湖北省武汉市洪山区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）鄂洪山行初字第00004号
原告方某某。
委托代理人周某，湖北君博律师事务所律师。
委托代理人林某某。
被告某某房屋管理局。
法定代表人何某。
委托代理人肖某某，湖北共合律师事务所律师。
委托代理人王某某。
第三人某某股份有限公司。
法定代表人王某某。
第三人某某支行。
负责人肖某。
委托代理人蔡某。
原告方某某不服被告某某房屋管理局撤销房屋登记行政行为一案，本院于2014年1月21日受理后，于2014年1月22日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证告知书等文书材料。本院依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理了本案。原告方某某及其委托代理人周某、林某某，被告某某房屋管理局的委托代理人肖某某、王某某，第三人某某股份有限公司的法定代表人王某某到庭参加诉讼。因第三人某某支行，与本案具有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭审理了本案。原告方某某及其委托代理人周吉、林某某，被告某某房屋管理局的委托代理人肖斌武，第三人某某股份有限公司的法定代表人王某某，第三人某某支行的委托代理人蔡某到庭参加诉讼。审理中双方当事人均向本院申请协调和解，故协调时间不计入审限。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
被告某某房屋管理局于2013年11月25日作出的《关于撤销某某〈房屋所有权证〉的决定》的行政行为。
被告于举证期届满前提供了如下证据、依据：
证据1、房屋登记申请书（所有权转移登记）；
证据2、武汉市房产交易权属登记审批表。
证据3、2005年5月9日，武汉仲裁委员会作出的（2005）武仲调字第1478号《调解书》；
证据4、2006年10月10日，武汉市中级人民法院作出的（2005）武执字00285号《民事裁定书》；
证据5、1999年9月10日，武汉市房地产登记发证中心填发、武汉市房地产管理局颁发的某某《他项权证》及2012年7月18日，武汉市房地产登记发证中心出具的房屋抵押记载信息。
上述证据1至证据5证明：原告方某某与第三人某某股份有限公司就争议的房屋进行了所有权转移登记，原告方某某取得了《房屋所有权证》，建筑面积431.12平方米（该房产原证号为：-----）；争议的房屋设置了抵押，办理转移登记时抵押未解除；涉案的第三人某某支行有权处置诉争房产，第三人某某股份有限公司丧失了房产处置权。
证据6、2013年7月16日，某某区房屋管理局作出的听字（2013）第003号《听证（权利）告知书》；2013年7月15日，某某区房屋管理局作出的听字（2013）第001号《听证（权利）告知书》；
证据7、2013年12月26日，刊登某某日报18版《公告》及凭证。
证据8、2013年11月25日，某某房屋管理局作出的关于撤销某某《房屋所有权证》的决定。
上述证据6至证据8证明被告在作出行政决定前，依法履行了听证程序及送达程序；被告依法作出的决定，保障了各方当事人权益，程序合法、符合法律规定。
证据9、某某区房屋管理局调查笔录一份。证明原告到过听证会现场。
原告方某某诉称，一、原告与第三人某某股份有限公司房产转让符合法律规定。1、争议标的属某某科技大楼的历史遗留问题。1994年12月30日，某某科技推广服务中心与某某机关事务管理局签订《合作建设某某大楼合同》。1999年元月25日某某科技推广服务中心、某某机关事务管理局、第三人某某股份有限公司签订补充协议（二），三方同意由某某区行管办履行的权利、义务变更为第三人某某股份有限公司履行。2001年8月6日，第三人某某股份有限公司与某某科技推广服务中心签订协议书，第三人某某股份有限公司用大楼自有产权部分作价抵押，由某某科技推广服务中心向银行贷款500万元用于垫付第三人某某股份有限公司完成某某大楼尾期工程。其结果是第三人某某股份有限公司没有归还银行贷款，又没有用其自有产权给予某某科技推广服务中心。银行贷款全部是某某科技推广服务中心偿还的。经过2006年3月18日的协议书和2007年元月25日往来账询证函等证据，确认第三人某某股份有限公司实欠某某科技推广服务中心368万元。2、2007年12月28日由某某农业局作为甲方，某某建筑有限公司作为乙方签订某某科技推广服务中心整体出让协议，某某建筑有限公司受让某某科技推广服务中心整体资产，包括债权债务。