辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00252号
上诉人（原审原告）：卫宗泽。
上诉人（原审原告）：高明华。
二上诉人共同委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44号307-16。
法定代表人：张国权，该公司总经理。
委托代理人：王学先、王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。
原审原告卫宗泽、高明华与原审被告大连唐银盛兴置业有限公司（以下简称唐银公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月16日作出（2014）开民初字第3496号民事判决，卫宗泽、高明华与唐银公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人卫宗泽、高明华的委托代理人张芝丽，上诉人唐银公司的委托代理人王圣翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卫宗泽、高明华一审诉称：原、被告于2012年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年6月30日向原告交付钻石九座项目×幢1单元7层2号房屋，该房屋应当符合《商品房买卖合同》约定的标准，逾期交房被告承担日万分之三的违约金。双方签订合同时，被告明确承诺该小区所属学区为育才小学。合同约定房屋应安装王力牌防盗门，但实际安装的是王力牌防火门。被告至今未向原告交付合同约定的案涉房屋，导致原告在外租房。原告诉至法院，请求依法判令：1.被告给付逾期交房违约金5，448.17元（暂计算至2014年8月4日）；2.被告支付因学区违反合同约定的赔偿金1万元；3.被告赔偿房屋租金损失3750元；4.被告支付其未取得《工程竣工验收备案表》之前的物业费295.35元；5.被告更换王力牌防盗入户门。
被告唐银公司一审辩称：1.被告主张与业主友好协商解决，该房屋实际已经竣工，具备交付条件，原告已于2014年8月2日收房。逾期收房是原告自身原因造成的，与被告无关。案涉商品房销售合同约定被告应于2014年6月30日前交付房屋，该商品房已经竣工验收合格，符合交房条件。原告以被告未取得竣工验收备案表为由拒绝收房，无合同及法律依据。2.关于学区的约定，双方合同中并没有就学区问题进行明确约定。3.原告主张的房屋租金没有合同和法律依据，不同意给付。4.关于物业费的问题，原告依据的是政府红头文件，不属于法律法规，不具有法律效力，不能作为审理案件的依据，请求法院对该文件的合法性进行审查。该文件调整的是业主与物业公司之间的民事关系，与被告无关。物业公司为业主提供物业服务，物业公司有权由向业主收取物业费。原告认为物业费存在争议，应向物业公司主张，与被告无关，被告作为开发单位也不具有收取物业费的资格。5.关于王力牌防盗门的问题，案涉房屋安装的是王力牌防火防盗门，符合合同约定，该小区安装了两种门，一种是原告所谓的王力牌防盗门，另一种是王力牌防火防盗门，这种差异是基于入户门所处的防火分区不同，安全防火门的内部的房屋安装的是王力牌防盗门，防火性能相对较低，安全防火门外部的房屋安装的是王力牌防火防盗门，其性能更高。案涉防火防盗门性能更高、价格更贵。
一审法院审理查明：案涉房屋由被告开发，其广告单页中载明该房屋的优势包括“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”。2012年10月27日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街×号钻石×座8幢1单元7层2号商品房（建筑面积：78.76平方米）一套，总价款为518，873.00元。该合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向二原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自二原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向二原告支付违约金，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向二原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知二原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，二原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于二原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：办理交接手续时，二原告应签署交接及其他相关文件，如二原告未能按期办理交接手续，视为被告已向二原告交付了房屋，不论二原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由二原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。该合同附件三（装饰、设备标准）第10条约定入户门安装王力入户防盗门。合同签订后，二原告向被告交付了全部房款。2014年6月22日，被告通知二原告办理案涉房屋交付手续，二原告于2014年8月2日完成案涉房屋的交接验收并接收房屋。
