河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终2653号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄市凯庭酒店管理有限公司，住所地石家庄桥西区光明路49号129室。
法定代表人：刘建华，该公司执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：刘朋朋，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队河北省总队，住所地石家庄市植物园街。
法定代表人：荣久华，该部队司令员。
委托诉讼代理人：常燕亭，河北三和时代律师事务所律师。
上诉人石家庄市凯庭酒店管理有限公司（以下简称凯庭公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队河北省总队（以下简称武警河北总队）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初6028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
凯庭公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人诉讼主体不适格，一审法院在没有任何证据且有相反证明的情况下，直接认定被上诉人主体适格，违背法律规定。二、在双方都未明确主张涉案合同无效的情况下，法院主动审查合同效力，不能仅仅依据被上诉人陈述就认定涉案合同无效。一审法院在没有任何证据的情况下，就认定涉案合同无效；在被上诉人经法院释明后仍未变更诉讼请求、己超诉讼时效、且未举证的情况下，支持被上诉人巨额租金请求，没有任何事实和法律依据，违背了“不告不理”的原则。
武警河北总队答辩称，凯庭公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
武警河北总队向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金176.0525万元（自2015年7月1日暂计至2017年7月31日，具体计算至交还房屋之日止）、违约金21.1263万元（自2015年7月暂计至2017年7月，实际计算至支付之日）；2.判令原被告之间的租赁关系依法解除；3.判令被告立即搬离其租赁的房屋，将承租房屋恢复原状并返还给原告；4.本案诉讼费由二被告承担。
凯庭公司向一审反诉请求：1.判令原告赔偿被告自2015年7月1日至今无法实际经营产生的损失（实际损失数额以最终审计为准）；2.反诉费由原告承担。
一审法院认定事实：2012年，原告武警河北总队与被告凯庭公司签订《武警部队房地产租赁合同》（编号：武冀〔2012〕0060003号）。第一条，甲方（武警河北总队）自愿将位于河北省石家庄市光明路49号（坐落号：武总警字第0011号）房屋（主楼1-3层，北楼1-2层，西楼1-5层），总建筑面积5985平方米，场地面积1966平方米，出租给乙方（凯庭公司）使用。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第三条，租赁用途：餐饮、宾馆、办公。第四条，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止。第五条，租金总额为2387112元，年租金78万元，第二年起每年以上一年年租金为基数递增百分之二。第十二条（五）租赁期满，合同解除。第十八条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：（三）甲方承诺在本合同期满后，在乙方合法经营和未拖欠甲方租金的情况下，继续租给乙方，原则上租期不低于三年，租金年递增率不高于3%。另查明，本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证。国有土地使用证（桥东国用（95）字第691号）上显示的土地使用者是中国人民武装警察部队河北省总队招待所，该单位已被武警河北总队撤销。原告主张被告凯庭公司交纳房租至2015年6月30日，2015年7月1日后未交纳，被告主张2015年其支付房租多于2015年1月至6月应交房租。原、被告均不要求在本案中处理其对涉案房屋的装饰装修问题。原、被告均未要求在本案中处理房租保证金的问题。以上事实，有《武警部队房地产租赁合同》、国有土地使用证、律师函、关于缴纳房租腾退房屋的函、《武警部队房地产租赁许可证》复印件、业务回单、原、被告陈述及庭审笔录等证据予以证实。
一审法院认为，关于主体资格问题，虽然原告提供的国有土地使用证上土地使用者是武警河北总队招待所，但该招待所为原告的内设机构，且已经被撤销。原告作为武警河北总队招待所被撤销后的权利义务承受主体，具有诉讼主体资格。而且本案租赁合同由原告与被告凯庭公司签订，原告为本案适格的诉讼主体。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告武警河北总队作为出租人，未取得涉案房屋建设工程规划许可证，与承租人被告凯庭公司之间的房屋租赁合同无效。租赁合同无效，即自始没有法律约束力，被告凯庭公司应将占有使用原告房屋返还原告。关于占有使用费问题，本案所涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，应原告要求，被告凯庭公司应支付原告武警河北总队房屋占有使用费，占有使用费参照《武警部队房地产租赁合同》关于租金的约定。