江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终743号
上诉人（原审被告）：唐洁英，女，汉族。
委托代理人：涂传辉，江西国商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市社会福利院，住所地：南昌市。
负责人：谭明珠，该院院长。
委托代理人：余敏轶，江西众山律师事务所律师。
上诉人唐洁英因与被上诉人南昌市社会福利院（以下简称南昌福利院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2015）西民初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐洁英及其委托代理人余敏轶，被上诉人南昌市社会福利院的委托代理人余敏轶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南昌福利院享有位于南昌市洪城路919号综合楼的资产的处置和经营权。2003年9月18日，南昌福利院作为甲方(出租方)唐洁英作为乙方(承租方)同签订《租赁合同》一份，约定：“1.甲方将位于洪城路919号综合楼2-7层现有的空房(不包括甲方现已占用的其他用房,共计61间,使用面积为2030平方米,以甲乙双方认可的现状)出租给乙方作康复托管中心及办公使用。2.租用时间为拾年(自2003年9月18日至2013年9月18日止)。3.使用期间的租金,前五年(2003年9月18日至2008年9月18日)乙方向甲方每年交租赁费壹拾伍万元,中间两年(2008年9月18日至2010年9月18日)每年向甲方交租赁费壹拾柒万元,最后三年(2010年9月18日至2013年9月18日)每年向甲方交租赁费壹拾捌万元。4.付款方式:乙方按月向甲方支付,每月5日前必须足额付清当月的租金,不得以任何理由拖欠,如乙方不能按时交纳,则甲方有权以每日百分之五的比例罚收欠交承包金的滞纳金,如乙方在两个月内未交纳承包金,则甲方除有权要求乙方交纳所拖欠承包金和滞纳金外,还有权没收乙方所交纳押金不予退还,同时甲方还有权予以解除本合同。”合同签订后,南昌福利院按照合同约定将房屋交付唐洁英使用,唐洁英在租赁的空房内经营爱心托管中心,亦按月支付给南昌福利院押金及房屋租金。经双方协商一致，将2009年8月1日之后租金变更为15300元/月，即年租金增加3600元。合同期满后,双方未再签订新的租赁协议,南昌福利院多次催告唐洁英腾房,唐洁英均未理会。南昌福利院遂起诉,要求1、判令解除原被告租赁关系，被告立即腾退返还所租赁的原告房屋；2、判令被告按15300元/月支付从2013年9月19日至房屋实际迁出日（暂计算至起诉日2015年6月18日）的房屋占用费计人民币321300元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为：本案中双方当事人签订的租赁合同是其真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应当认定为有效。租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。本案中,南昌福利院、唐洁英签订的租赁合同已在2013年9月18日期满,后双方未达成新的租赁合意,故唐洁英继续占用南昌福利院房屋无法无据,南昌福利院要求唐洁英腾退房屋,并按照15300元/月支付房屋占用费的诉求,于法有据,予以支持。因租赁合同已到期,故无需再解除租赁合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告唐洁英于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于南昌市洪城路919号综合楼里的房屋腾空返还给原告南昌市社会福利院；二、被告唐洁英于本判决生效之日起十日内给付原告南昌市社会福利院房屋占用使用费（自2013年9月19日起到实际腾退之日止，按照15300元/月标准计算）；三、驳回原告南昌市社会福利院其他诉讼请求。本案由原告南昌市社会福利院预交的案件受理费6120元，由被告唐洁英承担。
唐洁英不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由为：1、被上诉人在租赁期满后继续收取上诉人的租金并认可上诉人的优先承租权，双方的租赁关系并未解除，一审对此认定错误。2、上诉人为竞拍涉案房屋向南昌公共资源交易中心缴纳了72万元保证金，该款由被上诉人实际控制，足以冲抵上诉人欠付的租金。
南昌福利院答辩称：1、上诉人所称的关于合同期满后租金支付问题。上诉人在2013年9月18日后未支付租金。2、关于上诉人租赁合同终止后租赁期限问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。和第二百三十二条“不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。“的规定，答辩人在与上诉人租赁期满后，多次要求上诉人搬迁，但上诉人以各种理由推诿。无奈之下，上诉人提起本起诉讼，在判决生效前，上诉人与答辩人的租赁关系应为不定期租赁。3、合同期满的房屋占用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。“4、关于被上诉人所谓的72万元款项问题；答辩人从未要求上诉人去参加拍租，该72万元是市国有资产委员会统一管理国有资产时对部份国有资产的租赁权对外拍租，上诉人主动参与拍租，并向江西国信拍卖有限公司交纳保证金，拍租成交后上诉人签署《成交确认书》，但之后又拒绝支付履约，现被江西国信拍卖有限公司没收该笔保证金。该笔款项不存在答辩人收取或答辩人控制，上诉人所述完全是虚构和不真实的。5、关于上诉人处老人安置问题；上诉人以商业模式经营老人院，收取了老人的费用，并不是社会公益性质。上诉人一直声称老人无法安置，这一点答辩人在一审法院庭审时亦明确表态，答辩人作为专业的社会福利机构，由上诉人将所收取的老人款项交给答辩人后，答辩人要负责安置，但遭到上诉人拒绝；答辩人认为，上诉人唐洁英在一审中确认了未付租金事实，上诉人以所收老人需要时间安置理由一直推诿迁出，直至答辩人起诉后，上诉人在一审的审判周期内没有任何搬迁意图，直至开庭时仍要求给予半年以上时间，否则将提出上诉。上诉人恶意拖延诉讼周期，获得了远低于市场价格的场地。答辩人认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院能维持原判。
