江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1039号
上诉人（原审被告）乔林，男，1969年11月29日生，汉族，居民。
委托代理人邵龙雷，江苏理高律师事务所律师。
上诉人（原审被告）戴长海，男，1953年12月4日生，汉族，居民。
上诉人（原审被告）陈兰，女，1965年12月20日生，汉族，居民。
上列两上诉人共同委托代理人沈长斌，江苏三强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）倪新富，男，1962年10月16日生，汉族，居民。
委托代理人倪同珠，江苏倪同珠律师事务所律师。
上诉人乔林、戴长海、陈兰因与被上诉人倪新富房屋买卖合同纠纷一案，不服射阳县人民法院（2012）射兴民初字第0626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告戴长海与被告陈兰系夫妻关系。被告戴长海、陈兰在射阳县盘湾镇盘东居委会健康路53号附1号（现为75号附1号）原有平房四间，1999年经盘湾镇人民政府批准建四上四下楼房，其中东面两上两下楼房分给戴长海长子戴大军。2004年5月20日，被告戴长海与原告倪新富订立卖房合同，约定被告戴长海将上述房屋西面两上两下楼房，以人民币72000元的价格出售给原告倪新富，付款方式为分期付款：订立合同时付40000元（含飞鹏公司股票17500元），余款2004年底付10000元，2005年底付7000元，2006年底付7000元，2007年底付8000元，合同订立半个月内交房。合同订立当天，被告戴长海收原告购房款40000元（其中现金22500元，原飞鹏公司股票17500元），并将房屋交付给原告居住。2004年12月19日，被告戴长海收原告购房款3000元；2004年12月26日，被告戴长海收原告购房款5000元；2005年11月10日，被告戴长海收原告购房款4000元；2006年1月27日，被告戴长海女儿收原告购房款1000元；2006年5月23日，被告戴长海儿媳收原告购房款2000元；2007年1月25日，被告戴长海收原告购房款2000元；2007年2月7日，被告戴长海收原告购房款1000元。2008年2月21日，陈兰以其对戴长海卖房不知情为由向一审法院起诉，要求确认戴长海和倪新富于2004年5月20日订立的卖房合同无效。经审理，一审法院认为卖房合同上虽然没有陈兰签字，但双方居住在同一条街上，且倪新富购房后在屋后建附房二间，陈兰主张戴长海擅自将房屋出售给倪新富，不符合生活常理，应推定陈兰知情。倪新富通过合同方式取得房屋是善意、有偿的，戴长海与倪新富订立的卖房合同应认定为有效，遂于2008年12月16日作出（2008）射民一初字第0923号民事判决，驳回陈兰的诉讼请求。陈兰不服，向本院提起上诉。2010年8月21日，盘湾镇盘东居委会组织被告戴长海和原告倪新富夫妇进行调解，被告戴长海要求解除合同，并要求原告让房，并提出原告如不同意解除合同，应在一个月内向法院起诉，后双方未能达成一致意见。2010年9月14日，本院对陈兰的上诉进行二审听证审理。2010年9月29日，被告戴长海、陈兰与被告乔林订立房屋买卖合同，将盘湾镇盘东居委会健康路75号附1号，房产证号为射房权证盘湾字第××号的两间两层的房屋出卖给被告乔林，约定成交价格为人民币72000元，被告乔林于2010年10月5日之前一次性付清房款，被告戴长海、陈兰于2010年11月底前交付房屋。2010年11月2日，被告戴长海、陈兰与被告乔林在房屋登记部门再次订立房屋转让合同，约定被告戴长海、陈兰将坐落于盘湾镇健康路75号附1号、房产证号为20××85的房屋出售给被告乔林，成交价格为58000元，被告乔林于2010年11月2日一次性付清房款。2010年11月9日，本院作出（2010）盐民终字第1464号民事判决，驳回陈兰上诉，维持一审判决。2010年11月26日，被告乔林取得诉争房屋产权证书。2011年4月18日，被告戴长海通过邮政储蓄银行向原告汇款58000元，欲退还全部购房款，原告拒收。2011年7月27日，被告戴长海、陈兰撬门进入本案诉争房屋二楼，强行搬出原告屋内物品，将该房屋交付给被告乔林。2011年11月10日，被告戴长海再次向原告汇款58000元，退还购房款，原告家人多次拒收，后盘湾邮政储蓄营业所于2011年11月24日办理退汇手续，向被告戴长海送达取款通知单，被告戴长海拒收，该两笔汇款现处于待兑状态。
