浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第810号
上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
上诉人（原审被告）：王祉絖。
上述两上诉人的共同委托代理人：李惠芳。
上诉人（原审原告）：高建刚。
委托代理人：陈建民。
上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰房地产公司）、王祉絖因与上诉人高建刚商品房预售合同纠纷一案，双方均不服浙江省象山县人民法院于2013年11月14日作出的（2013）甬象民初字第1567号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2013年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2008年5月10日，原告与被告华丰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告华丰房地产公司购买坐落于象山县丹东街道桃花源A6幢1号别墅一套。合同签订后，原告已经支付全部房价款，但被告华丰房地产公司未能按期交付房屋。因案涉桃花源小区房屋存在严重质量问题和改变规划等情况，由小区五位业主代表出面与被告华丰房地产公司、王祉絖于2012年12月20日签订《华丰桃花源小区房屋买卖补充协议》一份，同意被告华丰房地产公司在未通过综合验收的情况下将上述房屋交付原告，并就办证、质量赔款等有关事项达成一致。该补充协议约定，“一、华丰公司定于2012年12月22日-25日桃花源小区交房；二、出卖方支付给每户业主质量规划赔偿金12万元，在交房之日支付每户9万元；未付每户3万元和华丰公司再加自愿补偿全体业主40万元须在2013年1月25日付清……；五、华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件；若违约，华丰公司从2013年5月1日起向业主支付每户已付房款总额每日万分之六的违约金，至可办产权证为止。上述付款由王泽光父子承担连带保证责任……。”现被告华丰房地产公司已经履行了协议中关于向桃花源业主交付房屋，及支付质量规划赔偿金12万元等内容。原告已实际交付房款6498893.30元，案涉房地产至今尚未办理权属证书。又查明，被告王祉絖曾用名王泽光，作为早年长期从事建筑业的人士，该用名在象山县内为人熟知。
原审原告高建刚于2013年9月26日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告华丰房地产公司承担未提供具备办理产权证所有条件资料的违约金3899.34元（按已付房款6498893.30元的日万分之六自2013年5月1日起暂算至起诉之日，以后违约金计算到原审被告华丰房地产公司办出房屋初始权属证书之日止）；二、原审被告王祉絖对上述支付款项部分承担连带责任。
原审法院经审理认为：案涉小区五位业主代表与两被告就桃花源小区房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成的协议意思表示真实，内容不违反相关法律、行政法规的规定，系合法有效。被告华丰房地产公司未按照协议约定具备为业主办理房地产权属证书的所有条件，致使原告至今未能办理产权证，故应承担违约责任。被告王祉絖作为担保人，对被告华丰房地产公司承担担保责任，因协议中未对担保方式明确进行约定，故依法推定其应承担连带保证责任。虽然原告个人并未与两被告签订协议，但根据该协议内容显示，两被告与五位业主代表就案涉小区房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成一致意见，权利义务指向全体小区业主及两被告意思明确，且协议第一、二项等多项内容已获双方实际履行，上述种种均表明两被告事实认可协议上五位业主代表的身份；现原告及另案起诉的80余户业主均持该份补充协议主张逾期办证违约金，其余业主对该协议也未表示任何异议，故该份补充协议的效力应及于原告，对两被告抗辩王祉絖不应按此协议对原告承担责任的意见不予采信。原告主张违约金从2013年5月1日计算至被告华丰房地产公司办出初始权属证书之日止，予以支持。被告华丰房地产公司辩称未办证的原因在于部分业主违反规划乱拆乱建，依据不足，难以采纳。两被告辩称协议中约定的违约金计算标准过高，理由正当，酌情考虑调整为日万分之二。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条和《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，作出如下判决：一、被告象山华丰房地产有限责任公司在判决生效后十日内支付原告高建刚违约金（按已付房款6498893.30元的日万分之二，自2013年5月1日起计算至被告象山华丰房地产有限责任公司办理房屋初始权属证书之日止）；二、被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
宣判后，原审被告华丰房地产公司、王祉絖、原审原告高建刚均不服，分别上诉至本院。
华丰房地产公司、王祉絖上诉称：一、原审认定事实不清。1.涉案房屋权属登记不能按时办理并非华丰房地产公司单方责任。华丰房地产公司已按照约定履行了义务，但因政府未兑现有关承诺和行政不作为，以及个别业主的违法违规行为被规划部门查处，导致办理产权登记的相关手续无法完成。2.原审据以判决王祉絖承担担保责任的补充协议与本案没有关系，上面并无高建刚的签名，所谓的业主代表身份在所有涉及桃花源小区的系列案件诉讼中，均被原审法院所否认，却在本案中作为定案依据，属事实认定错误。二、原审判决王祉絖承担连带清偿责任缺乏事实依据。涉案补充协议系复印件，根据诉讼法律规定，应不能作为定案依据。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回高建刚的诉讼请求。
高建刚的答辩意见与其上诉状陈述的内容一致。
高建刚上诉称：原审判决华丰房地产公司按已付房款的日万分之二承担违约金缺乏事实与法律依据。根据法律规定，违约金兼具补偿和惩罚功能。涉案小区五位业主代表与华丰房地产公司、王祉絖签订的补充协议系双方多次协商后自愿达成，理应予以遵守。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，华丰房地产公司、王祉絖对约定的违约金是否超过造成损失的30%应承担举证责任，原审在对方当事人未提供相关证据的情况下调整逾期交房违约金依据不足，适用法律错误，且双方约定的违约金未超过银行贷款基准利率的四倍。综上，请求二审法院撤销原判，依法予以改判或发回重审，一、二审案件诉讼费均由华丰房地产公司、王祉絖承担。
华丰房地产公司、王祉絖的答辩意见与其上诉状陈述的内容一致。
二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：2012年12月20日，傅世林等五名业主代表与华丰房地产公司签订的补充协议，王祉絖作为担保人，该份协议是各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按约履行。该协议就涉案小区的房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付等多项内容达成一致意见，权利义务指向包括高建刚在内的全体小区业主及华丰房地产公司、王祉絖的意思明确，且协议第一、二项等多项内容已实际履行，表明华丰房地产公司、王祉絖及包括高建刚在内的小区业主认可该协议，故其效力应及于全体业主。华丰房地产公司未按约具备为业主办理房地产权属证书的全部条件，致使涉案房屋的产权证至今未能办出，显属违约，应承担相应的违约责任。原审认定王祉絖作为保证人，判决其对华丰房地产公司承担连带清偿责任，并无不当。华丰房地产公司、王祉絖主张产权证未办出的原因在于政府不作为以及部分业主违规所致，其并未违约，但未提供充分证据予以证明，本院难以采信。原审法院综合案情，在合理范围内调整违约金的计算比例，并无不当，本院对高建刚关于违约金赔付比例过低的主张不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖负担25元，高建刚负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 郑 辉
二〇一四年一月十七日
代书 记员 潘芬芬