广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第535号
上诉人（原审被告）：珠海市领先房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：彭志闻，董事长。
委托代理人：董庆华，男，汉族，××年××月××日出生，住安徽省。
被上诉人（原审原告）:李秋霞，女，汉族，住珠海市。
委托代理人：余其斌，广东律师事务所律师。
委托代理人：崔麒。
上诉人珠海市领先房地产开发有限公司（以下简称领先房产公司）与被上诉人李秋霞商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月20日，李秋霞、领先房产公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：李秋霞以877491元的价格购买领先房产公司开发的珠海市银桦路397号1单元1401号房；李秋霞应于2009年12月26日前付清首期款267491元，余款610000元同时办理银行按揭贷款手续支付；领先房产公司应当在2010年1月31日前，依国家和珠海市人民政府的有关规定，将经分期验收合格的商品房交付李秋霞使用；领先房产公司逾期交房超过90日后，李秋霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，领先公司按日向李秋霞支付已交付房价款万分之零点五的违约金，等等。
合同签订后，李秋霞依约付清了房款877491元，但领先房产公司没在约定的2010年1月31日前交付房屋，涉案房产在2012年9月19日才取得竣工验收备案表。
李秋霞在原审诉讼中的请求为：一、判令领先房地产公司支付自2010年2月1日至涉案商品房取得竣工验收备案表之日止逾期交房违约金（以已付房款877491元为基数，按每日万分之零点五计算），暂计至2012年9月19日违约金为42207.32元；二、判令领先房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，李秋霞、领先房产公司签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。李秋霞已经履行了支付全部购房款的义务，领先房产公司应按约定的时间交付商品房。领先房产公司开发的涉案房屋在2012年9月19日才取得竣工验收备案表，才符合交付条件，超出了合同约定的日期962天，已构成违约，应承担违约责任。李秋霞请求领先房产公司支付以已付房款877491元为基数、按每日万分之零点五、从2010年2月1日起计至涉案商品房取得竣工验收备案之日止的违约金42207.32元（877491×962×0.00005），依据充分，原审法院予以支持。领先房产公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：领先房产公司于判决发生法律效力之日起十日内向李秋霞支付逾期交房违约金42207.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费428元，由领先房产公司负担。
上诉人领先房产公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1.依法撤销本案的一审判决:2.依法判决李秋霞承担一二审诉讼费。早在2010年2月,领先房产公司就通知李秋霞入住,但李秋霞回复:知道了,现在有房住.李秋霞是同时购买两套房产:一单元1401,1402房,都是办理银行按揭.领先房产公司并没有给李秋霞造成实际损失.管理处及时在门口张贴通知，且电话户户通知，各位业主前来办理房地产权证的相关手续，并在二〇一三年五月四日的《珠海特区报》上刊登广告，请各位业主前来办理房地产权证的相关手续。再说,李秋霞一值不来领先房产公司处办理入住手续,因为办理入住手续,须按照协议缴纳一年的物业管理费,李秋霞拒缴纳物业管理费,故领先房产公司的物业管理人员不能办理入住手续.入住之前,李秋霞还需要缴纳装修保证金,保证在其装修期间不破坏承重墙体等.李秋霞同样拒交装修保证金.这才是案件的来源:拒交物业管理费用.《商品房买卖合同》第七条“交付期限”中规定“出卖人应当在2009年10月31前”，进行交付房屋，但其中又有“但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：非出卖人所能控制的客观原因，包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误，受国家，省，市新法规，政策影响而导致延误，因施工中遇到重大技术事件而不能及时解决出现异常困难而导致延误，其他非出卖人所能控制的原因。”从中看出领先房产公司出于无法控制的因素是可以延期交楼的。2009年1月19日的珠海市建设局的工作纪要就充分说明了福星豪庭的原因是多方面的，是历史遗留的，也是领先房产公司所不能控制的原因。纪要中“先行办理项目预售许可证，帮助解决该企业当前的实际困难，再由该公司完善相关手续。并请相关部门给予支持。”本案的一审判决从2010年2月计算违约金,物业管理费是不是也是从2010年2月开始计算,李秋霞的物业管理费应从2010年2月缴纳和计算滞纳金。综上所述，一审判决是不适当的，也是和法律法规相违背，请二审法院支持领先房产公司的请求，依法预以改判。
被上诉人李秋霞在二审中答辩称：一、原审查明事实清楚适用法律正确应当予以维持。二、领先房产公司上诉事实和理由没有事实和法律的依据，具体为：1、领先房产公司在2013年5月4日登报通知案涉房屋办理产权登记手续。该时间是领先房产公司向我方通知交房的时间，不影响领先房产公司存在逾期交房事实认定；2、领先房产公司认为我方欠缴物业管理费导致逾期交房，我方认为物业管理服务合同是由业主与物业公司之间的法律关系，与本案的法律关系不是同一个法律关系，不能作为领先房产公司迟延交房的抗辩理由；3、领先房产公司认为珠海市建设局的工作纪要属于政府的原因导致迟延交楼，我方认为政府原因并不是领先房产公司迟延交楼的法定理由，不能作为免责事由。且延迟交楼的原因是增加了建筑面积，故请求二审法院依法驳回领先房产公司上诉，维持原审判决。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，2009年12月20日，李秋霞与领先房产公司签订《珠海市商品房买卖合同》，第七条交付期限2、“该商品房经分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制的客观原因，包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误，受国家、省、市新法规，政府影响而导致延误，因施工中遇到重大技术事件而不能及时解决出现异常困难而导致延误，其他非出卖人所能控制的原因等。”
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：领先房产公司是否向李秋霞支付逾期交房金违约金42207.32元。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发[2004]）16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中领先房产公司于2012年9月19日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，此时房屋才符合合同约定交付条件，因此领先房地产公司存在逾期交付房屋的违约行为，应当承担违约责任。依据双方房地产买卖合同约定应当在2010年1月31日之前交付涉案房屋，因此领先房产公司逾期交付房屋期间为2010年2月1日至2012年9月19日，共计962天。
根据领先房产公司与李秋霞于2009年12月20日所签订的《珠海市商品房买卖合同》第九条之约定，领先房地产公司存在逾期交房违约行为时，其应当承担向李秋霞支付违约金之责任，计算标准以本金人民币877491元为基准，每日万分之零点五计付，877491元×962×0.00005=42207.32元。现领先房地产公司上诉称其并未给李秋霞造成损失，且在2013年5月4日刊登广告让业主来办理房地产权证各项手续，对此本院认为，违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，双方在合同中予以约定后，应当予以恪守，因此不得以未给他人造成损失为由不承担逾期交房违约责任。另外，李秋霞主张违约金期间为2010年2月1日至2012年9月19日，领先房地产公司在2013年5月4日通知办理房地产权证手续，对计算违约行为期间并无影响，原审法院对此认定正确，本院予以维持。领先房产公司上诉认为2009年1月19日珠海市建设局会议纪要说明涉案小区属于历史遗留问题，是不可控制的客观原因，根据合同第七条约定可以将交房日期予以顺延。对此本院认为，本案中领先房产公司并未提交所谓会议纪要文件，另外根据第七条约定可以顺延交付房屋理由之一为不可抗力，但需要出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，之二是非出卖人所能控制的客观原因，领先房产公司提交2009年1月19日珠海市建设局会议纪要无法证实其存在上述情形，因此本案中不存在可以延期交付房屋事由。至于李秋霞是否欠付物业管理费并不属于本案审处范畴，领先房产公司不得以此作为不予支付逾期交付房屋违约金的抗辩理由。
综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。领先房产公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币428元，由上诉人领先房产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 程 敏