湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂城民初字第01509号
原告严广平。
原告曹望春，严广平之妻。
上列两原告委托代理人王庆，湖北思普润律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
被告邱小虎。
委托代理人邱玉华，男，1965年11月10日出生，汉族，系邱小虎之父（代理权限：特别授权）。
委托代理人朱金发，湖北长捷律师事务所律师（代理权限：一般代理）。
原告严广平、曹望春诉被告邱小虎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告严广平及其委托代理人王庆，原告曹望春的委托代理人王庆，被告邱小虎的委托代理人邱玉华、朱金发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严广平、曹望春诉称，2011年10月10日，原告严广平与被告邱小虎签订了一份租赁合同，依合同约定，原告将位于鄂州市武昌鱼出口基地场部的房屋等有关资产出租给被告从事水产、畜禽养殖等生产经营活动，同时该合同对租赁期限、租金及支付时间、双方的权利及义务、解除合同的条件、违约责任等内容作了明确的约定。合同签订后，原告将房屋及有关资产按时移交给被告，被告也如期进场开展经营，并支付了前两年的租金。但自2013年6月30日至今，被告违反合同关于租金支付期限的约定，拖欠一年多时间，拒不支付下欠租金。与此同时，被告因经营不善关闭了场部房屋大门，停止了生产经营活动。同时，被告在合同履行期间，存在未经原告同意擅自转租、私自砍伐场部林木、擅自锁门导致场部办公室无法使用等其他违约行为。为此，原告特诉至法院，要求解除租赁合同；被告立即腾退房屋，并将所承租的房屋等有关资产返还给原告；被告立即支付下欠租金43，100.00元，违约金50，000.00元；并由被告承担一切诉讼费用。
被告邱小虎辩称，1、原告主体不适格，严广平不是涉案所有人、承租人，而曹望春未与被告签订合同。2、原告诉请的第二项诉请不明确，仅只能请求腾退房屋。3、被告不存在违约行为，而是原告未按合同约定交付水面，所以不存在支付违约金。4、原告诉称的事实与客观事实不符，事实是原告仍有7.8亩的水面没有移交。
原告严广平、曹望春为支持其诉称理由，向法院提交如下证据：
证据一，身份证、结婚证复印件。拟证明原告主体适格。
证据二，2010年11月11日的租赁合同。拟证明原告夫妻二人租赁了涉案场地。
证据三，2011年10月10日租赁合同。拟证明原、被告间的租赁关系以及租赁期限、双方的权利义务以及违约条款的约定。
证据四，鸡场租赁协议。拟证明被告未经原告同意擅自转租。
证据五，承诺书。拟证明原告已按约定将11亩水面交付给被告。
证据六，证人许某的证明一份。拟证明原告已按合同约定将11亩水面交付给被告。
被告邱小虎为支持其辩称理由，向法院提交鄂城区泽林镇建新村村民委员会出具的证明、证人余某和王某的证言。拟证明原告未按合同约定交付7.8亩渔塘，违反合同约定，应承担相应的违约责任。
庭审质证时，被告邱小虎对原告严广平、曹望春提供的证据均有异议。认为证据一，真实性无异议，但对证明目的有异议。证据二，证据是复印件，且原告没有转租的权利。证据三，合同真实性无异议，但合同的效力待定，因严广平没有合法的转租权利；合同第四条第一款的条款不生效，与实际情况不符。证据四，与本案无关。证据五，承诺书应以原件为准，且对证明目的有异议，承诺书没有交付的内容。证据六，证人许某与原告有利害关系，且其没有证据证明与被告间有转包关系，亦无证据证实原告已将水面交付给被告。
原告严广平、曹望春对被告邱小虎提供的证据均有异议。认为鄂城区泽林镇建新村村民委员会与本案无关，证明中的何昌春与原告无任何关联；证人余某证实的事实不属实，吵架的原因不是其陈述的内容；对证人王某的证言予以认可，但与本案无关。
经庭审质证，原告严广平、曹望春提供的证据一，被告提供的证人王某的证言，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据客观真实，依法予以采信。原告严广平、曹望春提供的证据二，虽系复印件，但与其他证据相印证，故依法予以采信。证据三，因被告未对其真实性提出异议，故依法予以采信。证据四，因合同签订的人均系案外人，且均未到庭质证，不符合证据规则，依法不予采信。证据五，出具承诺书的当事人未对承诺书上的签名提出异议，证据真实客观，依法应予采信。证据六，因证人许某陈述的内容与已认定的事实基本一致，故依法予以采信。被告邱小虎提供的鄂城区泽林镇建新村村民委员会的证明，因无法证实该村委会与案件的关联性，故依法不予采信；而证人余某与被告有利害关系，且其陈述无其他证据佐证，故依法不予采信。
根据以上有效证据以及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：
原告严广平与曹望春系夫妻关系。2010年11月11日，原告曹望春（乙方）与湖北武昌鱼集团有限公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将所属出口基地的可利用鱼池、水面、房屋建筑物、土地等资产以现状租赁给乙方，整体转租第三人须经甲方书面同意；租赁期限为5年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；乙方负责对经营资产的日常管理和维修工作，对租赁经营资产进行更新改造的，须事先以书面形式向甲方报告，在征得甲方书面同意后方可实施，合同终止时，由乙方投资可拆除的部分由乙方自行处置，不可拆除部分无偿归甲方所有，乙方不得破坏；合同还就其他事项作出约定。合同签订后，原告将位于基地场部楼房东，大小两个渔池（大渔池7.8亩、小渔池3.2亩）出租给了许某经营。
