浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1864号
上诉人（原审被告）：李传大，男，1972年5月10日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：赖鹤山，北京大成（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑桂贤，北京大成（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏春影，女，1981年1月14日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：庄益探，浙江正昌律师事务所律师。
原审被告：李兰玉，女，1976年6月25日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：赖鹤山，北京大成（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑桂贤，北京大成（温州）律师事务所律师。
原审第三人：黄兆情（曾用名黄朝情），男，1977年2月8日出生，汉族，住苍南县。
原审第三人：苍南华府置业有限公司，住所地苍南县灵溪镇新建村，组织机构代码78294213-0。
法定代表人：王泽厚，该公司董事长。
上诉人李传大因与被上诉人苏春影、原审被告李兰玉、原审第三人黄兆情、苍南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第1125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月26日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人李传大、原审被告李兰玉的共同委托诉讼代理人赖鹤山，被上诉人苏春影的委托诉讼代理人庄益探到庭参加诉讼，原审第三人黄兆情、华府置业公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。因审理需要，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。又因李传大、苏春影的申请，本院给予当事人庭外调解期限一个月，但双方在调解期限内未达成一致意见。本案现已审理终结。
李传大上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏春影的诉讼请求。事实和理由：一、不能签订本约的责任在苏春影，故其不享有合同的法定解除权。2013年1月18日，案涉商品房所在楼盘开始对外销售，2015年6月，苏春影提起本案诉讼，时间相距两年半之久。华府置业公司在一审出具的《关于华府新世界花园15幢1604室房屋的承诺》，证实华府置业公司同意将案涉商品房出卖给苏春影，且已多次要求苏春影签订本约即商品房买卖合同，但苏春影均予以推托，致使本约未能签订。依据合同法原理，在有效合同的履行过程中，违约方并不享有合同的法定解除权。二、一审法院以案涉商品房“实际履行条件与当事人约定的预期严重不相符”作为判决解除案涉预约合同的理由，未考虑当事人在实际履行条件变更过程中的行为和责任，明显错误。1、涉案商品房被法院查封的时间是2015年9月24日，苏春影提起本案诉讼的时间为2015年6月间，此时涉案商品房尚未被查封。在此之前，华府置业公司已同意与其签订本约合同，其完全可以通过与华府置业公司签订本约合同来实现自己的合同目的，达到预期利益。因此，实际履行条件的变更是由于苏春影不签订本约合同所导致，一审判决将因其怠于行使相关行为而产生的法律风险转嫁给李传大承担，明显违背公平原则。2、华府置业公司在《关于华府新世界花园15幢1604室房屋的承诺》中已同意购房款按《客户交款单》中确定的8610元／平方米单价直接汇入法院的执行账户，专门用于该房屋的解除查封，苏春影以原单价标准实际支付购房款后，可以取得案涉商品房的相关权利。因此，即使实际履行条件发生变更，也并不阻碍其实现合同目的。三、苏春影的行为已违背了诚信交易原则，其诉请不应得到支持。近年来，受整体经济环境的影响，房地产价格波动较大，导致合同当事人因房屋价格下降而请求解除合同。本案中，苏春影与李传大原本并不认识，为取得案涉商品房的预约权利，苏春影通过中介机构和李传大的亲朋好友要求受让预约权利。签订契约时，因商品房尚未建设，应苏春影的要求，第三人黄兆情亦到场签字。李传大与苏春影之间预约权利的转让符合当地房地产市场交易习惯。现苏春影又因房屋价格下降主张解除预约合同，该行为破坏了市场的诚信交易秩序，人民法院不应予以纵容。
