广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第6号
上诉人（原审原告）刘凯文，男，1980年1月14日出生，汉族。
上诉人（原审原告）李晓筠，女，1981年3月31日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人朱越勇、陈凝，广东纵横天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市城市建设开发有限公司。
法定代表人张招兴，该公司董事长。
委托代理人吴兵山，广东格林律师事务所律师。
委托代理人哈樱子，广东格林律师事务所实习律师。
上诉人刘凯文、李晓筠因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法学民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月初刘凯文、李晓筠到广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）设在广州市番禺区的星汇文华花园售楼处看房，经城建公司员工推介后，刘凯文、李晓筠欲购买该花园的2栋3楼03单元的房屋。城建公司问及刘凯文、李晓筠在广州的购房并告知刘凯文、李晓筠广州有限购政策，刘凯文、李晓筠告知城建公司在广州没有购房，但没有将在广东惠州购房贷款之事告之城建公司。当时刘凯文、李晓筠要求首付三成房款，希望向银行按揭七成房款，城建公司员工告知如在广州未有购房，属于首次购房，可以帮助刘凯文、李晓筠办到按揭，只需首付30%，并可到指定的银行办七成按揭。经双方商议后刘凯文、李晓筠与城建公司于2012年10月2日签署一份《商品房订购书》，刘凯文、李晓筠并向城建公司缴纳了50000元的定金。商品房订购书第一条约定：订购楼宇1、乙方自愿订购由甲方开发的下列商品房：广州市番禺区小谷围街大学城中八路星汇文华花园2栋3楼03单元，建筑面积为130.04平方米，套内建筑面积为103.61平方米。2、该商品房价格及综合费用明细：（1）价格原价人民币2990220元，售价2691198元。3、定金乙方须于签署本《订购书》时付清定金人民币50000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。4、除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续。本人及家庭承诺本次购房属第壹次购房（壹字由城建公司方的工作人员填写，刘凯文、李晓筠签名确认），贷款成数及年限以银行最终审批为准。第二条约定：刘凯文、李晓筠应于2012年10月10日9时前往指定的地点（天河区体育西路189号城建大厦首层）与城建公司签署《商品房买卖合同》。第三条约定：若乙方出现以下任何一项情况，则视为乙方根本性违反本《订购书》，甲方有权没收乙方已付予甲方之定金，并有权随时将该商品房重新出售予任何第三方而无须向乙方发出通知：1、逾期未递交有关办理银行按揭申请所需的全部资料，或未签署借款合同的（选用按揭贷款付款方式的客户适用）；2、逾期未能按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》的；3、逾期未履行第二条约定的其他各项责任的。还有其他相关的条款的约定等。
订购书签订后，城建公司指定办理按揭的银行给刘凯文、李晓筠，刘凯文、李晓筠在申请中国银行越秀支行按揭时，按揭银行告知刘凯文、李晓筠在惠州已经使用贷款购买了一套房屋，刘凯文、李晓筠属于限贷对象，不能向银行申请七成贷款按揭，要求刘凯文、李晓筠增加首期款。由于刘凯文、李晓筠无法按银行的要求缴纳首付房款最终没有办理按揭贷款，亦无按约定的2012年10月10日与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》。刘凯文、李晓筠曾与城建公司协商要求退回定金未果，城建公司于2013年1月9日向刘凯文、李晓筠发出《挞定通知》，要没收刘凯文、李晓筠的定金并重新出售该单元。于2013年1月12日刘凯文、李晓筠向城建公司提交了一份《申请》，自认属于限购人员该房屋转售他人，要求城建公司可以退还定金。后因城建公司拒绝返还刘凯文、李晓筠五万元定金，双方引起纠纷。
刘凯文、李晓筠于2013年7月30日向原审法院起诉，请求判令：1、撤销刘凯文、李晓筠与城建公司之间签署的《商品房订购书》；2、城建公司退回刘凯文、李晓筠的认购定金5万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计付，从2013年1月12日计至城建公司退回定金之日止）；3、本案诉讼费由城建公司承担。
城建公司原审答辩称：双方签署的《商品房订购书》不存在可撤销情形。城建公司根本不存在隐瞒或欺诈行为，导致贷款成数和首付数额变化的根本原因在于刘凯文、李晓筠隐瞒其名下在惠州市有一套房产的事实。限购政策刘凯文、李晓筠应熟知。
一审另查明：城建公司具有出售涉讼商品房的预售资格。
上述争讼房屋，城建公司已经于2013年5月6日卖与他人，产权登记正在办理当中。
原审法院认为：刘凯文、李晓筠与城建公司签订的《商品房订购书》是当事人真实意思表示，内容合法，为合法有效的合同，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按订购书的约定履行各自的义务。本案争议的焦点是双方没有按期签订《商品房买卖合同》以及刘凯文、李晓筠无法办理七成按揭贷款的原因和责任属于哪一方的责任。
