浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江九民初字第706号
原告（反诉被告）杭州华浙二手车交易市场有限公司。
法定代表人陆永祥。
委托代理人徐登峰。特别授权代理。
被告（反诉原告）杭州金可达啤酒包装有限公司。
法定代表人钱振雄。
委托代理人瞿国伟，特别授权代理。
委托代理人朱祉江。特别授权代理。
原告杭州华浙二手车交易市场有限公司（以下简称华浙公司）为与被告杭州金可达啤酒包装有限公司（以下简称金可达公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月17日向本院起诉，本院受理后，反诉原告金可达公司提起反诉，本院于2015年1月5日受理后，依法组成合议庭进行审理。于2015年3月31日、4月17日组织双方进行证据交换后于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华浙公司的委托代理人徐登峰、被告（反诉原告）的委托代理人瞿国伟、朱祉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华浙公司诉称，2007年2月15日，华浙公司与金可达公司签订租赁合同，约定金可达公司将位于江干区艮山东路146-8号约18000平方米的厂房租赁给华浙公司使用，租赁期限为20年，从2007年4月15日至2027年4月14日止；租金为每年238万元，每年递增2%。3台电梯每年收取使用费6万元；付款方式为先付后用，每半年到期前一个月支付下半年租金；金可达公司向华浙公司收取水电费及财产设施押金10万元，租期20年押金30万元。租赁合同还明确约定:租赁期间内，因不可抗的原因所造成的经济损失双方互不承担责任。因政府行为、城市规划建设、拆迁须无条件服从。华浙公司在厂房内的有关固定装修投入及经营损失按国家拆迁赔偿规定赔偿。合同签署后，华浙公司依约向金可达公司支付租金及押金，金可达公司将标的租赁物交付原告。金可达公司交付的租赁物系2007年4月竣工的毛坯房。华浙公司为开设市场经营所需，对租赁房屋进行了大量装修投入，包括隔墙、地坪、墙面、电气设施等，并自2007年5月开业后陆续引入一百多户经营户进行生产、办公活动。为经营需要，在征得金可达公司同意的情况下，华浙公司还在租赁房屋周边建设了150平方米左右的平房。2010年，因江干区艮山东路北区块开发建设项目建设需要，涉案租赁房屋被纳入拆迁范围。杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部（以下简称艮山东路指挥部）于2010年10月通过公告形式，明确要求包括租用涉案房屋在内的华浙公司等被拆迁单位提前终止租赁合同、清退经营户，并于2010年10月22日起展开企业丈量评估工作。金可达公司将上述拆迁公告送达华浙公司，并要求华浙公司清退经营户。2010年10月起，华浙公司按金可达公司的要求做了大量说服动员工作，陆续清退了一部分市场经营户。后因金可达公司与拆迁单位迟迟未能达成一致意见，拆迁进度缓慢，在长达几年的拆迁过程中，已经清退的经营户部分又陆续回转，继续开展经营活动。因拆迁进程几经反复，华浙公司的经营始终处于非正常状态，造成了严重损失。2014年8月，艮山东路指挥部再次下达通知，要求艮山东路北区块拆迁范围内所有财物必须在2014年9月30日前完成腾空。至此，原告开办的汽车市场的经营活动已完全无法正常开展，与金可达公司之间的房屋租赁协议实际上已经无法履行，故华浙公司于2014年11月15日给金可达公司发送了解除租赁协议通知书，通知金可达公司解除双方之间的租赁协议。2014年，金可达公司与拆迁人江干区城市建设综合开发办公室签订了拆迁补偿安置协议，并领取了大部分拆迁补偿安置款，在拆迁人支付给金可达公司的拆迁补偿安置款中，包括了租赁房屋装修补偿款、停产停业损失补偿、安置补助费、搬家补助费等华浙公司应得的拆迁费。华浙公司多次与金可达公司协商未果。请求判令：1、金可达公司支付租赁房屋装修补偿款、停产停业损失补偿、搬迁费、过渡费、自建房拆迁补偿等拆迁补偿款25802677元；2、确认华浙公司与金可达公司的租赁合同已于2014年11月16日解除；金可达公司退还华浙公司预付的2014年11月17日至2014年12月19日期间的租金及电梯使用费249870元、水电费及财产设施押金10万元、租期押金30万元；3、金可达公司支付2010年10月后因拆迁影响无法正常使用租赁房屋的违约金350万元。
