北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09171号
上诉人（原审被告）王志成，男，1973年1月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京优优宝贝教育咨询有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通东苑二区1号楼1门202。
法定代表人申甜甜，总经理。
委托代理人张泽，北京市当代律师事务所律师。
原审被告北京万众恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区立清路6号院4号楼11N-F-06。
法定代表人丁为良，经理。
委托代理人宗林，男，1967年10月18日出生，北京万众恒基房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人王志成因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第08276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王志成、被上诉人北京优优宝贝教育咨询有限公司（以下简称优优宝贝公司）之委托代理人张泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，优优宝贝公司起诉至原审法院称：2011年6月14日，在北京万众恒基房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）的居间介绍下，我方的法定代表人申甜甜与王志成就位于北京市昌平区东小口镇天通苑东二区1门101房屋签订了《房产租赁居间合同》，合同约定：租赁期限为120个月，自2011年9月9日至2021年9月8日。该涉案房屋系王志成自产权人顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）租赁取得。房屋交付后，我方投入了大量的人力、物力、财力，对房屋进行了高档装修，安装了经营所用的设备，并对基础设施进行了改造，耗资上百万元。2012年11月，赵×、孟×找到我方，声称二人已经自顺天通公司购买了涉案房屋，并与王志成签订了租赁合同，合同约定的租赁期限截止日期为2014年10月14日，因王志成不及时缴纳房租，故要求我方腾房。事实上，我方已经将2013年3月8日前的租金交付给了王志成。此后，赵×、孟×多次纠集人员，到我方经营场所抢占房屋，在闹事过程中还打伤了我方的顾客，对我方的经营造成了非常恶劣的影响。2013年年初，赵×、孟×将我方起诉至法院，要求我方支付租金并腾房。在案件审理中，昌平区人民法院依法到顺天通公司调取了赵×、孟×与王志成签订的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2008年10月15日至2014年10月14日，此合同与王志成提交给我方的合同不一致，也与万众恒基公司对涉案房屋使用权的调查结果不一致。因王志成、万众恒基公司提供的涉案房屋存在使用权权属争议，导致我方无法继续经营，巨额投资无法收回，给我方造成了巨大的经济损失。故我方诉至法院，请求：1、解除我方与王志成签订的《房产租赁居间合同》；2、判令王志成、万众恒基公司对我方承担连带赔偿责任，共同赔偿因违约行为给我方造成的装饰工程损失677095元、安装工程损失140670元、房屋占用费损失70万元（自2012年11月17日至2014年1月16日，共14个月）；2、判令王志成返还2012年11月17日至2013年4月7日期间的租金183333元、押金50000元及占用期间的利息；3、判令王志成、万众恒基公司向我方支付评估费20317.92元。
王志成辩称：一、优优宝贝公司在明知我与顺天通公司签订的租赁协议期限不足十年的情况下，为确保经营的长期性提出租期延长为十年，三方协商达成一致意见：如我不能履行十年租期时需向优优宝贝公司支付一个月的租金作为违约金，因此共同签署《房产租赁居间合同》；二、优优宝贝公司关于涉及本案房屋的装修及经营均属违反协议私自装修及违法经营行为，我不承担任何法律及经济责任；三、优优宝贝公司提交的关于“申甜甜交来北京优优宝贝教育咨询有限公司18万房租收条”的证据为该公司制作的假证据，证据链严重不完整。因此我不同意优优宝贝公司的诉讼请求。
万众恒基公司辩称：不同意优优宝贝公司的诉讼请求。我公司配合租赁方与出租方签署租赁合同，我们已经完成了我们的义务，其他的和我们没有关系。
原审法院审理后认为：申甜甜与王志成、万众恒基公司于2011年6月14日签订的《房产租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日部分的约定无效，其余部分系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现优优宝贝公司要求解除与王志成签订的《房产租赁居间合同》，因王志成在与优优宝贝公司签订的《房产租赁居间合同》正常履行期间内，擅自与案外人赵×、孟×解除了双方签订的《房屋租赁合同》，导致优优宝贝公司无权占有诉争房屋，王志成已构成根本违约，对优优宝贝公司的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现优优宝贝公司要求王志成赔偿王志成的违约行为给该公司造成的装饰工程损失及安装工程损失并支付评估费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王志成辩称优优宝贝公司装修未经其同意，因优优宝贝公司承租诉争房屋系用于商业，且王志成曾经收取优优宝贝公司交纳的燃气改造费用，在合理期限内亦未提出异议，应当视为王志成同意优优宝贝公司装修改造，故对王志成的该项辩称意见本院不予采信。