浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终01954号上诉人（原审被告）：浙ＸＸ川置业有限公司，住所地：温州市鹿城区汤家桥大自然家园1幢901、902、903室。法定代表人：朱爱华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何延法，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：何旸，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈心东。委托诉讼代理人：徐明武。委托诉讼代理人：胡建良，浙江诚鼎律师事务所律师。上诉人浙ＸＸ川置业有限公司（以下简称华川置业公司）因与被上诉人陈心东商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民初字第1543号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华川置业公司的委托诉讼代理人何延法、何旸，被上诉人陈心东的委托诉讼代理人徐明武、胡建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华川置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈心东一审的诉讼请求。事实和理由：一、关于陈心东是否已按约向华川置业公司付清购房款的问题，一审认定事实错误。1、预定协议书写明“按时签约每平方米优惠1800元，一次性付款打八折”。但302室没有按时签约，也不属于一次性付款，不享受优惠。一审认定总房价款为优惠后的总价2087119元，不正确。2、根据一审的认定，优惠后的总价为2087119元，陈心东实际支付金额为2087085元，两个数字不同，一审认定陈心东累计支付购房款与优惠后的总价“基本一致”，有失严谨。综上，陈心东拖欠房款678882元，且部分属逾期支付的事实清楚，证据充分。在陈心东未支付完购房款的情况下，华川置业公司有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定拒绝其交付房屋的要求。且华川置业公司在2015年1月27日发出的领房通知中已写明“请务必按照合同约定在交付前付清所有购房款，以免导致您无法收房或造成其他损失”。本案交付房屋的条件尚未成就，何来逾期交房的违约责任。二、关于华川置业公司是否存在逾期交付商品房的问题，一审认定事实错误。1、对于台风导致的延期，一审从陈心东签订合同之日起计算台风天数，处理错误。工程延期的天数应该从工程开始施工的2010年11月8日起计算，整个工程遭遇的台风，因此停工合计64天，应全部予以扣除。一审按照合同订立的日期来分别计算停工天数非但没有依据而且导致同案不同判的结果。2、关于考务工作的影响。一审有关“中考、高考的考务工作可以预见，其它考务工作不可预见”的观点错误，每年的中考、高考时间虽确定，但二十一中是否每年均承担考务工作却是开发商不能预见的。温州有众多学校，每年承担中考、高考考务工作的学校并不确定。作为临近学校的施工场地，平时施工中己经考虑到学校需要，尽量配合，但因学校承担考务工作而导致工程停工是开发商不能预见的。故教育局发文要求工程停工的期间都应属于不可抗力导致的工期延误。3、温州市住房与城乡建设委员会因温州创建国家卫生城市的原因，在2014年1月和3月间，两次要求工程停工，第一次停工13天，第二次停工4天，合计17天。虽然政府没有正式发文，但因创建国家卫生城市的需要，整个温州市区范围内所有工程都停工，作为温州市区的建筑施工单位，都义不容辞地响应政府号召，配合政府工作。现因华川置业公司的公益行为而承担违约责任，明显不妥。17天的停工是客观事实，一审酌情认定3天，没有法律依据。4、与景芳小区土地纠纷导致的延期。景芳小区位于紫金园项目北面，南边围墙紧邻紫金园，该小区侵占紫金园项目部分土地，并寻找各种借口阻挠紫金园的建设工程施工。期间，温州市住建委多次组织双方调解均未果。由于景芳小区的阻挠行为严重影响了紫金园项目的正常施工，导致工期延迟一年有余。尤其是紫金园主体工程完工后，配套附属工程如电缆预埋、消防通道、绿化工程等均无法进行，温州市国土资源局鹿城区分局协调此事并给予办理土地证上规定的竣工日期变更手续，同意将紫金园项目竣工时间由2013年11月7日变更为2015年3月4日。但由于与景芳小区土地纠纷一直未得到妥善解决，温州市住房和城乡建设委员会于2014年11月内部发文给质检院和审批窗口，拒绝受理华川置业公司的竣工验收申请资料，又导致竣工验收时间延后两个多月。上述因他人原因导致的工期延误是客观存在不可预见的，一审未采信于法无据。一审认为上述情况不属于不可抗力，也不是施工中遇到的技术问题，亦属错误。