文书内容浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙民再字第35号原审上诉人（一审被告）：浙江华成投资开发有限公司。住所地：杭州市江干区富春路**华成国际发展大厦**。法定代表人：沈凤飞，该公司董事长。委托代理人（特别授权代理）：何健华，该公司员工。原审被上诉人（一审原告）：郑春林，男，1965年1月4日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人（特别授权代理）：叶会强，上海建纬（杭州）律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：周岳松，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原审上诉人浙江华成投资开发有限公司（以下简称华成公司）与原审被上诉人郑春林房屋买卖合同纠纷一案，杭州市江干区人民法院于2012年7月20日作出（2012）杭江民初字第333号民事判决。华成公司不服，向杭州市中级人民法院提出上诉，该院于2012年12月14日作出（2012）浙杭民终字第2572号民事判决，已经发生法律效力。本院于2014年7月15日作出（2014）浙民监字第24号民事裁定，提审本案。本院于2014年8月11日再审立案后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原审上诉人华成公司的委托代理人何健华，原审被上诉人郑春林的委托代理人叶会强、周岳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭州市江干区人民法院一审查明：2008年7月2日，郑春林（买受人）与华成公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为位于江干区富春江路与钱江新城5号路交叉口西北角华成国际发展大厦13层1302室，为预售商品房，用途办公楼，合同约定建筑面积348.19平方米，单价每平方米16900元，总金额5884411元。合同第六条约定，郑春林于2008年12月31日前付清全部款项；合同第八条约定，华成公司应在2010年5月28日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付郑春林使用；合同第十五条约定，华成公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案；如因华成公司的责任，郑春林不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如郑春林退房，华成公司在郑春林提出退房要求之日起30日内将郑春林已付房价款退还给郑春林，并按已付房价款的0.1%赔偿郑春林损失，如郑春林不退房，华成公司按已付房价款的0.05%向郑春林支付违约金。郑春林已按约支付了合同约定的购房款。2010年5月10日，华成公司向郑春林发出入伙通知书。2010年5月28日，华成公司向郑春林交付了华成国际发展大厦13层1302室房屋，该房屋实际建筑面积为351.86平方米，总价款为人民币5946434元，郑春林已按合同约定补缴差价款。房屋交付后，华成公司一直未能按约将办理权属登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案，未向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理华成国际发展大厦的初始登记手续。郑春林于2012年2月20日起诉至一审法院，请求判令：1、华成公司承担违约金683218元（从2010年7月28日暂计至2012年2月20日，此后违约金按中国人民银行逾期贷款利息计算至实际办出权证日止）；2、华成公司立即办妥杭州市江干区华成国际发展大厦1302室的房地产权证所需全部手续（资料），确保郑春林能够办理相关权属证书；3、华成公司负担全部诉讼费用。一审法院认为：郑春林与华成公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。合同约定，华成公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2010年5月28日交付，但华成公司至今未能将相关资料报产权登记机关备案，构成违约。华成公司主张其公司在办理土地权属过程中因为迁移总部的问题被相关部门所拖延,办理房产证延期的情况并非是华成公司本身造成的，是属于不可抗拒的因素。一审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，华成公司所陈述的事由亦不足以认定构成不可抗力，华成公司在继续履行办理产权证义务外，仍需承担违约责任。郑春林未提出要求退房，合同约定如郑春林不退房则华成公司按已付房价款的0.05%向郑春林支付违约金；按郑春林已付购房款5946434元计算违约金为2973元。华成公司逾期报送资料已近二年，在此期间郑春林所购买的房屋无法正常进行出租、出售、融资等处分，郑春林所遭受的损失虽难以具体计算，但必然高于合同约定的违约金人民币2973元，因此合同约定的违约金过低，郑春林可以要求增加。