广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第684号
上诉人（原审原告，反诉被告）钟伟强，男，汉族，1959年8月25日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人唐广凌，广东晋元律师事务所律师。
委托代理人麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）李凯雄，男，汉族，1966年12月13日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人黄叶明，广东金腾律师事务所律师。
上诉人钟伟强、李凯雄因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第896号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认钟伟强与李凯雄于2013年3月23日签订的《土地油罐租用合同》无效。二、李凯雄应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金200000元、棚盖补偿款50000元，合计250000元予钟伟强。三、驳回其他诉讼请求。四、驳回全部反诉请求。原审适用简易程序结案，受理费按钟伟强变更后的为诉讼请求减半收取3989.32元，由钟伟强负担1464.32元，李凯雄负担2525元。反诉受理费减半收取4900元，由李凯雄负担。
钟伟强上诉提出：一、一审判决以钟伟强在未确定该土地可作为非农业用途的情况下与李凯雄签订租赁合同承租土地为由，认定钟伟强对《土地油罐租用合同》无效存在过错，与本案事实及相关法律规定不符。李凯雄作为出租方其应当清楚涉案牛路岗土地的权属、性质及用途等，应当知晓涉案牛路岗土地能否用于本案租赁合同项下用途。但李凯雄在明知钟伟强租赁该租用场地及油罐用于存放非危化品类油品的非农业用途的情形下，仍然恶意隐瞒该租用场地权属、性质、用途等相关重要事实，将不能用于合同目的的该场地及其违法搭建的大棚出租给钟伟强，从而导致涉案牛路岗口土地于计租日始即被查封，致使钟伟强无法使用该土地。因此，该《土地油罐租用合同》无效的过错均在于出租方李凯雄，钟伟强作为善意的承租人对此没有过错。
二、一审判决一方面认定钟伟强为履行租赁进场准备及随后搬迁必然产生一定的经济损失，但又以钟伟强未举证证明搬离涉讼场地后将场地交付给李凯雄，也导致李凯雄因土地闲置而产生一定的经济损失为由，酌定双方对各自经济损失各自负担与法不符。1、一审判决认定钟伟强导致李凯雄因土地闲置而产生一定的经济损失存在明显错误。涉案牛路岗口土地于开始计租日当天被佛山市南海区里水镇清理无证无照领导小组办公室查封，从而导致钟伟强根本无法正常使用该租用场地，因此，涉案牛路岗口土地闲置并非钟伟强所致，其责任和过错均在李凯雄。2、钟伟强为履行租赁进场准备以及因被查封而被迫搬迁，系因李凯雄在明知钟伟强租赁该租用场地及油罐用于存放非危化品类油品的情形下，恶意隐瞒该租用场地权属、性质、用途等相关重要事实，将不能用于合同目的的该租用场地及其违法搭建的大棚出租给钟伟强，导致涉案牛路岗口土地于计租日始即被查封，致使钟伟强无法使用该土地。因此．李凯雄应当就此向钟伟强承担赔偿责任。3、开始计租日当天，涉案土地上的电箱即被查封，钟伟强不仅根本无法继续开展存放前的前期准备，更不可能进行后续的实际存放，而李凯雄亦对该查封以及查封后不能使用的事实是清楚的。因此，钟伟强从一开始即未实际取得牛路岗口土地的使用权，未就此获得任何的使用利益，钟伟强当然依法无需支付租赁或使用该租赁场地的对价（即租金），李凯雄反诉要求支付租金的主张自然不能成立。
