上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第17777号
原告上海东明建材交易市场经营管理有限公司。
法定代表人陆金福。
委托代理人张红强。
委托代理人洪雨颉，上海市竞业律师事务所律师。
被告上海合升石材有限公司。
法定代表人施文根。
委托代理人扶羽斌，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人宋穗，上海市海华永泰律师事务所律师。
第三人上海泉峰石业有限公司。
法定代表人吕瑞芳。
委托代理人熊思，上海恒杰律师事务所律师。
原告上海东明建材交易市场经营管理有限公司（以下简称东明公司）诉被告上海合升石材有限公司（以下简称合升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张斌独任审判，分别于2013年6月18日、2013年12月6日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，并追加第三人上海泉峰石业有限公司（以下简称泉峰公司）参加诉讼，由审判员张卓郁、代理审判员张斌、人民陪审员戴雨珍组成合议庭，于2014年3月7日再次公开开庭进行了审理。原告东明公司的委托代理人张红强、洪雨颉，被告合升公司的法定代表人施文根及其委托代理人扶羽斌，第三人泉峰公司的委托代理人熊思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东明公司诉称，原、被告于2002年9月30日签某某一份场地租赁协议书，约定原告将自有东明建材市场石材二期58号900平方米场地出租给被告，由被告在该场地自行建筑后作经营用。并约定租赁费为每天每平方米人民币（以下币种同）0.20元，租期自2002年9月30日起至2012年9月30日止，共计10年。协议还约定“协议期满，若不再续租，乙方（被告）的不动产必须交甲方（原告），如需续租，协议另行商定。”此后被告租下场地，自行搭建了厂房并经营使用至今。2012年9月，双方租赁合同到期前，被告向原告提出续租要求，但将租赁费压低到市场价的三分之一左右，原告不予接受。为此协商不成，原告明确表示不再续租，但被告声称不会腾退房屋。2012年10月25日，原告向被告发出“关于终止租赁关系的通知”，并给予被告10天时间腾退房屋。但被告收到通知后，继续占用场地房屋至今。故原告诉至本院，要求：1、判令被告立即从东明建材市场石材二期58号内腾退迁让，并将系争场地和房屋交还原告；2、判令被告支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止在终止合同以后逾期未归还期间收取的房屋租金410，000元。
被告合升公司辩称，不同意原告的诉请。理由是：被告承租场地后进行两次建设和改造，被告认为房屋应归被告所有；被告与第三人之间的租赁关系，原告是明知的，被告租给第三人的租赁标的包括场地、厂房和宿舍等，而且被告也没有全额收到租金；泉峰公司在另案中已经陈述其已向原告支付了租金。
第三人泉峰公司到庭述称：房屋地上建筑物、附着物等设施系第三人所建造，系第三人所有；第三人已向被告支付了2012年10月1日起至2013年9月30日止的部分租金280，000元，剩余部分因为原、被告之间产生纠纷，所以暂时没有支付；第三人已另行与案外人签某某系争场地的租赁合同，亦支付了租金。
经审理查明：2005年9月30日，东明公司与合升公司签订“场地租赁协议书”一份，约定：乙方（合升公司）向甲方（东明公司）租赁场地面积900平方米，租期10年，自2002年9月30日起至2012年9月30日止；租金按每天每平方米0.20元计算，所有租赁费用每年一次性付清，先付款后使用；下年度租金必须提前一个月支付，如需继续租赁协议另行商议；乙方所租用甲方场地所需承建的一切建筑物自行备料，自行建筑，所发生的一切建筑事宜及费用与甲方无涉；乙方不经甲方同意不得将所租赁场地用于转租，出租或抵押债务，不得触犯甲方合法权益，协议期满，若不再续租，乙方的不动产必须交甲方，乙方投资设备归乙方所有，如需续租，协议另行商议。
2012年10月25日，东明公司发“关于终止租赁关系的通知”给合升公司，表示“双方于2005年9月30日签订场地租赁协议书已于2012年9月30日到期终止，虽经双方就续租问题协商，但因双方就续租条件相差甚远，无法达成一致意见，因此……只能终止租赁关系。……贵公司务必于2012年11月5日之前搬离东明建材市场石材二期58号，该场所的所有建筑物不得损坏，并交清一个月的土地使用费5，000元（按原租金计算），否则贵公司将承担法律后果”。
