浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台临民初字第1022号
原告：李仙芳。
委托代理人：朱支地。
被告：浙江台州高速公路房地产开发有限公司。
法定代表人：廖建国。
委托代理人：项俊勇。
原告李仙芳为与被告浙江台州高速公路房地产开发有限公司（以下简称高速房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年4月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年5月9日公开开庭审理了本案。原告李仙芳及其特别授权委托代理人朱支地和被告特别授权委托代理人项俊勇到庭参加诉讼。因案情复杂，休庭后，本院将本案转入普通程序进行审理，依法组成合议庭。2012年6月7日，原告李仙芳向本院提交评估申请书，要求对云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋及车位在2011年11月份的价值进行评估。2013年1月6日，原告申请的司法鉴定结束。本院于2013年1月23日变更合议庭组成人员，并于2013年2月5日公开开庭审理了本案。原告李仙芳及其委托代理人朱支地和被告委托代理人项俊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李仙芳起诉称：2009年10月中旬，原、被告双方达成口头房屋买卖合同，约定将被告开发的坐落在临海市大洋街道云水山庄锦水居3-1-802室商品房卖给原告，单价每平方米6020元下浮七个百分点，即按5598元／平方米计算，房屋价格974940元，车位价格128000元，总价1102940元，在2009年10月底付定金190000元，在2009年12月中旬付260000元，余款向银行贷款。此口头合同达成后，原告按照约定于2009年10月30日向被告支付了190000元、于2009年12月15日支付了260000元。2010年3月25日，被告以明确款项用途为由收回了原告的定金收据，同时向原告出具了预收购房款收款收据，以及开具了物业维修基金10677元、管道煤气安装费3000元的收款收据，并告知原告等待被告通知签订商品房买卖合同和办理按揭贷款手续。后原告多次催促被告签订合同和办理按揭贷款手续，但被告以种种理由一直拖延。直至2010年11月20日原告收到律师函后，才得知被告违反了约定。原告即与被告理论，但被告置之不理。原告此后得知，被告为了多得房款，将原告已购买的房屋又出卖给了他人。被告进行一房两卖，显属严重违约行为，导致了原告不能实现合同的目的，使原告蒙受了巨大的经济损失。现原告按照周边的最低房价10500元／平方米，车位按150000元来计算，与原购买价相差875630元。故起诉，要求被告返还给原告已支付购房款436323元，物业维修基金10677元，管道煤气安装费3000元，合计人民币450000元；判决被告赔偿给原告损失875630元；本案诉讼费由被告承担。
在本案审理过程中，原告李仙芳于2013年1月18日向本院提交变更诉讼请求申请书，申请将原诉讼请求第二项“判决被告赔偿给原告损失875630元”变更为“要求被告承担450000元的赔偿责任及要求被告承担已付450000元房款的利息损失至履行完毕止（此利息按月息1.5分计算，其中190000元从2009年10月30日开始计算，另计260000元从2009年12月15日开始计算）。”原告在庭审中陈述变更后诉讼请求的依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，被告将该房屋出卖给第三人，故要求被告承担利息损失，并承担不超过原告已付房款450000元一倍的金额损失。原告李仙芳在庭审中明确表示若法院不支持原告在本案变更诉讼请求，原告在本案中也不再主张原第二项诉讼请求，坚持要求按照变更后的诉讼请求主张权利。
被告高速房产公司答辩称：
