内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一终字第211号
上诉人（原审原告）杜纪明，内蒙古振义律师事务所律师。
上诉人（原审原告）高秀芳，包头市九原区人民法院公务员。
被上诉人（原审被告）包头市沃土阳光置业有限责任公司，住所地包头稀土高新技术产业开发区富强南路与校园路交叉口。
法定代表人鲁建功，公司董事长。
委托代理人田会坤，内蒙古万生律师事务所律师。
上诉人杜纪明、高秀芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2014）包开民二初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜纪明、高秀芳，被上诉人包头市沃土阳光置业有限责任公司的委托代理人田会坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月7日，原告杜纪明、高秀芳与被告包头市沃土阳光置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告杜纪明、高秀芳购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区校园南路与幸福南路交叉口9栋2单元1301号建筑面积为131.32平方米的商品房一套，房屋总价款为516216元。原告于2010年11月7日将首付款156216元交纳给被告，剩余360000元办理银行按揭贷款。合同另行约定：被告应当在2012年9月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第七条关于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除特殊情况外，出卖人未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件二装饰、设备标准中载明的地面标准为毛地。原告杜纪明、高秀芳在合同上签字捺印，被告包头市沃土阳光置业有限责任公司在合同上加盖法定代表人鲁建功的个人签章并加盖公司公章。
2012年10月16日，原告高秀芳与被告包头市沃土阳光置业有限责任公司签订合同编号为2012-0030085《包头市商品房买卖合同》，合同约定：被告将其位于包头稀土高新区幸福南路以西沼园路以南沃土阳光9-1302号建筑面积为131.32平方米的普通住宅出售于原告高秀芳，每平方米价格为3930.98平方米，房屋总价款为516216元。该合同第三条约定：被告于2013年4月15日前，将商品房交付原告；原告已交首付款156216元，贷款360000元。合同第五条对被告逾期交付商品房的处理约定如下：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条的约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款的利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，原告有权追究被告违约责任：则被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。原告高秀芳在合同上签字捺印，被告包头市沃土阳光置业有限责任公司在合同上加盖法定代表人鲁建功的个人签章并加盖公司公章。后附的《包头市商品房买卖合同补充协议》第三条关于商品房交付条件及被告交付的补充第一项约定：原告按照本合同约定将全部购房款（包括按揭贷款）、应付违约金、《沃土阳光物业管理及相关收费一览表》所列全部税费付清后，才具备商品房交付条件。如原告未按约定付清前述款项，则不具备商品房交付条件、原告构成违约。被告有权顺延向原告交付商品房、办理房产登记发证手续的期限，直至原告付清前述款项，由此导致迟延交付商品房、办理产权登记发证手续，被告不承担违约责任和赔偿责任。该合同在包头市住房保障和房屋管理局备案。
原审法院另查明，中国人民银行支付系统专用凭证载明：原告申请的组合贷款中，金额为300000元贷款于2013年5月27日汇入被告包头市沃土阳光置业有限责任公司账户，金额为60000元的贷款于2013年6月25日汇入被告包头市沃土阳光置业有限责任公司账户。包头市邮政函件局出具的“关于包头市沃土阳光置业有限公司利用邮政信函发寄入住通知书的说明”载明：2013年6月20日，包头市邮政局广告信函局受包头市沃土阳光置业有限公司的委托，用小包（信函形小包）寄递一期交付入驻通知书，具备交房条件的寄发数量为312件。2013年6月21日，原告杜纪明收到被告公司工作人员孙改的短信，该短信内容为：公司定于2013年6月30日开始交房，我们将以挂号信的方式将您的入住通知书寄给您，麻烦您给我提供一下您能收到挂号信的地址（并）发到我的手机上，最好是包头本地的地址，这样基本三天就能送达。原告收到该信息后未进行回复。原告认为该短信并不是合同约定的要式法律行为，不是交房通知，故不具有法律约束力。被告认为该短信就是通知原告交房并办理交房手续。
