上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1838号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘玉刚，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市杨浦区XX路XX弄XX号。上诉人（原审被告、反诉原告）范俊英，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市杨浦区XX路XX弄XX号。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄静，XX年XX月XX日生，汉族，住南京市秦淮区XX号XX室。委托代理人宫克，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人刘玉刚、范俊英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第22842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人刘玉刚、范俊英，被上诉人黄静的委托代理人宫克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，刘玉刚、范俊英系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房地产的权利人。2015年4月25日，刘玉刚、范俊英作为甲方（出售方），黄静作为乙方（承购方），上海A有限公司作为中介方，三方签订了一份《房地产买卖（含居间）协议》，约定由乙方购买甲方的上述房屋，定金总额为50,000元，乙方于签订本协议时支付甲方定金20,000元，剩余定金30,000元于签订本协议次日内补足；该房地产出售总价为1,795,000元（卖方到手价），甲方应于乙方付清全部房款当日将该房屋交付乙方，乙方于2015年4月29日之前支付甲方房款500,000元，于银行发放贷款后支付甲方房款1,210,000元，于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日支付甲方房款35,000元。协议还约定，甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在2015年4月29日之前签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金；若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。在签署前述协议之前，黄静于2015年4月19日、4月20日向刘玉刚、范俊英支付了定金共计50,000元。2015年5月9日，黄静向刘玉刚、范俊英寄送了《催告函》，称由于刘玉刚、范俊英未在双方约定的签约时间（2015年4月29日）至A签约中心签到，且未与其签订《上海市房地产买卖合同》，致使合约无法履行，要求刘玉刚、范俊英在收到本函后3日内与黄静或浦东新区博兴店联系，并于7日内配合签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，否则将通过法律途径追究出卖方的违约责任，由此产生的一切法律后果由出卖方自行承担。2015年5月15日，黄静向原审法院提起本案诉讼，要求判令刘玉刚、范俊英：1、双倍返还定金共计100,000元，2、赔偿其因提取定期存款产生的利息损失1,657.50元。原审中，刘玉刚、范俊英不同意黄静的诉讼请求，并反诉要求判令黄静支付的50,000元定金归其所有。原审另查明，2015年4月20日，中介方的工作人员朱某发送短信给范俊英，跟范俊英确认周六早上九点签合同时间是否可行。范俊英回复表示可以。2015年4月28日，朱某发送信息给范俊英，告知范俊英于次日下午一点在XX路XX路交叉口左手边A签合同，之后在浦东交易中心审税。4月29日12时40分，朱某又向范俊英发送信息，表示有些情况，要求范俊英先别过去，等她电话。当天下午，范俊英发送信息给朱某，表示其在XX路XX号A门店等。朱某到了长岛路门店之后，又发送信息给范俊英，表示客户（即黄静）还是很诚意买房子，虽然定金协议约定的时间是2015年4月29日签合同，但由于客户回家领结婚证，需要一点时间，请范俊英谅解。范俊英回复了两条短信，内容为：“你们经理刚才不是也建议我们拗断定金，治治对方吗”、“我们受客户的气，还要看你们经理脸色……今天你说下家不能按约定付首期，还不能按约定签合同，我们的利益谁保障？”2015年4月30日、5月5日，朱某又多次发送信息给范俊英，称黄静还是很诚意买房子，也一直在想办法，现在结婚证已办好，可以马上签合同，首付三成随时到位，但范俊英没有回复。原审审理中，黄静申请证人潘某出庭作证称，其是上海A有限公司博兴店的店长，黄静看中了系争房屋后，出卖方收取了购房意向金，双方签订了房地产买卖协议，并约定于2015年4月29日到A签约中心签订上海市房地产买卖合同。2015年4月29日，黄静到了签约中心后，发现黄静还没办理结婚证，故公司业务员朱某通知出卖方先别过来，之后联系出卖方要求先签合同，但出卖方没有过来。2015年5月4日，黄静的结婚证办好后再次联系出卖方签订合同，但出卖方不予理睬。黄静对于证人的证言无异议，范俊英、刘玉刚则认为证人并非实际办理系争房屋买卖的业务员，都是听业务员陈述的交易过程，故该证人的证言不能作为定案依据。