成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初7292号原告：成都大兴业房地产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区总府路**号*栋*单元**层*号。法定代表人：周小圆，成都大兴业房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。被告：罗筱博，男，1977年9月28日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：杨艳，四川明冉律师事务所律师。原告成都大兴业房地产经纪有限公司（简称大兴经纪公司）与被告罗筱博居间合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告大兴经纪公司的委托诉讼代理人郝延涛，被告罗筱博的委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大兴经纪公司向本院提出诉讼请求：1.被告罗筱博向原告大兴经纪公司支付房地产买卖居间服务费40000元；2.被告罗筱博自2017年7月20日起至足额支付房地产买卖居间服务费之日止，以40000元基数，按照每日千分之五的标准向原告大兴经纪公司支付违约金，暂时计算为6000元；3.被告罗筱博承担本案全部诉讼费用及保全费。事实和理由：大兴经纪公司与罗筱博及李昕于2017年7月19日签署了《房地产买卖及居间合同》，大兴经纪公司作为居间方，罗筱博作为买方，李昕作为卖方，由大兴经纪公司为罗筱博购买位于成都市锦江区荔枝巷X号X幢XXXX号的房屋提供居间服务。该合同的签署，表示大兴经纪公司已经促成了罗筱博与李昕之间的买卖交易。但是，罗筱博至今未向大兴经纪公司足额支付房地产买卖居间服务费。依据《房地产买卖及居间合同》第七条的约定，罗筱博应当向大兴经纪公司支付违约金。据此，为维护大兴经纪公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告罗筱博辩称，1、罗筱博与李昕和大兴经纪公司签订《房地产买卖及居间合同》时大兴经纪公司并未加盖公章，且至今大兴经纪公司未将加盖有大兴经纪公司公章的《房地产买卖及居间合同》文本交罗筱博，故《房地产买卖及居间合同》并未生效。2、大兴经纪公司在罗筱博与李昕签订的房屋买卖合同还未解除的情况下，就促使李昕与案外人签订房屋买卖合同，李昕又将位于成都市锦江区荔枝巷X号X幢XXXX号的房屋另行进行销售。李昕和大兴经纪公司的行为可能导致罗筱博购买成都市锦江区荔枝巷X号X幢XXXX号房屋的合同目的不能实现。大兴经纪公司作为专业从事房地产中介的经纪公司，理应清楚促成一房二买的后果，罗筱博会依法通过法律途径维护其合法权益。综上，因大兴经纪公司促成李昕一房二卖，罗筱博买房的目的可能无法实现，大兴经纪公司存在重大过错，罗筱博不应向大兴经纪公司支付居间服务费40000元和违约金。本院经审理认定事实如下：李昕系成都市锦江区荔枝巷X号X幢XXXX号的房屋的所有权人(权XXXX)，房屋性质为商业用房。2017年7月19日，李昕（卖方）、罗筱博（买方）以及大兴经纪公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：买卖双方通过经纪方推荐就买卖位于成都市锦江区荔枝巷X号X幢XXXX号房屋的所有买卖条件达成一致意见；物业面积55.94平方米，物业带租约，买方连租约一同购入，租赁期至2017年12月31日，租赁总金额为170000元，卖方有义务协助买方与承租人签订租赁变更合同，本合同签署时，买方已经查看了该物业的租赁合同，且无任何异议；买卖双方同意该商业物业总房价款为2000000元；买卖双方同意收齐房款当天交付房屋；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，且已尽到如实告知义务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方及经纪方共同确认，本合同的签署标志着经纪方已经实际促成了卖方与买方之间的交易，且本合同的签署系卖方及/或买方向经纪方支付房地产买卖居间合同服务费的唯一条件，因此，买卖双方应当按照下列条款的约定，在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中：卖方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费20000元，买方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费40000元，若逾期支付的，每逾期一天，卖方及/或买方应当按照本合同约定的房地产买卖居间服务费总金额的千分之五向经纪方支付违约金；本合同签署后，无论买卖双方是否违约，或者本合同是否因买卖双方或一方原因提前终止，卖方及/或买方均应严格按照本合同的约定向经纪方支付房地产买卖居间服务费，守约方支付房地产买卖居间服务费后，有权将房地产买卖居间服务费作为损失向违约方追偿。大兴经纪公司提交的《房地产买卖及居间合同》上，有卖方李昕签名，买方罗筱博签名，经纪方大兴经纪公司签约代表何平签名并加盖了大兴经纪公司的合同专用章。