吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终816号
上诉人（原审被告）：张立仁，男。
上诉人（原审被告）：单丽娜，女。
委托诉讼代理人：靳凤山，河北乾翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙婷婷，河北乾翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘秋雪，女。
委托诉讼代理人：张晓光，吉林车宏伟律师事务所律师。
原审第三人：长岭县环宇荞麦制品有限公司。
法定代表人：张籍蕴，系董事长。
委托诉讼代理人：于平，男。
上诉人张立仁、单丽娜因与被上诉人刘秋雪、原审第三人长岭县荞麦制品有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2016）吉0722民初4498号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张立仁、张立仁与单丽娜的委托诉讼代理人靳凤山和孙婷婷、被上诉人刘秋雪的委托诉讼代理人张晓光、原审第三人长岭县环宇荞麦制品有限责任公司的委托代理人于平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张立仁、单丽娜上诉请求，撤销原判，驳回刘秋雪的诉讼请求。
事实与理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审法院仅认定了张立仁、单丽娜与长岭环宇公司签订的房屋买卖协议，而未认定张立仁、单丽娜已于2016年7月11日办理房产证（长房权证村建第201609**号），房屋所有权已变成了张立仁这一事实。同时，既然一审法院认定了《房屋买卖协议》该份证据，则此证据合法有效。即表明张立仁与张籍蕴、张文忠、张桂芹是出于真实意思表示签订的房屋买卖协议，并不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。协议中明确约定“甲方自愿将房屋及土地并卖给乙方”，法院应保护合同当事人的合法权益。一审法院适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第313条第（一）款，此规定比较模糊，本案当中如果房产证都不能足以排除房产及其所附土地的查封，那么除土地证明确变更以外则再无其他可靠证据；另关于适用《中华人民共和国土地管理法》第十二条之规定也明显不当，张立仁、单丽娜是出于刘秋雪查封这一客观原因，而不能办理土地变更手续，其自身无任何主观过错。应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定处理“人民法院不应查封土地。根据《房屋登记管理办法》第八条，办理房屋登记，应遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一直原则”。地随房走、房随地走的权利合一原则，是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内土地使用权转移给受让人的义务。在土地使用权变更登记完成前，转让人为登记名义权利人，但受让人为实质权利人，可请求将土地使用权变更至自己名下。一证一权是我国土地登记的基本原则。处理土地部门进行分割确权的情况下，在任何环节将一个土地证进行分割都缺乏起码的法律依据和事实依据。因此，张立仁、单丽娜是实质权利人，长岭环宇公司负有将土地转移的法定义务和约定义务。刘秋雪无权查封并执行该宗土地，更无权就该宗土地任何一部分实现其债权。2、刘秋雪与长岭环宇公司恶意串通，损害张立仁、单丽娜的合法权益。刘秋雪与长岭环宇公司之间的民间借贷纠纷，作出调解书时，长岭环宇公司已经严重负债，怎么能够同意第二天就偿还欠款，明显有悖常理，张立仁、单丽娜有合理理由怀疑双方存在恶意串通，通过诉讼损害其合法权益。3、张立仁、单丽娜与长岭环宇公司交易符合法律规定，符合双方当事人真实意思表示。一审查明，张立仁、单丽娜与长岭环宇公司的交易并不存在欺诈、胁迫情形，交易是在第三人急需资金的情况下，自愿将其名下土地及房产出售的，加以价格时法人行为，并无任何不妥，刘秋雪和一审法院没有理由认定价格偏低，更没有理由分割土地使用权。
刘秋雪二审辩称，1、张立仁、单丽娜与长岭县环宇荞麦制品有限公司及其股东之间并非真实的商品房买卖关系，而系民间借贷法律关系。二人虽提交了房屋买卖合同、房产证等证据，但其与被执行人长岭县环宇荞麦制品有限公司及其股东之间实为民间借贷法律关系，房屋买卖及过户行为仅是为民间借贷提供担保，是一种让与担保形式，并非真实的房屋买卖合同关系，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的精神，应当按照双方真实的民间借贷法律关系进行处理，房屋买卖合同关系并非双方的真实意思表示，不应认定合同效力。其提供房屋买卖合同约定的款项并未实际给付，张立仁、单丽娜并未提供其任何实际交付款项的证据，亦未提供任何款项来源方面的证据。