广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第1773号
原告（反诉被告）广东安华经济发展有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人余锦。
委托代理人梁小芳，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人林思臻，广东诺臣律师事务所律师。
被告（反诉原告）李雪芳。
被告（反诉原告）刘美华。
上述两被告共同委托代理人黄宝浩，广东仁言律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人林栩，广东仁言律师事务所律师。
原告（反诉被告）广东安华经济发展有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）李雪芳、刘美华（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东安华经济发展有限公司的委托代理人梁小芳、林思臻，被告李雪芳、刘美华的委托代理人黄宝浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）广东安华经济发展有限公司诉称，两被告是夫妻关系。2008年3月10日，我司（甲方）与两被告（乙方）共同签订《安华装饰材料商铺租赁合同》，约定：被告租用我司位于广州市黄石东路22号安华装饰城a11号一楼及二楼商铺，租赁期限为5年，从2008年3月5日起至2013年3月4日止。第一年租金为52000元每月、第二年租金为每月56000元，第三、四年租金为每60000元、第五年租金为65000元。乙方需于每月5日前向甲方支付租金，租赁期间，若乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费的，视为违约，每逾期一天，按拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月的，甲方有权终止合同，乙方必须付清所欠款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方，甲方所收乙方现金、水电费及押金不予退还等。
合同签订后，被告向我司交纳了保证金156000元。我司按照合同约定将涉案商铺交付给被告用以经营“客家王”使用。合同履行前期，被告均能依约缴纳房屋租金、水电费、管理费等费用。但从2011年下半年开始，被告未能按时交纳租金与水电费，截止至2012年6月26日，被告累计拖欠我司2012年2、3月份租金、水电费及相关滞纳金共计363252.58元。我司多次催促，被告均置之不理，至今仍未向我司支付前述款项。
我司认为，我司与被告之间签订的租赁合同是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行义务，两被告在使用涉案房屋的同时拒绝支付租金等相关费用的行为已构成违约，且拖欠行为已持续一个月，我司有权要求被告支付拖欠的租金、水电费及其滞纳金，没收被告缴纳的保证金，并要求被告承担违约责任。现请求法院判令：1、确认原、被告签订的《安华装饰材料城商铺租赁合同》于1012年3月12日予以解除；2、两被告向原告支付拖欠租金、水电费115140元以及租金滞纳金（以99333元为基数，按每日2%的标准，其中35000元从2012年2月10日计至实际支付之日止；64333元从2012年3月6日计至实际支付之日止），上述共363252.68元。本案诉讼费由被告承担。
