山东省平邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1326民初4150号
原告：平邑县同承汽车服务有限公司，住所平邑县经济开发区银花路东段南侧，统一社会信用代码91371326590346828U1-1。
法定代表人：汪运芳，该公司经理。
委托诉讼代理人：李杨，山东东蒙律师事务所律师。
被告：临沂玉荣机械有限公司。
法定代表人：陈庆春，该公司经理。
原告平邑县同承汽车服务有限公司与被告临沂玉荣机械有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平邑县同承汽车服务有限公司委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼，被告临沂玉荣机械有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平邑县同承汽车服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令临沂玉荣机械有限公司赔偿违约金损失10万元；2.依法确认原、被告签订的《土地房产转让协议书》合法有效，并判令临沂玉荣机械有限公司为我公司办理土地、房屋过户手续；3、诉讼费、保全费由临沂玉荣机械有限公司承担。事实和理由：2016年6月18日，原、被告签订《土地房产转让协议书》，协议约定：临沂玉荣机械有限公司将其公司土地、厂房转让给我公司所有，其中：土地29.95亩，土地证号为平国用（2006）485号国有土地使用权、平政土字（2005）17号批文土地使用权3139.7平方米；车间、办公室等地面附着物，包括平房字第××号房屋所有权证书登记房屋及7间二层办公室、东墙南侧车间（无房权证）和地面硬化、出路、绿化、水电配套设施等全部财产，转让价款1200万元整，定于签订本协议之日起十五日内我公司支付700万元，临沂玉荣机械有限公司在平邑农行以其土地抵押贷款500万元的本、息由我公司归还。我公司支付临沂玉荣机械有限公司转让款700万元之日，临沂玉荣机械有限公司将上述转让的土地、房屋等全部财产交付我公司所有，转让土地、房屋的过户手续或不动产确权手续由原、被告双方共同办理，费用由双方按照相关规定各自承担。债权、债务的承担：本协议签订之前临沂玉荣机械有限公司的债权、债务由其承担，我公司经营过程中新产生的债权、债务由我公司自负。违约责任：本协议签订后，如有违约支付对方违约金240万元整，协议还就其他事项进行了约定。2016年6月27日，我公司将700万元的土地房屋转让款转入临沂玉荣机械有限公司的法定代表人陈庆春在莱商银行平邑支行的62×××21账户，临沂玉荣机械有限公司在平邑农行的500万元贷款也一直由我公司归还。但临沂玉荣机械有限公司违反合同约定一直没有为我公司办理土地、房屋过户手续。
临沂玉荣机械有限公司未作答辩。
平邑县同承汽车服务有限公司提交的证据：1.原、被告签订的土地房产转让协议书一份，证明按照合同约定在我公司支付700万元现金之日，临沂玉荣机械有限公司应当将合同约定的土地、房屋等全部财产交付，同时办理过户登记手续。我公司已支付全部合同价款，但临沂玉荣机械有限公司没有按照约定办理过户登记手续，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。2.平国用（2006）485号国有土地使用证一份；3.平政土字（2005）17号土地使用权批文一份；4.平房字第××号房屋所有权证书一份；5.被告在平邑农行土地抵押贷款500万元流动资金借款合同一份。证据2、3、4主要证明本合同转让标的物的相关证书及文件。证据5主要证明临沂玉荣机械有限公司在农行500万的贷款，由我公司以平邑安尊汽车服务有限公司（以下简称安尊公司）的名义贷款500万元，归还了临沂玉荣机械有限公司的银行债务，现在我公司正在归还以安尊公司名义的银行贷款和利息。6.场地合同一份，证明从2011年10月8日，我公司就开始使用本案的标的物。7.协议书一份，甲方是安尊公司，乙方是我公司。该协议主要证明，我公司于2016年6月18日与临沂玉荣机械有限公司签订的土地房屋转让协议，约定临沂玉荣机械有限公司在平邑农行的贷款，合同编号为37010120140008594，金额500万元由我公司归还，该笔债务重组在安尊公司的名下，并且由我公司归还500万本息。8.安尊公司出具的证明一份，证明临沂玉荣机械有限公司的贷款在2017年6月之前，本息均由我公司以安尊公司的名义归还。而且安尊公司同意我公司符合债务重组条件时，重整于我公司的名义下。9.企业登记信息一份，显示法人变更情况。证明2017年8月3日，我公司的法定代表人由王海波变更为汪运芳。10.付款、交接协议，证明从2016年7月27日，临沂玉荣机械有限公司正式交付转让标的物，还证明我公司已偿还500万元本息。
