江西省弋阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）弋民初字第692号
原告陈小玲。
被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇锦屏路。
法定代表人汪大忠，该公司总经理。
委托代理人程桂林，该公司总经理。
原告陈小玲诉被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称“安泰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小玲、被告安泰公司的委托代理人程桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小玲诉称，2006年，被告以出让方式取得位于弋乐公路与连胜厂出入口交汇处编号为2006-23-1到23-74号地块的使用权，并在该地块进行开发“人和家园”商品房小区。2011年11月22日，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告在被告处购买了该小区5#楼三单元502室住房和5栋2号车库，约定住房分期付款，交房时间为2012年7月30日之前。2011年11月21日，原告支付了定金30000元（人民币，下同）和首付款47896元，共计77896元，并约定房屋交付之日原告支付房款161760元，余款20000元在交付产权证之日付清。原告按合同约定的交房时间到被告处要求交房，被告以各种理由推诿，直到现在被告还没有交房。故原告诉至法院，请求判令1、被告继续履行《商品房买卖合同》并支付逾期交房违约金（2012年7月31日到2014年7月30日止）48432.04元并按合同约定计算到实际交付为止；2、被告继续履行购买柴火间（车库）的《协议书》并支付逾期交房违约金（2012年7月31日到2014年7月30日止）24466.68元并按合同约定计算到实际交付为止；3、本案诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提交了下列证据：
1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、《合同》复印件，证明双方签订合同买卖房屋事实并约定交房时间为2012年7月30日之前，被告应按日房价款万分之五向原告支付违约金；
3、《协议书》复印件一份，证明车库买卖情况及支付价款67032元；
4、被告出具的收款票据4份、发票复印件2份，证明原告已支付首付款77896元及办证费13084元；
被告安泰公司辩称，2013年9月10日，诉争房屋已竣工验收。2014年7月21日原告已拿钥匙接收了住房和车库，视为已交付房屋，原告不再追究被告延期交房的责任。因原告未举证证明违约实际损失是多少，故违约金应按当地同地段租金为计算依据，合同约定违约金的比例“日万分之五”是被告工作人员的笔误。施工过程中，国土资源部下文对住宅用地的容积率进行调整，国家发展改革委下文对别墅用地予以限制，于是被告又修改建设规划，由于被告修改规划导致逾期交房，而国家政策调整是被告施工中遇到的异常困难属于被告不能控制的情况，根据《合同》第八条第二款规定，应当免除被告的违约责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告向本院提交了下列证据：
1、2013年9月10日工程竣工验收报告复印件一份，证明诉争房屋已验收合格，符合交付条件；
2、2010年12月19日国土资源部国土资发（2010）204号通知，2011年3月27日国家发改委第9号文件各一份，证明被告公司不能建别墅项目并对容积率予以调整；
3、弋阳县人民政府常务会记录摘要及政府办（2012）144号抄告单各一份，证明被告开发的“人和家园”工程在建设过程中因调整了规划条件，导致工期延误；
4、弋阳县建设工程质量监督站证明复印件一份，证明房屋验收情况。
被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为证据3与本案没有关联性。原告对被告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。对双方无异议的证据，本院予以确认。
经审理查明，被告以出让方式取得位于弋乐公路与连胜厂出入口交汇处西南侧编号为2006-23-1至23-74号地块的土地使用权并进行商住楼开发，小区名称为“人和家园”。2011年11月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，《合同》约定：……第三条、原告向被告购买的商品房位于“人和家园”第5#楼3单元3-502号房，用途为住宅，框架结构，建筑面积139.6平方米，套内建筑面积126.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.32平方米。第四条、房屋单价为1860元每平方米，总房款为259656元。……第六条、付款方式为分期付款，2011年11月10日首付77896元，交付房产之日付房款161760元，交付产权（两证）之日付清余款20000元。