甘肃省高台县人民法院
民 事 判 决 书
高民初字第1002号
原告关福增，男，汉族，生于1973年8月，初中文化，农民。
被告管学仁，男，汉族，生于1954年3月，退休干部。
委托代理人贾玉德，甘肃××律师事务所律师。
第三人张鹏，男，汉族，生于1988年6月。
原告关福增诉被告管学仁及第三人张鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张登斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关福增与被告的委托代理人到庭参加诉讼，第三人张鹏经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告关福增诉称：原被告于2012年初签订了房屋租赁合同，原告交付押金30000元，租期为一年，期满后可以逐年续签。2014年5月28日，原告续签合同后，房租由原来的每月2500元涨到3625元，原告均已交付。2014年7月19日，因张鹏欲租赁原告经营的店铺，经原被告和张鹏协商，被告与张鹏签订了新的租赁合同，原告遂将店铺内的财产转让给了张鹏。后原告要求被告返还剩余房租27300元和押金30000元，被告借故未付。现予起诉，要求被告返还押金30000元和剩余房租27300元，并承担贷款利息2000元。
被告管学仁辩称：原被告于2012年初签订了房屋租赁合同以及原告交付押金30000元属实。2014年3月原被告续签的合同到期后，原告托人说情要求再续签一年，最终原被告于2014年5月28日又续签了2014年3月3日至2015年3月3日的租赁合同，原告也交纳了全年的租金43500元。2014年7月，原告提出要将租赁的房屋转租他人，被告表示必须终止原被告的合同并办清手续后方可转让，为此双方发生矛盾，原被告之间的租赁合同因此没有终止。现原被告的合同仍在履行期间，原告无权要求被告退还押金和剩余租赁费。原告所说被告和第三人张鹏签订了新的租赁合同的主张没有事实依据，原告未经被告同意擅自转租房屋的行为违反合同法的规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。
第三人张鹏未到庭应诉，但在开庭前接受法庭询问时陈述：第三人和原告达成转让协议后，当天就把转让费交给了原告。次日，第三人与被告协商签订《房屋租赁合同》时原告在场。合同上第三人和被告都签了名字，但被告妻子没在合同上签字。第三人拿着与被告签订的合同到工商部门办理营业执照时，工商部门说要有被告妻子的签字，所以第三人就在合同上代签了“蔺秀英”的名字才办理了营业执照。半个月前（2014年9月10日左右）被告以没有与原告协商好解除合同的事为由将第三人持有的合同原件要回，并且把房租和押金83500元退还给第三人。
经审理查明：2012年初，原被告签订房屋租赁合同后，原告交付押金30000元。双方约定租期为一年，期满后可以逐年续签，租金为每月2500元。2014年3月原被告续签的合同到期后，双方于2014年5月28日又续签了2014年3月3日至2015年3月3日为期一年的租赁合同，年金租为43500元，原告均已交付。2014年7月17日，原告与第三人协商一致将店内财产以80000元的价格转让给张鹏。同年7月19日第三人与被告重新签订了房屋租赁合同，至此，原被告签订的租赁合同已履行4个月又15日，租金为16312.5元，剩余房租为27187.5元。8月4日第三人依据该合同办理了工商登记取得了营业执照进行营业。原告向被告索要剩余房租和押金时，被告以双方的合同未解除为由拒绝退还押金和剩余房租。原告遂于2014年8月将本案诉至本院，要求被告返还押金和剩余房租并承担债务利息。
事实与证据的分析认定：1、原告提交的2014年5月28日续签的《房屋租赁合同》以及被告出具给原告的押金收条，被告无异议，依法予以认定。该证据证明了双方的权利义务和被告向原告收取押金30000元、全年房租43500元的事实；2、原告提交的从工商部门取得的由第三人和被告签订的《房屋租赁合同》复印件，被告虽否认该证据的真实性，但第三人认可该复印件系其以持有的合同原件复印后提交给工商部门备案的资料。经人民法院向保管该复印件的工商部门核实，该复印件系工商部门与原件核对一致后备案的资料，故该复印件是行政执法部门与原件核对无误的证据，应予认定。被告虽对该复印件的真实性提出了异议，但没有提供足以反驳的相反证据，其异议不成立。被告对该证据中“蔺秀英”的签名的真实性提出异议，第三人认可该签名是其在办理营业执照时所写，因该行为发生在第三人与被告达成租赁协议后，且被告在历次所签合同中均没有妻子的签名，故该签名并不影响合同的成立。3、原告提交的与第三人签订的转让协议，证明了原告以80000元的价格将其经营的店内财产转让给第三人的事实。该协议没有约定房屋转租事宜，不能证明转租房屋的事实。4、被告提交的只有被告夫妇签名的《房屋租赁合同》，不具有合法性，不予认定，也不能佐证被告与第三人未签订租赁合同的事实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人协商一致，可以解除合同。原被告在履行租期为2014年3月3日至2015年3月3日的《房屋租赁合同》过程中，原告与第三人达成转让协议，将设施、财产作价转让给第三人后，被告和第三人于2014年7月19日签订了新的《房屋租赁合同》，从而解除了原被告之间的租赁合同关系，终止了双方的合同权利义务。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故被告应当将取得的押金和未履行部分的剩余房租退还给原告。原告要求被告承担贷款利息的请求，因双方之间不存在借贷关系，也未约定债务利息的计算方法，故该请求不予支持。被告关于未与第三人签订新的租赁合同因而原被告之间的租赁合同未解除的辩解，因原告提供的被告与第三人签订的租赁合同的复印件，经第三人确认和法庭核实系与原件核对无误的证据，因该合同原件由被告和第三人持有，其内容将直接证明原被告协商一致解除租赁合同的事实，系对被告不利的证据，但被告和第三人无正当理由拒不提供，依法推定原告与被告签订的房屋租赁合同被解除的主张成立。故被告的辩解没有充分证据证明，且与查明事实不符，不予采信。第三人经传票传唤未到庭应诉，其放弃答辩和质证的后果由其自负。第三人张鹏在本案中系无独立请求权的第三人，在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项、第七十五条、第七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告管学仁退还原告关福增剩余房屋租金27187.5元（43500元／年-3625元／月×4.5月），押金30000元，共计57187.5元，限于判决书生效10日内履行。
二、驳回原告关福增的其他诉讼请求。
三、第三人张鹏不承担责任。
案件受理费1282元，减半收取641元，由被告承担并连同案件款一并直接给付原告，本院预收原告的受理费1282元，本院退还其641元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
逾期，本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行。否则，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，当事人超过申请执行期限申请执行的，不予受理。
审判员 张登斌
二〇一四年十一月五日
书记员 张灵芝
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。
第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。