江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张民初字第2167号
原告（反诉被告）董士明。
委托代理人展建峰。
被告钱成。
被告（反诉原告）张家港市东渡汽车维修有限公司，住所地张家港市杨舍镇城北路171号。
法定代表人胡玉兴，该公司总经理。
两被告委托代理人殷一峰，江苏国之泰律师事务所律师。
两被告委托代理人詹吉夫。
原告董士明与被告钱成、张家港市东渡汽车维修有限公司（以下简称东渡公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理后，依法由审判员赵春华适用简易程序于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告董士明及其委托代理人展建峰、被告东渡公司的委托代理人冯根华到庭参加了诉讼。被告钱成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席进行了审理。审理中，东渡公司于2013年11月19日提起了反诉。经审查，本院决定反诉与本诉合并审理。本案于2014年1月18日转普通程序审理，并于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董士明及其委托代理人展建峰、被告（反诉原告）东渡公司及被告钱成的委托代理人冯根华、詹吉夫到庭参加了诉讼。之后被告（反诉原告）东渡公司、被告钱成的委托代理人变更为殷一峰、詹吉夫。本案又于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董士明的委托代理人展建峰、被告（反诉原告）东渡公司及被告钱成的委托代理人殷一峰、詹吉夫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董士明诉称，2012年3月15日被告将张家港市杨舍镇城北路（现华昌路）171号东渡公司的厂房租赁给原告，租期从2012年3月15日至2013年3月15日。原告在厂区搭建了约1000平方米的厂房。在合同期内，该厂房涉及拆迁，被告将厂区水电掐断，致使原告无法正常经营和使用租赁厂房。为此原告多次向城东派出所报警。经协商未果，为此起诉请求判令：一、被告赔偿原告停业损失10万元、装潢费10万元。二、案件受理费由被告负担。
被告钱成辩称，我方的答辩意见与东渡公司一致。
被告（反诉原告）东渡公司答辩并反诉称，钱成是我公司原总经理。在本案出租事宜发生时，钱成虽不是我公司总经理了，但本案所涉房屋的出租事宜是我公司委托钱成办理，钱成所办的出租事宜代表我公司。2012年3月15日我公司将张家港市杨舍镇华昌路171号厂区内的部分厂房出租给董士明使用，租期暂定为2012年3月15日至2013年3月15日，租金为每年75000元。鉴于租赁厂房面临被拆迁，董士明同意如租赁期内进行拆迁的，董士明应在拆迁前腾空、返还厂房。在租赁期内，在我公司毫不知情情况下，董士明私自在租赁厂房内搭建隔间、将部分厂房的窗户用砖块砌实密封，并非法占用厂区空地建造了大面积的钢结构厂房，这不仅严重破坏了厂区厂房的原始状态，还给厂区留下了重大的安全隐患。董士明的上述活动属于侵权行为，不仅未对厂房进行装璜装修，反而擅自对厂房进行大肆的改造、扩建、破坏，因此董士明主张的装潢费损失无事实依据。并且，在我公司不知情的情况下，董士明擅自将厂房进行拆分、转租给多个单位或个人，转租期限也超过了2013年3月15日。董士明承租厂房后，主要用作仓库、存放普通货品，这对水电的依赖性很小。因此，即使停电停水也不会造成董士明停业，也不会产生停业损失。