江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南扬民初字第0505号
原告无锡九龙仓物业管理有限公司，住所在无锡市南长区五爱家园258号-10。
法定代表人周安桥，该公司董事。
委托代理人奚春晖，江苏湖滨律师事务所律师。
被告谷娟。
委托代理人芮国庆。
委托代理人卞晓东，江苏柯兰律师事务所律师。
原告无锡九龙仓物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）与被告谷娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托代理人奚春晖，被告谷娟及其委托代理人芮国庆、卞晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九龙仓物业公司诉称：2011年6月21日，谷娟购买了无锡市时代上河苑C5幢21单元801室房屋1套，面积为119.87平方米，该房已交付谷娟使用；其后双方签订《时代上河前期物业服务协议》，约定谷娟每月物业服务费用为2.2元／平方米，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于半年末月20日-30日交下半年的物业管理费，若谷娟违反约定，九龙仓物业公司有权要求谷娟补交物业费并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。协议签订后，谷娟自2012年5月1日起便无故拖欠物业服务费用，截至2014年4月30日物业服务费用为6329.14元、逾期支付该费用的违约金1246元。九龙仓物业公司多次催要均未果，遂诉讼来院要求判令谷娟立即向九龙仓物业公司支付自2012年5月1日起至2014年4月30日止的物业服务费用6329.14元及逾期违约金1246元，合计7575.14元。
被告谷娟辩称：结欠物业费是事实，但对交房日期有异议，交房时其发现房屋质量有问题，至2012年1月底才修好，物业费应从交付合格房屋时计收，但维修耽误了多长时间没有依据；此外，物业管理存在许多问题：1、大楼门前没有地灯；2、电梯不能直接进入车库，需要绕行；3、家中的可视门铃一直没有修好；4、家中靠北的窗户暴雨天气会进水，物业维修说是窗户上的排水孔打少了；5、烟道设计有问题，别人家的烟会冲到家中；6、小区公共区域的广告收益应当归业主所有；7、物业公司无权收取停车费，且不开具发票；8、装修押金至今未退还。此外，签订前期物业合同是强制性的，而且是格式合同，前期物业公司对于维护及督促开发商整改相关建设及设计上的问题应当承担相应的责任。因物业公司没有履行好义务，其拒绝缴纳物业费。
经审理查明：2011年6月21日，谷娟与无锡港龙置业有限公司签订商品房买卖合同1份，约定谷娟购买位于无锡市时代上河苑C5幢21单元801室的房屋1套，建筑面积为119.87平方米。
同日，谷娟与无锡上都物业管理有限公司（以下简称上都物业公司）签订时代上河前期物业服务协议1份，约定：上都物业公司为谷娟居住的时代上河提供前期物业服务；物业管理采取包干制方式收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由谷娟享受或承担；物业服务费用为2.2元／平方米（包括公共水电费0.3元／月／平方米，电梯使用费0.35元／月／平方米）；物业服务费用于房屋交付之日的次月起计收，首次缴费时间为交房当日；物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于半年末月20日-30日交下半年的物业管理费；谷娟不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，九龙仓物业公司有权要求谷娟补交并从逾期日起按每天万分之五交纳违约金。
同日，谷娟签订时代上河业主临时规约，该规约第十八条规定了本物业管理区域内禁止行为和使用中应注意的事项，包括：损坏或擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、消防等共用设施；擅自在外墙上安装遮阳光帘、在住宅室外设置安装空调外机且不进行滴水处理。临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。
合同签订后，上都物业公司按约提供了相应的物业服务。
2011年11月22日，谷娟领取无锡市时代上河21单元801室的钥匙。
同日，谷娟向九龙仓物业公司缴纳物业管理费1114.2元、垃圾清运费250元、使用电梯运送材料费250元，向上都物业公司缴纳公共水电费、电梯运行费合计466.8元。物业管理费收费期间为2011年11月1日至2012年4月30日，垃圾清运费及使用电梯费是装潢期间费用。
另查明：无锡市南长区时代上河苑至今未成立业主委员会。
又查明：2011年9月7日，上都物业公司经工商变更登记为九龙仓物业公司。
审理中，九龙仓物业公司述称：物业服务费用于房屋交付之日的次月开始计收，钥匙交付之日起即为房屋交付之日。谷娟于2011年11月已缴纳六个月的物业管理费，因当月收房不应收取物业费，故对要求谷娟支付的自2012年5月1日起至2014年4月30日止的物业服务费用、违约金予以调整，现要求谷娟支付物业服务费用6065元、违约金935元，合计7000元。可视门铃被业主带电移动过位置致内部线路损坏，因业主行为造成的人为损坏不在保修范围内，但业主申请维修，仍可帮忙联系厂家维修；窗户漏水是地产设计问题，属于地产商维修范围；地灯未安装、电梯不入库及烟道问题属于前期地产设计问题，不属于物业管理范围；小区公共区域的广告收入由物业公司代为收取，用于公共设施维修，收支情况会在业主委员会成立后按程序上报；物业公司有权收取小区内的停车费用，收费标准未超过物价局的规定，且已在小区门口进行了公示，缴纳停车费时也会开具发票；装修押金未退是因为谷娟在阳台外违规安装晾衣架及空调外机安装不合格，按照规定装修押金不予退还，且与本案是不同的法律关系。因此，九龙仓物业公司已按约提供了物业服务，从未构成根本性违约，谷娟所称的原因并不能成为其拒绝支付物业费的依据。
上述事实，由《商品房买卖合同》、《时代上河前期物业服务协议》、钥匙领取登记单、发票、统一收款收据、检测验收报告、录音资料、时代上河业主临时规约、计算清单、工商登记资料及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：上都物业公司与谷娟签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行各自相应的义务。谷娟在接受了上都物业公司的服务后，应当支付相应的物业服务费用。上都物业公司经工商变更登记为九龙仓物业公司，其权利义务应由九龙仓物业公司承继，现九龙仓物业公司要求谷娟支付拖欠的物业服务费，符合双方的协议约定，应予支持。九龙仓物业公司认可谷娟于2011年11月22日缴纳了六个月的物业费，已缴纳至2012年5月30日。现九龙仓物业公司要求谷娟支付的至2014年4月30日物业管理费6065元、违约金935元，未超过谷娟按合同约定应当支付的数额，故本院予以支持。关于谷娟提出的问题，并不能构成拒交物业服务费用的理由。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
谷娟于本判决发生法律效力之日起10日内给付九龙仓物业公司至2014年4月30日的物业服务费6065元及违约金935元，合计7000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（已由九龙仓物业公司预交），由谷娟负担，谷娟于本判决发生法律效力之日起10日内将负担的诉讼费直接给付九龙仓物业公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 汤 然
代理审判员 刘 佳
人民陪审员 王晓霞
二〇一五年三月十三日
书 记 员 韦柔亦
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍
未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。