广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第167号
原告：陈德鸿，男，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区永安，公民身份号码：×××0019。
委托代理人：萧伟林，系广东熊何律师事务所律师。
委托代理人：钱惠庆，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省江门市新会区。
被告：郑琼珊，女，汉族，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码：×××1320。
委托代理人：吴昊，系广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：张家齐，系广东法制盛邦律师事务所律师。
原告陈德鸿与被告郑琼珊、郑相雄、广州市佳城地产代理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，原告撤回对被告郑相雄、广州市佳城地产代理有限公司的起诉，本院依法予以准许，并由审判员朱道春适用简易程序于同年3月18日公开开庭进行了审理，原告陈德鸿及其委托代理人萧伟林与被告委托代理人吴昊、张家齐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月21日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定被告将佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖108号别墅出租给原告作幼儿教育使用，被告保证对该房产拥有合法出租的权利，租赁期限为5年，从2014年2月1日起至2019年2月1日止，原告在接受租赁房产时交纳租赁保证金20000元，郑相雄代被告在租赁合同上签名。同日，原、被告签订《协议书》，约定因被告原因提前终止合同的，被告应赔偿原告装修及设备损失1000000元，每年租金200000元，每三个月支付一次，每次支付租金50000元。
合同签订后，被告将租赁房产交付给原告，原告开始进行装修，原告也于2013年8月20日和同月28日向被告支付了租赁保定金20000元和首期租金50000元。装修过程中，物业公司曾提出该房产不可用于经营幼儿园，原告将物业公司意见反馈给被告，被告未予理会。2014年9月，教育部门书面告知原告承租的房产因不符合商业用途，不能用于开办幼儿园，此后原告未再合法使用租赁房产，但原告已为开办幼儿园投入装修、聘请员工投入至少1124989元。
原告认为，被告在购买租赁房产时已签订物业服务协议，约定该房产仅作居住使用，但被告隐瞒这一事实，将房产出租给原告作幼儿教育，原告将该房产用于开办幼儿园属于幼儿教育的一种，符合合同约定用途，原告所开办的幼儿园未获得批准，合同无法履行的责任完全在被告，被告应承担违约责任，故起诉请求法院判令：1.解除原、被告签订的《房产租赁合同》、2.被告返还租赁保证金20000元、3.被告返还租金50000元、4.广州市佳城地产代理有限公司返还咨询服务费8300元、5.被告赔偿装修及设备投资损失1124989元、6、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求。
被告辩称：（一）、原告无证照非法经营幼儿园造成损失的后果与被告出租房屋给原告的事实之间不存在因果关系，原告的所有损失应自行承担。原告与被告签订租赁合同所约定的房屋用途为幼儿教育，是指幼儿美术、艺术、音乐等培训机构，并非特指幼儿园或者托儿所，被告在出租房屋给原告时，对原告想设立幼儿园的事实并不知情，原告作为幼儿教育的经营者，应知悉国家和地方对幼儿园或者托儿所的设立有相关硬件标准要求，根据佛山市南海区幼儿园和托儿所设置标准，托儿所占地面积最低为1000平方米，幼儿园占地面积最低为2700平方米，但被告出租给原告使用的房屋占地面积仅199平方米，原告若需设立幼儿园应清楚上述规定，被告并不是幼儿园从业者，对上述规定不清楚，可见，是原告在明知被告出租的房产不符合佛山市关于设置幼儿园硬件标准、不可能获得批准的情况下，未经前置审批程序，违法设立幼儿园，并非法开业经营，其最终被行政部门取缔，因此造成的经济损失应由原告自行承担。退一步而言，即使被告出租的场地符合佛山市南海区幼儿园和托儿所的设置标准，原告也需向教育部门先申请办理办学许可证或筹设批准书，在取得合法批准之下才可经营，但原告在被告不知情、在未办理办学许可情况下，违法开办幼儿园，其应自行承担违法后果。（二）、根据租赁合同约定，被告不存在违约行为，被告没有代原告向教育部门申请行政许可和筹设批准书的合同义务，教育局与原告之间是行政审批关系，教育局给原告的复函无法证明被告违约。（三）、针对原告第一项诉讼请求，因被告已经另案起诉要求解除租赁合同，故同意该诉讼请求。针对原告第二项诉讼请求，被告认为因原告存在违约行为，长期拖欠租金未付，被告不同意返还保证金。针对原告第三项诉讼请求，因原告在签订租赁后，一直实际使用租赁物，且原告违约，被告无义务返还租金。针对原告第五项诉讼请求，被告认为原告在未依法取得行政许可的情况下，自行投资装修，造成损失后果属于原告违法行为所致，被告不同意赔偿。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
庭审中，原告举证如下：
