淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民再初字第0007号
再审申请人（原审原告）：金星。
再审申请人（原审原告）：何信明。
再审申请人（原审原告）：金明。
再审申请人（原审原告）：王守连。
再审申请人（原审原告）：金铁柱。
五再审申请人委托代理人徐新宇，江苏益淮律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：淮安市嘉和房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海西路228号，工商注册号320800000038283。
法定代表人钱国华，该公司董事长。
再审申请人金星、何信明、金明、王守连、金铁柱因与被申请人淮安市嘉和房地产开发有限公司（以下简称称嘉和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2013）河民初字第3549号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年7月13日作出（2014）河民申字第0006号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。再审申请人何信明及其与金星、金明、王守连、金铁柱的委托代理人徐新宇到庭参加诉讼，被申请人淮安市嘉和房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
2013年7月23日，五原告向本院起诉称：2009年，我们所有的位于淮海西路228号房屋面临拆迁。经多次商谈，双方就拆迁补偿问题未达成一致意见。2009年11月9日夜里，被告嘉和公司趁我们家中无人，将房屋强行拆除。次日，我们发现后立即报警，并向有关部门反映。后经淮安市拆迁办调解，被告嘉和公司同意安置淮安市农垦丽景苑5号楼A单元501室、601室和701室三套房屋给我们，并将这三套房屋定价为27万元，待计算出我们被拆迁房屋应得补偿款后予以扣减。被告嘉和公司向我们出具承诺书，并要求我们在空白的协议书上签字。现安置房屋可以交付，但被告拒绝交付房屋，要求我们支付房屋超出面积的全部费用，并拒绝支付约定的拆迁补偿款。经协商未果，现请求判决：1、被告嘉和公司交付淮安市农垦丽景苑5号楼A单元501室、601室和701室房屋；2、对上述安置房屋超协议面积3%以内按实结算，超过部分由被告承担；3、被告支付房屋拆迁补偿款258083.60元；4、被告嘉和公司按规定向我们支付2012年11月23日至实际交房之日的过渡费；5、被告嘉和公司承担诉讼费。
被告嘉和公司辩称：1、过渡费已经支付，我公司没有超过规定的时间范围；2、安置房超过面积部分应该按照协议约定履行，即安置房最终面积以房管部门最后的核定面积为准，多退少补；3、双方经结算完毕，我公司才能交付房屋，只有经过结算才能确定是否应支付补偿款。综上，请求法院依法裁判。
原审查明：原告金明、金星、金铁柱系姐弟关系，原告何信明系金星丈夫，原告王守连系金明丈夫。2010年4月22日，原告金明、金星、金铁柱（乙方）与被告嘉和公司（甲方）、案外人淮安市房屋拆迁安置中心有限公司（丙方，以下简称“拆迁公司”）签订淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定：“一、甲方应支付乙方房屋补偿款355956.44元；三、甲方应支付乙方附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款48906.20元；四、甲方应付乙方其它安置补助费用：1、搬家费700元，2、临时安置补助费20121.36元（119.77平方米×7元／平方米·月×24月），3、奖金11977元，4、交房奖7000元，合计人民币39798.36元；五、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；六、乙方应付甲方安置用房费用：安置西园小区二期乙单元5幢601室，面积93平方米，单价3226元，总价300018元，安置西园小区二期乙单元5幢701室，面积93平方米，等面积38平方米部分单价3256元，超面积55平方米部分单价3892元，总价337788元，共计637806元；七、甲乙双方费用结算：冲抵后，乙方应付款193145元。”2010年4月24日，五原告与被告嘉和公司（甲方）、案外人拆迁公司（丙方）签订另一份淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书，约定：“一、甲方应支付乙方房屋补偿款56146.80元；三、甲方应支付乙方附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款8575.80元；四、甲方应付乙方其它安置补助费用：1、搬家费700元，2、临时安置补助费6000元（250元／月×24月），3、奖金5000元，4、交房奖7000元，合计人民币18700元；五、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；六、乙方应付甲方安置用房费用：安置西园小区二期乙单元5幢501室，面积93平方米，单价3196元，总价297228元；七、甲乙双方费用结算：冲抵后，乙方应付款213805.40元。”上述两份协议第八条均约定，乙方自行过渡，过渡期限初步约定为30个月，从2010年4月24日至2012年11月24日止，乙方应付甲方的安置房屋差价款应在安置房交付时一次性付清。第九条补充约定载明：“安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补”。
2010年4月24日，被告嘉和公司出具一份承诺书给五原告，载明：“我公司同意市拆迁办关于对被拆迁户金良政（五原告家属，已故）房屋拆迁调解意见：即安置在五号楼的501，601，701，面积每套93平方米（最终以房管部门测绘为准），总房款合计为27万元整。”
2012年6月1日，农垦丽景苑五号楼质量验收合格。经房管部门测绘，涉案三套安置房面积均为111.38平方米。
庭审中，五原告变更第2项诉讼请求，请求认定三套安置房屋总价为27万元。
