四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第110号
抗诉机关：四川省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：易美江，女，1975年3月17日出生，汉族。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：张玉华，女，1952年5月24日出生，汉族。
委托代理人：王春兰，女，1954年2月22日出生，汉族。
申诉人易美江因与被申诉人张玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市中级人民法院（2011）乐民终字第542号民事判决，向检察机关申诉。四川省人民检察院于2013年6月18日作出川检民行抗字（2013）70号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年7月3日作出（2013）川民抗字第73号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。易美江、张玉华及其委托代理人王春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月25日，一审原告易美江起诉至夹江县人民法院称，2008年2月27日，陈科宇与张玉华签订房屋租赁合同约定：陈科宇租赁张玉华位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市及及门市后相连的三间小屋和一间库房以及二楼的住房；租期2008年3月12日至2013年3月12日；租金前三年每年24000元，第四、第五年租金增减额为与所租门市相邻的左右两个门市租金增减额的平均值；任何一方违约承担违约金4万元。2009年12月16日，陈科宇委托合伙人唐艳与易美江、张玉华签订了《门市转租协议》，协议第二条约定：“甲方（陈科宇）保证并经丙方（张玉华）同意，乙方（易美江）将享受原甲方与丙方签订的租房合同的权利和义务”。2011年2月中旬，张玉华通知易美江需将租金调至每年6万元。因张玉华上涨租金额不符合合同约定情形，易美江拒绝。2011年3月13日，张玉华擅自将易美江租赁门市房锁撬开，另行换锁将门市关闭，致使易美江至今无法经营。请求：判令张玉华继续履行《门市转租协议》，立即将违法侵占易美江所租赁门市返还易美江；判令张玉华承担违约金4万元；本案诉讼费用由张玉华承担。张玉华辩称，1.易美江所述不是事实。张玉华在合同未满前曾三次通知易美江商量涨租金的问题，但易美江置之不理。张玉华在合同期满后不严格按合同履行，不按时缴纳租金，易美江首先违约，张玉华在收不到租金，自己的权益得不到保护的情况下才关的门。2.按照合同约定，租金支付时间是在2011年3月12日，但易美江至今分文未付，并仍在强行使用门市，易美江不按合同约定时间支付租金，现已超期近三个月，6万元租金超期按银行贷款利息应该是1231元，易美江严重违约，要求人民法院依法追究易美江的违约金4万元，并支付超期3个月未付的租金利息1231元。3.租赁合同第2条约定不明确，增减值是从哪一年开始计算，没有明确约定。按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同约定不明确的，应按市场价格6万元租金计算。综上，由于易美江不按合同条款履行租金义务，违约责任在于易美江，因此诉讼费应该由易美江承担，张玉华在本案中没有任何违约行为，更没有任何过错。
张玉华反诉称，张玉华于2008年2月27日与陈科宇、唐艳签订了租赁合同，合同约定：张玉华将自己位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市及门市后相连的三间小屋和一间库房以及二楼的住房租给乙方，并约定租金为每年2.4万元，租金一年一付，租金三年不变，每年3月13日前付当年租金，第四、第五年租金增减额为与所租门市相临的左右两个门市租金增减额的平均值；2009年12月16日，陈科宇、唐艳将该房屋门市转租给易美江，易美江享有陈科宇、唐艳与张玉华签订合同的权利和义务。2011年张玉华左右门市的租金都已增至每个门市每年3万元，到3月12日易美江拒不按合同约定交纳租金。租赁合同只约定了第四年、第五年的门市租金，并未约定门市后相连的三间小屋和一间库房及二楼住房的租赁情况。请求：判令易美江立即支付张玉华夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市2011年3月12日至2012年3月12日租金6万元；判令易美江立即归还张玉华位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市及门市后的三间小屋和一间库房以及二楼所有住房；本案全部诉讼费用由易美江承担。易美江辩称，张玉华的所有请求不符合合同约定，于法无据，请求对其请求予以驳回。
