上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第687号
原告（反诉被告）上海聚义轩艺术品有限公司。
法定代表人陈俊华。
委托代理人周华。
委托代理人周荣。
被告（反诉原告）上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司。
法定代表人陈祥。
委托代理人董君明，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告上海聚义轩艺术品有限公司（以下简称聚义轩公司）诉被告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司（以下简称聚奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员陶伟民独任审理。期间，聚奇公司提起反诉。后本案因故改由代理审判员吴双独任审理，并于2014年7月10日公开开庭就本诉与反诉进行了合并审理。聚义轩公司的委托代理人周荣，聚奇公司的委托代理人董君明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聚义轩公司诉称，2011年12月7日，原告与被告就上海市灵石路XXX号上海聚奇城一楼69、70、125、126号（以下简称系争商铺）签订《上海聚奇城租赁合同》。2012年，工商闸北分局彭浦工商所向原告送达《巡查告知书》，告知其不得从事经营活动。2013年，被告发布《通知》，称2013年1月26日开张，并要求起算租赁费。但原告向工商部门申办门面有效执照时被告知，灵石路XXX号上海聚奇城尚未达到正式开业的条件，不得从事经营活动，故原告不能申办门面有效执照，无法开展经营活动。2013年10月，被告将原告店面锁上。原告认为，原、被告上述租赁合同无法实际履行，原告合法权益应受到法律保护，故诉至本院要求：1、解除原、被告就系争商铺签订的《上海聚奇城租赁合同》；2、被告返还原告租金人民币68800元（以下币种均为人民币）、保证金2万元；3、被告赔偿原告装修损失10万元；4、诉讼费由被告承担。
被告聚奇公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所谓的损失和被告违约的事实都不存在。双方租赁合同系因原告欠费违约，被告行使解除权而终止履行。原告已实际使用系争商铺21个月，故租金68800元不同意返还，保证金2万元同意在扣除物业管理费、高温空调费及滞纳金的基础上与原告再行结算，不同意支付原告所谓的装修损失10万元。
反诉原告聚奇公司诉称，反诉原、被告于2011年12月7日签订《上海聚奇城租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告系争商铺从事玉器、瓷器、字画等工艺品的经营，租期自2012年2月12日至2013年2月11日，租金共68800元，物业管理费8000元，三个月高温空调费1200元。后反诉原告同意租金自2013年1月26日起算，但物业管理费和高温空调费仍按原合同执行。合同同时还约定反诉被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的日1%加收滞纳金；逾期超过15天，视为反诉被告违约，合同就此自行终止。现反诉被告拒不缴纳2013年度物业管理费和高温空调费，逾期已超过一年。经反诉原告多次催讨，均遭拒绝。反诉原告认为，反诉被告欠费不缴显属违约，故提起反诉要求：1、反诉被告向反诉原告支付物业管理费5545元（自2013年2月12日至2013年10月24日止）、高温空调费1200元（2013年夏季的三个月）、滞纳金（以6745元为本金，按日1%计算，自2013年2月12日起算至实际支付之日止）；2、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告聚义轩公司辩称，不同意反诉原告的诉请。2012年2月反诉被告收房后支付了一年的物业管理费和三个月的高温费，但反诉原告自认反诉被告直至2013年1月26日才正式开张，故其仅有权自该日起收取物业管理费和高温费，之前已支付的物业管理费和高温费应该沿用至2013年1月26日后的一年。对滞纳金反诉被告也不予认可；同时认为滞纳金明显过高，若法院认为反诉被告需要承担滞纳金，则要求对滞纳金的数额予以调低。
经审理查明，上海市灵石路XXX号上海聚奇城一楼69、70、125、126号的产权人为上海家饰佳建材商场有限公司（以下简称家饰佳公司）。2011年12月18日，家饰佳公司与聚奇公司签订《租赁合同》，将包括系争商铺在内的商场出租给聚奇公司经营使用，租期15年。上述合同第八条“转租、分租、转换和发包”条款载明：“乙方只能有权以分租的形式使用租赁的房产或其中任何部分。”
