江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01958号
上诉人（原审被告）南通国基沃华置业有限公司，住所地在南通市港闸区外环北路228号，实际经营地址南通市港闸区工农北路51号。
法定代表人王鑫，该公司总经理。
委托代理人熊安军，南通国基沃华置业有限公司员工。
被上诉人（原审原告）曹文清。
委托代理人吴杏芳，南通市江东法律服务所法律工作者。
上诉人南通国基沃华置业有限公司（以下简称国基置业公司）因与被上诉人曹文清排除妨害、恢复原状纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港民初字第00257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月始，国基置业公司租用南通市港闸区民安花苑××幢××××室开办职工食堂，每天中午有40-50人就餐。国基置业公司在居住用房开办食堂未通知所在小区物业管理公司和本单元内其他业主。曹文清所有的房屋302室和国基置业公司租用的房屋在同一单元，曹文清的房屋在三楼，国基置业公司租用的房屋在十楼。曹文清平常不在家居住。2014年6月30日，曹文清回家发现家中进水，地面全部淹在污水中，家中装修及家俱受损，曹文清即向民安花苑社区居委会反映，居委会了解到国基置业公司在十楼开办了职工食堂，曹文清即要求国基置业公司承担赔偿责任，民安花苑社区居委会组织双方调解未果。2015年3月，国基置业公司将食堂搬离民安花苑××幢××××室。曹文清请求法院判令国基置业公司恢复原状或赔偿损失25292元。
本案双方的争议焦点在于：1.国基置业公司对曹文清的财产受损是否构成侵权；2.曹文清的财产损失价值；3.本案是否存在其他责任主体。
关于争议焦点1，曹文清提交了下列证据：1.民安花苑社区居委会出具的证明、照片及说明，并申请证人王某出庭作证，证明事故发生后，民安花苑社区居委会经调查发现，国基置业公司开办职工食堂，食堂污水将总下水管堵塞；民安花苑社区居委会调查过程中在民安花苑××幢××××室厨房拍摄的照片显示国基置业公司厨房使用的水池无漏网；证人王某系民安花苑社区的保安，当时受物业公司指派，对堵塞管道进行疏通，其反映堵塞物是油渣子，堵塞部位是约十来米的横管。国基置业公司经质证认为，民安花苑社区居委会出具的证明形式上欠缺了出具证明人的签名、内容上无其他证据佐证，曹文清应进一步举证；对照片的真实性和关联性有异议，没有说明何人、何时拍摄于何地，不能确定是否国基置业公司租用房屋内的水池，居委会证明上也未提到现场拍摄照片；民安花苑社区居委会出具的说明无居委会负责人签名，不符合法律规定的形式；证人系物业公司工作人员，而物业公司对公共设施有维护的义务，应承担法律责任，故证人与本案有利害关系，对证人证言的真实性和证明力有异议；证人证言堵塞物为油腻物，而国基置业公司开办时间较短，难以形成大量油腻物，故其他业主也应当承担责任。
原审法院对以上证据进行综合分析、审查判断，认证如下：民安花苑社区居委会出具的证明，在形式上无负责人和出具证明人的签字，但其之后所作的说明中，现场处置的安保主任签了名，居委会也加盖了公章，结合调解化解社区矛盾纠纷为居委会职责范围，其出具证明和说明在形式上虽略有欠缺，但确实是对事件进行调查、处理的基础上作出的，在无相反证据的情况下，对这两份证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。现场照片、证人证言与居委会出具的证明、说明相互印证，应予以确认。
关于争议焦点2，一审审理中，经法院委托南通正平资产评估有限公司评估，结论表明曹文清损坏的资产价值为18640元。曹文清对评估报告无异议，国基置业公司则认为该报告资产清查评估明细表中第九、第十项系劳务费用，费用中应是包含建筑行业的营业税价格而非增值税，应予以调整。一审庭审结束后，评估公司就国基置业公司的异议向法院作了说明，劳务费用应缴纳营业税，但营业税是价外税，故资产清查评估明细表中第九、第十项费用中未考虑营业税。一审法院认为，该报告为专业单位所作，国基置业公司提出的含税价格异议即便成立，鉴于这两项费用数额较小，而且劳务费用本身的不确定性较大，何况评估公司已说明了劳务费用中未考虑营业税，故对这两项费用不作调整，一审法院对评估报告评估的被损坏资产价值18640元予以确认。
关于争议焦点3，因为国基置业公司明确表示租用民居开办食堂未通知物业管理公司，故曹文清坚持由国基置业公司承担责任。国基置业公司未能证明物业公司和其他业主在本案中有过错。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”国基置业公司租用民房，应参照该解释处理。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”该《解释》第十五条规定“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：……（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”国基置业公司作为一房地产开发商在民房开办职工食堂，是单位行为，应理解为经营性用房，却没有取得有利害关系的业主同意，造成业主损害的，依法应当予以赔偿。