广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1886号
上诉人（原审原告）广州星河湾物业管理服务有限公司，住所地。
法定代表人吴惠珍，职务副董事长、执行总裁。
委托代理人陈秀芬，女，系该司职员。
被上诉人（原审被告）徐京阳，男，
上诉人广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称星河湾公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民四初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：星河湾公司是一家具有一级物业管理资质的企业。2009年10月22日，广州番禺海怡房地产开发有限公司（甲方、卖方，以下简称海怡公司）与徐京阳（乙方、买方）徐京阳签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方购买番禺区沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园5栋2梯2203房，建筑面积99.71平方米，其中，套内建筑面积79.56平方米，共有分摊面积约20.15平方米。第五条约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市海怡创展物业管理有限公司（以下简称海怡创展公司）物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业主委员会与物业管理公司另行签订的《物业管理合同》生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）4元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条约定，甲方应当在2010年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。
2009年10月22日，海怡公司（甲方）与徐京阳（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：乙方所购房屋座落番禺区沙滘岛东端海怡半岛花园一号园5栋2梯2203号，C1型洋房，建筑面积99.71平方米。第四条约定：物业管理服务费用（不包括房屋共有部分、公用设施设备的大中型检查、更新、改造的用）一、乙方交纳费用时间：自合同约定交楼之日起（无论乙方是否实际居住或使用该单位）开始缴交。以后每月最后一日前自行到物业管理公司交纳物业服务费、水电费等费用。二、住宅物业服务费按每平方米建筑面积4元／月计收，今后物业管理公司可根据物价局核定的收费标准进行调整；《房地产权证》办理完前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收物业服务费；《房地产权证》办理完后按《房地产权证》记载的建筑面积计收物业服务费，如《房地产权证》面积与《商品房买卖合同》约定面积不相符的，则《房地产权证》办理完前收取的管理费，实行不退不补……七、乙方每月最后一日前缴交物业服务费用，逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰向甲方缴交违约金。
2011年6月7日，徐京阳作为业主在房号为海怡半岛1号园5栋2梯2203房的《房屋交接备忘录》上签名，其中“钥匙交接声明”栏写道：“本人今收到该单元房屋钥匙：入户门A匙5把、B匙2把；主人房5把；卧一房2把；书房5把；厨房5把；信箱2把；红色按纽匙1把。从即日起本人对该房屋及屋内设施负责。本人承诺，对房屋设施的装修改动按物业公司相关管理规定执行”。“四大文件签收声明”栏写道：“广州海怡创展物业管理有限公司：本人收到以下文件资料：星河湾海怡半岛《业主管理规约》、《业户手册》、《装修守则》、《住宅质量保证书／住宅使用说明书》。本人同意遵守以上文件的有关物业管理制度”。
同日，星河湾公司在一份《钥匙托管记录表》的“钥匙托管声明”栏签名，该栏内容为“广州海怡创展物业管理金钥匙服务中心：我现委托贵方代管理大门钥匙2把，以方便房屋维护，委托的结果归于本人。在终止委托关系时（或工程完工后）7天内，本人将亲自前往金钥匙服务中心领回钥匙。”。
同日，星河湾公司填写了《业主信息登记表》、并在《区域防火责任承诺书》的区域防火责任人签名栏处签名。
后广州星河湾物业管理服务有限公司中标广州海怡半岛花园一期前期物业管理，并经广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。2011年7月1日，广州星河湾物业管理服务有限公司授权委托广州星河湾物业管理服务有限公司南村分公司经营管理星河湾海怡半岛花园物业项目。
2011年7月13日，海怡公司（甲方）与广州星河湾物业管理服务有限公司（乙方）签订《海怡半岛花园一期前期物业服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对海怡半岛花园海怡一号园1至6栋及地下室小区进行物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中住宅按4元／月.平方米交纳；业主应于《商品房租售／买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用；业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应向乙方支付违约金；合同期限自2011年8月1日起至2014年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，星河湾公司进入上述小区，为小区住户提供物业管理服务。
