杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧民初字第6683号原告任晓烨。委托代理人滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。委托代理人夏莹，浙江锦丰律师事务所实习律师。被告杭州锦康置业有限公司。法定代表人李亦军，董事长。委托代理人姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。原告任晓烨与被告杭州锦康置业有限公司（以下简称锦康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于2016年3月4日公开开庭进行了审理，双方当事人的委托代理人到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。原告任晓烨诉称：2015年12月6日，原、被告签订《定金合同》，约定原告预定被告开发的位于杭州市萧山区某某项目XX幢X单元XXXX室的房屋（以下简称案涉房屋），总房价为1643411元，定金10万元作为双方订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保；预订期为7天，原告应于2015年12月12日前到签约中心（XXXX）与被告签订商品房买卖合同等内容。同年12月9日，原告按约前来协商签订合同时，却被被告公司销售员庄某某及项目负责人童经理告知必须先付清首付款及通过银行贷款预审后才有资格签订正式买卖合同，原告无奈于同年12月10日向被告寄送了“要求立即签订《商品房买卖合同》的函”，以期被告能够予以重视。同年12月12日，原告再次来到签约中心，但销售员庄某某及签约中心运营总监袁某告知原告必须达到以下四个条件才有资格签订正式商品房买卖合同，即支付定金、支付保证金、通过银行预审及支付首付款。根据定金合同关于先签约再付款的约定，被告的做法不符合该约定，且严重违反了合同法关于平等、自愿、公平的原则，构成根本违约。据此，原告遂于同年12月12日向被告寄送了“立即解除《定金合同》，双倍返还定金的函”，明确“自同年12月13日起立即解除双方签订的定金合同，被告应立即双倍返还原告定金20万元”等，但被告始终置之不理。原告认为，一、定金合同对双方具有明确约束力，双方在签订定金合同时，被告销售员并未告知任何有关购房流程的信息，且未将买卖合同的范本及置业指南交付给原告。对于置业指南，原告仅在不利因素处签名，但并不表示对置业指南的其他文件予以认可，原告仅认可不利因素的告知，但被告并未在置业指南中加盖任何公章，故双方不构成合意，且其中的购房流程与定金合同相违背，故应以定金合同为准。同时，定金合同第十一条明确该合同为唯一有效法律文件，即否定了其他文件的效力，若置业指南等要作为合同内容，应该作为合同附件或写进合同中。综上，双方应当以定金合同约定的流程作为履行标准。二、双方未能签订商品房买卖合同的过错在于被告方，根据《合同法》相关规定，定金合同在原告发出的通知到达被告后业已解除。结合本案事实，原告两次在合同约定的时间内到签约中心协商签订正式的商品房买卖合同，但均被被告方人员告知签订商品房买卖合同前必须支付定金、保证金、通过银行预审及支付首付款，这样的流程不符合定金合同中关于“先签订商品房买卖合同后支付首付款、办理按揭贷款”的约定，原告也两次发函通知被告。因被告方强横无理的要求导致双方不能按约签订商品房买卖合同，其行为构成根本违约，定金合同已于2015年12月13日解除。三、因归责于被告的事由导致商品房买卖合同未能订立的，被告应双倍返还定金。根据《担保法》第八十九条及《合同法》第一百零七条的规定，本案被告违反定金合同第四条的规定，并导致原告签订买房合同及购买房屋的目的根本不能实现，应当承担双倍返还定金的责任。四、从公平原则出发，被告也应双倍返还定金。根据《合同法》第五条的规定，自双方签订定金合同后至订立正式商品房买卖合同前，原告一直遵循定金合同约定，并未有任何违约之处，相反被告违反合同约定，不与原告签订正式商品房买卖合同，且不返还原告定金并将案涉房屋另行出卖。在此情形下，过错方因违约获得了更多的利益，严重违反了合同法的公平原则。综上，原告为维护其合法权益，故起诉并请求判令：一、确认双方于2015年12月6日签订的《定金合同》已于同年12月13日解除；二、被告双倍返还原告购房定金20万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告锦康公司在法定期间内未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、双方签订的定金合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并自定金实际交付后生效，对双方具有法律约束力。因为原告未按定金合同的约定签订买卖合同，故被告罚没定金10万元，该定金合同系到期终止而并非解除，原告没有单方解除该合同的权利。二、本案导致双方未能签订商品房买卖合同的责任在于原告方。