广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清英法民二初字第35号
原告：英德市庆丰农业生产资料有限责任公司。住所地：英德市。
法定代表人：李宗伦，经理。
委托代理人：龙鑫，广东君信律师事务所律师。
被告：卢春茶，女，汉族，英德市人，住英德市。
原告英德市庆丰农业生产资料有限责任公司（以下简称庆丰公司）诉被告卢春茶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员连春梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庆丰公司的委托代理人龙鑫，被告卢春茶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告庆丰公司诉称：原、被告于2002年1月1日订立《房屋租赁合同》，将原告自有的原英德县生产资料公司（以下简称生资公司）大院一楼，建筑面积约46.61㎡的房屋出租给被告居住。合同约定：租赁期为三年（2002年1月1日至2005年1月1日），租期届满后收回房屋或续租；租金标准为每月20.70元，每月租金于当月5日前交清，逾期拖交租金，应按逾期天数，每日加收滞纳金20元的标准承担违约责任；承租人如有拖欠租金一个月等情形发生时，出租人享有终止合同收回房屋的合同解除权。合同签订后，原、被告双方依约履行至合同期限届满。后双方在未续签书面租赁协议的情况下仍按原租赁合同约定的条件，延续履行至2009年8月底。此后，被告在未对原告要求调高月租金标准并重新签订合同的通知作出理会的情况下，继续占据原租赁房屋使用至今，且租金分文未缴，严重侵犯了原告的合法权益。以上事实，有原告提供的房地产权证、收据、通知等证据足以证实。
为维护原告的合法权益，依据《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条以及第一百零七条、第一百一十四条的规定，特向法院起诉，请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁合同，限被告立即腾空房屋交回原告；2、判令被告立即向原告支付自2009年9月1日起至起诉日止拖欠的租金1076.40元（20.70元／月×52个月）；3、判令被告立即向原告支付自2009年9月1日起至起诉日止逾期支付租金的违约金31200元（20元／日×52个月×30日／月）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告卢春茶答辩称：一、我是原生资公司的下岗职工，所居住的房屋是原单位的福利性分配住房。体制改革以至我下岗，单位房地产转让，这都是大势所趋，无可厚非。但原告收购我单位时，我就一直在此居住，原告从未提及要我搬出房屋，这显然是原告接受我在此居住的条件，并承担安置的责任与义务。租赁合同已确立了我的公房承租资格，现因开发征收土地，需拆迁国有土地上单位、个人的房屋，原告应按相关拆迁、安置政策给予房屋承租人公平、合理的安置补偿。二、我从2009年8月底后租金未交的原因，是原告不收取，不是我不交，这有录音为证。三、我是下岗职工，上有老、下有小，只靠打些零工勉强糊口，我无能力搬出去住，希法院判决不用我搬出房屋，原告给予我合理的安置补偿，不用支付违约金。
经审理查明：原告庆丰公司，是2001年9月14日成立的股份制有限责任公司，前身是生资公司。而英德市供销合作社是投资人之一。被告原是生资公司的职工，一直在该单位的公房居住。2001年8月27日，因单位改制成立庆丰公司（即原告），被告与单位签订协议，解除了与单位的劳动合同，并按照工作年限的长短，领取了包括住房补助在内的经济补偿金。上述协议还约定，解除劳动合同后，双方另行签订住房合同，单位的房屋按一定的租金租给被告使用等。2002年1月1日，原告作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的原生资公司大院一楼，建筑面积约46.61㎡的房屋出租给被告居住。租赁期限三年，从2002年1月1日起至2005年1月1日止。合同第三条第二款约定，每月租金20.70元应于当月五日前交清。承租方逾期拖欠租金，按每天20元计算滞纳金，承租人如有拖欠租金一个月，出租方可以终止合同收回房屋等。合同签订后，双方依约履行至合同期满。双方在未续签租赁合同的情况下，仍按原租赁协议约定的条件延续履行至2009年8月底。2009年8月20日，英德市供销合作社以房屋产权人身份向被告发出通知，要求被告在同年8月24日前带齐相关证件与原告签订房屋租赁合同，并调高租金标准，同时交清2008年1月1日至2009年8月31日的租金414元。如不再租赁，则需签订承诺书，并在2009年9月20日前腾空房屋交回出租人。因被告认为租赁合同约定的租赁期限才三个月太短，故未与原告续签合同，也未向原告交纳之前所欠及后期的租金，并在原租赁房屋居住至今。2012年3月9日，原告发出公告，告知包括被告在内仍居住在原告公司公房的9名住户，内容是：原告公司的房屋和土地使用权，经市政府批准，已于2011年12月9日公开拍卖处置，并由万峰房地产开发有限公司竞卖中标。按照城市规划要求，该公司房屋需拆除建为商住楼并要移交拍卖物。因此，原告未再与被告续签租赁合同，也未收取被告所欠房租。在与被告协商搬迁未果的情况下，于2013年12月26日向本院起诉，并变更诉讼请求为：1、解除原告与被告的房屋租赁合同，限被告立即腾空房屋交回原告；2、要求被告立即向原告支付自2009年9月1日起至起诉日止所拖欠的租金人民币1076.40元（20.7元／月×52个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，被告认可从2009年9月1日起未交租金的事实，但其提供录音光盘拟证明是原告拒收租金。经本院向被告释明后，被告没有附该光盘的文字资料，录音内容也没有陈述时间、地点及对话人员，原告对该证据不认可。
本院认为：被告现租住的房屋，产权属原告所有。双方在房屋租赁合同中是平等的民事主体关系，所签订的房屋租赁合同，也是在平等、自愿的基础上签订的，合同内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。合同期满后，被告在未续签租赁合同的情况下居住原租赁房屋至今，且双方延续履行原合同约定的条款，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原、被告间已构成不定期的租赁合同关系。又据该法第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现因原告的出租房屋及土地已经市政府批准，拍卖给开发商建商住楼需移交拍卖物，且原告已在2012年3月9日的公告中通知被告搬迁，故原告已尽到在合理期限通知承租人搬迁的义务。被告提交的光盘没有附文字资料，内容也没有陈述时间、地点及对话人员，无法证明被告何时拒收租金。因被告欠租金已长达4年之久，从2009年8月20日原告发出的通知可知，当时原告已通知被告交清2008年1月1日至2009年8月31日的租金414元，但当时被告也没有交付，已构成合同违约，因此，原告诉请与被告解除合同，要求被告交回租赁房屋并支付所欠租金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定判决如下：
解除原告英德市庆丰农业生产资料有限责任公司与被告卢春茶于2002年1月1日签订的《房屋租赁合同》。
限被告卢春茶于本判决生效之日起五日内，支付从2009年9月1日起至2013年12月30日止的租金1076.40元给原告英德市庆丰农业生产资料有限责任公司。
被告在本判决生效之日起一个月内，腾空租赁房屋交回给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费303.45元，由被告卢春茶承担。（此款原告已预交，被告在支付上述租金时一并支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 连春梅
二〇一四年三月十二日
书记员 李衍君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。