广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终5292号
上诉人（原审原告）：马文宾，男，1987年10月10日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：柳在江，系广东绥爰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易军，系广东绥爰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中山市逸升房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇进源路43号高盛花园1幢05卡。
法定代表人：杨志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。
上诉人马文宾因与被上诉人中山市逸升房地产有限公司（以下简称逸升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马文宾上诉请求：撤销一审判决第一项，改判逸升公司立即向马文宾支付逾期交楼违约�30192元（按已付房价款510000元×0.0002×296天）。事实和理由：一、一审判决认可并根据一个咨询公司出具的情况说明进行裁判，理据不足，应予以撤销。咨询公司出具的情况说明所罗列的内容并非不可抗力，且内容繁杂，不应轻易认可。同时，该情况说明没有买受人的签名确认，不能作为逸升公司延期的理由。根据合同约定，逸升公司在发生不可抗力后30日内应通知买受人，但逸升公司并未履行通知义务。二、一审判决认定逸升公司在签订合同后可顺延交楼189天（包括雨天停工5天、罢工停工8.5天、工地全面停工184天），认定事实及适用法律错误。1.下雨是每年必然发生的自然现象，逸升公司作为开发商完全可以预计得到雨天的发生可能会导致临时停工。故逸升公司在买卖合同中确定的交楼日期已经包括了下雨停工期间，交楼不应顺延。2.工人罢工导致工程停工系逸升公司监管不善所致，与买受人无关，逸升公司不能据此顺延交房时间。3.广东中山建设监理咨询有限公司出具的《情况说明》载明的工地全面停工184天（2014年5月1日至2014年10月31日）不属实，逸升公司也没有提供相应的监理日志佐证，法院制作的调解书仅系对逸升公司单方陈述所作的记载，并未对全面停工的事实进行确认。故该全面停工期间不应顺延。三、一审判决将违约金计付的截止日期认定为逸升公司发出通知并确定最初收楼的时间，违背合同约定。涉案合同第十一条第三款明确约定，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天视为实际交付买受人使用之日。因此，本案违约金计付的截止时间应为逸升公司发出收楼通知载明的收楼期限届满之日。若买受人在逸升公司通知收楼期限届满前已收楼，则应以买受人实际收楼的时间为违约金计付的截止日期。四、一审判决适用法律错误且显失公平。逸升公司因第三方的原因造成交楼迟延的违约责任，依法应由逸升公司承担，不应将该责任转嫁给买受人。同时，逸升公司因第三方造成其迟延交楼，其已获得相应的违约金。若再将第三人导致的迟延交楼责任转嫁给买受人，则逸升公司双重获利。
逸升公司辩称，一、咨询公司出具的情况说明罗列的内容非常清晰。不可抗力有明确定义，即使发生合同约定的不可抗力，买受人亦不可能签名确认。监理单位作为第三方，对发生的情况进行了签名确认。涉案合同第八条第四款明确约定，非因逸升公司的原因造成工程延误的，逸升公司可以顺延工期，合同并未约定逸升公司需在30天内通知买受人。二、民事生活领域，法无禁止即可行。双方约定逸升公司可据以延期的合同条款没有违反法律的禁止性规定，合法有效。三、关于罢工停工的问题。逸升公司因与施工方的纠纷诉至法院导致涉案工程停工，根据合同约定，逸升公司可以据实顺延交楼时间。四、监理单位作为中立单位，其出具的情况说明和逸升公司另案诉状载明的内容可印证涉案工程因施工方工人罢工导致停工的事实。五、逸升公司已通知买受人收楼，但买受人未按通知收楼，涉案房屋应视为已交付买受人。六、停工、罢工导致的交楼时间顺延系基于双方约定，并非逸升公司将相关责任转嫁给买受人。七、本案中，买受人迟延支付购房款，根据双方合同约定，逸升公司可据此顺延交楼时间。买受人主张其系根据逸升公司指定到相关银行办理按揭贷款手续。此系因为逸升公司作为开发商，其与特定银行存在合同关系，买受人根据现实情况，去与逸升公司存在合同关系的银行办理按揭贷款手续属于行业惯例，并非由逸升公司�定。八、为买受人办理银行按揭贷款手续的主体并非逸升公司，而是律师事务所。逸升公司并未收到买受人支付的手续费8000元，该手续费发生的原因应该是买受人提交的按揭贷款资料不符合约定，为办理假证明等按揭贷款资料而支出的费用，买受人无权向逸升公司主张。综上，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。
马文宾向一审法院起诉请求：逸升公司立即向马文宾支付逾期交楼违约金30192元（按已付房价款510000元×0.2‰×296天）。
