上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1411号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄连永。
委托代理人潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）聿诚（上海）实业有限公司。
委托代理人闫禹，上海市北方律师事务所律师。
上诉人黄连永因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2014年1月6日，上海松江＊＊＊商店有限公司（以下简称＊＊＊公司）作为出租方（甲方）、聿诚（上海）实业有限公司（以下简称聿诚公司）作为承租方（乙方），双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的场所位于上海市松江区＊＊＊路＊＊＊号—＊＊＊区的房屋，该房屋实际使用面积为53.40平方米；乙方租赁场所的租赁用途为餐饮，租赁期限为24个月，自2014年1月28日计租日起算，至2016年1月27日；乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳人民币（下同）30，860元作为履约保证金，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；自进场之日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用；未经过甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租租赁场所，否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权解除本合同；甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任；乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同落款处打印的签署日期为2013年10月15日。
原审又认定，2014年1月6日，聿诚公司作为甲方、黄连永作为乙方，双方签订了《＊＊＊爷爷＊＊＊松江店商铺租赁意向书》一份，约定乙方租赁甲方位于上海市松江区＊＊＊路＊＊＊号松江＊＊＊＊＊＊区-1商铺；租赁用途：餐饮，经营品牌：＊＊＊爷爷；租赁面积：套内建筑面积23平方米（暂定面积），合同年限2年；租金采用固定租金与提成扣点两者取其高的方式，第一种：第一年租金单价为20，800元／月（相当于营业额160，000元／月的保底租金），第二年租金单价为20，800元／月（相当于营业额160，000元／月的保底租金），第二种：月税前营业额按13%做扣点，若营业额大于等于269，230元，其扣点金额均按35，000元／月收取；支付方式押二付一（履约期间按每月20，800元）；合同履约保证金41，600元（相当于2个月的租金及物业管理费）；商品质量保证金10，000元（合同到期后可退）；企划活动推广费2，000元／年（主要用于＊＊＊统一推广印刷费）；装修押金5，000元／户（装修验收合格后可退）；交房日：2014年1月（暂定）；起租日／开业日：2014年1月28日（暂定）。租赁意向书还对其他相关事宜进行了约定。上述租赁意向书签订后，聿诚公司作为甲方（出租人）、黄连永作为乙方（承租人），双方又签订了《联营合同》一份，约定甲、乙双方经过友好协商，就乙方承租甲方的涉案房屋订立本合同；甲方是涉案房屋的合法出租人，甲方同意在商业广场建设完成后将涉案房屋出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；装修期为自进场日起至开业前一日的期间，但如该房屋在前述期间内开业经营的，装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；计租日为装修期届满次日；涉案房屋的套内建筑面积为28平方米；本合同项下租赁期限为2个租约年，自计租日开始计算，暂定为2014年1月7日起至2016年1月6日止；租金标准和租金支付：采用固定租金与提成扣点两者取其高的方式，第一种固定租金标准，第一年租金单价为20，800元／月（相当于160，000元营业额的提成租金），第二年租金单价为20，800元／月（相当于160，000元营业额的提成租金），第二种提成标准，月税前营业额按13%做扣点（需每月提供财务报表），租金提成上限为35，000元／月；双方约定乙方采取保底租金与提成租金两者取其高的方式自计租日起承担该房屋的租金；本合同项下的固定租金或保底租金与提成租金两者取其高支付方式为：以1个月为一个交租结算期，前1月租金的交纳日期为次月的15日前；本合同下物业管理费为1，500元／月，为扶持乙方经营，提成租金高于25，000元／月后，免除物业管理费；乙方在该房屋内经营品牌为＊＊