自2012年8月5日起董士明拖欠我公司水费，从2012年10月7日起董士明拖欠我公司电费。经我公司多次催要，董士明未予支付。迫于无奈，我公司于2013年1月11日开始停止向董士明供应水电。因此，即使停水停电造成了董士明停业，也是因董士明长期拖欠水电费违约在先。我公司在催讨未果的情况下，采取停水停电的措施，是依法行使先履行抗辩权。董士明应自行承担所有不利后果。董士明共结欠水电费6842元。董士明也未有任何证据表明停电停水造成了其实际损失。由于租赁厂房临近拆迁，我公司于2012年下半年开始多次口头及电话通知董士明尽快腾空、返还租赁厂房。董士明以各种理由拖延、拒不返还。导致我公司无法将租赁厂房交付给张家港市凤凰镇资产经营公司
（以下简称凤凰镇资产经营公司），因此我公司也未能从凤凰镇资产经营公司获得该公司收购有关租赁房屋的补偿金888万元。由此我公司产生了888万元的利息损失每月46694元，按计算至2013年12月15日为9个月计算，总计420246元。为此我方认为，应驳回董士明对我公司的本诉请求。我公司并反诉请求判令：一、董士明立即将租赁物腾空并恢复原状（拆除在厂房内搭建的隔间、部分厂房窗户改造形成的砖砌窗面、搭建的钢结构厂房）；二、董士明立即将租赁厂房腾空并交付给我公司；三、董士明立即向我公司支付拖欠的水电费6842元、非法占用厂区空地费168000元（从2012年3月15日至2013年12月15日，暂计21个月，每月按8000元计算）、赔偿我公司损失420246元，共计595088元。四、本案诉讼费由董士明承担。
反诉被告董士明辩称，东渡公司将破旧的房屋租赁给我方，明确告知可以长期使用。因房屋属于危房、不能正常使用，需要修缮，使用价值不太高，因此东渡公司将房屋交给我方处理。我和东渡公司没有签订书面租赁合同，东渡公司不定期向我收取租金，并没有明确租赁时间。租赁期间，我对房屋进行了修整，并根据需要搭建了房屋使用，东渡公司经办人钱成对此是明知且同意的。钱成并承诺如果遇到征用，会对我搭建部分及修理部分进行补偿。东渡公司与我签订的是不定期租赁合同，没有明确租赁期限，所以我连续使用租赁物有事实依据。东渡公司从未通知我解除合同及要求我迁让。东渡公司是在我起诉之后才反诉，明显是为了减少其责任的借口。东渡公司认为我非法占用空地等要求我赔偿损失没有法律依据。东渡公司与我签订的是口头租赁合同，双方没有明确权利义务，更没有明确禁止转租。东渡公司租给我的厂房是不能用的危房，我进行了修理，接通了水电，清理了场地，对房屋进行了加固，更换了门窗，总计费用达数十万元。对此东渡公司是明知的。如东渡公司是在租赁合同期满后或租赁关系解除后采取停电停水措施的，我没有异议。但现在东渡公司在租赁合同期限内擅自停电、停水，导致我不能正常使用租赁物，我投入的修理、搭建费用失去价值，给我造成重大损失。因此引起纠纷的责任在东渡公司。东渡公司与凤凰镇资产经营公司签订《收购协议书》，其已无权向我主张权利。双方约定的年租金是75000元，现东渡公司所计算的有关费用没有依据。在租赁期内东渡公司停水停电，故导致我方无法交纳水电费。故应驳回东渡公司的反诉请求。
经审理查明，东渡公司在2004年7月购买了张家港市杨舍镇城北路（现为华昌路）171号建筑面积为2043.76平房米的房屋。上述房屋所占用的土地使用权属于凤凰镇资产经营公司。东渡公司一直占用上述房屋及相应的土地。
东渡公司将上述房屋中的部分于2011年3月起出租给董士明一年。到期后，东渡公司又与董士明约定续租一年。2012年3月15日董士明通过其妻子吴耀萍交给东渡公司房租25000元。2012年3月16日东渡公司的经办人钱成向董士明出具收条，明确2012年3月15日至2013年3月15日的房租为75000元，又收到房租5万元，等75000元付清后重写协议。之后钱成或东渡公司与董士明就涉诉房屋的出租问题未签订书面协议。
