重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第00332号
上诉人（原审被告）廖祖兴，男，1955年9月7日出生，汉族。
委托代理人邓海凤，北京圣运律师事务所律师。
委托代理人杨波，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田军，女，1972年12月21日出生，汉族。
委托代理人曹明祥，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
上诉人廖祖兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服江津区人民法院（2013）津法民初字第02264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月5日，原告与赖敏签订《茶楼转让协议》，约定原告从赖敏处转租被告位于江津区滨江中路7栋的“品茗居茶楼”，转让费为68000元，该房屋产权人为被告廖袓兴及廖建。同日，原、被告签订《房屋出租协议书》，约定被告将其位于江津区滨江中路7栋3、4、5号门面出租给原告用于开办茶舍，租赁期限从2010年1月1日至2014年1月5日，2010年至2011年4月1日期间租金每月1500元，之后为每月2000元，被告同意原告对该房屋进行装修。原告应先向被告交纳保证金1000元。如因政府行为拆迁被告确需收回房屋，应提前一个月通知原告。合同签订后，原告对该房屋重新进行了装修继续用于开办“品茗居茶楼”。2012年9月，该片区的房屋被江津区国土资源和房屋管理局征收，被告廖袓兴及廖建于2012年10月7日与江津区土地房屋征收中心签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定征收中心征收该房屋并支付被告及廖建搬迁费、停产停业损失费、装饰装修补偿费、设备设施补偿费等其他费用。10月8日，被告向原告发出《通知》，告知原告因政府需征收原告承租的房屋，请原告于2012年11月8日前将该房屋腾空后交还给被告，同时解除双方签订的租赁合同。原告于当日收到该通知后未提出异议。2013年7月11日，原告对该房屋的装修装饰损失申请司法鉴定。经鉴定，该房屋施工时间按2006年6月计算的装修工程造价为65491.24元（未包含电气管线费及排水管线费），施工时间按2010年3月计算的装修工程造价为82350.12元（未包含电气管线费及排水管线费）。2013年8月7日，原告将该房屋交付给征收中心。
另查明：原告所承租的该房屋建筑面积为120㎡，原告承租房屋后除进行装修装饰外还添置了招牌。原告向被告缴纳了保证金1000元，房租已缴至2013年1月5日。征收中心支付了被告积极搬迁奖励费15000元并按900元／㎡的标准支付被告装修装饰补偿费，按“22886元／㎡×6%”的标准支付被告12个月的停产停业损失费。同时，针对原告添置的招牌，征收中心另外同意按照评估价格支付被告200元。
再查明：江津区土地房屋征收中心《重庆市江津区几江（中渡长江）大桥南引道工程房屋征收补偿方案宣传手册》中载明：“非住宅停产停业损失补偿费：非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按房地产市场评估价值的6%一次性给予停产停业损失补偿费。非住宅房屋被征收人选择产权调换并自行过渡的，在过渡期间每月按房地产市场评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，每6个月支付一次。装修装饰补偿费：被征收房屋的室内装修装饰补偿本着实事求是的原则计算，由征收实施单位根据现场查勘情况将被征收房屋确定为清水房、简装房、中装房、精装房四个装修装饰档次。被征收房屋室内装修装饰补偿预评估标准为，清水房300元／平方米，简装房500元／平方米、中装房700元／平方米、精装房900元／平方米。被征收人与房屋征收实施单位就装修装饰补偿未达成一致的，依据评估机构评估的装修装饰价值补偿。附属设施补偿：（一）选择产权调换方式的，被征收人原有的天然气、闭路电视等设施，征收时不予补偿，在产权调换房屋中恢复安装、不另收费。（二）选择货币补偿方式的，其原有的天然气、闭路电视等设施，征收时按有关部门规定的现行收费标准予以补偿。”
庭审过程中，原告自愿撤回“要求解除原、被告于2010年1月5日签订的《房屋出租协议书》”的诉讼请求，并增加“要求被告支付原告积极搬迁奖励费7500元”的诉讼请求。原告申请了证人罗恩华出庭作证，证明原告于2010年春节期间对房屋进行了装修的相关情况。被告同意支付原告搬迁费3600元和设备设施补偿费3410元（含招牌200元）并同意原告退还房屋后即返还原告保证金1000元。原、被告对该房屋施工时间按2006年6月和2010年3月计算的装修造价鉴定结论均无异议，但原告提出应按施工时间为2010年3月的鉴定结论计算装修装饰损失，并且还应主张其电气管线及排水管线费4000元。而被告提出应按施工时间为2006年6月的鉴定结论计算装修装饰损失。
江津区人民法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本应按约履行，但由于原告租赁的房屋现已被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，故被告于2012年10月8日向原告发出《通知》要求解除该租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的解除合同的法定条件，原告收到该通知后也无异议，故原、被告之间的房屋租赁合同已于被告通知指定的2012年11月8日解除。本案审理中原告自愿撤回“要求解除原、被告于2010年1月5日签订的《房屋出租协议书》”的诉讼请求系其真实意思表示，不违反法律规定，江津区人民法院予以准许。虽然该合同的解除系政府征收原因所致，但被告的房屋被征收后依法获得了相应的补偿，而原告却因此遭受了损失。按照公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失酌情予以赔偿。
