广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1111号
上诉人（原审被告）：魏永胜，男，汉族，住博罗县。
委托代理人：梁更新，广东标远律师事务所律师。
委托代理人：郭泽波。
被上诉人（原审原告）：广东省对外经济发展博罗公司，住所：博罗县。
法定代表人：朱文彬。
委托代理人：刘厚顺、卢海兰，均系广东泰伦律师事务所律师。
上诉人魏永胜因与被上诉人广东省对外经济发展博罗公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第184号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告广东省对外经济发展博罗公司于2015年2月6日向原审法院提起诉讼，请求：1、确认原告与被告于2007年6月29日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：1989年4月，原告以120万元的价格从博罗县政协购入与香港金宝贸易公司合作承包广博五金制品（中港）有限公司的股权，1998年经营期满后，原告拥有了广博五金制品（中港）有限公司位于博罗县义和镇面积为7920平方米的土地所有权及厂房所有权。2007年6月29日，原告未对涉案土地须进行招、拍、挂的法定程序的情况下即与被告签订《土地使用权转让协议书》，以60万元的价格转让了前述土地使用权（2007年度博罗县国土资源局关于此地段的基准地价评估值为168元／平方米）。2013年11月16日，惠州利丰进出口有限公司股东高建辉等16人向博罗县人民法院提起诉讼［（2013）惠博法民一初字第452号］，要求“确认原告与被告签订的《土地使用权转让协议》无效，并依法返还涉案土地使用权及建筑物给惠州利丰进出口有限公司”。博罗县人民法院审理后于2013年12月26日作出判决，“确认被告广东省对外发展公司与被告魏永胜于2007年6月29日签订的《土地使用权转让协议书》无效”。后被告魏永胜不服判决向惠州市中级法院提起上诉，惠州市中级法院于2014年9月9日作出裁定［（2014）惠中法民一终字第383号］，以惠州利丰进出口有限公司股东高建辉等16人并非合同当事人，诉讼主体不适格为由，撤销了博罗县人民法院的（2013）惠博法民一初字第452号判决书。按照上述事实来分析，涉案土地属于国有土地使用权，使用权类型属于划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，原告将涉案的划拨国有土地使用权转让给被告未经人民政府批准，也未进行招、拍、挂的法定程序，则双方签订的《土地使用权转让协议书》无效。
被告魏永胜辩称，一、原告方代理人未通过合法方式取得代理权，本案诉讼系无权代理人非法启动。首先，根据民事诉讼法第四十八条规定，本案原告系法人，应由法定代表人朱文彬代表公司行使诉权。原告要委托诉讼代理人也应由法定代表人朱文彬授权，而本案原告方代理人未获得授权。其次，根据我方在工商部门查询原告的登记资料显示，原告的开办人是博罗县外贸局。原告庭审时声称其开办单位是国有资产管理办公室，并通过该办公室授权从而代表原告进行诉讼。因国有资产管理办公室并不是原告的开办单位，也证明原告代理人未通过合法方式取得本案代理权。第三，原告代理人未合法取得授权的情况下，以原告名义提起诉讼是违法的。二、答辩人与原告签订的《土地使用权转让协议书》是合法有效的。理由是：首先，该转让协议是双方合意的结果，且已经实际履行。2007年6月29日，原被告经平等协商，双方签订了《土地使用权转让协议》一份，约定原告将其有处分权的位于博罗县义和镇牛埔桥面积为7920平方米土地使用权及土地上的建筑物转让给答辩人，答辩人按照约定支付了对价，履行了合同。原告将土地及地上物交付答辩人使用，该合同已经实际履行至今，答辩人在上述土地上进行了大量投资和长时间的持续经营。其次，依原告《董事会会议记录》证实，涉案土地在改制时“评估值是30.95万元，实付25万元左右。现处置价是60万元，增值35万元。”证明这次交易并无损害原告利益。三、案涉土地及地上物是原告合法购买的国有资产，原告以该土地为划拨土地为由主张合同无效是不成立的。1、案涉土地及地上物是原告在未改制前投资广博五金制品（中港）有限公司的企业资产。2、案涉土地及地上物在原告企业改制后已经评估和博罗县人民政府批准转让给原告职工，为原告实际管理。