浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第685号
上诉人（原审被告）：嘉善百世威生物技术有限公司。住所地嘉善县魏塘街道三里桥村姚家浜**号东侧。
法定代表人：胡建光，该公司总经理。
委托代理人：王国华，浙江力协律师事务所律师。
委托代理人：唐梦冰，浙江力协律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李玉富。
委托代理人：陈燕，浙江思贤律师事务所律师。
原审第三人：嘉兴市科源节能技术有限公司。注册登记地嘉兴市城北路143号1幢207室。
法定代表人：沈年峰。
上诉人嘉善百世威生物技术有限公司（以下简称百世威公司）为与被上诉人李玉富、原审第三人嘉兴市科源节能技术有限公司（科源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2014）嘉善民初字第2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，嘉善县银都木业有限公司成立于2002年11月26日，原名为“嘉善县成利木业有限公司”，在2010年4月7日更名，系一家由“自然人控股或私营性质企业控股”性质的企业。后经多次变更登记，该公司在2010年7月8日注销，注销原因为“股东会决议解散”，该注销日核准登记显示自然投资人为“李玉富、钱金凤（系李玉富之妻）”。而2010年7月6日的股东会议决议内容为“嘉善县银都木业有限公司所有的厂房、机器设备等归李玉富所有”，对此案外人钱金凤所作的陈述中也予以确认。此后李玉富又成立了个人独资企业“嘉善南森木业厂”，该企业于2014年12月26日经嘉善县工商局核准转型为“有限责任公司”，名称为“嘉善县成利木业有限公司”，法定代表人为李玉富。
涉案厂房所占用的土地系归嘉善县魏塘街道三里桥村村民委员会集体所有，2001年11月30日该村民委员会与李玉富签订《土地租赁协议》一份，表明相关土地租赁给原名“嘉善县成利木业有限公司”开办企业使用，租赁期限自2002年10月18日起至2012年10月18日止。从李玉富所举的“浙江省乡镇企业财产权属登记申报表”显示，涉案厂房系李玉富开办的上述企业所有。2010年4月19日，嘉善县魏塘街道三里桥村村民委员会出具证明一份，证明“嘉善南森木业厂厂房坐落于嘉善县魏塘街道三里桥村姚家浜76号，厂房面积5028平方米，厂房产权属李玉富所有”。2012年4月12日，嘉善县魏塘街道三里桥村村民委员会又出具证明一份，证明“原三里桥村民委员会（预制场）现改为嘉善县南森木业厂使用土地。厂房坐落于嘉善县魏塘街道三里桥村姚家浜76号，土地属三里桥村集体土地，厂房面积5028平方米，厂房产权属李玉富所有”；2012年10月30日，嘉善县魏塘街道三里桥村经济合作社与李玉富签订了《土地租赁协议》，表明相关土地租赁给“南森木业厂”使用，租赁期限自2012年10月18日起至2015年10月17日止。2014年嘉善县工商行政管理局出具证明一份，证明“原个人独资企业嘉善南森木业厂于该日经核准转型为有限责任公司，公司名称‘嘉善县成利木业有限公司’”，嘉善县成利木业有限公司的营业执照显示法定代表人为李玉富。
2008年8月22日，原“嘉善县成利木业有限公司”作为出租方（简称甲方）与作为承租方的百世威公司（简称乙方）签订了一份《租赁合同》并附租赁物平面示意图，合同约定“第1.1条、甲方内现有彩钢结构主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地约2.4亩租赁于乙方使用，厂房面积经甲乙双方认可确定为1470平方米；第2.1条、租赁期限10年，即从2008年9月1日起至2018年8月31日止；第4.1条、租金每年9万元；第4.2条、乙方在空地上自建的所有建筑物以土地实际占用面积计算支付土地使用费，计算方法为自建成之日起至租赁期满按实际占用面积每亩3000元／年。租赁期内自建物产权为乙方所有，租赁期满后产权归甲方所有；第5.1条、乙方合同签订之日支付甲方定金3万元，首次支付二年租金共计18万元，余额15万元于2008年9月30日前一次性支付完毕；第5.2条、第三年开始乙方应于每年的9月1日以前向甲方支付当年租金；第11条、经甲方同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金”等。合同签订后，百世威公司租赁使用了涉案厂房，并在空地上建造了简易房屋，双方在庭审中确认为简易房占地0.2亩左右。另经双方确认，除2013年尚余5000元租金未支付外，百世威公司已支付租金至2015年8月31日。而就2013年尚未支付的租金5000元，百世威公司认为“是因李玉富方未向电力部门交纳相应的电费而为其代垫款项，故暂扣5000元租金”。
