河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终1206号
上诉人（一审被告）支广文，男，1954年1月22日生，汉族。
委托代理人侯巍。开封市禹王台区菜市办事处医院街社区居民委员会推荐。代理权限为一般授权代理。
被上诉人（一审原告）孙丽亚，女，1963年8月15日生，汉族。
孙丽亚因与支广文租赁合同纠纷一案，于2014年9月2日起诉至开封市禹王台区人民法院，请求判令解除租赁关系，支付租金、违约金、返还房屋及物品并承担诉讼费用。禹王台区人民法院于2016年1月29日作出（2014）禹民初字第716号民事判决。支广文不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2008年10月15日，孙丽亚、支广文签订租赁合同一份，约定：孙丽亚将其位于本市禹王台区医院西街12号房屋（土地使用面积485.86平方米、房屋建筑面积374.23平方米）租赁给支广文使用经营浴池，租期自2008年10月15日至2011年4月15日止，每十二个月租金14000元。合同到期后，双方于2011年10月1日重新签订租赁合同一份，支广文继续租赁孙丽亚在本市禹王台区医院西街12号房屋，约定：租期一年，自2011年10月1日至2012年9月30日止，租金14000元，每6个月交7000元，支广文交给孙丽亚保证金3000元，拖欠租金累计达30日，支付违约金20000元，支广文在承租期间负责对承租房屋及设备的维护及修缮（房屋漏雨等），房屋及院落主题结构未经孙丽亚同意不得改变，租赁期间届满，支广文要求续租，必须在租赁期届满三个月之前书面通知孙丽亚，经孙丽亚同意后，双方重新签订租赁合同。该合同租赁期间届满后，双方未再续签合同，支广文仍继续使用该房屋。后支广文起草房屋租赁协议书一份，内容为：支广文装修垫资款今后冲抵租金，租期20年，自2013年1月1日起至2033年1月1日止，或者直到国家有政策强行拆除改建为止；租金每年14000元，分多次冲顶完后支广文按本协议的约定交纳租金直到房屋拆除不能涨价。支广文将该合同交给孙丽亚，孙丽亚未签字认可。
2014年7月25日，孙丽亚在支广文租房处张贴告知书，内容为：“支广文：本浴池房屋租赁合同，于2012年4月30日到期终止。因你方长期拖欠房租，双方多次协商达不成协议，拒签合同。故请于本告知之日起五日内，将此房你方物品清理搬出。自合同到期至今，你方债务纠纷自行处理。特此告知”。
另查明，自2012年10月份起，支广文未交付给孙丽亚租赁费。以上事实，有房地产权证、租赁合同、告知书等及当事人陈述在卷为证。
一审认为，双方于2008年10月15日、2011年10月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。且双方均已按合同的约定履行了各自义务。根据《合同法》的相关规定，合同当事人的法律地位平等，在订立合同过程中，应遵循平等、自愿、公平原则，须就合同条款充分协商，在达成一致意思表示的前提下订立合同，任何一方不得将自己的意思强加给另一方。庭审中支广文辩称，其起草的房屋租赁协议交给孙丽亚后，孙丽亚二年未找过支广文，应视为孙丽亚默认了合同内容。孙丽亚收到支广文起草的房屋租赁协议后未签字认可，双方对合同的条款并未达成一致意见，该合同未依法成立，不具有法律效力。故对支广文的抗辩，不予支持。2012年9月30日合同到期后，双方未再续签合同，但支广文仍继续占有、使用租赁房屋，孙丽亚未提出异议，双方之间形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，双方应当按照原合同的约定履行各自义务。2014年7月25日，因支广文拖欠租金，孙丽亚在支广文租房处张贴告知书，至今支广文未交付租金。根据《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案在审理中，经调解双方仍达不成一致意见。故孙丽亚要求解除与支广文租赁合同的请求，理由成立，予以支持。支广文自2012年10月1日至今未履行给付租金义务，根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故孙丽亚要求支广文按合同约定支付违约金20000元，并自2012年10月1日起至支广文实际腾房之日止，给付房屋占用费的请求，予以支持。孙丽亚要求按每月1333.33元支付房屋占用费，因未提交有效证据予以证明，故参照孙丽亚、支广文签订租赁合同每年租金14000元，每月按1166.66元的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除孙丽亚与支广文的房屋租赁合同。二、本判决生效后六十日内，支广文将位于开封市禹王台区医院西街12号的房屋腾出交付给孙丽亚。三、本判决生效后十日内，支广文支付孙丽亚违约金20000元；并自2012年10月1日起至支广文实际腾房之日止，按每月1166.66元的标准支付给孙丽亚房屋占用费（履行时扣减支广文已交纳的3000元保证金）。四、驳回孙丽亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1350元，孙丽亚负担50元、支广文负担1300元。
支广文上诉称，上诉人在2007年就签订了房屋租赁协议，并且每半年交纳一次房租，租金为七千元。2012年合同到期后，上诉人就拟定了房屋租赁合同协议书，上面明确显示：该合同经甲乙双方看过后，在60天内对方未提出异议的，合同生效。按照我国《合同法》第三十七条的规定，采取书面形式定义合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被上诉人已经在言词证据中说明自己已经接受以上条款，并且在接到合同之后两年之久都未再提及对合同有异议之事，该特别合同书早已生效且双方已经履行两年多，应当视为默认合同，该合同应当认定为继续履行，而不是终止合同，腾出房屋。对于违约金，更不应当由上诉人承担。合同应继续履行，不存在违约金的说法。一审对上诉人言词证据不予认定错误。上诉人为该浴池装修花去30多万元，且大部分为借款，一审判决将导致上诉人生活困难。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。
孙丽亚答辩称，一审法院审理的很正确，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的理由不能成立，请求法院二审驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。
本院认为，合同是当事人双方在平等、自愿的基础上实施的意思表示一致的民事行为。当事人双方在订立合同时的法律地位是平等的，所作的意思表示应是自主自愿的。本案中，上诉人支广文在双方租赁合同期满后，虽然单方拟定了约定双方义务的《房屋租赁合同协议书》及《补充协议书》，但出租人孙丽亚并未在协议书上签字认可，未经对方确认、意思表示一致的该协议书不能成立。不成立的协议书其条款也自然无效，当然不能以未成立的协议中关于默认效力的条款约束对方，故上诉人称对方未提异议因而其拟定的租赁合同生效的上诉理由不能成立，本院不予支持。因双方在有效的房屋租赁协议期满后，既未按照协议中有关续租的约定重新签订租赁合同，也未经协商一致达成新的租赁协议，而承租人支广文继续使用租赁物，孙亚丽没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。支广文作为承租人应当按照原合同约定履行支付租金的义务，对其拖欠租金也应当承担合同约定的违约责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由支广文承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘庆龙
审判员 李曼曼
审判员 尹福中
二〇一六年六月十三日
书记员 李 娜