浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第911号
原告：浙江旭辉置业有限公司，住所地：嘉兴市中山东路666号。
法定代表人：林峰。
委托代理人：朱力勤、何晓蓉，浙江圣文律师事务所律师。
被告：嘉兴逸然教育咨询有限公司，住所地：嘉兴市中山东路666号旭辉广场裙房第三层24号。
法定代表人：郑思敏。
原告浙江旭辉置业有限公司因与被告嘉兴逸然教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年5月13日受理，依法由审判员成剑斌独任审判，于2014年6月12日公开开庭进行审理，原告委托代理人朱力勤，被告法定代表人郑思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江旭辉置业有限公司起诉称，2011年11月15日，原告与被告的法定代表人郑思敏签订《租赁合同》及《补充协议（一）》，双方约定由郑思敏承租原告位于嘉兴市中山东路666号旭辉广场购物中心三层的M3F-24（3039）号店铺，面积334平方米，租期五年，自交付店铺之日起计算，第一至三年的租金为每月27227元，第四年每月29462元，第五年每月32408元。同时约定租金的支付时间、逾期则按每日千分之一承担利息。承租方郑思敏应支付三个月的租金作为履约保证金，如有违约，即作为违约金没收。双方合同终止后，被告应在七日内将店铺恢复原状，承租人应按租金及物业费的两倍标准支付场地占用费。后原、被告及郑思敏签订《补充协议（二）》，三方一致同意自2012年2月23日起，由被告承接郑思敏在主合同中的权利义务。合同签订后，原告于2012年2月22日向郑思敏交付了店铺，同年5月31日被告致函原告称2012年6月1日为正式开业日，开始计算租金。租赁过程中被告有时拖欠租金，截止2014年4月30日被告共欠付租金148596元。由于被告的违约行为，原告于2014年4月24日发函要求于同年4月30日解除《租赁合同》。被告于2014年5月1日收到后，直到原告起诉时仍在继续经营，也未支付拖欠的租金。原告认为由于被告的违约行为，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，故诉请判令：一、被告支付拖欠的2013年11月1日至2014年4月30日的租金148596元及逾期付款利息（按每日千分之一暂计至2014年5月5日为18079元，直至实际付清时止）；二、被告支付合同解除后的场地占用费6050元（自2014年5月8日暂计至5月12日，直至实际腾退止）；三、被告支付违约金74298元；四、被告承担原告为实现债权支付的律师代理费16500元。审理过程中，原告增加诉讼请求：确认原、被告的《租赁合同》已于2014年4月30日解除；被告于2014年6月13日前腾退涉案的店铺；并更正原先第二项诉讼请求暂为12100元（即应为两倍，诉状中计算错误）。
被告嘉兴逸然教育咨询有限公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。合同约定当月20日支付下个月的租金，但至今才起诉，造成被告损失的扩大；原告的旭彩百货近半年来一直在装修，对原告的经营造成很大的影响；原告的管理人员在约定的时间里不让被告的客户、管理人员通过便捷通道进入店铺；造成现在的情况有双方的原因，不是被告单方面的问题，不同意支付违约金。被告认为合同还没有解除，此前跟原告负责人等沟通过，只要开庭之前能够付清房租，合同还是继续履行。
针对自己的主张，原告提供的证据是：
1．《租赁合同》一份、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》及店铺交接确认单、店铺开业确认单，证明原告与郑思敏于2011年11月15日签订租赁合同，双方就租赁场地、违约责任、管辖权等作了具体约定。2012年4年18日原、被告及郑思敏签订补充协议，约定被告承接郑思敏在租赁合同中的权利义务。合同约定的租金为27227元／月，实际调整为24766元／月，租金应当提前一个月支付，如果合同解除，被告不及时搬离的，按租金和物业费的两倍支付店铺使用费，因被告违约解除合同的，此前交纳的履约保证金作为违约金，同时约定了被告若违约则应当承担原告实现债权的费用。
经质证，被告对证据无异议。
2．催款通知函、催收租金律师函、解除通知函及快递单、查询单，证明原告于2013年12月16日、2014年2月17日两次发函催款的事实。原告于2014年3月13日委托律师发函催收租金，因被告违约行为，原告于2014年4月30日发函通知被告解除租赁合同。
经质证，被告确认收到上述函件及通知。
3．委托代理协议、律师代理费发票二份，证明原告为实现债权支付了律师代理费16500元。
经质证，被告对证据无异议。
被告未提供证据。
本院认证如下：原告提供的证据内容与形式符合法律规定，经被告质证无异议，能够证明本案相关事实，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告与被告的法定代表人郑思敏于2011年11月15日签订了《租赁合同》，约定原告将旭辉广场购物中心三层M3F-24（3039）号商铺出租给郑思敏用于经营澳美幼儿早教，店铺的租赁面积为334平方米，租赁期限为5年，自交付店铺之日起计算。租赁费前三年为每月27227元，于合同签订日后7个工作日内支付首年一个月租赁费，以后在每个月20日前支付下个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之一的利息。承租人于签订合同之日起7个工作日内支付原告首年三个月租金的履约保证金，履约保证金的数额将随有关费用的变动作相应调整。