湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民再终字第28号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：彭金国，男，1960年10月20日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民。
委托代理人夏金妹，女，1964年9月17日出生，湖南省永州市冷水滩区人，汉族，居民，系彭金国之妻。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：彭金定，男，1962年9月21日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：彭国军，男，1973年8月18日出生，汉族，居民。
以上三申请再审人共同委托代理人李烈，湖南湘永律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：王守勇，男，1969年2月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：唐国仁（成），男，1979年10月8日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，农民。
二被申请人共同委托代理人黄明扬，湖南湘永律师事务所律师。
二被申请人共同委托代理人胡国华，湖南靖兴律师事务所律师。
申请再审人彭金国、彭金定、彭国军因与被申请人王守勇、唐国仁合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院（2013）永中法民一终字第98号民事判决，向本院申请再审。本院于二○一四年五月二十一日作出（2014）永中法立民申字第44号民事裁定，再审本案，于2014年6月16日移送审理。本院依法另行组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭审理了本案。申请再审人彭金国的委托代理人夏金妹，彭金国、彭金定、彭国军及其共同委托代理人李烈，被申请人王守勇及被申请人王守勇、唐国仁的共同委托代理人黄明扬、胡国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年8月22日，原告王守勇于向湖南省永州市零陵区人民法院起诉称，2007年8月26日，原、被告签订了一份《合作共建房屋协议书》，约定由原告出资金，被告以旧房和国有土地使用权作为出资的形式合作改建神仙岭路69号。合同对权利义务作了明确约定，合同签订后，被告却拒不提供房屋所有权证和国有土地使用证、身份证。房屋竣工后，被告拒不接房，却将其姐姐和母亲住进房内，致原告的房屋不能办理房产证而对于他人违约。此后，由于国家政策的调整，原告办证税费大幅度增加，造成了巨大损失。因此，原告请求判令被告立即按约将房屋所有权证、国有土地使用权证及身份证的复印件交给原告以办理相关手续，赔偿原告经济损失147，350元，押金5，000元双倍返还10，000元。
彭金国、彭金定、彭国军辩称，一、被告于2007年8月30日将房产证的原本土地证的复印件、身份证的复印件交给了原告，合同签订后，被告多次找原告去办理相关手续，但原告却以种种理由推辞，因此，被告没有违约；二、原告没有施工资质，在施工时又擅自更改设计图，将五个墩子改为三个墩子，且工程至今未完工和验收，原告应承担违约责任。
永州市零陵区人民法院一审查明，2007年8月26日，原告王守勇、唐国成作为承建施工方（合同乙方）与被告原房产、国土所有人彭金国、彭金定、彭国军作为房屋改建方（合同甲方）签订了一份《合作共建房屋协议书》，合同规定，一、甲方以在零陵区神仙岭路69号旧房面积为79.85M2（所有权证号为3775号）国有土地使用证面积151M2（属划拨土地，证号为905959）作为出资形式与乙方出资合作承建房屋，房屋建成后，甲方占有住房的第一、二层和两间杂房，其余楼层和杂房全部归乙方所有，任凭乙方处置；二、甲方负责提供已办好的建房相关手续，未办理的共同办理，前期所开支的相关费用甲方自负，签订合同后的费用由乙方承担；三、合同签订时，甲方将房屋所有权证和国有土地使用权证及身份证复印件交给乙方。房屋竣工验收交给甲方后，乙方负责办理甲方房产及国土手续（五个月内），税费由乙方承担（杂房不办理手续）；四、合同签订后一个月内开工，施工日期为8个月，从签订合同之日起，乙方交付押金5，000元给甲方，甲方在乙方建房到第二层时退还乙方押金。合同签订后，被告将神仙岭路69号（原神仙岭路12号）彭云（系三被告父亲，已故）的房产证原件交给了原告方，还将以被告彭国军、彭金定、彭金国名义办理神仙岭26号土地使用权证复印件及被告方的身份证复印件也交与了原告方。