2005年，包括上述土地、地上物在内的全部资产经惠州市德荣会计师事务所《关于广东省对外经济发展博罗公司资产评估报告书》【德荣评报字（2005）095号】评估后，经博罗县财政局《关于广东省对外经济发展博罗公司的资产评估项目核准的函》【博财国资（2005）095号】批准，经博罗县国有企业改革领导小组《关于同意〈广东省对外经济发展博罗公司改制方案、职工安置实施方案、产权出让合同〉的批复》【博国企改（2006）1号】批准，由博罗县经济贸易局与原告全体干部职工于2006年2月27日签订《广东省对外经济发展博罗公司产权出让合同书》后受让取得的资产，原告全体改制员工已经支付了合同对价。因此，本案涉及土地及地上物是经博罗县人民政府及相关行政机关批准，依法转让给原告员工的资产，资产在转让后已经由国有资产变更为企业财产。原告有偿取得该资产，因此，即使案涉土地划拨土地，也因经县人民政府批准和受让成为改制后原告职工的合法资产。3、原告与答辩人签订《土地使用权转让协议》是合法有效的。因企业改制后原告职工取得的资产实际仍以原告的名义进行经营管理，因此原告有权依法进行处置。原告通过签订《土地使用权转让协议》对该资产进行处置并不违反法律规定，也不损害国家利益。由于原告的原因没有办理土地变更登记手续，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，没有办理土地使用权证的变更登记手续不影响《土地使用权转让协议》的效力。没有办理土地使用权证的变更登记手续是原告违约的问题，原告应负继续履行协助答辩人办证的义务。4、原告没有证据证明涉案土地为划拨土地，也没有证据证明博罗县人民政府对本案土地使用权变更持否定意见。综上所述，原告的请求无事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原告广东省对外经济发展博罗公司系于1986年3月29日经博罗县工商行政管理局登记成立的全民所有制性质的内资企业法人。2006年3月7日，经博罗县国有企业改革领导小组《关于同意﹤广东省对外经济发展博罗公司改制方案、职工安置实施方案、产权出让合同﹥的批复》［博国企改（2006）1号］批准，同意原告的公司改制方案、职工安置实施方案、产权出让合同。即对原告采取“内部型产权多元化方式进行改制”，将公司净资产核定为231.4万元以优惠19%，折合187.4万元全部转让给原告内部职工。并于2006年3月27日，由博罗县经贸局代表博罗县人民政府与原告全体职工签订《广东省对外经济发展博罗公司产权出让合同书》，由原告全体职工取得原告的资产。原告全体职工得原告的资产后，由原告原干部职工24人按转让价180万元，于2006年6月6日经博罗县工商行政管理局注册成立惠州市利丰进出口有限公司，公司法人代表仍是朱文彬。根据原告上述经批准的公司改制方案、产权出让合同，新成立的惠州市利丰进出口有限公司承担原告改制前的债权债务，包括涉案的这宗土地的使用权和厂房所有权。到目前，原告没有办理注销登记，最后一次年检时间为2013年4月28日。涉案土地位于博罗县××和牛埔桥，面积为7920平方米，土地使用权证号：博府国用字（1990）第1322200017号，使用权类型：划拨，权属性质：国有土地使用权，权利人：广博五金制品（中港）有限公司。广博五金制品（中港）有限公司系原告与香港金宝贸易有限公司合作经营的企业。1989年4月1日，原告与香港金宝贸易有限公司签订《承包管理广博五金制品厂协议书》。协议于1998年5月7日期满后，依协议原告取得涉案土地使用权和地上厂房所有权，但涉案土地仍登记在广博五金制品（中港）有限公司名下，并无办理变更登记手续。1999年12月7日，广博五金制品（中港）有限公司因经营期限已满且未年检被吊销执照。2007年6月29日，原告召开董事会，决定将涉案土地以60万元的价格转让给本案被告魏永胜，并在当天与被告魏永胜签订的《土地使用转让协议》，土地过户办证的费用由被告魏永胜承担，原告可负责协助，但该《土地使用转让协议》未经人民政府（或原告上级主管部门）批准。
原审法院判决理由和结果
原审法院判决认为：本案争议的焦点是：1、关于原告的诉权问题；2、原、被告2007年6月29日签订的《土地使用转让协议》的效力问题。
