上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第3525号
原告上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路。
法定代表人耿海宁，董事长。
委托代理人陈建华，该公司职员。
被告张宇，女，汉族，1969年11月21日生，户籍所在地上海市淮海中路。
原告上海联源物业发展有限公司诉被告张宇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告上海联源物业发展有限公司的委托代理人陈建华，被告张宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海联源物业发展有限公司诉称：原告于2007年12月与上海祥泽房地产有限公司签订了“佘山宝石别墅”前期物业管理服务合同，期限自2008年1月1日至2013年12月31日，合同约定原告受聘管理该小区物业，业主应缴纳物业管理费每月每平方米4.5元（地下减半），逾期缴纳的违约金为每天千分之三及其他相关权利义务。被告系该小区6号业主，其房屋产权面积为407.78平方米，其中地下面积145.29平方，每月应缴纳物业费为1，508.1元。但自2008年9月1日起至2014年3月31日，被告共拖欠物业管理费101，042.7元并产生违约金304，005.81元（实际诉请20，000元）。原告曾于2010年3月13日、2011年3月9日、2012年2月9日及2012年8月20日等数次向被告发出《物业费催款单》和《催款告知函》，敦促被告履行缴纳物业费的义务，但被告至今仍拖欠不缴。为维护合法权益，原告起诉要求判令：1、被告支付2008年9月1日至2014年3月31日的物业服务费人民币（以下币种同）101，042.7元；2、被告支付所拖欠的物业管理费的违约金20，000元。
被告张宇辩称：原告主体不适格，其并没有委托开发商与原告签订合同，在其与开发商签订房屋买卖合同时，开发商委托的是上海诚成物业管理有限公司；业主手册内约定了4.5元的物业费包括了会所的服务，但实际上会所并没有提供服务；前期物业服务合同上约定2006年前购买的物业费标准为2.8元，合同从2008年1月1日开始生效，以4.5元为标准，而其房屋是于2007年购买的，因此其收费标准并没有在合同中约定，故存在漏洞。同时前期物业服务合同签订时耿海宁还不是法定代表人，其是否有资格被告对此存在怀疑。因此，被告要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告上海联源物业发展有限公司系上海市松江区泗泾镇古楼路1269弄佘山宝石别墅小区的物业管理企业。原告与上海祥泽房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定按建筑面积向业主收取物业服务费，别墅分为地上每月每平方米4.5元、地下每月每平方米2.25元，2006年以前销售的别墅按（地上、地下）建筑面积每月每平方米2.8元，将逐步并轨为地上每月每平方米4.5元和地下每月每平方米2.25元；第十条约定物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一个月的10日前履行交纳当季物业服务费的义务，逾期交纳的，原告有权按照每日0.3%向业主或物业使用人收取滞纳金；第三十四条约定合同为期6年，自2008年1月1日起至2013年12月31日止，然原告至今仍然在实际管理该小区。
被告系上海市松江区泗泾镇古楼公路1269弄，其与开发商上海祥泽房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》并取得房屋后，其于2007年12月15日被核准登记为上述房屋的权利人，该房屋建筑面积为407.78平方米，含地下建筑面积145.29平方米。被告未能向原告交纳自2008年9月1日起至2014年3月31日止的物业服务费。原告曾多次向被告发出物业费催缴通知。
再查明，2008年5月22日，原、被告及上海祥泽房地产有限公司三房签订《佘山宝石别墅临时管理规约》，确认该小区住宅物业服务标准暂按地上建筑面积每月每平方米4.5元收取，地下按每月每平方米2.25元收取；逾期交纳的，物业服务企业有权按照每日0.3%向业主收取滞纳金。在《佘山宝石别墅使用、维护说明》中明确该小区业主所缴纳的物业服务费中已部分包含了小区内会所的基本运行费，而会所的主要服务项目有球馆、健身、跳操、棋牌、酒吧、游泳馆等，原告庭审中陈述室内游泳馆因还需要检测等手续，不满足开放条件，故游泳池确实没有开放，但这也是符合《佘山宝石别墅使用、维护说明》的约定，而会所中的其他项目都已经开放了。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿、《佘山宝石别墅业主手册》、催款告知函收据及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉物业管理服务，系佘山宝石别墅小区成立业主委员会之前，由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理服务，双方签订的《前期物业服务合同》对小区内的业主均有法律效力。《前期物业服务合同》中耿海宁作为原告上海联源物业发展有限公司的指定委托人代表在合同中签字，并无不妥。故对被告辩称的原告不是适格诉讼主体，本院不予采纳。
对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案原告主张的物业费标准系依据其与开发商签订的前期物业服务合同，且原、被告与住宅出售单位在《佘山宝石别墅临时管理规约》中再次明确了物业服务收费标准，故本院对按建筑面积地上每月每平方米4.5元、地下每月每平方米2.25元的标准予以确认。对被告辩称该收费标准应当包含会所的基本运营费用，而会所中的服务项目一直没有开放的主张，本院认为，《佘山宝石别墅使用、维护说明》中已经明确游泳池在条件成熟时，方逐步开放，而对球馆、健身、跳操、酒吧等设施没有开放的主张被告并没有相应的证据予以佐证，故本院不予采信。对被告辩称前期物业服务合同中约定2006年以前销售的别墅（地上、地下）按建筑面积每月每平方米2.8元计算，而其房屋是2007年购买，合同生效又是在2008年1月1月，故前期物业服务合同对其不具约束力的说法，本院认为合同中明确约定2006年以前销售的房屋的收费标准为每月每平方米2.8元，该约定是物业公司与住宅出售单位对每月每平方米4.5元的统一收费标准的补充约定，而被告房屋系2007年购买，显然不属于每月每平方米2.8元的收费标准，且原、被告与住宅出售单位三方在《佘山宝石别墅临时管理规约》中再次明确了收费标准，故在原告提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务，故原告要求被告支付自2008年9月1日起至2014年3月31日的物业管理费101，042.7元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。
此外，在审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，属对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。
依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
被告张宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海联源物业发展有限公司自2008年9月1日起至2014年3月31日止的物业服务费101，042.7元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，721元，减半收取计1，360.5元，由被告张宇负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陈贤聪
二〇一四年五月三十日
书 记 员 周莉莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……