济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）历城民商初字第2305号
原告（反诉被告）济南宏建伟业机械化施工有限公司，住所地济南市高新区。
委托代理人王巧莲（特别授权代理），女，生于1979年5月3日，汉族，该公司法律顾问，住济南市历下区。
被告（反诉原告）济南金信达特种设备有限公司，住所地济南市历城区。
法定代表人杨春良，董事长。
委托代理人范有忠（特别授权代理），男，生于1951年11月12日，汉族，该公司职工，住济南市历城区。
委托代理人王晓震（特别授权代理），男，生于1981年11月5日，汉族，该公司职工，现住济南市历城区。
被告济南市历城区农村信用合作联社，住所地济南市历城区。
法定代表人李永华，理事长。
委托代理人孙守忠（特别授权代理），北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
委托代理人王淑璟（一般授权代理），北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
原告（反诉被告）济南宏建伟业机械化施工有限公司（以下简称宏建伟业公司）与被告（反诉原告）济南金信达特种设备有限公司（以下简称金信达公司）、被告（反诉被告）济南市历城区农村信用合作联社（以下简称历城信用社）租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年2月8日对本案第一次公开开庭进行了审理。原告宏建伟业公司的委托代理人王巧莲，被告金信达公司的委托代理人范有忠、王晓震，被告历城信用社的委托代理人王淑璟到庭了参加诉讼。2012年5月25日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理。原告宏建伟业公司的委托代理人王巧莲，被告金信达公司的委托代理人范有忠、王晓震，被告历城信用社的委托代理人孙守忠、王淑璟到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏建伟业公司诉称：2004年12月18日，被告金信达公司与济南市历城区西营农村信用合作社签订土地租赁协议1份，约定被告金信达公司租赁西营镇土地，被告金信达公司应于每年12月底前交纳租金2万元。2007年9月26日，原告通过拍卖形式取得该地块的土地使用权，但被告从未向原告交纳租赁费，鉴于被告金信达公司的根本性违约行为，原告依法主张解除土地租赁协议，并由被告金信达公司补交2007年9月26日至今的租赁费。要求解除两被告签订的土地租赁协议，由被告金信达公司腾空位于西营镇的土地并支付租赁费8万元，本案诉讼费用由被告承担。
对该诉称，原告提供证据如下：2004年12月18日的土地租赁协议（复印件）1份，2008年11月21日拍卖标的物移交协议（复印件）1份，2007年9月20日金额为100万元的收据1份，2008年1月7日金额为100万元的收据1份，2008年1月10日金额为100万元的收据1份，2008年1月25日金额为125万元的收据1份，历城国用（1998）字第1839001号国有土地使用证1份，被告金信达公司的公司登记基本情况1份，（2009）历城民商初字第2563号民事判决书1份，（2011）济民五终字第261号民事判决书1份。
被告金信达公司辩称：第一，原告无主体资格，无权要求解除金信达公司与被告历城信用社签订的土地租赁协议。第二，原告无权要求金信达公司腾出土地。第三，原告要求金信达公司支付租赁费的请求没有法律依据，且原告应当赔偿金信达公司经济损失10万余元。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告与诉讼的事实没有任何法律上的利害关系，原告的起诉不符合民事诉讼法第108条规定的起诉条件，在（2009）历城民商初字第2563号和（2011）济民五终字第261号案件判决后，金信达公司正在积极进行搬回原址的各项工作，请求法院依法驳回原告的起诉。
