辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）辽审一民抗字第30号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：施善杰。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：王秀娟。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：赵素荣。
被申诉人（原审第三人）：姜素云。
申诉人施善杰、王秀娟与被申诉人赵素荣、姜素云房屋买卖合同纠纷一案，辽阳市中级人民法院于2010年12月15日作出（2010）辽阳民一终字第588号民事判决。施善杰、王秀娟不服，向检察机关提出申诉。辽宁省人民检察院于2013年12月20日作出辽检民抗字（2014）第1号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年3月3日作出（2014）辽立一民抗字第23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员李晓光、付玉出庭，申诉人施善杰、王秀娟，被申诉人姜素云到庭参加诉讼。被申诉人赵素荣经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
施善杰、王秀娟一审诉称：赵素荣与2007年4月去世的丈夫王玉林原在铧子镇中心街共有房产两处，因沉陷区动迁安置，我们为赵素荣垫付了33000余元置换了两处60平方米的楼房。赵素荣领取房屋钥匙并入住，于2008年3月26日经施善杰、王秀娟与赵素荣及其子王德明协商，赵素荣同意将其拥有的一处房产，即位于灯塔市铧西新区42号楼2单元103号60平方米住宅，作价68000元卖给我们，以便日后赡养被告之用，我们支付了赵素荣全部购房款后，对取得的房屋投资2万余元进行了装修。2010年3月初，赵素荣趁我们二人不在家之际，将该房屋以14万余元的价格卖给姜素云，姜素云入住该楼房。要求确认施善杰、王秀娟与赵素荣之间的房屋买卖行为有效，认定赵素荣与姜素云之间的房屋买卖行为无效。
赵素荣辩称：施善杰、王秀娟与我签订的房屋买卖协议不是真实的，实属遗赠抚养关系，且施善杰、王秀娟不履行赡养义务，2008年3月26日施善杰、王秀娟提出要对我尽赡养义务，条件是将置换位于铧西新区42号楼2单元103室住宅赠与原告，我的生老病逝全部费用都由施善杰、王秀娟负责，施善杰、王秀娟为了达到目的，以买卖形式书写了房屋买卖协议，对于协议中约定的房价68000元，此款一次性付清一节，根本没有此事，其签订买卖协议就是想欺骗我儿子王德明，此赡养关系明确后，我与施善杰、王秀娟共同生活，可好景不长，因我身体多病多次住院，施善杰、王秀娟产生不满拒绝支付医疗费，同时还放弃对我的赡养和治疗，我才将房屋张贴告示出卖，后被姜素云购买，姜素云已给付我全部楼房款，房屋所有权已转移给姜素云，其现已入住，我与姜素云买卖关系合法有效，施善杰、王秀娟称我将此房二卖不属实，我与施善杰、王秀娟根本就无买卖关系，不同意施善杰、王秀娟的诉讼请求。
姜素云辩称：我是看到卖房广告后，经过洽谈以142500元购买的，买卖协议签订后我将买房款一次付清，赵素荣搬出房屋将房屋交付给我，我已入住。应确认我与赵素荣的买卖关系合法有效，驳回施善杰、王秀娟对我的诉讼请求。
