湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第14号
上诉人（原审原告）郑碧湘。
委托代理人杨建明，湖南天迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴文广。
委托代理人廖彪，湖南先锋律师事务所律师。
上诉人郑碧湘因与吴文广房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2012）武民初字第1705号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年5月9日作出（2013）常民一终字第6号民事裁定，以原审认定基本事实不清为由，裁定撤销（2012）武民初字第1705号民事判决，发回重审。湖南省常德市武陵区人民法院经审理，作出（2012）武民重字第1705号民事判决。上诉人郑碧湘不服湖南省常德市武陵区人民法院（2012）武民重字第1705号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑碧湘的代理人杨建明律师、被上诉人吴文广的代理人廖彪律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1、2008年4月16日上午，中共常德市委召开了市委常委会议，会议决定：同意在武陵区人武部搬迁新址即紫菱路与龙港路交汇处行政划拨土地25亩，其中5亩用于解决军分区干部经济适用住房及武陵区人武部干部职工公寓房建设用地······。按照常委会会议精神，常德市发改委、常德市建设局、湖南省军区后勤部均批复同意常德军分区在上述新址建设经济适用房。吴文广作为常德军分区津市市武装部时任领导，经军分区初步审查，取得了拟建经适房认购资格。
2、郑碧湘（乙方）经他人介绍，于2009年5月7日和吴文广（甲方）签订《预售房屋转让协议》一份。协议约定，甲方自愿将位于武陵区武装部新址内（现常德市公安局大楼旁）的一套面积为197.04平方米的预售住房（含车位一个）转让给乙方。转让费为20000元，一次付清；在产权手续办理前由甲方以甲方名义按单位要求缴纳建房工程款，乙方须按时提供所需缴纳房款，乙方保存收款凭证等。协议签订当日，郑碧湘向吴文广支付房屋认购资格转让费20000元，吴文广向郑碧湘出具了收条。2009年5月11日，郑碧湘通过案外人雷菊初的银行账户依约向常德军分区后勤部在工商银行的账户转付购房首付款100000元及地下停车位首付款30000元。常德军分区后勤部收到该款后，于5月12日向吴文广出具了130000元收费票据一张。按照前述转让协议的约定，该收款凭证的原件已由郑碧湘持有。此后，常德军分区经过复核，认为吴文广的生活基础不在常德，家属户口不在常德，不具备经济适用房购房条件，取消了其新建经济适用房认购资格。吴文广经适房认购资格被取消后，吴文广自己或委托他人多次与郑碧湘电话联系，告知郑碧湘其购房资格被取消，要求郑碧湘前来军分区退购房款。郑碧湘知道该情况后，表示自己想要房屋，也多次以能够想办法购房为由拒绝退款，因郑碧湘的购房目的不能最终实现。双方发生争议，郑碧湘遂于2012年8月16日诉至湖南省常德市武陵区法院，要求判令解除双方签订的《预售房屋转让协议》；判令吴文广向郑碧湘返还房屋首付款100000元、地下停车位首付款30000元、房屋转让费20000元，合计150000元；判令吴文广赔偿郑碧湘经济损失127800元，承担本案诉讼费。
原审法院认为：本案的立案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但其性质为经济适用房认购资格转让纠纷，即吴文广向郑碧湘转让的不是经适房房屋而是经适房认购资格，故争议的焦点为双方签订的《预售房屋转让协议》是否有效？原审法院认为本案所涉合同为无效合同。1、本案所涉房屋为常德军分区为解决军分区干部住房而新建的经济适用房，其所用土地系国家无偿划拨土地，居住的人员必须是军分区干部及其家属，而是否具备认购资格，必须经过建设单位常德军分区最后确认。2、吴文广不具有该经适房认购资格，并且即使其取得了经适房认购资格，也不能将该资格转让。3、郑碧湘不是常德军分区的干部，不具备认购军分区新建经适房的认购资格。4、郑碧湘、吴文广双方在《预售房屋转让协议》第2条中约定“在产权手续办理前，由甲方以甲方的名义按单位要求缴纳建房工程款……”的行为，说明双方已明知经适房的认购资格不能转让，故该行为违反了相关强制性法律规定，依法应当认定该合同无效。对郑碧湘要求本案按有效合同处理的诉讼请求，原审法院不予支持；对吴文广关于双方协议应当认定无效，郑碧湘经济损失127800元无事实和法律依据的抗辩意见，原审法院予以采信。吴文广收取郑碧湘房屋认购权转让费20000元无法律依据，该款应当返还给郑碧湘并向郑碧湘给付占用该款期间的占用利息；吴文广虽未向郑碧湘收取购房首付款100000元、购车库首付款30000元，但该款是郑碧湘以吴文广的名义向常德军分区缴纳，且收款人常德军分区出具的收据上，付款人系“吴文广”，故吴文广还应承担协助郑碧湘领取该款及相关利息的义务。