一、2009年10月中旬，原告前来被告处询问房价，当时由被告销售人员张婉手写了一份云水山庄锦水居3-1-802室的价格表，当时建议6020元／平方米，总价为1048323元，另加一个车位128000元。原告表示回去考虑后再定，但此后，原告在被告不知情的情况下，分两次分别通过银行打款给被告190000元和260000元，共计450000元。到2010年3月25日，原告再次前来说明已打款的事实，要求被告开具收据。被告基于诚信原则，就按照6020元／平方米价格所计算的房价及首付款的相应比例，开具了预收房款收据。原告看到被告以6020元／平方米计算房价，表示不同意该价格，要求被告继续下浮百分之七个点，被告无法同意原告该要求。之后长达半年的时间中，被告多次要求原告前来签订书面的商品房买卖合同，但原告一直不来。因此，原、被告并未达成原告主张的口头房屋买卖合同，双方对房屋买卖的价款、付款时间等合同的主要条款尚未达成一致意见，仍然处于缔约阶段。并且商品房买卖合同是要式合同，必须以书面方式签订，双方未能签订书面商品房买卖合同。被告认为合同并不成立。
二、2010年10月22日，被告委托浙江台信律师事务所向原告以公证方式寄送一份律师函，催促原告最迟于2010年10月30日前来按照6020元／平方米的单价签订商品房买卖合同，否则视为原告放弃购买，被告将对房屋另行出售。在原告第一次起诉时，在（2011）台临民初字第1392号一案审理过程中，原告在举证部分主张该律师函于2010年10月23日收到，系原告在诉讼中的自认。因原告已于10月23日收到律师函，在最迟期限之前，原告仍然不来签订合同，被告于该期限到期后的第三天即2010年11月1日，将该房屋以总价1128427元，加上一个车位128000元的价格卖给了案外人朱善欢和姚丽芬。因此，合同不成立的过错不在被告方。被告已经催告原告，但原告拒不前来，合同不成立的过失应由原告自己承担。
三、对于原告的诉讼请求第一项，被告同意返还原告已付款项450000元。由于被告要求原告来领取已付款项，而原告一直未来领取，相关的损失应由原告自己承担。
四、对于原告变更后的诉讼请求第二项，被告认为原告变更诉讼请求已经超过举证期限，该变更诉讼请求不应当列为本案审理范围。法院适用普通程序审理本案后，已经重新指定举证期限。原告在举证期限内没有变更诉讼请求，现变更诉讼请求已远超过举证期限。同时在原指定举证期限内，原告根据原诉讼请求第二项已申请对房屋增值的差价进行鉴定，但在鉴定机构作出结论后，原告拒不交纳鉴定费用，致使鉴定申请视为撤回。现原告拒不交纳鉴定费而变更诉讼请求，被告认为不符合诉讼公平、经济原则，本案应按照原诉讼请求进行审理。
五、原告变更后的诉讼请求也是不成立的。原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求赔偿已付购房款一倍的损失，而该赔偿属于惩罚性的赔偿，以出卖方恶意违约为前提。本案不存在被告恶意违约，将房屋转售给第三人的事实。对于原告主张的利息损失，即使存在，也应当按照人民银行同类同档次的法定基准利率计算。
针对被告的辩称，原告李仙芳认为：一、2009年10月中旬，原告在看房后，已与被告销售人员口头达成购房协议，打款的银行帐号是被告方告知的，打款的时间也是按照被告方的要求，并非被告所称的不知情。因原、被告已经就房屋位置、价格、付款时间达成了一致意见，故双方口头房屋买卖合同已经成立。二、当时被告销售人员提供的价格表是6020元／平方米，并表示该单价是基价，在此基础上可再下浮七个点。三、2010年3月25日开具的税收发票、物业维修基金和管道煤气安装费发票能清楚表明双方已经成立了商品房买卖合同。四、导致双方没有签订书面商品房买卖合同的责任在于被告，而不在于原告。没有签订书面合同的原因是由于被告当时房屋销售不景气，而原告丈夫又是从事房屋中介的，被告为了能使自己的商品房销售出去，所以要求原告提供信息，并称双方已经口头达成的房屋买卖协议是不会变的，原告迟点过来签订书面合同也没有关系，故一直拖着未签订书面合同。五、律师函所写内容不实。律师函中称原告在2010年3月份来被告处看房，原告实际是在2009年10月份就来看房了，被告在答辩中也是认可的；房屋的基价是6020元／平方米，并非律师函上所写的6482元／平方米。原告实际收到律师函的时间是在2010年11月20日，原告在收到律师函后就立即与被告进行了交涉。六、对于原告已付的450000元，被告一直没有要求原告来退款，也没有主动退款给原告。
原告李仙芳为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提供证据如下：
1、中国农业银行现金缴款单2张、被告开具的收款收据2张（原件）。
用以证明原告按照被告的要求进行付款，被告已向原告开具了发票，发票上注明了房号的事实。
2、房屋所有权人为朱善欢、姚丽芬的临海市房屋所有权证发证存根1份（复印件）。
用以证明涉案房屋被告已经出卖给案外人的事实。
