北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第05493号
上诉人（原审被告）姜浩钧，男，1982年7月17日出生。
被上诉人（原审原告）王春艳，女，1972年9月24日出生。
被上诉人（原审原告）王春潮，女，1975年2月15日出生。
二被上诉人共同委托代理人赵学经，北京市鑫诺律师事务所律师。
原审第三人北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人张宇，男，1990年2月19日出生。
上诉人姜浩钧因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第20708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人姜浩钧、被上诉人王春艳及王春艳、王春潮之共同委托代理人赵学经、原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）之委托代理人张宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月，王春艳、王春潮起诉至原审法院称：2011年5月1日，王春艳、王春潮与姜浩钧、中原房地产公司签订了《房屋买卖居间合同》，2011年5月3日，王春艳、王春潮与姜浩钧签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王春艳、王春潮出售其所有的位于2201号房屋（以下简称为2201号房屋）给姜浩钧，房屋总价款490万元，付款方式为定金15万元，姜浩钧于2011年5月31日前支付购房款200万元，向银行贷款280万元，若贷款不成，姜浩钧以现金方式支付。三方居间合同明确写明总价款495万元，系大写，小写则写为490万元。居间合同确定了王春艳、王春潮收款银行为北京东城支行东四头条支行及存款账号，同时约定王春艳、王春潮在2011年5月31日前收到首付款200万元时将房屋交予姜浩钧。合同签订后，姜浩钧分两次向王春艳、王春潮账户转账共计15万元定金，2011年5月25日，双方在中原房地产公司见面，协商履行合同事宜，当时姜浩钧反悔，表示不愿意继续履行合同，要求双倍返还40万元，后经中原房地产公司调解，姜浩钧又同意5月31日打款，继续履行合同，王春艳承诺收款后发信息确认，王春艳、王春潮将2201号房屋钥匙于2010年12月16日交中原房地产公司保管，该公司给王春艳、王春潮出具了收取钥匙的收据，钥匙至今在该公司手里。之后姜浩钧未按照合同约定支付200万元首付款至今，2011年7月4日，姜浩钧起诉王春艳、王春潮，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双倍返还定金30万元。赔偿经济损失5万元。北京市朝阳区人民法院一审判决驳回了姜浩钧的诉讼请求，其不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。该案件一审庭审中，姜浩钧明确表示不愿意继续履行合同。故起诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，姜浩钧配合王春艳、王春潮办理解除该合同网签手续，姜浩钧向王春艳、王春潮支付违约金83万元。
姜浩钧辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效，应当继续履行合同，姜浩钧未交纳首付款属于履行不安抗辩权，并未违约，在姜浩钧履行合同的过程中，王春艳、王春潮有义务协助姜浩钧完成债务的履行。在始终联系不上王春艳、王春潮以及对方账户信息不确定又不按约定到场的情况下，让姜浩钧通过其他方式完成首付款的给付属于强人所难。不同意王春艳、王春潮的全部诉讼请求。
中原房地产公司辩称：同意王春艳、王春潮全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年11月21日，王春艳、王春潮作为买受人与北京市东湖房地产有限公司作为出卖人签订了《商品房预售合同》，约定王春艳、王春潮购买北京市东湖房地产有限公司开发的2201号房屋，购买总价为3113541元。合同签订后，王春艳、王春潮支付了全部购房款。
