广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2014）临民初字第1100号原告刘某某，男，1979年＊月＊日出生，汉族，住广西临桂县＊＊镇＊＊街＊＊号。委托代理人蒙某，临桂县＊＊镇＊＊所法律工作者。被告桂林某某投资有限公司，住所地临桂县＊＊镇＊＊路＊＊号＊楼＊号。法定代表人韦某某，该公司董事长。委托代理人陈某某，广西某某律师事务所律师。原告刘某某诉被告桂林某某投资有限公司（以下简称被告某某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，审判员韩艳和人民陪审员赵生付参加的合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。书记员欧见凤担任记录。原告刘某某及委托代理人蒙某、被告某某公司的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某诉称，2014年元月初，原告因急需购房，通过介绍并按被告要求，交纳了一万元的预订房指标费，并与被告在元月22日签订了编号为08的由被告打印号的“内部认购申请书”和“补充协议”各一份。签订上述文书时，被告要求原告交纳“订购金”，实际为购房款总额346，154元的一半，即173，077元，并称签订认购书后，承诺在取得商品房预售许可证10日内与原告签订“商品房买卖合同”，约束原告“认购订金一旦交付不得以任何理由申请退还”。原告自交了购房款后已有8个多月时间，但被告开发的“人民大厦南区”地块至今都没有动工建设，原告多次前往被告的售楼部询问，问何时才能签订正式的购房合同，但都没有结果。后据了解，被告已在与原告签订上述文件前的2013年8月27日将该人民大厦南区的6489平方米土地抵押贷款2000多万元，但该款是否用于该地块的商品房建设，原告不知道。原告认为，被告与原告签订的“内部认购书”和“补充协议”时已按约定收受了购房款，认购书和补充协议已具有买卖合同的内容，该文书已视为“商品房买卖合同”，而被告在没有取得商品房预售许可证时，与原告签订的该“认购申请书”和“补充协议”违反了法律规定，当然无效。而且被告用该土地抵押获取货款又收取了原告的购房款已有一年多时间，却没有动工建设。被告有恶意欺骗原告的行为存在，直接导致原告购房目的不能实现，构成欺诈，被告应承担民事责任。由于原、被告对协商退款、赔偿损失无法达成一致，原告特诉至法院，请求：1、解除原告与被告在2014年元月22日签订的人民大厦南区2栋22层02号房屋“内部认购申请书”“补充协议”；2、判令被告退还原告已交的指标费及购房款183，077元，并赔偿利息及损失50，000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。原告刘某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2014年1月22日内部认购申请书及补充协议、三份收据，证明原告与被告签订了购买被告开发的涉案住房的协议，协议内容说明了住房的面积及相关情况以及原告交了购房款及订房款183，077元的事实；2、土地登记申请书，土地登记审批表、股东会决议、最高额抵押合同各一份，证明被告在与原告签订协议书之前就对土地在中国工商银行进行抵押，但该情况并没有告知原告；3、企业营业执照及组织机构代码证，证明被告的身份；4、照片3张，证明被告从与原告签订合同之日起至起诉时仍然没有动工，被告有欺骗原告的行为。被告某某公司辩称，1、原告要求解除与被告签订的涉案合同没有法律依据，因为该两份协议都是双方自愿签订的，合法有效；2、原告要求被告赔偿50，000元及利息没有事实和法律依据，请求驳回。被告某某公司为其辩解在举证期限内未提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1中2014年1月12日的编号为1648＊＊＊的收据没有被告的公章，所以对其真实性有异议，其他的证据的真实性均无异议，但证明内容有异议，内部认购申请书及补充协议是双方自愿签订的，而且是预约合同，而不是买卖合同；证据2对证明内容有异议，被告不存在欺诈；证据3无异议；证据4的证明内容有异议，被告没有欺诈的行为。本院结合原告举证和被告质证，认证如下：对被告确认的书证予以确认采信；对被告提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2014年1月22日，原告刘某某与被告某某公司签订《内部认购申请书》和《补充协议》各一份，其中《内部认购申请书》约定原告刘某某预购买由被告开发的“人民大厦南区”2栋22层02号住房一套，预购的住房设计建筑面积约94.5平方米，申请购买价格按建筑面积3，663元／平方米，总房款约为346，154元；签署认购申请书当日，原告需向被告交付认购订金人民币173，077元，被告将在取得商品房预售许可证后10日内与原告签订《商品房买卖合同》。《补充协议》约定原告可以在被告取得“人民大厦南区”项目预售许可证后10日内可向被告书面申请放弃房屋认购。原告为证明其向被告支付了购房款183077元，向法庭提交了3张收据，其中2014年1月12日收据二张，金额分别是20000元和10000元；2014年1月22日收据一张，金额为153077元，被告对金额为20000元和153077元的收据没有异议，予以认可；对金额为10000元的收据有异议，认为没有盖被告公章，不予认可。本案诉讼中，被告没有提交“人民大厦南区”的预售许可证。2014年9月17日，原告诉至本院，请求：1、解除原告与被告在2014年元月22日签订的人民大厦南区＊＊栋＊＊层＊＊号房屋“内部认购申请书”“补充协议”；2、判令被告退还原告已交的指标费及购房款183，077元，并赔偿利息及损失50，000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。本院认为，本案讼争属商品房预售合同纠纷。被告某某公司在明知自己没有取得商品房预售许可证的情况下于2014年1月22日分别与原告刘某某签订《内部认购申请书》和《补充协议》，违反了法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，两份协议应认定为无效合同。被告辩称该两份协议是双方自愿签订的，应合法有效，其抗辩理由，与法律规定不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于原、被告签订的《内部认购申请书》与《补充协议》被确认为无效，被告应当返还原告交纳的“人民大厦南区”＊栋＊-＊＊号房的款项。从本案查明的事实来看，原告向被告支付了“人民大厦南区”＊栋＊-＊＊号房的房款并经被告认可的有173，077元，被告应当将该款返还给原告。对于原告诉请要求被告返还10，000元的指标费，由于原告提交的收据上的收款单位是桂房房产，不是本案被告，且被告不予认可，本院不予支持。至于原告诉请要求被告赔偿损失50，000元，原告没有提交相应的证据予以证实，因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的诉请，根据本案的实际，及造成协议无效的法律后果主要是由于被告的原因所致，并结合原告的损失情况，本院予以支持，即利息分别以20，000元从2014年1月12日起和以153，077元从2014年1月22日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告给付之日止，由被告支付给原告。而被告对此提出的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告刘某某与被告桂林某某投资有限公司签订的《内部认购申请书》和《补充协议》无效；二、被告桂林某某投资有限公司返还173，077元给原告刘某某；三、被告桂林某某投资有限公司支付利息（利息分别以20，000元从2014年1月12日和以153，077元从2014年1月22日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本案判决规定的履行期限届满之日止）给原告刘某某；四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。本案案件受理费4，796元，由原告刘某某负担1，437元，被告桂林某某投资有限公司负担3，359元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4，796元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  粟开坤人民陪审员  韩 艳人民陪审员  赵生付二〇一四年十二月十八日书 记 员  欧见凤