2012年10月26日，合升公司发律师函给东明公司，表示愿意签订续租协议，并进一步协商续租价格。
另查明，2009年，合升公司与泉峰公司签订“租赁合同”一份，约定：由甲方（合升公司）将杨高路东明石材批发市场内58号石材加工厂（约900平方米）的全部场地租给乙方（泉峰公司）经营使用；租期5年，自2009年9月18日起至2014年9月18日止；每年租金410，000元，提前2个月一次性付清每年租金；乙方在租赁甲方场地时需改建、增加设备所产生的费用与甲方无关，由乙方自行承担，期满后乙方有权自行处理其设备，但改造后的宿舍房、办公室、大棚（不含行吊及附件）乙方无偿留给甲方；合同另对其他事项作了约定。
审理中，经合升公司申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对东明建材市场石材二期58号场地被告所建房屋现值进行司法鉴定，鉴定意见为：1、原、被告无异议部分造价为765，107元（包括大跨厂房造价453，316元，办公楼、宿舍楼造价232，719元，办公楼、宿舍楼装修79，072元），现值613，949元；2、原、被告存有异议部分1项（小跨厂房造价455，723元，现值425，326元），原告认为小跨厂房建造施工期为2005年10月-2006年1月，为此该项造价应为366，609元，现值272，904元。被告认为小跨厂房建造施工期为2011年5月-2011年11月，为此该项造价为455，723元，现值425，326元。第三人泉峰公司在对鉴定报告的质证中表示：其自合升公司转租取得大跨厂房（包括一个行机）、小跨厂房（内有宿舍和办公楼），其承租后将小跨厂房全部拆除重建，并在其中重造了宿舍和办公楼；原、被告争议的小跨厂房部分系由其在2011年重建的。合升公司对泉峰公司的上述质证意见予以确认。
庭审中，东明公司与合升公司一致确认：年租金62，000元，合升公司已向东明公司支付至2012年9月30日止。
审理中，合升公司向法庭提供了其分别与上海东明建材交易市场石材交易中心和上海东明建材交易市场有限公司签订的“场地租赁协议书”各一份，该两份协议第3.4条中约定，“协议期满，若不再续租，乙方（合升公司）的不动产必须交甲方（乙方投资设备归乙方所有，其他甲乙双方另行协商）”，两份协议的落款时间均为2002年9月10日，合升公司欲以此证明原、被告合同第3.4条的约定具有延续性，且双方从未约定过不动产的归属问题。东明公司对两份协议的真实性并无异议，但认为原、被告合同已经重新签过，故两份协议与本案无关联性。
东明公司向法庭提供了“租赁合同”一份，由案外人上海伟浦投资管理有限公司（以下简称伟浦公司）与泉峰公司于2013年10月19日签订，约定由伟浦公司将系争场地内全部厂房场地租赁给泉峰公司经营使用，租期自2013年9月18日起至2016年9月17日。东明公司表示：伟浦公司是张红强所有的，张红强同时是东明公司的承包人之一，因为东明公司要停止经营，故以伟浦公司的名义与泉峰公司签了租赁合同；东明公司已经全部收回系争场地和房屋，伟浦公司与泉峰公司签订租赁合同中约定的租赁标的为系争场地内的全部厂房和场地。同时，东明公司还提供了由上海市浦东新区三林镇东明村村民委员会出具的证明一份，证明内容为“东明公司经营土地是三林镇东明村村民委员会租赁给该公司使用的，土地使用权归东明村民委员会所有，租赁期限自2002年5月1日至2022年4月30日为止，租赁期间，东明公司可以对外转租”。合升公司对两份证据均有异议。泉峰公司对“租赁合同”、证明的真实性均无异议。审理中，原告东明公司基于案外人与泉峰公司另行签某某“租赁合同”，自愿撤回了要求被告合升公司腾退并返还场地、房屋的第1条诉请。同时表示，其诉请要求合升公司支付逾期未归还房屋期间收取的房屋租金，其性质为房屋使用费，按转租的标准每年410，000元计算得出。东明公司、合升公司与泉峰公司三方一致确认，系争场地和房屋现全部由泉峰公司一家占有使用。
经本院释明，合升公司表示，如果合同到期终止，合升公司要求东明公司赔偿经营损失和搬迁损耗10，000，000元，同时要求东明公司按评估报告第1、2、3、5项所列全部金额予以补偿。
