江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第156号
上诉人（原审被告）：欧阳章先，个体户。
委托代理人：宋德均，江西共创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张立波，大光山煤矿下岗职工。
委托代理人：彭金风，农民。
上诉人欧阳章先因与被上诉人张立波房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省安福县人民法院（2013）安民一初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月18日，原、被告签订一份《购房协议》，协议约定由乙方（原告张立波）购买甲方（被告欧阳章先）位于武功山大道房屋一套（面积131.5平方米）及第5号储藏间一间（面积9.5平方米），共计人民币（以下均为人民币）235000元。在协议第四项双方责任及义务中约定：甲方应将水电负责到门口，负责申报房产局办证手续齐全，一切办证手续税款费用等由乙方自负，甲方不负担任何税款和费用。乙方在订协议时预交175000元，余款2011年底付清（如不付清，房产证不拿），余款60000元；乙方负责水电开户及安装，费用自理。第五项完工时间及交付中约定：主体完工在2010年9月份，交付时间为12月底。在第七项违约责任中约定：甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足给甲方。双方还对其他事项进行了约定。协议签订当天，原告按约支付了购房款175000元。2012年1月5日，原告支付购房款30000元。2012年10月11日，原告支付购房款10000元，当日原告与被告欧阳章先的妻子王掌英在购房款收条上书面约定剩余购房款20000元在办房产证时付清。同年，原告张立波还另支付欧阳章先水电开户、安装费2700元整。2012年12月原告居住到讼争房屋中。2013年6月28日，原告与被告办理讼争房屋过户手续时，被告称讼争房屋实际面积比协议约定面积多出1平方米，故原告将剩余房款20000元交清后再补交1平方米面积款1600元。后双方因税费一事协商不成，原告起诉至法院。本案经原审法院受理后，被告欧阳章先提起反诉，因其未按规定缴纳反诉费，对欧阳章先的反诉请求，本院按撤诉处理。在庭审中双方均认可购房时房屋每平方米单价为1666元。20l3年10月9日，欧阳有根、郭新娥办理与讼争房屋所属同栋楼同等面积房屋的过户手续税费为59970.96元。2014年4月18日，安福县地方税务局出具证明，证明讼争房屋在2011年3月25日至2012年4月30日间办理过户的税费为33045.74元。
另查明，讼争房屋系被告欧阳章先拆旧重建，与原告签订合同时尚未取得该栋楼的建设工程规划许可证及房屋产权证，也未将此事告知原告张立波。被告欧阳章先于2010年3月18日向安福县国土资源局申请办理国有土地新建事项。2011年1月18日，经审批同意，被告欧阳章先可按规划拆旧建新，高度为三层半。2013年3月5日被告取得建字第（2013）010号建设工程规划许可证，获得讼争房屋所属的整栋楼房七层的建设资格。20l3年5月29日被告取得安土国用（籍）第04175号国有土地使用证，使用权类型为出让，终止日期2048年12月2日。2013年6月25日，被告欧阳章先取得讼争房屋所处的整栋房屋的总房产证。2014年1月9日，取得安土国用（籍）第08115号国有土地使用权证，其内容将讼争房屋土地使用年限变更为终止日期2068年l2月2日。2013年6月25日安福县房产局出具安福县房产测绘队对讼争房屋测绘结果证明讼争房屋面积为129.953平方米。
