福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第301号
原告晋江市晋龙实业发展有限公司，企业住所地晋江市。
法定代表人许健康，该公司董事长。
委托代理人许芳紊，福建瑞权律师事务所律师。
委托代理人林舒莹。
被告福建德艺双馨商贸有限公司，企业住所地福州市鼓楼区。
法定代表人吴体芳，该公司负责人。
委托代理人庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。
原告晋江市晋龙实业发展有限公司（以下简称晋龙公司）与被告福建德艺双馨商贸有限公司（以下简称德艺商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由审判员林文晋适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人许芳紊及被告委托代理人庄国钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晋龙公司诉称，原、被告于2013年10月签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租晋江市宝龙城市广场编号为2058、2059号店铺用于经营“倍思家”品牌，租赁面积共计119.6平方米，租赁期限为3年，其中前6个月为免租期，第一个租赁年度租金为每月每平方米105元，被告应于每个自然季度末月的25日前向原告支付下一个自然季度的租金，双方约定被告应支付2个月租金数额的款项作为预付租金。晋江市宝龙城市广场于2013年12月20日正式开业，但至今被告仅支付了相当于2个月租金数额的预付租金，自2014年8月20日起即拖欠原告租金，至2014年9月25日被告拖欠租金已超过30日，为此，原告于2014年9月25日向被告发出解除合同通知，被告于2014年9月26日收到该通知，并于2014年10月27日回函同意解除双方之间的租赁合同，但至今未向原告缴纳拖欠的租金。双方合同中已约定，若被告拖欠租金的，自拖欠之日起每逾期一日，应按拖欠款项的5‰计付违约金。请求法院判决：1.确认原、被告之间的商铺租赁合同已于2014年9月30日解除；2.被告支付原告拖欠租金17162.6元，及自2014年10月1日起至拖欠款项实际支付完毕之日止按每日85.813元的标准计算的违约金。
被告德艺商贸辩称，对双方于2013年10月签订租赁合同，由被告向原告承租晋江市宝龙城市广场2058、2059号店铺及晋江市宝龙城市广场于2013年12月20日开业的事实没有异议，但原告未能全面履行双方的合同约定，原告在签约时承诺其出租的是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体化的大型商业综合体，但因为原告宣传力度不足的原因，导致客流不足，致使被告长期处于亏损状态，被告于2014年8月底被迫停业。双方合同约定第一个租赁年度内的月租金为每月6279元，自原告自认的被告拖欠租金之日2014年8月20日起至原告于2014年9月25日擅自腾空、处置被告货品之日止，被告也仅需支付此期间的租金7325.5元，而被告已于2013年12月10日按照双方合同约定，向被告指定的关联公司晋江御龙商业物业管理有限公司支付了双方合同约定的按照第二个租赁年度月租金标准计算的两个月预付租金25116元，被告所支付的该预付租金完全能够用于扣减已到期的租金。且原告在双方存在争议的情况下，未经法定程序随意解除合同，并把被告仍留置在租赁店铺中的商品随意处置、变卖，造成被告233613.3元的损失。
在本案审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：
原、被告于2013年10月签订租赁合同一份，约定由被告向原告承租晋江市宝龙城市广场2058、2059号店铺，被告于2013年12月10日通过银行转账汇款向原告指定的晋江御龙商业物业管理有限公司支付50232元。晋江市宝龙城市广场于2013年12月20日正式开业。原告于2014年9月25日向被告发出解除合同通知。
双方争议焦点为：1.被告是否尚欠原告租金，数额应如何确定；2.被告是否存在违约情形，应如何承担违约责任。
关于被告是否尚欠原告租金，数额应如何确定的问题，原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，双方明确约定了合同的租金为每月每平方米105月，即每月租金为12558元，原告也已按照合同约定向被告交付了租赁店铺，被告应当依约向原告支付租金。被告虽通过晋江御龙商业物业管理有限公司向原告支付了50232元，但其中25116元是根据双方合同第4.3.2条款约定按照第二个租赁年度月租金标准支付的两个月预付租金，其余25116元是根据双方合同第5.1条款约定支付的履约保证金，以被告所预交的预付租金进行扣抵后，被告自2014年8月20日起即处于欠租状态，至2014年9月30日，被告共计拖欠原告租金17162.6元。为证明其主张，原告向本院提供如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码证，以证明原告主体资格；2.