北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09135号
上诉人（原审被告）闫长乐，男，1963年3月5日出生。
委托代理人韩祥国，北京京翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市安得物业管理中心，住所地北京市西城区木樨地北里甲11号。
法定代表人宋绍乐，董事长。
委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。
委托代理人倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。
上诉人闫长乐因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第01986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人闫长乐及其委托代理人韩祥国，被上诉人北京市安得物业管理中心委托代理人游志雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年1月，北京市安得物业管理中心（以下简称安得物业中心）起诉至原审法院称：闫长乐原系国家发展计划委员会宏观经济研究院（2009年9月更名为国家发展和改革委员会宏观经济研究院）职工。1995年宏观经济研究院将北京市西城区北营房东里××号房屋租借给闫长乐使用，闫长乐与北京市华丽楼宇物业管理公司签订了公有住宅租赁合同。1998年4月，宏观经济研究院组建成立安得物业中心负责西城区北营房东里××楼的物业管理工作。1998年计委宏观经济研究院办公室基建房产处（甲方）与中国节能投资公司（乙方，现更名为中国节能环保集团公司）签订协议书，约定：考虑闫长乐调出后，贵单位暂时不能解决住房的实际困难，又要保证我院房屋不流失，特协议如下：一、闫长乐住甲方单位西城区北营房东里××室三间一套住房，建筑面积80.30平方米。调出后由乙方解决其个人住房问题，两年内将现住房归还甲方。二、乙方在协议签定时交甲方人民币五万元整。乙方保证闫长乐在居住期间，遵守各项房屋管理规定，按时交纳各种费用。三、闫长乐居住期间乙方按规定交纳取暖费和管理费。1998年3月18日，闫长乐向宏观经济研究院提交《关于协议书的补充意见》内容为：本人由计委宏观经济研究院调入计委中国节能投资公司，双方协议中国节能投资公司给宏观院人民币伍万元。由于该款暂由闫长乐本人支付，考虑到个人的支付困难，经协商，先由闫长乐本人交人民币贰万元作抵押，待以课题费名义支付人民币伍万元后，归还其个人押金部分，时间在1999年3月前。并保证协议中规定的内容（调出后由乙方解决其个人住房，两年内归还现住房）得以实施。2000年1月13日，宏观经济研究院取得前述房屋产权证。随后，宏观经济研究院进行房改售房，产权证附记“注销房改售房”字样，宏观经济研究院要求闫长乐腾退房屋，闫长乐拒绝。2013年7月2日，北京市西城区法院（2013）西民初字第13594号民事判决书认定前述事实，判决闫长乐将房屋腾空交付宏观经济研究院。2013年9月26日，北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第10831号民事判决书亦认定前述事实，但认为：“1997年发改委宏观经济研究院组建成立安得物业中心并委托该中心负责本案诉争房屋所在楼栋的物业管理工作，闫长乐虽未与该中心另行签订租赁合同，但一直向该中心继续交纳房屋租金相关费用（至2012年12月），该中心亦表示接受，故闫长乐与安得物业中心已经形成事实上的租赁关系”；“宏观经济研究院在闫长乐与安得物业中心之间的租赁关系未解除之前，无权直接要求闫长乐腾退房屋”。宏观经济研究院随即确认：安得物业中心有权直接以其名义提起诉讼，解除与闫长乐的租赁关系，直接要求闫长乐腾退交还房屋。基于此，安得物业中心于诉前向闫长乐发出终止租赁关系腾房的函。另经核实，闫长乐自2013年1月起拖欠房屋使用费至2013年12月31日，共计2144.76元。物业费1555.28元、杂费84元，合计3784.04元。现请求法院判令1、解除我方与闫长乐之间就西城区北营房东里××号房屋形成的事实租赁关系；2、判令闫长乐立即将××号房屋腾空交还我方；3、判令闫长乐给付2013年1月1日至2013年12月31日租金2144.76元、物业费1555.28元、杂费84元，合计3784.04元。
