广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂07民终89号
上诉人（一审原告）广西亿德置业投资有限公司，住所地钦州市永福西大街南面陶瓷厂内。
法定代表人：祁立德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：米均龙，广西众厚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）王春风，男，1981年3月11日出生，住广西灵山县。
委托诉讼代理人：马建斌，男，1954年10月23日出生，住广西灵山县。
上诉人广西亿德置业投资有限公司与被上诉人王春风关于侵权责任纠纷一案，钦北区人民法院于二〇一六年十一月二十九日作出（2016）桂0703民初2076号民事判决书。宣判后，一审原告广西亿德置业投资有限公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人广西亿德置业投资有限公司的委托诉讼代理人米均龙，被上诉人王春风的委托诉讼代理马建斌到庭参加诉讼，上诉人广西亿德置业投资有限公司的祁立德，被上诉人王春风经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人广西亿德置业投资有限公司上诉理由:被上诉人没有及时注销房屋预售合同登记和抵押权预告登记，导致上诉人的房屋无法再次出售，责任在被上诉人，一审判决不当。请求：撤销一审判决，改判被上诉人王春风应对1212号房房屋贬值和房款的利息损失承担赔偿责任。
被上诉人王春风答辩：王春风不是争议1212号房房的实际占有人和所有权人，没有注销房屋预售登记的义务，注销抵押权预告登记是上诉人与被上诉人共同义务，房屋预售登记和抵押权预告登记由上诉人一手办理，被上诉人已尽了自己的义务，不存在侵权的事实，一审判决认定事实清楚，判决正确。同意一审判决。
上诉人广西亿德置业投资有限公司与被上诉人王春风关于侵权责任纠纷一案，钦北区人民法院审理查明，2012年4月16日，王春风就1212号房买卖一事曾与亿德公司签订商品房买卖合同。合同签订后，王春风为支付购房款曾以1212号房为抵押物与中国银行股份有限公司钦州分行签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年4月24日，亿德公司依约办理了1212号房的商品房买卖合同的登记备案手续。由于亿德公司没有按时交房，王春风于2013年11月5日起诉请求解除合同、返还购房款并赔偿损失。该案经钦州市中级人民法院终审判决，判决结果为：1、解除王春风与亿德公司于2012年4月16日签订的（合同编号：12040476)《商品房买卖合同》，1212号房屋归还亿德公司;2、亿德公司返还王春风购房款127396元并赔偿利息损失(其中：首付款38396元按活期存款利率计算，从2012年4月19日起；贷款89000元按年利率6.55%计算，从2012年8月18日起，均计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）;3、亿德公司支付王春风违约金1273.96元。2016年7月8日,王春风向钦州市不动产登记局办理了预购商品房抵押权预告登记注销，同年9月8日，亿德公司和王春风共同向钦州市房产局申请、商品房预售合同登记备案注销。现1212号房的预购商品房抵押权预告登记和商品房预售合同登记备案均已注销。2016年8月10日，亿德公司以王春风在商品房买卖合同解除后，没有及时办理预购商品房抵押权预告登记和商品房预售合同登记备案的注销，对其处分1212号房造成了妨碍，无法将该房屋再次对外出售从而造成损失为由向本院起诉，请求判如所请。本案在审理过程中，经亿德公司申请，本院于2016年7月7日作出（2016）桂0703财保85号民事裁定书对王春风在本院享有的执行款利息部分30000元进行冻结。
另查明，亿德公司与王春风签订商品房买卖合同后至商品房买卖合同被法院判决解除，亿德公司并没有将1212号房交付给王春风，王春风并没有实际占有该房屋，1212号房也没有遭受损毁。
本案在审理过程中，亿德公司向本院提出书面申请，要求对1212号房房屋差价损失和房屋使用年限减少损失进行评估。经审查后认为，房屋差价损失和房屋使用年限减少损失对于证明案件事实无意义，没有委托评估之必要，故作出不予准许鉴定的决定。
