福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民初字第587号
原告福建三木物业服务有限公司。
法定代表人赵峥，总经理。
委托代理人杨清，福建瑞权律师事务所律师。
被告邹婧。
委托代理人邹华全，系被告父亲。
原告福建三木物业服务有限公司（以下简称“三木公司”）与被告邹婧物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭进行了审理，原告三木公司的委托代理人杨清、被告邹靖的委托代理人邹华全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三木公司诉称，被告系原告所管理的水岸君山小区XX单元的业主。2007年7月11日，原告与福建沁园春房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已于2007年11月29日在福州市马尾区建设局备案（编号：马物合备2007第XX号）。合同约定业主自交房之日按建筑面积1.5元每平方米（不含水电公摊）交纳物业服务费，业主应在每月10日前交纳物业管理费，逾期付款从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。被告每月应交物业费367.84元。但从2012年6月份至2014年11月份，被告已欠原告物业费11035.05元。经原告工作人员多次催促未果，被告的行为违反了双方签订的《前期物业服务协议》、《福州市物业服务合同》的约定并且严重损害了原告的权益。请求：1、判令被告向原告支付2012年6月份至2014年11月份的物业服务费11035.05元（按物业服务费1.5元／每平方米）并按照每日万分之三支付逾期违约金7879.0元（暂计至2015年3月24日，至实际结清全部物业管理费止）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告邹靖辩称，首先，由于答辩人在2010年5月27日与开发商签订的商品房买卖合同及其所附的（被答辩人）前期物业服务合同系同一法人代表即林某，开发商及被答辩人在不具备交房条件的情况下（没有开通生活基本设施即商品房买卖合同第八条交付条件约定的管道燃气）只是口头承诺交房一年后开通，并将房屋于2011年7月交付答辩人。答辩人在得到口头承诺后随即开始装修，于2012年上半年完成装修，共耗资近60万人民币，由于燃气未开通，导致答辩人无法入住，只得在外租房度日，给答辩人带来极大的经济损失。直到2014年9月底接到物业通知当年10月可通燃气，答辩人才退出租屋勉强入住，在此其间，答辩人多次催问开通燃气时间，但被答辩人都把责任推给开发商。而当时签订合同时物业管理公司与开发商系同一法人代表。直至2015年4月底被答辩人才正式告知答辩人可通燃气。按约定时间足足推迟近三年时间。故答辩人认为是被答辩人违约在先。其次，被答辩人提交的民事起诉状所提的合同约定物业费1.5元\\\平方米没有依据。根据前期物业服务合同第七条物业管理服务费中的第2条约定，联排，联院的低密度住宅为每平方米2元，如果只是被答辩人认为未通燃气给业主带来生活不便而降低收费标准，也不应单方面决定，具体标准也应与答辩人协商签订补充合同，才具备法律效力。尽管如此，本着认真负责的态度，答辩人还是多次前往物业服务处所与物业管理人员协商物业费缴纳事宜，并于2014年12月13日书面提交请求免除燃气开通前的物业费，以弥补答辩人的经济损失。而并非被答辩人所言“经原告工作人员多次催促未果”。相反，答辩人还多次向被答辩人的工作人员主动表示，开通燃气后按合同约定该交的物业费，不会无故不交。可时至今日未有被答辩人或所派出的管理人员与答辩人协商。因此答辩人认为被答辩人没有解决问题的诚意，只是以强凌弱。最后，答辩人认为被答辩人未严格按照《前期物业服务合同》约定履行物业服务的义务，物业管理区域内的共用绿地被严重侵占，公用设施损毁不修，损害其他业主利益的违章搭盖十分严重，偷盗事件时有发生，答辩人所在住宅就被小偷光顾过，且被答辩人均未能采取有效的措施配合公安机关处理。被答辩人给答辩人带来极大的不安全感，时至今日一家老小还心有余悸。综上所述，被答辩人请求答辩人在燃气开通前向其支付物业费的诉讼请求没有事实根据，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2007年7月11日，福建沁园春房地产开发有限公司（甲方）与福州三木物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，福建沁园春房地产开发有限公司将沁园春（水岸君山）物业委托给福州三木物业服务有限公司进行前期物业管理服务。