一审法院认定事实：2014年3月5日，马文宾（买受人）与逸升公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》1份，马文宾购买逸升公司开发的位于中山市××××房，购房总价510000元。《中山市商品房买卖合同》部分具体约定如下：1、付款方式：银行按揭方式，153000元于2014年3月5日前现金支付，357000元于2014年6月5日前银行商业贷款支付；2、出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；②规划设计、市政建设部门有关政策或规定发生变动；③若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理导致的延误；④非出卖人所能控制客观事由造成工程延误或停工的其他事件（如台风、雨天、酷热等自然灾害，或地震、战争、动乱、疾病、罢工、施工异�问题等）；⑤买受人未能按时付清所有的房款及其他费用，或未能按时办妥银行按揭抵押贷款手续（即合同第八条）；3、出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②若逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利。但可要求出卖人按日向其支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房款及支付违约金后，买受人同意已付房款有关费用、已供银行按揭利息或其它一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二［该比率应不少于第（1）项中的比率］的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，马文宾于2014年3月5日交付现金购房款153000元，但马文宾直至2014年8月5日才办妥按揭贷款，并于当日将购房款357000元转账支付给逸升公司。涉案工程于2015年1月15日由勘察单位、设计单位、施工单位、监督单位、建设单位共同盖章签订竣工验收备案表，于2016年10月20日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。逸升公司于2016年10月12日向马文宾邮寄收楼通知书，要求马文宾于2016年10月15日至2016年10月23日期间收楼。马文宾确认已收楼，但双方对逾期交楼违约金协商未果，马文宾等遂于2017年3月23日诉诸一审法院，主张前述实体权利。
涉案工程监理单位广东中山建设监理咨询有限公司于2016年8月1日出具工程施工的情况说明，载明以下内容：1、工程监理时间2012年9月29日开工至2015年1月31日结束；2、2013年4月26日至2014年4月11日工人罢工计15次共34天；3、2012年10月30日至2014年4月30日因大雨停工共计53天；4、2014年5月1日至2014年10月31日工地全面进入停工状态，逸升公司将承建商廉江市第四建筑工程有限公司起诉至法院，经法院调解后由洪宇建设集团自2014年11月1日进场施工，期间停工184天。
广东中山建设监理咨询有限公司2012年11月18日至2014年4月3日期间的施工监理日记记载如下事项：1、涉案工程因雨于2012年11月18日、11月20日、11月24日、11月25日、11月28日、11月29日、11月30日、2013年3月20日、3月28日、3月30日、5月8日、5月22日、6月23日、7月2日、7月16日、7月24日、7月26日、8月1日、8月3日、8月13日、8月14日、8月15日、8月16日、9月30日、12月15日、12月16日、12月17日、2014年3月29日、3月30日、3月31日各停工1天，于2012年12月18日、2013年1月26日、4月11日、5月16日、7月7日、7月20日、7月25日、7月28日、8月2日、2014年4月3日停工半天；2、涉案工程2013年4月29日、4月30日、5月1日、5月9日、2014年4月1日施工异常（罢工）。
逸升公司以建设工程施工合同纠纷为由于2014年8月将承建商广东九洲建设集团有限公司诉至一审法院，请求判令广东九洲建设集团有限公司办理移交及结算手续、交还涉案工程场地及资料，负担违约金、利息、水电费、监理费等各项费用2387163.71元。起诉状载明以下内容：广东九洲建设集团有限公司在施工过程中拖欠工资及材料款，致使工人多次停工及供应商追讨货款等，工程自2014年6月起处于全面停工状态，逸升公司于2014年8月11日发出解除合同通知。经一审法院主持调解，双方于2014年10月15日达成调解协议，广东九洲建设集团有限公司撤场并由逸升公司另聘建筑企业继续施工，广东九洲建设集团有限公司撤场后仍须无条件办理竣工验收手续，协助逸升公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，逸升公司免除广东九洲建设集团有限公司逾期竣工产生的欠款（含工程款、其余费用、塔吊及货梯�款等）及违约金等［详见一审法院（2014）中二法黄民一初字第659号民事调解书］。
中山市住房和城乡建设局于2016年5月24日发布《关于明确排水报建和验收相关事项的通知》，明确自2016年7月1日起室外（地下）排水管网报建和排水隐蔽工程验收按照前述要求进行，2016年7月1日前申办手续则仍按原规定执行。中山市住房和城乡建设局于2016年6月8日发布《关于绿化工程验收事项及竣工验收备案中绿化验收要求的通知》，要求自前述通知发出之日起建设单位在2016年8月1日前申报办理竣工验收备案的，应提交城市绿化工程建设项目综合验收文件或提供补办承诺书备案并完善验收手续后才能领取《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，2016年8月1日后申报竣工验收备案的，必须同时提交城市绿化工程建设项目综合验收文件。
