烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱山民三初字第681号
原告山东明德物业管理有限公司。地址，山东省济南市历下区。
法定代表人刘德明，董事长。
委托代理人鹿晶磊，男，1983年10月17日出生，汉族，山东明德物业管理有限公司职工，住烟台市莱山区。
委托代理人孙同江，山东元德律师事务所律师。
被告张旭，女，1975年8月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。
委托代理人彭春雷，男，1968年3月16日出生，汉族，无固定职业，住烟台市莱山区。系被告之夫。
原告山东明德物业管理有限公司与被告张旭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐桂霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鹿晶磊、孙同江，被告的委托代理人彭春雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我公司与金帝科公司于2013年5月21日签订了《前期物业服务合同》，并于合同到期后进行了续签。合同中约定了物业费的收费标准及方式、违约责任等。我公司于2013年5月21日起进驻悦海中心实施物业管理服务，我公司按照协议中的约定，积极履行自己的义务，对小区物业进行妥善管理，为业主提供优质服务，但被告在享受我公司提供服务的同时拒不履行向我公司缴纳物业费的义务。自2013年9月1日至2015年8月31日，已共计欠付物业费3185.46元。请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费3185.46元（第一年：2元×12月×58.99平方米，第二年2.5元×12月×58.99平方米）；2、被告按协议缴纳滞纳金5038.33元（按照合同约定的日千分之三的标准，以第一年的物业费为基数，从2013年9月1日计算至2015年8月31日，共730天；以第二年物业费为基数，从2014年9月1日计算至2015年8月31日，共365天）；3、诉讼费用由被告负担。
被告辩称，1、本案建设单位金帝科公司在涉案项目预售前选聘的山东鲁商物业服务公司烟台分公司符合《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，是合法的前期物业管理企业，且该企业已进驻悦海中心并进行了物业服务；2、金帝科公司无权重新选聘前期物业管理企业，其与原告签订的《前期物业服务合同》违反了物业管理条列关于选聘前期物业管理企业的规定，是无效合同；3、原告对悦海中心进行物业服务没有依据，进驻悦海中心项目开展物业管理活动是违法行为，不受法律保护，被告与原告之间没有形成物业管理服务合同关系，即使原告实施了物业管理行为，也仅是凭原告的一厢情愿，是出于商业盈利目的而实施的行为，违法了合同法的自愿原则，原告要求被告缴纳物业费的诉请没有法律依据，请求驳回原告诉请；4、鉴于原告接管、进驻该项目后没有进驻的合法依据且对业主及该项目的相关物业进行了侵权行为，被告保留对原告造成损失进行追偿及驱逐的权利。
经审理查明，2010年11月16日，被告与山东金帝科信息工程有限公司（以下简称金帝科公司）签订商品房买卖合同，购买金帝科公司开发建设的位于烟台市莱山区迎春大街与银海路交汇处的迎春大街108号金帝科数码大厦（现名称悦海中心）12层1219号非住宅商品房一套。
2012年4月1日，金帝科公司与山东鲁商物业服务公司烟台分公司（以下简称鲁商物业）签订《前期物业服务合同》，金帝科公司以邀请招标方式选聘鲁商物业为其开发的鲁商·悦海中心项目提供前期物业服务。其中合同期限约定为3年，自2012年4月1日至2015年3月31日。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行自然延续，直至依法成立业主委员会并选聘出新的物业服务企业接管为止。物业服务费用约定：由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业4.5元／平方米／月，写字楼4.5元／平方米／月，公寓2.5元／平方米／月，前两年（2012年9月1日至2014年8月31日）按收费标准的80%向业主收取，即商业3.6元／平方米／月，写字楼3.6元／平方米／月，公寓2.0元／平方米／月，两年后按原标准执行。入住时业主预交一年的物业服务费，后续按年度缴纳。
2012年9月4日，被告接收所购房屋，同日，被告与鲁商物业签订《前期物业服务协议》，该协议约定物业服务管理费计费起始时间自入伙通知书约定交房日起按一年收取。被告向鲁商物业交纳了2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业费。
