浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义商初字第1206号
原告：义乌市浪莎小额贷款股份有限公司。
法定代表人：翁荣弟。
委托代理人：吴光东。
被告：丁鼎芝。
委托代理人：雷正轰。
第三人：宣丽芳。
委托代理人：陈冠群。
委托代理人：张昊。
原告义乌市浪莎小额贷款股份有限公司（以下简称浪莎小贷公司）为与被告丁鼎芝、第三人宣丽芳债权人撤销权纠纷一案，于2014年4月1日提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月2日、2014年9月17日进行了公开开庭审理。两次庭审，原告浪莎小贷公司的委托代理人吴光东，被告丁鼎芝的委托代理人张仁贵，第三人宣丽芳的委托代理人陈冠群均到庭参加诉讼；第三人宣丽芳的代理人张昊参加了第一次庭审，被告丁鼎芝的代理人雷正轰参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告浪莎小贷公司起诉称，2013年9月18日，原告与陈俊英签订了借款合同五份，每份合同借款100万元，月利率均为18.66%，共计本金500万元，借款期限为2013年9月18日至2014年3月18日。被告经营的义乌市稠江镇顶华工艺品厂（以下简称顶华工艺品厂）为陈俊英的借款承担连带责任保证。借款期间，债务人陈俊英被他人起诉，并被司法机关采取了财产保全措施，原告依约向义乌市人民法院起诉解除合同，并要求提前归还本息。现借款已到期，债务人陈英俊至今未归还本息，保证人顶华工艺品厂亦未承担保证责任。2014年3月3日，顶华工艺品厂与义乌市稠城天霞服装厂（以下简称天霞服装厂）签订《房地产买卖合同》一份，约定将顶华工艺品厂所有的江滨西路444-448号房地产转让给天霞服装厂，转让价格为576万元。原告曾对该房产做过内部评估，评估价为2000万元。为此，请求判令：1、撤销被告与第三人签订的买卖江滨西路444-448号房屋的《房地产买卖合同》；2、被告及第三人支付原告本案律师代理费14万元。
被告丁鼎芝辩称，本案房地产转让价实际为1200万元，而非原告所称的576万元。原告在起诉状中已自认该房产市场价约为1500万元是过高的，大概市场价为1000万元左右。根据合同法司法解释的相关规定，本案房地产1200万元的交易价格是合理价，况且，本案房地产已于2014年3月4日办理了过户手续，原告无权要求撤销。本案房产过户发生在陈俊英向原告借款到期之日前，且被告只是陈俊英借款案的保证人，在借款尚未到期的情况下，陈俊英完全有可能按约归还借款，被告是否会承担责任尚不确定，被告以合理的价格处置财产，原告无权请求撤销。综上，因陈俊英的借款未到期，被告转让房产不存在过错，且双方没有律师费承担的约定，原告无权主张律师费，请求驳回原告诉请。
第三人宣丽芳述称，第三人获得诉争房产支付了合理的对价，已经支付转让款1200万元。被告转让房产给第三人的行为并未给原告的债权造成损害，被告只是其中一个担保人，此外还有多个担保人，各担保人均有一定的资产，足以清偿债务。第三人对原告和陈俊英之间的借贷关系并不知情，讼争房产也未用于抵押担保。综上，请求驳回原告的诉请。
针对被告及第三人的意见，原告补充陈述，原告在起诉状中注明的1500万元价格是原告为了缴纳诉讼费而提出的约值，而不是原告的自认价。陈俊英的借款已到期，本金500万元及利息都没清偿，被告虽然仅是保证人，但在被告出具给原告的共同保证书中明确承诺，其责任等同于借款人，况且，保证书中被告也承诺不转移、不变更自己及公司名下的财产，但现在他已违反承诺。
原告为证明其诉请向本院提供的证据及被告、第三人的质证意见：
1、借款合同五份、共同承担债务保证书一份，证明被告对原告负有到期债务的事实，债务本金数额为500万元。被告认为，借款合同的真实性、关联性、合法性均无法确认，保证书的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，因涉案房产转让时，陈俊英与原告的借款期限未到，所以该组证据与本案无关。第三人认为，其对该组证据不知情，无法确定真实性，被告在保证书中的承诺对第三人没有约束力。
2、原告起诉陈英俊和丁鼎芝等人的民事起诉状一份、受理案件通知书一份，证明原告已就被告的债务向义乌市人民法院起诉。被告认为，起诉状为复印件，真实性无法确认，且与本案缺乏关联；受理案件通知书只能表明法院已受理该案件，并不能表明被告就要承担陈俊英借款的责任，且与本案缺乏关联。第三人的意见与原告一致。
3、义乌市房地产买卖合同一份，证明被告与第三人之间以576万元的价格转让涉案房地产的事实。被告认为，对该证据形式上的真实性没有异议，但该合同只是作备案登记用的，双方还另外签了一份1200万元的合同，实际也是按1200万元的合同进行履行的。第三人的意见与原告一致。
