广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2929号上诉人（原审被告）：王妙慧，女1978年6月19日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张少尉，男，1992年2月28日出生，汉族，住广东省连州市。委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。原审被告：陈成坚，男，1978年3月1日出生，汉族，住清远市清城区。原审被告：王新秀，女，1980年1月26日出生，汉族，住广东省阳山县。上述两原审被告的共同委托代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。上述两原审被告的共同委托代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。原审第三人：清远市清城区新城天御房屋信息中介服务部凤城世家店，住所地清远市新城人民二路八号凤城世家商业一号楼首层023号。经营者：陈耀芳。上诉人王妙慧因与被上诉人张少尉、原审被告陈成坚、王新秀、原审第三人清远市清城区新城天御房屋信息中介服务部凤城世家店（以下简称天御房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王妙慧上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回张少尉的诉讼请求；3、案件一、二审诉讼费用由张少尉承担。事实与理由：一、原审法院认定本案的事实错误，王妙慧在涉案签订合约的行为是无权代理而不是无权处分。原审法院认为，王妙慧与张少尉签订的《房屋买卖合约》将涉案房屋出售给张少尉构成了无权处分。虽然王妙慧不享有涉案房屋的所有权,也没有因产权人的委托授权取得处分,而与张少尉缔约将房屋出售构成无权处分，但该行为并不影响双方签订的《房屋买卖合约》的效力。其次，王妙慧在合同签订过程中，一直都是以陈成坚的委托代理人身份出现的，该事实房屋中介及张少尉都是知情的，且在合同签订过程中，王妙慧也是以代理人的身份签名的，该合同的双方当事人应该为陈成坚和张少尉，原审法院对此认定错误。二、原审法院对本案的判决适用法律错误，曲解法律，偷换概念。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四十八条，而原审法院却适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，认定王妙慧为出卖人，适用出卖人责任，偷换概念，适用法律错误。三、原审法院没有充分保障王妙慧的诉讼权利。本案一直都在围绕王妙慧是否有代理权进行举证、辩论。张少尉从未认可王妙慧为房屋出卖人，原审法院在庭审过程中也未指出本案焦点是王妙慧是否属于房屋出卖人，要求双方进行辩论、举证。原审法院完全处于诉讼双方的意外，直接认定王妙慧为出卖人，剥夺了王妙慧的辩论权、陈述权。综上所述，原审法院认定事实错误，程序违法。请求二审法院维护我方合法权益。张少尉答辩称：我方认为本案应构成表见代理，具体事实和理由与一审起诉书中陈述一致。本案合同签订并不是一次就谈成，而是经过多次沟通，并且去过现场2次，所以王妙慧认为我方明知道王妙慧不是产权人，无出示委托的情况下，没有对其有无代理权进行审查，这个事实我方并不认同。首先，王妙慧当时明确表示其受妹妹和妹夫的委托出售涉案房屋。王妙慧带我方去现场看房子的时候一直有电话与王新秀沟通。在订立合同谈到关于违约责任的问题时，王妙慧也有打电话给陈成坚。因此，我认为，陈成坚是知情的。在这种情况下，我方有理由相信王妙慧有权代理。此外，我方并不了解涉案房屋是陈成坚的婚前财产还是婚后财产，但是根据我们之前与王妙慧的沟通，我们有理由相信涉案房产是陈成坚夫妻的共同财产。这从王妙慧带我们参观房屋，出示房产证，发银行卡号等行为足以证明涉案房屋是受陈成坚、王新秀委托出售的。我们认为王妙慧的行为构成表见代理，陈成坚、王新秀、王妙慧都应当承担合同约定的违约责任。天御房屋中介述称：第一，涉案房屋由王妙慧带张少尉等人去看过两次，并且王妙慧在带张少尉看房过程中一直都有与王新秀联系。第二，签订合同时，王妙慧也电话与王新秀沟通，并且王新秀发送了陈成坚的银行卡照片给我们进行定金的转账，我确定王妙慧当场也有与陈成坚沟通，并且陈成坚对卖房子这件事情是知情的，因买方在支付了2万元定金后，对方马上回复确认收到2万定金。第三，关于违约金，我方确实签订了两份合同，第一份合同因违约金问题未达成一致，就撕毁了。其后签订了第二份合同，约定了违约金为房屋总价的10%。签订合同时，我方有理由相信王妙慧是有权代理并且相信王新秀是知情的，因此才让王妙慧在合同中署名。至于涉案房屋是否为陈成坚的婚前财产，我方并不知情。第四、我方并不知道王新秀不愿意卖房子。至少在签订合同时，王新秀是愿意的，其说其不同意卖房子这些事情都是发生在合同签订之后了。