济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第1698号
原告山东凯普润消毒灭菌技术有限公司，住所地济南市。
法定代表人李全红，经理。
委托代理人李岳，山东沃德律师事务所律师。
被告山东天瑞消防工程有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘小莉，经理。
委托代理人王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。
委托代理人唐宽磊，山东金诚诺律师事务所实习律师。
第三人山东零零房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人魏清冉，经理。
原告山东凯普润消毒灭菌技术有限公司（以下简称凯普润公司）与被告山东天瑞消防工程有限公司（以下简称天瑞公司）及第三人山东零零房地产开发有限公司（以下简称零零公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行审理。原告凯普润公司的法定代表人李全红，委托代理人李岳，被告天瑞公司的委托代理人王庆刚到庭参加了诉讼。第三人零零公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告凯普润公司诉称，2014年9月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定由凯普润公司租赁天瑞公司从零零公司承租的大明湖路房屋用于经营，合同签订后凯普润公司依约履行，但天瑞公司却于2015年4月26日与零零公司签订于2015年6月30日解除房屋租赁协议，导致凯普润公司自2015年7月1日起无法继续使用房屋，天瑞公司的上述违约行为给凯普润公司的正常经营造成困难，凯普润公司特诉诸法院，请求法院判令：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告押金50000元、预付2015年7月1日至11月10日房租200410元，合计250410元；3、因被告终止与房屋所有人的租赁关系造成原被告间的租赁合同无法履行，被告应向原告支付违约金60000元以弥补原告的损失；4、诉讼费用全部由被告承担。
原告凯普润公司为支持其主张，向本院提交下列证据：
证据1、2009年6月30日出租方为山东零零置业有限公司和承租方为天瑞公司签订的《房屋租赁合同》一份；
证据2、2014年9月原被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告从被告处、被告从产权人处租赁的合同；
证据3、2015年3月27日，零零公司向天瑞公司发出的房租欠款通知（复印件）一份；
证据4、2015年4月26日，天瑞公司与零零公司签订的《解除房屋租赁协议》（复印件）一份；
证据5、2014年9月24日，天瑞公司收取凯普润公司房租30万元的收据一份；
证据6、2014年12月31日，天瑞公司收取凯普润公司租金30万元，收条一份，证明凯普润公司已按约定缴纳租金；
证据7、工商登记信息一份；
证据8、济南市公安局历下分局大名湖派出所2015年11月17日，出具的关于报警的函一份，证明在2015年7月7日凯普润公司向公安报警，报警内容是凯普润公司的房屋门锁被他人破坏并换上他人锁具，开普润公司无法进入租赁房屋；
证据9、两张照片，证明在2015年9月份，开普润公司被他人进行装修，具体是谁不清楚，目前该房屋由山东红瑞健康产业有限公司占有使用；
证据10、山东红瑞工商登记一份，租赁合同一份，证明山东红瑞健康产业有限公司自2015年10月19日，租赁使用涉案房产。而2015年10月19日，仍为原、被告双方租赁合同履行期间；
证据11、凯普润公司与零零公司7月6日、7月12日的通话录音，证明在此之前2015年4月26日天瑞公司与零零公司签订的解除房屋租赁协议的真实性。
被告天瑞公司辩称，第一，凯普润公司所述天瑞公司与产权人解除租赁合同导致凯普润公司无法使用房屋，与事实不符，事实是2015年春节，凯普润公司就不再经营，经营不善导致关门歇业，与天瑞公司无关；第二，凯普润公司所述我方与产权人解除租赁合同，与事实不符，我方与产权人并未解除合同，并且我方至今仍然在承租和使用该房屋，对此，我方有房屋租赁合同补充协议予以证实。
被告天瑞公司为支持其主张，向本院提交下列证据：
证据1、2015年5月20日，天瑞公司与产权人签订的《房屋租赁合同补充协议》一份，证明该房屋我方一直承租使用；
证据2、证明四份及燃气使用单一份，证明凯普润公司在2015年2月停止经营；
证据3、催缴房租通知书和邮寄回单及张贴照片。证明2015年10月22日、23日天瑞公司向凯普润公司发出催缴通知，但凯普润公司拒绝缴纳合同约定的房租。
第三人零零公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。