钦北区人民法院认为，王春风与亿德公司签订的商品房买卖合同已解除,本案系由该合同解除终止后产生的纠纷。双方的争议焦点为：1、商品房预售合同登记备案是否注销对亿德公司再次处分1212号房会不会造成阻碍；2、预购商品房抵押权预告登记是否注销对亿德公司再次处分1212号房会不会造成阻碍。
关于商品房预售合同登记备案是否注销对亿德公司再次处分1212号房会不会造成阻碍的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，登记备案并不是房屋登记，而是一项行政管理的手段，商品房预售合同登记备案是否注销对合同的效力不产生影响。况且在商品房预售合同解除后，即使被告王春风不办理注销手续，亿德公司亦可凭商品房预售合同解除的生效判决文书申请对商品房预售合同登记备案进行注销，因此不存在因被告王春风没有申请商品房预售合同登记备案注销从而阻碍亿德公司对1212号房进行再次处分之事实。
关于预购商品房抵押权预告登记是否注销对亿德公司再次处分1212号房会不会造成阻碍的问题。第一，预购商品房抵押权预告登记虽具有排除或者阻止之后物权变动的效力，但是根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定和《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条的规定，预购商品房抵押权预告登记并非一直有效，是一种临时性登记，期限是债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月为申请登记；预告登记具有依附债权的性质，该债权消灭时，预告登记也随之消灭。第二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，预购商品房抵押权预告登记不是合同生效要件，在商品房买卖合同被解除后，已不存在亿德公司与第三人签订商品房买卖合同的障碍。第三、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，根据该规定，即使预购商品房抵押权预告登记没有注销，1212号房仍负有抵押权，亦可以通过清偿债务来消灭抵押权预告登记。亿德公司与王春风签订的《商品房买卖合同》解除后，亿德公司负有向王春风返还房屋价款的义务，亿德公司完全可以通过向中国银行股份有限公司钦州分行清偿贷款的方式来消灭抵押权预告登记，从而将阻碍1212号房再次处分的预购商品房抵押权预告登记注销。综上所述，预购商品房抵押权预告登记是否注销不会对亿德公司再次处分1212号房造成阻碍。
此外，在1212号房商品房买卖合同解除后至2016年7月8日期间，亿德公司并没有与第三人就1212号房签订有商品房买卖合同，也没有就1212号房签订有商品房买卖合同预约合同，不存在因没有及时办理预购商品房抵押权预告登记注销进而阻碍1212号房物权转移之事实发生。
综上所述，本案不存在王春风因没有及时办理预购商品房抵押权预告登记和商品房预售合同登记备案注销从而对亿德公司造成损失之事实，故亿德公司请求王春风承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条第二款、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告广西亿德置业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费558元，保全费320元，由原告广西亿德置业投资有限公司负担。
该案在本院审理期间，上诉人没有新的证据提供，被上诉人王春风当庭举出《钦州市不动产登记受理单》、《申请书》复印件各一份，《钦州市不动产登记受理单》证明：被上诉人民于2016年7月8日向钦州市不动产登记局申请了抵押权注销登记，办理不动产注销登记需要30天的时间；《申请书》证明：被上诉人已向钦北区人民法院提出申请，要求催促上诉人办理相关注销手续。
针对上述证据，上诉人质证认为，对《钦州市不动产登记受理单》的真实性没有异议，但不能证明被上诉人已履行了注销登记的行为，对《申请书》的证据“三性”有异议，认为上诉人没有收到该《申请书》，不存在配合办理相关注销手续的问题，不应采信。
被上诉人认为，上述《钦州市不动产登记受理单》、《申请书》内容客观、真实，证明了上诉人已履行了自己的义务，应采信。
本院认为，《钦州市不动产登记受理单》从钦州市不动产登记局复印而来，原件保存在钦州市不动产登记局，上诉人对该证据的真实性没有异议，应予以采信，《申请书》是被上诉人送给钦北区人民法院的信函，复印于钦北区人民法院的档案，复印件与原件经核对，内容真实，应予以采信。
