上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第425号
原告季洪。
委托代理人于泷，上海浦瑞律师事务所律师。
委托代理人李梦，上海浦瑞律师事务所律师。
被告郭金林。
委托代理人高锖，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告季洪与被告郭金林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2014年5月20日公开开庭进行审理，原告季洪之委托代理人于泷、被告郭金林及其委托代理人高锖到庭参加诉讼。2014年6月11日，本院组织第二次庭审，原告季洪及其委托代理人于泷、被告郭金林及其委托代理人高锖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季洪诉称，2013年10月26日，原、被告签订编号为1874532的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告将其所有的坐落于上海市嘉定区宝翔路XX弄XX号XX室房屋（下称“涉案房屋”）出售给原告，房屋建筑面积123.34平方米，转让总价款为2600000元。合同约定原告在签约后支付首付款1050000元，被告收到首付款后在最短时限内还清所欠抵押权人的借款，第二期房价款1530000元由原告申请银行贷款支付，若贷款不成或金额不足，则在办理过户送件手续当日由原告付清第二期房款或差额款，在双方办理过户手续并将房屋实际交付后，原告支付尾款20000元。签约后，原告按约支付首付款1050000元及补贴款450000元，并由居间联系办理贷款申请手续。2014年1月17日，原告代被告缴纳税费139100元，在此过程中，被告提出若原告购买其家具，则可以提前交付房屋，故原告在支付48000元家具款后，于2013年底实际入住涉案房屋。然后被告在收取款项后，并未及时偿还所欠银行贷款、涤除抵押，直至原告起诉日，涉案房屋的抵押权仍未涤除。在原告申请贷款期间，被告从未对贷款进程提出异议，对过户时间从来不提。2014年3月18日左右，被告致电原告称房价上涨、等不及贷款，希望原告自筹资金直接付款。原告于2014年3月20日凑足第二期房价款后致电被告表示可以付款，但被告却要求原告另付总房价款20%的违约金再考虑过户事宜。之后原告书面催告被告履行过户义务，遭被告拒绝。原告认为，被告未按约履行注销抵押之义务，亦不协助办理过户义务，应属违约。故原告诉至法院，要求判令：1、被告继续履行合同义务，将嘉定区宝翔路XX弄XX号XX室的产权过户至原告名下；2、被告向原告支付自2014年3月30日至判决生效之日止的违约金（按原告已付款1500000元的日万分之五计算，暂计10万元）。
被告郭金林辩称，不同意原告所有诉请。一、原告没有及时向银行申请贷款，至今亦未支付第二期房价款，被告按约有权解除合同，原告要求继续履行缺乏事实依据。二、原告主张违约金缺乏依据，因原告未及时支付第二期房款导致没有过户，原告违约在先。2014年3月18日，被告已经解除合同，原告在此之后筹集资金、要求履行合同没有依据。
经审理查明，2013年10月26日，原、被告签订编号为1874532的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告将其所有的涉案房屋出售给原告，房屋建筑面积123.34平方米，转让总价款为2600000元。双方确认在2014年1月25日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方（原告）未按合同约定期限付款的，双方同意按下列第三款……（三）自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七天，乙方除应向甲方（被告）支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，乙方承担总房价款20%的赔偿责任。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的双方同意按下列第三款内容处理……（三）自甲方应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算直至实际交付日，逾期超过七日仍未交付的，乙方有权单方解除合同。附件三对付款进行约定，1、甲、乙双方签订本合同当日，乙方支付首期房价款950000元，合同签订前已付定金100000元亦转为首付款，共计首付款1050000元，甲方确认用于本附件第2条所述用途。2、甲方应于抵押权人许可的最短时限内，将首期房价款用于全额还清甲方尚欠抵押权人的借款（首付款若有不足，由甲方自行补足），从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书等材料交中介公司办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向银行申请贷款的方式支付第二期房价款1530000元，乙方应于签订合同后七日内申请，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额部分支付甲方。
2013年9月14日前，原告支付购房定金100000元。2013年10月27日，原告支付首付款950000元及装修补偿款450000元。2013年11月17日，被告将涉案房屋交付原告居住使用，原告向被告支付家具补偿款48000元。2014年1月17日，双方至税务部门办理了涉案房屋转让纳税手续，原告代被告缴纳营业税等税费139100元。2014年2月19日，被告向抵押权人中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行还清所欠贷款，并取得了抵押登记证、注销登记申请书等注销抵押登记所需材料，但未办理抵押注销事宜。2014年3月18日被告委托其母亲王林峰致电原告，要求解除双方签订的买卖合同，原告未予同意。2014年3月20日，原告致电王林峰表示同意一次性现金支付余款，希望继续履行合同，王林峰表示仍需解除合同。同年3月25日，原告通过邮政EMS方式向被告及中介人员宋某某发送书面《催告函》，要求被告务必于3月31日前与原告办理交易过户等手续，同时原告仍将继续履行合同约定的付款等义务。3月29日，被告亦通过邮政EMS向原告发送《解除合同通知函》，称即日起解除双方签订的房地产买卖合同。此后，因双方协商不成，原告诉至法院。
另查，1、原、被告一致确认涉案房屋转让价为2600000元（不含装修款450000元及家具补偿款48000元），原告已付房款1050000元，尚欠款1550000元。2、原告曾分别于2014年3月21日、22日、23日筹措资金910506.38元、587804元、50082.13元，合计1548392.51元。原告表示，若法院判决继续履行合同，则其愿意在过户同时一次性付清余款。3、原、被告一致确认合同约定的送件手续即指向交易中心递交过户申请手续。4、被告当庭确认其已从涉案房屋抵押权人取得注销抵押登记的全部材料，涤除抵押并无障碍，若法院判决继续履行合同，被告愿意涤除抵押、协助过户。
以上事实有《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、收款收据以及银行转账凭证、《解除合同通知函》以及快递详单、《催告函》以及快递详单、短信记录、通话记录、银行卡明细账、调查笔录、抵押登记证复印件等书证以及当事人的当庭陈述、证人证言为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后双方均应按约履行。本案中，被告抗辩不同意继续履行的理由为，原告未按期支付第二期房款，合同已于2014年3月18日经被告主张而解除，但被告并无行使单方解除权之法律依据。且按照合同约定，若原告贷款未获通过或未全额审核通过，双方应于三个工作日内办理送件手续，原告于送件当日将第二期房价款全额或差额部分支付被告。现原告在接被告方通知后两日内即表示可一次性付款，且原告已实际筹得资金并要求办理过户手续，表明原告具有继续履行合同的能力和诚意。被告拒不涤除抵押、协助办理过户的行为应属违约。现涤除涉案房屋之抵押并无其他障碍，原告要求被告继续履行合同、支付迟延履行之违约金应属合理。过户同时，原告应支付剩余房价款1550000元。关于违约金金额，结合被告已将房屋实际交付原告使用的客观情况，本院酌定违约金为30000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告郭金林应于本判决生效之日起十日内涤除上海市嘉定区宝翔路XX弄XX号XX室房屋的抵押登记，并协助原告季洪办理该房屋的产权过户登记手续；
二、原告季洪应于本判决生效之日起十日内支付被告郭金林剩余房价款1550000元；
三、被告郭金林应于本判决生效之日起十日内支付原告季洪违约金30000元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担805元，由被告负担345元（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年十月十七日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。