广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9774号
上诉人（原审被告）刘X杰，住所地深圳市宝安区。
被上诉人（原审原告）彭X，住所地深圳市宝安区。
委托代理人林佳鹏，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人肖大科，广东淳锋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）深圳市SH房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区XXXXXX1层02号109房A1。
法定代表人吴军强，系该公司执行董事。
委托代理人李常优，住所地湖北省襄阳市襄州区，系公司员工。
上诉人刘X杰因与被上诉人彭X、原审第三人深圳市SH房地产投资顾问有限公司（以下简称SH公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1822号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年12月5日，彭X（买方）与刘X杰（卖方）在SH公司的居间下，签订了《房地产买卖合同》（编号：8194199），约定卖方将其名下的深圳市宝安区前进路XXXXXXX栋X单元XXX房（房地产证号码：50××45）转让予买方，转让价格为人民币237.8万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款232.8万元通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起卖方做完公证第二天付清首期房款，并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方于备注条款约定，该房产为法院判决于刘X杰个人所有（《民事判决书》【2009】深宝法民一初字第1312号），刘X杰与姬春雷为原产权所有人，对出售该物业无任何异议，如卖方有产权纠纷，买方愿意给予到2015年8月30号之前办理相关产权清晰问题。
彭X于合同签订当日支付了定金人民币5万元，刘X杰出具收据确认收到该款，现该笔定金5万元仍托管于SH公司处。
另查，2015年3月23日，原审法院出具（2015）深宝法家初字第60号民事判决书，判决案外人姬春雷将涉案房产过户刘X杰名下；该判决书于2015年6月29日生效。
2015年6月16日，刘X杰向彭X发出《关于房地产买卖合同执行情况的告知函》，写明：涉案房产依照法院2015年3月23日的判决为刘X杰个人所有，但原产权人姬春雷不服该判决，并于2015年4月13日提起上诉，至今未果，刘X杰估计合同规定的期限内（2015年8月30之前）无法走完法律程序，为不耽误彭X购房计划，要求解除合同，终止合同履行。
2015年8月10日，彭X通过SH公司向刘X杰发出《履约告知函》，通知刘X杰按照合同约定的时间办理赎楼公证及其他手续。刘X杰称未收到该通知函。
上述事实，有彭X、刘X杰及SH公司的当庭陈述及房地产买卖合同、涉案房屋产权信息、收款收据、民事判决书、关于房地产买卖合同执行情况的告知函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院均予以确认。
彭X在原审中诉请：1、刘X杰于判决生效之日起五日内向彭X支付违约金人民币465600元；2、刘X杰于判决生效之日起五日内向彭X返还定金人民币50,000元；3、诉讼费、保全费由刘X杰承担。
原审法院认为，彭X与刘X杰签订的《房地产买卖合同》（编号：8175777）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，彭X已按照合同约定支付了人民币5万元的定金，刘X杰亦应履行其作为卖方的合同义务。但刘X杰在未与彭X协商一致、彭X不存在任何违约行为的情形下，擅自以“合同规定期限内无法走完法律程序”为由主张解除合同，显然缺乏理据，其所谓的“解除合同的通知”依法不发生解除合同的效力，刘X杰以此行为表明不再继续履行合同，已构成违约。
在刘X杰违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，彭X作为守约方有权主张解除合同并要求刘X杰以支付违约金的方式承担违约责任，彭X诉求刘X杰依据合同约定支付违约金人民币465600元于法有据，原审法院予以支持。彭X起诉要求刘X杰支付违约金并退还定金即是要求解除涉案合同，原审法院确认上述合同于本案起诉状副本送达刘X杰之2015年10月16日解除。
由于合同已解除，刘X杰应将收取的购房定金人民币5万元返还彭X，因该款现托管于SH公司处，由SH公司负责返还彭X。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认彭X与刘X杰于2014年12月5日签订的《房地产买卖合同》（编号：8194199）于2015年10月16日解除；二、深圳市SH房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向彭X返还定金人民币50000元；三、刘X杰于本判决发生法律效力之日起五日内向彭X支付违约金人民币465600元；四、驳回彭X的其他诉讼请求。本案受理费人民币4478元，保全费3098元，合计人民币7576元，由刘X杰承担。案件受理费、保全费彭X已预交。
上诉人刘X杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决中的第三项（三、刘X杰于本判决发生法律效力之日起五日内向彭X支付违约金人民币465600元），依法改判或将本案发回重审。2、一审诉讼费用4478元、保全费3098元、二审诉讼费全部由彭X承担。