另外，签约当天，其俩到了A门店，但黄静没来。黄静则表示当天其一直在博兴路门店等出卖方过来商讨房屋买卖事宜，不知出卖方为何在A门店，朱某至A门店找出卖方，但出卖方拒绝签合同。涉案协议对2015年4月29日双方在哪里签订买卖合同未作约定。原审法院认为，黄静与刘玉刚、范俊英签订的居间协议系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。根据协议约定，双方应于2015年4月29日就系争房屋签订房地产买卖合同，签约当天，由于黄静尚未办理买卖房屋所需的结婚证，中介公司通知刘玉刚、范俊英先不要去签约，故当天未能签约的责任不能归责于刘玉刚和范俊英。但黄静作为非沪籍买受人，在中介公司告知其买房尚缺结婚证的情况下，已积极办理并在几天后即取得了结婚证，可见黄静也无故意违约不购买系争房屋的情形。综上所述，未能签订涉案房地产买卖合同不能归因于买卖双方，对双方均不能适用定金罚则，刘玉刚、范俊英应将收取的定金返还给黄静，但黄静要求刘玉刚、范俊英赔偿利息损失于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原审法院于2015年11月4日作出判决：一、被告（反诉原告）刘玉刚、范俊英于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）黄静定金50,000元；二、驳回原告（反诉被告）黄静的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘玉刚、范俊英的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,333元，减半收取计1,166.50元，反诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）黄静负担641.50元，由被告（反诉原告）刘玉刚、范俊英负担1,050元。原审判决后，刘玉刚、范俊英不服，上诉至本院称，原审对本案未签约的原因、过错以及黄静当时是否符合购房资格的主要事实查明不清：2015年4月25日，刘玉刚、范俊英与黄静及中介方签订的《房地产买卖（含居间）协议》对于签订《上海市房地产买卖合同》及支付首付款的时间均约定为4月29日之前。但4月29日当日刘玉刚、范俊英达到中介处时，却被告知黄静由于外地户籍且为单身，没有购房资格，需回家办理结婚证，需要一个月时间。刘玉刚、范俊英当即回复中介不予同意。虽然5月5日中介通知刘玉刚、范俊英：黄静的结婚证已经办好，可以去签约了，但刘玉刚、范俊英认为黄静没有诚信，故告知中介因黄静已构成根本违约，故无法再与其建立涉案房屋的买卖合同关系。原审对于双方未能签约的原因未能查明，作出的判令刘玉刚、范俊英返还定金的判决结果显属不当，因此刘玉刚、范俊英要求撤销原审判决第一、三项，改判驳回黄静的原审诉讼请求，并支持刘玉刚、范俊英的原审反诉请求，本案的一、二审诉讼费由黄静承担。被上诉人黄静辩称，2015年4月29日因为中介没有告知上海房屋的限购政策而导致未签约成功，之后黄静立即去办理了结婚证，5月4日可以签订合同。但此后黄静多次要求继续履行合同，刘玉刚、范俊英均予以拒绝，故不同意刘玉刚、范俊英的上诉的请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，刘玉刚、范俊英与黄静及中介公司三方于2015年4月25日签订的《房地产买卖（含居间）协议》是当事人经协商一致后所达成的协议，对各方当事人具有约束力。根据上述协议的约定，买卖双方应当在4月29日之前签署网上备案的《上海市房地产买卖合同》。在合同的实际履行过程中，刘玉刚、范俊英于4月29日前往中介公司准备签约时，却被告知黄静因为属于外地单身人士而不具有上海市的购房资格，双方因此当日未能签约。对此，应当认定双方未能在约定的日期前签署网签合同的原因在于黄静当日不具有上海市的购房资格。原审认定当日未能签约的责任不能归责于刘玉刚、范俊英方无误。虽然黄静在几天后即5月4日以取得了结婚证，具备了上海市的购房资格而要求签订买卖合同，但已超出上述协议约定的期限，刘玉刚、范俊英据此拒绝与黄静签署网签合同，并未违反上述协议的约定。因此，买卖双方最终未能签署网签合同的责任应当在于黄静一方。黄静存在违约行为。根据法律规定，在一方违约而需要判断是否应当承担违约责任时，应当考察违约方是否存在法律规定的免责事由，而非考察违约方是否存在主观的过错。具体到本案，黄静并无相应的免责事由，故其应当承担相应的违约责任。原审认定双方最终未能签订《上海市房地产买卖合同》不能归因于买卖双方，显属不当，本院依法予以纠正。本案应当适用定金罚则，黄静支付给刘玉刚、范俊英的5万元定金应当予以没收，归刘玉刚、范俊英所有。黄静的原审诉讼请求，不应得到法院支持。上诉人刘玉刚、范俊英的上诉请求成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第22842号民事判决；二、黄静已支付的5万元定金归刘玉刚、范俊英所有；三、驳回黄静的原审诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币2,333元，减半收取计1,166.50元，反诉案件受理费人民币525元，均由黄静负担；二审案件受理费人民币1,575元，由黄静负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……