2011年10月10日，原告严广平（甲方）与被告邱小虎（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将出口基地场部的可利用水面（约11亩）、房屋建筑物（约300平方米）、场部树林及树林周边旱地旱田（约15亩）等全部资产现状交给乙方经营管理；乙方对甲方交付的资产进行水产、畜禽养殖等相关活动，未经甲方书面同意乙方不得擅自改变资产的原有用途，乙方不得随意对租赁资产进行渔池扩大，房屋及花坛拆卸，树林砍伐等行为，如正常修缮需甲方同意；租赁期限为4年，从2012年1月1日至2015年12月31日止；租金第一年为壹万伍仟伍百元、第二年为壹万捌仟伍百元、第三年为贰万零三百元、第四年为贰万贰仟捌百元，租金两年一交，签订合同时缴纳头两年租金，2013年6月30日前缴纳后两年租金，乙方欠缴租金，甲方可无条件终止合同；乙方缴纳2，000.00元作为租赁资产的保证金；甲方在租赁场部大楼保留一间办公窒，如乙方进行装修，一并装修好后交付使用，甲方不承担装修费用，甲方积极配合乙方做好水电路畅通，费用由乙方自理；自来水设施须事先向甲方提出申请，经甲方书面同意后，乙方可组织安装，费用和水电费由乙方自理；乙方负责对经营资产的日常管理和维修工作，对经营资产进行更新改造的，须事先以书面形式向甲方报告，在征得甲方书面同意后方可实施，合同终止时，由乙方投资可拆除的部分由乙方自行处置，不可拆除部分归甲方所有，乙方不得破坏；任何一方严重违约导致本合同终止的，违约方应当支付5万元违约金，并赔偿损失；合同还就其他事项作出约定。
同日，被告邱小虎、许某向原告严广平出具承诺书，载明“现就场房楼房东，大小两口渔池，共约11亩，2011年由许某承包，现和邱小虎友好协商，经场方同意，2012年至2015年由邱小虎从场方承包，许某无异议。双方自签字之日起，无任何遗留问题”。
合同签订后，被告邱小虎向原告支付36，000.00元，包括第一、二年的租金和2，000.00元保证金。随后，被告进入租赁场地经营，但在实际经营过程中，被告使用的房屋面积超过约定的300平方米。许某将面积为3.2亩的渔池交给被告，但7.8亩的渔池仍由许某经营。被告在经营过程中，因经营需要对租赁场地的房屋进行了装修。2014年1月，被告邱小虎支付租金6，000.00元，余下租金未付。现原告以被告未支付租金、被告以原告未交付7.8亩渔池产生纠纷。
本院认为，因原告严广平与曹望春系夫妻关系，故无论是曹望春与湖北武昌鱼集团有限公司签订的合同，还是严广平与邱小虎签订的合同，在无其他证据证实系夫或妻个人行为的情况下，均应认定为是严广平与曹望春在夫妻关系存续期间对外共同作出的行为，即享有共同的权利和承担共同的义务，被告以原告主体不适格为由的辩称理由不成立，依法不予采纳。原告与邱小虎签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反法律相关规定，故依法应予保护。本案主要的争议焦点是原告是否已按合同约定全面履行租赁场地的交付义务即是否将7.8亩水面交付给被告。从被告与许某共同出具给原告的承诺书的内容分析，在原、被告签订租赁合同前，11亩涉案水面均由案外人许某经营，而在签订合同之日经被告与许某协商，且经原告同意，许某认可该水面由被告承包，故从2011年10月10日起，应视为水面已由被告承包经营，原告已履行了交付水面的义务，但存在瑕疵。该瑕疵是导致本案纠纷产生的原因之一，故原告以被告不支付租金为由要求其承担违约责任的请求，依法不予支持；至于原告以被告未经其同意将租赁场地部分转租他人等其他违约行为，因原告未提供有效证据证实，依法亦不予支持。虽然原、被告签订的租赁合同期限至2015年12月31日，但因被告对原告提出解除合同的请求，在诉讼过程中表示同意，故对于原告要求解除租赁合同的请求，依法予以支持，其要求被告腾退租赁场地的请求，亦应予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告支付租金的时间应从2012年1月1日算至2014年10月，第一、二年租金34，000.00元，被告已付清，而第三年即2014年全年租金20，300.00元，每月租金为1，692.00元，故被告应支付原告第三年十个月租金为16，920.00元，扣减被告已支付的6，000.00元以及被告支付的押金2，000.00元，被告还应支付原告租金8，920.00元，原告超出部分的诉请，依法不予支持。关于被告提出的装修补偿等损失，因无法律与事实依据，故依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告严广平和被告邱小虎于2011年10月10日签订的《租赁合同》。
二、被告邱小虎于本判决生效之日起三十日内腾退位于湖北武昌鱼集团有限公司出口基地场部的可利用水面（约11亩）、房屋建筑物（约300平方米）、场部树林及树林周边旱地旱田（约15亩）等全部资产。
三、被告邱小虎于本判决生效之日起十日内支付原告严广平、曹望春租金8，920.00元。
四、驳回原告严广平、曹望春的其他诉讼请求。
本案案件受理费3，130.00元，由原告严广平、曹望春负担1，130.00元，由被告邱小虎负担2，000.00元（该款原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付给原告）。
如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院上诉费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审判员 李婷
二〇一四年十一月十八日
书记员 卢婷