山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商民初字第1153号
原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司，住所地：山东省商河县。
代表人张振福，该分公司经理。
委托代理人王晓晴，山东全正律师事务所律师。
委托代理人傅巍，男，1982年11月21日出生，汉族，淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司职工，住单位办公楼。
被告张召兴，男，1983年9月10日出生，汉族，原住山东省商河县，现下落不明。
原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司（以下简称“淄博嘉源房地产商河分公司”）与被告张召兴商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告淄博嘉源房地产商河分公司的委托代理人王晓晴、傅巍到庭参加了诉讼，被告张召兴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告淄博嘉源房地产商河分公司诉称，2010年11月份，原被告签订合同编号为010-0235的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于商河县商西路以东、彩虹路以南嘉源逸居房屋一套，总房款为294921元，首付款为88921元，剩余房款被告采取按揭的方式，从中国建设银行股份有限公司商河支行借款206000元，原告为被告的上述借款提供连带责任保证。因被告违约未按期归还银行贷款，中国建设银行股份有限公司商河支行按照与原告签订的相关合同，从原告帐户扣划了194233.33元用于归还被告拖欠的逾期贷款本息。被告的违约行为严重损害了原告的利益。为此，请求：1、判令依法解除原、被告2010年11月签订的合同编号为010-0235的《商品房买卖合同》。2、判令被告返还原告嘉源逸居16-1-401室房屋及16-27号储藏室，原告扣除代为垫付的银行贷款本息194233.33元及利息（利息自垫款日2013年7月31日起至判决生效之日止按日0.21‰计算）、违约金2949元、律师代理费17000元、其他损失3000元等费用后将剩余房款无息返回给被告。3、诉讼费、保全费由被告承担。
被告张召兴未到庭应诉，亦未向本庭提交答辩。
经审理查明，2010年11月3日，原告淄博嘉源房地产商河分公司与被告张召兴签订编号为010-0235的《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份，该合同约定原告将其开发的位于商河县商西路以东、彩虹路以南嘉源逸居小区的16号楼1单元401室卖予被告。该楼房建筑面积为89.03平方米，储藏室为16-27号，面积为25.37平方米，总价款为294921元。2010年8月7日、2010年11月3日，被告分两次共向原告交纳涉案楼房首付款88921元，剩余的房款206000元，被告在中国建设银行股份有限公司商河支行办理按揭贷款，2010年11月28日，原告收到被告在上述银行的按揭贷款206000元。原告已于2012年1月2日将涉案楼房交付给被告。被告自2010年12月4日至2013年5月4日，共向银行偿还涉案楼房按揭贷款本息40678.03元（其中本金14883.07元、利息25794.96元）。涉案楼房买卖合同的《补充协议》约定，被告同意在获得贷款后，按个人住房借款合同之约定定期还贷款本息，因被告未及时还本息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起7天内到原告处归还相关款项，并承担银行扣款之日起至被告归还之日期间的利息（按每日0.1‰计算），在上述约定时间内如仍未归还的，被告愿意按每日0.3‰支付违约金。被告累计6个月不交纳按揭款项，也不到原告处归还相关款项的，原告有权解除合同，收回该房产，并按合同约定的购房款的1﹪向原告支付违约金，在扣除违约金及已发生的相关费用（包括代收但尚未向有关部门交付的税费）后，其余已支付的购房款原告应不计利息退还给被告。
原被告在签订涉案《商品房买卖合同》前，为保证被告在中国建设银行股份有限公司商河支行办理的按揭贷款顺利支付，2010年7月28日原告为被告在该行签订了涉案楼房的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同书》。因自2013年6月4日起，被告未按约定偿还按揭贷款，中国建设银行股份有限公司商河支行按照约定于2013年7月31日在原告帐户上扣划了被告应支付的本息194233.33元。
原告主张原被告签订的涉案楼房买卖合同为有效合同，被告应按照该合同全面履行付款义务，但被告违约未及时向银行偿还按揭贷款，根据原被告2010年11月3日签订的涉案楼房的买卖合同的《补充协议》第二条第五款之约定，理应解除原被告之间的《商品房买卖合同》，由被告返还给原告涉案楼房及储藏室；同时，被告应支付给原告为其垫付的贷款本息194233.33元（其中本金191116.93元、利息3067.41元、罚息48.99元）及该垫付款的利息（自2013年7月31日垫付之日起至判决生效之日止）、违约金2949元、律师代理费17000元。违约金是依据总房款294921元的1﹪计算得出。其他损失交通费3000元，原告自愿放弃，不再向被告追偿。
