上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第841号
原告（反诉被告）上海新世界劳动服务中心，住所地上海市。
法定代表人成海南，该中心经理。
委托代理人马定安，上海市中广律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海志浩家纺服饰有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人叶光华，该公司董事长。
委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。
原告上海新世界劳动服务中心诉被告上海志浩家纺服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，适用简易程序，依法由代理审判员梅松松独任审判，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。被告上海志浩家纺服饰有限公司当庭提起反诉，本院受理后，于2015年8月17日公开开庭将两案合并进行了审理。原告（反诉被告）上海新世界劳动服务中心的委托代理人马定安、被告（反诉原告）上海志浩家纺服饰有限公司的委托代理人周忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新世界劳动服务中心诉称：原告系上海市黄浦区永胜路XXX号底层公有房屋（建筑面积28.13平方米，以下简称系争房屋）承租人。2014年3月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租期至2014年12月31日，月租金为人民币2，500元（以下币种均为人民币），租金按季度支付，且在到期日前五天交纳。后被告拖欠2014年10月1日起的租金。2014年9月22日，系争房屋所在地块发布征收决定。2015年1月6日，原告发函给被告，要求被告支付租金，并腾空迁出系争房屋。原告在合同自然终止，被告拒还房屋的前提下要求被告腾房，被告却置之不理。故原告起诉要求：1、确认原、被告的《租赁合同》于2014年12月31日解除；2、被告支付2014年10月到12月的租金22，500元（按照每月7，500元计算）；3、被告迁出上海市黄浦区永胜路XXX号房屋，并按照每月7，500元的标准支付2015年1月至实际迁出之日止的房屋使用费。
被告上海志浩家纺服饰有限公司辩称并反诉称：被告自2011年3月起承租系争房屋至今。2014年9月22日，征收决定发布之后，被告要求与原告进行协商，按照征收补偿安置方案中的规定，给予被告作为实际经营者应享受的停产停业补偿、房屋装修补贴、搬场补贴，原告拒绝与被告协商。被告同意解除合同，但双方的租赁合同应该在征收决定发布之日，即2014年9月22日解除。系争房屋所在地块于2014年10月10日启动签约，2014年10月24日基地协议生效，双方的《租赁合同》最晚在2014年10月24日已经需要解除。根据合同特别条款约定，原告应免收当月租金。即使解除合同，被告也应按照合同约定每月2，500元支付房屋使用费，原告要求按照每月7，500元支付使用费缺乏合同及法律依据。原告与征收单位协议尚未签订，按特别约定第三款约定，租赁合同应自然顺延至2015年10月31日。特别约定第一款最后一句剥夺被告权利，免除原告的义务，显失公平。被告反诉要求撤销特别约定第一条中关于“交房的当月（因不足一个月）免租，其他原告不再作任何补偿（原告已经作降低租金处理）。被告不得以任何形式，向原告和动拆迁实施单位提出（或类同于）的经济补偿要求”的约定。
反诉被告上海新世界劳动服务中心反诉辩称：不存在重大误解或者显失公平，原告是系争房屋公房承租人，是征收安置对象，被告既不是签约人也不是权利人，无权主张征收安置利益。被告的权利义务应按照原、被告之间的《租赁合同》确定。被告要求撤销合同应在一年内提出，现已超过时效。双方三份合同约定的租金是由高到低，说明原告对动迁已经有预见，才减少租金，并对动迁事宜进行约定。原告要求驳回被告的反诉诉请。
经审理查明：2013年，上海新黄浦（集团）有限责任公司与原告上海新世界劳动服务中心签订《公有非居住房屋租赁合同》，将上海市黄浦区永胜路XXX号底层房屋出租给原告，该房屋建筑面积28.13平方米，租期自2003年10月1日起至2013年9月31日止。租赁期满后，因系争房屋即将被动拆迁，双方未续签书面租赁合同。
被告自2011年起即租赁系争房屋，前三年的月租金分别为2，800元、2，900元、2，900元。2011年，被告曾支付原告押金2，800元。
2014年3月18日，原告与被告签订最后一期《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期自2014年4月1日起至2014年12月31日止，租金为每月2，500元，按季支付，支付金额为7，500元，第一期租金于2014年4月1日以前付清，以后须在到期前五天缴纳。押金为2，800元。合同第七条第一款约定：被告应按合同的规定，按时支付租金及其他各项应付费用。逾期不足二个月的，逾期至实际收回逾期的欠租，按原租金的2倍计算；逾期超二个月支付，按原租金的3倍计算。逾期超二个月，原告有权单方面行使提前终止履行租赁合同的权利（终止履行租赁合同至实际收回租赁房屋的租金惩罚违约金，也按原租金的3倍计算）。合同第八条第一款约定：被告在租赁期满后，按租赁合同期满终止方式处理。如需续租，被告应提前三个月书面通知原告，由双方协商另签租赁合同。续租必须是另签的租赁合同，其他任何方式行为都不能被认为是事实续租的理由。该条第二款约定，租赁合同期满终止后，被告应将承租的房屋交还原告（被告不按时将承租的房屋交还原告，原告有权按租赁合同期满后至实际收回租赁房屋的租金加收惩罚违约金，合并为按原租金的3倍计算）。该条第四款约定：非双方的原因（第三方有合法理由及原因，如市政动迁、国家土地储备、城市建设规划及政策因素等），造成原告不能出租或被告不能承租（不可抗拒性），在此条件发生之日起，作为本合同履行的提前终止日。