其股东为林某及原告方某某。3、某某建筑有限公司受让某某科技推广服务中心后对于第三人某某股份有限公司的债务进行了数次催讨和清理，双方于2011年9月8日签订《武汉市存量房屋买卖合同》，按照双方的约定，某某建筑有限公司指定其股东方某某作为买方，将第三人某某股份有限公司所有的位于某某大楼地下室房屋转让给方某某。双方签订合同后原告交纳了各种税费，并到区房管局办理过户手续。原告取得《房屋所有权证》事实清楚，符合法律、法规的规定。二、原告方某某取得《房屋所有权证》程序合法。原告方某某所有的办证资料，其中包括方某某的身份证复印件、书面转让合同、申请书、申报的成交价格、评估、缴纳的有关税票等，是按照被告的要求及有关法律规定提供，符合《城市房地产转让管理规定》第七条规定的程序。三、原告方某某取得《房屋所有权证》价格是公正公平合理的。原告与第三人某某股份有限公司签订买卖合同的价格为120万元，2011年9月8日经过区房管局现场查勘后，某某房地产评估有限公司房地产交易课税估价结果报告单显示，估价结果为129.43万元，成交价没有明显低于正常市场价格，买卖公平、合理。四、被告某某房屋管理局关于撤销某某《房屋所有权证》的决定程序违法。作出具体行政行为颁发产权证书的行政主体是区房管局，并非是被告某某房屋管理局。虽然被告某某房屋管理局是区房管局的上级管理单位，但两者是不同的行政主体。有权撤销具体行政行为的主体应该是区房管局。综上所述，原告请求法院依法予以撤销被诉行为。
原告为证明其主张的事实和理由，向本院提交了以下证据：
证据1、2013年11月25日，被告作出的关于撤销某某《房屋所有权证》的决定。证明被告作出的具体行政行为。
证据2、原告方某某身份证复印件。证明原告的主体身份。
证据3、（1）1994年12月20日，某某科技推广服务中心与区机关事务办签订的《合作建设某某大楼合同》；（2）1995年5月10日，区机关事务办与某某产业管理总公司武汉公司签订的《项目合作开发协议书》；（3）1995年9月25日，某某科技推广服务中心与区机关事务办签订的《合作建设某某大楼补充协议》；（4）1999年1月25日，某某科技推广服务中心与某某机关事务管理局、某某股份有限公司签订的《合作建设某某大楼补充协议（二）》；（5）2001年8月6日，某某科技推广服务中心与某某股份有限公司签订的《协议书》；（6）2006年3月18日，某某科技推广服务中心与某某股份有限公司签订的《协议书》；（7）2007年1月25日，某某会计师事务有限公司出具的《往来账询证函》。证明：某某科技推广服务中心与第三人某某股份有限公司之间从1994年至2007年1月25日合作建设某某大楼的事实；第三人某某股份有限公司截止2007年1月25日差欠某某科技推广服务中心368万元。
证据4、（1）2007年12月28日，某某农业局与某某建筑有限公司签订的《某某科学技术推广服务中心整体出让协议书》。（2）某某建筑有限公司的营业执照（副本）；2009年5月12日，某某区工商行政管理局作出的《企业变更通知书》及《某某建筑有限公司章程》。证明：某某科技推广服务中心整体出让给某某建筑有限公司；某某建筑有限公司承接某某科技推广服务中心的资产及债权债务；第三人某某股份有限公司从2007年12月28日实质上差欠某某建筑有限公司368万元；原告系某某建筑有限公司股东。
证据5、2011年9月8日原告与第三人某某股份有限公司签订的（1）《武汉市存量房买卖合同》。（2）2011年9月8日，某某房地产评估有限公司出具的“鄂坤房估（2011）第13435号”《房地产交易课税估价结果报告单》一份。（3）（2009）NO：0930022688《湖北省非税收入一般缴款书》。（4）2011年9月9日、（20101）汉地代电10065564号《中华人民共和国代扣代收税款凭证》；2011年9月9日、（20111）汉地完电NO：10128268号《中华人民共和国税收通用完税证》；2011年6月9日《支出证明单》。证明：经过某某建筑有限公司与第三人某某股份有限公司协商，某某建筑有限公司指定原告购买第三人某某股份有限公司的房产；某某建筑有限公司与第三人某某股份有限公司相互抵销120万的债权债务；原告办证的手续齐全，合法有效。
证据6、2010年9月12日，王某某与林某某签订的《备忘录》一份。证明某某建筑有限公司将诉争房产指定在原告名下，并签订了买卖合同。
法律依据：《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》。