闫长乐辩称：安得物业中心作为原告主体不适格，涉案房屋属于国家公有福利住房，我依法享有准物权。我按当年的住房政策规定合法办理入住手续，有《公有住宅租赁合同》，并按时足额交纳租金和物业费。安得物业中心不是房屋所有人，无权解除房屋租赁关系，无权主张我腾房。协议书没有我的意思表示，对我不发生法律效力。补充意见不是我的意愿。不同意安得物业中心的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：不动产的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分不动产的权利；有依法委托他人管理财产的权利。本案诉争房屋的所有权人经济研究院将其所有的房屋交由安得物业中心管理并授权其可以自己的名义处理房屋租赁纠纷，经济研究院的授权行为不违反法律规定，故安得物业中心是本案适格的诉讼主体。闫长乐关于安得物业中心不是产权人无权解除房屋租赁关系，无权要求其腾房的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。1998年安得物业中心接管诉争房屋所在楼栋的物业管理工作后，闫长乐未与其另行订立租赁合同，双方之间是不定期的房屋租赁关系。现安得物业中心要求闫长乐履行1998年3月18日“调出后两年内归还房屋”的承诺，解除双方的房屋租赁关系，理由正当，法院予以支持。闫长乐辩称当时的承诺不是其真实意愿，但未提交相关证据，其辩解法院不予采信。综上所述，原审法院于2014年7月判决：一、解除北京市安得物业管理中心与闫长乐之间的北京市西城区北营房东里××号房屋租赁关系。二、判决生效后六十日内，闫长乐将北京市西城区北营房东里××号房屋腾空交付北京市安得物业管理中心。三、驳回北京市安得物业管理中心的其他诉讼请求。
判决后，闫长乐不服，上诉至本院称：涉案房屋属于国家公有福利住房，建设部1994年4月1日发布实施的《城市公有房屋管理规定》属于现行有效的规范性法律文件，上诉人依据该规定取得涉案房屋的承租权，并没有任何违反该规定及《公有住宅租赁合同》的约定条款，一审法院认定宏观经济研究院是涉案房屋合法的所有权人属于事实认定不清。上诉人居住的房屋所有权属于国家，依据《城市公有房屋管理规定》第四条，公有住房的所有权属于国家，宏观经济研究院和被上诉人对涉案房屋只有经营管理权。依据《城市公有房屋管理规定》第二十八条、第二十九条之规定，公有住房承租人去世后可以作为遗产继承，由其共同居住人继续承租；公有住房的所有权变更后，租赁合同继续履行。北京市第一中级人民法院在（2013）一中民终字第10831号民事判决书中认定的：“事实上的租赁关系”，上诉人认为仍然是《公有住房租赁合同》确定的公有住房租赁的法律关系，是权利义务的概括承受，一审判决认定我们双方之间是不定期的房屋租赁关系，显然是错误的。宏观经济研究院和安得物业中心均不得以《公有住房租赁合同》和《城市公有房屋管理规定》以外的任何理由解除租赁关系。对于历史遗留的公有住房的权属问题，北京市人民政府进行了一系列房产改革措施，宏观经济研究院对国家和北京市政府的通知和决定视而不见，不但不向我以成本价出售房屋，反而以各种理由要求收回房屋。涉案协议书是宏观经济研究院与中国节能投资公司人事部签订，是两单位因上诉人人事调动事宜达成的意见，没有上诉人的意思表示，不能约束上诉人，补充意见不是我的意见，宏观经济研究院是以房屋为借口，变相的向节能公司索要课题费，此事已经过去15年，宏观经济研究院得到课题费后从来未提过房屋的事宜，清楚的说明宏观经济研究院已经默示认可房屋现状，故请求二审法院依法撤销原判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。安得物业中心同意原判。