原审法院认为：原、被告签订的《购房协议》系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，且房屋已经交付，该协议合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告虽未书面约定办证时间，但通过双方在《购房协议》中约定：“乙方（原告张立波）在订协议预交175000元，余款2011年底付清（如不付清，房产证不拿）”。可认定被告欧阳章先应在2011年12月31日前为原告办理房屋过户。且被告欧阳章先在协议签订时及过户期间一直未取得建设工程规划许可证及房屋产权证，也未将此事告知原告，故在2011年l2月31日前原告不能办理房屋过户手续，原告办理房屋过户手续所增加的税费损失应由被告欧阳章先承担。原、被告均认可2012年9月18日及2013年6月1日房地产交易价格两次提高，依据同栋楼购买同等面积的购房户欧阳有根、郭新娥在两次提价后交付的办证费用，可认定2013年6月1日后讼争房屋的办证费用为59970.96元，核减合理过户期限即2011年12月31日前讼争房屋应缴的税费33045.74元，被告欧阳章新应承担的税费损失为26925.22元。对原告要求的办证损失超出部分，因未提供证据证明，不予认定。被告称讼争房屋为顶层楼房，顶层楼房评估时可享受优惠，但未提供证据证明，原告对此也予以否认，故对被告的辩称不予认定。原、被告均认可购房时讼争房屋单价为每平方米1666元，且原告于2013年6月28日多支付被告1600元购房款，原告要求被告返还多交纳的房屋面积差价款4278.96元，原审法院依照双方认定的事实核算为4l77.3元（1666×（131.5-129.953）＋1600），对超过部分不予认定。被告欧阳章先称讼争房屋面积与《购房协议》约定相符，但未提供证据证实，原告也予以否认，故对被告的该辩称意见不予采纳。原告要求被告赔偿其土地出让年限损失50357.143元，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。另根据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对出让金的支付标准及金额我国并未有明确规定，故对原告要求的土地出让年限损失无法认定，原告也未提出其具体的损失证明，对原告的该项请求不予支持。对原告要求被告返还多收的水电开户、安装费用，原、被告均认可原告支付了被告代办水电开户、安装费用2700元，原告对水电开户、安装实际费用只认可1525元，因被告欧阳章先未能提供水电开户、安装正式发票，故对水电开户、安装费用认定为1525元，多余代办款1175元由被告返还给原告。被告欧阳章先称原告未能按合同约定在2011年底支付购房余款，存在违约行为。原审法院认为，被告欧阳章先的妻子王掌英于2012年10月11日向原告张立波出具收条一份，记载内容：“今收到张立波购房款壹万元（10000元），剩下房款贰万元（20000元）办房产证时付清”。被告欧阳章先对该收条也予以认可，故可认定原、被告对购房余款支付时间重新作出了约定。后20l3年6月28日双方办理房屋过户手续时原告张立波将购房余款付清，可认定原告张立波不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告欧阳章先承担上述房屋过户税费26925．22元，并于本判决生效之日起7日内支付给原告张立波；二、被告欧阳章先于本判决生效之日起7日内返还原告张立波房屋面积差价款4177.3元及水电开户、安装代办款1175元；三、驳回原告张立波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，由原告张立波负担1097元，被告欧阳章先负担1097元。
