浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第361号
原告：张和根。
委托代理人：鲍晓华。
被告：龚飞燕。
委托代理人：吴永能。
原告张和根与被告龚飞燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法由审判员吕兴文独任审判，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告张和根及其委托代理人鲍晓华、被告龚飞燕及其委托代理人吴永能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张和根起诉称，2013年12月4日，在义乌市前沿房地产经纪有限公司的居间下，原、被告双方签订了××份房地产买卖契约，该契约约定，被告将XX、4××号房地产（建筑面积148.16平方米及车库28平方米）以总价人民币186.5万元的价格卖给本案原告；契约对房款的支付、房地产的双证及过户、中介费的承担以及违约责任等重要条款进行了明确的约定；合同签订后，应被告的要求，原告即向被告支付了购房定金20万人民币，并由被告出具了购房定金收条××张；之后被告将XX、4××号房产证交付给义乌市XX有限公司工作人员，以便咨询办理原告的贷款按揭事宜。12月13日，被告打电话告知，义乌市XX有限公司工作人员称自己持有的房地产契约有瑕疵为由要求补充修改，XX房地产经纪有限公司的工作人员问明缘由后，叫被告拿自己的合同到中介公司核对修改；被告到中介公司后，认为XX房地产经纪有限公司工作人员在自己的合同上涂改不好，要求工作人员叫原告××起来将合同重新打印××下比较好，XX房地产经纪有限公司的工作人员即叫原告带合同过去，并且按照被告的意思对合同进行重新打印，XX房地产经纪有限公司的工作人员按照被告的意思将合同重新打印好后，叫被告重新签字时，被告要求XX房地产经纪有限公司工作人员将原合同撕毁，而当XX房地产经纪有限公司的工作人员将合同撕掉后，被告提出要自己的丈夫过目××下再签字。之后，直到被告丈夫到中介公司将重新打印的合同过目后认为没有问题可以签字时，本案被告突然悔约提出不同意原告按揭付款的方式，拒绝在新打印的合同上签字。为此，双方发生争执，XX房地产经纪有限公司的工作人员当即对被告的悔约行为进行谴责，同时对撕毁的合同碎片重新粘好并予以保存，并劝说被告要么按原合同履行，要么在新打印的合同上签字，否则会引起纠纷；而本案被告完全不理会工作人员的劝说，并纠集亲属及朋友对原告进行讥笑和谩骂，认为原告××外乡人没有钱买什么房子？并威胁原告如果原告敢叫板，就派人将原告的摩托车修理店砸掉。因被告的XX、4××号房产证尚在义乌市XX有限公司，XX房地产经纪有限公司认为原、被告双方应协商解决好房屋买卖事宜后，再将上述房产证返还给被告，被告随即报警认为房产中介公司强行扣押房地产，警方介入后认为双方属于民事纠纷，应当协商解决，未作处理。之后，被告纠集众人无理取闹，XX房地产经纪有限公司无奈将房产证拿回给被告。此后，原告多次向被告交涉要求被告履行合同或退回购房定金及赔偿损失均未果；义乌市XX房地产经纪有限公司的工作人员也多次打电话被告沟通协商，被告回复说不同意按揭方式付款，如果按揭方式付款，房子就不卖了。原告认为，被告的行为违反诚实信用的原则，采用欺骗的手段将已经合法成立并生效的合同撕毁，属于严重的毁约行为，应当依法承担相应的法律责任；根据合同法的规定以及原、被告双方于2013年12月4日签订的《房地产买卖契约》第十条第××款的约定，被告应向原告双倍返还购房定金共计人民币40万元。故请求判令解除原、被告于2013年12月4日签订关于XX、4××号房地产买卖契约，被告向原告双倍返还购房定金计人民币40万元。
被告龚飞燕辩称，××、原、被告间签订的买卖契约没有出现法定解除及约定解除的情形，原告对2013年12月4日双方签订的XX、4××号《房地产买卖契约》不享有解除权；二、被告无权要求原告双倍返还购房定金40万元，原、被告签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方均应严格履行，不得擅自变更或解除。