二审中，唐洁英提交新证据如下：证据一、票据2张，证明租赁合同期满后，被上诉人依然收取了上诉人租金，租赁关系依然持续，原判起算时间错误且重复计算租金；证据二告知函及申请核准面积、延期交款报告一份，证明至2015年被上诉人要上诉人以承租人享有优先权的身份，参加涉案房屋租赁权竞拍。租赁关系于2015年还在延续。证据三、银行转账凭证1份，证明上诉讼通过银行交纳了涉案房屋租赁权竞拍等费用共计72万元，被上诉人实际占有上诉人72万元资金一年多，抵扣租金足足有余，上诉人不欠租金。证据四、省国土资源厅赣国土资颁发《2014》48号文件转发，国土资源部公厅关于印发《养老服务设施用地指导意见》的通知，证明涉案房地产依法不能变更用途。证据五、照片12张，证明上诉人现托管的老人有相当部份是年迈多病一直在爱心养老院插管、输液、引流、吸氧及卧床不起的高龄病患老人。搬迁是对这些高龄病患老人的摧残或者病情加重甚至死亡的风险。
南昌福利院质证认为：证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，上诉人在一审期间是持有该票据的，该欠租是2013年3月开始至2013年12月19日欠租，在催收过程至2014年2月27日上诉人将2013年3月开始至2013年12月19日租金结清。证据二真实性、合法性无异议，关联性有异议，南昌市人民政府办公厅抄告单2012第854号、2013第47号已确定了拍租的资产所有权为国有资产管理中心，该拍租与上诉人无关，同时也证明了上诉人在拍租之前已完全了解了拍租的具体情况。证据三真实性、合法性无法确认，关联性有异议，证据四、真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案租赁纠纷无关。证据五、真实性、合法性、关联性均有异议，照片人员是否获得当事人许可用于诉讼，且本案是租赁纠纷并非社会抚养纠纷，与本案无关。
南昌福利院提交新证据如下：证据一、竞买承诺书、拍卖规则、竞买注意事项、江西国信拍卖有限公司成交确认书；以上证据证明对象：1、唐洁英签署了所有拍卖文件，自愿参加江西国信拍卖有限公司在南昌公共资源交易中心举行的拍卖会，并签署了江西国信拍卖有限公司成交确认书。2、唐洁英自愿参加竞拍，并以每月6.4万元，每年76.8万元租金价格击倒其他竞拍对手，获得洪城路919号2-7层房屋七年的租赁权。证据二、关于请求给予爱心养老院政策上扶持与紧急援助的报告；证明对象：唐洁英2016年2月10日签署《拍卖成交确认书》后，2月26日即以竞拍价格过高不能维持经营为由毁约。
唐洁英质证认为：真实性、关联性无异议，合法性有异议，这是违法违规的竞拍，这些文件是违反拍卖规则的。
本院对唐洁英提交的新证据一、二的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据三、四、五的关联性不予确认；对南昌福利院提交证据一、二的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院查明：本案涉案房屋的产权于2013年1月划入南昌市金轨国有资产运营有限责任公司，南昌福利院继续参与资产的处置和经营。唐洁英缴纳涉案房屋租金至2013年12月31日。唐洁英向江西省南昌公共资源交易中心缴纳了72万元的竞拍金用于2015年2月10日参加包括涉案房屋在内的西湖区洪城路二至七层房屋七年租赁权（建筑面积约2860平方米）的竞拍，竞拍成功后未缴纳相关费用。二审期间，被上诉人认可上诉人房屋占有使用费交付至2013年12月18日。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实相同。
本院认为：本案涉案租赁合同于2013年9月18日到期后，唐洁英在未与南昌福利院或南昌市金轨国有资产运营有限责任公司就本案涉案房屋签订新的租赁合同的情况下继续占有使用涉案房屋，应视为一种不定期租赁关系，南昌福利院可随时解除该租赁关系。唐洁英虽于2015年拍得包括涉案房屋在内的西湖区洪城路二至七层楼房七年的承租权，但并未缴纳相关费用并实际取得承租权。故一审法院判令唐洁英将涉案房屋返还给南昌福利院并无不当，但欠付租金应自2013年12月19日开始计算。
综上，对于上诉人唐洁英的上诉请求，本院部分予以支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持南昌市西湖区人民法院（2015）西民初字第1235号民事判决第一、三项；
二、变更南昌市西湖区人民法院（2015）西民初字第1235号民事判决第二项为“被告唐洁英于本判决生效之日起十日内给付原告南昌市社会福利院房屋占用使用费（自2013年12月19日起到实际腾退之日止，按照15300元/月标准计算）
本案一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费6120元，由上诉人唐洁英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年九月七日
书 记 员 滕漪兰