福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第697号
上诉人（原审原告）廖焕清，男，1963年7月1日出生，汉族，原邵武市印刷厂下岗职工。
委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。
委托代理人刘玲，福建杰列律师事务所律师。
上诉人（原审原告）倪小女，女，1966年9月3日出生，汉族，原邵武市印刷厂下岗职工。
委托代理人陈仁光，福建杰列律师事务所律师。
委托代理人刘玲，福建杰列律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邵武德泰房地产开发有限公司。
法定代表人黄建成，总经理。
委托代理人胡日友，邵武市“148”法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）余安武，男，1964年12月27日出生，汉族，浙江省宁波市废品江北龙武回收站员工。
委托代理人黄工兵，男，邵武市“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）高文凤，女，1965年2月19日出生，汉族，浙江省宁波市废品江北龙武回收站业务经理。
委托代理人黄工兵，男，邵武市“148”法律服务所法律工作者。
上诉人廖焕清、倪小女因确认合同无效纠纷一案，不服邵武市人民法院（2014）邵民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人廖焕清及其与上诉人倪小女的委托代理人陈仁光、刘玲、被上诉人邵武德泰房地产开发有限公司的委托代理人胡日友到庭参加诉讼，被上诉人余安武、高文凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
廖焕清、倪小女原审诉请，请求判令：确认2009年5月12日邵武德泰房地产开发有限公司与余安武、高文凤签订的《商品房买卖合同》无效。
原审法院查明，2003年5月7日，廖焕清、倪小女与邵武德泰房地产开发有限公司（以下简称德泰公司）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》1份，约定：拆迁单位（甲方）德泰公司，被拆迁人（乙方）廖焕清，共有人倪小女；被拆迁的房屋属廖焕清、倪小女共同所有，功能为住宅，结构为砖混，建筑面积51.13平方米；乙方回迁住宅安置在（万通大厦）A幢1楼道502室，建筑面积118.06平方米，被拆迁房按1：1的面积回迁，安置房面积超出被拆迁房面积66.93平方米，单价为1，080元／平方米，合计金额72，284元；乙方杂物间安置在（万通大厦）C幢2层37号，面积约5平方米，单价为680元／平方米，合计金额3，400元；回迁住宅与杂物间的房款共计75，684元，在大楼建到三层楼板时乙方应交30%，主体封顶时乙方应交70%（可办理按揭贷款）；安置房建筑面积按房管部门核定面积为准，按实增减；安置房交付使用时，各种费用按实结算，多还少补，全部结清后，甲方交付安置房钥匙；乙方必须于2003年5月11日前自行搬迁完毕，甲方于2004年6月30日前将验收合格的安置房交付乙方使用；甲方负责办理产权证的有关事宜，办证费用按国家规定支付；甲方未按协议时间交付房屋，按乙方被拆迁房面积每月每平方米3元计算补给乙方；乙方未按协议时间交款，拖欠时间在60天内每天按拖欠款的1%支付违约金给甲方，60天后仍未付清，甲方有权将房屋转售他人；协议经甲、乙双方盖章签字后生效，至房屋交付使用、结清一切费用及产权证办理完毕后自行失效。同日，廖焕清、倪小女与德泰公司又签订《补充协议》，协议约定：甲方德泰公司，乙方廖焕清、倪小女；乙方购买甲方开发建造的位于（万通大厦）A幢502室屋面架空隔热层使用权，面积约70平方米，单价为500元／平方米，合计35，000元；房屋建造至三层楼面时支付30%计10，500元，屋面封顶时付余款计24，500元；协议经双方签字生效，与回迁合同具有同等法律效力。同日，廖焕清、倪小女与德泰公司再次签订《补充协议》，协议对房屋外墙面窗户及阳台的防盗网的制作进行了约定。上述三份协议签订后，廖焕清、倪小女按约将房屋腾空并交付给德泰公司。德泰公司将房屋拆除后，将万通大厦A、B、C三幢综合楼的建筑工程发包给邵武市第二建筑工程公司施工。2003年12月8日，万通大厦A幢综合楼建至三层楼面；2004年1月14日，万通大厦A幢综合楼主体封顶。2003年12月22日，廖焕清、倪小女分别付给德泰公司502室房款20，000元和架空隔热层房款10，500元；2004年1月18日，支付架空隔热层房款24，500元；2004年4月12日，支付502室（包括杂物间）和架空隔热层房款合计17，000元。