呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终455号
上诉人（原审原告）田尚明，男，1955年10月28日出生，汉族，个体，住呼和浩特市新城区。
委托代理人张宇轩，内蒙古英南律师事务所律师。
上诉人（原审原告）刘美丽，女，1959年10月26日出生，汉族，个体，住址同上，系田尚明妻子。
委托代理人张宇轩，内蒙古英南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）范利，男，1963年12月16日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。
委托代理人安宇宁，内蒙古百宁律师事务所律师。
原审第三人刘平山，男，1943年8月7日出生，汉族，退休职工，住呼和浩特市新城区。
上诉人田尚明、刘美丽因与被上诉人范利、原审第三人刘平山排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民二初字第00208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人田尚明及田尚明、刘美丽的委托代理人张宇轩，被上诉人范利及其委托代理人安宇宁、原审第三人刘平山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，范利与刘平山于2000年7月8日签订了《楼房销售合同》，约定甲方刘平山自愿将个人住房（楼房二室一厅）卖给乙方范利居住，楼房所在位置新城区电动住宅小区光华街57号11号楼6单元二楼中户，总价为人民币5万元整。具体条件如下：1、长期出售，且房改时甲方将其房屋产权证户主更改为乙方范利，其换户所需一切费用由甲方刘平山承担，决定不变……3、合同签字后，乙方付给甲方（刘）现金肆万伍仟元整（小写：45000元），待房改后甲方办好房屋产权证并过户后交给乙方，乙方再付给甲方（刘）伍仟元整（小写：5000元），总计数为伍万元整……合同签订当日，范利交付刘平山房款40000元，后又于2000年7月18日交付刘平山房款5000元，两笔房款刘平山均为范利出具了收条。合同签订后范利在该房屋居住至今。刘平山在取得房屋权属证书后未与范利办理房屋产权变更登记。
2014年3月18日，刘平山与田尚明签订了以房顶账《还账协议书》，约定刘平山将电动工具厂宿舍楼二楼一户二室房60㎡，按8000元／㎡×60㎡=48万元抵顶其对田尚明的欠账。2014年4月8日，双方办理了产权变更登记，田尚明与妻子刘美丽取得了上述房屋的产权证书（呼房权证新城区字第20141135**号、呼房权证新城区字第20141135**号）。田尚明、刘美丽认为范利无理由占用该房屋，故诉至法院，请求判令：1、范利在一个月内从田尚明所有的房屋中搬出，排除妨碍，该房屋价值48万元；2、判令范利承担本案诉讼费。
另查明，范利于庭前向该院提出反诉请求，要求判令田尚明、刘美丽与刘平山签订的《还账协定书》无效，撤销其取得的房屋产权证书，判令涉案房屋为范利所有，由田尚明承担诉讼费用。因范利所提反诉申请与本案非同一法律关系，合议庭当庭告知范利对其反诉不予受理，当事人可另行主张。另范利认为刘平山构成合同诈骗罪向呼和浩特市公安局新城区公安分局报案，于2015年6月16日向该院提出中止诉讼申请，因其未提交公安机关予以立案的相关证明，法庭当庭告知范利本案继续审理，庭后如公安机关予以立案，范利可另行向法庭提出中止审理的申请，合议庭再行合议本案是否中止审理。
原审法院认为，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨害而引发的以排除这种妨害为目的的纠纷。排除妨害须存在妨害他人民事权益的状态且妨害状态具有不正当性。本案中，范利在涉案房屋已实际居住15年之久，其占用该房屋系基于合法的楼房买卖合同，并已支付了相应购房款，范利占有该房屋具有正当性，田尚明、刘美丽主张范利立即搬离、排除妨害没有事实依据。田尚明、刘美丽与范利订立以房抵债协定书，是基于抵债目的，范利与刘平山在15年前即签订房屋买卖协议，基于居住目的购买并持续公开、合法占有房屋。田尚明与刘平山签订还账协定书，但并未对房屋实地查看，不符合一般房屋买卖的交易习惯，刘平山一直未向田尚明交付使用房屋，田尚明不能证明其与第三人的交易是善意无过失。故田尚明应向刘平山主张其以房抵债协议。综上，对田尚明、刘美丽的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告田尚明、刘美丽的诉讼请求。案件受理费8500元（原告已预交），由原告田尚明、刘美丽承担。
