上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第449号
上诉人（原审被告）上海友仁体育文化发展有限公司。
法定代表人杨玉梁。
委托代理人沈巍峰。
被上诉人（原审原告）上海银涛投资管理有限公司。
法定代表人卢长庆。
委托代理人章琰，上海市东方正义律师事务所律师。
上诉人上海友仁体育文化发展有限公司（以下简称“友仁公司”）因租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人友仁公司的委托代理人沈巍峰、被上诉人上海银涛投资管理有限公司（以下简称“银涛公司”）的委托代理人章琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月31日，银涛公司（甲方）与上海汉馨投资管理有限公司（乙方）签订《合作协议书》一份，约定协议期限为3年，自2010年4月1日起至2013年3月31日。甲方授权乙方为甲方练习场的使用方和教学开展方，并授权乙方开展高尔夫教学和推广销售练习场“阳光月卡”及“休闲半年卡”等记名击球会员卡。乙方可使用甲方提供的练习场底层办公室及楼下东区玻璃隔间。乙方有义务购买练习浮水球壹万粒，免费供练习场使用。合同结束后，如双方不再续约，该练习球归甲方所有。乙方承诺合作期内采用租金递增支付方法，第一年支付甲方租金人民币（以下币种均为人民币）30万元，第二年支付租金33万元，第三年支付租金36万元，超额部分归乙方。在乙方支付甲方诚信保证金10万元前提下，甲方同意乙方每半年支付一次租金，支付金额为年租金一半，支付时间为每半年租期前30天内一次性支付。任何一方如欲终止合约，必须提前一个月以书面形式通知另一方，否则视为恶意终止协议。合作期满后，如终止协议，乙方需与客户结清相关购买产品所涉及的权利和义务及相关费用后，甲方归还乙方诚信保证金10万元。2012年4月27日，银涛公司（甲方）与上海汉馨投资管理有限公司（乙方）签订《合作补充协议书》，约定双方签订的合作协议书于2013年3月31日期满，乙方所销售的各类产品的有效期超过2013年3月31日的，乙方应向甲方支付产品超期部分的费用，上述费用经核算后，先从乙方预先支付甲方的诚信保证金内扣除，不足部分乙方在5日内向甲方支付余款。2012年6月14日，上海汉馨投资管理有限公司企业名称预先核准为友仁公司。协议签订后银涛公司向友仁公司交付场地，友仁公司向银涛公司缴纳了10万元保证金。友仁公司已经付清2013年3月31日之前的租金及水电费。
原审另查明，上海市青浦区徐泾镇、赵巷镇76／1丘地块（球场）权利人为上海银涛高尔夫有限公司，2006年12月20日，上海银涛高尔夫有限公司（甲方）与银涛公司（乙方）签订《银涛高尔夫球场租赁协议》，约定甲方将其所有的位于上海市青浦区沪青平公路XXX号的高尔夫球场及其附属设施出租给乙方经营，租赁期限为5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2011年12月20日双方就系争场地另行签订《租赁协议》，约定租赁期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日。
原审还查明，2013年2月20日，银涛公司向友仁公司寄送《通知函》，通知友仁公司2013年3月31日协议期满后，银涛公司不再与友仁公司续签协议，请友仁公司提前安排交接事宜。该份通知函通过邮政快递送至友仁公司经营场地即本案系争场地，被拒收退回。2013年5月20日，银涛公司向友仁公司寄送《通知函》，要求友仁公司在接函后3日内清空系争场地归还银涛公司，逾期银涛公司将请公证机构协助清理友仁公司遗留物品，并要求友仁公司承担因此发生的所有费用。银涛公司方在上海市徐汇公证处的工作人员公证下，将该份通知函以邮政特快专递方式寄送给友仁公司注册地。2013年5月27日，银涛公司在上海市徐汇公证处工作人员的公证下将系争场地进行清理，将场地内不属于银涛公司的物品集中运放至员工食堂地下室并贴上封条。针对上述事实，上海市徐汇公证处出具（2013）沪徐证经字第3927号和4215号公证书。2013年6月银涛公司将系争场地另行出租。
2013年7月，银涛公司诉至原审法院，请求判令：1、确认银涛公司、友仁公司签订的《合作协议书》于2013年3月31日期满终止，友仁公司立即迁出系争场地；2、友仁公司支付银涛公司2013年4月1日至5月27日场地占用费45，000元（其中4月份使用费为30，000元，5月份酌情为15，000元）；3、友仁公司支付银涛公司2013年4月1日至2013年4月30日期间的水电费817.70元；4、友仁公司支付2013年5月27日至遗留物品实际迁出之日的管理费，以每月2，000元为标准计算。在案件审理过程中，银涛公司撤回第一、四项诉请。
原审审理中，银涛公司表示：1、银涛公司、友仁公司之间的协议已经于2013年3月31日期满终止。2、友仁公司一直拒绝搬离，银涛公司于2013年5月27日在公证处的公证下将友仁公司物品进行清理。在此之前系争场地一直由友仁公司实际占用，故友仁公司应当支付2013年4月1日至2013年5月27日期间的场地使用费，标准参照协议约定。其中4月份的使用费为30，000元。2013年5月1日银涛公司将通往友仁公司经营场地的桥进行了封锁，但是场地实际由友仁公司控制，门也是友仁公司锁住的，故银涛公司酌情要求友仁公司支付5月份的场地使用费15，000元。3、关于水电费，一直都是银涛公司制作清单，由友仁公司依据清单上的金额支付，故银涛公司要求友仁公司支付2013年4月水电费817.70元。4、关于10万元保证金，由于友仁公司无法提供销售明细，无法结清相关销售产品，所以银涛公司无法将该笔保证金退还，故在本案中不要求处理。
