内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民终字第583号
上诉人（原审原告、反诉被告）开鲁县兴源房地产开发有限公司。
法定代表人李明威，职务经理。
委托代理人崔占山，内蒙古义源律师事务所律师。
委托代理人陈祥林，该公司员工。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘起有。
委托代理人孙磊，内蒙古擎正律师事务所律师。
上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司与上诉人刘起有房地产开发经营合同纠纷一案，二上诉人不服奈曼旗人民法院（2013）奈民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司的委托代理人崔占山、陈祥林，上诉人刘起有及委托代理人孙磊到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。
原审查明，2007年，原告（反诉被告）开鲁兴源房地产开发有限公司开发位于奈曼旗糖酒副食批发公司处的佰福佳苑小区，拆迁开发范围内的商用平房，被告（反诉原告）在拆迁范围内有房屋两间，2007年6月28日原告（反诉被告）开鲁县兴源房地产开发有限公司授权赵某某以其本人名义与被告（反诉原告）刘起有签订一份被拆迁房所有权证为XXX-
XXX号，建筑面积为84.20平方米，土地使用面积为115.78平方米的房屋回迁合同，该合同的第二条第一款约定刘起有回迁至佰福佳苑东侧经营房南数X-
X间（上、下层）刘起有实际回迁建筑面积115.78平方米，粗装修，按一层回迁给刘起有，面积为84.2平方米，二层给付开鲁兴源公司面积按1500元／平方米。二层楼房按实际回迁一楼面积、剩余面积一平方米抵换两平方米。该合同的第三条第二款约定开鲁兴源公司于2007年12月30日前交给回迁楼房的使用，交付前双方办理房屋所有权证，双方各自负责税费。逾期不能交付，开鲁兴源房地产开发有限公司负责每日赔偿400元。原告（反诉被告）实际回迁给被告（反诉原告）的地下室建筑面积为105平方米，一楼建筑面积为105平方米，二楼建筑面积105平方米，一楼建筑面积比双方回迁合同中约定的建筑面积少10.78平方米（115.78平方米-105.00平方米），二楼多出的面积为83.44平方米【105平方米-（10.78平方米×2）】。
另查明，2011年12月23日经奈曼旗人民法院（2011）奈民初字第771号民事判决书判决第二项中判决：被告兴源公司给付原告刘起有、刘柏青因迟延交付的违约金：按8个月（至2008年8月30日）计为26，700.00元上浮30%即为34，000.00元，且此判项于2012年4月24日经（2012）通民终字第346号判决书得以维持。2010年3月25日被告（反诉原告）刘起有实际占有使用本案争议房屋至今，且地下室被告（反诉原告）已经铺设地砖。
原审认为，原告（反诉被告）开鲁县兴源房地产开发有限责任公司作为房地产开发企业，委托赵某某与被告（反诉原告）刘起有签订房屋回迁合同，赵某某在授权范围内与被告（反诉原告）刘起有签订此合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，该合同合法、有效，双方当事人均应按此合同履行各自的权利义务。对于原告（反诉被告）要求的地下室房款，虽然双方在回迁合同中未约定地下室，但地下室建成后与其上的一、二层楼房便形成为一体，不可分割，被告（反诉原告）刘起有对该建筑物的一二层已经接受，且事后被告（反诉原告）对地下室已经装修使用，被告（反诉原告）的上述行为视为其对地下室已经接受，鉴于原被告双方在回迁合同中对地下室一事没有约定，所以原告（反诉被告）作为开发方对此也存在主要过错。综上，本院对原告（反诉被告）按照物价部门对地下室作价后的每平方米1，000.00元的价格酌情下调到每平方米500.00元，对原告的该项诉讼请求本院部分予以支持；对于双方在2007年6月28日签订的房屋回迁合同，本院认为因被告（反诉原告）刘起有被拆除的两间房屋的土地使用面积为115.78平方米，而且双方在回迁合同中第二条第一款中明确约定刘起有回迁至佰福佳苑东侧经营房南数X-
X间（上、下层）刘起有实际回迁建筑面积115.78平方米。事实上，房屋建成后原告（反诉被告）开鲁县兴源房地产开发公司实际给付被告（反诉原告）刘起有的一、二楼建筑面积分别为105.00平方米。一楼的实际建筑面积105平方米比双方约定的建筑面积115.78平方米少出10.78平方米，该不足部分按照一平方米抵换两平方米的标准在二楼补足，这也是双方在回迁合同中未约定一楼多出面积价款的原因。二楼实际多出的建筑面积为83.44平方米【105平方米-（10.78平方米×2）】，综上，原告（反诉被告）对于该争议房屋一楼请求被告（反诉原告）给付多余面积的价款的请求本院不予支持，对于本案争议房屋二楼多出面积的价款原告（反诉被告）有权请求被告（反诉原告）刘起有给付。