广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民四初字348号
原告：林志强，男，汉族，住肇庆市。
原告：邓佩兰，女，汉族，住址同上。
被告：肇庆市东景华府房地产有限公司，住所地肇庆市。
法定代表人：冯旺娣，该公司总经理。
委托代理人：黄炳坚，广东端信律师事务所律师。
原告林志强、邓佩兰诉被告肇庆市东景华府房地产有限公司（以下简称东景华府房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2014年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告林志强、邓佩兰及被告东景华府房地产公司的委托代理人黄炳坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：原告与被告于2006年8月20日签定了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定原告将坐落在肇庆市端州区群庆街4巷10号（三层半面积179.6平方米）房屋一栋及临建房35平方米，交给被告用以旧城改造开发，被告以肇庆市端州区明珠路6号明雅居所建的303／306号房和二个车房（车房共32平方米）置换给原告，其坐落位置已在附图中用红线标画清楚。此后，原告如期将房屋和房地产权证交给了被告，并配合被告做好相关工作，按时交清所有的费用，完成了原告应承担的责任。被告于2009年1月18日将回迁房交给了原告，原告进住后已多次催促要求被告办理好房地产权证给原告。但每次催促时被告都说：“正在帮你办理，请等候。”原告只能无奈等候了5年之久，直到2014年3月22日原告跟随肇庆都市报记者到端州区房管局的办证科及档案室查询，证实被告一直没有把原告的回迁房303／306及二个车房的资料送交房管办理产权证。此时原告才知道被告己单方违反协议，欺骗了原告。根据协议规定，被告违反协议的第六条，第八条和第二条4第六条：回迁期限为贰拾个月即从2006年8月20日至2008年4月十九日止。而被告延期了九个月交房即在2009年1月18日才把回迁房交给原告。第八条：乙方（原告）回迁入住补偿的房屋三十天内，由甲方（被告）协助乙方申请办理调换房屋的房地产权证手续，并在6个月内送交房管局办理，免交办证费用，但超出应补偿面积的契税由乙方负责支付。但被告一直没有办理原告调换房屋及车房的房地产权资料到房管局办理。原告认为，甲乙双方所签定的《房屋拆迁补偿安置协议书》是以调换房屋产权的方式，也就是原告的房屋和房地产权证交给被告使用，而被告也应把回迁的房屋和房地产权证交给原告。原告是无需交付任何费用。第二条4：甲方调换给乙方房屋的装修标准按附表执行。被告偷工减料，没有全部按附表执行给原告造成经济损失。
鉴于以上所述的实际情况，被告的行为是一种严重民事侵权的违约行为，为此原告请求人民法院依照原告与被告双方于2006年8月20日签定的《房屋拆迁补偿安置协议书》为依据，公正判决：1、被告立即办理好明珠路6号明雅居303、306号房屋和二个车房（车房共32平方米）产权证书交给原告；2、被告支付违约补偿费给原告48310.55元；3、办理该产权证的一切费用由被告承担；4、被告承担本案的所有诉讼费用。
诉讼中，原告明确其第2项请求的违约补偿费48310.55元包括：1、已交款项的违约滞纳金24484.55元（33830元（超面积房款）＋846元（契税费）=34676元×0.0004／天×1765天=24484.55元］；2、退还维修基金1000元＋五年利息=1210元；3、原告的精神补偿费及五年来因办证从外地回肇庆往返的路费共10000元；4、房屋的装修标准与附表不相符，造成的经济损失7416元；5、赔偿原告原住址门前大叶榕树3500元；6、赔偿原告第二次求租搬迁损失费1700元。此外，原告认为其原住处临建面积33.5㎡，围墙17.45㎡，仅分别赔偿了5025元和698元，当时计算的价格太低，现应当增加5374元并据此变更第2项请求为：被告支付违约补偿费给原告53684.55元。
被告辩称：对原告主张的303、306号房屋，从交楼之日我公司就可以为其办理房产证，现产生争议的原因是由于车位的办证问题，由于原告坚持办理车位的房产证，若其同意办理车位的证书，我公司可以办理房产证和车位的证书，但原告要缴纳维修基金；对原告主张的各项费用我公司均不予认可，已交款项的违约滞纳金，根据拆迁协议的约定，针对的是逾期付款，而非逾期办证，我公司对该部分款项已经如期交付完毕，维修基金则是我公司代房管部门收取的，精神抚慰金和交通费没有证据支持，我公司不予认可；对原告认为装修不符合合同标准，由于其没有在法定吋间内提出，且没有证据支持，所以我公司不予认可；对于原告提出的补偿事项，我公司已根据拆迁协议进行赔偿，现时隔多年后原告再提出，已经超过诉讼时效。
