文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终18726-18724、18726-18731号上诉人（原审被告）：深圳市维百盛房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：张佛龙，该公司董事。委托诉讼代理人：覃玉琳，广东博商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小燕，广东博商律师事务所律师。被上诉人（18716号案件原审原告）：黄精惠，身份证住址福建省宁德市蕉城区。被上诉人（18717号案件原审原告）：李万志，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（18718号案件原审原告）：江苑玲，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（18719号案件原审原告）：孙玲，身份证住址四川省平武县。被上诉人（18719号案件原审原告）：王俊，身份证住址广东省深圳市福田区。被上诉人（18720号案件原审原告）：林明，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（18721号案件原审原告）：龙咏梅，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被上诉人（18722号案件原审原告）：李崇城，身份证住址广东省深圳市盐田区。被上诉人（18723号案件原审原告）：龙林奎，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（18724号案件原审原告）：许端，身份证住址广东省阳西县。被上诉人（18726号案件原审原告）：占晓枚，身份证住址湖北省蕲春县。被上诉人（18727号案件原审原告）：安凤梅，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（18728号案件原审原告）：刘倬麟，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（18729号案件原审原告）：修燕盛，身份证住址福建省武平县。被上诉人（18730号案件原审原告）：梁进枢，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（18731号案件原审原告）：李恒，身份证住址江西省抚州市临川区。共同委托诉讼代理人：张美丽，广东生龙律师事务所律师。上诉人深圳市维百盛房地产开发有限公司（下称“伟嘉公司”）因与被上诉人黄精惠等16人商品房预售纠纷十五案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0307民初1928-1936、1938-1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人伟嘉公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。一、一审法院认定上诉人的违约截止日期错误，1.上诉人与被上诉人已经就上诉人的延期通知办证的违约问题进行了口头协商，由上诉人对涉案楼盘地下室进行升级改造，改造完成后被上诉人不再追究上诉人的违约责任。2.即便上诉人需要承担违约责任，违约截止日也应当是2015年1月28日。3.一审法院认定上诉人的违约截止日期为业务受理回执取得之日是明显错误的，开发商通知业主办证，业主都需要时间准备办证的资料，需要安排时间提交资料，通常情况下不可能开发商当天通知业主办证，业主当天就能向开发商提交办证的资料，且开发商就能够提交给产权登记部门，因此一审法院认定的违约截止日期是明显不具有合理性的，从开发商通知之日到取得业务受理回执之日是需要一个合理的期限。二、为何涉案的大部分小区业主于2015年4月2日已经取得业务受理回执，而本案的业主有的是在2015年4月、5月，有的甚至在8月，甚至是更晚的时间才取得业务受理回执，上诉人通知办证的对象是全体业主，而不可能仅仅只通知2015年4月2日办证的业主而不通知本案的业主，如果上诉人不通知本案的业主办证的后果是要承担违约责任，上诉人不可能故意不通知本案的业主办证，原因是有些业主有时间积极准备办证资料，有些业主没有时间，还有的业主提交资料不齐全，要多次补充，更有甚者是为了恶意诉讼故意拖延提交办证资料，恶意索要违约金。三、上诉人对涉案小区的地下室进行升级改造是为了对延期通知办证给予业主的补偿，上诉人与小区业主之间已经进行了口头协商，对延期通知办证事宜进行了妥善处理，已经解决完毕，涉案小区的房屋交付时间是2014年3月，上诉人为涉案小区升级改造时间是2015年5月，事隔一年多后为何开发商要花费近60万元为业主升级改造地下室，将商品房买卖合同中约定的交楼标准水泥沙浆抹平，升级为环氧树脂地坪，开发商不会平白无故的在交房后一年多出钱，事实的真相是业主与开发商口头协商一致，由开发商出钱为业主升级改造地下室，业主不再追究上诉人延期通知办证的违约金，该事实有上诉人提交的装修合同、发票、涉案地下室升级改造后的照片为证。四、1937号案件的问题，在一审庭审中被上诉人确认将违约金计算至2015年8月5日，在一审判决第十一页也有记载违约金的截止日，但一审法院判决的时候却计算错误。具体以我方的上诉状为准。被上诉人李兴微答辩称，一、被上诉人从来没有与上诉人协商过免除其逾期办证违约责任的问题，至于上诉人提到的停车场改造问题，经向业主了解，事实上该小区在交付的时候很多配套都没有完善，很多业主都反映过，甚至有上新闻媒体的，停车场改造也是在业主反映后才进行的，与逾期办证违约责任没有任何关系。二、业主提起起诉的前提和基础是开发商存在逾期通知办证的违约事实，事实上开发商没有履行合同约定的通知义务，这才导致业主迟延办证，为此开发商应当承担相应的违约责任或举证不能的责任。每一个业主与开发商签订的都是一个独立的合同，每一个交易也是都是独立的，不能以其中一部分业主已经办证了就推定所有的业主都收到办证的通知。三、我们认为逾期办证违约金的计算应当按照主合同的相关约定，在主合同已经对相应条款作出明确约定的情形下附件五进行了修改，但是没有对相关内容的文字符合、字体等进行特别的标识并予以说明，该格式条款在本案中不能适用，同时附件五只是单方减轻了开发商的逾期办证的违约责任，而对于业主逾期付款的违约责任则没有进行相应的修改，由此造成双方权利义务的严重不对等，违反了公平原则，因此附件五不能在本案中予以适用，附件五约定的违约金过低，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定约定的违约金过低的应当以违约造成的实际损失计算。四、我方认为上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1.双方是否口头协商维百盛公司对小区地下室进行升级改造，被上诉人等人承诺不再追究其逾期办证的违约责任。2.