江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0254号
上诉人（原审原告）韦立荣，男，1981年11月14日出生，汉族。
委托代理人曹素珍，江苏华朋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王春林，男，1944年11月17日出生，汉族。
委托代理人王燕（王春林之女），女，1970年5月26日出生，汉族。
上诉人韦立荣因与被上诉人王春林房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新民初字第215号民事判决，于2014年2月12日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
被告之子王斌在扬州市扬子江中路592号有面积为113.48平方米的营业用房一户，王斌同意被告占有、使用、收益，承担租房的全部权利义务。2010年12月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告承租使用该房屋，租期为10年，从2011年2月1日至2021年1月31日，年租金25000元，每一年缴纳一次，付款方式为现金交付，乙方（即原告）需按时足额缴纳水、电费用，并缴纳押金2000元。在合同的第四条中约定，如果乙方拖欠租金累计达两个月，甲方（即被告）有权终止合同，收回房屋并要求赔偿损失。在合同第五条中约定，合同终止时双方需清点房屋设施及附着物，可移动的由乙方带走，不可移动的装潢设施需无条件完好留下。前述租赁合同签订后，原告支付给被告租金10000元，后原告承租使用该房屋从事经营活动，2011年5月14日，原告又支付给被告租金15000元。从2012年1、2月份起，原告所租房屋处于关闭状况，被告通过原告预留的手机号码无法与原告取得联系，其间，被告曾通过当地公安机关要求查找原告的行踪未果。2012年5月间，在扬州市鸿大物业管理有限公司人员及扬州一房屋中介公司人员的见证下，被告对原告在承租房中的物品进行了清点并对其过程进行了摄像，2012年7月30日，被告将原告的物品搬离了涉案房屋，此后，被告将该房屋另行出租给笪姣使用。2012年8月15日，原告向扬州市公安局文汇派出所报警求助。因双方协商未果，引起本案纠纷。
2013年3月27日，韦立荣诉至原审法院，请求判令：被告王春林继续履行与原告签订的租赁合同，被告笪姣限期搬出涉诉房屋，被告王春林立即返还原告财产价值85388元。在诉讼过程中，原告撤回了对被告笪姣的起诉，并变更诉讼请求为，解除与被告王春林签订的房屋租赁合同；由被告赔偿原告因提前解除合同遭受的损失39525元、返还原告价值55863元的财产。
王春林答辩并反诉称，因原告违约导致租赁合同已经解除，被告王春林已将房屋出租给笪姣，对于被告王春林搬走的属于原告的物品，被告王春林同意返还，对于原告支付给前承租人张丽华的装修费用与被告王春林无关，原告要求赔偿其损失无法律依据，请求法院驳回原告的本诉请求。因原告尚拖欠部分房租及物业费、水电费，现提起反诉，请求原告支付拖欠的房租12500元，并支付银行同期贷款利息500元；由原告赔偿被告王春林垫付的物业管理费1248.28元、水电费49元及物品运输保管费用3000元。
原审期间，原告除提供了租赁合同、被告出具的租金收条外，还提供了2010年12月28日移交物品清单及收条一份，证明前承租人张丽华将空调、沙发、茶几以及装修等物移交给原告时，原告支付给张丽华29525元，其中装修价值为20000元。另原告自行书写的承租房屋内的物品清单一份。原告同时陈述，原告已按合同约定支付给被告押金2000元。
经被告质证认为，被告对租赁合同、收条的真实性无异议，认为合同第一条载明租金是一年一交，现金交付，第4条第3款约定，拖欠租金累计达2个月的，被告可以终止合同，收回房屋并要求赔偿。对于张丽华收取原告20000元装修费用，根据被告与张丽华所签租赁合同的约定，不可移动的装潢设施应属于被告所有，对于原告的物品清单，被告认为应以被告摄像中的物品为准。被告否认收到原告2000元押金。
