湖北省崇阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂崇阳民初字第156号
原告：陈某某，男，1932年8月17日生，汉族，湖北省武汉市人，退休干部，住武汉市汉阳区琴台村35号。居民身份证号：4223251932********。
原告：付某某，女，1936年9月26日生，汉族，湖北省武汉市人，退休职工，住址同上。居民身份证号：4223251936********。系陈某某之妻。
二原告的委托代理人：陈伊玲，湖北顺风律师事务所律师。
被告徐某某，男，1955年11月1日生，汉族，湖北省崇阳县人，无业，住崇阳县天城镇新建中路**号。
委托代理人：雷蕾，湖北顺风律师事务所律师。
被告：陈某某，男，1970年6月30日生，汉族，湖北省崇阳县人，住武汉市汉阳区琴台村**号。
原告陈某�、付某某与被告徐某某、陈某某确认合同无效一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某及原告的委托代理人陈伊玲，被告徐某某及其委托代理人雷蕾，被告陈某某，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某、付某某诉称：原告退休前系原崇阳县建材局局长。崇阳县天城镇新建中路84A202号（门牌号为新建中路84A1单元202房）系原告于1996年出资向单位购买的福利房，二原告对该房屋拥有产权。二原告退休后即回原籍武汉市汉阳区居住，将该房交由儿子陈某某代管，并多次嘱咐被告陈某某对该房可以出租但不得出卖。2012年10月，原告来崇阳体检、看病时得知该房已被儿子陈某某以80000元卖给了被告徐某某。后原告多次找被告协商，要求被告徐某某退还房屋，但始终未达成协议。为此，原告遂提起诉讼，请求判决：一、确认�被告于2012年5月27日签订的房屋买卖协议无效；二、被告徐某某立即搬出位于崇阳县天城镇新建中路的84A202号房屋，并将该房退给二原告；三、本案诉讼费由二被告承担。
原告为证明诉讼请求所依据的诉讼事实，提交了以下证据：
证据1.身份证。证明：原告的身份情况。
证据2.崇阳县房屋所有权证。证明：崇阳县天城镇新建中路84A（原87号）1单元202号房屋所有权人系陈某某和付某某。
证据3.房屋交易协议。证明：陈某某私下与徐某某达成的房屋交易协议，陈某某、付某某没有在协议上签名，此协议无效。
证据4.调查笔录（甘天龙、汪维良的证言）。证明：陈某某、付某某没有卖房给徐某某。
庭审中，原告申请甘天龙、汪维良出庭作证。
甘天龙陈述：我曾经与陈某某系同事，也是邻居，2001年我从建材街搬迁到老民政局小区，陈某某退休后回原籍武汉住去了。2014年前，他每年来崇阳二、三次且来我家。2012年的一天，我经过陈某某的房屋时，见房里亮灯，房外安装了热水器，觉得不正常，经打听知道此房已经卖了，但不知是徐某某买的。同年下半年，我在原崇阳县酒厂门口遇陈某某时，将其房屋被卖的情况告诉了他。
汪维良证明：我与陈某某曾为同事关系。我们原来住一个单元，我住四楼、陈某某住二楼。2003年，我搬迁到别处。2012年底，单位组织我们体检时，陈某某告诉我他的房屋被儿子卖了。
被告徐某某辩称：一、答辩人与被告陈某某均为完全民事行为能力人，具有订立合同的能力，双方于2010年5月27日签订房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，故该房屋买卖协议合法有效。二、被告陈某某与原告之间构成表见代理。从本案来看，被告陈某某虽无直接的代理权，但其与原告陈某某系父子关系，且该房屋自原告陈某某退休后由被告陈某某代管达十六、七年，答辩人应确信陈某某对该房屋的处分有代理权。答辩人向被告陈某某买房时，与原告沟通过买房之事，陈某某的岳母也将买卖房屋一事告知了原告陈某某，而原告并未反对，这表明原告对被告陈某某代理其卖房的追认。三、答辩人系善意第三人。原告陈某某对被告陈某某卖房完全知情，且答辩人在合同生效后支付60000元，又于2011年5月22日支付陈某某10000元，可见答辩人已支付合同对价。且答辩人在被告陈某某腾出房屋给原告后对房屋进行了装修并入住至今，可见答辩人为善意第三人，依法无需返还房屋。
被告徐某某为证明辩称的事实，提交以下证据：
证据1.收条一份。证明：被告徐某某补交了陈某某10000元。
证据2.证人�言（谭军明）。证明：陈某某知道陈某某与徐某某双方协议买卖房屋的情况。
谭军明证明：我是徐某某的女婿。陈某某与徐某某于2010年5月27日签订的房屋交易协议的内容既有打印的字迹，也有笔写的字迹，其中笔写的部分是我写的。付款方式是我约定的。当时双方进行房屋交易时，陈某某当我和我岳父的面打电话征得了在武汉市的陈某某的同意，然后我岳父才付款并装修入住。
