辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第182号
上诉人（原审被告）邱涛，男，××年××月××日生，××族，无职业。
委托代理人于航，辽宁洪域律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邢广丽，女，××年××月××日生，××族，系广丽批发盛良店个体业主。
委托代理人于航，辽宁洪域律师事务所律师。
上诉人（原审被告）高丽军，女，××年××月××日生，××族，无职业。
委托代理人刘聪，辽宁锦连律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王振杰，男，××年××月××日生，××族，无职业。
委托代理人孙世建，辽宁华府律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）曲锋，男，××年××月××日生，××族。
上诉人邱涛、邢广丽、高丽军因确认合同效力纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院作出的（2012）开民初字第3217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱涛、邢广丽的委托代理人于航，上诉人高丽军的委托代理人刘聪，被上诉人王振杰的委托代理人孙世建及被上诉人曲锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王振杰诉称，2011年4月，原告向被告高丽军借款34万元，被告高丽军让原告打了40万元欠条。为了保证借款能够收回，2011年4月8日被告高丽军又要求原告写了一份委托其出售原告位于大连经济技术开发区鹏程家园某房屋的协议。2011年11月25日，被告高丽军与被告邱涛在未通知原告情况下签订了《房地产买卖契约》，将原告的建筑面积为68.56平方米房屋仅作价15万元出售给被告邱涛，并将房屋过户到被告邱涛名下。相同地段的商品房的市场价格近万元，而高丽军出售给邱涛每平方米作价不到2200元，且原告至今也未收到该款项。由于高丽军以极低、极其不合理的价格将房屋出售，严重损害了原告的合法权益，并且被告高丽军的丈夫承认将案涉房屋卖给了其姐夫，上述情形完全可以认定被告高丽军与被告邱涛恶意串通，双方签订的协议应为无效。现请求确认2011年11月25日被告高丽军与被告邱涛、被告邢广丽签订的《房地产买卖契约》为无效协议。
原审被告邱涛、邢广丽辩称，不同意原告的诉讼请求。邱涛、邢广丽与原告代理人高丽军签订的房屋买卖合同是有效的，高丽军有原告的委托书且经公证处公证，邱涛、邢广丽在支付给原告405000元购房款后，双方到房产部门办理了过户手续；原告称房屋价格过低没有法律依据，实际房屋交易价格是405000元；至于原告向高丽军借款一事，我们是第一次听到，也没有看到相关证据，借贷关系与本案房屋买卖关系是两个法律关系。
原审被告高丽军辩称，不同意原告的诉讼请求。邱涛、邢广丽与高丽军之间的买卖关系是合法有效的；原告并没有将此房卖给第三人，原告与邱涛、邢广丽已到房产部门办理过户手续，是合法有效的。
原审第三人曲锋辩称，同意原告的诉讼请求。原告于2007年4月6日，将案涉房屋卖给第三人曲锋并实际交付，第三人曲锋对案涉房屋进行了装修并居住使用至今；无论高丽军是否取得原告的授权以及与邱涛、邢广丽如何签订协议均属于恶意串通侵犯第三人的合法利益在先，三被告签订的房屋买卖协议，应属于无效合同；非法债权是不应受法律保护的，非法债权形成的房屋买卖协议更是无效的。
大连经济技术开发区人民法院一审查明，案涉房屋位于大连经济技术开发区鹏程家园某房屋（建筑面积为68.56平方米）。该房屋系原告王振杰与前妻刘艳于2007年3月27日通过动迁安置的形式取得的。2007年4月6日，原告王振杰与前妻刘艳将案涉房屋以人民币220000元的价款卖给第三人曲锋，签订合同当日曲锋交付房款170000元（余下房款50000元双方约定于2009年4月6日前过户时付清），原告将动迁安置的合同书、结算表、收款收据原件和案涉的房屋交付给第三人曲锋，第三人曲锋取得房屋后对案涉房屋进行了装修并居住使用至今，因是动迁房屋暂时未办理产权登记手续。一审庭审过程中，原告王振杰对第三人陈述的余下房款50000元已付清这节事实没有异议。
