广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民一初字第845号
原告南宁市康业物业服务有限责任公司。
法定代表人张丽。
委托代理人王新肖。
委托代理人胡红京。
被告张宁江，男。
委托代理人张婕。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉被告张宁江物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月18日公开开庭进行了审理。原告南宁市康业物业服务有限责任公司的委托代理人胡红京、王新肖，被告的委托代理人张婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司诉称：被告向开发商南宁市西部时代房地产开发有限责任公司购买了“江南新兴苑”小区花之海组团6栋××号房（103.12平方米），接开发商入伙通知于2003年10月22日如期办理了入住手续，按时交付物业管理各项费用至2010年3月份。随后从2010年4月份至2012年9月份产生29个月的物业费、房屋维修基金、城市垃圾处理费、水费、水公摊、电公摊，被告无故拒不支付。依我公司与开发商签订的《“江南新兴苑”前期物业服务合同》第28条的约定，被告应付的物业管理服务费用按月交纳，应在每月1日至当月底付清当月各项费用，对小区接受物业服务的业主欠费逾期三个月的有权通过法律途径解决，何况每月我公司都向被告送达了《缴费通知单》及不定期在其房门上留有《催款通知》。被告的行为违反了国务院公布的《物业管理条例》第6条第2款第（1）项、第7条第（5）项、第21条、第22条、第23条第2款，第42条第1款及国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第15条和自治区物价局、建设厅制定的《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第3条、第18条的规定。为维护原告及小区广大业主的权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付拖欠原告的物业费1299.2元，城市垃圾处理费224元，房屋维修基金145.6元，水费636元，电公摊78.5元，水公摊82.9元，违约金3264.77元（按每日千分之三计到2012年9月30日止，以后另计）。合计5730.97元；2、被告承担本案的一切诉讼费用。
原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告向开发商购买“江南新兴苑”小区花之海组团6栋3单元××号房，被告系争议物业费房屋的业主；2、身份证复印件，证明被告的身份情况；3、入住通知书，证明被告已入住“江南新兴苑”小区花之海组团6栋3单元××号房；4、催费函和律师函，证明原告已向被告催收物业费；5、《“江南新兴苑”前期物业服务合同》，证明原、被告在前期物业服务中的权利义务；6、南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表（附南价格（2008）222号批复），证明2003年3月18日被告房屋的物业服务费按建筑面积0.45元／㎡·月计；7、南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，证明原告诉请城市生活垃圾处理费的依据；8、《关于调整南宁市城市污水处理费的通知》、《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，证明原告诉请水费的依据；9、南价格（2005）145号《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》，证明原告收取物业服务费用的依据；10、小区公摊水费公示、小区公摊电费公示，证明原告已支付公用水电费用，被告应依约支付给原告；11、企业变更通知书，证明原告企业变更情况。
被告张宁江辩称：一、被告是于2003年10月22日入住江南新兴苑花之海6栋3单元××号房，对于2006年原告与开发商签订的《“江南新兴苑”前期物业服务合同》从不知晓。二、即使《“江南新兴苑”前期物业服务合同》有效或者双方形成事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同的约定，原告违约在先。1、原告违反了《江南新兴苑前期物业服务合同》第五条之约定，被告自入住以来，不断发现被告楼顶、墙壁存在严重的质量问题，漏水渗水非常严重，被告不停申报保修，但直到今日漏水现象依然严重。原告也向被告提出维修方案，但在维修费用上，原告只同意出一小部分资金，绝大部分资金由被告支付，被告认为原告的维修方案不合理、不公平，在多次协商后，被告从2010年6月起暂停交纳物业管理费。另外小区的外墙开开裂现象、楼道内墙墙脱落，物业也没有及时维修。2、物业公司违反《江南新兴苑前期物业服务合同》第十二条之规定，原告入住以来，小区安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃事件，甚至严重到一次被盗三、四户，被告也是受害者之一，原告对此负有责任，3、原告违反《江南新兴苑前期物业服务合同》第八、九、十、十一、十二条之约定，对小区的管理和维护没有尽职尽责。小区的消防通道长期实行车辆停放而无人管理，主路两旁停车造成路面狭窄，造成小区业主出入不便，存在消防安全隐患；车辆停放在绿化带上、人行走廊上，破坏树木花草和公共设施；照明设备损坏不及时修复，不分路段昏黑无光，使得行人、住户没有安全感；绿化区域杂草丛生，小区环境脏、乱、差，大部分垃圾箱损坏无人管，蝇蚊乱飞；小区内随意施工和维修养护不当，小区路面损坏不及时修补铺平，容易造成老人小孩的伤害。