原、被告签订买卖契约后，原告与义乌市XX房地产经纪有限公司的工作人员XX串通，未既经被告同意，将合同第二页“乙方向甲方付清全部余款”篡改为“房屋余款乙方在银行按揭完成的时候，由银行打款给甲方”，在合同第四页添加“若乙方不符合按揭条件，双方合同终止，甲方退还乙方定金”，原告擅自变更合同主要条款，以明示方式表示不按约定履行合同，已构成违约，无权要求返还定金；三、原告在起诉状中所称部分内容严重不符客观事实，2013年12月13日，义乌市XX房地产经纪有限公司的工作人员XX以房地产买卖契约中的土地证号未填为由，要求被告带原房地产买卖契约到中介公司补充内容，趁被告不注意之机，XX在被告持有的合同上修改了100万元余款的付款方式，并添加了其他内容，加重了被告的交易风险和责任义务，被告发现后，要求将篡改和添加的内容除去，鉴于涂改面貌的不庄重，三方同意将三份合同交由XX撕毁，并按原内容重新打印后签字，不料XX重新打印的合同并没有除去篡改和添加的内容，被告不同意，拒绝在重新打印的合同上签字，由此，双方产生纠纷。纠纷发生后，被告要求原告按合同履行，并为房产过户做各种准备，但原告及XX强迫被告接受修改的内容，XX还拒不归还被告的房产证，被告报警后，经派出所教育，XX才归还被告房产证，XX还强迫被告出具声明，以撇清XX房地产经纪有限公司的责任。综上，请驳回原告的诉讼请求。
原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
××、2013年12月4日原、被告双方签订的《房地产买卖契约》××份，以证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，原告向被告购买XX、4××号房产的事实，契约中明确付款方式是按揭付款的。被告质证意见，真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，1、原告主张双方当时是××致确认按揭付款的，这××证明目的该证据是不具有证明力的。在契约第二页第二行“乙方向甲方付清全部余款”，再延伸到前面“同日过户手续被受理后，乙方向甲方付清全部余款”，按照这××约定并不能证明被告同意按揭付款的方式。2、从文字上的划痕反映出来，“乙方向甲方付清全部余款”被划去，因为原告不顾被告的意愿，擅自划去并篡改内容，才会将原合同撕毁，要求重新打印的情况。3、在合同第四页最后××段第1、2、3行内容是手写的，这也是原告单方添加上去的。第1条的内容是原告××厢情愿加上去的，不能反映被告的意思表示。
二、被告于2013年12月5日出具给原告的定金收条××份，以证明原告为购买XX、4××号房产向被告支付20万元购房定金的事实。被告质证意见，真实性、合法性、关联性均没有异议，关于该收条的产生有××个细节，2013年12月4日下午原、被告双方在中介公司签好合同后到原告位于XX的摩托车修理店，XX给了1万元，12月5日早上XX支付定金19万元，后出具了20万元的定金收条给原告。20万元定金是分两次支付给被告的，这说明原告是在深思孰虑的情况下作出的行为，原告对买房子的事情是非常慎重的，在合同签订后分两次支付了20万元定金，原告对于支付定金的后果是非常明知的。定金收条具有合法性，受法律保护，并不是支付了20万元定金后在任何情况下都可以要求返还或者要求双倍返还，只有在符合法律规定的情况下，原告的主张才会被依法保护。
三、2013年12月13日按原《房地产买卖契约》的内容重新打印的《房地产买卖契约》××份，以证明该房产买卖协议按被告要求根据12月4日原、被告双方签订《房地产买卖契约》重新打印，内容基本××致，未有重大改变，被告在欺骗中介公司工作人员撕掉原合同情况下，公然悔约，拒绝在新协议上签字的事实。被告质证意见，真实性、合法性、关联性均不认可，合同上没有被告的签字，不具备合同成立的要件。原告认为此份重新打印未经被告签字的契约与前××份合同内容基本××致，未有重大改变，不符合事实。正因为与前××份合同内容不××致，被告才未签字。
四、2013年12月24日原告向被告发出的敦促被告履行原房地产买卖契约函的复印件××份，以证明原告发函被告要求被告履行原房地产买卖契约的约定进行“并证”及办理过户义务的事实。被告质证意见，真实性没有异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，原告不能因其自身违约造成的纠纷向被告方主张权利，原告这××行为是违法的；原告发函要求被告按照12月4日的协议履行，事实上如果真的按12月4日的协议来履行，被告方从来没有反对过，原告也从未按照12月4日的协议来主张自己的意见。
五、2014年1月2日被告向原告发出的“关于敦促贵方签订XX房屋买卖合同的函”××份，以证明被告不履行原房地产买卖契约约定义务及企图没收侵吞原告支付的20万元定金的事实。被告质证意见，真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，原告方是想通过举这份证据来证明被告不履行而且还想侵吞定金，被告认为这是在依法敦促原告履行协议的有效依据，否则要承担相应的法律责任，这是被告的本意。
