江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沛民初字第1390号
原告周冠军，男。
委托代理人周开朗，江苏世君律师事务所律师。
被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司。
法定代表人胥国庆，总经理。
被告孟召明，男。
原告周冠军诉被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司、孟召明商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告周冠军及其委托代理人周开朗到庭参加诉讼，被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司、孟召明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周冠军诉称，2009年9月16日原、被告签订购房协议，被告将座落于沛县沛城镇香城怡园1号楼4单元401室及3号楼下车库北门东起第二间房屋以235000元的价格出售给原告，原告于2009年9月28日付清了购房款，2010年7月18日原告又向被告交纳2000元房屋装修保证金。该房竣工后，原告多次找被告要求上房，被告虽答应但迟迟不给落实。原告经多方了解后得知被告早已将诉争房屋交付第三人。请求依法判决两被告返还购房款及利息损失共计470000元、装修保证金2000元合计472000元，诉讼费由被告承担。
被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司（以下简称为村镇公司）未答辩，亦未向本院提供证据。
被告孟召明未答辩，亦未向本院提供证据。
经审理查明，2009年9月16日，被告孟召明代表村镇公司与原告签订沛县沛城镇香城怡园1号楼4单元401室及3号楼下车库北门东起第二间房屋的认购协议一份，协议载明：“甲方：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司乙方：周冠军经甲、乙双方友好协商，就商品房买卖达成如下协议：一、房屋与价款（以建筑面积计价）：1、乙方自愿认购甲方座落于香城路商品房1号楼4单元401室。2、……3、房屋建筑面积约92m2，基价20万元／m2……层差无4、车库建筑面积套m2，基价捌万元／m2……5、总房款（大写）：贰拾捌万元整。二、……3号楼下车库北面东起第二间。三、签订合同说明：1、2009年9月16日，签订本协议，乙方实付预付认购款共计贰拾捌万元。……四、违约责任：1、本协议自双方签订之日起即生效，如乙方提出退房即视为违约，乙方应支付实付预付购房款的百分之三十，作为对甲方损失的赔偿。2、乙方三日内应按照甲方的通知，前来签订合同，逾期则按实际逾期天数每日应向甲方支付该房总房款的百分之十的滞纳金。3、乙方逾期超过七日，甲方有权销售此房，乙方应付实付购房款的百分之三十，作为对甲方损失的补偿。五、……甲方：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司（公章系沛县沛城镇建设开发有限公司城区项目部）孟召明电话：159＊＊****＊＊2009年9月16日乙方：周冠军2009年9月16日”。被告孟召明向原告出具收据一张，收据载明：“交款单位：周冠军2009年9月28日项目购1号楼4-401室车库北面东起第二间总房款已付清共计235000元……单位盖章（公章系沛县沛城镇村镇建设开发有限公司城区项目部）”。被告孟召明于2010年7月18日向原告收取装修保证金2000元。
另查明，2005年7月16日，孟召明与村镇公司签订一份授权委托书，内容为：“授权委托书关于规划局对过2002年度拆迁安置建设工程拖到至今，现已成难题，已拆户上告到省市，引起上级领导高度重视，一致认为规划局对过的拆迁、安置，建设工作必须继续进行，为此镇委把这项工作转交到本公司，经公司研究决定：由孟召明副经理全权负责这项工作，胥国庆、张宏春为工作人员，直到工程完毕，安置就绪为准。介时可独立核算自负盈亏，本公司不担负该项目引起的任何经济责任，特此授权委托。沛县沛城镇村镇建设开发有限公司（印章）法人：任永堂（印章系沛县沛城镇村镇建设开发有限公司）2005年7月26日”。
2009年8月25日，沛县工商局向村镇公司原执行董事任永堂作询问笔录一份，笔录载明：“询问（调查）人：魏垂魁、邓富华、沈运华被询问（调查）人：任永堂性别：男……工作单位：沛县沛城镇村镇建设开发有限公司职务：董事长……问：香城怡园是谁投资开发的，投入资金多少答：是孟召明投资开发的，投入资金300多万，孟召明借用我们的营业执照、开发资质来进行开发，他自负盈亏；只是挂靠我们公司名下，我们只收取他的管理费，现在还没到位。问：你们公司一点都没投资吗？答：一点都没投资，经济上孟召明独立核算，与我们没关系。问：孟召明有建筑资质吗？答：香城怡园小区由孟召明开发，也有其投资承建，他借用沛县第五建筑有限公司的资质，他本人没有资质，他是挂靠。问：孟召明售房情况如何？答：他以我们公司名义售房，没有售房专用账户，也没有《商品房预售许可证》，我们公司有，他借用我们销售凭证；销售价格2300元／平方（住宅），4000元／平方（门面房），而物价局核的价格为1900元／平方，现在已售出9套，售款总额为138万元，售出面积767，都是由他自己销售的。问：香城怡园商品房备案了吗？答：备案了。……被询问（调查）人（签名或者盖章）任永堂2009年8月25日询问（调查）人（签名或者盖章）沈运华、邓富华2009年8月25日。
