湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民初字第881号原告何湘利，女，1984年7月13日出生。原告徐文强，男，1983年4月11日出生。两原告共同委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。法定代表人李和平，董事长。委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。原告何湘利、徐文强诉被告湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员张澜担任审判长，与人民陪审员陈楚利、张闻骥组成合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员杜健伟担任记录。原告何湘利、徐文强的共同委托代理人杨皓云、被告湖南长大投资置业有限公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何湘利、徐文强共同诉称，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，两原告购买被告投资开发的位于天心区芙蓉南路某小区x幢xx号商品房一套。根据合同约定，被告应当于2011年1月31日前将商品房交付给两原告，并在2012年7月29日前办妥房屋所有权证，逾期办理所有权证的，被告应按日向两原告支付100元的违约金。截至2013年6月18日被告才办理完房屋所有权证。被告应当按照合同约定向两原告支付延期办理房屋产权证的违约金共计32400元。为维护两原告的合法权益，两原告诉至本院，请求依法判决：1.被告向两原告支付延期办理房产证违约金32400元；2.被告承担本案的诉讼费、财产保全费等相关诉讼费用。被告湖南长大投资置业有限公司辩称，第一，两原告违约金计算方式不符合合同约定，其从2011年1月31日起作为办证起算日期不符合合同约定，应从房屋实际交付使用时起算办证时间。第二，两原告房屋产权证未按期办理并非被告主观恶意违约，而是因为两原告所购房屋所在栋号有其他业主未按期缴纳物业维修基金，导致被告客观上无法完成该幢房屋的初始登记，从而无法办理两原告购买的房屋的产权证。第三，约定的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，请求按不超过房屋总价款2%的标准计算。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、《房屋买卖合同》，证明原被告签订《房屋买卖合同》的事实，合同对房屋价款、房屋交付日期、相关权证办理日期及其违约责任等作了明确约定。其中关于延期办理权证的违约金应当按日向两原告支付100元的违约金；证据二、房屋产权证，证明被告为两原告办理房屋产权证的时间，被告迟延为两原告办理房屋权证，被告依约应当向两原告支付违约金；证据三、房屋交付时现场照片，证明截止2011年2月14-2011年3月8日被告交付房屋时水电气未通、小区道路不同、小区无任何绿化等，根本不符合交付条件，系强行交付房屋；证据四、曾红霞的维修基金缴纳收据，证明被告代收业主物业维修基金的客观事实。对两原告所举证据，被告发表的质证意见为：对证据一、证据二无异议；证据三的真实性、合法性和关联性都有异议，无法看出拍摄时间；对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，曾红霞并不是本案的原告，与本案无关。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、长沙市物业维修资金缴款凭证，证明两原告缴纳物业维修基金的时间；证据二、房屋交接确认书，证明被告按约定通知两原告收房及实际收房时间；证据三、长沙市商品住宅维修资金缴款申报单以及缴款明细和发票，证明被告为尚未缴纳物业维修基金的业主垫付维修基金的事实（2013年4月3日止）。对被告所举证据，两原告发表的质证意见为：对证据一的合法性、真实性无异议，但关联性有异议，因为该证据只能证明长沙市物业维修资金管理中心出具票据的时间，而不能证明两原告实际交纳维修基金的时间，而且很多业主的维修基金是物业代缴的，所以并不能证明被告的证明目的；对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，很多业主是在房屋有质量问题的情况下收房，房屋交接确认书是格式条款，严重侵害了两原告房屋验收的合法权益，不能实现被告的证明目的；对证据三真实性无异议，对关联性有异议，无法看出与两原告有什么关联，也无法看出两原告迟延缴纳物业维修基金，只能证明被告履行自己的义务。本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方提交的证据认定如下：对两原告提交的证据一、二符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对两原告提交的证据三，两原告未能证明该照片拍摄的时间，照片内容也难以实现其证明目的，本院不予认定。对两原告提交的证据四，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对被告提交的证据一、二、三，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据以上认定的有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2010年2月11日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定两原告购买某小区第x幢x单元x层xx号房（以下简称xx号房），该商品房单价为每平方米4243.01元，总金额309400元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”何湘利于2011年2月28日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金，原、被告于2011年3月3日办理了交房手续，原告在房屋交接确认书中确认“已于2011年1月31日前收到湖南长大投资置业有限公司发出的《交房通知书》”。被告于2013年6月18日为两原告办妥了xx号房的房屋所有权证。另查明，两原告所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，被告于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。本院认为，两原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。根据合同第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥两原告的房屋所有权证。而两原告买受的xx号房于2011年3月3日交付使用，被告最迟应于2012年8月29日办妥xx号房的房屋所有权证，而被告于2013年6月18日才为原告办妥xx号房的房屋产权证，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，两原告主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而被告提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为被告并非主观恶意违约，而是因为原告所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致被告未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为原告办理房屋所有权证。根据《若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告自2012年8月30日起至2013年6月18日止按日50元向两原告支付违约金，即被告应当向两原告支付延期办理房屋产权证的违约金14650元。综上，依照中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告何湘利、徐文强违约金14650元；二、驳回原告何湘利、徐文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由原告何湘利、徐文强负担329元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担271元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  陈楚利人民陪审员  张闻骥二〇一四年十二月十七日代理书记员  杜健伟