四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终1114号上诉人（原审被告）：鲜永刚，男，生于1964年8月27日，汉族，住四川省南充市顺庆区。上诉人（原审被告）：陈英，女，生于1975年4月20日，汉族，住四川省南充市顺庆区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周泽，四川助民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程兴明，男，生于1963年9月6日，汉族，住四川省南充市仪陇县。被上诉人（原审原告）：汤光珍，女，生于1968年12月5日，汉族，住四川省南充市仪陇县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。系特别授权。上诉人鲜永刚、陈英因与被上诉人程兴明、汤光珍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2016）川1324民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人鲜永刚及其与陈英共同的委托代理人周泽，被上诉人汤光珍及其与程兴明的共同委托代理人许洪滔到庭参加诉讼。在本案审理过程中，各方当事人申请庭外和解，本院予以准许，庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。鲜永刚、陈英上诉请求：1、撤销四川省仪陇县人民法院（2016）川1324民初21号民事判决；2、重新作出公正判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原判认定“原告认为被告于2011年7、8月间向原告收取的14,000元系滞纳金，被告在第一次庭审时认可收了此笔费用，又在第二次庭审中主张系租金，本院认为原告的主张更为可信，因此宜认定为原、被告同意继续履行《房地产买卖契约》。”是错误的。根据《合同法》的相关规定，合同被解除的，自解除之日起无效，但其中的清理结算条款并不因为合同被解除而失效，《补充协议》约定了清理结算条款不仅包括违约金，也包括买卖合同被解除后被上诉人支付房屋占有使用期间的租金，所以即使被上诉人于2011年7、8月间向上诉人支付了14000元也是履行原合同清理结算条款中房屋占有使用期间的租金，上诉人出具的是租金条据。合同已经解除，双方未重新达成合意订立另外的《房屋买卖合同》，不能认定为双方同意继续履行《房地产买卖契约》。2、原判认定“被告未能提交证据证明解除合同通知书是否到达原告，应承担举证证明不能的法律后果，故应认定解除合同通知未生效。”，据此认定《房地产买卖契约》未能解除是错误的。事实上，双方签订的《补充协议》中约定的“若乙方在本补充协议约定的30日内，未付清所欠房款、利息、违约金，视为乙方自愿解除双方于2006年8月14日签订的《房地产买卖契约》”，是双方对解除原购房合同的条件的约定，即该《补充协议》是附解除条件的合同，该条件成就时，无需双方履行解除通知义务，该合同自动解除。负有举证责任的被上诉人不能举证证明其在签订《补充协议》后履行了付清房款、利息、违约金的义务，应承担不利的法律后果，即解除《房地产买卖契约》约定解除的条件已经成就，自该解除条件成就时，合同就自动解除了。另外，邮寄送达解除合同通知符合《民事诉讼法》规定的送达方式，上诉人已经完成了自己的举证责任。3、原判认定“虽然被告对原告提交的询问笔录和社区证明、接(报)警登记表均有异议，但未能提供足以反驳其真实性的证据，故本院对这部分证据反映的原告购房及其在房屋拆除之前对房屋行使了关于所有权的全部权能的情况予以采信。”，这一认定是错误的。首先不论询问笔录和社区证明、接(报)警登记表本身作为证据的真实性、合法性，就其与本案的关联来讲，其只能证明被上诉人居住在诉争房屋内，享有诉争房屋使用的权能，但房屋属于不动产，根据《物权法》等相关法律规定，不动产物权的变更以公示登记为基础，该房屋从未进行过不动产物权变更登记，且现已被拆除，故被上诉人自始至终均不能享有该房屋的所有权的全部权能。其次询问笔录和社区证明、接(报)警登记表是被上诉人单方面调取的证据，其中被调查的证人并未当庭作证，不具有合法性。总之，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。程兴明、汤光珍答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。1、上诉人称自《补充协议》签订后，双方买卖合同就解除是错误的。双方于2006年8月14日签订的《房地产买卖契约》至房屋被拆除，房屋的实际占有者是被上诉人，其一直在该房屋生活。2、程兴明、汤光珍的起诉完全是依据事实，属于合法、合理的诉求。