山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海徐民初字第137号
原告：鲁会。
原告：李桂芝。
二原告委托代理人：王新广，山东息相通律师事务所律师。
二原告委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。
被告：山东鑫沃房地产开发有限公司。
法定代表人：程强，总经理。
委托代理人：江洪明，山东省海宇清律师事务所律师。
被告：徐建祥。
原告鲁会、李桂芝与被告山东鑫沃房地产开发有限公司、徐建祥民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告山东鑫沃房地产开发有限公司委托代理人均到庭参加了诉讼，被告徐建祥经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁会、李桂芝诉称，2013年9月被告山东鑫沃房地产开发有限公司开发建设徐家店国际商城，资金不足，向二原告借人民币75万元用于商城建设。当时双方签订合同约定贷款期限共12个月，自2013年9月18日至2014年9月17日止，被告按照年利率36%向原告支付借款利息，被告徐建祥提供担保。原告借给被告山东鑫沃房地产开发有限公司后，被告山东鑫沃房地产开发有限公司到期后未给付，被告徐建祥也未履行保证义务，为维护原告合法权益特诉至人民法院要求二被告偿还借款本金，并承担本案的诉讼费。
被告山东鑫沃房地产开发有限公司辩称，一、本案从程序上不应当追加徐建祥为被告，理由是：徐建祥至多是本案的参与人是职务行为，被告借款是用于徐家店国际商城建设，那么所借用款项并非用于个人目的，所以不符合最高人民法院关于民间借贷最新解释第23条的规定，不应当列为被告。二、本案从实体上，借款是否交付应当由原告提供证据。三、对于原告主张利息，被告只认可24%，超出部分的利息，被告不认可。四、原、被告签订的相关房产抵押合同属于抵押担保，即使被告未履行合同，原告也不能将担保的房产所有权人直接转移给自己所有。五、双方为办理房产抵押，没有办理备案手续，原告不享有优先受偿权，二原告应分别起诉，不应当并案审理。
被告徐建祥未到庭也未提交答辩状。
经审理查明，山东鑫沃房地产开发有限公司法定代表人为程强，公司地址在海阳市徐家店镇，被告徐建祥为该公司员工。2015年6月30日原告申请追加担保人徐建祥为本案被告，本院依法予以追加。2013年9月18日，原告鲁会与被告山东鑫沃房地产开发有限公司签订一份借款合同，并附有个人房屋抵押合同一份。借款合同约定：甲方：出资方鲁会乙方：借款主（山东鑫沃房地产开发有限公司）一、借款用途、金额、期限、利率、利息交付的约定。（一）借款用途：山东省海阳市徐家店建设项目。（二）借款金额：人民币贰拾万元（三）借款期限12个月，即：自2013年9月18日至2014年9月17日止。（四）借款利率：年利率36%（税后）（五）利息交付：按合同日期结算二、款项划拨上述借款在甲乙双方订立本合同起，到期转入乙方指定账户，或按乙方要求提取现金。三、还款方式（一）一次性到期还款（二）如果合同期内一方要求提出终止合同，需提前一个月向对方提出申请。（三）若合同期内出现单方违约现象（即合同期未满，合作双方有一方提出终止合同），合同本息金额按提出申请日期核算，此款项甲乙双方共同遵守。四、争议的解决本合同遵守中华人民共和国的法律、法规若发生争议：（一）发生争议双方协商解决。（二）协商不成，请有关部分调解。（三）调解不成，向当地人民法院起诉。甲方（签字）鲁会乙方（签字盖章）程强、徐建祥，二人签字上面盖有山东鑫沃房地产开发有限公司印章。签订时间：2013年9月18日。
房产抵押合同记载：抵押权人（甲方）：鲁会抵押人（乙方）：山东鑫沃房地产开发有限公司第一条乙方用作抵押的房产坐落于海阳市留格庄镇金海路北、金田路南、华山街东，土地使用权号海国用（2010）第3024号的半岛御水湾小区26号楼2单元403室面积为79.59平方米及33号楼商铺105.02平方米。第二条根据本合同，甲、乙双方确认：债务人为山东鑫沃房地产开发有限公司；抵押期限为一年，自2013年9月18日至2014年9月17日止。第三条利息（税后年息）36%，乙方应每三个月付一次利息给甲方，不得拖欠。如拖欠按日利息人民币300元的双倍进行补偿。甲方签字：鲁会，乙方（签字）：程强、徐建祥并盖有山东鑫沃房地产开发有限公司印章。合同签订后双方按约履行了借款行为，无异议。
双方签订抵押合同后，被告山东鑫沃房地产开发有限公司又于2013年12月12日、12月26日向原告借款50万元、5万元，其中5万元是李桂芝打到鲁会账户，由鲁会转给山东鑫沃房地产开发有限公司。2015年12月13日，被告山东鑫沃房地产开发有限公司向原告鲁会出具了十份以原告购买房屋形式的收款收据共计为50万元，向原告李桂芝出具一份以原告购买房屋形式的收款收据共计为5万元，此收款收据是原告向被告山东鑫沃房地产开发有限公司借款55万元的一种担保形式，原告并没有购买被告山东鑫沃房地产开发有限公司在海阳市留格庄镇半岛御水湾小区的房产。双方就上述抵押合同及抵押房产也未在相关部门进行备案登记。
