上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第318号
原告上海梅美资产经营管理有限公司。
法定代表人朱某。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。
被告上海帆翔企业管理咨询有限公司。
法定代表人韩某。
原告上海梅美资产经营管理有限公司与被告上海帆翔企业管理咨询有限公司（以下分别简称梅美公司与帆翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理。因被告帆翔公司下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关的法律文书，后依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告梅美公司的委托代理人何昕亚到庭参加诉讼。被告帆翔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告梅美公司诉称，2013年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于闵行区X路X号X号楼X室的房屋租赁给被告用于办公使用，租赁期限自2013年9月8日起至2014年9月7日止，租金为每年人民币（币种下同）51，102元，房屋的付款方式都为先付后用，即承租方应在前一个周期的后十天内向出租方支付下一个周期的租赁费，同时对停车费、物业费的支付作出了约定。但被告在支付了4个月租金及相关费用后，再无支付租金、物业费、停车费、电费的行为。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定，承租方逾期未按合同约定支付租赁费用的，出租方有权单方解除该合同，且承租方还须承担逾期付款的违约金，违约金的计算方法是每逾期一日，违约金为年租金的10%，按实际逾期天数计算。原告已多次发出告知书，要求被告向原告交付所欠租金、物业费、停车费、电费及违约金，但被告至今未支付，其行为已严重损害了原告的利益。原告故诉诸法院要求判令：（一）被告搬离闵行区X路X号X号楼X室房屋；（二）被告支付自2014年1月8日起至2014年9月7日止拖欠的房屋租金34，068元；（三）被告支付拖欠的电费941.20元及物业费、停车费2，555元；（四）被告支付违约金8，000元（按合同约定应为1，686，366元，现原告自愿降低为8，000元）。
诉讼中，原告撤回上述第（一）项及第（三）项诉请。
被告帆翔公司未作答辩亦未向本院提供证据。
经审理查明，2013年8月26日，原告梅美公司（作为出租方，签约甲方）与被告帆翔公司（作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方向甲方租赁位于闵行区X路X号X号楼X室的房屋用于办公，租赁期限自2013年9月8日起至2014年9月7日止，年租金为51，102元；乙方应按二个月向甲方支付租赁费8，517元，租赁费的支付方式为先付后用即乙方应在前二个月的后十天内向甲方支付下二个月的租赁费，首期租金为该合同签订后的五日内；乙方应于该合同签订之日起二日内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，该合同终止且无其他纠纷时，上述保证金用以抵充乙方应支付的租金或者其他应付未付款项；乙方应在收到供水、供电部门的交费通知单后在通知单限定的期限内及时缴清，否则引起的责任由乙方负担，同时甲方有权停止水、电的供应；租赁期限届满时，乙方必须搬离、清场，否则视为在租赁房屋内已无乙方财产，由此而造成的乙方财产短少或者灭失的，甲方不承担任何责任；该协议期满或提前终止，甲方对乙方办公区内的任何装潢和安装不作任何赔偿；乙方如逾期未按该合同约定向甲方支付租赁费用的，甲方有权单方面解除合同，且乙方还须承担逾期付款的违约金，违约金的计算办法是每逾期一日，违约金为年租金的10%，按实际逾期天数计算；当具备该合同第九条第2款约定的甲方有权单方解除该合同条件情形的，违约金为该合同约定的相当于三个月的租赁费；并对租赁的其他事宜进行了约定。
签约后，原告按约交付了涉案房屋，但被告仅支付了租赁保证金8，517元、4个月租金及相关费用，即开始拖欠自2014年1月8日起至同年9月7日止的租金计34，068元。
2014年11月28日，原告向被告发出《告知书》1份，要求其于收到函件之日起3日内付清拖欠的租金及电费等相关费用，否则原告将解除《房屋租赁合同》、收回租赁房屋及场地，并保留要求被告承担违约责任的权利。
嗣后，因被告仍未支付欠付费用，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告同意待被告结清所有拖欠费用后将租赁保证金返还被告。
另查明，涉案房屋的产权人为案外人上海某实业有限公司，其委托原告代为处理涉案房屋的租赁及物业费、停车费、电费的收取事宜。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》、告知书及张贴照片、租金发票、租赁保证金收款收据、涉案房屋的房地产权证、委托书以及原告的当庭陈述等证据为证。被告帆翔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。根据上述合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，需按年租金的10%支付违约金，且原告有权单方解除合同并要求被告支付相当于三个月租金的违约金。本案中，被告自2014年1月8日起即开始拖欠租金的行为显已违反合同约定，且在原告进行催告的情况下仍未支付。鉴于租赁期限已经届满，故对于原告要求被告支付自2014年1月8日起至2014年9月7日止的租金34，068元之诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因原告已自行将违约金的主张金额调低至8，000元，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以支持。基于合同解除的后果应一并予以处理的原则，原告应在被告结清上述应付费用后，将被告交付的租赁保证金8，517元返还被告。
被告帆翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海帆翔企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅美资产经营管理有限公司自2014年1月8日起至同年9月7日止的租金34，068元；
二、被告上海帆翔企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅美资产经营管理有限公司违约金8，000元；
三、原告上海梅美资产经营管理有限公司于被告上海帆翔企业管理咨询有限公司结清上述第一、二项应付款项后的五日内返还被告上海帆翔企业管理咨询有限公司租赁保证金8，517元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费939.11元，由被告上海帆翔企业管理咨询有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告上海梅美资产经营管理有限公司直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 袁白薇
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。