对李雪芳、刘美华的反诉，广东安华经济发展有限公司辩称，被告的反诉没有事实和法律依据。根据双方签订的合同约定，被告拖欠租金达1个月的，我方有权终止合同。被告除付清款项外，还应该交还租赁物，我方收取的押金、租金等费用亦不予退还。被告已超过1个月没有支付租金，我方有权按照合同约定没收被告的押金并要求其承担相应的责任。被告在2012年3月12日自行搬离涉案房屋，据此可看出，其是同意解除合同的。从其搬离之日到我方起诉这么长时间均没有提出异议，是被告为了逃避责任而编造的事实，此外，被告也不存在装修损失的事实。故请求法院驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）李雪芳、刘美华辩称及诉称，我方在承租期间均能如期支付租金、水电费，经营良好，并在2008年4-5月及2011年8-9月期间，两次对酒楼进行装修、配置厨房设备和酒楼用品、用具、台椅等。但在2012年2月时，由于资金突然出现暂时性短缺，当月仅缴纳35000元租金，3月份的租金也未能如期缴纳。2012年3月7日，我方与原告对欠租问题达成了协议，约定由我方于当年5、6、7、8月分期补缴。但是，2012年3月12日，原告却强行将我方及工作人员驱出租赁单位，不允许我方入内经营，连原酒楼内的物品也不允许搬离，亦未向我方退还任何押金。我方认为，被告无视我方对承租物投入大量资金的事实，以我方短期的困难为借口，单方剥夺我方的承租权，使我方无法继续进行经营，违反了诚实信用和公平原则，给我方造成了巨大的经济损失。此外，本案的租金合同违反了国家的法律规定，应该认定为无效的租赁合同，原告应该对租赁合同无效承担我方所有的承担赔偿责任。故现反诉请求：1、确认原、被告签订的《安华装饰材料城商铺租赁合同》无效；2、原告向被告退还扣减租金后的押金85993元；3、原告向被告支付装修、设备等损失费用50万元。本案诉讼费由被反诉人承担。
经审理查明，被告李雪芳和刘美华系夫妻关系。2003年3月5日，李雪芳（乙方）与广东安华经济发展有限公司（甲方）签订《酒楼租赁合同书》，约定：甲方租赁给乙方的酒楼位于广州市黄石东路838号安华装饰材料城（原福田大酒楼，下称“涉案商铺”），酒楼共有建筑面积1061平方米，其中一楼53.3平方米，二楼962.7平方米（不包括现在所使用的厕所），租赁期限5年，自2003年3月5日起至2008年3月5日止等。上述合同期满后，李雪芳（乙方）又与广东安华经济发展有限公司（甲方）于2008年3月10日签订《安华装饰材料城商铺租赁合同》，约定：甲方租给乙方位于广州市黄石东路22号安华装饰城a11号一楼及二楼商铺（即涉案商铺），乙方租用该商铺用于经营客家王酒楼；租赁期限为5年，从2008年3月5日起至2013年3月4日止；从签订合同之日起该商铺每月租金52000元，第二年起租金每月56000元，第三年、第四年起租金每月60000元，第五年起租金每月65000元；乙方在签署本合同时，应即向甲方交付三个月的租赁押金156000元；租赁期间，每月租金、水电费、管理费于当月5日前向甲方支付；乙方负责租赁期间商铺的保养、清洁、维修和安全防卫工作；租赁期间，乙方拖欠甲方租金、水电费、管理费视为违约，每逾期一天，按拖欠金额的2%计算违约金，拖欠时间达一个月，甲方有权终止合同，乙方须付清所欠的款项。并无条件把商铺连同原附属物交回甲方，所收现金、水电费、管理费及押金不予退还；等。
上述合同签订后，两被告向原告支付了押金156000元，并在涉案商铺内共同经营“客家王”酒楼。自2012年2月起，李雪芳仅支付原告当月租金25000元，余款未支付。
为证明被告欠租的事实，原告提供了2012年3月7日，刘美华签的“欠条”一份，主要内容为：本人是安华装饰城a11档的租户，由于资金周转困难，无法及时足额缴纳租金和水电费，具体如下：2012年2月租金35000元，滞纳金14700元，共计49700元。2012年2月水电费15807元。2012年3月租金64333元。上述欠条处手写备注：本人刘美华要求2月份的滞纳金不要计算在欠条内……三月租金计9天等内容。被告对欠条的真实性予以确认，亦对欠条中所算的欠租金、水电费的本金数额予以确认。但表示虽然由其签名，但内容是原告所写的，其对滞纳金的计算和3月份租金的计算不同意，所以另外写了备注的内容。
庭审中，原、被告一致确认涉案商铺原来也是酒楼，被告承租时亦接收了原酒楼的部分设施、设备，但双方均未保存交接清单，并一致确认现涉案商铺已另行出租他人经营使用。被告确认于2012年3月12日搬离涉案商铺。原告否认被告对涉案商铺进行过装修，并表示被告于2012年3月12日撤场时，双方没有进行书面交接，但被告已经将涉案商铺内的属于被告所有的物品搬离。原告没有证据证明该事实，被告否认原告的上述陈述，并表示因原告将涉案商铺上了锁，所以再无法入场。原告明确其诉讼请求中要求被告支付的滞纳金的计算标准为合同中约定的违约金标准，被告表示合同中约定的违约金标准过高。