维百盛公司是否应承担逾期办证的违约金以及违约金的起止时间。关于争议焦点1，维百盛公司主张双方曾口头协商维百盛公司对小区地下室进行升级改造，被上诉人等人承诺不再追究逾期办证责任，但是维百盛公司未提交充分证据证明以上主张，且被上诉人等人也不予认可，故维百盛公司上述主张本院不予采信。关于争议焦点2，根据合同附件五第七条的约定，维百盛公司依约将房产交付给买售人300日内书面通知买售人共同申请房地产转移登记，维百盛公司并未在房屋交付之日起300日内通知被上诉人等人办证，所以应从房屋交付之日第300日即2015年1月25日起按合同附件五第八条约定每日按购房总价款万分之一向被上诉人支付延期办证违约金。关于延期办证违约金的截止时间，维百盛公司主张部分业主在2015年4月2日之前已经接到办证通知，故应当截止在2015年4月2日，但是其他业主是否接到办证通知并不能推断本案业主亦在2015年4月2日之前接到了办证通知，所以本院对维百盛公司的上述主张不予采信。维百盛公司又主张应将违约金截止日期计算至办理初始登记之日，本院认为维百盛公司的主张没有任何法律依据，本院不予采信。但是维百盛公司提交的深圳市房地产权登记中心向被上诉人等人出具的业务受理通知书足以证明被上诉人等人知悉了办证事宜并将资料交付给了维百盛公司，维百盛公司已将被上诉人提交的办证资料提交至产权部门，并申请办证，此时应当视为维百盛公司已经履行完毕其通知被上诉人等人交齐办证资料并向产权部门申请办证的义务，故原审判决将维百盛公司逾期办证违约金的计算截止日期认定为深圳市房地产权登记中心向被上诉人出具业务受理通知书之日并无不当，本院予以确认。原审对维百盛公司向黄精惠等16人延期支付办证违约金计算方式及计算结果均正确，本院予以确认。综上，本院认为，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本十五案一审案件受理费由上诉人深圳市维百盛房地产开发有限公司及被上诉人黄精惠等16人分别负担，二审案件受理费，由上诉人深圳市维百盛房地产开发有限公司负担（详见附表）。本判决为终审判决。审 判 长 黄 振 东审 判 员 刘 灵 玲代理审判员 黄 玮 娜二〇一六年十二月二日书 记 员 叶云（兼）附表：序号              二审案号（2016）粤03民终              一审案号（2016）粤0307民初              当事人              二审案件受理费（元）              黄精惠等人负担一审案件受理费（元）              维百盛公司负担一审案件受理费（元）                  1              18716号              1928号              黄精惠              1883              1640              243                  2              18717号              1929号              李万志              3917              3420              497                  3              18718号              1930号              江苑玲              2081              1822              259                  4              18719号              1931号              孙玲、王俊              2522              2252              270                  5              18720号              1932号              林明              3123              2748              375                  6              18721号              1933号              龙咏梅              2541              2149              392                  7              18722号              1934号              李崇城              2003              1740              263                  8              18723号              1935号              龙林奎              3339              2930              409                  9              18724号              1936号              许端              2068              1802              266                  10              18726号              1938号              占晓枚              1538              1340              198                  11              18727号              1939号              安凤梅              2171              1938              233                  12              18728号              1940号              刘倬麟              3806              3322              484                  13              18729号              1941号              修燕盛              1850              1585              265                  14              18730号              1942号              梁进枢              3937              3395              542                  15              18731号              1943号              李恒              1608              1404              204