安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）花民一初字第00490号
原告（反诉被告）：杨树迎。
委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽省世茂置业发展有限公司。
法定代表人：何道朝，该公司董事长。
委托代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：王昕，安徽鉴知律师事务所律师。
原告杨树迎与被告安徽省世茂置业发展有限公司（简称世贸置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，被告世贸置业公司于2014年1月27日提起反诉。本案依法由审判员汪惠芳适用简易程序，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年4月14日再次公开开庭就本诉、反诉合并审理。原告杨树迎（反诉被告）及其委托代理人李明，被告世贸置业公司（反诉原告）委托代理人江益民、孙翔到庭参加诉讼。世贸置业公司后与其委托代理人孙翔解除委托代理关系，另行委托王昕作为诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
杨树迎诉称：原告原居住的位于本市梨苑XX栋商住楼XX室房屋因被告建设商品住宅区需要予以拆除，双方于2011年1月3日签订一份城市房屋拆迁产权调换置换协议（简称置换协议），就拆迁安置房屋的户型、面积、应支付的价款、拆迁安置过渡费用等予以约定。后原告将上述房屋交付给被告拆迁。2013年8月29日，被告以登报公告的方式向原告交付房屋，并从次月开始停发原告过渡费。2013年9月1日，原告到朝晖首府接受安置房时，发现安置房屋的结构与原先约定的房屋户型发生重大改变，因结构改变房屋面积增加7平方米，对该超面积部分被告要求原告按7000元／平方米予以购买。原告提出看房，被告以原告未缴清房款为由予以拒绝。原告查看已接受安置房的同户型房屋，发现房内无内墙分割、内粉刷，以及水、电、排水、便池等基本设施。原告认为，双方签订协议后，被告从未通知原告改变房屋结构，其私自改变结构的行为使原告对安置房屋美好的预期变成心理障碍，因结构变化导致房屋面积增加，原告的经济负担也增加。被告交付的安置房不符合安置房的交付条件，亦增加原告因垒内墙、进行内粉刷、安装相应设施所产生的支出。综上，被告的行为严重损害原告的合法权益，现原告请求法院依法判令：一、被告按照规划设计标准向原告交付安置房；二、被告支付安置过渡费11136元（暂自2013年9月起计算至2014年2月止，其后顺延至被告实际交房日止）；三、被告承担安置房超面积费用；四、被告承担本案的诉讼费用。
世贸置业公司辩称：2011年1月3日，原、被告签订安置协议明确约定房屋实际建筑面积以工程竣工后产权部门测量为准，所以被告要求原告按照每平方米7000元补缴超面积房款是合法的。被告方的建筑图纸都是经过行政部门审批的，建设工程符合规划要求。
世贸置业公司反诉称：反诉原告拟交付给反诉被告的安置房未违反双方签订的城市房屋拆迁产权调换安置协议，反诉被告未领取安置房钥匙的原因系其拒绝缴纳安置房差价款。为维护反诉原告之合法权益，现反诉原告请求法院依法判令：一、反诉被告给付反诉原告安置房差价款262776元；二、反诉被告承担本案的诉讼费用。
杨树迎针对反诉辩称：反诉原告陈述的事实与理由不能支持其诉讼请求。安置协议中明确约定反诉原告交付给反诉被告的房屋户型为F户型，依据反诉原告提供给反诉被告方的方案图纸计算出F户型的面积是134平方米。房屋建成后允许有3%的合理误差，但反诉原告仅仅以房屋面积以实际测量为准要求要求反诉被告支付超面积房款，没有依据。实际房屋超出方案图纸的7.03平方米面积不是合理误差，而是因为反诉原告擅自更改了设计方案及规划局批准的设计图纸后增加的。故反诉被告应缴纳房屋差价款，但不应缴纳超过方案图纸面积绝对值的3%部分。反诉原告至今没有向反诉被告交付房屋，可交付的房屋亦未按照施工图纸进行施工，没有进行竣工验收。综上，反诉原告的诉讼请求不应当得到法院的支持。
杨树迎针对其本诉诉称及反诉辩称，向本院提供以下证据：
1、原告身份证复印件、私营企业基本注册信息查询单各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；
2、城市房屋拆迁产权调换安置协议一份，证明原、被告签订房屋安置协议的事实；
3、规划设计图一份，证明原、被告签订的房屋安置协议约定F户型面积为134平方米；
4、竣工验收图一份，证明被告在实际施工中擅自将双方约定的F户型的面积增加了7平方米，以及建成的房屋内没有依据图纸进行隔墙及安装相关设施，严重不符合安置房的交付条件。
