湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02693号
上诉人（原审被告）郭利群。
委托代理人陶宗伟。
被上诉人（原审原告）长沙悦来物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路259号香颂国际商厦4栋整层。
法定代表人熊林森，总经理。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
上诉人郭利群因与被上诉人长沙悦来物业管理有限公司（以下简称悦来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第05102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年10月9日，郭利群（买受人）与湖南宇凯房地产有限公司（出卖人）签订《长沙商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为香颂国际商厦项目中的第／幢／单元9层9004号房。物业服务：出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以招投标方式选聘长沙悦来物业公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2009年9月1日至2011年8月31日。同日，郭利群签署了《香颂国际业主收楼书》一份，载明：“长沙悦来物业管理有限公司：有关北栋1单元9004号房，兹收到贵单位上述房号下列钥匙和相关资料，且本人已检查该房屋设备设施，同意收楼。且本人同意贵处保留门户装修钥匙壹片，一边安排修缮工作，保留钥匙凭回执退还。收到钥匙类别：防盗入户门钥匙6片、信报箱钥匙2片。收到资料清单：《住宅质量保证书》壹份、《住宅适用说明书》壹份、《消防安全责任书》壹份、《前期物业管理服务协议》壹份、《住户手册》壹份、《装修装饰管理规定》壹份。”郭利群向悦来物业公司出具承诺书一份，载明：“由湖南宇凯房地产开发有限公司投资开发的香颂国际商住楼，本人系安置户，未解决我们购房款的困难，开发商已根据补偿安置协议第九条将拆迁面积110.75㎡（含补偿面积20㎡）的10年物业管理费（1.5元／㎡·月）共计19935元，一次性补偿给了本人。交房时全部按物业公司相关规定办理交房手续，并按《商品房买卖合同》面积交纳物管费。本人承诺不以任何借口拖欠物管费，如拖欠物管费引起的一切纠纷和法律责任概由本人负责。”悦来物业公司（甲方）与郭利群（乙方）签订《香颂国际前期物业管理服务协议》，约定：本物业为长沙市韶山路香颂国际北栋1单元9004房，建筑面积134.17平方米。甲方的权利、义务：1、对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；3、建立健全本物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整理管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每半年向乙方公布物业管理收支账目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件告知乙方，并与乙方订立《香颂国际室内装饰装修管理服务协议》；10、向乙方提供房屋自用部、自用设施设备维修养护等有偿服务；11、自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业管理公司办理本物业的管理移交收取，物业管理移交手续须经业主委员会确认；12、不得占用本物业共用部位、共用设施或改变其使用功能。乙方的权利、义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举、被选举和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的《业主临时规约》、《业主手册》和物业管理制度等有关规定；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用、代收代缴费用和其他相关费用；5、装饰装修房屋时，遵守《香颂国际室内装饰装修管理服务协议》等。物业管理服务内容：房屋公用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生和绿化、安全护卫、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，缴费时间为从开发建设单位以书面、电话、或信息等有效方式，通知买受人入伙的次月开始计收，甲方在乙方入伙时一次性向乙方预收6个月的管理服务费，之后乙方应于15日前向甲方缴清下个季度的物业管理服务费。违约责任：1、甲方违反本协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并退还利息；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。业主拒不缴纳物业管理服务费的，甲方可以依法向人民法院起诉，申请追缴。郭利群委托代理人陶宗伟在乙方签字确认。悦来物业公司通过张贴物管费缴费通知单等方式向郭利群催缴物业服务费，但郭利群仍拖欠2010年4月1日至2014年6月30日的物业管理服务费。郭利群因房屋质量问题等未交相应的物业服务费。另查明，《房屋产权情况》载明产权面积为134.72平方米。郭利群已经入住该诉争房屋。从2013年9月3日起，郭利群只能多次通过悦来物业公司代缴小额水费、电费。截至庭审之日，悦来物业公司仍在为香颂国际小区提供物业管理服务。后悦来物业公司诉至法院，请求判令：1、郭利群立即向悦来物业公司支付2010年4月1日至2014年6月30日止的物业服务费10306.08元；2、郭利群向悦来物业公司支付至2014年7月止的滞纳金24116元：3、郭利群承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：悦来物业公司与郭利群委托代理人陶宗伟签订的《香颂国际前期物业服务协议》，郭利群出具的《承诺书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议及承诺依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人均应按约定履行各自的义务。1、关于物业服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。