北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第4108号
上诉人（一审被告、反诉原告）北京百年青生物科技有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路63号。
法定代表人胡良斌，董事长。
委托代理人何志鹏，北京市聚信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）北京博德华投资管理有限公司，住所地北京市丰台区水头庄289号。
法定代表人华权，董事长。
委托代理人张宇昊，北京市中勤律师事务所律师。
上诉人北京百年青生物科技有限公司（以下简称百年青公司）因与被上诉人北京博德华投资管理有限公司（以下简称博德华公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民再初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百年青公司之委托代理人何志鹏、被上诉人博德华公司之委托代理人张宇昊到庭参加诉讼。
博德华公司在一审中诉称：2007年12月15日，我公司作为甲方，百年青公司作为乙方签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将拥有使用权的坐落在北京市海淀区四季青桥某处房屋及院落，连同室内外固定设施及设备出租给乙方使用，建筑面积约为3500平方米；租赁期限12年，自2008年4月1日起至2020年3月31日止；2009年租金每天每平方米1.8元；2009年租金支付期限为2009年4月1日前；合同解除的条件为：经甲方书面催交，乙方迟交超过15日后，甲方有权终止合同，同时追究乙方违约责任；如果乙方逾期未交，每延迟一日，则乙方须按当年年度租金的2%支付违约金；乙方违约（包括合同解除），造成甲方不能正常经营的，乙方并按合同总金额的30%对甲方进行赔偿，同时承租物业内的所有财产无条件归甲方所有，等等。合同签订后，我公司全面履行了合同义务，百年青公司使用租赁房屋开办商务会馆，经营一年有余。在第一经营年度，百年青公司频频违约，开始拖欠水电费、房租，虽经多次催告，百年青公司也屡次出具保证，但每次均不履行；在第二付款年度约定的支付期限已过多日，百年青公司不仅没有按期付款，对我公司的催告也不予理睬，故诉至法院，要求：一、解除双方于2007年12月25日签订的《房屋租赁合同》；二、百年青公司按日6300元的标准支付从2009年4月1日起至实际返还租赁物之日（2010年9月8日）止的租金3307500元及利息（自2010年9月8日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止）；三、百年青公司支付水电费39505.3元及利息（自2009年2月18日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止）；四、百年青公司按日2299.5元的标准支付从2009年4月1日起至其实际支付租金之日止的延期付款违约金；五、确认租赁物内的所有装修和设备归博德华公司所有；六、百年青公司负担案件诉讼费用。
百年青公司在一审中答辩称：第一，双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》，违反法律法规的强制性规定，应属无效；第二，双方合同约定涉案房屋由百年青公司租赁用作商业经营，但由于博德华公司自2009年3月起便对涉案房屋进行断电并一直持续到百年青公司搬离该房屋日止，导致百年青公司无法使用房屋，因此博德华公司主张的自2009年4月1日到实际腾房之日的租金损失没有依据；第三，按照涉案房屋租赁合同约定，博德华公司应当向百年青公司出示涉案房屋的产权证明及租赁合同、登记备案凭证等权利证明，但博德华公司并未出示，造成涉案房屋租赁合同无效的原因在于博德华公司存在过错，因此其关于租金的主张没有依据；第四，签约时百年青公司已经交付了博德华公司200000元保证金，按照合同第四条4-1条之约定，对于百年青公司拖欠的费用，博德华公司可从上述200000元中扣除，而且房屋租金不能从中扣除，百年青公司认可拖欠博德华公司39505.3元的水电费，但是这个费用应已从中扣除了；第五，由于涉案租赁合同无效，博德华公司主张的违约金和装修设备归属问题也没有依据。百年青公司同时提出反诉称，一、确认双方当事人于2007年12月15日签订的房屋租赁合同无效；二、判令博德华公司赔偿百年青公司装修费损失9980000元；三、判令博德华公司赔偿百年青公司其他经济损失1457046元，其中包括百年青公司因涉案租赁合同支付的保证金200000元；四、判令博德华公司承担案件诉讼费用。