被告金可达公司辩称，双方于2007年签订租赁合同属实，租赁合同有特别约定，遇拆迁，华浙公司必须无条件搬迁，厂区内的固定装修与国家赔偿一致。华浙公司承租金可达公司的厂房后并没有投入装修，只是作为仓储使用。最后拆迁时，在金可达公司与搬迁户达成的搬迁补偿协议反映，所有装修损失是441000元，因此华浙公司诉称其在租赁期间投入大量装修与事实不符。华浙公司称在租赁房屋周边建造150平方的平房，且征得金可达公司同意也不属实。拆迁范围内的所有房屋都系金可达公司所建，华浙公司也未就房屋建造征得金可达公司的同意。金可达公司不清楚2010年华浙公司租赁的房屋有无纳入拆迁范围，但金可达公司未要求华浙公司清退经营户。到2014年因拆迁清退经营户时，华浙公司转租房屋的面积为15723.9平方米，商户38户，有部分租赁房屋系其自用，因此不存在因陆续清退商户而造成华浙公司严重损失的情况，华浙公司一直在正常经营。2014年8月拆迁办发出拆迁通知要求拆迁，金可达公司也发函明确要求华浙公司在2014年9月30日前清退所有承租户，但华浙公司拒绝配合，导致承租户一直未能腾退。2014年11月15日，华浙公司发函要求解除合同，之后金可达公司回函同意解除合同，但要求华浙公司腾退所有房屋。租赁合同虽然解除，但华浙公司却为腾退设置了很多障碍。金可达公司按拆迁办的要求与承租商户商量，陆续腾退了38户商户，支付给承租商户租金、押金、装修款、搬迁费等共计165万多元。金可达公司获得拆迁款的主要依据是该公司与拆迁办的拆迁协议，根据相关法律规定，拆迁主体是房屋所有权人即金可达公司而非华浙公司，1.3个亿的迁款赔偿款是对房屋所有权人而非对房屋承租人所出的赔偿。金可达公司同意租赁合同已于2014年11月17日解除，租赁房屋真正腾空是在2014年12月底，故华浙公司应当支付房屋占用费。华浙公司预付租金不应退还，华浙公司尚欠金可达公司水电费117488.03元，按照合同约定必须结清水电费等之后押金才可以退还，而华浙公司支付的预付押金不足以支付这些费用，不应予以返还。另外，租赁合同还约定在租赁期限内，因不可抗力的原因所造成的经济损失双方互不承担责任。因政府行为、城市规划建设、拆迁须无条件服从。任何一方未能履行本合同规定的条款，所造成的一切损失由责任方承担。但由于金可达公司出租给华浙公司的厂房部分系临时建筑，且早已到期。为此，江干区城市管理行政执法局（以下简称江干城管）于2009年11月10日作出行政处罚，要求金可达公司拆除违法建筑。同时，其他出租厂房均系违章建筑，因此双方签订的合同违反了法律法规的强制性规定应属无效。综上，华浙公司的诉请无事实依据，请求法院予以驳回。
反诉原告金可达公司反诉称，2014年8月，艮山东路指挥部下达通知，要求艮山东路北区块拆迁范围内所有房屋必须在2014年9月30日前完成腾空。华浙公司明知上述情况，仍一再拖延，拒绝腾空房屋，导致金可达公司向艮山东路指挥部支付违约金并造成金可达公司延期得到拆迁补偿款的利息损失。因华浙公司一直拒绝搬迁，直到2014年12月30日其商户才被清退完毕，故华浙公司应依法支付房屋占用费。华浙公司尚欠的水电费，依法也应由其承担。同时，金可达公司为了配合政府有关部门的拆迁工作，在清退商户的过程中，代华浙公司支付了本应由华浙公司退还给商户的押金、多收的租金及补偿款等，该款项依法也应由反诉被告承担。反诉请求判令：1、确认金可达公司与华浙公司于2007年2月15日签订的租赁合同及相关补充合同无效；2、华浙公司支付给金可达公司2014年11月18日至2014年12月23日期间的房屋占有费及电梯使用费270360元，要求按合同约定的租金标准计算至华浙公司全部腾清之日即2014年12月30日；3、华浙公司赔偿给金可达公司支付给拆迁办的违约金损失2199120元（以金可达公司获得的拆迁补偿款总额130900857元为基数，按日万分之二计，每日26180元，自2014年10月1日暂计至2014年12月23日，直至反诉被告全部腾空为止）；4、华浙公司赔偿给金可达公司因延期得到拆迁补偿款而造成的利息损失940927元（以逾期支付的拆迁补偿款62900857元为基数，自2014年10月1日起暂计至2014年12月23日，按同期贷款年利率6.5%计算，直至反诉被告全部腾空为止）；5、华浙公司支付水电费117488.03元；6、华浙公司支付给金可达公司代偿款1655460元；7、反诉费用由华浙公司承担。