3、房屋所有权人为张学森、何喜妹的临海市房屋所有权证发证存根2份、契证1份、商品房买卖合同1份；房屋所有权人为王洪苗、胡灵群的临海市房屋所有权证发证存根1份、契证1份、商品房买卖合同1份；房屋所有权人为鲍海涛的临海市房屋所有权证发证存根1份、契证1份、商品房买卖合同1份；房屋所有权人为陈建超、邱玉兰的临海市房屋所有权证发证存根2份、契证1份（均系复印件）。
用以证明被告当时将云水山庄锦水居的其他房屋出卖给他人的价格都是在5500元／平方米至5600元／平方米左右，以此来证明被告将涉案房屋出卖给原告的价格是5598元／平方米的事实。
4、湖锦国际销售价格表3张（复印件）。
用以证明目前周边的房价情况。
对原告提供的上列证据，被告方经质证，质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但其中中国农业银行现金缴款单所载明的款项是原告在被告不知情的情况下主动汇入的，帐号并非被告方提供给原告，而是原告在同时期另外向被告购买了云水山庄房屋时获得的帐号，同时该帐号在被告销售大厅里都有摆放。且收款收据的开具时间相距原告打款时间有三、四个月，也可说明原告打款时被告是不知情。另外，原告预付的房款是按照房屋单价6020元／平方米，并按照房屋总价的首付款比例金额来计算的；对证据2没有异议；对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。房屋单价是根据楼层、朝向浮动的，即使同时期不同房屋楼层的朝向都有浮动，并且房价与订房的早迟有关系，不能证明同时期的房价在5500元／平方米至5600元／平方米左右的事实；对证据4的真实性、关联性均有异议。即使真实，也是目前的房屋价格，与本案无关。
被告高速房产公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提供证据如下：
（1）房屋价格计算单2份（复印件，来源于原告第一次向法院起诉时所提供的证据）。
用以证明当时被告同意给予原告房价是6020元／平方米的事实。被告方陈述该房屋价格计算单第一张第一行“2009.10份”这几个字是原告自己事后所写，下面部分都是被告公司销售人员张婉所写；房屋价格计算单第二张左边部分是被告销售人员张婉所写，张婉提供了两个贷款模式，一种是贷款74万元，另一种是贷款82万元。该张清单左边“张婉2010.3.25日”和右边“×9.3%＝974940”以及右下列式部分不是张婉所写，可能是原告事后所加。
（2）公证书1份3页（原件）、编号为EG193645026CS国内特快专递邮件详情单1张（复印件，加盖了邮政部门印章）。
用以证明被告已经委托律师于2010年10月22日以公证方式向原告寄送了律师函，该律师函原告已于2010年10月23日收取，收件人处盖印的是原告住所地锦绣家园的收发章的事实。
（3）商品房买卖合同1份（原件）。
用以证明被告于2010年11月1日与案外人朱善欢、姚丽芬签订商品房买卖合同，单价是6480元／平方米，总价格1128427元，另加一个车位，价格128000元的事实。
对被告提供的上列证据，原告方经质证，质证意见如下：对证据（1）的真实性没有异议，对待证事实有异议。上面所写的6020元／平方米是房屋的基价，且上面所写A3-1-702的单价5970元／平方米也是基数，按照702房签订的买卖合同，实际销售也是下浮了；对证据（2）的真实性没有异议，对关联性有异议。特别是律师函中所列的房屋价格，多次通知原告来签订合同或退款的事实，原告均有异议。而国内特快专递邮件详情单上只是锦绣家园门卫收到的时间，而不是原告实际收取的时间，原告实际收取的时间是在2010年11月20日；对证据（3）没有异议。
在本案审理过程中，原告李仙芳于2012年6月7日向本院提交评估申请书，要求对讼争房屋及车位在2011年11月份实际价值进行评估。台州正源房地产价格评估事务所接受本院委托进行评估。2013年1月4日，台州正源房地产价格评估事务所向本院出具函告1份，载明“由贵院委托对临海市大洋街道云水山庄锦水居3幢1单元802室朱善欢、姚丽芬所属房屋进行评估，我所评估工作已完成，由于多次催缴评估费用未果，我所现将评估资料予以退回。”原告李仙芳对未缴纳评估费用的事实予以认可。
对原、被告提供的上列证据，本院认证如下：
一、被告对原告提供的证据2没有异议，本院经审核，对其证明力予以确认。
