贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黔六中民终字第758号
上诉人（原审被告）李亚玲。
被上诉人（原审原告）安丹。
原审被告彭树宏。
上诉人李亚玲因与被上诉人安丹及原审被告彭树宏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院做出的（2013）黔钟民初字第1326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决认定，被告李亚玲与被告彭树宏在原、被告签订《购房协议书》时系夫妻关系，2008年8月双方协议离婚。位于...系...局集资修建的房屋，2002年4月18日竣工验收后将该房分给被告李亚玲。2002年9月4日，原告安丹、被告李亚玲签订《购房协议书》将该房以90000元的价格转让给原告安丹。该协议书约定：“甲方（李亚玲）自愿将...新建住房一套售给乙方（安丹）；住房售价为玖万元（90000.00元）正，经议定乙方分两次付清；付款方式：首期付款捌万元正（80000.00元）待房产证过户手续办完后才付壹万元清帐；甲方获得该房房产证后立即通知乙方，甲乙双方相互配合半年内办完房产证的过户手续。甲方负责办理过户手续，过户费由乙方承担。甲方承诺负责办理的一切手续，如没有完成，乙方可以不再付给甲方下欠的壹万元（一切手续指房产证的过户手续）”。协议签订后，原告于2002年9月5日付给被告李亚玲、彭树宏80000元购房款，被告即将该房钥匙交给原告，原告即对该房进行装修后一直居住至今。2008年8月8日被告李亚玲申请办理该房的房产登记手续，但被告并未通知原告办理过户手续。2005年7月25日被告李亚玲补交购房款5841.75元。2013年4月2日原告将下欠的购房款10000元付给被告李亚玲，并催促被告办理房产过户手续，2013年5月2日被告李亚玲与原告一起到六盘水市房地产产权监理处办理过户手续，六盘水市房地产产权监理处出具了告知函给被告李亚玲，但李亚玲并未去办理过户手续，故原告诉至一审法院。
一审法院认为，本案争议的焦点是争议的房屋是否是经济适用房，被告是否有权处置该房，原、被告于2002年9月4日签订的《购房协议书》是否有效？合同是否有效，要看它是否有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。被告认为该协议无效的依据是建设部、发展改革委、监察部、财政部、国地资源部、人民银行、税务总局联合于2007年12月1日下发的《经济适用住房管理办法》，而原、被告签订协议的时间是2002年9月4日，《合同法》施行的时间是1999年10月1日，显然该协议的签订并不受该《办法》的约束，合同的成立与生效应以合同法的规定为准。原、被告签订的协议对双方的权利义务均作了约定，内容并未违反当时法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，故被告的该辩称理由不能成立，该协议合法有效，原告要求确认协议有效的诉讼请求应予以支持；协议签订后原告按协议约定履行了支付购房款的义务，被告也应履行协议约定的义务将该房的产权手续办理过户给原告。现该房已办理了房屋产权登记，具备过户条件，由于被告未按协议约定履行义务，责任在被告，故对原告请求被告办理房屋产权过户手续的请求应予以支持，但二被告已协议离婚，而该房登记的所有权人仍是被告李亚玲，应由被告李亚玲协助办理该房屋的过户手续，被告彭树宏在本案中不再承担责任，对房产过户中所产生的费用应按双方协议约定由原告自行承担；原、被告签订的协议确定的房屋建筑面积为119.90平方米，但实际办证确认的房屋建筑面积为123.94平方米，为此被告李亚玲补交了5841.75元的购房款，房屋面积应以房产证登记的为准，被告李亚玲为此补交的购房款应由原告承担，但由于被告未提出反诉，故不是本案审理的范围，被告可另案主张权利；要确定被告是否应按协议约定将该房的产权手续过户给原告，首先要确认该协议是否合法有效，故被告提出原告的诉讼请求是两个不同的诉，不能合并审理的理由没有法律和事实依据，应不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条的规定，判决：一、原告安丹与被告李亚玲于2002年9月4日签订的《购房协议书》合法有效。二、被告李亚玲在本判决生效后三十日内协助原告安丹办理位于...房屋的产权过户手续。（所产生的过户费用由原告安丹承担）三、被告彭树宏在本案中不承担责任。案件受理费60元，因适用简易程序减半收取30元，保全费920元，合计950元由被告李亚玲负担（原告已预交，由被告李亚玲在本判决生效后十日内返还给原告）。
宣判后，李亚玲不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法确认《购房协议书》为无效合同，本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定《购房协议书》约定的内容并未违反当时法律法规的强制性规定属事实认定错误。首先，一审中上诉人向一审法院提交了六盘水市国家税务局证明等，一审法院对以上证据认定为“位于...房屋系集资修建分给被告李亚玲”，根据一审法院这一认定，可以明确《购房协议书》约定的房屋属经济适用房。根据国务院授权建设部制定的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条规定：已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。再根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。结合本案，1、《购房协议书》签订时，上诉人是六盘水市国家税务局的工作人员，《购房协议书》约定的房屋是由单位组织分配的，上诉人当时没有取得合法的产权证，直到2013年上诉人才取得该房屋的《房屋所有权证》。2、房屋实际面积123.94平方米已超过一般职工的住房标准（六盘水市人民政府文件规定一般干部为70平方米），所以《购房协议书》签订时，由于上诉人没有取得该房屋合法产权证及没有补足超过部分的房价款，该房屋就属于不可转让的，如转让就违反了法律法规的强制性规范，应当受到有关部门的制止。