二人提交的2015年的两枚收据并非给付的购房款，从收据记载时间及房屋买卖合同签订时间来看即可证实，且数额上亦存在较大差异，能够对长岭县环宇荞麦制品有限公司关于双方属于借贷关系的陈述予以佐证。至于上诉人提出的两枚票据记载的总计金额120万元属于房屋及土地买卖金额的陈述，因购买房屋、土地属于重大财产转移事项，且签订合同在收据之后一年之久，该陈述不仅没有任何事实依据，亦与常理相悖。2、双方为借款行为提供让与担保的标的清晰即为房屋及其合理范围内的土地，并非本案中执行查封标的全部面积的土地。双方签订的书面房屋买卖合同名称、买房人与卖房人的称呼、购房款均是对双方真实买卖标的为房屋的表述。“房屋及土地”的表述仅仅是房屋及其合理范围内的土地，而非其他土地，至于四至的标记仅仅是对房屋坐落位置的记载，与本案执行标的的土地无关。最为关键的是，涉案土地面积为10000余平方米，土地价值高达几百万，更能对双方让与担保的标的为192.93平方米的房屋及其合理范围内的土地进行证实。本案中张立仁、单丽娜所提供买卖合同中标的仅仅是192.93平米的房屋及其合理范围内的土地，并非全部10000余平土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》均有关于“房随地走”、“地随房走”的规定，但应当明确此规定虽未第地随房走只能是房屋项下合理范围内的土地，此种观点已经最高人民法院关于《中华人民共和国物权法》条文理解与适用证实，不应对此自行做出不符合常理的理解。上诉人一审及上诉理由提出的本案土地使用权应适用“地随房走”的处理原则，是对《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》相关条款适用的错误理解。而且，刘秋雪申请查封的是土地使用权，要求执行的亦是土地使用权，并未对房屋所有权进行任何查封，也未提出执行上述房屋的请求，无论双方合同是否真实，虽然房屋进行了产权变更登记，而本案涉案10000余平土地使用权并未进行不动产物权变更登记，如果双方真实买卖房屋及总面积的土地，大可在办理房屋过户登记时即一并办理土地使用权过户登记，上诉人提出是因答辩人的申请查封而未能过户登记属于无理辩解。张立仁、单丽娜亦未支付任除192.93平米房屋以外的其他任何购买上述10000余平土地的相关款项，其亦未能合法占有该土地使用权，张立仁、单丽娜均不享有排除执行房屋及其合理范围内土地以外的土地使用权的相关民事权益，其要求排除该10000余平土地使用权的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第28、29条的规定，其请求排除执行无任何法律依据。3、本案刘秋雪与长岭县环宇荞麦制品有限公司之间借贷关系已经被人民法院生效裁判文书所确定，张立仁、单丽娜提出双方存在恶意串通没有任何证据支持，亦与事实不符。且属于执行依据问题，不属于执行异议之诉的审查范畴。该点上诉理由亦于法无据。
长岭县环宇荞麦制品有限责任公司述称，其与张立仁之间是借贷关系，不是房屋买卖关系。公司用房子过户的方式作为借贷抵押，因此土地没有办理过户，事实证明土地并没有抵押。争议土地房产价值几百万，不可能60万元卖给张立仁。土地是商业用地一万多平米，案涉房屋不可能占用这么大的土地。如果说192平方米的房子是买卖，土地随房子走，那院子里其他300度平方米的房子就成了无地之房。公司与刘秋雪的借贷关系是真实的，对刘秋雪查封争议土地没有异议。我们也正在筹钱解除查封。
刘秋雪向一审法院起诉请求，依法判令对长国用（2015）第150238号土地准予执行。
一审法院认定事实：刘秋雪与第三人长岭县环宇荞麦制品有限公司之间的民间借贷纠纷一案，长岭县人民法院于2016年8月10日作出（2016）吉0722民初3574号民事调解书：长岭县环宇荞麦制品有限公司偿还刘秋雪借款1233000元，此款于2016年8月11日一次付清。在进入执行程序后，本院于2016年8月15日作出（2016）吉0722执1239-1号民事裁定书：对长岭县环宇荞麦制品有限公司所有的土地使用证号为长国用（2015）第150238号土地予以查封。后张立仁、单丽娜提出书面异议申请，长岭县人民法院于2016年11月1日作出（2016）吉0722执异23号执行裁定书：中止对土地使用证号为长国用（2015）第150238号土地的执行。2016年11月9日刘秋雪提出执行异议之诉，要求准予执行本院作出的（2016）吉0722执1239-1号民事裁定书：对长岭县环宇荞麦制品有限公司所有的土地使用证号为长国用（2015）第150238号土地予以查封。一审法院认为：本案争议的焦点是：长国用（2015）第150238号土地使用权的归属问题。如果使用权归第三人所有，则应该判决支持刘秋雪主张；如果使用权归张立仁、单丽娜所有，则应该判决驳回刘秋雪诉讼请求。该宗土地为第三人名下的事实各方均无异议。张立仁、单丽娜为证明该宗土地的使用权归其所有，出示了与第三人签订的房屋买卖协议，但双方现未办理土地使用权变更登记，故该证据不足以证明该宗土地的使用权归该二人所有。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（一）款，《中华人民共和国土地管理法》第十二条之规定，判决：一、吉林省长岭县人民法院2016年11月1日作出的（2016）吉0722执异23号执行裁定书失效；二、准予执行吉林省长岭县人民法院作出的（2016）吉0722执1239-1号民事裁定书：对长岭县环宇荞麦制品有限公司所有的土地使用证号为长国用（2015）第150238号土地予以查封。