广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1849号
上诉人（原审原告）：何伟斌。
被上诉人（原审被告）：东莞市保利物业服务有限公司。住所地：东莞市长安镇长青东街*幢***室。
法定代表人：李运，该公司执行董事。
委托代理人：李亚琴，该公司员工。
上诉人何伟斌因与被上诉人东莞市保利物业服务有限公司（以下简称保利公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月12日，何伟斌向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认何伟斌与保利公司签订的《“明珠广场”物业管理协议》无效。2.保利公司向何伟斌退回已收取的额外服务管理费总计20000元。3.保利公司承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：何伟斌系东莞市长安镇明珠广场E座2001号房的业主，房屋建筑面积为138.29平方米。2004年10月16日，何伟斌作为合同甲方，东莞市明珠广场物业管理有限公司作为合同乙方，双方签订了一份《“明珠广场”物业管理协议》，约定乙方提供交楼及入伙登记、安保、维修、绿化、美化、卫生保洁服务等，甲方须按时缴交物业管理费及其他有关费用，案涉物业的综合物业管理费为2.5元／月／平方米，交费时间为每三个月交费一次。2006年9月30日，东莞市长安明珠广场物业管理有限公司变更名称为东莞市保利物业管理有限公司，后于2008年3月4日变更名称为保利公司。东莞市房产管理局颁发给保利公司的资质证书显示准许保利公司从事物业管理活动的时间从2004年7月29日起，有效期至2015年8月5日，资质等级为三级。
何伟斌主张2005年10月至2014年12月期间111个月的物业管理费，共37851元，保利公司对此不确认，称何伟斌缴纳了2006年10月1日至2014年12月31日期间99个月的物业管理费，共计33739.2元。何伟斌主张案涉物业管理协议未经过法定的招投标程序，依法应认定为无效，保利公司应按照政府指导价格1.1元／月／平方米收取物业服务费，现何伟斌酌情要求保利公司返还多收取的物业服务费20000元。保利公司主张案涉物业管理协议是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，保利公司另提供东莞市物价局《关于长安镇明珠广场物业服务收费标准问题的复函》拟证明其收取物业服务费是经过政府部门的许可，该复函是东莞市物价局出具，内容为同意保利公司按2.5元／月／平方米收取高层住宅（带电梯）的物业服务费，自2012年3月1日起执行。保利公司另提供《东莞市房产管理局物业服务招投招标实施细则》拟证明东莞市政府从2013年1月28日起实施招投招标细则。何伟斌认为上述两份证据均与本案无关。
另查明，根据东莞市物价局于网上公布的三级住宅物业管理服务企业对应的东莞市住宅物业服务收费的政府指导价为1.4元／月／平方米（有电梯、多层、高层住宅），施行时间为2004年9月10日起。
原审法院认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、《“明珠广场”物业管理协议》、资质证书、物价局《关于长安镇明珠广场物业服务收费标准问题的复函》、《东莞市房产管理局物业服务招投招标实施细则》以及原审法院庭审笔录、质证笔录等附卷为据。
原审法院认为：本案的争议焦点为：第一，案涉《“明珠广场”物业管理协议》是否合法有效；第二，何伟斌诉请保利公司返还多收的物业管理费是否超过诉讼时效；第三，何伟斌诉请保利公司返还多收的物业管理费是否有事实与法律依据。
关于第一个争议焦点，何伟斌主张其与保利公司签订的《“明珠广场”物业管理协议》未经法定的招投标程序，应为无效合同，但《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，该条款系规定住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式或协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而案涉《“明珠广场”物业管理协议》签订主体系何伟斌本人及保利公司，并非建设单位，应按照一般合同成立生效的条件认定该合同的效力，因何伟斌并未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故何伟斌诉请确认《“明珠广场”物业管理协议》无效，于法无据，原审法院不予支持。
关于第二个争议焦点，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。何伟斌诉请保利公司返还多收的物业管理费应受诉讼时效的约束。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，东莞市物价局关于东莞市住宅物业服务收费的政府指导价的标准是公开的，任何人均可以查询，何伟斌每季度缴纳物业管理费时应该知道其权利被侵害，何伟斌主张保利公司退还2005年10月至2014年12月多收部分的物业管理费，但是何伟斌并未举证证明期间曾向保利公司主张退还多收部分的物业管理费。故保利公司向何伟斌退还物业管理费的起算时间应从何伟斌提交起诉材料之日2015年1月12日倒推2年即2013年1月13日。故何伟斌请求保利公司退还2005年10月至2013年1月12日多收取的物业管理费，原审法院不予支持。