案涉房产位于番禺区南村镇沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园5栋2梯2203，2012年6月26日经房管部门登记，登记产权人为徐京阳，建筑面积为99.88平方米。按照合同约定的收费标准，《房地产权证》办理完即2012年6月26日前，徐京阳每月应向星河湾公司支付物业管理费398.8元（99.71平方米×4元／月／平方米），此后即2012年7月后，徐京阳每月应向星河湾公司支付物业管理费399.5元（99.88平方米×4元／月／平方米）。
徐京阳于2011年6月7日预交了三个月管理费合共1197元，星河湾公司确认自2011年9月至10月间在徐京阳的扣费账户中合共划扣2066.7元物业管理费。星河湾公司认为其划扣了2011年6月至10月的管理费1993.4元、滞纳金52.6元及公摊电梯费10.2元、梯灯电费10.5元，徐京阳尚欠2011年11月1日至2013年1月31日的物业管理费未付；徐京阳认为其于2013年4月7日才收楼，管理费应从收楼之日起计算，遂引致纠纷。
另查明，2013年4月7日，星河湾公司在前述的《钥匙托管记录表》的“钥匙签领声明”栏签名，该栏内容为“本人已将交金钥匙服务中心代管理的大门钥匙2把全数收回，经检查室内设施／物品完整无损。”。同日，徐京阳签收了案涉房产的燃气灶具等配件、并与星河湾公司确认了水电表读数。
2013年4月2日，星河湾公司以徐京阳拖欠物业管理费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、徐京阳向星河湾公司支付拖欠的从2011年11月1日起至2013年1月31日止的物业管理费5986.90元（2013年1月31日之后的物业管理费在本案中不主张），以及违约金（每月管理费的违约金从次月1日起按日千分之一的标准计算至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2013年1月31日为1282.60元）；2、徐京阳给付星河湾公司为其代缴的2011年9月1日至2012年10月31日公共电分摊费268.30元；3、本案诉讼费用由徐京阳承担。
一审庭审中，星河湾公司、徐京阳均不清楚案涉小区是否成立业主委员会，亦未提供证据证明。
此外，星河湾公司提供一份《竣工验收备案表》拟证明案涉房产所在的楼宇已于2010年12月1日竣工验收，并于2010年12月24日进行竣工验收备案登记；两份《国内特快专递邮件详情单》拟证明海怡公司于2010年12月23日、2011年4月3日分别向徐京阳发出收楼通知书、收楼催告书。其中收楼通知书载明案涉房产已按合同规定如期竣工，建议徐京阳于2010年12月28日至2011年1月7日前莅临星河湾办理收楼手续。收楼催告书载明2010年12月22日致函通知徐京阳收楼，但徐京阳计至2011年4月3日已逾期超过96天，为保障徐京阳权利，再次通知徐京阳于2011年4月10日前前往销售中心办理收楼手续。徐京阳则称，未见过上述备案表及两份通知。
原审法院认为，星河湾公司具有物业管理资质。星河湾公司与海怡公司签订的《海怡半岛花园一期前期物业服务合同》主体适格，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，合法有效。因案涉小区尚未成立业主委员会，该合同尚未终止，其效力及于星河湾公司和海怡半岛花园的全体业主。星河湾公司对包括案涉房产在内的海怡半岛花园进行了管理服务，已履行合同义务，徐京阳应按约定标准支付物业管理费。
本案争议的焦点为案涉房产的收楼时间。虽然案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条约定“乙方（即徐京阳）应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房”，但海怡公司于2010年12月21日向徐京阳发出《收楼通知书》后，徐京阳未在规定时间内前往验收案涉房产，亦未对案涉房产质量提出异议，海怡公司又于2011年4月3日再次向徐京阳发出《收楼催告书》，要求徐京阳前往收楼。由此可见，海怡公司并未按合同约定视徐京阳逾期收楼为已同意接收该商品房，此为海怡公司对其权利的自行处分，故星河湾公司主张徐京阳于2010年12月28日收楼并自当日起计算物业管理费，原审法院不予确认。
徐京阳于2011年6月7日到海怡创展公司处签收《房屋交接备忘录》、《业主信息登记表》等相关资料、接收了案涉房产的钥匙，即应视为已完成收楼手续，并应自当日起开始缴交物业管理费。徐京阳称当日发现案涉房产存在质量问题，并就此提出了五个须整改的地方，故不确认当日为收楼日，并认为物管公司未能及时处理房屋质量问题，故不应缴交物业管理费，原审法院认为案涉物业服务合同均未约定星河湾公司有义务对小区房屋的质量问题进行维修和处理，根据约定及日常习惯，房屋质量的维修不属于星河湾公司作为物业管理公司应履行的义务。至于徐京阳将案涉房产的钥匙托管给“广州海怡创展物业管理金钥匙服务中心”是其与海怡创展公司之间的托管关系，徐京阳以此作为不缴交物业管理费的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。故徐京阳应自2011年6月起缴交案涉房产的物业管理费。