2004年9月23日，廖焕清、倪小女通过向银行办理按揭贷款的方式付给德泰公司502室房款50，000元。2005年5月31日，万通大厦A、B、C三幢综合楼通过有关部门的竣工验收。2005年6月17日，邵武市家信房产测绘有限公司根据德泰公司的委托在对万通大厦A、B、C三幢综合楼的建筑面积进行测算后，出具了邵家信（2005）112号房屋建筑面积测算报告书，报告书载明：万通大厦A幢502室的建筑面积为115.37平方米，602室（原502室架空隔热层）的建筑面积为97.47平方米，万通大厦C幢二层37号杂物间的建筑面积为5.14平方米。2005年8月10日，德泰公司将万通大厦A幢502室交付给廖焕清、倪小女。
原审法院另查明，2005年12月2日，因德泰公司未按03058号建设工程规划许可证内容要求施工，擅自将顶层架空层改变为住宅，邵武市城乡规划局作出邵规告（2005）141号《行政处罚告知书》，对德泰公司作出罚款57，577元的行政处罚。2005年12月15日，邵武市城乡规划局向德泰公司补发建设工程规划许可证，补办项目包括万通大厦A、B、C幢闷顶层改住宅，面积为957平方米。次日，邵武市城乡规划局颁发邵规（2005）验100号《邵武市建设工程竣工规划验收合格证》，对万通大厦A、B、C幢工程给予规划验收。2005年12月19日，邵武市房地产管理处对德泰公司增加预售商品房房号的申请予以准许，增加的房号有：A幢房号4个，分别为A601、602、603、604；B幢房号2个，分别为B601、602；C幢房号4个，分别为C701、702、703、704。
原审法院还查明，2008年1月8日，廖焕清、倪小女对德泰公司提起诉讼，要求德泰公司：1、为廖焕清、倪小女办理位于邵武市华光路万通大厦A幢502室（含杂物间）的房屋所有权证和土地使用权证；2、支付迟延交房赔偿2，409.48元；3、支付迟延办证赔偿金13，316元；4、返还多交的房款3，862元，并支付利息430.99元；5、补偿搬迁补助费300元、临时安置补助费7，020元。原审法院受理后立案号为（2008）邵民初字第200号审理，并于2008年7月16日作出判决：1、德泰公司应于廖焕清、倪小女付清各种费用之后的三个月内负责将位于邵武市华光路万通大厦A幢502室（含C幢37号杂物间）的权属登记在廖焕清、倪小女名下，办理权属登记过程中发生的费用由双方按法律规定各自负担；2、德泰公司应于判决生效后十日内支付廖焕清、倪小女迟延交房赔偿金1，840.68元；3、驳回廖焕清、倪小女的其他诉讼请求。廖焕清、倪小女不服上述判决，提起上诉。本院审理后，作出（2008）南民终字第676号民事判决：1、维持邵武市人民法院（2008）邵民初字第200号民事判决；2、德泰公司应于判决生效之日起十日内支付廖焕清、倪小女逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金按79，546元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2005年11月10日计至2007年11月10日止。2010年11月4日，廖焕清、倪小女取得邵武市华光路万通大厦1A幢7层502室、C幢2层37号住宅、杂物间的所有权证，证号：房权证邵武字第××号。
原审法院再查明，2009年5月12日，德泰公司与高文凤签订《商品房买卖合同》1份，约定：1、高文凤购买万通大厦A幢六单元602号房，建筑面积共97.47平方米，房屋总价款325，000元，2009年5月31日前支付全部购房款的20%计65，000元，余款260，000元办理银行按揭贷款；2、合同签订之日起30日内，由双方向房屋权属登记机构邵武市房地产交易中心申请预告登记。2010年5月8日，德泰公司将万通大厦A幢602室交付给高文凤。2010年5月26日，邵武市房地产管理处向余安武、高文凤核发了邵武市华光路万通大厦A栋602号住宅的《房屋所有权证》，证号：房权证邵武字第××号。2010年2月3日，余安武、高文凤与邵武工行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号A：［住房］字［南平］行［邵武］支行（2010）年［365］号）1份，合同约定：借款人高文凤，贷款人邵武工行，抵押人高文凤、余安武；贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币227，000元；贷款用于购买坐落于邵武市万通大厦A栋602号房屋，房屋建筑面积97.47平方米；贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借据为准；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物系坐落于邵武市华光路万通大厦A栋602号房产，建筑面积97.47平方米；抵押担保范围包括：合同项下全部贷款、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2010年3月23日，邵武工行向高文凤发放借款227，000元。