吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民二初字第15号
原告：宋连涛，男，汉族，住所地：吉林省东丰县。
委托代理人：宋洪霞，原告宋连涛、刘继华之女，特别授权。
原告：刘继华，女，汉族，住所地：吉林省东丰县。
委托代理人：宋洪霞，原告宋连涛、刘继华之女，特别授权。
被告：东丰县兴中房地产开发有限公司，住所地：东丰县。
法定代表人：张炳玉，经理。
委托代理人：宋兴军，吉林瑞邦律师事务所律师，特别授权。
原告宋连涛、刘继华诉被告东丰县兴中房地产开发有限公司（以下简称兴中房地产）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告宋连涛、刘继华共同的委托代理人宋洪霞，被告兴中房地产委托代理人宋兴军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宋连涛、刘继华起诉称：2011年5月16日，原告宋连涛与被告兴中房地产签订商品房买卖合同两份，共向被告付购房款384万元。该买卖协议于2011年5月17日在东丰县房地产交易处办理了房屋预告登记手续。现原告所购房屋已落成并实际交付使用，但被告迟迟不给原告办理进户的相关手续。经原告方多次催促均无果，故向法院提起诉讼。要求被告交付房屋，如果不能交付房屋则按照已交购房款承担赔偿责任。
被告辩称：原告与被告之间是借贷关系，不是商品房买卖的关系。被告印章借与姜春波和李素华处理房屋开发事宜，二人未经同意擅自使用公司印章与原告签订了抵押借款合同，甚至和原告虚构了房屋买卖合同，该借款合同、房屋买卖合同的责任不应由被告承担。
为了证实自己的主张，原告向法院提交了下列证据：1、商品房买卖合同三份。其中2010年7月30日签订的合同，购房款为124万元；2011年5月16日签订的二份合同，购房款为260万元。三份合同证明被告将东丰县东丰镇丰贸城61栋的7号和8号商品房卖与原告，同时证明原告支付购房款384万元。2、收据一份，证明原告于2011年5月16日向被告支付购房款260万元。3、房产预登记证书二份、土地证二份。证明原告所购东丰县东丰镇丰贸城61栋的7号和8号商品房在登记机关办理了预告登记。4、授权委托书一份，证明原告与被告进行商品房买卖的经手人李素华有被告兴中房地产的有效授权。
被告对原告提供的证据质证意见为：第一组证据，三份购房合同是虚假的，实际是姜春波和李素华向原告借款，用房子抵押，原告和李素华虚构了购房合同。同时原告仅用第一份合同，证明给付被告124万元，不能成立。第二组证据，收据仅能证明是被告给付了金钱，而不能证明是否购房。借据上写明的数额是260万元，与原告主张的384万元的购房款不符。对第三组证据的真实性没有异议，预告登记的房屋是拆迁安置房屋，已在2009年12月交付拆迁安置户使用，故预告登记无效。第四组证据的授权书是被告授权给李素华进行房地产开发，而并非授权其对外进行借款。
被告为支持自己的抗辩主张，向法院提交了以下证据：1、借款协议书二份，证明李素华与原告分别于2011年5月16日和2011年7月30日签订了两份借款合同，借款的金额合计260万元，与原告证据2相一致。2、李素华出具的借款收据和利息凭证，证明原、被告双方是借款关系，不是房屋买卖关系，同时证明借款和付息情况。3、回迁协议和房屋交接书，证明本案争议的房屋，丰贸城61栋7号和8号商品房，是拆迁安置房屋，已于2009年12月交付给东丰县农村信用合作联社和东丰县商务局使用。
二原告对被告提供的三组证据质证意见为：第一组证据，借款合同是原告宋连涛和李素华签订的，与本案没有关联性。第二组证据，收据没有原告方签字。第三组证据，原告在购房时并不知道该房已经售出，房产局是房屋买卖的权威机构，发给原告预告登记房屋产权证，原告的利益应当受到法律保护。
根据原被告双方的举证、质证及法庭辩论情况，本案归纳的争议焦点为：（一）原、被告双方的民事法律关系是商品房买卖合同关系，还是借款合同关系；（二）如果是借款合同关系，借款本金数额和利息标准如何计算；（三）如果借款合同成立，原告是否享有抵押房屋的优先受偿权；（四）被告是否应承担及如何承担本案的民事责任。