三、《江南新兴苑前期物业服务合同》中的违约金条款属格式合同的条款，由于原告没有履行说明的义务，该条款应是无效的。同时，根据有关法律规定，原告要求违约金的比例明显过高，法院应当按业主的请求予以调整。四、由于物业管理费、消费、垃圾费等费用实行捆绑收取，拖欠水费及垃圾费也被告的之举。综上，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业报务费用和滞纳金，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告提供如下证据：1、报修回执单，证明针对被告房屋顶层的漏水现象，被告已向原告报请维修；2、照片，证明被告房屋的楼顶存在渗漏，原告没有尽到修理房屋漏水问题的义务；3、接受刑事案件回执单，证明原告没有尽到治安管理的义务，导致被告家中财物被盗；4、照片，证明原告管理的小区存在严重瑕疵。
根据原告的陈述和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原告请求被告支付物业费、水费、城市生活垃圾费及水电公摊费是否有事实和法律依据？2、原告诉请被告支付违约金是否有事实和法律依据？
经审理查明：原告原企业名称为南宁市康业物业管理有限责任公司，成立于2004年6月30日，具有物业管理的经营范围及资质。2011年6月27日，该企业经工商登记，名称变更为南宁市康业物业服务有限责任公司。2006年1月1日，南宁市西部时代房地产开发有限责任公司与原告签订一份《前期物业服务合同》，委托原告在江南新兴苑小区物业管理阶段实施物业管理服务事项，合同有效期自合同签订之日起至业主委员会成立之日并选聘物业管理公司、签定新的物业管理服务协议之日止；物业管理服务费的收费标准在取得物价主管部门审批收费标准前，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，原告有权停止向该业主（或使用人）提供物业管理服务，对欠费逾期3个月的，原告有权采取法律手段处理。合同约定自用水费按业主或使用人实际发生金额据实代收，公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户或按建筑面积分摊收取。合同还约定业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取。2006年3月9日，南宁市西部时代房地产开发有限责任公司与原告签订《补充协议书》，约定将原双方签订的江南新兴苑前期物业服务合同第二十八条第3项第（1）点：从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金修改为：从逾期之日起每天按物业管理费的千分之三交付违约金。2008年11月4日，南宁市物价局（2008）222号《关于“江南区新兴苑”物业服务收费标准的批复》核准“江南区新兴苑”的住宅物业服务费为每平方米（建筑面积）每月0.45元，该批复注明的有效期为自2008年10月28日起至2010年10月31日止。2003年7月9日，南宁市人民政府作出南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》，其中规定城镇居（村）民以户为单位收取2007年7月10日起按8元／户·月收取。按照南宁市城市供水价格价目表和桂价费（2010）392号文件规定，2010年之前居民生活用水为每立方米1.88元，2010年1月-11月居民生活用水每立方米2.28元，2010年12月起居民生活用水每立方米2.29元。
被告是“江南新兴苑”小区花之海组团6栋××号房的业主，房屋建筑面积103.12平方米。被告入住后，自2010年6月至2012年9月，没有交纳物业管理费、城市垃圾处理费、房屋维修基金，并欠交水费636元，水公摊费34.4元、电公摊费78.5元。
另查明，江南新兴苑”小区至今未成立业主委员会。至本案开庭审理之日即2013年6月18日，原告一直为“江南新兴苑”小区提供物业管理服务，从未中断。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，原告是依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，现“江南新兴苑”小区未成立业主委员会，故原告仍应当按照合同约定履行管理服务职责，被告作为“江南新兴苑”小区的业主，也应当按照合同约定，向原告交纳有关物业管理费及相关费用。现被告既已享受原告提供的物业服务，就应当支付物业管理费用及相关费用。原告要求被告支付物业管理费理由正当，应予以支持。被告辩称其对前期物业服务合同从不知情，不认可原告为合法合格的物业公司管理“江南新兴苑”小区，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，被告的抗辩理由不成立。退一步说，就算原告与开发商没有签订前期物业服务合同，但原告一直对“江南新兴苑”小区提供物业管理服务，被告在庭审中也认可这一事实，双方也可基于此而形成事实上的物业服务合同关系，根据公平原则，被告也应当向原告支付物业管理服务费及相关费用。故对被告的辩解，本院不予采信。
被告还提出原告没有尽到物业管理的责任，未能对其房屋顶层漏水的问题进行维修，并且小区治安、环境卫生等存在严重问题，故其不交纳物业管理费等相关费用。但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如原告确实存在没有尽到物业管理责任的情况，被告可通过协商解决或者通过其他合法途径敦促原告按约履行义务，而不能以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。故被告之辩解并无法律依据，本院不予采信。