另外，对于原告（反诉被告）要求的逾期利息，虽然原被告双方在回迁合同中对此没有约定，但事实上2010年3月25日原告（反诉被告）已经将房屋实际交付被告（反诉原告）管理使用，被告（反诉原告）应该向原告（反诉被告）交付多余面积的购房款，被告（反诉原告）逾期交付购房款的行为已经构成违约，所以原告（反诉被告）有权主张逾期利息。至于逾期利息的计算原告（反诉被告）的计算标准有误，本院认为应参照中国人民银行规定的同期贷款利息即月利率0.0044元（5.31%元／年÷12个月）的标准计算，对原告（反诉被告）主张的逾期利息的合理部分本院予以支持。综上对原告（反诉被告）诉讼请求的合理部分本院予以支持；对于反诉原告（被告）的诉讼请求，本院认为反诉被告（原告）未按约定交付回迁房，已经构成违约，理应承担违约责任，违约金计算标准因有生效的法律文书，所以应以生效的法律文书确定的标准计算，反诉原告（被告）的合理的诉讼请求本院予以支持。依据法律规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案反诉原告（被告）刘起有要求反诉被告（原告）给付因迟延交付的违约金按8个月（至2008年8月30日）计算一案已于2012年4月24日经（2012）通民终字第346号民事判决书确定，所以反诉被告（原告）抗辩反诉原告（被告）的反诉请求已经超过诉讼时效的理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六十三条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘起有给付原告（反诉被告）开鲁县兴源房地产开发有限公司二楼多余建筑面积价款125，160.00元【83.44平方米×1，500.00元／平方米】，地下室建筑面积价款52，500.00元【105平方米×500.00元／平方米】，总计177，660.00元，此款于本判决生效后十日内给付。二、被告（反诉原告）刘起有给付原告（反诉被告）开鲁县兴源房地产开发有限公司逾期付款利息32，831.57元【177，660.00元×0.0044元／月×42个月（自2010年3月25日起至2013年9月27日止）】，此款于本判决生效后十日内给付。三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。四、原告（反诉被告）开鲁县兴源房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）刘起有因迟延交付的违约金80，183.00元（34000元÷（8个月×30天）×566天（2008年8月31日起至2010年3月25日止）】，此款于本判决生效后十日内给付。五、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉案件受理费9，682.00元，由被告刘起有负担4，345.00元，由原告开鲁县兴源房地产开发有限公司负担5，337.00元，保全费2，120.00元，由被告（反诉原告）刘起有负担1，395.00元，由原告（反诉被告）开鲁县兴源房地产开发有限公司负担725.00元。鉴定费1000.00元由被告（反诉原告）刘起有负担。反诉案件受理费4，714.00元，由反诉被告开鲁县兴源房地产开发有限公司负担1，661.00元，由反诉原告刘起有负担3，053.00元。
上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉理由如下：一审法院认定事实错误。上诉人与刘起有之间订立的《房屋回迁合同》第一条约定：上诉人拆除被上诉人房屋两间，建筑面积84.2平方米；土地使用面积115.78平方米。第二条约定：被上诉人回迁至佰福佳苑东侧经营房南数X-
X间（上、下层）实际回迁建筑面积115.78平方米，粗装修，按一层回迁给被上诉人，面积84.2平方米，二层给付被上诉人面积按1500／平方米。二层楼房按实际回迁一楼面积，剩余面积一平方米抵换两平方米。以上房屋回迁合同在实际履行中，上诉人回迁给被上诉人一楼建筑面积105平方米，超出合同约定面积20.8平方米，价款83200元；二层回迁建筑面积105平方米，超出合同约定面积41.84平方米，价款62760元。地下室建筑面积105平方米价款105000元。超出合同约定上诉人应回迁给被上诉人建筑面积部分及地下室价款合计250960元。被上诉人实际占有使用回迁地下室、一楼、二楼自接受房屋起至起诉之日共计1195天，发生逾期利息176496.72元（农村信用合作社同类同期逾期利息）。房屋回迁合同已经实际履行，回迁的地下室与一层不可分割，被上诉人应向上诉人给付超出合同约定建筑面积部分及地下室价款并支付逾期利息。被上诉人的反诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。综上所述，请求二审法院依法改判。
