湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00691号
上诉人（原审被告）张洺顶，曾用名张明权。
委托代理人（特别授权）沈素敏，湖北刘咸生律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）刘咸生，湖北刘咸生律师事务所律师。
上诉人（原审被告）姚红宇。
委托代理人（特别授权）沈素敏，湖北刘咸生律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）刘咸生，湖北刘咸生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁先傑。
上诉人张洺顶、姚红宇因与被上诉人梁先傑合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2014）鄂咸丰民初字第00568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梁先傑一审时诉称，2009年下半年，张洺顶、姚红宇夫妻二人以其拥有位于高乐山镇前进街112号（现已变更为前胜路418号）的一处宅基地为由，邀请梁先傑及舒某某共同集资建房。2009年10月6日三方签订一份按份共有财产合伙建房协议，约定梁先傑及舒某某各拥有一间门面，两层住房，张洺顶拥有两间门面，两层住房。在梁先傑和舒某某投入资金建设后，由于张洺顶违反协议约定，不讲诚信，要求变更合同，梁先傑和舒某某要求张洺顶返还投资，但张洺顶不予返还，并于2009年10月18日重新签订了《按份共有财产合伙建房协议》，约定梁先傑和舒某某各自拥有一间门面，一层住房。三方合伙建房至一楼过程中，张洺顶处处刁难，弄虚作假，三方只好按协议所属楼层各自单独修建。2010年底竣工，梁先傑对其所有的第四楼进行装潢后入住至今。张洺顶将其所有的第五楼出售给他人，后又要求梁先傑返还其所住的楼层，梁先傑未答应。张洺顶、姚红宇于2011年6月10日诉至咸丰县人民法院，要求法院确认其与梁先傑于2009年10月18日签订的《按份共有财产合伙建房协议》无效，并判令梁先傑向其返还高乐山镇前胜路418号第一楼门面一间及第四楼整层住房。咸丰县人民法院经审理后，以（2011）鄂咸丰民初字第00550号判决确认双方签订的合伙建房协议无效，驳回张洺顶要求梁先傑返还门面及住房的诉讼请求。2013年3月15日，张洺顶、姚红宇又以返还原物为由将梁先傑起诉至咸丰县人民法院，请求人民法院判令梁先傑返还咸丰县高乐山镇前胜路418号第一楼门面一间及第四楼整层住房。咸丰县人民法院以（2013）鄂咸丰民初字第00251号判决判令梁先傑返还张洺顶、姚红宇所有的位于咸丰县高乐山镇前胜路418号第一楼门面一间及第四楼整层住房。梁先傑不服该判决，于2013年9月25日向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院作出（2013）鄂恩施中民终字第00708号判决，判决驳回上诉，维持原判。合伙协议签订后，梁先傑给张洺顶支付了25000元土地补偿费，后又支付了1000元给张洺顶用于办理建房临时用电等手续。修建一楼完毕时，梁先傑门面分摊造价为118000元，四楼住房主体造价113000元，入住室内装潢68000元，因挖地塌方损坏朱家院墙、铁门、地坝等损失赔偿，门面夹层建筑、装潢入住时立户安装水、电、有线电视，建化粪池、地坪以及几次诉讼应承担的诉讼费等损失共花去43000元，上述费用合计368000元。请求人民法院判令：张洺顶、姚红宇返还梁先傑因开挖、建筑宅基地（含相邻户损失赔偿），修建门面（含夹层），四楼住房所有全部投资及土地补偿费共368000元；支付一年建房时间的管理工资36000元；支付全部投资4年利息176600元；支付因房屋增值损失四年200000元；承担房屋鉴定费用及诉讼费用。