综上，钟伟强认为双方签订的《土地油罐租用合同》违反了我国《土地管理法》等相关法律规定，属无效合同，而李凯雄作为出租方其应当清楚涉案牛路岗土地的权属、性质及用途等，并应当知晓涉案牛路岗土地不能用于本案租赁合同项下用途，但其仍然恶意与钟伟强签订租赁合同。因此，李凯雄对于合同无效存在严重过错，李凯雄应当对其自身及钟伟强因此所受的损失承担责任。
上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2013）佛南法民三初字第896号《民事判决书》第三项，并依法改判李凯雄立即赔偿钟伟强损失人民币195243元；2、判令由李凯雄承担本案诉讼费用。
李凯雄答辩称：一、首先，本案的案由应当为租赁合同纠纷，而不是土地租赁合同纠纷。李凯雄认为双方签订的《土地油罐租赁合同》是合法有效的，即使土地租赁部分无效，也不影响油罐租赁部分的有效性（详见李凯雄的上诉状）。
二、钟伟强在一审时一直强调的合同不能履行的理由是案外人被有关部门作出限期整改的处理，但案外人被处理的原因是因为案外人擅自扩建的10个搅拌过滤罐、1台保压压滤机、1个开放式搅拌池未办理环评审批手续，而被佛山市南海区里水镇清理无证无照领导小组办公室作出限期整改的处理。与双方签订的合同的履行没有任何关系。钟伟强拒绝履行合同与土地的性质更是毫无关系。
三、李凯雄对土地的性质和现状没有任何的隐瞒，李凯雄对合同被认定无效更是没有过错。从一审法院调取的证据可以知道，同样性质的土地，同样的用途（存放非危险油品），被处理的李凯雄任职的案外人单位（佛山市南海区凯晟燃料有限公司可以经国家有关部门批准合法经营，证明涉案土地进行合同约定的油品存放的用途是符合法律规定的（案外人被处理经法院调查核实是因为擅自扩建的设备没有进行环评审批，并非土地使用用途的问题），因此，钟伟强认为李凯雄是明知涉案土地不能用于合同约定用途仍与其签订合同显然是错误的，钟伟强认为李凯雄应承担合同无效的全部过错责任更是没有事实和法律依据。明明是钟伟强主动违约，反而从其主动违约行为中获取了非法利益，显然与立法的宗旨是相违背的。
四、钟伟强所主张的搬迁费用并不是租赁合同履行时必然产生的费用（合同约定是存放油品，而租赁物已经包含了土地及油罐，已经可以实现合同目的，至于钟伟强额外添加的设备及费用并非是必然产生的而且也不是李凯雄在签订合同时就能预见的），而且钟伟强并没有有效证据证明其搬迁费用实际存在的事实及数额（原审判决已经对其提交的证据进行了认定，因为单据的形式不合法且与本案缺乏关联性，所以对其证据的证明力不予确认，见原审判决书第6页第10行和11行）。所以，钟伟强的上诉主张并没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
李凯雄上诉提出：一、双方签订的《土地油罐租用合同》合法有效，一审判决认定有误：1、李凯雄合法承包的农村集体荒地后，在经得发包人同意的情况下，将承包土地部分转租给钟伟强用于存放非危化品类油品，只是简单的存放，并非进行建设，更没有进行非农建设，土地的性质和用途并没有发生根本改变，因此，不应被认定为进行“非农建设”而被认定为无效合同；2、退一步讲，即使是土地转租部分被认定为无效，但《土地油罐租用合同》包括了土地的租赁和油罐的租赁，即使土地租赁的部分无效，也不影响油罐租赁的部分内容的有效性，一审判决全面否定《土地油罐租用合同》的效力是错误的。因合同约定的油罐（3个）就摆放在租赁的土地上，双方对租赁物现状均确认无异议，所以双方并无约定油罐的数量、型号和交付程序，但从钟伟强一审时起诉书中（第1页第12行、第2页第6行）都已经明确确认李凯雄将土地及油罐出租给钟伟强，一审法院仅以合同未约定油罐数量、类型等情况就认定双方都确认的油罐的租赁事项不存在，进而认定为单一的土地租赁合同，显然是错误的；3、《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，《土地油罐租用合同》中即使土地租赁的部分无效，但关于油罐租赁的部分仍然是有效的。
