广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）防市民一终字第56号
上诉人（一审原告）ＸＸ，女，1957年2月6日出生，干部，住广西××××号。
上诉人（一审原告）江领，女，1964年3月20日出生，教师，住广西××××号。
上诉人（一审原告）黄娴娴，女，1983年7月18日出生，医生，住广西××乡塘区××大道东××号，系江湖之女。
上述三上诉人共同委托代理人黎古，广西名虎律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）陆政钦，男，1960年11月15日出生，务农，住上思县××昌敦村××号。
委托代理人卢建挺，邕宁县司法局干部，系被上诉人陆政钦之内弟。
被上诉人（一审被告）江海，男，1963年7月24日出生，司机，住上思县××村菜市街××号。
被上诉人（一审被告）江峰，男，1971年4月8日出生，壮待业，住上思县××村菜市街××号。
一审第三人黄作恩，男，1956年8月11日出生，退休，住南宁市××乡××大道东××区××单××房，系江湖之夫。
一审第三人黄玉成，男，1988年9月1日出生，外出打工，住南宁市××乡××大道东××区××单××房，系江湖之子。
委托代理人ＸＸ，女，1957年2月6日出生，干部，住广西××××号。
上诉人ＸＸ、江领、黄娴娴因与被上诉人陆政钦、江海、江峰，一审第三人黄作恩、黄玉成确认合同无效纠纷一案，不服上思县人民法院（2012）上民初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月13日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长，审判员苏益彧和代理审判员孟明礼参加的合议庭，于2013年5月10日公开开庭进行审理。书记员张依担任法庭记录。上诉人ＸＸ、江领、黄娴娴、一审第三人黄作恩、黄玉成及其委托代理人黎古，被上诉人陆政钦及其委托代理人卢建挺，被上诉人江海、江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于上思县思阳镇昌墩村昌墩圩郊区新街27号门牌的房屋是1976年由江翠明、苏怀英夫妇所建。江翠明、苏怀英夫妇生育有三女分别为江湖、ＸＸ、江领，三男分别为江激、江海、江峰。2005年8月8日苏怀英、江海、江激、江峰与被告陆政钦签订《转让房屋及基地合约书》，约定：苏怀英（以下称甲方）愿将其位于昌墩村昌墩圩郊区新街27号门牌的砖瓦平房一座及屋背后的果园及基地（宽8.83米，长55.56米，面积共约491平方米，左边和陆政钦房屋及基地相接，右边与黄爱新三兄弟的房屋及基地相连。经征求亲属无人承受，故转让给陆政钦（以下称乙方），价款为人民币14500元。同时约定：一、于本合约签订之日，乙方付给甲方14500元；二、在乙方交付甲方房屋及基地款后，上述房屋、果园及基地等的权属，即归乙方所有，甲方及有关人员不得以任何借口进行破坏或干预上述房屋、果园及基地，左邻右舍如有争议，应由甲方负责解决，如因争议或破坏造成经济损失，由甲方负责赔偿。合同签订后，陆政钦按合同约定支付了房屋及基地款，随后陆政钦即入住该房屋，后已重新建了四层楼房。另查明，1990年江翠明病故，2011年8月，江湖去世，2012年2月，苏怀英过世，江激已故。
一审法院认为，本案争议的焦点是：江海、江峰、江激与陆政钦签订的《转让房屋及基地合约书》是否有效。位于昌墩村昌墩圩郊区新街27号门牌的房屋是1976年由江翠明、苏怀英夫妇所建夫妇所建，虽然没有办理宅基地登记和房屋登记手续，但作为村民，享有正当的宅基地使用权，其在此基础上投资建造的房屋，是合法的事实行为，结果是新生成了房屋所有权，这属于非依法律行为的物权变动，即使没有登记，江翠明、苏怀英对所建成的房屋也享有所有权。2005年8月8日的《转让房屋及基地合约书》，甲方代表有苏怀英及江海、江激、江峰在合同上签字，乙方代表有陆政钦签字。虽然原告不承认苏怀英在该合同书签字捺印，但一审法院在审理（2010）上民初字第211号案件中，已依法委托广西公明司法鉴定中心对苏怀英的笔迹进行鉴定，结论是“苏怀英”签名与样本同名签名是同一人所写，而样本签名是依法提取的苏怀英的亲笔签名，故应视为苏怀英是知道卖房一事且同意转让。