绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第2742号
原告：项老勇。
委托代理人：陶光华。
被告：周仁泉。
委托代理人：潘永华。
被告：周仁利。
原告项老勇诉被告周仁泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月7日立案受理后，依法由代理审判员任莹独任审判，审理期间，本院依法追加周仁利作为本案共同被告参加诉讼。另，原告项老勇申请司法鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院依法公开开庭进行审理。原告项老勇及其委托代理人陶光华，被告周仁泉的委托代理人潘永华，被告周仁利到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。
原告项老勇诉称，2012年12月18日，项老勇与周仁泉签订《房屋租赁合同》一份，约定周仁泉将坐落在华舍街道兴越东区1幢111室房屋使用权出租给项老勇使用，租期为三年，每年租费46500元。项老勇当日就把第一年的房租支付给周仁泉。2013年7月17日，周仁泉突然提出解除合同，要项老勇办理退房手续。嗣后，周仁泉又以周仁利名义向柯桥供电局将房屋电源切断，项老勇因从事干洗店个体工商户，屋内断电导致无法正常营业，产生了巨大的经济损失。综上，项老勇认为，其与周仁泉签订的《房屋租赁合同》合同合法有效，周仁泉无故提前解除合同，不符合法律规定。为维护自身合法权益，根据《合同法》相关规定，特起诉法院，（经本院依法释明后）明确诉讼请求为：1.判令周仁泉继续履行双方于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》，将剩余二年零五个月房屋租赁使用权继续交付给项老勇使用；2.判令周仁泉赔偿项老勇因停电造成的损失每天400元，房屋租赁费每天127元至恢复用电为止。
被告周仁泉辩称，项老勇与周仁泉之间确实存在房屋租赁关系，但该房屋实系周仁泉向周仁利承租后再转租给项老勇。现因房屋产权人周仁利已将讼争房屋转让给了第三人，周仁泉与周仁利之间的租赁合同已于2013年7月31日到期。项老勇与周仁泉间于2012年12月18日签订的房屋租赁合同已不存在履行的可能性，故请求法院驳回项老勇的诉讼请求。
被告周仁利辩称，周仁利与周仁泉是兄弟关系，双方于2011年8月1日签订了《房屋租赁合同》一份，约定将周仁利所有的位于兴越东区1幢的三间营业房出租给周仁泉，合同期限为两年，自2011年8月1日起至2013年7月31日止。双方未续签2013年8月份以后的租赁合同，现周仁泉将房屋转租给了项老勇，并且周仁泉以项老勇不同意退房为由拒绝将房屋腾退还给周仁利。周仁利请求法院解除项老勇与周仁泉之间的房屋租赁合同，将房子还给周仁利。综上，请求法院依法判决。
本院经审理查明，涉案租赁房屋为坐落于华舍街道兴越东区1幢111室，其产权人为周仁利。周仁利与周仁泉系兄弟关系。2011年8月1日，周仁利（合同甲方）与周仁泉（合同乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定周仁利将位于兴越东区1幢的三间营业房租赁给周仁泉使用，租金每年11万元，由乙方在订立合同时一次性全部付清（租金不含税）；租期为二年，期限自2011年8月1日至2013年7月31日止；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将租赁房屋退还甲方；如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出；合同期满后，乙方未向甲方提出续租，但乙方仍旧实际使用该房屋的，则乙方应当按原租金价的120%支付；合同还对其他事项作了约定。
另查明，项老勇与周仁泉曾就兴越东区1幢111室房屋租赁事宜签订《租赁协议书》一份，约定租赁期为2012年1月10日至2013年1月10日止，年租金为43000元。嗣后，双方就该《租赁协议书》上约定的各方权利义务均已履行完毕。2012年12月18日，项老勇与周仁泉再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：周仁泉（合同甲方）将坐落于兴越东区1幢111室房屋出租给项老勇（合同乙方）使用；租赁期间为2013年1月10日至2016年1月10日止，共计3年；年租金为46500元，租赁期间，甲方不得以任何理由调整租金（房租每年递增8%）。租赁期满后，本合同即终止，乙方无条件将房屋归还给甲方，乙方所做装修甲方不予补偿；租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如双方未能达成共识，本合同也继续有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方交纳月租金的两倍作为违约金；乙方逾期交付租金的，则每逾期一日，应向甲方支付当年度日租金的两倍作为滞纳金。合同还对其他事项作了约定。签约当日，项老勇以项飞琴名义通过银行转账向周仁泉支付了第一年度房屋租赁费46500元。2013年7月17日，周仁泉向项老勇发函，要求其在2013年7月30日前办理退房手续，否则将采取停电停水及锁门措施。
