潍坊市坊子区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0704执异15号
案外人：梁善林，男，1978年8月9日生，汉族，住潍坊市坊子区。
委托诉讼代理人：孙明江，山东求是和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。
申请执行人：高静，女，1963年3月18日生，汉族，住潍坊市奎文区。
委托诉讼代理人：尹传亮，山东英拓律师事务所律师。
被执行人：潍坊昇翔机械有限公司，住所地：潍坊市坊子区九龙街办北眉二村。
法定代表人：王希平，该公司总经理。
被执行人：王希平，女，汉族，1957年3月7日生，潍坊昇翔机械有限公司法定代表人，住潍坊市坊子区。
被执行人：李良军，男，1956年8月26日生，汉族，住潍坊市坊子区，系被执行人王希平之夫。
以上三被执行人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，山东双和律师事务所律师。
被执行人：易学明，男，1978年2月18日生，汉族，住潍坊市坊子区。
本院在执行申请执行人高静与被执行人潍坊昇翔机械有限公司、王希平、李良军、易学明民间借贷纠纷一案中，案外人梁善林对本院作出的（2014）坊民初字第531号民事裁定书、（2015）坊法执字第932-4号执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。案外人梁善林及其委托诉讼代理人孙明江、叶晓骏，申请执行人高静及其委托诉讼代理人尹传亮，被执行人潍坊昇翔机械有限公司、王希平、李良军的共同委托诉讼代理人ＸＸ参加听证，本案现已审查终结。
案外人梁善林称，坊子区人民法院作出的（2014）坊民初字第531号民事裁定书、（2015）坊法执字932-4号执行裁定书，分别裁定查封、拍卖原属于李良军所有的位于坊子区眉村工业发展区西李三村北首的一处土地及房屋，案外人对该查封及拍卖措施提出异议。事实与理由：案外人系涉案土地及房屋所有权人。2014年5月6日，案外人与李良军签订《土地房产转让协议》，以35万元的价格从李良军处购得涉案土地及地上房屋。案外人已经支付35万元的转让款项，具体支付方式是，先向褚克光支付3万元定金，又向褚克光女婿王少强支付剩余剩余32万元款项。案外人已对涉案土地及房屋进行改造和使用。案外人买受涉案房屋的行为符合《最高人民法院关于人民�院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，法院应予支持。依据《土地管理法》第10条、《农村土地承包法》第20条等法律规定，法院执行中所涉及李良军的房屋土地性质为集体土地。依据上述法律规定，可以看出农村集体所有的土地性质属于村集体所有，其权利主体属于特定组织内的农村集体，由村委会集体行使所有权。目前我国采用“房地一体主义”，即使拍卖土地上的房屋，必然会使房屋下附着的土地一并转移。鉴于农村土地的特殊性质，该方或地不能进入评估拍卖市场，否则会破坏农村集体组织财产的属性，与物权法等法律制度和法律精神相违背。请求法院依法审查涉案标的，终止对涉案房屋土地的查封、强制执行措施。
被执行人李良军称，案外人梁善林陈述属实。
被执行人昇翔机械有限公司称，案外人梁善林陈述属实。被执行人王希平称，案外人梁善林陈述属实。
被执行人易学明称，案外人梁善林的异议主张不成立。
申请执行人高静称，案外人的异议主张不成立。根据物权法以及最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，已经登记不动产的权利人，根据不动产登记进行确定。被执行人李良军早就将涉案房屋抵押给申请执行人，且将房产证给了申请执行人，案外人在未见到房产证的情况下购买房屋不符合常理。且案外人提出的土地转让协议与款项支付存在诸多不合理之处。案外人未提供已经实际占有土地房屋的有效证据，我国法律上也没有集体土地上房屋不得拍卖的规定。因此案外人所提异议不足以排除强制执行，�求法院依法驳回案外人提出的异议。申请执行人提交房产证二份。