2011年5月17日，邵武工行和余安武、高文凤到邵武市房地产管理处办理了抵押物登记。2013年2月1日，邵武工行对余安武、高文凤提起诉讼，原审法院受理后立案号为（2013）邵民初字第845号审理，并于2013年3月29日作出判决（已生效），判决：1、解除邵武工行与高文凤、余安武签订的《个人购房借款／担保合同》；2、高文凤、余安武应返还邵武工行借款204，087.30元并支付利息；3、如高文凤、余安武届期不履行上述第二项判决义务，则邵武工行有权以高文凤、余安武抵押的坐落于邵武市华光路万通大厦A幢8层602室住宅（房屋所有权证号：房权证邵武字第××号）折价或者以拍卖、变卖该住宅所得价款优先受偿。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”“恶意串通”是指为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成该行为发生或实施，且通过实施该行为可以获取一定收益，包括直接增加自身收益，以及通过减少支出而间接增加自身收益。高文凤与德泰公司签订《商品房买卖合同》，其购买讼争房屋的价格与签约时讼争房屋的市场价格相当，德泰公司已实际收取购房款，并已交付讼争房屋，且双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，双方之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕，买受人即余安武、高文凤已实际取得房屋所有权，该行为具有公信的效力，其享有的是讼争房屋所有权上产生的物权请求权，对讼争房屋有直接支配及排他的效力，而廖焕清、倪小女与德泰公司之间的房屋买卖，廖焕清、倪小女虽完成了给付购房款的义务，但德泰公司并未交付房屋，该行为不具有公信的效力，不能对抗余安武、高文凤对讼争房屋的所有权；综上，余安武、高文凤主观上不存在恶意，客观上也没有牟取不法利益，因此余安武、高文凤属于善意第三人，与德泰公司不存在恶意串通，廖焕清、倪小女认为余安武、高文凤与德泰公司之间的买卖行为系恶意串通，但未向法庭提供证据证明，现有证据也缺乏说服力，原审法院不予采纳。廖焕清、倪小女因此造成的损失应向德泰公司追索，但不因此影响余安武、高文凤对讼争房屋享有占有、使用的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回廖焕清、倪小女的诉讼请求。
上诉人廖焕清、倪小女上诉称，一、原审判决认定“2010年5月8日，德泰公司将万通大厦A幢602室交付给高文凤”的事实是错误的。该讼争房产在2005年8月10日由德泰公司交付给廖焕清、倪小女的事实已经生效的判决确认，廖焕清、倪小女居住九年来，高文凤从未踏入讼争房产一步。二、根据《补充协议》的约定，德泰公司已将讼争房产出售并交付给廖焕清、倪小女，廖焕清、倪小女是讼争房产的所有权人，德泰公司未经所有权人同意又将该房产二次出售给高文凤，其无权处分行为依法应属无效。三、廖焕清、倪小女与高文凤、余安武原是邵武市印刷厂的同事，双方彼此熟识，高文凤、余安武以及德泰公司在明知讼争房产的所有权人是廖焕清、倪小女的情形下，仍然签订《商品房买卖合同》，却从未交付所买卖的房产，应当认定双方属于恶意串通，所签订的合同应属无效合同。请求二审撤销原判，改判德泰公司与高文凤签订的《商品房买卖合同》无效或将本案发回重审。
被上诉人德泰公司答辩称，《补充协议》约定廖焕清、倪小女对于万通大厦A幢502房的顶层架空层只有使用权，没有所有权；该架空房产改成商品房后，德泰公司多次通知廖焕清、倪小女，如需购买该商品房，应与德泰公司签订商品房买卖合同，但廖焕清、倪小女拒绝签订，德泰公司随后将讼争房产出售给高文凤、余安武，双方签订了《商品房买卖合同》，并且办理了产权过户登记手续。高文凤、余安武已经取得讼争房产的物权，并以该房产作为抵押向银行申请了按揭贷款。综上理由，《商品房买卖合同》合法有效，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人余安武、高文凤答辩称，同意德泰公司的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原判查明认定的事实，除廖焕清、倪小女对“2010年5月8日，德泰公司将万通大厦A幢602室交付给高文凤。”提出异议外，其余事实没有异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