原告诉请的物业管理费经过物价部门核准，物业管理费调整为按0.45元／㎡收取，原告以此作为计算标准有事实依据，本院予以支持，被告每月应交的物业管理费为46.4元，则从2010年6月起至2012年9月欠被告应交纳的物业管理费为：46.4元／月×28个月＝1299.2元。
原告诉请被告支付城市垃圾处理费，并提交了《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》作为依据，本院对原告该项诉请244元城市垃圾处理费依法予以支持。
原告要求被告支付房屋维修基金的问题。根据《前期物业服务合同》约定的“业主委员会成立前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取”，原告的此主张合法有据，本院予以支持，故被告应支付原告房屋专项维修基金为145.6元。
原告收取水费、水公摊费、电公摊费是依合同约定履行代收义务，合理有据，本院同样予以支持。根据相关文件规定和被告房屋的水表读数，被告欠交的水费应为636元，本院对原告的主张予以支持；被告欠交的水公摊费为82.9元，有原告提交的每月水公摊明细为据，本院予以支持。电公摊费78.5元，原告提交了每月的电费公摊明细作为依据，本院予以支持。
关于违约金的收取问题。《前期物业服务合同》约定“逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金”，以及补充协议中“合同第六章第二十八条第4项第（1）点中所述的‘滞纳金’修改为‘违约金’”的约定，此两条款系针对逾期交纳物业综合服务费的行为所作出的约定。被告未履行按时向原告交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管理服务费的，给原告造成的应为利息损失，现原告主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30％，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计付。则被告欠交2010年6月至2012年9月物业服务费的违约金，应以月应缴纳的物业综合服务费46.4元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。城市生活垃圾处理费、水费、水公摊费、电公摊费，这些费用为原告代收代缴，被告迟延履行交付义务为原告带来的损失仅相当于同期银行贷款利息，其请求按日千分之三计算无法律依据，可按同期银行贷款利率予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年6月至2012年9月的物业管理费1299.2元；
二、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年6月至2012年9月的城市生活垃圾处理费224元；
三、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年6月至2012年9月的房屋维修基金145.6元；
四、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年5月至2012年9月的水费636元；
五、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司水公摊费82.9元（其中2010年5月至2012年9月的绿化水公摊34.4元，2011年4月至2012年9月的住宅水损48.5元）；
六、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2010年4月至2012年9月电公摊费78.5元；
七、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司物业管理服务费逾期付款违约金（违约金计算：自2010年6月至2012年9月，以每月应交物业管理费46.2元作为计算基数，从当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业管理费之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计取）；
八、被告张宁江支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司城市垃圾处理费、房屋维修基金、水费、水公摊费、电公摊费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交费用数额作为计算基数，从当月上述费用应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清上述费用之日止，按同期银行贷款利率计取）；
九、驳回原告南宁市康业物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告张宁江负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 尧
人民陪审员 刘菊焜
人民陪审员 周荣贵
二〇一三年七月二十四日
书 记 员 罗森文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原告不能自行收集的证据，或民法院认定审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。