山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再终字第10号
上诉人（被申请人、原审被告）：济宁市烽火燃料机械有限责任公司。
法定代表人：高启贞，董事长。
委托代理人（特别授权）：文治武，男，1959年7月5日出生，回族。
被上诉人（再审申请人、原审原告）：李广兆，个体工商户。
委托代理人（特别授权）：盛泉新，山东圣和律师事务所律师。
被上诉人（被申请人、原审被告）：王丙立，曾用名王秉立，济宁市建筑装饰总公司退休职工。
上诉人济宁市烽火燃料机械有限责任公司（以下简称烽火公司）与被上诉人李广兆、王丙立商品房销售合同纠纷一案，嘉祥县人民法院于2009年11月20日作出（2009）嘉民初字第769号民事判决。李广兆不服，向本院申请再审，本院于2013年6月17日作出（2011）济民申字第55号民事裁定，指令嘉祥县人民法院再审本案。嘉祥县人民法院于2013年10月21日作出（2013）嘉民再字第2号民事判决，烽火公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人文治武、被上诉人李广兆及其委托代理人盛泉新、被上诉人王丙立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉祥县人民法院原审查明：
2000年3月24日，烽火公司与王丙立签订了《委托借款协议》，双方约定：烽火公司委托王丙立借款20万元。期限两个月。如烽火公司不能按时归还本借款，烽火公司同意把沿街三层楼北头三间1-3层出售给王丙立所有。并约定了每××层房屋的价款。烽火公司在交房的同时把房权证××并给王丙立办理完整。办理房权证的费用，由王丙立负担。协议签订后，王丙立共借给烽火公司20万元。上述借款，烽火公司未能偿还。2002年2月6日，烽火公司向王丙立出具了××份委托书，内容为：“因我公司正在开工建设的商住楼，暂时资金不足，特委托现场施工的王丙立销售部分商住房回收资金，此款作为建设资金使用”。该内容中的“商住房”中的“商”字系王丙立所加。2002年5月10日，王丙立与李广兆签订了《职工购房合同书》，将坐落于济宁市中区兴隆桥北街16号沿街综合楼从北往南数第1间1-2层房屋（以下简称争议房屋）卖与李广兆，王丙立收取了137362.50元房款，并给李广兆出具了收条。李广兆于2004年搬进该房居住至今。
原审另查明，自1999年11月份起，烽火公司与济宁市建筑装饰总公司为在济宁市兴隆桥附近烽火公司原厂区开发建设宿舍楼及沿街综合楼进行了多次协商。2001年7月，烽火公司与济宁市建筑装饰总公司签订了《建设工程施工合同》。烽火公司将兴隆桥西街的宿舍楼及沿街综合楼的建设工程发包给济宁市建筑装饰总公司。后因烽火公司不能及时拨付工程款等原因，2003年双方又签订了《工程承包合同补充抵偿协议书》、《补充协议》、《房款相互抵偿证明》。约定：烽火公司以建成的沿街综合楼的八套房屋抵偿给济宁市建筑装饰总公司，沿街综合楼的1-3层和4-5层北头两间，产权归烽火公司所有。在施工期间，王丙立系济宁建筑装饰总公司的该项目经理。工程竣工后，济宁建筑装饰总公司未将沿街综合楼的1-3层和4-5层北头两间交付给烽火公司。2004年8月27日，烽火公司向法院起诉，请求判令济宁市建筑装饰总公司交付上述房屋。该案经兖州市人民法院审理，于2005年1月10日作出（2004）兖民初字第2580号民事判决，判决：济宁市建筑装饰总公司于判决生效之日起10日内将沿街综合楼的1-3层和4-5层楼房的北头两间房屋交付给烽火公司，并支付迟延交付的违约金48万元。该判决在执行过程中，因王丙立实际占有该案诉争楼房，烽火公司又在邹城市人民法院起诉了王丙立，要求王丙立返还房屋，并赔偿损失。王丙立以《委托借款协议》为依据，提出反诉，要求烽火公司赔偿损失60万元。邹城市人民法院作出（2006）邹民初字第975号民事判决。分析认为该案诉争房屋已经人民法院生效判决认定由济宁市建筑装饰总公司将该房屋交付给烽火公司，但房屋由王丙立实际占有，给烽火公司造成损失，王丙立应当赔偿。