二、被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。被告虽认为原告是在被告不知情的情况下主动将房款汇入被告账户，但被告对该项主张事实未予举证证明。19万元和26万元这两笔房款数额较大，若未征得被告同意而原告擅自汇入被告账户，不符合常理，且该款汇入被告账户后，被告应即知晓。结合被告事后开具给原告的收款收据，本院对被告关于该款项是原告在被告不知情的情况下主动汇入的质证意见不予采信。根据证据1所载的内容，其能够证明原告分别于2009年10月31日和12月15日通过银行汇入被告账户房款19万元和26万元，被告于2010年3月25日开具收款收据2张，被告预收原告锦水居3-1-802房款436323元和物业维修基金10677元、管道煤气安装费3000元的事实。鉴于被告开具的收款收据并未载明房屋的单价、总价或首付款比例等事项，故证据1不能直接证明云山山庄锦水居3幢1单元802室房屋的单价为6020元／平方米的事实。
三、被告对原告提供的证据3的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对于商品房的单价，应以出卖方告知的每套房屋的预收价格或出卖方和买受人双方协商价格进行确定，最终以双方签订的商品房买卖合同所约定的房屋单价为准。本案中，原告未提供其他证据充分证明原、被告已协商一致，被告出卖给原告房屋的单价在6020元／平方米的基础上再下浮七个百分点的事实。而证据3作为间接证据，仅能证明被告出卖给他人的其他几套房屋的单价是在5500元／平方米至5600元／平方米左右的事实，在原告未提供其他证据相佐之下，证据3对待证被告将涉案房屋出卖给原告的价格是5598元／平方米的事实不具有证明力。
四、原告提供的证据4，系复印件。在被告对其真实性提出异议之下，原告应当提供其原件，或者由原件所有人或保管人对该复印件加盖印章予以确认。原告提供证据4用以证明云水山庄周边房屋的价格，其目的在于表明云水山庄周边房屋的价格与涉案房屋的原购买价相比已大幅上涨，造成原告巨大经济损失，以此支持原告原第二项诉讼请求成立。鉴于在本案审理中，原告已对原第二项诉讼请求进行了变更，并明确表示对原第二项诉讼请求在本案中不再主张。鉴于证据4对原告变更后的诉讼请求不再具有证明作用，故其与本案无关，本院在本案中对其关联性不予确认。
五、原告对被告提供的证据（3）没有异议，结合对原告提供的证据2的认证，本院对其证明力予以确认。
六、原告对被告提供的证据（1）的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。证据（1）能够表明被告销售人员曾向原告列算了A3-1-802商品房及车位的价格、首付数额和贷款数额等，本院对该部分事实的证明力予以确认。鉴于证据（1）并无原、被告双方共同签名或盖印进行确认，故证据（1）仅为原、被告双方对买卖A3-1-802商品房及车位的一次磋商过程，其并不具有协议效力，也不能证明原、被告已就A3-1-802商品房的买卖单价达成一致的事实。
七、原告对被告提供的证据（2）的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。证据（2）其中公证书能够证明被告已经委托律师于2010年10月22日以公证方式向原告寄送了律师函的事实，本院对该事实的证明力予以确认。原告对证据（2）其中特快专递邮件详情单待证原告已于2010年10月23日收取律师函的事实提出异议，鉴于该特快专递邮件详情单上“收件人签名”一栏加盖的是“临海市锦绣家园收发章”，并没有原告李仙芳或原告家属的收件签名，故在无其他证据相佐证之下，证据（2）其中特快专递邮件详情单仅能证明原告李仙芳所居住的锦绣家园小区门卫于2010年10月23日签收了内有律师函的邮件的事实，而无法直接证明原告李仙芳已于2010年10月23日实际收到该邮件的事实。至于被告在本案答辩中认为（2011）台临民初字第1392号一案审理过程中，原告李仙芳已自认于2010年10月23日收到律师函。本院经对（2011）台临民初字第1392号一案庭审笔录进行核实，原告李仙芳在该案2011年6月23日庭审中法庭调查阶段在对被告质证意见进行补充陈述“原告是10月23日收到律师函的。”其中“原告”和“是”之间已加了一个“不”字，并按捺了指印，故该陈述内容已变更为“原告不是10月23日收到律师函的。”结合该庭审法庭辩论阶段，原告关于“直到2010年11月20日的时候，有一份快件夹在原告家防盗门的边上。”、“原告方明确表示该律师函在10月30日前没有收到的。”的辩论意见，可以反映出原告李仙芳在该案审理中并无其在2010年10月23日收到律师函的自认，“原告是10月23日收到律师函的。”这句话应为记录人员打印错误，原告在查阅庭审笔录时已作了更正。因此，被告辩称的（2011）台临民初字第1392号一案庭审笔录并无佐证证据（2）其中待证原告李仙芳已于2010年10月23日收取律师函的事实之效力。
