内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内03民终598号
上诉人（原审原告）：李玉芬（别名李仁荣），女，汉族，住乌海市海勃湾区。
委托诉讼代理人：杜娟，内蒙古法兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白润平，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
委托诉讼代理人：张飞虎，内蒙古济海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张也，内蒙古济海律师事务所律师。
上诉人李玉芬因与被上诉人白润平房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第01165号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人李玉芬的委托诉讼代理人杜鹃、被上诉人白润平的委托诉讼代理人张飞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李玉芬上诉请求：请求撤销乌海市海勃湾区人民法院（2015）乌勃民一初字第01165号民事判决，依法改判被上诉人白润平支付其违约金942000元。事实与理由：被上诉人白润平持续违约，应该按照2013年3月20日协议第十一条的约定承担违约金，2013年9月28日的欠条是对最后50万元的尾款如何支付的重申，并不是对于2013年3月20日协议的变更，且被上诉人白润平的行为造成其损失巨大，一审判决由被上诉人白润平承担50万元违约金的事实及法律依据不足。
被上诉人白润平答辩称：2013年9月28日的欠条是认定本案的基础，该欠条已经对2013年3月20日的协议进行了变更，上诉人李玉芬主张的942000元违约金已经没有存在的基础，其损失实际远远超出约定的违约更是没有依据，请求驳回上诉人李玉芬的上诉请求。
上诉人李玉芬向一审法院起诉请求：请求判令被告支付违约金942000元（3140000×30%=942000）。
一审法院认定事实：乌房权证A字第A0055**号房产证和海勃湾分国用（2011）第724号土地使用证的产权人和土地使用权人为乌海市新时代房地产开发有限责任公司（以下简称“新时代公司”）。2008年8月16日，新时代公司法定代表人白进祖将上述房产抵顶给白润平，但未办理过户手续。2012年9月10日，白润平向李玉芬丈夫王洪玉借款200万元，并给王洪玉出具借条一张，上书“今借到王洪玉现金200万元，本人自愿以土地证（海勃湾分国用<2011>第724号）和房屋所有权证（乌房权证A字第A0055**号）作为抵押，借期壹个月，借款月息为叁分，并负责在壹个月内过户到王洪玉名下，如在壹个月内过户到王洪玉名下，则免息，否则该土地和房屋所有权归王洪玉所有。当日，王洪玉通过银行卡卡转账方式给白润平提供的银行卡转账支付200万元。白润平到期未偿还王洪玉200万元借款，二人协商将上述借款转为上述产权证所载房屋的购房款等房屋买卖事宜口头达成一致约定后，为规避房屋产权变更需缴纳的交易税，新时代公司与李玉芬直接签定了一份《房屋买卖协议》。2012年12月12日，新时代公司将位于海勃湾区千里山东街北一街坊11号、7号上述房产证所涉房屋产权面积为446.21㎡的房屋过户到李玉芬名下。2013年2月5日，王仁昌作为经办人给白润平支付了他人购买涉案车款的款额14万元。2013年3月20日，上述涉案房屋已变更为李玉芬名字后，李玉芬授权王洪玉与白润平又签定了一份《房屋买卖协议》。该协议主要内容有：一、甲方（白润平）涉案房屋，包括车库卖给乙方（李玉芬），并将与所卖房屋相关的土地使用权同时出卖给乙方；二、上述房屋及车库总价款314万元；三、2012年9月10日，甲方向王洪玉借款200万元抵顶定金，2013年2月5日乙方支付甲方14万元购车库款，二项合计214万元；四、甲方收到乙方定金后，应于2013年4月5日前将所卖房屋的产权证、土地使用证……相关证件变更到乙方名下，并将上述证件交付乙方；五、甲方如能按本协议约定履行义务，乙方则应于收到上述证件后三日内再支付甲方购房款50万元。六、甲方保证于2013年4月15日前将所卖房屋交付乙方使用，最晚不超过2013年4月30日，甲方不能按上述时间交房，甲方自愿承担从2012年9月10日起至2013年4月30日200万元借款的利息，按月利率三分计算，计利息总额为36万元，并退回乙方已交付的14万元车库款，二项合计50万元整，此款可抵顶乙方应给甲方支付的购房款。九、甲方应协助乙方搬迁拆除，如因甲方、第三人的原因导致房屋不能拆除，由甲方承担违约责任，由此给乙方造成的损失全部由甲方承担。十一、违约责任：本协议签订后双方必须严格履行，否则违约方承担违约金942000元给对方。2013年4月1日，白润平给李玉芬书写了收条后，4月2日，王洪玉给白润平支付30万元；2013年4月8日，白润平给李玉芬书写了收条后，4月9日，王洪玉给白润平支付20万元。