广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第859号
原告邓汉林，住所地广东省云浮市郁南县。
原告黄炽凤，住所地广东省云浮市郁南县。
两原告的共同委托代理人黄树平，广东安国律师事务所律师。
被告黄显志，住所地广州市海珠区。
被告邝惠娴，住所地广州市海珠区。
两被告的共同委托代理人赵学丰，广东红棉律师事务所律师。
原告邓汉林、黄炽凤诉被告黄显志、邝惠娴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓汉林、黄炽凤及两原告的共同委托代理人黄树平，被告黄显志、邝惠娴及两被告的共同委托代理人赵学丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2003年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定甲方将石溪村冲边东街40号宅基地（证号穗海新字第NO:401402号）使用权转让给乙方。同日原告邓汉林向被告黄显志支付购房款83万元，被告黄显志将上述房屋和《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交付原告。被告于2013年6月向法院提出诉讼，要求确认《房屋买卖协议》无效，一审法院判决《房屋买卖协议》无效，并要求原告返还房屋和宅基地使用证,二审法院维持一审判决。原告一家依靠该房子居住和生活，原告一直以为房子会过户到原告名下，且重新装修了房子。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，被告取得的83万元购房款应返还给原告，且被告应赔偿原告失去房子所受到的损失。原告的损失是原告原来购买涉案房屋到现在为止产生的要按照同样的房屋所购买的房屋的差价，对于导致合同无效的责任，很明显是由于被告明知其房屋不能出售而出售，其应该承担主要的责任。被告要求返还房屋的真正动机是看到房地产价格已经飙升，被告缺乏诚信谋取非法利益。故请求判令：1、被告向原告返还购房款83万元；2、被告赔偿房屋价值的差价损失400万元给原告（最终以法院评估鉴定确认为准）；3、被告负担本案诉讼费用、评估费用。
两被告辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第一，关于购房款83万元的返还问题，其已经在（2013）穗海法民三初字第1808号案件的执行过程中将83万元交给法院，按照当时达成的执行和解协议交付给法院。因为原告没有按照执行和解协议将房屋一至三层与其办理好交接手续，故原告因自行承担83万元房款的未能返还给其的责任；第二，造成原、被双方于2003年4月15日签订的房屋买卖协议无效的责任方主要在于原告。原告对合同第5条约定陈述是说其认为其害怕10年内不能办理过户，所以要求写说该条款，可见，原告已经预见了该协议无效可能带来了风险，事实上，现在房屋不能办理过户是基于法律的规定。原告在2013年4月15日之后向法院提起（2013）穗海法民三初字第1058号诉讼，后来该案撤诉了。所以当时签订协议的时候，原告已经预见了风险才加上这一条，在这种情况下原告仍然签订协议，所以真正的过错责任在于原告本身；第三，涉案房屋本来就是被告与1988年左右自己出资在自己的宅基地的建造的房屋，原告根本就没有对其进行装修，如果有装修和修建也是违法的，双方在合同中也没有约定原告可以在涉案房屋进行装修，相关的装修也没有通过被告的同意，所以所谓修建和装修都是没有合同和法律依据；第四，从前期双方进行了两次诉讼的证据来看，原告在2003年占有了被告的房屋之后，就一直将房屋1-3层出租，原告自用第4层，房屋总共4层，出租的税费一直由原告缴纳，这个事实原告已经在笔录中承认过，所以根据我方的初步估算，如果按现有的租赁价格，每月至少有1万元，原告占用被告的房屋11年之久，其所获取的租金收入远超过83万元，何来损失之说；真正遭受损失的是被告，因为被告这10以来仅仅是收入了83万元的银行利息，但是原告收取租金收入相对比是差距很大，原告方自身不讲诚信不履行法院生效判决，没有将涉案房屋交还给其。综上所述请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，编号为穗海新字第NO：401402号《农村（墟镇）宅基地使用证》记载：坐落在石溪村冲边东街40号房屋（以下简称“涉案房屋”）使用人为被告黄显志，房屋结构为框架三层半，建筑面积380平方米。
2003年4月15日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将石溪村冲边东街40号宅基地使用权转给乙方，证号穗海新字第№401402号。甲方转移给乙方手续费，一切由乙方负责，但甲方无条件协助乙方办理一切手续。甲方收到乙方830000元购房款后，甲方应交给乙方宅基地使用证。本协议双方签字之日起，以前甲方有任何宅基地及房屋有关的纠纷和债务等由甲方负责，一切与乙方无关，以后由乙方负责。甲方必须在拾年内协助乙方办理一切手续，否则，应当将乙方830000元购房款全部归还乙方，而乙方也同时将房屋及宅基地证归还甲方使用。如果房管局办证期间，因乙方问题不去办理责任由乙方负责。同日，原告邓汉林向被告黄显志支付购房款830000元，被告黄显志并将上址房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件交给原告邓汉林，并将房屋交付给两原告使用。
