江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00185号
上诉人（原审被告）南通旭日山庄有限公司，住所地南通市长江南路29号。
法定代表人张星旅，执行董事。
委托代理人郭艳妮、薛祖望，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南通恒晟物业管理有限公司，住所地南通市崇川区光明南村附7－1。
法定代表人张玉宝，总经理。
委托代理人顾海华、翟美琴，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。
上诉人南通旭日山庄有限公司（以下简称旭日公司）因与被上诉人南通恒晟物业管理有限公司（以下简称恒晟公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年12月25日，旭日公司与恒晟公司签订了《物业管理合同》一份，旭日公司委托恒晟公司对旭日山庄小区进行前期物业管理工作。合同对双方的权利、义务及物业管理服务事项等内容作了明确约定。其中恒晟公司的权利包括按规定收取物业管理服务费和使用维修基金，但物业管理费的价格未作明确约定。2003年1月1日，恒晟公司进驻该小区提供物业服务，至2005年3月31日撤出了该小区。此期间，小区有购房业主陆续入住，并与恒晟公司签订了物业管理合同。购房业主与恒晟公司签订的物业管理合同均约定物业管理费的收费标准为：主房每月每平方米1元；附房（车库）每月每平方米0.5元。前期物业管理期间，旭日公司未向恒晟公司缴纳过物业管理费。恒晟公司向旭日公司追索无果，遂于2008年10月21日首次诉至法院，2008年12月1日撤诉。2009年1月16日恒晟公司再次诉至法院，2010年4月20日撤诉。2012年4月18日恒晟公司第三次诉至法院，原审法院于2012年5月17日裁定按自动撤诉处理。2014年4月22日，恒晟公司提起本次诉讼，要求旭日公司支付拖欠的前期物业管理费。庭审中，恒晟公司变更诉请为请求判令旭日公司支付24套房的物业管理费；并支付2005年4月1日起至判决确定的给付之日止的滞纳金。
诉讼中，双方对24幢房的售前空置期间（自2003年1月1日恒晟公司入驻该小区时起至购房业主从恒晟公司处领房时止）及面积作了一致确认。
原审法院另查明，2007年8月9日，恒晟公司、旭日公司、旭日山庄业主委员会及在该小区从事物业管理服务的南通辰星物业管理有限公司四方就前期物业管理服务未了事项签订了《旭日山庄小区先期物业管理服务未了事项终结处置协议》。该协议约定了四方确认并积极配合恒晟公司与业主依法清收、清退前期物业服务期内物业管理费的正常实施等内容。
原审法院认为，双方当事人签订的《物业管理合同》系合同当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效。该合同为前期物业管理合同，明确约定了恒晟公司有收取物业管理服务费的权利。根据国务院物业管理条例的规定，已竣工但尚未出售或尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。旭日公司作为旭日山庄的建设开发单位，向恒晟公司支付前期物业管理费具有合同依据和法律依据。其支付标准可以参照购房业主与恒晟公司签订的物业管理合同关于物业管理费的约定，即主房每月每平方米1元；附房（车库）每月每平方米0.5元。据此，旭日公司应付恒晟公司上述24幢房产前期物业管理服务费计人民币70348.51元。
旭日公司以前期物业合同中未有关于缴纳物业管理费义务的约定来抗辩恒晟公司的主张，于法无据，法院不予支持。
旭日公司辩称，恒晟公司在2004年6月到2006年10月期间处于整改阶段，不持有物业管理资质证书，无权从事物业活动，无权收取物业管理费的抗辩。法院认为，所谓整改涉及行业主管部门的行政管理行为，与恒晟公司提供了物业服务应享受报酬的权利没有冲突，故对旭日公司的抗辩理由不予采信。
关于诉讼时效问题，由于物业管理费是前后流转结算的，物业公司主张物业管理费的诉讼时效应从其离开该小区时起计。恒晟公司于2005年3月底离开旭日山庄小区后，一直向业主追索前期物业服务期内的物业管理费至2007年8月9日。这在恒晟公司、旭日公司、旭日山庄业主委员会及南通辰星物业管理有限公司四方达成的《旭日山庄小区先期物业管理服务未了事项终结处置协议》中有所反映。旭日公司作为房产售前的业主，自然在恒晟公司追索前期物业管理费之列。2008年10月21日开始，恒晟公司陆续以起诉形式向旭日公司直接主张前期物业管理费直至本次诉讼。诉讼时效因恒晟公司的持续追索和诉讼而中断，故对旭日公司的诉讼时效抗辩不予采信。