2011年12月7日，聚义轩公司与聚奇公司签订《上海聚奇城租赁合同》，将系争商铺出租给聚义轩公司经营使用，租期自2012年2月12日至2013年2月11日止。第三条“租赁费用及其支付方式、时间”条款载明：“1、本合同期内合计租金为68800元（人民币）。物业管理费8000元（人民币）。三个月的高温空调费1200元（人民币）。3、乙方同意按先付款后使用的原则，本合同期租金、物业管理费一次性付清。……4、为保证本合同的正常履行，经甲乙双方协议决定，本合同签署后乙方应在当天向甲方交纳先付赔偿保证金20000元人民币（履行合同和消费者投诉的保证），……”当日，聚义轩公司向聚奇公司支付上述租金、物业管理费、高温空调费及押金。
2012年2月12日，聚奇公司将系争商铺交付给聚义轩公司使用。
2013年10月8日，聚奇公司向包括聚义轩公司在内的聚奇城各商铺业主发出《通知》，称“按约定，从2013年1月26日开张起算房租至2014年1月25日止。如需续租应提前两个月以上与市场方重新签订下一年租赁合同。现市场方研究决定2013年11月10日前，请各位商铺业主与市场方签订下一年租赁合同，并付清下一年房租费用。如个别业主11月10日前未能与市场签订下一年租赁合同者，视同放弃！请在2014年1月25日到期主动搬出！我们将在11月10日后对未能与市场方续签的商铺重新安排预约业主！”
2013年10月22日，聚奇公司保安将聚义轩公司店面锁上，双方因此发生肢体冲突。此后聚义轩公司离开系争商铺，未再使用。但直至双方涉讼，聚义轩公司未向聚奇公司提出过解除合同的主张。
2013年10月25日，聚奇公司向聚义轩公司发送《律师函》，向其催缴2013年2月12日之后的租金、物业管理费和高温空调费。
另查明，聚奇公司的营业执照上载明的注册地位于上海市普陀区，聚奇公司在聚奇城所在地并未取得经营市场的营业执照。
审理中，聚义轩公司称，拿到系争商铺后其花费10万余元进行装修，但因聚奇公司一直未向其提供办理系争商铺营业执照所需的产证等相关材料，故聚义轩公司在系争商铺的营业执照一直无法办出，而异地经营是不被允许的，所以聚义轩公司直至退出之日一直未实际经营，只是有人员在系争商铺看管物品。期间聚义轩公司一直催促聚奇公司提供办证材料，聚奇公司开始表示会统一办理，办理期间免租，之后却表示无义务提供办证材料，还发《通知》表示租金需自2013年1月26日起算，双方遂发生争议。为此，聚义轩公司提供了2012年8月29日聚奇城一楼28号门面收到的上海市工商行政管理局闸北分局彭浦工商所发出的《巡查告知书》，该告知书上载明“在未取得合法有效的营业执照前，不得从事经营活动。”聚义轩公司并称当日包括聚义轩公司在内的聚奇城所有商铺都收到了类似告知书，但聚义轩公司的该告知书无法提供。
聚奇公司则称，聚义轩公司从未要求其提供办证材料，因为即使未办理营业执照，聚义轩公司仍可以在系争商铺实际经营，事实上聚义轩公司也确实在营业直至退出系争商铺，只是经营状况不太好。聚奇公司考虑为整个市场的商户免除一段时间的租金也正是考虑市场刚开业需要积累人气。而且，聚奇公司一直认为办理营业执照的义务在于聚义轩公司自身，聚奇公司作为出租方无义务配合。为此聚奇公司提供了《税收缴款书》，以证明其营业执照虽注册在普陀区，但仍可以在闸北区实际经营并依法纳税。
上述事实，有原告提供的《上海聚奇城租赁合同》、收款收据、《通知》、上海市公安局闸北分局彭浦镇派出所出具的接警单信息和《治安案件调解协议书》，被告提供的《律师函》、申通快递详情单、《租赁合同》、《上海市房地产权证》，以及当事人的庭审陈述等为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。2013年2月11日租赁合同到期后，双方虽未续签书面合同，但对由聚义轩公司继续使用系争商铺聚奇公司并未提出异议，故双方之后形成无固定期限合同关系。现聚义轩公司要求解除合同，鉴于2013年10月22日后聚义轩公司就未再使用系争商铺，且双方对租赁合同于该日解除均无异议，故本院认定聚奇公司与聚义轩公司之间的租赁合同于2013年10月22日解除。
本案的争议焦点为：聚义轩公司和聚奇公司谁为违约方。对此本院认为，根据法律规定，出租方对出租物负有基本的适租义务。聚奇公司作为出租方，在出租系争商铺时应使其满足聚义轩公司用于经营这一租赁目的。当原告需办理经营所需证照时，被告理当负有配合义务。本案中由于聚奇公司尚未取得经营聚奇城市场的营业执照，使得系争商铺客观上无法满足聚义轩公司用于合法经营的合同目的，聚奇公司显属违约。聚奇公司认为办证义务只在于聚义轩公司，自己无义务配合的观点，缺乏法律依据，本院难以认可。由于聚奇公司违约在先，且其违约状态一直持续至合同解除，故本院认为聚义轩公司不支付物业费和高温空调费的行为可视为守约方行使了其依法享有的同时履行抗辩权。但，作为承租方，对租赁的房屋是否能满足办理证照的要求，仍负有审慎注意义务。
