海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终595号
上诉人（原审被告）：林立，男，满族，1970年3月13日出生，住。
委托诉讼代理人：李红文，北京市天渡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林如果，海南中海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高雅，女，汉族，1968年10月13日出生，住。
�托诉讼代理人：郭桢，海南卫伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁智，海南卫伦律师事务所实习律师。
原审被告：圣泽恩国际投资（北京）有限公司，住所地：北京市房山区阎村镇富路1号-B210。
法定代表人：林立，系公司总经理。
原审被告：海南以勒房地产开发有限公司，住所地：三亚市机场路118号。
法定代表人：林红，系公司总经理。
原审被告：姜远鹏，男，汉族，1977年4月8日出生，住。
委托代理人：李红文，北京市天渡律师事务所律师。
原审被告：肖佳艳，女，满族，1971年9月15日出生，住。
委托诉讼代理人：林晓云，女，汉族，1968年3月26日出生，住。系公民代理。
上诉人林立与被上诉人高雅及原审被告圣泽恩国际投资（北京）有限公司（简称圣泽恩�司）、海南以勒房地产开发有限公司（简称以勒公司）、姜远鹏、肖佳艳商品房预售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第2486号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林立的委托代理人李红文、林如果，被上诉人高雅的委托代理人郭桢、梁智，姜远鹏的委托代理人李红文，肖佳艳的委托代理人林晓云到庭参加诉讼，原审被告圣泽恩公司及以勒公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
林立上诉请求：请求依法改判或者发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误：1、被上诉人高雅明知土地使用权属农垦南滨农场，应由农垦系统开发商品房项目，亦应由农垦系统对外销售商品房；农垦南滨农场与合作方合�开发房地产是内部法律关系，合作方不能直接对外售房。被上诉人与农垦合作方订立合同购买“小产权房”，是被上诉人与农垦合作方的共同过错导致合同无效；故本案应适用缔约过失责任的混合过错，而非适用最高院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释规定的单方责任，即不应适用赔偿一倍损失的惩罚性规定。2、上诉人向被上诉人作出的承诺，表示承担保证责任；既然被上诉人与农垦合作方签订的主合同无效，保证合同亦应无效，应按《担保法》及担保法司法解释规定，由上诉人承担相应责任。3、购房合同无效后，双方的法律关系已经转为借款关系，故约定双倍利息不合法。
被上诉人高雅辩称，一、被上诉人购买的房屋并非“小产权房”。上诉人称被上诉人明知土地使用权属于南滨农场，但未提供证据证明。从合同形式看，被上诉人与以勒公司、圣�恩公司签订的合同，为国家建设部与工商总局提供的《商品房预售合同》格式合同。以勒公司与盛泽恩公司系房地产开发企业，其与南滨农场合作开发房地产并对外出售并无不妥。上诉人不能以“农垦南滨农场与合作方合作开发房地产是内部法律关系，合作方不能直接对外售房”为由，将双方成立的商品房买卖法律关系，曲解为“小产权房买卖法律关系”。从合同内容看，第一、双方订立的是商品房买卖合同；第二、该合同约定出卖人以投资方式取得“国有土地使用权”；第三、双方明确约定了出卖人取得涉案商品房权属证明的具体时间等等。诸如此类的约定，加上上诉人承诺如期交房办证，足以使被上诉人相信预售中的涉案房屋为商品房，而非小产权房。故一审判决将案由确定为商品房预售合同纠纷，并适用最高院商品房买卖合同纠纷司法解释进行判决。二、�诉人林立出具的承诺书并非《商品房预售合同》的从合同，与《商品房预售合同》有效与否无关。以勒公司与圣泽恩公司隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，从而导致自身向被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。而上诉人向被上诉人出具的承诺书是其真实意思表示，是对于合同无效或者解除之后返还购房款的善后处理，不属于《商品房预售合同》的担保，不违反担保法及担保法司法解释之规定，对双方具有约束力。一审判决认定该承诺书有效，适用法律正确。综上，请驳回上诉人的上诉。
高雅向一审法院起诉请求：一、判决确认圣泽恩公司、姜远鹏与高雅于2009年9月19日签订的《商品房预售合同》无效；二、判决确认以勒公司、姜远鹏与高雅于2010年8月10日签订的14份《商品房预售合同》无效；三、判决圣泽恩公司、以勒公司返还购房款2021380元及�息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2009年10月11日起计至生效判决确定的履行期限届满之日），并承担已付购房款一倍即2021380元的赔偿责任；四、判决姜远鹏、林立、肖佳艳对上述款项承担连带责任；五、诉讼费由五被告承担。
