河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民再终字第00163号
再审上诉人（原审原告）：河北省产权交易中心。住所地：石家庄市自强路**号庄家金融大厦。
法定代表人：王彪，该中心总裁。
委托代理人：张淑君，河北世纪联合律师事务所律师。
再审上诉人（原审被告）：石家庄市丰辉房地产开发有限公司。住所地：石家庄市自强路**号庄家金融大厦*层。
法定代表人：刘广富，该公司执行董事。
委托代理人：刘日青，河北冀华律师事务所律师。
再审上诉人河北省产权交易中心（以下简称产权交易中心）与再审上诉人石家庄市丰辉房地产开发有限公司（以下简称丰辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2012年12月14日作出（2009）西民三初字第00176号民事判决，已经发生法律效力。后经桥西区人民法院院长提交该院审判委员会讨论，该院于2013年10月10日作出（2013）西民监字第00001号民事裁定，由桥西区人民法院另行组成合议庭再审本案。桥西区人民法院于2014年3月20日作出（2014）西民再初字第00001号民事判决，产权交易中心和丰辉公司均不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审上诉人产权交易中心的委托代理人张淑君、再审上诉人丰辉公司的法定代表人刘广富及其委托代理人刘日青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告产权交易中心诉称，2007年6月，原告购买了被告开发的位于石家庄市自强路庄家金融大厦五层部分及六层全部商品房，双方为此签订了两份商品房买卖合同，房价总计19160350元。合同签订后，原告按约付清了全部房价款，并交付了办理房产权证书须支付的费用，但是被告却一再违反合同约定，先是逾期60日才向原告交房，此后又逾期（至今）不能办理房产证。合同虽然约定了逾期办证的违约责任为已付房价款的0.1%，但该约定明显过低，因此要求调整至按逾期贷款利率计付。综上，被告存在严重违约行为，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金114962元及逾期办证违约金19160元，并按原告已付购房总价款，自2008年2月12日起，按同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告增加支付至办理房产证之日的违约金（期中2009年5月1日前的违约金为2156687元），并立即履行为原告办理房产证的义务。
一审被告丰辉公司辩称，对原告起诉的购房及逾期交房的事实没有异议，房产证也确实没有办理，对逾期交房的违约金也没有异议，被告正在加紧为原告办理房产证。被告对原告主张的逾期办证违约金不予认可，其主张没有事实和法律依据，应当根据合同约定确定违约金数额。
桥西区人民法院一审查明，2007年6月，原、被告签订商品房买卖合同两份，根据该两份合同，原告产权交易中心购买了被告丰辉公司开发的位于石家庄市自强路的庄家金融大厦五层部分、六层全部房产，两份合同总价款为19160350元，原告应于2007年底前付清全部房款，被告应于2007年8月30日前向原告交房，逾期交房超过30日，合同继续履行时，被告应自最后交房期限第二天起至实际交付之日止，按原告已付房价款的日万分之一向原告支付违约金。被告应当在房屋交付90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了房款19000000元（含诚意金4000000元），于2007年11月9日向被告支付了办理权属证书须支付的产权登记费、交易税费、契税、印花税等共计1180091.53元，其余160350元房款于2008年7月8日支付。被告于2007年10月30日向原告交付了上述房产。由于被告丰辉公司的原因，上述房产至今未能办理房屋权属证书。
桥西区人民法院一审认为，原、被告签订的两份商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。合同有效，双方当事人均应按约履行合同义务。被告丰辉公司逾期向原告交付诉争房产，应当按日向原告支付逾期交房的违约金，此部分款项应为19000000×0.0001×60＝114000元。关于逾期办证的违约金，因被告方面的原因，原告至今未能取得房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。合同中虽然有关于“原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金”的规定，但根据该标准计算出的违约金数额仅为19160元，相对于19160350元的购房款或者同期银行贷款利率，该数额明显过低，原告由于未能依约取得房屋权属证书，使其对投资近两千万元购买的房产，行使权利受限，但损失又无法量化，根据《最高人民法院关于受理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告要求调整违约金计算标准的主张应予支持，被告应当按照逾期贷款利率标准向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八天的规定，一审判决为：被告石家庄市丰辉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告河北省产权交易中心支付逾期交付房屋的违约金114000元及19160350元购房款因逾期办理房屋权属证书所产生的违约金（其中19000000元自2008年2月8日起，160350元自2008年7月8日起，均至原告购买的庄家金融大厦房产权属证书办理完毕之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金逾期贷款利率计付）。
