上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2760号
上诉人（原审原告）顾珉晖。
上诉人（原审被告）上海链家房地产经纪有限公司。
上诉人顾珉晖和上诉人上海链家房地产经纪有限公司因居间合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2014年3月6日，顾珉晖和上海链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）及案外人签订《房地产居间买卖协议》一份，约定由顾珉晖向案外人购买上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称系争房屋），转让价款为（人民币，下同）4，850，000元。在该份房地产买卖居间协议上“乙方”未进行签字，但顾珉晖和链家公司对该份协议的真实性均不持异议。2014年3月7日，顾珉晖和链家公司签订居间服务合同一份，约定顾珉晖应当于2014年3月8日向链家公司支付居间服务费97，000元。2014年3月7日，顾珉晖与案外人就系争房屋签订房地产买卖合同及补充协议各一份。后顾珉晖因客观原因无法购买系争房屋，2014年3月26日，顾珉晖和链家公司及案外人签订解约协议一份，约定因顾珉晖单方反悔不购买系争房屋，故顾珉晖与案外人解除双方就系争房屋签订的买卖合同及补充协议；顾珉晖应于签订协议的当日向链家公司支付剩余的居间服务费17，000元；该协议并就其他内容进行了约定。
原审庭审中，顾珉晖和链家公司一致确认，顾珉晖向链家公司支付居间服务费97，000元。
顾珉晖诉称，2014年3月，其经链家公司居间介绍就系争房屋与案外人签订房地产居间买卖协议一份。后其和链家公司又签订居间服务合同一份，约定由链家公司为其提供居间服务，居间服务费为97，000元。合同签订后，其即向链家公司支付了中介费80，000元。后其因客观原因无法完成交易，故与案外人解除了买卖合同。链家公司迫使其于2014年3月26日签署了解约协议，并向其支付中介费17，000元。因链家公司未完成全部的居间服务内容，无权收取全额中介费，遂起诉要求法院判令：1、链家公司退还其居间服务费97，000元；2、本案诉讼费由链家公司承担。
链家公司辩称，不同意顾珉晖的诉讼请求。其已经协助顾珉晖和案外人签订了房屋买卖合同，已经完成了相应的居间义务，有权收取全额的佣金，协助办理过户、贷款等属延伸服务，系其免费提供。本案的房屋买卖合同系由于顾珉晖单方面的原因导致解约的，和其无关。其也不存在利用行业优势强迫顾珉晖签署解约协议的情况。
原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。链家公司提供了居间服务，促使买卖双方签订了买卖合同，有权利收取居间服务费。但鉴于链家公司收取顾珉晖全额佣金的前提是链家公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买方、卖方，还包括需要向双方解释政策、并且协助办理贷款、交易过户等手续，链家公司尚未完成全部的居间工作，无权要求顾珉晖全额支付居间服务费，具体金额由法院综合各项因素予以酌定。就链家公司的辩称，根据顾珉晖和链家公司签订的居间服务合同的约定，办理过户、贷款等手续属延伸服务，系链家公司免费提供的服务。对此，法院认为，此系链家公司提供的格式条款，免除了自身责任，该条款应属无效，故对链家公司的该项辩称不予采信。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十七条之规定，于二○一四年九月十日作出判决：上海链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还顾珉晖居间服务费48，500元。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，225元，减半收取1，112.50元，由顾珉晖和上海链家房地产经纪有限公司各半负担。
判决后，顾珉晖与链家公司均不服，上诉于本院。
顾珉晖上诉称，链家公司以欺骗的手段与顾珉晖达成了非法的居间合同，该合同在付费日期上要求顾珉晖在合同签订的次日支付全额居间服务费，违反了物价局、土地资源管理局关于对中介经纪服务收费标准的规定，故该合同为无效合同。因此链家公司无权收取居间报酬。并且，依据物价局的相关规定，链家公司应在办理完成产权过户、户口迁移等手续后方可收取居间服务费，链家公司在与顾珉晖签订居间合同时并未告知上述规定，欺骗顾珉晖签订了非法的居间合同。顾珉晖解除合同是取得了房屋出售人的同意，双方自愿解除合同，但链家公司以扣押产权证为要挟迫使顾珉晖及案外人签订了由链家公司提供的解约协议，有敲诈勒索的嫌疑。链家公司并未完成居间服务，依据合同法的相关规定，其只能收取从事居间活动支出的必要费用，而顾珉晖为维权付出的成本已超过了居间活动费，故链家公司无权向顾珉晖收取任何费用。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持顾珉晖的全部原审诉请。
链家公司上诉称，双方在解约时已就居间服务费的金额达成一致意见，并签署了解约协议，该协议合法有效，双方当事人及案外人在解约协议中约定三方对本次交易再无任何争议，任何一方不得再向任何一方主张任何权利，后三方以实际行动履行了解约协议的内容，理应受到法律保护。导致交易解除的原因在于顾珉晖主观原因单方反悔，从而致使链家公司无法提供房屋过户、交接手续等服务，并非链家公司不愿协助顾珉晖办理后续手续。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回顾珉晖的原审诉请。
顾珉晖与链家公司对对方的上诉请求均不予同意。
二审审理期间，顾珉晖向本院自认系因其个人原因单方不愿意再购买系争房屋，故与房屋出售方协商解除合同。链家公司对顾珉晖的上述自认予以认可。本院对顾珉晖的上述自认予以确认，原审法院认定顾珉晖系因客观原因无法购买系争房屋，属事实认定错误，本院依法予以纠正。
除上述事实外，原审法院查明的其他事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，链家公司向本院表示自愿返还顾珉晖居间服务费10，000元。
本院认为，当事人协商一致可以解除合同，本案的争议在于双方当事人及案外人签订的解约协议是否为各方真实意思表示，双方当事人就居间事宜是否已在解约协议中达成一致意见并已实际履行完毕。
根据本院已查明的事实，链家公司已为顾珉晖寻找到合适的房源，并促成顾珉晖与案外人就系争房屋签订正式房屋买卖合同且进行了网上备案，链家公司已完成其居间的主要义务，顾珉晖本就应按照居间服务合同的约定支付链家公司居间报酬。而系争房屋的交易未能继续履行系因顾珉晖单方悔约所致，不可归咎于链家公司，顾珉晖理应就此承担相应的损失。综合以上事实，本院认定双方在解约协议中的约定系其真实意思表示，该协议合法有效，对双方均产生约束力，顾珉晖应按照解约协议的约定向链家公司支付居间报酬。系争房屋买卖合同的当事人为顾珉晖及房屋出售方，解除该买卖合同并不需要链家公司的同意或批准，故顾珉晖主张链家公司胁迫其签订解约协议，缺乏事实依据，本院实难采信。解约协议签订后，顾珉晖也依约将剩余的居间报酬支付给了链家公司，也未有证据证明顾珉晖就此提出异议，故双方之间就系争房屋的居间事宜均已履行完毕，至此双方再无争议。顾珉晖现要求链家公司返还其已支付的居间服务费，缺乏合同依据及法律依据，本院无法支持。
综上，上诉人顾珉晖的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。上诉人链家公司自愿返还顾珉晖居间服务费1万元，系其对自己民事权利的处分，于法不悖，本院予以准许。原审法院以链家公司未完成全部居间工作为由，判令其返还部分居间服务费，系未能正确审查双方解约协议的效力，故本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2399号民事判决；
二、上诉人上海链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人顾珉晖居间服务费人民币10，000元。
负有金钱给付的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，112.50元，由上诉人顾珉晖负担；二审案件受理费人民币2，025元，由上诉人顾珉晖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；