湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初596号原告怀化荣鑫房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路698号（锦绣山河办公楼），统一社会信用代码914312007389859772。法定代表人彭桢，该公司总经理。委托代理人郭伟莅，湖南清园律师事务所律师。委托代理人全洁如，湖南清园律师事务所实习律师。被告陈华，女，1966年5月3日出生，汉族。委托代理人蔡日东，湖南五溪律师事务所律师。原告怀化荣鑫房地产开发有限公司诉被告陈华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员黄莉担任记录。原告委托代理人郭伟莅、被告陈华及委托代理人蔡日东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怀化荣鑫房地产开发有限公司诉称：2015年3月15日，原、被告签订合同约定：原告将坐落于怀化市正清路的锦绣山河小区9栋108、109、110号和10栋101、102、103号房屋出租给被告；租赁期限从2015年3月18日至2018年3月17日止；房屋租金为每年162360元,租金按年结算，支付租金方式为每年壹次，租期满六个月时交第二年租金款，以后提前六个月支付下一年度的全年租金;租赁期间，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。合同签订后，被告交纳了从2015年3月18日至2015年10月18日止的租金共计81180元。至2015年10月19日，被告本应按合同支付至2016年10月19日的年度租金162360元，但被告一直以种种理由拒付。请求人民法院：1、判令被告向原告支付从2015年10月19日起至2016年10月19日的房屋租金162360元；2、判令被告向原告支付违约金32472元(违约金按年租金162360元的20%计算)；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈华辩称：被告是代表怀化靓车屋汽车美容服务会所(普通合伙)与原告签订合同的，被告不是合同之权利义务承担主体。怀化靓车屋汽车美容服务会所在2016年1月15左右就将租赁门面的钥匙交给了原告，双方的租赁合同已经解除,只欠付原告2个月的租金未交。合同中约定的违约金计算标准过高，请求法院酌定减少，应按被告实际所欠付的两个月租金的10%计算违约金。经审理查明：2015年3月15日,原、被告签订《合同》约定：原告将自已开发的位于怀化市正清路锦绣山河小区9栋108、109、110号和10栋101、102、103号房屋出租给被告,用做汽车相关行业业务，租赁期限从2015年3月18日至2018年3月17日止;房屋租金为每年162360元,签订合同时被告交定金81180元，其余租金7天内付清，原告没收到定金合同不生效，租金按年结算，支付租金方式为每年壹次，租期满六个月时交第二年租金款，以后提前六个月支付下一年度的全年租金;租赁期间，任何一方违反本合同约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金;被告逾期未交租金的，逾期为提前6个月支付下一年度的全年租金之日起，每逾期一日，原告有权按月租金的8%向被告加收滞纳金并收取租金至完整交付房屋为止。原告依约将房屋交付被告使用，被告租赁房屋后用于汽车维修业务，双方签订合同时被告交付了原告租金81180元，但合同约定的定金未交付;2015年10月15日,被告通过转账方式支付原告租金40590元(转账至原告法定代表人彭桢账户)。2015年10月3日，原告法定代表人彭桢向被告发出手机短信“你方已多次承诺交房租费，但到今日为止还没交，如果10月7日之前还不交房租费的话，8号将拉闸关门，我方将另行外租，一切责任按合同执行，特此告知！谢谢！”2015年12月底，原告在被告租赁的门面上张贴了“门面出租”的广告，该广告注明了联系电话(1539995****丁,0745-2773666),丁是原告单位主要负责人之一。在原告的要求下，被告将租赁房屋的钥匙于2016年3月17日交给被告，被告收回了租赁房屋并留置了原告的汽车维修经营业务之相关设备。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告营业执照、被告身份证明，证实原、被告诉讼主体资格身份情况；2、房屋产权证及房地产平面图、合同，证实原、被告房屋租赁约定内容；3、网上银行转账记录，证实被告转账支付租金40590元的事实；4、手机短信、“门面出租”的广告，证实因被告迟延交付租金双方之间意见交换内容；5、庭审笔录1份，证实本案事实。