旭日公司至少应当在恒晟公司提供的物业服务工作结束时，即2005年3月31日向其给付物业管理费，其逾期缴纳物业管理费，应当向恒晟公司承担逾期付款期间的利息损失。恒晟公司要求按每日万分之五支付2005年4月1日起至判决确定的给付之日止的滞纳金，没有约定和法律依据，只能按银行同期同类贷款利率支持其主张的上述期间的滞纳利息损失。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条的规定，判决如下：一、旭日公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付恒晟公司欠付旭日山庄小区2、3、7、12、15、18、19、21、22、25、26、29、31、33、35、40-1、46-1、46-2、49、50、51-3、52-1、55、57幢前期物业管理服务费人民币70348.51元。二、旭日公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付恒晟公司上述欠款自2005年4月1日起至判决确定的给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失。三、驳回恒晟公司的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人旭日公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、空置房屋的物业管理费用，应当按照50%承担；2、恒晟公司的诉讼请求超过了诉讼时效；3、恒晟公司向旭日公司收取物业管理费以及收费标准，均没有合同依据；4、恒晟公司不具备物业管理费收费资格，也未获得物价部门批准；5、旭日公司不应支付物业管理费，当然也不应当承担逾期付款的利息损失；6、旭日公司为恒晟公司垫付监控修理费20000元，应由恒晟公司偿还。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人恒晟公司辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，恒晟公司与旭日公司自愿签订《物业管理合同》，约定恒晟公司对旭日山庄小区进行前期物业管理工作，并按规定收取物业管理服务费和使用维修基金，但双方当事人对物业管理费的价格未作明确约定。在诉讼过程中，双方对案涉24幢房屋的售前空置期间、面积作了一致确认。因为案涉空置物业确无人居住，相对于已经实际入住的房屋，其所产生的物业管理量相对较少，没有造成等量于已经售出房屋的实际管理负担。根据权利义务对等原则，对于空置房屋应当相对减少物业费的收取。《南通市实施〈江苏省物业管理条例〉细则》第二十六条规定，新建物业中未售出或者已出售尚未使用的部分，其物业管理服务费由产权单位与物业管理企业约定，没有约定或者约定不明的，按照物业管理服务标准的百分之五十负担。该规定在案涉物业服务期间已在本地区颁布实施，对辖区内物业纠纷的处理应具有参照意义。因双方对空置房屋的面积及期间均无异议，对空置房屋的物业服务费可参照同类物业服务项目收费标准作相应处理，故本案物业费支付标准可参照购房业主与恒晟公司签订的物业合同约定标准的50%确定。综上，原审判决未能考虑案涉物业未实际入住使用，未给物业公司造成实际管理上的工作难度的客观情况，本院予以调整。至于旭日公司主张的监控修理费，因其并未在一审中提起反诉，且双方尚有其他费用未曾结清，故在本案中暂不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0650号民事判决第三项，即驳回恒晟公司的其他诉讼请求；
二、撤销南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第0650号民事判决第一、二项，改判为：旭日公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付恒晟公司欠付旭日山庄小区2、3、7、12、15、18、19、21、22、25、26、29、31、33、35、40-1、46-1、46-2、49、50、51-3、52-1、55、57幢前期物业管理服务费人民币35174.26元及上述款项自2005年4月1日起至判决确定的给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失。
一审案件受理费2600元，由旭日公司负担；二审案件受理费人民币2600元，由旭日公司、恒晟公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一五年九月八日
书 记 员 李新珠