2007年12月8日以被告彭金国、彭金定、彭国军的名义向永州市零陵区建设局申报办理了神仙岭路26号房屋改建的建设工程规划许可使用证，以后原告方在向有关部门缴纳有关规费及费用后于2007年9月份就组织人员以单价412元／M2承包给他人进行施工，到2008年底该房屋的主体工程已基本完工。2009年2月原告将该房屋的第六层出售给了唐卫荣。2011年5月15日，原告又将该房屋的第三层出售给邹三元，由于被告一直没有提供该房屋的土地使用证原件，致使该房屋一直没经有关部门验收，也没有按正式手续交与被告方使用，但三被告的母亲及姐姐2008年底已搬进该房屋的杂房居住至今，三被告一直在外租住房屋。2010年由于国家对房产方面的政策调整，致使办理房屋产权证方面的费用增加，根据国家有关房地产及税收的政策，原告自己计算2012年与2008年底相比办理此房屋的相关费用增加28万多元，原、被告双方遂酿成纠纷，双方多次协商未果，故原告诉至法院，要求依法处理。
永州市零陵区人民法院一审认为，原、被告双方签订的《合作共建房屋协议书》是双方真实意思的表示，且有取得城建规划部门的许可下，原告出资，被告出地对房屋进行改建，符合有关法律规定，因此，原、被告双方签订的合同属合法有效合同，双方应严格按合同的规定享有权利，履行义务。在合同履行过程中，按合同规定被告只提供了房屋产权证原件和土地使用证复印件、身份证复印件，却没有提供土地使用证原件，致使房屋基本完工不能办理竣工验收手续；同时售房后不能及时办理相关房地产手续，特别是2010年以后，由于国家对房地产政策的调整，致使办理相关房地产权证的费用大大提高，给原告造成了一定的经济损失，被告应承担一定的违约过错责任，因被告仅是未将改建房屋的原土地使用证原件交与原告，属于履行合同义务不符合约定，故原告主张的由被告双倍返还押金的诉讼请求不予支持，应由被告将收取的5，000元押金返还原告，原告提出被告赔偿其没有卖出房屋的利息损失的诉请，因目前本市的房地产市场价格并未贬值，故该项损失并不存在，对原告此项诉请不予支持；被告提出双方改建的房屋的旧房登记在彭云名下，被告无权处置该房屋，该宗土地属国家划拨土地，不能进入土地交易市场，双方无土地开发资质，不能进行土地开发活动，双方签订的合同属无效合同的抗辩意见，经查，三被告以原登记在其父彭云名下的房屋以及登记在三被告名下的土地使用权作为出资形式与原告合作改建房屋，因彭云已故，按照继承法的规定，三被告作为第一顺序的法定继承人，有权对该房屋进行处置，且彭云的其他近亲属又未在三被告对该房屋进行处置时提出异议，故应当视为三原告对彭云名下的房屋具有完全的处置权，被告提出无权处置该房屋的抗辩意见不能成立，该院不予采纳；因原、被告双方合作改建彭云名下的旧房时，双方还以三被告的名义向城市规划部门报批了房屋改建手续，双方有无土地开发资质，改建房屋所属土地的性质是划拨还是出让并不影响本案合同的效力，故被告提出该宗土地属划拨性质，不能进入土地交易市场，双方无土地开发资质，本案合同系无效合同的抗辩意见不能成立，不予采纳。原告在房屋基本完工后，虽然被告的亲属在杂房一直居住，但一直未与被告办理正式的交结验收手续，也给被告造成了一定的经济损失。因此，原告也有一定的过错，也应承担相应的违约责任，但三被告在本案中未提起反诉，考虑到原告的损失大于被告的损失，故可酌情判处原告应得的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、被告彭金国、彭金定、彭国军在本判决生效后十日内将永州市零陵区神仙岭路69号房屋产权证（所有权证号为3775号）及其国有土地使用权证（面积为151平方米，证号为905959）交与原告王守勇、唐国仁办理原、被告双方合作改建房屋的产权证及土地使用权证；二、被告彭金国、彭金定、彭国军酌情赔偿原告王守勇、唐国仁因国家政策调整给办证带来的经济损失人民币80，000元，限在本判决生效后十日内支付；三、被告彭金国、彭金定、彭国军返还原告王守勇、唐国仁押金5，000元，限在本判决生效后十日内支付。案件受理费3，000元，由原告负担1，000元、由被告负担2，000元。
本院二审确认了一审认定的事实。
本院二审认为，本案争执的焦点，一是双方签订的《合作共建房屋协议书》是否有效；二是彭金国、彭金定、彭国军赔偿王守勇的损失的确定。一、本案双方当事人约定是合作以旧住房改建成新住房，所建房屋的土地由彭金国、彭金定、彭国军提供，王守勇负责出资。双方签订的《合作共建房屋协议书》是双方真实意思的表示，且不损害他人利益，协议合法有效。至于办理划拨地转为出让地需办理相关手续和交纳费用并不影响该协议的效力。王守勇是合作建房的一方，其是否有房地产开发资质，并不影响合同主体资格。因此，彭金国、彭金定、彭国军不能因本案建房的土地属划拨地和王守勇无房地产开发资质而对抗双方签订协议的效力。