原告（反诉被告）华浙公司答辩称，一、关于租赁合同效力问题，华浙公司认为该合同系双方当事人真实意思表示，并没有违反法律法规禁止性规定，也没有违反合同法规定。合同签订以来华浙公司也一直在履行合同义务，没有违约。现在金可达公司突然提出合同无效有违诚信。退一步讲，即使租赁合同无效，导致合同无效的过错方也是金可达公司，而华浙公司并无过错。房屋出租方有提供合法有效能够正常开展经营活动的租赁房屋的义务，在双方签订租赁合同时，金可达公司向华浙公司出示了土地使用权证、在有效期限内的合法的建设施工规划许可证、出租房屋的竣工平面图，原告以租赁房屋顺利办理了工商营业执照，此后华浙公司一直正常经营，每年按约支付租金。期间，没有任何行政部门或其他第三人提出租赁房屋系违章建筑。金可达公司早在2009年就收到行政处罚通知，却未告诉华浙公司，反而一直要求华浙公司支付租金，属恶意欺诈。本案虽是租赁合同纠纷，但造成合同无法继续履行的原因，并非合同效力问题，而是由于拆迁的客观情况。双方争议的也不是金可达公司的过错行为导致合同无效后应对华浙公司承担怎样的赔偿责任，而是金可达公司已经从拆迁人处获得的装修补偿款、停产停业损失补偿、搬迁费、过渡费、自建房拆迁补偿等，是否应由华浙公司获得。退一步讲，即使租赁合同无效，只要金可达公司已经从拆迁人处获得了装修补偿等拆迁补偿款，那么华浙公司装修、经营、建造房屋的相关部分补偿款亦应由华浙公司获得，否则金可达公司就构成了不当得利。金可达公司的反诉缺乏事实和法律依据。二、金可达公司要求华浙公司支付房屋占用费缺乏事实和法律依据。华浙公司的租金是先付后用，每半年到期前一个月支付下半年租金，根据双方2007年9月7日签订的补充协议，租赁期限自2007年6月20日至2027年6月19日。华浙公司于2014年5月27日分三笔足额支付给金可达公司2014年6月20日至12月19日的租金，并未拖欠租金。华浙公司于2014年11月15日发函通知金可达公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，金可达公司于2014年11月16日收到并回函同意解除合同，租赁合同于2014年11月16日解除后，案涉租赁房屋就开始拆除工作，到2014年12月初已经全部拆为废墟，所以并不存在华浙公司仍然占有使用房屋的事实，因此金可达公司要求华浙公司支付2014年11月18日之后的房屋占用使用费缺乏事实和法律依据。三、金可达公司要求华浙公司支付违约金损失、利息损失也缺乏事实和法律依据。本案中，没有任何证据显示金可达公司已经实际向拆迁办支付了违约金或者说拆迁办已经向金可达公司主张过违约责任。退一步说，即使金可达公司已经承担违约责任，也与华浙公司无关。华浙公司与金可达公司在租赁合同中约定，如有拆迁情况，华浙公司的固定装修投入及装修损失，按照国家拆迁赔偿规定予以赔偿。金可达公司与拆迁人签订国有土地收购协议时，一并领取了本来应由华浙公司取得的18000平方租赁房屋的拆迁补偿款、停产停业、搬迁费、过渡费、自建房拆迁补偿等，并一直拒绝返还该笔费用。四、要求华浙公司支付所谓的代偿款，显然也缺乏事实和法律依据。双方的房屋租赁合同约定，华浙公司有权转租承租的房屋，故华浙公司与各承租商户之间的房屋租赁关系是独立的合同关系，金可达公司无权擅自干预。金可达公司撇开华浙公司直接和承租商户谈判，因此支付费用与华浙公司无关，也未经华浙公司同意，不应由华浙公司承担。五、确认尚欠金可达公司水电费117488.03元。
对于本诉及反诉的事实，原告（反诉被告）华浙公司提交的证据及金可达公司的质证意见如下：
1、租赁合同1份及补充协议书3份，以证明华浙公司与金可达公司之间的房屋租赁关系；
金可达公司对证据1的真实性无异议，但认为该租赁合同违反了法律法规的强制性规定应属无效;
2、移交书、一览表、移交清单、厂房建筑设计说明1份及平面图24张、郑某证人证言及身份证明各1份，以证明金可达公司交付的涉案房屋系毛坯房，未做装修，之后由华浙公司投入装修；
金可达公司对证据2中的移交书、设计说明、平面图的真实性无异议；但对证明对象有异议，认为上列证据无法反映涉案房屋系毛坯房，金可达公司交付的是适合办公、设施齐全的房屋；对其中的证人证言的三性均有异议，认为证人应当出庭作证，且证人证言系打印件且内容有许多矛盾之处，不符合证据形式要件；
3、照片10张（拍摄于2014年11月上旬）、承包协议1份、装修发票6份，以证明华浙公司在取得毛坯房后对涉案房屋投入了大量装修，并建造了150平方米的平房及装修后房屋的现状；