张洺顶、姚红宇一审时辩称，张洺顶、姚红宇与梁先傑及舒某某三人合伙建房纠纷，咸丰县人民法院作出的（2011）咸民初字第00550号判决确认张洺顶、姚红宇与梁先傑及第三人舒某某于2009年10月18日签订的《按份共有财产合伙建房协议》无效，驳回张洺顶、姚红宇要求梁先傑返还高乐山镇前胜路418号一楼一间门面房及四楼整层租房的诉讼请求。张洺顶、姚红宇又于2013年3月15日以返还原物为由将梁先傑诉至咸丰县人民法院，咸丰县人民法院审理后以（2013）鄂咸丰民初字第00251号判决梁先傑返还张洺顶、姚红宇所有的位于咸丰县高乐山镇前胜路418号一楼一间门面及四楼整层住房。综上所述，张洺顶、姚红宇认为梁先傑要求返还的建设成本高于实际支出，且要求返还银行利息、管理工资和损失等预期利益的请求不合理、于法无据。只应返还梁先傑修建该层楼房及门面所支出的实际费用共计90000元，扣除梁先傑因占用该层楼房及门面所损失的租费33000元后，实际应当支付的金额为57000元。请求法院依法驳回梁先傑的其他诉讼请求。
原审查明，2009年下半年，张洺顶、姚红宇夫妻二人在其拥有的位于高乐山镇前胜路418号的宅基地上，与梁先傑及案外人舒某某共同集资建房，2009年10月18日三方签订《按份共有财产合伙建房协议》，约定梁先傑和舒某某各自拥有一间门面，一层住房。梁先傑及第三人舒某某分别按该协议支付张洺顶25000元宅基地补偿款，后三方每人出资40000元作为共同建房资金。2009年10月三方开始在前胜路418号姚红宇的宅基地上建造房屋，共同建房资金用于修建该房屋第一层后三方分别出资修建各自所属楼层，梁先傑修建了四楼大部分，四楼紧靠电力公司电线杆的一间房屋系张洺顶修建，建好后梁先傑给张洺顶支付了500元工资。该房屋四楼以下主体在2010年7月完工，整栋房屋七层在2010年底完工。房屋修建完工后，该房屋一楼门面于2010年7月统一出租，三方按照合同约定的楼层、门面分配方案，1号门面交给梁先傑使用并收取租金9219元。梁先傑对其所有四楼进行装修后入住。房屋修建完成后三方未对共同出资修建一楼的建房资金进行决算。因张洺顶要求梁先傑返还其所住的楼层，双方发生纠纷。张洺顶、姚红宇于2011年6月10日诉至咸丰县人民法院，要求确认其与梁先傑于2009年10月18日签订的《按份共有财产合伙建房协议》无效，并判令梁先傑向其返还高乐山镇前胜路418号一楼一间门面及四楼整层住房，咸丰县人民法院经审理后，以（2011）咸民初字第00550号判决书确认双方签订的合伙建房协议无效，驳回张洺顶要求梁先傑返还门面及住房的诉讼请求，案件受理费1300元，由张洺顶、姚红宇负担650元，梁先傑负担650元。2013年3月15日，张洺顶、姚红宇以返还原物为由将梁先傑起诉至咸丰县人民法院，请求人民法院判令梁先傑返还咸丰县高乐山镇前胜路418号一楼一间门面及四楼整层住房。经审理，咸丰县人民法院以（2013）鄂咸丰民初字第00251号判决判令梁先傑返还张洺顶、姚红宇所有的位于咸丰县高乐山镇前胜路418号一楼一间门面及四楼整层住房并承担本案诉讼费用1300元。梁先傑不服该判决，于2013年9月25日提起上诉。经审理，恩施州中级人民法院作出（2013）鄂恩施中民终字第00708号判决，判决驳回上诉，维持原判，案件受理费1300元由梁先傑负担。
原审另查明，2014年7月1日，梁先傑申请对咸丰县高乐山镇前胜路418号第四楼整层住房及一楼左侧第一间门面（含夹层）进行鉴定，鉴定内容为：1、上述门面及住房的实际建筑、装潢全部造价；2、上述门面及住房的现有全部市场价值（含四楼房屋装潢）。因梁先傑提交的建筑资料不足，恩施州振业房地产评估咨询有限责任公司无法鉴定门面及住房的实际造价，2014年11月20日，恩施州振业房地产评估咨询有限责任公司作出《房地产评估报告书》，载明：咸丰县高乐山镇前胜路418号第1层第1间门面（时间点定位2014年8月21日）价值为66549元，第4层住宅价值为305394元，共计371940元。
