广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1676号
原告：何明亮，男，1957年12月18日出生，住所地广州市荔湾区。
原告：何武杨，男，1968年10月18日出生，住所地广州市海珠区。
两原告的共同委托代理人：何平毅，广东人民时代律师事务所律师。
被告：广州市海珠区江南中街万寿社区居民委员会，地址广州市海珠区。
负责人：马家升。
被告：广州市海珠区人民政府江南中街道办事处，住所地广州市海珠区。
负责人：朱俊学，主任。
两被告的共同委托代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。
原告何明亮、何武杨诉被告广州市海珠区江南中街万寿社区居民委员会（以下简称为万寿居委会）、广州市海珠区人民政府江南中街道办事处（以下简称为江南中街）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林丽娜独任审理，公开开庭进行了审理。原告何明亮、何武杨及两原告的共同委托代理人何平毅，两被告的共同委托代理人杨薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：广州市海珠区前进路云桂大街西侧“嘉宏阁”是广州金居房地产开发有限公司开发的房地产，该房地产首层大部分、二层、三层是商铺，首层东北角有公建配套用房。金居公司于2006年将公建配套用房作为商业用房出售给他人。被告万寿居委会为解决其办公用房，于2006年占用二层的201、202、203、204、205房作为居委会办公用房。承建商因金居公司拖欠其款项而提起诉讼，并申请执行。为解决执行问题，广州市房地产交易中心向广州市中级人民法院（以下简称为市中院）致函，认为广州市海珠区江南东路356号201-205房（原广州市海珠区前进路云桂大街西侧“嘉宏阁”201-205房）规划性质为商场，并非居委会，居委会无权对该201-205房的产权主张权利，201-205房依法可供执行；另建议执行局启动201-205房的执行程序。为配合上述执行事项，广州市规划局复函给广州市城市管理综合执法局海珠分局，要求恢复建筑物（原公建配套用房）的原使用功能。之后，市中院委托拍卖公司公开拍卖广州市海珠区江南东路356号201-205房（原广州市海珠区前进路云桂大街西侧“嘉宏阁”201-205房，以下简称201-205房），并说明该房屋现有被告万寿居委会使用，已准备搬出，可交吉拍卖。原告竞得上述房屋。市中院于2013年6月19日作出（2006）穗中法执字第1835号恢字1号裁定书，确认201-205房的所有权及其相应的其他权利归原告所有，该房屋的财产权自本裁定送达原告时起转移。2014年9月24日，原告取得201-205房的产权证，其中201-202合办一个产权证，203-205房合办一个产权证。经核实，203-205房现由被告万寿居委会在占用。原告自2013年5月前后至今，多次与两被告沟通，要求收回房屋自用，但双方至今无法解决纠纷。为维护原告的合法权益，故起诉请求法院判令：1、被告万寿居委会立即交还广州市海珠区江南东路356号203-205房（原广州市海珠区前进路云桂大街西侧“嘉宏阁”203、204、205房）给原告；2、被告万寿居委会向原告支付上述房屋使用费（按每月每平方米80元的标准计算，自2013年7月3日起计算至被告交还房屋为止，暂计至2014年11月1日共16个月的房屋使用费为192000元）；3、被告江南中街对被告万寿居委会的上述债务承担连带清偿责任；4、请求判令两被告共同承担本案全部诉讼费用。
两被告共同辩称：1、两被告对涉案房屋有用益物权，占有使用权不因所有权的转移而丧失，原告要求被告返还涉案房屋和支付使用费没有事实和法律依据。理由是：被告江南中街在2002年11月与涉案房屋原产权人金居公司签订了置换协议，用被告江南中街的首层公建配套用房置换使用涉案房屋，该行为是合法对等的置换行为，相互的使用费已抵消。2006年，被告江南中街按照规定将涉案房屋安排给被告万寿居委会使用至今，而金居公司至今为止也仍使用首层公建配套用房且没有向被告支付过任何使用费，故两被告对涉案房屋有合法的占有使用和收益的权利，也无须支付涉案房屋的使用费。2、两原告在购买、拍卖涉案房屋时已知道标的物的现状，也知道瑕疵的风险，风险应由其自行承担。其在拍卖前已充分了解了标的物的现状即由被告万寿居委会在使用，而且也知道这是可交吉拍卖，并不是交吉拍卖，而且拍卖价格远低于市场价，可以看出两原告在购买房屋时出的价就是应对了有瑕疵风险的影响，故本案的瑕疵风险应由两原告自行承担；3、诉争房屋是被告万寿居委会的唯一的办公场所，只有在金居公司返还首层公建配套用房给被告万寿居委会，双方不再履行置换协议，各自返还原状，被告万寿居委会才具备搬出诉争房屋的条件，诉争房屋才具备交吉。目前金居公司尚未搬出首层公建配套用房，故被告万寿居委会并不具备搬出诉争房屋的客观条件。