金可达公司对证据3中注明系150平米平房照片的三性有异议，与证据2中证人证言所称的200平方有矛盾；对承包协议三性均有异议，是华浙公司与第三方签订的合同，合同反映的承包人与证据2中证人证言反映的承包人不一致；对发票的三性均有异议，没有对应的装修合同。根据合同约定，华浙公司需支付电梯使用费，因此不可能改造电梯；
4、照片2份、2010年的拆迁通知书、资产评估报告、2014年拆迁通知书各1份，以证明拆迁人及金可达公司分别于2010年、2014年通知华浙公司要求搬离承租地，拆迁过程前后持续4年，对华浙公司的经营造成重大影响；
金可达公司对证据中的照片、2010年的拆迁通知书、资产评估报告的三性均有异议，照片拍摄时间、地点不明，2010年未接到过拆迁通知，拆迁通知书并非金可达公司交给华浙公司的；对2014年拆迁通知书的真实性无异议；
5、照片6份（拍摄于2014年11月上旬），以证明在2010年通知拆迁后金可达公司在华浙公司承租的场地里搭建许多违章建筑，给华浙公司的经营带来很大的不利影响；
金可达公司对证据5的真实性有异议，认为照片拍摄的时间、地点不明，不能反映系在华浙公司的承租范围内，也不能反映违章建筑系金可达公司搭建，更不能反映给华浙公司的经营带来影响；
6、解除合同通知书、被告回函、送达凭证各1份，以证明涉案租赁合同已于2014年11月16日解除；
金可达公司对证据6的真实性无异议，但认为合同解除的时间应为金可达公司回函的时间即2014年11月17日；
7、银行汇款凭证3份（2014年5月27日），以证明华浙公司按约预付了2014年下半年租金及电梯使用费；
金可达公司对证据7无异议；
8、银行汇款凭证、收据各2份（2007年2月15日），以证明华浙公司按约支付押金40万元；
金可达公司对证据8无异议，但认为水电费押金必须在华浙公司未拖欠的情况下才能退还；
9、国有土地房屋收购协议1份、房地产估价报告1套、资产评估报告书4套，以证明金可达公司从拆迁人处获得的拆迁补偿款项中，应属于华浙公司的装修补偿款、停产停业损失补偿、临时安置补助费、搬家补助费、建设平房拆迁赔偿等相关拆迁补偿款的金额；
金可达公司对证据9中的评估报告真实性均无异议；资产评估报告中有些机器设备与华浙公司无关；关于房地产估计报告中的装修和附属物，附属物是当时就在厂房上面的，严格来说并不是装修，不是对华浙公司投入的装修赔偿；绿化带、围墙、污水处理等也都非华浙公司投入的，赔偿与该公司无关；对收购协议的真实性无异议，但对关联性有异议，拆迁主体是金可达公司，与华浙公司无关；
10、华浙公司与优耐特公司租赁合同3份，以证明优耐特公司系华浙公司的次承租人，以证明金可达公司取得的一部分装修补偿款应由华浙公司取得；
金可达公司对证据10的真实性无法确认，对合法性关联性有异议，根据合同约定装修需经华浙公司书面同意，但没有相关的书面材料；也未约定装修赔偿归华浙公司；
对于本诉及反诉事实，被告(反诉原告)金可达公司提交的证据及华浙公司的质证意见如下：
11、租赁合同，以证明双方存在租赁关系及相关约定，因出租时所有厂房系违建厂房，未取得建筑许可证，故该租赁合同系无效合同；
华浙公司对证据11的三性均无异议，但对证明对象有异议，认为合同约定如遇政府拆迁，华浙公司无条件服从并不等同于不给予任何补偿即要搬离；
12、拆迁通知书，以证明涉案房屋已纳入拆迁范围，并被要求在2014年9月30日前腾空；
华浙公司对证据12的三性均无异议，但证明对象有异议，认为涉案房屋的拆迁工作从2010年就已开始；
13、关于拆迁补偿事宜的复函，以证明华浙公司于2014年8月13日收到拆迁通知并明知承租房屋须在2014年9月30日前腾空；
华浙公司对证据13的三性均无异议，但对证明对象有异议，华浙公司在2010年就收到了拆迁通知；
14、国有土地房屋收购协议，以证明拆迁主体系金可达公司，与华浙公司无关，该协议并约定金可达公司应承担逾期腾空房屋的违约金；
华浙公司对证据14的三性均无异议，但对证明对象有异议，认为本案请求权基础是租赁合同而非拆迁补偿协议；
15、水电费发票5份，以证明华浙公司尚欠水电费117488.03元；
华浙公司对欠水电费117488.03元无异议；
16、搬迁补偿协议38份及对应的收款收据等相关凭证（附拆迁商户清单），以证明华浙公司承租的房屋在搬迁之前持续转租他人，并未拆迁，也没有350万元的经济损失；金可达公司为华浙公司代为退还38户商户押金、租金、装修费及拆迁补偿款共计1655460元，该笔垫付款金可达公司有权向华浙公司追偿；
