江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第266号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄博。
委托代理人刘泉龙，南康市东山法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）罗成。
委托代理人陈伟春，南康市司法局泰西法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人黄博因与被上诉人罗成租赁合同纠纷一案，不服南康市人民法院（2013）康民一初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：罗成、黄博于2011年10月16日签订《租赁协议》，约定：黄博将其位于蓉江街办华山村厂房租赁给罗成办家具厂使用，租赁期限为6年，即从2011年11月1日至2017年10月31日止；租赁保证金为20000元，租金第1年至第2年为每年190000元；未经黄博书面同意罗成不得提前终止本合同，如罗成确需提前解约，须提前3个月书面通知黄博，且履行完毕一切手续，方可提前解约，并向黄博交回租赁物，于本合同提前�止前一日或之前向黄博支付相等于当年租金2倍的款项作为赔偿。黄博在罗成履行完毕上述义务后5日内将罗成的租赁保证金无息退还罗成等等。合同签订当日，罗成向黄博交纳了2011年11月1日至2012年10月31日一年租金190000元和保证金20000元。后罗成因在租赁场地办厂的环境污染问题与周边群众产生矛盾，经市环保局、蓉江街办、华山村委会等单位协调，罗成于2012年4月30日搬离该租赁场地。2013年4月10日，罗成到南康市公证处申请对证人刘孝安的证言进行保全证据，南康市公证处出具公证书，公证证人刘孝安就罗成家具厂搬离相关情况的证言，证人刘孝安陈述：罗成于2012年4月30日搬迁出厂房并于5月1日将厂房交还黄博，黄博于2012年7月又将厂房租给郭某。
原审法院认为：黄博已提供证据证明其对租赁场地具有土地使用权和房屋所有权，双方自愿签订的《租赁协议》合法有效。在《租赁协议》履行过程中，罗成因环境污染问题与周边群众产生矛盾，经有关单位协调搬离租赁场地，导致《租赁协议》终止履行，其责任在罗成，罗成应承担合同提前终止履行责任。经查明，罗成已提供证据证实于2012年4月30日搬迁出厂房、5月1日将厂房交还黄博，黄博于同年7月将厂房租给案外人郭某，对此本院予以采信。据此，黄博的租金损失为5月、6月两个月租金。根据《租赁协议》第十三条约定，罗成违约应支付于当年租金2倍的款项作为赔偿，而黄博在反诉中只主张罗成赔偿一年租金（190000元），但黄博实际损失为两个月租金，约定的违约金已明显高于黄博实际损失，黄博反诉要求罗成支付190000元违约金的请求不符合相关法律规定，本院不予支持。同时，黄博主张租赁房屋于2013年1月15日出租给案外人郭某，反诉要求罗成再支付2.5个月房租，因与事�不相符，本院不予采信。罗成主张在政府要求搬迁的几个月内已口头告知黄博，黄博知道或应当知道罗成搬离租赁场地的事实，因缺乏证据证实，本院不予采信。但罗成搬离租赁场地之后，应当给予黄博一定的时间转租他人，根据本案实际，本院酌定给黄博的合理转租期限为三个月，罗成应支付三个月的租金损失给黄博，黄博应将2012年8月—10月三个月租金返还给罗成。关于罗成诉请要求黄博退还保证金20000元问题，依据本案实际，酌情由黄博退还10000元。黄博的反诉部分有理，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由黄博退回罗成2012年8月—10月期间计三个月的厂房租金47500元（19000÷12×3）；二、由黄博退还罗成合同保证金10000元；三、履�期限：上述款项限黄博于判决生效后五日内履行完毕；四、驳回罗成的其他诉讼请求；五、驳回黄博的其他反诉请求。案件受理费2600元，反诉费2222元，合计4822元，由原告负担2600元，被告负担2222元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