针对被告的置业指南，这是一本完整的材料，除不利因素告知外，原告在最后一页也签名确认，应视为双方合意；同时，其中购房流程系基于商品房备案而设置，对原告的主要权利义务并无实质上的影响、侵害，其未违反法律规定，且先签合同再付款与先付款再签合同不会影响房款。基于此，定金合同的约定并不能推翻置业指南对双方的法律约束力，定金合同并非唯一有效的法律文件，认购过程中产生的文件均为有效且系定金合同的组成部分。根据该置业指南中的认购须知可得知双方对“签署购房合同前需付清首付款并办理按揭”的购房流程已达成一致，原告对此并无异议，故该购房流程对双方具有约束力。本案被告要求原告按照双方已确认的流程支付首付款再签订购房合同并无过错，然而原告无故拒绝按该流程执行并导致签约不成，明显有违诚实信用原则，责任在于原告方。同时，因原告未在合同约定的期限内按约支付首付款并签订购房合同，被告于2015年12月14日发函催告原告务必于同年12月18日办理签约缴费手续，否则将对房屋另行销售并不退还定金，但原告仍未能依约与被告签订购房合同。三、原告未在定金合同约定的期限内与被告签订购房合同，其无权要求返还定金，更无权要求双倍返还定金。本案原告违反双方事先达成的购房流程约定，不按约定支付首付款并导致未能如约签订购房合同，同时也未在被告催告的期限内签订购房合同，已构成违约，根据定金合同第五条约定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告无权要求返还已支付的定金，更无权要求双倍返还定金。综上，原告因其违反已经达成的购房流程约定而未能与被告签订商品房买卖合同，已构成违约，依法依约应承担定金罚没的法律责任，原告的诉请缺乏依据，故应予驳回。经审理，本院认定以下事实：2015年12月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《定金合同》一份，约定乙方对甲方明示的《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》（含补充协议及补充合同）及《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》已充分了解并认可。乙方预定座落某某项目XX幢X单元XXXX室房屋，总金额1643411元，采取银行按揭付款方式支付价款，首付款应予《商品房买卖合同》及其附件等相关协议签订之日付清，余款应于《商品房买卖合同》及其附件等相关协议签订之日向甲方指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由乙方签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用；乙方同意签订本合同时，支付定金10万元，作为双方当事人订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保；第四条约定预订期为7天，乙方于2015年12月12日前到签约中心（XXXX）与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件等相关协议并支付相应房价款。签约版本以甲方明示的《商品房买卖合同》（含补充协议及补充合同，下同）版本为准。乙方不得以拟签约商品房买卖合同条款协商不一致为由拒绝签约，否则视为乙方违约，按第五条处理；第五条约定乙方未在第四条约定的期限内与甲方签订该房屋《商品房买卖合同》及其附件等相关协议或未支付相应房款的，即视为乙方违约，本合同自动解除，甲方不予保留该房屋，有权另行出售本合同项下的房屋，已收取的定金不予退还，乙方在签订本合同时对此结果已理解并没有异议。若甲方在本合同第四条约定的合同签订时间之前将该商品房另行出售而导致乙方不能购买所认购的房产，则视作甲方违约，需向乙方双倍返还定金；在双方签署《商品房买卖合同》及相关协议前，此合同为唯一有效法律文件等内容。当日，原告在认购确认单上签名确认，其中备注栏载明各项优惠及“一口价1355000元”，同时支付被告预售定金10万元。同年12月9日，原告到场并要求签订商品房买卖合同，被告知需先付清首付款及通过银行贷款预审后才能签订正式合同，双方未能签约。次日，原告向被告寄送“要求立即签订《商品房买卖合同》的函”，认为“被告方的前述操作流程违反了定金合同的约定，且有违民事交易习惯，任何一项交易肯定要先签订合同，然后再按合同约定的义务各自履行”等。同年12月12日，原告再次到场并要求签约，被告知需先付首付款且预审单等资料齐全等才能签约，双方未能签约。当日，原告向被告寄送“立即解除《定金合同》，双倍返还定金的函”，认为“公司严重违背《定金合同》的约定，强制要求本人必须先付钱，否则拒绝签订合同，该行为构成了根本违约”，并主张“自同年12月13日起，双方签订的《定金合同》立即解除，公司须立即双倍返还本人定金共计20万元”等。同年12月14日，被告向原告寄送“签约付款催告函”，函告“考虑到可能有特殊情况或原因而未能在约定的时间来办理相关手续，请务必于2015年12月18日前到万科湖滨银泰签约中心办理签约缴费手续，否则公司将对合同中的房屋另行处理并不予退还定金而不再另行通知”等。