友仁公司表示：1、银涛公司并未提前一个月书面通知友仁公司协议终止，银涛公司、友仁公司之间系合作关系，合同终止会导致前期办理的会员卡无法继续履行。银涛公司未按照合同约定提供玻璃隔间；2、银涛公司未经友仁公司同意将友仁公司物品清理，给友仁公司造成了损失。对于每月30，000元的使用费标准没有异议；3、水电费分摊表是银涛公司自行制作的，无法证明系友仁公司实际使用的金额。在此之前也是由银涛公司按照水电表上的数字计算金额后要求友仁公司支付；4、10万元保证金要求法院在本案中一并处理。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。银涛公司、友仁公司签订的《合作协议书》及《合作补充协议书》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。银涛公司、友仁公司之间协议约定的期限已经届满，双方未续签协议，且《合作补充协议书》明确表示双方协议到期终止，友仁公司需结清相关产品，故友仁公司对合同到期终止是早有预期的。银涛公司在公证处的公证下已经将友仁公司的物品予以清理并将场地另行转租，故友仁公司事实上已经腾退系争房屋。友仁公司拒不搬离，应当支付占用期间的场地使用费。友仁公司对每月30，000元的使用费标准没有异议，故其应当支付银涛公司2013年4月场地使用费30，000元。2013年5月期间，因银涛公司对系争场地的使用进行了限制，而友仁公司也占用拒不搬离，双方均存在过错，故法院酌情认定友仁公司应当支付银涛公司场地使用费13，000元。友仁公司认可一直都是依据银涛公司提供的水电费清单进行支付，且无其他证据证明银涛公司请求的数额不符合事实，故法院对银涛公司请求的水电费予以支持。因友仁公司目前无法核实已经销售的未到期的球卡状况，保证金结算的条件不成就，故该10万元保证金在本案中暂不作处理。银涛公司、友仁公司均确认合同终止无其他后果需要处理。对于友仁公司方提出的其他抗辩理由，因其未能提供相应的依据予以证明，法院难以采信。
原审法院据此作出判决：一、上海友仁体育文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海银涛投资管理有限公司2013年4月和5月期间的使用费43，000元；二、上海友仁体育文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海银涛投资管理有限公司2013年4月份水电费817.70元。
原审判决后，上诉人友仁公司不服，向本院提起上诉称：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。银涛公司在合同到期之前未提前一个月通知友仁公司，友仁公司没有收到银涛公司于2013年2月20日寄出的通知函，因此双方租赁关系已转为不定期租赁。银涛公司未履行告知解约义务，且未给予搬迁合理期限，就强行控制了友仁公司的经营场所，造成了巨大损失，友仁公司不应支付使用费。故请求本院撤销原审判决，银涛公司应退还10万元保证金及友仁公司所有的物品。
被上诉人银涛公司答辩称：双方对于保证金退还的条件在合同中已有约定，目前退还的条件尚未成就。友仁公司的物品目前由银涛公司保管，为确保友仁公司履行本案债务，银涛公司拟行使留置权，暂不退还，但可在法院主持下进行交接。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同的租赁期限为不定期租赁是指原租赁合同到期后，承租人继续使用租赁场地并支付租金，出租人对此无异议。本案中，银涛公司在合同到期之前就已通过信函方式明确告知双方不再继续履行，故友仁公司抗辩双方租赁期限为不定期租赁的观点与事实不符，本院不予采信。友仁公司拒收银涛公司2013年2月20日寄送的通知函，相应后果应由己承担。原审法院根据本案实际情况酌定相应使用费，本院经审查，该数额合情合理，对此予以认同。因友仁公司目前无法核实已经销售的未到期的球卡状况，故保证金结算的条件不成就，友仁公司可在证据完备后另行主张权利。另，现留存于银涛公司处的友仁公司所有的相关物品（以2013沪徐证经字第4215号公证书上载明物品为准），银涛公司应予返还，为免讼累，本院对此一并判明。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2733号民事判决；
二、上海银涛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海友仁体育文化发展有限公司留存的物品予以归还（物品明细详见附表）。
二审案件受理费人民币865.44元，由上诉人上海友仁体育文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年五月十四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
附表：物品清单明细
序号
物品
数量
（件／个／只）
序号
物品
数量
（件／个／只）
1
椅子
28
18
取暖器
3
2
凳子
25
19
电饭煲
1
3
钢架
17
20
电风扇
3
4
金色铁艺茶几
10
21
小朋友球杆
89
5
书桌
4
22
大人球杆
117
6
保险箱
1
23
电瓶
1
7
菲利普电脑显示器
1
24
高尔夫球
1（袋）
8
电脑主机箱
1
25
黑箱及杂物
3
9
传真机
1
26
水上浮标
1
10
灭蚊器
1
27
饮水机
1
11
饮料
若干
28
蓝色塑料管
4
12
一次性毛巾
若干
29
铁皮矮文件柜
2
13
折叠床
1
30
铜质狮子
2
14
球包车
2
31
电话机
2
15
小朋友球包
22
32
考勤机
1
16
大人球包
14
33
茶具
1（套）
17
打印机
1
34
微波炉
1