广东省佛山市三水区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）佛三法执外异字第7号
案外人何国强，男，＊＊年＊＊月＊＊日出生，住＊＊＊＊，公民身份号码＊＊＊＊＊。
被执行人何顺琼，女，汉族，＊＊年＊＊月＊＊日出生，住＊＊＊＊，公民身份号码＊＊＊＊＊。现在广东省女子监狱服刑。
被执行人何基文，男，汉族，＊＊年＊＊月＊＊日出生，住＊＊＊＊，公民身份号码＊＊＊＊＊。
申请执行人梁继全，男，汉族，＊＊年＊＊月＊＊日出生，住＊＊＊＊，公民身份号码＊＊＊＊＊。
本院在执行（2012）佛三法执字第1109号梁继全申请执行何顺琼、何基文民间借贷纠纷一案中，案外人何国强向本院提出书面异议，本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭于2014年5月27日公开组织执行听证进行审查。案外人何国强、被执行人何基文、申请执行人梁继全到庭参加执行听证，被执行人何顺琼经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审查终结。
案外人称，本院在执行（2012）佛三法执字第1109号梁继全申请执行何顺琼、何基文民间借贷纠纷一案中，查封了位于佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地使用权（以下简称涉案地块的土地使用权）。案外人与被执行人何基文签订了《土地使用权转让协议书》，约定何基文将涉案地块的土地使用权［土地使用权证号：佛三国用（2006）第＊＊＊＊号］转让给案外人，案外人已向何基文付清全部转让款，此事实于2002年6月18日经佛山市三水区公证处进行公证。同时，佛山市三水区西南街道办事处于2008年6月12日向佛山市国土资源局三水分局出具《关于同意地块转让给何国强的函》，证明佛山市三水区西南街道办事处同意涉案地块的土地使用权转让给案外人，但何基文拒绝协助办理过户手续，导致涉案地块的土地使用权尚未登记在案外人的名下。案外人在该涉案地块上已建造房屋并一直居住至今，案外人已支付完毕涉案地块的土地使用权的转让款并已实际占用，故案外人对涉案地块的土地使用权享有权利，特请求法院中止对位于佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地使用权的执行。
被执行人在异议中没有向本院提供书面意见。
申请执行人称，案外人的异议请求理由不成立，请求法院继续执行涉案地块的土地使用权，理由如下：第一、案外人没有提供证据证明其已支付完毕涉案土地的转让款；第二、案外人与何基文签订的《土地使用权转让协议书》约定转让的涉案地块的土地使用权面积是834.5平方米，而佛山市三水区西南街道办事处于2008年6月12日向佛山市国土资源局三水分局出具《关于同意地块转让给何国强的函》中同意转让的涉案地块的土地使用权面积为796.8平方米，案外人无法证明其与何基文就转让的土地面积是否达成一致意见；第三、案外人与何基文于2002年就签约转让涉案地块的土地使用权，但何基文于2006年对该涉案土地向国土部门确权并领取了土地使用权证，案外人没有阻止何基文的该行为不符合常理；第四、案外人自2002年与何基文签约转让涉案地块的土地使用权后至今一直没有办理产权变更手续，该行为也不符合常理。
案外人在异议中提供了以下证据：
一、《土地使用权转让协议书》一份，拟证明案外人与何基文于2002年6月18日签约转让涉案地块的土地使用权的事实；
二、（2002）三证经字第526号《证明书》一份，拟证明涉案地块的土地使用权已经转让给了案外人；
三、《收条》一份，拟证明何基文收到了案外人买地的订金四万元；
四、佛三国用（2006）第＊＊＊＊号国有土地使用权证书一份，拟证明何基文将涉案地块的土地使用权转让给了案外人；
五、《申请书》一份，拟证明涉案地块的土地使用权的权属人是案外人；
六、《关于同意地块转让给何国强的函》一份，拟证明佛山市三水区西南街道办事处同意将涉案地块的土地使用权转让给案外人；
七、（2012）佛三法执字第1109-1号《执行裁定书》、（2012）佛三法执字第1109-2号《公告》各一份，拟证明该涉案地块的土地使用权被法院查封的事实。
八、相片三张，拟证明案外人已在涉案地块的土地使用权上建造了房屋，房屋已报建，但未得到批准，房屋尚未取得房产证。
被执行人在异议中没有向本院提供证据。
申请执行人在异议中没有向本院提供证据。
经听证质证，申请执行人对案外人提供的所有证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性均有异议，认为上述证据只能证明涉案地块的土地使用权的权属人是何基文，案外人与何基文没有办理土地使用权变更登记手续，其双方的交易行为没有完成。
