安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖12民终2331号
上诉人(原审原告)：李学法，男，1956年10月4日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。
委托代理人：郑志彪，安徽志豪律师事务所律师。
委托代理人：杨健，辽宁新正源律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王东霞（曾用名：王东侠），女，1943年7月21日出生，汉族，住安徽省阜南县。
委托代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。
上诉人李学法因与被上诉人王东霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院(2015)南民二初字第00113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李学法及其委托代理人郑志彪、杨健，被上诉人王东霞的委托代理人张曌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李学法上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：李学法与王东霞不是同一农村集体经济组织成员，双方签订的宅基地转让协议及《买卖房屋合同》违反了法律强制性规定，应为无效协议。一审判决以有效协议审理本案，适用法律错误。协议无效，王东霞应赔偿李学法租金损失，李学法为了确定损失数额，一审期间要求评估损失，一审法院未予准许程序严重违法。
王东霞辩称：一审判决正确，要求维持原判。
李学法向一审法院起诉请求：确认双方签订的房屋买卖合同无效，判决王东霞退还李学法房屋，并赔偿李学法租金损失71500元（租金计算至2015年3月12日，支付至搬出房屋时止，本案诉讼费用由王东霞负担。
一审法院认定事实：李学法系阜南县王店孜乡王店行政村（原为杨庄行政村）村民，王东霞，曾用名王东侠，系临泉县土坡乡前宅行政村村民。李学法在杨庄村（现为王店村）后李庄拥有宅基地一块，宅基地四至为北邻前张庄交界，东邻李保言住宅，南邻大路，西邻养猪场。1992年11月16日，李学法、王东霞就上述宅基地签订《王东侠接收李学法转让土地协议书》，约定：李学法转让给王东侠地皮8分，东邻李保言、北邻张子国、西邻李学文、南邻大路沟为界，转让费每分1050元，总计款8400元，有王长期使用。1992年11月20日，双方就该宅基地又签订《王东侠接收李学法转让土地协议书》，约定：李学法转让土地长26米、宽18米，计468平方米，北邻张子国房屋、东邻李保言房屋、南邻公路、西邻李学文，转让费5000元。双方就上述转让土地协议签订后，李学法在该土地上建设房屋六间：正房四间、偏房二间。1995年3月15日，李学法作为甲方与王东霞作为乙方签订《买卖房屋合同》，约定：甲方愿将属于自己所有的房屋卖给乙方，现甲乙双方就买卖房屋的有关事宜协商如下：1、甲方将自己的坐落在王店子杨庄村赵马路西北的砖瓦结构的房屋四间卖给乙方，房款计17000元整；2、合同生效之日房款两清；3、甲方所卖房屋坐落地基四至：东至李保言西墙，系李学法私山、私界；西至李学伍住房，系李学法私山、私界；南至公路北沿；北至宅基地北头（房屋坐落宅基地南口东西长11.16米，北口东西长11.50米，南北身长30米，和李学伍、李保言一致）；4、合同生效后，甲方房产转移给乙方，属乙方所有，房屋所坐落的宅基地随房产转移交给乙方管理和使用；5、本合同自双方签字并公证后生效；6、合同生效后，一切与房屋有关的费用（包括土地使用费）有乙方承担；7、别无纠纷；8、本合同一式二份，甲乙双方各持一份，公证处留存一份。合同落款栏处：甲方李学法、乙方王东侠，四邻：东李保言、西李学伍，分别在各自的名字上按指印；王店孜乡杨庄村委会签署此合同情况属实并加盖公章，王店孜乡政府签署属实并加盖公章。同日，经阜南县公证处（95）南证民字第119号公证书公证：合同上双方当事人的签字、印章属实；合同内容符合国家法律规定。按该买卖房屋合同约定，李学法交付了房屋，王东侠支付了17000元房款。1995年5月16日，李学法就涉案宅基地向土地管理部门申请土地登记，李学法所在地阜南县王店孜乡土地管理所和杨庄村委会对地籍调查后，报经阜南县人民政府审批，审批意见：经审定，同意土地管理局意见，准予登记发证；登记确认：该宗地属集体土地，土地用途为宅基，系李学法使用，其权属来源依据行政村划拨，权属合法；宅基地四至：北邻前张庄交界，东邻李保言住宅，南邻大路，西邻养猪场。该审批登记表由阜南县人民政府、阜南县土地管理局、阜南县王店孜乡政府、阜南县王店孜乡土地管理所加盖公章予以确认审批登记，李学法取得宅基地使用权。1996年10月，王东霞搬入涉案房屋居住，同时支付给李学法7000元；1997年农历二月份，王东霞支付给李学法2000元；2014年4月，王东霞支付给李学法30000元。2015年4月9日，王东霞户籍地由临泉县土陂乡前宅行政村王小庄4号迁至阜南县王店孜乡王店村香铺庄16号，入户登记在户主为王建的常住人口户籍内。王东霞在阜南县公安局王店派出所常住人口登记卡记载：姓名王东霞；出生地安徽省阜南县；籍贯安徽省临泉县；户主或与户主关系：母亲；何时由何地迁来本（市）县：2015年4月9日从安徽省临泉县土陂乡前宅行政村王小庄4号迁来。
