呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00510号
上诉人（原审原告）荣令，男，1952年5月1日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人吴军，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托代理人付丽艳，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
上诉人（原审原告）杨秀芳，女，1951年10月18日出生，汉族，退休职工，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人吴军，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托代理人付丽艳，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭庆涛，男，1979年10月7日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。
委托代理人张志远，内蒙古远舰律师事务所律师。
委托代理人史慧春，内蒙古远舰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李喜平，男，1982年5月1日出生，汉族，无固定职业，住乌兰察布市商都县。
上诉人荣令、杨秀芳因与被上诉人郭庆涛，被上诉人李喜平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人杨秀芳及上诉人荣令、杨秀芳的委托代理人吴军、付丽艳，被上诉人郭庆涛的委托代理人张志远、史慧春到庭参加诉讼。被上诉人李喜平经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，荣令、杨秀芳系夫妻关系。2011年4月12日，荣令、杨秀芳出具《委托书》，内容为：委托人荣令、杨秀芳，受委托人李喜平，二人已将其共同拥有的坐落于呼和浩特市玉泉区大北街恒昌小区4号楼2单元1号的房屋（房屋所有权证号：呼房权证玉泉区字第20081124**号、呼房权证玉泉区字第20081124**号，建筑面积68.5平方米）出售。买方购买此房需向银行申请住房贷款，因委托人工作较忙，特委托受托人在银行和房产局办理下列事项：一、受托人在银行办理的事项有：1、签订房屋交易合同或协议；2、开立个人账户；3、签订《个人再交易住房贷款支付协议》；签订二手房监管协议等相关合同，办理二手房按揭贷款等相关事宜。4、支取银行贷款。二、受托人在房产局办理的事项有：1、签订买卖契约，领取售房款。2、办理过户登记的相关事宜，并签署相关文件。三、在房管部门调取上述房屋的相关档案资料。受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予认可，由此在法律上所产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限至办理完上述事宜止。委托人有转委托权。同日，内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处对上述《委托书》进行了公正。2011年7月20日，李喜平代表荣令、杨秀芳与郭庆涛签订了《房地产买卖契约》，甲方（卖方）荣令、杨秀芳，乙方（买方）郭庆涛，甲方自愿将坐落在呼和浩特市玉泉区大北街恒昌小区4号楼的房地产（建筑面积68.50平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于契约附件一。2011年7月25日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局为郭庆涛颁发了编号为：呼房权证玉泉区字第20111349**号的《房屋所有权证书》。2011年7月30日，郭庆涛（甲方）与（杨秀芳）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于呼和浩特市玉泉区大北街恒昌小区4号楼一层2单元1号的房屋租赁给乙方，房屋租赁期限为1年（自2011年7月30日到2012年7月30日），租金为18000元。2012年8月13日，郭庆涛向该院提起诉讼，请求荣令、杨秀芳立即搬离呼和浩特市玉泉区大北街恒昌小区4号楼1层2单元1号房屋，赔偿损失费12000元，并承担从起诉之日起至判决生效之日止新发生的损失费用（按月租金1000元计算）。该院于2012年10月29日作出（2012）玉民一初字第232号民事判决书，宣判后，荣令、杨秀芳不服该判决，提起上诉。2013年3月22日，呼和浩特市中级人民法院作出（2013）呼民一终字第64号民事裁定书，以“…买卖房屋的交易过程事实不清”为由，发回该院重审。该院于2013年11月15日作出（2013）玉民一初字第255号民事判决书，判决荣令、杨秀芳于判决生效之日起30日内搬离呼和浩特市玉泉区大北街恒昌小区4号楼1层2单元1号房屋，将该房屋交付给郭庆涛，按照每月1000元的标准给付郭庆涛从2012年8月至判决生效之日止的房屋租金，并驳回了郭庆涛的其他诉讼请求。荣令、杨秀芳不服该判决，提起上诉。2014年2月25日，呼和浩特市中级人民法院作出（2014）呼民五终字第00022号民事判决书，驳回上诉，维持原判。荣令、杨秀芳诉请：一、依法确认李喜平代二荣令、杨秀芳与郭庆涛签订的房屋买卖契约无效；二、依法判令郭庆涛协助二荣令、杨秀芳将坐落于玉泉区大南街恒昌小区4号楼2单元1层1号的房屋产权变更为二荣令、杨秀芳。
原审法院认为，本案的争议焦点是：荣令、杨秀芳向李喜平出具的《委托书》是否存在无效或者可撤销的情形。荣令、杨秀芳向李喜平出具授权委托书，该委托书经过公证机关公证，无相反证据证明该委托书不是双方真实意思表示，因此该委托书应当对双方具有约束力。李喜平代荣令、杨秀芳与郭庆涛签订《房屋买卖契约》的行为，是代理权限范围内的事项，该《房屋买卖契约》对荣令、杨秀芳具有约束力。荣令、杨秀芳主张李喜平与郭庆涛隐瞒事实，恶意串通，因证据不足，该院不予支持。荣令、杨秀芳的诉讼请求，因证据不足，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告荣令、杨秀芳的诉讼请求。案件受理费200元，由原告荣令、杨秀芳负担。
