安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0123民初3761号
原告：安徽伍陆壹行商业管理有限公司，住所地安徽省肥西县上派镇名邦西城国际25#4层，统一社会信用代码91340123060837107。
法定代表人：李宽洲。
委托代理人：余长金，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：宋虎，安徽华人律师事务所律师。
被告：杭州先知先觉实业有限公司，住所地杭州市西湖区万塘路262号6号楼5-265室，统一社会信用代码91330106077316687L。
法定代表人：林学波。
委托代理人：傅靓，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。
原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司（以下简称伍陆壹公司）诉被告杭州先知先觉实业有限公司（先知公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员梅乐喜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人余长金、宋虎，被告委托代理人傅靓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伍陆壹公司诉称，2014年10月29日，被告与原告签订三份《租赁服务合同》，租赁原告位于名邦广场内负一层-131A、-132A、-133、-134、-135、-136B、-136A、-130、-131B、-132B、-136C商铺经营HM、ZARA、素型生活馆品牌项目。合同约定：计租面积1292平方米；租赁期限为五个租约年；从进场日至开业日前一日为免租装修期，承租人在此期限内无需承担租金，但应按照每平方米8元承担装修管理费；第一至三年度租赁费用为每月每平方米122.5元，此后每两年租赁费用递增6%，以每六个月为一个缴租期，第一期租赁费949620元，承租人于合同签订后五个工作日支付；履约保证金和物业服务保证金150000元，承租人于合同签订当日支付；进场日为2014年11月1日，承租人应办理房屋交接手续。双方在合同中对房屋装饰装修、物业管理责任、违约责任及租赁物的交还等均作出明确约定。
2014年10月29日，双方签订《补充协议》，约定出租人给予承租人装修补贴500万元整，分四期支付；第一期装修补贴150万元应于承租人缴纳租赁保证金、第一笔租金并提供有效发票后支付，其中第一笔租金可冲抵装修补贴；承租人如有违约，应返还出租人已累计支付的装修补贴，并按照已累计支付装修补贴的20%支付违约金。
合同签订后，原告积极履行约定义务，于2014年11月4日将第一期装修补贴款150万元（第一笔租金冲抵949620元，保证金冲抵15万元，转账支付400380元）支付完毕，于2014年12月20日将租赁房屋交付给被告并签署《名邦广场房屋交接确认书》。被告于2014年12月24日进场装修。后装修进度缓慢并长期停工，致开业日一再推迟。原告多次书面催告被告推进装修进度并限期开业未果。
2015年11月29日，双方再次签订《补充协议》，约定出租人给予承租人装修补贴450万元整，分四期支付：第一期装修补贴135万元应于承租人缴纳租赁保证金，第一笔租金并提供有效发票后支付，其中第一笔租金可冲抵装修补贴；承租人承诺如2015年12月25日前未能达到各品牌货品齐全并开业，每延迟五日则向出资人支付10000元违约金，延迟开业三十日以上，出租人有权单方解除合同，承租人应返还出租人已累计支付的装修补贴，并按照已累计支付装修补贴的20%支付违约金。后原告多次催告，被告仍未实质推进装修施工进度，至今仍未装修完工。
原告作为大型商业中心的运营商，为引进被告所经营的品牌项目投入了巨大人力、物力、财力。被告不仅长期占用原告的商铺及装修补贴，还直接导致原告向第三人赔偿巨额违约金，原告因此遭受巨大经济损失。为维护自身合法权益，特具状请求法院判令：一、解除原、被告签订的《租赁服务合同》及补充协议，被告立即将租赁房屋交还原告；二、被告返还原告装修补贴1500000元，并支付违约金300000元；三、被告支付原告装修管理费10336元；四、被告支付房屋租赁费用949620元（租赁费用暂计算到2016年12月24日），并支付违约金85465.8元（违约金暂计算至2016年9月24日，此后按日1‰标准顺延计算至款清之日）；五、被告从2016年12月25日起按照每月122.5元/平方米标准支付房屋租赁费用至房屋实际返还之日止；六、被告支付拖欠的水电费419.1元，并返还原告为其垫付的装修围挡及包装费13824元，管道改造费用13000元；七、被告承担本案诉讼费用。