田尚明、刘美丽不服该判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、范利占有该房屋不具有正当性，田尚明要求其搬离具有事实和法律依据。范利称其占用该房屋基于《楼房销售合同》，但该合同是无效合同。范利和刘平山签订该合同时，该房屋是公产房，刘平山不是所有权人。即便刘平山后来取得该房屋的所有权，其妻子张三兰是共有人，也未经其同意。另，刘平山陈述其与范利当初是用房屋抵顶借款，曾约定订房不成，可以还钱。所以刘平山认为其仍是该房屋的所有权人。因与田尚明之间的债务，将房屋抵顶给田尚明并办理产权登记。不动产登记是国家行政权力对不动产关系的确认。2、田尚明基于真实交易与刘平山签订还账协议书，且办理了产权变更登记，不存在交易过失。田尚明是否为善意取得该房屋的举证责任应当由范利承担，而范利没有对以房顶账行为是否为善意举证。故请求二审法院撤销原审判决，依法判令范利从田尚明的家中搬出。
被上诉人范利答辩称，1、范利与刘平山签订的房屋买卖合同有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”2、刘平山与田尚明签订的顶账协议无效。合同法52条规定，恶意串通损害第三人利益的，合同无效。田尚明未到房屋实地考察过。明知房屋已被出售的情况下仍然签订顶债协议，合同当属无效。3、田尚明依据无效的合同不能取得房屋的所有权。
原审第三人刘平山陈述称，当时与范利签订售房合同是因为刘平山欠范利钱，一时还不上就将住宅抵押给范利，先让范利住着，等还了钱再交回住宅。当时房屋不属于职工私有，没有房产证。范利五六年不交暖气费等，都扣刘平山的工资。抵押房子给范利的事刘平山妻子孩子均不知情，应为无效，范利应将房子退回给刘平山，刘平山还范利钱。给田尚明顶房经过刘平山妻子同意，抵押房屋的事情刘平山没有告诉田尚明，但告诉了田尚明房屋由范利住着的事实，刘平山把过去的条子都销毁了。
二审中，田尚明、刘美丽除坚持一审证据外，向本院提交了一份证据，律师催告函，欲证明田尚明张贴公告催告范利腾房；范利除坚持一审证据外，向法院提交了一份证据，2003年到2016年取暖费票据9张，欲证明房屋已经交付给范利。刘平上向本院提交了一组证据，维修暖气收据、暖气费交纳收据、单位的证明，欲证明维修暖气和交纳暖气费的事实。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，范利是否应向田尚明、刘美丽腾退位于呼和浩特市新城区光华街电动工具厂宿舍楼二楼一户二室（11号楼2-2022号）的房屋。
针对该争议焦点，范利与刘平山于2000年7月8日签订了楼房销售合同，刘平山将涉案房屋以五万元的价格卖给范利，先支付45000元，双方约定待房改后为范利办理产权证时再交付剩余5000元。之后范利向刘平山支付了45000元的房款。以上事实有双方签订的楼房销售合同及刘平山向范利出具的收条予以佐证。刘平山称该房屋是因欠款抵押给范利临时住，但没有提供证据证明其与范利的借款事实，故对该答辩意见本院不予支持。范利于签订楼房销售合同后居住该房屋至今，过程持续公开。刘平山于2008年取得该房屋的全部产权后没有为范利办理产权变更登记。田尚明和刘平山称双方之间因存在债权债务关系签订以房顶债协议，但双方均未提交证据予以证明。刘平山自认以房顶债时告知田尚明该房屋现由范利居住，田尚明并未实地查看房屋并询问清楚房屋的现状，其不能证明以房顶债是善意的。虽然刘平山已为田尚明、刘美丽办理了房屋过户变更手续，田尚明、刘美丽亦向本院提供了诉争房屋的不动产权属证书。房屋产权登记是登记机关对不动产权属关系及表现状态的认可和证明，如果没有相反证据，可以认定登记的物权人为房屋的权利人，但如果有相反证据证明其为真正权利人时，应根据争议双方提供的证据认定争议财产的物权归属。本案中范利所举的证据能够证明其向刘平山买房并持续公开占有使用15年左右的事实，故范利占有该房屋具有合法正当性。田尚明、刘美丽与刘平山若存在债权债务关系，可另行解决。
综上，田尚明、刘美丽的上诉请求因没有充分的证据予以证明，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8500元，由田尚明、刘美丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾慧芳
审判员 郭籽良
审判员 徐晓凡
二〇一六年三月二十一日
书记员 韩 晶