博德华公司对百年青公司的反诉辩称：第一，涉案租赁房屋虽未取得建设工程规划许可证，但其建设确已经过主管部门的批准，该房屋是绿化隔离地区的绿色产业项目，是村集体产权，经过了政府主管部门批准并办理了相关手续，同时，百年青公司在办理开业登记时，博德华公司和相关部门出具了一系列材料，证明涉案租赁房屋的性质和归属，百年青公司对于涉案租赁房屋属于村集体自建房屋且尚未办理产权证的事实是明知的，因此百年青公司具有主观过错，应当承担装修损失及相应法律责任，另外，百年青公司主张的装修损失及其他损失并无其他证据予以证明；第二，涉案房屋租赁合同无法继续履行的根本原因在于百年青公司经营恶化，无力缴纳租金及水电费所致，涉案租赁房屋的建设工程规划许可证问题并未对百年青公司正常使用房屋产生任何影响；第三，百年青公司已于2009年2月18日出具保证书，其保证以后不再欠款，以后如发生新的拖欠现象按合同约定将所有装修及设备归博德华公司所有，此前及以后一切权利不再主张，责任由百年青公司承担。因此百年青公司已经放弃了其在合同中的权利，其无权通过反诉主张任何权益。
一审法院审理查明，2006年6月1日，北京市海淀区常青工业公司将位于海淀区某处房产租赁给博德华公司，租赁年限20年，自2006年7月20日起至2026年7月19日止。租赁期内，博德华公司可以对上述房产独立经营、独立核算、自负盈亏、债权、债务自负（出租、合作）。
2007年12月15日，博德华公司（甲方、出租方）与百年青公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将其拥有使用权的坐落在北京市海淀区四季青桥某处房屋及院落连同室内外固定设施及设备（甲方自用的除外）出租给乙方作商用会所使用。该房屋建筑面积约为3500平方米，公用院落面积约为4700平方米（供乙方免费使用）。甲方须保证其出租给乙方的上述房屋拥有合法的使用权，并保证其出租的房屋在乙方承租期间产权、使用权及相邻权、债权、抵押权、担保权等无纠纷，如有纠纷由甲方负责解决。甲方需向乙方出示该房屋产权证明、甲方与房屋所有权单位签订的租赁合同书、租赁合同登记备案证明或租用公房凭证。甲方需于2008年1月1日前向乙方交付上述全部房屋及院落。2008年1月1日至2008年3月31日为装修免租期，免租期不计房租，自2008年4月1日起计租。租赁期限共计12年。计租期自2008年4月1日起至2020年3月31日止。
合同租金支付方式和期限：上述房屋及院落的租金方式为：第一年，自2008年4月1日至2009年3月31日，租金为每天每平方米1.7元；第2-3年，自2009年4月1日至2011年3月31日，租金为每天每平方米1.8元......，签订本合同时乙方须交纳人民币20万元整，合同保证金作为乙方履行本合同各项条款的押金（房租除外），如乙方拖欠各项合理费用时，甲方将有权从该保证金中扣除相应费用，用于支付乙方拖欠的相关费用，不足部分乙方仍需继续交纳。乙方违约退房时，保证金不予退还。如乙方全部履行协议各条款并结清全部费用后，甲方将保证金如数退还乙方，不计利息，此项保证金乙方不得用作充抵房费等相关费用。房屋租金支付方式首年为年付，具体付款方式为：2007年12月16日支付转账支票一张（金额为人民币88.5875万元，该转账支票乙方必须保证在2008年3月底之前承兑）。乙方于2008年1月30日前支付人民币20万元整，2008年5月30日前支付余下款项，即108.5875万元，至此首年房租已年付完毕，合同保证金已支付完毕，自第二年起，乙方租金支付方式为半年付，乙方应在每年的4月1日及10月1日前支付，如果乙方逾期未交（以规定日起算），每延迟一日，则乙方须按当年年度租金的2%支付违约金。经甲方书面催交，乙方迟交超过15日后，甲方有权终止合同，同时追究乙方违约责任，并没收其合同保证金。甲方应严格按照本合同协议价格收取租金，不得随意调整租金价格。除租金外，乙方每月还须按实际使用情况向甲方支付由甲方代收代缴的水、电、暖气、联防、垃圾处理费等其他由乙方自身所产生的费用。
合同解除及违约责任：乙方违约，包括但不限于擅自解除合同、在租赁期内因乙方纠纷或违纪被有关部门查封本合同租赁物等原因，造成甲方不能正常经营，导致的经济损失由乙方承担，其在租赁期内的剩余房租，甲方不予退还，乙方并按合同总金额的30%对甲方进行赔偿，同时承租屋内的所有财产无条件归甲方所有。
