广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）穗中法行终字第699号
上诉人（原审原告）：广州市华丰房产发展有限公司。
法定代表人：欧东铭，职务：董事长。
委托代理人：宋海汐、饶雪连，均系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。
法定代表人：李俊夫，局长。
委托代理人：张昊钟，均为该局工作人员。
原审第三人：周小华，女，1977年3月26日出生，汉族。
原审第三人：李晓薇，女，1970年6月2日出生，汉族。
委托代理人：李倩雯，广东启源律师事务所律师。
上诉人广州市华丰房产发展有限公司诉被上诉人广州市国土资源和房屋管理局一案，上诉人不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法行初字第9号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
案经原审法院审理查明：2002年10月30日，原告和周小华签订了穗房合字98120377号《商品房买卖合同》，购买人民北路745-775号金门大厦第D幢十四层03号房（现为广州市荔湾区人民北路759号1412房，以下简称涉案房屋）。被告于2002年11月11日对该合同办理了备案手续。2003年3月17日，被告作出预契字98120377号预售房地产转让登记，核准周小华与李晓薇就人民北路745-775号金门大厦D梯1403房的预售房地产转让并予以登记。2011年5月，李晓薇提交身份证、房地产预售契约等资料向被告申请涉案房屋转移登记和房地产权证，被告以2011登记字1025330号受理。2011年8月2日，被告核准登记并向李晓薇核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证。
另查：广州市人民政府办公厅颁布的穗府办［2010］67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定，属于广州市历史遗留的办理房地产证问题的对象及范围的房地产，商品房预购人可以单方申请办理房地产权证。本案涉案房屋所在金门大厦项目属广州市历史遗留的办理房地产证问题范围。
原审法院认为：根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告具有房屋权属登记的职责。
《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，周小华在2003年3月已将涉案房屋转让给李晓薇且已经被告予以登记备案。由于涉案房屋已列入广州市历史遗留的办理房地产证问题范围，被告根据穗府办［2010］67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的规定，根据上述预售房地产转让登记备案及李晓薇提交的相关材料予以核准登记并向李晓薇核发房地产权证并无不当。原告以周小华未付清房款为由要求撤销房地产权证，理由不成立，本院不予采纳。周小华经本院合法传唤没有到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款、第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回原告广州市华丰房产发展有限公司的诉讼请求。
上诉人广州市华丰房产发展有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决适用法律法规错误。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条规定：“根据行政诉讼法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。”而被上诉人在一审提交的规范性文件中并没有《广东省城镇房地产权登记条例》作为其职权依据和办证依据，一审判决主动援引该条例来证明被上诉人的行政行为合法，违反了由被上诉人对其行政行为合法性负举证责任的规定。一审判决也未就被上诉人行政行为是否合法展开审查，相反对被上诉人行政行为的合法性予以回避，单方论证被上诉人的办证是否适当，有违行政诉讼合法性审查的基本原则。在被上诉人不能证明其行政行为合法的情形下，一审法院认定被上诉人核发房产证并无不当进而驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。涉案房屋属历史遗留问题项目，没有办理初始登记，依《广东省城镇房地产权登记条例》的规定属不能办证的范围，涉案房屋办证依据不应适用《广东省城镇房地产权登记条例》。二、被上诉人办证的法定依据应是《若干意见》和《通告》，被上诉人的办证行为违反了《若干意见》和《通告》，应视其行政行为违法，应予撤销。为解决广州地区历史遗留房屋的办证问题，广州市人民政府办公厅颁布《若干意见》，该意见就广州地区问题房屋办证作了原则性的规定，并授权被上诉人可以就不同楼盘的具体情况作出区别性的处理。被上诉人就金门大厦项目的住宅商品房办证专门发布《通告》，故涉案房屋的办证依据应包含《若干意见》和《通告》。