北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07122号
上诉人（原审原告）北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会，住所地北京市昌平区海德堡花园小区游泳池二楼。
负责人钟杰，主任。
被上诉人（原审被告）北京龙洋房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区金海角科技园区。
法定代表人范文杰，董事长。
被上诉人（原审被告）北京新亮点物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇海德堡小区。
法定代表人曹莉，总经理。
委托代理人王玉磊，男，1968年12月12日出生，北京新亮点物业管理有限公司项目经理。
以上二被上诉人的共同委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京鹰飞腾达节能技术有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街25号。
法定代表人葛春凤，总经理。
委托代理人石雁，男，1972年2月18日出生，北京鹰飞腾达节能技术有限公司经理。
上诉人北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会（以下简称海德堡业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海德堡业委会主任钟杰、被上诉人北京新亮点物业管理有限公司（以下简称新亮点公司）的委托代理人王玉磊、被上诉人北京龙洋房地产开发有限责任公司（以下简称龙洋公司）的委托代理人兼新亮点公司的委托代理人张德龙、被上诉人北京鹰飞腾达节能技术有限公司（以下简称鹰飞腾达公司）的委托代理人石雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海德堡业委会向一审法院起诉称：龙洋公司于1996年开始建设海德堡业委会所在的小区即海德堡花园，2001年开始建设小区的配套设施（其中包括社区中心、游泳馆、锅炉房、配电室等），这些设施专门为海德堡花园全体业主使用而建设，属于该小区全体业主日常生活必不可少的设备，是专属于小区的公用设施。其中社区中心三、四层规划用途是物业管理用房，龙洋公司和新亮点公司于9年前整体租赁给北京苹果树幼儿园经营使用。龙洋公司于2012年8月与鹰飞腾达公司签订海德堡锅炉房供暖运营合同，龙洋公司、新亮点公司、鹰飞腾达公司三方于2012年9月签订了海德堡锅炉房供暖运营合同补充协议。至此，鹰飞腾达公司代替新亮点公司利用海德堡锅炉房为海德堡花园提供供暖服务。海德堡花园小区于2012年12月通过业主大会选出业主委员会，海德堡业委会根据业主大会决议于2013年4月3日和新选聘的北京佳顺物业管理有限公司签订了物业服务合同，该合同自签订时生效。根据《物业管理条例》第二十条的规定，新亮点公司、鹰飞腾达公司虽然与龙洋公司签订了物业服务合同并约定了期限，这些合同均是前期物业服务合同，自2013年4月3日这些合同均应终止。但是龙洋公司和新亮点公司拒绝移交物业管理用房和游泳馆、配电室及相关资料，鹰飞腾达公司拒绝移交供暖锅炉房。故此诉至法院要求：一、新亮点公司及鹰飞腾达公司立即退出海德堡花园物业服务区域；二、龙洋公司、新亮点公司、鹰飞腾达公司三方移交物业服务用房（社区服务中心三、四层）、配电室、供暖锅炉房、游泳馆等相关公共设施，以及相关资料，包括：1、物业管理用房（社区中心三、四层）的产权登记，2、锅炉房的产权登记、经营许可证和资质证明，相关租赁、承包（外包）合同原件，3、游泳馆的产权登记、经营许可证和资质证明，相关租赁、承包（外包）合同原件，4、海德堡花园地下管网工程竣工图，5、锅炉房的设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录，6、结清预收、代收的有关费用，包括新亮点公司2013年4月3日前预收的2013年4月3日后的小区业主物业费用明细清单及费用、水费明细及费用，海德堡花园供暖系统外管网维护费用使用情况明细说明。
龙洋公司在一审法院辩称：首先，龙洋公司不是本案物业服务合同纠纷中物业交接的主体，海德堡业委会起诉我公司没有法律依据。第二，海德堡业委会要求龙洋公司移交社区服务中心、锅炉房、游泳馆等设施，上述设施产权系我公司所有，不应移交，配电室的相关资料已经由新亮点公司移交，双方有协议和记录。锅炉房是在2012年9月份由于当时新亮点公司资金周转困难，无力完成供暖，无奈之下为了保证供暖，最后选聘鹰飞腾达公司，我们认为锅炉房的房屋和设施是我公司投资兴建，没有纳入业主公摊，所以产权属于龙洋公司所有，在保障业主供暖利益的前提下，我们有权让有资质的公司供暖。综上，请求法院驳回海德堡业委会对龙洋公司的诉讼请求。
