上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第25678号
原告王敬农。
委托代理人唐娟娟，上海市百纳律师事务所律师。
被告马坚忠。
被告郭凯琴。
委托代理人陈。
委托代理人唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。
第三人孙秀芳。
委托代理人杨文斌，上海灵瑞律师事务所律师。
原告王敬农与被告马坚忠、郭凯琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理后，依法适用简易程序。案件审理中，本院依法追加孙秀芳作为本案的第三人参加诉讼，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。案件审理中，原告王敬农对相关笔迹申请了鉴定，本院又于2014年1月8日再行进行了开庭审理。原告王敬农的委托代理人唐娟娟、被告马坚忠、被告郭凯琴及其委托代理人陈和唐敏峰、第三人孙秀芳的委托代理人杨文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王敬农诉称，原告王敬农与第三人孙秀芳为夫妻关系，上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）为夫妻婚后动拆迁安置房屋，2001年3月购买系争房屋后，产权登记至原告王敬农名下。2012年年底，因有人到原告家中看房，原告遂至相关部门查询才发现系争房屋的产权已于2004年被过户登记至被告马坚忠名下，同时了解到2003年12月，第三人孙秀芳在原告不知情的情况下，假冒原告的名义与被告马坚忠就系争房屋签署了《上海市房地产买卖合同》，被告马坚忠凭借合同以及江苏省淮安市楚州区公证处的公证书将系争房屋的权利登记到其名下，后经原告求证，该公证委托书系伪造。为此，原告与被告马坚忠多次交涉，被告马坚忠表示2013年年后将房屋过户回原告名下。然而2013年2月，被告郭凯琴找到原告表示被告马坚忠已将系争房屋出售给她，并已获得了系争房屋产权，要求原告搬离。原告又去查询发现2013年2月被告马坚忠又擅自将系争房屋出售被告郭凯琴。为此，原告曾向警方报案。原告认为，原告本人从未签署《上海市房地产买卖合同》，对房屋买卖不知情也未给予任何人授权，买卖不是原告的真实意思表示，故以原告名义与被告马坚忠签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效；被告郭凯琴并未上门看过房，购买系争房屋的价格也远远低于市场价，同时根据被告马坚忠的表述，其当时只是要在系争房屋上办理抵押而非买卖，是放高利贷的人擅自出售系争房屋，房屋的交易是放高利贷的人与被告郭凯琴之间发生的，被告郭凯琴不是善意的购房人，不能合法取得系争房屋的产权，故两被告之间的《上海市房地产买卖合同》也应为无效。由此，原告诉请要求：1、判令原告王敬农与被告马坚忠于2003年12月23日间的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告马坚忠与被告郭凯琴于2012年12月23日间的《上海市房地产买卖合同》无效；3、要求法院将系争房屋产权恢复登记至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。
被告马坚忠辩称，不存在原告与其之间的合同无效，当时原告在深圳开厂，第三人孙秀芳即原告妻子表示原告资金周转不过来，要向被告马坚忠借钱，当时被告表示要用东西抵押，后来双方商量办理房屋买卖交易，把系争房屋的产权做在被告马坚忠名下，被告以支票的形式支付了一部分款项，金额多少想不起来了，之后通过向银行贷款的方式，贷到的款全部给了原告，具体怎么做的，被告马坚忠都不清楚，材料是其财务帮被告整理，也是由财务具体操作的，只有交易中心是被告马坚忠自己去的，当时去了五、六个人，原告本人没有去，第三人孙秀芳去的，被告马坚忠在合同上签字时，买卖合同相对方已经签好，是谁签署的被告想不起来了。当时办理这些手续，被告马坚忠并没有考虑那么多，到底是买房还是抵押，被告认为只要原告把钱归还给被告，被告就把房屋产权过户回给原告，由此双方并未实际交付房屋。之后被告并未将房屋另行出售给他人，当时因被告的朋友需要钱，为了帮朋友，被告马坚忠将房屋办理抵押，办理手续的时候被告马坚忠并未看相关内容，只是按照他人的指示进行签字，被告马坚忠并不认识被告郭凯琴，到底房屋的权利怎么从马坚忠名下转到被告郭凯琴名下到现在没有搞清楚，也不知道发生了什么事情。2013年过年后，被告马坚忠知道房屋过户了，是不认识的人告之的，房屋交付的事情被告马坚忠没有参与也不知道。被告马坚忠当时只想用房屋抵押人民币10万元（以下币种相同）的，但后来他们给了50万元，是谁给的钱，被告马坚忠不知道也找不到人了。现原告要求确认两手合同无效，被告不同意，因为合同没有效力相关部门是办不出来上述手续的，由此要将房屋产权恢复登记回原告名下也是不可能的。