关于搬迁费和搬迁奖励费问题。因被告同意支付原告搬迁费3600元，故原告的该项请求，江津区人民法院予以支持。原告已于2013年8月7日将房屋交付给征收中心，而征收中心补偿了被告积极搬迁奖励费15000元，由于被告获得积极搬迁奖励费系因原告积极履行搬迁义务所致，基于公平合理原则，江津区人民法院酌情主张原告积极搬迁奖励费5000元。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。
关于设备设施补偿费问题。因被告同意支付原告设备设施补偿费3410元（含招牌200元），故原告的该项请求，江津区人民法院予以支持。
关于装修装饰损失费问题。因原告于2010年1月5日才承租的该房屋，而原告申请证人出庭证实其于2010年春节期间对房屋进行了装修的相关情况，故应采纳施工时间按2010年3月计算的装修工程造价82350.12元（未包含电气管线费及排水管线费）的鉴定结论。由于征收中心系按900元／㎡的标准支付被告装修装饰补偿费，该房屋建筑面积为120㎡，故被告可获得征收中心的装修装饰补偿费108000元（900元／㎡×120㎡）。鉴于原告支付了装修转让费68000元以及又对房屋进行了装修的实际情况，并结合原告总租期和剩余租期以及鉴定结论，江津区人民法院酌情主张原告该部分装修装饰损失费40000元。因该损失未包含电气管线及排水管线补修费，原告主张4000元的补偿费虽未提供依据，但该损失确实存在，故根据原告的剩余租期及实际情况，江津区人民法院酌情主张原告的电气管线及排水管线补偿费2000元。原告提出装修装饰损失还应包含转让费68000元的意见。因该损失系间接损失，且与被告无任何关联，故对原告的该部分主张，江津区人民法院不予支持。综上，被告应当支付原告因提前解除合同而产生的装修装饰损失费42000元。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。
关于停产停业损失费问题。被告提前解除合同导致原告确实产生停产停业损失，该部分损失，被告应当赔偿。原告实际经营荼楼，虽然其房屋租赁合同于2014年1月5日才到期，但江津区人民法院认为其搬迁及重新恢复生产经营的期限酌情给予3个月较为合理。由于征收中心按“22886元／㎡×6%”的标准支付了被告12个月的停产停业损失费，该房屋建筑面积为120㎡，故被告可获得征收中心的停产停业损失费164779.20元（22886元／㎡×120㎡×6%）。因双方均未能提供原告实际停产停业损失的依据，故江津区人民法院酌定比照征收中心的标准按合理搬迁期限3个月确定原告的停产停业损失为41194.80元（164779.20元／12月×3月）。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。
关于退还租金和保证金问题。原告虽于2012年10月7日与征收中心签订征收补偿协议，但该房屋尚未实际交付给征收中心前，被告作为该房屋的原产权人和实际管理人仍有权继续履行原租赁合同。原、被告于2012年11月8日解除租赁合同，原告支付租金至2013年1月5日，多支付了58天租金。因每月租金为2000元，故被告应当退还原告多支付的租金3866.67元［（2000元／30天×58天］。原告多余部分的主张，江津区人民法院不予支持。被告提出解除租赁关系后原告一直占有使用该房屋应当抵扣租金的意见。因合同解除后不存在继续支付租金的问题，被告主张的房屋占用损失属于另一法律关系，在本案中不应直接以租金抵扣，故被告的该项抗辩理由不能成立，江津区人民法院不院采纳。因原告向被告交付了保证金1000元，且已于2013年8月7日将房屋交付给征收中心。被告同意原告交付房屋后即退还保证金，故被告应当退还原告保证金1000元。原告的该项请求，江津区人民法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告田军搬迁费3600元。二、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告田军积极搬迁奖励费5000元。三、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告田军设备设施补偿费3410元。四、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告田军装修装饰损失费42000元。五、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告田军停产停业损失费41194.80元。六、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内退还原告田军租金3866.67元。七、被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内退还原告田军保证金1000元。八、驳回原告田军的其他诉讼请求。案件受理费1269元，由被告廖祖兴负担。
廖袓兴不服，上诉要求改判为驳回对方的诉讼请求。其上诉理由是：1、一审遗漏房屋的共有产权人廖建作为当事人。2、双方合同解除是因为政府征收这一不可抗力。应按照合同法第117条，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。因房屋被征收，上诉人没有任何过错，不应当承担任何赔偿责任。3、上诉人作为房屋出租人和被征收人，按照法律规定应当是被补偿对象。搬迁费、设备设施补偿费、装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费等都是支付给被征收人的费用。承租人不是被征收对象，不应享有以上费用。提前搬家奖励费也与承租人无关。一审混淆了行政法律关系与民事法律关系。
