吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民初24号
原告：李卓，女，1989年2月17日生，汉族，住吉林省长春市双阳区。
委托代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告：吉林永发房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市永吉县。
法定代表人：解在东，经理。
委托代理人：于文利，吉林盛剑律师事务所律师。
原告李卓与被告吉林永发房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李卓的委托代理人高树成，被告吉林永发房地产开发有限公司（以下简称永发公司）的委托代理人于文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李卓向本院提出诉讼请求：1、判决永发公司偿还借款本金1000万元及利息416万元（从2014年10月2日开始计算至2016年6月26日，共20个月零24天，按照年利率24%计算；从2013年9月11日至2014年10月2日止已付息12个月零22天，共382万元，按照年利率36%计算）；2、判决我对盛世嘉园东区39处网点和13个车库享有优先受偿权；3、判决若永发公司不履行前述偿还义务，我可以申请强制执行盛世嘉园东区39处网点和13个车库；4、诉讼费由永发公司承担。事实和理由：永发公司在开发盛世嘉园小区过程中，于2013年9月11日向我借款1000万元，利息为月息四分，并以与我签订《商品房买卖合同》（盛世嘉园东区39处网点和13个车库）及办理预告登记的形式作为抵押担保。永发公司承诺在六个月内以回购的方式还款。由于房地产销量下滑，永发公司没有兑现承诺，仅支付了部分利息382万元，借款本金及后续利息至今没有偿还。请人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十四条、第二十六条、第三十一条的规定，判决支持我的诉讼请求。
永发公司辩称：1、本案涉嫌非法吸收公众存款，永吉县公安局已刑事立案，依法应驳回李卓起诉，将有关材料移送公安机关。因本案永发公司法定代表人解在东涉嫌非法吸收公众存款案已由公安局立案侦查，而李卓与永发公司之间在本案借贷发生之前不相识，双方之前没有任何业务往来，本笔借款就是经过社会人员的口口相传，有个中间人刘某（女），听说永发公司资金链断裂正以高息向社会借贷资金，就主动打电话给永发公司经理解在东，以收取200万元好处费为条件，介绍向李卓借款，解在东同意后形成本案李卓所说的借贷事实。根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》的规定，应将本案移送永吉县公安局处理。2、本案李卓诉请偿还的借款本金和利息数额不符合事实，没有合法依据，李卓说1000万元借款本金和此后永发公司偿还382万元，这两个数字虽然正确，但1000万元借款本金中已直接给付中间人刘某好处费200万元，应在本金中扣除，而已偿还的382万元中有一笔2014年11月17日偿还的150万元，偿还的是借款本金而不是利息，这在第一次庭审中提供的补充协议书和收据中可以证实。而永发公司分6笔按月利4分偿还的利息，已超过了法定最高利息标准，其中第1笔2013年9月11日偿还的40万元利息是在借款发放当天扣回，也应在本金中充减，其后几笔给付的利息超过月利3%应按每笔还款逐笔充抵借款本金。3、李卓第2、3项诉请无法律根据，其中第2项享有优先受偿权的诉请，因涉案房屋并未办理房屋抵押登记，而且未签订借款合同和抵押合同，即涉案房屋抵押行为未成立和生效，因此优先受偿权无从谈起。第3项诉请即以本判决执行涉案房屋问题，是执行程序中的问题，也不能在实体法律关系中作出判决。综上，请人民法院将本案移送永吉县公安机关彻底侦查。
