甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第3899号
原告张掖市某某房地产开发有限责任公司。
法定代表人李某某，系该公司总经理。
委托代理人姜炳权，系甘肃雪山律师事务所律师。
被告曹某某，男，1973年2月27日出生，汉族。
原告张掖市某某房地产开发有限责任公司（以下简称“某某地产公司”）与被告曹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某地产公司委托代理人姜柄权到庭参加了诉讼，被告曹某某经本院于2015年7月22日在《张掖日报》刊登公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告某某地产公司诉称，2013年11月18日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定：原告将位于文庙巷某某居3号楼下103门店，面积60.06平方米的门店租赁给被告使用，租期一年，自2013年11月18日至2014年11月17日止。房屋租金每年39639.60元，物业费、采暖费由被告负担，同时约定租赁期满不再租赁，需在租赁期满前一个月向原告说明，否则被告应承担租金总额20%的滞纳金。协议签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁物，被告在支付部分房租后，下欠租金14640元、采暖费742元、物业费216元，合计15598元。合同期满后，被告既不续租，亦不返还租赁物，至2014年5月10日，被告累计拖欠租赁费19046元、采暖费1742元、物业费108元，合计20896元，以上费用共计36494元。现被告拒不支付租金、采暖费、物业费，原告提起诉讼，要求解除原被告双方签订的房屋租赁协议；由被告支付拖欠的房屋租赁费33686元、采暖费2484元、物业管理费324元及违约金7927.92元，合计44421.92元；由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告当庭变更房租金额为33578.52元。
被告曹某某经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见书。
经审理查明，2013年11月18日，原告某某地产公司作为出租方与作为承租方的乙方即被告曹某某签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：“甲方将位于文庙巷某某居3号楼下103门店，面积约60.06平方米门店出租给乙方使用，并就房屋租赁的具体事宜达成如下协议，共同遵照执行。一、租赁期限：房屋租赁期限暂定为壹年，自2013年11月18日至2014年11月17日止。二、租金及缴纳办法：房屋租金每年叁万玖仟陆佰叁拾玖元陆角（￥39639.60）。乙方在签订房屋租赁协议后一次性交清一年租金，物业费、暖气费、水、电等其他费用由乙方自负，押金叁仟元。乙方租赁期间的租赁税由乙方承担，租赁证由乙方自行办理。三、权利和义务：……6、租赁期限未满，乙方若不再租用时，需提前两个月向甲方说明，否则乙方应承担租金总额20%的滞纳金。租赁期满后若乙方继续租用房屋，应在租赁期满前一个月向甲方申请，办理房屋相关续租手续，若甲方愿意继续租赁给乙方，甲、乙双方再另行签订租房协议。若租赁期满后一个月，乙方没有办理相关续租手续且与甲方失去联系者，甲方有权单方终止合同、收回房屋并对房屋内的财物作处理，并且由此对甲方造成的所有损失全部有乙方负责。……”合同签订当日，原告将租赁门店交付被告使用，被告给原告交纳租赁费20000元，并交纳押金3000元。对下欠的房租19639.60元，被告于2014年6月20日给原告出具欠条一张。2014年11月17日合同期满后，原、被告双方虽未签订续租合同，但该门店继续由被告使用，且被告再次向原告交纳租金5000元。至2015年5月10日，原告得知被告关店锁门，下落不明。
另查明，2014年1月5日、2014年10月28日，原告公司与张掖市某某有限责任公司签订《代收采暖费协议》两份，协议约定：由原告公司收取文庙巷商品楼即某某居1#2#3#楼2013-2014年度、2014-2015年度采暖费；协议还约定，商铺采暖费收费标准为29元／平方米。上述两年度内文庙巷商品楼的所有采暖费原告公司已全部向张掖市某某有限责任公司交纳。被告租赁的门店属商铺，每年应交纳的暖气费为1742元，被告已向原告交纳1000元。
再查明，被告租赁门店的物业费由原告公司收取，物业费标准为每月每平米0.30元。被告租赁门店每年度的物业费为216元，被告一直未缴纳。
上述事实，有原告陈述，原告提交的《房屋租赁协议》、收取租赁费的收款收据、《采暖费代收协议》、被告给原告出具的欠条、原告交纳采暖费的发票、收取物业费的收款收据及证人王某某、邢某某证言等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，关于解除房屋租赁协议的问题。原、被告于2013年11月18日签订的《房屋租赁协议》，为期一年的租赁期满后，双方虽未续签合同，但门店实际还由被告继续使用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故，原、被告签订的《房屋租赁协议》继续有效。同时，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”自2015年5月起，被告不再使用租赁的门店，既不向原告交付该门店，又不交纳租赁费，并且关店锁门下落不明，已表明其不履行主要债务，现原告据此主张解除房屋租赁协议，依法应当予以支持。
另，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现被告尚拖欠原告门店租赁期间的租赁费、采暖费、物业管理费，原告要求被告支付上述费用的请求应当依法予以支持。按照协议内容及被告实际使用门店的期限，租赁期内被告应支付的租赁费为58578.52元（39639.6元＋60.06平方米×55元／平方米÷30天×172天），现原告认可被告已缴纳租金25000元，下剩的租金33578.52元被告应当支付。同时，原、被告签订房屋租赁协议时被告交纳押金3000元，可抵顶被告应交纳的租赁费。另，按合同约定，租赁期内的采暖费、物业管理费应由被告自行承担。原告提交的其与张掖市某某有限责任公司的约定及原告公司交纳暖气费的发票可证明在房屋租赁期内被告应承担的采暖费已由原告全额交纳，现被告已缴纳该门店2013至2015年采暖期的暖气费1000元，下剩2484元应当向原告支付。此外，被告租赁门店的物业管理费由原告负责收取，原告提交的向文庙巷商品楼其他房屋承租方收取物业管理费的收款收据可证实被告在租赁期内应交纳的物业管理费为324元（60.06平方米×0.3元／平方米×18月），上述各项费用共计33386.52元，被告应当向原告支付。
关于原告主张的违约金，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”同时，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释8号）规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”故对原告主张的违约金可按中国人民银行发布的同期贷款基准利率认定为2003.19元（33386.52元×0.06÷12月×12月）。被告曹某某经本院公告传唤，拒不到庭应诉，视为其对法律赋予的在诉讼活动中享有相关权利的主动放弃，应承担由此引起的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告张掖市某某房地产开发有限责任公司与被告曹某某签订的《房屋租赁协议》；
二、被告曹某某支付原告张掖市某某房地产开发有限责任公司租赁费、采暖费、物业管理费33386.52元，并承担违约金2003.19元，上述共计35389.71元，于本判决生效后十日内付清。
案件受理费910元，公告费400元，合计1310元，由被告曹某某负担，被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 葛小芳
代理审判员 曾丽娟
人民陪审员 张育俊
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 王楚楠