原审法院认为，原、被告于2010年11月7日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于包头稀土高新区幸福南路以西沼园路以南沃土阳光9-1302号房屋一套。2012年10月16日，原、被告就上述房屋又签订《包头市商品房买卖合同》，该合同在包头市住房保障和房屋管理局备案。2012年10月16日签订的《包头市商品房买卖合同》对房屋交付的时间确认为2013年4月15日，被告未按合同约定的时间交付房屋构成违约，故原告要求被告按合同约定支付迟延交房违约金的诉讼请求，法院予以支持。被告于2013年6月21日给原告杜纪明发送信息，告知原告2013年6月30日开始交房并要求杜纪明提供邮寄挂号信的地址，原告杜纪明收到该信息后未进行回复，原告亦认可上述事实，该信息视为被告已履行了通知交付房屋的义务，故原告要求被告承担违约金的起止时间应从2013年4月16日起计算至2013年6月30日止，逾期交房时间在90日内。原告要求按照2010年11月7日签订合同中约定的房屋交付时间的第二日即2013年10月1日起开始计算违约金，于法无据。原告要求被告承担2013年7月1日至2014年6月10日延期交房违约责任的请求，没有事实依据，法院不予支持。按照2012年10月16日原、被告双方签订的合同约定，原告可要求被告按银行同期贷款利率向原告支付违约期间已付款的利息。中国人民银行2012年7月6日公布的六个月内银行同期同类贷款基准利率为5.6%，原告于2010年11月7日、2013年5月27日和2013年6月25日分别向被告支付房款156216元、300000元和60000元，故该违约金的计算方法为：1、156216元×5.6%÷360天×41天＝996元，即（2013年4月16日至2013年5月26日）；2、456216元×5.6%÷360天×29天＝2058元，即（2013年5月27日至2013年6月24日）；3、516216元×5.6%÷360天×6天＝482元，即（2013年6月25日至2013年6月30日），以上共计3536元。被告包头市沃土阳光置业有限责任公司辩称原告最后一笔贷款到账的时间为2013年6月25日，在该日之前原告没有权利要求被告交付商品房，因该合同是被告方提供的格式条款，该条款加重了买方（原告）的责任，应为无效条款，被告不能以此条款否认合同中约定的逾期交房应承担的违约责任，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。原告要求被告承担房屋地面质量的违约责任，但未提供房屋地面存在质量问题的相应证据，也未明确承担违约责任的内容和方式，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：1、被告包头市沃土阳光置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告杜纪明、高秀芳迟延交付房屋的违约金3536元；2、驳回原告杜纪明、高秀芳要求被告包头市沃土阳光置业有限责任公司承担地面质量违约责任的诉讼请求；3、驳回原告杜纪明、高秀芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1654元，减半收取计827元（原告已预交），由原告杜纪明、高秀芳负担788元，由被告包头沃土阳光置业有限责任公司负担39元。
宣判后，原审原告不服，提起上诉，请求撤销原判，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。其主要上诉理由是：1、原审法院应当围绕上诉人提出的诉讼请求、依据的事实理由展开审理作出判决。2、上诉人举证证明，被上诉人及被上诉人的证人在法庭上承认违约金应当从2012年10月1日起算，即证明被上诉人承认是从2012年10月1日起违约，原审法院无视被上诉人是在前一个合同违约后才签订另一合同，却片面强调新合同的违约时间为2013年4月15日致使依此判决给付的违约金比纠纷发生前被上诉人计算得还要少。3、上诉人认为，被上诉人发出手机短信是核实买方是否变更通讯地址并督促已经发生变更地址的买方要及时通知卖方，上诉人不作回复，说明合同载明的通讯地址未发生变更，况且不论上诉人是否回复被上诉人均应根据合同约定的方式向买方发送入住通知，然后双方进行实际交付，遗憾的是被上诉人根本就没按约向上诉人发送挂号信，直至9月22日上诉人找上门查询时因发生纠纷被上诉人拒绝交付。