黄博上诉称：一、原审法院认定事实严重错误。本案系罗成违反合同约定无故终止合同，应承担违约责任。罗成在经营过程中确存在村民干涉现象，村委会和环保部门也进行过调解，但责任应全部归咎于罗成。罗成在生产家具过程中，深夜加班和违规排污行为是村民干涉其生产的两个唯一原因，这两个行为完全是可以避免的。原审法院采信的罗成于2011年12月31日的承诺书、刘孝安证人证言公证书、华山村委会证明三份证据不符合证据要件，不应采纳，且不足以证明罗成符合法定条件解除合同和搬走厂房不应支付租金的免责情形。二、原审法院适用法律错误，导致实体判决错误。原审法院适用的法律是《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条关于不可抗力可以解除合同的法定事由及协商一致可解除合同的规定，第一百一十四条关于违约金产生的损失赔偿额计算方式和超出违约金过分高于的损失可以请求适当减少的规定，本案根本不符合上述情形，根据案涉合同第十四条规定的免责条款，罗成根本不享有上述权利。罗成虽然在2012年5月份停止了生产，也搬了部分生产设备，但没有完全搬完，搬迁时未经上诉人同意或书面解除协议，其行为应视为未终止合同，上诉人为避免损失扩大，在2012年12月15日将案涉厂房租给案外人郭志红，罗成应缴纳租金至2012年12月15日，原审判决上诉人�回三个月租金，确属错误。原审判决上诉人退回1万元履约保证金没有法律依据，因为根据案涉合同约定，2万元保证金的退回必须基于罗成没有违约或者上诉人书面同意的前提。原审判决未支持上诉人的反诉请求也是错误的。原审判决支持罗成的返还请求权违反法律规定。请求撤销原审判决，驳回罗成的诉讼请求，支持黄博的反诉请求，即判决罗成赔偿黄博损失209583元。本案一、二审诉讼费用由罗成承担。
罗成答辩称：原审认定事实正确。原审判决已认定答辩人应承担合同提前终止履行责任，判决结果已制裁答辩人。答辩人提供的三份证据能形成证据链，能充分证明答辩人于2012年4月30日搬迁出厂房，5月1日将厂房交还黄博，黄博于同年7月将厂房租给案外人郭志红。一审期间，黄博提交的案外人郭志红与黄博的租赁协议是假证。原审判决适用法律正确。案涉合同虽约定“当年租金2倍的款项作为赔偿”，但该约定仅适用于答辩人，不适用于黄博显失公平当属无效，且该约定“赔偿额”远大于黄博两个月租金损失。黄博仅有两个月租金损失，原审法院却判决答辩人赔偿其3个月租金损失，且2万元保证金，案涉合同并无约定如何处理，也未对保证金性质定义，黄博应全额退还给答辩人。
二审期间，黄博向法庭提交了四份证据。证据一，照片一组，欲证明现在黄博已将案涉厂房出租给郭志红办厂，不存在无法开厂的情形，证明罗成违约；证据二，《调查笔录》两份，并且调查笔录中的被调查人郭志红和苏建军均出庭接受质询，欲证明黄博的实际损失，证明现在黄博的厂房正常出租给郭志红；证明罗成违约，无故终止合同；证据三，华山村委会于2013年10月10日出具的《证明》，欲证明2012年12月15日黄博的厂房出租给郭志红办厂至今未�生过纠纷，证明罗成违约及造成黄博损失。证据四，黄博与郭志红签订的《租赁协议》，欲证明黄博与罗成签订的租金为每年19万，现在每年10万元，证明罗成违约先终止合同及黄博的实际损失。罗成质证认为，根据法律规定，黄博提交的四份证据在一审时就已经存在，都不是新证据，不能作为二审有利于上诉方的证据使用。对四份证据的“三性”和证明对象均持异议。证据四中的《租赁协议》是假的，该份协议上显示租期是2012年12月15日至2015年12月15日，而一审时黄博提交的租赁协议租期是2013年1月15日至2013年7月15日，因此，两份协议自相矛盾。一审期间公证处的工作人员找过郭志红，他说从来没有签过租赁合同，他还说是10月份租给他的。一审提供的租赁协议明显是新鲜的字迹。华山村委会出的证明没有经过调查核实，是对照租赁协议写的。罗成未向法庭提交新�证据。