关于第三个争议焦点，何伟斌主张保利公司应按照政府指导价格1.1元／月／平方米收取物业服务费，并要求保利公司退还多收取的物业服务费。根据保利公司提供的东莞市物价局《关于长安镇明珠广场物业服务收费标准问题的复函》显示东莞市物价局同意保利公司按2.5元／月／平方米收取高层住宅（带电梯）的物业服务费，自2012年3月1日起执行。因此，从2012年3月1日起，保利公司按2.5元／月／平方米收取的物业管理费，不违反法律规定，何伟斌要求保利公司退还2013年1月13日至2014年12月多收取的物业管理费，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，于二〇一五年四月十三日作出（2015）东二法民一初字第250号民事判决：驳回何伟斌的全部诉讼请求。案件一审受理费150元，由何伟斌负担。
何伟斌不服原审判决，向本院提起上诉称：何伟斌于2005年11月入住明珠广场，并按时向保利公司交纳物业管理费。何伟斌与保利公司在2004年10月16日签订的《“明珠广场”物业管理协议》，东莞市长安明珠广场开发有限公司与保利公司签订的东莞明珠广场物业管理服务合同，合同中的保利公司为前期物业管理服务单位，由于保利公司明珠广场前期物业管理服务单位，没有经过法定的招投标程序，依法认定无效，应退回保利公司向何伟斌收取的额外服务管理费总计20000元，具体理由如下：（一）根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条，国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。在另案（2015）东二法民一初字第251号民事判决中判令住宅部分物业管理服务条款无效。（二）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，何伟斌认为其与保利公司签订的《“明珠广场”物业管理协议》，本质上就是建设单位和前期物业管理服务企业签订的协议延伸而重复签订，权利义务一致，因此业主与物业管理服务单位签订的协议，前期物业管理服务单位应该要符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定。（三）根据《物业管理企业资质管理办法》第八条规定，保利公司的资质为三级，明珠广场区域，其商业面积为6.1万平方米，超过了5万平方米共资质不够，也不符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的强制性“相应资质”规定。综上所述，保利公司没有经过招投标和相应的二级资质，法院应启动主动审查程序，维护何伟斌的合法权益。何伟斌请求本院：1、依法撤销原审判决。2、确认何伟斌与保利公司签订的《“明珠广场”物业管理协议》无效。3、退回保利公司向何伟斌收取的额外服务管理费总计20000元。4、案件一、二审受理费用由保利公司承担。
保利公司在二审法庭调查中口头答辩称：保利公司与何伟斌签订的《“明珠广场”物业管理协议》是双方真实意思表示，是合法有效的合同。何伟斌并非建设单位，不适用《物业管理条例》第二十四条和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条的规定。本案与物业服务企业资质没有关联性，不影响本案协议效力。请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点如下：
一、《“明珠广场”物业管理协议》的效力问题。首先，何伟斌与保利公司的前身东莞市明珠广场物业管理有限公司签订的《“明珠广场”物业管理协议》是双方真实意思表示，且协议签署后，保利公司一直按约定履行物业管理义务，何伟斌也按约定缴纳了2014年12月之前的物业管理费。由于上述协议并非建设单位与物业公司签订，原审法院不采纳何伟斌主张的上述协议因未经法定招投标而无效的主张并无不当，何伟斌主张业主与物业公司签署的协议应符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，保利公司的资质等级为三级，何伟斌因住宅物业与保利公司签署《“明珠广场”物业管理协议》，何伟斌以保利公司违反商业面积“相应资质”的管理规定为由主张该协议无效缺乏理据，本院不予采纳。综上，因何伟斌未能举证证明上述协议存在法定无效情形，原审法院驳回何伟斌要求确认《“明珠广场”物业管理协议》无效的请求并无不当，本院予以维持。
二、何伟斌要求保利公司退回额外收取的服务管理费20000元是否成立。保利公司按每平方米每月2.5元的标准收取物业管理费符合双方签署的《“明珠广场”物业管理协议》的约定，且根据东莞市物价局《关于长安镇明珠广场物业服务收费标准问题的复函》显示，东莞市物价局同意保利公司自2012年3月1日起按照每平方米每月2.5元的标准收取物业管理费。原审法院关于诉讼时效的论述正确，本院予以维持。何伟斌要求按照政府指导价退还管理费差价20000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人何伟斌的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人何伟斌负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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