董士明在租赁期间对承租房屋进行了修缮、在承租房屋边空地上搭建了钢结构房屋、简易房屋等附属设施。
2013年1月11日东渡公司借故停止了对董士明租赁房屋的水电供应。在2013年3月15日租期届满后，董士明也借故不愿腾退租赁房屋。为此引起本案纠纷。
上述事实有本院（2003）张民二初字第213号民事判决书、东渡公司与中国工商银行张家港市支行及张家港市进口汽车大修厂的和解协议书、本院（2003）张民执字第972号民事裁定书、凤凰镇资产经营公司的张国用（2005）第010031号国有土地使用权证、2012年3月15日东渡公司的25000元房租收据、2012年3月16日钱成出具的收条、董士明与吴耀萍的户籍信息、吴耀萍的说明、2014年2月28日现场勘查笔录、涉诉房屋现场照片及当事人陈述佐证。
本案争议焦点：
一、本诉中的停业损失及反诉中的结欠水电费问题
审理中，关于董士明因东渡公司停电停水造成的停业损失，董士明无任何证据举证。董士明用租赁房屋从事何种营业，有无因停电停水造成实际停产、减产，停水停电是否造成了实际损失等董士明均不能举证说明。
在2014年2月28日组织的现场勘查中发现，董士明将承租房屋部分转租主要用作堆放物品的仓库，自用部分主要用于堆放杂物，不能反映停电停水造成了损失。
东渡公司举证了：一、鲁红的起诉状；二、董士明与余达胜2012年6月27日签订的厂房租赁协议，租赁期限为2012年7月10日至2013年7月10日，余达胜租赁面积为200平方米；三、2012年4月20日董士明与许胜明的房屋租赁协议书，租赁期限从2012年4月22日至2013年4月20日或21日（有改动）。东渡公司认为董士明将从东渡公司处承租的房屋擅自分租给多人，且转租期限超过了2013年3月15日。
董士明对鲁红的起诉状、与余达胜、许胜明的转租协议均无异议。董士明确认：将涉诉房屋及搭建物转租给余达胜、鲁红（租期从2012年3月15日至2013年3月15日）、彭玉鑫（租期至2013年5月8日）、许胜明（租期至2013年4月21日），并且，在转租租赁期到期后，该四人继续使用转租房屋、设施，但董士明未再收取转租租金。
本院认为，虽然停电停水会造成董士明对承租房屋的使用不便，但董士明在停电停水后并未退房，而是仍实际占用房屋。董士明承租房屋、占用空地后，其对租赁物的使用收益方式是部分自用、部分转租。董士明自用部分因停电停水造成的损失董士明未有任何证据举证。董士明转租部分则不仅不存在损失，还存在董士明利用转租而获得转租收益，即停电停水并未导致董士明转租的业务停止或有确定的损失发生。故停电停水使董士明利用租赁物经营停止、收益减少的情况并未发生，无依据表明董士明受到了停业损失。因此，无损失则无赔偿，董士明要求东渡公司赔偿停业损失的诉讼请求不予支持。
东渡公司认为是因为董士明不及时结算水电费，经催讨未着才对董士明承租房屋实施了停电停水，并举证了其计算董士明结欠水电费的计算方式凭证及已经收到的水电费的2012年8月及10月收据记账联复印件，认为根据其计算董士明结欠水电费。董士明对此不予认可。董士明确认：2012年10月1日前的水电费已经结清。自2012年10月1日之后的水电费尚未结算，因钱成还没有把水电费的结算单交给董士明，因此董士明也没有支付水电费。
