江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆周民初字第0476号
原告张雪明。
委托代理人汤福林。
被告王奴海。
被告马由奴四。
原告张雪明诉被告王奴海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，于2014年8月1日、2014年9月19日两次公开开庭进行了审理，原告张雪明（参加第二次庭审）及其委托代理人汤福林、被告王奴海到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本院依法追加马由奴四为共同被告，并组成合议庭于2014年12月12日第三次公开开庭进行了审理，原告张雪明及其委托代理人汤福林和被告王奴海、马由奴四均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张雪明诉称：2011年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于昆山市周市镇金浦路XXXX小区X号楼XXX号房屋，租赁期限共36个月，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。现合同已到期，原告要求被告退回房屋，但被告拒不移出该房屋仍在经营使用。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求判令原告与被告签订的租赁合同已到期，被告将承租的房产交还原告；判令被告向原告支付从2014年5月1日至法院判决之日的拖欠房屋租金及利息，庭审中原告该诉讼请求变更为按38588元一年租金计算，从2014年5月1日起算至被告实际迁让之日止；本案诉讼费由被告承担。
被告王奴海辩称：我实际是2012年5月份向别人转让了承租房屋，最早店是开鸡公煲的，后来又开了麻辣烫，我当时也在那条街开店，后来2012年4、5月份看到开麻辣烫的人在报纸上登广告要求转让，于是我向她转让下来，最后谈好转让费60000元，叫了房东张雪明和他丈人王华一起来，我与麻辣烫店主也没有转让协议，我跟房东谈好，租到2014年4月30日。开始的时间没有改，还是原来麻辣烫店主跟房东签订的协议上的时间，所以我跟房东签订合同的时间还是2011年5月份，但实际上是从2012年5月份开始的。合同中约定每年涨5%的租金，但原告实际要求2014年的房租涨17000元，超出了约定的5%的涨幅。我付了2012年5月份到2013年4月底的房租36750元及2013年5月份至2014年4月底的房租38588元，合同期满，房东打电话给我要求涨房租，房东同意我继续租房，但是要求房租涨到55000元，后来我算下来涨幅太高，我不同意，当时我要求按照合同约定的5%的涨幅来涨，想继续租下去。现在我的意见最好还是要让我们续租，按照原价出租给我。如果要求我们搬离，要补偿我们两个人20万元。
被告马由奴四辩称：我和王奴海是合伙经营该店铺。最好还是让我们续租，按照原价出租给我。如果要求我们搬离，要补偿我们两人20万元。
经审理查明：2011年5月1日，原告将其位于昆山市周市镇XXXX御花园X号楼XXX室商业用房出租给案外人经营重庆伟记火锅，双方合同于2014年4月30日到期。2011年8月，被告王奴海通过案外人转租该商铺（双方未签订转让协议）后，与原告签订了租赁期限至2014年4月30日止的《房屋租赁合同》，租赁开始时间仍注明2011年5月1日，租期仍为三年。合同第三条约定第一年租金为35000元，第二年租金按第一年租金的5%递增，即36750元，第三年租金按第二年租金的5%递增，即38588元；合同第四条租赁期间房屋修缮约定：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租房的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；合同第八条续租约定：1.承租方若要求在租赁期清满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期90日书面通知出租方，出租房应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。2、租赁期满承租方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。合同签订后，被告在重新装潢和购买相关设施、设备后开始经营兰州拉面店。后被告将2011年8月至10月的房租交付给了原租户（案外人），自2011年11月起按照合同约定直接向原告支付房租至2014年4月30日止，其中支付2011年11月1日至2012年4月30日半年租金17000元，2012年5月1日至2013年4月30日一年租金36750元，2013年5月1日至2014年4月30日期间的一年租金被告已支付38000元，原告放弃剩余租金588元，2014年5月1日之后被告未再支付原告款项。现合同到期后，原告要求收回商铺，双方未能协商一致，由此引起纠纷。
另查明：涉案商铺的房产证登记地址为昆山市周市镇XXXX小区X号楼XX室，所有人登记为原告张雪明及其妻子ＸＸ、丈人王华共同共有，王华出具说明一份，载明就涉诉房屋租赁一案同意由女婿张雪明一人起诉。本案庭审中，被告陈述为经营拉面店已支付转让费6万元、装修4万元，并主张合同虽系原告与王奴海所签，但两被告实际系合伙关系，王奴海与马由奴四按照30%、70%分担盈利和亏损；原告陈述被告给付的租金有时是王奴海支付的，有时是王奴海的朋友给付，但表示对被告的转让费和装修款不同意补偿。现涉案商铺仍由被告在经营使用，楼上住人，楼下开设拉面店。
上述事实，有房屋租赁合同、说明、房产证、双方身份信息、商铺照片及本院庭审笔录和当事人陈述等予以证实，本院予以认定。
本院认为：当事人的合法权益依法受到保护。本案中，被告王奴海向案外人转租涉案商铺，后与原告签订房屋租赁合同，合同租赁开始时间虽注明2011年5月1日，但实际为2011年8月，王奴海支付原告租金开始时间为2011年11月，双方一致确认该合同到期时间为2014年4月30日。现双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护，双方均应依据合同享有权利、履行义务。本案庭审中两被告陈述被告双方为合伙关系，原告也陈述确有王奴海朋友支付的租金，故本院对两被告合伙关系的陈述予以采信。根据合同的约定，原、被告的房屋租赁合同已于2014年4月30日届满，现原告已明确要求收回商铺，而被告虽辩称曾与原告多次协商要求继续租赁商铺，但并未得到原告同意，且被告也未按照合同约定书面通知原告要求续租，故原告要求被告返还承租房屋的主张于法有据，本院予以支持。鉴于租赁房屋内尚有被告添附的设备、设施等，应给予被告一定的合理期限迁出租赁房屋，本院酌定一个月为宜。现合同期满后，两被告仍占有、使用该房屋，故原告主张要求被告支付自2014年5月1日起至实际返还房屋之日止，按约定一年38588元租金标准计算的使用费，该主张于法不悖，本院予以支持。关于被告要求原告支付转让费并赔偿装修损失的主张，因双方并未对转让费进行约定，根据合同约定房屋返还后，出租方不承担承租方的装修及修缮，现原告不同意进行补偿，故被告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告王奴海、马由奴四于本判决生效之日起三十日内将座落于昆山市周市镇XXXX御花园X号楼XX室的商用房屋返还给原告张雪明。
二、被告王奴海、马由奴四于本判决生效之日起三十日内按每年38588元的标准支付原告张雪明自2014年5月1日起计算至实际搬离承租房屋之日止期间的房屋占用使用费。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。
案件受理费130元，由两被告负担。该费用原告已经预交，本院不再退还，两被告在履行上述付款义务时一定支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金 忠
人民陪审员 陆 伟
人民陪审员 俞雪莲
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 陶玉良
﹤附相关法律条文﹥
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。