考虑到郑春林并未举证证明其实际损失的具体数额，而华成公司已按约交付房屋，延期办证相对于逾期交房和逾期付款来说对当事人影响较小，至少对郑春林使用房屋并无很大影响，而双方当事人在合同中对逾期交房和逾期付款均有按每日万分之二计付违约金的约定，另外综合考虑到同一幢业主在诉讼结果中的平衡性、统一性问题，故一审法院酌情确定华成公司从违约之日起每日按已付购房款总额人民币5946434元的万分之一计算违约金。由于目前房地产权属证书尚未办出，故暂计从2010年7月28日起至2012年7月20日止华成公司应支付的违约金为430521.8元，此后至华成公司将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案之日的违约金每日按已付购房款总额5946434元的万分之一，即每日按595元（根据四舍五入规则取值）继续计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院于2012年7月20日判决：一、华成公司自判决生效之日起三十日内，协助郑春林将需由华成公司提供的办理华成国际发展大厦13层1302室的全部资料报产权登记机关备案；二、华成公司于判决生效之日起十日内向郑春林支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币430521.8元；三、华成公司向郑春林支付迟延办理房地产权属证书的违约金，从2012年7月21日起至华成公司将需由其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止，按每日人民币595元的标准计付，于每年12月31日前付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回郑春林的其它诉讼请求。一审案件受理费10632元，减半收取5316元，由郑春林负担1966元，由华成公司负担3350元。华成公司不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉称：1、一审认定的事实不全面，存在重大遗漏。一审查明的事实内容只包含了华成公司未在合同约定的期限内办理完成房地产权属证书，却遗漏了该事实发生的真正原因。华成公司曾经承诺过将总部迁移到江干区，而目前在尽最大努力办理该项事宜，以便通过国土部门的用地复核验收，即可立即办理房地产权属证书。但是，华成公司总部设在萧山区，迁移总部必须经过政府部门相关主管单位的批准。因此华成公司只能等待政府部门协调处理的结果，对该局面的产生不可抗拒，不存在过错。一审法院将政府部门的行政决策归结为华成公司的自身原因，认定为出卖人的原因导致房产证无法办理的事实是错误的。2、一审法院适用法律不当。一审法院所依据的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的适用条件为：第一，当事人可以明确计算出损失；第二，约定的违约金明显低于造成的损失。然而，一审法院忽略了这两个必要条件，反而在郑春林实际损失不能具体计算、郑春林投资已取得丰厚回报、所遭受的损失未远超合同已经明确约定的违约金数额这样的情况下适用该条司法解释，明显不当。根据华成公司与郑春林签订的《预售商品房合同》第十五条，明确约定了郑春林选择不退房时，华成公司按已付房价款的0.05%支付违约金。华成公司与郑春林签订的《预售商品房合同》合法有效，一审法院不应背离原有合同，任意提高违约金额。3、一审判决不符合目前的社会整体经济规则，也违背了公平、公正的司法精神。郑春林答辩称：一审法院认定事实正确，华成公司之所以无法办理产权证书的原因是基于华成公司本身的利益因素，并不是不可抗拒的原因，我国法律没有规定企业因为纳税的原因政府就可以不允许搬迁。一审法院在适用法律上基本正确，虽然郑春林的损失没有具体数字，但郑春林在本案中确实损失巨大。根据最高人民法院商品房司法解释第8条规定，郑春林的违约金损失可以上浮50%，但郑春林并未这样主张，一审法院判决的违约金金额对华成公司来说已经是非常合理了。一审判决未违背公平公正，华成公司是基于自身的利益因素给郑春林造成了巨大的经济损失，应当承担相应违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。华成公司在二审期间提交补充合同一份，欲证明郑春林当时只支付了50%的首付款，另外50%是银行贷款的，既然是按揭购房，那么华成公司就没有给郑春林造成融资损失。对华成公司提交的证据材料，郑春林认为首先该证据不属于二审新证据。其次，郑春林没有办理过按揭，当时与华成公司协商过按揭，但最终是一次性付清房款的。本案的合同在一审中是双方确认的，合同规定的付款方式是2008年12月31日之前一次性付款，这样的合同在银行是办不出按揭的。二审法院认为该证据并不能证实案涉房屋系按揭付款。二审法院认定的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为：华成公司上诉称其未在合同约定期限内办理完成房地产权属证书，是由于政府部门对华成公司迁移总部申请持不支持态度造成，并不是因华成公司的原因导致房产证无法办理，应属于不可抗拒的原因。该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……”故华成公司该上诉理由依据不足，不予支持。关于双方争议的华成公司应当承担的违约金的数额问题，华成公司认为应依据双方合同约定，仅需承担已付购房款0.05%的违约金即2973元。