经审查，案外人提供的证据一、三、六、七、八来源、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信；案外人提供的证据二、四虽来源、形式合法，但仅能证明案外人与何基文于2002年6月18日签约转让涉案地块的土地使用权及何基文于2006年对涉案地块的土地使用权进行确权登记使其成为该地块的土地使用权人的事实，不能证明涉案地块的土地使用权人为案外人，本院对其关联性不予采信；案外人提供的证据五仅有复印件，没有提供原件进行质证，因来源不明，本院不予采信。
经本院查明：2001年12月1日，被执行人何基文收取了案外人何国强关于买地的订金40000元；2002年6月18日，案外人与何基文共同在三水市公证处的见证下签订了《土地使用权转让协议书》，约定何基文将其名下的位于三水市金本开发区天湖村委会村头开发区［土地使用权证编号为三府国用字（93）第06211000371号，土地使用权面积为1669平方米］中的土地使用权面积为834.5平方米的地块转让给案外人，转让费为90000元，合同约定确认该转让费已由案外人全部支付给何基文，在办理产权变更手续前，原土地使用权证由案外人保管；2005年11月29日，佛山市三水国盛测绘有限公司为涉案地块确定界址点坐标，涉案地块的土地使用权的权利人为何基文，宗地面积为796.8平方米，宗地地址佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一；2006年11月1日，何基文成为涉案地块的土地使用权人，土地使用权证书为佛三国用（2006）第＊＊＊＊，地号为1001850，土地用途为商住，使用权类型为划拨，使用权面积为796.8平方米；2008年6月12日，佛山市三水区西南街道办事处向佛山市国土资源局三水分局出具《关于同意地块转让给何国强的函》{西函（2008）68号}，同意将涉案地块的土地使用权转让给案外人。
本院在执行（2012）佛三法执字第1109号梁继全申请执行何顺琼、何基文民间借贷纠纷一案中，于2013年8月8日作出（2012）佛三法执字第1109-1号《执行裁定书》，裁定“冻结、划拨、扣留、提取被执行人何顺琼、何基文的银行存款及收入1120644.6元，或者查封、扣押其同等价值的财产”，并于2013年8月13日在佛山市三水区国土城建和水务局登记查封了涉案地块的土地使用权，于2014年4月29日作出（2012）佛三法执字第1109-2号《公告》，告知各方当事人本院拟依法处置涉案地块的土地使用权。
另查明：目前涉案地块在佛山市三水区国土城建和水务局没有进行相关地上建筑物的房产确权，没有房屋产权登记信息。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案地块作为不动产物权，其使用权的设立、变更、转让均应依法在国土管理部门进行确权登记，土地使用权发生变动的，应当进行强制登记才能发生物权公示效力，否则，未经登记的不发生效力。何基文于2006年11月1日对涉案地块进行了土地使用权的确权登记并领取了国有土地使用权证，涉案地块自2006年在国土管理部门进行确权登记至本院查封期间，其土地使用权人一直是被执行人何基文，没有进行过物权变更登记。案外人虽与被执行人何基文签订了关于转让涉案地块土地使用权的合同，且案外人实际占有了涉案地块，但因双方没有到国土管理部门进行产权变更登记，案外人依据双方签订的合同享有的仅是关于涉案地块土地使用权的债权请求权，不能证明该不动产物权已发生转移。而且该涉案地块的土地使用权登记在何基文名下的事实发生在案外人与何基文签订《土地使用权转让协议书》之后，自案外人与何基文签订《土地使用权转让协议书》起至本院查封涉案地块的土地使用权之日止长达十年，案外人未办理涉案地块的产权变更登记手续，有悖常理，而案外人未能提供证据证明其在转让涉案地块未办理产权变更登记一事上无过错。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。……”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。……”，本院据此对未按执行通知履行完毕法律文书确定义务的被执行人何基文名下的位于佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地使用权进行查封的执行行为，是依法行使执行权的行为，于法有据，并无不当。综上，案外人何国强主张其为位于佛山市三水区西南街道金本村头开发区之一的土地使用权人并据此要求法院中止对上述标的的执行没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款、第二百二十七条、第一百五十四条第（十一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人何国强的异议。
案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆绮萍
代理审判员 陈钦彬
代理审判员 王 军
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 江棣枝