况且，涉案房屋也是最近才放盘的，并不是王妙慧称的三年前。张少尉向原审法院起诉请求：一、判决确认双方当事人签订的《房屋买卖合约》合法有效；二、判决陈成坚、王新秀和王妙慧共同赔偿8万元违约金给张少尉；三、陈成坚、王新秀、王妙慧承担本案所有诉讼费用。原审法院认定事实：王妙慧是王新秀的姐姐，陈成坚与王新秀是夫妻关系，其二人于2006年5月16日办理了结婚登记。陈成坚于2005年3月19日购买了位于清远市新城××海湾××路××的房屋一套。2017年3月23日，张少尉与王妙慧及在陈耀芳经营的天御房屋中介处签订一份《房屋买卖合约》，约定卖方（陈成坚）将该房屋出售给买方（张少尉），该房屋套内面积为146.48平方米，约定价款为80万元；付款方式为申请商业贷款，买卖双方需于签署本合约后60日内提供相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续并向银行申请30年56万元的银行按揭贷款；定金2万元由买方在合约签订同时向卖方支付并自动转为部分楼款；买卖双方需于签署合约后60个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》，首期楼款（不含定金）22万元买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付；楼价余款56万元在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方的收款账户。对于违约责任，合约第十一条约定：“如卖方在收取定金后不按本合约条款出售给买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知要求卖方履行本合约相关条款后3日内。卖方仍不履行本合约，本合约自动解除，卖方应按本合约相关违约规定承担违约责任。并在十日内退还所收取买方的一切楼款及款项。并支付该物业成交价的10%作为违约金赔偿给买方。以弥补买方因此而造成的损失，但买方不得为此向卖方进一步追究责任或赔偿损失，并且不得迫卖方履行此合约。”合约的卖方签名处由王妙慧签字，并注明“代陈成坚”字样。上述合约签订后，王妙慧向张少尉提供了陈成坚的银行账户，张少尉向陈成坚的银行账户转账支付了2万元定金。2017年3月28日，陈成坚通过银行转账向张少尉退回了该2万元定金。此后，王新秀、陈成坚明确表示拒绝履行该合同，表示涉案房屋不再出售。双方为此发生争议，张少尉认为王妙慧虽然没有陈成坚、王新秀的书面授权，但是从王妙慧将涉案房屋放盘至陈耀芳经营的天御房屋中介处出售、王妙慧持有涉案房屋钥匙带等人进入涉案房屋查看房屋、王妙慧能够提供陈成坚银行账户的图片以及在签订合约前王妙慧多次就合同条款请示陈成坚、王新秀的行为足以说明王妙慧出售涉案房屋是经过了陈成坚、王新秀的授权，王妙慧有权代理陈成坚、王新秀出售涉案房屋。陈成坚、王新秀、王妙慧则认为涉案房屋为陈成坚的婚前个人财产，陈成坚没有授权王妙慧出售涉案房屋，王妙慧持有涉案房屋钥匙是因为陈成坚夫妻搬离了涉案房屋，但偶尔回来居住，故将涉案房屋交给王妙慧打理；对于银行卡图片，也不是陈成坚发给王妙慧的，而是由王新秀发给王妙慧，王妙慧再发给张少尉；王妙慧与张少尉签订《房屋买卖合约》时陈成坚并不知情，王妙慧也没有就合约的条款问题向其请示；陈成坚自始至终都没有出售房屋的意思表示，只是王新秀想出售涉案房屋而已。因此，陈成坚、王新秀、王妙慧认为涉案的《房屋买卖合约》无效，对陈成坚不具有约束力。张少尉为证明王妙慧签订合约取得了房屋产权人的授权，提供了张少尉姐姐的微信聊天记录、短信记录、手机通话录音，微信聊天的对象为王妙慧、短信及手机通话的对象为王新秀。原审法院认为：虽然张少尉提供有微信记录、短信记录、通话录音，但是对象均非涉案房屋的产权人陈成坚，其提供的证据不足以证明王妙慧出售涉案房屋经过了陈成坚的授权，亦不能证明事后得到了产权人陈成坚的追认。因此，王妙慧与张少尉签订《房屋买卖合约》将涉案房屋出售给张少尉构成无权处分。虽然王妙慧不享有涉案房屋的所有权也没有因产权人的委托授权取得处分权而与张少尉缔约将房屋出售给张少尉构成无权处分，但该行为并不影响双方所签《房屋买卖合约》的效力。张少尉与王妙慧均是具有完全民事行为能力的正常成年人，意思表示真实，王妙慧也无证据证明《房屋买卖合约》存在合同法所规定的合同无效情形，因此，对于张少尉要求确认张少尉与王妙慧所签的《房屋买卖合约》合法有效的诉讼请求，原审法院予以支持。由于王妙慧与张少尉缔约将涉案房屋出售给张少尉构成无权处分，而涉案房屋的产权人陈成坚并不同意将涉案房屋出售给张少尉，故王妙慧无法履行该合同将涉案房屋产权转移登记至张少尉名下，张少尉通过订立该合约取得涉案房屋所有权的目的亦落空。因此，对于无权处分造成合同履行不能的，张少尉可以请求合同相对人即无权处分人王妙慧按照合约第十一条的约定支付物业成交价10%的违约金。因此，对于张少尉要求王妙慧向其支付违约金8万元（80万元×10%）的诉讼请求，原审法院予以支持。