被告提供的主要证据为：一、被告的中国移动通信记录一份，证明被告于2012年1月30日与原告联系催要2012年度的房租，2012年2月以后，原告的手机无法打通，致使被告无法向原告继续索要房租。二、2012年5月的物品清单一份，由扬州市鸿大物业管理有限公司职员孟某以及扬州一房屋中介公司共同见证，可证明原告的主要物品为：办公桌椅九套、文件柜三组、空调三台、打印机三台、煤气灶具一组、电脑一台、沙发一组。三、录像光盘一份，印证清单上清点的物品。四、被告与张丽华签订的租赁合同一份，证明在合同的第5条第1款中约定，张丽华所装修的设施在租赁合同终止后，对于不可移动的装潢设施，需无条件完好留下，因此对该装修物，张丽华没有处分权。五、扬州市鸿大物业管理有限公司的情况说明一份，证明原告拖欠物业管理费1248.28元，经多次催交，原告未交，后由被告垫付1248元。六、水电费发票，证明2012年3月16日之前发生的水费12元、2012年7月26日之前发生的电费37元，均已由被告交纳。七、王燕（系被告女儿）与张玉娟签订的房屋租赁合同和收条，证明被告将原告的物品搬离涉案的房屋之后，另行租房存放产生租赁费3600元。八、搬运人余万玉的收条以及身份证复印件，证明涉案的物品由余万玉搬运，产生运费400元。九、被告提供的证人孟某的当庭证言。证明原告欠交物业费，其代表物业公司向原告催费未果，后由被告垫付1248元，原告的承租房关门数月，手机也无法打通，被告曾到派出所寻求帮助，2012年5月，在物业公司见证下对原告承租房内的物品进行了清点，2012年8月该房又出租给了其他人。
原告对被告所举证据质证认为，除原、被告签订的租赁合同外，对于其余证据的真实性、关联性均持有异议，对于物业管理费用原告同意支付，对于水电费用如果是2012年5月份之后的不应由原告承担。
原审法院认为：
公民的合法民事权益受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，主要内容不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。本案争议的主要焦点在于，在履行租赁合同过程中，原告是否存在迟延支付租金的行为、被告提前收回房屋的行为是否构成违约？本案中，关于租金的支付时间，双方当事人在租赁合同中约定为一年缴纳一次，付款方式为现金交付，但未约定具体支付时间，根据合同法的规定，此时可按照合同的有关条款或者交易习惯确定，而双方的合同有关条款中均未涉及租金支付时间，故本案应按交易习惯确定租金的支付时间。对于房屋租赁合同而言，先付租金后使用租赁房屋是通常惯例，即使参照前一年度的租金支付方式，原告最迟也应在2012年5月中旬前将2012年2月1日至2013年1月31日的租金支付完毕，因此，本院认为，原告存在迟延支付租金的行为，根据合同约定，被告有权终止合同、收回租赁物。由于双方在签订合同时对于租金支付时间约定不明，导致纠纷的产生，双方当事人均应承担一定的责任。
对于原告的本诉请求，鉴于本案租赁物已另租他人，双方所签租赁合同事实上已无法继续履行，原告要求解除租赁合同符合法律规定，本院予以支持。被告搬走原告的物品应予以返还，品种及数量以被告认可的清单为据，如原告认为还有其他物品需要返还的，可另案主张权利。从2012年2月起，原告所租房屋处于关闭状态，其预留给被告的手机号码无法打通，原告也未提供证据证明其交付了2000元押金，被告在多方与原告联系未果后，单方采取搬走原告物品、另行出租房屋的行为，虽在情理之中，但有违合同第五条终止合同时需由双方清点房屋设施及附着物的约定，其行为欠妥，故对于原告要求被告赔偿损失的请求，本院酌情予以支持，金额酌定为4000元。
对于反诉原告王春林的反诉请求，本院认为，反诉被告韦立荣对于拖欠的租金12500元以及已由反诉原告垫付的物业管理费1248元、水费12元应予支付。对于开票日期为2012年7月26日的电费37元，根据反诉原告的诉称及提供的证据，表明承租房屋在2012年2月以后处于关闭状况，且反诉原告在2012年5月间已进入过该出租房屋中，该电费不能认定为反诉被告耗用，故该电费不应由反诉被告支付。因反诉原告在本案中亦有一定责任，对于反诉原告要求反诉被告支付租金利息的请求本院不予支持，反诉原告将反诉被告的物品搬离房屋，是为了另行出租以获取租金收益，由此产生的物品运输、保管费用应由反诉原告自行承担。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告韦立荣与被告王春林于2010年12月28日签订的房屋租赁合同；
