上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第206号
原告蔡剑锋。
委托代理人夏海波，上海市理诚律师事务所律师。
被告马明祥。
原告蔡剑锋与被告马明祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告蔡剑锋的委托代理人夏海波、被告马明祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡剑锋诉称，原告通过买卖方式从案外人上海金沪房地产发展有限公司（以下简称“金沪公司”）处购得闵行区中谊路XXX号房屋，产权变更登记日为2010年10月27日，由于该房屋在买卖前由金沪公司出租给案外人马某某，该房屋产权登记变更后，原告继续履行由金沪公司与马某某签订的《房屋租赁合同》，并委托金沪公司代为负责商铺的日常管理工作，包括代收租金等。2011年7月27日，案外人马某某将房屋转租给被告，双方办理了交接手续，现该房屋实际由被告承租使用。按照《房屋租赁合同》的约定，租金每六个月一期，先缴后租，2012年12月1日至2013年11月30日的月租金为人民币（下同）10，460元，后实际执行的租金为每月8，833元，被告应在2012年11月20日前支付2012年12月1日至2013年5月31日的租金，应在2013年5月20日支付2013年6月1日至2013年11月30日的租金，然截止起诉日，被告仅支付租金至2013年2月28日，被告尚欠租金79，497元。同时，根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按年租金的1‰支付违约金。且租赁期间使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用均由被告承担。原告及金沪公司多次向被告催讨上述所欠费用，均无果。另根据《房屋租赁合同》的约定，合同于2013年11月30日到期，鉴于被告拒不支付租金，合同到期后原告已明确不再续租，但在要求被告搬离承租房屋时遭到被告拒绝。现原告为维护自身合法权益，诉至法院要求判令：1、被告立即搬离位于上海市闵行区中谊路XXX号房屋；2、被告支付自2013年3月1日起至2013年11月30日止欠付的租金79，479元及逾期付款违约金39，748.50元；3、被告按8，833元／月的标准向原告支付自2013年12月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费；4、被告按每日106元的标准向原告支付自2013年12月1日起至实际搬离之日止的逾期返还房屋违约金；5、被告支付物业管理费5，478.84元。
诉讼中，原告明确放弃了第4项诉请及第2项诉请中要求被告支付逾期付款违约金39，748.50元的主张。另外，原告表示在本案中撤回第5项诉请，但保留另行起诉的权利。同时，对自2012年12月2日起的租金及房屋使用费按6，800元／日向被告主张。
被告马明祥辩称，原告在店铺前面设置了停车场，因栏杆围起来后减少了客流，影响了店铺经营，所以被告不付租金。
经审理查明，涉案房屋原产权人为案外人金沪公司。
2008年11月26日，案外人金沪公司（作为出租方，签约甲方）与案外人马某某（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区中谊路XXX号建筑面积为101.46平方米商铺出租给乙方经营面馆。租赁期限自2008年12月1日起至2013年11月30日止，其中自2008年12月1日起至2008年12月31日止为免租期，第一年（即2009年1月1日起至同年11月30日止）月租金为6，034元，第二年（即2009年12月1日起至2010年11月30日止）月租金为7，241元，第三年（即2010年12月1日起至2011年11月30日止）月租金为8，664元，第四年（即2011年12月1日起至2012年11月30日止）月租金为9，964元，第五年（即2012年12月1日起至2013年11月30日止）月租金为10，460元。房屋租赁保证金的数额为当年租金水平的2个月租金，第一年租赁保证金为12，068元。从租赁期第二年开始，乙方在支付每年首期租金时应同时向甲方补足当期租赁保证金与上一期租赁保证金的差额部分。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵冲合同约定应由乙方承担的费用（含乙方因违约产生的违约金、补偿金）外，剩余部分无息归还乙方。如果剩余保证金不足以抵冲应由乙方承担的费用，乙方应按实补足。合同还对其他相关事项作了约定。签约后，马某某按合同约定向金沪公司支付了租赁保证金及租金。
在马某某承租期间，原告蔡剑锋从金沪公司处受让了涉案房屋。2010年10月27日，涉案房屋产权登记至原告名下后，原告继续履行由金沪公司与马某某签订的《房屋租赁合同》。
