广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0107民初7165号
原告：梁维敏，男，1988年1月16日出生，壮族，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：梁泽强，系原告父亲。
委托诉讼代理人：黄一君，广西横原律师事务所律师。
被告：黄铭夏，女，1974年4月27日出生，汉族，住南宁市。
委托诉讼代理人：马鳞，广西金卡律师事务所律师。
第三人：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西2栋4712号。统一社会信用代码：91450103054353442U。
负责人：刘飞。
委托诉讼代理人：农金金，该公司法务助理。
原告梁维敏与被告黄铭夏以及第三人广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告梁维敏的委托诉讼代理人黄一君，被告黄铭夏及其委托诉讼代理人马鳞，第三人世华公司的委托诉讼代理人农金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁维敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告、第三人于2017年9月29日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付双倍定金差额人民币150000元；3、判令被告赔偿原告中介服务费人民币31500元；4、判令被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月7日，被告与第三人签订《限时销售合同》，约定：1、第三人为被告联系买家，出售其所有的位于南宁市（以下简称“40204号房”）的房产；2、限时销售期限内，若第三人介绍的买家同意按《限时销售合同》第二条委托条件交易的，则被告全权委托第三人代其收取购房定金,被告完全认可第三人与买方就办理与诉争房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；3、第三人代为收取买家定金后，若被告拒绝出售诉争房产或拖延时间不配合第三人及买家办理诉争房产的相关交易手续的，应承担双倍返还定金给买家的责任。在签订合同时，被告向第三人提交了房产证复印件等证件材料。随后，被告出具《授权委托书》，明确授权第三人全权代为被告收取原告交来的定金。2017年9月29日，由原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定：1、被告将其所有的40204号房出售给原告；2、售价为人民币1050000元；3、定金为人民币150000元；4、涉案房产银行欠款及债务由被告解决；5、第三人就该物业为原告、被告双方提供中介服务，且已促成原告、被告双方签订本合同，原告、被告双方同意，原告于合同签订之日向第三人支付人民币31500元作为咨询及中介服务费,如原告或被告违约，导致交易不能进行或者交易取消的，第三人无需退还咨询及中介服务费；6、被告不能按本合同约定将物业售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告的，逾期30天，原告有权不再购买该物业。同日，原告依约向被告支付了购房定金人民币150000元，向第三人支付中介服务费人民币31500元。为尽快实现购房目的，原告按约于2017年10月11日与银行签订了贷款合同，约定由工商银行放贷780000元给原告用于购买被告房产。被告在签订合同并收取原告150000定金后，一直怠于履行合同约定涤除房产抵押权的义务，尽管原告和第三人多次催促被告按约尽快到银行办理提前还款申请，以涤除房产抵押权，办理过户手续，但是，被告对原告及第三人的履行合同通知均不予理睬，2017年10月24日，被告突然通过第三人转告原告，其已经决定将涉案房产卖给亲戚，以明示的方式拒绝再履行合同。原告认为被告已经亲笔签字同意授权第三人代为收取购房定金，被告委托收取定金的行为合法有效，对合同买卖双方都具有法律约束的效力。同时，原告已经按照合同的约定支付了被告购房定金以及第三人中介服务费用。而被告在办理银行解押过程中不配合第三人，其首先是以没有资金到银行解押为由拖延办理，在第三人为其找到垫资公司愿意垫资后，其又以各种理由拒绝办理，致使原告迟迟不能按照房屋买卖合同顺利进行买卖，被告不守信用，违反诚实信用原则企图“一屋二卖”把房子卖给出价高的客户，在买卖合同明确由被告自行解押的情况下，被告依然找各种借口不去解押，不履行合同约定的义务，该行为属于严重的违约行为，根据买卖合同的约定，被告应当承担其违约的相关法律责任。