经审理查明，案外人郭志红于2012年9、10月份进驻案涉厂房，郭志红与黄博于2012年12月15日签订租赁案涉厂房的《租赁协议》，租期从2012年12月15日起算，租金从2012年12月15日开始缴纳。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案系罗成违反案涉合同约定提前终止合同，应承担违约责任。关于这个事实部分，原审判决作出了相应认定，罗成对该事实也不持异议。本案的争议焦点为黄博的损失有多大？罗成应对黄博如何承担违约责任？二审审理期间，案外人郭志红出庭接受了双方当事人质询，经核实，其陈述黄博一方一审期间向原审法院提交的其与黄博的《租赁协议》系假的，不是其本人签订的；二审期间，黄博一方提交的《租赁协议》才是其本人与黄博签订的租赁案涉厂房的真实协议，租期从2012年12月15日开始起算，租金也从2012年12月15日开始计算，但其是2012年9月底至10月初开始进驻使用案涉厂房的。该份证人证言，与二审期间，黄博提交的华山村委会出具的证明（证明内容为2012年12月15日黄博将厂房出租给郭志红）相互印证，虽与罗成一方出具的刘孝安证人证言的《公证书》（证明内容为罗成于2012年5月1日搬完，黄博2012年7月将案涉厂房出租给郭志红）不一致，但是，本院认为《公证书》只是对刘孝安向公证人员陈述案件事实过程的公证，并且不能免除刘孝安作为证人应该出庭作证、接受质询的义务，所以，本院对郭志红关于租用案涉厂房和实际使用案涉厂房时间问题的证人证言予以采信。关于罗成何时搬离案涉厂房的问题，本院认为，罗成一审期间提供的证据可以证明其2012年4月30日搬迁出厂房，2012年5月1日交还给黄博的事实。根据案涉合同约定，如罗成确需提前解约，须提前3个月书面通知黄博，而且根据二审查明的事实，虽然郭志红是从2012年12月15日开始缴纳租金，但其是2012年9、10月份进入案涉厂房的，至于何时开始缴纳租金，是郭志红与黄博的权利处置范围，所以，本院认为，因为罗成于2012年4月30日单方提前终止合同，应赔偿黄博2012年5月份至8月份4个月的租金损失，则罗成多预付的租金（2012年9月份至2012年10月份2个月的租金），黄博应予返还，对于黄博要求罗成支付至2012年12月15日租金的上诉请求，因与案件事实不符，本院不予支持。此外，据案涉合同第十三条约定：“未经黄博书面同意罗成不得提前终止本合同。如罗成确需提前解约，须提前3个月书面通知黄博，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向黄博交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向黄博支付相等于当年租金2倍的款项作为赔偿�黄博在罗成履行完毕上述义务后5日内将罗成的租赁保证金无息退还。”因为罗成无论一审、二审期间均未向法庭提供证据证明其履行了提前3个月书面通知黄博的义务，而且导致案涉合同提前终止履行的责任在于罗成，结合案涉合同的履行情况，本院认为，租赁保证金作为保证合同履行的一种金钱担保，黄博要求不予返还2万元租赁保证金的上诉请求，本院予以支持。关于黄博主张罗成支付其相当于一年租金190000元的违约金的上诉请求，本院认为，黄博与郭志红约定的租金低于黄博与罗成约定的租金，属于黄博处分权利的结果，与罗成提前终止合同无必然联系。虽然案涉合同约定在罗成提前终止合同时，黄博可以要求罗成支付相等于租金2倍的款项作为赔偿，但一倍或两倍租金款项的违约金赔偿，都明显高于其实际损失，且在赔偿其租金损失的前提下，再要求罗成支�明显高于其实际损失的违约金不符合法律规定，本案通过赔偿租金损失和不予返还租赁保证金，黄博的实际损失得到相应弥补。综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律部分不当，处理部分不妥，应予纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持南康市人民法院（2013）康民一初字第353号民事判决第三项、第四项、第五项；
二、撤销南康市人民法院（2013）康民一初字第353号民事判决第一项、第二项；
三、由上诉人黄博退回被上诉人罗成2012年9月份至10月份期间计两个月厂房租金31667元（190000÷12×2）。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2600元，反诉费2222元，二审案件受理费4443元，合计9265元，由上诉人黄博负担5865元，被上诉人罗成负担3400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 王佳