浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟民终字第409号
上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。
法定代表人陈卫星，总经理。
委托代理人陈江南，浙江星舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）余炳辉。
上诉人杭州龙福物业管理有限公司因与被上诉人余炳辉物业服务合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2015）舟定临民初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，余炳辉系临城海洲华府小区2幢2单元302室业主。杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福物业）于2012年11月20日与该小区业主委员会签订了《海洲华府物业服务委托合同》，约定2013年1月1日至2015年12月30日，由龙福物业为该小区提供物业服务。合同载明：“物业服务费收费标准：多层0.9元／m2／月；小高层1.1元／m2／月；叠排0.9元／m2／月；商铺1.0元／m2／月；单身公寓1.2元／m2／月”，“物业管理费收费按月计算，按年缴纳，于每年的第一个月缴纳”，“逾期欠费业主将按每日1‰的标准计算违约金……对欠费期超3个月的业主，可提起诉讼进行追讨，所产生的律师费、诉讼费由欠款人承担”等内容，合同另就服务的具体内容和服务标准等作出了明确的约定。余炳辉所有的房屋，系合同约定的“叠排”，建筑面积为193.28平方米。余炳辉自2013年1月1日起未缴纳物业费，龙福物业曾通过电话、小区内张贴催讨函等方式催讨物业费。客观上，龙福物业自2013年1月1日起至2013年7月31日止为该小区提供物业服务。2013年8月初，龙福物业退出小区物业管理，但未与小区物业委员会签订协议终止双方之间的《海洲华府物业服务委托合同》。2014年6月25日，该小区业主委员会出具证明一份，证明龙福物业的服务期限为2013年1月1日至2013年7月31日，在此期间其享有物业服务合同中约定的权利。就余炳辉提出的龙福物业未按合同约定提供物业服务的情形，龙福物业未在举证期限内举证证明其实际履行服务的情况。另查明，余炳辉告居住的海洲华府小区共有住户500余户，现有约300户住户未向龙福物业缴纳物业费。
龙福物业的原审诉讼请求为：余炳辉支付2013年1月1日至2013年7月31日的物业费1217.66元，并自2013年8月1日起至实际履行之日止按日1‰计算支付逾期付款违约金，龙福物业为本案支出的律师费由余炳辉承担。
原审法院认为，本案双方对事实的争议焦点主要是龙福物业是否按约履行合同义务。余炳辉主张龙福物业在服务期内，未按约提供与合同约定一致的物业服务，主要表现在于其居住的房屋门禁损坏未修理、楼道墙壁渗水墙皮脱落未修理、楼下住户存在群租问题龙福物业未予管理、楼栋旁边道路积水严重未修理等问题。余炳辉为证明自己的主张，申请证人王某、邵某出庭作证，证人证实余炳辉反映的上述问题属实。龙福物业认为证人与余炳辉系同个小区的邻居，且亦未向龙福物业缴纳物业费，与本案有利害关系，其证言不应予以采纳，但就余炳辉反映的问题，龙福物业未举证证明其实际履行服务的情况。虽证人系余炳辉同小区的邻居且未向龙福物业缴纳物业费，与本案有一定利害关系，但鉴于物业服务纠纷案件的地域特殊性，龙福物业提供物业服务的对象均为该小区住户，其对龙福物业的服务质量最有发言权，结合该小区大部分住户未缴纳物业费的事实，对证人王某、邵某的证言予以采信。又因龙福物业当时刚刚在舟山开展业务，处于发展初期，客观上或多或少仍存在服务上瑕疵，需要逐步完善。综上，余炳辉就龙福物业未按约履行合同义务的答辩意见真实可信，予以采信。
舟山市定海区临城海洲华府小区业主委员会与龙福物业签订的《海洲华府物业服务委托合同》合法有效，该合同对包括余炳辉在内的海洲华府小区全体业主和物业使用人均具有法律约束力，双方均应按合同履行义务。客观上，龙福物业已为该小区提供了物业服务，余炳辉作为小区的业主，理应支付相应的物业费。但龙福物业提供服务上存在瑕疵，故余炳辉应支付的物业费可相应减少，酌定其按合同约定的70%支付物业费。经计算，余炳辉自2013年1月1日起至2013年7月31日止应支付的物业费为852.36元。由于龙福物业提供服务上存在瑕疵，且在物业服务合同未到期的情况下仓促退出小区管理，客观上也为小区业主带来一定不便，余炳辉未缴物业费系事出有因，对于龙福物业要求余炳辉支付逾期付款违约金及律师代理费的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、余炳辉于判决生效之日起五日内支付龙福物业2013年1月1日起至2013年7月31日止的物业费852.36元；二、驳回龙福物业其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由余炳辉负担15元，由龙福物业负担10元。
宣判后，龙福物业不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审出庭作证的证人与龙福物业有利害关系，其证言不能作为认定案件事实的依据。余炳辉未提供证据证明上诉人的服务存在瑕疵，原审仅凭小区内300多户业主未缴纳物业费、上诉人在舟山开展业务时间短等事实即推定上诉人的服务存在瑕疵，系举证责任分配错误。2、根据上诉人与海洲华府业委会的约定，2013年7月1日前物业服务费应上调20%，因业委会未按期调整物业费标准，双方协商解除合同，原审认定上诉人系单方解除合同错误。综上，原审判决事实认定错误，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人余炳辉口头答辩称：被上诉人未缴纳物业费的原因在于上诉人提供的服务不到位，且上诉人未与小区业委会协商即单方面解除合同，其行为明显违反合同约定，故不能全额收取物业费。原审判决正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人龙福物业向本院提供保安巡查记录表、维修派工单、秩序维护员巡逻检查记录表、保洁服务抽查表、消防检查记录、业主来电来访记录表，以证明上诉人已按物业服务委托合同的约定提供服务和进行管理。被上诉人余炳辉质证认为，对证据的真实性没有异议，但上述证据系物业公司日常服务的表现，不能证明上诉人的服务到位。本院经审查认为，上述证据可以证明上诉人在海洲华府小区进行了日常物业管理服务，但不能据此认定上诉人履行合同不存在瑕疵。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方争议的焦点在于上诉人是否按约履行合同义务。上诉人与海洲华府业主委员会签订的《海洲华府物业服务委托合同》明确约定了上诉人的服务内容和服务标准，上诉人理应按约履行。根据被上诉人原审时提供的照片、视频资料等证据，上诉人管理期间，海洲华府小区确实存在物业共用部分维护、绿地花木养护、清洁卫生不及时、不到位等情况，原审据此认定上诉人提供的服务存在瑕疵并无不当。此外，双方物业服务合同的期限为2013年1月1日至2015年12月30日，上诉人在合同届满前停止提供服务，又未提供与海洲华府业主委员会协商解除合同的证据，应当认定上诉人系单方解除合同。综上，上诉人作为物业服务企业，未完全履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务，被上诉人有权请求其承担违约责任，原审据此调整被上诉人应支付的物业费正确。上诉人的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杭州龙福物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 方 燕
代理审判员 张秀梅
二〇一六年三月十五日
代书 记员 牟 聪