被告某某房屋管理局辩称，一、原告与第三人某某股份有限公司办理诉争房产转移登记违反法律规定。1999年9月第三人某某股份有限公司以其位于洪山区珞瑜路446号洪山农科大楼的房屋作抵押，向某某支行贷款500万，并办理了抵押登记。由于未清偿该笔500万贷款，招商首义支行向武汉仲裁委员会申请仲裁。2005年5月，武汉仲裁委员会（2005）武仲调字1478号调解书确定：某某股份有限公司向招商首义支行偿还本金和利息670万元，招商首义支行有权处理该抵押物，鉴于某某股份有限公司未履行仲裁义务，招商首义支行申请武汉市中级人民法院强制执行，依法对该抵押房产向社会以开拍卖，因三次流拍，武汉市中级人民法院于2006年10月裁定中止。2011年9月8日，第三人某某股份有限公司故意隐瞒该房产存在抵押的事实，与原告向区房管局共同申请办理位于洪山区珞瑜路446号洪山农科大楼地下室房屋转移登记，领取了武房权证洪字第20110106**号《房屋所有权证》。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，第三人某某股份有限公司在没有偿还债务注销抵押登记或取得抵押权人招商首义支行同意的情况下擅自处分该抵押房产的行为违反法律规定。二、被告撤销武房权证洪字第20110106**号《房屋所有权证》符合法律规定。依据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”之规定，武汉仲裁委员会（2005）武仲调字1478号《调解书》已经明确第三人某某股份有限公司在没有偿还债务的前提下已丧失对诉争房产的处置权，诉争房产完成转移登记完全是由第三人某某股份有限公司隐瞒诉争房产真实情况所致，所以房屋登记机构撤销该项登记并不无妥。综上所述，请求驳回原告的所有诉请。
第三人某某股份有限公司述称，与原告办理的过户行为是合法的，办理转移登记只能在房产部门的窗口，而当时收件窗口并没有告知涉案房产存在争议不能办理转移登记。
第三人某某支行述称，一、1999年9月，第三人某某支行与第三人某某股份有限公司签订借款合同，借款金额500万元，某某股份有限公司以武汉市洪山区珞瑜路446号洪山农科大楼的地上一层至三层和部分地下室房屋作抵押，应受法律保护。第三人某某支行是涉案房屋的抵押权人，目前某某股份有限公司在借款合同项下对第三人某某支行的债务尚未清偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，某某股份有限公司与原告签订房屋买卖合同转让涉案房屋时未经第三人某某支行同意，故该房屋买卖合同是无效的。二、《最高人民法院关于执行程序中被执行人无偿转让抵押财产人民法院应如何处理的请示的答复》中规定：作为执行标的物的抵押财产在执行程序中被转让的，如果抵押财产已经依法办理了抵押登记，则不论转让行为是有偿还是无偿，也不论是否通知了抵押债权人，只要抵押权人没有放弃抵押权，人民法院均可以直接对该抵押物进行执行……可以直接对被执行人已经设定抵押的财产采取执行措施，必要时，可以将抵押财产的现登记名义人列为被执行人。依照上述规定，在本案中，第三人某某支行作为抵押权人，依照已生效的武汉市仲裁委员会（2005）武仲调字第1478号仲裁《调解书》，可以对涉案房产直接进行执行，原告的诉讼不能影响第三人某某支行对涉案房产的抵押权。三、《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记。已生效的武汉仲裁委员会（2005）武仲调字第1478号仲裁《调解书》已明确某某股份有限公司未偿还对第三人某某支行的债务，第三人某某支行享有对涉案房产的抵押权。但某某股份有限公司与原告在房管局办理过户时，并未提交第三人某某支行同意其办理过户的文件，隐瞒了涉案房产存在抵押权的事实，依照前述规定，被告撤销武房权证洪字第20110106**号《房屋所有权证》是合法有效的。综上，第三人某某支行认为被告撤销武房权证洪字第20110106**号《房屋所有权证》是合法有效的。
第三人某某股份有限公司、某某支行在举证期限内未向法庭提交证据。