二、基于上述理由，《土地油罐租用合同》合法有效，至少，油罐租赁部分内容合法有效。因此，在钟伟强违约的情况下，基于油罐租赁而收取的租赁定金20万元不应返还。因为油罐是高价值的动产，双方特别约定就该动产设定了合同保证金。钟伟强在一审时提交的李凯雄开具的收据上明确注明20万元是：租油罐订金20万元，合同期满后退回订金。结合双方合同的关于20万元保证金的约定，可认定该20万元是关于租赁油罐而支付的合同保证金。在钟伟强拒绝履行合同违约的情况下，该保证金不应予以返还。
三、双方签订《土地油罐租用合同》时明确约定李凯雄是纯出租土地和油罐，棚架并不是合同约定的租赁物，因此，原来土地上原有的棚架需要拆除，5万元是双方约定拆除棚架后材料的残值，因钟伟强承租后棚架由其自行处理，因此，钟伟强按棚架拆除后材料的残值支付的5万元补偿款就更不应该返还了，一审判决对此并无认真审查就做出错误的判决，应予纠正。
四、退一步讲，即使《土地油罐租用合同》中关于土地的租赁部分被认定为无效，但根据司法实践，租赁合同被认定为无效，钟伟强在租赁物占用期间仍应按原约定的租金标准交纳场地使用费。在一审判决中也认定：从合同签订至一审开庭之日为钟伟强占用租赁物的期间。因此，李凯雄在反诉中主张的钟伟强在租赁物占用期间的场地使用费40万元，应予支持，恳请二审法院予以纠正。另，一审判决已经认定钟伟强并没有有效证据证明其搬迁费用损失（判决书第6页第10、11行，认定钟伟强提供的证据不具证明力），即钟伟强的搬迁损失费肯定得不到支持的情况下，一审法院又以“双方对各自的损失各自负担”的理由，将钟伟强占用租赁物期间的费用40万元与其不能证明的损失相抵，显然不够公平公正，也不符合司法实践惯例。况且，该40万元的租金里包括土地租金和油罐租金，难道油罐的租金也不用支付吗？一审法院未加区分就全部驳回李凯雄的反诉请求，显然是错误的！
五、从钟伟强一审时起诉书的陈述可知，钟伟强是以案外人的场地被查封而影响其使用租赁物，不能实现合同目的为由，要求法院确认合同无效的，自始至终都没有因为双方签订合同的有效性而影响了合同的履行。但在合同签订后钟伟强就拒绝缴纳租金（直至一审开庭时才将涉讼土地交还），在找到更便宜的地方后又自行搬走，明显是主动违约，但一审判决反而使得钟伟强占用租赁物期间无需支付任何费用、毫发无损的离开，而李凯雄却眼睁睁的看着租赁物被占用而血本无归，显然有失公平。
二审期间李凯雄补充以下上诉理由：
一、双方对租赁物现状均无异议，李凯雄将租赁物（土地及油罐）一并交付给钟伟强，钟伟强并没有异议，且钟伟强已经在一审起诉时确认李凯雄将土地及油罐出租给钟伟强（见起诉状），同时，双方还就油罐约定了保证金并实际交付了保证金，足以证明了油罐作为租赁物李凯雄已按租赁合同约定交付了钟伟强。
二、土地同样作为合同租赁物之一，同样没有交付手续，一审法院凭什么认为仅存在土地租赁而否定了已实际履行了的油罐租赁的事实？显然一审法院关于“本案为单一的土地租赁合同纠纷”的认定上是错误的。
三、既然20万保证金明确注明是油罐订金，则证明该保证金并非是土地租赁的保证金，即使法院认定土地租赁部分内容无效，也不应认为该20万元油罐保证金是基于该无效部分收取的款项，法院以土地租赁部分无效为由要求李凯雄返还是错误的。
四、盖棚补偿款，其性质上属于棚架残值的买卖交易款项，属于买卖关系，是独立于租赁合同之外的交易，已经两清交易完毕。无论租赁合同是否有效，都不影响该部分交易的合法性，该部分交易款5万元并不属于租赁合同约定的范围，更不能以租赁合同无效为由要求李凯雄予以返还。