2009年3月2日，原告王振杰与前妻刘艳在大连经济技术开发区社会事业管理局办理了离婚登记。离婚时对涉及到的财产即案涉房屋未作约定（因双方已出售给第三人）。
2011年4月1日，原告王振杰未通知第三人独自到大连经济技术开发区房产管理中心办理了案涉房屋动迁安置的合同书、结算表、收款收据原件挂失手续，后又取得了该房屋的《房屋所有权证》，该证书上标明房屋所有权人为王振杰，无其他共有人。
2011年4月11日，原告王振杰与高丽军到大连开发区房产管理中心办理房地产抵押登记申请，并提交了房地产抵押登记申请书，申请抵押登记承诺书，《借款抵押合同》，其中《借款抵押合同》主要内容，甲（出借人高丽军）乙（借款人王振杰）双方协商一致，自愿达成如下协议：第一条1.借款金额人民币400000.00元。2.借款利息计算借款期间及逾期利息全部以银行同期贷款利率的四倍计算。3.借款期限自2011年4月11日到2011年7月10日。4.抵押期限自2011年4月11日到2011年7月10日。第二条本合同签订之日前，甲方（高丽军）已将此款以现金方式一次性支付给乙方（王振杰），乙方（王振杰）承诺在本合同约定的借款期限内归还全部借款本息。
2011年4月11日，原告王振杰又到大连市公证处以公证的形式委托高丽军出售其所有的位于大连经济技术开发区鹏程家园某房屋（建筑面积为68.56平方米），委托权限包括签署相关文件和代收房款等，委托期限至办完委托事项为止。同时原告王振杰与前妻刘艳在大连市公证处办理了《财产协议书》公证，约定案涉房屋的产权全部归甲方（原告王振杰）个人所有，不属于其夫妻共同财产，甲方（原告王振杰）对此房产享有一切处分权利，乙方刘艳不予干涉。2011年4月13日大连经济技术开发区房产管理中心为案涉房屋办理了抵押登记手续。
2011年11月25日，被告高丽军在原告的代理权限范围内与被告邱涛、邢广丽（邱涛、邢广丽系夫妻关系）签订《房地产买卖契约》，将案涉房屋以150000元出售给被告邱涛、邢广丽，登记备案时间为2011年12月2日。庭审中，被告高丽军和被告邱涛、被告邢广丽均自认为了避税实际交易价格为405000元，在房产部门备案的《房地产买卖契约》是双方签订的唯一一份房地产买卖合同。对于买卖房款的支付情况，被告邱涛、邢广丽当庭出具了由被告高丽军于2011年10月1日出具的收到405000元的收条一份予以证明；被告高丽军又出具了由原告签名并按手印的收条一份予以证明，被告高丽军出具的收条由其丈夫车某某书写，载明：“今收到高丽红购房款人民币肆拾万零五仟元整，￥405000元（大连市经济技术开发区鹏程家园某号）。交房时间为2011年11月1日交接。”该收条没有落款日期，被告高丽军自认收条所涉及的“高丽红”是其妹妹，至于为什么写“收到高丽红购房款”未作解释。原告对上述两份收条提出了异议，自认自己出具的收条是在借贷发生时在空白纸上书写的自己姓名，否认发生了实际的支付行为。
案涉房屋在交易过程中，税务部门是按277400元的计税金额于2011年12月1日收取了各项税款28287.28元，交易中以被告高丽军的名义交纳了个人所得税2774元、一般营业税13870元、教育附加和城建税1664元；以被告邱涛的名义交纳了契税8322元、住房交易手续费411.36元（共两份，每份为205.68元）、所有权登记费80元、物业维修基金1371.20元。
大连经济技术开发区人民法院一审认为，财产所有权的取得，不得违反法律规定。本案中，一方面，被告高丽军代理原告与被告邱涛、邢广丽所签订的《房地产买卖契约》只有一份合同，在房产管理部门备案的也仅此一份合同，合同约定的房款价值为150000元，签订合同的双方存在明确的避税目的，且实际上从合同签订人自认的价款即405000元看已经达到了规避税款，损害国家利益的后果；另一方面，案涉房屋的买卖发生时第三人房屋买受人曲锋（也是现房屋实际居住人）不知情，该行为损害了此前已经签订买卖合同并已经装修进住的第三人曲锋的利益。