广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第254号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈义平，男，汉族，1964年10月8日出生。
委托代理人：官宝安，广东协德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄志锋，男，汉族，1969年8月18日出生。
委托代理人：雷鸣，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈义平与被上诉人黄志锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋上的土地位于宝安区某街道某社区某村，2000年3月6日黄志锋的妻子邓某娟向蔗园埔村经济发展公司承租了涉案土地，此后，黄志锋及妻子邓某娟在涉案土地上建设了厂房、宿舍及办公楼等建筑物，涉案建筑物未办理报建手续，目前也未取得产权证书，2010年4月23日，黄志锋妻子邓某娟对涉案房屋向深圳市宝安区某街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申报了历史遗留问题，目前尚未有处理结果。
2010年6月4日，黄志锋与陈义平签订《工厂租赁合同》，约定黄志锋将涉案土地上建筑面积4600平方米（一层厂房及生产配套设施），厂房一栋，办公楼一栋，食堂一栋、电房、值班室、卫生间、冲凉房各一栋租给陈义平使用，租赁期限为2010年7月1日至2015年7月1日止，租期5年。该工厂用途为再生回收公司收购场，陈义平向黄志锋支付工厂押金为三个月租金即24万元，工厂租金每月8万元。
一审庭审查明，黄志锋与陈义平双方在实际履行《工厂租赁合同》时将每月租金调整至每月75000元。2012年10月之前的租金陈义平已经付清，自2012年11月起陈义平未支付租金，未将房屋交还给黄志锋。
2010年6月19日、8月19日，黄志锋分别收取陈义平支付的押金10万元、14万元共计24万元。
另查明，陈义平在使用涉案房屋时未经审批加建了部分建筑物，后该加建部分已被拆除。
黄志锋向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除黄志锋、陈义平的《工厂租赁合同》；2、陈义平立即支付拖欠租金60万元及至付清租金之日止的滞纳金，从2012年10月5日起至起诉日止的滞纳金为22500元；共计622500元；3、由陈义平承担本案诉讼费用。
陈义平向原审法院提起反诉，请求判令：1、黄志锋修复租赁物，将其恢复原状；2、黄志锋、陈义平签订的租赁合同的租期延长一年；3、黄志锋承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋暂未取得任何报建手续也未办理产权证书，故黄志锋、陈义平于2010年6月4日签订的《工厂租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故黄志锋应将收取陈义平的押金24万元返还给陈义平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，应予支持。陈义平称黄志锋带人将租赁物破坏致使陈义平无法使用租赁物，但未提交相应的证明，原审法院不予采纳。陈义平自2012年11月起未支付租金也未将涉案房屋返还给黄志锋，故陈义平还应按照合同约定的标准向黄志锋支付自2012年11月起至返还房屋之日止的房屋占用使用费。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄志锋与陈义平于2010年6月4日签订的《工厂租赁合同》无效；二、陈义平于判决生效之日起五日内向黄志锋返还其承租的深圳市宝安区某街道某社区某村厂房、办公楼、食堂、电房、值班室、卫生间、冲凉房；三、陈义平于判决生效之日起五日内向黄志锋支付房屋占有使用费60万元（暂计至黄志锋起诉的2013年6月，此后的费用按每月人民币75000元计至陈义平返还房屋之日止）；四、黄志锋于本判决生效之日起五日内向陈义平返还租赁押金24万元；五、驳回黄志锋的其他诉讼请求；六、驳回陈义平的反诉请求。案件诉讼费10025元（黄志锋已预交），由黄志锋负担362元，陈义平负担9663元。反诉费50元（陈义平已预交），由陈义平负担。
上诉人陈义平不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，判决陈义平不用支付黄志锋房屋占有使用费60万元及以后费用每月75000元至返还房屋之日止；2、本案一、二审案件受理费均由黄志锋承担。上诉理由：原审判决认定陈义平没提供相应证据证明黄志锋带人将租赁物破坏致使陈义平没法使用租赁物的事实。原审过程中，陈义平提交了现场损坏照片8张，提交了证人证言两份且证人均出庭作证，以上事实证明2012年12月13日租赁物被破坏的事实，这事实在庭审中黄志锋都认可，只是黄志锋认为该行为是西乡查违办所为及对所破坏的范围有异议，原审法院没有查明事实而作出错误判决。黄志锋为了早日收回租赁物，在双方协商无果之后于2013年12月13日，带了一帮人破坏了租赁物，该行为无论是西乡查违办所为还是黄志锋所为均已致使租赁物没使用价值，致使2013年12月13日之后陈义平已不可能占有使用租赁物的实际价值，在破坏之日起陈义平理应不用再交房屋占有使用费。综上，原审判决第三项是错误的。
被上诉人黄志锋口头答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回陈义平的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。在二审开庭庭审过程中，陈义平称涉案房产处于空置状态，一直没有交接。为避免房屋空置造成损失扩大，本院当庭要求陈义平在2014年3月5日前搬离涉案房产，黄志峰在2014年3月6日自行收回涉案房产。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房产既未取得建设工程规划许可证，也未取得临时建筑使用许可，原审法院认定陈义平和黄志峰2010年6月4日签订的租赁合同无效，认定正确。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原审法院判决陈义平返还涉案房产，黄志峰退还押金，处理正确。陈义平称黄志峰带人将租赁物拆除，造成其无法使用租赁物，不应当支付占有使用费。但陈义平提交的证据不足以证明其上述主张，在黄志峰对此不予认可的情况下，原审法院对陈义平的主张不予采信，判决陈义平按照每月75000元支付房屋占有使用费，并无不当。因本院已要求黄志峰在2014年3月6日自行收回涉案房产，陈义平应当支付2012年11月起至2014年3月5日的房屋占有使用费1212096元。综上，陈义平上诉无理，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。因黄志峰在二审期间已经收回涉案房产，本院对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决第一项、第四项、第六项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决第二项、第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1735号民事判决第三项为：陈义平应于本判决生效之日起十日内向黄志峰支付房屋占有使用费1212096元；
四、驳回黄志峰的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费的负担，按原判决执行。本案二审案件受理费10550元，由上诉人陈义平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月十五日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。