为证明曾经对涉案商铺进行过装修，被告提供了2008年和2011年对涉案商铺地板瓷砖、墙面天花、水电、灯饰、窗饰、鱼池、门、冷柜、厨房装备、电器、桌椅、餐具等项目进行装修、添置的收款单据和原告于2008年3月10日出具的收据一份，该收据主要内容为：今收到李雪芳a11-2楼装修押金4000元。原告对装修单据发表证据意见认为上述单据大部分没有单位盖章，也没有第三方签名，故对其真实性不予确认，另外上述单据也不能证明被告对涉案商铺进行了装修，且部分单据中包含了员工健康证、一次性餐具、防水手套等开办酒楼所需的消耗品及经营成本，故上述单据不能证明被告对涉案商铺进行过装修的事实。对被告出具的收据真实性予以认可，但该证据并不能直接证明被告对涉案房屋进行了装修。
为证明涉案商铺是合法存在的建筑物，原告提供了1、广东安华经济发展有限公司装饰材料城（a城、b城）的《商品交易市场登记证》，2、广州市公安局白云区分局于2000年6月20日向原告出具的《建筑工程消防意见书》，该意见书的主要内容为：你公司在黄石东路22号和28号的安华装饰材料城（a区）和安华灯饰城（b区）已按要求整改完毕……市场a、b区的总平面布置、消防通道、消火栓给水系统及其他灭火器材的配置均符合消防安全要求，同意投入使用。3、广州市城市规划局白云区分局于2004年10月8日向原告出具的《关于安华装饰材料城和灯饰城升级改造的复函》，该复函的主要内容为：安华装饰材料城和灯饰城作为我区黄石路商业街最早建设的专业市场……为了更加适应市场发展的需要，有必要对该市场进行升级改造，我局原则同意该市场进行“穿衣戴帽”立面整饰。经查，该地区属于白云新城的规划范围，考虑到白云新城开发的时限性，你公司这次对市场的布局及主体建筑建设等不宜进行大的改造，以免造成损失。被告对上述证据质证意见认为上述材料均不是法律规定的建筑物规划许可的文件，无法证实建筑物是否有建筑许可。
以上事实，有租赁合同、欠条、收款收据以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告提供的《商品交易市场登记证》、《建筑工程消防意见书》、《关于安华装饰材料城和灯饰城升级改造的复函》不能直接证明涉案商铺有合法的报建手续，在原告无法提供其他能够直接证明涉案商铺取得合法报建手续的情况下，原告与被告签订的《安华装饰材料城商铺租赁合同》因涉案商铺未取得合法报建手续而违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。因涉案商铺的租赁合同无效，故原告所主张的租金应为房屋使用费，被告至今尚欠部分房屋使用费和水电费未缴纳，现原告要求被告支付所欠费用合理合法，本院予以支持。根据庭审中双方确认的事实，被告所欠2012年2月房屋使用费为35000元、水电费为15807元。因2012年3月12日被告已搬离涉案商铺，故被告3月实际欠费时间应计算至2012年3月11日，即3月房屋使用费为23064.5元。故被告应向原告支付涉案商铺拖欠的房屋使用费共计58064.5元、水电费15807元。关于原告要求被告支付房屋使用费滞纳金的问题，虽然原告提供了有被告签名的欠条，但根据现有证据不能证明被告对欠条中的滞纳金计算表示了认可，故不能以该欠条作为被告向原告支付滞纳金的依据。由于双方签订的合同已被确认无效，且根据合同约定以2%标准计算违约金确属过高的情形，故本院将原告主张的违约金调整为以中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息标准计算。滞纳金的计算时间分别以每月应缴日期的次日开始起算至实际支付之日止，即35000元从2012年2月6日起算至实际支付之日止，23064.5元从2012年3月6日开始起算至实际支付之日止。