据此，本院对聚义轩公司和聚奇公司各自的诉请作以下分析。
一、聚义轩公司是否有权主张返还68800元租金和保证金。根据法律规定，合同解除后，合同终止履行，已履行部分视解除是否具有溯及力进行返还或清偿。现聚义轩公司主张返还全部租金，实为主张合同解除具有溯及力，并据此要求返还。对此本院认为，虽聚奇公司提供的租赁物无法满足聚义轩公司的合同目的，但聚义轩公司客观上确已实际使用系争商铺相当一段时间，且聚义轩公司对合同不能履行负有一定责任。根据合同的实际履行情况和诚实信用原则，本院认为双方合同的解除不应具有溯及力，聚义轩公司无权要求全额退还租金。至于聚义轩公司应付的租金金额，本院认为，从聚奇公司发出的《通知》来看，2013年1月26日之前的租金已被免除，聚义轩公司由此认为其已支付的租金应沿用至该日期之后的一年，该意见并无不妥，本院予以采纳，即聚义轩公司应支付自2013年1月26日至2013年10月22日的租金。同时，鉴于该段期间聚奇公司的违约状态仍在继续，聚义轩公司客观上无法实现有效经营，本院认为聚奇公司无权依照合同标准收取租金。依据诚实信用原则和公平原则，本院酌定聚义轩公司需按合同价40%的标准向聚奇公司支付上述期间的租金。此外，鉴于聚义轩公司系守约方，2万元保证金依照合同约定聚奇公司应予以返还。
二、聚义轩公司是否有权要求聚奇公司赔偿装修损失。根据法律规定，合同解除后，守约方有损失的，可以向违约方主张赔偿。聚义轩公司承租系争商铺后为经营所需对系争商铺进行装修，并无不当。现聚义轩公司该经营目的无法有效实现，向违约方主张赔偿装修损失，本院认为可以支持。至于赔偿的数额，本院认为，聚奇公司未尽出租人适租义务构成违约，固然应负主要责任，但聚义轩公司在签署租赁合同时未尽审慎义务，对自身装修损失的发生也难辞其咎。综合考虑系争商铺的面积、使用时间的长短、装修折旧等具体情形，本院酌定聚奇公司需向聚义轩公司赔偿装修损失的数额为8000元。
三、聚奇公司是否有权主张物业管理费、高温空调费。从聚奇公司发出的《通知》内容来看，聚义轩公司仅被免除了支付部分租金的义务，而物业费和高温空调费并未提及，且聚义轩公司自收到系争商铺起亦确实使用系争商铺直至合同解除。故本院认为聚义轩公司提出物业费和高温空调费也应免除的抗辩理由缺乏事实依据，本院难以支持。对聚奇公司的该项诉请，本院依法予以支持。
四、聚奇公司是否有权主张物业管理费、高温空调费的滞纳金。由于聚义轩公司不支付物业费和高温空调费的行为系事出有因，故聚奇公司依合同违约条款主张上述两笔费用滞纳金的主张，本院难以支持。
兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条，《上海市房屋租赁条例》第三十一条第一款之规定，判决如下：
一、本诉原告上海聚义轩艺术品有限公司与本诉被告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司于2011年12月7日就上海市灵石路XXX号上海聚奇城一楼69、70、125、126号商铺签订的《上海聚奇城租赁合同》于2013年10月22日解除；
二、本诉被告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告上海聚义轩艺术品有限公司返还租金48443元；
三、本诉被告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告上海聚义轩艺术品有限公司返还保证金2万元；
四、本诉被告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告上海聚义轩艺术品有限公司支付装修损失赔偿金8000元；
五、反诉被告上海聚义轩艺术品有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司支付物业管理费5545元、高温空调费1200元；
六、反诉原告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4076元减半收取，由本诉被告上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司负担；反诉案件受理费342.64元，由反诉被告上海聚义轩艺术品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴双
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 刘怡
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。