新亮点公司在一审法院辩称：新亮点公司注册地是海德堡花园小区，目前在该小区办公并不影响该小区的物业管理工作，之前也向业主公示了相关的资料，和业委会和小区办达成了一致，依然可以在该小区收取拖欠的物业费，我们没有实施任何干扰小区管理的行为。海德堡业委会主张移交的相关设施，并不在我公司的控制之下，我公司没有能力移交。海德堡业委会主张的配电室等相关资料我们已经移交完毕，移交不足的部分，海德堡业委会可以向相关的部门调取，并不影响新物业公司的管理和服务。故此不同意海德堡业委会的诉讼请求。
鹰飞腾达公司在一审法院辩称：我公司不是海德堡小区的物业服务主体，故此不同意海德堡业委会的第一项诉讼请求。海德堡业委会第二项诉讼请求中主张的资料并不由我公司保管，我公司没有义务返还，故此不同意海德堡业委会的第二项诉讼请求。我公司和龙洋公司的合同合法有效，即便是合同终止的话，我公司移交的对象也应该是龙洋公司。
一审法院经审理查明：海德堡业委会于2012年12月备案成立，龙洋公司系海德堡小区的开发建设单位，新亮点公司系海德堡小区的前物业公司，鹰飞腾达公司系海德堡小区的前供暖公司。
2013年5月30日，海德堡业委会与新亮点公司签订物业管理交接协议，新亮点公司将海德堡小区的相关资料移交给海德堡业委会，同时在协议中约定，交接后，海德堡业委会有权独立开展物业管理工作，新亮点公司不得干涉。关于物业管理费，交接协议约定，新亮点公司已收取的物业管理费中，在2013年4月3日前所产生的物业管理费归新亮点公司所有，其预收的4月3日之后的物业管理费，由新亮点公司移交给海德堡业委会（见附件1，新亮点公司在2013年6月10日前将此附件提供给海德堡业委会），海德堡小区业主欠缴的2013年4月3日前的物业管理费由新亮点公司继续收取，所收取的费用全部归新亮点公司所有。庭审中，海德堡业委会称未收到附件1。协议第三条约定，海德堡业委会要求新亮点公司提供小区供暖系统室内外管网维护费用使用情况明细说明，如有剩余应移交。新亮点公司出具书面说明称该费用包含在供暖收费单价中，未单独列支，故无法提供。协议第四条约定，2013年4月3日前小区实际发生的水电费由新亮点公司代收的，由新亮点公司统一进行管理，2013年4月3日后小区业主提前支付的预售水电费，扣除4月3日前该费用中已经使用的水电费用，由新亮点公司与海德堡业委会指定的佳顺物业公司共同核实后直接交付给佳顺物业公司（附件3，双方同意在协议签订日一个月内确认核实，结算日由双方另行协商）。双方应将涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，双方签字确认（附件5）。以此为据，4月3日之前产生的费用由新亮点公司负责结清。新亮点公司保证无拖欠自来水公司、电力公司等费用。……4月3日后的费用由海德堡业委会承担，海德堡业委会依据附件3的清单协助新亮点公司收取4月3日前发生的业主拖欠的水电费。关于预售热水费问题，新亮点公司与现供暖公司鹰飞腾达公司联系，该公司回复：待小区锅炉修好后，将继续为广大业主提供生活热水。2013年6月15日前，新亮点公司须敦促现供暖公司提供继续供暖保证书并就停止供应热水赔偿、供热水时间和价格等问题与海德堡业委会进行谈判。若现供暖公司继续供应热水则业主热水卡中已购热水依然有效，可继续使用不退还；若现供暖公司不再继续供应热水，则新亮点公司须清退新亮点公司所收取的（扣除已使用的）业主热水费。协议中附件3明确，4月3日前新亮点公司预售的水电费用及业主拖欠水电费用的明细（4月3日交接售水电系统时已随系统交与海德堡业委会指定的新物业公司，新亮点公司须与海德堡业委会指定的新物业公司共同核实并提交明细，海德堡业委会予以核实确定）。4月3日，双方签订海德堡花园售水、电软件交接单，新亮点公司交接售水、电综合系统1套，JYOA型售水、电机（H）1套，含数据线和电源线。海德堡业委会在交接单上签章确认。同日，海德堡业委会签收交接单，接收了海德堡花园高压配电室及相关设备。协议第七条约定，因双方对小区社区中心、锅炉房、游泳馆的产权存在争议，在协议签订之日暂不办理移交。
另查1，庭审中，海德堡业委会明确第一项诉讼请求内容为要求新亮点公司、鹰飞腾达公司退出海德堡花园小区的物业服务工作。经查，海德堡业委会已于2013年4月3日与北京佳顺物业管理有限公司签订应急物业服务合同，小区的供暖锅炉房及配电室现由海德堡业委会聘请的物业公司管理使用。
另查2，龙洋公司在海德堡花园小区建设社区中心及游泳馆，其中社区中心登记在龙洋公司名下，其第三、四层的规划用途为办公、会议用房，游泳馆未办理产权登记。上述设施包括供暖锅炉房、配电室均不包含在海德堡花园小区的商品房公摊面积内。其中新亮点公司曾经在社区中心进行办公，后又在小区内其他房屋内办公。小区锅炉房亦未进行产权登记。
