汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汝民初字第2532号
原告裴琛璐，女，1986年12月17日出生，汉族。
委托代理人黄志诚，男，河南湛河律师事务所律师。
被告王怀周，男，1953年9月6日出生，汉族。
第三人王灵芝，女，1964年7月1日出生，汉族。系汝州市福音房产经纪服务部负责人。
委托代理人郭红旗，男，汝州市148法律服务所法律工作者。
原告裴琛璐与被告王怀周、第三人王灵芝确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月11日受理。本院受理后，根据被告王怀周的申请及案情依法追加第三人王灵芝参加本案诉讼，依法向被告王怀周及第三人王灵芝送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书及开庭传票等。本院依法组成合议庭，于2014年2月17日、4月23日对本案公开开庭进行了审理。原告裴琛璐及其委托代理人黄志诚、被告王怀周、第三人王灵芝及其委托代理人郭红旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告裴琛璐诉称，2013年11月20日我与被告双方签订了购售房交付定金协议，该协议对商品房坐落位置及价款等事宜均作明确约定。协议签订的当天我按被告的要求交付了定金31000元，被告出具收据，后得知被告所出售的商品房没有产权证明，不能达到合法交易，无奈找被告要求返还定金无果。事实证明，我与被告之间签订的协议已违反《合同法》及《房地产管理法》的相关规定，因其违反法律强制性规定应为无效协议，故起诉请求：1、依法确认原、被告于2013年11月20日签订的购售房交付定金协议为无效协议，同时责令被告返还定金31000元及经济损失；经济损失要求被告自接收定金之日至退还定金之日止按银行同期贷款利率计算，现在没有具体的数额。2、本案诉讼费由被告承担。
被告王怀周辩称，原告起诉状上的地址不属实，我的地址是汝州市某甲地。2、原告所述交付我定金31000元不是事实，实际是我分两次共收到原告26000元，第一次是1000元，第二次是25000元，另外5000元是当着原告的面由福音房产中介部的工作人员拿走了，具体时间是2013年11月16号原告给我定金1000元，并嘱咐房子不能卖给别人，2013年11月20日在原告姑母的陪同又一次看房，在中介所又审查了原购房合同，三方协商后确定房价276000元，原告付定金30000元，中介当场扣除5000元，并说明无论哪方反悔后押金不退，在我没有接到钱时中介已拿走了5000元，我只拿了26000元，原告说协议无效是不合法的，协议上有原告的签字、指印。原告是多次、多人看房无异议后并审查了相关手续后确定买房的，并且协议约定交房日期及缴款时间都很明确。原告要求我支付经济损失没有道理及依据，不应该得到支持。原告现起诉要求我退还定金31000元，与事实不符，我不应当退还原告31000元。另外我卖给原告的房屋有正规的购房合同，有正规的土地使用证复印件，并且通过正规的中介卖给原告，不存在虚假情况。原告的诉讼请求不能成立。
第三人王灵芝述称，本案原、被告争执的购售房交付定金协议，第三人在原、被告双方的交易过程中没有任何过错，第三人受双方的委托，为双方房产买卖提供订立合同的机会，第三人已按照行业规定，履行了中介的义务，使双方达成交易合同，第三人是居于双方的媒介人，在双方的交易中有关交易价格、定金、中介费用，在双方的合同中已明确约定，该合同意思表示真实，并不违反法律规定，第三人完全履行了义务，原、被告应支付中介费用，依据合同法第426条之规定，本案中第三人收取的中介费用5000元，是按照双方的约定所收取，本合同第二条第三项中介收取交易服务费，甲方1%，乙方1%，双方应交付的服务费为5520元，双方现交的服务费是5000元，中介方保留要求双方支付下余的中介费520元另行起诉主张的权利。双方在签订合同中，当时在交易之前对交易的标的物的坐落位置，相互已明确的告知，第三人已明确告知原告当时被告的房产只有土地使用证，暂时没有办理房屋使用权证的情况。原告为了购买到价钱合适的房产，同意与卖方达成以上定金协议，该合同的签订双方意思表示真实。原告主张的买卖合同无效，不符合合同法第52条规定的合同无效的情形，即使该定金合同被认定无效，中介方完全履行了中介义务，中介协议应为有效，中介费5000元应当收取，不应当再返还。
经审理查明，2012年2月3日王怀周购买了位于某乙地住宅房一套，面积为131㎡，储藏室为20.68㎡。2013年11月20日王怀周（协议甲方）与裴琛璐（协议乙方）在中介方汝州市福音房产经纪服务部（以下简称福音房介）签订了购售房交付定金协议，协议内容如下：一、房产具体位置及价格该房位于汝州市某乙地，结构为砖混，占地面积--，房产面积131㎡，附属设施有储藏室20.68㎡四单元（号，以合同为准，房产手续有购房合同书壹份，时价人民币贰拾柒万陆仟元整。二、交付定金数额及办法：1、由乙方交付定金叁万零壹仟元整，房款余额2013年11月28号再付柒万伍仟元整，于2014年3月31日前一次性交清；甲方接到定金后将房产相关手续暂交于中介方，并安排好腾房时间，务必于2014年3月31日前交付房产。期间，中介方应做好督促工作。2、中介方暂押定金现金伍仟元整。3、中介方收取交易服务费：甲方1%元，乙方1%。三、违约责任及处理办法：1、若甲方到时违约或不卖房，双倍退回定金；若乙方到时违约或不买，此定金不退。2、甲、乙双方中如有一方违约，中介方押金均不退回，中介费照收。四、其他约定：乙方经实地看房确定该房面积楼层的相关手续后，自愿购买。五、甲方、乙方、中介方三方自愿签订，本协议一式三份，自签订按指压之日起生效。如有违约者自愿接受上述约定执行。甲方：王怀周乙方：裴琛璐中介方：福音房介。2013年11月20日签订购售房交付定金协议以前裴琛璐给王怀周1000元，签订合同当天裴琛璐拿到福音中介30000元，福音中介当场收取了5000元，王怀周收取了下余25000元，但是王怀周给裴琛璐出具了收到31000元的收到条。
另查明，本案所涉房产至一审法庭辩论终结前王怀周未办理房屋所有权证书。第三人王灵芝系汝州市福音房产经纪服务部负责人，该服务部工商登记为个体工商户。
上述事实，有购售房交付定金协议、收到条、个体工商户营业执照及原、被告陈述等在卷予以证实。
本院认为，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案原、被告虽经第三人王灵芝个体经营的福音房介签订了购售房交付定金协议，但被告王怀周转让的房屋未依法登记领取权属证书，该转让房屋行为违反法律、法规的强制性规定，故原、被告签订的购售房交付定金协议应属无效协议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，依据原、被告及第三人的陈述，被告虽然给原告出具收到定金31000元的收到条，但其实际收取定金为26000元，应当予以返还；下余5000元定金根据购售房交付定金协议约定由中介方暂押，第三人辩称暂扣的5000元为中介费的理由不能成立，亦应予以返还。原告要求被告赔偿经济损失，但未提供相关证据予以证实，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第六项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告王怀周于本判决生效之日起十日内返还原告裴琛璐26000元。
二、第三人王灵芝于本判决生效之日起十日内返还原告裴琛璐5000元。
三、驳回原告裴琛璐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费575元，由被告王怀周负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 冯利亚
审 判 员 胡忠义
人民陪审员 张晓芳
二〇一四年五月十二日
书 记 员 陈世月