对该辩称，被告提供证据如下：（2009）历城民商初字第2563号民事判决书1份，（2011）济民五终字第261号民事判决书1份，照片打印件6份，2011年12月23日济南市公安局历城区分局西营派出所的证明1份，2008年1月2日济南历城忠军法律服务所的证明复印件1份。
被告历城信用社辩称：历城信用社与本案没有任何法律关系。历城信用社已于2007年9月26日将本案涉及土地的土地使用权以拍卖的形式转让给了原告，其相应的权利也转让给了原告，故历城信用社与本案没有法律关系。
反诉原告金信达公司反诉称：2011年2月20日反诉被告宏建伟业公司的法定代表人李殿军指使其员工李军纠集多人于同年2月21日凌晨将反诉原告部分厂房拆除、后门推倒、门口出入路被挖，造成反诉原告经济损失10万余元，且至今反诉原告不能正常生产，反诉原告认为反诉被告宏建伟业公司的行为属于明显的侵权行为，应当承担赔偿责任。反诉被告历城信用社作为出租人应当保证反诉原告租赁权的正常行使，但其错误的行为导致了侵害事实的发生，且对此也是明知的，反诉原告认为其应当承担连带赔偿责任。要求反诉被告宏建伟业公司、反诉被告历城信用社连带赔偿反诉原告经济损失10万元，要求反诉被告宏建伟业公司、反诉被告历城信用社立即停止妨碍行为，本案全部诉讼费用由反诉被告宏建伟业公司、反诉被告历城信用社承担。
对该反诉称，反诉原告向本院提供如下证据：照片打印件6份，2011年12月23日济南市公安局历城区分局西营派出所的证明1份，反诉原告自行制作的损失统计表1份，鲁弘裕法鉴字（2012）第001号山东弘裕建设项目管理有限公司司法鉴定意见书1份，（1998）济历城证经字第203号土地使用权转让协议公证书传真件1份。
反诉被告宏建伟业公司反诉辩称：反诉原告所诉与事实不符，我公司出资数百万元取得西营镇的土地使用权，以及该地块上884平方米的房屋所有权，我公司将自有房屋拆除、维修门口出入道路，是对自有资产的管理，反诉原告既无证据证明其是所主张房屋的所有权人，也无证据证实其因此遭受的经济损失，因此反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告历城信用社反诉辩称：历城信用社作为出租方在拍卖该涉案土地前已经通知了反诉原告，且在（2011）济民五终字第261号民事判决书第3页明确载明，证实反诉被告历城信用社已经将拍卖的行为通知了反诉原告且已履行了出租人的义务，故请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理本院认定：1、1998年9月7日，被告历城信用社下属济南市历城区西营农村信用合作社领取历城国用（1998）字第1839001号中华人民共和国国有土地使用证，该证载明“地号：051839009，用途：工业，使用权类型：出让，使用权面积：25192.0平方米，终止日期：2048年8月13日。在该证的记事栏中载明：该宗土地系受让而获得土地使用权，原证书历城国用（97）字第050901009号已注销。
2、2004年12月18日，被告金信达公司因租赁被告历城信用社下属济南市历城区西营农村信用合作社土地事宜，签订土地租赁协议1份，约定：一、租赁土地位于西营镇，土地面积约十亩。二、租赁期限30年，自2005年1月1日至2035年12月31日。三、租金：人民币贰万元整（每年）。四、租金支付期限与方式：每年12月底前交清下年度租金，承租人需按时交纳租金，逾期部分按日万分之六交纳滞纳金。六、租赁期间，出租人须为承租人提供便利的交通条件（道路等）及其他便利条件（水源等）。七、租赁期间，承租人如条件允许，经双方协商，可以买断土地使用权。八、租赁期间，如一方情况有变需终止合同时，需提前六个月向另一方提出请求，双方协商同意后终止合同。否则违约方应承担对方经济损失。