世贸置业公司针对其本诉辩称及反诉诉称，向本院提供以下证据：
1、企业营业执照、组织机构代码各一份，证明被告的诉讼主体资格；
2、城市房屋拆迁产权调换安置协议一份，证明原、被告于2011年1月3日签订的城市房屋拆迁产权调换安置协议明确约定房屋实际建筑面积以工程竣工后产权部门测量为准；
3、转账凭证、过渡费收据，证明被告已支付原告自2013年5月11日起至2013年8月1日止的过渡费5566元；
4、拆迁户回迁通知一份，证明被告通知原告房屋已具备交付条件，其可以来办理房屋交付手续；
5、马鞍山市建设工程规划批前公示牌、建设工程规划许可证各一份，证明被告的规划方案经城乡规划主管部门公示和审核，建设工程符合规划要求；
6、建筑设计说明和设计图纸，证明被告交付的房屋符合施工图纸的设计，没有违反双方所签订的协议；
7、竣工验收备案表一份，证明朝晖国际公馆16#楼经竣工验收合格，且经建筑行政管理部门备案。
对杨树迎所提供证据，世贸置业公司的质证意见为：对证据1不持异议；对证据2的真实性不持异议，但认为该协议中约定房屋面积以竣工后产权部门测量为准，说明双方就房屋可能存在的面积差是知道并认可的，故杨树迎应当承担超出面积的房款：对证据3的真实性不持异议，但认为该图只是方案图，即草图，系双方商谈时的初步想法，不是正式的规划设计图纸；对证据4的真实性不持异议，但认为该图纸只是施工图，且并未反映杨树迎所说的隔墙。
对世贸置业公司所提供证据，杨树迎的质证意见为：对证据1不持异议；对证据2不持异议，但认为该协议第二条的意思是允许以134平方米为基础的合理误差；对证据3不持异议，但认为与本案无关，被告交付原告过渡费至2013年8月份止，自2013年9月起就没有再支付了；对证据4的真实性不持异议，但认为世贸置业公司只是在报纸上公告，而公告非双方约定允许的交付方式，故该证据不能达到其证明目的；对证据5不持异议，但认为马鞍山市建设工程规划批前公示牌与双方签订安置协议时世贸置业公司提交的规划设计图一致，该公示图纸不应该擅自更改；对证据6有异议，认为建筑设计说明第四项明确写明了内墙、天棚的做法，设计图纸看不出行政机关的审批经过及结果，世贸置业公司更改图纸没有在行政部门备案，也没有公示，其在施工中也没有严格按照施工图纸施工，房屋的验收程序不合法；对证据7有异议，认为质量监督站没有在该表上签章认可，另外，涉案房屋系朝晖首府1栋，而世贸置业公司提供的是16栋的验收备案表。
本院认证意见：杨树迎所举证据均具有真实性、合法性、关联性，予以认定，但证据4不能完全达到其证明目的。世贸置业公司所举证据均具有真实性、合法性、关联性，予以认定，但证据4、6不能达到其证明目的。
诉讼中，经现场勘验，各方当事人确认如下事实：朝晖首府一号楼（施工编号）F户型内房屋结构、朝向等与备案的施工图纸相符，但隔墙仅有备案的施工图纸中标注为实心黑线的钢筋混凝土剪力墙，无标注为虚心线的FGRC轻质隔墙。
经审理查明：杨树迎原居住于本市梨苑XX栋商住楼XX室房屋（权证面积为77.31平方米），该房屋因梨苑1-1栋商住楼改造工程需予以拆除，世贸置业公司、杨树迎于2011年1月3日就该房屋签订一份城市房屋拆迁产权调换安置协议，与本案争议相关联的约定有：关于安置房房型、面积及差价款，世贸置业公司为杨树迎提供安置房F户型四室两厅一套，建筑面积为134平方米（以竣工后产权部门测量为准），杨树迎应缴纳房款219390元【原产权面积77.31平方米免收新旧结构差价，原产权面积77.31平方米之18%计13.92平方米无偿赠送（上述面积之和91.23平方米，为拆一还一），超面积91.23平方米至101.23平方米之间的10平方米按照顾价格1800元／平方米计18000元，超面积101.23平方米至111.23平方米之间的10平方米按优惠价格4200元／平方米计42000元，再超面积111.23平方米至134平方米之间的22.77平方米按市场价7000元／平方米计159390元】；关于世贸置业公司应支付的安置补偿费用，过渡费按77.31平方米×12元／平方米计928元／月标准支付，过渡期在18个月内按实计算，逾期安置的按国家有关规定给付双倍过渡费，本期暂按18个月计发16704元，期满按季度支付，截止至通知领房之日后四个月，世贸置业公司需支付杨树迎包括本期过渡费在内的安置补偿总费用63225元；关于安置房差价款支付及安置补偿费发放方式，房屋差价款在参加安置房选号前一个月交清，不交清房款不得参加安置房选号，所产生后果由杨树迎自付；世贸置业公司支付杨树迎上述安置补偿总费用，杨树迎凭腾房验收单、拆迁安置补偿协议、身份证及个人账号在安置补偿协议后30日内到银行汇款。签订协议时，世贸置业公司向杨树迎提供一份加盖其公章的朝晖国际公馆1号楼七至十层平面设计图，该图纸上显示F户型面积为134平方米。