云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终368号
上诉人（原审被告/反诉原告）朱云，男，1969年7月8日生，傣族，高中文化，城镇居民，住昆明市西山区。
委托代理人黄弘，云南天信律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告/反诉被告）文山文城房地产开发有限责任公司，组织机构代码证：21818013-9。
法定代表人王世聪，系公司总经理。
住所地：文山市普阳西路**号普新公寓。
委托代理人刘江、赵晓青（实习），云南鼎祥律师事务所律师。特别授权。
上诉人朱云与被上诉人文山文城房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文民二初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日受理后依法组成合议庭进行审理，于2016年6月8日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人朱云及其委托代理人黄弘、被上诉人文山文城房地产开发有限责任公司的委托代理人刘江、赵晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是：2013年3月30日，原、被告签订租赁协议，被告租赁原告位于文城龙福II苑底层38号商铺，面积为282.62平方米。合同约定，合同期限自2013年2月22日至2018年5月22日止，共五年时间。2013年5月22日至2015年5月22日的租金为每年6万元，2015年5月22日至2018年5月22日的租金为每年9万。租金采取先付款后用房的原则，于当年5月22日前一次性付清一年租金。如擅自解除或终止履行合同时，违约方应按本合同五年租金总额的30%支付违约金，并赔偿守约方投入损失。合同签订后，原告将房屋交给被告管理使用。在庭审过程中，被告以原告将房屋租给他人、原告违约在先为由向本院提起反诉，要求与原告继续履行合同，并要求原告支付违约金117000元。另查明，原告出租给被告的位于文城龙福II苑底层38号商铺系文山文城房地产开发有限责任公司所开发，已经取得预售许可证和土地使用权证，未办理房产证。
原审法院认为，原、被告双方签订《租赁补充协议》合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条明确规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告与原告签订的租赁协议对租金、租期、支付租金的期限及违约责任的约定明确，在履行协议的过程中，被告未按约定向原告支付租金的行为已违反了双方的约定，根据法律规定，原告即出租人可以解除合同，原告要求解除合同的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以行当减少。原告主张的违约金被告在诉讼过程中未提出予以降低，本院予以支持。被告主张的37号、39号房屋的所有权不属原告所有，被告也未提交原告将38号房屋擅自出租给他人的相关证据，被告辩解原告擅自将房屋出租给他人，原告违约在先，提起反诉要求原告支付违约的主张无事实依据，其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告文山文城房地产开发有限责任公司与被告朱云于2013年4月15日签订的《租赁补充协议》；二、被告朱云于本判决生效之日起十日内向原告文山文城房地产开发有限责任公司支付违约金117000元；三、驳回原告文山文城房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱云的诉讼请求。案件受理费2640元，减半收取1320元；反诉费2640元，减半收取1320元，共计2640元，由被告朱云负担。
一审判决送达后，被告朱云不服，向本院提起上诉。请求：1.依法撤销原判，依法改判；2.本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院采信证据错误，导致本案认定事实错误。一审法院认为：“原、被告双方签订《租赁补充协议》合同有效，本院予以确认。被告与原告签订的租赁协议对租金、租期、支付租金的期限及违约责任的约定明确，在履行协议的过程中，被告未按约定向原告支付租金的行为已违反了双方的约定，根据法律规定，原告即出租人可以解除合同，原告要求解除合同的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张的37号、39号房屋的所有权不属原告所有，被告也未提交原告将38号房屋擅自出租给他人的相关证据，被告辩解原告擅自将房屋出租给他人，原告违约在先，提起反诉要求原告支付违约的主张无事实依据，其反诉请求本院不予支持。”上诉人认为，一审法院上述事实认定错误，理由不能成立。在一审中，上诉人共向法院提供二组证据证实被上诉人存在擅自转租的违约行为，其中第二组证据即《委托书》、《门面出租转让协议》、《收条》两张等充分证实了：被上诉人私自将上诉人承租的38号商铺另行租赁给农艳芳，后又再次出租给文山恒通酒业商贸有限公司，并收取租金的事实。但一审法院置该组证据不顾，认为上诉人未提交被上诉人将38号房屋擅自出租给他人的相关证据，草率认定上诉人主张的被上诉人违约在先，无事实依据。如被上诉人不存在私自转租行为，不可能出现农艳芳的出租行为。因该复租行为，上诉人才未履行剩余房租支付义务，属于正当行使合同抗辩权的行为，不属于先行违约行为。另，现上诉人租赁商铺所开设的魔糖酒吧己经歇业装修完毕，现已正常营业，双方租赁合同的根本目的依然可以实现。因此，上诉人与被上诉人签订的《租赁补充协议》不应予以解除且不应支付违约金。特别要说明的是：上诉人经营的魔糖酒吧前后共投资200余万元，如果草率的解除《租赁补充协议》那么上诉人的巨额投资如何处理，酒吧内的装饰装修部分如何处理。二、上诉人的反诉请求依法应得到支持。如前所述，被上诉人的复租行为构成严重违约，应根据合同约定支付上诉人合同五年租金总额30%的违约金。综上所述，一审认定事实错误，上诉人未支付2015年剩余房租的原因系因被上诉人的先行违约复租行为所导致，属于正当行使合同抗辩权的行为。因此，恳请二审法院依法查清本案事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人文山文城房地产开发有限责任公司答辩称，一审认定事实清楚，认定法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人朱云与被上诉人文山文城房地产开发有限责任公司均未向本院提交新证据。