李卓围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、补充购房协议，证明我与永发公司约定借款1000万元，月利率4分，永发公司用房屋买卖的形式，以永吉县口前镇盛世嘉园东区商业网点39套、车库13个，单价每平方米2481.1元，总面积4030.46平方米的房产作为担保。证据二、企业信息、永发公司公司章程、永发公司股东会决议，证明我与永发公司之间借款以及用房屋买卖的形式为借款提供担保，经过了永发公司的两名股东召开的股东会同意，以此证明双方之间民间借贷行为以及以房屋买卖形式为借款提供担保是双方之间真实意思表示，借贷行为合法有效。证据三、委托付款指令、委托收款指令、银行账户明细、收据等，证明永发公司向我借款1000万元，永发公司实际收到了我1000万元借款。证据四、永吉县房屋产权管理中心出具的情况说明，证明双方约定房屋买卖合同中的房屋，永发公司获得了房产部门的商品房预售许可证，永发公司的房屋具备合法销售的条件。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，以房屋买卖的形式为借款提供担保的，出借人对担保的房屋享有优先受偿权。证据五、预购商品房预告登记设立申请书52份，证明双方约定用于担保的52套房屋已办理了商品房买卖预告登记，我是房产管理部门登记的商品房预售的买受人，依法对52套房屋享有优先受偿权。
永发公司对李卓提交的证据发表质证意见为：对证据一真实性没有异议，关联性有异议，补充购房协议不是借款合同也不是抵押合同，不能证明李卓主张的事实，而且不具有物权法意义上的优先受偿权。对证据二真实性没有异议，但上述决议不能证明借贷行为有效，本案借贷行为已涉嫌犯罪，而且利息已明显超过法定标准，其中中间人刘某收取了好处费200万元，李卓与永发公司之间原本不认识，没有业务往来，符合构成犯罪的基本要件，不存在借贷行为合法之说。对证据三真实性没有异议，但上述款项永发公司仅收到800万元，而且当天又返还给李卓当月利息40万元，这些应在借款本金中冲减。对证据四真实性没有异议，但该证据不能证明李卓对涉案房屋享有优先受偿权。对证据五真实性没有异议，对证明问题有异议，因为预告登记并不是抵押登记，预告登记并不享有物权法意义上的优先受偿权，因此李卓的第2、3项诉请没有法律根据。
因永发公司对李卓提交证据的真实性均无异议，故本院对前述证据均予采信。
永发公司向本院提交证据如下：证据一：2014年11月17日李卓与永发公司签订的补充协议书及依据此协议偿还李卓150万元的收据和工商银行汇款凭证，证明永发公司已于2014年11月17日偿还李卓借款本金150万。证据二：1、2013年9月11日40万元汇款凭证；2、2013年12月4日35万元汇款凭证；3、2013年12月18日5万元汇款凭证；4、2013年12月24日52万元汇款凭证；5、2014年1月26日52万元汇款凭证；6、2014年6月13日48万元汇款凭证。以上汇款凭证各一份。其中2013年9月11日40万元的汇款凭证，当日是李卓给付借款的日期，该40万元是在借款当日直接扣除的本月利息，因此应在借款本金中冲减。2013年12月18日及此后的5份汇款凭证都是按月利4%给付利息，都超过了法律规定的民间借贷最高利息标准，超过部分应按每笔还款日期逐笔在借款本金中冲减。
李卓对永发公司提交的证据发表质证意见为：对证据一中补充协议书的真实性有异议，该补充协议书中李卓和解在东的签字都不是本人所写，由于不是当事人签字，不是双方真实意思表示，该补充协议书未成立。对永发公司以此证明150万元是偿还借款本金的主张有异议，认定150万元是偿还本金还是利息，不应以这份李卓不认可的补充协议书为依据，而应根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定进行认定。对证据一中李卓出具的150万元收据和工商银行汇款凭证真实性无异议。2014年11月17日永发公司偿还150万元是事实，但该款是利息，不是本金，因为尽管双方约定的借款利率月息是4分，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，已经支付的利息最高可以按3分计算，以本金960万为基数，按月息3%计算则月息为28.8万元，日息为0.96万元，342万元利息属于从2013年9月11日至2014年9月7日期间的利息，而2014年11月17日在2014年9月7日之后，所以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定，该款应为利息，而非本金。对证据二六份汇款凭证的真实性没有异议，截至2014年11月17日李卓收到永发公司382万元，其中40万元为2013年9月11日收到，同意将本金计算为960万元，则总共收到的利息为342万元与永发公司提供的证据一致。从2014年9月7日至2016年6月26日永发公司拖欠利息按每月2%计算，利息为416万元。
因李卓对永发公司提交证据一中的补充协议书真实性提出异议，故本院对永发公司提交该补充协议书所欲证明的问题不予采信；因李卓对证据一中的150万元收据和工商银行汇款凭证、证据二真实性均无异议，故本院对上述证据予以采信。