本院认为：原、被告就房屋租赁所签订的《合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，虽然被告未向原告依约交付合同约定的成约定金，但双方就合同约定的主要内容予以了实际履行，该《合同》成立并生效。因被告未能依约交付原告租金，原告解除了与被告之间的《合同》，这一事实本院予以认定;在庭审中，原告陈述被告于2016年4月中旬将租赁房屋的钥匙交于其管领控制，被告陈述其于2016年3月初将租赁房屋的钥匙交于原告，双方就确切的钥匙交回原告的时间不能一致，本院折中确定被告钥匙交回原告的时间为2016年3月17日，故原、被告《合同》的解除时间为2016年3月17日。原、被告的《合同》于2016年3月17日已经解除，被告亦于当日向原告交回了所租赁的房屋，因此，被告应向原告交付2016年3月17日之前的租金，即被告实际使用租赁房屋的时间为1年，依合同约定被告应交付原告租金162360元,被告实际已交付原告租金121770元(81180元＋40590元)，故被告尚欠付原告租金40590元(162360元－121770元)。原告要求被告交付至2016年10月19日止的租金，因原、被告的《合同》于2016年3月17日已经解除，此时间点之后被告是因原告的解除《合同》行为而没有实际使用租赁房屋，故原告要求被告交付解除《合同》时间点之后的租金没有事实依据，本院不予支持。《合同》约定“租金按年结算，支付租金方式为每年壹次，租期满六个月时交第二年租金款，以后提前六个月支付下一年度的全年租金”，被告未按约定方式支付原告租金，已构成违约，应支付原告逾期支付租金的违约金。根据本案《合同》的约定内容，一方当事人因违约行为而应承担合同相对方的违约金，法律属性是补偿性违约金，适用客观损失填平规则，而本案《合同》是原告主动行使解除权，该客观损失应按《合同》约定的被告应交租金标准为参考依据;根据《合同》约定“被告逾期未交租金的，逾期为提前6个月支付下一年度的全年租金之日起，每逾期一日，原告有权按月租金的8%向被告加收滞纳金并收取租金至完整交付房屋为止”中的违约金计算标准,合同约定的月租金为13530元(162360元/年÷12个月)，即被告应向原告交付每日滞纳金1082.4元(13530元×8%)，而原告的客观损失只是被告实际使用租赁房屋所欠付的租金，按合同约定计算的日租金为444.8元(162360元÷365天)，依法律规定认定明显过高的违约金上限为每日579元(444.8元＋444.8元×30%)，故《合同》约定的违约金计算标准(每日滞纳金为1082.4元)明显过高，依被告的要求，本院依法予以调整减少,本案中被告实际欠付原告的租金为40590元，该项所欠付租金即为合同实际履行后原告的预期利益(即客观损失)，且被告在双方合同解除后完整地将房屋交回了原告，因此，综合本案案情及被告的违约程度，本院酌定按欠付租金的10%计算被告的违约金，即被告支付原告违约金4059元(40590元×10%)。被告认为本案《合同》是被告代表怀化靓车屋汽车美容服务会所(普通合伙)与原告签订，应由怀化靓车屋汽车美容服务会所(普通合伙)承担《合同》的权利义务,但合同具有相对性，本案《合同》签订的双方是原、被告，怀化靓车屋汽车美容服务会所(普通合伙)不是本案《合同》中的当事人，故被告的抗辩没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈华支付原告怀化荣鑫房地产开发有限公司租金40590元，于本判决生效之日起7日内付清；二、被告陈华支付原告怀化荣鑫房地产开发有限公司违约金4059元，于本判决生效之日起7日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4197元，被告陈华承担916元，原告怀化荣鑫房地产开发有限公司承担3281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  倪 勇人民陪审员  丁 伟二〇一六年五月十九日代理书记员  黄 莉附法条：中华人民共和国合同法第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第一百一十六条当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。最高人民法院关于适用的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。