湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民再终字第33号
原审上诉人（一审原告）：黄小华。
委托代理人黄新峰，广东广顺律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）：郴州富园房地产开发有限公司。
法定代表人罗锡华，该公司总经理。
原审被上诉人（一审被告）：郴州市育人教育物资有限公司。
法定代表人刘红度，该公司经理。
原审上诉人黄小华因与原审被上诉人郴州富园房地产开发有限公司（以下简称富园公司）、郴州市育人教育物资有限公司（以下简称育人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月18日作出（2012）郴民一终字第262号民事判决，已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，于2013年9月29日作出（2013）郴民监字第16号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人黄小华的委托代理人黄新峰到庭参加诉讼，原审被上诉人郴州富园房地产开发有限公司、郴州市育人教育物资有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郴州市北湖区人民法院一审判决认定：2003年7月27日，黄小华与富园公司签订一份《购房合同书》。合同主要约定：1、黄小华购买富园公司开发的位于郴州市国庆北路“教育新村”内的房屋一套，价款为107，750元；2、交房时间为2004年8月28日，并在一年内办好房产手续；3、付款方式为2003年5月16日前付50%，同年7月18日付50%；4、富园公司必须按时交房，如不能按时交房，延误的时间按所交房款的多少按银行贷款利息付息给黄小华。育人公司在合同书上盖章，双方签订合同后，黄小华以黄新峰的名义向育人公司交纳购房款70，000元，育人公司出具收据。2007年7月27日，黄小华向富园公司交纳购房款36，153元门牌费、水电开户费等费用，富园公司出具收据。2007年7月31日，富园公司正式将房屋交付黄小华使用。2007年5月31日，富园公司取得了该房屋的《商品房预售许可证》。黄小华多次要求富园公司办理房屋产权证，富园公司以各种理由至今尚未办理，为此双方发生纠纷。黄小华要求判令被告：1、赔偿未办理房屋产权证造成的损失40，736元（按已付购房款总额，从2005年8月28日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息月利率0.75%的标准计算至办理房屋产权证并交付黄小华日止）；2、承担本案诉讼费。
郴州市北湖区人民法院一审认为：本案系房屋买卖合同纠纷。现就本案焦点问题评议如下：
一、合同效力问题。双方当事人签订的《购房合同书》是双方真实意思表示，虽在签订合同时富园公司未取得《商品房预售许可证书》，但富园公司在本案起诉时已经取得《商品房预售许可证书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可以认定双方签订的《购房合同书》有效。
二、诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方就交房时间进行约定：即2004年8月28日前交房。而富园公司却于2007年7月27日才将房屋交付给黄小华，富园公司的行为违反合同的约定。黄小华知道其权利受到侵害的时间应从2004年8月29日开始计算，即黄小华要求富园公司赔偿的诉讼时效应从2004年8月29日开始计算。而黄小华向法院起诉的时间为2010年8月17日，已经超过两年的诉讼期间，且无诉讼时效中止、中断的情形，故黄小华要求富园公司赔偿损失的请求已经超过诉讼时效，应予以驳回。据此，判决：驳回原告黄小华的诉讼请求。案件受理费818元，由原告黄小华负担。
本院二审查明：上诉人黄小华、被上诉人富园公司在一审中均提交了双方当事人签订的《购房合同书》，两份《购房合同书》均有双方当事人的签名、盖章，合同约定的内容是一致的。合同第三条对双方的权利和义务约定“甲、乙双方共同办理房产手续，其费用按政策执行”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为：本案争议的焦点是：一、富园公司在一审提交的《购房合同书》是否属伪造的；二、黄小华在一审提起诉讼是否超过诉讼时效；三、富园公司、育人公司是否应当承担未办好房屋权属证书的违约责任。
一、关于富园公司在一审提交的《购房合同书》是否属伪造的问题。根据本院查明的事实，双方当事人提交的两份《购房合同书》均有双方当事人的签名、盖章，合同约定的内容并无区别。上诉人黄小华认为富园公司在一审提交的《购房合同书》是伪造的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于黄小华在一审提起诉讼是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”黄小华认为富园公司、育人公司违约未办好房屋权属证书，其主张违约金赔偿属债权请求权，应适用诉讼时效的法律规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案双方当事人并没有约定违约金的履行期限，且迟延办证是一种持续行为，债权人可随时要求债务人履行义务，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案黄小华之前并未请求违约金赔偿，故黄小华在一审提起诉讼未超过诉讼时效。原审认为上诉人黄小华的诉讼请求超过诉讼时效不当，本院予以纠正。
