吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一终字801号
上诉人（原审第三人）马克为，现住址前郭县。
上诉人（原审第三人）邢会武，现住址前郭县。
委托代理人徐凯，前郭县统计局公职律师。
被上诉人（原审原告）吴革臣，现住址前郭县。
委托代理人丛丽华，吉林省松原市维稳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）孙楚涵，现住址前郭县。
上诉人马克为、邢会武因返还原物纠纷一案，不服前郭县人民法院（2014）前民初字第2128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马克为、邢会武及委托代理人徐凯，被上诉人吴革臣及委托代理人丛丽华，被上诉人孙楚涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吴革臣诉称，我与被告系夫妻关系，2013年6月2日，双方对夫妻共同财产达成分割协议，内容为原告自己名下的房屋和院子走廊分给被告，前面靠道路门市房归原告。2013年9月被告将归自己的40.05平方米的房屋出售给第三人。现第三人强行抢住原告的房屋。故原告要求依法确认原被告于2013年6月2日签订的财产分割协议有效，位于长山化厂平房7-6-3主房及院子走廊归被告，前面靠道路门市房归原告。要求被告及第三人返还靠道路门市房屋。
原审被告孙楚涵辩称，我卖的就是我自己的房子，原告的房子我没有卖。我的房子是正房40.05平方米及院落、走廊是我的，其余的是原告的。现在原告请求的房屋在第三人处。
原审第三人马克为、邢会武述称，原被告间的协议无效，约定无效。因为夫妻约定的财产是合法财产，但原被告约定的财产有不合法的，即靠道路的门市房属非法建筑，没有产权。我们不同意返还房屋，我们不是强行居住，是与被告进行了买卖交接，我们是正常取得。
原审查明，原告吴革臣与被告孙楚涵系夫妻关系，2013年6月2日，原被告对夫妻共同财产达成分割协议，内容为原告自己名下的房屋和院子走廊分给被告，前面靠道路门市房归原告。2013年9月被告将归自己的房屋40.05平方米及院落、走廊出售给第三人。
另查明，原告请求返还的靠道路的门市房属没有办理产权登记。
原审认为，原被告间签订的夫妻财产约定协议，是属于原被告间的协议，原被告均认可该协议，且不存在合同法上无效合同的情形，因此应当认定原被告间的财产分割协议有效。在庭审中被告明确表示其仅处分了自己所有部分财产，没有处分原告部分财产，第三人提供的私有房屋产权证书亦记载建筑面积40.05平方米，可见被告没有处分原告的财产。因此原被告及第三人争议的靠道路的门市房应当由原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决：一、原告吴革臣与被告孙楚涵及第三人马克为、邢会武争议的靠道路门市房由第三人返还，归原告吴革臣使用。二、驳回原告吴革臣要求被告孙楚涵返还靠道路门市房的诉讼请求。
上诉人马克为、邢会武上诉理由：1、上诉人买房的真实意思表示是将7-6-3平房中的主房、院落、走廊、两个附属房及该房靠道路门市房全部买下，作为被上诉人也明确知道出售行为是整个院落的全部房产，当时双方对买卖的标的非常清楚，意思表示一致，如果不包括前院靠道边门市房，则该房地产不值16万元，如果买房不买前院靠道边门市，则无法进入后院主房行使相关权利，这也是不符合常理的。签订买卖合同时吴革臣涉案羁押，后经授权给其妻子孙楚涵，所以孙楚涵在买卖协议上签的吴革臣的名字，这是夫妻双方真实、共同的意思表示。2、二被上诉人出售房屋后，因前院门市房可能将来拆迁，于是二人编造夫妻财产分割协议，以吴革臣不知道出售的房地产包括前院门市房为由无理诉讼，显属民事欺诈行为。请求撤销原审判决，改判位于长山化厂7-6-3平房主房、院落、走廊及该房靠道路门市房归二上诉人所有。