2011年4月30日，姜浩钧与中原房地产公司签订了”购房意向书”，同年5月1日，姜浩钧与王春艳、王春潮、中原房地产公司签订了《房屋买卖居间合同》，同年5月3日，姜浩钧与王春艳、王春潮签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定，王春艳、王春潮将2201号房屋出售给姜浩钧，房屋总价款四百九十万元，付款方式为定金15万元，姜浩钧于2011年5月31日之前支付购房款200万元，向银行拟贷款280万元，若贷款不成，姜浩钧以现金方式支付。三方居间合同载明，总价款大写为495万元，小写为490万元。居间合同同时确认了王春艳、王春潮收款银行为北京东城支行东四头条支行及存款账号，同时约定王春艳、王春潮在2011年5月31日前收到首付款200万元时，将房屋交与姜浩钧。
合同签订后，姜浩钧即向中原房地产公司交款20万元，中原房地产公司于2011年4月30日、2011年5月3日分两次向王春艳、王春潮转账共支付了15万元定金。2011年5月25日，三方当事人在中原房地产公司处会面，协商，姜浩钧及中原房地产公司称王春艳未带房屋钥匙，决定回大庆老家去取，待取回后双方办理交付首付款及交付房屋手续，具体时间没定。王春艳称当时姜浩钧反悔不愿意继续履行合同，要求其双倍退还定金40万元，经中原房地产公司调解，姜浩钧又同意31号打款，收款后王春艳发信息确认。王春艳对姜浩钧及中原房地产公司所述其回大庆取钥匙一事认为不属实，表示钥匙始终在中原房地产公司手中，对其所述提供了中原房地产公司于2010年12月16日收取钥匙的收据一张，表示钥匙现始终在中原房地产公司手中。中原房地产公司认可钥匙收条，但表示其后将钥匙退还了王春艳、王春潮，但对其陈述未能提供相关证据。
姜浩钧称曾电话与王春艳、王春潮联系，约定于2011年6月3日下午3点在中原房地产公司处会面，研究相关事宜，而王春艳、王春潮未按时到场，之后就无法联系到王春艳、王春潮。姜浩钧于2011年6月16日向王春艳发出律师函，督促其协商房屋买卖事宜，该律师函以用户拒收被退回，对此王春艳解释为其和前夫已经离婚，自己早已经不在该地址居住，并提交离婚证予以证明。离婚证上显示王春艳与案外人邹树国于2009年11月17日登记离婚。王春艳同时表示有关邮寄地址三方在居间合同中已确定为大庆市广源翠庭花园B-2-601室。
后姜浩钧以房屋买卖合同纠纷为案由，将王春艳、王春潮作为被告，中原房地产公司作为第三人起诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除双方于2011年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，王春艳、王春潮双倍返还定金30万元，并赔偿姜浩钧经济损失5万元。王春艳、王春潮答辩称不同意解除合同，要求继续履行合同，中原房地产公司辩称同意姜浩钧诉讼请求，北京市朝阳区人民法院于2012年3月20日出具（2011）朝民初字第27856号民事判决书，法院在判决书中认为三方签订的《房屋买卖居间合同》及姜浩钧与王春艳、王春潮签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，均为各方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方应遵照执行。综合双方证据，姜浩钧认为王春艳、王春潮存在违约行为，事实不清，证据不足，故其要求解除合同，双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院无法支持。王春艳、王春潮要求继续履行合同，但对其所述当庭未提起反诉，故应另行解决。故判决驳回姜浩钧的全部诉讼请求。姜浩钧对该判决不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2012年7月19日出具（2012）二中民终字第07771号民事判决书，判决书认为姜浩钧在与王春艳、王春潮所签买卖合同及居间合同中对双方的联系方式和通信地址均有记载，现姜浩钧以向王春艳身份证记载地址邮寄送达律师函被拒收退还为由，即主张王春艳、王春潮以实际行动表示拒绝履行合同，依据不足，法院难以认定。根据现有证据确认的事实，姜浩钧关于王春艳、王春潮怠于履行合同构成违约的主张，法院难以认定，其上诉理由缺乏事实及法律依据，对其上诉请求，法院难以支持，原判处理结果并无不当，法院予以维持，故判决驳回上诉，维持原判。
后双方因合同履行产生纠纷，王春艳、王春潮起诉至法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，姜浩钧配合王春艳、王春潮办理解除该合同网签手续，姜浩钧向王春艳、王春潮支付违约金83万元。
本案审理过程中，姜浩钧曾就管辖权提出异议，法院做出（2012）朝民初字第20708号民事裁定书，裁定驳回了姜浩钧的管辖权异议申请。该裁定已经生效。就案件审限，法院向双方进行了释明，询问双方本案是否转为普通程序审理，双方均表示坚持本案要求按照简易程序审结，法院对此记入笔录，并按照双方当事人意见本案按照简易程序审结。