居民住宅楼厨房的排水管按民用住宅标准设计，而非按照食堂的排水量设计，国基置业公司在住宅楼开办食堂，每天40-50人就餐，食堂污水向民用排水管道排放，大大增加了住宅楼排水管的负担，加之其使用的水池无格栅或网筐，大量污水直排民用排水管道应是管道堵塞的直接原因，国基置业公司的过错也比较明显，其应当对管道堵塞造成的损害后果承担赔偿责任。国基置业公司主张物业公司和其他业主分担责任，因国基置业公司租民房办食堂未通知物业公司，也没有证据证明物业公司未尽管理责任；其他业主系正常排水，没有证据证明其他业主在本案中有过错，曹文清也未主张物业公司和其他业主承担责任，故对国基置业公司的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）的规定，一审法院作出如下判决：国基置业公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿曹文清人民币18640元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元（已减半收取）、评估费2000元，合计2216元，由国基置业公司负担。
宣判后，上诉人国基置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审法院认定证据有问题。被上诉人曹文清提供给法院的照片、证明及说明材料并不能证明其家中进水的直接原因是由国基置业公司造成，造成曹文清家中进水的原因可能是其楼上的住户，也可能是物业公司管理疏漏，物业公司属于利害关系人，其证人证言不具有证明效力。且曹文清对其房屋没有尽到管理义务，使得损失扩大。2.一审法院适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第七十七条针对的主体是业主，并非承租人，上诉人国基置业公司租用房屋作为职工内部食堂，并未对外经营，且职工食堂只有中午一顿，周末休息一天。让上诉人国基置业公司承担全部责任有失偏颇。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一二审费用全部由被上诉人曹文清承担。
被上诉人曹文清答辩称：1.与被上诉人曹文清处于同套型底层的有29户，在居民正常居住的情况下，按照住宅小区给排水设计规范设置的给排水系统是能够承受的，其他28户均没有出现家中进水的现象，且曹文清自2008年取得案涉房屋以来，一直没有出现问题，只有在上诉人国基置业公司开设食堂期间出现房屋进水现象，国基置业公司搬走后，也没有出现过房屋进水现象。至于一审期间曹文清提供的照片显示国基置业公司在办食堂期间并没有设置隔离网，国基置业公司对此予以否认，但并未提供其使用的隔离网或采取了其他隔离措施。且曹文清提供的照片是居委会接到其举报后，第一时间到现场察看时所拍摄，具有客观证据效力。2.被上诉人曹文清是否管理房屋并不违反法律法规的规定，且国基置业公司接到所在街道和派出所限期搬出的责令后，继续办食堂且依然没有隔离网，曹文清房屋第二次进水时，国基置业公司食堂管理人熊安军看到米粒等饮食垃圾。在居委会调解时，其表示应该赔偿，但其无法做主。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
本院经审理查明，对一审采信的证据以及据此认定的案件事实，予以确认。
经当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人国基置业公司是否应当承担损失赔偿责任？如需承担，是否应当减轻赔偿责任？
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条的规定，承租人作为物业使用人，将住房改为经营性用房的，应当征得有利害关系业主的同意。上诉人国基置业公司擅自租用民房作为单位内部食堂，擅自改变房屋用途，未征得其他具有利害关系业主的同意。有利害关系业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。本案中，国基置业公司在居民楼内开办职工食堂，供40-50人就餐，根据居委会的证明和现场拍摄的照片，其厨房水池并未设置漏网，致使垃圾堵塞下水管道，造成下水管道堵塞。国基置业公司对曹文清提供的证据不予认可，但并未提供有效的反驳证据。且曹文清住房仅在国基置业公司开办食堂期间出现进水现象，在之前或之后，曹文清住房均能正常使用。故国基置业公司造成曹文清房屋进水具有高度盖然性，国基置业公司具有明显过错。其违规开办食堂的行为与曹文清的损失具有因果关系，对于曹文清的损失应当承担赔偿责任。
至于其他业主和物业公司，国基置业公司开办食堂并未取得其他业主的同意，也没有告知物业公司，并没有证据证明物业公司疏于管理或明知而未尽管理义务。由于普通住宅一般按照居民生活需要设计排水，在国基置业公司开办食堂之前或之后，曹文清住房均没有出现进水现象，可以排除其他业主的责任。曹文清是否正常入住房屋并进行管理属于其自身权利而非义务，国基置业公司认为曹文清对住房未尽管理业务，自身存在过错不能成立。故本案不存在减轻国基置业公司赔偿责任的情形。
综上所述，上诉人国基置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费432元，由上诉人南通国基沃华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱业明
代理审判员 高 雁
代理审判员 谷昔伟
二〇一五年十一月九日
书 记 员 王 婧
相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；