东渡公司又举证了：一、3月19日、3月28日的短信照片，短信内容主要为要求董士明尽快搬走，拆除违章建筑，否则将对董士明强行驱赶。东渡公司认为该短信是2013年发给董士明的；二、2013年6月29日公告及其他公告的张贴照片，认为这些公告在2013年6月张贴于涉诉出租房屋。从可以辨认的2013年6月29日公告内容来看，主要为停止租赁，如有继续占用房屋者为非法侵占，在2013年7月15日前自行搬离，否则将承担由此引起的后果、损失。东渡公司认为其从2012年下半年起就已经要求董士明腾空并搬离租赁房屋。董士明对短信与公告的真实性均不予认可。
本院认为，东渡公司与董士明之间关于水电费的结算方式、依据均不明，从东渡公司举证的材料来看，仅有东渡公司自行计算的水电费结欠数据，并未得到董士明认可。虽董士明确认2012年10月1日后未支付水电费，但是其未支付的理由是钱成并未与其结算水电费，并非经催讨而不付水电费。在审理中，东渡公司提出的水电费结算清单未得到董士明认可，东渡公司不能证明董士明结欠的水电费金额。从东渡公司提供的短信、公告来看，其中也仅涉及要求董士明搬离承租房屋的意见，并无董士明结欠水电费的内容。可见，东渡公司称董士明结欠水电费及东渡公司曾向董士明催讨过水电费均无依据。因此东渡公司对出租房屋停电停水无正当理由。东渡公司反诉要求董士明承担拖欠水电费的诉讼请求依据不足，无法支持。
并且，即使董士明存在有水电费未结算的情况，在东渡公司已经全额收取董士明房租的情况下，在租赁期限内，也不应采取停电停水的行为妨碍董士明使用承租房屋。因此，东渡公司停电停水的行为即使存在一定的理由，也属于处置方式不当。东渡公司在停电停水期间违反了出租方在租赁期间保持租赁物符合约定用途的出租方义务，属于对租赁合同的瑕疵履行。但是，本案中董士明向东渡公司主张的是损失赔偿责任，并未主张履约的违约责任。并且，即使东渡公司在履约中有瑕疵，也不能反证董士明的停业损失已经发生；即使有可能曾经停业，董士明也无证据表明产生了损失及损失金额。在董士明无法证明停业损失存在的情况下，董士明要求东渡公司承担停业损失的诉讼请求仍无法得到支持。
二、本诉中的装潢损失及反诉中的恢复原状、腾空租赁厂房问题。
审理中，董士明认为因停电停水导致其对承租房屋不能正常使用，还造成了其对房屋装潢不能正常使用的装潢费损失。本院在2013年11月21日向董士明释明，其诉称的装潢损失需要鉴定确定，由董士明在15日内提出鉴定申请并预交鉴定费用。但之后董士明未递交鉴定申请。到2014年3月7日庭审后，董士明又提出了对于装潢损失、营业损失的鉴定申请。董士明并反映，对租赁房屋进行了两次改造：一、因涉诉房屋破旧，在2011年7月对涉诉房屋中仓库的屋顶约300平方米进行了翻新，重新安装了仓库的全部门窗，将仓库墙上的空洞用砖补好并粉刷，在仓库边搭建了两间小房，将水电全部检修并重新安装；二、2012年5月对最南端的围墙进行了加固，将空地上的垃圾清理并在该空地上搭建了约400平方米的钢结构房。董士明还反映，东渡公司的钱成曾答应董士明，在涉诉房屋拆迁时，由董士明获得搭建房屋的拆迁补偿费用及搬迁费。现东渡公司要求董士明搬离涉诉房屋，因此有关搭建房屋及修缮房屋的费用应由东渡公司赔偿给董士明。
东渡公司认为对于董士明的搭建、改造行为一开始没有发现，后来核实下来董士明对租赁物的改造及有关搭建行为发生于2012年下半年及2013年4月，董士明对涉诉房屋的改造行为均未得到东渡公司或钱成同意，东渡公司也未答应补偿董士明任何搭建、改造费用，并且涉诉房屋也不涉及拆迁，而是东渡公司要将涉诉房屋交付给收购房屋的凤凰镇资产经营公司。因此，东渡公司认为董士明不存在装潢损失，反而存在对东渡公司房屋、场地的侵权行为。