同年12月22日，被告再次向原告发出“通知书”，通知“所交定金不予退还，同时公司有权将房屋另行销售”等，之后案涉房屋被另行销售。因案涉争议，原告起诉来院，案经调解无效。另查明，被告的置业指南包括认购须知、付款须知、签约须知、红线外不利因素、红线内不利因素、车位公示、认购服务确认、购房资料签收项目，其中红线外不利因素、红线内不利因素及认购服务确认三项尾部有原告签名确认。再查明，认购须知中按揭付款客户的购房流程为“客户现场选房，确认→签署认购书→按约定时间付清首期款并办理按揭→按约定时间签署买卖合同及按揭合同→银行放款→交付→办理房地产证→领取房地产证”，第3.1.2条明确“签署《商品房买卖合同》时须提供身份证、房款发票、定金合同及补充协议以及家庭成员身份证、户口本、婚姻状况证明文件原件”，尾部特别提示明确“本《认购须知》旨在协助您了解购房的相关步骤和过程，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，请以最新公示的信息为准”等。以上事实有原告提供的《定金合同》及收据各1份、“要求立即签订《商品房买卖合同》的函”、EMS快递单及送达明细单各1份、“立即解除《定金合同》，双倍返还定金的函”1份及EMS快递单、送达明细单各2份、录音1份，被告提供的《定金合同》、认购确认单及置业指南、“签约付款催告函”及邮寄凭证、签收记录、通知书及邮寄凭证、签收记录各1份以及双方于庭审中的陈述等予以证实。本院认为：原、被告签订的《定金合同》依法成立，且定金经实际交付而为合法有效，该定金作为订立商品房买卖合同及其附件等相关协议的担保，应属立约定金。同时，该合同系具有独立性的预约合同，按合同约定，双方未能在约定期限内签订本约，合同自动解除，故对原告要求确认解除的诉请予以支持。针对本案主要争议点即定金罚则的适用问题，其一、被告主张依据认购须知中的购房流程，签订本约前先支付首付款及银行预审等是否可作为本约签订的前置条件及其法律效力的认定。针对置业指南中的认购须知，原告主张其确认的信息中不包括该部分，且系被告单方制作，也未作为合同附件且与定金合同的约定相违背，不构成权利义务的承诺与约束。被告主张除不利因素告知外，原告在最后一页签名确认，应视为双方合意，即双方对“签署购房合同前需付清首付款并办理按揭”的购房流程已达成一致；同时，购房流程系基于商品房备案而设置，未违反法律规定且合情合理，对原告主要权利义务并无实质上的影响、侵害，不会影响房款；此外，定金合同的约定不能推翻置业指南对双方的法律约束力，定金合同并非唯一有效的法律文件，认购过程中产生的文件均为有效且系定金合同的组成部分。本院认为，首先，定金合同中已明确约定购房关于签订本约及支付首付款、办理按揭的流程，现被告依据置业指南项下的购房须知中的购房流程主张原告未按约履行，而该购房流程与定金合同约定不一致，且该购房流程中关于“签署购房合同前需付清首付款并办理按揭”的规定系本约签订后的合同履行义务范畴，本非预购义务，若履行须由双方另行达成明确合意，而本案原告并未对该认购须知进行签名确认，且原告签名确认的置业指南“认购服务确认书”项目中所确认的信息也不包括前述购房流程，同时该认购须知中特别提示部分明确“本《认购须知》不构成正式的权利与义务的承诺与约束”等，这与定金合同中关于“在双方签署《商品房买卖合同》及相关协议前，此合同为唯一有效法律文件”的表述一致；此外，被告主张按该流程履行的目的在于为避免发生先拉网签合同导致后期缔约履行有障碍等，而该流程应为本约签订后的合同履行义务范畴，若签订本约后一方存在履行障碍，自有相应违约责任予以救济，被告不能单方作此规定。综上，前述购房流程中关于“签署购房合同前需付清首付款并办理按揭”的规定对原告不具法律约束力。至于原告提出的本约条款协商问题，对此定金合同中已作明确约定，本约条款已公示且签约版本以明示的《商品房买卖合同》版本为准，买方不得以拟签约商品房买卖合同条款协商不一致为由拒绝签约，否则视为违约，故不存在双方另行协商相关合同条款的情况。其二、关于双方未签订本约的过错及责任认定。本案中，双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》，而导致双方未能签订本约系被告方的原因所致，且该原因并非不可归责于双方当事人的事由，原告方并无过错，故对其主张的双倍返还定金诉请予以支持，被告方的相应辩称无事实及法律依据，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认杭州锦康置业有限公司与任晓烨签订的《定金合同》于2015年12月13日解除；二、杭州锦康置业有限公司在本判决生效后十日内双倍返还任晓烨定金计200000元。如果杭州锦康置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由杭州锦康置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。审判员  郑卜训二〇一六年七月二十二日书记员  富美芳