一审法院认为：双方签订宅基地转让协议及《买卖房屋合同》时，非同一农村集体经济组织成员。宅基地转让违反了集体经济组织成员的权属性，即宅基地的使用权仅限于本集体成员享有。我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋买卖的效力源于农村宅基地使用权的流转限制。宅基地转让虽然违反了集体经济组织成员的权属性，但根据“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的法律规定，只是禁止农民转让集体土地使用权用于非农建设，并未禁止非同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖。本案涉及的集体所有土地系宅基地，其使用目的是用于农民建房自住，而不是用于非农建设。同时,根据“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的法律规定，亦可看出，法律并未禁止非同一农村集体经济组织成员之间转让房屋使用权，只是通过对转让人再申请宅基地，而不予批准的方式制约其转让宅基地牟利的行为。而且，王东霞在诉讼过程中，已将其户籍迁入阜南县王店孜乡王店村，入户登记在户主为王建的阜南县王店孜乡王店村常住人口户籍内，现属阜南县王店孜乡王店村村民。双方在签订《买卖房屋合同》时，王店孜乡政府和王店村委会均在合同书上签署情况属实并加盖乡政府、村委会公章。显然，该房屋买卖取得所在乡政府、村委会的认可。该买卖房屋合同系双方当事人的真实意思表示，既未损害集体利益，亦未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。李学法请求王东霞支付房屋租赁费，未能提供证据证明双方存在房屋租赁的事实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李学法与王东霞于1995年3月15日签订的《买卖房屋合同》为有效合同；二、驳回李学法对王东霞的诉讼请求。案件受理费1588元，由李学法负担。
各方当事人在二审中所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院认定的事实与一审一致。
综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：双方签订的房屋买卖合同是否合法有效；李学法要求王东霞退还房屋并赔偿损失71500元是否有事实和法律依据；一审法院在审理本案过程中是否存在严重违反法定程序情形。
本院认为：虽然王东霞与李学法签订宅基地转让协议及买卖房屋合同时，双方不是同一农村集体经济组织成员，但在一审诉讼期间，王东霞已将户籍迁入阜南县王店孜乡王店村。且双方在签订买卖房屋合同时，涉案房屋所在地的乡政府和村委会均认可该合同并在合同上加盖公章，房屋买卖合同已征得所在地乡政府、村委会同意。双方签订的买卖房屋合同并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。李学法主张买卖房屋合同无效，与本院查明事实不符，不予支持。涉案买卖合同有效，李学法要求王东霞赔偿损失71500元于法无据，李学法申请损失评估，已无必要，其上诉称一审法院未进行损失评估程序违法，理由不能成立。一审判决驳回李学法诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。李学法一审期间的诉讼请求为确认双方签订的房屋买卖合同无效，要求王东霞退还房屋，并赔偿租金损失。一审法院认定合同有效，应判决驳回李学法的诉讼请求，故一审判决主文表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省阜南县人民法院(2015)南民二初字第00113号民事判决。
二、驳回李学法的诉讼请求。
一审案件受理费1588元，二审案件受理费1588元，合计3176元，由上诉人李学法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 杰
审 判 员 马 林
代理审判员 姚 莉
二〇一六年十一月七日
书 记 员 刘梦李
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。