黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡民终字第160号
上诉人（原审被告）李力科。
被上诉人（原审原告）杨军。
上诉人李力科因与被上诉人杨军房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市爱民区人民法院（2014）爱民初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李力科，被上诉人杨军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）杨军在一审时诉称：2009年7月30日，原、被告签订房屋买卖协议，被告将其购买并占有、使用（未办理产权过户）的位于牡丹江市爱民区15组（黄花）、建筑面积22.80平方米的房屋卖给原告，原告于当日支付购房款6300元。现因该房屋被征收，且原产权人与征收单位达成产权调换补偿协议，至原告无法取得该房屋所有权。故诉至法院，要求判令被告返还原告购房款6300元、支付利息1814.40元，赔偿原告损失（房屋差价款）15360元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款6300元，支付利息1814.40元，赔偿原告损失（房屋差价款）43176元。
上诉人（原审被告）李力科在一审时辩称：原告所诉与事实不符，原告要求返还购房款及房屋差价款理由不成立。原、被告于2009年7月30日签订房屋买卖协议，被告已向原告说明该房屋的所有权人为于海军，被告购买此房屋后并没有办理房屋过户手续，被告不是产权人，原告必须找原产权人协商过户事宜，原告同意后将购房款交付被告，被告将原产权人的产权证及土地使用权证交付原告。房屋买卖协议未约定被告有义务协助原告办理产权过户手续，所以被告无法协助原告办理房屋过户手续，请求依法驳回原告的诉讼请求。
上诉人（原审反诉原告）李力科在一审时诉称：杨军要求李力科返还购房款，但杨军自2009年7月30日至今居住于此房屋，必然产生房屋租金，故要求反诉被告杨军给付反诉原告李力科2009年7月30日至2014年10月的房屋租金18000元（每月300元、期限5年），反诉被告应将此款抵顶购房款后将余款给付反诉原告。
被上诉人（原审反诉被告）杨军在一审时辩称：原、被告履行的是房屋买卖合同，并非房屋租赁合同，不存在房屋租赁关系，反诉被告已按房屋买卖合同的约定支付了购房款，反诉原告要求反诉被告给付租金的主张没有依据；因原产权人主张诉争房屋拆迁后的房屋产权，至反诉被告无法取得该房屋，房屋买卖合同的目的不能实现，反诉被告要求解除房屋买卖合同，由反诉原告承担合同不能履行的各项损失。反诉原告无权要求反诉被告给付房屋租金，且其请求租金期限计算错误。诉争房屋于2013年8月被牡丹江市城投集团房屋征收实施中心征收，故自2013年8月后不会产生房屋租金，且反诉原告请求租金计算标准过高，也没有依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院判决认定，2008年10月19日，被告李力科与案外人杜凤君签订房屋买卖协议书，被告购买位于牡丹江市爱民区黄花耐火场北侧南2路86-13房屋（产权证号035741、建筑面积22.80平方米、产权人于海军）一处，但未办理房屋过户手续。原、被告于2009年7月30日签订房屋买卖协议，被告将位于牡丹江市爱民区39委15组房屋（产权证号035741、建筑面积22.80平方米、产权人于海军）一处及红砖棚子（面积未实际测量）一处以6300元的价格卖予原告。原、被告认可牡丹江市爱民区黄花耐火场北侧南2路86-13房屋和牡丹江市爱民区39委15组房屋为同一处房屋。原、被告签订房屋买卖协议当天，原告将购房款交付被告，被告将房屋、房屋产权证（产权证0357**号、产权人于海军）、土地使用权证及李力科与杜凤君签订的房屋买卖协议交付原告。原告认可原、被告签订房屋买卖协议时知道诉争房屋的产权登记人是于海军，不是被告李力科，但原告未找于海军核实房屋情况，亦未要求办理房屋过户手续。诉争房屋由原告占有、使用至房屋被拆迁。牡丹江市城投集团房屋征收实施中心委托黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司对诉争房屋征收时的市场总价进行估价，估价结果为诉争房屋在2013年8月15日（房屋征收决定日期）的市场单价为2170元每平方米，市场总价为49476元。牡丹江市城投集团房屋征收实施中心于2013年8月21日与原告签订国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书（编号0006460），征收诉争房屋。因产权人于海军登报声明诉争房屋的产权证丢失，杨军未取得产权人于海军的授权，牡丹江市城投集团房屋征收实施中心于2014年6月28日出具声明将编号0006460号国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书作废，并与于海军重新签订国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书（编号0007047、落款日期2013年8月21日），协议约定于海军以产权调换的方式取得拆迁房屋的各项权益。
