安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）合民一终字第02402号上诉人（原审被告）：戴宏文。委托代理人：傅丽，安徽世纪天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冶金工业部华东勘察基础工程总公司，住所地合肥市高新区红枫路29号，组织机构代码14904075-6。法定代表人：金奇军，该公司总经理。委托代理人：王迎五，安徽品涵律师事务所律师。委托代理人：张伟，安徽品涵律师事务所律师上诉人戴宏文因房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审原告冶金工业部华东勘察基础工程总公司（以下简称冶金公司）诉称：我公司与安徽纵横房地产有限责任公司（以下简称纵横公司）签订了施工合同，约定由我公司承建纵横公司开发的合肥新地中心项目的人工挖孔桩工程，该工程施工完毕后，经我公司与纵横公司、安徽中城联盟置业有限公司（以下简称中城公司）三方协商，将中城公司开发的金大地.1912项目位于合肥市蜀山区黄山路与怀宁路交口金大地公馆5套房产作价4226175元折抵我公司桩基、护坡工程款。该5套房产中包括本案所涉2号楼3304室，该房签约价格为953820元。我公司将该房转让给戴宏文，另与中城公司及戴宏文约定上述转让给戴宏文的房屋的购房款由我公司收取，由中城公司与戴宏文签订商品房买卖合同，并协助戴宏文办理产权登记。戴宏文是张明桥介绍来买房的，我公司并没有委托张明桥或徐业祥收取戴宏文购房款。戴宏文举证的证明不能确认系徐业祥所写，且该证明的内容除戴宏文系通过张明桥买房属实外，其余内容均不真实。直至今日，我公司未收取到戴宏文任何房款，戴宏文行为根本违约。请求判令：解除双方诉争的位于合肥市蜀山区黄山路与怀宁路交口金大地公馆2号楼3304室的房屋买卖关系；戴宏文退还诉争房屋；诉讼费用由戴宏文承担。一审被告戴宏文辩称：本人与冶金公司之间不是商品房买卖合同关系，冶金公司没有合法房屋销售主体资格，也不是合法的中介服务机构，对案涉房屋没有所有权，冶金公司作为原告主体不适格。在金大地售楼处，本人与徐业祥、张明桥以及金大地的曹某都在场的情况下，张明桥、曹某2012年6月15日出具的证明说明本人已全额支付了购房款，且本人已取得了购房发票、缴纳了有关税费。另外，本人举证的徐业祥于2014年2月26日出具的书面证明中，徐业祥写明了如下事实：系张明桥找到徐业祥讲冶金公司抵工程款有不少房子要卖，只要一次性付款可以便宜不少，在房屋备案前一次性付清房款再办手续，徐业祥和本人说了后本人买的案涉房屋。徐业祥和张明桥联系好后，带本人去办手续，本人选的案涉房屋，当时张明桥、曹某及一个女售楼经理在场协助。因房款数额大，又是一次性付清房款，本人把钱给清后，徐业祥和张明桥给本人出具字条证实，徐业祥和张明桥当时在金大地售楼部给本人写的证明。按本人的要求，张明桥要在字据上写担保人，意思担保房子以后不会有麻烦事。曹某签字证明钱已付清，金大地那边没有麻烦。徐业祥还写明了张明桥称房款没有付以及是因为本人要拿贷款付房款，中城公司才出具购房发票均不是事实，因本人的购房款已在备案前付清。综上，请求驳回冶金公司起诉。一审经审理查明：纵横公司（甲方）与冶金公司（乙方）2010年7月14日签订了《合肥新地中心1#、2#、3#、4#楼人工挖孔桩施工合同》，约定由冶金公司承建纵横公司开发的合肥新地中心项目的人工挖孔桩工程，该工程已经施工完毕。冶金公司（乙方）于2012年1月16日与纵横公司（甲方）2012年1月16日签订了《补充协议》约定：甲方对欠乙方的工程款中的部分款项以价值约4000000元的房产支付；有关房产交易、登记税费，由甲方和乙方或乙方指定的第三人执行。房产交易、登记手续，由乙方出具委托手续后，甲方派员配合统一办理。乙方出具的书面指定手续应包含第三方名称、房号、《商品房买卖合同》签约价格，甲方按乙方书面指定手续载明的信息执行。冶金公司2012年6月11日给中城公司的《委托书》写明：根据合同约定，我方有权指定第三方与贵公司履行签订《商品房买卖合同》手续。现委托贵司协助我方指定的戴宏文签订金大地·1912项目2#3304房屋的《商品房买卖合同》并协助办理至产权登记，该房房屋总价为953820元。并写明该房相关税费由贵方与房屋产权人按法律规定承担，我方与该第三方之间的所有账务，均由我方与该第三方自行处理。我方对此予以认可。特此声明。该委托书由纵横公司指派的员工曹某签收。