一审法院另查明：被告戴长海、陈兰取得的诉争房屋产权证记载的登记时间为2010年7月22日。2010年9月14日，在盐城中院二审听证审理中，对诉争房屋目前有无房产证，陈兰称不清楚，其代理人称在诉讼期间一直未拿到产权证，没有过户，只有土地使用证。
本案审理中，依原告申请，一审法院委托射阳县价格认证中心对诉争房屋在2010年11月份的价格进行了鉴定。2013年5月7日，该中心作出射价证（2013）72号价格鉴定结论书，鉴定意见为：盘湾镇盘东居委会健康路75-1号房屋，二层四间，建筑面积131.7平方米，混合结构，现根据2010年建筑材料市场的价格行情及工时水平等因素，考虑其位置、朝向、结构、已使用年限等诸因素，折算后估定其2010年11月份价值138200元（上述房价含所属土地129.6平方米土地使用权转让价值）。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告与被告戴长海订立的房屋买卖合同已经本院（2010）盐民终字第1464号民事判决确认有效，被告戴长海、陈兰关于合同已依法解除的辩解意见不能成立：1、被告戴长海虽曾向原告提出要求解除合同，但双方并未协商一致，不符合合同法第九十三条规定的约定解除条件。2、原告未能按照约定期限支付购房款，至今仍差欠被告戴长海、陈兰房款14000元，已构成违约，但原告已履行了主要债务，支付了大部分房款，未支付到期房款的金额不足全部房款72000元的五分之一。3、被告戴长海、陈兰主张原告未支付的到期价款的金额应包括违约金没有法律依据。根据合同法规定，违约金系当事人约定承担违约责任的一种方式，而违约责任系与价款并列之概念。故被告戴长海要求解除合同，亦不符合合同法第167条及第94条所规定的法定解除条件。
被告戴长海、陈兰明知其与原告因本案诉争房屋已进入诉讼程序并处于争议状态中，却在二审期间向法院隐瞒其已取得诉争房屋产权证的事实，将房屋转让给被告乔林，拒不履行其与原告订立的合同，损害了原告的利益，主观故意明显，显然存在恶意。本案的争议焦点是能否认定被告乔林系与被告戴长海、陈兰恶意串通。
恶意串通行为通常较为隐蔽，此时，可以通过数个已知来源于该案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推定当事人之间是否存在恶意串通情形。如果当事人外在表示行为存在重大疑点，在订立房屋买卖合同过程中存在恶意串通损害先买房人利益之盖然性较高，即可认定该房屋买卖合同双方系恶意串通。
本案中，被告乔林是否具有恶意并与被告戴长海、陈兰串通，应当综合考虑下列情形：1.原告已向被告戴长海、陈兰交付了大部分房款，并于2004年即已入住诉争房屋。2.被告乔林与被告戴长海、陈兰同住盘湾镇盘东居委会，根据被告乔林在公安机关的陈述，其子乔纯胤与被告戴长海、陈兰之子戴成系好朋友，乔纯胤从外面回来后经常吃住在戴长海家，可以看出被告乔林与被告戴长海、陈兰两家关系非同寻常。3.被告乔林系在原告与被告戴长海、陈兰因本案诉争房屋已进入诉讼并处于争议状态中购买该房屋，虽然其在庭审中辩称对此并不知情，但其在公安机关陈述，听说过该房屋有矛盾，基于三被告之间的前述特殊关系，可以认定其对被告戴长海、陈兰与原告之间的纠纷应当知情。4.2011年7月27日，戴长海、陈兰系撬门进入本案诉争房屋二楼，将倪新富家的物品强行搬出，并将该房屋交付给乔林，说明之前该房一直在原告倪新富控制之下，被告乔林在订立合同时并未实际看房。房屋非普通商品，购买房屋作为一项重大民事活动，一般而言，购房者在购买现房尤其是二手房之前均会要求实地察看所购房屋，了解房屋建筑质量、位置朝向、户型结构及装修状况，尤其是如果该房已进行过装修并有人居住，购房者通常要对使用者是否对房屋结构进行过改动，是否满足自己的使用需求，装修价值加上房屋本身价值是否与房价大致相当等进行了解。本案中，被告乔林在买房前并未查看过现房，其在不知晓房屋真实状况的情况下就签订房屋买卖合同明显与常理不符。