5、紫金园项目在施工期间做过两项重大设计变更，导致工期延长7个多月。其中一项是温州市规划局鹿城区分局原审批的2011年规划总平面定位图存在数据错误。温州市勘察测绘研究院在项目施工期间于2012年12月7日作规划验线时发现7号楼坐落位置与2011年总平面定位图不一致。后发现施工没有错误，是原审批的2011年总平面图定位图出现数据错误，故而进行修改和重新审批，取得2012年总平面定位图，期间耗时一个月左右才得以重新开工。上述因他人原因导致的工期延误，一审未采信于法无据。综上，在扣除上述的不可抗力及他人因素后所造成的工期延误期间，华川置业公司交付涉案房屋的时间并未违反双方的合同约定。三、一审未就超过陈心东实际损失的违约金进行调整，适用法律存在错误。虽然合同约定如开发商逾期90日交付房屋，则自合同约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，华川置业公司应按日向陈心东支付己交付房价款万分之三的违约金。但根据最高院的司法解释，双方约定的违约金不能超过一方实际损失的20%，约定过高时，法院应予以调整。每日万分之三的违约金已经远远超过陈心东的实际损失，法院应依据实际情况比对中国人民银行公布的同期贷款利率对上述违约金进行调整，华川置业公司认为调整为万分之二为宜。陈心东辩称：一、陈心东已按约付清全部购房款。1、陈心东已付清1幢301室房屋的购房款。根据涉案《商品房买卖合同》（编号浙Fl—2008--1）第五条第1款的约定，紫金园1幢301室商品房单价为29898元，总金额2687232元。陈心东于2012年10月12日缴纳807232元，于2013年4月26日缴纳1880000元，合计2687232元。虽未开具正式购房发票，但双方对陈心东已付清1幢301室房屋购房款均无异议。2、陈心东已付清1幢302室房屋的购房款。2012年9月23日，双方分别签订了301室和302室的《商品房预定协议书》，约定1幢301和302室房屋的单价均为31698元／平方米，并在协议第六条约定301房与302房合并关联处理，同时在两份预定协议中均加盖“按时签约累计可优惠1800／平方米的印章”。华川置业公司在温州房地产市场信息网上公示的《紫金园预售方案》第六条第3款促销价格第1项规定，2012年10月25日前签订《商品房买卖合同》，可享受每平方米1800元的购房优惠。按此约定，双方于2012年10月12日签订了301室的买卖合同，交付了购房首付款807232元（含先期交付的诚意金250000元）；由于限购等原因302室虽未签订正式合同，但已实际履行了支付房款的义务，交付了首付款778899元（含先期交付的诚意金250000元）。2013年4月26日，经双方协商一致，如陈心东一次性交付所剩全部购房尾款，同意对302室单价在29898元／平方米的基础上再打8折，并赠送30个月物业费。为便于价格备案，华川置业公司特别在预定协议末尾备注“一次性付款打8折，赠送30个月物业费”。按约定，陈心东于当日共支付了3188186元，分别是301室尾款1880000元和302室尾款1308186元，一次性付清了全部购房款。综上所述，302室享受8折优惠是双方协商一致的结果，优惠及折扣后的总价为2087119元，与陈心东已缴纳的购房款2087085元只相差34元，华川置业公司基于陈心东一次性付款及数字吉利等自愿免除34元，将“119”减为“85”符合市场交易习惯。3、事实证明302室已经享受了1800元促销优惠。根据合同附件八补充协议内容第一条第2款的约定，签订合同当日先支付不低于总房款30％的首付款。陈心东在2012年10月12日共支付了1586131元，其中301室首付款是807232元，302室首付款为778899元。从302室首付款的金额可反映出302室的房屋单价已享受了1800元的优惠促销价。即每平方29898元的价格，按30％计算，应付782669元，实付778899元（除去总房款2608899元的尾数8899元）。因此，302室享受1800元的促销价属实。实际上301室首付款是807232元（实际只需要付806170元），也是除去总房款2687232元的尾数7232元。2012年10月12日，付完301室和302室的首付款后，剩余房额正好是3710000元正。此外，从订立房屋买卖合同及预定协议至本案开庭日前，华川置业公司从未以任何方式向陈心东主张所谓的“剩余购房款”。二、华川置业公司逾期交付房屋，应当承担相应违约责任。1、房屋买卖合同明确约定华川置业公司应当于2014年5月7日将符合各项条件的商品房交付陈心东使用。该合同按照相关规定向温州市房屋登记管理局进行备案登记。因此，双方均应当遵守合同中关于房屋交付时间的约定。2、台风、考务及创卫等均不构成合同上的不可抗力事件，一审判决认定构成不可抗力明显有利于华川置业公司。