北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01457号
上诉人（原审原告）刘蕊，女，1979年11月11日出生。
上诉人（原审原告）刘燏，女，1981年11月2日出生。
被上诉人（原审被告）左景芝，女，1954年3月6日出生。
被上诉人（原审被告）陆伟，男，1957年5月19日出生。
委托代理人牛增科，北京市嘉安律师事务所律师。
委托代理人贾晓光，北京市嘉安律师事务所律师。
上诉人刘蕊、刘燏因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第16040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年9月，刘蕊、刘燏诉至原审法院称：左景芝是我们的母亲。我们的父亲刘×于2003年7月13日死亡，位于北京市丰台区××3号楼1209号房屋（以下称1209号房屋）是我们父母的共同财产，是我们父亲旧房的回迁房，父亲去世后，此房屋一直由母亲左景芝居住。母亲左景芝曾告诉我们，她将房屋出租给他人居住，此房有我们的份额，等办理房产证时，还要写上我们的名字。2013年6至7月间，我们得知此房已被母亲卖给了陆伟。我们认为：此房是父母的共同财产，父亲去世后，我们对房屋有继承权。母亲在处理房屋时，未经我们同意，该买卖合同应为无效。且此房产权证于2013年5月下发，性质为“按经济适用房管理”，按照相关规定，经济适用房5年内不得进入上市交易，左景芝与陆伟签订的房屋买卖协议违反了法律法规的强制性规定，应属无效。故起诉要求判令左景芝与陆伟于2006年10月30日签订的《房屋买卖协议》无效。
左景芝辩称：刘蕊、刘燏所述属实。2002年老房拆迁，共安置4套房屋（3-1607号给了刘蕊夫妇、3-1507号给了刘燏、1-109给了我公公婆婆、3-1209给了我和刘×）。刘×去世后，我没和刘蕊、刘燏商量，将1209号房屋卖给了陆伟。现刘蕊、刘燏要求确认买卖合同无效，我同意。
陆伟辩称：不同意刘蕊、刘燏的诉讼请求，理由如下：1、我已向北京市丰台区人民法院提起诉讼，北京市丰台区人民法院判决左景芝协助我办理过户手续，后左景芝提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回其上诉，维持原判；2、涉案房屋系在刘×死亡后交付的，不属于刘×的遗产；3、涉案房屋登记在左景芝名下，根据产权证的信息为左景芝单独所有，左景芝有权处分；4、刘蕊、刘燏对左景芝出售房屋一事是知情的，左景芝向我出具的收据是刘蕊的丈夫代书的；5、即使涉案房屋是左景芝与刘×的共同财产，刘×死亡后，按照法定继承左景芝也占三分之二的份额，左景芝有权处分该房产；6、我购房是善意的，我已向左景芝支付对价，且居住此房屋。综上，我不同意刘蕊、刘燏的诉讼请求。
原审法院经审理认为：左景芝与陆伟签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘蕊、刘燏称1209号房屋是其父刘×与母亲左景芝的共同财产，刘×死亡后该房屋有一半的份额应由她们共同继承，左景芝擅自处分1209号房屋的行为未征得她们的同意，该行为属无权处分，要求确认左景芝与陆伟签订的《房屋买卖协议》无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，刘蕊、刘燏以左景芝无权处分1209号房屋为由主张《房屋买卖协议》无效，缺乏法律依据，法院不予支持。此外，“经济适用住房”与“按经济适用住房管理”是两个不同的房屋性质，1209号房屋虽系“按照经济适用住房管理”的房屋，但其不适用“经济适用住房”关于限制交易的规定，刘蕊、刘燏称房屋性质为“按经济适用住房管理”不能买卖，没有事实及法律依据，法院不予采信。左景芝与陆伟签订合同后，陆伟已经依照合同约定向左景芝支付了房屋价款，1209号房屋亦已经完成了交付，在房屋交付长达六七年的时间里，刘蕊、刘燏并未对此提出异议，陆伟在主观上是善意的，刘蕊、刘燏要求确认买卖合同无效，没有事实和法律依据。据此，原审法院于2013年12月判决：驳回刘蕊、刘燏的诉讼请求。
判决后，刘蕊、刘燏不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判，其理由为左景芝无权处分共同财产，合同应认定无效。左景芝不同意原判决，但未提出上诉。陆伟同意原判决。
经审理查明：左景芝与刘×系夫妻关系，刘蕊、刘燏系二人之女。2002年4月9日，刘×与北京运兴房地产开发有限公司签订了《××村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》，该合同约定刘×购买回迁安置房共计4套，其中包括本案诉争的1209号房屋，合同第2页底部空白处载明：“左景芝：1号1楼9门、3号楼12层9门；刘蕊：3号楼16、7门；刘燏：3号楼15、7门。”2003年7月13日，刘×死亡。
2006年10月30日，陆伟与左景芝签订了《房屋买卖协议》，该协议约定：左景芝将自己所有的1209号房屋出售给陆伟；该房屋性质为：返回房；房屋总价款为52万元；陆伟以现金一次性支付；左景芝收到房款当日将房屋交付给陆伟；左景芝应当协助办理房屋过户手续，过户费由陆伟自负；陆伟给付完房款后即为该房屋的所有者；若有一方违约则处以总房款的30%作为违约金。双方当事人签订合同当日，陆伟向左景芝支付了52万元购房款，左景芝为其出具收条一张，左景芝、刘蕊均认可该收条由刘蕊之夫武×书写并由左景芝签名。左景芝亦将1209号房屋交付陆伟居住使用至今。2010年11月16日，1209号房屋登记在左景芝名下，房屋所有权证载明的共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。
另，2013年，陆伟以左景芝为被告起诉至原审法院，要求左景芝履行2006年10月30日所签《房屋买卖协议》，为其办理1209号房屋所有权变更手续。2013年8月22日，原审法院作出（2013）丰民初字第10065号民事判决，判决左景芝协助陆伟办理1209号房屋的所有权变更手续。左景芝不服提起上诉，2013年11月20日我院作出（2013）二中民终字第15478号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人陈述、《××村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》、《房屋买卖协议》、收条、产权证、证明信、死亡证明、（2013）丰民初字第10065号民事判决书、（2013）二中民终字第15478号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：（2013）二中民终字第15478号民事生效判决业已认定陆伟与左景芝于2006年10月30日所签《房屋买卖协议》有效，判决左景芝为陆伟办理产权过户手续，该生效判决具有既判力。在本案中，1209号房屋产权虽于刘桂山去世后才取得，但该房屋系拆迁安置房屋，根据拆迁政策具有一定人身性，可以认定该房系刘×之遗产，左景芝、刘蕊、刘燏三人有权依法继承。2006年陆伟与左景芝就1209号房屋签订买卖合同，陆伟向左景芝支付了52万元购房款，左景芝为陆伟出具收条一张，左景芝、刘蕊均认可该收条由刘蕊之夫武×书写并由左景芝签名。左景芝亦于2006年将1209号房屋交付陆伟居住使用至今，长达六七年。在2006年合同签订之时，刘蕊、刘燏系已成年，对于房产交易等大额财产处分亦已具备必要注意。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，刘蕊、刘燏于房屋交付使用六七年之后，主张对于1209号房屋出售一事不知情，未经其许可，陆伟与左景芝所签房屋买卖合同无效，本院实难支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由刘蕊、刘燏负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由刘蕊、刘燏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
代理审判员 林文彪
代理审判员 马 潇
二〇一四年二月二十日
书 记 员 杨 竹