广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第207号
上诉人（原审被告）：刘洪，男，汉族，1973年4月15日出生。
委托代理人：汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴明华，男，汉族，1979年1月1日出生。
委托代理人：林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。
上诉人刘洪、刘洪因与被上诉人吴明华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2003号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴明华在原审中的诉讼请求为：1、刘洪支付吴明华租金9870元，水电费504元；2、刘洪支付吴明华违约金14956元（暂计至2013年8月1日，续后计至付清时止）；3、诉讼费由刘洪承担。
原审法院审理查明：一、争讼房产的位置：A市场四楼401-405、408商铺。
二、产权人情况：为B集团下属C公司6#宿舍楼，建筑面积2750平方米，钢筋混凝土六层。
三、取得产权时间：1992年11月26日。
四、房屋用途：宿舍楼。
五、吴明华取得房产部分使用权的相应情况：2002年6月26日，C公司作为甲方，案外人一作为乙方，双方签订了一份《承包经营合同》，约定由乙方承包上述六层大楼（一楼铺面仅有一间，一楼其他铺面不含在此）及大楼南侧配套平房，面积2728平方米给乙方经营旅馆，承包期限10年（2003年4月16日到2013年4月15日），承包费定额为每月31000元（逐年递增）；乙方在承包期内不得擅自将所承包房屋转租、转让或转借，不得擅自将物业扩大、扩建或改变用途；承包期内乙方自主经营、自负盈亏并独立承担民事责任及经营风险，按章纳税等。2005年8月1日，C公司作为甲方，案外人一作为原乙方，案外人二作为现乙方，三方签订了一份《补充协议》，主要约定因为案外人一经营困难，无法按原合同履行，经甲方同意，将原合同剩下的合同承租期转让给案外人二，其余条款按原合同履行。案外人二承租上述房产后，将房产转变经营范围，利用承租的房产开办了旧货市场，并注册成立了D公司A市场进行市场管理工作。2009年1月1日，吴明华作为乙方，D公司A市场作为甲方，双方签订了一份《市场管理服务协议》，约定吴明华承租其中4楼401-415铺位经营旧货，合同期限2009年1月1日到2013年4月15日，合同并约定吴明华可以转租。
2010年7月30日，吴明华作为甲方，刘洪作为乙方，D公司A市场作为丙方，三方签订了一份《合同书》，约定由刘洪承租4楼401-405、408商铺经营旧货业务，合同期限2010年7月30日到2011年7月30日，经营管理费用为4200元／月，其中401-405商铺租金为3200，408商铺租金为1000元（未区分保安费、公共水电费、市场卫生费用），自用水电费另计；刘洪应每月5日前一次性付清所有费用，如有拖欠，按拖欠天数每天收取3%的滞纳金；如拖欠费用超过当月15日或刘洪超过合同约定的经营范围或进行违法活动等，吴明华有权解除合同，且不退回首期押金，刘洪则须在一天内将货物搬离。
六、合同约定的月租金等标准：4200元。
七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。
八、合同约定租赁合同履行期限：1年。
九、合同约定拖欠租金滞纳金标准：3%／日。
十、押金交付情况：4200元。
十一、刘洪拖欠租金、水电费期间：吴明华主张2013年2月-4月15日期间的租金（2月租金刘洪已支付15%，属未足额支付）。吴明华主张2013年3月、4月的水电费。刘洪确认其搬离的时间为2013年4月。
十二、刘洪拖欠租金等数额：吴明华主张拖欠租金为9870元，拖欠水电费为504元。关于租金，刘洪辩称其已缴纳2013年3月、4月份15%的租金，其余租金吴明华同意免除。关于水电费，刘洪辩称未拖欠。
原审法院认为，本案争讼房产的权利人为C公司，该公司将宿舍楼以承包合同方式在2002年6月26日租赁给案外人一时，明确约定房产用途为旅馆且不得转租，案外人二在2005年8月1日承继《承包经营合同》权利义务时，亦未约定可以改变用途及可以转租。现争讼商铺用于经营旧货市场，已经明显违反合同目的及约定，因此吴明华与D公司A市场签订的名为市场管理服务协议，实为转租合同的《市场管理服务协议》以及吴明华、刘洪、D公司A市场三方签订的再转租合同关系未经过产权人的追认因此均为非法，是无效合同。
虽然吴明华、刘洪之间的《合同书》为无效合同，但由于此合同期限仅一年，吴明华起诉时早已过了合同承租期限，因此吴明华基于无效、过期合同要求刘洪按3%／日支付拖欠租金的滞纳金，没有法律依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，吴明华主张租金原审法院不予支持。但由于刘洪并不能基于无效合同占用他人房产，因此刘洪应当支付承租商铺的使用费，使用费可参照合同约定确定，因此原审法院确定刘洪应支付吴明华2013年2月到2013年4月15日期间房屋使用费9870元。刘洪辩称吴明华同意免除租金的主张，证据不足，原审法院不予采信。另外，由于租赁关系无效，刘洪缴纳吴明华的4200元押金可依法抵扣刘洪拖欠的使用费，因此刘洪实际需支付吴明华租赁使用费5670元。因吴明华无证据证明拖欠水电费的数额，故原审法院不予采信吴明华主张的504元水电费。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘洪支付吴明华房屋使用费5670元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回吴明华的其他诉讼请求。案件一审受理费216元（吴明华已预交），吴明华承担168元，刘洪承担48元。
