山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第718号
上诉人（原审被告）邓现玲，居民。
委托代理人于雷，山东公允律师事务所律师。
委托代理人李久凯，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）原告泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会。
法定代表人刘学纲，主任。
委托代理人李伟，山东望岳律师事务所律师。
委托代理人于国晶，山东望岳律师事务所实习律师。
上诉人邓现玲因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2014）岱民初字第2399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上世纪90年代，原告在该村建设了一批小康楼。原告先后于1996年10月6日、1996年11月24日分两次共向被告收取91000元购房款后将位于该村西一排东起第一户二层楼及院落一处出售给了被告。1998年，原告作为出卖人、被告作为承买人双方订立房地产买卖契约一份，主要约定出卖人将位于泰山区的房地产及附着院落一处以11万元的价格出售给承买人。1998年8月19日，双方依据此前签订的房地产买卖契约按照山东省建设委员会监制的文本正式签订房地产买卖契约一份，该契约内容与前述契约内容相同，泰安市泰山区房地产产权产籍管理所作为审批机关签署“同意”并加盖印章。1998年8月19日，被告按6万元价格向财税机关交纳了3600元契税、55元印花税、1000元交易费和60元工本费后，泰安市泰山区房地产产权产籍管理所根据原、被告的共同申请，批准了双方的房地产买卖行为。1998年9月7日，泰安市泰山区人民政府根据被告邓现玲的申请为被告颁发了房屋所有权证书，证号为泰山房私字（98）第A0839号，所有权人为邓现玲。另查明，被告现户籍地在泰安市泰山区长城路48号，其购买涉案房产时亦非堰西村村民。庭审中，双方均认可涉案房屋土地性质为到现在仍为集体建设用地。原告以涉案房屋的土地为集体土地、被告非堰西村村民为由诉至原审法院，要求确认双方之间的房屋买卖行为无效。上述事实有房款收据、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书、私有房屋所有权登记申请、审批表、完税凭证、行政事业性收费统一收款收据、房屋所有权证书及双方当事人陈述等证据在案证实。
原审法院认为，本案争议的焦点问题为原、被告之间的房屋买卖行为是否合法有效。涉案房产的土地性质到目前为止仍为集体建设用地，并不是国有土地，故该房屋不能自由上市交易。被告作为城镇居民，非堰西村集体组织成员，其购买涉案房产的行为违反了法律的禁止性规定，故双方之间的房屋买卖行为无效。泰安市泰山区人民政府为被告颁发房屋所有权证书的行为，系行政登记行为，不影响双方之间房屋买卖行为的无效性。被告基于无效行为取得的涉案房产应予返还。原告要求确认双方的买卖行为无效，被告以有效抗辩，经征求被告意见，被告仍坚持认为买卖行为有效，故购房款的返还和因买卖行为无效的损失问题，被告可另案主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会与被告邓现玲买卖堰西村小康楼1排14号房产的行为无效；二、被告邓现玲返还原告位于该村西一排东起第一户二层楼及院落一处。案件受理费2075元，由被告负担。
上诉人邓现玲不服原审判决上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人之间的买卖行为合法有效，上诉人不应当返还涉案房屋，理由如下：1、上诉人已经将91000元购房款支付给了被上诉人，被上诉人在一审起诉状中对此也予以认可，也就是说上诉人已就争议的房屋支付了对价。2、颁发房产证之前，泰山区房管局已经审查了包括房屋买卖合同、上诉人缴纳的契税、印花税、交易费、工本费等在内的所有办证所需的全部材料，泰安市泰山区人民政府的颁证行为是对买卖行为合法有效的确认，房产证的颁发是有依据的。3、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为，是上诉人取得不动产物权的前提，上诉人因买卖行为取得涉案房屋后，随即办理了房产证，房产证是证明房屋所有权的唯一有效的合法凭证。根据《物权法》第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，涉案房产只要登记在上诉人邓现玲的名下，就属于邓现玲所有。在涉案房产的房产证被撤销之前，房屋的所有权是没有任何异议的。二、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。一审判决援引了《合同法》第五十二条第（五）项的规定，即：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，这显然是错误。