另查明，2005年8月10日，德泰公司将万通大厦A幢502室及其屋面架空隔热层交付给廖焕清、倪小女，并由廖焕清、倪小女居住使用至今。架空隔热层即本案讼争的602室房产。根据（2008）邵民初字第200号民事判决查明“2005年8月10日，德泰公司将万通大厦A幢502室及其屋面架空隔热层交付给廖焕清、倪小女”的事实，结合本案证人证言，本院确认万通大厦A幢502室及其屋面架空隔热层自交付至今是由廖焕清、倪小女居住使用的事实，廖焕清、倪小女对原判查明认定的事实所提出的异议成立，本院予以支持。原判查明“2010年5月8日，德泰公司将万通大厦A幢602室交付给高文凤。”的事实错误，二审予以纠正。
还查明，2008年12月，德泰公司就万通大厦A幢602室（原502室屋面架空隔热层）办理产权证、调整房屋价款的事宜通知廖焕清、倪小女进行协商，但其后双方并未达成一致意见。
上述事实，有（2008）南民终字第676号民事判决以及（2008）邵民初字第200号民事判决查明认定的事实、证人张某、游某的证人证言以及《庭审笔录》在案为证，足以认定。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷，廖焕清、倪小女主张德泰公司与高文凤所签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由有两点：一是廖焕清、倪小女系讼争万通大厦A幢602室房产的所有权人，德泰公司未经其同意将该房产再行出售给高文凤属于无权处分，该行为依法应属无效；二是德泰公司、高文凤明知讼争房产已经出售给廖焕清、倪小女，仍然签订《商品房买卖合同》，买卖该讼争房产，德泰公司与高文凤系恶意串通，所签订的合同应属无效合同。对廖焕清、倪小女的上诉理由，本院分析认定如下：
对德泰公司将讼争房产出售给高文凤的行为是否属于无权处分的问题。本院认为，德泰公司与廖焕清、倪小女达成的拆迁补偿安置协议，所确定的安置住宅即万通大厦A幢502室。虽然双方在《补充协议》中约定502室的屋面架空隔热层（即讼争的602室房产）亦由廖焕清、倪小女购买，但该协议明确约定廖焕清、倪小女购买的是502室屋面架空隔热层的使用权，单价亦远低于502室房产，并且协议还明确约定德泰公司不开具销售发票，不办理产权证书。对此，买卖双方是明知的。502室的屋面架空隔热层经房管部门准许办理产权证后，登记在德泰公司的名下，对此事实，廖焕清、倪小女在2008年12月已经知晓。虽然讼争的602室房产始终由廖焕清、倪小女居住使用，但根据物权登记公示的原则，德泰公司仍对该房产享有物权，德泰公司将该房产出售给高文凤并不属于无权处分。廖焕清、倪小女提出德泰公司将讼争房产出售给高文凤的行为属于无权处分的上诉理由不能成立，本院不予支持。
对德泰公司与高文凤签订《商品房买卖合同》是否存在恶意串通情形的问题。本院认为，恶意串通属于当事人之间的主观意思联络，应通过其外在表现的事实进行综合认定。本案并无证据证明德泰公司与高文凤签订《商品房买卖合同》所约定的购房价款明显低于市场价格，且高文凤以所购讼争的602室房产进行抵押，办理了按揭贷款手续，并偿还了部分按揭贷款。《商品房买卖合同》所载明的买卖关系真实，并不能表明买卖双方有以不合理的低价串通进行非正常交易的主观故意。虽然高文凤、余安武在签订《商品房买卖合同》之后，未向德泰公司主张实际交付所购房产有违常理之处，但仍不足以高度盖然判断，且如前所述，不动产物权以登记为公示原则，讼争房产登记在德泰公司名下，高文凤购房时有理由相信德泰公司对所出售的房产享有物权，而廖焕清、倪小女所提供的证据均无法证实高文凤存在明知讼争房产已经出售给廖焕清、倪小女，仍与德泰公司签订《商品房买卖合同》以损害廖焕清、倪小女利益的主观恶意。因此，廖焕清、倪小女提出德泰公司与高文凤签订《商品房买卖合同》存在恶意串通情形，该合同应认定为无效的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，德泰公司与高文凤签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人廖焕清、倪小女负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 余观贵
代理审判员 刘冬龙
二〇一四年九月十七日
书 记 员 余炜鑫
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。