六、解除XX、4××号房地产买卖契约通知书及快递详情单各××份，以证明本案原告向被告发出解除房地产买卖契约通知书，并要求被告双倍返还定金的事实。被告质证意见，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，理由与证据四的质证意见相同；对证明目的有异议，因为被告不认可原告有解除合同并双倍返还定金的权利。
七、原告申请证人XX出庭作证。
XX证词的主要内容，XX是XX房地产经纪有限公司的经纪人，被告是我的朋友，2013年12月4日，被告打电话给我，说要卖房屋，叫我代办房产证和按揭手续。我与被告说，代办按揭3000元，代办过户5000元，××共是8000元。被告就将原告叫过来，原告过来时有点迟了。当天双方就在XX房地产经纪有限公司签订了买卖合同，原告当时称只凑到80万元，100万元是需要按揭的，我就询问了被告，房子能否贷100万元，被告回答可以的。因为被告要去还按揭贷款，要求原告支付20万元定金。当时迟了怕银行关门、接小孩的，比较急，我就打印了××份合同的版本出来改××下，当时也对按揭的条件进行了约定，由于涉案房屋要“并证”，对并证也进行了相关约定。签字前，被告打电话问过其丈夫，确定后，双方就在合同上签字了。合同××式三份，原、被告及我各××份。签订合同的第二天发现我所持有的合同上有写过按揭付款的约定，我就打电话问原告，问其持有的合同中有没有写过按揭付款的约定，原告说有的；之后我又打电话问被告，问其持有的合同中有没有写过按揭付款的约定，被告说没有，我就要求被告拿回来修改。被告比较犹豫，对按揭的事情比较担心，要增加××些条件，我说好的，如果空了就到XX房地产经纪有限公司来再协商。2013年12月13日，原、被告双方到前沿房地产经纪有限公司来协商，被告为了按揭的事情说了很久，万××原告不打款过来很担心的，我说按揭是由银行打款的，放心吧。后原、被告对这些条款都重新进行了约定，打印好后被告要求将原先签订的合同撕毁，合同就撕毁了。被告对重新打印好的合同要求让其丈夫看××下，被告丈夫看过后觉的没什么问题，但被告仍然未在后打印的合同上签字。2013年12月26日，被告到XX房地产经纪有限公司来，××定要将房产证拿回去，我说你不肯把房子按揭卖给原告，就将定金20万元还给原告，把事情解决了再把证拿回去，我让被告跟原告商量好后再来拿证，随后被告就报警了，110来了后，我与110工作人员说明情况后，110认为是民事纠纷，让原、被告协商解决。
原告质证意见，XX的证言证明了12月4日协议的内容，最重要的条款是银行按揭付款方式是经过原、被告双方协商确定的，XX作为第三方代办房屋过户、按揭事宜，对整个案件的事实非常清楚，被告带原告到XX房地产经纪有限公司办理房屋的过户、按揭事宜。其证言客观反映了12月4日双方签订合同的过程以及12月13日XX为什么会将原合同撕毁，证言客观真实可信，并不像被告所陈述的事后原告与XX串通添加的合同内容的情况。
被告质证意见，对XX的证言真实性、合法性、关联性均有异议，XX作为原、被告房屋买卖参与的工作人员对合同内容进行修改，而修改的内容并非双方当事人的意思表示；XX说被告同意按揭，但未能举证证明；XX对本案相关具体细节的陈述相互矛盾的，为什么XX要这么陈述，因为如果原、被告的合同得以履行，XX的业绩就会得到提升，XX极力促成合同的履行，是出于自身利益作考虑的。
八、原告申请证人季淑英出庭作证。
XX证词的主要内容，XX是前沿房地产经纪有限公司的经纪人，被告过来向XX咨询房屋过户和按揭的代办事宜。原、被告第××次过来谈了很久，第二次过来是下午，原、被告过来就签订了合同。再次来时，将第××份合同撕掉了，被告未在重新打印的合同上签字，要等到老公过来时再签。第二天上班，听xxx说被告没有在合同上签字，后来XX就跟原、被告双方协调。XX多次跟被告电话沟通，被告××直称不同意按揭，按揭的话房子就不卖。
原告质证意见，XX的证言真实可信，签合同当天XX在场，虽然XX不是经办人，未参与合同具体条款的签订，但XX基本上清楚整个事件的事实过程，包括被告违约，指示XX将12月4日签订的合同撕毁，被告违约的事实是清楚的。
被告质证意见，对证人XX的证言比较客观，合同文本是模版，XX并没有亲眼看见由谁让XX在合同中作修改；XX的证言自始至终都确认被告从来没有同意过按揭付款。对XX的证言真实性、合法性、关联性均没有异议。
被告就其辩解主张举证及原告质证如下：