合同其他条款中约定：租赁期间，租赁范围内因乙方使用所发生的水、电、煤气、暖气、热能、通讯等费用由乙方承担。除水、电、暖气、联防、垃圾处理等费用由甲方统一按北京市规定代收代缴外，其他费用乙方应按时自行向相关部门缴纳。由于甲方已收未缴而使乙方停水、停电造成的损失，由甲方承担。
2008年1月1日，百年青公司收到博德华公司交付的租赁房屋，房屋包括主楼二层、附楼半地下及地上一层、锅炉房及配套用房共计3500平方米。
2009年2月18日，百年青公司向博德华公司出具保证书，与本案诉争房屋有关内容为：”我公司拖欠水电费计139505.3元......。以上几项欠款止于2009年2月30日结清，否则我公司自愿对以上几项欠款双倍赔付。并保证以后不再欠款，以后如发生新的拖欠现象按合同约定将所有装修及设备归博德华公司所有，以前及以后一切权利不再主张，一切责任由我公司承担。”
2009年3月初，因百年青公司未依保证书承诺期限交纳水电费，博德华公司停止给诉争房屋供电。2009年3月6日、10日、13日，百年青公司分别向博德华公司交纳水电费5万元、3万元、2万元。3月25日，因博德华公司未向北京市海淀区常青工业公司交清所欠水电费，北京市海淀区常青工业公司停止对诉争房屋供电至今。
2009年3月16日，博德华公司向百年青公司发出书面通知，内容为：你会所法人胡良斌答应博德华公司2009年3月15日之前解决拖欠房费及其他费用。现已超时，于2009年3月18日前尽快解决，否则后果自负。
2009年4月23日，博德华公司向百年青公司发出催款通知，要求百年青公司于2009年4月1日前付清房屋租金1149750元，否则将按合同约定，每日按应收金额的2%收取滞纳金。
原二审判决生效后，博德华公司向一审法院申请强制执行，执行过程中，百年青公司于2010年9月8日将涉案租赁房屋腾空交付博德华公司，该房屋内的设备及未形成附合的装饰装修物也同时交付博德华公司，设备及装饰装修物明细详见（2010）海执字第8980号执行卷宗中双方当事人交接记录。
本案重审中，博德华公司提交北京市人民政府印发的《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、北京市海淀区绿化隔离地区建设指挥部办公室《关于四季青乡常青园绿色产业服务中心项目的初审意见》、北京市规划委员会《常青体育休闲公园绿化用地规划意见书》、北京市海淀区规划局《审查涉及方案通知书》、北京市发展和改革委员会《关于常青体育休闲公园及常青园服务中心项目建议书（代可行性研究报告）的批复》、北京市规划委员会海淀分局《关于审查设计方案通知书延期的函》等15份证据，证明涉案租赁房屋系绿化隔离地区上的经营性绿色产业项目，符合相关主管部门的规定，经过了相关审批，属于合法建筑。百年青公司对上述证据的真实性无异议，但是认为上述证据均不属于法律法规规定的权属证明，也并非建设工程规划许可证及主管部门批准的有效证明，故对博德华公司证明目的不予认可。
原一审庭审中，百年青公司向一审法院提交12张支票存根及6张收据，证明百年青公司为装修涉案租赁房屋支付给贝础诺（北京）装饰工程设计有限公司（以下简称贝础诺公司）装修款共计9980000元，其中支票7130000元，收据2850000元；重审庭审中，百年青公司向法院提交户名为百年青公司，账号为×××的自2007年8月31日至2011年8月23日的中国工商银行客户存款对账单，证明原审中其向法院提交的12张支票存根的真实性。博德华公司对百年青公司提交的上述支票存根、收据及对账单的真实性不予认可，并认为上述证据不能证明该费用就是装修所用费用，故对其证明目的不予认可。经一审法院审查，百年青公司提交的12张支票上并无收款人的记录，对账单上显示除1月7日一笔数额为50000元的款项的对方户名为水晶岛（北京）国际休闲俱乐部有限公司之外，其他转账均未显示对方户名记录，存根上的费用用途一项为手写体，6张收据上收款单位为贝础诺公司，付款单位为百年青生物科技国际商务俱乐部。经一审法院询问，百年青公司无法向法院提交涉案租赁房屋的装修合同、装修结算单据等证据证明其装修费损失的具体数额，亦无法向一审法院提供贝础诺公司的实际联系方式。
本案重审中，经法院组织双方进行现场勘验，双方当事人均认可百年青公司对涉案租赁房屋的装饰装修已由博德华公司拆除，且由第三人重新装修使用，由于双方当事人对装饰装修的项目无法达成一致，百年青公司也未提交任何证据证明其装饰装修情况，故百年青公司对涉案租赁房屋的装饰装修价值在一审中已不具备评估鉴定的条件。
另，四季青镇人民政府向一审法院出具《关于四季青某处房产情况说明》，主要内容为该院房屋原为常青公司生产队队部，1997年建成后作为常青公司、常青村委会办公室使用，2001年，常青公司按照绿隔建设用地3%-5%的政策取得了建设常青体育休闲公园的批示，该院建筑面积共2420平方米属于绿隔项目保留未拆，常青公司于2006年将该院租赁给博德华公司，租期20年，该房产为农村集体用房，一直没有房屋产权证。