被上诉人答辩称，上诉人与被上诉人确实于2010年11月7日签订过商品房买卖合同，但该合同已被于2012年10月16日签订的网签合同所取代，双方应按2012年10月16日签订的合同及补充协议执行。上诉人最后一笔贷款到账时间是2013年6月25日，在该日之前上诉人没有权利要求被上诉人交付房屋。另外，被上诉人的销售人员已经通过短信通知上诉人办理交付房屋的相关手续。依据合同第十一条规定，书面形式包括短信形式，被上诉人不存在违约情形。
经二审审理查明的案件事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。
另查明，上诉人于2010年11月7日交付首付款156216元，剩余房款360000元是办理的按揭贷款，其中300000元公积金贷款的时间是2013年5月24日，到被上诉人账户时间是2013年5月27日；60000元商业贷款时间是2013年6月17日，到被上诉人账户时间是2013年6月25日。截止到2013年6月25日，上诉人将购房款516216元全部交清，按照双方约定，被上诉人已具备交付商品房条件。但被上诉人一直未按约定内容履行书面通知义务。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年11月7日签订的《商品房买卖合同》，但该合同已被2012年10月16日双方签订的《包头市商品房买卖合同》和《包头市商品房买卖合同的补充协议》所取代。因此，上述合同和补充协议是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人应按照合同及补充协议约定履行各自义务。由于上诉人最后一笔按揭贷款到被上诉人账户时间是2013年6月25日，按照双方签订的补充协议约定，上诉人在此之前无权要求被上诉人交付商品房。被上诉人在收到上诉人的最后一笔款项后应当按照双方约定内容履行交付商品房的义务。至于被上诉人于2013年6月21日给上诉人发送的短信，从短信内容看，只能反映被上诉人于2013年6月30日开始交房并以挂号信的方式将入住通知书寄给上诉人以及确认上诉人的邮寄地址，而原审法院将此短信视为被上诉人已履行了通知义务不当，从本案现有证据无法证实被上诉人已履行书面通知义务，故被上诉人逾期交付商品房，应承担违约责任。原审法院对于被上诉人逾期交付商品房的违约天数计算有误，本院对此予以纠正。被上诉人的违约天数应从2013年6月25日的次日起算至上诉人向法院主张权利即2014年5月8日止，共计317天。因违约天数在一年之内，基准利率应按照中国人民银行2012年7月6日公布的六个月至一年（含一年）银行同期贷款基准利率6%予以计算。因双方当事人签订的《包头市商品房买卖合同》约定，被上诉人逾期交付商品房超过90日的，被上诉人除应支付上诉人已付款利息，还应每日按商品房价款的万分之一向上诉人支付违约金，故被上诉人应承担逾期交付商品房的利息是27273.41元（即516216元×6%÷360天×317天＝27273.41元）；被上诉人应承担逾期交付商品房的违约金是16364.05元（即516216元×万分之一×317天）。故上诉人的部分上诉理由能够成立，原审法院认定部分事实不清。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2014）包开民二初字第136号民事判决第二项即驳回原告杜纪明、高秀芳要求被告包头市沃土阳光置业有限责任公司承担地面质量违约责任的诉讼请求；
二、撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2014）包开民二初字第136号民事判决第一项即被告包头市沃土阳光置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告杜纪明、高秀芳迟延交付房屋的违约金3536元；第三项驳回原告杜纪明、高秀芳的其他诉讼请求；
三、被上诉人包头市沃土阳光置业有限责任公司给付上诉人杜纪明、高秀芳逾期交付房屋的利息27273.41元；
四、被上诉人包头市沃土阳光置业有限责任公司给付上诉人杜纪明、高秀芳逾期交付房屋的违约金16364.05元；
上述三、四项合计为43637.46元，被上诉人于本判决生效后十日内支付给上诉人杜纪明、高秀芳。
五、驳回上诉人杜纪明、高秀芳的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计3308元，由上诉人杜纪明、高秀芳负担1360元；被上诉人包头市沃土阳光置业有限责任公司负担194
本判决为终审判决。
审 判 长 杨励昕
审 判 员 周文玉
代理审判员 赵红玲
二〇一四年十一月七日
书 记 员 于 雁
附：本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。