济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第1220号
原告刘祖春，男，1962年12月13日出生，汉族，山东省疾病预防控制中心职工，住济南市历下区济王公路。
委托代理人王宝民，山东全诚律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市历城区遥墙镇机场路。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市历下区历山路。
第三人山东友谊集团有限责任公司，住所地济南市历下区经十路。
法定代表人谢雪，董事长。
委托代理人孙洁，女，1981年12月11日，山东友谊集团有限责任公司员工，住济南市天桥区三孔桥街46号。
原告刘祖春与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）、山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月30日受理后，依法组成合议庭公，分别于2013年7月23日、2013年7月26日、2014年2月25日、2015年6月5日公开庭进行了审理。原告刘祖春及其委托代理人王宝民，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转、山东友谊集团的委托代理人孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘祖春诉称，2009年4月19日，刘祖春与济南正大公司签订商品房买卖合同，由刘祖春购买济南正大公司开发建设的位于济南市浆水泉路正大城市花园二期翠苑2号楼某某某某某某某的房屋（以下简称涉诉房屋），刘祖春已付清购房款。涉诉房屋于2010年5月31日交付后，济南正大公司却未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。山东友谊置业发展有限公司、山东友谊集团是涉案房屋预售许可的开发单位，也应作为第三人参与诉讼并承担责任，并根据过错共同承担违约责任。为此，刘祖春要求：1、判令济南正大公司限期提供为刘祖春办理权属登记所需的资料；2、请求确认合同第15条2款为无效条款，申请增加该条约定的违约金；3、判令济南正大公司支付逾期办证违约金30000元；4、本案诉讼费用由济南正大公司承担。
原告刘祖春将第2项诉讼请求明确为：确认合同第15条2款为无效条款，按照总房款的万分之二点一按日日计算违约金。将第3项诉讼请求明确为：判令济南正大公司、山东友谊集团共同承担逾期办理权属登记违约和赔偿责任30000元。
原告刘祖春为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同1份，证明刘祖春与济南正大公司存在商品房买卖合同关系；合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金；
证据2、销售不动产发票1张，证明刘祖春为付清了520065元购房款；
证据3、刘祖春与济南正大物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议1份，证明刘祖春实际收房时间是2010年5月31日；
证据4、刘祖春与案外人李某某于2013年12月28日就出售涉诉房屋所签订的房屋买卖合同，证明刘祖春出售涉诉房屋的过程；
证据5、刘祖春与案外人李某某于2014年1月15日签订的解除购房合同协议，证涉诉房屋因未取得房产证而无法出售。
被告济南正大公司、山东友谊集团共同辩称，1、商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，合法有效，刘祖春要求确认合同第15条第二款无效，无事实和法律依据。2、关于逾期办证违约金，应按合同约定的1.5%计算。3、本案不属于合同法第一百一十四条违约金调整的情形，按照合同法的约定，当事人约定的违约金低于造成损失的，当事人可以诉至人民法院或者仲裁机构要求予以增加，结合本案的基本情况，双方约定的逾期办理的房产证的违约金符合合同法的约定，应当得到法院支持，刘祖春要求调整违约金的前提应当是约定的违约金低于造成的损失，本案逾期办理房产证的情景既不影响刘祖春的居住，也没有造成实际损失，刘祖春也没有提供相应证据予以证实，故约定的违约金足以弥补刘祖春损失，刘祖春要求对违约金予以调整无事实法律依据。4、政府政策的变化是造成延迟办证的原因，自2011年5月份以来，济南市建委在开发企业办理开发房产综合验收方面提交资料增加了11项，导致办理产权登记提交资料增加，严重加大了开发企业的办证义务，最终导致办证延期。5、刘祖春主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。6、刘祖春主张赔偿损失，应当以损失实际发生为依据，但刘祖春并无实际损失发生且没有相应证据予以证实。综上，请法院依法驳回刘祖春诉讼请求。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，共同向本院提交了以下证据：
证据1、涉诉房屋所在的土地使用权证书，证明涉诉房屋具有土地使用证，登记在山东友谊集团名下；
证据2、合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东友谊集团等联合开发；
证据3、涉诉房屋的商品房预售许可证；
证据4、建筑工程竣工验收备案单，证明涉诉房屋交付时符合交付条件；
证据5、济南正大公司制作的办证义务增加说明一份，证明逾期办证的原因；
证据6、济南市规划局出具的《关于山东友谊集团有限责任公司申请变更正大城市花园二期工程项目建设单位名称的复函》一份，证明涉案项目的开发手续已变更到山东友谊集团名下。
第三人山东友谊集团未提交书面证据。
经对原告刘祖春和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2009年4月19日，刘祖春与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由刘祖春购买位于济南市浆水泉路正大城市花园2号楼某某某某某某某的涉诉房屋。合同约定第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，刘祖春按约定付清了购房款520065元，济南正大公司于2010年5月31日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载的建设单位为山东友谊置业发展有限公司。2008年10月14日济南市规划局作出济规法（2008）153号复函，因山东友谊集团已取得涉诉项目的国有土地使用证，且市发改委已批准同意将项目建设主体变更为山东友谊集团，故同意将涉诉项目的建设单位由山东友谊置业发展有限公司变更为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未2014年1月15理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
另，刘祖春还提交了与案外人李某某分别于2013年12月28日、2014年1月15日就涉诉房屋签订的房屋买卖合同和解除协议，以证实涉诉房屋因未取得产权登记导致无法转让。
本院认为，涉诉房屋已取得相关建设及销售依据，且联合开发的建设单位山东友谊集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故刘祖春与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2010年5月31日交付，但是办理涉诉房屋权属登记所需的资料却未能在房屋交付后360日内提交产权登记机关备案，济南正大公司已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付房款的1.5%计算；刘祖春认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使其不能证明实际损失，只要损失数额难以确定，就应以已付房款为基数，以日万分之二点一为标准，按违约天数计算。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，该约定并未违反相关法规的禁止性规范，故刘祖春要求确认合同第15条2款为无效条款诉讼请求本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%。虽然刘祖春提交了与案外人签订的房屋买卖合同、解除协议，但该证据不能客观证明刘祖春的实际损失，对于刘祖春要求调高违约金的诉讼请求，本院不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付刘祖春已付房款1.5%的违约金520065元×1.5%=7800.98元。因刘祖春与山东友谊集团不存在合同关系，故刘祖春要求山东友谊集团与济南正大公司共同对违约金或损失承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为刘祖春的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。因合同约定的违约金系固定数额，该违约金不以违约天数计算，且济南正大公司的违约行为一直持续，故对于济南正大公司认为2011年政府的政策变化造成迟延办证，济南正大公司应减免责任的辩解意见，本院亦不予采纳。
因涉诉房屋的初始登记尚未办理，办理初始登记涉及到房管、规划、建设部门的职权审核，在未办理房屋大证的情况下，涉诉房屋尚不具备办理房屋转移登记的条件。经本院释明，刘祖春可将第二项诉讼请求变更为解除合同、赔偿损失，但刘祖春拒绝变更诉讼请求。故，对于刘祖春要求济南正大公司限期提供为刘祖春办理权属登记所需的资料的诉讼请求，本院不予支持。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘祖春违约金7800.98元；
二、驳回原告刘祖春的其他诉讼请求；
三、驳回原告刘祖春超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币660元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 阴 悦
审判员 綦晓玥
审判员 于骐宁
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二〇一五年六月十五日
书记员 耿 琳