安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民一初字第02493号
原告：周国安，男，住安徽省广德县。
原告：周世英，女，住址同上。
委托代理人：谈树林，安徽大旗律师事务所律师。
被告：广德金茂投资置业有限公司。住所地：安徽省广德县。
法定代表人：吴宗法，该公司董事长。
委托代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。
原告周国安、周世英诉被告广德金茂投资置业有限公司（以下判决正文前简称金茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告周国安、原告周世英委托代理人谈树林、被告金茂公司委托代理人罗永胜到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告周国安、周世英诉称：2012年10月31日，两原告与被告签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号为2012预45402）。合同约定：两原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆01幢1单元907室房屋，该房屋建筑面积为41.77平方米，房屋单价为每平方米4821.25元，销售总价款为201384元，该商品房土地使用年限自2010年4月29日至2079年8月1日。同时，被告应当依约在2013年8月18日前将该商品房交付原告使用，亦应当依约在2014年3月30日前向原告交付商品房初始登记证。
2012年10月31日，原告支付房屋价款201384元。然而，被告直至2014年2月才将房屋交付给原告，且至今未向原告交付商品房初始登记证。另经核实，原告所在房屋的同单元其他业主办理的土地及房产使用证的年限终止日期为2049年8月1日。
综上，原告认为，被告未依约履行合同，应承担违约责任。同时，原、被告双方合同约定房屋土地使用证的使用年限为69.3年，被告应当依约履行。现原告依法提起诉讼，恳请法院：1、判令被告支付原告逾期交付商品房初始登记证的违约金人民币49311.30元；2、判令被告按合同约定为原告办理土地使用证（使用权限终止日期为2079年8月1日）、房产证；3、判令由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向法庭提供的证据有：
证据1、《广德县商品房买卖合同》（合同编号为2012预45402，含补充协议）一份，证明⑴原被告双方于2012年10月31日签订合同，房屋总价款为201384元；⑵合同约定被告应当于2014年3月30日前交付商品房初始登记证；⑶合同约定原告购置的房屋土地使用权权限至2079年8月1日。
证据2、税务发票一张，证明原告已按合同约定付清了购房款。
证据3、原告身份证，证明原告身份。
被告金茂公司辩称：1、根据合同约定，原告委托被告代为办理商品房转移登记，所以被告无需向原告交付商品房初始登记证，否则无法办理原告委托事宜。并且原告至今也未向被告交付物业专项维修基金等相关费用，因此无违约之说。2、被告按照广德县人民政府发放的土地初始登记证书载明的土地使用年限终止日期填写在《商品房买卖合同》中，故被告主观上没有过错。被告同意在原告缴纳相关办证费用后，为原告办理四十年使用权土地证、房产证的转移登记。
被告金茂公司向法庭提交的证据有：1、被告营业执照、机构代码证，证明被告身份；2、《广德县商品房买卖合同》（合同编号为2012预45402）一份，证明⑴合同第十六条约定被告于2014年3月30日前取得商品房土地、房产初始登记证；同时约定原告委托被告办理该商品房转移登记；⑵补充协议第一条约定商品房价格不包含房屋维修基金费用；第五条第二项约定买受人应当在办理房屋交付手续时，一并与物业管理单位办理入户及签约手续，并及时缴纳物业管理费、公共维修基金等应付费用。3、被告与项阳、黄ＸＸ（商品房购买人）签订的《广德县商品房买卖合同》约定，由购买人自行办理商品房转移登记，被告即应当按约定向购房者交付商品房土地、房产初始登记证。4、邓卫国、蒋荣兵《广德县商品房买卖合同》、撤销授权委托书、缴纳物业专项维修基金收据、办理转移登记材料签收单，证明已选择委托被告办理转移登记的，若改为自行办理，需出具撤销委托书并返还被告已垫付的物业专项维修基金，被告方能交付办理转移登记的初始登记证。5、政府非收入一般缴纳书，证明被告已代原告垫付物业专项维修基金，原告至今未向被告缴纳该项费用。
