山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第966号
上诉人（原审被告）魏爱云，女，1962年10月28日出生，汉族，居民，住济南市。
委托代理人来养同，男。
被上诉人（原审原告）黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人王跃强，总经理。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
上诉人魏爱云因与被上诉人黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（以下简称蓝郡公司济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭审理了本案，上诉人魏爱云及其委托代理人来养同，被上诉人蓝郡公司济南分公司的委托代理人王坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：蓝郡公司济南分公司与魏爱云签订《物业管理服务协议》一份，该合同对双方的权利义务进行了约定，业主自办理入住手续后，需预交六个月物业管理费，费用按照政府规定标准收取。在《物业管理服务协议》的违约责任一章约定，乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。魏爱云系济南市槐荫区发祥巷小区业主，房屋建筑面积为114.96平方米，物业费收费标准为每月每平方米0.85元。自2010年7月25日起，魏爱云停交物业管理费，截止到2011年12月31日，共拖欠物业费4029.2元。
原审法院认为：蓝郡公司济南分公司与魏爱云签订了《物业管理服务协议》，由蓝郡公司济南分公司对发祥巷小区提供物业服务，在该小区居住的业主在接受蓝郡物业提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因：一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，蓝郡公司济南分公司的物业服务工作还存在需要改进之处，但魏爱云拒绝交纳物业费的做法原审法院不支持。因此蓝郡公司济南分公司要求魏爱云支付拖欠的物业费的诉讼请求，予以支持。蓝郡公司济南分公司要求的违约金，对此原审法院认为，魏爱云拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，原审法院不支持这种做法，但考虑到蓝郡公司济南分公司的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，原审法院对于蓝郡公司济南分公司要求魏爱云承担逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告魏爱云自判决生效之日起10日内向原告蓝郡公司济南分公司支付物业管理费4029.2元。二、驳回原告蓝郡公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告魏爱云负担。
上诉人魏爱云不服原审判决上诉称：一、原审判决认定的物业费收取标准错误。魏爱云与蓝郡公司济南分公司之间关于物业费标准的约定为按照政府规定的标准收取。根据2007年8月31日《齐鲁晚报》报道的相关政府文件内容，政府承诺：回迁安置的高层住宅，其物业费由政府给予部分补贴，高层回迁楼房的物业费收费标准与多层回迁楼房的收费标准相同。发祥巷小区属于济南市政府棚户改造工程最先启动的片区，小区中既有高层回迁楼房也有多层回迁楼房。蓝郡公司济南分公司针对多层回迁楼房的物业费收取标准为每平方为0.45元，但针对高层回迁楼房的物业费收取标准却为每平方米0.85元，明显不符合政府文件要求。二、魏爱云家卫生间的倒坡问题未解决。2009年12月，魏爱云在与蓝郡公司济南分公司的工作人员一同验收涉案回迁房时，发现卫生间存在倒坡问题，并已在验房单上明确注明，但该问题至今仍未解决。三、蓝郡公司济南分公司的物业服务严重缺位。魏爱云居住的X区X号楼2013年发生过重大火灾，现在仍存在重大火灾等安全隐患。综上，原审判决认定事实错误，请二审法院依法驳回蓝郡公司济南分公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由蓝郡公司济南分公司负担。
被上诉人蓝郡公司济南分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，济价房字（2009）123号《关于制定棚户区改选安置房小区物业服务收费标准的通知》载明，棚户区改造安置房小区物业服务收费标准暂定为多层住宅0.4元／平方米／月；高层住宅0.85元／平方米／月，该办法自2009年12月1日起执行。
本院认为，魏爱云与蓝郡公司济南分公司签订了《物业管理服务协议》，该协议对双方均有约定力，该协议约定按政府规定标准收取物业费，蓝郡公司济南分公司按每平方米0.85元的标准向魏爱云主张物业费，该收取标准未违反双方约定及物价部门对棚户改造安置房小区物业服务收费标准的通知中列明的标准，本院予以采信。魏爱云主张发祥巷小区作为棚户改造小区，政府承诺多层回迁楼房与高层回迁楼房的物业费收费标准相同。提交报纸刊登的内容予以证明。本院认为，即使魏爱云主张的政府曾表示给予照顾的事实存在，蓝郡公司济南分公司作为物业费收取的权利人并未表示同意，对其不产生效力，魏爱云以此为由主张蓝郡公司济南分公司的收费标准有误，本院无法支持。蓝郡公司济南分公司的合同义务是对小区内共有部分的设施、设备进行管理、维护及维修，魏爱云家卫生间倒坡的问题系因房屋质量问题引起，非蓝郡公司济南分公司的责任范围，魏爱云以此作为减免物业费的理由，本院不予采信。魏爱云主张蓝郡公司济南分公司提供的物业服务严重缺位，其居住的楼房存在火灾等安全隐患。本院认为，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。魏爱云对其主张所提供的证据不足以证实蓝郡公司济南分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，其主张减免物业费，本院不予支持。综上，上诉人魏爱云的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人魏爱云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一四年十二月三日
书 记 员 白 雪