根据房屋买卖合同第九条的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；施工中遇到重大技术问题而使开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示书面证明为依据。首先，华川置业公司应当于台风、考务等致工期延误发生之日起30日内告知陈心东，但其均未在约定的期限内履行告知义务，应当认定不构成合同上的不可抗力事件，华川置业公司无权因此延期交付。其次，对于创卫建设，温州市住建委对建筑公司的要求是加强卫生督查、四害消杀、冲洗轮胎及禁止随意倾倒垃圾等，上述义务是华川置业公司及建设单位本应遵守的义务，住建委仅强调遵守，不构成工程延期的理由。且工程监理单位的意见是暂同意延长工期，至于是否确需延长，未予确定。第三，华川置业公司作为专业的房地产开发单位，将学区房作为房屋的卖点之一，说明其知晓紫金苑小区为温州地区的学区房，故其亦应当知晓周边学校承担考务工作的实际情形。此外，温州属台风重灾区，亦系其知晓的事实。因此，台风、考务等属其应当考虑的工期预计的重要因素。一审判决认定因台风、考务及创卫等导致开发延长56天，实际是对华川置业公司的照顾，在延期交付的期限认定上明显有利于华川置业公司。3、一审认定申请书为延期交房的依据，明显有利于华川置业公司。（1）《申请书》为华川置业公司单方制作的格式文本，并在签订购房合同时要求每位购房者签订，相关条款等未与包括陈心东在内的购房者协商确定，否则，陈心东不可能知晓买卖合同第几条约定的交付时问，亦不可能在签订买卖合同之前提交《申请书》。陈心东申请时间为2012年9月23日，而房屋买卖合同于2012年10月12日签订，因此，在房屋买卖合同签订时华川置业公司已经吸收了申请书给予的四个月的交房约定，即房屋买卖合同约定的交付期限吸收了申请书给予的四个月的交房约定。（2）《申请书》内容违反法律、法规的强制性规定，应属无效。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，对架空层、地下室改建、拆除煤气管道、上下水管道等均属建筑活动，均应符合工程建设强制性规定，按照工程设计、申报、合同、施工、监督管理、竣工验收、质量保修等程序来进行。而《申请书》注明华川置业公司有权未经职能部门的审批，即可对房屋架空层、物业用房、地下室、公共景观花园进行优化、拆除及封闭装修，明显与我国有关现行的消防、建筑法律法规相违背。（3）华川置业公司应当在竣工验收合格后再行“优化改造”。根据有关建筑法律的相关规定，如需对房屋进行改建、装修的，应当在房屋竣工验收并交付后进行，并按照法定程序经职能部门审批同意后另行进行“优化改造”。如房屋验收不合格的，应当进行修复等，不得交付使用。且华川置业公司在一审庭审期间仍未拆除房屋中间的隔墙，即未进行所谓的“优化改造”。综上，《申请书》不能成为华川置业公司延期交房的理由。4、华川置业公司与景芳小区的纠纷并非延期交房的理由。（1）温州市国土资源局未出庭接受质询。华川置业公司向鹿城区国土资源局提交的报告中简述景芳小区业主与其产生纠纷过程，其中，关于景芳小区业主冲击紫金苑建设工地等情况的，属于治安案件，应当由当地公安部门管辖，批准紫金苑项目延期交付的职权部门为温州市住建委，但温州市国土资源局却超越职权在报告中签注情况属实并加盖审批专用章，属于违法行政，不具有延长工期的法律效力。其次，该报告属于证人证言，温州市国土资源局法定代表人应当出庭接受当事人的质询。第三，即使与景芳小区存在纠纷，亦不属于不可抗力或重大技术问题，且华川置业公司完全可通过正常法律程序解决。（2）华川置业公司未证实施工图的修改。如事实确如《报告》所称的在施工过程中修改了围墙、景观灯附属工程的施工图纸，华川置业公司应当出具施工图及职能部门审批同意的资料予以证明。（3）即使存在施工现场被冲击、修改施工图等情况，华川置业公司未依合同约定履行告知义务。三、一审认定的违约金符合合同约定。华川置业公司逾期交房，应当承担违约责任，一审判令其按照每日万分之三标准支付违约金，并无不当。华川置业公司主张按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整违约金，并无相应依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。陈心东向一审法院起诉请求：判令华川置业公司向陈心东支付逾期交付违约金（以购房款4774317元为基数，自2014年5月8日起算至房屋实际交付之日止，按月利率2%计算）。一审法院认定事实：2012年9月23日，陈心东与华川置业公司签订二份《商品房预定协议书》，约定：陈心东购买坐落鹿城区南郊乡龙方村三产安置地的紫金园第1幢302号及301号房，建筑面积分别为87.26平方米、89.88平方米，商品房单价均为每平方米31698元，总金额分别为2765967元、2849016元；陈心东于签订协议当日支付定金50万元，签订商品房预售协议后，支付的定金转为房价款；预定期为5天，陈心东应于2012年9月29日前往华川紫金华府展厅与华川置业公司签订《商品房预售合同》；陈心东为满足居住使用要求，申请同时购买1幢302室、301室，在双方签订《商品房买卖合同》前，本协议的签订、履行、解除、终止等，应与相邻的另一套协议合并关联处理。