广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4895号
上诉人（原审被告）：陆奕亮。
委托诉讼代理人：何芳莉，广东启仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王俊臣。
被上诉人（原审原告）：刘燚。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：王娇红，女，系该公司工作人员。
上诉人陆奕亮因与被上诉人王俊臣、刘燚及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人陆奕亮上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉所依据的事实与理由为：1、违约方为被上诉人，被上诉人未依约在2015年6月1日前将首期款人民币352万元（以下货币均为人民币）支付完毕，涉案房屋被罗湖法院查封，不能成为被上诉人违约的理由。因为涉案房物虽于2015年6月4日罗湖法院查封，但基于上诉人与被上诉人当时都不知情，法院6月于中旬才将查封通知送达上诉人，双方在交涉过程中（最后一次交涉是2015年6月9日）也未提及房物被查封一事。而且涉案被法院查封并非必然不能过户，罗湖区人民法院是诉前查封保全，并非执行查封，无法认定一定属于上诉人的过错，后来申请人又解除了房屋的查封保全措施更能说明查封不必然引起不能过户的法律后果。因此，被上诉人未在合同约定时间内支付完首期款责任完全在于自身，不能归责于上诉人。2、无论是上诉人还是被上诉人、第三人，均未在一审中提出过“双方以实际行动变更了《二手房买卖合同》约定的首期款金额”。3、被上诉人于2015年6月9日就已经向案外人江玉娥购买了熙园X栋X座XX房，签订了购房合同，由此可以推定被上诉人在2015年6月9日前就不打算与上诉人进行交易，而且，被上诉人购买他人房屋之后，失去购买涉案房产的资格（因其一个家庭已经有两套房），涉案房屋已经无法进行过户，被上诉人以实际行动解除了《二手房买卖合同》。4、被上诉人于2015年6月20日就已经起诉解除合同（见起诉状所署日期），这表明被上诉人在双方交涉的过程中，已经没有履行合同的意思。由于被上诉人早已以实际行动解除《二手房买卖合同》，本案再判决解除合同，是多此一举。5、由于被上诉人违约，一审判决上诉人返还定金给被上诉人并支付违约金247.6万元，没有事实和法律依据。被上诉人弄虚作假（给银行提供假离婚证、假首期款收条）、违约不支付首期款的行为属于严重的不诚信问题，可能会导致银行不发放贷款，无法保证上诉人的合法权益，法院作为审判机关理应对相关事实核实清楚，对于被上诉人这种规避相关政策而弄虚作假的行为，法院不但认同而且还支持，这显然不符合相关政策制定的目的：促进房地产市场健康发展。被上诉人虽然取得了银行贷款承诺函，但是由于被上诉人提供给贷款银行假离婚证等材料，违背相关法律法规，对贷款方来说已经构成根本违约方，银行能否按时发放贷款带来了极大的风险，对于弄虚作假的行为均是被上诉人为规避政策法规故意而为之。在双方2015年6月9日谈判无果后，被上诉人另行购买房屋，主动终止履行合同，并没有任何损失，退一步说，对于被上诉人的损失按照涉案房屋实际支付首期款金额为308万元，按照银行年利率的24%计算利息，最终也远远低于一审法院判决的247.6万元。
被上诉人王俊臣、刘燚辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。1、被上诉人不存在任何的违约行为，根据合同的约定，被上诉人依约支付了定金、首期款，并于2015年6月3日取得了贷款承诺函，具备了过户的条件。上诉人称被上诉人不符合购房资格的问题不是事实，如果上诉人愿意，我们现在依然可以继续购买涉案物业，甚至是一次性付款。其次，上诉人称被上诉人首期款不足的问题也不是事实，一审法院在审理环节已经查得很清楚，相对于1200万元的成交价格，存在不足的44万是因上诉人的要求额外在过户的时候以现金方式支付。而本案不能继续履行的原因是在于2015年6月4日上诉人恶意制造查封，将涉案物业受到权利限制，导致不能过户。而且在事实上，双方在办理首期款监管及银行按揭时，上诉人也从未提出过任何的异议。2、上诉人恶意制造查封，阻却合同的继续履行的事实清楚。