依据世贸置业公司备案的施工图纸（标注时间为2011年2月）计算，朝晖国际公馆1号楼F户型实际面积为141.03平方米，该图纸中用实心黑线标注钢筋混凝土剪力墙、用虚心线标注FGRC轻质隔墙。诉讼中，双方确认朝晖国际公馆1号楼F户型实际面积为141.03平方米。2013年7月31日，世贸置业公司支付杨树迎自2013年5月11日起至8月11日止的拆迁过渡费5566元，杨树迎承诺如世贸置业公司在上述期间内交付安置房屋，其退还本次多收取的过渡费。同年8月28日、12月10日，世贸置业公司先后在《皖江晚报》上刊登拆迁户回迁通知，主要内容为：用于安置原本市花山区梨苑1-1栋业主的朝晖首府16栋住宅已经相关部门验收合格，具备交付房屋条件，现通知相关业主携带拆迁顺序号等相关资料办理拆迁户回迁安置具体相关事宜，包括选房号、签订商品房买卖合同、补交安置房差价款、领取安置房钥匙等，逾期未办理的，本公司不承担任何法律责任。杨树迎认为世贸置业公司可供交付的房屋不符合双方协议约定和相关规定，拒绝接受房屋及缴纳相关房屋差价款，以致成讼。
本院认为：世贸置业公司、杨树迎在协议中约定产权调换房屋面积为134平方米，协议所附平面设计图显示涉案户型亦为134平方米，虽协议中补充注明实际面积以竣工后产权部门测量为准，但双方未就实际面积与约定面积误差的计价方式协商一致，故依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释之规定，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由杨树迎按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由世贸置业公司承担，所有权归杨树迎，即杨树迎应支付世贸置业公司房屋差价款247530元（219390＋134×3％×7000）。涉案F户型房屋备案施工图纸中用实心黑线标注钢筋混凝土剪力墙、用虚心线标注FGRC轻质隔墙，而实际竣工房屋中仅有钢筋混凝土剪力墙，无FGRC轻质隔墙，世贸置业公司亦未提供证据证明双方约定FGRC轻质隔墙之建设责任由杨树迎自行承担，故世贸置业公司可供交付之F户型房屋不符合交付条件，其应承担施工图纸中用虚心线标注的FGRC轻质隔墙之建设责任。世贸置业公司应在杨树迎缴纳房屋差价款后合理期间内通知杨树迎选择房号，并在合理期间内将选定房屋按施工图纸中标注的虚心线予以FGRC轻质隔墙及交付给杨树迎。世贸置业公司并未与杨树迎约定可以登报公告作为交付方式，故世贸置业公司关于其已交付房屋的辩称不予采纳。杨树迎至今未接受房屋的原因系世贸置业公司可供交付房屋不符合交付条件，但杨树迎至今亦未缴纳双方约定的房屋差价款，且双方争议之房屋差价款相比较于双方协议中约定之差价款比例较小，其自身亦存在一定过错，故本院认定由世贸置业公司按每月928元支付杨树迎自2013年9月1起至实际交付日止之过渡费。杨树迎关于世贸置业公司交付的房屋应有内粉刷及基本设施的主张，无法律依据，不予支持。杨树迎关于要求世贸置业公司提供与签订协议时之平面设计图纸结构相符的房屋，因实际可供交付的房屋之结构与备案的施工图纸相符，其亦未能提供充分证据证明实际房屋与平面设计图结构不符处对其实际利益造成损失，故对该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告杨树迎（反诉被告）支付被告安徽省世茂置业发展有限公司（反诉原告）房屋差价款247530元。
二、被告安徽省世茂置业发展有限公司（反诉原告）支付原告杨树迎（反诉被告）过渡费8352元（2013年9月1日至2014年5月31日期间）。
上述一、二项相抵后，原告杨树迎（反诉被告）于本判决生效之日起十日内支付被告安徽省世茂置业发展有限公司（反诉原告）239178元。
三、被告安徽省世茂置业发展有限公司（反诉原告）于原告杨树迎（反诉被告）支付前述款项之日起三日内安排原告杨树迎（反诉被告）选择房号，于选择房号后十日内将选定房屋按备案之施工图纸中标注的虚心线予以FGRC轻质隔墙并交付给原告杨树迎（反诉被告）。
四、驳回原告杨树迎（反诉被告）的其他诉讼请求。
五、驳回被告安徽省世茂置业发展有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1704元，由原告杨树迎负担852元，由被告安徽省世茂置业发展有限公司负担852元。反诉案件受理费2621元，由反诉原告安徽省世茂置业发展有限公司负担1621元，由反诉被告杨树迎负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 郭 庆
审 判 员 汪惠芳
人民陪审员 陶木琴
二〇一四年六月九日
书 记 员 张 玲
附：本案适用的法律条款
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。