经审理查明：两原告为原肇庆市端州区群庆街4巷10号房屋的权属人。2006年8月20日，两原告（乙方）与肇庆市东景华府房地产有限公司、肇庆市塔东三路旧城改造工程办公室（甲方）签订了一份《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》，约定：一、乙方同意甲方拆除座落在肇庆市群庆街4巷10号房屋及其附属物，该房屋为混合结构三层半，符合产权的建筑面积179.6㎡；临建33.5㎡，金额为5025元，围墙17.45㎡，金额为698元；剑花、冬叶、柚树、杂树等共人民币1100元；二、产权调换。甲乙双方同意用甲方的住宅房屋按1：1比例调换，甲方应偿还乙方的住宅房屋建筑面积179.6㎡，现甲方将自有座落在肇庆市城区明珠路6号303、306号房及车房22、23、24号，车库1号，套内建筑面积共196.7㎡调换给乙方，超出偿还的建筑面积17.1㎡，其中5㎡按成本价1200元／㎡计算，12.1㎡按商品房价2300元／㎡计算，共计金额33830元由乙方在甲方通知回迁时交清，甲方付给乙方的补偿款共6823元，在乙方如期交付被拆房屋的10天内付清；三、甲方给乙方的一次性补助搬家费500元、厨房设施费300元及有线电视、电话迁移补助600元等；四、乙方自行解决过渡住房，甲方按被拆房屋建筑面积每月5元／㎡标准计算补助给乙方，月过渡安置补助费为人民币898元，补助费从乙方被拆房屋交给甲方之日起，到甲方通知回迁之日起止，甲方每三个月向乙方支付一次，乙方回迁房屋装修时，甲方奖励一个月过渡安置补助费；五、乙方同意在2006年9月5日前搬迁完毕并将被拆房屋交给甲方；六、回迁期限为20个月即从2006年8月20日至2008年4月19日止……；八、乙方回迁入住补偿的房屋三十天内，由甲方协助乙方申请办理调换房屋的房地产证手续，并在6个月内送交房管局办理，免交办证费，但超出应补偿面积的税费由乙方负责支付，乙方应付给甲方超出应补偿面积的契税合计金额为846元，在交尾期房款时交付……；十二、违约责任。本协议第二条逾期不付清款项一方，应付给另一方滞纳金每天按欠款的万分之四计算；甲方不按期交付产权调换补偿房屋给乙方，应按广东省、肇庆市城市房屋拆迁管理规定接受处罚；甲方调换给乙方的32㎡车房，分为明珠路6号明雅居1号车房及62、63、64三个车位，原62、63、64三个车位改为22、23、24三个车位，并建独立车房。此外，同日，两原告与肇庆市塔东三路旧城改造工程办公室还签订一份明珠路6号回迁住宅装修标准的附件，在附件中约定了住宅装修标准。
上述协议签订后，两原告依约于2006年8月21日将拆迂房屋的所有权证等交给了肇庆市塔东三路旧城改造工程办公室。期间肇庆市塔东三路旧城改造工程办公室亦立下一份《保证书》给原告，承诺在安置楼明珠楼明雅居确权后在22、23、24三个车位上建一个独立车房。2008年9月3日，被告向两原告代收了明珠路6号303、306房契税款846元。2009年3月27日，两原告向被告缴交了回迁明珠路明雅居303、306房超面积房款33830元。同年4月27日，两原告向肇庆市文雅物业管理有限公司缴交了明珠路明雅居303房的维修基金500元。
2009年1月18日，被告将回迁房交付了原告，但一直未依约定协助办理房屋的房地产权证，双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院。诉讼中，被告确认涉案的项目是由其开发，相关的权利义务亦由其享有和承担。两原告亦认为由于肇庆市塔东三路旧城改造工程办公室现已不存在，其在本案只向被告主张权利。
本院认为：本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。两原告与被告肇庆市东景华府房地产有限公司及肇庆市塔东三路旧城改造工程办公室签订的《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应依合同享受权利和履行义务。在上述《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》中，肇庆市塔东三路旧城改造工程办公室虽以拆迁人身份签署了该协议书，但由于涉案的项目是由被告开发，被告在诉讼中亦确认相关的权利义务由其享有和承担，且经本院释明后两原告亦明确表示在本案只向被告主张权利，故原告在本案向被告主张权利符合法律规定。
由于本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，在拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因合同履行发生争议的才属人民法院处理的范围，因此，本案仅处理双方因合同履行发生争议的事宜。根据双方所签的《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》的约定，回迁期限为20个月即从2006年8月20日至2008年4月19日止，被拆迁人回迁入住补偿的房屋三十天内，由拆迁人协助申请办理调换房屋的房地产证手续，并在6个月内送交房管局办理，但被告作为拆迁人直至2009年1月18日才将回迁房交付了原告，且一直未依约定协助办理房屋的房地产权证，已构成违约，理应承担违约责任。
对于两原告要求被告办理回迁明珠路6号明雅居303、306号房屋和车房（车位）产权证书的请求。根据双方所签的《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》的约定，两原告回迁入住补偿的房屋三十天内，由被告协助其申请办理调换房屋的房地产证手续，并在6个月内送交房管局办理，但被告至今未依约定履行该义务，因此，被告理应根据约定及时履行该协助义务，上述协助义务以将相关房产权属登记的有关材料报送产权登记机关备案，并取得回执后即视为履行完毕，且两原告对此亦有协助之义务。
