吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6481号
上诉人（一审原告）：杜长银，男，1954年5月8日出生，汉族，现住农安县。
上诉人（一审被告）：中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司，住所地长春市朝阳区西民主大街181号。
负责人：张海清，总经理
委托诉讼代理人：孙聪，该公司员工。
委托诉讼代理人：魏国明，吉林宇中人律师事务所律师。
杜长银与中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司（以下称中石油长春公司）转让合同纠纷一案，农安县人民法院于2017年8月17日作出（2017）吉0122民初1739号民事判决。杜长银与中石油长春公司均不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。杜长银、中石油长春公司的委托诉讼代理人魏国明、孙聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜长银上诉请求：一、维持（2017）吉0122民初1739号民事判决第一项、第二项；二、撤销（2017）吉0122民初1739号民事判决第三项；三、改判中石油长春公司赔偿四间房屋损失人民币14万元及其他损失100万元；四、改判中石油长春公司返还围墙60延长米，水井一口；五、改判中石油长春公司返还加油站营业执照、石油经营许可证、房屋产权证、土地使用权证、危险化学品经营许可证；六、诉讼费由中石油长春公司承担。事实与理由：一、《加油站转让协议书》被依法确认无效后，加油站所有权归属杜长银，中石油长春公司对加油站不享有所有权，无权继续占有使用加油站，应当撤离加油站，返还加油站及相关手续（加油站营业执照、石油经营许可证、房屋产权证、土地使用权证、危险化学品经营许可证）。一审法院未判决返还加油站及相关手续错误。二、中石油长春公司应当承担侵权责任，赔偿拆除加油站时杜长银的原有资产14万元。原加油站房屋及其他设备已被中石油长春公司拆除，无法恢复，依照法律的规定，无法恢复原状的，应当进行赔偿，故中石油长春公司应当对原有房屋和设备进行折价赔偿，一审法院未予支持不符合法律规定。三、《加油站转让协议书》被依法认定为无效合同，中石油长春公司应当支付占用加油站期间的使用费用。四、一审判决认定“在集体土地上经营石油，不具有合法性，石油经营许可证及危险化学品经营许可证同样不具有合法性”，不予返还加油站及加油站相关手续，没有法律依据，与事实不符。案涉加油站，经过合法审批，拥有合法手续，且有工商管理局行政盖章及备案，杜长银在合同签订之前已经正规合法经营13年之久，一审法院认定加油站不合法不符合事实。一审判决中石油长春公司返还房屋所有权证、土地使用权证，没有将该土地上的加油站一并返还，违反法律规定。
中石油长春公司辩称，《加油站资产转让协议书》系双方在平等、自愿基础上签订，合法有效。《加油站资产转让协议书》的合同标的为加油站所有资产和设施、手续，集体土地使用权只是一部分，一审只针对集体土地使用权不能转让而认定整体加油站转让协议无效错误。其他同上诉意见。
中石油长春公司上诉请求：一、撤销（2017）吉0122民初1739号民事判决书第一项及第二项、维持第三项；二、改判《加油站资产转让协议书》有效；三、诉讼费由杜长银负担。事实与理由：第一，《加油站资产转让协议书》不违反国家法律强制性规定。根据《最高人民法院关于＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条没有明确规定违反本条规定的合同将无效或不成立，也没有任何证据证明《加油站资产转让协议书》的履行将损害国家利益和社会公共利益。第二，根据农安县国土资源局出具的证明，加油站占地位置符合万顺乡土地利用总体规划，故合乎《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。第三，土地利用是否符合总体规划及是否违反法律法规，应当由国家土地行政主管部门依法定程序认定，一审法院无权依民事审判程序对属于国家行政事务的土地管理直接作出裁判。综上所述，《加油站资产转让协议书》符合万顺乡土地利用总体规划，客观上并不损害国家利益、第三人利益和社会公共利益，应为有效协议。
杜长银辩称，中石油长春公司的上诉理由不成立。一、《加油站资产转让协议书》转让的标的为宅基地与加油站，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条第五项的规定，转让宅基地给本集体以外的组织不合法，是无效法律行为。二、其他意见同上诉意见。