一审法院经审理认为：海德堡业委会要求龙洋公司、新亮点公司退出海德堡花园小区的物业服务工作，依据法院查明的事实，在2013年4月3日后，海德堡业委会已将小区的物业及供暖服务委托给新聘请的公司，龙洋公司及新亮点公司已经退出海德堡花园小区的物业及供暖工作，故此海德堡业委会该项诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。
关于海德堡业委会要求物业服务用房（社区中心三、四层）、配电室、供暖锅炉房、游泳馆等共用设施，法院认为小区的共用设施是指小区专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分，其形成的客观原因是小区共用设施作为住宅的必要配套设施，是业主实现对住宅居住不可缺少的条件，一般不能独立成为各业主的专有部分及其附属物。本案中，目前在海德堡小区，供暖锅炉房及配电室虽未分摊至业主房屋面积内，但其作为小区业主生活的必不可少的设施，应当移交给全体业主使用。因供暖锅炉房及配电室已实际移交给小区业主使用，故此海德堡业委会起诉主张移交，没有事实依据，法院不予支持。关于社区中心，该建筑已登记在龙洋公司名下，龙洋公司取得了所有权，且依据规划，社区中心三、四层并不是按照物业服务用房规划，该小区的物业管理公司亦未始终在该处办公，故此海德堡业委会要求龙洋公司移交社区中心三、四层，没有法律依据，法院不予支持。关于游泳馆，该建筑由龙洋公司建设，未分摊至业主房屋面积内，且该设施不是业主生活的必不可少的设施，故此海德堡业委会要求移交游泳馆的诉讼请求，法院不予支持。同理，海德堡业委会要求移交社区中心三、四层产权登记及游泳馆的产权登记及相关资料，法院不予支持。关于供暖锅炉房，因该建筑并未登记，海德堡业委会要求交付产权登记，没有事实依据，法院不予支持。海德堡业委会未提供证据证明龙洋公司、新亮点公司、鹰飞腾达公司尚有关于锅炉房的相关证明及合同，三公司亦不认可存在上述资料，故此海德堡公司要求交付上述资料，没有证据，法院不予支持。
关于地下管网工程竣工图，在新亮点公司的移交资料中并无此资料，故此应由龙洋公司向海德堡业委会进行移交。关于物业费明细清单，新亮点公司未提供已移交的证据，故此应当移交给海德堡业委会，关于水费，双方在移交协议中已明确其明细在系统中，已随系统移交与海德堡业委会指定的新物业公司，故此海德堡业委会再次主张移交，法院不予支持。关于节余的费用，因海德堡业委会未明确费用的具体金额，故此法院不予处理。
关于海德堡业委会主张的供暖系统外管网维护费用使用情况明细说明，依据京价（商）字（2001）372号《北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》中规定，室外管网维护费、楼口到散热片维护费均包含在供暖收费的单价中，并不单独列支，故此海德堡业委会要求龙洋公司、新亮点公司、鹰飞腾达公司提供上述费用明细，于法无据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、被告北京龙洋房地产开发有限责任公司向原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会交付海德堡花园小区地下管网工程竣工图，于本判决生效之日起十五日内交付。二、被告北京新亮点物业管理有限公司向原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会交付北京新亮点物业管理有限公司预收海德堡花园小区物业管理费明细表，于本判决生效之日起十五日内交付。三、驳回原告北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会的其他诉讼请求。
判决后，海德堡业委会不服一审法院判决，向本院提起上诉称：海德堡花园小区游泳馆未经专有权属登记，龙洋公司对游泳馆不具有产权，龙洋公司也并非本小区业主，故游泳馆不属于龙洋公司专有部分，游泳馆应作为业主共有部分移交海德堡业委会；小区业主与龙洋公司签订的《商品房买卖合同》附件中龙洋公司约定海德堡花园小区社区中心三、四层作为物业管理用途使用，龙洋公司也曾将社区中心三、四层指定前期物业公司作为物业办公用房使用，且根据99规审字第0831号《审定设计方案通知书》的内容也可以证明社区中心三、四层属于“配套公建建筑”，应为业主共有，故龙洋公司应将社区中心三、四层移交海德堡业委会作为物业服务用房。综上，请求撤销一审判决第三项，依法改判龙洋公司移交物业服务用房（社区中心第三、四层）和游泳馆。