按照农村交易习惯，作为房屋所有权人的母亲苏怀英及儿子ＸＸ、江峰、江激签订《转让房屋及基地合约书》，将房屋及相关宅基地使用权转让给陆政钦是合理的。苏怀英、江海、江峰、江激与陆政钦签订合同转让位于上思县思阳镇昌墩村昌墩圩郊区新街的房屋及基地，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在认定合同无效的其他法定情形，且陆政钦以14500元的价格购买房屋及基地使用权，按当时的市场价格是合理的，不存在低价问题，而且合同履行后陆政钦已在该宅基地上重建四层新楼房并装修使用，故应认定合同有效。为维护商事活动中的诚实信用和交易安全，对原告要求确认苏怀英、江海、江峰、江激与陆政钦之间签订的合同书为无效合同及要求排除妨碍，责令陆政钦退还占用的房屋及土地的诉讼请求，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告ＸＸ、江领、黄娴娴的诉讼请求。件受理费326元，由原告负担。
上诉人ＸＸ、江领、黄娴娴不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审法院以广西公明司法鉴定中心的苏怀英的笔迹鉴定结论认定苏怀英在《转让房屋及基地合约书》上签名属认定事实错误。苏怀英至始至终都否认没有在合约书上签名，被上诉人也认可是他人代签。根据民事诉讼证据规则，双方当事人均认可的事实，人民法院应确认苏怀英的签名不是其本人签名。而一审法院却根据与事实不符的鉴定结论认定苏怀英在合约书上签名并同意卖房的事实，认定事实错误。二、一审判决认定《转让房屋及基地合约书》有效错误。本案涉及集体所有土地上房屋与土地两种形式的买卖。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《土地管理法实施条例》也规定只允许本集体经济组织成员使用农村集体土地建设房屋。集体所有土地上的房屋虽然没有明文规定禁止不得买卖，但相关法律规定有严格的限制，比如一户一宅，只能出售给本集体经济组织的成员，且转让后不得再申请宅基地等。而本案被上诉人陆政钦有自己的宅基地和房屋。根本不符合集体土地上房屋和土地的买卖主体资格，严重违反法律和法规的强制性规定。而本案协议没有经全体房屋共有人的签字，特别是主要共有人苏怀英的签字，应属无效的民事行为。陆政钦已在讼争土地上重建四层房屋并装修使用，没有经过相关部门的审批，属于违章建房，是恶意侵占行为。三、一审判决认定陆政钦以合理的价格取得本案讼争房屋错误。陆政钦以14500元的价格取得本案房屋及土地（土地面积共491平方米），该价格是否合理，应将房屋和土地按照2005年的市场价格进行评估，但一审判决没有评估就得出该结论，没有事实依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，实体处理不当，请求依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判，确认合同无效，将讼争房屋土地退还给上诉人。
上诉人陆政钦辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人江海、江峰辩称：江海、江峰是在《转让房屋及基地合约书》签字，但所签字的《转让房屋及基地合约书》是手写的，不是陆政钦提供的打印的这份，要求依法判决。
一审第三人黄作恩、黄玉成述称：《转让房屋及基地合约书》未经共有人的同意，且违反法律的禁止性规定，应属无效，一审判决认定有效显属错误。请求撤销一审判决，依法改判。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实有以下争议：苏怀英是否在《转让房屋及基地合约书》上签字，知道并同意江海、江峰、江激转让讼争房屋的事实。
对争议的事实，双方当事人二审举证期限内均没有向本院提供新证据。
上诉人上诉人ＸＸ、江领、黄娴娴以及一审当事人黄作恩、黄玉成，被上诉人江海、江峰对争议的事实认为，陆政钦承认苏怀英在《转让房屋及基地合约书》上的签名是他人代签，一审判决认定是苏怀英签字并同意转让房屋的事实错误。