八、原告在对证据（2）质证意见中所提到律师函的内容存有异议，即律师函中所列的房屋价格，多次通知原告来签订合同或退款的事实有异议。根据证据（2）其中公证书所附的律师函内容，该律师函中所列的“即按6020元／平方米的价格与您签订《商品房买卖合同》”，应视为被告对原告的要约。该律师函中所列的“高速房产公司已多次通知您前来签订合同，或退还您预交的款项，均未果”，应为被告的单方陈述。该陈述在原告未予认可时，被告应当提供其他相关证据证明被告确已多次通知原告来签订合同或退款的事实。故在本案中被告未提供其他相关证据证明之下，本院对该律师函中关于被告已多次通知原告来签订合同或退款的事实不予采信。
本院经审理，认定事实如下：
（一）被告高速房产公司在临海市大洋街道建设并出售定名为“云水山庄”的商品房。原告李仙芳拟向被告购买云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋。被告销售人员曾向原告李仙芳以6020元／平方米列算了该套房屋价格1048323元、车位价格128000元、管道煤气安装费用3000元、物业基金费用以及首付款数额、贷款数额等。原告李仙芳要求该套房屋单价在每平方米6020元的基础上下浮七个百分点，即按5598元／平方米计算。
（二）原告李仙芳分别于2009年10月31日和12月15日通过银行汇入被告账户房款19万元和26万元。被告于2010年3月25日向原告开具收款收据2张，其中收据号码为00902988的浙江省统一收款收据载明的款项内容为预收房款（锦水3-1-802），金额为436323元；其中收据号码为0074319的收款收据载明被告收取原告物业维修基金10677元、管道煤气安装费3000元。
（三）2010年10月20日，被告委托其常年法律顾问即浙江台信律师事务所出具浙台信律（2010）函字第106号律师函，发函对象为原告李仙芳。该份律师函部分内容如下：“现本所受高速房产公司委托特通知您，请您最迟于10月30日前来高速房产签订《商品房买卖合同》，高速房产公司愿以2010年3月份时该套房屋的单价6482元／平方米下浮7个点左右，即按6020元／平方米的价格与您签订《商品房买卖合同》。如您逾期未来或不同意按此单价签订《商品房买卖合同》的，视为您放弃购买云水山庄锦水居3-1-802房屋，高速房产公司将对该房屋另行出售。”
（四）2010年10月22日，浙江台信律师事务所向浙江省台州市正立公证处提出申请，对其邮寄送达《律师函》的内容及过程进行保全证据。浙江省台州市正立公证处于当日出具（2010）浙台正证字第02862号公证书，载明：“本公证员与本处工作人员金瑶婷及申请人的委托代理人应勇，于二〇一〇年十月二十二日来到台州市枫南邮政支局，由应勇以邮政特快专递方式向李仙芳（地址：临海市锦绣家园5-1-202室，邮编：317000）寄送《律师函》一份并取得国内特快专递邮件详情单（EG193645026CS）、邮件收据（0044306）各一张。兹证明本公证书所附的浙台信律（2010）函字第106号《律师函》复印件与申请人所寄送的《律师函》原件内容相同，邮件详情单、邮件收据的复印件与原件相符，邮件详情单、邮件收据的原件存公证处。”
（五）2010年10月23日上午，编号为EG193645026CS的特快专递邮件寄送至原告李仙芳所居住的临海市锦绣家园，锦绣家园的门卫签收了该邮件，并在邮件回执上加盖了“临海市锦绣家园收发章”。
（六）2010年11月1日下午，被告高速房产公司与买受人朱善欢、姚丽芬之间签订了备案合同编号为20101100022的《商品房买卖合同》。被告将云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋以单价6048元／平方米、总价1128427元，附属地下车位1间总价128000元出卖给朱善欢、姚丽芬。2011年3月29日，买受人朱善欢、姚丽芬取得云水山庄锦水居3幢1单元802室的房屋所有权证，产权证号为163026。
（七）被告高速房产公司将云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋出卖给他人后，至今未将原告李仙芳预付的云水山庄锦水居3幢1单元802室房款436323元、物业维修基金10677元和管道煤气安装费3000元退还给原告李仙芳。
