青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第29号
上诉人（原审原告、反诉被告）王燕飞，男，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）王爱国，男，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）祁崇实，男，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）郑爱芬，女，汉族。
王燕飞等四人共同委托代理人姜有生，青海姜有生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青海恒通房地产有限公司，住所地青海省西宁市。
法定代表人张玉军，该公司董事长。
委托代理人周里，该公司总工程师。
上诉人王燕飞、王爱国、祁崇实、郑爱芬（以下简称王燕飞等四人）因与被上诉人青海恒通房地产有限公司（以下简称恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，前由青海省西宁市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）宁民一初字第29号民事判决，王燕飞等四人不服，向本院提出上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了审理。王燕飞等四人的共同委托代理人姜有生，恒通公司的委托代理人周里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海省西宁市中级人民法院经审理查明：1、西宁市城中区人民法院于2013年9月23日作出的并业已生效的（2013）中民一初字第20号民事判决书认定：涉案房屋未在有关部门办理商品房预售许可手续，故恒通公司与王燕飞等四人签订的《商品房买卖合同》无效。王燕飞等四人基于上述合同曾于2010年9月2日向恒通公司缴纳购房款3250000元。此款项由恒通公司于2014年5月30日退还王燕飞等四人。2、涉案房屋现实际由宋维斌交付给案外人唐满占有使用。
针对恒通公司应否向王燕飞等四人一倍返还购房款的问题。一审法院认为，恒通公司并无证据证明其在与王燕飞等四人签订《商品房买卖合同》时，向王燕飞等四人告知涉案房屋未取得商品房预售许可证，且其与王燕飞等四人签订的《商品房买卖合同》中，已载明商品房预售许可证号，并认可该许可证号系另外房屋的证号，故恒通公司以对合同的无效存在过错，王燕飞等四人作为从事商业活动的完全民事行为能力人，以明显低于同类地段商铺市场价的价格购置涉案商铺，足以表明其对涉案房屋不符合法定交易条件是知晓的，由此可以认定恒通公司并未隐瞒事实向王燕飞等四人出售涉案商铺，故王燕飞等四人对合同的无效亦有过错。因此恒通公司的抗辩理由部分成立，应予采纳。因王燕飞等四人依约向恒通公司缴纳的3250000元购房款该公司以全额退还，故本案现已不存在已付款，因此，本案并不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）相关规定，王燕飞等四人主张的一倍以下已付购房款的赔偿责任不符合事实和法律规定，不予支持。
针对恒通公司应否向王燕飞等四人赔偿可得利益损失3250000元的问题。一审法院认为，王燕飞等四人主张的可得利益具有不确定性，且王燕飞等四人并无证据证明，同时王燕飞等四人对合同的无效亦有过错，根据相关法律规定，对王燕飞等四人的该项请求不予支持。
针对恒通公司应否向王燕飞等四人承担利息损失的问题。一审法院认为，双方对合同的无效均有过错，且购房款已退还，本案不适用《商品房司法解释》相关规定，故对王燕飞等四人的该项请求不予支持。
针对恒通公司应否向王燕飞等四人承担因解决双方涉案房屋合同纠纷而支出的诉讼费的问题。一审法院认为，人民法院作出的业已生效判决确定由王燕飞等四人承担的诉讼费属于判决内容之一，且判决已生效，现又主张由恒通公司承担，无法律依据，故不予支持。
针对王燕飞等四人应否向恒通公司赔偿商铺预售租金损失、承担宋维斌占有涉案房屋期间的电费、商铺维修费及垫付装修工人人工费300000元的问题。一审法院认为，恒通公司与王燕飞等四人对合同的无效均有过错，且王燕飞等四人并未占有并装修涉案房屋，也未建议或协助宋维斌占有并装修涉案房屋，故其对宋维斌占有和装修房屋并无过错，且根据相关法律规定，双方对合同的无效均有过错的，应各自承担相应责任，故恒通公司要求王燕飞等四人赔偿商铺租金损失、电费及恢复涉案房屋原状费用、垫付装修工人人工费的请求均不予支持。
针对王燕飞等四人是否负有向恒通公司返还涉案房屋的义务的问题。一审法院认为，虽恒通公司与王燕飞等四人对双方签订的《商品房买卖合同》的无效均有过错，但根据相关法律规定，合同无效，合同双方应相互返还依据合同约定取得的财产。现恒通公司已将宋维斌及王燕飞等四人缴纳的售房款分别全额退还，那么涉案房屋理应交还恒通公司，因涉案房屋现实际为宋维斌交付唐满占有，故恒通公司主张王燕飞等四人返还房屋无事实依据，不予支持。