被告先知公司辩称，认可双方签订的租赁合同及补充协议。合同签订后，因各种原因，被告预期开业，2014年合同签订后，双方一直在沟通协商。2015年11月29日，双方就租赁合同的继续履行达成一致意见并签订补充协议，该协议明确了双方对之前各方过错不再追究，被告装修补贴变更为450万元，同时对被告未能按期开业的违约责任进行重新约定。原告实际支付的装修补贴是40多万元，原告主张的违约金过高，部分违约金没有事实和法律依据。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
一、企业信息查询单、营业执照：证明被告诉讼主体适格；
二、三份租赁服务合同：证明原被告形成租赁合同关系及合同约定了其他事项；
三、2014年10月29日签订的补充协议：证明原、被告约定装修补贴费用及支付、冲抵方式；
四、租金冲抵凭证、中国工商银行业务回单：证明原告于2014年11月4日将第一期装修补贴款150万元支付完毕（第一笔租金冲抵949620元，保证金冲抵150000元，转账支付400380元）；
五、两张房屋交接确认书：证明原告于2014年12月20日将租赁房屋交付给被告；
六、名邦广场装修守则、装修守则确认书：证明被告于2014年12月24日进场装修；
七、履约督促函、违约函、快递单、申请履约函：证明原告多次书面催告被告推进装修进度并限期开业的事实；
八、2015年11月29日补充协议：证明双方重新约定了装修补贴费用及支付、冲抵方式，被告承诺于2015年12月25日前各品牌货品齐全并开业及逾期开业的违约责任；
九、加快进场施工告知函、违约告知函、快递单：证明原告于《补充协议》后催告被告推进装修进度并限期开业的事实；
十、现场照片：被告承租商铺的现状；
十一、关于围挡包装费用结算情况的说明、发票、付款凭证：证明原告为被告垫付装修围挡及包装费13824元；
十二、关于下水道改造费用的联系函、发票、签收单：证明原告为被告垫付管道改造费13000元；
十三、用电详情单：证明被告欠付水电费502.92元的事实。
被告未提交证据材料。经庭审质证，被告对原告所举证据材料一无异议。对证据材料二的真实性无异议，但合同是格式合同，违约责任相关条款的约定显示公平，如22.3条。对证据材料三无异议，协议约定的装修补贴是5000000元。对证据材料四中租金冲抵凭证不认可，2014年租金被告无需支付；对工商银行业务回单的证明目的有异议，保证金不能冲抵，被告实际收到的装修补贴是400380元。对证据材料五、六的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋交接确认书显示房屋是2014年12月24日交付给原告，按照合同约定，是逾期交付。对证据材料七的真实性不认可，申请履约函系复印件，不能证明被告收到原告发送的函件，被告未能按照合同约定装修开业存在较多客观因素，原告也准许被告暂缓装修开业，双方于2015年11月29日达成《补充协议》对权利义务进行重新约定。对证据材料八的真实性无异议，被告违约责任在该份协议中进行重新约定。对证据材料九的真实性没有异议，但两份函件中原告均是明确要求被告按《补充协议》履行义务，因此该组证据恰恰证明2015年11月29日签订的《补充协议》是追究双方违约责任的唯一依据。对证据材料十无异议。对证据材料十一的真实性、证明目的有异议，被告未委托原告垫付装修费用。对证据材料十二的真实性、证明目的有异议，其中的签收单不是原件，毛琦峰签名不是本人所签，且不能证明被告委托原告垫付管道改造费用。对证据材料十三的真实性、证明目的有异议，该组证据材料系原告单方制作，不能证明系被告的实际电费支出。
本院经审查，并结合被告质证意见，认为原告所举证据材料一、二、三、六、八、九、十具有合法性、真实性、关联性，具有证明力。两份补充协议均约定装修补贴可以第一笔租金相冲抵，实际上排除了装修补贴与其他项目冲抵，且原告未举证证实冲抵其他项目已获被告认可，故证据材料四不能达到第一笔装修补贴1500000元已支付的证明目的。证据材料五均为名邦广场房屋交接确认书，但落款日期不一致，2014年12月24日的确认书明确载明“本人/本公司同意自即日起接受该商铺……”，而2016年12月20日的交接确认书并无此内容，相比较而言，后者的意思表示更为明确，且为原告所认可，故房屋交付日为2014年12月24日。证据材料七均系原告单方制作，且不能证明被告收悉，故不具真实性，不具证明力。证据材料十一不能证明系被告付款系代原告垫付款项，不能达到其证明目的。证据材料十二不能证明不能证明该费用系为原告支出，双方亦未就此费用负担达成一致，故不能达到证明目的。证据材料十三系原告单方制作，不能达到其证明目的。
依据前述证据及庭审中当事人陈述，本院可以确认如下事：
一、2014年10月29日，甲方（出租人）伍陆壹公司、乙方（承租人）先知公司就位于肥西××与××路交叉口××广场内××内三块区域（-131A、-132A、-133、-134、-135、-136B，-136A，-130、-131B、-132B、-136C）分别签订名邦广场《租赁服务合同》各一份，套内建筑面积分别为403平方米、455平方米、434平方米，合计1292平方米。三份合同除租赁区域、面积、品牌、经营项目等不一致外，其他内容相同。具体如下：
第一条计租面积
1.1……本合同项下该房屋的计租面积按套内建筑面积计算。