首先刘凯文、李晓筠签订订购书之前，刘凯文、李晓筠均为成年人，对国家有关的限购和限贷的政策应该知道的，城建公司的工作人员亦告知有关的政策，刘凯文、李晓筠亦在城建公司提交的限购政策通知上签名确认。在本案中刘凯文、李晓筠亦无法向该院提供有关城建公司误导或刻意隐瞒有关限贷的事实和证据；其次，刘凯文、李晓筠申请的贷款是经过银行的核实进行审批，合同亦约定贷款的成数及年限以银行最终审批为准，贷款的额度与城建公司承诺无直接的关系。因此，导致刘凯文、李晓筠无法向银行办理七成按揭的责任，主要的责任在刘凯文、李晓筠隐瞒在惠州购房贷款的事实，以及受到限贷政策的客观等原因导致的。以上的有关事实并不符合该订购书予以撤销的条件，刘凯文、李晓筠请求撤销刘凯文、李晓筠与城建公司之间签署的《商品房订购书》的理据不充分，不予采纳，应予驳回。
由于刘凯文、李晓筠在惠州已经使用贷款购买了一套房屋，属于限贷对象，根据国家的限贷政策刘凯文、李晓筠无法向按揭银行申请七成按揭贷款。因刘凯文、李晓筠无法按银行的要求缴纳首付房款，又无按约定的时间地点与城建公司签订正式的《商品房买卖合同》，刘凯文、李晓筠已构成根本性违约，按合同的约定城建公司有权没收定金，并可以向他人转售房屋。因此刘凯文、李晓筠请求城建公司退回认购定金5万元及利息，其主张理据不充分，不予采纳，应依法予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回刘凯文、李晓筠的诉讼请求。本案受理费525元，由刘凯文、李晓筠负担。
判后，上诉人刘凯文、李晓筠均不服，共同向本院提起上诉称：一、一审查明事实，客观反映上诉人是受到被上诉人的误导，做出与被上诉人签订《商品房订购书》，交付5万元定金的意思表示。在推荐过程中，被上诉人员工明确表示如上诉人在广州未有购房，属于首次购房，可以帮助上诉人办到按揭，只需首付30%，并可到指定银行办70%按揭的内心确信，以致做出购房的意思表示。二、被上诉人员工的误导行为，与上诉人不能履约的结果有直接因果关系。由于上诉人无法按银行要求缴纳首期房款最终没有办理按揭贷款，无法按照约定时间与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》。上诉人无法履约原因是不能申请到七成贷款，导致超出上诉人预期的支付能力而产生客观不能履约。而且被上诉人只是告知限购政策，没有告知限贷政策。三、上诉人不能履约的行为未造成被上诉人的实际损失，反而被上诉人获得了本属于上诉人的额外利益。综上，被上诉人在本案中存在明显的误导上诉人购买的行为，应当承担上诉人不能履约的全部责任，故上诉请求：1、撤销（2013）穗番法学民初字第136号民事判决书；2、改判为：（1）撤销上诉人与被上诉人签订的《商品房订购书》；（2）被上诉人退回上诉人的认购定金及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年1月12日计至被上诉人退回定金之日止。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人城建公司答辩称：同意一审判决，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中双方均无新证据提交。
本院认为，刘凯文、李晓筠与城建公司签订的《商品房订购书》是双方当事人真实意思表示，内容合法，并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，本案争议的焦点在于双方签订的《商品房订购书》是否可以撤销及定金、利息是否要返还问题。首先，限购限贷政策在涉案双方签订《商品房订购书》之前已经出台，政策相关内容均可公开查询，双方均应知悉。其次，即便被上诉人员工告知上诉人广州购房即可办到七成银行按揭贷款，根据双方签订《商品房订购书》中约定：一、订购楼宇4.房款及相关费用的支付明确约定：“除首期房款外，余下房款，乙方申请办理中国银行越秀支行30年按揭贷款手续……贷款成数及年限以银行最终审批为准。”故双方当事人对贷款风险已经有明确约定，且该风险也非不能预见的风险。最后，根据查明事实，银行曾告知上诉人不能申请七成按揭贷款，要求其增加首期款，上诉人认为超出其预期的支付能力，最终没有办理按揭贷款手续。因此，上诉人是否获得七成贷款并非履行《商品房订购书》的唯一条件，《商品房订购书》并非完全不能履行。综上，上诉人未能在《商品房订购书》约定的时间内与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》，根据约定应承担相应违约责任，故上诉人要求返还定金及利息的主张，本院不予支持。同理，上诉人以受到被上诉人误导为由主张撤销合同，理据不足，本院亦不予采纳。另上诉人还认为上诉人不能履约的行为反而让被上诉人获得本属于上诉人的额外利益。经审查，被上诉人依照《商品房订购书》第三条的约定，在上诉人不能依约按时签订《商品房买卖合同》情况下，将涉案房屋转售他人并无不妥。
综上，上诉人刘凯文、李晓筠的上诉理由均不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元由刘凯文、李晓筠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年四月××日
书 记 员 党春婷