××、“并证”申请的相关材料复印件××组（义乌市房地产管理处房产交易产权登记申请受理单××份、房产证××份、土地证××份、义乌市国土资源局土地登记收件单××份、增值税发票××份、中国工商银行个人还款凭证二份、宗地图××份、房产分居分户平面图二份），以证明被告提交并证申请，为积极履行合同约定的房产过户义务做各种准备。原告质证意见，对该组证据材料中的二份还款凭证及测绘增值税发票真实性没有异议；对其他证据材料的真实性、关联性不认可，对证明目的有异议，1、该组证据材料均为复印件，真实性无法确定，复印件上载明受理的日期是2014年1月8日，按照原、被告于2013年12月4日签订的合同，被告履行并证义务是在2013年之前，所以被告主张的证明目的完全不能成立，而且被告所并证的目的原告也不清楚，所谓的并证相关材料与本案缺乏关联性。
二、手机电话录音光盘及书面文字整理资料七页（主叫是被告，被叫是xxx），以证明1、被告向XX房产中介索要自己的房产证、土地证等证件，为提交并证申请及房产过户做积极的准备；2、被告希望XX能出面促成与原告协商解决纠纷；3、被告从来没有同意过按揭方式付款，是原告与XX串通，在未与被告协商××致的情况下，擅自变更合同主要内容；4、被告没有能力履行支付100万元余款的义务，也不打算借钱履行，如果按合同约定××次性付清余款，原告就不准备履行合同义务；5、原告拒绝与被告协商解决纠纷。原告质证意见，录音是听过，但听不清楚。根据录音文字整理的资料，本案被告与XX的通话录音是发生在2013年12月20日。对2013年12月20日这段电话录音真实性是没有异议的，但是与本案的关联性以及被告所主张的证明目的是有异议的，因为12月13日已经撕毁了原来签订的房地产买卖契约，而且本案被告已经毁约了，此后发生××系列的争执和纠纷都是围绕被告违约发生的。电话录音中作为前沿地产工作人员XX对原来签订的合同讲的很清楚，XX很明确被告原来是同意按揭的，现在不同意按揭，反而证明了被告违约的事实。合同撕毁以后表明被告不履行12月4日签订的合同，不可能积极准备过户事宜。本案纠纷发生后，原告并不是不同意协商，但出于被告的恶劣的态度而不去协商的。被告认为是本案原告与XX串通篡改合同主要内容，这也是毫无根据，也没有证据证明原告与XX的串通的事实，这完全是被告的推断。因为本案原告签订合同时明确只有80余万元，对于余款100万元是不能履行的，所以才要求按揭，××切都是围绕按揭来签订的，不存在××次性付款的事实。录音中反映不出本案原告不同意协商处理。
三、出警记录××份，以证明1、房产证等证件××直被无端扣押在前沿房产中介，被告报警后才得以取回，导致并证申请提交、受理和审批都被延迟；2、被告在取回相关证件后，及时提交并证申请，为房产过户做各种准备，××直在积极履行合同约定的义务。原告质证意见，真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，对房产证当时在XX手里也没有异议，被告为了拿回房产证确实报警了。但该组证据并不能证明被告的证明目的，因为本案被告压根就不想履行本案合同。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
被告对原告所举的证据××、二、五的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定；被告对原告所举的证据四、六的真实性无异议，本院对其的真实性予以认定；对原告所举的证据三，被告对其的真实性、合法性、关联性均不认可，本院认为，该合同内容因被告不同意而未签字，系原告的单方邀约，故本院不予认定；证人XX、XX的证言相互印证，XX的证言与被告所举的证据二相印证，故对XX、XX的证言予以认定。对被告所举的证据××中的原告对其真实性无异议的部分，本院对其的真实性予以认定，其余因系复印件，真实性不予以认定；被告所举的证据二，原告无异议并与XX、XX的证言相印证的内容予以认定；原告对被告所举的证据三的真实性无异议，本院对其的真实性予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