本院对本案事实认定如下：2013年9月10日，永发公司召开股东会决定：因需求资金，同意将该公司开发的位于永吉县口前镇盛世嘉园小区的39套商业网点及13个车库，总建筑面积4030.46平方米的房屋以每平方米2481.1元，总价款1000万元的优惠价格出卖给李卓。永发公司两名股东解在民、解在东在该股东会决议上签字捺印并加盖了永发公司公章。同一天，永发公司向李卓出具了前述52套房屋的购房收据并加盖了永发公司公章。同日，永发公司与李卓作为申请人，向永吉县房屋产权管理中心申请对前述52套房屋办理了预购商品房预告登记。
2013年9月11日，李卓与永发公司签订了一份补充购房协议。该协议第一条约定永发公司将其开发的位于永吉县口前镇盛世嘉园小区的39套商业网点及13个车库以优惠价格出卖给李卓。协议第二条约定转让单价为每平方米2481.1元，总价款1000万元。协议第三条约定李卓向永发公司支付购房款后，上述房屋即归李卓所有，双方签订购房合同，同时到房产部门登记备案。协议第四条约定永发公司在一个月内有权对上述房屋进行回购，如永发公司不能在二个月内回购，则每迟延一个月，永发公司向李卓支付合同总价款4%的违约金，即40万元，如永发公司不能在六个月内回购上述房屋，则永发公司丧失回购权，永发公司给李卓办理产权证照手续。李卓与永发公司时任法定代表人解在民在该协议上签字并加盖了永发公司公章。同日，李卓以银行转账的方式向永发公司付款1000万元，永发公司向李卓汇款40万元。
另查明：2013年12月4日永发公司向李卓汇款35万元；2013年12月18日永发公司向李卓汇款5万元；2013年12月24日永发公司向李卓汇款52万元；2014年1月26日永发公司向李卓汇款52万元；2014年6月13日永发公司向李卓汇款48万元；2014年11月17日永发公司向李卓汇款150万元，李卓出具150万元收据并签字捺印。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百条规定：借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。第二百零五条规定：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。具体到本案中，李卓与永发公司之间的民间借贷法律关系成立生效并已实际履行，李卓作为出借人提供了借款本金，永发公司作为借款人负有偿还借款本金及利息的义务，但双方当事人约定的月利4%明显过高，不符合相关法律规定，应予调整，对永发公司已付的利息，应按月利3%计算，对永发公司未付的利息，应按月利2%计算，较为适宜。
关于借款本金数额问题。2013年9月11日，李卓以银行转账的方式向永发公司汇款1000万元，同日永发公司向李卓汇款40万元。本案审理过程中，李卓明确同意借款本金按960万元计算，因系其对自身权益的处分，且符合法律规定，故本院确定李卓与永发公司之间借款本金为960万元。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中，关于2014年11月17日永发公司向李卓汇款150万元是偿还借款利息还是偿还借款本金的问题。首先，民间借贷法律关系中，出借人提供借款的目的是为了取得利益，该利益既包括按照约定期限收回借款本金的利益，又包括按照约定取得借款利息的利益，还应包括按时取得借款利息的期限利益，而本案中永发公司既未按时偿还借款本金，又未按期支付借款利息，有违诚信原则；其次，依据前述司法解释的规定，永发公司于2014年11月17日向李卓支付150万元，李卓在庭审中强调永发公司此前均未按期限支付利息并认为该款系永发公司2014年10月2日前应付的利息，经计算，以960万元为借款本金，按年利率36%标准，从2013年9月11日至2014年10月2日止共12个月零22天的利息大于永发公司已支付的342万元，即永发公司已偿还的342万元尚不足清偿此期间所产生的合法利息，故不应自本金中扣除；再次，永发公司主张支付的150万元应为偿还借款本金，李卓对此予以否认，且明确强调该款是永发公司支付的利息，则应由永发公司承担继续举证的责任，现永发公司提交的证据不足以证明其该抗辩主张，故应由其承担举证不能的不利后果。综上，依据前述法律规定，本院认定2014年11月17日永发公司向李卓汇款150万元是偿还借款本金960万元的利息。