上述协议书上印有“按时签约总累计可优惠1800/平方米”，1幢302室上备注有“一次性付款打8折，赠送30个月的物业费”。陈心东先后于2012年10月12日、2013年4月26日通过其子徐陈超向华川置业公司支付紫金园1幢302室的购房款778899元、1308186元，并由华川置业公司开具相应收据，以上共计2087085元。2012年10月12日，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201290004250018，备案登记号：20129801458），约定：陈心东购买坐落鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块的紫金园第1幢301号房，建筑面积为89.88平方米，商品房单价为每平方米29898元，总金额为2687232元；华川置业公司应当在2014年5月7日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付陈心东使用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遭遇不可抗力，且华川置业公司在发生之日起30日内告知陈心东的，或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，有温州市建设主管部门出示的书面证明为依据的，华川置业公司可据实予以延期。除上述规定的特殊情况外，华川置业公司如未按本合同规定的期限将商品房交付陈心东使用，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，华川置业公司按日向陈心东支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；若逾期超过90日，陈心东有权解除合同。陈心东解除合同的，华川置业公司应当自陈心东解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按华川置业公司累计已收购房款的0.01%向陈心东支付违约金。陈心东要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华川置业公司按日向陈心东支付已交付房价款万分之三的违约金等等。《商品房买卖合同》附件四关于装饰、设备标准中约定外墙为高级外墙石材幕墙。陈心东先后于2012年10月12日、2013年4月26日向华川置业公司支付紫金园1幢301室的购房款807232元、1880000元，以上共计2687232元。2012年9月23日，陈心东向华川置业公司提交一份《申请书》，委托华川置业公司对其购买的紫金园1幢301室、302室进行房屋内部相应的优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，具体交房时间以华川置业公司书面通知为准，按照上述约定交付房屋的，不承担违约责任等。2015年1月22日，涉案紫金园项目工程竣工验收合格，并于2015年1月28日办理竣工验收备案登记手续。2015年1月27日，华川置业公司向陈心东发出《紫金园领房通知书》，要求陈心东于2015年2月5日前来办理涉案两套商品房的交付手续等。2012年6月21日至2014年9月22日期间，因温州遭遇泰利、苏拉、海葵、苏力、潭美、康妮、天兔、菲特、麦德姆、凤凰等台风，涉案紫金园工程项目的承包单位方泰建设集团有限公司经与华川置业公司协商，先后10次向工程监理单位杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计64天。涉案的紫金园项目邻近温州市第二十一中学常被作为考点承担各类考试的考务工作，2012年5月5日至2014年12月28日期间，该校承担中考、高考、高校招生三项考试、浙江省学业水平考试、全国研究生入学考试等考务工作，应该校及温州市教育局要求，方泰建设集团有限公司先后13次向杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计34天。2013年11月27日，温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发出《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》，要求住建委和各国有投资公司对所管辖的建筑工地加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾。方泰建设集团有限公司于2014年1月13日以温州市创卫生文明城市需要为名义，向杭州市城市建设监理有限公司申请于2014年1月18日至2014年1月30日期间停工，并延长工期13天。一审认定上述事实的证据有：商品房预定协议书、商品房买卖合同、发票、收据、竣工备案登记表、华川置业公司提供的客户签约须知、申请书、《气象证明》、《致紫金园项目部的建议书》、《工程临时延期申请表》、《工程临时延期审批表》、《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》、领房通知书、EMS邮寄单、当事人的陈述等。一审法院认为，关于陈心东是否已按约向华川置业公司付清购房款问题。陈心东主张涉案的紫金园1幢302室商品房单价原为31698元，按照双方在预定协议书中加盖的“按时签约累计可优惠1800/平方米”及备注的“一次性付款打8折”的约定，其优惠后的总价为2087119元。双方另于预定协议书中约定陈心东同时购买1幢301室及302室，两套房屋的签订、履行、解除、终止等事项均合并关联处理。陈心东于2012年10月12日与华川置业公司就1幢301室签订《商品房买卖合同》，并于同日向华川置业公司支付1幢301室的首付款807232元，支付1幢302室的首付款778899元。后，陈心东再次于2013年4月26日支付1幢301室的购房款1880000元，1幢302室的购房款1308186元，至此付清1幢301室的购房款，累计支付1幢302室的购房款2087085元，与该房屋优惠后的总价基本一致。华川置业公司辩称陈心东尚欠购房款678882.48元未支付，并称其曾向陈心东进行催讨，但未就催讨购房款的事实举证证明。华川置业公司于2015年1月向陈心东发出领房通知书，要求陈心东办理上述两处房屋的交付手续，亦未就欠付购房款的事实及欠付购房款金额提出明确主张，上述均与交易习惯不符，故对华川置业公司辩称的事实不予采信，应认定双方已就1幢301室房屋的交易价格为优惠后的2087119元达成一致。关于华川置业公司是否存在逾期交付商品房问题。双方在《商品房买卖合同》中约定的可据实延期交付商品房的情形为遭遇不可抗力，且华川置业公司在发生之日起30日内告知陈心东；或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，且有温州市建设主管部门出示书面证明为依据。而《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风系具有较强破坏性的灾害天气，作为沿海城市，温州市每年通常会出现台风天气，开发商在签订合同时应合理预见，合理安排施工，但温州市每年遭受台风的次数及台风对施工造成影响的天数是无法预见的，而华川置业公司确已提供《气象证明》及《工程临时延期申请表》、《工程临时延期审批表》等相关施工日志，证实其在2012年6月21日至2014年9月22日期间遭遇十余次台风致开发建设期延长64天，故对涉案《商品房买卖合同》签订后，即2012年10月12日后，涉案工程因遭受台风致交付商品房延期44天的事实予以认定。涉案的紫金园项目邻近温州市第二十一中学，该校常被作为考点承担各类考试的考务工作。《致紫金园项目部的建议书》、《工程临时延期申请表》、《工程临时延期审批表》等可证实在2012年5月5日至2014年12月28日期间，华川置业公司因受温州市第二十一中学承担考务工作影响致开发建设期延长共计34天。但温州市第二十一中学长期承担各种考务工作，而每年中考、高考的考试时间较为固定，开发商在签订合同时对此应合理预见，合理安排施工。因温州市第二十一中学承担中考、高考的考务工作并非签订合同时不可预见的事由，故华川置业公司对该部分主张据实延期，不予支持，但《商品房买卖合同》签订后，华川置业公司因受温州市第二十一中学承担中考、高考外的其他考务工作影响而致开发建设期延长9天的事实可予以认定。华川置业公司主张因温州创建国家卫生城市需要，于2014年1月和3月间两次停工共计17天，而温州市创建卫生城市系基于社会公共利益做出的政府行为，故应认定为不可抗力，但其无法举证证明确因温州市住房与城乡建设委员会要求而停止施工及停工天数，故酌情认定涉案工程因温州市创建卫生城市需要致交付商品房延期的天数为3天。综上，华川置业公司因不可抗力事由致交付商品房延期共计56天，虽其未在上述不可抗力事由发生后30日内通知陈心东，但应根据不可抗力的影响，对其延期交付商品房在上述56天内予以免除责任。华川置业公司主张的与景芳小区之间因土地问题发生纠纷，因该事由并非遭遇不可抗力或施工中遇到重大技术问题，故其据此主张延期交付商品房没有依据。华川置业公司主张因2011年总平面定位图存在数据确认错误导致开发建设期延长，并未有温州市建设主管部门出示的书面证明为依据，故不予采信。