五、即使涉案的《土地油罐租用合同》无效，法院在处理上也显失公平：1、若法院认为基于无效合同而取得的财产利益应当返还，那么钟伟强基于该《土地油罐租用合同》而取得的土地的使用权（2013年3月23日起至2013年12月8日一审开庭时法院认定钟伟强将土地交还给李凯雄时止）的利益也应当认为是基于租赁合同而取得的利益（钟伟强占用期间的利益按合同约定的租金标准计算），也应当返还；2、若认为钟伟强占用土地使用权期间的利益是基于无效的租赁合同李凯雄应当承担的损失，那钟伟强已支付的20万元油罐保证金也应当被认为是基于无效合同钟伟强应当承担的损失而由其自行承担。3、钟伟强所主张的搬迁费用并不是租赁合同履行时必然产生的费用（合同约定是存放油品，而租赁物已经包含了土地及油罐，已经可以实现合同目的，至于钟伟强额外添加的设备及费用并非是必然产生的而且也不是李凯雄在签订合同时就能预见的），而且钟伟强并没有有效证据证明其搬迁费用实际存在的事实及数额。一审法院在认定土地租赁部分无效后的处理上把钟伟强已经基于该租赁合同而取得的土地占用期间的利益认定为是李凯雄应承担的损失自行承担，而又把与土地租赁无关的油罐订金认定为是李凯雄基于该无效合同而取得的利益予以返还，显然是显失公平的。一审法院还将钟伟强已经基于该租赁合同而得的土地占用期间的利益错误地认定为是李凯雄应承担的损失后与钟伟强根本无法证明的且并不必然发生的“搬迁费损失”对等地认为由各自承担的损失，表面上看起来是公平处理，实际上是极不公平。
李凯雄上诉请求：一、撤销原审判决第一、第二、第四项；二、裁定发回重审或直接依法改判：1、解除双方于2013年3月23日签订的《土地油罐租用合同》；2、钟伟强立即向李凯雄支付租赁物占用期间的费用40万元（从2013年3月23日计至2013年12月4日）；3、钟伟强已支付的合同保证金20万元作为违约金归李凯雄所有；三、判令本案一、二审的诉讼费用全部由钟伟强承担。
钟伟强答辩称：1、坚持上诉状的事实和理由；2、涉案土地的性质为农用地的事实清楚，李凯雄从未提交证据显示涉案土地依法办理非农用地批文，其主张涉案土地为荒地无任何国土部门有效文件显示或可用于本案的非农用建设用途。即便本案的涉案土地用于非农，也应依照相关规定办理法律手续。土地管理法也有明确规定。李凯雄是清楚涉案土地是农业用途，明知涉案土地不能用于非农用地；3、李凯雄在上诉时将涉案合同割裂未两个法律关系没有事实依据，钟伟强用于支付25万元保证金的支票存根清楚显示收取的款项为25万元，用途为租地按金，涉案合同约定的也是保证金，李凯雄主张不予返还的按金也是合同保证金，所以李凯雄完全错误理解合同保证金的性质；4、合同虽约定租赁包括土地和油罐，但实际上李凯雄从未将油罐交钟伟强使用，钟伟强在原审也提出了异议，并非像李凯雄所述的钟伟强未主张；5、保证金的支付是先行给付，并非是支付保证金时办理油罐的交接，合同中有明确约定。因此在涉案土地租赁导致合同无效的情形下，李凯雄应当返还收取的保证金；6、关于盖棚补偿，形成于涉案土地，是李凯雄搭建，并非与油罐租赁合同分割，与土地租赁密不可分，其并非单独的买卖。经过钟伟强确认真实有效的支票存根可以佐证；7、涉案土地因其未办齐合法手续，被有关部门查封，导致钟伟强从未占用该土地及收取利益，因李凯雄主张收取所谓的占用费是没有法律依据的。相反钟伟强在信赖李凯雄该土地可以用于合同目的的情形下租赁土地，为使用该土地进行提前准备等搬迁费用是真实存在的，不能因为票据上的缺陷等证据而否认事实上发生的费用。综上，请二审法院依法查明事实，驳回李凯雄的上诉，支持钟伟强的诉求。
钟伟强在二审期间向本院提交了通话录音及语音通话清单，用以证明：李凯雄确认涉案土地被有关部门查封、吊销，李凯雄在签约前告知过钟伟强涉案土地可以用于合同目的；土地被查封后李凯雄仍未告知钟伟强具体的查封原因及后续处理结果；钟伟强在2013年7、8月间多次打李凯雄电话，主动告知李凯雄其已搬离涉案土地并协商后续处理，要求李凯雄告知具体的查封原因及后续处理结果。