苏春影辩称：一、李传大与苏春影签订的买卖契约所约定转让的房屋应系李传大自有产权的房屋。双方签订的房屋买卖协议确定华府新世界花园第15幢1604室房屋系李传大所有，而事实上，该房屋并非李传大所有，致使苏春影至今无法取得房屋所有权证。该商品房在温州市商品房销售管理系统中显示正常发售，且目前已被苍南县人民法院查封。李传大称不能与华府置业公司签订商品房买卖合同的责任在苏春影，与事实不符。二、李传大出卖房屋时并不拥有该房屋的所有权或处分权，故其构成违约。涉案商品房的第一手认购人是黄兆情，即涉案商品房系黄兆情向华府置业公司认购，华府置业公司向其出具认购卡，该认购卡属于预约合同，而非商品房买卖合同。在签订该预约合同之后，双方并没有确定商品房的最后买卖。该商品房经过转手到李传大，由李传大转让给苏春影，整个转让过程中始终不能确定房屋的所有权或处分权。三、李传大的违约行为导致苏春影至今不能按约取得涉案商品房的所有权。根据温州商品房网上销售系统显示，涉案商品房现正处于正常发售状态，公开销售的价格为18650元/平方米（调整后的价格为14850元/平方米），李传大不可能协助苏春影按原认购书中所约定的8610元/平方米的价格与华府置业公司签订商品房买卖合同。此外，李传大与华府置业公司之间不存在法律上的买卖关系，根据合同法的规定，合同的全部转让必须征得合同相对方的同意。而涉案商品房经转让到苏春影处，未能得到原预约合同的相对方即华府置业公司的同意。无论是苏春影，还是李传大，在转让协议签订之时，均与华府置业公司不存在买卖合同关系或预约合同关系。而苏春影与李传大签订买卖协议后，已经支付给李传大购房款795000元，至今却无法取得房屋所有权，此完全违背当时双方签订合同的目的。四、《关于华府新世界花园15幢1604室房屋的承诺》系一审庭后提交，提交人是何人无法确定，故无法证实该份承诺书的真实性。即便该份承诺书是真实的，但涉案商品房目前还处于查封状态，所承诺的内容也无法实现。综上，请求驳回上诉，维持原判。
李兰玉同意李传大的上诉意见。
苏春影向一审法院起诉请求：一、解除苏春影与李传大于2009年12月13日签订的关于苍灵溪镇华府新世界花园第15幢1604室房屋的买卖契约；二、李传大、李兰玉返还苏春影购房款795000元及利息损失（从2009年12月14日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
一审法院认定事实：李传大与李兰玉系夫妻关系。2009年7月9日，黄兆情向华府置业公司认购位于苍南县××花园××室××房，建筑面积约142.42平方米，单价为8610元/平方米，并预付购房款300000元。2009年12月6日，苏春影与李传大签订房屋买卖协议，约定李传大将坐落于苍灵溪镇华府新世界花园15幢套房一间卖尽归苏春影所有，苏春影于协议签订之日预付购房定金50000元，双方定于2009年12月14日前立契约，立契时卖方转买方名下，暂扣10000元，改名完毕，欠款付清。2009年12月13日，李传大将上述套房指标以805000元的价钱转让给苏春影，黄兆情作为见证人在该契约上签字。扣除押金10000元，苏春影支付给李传大购房款795000元。2013年1月18日，涉案商品房所在楼盘开盘。据商品房销售价目表显示，该套房屋建筑面积为146.14平方米，单价为14850元/平方米。2015年9月24日，苍南县人民法院作出（2015）温苍执民字第525-1号执行裁定书，预查封被执行人华府置业公司所有的坐落于华府新世界三期15幢1604室的房产。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，黄兆情与华府置业公司签订的商品房认购卡，其法律性质为预约合同。而李传大与苏春影之间实质上是对预约合同权利的再转让，是购买商品房期待利益的再转让行为，且不违反法律法规强制性效力性规定，属当事人意思自治范畴，也应认定为有效合同。但是，预约合同法律上赋予当事人一方的随时解除权，该预约合同的再转让合同的解除条件应当区别于一般合同的解除条件，即在预约合同的实体权利未实际取得前或履行条件与当事人约定的预期利益不相符的情况下，一方即有权要求解除合同。