华浙公司对证据16中盖有华浙公司公章的租赁合同及发票真实性均予以确认；对没有华浙公司盖章的搬迁协议、收款收据等的三性均有异议。金可达公司擅自与华浙公司的次承租人签署的搬迁补偿协议，与华浙公司没有任何关系；
17、临时建设工程规划许可证、行政处罚告知书、行政处罚决定书、临时厂房附图各1份，以证明涉案房屋系违章建筑，双方2007年2月15日签订的租赁合同无效；
华浙公司对证据17，华浙公司认为已超过举证期限，且该组证据形成于2009年，是金可达公司早已获得的，不存在之前无法提交的情况，依法不应作为新证据被采纳。如果法院认为可以作为本案的新证据，则认为华浙公司并不了解该组证据形成情况，无法判断其真实性，该组证据与本案双方争议的问题均无关联，且金可达公司并未提交缴纳罚款的相关证据，金可达公司亦未按处罚决定书的要求限时拆除违章建筑。因此认为该组证据无法证明待证事实，也不导致租赁合同无效。
本院对上述证据审查后认为，
证据1、2（除郑某的证人证言外）、6、7、8、9、11、12、13、14、15的真实性均可予确认，反映的事实与本案事实相关联，本院均予确认。
证人郑某未到庭作证，证据2中郑某的证人证言不符合证据的形式要件，本院不予确认。
证据3的真实性无法确认，反映的内容与华浙公司建造平房、装修承租房屋的费用并无关联，本院不予确认。
金可达公司对证据4的真实性提出异议，但未提交相关的证据予以佐证，本院认为该组证据可以相互印证，故本院对证据4的真实性予以确认。
证据5反映的内容与华浙公司主张的待证事实之间并无关联，本院不予确认。
证据10系华浙公司与案外人签订的转租合同，反映的内容与待证事实并无关联，本院不予确认。
证据16中的搬迁补偿协议系金可达公司与案外人即华浙公司的次承租人所签，该协议并未经华浙公司确认，与本案双方争议的房屋租赁合同并无关联，金可达公司在本案中向华浙公司主张其因搬迁补偿协议而支付的相关费用不当，该组证据本院不予确认。
综上，本案事实认定如下：
2007年2月15日，金可达公司（甲方）与华浙公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于江干区艮山东路146-8号约18000平方米的建筑物、构筑物、附着物等其他配套设备、设备以及建筑外空场地出租给华浙公司使用，租赁期限为20年，从2007年4月15日至2027年4月14日止。房屋及场地租金为每年238万元，每年递增2%。另外3台电梯每年收取使用费6万元。租赁房屋及场地的税费由乙方承担。付款方式商定为在合同签订后5日内付定金（年租金的50%，房屋交付后冲抵租金）。租金的交纳采取按半年支付，先付后用的方式，首期半年租金为人民币119万元，每半年到期前一个月支付下半年租金，如逾期三个月视为乙方违约，须向甲方支付当年租金30%的违约金，且甲方有权终止本合同。甲方向乙方收取水电费及财产设施押金10万元，合同期满后无损坏财产设施和拖欠水电费等相关费用的情况下不计息全额退还。乙方向甲方付租期20年押金30万合同终止后全部归还。租赁合同还约定，乙方租赁期间内，如转租给第三方必须符合国家法律法规，不得违背合同条款。甲方同意乙方进行装修分隔等，但不得破坏房屋主梁结构，否则应承担责任。租赁期限内，因不可抗的原因所造成的经济损失双方互不承担责任。因政府行为、城市规划建设、拆迁须无条件服从,乙方在厂房内的有关固定装修投入及经营损失按国家拆迁赔偿规定赔偿。在乙方租赁期间，租赁区内的水、电费用由乙方承担。同日，甲、乙双方就租赁税费事宜签订补充协议书，约定租金按建筑面积每平方米11元计算，实际约18000平方米。办公楼的三楼由甲方使用。甲方开具房租金额30%的房租发票给乙方，税费甲乙双方各承担50%。其他70%金额发票由甲方提供场地使用发票。
2007年2月15日，华浙公司分别向金可达公司支付了房租费押金30万元和水电费押金10万元。
2007年9月17日，甲、乙方双方签订补充协议，约定租赁期间为20年，从2007年6月20日至2027年6月19日。
2009年3月20日，金可达公司（甲方）与华浙公司（乙方）就租赁税费事宜签订补充协议，约定关于70%金额发票由甲方按税5.6%从房租中扣除。