罗筱博提交的《房地产买卖及居间合同》上，有卖方李昕签名，买方罗筱博签名，大兴经纪公司签约代表何平签名，没有大兴经纪公司的合同专用章。大兴经纪公司和罗筱博提交的《房地产买卖及居间合同》的内容一致。《房地产买卖及居间合同》签订后，罗筱博未向大兴经纪公司支付房地产买卖居间服务费40000元。以上事实有大兴经纪公司和罗筱博提交的《房地产买卖及居间合同》和大兴经纪公司提交的李昕的房屋产权证在案作证。大兴经纪公司提交的附件与本案无关联性，不作为本案证据。罗筱博提交的大兴经纪公司促成案外人与李昕签订的0000XXXX《房地产买卖及居间合同》及附件和案外人向大兴经纪公司交付款项的两份收据，与本案无关，不作为本案证据。本院认为，一、《房地产买卖及居间合同》是否生效。本案中，大兴经纪公司和罗筱博均提交了内容一致的《房地产买卖及居间合同》，罗筱博提交的《房地产买卖及居间合同》虽然没有加盖大兴经纪公司的合同专用章，但大兴经纪公司的签约代表何平已签名确认，且根据大兴经纪公司提交的《房地产买卖及居间合同》，该合同上已加盖了大兴经纪公司合同专用章，该事实应当确认大兴经纪公司对何平代表其与买卖双方签订《房地产买卖及居间合同》的认可。大兴经纪公司和罗筱博提交的《房地产买卖及居间合同》均具备合同生效的要件。罗筱博抗辩《房地产买卖及居间合同》并未生效的理由不能成立。二、罗筱博是否应向大兴经纪公司支付房地产买卖居间服务费40000元。大兴经纪公司与罗筱博之间的居间合同关系系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，大兴经纪公司作为经纪方即居间人为罗筱博提供了订立房屋买卖合同的机会，并促成罗筱博与卖方签订了《房地产买卖及居间合同》，合同一经三方签字，即告成立；上述合同也约定本合同的签署系买卖双方向经纪方支付居间服务费的唯一条件，且约定本合同签署后，无论买卖双方是否违约，或者本合同是否因买卖双方或一方原因提前终止，卖买双方均应严格按照本合同的约定向经纪方支付房地产买卖居间服务费。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照合同约定支付报酬。故本案合同的经纪方即本案大兴经纪公司依约促成买卖双方签订了合同，罗筱博应依约向大兴经纪公司支付报酬房地产买卖居间服务费40000元。案涉房屋的出卖方李昕是否一房二卖构成违约，李昕向罗筱博提出解除合同的理由是否成立，不属本案审理的范围。如果李昕一房二卖构成违约，且向罗筱博提出解除合同的理由不能成立，案涉《房地产买卖及居间合同》能够履行，罗筱博理应向大兴经纪公司支付的房地产买卖居间服务费。如果案涉房屋的出卖方因违约致使案涉《房地产买卖及居间合同》不能履行，根据《房地产买卖及居间合同》的约定，罗筱博向大兴经纪公司支付的房地产买卖居间服务费40000元可以要求案涉房屋的出卖方李昕赔偿。罗筱博辩称不应向大兴经纪公司支付房地产买卖居间服务费的理由不能成立。三、罗筱博是否应向大兴经纪公司支付违约金。本案《房地产买卖及居间合同》约定，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产买卖居间服务费，其中买方应向经纪方支付房地产买卖居间服务费40000元，逾期支付的，每逾期一天应当按照合同约定的房地产买卖居间服务费总金额的千分之五向经纪方支付违约金。罗筱博未按《房地产买卖及居间合同》的约定向大兴经纪公司支付房地产买卖居间服务费，已构成违约，应承担违约责任。《房地产买卖及居间合同》约定的违约金标准为每逾期一天，从逾期之日起按所欠房地产买卖居间服务费每日5‰支付违约金，该违约金的约定标准已达到年息182.5%，属过高。因罗筱博在诉讼中抗辩其未构成违约，不应支付违约金，因此，罗筱博的该抗辩可以认定罗筱博具有调整违约金的意思表示，而大兴经纪公司的证据并不足以证明其因罗筱博违约所直接导致的损失，故依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院认为，因双方在合同中约定的违约金确实过高，故逾期支付房地产买卖居间服务费的违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款年利率的130%执行，从2017年7月20日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告罗筱博应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都大兴业房地产经纪有限公司支付房地产买卖居间服务费40000元；二、被告罗筱博应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都大兴业房地产经纪有限公司支付违约金(以欠款金额40000元为基数，从2017年7月20日起至付清款项之日止，按中国人民银行同期贷款年利率130%的标准计算)；三、驳回原告成都大兴业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果罗筱博未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取475元，由被告罗筱博负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一七年十月十七日书记员  徐嘉源