以上事实，有拆迁协议、房产测量报告、工程质量竣工验收报告及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。
庭审中，五原告主张拆迁协议第九条为后补条款，但未举证证明，被告不认可。
由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。
原审认为：原告与被告嘉和公司拆迁公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议，系拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋面积、价值、安置用房的面积、地点、搬迁过渡的方式、期限以及其他事宜经平等协商一致，签订的书面协议，是当事人真实的意思表示，是合法有效的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
关于原告要求被告嘉和公司交付安置房。本案中，根据拆迁协议约定，被告嘉和公司应安置原告三套安置房。现被告嘉和公司的安置房屋已建好，并已符合交房条件，原告要求被告嘉和公司交付农垦丽景苑5号楼A单元501室、601室和701室房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于三套安置房的价款。根据被告嘉和公司出具给原告的承诺，载明三套安置房面积均为93平方米，房屋面积最终以房管部门测绘为准，总房款为27万元，该承诺系被告嘉和公司真实意思表示，且不违反相关法律规定，因此，本院认定该承诺具有法律效力。被告嘉和公司主张拆迁协议对三套安置房价款另行约定，但没有证据推翻自己作出的承诺。拆迁协议第九条补充约定载明，安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补。五原告主张该条款系被告嘉和公司后补的，不是其真实意思表示，但未举证证明，故本院对原告的主张不予采信。结合承诺及拆迁协议约定，本院认定三套安置房93平方米内的房屋总价为27万元，每套房屋面积超过部分18.38平方米按实结算。根据协议第九条约定，三套房屋面积超出部分的房价为189571.32元（18.38平方米×3226元／平方米＋18.38平方米×3892元／平方米＋18.38平方米×3196元／平方米），因此，三套安置房总价款为459571.32元（270000元＋189571.32元）。
关于房屋拆迁补偿款。根据拆迁协议约定，被告嘉和公司应支付五原告的拆迁补偿款共计528083.60元（444661元＋83422.60元），五原告应支付被告三套安置房总价为459571.32元，两项冲抵后，被告嘉和公司应支付原告拆迁补偿款为68512.28元。
关于过渡费。根据拆迁协议约定，过渡费计算标准分别为每平方米每月7元（面积为119.77平方米的房屋）和每月250元（面积为21.30平方米的房屋）。庭审中，被告嘉和公司陈述结算完毕才能够交房，因此，致使房屋没有按期交付的责任在被告，被告应当承担过渡费。现原告按照二倍标准即每月2176.78元（119.77平方米×7元／平方米·月×2＋250元／月×2）主张被告嘉和公司支付自2012年11月23日至实际交房之日的过渡费，符合法律规定，本院予以支持。
经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款、第二十五条第一款、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安市嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后立即向五原告交付淮安市农垦丽景苑小区5号楼A单元501室、601室和701室房屋；二、确认淮安市农垦丽景苑小区5号楼A单元501室、601室和701室三套房屋总价款为459571.32元；三、被告淮安市嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付五原告拆迁补偿款68512.28元，并按照每月2176.78元的标准支付自2012年11月23日至实际交房之日的过渡费；四、驳回五原告其他诉讼请求。本案案件受理费9080元，由被告淮安市嘉和房地产开发有限公司承担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付）。
金星、何信明、金明、王守连、金铁柱申请再审称：原审判决生效后在执行期间发现判决确认给申请人的三套房屋已于判决生效前卖给他人，导致无法执行。后经淮安市人民政府房屋征收管理办公室认定，申请人与被申请人签订的拆迁安置协议中约定的三套房屋应当是淮安市农垦丽景苑小区5号楼B单元501室、601室和701室，此三套房屋的核定面积均为每套100.97平方，至今尚未出售。因被申请人嘉和公司在原审中举证错误，导致原审作出错误判决。请求贵院纠正错误，改判被申请人嘉和公司将农垦丽景苑小区5号楼B单元501室、601室和701室交付申请人；确认上述三套房屋面积各为101.4平方米，总房价款为300942元；改判被申请人支付拆迁补偿款227141.6元；维持被申请人支付过渡费的判决。
被申请人未答辩。
经再审查明事实与原审认定一致。
另查明，金明、金星、金铁柱、何信明、王守连与嘉和公司签订的房屋拆迁补偿协议第八条（四）约定甲方（嘉和公司）提供的安置房面积以房管部门核定的面积为准，面积误差按《商品房销售管理办法》（建设部88号令）的有关规定处理。
生效的（2013）河民初字第3550号及（2014）淮中民终字第0519号判决书中王嵩山与嘉和公司签订的房屋拆迁补偿安置协议中安置房是西园小区二期乙单元5幢502室（金星等签订的协议是西园小区二期乙单元5幢501室），最终判决嘉和公司交付的是淮安市农垦丽景苑小区5号楼B单元502室。
本案在理期间，金明、金星、金铁柱、何信明、王守连提供了淮安市人民政府房屋征收管理办公室情况说明，证明金星等人签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的“西园小区二期5幢乙单元501、601、701室”，即为农垦丽景苑小区5号楼B单元501、601、701室，该三套房屋产权登记建筑面积均为101.4平方米，所有权人为嘉和公司。
原审判决给金明、金星、金铁柱、何信明、王守连的淮安市农垦丽景苑小区5号楼A单元501室、601室和701室三套房屋早被他人入住，并已办理产权登记。
