江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泗王民初字第0227号
原告卜秀花，女，1951年9月13日生，汉族。
原告卜秀霞，女，1946年11月10日生，汉族。
原告卜秀萍，女，1959年1月20日生，汉族。
三原告共同委托代理人胡汉轩，江苏致强律师事务所律师。
被告曹为春，男，1954年1月14日生，汉族。
委托代理人高传亮，泗阳县临河法律服务所法律工作者。
委托代理人朱习峰，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。
被告卜大跃，男，1949年9月8日生，汉族。
委托代理人王建国，江苏民卫律师事务所律师。
原告卜秀花、卜秀霞、卜秀萍诉被�曹为春、卜大跃确认合同无效纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，依法由审判员张敬独任审判，后因案情复杂依法组成合议庭，于2013年7月4日在本院王集法庭公开开庭进行了审理，原告卜秀花及三原告共同委托代理人胡汉轩、被告曹为春及其委托代理人高传亮和朱习峰、被告卜大跃的委托代理人王建国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
三原告诉称，1995年冬天，原告的父亲卜玉虎病故，留下位于泗阳县爱园镇果园实验场一组王晓松家与裴开美家之间的房屋四间。因原告的娘家已没有亲人，因此该房屋一直空置在那。直到2012年春天，原告发现此四间房屋门前贴有广告出售此房屋，才得知被告卜大跃私自将该房屋出售给被告曹为春。原告多次找到被告曹为春，要求其返还财产，均遭到拒绝。现请求法院判决确认被告曹为春与被告卜大跃签订的房屋买卖协议无效，被告曹为春返还上述财产。
被告曹为春辩称，1995年卜玉虎去世的时候，有3间土墙堂屋、一间不成形的边屋及由树枝搭建的院落。卜玉虎去世后两年，被告卜大跃将房屋推倒重建，建成砖瓦结构的三间堂屋、一间边屋及院落。建成后，被告卜大跃将该房屋租给其亲兄弟卜大荣居住。2009年6月份被告卜大跃将房屋作价10万元卖给被告曹为春，同年8月份被告曹为春搬到该房屋中居住至今。因该房屋是被告卜大跃所建，房屋产权属于被告卜大跃所有，并不是卜玉虎的生前财产，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告卜大跃辩称，买卖房屋的原址是卜玉虎生前所有，卜玉虎去世后房屋的钥匙一直在卜大跃手中，1997年，因原房屋年久失修破损严重，而卜大跃经济状况不好，就由唐善西（原告卜秀花的丈夫）出钱，由卜大跃出力，将房屋进行了修建。建房时唐善西将钱�付给了卜大跃，由卜大跃联系建房人，并购买建房的材料，最后由卜大跃与建房人进行了结算。房屋建好后，将该房借给了同胞兄弟卜大荣居住。2009年，因子女在南京购房缺少资金，当时卜大跃认为按照农村的习俗，为两位老人（即卜玉虎夫妻）送终后便有权处理房屋，所以在未告知三原告的情况下，将该房以10万元的价格卖给了被告曹为春。被告曹为春当时就向被告卜大跃支付了10万元，卜大跃也向曹为春交付了房屋。现在请求法院依法处理，如果要求退钱，卜大跃也同意，另外也同意按照当时合同约定支付20000元违约金。
经审理查明，卜玉虎系三原告的父亲，被告卜大跃系卜玉虎的侄儿。1995年冬天，卜玉虎去世，留有位于泗阳县爱园镇果树实验场一组王晓松与裴开美家之间堂屋、边屋及院落。1997年农历3月，因上述房屋破损严重，在原址被修建成三间砖瓦结�堂屋、一间边屋及院落。之后，该房屋一直由被告卜大跃的兄弟卜大荣借住。2009年6月，被告卜大跃在未经过三原告同意的情况下，将该房屋以10万元的价格卖给了被告曹为春。同年8月份，卜大荣离开上述房屋，由被告曹为春占有使用至今。
另查明，卜玉虎去世后，因卜玉虎生前无子，按照当地的风俗习惯，由被告卜大跃负责“掼老（牢）盆”，被告卜大跃并以卜玉虎儿子的身份将其姓名刻在卜玉虎的墓碑上。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋照片和墓碑照片等证据予以证实，本院予以确认。