被告郭凯琴辩称，第一项诉请与被告郭凯琴无关。关于第二项及第三项诉请，被告郭凯琴不同意。被告郭凯琴出售了自有房屋，购买系争房屋是通过中介居间介绍，购买过程中都是中介的业务员与被告郭凯琴及被告马坚忠沟通联系的，被告郭凯琴在两次看房后再与被告马坚忠订立了《上海市房地产买卖合同》，被告郭凯琴已经支付了全额的房款，并至交易中心办理了系争房屋过户手续取得了房屋的房地产权利，且在原告及第三人的配合下，被告郭凯琴已经实际取得系争房屋，由此原告要求系争房屋产权恢复登记被告郭凯琴也不同意。被告郭凯琴在系争房屋看房及交易的过程中确实没有见过被告马坚忠，其向中介询问权利人情况，对方向被告郭凯琴出示了公证委托书原件，并均由代理人代为办理过户、收款、交房，因为有合法的公证委托手续，被告郭凯琴也不便问太多。对房屋交付，双方协商好，2013年过完年后交付，并在买卖合同中进行了约定，据了解住在房屋里的是被告马坚忠的亲戚，看房时第三人孙秀芳在场，其还向被告郭凯琴介绍了房屋的情况，并表示可以准时搬离，并未提及房屋中的任何纠葛。直到房屋一直未能交付时，被告郭凯琴才知道里面可能存在问题，之后的交房也是通过周家渡街道人民调解委员会协调进行的，2013年4月，中介及被告马坚忠代理人向被告郭凯琴交付房屋钥匙，之后第三人孙秀芳还配合被告郭凯琴办理了相关煤气更名手续。对于购房价格，被告郭凯琴实际支付对价为165万，当时出卖方要求不能贷款方式支付，鉴于被告郭凯琴全额以现金付款，故在价格上确实比市场价优惠些，但根据房屋靠近马路的位置及当时的市场价，并不存在被告郭凯琴购买价格过低的情况。对于《上海市房地产买卖合同》上仅记载115万元，另外的50万元记载为装修补偿等，是被告马坚忠方及中介要求的，被告郭凯琴不管也没有多问，反正总价就是165万元，上下家税费由被告郭凯琴承担，50万就是房款，只不过换了一个名义而已。
第三人孙秀芳述称，同意原告的诉请。对于两被告的陈述，第三人均不确认。2003年，因被告马坚忠需要用钱向第三人借款，第三人没有钱，鉴于第三人与被告马坚忠的关系不错，于是第三人就用自己居住的系争房屋通过假买卖的方式，协助被告马坚忠办理了向银行的贷款，银行的贷款全部由被告马坚忠拿走，除了贷款之外被告马坚忠并未支付过其他的钱款。对于房屋交易的的情况原告完全不知情，被告马坚忠向第三人借钱没有出具收条，关于何时还款何时将房屋权利拿回来也没有具体约定。这些手续都是被告马坚忠一手操作的，关于办理过户的公证委托书也是马坚忠提供的，第三人仅是至交易中心配合办理了过户手续，其他事情都不清楚。2012年年底，家中来了很多人看房，此时第三人才知道被告马坚忠要卖房屋，当时第三人是拒绝看房的。第三人找到被告马坚忠想要回房屋，但到2013年3月，第三人及原告被放高利贷的人从家中打出去，当时有相关报警报案记录。据第三人了解是被告马坚忠在外欠了高利贷10万，后来变成了50万，所以才从被告马坚忠手中将房屋处分了。两被告之间就系争房屋的买卖实质是发生在放高利贷的人与被告郭凯琴之间的。
经审理查明，原告王敬农与第三人孙秀芳为夫妻关系，系争房屋的原权利登记人为原告王敬农。2003年12月23日，以原告王敬农名义与被告马坚忠就系争房屋订立买卖合同，约定房屋转让价为53万元，2003年12月26日支付15.90万元，2004年1月15日前支付37.10万元；……。2004年1月15日，被告马坚忠与上海浦东发展银行陆家嘴支行签订《个人住房抵押借款合同》，约定被告马坚忠向该银行借款30.80万元，用于购买个人住房。2004年6月4日，系争房屋的权利被核准登记至被告马坚忠名下。系争房屋从未向被告马坚忠交付过，由原告及其家人实际居住使用。就系争房屋与被告马坚忠进行交易的事实，第三人孙秀芳参与并知情。
