江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋商初字第0708号
原告中国银行股份有限公司如皋支行。
负责人孙小飞，行长。
被告邹成。
委托代理人瞿晓东，江苏通衡律师事务所律师。
被告南通天德置业有限公司，住所地如皋市磨头镇光明西路92号。
法定代表人刘娜。
原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称中行如皋支行）与被告邹成、南通天德置业有限公司（以下简称天德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中行如皋支行的委托代理人姜建荣、被告邹成及其委托代理人瞿晓东到庭参加诉讼。被告天德公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行如皋支行诉称，2012年11月22日，原告与被告邹成签订了《个人商业用房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》，合同约定被告邹成向原告借款57万元用于购买商业用房，借期36个月，月利率为5.6375‰，还款方式为按月等额本息还款。被告邹成、倪志平以本合同项下贷款所购买的房屋向原告提供抵押担保，被告天德公司承担连带责任保证，被告倪志平亦出具了共同还款承诺函。上述合同生效后，2012年12月6日，原告依约向被告邹成放款57万元，然被告邹成、倪志平却未依约履行还款义务，被告天德公司亦未承担连带保证责任，均已构成违约，原告多次追索无果，向本院诉讼。审理中，因倪志平已经去世且本案未实际发生律师费用，原告放弃要求被告倪志平承担还款责任及要求被告承担13000元律师费的主张，变更诉讼请求为：1、被告邹成立即向原告偿还本金281107.28元及利息（按照合同约定的借款利率即中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮10%，自2014年8月16日起至实际给付之日止以281107.28元为本金按照借款利率上浮50%计算逾期利息）；2、原告有权对涉案抵押物依法实现抵押权（相关费用均由被告承担），且原告优先受偿；3、被告天德公司对上述全部债务承担连带清偿责任；4、被告承担全部诉讼费用及原告实现债权的全部费用。
原告为证明其主张向本院提供证据如下：1、被告的身份证、结婚证复印件各一份；2、共有人共同还款承诺函、中国银行个人商业用房贷款合同、个人贷款抵押合同、借款借据各一份；3、房屋预告登记证明一份。4、贷款人已还款明细清单。上述证据证明被告邹成向原告借款及担保、还款、被告天德公司提供保证的事实。
被告邹成对上述证据质证如下：对证据1-3的真实性均没有异议，但是该笔贷款系被告邹成替被告天德公司贷款的，贷款的实际使用人是被告天德公司；对证据5不知情，此前的贷款都是由被告天德公司偿还的。
被告邹成辩称，2013年10月份我向被告天德公司购买了其开发的天德世家一号楼116、117商品房，合计购房款为115万元，我已经全款付清了。因被告天德公司资金紧张，且房款是以债权债务抵消的形式支付，所以被告天德公司要求我帮忙贷款给其使用，本息均不要我偿还。案涉贷款的实际使用人是被告天德公司，此前偿还的本息也是由其偿还，我购买的房屋也没有交付给我，被被告天德公司一房二卖，卖给了别人，该房被其他人占有使用了。
被告邹成为了证明自己的主张提供证据如下：
1、高宏向被告天德公司出具的欠条复印件一份，证明因高宏欠被告邹成材料款未付，而被告天德公司也欠高宏款项未付，所以被告邹成购买案涉房屋的115万元系由高宏以欠条形式支付的。
2、商品房买卖合同复印件一份及照片一张，证明案涉房屋中的117号已经被被告天德公司转卖给陈建华，116号正由他人出租。
原告对被告邹成提供的证据质证如下：上述证据的真实性无法核实，且与本案无关。
被告天德公司未应诉答辩，在本院规定的举证期限内亦未提供证据。
根据庭审及双方质证情况，对于原被告双方提供的证据本院认证如下，对原告提供的全部证据，被告对于真实性均没有异议，可以作为证据采纳；对被告提供的证据均系复印件，真实性无法与原件核实，且无法反应出与本案借款存在直接联系，不能作为证据采纳。
经审理查明，2012年11月22日，原告与被告邹成、天德公司签订了《个人商业用房贷款合同》（含抵押物清单，合同编号：2012年中银借字第RGCB3312115号），原告与被告邹成、倪志平签订《个人贷款抵押合同》，上述合同约定：被告邹成向原告借款计人民币57万元用于购买被告天德公司开发的如皋市磨头镇天德世家1号楼116-117#商业用房；借期36个月；月利率为浮动利率，浮动周期为12个月，以中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率上浮10%计算，还款方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起计收罚息，罚息利率为贷款利率的基础上加50%的利率；未按期归还借款本息的，原告有权宣布本合同项下借款提前到期；被告邹成、倪志平以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告天德公司承担阶段性连带责任保证（保证期限为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止）。2012年11月27日，原、被告就上述涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，办理了房屋预告登记证明（皋房预字第15284号），债权数额为57万元。2012年11月1日，原告与被告邹成签订了《零售贷款借款借据》一份并依约向被告邹成放款计人民币57万元，该款经被告邹成指定支付至被告天德公司账户内，被告邹成在该借据上签字确认。借款交付后，被告邹成按约还款至2014年8月15日，此前的借款本息均已还清，此后再未还款，尚欠借款本金281107.28元未能偿还，被告天德公司亦未承担连带保证责任，故原告诉至本院，要求判如所请。
