青海省湟中县人民法院民 事 判 决 书（2017）青0122民初1575号原告：邓玉贵，男，1963年10月生，回族，农民，住青海省湟中县。原告：邓英(原告邓玉贵之子)，男，1985年12月生，回族，农民，住青海省湟中县。被告：何德明，男，1961年4月，藏族，农民，住青海省湟中县。被告：马麟（马寿），男，1977年9月，回族，农民，住青海省湟中县。原告邓玉贵、邓英诉被告何德明、马麟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，2017年6月25日,被告何德明以3间铺面实际侵权人为马麟为由申请追加马麟为本案的共同被告。2017年8月9日依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓玉贵、邓英的诉讼请求为：l.请求人民法院依法判令二被告立即交付位于上五庄镇邦吧村83号铺面3间；2.要求被告马麟支付2014年8月1日至2017年8月1日3年租金45000元（每年15000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系父子关系，2013年4月19日，原告邓玉贵与被告何德明签订了房屋买卖协议，被告何德明将依法取得的位于湟中县原上五庄供销社生产资料门市部3间铺面及3间铺面后面以滴水檐子为界，从南向北47米长，由西向东的院内土地一并以380000元的价格出售给了原告邓玉贵，当时购买时铺面被告已经租赁给他人（马麟）经营儿童服装生意，租期为四年，自2012年8月1日起至2016年8月1日止，而且双方约定2014年8月1日至2016年8月1日的房租由原告邓玉贵收取，同时院内的分心墙由原告自行修建。另外，原告所办理的过户手续产生的费用由原告承担。原告分三期付清钱款。协议签订后，原告按协议履行了约定，按期付清了钱款。2016年9月5日办理了过户手续，办理在原告邓英名下。但2016年8月1日房屋租赁期满后，被告何德明也未将房屋交付给原告，原告向承租人马寿索要房屋时其称房屋不是从原告处租赁，与原告没有关系，拒绝交付房屋，原告多次同被告协商，也未得到解决。为此，为了保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望人民法院在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告何德明辩称：二原告所述我们双方签订房屋买卖合同的时间、房屋售价380000元以及办理过户登记手续的时间等均属实。2012年8月1日我与被告马麟签订了房屋租赁协议。我将三间铺面以价每年15000元租赁给马麟经营儿童服饰店，租赁期限为4年，自2012年8月1日起至2016年8年1日止。2012年我收了两年的房租，共计30000元。2013年4月19我将该铺面以价380000元卖给了原告邓玉贵，我与原告曾约定2014年8月1日至2016年8月1日期间的租金由原告收取，铺面租金不变。2015年被告马麟之妻向我缴纳铺面租金时我也曾让其向取得房屋所有权的原告给付。承租人在租赁期限届满后拒绝腾房的主要原因是被告马麟认为我将铺面没有优先卖给他，对我怀恨在心，但其真实情况是我提前将房屋出售事宜告知了他，当时马麟不是真心实意想购买房屋，他一直总认为我是以不合法的渠道取得了该房屋的所有权，所以也一直在拖着，也没有购买房屋的意向，想以远低于市场价购买房屋，其认为170000-180000元就可以购买到房屋，故一直未与我诚意协商。2013年4月10日，我也通知了被告马麟，是他自己不愿意购买。在我与原告洽谈房屋出售事宜期间也是被告马麟之妻子一直在和我协商，她出的购买价为300000元，我告诉她别人出了更高的价钱，所以她不购买后我才将铺面卖给了原告，并与原告签订了《房屋买卖协议》。被告马麟在我与原告签订协议后才将钱拿来要求购买，他带来的钱我未数也未收，我还对他说你应该提前和我说，我已经和邓玉贵签订了《房屋卖房合同》，现在才想购买已经晚了。我与被告签订的租赁期限届满后，我们曾协商让被告马麟直接向原告交付房屋，但被告要求再以同等价款优先购买房屋为由拒绝腾房。房屋实际占有人也不是我，现原告起诉我要求我交付房屋的诉讼主体不适格，且其认为我未交付83号铺面的理由无事实根据及法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。另，原告要求给付3年的房租45000元应该由房屋承租人马麟承担，因马麟并未将原告所有的房屋腾出来，且一直在经营儿童服装店，其行为侵犯了原告的财产权益，理应由其承担经营期间的房屋租赁费。被告马麟辩称：原告诉我房屋买卖合同纠纷一案答辩如下：一、原告所说2016年8月1日房屋租赁期满，被告未将三间铺面向其交付与事实不符，我与被告何德明签订的《租房协议》上约定，2016年8月1日以后房租按市场房价增长，如果国家占用租赁房屋，我将铺面还给被告何德明，四年内不得改变，被告何德明在四年以后进行变卖，优先卖给租房人，如租房人不接受，被告何德明卖给别人，租房人在途中发生的一切事故，由租房人自己承担。由协议可知，我与被告何德明的租赁期限届满期应该是2020年8月1日，根据”买卖不破租赁”的原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其成为租赁物所有权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。所以，我与被告何德明签订的《租房协议》的承租期并未到期，并不需要向原告交付房屋。