广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1024号
原告：霍铭乐，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××3019。
委托代理人：黄镔，系广东金信方正律师事务所律师。
委托代理人：李嘉杰。
被告：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺。
法定代表人：谢海榆。
委托代理人：张盛杰，男，汉族，××年××月××日出生，住广州市白云区，系被告职工。
上列原、被告商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，被告提出管辖权异议，经本院裁定驳回后，被告向佛山市中级人民法院提出上诉。该中院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄镔、李嘉杰、被告委托代理人张盛杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告基于对被告所属房地产开发集团的信任，受到被告虚假宣传广告欺骗，与被告于2013年11月20日签订认购书，约定由被告向原告出售涉讼房屋。签约后，原告依约支付了定金300000元，首期房款300000元。签约后，原告不断获悉被告的负面新闻，特别是被告长期欺骗业主，侵犯业主权益，与第三方存在未解决纠纷，并有严重的经营资金问题，根本无法正常履行认购书项下交房义务。为此，原告多次要求被告在签订正式购房合同前提供必要担保和明确购房的相关细节，但被告至今未有实质性答复。故诉讼请求：1、确认原、被告签订的《利海尖东半岛花园认购书》（编号0003037）于起诉日即2015年7月13日解除；2、被告向原告返还首期房款300000元；3、被告向原告双倍返还定金共600000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、签约后，原告未按认购书第2条履行付款义务。依照上述约定，原告应于2013年11月26日支付剩余定金200000元、2013年12月20日前支付首期购房款300000元、2014年1月20日前支付二期房款300000元、2014年2月20日前支付三期房款540000元、2014年3月20日前支付四期房款540000元，但其待被告多次催促后才于2013年12月2日支付定金200000元、于2013年12月26日支付首期房款300000元，后续义务仍未履行。二、被告不存在原告所称严重资金问题而无法正常履行认购书义务的情形。针对涉讼房屋在双方签订认购书前已取得竣工验收备案，已具备交付条件，该房屋出现抵押、查封情况均在原告未依约付款后产生，且上述情况只需原告支付房款后均可解除。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
1．身份证、工商公示信息、组织机构代码证复印件各1份，用以证明双方诉讼主体资格。
2．利海尖东半岛花园认购书原件1份，用以证明被告通过虚假承诺等不正当销售手段引诱原告签约；该认购书是被告格式合同，并无明确涉讼房屋已具备相关收楼条件；原告应交付定金300000元、首期款300000元，被告应于2014年11月20日交房。
3．三媒联动团购优惠确认单原件1份。
4．三媒联动团购优惠告知书原件1份。
证据3、4用以证明被告售房时强迫原告交纳会员费，并承诺可减少房款1000000元以上，实际原告并未享有任何优惠，故该会员费是原告直接损失之一。
5．收款收据原件3份、收据原件1份，用以证明原告已支付定金300000元、首期款300000元、会员费200000元。
6．房产查询证明打印件（加盖佛山市南海区国土城建和水务局房产管理业务收件专用章）1份，用以证明涉讼房屋已被抵押及查封，原告无法查询涉讼房屋权属人是否为原告，也不清楚抵押、查封时间，涉讼合同已无法继续履行。
7．（2015）川执字第5号执行裁定书打印件1份。
8．全国法院被执行人信息查询打印件2页。
证据7、8用以证明被告名下多处房屋被查封，存在巨大经济压力，无法履行涉讼合同。
经质证，被告对原告出示的证据1、7、8无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但认为其不能证明原告主张的事实，反映原告未依约付款，且被告履行与原告签订买卖合同、交付房屋义务均在原告支付首期款之后，故被告并无欺诈行为或违约。对证据3、4的真实性不予确认，认为其并非被告与原告签订的材料，原告所称被告未给予原告优惠不属实。对证据5中定金、首期款收据无异议，对会员费收据不清楚。对证据6的真实性无异议，认为其可证明涉讼房屋所有权人为被告。
庭审中，被告举证如下：
1．竣工验收备案表原件1份，用以证明被告签约时已取得涉讼房屋竣工验收备案表，具备签订买卖合同及交付房屋条件。
2．快递单原件1份、催款函复印件1份。
3．妥投证明原件1份。
证据2、3用以证明原告未依约付款，被告已向其送达催款函。
经质证，原告认为被告出示的证据1由法院核实，被告从未向原告出示该材料，也没有在认购书及相关函件中明确其已取得竣工验收备案表，且其也不能证明被告对涉讼房屋具备销售资格。对证据2、3不予确认，认为寄件人并非被告，也未标注寄件内容，原告没有收到该邮件。