夹江县人民法院一审查明，2008年2月27日，陈科宇与张玉华签订《租赁合同》约定：张玉华同意将其位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市及门市后相连的三间小屋和一间库房以及二楼的所有住房租给陈科宇，总面积大约为240平方米；租赁时间从2008年3月12日至2013年3月12日；租赁价格为每年24000元，租金一年一付，租金三年不变，每年3月13日前付当年房租。第四、第五年租金增减额为与陈科宇所租门市相临的左右两个门市租金增减额的平均值；违约责任：任何一方当事人违约，应承担违约金40000元。2009年12月16日，陈科宇委托唐艳（甲方）与易美江（乙方）、张玉华（丙方）签订《门市转租协议》，该协议约定：“丙方同意甲方将位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市及二楼住房一套转租给乙方，转让总金额为19500元；甲方保证并经丙方同意，乙方将享受原甲方与丙方签订的租房合同的权利和义务”。《门市转租协议》签订后，易美江取得了包括三间小屋和一间库房在内的全部租赁物的占有、使用和收益的权利并向张玉华交付了租金。2011年2月，双方因租金数额问题发生争议，易美江在3月13日前未向张玉华交付租金。张玉华遂于2011年3月13日将易美江所租门市强行关闭，致使易美江不能正常经营。经夹江县漹城镇姚桥社区人民调解委员会调解，双方未能达成协议。
2011年3月25日，易美江诉讼至法院，请求：1.判令张玉华继续履行《门市转租协议》，立即将违法侵占易美江所租赁门市返还易美江；2.判令张玉华承担违约金40000元；3.判令张玉华承担本案诉讼费用。在举证期限内，张玉华提出反诉，主张：1.依法判令易美江立即支付张玉华位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市2011年3月12日至2012年3月12日的租金6万元；2.依法判令易美江立即归还张玉华位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市后的三间小屋和一间库房及二楼所有住房；3.由易美江承担本案全部诉讼费用。
2011年4月7日，经一审法院调解，张玉华将门市交还易美江使用。诉讼中，一审法院根据双方的申请，调取了夹江县漹城镇新寓街79-81号门市和83-85号门市的租金情况：夹江县漹城镇新寓街79-81号门市2010年3月1日至2011年3月1日的租金为4万元，2011年3月1日至2012年3月1日的租金为5.5万元；夹江县漹城镇新寓街83号-85号门市2010年4月15日至2011年4月15日的租金为4万元，2011年4月15日至2012年4月15日的租金为6万元。庭审中，双方对《租赁合同》第二条中“第四、第五年租金增减额为与陈科宇所租门市相临的左右两个门市租金增减额的平均值”的理解产生争议，易美江认为是较上一年比，左右两边门市涨多少就跟着涨多少，而张玉华认为是随行就市，而且坚持认为其签订合同时的真实意思也是随行就市。尽管理解存在分歧，但双方均表示同意以夹江县漹城镇新寓街79-81号门市和83-85号门市的租金情况确定本案租金的基础。
夹江县人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不履行或不当履行的，应当承担违约责任。陈科宇租赁张玉华的房屋后经出租方即张玉华同意将其承租的房屋转租给易美江，并签订了《门市转租协议》，该《门市转租协议》合法有效，应受法律保护。根据合同约定，易美江负有向张玉华交付房屋租金的义务。合同约定的给付租金的期限届满后，易美江未按约定向张玉华交付租金，其行为构成违约，应承担违约责任。张玉华要求易美江支付2011年3月12日至2012年3月12日租金的诉讼请求依法成立，该院予以支持，但租金数额应予调整。《租赁合同》第二条规定：第四、第五年租金增减额为与陈科宇所租门市相临的左右两个门市租金增减额的平均值。庭审中，双方对此条的理解产生争议，该院认为，从该条并联系整个合同看，双方没有明确租金增减额的基点，即租金增减额是较上一年还是合同订立时没有约定，致使租金难以确定，故应视为双方对第四、第五年租金约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。本案双方均表示同意以夹江县漹城镇新寓街79号-81号门市和83号-85号门市的租金情况确定本案租金的基础，该院予以采纳。根据庭审查明的事实：夹江县漹城镇新寓街79号-81号门市2011年3月1日至2012年3月1日的租金为5.5万元，夹江县漹城镇新寓街83号—85号门市2011年4月15日至2012年4月15日的租金为6万元，综合上述租金，该院确定本案争议房屋的租金为5.75万元。张玉华关闭门市26天，关门期间的租金4153元应在租金中予以扣减。易美江提出的以与上一年相比的租金增减额确定本案租金的主张，与合同约定不符，该院不予采纳。在易美江迟延履行租金后，张玉华本可依照法律规定通过行使合同解除权的方式维护自身合法权益，但张玉华却采取了比较过激的行为，强行关闭了门市，其行为妨碍了易美江对租赁物的占有、使用，已构成违约，张玉华应承担违约责任。易美江要求张玉华继续履行《门市租赁协议》，将易美江所租赁门市返还易美江的诉讼请求依法成立，该院予以支持。