福建省永泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）樟民初字第15号
原告福建省福圣建设发展有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇龙峰路安华商贸城D幢521号。
法定代表人陈良佳，董事长。
委托代理人王晖，福建远东大成律师事务所律师。
被告张祖发，男，195×年×月×日出生，汉族，住福建省永泰县。
第三人张长安，男，198×年×月×日出生，汉族，住福建省永泰县。
第三人张长兴，男，198×年×月×日出生，汉族，住福建省永泰县。
第三人张长俤，男，198×年×月×日出生，汉族，住福建省永泰县。
第三人共同委托代理人林丹静，福建创元律师事务所律师。
原告福建省福圣建设发展有限公司（以下简称“福圣公司”）与被告张祖发、第三人张长安、张长兴、张长俤债权人撤销权纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，依法由审判员郑建迟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晖、第三人共同委托代理人林丹静到庭参加诉讼，被告张祖发经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席进行审理。2014年1月6日，本院根据原告的申请，以（2014）樟民保字第2号民事裁定对第三人张长安、张长兴、张长俤座落于永泰县同安镇同安街201006楼三层房屋的产权实施了诉讼保全。本案现已审理终结。
原告福圣公司起诉称：原告与被告张祖发承包经营合同纠纷一案经永泰县人民法院作出的（2013）樟民初字第225号民事判决书确认，被告张祖发应向原告支付款项合计人民币2074711元及利息，因被告未按照生效判决履行义务，原告于2013年11月15日向法院申请强制执行，申请执行标的为人民币2625995.53元。案件执行过程中，原告发现被告张祖发于2012年6月1日将其所有座落于永泰县同安镇同安街201006楼建筑面积达260.56平方米用途为住宅的三层楼房以人民币50000元低价转让给第三人张长安、张长兴、张长俤，第三人均系被告之子，其对转让房产的实际价值及被告尚欠巨额债务未清偿的事实是明知的，被告与第三人之间的低价转让行为损害了原告作为债权人的利益。请求判令：1、撤销被告张祖发将座落于永泰县同安镇同安街201006楼房（房屋产权证号：Z1200269-1、Z1200269-2、Z1200269-3）转让给第三人张长安、张长兴、张长俤的行为；2、被告承担原告行使撤销权所支付的律师代理费20000元、财产保全费5000元；3、案件受理费由被告承担。
原告福圣公司向本院提交如下证据予以证明：1、（2013）樟民初字第225号《民事判决书》；2、（2013）榕民终字第3702号《民事裁定书》；3、福州市中级人民法院《裁判发生法律效力证明书》；4、申请执行书；5、永泰县人民法院《执行受理通知书》；6、永泰县房产管理所《房屋登记簿附件》（所有权）；7永泰县地方税务局《房产权属转移涉税证明》；8、《房地产买卖契约》；9、《委托代理合同》；10、《福建增值税普通发票》；11、《中国建设银行网上银行电子回单》；12、永泰县房产管理所《房屋登记簿》；13、樟房权证Z字第99710**号《房屋所有权证》；14、樟房权证Z字第10120**号《房屋所有权证》；15、《房地产买卖契约》；16、永泰县人民法院执行局《证明》；17、福建省人民法院《诉讼收费专用票据》。
被告张祖发既未做出答辩，亦未参加本院庭审。
第三人张长安、张长兴、张长俤述称：一、讼争房产的转让价格系综合考虑了实际转让面积之后的公允价格，转让时面积260.56平方米的讼争房产的市场价为人民币117252元，但讼争房产的实际转让面积应当扣除第三层约108平方米的面积，所以第三人以人民币50000元价格向被告购买讼争房产符合市场行情，并未明显不合理的低价转让；二、被告张祖发向第三人转让讼争房产时，其是否对原告负有债务尚处于不确定的状态，不能确定被告张祖发转让讼争房产的目的是为了逃避债务；三、被告与第三人虽然是父子关系，但长期未在一起共同生活，第三人在取得讼争房产时并不知悉原告与被告之间的债务纠纷情况，系善意取得讼争房产；四、第三人向被告购买讼争房产的时间为2012年6月1日，原告行使撤销权已经超过一年时效。综上，原告无权依据《合同法》第七十四条规定行使撤销权，应驳回原告的诉讼请求。
第三人张长安、张长兴、张长俤向本院提交如下证据予以证明：1、永泰县地方税务局《房产权属转移涉税证明》；2、《税收转账专用完税证》；3、永泰县同安镇兰口村民委员会《证明》；4、张祖发《户口簿》；5、张长安《户口簿》和《结婚证》；6、张长兴《户口簿》和《结婚证》；7、永泰县同安镇三捷村民委员会《证明》及村民身份证明；8、张长安《工作证明》；9、张长兴《工作证明》；10、张长兴二级建造师资质登记信息；11、张长兴中国农业银行流水记录。
经本院庭审质证，原告提交的证据均具备证据真实性、合法性和关联性特征，可以作为认定案件事实的依据；第三人提交的第1、2、4、5、6号证据具备证据真实性、合法性和关联性特征，可以作为认定案件事实的依据，第3、8、9、10、11号证据不具有证据真实性、合法性和关联性特征，不作为认定案件事实的依据。
本院根据上述认证查明：
2010年2月11日，被告张祖发与案外人张国斌签订一份《房地产买卖契约》，约定案外人将座落于永泰县同安镇同安街三层楼房计12间建筑面积260.56平方米的房屋（产权证号：樟房权证Z字第99710**号）以人民币100000元价格出售给被告张祖发。2010年3月31日，房产管理部门将该房屋所有权变更至被告张祖发名下（房屋所有权证号变更为：樟房权证Z第10120**号）。