本院经审查认为，原告提供的证据1-2、5-8来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据3-4、被告出示的证据1-3为原件，相对方虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：
2013年11月20日，原、被告签订编号0003037的《利海尖东半岛花园认购书》（下称涉讼合同），约定原告向被告认购佛山市南海区桂城街28栋03单元（下称涉讼房屋）；认购价6600000元；定金300000元，已于2013年11月19日转账100000元，其余应于2013年11月26日交齐；原告应于2013年12月20日前支付首期购房款300000元、2014年1月20日前支付二期房款300000元、2014年2月20日前支付三期房款540000元、2014年3月20日前支付四期房款540000元，剩余房款4620000元以按被告指定的日期、地点申请办理银行按揭；涉讼房屋在原告履行涉讼合同、商品房买卖合同的前提下于2014年11月20日交房；原告应于2014年3月20日前到利海尖东半岛花园会所内办理签署正式商品房买卖合同及有关文件的手续，并于2014年3月30日前提交银行按揭所需资料；如原告在上述期限内未能或未依时缴付房款或不履行涉讼合同任何条款时，被告有权没收原告已付的定金；原告未签署商品房买卖合同前，若因被告原因致使涉讼房屋不能出售时，被告须退还原告所有已交款项，涉讼合同自动作废，双方权利义务即时终结。
原告分别于2013年11月19日支付定金100000元、2013年12月13日支付定金200000元、2013年12月26日支付首期款300000元予被告。
就涉讼房屋已于2013年4月23日在行政部门办理权属登记，权属人为被告，单独所有。因被告涉讼房屋存在以下权利限制：一、2014年9月12日被办理一般抵押登记，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司；二、2015年1月29日，因（2015）川执字第5-1号案被查封；三、2015年5月28日，因（2015）穗中法立保字第1号案被轮候查封。其中（2015）川执字第5号执行裁定书于2015年1月28日作出，裁定冻结包括被告在内的被执行人账户存款110000000元或查封、扣押相应价值的其他财产。截至一审辩论结束前上述权利限制均未消除。
2015年7月13日，原告提起本案诉讼。同年7月27日，被告收到本案诉讼材料。
本院认为，涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。
有关解除合同问题。涉讼合同目的为交易涉讼房屋。该交易标的物为不动产，非经登记不发生物权效力。虽然双方未明确约定变更该房屋所有权登记的期限，但双方于2013年已签订涉讼合同，约定交房日期为2014年11月20日，但涉讼房屋被抵押、查封，截至原告起诉时，直至一审辩论结束前均仍未解除上述权利限制，已超出合理期限，致双方通过变更登记交易涉讼房屋的合同目的不能实现，故原告请求解除涉讼合同有理。合同自通知到达对方时解除。原告无证据证明其于本案起诉前已通知被告解除涉讼合同，而原告提出解除合同诉讼请求的诉讼材料于7月27日送达被告，故本院确认涉讼合同解除日期为2015年7月27日。原告该请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
有关款项清算问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告虽然在庭审中主张双方口头约定变更付款方式，但无证据印证，且被告不予确认，故本院不予采信。截至一审辩论结束前，原告尚未支付第二、三、四期房款，违反涉讼合同约定。被告本可通过主张原告付款继续履行合同，但因被告涉讼房屋存在抵押、查封等权利限制，截至一审辩论结束前仍未消除，故被告亦构成违约。因双方均有违约行为，对造成涉讼合同解除均有一定的过错责任，故本院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑双方违约情形、双方各自损失范围及造成涉讼合同解除的过错程度，对原告请求返还首期房款300000元及返还定金300000元均予支持，对原告另行要求被告支付300000元不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，本案判决如下：
一、确认原告霍铭乐与被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司签订的编号0003037《利海尖东半岛花园认购书》于2015年7月27日解除；
二、被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期房款300000元予原告霍铭乐；
三、被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金300000元予原告霍铭乐；
四、驳回原告霍铭乐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6400元（原告已预交），由原告负担1500元，被告负担4900元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一六年一月五日
书记员 叶芳晖