庭审中，各方当事人均认可合同签订后，姜浩钧支付给王春艳、王春潮定金15万元的事实。均认可姜浩钧至今未向王春艳、王春潮支付任何首付款的事实。双方均认可王春艳、王春潮未向姜浩钧交付2201号房屋的事实，均认可未将2201号房屋过户至姜浩钧名下的事实。双方均认可王春艳、王春潮未将定金退还姜浩钧的事实。中原房地产公司称已经将2201号房屋钥匙退还王春艳、王春潮，但未能提交证据证明，王春艳、王春潮对此不予认可。
王春艳、王春潮提交《商品房预售合同》，证明其对2201号房屋享有所有权。姜浩钧对该证据真实性认可，不认可证明目的。中原房地产公司对此予以认可。王春艳、王春潮提交购房款发票，证明其支付了全部购房款。姜浩钧及中原房地产公司均对此予以认可。王春艳、王春潮提交《房屋买卖居间合同》，证明签订了该合同及合同内容。姜浩钧及中原房地产公司均对此予以认可。王春艳、王春潮提交《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，证明双方合同签订情况。姜浩钧称如果是原件就认可，如果是复印件不认可。中原房地产公司对此予以认可。王春艳、王春潮提交银行账单，证明合同能够继续履行。姜浩钧及中原房地产公司均对该证据真实性认可，不认可证明目的。王春艳、王春潮提交钥匙收据，证明房屋钥匙在中原房地产公司处。姜浩钧对该证据真实性称无法确认，不认可证明目的。中原房地产公司对该证据真实性认可，称钥匙后来退还了王春艳、王春潮。王春艳、王春潮提交离婚证，证明王春艳已经离婚，不在身份证地址居住。姜浩钧对该证据真实性认可，不认可证明目的。中原房地产公司对该证据真实性及证明目的均认可。王春艳、王春潮提交（2011）朝民初字第27856号民事判决书，证明姜浩钧起诉要求赔偿被法院一审判决驳回的情况以及法院认定的事实。姜浩钧及中原房地产公司均对该证据真实性认可，不认可证明目的。王春艳、王春潮提交（2012）二中民终字第07771号民事判决书，确认姜浩钧上诉被二审判决驳回的事实。姜浩钧及中原房地产公司均对该证据真实性认可，不认可证明目的。
姜浩钧提交（2011）朝民初字第27856号民事案件一审庭审笔录复印件及证人卜庆鹏证人证言，证明因合同履行中，无法找到王春艳、王春潮，因此无法履行合同。王春艳、王春潮对该证据真实性认可，不认可证明目的。中原房地产公司对该证据予以认可。姜浩钧提交账户历史交易明细，证明当时姜浩钧具备履约能力。王春艳、王春潮对此不予认可，称有履约能力与实际未履行并不冲突。中原房地产公司对该证据予以认可。
上述事实，有各方当事人陈述、《商品房预售合同》、购房款发票、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、银行账单、钥匙收据、离婚证、（2011）朝民初字第27856号民事判决书、（2012）二中民终字第07771号民事判决书等在案佐证。
原审法院经审理认为：王春艳、王春潮与姜浩钧、中原房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》以及王春艳、王春潮与姜浩钧签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，经法院生效判决已经确定为合法有效。合法有效的合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。根据本案现有证据及双方当事人陈述可以认定，姜浩钧未按照合同约定的付款期限向王春艳、王春潮支付首付款200万元，且至今并未支付，其行为构成违约，故对于王春艳、王春潮要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，姜浩钧配合办理解除网签合同，并支付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。但合同约定的违约金数额过高，王春艳、王春潮也未能举证证明其因为对方违约行为所造成的实际损失数额，故法院根据姜浩钧实际违约情况，参考定金罚则，确定违约金数额为十五万元，即王春艳、王春潮无需退还姜浩钧已经交纳的十五万元定金，同时姜浩钧还应向王春艳、王春潮支付违约金十五万元。
当事人对自己的主张应提供证据予以证明。姜浩钧虽主张因联系不上王春艳，无法履行合同付款义务而履行不安抗辩权，但合同中明确写明了王春艳、王春潮的收款银行及账号，即使无法真的无法联系上王春艳、王春潮，也不影响姜浩钧通过向该账户内打款以继续履行合同义务的目的，因此对于姜浩钧该项主张，法院不予支持。