2011年7月27日，案外人马某某经原告同意将上述房屋的承租权转让给被告。同时马某某向金沪公司交纳的租赁保证金亦由被告承接。
被告承租涉案房屋后按照其与原告另行协商的租金标准向原告支付了至2012年11月30日止的租金，最后一次于2012年11月30日按双方协商的8，833元／月的租金标准向原告支付了2012年12月1日至2013年2月28日的租金26，499元，并将租赁保证金补至17，666元。现因被告对于自2013年3月1日起的租金拖欠不付，遂成讼。
另外，被告在庭审中提出原告于2012年12月2日在其承租房屋前的场地上设置了停车场，致原来每天可以做1，700、1，800元营业额，双休日能做到2，000多元营业额，现在每天做600、700元营业额，双休日做1，000元左右营业额。原告称该停车场为上海盈嘉物业管理有限公司受东方花园三期业主委员会委托所设，非其所设置。
以上事实，由原告提供的涉案房屋的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《关于房屋产权人变更的通知》、《告知书》、转让告知书、物业费发票、原告开具给被告的租金收据，被告提供的租金收据一组、租赁保证金递增收据一组、物业费发票及原、被告的当庭陈述等为证。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。
本院认为，案外人金沪公司与马某某签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。上述合同履行过程中，原告蔡剑锋受让了涉案出租房屋，且之后经原告同意马某某又将房屋的承租权转让给被告马明祥，因此，基于合同法中“买卖不破租赁”及“经过同意的承租权转让有效”的原理，上述租赁合同当事人现为原告蔡剑锋与被告马明祥，该合同双方均应遵守租赁合同的约定。然而被告在承租并使用涉案房屋后，仅支付了部分租金，自2013年3月1日开始拖欠租金不付。其不付租金的理由是涉案房屋前面的场地上被建造了停车场，设置了栏杆，还停了车辆，客流减少直接影响了其经营。对此，本院认为，在被告承租期间虽然承租房屋前面场地设置了停车场，但一方面该停车场非原告设置，另一方面，被告也未能提供确切证据来证明其营业额确实减少及营业额减少与建造停车场存在必然联系，因此被告作为承租方其仍应向原告履行支付租金的义务。但鉴于原告自愿将自2012年12月2日起的租金及房屋使用费调整为6，800元／月，于法不悖，本院予以准许，故2012年12月1日至2013年11月30日的租金现为81，665.59元［（8，833÷31＋6，800÷31×30）＋6，800×11=81，665.59］。而因至2013年11月30日租赁合同已经期满，双方并未达成续租的合意，原告作为涉案房屋的出租方，有权收回房屋，被告则理应及时搬离承租的房屋。现被告在租赁期限届满后，继续占用上述房屋，其应按实际使用期限向原告支付房屋使用费。因此，对原告上述要求被告搬离涉案房屋及支付至实际搬离之日止的租金及房屋使用费的请求，本院予以支持。此外，双方合同中约定“租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵冲合同约定应由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，如果剩余保证金不足以抵冲应由被告承担的费用，被告应按实补足”，而因被告于2012年12月1日至2013年11月30日期间所应承担租金为81，665.59元，故在扣除被告已支付租金26，499元及租赁保证金17，666元后，被告还应支付原告租金37，500.59元（81，665.59-26，499-17，666=37，500.59）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告马明祥于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告蔡剑锋返还位于上海市闵行区中谊路XXX号商铺；
二、被告马明祥于本判决生效之日起三十日内向原告蔡剑锋支付至2013年11月30日止欠付的租金37，500.59元；
三、被告马明祥于本判决生效之日起三十日内参照每月6，800元的标准，向原告蔡剑锋支付自2013年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，786.98元，减半收取计893.49元，由原告蔡剑锋负担205.65元，被告马明祥负担687.84元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一四年四月八日
书记员 张辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余新时期不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。