本院认为，停电停水并未造成装潢的直接损坏，董士明诉称的因停电停水造成的装潢损失无事实与法律依据，不予支持。董士明对于装潢损失、营业损失的鉴定申请未在举证期限内提出，且对装潢损失、营业损失也已经无鉴定必要，因此对董士明提出的鉴定申请不予准许。董士明对于涉诉房屋的修缮及在占用的空地上进行搭建的情况，均是不能一蹴而就的行为，且是只要到租赁地点就能发现的事实。而在董士明搭建、改造期间并无证据反映东渡公司有反对意见。经2014年2月28日勘查发现，董士明转租的部分中包括了改造的仓库、搭建的简易房屋及钢结构简易房。根据东渡公司举证的董士明的转租合同反映的转租起始时间来看，均是在2012年8月之前，按常识，有关的搭建、改造应在转租之前完成，这一情况与东渡公司所称的在2012年下半年搭建、改造等意见相矛盾。并且，在2012年8月及10月东渡公司收取董士明的水电费，此时也仍未提出对董士明搭建、改造行为的异议。因此，东渡公司称不知道、知道后反对董士明搭建、改造行为的意见，明显与事实不符。在董士明搭建、修缮期间或租赁期间（从2011年3月至2013年3月15日）内，东渡公司并无任何反对行为。因此，虽然东渡公司对董士明的搭建、改造行为未明确同意，但是可以推论东渡公司是知道或应当知道董士明的改造、搭建行为且未提出异议的。因此，董士明对于涉诉房屋的改造及有关搭建不构成对涉诉房屋及占用土地的侵害，是得到东渡公司默认的。对租赁房屋的改造已经与原房屋形成附合，如拆除、恢复原状会直接导致改造部分破坏，影响涉诉房屋的现状及使用，因此不适宜拆除、恢复原状。东渡公司要求董士明将涉诉房屋恢复原状的要求不予采纳。董士明在租赁占用的土地上另行搭建的附属设施：钢结构简易房及其他简易房、搭建物，未形成与东渡公司出租房屋的附合，且东渡公司也不同意再利用，因此，董士明应拆除搭建的附属设施，清空占用场地。
董士明在租赁期间使用了其改造的租赁房屋及其搭建的附属设施，甚至还转租了其搭建的附属设施及部分承租房屋，产生了转租收益，已经充分利用了其搭建附属物及改造租赁房屋的使用价值，因此，董士明并不存在所谓的装潢损失，也不存在东渡公司需要赔偿或补偿董士明装潢损失的依据。现合同租赁期限已经届满，东渡公司也明确表示不再继续出租，甚至用停电停水的方式表明了不愿继续出租涉诉房屋的态度，故董士明应拆除搭建物，将占用土地清空并返还给东渡公司。董士明明知与东渡公司的租赁期限，应合理安排对租赁物的装潢、改造及搭建等，不应盲目投入，由此造成的投资风险应由董士明自行承担。因此，董士明要求东渡公司承担装潢损失的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。
综上，东渡公司要求董士明对使用的租赁房屋恢复原状的诉讼请求不应支持，要求董士明拆除在空地上搭建的搭建物、腾空租赁房屋的诉讼请求可以支持。
三、反诉中的占用土地使用费问题。
东渡公司认为董士明擅自占用了厂区空地，因此要求董士明承担从2012年3月15日起的有关占用空地费用。对于董士明占用空地面积、从何时开始占用、董士明租赁房屋的面积等，东渡公司均无法说明。本院认为，从上述第二点查明及分析来看，东渡公司对于董士明的搭建、占用空地是明知且不反对的。并且，从东渡公司与董士明之间从2011年3月开始租赁关系来看，董士明从2011年3月开始就实际使用了有关空地，东渡公司并未反对。而经2014年2月28日现场勘查来看，董士明要利用租赁的房屋，必须要经过有关的土地通行，在通行部分也无所谓占用。在2012年3月的、东渡公司收取董士明租金的收条中，也未反映董士明擅自占用空地，对空地要另行收取租金。可见东渡公司与董士明之间约定的、租赁物应该是房屋及相应的空地，空地面积无法确定，应按东渡公司与董士明之间的交易习惯，即董士明实际占用的空地为准。因此，东渡公司在收取董士明租金的情况下，要求董士明另行负担所谓的部分租赁物（即空地）的使用费无依据，不予支持。