上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2102号
原告孙淑珍。
委托代理人李名荣。
委托代理人马胜浩，上海诚达永华律师事务所律师。
被告韩金库。
委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
原告孙淑珍与被告韩金库房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙淑珍的委托代理人李名荣、马胜浩，被告韩金库及其委托代理人向平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙淑珍诉称，2010年12月24日，案外人叶某某、曹某某为筹措款项，通过案外人刘某、顾某某等人介绍，向被告借款30万元，但被告提出需要提供房屋担保。当日，叶某某、曹某某找到原告，以原告仅需提供房产证、身份证并到几个地方签名即可获取保健品返利为借口，骗取原告信任，与刘某、顾某某以及被告共同将原告带至上海市虹口区房地产交易中心，在被告等人事先准备好的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）上签名，将原告仅有的一套房屋上海市大连西路XXX号502甲室（以下简称系争房屋）过户至被告名下。被告与叶某某、曹某某约定两个月还款，还款后将房屋重新过户给原告，否则该房屋将不予返还。完成过户手续后，叶某某、曹某某以原告名义办理了一张银行卡，但密码以及银行卡均由叶某某、曹某某等人掌控。被告在该银行卡中汇入48万元后，又在柜台取走19万元，剩余的29万元中刘某取走5.5万元，其余款项23.5万元由叶某某、曹某某取走。由于叶某某、曹某某未按时归还借款，被告带人将原告从系争房屋中赶出，并打伤原告，致使原告无家可归。原告向公安机关报案后，法院于2013年4月24日作出（2013）虹刑初字第238号刑事判决书，判决叶某某、曹某某构成诈骗罪，但对被告的行为未作出认定。由于原告不识字，仅能书写自己姓名，故原告并不知晓被带至房地产交易中心，更不知晓在《买卖合同》上签名的法律后果。因此，原告根本没有出售系争房屋的意思表示，也未从中获取房价款对价。被告与叶某某、曹某某等人恶意串通，以30万元即获取系争房屋，显然远低于周边房屋市场价格，因此，被告并非善意取得该房屋，该房屋交易并非真实的房屋买卖。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《买卖合同》应自始无效，故原告诉至法院要求确认原、被告之间关于系争房屋的《买卖合同》无效；系争房屋产权恢复登记至原告名下；被告将系争房屋返还原告。
被告韩金库辩称，不同意原告的诉讼请求。本案原、被告签订的《买卖合同》合法有效，被告已按约支付了全部房款57万元，系争房屋产权已过户到被告名下，被告系买卖合同的善意相对方，系善意取得系争房屋。整个交易过程中由原告本人出面签字、收取房款、并出具收据，足以表明双方房屋买卖关系合法有效。被告不存在与案外人叶某某、曹某某串通的情节，刑事案件对此未作认定，原告亦未提供证据证明此节，故被告是善意购买人。根据刑事判决书查明的事实，被告以57万元的价格购买了系争房屋，虽然购买的起因是叶某某、曹某某诈骗原告，但与被告无关，原告并非没有获得对价，而是房款被叶某某、曹某某所诈骗，刑事判决已判决由叶某某、曹某某二人将违法所得返还原告。系争房屋由被告实际使用至今，嗣后虹口公安将房屋查封至今，要求驳回原告的诉讼请求。被告不清楚原告的年龄，卖房的意思表示是否真实，房屋买卖也较仓促，但这些都不构成买卖合同无效的理由和依据。原告认为合同无效后不应由原告返还房款，被告不同意，即使合同确实被确认无效，也应当恢复到合同签订前的状态，57万元房款应当返还被告。
经审理查明，系争房屋产权人原为原告，案外人叶某某、曹某某于2010年12月，结伙以做生意需要资金，需借原告名下的系争房屋房产证做抵押贷款，并承诺二个月后归还房产证，事成之后给原告好处费的名义骗取原告的信任。当月24日，叶某某、曹某某经由案外人顾某某、刘某介绍，将原告带至虹口区房地产交易中心，与被告签订《买卖合同》，将系争房屋过户给被告。《买卖合同》载明：原、被告双方未通过经纪机构居间介绍，由被告受让原告自有的系争房屋，房地产转让价款为57万元，网上签订时间为13时24分。房屋交付日期、付款方式、违约责任等均未作约定。当日，被告缴纳了系争房屋买卖的税款6，200元。