李凯雄认为该证据不属于新证据，不同意质证。而且即使通话录音是真实的，通过通话内容看，涉案土地可以存放但不能生产。土地被查封原因是无牌无证，被检查对象是佛山市南海区凯晟燃料有限公司，领取牌照和涉案合同是没有关系的。从通话内容可以理解到是钟伟强在李凯雄一再说明合同可以继续履行的情况下，钟伟强故意引出其他事实，这是有计划的通话，而且也不能证明通话时钟伟强已经把涉案土地交还给李凯雄，也不能证明钟伟强之前多次的拨打是告知李凯雄已搬离涉案土地。钟伟强在录音里也明确了20万元是按金和5万元是搭棚的具体性质，与其在一审举证陈述及李凯雄开具的收据是一致的。对于钟伟强陈述25万元都是按金是与事实不符的。
李凯雄在二审期间未向本院提交新的证据。
经审查，钟伟强在二审期间向本院提交的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”的情形，本院不予采纳。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中涉讼土地是农民集体所有的土地，目前尚未被批准为建设用地用途，而李凯雄将涉讼土地出租给钟伟强存放非危化品类油品，属于非农业建设使用，李凯雄将该土地有偿出租给钟伟强作非农业使用违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，钟伟强与李凯雄于2013年3月23日签订的《土地油罐租用合同》为无效合同。李凯雄认为存放非危化品类油品不属于非农业建设没有法律依据，本院不予采纳。虽该合同名称中包含了“油罐”字样，合同的第三项也约定“纯出租土地油罐”，但油罐的存放依附于土地使用权，在土地租赁合同无效的情况下，油罐租赁无法单独存在，也应一并归于无效。李凯雄以《中华人民共和国合同法》第五十六条规定的“合同部分无效，不影响其他部分效力的，”为由主张油罐租赁部分有效的理由不充分，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，李凯雄反诉请求解除《土地油罐租用合同》、钟伟强已支付的租赁保证金200000元作为违约金予以没收均没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。钟伟强请求李凯雄返还其收取的租赁保证金200000元及棚盖补偿款50000元合法合理，本院予以支持。李凯雄主张棚架补偿款50000元是双方约定补偿拆除棚架后材料的残值，但李凯雄没有提供证据证实双方有此约定，也没有提供证据证实钟伟强拆除了棚架并获取了残值，故对该主张本院不予采纳。同理，李凯雄请求钟伟强返还租赁物亦应予以支持，但因一审庭审中，双方均确认涉讼土地不存在返还障碍并当庭交接，故本案中已无再判决钟伟强返还租赁物给李凯雄的必要。李凯雄并未举证证明已交付了油罐给钟伟强使用，现场照片也反映涉讼土地上并无油罐存放，李凯雄反诉请求钟伟强返还油罐理据不足，本院不予支持。李凯雄主张钟伟强返还占有租赁物期间的场地使用费，但没有证据显示钟伟强实际使用了租赁物，从涉讼土地经营的佛山市南海区凯晟燃料有限公司曾被有关部门处罚及断电的情况看，钟伟强也无法顺利使用租赁物，因此李凯雄该主张本院亦不予支持。
李凯雄将未转换用途的农业地出租给钟伟强作非农业用途，钟伟强在未确定该土地可作为非农业用途的情况下与李凯雄签订租赁合同承租土地，对合同无效均有过错。钟伟强为履行租赁进场准备及随后搬迁必然产生一定的经济损失，钟伟强未举证证明搬离涉讼场地后将场地交付给李凯雄，也导致李凯雄因土地闲置而产生一定的经济损失，结合双方的过错程度和损失情况，原审酌定钟伟强、李凯雄对自己经济损失各自负担并无不当，原审对钟伟强请求李凯雄赔偿损失195243元、李凯雄反诉请求钟伟强支付占用期间的租金400000元均不予支持的判决正确。
综上，钟伟强、李凯雄的上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16505元，由上诉人钟伟强负担4205元，李凯雄负担12300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年六月九日
书 记 员 杨雅静