龙洋公司针对海德堡业委会的上诉请求和理由辩称：海德堡花园小区游泳馆和社区中心在建筑结构和规划功能上，都属于建筑物的专有部分并不是共有部分，游泳馆和社区中心均是单体建筑，售房时龙洋公司也未计入小区业主的公摊面积，上述两项建筑属于龙洋公司自行投资建设的商业设施，龙洋公司对其享有独立的产权，海德堡业委会要求我公司移交上述两项设施没有相应法律依据，故不同意其上诉请求和理由。
新亮点公司针对海德堡业委会的上诉请求和理由辩称：2013年4月3日我公司与海德堡业委会在小区物业服务范围内进行了工作移交，我公司已经履行了相应的移交义务，故我公司同意一审判决，不同意海德堡业委会的上诉请求和理由。
鹰飞腾达公司针对海德堡业委会的上诉请求和理由辩称：我公司认为海德堡业委会的两项上诉请求和我公司无关，我公司同意一审判决。
本院审理期间，龙洋公司、新亮点公司、鹰飞腾达公司均未提交新的证据。海德堡业委会向本院提交北京市城市规划管理局于1999年10月15日针对海德堡花园工程向龙洋公司作出的99规审字0831号《审定设计方案通知书（居住建筑）》（以下简称《审定方案通知书》），其中经济技术指标中记载“配套公建建筑面积5726平方米，其中已建成396平方米”，海德堡业委会以此证明海德堡花园小区被审定的施工指标包括配套共建建筑，其中包括社区中心和游泳馆，故可以认定上述两项建筑属于该小区公共建筑，应由业主共有。龙洋公司和新亮点公司认可《审定方案通知书》的真实性，但龙洋公司主张根据北京市规划委员会于2001年为龙洋公司颁发的2001规建字1122号建设工程规划许可证上记载的审批内容，社区中心和游泳馆的规划用途并非物业服务用房，该建筑应为龙洋公司自有部分，故不认可海德堡业委会的证明目的，新亮点公司同意龙洋公司的质证意见。鹰飞腾达公司认为该证据与其无关，故不发表质证意见。
本院补充查明：一审期间，海德堡业委会与龙洋公司分别提交的北京市规划委员会于2001年8月10日向龙洋公司作出的2001规建字1122号建设规划许可证附件稿和附件中均记载“海德堡花园社区中心建筑规模3673.95平方米，海德堡花园游泳馆规模为773.93平方米，总计4447.88平方米，从原2000规建字1563号许可证中核减相应面积”。另外，一审法院应龙洋公司申请向北京市昌平区住房和建设委员会调取了北京市昌平区海德堡花园小区房地权属档案八套，其中北京市规划委员会于2000年10月19日向龙洋公司作出的2000规建字第1563号建设工程规划许可证附件中记载“社区中心建设规模为5330平方米”；2001年8月22日，龙洋公司取得社区中心房屋所有权证（编号京房权证昌其字第301**号），该房产证中记载“社区中心建筑面积为3816.09平方米，房屋用途为其他。”
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、应急物业服务合同、锅炉房供暖运营合同及补充协议、商品房买卖合同、规划许可证附件及图纸、土地使用证复印件、证人证言、房产证复印件、面积实测报告、测绘说明、社区中心图纸、交接协议及附件、接收单、会议纪要、往来函件、审定方案通知书以及房地权属档案等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据各方当事人的诉辩主张，现二审的争议焦点在于海德堡小区社区中心三、四层和游泳馆是否应移交给海德堡业委会。
根据已查明的事实，海德堡花园社区中心和游泳馆系由龙洋公司出资建设，并于2001年经过规划审批，上述两项建筑均未计入海德堡花园小区业主的商品房公摊面积。现社区中心已经登记在龙洋公司名下，龙洋公司已取得该建筑的所有权，且根据建设规划许可证和房屋所有权证记载的用途，社区中心并非物业服务用房，龙洋公司也未一直将该处作为物业服务用房交由新亮点公司使用，故海德堡业委会要求龙洋公司移交社区中心三、四层的依据不足。游泳馆虽未取得产权登记，但其并非业主生活利用不可缺少的必要配套设施，故一审法院未支持海德堡业委会要求移交游泳馆的主张并无不当。另外，海德堡业委会二审提交的审定方案通知书在性质上虽属建设规划管理性文件，但其记载的内容不能作为确认诉争建筑所有权的依据，故海德堡业委会据此要求龙洋公司移交社区中心三、四层以及游泳馆缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。海德堡业委会的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京龙洋房地产开发有限责任公司负担三十五元（本判决生效后七日内交纳），由北京新亮点物业管理有限公司负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一四年十月二十日
书 记 员 赵倬希
书 记 员 崔启坤