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议事实，本院认定如下：张立仁、单丽娜提交了两组新证据，第一组为长岭县地税局出具的完税证明（141）吉地证02698414和（141）吉地证02698415、吉林省增值税普通发票两张及收据一枚欲证实其在购买案涉房屋时一并购买了案涉10000余平方米土地，并缴纳了各项税费。对于该组证据欲证明的事实刘秋雪与长岭县环宇荞麦制品有限公司均予以否认。长岭县环宇荞麦制品有限公司称其并未授权张立仁、单丽娜以其公司的名义缴纳关于案涉土地的任何税费，这些票据记载的税费也不是公司让该二人缴纳的。刘秋雪称，该组证据若真实，也仅能证明二人缴纳的都是关于案涉房屋的税费。经与原件核对，对该组证据的真实性本院予以确认。但从该组证据记载的内容来看，张立仁、单丽娜缴纳的税费均表明是交易案涉192.93平方米房屋而产生的，并不能证明二人就案涉10000余平方米的土地而缴纳的，无法证明二人主张的事实。对该组证据的效力本院不予确认。第二份证据为长岭县环宇荞麦制品有限公司于2015年11月10日为张立仁出具的借据一枚，欲证明该公司欠张立仁的借款本金数额，对此长岭县环宇荞麦制品有限公司予以认可，对该份证据本院予以确认。故，无确切证据证明张立仁、单丽娜与长岭环宇公司签订涉案土地使用权转让合同并交纳相关转让款，张立仁、单丽娜并未实际占有涉案土地。张立仁、单丽娜提交的2016年签订的座落在该幅土地上房屋买卖合同及在2015年由长岭县环宇荞麦制品有限公司出具的收据三枚不足以证明双方存在真实的土地使用权转让关系。
本院认为，刘秋雪作为申请执行人就长岭县法院作出的异议裁定不服，提起诉讼，本案属于申请执行人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，作为执行案件的案外人张立仁、单丽娜就享有足以排除执行的民事权益负有举证证明责任。二人虽提交了在查封土地上购买一处房屋的合同及变更后的产权证明，但其提交的三枚收款收据记载时间在房屋买卖合同签订之前数月之久，且收据记载数额与合同价款严重不符，长岭县环宇荞麦制品有限公司坚持陈述双方为借贷关系，房屋买卖及过户行为是为借款行为的担保，即双方为“让与担保”关系。据此，张立仁、单丽娜与长岭环宇公司之间究竟是真实的房屋买卖关系还是借款后的形成的其他法律关系并不明确，张立仁、单丽娜就双方仅为单一的房屋买卖关系的主张本院不予支持。张立仁、单丽娜提供的完税证明、发票及收据也仅能证明其二人是对案涉192.93平方米的房屋所缴纳的各项税费，并不能证明其就案涉10000余平方米土地缴纳了税费。即便是其二人真实缴纳了该宗土地的税费，由于该地的使用权仍然登记在长岭县环宇荞麦制品有限责任公司名下，以该公司名义缴纳税费并未得到该公司的认可，也不能证明其二人据此就享有案涉10000余平方米的土地享有使用权。且案涉土地面积有10000余平方米，其价值与签订的房屋买卖合同载明的价款数额存在较大差距，此点亦与常理不符。对此张立仁、单丽娜提出了“房随地走、地随房走”的房地产一体处理原则，但应当明确，所谓“地随房走”系房屋占用合理范围内的土地，双方签订的房屋买卖合同中关于土地四至的说明仅应认定为关于房屋坐落位置的描述。故，在无证据证明双方就土地使用权买卖达成合意的情况下，并不能认定只要房屋在一幅土地上即存在房屋买卖就当然导致土地使用权随之买卖。因此，张立仁、单丽娜主张双方签订的房屋买卖合同包含买卖整个涉案土地使用权的主张不能成立。另，双方无论是何种法律关系项下而进行的房屋产权过户登记，如果存在土地使用权转让或让与担保关系均可以一并完成土地使用权过户登记手续，但实际上双方不仅未完成过户，长岭县环宇荞麦制品有限公司亦并未将涉案土地交付给张立仁、单丽娜占有。张立仁、单丽娜对于案涉土地使用权应按照“地随房走”进行处理的主张系对《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》相关规定的错误理解，于法无据。对于张立仁、单丽娜提出执行依据存在恶意串通问题，属于对执行依据提出异议，并非执行异议之诉案件的审查范围，其如有证据，可另寻其他途径解决。
另外，本案一审法院执行查封全部涉案土地，但并未就土地上房屋进行查封，无论张立仁、单丽娜与长岭县环宇荞麦制品有限公司存在何种法律关系均未受到实质侵害，其对案涉房屋及其合理范围内土地使用权享有的相关民事权益亦可在法律准许的范围内得到保护，但并不能就此而排除整个涉案土地使用权的执行。
综上，张立仁、单丽娜并未提供确切证据证明其对于案涉全部土地享有足以排除执行的民事权益，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15897元，由张立仁、单丽娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋作霖
审判员 乔文彬
审判员 迟鹏宇
二〇一七年六月九日
书记员 张 丽