上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第115号
上诉人（原审被告）戴春城。
上诉人（原审被告）谢理斌
两上诉人之共同委托代理人闵长征，上海市金石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶国辉。
原审被告傅传新
原审被告上海隆鑫企业管理有限公司。
委托代理人付爱弟，男，上海隆鑫企业管理有限公司工作。
上诉人戴春城、谢理斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，本市宛平南路＊＊＊＊区地下室产权人为上海徐汇商建房地产有限公司，该公司将上述房屋产权的管理权、出租权、收益权归属于上海市徐汇区人防管理所。2009年12月30日，上海市徐汇区人防管理所（甲方）与上海徐汇人防物业管理有限公司（乙方）签订授权许可书，甲方将上述房屋授权乙方使用、管理、收益，时间为2010年1月1日至2020年12月31日；管理收益归乙方所有；甲方许可乙方向第三人出租；乙方出租后，有权以自己名义收集相关证据提起诉讼和获得赔偿。2010年1月30日，上海徐汇人防物业管理有限公司（甲方）与上海隆鑫企业管理有限公司（以下简称隆鑫公司）（乙方）签订授权许可书，甲方将上述房屋授权乙方使用、管理、收益；时间为2010年2月1日至2020年1月31日；管理收益归乙方所有；甲方许可乙方向第三人出租；乙方出租后，有权以自己名义收集相关证据提起诉讼和获得赔偿。
2011年12月13日，隆鑫公司（甲方）与傅传新（乙方）签订《民房工程使用协议书》［以下简称协议书（隆鑫与傅）］，甲方同意将上述房屋租赁给乙方作为仓库使用，租赁期限为五年，自2012年1月1日始至2016年12月31日止；协议使用期限内，甲方许可乙方转租给他人使用。同日，傅传新与戴春城、谢理斌分别作为甲、乙方签订《仓储经营承包合同》［以下简称合同书（傅与戴、谢）］，主要内容如下：1、甲方将宛平南路215号地下室（即宛平南路＊＊＊＊区地下室，以下简称系争房屋）发给乙方承包经营仓储业务，建筑面积为2，590平方米（现有房间135个）；2、承包期限自2012年2月20日起至2016年12月31日，共五年；3、每年承包金为人民币（下同）570，000元（包含该物业的房租、人防管理费、承包费），每半年付一次，每期前十天支付后半年的承包金，如延期支付则加付应付款额千分之一的滞纳金，如超过十五天不交承包款则视为违约，甲方没收保证金、追讨违约金及实际损失部分，并收回物业；4、本物业内只准经营仓储业务，不准经营餐饮、娱乐、旅馆等人员密集型的业务，不准存放易燃、易爆及其他危险品；……6、合同期内，乙方不得将该物业转租或转承包给他人，如遇特殊情况须经甲方书面同意。……
2012年5月15日起，戴春城、谢理斌（甲方）擅自将系争房屋转租给叶国辉（乙方），双方签订《租赁协议书》［以下简称协议书（戴、谢与叶）］。双方约定，宛平南路＊＊＊＊号地下室（即指系争房屋），建筑面积1，800平方米左右，用于商业经营。租赁期限2012年5月15日至2016年12月31日止。租金每年136万，每6个月支付一次，缴费后使用，2012年5月15日至2012年6月30日为免租期。该协议书还对水电费、违约责任、解除、期满返还房屋等作了约定。协议书（戴、谢与叶）签订后，叶国辉向戴春城、谢理斌支付了第一期租金共计68万元，即开始对系争房屋进行拆旧装修，欲经营网吧及相关业务。
同年6月13日，隆鑫公司向傅传新发整改通知，指出傅传新在对系争房屋装修时，所有隔墙用木料分隔，必须做防火涂料处理；门框上方门头梁必须改用钢筋混凝土；未出示装修队的资质证书和装修图纸，复印件必须交我公司。
后叶国辉停止装修，傅传新于2013年1月30日到系争房屋，将地下室门上锁。同年3月，傅传新向法院提起诉讼，要求解除与戴春城、谢理斌的承包经营合同等。法院于同年7月1日作出（2013）徐民四（民）初字第943号民事判决，判决解除上述仓储经营承包合同。同年6月，戴春城、谢理斌向法院提起诉讼［（2013）徐民四（民）初字第1951号］，要求叶国辉支付房租及水电费等，后于同年7月30日撤诉。同年8月，傅传新起诉叶国辉［（2013）徐民四（民）初字第2561号］，该案审理中，双方于9月26日达成调解协议，约定叶国辉于同年10月1日前将系争房屋移交给傅传新，傅传新放弃向叶国辉主张相关期间的房屋使用费。
2013年12月23日，叶国辉诉至原审法院，要求判令：戴春城、谢理斌赔偿叶国辉经济损失1，411，744.5元及利息（起诉之日至执行之日，按同期贷款利率）；傅传新、隆鑫公司承担连带责任。
本案审理中，法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋装修造价进行司法鉴定。鉴定结果为：1、双方均未提出异议的装修造价为406，613元；2、戴春城、谢理斌认为上述装修中部分内容并非叶国辉施工，这部分装修造价为284，966元。
对叶国辉主张的全部经济损失费用1，411，744.5元，法院予以认定部分如下：1、向戴春城、谢理斌支付的房租为68万元；2、对系争房屋的装修投入造价以鉴定结果406，613元为准，戴春城、谢理斌提出异议的部分因其未能提供证据不予采纳。对叶国辉主张的向他人支付的场地意向金、拆房费用、消防定金、招待费用、办证费用、罚款、其他零星费用等，依据不足，法院不予认定。
原审认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在戴春城、谢理斌未经傅传新同意，将系争房屋擅自转租给叶国辉之后，傅传新分别起诉戴春城、谢理斌及叶国辉，要求解除合同，收回租赁房屋，之后合同书（傅与戴、谢）、协议书（戴、谢与叶）已通过诉讼或调解等实际解除，隆鑫公司业已收回租赁房屋。系争房屋的出租人、承租人、次承租人、次次承租人之间的合同关系均已解除。