被告营业执照，以证明被告主体资格；3.国有土地使用权证、建设工程规划许可证及晋江市梅岭街道出具的《证明》，以证明原告具有合法的商铺出租权；4.原、被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、补充协议、租赁场所交付确认书，以证明双方之前的租赁合同约定及原告已将租赁店铺交付给被告的事实，该租赁合同是以原告提供的合同蓝本为基础，经双方协商一致后确定，双方最初时即约定第一个租赁年度内的每月租金以每月每平方米105元计算，但是因为原告同意给予被告6个月的免租期，因此，原告总公司建议将第一个租赁年度的总租金分摊到每个月进行统计，因此才在合同4.1条款中约定为第一个租赁年度每月每平方米租金为52.5元。
被告德艺商贸质证称，对原告提供的证据一、二没有异议；对证据三的真实性由法院依法予以认定；对证据四的真实性没有异议，该证据是原告提供的格式合同条文，双方在合同中将三年租期租金按照三个档次计收，且原告在合同中以4.1条款的方框表格的行使进行了醒目的提示，被告是按照合同第4.1条款的约定履行合同的。
被告德艺商贸认为，双方约定了合同的租赁期限为三年，并在双方合同第4.1条款中按照租赁年度约定了不同的租金标准，明确了第一个租赁年度的租金为每月每平方米52.5元，原告在诉状中也自认了该租金标准，现原告主张被告自2014年8月20日起拖欠租金，而原告于2014年9月25日发函解除与被告的租赁合同，并2014年9月底将被告遗留在租赁店铺内的商铺清空，因此，被告自2014年8月20日之后实际使用租赁店铺的时间只有35日，此期间的租金仅有7325.5元，而被告已经按照合同约定向原告支付了按照第二个租赁年度月租金标准12558元计算的两个月租金作为预付租金，该租金应当按照合同第4.3.4条款的约定用于扣抵到期租金，该预付租金足以扣抵被告拖欠的租金并尚有剩余，原告所收取的该费用应当予以返还。为证明其主张，被告向本院提供电子银行业务回单一份，以证明被告向原告指定的关联公司晋江御龙商业物业管理有限公司支付了71760元，其中有50232元是按照双方合同第4.3.4条款及第5.1条款约定支付的预付租金及履约保证金。
原告晋龙公司质证称，对被告提供的证据没有异议。
本院认为，原告所提供的证据一、二经被告质证没有异议，本院予以认定，可以证明原、被告的身份情况及主体资格；原告所提供的证据三中的国有土地使用权证及建设工程规划许可证虽未有原件予以核对，但原告建设晋江市宝龙城市广场的事实经晋江市梅岭街道办事处证明无异，对该原告提供的国有土地使用权证及建设工程规划许可证本院予以认定，可以证明原告所出租给被告的晋江市宝龙城市广场2058、2059号店铺具有合法出租的资格；原告所提供的证据四经被告质证没有异议，本院予以认定，该证据中的《宝龙城市广场商铺租赁合同》中加印有原告公司的标记水印，且抬头标题为原告建设的“宝龙城市广场”，可见该合同系由原告所提供的格式条款合同，双方于该合同第4.1条款中以表格形式将三个租赁年度的租金标准、月租金额、年租金额明列，其中列明第一个租赁年度的租金标准为每月每平方米52.5元、第二个租赁年度为105元、第三个租赁年度为120元，该约定符合租金逐年上调的租赁市场行业习惯，且双方已按照该标准记明了本案租赁合同的租金合计总数额为398268元，该4.1条款约定虽与4.3.1条款中关于第一租赁年度月租金为12558元的约定存在矛盾之处，但原告作为格式合同的拟定方，未就该处作出提示、也未提供证据以证明双方之间就第一租赁年度的租金标准作出补充约定，应对原告作出不利认定，即应以双方合同第4.1条款约定认定双方之间的第一租赁年度的租金标准为每月每平方米52.5元。双方合同第3.1条款约定，双方租赁合同的起始日为合同第3.5条款约定的最迟开业日，虽双方合同约定原告宝龙城市广场的最迟开业日为2013年12月8日，但双方均确认宝龙城市广场的实际开业日为2013年12月20日，原告以此作为本案合同的租赁起始日是对其权利的处分，本院予以认定，双方约定了被告享有6个月的免租期，双方没有明确约定免租期的届满日期，因此，被告免租期的届满之日为2014年6月18日；原告于2014年9月25日向被告发出解除合同的通知，被告于2014年9月26日接收该通知，且被告对于解除双方合同不持异议，可以认定双方之间的租赁合同于2014年9月26日解除。双方合同第4.3.3条款约定“乙方（被告）应于每个自然季度的末月的25日前向甲方（原告）支付下一个自然季度的租金。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金＝当年度年租金额／360天”，因此，被告应自免租期届满后的2014年6月19日起支付至双方合同解除之日2014年9月25日期间租金75348元／年÷360日／年×12日（2014年6月租金）＋6279元／月×2月＋75348元／年÷360日／年×25日（2014年9月租金）＝20302.1元，被告已按双方合同第4.3.4条款之约定支付原告预付租金25116元，该预付租金足以扣抵被告已到期的租金，因此，原告主张被告尚欠租金17162.6元的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于被告是否存在违约情形，应如何承担违约责任的问题，原告晋龙公司认为，被告自2014年8月20日起拖欠原告租金，至2014年9月25日被告拖欠租金日期已超过30日，按照双方合同第13.3条之约定，原告有权单方解除双方之间的租赁合同。双方合同第4.7条款约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日应按未付款项的5‰，即85.813元的标准向原告支付违约金，因此，原告主张被告应自2014年10月1日起支付违约金直至被告实际支付全部款项之日止的诉讼请求，符合双方合同约定，应当得到支持。