1.2在该房屋实测套内建筑面积确定之前，乙方按照前述1.1条确认套内面积支付租金、履约保证金及合同约定的各种费用。自该房屋的实测套内建筑面积确定之日（含）起，乙方应当按实测套内面积承担该房屋的租金和合同约定的各项费用……。
第二条租赁期限
本合同项下租赁期限为五个租约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，即该期间为第一个租约年，以此类推。以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。本合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样意义。
第三条免租装修期和计租日
3.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水电费等费用。除非本合同中有特别明确的约定，否则该免租装修期不因任何原因而延长。……装修管理费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，每平方米8元人民币，从进场日计算至计租日。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应当在办理现场交接手续时一次性支付，且不退还。
3.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应当以实际开业日为计租日（甲方要求试营业状况除外）。
第四条租赁费用标准和租赁费用金支付
4.1该房屋的租赁费用按计租面积计付。……自计租日开始，乙方应承担房屋的租赁费用。包括租赁场地管理费、物业服务费、租金。
4.2实际按照：第一年合计每月每平方米租赁费用为人民币122.5元（租赁场地管理费15元、物业服务费25元、租金82.5元）……。
4.3本合同项下的租赁费用支付方式为：以6个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租赁费用。……
4.4本合同项下第一期租赁费用的支付方式为：第一期租赁费用应于本合同签订后五个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后方有义务交付该房屋，如果计租日不是该月的第一天，则计租日当月的租赁费用按实际天数计算。
第六条保证金
在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币50000元作为乙方在本合同项下的履约保证金和物业服务费保证金。合同终止后30日内，如未发生本协议第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务保证金余额（如有）无息退还。
第七条进场及房屋交付标准
7.1双方约定，本合同项下的进场日为2014年11月1日。
7.3如该房屋符合约定的交付标准，而乙方未在第7.1款所述进场日进入该房屋并签署《房屋交接验收确认书》则本合同项下进场日即为第7.1款所述日期。如发生7.3款所述进场日顺延的情况，……《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。……
7.4双方特别确认，乙方进场开始或准备开始进行装修施工的，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交付条件。……
第八条乙方对该房屋的装饰装修
8.3如乙方为能在免租装修期内完成上述装饰装修工程导致乙方未能在开业日开业经营的，本合同项下之免租装修期不予延长。
第九条开业日
本合同项下之开业日暂定为2014年12月15日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。……
第二十二条违约责任
22.3双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。……
22.4乙方延迟缴纳本合同项下租赁费用及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。
第二十四条租赁物的交还和交还期
24.3双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方和管理公司支付租金、租赁场地管理费、物业服务费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。
24.5无论任何原因，第24.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，至该房屋交还手续办完为止，乙方应当按照合同终止时该房屋租赁费用标准的200%向甲方支付租赁费用及承担相关能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。
