上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2528号
原告上海某某实业公司。
法定代表人张甲。
委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。
被告上海某某企业发展有限公司。
法定代表人刘某某。
委托代理人戴建方，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邓捷，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海某某实业公司与被告上海某某企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序审理。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2014年12月10日裁定驳回。被告对裁定不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于2015年1月19日裁定，驳回被告上诉，维持本院裁定。本院于2015年6月19日就本案公开开庭进行了审理。原告上海某某实业公司的委托代理人沙佳伟，被告上海某某企业发展有限公司的委托代理人戴建方、邓捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某某实业公司诉称，2002年7月18日，原、被告签订的《租赁合同》约定，原告将位于上海市闵行区XX路XX号的原某某仓库的库房740平方米，空地1.4亩；原某某塑钢门窗有限公司的厂房656平方米；村民张乙宅基地西侧空地0.16亩；原某某公司及周某某所租的街面房13间出租给被告经营使用。
被告承租上述场所后，对原有的房屋全部进行拆除，并自行搭建了建筑物。鉴于上述《租赁合同》中原有房屋既未取得合法的房地产权证，也未办理过建设工程规划许可证，故按照法律规定，该租赁《租赁合同》应属无效。据此，请求法院判令：原、被告于2002年7月18日签订的《租赁合同》无效；被告搬离承租的闵行区XX路XX号场所并腾空房屋；被告向原告支付房屋占有使用费324，672元（自2013年7月1日暂算至2014年10月31日，实际主张至搬离之日止）。
被告上海某某企业发展有限公司辩称，一、本案是沪台合作协议纠纷，并非租赁合同纠纷，被告租赁涉案标的物是为履行合作协议。由于双方的合作协议仍在有效期限内，故本案不能作为租赁纠纷处理。二、被告为履行合作协议需对原建筑物推倒重建，如果没有原告的参与配合是不可能建成的，也无法通过消防、环保、卫生等部门的审核。三、原告要求被告搬离属于物权请求权，但其未提供证据证明其对涉讼标的物享有权利，故原告无权要求被告搬离。此外，原告诉称双方于2010年6月25日出具《情况说明》，但事后双方并没有去变更合作企业为台商独资企业，双方仍是合作关系。
经审理查明，2002年7月18日，原告上海某某实业公司（为签约甲方）与被告上海某某企业发展有限公司（为签约乙方）签订了一份《租赁合同》。双方约定：甲方将其合法拥有的座落于本市闵行区XX路XX号的厂房及相关空地（原某某仓库的库房740平方米，空地1.4亩；原某某塑钢门窗有限公司的厂房656平方米；村民张乙宅基地西侧空地0.16亩；原某某公司及周某某所租的街面房13间）出租给乙方经营使用，乙方租赁的房屋仅作为生产、营业、办公及销售服务场所使用；在租赁期限内，未经甲方书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋用途；租赁期限从2002年10月1日至2032年9月30日止，租赁期满后，甲方收回租赁标的（无论是否经过改建），乙方应如期交还；由于13间街面房租赁合同均未到期，甲方为满足乙方之总体规划，动员某某公司、周某某搬迁，为此，乙方需一次性向甲方支付50万元作为5间街面房的赔偿费；租金为每年208，800元，每5年调整一次租金，调整比例为环比递增8%；本着先付后用的原则，乙方应按季支付租金，逾期支付，则按月息支付滞纳金；2002年10月1日至2007年9月30日期间，每年的租金为208，800元；?2007年10月1日至2012年9月30日期间，每年的租金为225，500元，?2012年10月1日至2017年9月30日期间，每年的租金为243，500元，2017年10月1日至2022年9月30日期间，每年的租金为263，000元，2022年10月1日至2027年9月30日期间，每年的租金为284，100元，2027年10月1日至2032年9月30日期间，每年的租金为306，800元。
此外，双方还约定：甲方未按约定向乙方交付该房屋的，甲方应按月租金的3%向乙方偿付违约金；在租赁期间，除发生政府规划，甲方不得以任何人为的、行政的决定为由，要求解除乙方对该场地的使用权，否则，甲方应赔偿乙方发生的损失；租赁期间，土地使用费、税费由双方各自承担50%，乙方所耗的水费、电费及通讯费等均由乙方承担；2006年开始，乙方每年应支付给甲方一定的资金作为甲方村民的福利补贴。