中国银行业监督管理委员会于2010年9月29日发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知要求各商业银行对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。马文宾于2013年1月至2014年12月期间在中山市并无参保记录。双方认可买受人申请按揭贷款由出卖人或出卖人指定单位负责、跟进。
2016年1月1日至2016年10月20日共计293个日历天。马文宾称合同约定交楼日期2015年12月31日、收楼通知书于2016年10月23日收取、实际收楼日为2016年11月10日，逾期交楼为296天。逸升公司则称大雨停工53天、工人罢工34天、进入停工状态184天、逾期付款顺延61天，政策变化顺延100天，故逸升公司不存在逾期交楼。
一审法院认为：《中山市商品房买卖合同》及其补充协议经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，�违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。
商品房买卖合同约定逸升公司于2015年12月31日前交付商品房，但马文宾与逸升公司于2016年11月10日才办妥涉案商品房交接手续，故逸升公司未按前述约定期限交楼属实。马文宾现要求计算自2016年1月1日起至实际收楼日（即2016年11月10日）止的逾期交楼违约金，逸升公司则主张存在法定或约定可顺延交楼情形，逸升公司无须支付逾期交楼违约金。商品房买卖合同第八条约定商品房交付期限，但亦同时约定出卖人可顺延交楼的各种情形，故本案应综合分析逸升公司现所持顺延交楼的理据是否成立及顺延期间如何核算等。逸升公司现提供情况说明、施工日志、借款凭证、民事起诉状及民事调解书、主管部门公开文件等拟证明逸升公司可顺延交楼。马文宾否认前述证据的真实性、关联性等，认为前述证据不足以证明逸升公司可顺延交楼。
一审法院对各方提供的证据及陈述意见分析如下：1、虽然情况说明、施工监理日志等未经马文宾等签名认可，但涉案工程由广东中山建设监理咨询有限公司负责监理，监理单位如实编制施工监理日志等系法定及约定的职责，情况说明与施工监理日志载明事项、民事起诉状及民事调解书等能够相互印证，故一审法院认可广东中山建设监理咨询有限公司在情况说明中所列内容；2、商品房买卖合同约定罢工、台风、雨天、施工异常等非出卖人所控制的客观事由造成工程延误或停工，交楼期限可据实顺延。情况说明证实涉案工程2013年4月26日至2014年4月11日发生罢工34天、2012年10月30日至2014年4月30日发生大雨停工53天，上述情形均应计入可顺延期限。但是，逸升公司与马文宾于2014年3�5日签订商品房买卖合同，2014年3月5日前发生的罢工、雨天停工时间不应计入顺延期限之内。情况说明未具体分段计算时间，一审法院核实监理施工日志查实2014年3月5日后发生罢工停工时间1日（2014年4月1日）、雨天停工时间3.5天（2014年3月29日、3月30日、3月31日各停工1天；2014年4月3日停工半天），故上述原因可顺延期限4.5天。情况说明载明2014年5月1日至2014年10月31日工地全面停工共184天，结合民事起诉状及民事调解书载明事实可知，工程停工因施工单位违约导致发生，逸升公司对上述停工事件发生不存在过错且采取积极措施予以解决，故上述时间可据实顺延；3、商品房买卖合同约定买受人未能按时付清所有的房款及其他费用，或未能按时办妥银行按揭抵押贷款手续，交楼期限可据实顺延。合同约定按揭贷款2014年6月5日前付清，但马文宾直至2014年8月5日才办妥按揭贷�并付清购房款，故马文宾确实未按约定期限付清购房款。马文宾称按揭贷款手续由逸升公司办理，逾期付款责任由逸升公司自负，但马文宾非中山市本地居民且不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，马文宾办理按揭贷款存在事实障碍，双方未约定将能否或延期办理按揭贷款责任归咎于逸升公司，故上述期限（2014年6月6日至2014年8月5日）可据实顺延；4、政府主管部门对工程项目施工要求、竣工验收备案手续等进行变更属实，但前述政府文件于2016年5月24日、2016年6月8日发布，且给予缓冲期限或变通处理方式等，涉案工程早已在2015年1月15日经竣工验收合格，逸升公司在政策变动前即有足够时间办理相关事项，故政策变动不足以允许逸升公司顺延交楼期限；5、未付清购房款顺延期限（2014年6月6日至2014年8月5日）与工地全面停工（2014年5月1日至2014年10月31日计184天）部分重合，根据公平合理原则，重合部分不应重复计算，即未付清购房款顺延期限不再计入顺延期限。综上，逸升公司在签订商品房买卖合同后可顺延交楼期限包括雨天停工4.5天、工地全面停工期限184天等共计189天（不足1天按1天计算）。