本院查明，原告（本案申请执行人）高静与被告（本案被执行人）潍坊昇翔机械有限公司、王希平、李良军、易学明民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月12日立案审理，于2014年6月13日作出（2014）坊民初字第531号民事裁定，查封了李良军所有的位于潍坊市坊子区眉村镇西李家庄三村房产二处（证号分别为：潍房权证坊子字第××号、潍房权证坊子字第××号）。2014年12月5日，本院作出（2014）坊民初字第531号民事判决，判决如下：一、被告潍坊昇翔机械有限公司欠原告高静借款本金60万元，于本判决生效后十日内付清；二、被告潍坊昇翔机械有限公司支付原告高静借款60万元的期内利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算，自实际出借之日2012年5月31日起至借款到期日2012年8月31日止），于判决生效后十日内付清。三、被告潍坊昇翔机械有限公司支付原告高静借款60万元的逾期利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算，自借款到期日的次日2012年9月1日起至本判决确定的支付之日止），于判决生效后十日内付清。四、对于上述第一、二、三项的款项被告潍坊昇翔机械有限公司已支付的30万元首先冲抵期内利息、逾期利息、再冲抵本金。五、被告王希平、李良军、易学明对上述第一、二项的款项承担连带还款责任。……判决生效后，被告未按生效判决书确定的内容履行义务，原告向本院申请执行，本院于2015年7月30日立案执行，案号为（2015）坊法执字第932号。执行过程中，本院于2016年1月12日作出（2015）坊法执字第932-4号执行裁定，拍卖被执行人李良军名下所有的潍坊市坊子区工业�展区西李家三村厂房房屋一处（证号：潍房权证坊子字第××号）、房屋一处（证号：潍房权证坊子字第××号）。
经听证审查查明，为证明其异议主张，案外人梁善林提供了以下证据：
1、《土地房产转让协议》
根据该协议的记载，李良军作为转让方，梁善林作为受让方，双方约定李良军将西李三村北首一处土地的使用权及房屋有偿转让给梁善林永久为业。该土地位于西李三村北首，土地性质为集体所有。该地块东西长57米，南北宽18.29米。该地块上已建成永久性房屋：南屋18间、东屋2间、西屋一间。转让价款为叁拾伍万元整。付款方式为合同签订之日一次性付清。因该土地属于集体所有，李良军自愿将土地的使用权转让给梁善林，该土地上的一起附属物（房屋）的所有权一并转让给梁善林。该土地房屋如遇征用拆迁，对于补偿等事项，所有权利由梁善林独自享受，李良军无权干涉，由此产生的一切收益归梁善林所有。李良军应积极配合提供与此土地房屋有关的一切手续。李良军、梁善林签字捺印，证明人梁书为、梁书松签字捺印。协议签订日期为2014年5月6日。
2、利息及代扣税款清单、银行卡存款业务回单
根据8张利息及代扣税款清单，2014年8月8日，易香杰将8张定活两便的存单转账销户，每张本金为40000元，利息0.39元。根据银行卡存款业务回单的记载，户名为王少强，卡号为62×××11，交易日期为2014年8月8日，交易类型为银行卡转账存款，存款金额为320003.12元。
3、结婚证
根据�婚证的记载，梁善林、易香杰于2002年1月21日在潍坊市坊子区民政局登记结婚。
4、证人证言
梁书为证实，2014年5月份，梁善林买李良军的房子，房款总计大概是35万元，先交了3万元定金。
梁书松证实，2014年5月6日，梁善林买李良军的房子，梁书松作为证明人在《土地房产转让协议》中签字。
褚克光证实，李良军欠我借款累计本金74万元一直未还，最后他说把他的一处房产及土地使用权（坊子区眉村工业发展区西李三村北首）卖了还我，要价45万元。经我介绍，李良军邻居梁善林想买此房，只出价35万元，我为了能追回部分借款，不得不和李良军达成妥协：房子及土地使用权以总价款35万元一次性转让给梁善林，李良军和梁善林办理转让房产和土地的交付手续；李良军必须要求梁善林把购房款35万元全额给我，抵顶李良军欠我的45万元，剩余本金利息另行协商处理。李良军和梁善林签订了一份土地房屋转让协议（协议时间是2014年5月6日），当时还有两个见证人在场。因梁善林提出临时资金困难，我们就商定先给我定金3万元，并给我出具欠条，剩下32万元最晚八月份一次性交情。同时我也给李良军出具了收回借款45万元的收到条。然后我们一起到房子处看了看并当场把钥匙交给梁善林。2014年8月8日左右，梁善林夫妻将剩余款项在坊子农业银行交给了我女婿存上。
易香杰证实，我与梁善林、王少强一起去农行去打款，存单是我的名字，存到了王少强名下，共计32万元。
王少强证实，2014年8月8日，我受岳父褚克光委托，和梁�林到坊子新区农业银行坊子支行营业厅，收到梁善林支付给我岳父的房款32万元，我当场将8张存单32万元及利息存入到我的农业银行卡中，银行账号：王少强62×××11。
李良军证实，因本人欠褚克光累计74万元（本金），无力偿还，在褚克光介绍下，我自愿把位于坊子区眉村工业发展区西李三村北首的一处房屋21间及土地使用权转让给本村村民梁善林，最终商定转让价格35万元，此款经褚克光要求直接付给褚克光，褚克光同意抵顶我欠褚克光的债务本金45万元，由褚克光向我出具收到45万元的收到条。在褚克光家我与梁善林签订了书面土地房产转让协议（协议时间为2014年5月6日），当时由我村梁书为、梁书松见证，褚克光在场。因梁善林提出临时资金不齐，经褚克光同意，梁善林先将定金3万元直接付给了褚克光，余款32万元由褚克光�梁善林商定具体支付时间，先由梁善林给褚克光出欠条。我记忆中他们商定是最晚七八月份支付。转让协议签订后当天，我与褚克光及梁善林一同到房屋场地内看了看，然后将钥匙交给了梁善林。李良军未出庭。