被告黄铭夏辩称，一、涉案的《房屋买卖合同》无法履行，不是被告黄铭夏的违约所造成，而是三方合同当事人的共同原因所造成。由于第三人提供的格式合同的内容对房屋买卖合同在各当事人履行合同义务中应该预见的内容不作具体、明确的约定，三方当事人的意见有分歧时，并未能达成一致，被告无违约行为。在三方当事人签订合同时，作为经纪中介方的第三人已对涉案房屋的基本情况、事实进行了查询、核对、审核，完全知悉该房屋是尚未注销抵押的、办理有抵押贷款登记的房屋；原告作为买方也不是一次性付款购买，是需再次以该房屋做抵押贷款后给付购买款项；而非一般的买方付款，卖方协助过户的方式购买房屋。第三人作为专业的房屋买卖中介代理机构知道或应当知道这样的房屋买卖方式在实际履行合同中，会涉及诸如垫资、未付房款而需办理产权过户到买方的公证手续等房屋买卖合同需明确的合同主要权利、义务，但在本案《房屋买卖合同》的内容中不作具体、明确的约定，致使在出现上述情形时各方产生争议、分歧，且未能达成一致意见，这是无法履行合同的原因。被告出于自身利益考虑及风险的合理防范和保护，对该合同未作具体、明确约定的义务事项不予确认，并不构成违约。第三人及原告不得为了其利益而损害被告的合法权益，把合同未有明确、具体约定的义务强加于被告。对此主要内容不具体、不明确，具有瑕疵、显示公平的《房屋买卖合同》原告主张解除，被告表示同意。二、原告请求人民法院判令被告向其支付双倍定金的差额150000元没有事实和法律依据:1、原告没有按《房屋买卖合同》第二条第3项的约定向被告支付定金。2、第三人没有按《限时销售合同》第八条的约定将定金转入指定的被告的银行账户。3、第三人故意向被告隐瞒其是否收取了150000元定金的事实。4、被告无违约行为。5、现有证据不能证实原告确实已支付了150000元的定金。三、原告诉请被告赔偿其向第三人交付的“中介费”31500元，没有事实和法律依据。1、因在第三人所谓咨询、中介、经纪服务中签订的《房屋买卖合同》对合同当事人履行合同可能出现的需要作具体、明确约定的内容未作约定，致使合同无法履行，第三人提供的中介服务有瑕疵，收取的中介费31500元不符合规定。2、符合《房屋买卖合同》第十一条规定的由第三人退回中介服务费的情形。3、合同未能履行，并非是被告有违反合同约定的原因。4、收取服务费显失公平。5、属另一法律关系。
第三人世华公司陈述称，原告诉请合法有据，第三人已经积极提供居间媒介服务，订立了本案中的买卖合同，已经完成其居间行为,应该获得该中介服务费报酬。《限时销售合同》、《房屋买卖合同》、授权委托书都是当事人在自愿平等的情况下书面签订的，没有违反法律、法规强制规定，合法有效。第三人根据被告授权有权利收取定金，由于第三人得知涉案房产随时面临着被司法机关冻结、查封的高度风险，出于对买卖双方的交易保障，故将150000元暂存于第三人账户。《房屋买卖合同》已经明确被告需自行清偿该套房屋的债务，根据交易习惯，被告须与垫资方办理公证手续以保证垫资方在为涉案房产解押后能第一时间过户给原告，但是被告不仅不积极履行合同约定反而直接毁约，微信聊天中称已经将涉案房产卖给其亲戚，因此被告实际是以明示的方式拒绝履行合同。
经审理查明，南宁市房产档案服务部于2017年7月20日出具的《证明》载明，截止2017年7月20日，40204号房的产权人为被告，房屋无查封，有抵押，抵押权人为容县农村信用合作社。
2017年8月7日，被告与第三人签订《限时销售合同》壹份（编号：NNSHDC0001124），合同约定第三人自合同签订之日起至2017年10月8日，全权代理被告出售40204号房，被告委托第三人代其收取购房定金。
2017年9月29日，原告（买方）、被告（卖方）以及第三人（经纪方）三方签订一份《房屋买卖合同》（编号：NNSHDC-0001817）。约定原告向被告购买40204号房，房屋建筑面积148.05平方米，成交价格1050000元。合同第二条第3项约定：“3、付款方式：（1）定金：签订本合同时支付人民币壹拾伍万元零仟零佰零拾零元整（￥150000元）作为定金，定金自动转为房款。(2)首期房款（不含定金），按下列第A种方式支付：A.首付款为人民币壹拾零万零仟零佰零拾零元整（￥100000元），由买方在过户当日直接支付给卖方。（3）房价余款：捌拾零万零仟零佰零拾零元整（￥800000元）按下列第B种方式支付。B.银行按揭付款:买方申请【商业】贷款，贷款额为人民币捌拾零万零仟零佰零拾零元整（￥800000元），买方应在7天内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在过户当日以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款。”第三条第1项约定：“1、三方约定于卖方解押完毕并买方贷款申请通过后到房产交易中心办理过户相关手续。”第四条约定：“1、卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、户口迁出以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。……由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。2、经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币叁万壹仟伍佰零拾零元整（￥31500元）作为咨询及中介服务费，……如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。”第十一条约定：“经买卖双方友好协商达成以下约定：1、该物业银行欠款及债务由卖方解决。2、该物业之户口，卖方确保空户支付给买方。3、因银行原因，买卖双方办不了过户手续，双方自愿解除合同，互不追究责任，经纪方返回买方交来的定金及中介服务费（凭票据退回）。4、签订本合同当日起至2017年10月16日止，如银行原因，买方银行贷款审批未能通过或审批贷款低于人民币柒拾柒万元（￥770000），双方自愿解除合同。”合同还对其他事项进行了约定。