上诉人刘起有不服一审判决，提出上诉理由如下：1、一审法院认定上诉人对地下室进行装修使用，视为上诉人对地下室已经接受存在错误。上诉人从未对地下室进行过装修，也从未接受被上诉人的地下室。双方在合同中未约定地下室的内容，地下室没有窗户和通风口，其实就是地窖不能使用。因无法通风排湿长期渗水，往一、二楼返潮气和异味，被上诉人不予解决，上诉人无奈之下才铺上地砖阻止反潮渗水，并不是已经装修使用。其次，原审法院强行以500元／平方米的价格判决要求上诉人接受地下室没有任何事实及法律依据，剥夺了上诉人的自主权。2、一审法院判决上诉人给付被上诉人逾期利息存在错误。首先，被上诉人从未向上诉人主张要过剩余面积的房款，上诉人从未收到催款通知。双方也未在回迁合同中约定给付剩余房款的期限。不存在逾期付款的情况。其次，导致长期未能付款的原因是被上诉人逾期交房造成的，其过错在于被上诉人，与上诉人无关。3、一审法院对上诉人的反诉请求判决存在错误。双方自愿约定的逾期交房违约金每日400元，内容不违反法律规定，被上诉人应按照约定内容履行。其次，法院认定违约金过高，应以法律规定的实际损失作为确定违约金的依据。而一审法院判决的租金损失是以奈曼旗价格认证中心2009年做出的租金价格为标准，上诉人请求的是2008年8月31日至2010年期间的损失，应对2009年及2010年期间的租金另行评估后作为确定损失的依据，以之前的标准计算之后的损失损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法改判。
二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司所主张的回迁房屋剩余面积价款的问题。双方当事人《房屋回迁合同》中已经做出约定，但二上诉人对合同第二条的内容理解不一致，根据合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。且双方之间对一楼剩余面积的价格并无约定，开鲁县兴源房地产开发有限公司要求按每平米4000元支付一楼剩余面积价款无法律依据，一审法院对回迁房屋剩余面积及价款的计算符合客观实际。
关于地下室部分应如何处理的问题。因双方当事人在《房屋回迁合同》中对地下室部分并无约定，现上诉人开鲁县兴源房地产公司以地下室与一、二楼不可分割为由要求上诉人刘起有购买地下室并支付相应价款超出双方合同约定的内容，在双方当事人就地下室部分不能达成协议的情况下，上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司无权强迫上诉人刘起有购买该地下室。故对上诉人开鲁县兴源房地产公司要求上诉人刘起有支付地下室价款的诉讼请求不予支持。
关于上诉人开鲁县兴源房地产公司所主张的逾期给付房屋价款的利息问题。上诉人刘起有辩称没有收到开鲁县兴源房地产开发公司要求交付房款的通知，故不存在逾期情形。因双方签订的《房屋回迁合同》中对房屋价款的交付已有约定，上诉人刘起有对占有、使用该回迁房屋的事实也予以认可，即应履行给付房屋剩余面积价款的义务，上诉人开鲁县兴源房地产公司主张逾期给付房屋价款利息的诉讼请求成立。计算利息的标准应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审按中国人民银行同期贷款利率计算利息属适用法律有误。
关于上诉人刘起有主张的迟延交房的违约金标准。上诉人刘起有要求按《房屋回迁合同》约定的每日400元予以计算。对于违约金的标准是否过高已经被法院生效的判决所确认，上诉人刘起有主张的违约期间为2008年至2010年，一审法院按2009年租金标准计算损失并无不当。上诉人刘起有要求按每日400元标准计算违约损失的请求不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六十三条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、维持奈曼旗人民法院（2013）奈民初字第434号民事判决第三项、第四项、第五项；
二、撤销奈曼旗人民法院（2013）奈民初字第434号民事判决第一项、第二项；
三、上诉人刘起有给付上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司二楼多余建筑面积价款125160.00元，此款于本判决生效后十日内给付；
四、上诉人刘起有给付上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司逾期付款利息（自2010年3月25日至2013年9月27日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。此款于本判决生效后十日内给付。
一审案件受理费14396元，二审案件受理费14396元，合计28792元，由上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司负担14919元，上诉人刘起有负担13873元；保全费2120元，由上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司负担1060元，上诉人刘起有负担1060元；鉴定费1000元，由上诉人开鲁县兴源房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 包永春
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一四年八月一日
书记员 白雪松