关于张玉华要求易美江返还二楼住房、库房和三间小屋的诉讼请求，该院认为，虽然《门市转租协议》约定的租赁物只有夹江县漹城镇新寓街87号-89号门市及二楼住房一套，对库房和三间小屋没有约定，但《门市转租协议》签订后，易美江事实上一直在占有、使用库房和三间小屋，由此可见，转租时的租赁物包括了库房和三间小屋。租赁期间，易美江对全部租赁物享有占有、使用和收益的权利，张玉华要求易美江返还二楼住房、库房和三间小屋的诉讼请求依法不能成立，该院不予支持。关于易美江要求张玉华承担违约金4万元的诉讼请求，该院认为，从双方履行合同的情况看，双方均有违约行为，且双方均提出承担违约金的主张，双方的违约责任相互抵销，互不承担支付违约金的义务。对张玉华提出的要求易美江支付超期3个月未付的租金利息1231元的抗辩主张，因未纳入诉求，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条的规定，夹江县人民法院于2011年8月12日作出（2011）夹江民初字第186号民事判决：一、张玉华将易美江所租赁的位于夹江县漹城镇新寓街87号和89号门市返还易美江（已执行）；二、易美江于本判决生效后3日内付给张玉华2011年3月12日至2012年3月12日的租金57500元，扣除关门期间的租金4153元，实付53347元；三、驳回易美江的其他诉讼请求；四、驳回张玉华的其他诉讼请求。本案受理费800元，由易美江和张玉华各负担400元；反诉受理费1300元，由张玉华和易美江各负担650元。
易美江不服一审判决，向四川省乐山市中级人民法院提起上诉称，第四、第五年的门市租金应以第四、第五年与案涉门市相邻左右两个门市上一年度租金增减额为基数进行确定；易美江并非不交租金，而是张玉华上涨租金的违约行为所致。为此，请求依法判令：撤销原审判决；易美江应支付张玉华2011年3月12日至2012年3月12日的门市租金为41500元；张玉华向易美江承担违约金4万元。张玉华辩称，一审判决正确，请求予以维持。
四川省乐山市中级人民法院二审查明的事实与夹江县人民法院一审查明的事实一致。
四川省乐山市中级人民法院二审认为，本案系房屋租赁所引发的纠纷。针对上诉人易美江的上诉理由：1.2011年3月12日至2012年3月12日的房屋租金应为41500元，而不是57500元。根据双方签订的《租赁合同》第二条约定：第四、第五年租金增减额为与陈科宇所租门市相临的左右两个门市租金增减额的平均值。该约定没有明确租金增减额的基数，即租金增减额是较上一年还是合同订立时的租金作为基数没有约定，致使租金难以确定，应视为租金约定不明。一审法院在双方均表示同意以夹江县漹城镇新寓街79号-81号门市和83号-85号门市的租金情况确定本案租金的基础上，确定本案争议房屋2011年3月12日至2012年3月12日的租金为57500元正确。易美江认为2011年3月12日至2012年3月12日的房屋租金应为41500元，与本案查明的事实不符，其上诉理由不能成立。2.张玉华是否应向易美江支付违约金4万元。《租赁合同》约定：租金一年一付，每年3月13日前付当年房租。根据查明的事实，易美江至今未提供在2011年3月13日前已向张玉华交纳2011年3月12日至2012年3月12日的房屋租金的事实。张玉华在未收到房屋租金的情况下采取了强行关闭门市的方式。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，易美江在2011年3月13日前未向张玉华交纳2011年3月12日至2012年3月12日的房屋租金的情况下，张玉华享有先履行抗辩权，即免除其违约责任的抗辩权。故易美江主张张玉华已构成违约，要求其支付违约金4万元于法无据，该院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，四川省乐山市中级人民法院于2011年12月28日作出（2011）乐民终字第542号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用1097元，由易美江负担。
四川省人民检察院抗诉认为，四川省乐山市中级人民法院（2011）乐民终字第542号民事判决在认定事实和适用法律方面均有不当之处，理由如下：1.生效判决错误认定2011年3月12日至2012年3月12日的租金。《租赁合同》第二条约定：第四、第五年租金增减额为与陈科宇所租门市相临的左右两个门市租金增减额的平均值。终审判决认为“该约定没有明确租金增减额的基数，即租金增减额是较上一年还是合同订立时的租金作为基数没有约定，致使租金难以确定，应视为租金约定不明”，进而按照相邻门市的当时的出租价格来认定案涉房屋的租金。从法律适用方法和合同解释上来看，该认定是错误的。第一，当事人的上述约定，是对第四、第五年租金的计算方法的约定。虽然上述约定存在歧义，但在当事人有约定的情况下，不能直接适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定，而是应当根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定来确定当事人的真实意思，进而按照当事人意思确定案涉房屋的租金。