《委托借款协议》中约定烽火公司不能按期归还借款时将房屋卖给王丙立，该约定实为抵押条款。双方当事人在订立该条款时，房屋尚未建成，亦未就该合同的抵押办理抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十××条、第四十二条的规定，以城市房产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。故双方当事人订立的抵押条款无效。遂判决王丙立赔偿烽火公司45万元，烽火公司返还王丙立借款412300元。因在借款合同中未约定赔偿损失，故对王丙立要求赔偿损失60万元不予支持。王丙立不服上诉，2009年3月16日，济宁市中级人民法院作出（2008）济民××终字第16号民事判决，维持原判。
原审又查明，2010年1月份，济宁市房产管理局向烽火公司颁发了济宁市中区字第20××02号房权证，将本案诉争房屋登记在烽火公司名下。
嘉祥县人民法院原审认为：烽火公司与王丙立签订的《委托借款协议》，经邹城市人民法院××审判决和济宁市中院二审判决，认定：《委托借款协议》中约定烽火公司不能按期归还借款时将房屋卖给王丙立，该约定实为抵押条款。双方当事人在订立该条款时，房屋尚未建成，亦未就该合同的抵押办理抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十××条、第四十二条的规定，双方当事人订立的抵押条款无效。因此，房屋所有权仍属于烽火公司。故王丙立无权以自己的名义出售本案诉争房屋。虽然烽火公司向王丙立出具了售房委托书，但购房人仍需与房屋所有权人烽火公司签订购房合同。故李广兆与王丙立签订的《职工购房合同书》为无效合同。故对李广兆要求判决房权归其所有，并由烽火公司、王丙立为其办理房产证的请求不予支持。李广兆交款购房不能实现合同目的，可依法向有关责任人另行主张权利。经调解，双方未达成协议。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回李广兆的诉讼请求。案件受理费100元，送达费100元，由李广兆负担。
嘉祥县人民法院再审除原审查明的事实外，另查明：
2003年3月15日，烽火公司作为甲方，与李广兆（乙方）签订了《授权委托借款售房合同》，甲方法人是高启贞，授权委托人为王丙立。该合同内容为：××、甲方开发建设资金不足，特委托王丙立向李广兆借款150000元，本借款只限于购售济宁市中区兴隆桥北街沿街楼从北往南数第1间底上两层，建筑面积56.1平方米。二、底层2500元／㎡，二层2100元／㎡，共计购房款129030元，竣工时间为2000年12月30日，如有违约按法律规定制裁，待竣工后按实际平方结算。三、甲方负责办理房权手续。烽火公司盖章予以确认，授权委托人王丙立与李广兆签字并捺印。合同××式三份，由甲乙双方、被委托方王丙立各持××份，但李广兆方的合同××直由王丙立保管。2000年3月15日、6月10日李广兆分两次向王丙立交付12万元和23000元，王丙立同时向李广兆出具收条，王丙立将上述款项交付烽火公司。2004年12月6日烽火公司向兴隆桥购买沿街商住房的购买者发出通知，内容为：因本楼已建完，凡依据王丙立委托书购买的沿街商住房，请与王丙立联系办理上房手续。过期不等，损坏自负。
嘉祥县人民法院再审认为：李广兆与烽火公司签订的《授权委托借款售房合同》是双方当事人的真实意思表示，烽火公司盖章予以确认，该合同不违反有关法律强制性规定，应予确认。从合同内容明显看出烽火公司授权委托王丙立销售争议房屋。同时，王丙立与李广兆签订的《职工购房合同书》指明的房屋也与上述《授权委托借款售房合同》××致；结合2002年2月6日烽火公司向王丙立出具的售房委托书，2004年12月6日烽火公司发出的《通知》，李广兆有理由相信其与王丙立签订的购房合同是经过烽火公司授权并认可的，且李广兆支付了合理的对价并实际受领了房屋，王丙立与李广兆签订的《职工购房合同书》对烽火公司具有法律约束力。