安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1821民初181号
原告：陈本胜，1981年1月10日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
委托代理人：黄波，安徽明和律师事务所律师。
被告：郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司，住所地安徽省郎溪县。
法定代表人：陈峰，该公司董事长。
委托代理人：王葵，该公司员工。
委托代理人：洪松，安徽征宇律师事务所律师。
被告：郎溪国购置业有限公司，住所地安徽省郎溪县。
法定代表人：陈峰，该公司董事长。
委托代理人：赵鑫，该公司员工。
原告陈本胜诉被告郎溪丰汇小商品市场经营管理有限公司（以下至判决主文前简称“丰汇小商品公司”）、郎溪国购置业有限公司（以下至判决主文前简称“国购置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告陈本胜的委托代理人黄波、被告丰汇小商品公司委托代理人王葵、洪松、国购置业公司委托代理人赵鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈本胜诉称：2012年，国购置业公司招商广告声称其有所有权的郎溪义乌商贸城系郎溪小商品集散总部，2012年12月12日，陈本胜与丰汇小商品公司签订了租赁合同，合同约定租赁期3年，第三年运营管理（服务）费为59827元，陈本胜依约入住承租店铺并进行装修。开始营业后，陈本胜依约交纳了第一年、第二年全部的运营管理（服务）费，并交纳了第三年的部分租金、运营管理（服务）费25000元，但丰汇小商品公司、国购置业公司未履行相关运营管理服务义务，国购置业公司招商手册中物流服务承诺市场将特设物流中心郎溪农班客运站，十字、涛城、毕桥等14条农班车客运线路，实际情况则是农班车线路仅剩梅渚、涛城、新发3条。招商手册中管理服务承诺年六千万推广费用，实际情况则是未进行相应的推广和服务，应承担违约责任。现在国购置业公司、丰汇小商品公司管理的义乌商贸城顾客寥寥，大部分承租商户关门歇业，开门营业的商户也因没有顾客也濒临破产倒闭。综上，因国购置业公司、丰汇小商品公司管理不善，未履行合同义务，且客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续缴纳巨额第三年运营管理费对于陈本胜显然不公平，现义乌商贸城租赁户全部亏损，如果继续缴纳运营管理费无异于杀鸡取卵，故陈本胜诉请判令：1、将陈本胜与丰汇小商品公司签订的房屋租赁合同中第3年的运营管理费59827元变更为0元（庭审中，陈本胜当庭将变更合同条款理由变更为丰汇小商品公司与国购置业公司以欺诈的方式使陈本胜在违背真实意思的情况下签订合同，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定提起变更诉请）；2、诉讼费用由被告负担。
丰汇小商品公司辩称：1、不同意变更合同条款；招商手册系商业广告，属于要约邀请，不具有合同条款的约束力；2、陈本胜没有证据证明自己经营亏损；3、双方签订合同是双方真实的意思表示，根据诚实守信原则，陈本胜应当履行合同约定的义务；4、在双方签订的合同中并没有明确约定丰汇小商品公司的经营管理服务标准，而丰汇小商品公司也已经履行了自己的经营管理义务，现农班车客运站约5条客运班线，陈本胜正常的生产经营风险不应当由丰汇小商品公司承担；5、陈本胜依约交纳了第一年、第二年全部的运营管理（服务）费第三年的部分租金、运营管理（服务）费25000元，但陈本胜的房租加上运营管理费总额仅相当于市场上正常的房租管理费用，甚至偏低，而双方签订的租赁合同，时间为三年，应当将三年的费用视为一个整体，陈本胜已享受了前两年的优惠政策，如果减免第三年的费用，对丰汇小商品公司、国购置业公司来说都是显失公平的，自义乌商贸城开业以来，丰汇小商品公司一直处于亏损运营状态。综上，请求法庭驳回陈本胜诉讼请求。
国购置业公司辩称：1、同意丰汇小商品公司的意见；2、陈本胜以合同法第54条欺诈为由请求变更合同，国购置业公司认为法律依据明显不适用合同法第54条规定的情形；陈本胜请求变更合同没有事实依据，招商运营手册并不体现在招商条款中，即便经营不利，也属于商业经营的风险，该风险与双方当事人不存在义务关系，其变更请求没有事实和法律依据；3、同意将本案性质定性为房屋租赁合同纠纷；4、关于招商手册是否构成要约的问题，国购置业公司认为对陈本胜所主张的农班线、年推广费用，本身招商手册所约定的就不明确、不具体，不构成要约的要件，陈本胜即便出现经营困难，该事实的发生也纯粹属于市场风险，其想通过诉讼方式将经营的风险转嫁到合同相对方，有悖于法律规定；5、关于房屋租金以及运营管理费，陈本胜在第一年、第二年经营期间所交纳的租金和运营管理费系减免后的费用，对其而言享受的所有优惠政策已享受完毕，在履行义务时提出变更，有悖于市场规律。
