江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）洪民一初字第52号原告：江西洪防宾馆有限责任公司，住所地：南昌市青山湖区洪城路782号，组织机构代码：75421149-6。法定代表人：舒桂兰，该公司董事长。委托代理人：ＸＸ涛，南昌市为民法律服务所法律工作者。被告：江西天域国际大酒店有限公司，工商登记地址：南昌市东湖区南京西路298号B座H室，组织机构代码：79699608-4。法定代表人：周作勤。被告：南昌新文酒店投资管理有限公司，工商登记地址:南昌市洪都中大道207号A栋，组织机构代码：78146261-0。法定代表人：祝敏，该公司总经理。被告：江西省广联实业有限公司，住所地：南昌市洪都中大道207号，组织机构代码：77881955-1。法定代表人：邓小雯，该公司董事长。委托代理人：杨爱林、朱金龙，江西华邦律师事务所律师。原告江西洪防宾馆有限责任公司（以下简称：洪防公司）诉被告江西天域国际大酒店有限公司（以下简称：天域酒店）、南昌新文酒店投资管理有限公司（以下简称：新文酒店）、江西省广联实业有限公司（以下简称：广联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告洪防公司委托代理人ＸＸ涛，广联公司的委托代理人朱金龙到庭参加诉讼，被告天域酒店、新文酒店经本院送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告洪防公司诉称：原告与天域酒店、新文酒店于2009年就南昌洪都中大道207号南昌新文国际大酒店第十九层290平方米及负一楼934平方米签订了《租赁合同》，租赁期20年，并约定被告负责消防验收取得消防合格�，因被告的原因致使原告一直未能投入经营。经原被告多次协商于2012年就被告责任及原告经济损失等问题达成一致并签订了相关《协议书》。至今，被告租赁给原告的房产仍未通过消防验收。故原告依《协议书》约定，要求天域酒店、新文酒店承担经济损失516万元，广联公司为该租赁房屋的实际受益人，应与天域酒店和新文酒店共同承担全部赔偿责任。要求判令：1、三被告向原告赔偿经济损失516万元，租赁合同继续履行；2、本案诉讼费用由被告承担。被告天域酒店和新文酒店没有进行答辩。被告广联公司答辩称：1、本案系房屋租赁合同纠纷，但是广联公司与洪防公司并没有合同关系，根据合同的相对性原则，《承包合同》对广联公司没有约束力；2、广联公司没有因为《承包合同》等受益，广联公司作为出租人连正常应获得的租金实际都获得甚少，何来受益；3、广联公司已明确禁止新文酒店转租，更没有同意过天域酒店与钟氏公司的转租，应当认定《承包合同》无效；4、广联公司作为出租人，依法对转租合同的承租人的装修等损失没有赔偿义务，而且钟氏公司应腾出所承租房屋，并向广联公司支付逾期腾房占有使用费。原告为支持其诉请，向法院提交了以下证据：1、广联公司与新文酒店、天域酒店分别于2006年8月11日、2009年7月16日、2009年11月30日签订的《房产租赁合同》及《协议书》，证明：新文酒店、天域酒店依法取得了广联公司省广电局网络中心大楼1-15层、19层、地下一楼层的租赁面积和二十年的承租权。2、授权委托书，证明：新文酒店2009年5月15日明确天域�店是新文酒店旗下的子公司，是为承租广联公司省广电局网络中心大楼成立的公司，授权天域酒店处理与广联公司的一切有关文函来往。3、承租合同，证明：2009年5月16日洪防公司与天域酒店、新文酒店签订了《承租合同》，合同约定洪防公司承租天域酒店、新文酒店的第十九层东面顶，第十九层北面部分，负一楼部分用于经营：美容美发、茶饮、沐足按摩等酒店附属项目。经营期限为20年。4、2010年3月24日南昌市公安消防支队洪公消验[2010]第19号《建设工程消防验收意见书》，证明：广联公司申报的省广电局网络中心大楼（南昌市洪都大道201号，该建筑地下2层，地上19层），第四层未通过消防验收，致使钟氏公司租赁的洗浴中心无法开业经营。5、协议书，证明：洪防公�与新文酒店、天域酒店于2012年12月7日签订了《协议书》，就原签订的《承租合同》进行补充约定。