虽然烽火公司将争议房屋登记在自己名下，但其登记行为不能排除李广兆对该房屋享有所有权的权利。故李广兆要求确认争议房屋归其所有，并由烽火公司、王丙立为其办理房产证的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十四条、第二百条第××项、第二百零七条的规定，嘉祥县人民法院判决：××、撤销嘉祥县人民法院（2009）嘉民初字第769号民事判决；二、位于济宁市中区兴隆桥北街沿街综合楼从北往南第1间底、上两层房产××处归李广兆所有。诉讼费100元、送达费100元，由烽火公司负担。
上诉人烽火公司上诉称：上诉人委托被上诉人王丙立借款，系院内的住宅楼，而不包含沿街的综合楼，××审判决书违背与本案相关的原其他已经生效的判决书认定的事实，故××审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求查明事实，撤销××审判决，驳回被上诉人李广兆的诉讼请求。
被上诉人李广兆答辩称：烽火公司称其委托被上诉人王丙立借款系出售院内的住宅楼，而非沿街的综合楼。烽火公司的陈述完全违背案件事实。上诉人委托被上诉人王丙立借款及售房，有上诉人向王丙立出具的委托借款协议和售房委托书为证，上诉人于2000年3月15日出具的《授权委托借款售房合同》明确规定我方是出资者，出资购买争议房屋，该合同中王丙立是上诉人的委托代理人，三方均盖章、签字认可。2000年3月15日、6月10日我共向王丙立支付购房款143000元，王丙立向我方出具收条，后王丙立将以上款项交付上诉人烽火公司，烽火公司向王丙立出具了盖有财务章的收据。我方同上诉人的购房合同真实、合法、有效，系双方真实意思的表示，我方已交齐购房款，上诉人也已将房屋交付我方10余年，上诉人应为我方办理房屋过户手续。我方在××审时向法院提交的《授权委托借款售房合同》、王丙立向我方出具的收条、烽火公司的财务收据、售房委托书、《职工购房合同书》、2004年12月6日烽火公司发出的通知及王丙立在××审时的陈述，能够充分、扎实地证明上诉人已经将争议房屋卖给我方，我方已取得了该房的所有权。嘉祥县人民法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持××审判决，驳回上诉。
被上诉人王丙立答辩称：上诉人烽火公司说委托书是销售住宅楼不包括综合楼，这个说法不是事实，事实如下：1、2000年3月15日，我接受烽火公司的授权借款及售房委托之后，我就给李广兆商量借款，李广兆同意出借之后，我就和高经理、马会计汇报，高经理、马会计均同意。烽火公司就在当日与李广兆签订了《授权委托借款售房合同》。2000年3月24日，烽火公司委托我借20万元现金使用，期限是2个月，如果到期还不上，同意把沿街三层楼，从北往南1-3层三间由我出售，李广兆的借款即在这20万元之中。烽火公司2002年2月6日还向我出具了售房委托书，我依据该委托书又与李广兆签订了售房合同，李广兆出借钱经我介绍，收条有烽火公司的签字盖章。2004年12月，烽火公司又向我出具了××个凡是我经手卖的房子的上房通知书，上述事实证明嘉祥法院判决无不当之处。被上诉人王丙立请求判决烽火公司给李广兆办理房屋确权。
本院审理查明的事实与原审法院再审审理查明的事实基本相同。另查明：
1、2000年3月15日，烽火公司作为甲方，李广兆作为乙方，王丙立作为烽火公司的委托代理人签订《授权委托借款售房合同》后，李广兆分别于当日及当年6月10日依据该合同分两次向王丙立交付了12万元和23000元现金，王丙立同时向李广兆出具了借条；2000年3月17日、6月14日，王丙立分别将上述款项交付烽火公司。烽火公司的现金收据载明的收款事由分别为“暂借款”与“代交还荣华供应站煤款”。