总之，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。程兴明、汤光珍向一审法院起诉请求：1.解除双方于2006年8月14日签订的《房地产买卖契约》；2.由二被告按照政府对拆迁房屋的补偿价款对原告进行赔偿；3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：对于双方没有争议的《房地产买卖契约》的签订时间、内容、程兴明、汤光珍已预付购房款5,000元及其于2011年向鲜永刚、陈英支付14,000元和案涉房屋已被全部拆除的事实，予以确认。同时认定，双方于2010年11月14日订立了《补充协议》，约定：若程兴明、汤光珍在该补充协议约定的三十日内未付清所欠购房款、利息、违约金，视为其自愿解除原《房地产买卖契约》。截止2011年8月，程兴明、汤光珍已向鲜永刚、陈英付清全部购房款及违约金。但鲜永刚、陈英认为程兴明、汤光珍未按《补充协议》的约定在2010年12月13日前付清全部购房款、利息及违约金，于2011年10月16日向程兴明、汤光珍邮寄了《解除合同通知》，但程兴明、汤光珍未收到此解除合同通知，并至房屋被拆除前一直对房屋行使收益的权能。案涉房屋的实际面积为115.44㎡，已在拆迁程序中被拆除，其货币补偿单价为2,940元/㎡。一审法院认为，程兴明、汤光珍与鲜永刚、陈英双方签订的《房地产买卖契约》依法成立并生效，故双方的房屋买卖合同关系成立。鲜永刚、陈英向本院提交《补充协议》原件以证明双方曾签订《补充协议》这一基础事实的存在。程兴明、汤光珍主张该补充协议上其签名及指印不是本人书写及捺印，法院依法委托鉴定机构对这一情况进行鉴定，但笔迹鉴定因程兴明、汤光珍自身的原因而终止，程兴明、汤光珍也不再要求对捺印的真实性进行鉴定，故程兴明、汤光珍应承当举证不能的法律后果，应认为鲜永刚、陈英提交的《补充协议》真实、合法有效。本案程兴明、汤光珍确实未在2010年《补充协议》约定的期限内履行给付义务，按照《补充协议》的约定，应视为程兴明、汤光珍自愿同意于2010年12月14日解除原、鲜永刚、陈英于2006年签订的《房地产买卖契约》。程兴明、汤光珍认为鲜永刚、陈英于2011年7、8月间向程兴明、汤光珍收取的14,000元系滞纳金，鲜永刚、陈英在第一次庭审时认可收了此笔费用，又在第二次庭审中主张系租金，程兴明、汤光珍的主张更为可信，因此宜认定为原、鲜永刚、陈英同意继续履行《房地产买卖契约》。鲜永刚、陈英于2011年10月再次向程兴明、汤光珍寄送《解除合同通知》欲解除合同，按照《中华人民共和国合同法》的规定，解除合同的通知应自到达程兴明、汤光珍之日起生效，鲜永刚、陈英未能提交证据证明解除合同通知书是否到达程兴明、汤光珍，应承担举证证明不能的法律后果，故应认定解除合同通知未生效。结合鲜永刚、陈英不能对程兴明、汤光珍在案涉房屋被拆除之前一直行使所有权的收益权能作出合理说明的情况，应认为《房地产买卖契约》一直未能解除。现诉争房屋已灭失，无继续履行之可能，因此，对于程兴明、汤光珍要求解除《房地产买卖契约》的诉讼请求，依法应予支持。合同解除系因案涉房屋在拆迁程序中被相关单位拆除，故对于程兴明、汤光珍要求鲜永刚、陈英按照政府对拆迁房屋的补偿价款对其进行赔偿的诉讼请求，应由鲜永刚、陈英按照案涉房屋在拆迁安置补偿程序中应补偿的价款339,393.60元（2,940元/㎡×115.44㎡）予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决：一、解除程兴明、汤光珍程兴明、汤光珍与被告鲜永刚、陈英于2006年8月14日签订的《房地产买卖契约》；二、被告鲜永刚、陈英于本判决生效之日起三十日内向程兴明、汤光珍赔偿339,393.60元；三、驳回程兴明、汤光珍的其他诉讼请求。案件受理费1,000元，由被告鲜永刚、陈英负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：双方是房屋买卖关系还是租赁关系的问题。首先，需要明确程兴明、汤光珍于2011年7、8月向鲜永刚、陈英交付的1.4万元的性质。该款的支付时间为双方签订《补充协议》后，于2011年10月16日鲜永刚、陈英向程兴明、汤光珍邮寄《解除合同通知书》前。程兴明、汤光珍一、二审均陈述该款系滞纳金（违约金），鲜永刚在一审第一次庭审中认可收了此笔费用，后在一审的第二次庭审及二审中主张该笔费用为房屋租金。根据证人胡跃、闵宋桂等人的证言及程兴明、汤光珍的陈述，能够证实自2006年9月至2015年12月即该房屋被拆迁前程兴明、汤光珍对案涉房屋行使了占有、使用、收益的权能，在2014年4月至2015年10月期间，程兴明、汤光珍曾将案涉房屋以每年3000元—4500元的价格进行出租，鲜永刚对该房屋出租一事是知情的。