关于优优宝贝公司要求王志成、万众恒基公司承担连带赔偿责任一节，无法律依据，本院不予支持。应当指出的是，优优宝贝公司与万众恒基公司之间的法律关系应当属于居间合同调整范畴。优优宝贝公司无法继续占有使用诉争房屋的直接原因系王志成的上述根本违约行为，万众恒基公司对此部分损失不应承担赔偿责任，对优优宝贝公司要求万众恒基公司赔偿装饰工程损失、安装工程损失、支付评估费一节，本院不予支持。关于房屋占用费损失一节，因优优宝贝公司在该期间实际占有诉争房屋且尚未向案外人赵×、孟×实际交付该笔费用，故对优优宝贝公司的该项诉讼请求，本院无法支持。王志成与案外人赵×、孟×于2012年11月17日解除了双方签订的《房屋租赁合同》，此后王志成就无权收取优优宝贝公司交纳的租金，故优优宝贝公司要求王志成返还2012年11月17日至2013年3月7日期间的租金及押金5万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于优优宝贝公司要求支付利息一节，于法无据，本院不予支持。据此判决：一、解除原告北京优优宝贝教育咨询有限公司之法定代表人申甜甜与被告王志成、北京万众恒基房地产经纪有限公司于二○一一年六月十四日签订的《房产租赁居间合同》；二、被告王志成于本判决生效后七日内赔偿原告北京优优宝贝教育咨询有限公司装饰工程损失六十七万七千零九十五元、安装工程损失十四万零六百七十元；三、被告王志成于本判决生效后七日内返还原告北京优优宝贝教育咨询有限公司自二○一二年十一月十七日至二○一三年三月七日期间的租金十八万三千三百三十三元及押金五万元；四、被告王志成于本判决生效后七日内支付原告北京优优宝贝教育咨询有限公司评估费二万零三百一十七元九角二分；五、驳回原告北京优优宝贝教育咨询有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王志成不服，上诉至本院。上诉理由：1、我是和申甜甜签订的合同，并未与优优宝贝公司签订合同，一审法院将优优宝贝公司作为原告错误；2、我从未收取过申甜甜交来的18万元，申甜甜提供的收据系伪造；要求撤销原判，查清事实，依法改判。优优宝贝公司、万众恒基公司同意原判。
经审理查明：2008年7月14日，王志成与顺天通公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：顺天通公司将位于天通东苑二区1号楼101门房屋出租给王志成，租赁时间为2008年10月15日至2014年10月14日。
2011年6月14日，王志成（甲方）与优优宝贝公司的法定代表人申甜甜（乙方）在万众恒基公司（丙方）的居间服务下签订《房产租赁居间合同》，约定：由申甜甜承租位于北京市昌平区东小口镇天通苑东二区1门101房屋，用途为商业。租期为2011年9月9日至2021年9月8日，租金为5万元／月，租赁期内房屋租金每三年累计增加5％。乙方首付房租款人民币30万元及保证金5万元，于2011年6月20日前付给甲方。其余租金从2012年3月8日起每六个月支付一次，即每个周期支付人民币30万元。租金的支付方式为现金或转账，保证金的支付方式为现金。除房屋已有装修和设施设备外，乙方如要进行装修须征得甲方同意，交还房屋时应经甲方验收。签订合同后，王志成将诉争房屋交付优优宝贝公司使用，优优宝贝公司向王志成交纳了相应租金及5万元押金。
2012年7月26日，案外人赵×、孟×与顺天通公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由赵×、孟×以13112000元的价格购得诉争房屋，付款方式为一次性付款。诉争房屋为赵×、孟×按份共有，其中赵×占70％的份额，孟×占30％的份额，房屋所有权证记载的登记时间为2013年3月11日。
2012年8月23日，案外人赵×、孟×（甲方）与王志成（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：赵×、孟×将涉案房屋出租给王志成做商业经营，租赁时间为2012年8月1日至2014年10月14日止。2012年8月1日至10月14日应缴租金90444元，2012年10月15日至2014年10月14日止，年租金为440000元。如存在拖欠租金及相关费用，经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的，甲方有权解除合同并收回房屋，该租赁合同自甲方解除合同通知送达之日起自动解除。2012年11月17日，案外人赵×向王志成发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同。王志成表示收到《解除合同通知书》，并同意解除双方的租赁合同。
2013年，案外人赵×、孟×将优优宝贝公司、王志成、万众恒基公司诉至法院，要求：优优宝贝公司向赵×、孟×腾退返还位于北京市昌平区东小口镇天通东苑二区1号楼1至3层101房屋，并向赵×、孟×支付从2012年11月17日至实际腾退返还房屋之日的房屋使用费，按每月5万元租金标准确定。北京市昌平区人民法院审理后作出（2013）昌民初字第3385号民事判决，判决驳回赵×、孟×的诉讼请求。赵×、孟×不服提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后于2013年12月12日作出（2013）一中民终字第12965号民事判决，该判决认为：赵×、孟×依法取得诉争房屋的房屋所有权证，二人系诉争房屋的所有权人。因赵×、孟×在取得诉争房屋所有权之前，王志成已与诉争房屋原产权人顺天通公司签订了《房屋租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，赵×、孟×与王志成于2012年8月23日签订了新的《房屋租赁合同》。在该合同履行过程中，赵×于2012年11月17日向王志成发出了《解除合同通知书》，王志成认可于当日收到该通知书并同意解除合同。