中城公司（甲方）与戴宏文（乙方）2012年6月11日作为出卖人和买受人签订的《补充协议书》约定：中城公司受冶金公司委托与戴宏文履行房屋买卖合同的签字手续，甲、乙双方明确《商品房买卖合同》中选择的付款方式及期限，是为方便办理《商品房买卖合同》签字和备案、产权登记等手续，乙方无需依《商品房买卖合同》约定向甲方实际支付价款，甲方也无需给付乙方任何款项；本协议与《商品房买卖合同》相互补充、配合使用，共同生效。戴宏文在该协议上签字并按手印。中城公司与戴宏文2012年6月13日签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90天后，出卖人有权解除合同。中城公司（甲方）与冶金公司（乙方）作为出卖人和买受人2012年7月1日签订的《购房协议书》约定：买受人购买甲方开发的包括案涉房屋在内的3套住房，买受人以其在纵横公司新地中心项目发生的桩基、护坡工地费用冲抵支付本协议项下购房款；甲方同意在本协议签订后，协议项下商品房可由乙方选择由其自己或指定的第三人与甲方履行签订《商品房买卖合同》并取得本协议商品房的，该商品房的购房款仍由乙方支付，乙方与其指定的第三人间的帐务，由其与第三人自行处理。冶金公司2013年4月23日给中城公司出具的《律师函》写明：根据冶金公司与中城公司2012年7月1日及8月22日签订的购房协议书，有关包括案涉房产在内出售的房款应由冶金公司收取，冶金公司至今未收到购房款，要求中城公司接函后暂停为包括案涉房屋在内的5套房屋办理房产证及相关过户、交房等手续。冶金公司2013年5月26日给中城公司出具的《律师函》写明：鉴于包括案涉房屋在内的房屋都未缴纳购房款给冶金公司，冶金公司现解除与包括戴宏文在内的购房户的购房关系，要求为包括戴宏文在内的购房户不再办理房产证及一切过户房屋手续。中城公司2013年7月22日出具的《情况说明》写明该公司开发的金大地公馆包括案涉房屋在内的3套房以抵工程款的方式转让给冶金公司，冶金公司出售给包括戴宏文在内的三位购房人，并委托该公司办理相关房屋产权手续。该公司按照冶金公司要求向包括本案戴宏文在内的三位购房人开具了购房款发票，办理了房屋备案等手续，但未实际收取上述三位购房人的购房款。戴宏文举证的由张明桥、曹某签名的《证明》上写有戴宏文于2012年6月13日购买金大地公馆2#3304号房产，已于2012年6月13日一次性付清总房款953820元。该证明上张明桥签名并写明担保人，曹某签名并写明证明人及日期2012年6月15日。张明桥出庭作证证明称冶金公司没有授权让张明桥收取购房款。冶金公司项目经理孔令奎是其朋友，孔令奎委托张明桥找人来买案涉房屋，并告诉张明桥购房款要打到冶金公司账上。张明桥认识徐业祥后，徐业祥带戴宏文来买房的，张明桥没有收到过戴宏文或徐业祥给的购房款。张明桥另证明徐业祥在金大地售楼处拿出已写好的证明，自己之所以在证明上作为保证人签名是因为徐业祥称戴宏文要先贷款再给购房款，出具证明戴宏文才好找小额公司贷款，要求张明桥和曹某在证明上签字的。因此，张明桥才会签字且写为保证人，曹某才会签名且写为证明人，如果系张明桥自己收到了戴宏文购房款，该证明上应当写为收款人，写为担保人恰说明戴宏文购房款没有支付。证人曹某出庭证明其系案涉房屋过户的经办人，在该证明上作为证明人签名是因为张明桥告诉曹某说签名的意思就是戴宏文的购房款与金大地无关，由张明桥去从戴宏文要购房款。冶金公司曾就本案起诉来院，在（2013）蜀民一初字第1647号案件审理时，庭审中戴宏文称徐业祥认识冶金公司人员张明桥介绍戴宏文买房的，戴宏文所有和中城公司的手续都是通过张明桥办理的。戴宏文将900000元现金交给徐业祥，徐业祥出具了收条。张明桥、曹某出具证明后徐业祥讲已写了房款已付，把收条要回去了。房子因优惠自己只需要交给徐业祥900000元，具体徐业祥怎么给付张明桥的自己不清楚。一审法院经审理认为：冶金公司与纵横公司、中城公司三方协商将中城公司开发的金大地·1912项目2号楼包括案涉房屋在内的房产作价折抵冶金公司桩基、护坡工程款。冶金公司委托中城公司与其指定的购房人即戴宏文签订《商品房买卖合同》，由冶金公司直接从戴宏文处收取购房价款，并且在中城公司与戴宏文2012年6月11日签订的《补充协议书》中明确了中城公司是受冶金公司的委托，协助与戴宏文签订金大地·1912项目2#3304房屋的《商品房买卖合同》手续，故冶金公司与中城公司系委托代理关系。从该《补充协议书》亦可以认定戴宏文是知晓买受的金大地·1912项目2#3304房屋系中城公司受冶金公司的委托出售的。