当日13时36分，被告从其名下的中国工商银行账户（帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）内取出2万元现金；15时34分，被告从其上述账户中向原告名下的中国工商银行账户（帐号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转账28万元；15时46分，原告上述账户中被取走现金19万元；15时48分，被告再从其账户中向原告账户转账20万元；15时50分，原告上述账户中的钱款被转账55，000元至刘某账户；16时，原告上述账户中的钱款被转账15万元至曹某某账户。原告上述账户内的其余钱款被叶某某、曹某某等人花用殆尽，原告本人未实际取得房款，但转帐及提现的相关单据上均有原告签名。同日，原告在两张预付房款收据上签名，分别载明收到被告购买系争房屋的房款5万元和50万元，总房价款为57万元。
2011年1月11日，系争房屋产权登记至被告名下。原告及其发现系争房屋已登记至被告名下后，遂于2011年1月22日报警。嗣后，被告将原告赶出系争房屋，现该房由被告占有使用。
2011年2月16日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向曹某某做的讯问笔录中，曹某某称：“我想和叶某某合作做保健品的生意，但是我们还需要20万左右的资金，于是我们就找到了一家融资公司（通过我们共同的朋友老顾介绍认识的），对方表示如果借给我们30万元人民币，就必须要去做一个房产交易买卖……我们说好两个月后将这笔钱还掉，如果还不掉，对方实际上就有权把这个房子不还原过来，将房产在实际上交易掉。当时借据是孙淑珍以她个人名义写的……老顾（顾某某）和一个绰号叫‘黄毛’（刘某）的人都是中介，他们找了一个融资公司的人来做买卖的下家……”；2011年5月12日的讯问笔录中，曹某某称：“我们和刘某、韩金库将孙淑珍房产在虹口房产交易所交易成功后，刘某将人民币三十万转账到孙淑珍工商银行卡上（孙淑珍工商银行卡是我们办理的）……当时工商银行柜台说不要这么多人在柜台处，我和叶某某、孙淑珍就坐在银行凳子上，具体操作是刘某和韩金库两人操作的……当时刘某叫孙淑珍写了一张借条，孙淑珍欠韩金库人民币三十万借条，刘某当场从孙淑珍工商银行卡提取现金人民币十九万元现金，……刘某又从孙淑珍工商银行卡转账五万万（此处系笔误，应为五万五）元……孙淑珍没有拿到以上人民币三十万元，我们用了孙淑珍工商银行卡，孙淑珍没有拿过自己的银行卡，银行卡在刘某、韩金库手中……后来刘某、韩金库又转账转到我的一张工商银行上是一笔人民币十五万元……”。2012年9月14日的讯问笔录中，曹某某称：“我们就拿了23.5万元，其他钱都是刘某拿走的，当时在银行里我陪着孙淑珍去签字，看见刘某从孙淑珍的银行卡上取走了19万，在场的有叶某某和韩金库……”。
2011年2月16日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向叶某某做的讯问笔录中，叶某某称：“2010年12月24日，……在交易中心孙淑珍和‘黄毛’（刘某）带来的男子做了房产交易。‘黄毛’联系的融资公司打了三十万元钱到孙淑珍的银行卡里。……写了张30万元的欠条让孙淑珍签了字，期限是两个月。”2011年5月12日的讯问笔录中，叶某某称：“我与曹某某因做保健品生意缺钱，曹某某通过顾某某（老顾）向刘某（黄毛）借钱，刘某要我们提供借款担保，我和曹某某就与老客户孙淑珍商量借她的房子作为借款抵押，孙淑珍同意了。2010年12月24日13时许我们约好了就到虹口区房地产交易中心一起去办手续，……我们向刘某借三十万人民币，孙淑珍的房子买（卖）给韩金库作抵押，二个月内我们还三十万给刘某的同时再将孙淑珍的房子买回来。由于我们没有及时还款，我们就打电话给刘某，与他商量先还部分借款，其余的钱再加利息并写个还款计划，但刘某不肯出来与我们见面并说要我们找放贷的韩金库（亮亮），可是我们打电话给韩金库时，韩说不认识我们，也不与我们谈，我们现在没办法了……共借了二十三万五千元……孙淑珍写了一张三十万的借条给韩金库，没有其他手续，是刘某要求这样做的……刘某先打入孙淑珍的卡内三十万，立即又取出十九万现金，再要取钱时，银行工作人员说不可以取了，刘某就用孙淑珍的银行卡转入他自己银行卡内五万五千元。孙淑珍银行卡再转给曹某某十五万元，剩下的八万五千元是我用的……”。
2011年4月29日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向被告所做的询问笔录中，被告称：被告于2010年12月24日购买系争房屋，在虹口区房地产交易中心签订的房产交易合同，共以57万元买下该房，先付了2万元定金，第二笔付了7万元现金，之后再通过银行转账48万元。2010年12月份在赶集网看到的售房来源，说要买房就联系一个中介，不清楚中介人员的真实姓名，联系电话目前没有了，签订买卖合同就是他带去的，事后给他百分之一的中介费月5千多元。