因金帝科公司股东变更，2013年5月8日，金帝科公司与原告签订《前期物业服务合同》，金帝科公司以邀请招标方式选聘原告为其开发的鲁商·悦海中心项目提供前期物业服务。合同约定前期物业服务期限为2年，自2013年5月21日至2015年5月21日。其他条款与金帝科公司、鲁商物业签订的前期物业服务合同主要内容相同。
2013年5月21日，金帝科公司与鲁商物业签订《终止合同协议书》，双方确认《前期物业服务合同》于2013年5月21日终止，鲁商物业于该日18时零分起终止对烟台悦海中心项目的物业服务工作。
同日，原告与金帝科公司、鲁商物业签订《三方协议》，约定：鲁商物业已签订的合同及协议，金帝科公司同意继续执行，并由金帝科公司告知新选聘的物业公司，在协议期满前，金帝科公司及原告继续履行合同及协议的内容，直至合同或协议到期为止。
鲁商物业撤出后，原告开始为鲁商·悦海中心提供物业服务至今，但原告未与被告重新签订物业服务合同。自2013年9月1日起被告未缴纳物业费。2014年9月1日、2015年5月18日原告通过在涉案房屋门上张贴催交物业费通知书及律师函的形式分别向被告催交2013年9月1日至2014年9月1日期间的物业费1416元及截止2014年9月已欠缴的24个月物业费3186元。
另查，涉案房屋建筑面积为58.99平方米。原告系具备一级资质的物业服务企业。鲁商·悦海中心至今尚未成立业主大会或者业主委员会。
庭审中，原告为证明接管物业后已告知业主，提供《关于明德物业接管悦海中心通告》的照片一张，原告称入驻后曾在悦海中心大堂张贴过该通告，告知业主物业公司更换情况。被告对原告提供的照片不认可，称从未见过该通告，不知原告何时入驻悦海中心。
原告为证明向被告催交过物业费，提供催交物业费通知书及催交物业费律师函照片二张。原告主张因被告拒收通知书及律师函，故张贴在涉案房屋门上留存证据。被告称原告没有资格收取被告的物业费，被告从未见过也从未有人向其送过通知书及律师函，该组证据不能证实原告向被告催交过物业费。
原告为证明提供了生活垃圾、电、热等项目的物业服务、双方存在事实上的物业服务关系，提供明德物业悦海中心管理处B栋业主售电系统明细、生活垃圾代运合同、城市非居民住宅供用热合同、高压供电合同。被告认为原告与三家单位签订合同，将热、电转卖给被告等业主，原告的这种转卖行为侵害了被告的权利，且电卡应该业主自己保管、自由购买电，但原告违法扣留业主的电卡，侵犯了业主权利。
上述事实，有物业服务资质证书、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、收据、照片、三方协议、《前期物业服务协议》、《终止合同协议书》、调查笔录、庭审笔录等在案佐证，上述证据均经庭审质证，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案项目的建设单位金帝科公司与鲁商物业签订了《前期物业服务合同》，选聘鲁商物业为涉案项目提供前期物业服务，鲁商物业亦与被告签订了《前期物业服务协议》并实际履行了合同义务。后因金帝科公司股东变更，解除了与鲁商物业签订的合同，与原告签订了内容相同的《前期物业服务合同》。因涉案项目至今未成立业主大会或业主委员会，该合同对业主具有约束力。本案原告以自己的实际行为履行了为涉案项目提供物业服务的主要义务，保证了涉案项目的正常运营。被告作为业主实际上享受了原告提供的物业服务，应按照原合同约定标准向原告支付物业费。但涉案项目物业服务企业的解聘和选聘事先及事后均未征得被告等业主的同意，原告也一直未与被告签订新的物业服务合同，且被告与鲁商物业签订的《前期物业服务协议》对物业费的缴纳时间约定不明确，故原告主张滞纳金的诉讼请求本院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据此规定，业主承担欠费责任的前提为经书面催交无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，即物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费业主。本案原告于2015年5月18日通过在涉案房屋门上张贴律师函的形式向被告催交截止2014年9月已欠缴的24个月物业费3186元，但截止2014年9月，被告只欠缴2013年9月1日至2014年8月31日期间12个月的物业费1415.76元（2元×12月×58.99平方米）。原告主张被告支付该期间的物业费，本院予以支持。因原告主张的2014年9月1日至2015年8月31日期间的物业费，未经书面催交，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张旭支付原告山东明德物业管理有限公司2013年9月1日至2014年8月31日期间物业费1415.76元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告山东明德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 徐桂霞
二〇一五年十二月七日
书记员 孙晓燕