二、2014年10月29日，双方达成《补充协议》，一.1：甲方给予乙方装修补贴5000000元，分四期支付到乙方指定账户。支付时间：合同签订生效后支付装修补贴的30%（1500000元），甲方在乙方缴纳租赁保证金、第一笔租金及1500000元面额肥西税务局开具的装修（建安类）发票后七个工作日内支付该笔款项至乙方指定账户（可与第一笔租金冲抵，在乙方不需要提供租赁发票的情况下，本次发票面额可为实际支付差额部分金额）……。第三条：乙方承诺合同期限内非因甲方原因导致乙方违约的（包括但不限于乙方正常经营时间未达到租赁服务合同约定经营时间），则于违约当日返还甲方已累计支付的装修补贴，并按照甲方已累计支付的装修补贴的20%支付违约金。
三、2014年11月4日，伍陆壹公司汇款支付先知公司装修补贴款400380元。2014年12月24日，双方完成涉案房屋交付手续。同日，被告签订名邦广场装修守则及装修管理承诺书。
四、2015年11月29日，双方又达成《补充协议》一份，一.1：甲方给予乙方装修补贴4500000元，分四期支付到乙方指定账户。支付时间：合同签订生效后支付装修补贴的30%（1350000元），甲方在乙方缴纳租赁保证金、第一笔租金及1350000元面额肥西税务局开具的装修（建安类）发票后七个工作日内支付该笔款项至乙方指定账户（可与第一笔租金冲抵，在乙方不需要提供租赁发票的情况下，本次发票面额可为实际支付差额部分金额）。各品牌于2015年12月25日前均装修完成（软硬装结束），且货品上架后支付装修补贴的40%。一.3：乙方承诺如2015年12月25日前未能达到各品牌货品齐全并开业。另关于H&M;品牌，双方另行友好协商或由乙方根据经营状况决定是否增设。每延迟五日则向甲方支付10000元违约金，以此类推，延迟开业三十日以上，则甲方有权单方解除合同，乙方返还甲方已累计支付的装修补贴并按照此金额支付20%的违约金。
五、2015年12月2日，原告邮寄被告《加快进场施工告知函》，催促被告抓紧施工，以确保2015年12月25日前完成装修并具备开业条件，如未能按时开业，将按协议约定执行。2016年1月7日，原告邮寄被告《违约告知函》，告知被告，如严格按照双方重新签订的补充协议，全面、合法履行合同义务，原告可不主张本告知函第一条第三款的权利，若延迟开业三十日以上，则我司有权单方解除合同，贵司应立即支付全部违约金，因贵司违约造成的扩大损失、因贵方未履行合同造成的对第三方违约产生的违约金及逾期损失。
本院认为，归纳当事人的主张及抗辩意见，本案争议焦点在于：一、解除权是否成立及合同解除的时间；二、合同解除后违约方应承担何种违约责任，详言之就是关于装修补贴、装修管理费、租赁费用、房屋使用费及水电费、装修围挡及包装费、管道改造费用的主张是否成立，如成立，则金额的认定问题；违约金是否约定过高。
一、庭审中，虽然双方对房屋具体交付日期有争议，但对2015年12月25日系开业日均予认可。2015年11月29日的《补充协议》约定：延迟开业三十日以上，则甲方有权单方解除合同。现被告未举证证实已实际开业，故依约定，原告享有解除权，则原告要求解除《租赁服务合同》及补充协议的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。因本院相关诉讼材料于2016年11月3日送达被告，该日应视为解除通知到达日，故双方合同及协议自该日解除。合同解除后，被告继续占有涉案房屋已无合同依据，依法应予返还。
二、分析合同3.1条、3.2条、7.3条可知，进场日为2014年11月1日，双方确认开业日为2015年12月25日。依合同3.2条，开业日就是计租日，则自2014年11月1日至2015年12月24日为免租装修期。4.1条约定自计租日开始，被告应承担房屋的租赁费用，4.2条约定第一年合计每月每平方米租赁费用为人民币122.5元（租赁场地管理费15元、物业服务费25元、租金82.5元）。4.3条约定以6个月为一个缴租期，4.4条约定本合同项下第一期租赁费用应于本合同签订后五个工作日内支付，也即被告应在2014年11月5日前给付第一期租赁费用949620元（122.5元×1292平方米×6个月），其中租金为639540元（82.5元×1292平方米×6个月）。补充协议约定装修补贴可冲抵该租金，加上已支付的400380元，原告实际支付装修补贴1039920元。原告关于冲抵其他项目费用，应认定为已支付装修补贴的主张，与补充协议的约定相违背，本院不予采信。被告认为2016年1月7日的《违约告知函》仅要求返还装修补贴400380元，应当以此数额为准。但本院认为，虽然该函有此项内容，但并不能由此推定原告放弃返还剩余装修补贴的权利，故对其此项抗辩，本院亦不予采信。合同解除后，被告继续占有装修补贴于法无据，应予返还。
依约定除返还装修补贴外，还应按此金额支付20%的违约金。2015年11月29日的协议约定，被告应在违约当日返还装修补贴。现已查明被告未在2015年12月25日开业，自该日起便应返还装修补贴，结合同期银行贷款利率四倍按月计算，20%的违约金不属过高，故被告应支付装修补贴违约金207984元。
