上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1787号
上诉人（原审被告）上海军剑机电设备有限公司。
被上诉人（原审原告）上海常华光纤通信设备有限公司。
上诉人上海军剑机电设备有限公司（以下简称军剑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海常华光纤通信设备有限公司（以下简称常华公司）是某某区某某路某某号房屋权利人。
2010年8月16日，常华公司作为出租人、军剑公司作为承租人，双方签订《厂房租赁合同》1份，约定，常华公司将位于某某区某某路某某号厂房出租给军剑公司，房屋面积为3，226平方米；租期为2010年10月1日至2013年9月30日；年租金为人民币（以下币种相同）706，494元；租赁期届满时，承租方对租赁房屋应恢复原状。合同对于房屋改造、违约责任等作了约定。此后双方按约履行此合同。
2010年11月1日，双方签订补充协议一份，约定房屋起租期为2010年10月26日，2010年10月26日至2010年11月25日为免租期。
2011年12月28日，常华公司、军剑公司又签订一份《厂房租赁合同》，约定常华公司将北吴路1298号内的厂房1，693平方米出租给军剑公司，租期为2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为494，356元。合同另约定租赁期届满时，承租方对租赁房屋应恢复原状。
2013年3月22日，常华公司、军剑公司各自法定代表人以及上海市闵行区颛桥镇重大项目推进办公室（以下简称颛桥镇重大办）负责人、颛桥镇光明村委会负责人在上海市闵行区颛桥镇光明村民委员会会议室签订一份《会议纪要》，主要内容为：“智慧城”项目非居房屋涉及企业军剑公司，坐落于颛桥镇光明村。该企业与光明村委会的厂房租赁将于2014年3月到期，与常华公司的两份租赁合同中一份已于2012年12月到期，另一份将于2013年9月到期。根据企业实际情况，经颛桥镇重大办、常华公司和颛桥镇光明村协调，就企业搬迁事宜达成如下处理意见：1、军剑公司同意于2013年9月底之前完成全部搬离工作；2、搬离过程中凡涉及一切企业内部问题（诸如新厂房选址、转租企业清理、工人合同纠纷等）均由军剑公司自行处理；3、常华公司租赁给军剑公司的厂房，租期统一延至2013年9月30日，租金收取至2013年6月30日；4、颛桥镇光明村委会与军剑公司的厂房租金收取至2013年6月30日，如能提前完成搬离，则根据实际提前日期相应减免租金。在该会议纪要下方落款处由常华公司、军剑公司，以及颛桥镇光明村委员加盖公章。
军剑公司支付了截止2013年6月30日的租金，然未按《会议纪要》约定的期限即2013年9月30日前搬离，且使用房屋至今。
2013年11月，常华公司委托上海锦汇律师事务所杭程律师向军剑公司寄发律师函，要求军剑公司立即搬离房屋并付清2013年7月起的租金和使用费。
原审另查明，2012年6月，闵行区“智慧城”项目土地储备签约仪式在闵行区颛桥镇政府举行。涉及的土地储备采取协议征收方式。
常华公司诉至原审法院，请求判令：1、军剑公司支付2013年7月至9月的租金200，141.70元，以及自2013年10月1日起至实际搬离房屋之日的房屋使用费（参照租金标准计算，截止2013年12月31日的使用费为400，283.30元）；2、要求军剑公司偿付以实际欠款为本金、自2013年1月起至判决生效之日为止，按银行贷款利率计算的滞纳金；3、要求军剑公司将厂房恢复原状后搬离。
军剑公司辩称，涉案房屋涉及闵行区智慧城项目征地动拆迁，故双方曾签订《会议纪要》。之后军剑公司积极寻找新的租赁场所准备搬迁，然常华公司却迟迟没有落实动迁补偿，导致军剑公司无法搬离。该征地动迁项目是协议征收，需要先腾地，动拆迁的具体工作由闵行区颛桥镇重大办负责，且在2012年时，重大办委托了评估公司至涉案厂房进行初步评估。另外，在涉案厂房的周边房屋已陆续拆迁。目前，常华公司、军剑公司之间不是租赁合同纠纷，而是涉及房屋动拆迁补偿。由于常华公司没有支付军剑公司动拆迁补偿款，故不同意常华公司的请求。
原审庭审中，军剑公司表示，涉案房屋及土地因“智慧城”项目建筑而协议征收。常华公司表示，“智慧城”建设项目用地并未正式动迁，且涉案房屋土地目前也没有被动拆迁。