三、关于富园公司、育人公司是否应当承担未办好房屋权属证书的违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案富园公司事实上没有为黄小华办好房屋权属证书，但双方在合同中约定“甲、乙双方共同办理房产手续，其费用按政策执行”。黄小华未提交证据证明自己已履行了办理房产手续己方所承担的相关义务，不能证实未办好房屋权属证书是富园公司的原因造成的。上诉人黄小华要求被上诉人富园公司、育人公司赔偿损失的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予以维持。据此，判决如下：驳回上诉，维持原判。
黄小华申请再审称：富园公司提供的《购房合同书》中的付款方式条款中的“按揭支付条款被否定”是伪造的，终审判决明显违反《房屋登记办法》第30条、第32条、第33条等明文规定，违法免除二被申请人对本案争议教师新村南苑7栋申请房屋所有权初始登记的法定义务，并颠倒法定举证责任，完全是二审法官故意违背双方签订的《购房合同书》中的明确约定及上述法律规定，枉法作出的违反事实和法律的错误认定，应依法再审纠正，请求再审支持其一审诉讼请求。
经本院再审查明：2003年7月27日，黄小华与富园公司签订一份《购房合同书》，合同主要约定：1、黄小华购买富园公司开发的位于郴州市国庆北路“教育新村”内的房屋一套，价款为107，750元；2、交房时间为2004年8月28日，并在一年内办好房产手续；3、付款方式为2003年5月16日前付50%，同年7月18日付50%；4、富园公司必须按时交房，如不能按时交房，延误的时间按所交房款的多少按银行贷款利息付息给黄小华。育人公司在合同书上盖章，双方签订合同后，黄小华以黄新峰的名义向育人公司交纳购房款70，000元，育人公司出具收据。2007年7月27日，黄小华向富园公司交纳购房款36，153元、门牌费、水电开户费1315元等费用，富园公司出具收据。2007年7月31日，富园公司正式将房屋交付黄小华使用。2007年5月31日，富园公司取得了该房屋的《商品房预售许可证》。黄小华多次要求富园公司办理房屋产权证，富园公司以各种理由推辞未予办理。经向郴州市房产档案馆查询，富园公司开发的教师新村南苑7栋至今没有办理房屋登记。
本院再审认为：本案争议的焦点是：1、黄小华购买的教师新村南苑7栋的601号住房至今不能办理房屋产权证的责任是否应由富园公司、育人公司承担；2、富园公司、育人公司应如何承担本案的违约责任。
关于第一个争议焦点，根据中华人民共和国建设部颁布的《房屋登记办法》第三十条、第三十一条规定，对合法建造房屋申请房屋所有权初始登记应由房地产开发企业申请。本案中，黄小华已按约交清了购房款，履行了自己的义务，因富园公司、育人公司未能对该房屋进行房屋产权初始登记，对整栋房屋没有办理房屋产权总证，致使黄小华对其购买的房屋亦不能办理房屋产权证，原审时将是否履行办理房产手续所承担相关义务的举证责任分配给黄小华显然不当，故黄小华的房屋至今不能办理房屋产权证的责任应由富园公司和育人公司承担。
关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收。”本案中，黄小华于2007年7月27日才足额交清购房款，2007年7月31日，富园公司、育人公司正式将房屋交付黄小华使用，故按照双方合同约定，富园公司、育人公司应在2008年7月31日前办好房产手续。故本案违约金的计算起始时间应从2008年7月31日起至黄小华诉请的暂计至2010年7月28日止。黄小华提出的违约金计算的起始时间应从2005年8月28日起，与事实不符，本院予以纠正。
至于黄小华提出富园公司提供的《购房合同书》中的付款方式条款中的“按揭支付条款被否定”是伪造的再审理由。经查，黄小华与富园公司提供的《购房合同书》均有双方当事人的签名、盖章，合同约定的内容并无区别。对于富园公司提供的《购房合同书》中的付款方式条款中的第二款按揭支付条款被划去的问题，因黄小华在实际支付房款时是分两次现金支付，并没有按照按揭的方式支付房款，因此付款方式条款中的第二款按揭支付条款被划去并不影响合同的履行，且黄小华没有举出其他证据证明富园公司提供的《购房合同书》是伪造的，故黄小华的该项再审理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误、判决不当。原审上诉人黄小华的再审申请理由部分成立。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2012）郴民一终字第262号民事判决及郴州市北湖区人民法院（2010）郴北民二初字第411号民事判决；
二、由原审被上诉人郴州富园房地产开发有限公司、郴州市育人教育物资有限公司共同连带赔偿原审上诉人黄小华损失20，778元（106，153元×7.56%÷360天×717天×130%=20，778元，计至2010年7月28日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计1636元，由原审被上诉人郴州富园房地产开发有限公司、郴州市育人教育物资有限公司共同承担。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 陈安波
审 判 员 李 虹
代理审判员 廖 军
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 刘 伶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。