一审法院认定事实：高雅与钟建新系夫妻关系。圣泽恩公司由林立、姜远鹏投资设立。以勒公司系由林立和姜远鹏投资设立，姜远鹏任执行董事。圣泽恩公司（乙方）于2009年7月14日与三亚市国营南滨农场（甲方）签订《合作开发合同》，约定由圣泽恩公司投入资金与三亚市国营南滨农场合作开发。开发项目包括（一）利用甲方场部鱼塘建造水上公园。（二）利用甲方场部鱼塘周边建造休闲广场。（三）甲方招待所改扩建工程。（四）整理甲方鱼塘周边土地建设国际养生公寓、现代商业中心、五星级酒店和生态养生区。（五）场部机关5栋2层旧楼，拆旧新建高层住宅区。（六）在东风队居民点建造园林式生态区。同年9月19日，在该项目尚未获报批，未取得国有土地使用权证、建筑工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证的情况下,圣泽恩公司作为出卖人与作为买受人的高雅签订《商品房预售合同》，约定，出卖人以出让方式取得座落于三亚南滨农场旧城改造地块的国有土地使用权，在该地块上建设的商品房为以勒山水国际养生社区。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为16层框架该商品房为第一条规定项目中的第F【幢】【座】1【单元】11【层】3、4、5号，2【单元】11【层】2、3、4、5号，1【单元】12【层】3、4、5号，2【单元】12【层】2、3、4、5号，该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南滨农场房管处，其预测建筑面积共670.46平方米，其中，套内建筑面积549.78平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积120.68平方米；有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列方式计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元人民币，总金额2011380元。买受人采取一次性付款方式，自2009年10月9日前付清全款。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理:
1、按照逾期时间，分别处理（（1)和（2)不作累加）逾期在30日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同�续履行。逾期超过30日（该日期应当与第（1)项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：
逾期在30日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三违约金并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。
出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。合同签订当日，钟建新与圣泽恩公司签订《商品房预售合同》，约定钟建新按每平方米4800元价格购买圣泽恩公司开发以勒山水国际养生社区第A【幢】【座】x【单元】1【层】S5、S6、S7号。姜远鹏代表圣泽恩公司在上述合同上签名盖章。合同签订当日，钟建新、高雅夫妇又与圣泽恩公司及以勒公司签订《补充合同》，内容如下：经请示董事长、总裁，决定高雅所购房屋共计壹拾肆套，给予让利120000元�壹拾贰万整），在购房款结清时一次并扣除国光豪生酒店15间房共计10000元（壹万整)，租用别墅款36万元（叁拾陆万整)，总计49万元在甲方购房中第二批付款中充减。林立及姜远鹏在该合同上签字。嗣后，钟建新、高雅夫妇依约履行了付款义务，钟建新向圣泽恩公司支付购房款2510000元，高雅支付付购房款1541380元。
2010年8月10日，高雅与以勒公司于2010年8月10日就所购房屋在原合同基础上重新签订内容与原合同基本相同的14份新的《商品房预售合同》（合同编号分别为NB-2009-0008(F-1-11-3/4/5;F-1-12-3/4/5;F-2-12-2/3/4/5;F-2-12-2/3/4/5),约定由以勒公司将以勒山水国际养生社区F幢【座】1【单元】11【层】3、4、5号，2【单元】11【层】2、3、4、5号，1【单元】12【层】3、4、5号，2【单元】12【层】2、3、4、5号，共14套房出卖给高雅，每平方米3000元。
2010年8月12日，钟建�与以勒公司签订《购房合同补充协议》，内容如下：关于钟建新（一带二楼门面3套）、高雅（14套）分别在2009年9月19日(票据号：05450386，交楼款：壹佰伍拾肆万壹仟叁佰捌拾元整，小写:1,541,380.00元）。第二笔交款在2009年10月11日(票据号：05450398，交楼款：贰佰伍拾壹万元整，小写：2,510,000.00元。）。由于收款票据下账在2009年圣泽恩国际投资（北京）有限公司账上，现在的海南以勒房地产开发有限公司财务无法更换财务票据,原有的收款票据以勒公司认可，以勒公司确认钟建新高雅共17套房款已经全部交清（届时交房有面积差异按照合同签订的价格计算多退少补，此收房款票据加盖以勒公司章与以勒公司收款票据具有同等法律效力)。