一审判决认定事实清楚，证据充分，本院依法应予确认。
本院查明事实与一审认定事实相一致。
本院认为，本案因不及时办理房屋预售合同登记和抵押权预告登记而引发的侵权责任纠纷，上诉人上诉主张由于被上诉人没有及时注销房屋预售合同登记和抵押权预告登记，导致上诉人的房屋无法再次出售，从而产生经济损失，被上诉人应承担赔偿责任；被上诉人则认为其本人并不是争议1212号房房的实际占有人和所有权人，房屋预售登记和抵押权预告登记由上诉人一手办理，应由上诉人办理注销房屋预售合同登记和抵押权预告登记手续，被上诉人已尽了自己的义务，不存在侵权的事实，不应承担赔偿责任。双方当事人对一审判决确认的案件事实并没有异议，故本案争议焦点：注销房屋预售合同登记和抵押权预告登记应由谁办理，上诉人的房屋无法出售与被上诉人王春风是否有关。
上诉人广西亿德置业投资有限公司认为，办理注销房屋预售合同登记和抵押权预告登记手续是被上诉人王春风的义务，上诉人于2016年12月10日，才收到相关的注销手续，由于被上诉人王春风不及时办理注销房屋预售合同登记和抵押权预告登记手续，不及时还贷，导致上诉人的房屋不能及时出售，造成经济损失，被上诉人王春风应承担赔偿责任。
被上诉人王春风认为，上诉人不按时交房，我方要求取消商品房预售合同，退回购房款，但上诉人一直没有退回购房款，自然不能取消房屋抵押登记。由于上诉人不配合，我方没法办理注销房屋抵押登记责任上诉人一方，被上诉人没有实际取得房屋，不存在退房的事实，上诉人的房屋不能及时出售与我方无关。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。故预告登记的首要效力在于担保功能，是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，以防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。城市商品房预售管理办法第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因此，商品房预售登记备案并不是房屋登记，而是相关行政管理部门的一项行政管理的手段，同时，也是开发企业的一项职责。本案中，王春风就1212号房买卖一事曾与亿德公司签订商品房买卖合同，并办理了预购商品房抵押权预告登记和商品房买卖合同的登记备案手续。由于亿德公司没有按时交房，王春风于2013年11月5日起诉请求解除合同、钦州市中级人民法院于23015年6月6日作出（2014）钦民一终字第192号民事判决书，该判决属发生法律效力的终审判决，该判决书解除王春风与亿德公司于2012年4月16日签订的《商品房买卖合同》，亿德公司返还王春风购房款并赔偿利息损失，《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……。”商品房买卖合同被依法解除后，依附该商品房买卖合同而产生的预购商品房抵押权预告登记和商品房买卖合同的登记备案自然随着解除。由于预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，上诉人广西亿德置业投资有限公司仍是该1212号房的所有人，解除预购商品房抵押权预告登记和商品房买卖合同的登记备案是上诉人的业务范围，且被上诉人王春风并不存在拖欠银行贷款的事实，上诉人广西亿德置业投资有限公司亦无证据证明该1212号房在解除预购商品房抵押权预告登记和商品房买卖合同的登记备案期间存在买受人，并因不及时解除预购商品房抵押权预告登记和商品房买卖合同的登记备案而导致该商品房不能出售的事实。因此，上诉人广西亿德置业投资有限公司上诉主张，基于被上诉人王春风不及时办理注销房屋预售合同登记和抵押权预告登记手续的原因，导致其的房屋不能及时出售，而造成经济损失，无事实与法律依据，上诉人广西亿德置业投资有限公司的上诉主张不成立，上诉请求依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一顶之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币558元，由上诉人广西亿德置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄载文
审 判 员 陈明华
代理审判员 王英佑
二〇一七年三月六日
书 记 员 刘 蔚