2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。原告于2014年9月18日庭审时向原告出示该报告。案涉房屋的竣工验收备案尚未完成。
一审法院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。
关于案涉房屋交付条件的问题。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。案涉《商品房买卖合同》第八条约定被告应将经验收合格的商品房交付原告使用，未约定取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。案涉工程的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位已于2014年6月30日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年6月30日已经验收合格，具备了案涉《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件。
关于竣工验收文件的出示义务。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告并未举证证明其向二原告出示竣工验收报告，故虽然被告于2014年6月22日通知二原告办理房屋交付手续，但依据案涉《商品房买卖合同》上述约定，被告未向二原告出示竣工验收报告，即未能提供案涉房屋已具备交付条件的证据，二原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。二原告于2014年8月2日对案涉房屋交接验收并接收房屋，应视为二原告认可被告交付的房屋符合合同约定，故被告应支付原告逾期交房违约金4981元（518，873.00元×万分之三／天×32天）。由于违约金的补偿性质，一审法院既已支持二原告合理部分的违约金损失，其又主张房租损失，应不再予以支持。
关于学区的问题，因双方并未在合同中明确约定案涉房屋所属学区，广告宣传单页的内容并非合同条款，二原告购买案涉房屋时应当具有审慎注意义务，故无法认定被告违反合同约定，况且学区的划分属政府行政行为，仅依据原、被告的约定无法确定案涉房屋的所属学区。
关于物业费的问题，二原告并未向被告交付物业费，于本案中向被告主张物业费，于法无据。
关于防盗门的问题，双方在合同中约定入户门为王力牌防盗门，对于该入户门的具体标准、型号均未进行详细约定，而被告业已提供检验报告证明该入户门具有防盗功能，二原告亦不申请鉴定，故一审法院认定案涉入户门符合合同约定。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，作出如下判决：一、被告大连唐银盛兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告卫宗泽、高明华逾期交房违约金4981元；二、驳回原告卫宗泽、高明华的其他诉讼请求。案件受理费288元，由原告卫宗泽、高明华负担240元，由被告大连唐银盛兴置业有限公司负担48元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
卫宗泽、高明华的上诉理由及请求是：一、一审判决认定事实错误。一审判决计算违约金的截止日期为2014年8月2日，但在该日期唐银公司并未提供案涉房屋符合交付条件的证据，唐银公司逾期交房的违约行为并未停止。如果按一审判决计算违约金，则在2014年8月2日后产生的逾期违约金将因本案的判决不能另行主张。即使可以另案起诉，也是对司法资源的极大浪费，也不符合民事诉讼一事不能两诉的原则。二、一审判决适用法律错误。唐银公司自认其在宣传中介绍案涉房屋属于育才小学学区，该宣传内容明确具体，而且房屋的学区划分是影响房屋价格的重要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，唐银公司对于所属学区的宣传应属于要约，唐银公司未能按约定履行应支付赔偿金。三、唐银公司未按照合同约定安装王力牌防盗门，唐银公司应予以更换。据此，请求撤销一审判决，依法改判支持卫宗泽、高明华的一审诉讼请求。