上诉人刘洪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回吴明华对刘洪的诉讼请求；2、判决本案的一、二审诉讼费用全部由吴明华承担。事实与理由：一、原审违背了“不告不理”原则，超出其审理范围，违法认定事实。1、吴明华的诉讼请求是要求刘洪支付租金及滞纳金，该诉讼请求明确且未经过吴明华的变更。因此，本案仅应审理吴明华与刘洪之问的租赁合同是否有效，刘洪是否应该向吴明华支付租金及滞纳金，应缴数额是多少。原审经过审理后，查明了刘洪与吴明华之间的《合同书》为无效合同，双方租赁关系无效，吴明华主张租金及滞纳金法院不予支持。根据原审法院查明的上述事实，吴明华请求刘洪支付租金及滞纳金的诉请无法无据，原审应该依法驳回吴明华的诉讼请求。但是原审法院却超越其审理范围，主动变更了吴明华的诉请，最后判决刘洪基于占用他人房产，应当支付商铺的使用费。因此，原审法院在审理过程中，明显违背了“不告不理”原则，滥用职权使得刘洪负担吴明华没有主张的部分。2、即便是刘洪基于占用他人房产，需支付使用费，也应该由该诉争房产的实际权利人向刘洪主张。吴明华并不是该房产的实际权利人，吴明华是未经实际权利人的同意，违法将该房产转租给刘洪。因此，吴明华没有权利要求刘洪支付房屋的使用费。3、刘洪与吴明华签订的商铺租用《合同书》之所以无效，是因为吴明华没有转租权，且该《合同书》没有经过产权人的追认，导致该转租合同无效。本案刘洪在与吴明华签订此合同时，根本不知道也不可能知道吴明华没有转租权，故吴明华对该《合同书》无效的结果应承担全部过错责任。二、原审认定事实错误，认定事实证据不足。刘洪从2010年10月31日至2013年1月，一直按照约定于每月5号之前一次性向吴明华支付当月租金（未区分管理费等）及水电费。2013年1月10日，C公司物业分公司对外张贴公告：因C公司与案外人二签订的物业租赁合同于2013年4月15日到期，要求现在承租的商户提前清货，做好退出经营场地的准备。正是在这种情况下，双方为了配合在期限内退出经营场地，吴明华与包括刘洪在内的20多户商户达成口头协议：从2013年2月开始到2013年4月15日，各商户只需向吴明华支付管理费（即按原租金的15%核算管理费）及水电费，不再承担其他费用。原审确认刘洪已支付了2013年2月份15%的租金，不是属于未足额支付，恰恰是刘洪遵照双方的口头协议向吴明华足额支付了从2013年2月开始到2013年4月15日刘洪应当支付的所有费用，刘洪不存在拖欠租金及其他费用的情况。且吴明华没有举证证明2013年3月至2013年4月，吴明华已经向刘洪提出要求刘洪缴纳当月费用。基于拆迁背景之下，刘洪与吴明华之间达成的协议，在履行过程中，刘洪并不存在拖欠吴明华的相关费用。吴明华与包括刘洪在内的20多户商户在拆迁的背景下，双方已达成口头协议并完全履行完毕，吴明华见刘洪与C公司物业分公司重新达成租赁合同继续经营，心理失衡，故挑词架诉，制造矛盾。原审仅凭吴明华提交的一份无效的过期的商铺租赁《合同书》认定事实，证据不足，认定事实错误。
被上诉人吴明华答辩称，一、吴明华对一审法院判决结果有异议，该判决适用法律错误。首先，双方签订的《合同书》并非无效合同，该合同书是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定或损害国家、社会公共利益等无效情形，其次，吴明华与产权人于2005年8月10日签订《补充协议》第三条已明确约定“原合同第五条，在不破坏原有物业结构的情况下，甲方应予支持”，即表明了产权人已同意吴明华转租，且吴明华已转租多年，刘洪也使用租赁物多年，应当视为产权人已默认吴明华的转租事实。再次，租赁合同是确认债权、债务关系的合同，本案刘洪使用、收益租赁物的行为从没有受到影响，出租人是否同意转租不影响《合同书》的效力。故《合同书》是有效合同。二、《合同书》是有效合同，且依据《合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故一审法院认定《合同书》无效、过期合同没有法律依据的。综上所述，吴明华认为，刘洪的上诉理由没有事实和法律依据刘洪未依合同约定支付租金，已违反双方的约定，应承担相应的违约责任，一审法院判决适用法律错误，请二审法院予以纠正或将本案发回重审。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但该法并没有规定，未经出租人同意转租的转租合同无效。因此，在出租人未提出解除原房屋租赁合同及主张转租合同无效的情况下，原审法院认定涉案转租合同无效依据不足，本院予以纠正。吴明华与刘洪签订的转租合同是双方当事人的真实意思表示，不违反效力强制性法律规定，应为合法有效。涉案转租合同租赁期间届满，承租人刘洪继续使用租赁物至2013年4月15日，出租人没有提出异议的，该转租合同继续有效，但租赁期限为不定期。
关于2013年2月至2013年4月15日期间的租金，刘洪上诉主张双方存在口头协议，即从2013年2月开始到2013年4月15日，各商户只需向吴明华支付管理费（即按原租金的15%核算管理费）及水电费，不再承担其他费用。吴明华对此不予认可，刘洪对该主张未提供充分的证据证明，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。吴明华虽答辩认为涉案合同有效但并未就出租人是否有权没收押金以及收取延期交租违约金提出上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院仅对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对于原审将租赁押金抵扣欠付租金以及未支持出租人关于延期交租滞纳金的相关处理，本院不予审查。原审法院认定刘洪应向吴明华支付该期间的租金（房屋使用费）5670元，本院予以确认。
综上，刘洪的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决对合同效力认定有误，但实体处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年三月十三日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。