上诉事实与理由：一、原审判决认定当事人签订的8194199《房地产买卖合同》合法有效，事实不清，证据不足，适用法律错误。1、涉案房屋登记共有产权为刘X杰和姬春雷各50%份额，编号8194199《房地产买卖合同》的出卖人为刘X杰，姬春雷没有在合同上签字，也不同意出售，属房地产登记的部分共有人出售该房屋，而且买受人彭伸及Q房网也清楚该房屋是登记在刘X杰与姬春雷名下，却与出售人刘X杰单方签订合同，彭X在签订合同过程中不具有善意。根据《合同法》第五十一条规定，房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的，侵害了其他共有权人的权利，应通知其他共有人作为第三人参加诉讼。如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认，则部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”、《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”规定，而无效。据此，编号8194199《房地产买卖合同》无效。2、登记共有人姬春雷不同意出售该物业，与居间合同中陈述事实不符；并且(2009)深宝民初字第1312号判决书虽判决为刘X杰个人所有，但该房屋没有登记在出卖人个人名下，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，该房产不为刘X杰个人所有。3、合同时效于2015年8月30号以前明晰产权问题，要受法律、法规、政策的限制，不是刘X杰所能控制与把握的，显失公平，而且没有明确合同时效后的具体操作。二、即使编号为8194199的《房地产买卖合同》合法有效，原审认定刘X杰违约也缺乏事实依据。1、2015年6月16日的刘X杰向彭X《关于房地产买卖合同执行情况的告知函》，因刘X杰因不可抗拒力可以预见在合同期限内无法实现合同目的，是出于为对方利益考虑，与对方协商。2、刘X杰的没有收到彭X的回复；3、事实证明刘X杰还在履行行合同，争取实现合同目的；4、反而彭X在未与刘X杰协商的情形下于2015年8月17号（合同时效前）提起诉讼。三、原审判决认定事实错误、程序违法。1、SH公司在公开开庭审理时，事实是缺席，没有出庭，与原审判决查明事实不符；2、刘X杰没有收到SH公司的答辩状，未按法定程序；3、没有追加涉案房产登记共有人姬春雷为第三人参加诉讼；4、原审判决书认定的《房地产买卖合同》（编号：8175777）合法有效，没有认定编号为8194199《房地产买卖合同》合法有效，前后矛盾。
被上诉人彭X答辩称，一、彭X与刘X杰签署的房屋买卖合同合法有效，刘X杰是因房产价格上涨拒绝继续履行；二、刘X杰对涉案房产享有完全处分权。原审法院已作出（2015）深宝法家初字第60民事判决，判令案外人姬春雷将涉案房产过户至刘X杰名下；三、刘X杰拒不履行合同，应向彭X承担违约责任，赔偿彭X已房价上涨所导致的损失。刘X杰在合同履行过程中，已多次向SH公司及彭X作出不履行合同的意思表示。刘X杰提交的《关于房地产买卖合同执行情况的告知函》以及SH公司向宝安法院提交书面答辩状均能证实。四、刘X杰离婚后，连自己亲生子的抚养费都拒不支付，说明其毫无信用可言。五、彭X因家庭新增人口，则出售原有房屋继续购买涉案房产，由于刘X杰违约，导致彭X现居无定所。综上请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人SH公司当庭答辩称，与在原审中意见一致。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）原审判决记载原审第三人SH公司的委托代理人李常优到庭参加了诉讼，并记载了SH公司的答辩意见。经查阅原审庭审笔录，本案在原审法院2015年11月2日庭审中，SH公司未出庭应诉，庭审笔录亦无其委托代理人李常优签名，但SH公司委托代理人李常优向原审法院提交了书面答辩状。
（二）原审法院2015年3月23日作出的（2015）深宝法家初字第60号民事判决中查明，该院（2009）深宝法民一初字第1312号民事判决已生效。
本院认为，本案二审争议焦点为刘X杰与彭X签订的涉案《房地产买卖合同》（编号8194199）是否合法有效以及合同履行过程中违约方的确定。
关于涉案《房地产买卖合同》的效力。在刘X杰与彭X签订涉案《房地产买卖合同》时，涉案房产虽然登记在刘X杰与案外人姬春雷名下，但涉案《房地产买卖合同》中已对此情形作出了相应的约定，即，原审法院（2009）深宝法民一初字第1312号民事判决已判决涉案房产属于刘X杰个人所有，彭X自愿给予刘X杰在2015年8月30日前办理相关产权清晰问题。此外，原审法院2015年6月29日生效的（2015）深宝法家初字第60号民事判决再次明确判令案外人姬春雷将涉案房产过户至刘X杰名下。因此，涉案房产属于刘X杰的个人财产，刘X杰与彭X签订的《房地产买卖合同》合法有效。
关于合同履行过程中违约方的确定。根据涉案《房地产买卖合同》的约定，刘X杰应在2015年8月30日前将涉案房产的产权登记问题处理完毕。而刘X杰在2015年6月16日即以单方发函的形式要求解除合同、终止履行，即在履约期限到来之前即明确表示不履行，已构成根本违约，彭X作为守约方有权起诉请求解除合同。刘X杰所称，涉案房产在约定的2015年8月30日前无法走完法律程序，并不属于法定的不可抗力的情形，不能作为其单方解除合同的正当理由。况且无论刘X杰是否收到彭X经由SH公司向其发送的《履约告知函》，其在《房地产买卖合同》约定的期限内均未能履行完毕办理清晰产权等义务，仍然构成违约。因此，刘X杰上诉认为其仍在继续履行合同的抗辩不成立，本院不予采纳。
刘X杰构成违约应承担相应的违约责任，涉案《房地产买卖合同》中约定的违约金为转让成交价的20%，刘X杰请求调低违约金，但其就合同约定的违约金过高未提供任何证据；相反，涉案《房地产买卖合同》自签订至刘X杰明确表示解除合同，经历了半年之久，在深圳市房地产市场持续高涨的情况下，涉案《房地产买卖合同》未能履行，使彭X丧失了在该期间另行购买其他房产的机会，产生了较大损失。并且，彭X对于合同解除并无任何过错，综合以上因素，本院认为，原审判令刘X杰按转让成交价的20%支付违约金具有合同依据，刘X杰要求调低违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
至于刘X杰上诉所称原审判决对SH公司参加原审庭审记载有误，经查属实，但该情形属于原审判决书在制作中的瑕疵，并未影响各方当事人的权利，不属于程序违法，本院在此予以指正。
综上所述，刘X杰的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8284元，由刘X杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。