嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第87号
原告：张建设。
委托代理人（特别授权代理）：杨存勇。
被告：嘉兴市江南纸张有限公司。
法定代表人：缪金松。
委托代理人（特别授权代理）：车慧强、张云。
原告张建设与被告嘉兴市江南纸张有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理。依法由审判员李卫东适用简易程序，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨存勇、被告委托代理人张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建设起诉称，2013年4月4日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于秀洲区秀新路1373号第一幢大楼二、三层房产（面积为1300平方米）出租给原告开饭店用，租期自2013年4月21日至2015年4月20日，月租金为每平方米5元，每三个月支付一次租金。此后原告依约支付房屋租金，并为饭店经营作了大量的前期准备工作，对房屋进行了简单装饰，购置了相关设备，并进行了人员招聘。然而被告在未事先通知的情况下，于2013年7月底开始对大楼三层以上进行改造装修，长期将装修用的沙石、砖块及涂料等材料堆放在大楼的必经出入口，并造成过道内大量粉尘，严重影响原告饭店的出入；被告还在大楼四层进行打洞、排放下水管工程，管道直接通过原告的饭店包厢，造成原告饭店包厢根本无法使用；另外被告在装修过程中几次漏水，造成原告承租房屋内大面积积水及墙面裂缝渗水，装修过程中的强烈震动经常使饭店灯具掉落。以上种种情况一直持续至今，造成原告承租房屋安全方面的重大隐患及卫生隐患，原告的饭店根本无法经营，原告多次与被告协商，被告总是以很快就能完工为由推脱，然原告向装修工人了解到该工程预计在2014年3、4月份完工。为此原告多次与被告协商合同解除问题，但被告仍我行我素，甚至在2013年12月30日将原告饭店大门锁上，使得原告的所有设备及物品不能搬离，同日报警调解无果，合同目的无法实现，故提起诉讼，要求解除原被告于2013年4月4日签订的《房屋租赁合同》，被告立即返还房屋租赁押金5000元及房屋租金19500元，赔偿损失32603元，并返还原告饭店设备（暂估价105860元），并承担案件诉讼费。
被告嘉兴市江南纸张有限公司答辩称，原告拖欠租金，被告已经书面通知原告解除合同，同意解除房屋租赁合同；原告没有证据证明有押金，即使有押金也应折抵租金；原告租用了被告房屋，应该支付租金，要求返还房屋租金没有事实依据；租赁房屋内经核实属于原告的物品由原告自行搬离，但不同意以折算现金的方式返还，请求驳回对被告的赔偿诉讼请求。
原告张建设为证明其主张，举证如下：
证据一，《房屋租赁合同》一份。由原被告于2013年4月4日签订，载明被告嘉兴市江南纸张有限公司（甲方）将其所有的坐落于嘉兴市秀洲区秀新路1373号第一幢大楼二层、三层共计建筑面积为1300平方米的房屋出租给原告张建设（乙方），用于开设饭店，双方约定租赁期限自2013年4月21日至2018年4月20日止，原告先行支付押金5000元，租金每二年商定一次，2013年4月21日至2015年4月20日的月租金为每平方米5元，每三个月支付一次租金，并提前一个月支付租金，租赁期间的水费、电费、天燃气、有线电视、电话、物业费等费用由原告承担。被告不能提供房屋或提供房屋不符合合同约定条件，原告有权解除合同，被告按租房押金数额赔偿违约金，如有其它合理损失应一并赔偿；原告未按约交纳租金的，被告有权解除合同，原告提前解除合同的，无权要回租房押金等。
被告嘉兴市江南纸张有限公司质证无异议。
证据二，《解除房屋租赁合同通知书》一份。系被告嘉兴市江南纸张有限公司于2014年1月2日送达原告，载明“根据2013年4月4日签订的《房屋租赁合同》，须提前一个月支付下期应付房租，现已逾期几个月支付房租及水电费，根据双方合同第五条第四款规定，通知你们解除双方之间的租赁关系”。以证明被告单方面提出解除合同，并锁上了租房大门。
被告嘉兴市江南纸张有限公司质证无异议，并说明发通知书的原因是原告拖欠了2013年10月21日以后的租金及2013年7月份以后的水电费。
证据三，《收据》两份。以证明原告支付了被告自2013年4月21日至10月20日的6个月租金计39000元，其中第2份收据中还包括了原告支付被告的2013年6月份的水电费2087元，水电费原告实际已交至2013年7月。
被告嘉兴市江南纸张有限公司质证无异议。
证据四，《收款收据》三份。以证明原告租赁房屋后为开设饭店定制广告牌，安装窗帘、空调等，化费费用计9500元。
被告嘉兴市江南纸张有限公司对该证据的三性均有异议，认为收款收据非正式发票，交款方为空白，不能证明原告的待证事实。
证据五，《收款收据》十三份。以证明原告为在租赁房屋开设饭店而购置了空调、冰箱、电视机、音响、桌椅等物品，均尚在租赁房屋内无法取回。
被告嘉兴市江南纸张有限公司对该证据的三性均有异议，认为租赁房屋内确有原告的物品，但物品的型号、价值等无法认定，不能证明原告主张的待证事实。
证据六，照片四十六张。以证明被告从2013年7月底开始对大楼三层以上进行装修，装修建筑材料长期堆放在大楼出入口，造成粉尘等问题，被告在装修四楼时打洞，导致管道破损、多次漏水、灯具脱落，导致原告的饭店无法正常经营。
被告嘉兴市江南纸张有限公司质证称，被告确从2013年7月底开始对大楼三层以上进行装修，现已基本完工，原告提供的照片是静态的，并不能反应整个装修过程，照片反映的渗水、裂缝、打洞、管道、灯具脱落等问题不能确定是被告装修造成的，大楼门口的建筑材料被告只是临时堆放，灯具脱落有可能是灯具的质量原因，渗水可能是外墙渗水造成的。