4、贷款调查审批表一份，证明原告对涉案房地产的评估价为2000万元。被告认为，该证据系原告单方制作，无法确认真实性、合法性，也无法达到原告的证明目的。第三人认为，证据是原告单方制作且是复印件，真实性无法确认，况且，除了被告外，借款和其他担保人的资产足以清偿债务。
5、委托合同书一份、律师费发票二份，证明原告为本案诉讼支付律师费14万元。被告认为，该证据的真实性、合法性均无法确认，但原告并没有提供律师费支付的凭证，且双方没有约定律师费的承担，所以与本案无关。第三人认为，真实性没有异议，但应当驳回。
被告为证明其主张向本院提供房屋买卖合同一份，证明涉案房产的实际交易价为1200万元。原告认为，对该证据的真实性和合法性有异议，合同当中被告与第三人没有约定房屋的交付条款，所以原告有理由怀疑被告与第三人签订合同名义上转移了所有权，实际上并没有转移，该合同的时间为2014年2月18日，而原告提供的合同是2014年3月3日，应当时间在后的合同为准，况且，原告提交的是一份公示的合同，公示合同的效力应高于被告与第三人私底下签订的合同，两者冲突应以公示合同为准。第三人认为，对该证据无异议，双方确实是按该合同履行的，被告也按合同约定支付了1200万元。
第三人为证明其主张向本院提供房屋买卖合同一份（与被告提供的一致）、中国工商银行客户存款对账单二份、义乌市房地产管理处房产档案证明一份，证明被告与第三人均已全面履行买卖合同所约定的义务，涉案房产实际转让价款为1200万元。原告认为，房屋买卖合同被告已经提供，原告的质证意见一致；对对账单的真实性有异议，对账单上反映相应的款项是网转的，转账人都可以在自己的电脑上打印一份转账凭证，该打印凭证是不能伪造的，要求第三人提供；对房产档案证明没有异议。被告无异议。
针对原告的要求，第三人补充提供转账电子回单六份（网载打印件），证明第三人通过工商银行网上银行支付给顶华工艺厂510万元购房款，另690万元是通过中国银行柜台交易的。原告认为，无法确定该六份回单是原件，真实性不予确认。被告无异议
诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司将涉案房地产（义乌市江滨西路444-448号）在2014年2月28日的市场价值进行评估。2014年8月2日，该公司出具估价报告书一份，明确涉案房地产于价值时点2014年2月28日的市场价值为1303万元，评估单价为6361元／平方米。原告质证认为，该评估报告中的价值时点前后矛盾，第一页载明的价值时点为2014年8月2日，但报告书第九页中的价值时点为2014年2月28日，原告申请评估的价值时点应为2014年2月28日；报告书的评估方式是收益法，但评估公司没有对房地产的收益数据进行收集和核实，缺乏评估的计算依据，原告对评估报告中的结论不认可。被告对评估报告没有异议。第三人质证认为，2014年8月2日是报告作出的日期，在报告的结论中以及报告的主文中都明确评估的价值时点为2014年2月28日，扉页上记载的价值时点2014年8月2日应属笔误，评估价格偏高，2011年被告向银行申请贷款的时候申请过评估，当时的价格为800万元。江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具评估费发票一份，证明评估费21830元，由原告预交。被告及第三人均无异议。
本院认为，原告提供的证据1，该证据显示案外人陈英俊向原告借款500万元，借款期限为2013年9月18日至2014年3月18日，被告为连带保证人之一，在共同承担债务保证书中签字确认，再结合原告庭后提供的5份借据及庭审陈述，本院对该组证据的证明力予以确认。原告提供的证据2，该证据系原告起诉涉案借款主债务人及相关担保人的相关材料，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提供的证据3，该证据系被告、第三人就涉案房地产买卖在房管部门备案的合同，但是根据被告、第三人提供的另一份房屋买卖合同及相对应的付款凭证，再结合双方的陈述，可以确认被告、第三人订立该房地产买卖合同的目的是用于备案登记减少过户的税费，而非按此合同实际履行，因此该合同并非被告及第三人的真实意思表示，对其证明力，本院不予确认。原告提供的证据4，该证据系原告对涉案借款的主债务人及相关担保人（包括被告在内）的资产负债状况的评估，以作为放贷的依据，因此该证据是原告单方制作用于内部审批之用的，再则，该证据显示涉案的主债务人与其他担保人都拥有巨大的资产，可见该调查的内容也是失实的，故本院对该证据的证明力不予确认。原告提供的证据5，该证据系原告为实现撤销权而支付的律师代理费用，本院对真实性予以确认。