而陈成坚、王新秀均非合同相对人，张少尉与王妙慧签订的《房屋买卖合约》对陈成坚、王新秀不具有法律约束力，因此，对于张少尉要求陈成坚、王新秀向其支付违约金8万元的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年7月13日判决如下：一、确认张少尉与王妙慧于2017年3月23日所签订的《房屋买卖合约》合法有效；二、王妙慧于本判决生效之日起10日内向张少尉支付违约金8万元；三、驳回张少尉的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取计900元，由王妙慧负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，本院二审期间，王新秀提交一组证据，该组证据为《微信聊天记录及短信记录》，拟证明房屋交易过程中，天御房屋中介及张少尉姐姐均清楚王新秀不同意售卖涉案房屋。陈成坚不同意卖房，其在张少尉将购房定金转入陈成坚账户后，想立即退回定金。因对方不提供退款账号，陈成坚于周一查询到张少尉账户后才得以退还。对王新秀提供的证据，王妙慧对其真实性、合法性、关联系无异议。张少尉认为该组证据与王妙慧庭审陈述的内容不符，该组证据可以证明各方当事人在签订合同时是沟通过的，并非王妙慧庭审所称的未进行沟通。天御房屋中介对该组证据中与其有关的内容予以认可。再查明，天御房屋中介提交的《放盘委托书》，显示涉案房屋系王妙慧以委托代理人的身份委托天御房屋中介代为销售。王妙慧、张少尉及天御房屋中介三方先后签订了两份《房屋买卖合同》，第一份《房屋买卖合同》因违约金约定问题三方未能达成一致而撕毁。第二份《房屋买卖合同》经协商确定了违约金为物业成交价的10%，三方确定以第二份签订的《房屋买卖合同》为准。本院认为，结合王妙慧的上诉请求与张少尉的抗辩意见，陈成坚、王新秀、陈耀芳的述称，归纳本案争议焦点：王妙慧的上诉请求是否予以支持。关于王妙慧是否具有代理权的问题。王妙慧上诉认为，涉案房屋是陈成坚婚前财产，王妙慧作为陈成坚的代理人与张少尉洽谈涉案房屋买卖事宜，并签订房屋买卖合同，对于该事实，天御房屋中介、张少尉是清楚的。而王妙慧的代理行为没有得到陈成坚的事后追认，属于无权代理。原审判决认定王妙慧无权处分不当，应予纠正。经各方当事人提交的证据及在诉讼中的陈述，本院认为，王新秀、陈成坚认可王妙慧在二审时本院向其调查时陈述的内容，涉案房屋在三年前委托王妙慧放盘的事实。天御房屋中介也提交的《放盘委托书》，也证实王妙慧以委托代理人的身份将涉案房屋委托陈耀芳经营的天御房屋中介代为销售。此外，陈成坚与王新秀是夫妻关系，王妙慧是王新秀的姐姐，而且在整个交易过程中，天御房屋中介、张少尉的姐姐、王妙慧、王新秀通过电话、微信等方式进行充分沟通。买卖双方就违约金的问题，先后签订两份《房屋买卖合同》。以上事实，令张少尉有理由相信王妙慧受陈成坚、王新秀的委托签订涉案房屋的买卖合同，该合同的内容是陈成坚、王新秀充分了解涉案合同交易条款，是两人真实意思表示。因此，王妙慧的上诉理由成立，本院予以支持。关于陈成坚的行为是否构成违约的问题。张少尉在交易过程中知悉王新秀是涉案房屋产权人陈成坚的妻子，使张少尉信赖涉案房屋是陈成坚与王新秀夫妻共同财产，王新秀是有处分权。且王新秀一直没有告知张少尉，涉案房屋是陈成坚的婚前财产。在签订《房屋买卖合同》及张少尉支付定金后，包括王妙慧在内才知悉清楚涉案房屋是陈成坚婚前财产。故，陈成坚以涉案房屋是其婚前财产、王新秀没有处分权、交易未经其同意为由，认为涉案合同对其没有约束力的抗辩理由不成立，本院不予采纳。如前所述，涉案的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行义务，承担责任。本案中，陈成坚拒绝按照合同约定出售房屋，并退回定金，使张少尉的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，其行为构成违约。依据涉案合同对违约责任的规定，张少尉的请求判决陈成坚支付8万元违约金并无不当，本院予以支持。鉴于王妙慧受陈成坚的委托签订涉案合同，涉案合同对陈成坚具有约束力。原审判决认定王妙慧向张少尉承担违约责任不当，本院予以纠正。综上所述，王妙慧的上诉理据成立，应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1734号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1734号民事判决第二项、第三项；三、限陈成坚于判决生效之日起十日内向张少尉支付违约金8万元；四、驳回张少尉的其他诉讼请求。一审案件受理费1800元减半收取900元，由陈成坚负担。二审案件受理费1800元，由陈成坚负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十二月十四日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。