2007年4月22日，金可达公司向华浙公司出具厂房场地移交书，将该公司生产厂房工程由2幢框架结构单体厂房（其中1号厂房面积为10179㎡，2号厂房面积为5984.28㎡）。1幢框架结构办公楼面积为1776㎡（三楼为该公司自用），1幢砖混结构宿舍楼面积893.24及三幢砖混结构辅助用房（其中配电房42.4㎡、传达室30㎡、水泵房26㎡）和围墙组成，东面移动升缩门、南面铁大门以及所有围墙内的空地，按2007年2月15日所签的场地租赁合同要求，交付给华浙公司使用。金可达公司同时表明，上述房产业已全部竣工，并经相关部门验收合格准予投入使用。该厂房场地移交书并附有6幢房屋及房屋内设备器具一览表、所有厂房钥匙及水电读数移交清单、建筑设计说明及平面图24张。6幢房屋及房屋内设备器具一览表中，列明了一号厂房、二号厂房、办公楼、配电房、传达室、泵房的建筑面积、层数、房屋设备名称及型号、数量等情况，房屋设备中包括动力柜、配电柜、配电箱、等电位端子箱、电梯、电梯控制柜、消火栓、安全出口灯、铝合金门、自动移门、水泵控制器、生活加压器、消防泵等。所有厂房钥匙及水电读数移交清单中，列明了门名称、房屋名称、门樘数。门名称中包括普通胶板门、大铁门、防盗门、玻璃门、电梯门、电梯配电柜门、动力柜门等。
华浙公司接收上述厂房、办公楼、设备、场地后，用于开设、经营二手车交易市场或转租给他人使用。
2010年10月21日，艮山东路指挥部向华浙公司发出拆迁通知，告知华浙公司坐落位置已划入拆迁范围。在该范围内须停止一切翻建、扩建、装修等施工活动，并提前终止租赁合同，清退承租单位、个人、扩迁补偿政策按照省、市拆迁补偿有关政策执行。自2010年10月22日起，开始全面实施企业丈量评估工作，至2010年12月31日止，完成签约、腾空。并希望华浙公司能尽早做好搬迁工作。
2014年5月27日，华浙公司向金可达公司支付了2014年下半年的房屋租金及电梯使用费。
2014年8月13日，艮山东路指挥部再次向华浙公司发出通知书，告知艮山东路北区块土地上的所有财物必须在2014年9月30日前完成腾空。
2014年11月15日，华浙公司以EMS形式向金可达公司发送解除租赁合同通知书，表示根据2007年2月双方签订的租赁合同承租的18000平米的厂房，自2010年开始即被通知拆迁，长期处于拆迁过程中，给其经营的开展造成极大影响，损失惨重。2014年8月，艮山东路指挥部再次下达通知，要求在2014年9月30日前完成腾空。金可达公司也多次要求完成腾空搬迁。故该司租赁房屋进行汽车市场经营活动已经完全无法开展，房屋租赁协议事实上已无法履行。故通知解除双方之间的租赁合同。金可达公司于2014年11月16日收到上述通知后，于2014年11月17日回函华浙公司，同意解除双方于2007年2月15日签订的租赁合同，但认为承租房屋在2010年开始因被通知拆迁造成极大影响，损失惨重与事实不符。因华浙公司在收到金可达公司要求腾空的通知后一直拒绝腾空，给金可达公司造成巨大损失。要求华浙公司必须在2014年11月25日前将承租的所有房屋无条件腾空并归还。同时要求华浙公司解决转租户腾退问题。
2014年8月13日，金可达公司（乙方）与艮山东路指挥部（甲方）签订国有土地房屋收购协议，就甲方向乙方货币收购房屋事宜达成协议：……第二条补偿的范围及金额：……总建筑面积30390.75平方米（其中临时批准建筑面积11139平方米，其他自建建筑面积19791.75平方米）。……（三）装修及附属物补偿金额（19296262元（详见评估报告）。……（五）搬迁费：甲方补偿乙方非住宅搬迁费：2474460元（30930.75平方米×80元/平方米）。（六）过渡费：甲方补偿乙方4个月的过渡费为2598183元（30930.75平方米×21元/月·平方米×4个月）。（七）停产停业损失：参照杭州市关于明确国有土地上房屋征收涉及停产停业损失补偿暂行标准的通知精神，经双方协商，指挥部同意对该企业贴补26个月过渡作为该企业的停业停产损失补偿，合计16888190元。（30930.75平方米×21元/月·平方米×26月）。……综上合计：甲方实际支付给乙方金额总计为130900857元。第三条房屋搬迁：乙方保证在2014年10月1日完成所有厂房搬迁腾空。……第七条逾期违约责任：乙方保证规定的时间内腾空该房屋交给甲方使用。每逾期一天乙方支付甲方违约金为补偿总额的万分之二，该款在补偿款中直接扣除。……
截止2014年12月30日，华浙公司尚有水电费117488.03元未与金可达公司结清。
另查明：2005年10月18日，经杭州市规划局审查批准，发给金可达公司位于江干区红五月村1#、2#车间2幢二层房屋（面积11139㎡）临时建筑工程规划许可证。2009年11月10日，杭州市江干区城市管理行政执法局作出行政处罚事先告知书和行政处罚决定书，认为金可达公司的上述2幢临时建筑物，已超过批准期限且未拆除，确认为违法建筑，通知金可达公司作出限其自收到行政处罚决定书之日起十日内自行拆除上述违法建筑。