两被告曾于2013年6月25日向本院提起诉讼，要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效，要求两原告返还涉案房屋、《宅基地使用证》及要求两原告支付房屋使用费，两原告则反诉两被告要求两被告协助两原告办理涉案房屋的过户至其名下的手续。本院于2013年9月29日作出（2013）穗海法民三初字第1808号民事判决书，上述判决书认为涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的，邓汉林、黄炽凤和黄显志、邝惠娴并非同一集体经济组织成员，黄显志、邝惠娴将该房屋出售给邓汉林、黄炽凤，实际上也将农民集体所有的土地使用权转让给邓汉林、黄炽凤，其行为违反了法律禁止性规定，故双方对涉案房屋的买卖行为应为无效。涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的，双方明知这一事实仍进行房屋买卖，对造成合同无效均有过错。上述判决书判决如下：一、黄显志、邝惠娴与邓汉林、黄炽凤于2003年4月15日签订的《房屋买卖协议》无效。二、邓汉林、黄炽凤在本判决生效之日起十日内将海珠区石溪村冲边东街40号房屋及该房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》（编号：穗海新字第№401402号）原件一并返还给黄显志、邝惠娴。三、驳回黄显志、邝惠娴的其他诉讼请求。四、驳回邓汉林、黄炽凤的反诉请求。
后邓汉林、黄炽凤不服该判决书提出上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第1230号民事判决书驳回上诉，维持原判。
诉讼中，原、被告双方均确认被告交付房屋给原告时房屋的状况与宅基地证记载的一致，交付时房屋是三层半,面积是380平方米。
经原告申请，本院委托广州国融房地产土地评估有限公司对涉案房屋加建部分的重置成本价值及原建部分房屋价值（含土地使用权的基价、房屋造价，但不限于上述价值）的市场价进行评估，评估结果如下：涉案房屋在本案起诉之日（2014年6月16日）的市场价值为2747059元，其中涉案房屋住宅用地楼面地价为5525.60元/㎡（建筑面积380㎡），评估价值为2099728元；地上合法建筑物评估单价为1687元/㎡（建筑面积380㎡），评估价值为641060元；另有上盖第四层加建部分评估单价为1206元（建筑面积5.2㎡），评估价值为6271元。
两原告为上述评估支出了评估费用9368元，两原告要求两被告负担评估费用，两被告表示不同意负担上述评估费用，认为是原告方提出的评估申请应由两原告负担该评估费。
本院认为，本案争议的焦点在于涉案房屋买卖关系确认无效后，对基于买卖关系无效产生的损失该如何处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。生效的（2013）穗海法民三初字第1808号民事判决书已经判决两原告将涉案房屋返还给两被告，现两原告在本案中要求两被告向其返还购房款83万元的主张合法合理，本院予以支持。
由于双方对造成涉案房屋买卖协议无效均存在过错，原、被告双方应各自承担相应的责任。涉案房屋经评估确定在两原告起诉之日的市场价值为2747059元，而双方当初约定的房屋交易总价格为830000元，房屋价差为1917059元。对于涉案房屋现在市场价值和购买价的价差1917059元，双方应按各自过错程度予以分担。原告在与被告签订涉案房屋买卖协议时约定被告必须在拾年内协助原告办理一切手续，否则，被告应当将830000元购房款全部归还原告，原告同时将房屋及宅基地证归还被告使用，可见，原告对于涉案房屋可能无法办理过户手续的情况有所预见。涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的，双方明知这一事实仍进行房屋买卖，被告作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的宅基地及房屋属于法律禁止流转范围，在出卖房屋多年后又以交易违法为由主张合同无效，故被告应对合同无效承担主要责任。故此，本院酌定被告按房屋现值和购买价差价1917059元的70%即1341941.3元向原告赔偿其信赖利益损失，原告要求被告赔偿涉案房屋现值与购买价之间的全部差价本院不予支持。关于原告支出的鉴定费用9368元，被告也应负担上述鉴定费用的70%即6557.6元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄显志、邝惠娴在本判决生效之日起十日内向原告邓汉林、黄炽凤返还购房款830000元；
二、被告黄显志、邝惠娴在本判决生效之日起十日内向原告邓汉林、黄炽凤赔偿损失1341941.3元；
三、被告黄显志、邝惠娴在本判决生效之日起十日内向原告邓汉林、黄炽凤支付评估费用6557.6元；
四、驳回两原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费45440元，由两原告负担13632元，两被告负担31808元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
代理审判员 施海文
人民陪审员 黎筱敏
二〇一五年二月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