一审中，一审法院曾向北京市海淀区四季青镇城建规划科科长金海鹏询问涉案租赁房屋的建设及审批情况，答复的主要内容为：涉案租赁房屋的主楼原是常青公司的办公楼，附楼及配套用房是博德华公司在取得常青公司的许可后自己建设的，四季青镇政府并不负责集体土地上建筑物的审批，涉案租赁房屋的建设工程规划许可证应当由建设单位报北京市规划局海淀分局审批，该属于绿化隔离地区上的经营性绿色产业项目，属于常青体育休闲公园的一部分，其所在的土地是集体土地，不属于建设用地，因为常青体育休闲公园上的其他建筑不符合北京市的相关政策，所以涉案租赁房屋的建设工程规划许可证一直没有办成。一审法院又向北京市规划委员会海淀分局用地科科长张汶询问涉案租赁房屋的建设及审批情况，答复的主要内容为：涉案租赁房屋所在的常青体育休闲公园确系绿化隔离地区上的经营性绿色产业项目，该项目所在土地性质为绿化用地，不能办理建设用地规划许可证，但是其上建筑只要符合规定的，可以办理建设工程规划许可证，涉案租赁房屋没有建设工程规划许可证是由于建设单位自己的原因或者相关建筑不符合相关规定造成的。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、证明、保证书、（2009）海民初字第15713号民事案件庭审笔录、（2010）海执字第8980号执行卷宗、关于四季青某处房产情况说明、一审现场勘验笔录、询问笔录、调查笔录、庭审笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于博德华公司未向一审法院提交涉案租赁房屋的建设工程规划许可证或主管部门的建设批准，且经一审法院调查也未发现涉案租赁房屋存在上述许可证或批准的事实，故双方当事人签订的涉案房屋租赁合同应属无效。
按照我国合同法及最高人民法院的上述司法解释，房屋租赁合同无效的，当事人针对合同项下租金的请求不能得到支持，如果承租人已经实际占有并使用房屋，则承租人已经支付的租金，出租人无需返还，出租人参照租金标准要求承租人支付房屋使用费的，应当予以支持。涉案房屋租赁合同无效，经一审法院多次释明后，博德华公司仍然坚持其在原一审中关于解除合同、支付租金及利息、延期付款违约金及利息的诉讼请求，与一审法院认定的事实不符，一审法院不予支持。但是，由于百年青公司实际占有并使用房屋，应当向博德华公司支付房屋使用费。按照双方提交的证据及当事人陈述，百年青公司自2009年4月1日起欠付租金，于2010年9月8日将涉案租赁房屋交还给博德华公司，且租金标准为每日每平方米1.8元，2008年1月1日的交接单上显示涉案租赁房屋面积为3500平方米，故一审法院按照双方约定的租金标准确定百年青公司应当支付的房屋使用费数额。同时，百年青公司使用该房屋期间的水电费，应由百年青公司负担，现双方当事人一致同意百年青公司欠付的水电费为39505.3元，该款应当由百年青公司支付给博德华公司。但博德华公司要求欠付水电费的利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，因涉案房屋租赁合同无效，故博德华公司要求按照该合同约定确认租赁物内的所有装修和设备归博德华公司所有的诉讼请求，一审法院不予支持。
对于百年青公司反诉中主张的装修费损失9980000元，一审法院认为，按照最高人民法院的上述司法解释，租赁房屋的装饰装修部分，分为未形成附合的装饰装修物和已形成附合的装饰装修物。对于未形成附合的装饰装修物，按照双方当事人陈述和（2010）海执字第8980号执行卷宗中的执行物明细记载，已经全部交付给博德华公司，经一审法院询问，百年青公司明确表示对于上述未形成附合的装饰装修物，由其通过申请执行回转解决，并不在本案反诉中请求返还，一审法院对此不持异议。对于已形成附合的装饰装修物，按照双方当事人陈述及一审法院的勘验笔录，该装饰装修物已由博德华公司全部拆除，且无法通过司法评估鉴定确定其现值，故在百年青公司能够举证证明装修价值的情况下，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。但是，在一审法院多次释明举证责任的情况下，百年青公司提交的支票存根、收据及对账单与其主张的装饰装修费9980000元并无法律上的因果关系，故一审法院对百年青公司要求返还装修费损失的请求，不予支持。