原告主张被告凯庭公司房屋占有使用费交到2015年6月30日，被告主张2015年其支付的占有使用费多于2015年1月至6月应交费用，原告称2015年被告有部分占有使用费系补缴2014年应交部分，被告不予认可，被告对于占有使用费的缴纳情况负有举证责任，被告未向法院提交证据证明2015年6月之前被告缴纳占有使用费的情况也未向本院提交证据证实其多支付了占有使用费，故其应承担举证不能的后果，法院认可占有使用费被告支付至2015年6月30日，法院支持原告要求被告凯庭公司支付自2015年7月1日至房屋交付之日止的房屋占有使用费，以2012年78万元为基数，每年递增2%计算，经核算，自2015年7月1日至2017年12月31日期间为2119351.23元；自2018年1月1日至被告腾退房屋之日止，以2017年占有使用费861183.03元/年为基数，每年递增2%，按实际天数计算。关于诉讼时效问题，原、被告双方签订的租赁合同无效，被告占有使用本案所涉房屋的事实持续存在，故原告要求被告支付2015年7月至腾退房屋之日止的占有使用费并未超过诉讼时效。关于违约金问题，因租赁合同无效，违约金条款不应予以适用，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。关于房租保证金问题，因原、被告均未要求在本案中进行处理，故对该问题在本案中不作处理，双方可以另行处理。关于无法经营的预期利润损失问题，被告要求原告应赔偿其预期利润的主张系基于被告主张原告未按照合同约定给被告办理武警部队房地产租赁许可证，原告具有违约行为，现双方签订的房屋租赁合同无效，合同中关于原告需为被告办理武警部队房地产租赁许可证的义务条款对原告不具有约束力，故对被告凯庭公司要求原告武警河北总队赔偿其无法经营的预期利润损失的反诉请求，不予支持，为避免当事人不必要的诉讼费用支出，不再组织就被告的预期利润损失进行评估、审计。因原、被告均不要求在本案中处理其对涉案房屋的装饰装修问题，故对该问题在本案中不作处理，双方可以另行处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告河北凯庭酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国人民武装警察部队河北省总队房屋占有使用费（自2015年7月1日至2017年12月31日期间为2119351.23元；自2018年1月1日至被告腾退房屋之日止，以2017年占有使用费861183.03元/年为基数，每年递增2%，按实际天数计算）；二、被告河北凯庭酒店管理有限公司于本判决生效后十日内，将原告中国人民武装警察部队河北省总队石家庄光明路49号房屋（主楼1-3层，北楼1-2层，西楼1-5层，总建筑面积5985平方米，场地面积1966平方米）腾清，并交还给原告中国人民武装警察部队河北省总队；三、驳回原告中国人民武装警察部队河北省总队其他诉讼请求；四、驳回河北凯庭酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22546元、反诉费25元，由被告河北凯庭酒店管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。
本院认为，关于本案被上诉人武警河北总队的诉讼主体是否适格问题。案涉合同即《武警部队房地产租赁合同》签订方为上诉人凯庭公司与被上诉人武警河北总队，发生纠纷后，被上诉人武警河北总队作为合同当事人起诉，并无不当，其诉讼主体适格。上诉人凯庭公司关于被上诉人武警河北总队诉讼主体不适格的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采信。
关于合同效力的认定问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人凯庭公司与被上诉人武警河北总队均未提供案涉租赁房产的建设工程规划许可证，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，依职权审查认定合同效力，确认双方所签订的《武警部队房地产租赁合同》无效，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十七条规定，合同无效，不影响合同中独立存在有关解决争议方法的条款的效力；第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。案涉租赁合同被认定无效后，一审法院判令上诉人凯庭公司将租赁房产腾清并交还给被上诉人武警河北总队，并判令其向被上诉人武警河北总队支付房屋占有使用费，有相应的事实和法律依据，并无不当。
关于本案诉讼时效是否超过问题。本案中，在上诉人凯庭公司租赁占用使用房产期间，被上诉人武警河北总队曾几次向上诉人凯庭公司发函要求解除租赁合同及支付租金，已产生诉讼时效中断的效力。故上诉人凯庭公司提出的关于诉讼时效的抗辩，理据不足，依法不予采信。
综上所述，凯庭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人石家庄市凯庭酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王海强
审判员 许毅鹏
审判员 姜瑞祥
二〇一八年三月十二日
书记员 姚 璇