合同第三条约定，本合同期限从2007年7月11日至本物业首次业主大会确认物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日终止。第六条（物业管理服务标准一级）第一款约定，楼宇外观完整统一，整洁无破损、无违章搭盖现象。第七条第一款第二项约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳，独立的低密度住宅2.6元每平方米、双拼的低密度住宅2.3元每平方米，联排、联院的低密度住宅2.0元每平方米（不含水电公摊费）。第五项约定，甲方、业主应于每个月的10日前交纳物业费。第六项约定，甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的千分之三交纳违约金。
被告邹靖购买了位于福州市马尾区登龙支路1号水岸君山小区XX单元，于2012年上半年对房屋进行装修，但因燃气管道未通气未能入住。原告系为该房屋提供物业服务的公司，根据原告前期物业收费台账，该房屋的物业服务费（不含水电公摊）按照1.5元每平方米计算，每月物业费367.84元。被告邹靖从2012年6月至2014年11月未支付物业服务费。因被告未支付物业服务费，原告委托律师发函催促，因双方无法达成一致意见，原告诉至本院，要求被告支付物业服务费及逾期违约金。庭审中，被告表示其没有交纳物业费主要是开发商（与物业公司是同一法人）没有及时开通燃气、随意降低物业费收费标准，以及公共绿地被严重侵占、共用设施损毁不修、违章搭盖严重、偷盗时有发生等。
另查，2011年11月20日，福州三木物业服务有限公司更名为福建三木物业服务有限公司。
以上事实有前期物业服务合同、楼宇交接书、收费台账、律师函、照片及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告为被告提供物业服务，被告作为业主应当向原告支付物业服务费。在被告未按照《前期物业服务合同》约定支付物业服务费情况下，原告要求被告支付物业费符合法律规定。按照《前期物业服务合同》第七条第一款第二项关于物业费收费标准的约定，现原告仅主张每平方米1.5元系自行处分权利结果，不违反法律规定，亦未损害被告利益。因此，被告应支付原告自2012年6月至2014年11月的物业服务费为367.84元／月×30=11035.2元，原告主张11035.05元予以支持。关于原告主张的逾期违约金问题，《前期物业服务合同》第七条第一款第六项规定，甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的千分之三交纳违约金。现原告仅主张按照日万分之三标准计算逾期违约金系自行处分权利结果，不违反法律规定。但原告所主张的逾期违约金7879元数额计算有误，本院不予支持。考虑到包括本案被告在内等业主诉讼期间普遍反映原告物业服务管理的不足，对被告等业主提出的意见，反映的问题也未加以积极协调，而在目前小区业主委员会尚未成立的情况下，业主个人权益的维护需要原告给予更为认真细致的对待，原告作为服务型企业应当对被告等业主的居住品质需求、对原告公司品牌在物业管理方面的社会认可评价的预期给予足够的考虑和对待，简单以收取物业费的方式处理双方矛盾并不利于双方关系的改善和小区物业管理水平的提高。有鉴于此，依据《物业管理条例》第三十六条关于“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，为平衡双方利益，本院酌情将原告主张的违约金标准日万分之三调整为日万分之二。因此，被告应以每月应付物业费367.84元为基数，按照日万分之二标准计算当月11日至实际付清当月物业费之日止的违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告邹靖应于本判决生效后五日内向原告福建三木物业服务有限公司支付2012年6月至2014年11月的物业服务费11035.05元，并以每月应付物业服务费367.84元为基数，按照日万分之二的标准计算当月（从2012年6月至2014年11月）11日至实际付清当月应交物业费之日止的违约金。
二、驳回原告福建三木物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费273元，减半收取136.5元由原告福建三木物业服务有限公司负担50元，由被告邹靖负担86.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 沈镇友
二〇一五年六月二十九日
书记员 蔡雄斌
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。