1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。
2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
3.房产租赁合同，证明原、被告存在租赁合同关系，被告出租租赁物给原告作幼儿园教育使用，被告保证对租赁物拥有合法出租的权利，并约定租期、保证金等相关权利义务。
4.协议书，证明原、被告于2014年8月21日签订补充协议，约定若因被告原因提前终止合同，被告应赔偿原告装修及设备投资损失，依据该协议书约定，现被告不能为设立幼儿机构提供支持，导致租赁合同无法履行和原告无法正常使用涉诉租赁物，被告应当顺延相应租期并赔偿原告的损失。
5.收款收据2份（No.0035802、No.0035817），证明原告已经向被告交纳租赁保证金20000元和租金50000元。
6.关于不同意筹办佛山市南海区睿吉儿托儿所的复函（附：商品房买卖合同、物业管理服务协议、承诺书、告知函、关于恒大御景半岛紫杉湖108号别墅非法开办睿吉儿幼儿园的报告），证明被告在与原告签订房产租赁合同之前，其与物业公司签订了相关协议，承诺只会将涉诉租赁物做住宅使用，不做其他用途，但被告在与原告签订房屋租赁合同时，隐瞒这一情况，导致原告向教育部门申请在涉诉租赁物设立幼儿园时未获批准。
7.睿吉儿工资表4份、订购合同、货物清单、视尚一体机订购协议、装修合同，短信通信记录打印件2份、网上银行流水打印件、发票6份、企业基本信息打印件16份、收款收据29份、网购凭证单据23份、快递单4份、信息安全条款、送货单4份、商铺调拨单、购物清单原件3份、出货单、批销单，用以证明原告与被告签订租赁合同后，原告为装修租赁物及开业准备合计支出1124989元。
经庭审质证，被告发表质证意见如下：对证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，关联性和合法性有异议，认为合同约定的幼儿教育是指幼儿培训教育，不是特指开办幼儿园，国家及地方对幼儿教育并没有对土地和房屋的使用属性作出限定，被告出租的房屋的土地使用权性质可以依法变更。对证据4真实性、合法性无异议，认可该协议书是在2014年8月21日签订，证明内容有异议，认为协议书约定被告的义务并不包括协助原告办理证照，协议书约定的配合义务仅限于向原告提供房产证。对证据5真实性、合法性无异议，认为只能证明原告支付了租赁保证金20000元和租金50000元。对证据6真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为教育局复函的原因是因为其收到原告委托律师所发出的律师函，复函是针对原告委托律师所发的律师函内容作出的回复，该复函不是教育部门第一次回复函件，复函内容是针对原告提出的意见，故未明确根据佛山市南海区幼儿园设置标准，原告承租的房屋明显不符合硬件要求。对证据7工资表真实性和合法性有异议，认为属原告自行制作，且工资表反映制作时间是在2014年6月，表明原告违法经营；对订购合同、货物清单、一体机订购协议真实性有异议，属于原告与案外人签订，被告并不清楚；对装修合同真实性予以确认，但被告不清楚原告是否已经依据装修合同支付了全部款项；对短信通信记录、网上银行流水真实性有异议，该证据是截图且未经公证，被告不确认真实性；对办卡发票真实性无异议，但该发票付款方不是原告；对企业基本信息的真实性无异议；对收款收据、网购凭证单据、快递单的真实性有异议，认为没有发票佐证，也未显示原告名字，快递单显示的收件人地址与本案无关；另外，该组证据关联性均有异议，与本案无关。
庭审中，被告举证如下：
1.被告身份证，证明被告诉讼主体资格。
2.原告人口基本信息打印件，证明原告的诉讼主体资格。
3.房产租赁合同、协议书，证明原、被告之间存在租赁合同关系。
4.房产证、完税证，非税收入（电子）票据、宗地平面图，证明被告为涉诉租赁物的房屋所有权人及该物业面积情况。
5.印发佛山市促进民办教育发展实施办法的通知，证明原告承租场地不符合南海区教育局关于设立幼儿园的设置标准，原告未能取得佛山市南海区教育局关于开办幼儿园的许可的真实原因并非南海区教育局复函所载的内容。
经庭审质证，原告发表质证意见如下：对证据1-4无异议，原告在签订租赁合同时看了被告提供的房产证原件。对证据5有异议，认为该证据没有公章，不清楚现在是否已经失效。
本院经审查认为，被告对原告出示的证据1-6真实性无异议，本院确认此六份证据的真实性。被告对原告提供的证据7质证理由成立，考虑到庭审中原、被告已就租赁房产固定装修价值达成一致意见，本院对此组证据的证明力均不予确认。原告对被告提供的证据1-4无异议，本院确认此四份证据的真实性。被告提供的证据5为公开文件，本院确认其真实性。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖108号房产（以下简称涉讼物业）于2011年10月19日办理房产证，规划用途为住宅，建筑面积为551.93平方米，占地面积为199.2平方米，登记产权人被告。被告曾与物业公司签订前期物业管理服务协议，明确涉讼物业仅作居住使用。