经审理查明，市中院依据已发生法律效力的广东省高级人民法院（2005）粤高法民一终字第271号民事判决书，于2013年4月10日，依法委托广州市增城拍卖行有限公司公开拍卖被执行人金居公司所有的位于广州市前进路云桂大街西侧“嘉宏阁”201-205房，两原告最终竞得。市中院于2013年6月19日出具（2006）穗中法执字第1835号恢字1号民事裁定书，裁定……二、广州市前进路云桂大街西侧“嘉宏阁”201-205房的所有权及相应的其他权利归买受人何明亮、何武杨所有；该房屋的财产权自本裁定送达买受人时起转移；三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；等。该裁定于2013年6月21日送达给原告。
据广州市国土资源和房屋管理局（以下简称为市国土房管局）于2013年7月3日出具的《协执文书收件回执》记载，协执文号为（2006）穗中法执字第1835号恢字1号。
据市国土房管局向两原告核发的《房地产权证》记载，房屋地址为海珠区江南东路356号203-205铺，建筑面积为155.33平方米，登记时间为2014年9月24日，附记记载有依据（2006）穗中法执字第1835号恢字1号《协助执行通知书》予以登记；等。
另查，许望钧因广州市海珠区江南东路352-372号（双）云桂大街1号之四-1号之九103房、104房的产权登记在江南中街的名下而向本院提起诉讼，请求撤销市国土房管局将上述房屋登记在江南中街名下的《房地产权证》。上述案件经审理查明，金居公司与江南中街于2002年11月13日经协商一致，决定将居委会、文化站及卫生站（共150㎡）安置在二楼商场的东北角（附图）。之后，双方于2006年1月20日签订《嘉宏阁商住楼社区居委会、文化站用房移交协议》，江南中街接收二楼房屋后一直使用至今。
本案诉讼中，各方当事人均确认诉争房屋由被告江南中街安排给被告万寿居委会使用的，现该房屋仍由被告万寿居委会在使用。两被告表示金居公司将诉争房屋交付给被告时，该房屋有基本的装修，原告对此表示不清楚。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告通过拍卖竞得诉争房屋，并于2013年6月21日取得诉争房屋的财产权，现该房屋已登记在两原告的名下，原告依法享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。现诉争房屋由被告江南中街安排给被告万寿居委会使用，鉴此，原告要求两被告交还诉争房屋给其，并要求被告江南中街向其支付该房屋从2013年7月3日至交还该房屋之日止的使用费的请求合理合法，本院予以支持，但使用费标准应以有资质的评估机构评定的诉争房屋的租金参考价为准，且每月每平方米以80元为限；被告在搬离诉争房屋时，不得拆除该房屋的固定镶嵌物。结合本案的实际情况，应给予被告合理的期限搬离诉争房屋，本院酌情确定该期限为180天。原告要求被告万寿居委会支付诉争房屋的使用费的请求，依据不足，本院不予支持。至于被告江南中街与金居公司的置换房屋纠纷，属另一法律关系，被告可另寻法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广州市海珠区江南中街万寿社区居民委员会、广州市海珠区人民政府江南中街道办事处在本判决生效之日起180日内，共同将海珠区江南东路356号203-205铺腾空并交还给原告何明亮、何武杨；被告在搬迁时，不得拆除上述房屋屋内的固定镶嵌物；
二、被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处在本判决生效之日起180日内，按有资质的评估机构评定的海珠区江南东路356号203-205铺的租金参考价为标准（每月每平方米以80元为限）向原告支付从2013年7月3日至交付该房屋之日止的房屋使用费；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2020元，由被告广州市海珠区人民政府江南中街道办事处负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 林丽娜
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 童 双
钱国雄