上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第18028号
原告张国华。
被告马蔚文。
委托代理人梁冰。
原告张国华诉被告马蔚文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2015年7月14日、8月6日公开开庭进行了审理。原告张国华、被告马蔚文及其委托代理人梁冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国华诉称，位于上海市浦东新区浦东大道2400-2402号商铺（二层，建筑面积285.48平方米）（以下简称系争房屋）系原告名下物业。2009年6月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，将系争房屋出租给被告，租期六年，从2009年6月20日起至2015年6月19日止，租金为每季度人民币（以下币种同）82，000元，以后逐年递增。双方约定，如被告逾期10天支付租金，原告可以解除合同；被告可以将系争房屋上层转租给他人使用，但必须保证自用一层，否则视为违约。双方还对其他事项进行了约定。合同正常履行至2015年1月底，原告发现被告将商铺转租给廖惠，并拒绝支付租金，原告交涉未果。为维护自身的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令解除原告与被告于2009年6月1日就系争房屋签订的商铺租赁合同；2、判令被告支付自2015年2月1日起至2015年5月31日止的房屋占有使用费126，666元，按每月31，666元计算；3、判令被告支付原告水费及滞纳金12，000元，电费2，130.51元、阁楼楼梯修复费1万元、物业管理费25，500元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告要求变更物业管理费金额为26，500元。
被告马蔚文辩称，因为系争房屋的租赁还牵扯到实际使用人，2402号实际使用人为廖惠，2400号实际使用人为杨艳，被告认为应该追加这两人参加到本案诉讼。诉请2中2400、2402号一楼两户的租金应该只计算到2015年2月26日，因为原告于2015年2月26日已经收回了2400、2402号一楼两户，被告同意按14，000元／月标准来计算2015年2月1日至2015年2月26日期间2400、2402号一楼租金并支付给原告。被告已支付1月16日至4月16日房租给杨艳，杨艳应支付给原告。二楼的实际使用人是廖惠，被告把二楼转租给了廖惠。原告要求的物业费25，500元：二楼欠付2011年4月至2015年4月物业费，500元每月；一楼欠付5个月的物业费，每月500元。被告与原告之间的租赁合同中约定物业费由被告承担。原告要求的水、电费的金额，被告无异议，但认为是实际使用人使用产生的，不是被告产生的，应由廖惠、杨艳承担。不同意承担阁楼楼梯修复费，因为被告与原告签订的第一份租赁合同中明确写明了，原告要求被告加固二楼到阁楼之间的楼梯，之前的木楼梯已经不具备使用价值，是被告在进场装修时，重建了钢结构楼梯，赋予了钢结构楼梯价值。2015年2月26日返还一楼时，钢结构楼梯还在的，被告没有拆除。之后是廖惠拆除的，且认为即使拆除了钢结构楼梯，也没有减损原告的房屋价值或给原告造成损失。
经审理查明：系争房屋登记在张国华、张安妮名下。2009年6月1日，原、被告就系争房屋续签《商铺租赁合同》，约定被告承租系争房屋，租赁期限自2009年6月20日起至2016年6月19日止。合同约定自2014年7月1日起每季度租金为95，000元，其中2014年12月5日应支付2015年1月1日至3月31日租金95，000元，2015年3月5日应支付2015年4月1日至6月30日租金95，000元。合同第四条约定，被告在第一年租赁期前必须预付水、电、物业费保证金25，000元，待租赁期满，结清电话费、电费、物业管理费及其他必须由被告自行负担的费用，并且房屋经原告及物业公司验收合格后，凭保证金收据退款，如被告无违约违章行为，原告应在7个工作日内无息归还本金，如原告有意拖欠则按保证金1%支付滞纳金；被告在租赁期间使用的水、电、电话、卫生、治安、物业管理费以及一切经营活动所发生的费用由被告承担。合同第八条中约定，被告拖欠（支付）租金或保证金累计达十天，原告有权终止合同并收回房屋，被告应立即清场并搬离房屋，并向原告承担违约责任和损害赔偿责任。合同第九条第7项约定，双方当中一方违约，违约方承担违约责任，违约金按当时三个月房屋租金支付给对方，违约方承担违约责任，并不排除对另一方的其他赔偿责任。之后，被告向原告支付租金至2015年1月31日。2015年2月26日，被告将系争房屋一楼钥匙返还原告。