2013年8月21日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定被告将涉讼物业出租给原告作幼儿教育使用，租期5年，从2014年2月1日起至2019年2月1日止，原告在交付房产之日向被告交纳保证金20000元和首期租金。同日，原、被告签订《协议书》，约定因被告原因提前终止合同，赔偿原告装修及设备投资（按1000000元计）和原告投资30%的违约金，原告承租房产后自行装修，免租期为五个月，每年租金200000元，每三个月租金支付一次，每次50000元，原告承租物业用于幼儿教育，被告应配合各方事宜（如办理有关手续的所需合法证件、出入物业所需业主卡等），如被告不能提供必需配合导致原告不能正常使用物业的，应顺延租期并赔偿损失。原告在签订租赁合同时审查了涉讼物业的房产证。
2013年8月20日，被告出具收据，确认收取原告交纳的押金20000元。同年8月28日，被告出具收据，确认收取原告交纳的2014年2-4月租金50000元。
原告承租涉讼物业后即进行了装修并为开办幼儿园购置设备等，装修过程中物业公司曾提出警告制止。庭审中，原、被告确认固定装修物的价值为420000元，被告明确不同意接收装修物。
2014年9月5日，佛山市南海区教育局针对原告发出的律师函作出复函，认为涉讼物业不能作经营性用房，不能开办民办托儿所。
另查明，佛山市民办托儿所设置标准为校园占地面积1000平方米以上，民办幼儿园设置标准为校园占地面积2700平方米以上。
2015年1月22日，原告提起本案诉讼，应诉材料于同年2月15日送达给被告，同年1月28日，被告另案起诉原告，主张解除租赁合同和支付租金等，应诉材料于同年2月16日送达给原告。庭审中，原告明确在获得赔偿前，不同意交还涉讼物业给被告。
本院认为：涉讼物业已办理产权登记，原、被告围绕涉讼物业于2013年8月21日签订的《房产租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告在本案中诉请解除租赁合同，被告也另案主张解除租赁合同，双方主张解除租赁合同的合意在本案应诉材料送达被告之日即2015年2月15日达成，本院据此确认《房产租赁合同》于当日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告作为涉讼物业的业主，理应知悉涉讼物业的规划用途，其在与物业公司签订的前期物业服务合同中也约定涉讼物业仅作住宅使用，现被告将涉讼物业出租给原告作幼儿教育使用，对租赁合同因无法实际履行而解除具有一定过错。原告在签订《房产租赁合同》时已审查涉讼物业的房产证，理应清楚知道涉讼物业的规划用途，虽然开办幼儿园属于幼儿教育的一种，但原告作为幼儿教育的从业者，理应知道开办幼儿园或托儿所与开办幼儿培训机构对场地要求有重大差别，涉讼物业并不具备行政部门对开办托儿所的场地规定要求，原告在此情况下仍与被告签订租赁合同，将涉讼物业作为开办托儿所的场地，对租赁合同无法实际履行而解除同样具有过错。原、被告对租赁合同解除均有过错，并非一方违约造成，原告诉请被告返还租赁保证金20000元合法合理，本院予以支持。被告辩解原告单方面违约导致租赁合同解除而不同意退还租赁保证金的意见理据不足，本院不予采纳。原告签订租赁合同后接收涉讼物业用于装修，属于使用租赁物方法之一，涉讼物业现仍由原告控制，原告主张被告退回2014年2月至4月租金50000元没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
至于原告装修损失及设备投资损失问题。原、被告确认原告投入固定物装修价值为420000元，本院对此予确认，并认定该款项为原告履行租赁合同产生的损失。原告在明知涉讼物业不具备开办托儿所或幼儿园用途的情况下，贸然花费大笔资金对涉讼物业作托儿所场地使用进行装修，在物业公司提出警告后仍未停工，导致装修损失进一步扩大，在被告明确不同意接收原告装修物的情况下，综合本案实际情况，本院酌情确定被告赔偿装修损失126000元（420000元×30%）予原告。原告主张被告全额赔偿装修损失420000元依据不足，超出部分本院不予支持。租赁合同约定免租期给原告，并未约定原告在办妥行政审批手续前不得装修，原告在签订租赁合同即对涉讼场地进行装修属于履行合同方法之一，被告辩解无须赔偿原告装修损失的意见本院不予采纳。设备投资属于开办幼儿园的经营性投入，理应在获得开办幼儿园许可后投资，属于原告经营幼儿园的经营风险，况且原告也未提供充分有效证据证明在涉讼物业上设备投资金额，本院对原告主张被告赔偿设备投资的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈德鸿与被告郑琼珊于2013年8月21日签订的《房产租赁合同》于2015年2月15日解除；
二、被告郑琼珊应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金20000元予原告陈德鸿；
三、被告郑琼珊应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失126000元予原告陈德鸿；
四、驳回原告其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费按原告减少后的诉讼请求减半收取7777.45元（原告已预交7814.8元），由原告负担6204.8元，被告负担1616元。被告负担的部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。
原告多预交的受理费37.35元，在本判决生效后经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 朱道春
二〇一五年四月十七日
书记员 谭国敏