安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合高新民一初字第01832号
原告：汪青松，男，1972年9月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：张薇薇，女，1978年2月3日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
被告：徐春涛，男，1979年2月5日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
原告汪青松与被告张薇薇、徐春涛民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李铭独任审判，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告汪青松到庭参加了诉讼。被告张薇薇、被告徐春涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审判。本案现已审理终结。
汪青松诉称：张薇薇、徐春涛系夫妻关系，其因生意上需要资金周转，遂向汪青松借款。2014年4月23日，双方签订《房地产抵押借款合同》，约定汪青松借给张薇薇、徐春涛195万元，借款期限为3个月，借款利息按月利率2.5%计算；张薇薇、徐春涛将其两处房产作为此次借款的抵押担保；如逾期还款，张薇薇、徐春涛除向汪青松支付利息外，另按逾期还款总额的日千分之五支付违约金。同日，汪青松转款195万元，张薇薇、徐春涛出具一张收条。2014年4月24日、4月29日，汪青松根据抵押借款合同约定，取得了抵押房产的他项权证书，抵押担保债权数额各100万元。2014年7月23日借款到期，张薇薇、徐春涛未偿还借款本息。为此，汪青松诉请法院判令：1、张薇薇、徐春涛连带偿还借款本金195万元及利息11.7万元（利息按本金195万元的同期银行贷款利率四倍计算3个月），合计206.7万元；2、张薇薇、徐春涛连带支付违约金62010元（违约金按本息206.7万元的同期银行贷款利率四倍计算自2014年7月24日至起诉之日，最后以本息实际清偿日计算违约金）；3、汪青松对张薇薇、徐春涛所有的抵押房产依法拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由张薇薇、徐春涛承担。
张薇薇、徐春涛均未作答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明：张薇薇与徐春涛系夫妻关系。2014年4月23日，汪青松与张薇薇、徐春涛签订一份《房地产抵押借款合同》，约定张薇薇、徐春涛向汪青松借款195万元，期限自2014年4月23日至2014年7月23日止，借款利息按月利率2.5%计算；借款人超过借款期限偿还借款本金或者利息时，应当将其所欠借款期限内的利息归入借款本金并以拖欠该借款期内的本息合计总额为基数，按本合同约定利率和日千分之五违约金标准向出款人支付逾期利息和逾期还款违约金；抵押人、抵押物共有人自愿以其享有合法权利的座落在拓基广场A幢1108室、绿缘居1幢1003室房屋（均登记在张薇薇名下），产权证号8110131247、8140051175作抵押担保，为借款人所负的本合同项下全部债务向出借人承担连带担保责任，并办理抵押登记；本合同履行中发生争议，由双方协商解决，也可直接向出借人或者抵押物所在地人民法院提起诉讼。
合同签订后，张薇薇、徐春涛向汪青松出具了借条、收条各一份，收条注明“今收到汪青松195万元，请出借方将195万元汇入戴园园账户。”2014年4月24日，汪青松委托母亲陈贤翠向戴园园账户汇款184万元，另向张薇薇、徐春涛支付现金11万元。当日，汪青松与张薇薇、徐春涛在合肥市房地产管理局办理了位于合肥市蜀山区清溪路1157号绿缘居春晖园1幢1003室房屋（房地权证：合蜀字第××号）的抵押登记手续。2014年4月29日，汪青松与张薇薇在合肥市房地产管理局办理了位于合肥高新区长江西路687号拓基城市广场A幢办1108室房屋（房地权证：合产字第××号）的抵押登记手续。
约定的借款期限届满后，张薇薇、徐春涛除支付借款期限内的利息外，本金及逾期利息未能偿付。
2014年9月10日，汪青松诉至本院，要求判如所请。
另查明：2012年7月6日，中国人民银行公布的金融机构六个月以内（含六个月）人民币贷款基准利率为年利率5.6%。
上述事实，有结婚证、房地产抵押借款合同、借条、转账凭证、收条、房地产他项权证及当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案中，汪青松与张薇薇、徐春涛签订的《房地产抵押借款合同》，双方当事人意思表示真实，对双方均具有约束力。张薇薇、徐春涛作为借款人应当按照约定的期限返还借款，但其未能按约履行返还义务，属违约行为，依法应承担向汪青松返还借款本金并支付逾期利息和违约金的法律责任。
根据法律规定，自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。对于民间借贷既约定利息又约定违约金的，当事人同时请求支付利息和违约金的，可予以支持，但二者之和不能超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），对超出的部分，不予保护。本案中，汪青松与张薇薇、徐春涛约定的2.5%的月利率（换算成年利率为30%）超过了银行同类贷款利率的四倍22.4%（5.6%×4），故对超出部分的利息，本院不予支持。
汪青松将张薇薇、徐春涛欠付利息计入本金计算违约金，违反了《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条关于“出借人不得将利息计入本金谋取高利。……”之规定，本院不予支持。
张薇薇以其名下房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押担保合法有效，汪青松对抵押物依法享有优先受偿权。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张薇薇、徐春涛应于本判决生效之日起十日内共同返还原告汪青松借款本金195万元，并支付逾期利息及违约金（以195万元为基数，自2014年7月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至判决生效后履行期限届满之日止）；
二、原告汪青松对被告张薇薇名下位于合肥市蜀山区清溪路1157号绿缘居春晖园1幢1003室房屋（房地权证：合蜀字第××号）、合肥高新区长江西路687号拓基城市广场A幢办1108室房屋（房地权证：合产字第××号）在判决第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告汪青松的其他诉讼请求。
如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23832元，减半收取为11916元，由原告汪青松负担377元，被告张薇薇、徐春涛共同负担11539元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李铭
二〇一四年十月二十四日
书记员 孙莉
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条第二款自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
第七条出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。