被上诉人辩称，一审判决正确。其他房屋共有人不是租赁合同相对人，不追加为被告正确。上诉人对不可抗力及免责的理解是错误的。虽然征收是不可阻碍的，但政府支付了超额补偿。对方不能履行租赁合同，应承当赔偿责任。一审参照征收的标准判决，并没有问题。积极搬迁费是响应政府号召，政府对搬迁人的奖励，应当由承租人享有。
二审查明，本案双方合同第十一条约定：“房屋租赁合同期满后或合同解除时，乙方（指承租方）不得损坏及拆除室内装修，乙方应将房屋打扫干净后及时搬出，否则租金照收。”
第十七条约定：“如因政府行为拆迁，甲方确需收回房屋，应提前一个月通知乙方。房屋案实际租用时间计算。”
上诉人一审特别授权代理人在2013年4月15日一审庭审答辩中，已经明确同意支付对方搬迁费和设施补偿费。
其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为：
一、普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同法上的权利。其法律与法理依据：
（一）国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第二条也作出相同规定。立法上明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人。
（二）从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。
（三）征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿的方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案不能以搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、装饰装修补偿费停产停业补偿费等补偿项目名称确定补偿对象为承租人。
因此，本案原告主张权利，不能依据国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是国家征收补偿对象，也不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。
二、出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。本案双方在合同中约定：“房屋租赁合同期满后或合同解除时，乙方（指承租方）不得损坏及拆除室内装修，乙方应将房屋打扫干净后及时搬出，否则租金照收。”“房屋按照实际租用时间计算”等，该内容合法有效，应当首先作为本案处理依据。
三、本案房屋租赁合同因国家征收而终止。国家基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一十条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案租赁合同的解除，是因国家征收行为导致，与出租人与承租人的意志和行为无关联。按照“不可归责于双方的事由导致合同解除”处理，其法律效果与不可抗力的影响相同。
四、依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理：
（一）搬迁费。政府按照30元／平方米的政策与房屋所有权人计算该费用。该标准是定型化的给付标准，不以实际是否需要搬迁，实际搬迁费用多少为依据。该费用针对被拆迁人，是国家补偿给被拆迁人的名目，并非针对承租人。承租人要求出租方赔付搬迁费，应当按照合同法律依据，以实际产生的搬迁费用为准。上诉人一审特别授权代理人在2013年4月15日一审庭审答辩中，已经明确同意支付对方搬迁费和设施补偿费，由于该费用本身有一定争议，特别授权代理人认可对方该请求，具有法律效力。现上诉人要求不予支付该费用，本院不予支持。
（二）积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中规定的政策，是支付给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。按照承租双方的约定，合同通知解除。解除后，承租人即应当在合理期限内将房屋返还出租人，及时搬迁是承租人的义务。该费用并非应为承租人积极搬迁产生，相反，本案承租人在合同解除后9个月才交付出房屋，有严重拖延交付的情况。因此，原告主张该费用没有法律依据，不应主张。
（三）设备设施补偿费。本案设备设施补偿费属于实际价值赔偿，并非定型化赔偿。由于该设施是承租人使用的物品，在出租人没有证据否定的情况下，应当推定为承租人所有。上诉人在一审也同意补偿。上诉人关于该费用的请求本院不予支持。
（四）装饰装修损失费。本案政府按照900元／平方米的标准计算给付被征收人，共计108000元。该费用是政府补偿被征收人的名目之一，是定型化的补偿，不以实际装饰装修的价值为标准。因此，该费用并非针对承租人。承租人若有权要求出租人赔偿装饰装修损失，只能按照损失填平的原则，据实赔偿，而不能要求获得被征收人的定型化赔偿金额。本案房屋装修由承租人完成，合同提前终止装修损失客观存在，应当按照承租人实际使用房屋时间，对其投入的装修费用进行折算。具体如下：
1、本案双方合同第十一条约定：“房屋租赁合同期满后或合同解除时，乙方（指承租方）不得损坏及拆除室内装修，乙方应将房屋打扫干净后及时搬出。”表明两层意思，一是出租人同意装修；二是合同到期承租人保留装修，剩余价值归出租人，出租人不予补偿。因此，若合同正常到期，承租人不能请求装修补偿。但本案合同提前终止，承租人有权要求装修补偿。