本院认为，一、关于租赁合同的效力及处理：
金可达公司出租给华浙公司的涉案房屋中，1#、2#厂房（建筑面积共计16163.28㎡）均为临时建筑，根据相关规定，临时建筑物的使用期限为两年，即自2005年10月18日至2007年10月17日。而双方合同约定的租赁期间为20年，自2007年6月20日至2027年6月19日。其中2007年10月18日至2027年6月19日的租赁期限，超过临时建筑的使用期限，该超过使用期限部分的租赁合同依法应认定为无效。金可达公司与华浙公司签订房屋租赁合同后，双方均按约履行，房屋租赁合同一直得以实际、有效地履行，直至2014年11月，双方因涉案房屋拆迁而协议解除合同。由此可以认为，涉案房屋租赁合同并非因合同无效而解除，而是因涉案房屋被收购由双方当事人协议解除，涉案房屋租赁合同不能继续履行的原因，与合同效力无涉。华浙公司和金可达公司在本案中主张的事实及提出的各项诉请，亦均与租赁合同的效力及各自的过错责任无涉。涉案房屋租赁合同并非全部无效，其中临时建筑使用期限内的租赁合同仍然部分有效，与该部分有效合同不可分的其他合同条款亦均为有效条款。金可达公司关于租赁合同无效，其中关于拆迁赔偿的约定也属无效的意见，亦不能成立。另外，自双方签订合同起至双方协议解除合同时止，双方一直依约履行房屋租赁合同，即无效部分的合同也已实际履行。因此，本案纠纷不宜适用合同无效返还和按过错责任赔偿损失的相关法律规定处理。
二、关于合同解除的时间、华浙公司应支付房屋占用费和电梯使用费的时间、华浙公司已付房租费押金、水电费押金及结欠水电费的结算：
2014年11月15日，华浙公司通知金可达公司，要求解除双方签订的房屋租赁合同，该通知于次日到达金可达公司。因此，涉案合同实际解除的时间依法应为2014年11月16日。庭审中，双方对华浙公司腾退租赁房屋的时间陈述不一，但均未提交证据予以证实。根据本案实际情况，本院认定华浙公司应支付的房屋占有使用费和电梯使用费，应支付至双方解除房屋租赁合同之日即2014年11月16日，故华浙公司已支付的2014年11月17日至12月19日的租金及电梯使用费金可达公司应予返还。同时考虑到金可达公司已经开具的发票费用不应计算在退还租金内，故金可达公司应退还华浙公司242757元。
根据合同约定，金可达公司应在合同终止后30日内全部归还华浙公司支付的租期押金30万元应并按同期贷款利率支付利息。故华浙公司支付租期押金30万元，金可达公司应予返还。
根据合同约定，租赁期间的水、电费应由华浙公司承担，华浙公司对其结欠金可达公司水、电费117488.03元并无异议，该款项应由华浙公司支付，该笔款项可以华浙公司支付的水电费押金10万元予以充抵，充抵后尚余17488.03元，华浙公司应及时清结。
三、关于因拆迁而获得的装修补偿款的分配：涉案租赁合同约定，华浙公司在厂房内的有关固定装修投入及经营损失，按国家拆迁赔偿规定赔偿。由此可以认为，涉案的租赁标的为合同约定“建筑物、构筑物、附着物等其他配套设施、设备以及建筑外空场地”，而未包括建筑物的固定装修。2007年4月22日，金可达公司将涉案租赁房屋交付给华浙公司，在金可达公司出具的厂房场地移交书上，详细地列明了出租的房屋及设备，其中包括自动移门、安全出口灯等，但并未提及出租房屋经过固定装修。因此，本院认为金可达公司出租华浙公司的房屋并未经过固定装修，涉案房屋因拆迁而取得的装修补偿款应由承租人华浙公司取得。
金可达公司与艮山东路指挥部签订的国有土地房屋收购协议反映，因拆迁而补偿的装修及附属物范围为包括涉案租赁房屋18000㎡在内的总建筑面积30930.75㎡的房屋装修及相应附属物，金额为19296262元。该收购协议及所附评估报告，并未列明具体房屋的装修补偿金额及具体的附属物，因此涉案租房屋的装修及附属物的补偿金额以所占的建筑面积，认定为18000㎡/30930.75㎡×19296262元=11229366元。考虑到涉案出租房屋尚包括配电房、传达室、泵房等附属物，该部分附属物的补偿款不应由华浙公司取得。同时又考虑到金可达公司交付的涉案房屋已装有自动移门、安全出口灯等设施，本院酌定华浙公司可以取得的装修补偿款为11229366元的八成，即11229366元×0.8=8983492元。