本案在审理过程中，原、被告双方均未提供争议房屋的土地使用权证和房产证，经本院向泗阳县爱园镇人民政府、泗阳县国土资源局、泗阳县住房和城乡建设局、泗阳县房管处调查核实，均未查找到该处房屋的土地和房屋登记资料。
本院认为，本案的争议焦点为：一是�被告所达成的房屋买卖合同是否有效；二是被告曹为春是否应当返还房屋。
对于第一争议焦点，本院认为，两被告所达成的房屋买卖协议有效。理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据该条规定，应当区分物权变动的原因与结果。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈�胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共得益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，三原告仅以被告卜大跃无权处分为由，要求确认合同无效，且未提出其它证据证明有法律规定导致合同无效的事由及相关证据。与此同时，经本院审查，亦无其他导致合同无效的情形，故两被告所达成的房屋买卖合同依法成立并生效。
对于第二个争议焦点，本院认为，卜玉虎去世后遗留的房屋是卜玉虎的遗产，应当通过法定的方式来进行处理。在没有遗赠扶养协议，也没有遗嘱的情况下，应当由卜玉虎的法定继承人来继承。虽然被告卜大跃按照当地风俗习惯为卜玉虎“掼老盆”，但三原告当庭已明确否认由被告卜大跃一个人继承卜玉虎的遗产，且被告卜大跃也未提供证据证明因“掼老盆”而能获得房产的权利，故三原告对卜玉虎去世后遗留的房屋仍然享有权利。1997年，卜玉虎去世后，因卜玉虎遗留的房屋破损严重而重新修建，但被告卜大跃仍然不能独自处分修建后的房屋。2009年，被告卜大跃擅自将该处房屋卖予被告曹为春，属无权处分。
无处分权人将他人所有的财产转让给第三人，所有权人原则上有权追回。但是为了保护交易安全，维护善意第三人的利益，我国物权法又设置了善意取得制度。我国《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：1.受让人受让财产时需是善意的，不知出让人是无处分权人；2.受让人支付了合理的价款；3.转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前述规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中，根据原告的陈述，被告卜大跃是“过继”给卜玉虎，被告卜大跃并以“孝子”身份为卜玉虎办理丧事，且以儿子身份将名字刻在卜玉虎的墓碑上。按照当地的风俗习惯，让人认为被告卜大跃是可以取得卜玉虎的遗产的。同时，在办理丧事之后，卜玉虎遗留的房屋一直无人居住，1997年该房屋修建时被告卜大跃参与了修建，之后，该处房屋又借给卜大跃的兄长卜大荣居住至房屋出卖的时候。而被告曹为春与卜玉虎生前居住较近。根据以上情况，使得被告曹为春有理由相信被告卜大跃有权处分诉争房屋。因此，在房屋买卖的过程中，被告曹为春并无过错，属于善意购买。而在房屋买卖过程中，被告曹为春向被告卜大跃支付了10万元购房款，该价款与当时房屋的价值相�，较为合理。虽然该处房屋属于不动产，在买卖的过程中，应当依法办理变更登记，但鉴于本案争议房屋及土地并无产权登记手续，且当下我国农村房屋登记管理制度还不尽完善，使买卖双方当事人无法办理变更登记手续。同时考虑到争议房屋已交付近四年时间，形成了较为稳定的占有关系，为保护善意取得人即被告曹为春的利益，故对三原告要求被告曹为春返还房屋的诉讼请求不予支持。对于三原告的损失，三原告可以向被告卜大跃另行主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告卜秀花、卜秀霞、卜秀萍的诉讼请求。
案件�理费2300元，由原告卜秀花、卜秀霞、卜秀萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：460101040004680）预交上诉案件受理费2300元。
审 判 长 张 敬
代理审判员 叶二波
人民陪审员 张友科
二〇一三年八月十七日
书 记 员 王 倩