河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民四终字第4号
上诉人（原审被告）秦寿田。
委托代理人张仕景，河北精深律师事务所律师。
委托代理人张领坡，河北精深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）辛燕燕。
被上诉人（原审被告）河北御祥房地产开发有限公司。住所地：邯郸市丛台区中华北大街518号华鑫园1-1号门市
法定代表人孙克勇，该公司董事长。
原审被告郭洪廷。
委托代理人张仕景，河北精深律师事务所律师。
委托代理人张领坡，河北精深律师事务所律师。
上诉人秦寿田与被上诉人辛燕燕、河北御祥房地产开发有限公司（以下简称御祥公司）、原审被告郭洪廷商品房买卖纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2013）丛民初字第3970号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人秦寿田及原审被告郭洪廷委托代理人张仕景、被上诉人辛燕燕到庭参加诉讼。被上诉人河北御祥房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月28日，原告辛燕燕与被告御祥公司经协商签订一份《御铭轩认购协议》，御祥公司为出卖人（甲方），辛燕燕为买受人（乙方）。协议约定：乙方所认购的商品房为甲方所开发的位于邯郸市陵西北大街与望岭路交叉口西南角的“御铭轩”项目中的住宅、商业；乙方选择的位于“御铭轩”项目望岭路门市店，单价为11000元／平方米，协议金总额为825000元，正式开盘后，乙方有优先选房权，选房后3日内，乙方须将购房款按照预售面积以上述单价补齐，逾期甲方有权单方解除合同，并仅退还协议金，甲方保证在2013年3月28日前将该商品房交付使用；如甲方单方毁约，须一次性返还乙方的全部协议金，并向乙方支付已交协议金总额30%作为违约金补偿；如乙方单方毁约，甲方仅须返还乙方的全部协议金，无需支付任何违约金。协议签订当日，原告辛燕燕用其母亲李喜清银行卡通过银行（农行、建行）分两笔给被告御祥公司的法定代表人秦寿田账户上转购房款共计797000元，被告御祥公司给原告辛燕燕出具收款收据一份，内容为：“2010年12月28日收款收据，交款单位辛燕燕，收款方式卡转现金，收款事由预交望岭路一层门店21号（75平方米×110000元／平方米=825000元），人民币797000元，下欠28000元”，收款收据加盖了御祥公司财务专用章和法定代表人秦寿田个人印章。但被告御祥公司的上述“御铭轩”项目一直未动工建设，为此原告多次找被告御祥公司及秦寿田，要求返还购房款797000元，被告一直推脱未返还。2013年1月16日，被告秦寿田出具承诺书一份，内容是：自2013年1月16日以前，河北御祥房地产开发有限公司所产生的一切债权债务均由原法定代表人秦寿田及原股东负担。2013年1月24日，被告御祥公司的法定代表人由秦寿田变更为孙克勇。2014年1月23日，原告辛燕燕及其母亲李喜清与郭洪廷达成协议，李喜清（另外一笔借款300000元的债权人）、辛燕燕为甲方，秦寿田、郭洪廷为乙方，协议约定：李喜清在2010年8月1日一次性借给秦寿田300000元现金；在2010年12月28日，辛燕燕与秦寿田签订购买门市房协议，一次性支付给秦寿田797000元购房款，现因资金运转困难、项目无进展，按照协议约定退还购房款。现秦寿田共计欠李喜清、辛燕燕借款和购房款共计1100000元，目前，秦寿田资金困难，无法一次性偿还，经郭洪廷、赵某、苗某协调，秦寿田所欠李喜清、辛燕燕欠款1100000元由郭洪廷共同偿还。双方协商一致，同意按以下方式分期偿还；1、郭洪廷同意在2014年1月24日前支付李喜清200000元；2、郭洪廷同意在2014年2月19日前支付李喜清100000元；3、郭洪廷同意在2014年3月30日前支付李喜清400000元；4、郭洪廷同意在2014年4月30日前支付李喜清400000元。李喜清、辛燕燕、郭洪廷及见证人赵某、苗某在该协议上签字确认。该协议签订后，郭洪廷履行部分协议，将李喜清的借款300000元还清，下欠辛燕燕的购房款797000元未偿还。
另查明，原、被告签订的《御铭轩认购协议》中所涉及的房屋被告未取得商品房预售许可证明。2010年4月23日，被告秦寿田担任被告御祥公司的法定代表人，2013年1月16日，秦寿田将其在御祥公司的股权转让给孙克勇，双方签订了股权转让协议，同时秦寿田声明，其愿对2013年1月16日前御祥公司的债务承担责任。2013年1月24日，御祥公司的法定代表人由秦寿田变更为孙克勇。