再查明，座落于沛县香城怡园小区1号楼4单元401室的诉争房屋在沛县房产服务中心无备案，但涉案房屋已被第三人占有并使用至今。
上述事实有原告陈述及原告向本院提供的授权委托书（复印件）、认购协议、收据，本院调取的（2010）沛民初字第0693号案件中有关证据及开庭笔录、（2010）沛民初字第0934号卷宗材料等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司、孟召明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。
一、被告孟召明与原告签订房屋预售协议的行为系职务行为还是个人行为。
根据本案查明的事实及结合本院（2010）沛民初字第0693号原告燕超元诉被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司、第三人王书权地役权纠纷一案，被告孟召明作为村镇公司的特别授权代理人对2005年7月26日村镇公司授权孟召明对规划局对过，拆迁安置建设工程全权负责的授权委托书的真实性予以认可，视为村镇公司对该份授权委托书的真实性予以认可。在（2010）沛民初字第0693号案件中被告孟召明在2009年1月25日仍代表村镇公司与王书权签订香城怡园小区房屋的认购协议和出具房款票据，被告孟召明一直到2009年1月25日仍代表村镇公司负责规划局对过的拆迁安置建设工程。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。本案中，原告周冠军向本院提交授权委托书虽系复印件，但结合本院（2010）沛民初字第0693号卷宗及本院依法调取沛工商字（2009）00371号行政处罚决定书卷宗材料中对被告村镇公司执行董事任永堂的询问笔录证实，沛县沛城镇香城怡园工程系被告孟召明负责。故，本院认为，被告孟召明于2009年9月16日与原告签订诉争房屋认购协议的行为，系代表村镇公司的职务行为。诉争房屋认购协议对原告和被告村镇公司均有法律效力。
二、被告村镇公司是否应返还购房款235000元、装修保证金2000元，并赔偿原告利息损失235000元。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备﹤商品房销售管理办法﹥第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。现原、被告当事人在认购协议中已明确约定了商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间及双方当事人名称等。且被告孟召明收取了原告交纳的全额房款。故，本院认为，原、被告于2009年9月16日签订的认购协议应认定为商品房买卖合同。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情况之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案诉争房屋401室已由第三人实际入住并使用。原告已不能实现商品房买卖合同目的，无法取得所购房屋。原告要求被告返还购房款235000元及装修保证金2000元符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿其利息损失235000元超出法律规定，对超出部分本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第三百九十六条，第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周冠军房屋款235000元及装修保证金2000元，并赔偿利息损失【以本金235000元计算，利息损失按中国人民银行2008年12月23日公布的银行同期（六个月之内）贷款基准利率自2009年9月16日计算至判决确定的给付之日】。
二、驳回原告周冠军其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8380元，公告费600元合计8980元由被告沛县沛城镇村镇建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 权 伟
人民陪审员 董月梅
人民陪审员 左大军
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 樊翠翠
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备﹤商品房销售管理办法﹥第十六条的规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情况之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法律文书执行提示
1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交付权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。本院开户名称：沛县人民法院。开户行：中国邮政储蓄银行沛县香城路支行。账号：100342559010016666。
2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。
3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。
4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。