淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第3256号
原告朱怀忠。
委托代理人王闯，江苏腾泽律师事务所律师。
被告赵梓鸣。
委托代理人沈燕，江苏知缘律师事务所律师。
原告朱怀忠与被告赵梓鸣租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱怀忠的委托代理人王闯、被告赵梓鸣及其委托代理人沈燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱怀忠诉称：2014年10月14日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将淮安市淮海第一城南屏苑房屋出租给被告经营使用，租赁期限为2014年10月15日至2017年6月12日止，每年租金45万元，每半年交付一次，提前一个月交付下半年租金，每逾期一日，按逾期费用的1‰每天支付滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营，被告在当天支付了半年租金22.5万元。被告应于2015年3月14日前支付下半年房租，经原告多次催告，被告均未支付。至2015年10月25日，双方解除合同，被告经营期间的水电费由原告代交。请求判决被告支付原告租金237328元、电费9969元、赔偿违约金4620元（自2015年3月15日至2015年10月15日，此后按22元每天计算至实际给付之日止）。
被告赵梓鸣辩称：租赁合同中的租赁期限自2014年10月15日起，但是原告在2014年10月底才将钥匙交给被告，且原告承诺给被告一个月装修期，装修期间不计租金，故租金应从2014年11月15日起计算。原告于2015年8月份单方解除合同，未经被告同意将房屋收回另行出租他人，被告实际租赁房屋期间为2014年11月15日至2015年8月份共计9个月。合同签订后，被告支付原告租金22.5万元及5万元保证金，于2014年11月21日支付13万元租金，扣除电费，原告应退还被告7531元及保证金5万元。
经审理查明：2014年10月14日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将淮海第一城南屏苑房屋出租给被告经营使用，租赁期限自2014年10月15日至2017年6月12日止；租金及支付方式为每年租金45万元，每半年交付一次，提前一个月交付下半年租金，房租起租日以实际进场日期为准；被告向原告支付保证金5万元，合同解除后，保证金抵扣应由被告承担的税费及应承担的违约责任外，剩余部分如数返还被告；在租赁期内，被告逾期交纳应负担的费用，每逾期一日，按逾期费用的1‰每日支付原告滞纳金，如逾期支付租金，每逾期一日，被告按逾期费用的1‰每日支付原告滞纳金。合同签订当日，被告支付原告半年租金22.5万元及保证金5万元。2014年10月21日，被告又支付给原告13万元。
另查明，原告为被告承租房屋（A29室、A30室）交纳了2015年4月、6月、8月抄表的电费共计9691元，2015年10月2日抄表的电费（A30室）278元。
上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、调解协议、银行帐户明细查询记录等证据载卷证明。
本案审理过程中，原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。被告就原告于2014年10月底将钥匙交给被告、且原告承诺给被告一个月装修期、装修期间不计租金的辩解提供装修合同及证人王某证言予以证实。被告提供的装修合同中约定的工期为2014年11月18日至2014年12月30日，证人王某证言中反映其曾听房东儿子说让一个月的装修期。原告质证认为证人陈述的地面、墙面、吊顶、厨房、空调的装修问题与原告关于转让费用的陈述基本相符，但装修合同及证人证言不能证明原告承诺免除一个月租金的事实，也不能证明被告于2014年11月份才接收房屋。
关于被告2014年10月21日支付的13万元性质问题，原告主张该费用为被告应支付给涉案房屋上一承租人（字号为皇金粥府、经营者为石某）的转让费，且原告还贴了几万元转让费。被告主张该费用为被告支付的租金。原告就其主张提供了皇金粥府出具的收据及证人石某证言予以证实。皇金粥府出具的收据中记载交款单位为朱怀忠，金额为15万元，收款事由为转让费，收款方式为分次收款，入帐日期为2014年10月31日。证人石某证言中反映其原来租朱怀忠的房子开皇金粥府饭店，后来饭店不开了，店里有空调、厨房设施等装修，证人与朱怀忠协商由来承租的人给点装潢补偿费用，后来朱怀忠付给石某补偿费用15万元。被告对原告提供的收据及证人石某证言均不予认可，认为被告不清楚证人石某与原告之间的约定，且即使原告与证人之间有约定，也不能证明原、被告之间有转让费的约定。
本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
关于租赁合同实际履行期限，虽然租赁合同中记载租赁期限自2014年10月15日起，但租赁合同中同时又记载房租起租日为实际进场日，故原告应就租赁房屋实际交付被告的时间承担举证责任。原告未能举证证明租赁房屋于2014年10月15日实际交付被告，应承担举证不力的不利后果；被告认可于2014年10月底收到房屋钥匙，故本院认定租赁合同从2014年11月1日起实际履行。被告辩称原告承诺给予被告一个月装修免租期，原告对此不予认可；被告未能举证证明双方之间存在该约定，故本院对被告该辩解不予采信，即被告应从2014年11月1日起支付原告房屋租金。原告主张双方合同解除日期为2015年10月25日，该主张与调解协议中记载的合同解除期限一致；被告辩称合同于2015年8月份解除，但被告未能举证明其于2015年8月份将房屋交还房屋，被告应承担举证不力的不利后果，本院确认双方合同解除日期为2015年10月25日。
关于租金总额，租赁合同中约定每年租金45万元，故被告应支付原告2014年11月1日至2015年10月25日期间租金总额为442602.72元。
关于被告于2014年10月21日支付的13万元性质问题，被告辩称该13万元系预付的下半年租金，原告对此不予认可。根据双方合同约定，租金每半年交付一次，提前一个月交付下半年租金，被告于2014年10月14日支付了上半年租金，下半年租金应于2015年3月14日前支付；且被告陈述于2014年10月底才收到房屋钥匙，被告在尚未收到房屋且已付上半年租金情形下，在短期内又支付下半年租金的理由并不充分，难以让人信服。原告主张该13万元为支付给涉案房屋上一个承租人的转让费，该主张有原告提供的收据、证人石某证言予以证实，且符合常理，故本院对原告关于该13万元为转让费的主张予以支持，对被告关于13万元为租金的辩解不予采信。
关于电费数额，原告为被告承租房屋（A29室、A30室）交纳了2015年4月、6月、8月抄表的电费共计9691元，被告对该费用没有异议，被告应予支付。被告对原告主张的2015年10月2日抄表的电费（A30室）278元有异议，因该电费抄表日期为2015年10月2日，该电费的发生日期应为2015年10月2日之前，而租赁合同解除日期为2015年10月25日，故该费用亦应由被告支付。被告应支付原告电费合计为9969元。
关于违约金，原告放弃要求被告支付违约金的请求不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，被告已付原告上半年租金225000元及保证金50000元，被告应再支付原告租金及电费合计为177571.72元（442602.72+9969-225000-50000=177571.72）。
依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告赵梓鸣于判决生效后10日内支付原告朱怀忠租金及电费177571.72元；
二、驳回原告朱怀忠其他诉讼请求。
案件受理费本案案件受理费5079元，由原告朱怀忠负担1479元，由被告赵梓鸣负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
审 判 长 许 霞
代理审判员 李 媛
人民陪审员 郑蓉华
二〇一六年六月十二日
书 记 员 曹瑞雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。