另查明，被告邹成所购买的房屋至今未能办理房产证及抵押权登记。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与两被告签订的上述合同，系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告已按约定将款项出借给被告邹成，其应当按照约定如期全额偿还借款本息。借款期内，被告邹成按约还款至2014年8月15日，此后再未还款，被告邹成仍欠原告本金281107.28元。原告主张被告邹成应该偿还自2014年8月16日起至实际给付之日止以281107.28元为本金按照借款利率上浮50%计算逾期利息，虽然被告邹成在2014年8月15日之后一直未能按时偿还借款，但原告并未向其告知本案全部借款提前到期，且贷款合同中约定的利率为浮动利率，浮动周期为12个月，以中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率上浮10%计算，浮动周期为12个月，故被告邹成应当给付原告自2015年8月16日至原告起诉之日即2015年5月6日止以281107.28元为本金按照合同约定的借款利率（中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%）计算的借款利息、自2015年5月7日至实际给付之日止以281107.28元为本金按照合同约定的逾期利率（中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%后再上浮50%）计算的逾期利息。
被告邹成抗辩认为其购买的案涉房屋房款已经全部结清，案涉借款是应被告天德公司要求的，实际使用人也是被告天德公司，其不应承担还款责任，但被告邹成作为具有民事行为能力的成年人，应当明确知道其以自己的名义向银行贷款购房后可能产生的法律后果，亦应当对自身的行为承担相应的法律责任，故对被告邹成的抗辩理由本院难以采纳。
被告天德公司为被告邹成向原告借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，因案涉房屋至今未能办理他项权证，故被告天德公司的保证责任尚在保证期限内，如被告邹成、倪志平未按期归还案涉债务，则被告天德公司应按约承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告庭审中放弃要求被告给付律师费13000元的诉讼请求，本院照准。被告邹成以其购买的案涉房产提供抵押担保，但该案涉房产的所有权未转移至被告邹成名下，原告与被告邹成、倪志平虽就该案涉房产办理了房屋抵押预告登记，但原告未能提供房屋预告登记已转换成为正式的抵押登记手续证明，亦未提供证据证明已取得该案涉房产他项权证，原告作为该案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该案涉房产的处分，但并非对该案涉房产享有现实抵押权，故原告请求对抵押物拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下
一、被告邹成于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国银行股份有限公司如皋支行偿还借款本金281107.28元及利息。（自2014年8月15日起至2015年5月7日止以281107.28元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%计算）
二、被告邹成于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国银行股份有限公司如皋支行偿还借款本金281107.28元的逾期利息（自2015年5月7日起至实际给付之日止以281107.28元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算）。
三、被告南通天德置业有限公司对上述债务承担连带偿还责任。
四、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5920元，由被告邹成、南通天德置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5920元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 李 婕
人民陪审员 张远燕
人民陪审员 肖培培
二〇一六年一月十八日
书 记 员 沙 辉