（一）关于原被告双方的民事法律关系。首先，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”在本案中，原告与被告的二份借款协议书中约定在被告没有履行还款义务时，丰贸城的61栋7号和8号两个商品房的所有权归原告所有。这一条款违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定。因此该条款无效。其次，被告所举的证据1和原告所举的证据1中的第二份和第三份合同，在时间和数额上都是相符的。最后，被告的证据1表明，被告用丰贸城的61栋7号和8号两栋商品房作为260万元借款的抵押物抵押给原告宋连涛。这与原告提供的证据1买卖合同中的标的物是相同的。同一时间，被告将同一标的物，既卖给原告又抵押给原告，逻辑上不能成立。本院认为，买卖合同指向的标的是房屋的所有权。所有权是自物权，是完全物权。所有权具有唯一性，排斥其他类型的物权。如果原告买卖合同关系是真实的，那么原告就没有必要再签订其他类型的物权合同。而原告宋连涛又和被告签订了抵押借款合同，这就表明原被告双方在2011年5月16日签订的关于房屋的买卖合同不是双方真实意思表示。因此，原被告双方是借款合同关系。
（二）关于借款的数额。原告主张在给付被告260万元之前已经给付了被告124万元。原告仅仅举出证据1中的第一份购房合同，在没有交款收据佐证的情况下，此孤证不足以证明原告实际给付了被告124万元。根据原告的证据1中的第二份和第三份合同载明的购房款是260万元。被告证据1中载明的借款金额是260万元。原告提供的证据2，收据载明的金额也是260万元。这三个证据形成完整的证据链条，可以证明借款金额为260万元。因此，本院认定本案的借款金额为260万元。被告证据2所举的收据，由于原告不予认可，也没有原告的签字，属于单方证据，本院不予确认。
关于借款利息计算标准。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第八条规定：“借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。”此笔借款双方并未约定支付利息的时间和标准，应从原告向被告主张权利之日，即2014年3月26日起按照银行同期同类贷款利率计息。
（三）关于原告对抵押房屋的优先受偿权是否可以得到保护的问题。本案争议的丰贸城61栋7号和8号商品房是拆迁安置房屋。原、被告是2011年5月16日签订的商品房买卖合同，但此争议房屋已于2009年12月交付给东丰县农村信用合作联社和东丰县商务局使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可以看出拆迁安置房具有“准物权”的性质。拆迁安置房优先于房屋买卖，自然优先于抵押权的设定。因此，原告抵押房屋的优先受偿权无法得到保护。
（四）关于被告应否承担民事责任。本案中，借款协议盖有兴中房地产的公章，李素华是被告兴中房地产的授权委托人。原告有理由相信李素华代理行为。同时原告付出了相应的价款，因此李素华的行为成立表见代理。李素华代被告与原告之间产生的民事法律行为应当由被告兴中房地产承担。
经审理查明：1、原告和被告于2011年5月16日和2011年7月30日签订了借款协议书。两次原告共借给了被告260万元，并在合同中用本案争议的房屋设定了抵押，但没有办理抵押登记。2、2011年5月16日，原告又与被告签订关于抵押房屋买卖的合同。并约定如果被告未按期还款，则原告取得房屋的所有权。这种行为违反了法律的禁止性规定，是无效的。3、为借款设定抵押的房屋是拆迁安置房屋，因此原告设定抵押房屋的优先受偿权无法得到保护。
综上所述，本院认为：李素华于2011年5月16日和2011年7月30日以被告兴中房地产的名义与原告签订的借款协议合法有效。被告兴中房地产应偿还260万元借款本金及承担从2014年3月26日起按照银行同期同类贷款利率支付利息的责任。被告抗辩借款被姜春波和李素华占用，其行为是诈骗的主张，不属于本案的审理范围。该主张不予采纳。驳回原告要求被告交付房屋的诉讼请求。
根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第八条判决如下：
一、被告东丰县兴中房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告宋连涛、刘继华借款260万元，并从2014年3月26日起按照银行同期同类贷款利率向二原告支付利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费37，520.00元，财产保全费5，000.00元，共计42，520.00元，由被告东丰县兴中房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 何芳松
审 判 员 徐 舟
代理审判员 赵 磊
二〇一四年九月十七日
书 记 员 曲东东