杜长银向一审法院起诉请求：l.确认杜长银与中石油长春公司之间签订的《加油站资产转让协议书》无效；2.判令中石油长春公司赔偿杜长银四间房屋损失144000元、赔偿其他损失100万元；3.判令中石油长春公司返还杜长银943平方米的集体土地使用权，围墙60延长米，水井一口；4.判令中石油长春公司返还杜长银加油站营业执照、石油经营许可证、房屋所有权证、土地使用权证、危险化学品经营许可证；5.诉讼费由中石油长春公司承担。事实与理由：2003年6月，杜长银与中石油长春公司签订《加油站资产转让协议书》。协议书约定，杜长银将农安县万顺乡华丰加油站及自己名下的房屋及土地转让给中石油长春公司，转让费为22万元，中石油长春公司先支付4.4万元，余款待杜长银将房屋及土地变更为国有商用后再支付。杜长银到土地部门及房屋管理部门查询得知，杜长银名下的房屋属于农村农民住宅，土地属于集体所有宅基地，无法办理国有商用，法律也禁止向本村集体村民之外的公民或企业转让房屋及土地。故，上述《加油站资产转让协议书》无效。
一审法院认定事实：1990年，杜长银在农安县万顺乡万顺村二社自建4间砖瓦房，并于2003年办理了私有房所有权证。房屋建成后，杜长银在该房屋前建造了加油站，办理了营业执照，名为农安县万顺华丰加油站，并用砖修砌了墙。2003年6月，杜长银与中石油长春公司签订《加油站资产转让协议书》，约定杜长银将农安万顺华丰加油站的资产（含土地）转让给中石油长春公司，加油站的资产有土地943平方米；营业用房120平方米；电话一部；水井一口；围墙60延长米；灭火器6个。转让价格为22万元人民币，中石油长春公司先支付4.4万元定金，余款待杜长银将房屋及土地变为国有商用后支付。2004年9月中石油长春公司给付杜长银购买加油站款50000元。中石油长春公司接收加油站后即在当年将房屋拆除并重建办公室，后又投资对加油站安装系统。杜长银现以农村农民住宅系集体所有土地无法办理国有商用，法律也禁止向本村集体村民之外的公民或企业转让房屋及土地为由，提起诉讼。
一审法院认为，关于《加油站资产转让协议书》的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。第六十三条中“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”情形是指依照第六十条的规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业以及乡（镇）村公共设施、公益事业建设，经过批准取得其所使用的土地的建设用地使用权，如果该乡镇企业和公益企业发生破产、兼并，经过法定程序，其建设用地使用权发生转移的情形。杜长银开办的万顺丰加油站并非乡镇企业，亦非公益企业，且并未取得建设用地使用许可，不符合例外情况中主体资格等要求，转让案涉加油站的行为不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书规定的例外情况。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“合同约定违反法律、行政法强制性规定”属于无效合同。因此，本案涉及的《加油站资产转让协议书》因违反法律强制性规定，应认定为无效，故杜长银此项诉讼请求应予支持；杜长银明知其名下为宅基地住房，法律禁止向本集体经济组织或其以外的企业或个人转让，但仍然进行了转让，且在履行合同过程中，其没有将集体土地通过行政审批变更为国有，违背诚实信用原则及合同约定，因此，杜长银要求判令中石油长春公司赔偿四间房屋的损失144000元及其他损失100万元的诉讼请求依据不足，不予支持；要求判令中石油长春公司返还土地943平方米的集体土地使用权的请求与法有据，应予支持；要求返还围墙60延长米，水井一口。因院墙已拆除，中石油长春公司收购加油站后当年将房拆除并重建办公室，对围墙及水井已不具备返还条件，该请求无法支持；要求判令中石油长春公司返还加油站营业执照、石油经营许可证、房屋所有权证、土地使用权证、危险化学品经营许可证。因在集体土地上经营石油，不具有合法性，石油经营许可证及危险化学品经营许可证同样不具有合法性，故此项请求不予支持；房屋所有权证、土地使用证应予返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第五项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条之规定，一审法院判决：一、杜长银与中石油长春公司之间签订的《加油站资产转让协议书》无效；二、中石油长春公司于判决生效后十日内将943平方米的集体土地使用权返还杜长银；三、驳回杜长银其他诉讼请求。