对原、被告向法庭提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告证据1、2、3被告均无异议，符合证据”三性”，本院予以采信。对被告证据1原告无异议，本院予以采信。对被告证据2”三性”原告无异议，但辩称合同补充协议第五条第二项，并未规定办理房屋交付手续时，必然交付物业管理费及维修基金。本院认为，被告证据2同原告证据1，符合证据”三性”，本院予以采信。对被告证据3、4原告持异议辩称与本案无关，本院认为原告异议成立，对被告证据3、4不予采信。对被告证据5原告持异议，辩称不能证明被告是否全额缴纳了财富公馆的所有维修基金。本院认为，该份证据符合证据”三性”，本院予以采信。
本院依据原、被告的陈述及认定的证据，确定以下案件事实：2012年10月31日，两原告与被告签订了《广德县商品房买卖合同》（合同编号为2012预45402）及补充协议。合同约定：1、两原告购买位于广德县桃州镇新城区金茂财富公馆01幢1单元907室房屋（规划用途为：办公楼），该商品房土地使用年限自2010年4月29日至2079年8月1日；2、被告于2013年8月18日前将该商品房交付原告使用；3、被告于2014年3月30日前向原告交付商品房初始登记证；4、原告委托被告为其办理商品房转移登记；5、原告应在办理房屋交付手续时，一并与物业管理单位办理入户及签约手续，并及时缴纳物业管理费、公共维修基金及其他一切应付费用。
广德县人民政府于2010年4月29日向被告发放广德县桃州镇新城区金茂财富公馆商品房初始登记证（独用面积4670平方米，含原告购置房产。土地性质为”出让”，终止日期为2079年8月1日）。2012年10月31日，原告支付房屋价款201384元。被告于2014年2月将房屋交付给原告，未向原告交付商品房初始登记证，原告亦未向被告提供办理商品房转移登记相关费用及公共维修基金等费用。另经审理查明：原告所在房屋的同单元其他同类型买房业主办理的房产证的使用年限终止日期为2049年8月1日。
原告认为被告未依约履行向原告交付商品房初始登记证合同义务，应承担违约责任。同时，原、被告双方合同约定房屋土地使用证的使用年限为69.3年，被告应当依约履行。因此提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付原告逾期交付商品房初始登记证的违约金49311.30元；2、被告按合同约定为原告办理土地使用证（使用权限终止日期为2079年8月1日）、房产证；3、由被告承担本案诉讼费用。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房预售买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中：一、商品房初始登记证交付问题：原被告双方签订的《广德县商品房买卖合同》第十六条第三款中，前段约定被告应将商品房初始登记证交付给原告，后段约定即原告委托出卖人办理转移登记，可视为原告已授权委托被告代理商品房转移登记，原告该行为应认定为与被告构成委托代理关系，原告应当给予被告必要的协助和提供必要的便利，应当将相关证件、办证费用或缴纳票据交由代理人保管使用，直至所购商品房转移登记手续办理完毕（商品房初始登记证为转移登记必备证件之一），被告无须将商品房初始登记证交付原告，不构成违约。二、商品房转移登记：合同补充协议第五条第二项约定：买受人应在办理房屋交付手续时，一并与物业管理单位办理入户及签约手续，并及时缴纳物业管理费、公共维修基金及其他一切应付费用。故原告应当将相关证件、办证费用或缴纳票据交由代理人（被告）保管使用，被告方能为原告办理证件。三、证件使用年限问题：被告按照广德县人民政府发放的土地初始登记证书载明的土地使用年限终止日期填写在《商品房买卖合同》中，主观上虽无过错，但被告本应严格恪守合同相对性原则，为原告办理70年产权登记。因存在着不可抗力的法定事由，即被告为原告办理相关证件，应当服从证件有权发放部门关于规划用途为”办公楼”的房产证件使用年限管理规定，因此原告要求被告按合同约定为其办理使用权限终止日期为2079年8月1日土地使用证、房产证之诉讼请求本院不予支持。鉴于被告为原告办理相关证件使用期限不能如合同所约而实际缩短，待如何续展证件使用年限及续展费用有法律法规规定时，原告可另行主张由被告承担继续履行合同中续展证件使用年限的义务。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告周国安、周世英诉讼请求。
案件受理费1210元，由原告周国安、周世英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 罗永宏
人民陪审员 马洪永
人民陪审员 宋帮龙
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李伦娇
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。