……第八条、交房期限为2012年7月30日之前，即被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2012年7月30日之前交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款项的，或买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的；（3）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决其他非出卖人所能控制的因素。第九条、被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。……第十一条、房屋交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同双方约定交接之日起，免费代管一个月，超过一个月的从第二天起按日取房款的万分之三的代管费，满90天仍未能办理交接的，出卖人有权单方面解除合同……第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉……。2011年11月21日，原告支付了定金30000元（人民币，下同）和首付款47896元，共计77896元。2014年7月21日，原告收取了诉争房屋和车库的钥匙，原告对诉争房屋进行了装修。收房后，双方因对违约责任承担发生矛盾，原告诉至本院，并提出前述诉请。
2014年7月21日，原、被告签订了“人和家园”小区5栋2号车库买卖《协议书》，协议约定：1、乙方（原告）购买的车库位于小区5栋2号，面积约27.93平方米；2、甲方（被告）出让的车库作价2400元／平方米，合计价格67032元，乙方于2013年1月7日付清款项；3、乙方付清价款后，该车库使用权归乙方所有，乙方凭该协议可自由转让、买卖；4、甲方出让车库不予办理房产证、土地证，该协议作为乙方所有权凭证；5、双方不得违约，违约者支付对方违约金贰万元整。
另查明，2010年12月19日，国土资源部发布了国土资发（2010）204号“关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场××发展有关问题的通知”，该通知规定住宅用地容积率小于1等违反规定出让的，应责令立即终止出让行为。2011年3月27日，国家发改委发布第9号文件规定自2011年6月1日起限制别墅类房地产开发项目的用地。2012年5月29日，经弋阳县人民政府常务会议研究决定，同意“人和家园”的规划条件予以变更，部分用地性质由原来的别墅住宅用地变更为多层住宅用地，容积率由原来的﹤0.8变更为≤1.6。
上述事实，有原、被告提供的经双方庭审质证的证据及双方当事人的当庭陈述予以证明，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应遵守履行。原告已按合同约定支付了首付款，被告应按约定的期限即2012年7月30日前向原告交付房屋，因被告未按合同约定书面通知原告收房并出具诉争房屋的验收合格证明，导致原告在2014年7月21日接收诉争房屋，被告的行为已构成违约，应按约承担迟延履行的违约责任。原告收房后并对房屋进行了装修，依法视为被告已按合同约定向原告交付房屋，故违约金从2012年7月31日计算至2014年7月21日止。原告向被告支付了购房款77896元，根据双方的约定，被告应向原告支付违约金的金额为28042.6元［（77896元×0.0005）／天×720天］。因双方在2014年7月21日签订的车库买卖协议未约定具体的交付时间，且协议签订当天被告就向原告交付了车库，故原告要求被告支付逾期交付车库（柴火间）违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告继续履行《合同》、《协议书》符合法律规定及双方的约定，予以支持。被告辩称延期交房是因国家政策调整所致，属于被告不可控制的原因造成的，应当予以免责，但国土资源部和国家发改委的政策在原、被告签订合同之前就已经出台，被告作为房地产开发商对相关政策应当及时了解并掌握，且预见由于自身的开发项目规划与国家政策有悖，需进行修改而可能导致工期的延长，甚至影响交房的期限，与原告签订合同时应确定合理的交房时间来避免逾期交房情况的发生，因此，国家政策的调整不能作为被告逾期交房的免责理由。被告称双方约定的违约金计算标准日万分之五是其工作人员的笔误所致，但没有向本院提供证据予以证明，故违约金应按日万分之五计算。被告称原告主张的违约金过高，但未提供证据证明原告实际损失是多少，因此，本院无法认定双方约定的违约金是否过分高于造成的损失。被告称原告主张的违约金应参照同地段、同类型的房屋租金计算，该意见于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司继续履行2011年11月22日与原告陈小玲签订的《商品房买卖合同》；
二、被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司继续履行2014年7月21日与原告陈小玲签订的柴火间（车库）《协议书》；
三、被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起七日内向原告陈小玲支付违约金28042.6元；
四、驳回原告陈小玲的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1622元，由被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 长 姚立剑
人民陪审员 舒淑珍
人民陪审员 陈仁美
二〇一五年一月十二日
书 记 员 潘建东