湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏五民初字第00102号
原告周健，系富士康科技集团武汉工业园电脑组装部工人。
委托代理人雷素琴，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，特别授权。
被告胡茂荣，无固定职业。
被告龚腊梅，无固定职业。
被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司。
法定代表人金莉，总经理。
委托代理人王军，系该公司法务经理，特别授权。
第三人武汉农村商业银行股份有限公司洪山支行。
负责人李丽，行长。
委任代理人瞿佑明，系该行员工，一般授权。
原告周健与被告胡茂荣、龚腊梅、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月4日受理后，因被告胡茂荣、龚腊梅下落不明，本院于同年6月13日予以公告送达相关诉讼材料，并依法由审判员宋任忠、人民陪审员甘步和、张世婷组成合议庭适用普通程序于同年9月15日公开开庭进行了审理。由于本案涉及案外人武汉农村商业银行股份有限公司洪山支行（以下简称武汉农商行洪山支行）权益，本院依法追加该行作为第三人参加诉讼，并于同年10月23日第二次开庭审理本案。原告周健及其委托代理人雷素琴、被告吉家公司的委托代理人王军、第三人武汉农商行洪山支行的委托代理人瞿佑明到庭参加诉讼，被告胡茂荣、龚腊梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周健诉称，2012年4月8日，被告吉家公司居间促成我与被告胡茂荣签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定我以465000元的价格购买被告胡茂荣所有的位于武汉市江夏区凤凰花园35栋1单元4层02号房屋，由我向被告吉家公司支付经纪代理费9300元。同日，我向被告胡茂荣支付定金30000元，向被告吉家公司支付经纪代理费9300元。同年6月17日，我通过工行转账支付被告胡茂荣购房款360000元。此后，我多次催促被告胡茂荣配合办理房屋过户手续，被告胡茂荣以各种理由拖延，最后失去联系，其以自己行为表明不履行主要债务。同年12月26日，我向武汉市江夏区人民法院申请诉前保全查封涉诉房屋，经法院调查，我方知涉诉房屋的产权登记人为被告龚腊梅，且下欠武汉农商行洪山支行贷款20余万元未予清偿。我出于对被告吉家公司的信任而对涉诉房屋相关信息未表怀疑，进而与被告胡茂荣签订房屋买卖合同并交付经纪代理费及大部分购房款。被告吉家公司作为专业的房屋中介机构，核实交易房屋的权属、贷款、抵押、共有等基本信息并保障交易的安全性是其首要义务，但其未予全面履行，导致了我的严重经济损失，其应当与被告胡茂荣、龚腊梅承担连带责任。为此，诉请法院判令解除我与被告胡茂荣、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；判令被告胡茂荣、龚腊梅共同返还购房款390000元，承担违约责任（以30000元为本金从2012年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算；以360000元为本金从2012年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算），并赔偿因房价上涨造成的差价损失50000元；判令被告吉家公司返还经纪代理费9300元，承担违约责任（以9300元为本金从2012年4月8日起按每日千分之五计算），并赔偿损失（以9300元为本金从2012年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；判令被告吉家公司与被告胡茂荣、龚腊梅承担连带责任。
被告胡茂荣、龚腊梅未予答辩。
被告吉家公司辩称，我公司的行为是居间行为，非保证行为。我公司以经纪代理方的身份参与原告周健与被告胡茂荣签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，负责向原告周健提供订立合同的机会或者媒介服务，合同权利义务应由被告胡茂荣、龚腊梅自行承担，故原告周健要求我公司承担连带责任的诉请，于法无据。签订合同前，原告周健与被告胡茂荣、龚腊梅向我公司提供了相应的证件，我公司如实告知原告周健相关信息，不存在房屋状况不明的情况。涉诉合同签订时，原告周健与被告胡茂荣、龚腊梅均在现场。我公司的居间行为已经完成，不存在未履行义务的情形，有权利收取约定的报酬9300元，原告周健无权要求我公司返还经纪代理费并承担违约责任、赔偿责任。因此，请求人民法院驳回原告周健对我公司的诉讼请求。
第三人武汉农商行洪山支行述称，我行对涉诉房屋享有抵押权，被告龚腊梅以该房抵押向我行借款，尚欠我行贷款本金199190.41元及利息。我行对被告胡茂荣、龚腊梅向原告周健出售涉诉房屋毫不知情，在以涉诉房屋为抵押的贷款未清偿前，我行不同意房屋产权的转移登记。