上诉人欧阳章先不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人应在2011年12月31日前为原告办理房产证是错误的，据此认定上诉人逾期办证并承担逾期办证的违约责任是错误的。1、双方签订的购房协议并没有约定由上诉人为被上诉人办理好房产证，协议约定办证义务在乙方即被上诉人张立波。2、购房合同约定未付清房款前不办证，未付清房款，上诉人没有提供办证手续的义务。3、2013年6月双方在办证时对办证费用进行了约定，即过户的一切费用由乙方即被上诉人承担，即在2013年6月已经约定当时过户的一切费用由被上诉人承担，而且过户费用被上诉人也是按当时的标准支付的，一审置双方的约定于不顾，判决上诉人承担房屋过户税费显然不符合双方的约定。二、原审判决核减建筑面积与判决上诉人返还水电开户、安装费用是错误的。综上，请求二审改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人张立波答辩称：上诉人承诺在2011年春节前为被上诉人办好房屋产权证并保证办证费在20000元之内。2011年春节前开始被上诉人一直催上诉人办证，而上诉人一直以种种理由拖延。上诉人在2012年1月5日交付给被上诉人的房屋属违法建筑，因上诉人不能及时办理产权的初始登记，导致被上诉人无法及时办理产权过户手续，并导致办证税费增加，原审依法判决上诉人承担办证税费增加的损失正确。上诉人办理的房产证显示面积比合同面积少1.547平方米，一审法院核减购房款是正确的。另外，被上诉人多支付上诉人1600元购房款也应无条件退还。被上诉人预交了2700元水电开户费，实际水电开户安装只用了1525元，上诉人对此负有举证责任，却故意隐瞒未提交正式收费发票，一审判决上诉人返还多余的代办款1175元是正确的。综上，一审法院判决第一、二项是正确的，另请二审法院支持被上诉人在一审所提其他诉讼请求。
根据上诉人欧阳章先的上诉理由和被上诉人张立波的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：原审认定上诉人逾期办证并承担逾期办证的违约责任是否不当？原审判决上诉人返还房屋面积差价款及水电开户安装代办费是否错误？
二审诉讼中，上诉人欧阳章先提交的证据有：1、安福供电公司平都供电所出具的证明，证明电安装费用为1500元，不是一审认定的500元。2、2013年6月28日上诉人夫妇与被上诉人夫妇签订的《房屋买卖合同书》，证明房屋的一切过户费用由被上诉人承担。3、买受人为刘华娟的买卖合同，证明本地的商品房价格高于本案私房价格。被上诉人张立波质证认为，证据1不是电安装费用的正式发票，所以证明无效。证据2，合同是办证时签的，但当时被上诉人不知道办证费用已经涨了，而上诉人知道，当时签这份合同就是为了减少一点办证费用，所以房款也由原来的235000元写成200000元。如果按这份合同要被上诉人承担办证费用，那上诉人就要退回35000元给被上诉人。证据3，该合同所涉房子是安福县最好地段的房子，所以价格高，而且有包办房产证等优惠，而被上诉人所购房子没有。另被上诉人也有证据证明所买的房子不但价格不低，反而更高，故该证据不能证明什么。被上诉人张立波提交的证据为买受人为杨世平、姚汉贤、彭江等九人的房屋买卖合同及对方合同房屋的照片，证明被上诉人买的房屋价格不低。上诉人质证认为，对方提供的这些合同开发时间较早，且这些合同都是在交房前一、二个月才补签的，买房至少是在前一年，提供的照片也不能证明上诉人提供的合同是高级住宅小区，故其证据不能证明所要证明的内容。本院认为，对上诉人证据1，安福县供电公司收取了相关费用，其应提供正式收款发票存根予以证明，而不能仅凭一张书面证明来认定供电公司收取多少费用，故对该证据不予采信。对其证据2，因该合同书签订于2013年6月27日，时间在《购房协议》之后，依法应认定是对原《购房协议》的补充，该《房屋买卖合同书》系双方自愿签订，且为房管部门备案之合同，其中关于办证的一切费用由被上诉人承担的约定与《购房协议》约定的一致，该约定合法有效。由于双方在一审庭审中均认可房屋单价为每平方米1666元，而此前所签《房屋买卖合同书》载明的购房款低于实际购房款，应认定双方这样写是为方便在过户时降低缴纳过户税费，被上诉人对此也予以认可，被上诉人事实上也已按该约定缴纳了房屋过户的全部费用。因此，该证可证明上诉人所要证明的相关事实，本院予以采信。对其证据3及被上诉人所提交的证据，因购房的时间、房屋所处的位置等均存在与本案所购房屋不一致的问题，故均不予采信。