对于两原告要求被告支付违约补偿费给原告53684.55元的请求。根据两原告在诉讼中确认，其在本案中主张的违约补偿费53684.55元包括已交款项的违约滞纳金24484.55元、退还维修基金及利息共1210元、原告的精神补偿费及五年来因办证从外地回肇庆往返的路费共10000元、房屋的装修标准与附表约定不相符造成的经济损失7416元、赔偿原住址门前大叶榕树3500元、赔偿原告第二次求租搬迁损失费1700元以及对原拆迁的临建面积、围墙赔偿过低，要求增加赔偿5374元。对此，本院分别作如下认定处理：一、对于两原告主张的违约滞纳金的请求。根据双方所签的《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》，回迁期限为20个月即从2006年8月20日至2008年4月19日止，两原告回迁入住补偿的房屋三十天内，由拆迁人即被告协助申请办理调换房屋的房地产证手续，并在6个月内送交房管局办理，即被告最迟应在2008年10月19日前将办理两原告回迁房屋房地产证的手续报送产权登记机关，但被告至今未履行完毕上述义务，且其在诉讼中亦未能提供足够证据证明是两原告原因所致，故被告对此构成违约，理应承担违约责任。由于在《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》中对此的违约责任和承担方式并没有具体的约定，故违约金可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的处理原则处理。根据两原告主张的和逾期的期间，违约金以两原告已付的超面积房款总额即人民币33830元为基准，参照中国人民银行同期五年以上中长期贷款基准利率加收30%计付，即被告自2008年10月20日起参照中国人民银行同期五年以上中长期贷款基准利率的130%计付违约金给两原告。二、对两原告主张退还维修基金及利息共1210元。由于房屋的维修基金并非被告所收取，故两原告要求退还维修基金及利息理据不足，本院不予支持。三、对于两原告主张的精神补偿费及五年来因办证从外地回肇庆往返的路费共10000元、赔偿原告第二次求租搬迁损失费1700元以及房屋的装修标准与附表约定不相符造成的经济损失7416元的请求。首先，由于本案两原告提起的系违约之诉，并非侵权之诉，故两原告在本案主张精神补偿费于法不合，本院不予支持；其次，两原告同时主张的路费及第二次求租搬迁损失的费用亦由于缺乏事实和依据，本院亦不予支持；最后，由于两原告在诉讼中并无提供证据证明被告交付房屋装修标准与约定不相符，亦无提供因此造成其经济损失7416元的依据，故对两原告的该项请求本院亦不予支持。四、对于两原告主张赔偿原住址门前大叶榕树3500元以及认为被告对原原拆迁的临建面积、围墙赔偿过低，要求增加赔偿5374元的请求。如上所述，由于本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，对该类案件，人民法院仅处理因合同履行发生的争议，即本案仅处理双方因合同履行发生争议的事宜，且根据双方所签的《城市房屋拆迁补偿、安置协议书》，双方已就花草树木、临建面积、围墙的赔偿达成了一致意见，被告并已依约定履行了相关义务，现两原告在本案再行对此提出主张于法不合，本院亦不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，其理由成立部分，本院予以支持。被告针对本案所作之抗辩，其理由成立部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告肇庆市东景华府房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告林志强、邓佩兰办理肇庆市明珠路6号明雅居303、306号房屋及相关车房（车位）的房地产权证登记手续，并将有关办理登记手续的回执交付给原告林志强、邓佩兰；原告林志强、邓佩兰对此亦有协助之义务。
二、被告肇庆市东景华府房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付逾期办理房屋及车房（车位）的违约金给原告林志强、邓佩兰，上述违约金以人民币33830元为基准，自2008年10月20日起参照中国人民银行同期五年以上中长期贷款基准利率的130%计付至履行完毕上述协助义务之日止。
三、驳回原告林志强、邓佩兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1008元，两原告负担583元，被告负担425元。上述诉讼费用已由两原告预交，本院不另收退。被告应负担的受理费在履行上述支付义务时一并付还两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 梁 杰
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 林嘉慧
第10页共10页