3、依据济南市工商行政管理局历城分局为被告金信达公司核发的企业法人营业执照，原告的企业住所为济南市历城区（即上述土地租赁协议第一条约定的地点）；经营范围：C级锅炉制造，钢结构加工；成立日期为2003年12月11日；营业期限：自2003年12月11日至2013年12月11日。
4、2007年5月25日，被告历城信用社与山东佳联拍卖有限公司（以下简称佳联拍卖公司）签订委托拍卖合同，委托佳联拍卖公司对其获得的抵债资产予以拍卖，其中包括被告金信达公司租赁的上述土地。
5、2007年9月13日，佳联拍卖公司通过山东商报刊登拍卖公告：受历城信用社的委托，定于2007年9月26日上午9点，在山东新闻大厦四楼舜华堂公开拍卖包括被告金信达公司租赁的上述土地在内的所有抵债资产。
6、同年9月26日，佳联拍卖公司（拍卖人）与原告宏建伟业公司（竞买人）签订拍卖成交确认书，该确认书载明：2007年9月26日在山东新闻大厦四楼舜华堂举行的历城区农村信用联社抵债资产拍卖会上，济南宏建伟业机械化施工有限公司，通过竞价成功竞得位于济南市历城区西营镇抵债资产1宗，成交金额425万元；该确认书第9条注明，买受人在二个月内即2007年11月27日前不能完成清场并无法变更土地租赁合同，拍卖人在五个工作日内将竞买保证金退还竞买人，该拍卖成交确认书自动作废。
7、同年9月29日，佳联拍卖公司以山佳拍字（2007）第022号文件，向被告历城信用社出具拍卖成交报告，其中载明：“……5、位于济南市历城区西营镇西营村抵债资产，327省道南侧，涉及土地使用权面积约25192平方米，国有工业出让用地，地上建筑物面积约884平方米，院内有信号塔，其中该资产东部台阶以上约12亩土地由原厂租赁使用。……5号标的以425万元成交。”
8、2007年10月16日，佳联拍卖公司向原告发出清场通知，内容为：“1、贵公司自2007年10月16日起至2007年10月25日止，十日内将未租赁的约28亩土地及地上建筑物清场交割完结，否则发生的一切法律责任，由贵公司自行负责。2、贵公司租赁的西营镇约十亩土地，具体相关事宜请与相关方面继续洽谈。”
9、2007年11月26日，被告金信达公司授权山东鹏飞律师事务所，给被告历城信用社发出律师函，主要内容：“1、贵社于2004年12月18日与金信达公司所签订的《土地租赁协议》，是一份至今仍在履行期内的合法有效合同，该合同对双方有约束力，且受法律保护。2、贵社于2007年9月26日，在未给予合法承租人及时、有效通知的前提下，对第三人出售了该土地的使用权，已构成违约和侵犯了承租人的优先购买权的侵权责任。3、金信达公司主张，在同等条件下对承租的土地使用权行使优先购买权；同时要求贵社撤销与第三人就承租土地的买卖合同。对上述事项请贵社在十个工作日内予以答复，以避免承担严重的法律后果。另请贵社接此函告后，在尊重承租人合法权利的前提下，为避免给承租人、第三人和贵社造成更大损失，与承租人充分协商争取圆满解决。”
10、2008年11月21日，佳联拍卖公司与原告宏建伟业公司签订拍卖成交确认书，该确认书证实，被告历城信用社位于济南市历城区西营镇抵债资产（即历城国用（1998）字第1839001号《中华人民共和国国有土地使用权证》范围内涉及的土地及地上物）经拍卖，已由原告宏建伟业公司以245万元成交金额竞得。同日，佳联拍卖公司与原告宏建伟业公司、被告历城信用社签订拍卖标的物移交协议，被告历城信用社将历城国用（1998）字第1839001号《中华人民共和国国有土地使用权证》原件交给原告宏建伟业公司。
11、2009年3月1日，济南市公安局历城区分局西营派出所110出警现场情况登记表，载明：到达现场后，经了解，该厂长期走对方的大门，与对方存在纠纷，对方将大门锁住，不让该厂人员走其大门，经做工作无济于事，告知双方协商解决。