石家庄市桥西区人民法院再审中，双方对原审认定事实及逾期交房违约金内容均无异议，双方当事人争议焦点主要为被告丰辉公司为原告逾期办理房产证是否给原告造成损失、造成什么损失，双方合同中约定的逾期办证违约金是否过低，是否应予调整。
对于损失，原告除主张其于2007年11月9日依约给付给被告的办证费用1180091.53元一直由被告丰辉公司占有使用，产生利息损失外，另提供四组证据证实原告无法行使物权权能，无法进行房产抵押贷款和转让、置换，各种新型交易平台发展受限，且原告所购5层房产还曾因被告原因被其他法院查封，原告损失之大非约定违约金能弥补；双方约定违约金仅为19160元，相对原告购房款来说，该违约金不计违约时间长短，不计违约情节是否严重，与未约定违约金没有区别，弥补损失与惩罚性均无从谈起；最高院关于商品房案件司法解释第十八条确定不能取得房产证情形下确有损失，且损失相当于逾期贷款利息损失，原告无法证明具体损失数额，符合最高院解释规定情形，且不能因当事人有约定，就排斥该条适用，也不能以此标准计算违约金数额大而倒推适用该条错误。
被告对于上述证据所反映的四个交易所先后成立的事实没有异议，主要对与本案的关联性有异议，且认为合同约定原告购房是为办公使用，原告一直在正常使用，逾期办证没有给其造成任何损失，另原告另行成立公司、办理贷款的事项也非被告签订合同时所能预料。
桥西区人民法院再审查明，双方所签商品房买卖合同约定，该商品房的用途为商务办公。本案争议房产交付原告使用后，原告亦实际作为办公房使用至今。另丰辉大厦的总房产证已于2013年11月28日办理，包括原告所购买的本案争议房产在内的买房单位的分户房产证已可以办理。
桥西区人民法院再审认为，对于逾期办证违约金，双方约定“原告不能在规定期限能取得权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金”，该约定应为双方真实意思表示。后因被告方原因，原告至今未能取得房屋权属证书，被告应依约承担违约责任。但依双方约定违约金计算，逾期办证违约金仅为19160元，且该违约金与违约时间及违约程度无关，原告主张违约金低于给其造成损失，请求增加违约金，该主张符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，逾期办证违约金应以原告因此产生的实际损失为依据进行调整。据原告提供证据，4个交易所虽于2010年至2012年间先后成立，但原告并无证据证实其因上述情形所遭受的实际损失。且原告购房用途即为办公使用，该用途并未因房产证问题受到影响，故对原告主张的四个交易所成立方面的损失不予认定。但原告为办理房产证，于2007年11月9日即向被告支付了办理房产证需支付的产权登记费、交易税费，契税、印花税的共计1180091.53元，该部分费用由被告丰辉公司占有使用至今，该部分费用产生的利息损失应由被告赔偿原告。关于适用法律，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定办理所有产权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案双方约定有违约金，只是约定数额低于实际损失，应依据实际损失进行调整，而不应按已付购房款总额计算逾期利息。另现房产证已能够办理，故对原告要求被告履行办理房产证的义务及双方并无争议的被告负担逾期交房违约金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条的规定，再审判决为：一、撤销本院（2009）西民初三字第00176号民事判决；二、被告石家庄丰辉产开发有限公司于判决生效之日十五日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；三、被告石家庄丰辉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告河北省产权交易中心支付逾期交付房屋的违约金114000元及自2007年11月9日起至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关之日止，以1180091.53元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付的逾期办理房屋权属证书的违约金；四、驳回原告河北省产权交易中心其他诉讼请求。
