广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3812号
上诉人（原审原告）丘建良，男，汉族，1974年11月20日出生。
上诉人（原审原告）何丽萍，女，汉族，1976年6月2日出生。
两上诉人共同委托代理人宋鑫，广东红棉律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人王炎香，广东红棉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）广州君源置业有限公司。
法定代表人李广健，董事长。
委托代理人蔡明，广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人丘建良、何丽萍因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：双方当事人对以下事实无争议：丘建良、何丽萍与广州君源置业有限公司（以下简称君源公司）于2013年2月22日签订了《广州市商品房买卖合同》，约定丘建良、何丽萍向君源公司购买君源公司开发的位于从化市江埔街凤院村的从化金泉山庄其中自编F1幢1层101号房，门牌地址：从化市江埔街灌村路金泉山庄翠环路8号101房，建筑面积为85.74平方米，房价总金额为731904元。该合同除封面后附说明，其中第3点：“签订本合同前，乙方（买方）应对商品房项目的规划充分了解，可登陆“规范在线”网站（http／／www.upo.gov.cn）查询规范公示图；甲方（卖方）应向乙方（买方）出示建设项目修建性详细规划或建设工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件。”在该说明部分第8点：“合同说明部分，乙方（买方）确认已经阅读，并签名：”丘建良、何丽萍在其后签名。合同签订后，丘建良、何丽萍分别于2013年2月24日、27日、4月2日分三次向君源公司付清购房款合计731904元。涉案商品房正下方负一层为规划配置的变电房。丘建良、何丽萍在签订《广州市商品房买卖合同》前，没有到涉案所购买的商品房的下一层进行查看。
2013年5月13日，丘建良、何丽萍向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销丘建良、何丽萍与君源公司签订的商品房买卖合同；2、君源公司退还丘建良、何丽萍款项731904元及利息3368元（暂计至2013年5月2日止）；3、本案诉讼费用由君源公司承担。
双方争议的焦点是：君源公司在销售涉案商品房给丘建良、何丽萍时，是否存在故意隐瞒该房正下方为变电房的事实？
丘建良、何丽萍为证明君源公司有隐瞒的事实，提交以下证据：（1）《证明》一份，用以证明手机180××××3631的使用人为何丽萍。（2）何丽萍移动电话180××××3631在今年4月份的通话清单，用以证明君源公司的销售部负责人与何丽萍进行过通话的事实。（3）2013年4月15日丘建良用何丽萍移动电话180××××3631号码打到君源公司销售部固话8789×××8与刘姓经理通话的电话录音（光盘），用以证明销售部的销售人员在向丘建良、何丽萍推销诉争房屋时，隐瞒丘建良、何丽萍，没有告知诉争房屋的正下面地下室建有变电配电房的事实。（4）2013年4月17日丘建良用何丽萍移动电话180××××3631号码打给君源公司销售部李姓总经理移动电话的电话录音（光盘），用以证明君源公司销售部的销售人员对销售房屋的结构及设施没有了解，没有尽到详细说明售卖商品的职责，构成了对购房者的欺诈。
君源公司质证认为，对两段电话录音均不予认同，前次通话人刘经理未得到君源公司的授权。后次通话相对方不是君源公司的工作人员，该录音没有任何证明力。电话清单记录的只是电话号码和通话时间，不能证明电话号码是君源公司方的，也不能反映每次的通话内容。电话号码为谁使用，应由通迅公司证明，在该证明上盖章的单位是没有权利去证明电话号码是谁的。
君源公司为证明其主张，提交以下证据：（1）规划局盖章的竣工图一张，用以证明变电房是小区配套的公共设施，不属于出售范围，变电房没有对丘建良、何丽萍的居住、生活造成影响，据合同说明第3条的约定，丘建良、何丽萍须在签订本商品房买卖合同时清楚了解该楼盘的规划情况。（2）收款收据3张，用以证明在付款时间内丘建良、何丽萍是有充分的时间去了解小区的配置情况。上述证据均证明君源公司没有隐瞒、欺诈行为。丘建良、何丽萍质证认为，对君源公司提交的证据（1）、（2）的真实性均无异议，但这些证据均与君源公司有没有告知、有没有取得电力设备的规划许可没有关系。根据《广州市供电与用电规定》及消费者权益保护法的相关规定，开发商有义务告知购房者。