2010年7月13日，原告福圣公司与被告张祖发签订《福建省福圣建设有限公司经营承包责任制合同》，约定由被告张祖发承包经营原告下设的上海分公司，承包期自2010年7月13日至2011年7月13日。2012年5月3日、5月21日，上海市松江区人民法院分别以（2012）松民二（商）初字第571号、（2011）松民二（商）初字第1807号民事判决书确认，被告张祖发承包经营的上海分公司因承建“织里镇凌家汇”项目工程于2011年3月4日、2011年5月29日分别与上海仓企物资有限公司、上海维翱物资有限公司签订《钢材购销合同》，上述两公司向上海分公司供货后，上海分公司并未向两公司支付货款，判决上海分公司上述债务应由原告福圣公司承担。该二案经上海市第一中级人民法院生效法律文书确认，原告福圣公司向上述两公司支付了所欠款项。2012年10月9日，被告张祖发向原告福圣公司出具二份《确认函》，确认上述二案货款系其承包上海分公司期间所欠债务，同意在2012年11月10日前付清原告福圣公司垫付的货款合计人民币1600000元、案件协调费用人民币218482元、诉讼费人民币26229元及垫付款项的利息等。2013年7月11日，本院以（2013）樟民初字第225号民事判决书判决被告张祖发应向原告支付款项合计人民币2074711元及利息。该判决发生法律效力后，被告张祖发未按照生效判决履行义务，原告福圣公司于2013年11月15日向法院申请强制执行。经本院执行部门查实，被告张祖发现无财产可供执行。
另查明：1、被告张祖发与第三人张长安、张长兴、张长俤系父子关系。2012年6月7日，被告张祖发与第三人张长安、张长兴、张长俤签订一份《房地产买卖契约》，约定被告张祖发将座落于永泰县同安镇同安街三层楼房计12间建筑面积260.56平方米的房屋（产权证号：樟房权证Z字第10120**号）以人民币50000元价格出售给第三人张长安、张长兴、张长俤。2012年6月28日，永泰县地方税务局对上述房屋权属转移以核定计税价格人民币117252元征收税费人民币3517.56元，同日，该房屋所有权变更至第三人张长安、张长兴、张长俤名下（房屋所有权证号变更为：樟房权证Z第1200269－1号、樟房权证Z第1200269－2号、樟房权证Z第1200269－3号）。2、原告福圣公司因本案支出财产保全费人民币5000元及律师代理费人民币20000元。
上述事实，有当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，被告张祖发以人民币100000元从案外人张国斌购买讼争房屋，其向第三人转让该房屋时税务机关核定的计税价格为人民币117252元，该价格应视为交易时交易地的指导价即最低交易价。而被告与第三人对讼争房屋的实际交易价格仅为人民币50000元，尚达不到交易时交易地指导价的43%，应属明显不合理的低价。第三人关于讼争房产的实际转让面积应当扣除房屋第三层面积的述称，与事实不符，本院不予采纳。其次，原告福圣公司对被告张祖发的债权经本院生效民事判决予以确认，该有效债权于被告张祖发向第三人转让讼争房产前已经发生。因此，被告张祖发在明知对原告福圣公司负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给第三人，该行为导致原告福圣公司的债权无法实现，已对作为债权人的福圣公司造成损害。关于第三人是否知道上述情形，房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，第三人理应知道被告张祖发是以明显不合理的低价转让房屋，且被告与第三人系父子关系，具有身份上的特殊性，二者之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，在此情况下第三人应当知道这种非正常的交易必然导致被告张祖发责任财产的减少。因此，第三人对于被告张祖发以明显不合理的低价转让房屋，对债权人福圣公司造成损害的事实理应明知，其并非善意取得讼争房产。关于原告福圣公司是否已经超过行使撤销权的期限，原告福圣公司于2013年11月15日向法院申请执行并经执行部门查实后才获悉涉案房屋已由被告转让给第三人，故其行使撤销权并未超过一年撤销期限。
综上，被告张祖发以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的福圣公司造成损害，而第三人知道上述情形。原告福圣公司据此行使撤销权，要求撤销被告张祖发将其房屋转让给第三人的行为并由其承担行使撤销权所支付的律师代理费人民币20000元、财产保全费人民币5000元，合法有据，本院予以支持。被告张祖发经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案事实答辩和对证据质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销被告张祖发将座落于永泰县同安镇同安街201006楼房转让给第三人张长安、张长兴、张长俤的行为；
二、被告张祖发应于本判决生效之日起15日内支付原告福建省福圣建设发展有限公司行使撤销权所支付的律师代理费20000元、财产保全费5000元，合计人民币25000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9000元，减半收取4500元，由被告张祖发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于福建省福州市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑建迟
二〇一四年三月六日
书记员 许林平
附：
一、主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。