广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1753号
上诉人（原审原告）：香港艺发金属制品有限公司。住所地：香港九龙。
法定代表人：姚佛林，董事长。
委托代理人：李庚，广东斯明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市龙华共和股份合作公司。住所地：深圳市宝安区。
法定代表人：游煜富，董事长。
委托代理人：黄锐，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：游宇兴，广东世纪华人律师事务所律师。
原审第三人：龙华艺发金属制品厂。住所地：深圳市宝安区。
负责人：姚佛林，厂长。
委托代理人：李庚，广东斯明律师事务所律师。
上诉人香港艺发金属制品有限公司（以下简称艺发公司）因与被上诉人深圳市龙华共和股份合作公司（以下简称共和股份公司）及原审第三人龙华艺发金属制品厂（以下简称艺发制品厂）合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第486号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1988年10月13日，宝安县龙华镇油松共和村作为甲方，共和股份公司、艺发公司作为乙方，双方共同签订了一份《联合开发使用土地合同》，约定甲方同意将部分土地转让予乙方兴建制造五金电镀拉杆天线等有关厂房设施，土地面积不少于2亩半；使用期限为30年，即自1988年10月17日至2018年10月17日止；期满后土地使用权及所建工厂归还甲方，如乙方需再使用双方另行协商；土地转让款12万元。后艺发公司与共和股份公司又签订一份《联合开发使用土地合同》，约定将北面水坝提供乙方艺发公司使用，使用期限同上一份合同，亦即从1988年10月17日至2018年10月17日，土地价款4万元于合同签订后一次性支付，另乙方仍应支付土地转让补偿费每月每平方米1元即666元。
1988年10月18日，宝安县国土局作出《关于油松共和村用地报告的批复》，同意共和村使用本村树山边地段山地4亩作兴建工业厂房用地。
2009年10月27日，共和股份公司作为甲方，艺发制品厂作为乙方，双方共同签订了一份《协议》，约定乙方同意甲方在XX基建施工期间将乙方二层587平方米宿舍楼拆除，甲方在签订日起120天内在原来被拆除的宿舍所在地，原地复建587平方米两层组合板雅致房给乙方作为职工宿舍使用，为确保协议履行，甲方需向乙方交付30万元保证金，如甲方于约定期内交付宿舍设施，乙方需将保证金退还甲方，如逾期甲方未能复建宿舍，则保证金作废且乙方有权追讨损失。共和股份公司庭审确认至今未支付上述30万元保证金，并主张因无法取得合法报建手续，故至今未能复建。
2013年4月20日，艺发制品厂出具一份《合同权益转让声明书》，将上述《协议》中的合同权利全部转让给艺发公司。该声明书落款加盖艺发制品厂印章，艺发制品厂负责人姚佛林签名确认。
2013年5月31日，艺发公司因本案争议向本院提起诉讼，诉讼请求与本案相同。2013年10月18日，本院作出（2013）深宝法民三初字第627号民事裁定书，准许艺发公司撤诉。艺发公司于2015年4月14日向本院提起本案诉讼。
艺发公司的一审诉讼请求：一、共和股份公司赔偿保证金30万元；二、共和股份公司赔偿房产损失1215000元；3、共和股份公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理认为：艺发制品厂与共和股份公司签订的《协议》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。艺发制品厂明确将《协议》权利转让给艺发公司，原审法院予以认定。共和股份公司提出时效抗辩。根据法律规定当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。涉案《协议》约定“如逾期甲方未能复建宿舍，则保证金作废且乙方有权追讨损失”，该保证金性质应当认定为违约金。根据《协议》约定，自协议签订之日起超过121天香港艺发公司应当知道权利受到侵害，诉讼时效应从2010年2月25日起计算2年。香港艺发公司主张共和股份公司支付30万元的保证金已过诉讼时效。至于违约的损失，因艺发公司主张的部分损失请求权已过诉讼时效，且共和股份公司未能履行协议系因无法取得报建手续而客观履行不能，现有证据也无法表明艺发公司原有宿舍楼系取得了合法报建手续的建筑物，综合本案案情，综合考量宿舍楼建造价值和相关地块同类建筑租金指导标准，原审法院酌情认定艺发公司损失10万元。对于艺发公司诉求，超过原审法院认定部分，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、共和股份公司于判决发生法律效力之日起五日内支付艺发公司损失10万元；二、驳回艺发公司其他诉讼请求。一审案件受理费18435元，由艺发公司负担17218元，共和股份公司负担1217元。
艺发公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，并由共和股份公司承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审法院认定艺发公司的部分诉求超过诉讼时效，认定错误。（一）共和股份公司与艺发公司、艺发制品厂签订《协议》中约定为确保协议执行，共和股份公司要向艺发公司、艺发制品厂交付保证金30万元，但并未约定保证金的具体交付时间，故在该纠纷解决之前，艺发公司主张保证金未过诉讼时效。（二）协议签订后，艺发公司及艺发制品厂就一直以各种形式向共和股份公司主张权利，包括向其签发律师函及向人民法院提起诉讼等方式，但共和股份公司总是以种种理由拖延时间，致使纠纷至今未解决，以致艺发公司两次提起诉讼。