综上，恒通公司作为房地产开发企业对外销售商品房违反法律、法规的相关禁止性规定而无效。王燕飞等四人以不符合市场价的价格购置涉案商铺，违反通常交易惯例，由此可以认定恒通公司并不存在隐瞒事实的行为，双方的行为导致合同无效，因此双方对合同的无效均有过错，且恒通公司已将王燕飞等四人缴纳的售房款全额退还，现已不存在已付款，故本案并不适用《商品房司法解释》的相关规定，故王燕飞等四人主张一倍以下购房款的赔偿责任及恒通公司要求王燕飞等四人赔偿商铺租金损失、电费、房屋原状费用、垫付装修工人人工费均不符合事实及法律规定，均不予支持；因涉案房屋现为宋维斌占有，且王燕飞等四人并未建议或协助宋维斌占有涉案房屋，故恒通公司要求王燕飞等四人返还房屋不符合事实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：1、驳回王燕飞等四人的诉讼请求；2、驳回恒通公司的反诉请求。本案本诉案件受理费62153元，由王燕飞等四人负担；反诉诉讼费24601元，由恒通公司负担；财产保全费5000元，由王燕飞等四人负担。
王燕飞等四人上诉称，1、恒通公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明而售房的事实清楚无误，且在《商品房买卖合同》中故意载明虚假的商品房预售许可证号和土地使用权批号以欺骗王燕飞等四人，而作为一审法院以明显低于同类地段商铺市场价的价格购置涉案商铺，足以表明其对涉案房屋不符合法定交易条件是知晓的为由，推定恒通公司“并未故意隐瞒事实”出售涉案商铺，认定事实前后矛盾；《商品房司法解释》第九条规定，并不以买受人存在过错而排除适用，且王燕飞等四人已于2010年9月2日向恒通公司支付了购房款3250000元，不能以退还购房款否定《商品房司法解释》的规定；2、西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第20号民事判决认定《商品房买卖合同》无效的原因是恒通公司过错行为引起，一审法院以双方均有过错为由驳回王燕飞等四人的诉求错误。对于合同无效，如双方当事人均有过错，应根据双方过错大小判定责任承担的比例，而不能简单驳回王燕飞等四人的合理诉求，由此将导致房屋出卖人任意以其未取得商品房预售许可证为由主张合同无效而免责；3、关于利息损失的问题。王燕飞等四人依约交付购房款3250000元，恒通公司于2013年9月23日西宁市城中区人民法院作出民事判决后才返还购房款，占用时间超过三年，理应根据《商品房司法解释》第九条及合同法第五十八条的规定，支付王燕飞等四人已付购房款的利息。请求：判令恒通公司赔偿王燕飞等四人购房损失3250000、可得利益损失3250000元、承担利息损失883999元、已发生诉讼费17230元。
恒通公司答辩称，1、恒通公司与王燕飞等四人签订的《商品房买卖合同》不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，王燕飞等四人对该商品房未取得预售许可手续是明知的，其行为存在过错，不具备一倍返还购房款的条件；2、因合同无效要求赔偿损失的理由与事实不符。王燕飞等四人在明知恒通公司未取得预售许可证明后依然购买房屋，其行为对合同无效存在过错，何况恒通公司收到王燕飞等四人的购房款3250000元后，于2010年9月30日向王燕飞等四人交付了4140平方米商铺，王燕飞等四人验收了房屋并接受了商铺钥匙，至此该房屋的实际合法占有人应为王燕飞等四人，王燕飞等四人在收到商铺钥匙后，不行使对房屋的保管义务和法律赋予的正当权利，导致商铺被宋维斌非法抢占，丧失了商铺的使用收益。由于王燕飞等四人在西宁市城中区人民法院放弃诉讼权利，放任损失扩大，现又将恒通公司起诉至法院明显恶意诉讼；3、王燕飞等四人要求赔偿利息80余万元没有事实和法律依据。无效合同的法律后果是双方返还财产，根据西宁市城中区人民法院（2013）中民一初字第20号民事判决书恒通公司应向王燕飞等四人返还3250000元购房款，王燕飞等四人也应向恒通公司返还房屋，但恒通公司返还王燕飞等四人的购房款后，王燕飞等四人却并没有返还恒通公司商铺，导致该商铺至今仍被宋维斌非法抢占无偿使用，王燕飞等四人要求赔偿利息的请求没有任何事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求：驳回上诉。维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，依法予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：王燕飞等四人主张恒通公司承担购房损失3250000元、可得利益损失3250000元、利息损失883999元、已发生诉讼费17230元是否成立的问题。
本院认为，2013年9月23日，西宁市城中区人民法院作出的（2013）中民一初字第20号民事判决，依据合同法第五十二条第五项、第五十八条及《商品房司法解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应认定无效”的规定，依法判令王燕飞等四人与恒通公司签订的《商品房买卖合同》无效，同时判决恒通公司返还王燕飞等四人3250000元。就有关损失部分，该生效判决赋予王燕飞等四人可另行主张解决。对此，王燕飞等四人依据《商品房司法解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，主张恒通公司承担购房损失3250000元、可得利益损失3250000元、利息损失883999元、已发生诉讼费17230元。
《商品房司法解释》第九条明确赋予买受人请求出卖人承担返还已付房款及利息、赔偿损失等因合同无效后的民事责任，并承担不超过已购房款一倍的惩罚性赔偿责任的权利。本案中，恒通公司明知其开发的商品房楼盘尚未取得商品房预售许可证明，与王燕飞等四人订立《商品房买卖合同》，恒通公司的行为存在过错，其应对合同无效造成王燕飞等四人损失承担民事责任。王燕飞等四人依据《商品房司法解释》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，向恒通公司主张权利。本院根据双方当事人就合同的履行情况和当事人双方过错行为逐一分析如下。