由于新文酒店、天域酒店转租的负一层和第十九层因消防不合格，导致洪防公司承租的为四楼洗浴中心配套的按摩和茶饮项目无法开业经营，新文酒店、天域酒店确认系自身原因所致，与洪防公司无关，并同意赔偿洪防公司的投资经济损失，且对投资和经济损失做了具体的核对和计算，同时承诺，2010年3月10日发出的“通知函”继续有效。在负一层和第十九层未取得消防验收合格证前，洪防公司无需交租。6、工作函，证明：2010年8月25日广联公司发《工作函》给星河会所(原告)，告知，新文酒店与其之间的房屋租金纠纷与星河会所无关，并要求星河会所将房屋租金交付给自己，这也证明了广联公司是知道星河会所是次承租人。7、协议书，证明：（1）2009年9月12日天域酒店与星河会国际俱乐部签订了就十九楼中央空新风、排风等事宜达成协议，约定由星河会所先出资垫付3万元完善，待开业后抵扣四楼房租，另在两年内增加消费券1000元给被告天域酒店；（2）十九楼和负一楼是原告用江西洪房宾馆有限责任公司的名义承租的。8、江西省南昌市中级人民法院（2012）民一初字第5号民事判决书和江西省高级人民法院（2012）赣民一终字第82号民事判决书。证明：1、房屋租赁合同出租方是广联公司，承租方是新文酒店、天域酒店；2、广联公司与新文酒店、天域酒店的租赁合同已经被法院依法判决解除，但未就租赁房屋的装饰、装修残值赔偿问题进行处理，可另案起诉。9、江西省南昌市中级�民法院（2012）洪民三终字第65号民事判决书，证明：1、房屋租赁合同出租方是广联公司，承租方是新文酒店、天域酒店；2、广联公司与新文酒店、天域酒店就同一标的物分别签订了三份合同，存在一定的过错，并且是房屋装修设施的受益人，应当在其受益的范围内与新文酒店、天域酒店一起承担连带赔偿责任。3、本案洪防公司为承租的负一层和第十九层花费了巨资进行装修，广联公司作为受益人应与新文酒店、天域酒店一起承担向洪防公司的赔偿连带责任。广联公司对原告的证据质证意见为：对证据1的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，广联公司与新文酒店只签订了两份租赁合同，与天域公司从来没有签过租赁合同，广联公司与新文酒店的租赁合同已经被生效判决判令解除，根据法律规定，从一审法庭辩论终结时，广联�司与新文酒店的租赁关系已经宣告结束。对证据2委托授权书的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，广联公司与新文酒店的合同解除后，这份授权也就失效了。对证据3承租合同的三性均有异议，广联公司从来没有见过这份合同，更没有与洪防公司发生过任何联系，这份合同本身也没有将新文公司列为当事人，对关联性有异议的理由是新文公司不是当事人，根据这份合同，新文公司没有交付租金的义务。对证据4验收意见书的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，消防验收责任已经是委托给了新文酒店，由新文酒店负责，这份证据只能证明当时负一层和第十九层没有验收合格，未能证明没有验收合格的原因，而且2010年3月24日广联公司已经取得网络大楼的使用权证，也就是说房屋毛坯阶段的消防验收应该是合格的，洪防公司即便是网络大楼负一层和第十�层的次承租人，因二次装修产生的消防责任也应该由其自己承担。对证据5协议书的真实性没有异议，对合法性和关联性均有异议，协议签署时间是2012年12月7日，广联公司与新文酒店的租赁关系已经被判令解除，新文酒店本身也不是承包合同的当事人，洪防公司更是从来没有出现在承包合同或是次承租人名单中，新文公司却签订这份协议书，有较明显的涉嫌虚假诉讼的痕迹，且这份协议无论如何也不能约束广联公司。对证据6工作函的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，这份证据只能证明广联公司知道星河会所是次承租人，不能证明与本案有关。对证据7协议书的三性均有异议，因为该份证据没有原件，而且这是天域酒店与星河会之间的协议，广联公司无法核证，再次，天域酒店本身并不是网络大楼的承租人，他签订的协议就更与广联公司无关。