江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初2121号
原告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，住所地盱眙县金鹏大道2号。
法定代表人：陈雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁宏彩，男，该公司员工，1965年10月18日出生，汉族，住盱眙县。
被告：李义刚，男，35岁，汉族，住盱眙县。
被告：郭燕燕，女，33岁，汉族，住盱眙县。
被告：江苏欧瑞置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇山水名都售楼部。
法定代表人：江贤娒，职务不详。
委托诉讼代理人：黄孝婷，该公司职员。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下简称盱眙农商行）与被告李义刚、郭燕燕、江苏欧瑞置业有限公司（以下简称欧瑞置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，因被告李义刚、郭燕燕下落不明，裁定转为普通程序审理，并组成合议庭于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告盱眙农商行的委托诉讼代理人袁宏彩到庭参加诉讼，被告李义刚、郭燕燕、欧瑞置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙农商行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告李义刚、郭燕燕偿还原告盱眙农商行借款本金261212.1元及利息（截止2017年2月20日的利息为10711.94元；按合同约定的利息、罚息、复利计算办法自2017年2月21日起计算至贷款实际偿清之日止），欧瑞置业承担连带还款责任；2.判令原告对被告提供的抵押物享有优先受偿；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李义刚、郭燕燕向原告提出商品房按揭贷款申请，购买欧瑞置业在盱城镇开发的盱眙县甘泉西路北侧、都梁大道西侧房产，面积84.57平方米，总价款394000元，本人首付119000元，余款275000元向我行申请按揭贷款，承诺以新购住宅房产为借款提供抵押担保。2014年6月24日，原告盱眙�商行与被告李义刚、郭燕燕、欧瑞置业签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，约定：被告李义刚、郭燕燕贷款275000元，期限2014年6月24日至2034年6月23日，借款年利率6.55%，等额本息偿还方式，逾期还款3个月，有权终止合同收取全部贷款本息、逾期罚息及复利。被告欧瑞置业为借款的保证人承担连带还款责任。随后，办理了房屋抵押登记手续。2014年6月25日，原告足额发放贷款，被告李义刚、郭燕燕却自2015年9月20日开始未履行还款义务，其行为已构成违约。请求法院判如所请。
被告李义刚、郭燕燕未作答辩。
被告欧瑞置业庭审后书面辩称，请求法院依法判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了借款借据、个人借款申请、李义刚身份证、郭燕燕身份证、李义刚与郭燕燕结婚证、收入证明、购房发票、商品房买卖合同备案证明、个人楼宇按揭抵押借款合同、商品房买卖合同、企业法人执照、组织机构代码证、法定代表人身份证等证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
结合上述证据及原告的当庭陈述，本院对本案基本事实作出如下认定：2014年6月24日，原告盱眙农商行与被告李义刚、郭燕燕、欧瑞置业签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》，合同约定：被告李义刚、郭燕燕用位于盱眙县盱城镇山水名都D3-906房屋抵押，向原告贷款275000元，借款期限为2014年6月24日至2034年6月23日，分240期归还，借款年利率为6.55%；还款办法为等额本息；被告李义刚、郭燕燕在合同期内，未按月偿还借款本息，原告盱眙农商行按中国人民银行规定对其逾期本息计收逾期利息和复利；贷款逾期超过三个月，原告盱眙农商行有权终止合同，向被告李义刚、郭�燕收取全部贷款本息、逾期罚息及复利；被告李义刚、郭燕燕连续三个月未偿还借款本息和相关费用的，原告盱眙农商行有权依法处分抵押物并优先受偿；保证期间为本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将房屋他项权证及有关资料交原告到位保管之日止，保证方式为连带责任保证。该合同加盖了“盱眙县房产管理所抵押合同备案登记专用章”。2014年6月25日，原告盱眙农商行向被告李义刚、郭燕燕发放贷款275000元。涉案的商品房买卖合同在盱眙县住房和城乡建设局办理了备案登记。上述贷款，截止2017年2月20日，被告李义刚、郭燕燕尚欠本金239282.16元，利息10711.94元，之后本息分文未付。
本院认为，原告盱眙农商行与被告李义刚、郭燕燕、欧瑞置业签订的《个人楼宇（按揭）借款合同》系当事人真实意思表�，且不违反法律规定，因而合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。被告李义刚、郭燕燕收到贷款275000元后，应当按照合同约定的期限及金额及时履行还款义务，现被告李义刚、郭燕燕、欧瑞置业已连续超过三个月未能按期足额履行还款义务，已经构成违约，原告盱眙农商行要求被告李义刚、郭燕燕、欧瑞置业履行全部还款义务符合合同约定，且不违反法律规定，故本院予以支持。关于原告主张的利息，因双方在《个人楼宇（按揭）借款合同》约定了相关计算方式，故原告主张按照合同约定标准计算利息，本院予以支持。
《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》约定被告欧瑞置业作为保证人在涉案房屋正式抵押登记手续办妥且原告收到房屋他项权证书及有关资料交原告代为保管之日前为被告李义刚、郭燕燕的涉案借款提供连带责任保证，现被告熊维李义刚、郭燕燕未能按约归还借款，并在保证期间内，且涉案房屋的正式抵押登记手续并未办理完毕，即合同约定的保证人免除保证责任的条件尚未成就，故被告欧瑞置业在该期间内应对被告李义刚、郭燕燕的涉案贷款承担连带还款责任。
对原告盱眙农商行要求就抵押物优先受偿的诉讼请求。本院认为，首先，抵押合同备案登记不同于抵押权预告登记；其次，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（××）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。抵押权只有在正式办理抵押登记后，才依法设立。抵押预告登记并不产生抵押权设立的法律效果；再次，即便由于本地行政管理的现状中存在以合同备案登记取代预告登记的情况，导致抵押合同备�登记可以起到和预告登记一样的效果，但仍不能达到抵押权登记的法律效果。故原告盱眙农商行在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权，但对涉案房屋不享有抵押权，其要求对涉案房屋的处置价款优先受偿的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李义刚、郭燕燕于本判决生效后立即偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司借款本金261212.1元及利息（截止2017年2月20日的利息为10711.94元；之后，按合同约定的利�、罚息、复利计算办法自2017年2月21日起计算至贷款实际偿清之日止）；
二、在盱眙县盱城镇山水名都D3号楼906房屋办妥以江苏盱眙农村商业银行股份有限公司为抵押权人的抵押登记之前，被告江苏欧瑞置业有限公司对第一项债务承担连带责任；
三、驳回原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的第二项诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5379元，公告费600元，合计5979元，由被告李义刚、郭燕燕、江苏欧瑞置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 孙在桐
人民陪审员 金厚祥
人民陪审员 舒献东
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 李志鑫
开户名称：盱眙县人民法院
开户银行：中国银行股份有限公司盱眙支行
开户账号：62×××59
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中�人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定�不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。