另外，根据《补充合同》（签定日期：2009年9月19日）经董事长、总裁决定高雅所购房屋共计壹拾肆套，给予让利120000元（壹�贰万整），在购房款结清时一次并扣除国光豪生酒店15间房共计10000元（壹万整)，租用别墅款36万元（叁拾陆万整)，总计49万元（肆拾玖万在甲方购房中第二批付款中充减。
钟建新、高雅与圣泽恩原签订的房屋购销合同作废，改由以勒公司与钟建新、高雅正式签订房屋预售合同，所购房屋权益由现在以勒公司担保确认。钟建新3个合同编号；NB2009-0009-S5/NB2009-G009-S6/NB2009-0009-S7，高雅14个合同编号：NB-2009-0008(F-1-11-3/4/5;F-1-12-3/4/5;F-2-12-2/3/4/5;F-2-12-2/3/4/5)。2011年12月29日，钟建新（乙方）与以勒公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方购房信息变更如下：原户型A-1-S7（面积175平方米）变更为E-1-16-5（面积59.94平方米）、D-1-16-5（面积59.94平方米）F-1-16-5（面积59.94平方米）；原户型A-1-S5（面积175平方米）变更为E-1-16-6（面积61.51平方米）、F-1-16-6（面积61.51平方米）D-1-16-6（面积61.51平方米）原户型A-1-S6（面积175平方米）变更为E-2-16-5（面积79.05平方米）、F-2-16-5（面积79.05平方米）面积差额为2.55平方米的部分在交楼时结清。变更后的住宅交房日期E、F栋2012年8月30日交付使用，D栋2013年8月30日交付使用。2011年12月29日，林立和三亚南天投资发展有限公司向钟建新出具《承诺书》，承诺内容如下：钟建新与高雅夫妇于2010年10月与海南以勒房地产开发有限公司签订的拾柒份商品房预售合同及NB-2009-0009-S5/S6/S7换房补充协议，以上总房款4541380元（肆百伍拾肆万壹千叁百捌拾元整）己全部交清，由于各方面原因没有能够按照合同约定如期交房，现在我林立本人与三亚南天投资发展有限公司愿为钟建新、高雅夫妇承诺担保，保证以上房屋土地及房产证手续齐全交付，出现任何意外情况与费用或损失由承诺人承担，如果海南以勒房地产开发有限公司�时仍然不能按照补充协议规定的期限完整交付房屋，钟建新高雅夫妇有权要求无条件换到最靠近水上公园楼盘（目前暂时定名滨海圣镜小区）的同等或相近楼层的同等相当面积的房屋，或者单方面解除商品房预售合同，承诺人担保除了无条件退还钟建新、高雅夫妇所交房款及支付同期贷款利息，并且无条件另行赔付已交房款一倍的违约金。林立在该承诺书上签名。因以勒公司及林立未按约定向高雅履行诉争房屋的交付使用义务，高雅均多次催促未果，遂提起诉讼。另查，以勒公司的注册资本为1000万元，其中林立出资450万元，占公司注册资本45%，、姜远鹏出资550万元，占公司注册资本55%，2010年4月28日、林立、姜远鹏与马江三方签订《股权转让协议》，约定由姜远鹏将其持有的55%的股权、林立将其持有的15%的股权转让给马江，以勒公司的股东变更为林立与马江。
一审法院认为，高雅与圣泽恩公司及以勒公司分别签订的《商品房预售合同》，因圣泽恩公司及以勒公司均未取得商品房预售许可证，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品预售许可证的，可以认定有效”的规定，应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供�假商品房预售许可证明；……本案圣泽恩公司及以勒公司在其与三亚市国营南滨农场（甲方）签订的《合作开发合同》尚未取得有关部门批准，在签订购房协议时，故意隐瞒诉争项目尚未取得国有土地使用权证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可和商品房预售许可证等事实，且未按约定向钟建新交付所购房屋时出具承诺书，表示如未按时交房将无条件退还钟建新、高雅夫妇所交房款及支付同期贷款利息，无条件另行赔付已交房款的一倍的违约金。故依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，高雅作为买受人有权向出卖人主张返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故圣泽恩公司与以勒公司应共同退还高雅购房款及利息并承担高雅已付购房款一倍的赔偿责任。高雅已付购房款1541380元，加上圣泽恩公司及以勒公司与钟建新、高雅夫妇约定将俩公司拖欠钟建新、高雅夫妇别墅租赁费36万元充抵高雅购房款，高雅实际购房款应为1901380元。故圣泽恩公司与以勒公司应共同退还高雅购房款1901380元并赔偿高雅一倍的购房款1901380元。
本案争议的焦点在于姜远鹏、林立及肖佳艳对上述款项是否承担连带责任。