另，马文宾主张逾期交楼违约金计付最后截止期限应计至实际接收商品房之日（2016年11月10日）为止，但逸升公司于2016年10月12日邮寄收楼通知，于2016年10月20日办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，按照双方商品房买卖合同关于商品房交接约定，一审法院认定逾期交楼违约金最后计付至逸升公司发出通知并确定最初收楼之日（即2016年10月20日）为止。
2016年1月1日至2016年10月20日共计293个日历天，逸升公司在签订商品房买卖合同后可顺延交楼期限189天，因此，逸升公司应计付逾期交楼违约金的期限104天。按商品房买卖合同约定，出卖人应以房价款为基数按每日万分之二标准计付逾期交楼违约金，即逸升公司应支付逾期交楼违约金10608元（510000元×0.2‰×104天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：一、逸升公司于一审判决生效之日立即向马文宾支付逾期交楼违约金10608元；二、驳回马文宾的其他诉讼请求。如果逸升公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，减半收取为277元，由马文宾负担244元（马文宾已�）；逸升公司负担33元（该款马文宾已预付，一审法院不另收退，逸升公司须在一审判决生效之日起10日内一并迳付马文宾）。
二审期间，双方均未提交新的证据。
一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，马文宾与逸升公司签订的中山市商品房买卖合同均系逸升公司提供的格式合同。该合同第七条约定，若买受人逾期付款，且逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之次日起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；若买受人逾期付款超过30日不足90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。该合同第十一条第三款约定，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用日期，房屋的风险转移到买受人承担，并从该届满之日的次日起算房屋的保修期及物业管理费。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有二：一是一审判决认定逸升公司可顺延交楼的时间是否有误；二是一审判决认定逸升公司应支付的逾期交楼违约金的截止时间是否有误。
关于争议焦点一，即一审判决认定逸升公司可顺延交楼的时间是否有误的问题。一审判决认定逸升公司可顺延交楼189天，包括雨天停工、工地全面停工及逾期支付购房款的时间。现买受人认为，雨天系自然现象，罢工系逸升公司管理不善所致，且逸升公司亦未在相关情况发生后30天内告知买受人，故一审判决认定逸升公司可顺延交楼的时间有误，并主张一审判决认定的雨天停工及工地全面停工的时间均不能成为逸升公司可顺延交楼的时间。逸升公司则抗辩称，一审判决认定逸升公司可顺延交楼的时间系根据双方合同的约定，双方并未在合同中约定雨天或罢工导致交楼时间迟延时，逸升公司需在相关事件发生后30天内告知买受人。
经查，关于涉案房屋的交付问题，双方已在涉案合同第八条进行约定。第八条第二款第1项约定，发生不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，相关期限可以算入逸升公司可顺延交楼的时间；第4项约定，“非出卖人所能控制的客观事由造成工程延误或停工的其他事件（如台风、雨天、酷热等自然灾害或地震、战争、动乱、疾病、罢工、施工异常问题等）”造成工程延误的，逸升公司亦可相应顺延交楼时间。而在合同领域中，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，主要包括自然灾害（如地震、洪水、台风、冰雹等）、社会事件（如战争、罢工、骚乱等）以及政府行为（如征收、征用）等。现双方当事人对上述合同条款的理解存在争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：
一则从不可抗力的角度进行审视，构成合同条款约定的雨天、罢工等均应达到一定的规模。而本案中，逸升公司主张的罢工仅系涉案工地的工人因工资被拖欠而造成涉案工地的停工，尚不构成社会学意义上的罢�，也不属于合同约定的不可抗力，逸升公司不能据此主张顺延交房期限。二则如果逸升公司主张的雨天及罢工构成不可抗力。通过审查上述合同条款的内容可知，双方在合同中约定逸升公司可顺延交楼的内容存在重复性，即合同第八条第二款第1项约定逸升公司可顺延交楼的情况与第4项约定逸升公司可据实予以延期的事由存在重复。同时，按照逸升公司的说法，雨天及罢工导致涉案工程工期延误，非逸升公司所能控制，即逸升公司亦主张雨天及罢工应属于上述合同条款中规定的“不可抗力”。而发生不可抗力导致交楼时间顺延时，双方已明确约定逸升公司应在事件发生后30日内告知买受人。因此，根据合同整体解释的规则，应认定逸升公司在雨天、罢工等事件致使交楼期限延误时，需履行告知义务。同时，买受人在签订购房合同后，对于逸升公司如期交楼具有合理�待。逸升公司作为专业的房地产开发公司，其对于房地产开发的进程能够把控和知悉，故要求其在影响合同交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务，并不过于严苛。