5、经鉴定，诉争房屋含所属土地使用权转让价值（被告乔林缴纳的土地出让金为9331元）在2010年11月份的价值为138200元，而被告乔林与被告戴长海、陈兰在2010年11月2日房屋转让合同中约定的价款只有58000元，即使按被告乔林陈述实际成交价为72000元，参照合同法司法解释二第十九条的规定，亦为明显不合理之低价。6、被告乔林在庭审中提交的被告戴长海向其出具的购房款收条载明的落款日期为2010年10月3日，与乔林于2011年7月28日在公安机关的陈述相矛盾：“……最后约定戴长海在为我办好土地使用证、房产证后，我一次性给付购房款72000元及办证费5000元整。结果在今年过年前戴长海为我办好了土地使用证和房产证，我和他结了账。”“我们的购房合同是2010年9月29日签的，但真正交房产证、土地使用证给我完成这笔买卖是在今年的春节前，具体时间我记不清了。”
综合上述情形，被告乔林的购房行为存在重大疑点，可以推定其与被告戴长海、陈兰订立房屋买卖合同存在恶意串通、损害原告倪新富利益的情形，应当确认无效。原告的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持；被告戴长海、陈兰、乔林的辩解无事实和法律依据，不予支持。遂判决：被告戴长海、陈兰与被告乔林于2010年11月2日订立的房屋转让合同无效。案件受理费80元，由被告戴长海、陈兰、乔林负担。
上诉人乔林不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.戴长海、陈兰于2010年7月22日取得诉争房屋的产权证，系争议房屋的所有权人。上诉人与房屋所有权人签订的协议合法有效，且双方已履行了协议的主要义务，上诉人乔林据此取得的房屋所有权应当受到法律保护。2.一审推定上诉人乔林与戴长海、陈兰恶意串通无事实依据。上诉人乔林与戴长海、陈兰签订协议时，戴长海、陈兰持有房屋所有权证。双方约定房屋价款为72000元，该价格符合当时的市场行情。上诉人乔林及时缴纳了相关税费，办理了房屋所有权证和土地使用证，并对房屋进行了装修，不存在与戴长海、陈兰恶意串通的主观故意。3.被上诉人倪新富与戴长海、陈兰之间的房屋买卖协议已解除，倪新富无权主张协议无效。4.倪新富要求戴长海、陈兰履行交付房屋的义务已在法律和事实上不可能。5.被上诉人倪新富违反诚实信用原则，不应得到法律的支持。6.一审程序不合法，上诉人乔林前两次庭审均到庭应诉，第三次因法庭时间安排的原因，致未能开庭，一审判决书中称上诉人经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。综上，请求二审依法改判或发回重审。
上诉人戴长海、陈兰不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.一审法院否认了上诉人戴长海、陈兰与倪新富已依法解除合同的事实。经上诉人戴长海、陈兰多次催要房款，被上诉人倪新富拒绝支付差欠的1.4万元房款。为此，上诉人戴长海、陈兰分别于2010年8月21日、8月23日、11月18日履行了告知解除合同的通知义务。上诉人戴长海、陈兰在合同解除后，将自己享有的物权依法转让，不违背法律强制性规定，也不存在“一房二卖”的事实。2.（2008）射民一初字第0923号民事判决和（2010）盐民终字第1464号民事判决均确认双方合同有效，违背了法律的强制性规定。争议房屋系集体土地，被上诉人倪新富不是本村组居民，其与戴长海、陈兰签订的协议是无效的。3.在证据的采用上，一审法院自相矛盾，上诉人无法理解。4.一审法院采用推理方式，推定上诉人戴长海、陈兰与乔林恶意串通毫无事实依据。5.一审适用法律错误，混淆了合同之债和物权的区分。6.一审审理程序不合法。涉案价格鉴定结论不能作为定案依据；一审未行使释明权，要求上诉人的证人到庭接受质询。综上，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人倪新富答辩称：1.上诉人戴长海、陈兰上诉称已经和被上诉人解除房屋买卖合同，没有事实和法律依据。盐城中院作出的（2010）盐民终字第1464号判决书确认上诉人戴长海、陈兰与被上诉人签订的合同合法有效，判决时间在上诉人戴长海、陈兰向被上诉人发出通知之后。2.本案诉争的房屋土地是国有划拨土地，非集体土地。3.