（一）关于王燕飞等四人主张恒通公司返还不超过已购房款一倍的赔偿责任的问题
本案中，恒通公司与王燕飞等四人签订《商品房买卖合同》时，明知其开发的商品房楼盘尚未取得商品房预售许可证明，而与王燕飞等四人订立合同，违反法律法规强制性规定，导致合同无效，恒通公司应对合同无效造成王燕飞等四人损失承担民事责任。而作为王燕飞等四人从事商业活动的完全民事行为能力人，其在签订合同时，应积极履行对合同实质性的审查，而其未尽审查义务，在恒通公司未提供商品房预售许可证明的情况下，依然与恒通公司签订合同，放任违法、违规行为的实施，导致合同无效其负有一定的过错责任。《商品房司法解释》第九条规定的惩罚性的赔偿条款是出卖人必须存在行为上的严重过错造成买受人受损的情形，而且是基于买受人无过错的情况下应予赔偿。本案中，恒通公司为解决资金困境的压力，在未取得商品房预售许可证明的情况下，以明显低于同类地段商铺市场价的价格出售涉案商铺，其与王燕飞等四人签订购房合同时，并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，行为上并不存在严重过错，加之王燕飞等四人存在一定的过错，因此，本案不适用《商品房司法解释》第九条的相关规定，本案应按合同法的相关规定进行判定。王燕飞等四人诉求一倍购房款的上诉请求不能成立，应予驳回。
（二）关于王燕飞等四人主张恒通公司给付可得利益的问题
《商品房司法解释》第九条中的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而是对于房价涨速过快、涨幅较大的情形下，因房地产商的故意导致合同无效，应支持返还已购房款及利息。本案中，依据西宁市城中区人民法院作出的（2013）中民一初字第20号生效民事判决确认的以下事实：当王燕飞等四人与恒通公司签订《商品房买卖合同》后，即于2010年9月2日履行了支付购房款的义务，2010年9月30日，恒通公司亦向王燕飞等四人履行了交付房屋的合同义务。同年10月20日，案外人宋维斌依据其与恒通公司的相关购房合同，未经恒通公司、王燕飞等四人许可，进入案涉房屋进行装修。当恒通公司会同王燕飞等四人一并对宋维斌的侵权行为进行诉讼时，王燕飞等四人又怠于履行诉讼权利，最终导致合同无法继续履行，王燕飞等四人负有一定的责任。以上事实可以证实王燕飞等四人在财产权利受到侵害时，怠于行使权利，该行为表明其放弃期待利益的实现，故对王燕飞等四人诉求的可得利益不予支持。
（三）关于王燕飞等四人主张恒通公司给付利息的问题
王燕飞等四人与恒通公司签订《商品房买卖合同》后，即于2010年9月2日向恒通公司履行了支付购房款3250000元的义务，至2013年9月23日，西宁市城中区人民法院作出（2013）中民一初字第20号民事判决，判决恒通公司于判决生效后15日内退还购房款，而恒通公司于2014年5月30日才将3250000元退还给王燕飞等四人。期间，恒通公司一直占有、使用该笔购房资金，加之双方当事人签订的《商品房买卖合同》被确认为无效合同，致使王燕飞等四人本应得到的商铺无法取得，其对外投资获利的机会同时丧失，给其造成一定的损失，恒通公司应对其占用的资金向王燕飞等四人承担利息损失，即：自2010年9月2日起至2014年5月30日止，以案涉购房款3250000元为利息计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；对于法律文书确定的迟延履行期间的利息，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条关于“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”之规定，应当双倍支付，即：自2013年10月8日起至2014年5月30日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算双倍返还利息。
综上，王燕飞等四人的部分上诉理由成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2014）宁民一初字第29号民事判决第一项：即：驳回王燕飞、王爱国、祁崇实、郑爱芬的诉讼请求；维持第二项：即：驳回青海恒通房地产有限公司的反诉请求；
二、青海恒通房地产有限公司于本判决生效后十日内以案涉购房款3250000元为利息计算基数给付王燕飞、王爱国、祁崇实、郑爱芬利息损失：1、自2010年9月2日起至2014年5月30日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2、自2013年10月8日起至2014年5月30日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算双倍利息；
三、驳回王燕飞、王爱国、祁崇实、郑爱芬的其他诉讼请求。
二审案件受理费86754元，由青海恒通房地产有限公司承担。一审案件受理费、反诉费由青海恒通房地产有限公司承担；财产保全费由王燕飞、王爱国、祁崇实、郑爱芬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 索晓春
审 判 员 吉素梅
代理审判员 李 云
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 吴晓琴