被上诉人吴革臣答辩认为，原审判决正确，应予维持。
被上诉人孙楚涵答辩认为，原审判决正确，应予维持。
经本院审理查明，吴革臣与孙楚涵系夫妻关系，原审中吴革臣提供一份财产分割协议，内容为：财产范围长山化厂平房7-6-3，立约日期2013年6月2日，财产分割协议：于2013年6月2日吴革臣与孙楚涵经协商不再离婚一事，条件如下，吴革臣将自己名下的长山化厂平房7-6-3分割如下，吴革臣将自己名下的主房和院子走廊分给孙楚涵，前面靠道路门市房归吴革臣自己所有，条件是孙楚涵将在法院起诉离婚一案撤诉不再离婚，此协议双方签字后生效永不抵毁。吴革臣、孙楚涵签字，见证人王某某、孙某某。
2013年9月10日，吴革臣在前郭县公证处的公证下签订委托书，委托书的内容为：我在前郭县长山镇长化街育化委有住宅楼房，房屋总层数1，建筑面积40.05平方米，房屋所有权编号为前房权证字第C22030-000**，因我不能亲自前往房地产管理部门领取房屋所有权证及办理产权过户等相关事宜，故委托我的妻子孙楚涵为我的代理人，代理我办理如下事宜：1、代为办理《房屋所有权证》、《土地使用证》，并签署相关文件、材料；2、代为领取《房屋所有权证》、《土地使用证》，并签署相关文件、材料；3、代为出售上述楼房，并签署相关的房屋买卖合同及收取售楼款；4、代为到房产部门办理上述楼房土地使用证产权过户事宜，并代为签署相关的文件、材料；5、代为到土地部门办理上述楼房土地使用证产权过户事宜，并代为签署相关的文件、材料。受托人在办理上述事宜时所签署的相关文件材料我均予以承认，并为此承担相关法律责任。委托期限至办理完上述事宜为止。
2013年9月11日，孙楚涵以吴革臣名义与马克为签订房屋买卖协议书，约定吴革臣将位于长山镇长化街7-6-3面积为40.05的楼房，房照号：前字第C22030-00055作价16万元销售给马克为，马克为将房款一次性交给吴革臣，该房产属于马克为，马克为有权使用该资产。吴革臣保证上述房产权属清楚，若发生与吴革臣有关的产权纠纷或债权债务，概由吴革臣负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给马克为造成的损失，由吴革臣负责赔偿。孙楚涵在协议上签上吴革臣的名字，马克为亦在协议上签字。现40.05平方米房屋已经登记在马克为、邢会武名下。该协议签订后，马克为居住使用该院落内所有房屋，并利用门市房开书店至今。
另查明，在双方争议房屋的院落内有主房40.05平方米（有产权证）、院落、走廊、两个附属房及靠道路的门市房，靠道路的门市房没有办理产权证。
上诉人二审中提供张生公证证言一份，内容为：2013年4月，我为儿子张立雨、准儿媳张晓航在长山镇长化街兑了一处理发店门市部，名称为木子理发店，该房屋坐落在长山化厂主街路上，镇邮电局侧面40米左右，原系化厂房屋。后来由化厂卖给吴革臣、孙楚涵夫妇，他们取得了署名吴革臣的房屋产权证书，该房屋序列号为7-6-3，包括后院平房主房40.05平方米、2个附属房、院落走廊及该房靠道路门市房四个部分。张立雨、张晓航租用的理发店门市部即是该房靠道路门市房35平方米的使用部分，约定年租金9000元，即750元／月，张立雨、张晓航经营木子理发店至2013年8月，突然吴革臣、孙楚涵夫妇要整体出卖该房屋及院落给邢会武、马克为夫妇，因为没有到一年租期，双方协商剩余8个月房费退还给承租方，因为吴革臣、孙楚涵夫妇将该房屋及院落整体出售给马克为、邢会武夫妇，于是买卖双方协商后，约定马克为、邢会武退还4000元，2013年8月14日由该房屋买家邢会武先行代为支付5000元，（余款1000元也是邢会武给的，我没有出收条，后来买卖双方之间通过房屋总价款互相找差的），由于我家的经济大权由我掌管，遂由我代替未结婚登记的张立雨和张晓航给邢会武出具收条一枚。