被上诉人陆政钦对争议的事实认为，笔迹鉴定结论《转让房屋及基地合约书》的“苏怀英”签名是苏怀英本人所写，一审判决据此认定苏怀英在《转让房屋及基地合约书》签字正确。协议签订后，苏怀英将房屋内的家具等物品自动搬离讼争房屋，证明苏怀英知道并同意房屋转让的事实。
本院对争议事实的分析与认定：上诉人在一审法院审理（2010）上民初字第211号对《转让房屋及基地合约书》上“苏怀英”的签名进行鉴定，鉴定结论认定该签名为苏怀英本人所写。虽然与陆政钦及部分证人的陈述（由他人代签）有矛盾，但陆政钦2009年7月31日开庭时的陈述为“黄雄新代签的，苏怀英来搬家具时我叫黄雄新拿过去给她签的，手印是否是她盖就不清楚了。”说明陆政钦将合约书交给苏怀英签字时，陆政钦当时不在场，其并不亲眼看到“苏怀英”的签名是黄雄新代签还是苏怀英自己所签。故鉴定部门在一审法院依法提取苏怀英的亲笔签名，对《转让房屋及基地合约书》进行笔迹鉴定，鉴定结论为《转让房屋及基地合约书》上“苏怀英”的签名为苏怀英。结合苏怀英自动将家具搬离讼争房屋的事实，一审法院据此认定苏怀英在《转让房屋及基地合约书》签字，知道并同意转让房屋的事实，认定事实正确，本院予以确认。
综上分析，一审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院另查明，苏怀英和其丈夫江翠明是上思县思阳镇昌墩村昌墩一组村民，生育女儿江湖、ＸＸ、江领，儿子江激、江海、江峰。陆政钦是上思县思阳镇昌墩村昌墩组组村民。上思县思阳镇昌敦村昌墩一组和昌墩四组原属同一个昌敦生产队，1979年昌墩生产队分为昌墩一组和昌墩二组。上世纪80年代，昌墩一组又分为昌墩一组和昌墩二组，昌墩二组分为昌墩三组和昌墩四组。各组村民混居在一起。
根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点为：本案的《转让房屋及基地合约书》是否有效，ＸＸ、江领、黄娴娴要求陆政钦返还讼争房屋及土地有否法律依据。
综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，结合本案的基本事实，本院综合评判如下：
本院认为，本案讼争的房屋是1976年由江翠明、苏怀英夫妇出资所建，虽然没有办理宅基地登记和房屋登记手续，但作为村民，享有正当的宅基地使用权，其在此基础上投资建造的房屋，是典型的事实行为，结果是新生成了房屋所有权，这属于非依法律行为的物权变动，即使没有登记，江翠明、苏怀英对所建成的房屋也享有所有权，各自享有50%的所有权。江翠明于1990年死亡后，其所有的份额由苏怀英及其子女即江湖、ＸＸ、江领、江激、江海、江峰继承，即苏怀英享有七分之四份额，江湖、ＸＸ、江领、江激、江海、江峰各享有十四分之一份额。2005年8月8日，苏怀英及江海、江激、江峰与陆政钦签订《转让房屋及基地合约书》时，苏怀英及江海、江激、江峰对该房屋享有的份额超过三分之二。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，苏怀英及江海、江激、江峰签字将讼争房屋出售，符合上述法律规定。同时，该转让行为是否违反法律强制性规定，依照《中华人民共和国土地管理法第六十三条“农村村民只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，农村村民可以出卖、出租住房，村民出售宅基地后不得重新申请。由于双方原均为上思县思阳镇昌敦生产队村民，虽然后来分为昌敦一组和昌敦四组，但对于本案争议的土地并没有确定归那个村民小组，故陆政钦作为原昌墩生产队村民享有受让原昌墩生产队集体土地上房屋的权利。综上分析，苏怀英及江海、江激、江峰与陆政钦签订《转让房屋及基地合约书》没有违反法律强制性规定，一审判决合同有效正确，本院予以维持。上诉人上诉主张合同无效，要求排除妨碍，返还讼争房屋及土地的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326元，由上诉人ＸＸ、江领、黄娴娴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
审 判 员 苏益彧
代理审判员 孟明礼
二〇一三年六月十四日
书 记 员 张 依