广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1386号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人何自强。
委托代理人张惠全。
委托代理人黎润芬。
被上诉人（原审原告）佛山市名钢贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人吴耀杨。
委托代理人涂吉伟。
被上诉人（原审原告）佛山市顺德区乐从宏基物资贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人钟德祥。
委托代理人涂吉伟。
上诉人佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室（以下简称小布村资产办）因与被上诉人佛山市名钢贸易有限公司（以下简称名钢公司）、佛山市顺德区乐从宏基物资贸易有限公司（以下简称宏基公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第837号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、名钢公司、宏基公司与小布村资产办于2009年11月26日签订的《小布村商铺场地租赁合同》自2013年9月16日起解除；二、小布村资产办应于判决发生法律效力之日起一个月内向名钢公司、宏基公司退回保证金10000元；三、小布村资产办应于判决发生法律效力之日起一个月内向名钢公司、宏基公司退回租金36925元和垃圾处理费75元、治安管理费500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为493.75元，由小布村资产办负担。
上诉人小布村资产办上诉提出：一、涉案租赁合同合法有效，未经过法定程序解除合同或合同期满前，合同双方应严格按照约定履行相应的义务。名钢公司、宏基公司未经小布村资产办同意，单方面解除合同没有合同和法律上的依据，原审法院不应支持名钢公司、宏基公司解除租赁合同的请求。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案租赁合同并未将货车限行约定为合同解除的条件，货车限行也并非法律上的不可抗力，故名钢公司、宏基公司不具有约定和法定的合同解除权。名钢公司、宏基公司因为地方政策变化，未与小布村资产办进行协商和未经过法定程序解除的情况下，单方面退租终止合同，明显违反诚实信用原则。现实生活中影响合同履行的各因素时常变化，若因某些因素影响了合同的履行，合同一方就可随意解除，这将影响法律的稳定性和市场秩序。因此，原审判决解除合同是错误的，依法应予以改判。二、名钢公司、宏基公司逾期交付租金，已经构成违约，根据合同的约定，小布村资产办有权不予退回保证金。根据涉案租赁合同第四条约定，2013年的租金应当在2012年12月10日前支付。同时，合同第十条约定名钢公司、宏基公司违反合同任一条款的，保证金归小布村资产办所有。本案中，名钢公司、宏基公司支付2013年租金的时间为2012年12月10日之后，已构成违约。因此，小布村资产办有权按照合同约定不予退回保证金。三、名钢公司、宏基公司未经法定程序单方面中途退租，租赁物也未交还小布村资产办，名钢公司、宏基公司依法应当承担合同解除前的租金及费用，赔偿损失；且小布村资产办在本案纠纷中并无过错，依法无需承担责任。此外，名钢公司、宏基公司未曾与小布村资产办协商而向法院起诉解除合同，其未充分预留小布村资产办寻找下一任承租人的时间，从而导致小布村资产办该段时间的租金及费用损失，依法应由名钢公司、宏基公司承担。因此，原审判决小布村资产办向名钢公司、宏基公司退还租金、垃圾处理费、治安管理费等费用是没有法律依据的，不符合公平原则。综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决，依法确认小布村资产办与名钢公司、宏基公司签订的《小布村商铺场地租赁合同》合法有效，名钢公司、宏基公司应依约履行，小布村资产办无需退还名钢公司、宏基公司交纳的租金、垃圾处理费、治安管理费、保证金；2.由名钢公司、宏基公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人名钢公司、宏基公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，是合法有效的判决。小布村资产办提出的第一点上诉理由，没有事实和法律依据，原审判决依据的是情势变更原则。关于小布村资产办提出的第二点上诉理由，虽然名钢公司、宏基公司延迟交纳租金，但小布村资产办予以接受，应当视为合同的履行。小布村资产办的上诉理由均不成立，请求法院查清事实，依法驳回其上诉请求。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点在于：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；2.小布村资产办应否退回保证金；3.小布村资产办应否退回部分租金、垃圾处理费、治安管理费。
关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该行为的实施是双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。本案双方当事人之间的合同因情势变更而解除，原审法院的认定正确，本院予以支持。小布村资产办上诉主张名钢公司、宏基公司不具有合同解除权及双方应继续履行合同，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。由于涉案租赁合同因情势变更而解除，名钢公司、宏基公司对此没有过错，故小布村资产办应退回保证金。小布村资产办主张名钢公司、宏基公司逾期交租，根据合同约定其有权没收保证金。经审查，双方所签合同第四条约定：“如乙方中途自行退租或违反本合同任一条款的，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁上述铺位的使用权……”第五条约定：“2013年1月1日至2013年12月31日的租金在2012年12月10日前缴交给甲方……乙方有任何一期未能按上述规定时间及数额向甲方缴交租金的，超过十天的，视为乙方自动放弃租用上述商铺场地权利，本合同则自动终止，甲方有权收回该商铺场地，甲方所收取的履行本合同的保证金不予退回。”根据上述合同条款，在承租人逾期交租超过十天的情况下，出租人有权没收保证金的前提条件是出租人请求解除合同及收回租赁物。本案中，虽然名钢公司、宏基公司于2012年12月21日交纳2013年租金时已超过约定时间十天，但此后小布村资产办并没有收回租赁物，而是由双方继续履行合同，应视为小布村资产办自行放弃解除合同及没收保证金的权利，故其在本案诉讼中再以逾期交租为由要求没收保证金，理据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。本案因情势变更而解除合同，名钢公司、宏基公司于2013年7月底搬离，由于其在搬离之后没有实际使用租赁物，根据公平原则，小布村资产办应退回未实际使用部分的租金及相关管理费。原审的处理并无不当，本院予以支持。二审期间，小布村资产办对名钢公司、宏基公司的搬离时间提出异议。对此，首先，小布村资产办在一审期间并没有出庭对该事实提出抗辩，其应承担由此产生的法律后果；其次，禁限货车通行措施公布后，承租人在合理时间内搬离租赁场地，从而避免或减少相应经济损失，合情合理。小布村资产办并未能提供证据证明名钢公司、宏基公司在2013年7月底后仍然使用涉案租赁物，故本院对名钢公司、宏基公司陈述的搬离时间予以采信，对小布村资产办的该异议主张不予采纳。
综上，小布村资产办的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费987.50元，由上诉人佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年六月十九日
书 记 员 梁丽萍