上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第167号
原告张属明，男，1960年2月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托代理人张某，男。
被告陈卫，男，1981年10月25日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告潘忠德，男，1955年9月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被告谢忠，男，1968年6月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市普陀区。
委托代理人吴某，男，住上海市普陀区。
第三人华夏银行股份有限公司上海静安支行，住所地上海市静安区。
法定代表人王某，行长。
委托代理人匡琼，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
委托代理人潘萍，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
原告张属明与被告陈卫、潘忠德、谢忠确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理。依法由本院代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，因本案的处理结果与华夏银行股份有限公司上海静安支行（以下简称华夏银行静安支行）有法律上的利害关系，本院依法追加华夏银行静安支行为本案第三人参与诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告张属明的委托代理人张某、被告潘忠德以及被告谢忠的委托代理人吴某、第三人华夏银行静安支行的委托代理人匡琼到庭参加诉讼。被告陈卫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告张属明诉称，位于上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）为原告家庭的动迁安置房，该房屋中有四个人（原告及其儿子、原告的父母）的户口，由上述四人共同居住。2003年，原告刑满释放后，因没有工作，想和朋友一起做生意。但原告没有资金，于是找到原告的朋友（即被告陈卫），以被告陈卫购买原告房屋为由，帮助原告获得银行贷款，被告陈卫表示同意。双方虚假买卖所取得的银行贷款在原告处。后因被告陈卫自己也要购买房屋，不能再为原告顶替，要求原告再找他人。于是原告找到与原告共同服刑过的朋友（即被告潘忠德）帮忙，以被告潘忠德购买被告陈卫的房屋为由，将房屋的产权人改为了被告潘忠德。这次交易仍是虚假买卖，被告陈卫也没有收取被告潘忠德任何钱款。对于上述两次虚假买卖，双方都有协议为证。但在2014年4月，原告收到法院传票，案由为排除妨害纠纷，称现在房屋的权利人为被告谢忠。但原告从未见到有任何人来看过房，原告也不可能出售房屋。原告认为是被告潘忠德和被告谢忠串通，被告潘忠德恶意将房屋出售。故原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告陈卫与被告潘忠德就上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告潘忠德与被告谢忠就上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将房屋的产权恢复登记至被告陈卫名下。诉讼中，因房屋上尚有第三人华夏银行静安支行的抵押权，故原告撤回要求恢复产权登记的诉讼请求。
被告潘忠德辩称，其与原告自幼相识，原告与其均曾因犯诈骗罪入狱。原告犯诈骗罪的刑事判决在前、其判决在后。两人入狱的原因是相互牵连的事情。后原告找其帮忙，将系争房屋的产权做到其名下，向银行骗取贷款。其中的手续都是原告及其朋友操办，其只负责签字。银行贷款出来的钱款都是原告拿走了，贷款也由原告归还，房屋由原告父母居住，其没有居住入内。后原告的债权人（一个姓华、一个姓张）找到其，称知道原告的房屋在其名下，就告知其，可操作解套出来。最后所有的手续都是由他人操作，其就负责签字。之后华夏银行的贷款到其账户后，他们就带其到华夏银行的各个分行取出贷款交给他们。在此过程中，其根本没有见到过被告谢忠，也没有带过被告谢忠看过房屋。被告潘忠德认为，其属于被原告及被告谢忠设局串通陷害。
被告谢忠辩称，原告没有理由起诉被告潘忠德与其之间的房屋买卖合同无效。至于被告陈卫与被告潘忠德之间的合同效力，被告谢忠不清楚。被告谢忠是通过正常的手续经中介介绍进行交易买卖，双方约定的房屋价格合理，被告谢忠亦支付了房款，现也正常归还贷款。故被告潘忠德与被告谢忠之间的房屋买卖合同是真实有效的，其不同意原告的诉讼请求。
第三人华夏银行静安支行述称，其已发放贷款，为善意的抵押权人，希望法院保护其善意抵押权人的权利。