二、被告王春林于本判决生效后十日内返还给原告韦立荣办公桌椅九套、文件柜三组、空调三台、打印机三台、煤气灶具一组、电脑一台、沙发一组；三、被告王春林应支付给原告韦立荣赔偿款4000元；四、反诉被告韦立荣应支付给反诉原告王春林房屋租金12500元、水费12元、物业管理费1248元，合计13760元；五、上述判决第三、四款相折抵后，反诉被告韦立荣于本判决生效后十日内支付给反诉原告王春林9760元；六、驳回本诉原告韦立荣的其他本诉请求；七、驳回反诉原告王春林的其他反诉请求。如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费970元，由本诉原告韦立荣负担485元，本诉被告王春林负担485元。反诉案件受理费125元，由反诉原告王春林负担62.5元，反诉被告韦立荣负担62.5元。
宣判后，韦立荣不服上诉称：
1、本人未能及时给付房屋租金系事出有因。本人的工作是进行野外工程测绘，而承租该房屋的用途主要是在工程开始前打印图纸等技术操作及年终总结，平时大部分时间该房屋处于关闭状态。对此，本人在签订承租合同时已告知王春林。双方在合同中并未约定具体的租金给付时间，只是约定一年一交。在合同签订后，本人分两次给付了2011年度的租金，其中第二次给付租金的时间为2011年5月14日。本人于2012年5月12日曾主动与王春林电话联系有关租金给付的事宜，王春林亦同意待本人回扬后再给，但本人于2012年6月回扬后已与王春林联系不上。本人租赁该房屋的期限为10年，在承租一年的情况下，本人不存在故意不交付租金的主观恶意。总之，本人虽然未能及时给付租金，但事出有因，原审判决本人承担全部违约责任有失公平。
2、王春林应按本人所提供的清单返还物品。王春林未在合同规定的期限内履行通知义务，并私自撬开出租房屋的大门、搬走本人的物品、占有该房屋显然欠妥。对于王春林应向本人返还的物品，王春林所提供的物品清单及录像光盘是其单方制作，且录像光盘所反映的物品在清单中有部分遗漏。此外，在原审到庭的证人也是物业公司的员工，其证词不能作为证据使用，该返还的物品应以本人所提供的清单为准。
3、王春林应向本人赔偿因合同解除的损失。该承租的房屋虽说是由张丽华装修后过给本人，但本人向张丽华支付计29525元，其中框架隔层价值为20000元、其他物品9525元。现合同解除后，该框架隔层也属于可移动物品归本人所有，或折价赔偿本人损失。原审判决由王春林向本人赔偿损失4000元显然过低。
4、王春林的反诉请求缺乏事实和法律依据。王春林于2012年5月初便撬开出租房屋的大门，此时该房屋已不在本人的控制范围，现即便计算房屋租金也只有三个月左右。原审判决本人向王春林支付房屋租金12500元、水费12元、物业管理费1248元，没有事实和法律依据。
综上，原审判决认定事实错误，且判决结果有失公正，请求二审撤销原审判决第二至第六项，并依法予以改判。
其二审期间提供的证据为：2011年3月31日，江苏省徐州工程勘察院与江苏省交通科学研究院股份有限公司签订的《技术合同书》1份及照片四张。该合同约定，江苏省交通科学研究院股份有限公司将扬州市蜀冈生态新区润扬北路西延、荷叶路南延、蜀冈路南迁工程委托给江苏省徐州工程勘察院勘察、测量，韦立荣系江苏省徐州工程勘察院签订该合同的单位代表。以此证明，韦立荣从事野外勘察工作，其工作过程中使用的都是高精度的仪器。经质证，王春林认为，该证据与本案无关联性，不能证明其证明目的。
王春林答辩称：
1、应当以本人提供的清单返还物品。韦立荣拖欠租金违约在先，本人在与其联系不上的情况下，于2012年5月撬开出租房屋的大门，在相关人员见证下，将韦立荣的物品搬离出租的房屋，并全程录像，是为了维护本人的合法权益。现租赁合同解除后，应当以本人所提供的清单向韦立荣返还物品。
2、原审判决本人赔偿损失有所不当。韦立荣称其接受房屋时已向张丽华支付29525元，其中框架隔层价值为20000元。根据相关法律规定和本人与张丽华签订的协议约定，该框架隔层归本人所有。由于韦立荣违约在先，本人有权解除房屋租赁合同，根据相关法律规定，本人不应向韦立荣赔偿损失。原审判决本人向韦立荣赔偿损失4000元，没有事实和法律依据。
3、韦立荣应向本人支付租金等费用。韦立荣从2012年1月起将承租的房屋空关，本人与其电话联系不上，至2012年5月韦立荣已拖欠本人4个月的房屋租金，期间本人曾要求当地公安机关查询其行踪未果。2012年7月30日，本人为了避免损失扩大，将韦立荣的物品搬离该出租的房屋，同时将该房屋出租他人。现房屋租赁合同解除后，韦立荣应向本人给付2012年2月至7月的房屋租金12500元、水费12元、物业管理费1248元。
综上，韦立荣的上诉请求均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