本院认为：本案系因原、被告双方买卖商品房引发的纠纷，争议的主要焦点在于合同是否成立以及原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求是否成立。
对于争执一，本院确认原、被告之间的房屋买卖合同成立。理由如下：
其一，本案中，原告拟向被告购买云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋，根据被告开具给原告的收款收据，被告亦确定将云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋出卖给原告，并预收了原告部分房款以及物业基金费用、管道煤气安装费用。原告虽主张原、被告就该套房屋的单价未达成一致意见，但根据被告提供的证据（1）即房屋价格计算单，被告销售人员在该房屋价格计算单上列算了房屋单价6020元／平方米、总价1048323元、购房首付金额436323元等，被告根据原告向被告预付的房款45万元开具了收款收据，收款收据上载明的预收房款为436323元，物业基金费用为10677元，管道煤气安装费用为3000元。收款收据开具的预收房款金额与被告销售人员提供给原告的房屋价格计算单所列的首付金额相同，原告对此未提出异议，且原告亦未举证证明被告销售人员确存有向原告口头承诺以基价6020元／平方米再下浮七个点即以5598元／平方米的单价出卖该房屋的事实，故能够确定原、被告之间曾口头达成该套房屋的单价为6020元／平方米的事实。因此，本案能够明确原、被告经口头协商，就买卖商品房达成了初步意向，确定了商品房买卖双方（即本案原、被告）、标的（即云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋）、数量（1套）、单价（6020元／平方米）。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条关于规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥第六十一条﹤javascript：SLC（21651，61）﹥、第六十二条﹤javascript：SLC（21651，62）﹥、第一百二十五条等有关规定予以确定。”的规定，在原、被告已经协商明确商品房买卖的当事人、标的、数量和单价的，应当认定原、被告之间的商品房买卖合同成立。至于原、被告就该套房屋的其他合同事项尚未协议或存在争议的，原、被告之间可以协议补充。若原、被告之间至书面订立《商品房买卖合同》时不能达成补充协议亦不能按照交易习惯确定的，双方可以解除合同。
其二，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法﹤javascript：SLC（35322，0）﹥》第十六条﹤javascript：SLC（35322，16）﹥规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，被告作为商品房出卖人，已经按照约定收受了原告的部分购房款和物业基金费用、管道煤气安装费用，表明原、被告之间的商品房买卖合同已经实际履行，且合同标的物明确，应当认定原、被告之间的商品房买卖合同成立。
其三，依照《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第十条﹤javascript：SLC（21651，32）﹥的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。依照《中华人民共和国城市房地产管理法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第四十一条的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。因此，房屋买卖合同因标的额较大且系比较重要之合同，法律规定应当采取书面形式订立。依照《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条关于“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥第十条﹤javascript：SLC（21651，10）﹥第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，在法律、行政法规规定商品房买卖合同应当采用书面形式订立时，本案双方当事人虽未采用书面形式，但原告作为买受人为买卖目的已经交付了较大金额的房款，被告作为出卖人接受了原告支付的房款，且双方确定了所买卖商品房的具体位置，故原、被告之间的商品房买卖合同成立。