对证据8中的两份判决书的真实性和合法性均无异议，但对关联性有异议，这两份判决书没有认定天域酒店是承租方，且均支持解除广联公司与新文酒店签订的房产租赁合同，并判令新文酒店、天域酒店迁出网络大楼，且不得拆除装修装饰设备，不得破坏装修，这足以说明法院已经对装饰装修作出了处理，装饰装修归广联公司所有，且新文酒店和天域酒店负有不得破坏和拆卸的义务，这两份判决书均可看出房产租赁合同被判令解除的原因是新文酒店和天域酒店违约，根据有关司法解释，也能得出广联公司无须赔偿装修损失。对证据9民三庭的判决书的真实性没有异议，对合法性和关联性均有异议，该份判决书已应江西省高院指令再审，南昌中院再审判决驳回原告对广联公司的诉讼请求，根据相关江西省检察院的抗诉书也充分证实，广联公司不是受益人，也没有受益，该判决书也不能证明广联公司有受益，广联公司只收取了租金，而且很多租金仍然拖欠。广联公司为支持其答辩意见，向法院提交了以下证据第一组证据：证据1、《江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼房产租赁合同》；证据2、（2012）赣民一终字第82号《民事判决书》；证据3、（2013）洪中执字第60号《通知》；证据4、（2013）洪中执字第60号《公告》；证据5､照片三张。第一组证据的证明目的为：１、广联公司是江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼的出租人，承租人是新文酒店，天域酒店不是合同主体。原�洪防公司无论是与新文酒店，还是与天域酒店所签订的合同均对广联公司没有法律效力。2、租赁合同明确约定承租人新文酒店不得转租，即广联公司禁止新文酒店转租。3、江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼消防验收工作系由新文酒店承担。4、广联公司只知道欢乐迪娱乐城、爱玛仕酒吧、南昌市青山湖区湖坊镇政府、洗浴中心这四家次承租人，不知道还存在洪防公司，上述欢乐迪娱乐城、爱玛仕酒吧、南昌市青山湖区湖坊镇政府、洗浴中心这四家次承租人的转租广联公司都没有同意，不知道的洪防公司之转租就更不可能也没有取得广联公司同意。5、出租人广联公司与承租人新文酒店之间的租赁关系已因新文酒店违约而被解除，案争《承包合同》即便有效，也与新文酒店有关，作为转租合同，也已无法继续履行，应当被解除，相关次承租人均负有腾房�务，即便因此产生损失，也应当向其出租人主张权利，与广联公司无关。第二组证据：证据6、江西省人民检察院赣检民监（2014）96号民事抗诉书；证据7、江西省高级人民法院（2015）赣民抗字第4号民事裁定书；证据8、江西省人民检察院赣检民监（2014）95号民事抗诉书;证据9、江西省高级人民法院（2015）赣民抗字第3号民事裁定书；证据10、（2013）洪民一初字第5号民事判决书。第二组证据的证明目的为：1、人民法院在相关判决中确立了合同的相对性原则；2、广联公司没有受益。原告对广联公司的证据的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性均没有异议，对关联性均持有异议，（1）广联公司与新文酒店、天域酒店分别于2006年8月11日、2009年7月16日、2009年11月30日签订了《房产租赁合同》及《协议书》；见江西省南昌市中级人民法院（2012）洪民一初字第5号民事判决书第1页倒数第2行至第2页倒数第8行；（2）洪防公司投资的洗浴中心配套的按摩及茶饮项目就位于广联公司的大楼负一层和第十九层，广联公司对此事实是完全清楚的，原告对租赁的场地花费了巨资进行装修改造，目前仍保留着原样；（3）广联公司曲解了《租赁合同》的原义，合同约定：“在租赁期间不得擅自将房屋整体转让、转借、转租他人经营或擅自变更经营项目；”实际上，两被告新文酒店和天域酒店只是将部分租赁房屋转租，广联公司也认可了转租行为，三被告之间的租赁关系�除，是因为两被告新文酒店、天域酒店拖欠租金的原因，非转租行为所致；（4）出租物的消防验收工作不是原告的职责，由于消防迟迟无法通过验收，造成了原告投资的为洗浴中心配套的按摩、茶饮项目一直无法经营，造成了原告的重大经济损失；（5）三被告之间因为租金纠纷导致租赁合同被依法解除，但原告与被告新文酒店和天域酒店的合同是合法成立的，是有效合同，依法应继续履行，假定广联公司不愿继续履行原告与被告新文酒店和天域酒店签订的合同，应在其房屋受益范围内，与被告新文酒店和天域酒店一起承担连带赔偿责任；（6）按新文酒店与广联公司的房产租赁合同第三条第1点交付房产条件，广联公司违反了此约定，在交付时并没有取得消防验收合格。