二、我与被告何德明签订《租房协议》，约定我有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，”出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”我于2013年4月19日原告与被告何德明签订《房屋买卖协议》后拿了400000元找到被告何德明，要求以优先购买权购买该商铺，被告何德明满口答应，让我回家等候，之后原告于2016年8月1日向我催要房屋时我才知道被告何德明将商铺卖给了原告，被告何德明与原告签订《房屋买卖协议》的行为严重侵害了我的合法权益。我与被告何德明签订的《租房协议》约定的是如果国家占用了，我就把铺面还给何德明，如果不占用就由我继续租赁，这是长期合同。而我将租赁的房屋装修好后被告何德明却把房屋出售给了原告，卖之前也没有通知我，侵害了我的优先购买权。现原告要求我返还3间铺面我不同意，现在我要求优先购买被告的3间铺。至于原告主张的3年房租45000元，我行使优先购买权后，取得房屋所有权后也就不存在房屋租金这一说法。综上，请求人民法院在查明案件事实的基础上，驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，二原告系父子关系。2009年9月2日，湟中县生产资料公司与被告何德明签订《房屋转让协议》，湟中县生产资料公司以价22000元将位于湟中县上五庄镇邦吧村铺面三间转让给被告何德明。2012年8月1日，被告何德明与被告马麟签订《租房协议》，被告将其所有的三间铺面以价每年15000元租赁给被告马麟经营儿童服饰店。协议载明”租房期从2012年8月1日-2014年8月1日，房租费一年壹万伍仟元，已收两年房费叁万元，钱已清。从2014年8月1日-2016年8月1日房租费不变。2016年以后房租费按市场房价增长，如果国家占用租房，马寿将铺面还给房主，四年内不得改变，房主在四年以后变卖，优先卖给租房人，如租房人不接受，房主卖给别人，租房人在途中发生的一切事故，有租房人（马寿）自己承担。”2013年4月19日，原告邓玉贵与被告何德明签订了《房屋买卖协议》，被告何德明将其取得的位于湟中县上五庄镇原上五庄供销社生产资料门市部3间铺面及3间铺面后面以滴水檐子为界，从南向北47米长，由西向东的院内土地使用权一并以价380000元出售给了原告邓玉贵。且双方约定2014年8月1日至2016年8月1日的房租由原告邓玉贵收取，同时院内的分心墙由原告自行修建（已修建），另外原告所办理的过户登记手续产生的费用由原告承担。原告按协议履行给付房款的义务。事后，原告邓玉贵在办理过户登记手续过程中将土地使用权人登记为其子邓英名下。2016年9月5日，湟中县人民政府向原告邓英颁发了《国有土地使用权证》，原告邓英以出让的形式取得该宗土地的使用权，终止日期为2053年7月10日。另查明，位于湟中县上五庄镇原上五庄供销社生产资料门市部3间铺面实际占有人为被告马麟。被告何德明与原告邓玉贵办理过户登记手续后未向原告交付3间铺面。2016年8月1日以后被告何德明与被告马麟未签订《房屋租赁合同》。上述事实，有原、被告的陈述,《租房协议》、《房屋买卖协议》、湟中县人民政府出具的《国有土地使用权证》等证据证实。本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。2013年4月19日，原告邓玉贵与被告何德明经协商签订《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，该房屋买卖合同合法有效，对合同的相对人均具有法律约束力。2016年9月5日，原告与被告何德明办理了登记手续，原告邓英依法取得该宗国有土地使用权，已发生物权效力，故本案名为房屋买卖合同纠纷，实为返还原物纠纷。公民的合法财产受法律的保护，禁止任何组织或个人侵占，故对原告主张二被告立即交付位于上五庄镇邦吧村83号铺面3间之请求，本院予以支持。被告称其并未侵害原告财产所有权，原告起诉其系主体不适格之辩解意见，其虽与原告达成买卖铺面的合意，并办理过户手续，但并未实际向原告邓英交付铺面，根据合同相对性原则，本院认为原告将其列为被告并无不当，故被告何德明的辩解理由不能成立。被告马麟认为其与被告签订的《租房协议》的租期并未届满，依买卖不破租赁原则，其认为未侵占原告的财产权，并要求优先购买权购买争诉的3间铺面的之辩解意见，因被告何德明与被告马麟签订《租房协议》的时间为2012年8月1日，被告何德明对租赁期限未届满不予认可，被告马麟未提交相应的证据印证双方的租赁期至2020年8月1日或长期，应承担举证不能的法律后果，故房屋租赁期限届满日期应为2016年8月1日。至于优先购买权被告马麟在原告与被告签订《房屋买卖合同》之后办理过户手续之前也并未主张，现争诉的房屋已发生物权变动的效力，故被告马麟现要求行使优先购买权及房屋尚在租赁期限内的辩解理由不能成立，本院不予采纳。原告主张被告马麟支付自2014年8月1日起至2017年8月1日止3年的租金45000元之请求，本院认为被告何德明与原告约定2014年8月1日-2016年8月1日铺面租金由原告收取未与被告马麟进行协商并达成一致意见，根据合同相对性原则，虽被告何德明与原告邓玉贵之间关于房租费如何收取对被告马麟没有约束力，但被告已使用租赁物，理应给付占用房屋期间的房租费，故对原告主张物权发生变动前的租金不予支持。本院支持2016年9月5日至2017年8月1日的租金13562元（15000元／365天×330元）。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马麟于本判决生效之日起十日内返还原告邓英位于湟中县上五庄镇邦吧村83号铺面3间，被告何德明予以协助；二、被告马麟于本判决生效之日起十日内给付原告邓英铺面租金13562元；三、驳回原告邓玉贵的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元,减半收取462.5元，由被告马麟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员  王杰二〇一七年八月二十八日书记员  严娟