的租金标准支付，即邢某某向嘉亨公司支付商铺占用费用49920元；关于嘉亨公司要求邢某某支付滞纳金一节，于法无据，本院依法不予支持。因金鼎公司作为物业管理方，在其与嘉亨公司办理物业委托管理手续中，明知存在消防验收情况，仍与邢某某签订《金鼎购物广场经营管理合同》及《金鼎购物广场物业管理合同》，该行为亦违反了诚实信用原则，理应向邢某某退还已收取的物业管理费及经营管理服务费。关于该物业管理费及经营管理服务费数额，因金鼎公司承认邢某某已交纳的保证金及暂收款为四个月租金及四个月物业管理费、经营管理服务费，故扣除四个月租金后，金鼎公司应返还邢某某物业管理费及经营管理服务费49600元。关于邢某某主张的装修费用损失，因邢某某已实际占用该商铺近一年，故本院酌情判令嘉亨公司返还邢某某装修费用1500元。关于邢某某提交的金诗丹货物清点清单中衣物222件（其中210件新的，12件稍旧），饮水机1个、挂烫机1个、衣架1箱、杂物1箱、凳子1个、梯子1个，因嘉亨公司对此表示无异议，应由嘉亨公司予以返还。兹依照《中华人民共和国消防法》第十条、《中华人民共和合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邢某某与被告陕西嘉亨实业发展有限公司（反诉原告）于2010年12月15日签订的《金鼎购物广场租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陕西金鼎购物有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邢某某退还已收取的经营管理服务费、物业管理费共计49600元；三、原告（反诉被告）邢某某于本判决生效之日起十日内向被告陕西嘉亨实业发展有限公司（反诉原告）支付商铺占用费49920元；四、被告（反诉原告）陕西嘉亨实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）邢某某装修损失1500元，并返还原告邢某某衣物222件（其中210件新的，12件稍旧），饮水机1个、挂烫机一个、衣架一箱、杂物一箱、凳子一个、梯子一个；五、驳回原告（反诉被告）邢某某的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陕西嘉亨实业发展有限公司的其余反诉请求。本案案件受理费3923元，由邢某某承担2923元，由金鼎公司及嘉亨公司各自承担500元。本案案件反诉费750元，由邢某某承担450元，由嘉亨公司承担300元。因邢某某、嘉亨公司已预交，故其应于本判决生效之日起十日内将其各自应负担数额支付邢某某、嘉亨公司。
宣判后，邢某某不服提起上诉，认为《金鼎购物广场租赁合同》无效，嘉亨公司应当返还收取邢某某的租金25600元、保证金10000元，并赔偿邢某某装修损失93700元；原审法院判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条不当，应撤销原审法院判决由邢某某向嘉亨公司支付的商铺占用费49920元。请求：1、判令嘉亨公司返还邢某某租金25600元、保证金10000元；2、判令嘉亨公司向邢某某赔偿装修费93700元；3、维持原审法院判决第一、二、四、六项；4、撤销原审法院判决第三、四项（赔偿邢某某装修损失1500元的内容）、五项；5、嘉亨公司承担本案诉讼费用。
金鼎公司不服提起上诉。认为原审法院判决认定事实不清，适用法律错误且程序违法；认定金鼎公司违反诚实信用原则缺乏依据；判令金鼎公司退还邢某某的经营管理服务费和物业管理服务费，并驳回金鼎公司要求邢某某支付拖欠经营管理服务费和物业管理服务费以及滞纳金的反诉请求，损害了金鼎公司的合法权益。请求：1、撤销原审判决第一、二、四、五、六项；2、判令邢某某支付金鼎公司经营管理服务费和物业管理服务费75200元，以及滞纳金24768元；3、判令邢某某承担本案一、二审诉讼费用。嘉亨公司辩称，不同意邢某某的上诉请求及理由，同意金鼎公司的上诉请求及理由。
经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，金鼎购物广场尚未经过消防验收，依据《中华人民共和国消防法》第十条之规定，该购物广场不应投入使用。因此，邢某某与嘉亨公司签订的《金鼎购物广场租赁合同》应属无效合同。嘉亨公司明知未进行消防验收，却仍与邢某某签订租赁合同，将商场投入使用，应当承担导致租赁合同无效的过错责任。邢某某上诉称，《金鼎购物广场租赁合同》无效，嘉亨公司应当返还收取邢某某的租金25600元、保证金10000元，并赔偿邢某某装修损失93700元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，邢某某应将2011年4月1日至2012年3月25日实际占用商铺期间的占用费，参照双方租赁合同约定的租金标准，应给嘉亨公司支付商铺占用费用49920元；对于邢某某要求嘉亨公司赔偿装修损失93700元一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，邢某某与嘉亨公司在合同中未对附合装饰装修费用另外约定，且邢某某已实际占用该商铺接近届满，故原审法院酌情判令嘉亨公司赔偿邢某某装修费用1500元是正确的，本院予以维持。据此，邢某某的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不支持。金鼎公司上诉称，原审法院判令金鼎公司退还邢某某的经营管理服务费和物业管理服务费，并驳回金鼎公司要求邢某某支付拖欠经营管理服务费和物业管理服务费以及滞纳金的反诉请求，损害了金鼎公司的合法权益。因金鼎公司作为物业管理方，在其与嘉亨公司办理物业委托管理手续中，明知存在消防验收情况，仍与邢某某签订《金鼎购物广场经营管理合同》及《金鼎购物广场物业管理合同》，并收取费用。该行为亦违反了诚实信用原则，理应向邢某某退还已收取的物业管理费及经营管理服务费。故金鼎公司的上诉请求本院不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费邢某某承担1836元；金鼎公司承担2875元。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：易少波
审 判 员 ：周建平
代理审判员 ：朱筱滢
二〇一四年四月××日
书 记 员 ： 魏 娟