上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1275号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1275号
原告高某某。
委托代理人姜佳志，上海得勤律师事务所律师。
被告蔡某某。
第三人高某某。
委托代理人高永兵。
原告高某某与被告蔡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张海、代理审判员刘燕枫、人民陪审员叶育琪组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加高某某为本案第三人参加诉讼。原告委托代理人姜佳志、被告蔡某某、第三人委托代理人高永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年8月10日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告将坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室�建筑面积为82.49平方米的房屋转让给原告。合同签订后，原告按约支付了5万元定金和18万元房款，并向银行申请了贷款。后因被告未按约涤除房屋上的抵押权，导致房屋不能过户，贷款无法发放。故原告起诉要求：1、判令解除双方签订的买卖合同；2、判令被告返还房款23万元；3、判令被告承担23万元的利息损失（按每日万分之五标准计算）；4、判令被告支付违约金15万元（按总房款的20%计算）。
被告辩称，同意解除合同，因为双方已经协商解除了。对于23万元本金，其中的18万元我根本没有拿到，剩下的5万元我同意归还。对于违约金，是我一直等不到原告的银行贷款，后来是原告自己放弃的，不存在我违约，所以我不应支付违约金。
第三人陈述，对于双方争议的18万元，是原告自己打到被告账上，被告又打给第三人的，第三人并未替原告代收款项，被告打给第三�18万元是因为被告与第三人之间有借贷关系，并非返还原告的房款，第三人并未在被告提交的证明上签字。第三人与被告之间的借贷关系与原、被告之间的房屋买卖无关，应另行处理。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、居间协议，证明2011年7月6日双方签订买卖协议，约定被告将其合法拥有的房产出售给原告，房屋总价是75万元；
2、房屋买卖合同，证明2011年8月10日，双方依据居间协议签订了买卖合同，约定了原告向被告支付23万元首付款时，被告应当在接收首付款后注销他项权利，促使双方能够适当履行相关买卖合同；
3、收条及银行打款凭证，证明被告于2011年9月20日在相关中介服务下，确认原告进行银行转账18万元及现金支付5万元，总计23万元；
4、居间公司出具的情况证明，证明在被告收到原告首付款后不进行他项权利的注销及无故拖延向�告交付房屋的义务；
5、贷款申请情况表及审批情况，证明原告向银行申请的贷款，已经通过审批，但因为被告未涤除抵押，导致贷款无法发放；
6、2011年8月7日被告向原告出具的借条14万元，证明被告主张的原告确认收到的5万元及第三人代收取的2.5万元与本案的房款无关，原被告双方存在借款关系；
7、产权登记信息，证明系争房屋的权利人仍然为被告。
被告对于原告提供的证据1、2、7没有异议；对于证据3的收条真实性不予认可，签名部分是复印的，没有写过总数23万元的收条，5万元现金收到，18万元的打款凭证真实性无异议，但是打到其卡上后就立马就转走了，被告实际未收到，打款时是第三人与其一起去银行办的；证据4、5不认可，中介和原告从来没有通知过其贷款已经下来了，没有收到任何相关证据；6、真实性没有异议，当时14万元是包括定金5万元的，�定贷款下来14万元就作为房款，不下来就作为借款。
第三人对原告提交的证据均无异议。
被告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、农业银行入账申请书、借记卡对账单、证明，证明9月13日，原告将18万元转入被告账户后又转出的过程，证明上写明18万元不作为房款且已返还原告，证明上的签名是第三人代签的；
2、收条3张，证明原告、第三人在买卖没有成功后，双方协商一致后约定其总计归还17万元，其中涉及本房屋买卖的是14万元。3张收条证明其已经陆续还了一些钱，5万元是原告自己签收的，另外3万元分2次由第三人代收，总计归还了8万元，则房款还有6万元未还。
原告对于被告提交的证据1的真实性没有异议，认为原告本人在9月13日向被告账户打款18万元，被告向第三人支付18万元的情况其不清楚，且证明也不是原告签署的，第三人收取原告的款项�原告无关；证据2的5万元的收条不是原告签的，原告未收到过，3万元的收条是否第三人所签不清楚。
第三人对于被告提交的证据1的真实性没有异议，打给第三人的18万元是被告归还的欠款，与房屋买卖无关；证据2中其签收的2张收条的真实性没有异议，确实代原告收取过3万元，是被告所欠原告14万元借款中的3万元。
第三人为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
被告向第三人借款的借条，其中2011年3月23日的2万元、2012年3月29日的3万元借条，证明被告与第三人存在借贷关系。
原告对第三人的证据没有异议。
被告对第三人的证据真实性没有异议，并表示该借款与房屋买卖无关。
根据上述原、被告的诉辩称、第三人的陈述和各方当事人的举、质证意见，本院对原告、第三人提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。对于被告提交的证据除证据1的“证明”以外的证据的真实性均予以认定，对于证据2的关联性及证明力不予认定，对于证据1的“证明”的真实性及证明力不予认定。根据原、被告及第三人提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：