二、王守勇按双方签订的协议出资，房屋改建好后，因彭金国、彭金定、彭国军未及时提供土地使用证原件，致使房产证不能及时办理，由于国家对房地产政策的调整，提高了办证费用，依协议约定，现在办理该证给王守勇造成了一定的经济损失，原审考虑到彭金国、彭金定、彭国军的亲属使用了杂房，却未办理房屋的交付验收手续，也给彭金国、彭金定、彭国军造成了一定的经济损失，同时，彭金国、彭金定、彭国军在本案中未提起反诉，且王守勇的损失大于彭金国、彭金定、彭国军的损失，故酌情判处彭金国、彭金定、彭国军承担赔偿王守勇的损失并无不当。综上，王守勇上诉提出“本案是因为被上诉人不提供土地使用证原件，致使改建好的房屋不能及时办理房产证和土地使用证，扩大办证费用支出，该损失已达28万余元；上诉人销售出去的房屋被退回也遭受了损失”及彭金国、彭金定、彭国军上诉提出“1、双方签订的《合作共建房屋协议书》，王守勇作为合同主体无房地产开发资质，所涉土地系划拨土地，未办理相关转让手续，属无效合同，原审认定事实不清，适用法律错误。2、由于被上诉人的过错，导致三上诉人遭受了经济损失，被上诉人应予赔偿三上诉人的经济损失。3、原审认定被上诉人遭受的损失没有依据证实”的理由均不能成立，不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，000元，由王守勇负担1，500元，彭金国、彭金定、彭国军负担1，500元。
彭金国等三人申请再审称，一、再审申请人已履行了自己的义务，不存在违约事由；二、王守勇所建房屋至今未达到竣工标准；三、王守勇擅自变更设计，给房屋留下严重安全隐患，申请再审人按协议第五条约定，有合法的抗辩理由交付土地使用证原件；四、因被申请人未交付房屋，给申请再审人造成了重大损失。故请求撤销原判，驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人王守勇、唐国仁再审辩称：一、本案不符合应当立案再审的条件，不应立案再审，应予驳回或撤销；二、申请再审人再审称我方给其造成了经济损失，而在原审时又没提出反诉，因此，该理由与被申请人的诉讼请求是无关的，即申请再审人的再审请求不在本案的审理范围内；三、本案是由于申请再审人拒不交土地使用权证的原件，导致被申请人无法办理相关手续而受到特别巨大的损失，应由申请再审人承担违约责任。我方请求驳回申请再审人的再审申请。
申请再审人彭金国等三人为证明其主张，再审向本院提供了如下证据：1、房屋照片16张，拟证明房屋质量不合格，且工程未完工；2、房屋施工设计图，拟证明被申请人未按约定的图纸施工，是无法完成竣工的主要原因。
被申请人的上述证据的质证意见是：对证据1中关于楼顶的照片真实性无异议，其他照片不认可，同时，上述照片多数是2008年形成，不是新的证据，房屋如08年后就一直由申请再审人的母亲与姐姐居住；对证据2的真实性无异议，但是房屋施工后，双方已协商变更了房屋的设计，现在的房屋要比原设计的房屋面积要大。
本院对申请再审人的上述证据的认证意见是，二证据经本院现场核实、比对后，属实，证据1反映了房屋的现状，证据2为房屋原设计图，与双方签订的合作合同相互印证，故对二证据，本院均依法确认为有效证据。
被申请人王守勇为证明其主张，再审时向本院提交了湖南省宏尚土木工程检测有限公司2014年5月16日出具的《彭金国、彭金定、彭国军私人住宅楼结构安全性检测鉴定报告》一份，拟证明王守勇所施工的房屋符合安全性标准，质量是合格的。
申请再审人对该份证据的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但该证据不能证据房屋已竣工合格，安全不代表质量。
本院对被申请人的证据的认证意见为，该证据可以证明本案房屋具备安全性的事实，确认为有效证据。
本院再审查明，申请再审人与被申请人签订的《合作共建房屋协议书》第三条约定的房屋接交标准为：室外装饰和房屋层高以设计图为准，基础不低于1.5米，室内、外不安装门和窗，室内粉50#混合砂浆，楼地面无水泥浆找平。楼梯间焊钢扶手、刮998墙面，下水道、化粪池、路面硬化等一切公共设施，主水管进户开关一个。室内只安装线管、接线盒、不穿电线。在交房一年内，房屋出线质量问题乙方（王守勇、唐国成）负责。2007年9月15日，申请再审人与被申请人签订了施工方案，内容为“保证每套住房的面积不少于120平方米，每个杂房的面积为20平方米左右，若有违约，按合同办事。开工日期若超过10月1日，押金不予退还，原合同自动失效”。本案房屋施工设计图中载明房屋层面为二级防水，白色外墙漆，楼顶朝南靠窗面有屋檐，二至五层窗外设计有窗檐，屋檐与窗檐都设计为蓝色波纹饰面。2008年底房屋主体完工后，因房屋顶楼及楼层漏雨，加之申请再审人认为房屋质量有问题，且未达到约定交付条件，申请再审人拒绝向被申请人提供土地使用权证的原件协助办理过户手续。此后，双方协商未果，申请再审人的母亲与姐姐搬入房屋第二层的住房的一间房内生活至今。经现场查勘，该房屋顶楼有缝隙，墙面无白色外墙漆及窗檐，顶层的屋檐没有蓝色波纹饰面。
本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致，对原一、二审查明的事实，本院再审予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为申请再审人未交付土地使用权证的原件是否对被申请人构成了违约。现对焦点及相关问题进行分述：