被告陈卫虽未至法院参加2015年11月26日的庭审，但其在2015年3月3日的庭审中答辩称，其同意原告的诉讼请求，原告所称均为事实。
经审理查明，2003年8月15日，原告张属明与被告陈卫签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告陈卫受让原告张属明位于上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋（即本案系争房屋），价格为290，000元。该合同除在房屋的房地产权证号、座落、面积、转让价款处填写了相应的信息外，对其余条款（如验收、交付、付款方式、违约责任等）均未予约定。
日期为2006年9月25日、落款处有“张属明”与“潘忠德”的《协议书》记载：“我张属明在XXX村XXX号XXX室房屋（即本案系争房屋），原叫陈卫贷款，现由于陈卫要求过户回来，所以我张属明请潘忠德帮忙过户给潘忠德……1、XXX村XXX号XXX室房屋主人是张属明，委托潘忠德贷款从陈卫处过户给潘忠德，主要是为了还贷及借款；2、该贷款每月归还都有张属明还款，一直到全部还清银行贷款；……；4、该贷款全部还清后，潘忠德必须无条件及时把房屋产权过户回到张属明处。”
同年9月28日，被告陈卫与被告潘忠德签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告潘忠德受让系争房屋，房屋价款为514，000元。该合同还就其他事项作出了约定。另，上述买卖合同“甲方：陈卫”处由案外人华某代为签署。
2006年11月10日，原告张属明与被告潘忠德签订《协议书》，该协议书所记载的内容与上述日期为2006年9月25日的《协议书》的内容基本一致，主要表明：系争房屋需以被告潘忠德名义向银行贷款，该款由原告张属明使用且负责归还。房屋的权利（所有权和使用权）归属于原告张属明，被告潘忠德不得以自己名义处分该房屋。
2010年8月12日，被告潘忠德出具收条一张，上载收到被告谢忠支付系争房屋购房首付款195，000元。
2010年8月26日，被告潘忠德与被告谢忠签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告谢忠受让系争房屋，房屋价款为975，000元；被告潘忠德于2010年10月31日前腾出该房屋并通知被告谢忠进行验收交接。该合同还就其他事项作出了约定。另，根据合同记载，该次房屋买卖交易系由案外人上海XX房地产经纪事务所有限公司作为居间介绍人，房地产执业经纪人为张某，居间介绍、代理内容为：仅办理打印网上合同。
2010年9月6日，被告谢忠与第三人华夏银行静安支行签订《个人房屋抵押借款合同》，被告谢忠向第三人华夏银行静安支行贷款78万元。
2010年9月7日，案外人上海XX土地房地产评估有限公司对系争房屋的抵押价值评估为110.22万元。
2010年9月28日，被告潘忠德的账户内入账78万元。随后，上述钱款于三日内分别通过转账、现金的方式领取完毕。其中的35万元被转至案外人黄某名下。
另查明，本院于2013年12月31日受理了谢忠为原告、张属明为被告的排除妨害纠纷一案，案号为（2014）闵民五（民）初字第98号。该案中，本院认为，谢忠虽提供了产权证以证明其为系争房屋合法登记的权利人，但本院查明张属明并未在涉案房屋内居住，故谢忠要求张属明搬离系争房屋的诉讼请求，不予支持。后，本院于2014年12月9日判决驳回了谢忠的诉讼请求。该案已经发生法律效力。
以上事实，由原告张属明提供的系争房屋的拆迁补偿安置协议、原告与被告陈卫签订的房屋买卖合同、原告张属明与被告潘忠德签订的协议书、被告陈卫与被告潘忠德签订的房屋买卖合同、被告潘忠德与被告谢忠签订的房屋买卖合同、被告陈卫的证明书，被告潘忠德提供的其与原告张属明签订的协议书，被告谢忠提供的房屋抵押借款合同及支付凭证、首付款收据、评估报告，第三人华夏银行静安支行提供的被告潘忠德的开户申请书、放款通知书、提款及委托付款申请书、借款凭证、储蓄存款凭条、被告潘忠德银行账户流水单等，以及当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，本院对上述证据的效力予以确认。
另，本案诉讼期间，因查明案件事实需要，本院传唤被告谢忠本人至法院，其于2015年10月28日的谈话笔录中陈述：其为中国石化公司XX分公司装置操作员，1986年任职至今，现年收入约为12万元。其住在浦东新区XX附近，其于2010年从朋友陈某处得知系争房屋的出售信息，其购买系争房屋的原因在于投资，其仅投资了这一套房屋。购房过程中，其在中介及被告潘忠德的陪同下看过房屋。其支付过中介费，中介公司开具过收据，但其无法提供。关于贷款，因其住处周围没有华夏银行网点，故其将归还贷款的银行卡放在其朋友金某明处，每月，其将6，000元还贷的钱通过金某刚的妻子黄某交给金某明。金某刚是金某明的哥哥。其与黄某经常碰面，所以其将钱交给黄某，再由黄某交给金某明。其每个月的取款记录应当说是有的。房屋在过户完毕后，其没有再联系潘忠德，其委托金某刚的妻子黄某处理这件事情。后来，黄某等人告知其拿不到房子，为此，黄某一直在和对方交涉。其至2013年起诉至法院，要求将房屋居住使用人排除妨害，这些事务也是由黄某帮其打理。另，其还陈述，其没有了解过房屋原来是否有贷款，其也没有听中介说过。其只知道有贷款的房屋是不能出售的。
