福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初1154号
原告赖雪云，女，1979年10月8日出生，汉族，住平和县安厚镇。
原告黄志文，男，1976年11月8日出生，汉族，住平和县小溪镇。
委托代理人杨金川，福建扬都律师事务所律师。
委托代理人陈国容，福建扬都律师事务所律师。
被告漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区。
法定代表人杨孙西，董事长。
委托代理人张步佳，男，漳州香江房地产开发有限公司职员，住漳州市芗城区。
委托代理人沈浩华，女，漳州香江房地产开发有限公司职员，住诏安县太平镇。
原告赖雪云、黄志文与被告漳州香江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赖雪云、黄志文的委托代理人陈国容，被告漳州香江房地产开发有限公司的委托代理人张步佳、沈浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖雪云、黄志文诉称，原告于2012年7月7日与被告签订《商品房买卖合同》，购买址在瑞京路两侧、西洋坪路西侧的香江新城一期房屋。原告已于合同签订当日支付首付款人民币226400元（以下币种均为人民币），余款220000元以银行按揭贷款的方式于2012年9月14日支付，全部购房款已付清。合同约定被告应于2012年12月31日前将房屋交付原告，但被告无正当理由直至2014年10月1日才交房，计算至2014年9月30日，共计逾期635天。按照合同约定，被告应立即无条件履行合同并赔偿违约金，根据合同第九条的约定，被告应从2013年1月1日起至2014年9月30日止按日向原告支付已付款万分之二的违约金。请求法院依法判令被告依据合同承担逾期交房违约责任并支付违约金56692.80元（违约天数计算至2014年9月30日）；本案全部诉讼费用由被告承担。
被告漳州香江房地产开发有限公司辩称，一、本案依法应追加福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称闽南公司）为第三人参加诉讼，原告主张的违约金应判决由闽南公司承担。若闽南公司不参与本案的诉讼，应该视为其放弃抗辩权利。由于施工单位闽南公司恶意挟房拒不向被告交房，导致被告无法按时向原告交房，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定的遇“其他非出卖人所能控制的因素”出卖人的交房期限可以顺延的情形，故被告应免责。二、若法院判决由被告先行向原告支付逾期交房违约金，那么原告计算的逾期交房天数不符合合同约定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，如遇停水、停电等合同具体约定的特殊原因，出卖人的交房期限可以顺延。被告请求扣除合同约定的五种“特殊原因”所引起的逾期交房天数，从合同签定日2012年7月7日起至实际交房日2014年10月11日，降水量超过40.0毫米天数为23天，六级风以上天数为21天，高温天数为20天，台风天气天数为23天，中高考天数为10天，停电天数为4天，停水天数为1.5天，共计102.5天（所占天数重叠部分已剔除）。此外，闽南公司因自身内部管理混乱导致工程进度不前，经有关政府部门屡次协调，屡次收拨款而工程却没有实质进展。2013年1月14日，双方经“漳州市芗城联合人民调解委员会”调解，达成《人民调解协议书》。2013年1月18日，该调解协议书经芗城区人民法院裁定确认。被告严格遵守上述调解协议书及民事裁定书，但闽南公司却未依照裁定书确认的人民调解协议的约定在2013年4月15日完成单体竣工验收手续，故被告逾期交房属于合同约定的“其他非出卖人所能控制的因素”导致的，故自2013年4月15日起至2014年10月11日交房日止的逾期交房时间，被告依法不应承担逾期交房责任。2013年4月15日至2014年10月11日共计544天，扣除该期间重叠的有关气候、停水停电、中高考的特殊原因的天数81天，被告因不能控制的因素导致逾期交房的天数为463天。故违约金从2012年12月31日开始计算，至2014年10月11日共逾期649天，扣除合同约定可以扣除的天数565.5天（463＋102.5=565.5），实际逾期天数为83.5天。三、原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算标准不符合法律规定。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，故本案应以原告于该段时间在同地段租用同等面积房屋所需支付的租金作为计算逾期交房违约金的标准，而不应按原告已支付款项的日万分之二计算。
经审理查明，2012年7月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期房屋，建筑面积为75.38平方米，房屋总价款为446400元。关于房屋的交付，合同第八条约定，出卖人即被告应于2012年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人即原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本条所涉及的“特殊原因”还包括以下情形：⑴非出卖人原因造成的停水、停电等情况所引致的延误；⑵为配合法规、规章、政策、规定等执行（如中考、高考期间的停工限工要求等），或政府有关部门要求施工单位暂停施工，或政府重要活动（如大型会议、交通管制等）导致无法施工，或配合其他市政建设需要所引致的延误；⑶施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；⑷遇到37度以上（含37度）高温天气，昼夜降水量超过40mm，6级以上（含6级）大风或5级以上（含5级）地震；⑸其他非出卖人所能控制的因素。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同签订后，原告已支付上述购房款。2013年11月12日，香江新城一期1#楼通过工程竣工验收。2014年7月11日，香江新城1#楼及地下室工程经消防验收合格。2014年10月1日，被告将上述房屋交付原告。
另查明，从原、被告签订合同之日2012年7月7日起至实际交房之日2014年10月1日，日降水量≥40.0毫米天数为23天，六级风以上天数为21天，37.0℃以上高温天数为20天，台风天气天数为23天，中高考天数为10天，停电天数为4.5天（国家电网停限电公告与漳州市人民政府停电公告、闽南日报停电通告重复的以最长的停电时间计算，24小时内停电超过12小时的按1天计算，停电超过6小时不足12小时的按0.5天计算；停电不足6小时的不予计算），停水天数1天（供水水压降低的情况忽略不计），共计102.5天。上述特殊原因所占天数存在重叠的部分，不予计算。