百世威公司在承租期间，作为出租人与作为承租人的科源公司于2014年8月13日签订了《工厂租赁合同》一份，合同约定的租赁期限为4年余即从2014年8月13日起至2018年8月31日止、租金每年15万元、保证金1万元、工厂占地3.5亩、双方确认厂房及附属建筑面积约2000平方米等。科源公司从百世威公司处转租使用了上述厂房等。为此，李玉富表示“百世威公司的转租行为未经李玉富同意，李玉富知晓转租后曾向嘉善县公安局魏塘派出所报了警”。而百世威公司却称“跟李玉富口头讲过”。
2014年12月2日，李玉富以百世威公司擅自转租为由，诉至原审法院，请求判令：1、解除李玉富与百世威公司签订的《租赁合同》；2、百世威公司立即腾退嘉善县魏塘镇三里桥村原成利木业有限公司内主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地约2.4亩并恢复原状返还给李玉富；3、百世威公司支付2013年拖欠的租金5000元及自建物租金43200元；4、百世威公司支付违约赔偿金90000元；5、本案诉讼费用由百世威公司承担。诉讼中变更第2项诉请为：判令科源公司立即腾退嘉善县魏塘镇三里桥村原嘉善县成利木业有限公司内主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地约2.4亩并恢复原状返还给李玉富。
百世威公司在原审中答辩称，1、李玉富的主体不适格。因租赁合同是与嘉善县成利木业有限公司签订的，该公司在工商注销后，没有办理任何法律上的手续，在没有告知百世威公司的情况下，以内部股东会决议的名义将李玉富作为权利人进行主张是不适格的。2、本案涉及土地租赁，李玉富没有土地租赁收益的权利，其主张是不能成立的。3、百世威公司将房屋转租给科源公司使用，是李玉富口头同意的。且李玉富的亲戚就是该厂区范围内的门卫，每天都看到企业的进出及企业的转租情况。且在转租后实际使用了水、电等，李玉富也是认可的，这些都是向李玉富缴纳的。4、2008年嘉善县成利木业有限公司向百世威公司出租房屋后，至今未出具给百世威公司租赁费的发票，该行为违反了国家的发票管理规定及出租人应纳税款的义务。5、在嘉善县成利木业有限公司的厂区内，百世威公司自己也建有厂房。李玉富现主张解除合同，会造成百世威公司重大经济损失。在双方未达成一致的情况下，解除合同会侵犯百世威公司的合法权益。要求法院在保护双方合法权益的情况下，依法做好李玉富的工作，维护百世威公司的权益。
科源公司在原审中未作答辩。
原审法院认为，原嘉善县成利木业有限公司系被注销登记的企业，其诉讼主体资格也随之不存在，按照相关的法律规定，该公司已不能再成为民事诉讼的当事人，而李玉富系该企业的股东又是清算主体之一，其作为相关资产的承受人，在企业注销登记后遗留的债权债务应由其负责，故其具有作为本案原告的诉讼主体资格，对百世威公司就此提出的相关意见不予采纳。原嘉善县成利木业有限公司与百世威公司之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，属合法有效，对当事人均具有法律约束力。百世威公司作为承租人，理应按合同的约定租赁使用所约定的标的物，但百世威公司在租赁期间未经出租方的同意擅自转租给科源公司使用，至于百世威公司提出的其转租行为已告知出租方且征得其同意之抗辩，缺乏证据予以证实，无法予以采信。承租人未经出租人同意而进行的转租行为，属非法转租，是违法行为。对此我国合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故对李玉富现提出要求与百世威公司解除租赁合同之诉请，予以支持。因百世威公司对原审邮寄送达的民事起诉状副本等诉讼材料签收时间不予明确，故材料寄出时间的次日视为百世威公司收到之日，也即合同解除的时间2014年12月5日。出租人与次承租人也即科源公司之间，作为次承租人其所获取的租赁权不能对抗出租人在终止租赁关系时要求直接向实际承租人即科源公司请求返还租赁物的权利，故对李玉富就此提出的相关诉请予以支持。但据以合同相对性原理，李玉富基于侵权责任原则要求科源公司恢复原状之诉请不予支持。李玉富出租租赁物按合同的约定向百世威公司收取租金，其出租的除了厂房外还包含可使用的相关空地，现李玉富诉请要求百世威公司另行支付空地上百世威公司自建物土地使用费显然有失公允，故原审认为在合同中虽对此有约定仍不应予以支持。因本案系百世威公司非法转租而致李玉富提出提前解除合同，但在合同中并未约定百世威公司据此需承担相应违约金，故对李玉富的诉请不予支持。至于李玉富诉请要求百世威公司支付2013年尚欠的5000元租金，对此百世威公司抗辩系其垫付了电费而予以对抗支付，原审认为给付租金与垫付电费系二个不同法律关系的标的物，百世威公司不能据此对抗其承担支付租金之义务，对李玉富就此提出的诉请予以支持。科源公司经原审合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，属放弃相应的诉讼权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十一条第一款、第九十条、第二百四十条之规定，判决：