况且，本案交易还存在与民间借贷行为相关联，高丽军与邱涛、邢广丽在购房款项给付上及与其提供的原告王振杰的收条中记载的内容有悖常理，案涉证据不足以证明相应交易的真实性。基于以上理由，一审法院认为原告提起的确认合同无效的理由充分、合理，予以支持。综上所述，大连经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和第（三）项、第五十九条之规定，作出如下判决：2011年11月25日被告高丽军代理原告王振杰与被告邱涛、被告邢广丽签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费50元，由被告邱涛、邢广丽、高丽军承担。
宣判后，邱涛、邢广丽、高丽军不服，向本院提起上诉。邱涛、邢广丽上诉请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：1.一审认定收条记载内容有悖常理、案涉证据不足以证明交易的真实性是不符合事实和法律规定的。邱涛、邢广丽提供的证据已经证明交易真实存在且已履行完毕。庭审中当事人对交易真实性没有异议，但法院却因收条存在瑕疵而认定房屋交易不真实。收条中书写“收到高丽红购房款”属于笔误，对此证人车传鹏已经出庭作证，高丽军是否给付购房款并不影响交易的真实性，只要有房款收条、收条上有王振杰的签字，就说明王振杰收到房款。邱涛、邢广丽直接付房款是基于对高丽军的信任，手续齐备，价格便宜，法院认为没签合同就交房款有悖常理没有事实依据。2.一审法院认定邱涛、邢广丽与高丽军签订房屋买卖合同存在避税、损害国家利益是错误的。案涉房屋实际购房款是405000元，契税是按照评估价277400元交纳，并不是按照买卖契约中约定的15万元缴纳的，避税只是想法并没有实现。按照相关规定，税款应当按照评估机构评估的价格征收，因此无论约定多么低的房款都达不到逃避税款的目的。即使存在逃避税款的行为，也应由税务机关进行处罚，但不影响合同的有效性。3.邱涛、邢广丽是善意购买者，并取得了房屋所有权证，曲锋没有及时办理房屋所有权证，导致王振杰以欺骗方式重新办证，曲锋是存在过错的，其不是善意第三人，应当自己承担不利法律后果。邱涛、邢广丽从公证委托书、房产证和登记机关的登记上不能发现所有权存在瑕疵，邱涛、邢广丽基于善意订立的合同内容合法，应确认有效。曲锋购买案涉房屋没有按照约定办理过户，说明曲锋没有给付王振杰余下房款50000元，双方合同没有实际履行完毕，曲锋存在过错。邱涛取得了房屋所有权，曲锋没有取得，曲锋只享有买卖合同产生的债权请求权，曲锋对房屋系无权占有，应返还房屋。4.王振杰与高丽军是否存在借贷关系不影响房屋交易的真实性。5.根据法律规定，合同确认无效后，王振杰应返还房款405000元，一审判决只确认合同无效未判决王振杰返款是错误的。
高丽军上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回王振杰的诉讼请求。其主要上诉理由为：1.一审法院以高丽军与邱涛、王振杰签订房屋买卖合同存在避税目的为由确认合同无效不成立。税款是按照评估机构的评估价格征收，即使约定房价很低也达不到避税目的。案涉房屋是按照评估价交纳的，并没有达到损害国家利益的结果，而且不能因逃避税款就确认买卖合同无效。2.一审法院认定收条记载内容有悖常理、案涉证据不足以证明交易的真实性是错误的。王振杰收取房款承诺交房，说明王振杰同意出售的价格，即使收条不是王振杰亲自书写，但作为成年人应明白收条内容，承担签字确认的法律后果。王振杰没有证据证明其没有收到房款，一审以收条中的笔误作为确认合同无效的理由是没有事实依据的。王振杰如果没收到房款，可以另行起诉。3.高丽军与王振杰之间没有借贷关系，高丽军只是为保证卖房安全办理抵押登记手续。因王振杰找许多人卖房，高丽军便以借款的名义办理抵押登记，房屋出售后，高丽军撤销抵押时，表明交款已还清。如王振杰有借款未还，高丽军是不可能承诺借款已经还清并撤销抵押登记，并将卖房款交给被上诉人。4.曲锋没有及时办理房屋所有权证导致王振杰以欺骗方式重新办证造成损失，曲锋存在过错，不是善意第三人，应承担不利后果。高丽军有理由相信王振杰是房屋所有人，公证委托合法有效，已办理过户登记的买受人应当取得房屋所有权，曲锋应返还房屋向王振杰追偿损失。5.根据法律规定，合同确认无效后，王振杰应返还房款405000元，一审判决只确认合同无效未判决王振杰返款是错误的。6.王振杰急需用钱，405000元的房款价格高于市场价，不存在恶意串通的低价。7.王振杰明知房屋已卖给曲锋，又以欺骗方式重新办证，现又起诉要求确认合同无效，拒绝返还购房款，应构成刑事诈骗，移送公安机关追究刑事责任。
