云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2015)宜民初字第296号原告：刘艳艳，女，1984年8月8日出生，汉族，宜良县人，住宜良县。委托代理人：吴道应，云南正昱律师事务所律师。特别授权代理。被告：颜宜芬，女，1956年9月1日出生，汉族，宜良县人，住宜良县。委托代理人：周崇武，云南尚同律师事务所律师。特别授权代理。原告刘艳艳诉被告颜宜芬租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法适用简易程序，于2015年3月31日、7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴道应，被告颜宜芬及其委托代理人周崇武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月18日，原、被告签订了房屋出租协议，约定被告将匡远镇玉龙路西段3间铺面转租给原告管理使用，原告需支付租金90000元及保证金2000元。协议签订后，原告按约支付了租金及保证金，并对铺面进行了装修，共计花费装修款113860元。在原告刚完成对房屋的装修，尚未营业时接到第三人电话，称被告无权将商铺进行转租，要求原告立即搬离商铺。经多次协商无果，第三人另外装了一把锁，将商铺锁住至今，使原告无法使用商铺。为维护原告的合法权益，请求判令：一、解除原、被告签订的房屋出租协议；二、被告立即返还租金90000元、保证金2000元并支付原告装修损失113860元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。一、答辩人与出租方的《房屋出租协议书》是依法成立有效合同。答辩人自2009年8月28日向他人支付了16万元转让费后与出租方签订《房屋出租协议书》以来，就一直占有管理使用涉诉房屋，依约交付租房保证金、年度租金，出资15万元进行了装修改造。出租方对合同履行、代理人高忠琼代理签订合同及收取款项从未提出过任何异议。2014年4月30日高忠琼代理出租方与答辩人依约续签了《房屋出租协议书》，该协议书依法成立，是合法有效合同。自2014年11月，答辩人多次请求高忠丽收取租金，但其先以没有时间，后以家庭发生矛盾为由没有收取。二、答辩人与原告的《房屋出租协议》是依法成立有效合同。答辩人与原告于2014年10月18日签订的《房屋出租协议》经过高忠丽代理出租方明确签字同意，答辩人与原告均已实际履行了交付租赁房屋、支付房屋租金的合同义务。答辩人不存在违约或无权处分或蒙蔽欺诈情形，亦不具有合同无效或可撤销可变更的情形，是合法有效合同。答辩人不同意解除合同。三、原告客观实际损失应当由直接侵权人承担。本案中，如第三人确实另外装锁将商铺锁住，致使原告无法使用商铺，原告的经济损失应由第三人承担。四、第三人如果继续坚持拒绝诚信履行《房屋出租协议书》，须向答辩人承担违约责任并赔偿因违约所致的经济损失。另外，原告诉状中陈述的第三人另行装了一把锁与客观事实不相符，实际情况是高建华只是用锁锁住其中一道卷帘门，不影响原告的正常营业，原告现在还处于正常营业状态。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：一、房屋出租协议、收条原件各一份，证明原、被告于2014年10月18日签订了房屋租赁合同，并依约支付了租金90000元及保证金2000元；二、停租通知、照片两张，证明高建华称其为房屋所有权人，被告未获得其同意将房屋转租，高建华要收回房屋，并将商铺锁上；三、收款收据三份，证明原告因房屋装修共计支付了113860元。经质证，被告的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均认可；证据二的停租通知书存在瑕疵，没有任何手写体，没有相应的证实，照片没有时间地点的说明，不能证明是涉诉房屋，故均不认可；证据三应当有装修的施工合同及缴纳营业税的发票，对真实性不认可。被告为证实其主张，向本院提交如下证据：一、身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；二、房屋产权证复印件，证明涉诉房屋产权登记情况；三、房屋出租协议书一份，证明涉诉房屋出租当事人、租期、租金、代理人、签订时间等情况；四、委托书复印件一份，证明高忠琼是房屋产权人的代理人；五、收据六份，证明颜宜芬向高忠琼交付租房保证金及租金情况；六、房屋转租合同二份，证明经高忠琼代表出租方同意涉诉房屋转租他人；七、房屋出租协议书一份，证明涉诉房屋出租当事人、租期、租金、签订时间等签订情况；八、房屋出租协议一份，证明经出租方同意涉诉房屋转租当事人、租期、租金、签订时间等签订情况；九、停租通知一份，证明高忠琼通知停租、协议无效，要求清空房屋。经质证，原告的质证意见为：对证据一、九认可；证据二、四没有原件，不认可；证据三、五、六、七与本案没有关联性，不认可；证据八予以认可，其中第七条已经约定不得转租，最后一页的高建华签名是否真实请法庭予以认定。根据原告的申请，本院依法对高建华进行了询问，同时就原告的装修损失委托鉴定并形成昆博工咨字[2015]第11号司法咨询报告。高建华在笔录中陈述：涉案房屋是我和我父亲出资建盖，原来的所有权人是我父亲，我和我母亲是共有人。2009年12月我父亲授权我姐姐高忠琼与颜宜芬签订过房屋出租协议，约定租期10年，后5年另行协商，承租方不得转租。2013年12月24日我父亲去世，颜宜芬没来和我协商。