按照我国合同法第58条，合同无效的，因合同取得的财产，应当相互返还，对于合同造成的损失，双方按照过错承担责任。百年青公司应当将涉案租赁房屋返还博德华公司，鉴于双方当事人均认可百年青公司已于2010年9月8日将涉案租赁房屋腾空交付博德华公司，一审法院对此不持异议。同时，双方当事人均认可涉案房屋租赁合同签订后百年青公司已实际支付博德华公司保证金200000元，该合同无效后，博德华公司因该合同取得的保证金200000元应当返还百年青公司。但百年青公司主张的其他经济损失，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，判决：一、确认博德华公司与百年青公司于二ＯＯ七年十二月十五日签订的房屋租赁合同无效；二、百年青公司于判决生效之日起十日内给付博德华公司房屋使用费人民币三百三十万七千五百元；三、博德华公司于判决生效之日起十日内返还百年青公司保证金人民币二十万元；四、百年青公司于判决生效之日起十日内给付博德华公司水、电费人民币三万九千五百零五元三角；五、驳回博德华公司的其他诉讼请求；六、驳回百年青公司的其他反诉请求。
百年青公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、关于涉案合同效力及过错责任问题。博德华公司无法提供该房屋的全部合法手续，因此造成合同无效的过错在于博德华公司的恶意隐瞒和欺诈行为，而一审判决中对此过错责任没有任何区分。2、关于百年青公司损失数额确定的问题。百年青公司的损失除了20万元水电费押金和预交的房租，还有数额较大的装修款项998万元。在一审时博德华公司对此没有提出异议，而在事隔五年之后，博德华公司又提出异议，这时候补充证据和做工程鉴定已经不可能了。而一审判决认定”该装饰装修物已由博德华公司全部拆除，且无法通过司法评估鉴定确定其现值，故在百年青公司能够举证证明装修价值的情况下，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。但是，在一审法院多次释明举证责任的情况下，百年青公司提交的支票存根、收据及对账单与其主张的装饰装修费9980000元并无法律上的因果关系，故一审法院对百年青公司要求返还装修费损失的请求，不予支持。”这种因为博德华公司违反法院命令而拆除实物和证据，却由百年青公司承担责任的判决显属错误。3、关于博德华公司主张的自2009年4月1日至实际返还租赁物之日即2010年9月8日期间的房屋租金或占用费的问题。百年青公司将租金交至2009年4月1日，博德华公司在2009年3月断电，断电后房屋无法使用，那么依据公平原则，需要酌情支付占用费。一审法院判决百年青公司按照合同正常履行的租金给付标准支付给博德华公司房屋使用费明显错误。故请求：1、撤销原审判决第二项，即百年青公司支付给博德华公司房屋使用费3307500.00元。2、撤销一审判决第六项，即驳回百年青公司其他反诉请求。3、依法改判支持百年青公司所提反诉请求。4、本案诉讼费用由博德华公司承担。
博德华公司针对百年青公司的上诉意见答辩称：百年青公司认为涉案合同无效的过错责任在于博德华公司，但事实上博德华公司已经表明了房屋的性质，百年青公司是在知道这一点的情况下签订的房屋租赁合同。房屋租赁合同最后无法履行是由于百年青公司拖欠水电费造成的，与房屋性质没有关系。房屋是由百年青公司占有的，由其支付占用费是有法律依据的。另外，20万元的合同保证金只是表明拖欠的水电费可以从保证金里面扣除，但是没有说一定就要从保证金里面扣除，房屋租赁合同第四条约定20万元是保证金而不是水电押金，是为了保证房屋租赁合同正常履行而约定的，还包括当百年青公司发生违约行为时，作为保证金弥补博德华公司的经济损失。百年青公司所主张的装修损失，其未能提交任何证据予以证明，因此不能得到支持。百年青公司实际于2010年9月8日腾退租赁房屋，自2009年4月1日其至2010年9月8日百年青公司实际占有使用房屋，共计经过525天，百年青公司理应支付在此期间的占有使用费。一审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》审理本案，不存在法律适用错误的问题。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院二审认为，一审判决认定基本事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，裁定如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民再初字第00009号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一四年六月二十日
书 记 员 唐静静