广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第57号
上诉人（原审被告）深圳市龙岗区坂田街道万科第五园幼儿园。
法定代表人何妮，园长。
委托代理人陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人张雷，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市万科物业服务有限公司。
法定代表人向云，董事长。
委托代理人胡家骏，该公司员工。
上诉人深圳市龙岗区坂田街道万科第五园幼儿园（以下简称万科幼儿园）与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第266号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。在本院二审审理期间，万科物业公司于2015年1月26日更换了委托代理人，此前的代理人为刘炜和吴伟。
原审法院审理查明，一、物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙岗区坂田街道万科第五园三期。二、物业公司与业主委员会（或建设单位）签订物业管理合同的时间：2006年10月10日深圳万科第五园房地产有限公司作为甲方与深圳市万科物业管理有限公司作为乙方双方签订了一份《前期物业管理合同》。三、物业管理合同约定的管理期限：《前期物业管理合同》第三十三条规定，本合同期限自2006年10月10日起至首个业主入伙之日起满两年，但期限未满，第五园业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。四、物业管理合同约定的物业服务费、日常收取的物业专项维修资金标准：《前期物业管理合同》确定的物业服务费按万科幼儿园标准中，万科幼儿园的物业服务费为每月2.6元／平方米。五、物业管理合同约定的物业服务费的缴纳日期：1、《前期物业管理合同》第六条规定，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。2、2008年10月29日，万科幼儿园作为甲方与万科物业公司为乙方签署《委托银行代收款协议书》，其中第一、二条约定了由甲方提供银行活期账户（账号：79×××62）作为甲方向乙方支付物业服务费、维修资金、代收的水电费、车位服务费、车位使用费、特约服务费等费用的指定银行账户，甲、乙双方共同遵守中国人民银行深圳分行关于“深圳市特种委托收款结算办法”的规定；物业服务费每月10日前乙方将缴费通知单送至甲方信箱，每月15日为银行划款时间。甲方无正当理由不得拒付物业服务费、维修资金、代收的水电费、车位服务费、车位使用费、特约服务费等费用。指定银行账户余额不足时，甲方应在划款时间之前主动将款项足额存至指定银行账户。由于甲方指定银行账户余额不足，导致划款不成功，乙方有权在逾期后每日按应收费用总额的万分之五收取违约金，拖欠付款达三个月以上的，乙方可通过法律途径进行催缴。六、物业管理合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：《前期物业管理合同》第二十九条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向乙方支付违约金。七、物业管理公司的资质：深圳市万科物业管理有限公司的资质等级为国家物业管理企业一级资质。八、万科幼儿园房产位置：深圳市龙岗区坂田街道万科第五园幼儿园。九、万科幼儿园取得民办非企业单位登记证书日期：于2008年8月26日取得民办非企业单位登记证书，登记证书号为（法人）粤深龙民证字第010284号。十、万科幼儿园房产用途：幼儿教育。十一、万科幼儿园房产建筑面积：3693.36平方米。十二、万科幼儿园每月应缴纳物业服务费数额：2008年8月至2013年7月为5909.38元／月，2013年8月至2014年7月为9602.74元／月。十三、万科幼儿园拖欠物业服务费期间：2013年8月至2014年7月。十四、万科幼儿园拖欠物业服务费数额：2013年8月至2014年7月期间物业服务费为9602.74元／月，共计115232.83元。十五、需要说明的其他事项：1、双方在庭审过程中均认可，2008年8月至2013年7月，关于物业服务费的标准，万科物业公司都是以每月1.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单，万科幼儿园亦按此标准全部缴纳清楚；2、至于万科物业公司在2008年8月至2013年7月期间为什么按每月1.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单，万科物业公司的解释是开发商给了万科幼儿园每月1元／平方米的补贴，该补贴至2010年1月到期后，但是万科物业公司亦没有更改收费标准，仍按照每月1.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单。至2013年8月开始，万科物业公司才按每月2.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单，要求万科幼儿园按照新标准交费，万科幼儿园拒绝交费。
万科物业公司在原审中诉请：1、判令万科幼儿园支付拖欠涉案房产的物业服务费人民币270353.95元；2、判令万科幼儿园支付上述欠费的违约金人民币87155.91元，以上欠费总额为人民币357509.86元；3、本案诉讼费由万科幼儿园承担。
