浙江省岱山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0921民初184号
原告沈长春，男，1968年3月16日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托代理人胡华权，北京大成（舟山）律师事务所律师。
被告浙江博宇建筑有限公司，住所地浙江省舟山市定海区干览西码头，组织机构代码71952461-4。
法定代表人杨松荣，该公司执行董事。
委托代理人周世忠，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
委托代理人沈佳敏，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
第三人岱山铭京房地产开发有限公司，住所地浙江省岱山县衢山镇鼠浪小区三星北路34、36、38号。
法定代表人韩远路，该公司董事长。
委托代理人马剑哲，浙江泽凡律师事务所律师。
原告沈长春诉被告浙江博宇建筑有限公司（以下简称博宇公司）、第三人岱山铭京房地产开发有限公司（以下简称铭京公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告沈长春的委托代理人胡华权，被告博宇公司的委托代理人周世忠到庭参加了诉讼，第三人铭京公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈长春诉称，2011年3月23日，陈伟祥与第三人铭京公司签订了预付购房款协议，协议约定陈伟祥预付500万元购房款，待铭京公司开发的岱山县衢山镇海景花园项目开盘后，以开盘价的90%购买房产。2012年8月20日，陈伟祥又与铭京公司签订了购房协议，约定铭京公司将海景花园25幢1单元301、302室的房屋出售给陈伟祥，由原告和张素琴办理购房的相关手续。当日，原告与铭京公司就海景花园25幢1单元301室签订了商品房买卖合同并登记备案，铭京公司也开具了销售发票。后发现该商品房因被告博宇公司与第三人铭京公司建筑工程施工合同纠纷一案的执行被岱山法院查封，提出的执行异议也被法院驳回。原告认为，原告与铭京公司已就讼争房产签订了买卖合同，依法办理了登记备案，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，原告通过陈伟祥预付购房款的形式支付了全额购房款，享有能对抗被告博宇公司建设工程价款优先受偿权的权利，应当停止对讼争房产的执行。为此，原告请求：1、停止对位于岱山县衢山镇海景花园25幢1单元301室的执行，并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。
原告沈长春为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
证据一、（2015）舟岱执民字第19-2号执行裁定书、（2016）浙0921执异11号执行裁定书，拟证明原告向本院提起案外人执行异议申请，被裁定驳回，遂提起本次诉讼的事实。
证据二、预付购房款协议，拟证明陈伟祥与铭京公司协商由陈伟祥预付500万元用于购房，待开盘后铭京公司以开盘价的90%将房屋售于陈伟祥。
证据三、转账凭证，拟证明按照双方商定的付款方式，陈伟祥将500万元通过银行汇款的方式汇入韩远路的账户。
证据四、购房协议，拟证明陈伟祥、铭京公司和张素琴、原告沈长春三方商定铭京公司将海景花园25幢1单元301室、302室以3532883元出售给陈伟祥，指定由原告办理25幢1单元301室的购房相关手续。
证据五、浙江省商品房买卖合同、商品房登记备案信息、销售发票，拟证明原告与铭京公司签订购房合同并已支付全额购房款的事实。
证据六、岱山法院为拍卖、变卖海景花园发布的拍卖、变卖公告各1份，拟证明两份公告中“特别提醒”的部分实质上已承认了原告对讼争房产拥有产权。
被告博宇公司辩称，原告与铭京公司签订的商品房买卖合同仅是在房地产主管部门登记备案，原告对所购买的房产即没办理预告登记，更未进行产权登记，所以本案所涉及的房屋所有权并没有发生转让的法律效力，讼争房产的产权现仍属于铭京公司所有。陈伟祥将款汇给韩远路并非铭京公司，韩远路在收款后并未交于铭京公司，原告的购房款至今仍是以韩远路名义挂账于铭京公司，所以原告不属于《批复》第二条中所指的消费者，依法不享有对抗被告博宇公司建设工程价款优先受偿权的权利，原告的诉请缺乏法律依据，依法应当驳回。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供以下证据：
证据一、舟山海博会计师事务所出具的报告书1份，拟证明原告没有履行支付购房款的义务，应付购房款在铭京公司的财务上以应收款形式挂账的事实。
证据二、被告向法院申请对铭京公司财会人员进行调查取证以证明证据一所待证的事实，法院于2016年3月29日对铭京公司会计刘媚进行了相关询问，刘媚所陈述的事实能印证证据一的真实性。
第三人铭京公司虽未到庭参加诉讼，但其在提交给本院的答辩状中对原告所述事实无异议。铭京公司未提供相关证据。
经庭审质证，被告对原告与铭京公司签订商品房买卖合同并登记备案的事实无异议，但认为根据被告提供的舟山海博会计师事务所出具的财务审计报告显示，韩远路并没有将购房款支付给铭京公司，原告应付的购房款以韩远路应付款的形式挂账于铭京公司，原告提供的证据不能认定已经实际交付房款的事实，原告的购房行为不符合《批复》中第二条所规定的情形。原告则认为被告提供的舟山海博会计师事务所出具的报告书系被告单方委托所做的财务审计报告，真实性存疑，报告中显示原告应付的购房款在铭京公司财务上以挂账形式存在，那也只是铭京公司内部财务操作上的问题，铭京公司出具的收条已确认收到韩远路代付的购房款。
