河北省曲周县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲民初字第00925号
原告：宋少岭。
委托代理人：方博，北京市同创律师事务所律师。
被告：河北亿科房地产开发有限公司。住所地：邯郸市丛台区家和路家和B区**号楼**号。
法定代表人：刘文胜，该公司董事长。
委托代理人：马晓明该公司法务部经理。
原告宋少岭因与被告河北亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年8月27日、2015年8月29日公开开庭进行了审理。原告宋少岭及委托代理人方博、被告亿科房地产公司委托代理人马晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋少岭诉称，2013年4月22日，被告亿科房地产开始公开销售位于曲周县人民路与前进大街交汇处西南侧中央国际·银座金街1-91号在建商品房，并向原告销售在建商品房，双方签订了《中央国际·银座金街会员及内部员工预存款协议书》。双方协议书中约定1-91号商品房总价款488900元。协议书签订后，原告共向被告交纳房款238900元。签订协议时，原告一直以为被告在售房时具有商品房销售的资格。原告近期了解到在签订协议时被告并没有取得中央国际·银座金街商品房预售许可证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、法规的强制性规定，合同无效。被告在没有取得预售许可证情况下对商品房进行预售，双方所签订的《中央国际·银座金街会员及内部员工预存款协议书》应属无效，被告应当返还原告支付的全部房款及利息。
为支持其主张，原告提交下列证据：
1、中央国际银座会员及员工预存款协议书两份，用于证明（1）、2013年4月22日被告与原告签订两份《中央国际银座会员及员工预存款协议书》，协议约定被告向原告预售曲周县人民路与前进大街交汇处西南侧中央国际银座金街1-91商品房。商品房建筑面积均为37.8平方米，成交单价均为12934／平方米，总价款均为488900元。协议同时约定，原告应于2013年5月10日前向被告交纳房款。证明目的（2）为，被告2013年4月销售商品房，与原告签订合同时，未取得商品房预售许可证，违反《城市房地产管理法》关于商品房预售的规定，属于“违反法律、行政法规”的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，该两份合同均为无效合同。同时被告收取的是房款而不是定金和担保金并且占房屋总价值的一半，是一种典型的房屋预售行为，在没有取得房屋预售许可证之前，预售商品房时违反法律的强制性规定，因此，原被告签订的协议书是无效的。
2、收据3份，用于证明原告在购买预售的银座金街1-90／1-91号商品房时，总共向被告交纳477800元。缴纳的款项性质为房款。
3、中央国际商铺1-90价格及面积证明、1-91价格及面积证明各一份；用于证明被告销售的金街承诺包租3年，违反《商品房销管理办法》第42条的规定。
4、中央国际银座金街发单说辞1-91一份；用于证明被告在销售商铺时承诺销售的商铺包租3年，由被告替买主出租，签订合同，买主每月收固定租金，没有风险。被告在销售时承诺包租违反《商品房销售管理办法》第11条和第42条的规定。
5、中央国际银座金街财富专刊1-91各一份；用于证明（1）中央国际银座金街财富专刊由被告主办，也是销售时对外宣传的资料；（2）被告承诺中央国际银座金街计划于2013年底前全部建成并投入使用，被告为原告购买的商铺竣工划定了时间表；（3）被告宣传的金街有由众多的世界500强商家入驻并没有完全实现，为虚假宣传，违反广告法的相关规定，被告也没有按期交房。
6、银座金街钻石铺的宣传单1-91一份；用于证明（1）被告承诺金街全线商铺1-2层框架结构于2013年11月30日前完成，2013年年底开业，该承诺也没有兑现。（2）被告称中央国际银座金街从2012年9月至2013年5月，9个月时间里已经取得3个亿的巨大销售成绩。被告也认可卖给原告的商铺属于销售行为。（3）被告为取得预售许可证，更未载明《商品房预售许可证》的批准文号，被告发布广告违反广告法的相关规定。
7、金街进入商家和意向签约商家展示宣传单1-91三份。用于证明被告宣传的世界500强企业没有进驻金街，以及多个知名商家签约，目前均没有体现，为虚假宣传。
8、中央国际银座金街会员及内部员工选房确认表1-91一份，用于证明被告要求原告选房确认购买的房屋，这属于房屋预售行为。
被告亿科房地产公司辩称，1、原告购买商铺之前是知道被告没有取得商品房预售许可证，是明知的。原被告在协议中特别约定乙方应在甲方规定的时间内携带相关手续来签署正式的商品房买卖合同；2、被告与2014年8月26日取得商品房预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释第2条的规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的商品房预售合同应当认定有效，故原被告签订的中央国际认购协议是有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担本案的诉讼费。