灯塔市人民法院一审查明，施善杰、王秀娟系夫妻关系，是赵素荣的女儿、女婿。赵素荣与丈夫王玉林生育两名子女即女儿王秀娟儿子王德明。王玉林于2007年4月去世，其夫妻在铧子镇中心街有房产两处，因铧子镇中心街被政府有关部门列为采煤沉陷区而动迁，经安置赵素荣得到两处楼房，一处铧西新区10号楼4单元602室，该楼房经其家庭协商归王德明居住，另一处4号楼2单元103室属于赵素荣自己所有，2009年8月25日颁发的房屋所有权证注明两处楼房的房屋所有权人为王玉林。2008年3月26日由王秀娟写好一张收条，赵素荣在收款人一栏处签名，内容：“今收到施善杰、王秀娟付我购楼68000元，特此证明”。同日晚王秀娟夫妻又找来邻居苏秀杰当中间人，崔国清为代笔人，与赵素荣签订楼房买卖协议一份，内容：“兹有王玉林遗孀赵素荣在灯塔铧西新村有处楼房，楼号42#2单元103房间，面积为60平方米，经双方协商达成如下协议，一、赵素荣同意将楼房出售给施善杰，施善杰也同意购买。二、楼房作价款68000元，施善杰将购楼款一次性给付赵素荣。三、楼房产权归施善杰所有，赵素荣有居住权没有转让权，如施善杰出售此楼，扣回购楼款68000元，多卖楼款为赵素荣所有。”2008年11月11日施善杰、王秀娟要求赵素荣到灯塔市中心法律服务所见证。在该所见证下，施善杰、王秀娟与赵素荣又签订房屋买卖协议书，其内容与2008年3月26日协议书相同。当日又让赵素荣给其出具一份收条，内容：“今收施善杰、王秀娟付我购楼款计68000元，特此证明”。在收条上注明“另有27000元属施善杰、王秀娟夫妻垫付此款不计入房款，属另欠”。
灯塔市人民法院另查，就施善杰、王秀娟与赵素荣是否收到和给付了房屋价款68000元一节，施善杰称该款是2008年3月26日给付赵素荣的，在场人有妻弟王德明。赵素荣则称我不认识字，女儿王秀娟拿了一张纸让我写个名，我就给写个名，我不知道什么内容，也没见到和收到68000元，王德明证实我不知道母亲赵素荣和姐姐王秀娟有房屋买卖一事，更没有见到施善杰、王秀娟给母亲买房款。庭审时询问施善杰，2008年3月26日签订买卖楼房协议时中间人苏秀杰、代笔人崔国清是否见到你们双方交易付款，施善杰承认他们没有见到。该院于2010年7月6日调查灯塔市中心法律服务所见证和给施善杰、王秀娟与赵素荣书写2008年11月11日房屋买卖协议的刘忠鹏，其证明没有见到双方付款。该院询问施善杰、王秀娟是否知道赵素荣当天将收取的68000元存放到何处，施善杰、王秀娟称不知道赵素荣将钱放哪了。法庭要求施善杰、王秀娟出具该收条的原件，施善杰、王秀娟未提交原件。
灯塔市人民法院再查，赵素荣没有医疗费用及因几次心脏病发作住院，于2010年2月下旬粘贴买楼广告，姜素云于2010年2月28日见到买楼广告，于3月1日与赵素荣洽谈，3月6日双方以142500元达成买卖楼房协议，一次性交付了购房款并已入住，赵素荣将房屋及房屋所有权证书交付给姜素云。
灯塔市人民法院认为：赵素荣与丈夫王玉林因动迁置换获得两处楼房，该房屋应视为夫妻共同财产，其丈夫王玉林去世以后，其将一处铧西新区42号楼2单元103室房屋作为夫妻共同财产所得，符合法律规定，赵素荣享有占有、使用、收益和处分的权利。施善杰、王秀娟请求确认与赵素荣之间的房屋买卖行为效力，因双方之间的房屋买卖关系是由王秀娟写的一份收条让其母亲赵素荣签名后而产生的买卖关系，其以收条及2008年3月26日买卖协议书为证据，该证据材料为复制件，没有提供原件，证人王德明否认买卖关系及付款，又没有其他材料可以印证，且赵素荣又不予承认，该收条及买卖协议不作为认定事实的依据。双方是以一房签订两份买卖协议，2008年11月11日双方签订房屋买卖协议依据2008年3月26日收条和买卖协议的复印件，也不能作为认定事实的依据。因此，赵素荣称其与丈夫王玉林有两处楼房，一处给了儿子王德明，一处自己居住，女儿以养老送终自己，将房屋给了女儿，才与女儿签订买卖协议，但房屋所有权证一直自己保存，因患病女儿不拿钱，将楼房出卖他人的抗辩理由应予采信。