此外，即使上述合同条款存在不同的理解。因涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的格式合同的特殊解释规则，在合同条款存在两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，买受人上诉主张逸升公司应在雨天及罢工等影响房屋交付的事件发生后30日内向其履行告知义务，理据充分，本院予以支持。现因逸升公司未提供证据证明其在上述事件发生后30日内已履行告知义务，其应承担举证不能的不利法律后果。所以，即使逸升公司主张的上述事实确实存在，逸升公司以雨天及罢工为由要求顺延交楼时间的抗辩主张亦不应得到支持。一审判决根据逸升公司的主张，在计算逸升公司迟延交楼的时间时扣减相应的雨天及罢工时间不当，本院予以纠正。
关于买受人迟延支付购房款的时间能否算入逸升公司可顺延交楼的时间的问题。买受人上诉主张，逸升公司不能因其逾期支付购房款而顺延交楼时间。经查，虽然涉案合同第八条第二款第5项已明确约定买受人逾期支付购房款时，逸升公司可顺延交楼时间。但涉案合同第八条第一项亦明确约定：出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。一审判决认定涉案商品房的交付应以逸升公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为前提条件，双方二审对此均未提出异议，本院予以确认。同时，涉案合同第七条亦已对买受人逾期支付购房款时应承担的违约责任作出明确约定，即买�人逾期支付购房款时，逸升公司可主张买受人支付逾期付款违约金并解除合同。因此，根据诚信解释规则和整体解释规则，应认定涉案合同第八条第二款第5项约定的内容与第八条第一项约定的内容存在内在联系。故涉案合同第八条第二款第5项规定的情形应以第八条第一款约定的情形已实际发生为前提条件，即逸升公司以买受人逾期支付购房款为由主张延期交楼的，应以涉案商品房已符合合同约定的交付条件为前提条件。否则，逸升公司因买受人逾期支付购房款，既可根据涉案合同第七条要求买受人承担相应的违约责任，又可顺延交楼期限，免除己方相应的逾期交楼责任，有违公平及诚信原则。本案中，根据一审查明的事实可知，涉案商品房所在建设工程直至2016年10月20日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合交付的条件，而买受人早在2014年8月5�即已付清全部购房款。因此，本案不符合合同第八条第二款第5项约定的逸升公司可行使先履行抗辩权的情形。一审判决将买受人逾期支付购房款的时间算入逸升公司可顺延交楼的时间不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二，一审判决认定逸升公司应支付的逾期交楼违约金的截止时间是否有误的问题。经查，涉案商品房所涉建设工程直至2016年10月20日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定的交付条件。故逸升公司虽然在2016年10月12日即向买受人邮寄收楼通知书通知买受人在2016年10月15日至2016年10月23日期间收楼，但其发出的收楼通知自2016年10月20日起才属于有效的收楼通知。现买受人主张逸升公司应向其支付的逾期交楼违约金应计算至收楼通知载明的收楼期限届满之日（2016年10月23日），并无不当，本院予以支持。一审判决认定逾期交楼违约金计算至2016年10月20日，剥夺了本应属于买受人的期限利益，违背了涉案合同第十一条第三款的约定，本院予以纠正。
综上所述，逸升公司主张顺延交楼的事由均不能成立。一审判决认定逸升公司可顺延交楼189天不当，本院予以纠正。从2016年1月1日至2016年10月23日，逸升公司共逾期交楼296天，按照合同约定的违约金计算标准，逸升公司应支付逾期交楼违约金30192元（510000元×0.0002/天×296天）。对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。
综上，马文宾的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一�撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3357号民事判决；
二、中山市逸升房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马文宾支付逾期交房违约金30192元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费554元，减半收取为277元（马文宾已预交），由中山市逸升房地产有限公司承担（中山市逸升房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马文宾支付）。二审案件受理费290元（马文宾已预交555元），由中山市逸升房地产有限公司承担（中山市逸升房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向马文宾支付）。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 吴�波
审判员 马 燕 清
二〇一七年十二月十二日
书记员 高 丽