庭审中，星河湾公司、徐京阳确认，徐京阳于2011年6月缴交物业管理费1197元，后星河湾公司从徐京阳存折上划扣物业管理费2066.7元，合共3263.70元。故，原审法院确认徐京阳已缴交案涉房产2011年6月至2012年1月的物业管理费合计3190.40元（398.8元×8个月），尚欠2012年2月至2013年1月31日止的物业管理费4790.50元［398.8元×5个月（2012年2月至2012年6月）＋399.5元×7个月（2012年7月至2013年1月）］，扣除徐京阳已缴交的物业管理费的余款73.30元（1197元＋2066.7元-3190.40元），还欠物业管理费4717.20元未付。徐京阳应支付该款给星河湾公司。星河湾公司超出前述的物业管理费诉请，理据不足，原审法院不予支持，依法予以驳回。另徐京阳逾期交纳物业管理费，应按《前期物业管理服务协议》第四条第七款的约定，从次月一日起以当月欠费总额为本金，按每日千分之一的标准计付违约金给星河湾公司，但各月违约金以当月物业管理费的本金为限。
关于公摊电费的支付问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第二款的规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。”，徐京阳理应向星河湾公司缴交公摊电费，故星河湾公司诉请徐京阳支付其代缴的2011年9月1日至2012年10月31日的公共电分摊费268.3元，合理合法，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款的规定，于2013年11月4日作出如下判决：一、徐京阳于本判决发生法律效力之日起五日内向广州星河湾物业管理服务有限公司支付广州市番禺区南村镇沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园5栋2梯2203房自2012年2月1日至2013年1月31日的物业管理费4717.20元及违约金（2012年6月前的物业管理费违约金以当月物业管理费398.8元为本金、2012年7月1日至2013年1月31日期间的违约金以当月物业管理费399.5元为本金，分别自次月的第一日起按每日千分之一的标准计至欠款偿清之日止，每月物业管理费的违约金以当月物业管理费本金为限）。二、徐京阳于本判决发生法律效力之日起五日内支付公共电分摊费268.30元给广州星河湾物业管理服务有限公司。三、驳回广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。本案一审受理费50元，由徐京阳负担。
判后，上诉人星河湾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为海怡公司于2010年12月21日、2011年4月3日两次向徐京阳发出《收楼催告书》，要求徐京阳前往收楼。由此可见，海怡公司并未按合同约定视徐京阳逾期收楼为已同意接收该商品房，此为海怡公司对其权利的自行处分，故原审法院不予确认星河湾公司主张徐京阳于2010年12月28日收楼并自当日起计算物业管理费，属于认定事实错误。徐京阳系由于其原因导致未能按期办理交付手续，故按照海怡公司与徐京阳的合同约定，自合同约定的交楼之日起承担房屋的物业管理费的责任。星河湾公司上诉请求：撤销原审判决第一、三项，改判徐京阳向星河湾公司支付拖欠的从2011年11月1日起至2013年1月31日止的物业管理费5986.90元以及违约金（暂计至2013年1月31日为1282.60元）。
被上诉人徐京阳二审无答辩。
经审查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
本院认为，本案二审审理的焦点为星河湾公司主张徐京阳拖欠其2011年11月1日起至2013年1月31日止的物业管理费能否成立的问题。根据本案查明的事实，星河湾公司与海怡公司签订的《海怡半岛花园一期前期物业服务合同》约定的合同期限自2011年8月1日起，合同签订后，星河湾公司进入涉案小区，为小区住户提供物业管理服务，故从2011年8月1日起，星河湾公司才有权向小区业主收取物业管理费。星河湾公司认为依据海怡公司与徐京阳的合同约定，徐京阳应自合同约定的交楼之日起承担房屋的物业管理费的责任，由于星河湾公司与海怡公司系不同的民事主体，星河湾公司不能依据海怡公司与徐京阳之间的合同行使合同权利，故本院对星河湾公司该上诉理由不予采纳。徐京阳于2011年6月7日签收了《房屋交接备忘录》等相关资料，接收了房屋的钥匙，故原审认为应视为徐京阳已完成收楼手续，应从该日起开始缴交物业管理费，并无不当。原审法院根据庭审中双方当事人的确认，认定徐京阳所缴交的物业管理费1197元以及星河湾公司从徐京阳银行账户上划扣的2066.7元，系徐京阳支付了2011年6月至2012年1月的物业管理费，并以此认定徐京阳拖欠星河湾公司2012年2月1日至2013年1月31日的物业管理费，亦无不当，本院予以维持。星河公司上诉请求缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案