江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏03执异30号异议人（案外人）房树刚，男，1959年2月2日出生，汉族，住江苏省新沂市异议人（案外人）潘永民，男，1949年9月28日出生，汉族，住江苏省新沂市。异议人（案外人）秦克林，男，1944年9月1日出生，汉族，住江苏省新沂市。申请人张烈谈，男，1951年6月13日出生，汉族，住浙江省上虞市经济开发区。委托代理人王建文，江苏××律师事务所律师。被申请人新沂舜沂房地产开发有限公司，住所地新沂市。法定代表人陈晔，该××董事长。关于申请人张烈谈与被申请人新沂舜沂房地产开发有限公司（以下简称舜沂公司）民间借贷纠纷一案，申请人在诉前向本院提出诉前保全申请，本院于2015年4月8日作出（2015）徐民诉保字第00029号民事裁定书及协助执行通知书，查封了舜沂公司所有的位于盛唐家园包括1-1-110室、1-2-109室、1-1-301室；5-0-002室；1-1-401室、5-0-001室房产若干套。案外人房树刚以其对1-1-110室、1-2-109室、1-1-301室房产享有所有权、潘永民以其对5-0-002室房产享有所有权、秦克林以其对1-1-401室、5-0-001室房产享有所有权为由，分别向本院提出书面保全异议。本院受理后进行了公开听证。异议人房树刚、潘永民、秦克林及申请人张烈谈的委托代理人王建文到庭参加听证。被申请人舜沂公司未到庭参加听证，本案现已审理终结。异议人房树刚异议称：其（乙方）与舜沂公司（甲方）于2011年4月23日签订房地产置换协议书，协议约定：……甲方将乙方房地产置换在盛唐家园安置门面房2两套，朝向北，从东向西8号、9号店铺，建筑面积152.42平方米（1-1-110,1-2-109），安置房一套，安置房在1号楼1单元501号（1-1-501）建筑面积95.27平方米……经协商，乙方应找甲方上房差价款1.2万元正……，甲方待营业房建成后负责办理好上房手续……，后又于2011年5月5日签订了补充协议，协议中，将原安置在1-1-501回迁安置房改为：1-1-301……。异议人房树刚称：其于2013年10月份搬进1号楼1单元110室,1号楼2单元109室、1号楼1单元301室居住至今。之所以未办理房产证，是因为其他几期房子没全盖好，必须统一盖好才能一起办理房产证。中院（2015）徐民诉保字第00029号民事裁定书查封了房树刚所有的1号楼1单元110室、1号楼2单元109室、1号楼1单元301室，侵犯了他的合法权益，请求予以解除查封。异议人潘永民异议称：其（乙方）与舜沂公司（甲方）于2011年4月23日签订了房地产置换协议书，协议约定：……甲方将乙方房地产置换在盛唐家园安置门面房，面积253.6，朝向面东，从北向南第二号商铺底、上面积253.6平方米……甲方同意补给乙方租房过渡费1.2万元正，甲方待营业房建成后负责办理好上房手续……。异议人潘永民称：其于2013年10月份搬进5号楼0单元002室居住至今。中院（2015）徐民诉保字第00029号民事裁定书查封了潘永民所有的5号楼0单元002室没有依据，请求予以解除查封。异议人秦克林异议称：其（乙方）与舜沂公司（甲方）于2011年5月12日签订了房地产置换协议书，协议约定：……甲方将乙方房地产置换在盛唐家园安置门面房面积284平方米，朝向面东，从北向南第一号商铺底、上面积284平方米，；安置房一套，安置在盛唐家园1号楼1单元401号（1-1-401）建筑面积95.27平方米，甲方负责办理好安置房上房手续……乙方应付甲方安置换房差价款1.2万元……。异议人秦克林称：其于2013年10月份搬进1号楼1单元401室、5号楼0单元001室居住至今。中院（2015）徐民诉保字第00029号民事裁定书查封了秦克林所有的1号楼1单元401室、5号楼0单元001室房产，侵犯了他的合法权益，请求予以解除查封。申请人张烈谈答辩称，对房树刚的异议请求予以认可。对潘永民、秦克林的置换协议书真实性没有异议，但认为约定的置换房屋没有明确房号，协议上的面积与查封的房屋面积不同，不能支持其主张。被申请人舜沂公司未到庭亦未提交书面答辩意见。庭审后，申请人张烈谈向本院提供了三份书面情况说明，分别对盛唐家园1号楼1单元110室、1号楼2单元109室、1号楼1单元301室为新沂舜沂公司因拆迁安置换给房树刚；5号楼0单元002室置换为潘永民所有；1号楼1单元401室、5号楼0单元001室置换为秦克林所有，该房屋竣工后即均已交付三异议人入住使用予以认可。三异议人提供的证据有：房树刚、潘永民、秦克林分别与舜沂公司签订的房地产置换协议书及房树刚与舜沂公司签订的补充协议。申请人舜沂公司对三异议人所举证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认并作为定案依据。经审理查明,房树刚和舜沂公司于2011年4月23日签订房地产置换协议书，根据协议约定，舜沂公司将房树刚房地产置换在盛唐家园安置门面房二套，朝向北，从东向西8号、9号店铺，建筑面积152.42平方米（1号楼1单元110室,1号楼2单元109室）；安置房一套，安置房在1号楼1单元501室。建筑面积95.27平方米。后双方又于2011年5月5日签订了补充协议，协议中，将原安置在1号楼1单元501室回迁安置房改为1号1单元301室。房树刚于2013年10月份搬进上述房屋居住至今。潘永民和舜沂公司于2011年4月23日签订了房地产置换协议书，根据协议约定：舜沂公司将潘永民房地产置换在盛唐家园安置门面房，面积253.6平方米，朝向面东，从北向南第二号商铺（5号楼0单元002室）。潘永民于2013年10月份搬进5号楼0单元002室居住至今。秦克林和舜沂公司于2011年5月12日签订了房地产置换协议书，根据协议约定：舜沂公司将秦克林房地产置换在盛唐家园安置门面房，面积284平方米，朝向面东，从北向南第一号商铺，底、上面积284平方米（5号楼0单元001室）；安置房一套，安置房在盛唐家园1号楼1单元401室，建筑面积95.27平方米。秦克林于2013年10月份搬进5号楼0单元001室、1号楼1单元401室居住至今。另查明，房树刚、潘永民、秦克林至今未办理房屋过户手续。本案争议焦点：房树刚、潘永民、秦克林分别对争议房产即1号楼1单元110室,1号楼2单元109室、1号楼1单元301室；5号楼0单元002室；5号楼0单元001室、1号楼1单元401室房屋享有的权利能否解除本院对争议房产的查封。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，应予支持。”本案中，异议人房树刚、潘永民、秦克林提供的三份房地产置换协议书可以证实三异议人以所有权调换形式与拆迁人订立了拆迁补偿安置协议，且该协议明确约定了拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，本案中的异议人作为被拆迁人享有请求优先取得补偿安置的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案异议人签订拆迁补偿安置协议及入住均已在本院查封前，且对未办理过户手续并无过错，因此，异议人提出的保全异议请求成立，应当解除对异议房产的查封。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十六条第一款第四项之规定，裁定如下：解除对房树刚所有的1号楼1单元110室、1号楼2单元109室、1号楼1单元301室，潘永民所有的5号楼0单元002室，秦克林所有的1号楼1单元401室、5号楼0单元001室房产的查封。本裁定送达后立即执行。审判长  李军川审判员  李忠和审判员  乔芳华二〇一六年三月十四日书记员  党梦轩