原审认为，本案的争议焦点是：一、张洺顶、姚红宇与梁先傑签订的《按份共有财产合伙建房协议》无效，双方对造成合同无效各自应承担的责任；二、梁先傑要求张洺顶、姚红宇返还建房实际投资及土地补偿费368000元及利息176600元，房屋增值损失200000元，建房管理工资36000元的诉讼请求能否得到支持。
一、张洺顶、姚红宇与梁先傑签订的《按份共有财产合伙建房协议》无效，双方对造成合同无效各自应承担的责任。张洺顶、姚红宇夫妻二人在其拥有的农村宅基地上与梁先傑及第三人舒某某合资建房，三方签订的《按份共有财产合伙建房协议》已经人民法院依法判决无效，双方互负返还的义务，对因合同无效所造成的损失，双方应按各自的过错承担相应的责任。张洺顶、姚红宇与梁先傑在明知梁先傑不具备高乐山镇前胜村四组村民身份，不享有建房宅基地使用权的情况下，仍然合资修建房屋并分配使用，违反了现行法规和政策的规定，因而《按份共有财产合伙建房协议》被确认无效。对造成《按份共有财产合伙建房协议》无效双方负有同等的过错，理应按照各自的过错程度承担相应的责任。梁先傑负有将其占有并使用的房屋及门面返还给所有人张洺顶、姚红宇的义务，张洺顶、姚红宇负有返还梁先傑因建房而投入的成本及对因合同无效而造成梁先傑损失的部分赔偿义务。
二、梁先傑要求张洺顶、姚红宇返还建房实际投资及土地补偿费368000元及利息176600元，房屋增值损失200000元，建房管理工资36000元的诉讼请求能否得到支持。1、对于梁先傑要求张洺顶、姚红宇返还建房实际投资及房屋增值损失200000元的诉讼请求，原审认为，因双方当事人没有提供充分的证据证明该房屋及门面的实际造价，且双方对建房造价存在事实争议，故梁先傑修建的争议房屋第四楼（含四楼装潢）及一楼门面的实际造价无法予以核算。根据梁先傑修建的争议房屋第四楼住房及一楼门面的现有价值371940元，综合考量梁先傑在该争议房屋中的实际投资、预期利益损失（房屋价值上涨）、张洺顶修建四楼梯旁一间房屋的投入以及双方过错，确认梁先傑应当享有房屋现有价值85%的份额利益，即316149元（371940元×85%）。该316149元，在梁先傑将争议房屋返还给张洺顶、姚红宇时，张洺顶、姚红宇应同时将该316149元返还给梁先傑，超出部分不予支持。2、对于梁先傑第一项诉讼请求中主张的要求返还其给张洺顶支付的土地补偿费25000元的诉讼请求，原审认为，双方争议门面及房屋的鉴定价值中已经包含了土地的价值，属于梁先傑为合伙修建房屋的实际投入不能重复计算，该诉讼请求不予支持。对于梁先傑要求支付实际投入的利息176600元的诉讼请求，原审认为，关于梁先傑为修建房屋实际投入的增值部分，已在房屋增值部分予以考虑，该部分不能重复计算，对该项诉讼请求不予支持。对于梁先傑要求支付建房管理工资36000元的诉讼请求，梁先傑未提交充分证据予以证实，且该部分亦属于建房投入，对该项诉讼请求不予支持。3、张洺顶、姚红宇辩称要求扣除梁先傑一楼门面的出租收益9219元，本院认为该门面属于张洺顶、姚红宇所有，梁先傑对该门面的出租收益9219元应属于张洺顶、姚红宇所有，张洺顶、姚红宇在给梁先傑支付316149元时，对该笔费用应予扣除。
综上所述，张洺顶、姚红宇应返还梁先傑建房的实际投入及赔偿预期可得利益损失共计306930元（316149元-9219元）。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、张洺顶、姚红宇返还梁先傑因合资建房所投入的建房资金成本及赔偿预期利益损失共计人民币306930元。限本判决生效后三十日内支付。二、驳回梁先傑的其他诉讼请求。案件受理费9606元，由梁先傑负担4000元，张洺顶、姚红宇负担5606元，鉴定费1500元，由梁先傑负担500元，由张洺顶、姚红宇负担1000元。