依据赵×、孟×与王志成的约定，两方于2012年8月23日签订的《房屋租赁合同》已于《解除合同通知书》送达王志成之日（2012年11月17日）解除，即赵春霞、孟琳琳与王志成之间的租赁关系即时终止。王志成作为承租人应在租赁关系终止时向出租人（赵×、孟×）返还租赁物即诉争房屋，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。因王志成将诉争房屋转租给申甜甜，申甜甜利用诉争房屋成立优优宝贝公司，并由优优宝贝公司实际使用诉争房屋，且优优宝贝公司亦确认申甜甜与王志成签订的《房屋租赁合同》，故依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，可以确认王志成将诉争房屋转租给优优宝贝公司。优优宝贝公司作为次承租人并不承担向赵×、孟×直接返还诉争房屋的义务，但是由于房屋租赁关系的存在是王志成占有、使用（包括转租）诉争房屋的合法依据，也是优优宝贝公司占有、使用诉争房屋的合法依据。就是说，在王志成与赵×、孟×房屋租赁关系终止的情况下，王志成占有诉争房屋的合法依据就不存在了，所以王志成应当返还诉争房屋。优优宝贝公司也不再拥有占有、使用诉争房屋的合法依据，形成了对诉争房屋的无权占有。特别指出的是，因王志成对诉争房屋享有的剩余租赁期限只到2014年10月14日，故王志成与优优宝贝公司于2011年6月14日签订的《房产租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日部分的约定无效。该判决主文如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3385号民事判决；二、优优宝贝公司于本判决生效后七日内将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑东苑二区1号楼1至3层101房屋腾空交还赵×、孟×；三、优优宝贝公司于本判决生效后七日内给付赵×、孟×自2012年11月17日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按照每月五万元的标准计算；四、驳回赵×、孟×的其他诉讼请求。后优优宝贝公司仍占有诉争房屋直至该房屋被法院强制腾退给案外人赵×、孟×。
诉讼中，优优宝贝公司申请对诉争房屋的装修装饰及设备、基础设施、经营设施残值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定由北京京评价格评估有限公司依法进行评估，该公司于2014年7月15日作出京评（涉）字2014第2038号价格评估报告书，结论为：评估对象的现值为人民币817765元，其中装饰部分现值677095元，安装部分现值140670元。优优宝贝公司为此支出评估费21537元。
另查，关于优优宝贝公司向王志成交纳的租金数额，优优宝贝公司提交了一份《收条》，内容是：“今收到申甜甜交来北京优优宝贝教育咨询有限公司房租壹拾捌万元整。租金自2012年11月21日至2013年3月8日。收款人：王志成。”另，优优宝贝公司于2012年10月20日向王志成的爱人转账汇款租金2万元。对于网转的租金，王志成表示收到。对于《收条》中的18万元租金，王志成不予认可，表示该收据并非自己签署，申请进行笔迹鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定由中天司法鉴定中心依法进行鉴定，该机构于2013年10月15日出具《司法鉴定意见书》，结论是：检材《收条》中“王志成”签名是王志成本人所写。王志成为此支出鉴定费三千九百元。
以上事实，有《房产租赁居间合同》、《收条》、《房屋租赁合同》、昌平区人民法院（2013）昌民初字第3385号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第12965号民事判决书、《价格评估报告书》、《司法鉴定意见书》、鉴定费发票及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：王志成与申甜甜签订《房产租赁居间合同》后，申甜甜利用诉争房屋成立了优优宝贝公司，由优优宝贝公司实际使用诉争房屋，优优宝贝公司亦认可申甜甜与王志成签订的《房产租赁居间合同》，且已生效的民事判决书已确认王志成将诉争房屋转租给优优宝贝公司的事实，故本案将优优宝贝公司列为原告正确。王志成、申甜甜、万众恒基公司于2011年6月14日签订的《房产租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日的部分无效，其余部分系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案系因王志成的违约行为造成合同无法继续履行，因此优优宝贝公司的相关损失应当由王志成承担，一审法院根据评估结果确定的王志成赔偿的装修工程损失及安装工程损失的数额正确，本院予以维持。关于优优宝贝公司提交的《收条》，一审诉讼中，合法的具备鉴定资质的中天司法鉴定中心已依法进行了鉴定，作出了明确无歧义的结论，即检材《收条》中“王志成”签名是王志成本人所写，故王志成在此重申《收条》非其出具本院不予采信。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费三千九百元，由王志成负担（已交纳）。
一审案件受理费二万零七百四十三元，由北京优优宝贝教育咨询有限公司负担六千三百元（已交纳）；由王志成负担一万四千四百四十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万四千四百四十三元，由王志成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 夏根辉
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 杜 莹