原审法院认为，原告辛燕燕与被告御祥公司签订的《御铭轩认购协议》，该协议内容对当事人的姓名、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交房时间等事项进行了明确的约定，依照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应认定为《商品房买卖合同》。在签订确认书时，原告对被告销售的商品房是否办理商品房预售许可证并不知情，被告御祥公司作为商品房的开发商，未向原告明示其出售的房屋未办理商品房预售许可证，且上述御铭轩项目被告至今未动工建设，根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同的，应当认定合同无效”，原告与御祥公司签订的《御铭轩认购协议》无效，原告依据合同请求违约金及违约金的利息损失，无法律依据，本院不予支持。本案由于被告过错致使合同无效，被告御祥公司应向原告返还已付购房款，因此给原告造成的损失被告应给予赔偿，损失应按银行同期贷款利息计算。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第五十二条规定，借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。本案中秦寿田原系该公司的法定代表人，当时被告御祥公司所收原告购房款打入秦寿田账户，秦寿田与被告御祥公司存在财产混同及利益关系，被告秦寿田应当对上述购房款及原告的其他损失承担连带清偿责任。被告郭洪廷与原告签订协议，自愿与秦寿田共同偿还原告购房款800000元，该协议有在场的见证人见证，系双方真实的意思表示。根据自愿原则，被告郭洪廷应对上述购房款承担连带清偿责任（郭洪廷在800000元范围内承担连带责任）。对被告郭洪廷辩解其与辛燕燕签订的协议是在威胁、恐吓、乘人之危情况下签订的，但被告对其辩解未提交证据证明，且该协议签订后，被告郭洪廷已经按协议偿还了300000元即李喜清的借款，履行了部分协议义务，本院对郭洪廷的上述辩解不予采信。据此，原审法院判决如下：一、河北御祥房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还给原告辛燕燕购房款797000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年3月29日起至本判决生效之日止）。二、被告秦寿田对上述购房款及利息承担连带偿还责任。三、被告郭洪廷对上述购房款及利息在800000元范围内承担连带偿还责任。四、驳回原告辛燕燕的其他诉讼请求。宣判后，被告秦寿田不服，以原告起诉被告承担责任不明确；秦寿田收款系职务行为及原审法院保全和追加郭洪廷是错误的等为由上诉至本院。被告郭洪廷、河北御祥房地产开发有限公司、原告辛燕燕服判。
本院二审经审理查明的事实与原审判决一致，本院予以确认。
本院认为，辛燕燕与御祥公司签订的《御铭轩认购协议》，从该协议内容上应认定为《商品房买卖合同》。上诉人秦寿田称辛燕燕起诉秦寿田、河北御祥房地产开发有限公司共同偿还其购房款，责任不明确，由于秦寿田、郭洪廷及河北御祥房地产开发有限公司对辛燕燕承担的是连带偿还责任，而不是按份责任，故上诉人该上诉理由不能成立。上诉人秦寿田称其卖房是职务行为，根据2013年1月16日秦寿田的承诺书，原审法院判决其承担连带责任并无不妥。上诉人秦寿田称原审判决第一项有误，称该案是返还购房款不是债务，不应支付利息。因在2011年11月23日秦寿田在辛燕燕收款收据上签有同意退回购房款的承诺，且截止至双方约定的交房日期时止，既未交房也未退购款的行为已构成违约。该上诉理由也不能成立。关于郭洪廷应否被追加为被告的问题，根据2014年1月23日李喜清、辛燕燕、秦寿田、郭洪廷签订的协议约定，追加郭洪廷为被告并无不妥。因郭洪廷在一审判决后，在法定上诉期限内并没有提出上诉，视为其服从一审判决。关于李喜清是否应参加诉讼，李喜清在一、二审期间一再证明购房人是辛燕燕其仅仅代表辛燕燕收款，其由于与辛燕燕系母女关系，权利义务是共同的，对辛燕燕的偿还其认可，故其不参加诉讼并不影响案件的审理。上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11770元，由上诉人秦寿田负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘新莉
审判员 宦 伟
审判员 谢 珂
二〇一五年二月十五日
书记员 杨 洁