上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第3067号
原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司，实际经营地上海市长宁区延安西路XXX号XXX-XXX室。
法定代表人陆成，执行董事长。
委托代理人蔡钦光，男。
委托代理人李志燕，女。
被告（反诉原告）上海丝婷形象设计有限公司，注册地上海市长宁区。
法定代表人江保平，总经理。
委托代理人占健明，上海联业律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）上海宝原物业顾问有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）上海丝婷形象设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，后依法组成合议庭。2015年6月15日，被告上海丝婷形象设计有限公司提出反诉。本院于2015年6月15日、6月30日公开开庭进行了审理，原告上海宝原物业顾问有限公司的委托代理人蔡钦光（2015年6月15日到庭）、李志燕，被告上海丝婷形象设计有限公司的委托代理人占健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝原物业顾问有限公司诉称，原、被告于2013年8月8日签订租赁协议，约定原告承租被告位于上海市长宁区天山西路XXX号甲房屋（以下简称“涉讼房屋”），租期自2013年8月25日至2014年8月24日，租赁保证金为人民币（下同）71，760元，原告收到被告的发票后支付租金，每年重新签订协议。租赁期满后，因被告提供的问题发票，原告未与被告续约。自2014年9月17日起，被告采取锁门等方式禁止原告员工进入，并将属于原告的办公设备扣押在涉讼房屋内。在双方多次协商未果的情况下，原告于2014年9月30日函告被告不再续租并要求被告返还租赁保证金41，860元（扣除原告应支付的2014年8月24日至2014年9月17日的租金计29，900元），被告拒收并不予回应。现被告已将涉讼房屋另行出租给案外人，但未返还原告的租赁保证金及相关设备。故要求判令：1、被告返还原告租赁保证金41，860元；2、被告返还原告空调三台及全户外单红色显示屏即LED显示屏。
被告上海丝婷形象设计有限公司辩称及反诉称，原、被告签订租赁协议后，双方如约履行。在2014年8月24日租赁协议到期前，双方同意延期一年继续租赁。为此，被告向原告开具2014年8月25日至2015年2月24日半年期房租发票，但原告收到发票后却迟迟不肯支付房租。经被告多次催促，原告于2014年9月12日向被告出具承诺书，承诺将于2014年9月17日前付清所欠房租，但原告未履行。嗣后，双方经协商，原告允诺于2014年9月19日支付房租，在此前由双方各自用锁将涉讼房屋房门锁上，暂停使用。2014年9月27日，由于原告仍未支付房租，双方同意解除租赁协议，但双方就解除的条件及原告的违约责任未达成一致意见，双方签订备忘录，确定被告保留追究原告违约责任的权利，原告于2014年9月29日上午将涉讼房屋内物品搬离，向被告交房。2014年9月29日，原告搬离涉讼房屋后，双方就水电费进行结算，原告尚欠被告水电费4，566.75元，并承诺将于2014年10月10日前付清，但时至今日原告仍未支付给被告。因原告违约，保证金应予没收，故不同意返还保证金；原告应该在2014年9月29日之前将所有物品搬离并将LED显示屏拆除，故不存在返还原告上述物品。原告拒不支付房租及拖欠水电费的行为构成违约，给被告造成损失，被告并提出反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付房租及占用费合计40，664元；2、原告向被告支付水电费4，566.75元。审理中，被告变更第一项反诉请求，要求原告支付自2014年9月18日至2014年9月27日止租金11，960元及2014年9月28日、29日占用费2，392元，合计14，352元；增加一项反诉请求，要求原告支付违约金71，760元。
原告上海宝原物业顾问有限公司对反诉辩称，租赁合同到期后，双方并未就续租达成一致，未签订书面续租合同，是不定期租赁合同，可以随时解除，原告并不存在违约，截止2014年9月17日被告锁门，双方租赁合同至该日终止，原告同意支付的费用到该日为止。被告主张的水电费原告同意支付，被告应将原告交纳的保证金抵扣水电费及不定期租赁期间的租金后将剩余款项予以返还，故不同意被告的其余反诉请求。
