山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第2332号
上诉人（原审第三人）秦某。
委托代理人刘某。
被上诉人（原审原告）吴某。
委托代理人王某乙。
被上诉人（原审被告）王某甲。
委托代理人李某乙。
原审第三人李某甲。
上诉人秦某因房屋买卖合同纠纷一案，不服金乡县人民法院（2015）金民初字第124号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2014年4月11日，被告王某甲与第三人秦某、李某甲签订《房屋买卖合同》，约定：第三人秦某、李某甲将位于奎星湖花园临湖丽社27号楼l单元9楼西户房屋出卖给被告王某甲，该房屋建筑面积为147.91㎡，储藏室面积为9.5㎡；该房产买卖总价含储藏室、室内装修、空调，总价款为46万元，由于该房系分期付款房，第三人秦某、李某甲卖于被告王某甲所预交款及空调、窒内装修款计20万元，第三人秦某、李某甲下剩约26万元的分期款，由被告王某甲向银行支付，2014年5月28日前，第三人秦某、李某甲将房屋腾空，交付被告王某甲。2014年4月11日当日，被告王某甲将20万元购房款交付第三人秦某、李某甲，第三人秦某、李某甲为被告王某甲出具收到条，内容为：“今收到王某甲购房款贰拾万元某（200000.00元某）收款人：李某甲秦某2014、4、11”。第三人秦某、李某甲原系夫妻关系，2013年9月5日经本院（2013）金民初字第1603号民事调解书调解离婚，双方在调解书中协议了涉案房屋系夫妻共同财产，归第三人秦某所有。审理中，第三人秦某主张被告支付房屋价款系民间借贷偿还欠款的行为，未有相关证据予以证实。另查明，2014年6月1日，原告吴某与被告王某甲签订《房屋买卖合同》，约定：被告王某甲将购买位于奎星湖花园临湖丽社27号楼l单元9楼西户房屋卖于原告吴某，该房屋建筑面积为147.91㎡，储藏室面积为9.5㎡；该房产买卖总价含储藏室、室内装修、空调，该房产总价款为46万元，由于该房为分期付款房，被告王某甲卖于原告吴某所预交款及空调、窒内装修款计20万元，被告王某甲下剩约26万元的分期款，由原告吴某向银行支付。2014年6月1日当日，原告吴某将20万元购房款交付被告王某甲，被告王某甲为原告吴某出具收条，内容为：“今收到吴某购房款贰拾万元某（200000.00元某）收款人：王某甲2014、6、1”。被告王某甲将该房屋交付原告吴某后，原告吴某已实际入住并使用了该房屋，同时原告吴某按约定向银行缴纳了分期购房款以及房屋使用相关的水、电、物业等费用。审理中，原告提供金乡县房产交易管理所证明、商品房买卖合同，予以证实因房屋开发企业未提交竣工验收证明，暂时不具备办理房屋所有权的条件。金乡县房产交易管理所证明显示：经查询秦某（身份证号码××）与山东省九星房地产开发有限公司签订的临湖丽舍27号楼1单元902号房商品房买卖合同于2012年5月9日备案；2012年5月30日办理按揭抵押手续，抵押期限2012年5月30日至2027年5月30日；2014年10月28日该房产被金乡县人民法院查封，查封期间2014年10月28日至2016年10月28日，查封期间不得办理确权、抵押、过户等手续；截止2014年10月28日前，由于开发企业未提交竣工验收证明，暂时不具备办理房屋所有权的条件。商品房买卖合同显示：2012年4月13日第三人秦某与山东省九星房地产开发有限公司签订编号为2012-13-27-1902商品房买卖合同，合同出卖人为山东省九星房地产开发有限公司，买受人为秦某，购买的房屋系涉案房产。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及被告与第三人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且均已实际履行，应认定为合法有效合同。本案中，被告是严格按照合同约定在向第三人缴纳购房款后取得的房屋财产，其行为合法有效；而原告获得被告的房屋财产也是按照合同约定依法取得，且实际使用后也按约定支付了相应分期购房款及水、电、物业等费用，其行为也不存在违约及违法之处，理应得到法律的保护。故原告的诉求，合法有据，本院依法予以支持。对于第三人秦某以被告支付房屋价款系民间借贷偿还的借款为由进行抗辩，于法无据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、2014年6月1日，原告吴某与被告王某甲签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行；二、第三人秦某作为买受人的商品房（出卖人为山东省九星房地产开发有限公司的商品房买卖合同号为2012-B-27-1902），位于金乡县奎星湖花园临湖丽社27号楼1单元9楼西户房产及储藏室（总价款为46万元）；从2014年6月1日起归原告吴某所有；三、第三人秦某协助原告吴某办理上述房产变更登记手续。案件受理费8200元，由被告王某甲负担。