四、关于停产停业损失、搬迁费、过渡费等拆迁补偿款的分配：涉案租赁合同约定:因政府行为、城市规划建设、拆迁须无条件服从,乙方在厂房内的有关固定装修投入及经营损失按国家拆迁赔偿规定赔偿。华浙公司系涉案房屋的实际承租人,系用于自营或转租,根据<杭州市城市房屋拆迁管理条例>的相关规定,承租人系拆迁补偿权利人,享有根据拆迁政策得到补偿安置、搬家补助等权利。因此,华浙公司要求取得因拆迁而产生的停产停业损失补偿费、搬迁费、过渡费等,有事实和法律依据,可予支持。根据国有土地房屋收购协议，搬迁费、过渡费、停业停产损失补偿费均按面积依据相关标准计算,即搬迁费:18000㎡×80元/平方米=1440000元;过渡费：18000㎡×21元/月·平方米×4个月=1512000元;停产停业损失补偿费：18000㎡×21元/月·平方米×26月=9828000元。
五、关于华浙公司主张的平房拆迁赔偿款30万元和2010年10月后因拆迁影响无法正常使用租赁房屋的违约金350万元：
就该两项诉讼请求，华浙公司均未能提交有效证据予以证明，在本案诉讼之前，华浙公司亦未向金可达公司提出因拆迁而无法正常使用涉案租赁用房的相关情况并主张支付违约金，因此，对华浙公司的上述两项诉讼请求，本院不予支持。
六、关于金可达公司反诉要求华浙公司赔偿的其支付给拆迁单位的违约金损失2199120元、逾期得到拆迁单位补偿款而造成的利息损失940927元及代偿款1591095元：
本案中，金可达公司并未提交证据证明其已实际向拆迁单位支付了违约金2199120元。金可达公司亦未提交证据证明拆迁单位支付拆迁补偿款的时间，亦无证据证明系因华浙公司的原因，致拆迁单位延期支付拆迁补偿款，故金可达公司该两项反诉请求，本院不予支持。
金可达公司支付给涉案房屋次承租人的款项，系依据金可达公司与案外人达成的协议，并未经华浙公司的确认和同意，与涉案房屋租赁合同无涉，故金可达公司在本案中的该款反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第九十三条、第九十六条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定，判决如下：
一、浙ＸＸ浙汽车市场有限公司与杭州金可达啤酒包装有限公司于2007年2月15日签订的租赁合同及同日签订的补充协议书、2007年9月17日、2009年3月20日签订的补充协议书于2014年11月16日终止；
二、被告杭州金可达啤酒包装有限公司返还给原告杭州华浙二手车交易市场有限公司租期押金人民币300000元；
三、被告杭州金可达啤酒包装有限公司返还给原告杭州华浙二手车交易市场有限公司2014年11月17日至12月19日的房屋租金和电梯使用费242757元；
四、被告杭州金可达啤酒包装有限公司支付给原告杭州华浙二手车交易市场有限公司装修补偿款8983492元、搬迁费1440000元、过渡费1512000元、停产停业损失补偿费9828000元；
五、驳回原告杭州华浙二手车交易市场有限公司其它诉讼请求；
六、反诉被告杭州华浙二手车交易市场有限公司支付给反诉原告杭州金可达啤酒包装有限公司水电费人民币17488.03元；
七、驳回反诉原告杭州金可达啤酒包装有限公司其它反诉请求
上述一、二、三、四、五、六、七七项项合计，杭州金可达啤酒包装有限公司应支付给杭州华浙二手车交易市场有限公司人民币22288760.97元，于本判决生效后十日内付清。（300000+242757+8983492+1440000+1512000+9828000-17488.03元）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币191563元、财产保全申请费人民币5000元，合计人民币196563元，由原告杭州华浙二手车交易市场有限公司负担人民币50293元、被告杭州金可达啤酒包装有限公司负担人民币146270元。被告杭州金可达啤酒包装有限公司应负担的案件受理费人民币146270元，应在本判决生效之日起三日内交纳本院。反诉案件受理费人民币23943.50元，由反诉原告杭州金可达啤酒包装有限公司承担人民币23397.50元、反诉被告杭州华浙二手车交易市场有限公司承担人民币546元。反诉被告杭州华浙二手车交易市场有限公司应承担的反诉案件受理费人民币546元，应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币215506.50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 沈 澄
人民陪审员 许 琰
人民陪审员 俞爱芳
二〇一五年六月四日
书 记 员 王 洁