从2013年3月15日起，董士明与东渡公司的租赁合同期限届满，但董士明仍未搬离涉诉房屋，也未归还租赁物给东渡公司，因此董士明应承担2013年3月15日之后的有关租赁物的使用费。但是，东渡公司无法区分空地面积与出租房屋面积各自对应的使用费、且所谓的空地与出租房屋是一个使用整体，出租房屋在有关土地上，使用出租房屋就必然要利用土地通行，而扣除出租房屋，有关空地的利用价值也会大打折扣，因此，在董士明与东渡公司的租赁合同关系中不能割裂计算土地使用费，对于2013年3月15日起董士明继续占用空地及涉诉房屋的使用费应一并主张权利。因此，对于2013年3月15日前董士明使用空地的费用应已经包含在75000元租金中，东渡公司要求董士明重复支付没有依据，不予采纳。对于2013年3月15日后董士明继续占用空地及承租房屋，有关使用费不应也无法单独计取，东渡公司可将涉诉房屋及土地一并包含在内，调整诉讼请求，另行向董士明主张权利，在本案中对2013年3月15日之后的空地占用费暂不予处理。
四、东渡公司延迟收到888万元转让款导致的利息损失是否应该由董士明承担？
东渡公司举证了：一、2006年3月1日与凤凰镇资产经营公司收购协议书，其中反映凤凰镇资产经营公司收购东渡公司北至长泾路、东至华昌路、南至东风4S店、西至荒地范围内的、建筑面积为3534.4平方米的房屋及地上附着、设备。待上述土地上企业搬迁结束并将合同所涉标的物移交给凤凰镇资产经营公司后，凤凰镇资产经营公司一次性向东渡公司支付收购价950万元。二、2010年1月21日与凤凰镇资产经营公司签订的协议书，其中反映北至长泾路、东至华昌路、南至龙泉汽贸、西至空地的范围内有东渡公司的1至10幢房屋及凤凰镇资产经营公司的11-12幢房屋，凤凰镇资产经营公司将其在该范围内的2109.89平方米的房屋等建筑物、配套附属设施及包括上述1-10幢房屋所占土地的有关土地使用权一并转让给东渡公司。三、2012年8月5日与凤凰镇资产经营公司的补充协议书，其中反映继续执行2006年3月1日收购协议书，扣除东渡公司应给付凤凰镇资产经营公司的、2010年至2012年的土地及房屋租金62万元，凤凰镇资产经营公司还需支付东渡公司收购价888万元，东渡公司保证在2012年9月20日前腾空建筑物移交给凤凰镇资产经营公司。东渡公司保证交付的建筑物、地上附着物及设施所属权无争议。
从上述东渡公司的举证来看，其将本案所涉的有关房屋是出售给凤凰镇资产经营公司还是凤凰镇资产经营公司将本案出租房屋所涉的土地使用权转让给东渡公司，双方通过不断订立协议的方式在变化。而东渡公司订立的上述协议及协议的变化情况东渡公司并未告知董士明。并且，补充协议签订在2012年8月5日，对该协议董士明在续租时也无从预见。现在也无从判断东渡公司与凤凰镇资产经营公司对于上述补充协议书是否继续履行，还是将来又会有变更协议出现。东渡公司的上述损失是否会实际发生也取决于东渡公司与凤凰镇资产经营公司不会再次变更协议内容。因此，东渡公司在本案中诉称的888万元收购款的损失并不确定。
东渡公司在与凤凰镇资产经营公司关于涉诉房屋及土地使用权的产权处理先后已出现两份协议出现反复的情况下，在2011年将涉诉房屋出租给董士明；东渡公司在2012年3月收取董士明的续租租金、与董士明约定租赁期限至2013年3月15日，之后又在与凤凰镇资产经营公司的补充协议中承诺在2012年9月20日前腾空涉诉房屋，完全未考虑与董士明等承租户的租赁期限约定及收回出租房屋对租户的影响。之后，东渡公司又借故对董士明停电停水，影响董士明等对租赁物的使用。可见，东渡公司也并未对与董士明之间的租赁合同诚信履行。