施善杰、王秀娟称给付了赵素荣买楼款证据不足，不予认定。双方达成的买卖协议不是赵素荣真实意思表示，双方房屋买卖关系不成立，所签订房屋买卖协议无效，其称在该楼中垫付购楼款等应视为债权债务关系，其没有提出请求，该院不予审理。赵素荣对该房屋享有所有权和处分权，有权处分自己的财产，其与姜素云达成的房屋买卖关系合法有效，并且该房屋所有权已转移，姜素云善意取得该房屋，应维护赵素荣与姜素云的房屋买卖关系，施善杰、王秀娟诉讼请求证据不足，该院不予支持。判决：一、施善杰、王秀娟于2008年3月26日、2008年11月11日与赵素荣签订的房屋买卖协议无效。二、驳回施善杰、王秀娟对赵素荣与姜素云房屋买卖关系确认的诉讼请求。案件受理费100元，由施善杰、王秀娟负担。
施善杰、王秀娟上诉称：因赵素荣之子不照管赵素荣，赵素荣与施善杰、王秀娟共同生活，双方于2008年3月26日签订一份买卖房屋文书，施善杰、王秀娟怕赵素荣有变化，又于2008年11月11日与赵素荣在灯塔市中心法律服务所就买楼事宜办理了见证，事后施善杰、王秀娟对该楼进行了装修，并举办了庆典仪式的事实，说明买楼事实的存在，一审判决回避了赵素荣偷拿该楼产权证及买卖文书及收款收条原件事实，一审法院只以施善杰、王秀娟举不出买卖文书和收条原件为由就驳回施善杰、王秀娟的诉讼请求违背了本案的客观事实；赵素荣与姜素云在一审庭审中否认的是其未收到卖房款，并未否认卖楼的事实，因此，一审判决认定双方买卖协议无效而驳回施善杰、王秀娟的请求无事实和法律依据。
赵素荣答辩称：施善杰、王秀娟称赵素荣偷走房屋产权证及买卖文书和收款收条原件，属无中生有，施善杰、王秀娟与赵素荣没有达成真实的房屋买卖协议，实属遗赠抚养关系，因施善杰、王秀娟不尽赡养义务，赵素荣才将此楼出卖。
姜素云答辩称：我是在看到赵素荣卖楼广告后，才与赵素荣洽谈，并审查了产权证后与赵素荣达成了买卖协议，以142500元价格买下了该房并已实际入住，我是善意第三人，要求维持原判。
辽阳市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
辽阳市中级人民法院二审认为：本案争议的焦点是赵素荣与其施善杰、王秀娟所签订的买卖协议以及其与姜素云签订了买卖协议效力问题即谁的买卖协议有效。关于赵素荣与施善杰所签订的买卖协议，经审查2008年3月26日施善杰、王秀娟与赵素荣所签订的买卖协议内容为：一、赵素荣同意将楼房出售给施善杰，施善杰也同意购买。二、楼房作价款68000元，施善杰将购楼款一次性给付赵素荣。三、楼房产权归施善杰所有，赵素荣有居住权没有转让权，如施善杰出售此楼，扣回购楼款68000元，多卖楼款为赵素荣所有。而见证的协议是由灯塔法律服务所另行起草一份买卖协议，在这份协议上去掉了前一个协议的第三条，并增加了施善杰垫付房款2.7万元。与2008年11月11日在灯塔市中心法律服务所见证的买卖房屋协议内容不一致；该买卖协议出现两个收条，第一个收条时间为2008年3月26日，是由王秀娟书写收到购房款68000元，由赵素荣签字，第二个收条为灯塔中心法律服务所刘忠鹏代写，内容除收到68000元房款外，又增加施善杰垫付27000元内容。更主要的是该两份收条均无原件。第三、施善杰、王秀娟称交付68000元时有王德明在场，王德明予以否认，在灯塔中心法律服务所见证时，见证人未看到给付68000元。赵素荣本人否认。综上认为，施善杰、王秀娟与赵素荣签订的买卖协议不成立。关于姜素云与赵素荣签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，是以合理的价格购买，并已实际交付入住，符合善意取得的法定要件，故赵素荣与姜素云买卖协议有效。一审法院根据本案的具体事实，判决正确。施善杰、王秀娟的上诉理由不充分，该院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由施善杰、王秀娟负担。