故上述合同直接约束冶金公司与戴宏文，双方之间形成了房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系无法定无效情形，应为合法有效。戴宏文没有举证证明冶金公司授权给张明桥代表其收取购房款。虽然张明桥、曹某2012年6月15日签字的证明上写有戴宏文于2012年6月13日一次性付清总房款953820元，但戴宏文并未提供收款收据，也未对巨额现金来源提供证据证明。张明桥、曹某在2012年6月15日的证明上分别系以担保人及证明人名义签名的，并非以收款人名义签名。且张明桥、曹某出庭证明了两人在2012年6月15日的证明上分别以担保人及证明人签名的原因，张明桥否认自己或中城公司收取了戴宏文的房款。中城公司系按照冶金公司要求向包括本案戴宏文在内的购房人开具购房款发票，办理房屋备案等手续，未实际收取戴宏文的购房款。综上，对戴宏文主张的已付清房款的事实，本院不予采信。案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期付款超过90天，出卖人有权解除合同。本案戴宏文不支付购房价款已经超过90天，符合合同约定的解除条件，故本院对冶金公司要求解除案涉房屋买卖合同关系予以支持。合同解除后，戴宏文依据合同取得的案涉房屋应予返还。据此，依据《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决：一、解除冶金工业部华东勘察基础工程总公司与戴宏文关于位于合肥市蜀山区黄山路与怀宁路交口金大地公馆2号楼3304室的房屋买卖关系；二、戴宏文于本判决生效之日起十日内将金大地公馆2号楼3304室房屋返还冶金工业部华东勘察基础工程总公司。本案案件受理费13418元，由戴宏文承担。戴宏文上诉称：一、一审判决程序违法。本人不是本案适格被告；冶金公司证人出庭作证违反举证期限等规定；本案应适用普通程序审理；冶金公司更改笔录违法；二、一审判决认定事实及适用法律严重错误：1、一审认定事实超出案件审理范围；2、冶金公司对涉案房屋不享有所有权，本人与冶金公司无商品房买卖合同关系；3、一审判决认定本人未支付相关款项与事实不符；4、冶金公司已明确与本人系账务关系。请求撤销原判，改判驳回冶金公司全部诉求，本案一审、二审全部诉讼费用由冶金公司承担。冶金公司二审辩称：1.我公司拥有涉案房屋所有权；2.我公司是本案适格主体。二审中，双方争议的焦点是：1、一审法院程序是否违法，即本案当事人是否具备诉讼主体资格及一审法院是否超出案件审理范围；2.涉案房屋归谁所有；3.冶金公司和中城公司之间属于什么法律关系。二审中，双方提供的证据和观点同一审。二审查明的事实同一审。本院认为：冶金公司与纵横公司、中城公司三方虽协商以房抵债，但冶金公司实际未取得房屋所有权，不应享有房屋所有的权利。冶金公司出具给中城公司的《委托书》只是指定第三方与中城公司履行签订《商品房买卖合同》手续。且在其委托书中表明冶金公司与该第三方之间的所有账务，均由冶金公司与该第三方自行处理。该委托书反映冶金公司与第三方之间系债的法律关系。此外，中城公司与戴宏文于2012年6月11日签订的《补充协议书》中虽明确了中城公司是受冶金公司的委托与戴宏文履行商品房买卖合同的签字手续，但该《补充协议书》中只约定了戴宏文无需向中城公司实际支付价款，并未约定戴宏文向谁支付价款。冶金公司与戴宏文之间无任何合同关系，亦不是《商品房买卖合同》的相对人，冶金公司在其委托书中以及中城公司与戴宏文签订的《补充协议书》中对戴宏文的付款义务未作约定，一审直接判令戴宏文将案涉房屋返还给冶金公司无事实和法律依据。综上，冶金公司与戴宏文之间无直接的利害关系，上诉人戴宏文上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：一、撤销合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00029号民事判决；二、驳回冶金工业部华东勘察基础工程总公司的起诉。本裁定为终审裁定。审判长 陈 思审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一四年十月十二日书记员 王二辉附件：本裁定适用法律原文件1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人、和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第186条人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原判，驳回起诉。