被告提供的证据及第三人提供的证据，该组证据显示，被告、第三人于2014年2月28日就涉案房地产签订房屋买卖合同，成交总价为1200万元，第三人于当日通过网上转账支付给顶华工艺品厂账户400万元，于2014年3月3日再通过银行支付顶华工艺品厂800万元，款项的支付时间与房屋买卖合同的约定相符，再结合被告及第三人的陈述，可以认定该合同系双方真实履行的合同，故本院对该组证据的证明力予以确认。对于江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具评估报告书，该公司是具有相应专业技术及鉴定资质的第三方鉴定机构，本院委托鉴定的程序合法，原告提出报告书中扉页上载明的价值时点与后面不一致以及评估结论的得出缺乏计算过程的问题，本院委托评估的价值时点明确为2014年2月28日，报告主文及评估结论中明确的价值时点也为2014年2月28日，评估公司事后出具相关说明明确扉页上原载明的价值时点系笔误，并对评估的计算过程进行了详细说明，并无不当之处。综上，该评估公司出具的评估报告书具有专业性、客观性，可信度高，本院对其证明力予以确认。对江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具评估费发票，本院予以确认。
根据本院认定的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：
2013年9月18日，案外人陈俊英与原告签订借款合同五份，每份合同借款均约定借款本金为100万元，借款期限为2013年9月18日至2014年3月18日，借款月利率为18.66%。被告为陈俊英的上述借款提供连带责任保证，并出具共同承担债务保证书一份，明确在保证期间内不转移、变卖公司及自己名下的资产。2014年2月28日，被告代表顶华工艺品厂（甲方）与天霞服装厂（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方自愿将涉案房地产转让给乙方，总价款为1200万元，乙方在签订协议后立即支付定金400万元，余款800万元在办理房产过户手续当天一次性付清。合同签订后，第三人于当日通过网上银行转账支付400万元至顶华工艺品厂账户。2014年3月3日，为办理房产过户手续少纳税，被告代表顶华工艺品厂与天霞服装厂再签订房地产买卖合同一份作为过户备案合同，该合同为房管部门制定的格式合同，载明转让的价格为576万元。该合同签订当日，第三人通过银行将余款800万元分三次转入顶华工艺品厂的账户。次日，涉案房产过户至天霞服装厂的名下。2014年3月13日，原告以陈俊英被他人起诉，相关财产并被司法机关查封为由，向本院提起诉讼，要求陈俊英提前归还本息。
诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司涉案房地产在2014年2月28日的市场价值进行评估。2014年8月2日，该公司出具估价报告书一份，明确涉案房地产于价值时点2014年2月28日的市场价值为1303万元，评估单价为6361元／平方米。评估费21830元由原告预交。
另查明，涉案房地产的用地属于工业用地。天霞服装厂为个体工商户，第三人为业主。原告浪莎小贷公司为本案支付律师代理费14万元。
本院认为，根据《》第规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，被告转让涉案房产虽然违反了其向原告出具的共同承担债务保证书中的承诺，但是原告并无其他证据证明第三人对被告的上述承诺是知情的，且第三人也明确不清楚原、被告间的担保关系，诉讼过程中，本院传唤第三人本人到庭询问，其陈述也无不当之处。再则，根据评估报告显示，涉案房地产在当时的市场价值为1303万元，而实际转让的价格为1200万元，且已实际交付，再考虑到税收因素，该转让的价格并不构成不合理的低价。综上，原告撤销权的基础尚不充分，其诉请，本院不予支持。被告及第三人抗辩中的合理部分，本院予以采纳。依照《》第，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
驳回原告义乌市浪莎小额贷款股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费111800元，保全费5000元，评估费21830元，均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费111800元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 楼煜波
审 判 员 项孟进
人民陪审员 杨伟超
二〇一四年十月九日
书 记 员 冯 迎