一、原嘉善县成利木业有限公司与百世威公司2008年8月22日签订的《租赁合同》于2014年12月5日解除；二、百世威公司应于判决生效之日起十日内支付李玉富2013年尚欠的租金5000元；三、科源公司应于2015年8月31日前将其承租的位于嘉善县魏塘街道三里桥村“原嘉善县成利木业有限公司”厂房、简易附属房等返还给李玉富；四、驳回李玉富之其余诉讼请求。案件受理费2452元（李玉富预交），由李玉富负担2338元，由百世威公司负担114元。
判决宣告后，百世威公司不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，遗漏重大事实，证据不足，主要体现在以下几个方面：一、李玉富的主体资格不适格。涉案租赁合同的出租人嘉善县成利木业有限公司于2010年7月8日因股东会决议解散而注销，故法人资格终结。其后虽然李玉富以个人名义开办嘉善南森木业厂，但李玉富并未对与百世威公司之间的租赁合同作出相应变更，百世威公司甚至不知道企业更名、注销、开办新厂等一系列行为。现李玉富举证称原公司股东以股东会内部决议形式将厂房及机器设备归李玉富一人所有，即便此决议能对抗科源公司，该决议内容所涉的转让标的也仅系固定资产，并不包含涉案租赁合同关系等全部权利义务。故李玉富主体资格不适格；二、关于涉案租赁合同的效力。嘉善县成利木业有限公司与经济合作社签订的租赁协议至2012年10月18日，但该公司于2010年注销，故上述租赁协议已终止。而后虽然嘉善南森木业厂也与经济合作社签订租赁协议，但嘉善南森木业厂与嘉善县成利木业有限公司并非同一主体。即使嘉善县成利木业有限公司未注销，其与百世威公司签订的租赁协议也已超过自身与经济合作社签订的租赁合同的租期，属于违法行为，其无权主张超出部分的权利。且嘉善县成利木业有限公司与经济合作社签订的协议的效力也有待考证。根据相关法律规定，不得出让、转让用于非农业建设。涉案土地原系耕地，转为建设用地，须依法办理转用手续。若无审批手续，李玉富与百世威公司之间的合同应为效力待定。三、关于自建物的权属问题。根据双方合同约定，租赁期内自建物产权归百世威公司所有，期满后产权归李玉富所有。而本案系李玉富提前解除合同，并非租期届满导致的合同终止，李玉富对自建物不应具有所有权，故原审判决百世威公司返还包括自建物在内的房屋，缺乏依据。合同也约定，在租赁期内，李玉富不得提前终止合同，如李玉富的遗弃行为导致无法履行合同在本合同提前终止日前李玉富必须支付百世威公司相应的赔偿费如自建物、搬迁等，赔偿金额以当时的评估价为准，同时向百世威公司支付相等于当年租金2倍的款项作为违约赔偿。故李玉富应据此向百世威公司在评估后作出对自建物的赔偿。四、李玉富称百世威公司擅自转租，与事实不符。百世威公司在转租前曾告知李玉富科源公司搬进厂房的事情，作为厂区门卫的李玉富丈人也是清楚的。搬迁过程中也有火警出警记录，李玉富也是知情的。科源公司直接代缴户名为嘉善南森木业厂的电费。五、李玉富称百世威公司5000元租金未付，与客观事实不符。百世威公司代李玉富的另外两位承租人垫付了8000多元的电费，百世威公司希望李玉富尽快履行催款义务。垫付的电费与租金的支付可以一并处理。综上，请求撤销原判，改判驳回李玉富的诉讼请求。
百世威公司在二审中答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果也是合情合理的，请求二审予以维持。一、关于诉讼主体资格问题。起初与百世威公司订立租赁合同的系嘉善县成利木业有限公司，该公司已经注销，诉讼主体资格不存在，之后李玉富和另一人作为清算小组成员进行清算。清算后，李玉富成为涉案房屋等资产的所有人，相关权利义务由李玉富承受，故李玉富的主体资格是适格的。且从2010年到2014年的租金，百世威公司都是直接支付到李玉富账户，故百世威公司默认李玉富是涉案房屋所有人。二、关于合同效力的问题。涉案租赁合同合法有效。按现行做法，土地属村集体所有，出租给实际经营者后，实际经营者在上面所建房屋，归经营者个人所有。三、关于自建物权属问题。双方在合同中明确约定期满归李玉富所有，应按约定执行。四、百世威公司上诉称经李玉富同意而转租，与事实不符，李玉富在发现百世威公司转租行为后立即口头通知百世威公司，百世威公司没有答复，李玉富立即起诉到法院，要求解除合同。