第三人铭京公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院对以上双方无争议的事实和证据予以采信，作为认定案件事实的证据。
对原、被告提供的证据有异议的，本院综合评判如下：1、本院在执行以铭京公司为被执行人的系列案件中，为查清铭京公司的财务状况，将该公司的所有财务资料予以了查扣。之后，被告委托舟山海博会计师事务所对铭京公司的房屋预售及往来款情况进行审计，该事务所出具的财务审计报告依据的是本院所查扣的财务资料，铭京公司会计刘媚的陈述也印证了以上事实，且刘媚对公司房屋预售款的陈述与审计报告内容也相吻合，故审计报告的财务资料来源应认定真实可靠，原告对舟山海博会计师事务所的资质未提出异议，本院认为该份财务审计报告来源、形式合法，具有证明力，应予以采信。审计报告显示：对截止2014年6月30日铭京公司房屋预售情况及往来款的审计，铭京公司共预售海景花园房屋214套，预售总价212903384元，实际收到销售款37073336元，但其中不包括原告应付的购房款，其余未收取的购房款均以应收款的方式挂账于韩远路、董占芬名下。2、原告提供的本院拍卖、变卖公告中的“特别提醒”部分，是本院明确拍卖标的物的一个说明，并非是对不在拍卖范围内房产的一个确权行为，本院对该证据原告拟证明的事实不予认定。
经审理，本院认定本案事实如下：2011年3月23日，第三人铭京公司股东陈伟祥与第三人铭京公司签订了预付购房款协议，协议约定：1、由陈伟祥预付给铭京公司购房款500万元，待铭京公司开发的海景花园开盘后，以开盘价的90%将房屋出售给陈伟祥，同时陈伟祥在此期间不收取500万元的利息；2、如果铭京公司在开盘后不能办理应办的手续，则铭京公司需在开盘后一个月内归还陈伟祥500万元，并支付违约金100万元。之后陈伟祥将500万元汇入韩远路的账户。2012年8月20日，陈伟祥、铭京公司与张素琴、原告沈长春签订了购房协议，协议约定：铭京公司将海景花园25幢1单元301、302室出售给陈伟祥，具体指定由原告沈长春办理海景花园25幢1单元301室的购房手续，302室的购房手续则由张素琴办理。同日，原告与铭京公司就讼争房屋签订了商品房买卖合同并进行登记备案，铭京公司也向原告开具了金额为1906593元的销售发票。2015年11月9日，本院在执行申请执行人博宇公司与被执行人铭京公司建筑工程施工合同纠结一案中，依博宇公司的申请，作出了（2015）舟岱执民字第19-2号执行裁定书，对铭京公司名下海景花园已预售的147套房屋进行了查封，其中就包括了讼争房屋。原告于2016年1月7日对执行标的提出书面异议，本院于同年1月21日作出（2015）舟岱执异字第10号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议，原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
另查明，根据舟山海博会计师事务所2015年7月16日出具的账务审计报告显示，陈伟祥汇入到韩远路账户中的500万元，并未转入铭京公司账户，原告应付的购房款以韩远路的名义挂账于铭京公司账户。
本案的争议焦点:根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，符合条件的购买商品房的消费者可以阻却对其购买商品房的执行行为。本案原告是否属于《批复》第二条中符合条件的消费者。
本院认为，本案原告不属于《批复》第二条规定所称的消费者，不能对抗被告的建设工程价款优先受偿权。理由如下：《批复》第二条所指的消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的主体，购房消费者是为了生活消费或生存需要而购入房屋，《批复》立法的目的是为了保护相对弱势消费者的生存利益和刚性需要，不应包括为经营和投资目的购买商品房的消费者。本案原告应支付铭京公司的购房款来源系陈伟祥于一年前预付的500万元，从陈伟祥与铭京公司签订的预付房款协议内容看，预付房款在一年前就已支付，且协议第二条双方约定了在开盘后一个月内如铭京公司不能办理相应手续，则需归还500万元并支付违约金100万元，原告代理人在庭审中也陈述“如海景花园开盘后销售情况好，陈伟祥会要求铭京公司归还500万元并支付100万元违约金，对其也没有损失”，既然双方约定了以开盘价的90%将房屋销售给陈伟祥，而陈伟祥反而会在海景花园销售看好的情况下要求返还款项，这有悖于常人的思维，可见陈伟祥作为铭京公司的股东，其预付房款的真实目的还是为了投资经营的需要，这与《批复》第二条中消费者的身份是不相符的。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，铭京公司因合法建造了海景花园而对此拥有所有权，铭京公司作为被执行人，本院有权对其原始取得所有权的房屋进行查封，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
驳回原告沈长春的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告沈长春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院[上诉案件受理费80元应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 赵友剑
审 判 员 叶建明
人民陪审员 於国方
二〇一六年六月二十日
代书 记员 阮亭潼