至本案审理中，东渡公司对于董士明实际使用的房屋、土地面积仍无法确认仅能大致估计，可见东渡公司对其出租物怠于管理、也导致与租赁户之间关于租赁物的范围模糊。并且，东渡公司拟交给凤凰镇资产经营公司的占用土地及房屋并非仅限本案所涉房屋及土地。从2014年2月28日勘查情况来看，董士明目前占用的房屋及土地仅占东渡公司要交付土地及房屋的小部分，因此东渡公司主张全部转让款延期收款利息由董士明承担，也明显不当。
因此，东渡公司诉称的888万元延期收款的利息损失并未实际发生、对此董士明也无法预见，并且东渡公司未能诚实信用地履行与董士明的租赁合同，即使该损失存在，也是东渡公司自行扩大的损失，应由东渡公司自行承担。东渡公司要求董士明承担888万元售房款未能及时收到而导致的利息“损失”的诉讼请求不应支持。
综上所述，本院认为，东渡公司与董士明之间成立租赁合同关系。钱成是东渡公司的经办人，是代表东渡公司出租租赁物给董士明使用，对此董士明也应是明知的，因此钱成的行为后果应由东渡公司承担。董士明要求钱成承担责任没有依据，不予支持。不论东渡公司与凤凰镇资产经营公司是否有收购本案所涉租赁物的合同，均不影响东渡公司与董士明之间租赁合同关系。东渡公司有权以出租人身份向董士明主张有关租赁合同中的出租人权利。董士明认为因东渡公司与凤凰镇资产经营公司签订了收购协议，故东渡公司无权向董士明主张反诉权利没有法律依据，不予采纳。
董士明称从2013年1月11日起因东渡公司切断租赁物的水电供应导致其停业及装潢损失，但无证据表明造成了损失，因此，对董士明的本诉请求不予支持。
董士明与东渡公司的租赁合同期满后，东渡公司已经明确表示不愿再继续出租，因此董士明应及时腾空租赁房屋及场地，将租赁物返还给东渡公司。东渡公司要求董士明腾空租赁厂房、对空地上搭建物拆除的诉讼请求可以支持。董士明对租赁房屋的改造部分已经附合于出租房屋，董士明按房屋现状返还房屋给东渡公司即可。东渡公司要求董士明将对房屋的改造拆除、对房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。
东渡公司要求董士明支付拖欠水电费的诉讼请求依据不足，董士明不予认可，该诉讼请求无法支持。
2013年3月15日前即董士明租赁期间的租金已经结清，现东渡公司要求董士明再承担租赁物中所谓空地的使用费没有依据，不予支持。东渡公司要求董士明承担的、2013年3月15日之后有关空地的使用费不宜与出租房屋有关占用费割裂主张，该部分损失东渡公司可调整诉讼请求后另行主张权利，在本案中暂不予处理。
东渡公司请求的、因董士明延期归还租赁物、导致的其不能及时收到租赁物售价的利息损失，不予支持。
东渡公司擅自对承租户断电断水，对本案纠纷的引起也有责任。
因此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十三条第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决如下：
一、驳回董士明的诉讼请求。
二、董士明应拆除在张家港市杨舍镇华昌路171号使用土地上的搭建物、腾空该处的租赁房屋及占用土地，并将租赁房屋及占用土地返还给张家港市东渡汽车维修有限公司，限董士明在判决生效后十日内履行。
三、驳回张家港市东渡汽车维修有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费4300元由董士明负担。反诉案件受理费（已经减半收取）4875元由张家港市东渡汽车维修有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 赵春华
人民陪审员 茅国兴
人民陪审员 许玉田
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 赵 薇