沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁西民二初字第2696号
原告侯宝国，男，1944年11月25日出生，汉族，住址沈阳市铁西区×××。
身份证号：×××
委托代理人张春，系新华法律服务所法律工作者。
原告汪素兰，女，1943年10月26日出生，汉族，住址沈阳市铁西区×××。
身份证号：×××
委托代理人张春，系新华法律服务所法律工作者。
被告杨国均，男，1973年11月20日出生，汉族，住址江苏省海安县×××。
身份证号：×××
委托代理人徐晓峰，系辽宁凯临律师事务所律师。
被告白志成，男，1957年11月22日出生，汉族，住址沈阳市铁西区×××。
委托代理人张美尊，系辽宁凯临律师事务所律师。
第三人侯英武，男，1976年5月15日出生，汉族，住址沈阳市铁西区×××。
原告侯宝国、汪素兰与被告杨国均、白志成、第三人侯英武确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯宝国、汪素兰及其委托代理人张春、被告杨国均委托代理人徐晓峰、被告白志成及其委托代理人张美尊、第三人侯英武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告侯宝国、汪素兰诉称，原告儿子侯英武（即第三人）为被告杨国均介绍投资一建筑工程项目，被告杨国均交给施工单位×××元，后杨国均多次找侯英武要求归还该笔欠款，并对二原告不断滋扰，二原告无奈在杨国均的强迫下将二原告名下的位于沈阳市铁西区×××房屋抵押给杨国均，以此要求侯英武在一年内还款，但在办理抵押手续时被告知不能办理抵押，故二原告与杨国均办理了委托买卖公证。公证当日杨国均为二原告出具了承诺书，其承诺在一年内不得处理该房屋，但杨国均在原告不知情的情况下于2014年3月31日将房屋更名到了被告白志成的名下，故诉至法院，请求判决被告杨国均与被告白志成的存量房买卖合同无效，并将该房屋恢复至二原告名下。
被告杨国均辩称，二被告签订的房屋买卖合同是基于原告对杨国均的公证委托，杨国均在委托权限内出卖该房屋是合法有效的，且原告对买卖房屋一事充分知晓并同意的，事后还为被告出具了腾房保证书。被告出具的关于不在委托期限一年内出卖涉案房屋的承诺应属无效，因公证委托书中明确了委托人不得签署任何与本委托内容相抵触的文书，且承诺书与委托书签署日期为同一天，但是其内容为不得在一年之内卖房，与委托书内容矛盾，显示公平，应属无效的承诺。原告应当举证证明该房屋买卖合同存在的无效情形，本案被告白志成是善意第三人，原告无权主张合同无效及要求返还房屋。
被告白志成辩称，同意杨国均的答辩意见。我方购买该房屋通过了房产局相关的规定，手续合法，并且支付了相应对价，取得了房屋所有权证件，对于原告与被告杨国均之间的争议与我方无关，我方系善意取得。
第三人侯英武辩称，2013年10月14日，我方与杨国均做了房屋的抵押公证，杨国均承诺在一年内不卖房不过户，否则给我×××元的赔偿。
经审理查明，第三人侯英武与被告杨国均系朋友关系，双方因介绍工程事由产生债务纠纷，杨国均主张侯英武欠其×××元。后因杨国均向侯英武催要该笔钱款，原告侯宝国、汪素兰于2013年10月14日以公证委托的方式将其二人名下的位于沈阳市铁西区×××房屋委托给被告杨国均代为出售，以保证侯英武向杨国均还款，公证委托书约定期限为2013年10月14日至2014年10月14日。被告杨国均于公证委托当日作出承诺书，其主要内容为：因杨国均要求侯英武退还投资款×××元，侯英武暂拿不出此款，经与侯宝国、汪素兰协商，将其二人所住房屋抵押给杨国均做还款信誉抵押，还款期限为一年，并且杨国均承诺在期限内不处理该房产，如到期未还款杨国均有权处理该房产。2014年3月31日，杨国均代理侯宝国与白志成签订房屋买卖合同，将上述房屋以×××元的价格出售给了白志成，白志成通过房产局资金监管程序支付购房款后于2014年4月16日取得该房屋的所有权证。2014年10月15日案外人白雪报警，要求侯宝国、汪素兰搬出涉案房屋，侯宝国于当日出具保证书，内容为“2月之内还钱不还自动退出，房产退出”。现涉案房屋由二原告占有居住。