另，审理期间项老勇申请对落款时间“2011年8月1日”周仁泉与周仁利签订的《房屋租赁合同》上的笔迹，与项老勇与周仁泉签订的《租赁协议书》及落款日期为“2012年12月18日”项老勇与周仁泉签订的《房屋租赁合同》上的字迹形成时间的先后进行鉴定。本院依法委托浙江汉博司法鉴定中心进行司法鉴定，2013年12月24日，该鉴定中心向本院退函，载明：因技术条件局限，无法作出检验意见。
另查明，2012年3月2日，项老勇取得服装干洗的个体工商户营业执照，并在租赁房屋内从事服装干洗。2013年8月1日，周仁利委托他人向绍兴电力局柯桥供电分局申请对涉案租赁房采取暂拆电表业务，使涉案租赁房屋处于断电状态。
以上事实认定，由项老勇提供的《租赁协议书》、2012年12月18日项老勇与周仁泉签订的《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照、银行汇款回单、2013年7月17日周仁泉发给项老勇要求退房的函、绍兴电力局柯桥供电分局客户变更用电（乙类）申请表；周仁泉提供的洗衣店取件收据单、房屋产权证书、2011年8月1日周仁利与周仁泉签订的《房屋租赁合同》、周仁利发给周仁泉要求腾退房屋的通知书；浙江汉博司法鉴定中心退函以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据合同的相对性原则，合同对订立双方均具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务，并享有合同权利。本案中，分析项老勇的诉求可知，其要求继续履行2012年12月18日项老勇与周仁泉签订的《房屋租赁合同》，理由为该合同合法有效。因此，本案的争议焦点为：一、项老勇与周仁泉于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？二、上述《房屋租赁合同》能否继续履行？三、项老勇主张的停业损失和租赁损失是否合理？本院对此作如下评判。
关于项老勇与周仁泉于2012年12月18日签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，周仁泉与周仁利系兄弟关系，周仁利将涉案房屋出租给周仁泉（租赁期为2011年8月1日至2013年7月31日），周仁泉又将涉案房屋转租于项老勇，为此，周仁泉与项老勇先后签订的二份转租合同，其中租期为2012年1月10日至2013年1月10日的转租合同已履行完毕，另一份租期为2013年1月10日至2016年1月10日的转租合同，项老勇以该份合同合法有效为由提出本案的诉求。本院认为，对于租赁期为2013年1月10日至2016年1月10日的转租合同，其具有一定的依附性，亦即周仁泉转租该房屋的权源为其与周仁利签订出租合同而享有的对房屋租赁期内的占有与使用权。事实表明，周仁泉与周仁利签订租赁合同约定的履行期限于2013年7月应届满，而周仁泉签订的第二份转租合同约定的租赁期限超出了承租人周仁泉的剩余租赁期限。结合前述司法解释的规定，本院认定2012年12月18日项老勇与周仁泉签订的《房屋租赁合同》中的自2013年8月1日至2016年1月10日的租期约定部分，应属于无效。
关于2012年12月18日《房屋租赁合同》能否继续履行的问题。根据前述，周仁泉与项老勇签订的该份转租合同中关于2013年8月1日至2016年1月10日的租期的约定为无效，因此，项老勇提起本案诉讼，要求在2013年8月1日起继续履行合同的诉求，法律依据不足，本院不予支持。项老勇主张两被告间于2011年8月1日签订的租赁合同系事后伪造，因其未能提供有力证据加以证明，本院不予采信。
关于项老勇主张的停业损失和租赁损失是否合理的问题。本院认为，涉案房屋的断电时间发生于2013年8月1日以后，而该时间点处于转租合同的租期无效期间。事实表明，项老勇迄今占有涉案房屋，因此项老勇要求周仁泉赔偿127元／天的租赁损失，本院不予支持。至于项老勇主张400元／天的停业损失，该损失系基于项老勇确定其于2013年8月1日仍对涉案房屋拥有租赁权的认知而提出的诉求，因该前提本身并不存在，而且经本院释明，项老勇仍坚持该项诉求，故本院亦不予支持。
综上，本院对于原告诉求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告项老勇的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告项老勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 任莹
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 徐芳