原审法院认证认为，丘建良、何丽萍提交的两段电话录音君源公司并未否认通话的一方非丘建良、何丽萍本人，或丘建良、何丽萍对通话录音有进行过技术性修改，对通话内容的真实性，应予确认。丘建良、何丽萍提交的其他证据均涉及电话号码的使用人的身份问题，均与待证事实之间没有关联，不予认定。对君源公司提交的证据的真实性，丘建良、何丽萍均无异议，确认其真实性。从两段电话录音的通话内容分析，通话人非君源公司当时的销售人员，丘建良、何丽萍虽有向对方通话人谈及那天看房时已向销售人员明确告知不要有电箱的房子，但对方通话人并未正面回应该事实，仅说明当时的销售人员对配电房位置情况并不是很了解。且谈话内容应视为传来证言（向其他人了解的情况所作的陈述），结合双方合同说明的第3点及第8点的约定及签名均属书证，因此君源公司所提交证据的证明力显然大于丘建良、何丽萍提交的证据的证明力，故采纳君源公司的证据，并确认君源公司主张没有故意隐瞒涉案商品房正下方有变电房的事实。
原审法院认为：丘建良、何丽萍向君源公司购买其开发的位于从化市江埔街凤院村的从化金泉山庄的商品房，双方为此签订了《广州市商品房买卖合同》，双方已建立商品房买卖合同关系，本案纠纷应适用消费者权益保护法保护及合同法等相关规定。丘建良、何丽萍以君源公司在销售涉案商品房时，有故意隐瞒其正下方有变电房，构成欺诈为由诉请撤销合同并返还购房款及利息。根据双方的证据及陈辩，丘建良、何丽萍主张君源公司故意隐瞒真实情况、构成欺诈，缺乏事实依据。再者，变电房作为涉案楼盘所应必须的公共配套设施，其设置没有违反法律相关规定，丘建良、何丽萍也没有举证证明其所购商品房下面有变电房对其居住、使用产生影响。经现场查听，在丘建良、何丽萍所购商品房内，没有听见变电房发出的嗡嗡声，丘建良、何丽萍的诉讼请求撤销合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的合同应予撤销的情形，应予驳回。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，于2013年8月12日作出判决：驳回丘建良、何丽萍全部的诉讼请求。案件受理费5676元，由丘建良、何丽萍自行负担。
判后，上诉人丘建良、何丽萍不服原判，向本院上诉称：一、双方签订商品房买卖合同前的情况。丘建良、何丽萍于2013年2月22日到君源公司开发的位于从化市江埔街凤院村的从化金泉山庄御湖城看楼，君源公司的销售人员只是带丘建良、何丽萍看了房屋室内部分及房屋外面地上部分。二、丘建良、何丽萍在签订合同时没有知悉合同标的物的真实情况。2013年4月5日，丘建良、何丽萍到该套房屋查看房屋装修情况及地下停车库情况，发现负一层有四个变压配电房，均建在该套房屋的主卧房正下方。丘建良、何丽萍即时找到售楼部的相关负责人交涉，售楼部的人员表示也不知道该套房的地下有变压配电房的事实。三、关于君源公司有没有隐瞒重大事实的问题。从丘建良、何丽萍提交的与君源公司相关负责人的通话录音可知，君源公司对于其所售卖的房屋地下室存在变电房的情况并没有告知丘建良、何丽萍。君源公司在售卖现场没有明示地下建有变电房，也没有提供涉案房屋楼层的地下层平面图给丘建良、何丽萍查看。君源公司的行为使处于信息弱势的丘建良、何丽萍无法清楚了解其购买房屋的正下方系高压变电房，君源公司的行为有违诚信原则，是欺诈行为。根据《广州市供电与用电管理规定》（广州市人民政府令（2008）第12号）第十二条，高压变电房是小区楼盘的重要电力设施，开发商有法定义务公示高压变电房的位置，在售卖房屋时，有法定义务向购房者明示电力设施高压变电房位置。根据我国《消费者权益保护法》，消费者有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。四、关于签订的合同是不是丘建良、何丽萍的真实意思表示的问题。丘建良、何丽萍看房时基于一般生活经验，想当然的认为其所要购买房屋的地下层是停车场（目前市面上在售居住小区楼盘的地下层绝大多数是停车场）。在丘建良、何丽萍的看房过程中，君源公司的销售人员并没有提示或者带领丘建良、何丽萍进入涉案房屋的地下层查看，丘建良、何丽萍当时也没法进入该地下层查看。假设其在看房过程中，售楼小姐有清楚告知其真实情况，丘建良、何丽萍是不会购买涉案房屋的。由于高压变电设施存在辐射、噪音等影响，对于靠近这些设施的房屋与其它房屋是有明显的差别。