再审中，金明、金星、金铁柱、何信明、王守连主张应当按照约定面积93平方米，作为基数计算误差面积，3%以内按约定价格由金星等人向嘉和公司支付，超出3%以外的部分由嘉和公司承担，产权归金明、金星、金铁柱、何信明、王守连所有。
以上事实，由书证、当事人陈述等证据证实，应予确认。
本院认为：金明、金星、金铁柱、何信明、王守连与嘉和公司在平等、自愿原则下签订的城市房屋拆迁补偿安置协议，系双方真实的意思表示，具有法律约束力。当事人双方应当按照约定全面履行各自的权利和义务。金明、金星、金铁柱、何信明、王守连主张嘉和公司在原审中提交的三套安置房屋地址错误，证据充分，应予采信。故原审判决嘉和公司向金明、金星、金铁柱、何信明、王守连交付淮安市农垦丽景苑小区5号楼A单元501室、601室和701室应更正为交付淮安市农垦丽景苑5号楼B单元501、601、701室。安置房交付应当包括协助办理产权过户义务，故嘉和公司在向金明、金星、金铁柱、何信明、王守连交付三套安置房的同时，还应当履行协助金明、金星、金铁柱、何信明、王守连办理房屋过户手续的义务。
金明、金星、金铁柱、何信明、王守连与嘉和公司签订的房屋拆迁补偿安置协议约定三套安置房面积分别为93平方米，现交付的安置房产权登记建筑面积均为101.4平方米，每套房屋面积超出8.4平方米（面积误差比为9.03%）。对超出部分面积的责任认定，拆迁补偿安置协议第八条约定嘉和公司提供的安置房面积以房管部门核定的面积为准，面积误差按《商品房销售管理办法》（建设部88号令）的有关规定处理；第九条补充约定载明安置房最终的面积以房管部门核定的面积为准，差价多退少补。对此，本院认为，当事人之间设立、变更、终止民事权利、义务，有约定从约定，无约定或约定不明按法定，现本案双方当事人就安置房面积误差责任约定出现二种标准，而金明、金星、金铁柱、何信明、王守连又未举证证明协议第九条属嘉和公司事后一方添加，故应当认定双方对安置房超出部分面积的责任约定不明，应按照法律相关规定处理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……据此，本案三套安置房面积超出约定3%部分应由金明、金星、金铁柱、何信明、王守连承担，为28776.06元（93×3%×3226元＋93×3%×3892元＋93×3%×3196元=28776.06元）。
嘉和公司承诺安置给金明、金星、金铁柱、何信明、王守连三套房面积最终以房管部门测绘为准，总房款为27万元，该承诺系嘉和公司自愿出具，并不违反相关法律规定，应予认定。故金明、金星、金铁柱、何信明、王守连应当向嘉和公司支付三套安置房价款为298776.06元（270000元＋28776.06元）。
根据拆迁协议约定，嘉和公司应支付金明、金星、金铁柱、何信明、王守连拆迁补偿款共计528083.60元（444661元＋83422.60元）。金明、金星、金铁柱、何信明、王守连应支付嘉和公司三套安置房价款298776.06元元，该两项冲抵后，嘉和公司还应支付金明、金星、金铁柱、何信明、王守连拆迁补偿款为229307.54元。
根据拆迁协议，双方对拆迁过渡费的约定明确，予以认定。原审根据嘉和公司在庭审中的陈述，即结算完毕才能够交房，认定导致房屋未能按期交付的过错在嘉和公司，该认定正确。据此判令嘉和公司按照二倍标准承担过渡费至实际交房之日符合相关法律规定。经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款、第二十五条第一款、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销原审判决第一、二及第三项中关于拆迁补偿款的判决，维持第四项及第三项中过渡费判决；
二、淮安市嘉和房地产开发有限公司于判决生效后即向金明、金星、金铁柱、何信明、王守连交付坐落于淮安市农垦丽景苑小区5号楼B单元501室、601室和701室三套房屋并协助办理房屋过户手续；
三、淮安市嘉和房地产开发有限公司于判决生效后即向金明、金星、金铁柱、何信明、王守连支付房屋拆迁补偿款229307.54元。
本案再审诉讼费用9080元（已由金明、金星、金铁柱、何信明、王守连垫付），由嘉和公司承担（嘉和公司在支付上述款项时一并向金明、金星、金铁柱、何信明、王守连支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：江苏省淮安市农行城中支行，账号：34×××54）。
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审判长 董 坚
审判员 蒋同一
审判员 刘玉新
二〇一四年十一月二十四日
书记员 左 捷
附法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《城市房屋拆迁管理条例》
第二十二条第一款拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
……
第二十五条第一款实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
……
第三十二条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任迁长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补偿费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补偿费。
《江苏省城市房屋拆迁管理条例》
第十条……拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过十八个月.拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守过渡期限的协议。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：
（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……
《商品房销售管理办法》
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人……