吴革臣、孙楚涵是将房屋及院落整体出售给马克为、邢会武夫妇，否则马克为、邢会武不会给张立雨和张晓航退6000元房租的。提供房地产市场估价报告两份，一份为前郭县建设房地产评估有限责任公司2013年9月13日做出，评估结果为：确定吴革臣所有的（栋号为0106-化平763）房地产市场价值为16万元，单价3995.01元。另一份为吉林明信房地产评估有限责任公司2014年9月18日做出的，确定估价对象（马克为、邢会武建筑面积40.05平方米房屋）市场价值为人民币85400元，单价2133元／平方米。用以证实如果不包括门市房是不值16万元的。提供岳某某出庭作证，证实：我是房屋买卖的中间人，当时我和邢会武吃饭，她说要租个房子开书店，我说正好有个房子要出租，我俩就去看，当时打了一个电话，是男的接的，不讲价，后来又打个电话，一个女的接的，我俩就去看看。卖房子包括门市房，因为邢会武要开书店，是6月份去看的，交1万元我知道，在长山不包括门市房的房子1800元左右一平米。提供郑某某出庭作证，证实：马克为买房时找过我，我也去看过，门市加上40平方米的住房，马克为让我帮助贷款，我说这些房子16万也行。当时买房包括门市，房子当时有租户，马克为给退了6000元。如果不包括门市，房子不值多少钱。
本院认为，邢会武、马克为与孙楚涵签订的房屋买卖协议书虽约定的标的物是7-6-3面积为40.05平方米房屋，但其他附属房屋均在一个院落内，门市房没有房照。根据上诉人所提供的证人岳某某、郑某某出庭证言，可以看出马克为、邢会武买房的目的是要开书店，而单独购买主房是满足不了其买房的目的的。从上诉人提供的张生的证言看，当时张生的儿子租门市房开理发店，名字叫木子理发店，因为孙楚涵要卖门市房，提前解除租赁合同，马克为、邢会武返还了其部分租金。孙楚涵对于其门市房原租给木子理发店并不否认，只是辩称不知道怎么处理了。但作为出租方，在出租期内，原开理发店改成书店，没有询问原因，在租期届满前没有找到承租人，询问是否继续租赁均不符合常理。双方均认可主房是已经建设40年左右，上诉人提供的鉴定报告对主房的评估价值为85400元，而双方合同价款为16万元，亦可以佐证双方交易的范围包括门市房。吴革臣虽提供其与孙楚涵签订的财产分割协议书，但这只是其夫妻之间的内部约定，且双方所陈述的为了孙楚涵不离婚签订协议，但其提供的民事裁定书显示是因吴革臣下落不明无法送达而驳回起诉的。从吴革臣给孙楚涵出具的公证委托书中的内容看，是对“住宅”的处分，包括房屋过户、收取房款等，孙楚涵于次日对该房屋的处分不违反其真实意思表示。且孙楚涵在出售房屋时并未向马克为、邢会武说明夫妻双方的约定，故其内部的约定不能对抗孙楚涵与马克为、邢会武签订的买卖协议。综合上述证据，原审认定孙楚涵仅出售自己所有部分财产，没有处分吴革臣财产属认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款之规定，判决如下：
一、撤销前郭县人民法院（2014）前民初字第2128号民事判决。
二、驳回吴革臣的诉讼请求。
一、二审案件受理费150元，由被上诉人吴革臣负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞 丽
审判员 张建军
审判员 邰伟莉
二〇一四年十二月二日
书记员 王晋野