安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00063号
上诉人（原审原告及反诉被告）：芜湖金隆兴餐饮管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖东路2号。
法定代表人：李晓梅，该公司总经理。
委托代理人：王飞，安徽银佳律师事务所律师。
上诉人（原审被告及反诉原告）：芜湖联盛国际商业广场管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区赭山中路15号联盛广场502室。
法定代表人：蔡长丕，该公司总经理。
委托代理人：刘涛，安徽平衡律师事务所律师。
上诉人芜湖金隆兴餐饮管理有限公司（以下简称金隆兴公司）与芜湖联盛国际商业广场管理有限公司（以下简称联盛管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2014年12月16日作出的（2014）镜民一初字第01095号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，于2015年3月17日公开开庭审理。金隆兴公司的委托代理人王飞，联盛管理公司的委托代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：联盛管理公司受芜湖联盛置业发展有限公司委托经营管理芜湖联盛商业广场（总体建筑面积约180000平方米）。2011年9月26日，联盛管理公司（甲方）与金隆兴餐饮公司（乙方）签订芜湖联盛广场商铺租赁协议一份，由甲方将位于芜湖市镜湖区赭山东路“芜湖联盛广场”D区第一层D01号物业（以下简称租赁物业）租赁给乙方经营金隆兴餐饮，并约定：一、租赁物业面积为211.24平方米，租金标准为2.45元／天／平方米，广场经营管理费为1.05元／天／平方米，合计租赁费用为3.50元／天／平方米，……；二、本协议签署后五个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金67465元。在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金或其他费用及其滞纳金，以及乙方违约或过失给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除；合同生效后，若乙方未能按约进场装修、开业或者在经营过程中因乙方原因解除本协议的，则履约保证金甲方不予退还；三、提前终止协议或协议期满时，乙方应在协议期满前及时清场，并将租赁物业及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，每逾期一日，乙方须向甲方缴纳占用费［按终止租赁后完成上述工作所占用甲方物业的天数×（本租赁年度日租金、广场经营管理费、公共能耗费等需缴纳的费用）的标准向甲方支付物业使用费］，逾期十日，乙方将被视为已自动放弃租赁物业内乙方的设备设施及装修的所有权等内容。合同签订后，联盛管理公司把讼争房屋交付金隆兴公司；金隆兴公司于2011年10月17日向联盛管理公司缴纳履约保证金67465元、三个月租金67465元、装修保证金15070元。合同履行期间，金隆兴餐饮公司数次致函联盛管理公司，商讨解除房屋租赁事宜，联盛管理公司于2013年8月23日回函催促金隆兴公司办理撤场手续并清除物件，并委托安徽深蓝律师事务所出具三份律师函，商讨双方解除租赁事宜。2012年12月7日，金隆兴公司将租赁物业内桌椅、炉台灶、保温台、餐具、微波炉、压面机、电脑、X展架、钱箱、封口机、电视机撤场，并于撤场当日将租赁物业钥匙交给联盛管理公司。2013年1月8日，联盛管理公司委托安徽深蓝律师事务所致函金隆兴公司，要求其于收到律师函七日内派员将所租门面内装修装饰物、设施设备等自行拆除、恢复至房屋原始状态或芜湖联盛广场认可的状态等内容。因金隆兴公司未按租赁协议缴纳租金，联盛管理公司曾于2013年3月29日诉至法院，要求金隆兴公司缴纳租金。经芜湖市中级人民法院（2013）芜中民四终字第00040号民事判决书认定，双方租赁合同已于2012年12月7日实际解除，并判决金隆兴公司应支付联盛管理公司2012年4月29日至2012年12月7日的租金、水电费及滞纳金计165596元。
金隆兴公司一审诉称：2011年9月26日，双方签订商铺租赁协议一份，由联盛公司将芜湖联盛广场D区D01号物业租赁给原告，用于经营酒店。双方约定了租赁期限和租金标准，原告应支付履约保证金67465元等内容。金隆兴公司按约支付了保证金67465元、装修保证金15070元及三个月租金67465元，并投入大量资金进行装修装潢。后因联盛原因，金隆兴公司请求终止合同退场。经双方协商租赁协议解除。合同解除后，联盛公司发函要求金隆兴公司支付租金，经两审法院认定了金隆兴公司所欠租金数额，但联盛公司一直未将金隆兴公司交纳的保证金67465元返还。金隆兴公司故诉请判令联盛公司返还其交纳的保证金67465元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2012年12月8日起至判决确定付款之日止的利息。
