上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1160号
上诉人（原审原告）吉春弟。
上诉人（原审原告）陈美英。
上诉人（原审原告）吉青。
上诉人（原审原告）李玲英。
上诉人（原审原告）吉晓菲。
上列五上诉人的委托代理人王红娅，上海市嘉华律师事务所律师。
上列五上诉人的委托代理人仇懿鋐，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周天华。
原审第三人顾佩华。
委托代理人许郁伶，上海普世律师事务所律师。
委托代理人王任佳，上海普世律师事务所律师。
上诉人吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲因宅基地使用权纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第4643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开�审理了本案。上诉人吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲的委托代理人仇懿鋐、原审第三人顾佩华的委托代理人许郁伶、王任佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，吉春弟与陈美英系夫妻关系，吉青系上述两人所生之子，其与李玲英系夫妻关系，吉晓菲系吉青与李玲英所生之女。
1993年5月2日，吉春弟作为建房基地使用权转让人（甲方）与周天华（建房基地使用权购买人、乙方）签订建房基地转让契约书，建房基地为青浦县徐泾乡前明村杜介队3号区、基地面积95平方米，附属面积70平方米；双方当事人约定甲方转让上述建房基地使用权给乙方，转让费由乙方支付甲方人民币3万元（以下币种均为人民币），自付款日起，上述建房基地使用权利归乙方所有。乙方建房时，遵守村统一规划标准。建房基地使用权转让后，仍由甲方负责出面落实�进自来水等。建筑完工半年内，双方再签一份土地使用权及房屋产权转让买卖合同，此合同由公证处公证，手续费由乙方负担。（此款所说转让买卖合同实为名义履行，一旦建筑完工，房屋产权、使用权事实已属乙方所有）。该合同甲方代表由吉春弟签名，吉青作为甲方家属签名。合同签订后，1993年吉春弟出具收据，表示其收到转让建房基地款3万元。1993年7月，周天华委托他人在该地基上建造小洋房1幢，造价12，000元。1997年，吉春弟与周天华签订备忘录1份，内容为吉春弟造房基地转让给周天华使用并建房居住，业已完成。土地使用权转让费及水电煤道路绿化等生活设施引进费用周天华已全部付清。双方之间没有任何欠债借贷问题。周天华完成建房后并对房屋进行装潢。
原审法院另查明，2001年5月10日，周天华及其家属刘琴与顾佩华签订房屋买卖合同书，约定周天华家庭将位于徐泾镇前明村杜家小区451号房屋（建筑面积165平方米、独幢房屋、二层混钢结构、含装修、家具及部分家电）以21万元价格转让给顾佩华。顾佩华向周天华支付了转让费，并又对房屋进行了装潢。
原审法院又查明，1982年，吉春弟作为申请人代表其家庭申请农村建房，家庭其他人员包括陈美英、吉青、吉春弟之女吉芳及吉春弟之母亲。1982年经批准准予吉春弟建房。2013年6月，青浦区徐泾镇前明村村民委员会出具证明，本村杜家新区451号地块上有95平方米的宅基地及70平方米的附属地，吉春弟为户主，其户下有妻陈美英、子吉青、媳李玲英、孙吉晓菲。
原审法院还查明，周天华及顾佩华均系居民。吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲于2013年7月向法院起诉，请求依法确认建房基地转让契约书无效，并判令周天华返还宅基地（徐泾乡前明村杜介队3号区�现地址确定为徐泾镇前明村杜家新区451号）。
原审审理中，吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲表示：1982年的房屋被拆迁，取得了本案系争的宅基地，该宅基地没有批复。批复上的吉老太是吉青之祖母已于1982年的房屋建好后过世。1992年房屋拆迁时，吉芳已经出嫁，其户口迁出。1993年当时与周天华签订协议都是由吉春弟代表并处理，其他人没有参与，但该转让事实是知道的。系争房屋现已空关10多年，直至2012年因相邻人家建房，租借了系争房屋约1年时间。吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲认为周天华并非前明村集体组织成员，转让土地的协议书中仅有吉春弟的签字，其不能代表其他权利人，其他权利人对此也不知情，周天华受让土地后进行了建房，但其建房也是为了转让给顾佩华盈利，故转让宅基地协议无效，顾佩华受让本案房屋存在过错，其也应�过错责任，其损失、利益应向周天华主张。如协议无效，土地应返还吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲，吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲已经收取的钱款予以返还。系争房屋可以拆除，如不拆除，经司法评估后，吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲可以按照当时建房的价值进行评估后折价支付。
周天华表示：周天华建房、装修、购买家具、电费共计花费33万元，但很多凭据都未保存。
顾佩华表示：其受让房屋后重新进行了装修，共计花费了10万元。该房屋内一直有亲友暂住在内，不是固定有人常住。
原审法院经审理后认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。吉春弟于1993年与周天华签订《建房基地转让契约书》，约定吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲将其拆迁获得的系争宅基地使用权有偿转让给非同一经济组织人员�周天华，该约定违反了国家有关规定，应被确认为无效。吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲请求确认其于1993年与周天华签订《建房基地转让契约书》无效的诉讼请求法院予以支持。吉春弟在与周天华签订《建房基地转让契约书》时未由吉春弟全体家庭人员共同签名，但根据吉春弟庭审的陈述及转让协议签订已多年的情况，应认定吉春弟能代表家庭作出决定。鉴于双方签订的《建房基地转让契约书》系双方真实意思的表示，周天华在支付全部对价后取得宅基地、并出资在宅基地上建房、装修，且自签订协议书取得宅基地、建造房屋后已转让他人，并由他人另行进行装潢，法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲要求周天华返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持。
原审法院据此作出判决：一、吉春弟与周天华于1993年5月2日签订的《建房基地转让契约书》无效；二、吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲要求周天华返还位于上海市青浦区徐泾镇前明村杜家新区451号宅基地的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲不服，向本院提起上诉称：买卖合同签订时仅有吉春弟签字，不能代表其他权利人，原审法院忽略了共有人的处分权。原审法院未对系争建筑物进行评估，上诉人要求进行评估作为返还财产的依据。原审法院既然确认买卖合同无效，应当判决返还因无效合同取得的财产，并按双方的过错对应承担的责任作出判决。故请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人周天华未应诉答辩。
原审第三人顾佩华答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维�原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，吉春弟与周天华签订《建房基地转让契约书》时未由吉春弟全体家庭人员共同签名，但原审法院根据吉春弟庭审的陈述及转让协议签订已多年的情况，认定吉春弟能代表家庭作出决定，该意见并无不当。原审法院已经确认《建房基地转让契约书》无效，对于无效的后果处理，原审法院充分考虑了双方签约的真实意思表示，周天华在支付了对价、并出资在宅基地上建房、装修，且自签订协议书取得宅基地、建造房屋后已转让他人，并由他人另行进行装潢等诸多情节，从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对上诉人要求返还宅基地使用权的诉讼请求不予支持，该意见亦属合理，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人吉春弟、陈美英、吉青、李玲英、吉晓菲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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