辽宁省人民检察院抗诉认为，辽阳市中级人民法院（2010）辽阳民一终字第588号民事判决适用法律错误。理由如下：首先，关于姜淑云对诉争房屋是否构成善意取得。我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得的条件：其中之一是受让人需为善意。即其不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。本案诉争房屋登记的所有权人始终为王玉林，并非赵素荣。姜淑云在知道或者应当知道赵素荣非不动产所有人的情况下，仍然与赵素荣签订买卖合同并占有该房屋不构成善意。自然不能产生善意取得的法律效果。其次，关于赵素荣与姜淑云之间的房屋买卖合同效力问题。该案诉争房屋登记的所有权人虽为王玉林，但同时该财产系王玉林与赵素荣在婚姻存续期间所得的共同财产，在王玉林死亡时，依据继承法之规定，该财产的一半分出为配偶赵素荣所有，其余为被继承人的遗产。王玉林的法定继承人包括妻子赵素荣、女儿王秀娟，儿子王德明，以及外孙齐浩。在诉争房屋未作为遗产分割之前，其为赵素荣与其他法定继承人共同共有。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享有权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。本案赵素荣作为遗产共同共有人之一，在遗产分割前擅自与他人订立房屋买卖合同的行为，属于无权处分。针对无权处分人处分他人财产的合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即因无权处分而订立的合同在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情况下是无效的。在权利人追认处分人事后取得权利之前，该合同的效力处于待定状态。本案中，王秀娟与赵素荣作为法定继承人成员，对诉争房屋的处分不能达成一致，则依据合同法之规定，赵素荣与姜淑云之间的房屋买卖合同应认定无效。辽阳市中级人民法院（2010）辽阳民一终字第588号民事判决认定赵素荣与姜淑云之间的房屋买卖合同有效，以及姜淑云善意取得灯塔市铧西新区42号楼2单元103室房屋，系适用法律错误。
本院再审过程中施善杰、王秀娟申诉称，本案存在一房二卖情形，赵素荣与姜素云之间的房屋买卖合同应是无效的。
姜素云辩称，赵素荣与姜素云之间的房屋买卖合同应是有效。
本院再审查明，施善杰、王秀娟系夫妻关系，是赵素荣的女儿、女婿。赵素荣丈夫王玉林于2007年4月去世，其夫妻在铧子镇中心街原有房产两处，因政府动迁安置赵素荣得到两处房产，一处铧西新区10号楼4单元602室，该房经其家庭协商归王德明居住，另一处4号楼2单元103室归赵素荣居住使用。2009年8月25日颁发的房屋所有权证注明两处房产所有权人为王玉林。