因原告宏建伟业公司与被告金信达公司就通行等问题存在矛盾，金信达公司于2009年11月27日向本院提起诉讼，要求确认历城信用社委托山东佳联拍卖有限对西营镇的场地及房屋的拍卖行为无效，故宏建伟业公司的竟买无效，金信达公司享有按原协议继续承租的权利，宏建伟业公司赔偿因其侵权行为给金信达公司造成的损失。案经一审、二审，2011年6月1日济南市中级人民法院作出的（2011）济民五终字第261号民事判决书对前述11项事实予以了确认，并认定金信达公司与被告历城信用社的下属单位济南市历城区西营镇西营农村信用合作社签订的土地租赁协议系双方的真实意思表示，但租赁期限违背法律法规规定的租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，其他部分系有效合同。双方均应按合同约定行使权利，履行义务。被告历城信用社虽委托山东佳联拍卖公司将其所属济南市历城区西营农村信用合作社名下历城国有（1998）字第1839001号中华人民共和国国有土地使用证范围内使用权面积为25192.0平方米内的土地及地上物进行了拍卖，但其中的十亩土地及地上物已由原告合法租赁，依据租赁物在租赁期间不论所有权是否发生变动，不影响租赁合同的效力，为维护社会经济秩序与承租人合法权益，国有土地使用权发生转移，亦不影响原已合法成立的土地租赁合同效力。金信达公司对与被告历城信用社下属济南市历城区西营农村合作社签订土地租赁协议中约定的十亩土地及地上物仍享有租赁权。并判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2009）历城民商初字第2563号民事判决第一、三项及案件受理费的负担，即：“一、2004年12月18日，原告济南金信达公司与被告历城信用社下属济南市历城区西营农村合作社签订的《土地租赁协议》在法律规定的二十年期限内由原告济南金信达公司继续租赁，被告济南市历城区农村合作联社、被告宏建伟业公司不得妨碍。三、驳回原告济南金信达公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由被告宏建伟业公司负担。”二、撤销济南市历城区人民法院（2009）历城民商初字第2563号民事判决第二项，即：“二、被告宏建伟业公司赔偿原告济南金信达公司经济损失6万元，限其于本判决生效之日起十日内付清。”
2011年2月21日，因原告宏建伟业公司拆除了其拍卖所得的涉案土地上建筑物面积约884平方米中的部分房屋、院墙并挖开了部分道路，被告金信达公司报警。审理中，被告金信达公司认可原告宏建伟业公司拆除的房屋全部系884平方米中的部分房屋、被告金信达公司亦认可院墙、道路系原鲁星锅炉厂所建。被告金信达公司辩称道路部分系由原鲁星锅炉厂所建，其对道路进行了加长加宽，但其未提供相应的证据予以证实。被告金信达公司辩称其余车间、仓库等设施，原告并未拆除，仍由被告金信达公司占用。
自原告宏建伟业公司于2008年11月21日与佳联拍卖公司与签订拍卖成交确认书，并于同日由佳联拍卖公司与原告宏建伟业公司、被告历城信用社签订拍卖标的物移交协议，被告历城信用社将历城国用（1998）字第1839001号中华人民共和国国有土地使用权证原件交给原告宏建伟业公司至今，被告金信达公司未向原告宏建伟业公司支付租赁费。被告金信达公司一直未交纳自2008年1月1日起至今的租赁费。
被告金信达公司陈述其于2007年年底前曾到被告历城信用社要求交纳土地租赁费，但被告历城信用社已不再收取其租赁费。
审理中，反诉原告金信达公司为证实其存在的损失，自行委托山东弘裕建设项目管理有限公司作出鲁弘裕法鉴字（2012）第001号山东弘裕建设项目管理有限公司司法鉴定意见书1份，鉴定结论为西营镇西营村一区10号金信达公司被损坏的车间、仓库、院墙、路面等的修复费用为295400.68元。对该鉴定意见书，原告宏建伟业公司与被告历城信用社均不予认可。原告宏建伟业公司认为因为鉴定意见书是被告金信达公司单方委托，在鉴定时没有通知其和被告历城信用社到场，鉴定程序不符合法定程序，且金信达公司委托鉴定机构进行鉴定时没有向鉴定机构说明土地使用权人及建筑物所有权人等真实情况，鉴定内容不真实。被告历城信用社认为根据最高法院的有关规定，对于确实需要鉴定的事项，应当由当事人协商或法院指定鉴定机构，而该鉴定报告没有履行这样的程序，程序不合法；鉴定报告上鉴定人员没有签字；根据出具报告的单位的营业执照的经营范围来看，该鉴定单位没有出具鉴定报告的权利，只是工程造价咨询；该鉴定单位没有进行2011年度的检验。