为证明自己的主张，陈本胜向法庭提供的证据是：
1、陈本胜身份证复印件，证明：陈本胜的身份情况；
2、丰汇小商品公司、国购置业公司工商登记信息，证明：丰汇小商品公司、国购置业公司的主体情况；
3、授权委托书，证明：义乌商贸城的委托人是国购置业公司，受托人是丰汇小商品公司；
4、费用明细表，证明：陈本胜要求变更第三年的运营管理服务费；
5、招商手册，证明：该份广告中宣传内容具体明确，构成合同法上的要约，这样的广告内容即使未载入合同，也应当作为合同的内容。
丰汇小商品公司为支持自己的辩解意见，提供了以下证据：
1、市场推广活动照片及与第三方签订的市场推广合同协议【《宣城市第三届赏石文化展国庆开业活动服务合同》、《国购义乌商贸城试营业服务合同书》、《郎溪义乌商贸城楼顶发光字采购合同》、《国购义乌商贸城开业服务合同书》、《国购义乌商贸城农产品交易会服务合同书》、《国购义乌商贸城年货节服务合同书》、《国购义务商贸城国庆台湾博览会（活动）服务合同书》】，证明：为推广郎溪义乌商贸城知名度和增加品牌效应，该公司举办的相关经营活动；
2、农班客运站照片及车站运营期间道路工程、交通治安、标线等施工合同，证明：现义乌商贸城车站情况；
3、《损益表》，证明：现丰汇小商品公司处于亏损运营状态；
4、《委托租赁与管理合同》，证明：国购置业公司委托授权丰汇小商品公司对郎溪义乌商贸城进行经营管理；
5、《房屋租赁合同》，证明：丰汇小商品公司与陈本胜之间存在相应的合同权利义务，该公司不存在欺诈情况。
郎溪国购置业有限公司为支持自己的辩解意见，提供了以下证据：
1、举办活动照片（国购爱心助学捐助活动及文艺汇演活动、农班站公交车捐赠及相关补助的协议等），证明：为推广郎溪国购品牌，郎溪国购置业有限公司举办的相关公益活动；
2、合同一组【《汽车站三面翻广告发布合同》、《十字铺高炮广告发布合同》、《郎溪小商品市场项目开工仪式服务合同》、《郎溪小商品市场中桥镇高炮广告发布合同》、《郎溪小商品市场栖凤园路演及开放日服务合同》、《郎溪小商品市场项目三维动画宣传片制作合同》、《郎溪小商品市场乡镇巡演服务合同》、《郎溪小商品市场招商发布会演出服务合同》、《郎溪小商品市场招商发布会服务合同》、《郎溪小商品市场农班车换乘中心附属建安工程施工合同》、《郎溪小商品市场农班车客运站精神堡垒、调度室字制作合同》】等，证明：郎溪国购置业有限公司为推广郎溪国购品牌和增加商贸城经营便利而主动做出的相关经营活动。
庭审质证时，丰汇小商品公司对陈本胜所举证据的质证意见为：对证据1-4的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据5真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为招商广告是不具体明确的，不构成要约邀请，且已经远远达到了年六千万推广费用。
郎溪国购置业有限公司对陈本胜所举证据的质证意见为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该明细表是合同的一个附件，双方的权利义务不仅体现在明细表中，也体现在费用明细表依附的主合同中，相应的费用应以合同为基础；该费用明细表所反应的收取的费用明确具体，且未附有条件限制；对证据5真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，招商手册体现的是当时招商政策环节当中的，农际班线与年推广费用不明确不具体，不具有可操作性，陈本胜认为该公司欺诈并没有事实依据。
陈本胜对丰汇小商品公司所举证据的质证意见为：对证据1照片部分真实性有异议，因为有些活动项目系商户自己出钱组织的，与丰汇小商品公司无任何关系，该公司并没有出资；对合同真实性及关联性有异议，该公司没有提供税票，即使提供税票，合同上的履约数字也没有达到年六千万；对证据2真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，不能证明14条路线在运营；对证据3关联性有异议；对证据4真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议；对证据5真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。
陈本胜对国购置业公司所举证据的质证意见为：
对证据1真实性有异议，系该公司单方提供，活动情况不清楚；对证据2真实性、合法性无异议，但要求提供税票，税票总额应该加起来超过六千万，才认为该公司履行了相应的推广义务。
丰汇小商品公司与国购置业公司对互相所举证据真实性、合法性、关联性及证明对象均无异议。
对原、被告提供的证据，本院经审查认为：
