北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07736号
上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里五号楼底商115、201-203室。
法定代表人唐晓丹，经理。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
被上诉人（原审原告）张红妨，女，1980年11月09日出生。
被上诉人（原审被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商206室。
法定代表人齐武雄，监理。
委托代理人宗宝柱，男，1981年3月10日出生。
委托代理人王翠红，女，1984年3月16日出生。
上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因与被上诉人张红妨、北京城启天鹅湾物业服务有限公司（以下简称天鹅湾物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第33985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，张红妨起诉至原审法院称：2011年1月25日，我从博成公司处购买位于北京市朝阳区××号房屋，我的屋顶自2011年6月份起开始漏水，先后共有多处漏水点，由于漏水导致我房屋内壁纸损毁、吊顶剥落、墙面损坏。自2011年6月起，我多次联系博成公司及天鹅湾物业公司要求修复，博成公司及天鹅湾物业公司相互推诿，至今未能维修。由于漏水日益严重，严重影响我的正常生活。现要求博成公司及天鹅湾物业公司赔偿经济损失18100元；要求博成公司及天鹅湾物业公司立即修复我房屋顶层天台漏水处，排除对我房屋的漏水妨害。
博成公司辩称：张红妨与我司签订的商品房买卖合同已如约履行，我司在向张红妨交付房屋时，已验收合格，符合国家标准。目前张红妨没有依据证明涉案房屋漏水原因是房屋质量问题。张红妨主张的损失金额没有证据支持，且我司没有接到任何要求维修的通知。另外，根据《建设工程质量管理条例》第五十条的规定，涉案房屋漏水部位的质保期为五年，自涉案房屋所在楼栋验收合格之日起距今已超过五年质保期。根据《北京市住宅专项维修基金管理办法》的规定，对于超过质保期的，应启用专项维修基金。
天鹅湾物业公司辩称：我司认为涉案房屋发生的损失尚在质保期内，应由博成公司承担责任，而且根据当时我们水工检查的单子显示，张红妨房屋是楼顶防水和楼顶质量问题所致。
原审法院经审理查明：2011年1月25日，张红妨与博成公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定张红妨购买博成公司开发的位于北京市朝阳区××号住宅房屋一套，层高为2.9米，朝向东南，有1个封闭阳台，套内建筑面积217.4平方米。合同签订后张红妨一次性付清全部购房款，并于2011年5月21日办理收房手续。
《北京市商品房现房买卖合同》第十五条第一款约定，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同第十五条第二款约定，在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，买受人没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。
张红妨称其所购房产自2011年6月即出现雨水渗入墙面的现象，2012年偶尔出现滴水，2013年、2014年若小雨则墙面会有水印渍，若大雨则会滴水，且状况越来越严重。天鹅湾物业公司认可张红妨所述事实，并提交2012年7月1日《维修任务单》、《天鹅湾保修工程委托单》各一份，证明其接到张红妨报修请求进行现场查勘，并报请维保单位广东富银建筑工程有限公司，在维保单位、天鹅湾物业公司、博成公司三方到场的情况下进行了现场勘查，维保单位确认无法修理。博成公司称，上述材料中显示的人员都已离职，无法核实真实性。
博成公司认为针对涉案房屋的赔偿、维修事宜，均与其无关，并提交《北京城启天鹅湾物业服务有限公司股权转让协议》，认为北京天鹅会投资管理有限公司已于2014年接受广州粤泰集团有限公司持有的广州市城启物业管理有限公司100%股权及相应股东权利、义务。自转让股权工商变更完成之日起，涉及目标公司服务管理范围内的所有维保等事宜由北京天鹅会投资管理有限公司负责，广州粤泰集团有限公司、广州市城启物业管理有限公司、博成公司不再承担任何责任。天鹅湾物业公司认为该协议于2014年签订，张红妨房屋出现漏水的时间是2011年，当时涉案房屋尚在质保期内，应由博成公司承担质保期内的赔偿及维修责任。张红妨认为该股权转让协议系博成公司及天鹅湾物业公司之间达成的内部协议，对张红妨不发生效力。
博成公司认为涉案房屋质保期自楼栋质量验收合格之日（即2009年1月23日）起算，5年质保期届满时间为2014年1月22日，张红妨本诉已超过质保期，故博成公司不承担维保及赔偿责任。博成公司提交《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程施工竣工验收备案表》证明涉案房屋所在楼栋（青年路居住小区31#楼）和33#楼均于2009年1月23日验收合格。博成公司另提交《住宅质量保证书（4#、5#楼）》，称根据该住宅质量保证书，防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面渗漏的质保期为5年。张红妨认为其所购房屋自2011年就出现雨水渗入墙面的现象，之后又出现漏水问题，均发生在质保期内，博成公司应承担责任。天鹅湾物业公司亦不认可博成公司的陈述，认为质保期的起算时间应自张红妨实际收房之日起。