对于1.4万元，双方对性质各执一词，如果按照鲜永刚的说法是租金，意在证实程兴明、汤光珍接受了《补充协议》的约定，原《房地产买卖契约》自动解除，现在变为租赁关系，且年租金为6000元，但该说法违背常理，一是双方没有对房款进行结算也没有签订新的房屋租赁合同，二是程兴明、汤光珍高价租进低价租出不合常理。因此根据证据优势原则和日常经验判断，程兴明、汤光珍陈述该1.4万元为违约金的说法更为可信。其次，需要确定双方签订的《房地产买卖契约》是否已经解除的问题。根据前述事实和证据，不能证实程兴明、汤光珍于2010年12月13日前已经付清所欠购房款、利息、违约金，那么根据双方的约定，在解除条件成就时“乙方自愿解除原《房地产买卖契约》”。原合同是否自动解除，是否需要对方履行通知义务的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，按双方《补充协议》的约定，此时《房地产买卖契约》已经解除，但从实际情况来看，在2010年12月13日之后即约定的《房地产买卖契约》解除的条件成就之后双方的实际履行情况来看，双方并没有签订新的房屋租赁合同，也没有对前期购房款收支和现期租赁费用进行结算，程兴明、汤光珍继续行使着涉案房屋占有、使用、收益的权能，且时间长达近五年；同时鲜永刚、陈英在2011年7、8月也就是约定的《房地产买卖契约》解除条件成就之后还在继续收取程兴明、汤光珍的违约金1.4万元，双方的行为变更了《补充协议》关于解除条件的约定，双方用实际行为在继续履行《房地产买卖契约》。所以《房地产买卖契约》并未自动解除。2011年11月16日，鲜永刚、陈英向程兴明、汤光珍邮寄《解除合同通知书》，但不具有法定解除情形，仅系向程兴明、汤光珍发出的解除合同的要约，因未得到程兴明、汤光珍同意，故不发生解除合同的效力。双方依然是房屋买卖关系而并非租赁关系。关于程兴明、汤光珍已支付购房款的金额的问题。在双方都认可交房款时出具了收条的情况下，程兴明、汤光珍陈述说在向鲜永刚给付1.4万元违约金前就已经全部支付了9万元购房款，并解释说对方所出具的收条均被鲜永刚撕毁，但没有提供相应证据，因此该举证不能的不利后果应当由程兴明、汤光珍承担，鲜永刚对收取5000元预付款、自认还收取了1.1万元购房款以及2011年7、8月份收取的1.4万元没有异议外，对其余收取款项要求对方出具收条后方予认可，在程兴明、汤光珍未能出示包括收条在内的证据以证明支付事实的情况下，结合程兴明、汤光珍陈述2011年7、8月交付的1.4万系违约金的情况，认定程兴明、汤光珍已经支付购房款为1.6万元，支付违约金为1.4万元。综上，《房地产买卖契约》并未解除，该契约系双方当事人的真实意思表示，合法有效。由于诉争房屋已被拆除，无继续履行之可能，因此，对于程兴明、汤光珍要求解除《房地产买卖契约》的诉讼请求，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，结合本案的具体情况，鲜永刚、陈英应当退还程兴明、汤光珍已经支付的购房款1.6万元，并赔偿相关损失。该损失计算标准为拆迁涉案房屋的补偿的价款33.93936万元扣除双方签订房屋买卖合同时房屋的价值9万元，即该房屋的增值部分24.93936万元。故鲜永刚、陈英应向程兴明、汤光珍支付的金额共计26.53936万元。程兴明、汤光珍应支付鲜永刚、陈英违约金1.8万元，已经支付1.4万元，还应支付0.4万元。品迭后，鲜永刚、陈英应向程兴明、汤光珍支付26.13936元。现程兴明、汤光珍自愿收取20万元，属于自愿处分自己的权利，本院予以认可。综上所述，鲜永刚、陈英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分错误，适用法律部分错误，应予改判或者变更；同时鉴于程兴明、汤光珍自愿处分自己的权利，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、《最高人法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第十三条、第一百七十一条之规定第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省仪陇县人民法院（2016）川1324民初21号民事判决第一项，即：解除程兴明、汤光珍与被告鲜永刚、陈英于2006年8月14日签订的《房地产买卖契约》；二、变更四川省仪陇县人民法院（2016）川1324民初21号民事判决第二项“被告鲜永刚、陈英于本判决生效之日起三十日内向程兴明、汤光珍赔偿339,393.6元”为“鲜永刚、陈英于本判决生效之日起十日内向程兴明、汤光珍赔偿20万元。”。三、驳回程兴明、汤光珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,000元，二审案件受理费2000元，由鲜永刚、陈英负担本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 吴 彪二〇一七年九月十一日书记员 曹明春