其次《购房协议书》约定的面积比实际房屋建筑面积少4.04平方米，一审判决一并认定给被上诉人显然是错误的，这4.04平方米如果要一并转让理应征得上诉人同意后按现行市场价格支付给上诉人，显然不是上诉人是否反诉的问题。一审法院认为合同有效并违反合同约定的面积的判决，违反了公平交易原则，属违反事实认定是错误的，应当纠正，因此，一审法院认定《购房协议书》约定的内容并未违反当时法律法规的强制性规定，属事实认定错误。二、经济适用住房需要出售的，应得到房地产行政主管部门的许可。《购房协议书》签订时没有得到出售许可，应属无效合同。根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第6条、第8条的规定，经济适用住房需要转让，必须向房地产行政主管部门申请出售，且得到出售许可。本案《购房协议书》签订时，双方都没有向房地产主管部门提出转让申请，更不可能得到房地产行政主管部门的许可，所以签订《购房协议书》违反了法律规定的义务，属无效合同。上诉人在转让该经济适用住房时一没得到房地产行政主管部门出售许可，二没有取得产权证，处置该房产一属无权处置，二系违反法规规定，系无效民事法律行为，所以《购房协议书》违反了法律法规的强制性规范，属《合同法》第52条规定合同无效的情形，一审法院认为该协议书没有违反法律法规的强制性规定，属适用法律错误。
被上诉人安丹二审书面答辩：一、2002年9月4日签订的《购房协议书》合法有效。《合同法》第五十二条第5项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《六盘水市住房分配货币化改革方案实施细则》不属于行政法规，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定是未依法登记领取权属证书的不得转让，本案不适用该规定，因为双方约定上诉人取得房屋产权证后再通知被上诉人办理转让手续，六盘水市产权监理处出具的《告知函》经一审法院审查合法有效。二、《购房协议书》约定买卖的房屋符合转让条件，可以转让，该房已经取得了产权证书和六盘水市产权监理处的转让认可。三、123.94平方米的房屋所有权归属于被上诉人。四、上诉人主观恶意不履行《购房协议书》约定的义务情节恶劣；五、上诉人的行为导致被上诉人增加的过户成本应由上诉人承担。六、请求确认上诉人真实姓名和身份证号码，便于今后办理过户手续。综上所述，请求驳回上诉，判决4.04平方米房屋所有权归被上诉人。
本案二审中，上诉人李亚玲向本院提交以下证据：权利人为...的六盘水市房地产交易市场准入许可证及六盘水市人民政府（1999）44号文件《六盘水市住房分配货币化改革方案实施细则》，证明房改房及经济适用房上市交易必须依照（1999）44号文件精神，取得准入许可证后方可上市交易，本案争议房屋不具备上市交易条件，上诉人从未取得过该房屋的准入许可证，所以协议是无效的，一审判决协议有效是错误的，因为不符合房改房及经济适用房文件，李亚玲当时没有入住就转让给安丹了。
经质证，被上诉人安丹对该证据真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关，该协议是双方真实意思表示，当时双方都知道房屋面积超过120平，是上诉人称其只能享受120平以内的面积，怕房产证办下来后的实际面积比房屋实际面积小，才约定的平方面积，所以9万元买的房子，当时此价格可以在六盘水市较好地段买一套相同的房子。协议约定是待上诉人取得房屋相关产权证明后可以转让才办理转让手续，只有法律、行政法规对合同是否有效具有约束力，产权监理处已经出具告知函，证明房屋可以转让。
原审被告彭树宏质证意见为与其无关。
本院经审查，上诉人提交的证据和证明目的是针对经济适用房及房改房，本案争议房屋已经...局出具证明证实该房系集资建房，不是经济适用房，故本院对上诉人提交的证据及证明目的不予采信。
本院二审经审理查明，李亚玲取得的证号为...房屋产权证上载明房屋坐落为“...”，产别为“私有房产”，故本院对一审判决认定的事实除该房坐落应更正为“...”外，对一审判决认定的其余事实予以确认。
另查明，2013年4月25日，贵...局出具证明，证实李亚玲拥有的位于...房屋为该单位的集资建房。
综合上诉人上诉请求，本案二审争议焦点主要是：本案双方签订的《购房协议书》是否无效？
本院认为，本案上诉人以《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、《中华人民共和国合同法》第五十二条等相关规定主张《《购房协议书》无效，但本案争议房屋一审中贵州省六盘水市国家税务局已经出具证明证实该房系集资建房，并不是经济适用房，且李亚玲在2010年1月5日已经取得了争议房屋的权属证书，双方签订的《购房协议书》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故上诉人主张《购房协议书》无效的上诉请求本院不予支持，上诉人应当按照双方约定协助办理相关产权过户手续。对上诉人提出的超出《购房协议书》约定面积的4.04平方米，因双方协议中转让款是以总价9万元转让，并不是按照转让房屋的实际平方数支付转让款，双方当时并不能预测最后实际取得的产权面积，且超出部分亦属于合理的误差范围，故应当以权属证书上确定的实际面积为准，对上诉人补交的款项一审判决已经明确，上诉人可另案主张。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。但一审判决第（二）项对李亚玲取得的房屋坐落认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、驳回上诉人李亚玲的上诉请求。
二、维持（2013）黔钟民初字第1326号民事判决第（一）、（三）项。
三、变更（2013）黔钟民初字第1326号民事判决第（二）项为：“李亚玲在本判决生效后三十日内协助安丹办理位于...房屋的产权过户手续（所产生的过户费用由安丹承担）”。
二审案件受理费60元，由上诉人李亚玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗敏
代理审判员 杨梅
代理审判员 敖江
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 罗普