2012年7月16日，由被告马坚忠作为委托人、案外人秦某某作为受托人，双方签订《委托书》一份，委托事项为马坚忠为系争房屋的权利人，现委托秦某某办理系争房屋出售或出租的相关事宜：代为办理还款、结清手续、领取他项权利证明、办理抵押注销登记手续；代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同（出售价不得低于160万元）；代为办理房地产权利转移登记；代为办理交房、水、点、煤及物业、维修基金过户手续；代为支付房地产出售过程中的相关税费；代为收取房款及房地产出售过程中的其他相关事宜；如委托人出租上述房屋，代为办理该房屋看管、出租、搬迁房内物品及代收租金事宜；……。委托期限：自2012年9月16日起至2013年9月15日止。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予以认可，并承担相应的法律责任。该《委托书》由上海市宝山公证处办理公证。2012年12月23日，由案外人秦某某作为被告马坚忠的代理人与被告郭凯琴就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款115万元，被告郭凯琴于2012年12月14日前支付房款10万元，于2012年12月23日支付房款40万元，2012年12月30日支付房款30万元，双方过户当日支付房款25万元，交房当日支付房款10万元；双方应于2013年2月6日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；2013年2月28日前交付系争房屋；出售方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，按已收款0.04%的违约金，合同继续履行；……。签约当日，买卖双方还另行签订《补充协议》，约定双方协商同意购房合同价订为115万元，出售方实际到手价格为165万元，另被告郭凯琴方于双方交易过户当日支付50万元作为购买方补贴出售方购买系争房屋时产生的装修费及其他费用；双方税费均由被告郭凯琴承担。2012年12月14日，被告郭凯琴支付房屋定金10万元，由案外人秦某某出具房款收条；同年12月23日，被告郭凯琴通过转账形式向秦某某支付房款40万元，由秦某某出具收条；2012年12月28日，被告郭凯琴支付房款30万元，由秦某某出具收条；2013年2月5日，由被告郭凯琴缴纳了交易产生的税、费，并在案外人秦某某的配合下共同办理系争房屋产权过户申请手续，当日被告郭凯琴再行通过转账形式向秦某某支付75万元房款，由秦某某出具收条；同年2月19日，系争房屋的权利核准登记至被告郭凯琴名下。2013年2月28日，被告马坚忠向被告郭凯琴出具承诺书一份，表示原定2013年2月28日交付郭凯琴系争房屋，但因本人私人原因未交付，现本人承诺于2013年3月11日中午12点之前交付房屋并迁出户口，原定2013年2月28日至3月11日违约金由本人承担，若上述时间未搬，本人承担一切法律后果。2013年4月，被告郭凯琴实际取得系争房屋，并分别于2013年3月30日、4月1日支付5万元及2万元，案外人秦某某出具收条，在2013年4月1日收条中注明已结清所有尾款。被告郭凯琴表示尾款10万元中3万元是抵扣被告马坚忠对被告郭凯琴逾期交付房屋的违约金。2013年4月7日，第三人孙秀芳与被告郭凯琴至上海燃气浦东销售有限公司处一并签订《燃气用户变更户名协议书》，并由被告郭凯琴与上海燃气浦东销售有限公司另行签订《上海市居民管道燃气供用气合同》。
另查，2013年3月19日12时21分，原告王敬农曾向上海市公安局浦东分局周家渡派出所报警，称2012年年底发现系争房屋已经过户到被告马坚忠名下，其妻孙秀芳称房屋被马坚忠骗走，后找到马坚忠，马坚忠表示尽快交还房屋，2013年春节后，原告王敬农发现房屋又被马坚忠卖给郭凯琴；房屋交易时原告不在场，其中一份江苏省淮安市楚州区公证处出具的，内容为王敬农委托其妻孙秀芳售房的委托公证书，经原告查询系伪造。原告报案后，上海市公安局浦东分局认为系经济纠纷，于2013年3月26日出具不予立案通知书。2013年3月20日，名为乔斌的案外人因王敬农夫妇未搬离系争房屋，双方引发争议，乔斌向上海市公安局浦东分局周家渡派出所报警。
案件审理中，鉴于在2003年12月的房屋买卖交易中并无原告授权委托的相关材料，原告就2003年12月23日的买卖合同中“王敬农”的签名是否系原告本人所写，申请要求进行鉴定，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对此进行鉴定，鉴定意见为，该买卖合同上“王敬农”签名不是原告王敬农所写。