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、郑碧湘与吴文广所签订的《预售房屋转让协议》无效；二、吴文广向郑碧湘返还房屋认购转让费20000元及该款自2009年5月8日起至还清该款之日止，按中国人民银行颁布的同期贷款利率计付利息；三、吴文广协助郑碧湘向常德军分区办理领取退款的相关手续；四、驳回郑碧湘的其他诉讼请求。以上二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。本案诉讼费6200元，由郑碧湘负担2700元，吴文广负担3500元。
郑碧湘不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销武陵区人民法院（2012）武民重字第1705号民事判决中第二、三、四项判决；2、改判被上诉人向上诉人返还购房款15万元及利息并承担经济损失12.78万元；3、判令被上诉人承担本案诉讼费用。其上诉理由为：一、一审法院没有正确适用法律规定。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第58条，但却对导致双方签订该无效合同的原因和责任，以及因此对上诉人造成的损失不予理睬，对签订无效合同的缔约过失责任采取回避态度，是非常错误的。二、被上诉人应承担签订无效合同的缔约过失责任，向上诉人赔偿经济损失12.78万元。双方签订该《预售房屋转让协议》时，上诉人并不知道该房屋是经济适用住房，更不知道该房屋不是城镇经济适用房，而是军队特有的经济适用房，被上诉人作为津市人武部政委应知道该房屋性质，却故意不告知，并称该房屋是单位指标房。自2009年下半年起，当地房价大幅度上涨，按上诉人已部分支付的购房款15万元所占比例，比照涉案房屋同地段同类型大小的房屋上涨的价格，上诉人因此造成经济损失12.78万元。
被上诉人吴文广答辩称：一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。一是上诉人与被上诉人所签订的预售房屋转让协议，是转让军用经济适用房指标的协议；二是转让过程中，双方对指标所指房屋性质都很清楚。即使存在缔约过失责任，也是双方都有，按合同法规定应当各自承担相应的责任。
上诉人郑碧湘开庭后提交了三份证据材料：①2009年5月11日鼎城区工商银行现金存款凭条，雷菊初向常德市军分区后勤部汇款13万元；②2009年5月11日鼎城区工商银行的现金存款凭证，常德市军分区后勤部收到13万元款项；③雷菊初证明一份，拟说明郑碧湘20**年5月11日借其13万元交首付款，钱是他当日从工商银行阳明支行存折上直接转入常德市军分区后勤部账户的。
被上诉人吴文广对该三份证据材料的质证意见为：对2009年5月11日工商银行的现金存款任证和现金存款凭条的真实性、合法性没有异议，但认为实际购房人为雷菊初，吴文广与雷菊初各出一半款项共同购买，通过雷菊初的账户交到常德市军分区后勤部的。对雷菊初的2014年2月19日的证明，对其真实性、合法性、关联性均有异议，如果是借款，应有书面借条，证明是假的，违背了真实情况，雷菊初本人也与本案有利害关系，不能作为本案证明人。
二审开庭后，本院调取了三份证据，其中向常德市军分区调取了两份证据：①2011年8月16日，常德市军分区后勤部退还购房本金利息统计表一份，吴文广签字同意将13万元购房款和6320元利息汇入肖诗军的账户；②2011年8月31日中国工商银行打印的回单，证明常德市军分区后勤部将136320元汇给肖诗军，原因是退吴文广房款。向常德市房地产管理局调取了一份证据：③2014年7月2日常德市房地产管理局出具的《商品房住宅销售查询》，其内容为，2009年12月，常德市江北城区商品房住宅均价为2454元／㎡，另有“康桥蓝湾”和“公园世家”的不同时段的销售均价。对本院调取的证据①②，经质证双方没有异议，本院予以确认。对本院调取的证据③，上诉人郑碧湘经质证，认为其真实性、合法性、关联性均没有异议，被上诉人吴文广质证认为，该证据不属法院依职权调取的范围，超过了举证期限，且该证据不具有关联性，本院认为该证据系常德市房地产管理局出具，能反映相应的市场房价，内容与本案有关，且本院依职权调取并无不当，该证据应予认定。
对郑碧湘提交的三份新证据材料，对证据材料①②的真实性、合法性双方均无异议，应予确认。对新证据材料③本院结合其他证据予以认定。
经审理查明，对一审认定的事实本院予以确认。
另查明，2009年12月底吴文广得知被取消购房资格，通过介绍买房的中间人肖诗军随即通知了郑碧湘，但郑碧湘多次坚持要房，故未领取购房款。2011年8月16日，常德市军分区后勤部将以吴文广名义上交的购房款130000元和6320元按吴文广的指示打入了肖诗军账户。该6320元利息为第一整年按1.98%计算（2574元），第二整年计息按2.57%计算（3575元），余下96天活期利息按0.5%计算（171元）。