经审理查明，2013年8月8日，原（乙方）、被告（甲方）签订租赁协议一份，约定甲方将上海市长宁区天山西路XXX号甲租赁给乙方经营，租赁期限为一年，自2013年8月25日至2014年8月24日止；第一年按时支付租金，以甲方收款凭证或乙方银行汇款单据为准，第二年继续承租给乙方，租金不变，第二年按时支付，以甲方收款凭证或乙方银行汇款单据为准，第三年继续承租给乙方，租金不变，每年重新签订协议；承租协议先决条件为租金先付后用，当期租金支付完毕后协议继续履行，如未按时足额支付租金，甲方有权立即终止协议收回涉讼房屋；第一期租金付6押2，以后每三个月付一次，每次提前15天支付，第二期租金甲方先支付乙方发票，乙方签收发票后以发票日期为准，如甲方推迟支付乙方发票后可向后推期不承担责任；租赁费每年430，560元，每月为35，880元；保证金71，760元，合同期间乙方如无违约行为，乙方租赁结束将涉讼房屋退还给甲方，且乙方无拖欠涉讼房屋租金、水电等相关费用后5天内将保证金无息退还给乙方；租赁期满后，属于甲方投资的不动产，乙方应完好无损的归还甲方，属于乙方投资的动产归乙方所有，但乙方在涉讼房屋上增设的附着物（不可拆除或拆除将会破坏原貌或影响被附着物的使用价值的）归甲方所有；租赁期满，乙方在3日内将其动产全部搬走，逾期滞留的物品由甲方处置；任何一方不得无故变更或解除，任何一方违约，就承担年租赁费的二个月作为违约金赔偿给对方；在租赁期内，若乙方拖欠租金等各项费用，且在甲方通知后仍不交纳，则每逾期一天支付应付逾期支付费用之10%的违约金；乙方拖欠甲方租金超过15天的，乙方同意甲方可分别或合并采取：1、解除合同。2、终止涉讼房屋内电、水、煤、电话的使用功能，如系拖欠租金，甲方还可以阻止乙方人员进入涉讼房屋。3、限制乙方的任何物品搬离。4、采取公开的方式催告乙方及时付款。5、通过诉讼手段追究乙方的违约责任。
上述租赁协议签订后，原、被告双方均按约履行，原告向被告支付租金至2014年8月24日。原告在承租涉讼房屋后，安装美的空调三台，设备及材料费合计11，525.64元，并在门口安装LED店招，制作费10，947.70元。
2014年8月9日，原告员工李兵出具收条，言明收到被告涉讼房屋发票（2014年8月24日至2015年2月23日半年发票），款未付。
2014年9月12日，原告员工胡明锋、李兵出具承诺书，内容为本公司上海宝原物业顾问有限公司承租上海丝婷形象设计有限公司位于长宁区天山西路XXX号商铺，未按时支付房租，经过本人与上海丝婷形象设计有限公司负责人协商，本人承诺该商铺租金最晚于2014年9月17日下午5点钟之前付清，如未按时付清，由此所产生的一切损失及后果由本人和公司承担。
2014年9月17日，李兵作为原告代表与被告负责人签署情况说明，内容为本公司上海宝原物业顾问有限公司承租上海丝婷形象设计有限公司（天山西路XXX号）房屋，由于本人及本公司未按照承诺及租赁协议未按时支付房屋租金，故与上海丝婷形象设计有限公司协商先同意上海丝婷形象设计有限公司锁掉位于天山西路XXX号房屋，待本公司于星期五支付完租金后再开门，此锁由双方各锁一把锁，在关门歇业期间所产生的一切经济损失与上海丝婷形象设计有限公司无关。如本公司星期五仍未支付租金，一切后果及损失包括上海丝婷形象设计有限公司按照原协议有关条款执行权利。
2014年9月26日，原告出具授权委托书，委托胡明锋、李兵处理涉讼房屋相关解约事宜。次日，胡明锋、李兵与被告签署备忘录，内容为双方就涉讼房屋针对2013年8月25日签订租赁协议，双方对解除的条件及违约责任无法达成一致，被告将保留依法及依租赁协议约定追究原告违约责任的权利。现原告自2014年9月28日至29日上午10时之前就占用涉讼房屋场地内可移动物品搬离，并确保装修现状完好，过时遗留物品作为乙方放弃物，甲方有权处置，双方按照备忘录履行，如有违背后果及损失由违背方全部承担。
2014年9月29日，原告员工李兵与被告负责人签署未交水费、电费确认单，确认2014年9月28日解除租赁协议之前使用的水费为3，144.75元，电费为1，422元，原告承诺于2014年10月10日之前支付完毕。
2014年9月30日，原告向被告快递函告，表示原合同期满后，双方就被告的问题发票处理事宜长时间未能达成一致意见，原告决定合同到期不再续租。被告于2014年9月17日起擅自将房屋锁住，已严重影响原告正常办公秩序，特函告：1、自2014年9月17日起正式终止租赁关系并尽快办清房屋交接手续；2、被告将原告已缴纳的租赁保证金在扣除应支付的费用（2014年8月24日至2014年9月17日的租金29，900元）后剩余部分41，860元无息返还。该函告被原封退回。