其二审期间未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
另查，王春林所提供的清单中的物品与其提供的录像光盘所记载的物品明显有所缺少（详见以录像光盘整理出的物品清单）。
本案双方争议的焦点为：1、本案所涉租赁合同予以解除的原因？2、该合同解除后，王春林应向韦立荣返还的物品？3、王春林提出的反诉请求能否予以支持？
本院认为：
1、该租赁合同因韦立荣违约而依约解除。
王春林与韦立荣所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，依法应确认合法有效，双方均应按合同约定履行其义务。该合同约定，租赁期限为10年，自2011年2月1日起至2021年1月31日止；年租金25000元，日后每一年缴纳一次；韦立荣拖欠租金累计达两个月，王春林有权终止合同，收回房屋并要求赔偿；合同终止时，双方应清点房屋设施及附属物，可移动的由韦立荣带走，不可移动的装潢设施需无条件完好留下，结清房屋租金和应缴纳的赔偿款；该房屋在租赁期间所需缴纳的物管费及相关费用由韦立荣负责缴纳等。关于租金的支付时间，双方在租赁合同中约定为一年缴纳一次，但未约定具体支付时间。根据合同法的相关规定，此时可按照合同的有关条款或者交易习惯确定，而合同有关条款中均未涉及租金支付时间，故本案应按交易习惯确定租金的支付时间。对于房屋租赁合同而言，先付租金后使用租赁房屋是通常惯例，即使参照前一年度的租金支付方式，韦立荣也是于合同签订后便支付租金10000元，于2011年5月14日支付租金尾款15000元。根据双方合同约定的租金一年缴纳一次，韦立荣在上一年度已逾期支付租金。由此可以推定，双方约定的租金支付方式为一年缴纳一次、先缴后用。由于韦立荣存在迟延支付租金的行为，根据双方合同的约定，王春林有权终止合同、收回出租的房屋。
2、王春林应按录像光盘的记载返还物品。
双方所签订的房屋租赁合同解除后，王春林应将韦立荣放置承租房屋内的物品予以返还。对于返还物品的种类和数量，王春林提供了物品清单和录像光盘，韦立荣也提供了物品清单。经核对，王春林所提供的清单中的物品与其提供的录像光盘所记载的物品明显有所缺少，而韦立荣所提供的物品清单中在录光盘中没有记载的物品，韦立荣又不能提供相应证据予以证实。根据民事诉讼证据的相关规定，本院确认王春林应按录像光盘的记载向韦立荣返还物品，但房屋中的框架隔层属于不可移动的装潢设施，按合同约定不属于应返还的物品。
关于韦立荣要求王春林赔偿损失的问题。由于韦立荣逾期支付房屋租金，王春林依约有权终止合同履行。原审法院鉴于王春林在终止合同履行时，没有按照合同约定由双方清点房屋设施及附着物，其行为有所欠妥，故酌定王春荣赔偿韦立荣损失4000元，并无不当。韦立荣主张王春林按张丽华所出具的收条赔偿损失的请求，因没有法律依据，本院不予支持。
3、王春林提出的反诉请求应当予以支持。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，由于韦立荣逾期支付房屋租金，王春林依约解除了房屋租赁合同，并于2012年7月底将房屋另行出租。现王春林要求韦立荣给付至2012年7月底的房屋租金12500元、物业管理费1248元、水费12元，符合双方合同约定和法律规定，依法应予支持。
综上所述，韦立荣的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决按照王春林所提供的清单返还物品有所不当，本院应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新民初字第215号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项及案件受理费负担部分；
二、变更扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新民初字第215号民事判决第二项为“被告王春林于本判决生效后十日内，按其提供的录像光盘所记载的物品返还给原告韦立荣”。
二审案件受理费1095元，由韦立荣负担895元，王春林负担200元（此款已由韦立荣垫付，双方在履行原审判决时予以扣减）。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一四年三月六日
书 记 员 任 群
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；