被上诉人取得贷款承诺函的时间是2015年6月3日，取得贷款承诺函的当天，第三人通知上诉人配合办理过户手续，但是上诉人确以其在南宁受到他人的非法拘禁为由拖延时间，在被上诉人及中介多次催告之后，上诉人称其返还深圳，约定2015年6月4日下午办理过户手续。正在这时，居间方通过业务系统查到上诉人已经在罗湖法院将涉案物业做了查封。我们一审时已经提到充分的证据证明，上诉人名下有多套房产，而且均为房产证在手，不存在任何的抵押情形，案外人的查封却偏偏指向本案的涉案物业，其次，在2015年6月4日，涉案物业被查封之后，被上诉人曾多次主动提出，我们也可以代为帮其偿还欠款，而且欠款也只有300万，但是也遭到了上诉人的拒绝。进一步的是在6月中旬，上诉人才通过其他的中介跟熟人提出要求加价出售的行为，一审时我们也提交了相应的录音证据予以佐证，以上种种都可以反映出在2015年房价飙升的时候，上诉人恶意制造查封，阻却继续履行的主观意图及客观事实。3、本案的违约金，我们认为不是过高而不过低，涉案物业在起诉时的市场价格已经远远超过成交价格的20％。
原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，坚持一审答辩意见及庭审意见。
被上诉人王俊臣、刘燚向一审法院起诉请求：1、解除陆奕亮、王俊臣、刘燚之间签署的《二手房买卖合同》；2、陆奕亮向王俊臣、刘燚返还定金20万元并支付违约金247.6万元。
一审法院认定事实：2015年4月25日，王俊臣与陆奕亮签订了一份《二手房买卖合同》，约定陆奕亮将涉案房产出售给王俊臣，转让价1238万元；王俊臣在合同生效之日支付定金20万元；王俊臣须于2015年6月1日前将定金、交房押金外的剩余首期款352万元支付至买卖双方约定的银行监管账号，于同月7日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；若银行承诺发放贷款金额加上王俊臣、刘燚已支付的首期款、定金后少于合同转让价的，王俊臣、刘燚应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，如多于合同转让价的，则王俊臣、刘燚可向监管银行要求将多出部分退回；在取得银行贷款承诺函之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，最晚不得迟于银行贷款承诺书出具5日；在银行贷款承诺书出具5日内，陆奕亮将涉案房产证原件交予第三人；如陆奕亮逾期履行超过5日，王俊臣可解除合同并选择要求陆奕亮支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。当日，王俊臣向陆奕亮支付定金20万元，陆奕亮出具了收款收据。《二手房买卖合同》签署当天或几天内，王俊臣、刘燚与陆奕亮还签署了《买方主体变更确认书》，约定上述《二手房买卖合同》由刘燚继续履行，在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为刘燚，王俊臣承担保证责任。2015年5月21日，刘燚、陆奕亮与中国农业银行股份有限公司深圳万象城支行（以下简称农业银行万象城支行）共同签署了一份《二手楼交易结算资金托管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金308万元委托农业银行万象城支行进行托管，刘燚在签署本协议后5个工作日内一次性存入托管资金，托管期限自协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年8月21日。同日，王俊臣、刘燚向该行提交贷款申请。当月27日，刘燚往托管专用账户存入308万元。次月3日，农业银行地王支行出具了《个人购房贷款承诺函》，同意向刘燚发放贷款866万元，有效期1个月。另查，2015年6月4日，涉案房产被深圳市罗湖区人民法院以（2015）深罗法立保字第206号裁定书查封（案外人吕某诉陆奕亮民间借贷一案的诉前保全），至2015年9月8日，上述查封尚未解除。以上事实有《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》，《二手楼交易结算资金托管协议》、农业银行补制客户回单，《个人购房贷款承诺函》，产权查询资料及当事人的陈述予以证实。
