杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1513号
原告：张鸿。
委托代理人：胡朝晖。
委托代理人：朱魁贞。
被告：章林。
委托代理人：方正。
委托代理人：江龙。
原告张鸿诉被告章林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月26日立案受理后，依法由代理审判员苏仲文适用简易程序独任审判，于2012年12月6日公开开庭进行了审理。原告张鸿的委托代理人胡朝晖、朱魁贞，被告章林的委托代理人方正、江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鸿起诉称：2011年9月6日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将定安路27号二楼部分约580平方米房屋租赁给被告使用，租赁期限自2011年9月16日起至2017年3月30日止，租金为每年350000，租金支付方式为自合同生效之日起，按季支付，先付后用（须提前15日）。合同还约定：租赁期内，拖欠费用达一个月以上的，按照违约处理，原告有权终止本合同，收回该房屋，不退还保证金，并承担违约金人民币50000元。合同签订后原告依约将上诉租赁房屋交付被告使用，被告将租赁房屋用作网吧经营。起初被告能履行合同约定的支付租赁费用义务，但自2011年4月份开始违约，经原告多次催讨，除2012年6月2日支付49900元房租外，至今未支付房租，亦未支付水电费。原告多次电话、短消息、QQ留言等催促未果，特向法院起诉，诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾退所租房产返还给原告；二、被告支付拖欠的房租144544.44元（包括2012年4月16日-2012年7月15日房租37600元，2012年7月16日-2012年10月15日房租87500元，2012年10月16日至2012年11月5日房租19444.44元），支付违约金50000元，不退还保证金30000元，支付房租滞纳金10267.37元，支付水电费71050.73元；三、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告张鸿自愿撤回被告支付水电费71050.73元的诉请，本院另行裁定予以准许。
被告章林答辩称：本案的房屋租赁合同已经解除，并非因为被告违约，而是因为经过杭州市仲裁委员会的仲裁，杭州通和投资管理有限公司与原告的租赁合同已经解除，原告不具有该房屋的出租资格。本案中的租金问题，是因为被告与有权出租方之间的经济问题导致。2012年6月2日，被告支付一部分房租即49900元，剩余部分亦跟原告讲明，要求原告解决好跟杭州通和投资管理有限公司关系。被告行使的是先履行抗辩权和不安抗辩权，不构成合同的违约。被告同意支付实际使用房屋产生的费用，但并无违约，不应该支付违约金，原告也应该返还30000元保证金。因原告的原因导致房屋逾期交付，房租滞纳金的请求与法无据。水电费应据实支付，原告提出71050.73元水电费包括承租的三家店，被告系其中一家，原告应提供水电费分摊的依据。被告方保留追究原告无法履行房屋租赁合同产生违约的责任。
原告张鸿为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同，拟证明原、被告约定租赁房屋租金350000元，租期6年多，租金采用按季支付方式，提前十五天支付，合同第十五条约定被告拖欠费用一个月以上的，应承担违约金50000元，造成损失应予以赔偿，交付的保证金不予退还；
2、QQ聊天记录，拟证明原告通过QQ聊天方式催促被告支付租金，2012年6月以后的租金没有交付，被告已经违约；
3、水电费付款通知书，拟证明被告拖欠水电费的事实。
被告章林为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
4、告知函，拟证明杭州通和投资管理有限公司致函被告，告知房屋是杭州通和投资管理有限公司出租给原告的；
5、通知函，拟证明杭州通和投资管理有限公司告知被告仲裁结果，原告已经不具备房屋出租人的资格；
6、杭州市仲裁委员会仲裁裁决书，拟证明被告行使先履行抗辩权，原告的房屋不是自有房屋，是租赁得来的，原告与杭州通和投资管理有限公司之间存在纠纷，由被告承担所有的水电费不合适。
当事人在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：
被告章林对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为合同中约定租金按季支付，先付后用，系被告先履行义务；同时约定因原告的原因导致履行不能的，由原告承担责任；还约定有三个月的装修免租期，因原告原因导致合同无法履行，后两个月的装修免租期要从应支付的房租中扣除。对证据2的三性无法确认。对证据3的真实性不直接否认，对关联性有异议，认为无法证明需要由被告来承担的水电费金额。
原告张鸿对证据4的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为内容不合法，和被告履行合同无关，告知函不能作为抗辩理由。对证据5的合法性和关联性有异议，认为被告和杭州通和公司无租赁关系。对证据6的真实性无异议，对待证的事实有异议，认为被告引用了通和公司的申请理由及原告的陈述不能证明待证目的，对于水电费承担有异议。
经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对证据认证如下：
证据1能证明原、被告签订房屋租赁合同，被告承租杭州市上城区定安路27号二楼部分约580平方米房屋的事实，予以认定；证据2系原告QQ、手机发送内容，被告无应答，不足以证明原告的待证目的，不予认定；证据3与仲裁裁决书确认原告拖欠杭州通和投资管理有限公司的水电费金额相同，不足以证明原告的待证目的，不予认定；证据4、5能证明杭州通和投资管理有限公司致函被告就杭州通和投资管理有限公司与原告之间房屋租赁争议进行仲裁的事实，对其真实性予以认定，对其证明对象将综合全案予以认定；证据6系杭州仲裁委员会出具的裁决书，予以认定。