上诉人戴长海与被上诉人倪新富签订协议约定，由戴长海负责办理房屋产权证书，而且承担费用。被上诉人倪新富为防止戴长海不办理产权证及承担办证费用，故未支付剩余房款。且本案诉争房屋从2008年4月1日至今仍然处于诉讼程序，故倪新富未支付尚欠房款不存在违约。4.戴长海、陈兰将房屋出售给乔林的时间在盐城中院作出（2010）盐民终字第1464号确认戴长海与倪新富签订的合同有效的判决以后，戴长海、陈兰在出售房屋时就是恶意的，乔林在购买房屋时明知道所购买的房屋在矛盾之中，仍予以购买，所以这也是一种恶意行为，合同应当确认无效。5.上诉人乔林与上诉人戴长海、陈兰一起采用了非法手段强占了该房屋，并不是法律上合法取得。综上，原审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人戴长海、陈兰、乔林的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，对一审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为：（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，戴长海、陈兰“一房二卖”，房屋产权虽转移到乔林名下，但根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，可以推定双方存在恶意串通。其理由：1.被上诉人倪新富与上诉人戴长海于2004年5月20日签订房屋买卖协议，后倪新富支付绝大部分购房款，且于当年即搬入涉案房屋居住。乔林作为买房者购房前应对房屋有实地考察，其应当知道房屋已由他人居住的事实。2.乔林在公安机关陈述其在购房前听说过该房屋有矛盾。在房屋存在纠纷的情况下，乔林仍然购买涉案房屋有悖常理。3.戴长海、陈兰与乔林房屋交易的价格虽然与倪新富的购买价一致，但倪新富购房时间在2004年，而戴长海、陈兰与乔林签约在2010年9月，正值房价节节上升之时，72000元房价与同地段类型房屋的市场价138200元相比差异较大，不符合正常的交易情形，对此，双方均不能作出合理的解释。4.2011年7月27日，戴长海、陈兰撬门强行进入涉案房屋，并将倪新富的物品搬出，对此事实乔林是明知的。综上，相关证据尚不足以证明乔林是善意第三人。根据举证责任分配的一般规则，结合日常生活经验，应推定戴长海、陈兰与乔林之间存在恶意，损害倪新富合同利益实现的情形，故戴长海、陈兰与乔林签订的房屋买卖协议应认定为无效。据此，乔林占有涉案房屋非合法取得，依法不受法律保护。（二）被上诉人倪新富虽尚欠部分房款，但占总房款不足五分之一，上诉人乔林、戴长海、陈兰主张因倪新富差欠房款，戴长海、陈兰与倪新富之间签订的房屋买卖合同已解除无事实和法律依据，本院不予支持。（三）本院于2010年11月9日作出的（2010）盐民终字第1464号民事判决，已确认戴长海与倪新富的房屋买卖合同有效。上诉人戴长海、陈兰主张因土地性质为集体土地故其与倪新富之间签订的房屋买卖合同无效的理由无事实依据，本院不予采信。（四）一审法院委托射阳县价格认证中心对诉争房屋在2010年11月份的价格进行了鉴定，该中心作出鉴定意见程序合法、内容客观，可以作为认定房屋的价格依据。上诉人戴长海、陈兰虽有异议，但无相反证据推翻该鉴定意见，故其对鉴定意见的异议不能成立。（五）当事人对其主张的事实有义务提供证据予以证实，上诉人戴长海、陈兰主张一审审理程序违法不能成立。（六）一审进行了三次庭审，乔林仅于2012年11月19日到庭参加诉讼，其后的2013年11月22日及2014年1月15日的两次庭审经合法传唤均未到庭，一审文书对此未分别进行表述不妥，但不影响本案的正确判决。综上，上诉人乔林、戴长海、陈兰的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院判决确认乔林与戴长海、陈兰签订的房屋转让协议无效正确，审理程序合法，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人乔林负担80元，上诉人戴长海、陈兰负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一四年七月二日
书 记 员 甫 明