被告陈某某辩称：原告诉称属实，同意原告的诉讼请求。
被告陈某某未提交证据。
审理中，本院向崇阳县房管部门调取了原告陈某某的房产证存根，其证明崇阳县天城镇新建中路87号202号房屋系原告陈某某所有，且该证于2010年4月15日登报声明遗失。
当事人的质证意见如下：
㈠对原告提交证据的质证意见。⑴被告徐某某对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但该房产证是2011年5月27日办理登记的，并非原告于1996年就有产权；对证据3的真实性无异议，但被告陈某某于2011年退房给徐某某时，提出房屋卖价较低，徐某某便又补其10000元；对证据4，因原告申请出庭作证的证人均为原告陈某某原属下的工作人员，该证言的证明力弱。甘天龙曾与陈某某是邻居，后其搬迁后，每天从原告房前街上经过，应当知道原告的房屋已卖的情况。⑵被告陈某某对证据1、2、3、4均无异议。
㈡对被告徐某某提交证据的质证意见。⑴原告对证据1无异议；对证据2有异议，谭军明的证言是谎言。⑵被告陈某某对证据1无异议。对证据2有异议，陈某某未向父亲打过电话提卖房的事，协议书上的“陈某某”的名字是陈某某所签。
㈢原、被告对本院调取的证据均无异议。
本院的认证意见如下：
㈠对原告提交证据的认证意见。证据1、2来源合法，被告对真实性均无异议，且与本案待证事实相关，本院予以采信。对证据3，被告对其真实性无异议，且与本案待证事实相关，本院予以采信。对证据4，因证人与原告有利害关系，且其证明的事实不明确，本院不予采信。
㈡对被告徐某某提交证据的认证意见。对证据1，原告与被告陈某某对其真实性均无异议，且与本案待证事实相关，本院予以采信。对证据2，因证人与被告徐某某有利害关系，其证言本院不予采信。
㈢本院向崇阳县房管部门调取的证据，原、被告均无异议，且与本案待证事实相关，本院予以采信。
本院根据认证的结果，结合庭审调查的事实，查明以下事实：
原告陈某某系被告陈某某父亲，于1996年购买了位于崇阳县天城镇新建中路的84A（原87号）1单元202号一套房屋，并办理了房产证。后因该证遗失，原告于2011年5月27日补办房产记，房产为原告陈某某、付某某共同共有。原告陈某某退休后于1998年回原籍武汉市汉阳区居住生活，上述房屋一直由被告陈某某居住和出租。2010年5月27日，被告陈某某以其父亲陈某某（甲方、卖方）的名义与被告徐某某（乙方、买方）签订了一份《房屋交易协议》，双方约定，1、甲方将座落于天城镇新建中路87号原建材局宿室楼二栋的100平方米的商品房销售给乙方，金额为80000元。2、付款方式：在双方达成协议并签字后，乙方付60000元作为订金，房产证转交给乙方时再付20000元余款，转交房产证的期限不超过12个月。3、甲方必须将房屋相关的一切手续提供给乙方，并配合乙方做好过户的相关手续。4、以上条款甲乙双方愿共同遵守，如房产证一直不到位，乙方要求退房，由甲方补偿乙方5000元。5、本协议自签字日起生效。被告陈某某在甲方（卖方）处签“陈某某”，并签写“陈某某代办”；被告徐某某在乙方（买方）处签名。协议签订后，被告徐某某付给被告陈某某60000元。2011年5月22日，因被告陈某某认为房屋卖价低，被告徐某某付给被告陈某某10000元，被告陈某某承诺于2011年7月办理房产过户手续。被告徐某某付款后对房屋装修并入住至今，但买卖双方未办理房产过户登记。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，虽然房屋是原告陈某某所有，但被告陈某某系以其父亲陈某某的名义签订房屋买卖合同将房屋出卖给被告徐某某，并非以其自己的名义卖房，该房自原告陈某某退休回武汉市居住后直至房屋交易前一直由被告陈某�居住和出租，且被告徐某某买房后对该房屋装修并入住多年，但原告自二被告签订房屋买卖合同直至其提起诉讼时期间三年多时间里，并未主张权利，从上述事实可以推断被告陈某某卖房构成表见代理，其后果由被代理人原告陈某某承担，故原告请求确认房屋交易协议无效，并请求被告徐某某向原告退房的请求，本院不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告陈某某、付某某的全部诉讼请求。
案件受理费500元，由原告陈某某、付某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审 判 长 程 天 华
审 判 员 �黄攀峰
人民陪审员 张 继 房
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 饶 熙