案件审理中，经法院组织现场勘查，涉案房屋分一层、二层，其中二层客厅与一层连接处楼梯口顶部天花板有水印渍，二层客厅东南角墙皮有脱落裂缝，二层客厅主吊灯灯座处有水印渍，二层客厅主吊灯灯座南侧有四处水印渍，二层客厅主吊灯灯座北侧有三处水印渍，二层儿童房灯座西南角及北侧天花板有水印渍，儿童房壁柜顶部板面有水印渍，儿童房壁柜顶部与板材接口处有裂缝，儿童房壁柜西侧墙面壁纸上角有水印渍，二层主卧天花板有四处水印渍及打磨痕迹。
张红妨称儿童房壁纸损毁需要重新更换，并提交2012年1月10日《供货合同单》，显示儿童房壁纸型号为LOB113，共12卷，每卷800元，共9600元，系西班牙进口期货，由北京别丽美特装饰材料有限公司负责供货。张红妨称受损壁纸需要全部更换。
张红妨另提交涉案房屋装饰装修施工合同，显示2012年1月7日，张红妨委托北京名家名匠装饰工程设计有限公司对涉案房屋一层、二层整体装修，该单位出具装饰装修报价单总价328832元。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，张红妨与博成公司于2011年1月25日签订《北京市商品房现房买卖合同》，张红妨实际支付相应对价款，博成公司亦实际向张红妨履行交房义务。依据合同约定，博成公司有义务提供质量合格的房屋，并承担自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的相应保修责任。涉案房屋所在楼栋于2009年1月23日验收合格，涉案房屋于2011年5月21日由张红妨办理收房手续，故涉案房屋顶层防水和外墙面渗漏的质保期应自张红妨收房时起算5年，涉案房屋顶部防水质量尚在质保期内，应由博成公司承担质保期内的保修责任。根据天鹅湾物业公司提交的《维修任务单》、《天鹅湾保修工程委托单》，涉案房屋自2012年7月即出现渗水问题，博成公司未充分举证已解决上述渗水问题。根据法院现场勘验，涉案房屋二层客厅、儿童房、主卧室出现多处水印渍、儿童房墙面壁纸水渍损坏及壁柜水渍损坏，上述渗水情况均在质保期范围内，故博成公司应依约负责维修。关于张红妨主张的财产损失，鉴于各方均不申请鉴定，法院结合张红妨实际受损情况，予以酌定。
关于博成公司所称根据《北京城启天鹅湾物业服务有限公司股权转让协议》，其已将涉案房屋所在小区维保等事宜转由北京天鹅会投资管理有限公司负责，博成公司不承担维保及赔偿义务一节。根据涉案房屋漏水的客观情况及张红妨与博成公司签订的买卖合同，博成公司与北京天鹅会投资管理有限公司之间关于维保事宜转让的约定，不能对抗张红妨向博成公司主张维修的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条之规定，判决如下：一、北京博成房地产有限公司于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区××号二层客厅南侧楼梯与一层连接处楼梯顶部天花板，二层客厅东南角墙皮，二层客厅主吊灯灯座、灯座南侧、灯座北侧，二层儿童房灯座西南角及北侧天花板，二层儿童房壁柜顶部及与壁柜板材接口处，二层儿童房壁柜西侧墙面，二层主卧天花板的漏水问题进行修复；二、北京博成房地产有限公司于判决书生效之日起七日内赔偿张红妨二千元；三、驳回张红妨的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，博成公司不服，以原判认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院称博成公司与北京天鹅会投资管理有限公司签订了股权转让协议，将涉诉房屋所在小区维保等事宜转由天鹅湾物业公司负责，天鹅湾物业公司负责有利于节省司法资源，便于张红妨房屋维修工作的开展。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回张红妨的诉讼请求。张红妨、北京城启天鹅湾物业服务有限公司同意原判。
本院经审理查明的事实与原审判决无异。
上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、专项维修资金收据、照片、《北京城启天鹅湾物业服务有限公司股权转让协议》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《维修任务单》、《天鹅湾保修工程委托单》、《收房交接单》、《供货合同单》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《装饰工程报价单》、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：本案的核心在于确定维修责任的承担主体。依据合同约定，博成公司有义务提供质量合格的房屋，并承担自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的相应保修责任。因此，本院认为涉案房屋维修责任的承担主体为博成公司。虽然博成公司与北京天鹅会投资管理有限公司签订了股权转让协议，将涉诉房屋所在小区维保等事宜转由天鹅湾物业公司负责，但该项协议是在博成公司与北京天鹅会投资管理有限公司之间发生效力，对张红妨并不产生约束效力。同时，2011年5月21日张红妨办理收房手续，至今涉案房屋尚在质保期内，原审法院做出“应由博成公司承担质保期内的保修责任”的认定，并无不当，本院予以维持。对于博成公司主张“天鹅湾物业公司负责维修有利于节省司法资源，便于张红妨房屋维修工作的开展”的上诉理由，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
综上，博成公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费253元，由北京博成房地产有限公司负担（于本判决书生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费200元，由北京博成房地产有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 张清波
二〇一五年六月十九日
书 记 员 黄 蕾