经审理查明：闫长乐原系国家发展计划委员会宏观经济研究院的职工。后该院改为现名称：国家发展和改革委员会宏观经济研究院（以下简称经济研究院）。1993年5月25日，经济研究院将北京市西城区北营房东里××号房屋分配给闫长乐居住。1995年5月22日，闫长乐与北京市华丽楼宇物业管理公司签订《公有住宅租赁合同》。1998年4月，经济研究院组建成立安得物业中心。经济研究院委托安得物业负责北京市西城区北营房东里××楼的物业管理工作。1998年闫长乐拟调往中国节能投资公司，经济研究院办公室基建房产处（甲方）与中国节能投资公司人事部（乙方）就被告调出居住房事宜签订协议书，内容为：“一、闫长乐同志住甲方单位西城区北营房东里××室三间一套住房，建筑面积80.30平方米。调出后由乙方解决其个人住房问题，两年内将现住房归还甲方。二、乙方在协议签定时，交甲方人民币五万元整。乙方保证闫长乐同志在居住期间遵守各项房屋管理规定，按时交纳各种费用。三、在闫长乐同志居住期间，乙方按规定交纳取暖费和管理费。”1998年3月18日，闫长乐在给经济研究院的《关于协议书的补充意见》中表示：“本人由计委宏观经济研究院调入计委中国节能投资公司，双方协议中国节能投资公司给宏观院人民币伍万元。由于该款项暂由闫长乐本人垫付，考虑到个人的支付困难，经协商先由闫长东本人交人民币贰万元作抵押，待以课题费名义支付人民币伍万元后，归还其个人押金部分，时间在1999年3月前。并保证协议中规定的内容（调出后由乙方解决其个人住房，两年内归还现住房）得以实施。”2000年2月13日，经济研究院取得北京市西城北营房东里××号楼的房屋产权证。此后经济研究院进行房改售房，产权证附记栏盖有“注销房改售房”字样印章。2013年经济研究院起诉闫长乐，要求其腾退房屋。（2013）西民初字第13594号民事判决书判决闫长乐将诉争房屋腾空交付经济研究院。闫长乐不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院审理后认为，经济研究院在闫长乐与安得物业中心之间的租赁关系未解除之前，无权直接要求闫长乐腾退诉争房屋。以（2013）一中民终字第10831号民事判决书撤销原审判决，驳回经济研究院的诉讼请求。
2013年12月12日，经济研究院作出《情况说明》，称根据（2013）一中民终字第10831号民事判决书，“我单位同意北京市安得物业管理中心以其名义直接起诉闫长乐，自行或诉请人民法院解除北京市安得物业管理中心与闫长乐之间的事实租赁关系；有权以其名义管理、腾空、收回位于北京市西城区北营房东里××号房屋。”
一审诉讼中，闫长乐于2014年3月17日，向安得物业中心交付房租物业费4000元，补交2013年杂费84元。
二审审理期间，闫长乐向法院递交了下列证据：中国节能环保集团公司出具的《关于闫长乐住房协议书和关于协议书补充意见的说明》、王家诚、李金峰的书面证言、北京邮电大学资产管理处出具的《关于闫长乐住房情况的说明》，证人王×出庭做证，欲证明协议书签订时的具体情况，说明腾退房屋内容不是闫长乐本人意思表示以及闫长乐没有在北京邮电大学享受福利分房、住房补贴，也没有参加北京邮电大学的集资建房及团购住房。安得物业中心认为上述证据不属于新证据，故不予质证。
上述事实，有房屋产权证、民事判决书、情况说明、协议书、关于协议书的补充意见、职工住房通知单、准住证、公有住房租赁合同、收据、发票、证人证言及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案涉案房屋的所有权人经济研究院将其所有的房屋交由安得物业中心管理并授权其可以自己的名义处理房屋租赁纠纷，该授权行为不违反法律规定，故安得物业中心是本案适格的诉讼主体。闫长乐自经济研究院调出时，关于其住房问题经济研究院与中国节能投资公司进行了协商，并形成了相关协议书，且闫长乐本人做出了书面《关于协议书的补充意见》，各方应当依约履行。安得物业中心接管诉争房屋所在楼栋的物业管理工作后，闫长乐与安得物业中心形成事实上的租赁关系，虽未签定书面合同，但根据法律规定，双方形成不定期的房屋租赁关系。现安得物业中心要求解除双方之间的租赁关系理由正当，本院予以支持。闫长乐关于协议书中腾退房屋条款是为了保证自己在工作调动后仍为经济研究院找课题费的主张，证据不足，本院不予采信。因此房屋租赁合同解除后，闫长乐理应将涉案房屋腾空交还给安得物业中心。综上所述，原审法院判决并无不当，应予维持。闫长乐的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由闫长乐负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由闫长乐负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 卢涛
代理审判员 王云
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 潘伟