＊爷爷，经营项目为餐饮，并应接受和服从甲方及物业服务公司的统一经营管理；本合同签署当日，乙方应向甲方支付41，600元，在乙方付清全部应付款项且按本合同第26条约定履行完毕房屋返还等义务后30日内，如不存在本合同第24.3条约定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还；双方约定，本合同项下的进场日为2014年1月7日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；本合同项下之开业日暂定为2014年1月28日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准，乙方应在开业日到来前向甲方支付10，000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；租赁期限内，商业广场由甲方委托的物业服务公司统一提供物业管理服务，乙方应与该物业服务公司签署物业管理服务协议并按时缴纳物业服务费等，甲方有权直接援引物业管理服务协议向乙方主张权利；为提升双方品牌形象，乙方应积极参加甲方组织的营销活动并承担相关费用，每年不少于二次，具体活动方案及费用由双方协商确定；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权不返还本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，乙方同意不再要求甲方赔偿乙方任何其他损失。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止当日，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期；在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方；一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定；双方基于本合同形成租赁合同关系，不产生任何代理、联营或合伙等其他关系，甲方对乙方实际经营状况不承担任何责任。合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，聿诚公司按约于2014年1月7日将系争房屋交付黄连永使用，黄连永对系争房屋进行装修后于2014年1月28日正式开业，用于＊＊＊爷爷品牌的经营。另外，黄连永还向聿诚公司支付了装修保证金5，000元、质量保证金10，000元、履约保证金44，600元、推广费2，000元。后黄连永诉至法院，要求判令：1、确认黄连永与聿诚公司订立的《联营合同》无效；2、聿诚公司退回租金、履约保证金、装修保证金、质量保证金等114，700元；3、聿诚公司赔偿黄连永施工装修费，设计费等68，335元，以上2-3项，共183，035元。原审诉讼中，黄连永将其诉讼请求变更为：1、解除黄连永与聿诚公司订立的《联营合同》；2、聿诚公司退回租金53，100元、履约保证金44，600元、装修保证金5，000元、质量保证金10，000元、推广费2，000元，合计114，700元；3、聿诚公司赔偿黄连永施工装修费50，000元、设计费10，000元、广告文宣费4，335元、短促费400元，合计64，735元。聿诚公司则提出反诉，要求判令：1、解除黄连永与聿诚公司签订的《联营合同》；2、黄连永向聿诚公司支付拖欠的联营款38，872元（包括拖欠2014年1月28日至1月31日的租金2，772元，拖欠2014年2月1日至2月28日的租金10，800元、物业费1，500元，拖欠2014年3月1日至3月31日的物业费1，500元，拖欠2014年5月1日至5月31日的租金20，800元、物业费1，500元）；3、黄连永赔偿聿诚公司装修款35，000元；4、黄连永赔偿聿诚公司因与＊＊＊公司终止租赁合同损失的履约保证金30，860元。
原审另认定，2014年2月16日，黄连永支付聿诚公司租金10，000元；2014年3月16日，黄连永支付聿诚公司租金20，800元；2014年4月16日，聿诚公司收到案外人上海＊＊＊投资管理有限公司代为支付的22，300元。为此，聿诚公司认为黄连永尚拖欠2014年1月28日至1月31日的租金2，772元，拖欠2014年2月1日至2月28日的租金10，800元及物业费1，500元，拖欠2014年3月1日至3月31日的物业费1，500元，拖欠2014年5月1日至5月31日的租金20，800元及物业费1，500元。对于上述聿诚公司主张的款项，黄连永确认没有支付，但认为对于1月份4天的租金和2月份的租金，既然聿诚公司主张联营，那么应共负盈亏，黄连永就不应当承担租金；5月份双方已经在谈商铺位置的变更问题，聿诚公司没有配合，现＊＊＊公司不允许转租，5月份的租金黄连永就不应当再付。