另查明，经常德市房地产管理局证实，2009年5月，常德市江北城区商品住宅均价为2403元／㎡，2009年12月，常德市江北城区商品住宅均价为2454元／㎡。
本院认为：本案中，郑碧湘与吴文广协商转让吴文广在常德市军分区修建经济适用住房的购房指标。双方所签订的协议虽为房屋买卖合同，但实为转让军队经济适用房购房资格。中国人民解放军总后勤部《军队经济适用住房建设管理办法》第二十五条规定“利用军用土地建设的经济适用住房，一般不得向地方单位、个人出售，属于城市规划建设的商业网点用房可向地方单位、个人出售，并按照有关规定办理土地出让手续……”，而吴文广与郑碧湘签订预售房屋转让协议的实质是郑碧湘以吴文广名义认购军队经济适用住房，所以，本案双方所签合同无效。本案双方争议焦点是，一、吴文广是否应返还郑碧湘将会的2万元转让费和13万元购房款；二、吴文广是否应赔偿郑碧湘损失及如何赔偿。
一、关于争议焦点一，双方所签转让房屋指标的协议无效，吴文广在未最终确定自己具有认购资格时，即收取郑碧湘的转让费，存在过错。郑碧湘以吴文广名义交付购房款，也应知道军队经济适用房不能转让，也存在过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”吴文广应当返还郑碧湘交付的2万元转让费及2万元转让费从2009年5月8日起至偿还之日止的按中国人民银行同期贷款利率计付的利息。一审判决对此处理正确，本院予以维持。郑碧湘以吴文广名义向常德市军分区交纳前期购房款13万元，常德市军分区于2011年8月16日将该13万元及利息6320元退还给了吴文广，故吴文广应向郑碧湘返还该13万元的购房款。原审判决吴文广只协助郑碧湘向常德市军分区办理领取退款的相关手续不当，本院予以纠正。
二、关于争议焦点二，郑碧湘于2009年5月交付了前期的购房款13万元，到吴文广2009年12月底通知郑碧湘退款，这一段时间内的房价上涨即造成了郑碧湘的可得利益损失。由此，郑碧湘的可得利益损失应为10072.5元＝197.5㎡×（2454元／㎡-2403元／㎡），因吴文广与郑碧湘对合同无效都应承担相应的缔约过错责任，应由吴文广赔偿50%的可得利益损失。2009年12月底以后郑碧湘得知吴文广被取销购房资格后，仍坚持要房不领取购房款，由此造成的可得利益损失应由郑碧湘自负。因该房款一直为吴文广所掌握，吴文广享有了其利益，为不当得利，故吴文广应将按中国人民银行同期存款利率计付的利息（从2010年1月起至还清之日）返还郑碧湘。郑碧湘上诉提出在赔偿可得利益损失之外还要求赔偿13万元的利息的请求，本院予以部分支持。吴文广从常德市军分区所领取的6320元利息，是郑碧湘所交13万元购房款的从2009年5月至2011年8月11日止按中国人民银行存款利率计算的兹息。本院已明确这13万元从2009年5月至2009年12月的可得利益损失由吴文广赔偿给郑碧湘，而从2010年1月起按中国人民银行同期存款利率也向郑碧湘计付利息，故实际上该6320元的兹息已经包含在吴文广赔偿给郑碧湘损失中，吴文广不应再重复支付。
综上所述，上诉人郑碧湘所提部分上诉理由成立，对其上诉请求本院部分支持。一审判决部分事实不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第㈡项之规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2012）武民重字第1705号民事判决第一、二、四项，即：一、郑碧湘与吴文广所签订的《预售房屋转让协议》无效；二、吴文广向郑碧湘返还房屋认购转让费20000元及该款自2009年5月8日起至还清该款之日止，按中国人民银行颁布的同期贷款利率计付利息；四、驳回郑碧湘的其他诉讼请求。
二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2012）武民重字第1705号民事判决第三项，即吴文广协助郑碧湘向常德军分区办理领取退款的相关手续；
三、被上诉人吴文广返还上诉人郑碧湘购房款13万元，赔偿上诉人郑碧湘可得利益损失5036.25元，返还郑碧湘购房款13万元的按中国人民银行同期存款利率计付从2010年1月起至还清之日的利息；
四、驳回上诉人郑碧湘的其他上诉请求。
以上给付内容限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6200元，由吴文广负担2700元，郑碧湘负担3500元；二审案件受理费5167元，由吴文广负担1500元，郑碧湘负担3667元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 春 明
审 判 员 彭 炜
审 判 员 孙 晖
二〇一四年七月十七日
代理书记员 欧阳方圆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。