浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第133号
上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。住所地：象山县丹东街道龙泽名园环湖路*号。
法定代表人：王庆华，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：王祉絖，华丰建设股份有限公司董事长。
上述两上诉人的委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁梁。
委托代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。
上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰公司）、王祉絖因与被上诉人梁梁商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2015年1月15日作出的（2014）甬宁民初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年11月25日，原告与被告华丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于象山县丹东街道桃花源a14幢2号别墅预售给原告，总价款为3290000元；出卖人应当在2011年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告分别于2009年10月29日支付购房款200000元，2009年11月24日支付400000元，2009年11月25日支付390000元，2010年3月2日支付2300000元，合计3290000元。之后，被告华丰公司未能按期交付房屋。经协商，桃花源小区傅世林、李万根、孙平华、柳金根、魏莉以业主代表名义与被告华丰公司、王祉絖于2012年12月20日达成补充协议一，约定：“一、华丰公司定于2012年12月22日-25日桃花源小区交房；二、出卖方支付给每户业主质量规划赔偿金120000元，在交房之日支付每户90000元；未付每户30000元和华丰公司再加自愿补偿全体业主400000元须在2013年1月25日付清……；五、华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件；若违约，华丰公司从2013年5月1日起向业主支付每户已付房款总额每日万分之六的违约金，至可办产权证为止。上述付款由王泽光父子承担连带保证责任……。”王祉絖作为担保人签字。后原告与被告华丰公司办理交房手续。2012年12月25日，原告与被告华丰公司签订补充协议二。现被告华丰公司已经履行了协议中关于向桃花源业主交付房屋，及支付质量规划赔偿金120000元等内容。2014年4月25日，被告华丰公司向原告开具购房发票。另，被告王祉絖曾用名王泽光，作为早年长期从事建筑业的人士，该曾用名在象山县内为人熟知。
原审原告梁梁于2014年5月28日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告华丰公司支付原审原告未按约提供全部办理产权证资料的违约金710640元（以已付房款3290000元为基数，按每日万分之六支付，从2013年5月1日计算至2014年4月25日，共360天）；2.原审被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任。
原审法院审理认为：虽然在原告与被告华丰公司签订的补充协议中被告王祉絖签名为打印字体，且署名为“王泽光”，但对该协议应结合业主代表与两被告签订的补充协议来看。故该两份补充协议系原告与两被告的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。两被告辩称不能按约具备办理房地产权属证书的所有条件是由原告违反规划的行为引起的，依据不足，难以采纳，故被告华丰公司应承担不能按期办理产权证的违约责任。被告王祉絖作为担保人，对被告华丰公司承担担保责任，因协议中未对担保方式明确进行约定，故依法推定其应承担连带保证责任。原告主张违约金从2013年5月1日开始计算至被告华丰公司出具销售发票时止。两被告认为应计算至2013年11月12日止。该院认为根据两份补充协议的约定：华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件。现双方对该条约定的理解为被告做出初始登记证及可以开具正式的购房发票。两被告认为2013年11月9日被告华丰公司已做出初始登记证，11月12日通知业主可以来开发票，原告不及时来开具发票责任在于原告。该院认为，开具发票的义务人为被告华丰公司。原告已在2010年3月2日前付清全部购房款，被告华丰公司应按原告付款金额开具发票；被告华丰公司虽于2013年11月12日通知原告来开具发票，但至2014年1月原告向被告华丰公司发出要求开具发票等的催告书后仍未开具发票。而购房发票系办理产权证的必要条件，故被告应支付原告违约金至开具发票之日前，即2013年5月1日至2014年4月24日止，共359天。两被告辩称协议中约定的违约金计算标准过高，理由正当，该院酌情考虑调整为日万分之二。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告象山华丰房地产有限责任公司应在判决生效后十五日内支付原告梁梁违约金236222元（3290000元×0.2‰×359天）；二、被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告梁梁其他的诉讼请求。如果被告象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10”117元，由原告梁梁负担5274元，被告象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖负担4843元。
宣判后，原审被告华丰公司、王祉絖不服，上诉至本院，称：一、原审判决认定事实不清。原审判决认定涉案小区具备协议约定可办产权证条件的时间与事实不符。根据《关于实施宁波市商品房权属初始登记的通知》相关规定，商品房权属初始登记，必须提交产权登记所需的全部材料。涉案小区于2013年11月9日已开始办理产权初始登记，而原审仅以被上诉人实际开具发票的日期认定为具备办理产权证的条件，明显与事实不符。因被上诉人对其所购房屋进行动静很大的改建导致整个小区房屋无法按时进行产权登记，因此补充协议不能履行的责任在于被上诉人。二、原审判决适用法律不当。原审判决把法律规定应由被上诉人承担的责任判由上诉人承担。三、原审判决不公且程序违法。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人梁梁答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判公正。上诉人的违规行为是导致延期办证的原因。涉案小区存在诸多问题，这些问题导致了逾期交房和逾期办证。购房发票是办证的必要条件，被上诉人对此多次提出要求。
在二审审理期间，各方当事人均未提交证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案中，两份《华丰桃花源小区房屋买卖补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两份协议均明确约定上诉人华丰公司应在2013年4月30日前具备业主办理产权证的所有条件，且双方当事人均认可开具发票为办理产权证的条件之一。根据被上诉人寄发且上诉人华丰公司已签收的《关于要求尽快给业主出具购房发票暨办理房地产权属登记的催告书》可知，直至2014年1月上诉人华丰公司仍无法向被上诉人开具发票，因此原审判令由上诉人向被上诉人支付至实际开具发票日前的违约金并无不当。上诉人诉称涉案小区延期办证的原因在于被上诉人与另一业主的违法拆建，但其未提供有效证据证明被上诉人的行为与小区整体延期办证之间的因果关系，本院不予采信。上诉人称原审程序违法，证据不足，本院亦不予支持。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10117元，由上诉人象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 张梦霞
二〇一五年四月二日
代书 记员 桂红艳