在合同有效期内，如承租人有违反或不履行合同的行为，造成原告损失或者损害，原告有权纠正该行为，并要求赔偿损失；承租人拒不纠正相关行为或者未按照要求进行赔偿的，原告有权直接扣减承租人缴纳的履约保证金。合同期满或双方协商一致提前终止本合同的，双方就租赁店铺产生的一切权利义务清理完毕并确保承租人不再对原告构成任何可能的经济责任后的30个工作日内，由原告无息退还履约保证金。合同履行过程中，若因承租人违约，原告行使合同解除权的，原告在其送达解除通知后的7天内未收到承租人的书面异议的，视为承租人认可合同解除。合同解除后，原告有权没收承租人按本合同约定已缴所有款项作为违约金。合同终止后，承租人应在7日内将店铺腾退归还原告，并将店铺恢复至交铺时的原始状态，承租人同意原告于上述约定的店铺交还期限届满之时起任意时间采取措施使得店铺的状态符合原始状态，以及同意原告将承租人遗留在店铺内的物品视为抛弃物作任意处置而无需承担任何责任，由此而产生的一切费用和开支均由承租人承担，且承租人同意按合同终止前支付原告以及管理公司所有款项的日均额的两倍依实际占用店铺的天数向原告支付占用场地费用等。同时，合同约定合同履行过程中，因一方违约导致需要赔偿另一方的损失和费用包括诉讼费、律师费、交通费、文件制作费、差旅费等所有直接损失和为减少损失以及解决纠纷支出的费用。合同签订后，原告于2012年2月22日向承租人郑思敏交付了上述店铺，双方明确实际租赁面积为303.82平方米，故实际月租金应为24766元。后双方又签订《补充协议（一）》，明确店铺租金起算日为实际开业日等内容。2012年4月18日原、被告及郑思敏三方共同签订《补充协议（二）》，约定自2012年2月23日起由被告承接郑思敏在《租赁合同》及《补充协议（一）》中的全部权利和义务，又明确郑思敏交纳的履约保证金81681元视为被告方交纳。上述协议签订后，被告发函给原告，确认承租的店铺于2012年6月1日开业。后因被告未按时支付租金等，原告于2013年12月16日、2014年2月17日、3月13日发函向被告催讨，要求被告支付自2013年11月1日起的租金，但被告均未支付。2014年4月30日原告发函通知被告解除《租赁合同》及相关补充协议，并要求被告在7日内将店铺恢复原状后交还原告。被告于2014年5月1日收到解除函。在审理过程中，原告确认被告于2014年6月29日撤场，双方于2014年7月1日办理了交铺手续。
另查明，2014年3月13日原告委托浙江圣文律师事务所律师发律师函向被告催讨租金，支付了律师费600元；于2014年5月8日委托该律师事务所代为诉讼，双方签订《委托代理协议书》。后被告支付律师费15900元。
本院认为，本院认为，被告承接了郑思敏的合同权利义务。原、被告之间订立的租赁合同及相关补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。现原告向被告发出了解除合同的函件，被告虽在庭审中不同意解除合同，但被告未按约定支付租金等费用，经原告多次催告仍不履行，故原告按照合同约定有权解除租赁合同，本院确认自原告收到被告解除合同函之日（2014年5月1日）《租赁合同》及相关补充协议解除。被告应当支付2013年11月1日至2014年5月1日共计6个月的租金，按每月24766元计算，合计148596元。关于逾期支付租金的利息损失，由于双方约定了每个日历月的20日前支付下个月的租金，故被告应当支付原告利息损失。双方虽约定了逾期利息为每日千分之一，现被告认为该约定过高，故本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。此外，由于被告违约导致合同解除，应当支付违约金，按合同约定相当于三个月租金的履约保证金共计74298元作违约金处理，两者相抵，不再实际支付。由于被告迟延支付租金的行为增加了原告实现债权的费用，故对于原告实现债权支付的律师费的请求，本院予以支持。至于原告主张的场地占用费，按照双方约定，被告应于合同终止日7天内将商铺内的动产搬离并恢复至原始状态交还原告，逾期搬离的，被告应按租金、物业费等的两倍支付场地占用费。在合同解除后被告未及时交还店铺，应按照双方约定承担场地占用费。场地占用费按每日2420元计算（租金＋物业费为1210元／日），从2014年5月9日计算至2014年6月29日，合计52天，共125840元。关于交还店铺的问题双方已经解决，本院不再处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江旭辉置业有限公司与被告嘉兴逸然教育咨询有限公司签订的《租赁合同》及相关补充协议已于2014年5月1日解除；
二、被告嘉兴逸然教育咨询有限公司支付原告浙江旭辉置业有限公司2013年11月1日至2014年5月1日的房屋租金共计148596元及逾期付款利息（其中按本金24766元，分别从2013年10月至2014年3月的每月21日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定履行之日）；
三、被告嘉兴逸然教育咨询有限公司支付原告浙江旭辉置业有限公司场地占用费125840元；
四、被告嘉兴逸然教育咨询有限公司向原告浙江旭辉置业有限公司承担违约金74298元（在履约保证金中直接抵扣）；
五、被告嘉兴逸然教育咨询有限公司支付原告浙江旭辉置业有限公司实现债权的律师费16500元。
上述第二、三、五项，被告于判决生效之日起十日内履行。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2626元，由被告负担，于判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 成剑斌
二〇一四年七月七日
书记员 张春琴