临沂玉荣机械有限公司未到庭质证，亦未提交相关证据予以反驳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月18日，以平邑县同承汽车服务有限公司为乙方、临沂玉荣机械有限公司为甲方，双方签订《土地房产转让协议书》，协议约定：“一、转让标的：甲方公司的全部土地、房屋及其他地面附属物，1.土地29.95亩，土地证号为：平国用（2006）4**号国有土地使用证登记土地，平政土字（2005）17号土地使用权批文土地面积3139.7平方米，约4.71亩。2.房屋：车间、办公室等地面附着物，其中，平房字第××号房屋所有权证书登记房屋及7间二层办公室、东墙南侧车间（无房权证）和地面硬化、出路、绿化、水电配套设施等全部财产。二、转让价款：共计1200万元整，定于签订本协议之日起十五日内乙方支付甲方700万元（汇入陈庆春在莱商银行62×××21账户），剩余500万元，即甲方在平邑农行以其土地抵押贷款500万元的本、息，由乙方归还。三、转让财产的交付：乙方支付甲方转让款700万元之日，甲方将上述转让的土地、房屋等全部财产交付乙方所有。四、转让财产的过户：转让土地、房屋的过户手续或不动产确权手续由原、被告双方共同办理，费用由双方按照相关规定各自承担。五、债权、债务的承担：本协议签订之前甲方的债权、债务由甲方承担，乙方经营过程中新产生的债权、债务由乙方自负。六、违约责任；本协议签订后，如有违约支付对方违约金240万元整，协议还就其他事项进行了约定。”2016年6月27日，平邑县同承汽车服务有限公司将700万元的土地房屋转让款转入临沂玉荣机械有限公司指定的陈庆春在莱商银行的账户。
2011年10月8日，临沂玉荣机械有限公司与平邑县同承汽车服务有限公司签订《场地合同》，自合同签订之日起，临沂玉荣机械有限公司已将案涉的土地、房屋以租赁的方式交付给平邑县同承汽车服务有限公司使用。
平邑县同承汽车服务有限公司称临沂玉荣机械有限公司在平邑农行的500万元贷款也一直由其归还并还清。但未提供中国农业银行股份有限公司平邑县支行出具的已还清全部贷款的业务凭证及抵押土地、房产解除抵押的证明。
双方后因涉案土地、房屋过户登记问题产生纠纷，平邑县同承汽车服务有限公司以其诉讼请求诉至本院。
本院认为，平邑县同承汽车服务有限公司与临沂玉荣机械有限公司签订的《土地房产转让协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。按照合同约定，平邑县同承汽车服务有限公司已实际使用并占有案涉的土地及房屋。
本案争议的焦点问题是涉案土地、房屋是否具备了过户条件的问题。截止本案法庭辩论终结时，平邑县同承汽车服务有限公司未提供涉案土地、房屋所抵押贷款全部还清的业务证明及抵押土地、房产解除抵押的证明。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原、被告签订的土地、房屋买卖协议虽为有效，因抵押债务未清偿，抵押权未消灭，涉案土地、房屋不具备变更物权登记的条件。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“双方当事人应全面履行合同义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等辅助义务。”涉案的土地、房屋已经交付使用，合同的价款已基本支付完毕，因尚存在抵押和查封，待阻却该土地、房屋转移登记的限制涤除后，临沂玉荣机械有限公司有义务配合协助将案涉土地、房屋转移登记到平邑县同承汽车服务有限公司名下。
平邑县同承汽车服务有限公司要求临沂玉荣机械有限公司赔偿违约金损失10万元的问题。因原、被告在签订房屋买卖协议时，双方明知涉案的土地房屋在平邑农行抵押贷款500万元这一事实，致涉案土地、房屋不能过户的原因不是临沂玉荣机械有限公司单方违约所为，平邑县同承汽车服务有限公司该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定，判决如下：
一、平邑县同承汽车服务有限公司与临沂玉荣机械有限公司于2016年6月18日签订的《土地房产转让协议书》为有效合同；
二、驳回平邑县同承汽车服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，保全费5000元，由临沂玉荣机械有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 段瑞茂
审 判 员 彭 欣
人民陪审员 牛莉媛
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 孙程程