另查明，原告侯宝国、汪素兰系第三人侯英武的父母，被告白志成系被告杨国均的岳父，杨国均收到白志成支付的购18万元房款后并未将该笔欠款给付侯宝国、汪素兰。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证、存量房买卖合同、公证委托书、资金监管确认书、承诺书、保证书、报警记录，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债权时抵押财产归债权人所有。本案中，虽然二原告将涉案房屋公证委托给被告杨国均代为出售，但是二原告作出此行为的原因是因其儿子侯英武与被告杨国均存在债务纠纷，并非基于出卖涉案房屋的意愿，结合被告杨国均出具的承诺书的内容，可知二原告是以公证委托的形式将涉案房屋抵押给被告杨国均，用以担保其子侯英武偿还债务。因公证委托书的内容约定了被告杨国均有权在一年的时间内代为处分涉案房屋，是对抵押物的权属变更做了变相的约定，应属变相不动产流质条款，因与法律规定相违背，应认定无效。
关于被告杨国均辩称，其与被告白志成签订的房屋买卖合同是基于二原告的合法授权签订的，应当合法有效，且原告侯宝国出具了腾房保证书，证明二原告对房屋买卖一事是知晓并同意的，保证书应当是对被告卖房一事的追认。本院对此认定的理由同上，不再赘述，故不予采纳。
关于被告杨国均辩称，其出具的承诺书内容与公正委托事项相矛盾，公证委托书中明确了委托人不得签署任何与本委托内容相抵触的文书，且承诺书与委托书签署日期为同一天，但是其内容为不得在一年之内卖房，与委托书内容矛盾，显示公平，应属无效的承诺。因该承诺书的内容是被告杨国均单方面作出，而不是委托人（即二原告）签署，虽然承诺一年内不卖房的内容与公正委托的内容相矛盾，但并不违反公证委托书对委托人的限制约定，且从该承诺书内容可知公证委托书的目的是对侯英武所负债务的抵押担保，故对于被告杨国均的该项抗辩理由本院不予采纳。
关于被告白志成辩称，我方系通过合法手段购买涉案房屋，并支付了相应对价，取得了合法的房屋产权证件，系善意取得。房屋买卖合同中，双方的买卖行为应符合日常生活中房产交易的普遍习惯。被告白志成作为买方，在购房之前应当对其要够买的房屋作必要的了解，虽然其称在交易前看过涉案房屋，但并未能就此举证证明，故本院对其主张不予认定。涉案房屋至今一直由二原告占有居住，被告白志成作为被告杨国均的岳父，仅凭对授权委托的信赖，对实际查看房屋的义务怠于行使，且未与实际房主进行购房交涉亦不符合常理，主观上构不成善意，故对被告白志成作为善意取得人的抗辩本院不予支持。
关于第三人侯英武辩称，被告白志成知晓其与被告杨国均之间的债务纠纷，案外人白雪承诺一年不过户、不卖房，否则给我20万的违约赔偿，以及被告杨国均和白雪不给我收据原件，致使我无法向公司协调要款的理由，因其未能举证证明白志成明知其与杨国均之间的债务纠纷，白雪并非本案当事人，且其帮助杨国均协调要款事宜与本案无关，故不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
原告侯宝国、汪素兰与被告白志成签订的关于沈阳市
铁西区×××房屋的存量房买卖合同无效；
被告白志成应于本判决生效后三十日内将沈阳市铁西
区×××房屋恢复至原告侯宝国、汪素兰名下；
驳回原被告其他诉讼请求。
案件受理费×××元，保全费×××元，总计×××元，由被告杨国均、白志成承担。被告杨国均、白志成对该笔费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 治
代理审判员 秦 木
人民陪审员 白 玉
二〇一五年五月十八日
书 记 员 左洁文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。