以上事实，由经庭审质证的2003年买卖合同、《个人住房抵押借款合同》、公证委托书、2012年买卖合同、补充协议、收条及转账凭条、上海市房地产登记薄、上海市公安局案（事）件接报回执单、上海市公安局不予立案通知书、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案原告与被告马坚忠关于系争房屋于2003年订立《上海市房地产买卖合同》效力，根据庭审调查反映，并无原告王敬农授权他人出售系争房屋的材料，原告王敬农对系争房屋出售的行为表示不知情也不予追认，就买卖合同上“王敬农”的签名也非其本人签署，同时结合系争房屋在产权变更为被告马坚忠之后一直由原告及其家人居住，被告马坚忠一直未能向本院提供支付房款的相关证据而原告不确认收到相关款项下，难以认定系争房屋的买卖系原告王敬农的真实意思表示，故本院确认以原告名义与被告马坚忠于2003年12月23日间就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。
就案外人秦某某以被告马坚忠名义与被告郭凯琴间就系争房屋订立买卖合同的效力，则分析认为：第一，被告马坚忠为系争房屋登记名义人，并表示在今后要将系争房屋的权利人恢复登记回原告王敬农名下，然而却对外向他人出具明确带有出售系争房屋意思内容的公证委托书，上述行为未获得原告王敬农的授权或同意；被告马坚忠表示当时仅为办理房屋抵押进行签字，对签字内容并不详知，但根据委托书的内容以及2013年2月底被告自行书写的“承诺书”内容，均表明被告马坚忠对房屋出售并予以履行系明知并予以授意，而被告马坚忠作为一个具有正常行为能力的成年人，仅以不清楚签署材料内容及未直接参与出售行为作为抗辩，本院对其陈述难以采信；第二，从被告郭凯琴而言，首先，虽被告马坚忠实际不具有处分系争房屋的权利，但根据物权对外公示原则，其在核查以马坚忠为名的房产权利，并与持有马坚忠签名的委托书受托人签署《上海市房地产买卖合同》，依据受托人权限向其履行相关合同义务；在相关合同中显示系争房屋的交易通过居间方进行，当时原告及其家人虽实际居住在系争房屋中，但要求被告郭凯琴依据交易相对方系被告马坚忠，来判断居住人与被告间的关系及纠纷，要求甚高，同时就系争房屋的交付，在买卖合同中也约定了明确的交付时间并对逾期交房约定了相应的违约责任，被告郭凯琴方为房屋交付让被告马坚忠出具“承诺书”及与原告发生争议的时间，也与合同约定交房的日期有先后呼应关联；其次，就《上海市房地产买卖合同》中系争房屋交易价虽显示为115万元，但根据买卖双方的《补充协议》内容及被告郭凯琴的实际履行，为买卖系争房屋，双方实际约定应为165万元，该价款符合委托书中委托人授权的房价，亦在合理的售价范畴内，并无明显过低；由此，原告及第三人虽对该交易有所质疑，但均不足以证明被告郭凯琴与马坚忠订立系争房屋的买卖合同时，知道或者应当知道马坚忠并非系争房屋的真正产权人。就善意取得规则而言，其目的在于牺牲静态的安全而保护动态的安全，因此根据不动产公示公信原则，第三人与登记的权利人从事交易，支付了对价并据此完成产权变更登记的行为应得到尊重与认可。在原告并未提供任何可以否定被告郭凯琴善意购买的证据材料，就原告关于被告郭凯琴并非善意购房人的主张，缺乏事实及法律依据，本院难以采信。由此，就被告马坚忠与被告郭凯琴间的《上海市房地产买卖合同》本身应视为有效。
原告王敬农要求将系争房屋产权恢复登记至其名下的请求，鉴于被告马坚忠与被告郭凯琴的合同已经生效并依此将系争房屋已过户至受让人被告郭凯琴名下，致使系争房屋的产权客观无法恢复至房屋权利原始状态，故对原告该项请求本院无法支持，至于由此产生的后果，各方可就其权益或受到的损失，另行向相对方依据过错程度予以主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、确认2003年12月23日以原告王敬农名义与被告马坚忠就上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、驳回原告王敬农的其余诉讼请求。
案件受理费19，920元，减半收取计9，960元，鉴定费用10，000元，共计19，960元，由被告马坚忠及第三人孙秀芳各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年一月十五日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。