对于购房者，会从居住质量、房屋价格方面作出具体衡量才会作出选择。涉案房屋与其它位置的房屋在价格上没明显的差别，况且丘建良、何丽萍是全额付款购买。从大多数小区楼盘的规划设计情况可知，变电房的设置通常都在地上，且远离居住房屋，丘建良、何丽萍在签订合同时是没法预知涉案房屋的负一层且又是正对其主卧室设置了变电房。君源公司的刻意隐瞒，导致了丘建良、何丽萍没办法了解清楚房屋的实际情况，导致了丘建良、何丽萍作出了错误的意思表示。五、原判决存在错误的地方。1、原审认定君源公司提交的书证证明力大于丘建良、何丽萍提交的证据的证明力是明显错误的。君源公司提交规划图只是证明了配电房经过规划许可建设，并不能证明其向丘建良、何丽萍披露了涉案房屋的真实情况，况且，君源公司没有证据显示规划图提供了给丘建良、何丽萍查看。至于《广州市商品房买卖合同》封面后的合同说明第三条，从这条格式条款可知，这只是签订合同前的双方权利义务的提示告知，此条款字面表示是“应对”、“应向”而不是“已对”、“已向”。丘建良、何丽萍在该合同说明的第八条签名，只是确认阅读了该合同说明，知晓了双方在签订合同前的权利义务，并不代表丘建良、何丽萍已经了解了商品房的规划。恰恰相反，提供了此格式条款的开发商，其承担了向卖方披露商品房真实情况的义务，因此，在本案中，君源公司并不能因此证明了其履行了告知的义务。2、原审法院以涉案房屋没有产生居住、使用影响认定合同不可撤销是错误的。首先，君源公司并没有实际交付房屋，房屋有没有实际上的居住、使用影响目前没法确定。其次，房屋的居住、使用影响并不仅仅是有形的影响，也包括居住人心理舒适性的影响。比如“凶屋”就会影响到居住人的心理感受，也严重影响居住的舒适性。本案中，丘建良、何丽萍在确知变电房的存在时，目前对于高压变电房有没有辐射、噪音等影响也没有确凿的科学依据，况且变电房与主卧房仅相隔一层楼面，绝对影响居住人的心理感受，也就影响了居住的舒适性。再次，在物理层面上即使可以正常使用也并不能否定君源公司的欺诈行为。请求法院判决：1、撤销广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第226号民事判决，依法改判撤销丘建良、何丽萍与君源公司签订的《广州市商品房买卖合同》（合同编号201303213039）；2、君源公司退还丘建良、何丽萍购房款项731904元及利息3368元（暂计至2013年5月2日止）；3、君源公司承担本案的一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人君源公司答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，请求法院驳回上诉人丘建良、何丽萍的上诉。
经审理查明，丘建良、何丽萍和君源公司对于原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案争议的是君源公司在销售涉案房屋时是否存在欺诈行为及丘建良、何丽萍以涉案房屋正下方是变电房为由要求解除合同应否支持。《广州市商品房买卖合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。根据合同所附的说明第3点，已经特别提示买方应对商品房项目的规划充分了解，并可通过规划部门的官方网站查询规划公示图。君源公司在本案诉讼中已经提交了竣工图，证明变电房的设置符合规划部门的要求。君源公司已经通过特别说明的方式提示购房人丘建良、何丽萍应注意的购房义务，现丘建良、何丽萍以君源公司未特别明示其所购买的房屋下方为变电房构成欺诈依据不足，本院不予认定。变电房作为小区必要的公共配套设施，其设备应符合国家规定的技术标准。本案中，丘建良、何丽萍没有证据证实变电房中设备的运行不符合国家规定的标准，产生的电辐射、噪音超标影响到丘建良、何丽萍的居住，也未申请法院就变电房中设备的有关技术指标进行相关的鉴定，因此，丘建良、何丽萍主张变电房对其居住造成影响依据不足，本院不予认定。现丘建良、何丽萍以变电房的存在影响其心理感受及舒适性而要求解除合同依据不足。丘建良、何丽萍的上诉请求本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11352元，由丘建良、何丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 余 盾
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 闫 娜