科源公司在二审中未作陈述。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。另认定，百世威公司在李玉富租赁的空地上自建的房屋，未取得建设工程规划许可证，系未征得主管部门批准而建设。2014年12月18日嘉善县国土资源管理局作出《行政处罚决定书》（善土资罚（2014）L-4号），认定嘉善南森木业厂未经批准，非法占用嘉善县魏塘街道三里桥村姚家浜76号土地3337.17平方米用于工业用房，构成建筑物面积2126.63平方米，责令自收到处罚决定书之日起15天内退出非法占用的土地、上缴建筑物和其他附属设施。二审中，李玉富及百世威公司在调查询问笔录中均陈述上述行政处罚决定书所涉及的建筑物包括百世威公司在租赁的空地上自建的房屋。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、本案李玉富是否具备原告的诉讼主体资格；二、租赁合同是否有效；三、李玉富是否有权解除合同；四、自建物如何处理。
关于主体的问题。与百世威公司签订《租赁合同》的嘉善县成利木业有限公司虽已注销，但该公司注销前的股东会决议载明所有的厂房、机器设备等归李玉富所有。根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案厂房的所有权从原公司变动到李玉富名下，李玉富作为新的所有权人，继受了原所有权人与百世威公司之间的租赁关系。因此李玉富有权处理原公司与百世威公司间因房屋租赁产生的纠纷。故本案李玉富的诉讼主体资格适格。
关于租赁合同的效力。百世威公司上诉认为嘉善县成利木业有限公司与经济合作社签订的租赁协议约定的涉案土地的租期至2012年届满，而嘉善县成利木业有限公司与百世威公司签订的租赁合同租期至2018年，因此嘉善县成利木业有限公司系无权处分，诉争租赁合同应为效力待定。对此，本院认为，2012年10月30日，经济合作社与李玉富签订了《土地租赁协议》，约定租赁期限自2012年10月18日起至2015年10月17日止，表明经济合作社对李玉富2015年10月17日之前对涉案土地的使用出租权已进行追认。因此，在2015年10月17日之前，李玉富享有出租涉案土地及厂房的权利。百世威公司主张租赁合同效力待定，缺乏依据。
关于合同可否解除的问题。《合同法》第二十四条规定，承租人擅自转租、转借承租房屋的，出租人有权解除租赁合同。涉案租赁合同约定，经所有权人同意后，百世威公司可将租赁物的部分面积转租。但百世威公司未能提供充分有效的证据证实其转租行为已征得所有权人同意。现李玉富以百世威公司擅自转租为由，提出解除合同，具有事实和法律依据，原审予以支持，并无不当。百世威公司上诉称李玉富对转租事实知情且未提出异议，故李玉富不得再以此为由解除合同。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，法院不予支持。本案百世威公司转租给科源公司的时间系在2014年8月，而李玉富起诉解除合同的时间是2014年12月，并未超过上述法律规定的六个月，因此，即使百世威公司上诉所称李玉富对转租知情并未提出异议的事实存在，也不符合法律规定的法院应不支持解除诉请的情形。综上，李玉富有权解除涉案租赁合同。
关于自建物的问题。《合同法》第二十六条规定，租赁期间，出租人改建、扩建、翻建、装修出租房屋，应经承租人同意，按规定需要有关部门批准的，应报经批准。经审理查明，百世威公司在租赁的空地上自建的房屋，系未征得主管部门批准而建设，且已被主管部门认定为违法建筑。因此，对于双方就权属发生争议的该部分自建物，应按有关部门规定进行处理，法院不宜对其权属作出认定。百世威公司上诉认为李玉富应就该自建物进行补偿，此系独立的诉讼请求，百世威公司在原审中也未就此提出反诉，故二审不予处理。
关于5000元的租金，双方均确认该部分租金尚未支付，百世威公司只是认为因其为另外两位承租人垫付电费，故其有抗辩权。但垫付电费与支付租金系产生于不同的法律关系，并不构成抗辩权。原审认定百世威公司应予支付5000元租金，并无不当。百世威公司对于垫付的电费，可另行主张。
综上，百世威公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。李玉富要求科源公司腾退的诉请，应当予以支持。原审对此认定正确，但判决主文第三项表述“科源公司应于2015年8月31日前将其承租的位于嘉善县魏塘街道三里桥村“原嘉善县成利木业有限公司”厂房、简易附属房等返还给李玉富”不明确，应以双方约定的租赁范围为准，二审对此予以明确，即“科源公司应于2015年8月31日前将嘉善县魏塘镇三里桥村原嘉善县成利木业有限公司内主厂房东向的一半厂房、东北面简易附属房包括东北面河岸及东、南面（至大门通道）围墙内所有空地（约2.4亩）返还给李玉富”。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2452元，由上诉人嘉善百世威生物技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年九月十六日
书 记 员 郑 茜