另查明，被告在（2014）芗民初字第6664号一案中向本院申请对香江新城一期1幢（住宅）毛坯房2013年1月起至2014年10月止的平均租金水平进行鉴定，本院依法委托漳州市价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为“……香江新城一期1幢各户型住宅（毛坯房）的平均租赁价格为350元／套•月至670元／套•月，单层01-17单元的租赁价格合计为人民币175780元，带电梯住宅租楼层差异对租赁价格的影响可忽略不计，详见价格鉴定明细表。”根据价格鉴定明细表，原告所购买的1幢603号房屋的月平均租赁价格为620元／套。
上述事实，有原告、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议，购房发票，被告提供的贷款用款凭证、《房屋交接确认书》，《气象报告》，关于中高考的《通告》，（2014）闽漳弘证民字第2007号公证书，（2014）闽漳弘证民字第2115号公证书，《建筑工程施工许可证》，《建设工程消防验收意见书》，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，及《关于芗城区西洋坪南路香江新城一期1幢住宅（毛坯房）租赁价格的鉴定结论意见》为据。原、被告提供的上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。
本案的争议焦点为逾期交房的天数计算及逾期交房违约金的标准。
关于逾期交房的天数，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张依据合同第八条的约定扣除部分逾期天数，因该条款约定了发生停水停电等五种“特殊原因”被告可据实延期交房，且未约定被告须对“特殊原因”的发生尽通知义务，故被告在未通知原告的情况下主张扣除部分逾期天数，本院予以支持。对于被告可主张扣除的天数，依照合同第八条的约定结合被告提供的关于延期交房情形的证据，可以计算出交房具体顺延期限的截止日，该时间应为被告承担违约责任的起点。至于被告具体顺延交房期限的截止日起至实际交房日期间如何承担违约责任，因本案商品房买卖合同约定的是按日计付违约金，如果违约方在上述期间又发生约定延期交房情形（虽然说该情形在约定上适用对象是约定交房日的顺延，但从双方约定时一致的意思表示可以推定，双方都认为，上述情形一旦发生，违约方事实上无法交房），根据《合同法》第一百一十条的规定，违约方的交房义务属于法律上的履行不能。在此情况下，违约方支付上述情形发生期间的违约金显失公平，故相应天数应予扣除。从本案合同的约定看，相对于实体后果，本案再界定出交房具体顺延期限的截止日已没有实际意义，由此，合同签订之日起至实际交房日期间发生上述情形可以从逾期交房的天数中扣除。此外，被告辩称施工单位闽南公司恶意挟房拒不向被告交房，导致被告无法按时向原告交房，符合合同约定的“其他非出卖人所能控制的因素”，主张相应交房期限可以顺延的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”，故被告的该项主张，本院不予支持。综上，被告应于2012年12月31日前将房屋交付原告使用，被告逾期至2014年10月1日才将房屋交付原告，超过合同约定的时间共计639天，扣除签订合同之日2012年7月7日至实际交房之日2014年10月1日期间被告因“特殊原因”可据实延期交房的天数共计102.5天，被告实际逾期交房的天数为536.5天，已构成违约。因原告主张被告支付违约金至2014年9月30日，故被告应支付违约金的逾期天数为535.5天。关于逾期交房违约金的标准，本院认为，合同第九条约定，被告逾期交房超过90日，合同继续履行的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金，对此，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。在本案中，被告逾期交房给原告造成的损失应为原告租赁同地段同类房屋的租金损失，合同约定交付房屋的标准属毛坯房，经鉴定原告所购买房屋（毛坯房）在逾期交房期间的月租赁价格为620元／套，按此计算合同约定的违约金超过该租金标准30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，被告要求调整减少违约金的请求，本院予以支持。至于违约金的调整幅度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以上述租金的130%计算违约金标准，即月租赁价格为806元／套（620元／套×130%=806元／套），但按此计算该标准远低于同期贷款基准利率。原告作为买受人，已全额支付购房款，且对逾期交房不存在过错，若被告支付违约金的标准远低于同期贷款基准利率，从实体结果而言，显失公平，故从公平原则和诚实信用原则的出发，本案逾期交房违约金应参照原告已支付购房款在被告逾期交房期间的利息损失计算较为合理。根据中国人民银行于2014年11月28日公布的《金融机构人民币贷款基准利率》，2012年7月6日至2014年11月21日期间一年期的贷款基准利率为6%。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院除考虑实际损失额外，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益因素进行综合判断后认为，本案逾期交房违约金标准应以中国人民银行在被告逾期交房期间的贷款基准利率即6%进行计算。
综上所述，本院认为，被告应支付的逾期交房违约金为39295元（446400元×6%÷365天×535.5天≈39295元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赖雪云、黄志文逾期交房违约金人民币39295元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
若被告漳州香江房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1217元，由被告漳州香江房地产开发有限公司负担人民币782元，由原告负担人民币435元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈志荣
代理审判员 郑丽容
人民陪审员 杨莲金
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 周晓婷
张敏