（一）关于申请再审人是否有义务向被申请人交纳土地使用权证原件的问题。申请再审人称，根据双方合作合同的约定，申请再审人只负有向被申请人交付房产证、土地使用权证、身份证（以下简称三证）的复印件的义务。经本院审查，本案双方签订的合作合同第五条约定“合同签订时，甲方应将房屋所有权证和国有土地使用权证及身份证复印件交给乙方。房屋竣工验收交给甲方后，乙方负责办理甲方房产及国土手续（五个月内），税费由乙方承担”。由于双方当事人对该条的规定意思存有分岐，即被申请人认为应当交纳房产证、土地使用证的原件与身份证的复印件，而申请再审人则认为应交三证的复印件。经本院当庭核实，双方均认可在办理私人住宅改建申请手续时只需交纳三证的复印件，而对该三证的交付时间双方又约定在“合同签订时”，因此，本院认为，对合同第五条约定本意应是在合同签订时只交付三证的复印件，而非原件；工程竣工验收后，申请再审人应当协助被申请人办理房屋产权登记的相关手续，将三证原件交纳给被申请人。
（二）申请再审人未向被申请人交付三证原件能否成为其合理抗辩。
第一，如前所述，依据双方签订的合同第五条的规定，在合同签订时，申请再审人应当向被申请人交付三证复印件，在房屋竣工验收后，申请再审人则应当向被申请人交付三证的原件，协助被申请人办理相关产权变更登记手续。因此，房屋竣工验收则是交付三证原件的前提条件。本案被申请人虽向本院提交了一份房屋安全性检测报告，但并未提交竣工验收的证据。根据中华人民共和国建设部2000年6月30日颁布实施的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第二条、第三条、第五条的规定，凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收（以下简称工程竣工验收），应当遵守本规定。工程竣工验收由县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作，且必须由监理单位提供质量检查报告，由城乡规划行政主管部门、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照（房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管埋暂行办法）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。显然，本案房屋未经以上法定程序，依法组织验收并向主管部门备案，不具备竣工验收的条件。被申请人称旧房改建不需要经过竣工验收备案没有法定依据，该说法不能成立。故，因本案房屋未经竣工验收，申请再审人可以对被申请人不交纳三证原件，依法行使抗辩，且不构成对被申请人的违约。
第二，从房屋的现状来看，被申请人所建房屋存在漏雨、窗檐未作等诸多问题，即使如被申请人所述旧房改建无需验收备案，其所建房屋也未达到申请再审人的收房条件，被申请人辩称双方已协商变更了设计，经审查，双方变更的部分仅是对房屋面积的变更，对双方未约定变更的，仍应当按原协议执行。
第三，三申请再审人并未实际接收房屋，在房屋居住的申请再审人母亲仅居住房屋一间，从现场查看的情况来看，整套房屋没有安装门窗，申请再审人母亲仅在其住的房间安装了一个门，居住条件比较恶劣，不宜因此认定申请再审人已实际接收了房屋。
第四，被申请人主张由申请再审人赔偿损失，没有提供其损失数额的相关依据，原审酌情判决亦缺乏依据，应由被申请人承担举证不能的不利后果。
综上所述，原一、二审判决虽程序合法，但认定事实、适用法律均有错误，被申请人再审辩称本案不符合再审条件的理由不能成立。同时，由于被申请人未提交工程已竣工验收的相关证据，故申请再审人可以拒此不交付三证而进行抗辩，原一、二审判决认定申请再审人违约，系认定事实错误。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2013）永中法民一终字第98号民事判决及湖南省永州市零陵区人民法院（2011）零民二初字第98号民事判决；
二、驳回被申请人王守勇、唐国仁的诉讼请求。
本案一审案件受理费3，000元，二审案件受理费3，000元，共计6，000元，由被申请人王守勇、唐国仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 勇
审 判 员 唐小红
代理审判员 谢 琼
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 桂丽萍
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第201条按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。