双方均应按合同到期的方式操作，彼此不构成违约（彼此之间不构成补偿和赔偿）；但如其中一方不按合同到期的方式操作（造成另一方无法按合同到期的方式操作），则构成违约并承担由于违约对另一方（无法按合同到期的方式操作方）及第三方造成损失的赔偿责任（损失小于原租金3倍的，按原租金3倍计算）。合同特别约定：出租房屋在2014年底面临动拆迁，为确保动拆迁不受应影响：1、合同终止日为2014年12月31日，如动拆迁发生在终止日前，向动拆迁交房之日起，本合同作提前终止。交房的当月（因不足一个月）免租，其他原告不再作任何补偿（原告已经作降低租金处理）。被告不得以任何形式，向原告和动拆迁实施单位提出（或类同于）的经济补偿要求。3、如动拆迁发生在本合同终止日后（如发生在2015年12月31日之前，本合同作自然顺延；如发生在2015年12月31日之后，2015年12月31日作为本合同的终止日），如有需要，双方另签协议。
2014年9月22日，上海市黄浦区人民政府发布黄府征（2014）3号房屋征收决定，对系争房屋进行征收。该地块企事业单位非居住房屋征收补偿方案第六条“市场租赁关系的处理”规定，征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人（公有房屋承租人）签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容。
2014年9月底，被告未按约支付2014年10月1日起的租金。
2015年1月6日，原告发函给被告，因房屋面临动拆迁，不再续签租赁合同，要求被告搬迁腾房，并支付拖欠的2014年10月至12月的租金。
以上事实，由原告提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》、关于公有非居住房屋租赁合同的情况说明、《租赁合同》、通知、上海市黄浦区人民政府房屋征收决定、情况说明，被告提供的三份《租赁合同》、告单位书（三）以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定的租赁期至2014年12月31日，并约定动拆迁发生在终止日前，向动拆迁交房之日起，合同提前终止。虽然房屋征收决定在2014年9月22日发布，但原告与征收人并未立即签订征收安置协议，系争房屋也继续由被告使用，被告主张双方的《租赁合同》于2014年9月22日解除无法律依据。虽然被告自2014年10月起拖欠租金，但双方的《租赁合同》继续履行，原告于2015年1月6日通知被告不再续签合同，本院依法确认双方的《租赁合同》于2014年12月31日期满终止。原告主张被告存在拖欠租金两个月以上以及逾期返还房屋的行为，应按照原租金的3倍支付租金和占有使用费，被告要求按照原租金计算。对此本院认为，原告主张3倍租金和占有使用费，是基于被告违约，加收惩罚违约金计算的违约租金和占有使用费。根据本案查明的事实，被告确实存在拖欠租金、逾期返还房屋的违约行为，应承担违约责任。现被告对合同约定的违约惩罚性质的租金和占有使用费提出异议，本院依法对租金和占有使用费金额进行调整。鉴于原告未提供证据证明实际损失，本院根据双方前几期和最后一期合同约定的租金标准酌情确定，被告按照每月3，000元的标准支付原告租金和占有使用费。被告反诉主张特别约定中关于系争房屋动拆迁不作补偿的约定显失公平，对此本院认为该约定系双方真实意思表示，征收安置中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴可通过市场租赁双方约定处理，并非当然归属承租方，本案原告已经作降低租金处理。且撤销权人应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，双方合同于2014年3月18日签订，被告于2015年5月28日方提出要求撤销合同条款，已超过权利行使期间。被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。审理中，原告要求被告已支付的押金用于抵扣租金，于法不悖，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告上海新世界劳动服务中心与被告上海志浩家纺服饰有限公司之间的《租赁合同》于2014年12月31日终止；
二、被告上海志浩家纺服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内携其物品和人员迁出上海市黄浦区永胜路XXX号底层房屋；
三、被告上海志浩家纺服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新世界劳动服务中心自2014年10月1日起到12月31日止的租金人民币9，000元（扣除被告已付押金人民币2，800元，被告实际应支付原告人民币6，200元）；
四、被告上海志浩家纺服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币3，000元的标准支付原告上海新世界劳动服务中心自2015年1月1日起至实际迁出上海市黄浦区永胜路XXX号底层房屋之日止的占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币443元（原告已预缴），因适用简易程序，减半收取计人民币221.5元，由被告上海志浩家纺服饰有限公司负担；反诉案件受理费人民币40元（反诉原告已预缴），由反诉原告上海志浩家纺服饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 梅松松
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 诸 婧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。