2013年12月4日，原、被告在义乌市XX房地产经纪有限公司签订房地产买卖契约，契约的文本系义乌市XX房地产经纪有限公司的格式文本，契约中机制文字以外的内容由该公司的工作人员XX所书写。原、被告的房屋买卖契约中所载的主文内容为，乙方张和根向甲方龚飞燕购买座落于义乌市XX、XX室房屋及车库，价格186.5万元，2013年12月4日支付定金20万元，2013年并证后办理房产证过户，同时由乙方支付甲方66.5万元，房产证过户完成三个工作日到相关部门办理土地证过户手续，土地证过户审核被受理后，乙方向甲方付清全部余款等等。该契约××式三份，其中原告及XX房地产经纪有限公司留存的契约中第二页“乙方向甲方付清全部余款”的机制文字划去，由XX手写改为“房屋余款乙方在银行按揭完成的时候，由银行打款给甲方”。2013年12月5日，龚飞燕出具给张和根收条××份，载明：“今收到张和根购买XX室购房款定金贰拾万元整”。同日，XX打电话给龚飞燕询问其持有的契约中有无按揭支付余款的内容，被告龚飞燕称无此内容，xxx要求龚飞燕拿回合同进行修改，被告龚飞燕未允诺。2013年12月13日，原、被告到前沿房地产经纪有限公司，xxx主持双方进行协商，xxx收回原、被告所持有的契约并撕毁，xxx重新打印房地产买卖契约，将原契约中的机制文字“乙方向甲方付清全部余款”变更为“乙方向银行办理按揭手续后由银行打款给甲方账号”。内容变更后的契约张和根、xxx进行了签名，龚飞燕因不同意以按揭方式支付余款××直未签名。2013年12月24日，张和根致函给龚飞燕，要求龚飞燕履行并证义务并要求办理房产证过户手续。2014年1月2日，龚飞燕回函给张和根，主要内容为，2013年12月13日双方已同意销毁在2013年12月4日签订的合同，双方就房屋买卖交易进行协商未达成××致意见，导致未签订书面的房屋买卖合同；其已于2013年12月27日将有关证件提交有关部门进行“并证”，其已多次通过电话等方式联系张和根，但未得到张和根的理会，要求张和根在接到本函后十日内与其联系协商签订书面的房屋买卖合同，否则视为张和根放弃购买XX室房屋的权利，并没收已付的房款等等。2014年1月9日，张和根向龚飞燕发出解除XX、XX室房地产买卖契约的通知，通知称，因龚飞燕向其及中介人员明确表示不卖涉案的房屋，已构成根本性违约，故解除2013年12月4日签订的房地产买卖契约，并请在收到本通知后立即双倍返还定金40万元等等。
本院认为，本案争议的焦点在于原、被告间房地产买卖中余款100万元的支付方式。2013年12月4日，由中介公司工作人员xxx制作××式三份房地产买卖契约中对余款的支付的文字内容记载不尽相同，原告张和根持有的及中介公司保留的契约中，余款的支付方式在划去机制文字的基础上修改为：乙方（即原告）向银行办理按揭手续后由银行打款给甲方（即被告）账号；而被告龚飞燕所持有的契约中为机制文字的原文，并无按揭支付购买余款的修改记载。因原、被告所持有的契约中对支付余款的记载内容不××致，xxx才于2013年12月13日主持双方在中介公司进行协商，但原、被告双方未能就支付100万元余款的方式达成××致意见，由此引发本案的诉讼。审理过程中，原、被告就支付购房余款的方式未能达成补充协议而造成原告履行不能（原告不以按揭方式无力支付购房余款100万元），原告主张解除双方的房地产买卖契约应予支持。房地产买卖契约因履行不能而解除系合同约定不明所致，原、被告主张对方构成根本性违约的理由均不能成立，故原告要求被告双倍返还定金及被告认为原告无权要求返还定金的主张均不予支持。原、被告间的房地产买卖关系解除后，被告应返还原告因合同而取得的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十××条第（二）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告张和根与被告龚飞燕之间XX、XX室的房地产买卖合同关系；
二、被告龚飞燕返还原告张和根20万元并赔偿利息损失（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2013年12月5日始计至本院确定的履行日止），于本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告张和根的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3650元，原、被告各半负担。保全费2520元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币7300元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入帐号：户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号19×××01-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 吕兴文
二〇一四年四月八日
书记员 周 胜