本院经二审审理查明：2011年2月18日，上诉人欧阳章先与被上诉人张立波签订一份《购房协议》，其中第四条第（二）项“乙方（张立波）的责任和义务”中第4点约定：“乙方负责办理好房产权证及负责办证手续税款和费用。”该协议第七条“违约责任”中，并未对逾期办证违约责任进行约定。2013年6月28日，上诉人与被上诉人签订了一份《房屋买卖合同书》，合同约定由甲方（上诉人欧阳章先及其妻）将座落在安福县平都镇武功山大道以北房出售给乙方（被上诉人张立波及其妻）；房屋建筑面积为129.95平方米，房屋总层数为七层，所购房在第六层，房屋总购房款为200000元，付款方式为一次性付清；房屋过户一切相关费用由乙方承担。该合同签订后，被上诉人已按该合同约定承担并缴纳了房屋过户的全部相关费用。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于原审法院认定上诉人欧阳章先逾期办证并判决其承担逾期办证的违约责任是否不当的问题。首先，根据上诉人、被上诉人在2011年2月18日签订的《购房协议》第四条第（二）项“乙方的责任和义务”中第4点约定“乙方（张立波）负责办理好房产权证及负责办证手续税款和费用，”因此，本案的办证义务按合同约定应由被上诉人张立波承担。而且《购房协议》第七条“违约责任”里并没有就逾期办证应承担违约责任进行任何约定，加之2013年双方所签《房屋买卖合同书》中又再次约定了房屋过户的一切相关费用由被上诉人承担，因此，原审判决由上诉人欧阳章先承担逾期办证的违约责任缺乏依据，且与本院查明的事实不符。其次，上诉人、被上诉人签订《购房协议》后，从被上诉人张立波提交的对方于2012年10月11日出具给其的收条所载“今收到张立波购房款壹万元整（10000元），剩下房款贰万元整（20000元）办房产证时付清”的内容分析，既可认定上诉人、被上诉人对购房余款的支付时间重新作出了约定，亦可确认上诉人、被上诉人对办理房屋过户手续的时间并未作出明确具体的约定。第三，从双方于2013年6月28日又明确约定过户的一切费用由被上诉人承担及被上诉人已实际交纳了过户的全部费用的事实分析，原审法院所确定的办理房屋过户的时间应在2011年12月31日前也是与事实不符。第四，上诉人欧阳章先所建房屋是拆旧建新，其拆除自己的旧私房重建，已经过了有关部门审批，虽然在建设过程中超过了审批的准建高度，但在被上诉人提起本案诉讼前也已补办了相关手续，可以依法转卖。而且从被上诉人与上诉人所签《购房协议》及《房屋买卖合同书》的事实，可以推断被上诉人知晓其所购买房屋系上诉人私房，因为如系购买商品房，被上诉人应与商品房开发公司签订格式合同书，而不是与上诉人私人签订买卖协议。综上，被上诉人认为上诉人逾期办证并要求其承担逾期办证的违约责任缺乏依据，对其要求上诉人承担办理过户手续增加费用的请求，本院不予支持。
关于原审法院判决上诉人返还房屋面积差价款是否有误的问题。从上诉人、被上诉人所签《购房协议》载明“甲方确保房屋质量，按房产局发证面积达不到协议规定的面积，甲方有义务退回乙方不足部分购房款，按房产局发证超出面积，应按原价乙方补足款给甲方”的内容看，双方已明确约定所购房面积按房产局所发房产证上的面积为准，因此，原审法院判决上诉人返还超过登证面积的房屋差价款，符合双方的约定，上诉人上诉称一审判决其返还被上诉人张立波面积差价款错误缺乏依据，本院不予支持。
关于原审法院判决上诉人返还水电开户安装代办费是否有误的问题。上诉人认为原审认定的费用有误，但其未提交有效证据予以证实，故对其该上诉理由不予支持。
综上，原审判决认定事实部分有误，判决上诉人欧阳章先承担逾期办证违约责任不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持江西省安福县人民法院（2013）安民一初字第295号民事判决第二、三项；
二、撤销江西省安福县人民法院（2013）安民一初字第295号民事判决第一项。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计2801元，由上诉人、被上诉人各负担1400.5元。
本判决为终审判决。
审判长 廖东江
审判员 肖永兰
审判员 胡 婧
二〇一四年十一月十一日
书记员 张志坚