联盛公司反诉称：协议解除后，联盛公司向金隆兴公司发出律师函，要求其在七日内将门面房装修装饰物、设施设备等自行拆除、恢复至房屋原始状态或联盛公司认可的状态，并结清租金等费用。然而，金隆兴公司虽搬走部分物品，但未能依约及时清场并将租赁的商铺、设施恢复至原始状态或被告联盛管理公司认可的状态，其留下的大量设施、设备占用原告商铺，导致被告联盛管理公司无法将该商铺重新对外出租，造成了巨大损失，故提出反诉，请求：1、判令反诉金隆兴公司按739.34元／天（3.5元／天／平方米211.24平方米）支付2013年1月16日起至恢复房屋原始状态之日止的物业使用费；2、判令反诉金隆兴公司立即拆除原承租物业内的装饰装修和设施设备，恢复至房屋原始状态。
一审认为：一、当事人协商一致，可以解除合同。双方签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。金隆兴公司在经营过程中向联盛管理公司提出解除租赁协议，双方最终于2012年12月7日实际解除双方的租赁协议。依双方合同约定，因承租方的原因解除租赁协议的，履行保证金不予退还，故对金隆兴公司要求联盛管理公司退还履行保证金及逾期利息的诉请不予支持。二、双方于2012年12月7日经双方协商解除合同后，金隆兴公司应按双方合同约定将租赁物返还给联盛管理公司。返还时，该房屋内金隆兴公司的设施设备没有拆除，联盛管理公司曾在2013年1月8日致函金隆兴公司，要求其在七日内自行拆除设施设备，但金隆兴公司一直未拆除，联盛管理公司诉请要求其拆除设施设备符合双方合同约定，法院予以支持。联盛管理公司主张自2013年1月16日起的占用费符合双方约定，法院亦予以支持。考虑到双方合同已实际解除，金隆兴公司已将讼争房屋钥匙交付联盛管理公司的事实，联盛管理公司应及时主张权利，防止损失扩大，没有在合理期限内采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于扩大部分损失，法院不予支持。综上，法院酌情认定三个月的占用费66540.6元（3.50元／天／平方米×211.24平方米×30天／月×3月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告芜湖金隆兴餐饮管理有限公司的诉讼请求；二、反诉被告芜湖金隆兴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内拆除位于芜湖市镜湖区赭山东路“芜湖联盛广场”D区第一层D01号房屋内的装修装饰及设施设备；三、反诉被告芜湖金隆兴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司房屋占用费66540.6元。本诉案件受理费减半收取743元，保全费720元，合计1463元，由金隆兴公司负担；反诉案件受理费减半收取3256元，由联盛公司负担2630元，反诉金隆兴公司负担626元。
金隆兴公司不服上述判决，向本院上诉称：1、原审认定系金隆兴公司单方提出解除租赁协议并导致租赁协议解除与事实不符，联盛管理公司未将保证金退还无事实和法律依据。2、金隆兴公司已将讼争物业交付联盛管理公司，联盛管理公司明确接受租赁物，金隆兴公司已履行合同解除的全部义务，不存在拖欠物业使用费。
联盛管理公司答辩称：原审认定事实清楚，判决依据充分，金隆兴公司的上述上诉理由不能成立。
联盛管理公司不服上述判决，向本院上诉称：原审酌情认定金隆兴公司赔付我方三个月房屋占用费不当，应按实际占用时间赔付。
金隆兴公司答辩称：合同系双方协商解除的，并非我单方违约，联盛管理公司未邀请我方拆除中央空调，我方未超期占用涉案物业。
双方在二审中均未提交新的证据，二审查明的事实与一审所查明事实一致。
本院认为：（1）联盛管理公司与金隆兴公司签订的商铺租赁协议时双方真实意思表示，并不违反法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同履行中，金隆兴公司自2012年4月24日连续四次发函表示因其经营亏损要求提前转让，故原审认定系金隆兴公司单方要求提前解除合同有事实依据。双方最终于2012年12月7日实际解除双方的租赁协议，依双方合同约定，因承租方的原因解除租赁协议的，履行保证金不予退还，故联盛管理公司不予退还金隆兴公司履行保证金有合同依据。（2）联盛管理公司回函金隆兴公司催促其前来办理撤场手续并清除物件，并委托安徽深蓝律师事务所致函金隆兴公司，要求其于收到律师函七日内派员将所租门面内装修装饰物、设施设备等自行拆除、恢复至房屋原始状态或芜湖联盛广场认可的状态等内容。金隆兴公司仅腾空部分物品，但对中央空调等设施设备一直未拆除，其后果造成联盛管理公司无法实际使用涉案房屋。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按合同约定联盛管理公司有权主张涉案物业被占用损失，但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。金隆兴公司已书面通知联盛管理公司要求涉案房屋转租，联盛管理公司应自涉案房屋钥匙交付时积极对外招租，防止损失扩大，原审酌情认定三个月的占用费合理合法，故联盛管理公司要求按实际占用时间赔偿占用费于法无据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费2738元，由上诉人芜湖金隆兴餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 周宏斌
审判员 张 勤
二〇一五年五月十日
书记员 宋喜萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。