悦来物业公司履行了对郭利群房屋所属的香颂国际小区进行物业管理服务的义务，郭利群应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务，故2010年4月1日至2014年6月30日的物业服务费为10306.08元（134.72㎡×1.5元／㎡×51个月）。郭利群辩称，诉争房屋未办完交付手续，依法属于未交付，悦来物业公司主张的物业服务费依法应由建设单位湖南凯宇房地产开发有限公司承担。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，从郭利群提供的《商品房买卖合同》及《房屋产权情况登记表》表明该房屋已出售，其所有权为郭利群所有；从郭利群已经入住的事实来看，该房屋已经交给郭利群使用。因此，对于郭利群的辩称，原审法院不予采信。郭利群还辩称，悦来物业公司不配合业主要求建设方拆除违章建筑，反而利用违章建筑出租经营，拒不公开收支账目，严重违反物业管理服务协议等，且郭利群的房屋质量问题一直未解决，悦来物业公司不仅不配合业主要求建设方解决，反而在业主方多次要求后，采取限量购水电等明显违法措施等，其有权在悦来物业公司就违约行为妥善处理前拒绝支付物业服务费。但本案中，郭利群并未提供充分有效证据证明悦来物业公司没有尽到对房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理义务。悦来物业公司未提供证据证明其向郭利群公开物业管理收支账目，针对郭利群采取变相限量购买水电措施等行为违反了《香颂国际前期物业管理服务协议》。根据协议约定的违约责任，悦来物业公司违反本协议，郭利群有权要求悦来物业公司限期改正，逾期未改正给郭利群造成损失的，悦来物业公司应承担相应责任。现郭利群未就悦来物业公司违约提供相应证据证明其损失的大小，因此，在悦来物业公司实际提供了物业服务的情况下，郭利群仍应支付相应的物业服务费。此外，房屋买卖和物业服务是两个法律关系，房屋质量问题的责任主体为小区的开发商，郭利群以房屋质量问题作为拒缴物业服务费的抗辩理由，原审法院不予采信，郭利群可另行主张权利。2、关于滞纳金的问题。本案中，因悦来物业公司、郭利群均未依照前期物业管理服务协议全面履行相应的义务，导致悦来物业公司、郭利群因物业服务费产生纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据郭利群的辩称及审理查明的事实，表明郭利群并未恶意无理由欠交物业服务费。悦来物业公司认为郭利群从2010年4月1日起就开始欠费，但悦来物业公司于2014年11月25日才向法院起诉，悦来物业公司并未采取适当措施制止损失的扩大，故悦来物业公司要求郭利群支付因拖欠物业服务费而产生的滞纳金的诉请不合法。悦来物业公司的该项主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、郭利群应于本判决生效之日起7日内向悦来物业公司支付物业服务费10306.08元；二、驳回悦来物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费661元，因适用简易程序减半收取330.5元，由悦来物业公司负担232元，郭利群负担98.5元。
郭利群不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定郭利群已收房，涉案房屋已经交付郭利群使用属认定事实不清，适用法律错误。《香颂国际业主收楼书》系悦来物业公司单方伪造，不能作为郭利群已收房的依据。《承诺书》系郭利群签订《长沙市商品房买卖合同》时出具的，仅表示对临时规约的遵守承诺，不表示已经交房和履行了物业服务。诉争的房屋至今未验收合格，尚需整改，悦来物业公司未提供房屋已经验收合格的证明。在房屋依法不能交付的情况下要求郭利群支付物业管理费，显然认定事实不清。二、原审判决认定悦来物业公司已经履行了物业服务，属认定事实不清。首先悦来物业公司没有任何证据证明履行了物业服务，事实上，郭利群提供大量证据证明悦来物业公司不仅没有尽到房屋公共部位、共有设施的运行维护和管理，还发生盗窃事件和小区内砸车事件。悦来物业公司存在一系列违约，且多次沟通仍不改善。三、原审判决程序违法。原审法院对郭利群提出的反诉不予准许，剥夺了反诉权。原审法院未认真核对郭利群的委托手续。请求二审法院依法改判。
悦来物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。郭利群的部分上诉请求已经超过原审判决审理的范围。郭利群主张每半年公布收支账目是附合同义务，不能成为郭利群不支付物业管理费的理由。郭利群一直否认收房的事实，但悦来物业公司提交的水电费票据及装修申请等证据证明郭利群已经实际居住和使用房屋，且建设单位已经为郭利群办理了房屋产权证，足以证明其房屋是经有关部门验收合格的。郭利群未提供证据证明小区内有违法建筑，且建筑物是否办理权证，不是悦来物业公司服务范围，如需拆除，悦来物业公司只有协助义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，郭利群又向本院提交以下证据：湖南省建设工程质量安全监督管理站《关于责成对香颂国际质量问题投诉进行处理的函》复印件、长沙市城乡规划局长规发（2015）45号《长沙市城乡规划局关于限期拆除香颂国际项目东北角旧建筑的决定》复印件，拟证明涉案房屋的工程质量不合格，一直未进行整改。经质证，悦来物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，上述证据未提交原件，真实性无法认定，且不能达到证明目的，故不予采信。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：悦来物业公司与郭利群签订的《香颂国际前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。根据本案已经查明的事实，涉案房屋已经办理房屋权证，为郭利群所有，且房屋已经实际交郭利群入住、使用。悦来物业公司已经履行物业管理服务的义务，郭利群实际上亦已享受了悦来物业公司的物业管理服务，故郭利群作为业主应履行支付物业管理费的义务。虽悦来物业公司在履行服务过程中，未尽到谨慎和细致义务，存在一定的瑕疵，应当提高服务质量和水平，但不足以证明悦来物业公司未履行物业服务义务，故郭利群拒缴物业管理费的抗辩理由不能成立。郭利群另上诉主张涉案房屋不符合法定和约定的交付条件，应属郭利群与涉案房屋出卖人之间的权利义务关系，故本案中不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费661元，由上诉人郭利群负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年七月二十二日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。