再审上诉人产权交易中心上诉称，一、一审判决以上诉人所购房产实现办公用途为由，认定上诉人使用了房产便设有损失，否定上诉人存在不能以房产抵押贷款的损失，是明显违反物权法和商品房案件司法解释规定的。按照物权法规定，不能取得物权，就不能取得物权所包涵的所有权、用益物权和担保物权等三项权利，无法实现的权利当然是当事人的损失，这也正是上诉人不能抵押贷款的根据原因；并且《最高人民法院关于审理商品房案件适用法律若干问题的意见》第十八条明确规定，不办理或逾期为买房人办理房产证，要向当事人支付违约金，显然，司法解释是承认不办房产证必有损失的。而上诉人在一审中向法院提交的大量证据表明，因上诉人无法进行房产抵押、置换，上诉人出资设立的河北省各新型交易平台发展受限，一审法院置被上诉人长达六年未给上诉人办理房产证之事实于不顾，认定上诉人使用了房产便没有损失，显失公正。二、一审判决适用合法法及合同法司法解释（二），强调应以实际损失调整违约金，弃商品房案件司法解释第十八条这一特别法的特别规定而不用，是明显的“有法不依”，且违反特别法优于普通法的法律适用原则。合同法114条规定当事人约定的违约金低于造成的损失时，当事人有权请求调高违约金，不可否认，按该规定以及合同法司法解释二，当事人对损失数额承担举证证明责任。但是，在司法实践中，并不是所有的损失数额都能举证证明，特别是逾期办理房产证的损失数额，当事人根本无法完成证明责任。因为没有房产证，房产的融资、转让等功能都无法付诸实现，也就不可能有什么合同产生，不可能有什么支付对价的证据可以证明，所以，如果要求当事人在逾期办证损失数额问题上承担举证责任，显然是不公正的。在这种情况下，即当逾期办证造成的损失数额难以确定时，商品房案件司法解释第十八条对合同法作出了“填补空白性”规定，即在“损失数额难以确定”时，直接以逾期贷款利息计算。该司法解释的目的就在于免除当事人逾期办证所造成的举证证明责任，只要涉及对逾期办证损失的确定，无论是否约定了违约金，都不再承担举证证明责任，一审判决在此明显属于“有法不依”。三、一审判决将商品房案件司法解释第十六条和第十八条割裂开来，单独适用第十六条规定，是对司法解释的曲解适用，并不等于适用了特别法的特别规定。该司法解释第十六条规定与十八条规定“一脉相承”，十八条规定中的“损失数额难以确定”时按逾期贷款利息计算，正是十六条关于损失问题的接续，非空穴来风，是法律上有逻辑的表述。第十六条规定了调整原则，与合同规定是一致的，第十七条、十八条则是具体操作规定。最高院所编纂的《民事裁判标准规范》中，对如上三条也正是归纳为关于“违约金的调整”。十七条是关于逾期付款和逾期交房时在违约金未约定或约定过低情况下的违约金调整问题，十八条则是对逾期办理房产证违约金没有约定和数额难以确定的规定。一审判决在本案中适用十六条，就是适用了一个与合同法无区别的适用原则，有“文过饰非”之嫌，决不等于适用了特别法的特别规定。四、一审判决仅判令被告承揽占据原告办证契税等费用的损失，且对此损失也仅按贷款利息计算，而不按逾期贷款利息计算，显然充分照顾了被告的利益，更是明显的不公正。上诉人早在六年前就将办理房产证的产权登记费、交易税费、契税、印花税等费用交给了被上诉人，被上诉人对这些费用至今占据使用却一直未给上诉人办证，而一审判决对此部分也按“贷款利息”计算，而将被告“逾期”办证的事实于不顾，这显然违反了各种逾期情形下的司法解释规定的按“逾期贷款利息”计算的标准，且与商品房案件司法解释第十八条的明确规定更是不符，上诉人有理由认为，一审法院确实在违约严重的被上诉人精打细算，对上诉人此项起码的权利没有给予完全的保护。请求依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2014）西民再初字第00001号民事判决，改判支持上诉人作为一审原告所提出的全部诉讼请求。
再审上诉人丰辉公司上诉称：一、商品房买卖合同明确约定逾期办理权属证书违约金的计算方法为已付购房款的0.1%，且是双方的真实意思表示，故应按照合同约定计算逾期办理权属证书的违约金。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第16条明确约定，逾期办理权属证书，上诉人按已付购房款0.1%向上诉人支付违约金。签订合同的时候，双方对此都是明知的，且都没有提出异议，是双方真实意思表示，合法有效。因此，本案逾期办理权属证书的违约金应当按照合同约定的计算方法确定。本案当中，被上诉人根本没有任何损失，更不存在损失难以确定的情况。二、被上诉人所购买商品房就是用来办公使用，且其一直在正常使用，上诉人逾期办理权属证书没有给被上诉人造成任何损失。被上诉人购买该房屋的初衷就是用来当作办公用房，上诉人交付房屋后，被上诉人一直在正常使用，上诉人逾期办理权属证书没有给被上诉人造成任何损失。一审当中，被上诉人也没有提供充分证据证明因逾期办证而造成的损失。在被上诉人没有任何损失的情况下，合同约定按照已付购房款0.1%支付逾期办理权属证书违约金完全合情理，不存在约定过低或难以确定的情况。一审判决以1180091.53元为基数，按照同期贷款利率计算至资料报产权登记机关止，支持被上诉人逾期办证违约金，没有依据。此外，被上诉人无偿占用庄家金融大厦下面外墙设置广告多年，未付任何费用；被上诉人对于交纳的办理房产证的相关费用没有任何产生损失。请求1.依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2014）西民再初字第00001号判决书第三项“支付逾期办理房屋权属证书所产生的违约金（约48万元）；2.依法改判上诉人按照合同约定的已付购房款的0.1%向被上诉人支付逾期办理权属证书的违约金；3.诉讼费由被上诉人承担。