对第二组证据的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，省院指令南昌中院再审，并不代�再审的结果就会按抗诉书的意见判决，另外，在2012赣民一终字第82号民事判决书中第26页第2行中，就被告1、被告2和被告3就解除合同后的装修残值可另案主张，并非像被告3所说的可无偿占有。天域酒店和新文酒店没有提交证据也没有对钟氏公司和广联公司提交的证据发表质证意见。本院对原告提交的证据1、2、4、6、8、9的真实性、合法性予以确认，关联性结合本案其他证据另作认定；对原告提交的证据3、5、7的真实性予以确认，合法性和关联性结合本案其他证据另作认定；对被告广联公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性、合法性予以确认，关联性结合本案其他证据另作认定。本院查明：2006年8月11日，广联公司与新文酒店�订《江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼房产租赁合同》。2009年7月16日，广联公司又与新文酒店签订《江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼房产租赁合同》，约定广联公司将座落在南昌市洪都中大道207号广电网络大楼地下一层、地上1－15层、19层以及网络大楼前面的停车场及周边属网络大楼的场地出租给新文酒店作五星级宾馆使用，总建筑面积33538.37平方米（应为笔误，实际面积为地上面积29131.4平方米+地下面积5122.77平方米＝34254.17平方米）。2009年5月16日，天域酒店（甲方）与洪防公司（乙方）签订《承租合同》，主要内容为：甲方将位于南昌洪都中大道207号天域国际大酒店第十九层东面顶160平方米、北面130平方米，共计290平方米及负一楼934平方米租给乙方；承包期为二十年，从2009年2月29日起至2029年2月28日；甲方提供给乙方的场所用于经营美容美发、茶饮、红酒沙龙、雪茄烟、果吧、配套餐饮、沐足按摩等酒店附属服务项目；甲方开业后乙方无论是否开业都必须交付租金；承包费标准为每月33958元；合同签订七日内乙方须交纳保证金33958元，在本合同届满后，甲方应在乙方迁出房屋前，确保房屋和甲方提供的设施、设备完好（自然损耗与合理磨损除外）以及与乙方结算清楚后七日内，将履约保证金无息退还乙方；因甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方可终止合同，甲方除返还乙方所交承租保证金外，还应按乙方装修残值予以双倍赔付；本合同期满终止时，乙方在装修、租赁期间所购置的设施、设置归乙方所有，乙方除将可活动物品即动产撤走外，所有装修附着物，即不动产不得有任何损坏，应完整交还给甲方，如有人为破坏，乙方负责赔偿。甲方（签章）处盖有天域酒店和新文酒店的公章，乙方（签章）处盖有洪防公司的公章并有章保根签名。洪防公司于2003年9月19日成立，舒桂兰为法定代表人及自然人股东，章保根陈述其为洪防公司的实际控制人。南昌市青山湖区星河会百货店的经营者为章保根，经营范围是日用百货等零售。星河会洗浴中心没有办理工商登记，是为了开办洗浴中心所起的名称。2010年3月10日，天域酒店向星河会国际俱乐部发函通知“鉴于目前我方部分楼层（含四楼）因消防事宜不能开业，故特发此函通知，在得到消防开业通知书六天后开始计算租金。