荣令、杨秀芳不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审判决认定事实错误，涉案房屋的交易行为根本不存在，
李喜平取得代理权限的方式及范围存在问题。1、荣令、杨秀芳出具委托书的基础，是基于办贷款而非将自己仅有的一套房屋进行交易。李喜平代理权的取得源于荣令、杨秀芳被欺骗。2009年，荣令、杨秀芳之女荣海青向张树森借款27万元。2010年，张树森索要欠款，并以办贷款为由从荣海青处骗走了荣令、杨秀芳的房本。2011年4月12日，张树森派李喜平将荣令、杨秀芳哄骗至呼和浩特市北方公证处，以办贷款为由，骗荣令、杨秀芳在其提供的一份授权“委托书”上签字按手印并进行了公证。2、李喜平取得的代理权限即便程序上、形式上合法，其所享有的代理权限也并不包括代荣令、杨秀芳进行房屋交易行为及代签房屋买卖契约的权利。
2011年7月25日，李喜平以代理人的身份代荣令、杨秀芳与郭庆涛签订了《房地产买卖契约》，将玉泉区大北街恒昌小区4号楼1层2单元1号房屋出售给郭庆涛。并在当天持有该契约、《公证书》、房本到呼市房管局，将上述房屋过户给郭庆涛。至此，荣令、杨秀芳对诉争房屋出售事宜毫不知情，更未收到任何售房款。直到2012年郭庆涛起诉至呼和浩特市玉泉区人民法院向荣令、杨秀芳索要房屋，荣令、杨秀芳才知晓李喜平并未帮其进行贷款，而是隐瞒事实，已将其房屋卖给郭庆涛并过户。因此，依据授权委托书可知，李喜平享有的代理权限为“签订房屋交易合同或协议”，这并不等于李喜平可以代荣令、杨秀芳进行房屋交易行为。也就是说，李喜平仅是可以代荣令、杨秀芳在房屋买卖协议上签字，但并不能代荣令、杨秀芳卖房子，即签字的权利不等于可以进行房屋交易谈判行为包括但不限于议定房屋买卖价款、交付定金、交付房屋日期、支付房屋价款方式等。根据《中华人民共和民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”及第六十六条：“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”的规定可知，本案中，李喜平并无权利代荣令、杨秀芳进行房屋交易行为，包括但不限于议定房屋买卖价款、交付定金、交付房屋日期、支付房屋价款方式等交易过程。李喜平与郭庆涛未查验荣令、杨秀芳的房屋，未磋商过售房房款，也未给付购房款等等行为，明显有违常理。即在房屋无实际交易过程的情况下，即签订书面契约，并将房屋过户的行为，显然属于上述法律规定的代理人与第三人恶意串通损害荣令、杨秀芳的合法权益的情形，应为无效。本案的房屋交易行为实际根本不存在。二、一审判决适用法律错误。一审法院在事实认定错误的情况下，依据《中华人民共和国民法通则》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定对本案进行下判，必然导致适用法错误。综上，本案不存在涉案房屋交易的事实，一审法院认定事实错误，适用法律错误，严重侵害了荣令、杨秀芳的合法权益因此请求：一、依法撤销一审判决；二、发回重审或改判支持荣令、杨秀芳的诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由李喜平与郭庆涛承担。
郭庆涛答辩称，委托书内容是明确的，委托人由于事务繁忙委托李喜平办理出售的相关手续。李喜平是有相关手续的，并进行了公证，不存在欺诈的行为。该授权是符合法律规定的，应当受到法律的保护。
李喜平未到庭，也未提交书面答辩状。
二审中，双方当事人都没有提出新的证据。经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，荣令、杨秀芳向李喜平出具的《委托书》是否有效。荣令、杨秀芳系夫妻关系。2011年4月12日，荣令、杨秀芳向李喜平出具并经过公证的《委托书》，受托人李喜平在银行和房产局办理下列事项：一、受托人在银行办理的事项有：1、签订房屋交易合同或协议；2、开立个人账户；3、签订《个人再交易住房贷款支付协议》；签订二手房监管协议等相关合同，办理二手房按揭贷款等相关事宜。4、支取银行贷款。二、受托人在房产局办理的事项有：1、签订买卖契约，领取售房款。2、办理过户登记的相关事宜，并签署相关文件。三、在房管部门调取上述房屋的相关档案资料。受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予认可，由此在法律上所产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限至办理完上述事宜止，委托人有转委托权。该委托书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规范，因此该委托书对双方具有约束力。李喜平代表荣令、杨秀芳与郭庆涛签订了《房地产买卖契约》，将诉争房屋出售给郭庆涛，并办理了诉争房屋的产权变更登记手续，郭庆涛已取得了该房屋的所有权证。李喜平根据委托书委托的事项，办理房屋过户手续，其行为结果对对荣令、杨秀芳具有约束力。因此一审判决并无不妥，本院予以支持。
关于荣令、杨秀芳提出李喜平的代理权限并不包括进行房屋交易行为及代签房屋买卖契约权利的问题。荣令、杨秀芳向李喜平出具并经过公正的《委托书》，受托李喜平的事项：一、受托人在银行办理的事项有：1、签订房屋交易合同或协议；.....。二、受托人在房产局办理的事项有：1、签订买卖契约，......。李喜平代表荣令、杨秀芳进行房屋交易行为及代签房屋买卖契约权利并未超越委托书的委托范围。并且郭庆涛与杨秀芳签订了诉争房屋的《房屋租赁合同》，这说明荣令、杨秀芳对李喜平代理行为认可及对其房屋出售已知情。荣令、杨秀芳此项上诉理由不能成立，本院不予支持。但关于售房款的归属为题，可另行解决。
关于荣令、杨秀芳主张李喜平与郭庆涛隐瞒事实，恶意串通的问题。李喜平依委托书实施代理行为，郭庆涛依法取得争房屋的所有权，其本身并无过错，且荣令、杨秀芳无相反证据予以证明。故荣令、杨秀芳此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，荣令、杨秀芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由荣令、杨秀芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 殷玉凤
审判员 王 晶
二〇一五年四月十二日
书记员 于文硕