张洺顶、姚红宇不服一审法院上述判决，向本院提出上诉称，一审法院在梁先傑未举证证明其建房投入的情况下，以《房地产评估报告书》为依据，判决张洺顶、姚红宇向梁先傑返还建房投入，是滥用自由裁量权，免除了梁先傑的举证责任，偏袒梁先傑。张洺顶、姚红宇与梁先傑签订的《按份共有财产合伙建房协议》是一份无效合同，已被生效法律文书所确认，无效合同的法律后果是合同当事人向相对方返还其因合同而取得的财产。张洺顶、姚红宇因合同取得的财产是张洺顶支付的25000元土地补偿款及建房投入，并非房屋本身。因此，只有梁先傑举证证明其建房投入的实际金额时，人民法院才能判决支持返还其建房投入。梁先傑举证的《房地产评估报告书》不是对房屋建房造价的鉴定，而是以城市商品房的价格标准对涉诉房屋进行的价值评估，《房地产评估报告书》与梁先傑的诉请及无效合同的处理均无关联性，不能作为认定梁先傑建房投入的依据。《房地产评估报告书》反映的是城市商品房的价格和价值。涉诉房屋为集体土地上的房屋，其房屋和土地均不能进入市场流通，因此，本案不能以城市商品房标准进行价值评估。梁先傑申请对房屋实际造价进行鉴定和市场价值评估，一审法院没有委托相关机构对房屋实际建筑价格进行鉴定，仅委托对房地产价值进行评估，未分清房屋性质，与梁先傑的诉请没有关联性，在梁先傑已支付了评估费的情况下，一审法院不得不依《房地产评估报告书》来认定其建房投入。梁先傑与张洺顶、姚红宇签订协议在集体土地上建房，利用国家对农民建房无偿使用集体土地的特殊政策，使得其以最低廉的价格得到房屋，且无需承受城市商品房的高额价格。一审法院以《房地产评估报告书》支持其诉请，使梁先傑得到城市商品房价值的高额补偿，实质上是纵容梁先傑利用集体土地建房的违法行为。张洺顶、姚红宇不具有过错。一审法院认定双方为同等过错责任与客观事实不符。综上，请求撤销一审判决，驳回梁先傑的全部诉讼请求。
梁先傑答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分确凿，程序合法，适用法律得当，请求驳回张洺顶、姚红宇的上诉请求，维持原判。张洺顶、姚红宇在上诉状中称合同无效的后果只该返还梁先傑25000元土地补偿款及实际投入，合同无效应按缔约过失责任处理，其损失赔偿范围包括现有利益和期待利益；张洺顶、姚红宇上诉称《房地产评估报告书》反映的是商品房市场价格，《房地产评估报告书》中对土地性质、涉案目的、变现能力、甚至连降价拍卖或变卖等因素都考虑其中，并说明得很清楚。该标的物在咸丰县的市场价格应为925100元，其中，咸丰县城住房最高价3600元／㎡，该地段就以3000元／㎡计算，争议住房为160.18㎡×3000元／㎡＝480540元，另外室内装修68000元，住房价值为548540元，商业门面在咸丰县城是10000元／㎡至30000元／㎡，在该地段门面按15000元／㎡计算，门面价值应为21.77㎡×15000元／㎡＝326550元。该争议房屋公摊面积价值至少50000元；张洺顶、姚红宇称梁先傑未对争议房屋造价进行评估，梁先傑申请法院对其进行评估，因争议房屋地形复杂，正负零以下的工程太大，对周边房屋造成的损失也很大，加上房屋构造是异形，私人建房建筑资料不健全，无法鉴定，法院认定该评估报告对张洺顶、姚红宇来说有利无害，对梁先傑不公平；张洺顶、姚红宇在上诉状中提到一审法院滥用自由裁量权，梁先傑是专业的法律工作者，在神圣的法律面前人人平等；在本案中张洺顶、姚红宇应当承担全部过错责任，从开始利用其集体宅基地骗梁先傑合伙建房，反悔第一次合同后，再签第二次合同，建房产生的纠纷，无一不是张洺顶、姚红宇之过错。请求驳回张洺顶、姚红宇的上诉请求，维持原判。