陈本胜所举证据1、2、3及丰汇小商品公司所举证据4，到庭各方当事人均无异议，本院予以确认，作为认定案件基本事实的依据；陈本胜所举证据4形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；陈本胜所举证据5及丰汇小商品公司所举证据5形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析；丰汇小商品公司所举证据1、2及国购置业公司所举证据1、2，均是两被告为证明其推广义乌商贸城品牌所提供的相关证据，对上述4组证据本院审查认为，上述证据能够证明两被告为推广郎溪国购品牌和增加商贸城经营便利做出相关经营活动；丰汇小商品公司所举证据3，系其公司亏损情况表，与本案待证事实缺乏关联，本院不予采纳。
根据采信的证据及庭审查明情况，本院确认如下事实：
郎溪义乌商贸城又称“郎溪小商品市场”。2012年11月20日，国购置业公司（委托方）与丰汇小商品公司（受托方）签订《委托租赁与管理合同》，约定国购置业公司委托丰汇小商品公司管理郎溪义乌商贸城，丰汇小商品公司的权利包括进行商业招租、运营、管理等。委托期限为10年，即自2013年7月1日起至2023年6月30日止。2012年12月12日，丰汇小商品公司（甲方）与陈本胜（乙方）签订《郎溪小商品市场房屋租赁合同》，约定将“郎溪小商品市场”房屋编号为F1-102、F1-148、F1-149（总面积362.06平方米）的房屋租赁给陈本胜用于从事“餐饮”行业，租赁期限为2013年7月1日起至2016年6月30日止。租赁期限乙方应负担租金、运营管理（服务）费、物业服务费、首次装修垃圾清运费、公共能耗费等。陈本胜的租金、运营管理（服务）费、物业服务费等分别为第一年（2013年7月1日-2014年6月30日）：年租金3688元，运营管理（服务）费20902元，物业服务费0元，首次装修垃圾清运费725元；第二年（2014年7月1日-2015年6月30日）：年租金8360元，运营管理（服务）费44294元，物业服务费5213元，第三年（2015年7月1日-2016年6月30日）：年租金13942元，运营管理（服务）费59827元，物业服务费0元。双方在合同第十七条“变更和解除本合同的条件”中约定，因不可抗力原因导致双方或单方无法履约，双方互不承担任何责任。第十八条“违约责任”中约定“1、甲方未按照合同约定向乙方交付商铺，其延期交付时间则向乙方支付每日商铺使用费的违约赔偿金；2、在合同约定的使用期内，如乙方违反本合同之相关约定，……”。双方合同签订后，丰汇小商品公司如约向陈本胜交付了房屋，陈本胜进行装修并经营至今，也按照合同约定全部缴纳了前两年的租金、运营管理（服务）费、物业服务费等，并交纳了第三年的部分租金、运营管理（服务）费25000元。现陈本胜主张国购置业公司、丰汇小商品公司欺诈，其经营困难，依据合同法第五十四条之规定，要求将双方签订的《郎溪小商品市场房屋租赁合同》中第三年运营管理（服务）费59827元为0元。庭审中，陈本胜要求向国购置业公司主张合同权利。
另查明：国购置业公司作为开发商，丰汇小商品公司作为商业公司，发布郎溪义乌商贸城郎溪小商品市场招商手册一份，其上载明：物流服务：市场将特设物流总心郎溪农班车客运站，十字、涛城、毕桥、新发等14条农班车客运线路覆盖全县，为经营商提供进、出货便利；……，管理服务：国购自持40%物业并成立专业市场管理团队，负责市场管理、服务和推广工作，年六千万推广费用，全方位传播品牌形象。目前农班车客运站约5条客运班线，国购置业公司、丰汇小商品公司为推广郎溪国购品牌和增加商贸城经营便利做出相关经营活动。
本院认为：合法有效的合同应当予以履行。本案中，陈本胜虽系与丰汇小商品公司签订《郎溪小商品市场房屋租赁合同》，但丰汇小商品公司系受国购置业公司委托，故陈本胜有权向国购置业公司主张合同权利。现陈本胜主张按照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，要求变更合同条款，根据该规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。现陈本胜并未提供证据证明对方以欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下订立合同，且《郎溪小商品市场房屋租赁合同》已经实际履行2年，双方对前2年合同的履行也均未持任何异议，故陈本胜主张根据该条变更合同，本院不予支持。综上，陈本胜主张将与丰汇小商品公司签订的《郎溪小商品市场房屋租赁合同》中第三年运营管理（服务）费59827元变更为0元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第二百一十二条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告陈本胜诉讼请求。
案件受理费1420元，减半收取710元，由原告陈本胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
代理审判员 陈 洁
二〇一六年四月八日
书 记 员 严晓宇
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。