一审案件受理费15096元其中14996元由杜长银负担，另100元由中石油长春公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另经本院释明，中石油长春公司主张如《加油站资产转让协议书》被认定为无效合同，中石油长春公司将要求杜长银赔偿损失。2018年6月19日，中石油长春公司明确意见：另案起诉要求杜长银赔偿损失。
本院认为，关于《加油站资产转让协议书》效力认定问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，案涉加油站所占用的943平方米土地系农民集体所有的土地，杜长银转让加油站的行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书规定的情形。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，《加油站资产转让协议书》因违反法律强制性规定，应认定为无效合同。
关于《加油站资产转让协议书》被认定无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，中石油长春公司与杜长银最初签订合同之时，是基于投资运营及受让价款的需要，用相对公平的对价来交换权利，对价亦得到了双方当事人的认可。协议签订后，基于对协议能够正常履行的信赖，中石油长春公司已对120平方米营业用房、水井、60延长米围墙进行了推倒、重建，对加油站其他设施进行了投资改建。随着经济发展，加油站及土地的价值已经不能等同于双方实际转让时所约定的价值。在杜长银要求中石油长春公司返还土地、加油站资产之时，应根据上述法律规定由杜长银同时向中石油长春公司返还因此获取的相应资产差价等以弥补因合同无效给中石油长春公司造成的损失。由于双方当事人在本案审理中均未要求对加油站及土地现有价值进行确认、评估，中石油长春公司在本案中亦主张另案要求杜长银承担因合同无效所造成的后果责任。故，对于《加油站资产转让协议书》被认定无效后，杜长银要求中石油返还土地使用权、水井、围墙及赔偿损失的诉讼请求，应与合同无效后给中石油长春公司造成的损失问题一并另案处理为宜。一审法院在未通过评估作价等方式对涉案土地及加油站资产价值进行作出结论、亦未对中石油长春公司的损失予以处理的情形下，仅判决中石油长春公司向杜长银返还943平方米土地的使用权显属不妥，应予调整。
关于杜长银要求中石油长春公司返还相应证照一节。按照双方协议第四条约定，杜长银应将变更之后的土地使用权证及房屋所有权证交付给中石油长春公司，未有证据显示杜长银将变更之前的土地使用权证及房屋所有权证交付给中石油长春公司，故对其要求中石油长春公司返还土地使用权证及房屋所有权证的诉请本院不予支持。关于杜长银要求返还原农安县万顺华丰加油站营业执照、石油经营许可证、危险化学品经营许可证的问题。上述证照已经变更由中油吉林长春销售分公司农安经营处万顺加油站持有，再次变更需要行政机关进行核准、许可，对该项主张本院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持农安县人民法院（2017）吉0122民初1739号民事判决第一项；
二、撤销农安县人民法院（2017）吉0122民初1739号民事判决第二项、第三项；
三、驳回杜长银的其他诉讼请求。
一审案件受理费15096元，由中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司负担4600元，余款10496元退回杜长银；二审案件受理费15060元（杜长银预交），退回杜长银；二审案件受理费15096元（中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司预交），由中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司负担4600元，余款10496元退回中国石油天然气股份有限公司吉林长春销售分公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 史绍红
代理审判员 赵 欣
代理审判员 吕玉玉
二〇一八年七月十二日
书 记 员 王艳秋