以上事实，由租赁协议、鉴定报告、律师函、通知及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原告东明公司与被告合升公司之间的土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效；该合同约定租期10年，已于2012年9月30日届满，自次日起承租人应将租赁物返还出租人，因涉案租赁物已被另行出租，东明公司现申请撤回要求合升公司腾退并返还场地和房屋的部分诉请，于法不悖，本院予以准许。关于东明公司要求合升公司支付占有使用费410，000元的诉请，本院认为，租赁期间届满，合升公司作为承租人即应当按约返还承租物，超过承租期限逾期占用的，理应支付相应的占有使用费。但东明公司要求按照转租租金数额收取该费用，因与合同相对性原则相违背，且原、被告之间的租赁标的跟被告与第三人之间的租赁标的亦不一致，不能适用该标准，故东明公司的该主张本院不予采信，并确定由合升公司按照原租金标准向东明公司支付该费用。至于被告应付占有使用费的期限问题，因系争场地房屋自2013年9月18日起由第三人另行与案外人订立租赁合同使用，故合升公司应向东明公司支付的占有使用费自2012年10月1日至2013年9月17日止，东明公司诉请的超出部分不予支持。
关于合升公司要求东明公司予以赔偿和补偿的主张，其中经营损失和搬迁损耗部分，因双方合同系到期终止，合升公司本来就应按照合同约定在租期届满时返还场地、交付房屋，其主张上述两项赔偿并无事实与法律依据，本院不予支持。关于其租赁期间所建厂房的补偿问题，双方对是否应予以补偿存有争议。东明公司认为合同约定“不动产必须交甲方”应解释为到期后合升公司应无偿交还房屋，合升公司则认为双方对此未明确约定。本院认为，从双方的合同约定的字面来看，双方仅约定“协议期满，……乙方的不动产必须交甲方”，并未明确为无偿还是有偿。从下文约定“乙方投资设备归乙方所有”来理解，也不能据此推断得出交还不动产属于赠送性质或者归属于东明公司，而且基于对权利的处置必须由权利人的真实意思表示为基础的民事行为原则，在合升公司未明确表示的情况下不能反向推断其已经处置或者放弃了权利，故本院认定双方对该不动产建造费用的约定不明。根据有关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如该扩建未办理合法建造手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。考虑到双方租赁合同约定的承租标的本是场地，合同亦有“自行备料，自行建筑”的约定，和承租期间合升公司有转租第三人等的情况，本院认为合升公司对此具有较大过错，而东明公司过错较小，东明公司应按其较小过错程度分担部分建造费用。
关于建造费用补偿的范围。经审理查明，合升公司承租后建造了大跨和小跨厂房、宿舍楼和办公楼的建筑，但现存的小跨厂房、宿舍楼和办公楼部分系合升公司转租泉峰公司后由泉峰公司拆除重造。现合升公司认为应就现有全部建筑范围予以补偿，而泉峰公司在审理中提出了应相应补偿给其的主张。本院认为合同行为具有相对性，本案审理的是东明公司与合升公司之间的租赁关系，东明公司与合升公司的合同到期终止后，本应由泉峰公司将场地房屋交还合升公司，合升公司再行返还东明公司全部的场地房屋，虽然现有部分厂房由泉峰公司重建并使用至今，但基于泉峰公司与合升公司之间另有约定，且亦已涉讼，故应另案解决，本案中东明公司应就上述全部建筑物进行补偿。综上，本院酌定由东明公司补偿合升公司400，000元建造费用。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海合升石材有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东明建材交易市场经营管理有限公司支付自2012年10月1日起至2013年9月17日止的占有使用费（按年租金62，000元的标准按实计算）；
二、原告上海东明建材交易市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海合升石材有限公司补偿款400，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，450元（上海东明建材交易市场经营管理有限公司已预付），审价费36，600元（上海合升石材有限公司已预付），合计44，050元，由原告上海东明建材交易市场经营管理有限公司负担14，683元，被告上海合升石材有限公司负担29，367元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 戴雨珍
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。