关于戴春城、谢理斌与叶国辉之间租赁关系解除后的责任归属，法院认为，出租人对租赁房屋性质、状况是否能够满足承租人的经营活动负有一定的提示、注意义务；在租赁开始后，负有监督承租人正当使用租赁房屋的义务。戴春城、谢理斌与傅传新的合同中对系争房屋的经营范围有明确约定，其应当知晓该地下室只准经营仓储，不得经营餐饮、娱乐、旅馆等人员密集型业务，然戴春城、谢理斌与叶国辉签订的租赁协议书中却将系争房屋的用途约定为“商业经营”。根据一般租赁常识，用于仓储的地下室与用于经营的商铺，其租赁费用、价值有巨大差异，前者明显较低。戴春城、谢理斌租赁系争房屋2，590平方米的年租金仅为57万元，而其出租给叶国辉的1，800平方米房屋的年租金却高达136万元，可见戴春城、谢理斌在出租时为赚取巨额利润而全然不顾系争房屋的用途属性，具有较为明显的过错，故戴春城、谢理斌对于协议书（戴、谢与叶）履行不能应承担主要责任。而作为需要将租赁房屋进行网吧经营的承租人，应于签订租赁协议前对房屋性质、状况，是否可用于网吧经营等情况进行充分了解，以降低、减小因承租的房屋存在权利瑕疵导致无法实现租赁目的的商业风险，但叶国辉在签订协议前对此疏忽了解，负有一定的失察责任。法院根据叶国辉、戴春城、谢理斌的过错程度酌情确定叶国辉共计1，086，613元的经济损失由叶国辉自行负担10%，戴春城、谢理斌共同负担90%。
戴春城、谢理斌擅自转租系争房屋，并未经过傅传新及隆鑫公司的同意，叶国辉开始装修后仅一个多月，傅传新及隆鑫公司即以发整改通知的形式提出异议，故傅传新及隆鑫公司对戴春城、谢理斌的越权转租以及叶国辉的违规装修并未采取默许和放任太多，不存在过错，故其不应承担连带赔偿责任。叶国辉要求傅传新、隆鑫公司承担连带赔偿责任的请求，无事实依据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第二百二十四条的规定，于二〇一四年十一月八日作出判决：一、戴春城、谢理斌于判决生效之日起三十日内向叶国辉赔偿经济损失共计977，951.7元；二、驳回叶国辉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费17，505.7元、鉴定费18，900元，合计36，405.7元，由叶国辉负担3，640.57元、戴春城、谢理斌负担32，765.13元。
判决后，戴春城、谢理斌均不服，上诉于本院，诉称：上诉人将系争房屋转租给叶国辉，傅传新、隆鑫公司均知晓且同意的，隆鑫公司发出的装修整改通知可以证明，因此，傅传新无权解除租赁合同。叶国辉交付了租金，且使用了系争房屋，从未交还房屋，原审认定该租金为损失，显属错误。房屋转租赚取差价属于正常经营，原审以租金的差异确定过错责任程度，没有依据。司法鉴定的结果不能全部作为叶国辉的损失，部分装修并非叶国辉所为，其应当承担举证责任。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回叶国辉的原审诉请。
被上诉人叶国辉辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
原审被告傅传新述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
原审被告隆鑫公司述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人戴春城、谢理斌主张系争房屋转租为傅传新、隆鑫公司知晓且同意，但未提供直接证据予以证明。隆鑫公司出具的装修整改通知上并没有同意将系争房屋用于网吧的意思表示，因此以该通知书推断隆鑫公司知晓且同意转租经营网吧证据不足，本院无法采信。上诉人明知系争房屋仅能作为仓储使用，仍签订扩大用途的租赁合同，显然具有过错，应当承担解约主要责任，原审对此认定正确，所作的责任分担比例恰当，本院予以认可。
本案损失范围应按以下原则确定。关于装修损失问题，司法鉴定报告已经确认了装修的范围及金额，上诉人对此有异议，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。其要求叶国辉承担举证责任，显然不符合法律规定，本院不予支持。关于叶国辉已支付的租金是否属于损失的问题，本院认为，叶国辉在占有使用系争房屋期间，应当承担相应的费用，原审将此作为解约损失，认定不当；考虑到系争房屋的使用上有瑕疵，戴春城、谢理斌对本案合同解除承担主要责任，要求叶国辉按约全额支付租金有违公平，本院酌定按50%要求叶国辉承担租金。叶国辉已交付的另一半租金由戴春城、谢理斌一并返还。综上所述，上诉人戴春城、谢理斌的部分上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3896号民事判决第二项；
二、变更上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3896号民事判决第一项为：戴春城、谢理斌于本判决生效之日起三十日内向叶国辉赔偿经济损失、返还租金共计人民币705，951.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费17，505.7元、鉴定费18，900元，合计36，405.7元，由叶国辉承担7，640.57元，戴春城、谢理斌承担28，765.13元。二审案件受理费人民币13，579.5元，由叶国辉承担4，000元，戴春城、谢理斌负担9，579.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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