以上事实，由原告的当庭陈述，原告提供的010-0235号《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份、被告交纳首付款及按揭贷款的收款收据3份、原告交付被告涉案楼房的入住验房表1份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房销售贷款合作协议书》复印件各1份、律师代理费发票1份、中国建设银行股份有限公司商河支行出具的还清被告涉案贷款本息的通知及证明3份，本院依法在中国建设银行股份有限公司商河支行调取的中国建设银行个人贷款对账单1宗等证据证明，经本院审查，可以采信，足以认定。
本院认为，被告张召兴为购买涉案楼房，与原告淄博嘉源房地产商河分公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该两份合同是原被告的真实意思表示，且并未违反相关法律规定，应认定为有效合同；在上述合同签订后，被告应按照该合同及补充协议的约定，全面履行合同义务。但被告在将楼房按揭贷款偿还至2013年5月4日后，剩余部分未按期偿还，致使该贷款逾期，中国建设银行股份有限公司商河支行扣划了原告帐户中的194233.33元，用以偿还被告应向该行交付的涉案楼房的本息。之后，被告亦未向原告偿还该款。被告迟延履行还款义务至今已9个月，致使涉案合同的目的不能实现，原告请求解除与被告签订的010-0235号《商品房买卖合同》，由被告返还原告涉案楼房及储藏室并无不当，本院予以支持；原告请求被告支付其已垫付的涉案楼房款本息194233.33元及利息（自2013年7月31日起至判决生效之日止按日0.21‰计算）、违约金2949元。因被告在中国建设银行股份有限公司商河支行的按揭贷款206000元已交付给原告，而涉案楼房及储藏室的买卖合同解除后，该房产亦应由被告返还给原告，故原告再请求被告支付为被告垫付的全部本息194233.33元，本院无法支持，但被告应支付给原告为其垫付的利息款3067.41元、罚息48.99元及违约金2949元。原告为被告垫付的利息及罚息3116.40元（3067.41元＋48.99元）的自2013年7月31日垫付之日至本判决指定的履行期间届满之日的利息，根据《补充协议》的约定，被告应按日0.3‰向原告支付。原告请求被告支付涉案律师代理费17000元，原告虽主张在原被告签订的涉案楼房《补充协议》中已有约定，已发生的相关费用指的就是代理费。但本院认为，原被告对相关费用的约定并不明确，且律师代理费也不是原告的必然损失，故本院对原告的该项请求，不予支持；原告在庭审中自愿放弃交通费3000元，本院予以准许；被告向原告支付的涉案楼房首付款88921元、向银行交纳的按揭贷款本息40678.03（本金14883.07元、利息25794.96元）元，原告应返还给被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司与被告张召兴签订的涉案010-0235号《商品房买卖合同》。
二、被告张召兴于本判决生效后十日内返还原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司位于商河县商西路以东、彩虹路以南嘉源逸居小区的16号楼1单元401室楼房及16-27号储藏室一套。
三、被告张召兴于本判决生效后十日内支付给原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司已垫付的涉案楼房贷款的利息、罚息共计3116.40元及该垫付款的利息（利息以3116.40元为基数，按日利率0.3‰计算，自2013年7月31日起至本判决指定的履行期限届满之日止）。
四、被告张召兴于本判决生效后十日内支付给原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司违约金2949元。
五、原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司于本判决生效后十日内返还被告张召兴首付款88921元。
六、原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司于本判决生效后十日内返还被告张召兴按揭贷款本息40678.03元。
七、驳回原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4558元，由原告淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司承担4431元，被告张召兴承担127元。因该款原告已预交本院，故被告在履行本判决义务时应一并与原告结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 闫晓玲
审 判 员 杨春东
代理审判员 韩文泉
二〇一四年二月八日
书 记 员 尹 莹