综上，原审法院于2013年8月判决：一、解除王春艳、王春潮与姜浩钧于二零一一年五月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、姜浩钧于本判决生效后十日内协助王春艳、王春潮办理《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签合同的解除手续；三、姜浩钧于本判决生效后十日内支付王春艳、王春潮违约金十五万元；四、驳回王春艳、王春潮的其他诉讼请求。
判决后，姜浩钧不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：王春艳、王春潮提供的付款账户的开户行名称为北京东城支行东四十条支行，没有写明银行名称，不是完整的开户银行信息，我没有办法完成付款行为；我2011年5月31日无法汇款时就联系不到王春艳、王春潮，在6月1日联系到王春艳、王春潮并商定于6月3日下午三点在中介见面办理付款交付事宜，但王春艳、王春潮亦没有出现，结合王春艳、王春潮于2011年5月25日声称要回大庆取钥匙的事实表明其不愿意履行合同，我对其履行合同的诚意及能力产生怀疑是正常的，此时我基于合理的怀疑主张不安抗辩权是成立的。王春艳、王春潮同意原审判决。
本院经审理查明：2011年5月1日，姜浩钧与王春艳、王春潮、中原房地产公司签订的《房屋买卖居间合同》第九条约定了双方同意接受款项的账户户名为王春艳、开户银行为北京东城支行东四头条支行、账号为×××。王春艳、王春潮提供开户行为”东四头条支”的工商银行存折一本拟证明《房屋买卖居间合同》中填写的开户行名称与存折一致，可以完成汇款。姜浩钧称《房屋买卖居间合同》中开户行未写明是工商银行，且存折的开户行与合同中的描述不一致，按合同中写明的”北京东城支行东四头条支行”无法完成汇款。庭审中王春艳、王春潮称2201号房屋已于2013年3月另卖他人，姜浩钧认可房屋已经售出的事实。双方的买卖合同并未办理网签手续。
双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、存折、《房屋买卖居间合同》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据现已查明的事实，姜浩钧曾以房屋买卖合同纠纷为由，要求解除双方于2011年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，北京市朝阳区人民法院经审理驳回了姜浩钧的诉讼请求，后姜浩钧不服上诉至本院，本院于2012年7月19日依法驳回了姜浩钧的上诉请求。在法院已经驳回了姜浩钧解除合同的诉讼请求之后，姜浩钧应当积极履行义务，在不确定汇款银行及开户行信息的情况下联系王春艳、王春潮确认相关信息，履行合同义务。同时，王春艳、王春潮亦当积极主张自己的合法权利。现姜浩钧主张合同约定的收款银行开户行填写不明以及无法联系上王春艳、王春潮以致不能履行合同义务的上诉理由不能成立，本院难以支持。原审法院综合全案情况确定违约金数额，本院不持异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王春艳、王春潮选择适用了违约金条款，原审法院在确定违约金数额后又认为王春艳、王春潮无需退还姜浩钧已经交纳的定金，适用法律错误，本院予以纠正，即王春艳、王春潮需向姜浩钧退还已经交纳的定金。根据现已查明的事实，本案的诉争房屋2201号房屋现已转卖他人，王春艳、王春潮与姜浩钧并未办理2201号房屋买卖的网签手续，因此原审法院判决姜浩钧协助王春艳、王春潮办理《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同的解除手续无事实基础，王春艳、王春潮此项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第20708号民事判决第二项、第四项。
二、维持北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第20708号民事判决第一项、第三项。
三、王春艳、王春潮于本判决生效后十日内返还姜浩钧定金十五万元。
四、驳回王春艳、王春潮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6050元，由王春艳、王春潮负担5000元（已交纳），由姜浩钧负担1050元（王春艳、王春潮已交纳，姜浩钧于判决生效后七日内支付王春艳、王春潮）。二审案件受理费3300元，由姜浩钧负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年六月二十日
书 记 员 马博文