上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1584号
原告（反诉被告）李蓉蓉。
原告（反诉被告）陆海锋。
委托代理人李群，上海恒隆律师事务所律师。
委托代理人许一斐，上海恒隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）何云中。
委托代理人金艳韬，北京市京大律师事务所上海分所律师。
委托代理人刘挽澜，北京市京大律师事务所上海分所律师。
原告李蓉蓉、陆海锋与被告何云中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由审判员张丹适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，被告何云中于2014年6月11日提起反诉，本院于同日予以受理。两原告的共同委托代理人许一斐，被告何云中及其委托代理人金艳韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月8日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定被告向原告购买座落于本区九亭镇九杜路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）；房屋总价为240万元，支付方式为签订买卖合同当日支付首期房价款72万元，余款为贷款支付；被告未按合同约定期限付款的，应当按未付款日万分之五支付违约金，逾期超过15日的，原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价款20%的赔偿金。合同签订后，被告除向原告支付的10万元定金转化为首付款后未再支付任何款项，原告曾多次通过电话、函件等方式催促被告，但被告仍未支付。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年11月8日签订的上海市房地产买卖合同；2、被告支付违约金4，650元、赔偿金38万元。
被告辩称：被告系非本市户籍，自2013年4月份开始缴纳社保，故其根据当时政策与原告约定2014年5月15日办理系争房屋的过户手续。2013年11月8日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定当日支付首付款72万元（包括已转为定金的10万元），但因上述合同签订后银行已下班，故双方口头约定次日再支付首付款。同日，上海市住房保障和房屋管理局发布非本市户籍居民家庭在本市购买住宅缴纳税收或社保年限为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的通知。因此双方的房屋买卖合同事实上已无法继续履行，现被告同意解除双方签订的上海市房屋买卖合同，但不同意支付违约金及赔偿金。同时，被告据此提起反诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年11月8日签订的上海市房地产买卖合同；2、原告返还被告10万元。
针对被告的反诉，原告辩称：双方签订的上海市房地产买卖合同真实有效，双方均应按约履行。被告未按约付款，已构成违约，故其不应向被告返还定金10万元。
经审理查明：2013年11月2日，原告出售方（甲方）、被告作为购买方（乙方）及居间方（丙方）签订房地产买卖居间协议一份，约定乙方向甲方购买系争房屋；房屋总价为240万元，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款72万元作为首付款（含定金）；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付1万元作为购买意向金；甲乙双方同意乙方支付的意向金在双方签署本协议后即转为定金，并由丙方将该笔定金转付甲方；在甲方签署本协议后1日内，乙方应将定金补足至10万元；以上房屋总价格为甲方净到手价格，在本次交易过程中所有税费由乙方支付承担，注：甲乙双方商定此房屋买卖过户时间定于2014年5月15日前。上述协议签订后，被告向原告支付定金10万元。
同月8日，原告作为出售方（甲方），被告作为买受方（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋。该合同特别告知（二）约定，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人应当符合限售规定；合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格共计240万元；合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2014年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方均同意：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于被告责任，造成原告损失的，被告应赔偿相应损失；合同附件三付款协议约定，签订房地产买卖合同当日，乙方应支付甲方首期房价款72万元（含已付定金10万元）。同日，上海住房保障和房屋管理局发布非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的通知，因双方对合同后续如何处理协商未果，遂涉讼。
另查明，原告于2009年8月23日取得系争房屋的上海市房地产权证。
再查明，被告于2013年4月开始缴纳基本养老保险。
庭审中，被告认为即使系被告违约，违约金的约定亦过高，希望法庭能予以调整。
以上事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、养老保险缴费情况及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均应按约全面自觉的履行义务。鉴于双方当事人均提出要求解除合同，本案的争议焦点为：1、造成合同解除的原因为何？2、合同解除的后果应如何处理？3、违约责任应如何承担？
首先，造成合同解除的原因为何？对此，本院认为，其一，《上海市房地产买卖合同》签订当日被告不具备购房资格。根据上海市住房保障和房屋管理局于2011年2月17日发布的关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知第2条“自《实施意见》发布之日起，凡在本市购买住房（含新建商品房住房和二手住房）的，均应执行《实施意见》中的限售规定，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准”。本案中，备案的上海市房地产买卖合同签订于2013年11月8日，此时被告因缴纳基本养老保险尚不满一年，未具备购买条件，属限购对象。在该情形下，被告仍与原告签订上海市房地产买卖，故被告存在明显的过错。被告虽辩称按双方合同约定的过户时间计算，至2014年5月15日被告缴纳基本养老保险已满一年，但依据上述《实施意见》则双方当事人须撤销网上备案的该份合同，重新签订上海市房屋买卖合同，但双方未就此进行约定，故被告的辩称意见本院不予采信。其二、被告存在逾期付款情形。房地产买卖居间协议及上海市房地产买卖合同均约定被告于签订合同当日即2013年11月8日支付首付款72万元，但至今被告除支付已转为首付款的定金10万元外未支付其余款项。虽被告辩称因当日银行无法转账，双方口头约定次日再支付该首付款，但因无证据相佐证，且原告亦予以否认，故本院对被告的该辩称意见，不予采信。同时，依据被告提供的短信复制件，其首次通知原告要求解除合同系2013年11月21日，距双方约定的支付首付款时间已长达15日之久，故被告存在逾期付款问题，也属违反合同约定。因此，系被告的违约行为造成合同解除，被告应承担相应的违约责任。本院以具有解除权的一方发出的解除通知到达对方，即本诉的诉状副本送达之日作为合同的解除日。
其次，合同解除的后果应如何处理？合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方当事人均同意合同的网上备案登记撤销手续，故本院予以准许。
最后，违约责任应如何承担？原告主张的违约金及赔偿金在性质上均属于一方违约后承担的违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告支付原告的10万元，在支付时系定金，但双方签订合同后，已转化为首付款。现因归责于被告的原因导致合同解除，被告应承担相应的违约责任，本院综合被告的过错程度、合同终止履行后发生的实际损失以及本案的实际情况，酌情调整违约金，确定被告应当向原告承担的违约金为10万元，基于该款项被告已实际支付原告，故不需再另行支付。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海峰与被告（反诉原告）何云中于2013年11月8日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年5月21日解除；
二、被告（反诉原告）何云中于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海峰办理上述合同的网上备案登记撤销手续；
三、被告（反诉原告）何云中于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海锋支付违约金10万元（已支付）；
四、驳回原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海锋的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）何云中的反诉请求；
本诉案件受理费7，150元，减半收取3，575元，反诉案件受理费2，150元，合计诉讼费5，725元，由原告（反诉被告）李蓉蓉、陆海锋负担3，535元（已付），被告（反诉原告）何云中负担2，190元（已付2，150元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年九月十日
书记员 仇知
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。