根据民事诉讼法的相关规定，权利人提起诉讼、权利人主张权利以及债务人同意履行义务都属于诉讼时效中断的条件，故艺发公司向共和股份公司主张赔偿房产损失未过诉讼时效。（三）共和股份公司因《协议》约定，拆除了艺发公司的房屋，却未按约定重建，导致艺发公司持续损失租金收益，该损害结果一直持续，直至艺发公司与共和股份公司签订的《联合开发使用土地》合同到期时止，所以艺发公司的诉请未过诉讼时效。（四）《协议》中约定的重建房屋交付时间是“在XX基建为其120天内由签订日起计”。该时间并不是明确的，而是与XX的基建期保持一致的，XX原定120日内完成基建，但事实上拖了一年多，故应当由共和股份公司重建的员工宿舍也应当适当的延期竣工，故艺发公司的诉请未过诉讼时效。二、原审法院酌定的赔偿金额明显过低。（一）艺发公司被拆除的房屋是工厂宿舍，按照目前市场上的房屋租赁价格远远超过20元／㎡／月，艺发公司取20元／㎡／月这个标准，事实上是为了解决纠纷，放弃了很多权益。共和股份公司提供的政府房屋指导租金严重背离了市场价格，共和股份公司提出拆除的工厂宿舍按平房住宅6元／㎡／月的标准计算，更没有任何事实依据，而一审法院酌定的10万元损失数额甚至连6元／㎡／月的标准都达不到，显失公平。（二）《协议》是三方的真实意思表示，在履行过程中，艺发公司完全按照协议的约定，配合共和股份公司完成了拆除工作。共和股份公司拆除工厂宿舍后，重新建设了新的建筑物，获取了巨大的收益。却不按协议履行自己的义务。共和股份公司称系因无法取得报建手续故客观履行不能，这完全是托辞，村里报建手续齐全的建筑物很少。即使客观不能重建，责任也完全在共和股份公司一方。
被上诉人共和股份公司答辩称：一、关于协议的效力。2009年10月27日的协议签订的双方为共和股份公司和艺发制品厂，与艺发公司无关。艺发制品厂在2006年初经营期限届满，其在2009年与我公司签订的协议与结业清算无关，该行为不具有合法性。艺发制品厂属于三来一补企业，涉案所涉及的宿舍即便合法，也属于中方所有，艺发制品厂擅自将该房产转移给外方明显侵害了我方的合法利益，属于无效行为。二、关于协议中约定的保证金性质及诉讼时效问题。协议中约定的保证金是以给付金钱为质押的履约担保方式，是以交付为生效要件，故当事人无权请求给付，退一步说即便约定有效，也因权利人未在诉讼时效内主张丧失了胜诉权。三、关于赔偿房产的损失问题，艺发制品厂所管理使用的涉案房产宿舍其至今未向法院提交有效的产权证明，因此其利益不属于合法利益，如果需要补偿的话应当以原来的造价大约为500元／平方米补偿。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，涉案宿舍楼所在片区2013年、2014年的平房住宅指导租金均为6元／㎡／月。
本院认为，本案为合同纠纷。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、艺发公司有关30万保证金和2011年5月31日之前损失的诉讼请求是否超过诉讼时效。二、艺发公司的租金损失应当如何认定。
关于第一个争议焦点。本院认为，双方在协议中虽然没有明确约定30万元保证金的支付时间，但涉案宿舍楼在协议签订后即被拆除，艺发公司在协议签订后即应当积极主张权利，要求共和股份公司支付保证金。而从本案查明的事实来看，艺发公司迟至2013年5月31日才通过诉讼主张权利，原审法院认定艺发公司有关30万元保证金的诉讼请求已超过诉讼时效，符合法律规定。同理，艺发公司有关2011年5月31日之前损失的诉讼请求也已经超过诉讼时效，依法应予驳回。艺发公司称其曾向共和股份公司发过律师函主张权利，也曾多次口头主张过权利，但艺发公司在本案中既未提交证据证明其已将上述律师函送达给共和股份公司，也未提交证据证明其口头主张过权利，在共和股份公司否认收到上述律师函的情况下，艺发公司的上述主张缺乏事实依据，原审法院不予采信，并无不当。
关于第二个争议焦点。本院认为，共和股份公司在拆除涉案宿舍楼后，既未按照约定支付30万元保证金，也未能复建宿舍，应当赔偿由此给艺发公司造成的经济损失。艺发公司因宿舍楼拆除不能复建而受到的经济损失应当参照政府指导租金标准计算。涉案宿舍楼所在片区2013年、2014年平房住宅指导租金均为6元／㎡／月，艺发公司2011年6月1日至2015年11月30日期间的经济损失可参照6元／㎡／月的标准计算。经计算，2011年6月1日至2015年11月30日期间，艺发公司所受经济损失为187272元（即578㎡×6元／㎡／月×54个月）。共和股份公司应当向艺发公司赔偿上述经济损失。至于2015年12月1日之后的经济损失，因尚未发生，本案对此不作处理，艺发公司可在损失发生后再向共和股份公司主张权利。
综上，上诉人艺发公司有关诉讼时效的上诉主张缺乏法律依据，应予驳回；其有关原审法院认定的损失过低的上诉主张部分有理，应予相应支持。原审判决认定事实基本清楚，但对艺发公司的损失认定不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第486号民事判决第二项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第486号民事判决第一项为：深圳市龙华共和股份合作公司在本判决生效之日起五日内向香港艺发金属制品有限公司赔偿201年6月1日至2015年11月30日期间的损失187272元；
三、驳回香港艺发金属制品有限公司的其他诉讼请求。
深圳市龙华共和股份合作公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各18435元（均已由上诉人香港艺发金属制品有限公司预交），由上诉人香港艺发金属制品有限公司负担22000元，由被上诉人深圳市龙华共和股份合作公司负担14870元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十二月一日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。