1、原审第三人李晓薇不是预购人，不是《若干意见》和《通告》限定的可以单方申请办证的主体。一审法院事实认定不清。根据《广东省商品房预售管理条例》第二条的规定，预售人是开发商，预购人是和开发商签订买卖合同的买受人。被上诉人在本案一审中明确表示98120377号预售房地产转让登记的性质，不是确认由原审第三人李晓薇概括承受原审第三人周小华98120377号《商品房买卖合同》中的权利义务，也没有提交原审第三人李晓薇是预购人的证据。本案中，原审第三人李晓薇与上诉人不存在房屋买卖合同关系，也没有经上诉人同意由其概括承受原审第三人周小华98120377号《商品房买卖合同》中的权利义务。故原审第三人李晓薇不是《广东省商品房预售管理条例》及《若干意见》、《通告》中限定的可以单方申请办证的预购人，被上诉人的办证行为没有合法的依据，应予撤销。2、《若干意见》、《通告》内规定预购人单方办证须证明其己付清款项、利害关系人无反对意见。上诉人因此向被上诉人提交了一份未付清房款业主名单，原审第三人李晓薇名列其中。无论任何人概括承受原审第三人周小华98120377号《商品房买卖合同》中的权利义务，假使可以以预购人的身份单方申请办证，则原审第三人李晓薇在享受合同权利的同时也应承担合同中的义务。因原审第三人周小华仅支付合同总价的10%，即使其请求办证，因未缴清购房款都不属于可办证的情形，原审第三人李晓薇是对涉案房屋预售合同权利义务转让的接受人，其取得的权利当然不能优于原审第三人周小华的权利。上诉人作为开发商预售人未收到购房款，一审判决认定原审第三人李晓薇已缴清购房，属事实认定不清。上诉人在《通告》发布后，为配合被上诉人的工作，向被上诉人提交了异议书、未付清房款业主名单，原审第三人李晓薇名列其中。因被上诉人登记制度不完备且没有向上诉人出具收据，本案一审中上诉人曾作出合理说明并指明收件人后一审法院并未对该证据是否采纳作出明确的认定。三、一审判决以98120377号预售房地产转让登记作为原审第三人李晓薇可以以预购人身份提出单方申请办证的依据不足。一审法院认为被上诉人依预售房地产转让登记备案及李晓薇提交的相关材料核发房产证并无不当的说法不成立，该转让登记不能成为认定被上诉人行政行为合法的证据。1、行政登记作为行政确认的一种，其只是依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系予以登记确认。2、被上诉人该转让登记因违法无效。于行政管理层面，法无授权不得为。该登记既然不需要上诉人提出申请，则该登记不是《广东省商品房预售管理条例》中规定的商品房预售登记备案。在该证据不具备合法性的情形下，一审法院不但不予排除，相反予以采纳，属法律适用有误。故请求二审人民法院：一、撤销（2013）穗荔法行初字第9号行政判决；二、撤销被上诉人对金门大厦D幢14层03房（现广州市荔湾区人民北路759号1412房）作出的2011登记字1025330号登记；撤销15××23号房地产权证；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审人民法院予以维持。首先，原审第三人李晓薇是涉案房产的登记人，涉案房屋在2002年的时候，由原审第三人周小华办理的预售合同登记，在2003年3月11日原审第三人周小华将涉案房屋转让给原审第三人李晓薇，双方办理的合同转让的备案，以上的两次合同备案都是合法有效的，对外有公信的效力，原审第三人李晓薇相信里公信的效力，来买售了房屋。其次，被上诉人不同意本案中止审理，本案审查的是核发给原审第三从李晓薇房产证的行为，上诉人的民事诉讼是跟原审第三人周小华的债权纠纷，两个诉讼之间没有关联性。
原审第三人李晓薇答辩称，其是预售许可登记，原预售合同备案登记所的商品房，其属于预售房的个人，符合历史遗留问题房产的预售对象，上诉人没有对此提出异议，均已向相对应的方付清房款，所以我方认为，被上诉人的合法登记是合法有效的，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人周小华未到庭发表答辩意见。
经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，被上诉人于2002年11月11日对原审第三人周小华和华丰公司签订的穗房合字98120377号《商品房买卖合同》办理了备案登记手续，具有公示效力，原审第三人李晓薇信赖该登记效力而向周小华购买涉案房屋，支付了合理的对价，后该转让亦由被上诉人予以登记备案。由于涉案房屋已列入广州市历史遗留的办理房地产证问题范围，被上诉人依据穗府办［2010］67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的规定，并结合上述预售房地产转让登记备案及李晓薇提交相关材料的事实对涉案房屋予以核准登记并向李晓薇核发房地产权证并无不当，原审法院予以支持亦无不妥，本院予以支持。
综上所述，原审判决就被上诉人对涉案房屋予以核准登记并向李晓薇核发房地产权证予以支持并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人广州市华丰房产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 余秋白
代理审判员 姚 伟
二〇一四年三月十日
书 记 员 柯瑞容