具体日期以酒店提供四楼消防开业通知书时间为准。”2010年7月1日，新文酒店向广联公司发函，同意广联公司提出的由广联公司代收欢乐迪�单位租金用于冲抵新文酒店应付租金的方案，约定从2010年7月由广联公司代收欢乐迪、爱玛仕酒吧、星河会、湖坊镇政府等租金合计每月489587元。2010年7月6日，广联公司给新文酒店复函，内容为广联公司已召集欢乐迪等四家转租户，并申明：广联公司仅代收各转租户的租金以充抵新文酒店应付部分租金，新文酒店与各转租户的租赁合同不发生转移；自2010年7月起新文酒店须将当月除代收的转租户的租金外的应纳租金全额交纳。之后广联公司与天域酒店、新文酒店房屋租赁合同纠纷一案经南昌市中级人民法院（2012）洪民一初字第5号判决，判决：一、解除江西省广联实业有限公司与南昌新文酒店投资管理有限公司于2006年8月11日签订的《江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼房产租赁合同》及补充协议；解除江西省广联实业有限�司与南昌新文酒店投资管理有限公司于2009年7月16日签订的《江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼房产租赁合同》及补充协议；二、被告南昌新文酒店投资管理有限公司和江西天域国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内将承租房屋交还给江西省广联实业有限公司，并不得破坏、拆卸已投入的装修设施、设备；三、被告南昌新文酒店投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告江西省广联实业有限公司支付租金12332204.27元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算从2011年9月30日至付清之日止）。被告江西天域国际大酒店有限公司对上述南昌新文酒店投资管理有限公司所欠租金及利息承担连带清偿责任；四、原告江西省广联实业有限公司于本判决生效后十五日内返还被告南昌新文酒店投资管理有限公司保证金150万元。新文酒店和天域酒店不服，上诉到江西省高级人民法院，江西省高级人民法院经定理后于2012年12月19日作出（2012）赣民一终字第82号民事判决，判决：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2012）洪民一初字第5号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更江西省南昌市中级人民法院（2012）洪民一初字第5号民事判决第三项为：南昌新文酒店投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向江西省广联实业有限公司支付租金10161620.27元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2011年9月30日始至付清之日止）。江西天域国际大酒店有限公司对上述南昌新文酒店投资管理有限公司所欠租金及利息承担连带清偿责任。2012年12月7日，新文酒店（甲方）与洪防公司（乙方）签订《协议书》，主要内容为：一、《承租合同》未予履行的原因分析，因消防不合格等原因，十九层整层及负一楼整层都不能开业，甲方认可系甲方原因造成乙方投资经济损失；二、甲乙双方在平等自愿、客观公正的原则下，就乙方的投资及损失情况进行了逐项核查和计算，具体如下：1、第十九层装修投入120万元，购置设施设备投入38万元；2、负一楼装修投入287万元，购置设施设备投入92万元；3、招聘有37名员工工资及培训费，合计40万元；4、设施设备自然损耗达18万元；5、闲置的设施设备极易锈蚀霉烂，尤其是甲方未做好排水、通风、通气等，造成地下整层积水、漏水，导致乙方投资的装修物品及货物的霉烂，直接经济损失达392万元；三、甲方承诺：甲方将尽快提供并交付乙方所需消防验收合格手续和材料。2010年3月10日的“通知函”继续有效。