原审诉讼期间，常华公司表示愿意放弃要求军剑公司支付2013年7月至9月期间的租金，以及逾期支付租金的滞纳金之请求。
原审认为，常华公司、军剑公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。两份合同的租期分别为2012年12月31日、2013年9月30日。双方签订的会议纪要中，对于租期作了变更，即约定两份合同的租期均截止至2013年9月30日，且免收2013年7月至9月三个月的租金。该会议纪要对常华公司、军剑公司双方均有法律效力，双方应当按约履行。合同期满后，承租人理应及时向出租人返还租赁物。然而，军剑公司未能按期在2013年9月30日前搬离涉案房屋，违反了会议纪要的约定。现常华公司要求军剑公司搬离房屋，并将房屋恢复原状的请求，于法有据，法院予以支持。由于军剑公司在合同期满后仍然在使用涉案房屋，故应当支付常华公司房屋使用费，使用费的标准可参照租赁合同约定的租金标准计算。两份合同约定的年租金合计为1，200，850元，即月租金为100，070元，房屋使用费参照此金额计算。常华公司自愿放弃2013年7月至9月期间的租金，以及迟延支付租金的滞纳金之请求，不违反法律规定，法院予以准许。军剑公司以其动迁补偿款未取得为由而拒绝搬离的抗辩意见，缺乏法律依据，法院不予采纳。
原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定于二○一四年六月九日作出判决：一、上海军剑机电设备有限公司于判决生效之日起三十日内恢复上海市某某区某某路某某号房屋原状后并搬离，将房屋归还上海常华光纤通信设备有限公司；二、上海军剑机电设备有限公司于判决生效之日起十日内支付上海常华光纤通信设备有限公司自2013年10月1日起至2014年4月30日期间的房屋使用费人民币700，490元，并按每月100，070元的标准支付自2014年5月1日起至上海军剑机电设备有限公司实际搬离房屋之日为止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，806.3元，财产保全费3，571.64元，合计17，377.94元，由上海常华光纤通信设备有限公司负担5，213.38元，上海军剑机电设备有限公司负担12，164.56元。
判决后，军剑公司不服，上诉于本院称，上诉人与被上诉人之间不是普通的租赁合同纠纷，而是在租赁期间涉及厂房动拆迁补偿的纠纷，应当先解决拆迁补偿问题，且双方在租赁合同中约定动迁时，上级给予的设备搬迁费应归上诉人享受。涉案厂房在租赁期间已被列入征收范围，上诉人理应享有设备搬迁费、安置补偿费、库存物资搬迁费等费用，故请求二审撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的原审相应诉请。
被上诉人常华公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方虽然在两份租赁合同中分别约定租赁期截止至2012年12月31日、2013年9月30日，但在之后的会议纪要中，双方约定将两份合同的租期统一延至2013年9月30日，并免收上诉人2013年7月至9月的租金。租赁期满后，上诉人理应将租赁房屋返还被上诉人。而上诉人在租期届至后，拒不搬离租赁房屋，已构成违约。原审据此支持了被上诉人要求上诉人将租赁厂房恢复原状并搬离的诉请，于法不悖，本院予以维持。原审参照租赁合同约定的租金标准计算上诉人理应支付的房屋使用费，亦无不妥，本院同样予以支持。上诉人主张被上诉人应先解决上诉人的拆迁补偿问题，缺乏法律依据，亦非本案审理范围，故本院对其上诉所请，无法支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11，805.60元，由上诉人上海军剑机电设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年九月一日
书 记 员 汪雯娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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