经审理查明，2009年6月30日，零零公司（甲方）与天瑞公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定，甲方将坐落于历下区明湖路楼东楼二层建筑面积1060平方米的房屋出租给乙方用于商业、餐饮。租赁期共10年，自2009年9月1日至2019年8月31日收回。
山东零零房地产开发有限公司名称系2002年3月5日由山东省零零置业有限公司更名而来。
2014年9月，天瑞公司（甲方）与凯普润公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定，甲方将位于大明湖路的房屋出租给乙方使用，租赁期共5年，自2014年11月10日至2019年8月收回。年租金五十五万元，每次交纳一年租金五十五万元，每年提前一月交纳下年租金，即每年10月15日前交纳下年租金。合同签订后3日内交纳押金五万元，如乙方在五年租赁期未满前退出，押金不退并赔偿甲方损失费三十万元整。
合同签订后，天瑞公司分别于2014年9月24日和2014年12月31日各收取了凯普润公司三十万元，共计六十万元，包括合同约定的押金五万元和2014年11月10日至2015年10月15日的房租五十五万元。
2015年4月26日，零零公司（甲方）与天瑞公司（乙方）签订了解除房屋租赁协议一份，协商解除双方于2009年6月30日签订的房屋租赁合同。约定，乙方同意于2015年6月30日将东楼二楼交还给甲方。
后，零零公司（甲方）与天瑞公司（乙方）于2015年5月20日又签订了房屋租赁补充协议一份，约定，因乙方与凯普润公司签订的房屋租赁合同没有到期，甲方同意乙方继续使用该房屋至乙方与凯普润公司合同到期为止。
2015年10月19日，天瑞公司向凯普润公司发出《催缴房租通知书》一份，要求凯普润公司在接到通知之日起七日内向天瑞公司支付下一年度租金人民币五十五万元，逾期将按照双方《房屋租赁合同》约定，解除合同并追究违约责任。
2015年10月19日，伟嘉矿产投资有限公司（甲方）（以下简称伟嘉矿产）与山东红瑞健康产业有限公司（乙方）（以下简称红瑞公司）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将位于济南市历下区大明湖路2-11号2-201号租给乙方使用，承租期共120个月，自2015年10月19日至2025年12月18日止。
山东伟嘉矿产投资有限公司名称系2011年11月1日由山东省零零置业有限公司更名而来。
本院认为，天瑞公司与凯普润公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以确认。双方均应当按照合同的内容予以履行。凯普润公司诉称，天瑞公司与零零公司于2015年4月26日签订了解除房屋租赁协议，约定租赁合同于2015年6月30日予以解除，但天瑞公司与零零公司在2015年5月20日又签订了房屋租赁补充协议，确认双方的房屋租赁合同没有到期，零零公司同意天瑞公司继续使用涉案房屋至天瑞公司与凯普润公司合同到期为止。因此，关于凯普润公司自2015年7月1日起无法使用涉案房屋的主张，证据不足，本院对此不予采信。
关于原、被告双方之间的租赁合同是否解除问题，2015年10月19日，天瑞公司因凯普润公司未在合同约定的2015年10月15日前支付下一年租金，向其发出催缴房租通知书，要求其在接到该催款函7日内缴纳租金，但在同日，伟嘉矿产投资有限公司与山东红瑞健康产业有限公司就涉案房屋签订了租赁合同，红瑞公司开始实际占有并使用涉案房屋。因此，天瑞公司以实际行为解除了与凯普润公司之间的租赁合同，解除的时间为2015年10月19日，本院对此予以确认。但天瑞公司在未向凯普润公司发出解除合同通知的情况下，在催款期内就解除了涉案合同，应当将凯普润公司缴纳的押金5万元及剩余租期时间（2015年10月19日至11月10日）的房租退还给凯普润公司，具体退还的金额为：55万÷365天×22天=33150.68元。另，关于凯普润公司要求天瑞公司赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告山东天瑞消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东凯普润消毒灭菌技术有限公司返还押金5万元；
二、被告山东天瑞消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东凯普润消毒灭菌技术有限公司返还租金33150.68元；
三、驳回原告山东凯普润消毒灭菌技术有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6060元，由原告凯普润公司承担4040元，由被告天瑞公司承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按上诉请求预交相应上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 田 丰
人民陪审员 秦 芳
人民陪审员 梁 颖
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 李筱菲