另查，原告购买诉争房屋后，在院内增盖了面积约12平方米的偏房一处，但不要求在本案主张，亦不要求被告赔偿红砖棚子的差价款。
原审法院认为，《最高人民法院关于适用买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原、被告于2009年7月30日签订房屋买卖协议时，该房屋的实际产权人系于海军。被告在未取得诉争房屋所有权或者处分权的情况下，将该房屋卖与原告，被告存在过错。原告在购买该房屋时明知被告并非该房屋的实际产权人，仍然进行购买亦存在过错，综合本案案情考虑，原、被告应各承担50%的责任为宜。原告要求解除房屋买卖协议，符合上述法律规定，本院予以支持。诉争房屋买卖协议解除后，被告应返还原告购房款6300元。关于原告主张的利息1814.40元、损失43176元问题，因利息是损失的一种，故根据黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司对诉争房屋的评估总价为49476元及原、被告的过错比例，被告应赔偿原告损失24738元（49476元×50%），本院对原告主张的利息损失不予支持。因原、被告系房屋买卖关系，并非房屋租赁关系，故对反诉原告要求反诉被告给付租金18000元的主张，本院亦不予支持。
综上事实及理由，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1.解除原告杨军与被告李力科于2009年7月30日签订的房屋买卖协议；2.被告李力科自本判决生效之日起十日内返还原告杨军购房款6300元、赔偿经济损失
24738元，共计31038元；3.驳回原告杨军的其他诉讼请求；4.驳回被告李力科的反诉请求。案件受理费1082.26元，减半收取541.13元，原告杨军负担253.15元，被告李力科负担287.98元；反诉费125元，由被告李力科负担。宣判后，李力科不服，向本院提出上诉。
上诉人李力科上诉称：1.一审法院判决上诉人赔偿被上诉人31038元，没有证据支持；2.原审法院采信房屋征收报告单认定本案争议房价值程序违法。
被上诉人李力科答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本案的争议焦点：1.原审判决上诉人承担50%的标的物价值错误；2、原审采信房屋征收估价报告单的委托价值作为本案定案依据错误，程序违法。
二审审理过程中，双方当事人均没有提出新证据。
本院委托原审法院对牡丹江市黄花棚户区房屋征收补偿方案进行了调取，并由牡丹江市城投集团房屋征收实施中心出具证明一份。
上诉人李力科质证认为，形式要件没有异议，对证明问题该房屋实际受益人是原房主，不是本案上诉人。
被上诉人杨军质证认为，对形式要件和证明问题没有异议。
本院认为，该证据系本院委托原审法院依职权调取，内容真实、客观，对该证据应予采信。
根据双方当事人的陈述，并结合一审、二审质证双方当事人的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实相符。
本院认为，上诉人李力科在未取诉争房屋所有权或者处分权的情况下，将诉争房屋出售给被上诉人杨军，超越其权，被上诉人杨军明知上诉人李力科没有权利出售诉争的房屋仍然购买，被上诉人杨军在本案中存在过错。现诉争的房屋已被牡丹江市城投集团房屋征收实施中心征收，诉争房屋的征收市场价值为
2170元／㎡，市场总价为49476元。被上诉人杨军主张解除双方签订了房屋买卖合同符合法律规定，原审法院判决解除合同、返还购房款并对双方过错程度各自承担50%的民事责任即损失并无不当，上诉人李力科上诉称原审法院判决赔偿被上诉人杨军
31038元没有证据支持没有事实及法律依据，本院不予支持，对于上诉人李力科上诉还称原审法院采信房屋征收估价报告单错误的问题。根据牡丹江市黄花棚户区房屋征收补偿方案第六条第一款第三项的规定：“征收补偿协议签订前，由估价单位将项目评估结果在征收范围内公示，如被征收人对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或评估报告存在的问题”。本案中，诉争的房屋经黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司对诉争房屋市场单价为2170元／㎡，并明确说明若对估价报告有异议，可在收到本报告单5日内向本公司咨询或书面申请复估，也可以在5日内向牡丹江市房地产估价技术鉴定委员会申请鉴定。该房屋征收估价报告单原审法院已进行当庭质证认证，上诉人李力科以与本案无关为由进行抗辩没有法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李力科上诉的理由不能成立，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费576元，由上诉人李务科承担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 孙庆喜
审判员 周晓光
二〇一五年三月二日
书记员 刘 玲