经审理查明，2012年4月8日，原告周健与被告胡茂荣、吉家公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份。三方约定，周健购买胡茂荣所有的位于武汉市江夏区凤凰花园35栋1单元4层02号房屋一套，建筑面积86.2平方米，总房款465000元；房款分三期付清，即定金15000元于签订合同时支付，首付款250000元以代卖方提前还贷的方式支付，尾款200000元于房屋所有权证过户后支付；吉家公司在提前还款结束后日内（遇节假日顺延），办理交易房屋相关的抵押注销手续；吉家公司居间促成合同依法签订，协助办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性；周健承担经纪代理费9300元；本合同签订之日起七日内，周健、胡茂荣须向吉家公司提供相关证件及资料交吉家公司办理贷款及过户手续；胡茂荣违约，逾期不交付房屋给周健，周健解除合同的，胡茂荣应退还周健所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向周健支付违约金；吉家公司在周健与胡茂荣提供资料齐全情况下，协助办理房产过户手续，如未履行义务，应承担经纪代理费每日0.5%的违约责任。在该合同第8页的资料清单栏目下显示被告胡茂荣提供资料有夫妻双方身份证复印件、夫妻双方户口本复印件和结婚证复印件等。合同签订当日，原告周健即向被告胡茂荣支付购房款30000元，向被告吉家公司支付经纪代理费9300元。同年6月17日，原告周健未通知涉诉房屋抵押权人即通过银行转账方式直接支付被告胡茂荣购房款360000元，被告胡茂荣出具了收条，被告吉家公司的工作人员朱超群以见证人的身份在该收条上签名。2012年6月28日，原告周健搬入涉诉房屋居住。原告周健付款后催促被告胡茂荣配合办理房屋过户手续，未果，遂诉至本院五里界人民法庭。
另查明，被告胡茂荣、龚腊梅于1985年登记结婚，至涉诉房屋发生本案交易时一直保持夫妻关系。被告龚腊梅以其名义于2008年间购置了涉诉房屋，并于2008年10月5日与第三人武汉农商行洪山支行签订《个人住房抵押担保借款合同书》一份，以该房屋为抵押向第三人武汉农商行洪山支行按揭贷款，被告胡茂荣在该借款合同中以房屋共有人的身份签名。截至2014年9月18日，被告龚腊梅尚欠第三人武汉农商行洪山支行借款本金199190.41元及利息。2012年5月17日，被告龚腊梅以自己的名义办理了该房屋所有权证书。2013年9月，被告吉家公司向原告周健返还了经纪代理费5000元。本案在审理过程中，第三人武汉农商行洪山支行表示在上述欠款未清偿前，不同意涉诉房屋所有权的转移登记。
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，经庭审质证、认证属实的原告周健当庭出示的被告胡茂荣、龚腊梅的身份信息、被告吉家公司的工商登记信息、武汉市存量房居间（买卖）合同、被告胡茂荣收取购房款的收条、工行转账凭条、被告吉家公司开具的经纪代理费收据、涉诉房屋抵押记载信息单、第三人武汉农商行洪山支行贷款欠款清单、涉诉房屋贷款催收通知单；第三人武汉农商行洪山支行当庭出示的情况说明、个人住房抵押担保借款合同书；本院依法调取的黄梅县民政局婚姻登记处出具的婚姻登记记录证明等证据材料证实，足以认定。
本院认为，原告周健与被告胡茂荣、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是合同当事人真实意思的表示。从内容分析，该合同系居间合同关系和买卖合同关系的混合合同，关于该合同中房屋买卖合同的内容，因合同项下房屋系被告胡茂荣、龚腊梅夫妻的共同财产，胡茂荣虽非合同项下房屋的名义产权登记人，但被告胡茂荣、龚腊梅的夫妻关系，被告胡茂荣委托被告吉家公司寻求卖房订约机会的行为，被告胡茂荣在《个人住房抵押担保借款合同书》中以房屋共有人的名义签名，以及该合同第8页中资料清单栏目下显示被告胡茂荣提供资料包含有夫妻双方身份证复印件、夫妻双方户口本复印件和结婚证复印件，上述情形使他人有理由相信被告胡茂荣出售涉诉房屋、收取购房款等系列交易行为是夫妻双方共同意思表示。故《武汉市存量房居间（买卖）合同》的形式、内容不违反法律规定以及公序良俗，该合同依法成立、生效，合同当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行中，原告周健超出合同的约定向被告胡茂荣支付了390000元的购房款，被告胡茂荣、龚腊梅拒不依约配合办理房屋所有权变更登记手续；且被告胡茂荣、龚腊梅以该涉诉房屋为抵押向第三人武汉农商行洪山支行借款，被告胡茂荣、龚腊梅不按《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定清偿借款，致使第三人武汉农商行洪山支行主张抵押权，亦导致涉诉房屋的所有权变更登记手续不能完成，被告胡茂荣、龚腊梅以自己的行为表明拒绝履行合同中约定的主要义务，致使原告周健长时间不能实现合同目的。故原告周健依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，主张解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖合同的部分，有理合法，本院予以支持。