2011年5月12日，上海市公安局虹口分局欧阳路派出所向顾某某所做的询问笔录中，顾某某称：“2010年11月17日左右，曹某某打电话给我，让我帮忙找人借钱给她。我就帮她介绍了另外一个中介刘某（绰号：黄毛），他有能力找到出资方。……约定将曹某某认识的一个姓孙的老太房子做抵押来借款。然后我就去看了孙老太的房子……后来不知道什么原因不能办抵押，曹某某就和刘某约定将孙老太的房子出售。……我开车子和曹某某、叶某某、刘某就带着孙老太来到虹口房地产交易所办过户手续，对方是出资方的人。交易的时候我没有进去，所以出资方的情况我不太清楚，刘某和他们很熟。……曹某某拿了5万块现金给我……‘亮亮’是出资方，他和刘某是认识的”。
2012年11月13日，上海市公安局虹口分局刑侦支队七队工作人员向刘某做的讯问笔录中，刘某称：“12月时，我的朋友顾某某打电话给我，说有一个女人欠他钱，那个女人要把大连西路的一套老公房卖掉还债，想让我介绍客户。顾说那是一套产权房，价格为30万，那个女人现在资金周转不过来，先低价卖掉，过二个月，等那个女人资金周转过来了，再把房子赎回来，要我找客户，先要把这情况说清楚。……我通过朋友介绍，找到了韩金库，当时，他正好要买房。我把这套房子的情况介绍给韩，他有兴趣。他让我帮他去看看房子的情况，在12月的一天下午，我让顾某某陪我去看房。顾带我到大连西路的一套老公房里，当时，房内有三个女人……我将我看房的情况打电话告诉了韩，韩就让我约上家第二天去虹口区房地产交易中心办过户，我就通知了顾。……顾某某答应给我5万5千元中介费，韩金库说这套房子买下来后，还要看二个月后上家是否赎回房产，所以先不付中介费……第二天中午，我和韩金库先后到了虹口区房地产交易中心，过了一会儿，顾某某带着前一天在房子里看到的三个女人过来了。最老的老太坐到了后面的椅子上，我，韩，顾与另二个女人又再次说明了此次交易的情况：韩出30万先买下这套房子，那二个女人过二个月若是还30万的话，韩将房产还回去，若赎不回去，则这套房子就算是韩的了……为此，韩还通过顾让对方写了一张30万的欠条……房产交易后，我们所有人都到交易中心旁边的工商银行。韩朝原房东的账户上划了48万元，算是在账面上将交易手续结束，然后，韩又划回去19万，剩下的29万就是买房的房款（因二个女人说交易产生的费用由她们出，韩就扣去1万元）。韩将钱弄清楚之后就走了，我问顾要中介费，顾朝我的工商银行卡里转了5.5万元……韩总共就出了30万，其中29万是给原房东的，1万是税费、手续费等交易产生的费用。合同是按照评估价写的57万，因为按照规定，房价低于评估价是不允许过户的，但韩没按照合同付57万元”。
2013年3月，上海市虹口区人民检察院向本院提起公诉，指控叶某某、曹某某犯诈骗罪。法院经审理认为：“……上海市虹口区人民检察院指控被告人叶某某、曹某某犯诈骗罪罪名成立。两名被告人实施犯罪的目的在于获取30万元，但是其为获取30万元的手段是骗取被害人的房产，且使被害人在信以为真的情况下，按照被告人吩咐自愿处分房产，该房产的所有权已经按照被告人的意思转移。该房产实际成交价格低于房产交易中心预估的价格，以该价格认定犯罪数额已经就低。被告人依据该房产获取的数额少于房产交易价格，差额部分系其犯罪成本，不应扣除。故两名被告人的辩护人关于犯罪金额应该认定为30万元的辩护意见本院不予采纳。”2013年4月24日，法院以（2013）虹刑初字第238号刑事判决书判决叶某某、曹某某犯诈骗罪，追缴赃款发还原告。嗣后，赃款未能追缴。
审理中，2013年11月1日的庭审中，被告称2010年12月24日看房后，对方要求付款，故被告从银行取款2万元支付给原告，当时未签订合同，7万元现金在被告妻子身边，晚些时候送来的。2013年12月4日庭审中，被告代理人称经与被告核实，确认12月24日当天由被告妻子携带现金7万元支付，另有取款凭证的2万元系《买卖合同》签署后取款交付原告，另外48万元分两次通过银行转账支付。
上述事实，有原告提供的《买卖合同》、房地产登记申请书、房产证、房产登记信息、银行转账凭证及取款凭证、公安局制作的询问笔录及讯问笔录、（2013）虹刑初字第238号刑事判决书、庭审笔录、承诺书，被告提供的《买卖合同》、收据、取款凭证、转账凭证、契税交款书、购房发票以及双方当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告虽签订了形式上的《买卖合同》，但已有生效刑事判决认定原告系被叶某某、曹某某诈骗，其本人并无出售房屋的意思表示，该《买卖合同》实为叶某某、曹某某实施诈骗的手段，故双方就系争房屋签订的《买卖合同》无效。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
