山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄商终字第477号
上诉人（原审被告）：刘凤，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地：淄博市张店区柳泉路**号。
负责人：胡孝庄，经理。
委托代理人：陈丽，该公司职工。
委托代理人：惠慧，该公司职工。
上诉人刘凤因与被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2012）张商初字第2014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘凤，被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的委托代理人陈丽、惠慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告于2007年8月17日签订前期物业服务协议，协议载明，甲方（原告）是指房地产开发单位选聘的物业管理企业；乙方（被告）是指购房人（业主）；前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，物业名称为颐景园，物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准；乙方交费时间以自入伙通知书通知交房日期计算，物业管理费按其拥有物业的建筑面积逐月计收；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊，高层住宅公寓收费标准为每月每平方米0.78元。甲方未达到管理及质量约定标准的，乙方有权提出并要求甲方期限改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任，乙方不按约定缴纳物业管理费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.2%的标准支付滞纳金，转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议，同时转让合同报小区管理处备案。协议签订后，被告于2007年10月15日购买了张店区柳泉路21号淄博颐景园5号楼2单元1401室，并开始缴纳物业费及其他相关费用。原告也为被告及服务区的业主提供了物业服务，履行了主要义务。按协议约定，被告尚欠原告自2009年1月1日至2012年11月30日物业费4563.70元、电梯费2458.10元、2008年1月1日至2012年12月30日卫生费240.00元。还应支付原告滞纳金6277.34元。由于颐景园项目延期开发等诸多原因，原告物业服务未达到一级标准。业主也多次向有关部门反映，为此，原告通过与业主代表、物业局沟通、协调，决定对业主予以补偿，即每月每平方0.18元，期限截止到2011年8月31日，入住满30个月以上的按30个月计算，不满30个月的按实际入住期限计算补偿，被告月补偿额为22.40元／月，补偿月数为30个月，合计金额为672.10元。由于被告未按约定支付原告物业费等费用，原告诉求处理。
原审法院认为，原告已为所属区域提供了物业服务，有权依据前期物业协议向被告收取物业费、水费、卫生费、电梯费、被告拖欠原告物业费4563.70元、电梯费2458.10元、卫生费240.00元，事实清楚，证据充分，按协议约定，被告理应清偿。由于原告物业服务不达标，对被告已作出补偿672.10元的决定，该补偿不违背有关法律规定，该院应予支持，可从被告所欠的物业费中减冲。被告的辩称不能成为其拒交物业费及其他费用的理由，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，服务不到位，被告可通过有关部门督促原告限期整改、或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，也非明智之举，如果所有业主都拒交物业费等费用，势必造成不良循环、即导致物业服务无法继续，业主利益受损，皮之不存，毛将焉附？被告辩称其卖房时已及时通知了原告方，证据不足，该院不予采取信。另外，本案中原告诉求的滞纳金明显高于被告所欠的物业费，有失公允，故对滞纳金部分，该院应予酌情调整。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告刘凤于本判决生效之日起十日内支付原告物业费3891.60元、电梯费2458.10元、卫生费240.00元。二、被告刘凤于本判决生效之日起十日内支付原告滞纳金658.90元。案件受理费138.00元，由原告负担38.00元、被告负担100.00元。
宣判后，上诉人刘凤不服一审判决，向本院提起上诉称：一、之所以未交物业费，是由于当时物业费存在纠纷。物业管理部门称有了解决方案后再另行统一通知。二、房屋出售一事已经口头通知了被上诉人的工作人员。三、被上诉人的起诉超过诉讼时效。四、上诉人愿意承担自己实际未交的物业费。请求二审法院撤销一审判决第一、二项，予以改判。
被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司二审书面答辩称：一、上诉人自2009年1月1日至今未交任何费用，无法扣减补偿费用，责任在上诉人。二、被上诉人每月在单元门庭张贴缴费通知，定期邮寄挂号信，上诉人的工作人员也到住处催缴。三、上诉人在一审时没有提到诉讼时效问题，且被上诉人每个月都催缴，本案不存在超过诉讼时效问题。四、上诉人从2009年1月1日至今未交任何费用，侵害了被上诉人的合法权益。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。庭审中，被上诉人自愿撤回了第一项答辩意见，同意就补偿费用予以扣减。
二审经审理查明，上诉人刘凤与案外人麻然利签订房地产买卖契约一份，约定上诉人将坐落于张店区柳泉路21号淄博颐景园5号楼2单元14层东户的房地产（即涉案房产）出售给麻然利。2009年12月16日，双方办理了房屋所有权转移登记。
另查明，截止2009年12月31日，上诉人刘凤尚欠物业费1119.90元、电梯费603.20元、卫生费96.00元，共计1819.10元。
上述事实，有上诉人刘凤二审提交的《房地产买卖契约》复印件、《房屋所有权转移登记申请书》复印件各一份，被上诉人二审提交的费用明细一份、上诉人的书面质证意见及双方当事人当庭陈述载卷佐证，足以认定。
二审审理查明的其他案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人刘凤与被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司存在物业服务合同关系。对截止2009年12月31日拖欠物业费1119.90元、电梯费603.20元、卫生费96.00元的事实，上诉人予以认可，应当承担支付义务。另，按照补偿方案，上诉人刘凤应按照其实际居住时间获得的补偿金额为224.00元（22.40＊10=224.00），该款从上述拖欠费用中予以扣减。
被上诉人主张上诉人应承担自2009年1月1日至2012年11月30日期间的全部费用，并支付滞纳金。但自2009年12月16日起，上诉人已经将涉案房产出售给他人，其与被上诉人之间的物业服务合同关系已实际解除，故被上诉人要求上诉人承担2010年1月1日之后的物业服务相关费用没有事实基础，本院依法不予支持。至于被上诉人主张因上诉人未通知其房屋买卖一事，导致其无法收取之后的相关费用的主张，因被上诉人尚未向实际接受物业服务的相关人员追讨相关费用，不能证明是否存在实际损失及损失数额，且该主张系要求上诉人承担赔偿责任，亦不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围，本案依法不予处理。另，被上诉人诉求上诉人支付相关滞纳金，但从被上诉人提供的补偿方案看，上诉人当时未缴纳相关费用有正当理由，而达成补偿方案后，被上诉人未能有效通知上诉人，故被上诉人的该项诉讼请求，没有事实依据，不能成立。
综上所述，因上诉人二审提供新证据，导致本案事实发生变化，本院依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2012）张商初字第2014号民事判决第二项，即：二、被告刘凤于本判决生效之日起十日内支付原告滞纳金658.90元；
二、变更山东省淄博市张店区人民法院（2012）张商初字第2014号民事判决第一项为“一、刘凤于本判决生效之日起十日内支付浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费895.90元（1119.90-224.00=895.90）、电梯费603.20元、卫生费96.00元”；
三、驳回被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费138.00元，由浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担121.74元，由刘凤负担16.26元。二审案件受理费50.00元，由上诉人刘凤负担5.90元，由被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担44.10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏坤明
审 判 员 马士军
代理审判员 翟雪利
二〇一五年十一月二十七日
代理书记员 张青晓