2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一十条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”该规定为本案装修补偿的直接法律依据。
3、承租人装修的时间为2010年3月，装修完毕的时间不确定，装修完到合同期满2014年1月5日可使用的期限可认定为1370天。按照双方合同第十一条、第十七条的约定，合同解除后的占有期间仍应当视为租赁。2012年11月8日合同解除，但于2013年8月7日实际交付出房屋，交出房屋至合同期满差148天。按照其评估的装修投入价值82350.12元，剩余期限残值折算为8896元。本院不再依据司法解释进行残值损失分摊，概由出租人负担。一审另酌定2000元管线费用，本院不予变动。本案出租人应当支付承租人因提前终止合同装修损失10896元。
（五）停产停业损失。同上所述，政府对被征收人的停产停业损失补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据。按照本案涉及征地项目政府制定的征收补偿政策，和政府与被征收人签订的征收补偿合同，货币补偿房屋的，停产停业损失补偿费按照房屋估价的6%一次性计算支付，不考虑具体是否存在停产停业的问题。可见，该费用同样是政府补偿被征收人的名目而已，是支付给被征收人的费用。
在租赁关系中，承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，在金额确定上应当以实际损失为依据，遵循据实赔偿的原则。在赔偿责任上，因政府征收房屋，导致租赁合同不能履行，给承租人造成停产停业损失，出租人是否应当负赔偿责任？综合以下几个因素，本院对原告请求不予支持：
1、因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致合同解除的唯一客观因素，出租人对此客观因素并无牵连，不属于出租人违约。若是商业协商拆迁，或是出租方与第三方的经济纠纷等原因导致租赁合同不能履行，出租人对租赁合同的阻却事实有直接牵连，则出租人应当对承租人承当无过错违约责任。本案是因客观政府征收导致合同不能继续履行，出租人没有任何违约行为或不当行为，不属于出租人违约。
2、承租人在剩余期限的可得利润有可能金额比较大，并且剩余期限越长，利润越大，该利润金额可能远远超出租金总额，在非出租人原因终止租赁合同的情况下，要求出租人承担全部停产停业损失，是不符合权利与义务一致，责任与行为一致的原则，不符合公平原则。
3、承租人在租赁房屋进行经营时，可能出现客观原因导致不能经营的风险。承租人对其投入的成本和利润的期待是出租人无法掌控的。不可抗力的影响应当由经营者纳入经营风险予以考虑。本案此种情况属于一定经营风险范畴。
4、根据本案个案情况，租赁合同中，已经明确披露可能出现政府可能征收，出租人得解除合同的信息。合同第十七条约定，如因政府行为拆迁甲方确需收回房屋，应提前一个月通知乙方。因此，承租人对经营成本和经营期限以及另谋场地经营等应当预先有所安排。不能以提前终止合同为由，将雇员（或劳动者）补偿金等损失作为合同解除的损失要求出租方赔偿。
5、承租方的停产停业损失，在金额上难以具体确定。承租人自行提交法庭的有关资料，在没有对其进行全面的税务、财务审计的情况下难以作为停产停业损失的依据。因此，按照一审判决的方法，酌情确定一定期限的恢复经营期，分得出租人取得的停产停业损失费，比较公平。一审酌定3个月的恢复经营期，比较中肯。
6、承租人可能存在客观损失，承租人对此也并无任何过错。因政府征收，租赁合同解除，承租人的停产停业损失不能得到适当补偿是不公正的。同样，承租人在没有履行合同的情况下，要求赔偿剩余期限的全部可得利润也是不公平的。在此情形下，考虑适当的另寻场地的恢复营业期，作为赔偿的期限，是相对合理和公平的。但应当以出租人获得的停产停业损失补偿为限。
但根据本案情况，双方合同解除9个月，承租人才交付出房屋，结合双方合同第十一条、第十七条的约定，应视为其已经获得足够的恢复经营期。其再要求主张停产停业损失，不应再支持。
（六）租金返还。双方合同于2012年11月8日解除，租金预交至2013年1月5日。但合同解除后承租人一致处于占有状态，直到2013年8月7日才交出房屋。按照双方合同第十一条、第十七条的约定，承租人应当继续交纳租金。现承租人要求返还近2个多月的租金，本院不予支持。
本案原告起诉租赁合同的相对人，不必追加出租房屋其他共有人为当事人。综上，原告要求被告支付各种损失的请求基本上不成立。依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项目的规定，判决如下：
一、维持重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02264号民事判决第一、三、七项。
二、变更重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02264号民事判决第四项为：“被告廖祖兴于本判决生效之日起七日内支付原告田军装修装饰损失费10896元。”
三、撤销重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02264号民事判决第二、五、六、八项。
四、驳回原告田军的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1269元，由廖祖兴负担269元，田军负担1000元。二审案件受理费2357元，由廖祖兴负担557元，田军负担1800元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。
审 判 长 胡智勇
代理审判员 王 冬
代理审判员 段晓玲
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 杨 静