2008年3月26日，由王秀娟书写一份收条，内容：“今收到施善杰、王秀娟付我购楼68000元，特此证明”，赵素荣在收款人处签名。同日晚王秀娟夫妻找来邻居苏秀杰作中间人崔国清为代笔人，与赵素荣签订房屋买卖协议一份，内容：“兹有王玉林遗孀赵素荣在灯塔铧西新村有处楼房，楼号42#2单元103房间，面积为60平方米，经双方协商达成如下协议，一、赵素荣同意将楼房出售给施善杰，施善杰也同意购买。二、楼房作价款68000元，施善杰将购楼款一次性给付赵素荣。三、楼房产权归施善杰所有，赵素荣有居住权没有转让权，如施善杰出售此楼，扣回购楼款68000元，多卖楼款为赵素荣所有。”2008年11月11日，施善杰、王秀娟要求赵素荣到灯塔市中心法律服务所对房屋买卖进行见证。在该所见证下，施善杰、王秀娟与赵素荣又签订房屋买卖协议书，其内容与2008年3月26日协议书相同。当日施善杰、王秀娟又让赵素荣给其出具一份收条，内容：“今收施善杰、王秀娟付我购楼款计68000元，特此证明”。在收条上注明“另有27000元属施善杰、王秀娟夫妻垫付此款不计入房款，属另欠”。对于赵素荣是否收到房屋价款68000元一节，施善杰称该款是2008年3月26日给付赵素荣的，在场人有妻弟王德明，而王德明证实其不知道母亲赵素荣和姐姐王秀娟有房屋买卖一事，更没有见到施善杰、王秀娟给母亲买楼款。赵素荣称自己不认识字，女儿王秀娟拿了一张纸让写个名，我就给写个名，不知道什么内容，也没见到和收到68000元。灯塔市中心法律服务所见证和书写2008年11月11日房屋买卖协议的刘忠鹏证实没有见到双方付款。施善杰原审承认2008年3月26日签订买卖房屋协议时中间人苏秀杰代笔人崔国清没有见到双方交易付款。原审期间施善杰、王秀娟未提供前后两份收条的原件。再审期间提交了落款时间为2008年11月的6.8万元房款的收条原件。
赵素荣因个人治病医疗费用原因，于2010年2月下旬粘贴买楼广告，姜素云于2010年2月28日见到买楼广告，于3月1日与赵素荣洽谈，3月6日双方达成买卖房屋协议，一次性交付了购房款142500元并已入住，赵素荣将房屋及房屋所有权证书交付给姜素云。原审后至今赵素荣下落不明。
另查明，本案原审判决生效后，王秀娟就房屋继承问题起诉，灯塔市人民法院作出（2012）灯民一初重字第62号生效民事判决，判决王秀娟继承案涉房屋八分之二份额。
本院再审认为，施善杰、王秀娟的原审诉讼请求是要求确认赵素荣与施善杰、王秀娟之间的买卖关系有效和赵素荣与第三人姜素云之间的买卖关系无效，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，并应按照当事人原审具体诉讼请求进行审理与裁判。
关于赵素荣与第三人姜素云之间的买卖关系问题。即便存在赵素荣与其子女就该房屋需继承析产问题予以明确以及赵素荣与施善杰、王秀娟之间存在买卖关系的情形，但赵素荣与第三人姜素云之间的买卖关系是双方当事人真实意思表示，赵素荣交付了房产证，姜素云支付了全部房款，并已实际入住，应认定赵素荣与姜素云买卖关系有效，原审对此认定结果正确。
关于赵素荣与施善杰、王秀娟之间的买卖关系问题。虽再审中施善杰、王秀娟提交了第二份收款收条原件，但赵素荣在原审主张买卖协议不真实，实际是遗赠抚养协议的变通，否认实际收到款项，施善杰、王秀娟也未能举证证明已实际交付款项，且有施善杰、王秀娟已就案涉房屋继承份额问题提起诉讼并有生效判决，综上无法认定赵素荣与施善杰、王秀娟形成真实合法的房屋买卖关系，原审对此认定正确。
综上，赵素荣与姜素云之间的买卖关系真实合法有效，而赵素荣与施善杰、王秀娟未形成真实合法的房屋买卖关系，虽原审有关合同履行和房屋归属的论理因超出当事人诉讼请求而有所不当，但关于合同效力的判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持辽阳市中级人民法院（2010）辽阳民一终字第588号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宇庭
代理审判员 宁久宏
代理审判员 王少林
二〇一五年六月十七日
书 记 员 孙 璐