该条款作为认定合同无效的兜底性条款，只有在法律、行政法规有明确规定的情况下方能使用。由于上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为合法有效，根本不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决也没有指出违反了哪部法律、行政法规。故，一审判决据此迳行判决，显然是错误的。综上，请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。一、依法撤销（2014）岱民初字第2399号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会辩称，涉案房产的土地性质是集体建设用地，上诉人作为城镇居民，非被上诉人集体组织成员，购买涉案房产的行为违反了法律的禁止性规定，双方之间的房屋买卖行为无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。综上可知集体土地禁止向非集体成员转让是法律的强制性规定，一审法院判决确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效符合法律规定。泰安市泰山区人民政府为上诉人颁发房产证的行为是违法的，根据《中华人民共和国房地产管理办法》第六十条规定“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实颁发房屋所有权证书。”泰安市泰山区人民政府未经法定程序，在涉案土地性质未变更、未取得国有土地使用权的情况下为上诉人办理了房产证违反法律规定。1998年《泰安市城市房屋权属登记管理办法》第四条“市房产管理部门负责房屋权属登记的管理工作。房屋权属证书由市房产管理部门统一颁发。”第十六条“属于两区房产管理部门受理的，由区房产管理部门初审后，将全部登记资料报市房产管理部门复核。市房产证管理部门复核无误后颁发房屋权属证书。”根据泰安市地方性规定泰山区房管局无权颁发房屋权属登记证书，其颁发权属证书的行为是无效的。且泰安市泰山区人民政府为被告颁发房屋所有权证书的行为系行政登记行为，不影响双方之间房屋买卖行为的无效性。根据高铁新区拆迁政策，涉及堰西村村集体所属的地上附属物均已拆除完毕，包括本案所涉房屋，本案所涉标的物已灭失。因拆迁涉及诉讼案件11户，像本案这种情况有5.6户，其他诉讼案件均已签订拆迁补偿协议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求。
经二审查明，根据泰安市高铁新区拆迁政策，包括涉案房产在内的涉及堰西村村集体所属土地上的地上附属物已全部拆除，涉案房屋已不存在。其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为双方当事人就涉案房产所签订的房屋买卖合同是否有效，原判决适用法律是否适当。经一、二审查明事实分析，涉案房产所占用的土地性质至目前仍为集体建设用地，根据我国土地管理法的有关规定，集体建设用地转让，除法律法规许可的情形外，不允许出让，转让或出租用于非农业建设，根据房地一体的原则，在集体土地上建设的房屋的交易仍然受到一定的限制。上诉人虽然持有泰山区房管局颁发的涉案房产权属证明，但根据我市房屋权属登记的有关政策，设区的市一级人民政府房产管理部门统一负责房屋权属登记的管理工作，区一级人民政府房产管理部门无权进行房产确权登记工作，行政登记行为亦不影响对双方之间的买卖合同效力的判断。上诉人邓现玲购买该房产时其身份非堰西村集体组织的成员，其不具有购买农村集体土地上房屋的主体资格。综上，本案双方当事人就涉案房产签订的房屋买卖合同应确认无效，原判决对合同效力的认定是适当的，本院应予维持。由于本案涉及房屋已被拆除，原判决第二项返还房屋已不可能，故应予以撤销。
关于本案损失问题，因双方当事人所签订的房屋买卖合同无效，在法律上的后果理应恢复到合同签订前的状态，但考虑到房屋价值上涨因素和造成合同无效的双方过错程度，上诉人邓现玲可另案向被上诉人主张合同无效给其造成的经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条的规定判决如下：
一、维持泰安市岱岳区人民法院(2014)岱民初字第2399号民事判决第一项；
二、撤销泰安市岱岳区人民法院(2014)岱民初字第2399号民事判决第二项；
三、驳回原审原告泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会的原审其他诉讼请求。
一、二审案件受理各2075元由被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处堰西村村民委员会负担，二审负担部分暂由上诉人垫付，待执行本案时由被上诉人支付给上诉人。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 吕学东
审判员 李 腾
二〇一五年八月十一日
书记员 张焕新