李卓诉请永发公司偿还借款本金1000万元及利息，其中已付利息共382万元，从2013年9月11日起至2014年10月2日止共12个月零22天，按照年利率36%计算。本案审理过程中，双方当事人对382万元中的40万元永发公司已于借款当日汇回均无异议，且李卓同意该款自借款本金中冲减，但要求借款已付利息以960万元为本金，按月利3%计算，则永发公司每月应付利息28.8万元，日息0.96万元，现李卓诉请的已付利息342万元（从2013年9月11日起至2014年10月2日止12个月零22天，按照年利率36%计算）不违反相关法律规定（28.8万元乘以12个月等于345.6万元，剩余22天未计算），本院对李卓该项诉讼请求予以支持。
李卓诉请960万元借款本金的未付利息，从2014年10月2日起计算至2016年6月26日止，共20个月零24天，按照年利率24%计算。但该计算方式不准确，本案中李卓诉请的未付利息应自2014年10月3日起计算至2016年6月26日止，共20个月零24天，按照年利率24%计算，本院对李卓诉请的未付利息按此予以支持。
关于永发公司抗辩与李卓之间的民间借贷法律关系是否合法的问题。首先，永发公司是依法成立注册并对外开展民事活动的公司法人，其是独立的民事主体，具有独立法人人格，其法定代表人解在东涉嫌刑事犯罪，并不意味着永发公司涉嫌犯罪；其次，永发公司与李卓之间发生民间借贷法律关系时，时任该公司法定代表人并不是解在东，而是解在民；再次，本案审理期间，永吉县公安局就本案向我院调取过相关证据材料，本院亦向该局了解过解在东及永吉县水电商贸有限公司涉嫌非法吸收公众存款一案的相关情况，经了解永发公司不是前述案件的犯罪嫌疑人，退一步说，如公司法定代表人解在东涉嫌刑事犯罪或永发公司使用了部分可能涉及刑事犯罪的钱款，就须将本案移送公安机关，则所有公司法人的独立人格将均不存在，所有永发公司的债权人利益均将不能得到保护。综上，本院对永发公司本案涉嫌刑事犯罪，应移送公安机关处理的抗辩主张，不予采纳。
另须说明的是，永发公司称其在收到李卓借款本金后，将其中200万元支付给了中间人刘某，并称该200万元亦涉嫌刑事犯罪，但本院认为，该200万元及涉及案外人刘某的相关事宜与本案民间借贷并不属于同一法律关系，永发公司可就前述款项和相关事宜另行主张权利。
《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中原告李卓曾以买卖法律关系主张权利，但经本院释明后，其已按民间借贷法律关系主张权利，但双方确曾以签订买卖合同作为民间借贷的担保。就本案民间借贷而言，买卖合同具有从属性，即永发公司与李卓之间的买卖合同为双方之间的民间借贷关系提供了债权性的担保，属于让与担保。因该让与担保是债权性的担保，不具有抵押物权优先受偿的权利，故本院对李卓第2项诉讼请求不予支持。李卓就买卖合同中约定的52套房产虽不具有抵押物权的优先受偿权，但依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，因永发公司自愿就买卖合同中的52套房产向李卓提供了债权性担保即让与担保，则本案判决生效后，永发公司若不履行本判决确定的金钱债务，李卓可以申请拍卖买卖合同中写明的52套房产，以偿还债务；就拍卖所得的价款与本案应偿还借款本息之间的差额，永发公司有权主张返还。
关于原告李卓第3项诉讼请求，涉及执行程序，并非本案审理范畴，故本院不予审理。
综上所述，原告李卓的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第六十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条、第二十四条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告吉林永发房地产开发有限公司于本判决生效后立即偿还原告李卓借款本金960万元及利息（以960万元为借款本金，自2014年10月3日起计算至2016年6月26日止，共20个月零24天，按照年利率24%计算）；
二、本判决生效后，被告吉林永发房地产开发有限公司若未履行本判决确定的金钱债务，原告李卓可以申请拍卖买卖合同中写明的52套房产，以便其债权得到清偿；就拍卖所得的价款与本案被告吉林永发房地产开发有限公司应偿还借款本息之间的差额，被告吉林永发房地产开发有限公司有权主张返还；
三、驳回原告李卓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元，保全费5000元（原告李卓已暂交），由被告吉林永发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 石 刚
审 判 员 郝 奇
代理审判员 刘欣莹
二〇一六年十月十七日
书 记 员 常芳郁