经庭审质证，原告对被告证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告是在发生争议之后才知道了此事，在办理过户时是不知道诉争房屋存在抵押登记。第三人某某股份有限公司如果将事先的债权债务处理好了，第三人某某股份有限公司对诉争房屋仍然有处置权。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，听证主体是区房管局，不是被告。区房管局是办证单位，不是撤证单位，听证本身就不合法。另外，原告至今未收到听证书，听证书是虚设的。同时，认为另外一份听证告知书与原告无关联性，是针对第三人某某股份有限公司的。对证据7的真实性、合法性、关联性不予认可，因为原告至今未收到，与原告无关。对证据8有异议，被告作出决定的行为违法，事实不清楚、程序不合法、法律适用错误。不应依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《房屋登记办法》第八十一条的前款规定，应依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条。因为原告在办理转移登记时，没有故意隐瞒诉争房产存在抵押事实，区房管局办证窗口也没有告知原告诉争房产办理转移登记存在瑕疵。对证据9的调查笔录的签字没有异议，但实际是通知原告去做协调所作的调查笔录，不是通知原告去听证，从形式上不符合证据要件。内容也不符合法律规定，即使是听证，原告有异议，也应该用其他方式送达，而不是不予送达。第三人某某支行对被告的证据1、2的真实性不清楚，原告与某某股份有限公司办理涉案房产过户并未经过招行同意，过户是无效的。对证据3、4、5的真实性、合法性予以认可，该组证据证明招行是涉案房产抵押权人。对被告的证据6、7、8的真实性、合法性予以认可，被告撤销行政行为是合法有效的。对证据9没有发表意见。第三人某某股份有限公司对被告证据不发表意见。
经庭审质证，被告对原告证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3中的第6份证据，认为按协议约定的债权、债务有368万元，协议中有偿还的内容，如果偿还了就没有欠款368万元，对债务的真实性有异议。对证据4、5均无异议。对证据6的真实性有异议，从协议上无法看出某某建筑有限公司欠原告方某某的钱，也不能证明某某建筑有限公司将房产指定给了原告方某某，与本案无关联性。第三人某某股份有限公司对原告的证据、依据均无异议。第三人某某支行对原告的证据1的真实性、合法性予以认可，该项证据证明被告的撤销行为合法有效。对原告的证据2没有异议。对原告的证据3、4认为与本案无关，涉案房产如办理过户需要经过招行同意。对原告的证据5的真实性不清楚，涉案房产买卖并未经过招行同意，是无效合同。对证据6未发表意见。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：被告的证据1、2、3、4、5可以证明涉案房产设有抵押登记，第三人某某支行为抵押权人，被告将涉案房产由第三人某某股份有限公司转移登记在原告方某某名下。证据6无其他证据相印证，不能证明被告在作出撤证决定前履行了听证告知事项。证据7、8能够证明被告作出了撤销武房权证洪字第20110106**号《房屋所有权证》的决定，并由区房管局进行了公告。证据9系2014年3月19日提交，属超期举证，不予采纳。被告及第三人某某股份有限公司、某某支行对原告证据1、2无异议，本院予以采信。原告证据3、4能够证明某某科技推广服务中心与第三人某某股份有限公司之间因合作建设某某大楼及双方的债权、债务关系。证据5能够证明原告与第三人某某股份有限公司签订《武汉市存量房买卖合同》，第三人某某股份有限公司将涉案房屋转让给原告，以及原告办理转移登记交纳的有关税费。证据6能够证明第三人某某股份有限公司法定代表人王某某与某某科技推广服务中心林某某约定将取得两证的涉案房屋地下一层431.44平方米转卖给林某某。
经审理查明，1999年9月17日，第三人某某股份有限公司向第三人某某支行借款500万元，第三人某某股份有限公司以其所有的位于某某大楼（更名为某某科技推广服务中心）的地上一层至三层和部分地下室，抵押给第三人某某支行，抵押期限为1999年11月8日至2001年11月8日，被告为第三人某某支行颁发了《他项权证》，该抵押行为在第三人某某股份有限公司取得的《房屋所有权证》中亦有记载。
因第三人某某股份有限公司未偿还借款本息，第三人某某支行于2005年3月2日向武汉仲裁委员会申请仲裁，该案经武汉仲裁委员会于2005年5月9日作出（2005）武仲调字第1478号《调解书》而调解结案。后第三人某某股份有限公司未按仲裁《调解书》履行，第三人某某支行于2005年7月15日向武汉市中级人民法院申请执行，因被执行标的抵押房产三次拍卖流拍，第三人某某支行向武汉市中级人民法院提出申请，要求该案中止执行。武汉市中级人民法院2006年10月10日作出（2005）武执字00285号《民事裁定书》，裁定：武汉仲裁委员会作出的（2005）武仲调字第1478号《调解书》中止执行。