关于第一个问题，本院认为，到目前为止，原告没有办理注销登记，最后一次年检时间为2013年4月28日，仍具有民事诉讼的主体资格。原告在诉讼中委托律师代为诉讼，符合法律规定。关于第二个问题，本院认为：首先，原告与香港金宝贸易有限公司合作经营广博五金制品（中港）有限公司期满后，原告依协议取得涉案土地和地上厂房的使用权。但涉案土地仍登记在广博五金制品（中港）有限公司名下，并无办理变更登记手续。根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，到本案一审辩论终结前止，因涉案土地仍登记在广博五金制品（中港）有限公司名下，所以广博五金制品（中港）有限公司才是涉案土地的物权人。原告充其量也只是依据与香港金宝贸易有限公司合作经营协议取得涉案土地使用权，而没有处分的权利。其次，原告经批准进行改制后，其资产根据上级主管部门批准的公司改制方案、产权出让合同，由新成立的惠州市利丰进出口有限公司承担原告改制前的债权债务，包括涉案的这宗土地和厂房的使用权。因此，改制后的原告，已无权使用和处分其之前的财产，而只可能是惠州市利丰进出口有限公司。再次，即使原告经批准改制后获得对其管理、使用的财产（包括涉案的这宗土地）的处分权，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，原告将涉案的划拨国有土地使用权转让给被告未经人民政府（或原告上级主管部门）批准，也未依招标、拍卖等法定程序转让，因此，原被告双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。最后，惠州市利丰进出口有限公司虽然依据原告改制方案取得原告资产，承担原告改制前的债权债务，包括涉案的这宗土地和厂房的使用权，但涉案土地并无办理变更登记在其名下，仍不是涉案土地的物权人。且涉案土地系划拨取得，根据《合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，第五十二条第三项关于“以合法形式掩盖非法目的”合同无效的规定。本案中，涉案土地物权人系广博五金制品（中港）有限公司，无论本案原告或是惠州市利丰进出口有限公司都无权处分广博五金制品（中港）有限公司财产，且事后没有得到物权人追认或取得分权权。原被告在签订《土地使用转让协议》时违反了对涉案土地须依法进行招标、拍卖、挂牌转让的法定程序，且没有及时办理变更登记，不排除原被告在签订转让协议时有规避缴纳土地出让金的非法目的，依法也应确认合同无效。
综上所述，原告对涉案土地没有使用权，更没有处分的权利。原告请求确认与被告在2007年6月29日签订的《土地使用转让协议》无效，理由充分，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审于2015年6月2日判决原告广东省对外经济发展博罗公司与被告魏永胜于2007年6月29日签订的《土地使用转让协议》无效。案件受理费50元，由被告魏永胜承担。
当事人二审的意见
原审被告魏永胜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、被上诉人的代理人未通过合法方式取得代理权，原审诉讼系无权代理人非法启动。1、原判决认为原告的诉权问题是本案争议焦点是错误的，在原审中上诉人对被上诉人的诉讼主体资格没有异议，而是对被上诉人诉讼代理人的代理权及本案诉讼由该代理人启动有异议。上诉人认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，被上诉人作为企业法人，应由法定代表人代表公司行使诉权。被上诉人要委托诉讼代理人也应由法定代表人朱文彬授权，而被上诉人的代理人未取得朱文彬的授权。2、被上诉人的开办人是博罗县外贸局，被上诉人代理人在原审庭审时声称其开办单位是博罗县国有资产管理办公室，并经过该办公室授权代表被上诉人进行诉讼。因国有资产管理办公室并不是被上诉人的开办单位，无权授权，因此被上诉人的代理人未通过合法方式取得代理权。3、因被上诉人的代理人未合法取得授权，其以被上诉人名义提起诉讼，启动诉讼程序是违反法律规定的，原审判决对该问题没有审查是错误的。二、上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议》是合法有效的。1、案涉土地及地上物原是被上诉人在未进行企业改制前投资广博五金制品（中港）有限公司的企业资产。2、案涉土地性质原虽是划拨土地，但在企业改制过程中由博罗县经贸局将该资产出让给被上诉人员工后，该土地的取得方式已经发生了变化，仅是未办理相应的变更手续。2005年，包括上述土地、地上物在内的全部资产经惠州市德荣会计师事务所《关于广东省对外经济发展博罗公司资产评估报告书》【德荣评报字（2005）095号】评估后，经博罗县财政局《关于广东省对外经济发展博罗公司的资产评估项目核准的函》【博财国资（2005）095号】批准，经博罗县国有企业改革领导小组《关于同意﹤关于广东省对外经济发展博罗公司改制方案、职工安置实施方案、产权出让合同﹥的批复》【博国企改（2006）1号】批准，由博罗县经济贸易局与被上诉人全体干部职工于2006年3月27日签订《关于广东省对外经济发展博罗公司产权出让合同书》后受让取得的资产，被上诉人全体改制员工已经支付了合同对价。