安徽省霍山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霍民一初字第00462号
原告：田双凤
委托代理人：吴彦，霍山县衡山镇法律服务所法律工作者，系一般授权。
被告：江山
委托代理人：王先胜，霍山县法律援助中心律师，系一般授权。
原告田双凤与被告江山返还原物纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田双凤及其委托代理人吴彦，被告江山及其委托代理人王先胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田双凤诉称：原告于2013年11月6日从冯祥处购买霍山县天地佳苑2幢502室住房一套，并于2014年办理了该房产的登记手续，取得了该房产的所有权。因冯祥将房屋租赁于被告江山，经其与原告商议，将租赁期延长至2014年12月。2015年1月，原告要求被告退房，被告以冯祥欠其钱为由，予以拒绝。特向法院起诉，要求判令：1、被告立即退还天地佳苑房屋给原告。2、被告自2015年1月起至实际退房日止，按每月420元向原告支付使用费。3、被告负担诉讼费用。
被告江山辩称：一、从法律规定和买卖双方的约定，以及原告的诉求来看，被告不是本案的适格主体，原告应当向出卖给其房屋的冯祥主张交付房屋的权利，而不应当要求被告返还房屋。二、被告的占有行为是善意合法并符合约定的，他是根据冯祥与其之间的约定合法并先期占有房屋。三、原告涉嫌与冯祥恶意串通，损害被告利益。
原告田双凤为支持其诉请，向本院递交的证据如下：一、原告的身份证复印件一份，证明原告身份信息，是本案适格主体。二、被告人口基本信息，证明被告的身份信息以及被告的诉讼主体资格。三、天地佳苑2幢502室房屋的房地权证和国有土地使用权证，证明原告系房屋的所有权人，从而证明原告有权要求被告腾退房屋，并支付占有期间的使用费用。四、欠条一份，证明被告已承认从2013年11月4日起开始租赁的房屋属于原告所有，原告是善意购买。
庭审中，被告江山对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据一、二，无异议。对证据三，真实性无异议，但是与被告无关。对证据四，欠条上的名字是被告所写，但欠条内容的字不是其所写，且此欠条与诉状内容相矛盾，不具有真实性。
被告江山向法庭提交了如下证据：一、被告与冯祥于2011年5月8日签订的《房屋买卖协议》、冯祥的收条四张、被告办卡凭证及缴纳按揭凭证19张、被告交付的物业、水电等费用票据一组、冯祥手书欠条一张，证明被告合法、善意占有该房屋。二、原告与冯祥于2013年11月6日签订的《房屋买卖协议》一份、2014年1月27日签订的《房地产买卖契约》一份，证明被告不具有履行给付房产义务，权属纠纷应由冯祥解决，被告不是适格主体。
原告田双凤对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据一，真实性、合法性无异议，但是与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，尤其是手书欠条一张，这是在被告与冯祥解除房屋买卖协议后原告才购买，证明原告的购买是善意和合法的。对证据二，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到被告证明目的，相反证明原告所有权取得是合法有据的。
经当庭举证、质证，本院对原告所递交的证据作如下认证：对证据一、二的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据三，因产权证为法定机关所出具，能够达到证明原告为该房屋合法所有人的目的，因此对该组证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认。对证据四，因被告承认欠条有其签名，且未能对为何会有自己的签名作出合理解释，因此对此证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院对被告所递交的证据作如下认证：对证据一，真实性予以确认，但因原告对该房屋依法享有了所有权，且被告对此知晓并同意原告购买该房，因此不能达到被告的证明目的，对其关联性不予确认。对证据二，能够证明原告从冯祥处购买房屋的事实，但未能达到原告因此就不能行使对该房所有权的证明目的，因此对其关联性不予确认。
根据上述所认定的证据材料以及庭审中当事人的陈述，经审理后查明的事实为：2011年5月8日，被告江山与冯祥签订了房屋买卖协议，该协议约定冯祥将其位于霍山县经济开发区的天地佳苑2幢502室房屋卖给被告江山，并对房款以及给付方式一并作出了约定；后江山入住该房。截止2013年10月江山通过给付现金或代为支付房屋按揭款方式，总共交付房款16万元。2013年10月份，原告田双凤通过网上二手房信息，获知此房要卖，其与冯祥取得了联系，并由冯祥带其看房，被告及其家人当时均在家，在得知原告准备购买该房的想法后，被告并未明确表示反对，此后也口头表达过同意原告购买此房。2013年11月，江山不再给付按揭款，并于该月的4日，向原告出具了一份欠条，该欠条注明：“今欠田双凤房租款1000元。于2014年元月30日前付”。2013年11月6日，原告与冯祥达成了房屋买卖协议，约定将该房以235000元的价格卖给原告，并对付款方式以及时间作出了约定。冯祥则与江山解除了前期的购房合同，在退还给江山3万元房款后，于2014年1月29日向其出具了一份欠条，该欠条注明：“今欠江山退房款壹拾叁万元整，于2014年底付清。期间产生的房租费用由欠款人承担。”。2014年3月17日，田双凤在霍山县房管局办理了房产过户登记手续，将该房产登记于自己名下，并领取了房地权证，次月又领取了该房的土地证，在办理完房屋转户手续后，田双凤将下欠房款全部付清。此后，经原告与冯祥商议，让被告居住到2014年12月，租赁费用5000元由冯祥负责给付。2015年1月，原告要求被告腾房，被告以冯祥欠其房款为由予以拒绝。原告诉诸本院，要求被告让出房屋，并给付房屋使用费。
本院认为，公民的合法财产权利受法律保护。依照物权法的相关规定，房屋作为不动产，需经依法登记，才发生效力；本案的原告在法定机关对涉案房屋办理了过户和登记手续，并领取了房屋以及土地使用权证书，因此依法享有了对该房屋的所有权，任何公民、法人或其他组织，均不能阻碍其对该房行使占有、使用、收益和处分的权利，因此原告要求被告腾出房屋并给付房屋使用费的主张，本院予以支持。本案的被告尽管前期与冯祥签订了房屋买卖协议，后实际入住并交付了部分房款，但其明知冯祥将该房转卖原告，不仅没有制止，而且明确表示了同意，另外通过冯祥在后期退还给其买房款3万元，以及2014年1月29日冯祥给其出具的欠条可以看出，江山已经同意并解除了与冯祥之间的购房合同，其与冯祥之间形成的是债务关系，因此原告并非恶意串通购买该房，此房产为其善意取得；在原告依法享有了对该房产的所有权后，被告在未经原告准许的情况下，仍然继续占有该房，则侵害了原告对该房产享有的合法权利；原告作为该房的善意取得人，无法律义务帮其追要欠款，因此被告以冯祥欠其购房款为由继续占有该房，不符合法律规定，其认为自己是合法占有房屋，原告应当向冯祥要求交付该房的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告江山于本判决生效之日起十日内让出现占有的原告田双凤所有的位于霍山县经济开发区天地佳苑2幢502室住房。
二、被告江山于本判决生效之日起十日内付清房屋使用费（该使用费自2015年1月起至实际退房之日止按每月420元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告江山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 杨劲松
二〇一五年十一月十六日
书记员 张礼祥
《中华人民共和国民法通则》
第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。