浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯民初字第793号
原告：华润置地森马实业（温州）有限公司。
法定代表人：谢冀。
委托代理人：方良。
被告：包苗苗。
委托代理人：ＸＸ义、翁定勋。
原告华润置地森马实业（温州）有限公司为与被告包苗苗商品房预售合同纠纷一案，于2014年9月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告华润置地森马实业（温州）有限公司的委托代理人方良，被告包苗苗的委托代理人ＸＸ义、翁定勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润置地森马实业（温州）有限公司起诉称：2013年7月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定被告向原告购买坐落于温州市瓯海区南白象街道南湖E-1-10地块“华润悦府花苑”5幢3502室商品房，建筑面积为148.93平方米，单价为27391.64元／平方米，总房价为4079437元，合同签订时支付首付款1229437元，剩余房款2850000元以银行按揭贷款方式，在原告发出《结顶通知书》后的10个工作日付清。另外，原、被告双方对送达通知的地址和联系电话也作了约定，《商品房买卖合同》补充协议中被告确定的地址即为履行合同的法定送达地址，原告书面通知发送至该地址即可。被告如预留的通讯地址发生变更的，应及时采取书面的方式通知原告，否则由此造成的后果由被告负责。合同签订当日，被告依约向原告支付首付款1229437元。“华润悦府花苑”第5幢结顶后，原告于2014年6月20日发出《结顶通知书》，书面通知被告应于该通知书发出后的10个工作日，即2014年7月4日前付清相应款项。期至，被告没有按时履行上述义务。随后，原告于2014年7月21日、2014年8月4日向被告邮寄催告函，并于2014年8月29日发出律师函，催告被告在指定日期前付款，但被告至今未支付剩余房款。原告认为被告未及时办理按揭贷款手续，也未以其他方式支付剩余购房款，严重违约，故起诉至法院，请求判令：被告立即向原告支付购房款285万元及逾期付款违约金（自2014年7月5日起，按每日万分之五计算至履行完毕之日止）。
被告包苗苗辩称：由于原告宣传、承诺由其开发建设的万象城综合体中的超五星级酒店项目构成要约，应视为合同内容，由于酒店项目并未实际开发建设，原告违约在先及存在可能散失商业信誉的情形，故被告行使同时履行抗辩权及不安抗辩权，暂不支付剩余的房款。另外，案涉房屋所在5幢是否已经结顶应当由权威部门证明，原告提供的证据不能证明房屋已经结顶，且被告未收到原告发出的《结顶通知书》及《催告函》。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：坐落于温州市瓯海区南白象街道横港头村南湖E-1-10地块西区的“华润悦府花苑”商品房项目系原告华润置地森马实业（温州）有限公司开发建设，于2013年4月间以华润万象城都会综合体概念（包括购物中心、五星酒店、万象金街、都会豪宅、城市公寓）对外宣传。6月间原告就上述综合体概念中的都会豪宅即案涉“华润悦府花苑”项目以华润万象城【悦府】进行宣传推广并于7月正式公开销售。2013年7月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买“华润悦府花苑”5幢3502室商品房，建筑面积为148.93平方米，单价为27391.64元／平方米，总房价为4079437元，合同签订时支付首付款1229437元，剩余房款2850000元以银行按揭贷款方式支付，在原告发出《结顶通知书》后的10个工作日付清；被告逾期付款不超过60日的，应自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；在向银行申请按揭贷款过程中，原告仅承担协助办理义务，无论被告是否取得贷款，均不影响被告按照本合同约定应承担的付款义务。被告在《商品房买卖合同》的补充协议中确认温州市鹿城区南塘五组团6幢1104室为其履行合同接受书面通知的法定送达地址等。合同签订之日，被告向原告支付了首付款1229437元。2013年12月2日，上述合同经房产管理部门登记备案。2014年5月28日，系争议商品房所在的华润悦府花苑5幢楼结构封顶。2014年6月19日，原告通过邮政EMS向被告确认的送达地址寄送了《结顶通知书》并在快递单上载明了被告包苗苗确认的手机联系号码，书面通知被告应当在该通知书发出后的10个工作日以银行按揭贷款方式付清相应款项。2014年6月22日，上述《结顶通知书》在被告确认的地址由被告本人收取。2014年7月22日、2014年8月4日、2014年8月30日，原告三次向被告寄送催告函，要求被告及时付清相应款项。
另查明，南湖E-1-10地块项目东区亦系原告开发建设，包括购物中心及万象金街。原告广告宣传的万象城综合体中的五星酒店，位于政府开发规划的南湖E-2-03地块，并不在“华润悦府花苑”的开发规划范围即南湖E-1-10地块内。
庭审中，被告包苗苗表示其在《商品房买卖合同》补充协议中确认的手机联系号码一直由其本人使用。
证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票、《结顶通知书》、《催告函》两份、《律师函》、EMS全球邮政特快专递单四份、邮件全程跟踪查询回执四份、封顶证明、建设规划图；被告提供的华润万象城项目书、温州市都市报版面、宣传册资料、原告宣传沙盘及现场照片、宣传光盘等证据。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，原、被告均应依约定履行各自的合同义务。原告在涉案商品房所在楼盘结顶后，依约通知被告支付剩余购房款，被告未依约履行支付剩余购房款的合同义务构成违约，故原告诉请被告继续履行合同，依约支付剩余购房款及逾期付款违约金，本院予以支持。
根据案涉商品房建设工程监理单位出具的结顶证明并结合案涉商品房项目实际现状足以认定原告出具《结顶通知书》时已经结顶。被告要求原告提供政府部门出具楼栋结顶的证明，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。商品房所在楼幢结构封顶后，原告依约向被告确认的联系地址寄送了《结顶通知书》，快递跟踪查询单记载被告本人已经签收该《结顶通知书》，被告辩解没有收到《结顶通知书》，但未提供反驳证据，故本院对被告的辩解意见不予采信。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，由于原告广告宣传万象城综合体中的“五星酒店”并不在涉案商品房所在“华润悦府花苑”项目的开发规划范围之内，且原告就“五星酒店”的开发时间亦没有做具体确定的允诺或说明，故其在广告中关于“五星酒店”的宣传不能视为双方的合同内容。因此，被告主张原告关于“五星酒店”的广告宣传应视为合同内容，原告因未动工建设“五星酒店”而构成违约，被告就此行使同时履行抗辩权及不安抗辩权的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条四第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
被告包苗苗于本判决生效之日起十日内向原告华润置地森马实业（温州）有限公司支付剩余购房款285万元及违约金（按照每日万分之五的利率，自2014年7月5日起，按每日万分之五计算至履行完毕之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30444元，公告费320元，均由被告包苗苗负担。（公告费已由原告垫付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 余立达
人民陪审员 周培俊
人民陪审员 马光亮
二〇一五年四月一日
代书 记员 林晶晶
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的两年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。