黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民初字第739号
原告黑龙江省发展和改革委员会劳动服务公司，住所地哈尔滨市南岗区大成街11号。
法定代表人石剑飞，职务主任。
委托代理人盛英会，女，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被告黄梅，女，汉族，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人付天龙，男，哈尔滨市南航去法正法律服务所法律服务者。
第三人哈尔滨市南岗区禧龙时钟旅馆宣庆店，住所地哈尔滨市南岗区宣庆街2—*号。
负责人李国辉，男，职务经理。
委托代理人鹿晓光，男，1973年2月23日出生，汉族，该单位员工住哈尔滨市南岗区西大直街254号。
委托代理人刘东明，男，1982年3月31日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。
原告黑龙江省发展和改革委员会劳动服务公司与被告黄梅、第三人哈尔滨市南岗区禧龙时钟旅馆宣庆店租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告黄梅及其委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月原告与被告签订哈尔滨市南岗区宣庆街2号院内办公楼2—4层的房屋租赁合同，约定每年租金为14万元。后双方分别于2007年10月、2009年6月、2009年10月和2009年11月签订了补充协议。补充协议约定，租赁期延长至2015年2月28日。租金数额分别为2007年14万，2008年8万，2009年附条件免除租金（条件为被告在2009年10月1日前投资不少于20万元），2010年至2015年每年10万，共计租金62万，被告前后共支付租金8万元，未付租金本金52万元。在租赁期间，未经原告同意，被告擅自将房屋转租给第三人，根据合同法第二百三四五条规定，诉至法院请求判令：一、被告偿还租赁合同期间欠付租金54万及违约金1.5万元，共计55.5万元；二、第三人腾退房屋，将位于南岗区宣庆街10号2号院内1到4层房屋恢复原状。本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告虽尚欠租金，但除本次起诉外，原告无人向被告主张过权利。被告尚欠租金应是260928.75元，并不是54万元。被告共计给付房租22万元，同时被告代原告缴纳包烧费共计99071.25元，因合同约定包烧费由原告缴纳，现被告垫付，可以证明原告亦有违约行为。协议并未约定不得转租，被告将房屋转租第三人经营，属于被告自主经营，没有违反协议约定。原告同意降低租金和延长租期，是因诉争房屋年久失修、陈旧不堪，屋面漏雨等问题，故被告对诉争房屋进行装修改造花销达到148多万，鉴于此原告同意降低租金并延长租期至2020年。综上，虽被告欠付租金，原告在合同履行过程中亦存在过错，故被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。
第三人辩称，被告所述属实，当时看了被告黄梅和原告签的合同确认租赁期限是到2020年，第三人现在不欠被告租金，每年都给租金。这个房子自2012年一直在经营使用。不同意退房。
原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告、第三人质证如下：
证据一、黑龙江省发展计划委员会产权证。证明：发改委对宣庆街10号房产是有所有权的。
被告对该证据的真实性和证明问题均无异议。
第三人对该证据的真实性和证明问题均无异议。
证据二、黑龙江省发展和改革委员会出具的证明。证明：黑龙江省发展计划委员会已更名为黑龙江省发展与改革委员会，其国有资产由原告管理。
被告对该证据的真实性和证明问题均无异议。
第三人对该证据的真实性和证明问题均无异议。
证据三、租房协议一份、补充协议三份（补充协议最后一份到2015年2月30日）。证明：原、被告双方存在租赁合同关系，合同期限自2007年9月1日至2015年2月30日。
被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。被告手里有与原告续签的补充协议，续签的期限至2020年。
第三人对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，第三人认为这个协议不全面，租期不对。
证据四、两份记帐凭证和两份收据。证明：原告收到被告黄梅租金款项8万元。
被告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，被告除了交这些钱以外，还有14万，还有这些年的包烧费也是被告垫付的。
第三人对该证据不予质证，认为该证据与其没有关系。
被告为证明其答辩主张，向本院出示证据及原告、第三人质证如下：
证据一、补充协议。证明：原告通过与被告协商，根据被告的要求要对整个旅馆进行全面改造，请示以后原告批准租金为每年9万，租期改为至2020年。发改委服务中心打的请示报告，由陈文来和李德喜进行批示，李德喜是发改委的副厅长，主管多经办。
原告对证据的真实性和证明问题均有异议，该份证据是黑龙江省发改委服务中心对内部的请示，并没有合同法规定的基本的条款，对该证据的合法来源表示怀疑。
第三人对该证据的真实性和证明问题均无异议。
证据二、票据7张。证明：被告已经交付租金22万元，4张包烧费99071.25元。
原告对该证据中包烧费票据的真实性和证明问题均无异议，租金的14万元三天内回去核对。
第三人对该证据的真实性和证明问题均无异。
第三人为证明其答辩主张，向本院出示证据及原、被告质证如下：
证据一、装修明细。证明：第三人在争议房产中进行装修，花费206万元。
原告对该证据有异议，该证据系第三人单方制作。
被告对该证据有异议，第三人在整个投入中可能是投入了这么多钱，但是应扣除其生产经营费用，我方主张的是148万。
综合分析原、被告质证意见以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一、证据二合法有效，被告及第三人对以上两份证据均无异议，故本院对原告出示的两份证据予以采信；原告出示的证据三、证据四，被告及第三人对以上两份证据的真实性无异议，故本院对原告出示的以上两份证据的真实性予以采信。被告出示的证据一、证据二，第三人无异议，原告对以上两份证据的真实性有异议，但未出示相反证据予以证明，故本院对被告出示的两份证据的真实性予以采信。第三人出示的证据系单方制作，且无其他证据相互佐证，故本院对该证据不予采信。