2013年8月29日，经李玉芬授权由他人给白润平出具欠条一张，该欠条内容为“买方李玉芬在2013年3月20日与卖方白润平双方签定的协议，购买房屋未付余欠款50万元，此款待白润平将房屋、土地证件办理完善并交付李玉芬和房屋财产移交，拆迁时无纠纷的情况下，李玉芬应予付清。”2013年9月2日，白润平将涉案房屋的土地使用权人变更为李玉芬。后白润平将涉案房屋变更后的产权证和土地使用证交给李玉芬一方。2014年初，新时代公司的股东李有亮（占股10%）、李喜亮（占股5%）将上述房屋占有并出租，李玉芬要求二李腾房未果后，将二李作为被告，白润平、白进祖作为第三人以侵权为由诉至本院，要求1、二李停止侵权，立即腾房；2、二李赔偿从2014年1月10日至交付房屋止占用房屋期间的损失。该院于2015年2月12日作出（2014）乌勃民一初字第02496号民事判决，判令二李腾房，驳回其他诉讼请求，李玉芬将本案诉至该院。2015年8月18日，乌海市中级人民法院（2015）乌中民一终字第280号民事判决维持（2014）乌勃民一初字第02496号判决结果。一审法院认为，双方均为具有完全民事行为能力的自然人，二人均应知晓双方数次约定及所签定协议、欠条及在履行该房屋买卖过程中应承担的法律后果，双方亦应按协议及补充内容各自全面履行各自的义务。虽然李玉芬曾对他人的侵权之诉诉至该院，但在侵权之诉中，李玉芬请求的是2014年1月后侵权人应承担的侵权责任（因李玉芬未提供证据证实其具体损失金额未获法院支持），但本案李玉芬合同违约时间与侵权时间并不完全重合，李玉芬在本案主张白润平承担逾期移交房屋违约责任不适用双方协议第六条的专门约定，却适用第十一条扩大违约范围，且违约责任中关于逾期交房违约的约定与第六条重复计算的约定，该院不予支持。该院依法按双方对逾期交房的专门约定予以调整。白润平提出逾期交房违约金约定过高的意见，因白润平在本案诉讼中不能提供涉案房屋违约金约定过高的证据，应承担举证不能的法律后果。白润平逾期交房在先违约在后，李玉芬曾就白润平逾期交房以他人侵权为由诉至我院，经二审终审（2015年8月18日）后，判令侵权人给本案李玉芬交付房屋，按双方的约定，此时李玉芬应给白润平支付剩余尾款50万元，李玉芬未交付，但白润平在本案对此未进行反诉，本案无法调整，白润平可另行依法主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、由被告白润平于判决生效后十日内支付原告李玉芬违约金500000元。案件受理费6610元（因适用简易程序减半交纳，原告已经预交），由原告李玉芬负担3102元，被告白润平承担3508元。被告承担此款于上述主文判决期限一并结清。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院认定的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方应全面履行2013年3月20日签订的《房屋买卖协议》，但实际上双方均未按照协议约定的内容履行各自的义务。根据《房屋买卖协议》第四条约定，被上诉人白润平应于2013年4月5日前将房屋的产权证、土地使用证、规划许可证的相关证件变更到上诉人李云芬名下，并将上述证件交付给上诉人李云芬，但被上诉人白润平并没有按照上述约定的时间履行自己的义务，后上诉人李云芬按照《房屋买卖协议》第五条约定支付被上诉人白润平的50万元购房款，故通过上诉人李云芬的行为表示可以认定，上诉人李云芬对于被上诉人白润平未按照约定的时间履行《房屋买卖协议》第四条的义务不予追究其违约责任，故双方之间的争议在于被上诉人白润平未按照《房屋买卖协议》第六条的规定履行交付房屋义务，应如何承担违约责任，根据2013年8月29日的欠条，该欠条的内容为“买方李玉芬在2013年3月20日与卖方白润平双方签定的协议，购买房屋未付余欠款50万元，此款待白润平将房屋、土地证件办理完善并交付李玉芬和房屋财产移交，拆迁时无纠纷的情况下，李玉芬应予付清。”该欠条明确约定上诉人李玉芬支付房屋最后尾款50万元的条件，即该房屋、房屋财产移交给上诉人李玉芬且该房屋拆迁无纠纷（对于土地证办理完善的问题，因上诉人李玉芬按照《房屋买卖协议》第五条约定支付被上诉人白润平的50万元，故对于该部分的违约问题视为其放弃自己的权利），《房屋买卖协议》第十一条约定违约责任，内容为“本协议签订后双方必须严格履行，否则违约方承担违约金942000元给对方”，《房屋买卖协议》第六条的违约责任是包含在第十一条中，是针对逾期移交房屋的情况下违约责任应如何承担的约定，故根据本案的事实应按照《房屋买卖协议》第六条的约定来调整本案的违约行为，违约责任适用的是严格责任，被上诉人白润平虽将涉案房屋所有权变更为李玉芬，但在《房屋买卖协议》约定的时间内白润平并未履行交房义务，其应承担相应的违约责任。
综上所述，上诉人李玉芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13220元，由上诉人李玉芬承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清艳
审 判 员 刘 原
代理审判员 魏 婕
二〇一六年九月十八日
书 记 员 扈原晓