宣判后，上诉人秦某不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法确认涉案房屋买卖合同系无效合同，二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：被上诉人王某甲与上诉人秦某、第三人李某甲及二被上诉人之间签订的房屋买卖合同均系无效合同，该房屋抵押登记于抵押权人名下，一审法院根本无权判决房屋归被上诉人吴某所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条的规定，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋已抵押登记在中国农业银行金乡县支行名下，在本案抵押权未完全消失的情况下，一审法院违背法律强制性规定将已经抵押登记的房产直接判决归被上诉人吴某所有，明显不当。
被上诉人吴某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理公正，应依法予以维持。登记在上诉人名下涉案房屋，由于开发企业未提交竣工验收证明，暂时不具备办理房屋所有权证书的条件，以至于无法办理房产权，这是客观因素，并不影响合同的效力。因案外人刘坚坚申请法院对涉案房屋进行查封，引起本案诉讼，但是吴某与王某甲签订的《房屋买卖合同》合法有效，基于此该房屋所有权归答辩人所有符合交易行为、合同约定、法律规定，答辩人的合法债权、物权均应得到法律的保护。答辩人吴某、被上诉人王某甲在购买涉案房屋时，均知道涉案房屋为分期按揭房屋，并同意购买房屋后按时按期交纳银行贷款。答辩人购买涉案房屋后，每月按时交纳银行贷款，以卡转账的方式将贷款转入上诉人秦某涉案房屋银行贷款卡，交纳贷款后由中国农业银行金乡县支行扣取，虽未经抵押权人中国农业银行金乡县支行书面同意，但答辩人按时按期交纳贷款，未有任何损害银行的行为，应视为银行对该交易行为的同意。而且，答辩人在交纳银行贷款时，因前次还贷会有结余，会与主管此次银行贷款业务的银行负责人客户经理张某主任进行电话沟通，以确定每次交纳贷款的具体金额，说明银行对此事是知情的。银行方面也明确表示过，只要按时交纳贷款，银行对房屋的转让是同意的。因此，答辩人在购买涉案房屋后，按时按期足额交纳银行贷款，符合物权法第191条的除外情形，即“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。所涉房屋买卖合同为有效合同，是各方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当继续履行。有抵押权的房屋仍是可以依法转让的，诉争房屋虽设有抵押权，但购房人即答辩人吴某同意以自己的钱偿还上诉人向抵押权人农业银行的贷款，而且在购买诉争房屋后，答辩人也积极履行还款义务，每月按时足额交纳贷款。因此，各当事人之间签订的房屋买卖合同并没有侵害抵押权人的利益，是合法有效的合同，上诉人以房屋设有抵押权为由主张合同无效是没有依据的。
被上诉人王某甲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判；其他答辩意见与被上诉人吴某的答辩意见相同。
原审第三人李某甲未作答辩。
二审经审理查明，涉案房屋为按揭贷款房屋，中国农业银行金乡县支行为涉案房屋的抵押权人，该行内部工作流程要求，一次性还清全部银行贷款必须经过上诉人秦某的同意。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致
本院认为，上诉人秦某主张其与被上诉人王某甲之间虽然签订了房屋买卖合同，但实为民间借贷关系，被上诉人王某甲对此不予认可，上诉人也没有提供证据予以证实，因此，上诉人的上述主张证据不足，应予驳回。上诉人秦某与被上诉人王某甲之间签订的房屋买卖合同，以及被上诉人王某甲与吴某之间签订的房屋买卖合同，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被上诉人吴某也按照合同约定按月支付银行按揭贷款，并实际占有使用涉案房屋，交纳涉案房屋的水电费和物业费，其有权依据合同取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。上诉人主张根据上述规定涉案房屋的抵押权未完全消失的情况下，不能判令涉案房屋归被上诉人吴某所有。本院认为，被上诉人吴某作为受让人一直按月偿还涉案房屋的银行贷款，没有出现逾期，且其积极与银行协商，有一次性还清银行贷款的意愿，因此，被上诉人吴某一直在履行代为清偿债务消灭抵押权的义务，同时说明抵押权人中国农业银行金乡县支行对涉案房屋买卖是知情的，其利益并未遭受损失。但基于银行的内部规定（一次性还清全部银行贷款必须经过上诉人秦某的同意）和双方产生纠纷的实际情况，被上诉人吴某不可能在诉讼中取得上诉人秦某的同意。而上诉人秦某自从被上诉人吴某偿还银行贷款后，不再偿还涉案房屋的银行贷款，说明上诉人秦某对被上诉人吴某代其偿还银行贷款的行为是默许的，如果由此认定被上诉人吴某不能取得涉案房屋的所有权，对被上诉人吴某来说，显失公平。因此，在上诉人秦某明知涉案房屋为抵押物的情况下，其不能依据上述法律规定要求确认涉案房屋买卖合同无效。综上，原审法院判令涉案房屋归被上诉人吴某所有，并无不妥，依法应予维持。上诉人秦某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8200元，由上诉人秦某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 史海洋
代理审判员 闫昱轩
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王翠英