被上诉人王振杰、曲锋表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，民事活动必须遵守法律，尊重社会公德，并应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则。本案中，高丽军虽持有一份售房委托书，但高丽军与王振杰同时签订了一份《借款抵押合同》，并在房屋管理中心办理了抵押登记，合同中明确约定王振杰向高丽军借款40万元，利息以同期贷款利率的四倍计算。而高丽军主张其系受托售房、代收房款，本应格外审慎的将房款转交给王振杰并保留规范、有效的付款凭证，但高丽军虽主张已将房款交给王振杰，其提供的收条却不是由王振杰本人书写，而是高丽军的丈夫所写，收条没有注明时间，且收条中的付款人写为高丽军的妹妹“高丽红”，高丽军对此解释为“笔误”，显不合常理。结合以上事实，本院认为，王振杰与高丽军之间存在的真实法律关系应为抵押借款合同关系，而非一般委托售房关系。而王振杰在2007年4月即与曲锋订立了房屋买卖协议并收取了房款，曲锋已实际装修、入住7年有余，2011年4月，王振杰是在明知曲锋实际占有使用房屋的情况下通过挂失的方式取得了产权证，并以新取得的产权证书作为抵押向高丽军借款，损害了曲锋的利益，其行为显属恶意。
对高丽军与邱涛、邢广丽之间的房屋买卖行为，本院认为，在民事活动中，房屋买卖是一种相对重大的财产处分行为，通常，购房人最关心的莫过于交易的安全性，因此在购房前首先要对房屋的权属和现状进行充分的了解和查验，这既是购房人的权利，也是购房人应尽的一般注意义务。但邱涛、邢广丽的购房行为存在诸多不合情理之处：首先，据邱涛、邢广丽陈述，其购买案涉房屋是为父母居住使用，但在买房时二人却没有对房屋的户型、结构和装饰装修情况进行实地查看，其述称仅透过一楼的窗户向内进行了张望；第二，高丽军虽持有经公证的委托书，但高丽军却始终不能提供该房屋的钥匙，也始终未能带领邱涛、邢广丽进入到案涉房屋内，既然是委托售房，却不能带领看房，邱涛、邢广丽对此也没有提出异议；第三，邱涛、邢广丽始终未能进入案涉房屋，也从未见到过房屋登记的所有权人，邱涛、邢广丽亦明知房屋内现有人尚在居住使用，一般的购房人在此情况下均会对房屋状况产生合理怀疑，但根据邱涛、邢广丽提供的收条，邱涛、邢广丽在尚未签订房屋买卖合同、没有核实房屋是否存有争议的情况下即向高丽军先行支付了全部的购房款；第四，邱涛、邢广丽称购房款全部是现金给付，且现金是以5万元、15.5万元和20.5万元分三次支付给高丽军，但邱涛、邢广丽既没有说明此笔大额款项的具体来源，也不能提供每一次付款分别对应的收款收据，其向高丽军分次支付房款却不要求其出具收据不合常理；第五，在邱涛已经取得房屋权属以后，邱涛、邢广丽也始终没有拿到房屋钥匙，甚至也没有要求到房屋内察看或者入住，也没有证据显示其曾向高丽军或王振杰主张过权利。结合以上事实，本院认为，邱涛、邢广丽与高丽军之间的房屋买卖行为存在诸多不合情理之处，邱涛、邢广丽显然未尽到一般善良管理人应尽的注意义务，难以认定邱涛、邢广丽的房屋买卖行为系善意。
综合以上理由，本院认为，王振杰与高丽军之间真实的法律关系为抵押借款合同关系，而非一般委托售房关系，而高丽军与邱涛、邢广丽的房屋买卖行为亦难以认定为善意，故原审对《房地产买卖契约》的效力认定为无效是正确的，本院对此予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人邱涛、邢广丽预交100元，高丽军预交100元），由上诉人邱涛、邢广丽负担100元，上诉人高丽军负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍宏
代理审判员 季烨
代理审判员 吕瑛
二〇一四年四月十六日
书 记 员 耿艳