原审法院认为：因物业的承租人、借用人或其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。万科幼儿园系涉案物业的实际使用人，其开办地点及运营场所均在深圳市龙岗区坂田街道万科第五园三期小区范围内。2006年10月10日深圳万科第五园房地产有限公司作为甲方与深圳市万科物业管理有限公司作为乙方双方签订了一份《前期物业管理合同》。《前期物业管理合同》第三十三条规定，本合同期限自2006年10月10日起至首个业主入伙之日起满两年，但期限未满，第五园业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。由于深圳市龙岗区坂田街道万科第五园一直没有成立业主委员会，该物业一直由万科物业公司提供物业管理服务。万科物业公司深圳市万科物业服务有限公司作为物业服务企业，按照合同约定为小区提供了保安、保洁等日常物业管理服务。双方发生纠纷时，该涉案小区并非处于无物业管理服务的状态，万科幼儿园位于小区整体物业服务范围内，不可避免的会直接或间接享受到小区保洁、保安等基本物业服务所带来的某种程度的便利及好处，故其抗辩意见不够充分，万科幼儿园作为物业的实际使用人，应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，其以无需物业公司提供物业服务及作为教育机构具有特殊性为由不交或少交物业服务费用缺乏法律依据，不予采纳。万科幼儿园应当按照《物业管理条例》的规定及《物业管理服务合同》的约定，依法缴纳物业管理费。关于物业管理费的缴纳标准，《物业管理服务合同》约定每月2.6元／平方米，由于2008年8月至2013年7月期间，万科物业公司均逐月向万科幼儿园送达当月《物业收费通知单》，该单据上明确万科幼儿园的物业服务费为单价1.6元，双方在庭审过程中均认可，万科物业公司都是以每月1.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单，万科幼儿园亦按此标准全部缴纳清楚，应当视为双方协商一致的缴纳标准，2008年8月至2013年7月期间，万科幼儿园不存在拖欠的问题，万科物业公司诉请要求补收差额，本院不予支持；但是自2013年8月开始，万科物业公司恢复按每月2.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单，要求万科幼儿园按照新标准交费，万科幼儿园应予交纳2013年8月至2014年7月期间物业服务费为9602.74元／月，共计115232.83元给万科物业公司。《前期物业管理合同》第二十九条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向乙方支付违约金。因此，由于万科幼儿园未能及时交纳2013年8月至2014年7月期间物业服务费，违约金应当按照每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向万科物业公司支付。综上，依照国务院《物业管理条例》第三十五条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：一、万科幼儿园于本判决生效之日起十日内支付万科物业公司2013年8月至2014年7月期间物业服务费共计115232.83元。二、万科幼儿园于本判决生效之日起十日内支付万科物业公司2013年8月至2014年7月期间未交物业服务费的违约金，违约金应当按照每逾期一日应按欠交总额万分之五的标准向万科物业公司支付。三、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。案件受理费3331元（万科物业公司已预交），由万科物业公司负担2257元，万科幼儿园负担1074元。
万科幼儿园不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决万科幼儿园无需支付万科物业公司2013年8月至2014年7月期间物业服务费115232.83元及逾期付款违约金；2、判决万科物业公司承担一、二审全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、万科物业公司据以收取物业服务费的《前期物业服务合同》有效期早已届满，对万科幼儿园不具有法律约束力。2006年10月10日，深圳万科第五园房地产有限公司与万科物业公司签订了一份《前期物业管理合同》。该合同第33条规定：“本合同期限自2006年10月10日起至首个业主入伙之日起满两年，但期限未满，第五园业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。”第五园小区首个业主入伙时间为2007年10月之后，业委会没有成立，那么合同有效期至2009年10月止。期限届满，本合同自然终止履行，即自2009年10月后，本合同对万科幼儿园不具有法律约束。然原审判决第6页第13行中称“万科幼儿园应当按照《物业管理条例》的规定及《物业管理服务合同》的约定，依法缴纳物业管理费。关于物业管理费的缴纳标准，《物业管理服务合同》约定每月2.6元／平方米。”对此，万科幼儿园认为，万科幼儿园与万科物业公司从未签订《物业管理服务合同》，本案双方当事人提交的证据中也根本没有《物业服务合同》一项，不知原审法院所依据的《物业管理服务合同》从何而来。另外，万科物业公司原与开发商所签的《前期物业管理合同》也于2009年终止履行了，本案所涉的2013年8月至2014年7月的物业管理费纠纷明显不适用《前期物业管理合同》的约定。
二、2013年8月以后，万科物业公司仍按1.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单，而非2.6元／平方米标准。原审判决称“自2013年8月开始后，万科物业公司恢复按每月2.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放收费通知单，要求万科幼儿园按照新标准交费。”该说法与事实严重不符。万科物业公司没有向法庭提供任何证据证明其系按2.6元／平方米的标准向万科幼儿园发放了收费通知单，原审如此判决完全是无中生有。事实上，万科物业公司自2013年8月以后，仍然是按1.6元／平方米的标准发放收费通知单。三、万科物业公司不应向万科幼儿园收取物业服务费，已收取的应予全数退回。万科物业公司向万科幼儿园收取物业服务费的做法已违反了地方行政规定。2008年12月19日，深圳市人民政府颁发《关于学前教育发展的若干意见》［深府（2008）282号］，该《意见》第五条第4款规定：“进一步扶持学前教育机构，学前教育机构缴纳的燃气、水、电和物业管理费等执行中小学校缴费标准。”万科幼儿园周围的中小学均未向物业服务公司缴纳物业管理费或物业服务费，如同在万科第五园辖区的“五园小学”和明道幼儿园即从办学之始就从未缴纳物业服务费，故万科物业公司应自2009年1月份开始即应停止对万科幼儿园收取物业服务费，已收取的费用应全额退还。