被执行人潍坊昇翔机械有限公司、王希平、李良军对案外人梁善林提供的证据均无异议。被执行人易学明对证据有异议。申请执行人高静对证据有异议。认为：首先，案外人梁善林与被执行人李良军签订的转让协议不真实。协议中约定的付款方式为合同签订之日一次性付清，但通过案外人提供的证据，及案外人当庭表述，实际付款方式是分期付款，与合同约定不符。案外人主张先支付了3万元定金，但在协议中没有约定，案外人亦提供证据证明已实际交付3万元定金。本案的房屋土地买卖涉及大额的现金交易，即使是案外人�称的在协议签订当日变更付款方式，在各方当事人均在场的情况下，付款方式的变更应采用书面形式，未进行书面变更不符合常理。同时，该协议约定的转让方和收款方均为被执行人李良军，但在无任何书面约定的前提下，买受人直接将合同款项全部付给了第三人，亦与日常交易习惯不符，也明显不合常理。因此，案外人提供的证据不能证明在法院查封之前，案外人与被执行人已签订合法有效的买卖合同。其次，李良军的证人证言不真实。李良军本人没有到庭，该证言除姓名之外均为电脑打印，不能证明系李良军的真实意思。且关于褚克光与梁善林之间的款项往来，李良军并不清楚，证言中涉及的褚克光向李良军出具的收回45万元的收条，案外人亦未提供。对褚克光的证人证言有异议，根据褚克光的陈述，其与李良军存在债权债务关系，如果涉案房产被执行人，其债权将面临不能被清偿的风险，其宣称的债权数额未经有权机关确认，褚克光也没有提供相关证据证明其真实存在。因此作为利害关系人，褚克光的证言不能作为有效证据予以采信。对梁书为、梁书松的证人证言不予认可，证言没有描述协议签订当天，梁善林如何支付3万元定金的情形，也没有描述协议签订与款项支付如何协商之间的先后顺序，不足以证明协议签订及履行的真实情况。对王少强的证言有异议。现有证据不能排除王少强、易香杰与案外人之间存在其他债权债务关系，也不能证明32万元为房屋转让款。款项支付时间与协议签订时间距离三个月之久，即便真实存在房屋买卖关系，时间也应当是在2014年8月之后。对易香杰的证言有异议。易香杰与案外人属于夫妻关系，与本案有利害关系。另外其陈述将款项存入王少强账户，而通过王少强存款业务回单载明32万元款项为银行卡转账存款，二者不一致。再次，对利息及代扣税款清单、银行卡存款业务回单的真实性无异议，关联性有异议。银行卡存款业务回单载明的款项来源是银行开转账存款，与案外人主张的存单存款不一致，不能证实银行卡存款业务回单中的款项为房屋转让款。
申请执行人高静提供了房产证二份。根据房产证的记载，潍房权证坊子字第××房屋所有权人为李良军，房屋坐落于坊子区眉村镇西李家庄三村，建筑面积为701.85平方米，占用土地使用权性质为集体土。潍房权证坊子第××号房屋所有权人为李良军，房屋坐落于坊子区眉村镇西李家庄三村，建筑面积为90.75平方米，占用土地使用权性质为集体土地。
案外人梁善林、被执行人潍坊昇翔机械有限公司、王希平、李良军、易学明对房产证的真实性无异议。被执行人李良军称出卖给梁善林的房屋证号为潍房权证坊子字第××号。案外人梁善林称交易时并不知房屋有证，因与李良军系同村村民，所以未要求李良军提供涉案房屋产权证明。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案当中，案外人梁善林虽称在签订《土地房产转让协议》后即占有了潍房权证坊子字第××号房屋，但并未提供相关证据证明。在案外人梁善林与被执行人李良军签订《土地房产转让协议》之前，该房屋即已办理了房产证，且李良军早已将房产证交付申请执行人高静。案外人梁善林在购买房屋时，既未要求被执行人李良军出示房产证，亦未到房管部门查询房屋权属、抵押、查封登记情况，没有履行合理的注意义务。因此，案外人梁善林对购买房屋未办理过户登记存在明显过错。综上，案外人梁善林对本案查封、拍卖的潍房权证坊子字第××号房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行�议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人梁善林的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向潍坊市坊子区人民法院提起诉讼。
审判长 陈 勇
审判员 周振华
审判员 吕敏敏
二〇一七年五月三十一日
书记员 辛芳芳