但郑春林购买的案涉房屋总价为5946434元，华成公司逾期报送权属登记资料已近两年，在此期间郑春林无法对所购案涉房屋行使出售、出租或者抵押的处分权利，虽然郑春林无法提供损失的具体额度，但是作为价值500余万元的房产而言，该损失的额度必然高于合同约定的2973元的违约金，而郑春林的诉讼请求也明确要求调高违约金，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情调整违约金按华成公司违约之日起每日按已付购房款总额的万分之一计算并无不当，予以确认。华成公司相关上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8980元，由华成公司负担。二审判决生效后，本院作出（2014）浙民监字第24号民事裁定书，裁定提审本案。本院此次再审过程中，原审上诉人华成公司称：1、房屋买卖合同明确约定了违约金计算方式，原审判决违背当事人意思自治；2、郑春林要求调高违约金，但未能举证所受损失，原审判决推定郑春林所受损失必然高于约定违约金缺乏依据；3、当事人约定了违约金，郑春林要求调高的只能是与实际损失的差额，如其主张房屋出售、出租或者抵押后可以获得的权益，则该利益属于预期利益，不应得到支持；4、华成公司未能完成备案系政府方面的因素所致，这是本案的客观事实，再审判决不予考虑有失公允。综上，请求法院：1、撤销杭州市中级人民法院（2012）浙杭民终字第2572号民事判决；2、依法改判依照《商品房买卖合同》的约定计算违约金；3、本案一、二审及再审诉讼费用全部由郑春林承担。原审被上诉人郑春林答辩称：1、自愿、公平是合同法的基本原则，合同内容公平是意思自治原则得以实现的前提和保证。本案商品房买卖合同是格式合同，其不公平条款理应作出对华成公司不利的解释。2、按照郑春林单套房屋实际投入，即便以最低的年贷款利率计算，亦远高于一审判决认定的每日按照已付购房款总额的万分之一的标准，不存在原审判决推定损失必然高于约定违约金缺乏依据的问题；3、本案违约金按照合同约定计算过低，郑春林要求适当增加违约金于法有据。华成公司的违约行为致使郑春林不能及时出售房屋，错过了最佳售房时机，给其造成了不可逆转的损失；4、华成公司与政府之间的纠纷与买受人无关，买受人没有义务来审核华成公司与政府之间的交易是否完成。综上，二审判决符合事实和法律，请求法院驳回原审上诉人的申诉请求。再审期间，华成公司向本院提交杭州市房产管理局产权中心受理单一份，以证明华成公司已在2012年11月20日完成房产的备案登记。郑春林对于该证据无异议，本院予以认定。本院再审查明的其他事实与原一、二审认定的事实一致。根据华成公司的主张和郑春林的答辩，本案再审的争议焦点为：华成公司未按照合同约定办理产权备案，其违约金如何确定。本院认为，华成公司与郑春林签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，华成公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由华成公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2010年5月28日交付，但华成公司直至2012年11月20日才完成将相关资料报产权登记机关备案的手续，已构成违约，应当承担违约责任。华成公司主张按照合同约定即按已付房价款的0.05%向郑春林支付违约金。本院认为，华成公司拖延备案长达两年多，远远超过合同约定的60日期限，由此造成郑春林对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房价款的0.05%计算的违约金确实偏低，原审调高违约金有一定合理性。鉴于郑春林未能举证证明其实际损失数额等客观情况，结合双方的书面约定、华成公司的违约事实及造成的实际影响，原审按已付购房款总额5946434元每日万分之一标准计算的违约金数额仍属偏高，本院酌情按已付房价款每日三万分之一的标准予以调整。涉案房屋于2010年5月28日交付，根据合同约定，违约金应从2010年7月28日起计算，华成公司应支付给郑春林的违约金自2010年7月28日起至2012年11月19日止，按已付房价款5946434元每日三万分之一的标准计算，总额为167689元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、撤销杭州市中级人民法院（2012）浙杭民终字第2572号民事判决；二、撤销杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第333号民事判决第一项；三、维持杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第333号民事判决第四项，即驳回郑春林的其他诉讼请求；四、变更杭州市江干区人民法院（2012）杭江民初字第333号民事判决第二、三项为：浙江华成投资开发有限公司向郑春林支付违约金人民币167689元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10632元，减半收取5316元，由郑春林负担4011元，由浙江华成投资开发有限公司负担1305元；二审案件受理费8980元，由郑春林负担5873元，由浙江华成投资开发有限公司负担3107元。本判决为终审判决。审 判 长  吕舸南代理审判员  汪 清代理审判员  胡华锋            二○一四年九月十八日      书记员丁波