而本案中，苏春影之所以向李传大受让苍南县××花园××室××房的认购资格，是因为套房认购卡中明确载明认购单价为8610元/平方米，且苏春影可以实际取得该套房，现华府置业公司虽然同意按照认购卡上载明的单价与苏春影签订购房合同，但该套房目前处于被法院预查封状态，即实际履行条件与当事人约定的预期严重不相符，故苏春影要求解除与李传大签订的受让合同，理由得当合法，应予支持。合同解除后，李传大应返还已收取的购房款及赔偿利息损失，苏春影主张其利息损失从给付购房款次日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计至判决确定的还款之日止，予以准许。李兰玉系李传大的妻子，其没有举证证明涉案债务系债权人与债务人明确约定为个人债务，或者属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，故其应对婚姻关系存续期间李传大所负的债务承担共同偿还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除苏春影与李传大于2009年12月13日签订的关于苍南县××花园××室××房的买卖契约；二、李传大、李兰玉于本判决生效后十日内返还苏春影购房款795000元，并赔偿利息损失（自2009年12月14日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准计至判决确定的还款之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由李传大、李兰玉负担。
本院二审期间，当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人在一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院补充认定的事实：华府新世界花园三期项目（即涉案商品房所在楼盘）因缺乏资金，在结顶后，后续工程无法完成。为此，苍南县人民政府于2016年8月21日，作出（2016）74号专题会议纪要，就华府新世界花园三期项目救盘相关事宜，明确如下：1、原则同意购房户和房开公司提出的救盘方案，按照“业主要求，政策扶持，公司自救，代表监督”的思路，启动救盘。2、房开公司、购房户等各方要达成共识，成立自救委员会，委员会成员由各方代表组成，负责筹集资金并自负相关责任。3、为确保资金安全，自救委员会应设立专用存款账户，严格规范财务管理，每一项资金的支出必须由自救委员会相关负责人签字确认后使用。4、在自救委员会筹齐足够的后续工程建设资金及房开公司与未实际缴纳购房款的购房户自愿解除购房合同的前提下，由县住建部门给予解除限制销售措施，以汇入资金监管账户的实际缴纳购房款进行购房合同网签和备案。5、县物价部门要按照商品房实际销售价格调整备案价格。6、县税务部门要按照应征税收“一税一票”的要求，开具不动产发票。7、农业银行苍南支行要对该项目救盘予以支持，配合做好相关手续的办理。
华府新世界花园三期项目业主自救委员会在苍南县人民政府的指导下成立，委员会成员由华府置业公司代表、合同已备案业主代表、已全额交款业主代表、已部分交款业主代表、已交款不少于800000元业主代表组成。业主自救委员会成立后，于2016年11月3日发出《华府新世界三期房产销售处理方案》的通知，明确购房户与房开公司已约定商品房购买价格的，房开公司按约定价格销售；未约定购买价格的按均价8500元/平方米，一房一价定价。同时，针对已全部交款业主、已交部分房款（交300000元至500000元）业主、交款不少于800000元业主三类情况确定了不同的交款要求。2016年11月10日，业主自救委员会公布了《华府新世界三期商品房购房款使用管理办法》，并要求业主积极配合，早交款、早备案。
2016年12月1日，苍南县人民政府作出（2016）113号专题会议纪要，就华府新世界花园三期项目救盘相关事宜进一步明确如下：1、农业银行要对该项目救盘予以支持，及时恢复项目预售商品房资金监管账户的使用，准许工程款、税款等资金按规定汇划，不得将用于支付工程款、税款的资金扣收作为归还华府置业公司所欠农行贷款。2、华府置业公司要对所欠的税款向国税、地税部门报送入库计划，尽早缴纳入库。新增税款先按“一户一税”计算应缴纳税款，专户存储缴纳，保证税款及时足额入库。3、县住建局在符合法律法规的前提下，及时给予办理网签及备案手续。目前，华府新世界花园三期项目的救盘工作正在进行中。