签约前，被告就对上述承租场所进行改建，原有房屋被全部拆除，并重新搭建了观赏亭、展厅、龙跃厅、综合楼、酒店及辅助房等建筑物、构筑物。此后，被告一直在该场所经营至今。期间，被告向原告支付租金至2013年6月30日。
2014年11月11日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
诉讼中，本院根据原告申请并通过上海市高级人民法院，委托上海东方投资监理有限公司对被告在承租场所搭建的建筑物、构筑物及装饰装修进行了审价。2015年5月23日，审价单位向本院出具了《司法鉴定报告》，该鉴定报告记载的鉴定结论为：鉴定中心建筑物经济指标造价为22，460，824元，残值金额为11，979，106元。
原告认为，根据租赁合同不超过20年及税法的相关规定，审价单位不应以30年来计算折旧期，以20年计算较为合理。
审价单位认为，企业所得税法实施条例规定的20年折旧期，不是强制性的规定，本案以30年来计算折旧，主要系充分考虑双方在合同中的约定。
被告认为，本案不是简单的租赁关系，至少是中外合作关系引发的争议，故本案的审价范围太窄了，应包括整个合作经营期间所从事的商业活动，即应该是在审价范围确定以后进行综合评定才是正确的，现在的鉴定结论是不正确的。
审价单位认为，不管是商用的建筑物，还是一般的建筑物（包括景观、绿化及装饰装修等），建筑物本身的造价是一样的，与该建筑物作商用或民用无关。
另查明，位于本市闵行区XX路XX号院内的土地，系上海市闵行区某村民委员会（与原告系两块牌子一套班子）拥有的农民集体所有的土地。
以上事实，由原、被告签订签订的《租赁合同》，上海东方投资监理有限公司出具的《司法鉴定报告》及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。
本院认为，原告将未经合法批准的房屋出租给被告，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，原、被告签订的《租赁合同》，应依法认定无效。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知涉案房屋没有经合法批准，但仍予以出租，故应对无效合同之后果承担主要过错责任，而被告作为承租人对涉案房屋之性质未作必要的了解，也有未尽审慎之责的过错。
关于原告诉讼请求的房屋占有使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人支付房屋占有期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。故本案中被告应参照双方约定的每年243，500元的租金标准，向原告支付自2013年7月1日起至实际搬离日止的使用费。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于被告的辩称意见，一、被告辩称本案是沪台合作协议纠纷而非租赁合同纠纷，与本案查明的事实不符；二、原告是否参与配合承租人进行搭建，与本案定性无关；三、本案审理的系房屋租赁合同纠纷，并非因物权的归属发生的争议（且涉案房屋为无证建筑）；四、（现登记的）被告的企业性质与本案的处理结果没有法律上的因果关系。综上所述，被告的辩称意见不能成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海某某实业公司与被告上海某某企业发展有限公司于2002年7月18日签订的《租赁合同》无效；
二、被告上海某某企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX号院内的承租场所，并将该场所内房屋腾空后返还原告上海某某实业公司；
三、被告上海某某企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，参照每年243，500元的租金标准，向原告上海某某实业公司支付自2013年7月1日起至实际搬离日止的使用费；
四、原告上海某某实业公司于被告上海某某企业发展有限公司搬离上海市闵行区XX路XX号承租场所之日起十日向其支付赔偿款11，979，106元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费307.30元，减半收取计153.65元，由被告上海某某企业发展有限公司负担；审价费156，852元，由原告上海某某实业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一五年七月七日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。