根据公安部门向“房屋买卖”关联各方叶某某、曹某某、刘某以及顾某某做的讯问笔录和询问笔录，各方均称系争房屋过户给被告并非真实房屋交易，而是经过刘某、顾某某的介绍由被告作为出资方以30万元形式上“购买”系争房屋，待叶某某、曹某某归还该款后即将系争房屋过户回原告名下，若不能还款，则房屋归被告所有，在交易过程中，除原告外，各方均已事先言明此次“房屋买卖”的真实目的。
被告称其为善意购房人，否认知晓上述情况，但从房屋交易过程来看，被告称经由姓沈的中介人员带看房屋进行交易，并向其支付了中介费，却未签订过居间协议亦未提供中介费支付凭证，也未就此提供相关证据。根据上海市虹口区房地产交易中心备案的《买卖合同》内容来看，合同仅载明了房价款，缺乏一般房屋买卖合同应当具备的房款支付、房屋交付、户口迁移以及违约责任等基本条款。从整个交易流程来看，被告缺乏一般购房人的审慎注意心理，房屋买卖过程亦不符合一般房屋交易习惯和常理。结合交易关联各方在公安部门制作的笔录中的相关表述，本院认为，被告对原告系受叶某某、曹某某诈骗而签订《买卖合同》一节事实虽不能认定为明知，但被告对此次“房屋买卖”的真实目的是明知的，其并非善意购房人。
关于被告实际支付的款项，虽买卖合同约定转让价款为57万元，但此“房屋买卖”并非真实房屋交易，刑事判决中认定系争房屋以57万元价格出售给被告，也并非对被告付款金额的认定，故被告实际支付的款项不应简单以合同约定的57万元进行认定。根据被告陈述，其在2010年12月23日、12月24日两次看房后，即于12月24日当天与原告进行了房屋交易，并在12月24日当天先分别支付了2万元和7万元现金，进交易中心后，分两次转账共计48万元。而根据被告提供的两张原告签名的“预付房款收据”，金额分别为5万元与50万元，与被告所述的付款金额和时间难以对应，显然不符合出具收据的习惯和常理。关于被告主张其现金支付的款项，仅有2万元的取款凭证，关于付款时间，被告也前后表述不一，故对被告主张现金支付的2万元及7万元，本院不予采信。对于从被告银行账户内转账至原告账户内的48万元，该款转至原告账户内被立即取走19万元现金，根据刘某及叶某某、曹某某的讯问笔录，上述银行转账及取款均由被告等人办理，结合此次“房屋买卖”的真实交易目的为被告“出借”30万元，银行转账48万元系为使资金往来符合形式上的需要，故取出的19万元不认定为被告出资，即使被告本人未实际取得该19万元，其对于实际取款人也是明知的，故其可向相关人员另行提出主张。本院认定，被告就此次“房屋买卖”实际出资为29万元。
关于被告支付的29万元，虽原告被叶某某、曹某某诈骗，其本人未实际取得该款，但被告的付款对象指向原告本人，相关刑事判决已判决向叶某某、曹某某追缴赃款发还原告，故在民事法律关系中，原告仍应向被告承担相应民事责任，现《买卖合同》无效，原告应向被告返还29万元，就该款，原告可向实际取得款项的相关人员提出主张。
现系争房屋产权登记在被告名下且由被告占用，合同无效后，该房屋产权应恢复登记至原告名下并由被告返还房屋，原告的相关诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告孙淑珍与被告韩金库就上海市大连西路XXX号502甲室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告孙淑珍应于本判决生效之日起15日内返还被告韩金库29万元；
三、被告韩金库应于本判决上述第二项主文履行完毕之日起15日内，协助原告孙淑珍将上海市大连西路XXX号502甲室房屋产权恢复至原告孙淑珍名下，所涉有关费用由原告孙淑珍、被告韩金库各半负担；
四、被告韩金库应于本判决上述第二项主文履行完毕之日起15日内，将上海市大连西路XXX号502甲室房屋返还给原告孙淑珍。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，000元，减半收取5，000元，由原告孙淑珍与被告韩金库负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年一月十四日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。