乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第309号
原告：新疆安龙工贸生态有限公司。
法定代表人：何沛栖。
委托代理人：王继伟，新疆联汇律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司。
法定代表人：张明海。
委托代理人：李维奇，男，1963年4月20日出生，汉族，乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司副总经理，住乌鲁木齐市天津北路162号紫金长安小区6号楼2单元1701室。
原告新疆安龙工贸生态有限公司（以下简称安龙公司）与被告乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司（以下简称永泰和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法由代理审判员朱丽适用简易程序独任审判，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告安龙公司的委托代理人王继伟、被告永泰和公司的委托代理人李维奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安龙公司诉称，原、被告双方2012年3月4日签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于乌鲁木齐市西北路717号的门面房用于烟酒专卖。双方在合同中约定了各自的权利、义务及合同变更、解除与终止的条款。合同的实际履行中，被告除第一年按期足额缴纳了租金及相关费用以外，从第二年即2013年始，对到期应缴纳的租金就一直以种种理由拖延支付，期间原告多次向被告口头催告，但没有效果。2013年11月2日原告向被告进行书面再次催告，被告依然找出借口不能足额支付租金，造成目前2013年被告尚欠原告租金28万元。被告的以上行为严重违反了合同约定，鉴于此种情况，原告具状起诉，请求法院判令解除原、被告双方2012年3月4日签订的《房屋租赁合同》，被告迁出占有的原告房屋；被告向原告支付截止到2014年4月1日的房屋租赁费用80000元；被告承担租赁期间的水、电、暖费用20063元；被告支付违约金318360元，共计费用758873元；由被告承担案件的诉讼费及其他相关费用。
被告永泰和公司辩称，请求法院驳回原告要求解除房屋合同的诉讼请求；驳回原告要求我方支付租金、支付违约金及其他费用的诉讼请求。原、被告签订合同，被告第一年全额履行了支付全部租金的义务，被告第二年已支付租金45万元，剩余8万元未付，水、电、暖等费用责任在原告。时至今日原告未履行合同的义务，未向被告给付支付租金90万元的发票，造成被告无法做账，被告支付大部分租金后，原告仍未提供发票。房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合相关法律规定，合同双方应履行合同约定的义务。原告未提供发票，并且已过开具发票的有效期。原、被告不存在解除合同的行为，原告要求终止合同的行为不符合法律规定。原告如能提供发票，条件成熟时被告可支付相关费用，或折抵税金。原告存在违约行为，被告不存在违约行为。合同第五条约定了2012年的租金支付方式及交付日期，但没有规定2013年缴纳租金的日期，只要我方能在2014年3月31日前支付租金就不存在违约。
经审理查明，2012年3月4日，原告安龙公司（甲方）与被告永泰和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定甲方将自有的位于乌鲁木齐市西北路717号出租给乙方，出租房（门面房）面积为298.36平方米，出租房（地下室）面积为298.36平方米；租赁期自2012年4月1日起至2015年3月31日止；第一年房租50万元；第二年递增6%（房租为56.18万元）；该房屋每年租金为500000元，房屋租金支付方式为2012年3月4日先付定金3万元，3月10日前付25万元，3月17日前付22万元；乙方应按时交纳水、电、暖费用；租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金的20%向甲方支付违约金……。合同签订后，第一年双方如约履行。2013年4月1日前，被告未预交第二年的年租金。2013年7月26日，被告向原告汇款10万元。2013年9月22日，被告向原告汇款5万元。2013年11月2日，原告向被告发出催款通知书，要求被告从接到通知五日内交清拖欠房租38万元，否则应承担违约解除合同等全部责任。2013年12月17日，被告向原告汇款10万元。在本案诉讼过程中，被告于2014年1月17日向原告汇款20万元，尚余第二年即2013年4月1日至2014年3月31日租金8万元未付。
上述事实有《房屋租赁合同》、催款通知书、付款情况说明、当事人陈述及庭审笔录在卷为证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法、有效，当事人均应当按照合同约定全面履行义务。合同约定租期自2012年4月1日开始，从合同第五条“房屋租金及支付方式如下：2012年3月4日先付定金3万元，3月10日前付25万元，3月17日前付22万元。”的约定，可以看出双方对支付租金约定的是预付方式，即在租期开始之前将年租金付清。根据交易习惯，承租人对租赁房屋一般也是先付费后使用。故本案被告关于双方只约定了2012年的租金支付期限，未约定2013年租金支付期限，只要2014年3月31日前支付租金就不是违约的辩称不能成立。在合同履行过程中，被告未在2013年4月1日前支付原告该年度租金，在逾期三个月后，被告于2013年7月26日仅支付租金10万元，后于同年9月22日支付5万元，经原告于2013年11月发出书面催款通知后，被告仍拒不付清租金，至原告起诉至本院后，被告仍欠该年度部分租金未付，被告累计拖欠房租已在2个月以上，被告的行为已构成违约，现原告依据合同约定行使合同解除权并无不当，本院予以支持。在租赁合同解除后，被告应当腾退所租房屋，并支付截至2014年4月1日止所欠租金80000元。双方在合同中对是否开具发票未作约定，被告以原告未开具发票作为拒付租金的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告承担违约金318360元（计算公式：合同总租金1591800元×20%）的诉请，符合双方合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。鉴于原告当庭撤回要求被告承担租赁期间的水、电、暖费用20063元的诉讼请求，本院予以准许，对此项诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告新疆安龙工贸生态有限公司与被告乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司于2012年3月4日签订的《房屋租赁合同》，被告乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司于判决生效之日起十日内迁出位于乌鲁木齐市西北路717号的租赁房屋；
二、被告乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司给付原告新疆安龙工贸生态有限公司截止到2014年4月1日租金80000元；
三、被告乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司给付原告新疆安龙工贸生态有限公司违约金318360元。
上述被告应付原告款项合计398360元，于本判决生效之日起十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案起诉标的758837元，变更后诉讼标的398360元，实际给付398360元，占诉讼标的的100%。案件受理费7275.40元（原告已预交11388.73元），因适用简易程序减半收取3637.70元，保全费3314.37元（原告已预交），合计诉讼费6952.07元，由被告乌鲁木齐市永泰和烟酒有限公司负担，剩余诉讼费7751.03元，本院退还原告新疆安龙工贸生态有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
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代理审判员 朱丽二〇一四年四月二日
书 记 员 曲 毅 捷