原审还认定，2014年5月22日，黄连永向聿诚公司发出告知函一份，载明双方就涉案房屋签订租赁合同后，黄连永获悉聿诚公司并非商铺房产的所有者，为了保证正常经营，出于经营安全考虑，请聿诚公司收到此信函三天内向黄连永提供该商铺所有者出具的允许转租的证明，如果聿诚公司在此时间内提供不出该商铺的转租证明，黄连永将不得不解除与聿诚公司的租赁合同，即时生效，不另外通知。由此对黄连永产生的经济损失，黄连永将依法追究。2014年5月23日，聿诚公司收到该告知函。原审庭审中，黄连永据此主张其通过信函设定了不安抗辩权，合同的解除时间也应为2014年5月23日；聿诚公司则认为合同履行过程中＊＊＊公司并未对聿诚公司的转租行为提出过任何异议，黄连永的利益也没有因此受到过任何损失，黄连永无解除该合同的权利，相反，黄连永在未与聿诚公司商议的情况下就将装修恶意拆除，导致无法经营下去，黄连永的行为构成违约，聿诚公司可以据此解除合同，至于合同解除的时间就以反诉状送达黄连永之日为准。
原审再认定，2014年5月底，黄连永自行拆走了门头和招牌，并搬离了设备，原审庭审中，黄连永确认其于2014年5月31日离场。
原审还认定，2014年5月30日，＊＊＊公司作为甲方、聿诚公司作为乙方，双方签订了《合同终止协议》一份，约定甲、乙双方经协商一致，决定终止双方就涉案房屋签订的租赁合同，合同终止时间为2014年5月30日。甲、乙双方协商一致，乙方同意放弃履约保证金，该保证金由甲方收取。乙方应于合同终止后的七个工作日内拆除、搬离乙方所有的设施、设备，逾期视为乙方放弃对该租赁场所内乙方物品的所有权，甲方有权依法处理，包括作为垃圾丢弃。
原审另认定，涉案房屋现登记的权利人为上海平高企业集团有限公司，房屋用途为商业，房屋类型为商场。
原审庭审中，黄连永提供了施工协议、照片、装修款收条、设计费收据以及广告文宣费和短促费单据，证明其因合同解除产生了损失，要求聿诚公司赔偿其施工装修费50，000元、设计费10，000元、广告文宣费4，335元和短促费400元。聿诚公司对于上述费用的金额没有异议，但认为不应由聿诚公司承担，且所有短促费、文宣费没有给聿诚公司带来利益，是黄连永既得利益的推销方式。对于黄连永的装修，聿诚公司也不同意利用。
原审庭审中，黄连永还提供了录音资料和视频资料，证明黄连永撤出的经过和＊＊＊公司不允许转租的情形。聿诚公司质证认为，真实性予以认可，但关联性不认可，录音资料中黄连永多次使用诱导性语言，＊＊＊公司也表示是否转租是可以商量的，且该录音也反映出黄连永很早就开始向＊＊＊公司人员表示要不做了；视频资料不能反映黄连永撤走设备的具体情况，且视频主影像一直对着天花板，不能作为定案依据。
原审庭审中，聿诚公司提供了施工协议、收条与合同终止协议，证明其因合同解除产生了损失，要求黄连永赔偿其装修款35，000元、损失的履约保证金30，860元。黄连永对于上述费用的金额没有异议，但认为不应由其承担，应当在聿诚公司与＊＊＊公司的合同关系中解决。
原审庭审中，聿诚公司还提供了催款通知及快递底单签收证明，以证明黄连永拖欠聿诚公司联营款，聿诚公司发函通知黄连永支付的事实。黄连永质证认为，催款通知没有收到，并提供了自行调取的快递单查询凭证，佐证聿诚公司属虚假邮寄。聿诚公司质辩认为，聿诚公司提供的是快递单的底单原件，聿诚公司在网上的查询记录显示是已签收，且与单号对应，如果黄连永认为邮寄虚假，须提供充分证据。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黄连永与聿诚公司就涉案房屋所签订的《联营合同》虽名为“联营”，但实则为聿诚公司从＊＊＊公司处承租涉案房屋后，再将其转租给黄连永，双方所签的《联营合同》中也载明，“双方基于本合同形成租赁合同关系，不产生任何代理、联营或合伙等其他关系，甲方对乙方实际经营状况不承担任何责任。”故双方之间成立租赁合同关系，并受到租赁意向书和联营合同的约束。其次，本案的争议焦点为导致合同解除的原因是什么以及责任如何承担。黄连永虽主张因聿诚公司无权转租，黄连永经营无保障才解除合同，但其一，黄连永并未提供充分的证据证实聿诚公司或＊＊＊公司强行要求其变更租赁位置，并对其经营产生了实质性影响；其二，黄连永的确存在拖延支付租金的情形，其虽辩称没有收到聿诚公司的催款通知，但聿诚公司的通知是根据约定的方式寄至合同载明的地址，黄连永也并未提供充分的证据证实该邮寄是虚假的，此后黄连永仍未付清余款；其三，根据黄连永提供的2014年5月21日的录音资料第三页，上海＊＊＊连锁发展有限公司员工赵＊＊＊陈述，其了解的情况是该公司想让“＊＊＊爷爷”搬到前面的水果吧的位置，当初谈的时候也是同意的，后来黄连永提出了装修费用的问题，再后来，赵＊＊＊了解到，黄连永考虑后又不搬了，有可能要撤，不做了，黄连永当时的委托人孙忠良对此也予以确认。其四，2014年5月22日，黄连永即向聿诚公司发函解除合同，并于同年5月底自行拆除门头招牌、搬走设施并离场。综上可知，本案合同解除并非因聿诚公司无权转租，黄连永合同目的无法实现，相反，黄连永拖欠租金，聿诚公司主张因黄连永违约而解除合同，于法有据，法院予以支持。