乙方如未取得消防验收合格证则乙方无须向甲方缴纳房租，甲方除承担乙方在此期间的为本协议�二条所列的经济损失外，扩大的损失部分，依然由甲方承担。甲方将及时解决乙方承租的地下层的排水、通风、通气问题。甲方在未解决上列问题之前，除已经造成乙方为本协议第二条所列的损失外，自此之后未履行承诺造成的扩大的损失部分，依然由甲方承担。即本协议第二条所列的经济损失，且《承租合同》继续履行；四、乙方承诺，甲方应在本协议签订后6个月之内（即2012年12月7日至2013年6月7日）履行完毕上述甲方承诺的提供消防报批材料和手续，解决并处理好排水、通风、通气等事项和问题，则乙方自愿放弃并不予追究甲方已经实际造成乙方的损失。针对原告主张的装修损失、设备损失及员工工资损失，本院曾多次要求原告提交相应证据，并向原告作出法律释明，要求原告在指定期限内向法院提交装修损失、设备损失及员工�资损失的相关证据材料，否则视为举证不能。原告在法院指定的期限内仍没有向法院举证。本院认为：天域酒店与洪防公司于2009年5月16日签订的《承租合同》是当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于《承租合同》的主体问题。根据（2012）洪民一初字第5号民事判决书和（2012）赣民一终字第82号民事判决书的认定，天域酒店是新文酒店旗下的子公司，是为承租广联公司广电局网络中心大楼而成立的公司，新文酒店授权天域酒店处理与广联公司的所有往来文件及信函业务，并承担由此发生的所有法律责任。本案《承租合同》的落款处有天域酒店和新文酒店的印章，应认定天域酒店和新文酒店均为《承租合同》的甲方。洪防公司为《承租合同》的乙方。关于《承租合同》是否能继续履行的问题。由于本案《承租合同》所涉房屋的租赁关系需以广联公司与新文酒店签订的《江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼房产租赁合同》成立为前提，且（2012）赣民一终字第82号民事判决书判决解除广联公司与新文酒店签订的《江西省广联实业有限公司省广电局网络中心大楼房产租赁合同》，故本案《承租合同》已没有继续履行的可能，洪防公司要求继续履行《承租合同》不予支持。关于洪防公司的损失金额。洪防公司仅提交了一份新文酒店与洪防公司2012年12月7日签订的协议书，对协议书中涉及的装修损失、设备损失及员工工资损失钟氏公司均没有提交相应证据予以证明。在法院向洪防公司进行法律释明且要求洪防公司在法院指定期限内举证，否则视为其举�不能的情况下，洪防公司仍未能举证。本院认为，新文酒店与洪防公司2012年12月7日签订的协议书不能反映洪防公司的实际损失，洪防公司仍应举证证明其损失构成，现洪防公司在法院指定期限内没有举证，应视为其举证不能，因洪防公司举证不能致使法院无法对钟氏公司损失金额的事实予以认定的法律后果，由洪防公司承担。故洪防公司要求被告赔偿516万元损失的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十一条第一款第（七）项，《最高人民法院》第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、�除江西天域国际大酒店有限公司和南昌新文酒店投资管理有限公司与江西洪防宾馆有限责任公司于2009年5月16日签订的《承租合同》；二、驳回江西洪防宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。原告江西洪防宾馆有限责任公司预交的案件受理费47920元，由江西洪防宾馆有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：中国农业银行南昌市象南广场支行，账号：14-315201040001442-3，收款人：江西省财政厅国库处，诉讼费缴纳时请务必在用途中注明“诉讼费”]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 岚审 判 员  王革生代理审判员  陈大奎二〇一六年六月二十一日书 记 员  周 燕