第二，对于《租赁合同》第二条约定的理解。原一、二审判决均认定，易美江认为是较上一年比，左右两边门市涨好多就跟着涨好多，而张玉华认为其签订合同时的真实意思就是随行就市。终审判决则认为“该约定没有明确租金增减额的基数，即租金增减额是较上一年还是合同订立时的租金作为基数没有约定，致使租金难以确定，应视为租金约定不明”，该理解实际已经超出当事人签订合同时的真实意思表示，于法无据，违背条款争议解释原则，确有不当。另外终审判决的认定还存在以下问题：首先，倘若存在“较合同订立时的租金作为基数”的意思表示，则双方当事人应该在合同中约定2008年相临的左右两个门市租金的价格，或者积极予以收集固定，但本案双方当事人并没有在合同中确定2008年相临的左右两个门市的租金，在长达三年的合同履行过程中也没有收集固定，于理不合。其次，倘若理解为与订立合同时即2008年的租金比较得出租金增减额，则双方当事人可以直接约定第四、第五年租金为相临的左右两个门市租金的平均值，没有必要使用以“租金增减额”的方法来计算租金。再次，由于租赁合同约定的租期为5年，租金一年一付，前三年的租金是相同的。“第四、第五年租金增减额”如果理解为与订立合同时的租金比较就没有实际意义且与生活习惯不符。因此，本案当事人约定的意思应当是与上一年即20l0年的租金比较得出租金增减额而不是与订立合同时即2008年的租金比较得出租金增减额。综上，本案20l1年3月l2日至20l2年3月l2日房租应当确定为《租赁合同》确定的前三年租金每年24000元加上相临的左右两个门市较20lO年的租金增减额，而不是直接参照相临的左右两个门市2011年至2012年实际租金确定。生效判决直接参照相临的左右两个门市实际租金确定房租标准明显不当。2.生效判决认为张玉华行使先履行抗辩权不存在违约责任不当。生效判决认为张玉华行使先履行抗辩权不存在违约责任，该认定不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，后履行一方有权拒绝先履行人的履行要求的条件是先履行一方有条件履行而不履行。就本案实际情况来看，双方虽然在《租赁合同》中约定第四、第五年租金增减额为相临的左右两个门市租金增减额的平均值，但对于相临的左右两个门市租金增减额当时并不确定，也就确定不了第四、第五年租金的具体数额。并且，易美江在夹江县漹城镇姚桥社区人民调解委员会《人民调解协议文书》中也已经明确表明“左右邻居出示实际租房价格，就出一样价格”，从主观上看易美江不存在拖欠租金的故意。既然确定不了第四、第五年租金的具体数额，易美江也无拖欠租金的故意，就不能认定易美江有条件履行而不履行。故本案不能认定张玉华享有先履行抗辩权。其在无先履行抗辩权的情况下擅自关闭出租房屋，应当承担相应责任。生效判决认为张玉华行使先履行抗辩权不存在违约责任不当。
本院再审过程中，易美江申诉的理由与检察机关的抗诉理由一致。易美江请求判令张玉华退还多收的房租并承担违约金4万元。张玉华辩称，1.张玉华在合同到期前两个月就通知易美江协商租金问题，张玉华第一次是在2011年2月8日通知易美江，告知易美江要涨租金，易美江不同意。张玉华又于2011年2月12日再次通知易美江涨租金，易美江仍然置之不理，直至2011年3月12日，张玉华第三次通知易美江协商租金问题，但易美江不仅不同意，还要强行租用门市，张玉华报警后，公安局派人到现场调解未成。张玉华在万般无奈的情况下才关了门市的门。2.张玉华严格按照双方的租赁合同在履行，而易美江却不按双方租赁合同履行，租赁期限早在2011年3月12日就到期，易美江仍强行超期使用门市近三个月，已经构成严重违约。3.《租赁合同》第二条对租金增减额约定不明确，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同约定不明确的，应按当时的市场价格来确定租金。张玉华请求维持原判。
本院再审查明的事实与原一、二审判决查明的事实一致。
本院再审认为，双方当事人对所签《租赁合同》第二条约定“第四、第五年租金增减额为与陈科宇所租门市相临的左右两个门市租金增减额的平均值”的内容在理解上各执己见，该条款没有明确租金增减额的基数，即租金增减额是较上一年还是合同订立时的租金作为基数没有约定，应视为双方对租金约定不明。原审法院在双方当事人均表示同意的情况下，以夹江县漹城镇新寓街79号-81号门市和83号-85号门市当时的租金情况为参照确定本案讼争房屋2011年3月12日至2012年3月12日的租金为57500元并无不当，应予维持。关于违约金问题，从双方履行合同的情况看，双方均有违约行为，且双方均提出承担违约金的主张，原审判决互相均不支付违约金正确，应予维持。综上，易美江的申诉理由和检察机关的抗诉理由不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省乐山市中级人民法院（2011）乐民终字第542号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 宋荣萍
代理审判员 张 忠
二〇一四年五月四日
书 记 员 陈明克