为支持其主张，被告提交下列证据。
1、出示商品房预售许可证一份，用于证明被告销售的房屋已具有商品房预售许可证，预售证取得时间是2014年8月26日。
2、中央华府国际生活广场银座金街签约付款执行公约，签字页和执行公约，用于证明被告于2014年12月1日催促原告签署正式商品房买卖合同及办理相关事宜。
本院依法组织原被告进行了举证、质证。被告对原告提交的证据质证意见为，对证据三内容有异议，应以中央国际银座会员及员工预存款协议书为准，对证据4／5／6／7／8不予认可，其他无异议。被告未向原告出示过这些材料，且与本案的争议焦点没有直接的法律联系。被告没有印制过这些宣传资料，原被告约定的义务应以协议约定为主。
原告对被告提交的证据质证意见为，对预售许可证的真实性无异议，其显示预售时间是2014年8月26日，开工时间是2014年1月28日，竣工时间为2015年7月22日，预售价格为10707元，被告与原告签订预存款协议书的时间是2013年4月22日，被告的预售许可证是在和原告签订协议达一年之久之后才取得的，被告销售给原告房屋单价为12934元／平方米，而预售价格为10707元，远远超出预售价格。被告与原告签订的是预存款协议书，该协议书应当认定为预约合同，属于认购书或者购房意向书的性质，不属于商品房买卖合同，也不属于商品房预售合同，根据商品房司法解释2的规定，如果没有取得商品房预售许可证，双方签订的协议为无效的，如果起诉前取得许可证则为有效的，而被告与原告签订的是预存款协议书属于预约合同，不属于商品房预售合同。因此不能适用该条，认为双方签订的1-91有效，也就是原被告签订的1-91无效。协议是原告签字，但是被告通知原告到公司做登记，并没有告知签订房屋买卖合同，依据该签字页，不能认定原告同意签订商品房买卖合同，另外，被告也没有提供过正式的商品房买卖范本，造成原告事实上也无法签订商品房买卖合同。同时，签订正式的商品房买卖合同，还需要原被告进一步协商一致才能达成，而不能仅凭被告一方的意思表示，不能强迫原告签订。
经质证、认证，本院对下列事实予以确认。2013年4月22日，被告亿科房地产公司开始公开销售位于曲周县人民路与前进大街交汇处西南侧项目名称中央国际·银座金街在建商品房，并向原告销售该在建商品房，双方签订了《中央国际·银座金街会员及内部员工预存款协议书》。协议书中约定原告购买1-91号商品房，面积31.8平方米，每平方米单价12934元，总价款488900元。协议书签订后，原告共向被告交纳房款238900元。后被告要求原告履行认购协议，双方发生争议，原告以被告亿科房地产公司在售房时没有取得预售许可证，不能对在建的商品房进行销售、预售，诉至本院要求确认原被告所签购房协议书无效，并由被告返还其所交购房款及赔偿利息。
另原被告双方2013年4月22日签订的《中央国际·银座金街会员及内部员工预存款协议书》内容包括了合同双方的名称、姓名及商品房的基本情况、价款、付款方式、违约责任原被告双方权利义务等。2014年8月26日，被告取得了项目名称中央国际生活广场大型购物商场、商业步行街（2014）邯房预售字第004号“商品房预售许可证”。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同法对合同无效情形有明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。根据本案已查明事实，原被告之间签订的《中央国际·银座金街会员及内部员工预存款协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同。双方均应依约履行各自义务。该协议性质为商品房预售合同，且双方权利义务明确，原告依约履行交纳了部分房款。因后期履行协议原告主张被告亿科房地产公司在售房时没有取得预售许可证，不能对在建的商品房进行销售、预售，违反商品房销售法律规定，原被告所签协议无效，因被告已取得了“商品房预售许可证”，预售合同有效，双方应依约履行合同。原告对被告该证据虽有异议，但未提交反驳证据佐证明示其主张，故原告主张所签协议无效，与法无据，本院不予采信。综上，原告诉讼请求事实或法律依据不足，均不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告原告宋少岭的诉讼请求。
案件受理费4880元，减半收取2440元，由原告宋少岭负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。
审 判 长 徐新东
代理审判员 李江滨
人民陪审员 刘永民
二〇一五年十月二十日
书 记 员 邢 丹