由于被告山东鑫沃房地产开发有限公司在约定期限内未归还给原告借款。2015年1月22日被告山东鑫沃房地产开发有限公司与原告鲁会共同签订一份确认书。确认书记载：2013年9月18日、12月12日、12月26日山东鑫沃房地产开发有限公司徐建祥（以下简称乙方）分别向鲁会、李桂芝（以下简称甲方）借款20万元、50万元、5万元人民币，并且用房产抵押、抵押房产如有变动乙方自愿调整同等楼层、同等面积、同等价格的房产给甲方，调整的房产须经甲方认可。乙方承诺于2015年2月15日前还清本息，利息用山东鑫沃房地产开发有限公司开发的留格庄御水湾项目三套70平方米左右的住宅房产抵冲，该房产作为利息偿还。截止到2015年2月15日前如乙方75万本金未能按照偿还，此确认书生效，2015年4月15日前乙方协助甲方办理好一切房产销售手续，房产备案完毕。如在2015年4月15日前未能办理好备案手续，视为乙方违约；如在2015年4月15日前还清，甲方退回抵押房产，但乙方须另外承担未还本金部分的利息，利息按银行同期贷款利息的四倍给付。甲方（签字）：鲁会乙方（签字盖章）：徐建祥并加盖山东鑫沃房地产开发有限公司印章。2015年1月22日
庭审中，原告变更诉讼请求主张要求被告偿还借款75万元及利息267534.25元，利息截止到2015年6月30日，年利率按照20%计算，剩余利息按合同约定计算，并提供借款合同一份、个人房屋抵押合同一份、确认书一份、收款收据十一份、转账凭证一份，活期存款交易流水一份，以上证据用来证实被告山东鑫沃房地产开发有限公司向二原告借款75万元及欠利息267534.25元。
经质证上述证据，被告山东鑫沃房地产开发有限公司无异议，并称被告山东鑫沃房地产开发有限公司确实向原告借款75万元，并收到该款项，且用于商贸城建设。但被告山东鑫沃房地产开发有限公司主张，原告提供的收款收据是双方抵押担保的一种形式，原告并未购买被告山东鑫沃房地产开发有限公司在徐家店镇商贸城开发的房产。双方约定利息过高，超过年利率24%的部分不予以认可，另外徐建祥是职务行为，不应由其来承担责任。
以上事实有庭审笔录、借款合同、个人房屋抵押合同、确认书、转账凭证、活期存款交易流水在卷为凭。
本院认为：被告山东鑫沃房地产开发有限公司向原告借款75万元，并收到75万元本金，其中鲁会借款50万元，李桂芝借款5万元，由确认书、转账凭证、活期存款交易流水予以证实，且被告山东鑫沃房地产开发有限公司对上述证据无异议，对收到二原告的借款75万元也予以认可，本院对上述事实予以确认。双方签订的借款合同中约定的利息为年利息36%，超出24%的规定，对超出部分不予支持。原告鲁会于2013年9月18日借给原告本金20万元，主张利息计算至2015年6月30日，共651天，按照年利率20%计算，符合法律规定，应为7.1342万元。对于2013年12月12日借款50万元，12月26日借款5万元，主张按照年利率20%计算，符合法律规定，应予以支持。原告鲁会、李桂芝主张50万元及5万元的借款截止到2015年6月30日要按照651天计算利息不符合规定，原告鲁会借款50万元应按照566天计算，利息应为15.5068元；原告李桂芝借款5万元应按照552天计算，利息应为1.5123万元。以上借款本金75万元，利息总计为24.1533元。原告请求剩余利息按合同约定计算，因约定高于法律规定不予支持，应按法律规定的利息上限年利率24%计算。
原告主张徐建祥为担保人，而原告提供的借款合同、抵押合同、确认书中均是徐建祥签字并加盖公章，并没有记载徐建祥是担保人，原告提供的上述证据不足以证实徐建祥就是此借款的担保人。原告称徐建祥为借款的担保人主张证据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告山东鑫沃房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告鲁会本金70万元及利息22.641万元（该利息截止于2015年6月30日）。自2015年7月1日起至本判决确定给付之日止的利息按照年利率24%计算。
二、被告山东鑫沃房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告李桂芝借款5万元及利息1.5123万元（该利息截止于2015年6月30日）。自2015年7月1日起至本判决确定给付之日止的利息按照年利率24%计算。
三、驳回二原告对徐建祥的诉讼请求。
四、驳回二原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13958元，由被告山东鑫沃房地产开发有限公司承担13716元，二原告承担242元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 孙贤松
审 判 员 曲孟敏
人民陪审员 刘吉发
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 于振辉