同日，被告（委托人）向第三人（受托人）出具一份《授权委托书》，载明：“委托人通过受托人居间服务，出售梦泽园洞庭阁4单元2层40204号物业，现委托受托人全权代为收取委托人出售上述物业的售房款（包括但不限于收取买方交来的定金）。委托人认可受托人有权代收买方购买上述物业交来的售房款的行为。”
另查明，2017年9月29日，原告的父亲梁泽强代原告向第三人刷卡支付定金150000元，第三人出具了相应的收款收据。第三人收取原告定金后，至今未转付被告。
同日，原告的父亲梁泽强代原告向第三人刷卡支付中介费21500元，第三人出具了收到中介费31500元的收款收据。法庭审理阶段，原告及第三人表示，原告父亲梁泽强曾于2017年9月14日支付第三人意向金10000元，欲购买第三人代理的棕榈湾小区某房产，后原告欲购买被告房屋，意向金10000元转为了中介费，为此，原告提交了相应的收款收据及转账凭证予以佐证。
2017年10月11日，原告与中国工商银行股份有限公司南宁市南湖支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：〔二〕字〔邕〕行〔南湖〕支行〔2017〕年〔0558〕号）。合同约定原告以40204号房为抵押物向中国工商银行股份有限公司南宁市南湖支行借款780000元。
还查明，2017年10月24日，被告发送微信信息给第三人工作人员：“我明天不去钦州了，我有个亲戚决定要我的房子了，订金亲戚打算明天就交，他还差个十来万不够解押在找人借，过几天就能借到了……实在不好意思了……”2017年10月25日，第三人工作人员发送微信信息给被告：“我已约好了垫资公司的人，等下去做公证，希望您配合。”被告回复：“不好意思，我们合同已经到期终止了。”第三人工作人员微信告知被告：“对于您计划将该房产另行卖给您亲戚的违约行为，我公司不认可不接受。我们要求您按合同履行约定，否则，您将承担由此引发的所有法律责任。”被告回复“有什么你们直接找梁安铭吧。”此后，被告未履行合同约定的办理交易过户等手续。
此后，原、被告对合同的履行产生争议，双方协商不下，原告遂向本院起诉，形成本案诉讼。
本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》（编号：NNSHDC-0001817）系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应依约行使权利、履行义务。
本案中，涉案房屋处于抵押状态。按照合同约定，被告负有结清房屋抵押贷款、解除抵押之义务，故被告关于合同三方对垫资解押等内容约定不明的主张本院不予采信。若被告因担心垫资公司为其垫资解押需要公证进而产生交易风险，则其应采取其它方式筹措资金结清房屋抵押贷款，被告以微信回复及其实际行动表明不再履行合同义务，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原告要求解除合同，各方当事人均表示同意，本院予以确认。至于合同解除的时间，本院以庭审中各方达成解除合同合意之日即2018年1月2日，确定为合同解除之日。
关于定金。被告向第三人出具《授权委托书》委托第三人代为收取定金，尽管被告未实际接收150000元定金，但原告将定金支付给第三人，第三人出具了相应收款收据，应视为被告收取定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故对原告要求被告支付双倍定金差额150000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于中介服务费。虽然原告父亲梁泽强于2017年9月29日代其向第三人支付的中介费为21500元，但原告关于其父亲梁泽强已于2017年9月14日支付第三人意向金10000元，欲购买第三人代理的棕榈湾小区某房产，后原告欲购买被告房屋，10000元意向金转为中介费的主张符合交易习惯，第三人亦认可，且上述两笔费用与收款收据载明的中介费金额相一致，故原告主张其向第三人支付中介费31500元，本院予以采信。按照合同第四条第2点约定，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。故该中介费应由被告负责向原告赔偿。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告梁维敏与被告黄铭夏、第三人广西世华房地产代理有限公司南宁分公司签订的《房屋买卖合同》（编号：NNSHDC-0001817）于2018年1月2日解除；
二、被告黄铭夏向原告梁维敏支付双倍定金差额150000元；
三、被告黄铭夏赔偿原告梁维敏中介费31500元。
案件受理费3930元、保全费1427元，合计5357元（原告梁维敏已预交），由被告黄铭夏负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐 希
人民陪审员 朱进德
人民陪审员 黎细石
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 黄黎欣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。