证据七，照片四张。以证明原告存放、安装在租赁房屋十三台空调以及桌椅等物品尚未搬离，大楼四楼的装修到开庭前尚未完工。
被告嘉兴市江南纸张有限公司质证称，对其中三张反映原告存放物品的照片无异议，被告未动过原告的物品；另一张反映装修情况的照片无法看清大楼是否还在装修。
证据八，《租赁房屋水电费清单》一份（复印件）。该证据来源于本院（2014）嘉秀民初字第77号案嘉兴市江南纸张有限公司的举证，反映了原告在2013年7月底后的用水量恢复到了租房初期的水平，以证明被告的装修行为造成原告饭店经营问题，导致合同目的无法实现。
被告嘉兴市江南纸张有限公司对该证据的真实性无异议，但对证据的关联性有异议，用水量的变化不能证明原告饭店生意下滑系被告的装修行为所致。
被告嘉兴市江南纸张有限公司为反驳原告张建设的主张，举证如下：
证据九，移交食堂物品清点明细一份。以证明属被告所有并供原告使用的消毒柜、大冰柜等物品及数量，均存放于租赁房屋内。
原告张建设质证称，该清点明细未经原告签字确认，原告不知情。
经审查，本院对本案证据认证如下：
被告嘉兴市江南纸张有限公司对原告张建设举证的证据一至证据三，以及证据七其中的三张照片质证无异议，上述证据真实合法，具有证明效力，本院予以确认。证据四和证据五均为收款收据而非正式发票，原告未能提供相应的交易合同、交易明细或施工清单等予以佐证，其真实性、关联性无法确定，本院不予采信，原告存于租赁房屋内的物品应经双方清点确认。原告虽对证据六和证据七所反映的粉尘、墙面渗水、管道安装、吊灯脱落等情形与其装修行为的关联性提出异议，但可以认定被告自2013年7月底起对大楼三层以上进行装修，直至原告提起本案诉讼时尚未完工，装修施工客观上对原告的饭店经营造成一定的影响。证据八不能证明原告的待证事实，不予采信。被告举证的证据九未经原告确认，本院不予采信。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2013年4月4日，原告张建设与被告嘉兴市江南纸张有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的坐落于嘉兴市秀洲区秀新路1373号第一幢大楼二层、三层出租给原告，用于开设饭店，共计建筑面积为1300平方米，租赁期限自2013年4月21日至2018年4月20日止，原告先行支付押金5000元，租金每二年商定一次，2013年4月21日至2015年4月20日的月租金为每平方米5元，每三个月支付一次租金，并提前一个月支付租金，租赁期间的水费、电费、天燃气、有线电视、电话、物业费等费用由原告承担。被告不能提供房屋或提供房屋不符合合同约定条件，原告有权解除合同，被告按租房押金数额赔偿违约金，如有其它合理损失应一并赔偿；原告未按约交纳租金的，被告有权解除合同，原告提前解除合同的，无权要回租房押金等。此后，原告在租赁房屋内开设饭店，并为被告员工提供餐饮，原告已支付被告2013年4月21日至10月20日的租金。2013年7月底起，被告对大楼三层以上进行装修施工，原告遂以装修施工影响饭店经营为由停止支付10月20日以后的租金，并结欠7月份以后的水电费14483元。12月底，原告停止经营饭店，并欲搬离存放于租赁房屋内的物品，遭到被告制止，原告报警后经辖区派出所等相关部门调解，双方未能就结欠租金等事宜达成协议，被告于12月30日锁住了大楼二层、三层的大门，并于2014年1月2日以逾期支付房租及水电费为由向原告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，通知原告解除双方的租赁关系，遂成讼。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，被告嘉兴市江南纸张有限公司已向原告张建设交付了租赁房屋，原告应按约履行支付租金的义务。被告在租赁房屋期间对大楼三层以上进行装修施工，客观上对原告的饭店经营带来一定的影响，但原告主张被告的装修施工导致合同目的无法实现，证据尚不充分，本院不予采纳。而原告未能按期支付2013年10月20日之后的租金，依照合同约定被告有权解除合同，被告向原告发出了《解除房屋租赁合同通知书》，原告未表异议，《房屋租赁合同》自该通知到达对方时解除。合同解除前的租金仍应由原告承担，故原告请求返还房屋租金的诉讼请求本院不予支持。被告在原告结欠租金并欲搬离存放于租赁房屋内的物品时锁上大门，其行为属保护自己权利的自助行为，自助行为实施后须及时请求公权力予以处置，但被告在提起诉讼后未及时申请财产保全，该行为已失去正当性，故被告不得妨害原告对其存放于租赁房屋内的物品的自由处分。原告请求被告返还押金、赔偿损失，但未能提供有效证据，且被告的装修行为尚不能认定导致原告的合同目的无法实现，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告张建设与被告嘉兴市江南纸张有限公司于2013年4月4日签订的《房屋租赁合同》自2014年1月2日解除；
二、被告嘉兴市江南纸张有限公司于本判决生效之日起七日内将租赁房屋内属于原告张建设所有的物品返还原告；
三、驳回原告张建设的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1780元（已减半），由原告张建设负担180元，被告嘉兴市江南纸张有限公司负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审判员 李卫东
二〇一四年三月二十四日
书记员 吴雪青