张洺顶、姚红宇、梁先傑均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体土地建设住宅。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”依据国家政策，人民法院不支持城镇居民在集体土地上建造房屋或购买集体土地上的房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反的证据足以推翻的除外。湖北省咸丰县人民法院于2011年11月14日作出的（2011）咸民初字第00550号民事判决已经发生法律效力，该判决确认张洺顶、姚红宇、梁先傑、舒某某于2009年10月18日签订的《按份共有财产合伙建房协议》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因各方在签订《按份共有财产合伙建房协议》时对于梁先傑不具有该村集体经济组织成员资格以及合伙建房的土地性质为集体土地是明知的，故原审判决认定各方负有同等过错，并按各自的过错程度承担相应责任并无不当。张洺顶、姚红宇与梁先傑返还原物纠纷一案，湖北省咸丰县人民法院于2013年8月30日作出的（2013）鄂咸丰民初字第00251号民事判决及本院于2014年1月13日作出的（2013）鄂恩施中民终字第00708号民事判决，判令梁先傑返还张洺顶、姚红宇所有的位于咸丰县高乐山镇前胜路418号一楼一间门面及四楼整层住房，该判决已经发生法律效力。据此，原审判决认定梁先傑负有返还占有、使用的房屋、门面义务的同时，张洺顶、姚红宇亦负有返还梁先傑因建房投入的成本以及对因合同无效造成其损失的部分赔偿义务并无不当。
对于张洺顶、姚红宇上诉所称，梁先傑举证的《房地产评估报告书》不是对房屋建房造价的鉴定，而是以城市商品房的价格标准对涉诉房屋进行的价值评估，与本案无关联性，该证据不能作为认定梁先傑建房投入的依据。经审查，一审期间，因双方对建房造价争议较大，在双方均没有提供充分证据证明涉案房屋、门面实际造价的情况下，一审法院依据梁先傑提出的对住房、门面的实际建筑、装潢的造价以及住房、门面的市场价值进行鉴定的申请，委托恩施州振业房地产评估咨询有限责任公司进行评估。由于所建房屋、门面没有正规的设计图纸、完整的施工资料等，恩施州振业房地产评估咨询有限责任公司无法对门面、住房的实际造价进行鉴定，仅对房屋、门面的市场参考价值评估为371940元，其中门面为66549元，住宅为305394元，该《房地产评估报告书》中明确土地性质为集体土地；同时，梁先傑还提交了给张洺顶、姚红宇支付土地补偿费及建房投资的其他相应证据等，梁先傑已经尽到了举证责任。该《房地产评估报告书》载明土地登记类型为农村宅基地，已经考虑了土地为集体土地的因素，并非按照商品房的市场价值作出的评估。故原审法院以《房地产评估报告书》为参考依据，综合考量梁先傑在该争议房屋中的实际投资、预期利益损失（房屋价值上涨）、以及双方的过错程度，确认梁先傑享有房屋现有价值85%的份额利益，即316149元（371940元×85%），并无不当，该数额包含了张洺顶、姚红宇返还给梁先傑的建房成本，以及张洺顶、姚宏宇因《按份共有财产合伙建房协议》无效而赔偿给梁先傑的部分损失。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当。张洺顶、姚红宇的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5904元，由上诉人张洺顶、姚红宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 郜帮勇
审判员 李志华
二〇一五年七月二十四日
书记员 谭学胜