另查明，原告就系争房屋租赁曾收取被告押金25，000元。系争房屋内自2010年11月起至2015年5月止水费共计2，901.10元及2015年3月至5月间电费2，130.51元已由原告缴纳。上海利马物业管理有限公司兴和苑物业管理处于2015年8月4日就系争房屋内物业费欠费出具清单，其中楼上欠费时间为2011年4月至2015年4月，每月500元，共计24，000元；楼下欠费时间为2014年12月至2015年4月，每月500元，共计2，500元。
审理中，原告表示收取的押金应抵扣被告应承担的费用，房屋二楼实际收回时间为2015年6月4日；被告表示同意解除双方之间的租赁合同，原告收回二楼房屋的时间2015年5月底。双方明确系争房屋一楼与二楼部分面积一样，二楼部分可独立进出。
上述事实，由商铺租赁合同、上海市房地产权证、水费账单、电费发票、上海利马物业管理有限公司兴和苑物业管理处出具的材料等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。被告对原告要求解除双方租赁合同并无异议，本院予以准许。被告提出房屋实际使用人非被告，故应追加相关实际使用人，本院认为即使实际使用人非被告，也不影响原告基于租赁合同向被告主张权利，被告与实际使用人之间的纠纷可由被告根据其与实际使用人之间的租赁合同另行主张权利，故对被告的抗辩本院不予采信。对于原告主张的使用费，被告缴纳租金至2015年1月31日，之后2015年2月26日被告将系争房屋一楼返还原告，系争房屋一楼与二楼之间可独立进出，在被告将系争房屋一楼钥匙返还原告后，原告即可实际控制一楼房屋，故其主张一楼房屋返还之后即自2月27日起的房屋使用费，本院不予支持；二楼部分，被告亦确认原告在5月底才实际收回，而其又未提供相关证据证明原告收回二楼部分的实际时间，庭审中原告自认于6月4日收回二楼房屋，故原告主张二楼房屋至2015年5月31日止相关使用费，本院予以支持；对于使用费标准，原告参照租赁合同约定的标准即31，666元每月并无不当，被告提出按照28，000元每月计算缺乏依据，本院不予采信；因双方庭审中确认楼上楼下面积一致，故楼上楼下部分房屋使用费均按照15，833元每月标准计算。对于原告主张的水、电费，系争房屋未区分一楼与二楼用水、用电，但自被告将一楼房屋钥匙交还原告后直至原告另行将系争房屋出租，期间未有证据证明原告实际使用一楼房屋而导致产生相关的水、电，故结合二楼房屋的收回情况，本院有理由相信该水、电费系由被告承租房屋期间实际使用产生，现原告要求被告予以承担，并无不当，但相关的滞纳金并未实际发生，故本院根据原告支付的水、电费据实予以支持。对于物业管理费，二楼部分房屋根据房屋收回情况，原告主张并无不当，本院予以准许；一楼部分，原告已于2月26日收回一楼房屋钥匙，故原告要求被告再行承担一楼部分2015年3月及4月的物业费缺乏依据。原告主张的阁楼楼梯修复费用，双方对于楼梯交付时的情况陈述不一，且原告亦未提供相关证据证明修复费用，故对原告的该请求，本院难以支持。审理中，原告表示对于被告支付的押金应抵付被告应承担的相应费用，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张国华与被告马蔚文于2009年6月1日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付原告张国华租金、房屋使用费77，053.94元（按照31，666元每月标准，自2015年2月1日起至2015年2月26日止；按照15，833元每月标准，自2015年2月27日起至2015年5月31日止，执行时应扣除被告马蔚文支付的押金25，000元）；
三、被告马蔚文于本判决生效之日起十五日内支付原告张国华水费2，901.10元、电费2，130.51元；
四、被告马蔚文本判决生效之日起十五日内支付原告张国华物业管理费共计25，500元（其中楼上部分24，000元，楼下部分1，500元）；
五、驳回原告张国华的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，845.92元，减半收取1，922.96元，由原告张国华负担755.96元，被告马蔚文负担1，167元；财产保全费5，000元，由原告张国华负担1，966元，被告马蔚文负担3，034元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。