根据无效合同相互返还的原则，现被告要求原告返还已交的涉案商铺押金的主张合理合法，本院予以支持。被告在反诉请求中要求扣减租金后再退还余款，由于被告除向原告支付所欠费用之外还涉及利息计算的问题，故对被告的上述意见不予采纳。
关于被告主张对涉案商铺进行过装修的问题。虽然原告否认被告曾对涉案商铺进行过装修。但一方面从原、被告双方签订的租赁合同履行时间看，被告从2003年3月就开始承租涉案商铺并经营“客家王”，虽然在被告承接前涉案商铺也是作酒店经营用途，但因酒店经营的特点不同而改动装饰和因经营时间长而对装修装饰进行修缮、设备进行添置实属常理，即便被告承租了涉案商铺后没有对原来的装修进行改变，在从2003年至2012年长达9年的时间里从未对涉案商铺进行装饰修缮、设备更新也有违常理；另一方面，虽然被告未提供涉案商铺整体的装修合同和同一时间的装修单据，上述证据亦不足以证实被告对涉案商铺进行了全面装修，但根据被告提供的2008年3月10日原告出示的装修押金收据及对涉案商铺地板瓷砖、墙面天花、水电、灯饰、窗饰、鱼池、门、冷柜、厨房装备、电器、桌椅、餐具等项目的装修和添置的收款收据可看出，被告在经营“客家王”酒家的过程中，至少对商铺内部的装修进行过修缮和对设备进行了添置。故在双方签订的租赁合同无效的情况下，被告要求原告支付装修、设备等的损失费用合理合法，本院予以支持。关于原告是否应承担赔偿责任的问题。由于原告未能举证证明被告撤离场地时与被告进行过交接，也未能举证证明被告在撤离场地时对涉案场地内的装修、设备进行了处理，而现涉案商铺又已另行出租使用，故被告以撤离场地时未处理涉案商铺内装修、设备问题而要求原告给予赔偿的主张有据，本院予以支持。关于原告应赔偿原告的装修、设备等损失费用的具体数额问题。首先，因涉案商铺现已另行出租他人经营使用，因涉及原装饰装修可能改变的问题，且被告也无足够的证据证明其原对涉案商铺进行过整体的装修，故被告要求对涉案商铺的装修进行评估的意见缺乏实际可行性，本院不予采纳；其次，原告向被告赔偿的损失是装修、设备的现值损失，而非装修、设备的总额。结合被告提供的2008年至2011年间修缮、添置设备的部分单据及装修、设备使用的时间，本院酌情认定原告的装修、设备现值损失为60000元；再次，双方签订的上述租赁合同因未取得合法报建手续而导致无效双方均存在过错，故原告向被告赔偿的损失数额应按损失的50%，即30000元计算。
关于承担责任主体的问题，虽然本案中租赁合同的相对方是原告和被告刘雪芳，但由于两被告共同经营涉案场地，且两被告也是夫妻关系，故原告要求两被告共同承担责任的主张合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、广东安华经济发展有限公司与李雪芳于2008年3月10日签订的《安华装饰材料城商铺租赁合同》无效；
二、本判决生效之日起十日内，李雪芳、刘美华向广东安华经济发展有限公司支付2012年2月至2012年3月11日的租金共计58064.5元、2012年2月的水电费15807元及上述房屋使用费的滞纳金（按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，其中35000元从2012年2月6日计算至实际支付之日止，23064.5元从2012年3月6日开始计算至实际支付之日止）；
三、本判决生效之日起十日内，广东安华经济发展有限公司向李雪芳返还押金156000元；
四、本判决生效之日起十日内，广东安华经济发展有限公司向李雪芳支付装修、设备损失30000元；
五、驳回广东安华经济发展有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回李雪芳、刘美华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6749元，由广东安华经济发展有限公司负担5377元，被告李雪芳、刘美华负担1372元；反诉费9660元，由反诉原告李雪芳、刘美华负担6594元、反诉被告广东安华经济发展有限公司负担3066元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 白春爱
人民陪审员 黎 珍
二〇一三年四月十七日
书 记 员 胡嘉铭