鉴于姜远鹏均系圣泽恩公司及以勒公司的员工，其代表圣泽恩公司及以勒公司与高雅的行为应视为其履行公司职务之行为，依据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第58条关于“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”，故对高雅所负的上述债务应由圣泽恩公司与�勒公司共同承担，不应由姜远鹏承担连带责任。高雅诉求姜远鹏承担连带责任于法无据，不予支持。林立在圣泽恩公司及以勒公司在未能依约向钟建新、高雅夫妇交付所购房屋的情况下，其个人向钟建新、高雅夫妇承诺退还所购房款并赔偿一倍的购房款，因该承诺书系林立的真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，应属有效。故林立应对圣泽恩公司及以勒公司对钟建新、高雅夫妇所负债务承担连带清偿责任。鉴于林立对钟建新、高雅夫妇所负连带责任之债是在其和妻子肖佳艳婚姻关系存续期间产生的，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权�与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，对债权人钟建新、高雅夫妇而言，该债务为林立和肖佳艳夫妇的共同债务，由于肖佳艳未能证实存在《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定的情形，故高雅作为债权人主张林立和肖佳艳对圣泽恩公司及以勒公司对高雅所负债务承担连带清偿责任，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第55条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共�国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、圣泽恩国际投资（北京）有限公司与高雅于2009年9月19日签订的《商品房预售合同》为无效合同；二、海南以勒房地产开发有限公司与高雅于2010年8月10日签订的十四份《商品房预售合同》为无效合同；三、圣泽恩国际投资（北京）有限公司及海南以勒房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内退还高雅购房款人民币1901380元并向高雅支付1901380元人民币的赔偿款；四、林立、肖佳艳对圣泽恩国际投资（北京）有限公司及海南以勒房地产开发有限公司上述债务承担连带清偿责任。五、驳回高雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39142元及公告费780元（高雅已预交）由圣泽�国际投资（北京）有限公司及海南以勒房地产开发有限公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点，一是涉案的《商品房预售合同》是否有效；二是林立的担保责任范围。
关于涉案的《商品房预售合同》是否有效的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。应认定为无效合同。
本案中，出卖人原审被告圣泽恩公司、原审被告以勒公司与买受人高雅签订涉案《商品房预售合同》时，均未依法取得商品房预售许可证；至原审原告高雅提起本案诉讼时，�述出卖人仍未取得商品房预售许可证。因此，双方签订涉案的《商品房预售合同》应为无效合同。一审判决认定双方签订的涉案《商品房预售合同》无效，并无不当，予以维持。
关于林立的担保责任范围问题
林立以自己名义向钟建新、高雅夫妇书面承诺退还所购房款及支付同期贷款利息，无条件另行赔付已交房款的一倍的违约金。该承诺书是林立的真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，应为有效。上诉人林立不是涉案《商品房预售合同》的一方当事人，其向钟建新、高雅夫妇出具承诺书系单方法律行为，该承诺书的内容不是合同各方当事人协商一致达成的，因而并未订入涉案《商品房预售合同》而成为该合同的一部分，与涉案《商品房预售合同》不构成主合同与从合同的关系。因此，上诉人林立主张该承诺书是涉案《商品房预售合同》的从合同，进而主张主合同即涉案《商品房预售合同》无效，从合同承诺书亦无效的上诉理由不成立，予以驳回。
上诉人林立出具承诺书，主要是针对原审被告圣泽恩公司及原审被告以勒公司“未能依约向钟建新、高雅夫妇交付所购房屋的情况”。结合本案实际，原审被告圣泽恩公司及原审被告以勒公司未能依约向钟建新、高雅夫妇交付所购房屋，即应负有返还钟建新、高雅夫妇已交购房款及支付相应同期贷款利息，以及承担赔偿责任等。上诉人林立出具承诺书的事实，表明其自愿通过并存的债务承担方式加入他人债务关系，成为被上诉人的债务人，与原审被告圣泽恩公司及原审被告以勒公司共同承担前述债务。因此，上诉人林立应当在其承诺书承诺担保的范围内承担清偿责任。根据该承诺书，上诉人林立承担担保�任的范围包括返还钟建新、高雅夫妇已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，应予维持。上诉人林立的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39142元（上诉人林立已预缴），由上诉人林立负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹合欢
审判员 左家锋
审判员 欧 颖
二○一七年七月十二日 书记员符雅慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，�别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。