唐银公司的上诉理由及请求是：一审法院以唐银公司未能履行合同中出示五方验收手续的义务为由，认定唐银公司存在逾期交房的行为与事实不符。唐银公司是在合同约定的交付期限前取得了五方验收文件，同时在房屋交接时已经依据合同约定向卫宗泽、高明华出示了五方验收文件。根据证据规则，如卫宗泽、高明华认为唐银公司未能在房屋交付时出示五方验收手续又未能提供相关证据予以证明，应由卫宗泽、高明华承担举证不能的法律后果。唐银公司并不存在逾期交房的违约行为，故一审法院判令唐银公司承担违约责任于法无据。据此，请求撤销一审判决第一项，改判驳回卫宗泽、高明华的诉讼请求。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：卫宗泽、高明华与唐银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于卫宗泽、高明华提出的不能以2014年6月30日的工程竣工验收报告认定案涉房屋符合交付条件的意见，本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.［空白］”，从上述4种约定来看是对交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。现唐银公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在卫宗泽、高明华未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。故案涉房屋于2014年6月30日即具备合同约定的交付条件。但案涉《商品房买卖合同》第十一条明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，据此，在房屋交接时向购房人出示房屋经验收合格的证明文件，应为唐银公司在签订合同时即确立的基本合同义务。唐银公司虽主张其已履行了该项义务，但在本案中并未向法庭提交充分证据证明其履行义务的事实，因此，一审法院认定应由唐银公司承担举证不能的法律后果，并判令唐银公司承担逾期交房的违约责任是正确的，本院对此予以维持。对于卫宗泽、高明华上诉主张违约金计算至2014年8月2日有误一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。经查，唐银公司已于2014年8月2日将案涉房屋交付卫宗泽、高明华，表明卫宗泽、高明华同意以现状接收案涉房屋，其接收房屋后无权再要求赔付逾期交房违约金，故一审法院将违约金判令支付至卫宗泽、高明华收房之日（2014年8月2日）并无不当，本院对卫宗泽、高明华的该项上诉理由不能予以采纳。
关于卫宗泽、高明华上诉主张学区违反合同约定应予赔偿一节，本院认为，唐银公司在宣传资料中作出如下宣传“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”，而对于目前案涉房屋所在小区的学生就学，卫宗泽、高明华在庭审中陈述学生可以至格林小学就学，因此并未违背唐银公司宣传资料当中的内容。而且，双方在合同中对于案涉房屋所在学区并未作出明确、具体的约定，且卫宗泽、高明华亦未提供证据证明唐银公司的相关宣传对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，卫宗泽、高明华的该项上诉请求不具备事实和法律依据，本院不能予以支持。
关于卫宗泽、高明华上诉主张唐银公司应按照合同约定为其更换“王力”防盗入户门一节，本院认为，对于案涉房屋的装饰、设备标准，双方在合同附件三中约定了“王力入户防盗门”，但对于入户防盗门的具体标准、型号等信息并未作出详细、明确的约定。唐银公司主张其按照消防和设计要求为部分住户安装了王力牌防火门，并提供了“王力”牌防盗特能锁的检验报告，证明实际安装的入户门因装有王力牌防盗锁故具备相应防盗功能，符合合同约定。本院认为，在卫宗泽、高明华未提交其他证据对此予以反驳的情况下，现无据认定唐银公司安装的入户门违反了双方合同附件的相关约定。而且，案涉工程目前尚未通过竣工验收备案，如将现有入户门更换为其他种类门，可能会涉及到消防审核、验收及消防安全等诸多问题，综合考虑以上情况，对于卫宗泽、高明华要求更换房屋入户门的上诉请求，本院不能予以支持。
关于卫宗泽、高明华上诉主张唐银公司赔付房屋租金损失及物业费一节，本院认为，第一，违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅。一审已判令唐银公司赔付违约金4981元以弥补卫宗泽、高明华的损失，且卫宗泽、高明华诉请的租金损失3750元未高于违约金的数额，故其不应在索要违约金后再重复索要租金损失。第二，卫宗泽、高明华与唐银公司之间不存在物业服务合同法律关系，唐银公司亦未收取物业费，故卫宗泽、高明华要求唐银公司赔付物业费无充分的事实及法律依据，本院不予支持。
此外，当事人将判决由其承担的案件受理费逾期给付费用预交人的，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之加倍支付迟延履行期间债务利息的规定，故一审将第二百五十三条规定之内容列明在诉讼费负担之后，显为不当，应列明在所有判项之后，诉讼费负担之前。但鉴于一审判决判项正确，本院对一审判决结果予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计576元（大连唐银盛兴置业有限公司预交288元，卫宗泽、高明华预交288元），由大连唐银盛兴置业有限公司负担288元，卫宗泽、高明华负担288元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 阁成宝
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 宋 敏