因此，本案涉及土地及地上物是经博罗县人民政府及相关行政机关批准，依法转让给被上诉人员工的资产，资产在转让后已经由国有资产变更为私有财产。土地性质也由国家无偿划拨土地变成了国家依法出让土地。该资产出售后，由被上诉人代表其员工持有该资产。这从当年被上诉人代其员工签订《广东省对外经济发展博罗公司产权出让合同书》的行为可以看出该事实。原判决认为根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，“原告将涉案的划拨国有土地使用权转让给被告未经人民政府批准，也未进行招、拍、挂法定程序，因此双方签订的《土地使用权转让协议》无效”是错误的，该认定没有看到企业改制时，土地资产由博罗县政府同意出让给被上诉人员工的事实。土地登记中记载的“划拨”未变更仅是因为没有办理相应的变更登记手续所致。3、被上诉人有偿取得该资产后，通过与上诉人签订《土地使用权转让协议》对该资产进行处置并不违反法律规定，也不损害国家利益。被上诉人转让土地使用权前的记录证实，该土地在公司改制时“评估值是30.95万元，实付25万元左右。现处置价是60万元，增值35万元。”证明该次买卖并未损害被上诉人的利益。自2007年6月29日上诉人与被上诉人签订《土地使用权转让协议》后，已经实际履行至今，上诉人在上述土地上进行了大量投资和长时间的持续经营，应维持该合同关系的稳定性。4、被上诉人主张合同无效不应被支持。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”因此，双方签订《土地使用权转让协议》后，因被上诉人不办理土地使用权的变更登记，是被上诉人违约的问题，被上诉人应负继续履行协助上诉人办证的义务，双方签订的《土地使用权转让协议》合法有效。
被上诉人广东省对外经济发展博罗公司口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实、判决的理由及结果
经本院审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷，根据查明的事实和双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审焦点在于：一是被上诉人启动诉讼程序是否合法；二是《土地使用权转让协议》是否有效。
关于第一个问题。上诉人主张被上诉人代理人未通过合法方式取得代理权，诉讼系无权代理人非法启动。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第四十九条第一款的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼；当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。本案中，被上诉人作为法人，可以依照法律或法人章程规定由法定代表人依法代表被上诉人进行诉讼；被上诉人作为本案当事人，亦有权委托代理人行使诉讼代理权，代为诉讼行为，而朱文彬作为被上诉人的法定代表人系代表被上诉人行使委托权，即应得到的是被上诉人的授权，而非朱文彬个人的授权。故上诉人此上诉主张缺乏法律依据，本院不予认定。
关于第二个问题。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《法释》）第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，即转让划拨土地需经县级以上人民政府的批准。本案中，上诉人提到的相关批准单位为博罗县财政局、博罗县国有企业改革领导小组，而非博罗县人民政府，且无人民政府批准涉案划拨土地转让的相关文件，那么，涉案土地使用权不能被认定为已经有批准权的人民政府批准，故原审认定涉案《土地使用权转让协议》无效并无不当，本院予以确认。另外，《法释》第八条规定“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”是指出让土地的转让，而非划拨土地的转让，故上诉人以此条规定为由，上诉认为原审法院适用法律错误理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人魏永胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 苏丹红
审判员 胡 江
二〇一六年一月二十五日
书记员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；