本院再审经审理认定的证据，可证明的事实与桥西区人民法院一审和再审查明的事实一致。
本院再审认为，再审上诉人产权交易中心与再审上诉人丰辉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点在于丰辉公司逾期给产权交易中心办理房产证是否给其造成损失，逾期办证违约金按何种方式计算。根据双方《商品房买卖合同》第十六条规定，因出卖人（丰辉公司）的责任，买受人（产权交易中心）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，适用上述解释第十八条规定的条件之一是合同没有约定违约金，本案《商品房买卖合同》约定了违约金，且违约金的约定明确具体，双方在签订合同时均未提出异议，则本案逾期办证的违约金不适用上述解释第十八条的规定。违约金如果过低，涉及守约方即产权交易中心是否申请增加的问题，原审判决在产权交易中心申请增加的前提下，以《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定调整违约金，符合法律规定，产权交易中心认为一审判决弃商品房案件司法解释第十八条这一特别法的特别规定而不用，是明显“有法不依”的理由不能成立。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。产权交易中心与丰辉公司签订《商品房买卖合同》购买商品房，该商品房的用途是商务办公，在产权交易中心收房后即作为办公使用，该用途并未因房产证问题受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，产权交易中心申请增加违约金应以不超过实际损失为限，且不超过丰辉公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案丰辉公司在订立合同时预见到的逾期办证的损失为已付房价款的0.1%即19160元，应当预见到的损失包括占用产权交易中心办证费用而产生的利息损失，产权交易中心主张的不能进行房产抵押、置换、其出资设立的河北省各新型交易平台发展受限等逾期办证损失，但无证据证实其实际损失数额，且丰辉公司在订立合同时也无法预见，所以产权交易中心的损失应以丰辉公司占用其办证费用而产生的以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息为限，原审判决认定产权交易中心的损失符合我国合同法的规定，故上诉人产权交易中心认为一审判决以上诉人所购房产实际办公用途为由，否定上诉人存在不能以房产抵押贷款的损失明显违反物权法和商品房案件司法解释规定，且对此损失也仅按贷款利息计算，而不按逾期贷款利息计算是明显的不公正的主张理据不足，本院不予支持。
关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的适用，该条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的内容与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定一脉相承，该解释第十六条规定的以违约造成的损失确定违约金数额与第十八条规定的损失数额难以确定的违约金计算方法相辅相成，原审判决经审理查明本案不适用该解释第十八条而适用第十六条的基础性规定，是在合同法的基础上，适用具体的法律解释的体现，上诉人产权交易中心认为原判单独适用该解释第十六条规定，是对司法解释的曲解适用的上诉理由不能成立，本院不予支持。
再审上诉人产权交易中心于2007年11月9日向再审上诉人丰辉公司支付了办理权属证书需要支付的产权登记费、交易税费、契税、印花税等共计1180091.53元，但丰辉公司并未按款项约定的用途及时为产权交易中心办理相关手续，而是长期无偿占用，一审法院认为该款项产生的利息损失应由丰辉公司赔偿并无不当，虽然一审法院在该利息计算中适用法律欠妥，但并未超出国家的强制性规定，再审上诉人丰辉公司认为应按照合同约定计算逾期办理权属证书的违约金及其逾期办理权属证书没有给产权交易中心造成任何损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。再审上诉人产权交易中心和再审上诉人丰辉公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持石家庄市桥西区人民法院（2014）西民再初字第00001号民事判决。
本案再审二审案件受理费28826元，由再审上诉人河北省产权交易中心负担20326元，再审上诉人石家庄市丰辉房地产开发有限公司负担8500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵宗辉
审 判 员 高玉坡
代理审判员 梁惠娟
二〇一五年四月十七日
书 记 员 郑爱国