一审法院认为，王俊臣与陆奕亮签署的《二手房买卖合同》、王俊臣、刘燚与陆奕亮签署的《买方主体变更确认书》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方应按合同约定正确全面履行。王俊臣已依约支付了定金20万元，刘燚与陆奕亮于5月21日（合同约定的首期款监管时间6月1日之前）共同签署了《二手楼交易结算资金托管协议》，刘燚于5月27日（签署《二手楼交易结算资金托管协议》后5个工作日内）往托管专用账户存入了协议约定的308万元首期款，并于6月3日取得银行的贷款承诺函。王俊臣、刘燚依约已履行了合同义务，涉案房产在取得贷款承诺函次日即6月4日因陆奕亮的原因被法院查封，客观上已无法办理正常过户手续，造成涉案房产买卖合同无法履行完毕的责任在陆奕亮。王俊臣、刘燚请求解除涉案《二手房买卖合同》、陆奕亮退还定金并按合同约定支付转让价20%的违约金247.6万元，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。陆奕亮辩称，王俊臣、刘燚未按合同约定支付首期款352万元，也未按合同约定在2015年6月1日前补足44万元，是王俊臣、刘燚违约在先。经查，刘燚与陆奕亮于2015年5月21日共同签署的《二手楼交易结算资金托管协议》约定首期款托管资金308万元，双方以实际行动变更了《二手房买卖合同》约定的首期款金额。刘燚依《二手楼交易结算资金托管协议》的约定在5个工作日内往托管专用账户存入308万元首期款，符合双方约定，不构成违约。依《二手房买卖合同》的约定，王俊臣、刘燚应在取得银行贷款承诺函之后3个工作日内即6月3日后的3个工作日内补足银行承诺发放贷款金额加上王俊臣、刘燚已支付的首期款、定金后少于合同转让价的款项44万元（1238万元-866万元-308万元-20万元），并非陆奕亮所主张的6月1日前补足该款，而涉案房产在6月4日因陆奕亮原因已被深圳市罗湖区人民法院查封，此时涉案房产交易客观上已履行不能，履行不能的原因在于陆奕亮，王俊臣、刘燚未在6月3日后的3个工作日内补足上述款项，不构成违约，陆奕亮主张王俊臣、刘燚违约在先的理由不成立，原审法院不予采信。
陆奕亮还抗辩违约金过高应适用定金罚则。原审法院认为，根据今年深圳市房地产交易市场走势，双方约定因陆奕亮原因导致解除合同的违约金标准为转让价的20%并未过高，且陆奕亮未举证证明转让价20%的违约金过分高于王俊臣、刘燚的实际损失，根据合同法第116条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款，王俊臣、刘燚选择了使用违约金条款，符合法律规定，陆奕亮抗辩应适用定金罚则没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除王俊臣与陆奕亮签署的《二手房买卖合同》；二、陆奕亮应于本判决生效之日起十日内向王俊臣、刘燚返还定金20万元；三、陆奕亮应于本判决生效之日起十日内向王俊臣、刘燚支付违约金247.6万元。本案一审受理费28208元（已由王俊臣、刘燚预交），因适用简易程序审理减半收取14104元，保全费5000元（已由王俊臣、刘燚预交），均由陆奕亮负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另认定以下事实：
1、中国银行业监督管理委员会深圳监管局于2016年7月13日出具《信访事项处理意见书》，该意见书表明就深圳农行地王支行向贷款申请人出具《个人购房贷款承诺函》进行了核实和调查，结果为：一是该行未经有权审批人批准，为借款人刘燚出具了金额为866万元的《个人购房贷款承诺函》，属于违规对外出具贷款承诺函。二是该份贷款承诺函存在编号、签收人和签收日期等处空白的问题，不符合深圳农行相关制度规定。三是该笔贷款（未发放）档案管理不规范，部分资料未保管。
2、刘燚另行购买了熙园X栋X座XX房一套房产，2015年6月9日支付定金100万，2015年7月3日完成过户，建筑面积为167.56平方米；本案涉案房产为熙园XX栋X座XX房，建筑面积159.32平方米。
本院认为，被上诉人王俊臣、刘燚与上诉人陆奕亮签署《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