本院认定的法律事实与一审认定基本一致。另在二审中查明，文城龙福II苑底层38号商铺原系案外人龚焕承租，后经三方协商一致后，2013年3月30日文山文城房地产开发有限责任公司与朱云签订《租赁补充协议》，将该商铺的承租人变更为朱云。从签订合同至今，38号商铺一直由上诉人朱云管理使用并用于经营魔糖酒吧。2013年5月22日至2015年5月22日的租金，朱云已按约定交纳。但应于2015年5月22日交纳的当年的租金90000元，朱云至今尚未支付。
综合本案在二审中争议焦点问题为：一、合同履行过程中哪一方存在违约；二、双方签订的《租赁补充协议》是否应当解除。
关于合同履行过程中哪一方存在违约的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依法承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人之间成立合法有效的租赁合同关系，双方均应按合同约定诚实信用地履行各自的义务。双方合同约定先付租金后用房，于每年的5月22日前一次性付清当年租金。合同履行过程中，朱云按约定交纳了2013年5月22日至2015年5月22日的租金，但应于2015年5月22日交纳的当年的租金90000元，朱云虽主张已经支付了部分租金25000元，但被上诉人对此不予认可，朱云也未提交相应的支付凭据予以证实，对此应不予采信。被上诉人已经按约定将租赁物交付上诉人使用收益，履行了作为出租人的主要合同义务。上诉人作为承租人的主要合同义务即按照约定的期限和数额支付租金，但其无正当理由却未按合同约定时间和金额支付2015年度租金，已构成违约。双方在合同中对于未按约定支付租金的约定为：“若不按时支付，按应交租金总额1%的比例以每超过一天为计支付甲方滞纳金。”至被上诉人起诉时（2015年10月26日），上诉人延迟支付租金的天数为155天。按双方合同约定，上诉人延迟支付租金按应交租金总额1%的比例以每超过一天为计支付迟延履行金，即（90000元×1%）×155天=139500元。现被上诉人诉请仅要求上诉人支付违约金117000元，有事实和法律依据，也未超过双方合同之约定，一审判决予以支持并无不当。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。所提供的证据应当具备真实性、合法性、关联性三种属性。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院认为，本案中，双方均认可从签订合同至今，38号商铺一直由上诉人朱云管理使用并用于经营魔糖酒吧。现上诉人主张在合同履行过程中被上诉人存在复租行为构成违约，但其提供的证据（农艳芳出具的委托书和农艳芳与文山恒通酒业商贸有限公司签订的《门面出租转让协议》等）形式上没有被上诉人的签章和授权，所记载的内容不足以证明上诉人主张的被上诉人将争议的38号商铺转租给农艳芳的事实，也不足以证实农艳芳和文山恒通酒业商贸有限公司签订的《门面出租转让协议》与被上诉人存在关联性。故一审法院不予采信上述证据，并判决由其承担不利后果，驳回其反诉请求并无不当。
关于双方签订的《租赁补充协议》是否应当解除的问题。本院认为，合同一旦生效，即具有法律效力，非依法律规定，不得随意解除。依据合同法之规定，合同解除条件主要有约定解除和法定解除。约定解除即当事人协商一致，可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同的法定解除要件则为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方签订的《租赁补充协议》是应当解除还是继续履行，应当结合双方的合同约定和法律规定予以认定。首先双方在合同中对于未按约定支付租金的处理为：若不按时支付，按应交租金总额1%的比例以每超过一天为计支付甲方滞纳金，并非约定直接解除合同。合同签订后上诉人一直按照约定支付之前年度的租金，现双方合同履行期限并未届满，上诉人迟延履行支付2015年度租金虽构成违约，但依照双方合同约定及合同法之规定并非可以据此直接解除合同，被上诉人没有提交证据证实上诉人已明确表示不履行或经催告后上诉人在合理期限内仍未履行，因此不具备解除合同的法定要件，一审判决支持被上诉人解除合同的主张不当，应予纠正。
综上所述，上诉人上诉理由部分成立，其上诉请求予以部分支持。原审审理认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，判决结果不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持文山市人民法院（2015）文民二初字第1438号民事判决书第二项，即“二、被告朱云于本判决生效之日起十日内向原告文山文城房地产开发有限责任公司支付违约金117000元”，第三项，即“三、驳回原告文山文城房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求”，第四项，即“四、驳回反诉原告朱云的诉讼请求”；
二、撤销文山市人民法院（2015）文民二初字第1438号民事判决书第一项，即“一、解除原告文山文城房地产开发有限责任公司与被告朱云于2013年4月15日签订的《租赁补充协议》”；
三、文山文城房地产开发有限责任公司与朱云继续履行2013年4月15日签订的《租赁补充协议》。
二审案件受理费2640元，由上诉人朱云承担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。
审 判 长 杨 琴
审 判 员 沈盈吟
代理审判员 张雯静
二〇一六年七月十四日
书 记 员 陶胤文