被告德艺商贸认为，被告已经按照合同约定向原告支付了25116元的预付租金，该预付租金足以扣抵在双方合同解除之前产生的租金，被告并不存在拖欠租金达30日的违约情形，原告主张被告存在违约与事实和双方合同约定不符。双方合同中约定的违约金的标准过高，应当依法予以下调。被告并不存在违约情形，反而是原告在未经被告许可的情况下，擅自将被告留放在租赁店铺中的价值233613.3元的货物清空、变卖，造成被告233613.3元的损失；双方约定了三年的合同履行期，但未能履行满三年，原告就解除双方之间的合同，原告应当将被告已支付的履约保证金退还被告。为证明其主张，被告向本院提供微信聊天记录一份，以证明原告在未经被告许可的情况下，将被告留放在租赁店铺中的商铺擅自变卖、清空的事实。
原告质证称，被告所提供的证据不符合证据的形式，对其证据“三性”原告均不予以认可。
本院认为，被告所提供的微信聊天记录所欲证明的对象与本案原告所主张的诉讼请求并无关联性，且被告也未就该证明对象提出反诉诉讼请求，对该证据本院不予认定。根据本院既已查明事实，被告所支付的预付租金已足以抵扣被告租赁期间的租金，被告并不存在拖欠租金的事实，原告主张被告应按双方合同约定支付拖欠租金部分的延期履行违约金本院不予支持。
经庭审举证、质证及本院认证，除双方无争议事实外，对本案其他主要事实可作如下认定：
原、被告约定双方第一个租赁年度租金为每月每平方米52.5元，原告于2014年9月25日向被告发出解除合同通知，该通知于2014年9月26日送达被告，被告复函同意解除双方之间的租赁合同。
经审理查明，本院认为，原告将其获得建设规划部门批准自建的晋江市宝龙城市广场2058、2059号店铺出租给被告，双方之间所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》合法有效，双方均应依照合同约定履行。双方于租赁合同中对租金标准问题在4.1条款及4.3条款中作出了相互矛盾的约定，但4.1条款中以表格形式将三个租赁年度以递增形式予以明确约定，并以第一个租赁年度每月每平方米52.5元标准计算了三年的总租金数额，该约定符合商业租赁市场中租金提租的行业习惯，且该租赁合同是由原告提供的格式合同，原告并未对4.3条款中关于租金的约定与4.1条款中的约定存在矛盾的事实向被告进行提示，也未能提供证据以证明双方之间就租金变更存在补充约定，应对原告作出不利认定，可以认定双方之间第一个租赁年度的月租金标准为每月每平方米52.5元；双方均确认晋江市宝龙城市广场实际于2013年12月20日开业，原告以此主张双方之间租赁合同起算日为2013年12月20日本院予以认定，双方之间约定免租期为6个月，但未明确约定免租期的起止期限，因此，视为免租期为180日，因此，双方租金起算日为2014年6月19日；被告于2014年9月26日收到原告解除本案租赁合同的通知，且被告对于解除双方之间租赁合同不持异议，因此，双方之间的租赁合同于2014年9月26日解除，被告应支付2014年6月19日至2014年9月25日期间租金共计20302.1元，但被告所支付的预付租金足以扣抵该租金，因此原告主张被告支付拖欠租金17162.6元及拖欠租金的违约金并无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百九十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告晋江市晋龙实业发展有限公司与被告福建德艺双馨商贸有限公司所签订的合同编号SYJJZZ13069号《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2014年9月26日解除；
二、驳回原告晋江市晋龙实业发展有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费364元，因适用简易程序结案依法减半收取182元，由原告晋江市晋龙实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林文晋
二〇一五年一月二十七日
书记员 黄勤俭
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》
第一百九十八条第一款当事人约定的期间不是以月、年第一天起算的，一个月为三十日，一年为三百六十五日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。