苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初1607号
原告干根男。
委托代理人张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。
被告苏依林。
被告徐青华。
被告苏金水。
被告苏彩宝。
原告干根男诉被告苏依林、徐青华、苏金水、苏彩宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理，本案依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告干根男及其委托代理人张敏、被告苏依林到庭参加诉讼。被告徐青华、苏金水、苏彩宝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告干根男诉称，2004年11月19日，其与被告签订房屋买卖合同一份，协议约定被告将位于苏州市吴中区郭巷国泰新村一村33幢103室房屋及所属车库卖给原告，价款为211200元。双方约定，如违约，则应当向守约方支付违约金200000元。协议签订后，原告按约履行了义务，支付了房款197200元，剩余房款14000元待办理过户时支付给被告。但截至现在，涉案房屋的产证已办至被告名下，但被告迟迟不办理变更登记至原告名下，已构成违约。故诉请判令原、被告于2004年11月19日签订的房屋买卖合同有效，被告立即将位于苏州市吴中区郭巷街道国泰新村一村33幢103室及所属车库的房产证及土地证协助办理至原告名下，被告支付原告违约金200000元。
被告苏依林辩称，如原告要求其协助过户，应补偿其100000元；原告主张的违约金过高。
被告徐青华、苏金水、苏彩宝未作答辩。
经审理查明，2004年11月9日，原告作为买受人，四被告以及案外人苏二保（现已过世）作出出卖人签订房屋买卖合同，双方约定：出卖人将拆迁安置在泰安新村的安置房其中一套80平方米安置房出卖给买受人，价格为每平方米2300元；如出卖人分得两套或两套以上同套型的，则双方抽签确定。车库按该套型配套车库，每平方米1000元；房屋于出卖人与政府押签确定后即时交付。付款方式约定，签约本合同时，买受人付给出卖人20000元，交付钥匙时付150000元，尚余14000元待二证过户即时付清。车库及阁楼价款在交钥匙时一同付清。上述所称的平方面积一律按政府与出卖人安置面积计算为准。如政府将其安置房给出卖人发放二证，依据二证性质，能办理过户的，出卖人无条件协助买受人办理过户手续至买受人名下，其办理过户发生的费用由买受人承担。双方还约定，本协议双方签字生效，双方不得违约，如有违约由违约方承担200000元违约赔偿责任。上述协议由苏州市吴中区郭巷法律服务所作为见证单位。
上述协议签订后，被告苏依林于2006年1月28日收取原告房款197200元，并向原告出具了收条，该收条还载明：余款14000元拿证后付清。后因被告苏依林拒绝协助办理涉案房屋的过户变更登记手续，原告于2016年3月4日向被告发律师函，催促被告在收到律师函后10日内办理过户手续，逾期不履行将诉至法院。被告苏依林确认收取该律师函，但未予协助办理。
庭审中，原告与被告苏依林均确认，上述协议所涉及房屋位于苏州吴中经济开发区郭巷街道国泰一村33幢103室房屋及33幢5号车库，房屋及车库的总价款为211200元，被告苏依林已收取197200元；被告已将该房屋及车库实际交付原告使用。
另查明，位于苏州吴中经济开发区郭巷街道国泰一村33幢103室房屋，建筑面积为81.82平方米，房产证号为苏房权证吴中字第003373**号，登记日期为2013年10月28日，土地使用权证号为吴国用（2014）第06C23265号、登记日期为2014年10月15日；33幢5号车库，建筑面积为23.10平方米，房产证号为苏房权证吴中字第003373**号、登记日期为2013年10月28日，土地使用权证号为吴国用（2014）第06C23282号，登记日期为2014年10月16日。上述房屋及车库登记为被告苏依林、徐青华共同共有。
另，原告陈述，根据合同约定，其愿意承担办理过户手续产生的所有税费。因本案所涉房屋及车库登记在被告苏依林、徐青华名下，本案协助过户及承担违约责任的主体应当为被告苏依林与徐青华。被告苏依林陈述，苏二保系其奶奶，已去世多年；苏金水系其父亲，苏彩宝系其母亲，徐青华系其妻子；其奶奶仅生育其父亲一人。
审理中，本院组织双方调解，原告表示如协商处理，其愿意补偿被告40000元（包括剩余房款14000元）；而被告苏依林坚持要求原告补偿其100000元，否则不同意协商处理。因双方分歧较大，未能达成调解协议。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、涉案房屋的产权登记信息，被告苏依林提供的涉案房屋及车库房产证及土地使用权证，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。本案中，被告苏依林对原、被告及案外人苏二保签订的房屋买卖合同之事实无异议，其与原告均确认苏州吴中经济开发区郭巷街道国泰一村33幢103室及33幢5号车库为该合同所涉标的物，且事实上，被告苏依林与徐青华已取得涉案房屋及车库的房产证及土地使用权证，对涉案标的物具有合法权属，故双方当事人于2004年11月9日签订的房屋买卖合同应属有效，原、被告应受其约束，履行合同义务。根据合同约定，涉案房屋及车库的总价款应为211200元，被告苏依林确认原告已支付197200元，余款待二证过户即时付清，本院对该事实予以确认。根据合同约定，涉案房屋能够办理过户的，被告应协助原告将涉案房屋及车库产权过户登记至原告名下，现原告已依约支付了相应房款，现涉案房屋及车库的产权已登记至被告苏依林与徐青华的名下，原告要求被告苏依林、徐青华履行办理产权变更登记手续义务，于法有据，本院予以支持。因办理产权变更登记手续所产生的税费，原告同意依约全部承担，应予确认。被告苏依林、徐青华在取得涉案房屋的两证后未按约办理过户手续，经原告催促仍未履行合同义务，已构成违约，原告要求其支付违约金，于法有据。至于违约金，被告苏依林抗辩违约金过高，考虑到本案合同能够继续履行，涉案房屋已实际交付原告使用，原告的损失较小，而且其曾发律师函给予被告宽限时间，故本院综合上述因素考量，原告主张的违约金过高，应予调整。考虑到原告的损失难以确定，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，酌情认定本案违约金为20000元。至于被告苏依林抗辩原告应补偿其房款100000元，于法无据，本院不予采信。至于原告应依约支付给被告的购房余款14000元，由双方在办理过户手续时另行结算，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告干根男与被告苏依林、徐青华、苏金水、苏彩宝于2004年11月9日签订的房屋买卖合同有效。
二、被告苏依林、徐青华于本判决生效之日起十日内协助原告干根男办理位于苏州吴中经济开发区郭巷街道国泰一村33幢103室及33幢5号车库的产权变更登记手续，所产生的全部税费由原告干根男负担。
三、被告苏依林、徐青华于本判决生效之日起十日内支付原告干根男违约金人民币20000元。
四、驳回原告干根男的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为2234元、财产保全费1576元，合计人民币3810元，由被告苏依林、徐青华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 员 何亚平
二〇一六年六月六日
法官助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