重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00014号
上诉人（原审原告）：廖琼。
委托代理人：曾勇，重庆水木律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司。
法定代表人：王小晶。
委托代理人：彭远嘉，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。
上诉人廖琼与被上诉人重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司（以下简称龙典公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年10月15日作出（2014）潼法民初字第01649号民事判决。上诉人廖琼对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人廖琼之委托代理人曾勇、被上诉人龙典公司之委托代理人彭远嘉提交了书面代理意见，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月15日，廖琼与龙典公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：龙典公司将其开发修建的位于潼南县梓潼镇桥南大道28号XX号门面房以预售的方式出让给廖琼。此外，双方在该合同中还约定：廖琼所购房屋的建筑面积为35.00㎡；总成交金额为133000元；付款方式为分期付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即龙典公司）应当在2010年12月31日前，可进入装修”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”，对甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的违约责任，双方仅约定了甲方于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，对甲方应承担的违约金具体标准和数额，双方未作明确约定。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”另外，廖琼、龙典公司仅约定在甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，对甲方应承担的违约金具体标准和数额，双方未作明确约定。该合同签订后，廖琼按照合同约定向龙典公司支付了购房款，龙典公司亦将廖琼所购房屋交付给了廖琼，但龙典公司至今未为廖琼所购房屋在国土房管部门取得办理房地产权证的登记受理单。2014年5月28日，廖琼诉至一审法院，请求如诉称。
另查明，2006年3月15日，龙典公司依法取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》。2010年6月4日，涉案房屋通过了消防验收。2012年9月12日，潼南县人民政府决定将涉案房屋办理房地产权证按潼南县房地产权证遗留问题处理。本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚未通过竣工验收。
廖琼一审诉称：2010年9月15日，廖琼与龙典公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定廖琼向龙典公司购买其开发修建的位于重庆市潼南县梓潼镇桥南大道28号XX号房屋一套，龙典公司将房屋交付给了廖琼，但存在逾期交房违约行为。合同签订后，廖琼全面履行了合同义务，但龙典公司未按约定为廖琼办理房地产权证，已构成违约，故请求人民法院依法确认廖琼、龙典公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；判令龙典公司立即为廖琼办理《房地产权证》，并向廖琼支付逾期交房的违约金和逾期办理《房地产权证》的违约金。
龙典公司一审辩称：与廖琼签订《重庆市商品房买卖合同》属实，该合同合法有效。龙典公司按照合同约定的交房时间向廖琼交付了房屋，故不存在逾期交房的违约行为。涉案房屋于2010年6月4日通过了消防验收，廖琼主张交房违约金已过法定的诉讼时效期间，其权利不受法律保护。龙典公司虽未按照合同约定的时间为廖琼取得登记受理单，但造成龙典公司逾期的原因是涉案项目附近的市政工程影响了该项目的综合验收所致，故该责任不在龙典公司，涉案房屋办理房地产权证事宜已被潼南县人民政府按历史遗留问题处理，龙典公司正积极为廖琼办理《房地产权证》。因此，请求人民法院依法驳回廖琼对龙典公司的诉讼请求。
一审法院认为，廖琼与龙典公司双方所自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。廖琼要求确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能视为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，才可视为房屋已交付使用。本案中，龙典公司虽然在合同约定的期限内向廖琼交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2010年6月4日才通过消防验收，至今仍未通过竣工验收，因此该房屋至今不具备法定的交房条件。因廖琼、龙典公司在该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“甲方于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，而该房屋还不具备法定交房条件，不能认定为实际交付，龙典公司支付违约金的履行期限尚未届满，因此，廖琼要求龙典公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于合同登记和产权登记的约定”，龙典公司应当按合同约定在交付房屋后60日内为廖琼所购房屋办理《房地产权证》。本案中，因涉案房屋至今尚未符合法定交房条件，龙典公司为廖琼办理《房地产权证》的履行期限尚未届满，故廖琼要求龙典公司立即为廖琼办理《房地产权证》并承担逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和国家相关的民事政策之规定，判决如下：一、廖琼与龙典公司重庆市潼南县龙典房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。二、驳回廖琼的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由廖琼负担。
上诉人廖琼对判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，本案上诉费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：合同法关于违约金支付时间的规定是无效的，上诉人有权随时要求被上诉人支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。
被上诉人龙典公司答辩称：请求维持一审判决。
二审中，龙典公司向本院提交了潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》，拟证明涉案房屋已通过竣工验收。廖琼对该证据的真实性无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明：潼南县城乡建设委员会于2014年10月6日出具的《证明》载明：“兹证明祥和家园商住楼工程，于2006年9月30日开工到2007年7月30日竣工，经城建档案室对施、竣工资料审签合格后，对该工程又进行了竣工验收，情况属实。”
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：上诉人提出的要求被上诉人支付逾期交房违约金和逾期办证违约金能否得到支持。现评析如下：
依照相关规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格，否则，不能视为房屋已合格交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格并已通过消防验收，才可视为房屋已实际交付使用。本案中，龙典公司虽然在合同约定的期限内向廖琼交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2010年6月4日才通过消防验收，至今仍未通过竣工验收。因此该房屋至今不具备法定的交房条件。因双方在该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“甲方于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，而该房屋还不具备法定交房条件，不能认定为已实际交付，龙典公司支付违约金的履行期限尚未届满，因此，上诉人要求龙典公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于合同登记和产权登记的约定”，龙典公司应当按合同约定在交付房屋后60日内为上诉人所购房屋办理《房地产权证》。本案中，因涉案房屋至今尚未符合法定交房条件，龙典公司为上诉人办理《房地产权证》的履行期限尚未届满，故上诉人要求龙典公司立即为其办理《房地产权证》并承担逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持亦无不妥，本院予以维持。
对于上诉人在二审中提出的其有权随时要求龙典公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的主张，于法无据，本院依法不予支持。
综上，廖琼的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廖琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年二月十二日
书 记 员 邓 超