经第三人某某股份有限公司申请2011年8月25日，换了新的《房屋所有权证》，但被告在该换发的《房屋所有权证》中漏记上述抵押登记的事项。
2011年9月8日，原告方某某、第三人某某股份有限公司签订了一份《武汉市存量房买卖合同》，约定：第三人某某股份有限公司将坐落于某某号地下室建筑面积431.42平方米的房屋（即抵押房屋）转让给原告方某某，价款共计120万元。原告方某某、第三人某某股份有限公司共同向被告提交房屋登记申请书、武汉市存量房买卖合同、房屋测绘平面图、房屋所有权证、国有土地使用证、卖方委托书、卖方组织机构代码证、房地产交易课税估价结果报告单、湖北省非税收入一般缴款书、代扣代收税款凭证、税收通用完税证等材料，要求办理涉案房产的转移登记。2011年9月13日，被告经审核将第三人某某股份有限公司抵押给第三人某某支行名下的坐落于某某号地下室建筑面积431.42平方米房产转移登记在原告方某某名下，并颁发《房屋所有权证》。
2013年11月25日，被告以2011年9月8日第三人某某股份有限公司故意隐瞒诉争房产存在抵押的事实，与原告一起办理了某某大楼地下室转移登记，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，依照《房屋登记办法》第八十一条的规定，作出撤销某某号《房屋所有权证》的决定。原告不服，提起诉讼。
另查明，第三人某某股份有限公司与某某科技推广服务中心2006年3月18日签订《协议书》约定；第三人某某股份有限公司欠某某科技推广服务中心债务368万元。2007年12月28日某某农业局与某某建筑有限公司签订《某某科技推广服务中心整体出让协议》约定；某某科技推广服务中心及下属三家企业的整体资产出让给某某建筑有限公司。该公司股东为方某某、林某、林某某。2010年9月12日第三人某某股份有限公司法定代表人王某某与某某建筑有限公司股东林某某（原某某科技推广服务中心主任）签订《备忘录》约定；王某某将已取得两证的涉案房屋（即某某号面积431.42地下一层）转卖给林某某。庭审中双方均认可，王某某同意将该房屋过户到林某某指定的人员即方某某名下并按此约定办理了过户手续。
本院认为，根据《房屋登记办法》第八十一条规定，对于有司法机关、房屋登记机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记……，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，被告向第三人某某支行颁发的《他项权证》，武汉仲裁委员会于2005年5月9日作出（2005）武仲调字第1478号《调解书》以及武汉市中级人民法院2006年10月10日作出（2005）武执字00285号《民事裁定书》均能够证明第三人某某股份有限公司明知涉案房屋已经进行抵押，在未经抵押权人即第三人某某支行的同意时，将抵押的房屋转让给原告方某某，属于隐瞒真实情况并获取房屋转移登记的行为。但被告在作出撤证决定行为时，对于涉案房屋转移登记的受买人即原告方某某是否属于善意取得并未作调查、认定，仅以第三人某某股份有限公司隐瞒真实情况而予以撤销涉案房屋转移登记行为，属事实依据不充分，违反了上述法律规定。
被告作出的撤证决定行为虽然不属于行政处罚行为，但该行为对原告方某某的财产权益造成了重大不利影响，根据程序正当原则的要求，被告在作出撤证决定行为前，应当向原告告知作出处理决定的事实、理由及当事人享有的陈述和申辩的权利。但本案中，被告并未履行上述程序，且被告亦无其他证据印证《听证告知书》的内容向原告进行了告知，因此应当认定被告作出的撤证决定行为违反了法定程序。
综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项，第一百零二条的规定，判决如下：
撤销被告某某房屋管理局于2013年11月25日作出的《关于撤销某某号〈房屋所有权证〉的决定》的行政行为。
案件受理费50元由被告某某房屋管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
代理审判员 余四美
人民陪审员 朱春华
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 李 燕