归纳分析原、被告诉辩主张及证据，本院确认如下事实：位于哈尔滨市南岗区宣庆街10号-1-4层房屋系黑龙江省计划委员会所有。黑龙江省计划委员会现更名为黑龙江省发展和改革委员会，2008年该楼交由下属单位黑龙江省发展和改革委员会劳动服务公司管理。2007年7月8日，黑龙江省计划委员会与黄梅签订《租房协议》，黑龙江省计划委员会将其所有的位于哈尔滨市南岗区宣庆街2号院内办公楼二至四层租给被告使用，年租金14万元，租期三年自2007年9月1日至2010年9月1日。承租期内物业管理费、水、电、卫生、治安、房租金等费用均由被告支付，取暖费由黑龙江省计划委员会负担。同年10月19日，双方签订《租房补充协议》，因被告对诉争房屋进行改造，同意将租期顺延至2012年9月1日。2009年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，考虑到被告目前对诉争房屋的投入，将租期延至2014年8月31日，其中，2008年9月1日至2009年8月31日的年租金变更为8万元；原告免除被告2009年9月1日至2010年8月31日的租金；2010年9月1日至2014年8月31日的年租金为10万元。如被告未按照本协议第二、第三、第四条的约定，及时足额支付租金，逾期或未足额给付，被告应按照逾期或未足额给付的天数，向甲方支付违约金每日500元，如超过三十日，原告有权解除合同，不退还已经收取的房屋租金和违约金。2009年10月21日，被告向原告申请减免房租，针对2009年6月12日签订的《房屋租赁合同补充协议》，鉴于政府对此路段进行改造导致旅店无法经营，故恳请在不补交房租的情况下，租期延至2015年2月28日，原告单位领导在该请示报告中签字同意将合同延至2015年2月28日。2009年11月10日，原、被告签订《补充协议》，就长江路改造工程影响被告营业问题，原告同意将承租期延至2015年2月30日。2010年5月10日，黑龙江发改委服务中心向时任主管厅长进行请示，因诉争房屋年久失修，屋面漏雨，保温性能差，管线破旧，网线设施不全，承租人黄梅提出对长江旅馆内外进行全面维修改造，增添必要的设备、设施，使其成为一家具有高档装修、中档价位的时尚快捷旅馆，工程预计投资148万元。鉴于此次维修改造投资大，承租人黄梅要求将原告租期延至2022年，黑龙江发改委服务中心拟同意黄梅对长江旅馆进行全面维修改造，以使其保值增值，同意承租期限延至2020年，故请批示。时任主管厅长于5月11日在该《关于对委劳动服务公司所属长江旅馆进行维修改造的请示》中批示同意。
另，2009年7月2日、10月30日，被告共支付原告租金8万元。2007年6月22日，被告给付租金14万元。被告代原告交付诉争房屋2010年至2015年包烧费共计99071.25元。现被告欠付原告租金300928.75元（62万元-8万-14万-99071.25元）。被告于2010年将诉争房屋转租给第三人哈尔滨市南岗区禧龙时钟旅馆宣庆店，第三人在看到原、告被之间的租赁协议及《关于对委劳动服务公司所属长江旅馆进行维修改造的请示》后，对诉争房屋进行了维修改造，并约定租期至2018年。
综合以上事实与证据，本院认为，原、被告于2007年、2009年签订的租房协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告以被告未给付租金为由主张其给付欠付租金，被告对欠付租金事实予以认可，故被告对尚欠租金300928.75元应按照合同约定给付原告。原告主张违约金15000元，因合同约定违约金按照逾期天数每日支付500元，现原告主张15000元系原告意思自治，且不违反法律规定，故本院对原告的该项诉请予以支持。
关于本案房屋租赁协议的期限问题，本院认为，通过庭审双方出示的证据及当庭陈述，被告在2010年对诉争房屋进行了全面改造维修，支付费用巨大，鉴于此，黑龙江省发改委服务中心向主管领导请示将租赁合同延期至2020年，时任主管厅长签字批示同意，故原、被告租赁期限至2020年符合当事人双方当时的真实意思表示。原告要求第三人返还房屋的诉讼请求，本院认为，被告在租赁期限内将诉争房屋转租第三人，因被告未出示证据证明其转租行为经原告同意，故原告有权依据法律解除租赁合同，因租赁合同具有相对性，即合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同一方能基于合同向对方提出请求或诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定义务。本案第三人的租赁权源自于其与被告之间的权利设定取得，其与原、被告之间的租赁合同属于两个独立的租赁法律关系，基于此，原告不能向第三人主张权利，原告只能依据合同相对性原则对被告主张权利，故本院对原告要求第三人将位于南岗区宣庆街10号2号院内1到4层房屋恢复原状的诉讼请求不予支持，应由被告黄梅将租赁房屋返还原告。关于原告要求恢复原状的诉讼请求，因其在庭审中对房屋原状具体情况不清楚，故本院对其要求恢复原状的诉请无法支持。关于本案诉争房屋装修残值的返还问题，原告在庭审中同意对固定资产增值部分进行返还并同意鉴定，但因鉴定不能，故对于该部分诉请，双方可另行主张权利。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决如下：
一、被告黄梅于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省发展和改革委员会劳动服务公司租金300928.75元及违约金15000元。
二、被告黄梅于本判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市南岗区宣庆街10号-1-4层房屋返还原告黑龙江省发展和改革委员会劳动服务公司；
三、驳回原告黑龙江省发展和改革委员会劳动服务公司的其他诉讼请求。
如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9350元、邮寄费48元，由原告负担3900元，被告负担5498元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 杨丽欣
人民陪审员 郝雪明
人民陪审员 宋洪英
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 霍喜双