万科幼儿园补充上诉称：一、万科物业公司圳市万科物业服务有限公司向万科幼儿园发送的物业管理收费单明确物管费标准是按1.6元／平方米计算，而原审诉讼期间万科物业服务公司并没有向法院提交任何的证据是按2.6元／平方米的标准，万科的收费单一直到2014年12月份一直都是按1.6元／平方米收，到2014年7月份即万科幼儿园诉求的截至期限，按照万科物业公司所发生的收费单上载明的物管费欠费金额是65003元，而并非原审判决所认定的115232.83元，这是有根本的差异，也就是说原审法院按2.6元／平方米的标准，或者是说万科物业服务公司按2.6元／平方米的标准收费是子虚乌有。二、《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条非住宅物业的物业管理服务收费，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。而事实上本案的双方当事人至今没有任何的协商约定，前期物业管理服务合同是开发商与物管公司的，不能约束万科幼儿园。且该合同在2009年已终止履行，故而对幼儿园没有任何的效力。3.深圳市政府2008年12月19日深圳市颁发了《关于学前教育发展的若干意见》规定幼儿园不应收取物业管理服务费。综上，万科幼儿园认为原审法院的判决没有法律依据，也没有事实依据。应该予以完全驳回。
万科物业公司答辩称：1.物业服务合同确实已经到期，但是依据深圳经济特区服务管理条例第69条的规定可以依法续延至新的业委会成立签署物业合同时。2.关于万科幼儿园是否有权利与物业服务企业协商物业费的问题，按照物业管理法律法规的规定，只有建设单位和业委会才具有与物业服务企业协商，单个的业主或使用人没有权利。3.关于万科幼儿园陈述万科物业公司一直截至二审判决时按2.6元／平方米的标准是完全错误的，原审已查明，万科物业公司认为是正确的。而且，如果万科幼儿园认为万科物业公司是按与物业合同不符的标准向其发放物业单应当负有举证责任，但万科幼儿园没有举证。4.对深圳市人民政府2008年文件的认识，该文件不是法律行政法规，只有法律行政法规才能制约当事人民事主体的权利与义务，万科物业公司认为《关于学前教育发展的若干意见》不能作为裁定的法律依据。而且该《意见》也没有明确的表示幼儿园不应当缴纳物业服务费，物业费是全体业主的财产，是小区维持物业管理正常经营的资金来源，任何法律文件不可能剥夺业主的财产权益。5.幼儿园属于第五园小区的一部分，设施设备是公用的，不是独立的，所以在法律上不能脱离第五园的法律区域。6.万科幼儿园虽然不是幼儿园的产权人或者业主，但是他的法律身份是实际使用人，而且万科幼儿园与万科物业公司签收了物业服务费的协议，按照管理条例的责任，物业使用人负有缴纳物业服务费的义务。
本院经审理查明，2013年8月以后，万科物业公司发给万科幼儿园的收费通知单显示缴费标准为1.6元／平方米。而非原审认定的2.6元／平方米，原审除此项事实有误外，其他查明事实属实，本院予以确认。
另查，在二审审理期间，万科幼儿园向本院提交了深圳市龙岗区教育局2015年3月2日发出的文件，内容为：“万科第五园幼儿园是龙岗区政府产权配套幼儿园，根据深府（2008）282号文件‘学前教育机构缴纳的燃气、水、电和物业管理费等执行中小学校缴费标准’，万科第五园幼儿园应与中小学校一样，不缴纳物业管理费。”
本院认为，上诉人万科幼儿园在本案中是特殊的物业使用人，其物业来源为政府规划，所从事的既非完全商业市场经营行业，又非政府公益非营利业务。根据2008年12月19日深圳市人民政府颁发的［深府（2008）282号］《关于学前教育发展的若干意见》和2015年3月2日深圳市龙岗教育局发出的文件精神，万科物业公司将幼儿园视作普通物业使用人，理据不足，其主张以2.6元／平方米标准收取物业服务费的请求不成立，本院难以支持。原审就此处理欠妥，应予纠正。基于幼儿园的上述特殊地位，本院认为，原双方多年来物业服务费一贯以1.6元／平方米履行的标准已为双方认可，也符合幼儿园作为学前教育机构的特殊地位。因此，本院判定双方仍按既往1.6元／平方米标准履行。万科幼儿园拖欠期间的物业服务费为5909.38元／月，共计70912.51元，相应违约金仍按原审确定的每逾期一日按欠缴总额万分之五向万科物业公司支付。
综上，原审关于万科幼儿园支付物业服务费标准认定有误，应予纠正。上诉人万科幼儿园上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第266号民事判决的第二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第266号民事判决的第三项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法坂民初字第266号民事判决第一项为：万科幼儿园在本判决生效之日其十日内向万科物业公司支付2013年8月至2014年7月期间的物业服务费共计70912.51元；
四、驳回深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
若深圳市龙岗区坂田街道万科第五园幼儿园未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计5936元，由深圳市龙岗区坂田街道万科第五园幼儿园承担2968元，由深圳市万科物业服务有限公司承担2968元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 陈晓莹