本院认为，所谓预约，就是约定将来订立一定契约（本约）之契约，签订预约合同的目的是订立本约。当事人通过订立预约合同获得的是请求相对方与之订立本约合同的权利，而不得直接请求相对方履行预约合同中约定的本约内容，此系预约合同与本约合同最本质的区别。正是由于订立预约合同后，双方当事人仍需通过协商才能订立本约合同，因此，双方当事人将来能否就本约合同达成合意具有不确定性，此系订立预约合同所潜在的风险，应当由预约合同的当事人自行承担。在不能订立本约合同时，当事人只能通过向预约合同相对方追究缔约过失责任获得救济。本案中，交款人载明为黄兆情的《客户交款单》在性质上属于预约合同，黄兆情将其在该预约合同中的全部权利义务转让给李传大，李传大受让后又将合同权利义务全部转让给苏春影。苏春影在受让当时，对于合同所涉的房屋系尚未建设的商品，今后需由其与华府置业公司签订商品房买卖合同等情况均系明知。因此，尽管李传大与苏春影之间系以民间房屋买卖契约的形式签订合同，但双方之间实质上形成的是商品房预约合同的权利义务转让合同关系。双方在该权利义务转让合同中所约定的805000元，其中300000元为归还转让方已向华府置业公司交纳的购房款，剩余款项为转让方转让预约合同权利的对价，而非购房款。该权利义务转让合同系当事人经自由协商后订立，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定为合法有效的合同。苏春影基于该合同获得将来就涉案商品房与华府置业公司协商签订商品房买卖合同的权利，同时也承受了预约合同当事人所应承担的本约不能订立的风险。基于双方权利义务的对等，李传大作为合同权利义务的转让人，对其转让的合同权利负有瑕疵担保责任，即担保苏春影不因其不是原预约合同当事人而被华府置业公司拒绝签订商品房买卖合同，及涉案商品房在合理期限内能够具备订立商品房买卖合同的条件。就本案而言，虽然黄兆情、李传大、苏春影在先后两次的预约合同权利义务转让过程中均未经合同相对方华府置业公司的同意，但根据苏春影在二审中的自认，其在涉案楼盘取得预售许可证后已经与华府置业公司协商订立商品房买卖合同事宜，因双方就房价款及税费的负担不能达成一致意见而未订立合同。可见华府置业公司对于苏春影已经取得涉案商品房预约合同相对方当事人身份的事实予以认可，该情况既可从华府置业公司在一审提供的《关于华府新世界花园15幢1604室房屋的承诺》得到进一步的证实，也与本地区商品房市场交易的实际情况相符。其次，华府置业公司取得预售许可证后，涉案商品房所在的楼盘于2013年1月18日开盘，根据苍南县人民法院（2013）温苍民初字第948号生效民事判决认定的事实，在2013年11月7日，华府置业公司仍可与同样也签订预约合同的其他当事人签订正式商品房买卖合同。可见涉案商品房在合理期限内亦已具备订立商品房买卖合同的条件。因此，李传大转让的预约合同权利不存在上述瑕疵，无需承担与之相应的责任。
根据本案现有证据，涉案商品房所在的楼盘在2013年1月正常对外公开销售，而苏春影并无证据证明其已及时向华府置业公司要求订立商品房买卖合同，即使根据其自认，其未与华府置业公司签订商品房买卖合同的原因也是双方未就购房款价格及税费的负担达成一致意见。至于2015年9月华府置业公司因未履行生效判决确定的向中国农业银行股份有限公司苍支行偿还借款本息的义务，导致包括涉案商品房在内的多套房屋被法院预查封的情况，更非李传大与苏春影签订权利义务转让合同时所能预见。一审法院判决支持苏春影的诉讼请求，判令解除其与李传大之间签订的权利义务转让合同，将导致本应由苏春影承担的风险转移至李传大，该实体处理与法律规定相悖，应予以纠正。此外，涉案楼盘与本案类似的签订预约合同后即进行权利义务转让的情况并非个例，不论是基于维护交易安全的要求，还是基于促进涉案楼盘业主自救工作顺利进行的考量，对当事人之间转让预约合同权利义务的行为依法予以保护，体现了司法维护市场正常交易秩序的应有之意。
综上所述，李传大的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、撤销浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第1125号民事判决；
二、驳回苏春影的诉讼请求。
一审案件受理费13800元、二审案件受理费13800元，均由苏春影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年一月二十二日
代书 记员 李博武