江西省井冈山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）井民初字第151号
原告丁某某，女，1972年3月17日生，汉族，个体工商户。
被告井冈山饭店有限责任公司。
法定代表人项曙红，该公司董事长。
委托代理人廖友，江西映山红律师事务所律师。
委托代理人郭某某，男，系该公司职员。
原告丁某某与被告井冈山饭店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁某某，被告井冈山饭店有限责任公司委托代理人廖友、郭建彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁某某诉称，我将井冈山市茨坪新市场路1号井冈山饭店512客房（井房权证茨坪字第××号）出租给被告经营，并于2009年12月10日签订了《产权式酒店客房委托经营管理合同》（以下简称合同），约定客房租赁期自2009年12月10日至2014年12月9日，年回报（租金）12840元。合同签订后，至2014年4月，被告应给付租金55640元，现尚欠租金22470元，原告多次要求被告履行给付租金义务，被告拒不履行。被告违反合同约定在其放假期间，不安排人员值班，导致原告无法入住。被告不按照国家公寓标准为公寓客房安装水、电表，致使原告向其购买的公寓客房无法单独计量用电量、用水量。另外，被告现正单方面将原告共有的井冈山饭店地下车库、大厅等附属设施分割出售。被告的上述行为已构成严重的违约和侵权，为维护原告合法权益，请求法院：1、判令被告支付拖欠原告的房屋租金22470元及至判决生效前租金，并承担延迟支付违约金；2、判令被告按国家公寓标准为原告所购买的512公寓客房安装水、电表；3、判令被告履行原告免费入住，特别是被告放假期间原告入住的义务；4、判令被告中止出售原告共有产权的地下车库、大厅的侵权行为。
被告井冈山饭店有限责任公司辩称，1、2012年6月（包括6月）前的房屋租金已付清。因原、被告之间未签订《产权式酒店客房委托经营管理合同》，租金只能计算至2013年10月1日。2、原、被告没有约定被告为原告客房安装水、电表，被告没有义务为原告客房安装水、电表。3、原告要入住其客房，应提前告知被告，以便被告作出安排，原告未按照《免费入住管理规定》办理免费入住手续造成入住受阻，是原告自己的责任。4、被告出售的地下车库、酒店大厅均有独立产权，且未对原告所有客房的使用造成影响，原告诉请被告中止出售地下车库、大厅依法无据。
经审理查明，2009年12月8日，原、被告订立《房屋买卖合同》，原告向被告购买井冈山市茨坪新市场路1号井冈山饭店512客房并办理产权登记（井房权证茨坪字第××号）。同时，原告将该客房作为产权式酒店客房委托被告经营管理，被告接受委托，并支付了部分委托管理回报即租金。经原、被告核算，2012年6月份（含6月份）以前的固定回报即租金已支付原告，且是按月支付，每月支付租金1070元，其中被告为原告代缴税收82元，2012年6月份以后的租金被告未支付。另查明，原告向被告购买的512号客房未安装水、电表。
上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述，房屋产权证书，房屋买卖合同，512客房业主回报流水账等证据证实，足以认定。
本院认为，原告将其向被告购买的井冈山饭店512客房作为产权式酒店客房委托被告经营管理，被告每月给付原告租金1070元，是双方的真实意思表示。根据被告与其他众多向被告购买客房的业主订立的《产权式酒店客房委托经营管理合同》的约定，1、委托管理期限都是五年。2、被告应当在每一委托年限内给付业主委托管理客房固定年回报，给付日为下一年度第一个月的15日内，已办理按揭的月供金额大于固定回报金额的，被告可以每月以月供缴付日支付固定回报；3、原告有权每年免费使用委托管理的客房30天，原告在使用客房前应提前告知，并按《免费入住管理规定》以旅客的身份入住；4、被告应当按照合同的约定给付原告固定回报，若被告未能按照合同的约定给付原告固定回报，延迟给付一个月，自延迟之日起按照银行同期贷款利率承担利息；延迟给付二个月，自延迟之日起，还应承担延迟支付固定回报总额月1.5%的违约金。原告将其所有的512客房委托被告经营管理也应该是适用上述合同约定。原告主张其客房委托被告经营的期限是2009年12月10日至1014年12月9日，计5年，与原、被告双方订立的《房屋买卖合同》的时间及其他业主委托被告经营管理的期限相吻合。可以认定原告委托被告经营管理的期限是5年，即2009年12月10日至2014年12月9日。被告辩称，因双方没有订立《产权式酒店客房委托经营管理合同》，租金只能给付到2013年10月1日，这一辩解与事实不符，本院不予采纳。被告在2012年6月份以后未按月支付租金，属违反合同约定，原告诉请被告支付未给付的租金并要求被告承担违约金，本院予以支持。鉴于原、被告租赁关系成立后，租金的给付方式都是按月支付，且2012年7月至2013年11月已到给付期限的租金被告都未以给付，被告应按每月1070元支付原告2012年7月至本判决生效时的租金，并承担2012年7月至2013年11月租金总额18190元月1.5%的违约金272.85元。原告向被告购买的512客房是独立房产，在使用过程中，应有独立的水、电表，否则无法计量用电、用水量。原告请求安装水、电表，本院予以支持。鉴于原告向被告购买512客房时，双方未就水、电表安装问题进行协议，而在本案的调解过程中，被告表示如原告提供水、电表，被告可以由其工程部免费安装。被告的这一意见，本院予以采纳。考虑到水、电表的安装应符合相关标准，同时兼顾公平原则，由被告统一采购水、电表并由被告免费安装，采购水、电表的费用由原告负担更为合理。原告诉请判令被告履行原告免费入住的义务，因原告没有证据证明被告没有履行该义务，原告的这一诉讼请求，本院不予支持。原告诉请判令被告中止出售井冈山饭店地下车库、大厅等附属设施的侵权行为，原告的这一诉讼请求系业主共有权纠纷，不在本案的审理范围，原告要主张权利，可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告井冈山饭店有限责任公司在本判决生效后十日内按每月1070元给付原告丁某某2012年7月（含7月）至本判决生效前的租金；
二、被告井冈山饭店有限责任公司支付延迟给付原告丁某某2012年7月至2013年11月租金总额18190元月1.5%的违约金272.85元，违约金从2013年12月（含12月）起计算至第一项判决实际履行时；
三、被告井冈山饭店有限责任公司统一采购水、电表，并免费为原告丁某某所有的512客房进行安装，购买水、电表的费用由原告丁某某负担；
四、驳回原告丁某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元，由被告井冈山饭店有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 马朝才
人民陪审员 张志瑞
人民陪审员 马科锋
二〇一四年六月十二日
书 记 员 汪启链
法律链接
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。