综上，根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
2011年1月18日，杭州通和投资管理有限公司与原告张鸿签订《房屋租赁合同》，将定安路27号及二楼部分面积约2000平方米租赁给张鸿使用，租赁期限自2011年1月1日至2017年3月30日止，租金为每年145万元，无递增；租金支付方式为2011年5月31日前按月支付。并对保证金、违约情形等相关事项进行了约定。
2011年9月6日，原告张鸿（作为甲方）与被告章林（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将座落在定安路27号二楼部分约580平方米房屋出租给乙方使用，用途以营业执照为准。乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。甲方对该租赁房屋拥有合法出租权，乙方亦予以确认。二、该房屋租赁期限自2011年9月16日起至2017年3月30日止。三、该处房屋年租金共计35万元（不含税）。无递增。……租金自合同生效之日起，按季支付，先付后用（须提前15日）。甲方给予乙方三个月的装修免租期，分别为2011年9月16日至2011年10月15日、2017年2月1日至2017年3月30日。同时对保证金、水电空调费用、物业管理费用、违约金及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告将案涉租赁房屋交付给被告使用。被告依约支付2011年10月16日至2012年4月15日的房租。之后开始欠付房租。2012年6月2日，被告支付房租49900元。
2012年6月1日至8月30日期间，张鸿未按照合同约定向杭州通和投资管理有限公司支付租金，也未支付2012年2月至2012年7月的水电费。2012年7月26日杭州通和投资管理有限公司出具告知函，告知被告与原告签订的关于杭州定安路27号《房屋租赁合同》中的相关物业系杭州通和投资管理有限公司租赁给原告使用，现因公司与原告之间房屋租赁合同的履行产生纠纷，公司于2012年7月25日向杭州市仲裁委员会提出仲裁。2012年11月5日，杭州仲裁委员会出具（2012）杭仲裁字第181号裁决书，裁决解除杭州通和投资管理有限公司与原告于2011年1月18日订立的《房屋租赁合同》，原告自裁决送达之日起二十日内将合同项下房屋腾退并返还给公司。2012年11月19日杭州通和投资管理有限公司出具通知函，通知被告杭州市仲裁委员会已经依法裁决解除公司与原告签订的房屋租赁合同，并支付拖欠租金等各项费用730550.72元。要求被告在接到函件后暂时停付应付原告的房租，以便公司解决与原告之间的执行问题，再行处理公司与被告之间的房屋租赁关系。原被告一致同意自2012年11月5日起解除双方之间的房屋租赁合同。
本院认为，原告张鸿与被告章林之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，租金自合同生效之日起，按季支付，先付后用（须提前15日）。合同亦约定，拖欠费用达一个月以上的，按照违约处理，原告有权终止合同，收回房屋。被告至今尚未完全支付2012年4月16日至2012年7月15日期间的房屋租金，显属违约。根据被告拖欠租金的情况，原告请求自2012年11月5日起解除合同，被告亦表示同意，本院予以确认。原告主张房租144544.44元，本院支持至2012年11月5日，被告实际欠付房租144278.08元【包括2012年4月16日至2012年7月15日房租37600元，2012年7月16日至2012年10月15日房租87500元，2012年10月16日至2012年11月5日房租19178.08元（350000元／年÷365天×20天）】，予以确认。原告主张被告支付违约金50000元、房租滞纳金10267.37元、不退还保证金30000元，同属被告应承担的违约责任。经本院释明，被告申请减少或免除相应的违约金。根据原告损失情况，本院酌定被告支付原告违约金30000元，鉴于被告已经支付保证金30000元，故以该保证金予以抵扣，不需另行支付。被告辩称其不支付房租是基于先履行抗辩权和不安抗辩权，然其拖欠房租的情况始于2012年4月16日，杭州通和投资管理有限公司出具的告知函的时间为2012年7月26日，被告未就拖欠房租前就知晓原告有履行不能的可能进行有效举证，故对此抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张鸿与被告章林签订的《房屋租赁合同》自2012年11月5日起解除，被告章林将合同项下定安路27号二楼部分约580平方米的房产腾退并返还原告张鸿，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；
二、被告章林支付原告张鸿房租144278.08元，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；
三、被告章林支付原告张鸿违约金30000元（以被告章林已支付的保证金30000元予以抵扣，不需另行支付）；
四、驳回原告张鸿的其他诉讼请求。
被告章林如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5438元，减半收取2719元，由原告张鸿负担1126元，由被告章林负担1593元，退还原告张鸿2719元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5438元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
代理审判员 苏仲文
二〇一三年一月六日
书 记 员 袁翠玉