被上诉人王俊臣、刘燚实际向银行监管首期款308万元，与《二手房买卖合同》约定352万元不一致，但双方2015年5月21日共同签署的《二手楼交易结算资金托管协议》明确约定了监管资金是308万元，显然双方用以实际行动变更了《二手房买卖合同》约定的首期款金额，而且被上诉人王俊臣、刘燚也在合同规定的2015年6月1日之前支付了该308万元，因此被上诉人王俊臣、刘燚对于支付首期款不存在违约情形，原审认定正确，本院予以维持。至于剩余44万元购房款，根据合同的约定若银行承诺发放贷款金额加上已支付的首期款、定金后少于合同转让价的，被上诉人王俊臣、刘燚应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内补足，被上诉人王俊臣、刘燚于2015年6月3日取得贷款承诺函，按约定被上诉人王俊臣、刘燚应于2015年6月6日支付剩余44万元购房款，加之上诉人陆奕亮没有提交有效证据证明就剩余44万另有明确约定，因此，上诉人陆奕亮主张被上诉人王俊臣、刘燚未依约在2015年6月1日前将首期款352万元支付完毕，没有事实依据，本院予以驳回。
根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，当事人有确切证据证明对方有可能丧失履行债务能力的可以中止履行，没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。被上诉人王俊臣、刘燚获得贷款承诺函后，期间双方来往短信有涉及过户问题，但没有涉及剩余44万元购房款的内容，也没有关于质疑贷款承诺函的内容，上诉人陆奕亮也没有提交其他有效证据证明其是在知道贷款承诺函存在瑕疵的情形下中止履行合同的，中国银行业监督管理委员会深圳监管局于2016年7月13日出具《信访事项处理意见书》也是在本案二审审理期间提交，并不能证明上诉人陆奕亮有在交易过程中提出相关抗辩，因此，上诉人陆奕亮关于贷款承诺函的抗辩理由，不符合法律规定的不安抗辩权，上诉人陆奕亮以此为由中止履行涉案合同，没有事实和法律依据。
2015年6月4日涉案房产被查封，根据双方短信内容及被上诉人王俊臣、刘燚于2015年6月9日另行购买房产的行为，可见被上诉人王俊臣、刘燚急于购买房产并完成过户，双方有约2015年6月4日协商过户事宜，当日原审第三人查询涉案房产现状，符合市场规律，本院予以采信。被上诉人王俊臣、刘燚于2015年6月4日知道涉案房产被查封，而上诉人陆奕亮主张其6月中旬才知道查封事实，有悖常理，本院不予采信。涉案房产被查封后，涉案房产交易客观上已履行不能，上诉人陆奕亮也未采取提供担保等为保障合同继续履行的任何行为，履行不能的原因在于上诉人陆奕亮，其应当承担违约责任，原审认定正确，本院予以维持。
关于违约金，涉案房产于2015年6月4日被查封，被上诉人王俊臣、刘燚于2015年6月9日就另行购买的同一小区的其他房产，因此其损失因截止计算至2015年6月9日。另，根据《信访事项处理意见书》，被上诉人王俊臣、刘燚的贷款承诺函确实存在违规问题。根据公平原则、诚实信用原则和止损原则予以衡量，本院酌情调整上诉人陆奕亮向被上诉人王俊臣、刘燚支付违约金80万元。
综上，上诉人陆奕亮的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1971号民事判决第一、二项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1971号民事判决第三项为上诉人陆奕亮应于本判决生效之日起十五日内向被上诉人王俊臣、刘燚支付违约金80万元；
三、驳回被上诉人王俊臣、刘燚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费28208元（已由王俊臣、刘燚预交），因适用简易程序审理减半收取14104元，财产保全申请费5000元（已由王俊臣、刘燚预交），共计19104元，由王俊臣、刘燚负担7139元，由陆奕亮负担11965元。本案二审案件受理费28208元（已由陆奕亮预交），由王俊臣、刘燚负担10541元，由陆奕亮负担17667元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月二十八日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。