至于合同解除的时间，因聿诚公司此前并未向黄连永发出解除通知，法院以反诉状副本送达黄连永之日即2014年10月11日作为双方租赁合同的解除之日。再次，因本案是黄连永违约导致合同解除，故黄连永主张聿诚公司退还租金、推广费的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。对于黄连永主张的履约保证金，因双方合同约定若黄连永违约则不予退还，且聿诚公司也不同意退还，故法院对于黄连永的该项请求不予支持。对于黄连永主张的质量保证金及装修保证金，按照约定合同终止后和装修验收合格后即应退还，现聿诚公司主张合同解除，且黄连永于2014年5月31日已退场不再经营，故聿诚公司理应将上述款项返还黄连永。至于黄连永主张的聿诚公司赔偿其施工装修费、设计费、广告文宣费、短促费的请求，因聿诚公司对于黄连永的装饰装修不同意利用，且本案合同系因黄连永违约而解除，广告文宣费、短促费也是黄连永自身经营所支付的费用，故黄连永的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。最后，对于聿诚公司反诉要求黄连永支付的联营款38，872元，实则为黄连永拖欠的租金及物业管理费，聿诚公司的主张符合合同约定及法律规定，法院予以支持，但2014年1月28日至1月31日租金的计算金额有误，法院予以调整。对于聿诚公司反诉主张的装修款和损失的履约保证金，因聿诚公司已按约扣留了黄连永支付的履约保证金44，600元，黄连永已承担了相应的违约责任，且聿诚公司也并未提供充分的证据证明其约定的违约金低于造成的损失，故其再另行主张黄连永承担合同约定之外的损害赔偿责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二○一五年四月二十日作出判决：一、黄连永与聿诚公司就上海市松江区＊＊＊路＊＊＊号松江＊＊＊＊＊＊区-1号商铺签订的《联营合同》于2014年10月11日解除；二、聿诚公司于判决生效之日起十日内返还黄连永装修保证金5，000元、质量保证金10，000元；三、黄连永于判决生效之日起十日内支付聿诚公司截止至2014年5月31日的租金34，335.34元、物业管理费4，500元；四、驳回黄连永的其余诉讼请求；五、驳回聿诚公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，961元，反诉案件受理费1，237元，合计诉讼费5，198元，由黄连永负担4，171元（已付3，961元，余款210元于判决生效之日起七日内交付法院），聿诚公司负担1，027元（已付）。
判决后，黄连永不服，上诉于本院，诉称：合同约定两种租金计算方式，一种为保底租金，一种为根据营业额浮动计算，因此，本案合同性质为共担风险、共负盈亏的联营合同；物业管理费为专项收费，被上诉人必须提供有物业管理资质的公司并提供收据和发票，双方间的相关约定无效；＊＊＊公司不允许被上诉人转租，且在履行中，要求调整经营场所而给上诉人造成损失，故要求二审法院撤销原审判决主文第三、四项，改判被上诉人返还履约保证金44，600元。
被上诉人聿诚公司辩称：涉讼合同为租赁合同，上诉人搬离的原因为其经营不善；合同对物业管理费作出约定；从上诉人出示的录音资料可知，＊＊＊公司允许被上诉人对外洽谈并转租；＊＊＊公司不可能强迫上诉人变更场地，只是进行协商，且未给上诉人造成任何损失，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼合同虽名为联营合同，但从合同约定的双方权利义务来看，双方间建立的为房屋租赁关系。虽然合同约定了固定租金标准、提成标准两种不同的租金计算方式，但仅凭此不能认定本案双方就房屋使用共担风险、共负盈亏。因此，租金计算方式并不影响涉讼合同的性质，黄连永关于合同性质之异议，本院不予采纳。本院注意到，涉讼合同约定物业管理费为每月1，500元，该约定体现了双方真实意思，且未违反国家强制性法律规定，对双方均应具有约束力。黄连永于原审中出示的录音资料反映出如下两个事实：＊＊＊公司明知其使用涉讼商铺经营“＊＊＊爷爷”品牌餐饮且未提出异议；＊＊＊公司曾向黄连永一方提出变更租赁位置，黄连永一方人员答复不搬，可能要撤离。因此，本院认为，黄连永出示的证据材料无法体现出＊＊＊公司的行为致其产生损失，其相关上诉理由，本院难予采纳。本院还注意到，双方对于聿诚公司是否寄送了催款通知各执一词，本院认为，无论聿诚公司是否向黄连永催款，均不影响黄连永依约履行支付租金的义务。综上而言，黄连永关于撤销原审判决主文第三、四项，改判聿诚公司返还履约保证金44，600元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，810.88元，由黄连永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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