因被告胡茂荣、龚腊梅不作为的行为导致《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖合同的部分被解除，被告胡茂荣、龚腊梅应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，返还购房款390000元并赔偿损失，该损失为按银行贷款利率计算的利息。原告周健主张由被告胡茂荣、龚腊梅赔偿因房价上涨造成的差价损失50000元，因未予举证证实且无合同、法律依据，本院不予支持。原告周健主张解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于居间合同的部分，因该居间合同中被告吉家公司的合同义务包含促成合同的签订、协助办理过户手续、保障交易的安全性等，但在缔约过程中，被告吉家公司未予指出、更正合同中出卖方并非涉诉房屋的名义产权登记人，该缔约瑕疵行为将导致房屋买卖合同签订后办理过户手续的相应困境，且在合同履行过程中，被告吉家公司见证了原告周健与被告胡茂荣间交割购房款390000元，对于双方交割购房款不符合合同约定“首付款250000元以代卖方提前还贷的方式支付，尾款200000元于房屋所有权证过户后支付”的行为，未履行足够提示风险的义务，未充分履行合同约定的保障交易安全的义务，其行为存在过错。因上文论述了《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖合同的部分被解除，被告吉家公司的过错行为亦在一定程度上导致了涉诉房屋不能办理过户手续，被告吉家公司协助办理过户手续的合同义务事实上不能履行，原告周健依据上述法律规定主张解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于居间合同的部分，有理合法，本院予以支持。依据住房和城乡建设部、国家发展与改革委员会、人力资源和社会保障部《房地产经纪管理办法》第十九第一款的规定，原告周健主张返还经纪代理费9300元符合法律规定，本院依法予以支持。原告周健主张由被告吉家公司承担违约责任（以9300元为本金从2012年4月8日起按每日千分之五计算），并赔偿损失（以9300元为本金从2012年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算），因被告吉家公司在缔约过程中以及合同履行过程中存在过错，《武汉市存量房居间（买卖）合同》中对该过错行为未约定违约责任，但应当依法承担赔偿责任。该赔偿责任不超过原告周健主张的违约金和赔偿损失之和，本院予以酌定为5000元。原告周健以在订立合同时并不知悉涉诉房屋的所有权登记人为被告龚腊梅，也不知悉涉诉房屋为借款设定了抵押的重要信息，被告吉家公司与被告胡茂荣、龚腊梅明知上述重要事实但予以隐瞒，未尽告知义务为由，要求被告吉家公司对被告胡茂荣、龚腊梅的退款及赔偿款承担连带清偿责任。因上文论述了他人有理由相信被告胡茂荣出售涉诉房屋是被告胡茂荣、龚腊梅夫妻双方共同意思表示，《武汉市存量房居间（买卖）合同》由被告胡茂荣签订的瑕疵行为将可能导致房屋买卖行为后办理过户手续的相应困境，但不能认定被告吉家公司明知上述重要事实但予以隐瞒，未尽告知义务；《武汉市存量房居间（买卖）合同》中关于“首付款250000元以代卖方提前还贷的方式支付，吉家公司在提前还款结束后日内（遇节假日顺延），办理交易房屋相关的抵押注销手续”的合同条款即明确告知了涉诉房屋为借款设定了抵押，并以合同条款的形式提示了办理过户手续的风险。被告吉家公司并未隐瞒重要事实，亦未与被告胡茂荣、龚腊梅恶意串通。原告周健未再出示其他证据证实其主张的该事实，其主张由被告吉家公司承担连带责任的诉讼请求，无事实依据，且无法律依据，该主张，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告周健与被告胡茂荣、武汉吉家房地产经纪服务有限公司三方于2012年4月8日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。
二、由被告胡茂荣、龚腊梅于本判决生效后五日内退还原告周健购房款390000元并赔偿损失（损失以30000元为本金从2012年4月8日起按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日；以360000元为本金从2012年6月17日起按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日）。
三、由被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司于本判决生效后五日内退还原告周健经纪代理费4300元并赔偿损失5000元。
四、驳回原告周健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7290元，公告费650元，共计7940元，由被告胡茂荣、龚腊梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋任忠
人民陪审员 甘步和
人民陪审员 张世婷
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 赵佶英