三、自2014年11月1日至2015年12月24日为免租装修期，依合同3.1条在此期限内，被告应当承担装修管理费。装修管理费标准为按该房屋的套内建筑面积计算，每平方米8元人民币，从进场日计算至计租日。被告未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应当在办理现场交接手续时一次性支付，且不退还，则被告应支付10336元（8元×1292平方米）。
原告要求支付2016年6月25日至2016年12月24日的租赁费用949620元。因合同解除日为2016年11月3日，则本院支持自2016年6月25日至11月3日的租赁费用，计680561元（122.5元×1292平方米×4个月+122.5元×1292平方米÷30天×9天）。依合同4.3条约定，以6个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租赁费用。现原告主张的系第二个缴租期租赁费用，该期租赁费用应于2016年6月24日缴纳，被告至今未缴纳构成违约，应按约定支付违约金。22.4条约定，被告延迟缴纳租赁费用及其他费用的，则每延迟一日，被告应支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。此标准过高，本院调整为按月利率2分标准计算，计58528元（680561元×0.02×4个月+680561元×0.02÷30天×9天）
四、依据合同24.3、24.5条约定，在合同约定的7天交还期内，被告仍应当按照本合同约定的标准支付租金、租赁场地管理费、物业服务费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。在交还期满后，被告应当按照合同终止时该房屋租赁费用标准的200%向支付租赁费用及承担相关能源费用，直至按照合同要求交还该房屋为止，故被告应当自2016年11月3日起按照122.5元/平方米的标准支付房屋租赁费用至房屋实际返还之日截止，即按照每月158270元的标准（122.5元/平方米×1292平方米）计算。至于水电费、围挡费、管道改造费用的相关证据材料，要么属于原告单方制作，要么未经被告认可，均不足以支撑原告主张，故对原告相应诉求，本院不予支持。
被告认为2015年11月29日《补充协议》对双方的违约责任进行重新约定，应以此确定双方的权利义务。但本院认为，该协议是对装修补贴、开业日及被告构成违约后装修补贴如何返还等进行约定，是对合同的补充、完善，不能替代合同，合同仍是确定双方权利义务主要依据，故对被告此项抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司、被告杭州先知先觉实业有限公司2014年10月29日签订的《租赁服务合同》（合同编号：MB-010075、MB-010076、MB-010077）、《补充协议》及2015年11月29日《补充协议》于2016年11月3日解除；
二、被告杭州先知先觉实业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于肥西站前路与巢湖路交叉口名邦广场内负一层内房屋（-131A、-132A、-133、-134、-135、-136B，-136A，-130、-131B、-132B、-136C）返还给原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司；
三、被告杭州先知先觉实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司装修补贴款1039920元及违约金207984元；
四、被告杭州先知先觉实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司装修管理费10336元；
五、被告杭州先知先觉实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司房屋租赁费用680561元及违约金58528元；
六、被告杭州先知先觉实业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月158270元的标准给付原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司自2016年11月3日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；
七、驳回原告安徽伍陆壹行商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费14890.5元，由被告杭州先知先觉实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
代理审判员 梅乐喜
二〇一七年一月十五日
书 记 员 王 伟
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。