江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灌民初字第0187号
原告陈友昌。
委托代理人蒋凤领，灌南县法律援助中心律师。
被告连云港富强房地产开发有限公司，住所地，灌南县新安镇人民东路12号。
法定代表人刘毅，该公司董事长。
委托代理人王灌连。
委托代理人徐浩。
第三人李宪录。
第三人焦莉晖。
第三人蔡明。
第三人冯艳。
原告陈友昌与被告连云港富强房地产开发有限公司、第三人李宪录、焦莉晖、蔡明、冯艳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，江苏省灌南县人民法院于2013年10月31日立案受理后，依法由江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月20日指定本院管辖。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告陈友昌及其委托代理人蒋凤领，被告连云港富强房地产开发有限公司委托代理人王灌连、徐浩，第三人冯艳到庭参加诉讼。第三人李宪录、焦莉晖、蔡明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告陈友昌诉称，2009年10月9日，原、被告就房屋拆迁产权调换等事宜达成协议，约定：原告将位于镇北村面积为117.53平方米的住房交由被告拆除，被告同意将华富世家在建的18幢1单元101室和18幢3单元201室（面积都为100平方米）的商住房置换给原告，交付日期为2010年10月底，逾期交付，被告以每月200元支付原告的房租费，后因延期交付发生争议，2011年11月18日双方在房管部门的协调下，双方代表在县房管局三楼以会议纪要形式形成7点共识，纪要中约定从房产置换协议规定的交房时间次日计算，开发单位每逾期一日，以置换房总价款万分之0.8的数额承担原告违约金；调换面积在3﹪以内由拆迁户以首期开盘价支付房款，超出3﹪的由开发商让利3平方米，3平方米以外的由拆迁户按开盘价补齐。协议签订后至今，原告已付清全部房款及相关费用，被告未按协议履行交房等相关义务，还将置换房以房屋买卖合同形式抵押给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，请求：一、判令被告限期交付房屋并办理产权登记；二、确认被告与第三人签订的合同编号为LYGSPF2011061210和LYGSPE2012192123合同无效；三、判令被告给付违约金55352元；四、判令被告给付搬家安置费11620元；五、由被告承担本案诉讼费用。
被告连云港富强房地产开发有限公司辩称，原告所述房屋拆迁产权调换是事实。但是由于置换的房屋目前没有通过有关部门验收，不具备交付条件。被告承认原告的第二项诉讼请求。对于原告的第三、四项诉讼请求，应当到房屋交付时候按照约定进行结算。诉讼费用由法院依法判决。
第三人冯艳辩称，我与蔡明是夫妻关系，我们与被告签订的商品房买卖合同是有效合同，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人李宪录、焦莉晖未到庭未作陈述。
经审理查明：
一、2009年10月9日，原告陈友昌与被告连云港富强房地产开发有限公司签订《华富世家地块房屋拆迁产权调换协议》，约定：原告现有住房面积117.53平方米，置换华富世家（施工编号）18幢1单元101室面积100平方米。房屋交付使用所产生的政府相关规费及配套设施费用由原告自行承担，按实结算。被告应在2010年10月底交付房屋，逾期由被告支付原告每月200元房租费。协议签订时，原告应在7日内将原房屋交给被告，到期被告有权自行拆除，造成损失与被告无关。协议签订后原告将原房屋交予被告拆除。
二、2011年11月18日，华富世家开发地块被拆迁人代表丁天德、惠志渠、冯可俊、吕德权（代表原告方）与被告代表程实在灌南县房产处主持下，形成《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》，主要内容为：“经协调达成以下几点处理意见：1、逾期交房违约金，自房产调换协议规定的交房时间次日起，开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金；2、对于置换房屋的超面积问题，按房产调换协议面积超出部分，在3﹪以内的，由拆迁户以首期开盘价补交房款，超出3﹪的部分，开发建设单位让利3平方米，不收款，3平方米以外的由拆迁户继续按开盘价补齐”。该纪要还对其他五个事项达成共识。
三、2011年12月23日，被告与第三人李宪录、焦莉晖签订商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2011061210），将华富世家18幢1单元101室商品房出售给第三人，单价每平方米1860元，总价243158元。该合同已于同日备案。
2012年8月16日，被告与第三人蔡明、冯艳签订商品房买卖合同（合同编号为LYGSPP2012192123），将华富世家18幢3单元201室商品房出售给第三人，总价202631元。该合同已于同日备案。
四、华富世家18幢房屋至今未经验收合格。
上述事实，有下列证据证实：一、原、被告庭审中部分陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、华富世家地块房屋拆迁产权调换协议复印件，3、关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要复印件，4、商品房买卖合同复印件。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
原告举证《连云港市城市房屋拆迁管理规定》及自己计算的明细，以期要求被告增加给付逾期交付房屋搬家安置费11620元。因原、被告在《华富世家地块房屋拆迁产权调换协议》和《关于华富世家开发地块拆迁安置矛盾调解会议纪要》中对被告逾期交付房屋的相关责任（即调换协议中的逾期由被告支付原告每月200元房租费、开发单位每逾期一日给付置换房屋总价款万分之0.8的违约金）已经予以约定，故对原告的举证目的，本院不予采信。
本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告连云港富强房地产开发有限公司与原告陈友昌签订房屋拆迁产权调换协议，将华富世家16幢1单元101室房屋置换给原告后，又将该房屋出卖给第三人李宪录、焦莉晖、蔡明、冯艳，违反了法律的强制性规定，因此，对原告要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同（合同编号为LYGSPF2011061210、LYGSPP2012192123）无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告要求被告交付华富世家18幢1单元101室房屋并办理产权登记的诉讼请求，因该房屋未经验收合格，不具备交付条件，本院依法暂不予支持。
对于原告要求被告给付违约金55352元的诉讼请求，由于涉案房屋未经验收合格，被告无法实际交付房屋，本案暂不理涉，待被告实际交付房屋后，原告可按双方约定的违约金计算标准一次性另行主张权利。
对于原告要求被告给付搬家安置费11620元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人李宪录、焦莉晖于2011年12月23日签订的合同编号为LYGSPF2011061210的商品房买卖合同无效。
二、确认被告连云港富强房地产开发有限公司与第三人蔡明、冯艳于2012年8月16日签订的合同编号为LYGSPP2012192123的商品房买卖合同无效。
三、驳回原告陈友昌其他诉讼请求。
本案案件受理费9000元，由被告连云港富强房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘玉新
代理审判员 梁承君
人民陪审员 姜有逊
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 孔令雅
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。