新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二终字第48号
上诉人（原审原告）：陈冠桦，男，1981年4月30日出生，汉族，农民。
委托代理人（特别授权）：陈志光，男，1956年12月出生，汉族，系陈冠桦的父亲。
被上诉人（原审被告）：新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司。
负责人：郭自强，该分公司总经理。
委托代理人：张玉，新疆鼎智律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：李强，男，1973年7月5日出生，汉族，系该公司职工。
上诉人陈冠桦因与被上诉人新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司（以下简称世纪天域公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2014）乌民二初第311号民事判决书，提起上诉，我院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人陈志光、被上诉人委托代理人张玉、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年2月5日，原被告签订了商品房买卖合同，合同约定：1、原告购买被告承建的位于乌苏市文德路翰林苑小区8栋2单元102室房屋一套，总金额317451元；2、付款方式，首付95451元，剩余222000元按揭贷款；3、被告应于2013年7月30日前向原告交付验收合格的房屋；4、被告逾期交房的违约责任双方约定协商解决；5、被告应在房屋交付使用后，将办理权属登记需由被告提供的材料报房产登记部门备案。如被告责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决，并通过房产部门协商解决。合同签订后，原告按约支付了房款，被告于2013年7月30日前交付房屋。现原告要求被告办理房产证、土地使用权证，承担延期办证的违约金。庭审后，被告要求给予一定时间的宽限期，协商办理产权证书解决纠纷，在法庭规定的时间双方调解未果。
原审法院认为：2013年2月15日原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务，在原告按约定支付了购房款后，被告应按约定交付房屋、办理房屋产权证书。原告要求被告按约定办理房屋权属证书的诉讼请求合法有据，予以支持。原告要求被告承担逾期办理房产证违约金的请求，因当事人双方在合同第十五条明确约定，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决或通过房产部门协商解决，而对此情形下可能出现的买受人退房或不退房时赔偿损失、或支付违约金的条款，双方没有约定。依据该合同前部的说明，应视为原告放弃了向被告追究违约责任的权利。被告应按照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算损失，但原告未举证证实其损失，且双方对违约责任有明确约定，故原告要求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决一、被告于本判决生效后三十日内协助原告陈冠桦办理乌苏市文德路翰林苑小区8栋2单元102室房屋权属证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费487元由被告负担。
陈冠桦上诉称：1、被上诉人违约迟延办理权属证书是本案的基本事实，至开庭上诉人没有完成质监站对涉案楼体工程的综合竣工验收、登记备案、房产大证等工作，因此至今不能办理权属证书的责任在被上诉人一方。2、双方在合同中未约定延迟办证违约金及赔偿损失，但上诉人并未放弃向被上诉人追究违约责任的权利，原审判决认定该事实错误。3、本案延迟办证违约金应当适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。请求撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。
为证实自己的上诉主张，上诉人陈冠桦提交了以下证据，缴纳印花税、办理权属证书工本费、维修基金、房款总额、契税、测绘费的发票及收条六份，已证实被上诉人所陈述的不是事实，上诉人已经缴纳了各项费用。对于上诉人提交的证据，被上诉人对真实性认可，本院予以采信。
世纪天域公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人系大型房地产企业，因上诉人以及行政机关的原因导致逾期办证应当免责，且经过被上诉人的催促，现在已经开始陆续办理房产证。对于办理权属证书，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，因此原审该项判决正确。本案中延期办证主要是上诉人作为买受人没有提供应提供办证所需的全部材料及政府早已验收却至今未出具综合验收报告存在过错导致的，且上诉人不存在任何实际损失，因此上诉人的上诉主张没有任何事实依据，应当驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本案的争议焦点：被上诉人是否有义务为上诉人办理房产证和土地使用权证？是否应当支付上诉人迟延办证违约金？数额应当如何确定？
本院认为，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方的商品房买卖合同自2013年2月15日订立，是双方的真实意思表示，且涉案房屋已经交付使用，为有效合同。关于上诉人认为被上诉人应当为其办理权属证书的主张不符合法律规定，被上诉人作为出卖人只承担协助办理权属证书的义务，而不是办理义务，该项上诉理由不成立，不予支持。关于延迟办证违约金问题，虽然双方的合同对于延迟办理产权证书没有约定违约金，但是被上诉人逾期办理权属证书的事实存在，被上诉人抗辩未能及时办理权属证书的原因主要一是上诉人作为买受人没有提供办证所需的全部材料；二是政府早已验收却至今未出具综合验收报告，但没有向法庭提交足以证实该两项事实的证据，相反上诉人向法庭提交的各项缴费票据可以证实上诉人已经履行了缴纳各项费用的义务，同时根据被上诉人在庭后提交的竣工验收报告可以看出，被上诉人未获得商品房综合验收报告是因为没有通过质监站的验收，对被上诉人的以上两项抗辩不予支持；第三被上诉人认为延迟办证对于上诉人不存在任何实际损失，该抗辩理由不是法定事由，不予支持。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应当支付延迟办证违约金，计算期限为自合同订立之日起90日即2013年5月15日开始计算，利率按照金融机构人民币贷款基准利率一至三年以下为6.15%，截止一审立案之日2014年8月25日延迟办证天数为400天，基数为购房款总额317451元，上诉人主张违约金请求因双方并未约定逾期办证违约金的具体数额，而上诉人实际上主张的是利息损失，该利息损失上诉人主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准加收50%的罚息，该法条规定是在损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，纠纷产生后被上诉人也在积极配合上诉人办证，并非恶意拖延，鉴于这种情况，本院对于加收50%的罚息诉讼请求不予支持，逾期办证产生的损失本院确定为21395元，上诉人主张46922元，超出部分本院不予支持。原审判决对该项不予支持错误，应予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，判决如下：
一、维持（2014）乌民二初字第307号民事判决第一项。
二、撤销（2014）乌民二初字第307号民事判决第二项。
三、被上诉人新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人陈冠桦延迟办证损失21395元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费487元、二审案件受理费974元、投递费100元，由被上诉人新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司负担804元，上诉人陈冠桦负担667元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马桂兰
审 判 员 刘 琳
代理审判员 环 路
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张 玲