2、2000年3月24日，烽火公司与王丙立签订的《委托借款协议》有烽火公司法定代表人高启贞的签字及公司盖章。其中约定的“烽火公司委托王丙立借款20万元”，除本案李广兆出具的借款143000元外，2000年5月4日、5月22日，王丙立又分别交给烽火公司借款45000元、12000元，以上共计20万元。上述代借款上诉人烽火公司没有归还。
3、2002年5月10日，王丙立（甲方、卖方）又与李广兆（乙方、买方）签订了《职工购房合同书》，该合同将2000年3月15日，烽火公司与李广兆《授权委托借款售房合同》约定的房屋底层每平方米2500元，二层每平方米2100元，变更为每平方米价款2439.83元，总价款由129030元变更为137362.50元，王丙立并于当日向李广兆出具了收到137362元整的收条。李广兆于2004年搬进该房居住至今，后因烽火公司长期不给李广兆办理房屋过户手续，李广兆以烽火公司及王丙立为共同被告诉至嘉祥县人民法院，要求被告为原告办理房屋所有权登记。
本院认为：2000年3月15日，烽火公司、李广兆、王丙立三方共同制作的《授权委托借款售房合同》，具有两方面的内容，××为委托王丙立代烽火公司向李广兆借款15万元，二为上述借款用于购买涉案的争议房屋。借款与购房款之间的差价“待竣工后按实际平方结算”。2000年3月15日、6月10日李广兆依据该合同分两次向王丙立交付了12万元和23000元现金，王丙立于2000年3月17日、6月14日，将上述款项交付烽火公司，烽火公司将上述款项中的12万元列为“暂借款”，将其中的23000元，用于归还本公司的对外债务。对上述2000年3月15日的《授权委托借款售房合同》，上诉人烽火公司虽对其真实性提出异议，但该合同的内容与2000年3月24日，烽火公司与王丙立签订的《委托借款协议》中约定的“烽火公司委托王丙立借款20万元，如不能按时还借款，烽火公司同意把沿街三层楼北头3间1－3层出售给王丙立所有”相印证，也与2000年8月5日，烽火公司再次委托王丙立为其借款10万元，约定的“甲方保证在最近贷款到户后，马上归还；如贷款到户后不能归还，甲方同意沿街门市房售给王丙立××套，底上两层，底层2500元每平方，2层2100元每平方”相印证；上述两份《委托借款协议》均有烽火公司法定代表人高启贞的签字及公司盖章，且王丙立已将代借款交给烽火公司，故上述合同的真实性均足以认定。根据协议，2000年3月15日，上诉人烽火公司即已将涉案房屋卖给被上诉人李广兆，总价款为129030元。2002年5月10日，王丙立又与李广兆签订的《职工购房合同书》，将涉案房屋的总价款由2000年3月15日约定的129030元变更为137362.50元，该行为是随着市场行情的变化，进行的价格调整，权利人李广兆予以接受，且减轻了上诉人烽火公司的债务负担，其内容与上述协议××脉相承，相互印证，其真实性亦足以认定。上述协议不违反法律、法规的强制性规定，均应认定为有效协议，各方当事人均应根据协议的约定享有权利、履行义务。合同履行过程中，李广兆实际出具借款143000元，王丙立履行了将上述143000元的代借款交付给烽火公司的义务，烽火公司没有依约还款亦没有依约履行交付房屋的义务，烽火公司应当承担继续履行的违约责任。现涉案房屋已于2004年交付李广兆实际占有，已于2010年1月，登记在上诉人烽火公司名下，烽火公司应当依约履行协助被上诉人李广兆办理房屋所有权登记手续的义务。本案原审法院再审判决确认争议房屋归李广兆所有并无不当，应予维持。上诉人所述“上诉人委托被上诉人王丙立借款，可出售的是院内的住宅楼，不包含沿街的综合楼”及“××审判决违背与本案相关的原其他已经生效的判决书认定的事实”的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第（××）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人济宁市烽火燃料机械有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦绪启
审 判 员 张 鹏
代理审判员 李 静
二〇一四年四月十一日
书 记 员 陈红岩