被告金信达公司工商登记的住所地为济南市历城区西营镇，现实际经营地址为济南市历城区临港开发区。
上述事实，由原、被告提供的证据材料以及庭审笔录在卷证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为：租赁物在租赁期间不论所有权是否发生变动，不影响租赁合同的效力。为维护社会经济秩序与承租人合法权益，国有土地使用权发生转移，亦不影响原已合法成立的土地租赁合同效力。被告金信达公司与被告历城信用社的下属单位济南市历城区西营农村合作社签订的土地租赁协议系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。基于此，济南市中级人民法院作出的（2011）济民五终字第261号民事判决书认定该土地租赁协议在法律规定的二十年期限内有效，该涉案土地由金信达公司继续租赁，被告历城信用社、宏建伟业公司不得妨碍。依据上述判决的内容，原告宏建伟业公司要求解除两被告签订的土地租赁协议，由被告金信达公司腾空位于西营镇西营村一区十号的土地并支付租赁费8万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
对于反诉原告金信达公司要求反诉被告宏建伟业公司、反诉被告历城信用社连带赔偿经济损失10万元的反诉请求，反诉原告金信达公司提供了其自行委托山东弘裕建设项目管理有限公司作出的鲁弘裕法鉴字（2012）第001号山东弘裕建设项目管理有限公司司法鉴定意见书，以此作为证据证明涉案土地上被损坏的车间、仓库、院墙、路面等的修复费用为295400.68元。因该鉴定意见书系反诉原告金信达公司在本案诉讼过程中单方委托所形成，反诉被告宏建伟业公司与反诉被告历城信用社对该鉴定意见书均不予认可。且反诉原告金信达公司亦认可上述拆除的车间、仓库全部系反诉被告宏建伟业公司拍卖竟得的884平方米中的部分房屋，即上述拆除的车间、仓库系反诉被告宏建伟业公司所有的财产。反诉原告金信达公司亦认可涉案土地上的院墙、道路系原鲁星锅炉厂所建，即上述院墙、道路亦系反诉被告宏建伟业公司所有的财产。反诉被告宏建伟业公司拆除自已所有的房屋、院墙后，反诉原告金信达公司要求反诉被告宏建伟业公司向其赔偿上述房屋、院墙、道路修复费用的损失于法无据；反诉原告金信达公司虽辩称其对原鲁星锅炉厂所建道路进行了加长加宽，但其未提供相应的证据予以证实。反诉被告宏建伟业公司拍卖竟得涉案土地后，反诉被告历城信用社已非涉案土地的使用权人，反诉原告金信达公司要求反诉被告历城信用社承担连带赔偿责任，于法无据。故对反诉原告金信达公司要求反诉被告宏建伟业公司、反诉被告历城信用社连带赔偿经济损失10万元的反诉请求，本院不予支持。对于反诉原告金信达公司要求反诉被告宏建伟业公司、反诉被告历城信用社立即停止妨碍行为的诉讼请求，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五之规定，判决如下：
一、驳回原告济南宏建伟业机械化施工有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告济南金信达特种设备有限公司的反诉请求。
案件受理费2000元，由原告济南宏建伟业机械化施工有限公司承担；反诉费2300元，由反诉原告济南金信达特种设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 赵金岭
人民陪审员 孙 营
人民陪审员 郑燕燕
二〇一三年三月五日
书 记 员 曹园园