本院认为，本案涉及三份房屋买卖合同的效力问题，即原告与被告陈卫之间签订的房屋买卖合同、被告陈卫与被告潘忠德之间签订的房屋买卖合同、被告潘忠德与被告谢忠之间签订的房屋买卖合同，对于上述合同的效力分述如下：
首先，对于原告与被告陈卫之间签订的房屋买卖合同、被告陈卫与被告潘忠德之间签订的房屋买卖合同的合同效力问题，因合同各方当事人之间（即原告与被告陈卫之间、被告陈卫与被告潘忠德之间）均承认，且从相互之间签订的书面协议中亦能清楚的反映出，签订合同的目的均是为帮助原告获取银行贷款，相互之间并不存在真正的房屋买卖关系，即未发生房款的支付、也未产生房屋的现实交付，故上述两份房屋买卖合同因不具有真实的房屋买卖的意思表示，且各方以房屋买卖形式套取银行贷款的行为违反了国家金融管理的相关规定，上述两份房屋买卖合同均属无效。
现本案的争议焦点主要集中于被告潘忠德与被告谢忠之间签订的房屋买卖合同的效力问题。本院认为，该份房屋买卖合同亦应确认为无效合同，理由如下：第一，被告潘忠德非有权处分人，诚如上文所述，被告潘忠德与被告陈卫之间并无真实的房屋买卖意思表示，双方的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效。故被告潘忠德不具有合法处分房屋的权利，系无权处分人。第二、被告谢忠的行为不符合善意取得制度的构成要件。根据法律规定，善意取得制度的一项构成要件即为受让人受让不动产或动产时须是善意的。但“善意”毕竟属主观心态、个人内心活动范畴，而这些主观的内心活动往往难以通过直观的、直接的证据加以证明，故应当在查明的事实基础之上，依照普通人的日常经验习惯，综合推理、判断。本案中，因被告谢忠“购房行为”存在诸多不符合常理之处，故本院认为其非善意，包括：首先，被告潘忠德作为“出售人”就不认可其与被告谢忠之间的房屋买卖关系。从被告潘忠德的陈述可知，其从未有“出售”房屋的行为。事实上，在被告潘忠德的认知内，其始终认为系争房屋虽从形式上登记在其名下，但该房屋的实际权利人仍归属于原告。众所周知，买卖合意是需买卖双方共同达成一致，现“出卖人”都否认存在买卖合意，则“买受人”所抗辩的合意又何来之有？其次，被告谢忠称其在中介公司的带领下查看过房屋，但本院注意到，在被告潘忠德与被告谢忠签订的房屋买卖合同“附件六”中明确注明，居间介绍内容仅为办理打印网上合同，并未包括其他。被告谢忠的这一说辞，显然与合同记载不一致。被告潘忠德也陈述，其从未居住在系争房屋内，更从未带领被告谢忠查看过系争房屋，这与被告谢忠声称查看过房屋的陈述也存在矛盾。且对于居间服务费，被告谢忠先称确有支付、也有收据，但随后又称不能提供支付凭证，言语反复。再次，被告谢忠的“还贷行为”亦不符合常理。根据其自身的陈述，其将个人用于还贷的银行卡放置在他人处，每月通过由他人将其6，000元转交给银行卡保管人以归还银行贷款的行为，相较于一般人自己保管银行卡、自己归还银行贷款的行为，未免过于复杂、不合常理。另，对于前述每月6，000元钱款，被告谢忠先是称可以提供相应的银行流水，后又称无法提供，言语反复，不足以令人信服。最后，合同约定的房屋交付时间为2010年10月31日，然至上述日期，房屋并未之际交付，被告谢忠直至2013年年末方至法院以房屋权利人身份起诉张属明排除妨害，期间时隔三年之久。除此之外，被告谢忠从未向被告潘忠德主张未能交付房屋的违约责任。被告谢忠作为“房屋权利人”对于自身购买房屋这等重要资产购置行为，又在其年收入仅为12万，而每年的贷款金额为7.2万元（占其收入的60%）的情况下，长时间怠于行使自身权利，其行为显然与“权利人”身份不相符合。
综上，本院认为，被告谢忠的“购房行为”从其主观上难以认定为善意。由此，其与被告潘忠德签订的所谓的房屋买卖合同应当认定为无效。至于合同无效后果，鉴于原告在本案中坚持不要求法院予以处理，本院暂不处理。被告陈卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告陈卫与被告潘忠德于2006年9月28日就上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、确认被告潘忠德与被告谢忠于2010年8月26日就上海市闵行区莘西南路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
案件受理费人民币4，300元，由原告张属明、被告陈卫、被告潘忠德、被告谢忠各负担人民币1，075元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 林 霞
代理审判员 周 颖
人民陪审员 胡冬喆
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。