2011年7月6日，经上海沪居房地产经纪有限公司（下称中介公司）居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖居间协议》一份，约定：原告向被告购买嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款75万元，原告支付5万元定金；双方同意于2011年10月5日前至中介公司处签订《上海市房地产买卖合同》；签订《上海市房地产买卖合同》时原告向被告支付首付款30万元（含原告已付定金）；原告通过向银行申请贷款支付房款45万元；被告应在收到原告首付款后，在贷款银行约定的第一个还款期限内提前结清银行贷款（若有差额由被告自行补足），被告在还清贷款后由中介�司协助办理抵押注销登记事项。协议签订后，原告支付定金5万元。2011年8月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买系争的坐落于嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室建筑面积82.49平方米的房屋，总房价款75万元；原告应于签订合同当日直接支付被告首付款23万元，原告以贷款方式支付房款52万元，该款由原告委托贷款银行于放贷时直接划入被告账户；双方于2011年10月10日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于2011年11月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；原告未按约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付总房款的万分之五作为违约金，逾期超过15个工作日，被告可以单方面解除合同，同时原告应向被告支付总房款的20%作为违约金，被告应于解除合同后七个工作日退还被告除违约金外已支付的房款；若被告未按约交付房产，每逾期一日，被告应向原告支付总房款的万分之五作为违约金，逾期超过15个工作日，原告可以单方面解除合同，被告应在接到书面通知之日起七个工作日内退还原告已支付的房款，并向原告支付总房款的20%作为违约金。合同补充条款约定：被告应在收到原告支付的还贷款项后于20个工作日内前往贷款银行申请提前还贷，并在贷款银行约定的第一个还款期限内办理还款手续，并于还款后15个工作日内办妥抵押登记注销手续；双方应于原告银行贷款批准后7日内，至交易中心办理房屋产权过户手续；若原告的购房贷款不足申请的额度，原告应于双方至交易中心办理过户手续且交易中心出具收件收据当日补足；原告应于签约后15个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款审批手续，若原告未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15个工作日，被告有权单方面解�合同，原告按合同约定的违约金比例承担违约责任；双方中若有任何乙方未按照买卖合同的约定全面履行自己的义务，则均应按照合同约定的违约金比例即总房款的20%承担违约责任。合同签订后，原告于2011年8月10日向中国银行上海市嘉定支行申请住房抵押贷款52万元；银行审批流水列表显示该贷款于2011年9月23日审批同意，于2012年5月8日确认无法落实。原告于2011年9月13日以银行转账方式支付被告18万元。同日，被告同一账户将18万元转至第三人账户。因被告未按约结清贷款并涤除系争房屋的抵押权，原告涉讼。
另查，系争房屋目前登记在被告名下，有抵押权人为中国光大银行股份有限公司上海嘉定支行的抵押债权52万元，债务履行期限为2010年4月26日至2035年4月26日。
审理中，被告提交署名为“高某某”的《证明》一份，上书“2011年9月13日，高某某在中国农业银行转入蔡某某卡上十八万元，此款不作为买蔡某某的房款，此作为银行保证，此十八万元仍于9月13日转给高某某”。被告称原告当时并不在场，“高某某”的签名系第三人所签，第三人对此予以否认。
本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。在原告已依约支付了首付房款，办理了贷款申请手续并获得审批的情况下，被告理应按约结清银行贷款并涤除抵押，以便合同继续履行。现被告未按约涤除抵押，至合同无法继续履行，原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应返还原告已支付的房款。被告关于18万元房款已返还原告的抗辩意见，因被告提交的证明并非原告签署，即便证明上的署名系第三人签署，现款项汇至第三人账户，第三人未经原告授权或事后经原告追认，故被告主张该款已返还原告依据不足，本院不予采信。若被告认为第三人无权收取该款，应另行向第三人主张。被告未按约涤除抵押权，理应承担违约责任。合同约定的违约金标准过高，本院酌情确定被告应按合同总房款的10%给付原告违约金。原告已主张解约违约金，同时主张房款的利息损失缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告高某某与被告蔡某某于2011年8月7日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告蔡某某应于本判决生效之日起十日内返还原告高某某房款人民币230000元；
三、被告蔡某某应于本判决生效之日起十日内给付原告高某某违约金人民币75000元；
四、驳回原告高某某其余诉讼请求。
负有金钱给付�务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8309元，财产保全费4270元，合计诉讼费12579元，由原告高某某负担4409.72元，由被告蔡某某负担8169.28元。该款被告应于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 海
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 叶育琪
二〇一四年十一月四日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。