审理中，原、被告就续租合同是否成立各执己见。原告认为原合同到期后双方在商议续租事宜，虽收到被告租金发票但因当时该门店的经营状况不佳，就租金及付款方式正在磋商中，尚未与被告协商一致，且需要重新签订书面协议，这在合同中有明确约定，因此书面合同的订立是续租生效的条件并非形式上的要求。合同届满后是不定期租赁关系，可以随时解除。被告则认为合同到期后双方有续租意向，被告已经按照原合同约定向原告开具第一期租金即六个月的发票，原告收下发票，双方存在事实上续租的事实，且原告给员工出具的授权委托书中明确表示处理涉讼房屋的解约事宜，若没有续租何来解约。故应按原合同追究原告的违约责任。
以上事实，有租赁协议、函告、收条、承诺书、情况说明、备忘录、授权委托书、确认单、现场照片以及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，予以确认。
原告提供的空调材料费及整机发票、店招制作费发票及决算表、付款单，以证明原告在涉讼房屋内安装了三台美的空调及一面LED显示屏，被告对上述证据的关联性表示异议，认为原告即使购买也不一定就是安装在涉讼房屋中，且原告已将全部物品搬离。本院认为，原告提供的上述证据结合现场照片，可以印证涉讼房屋内现有的空调及店招系原告所有的财物。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告签署的租赁协议是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。租赁协议约定租赁年限为一年，如续租每年重新签订协议，且租赁协议先决条件为租金先付后用，当期租金支付完毕后协议继续履行，如未按时足额支付租金，被告有权立即终止协议收回涉讼房屋；原告拖欠被告租金超过15天的，原告同意被告可分别或合并采取解除合同、阻止原告人员进入涉讼房屋、限制原告的任何物品搬离等等。
原被告双方的租赁合同已于2014年8月24日到期。此后，虽然双方曾有过续租意向，被告也向原告开具了续租的第一期发票，但原告并未实际向被告支付续租的款项，双方并未就续租事宜达成实质性的一致意见，也未形成法律上的续租关系。至于原告提供的授权委托书中写明授权其员工办理“解约”事宜，实质上仅是原告对事实的说明，在法律关系上并不能作为认定双方已经就续租事宜达成一致的证明，原被告在法律上未就续租达成协议，并未签订正式的书面协议。根据2014年9月27日双方签订的备忘录，原告于2014年9月29日搬离涉讼房屋并与被告签署了未交水费、电费确认单。因此，原告应向被告支付2014年8月25日至2014年9月29日期间的房屋使用费。原告要求被告返还租赁保证金，应在抵扣上述确认未支付的水电费后，由被告无息返还原告。原告在涉诉房屋内的过时遗留物品，依约作为放弃物由被告处置，故原告要求被告返还空调及LED显示屏的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付水电费的要求，合法有据，本院予以支持。至于被告要求原告支付违约金的反诉要求，如前所述，原被告双方并未就续租签订正式的协议，因此违约金也无从谈起，该反诉请求本院不予支持。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海丝婷形象设计有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司保证金人民币71，760元；
二、驳回原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司的其余诉讼请求；
三、原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海丝婷形象设计有限公司2014年8月25日至2014年9月29日的房屋使用费合计人民币43，056元；
四、原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海丝婷形象设计有限公司水电费合计人民币4，566.75元；
五、驳回被告（反诉原告）上海丝婷形象设计有限公司的其余反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1，245.10元，由原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司与被告（反诉原告）上海丝婷形象设计有限公司各半负担。
反诉案件受理费人民币976.40元（已减半收取），由原告（反诉被告）上海宝原物业顾问有限公司负担人民币495.30元，被告（反诉原告）上海丝婷形象设计有限公司负担人民币481.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。