我本人没有与颜宜芬签订过合同，不知道她把房屋转租给了刘艳艳，也没有同意过转租。她们合同最后一页“同意转租高建华”不是我本人签的，也不是我姐姐签的。2014年11月我发现房屋有人在装修就口头告诉过施工工人房子不租了，12月1日下达了书面停租通知给颜宜芬。因为颜宜芬一直不来与我协商，2015年2月份我对商铺象征性地装一把琐。经质证，原告对询问笔录及司法咨询报告没有异议，认为高建华的笔录证明其向我方发了停工通知书，导致我方不能正常营业。被告认为高建华称没有与他协商不是事实，其实是高建华同意高忠琼代其与我签订出租协议，高建华象征性的装了一把锁，并没有影响原告正常营业，对其他陈述没有意见。对司法咨询报告不认可，认为报告仅根据原告单方陈述所做，测量不客观，不真实。本院认为：对双方无争议的证据，本院予以采信；结合本院所作的询问笔录，高建华的陈述与原告提交的证据二、被告提交的证据二、三、四相互印证，故对其证明内容本院予以采信；司法咨询报告系法院委托有资质的鉴定机构出具，鉴定人员具备鉴定资格、鉴定程序合法，对该报告应予采信，被告无正当理由不到现场配合鉴定应由其承担不利的法律后果，故对其质证意见本院不予采信；原告提交的证据三与鉴定的损失不一致，对其证明内容本院不予采信；被告提交的证据五、六与本案无关，本院不作评述，被告提交的证据七真实性、合法性无法确认，因其不是本案的关键证据，在本案中不作评述；被告提交的证据八与原告提交的房屋出租协议一致，其欲证实涉诉房屋经出租方同意转租，因高建华不认可在协议上签过字同意转租，对该证明内容本院不予采信。根据庭审及采信的证据，本院认定本案的法律事实如下：2009年8月28日高忠琼代理高志芳（甲方）与被告颜宜芬（乙方）签订房屋出租协议书，约定甲方将宜良县匡远镇玉龙路西段商铺房一幢（不含底层商铺房二间）出租给乙方管理使用，出租期限为10年，从2010年1月1日至2019年12月31日止，租金前5年按年租金41600元收取，后5年按市场调整，另行协商收取。乙方使用房屋期间，未经甲方同意，不得转租他人，协议并约定了其他权利义务。协议签订后，被告按约缴纳租金至2014年12月31日。2014年10月18日，被告与原告刘艳艳签订房屋转租协议，约定被告将上述商铺房3间铺面转租给原告管理使用，出租期限为5年，从2014年10月23日至2019年10月23日，租金每年90000元，2018年10月增长5%，以此类推。协议签订后，原告向被告支付了一年的租金90000元及保证金2000元，并经被告同意对铺面进行装修。高志芳的儿子高建华发现铺面在装修时于2014年11月16日向原告送达一份停租通知，通知载明因与承租人没有就房屋续租达成一致，其决定停租并收回房屋进行维修改造，要求原告立即停止装修施工。2015年2月份高建华在商铺上自行安装了一把琐。为此原告于2015年3月2日起诉至本院，要求解除与被告签订的房屋出租协议，由被告返还支付的租金及保证金，并赔偿装修损失。诉讼过程中，因双方对装修损失存在争议，根据原告申请，通过摇号确定委托昆明博扬工程造价咨询有限公司对原告装修工程造价进行鉴定。鉴定人员到现场进行测量，被告经通知未到场配合，昆明博扬工程造价咨询有限公司根据鉴定程序出具了昆博工咨字[2015]第11号司法咨询报告,鉴定结论为：宜良县匡远镇玉龙路西段无号房屋的装修工程的鉴定总价人民币68221.31元。为此，原告支出鉴定费3200元。原告最后意见变更诉讼请求的第二项中的装修损失，仅要求被告按照鉴定结论赔偿，鉴定费由被告承担。被告辩解双方协议不具备约定和法定的解除条件，要求驳回原告的全部诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律的保护。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案原、被告签订的房屋出租协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。被告将铺面转租给原告，依法负有保证原告对铺面享有占有、使用、收益的义务，然而因被告与出租方的矛盾，致第三人将原告正用于经营中的铺面封锁，影响到原告正常行使租赁权，导致合同目的不能实现，原告据此要求解除出租协议于法有据，应予支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案出租协议解除后，被告应返还原告支付的租金及保证金，考虑到原告实际使用过铺面，但对使用的时间不能明确，本院结合装修完工的时间、第三人的笔录，酌情认定其使用的期限为1个月，费用从被告收取的租金中扣减。另，本案协议不能得以履行的根本原因在于被告提供的租赁物存在权利瑕疵，因被告签订合同时提供的材料使原告足以相信租赁物不存在瑕疵，原告对此不存在过错，故造成的装修损失68221.31元及鉴定费应全部由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘艳艳与被告颜宜芬于2014年10月18日签订的《房屋出租协议》；二、由被告颜宜芬于本判决发生法律效力之日返还租金82500元、保证金2000元并赔偿装修损失68221.31元给原告刘艳艳；三、驳回原告刘艳艳的其他诉讼请求。案件受理费4388元,减半收取2194元，鉴定费3200元，由被告颜宜芬负担。如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  刘小峰二〇一五年七月九日书记员  许艺馨