其四，依照法律、行政法规的规定，商品房买卖合同应当采用合同书的形式，且被告高速房产公司在邮寄给原告的《律师函》中也要求原告李仙芳前来签订书面的《商品房买卖合同》，可表明双方最终确定是采用合同书形式订立商品房买卖合同。故原、被告之间确定买卖云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋，原告向被告预付了部分房款，被告收取房款并向原告开具了收款收据等行为应视为合同的预约行为。因此，以上分析所确认原、被告之间的商品房买卖合同成立，亦指原、被告之间的商品房买卖预约合同成立。为了保护善意预约人，促使双方诚信签订商品房买卖正式合同，维护交易安全和稳定，本院确定原、被告之间的商品房买卖预约合同成立，双方均负有订立本约的义务。
鉴于被告之后已将涉案房屋即云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋出卖给第三人，且房屋权属已登记在第三人的名下，原告已无法再依据其与被告之间达成的商品房买卖预约合同而取得该套房屋的相关权属，合同目的无法实现。因此，被告高速房产公司在将云水山庄锦水居3幢1单元802室房屋出卖给第三人后，仍继续占有原告预付的购房款及相关费用没有合法根据，被告高速房产公司应当将预收的房款436323元、物业维修基金10677元和管道煤气安装费3000元返还给原告李仙芳。被告关于其要求原告来领取已付款项，而原告一直未领取的辩称，被告没有举证证明，故本院对被告该项辩称不予采信。
对于争执二，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”的规定，原告增加、变更诉讼请求的，应当在本案举证期限届满前提出。本案在2012年5月9日转入普通程序审理时，本院已向双方当事人发送了举证通知书，书面告知当事人申请鉴定，增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出，举证期限延长至2012年6月8日止等事项。而原告李仙芳在举证期限届满后，直至2013年1月18日才向本院提出变更诉讼请求申请，且被告方不同意原告在举证期限届满后进行诉讼请求变更，故原告在举证期限届满后再予变更诉讼请求不符合证据规则，本院不予支持。鉴于原告李仙芳在庭审中明确表示对原诉讼请求第二项在本案中不再主张，因此，本院在本案中对原告变更以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定而要求被告承担450000元的赔偿责任及要求被告承担已付450000元房款的利息损失至履行完毕止的诉请不予处理。被告的行为确造成原告经济损失的，原告李仙芳可另行主张。鉴于本院在本案中对原告主张的损失赔偿不予处理，本院在本案中对原告有无在2010年10月23日收到被告方邮寄的《律师函》的事实以及原告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定而要求被告承担赔偿损失责任的诉讼请求是否合理合法不作阐述。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告浙江台州高速公路房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内返还原告李仙芳购房款436323元、物业维修基金10677元、管道煤气安装费3000元，合计450000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元（原告预交16731元），由被告浙江台州高速公路房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院先预缴上诉案件受理费16731元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请，本院不予受理。【本院执行款专户信息--
开户名：临海市人民法院（执行款专户），帐号：511030788000015，开户行：台州银行，注明民一庭执行款】
审 判 长 王建平
代理审判员 李 珍
人民陪审员 陈素芽
二〇一三年三月十八日
代书 记员 徐维坚