因双方在商品房买卖合同附件四关于装饰、设备标准中约定外墙为高级外墙石材幕墙，故华川置业公司主张其在施工过程中将外墙设计由涂料变为建筑幕墙，导致施工时间相差6个月，没有依据。陈心东向华川置业公司提交《申请书》，委托其对房屋内部进行优化改造，并同意在商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，系双方协商同意对合同约定的变更，华川置业公司据此延长交付期限，应予支持。华川置业公司至2015年2月5日通知陈心东交付涉案商品房，逾期交付商品房共计94日，故依约应按日向陈心东支付已交付房价款万分之三的违约金，即134635.7元。陈心东诉请华川置业公司按月利率2%支付逾期交房违约金没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决：一、华川置业公司于本判决生效之日起十日内向陈心东支付逾期交房违约金134635.7元；二、驳回陈心东的其他诉讼请求。如果华川置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费4465元，减半收取2232.5元，由陈心东负担736.5元，华川置业公司负担1496元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查当事人一、二审提供的证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。综合双方当事人在二审的诉辩意见，双方在以下三方面存在争议：一、陈心东是否已付清302室的购房款；二、华川置业公司未在约定的期限内交付房屋，是否符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”条件；三、本案逾期交房违约金是否应当予以调整。本院对上述三方面的争议分别阐述如下：一、关于陈心东是否已付清302室购房款的问题。本院认为，根据双方分别在一、二审提供的商品房预定协议书，双方系同时分别就301室、302室签订商品房预定协议书，每份协议书均明确约定需同时购买301室、302室、且在签订《商品房买卖合同》前，协议的签订、履行、解除、终止等应与相邻的另一套协议合并关联处理。上述证据结合双方当事人在二审庭审中有关“两套只有一个大门”的陈述，可以认定301室与302室实际为一套房屋，仅因政策原因形式上分为两套房屋分别签订合同，分别办理房产权证。虽然基于某种原因，双方在2012年10月12日仅就301室签订《商品房买卖合同》，而未就302室签订《商品房买卖合同》，但双方各自对301室、302室的义务的履行均具有不可分割性。根据华川置业公司一审提供的证据，其于2015年1月27日向陈心东发出的301室、302室的领房通知书，于2015年6月5日向陈心东发出内容为“301室、302室已取得《房屋所有权证》，请携带该套房屋的所有证明材料，购房人身份证原件前往紫金园售楼处领取”通知书，于2015年6月18日向陈心东发出内容为“本司6月5日通过EMS告知您办理301室、302室房屋的权属证书，现再次通知您尽快来本司配合办理土地、房屋的权属证书”的通知书。在该三份通知中均未提及陈心东仍有数十万元的房款没有付清的事实。上述证据结合陈心东均是同时支付301室、302室购房款的事实，可以认定双方已就302室享受与301室同样的优惠政策达成一致意见。至于302室预定协议书下方加注的“一次性付款打8折，赠送30个月的物业费”内容，华川置业公司称该内容是其于签订协议的当天备注。陈心东则称是2013年4月26日华川置业公司同意如其一次性交付两套房屋所剩全部购房尾款，可对302室在29898元／平方米的基础上再打8折，并赠送30个月物业费，故而加注该内容。且因302室优惠后总价格为2087119元，尾数“119”不吉利，双方同意对实际支付的尾数金额予以变更，故实际支付金额与应付金额出现43元的差额。本院认为，双方同时就301室、302室签订的商品房预定协议书，除房号、面积、总价款有区别外，其他内容（包括加盖“按时签约总累计可优惠1800元/平方米”的内容）完全相同，而华川置业公司仅在302室的协议书下方加注“一次性付款打8折，赠送30个月的物业费”的内容，明显不合常理。相反，陈心东的陈述既符合情理，也与本地区的交易习俗相符，且可与其2013年4月26日付清301室、302室尾款的行为、2015年华川置业公司通知其领房、办证的行为相印证。基于上述分析，本院认为一审判决认定陈心东已付清302室购房款，事实清楚，证据充分。二、关于华川置业公司未在约定的期限内交付房屋，是否符合合同约定的“出卖人可据实予以延期”条件的问题。本院认为，根据合同的约定，出卖人应当在2014年5月7日前，将符合合同约定条件的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。华川置业公司依据上述约定，主张可据实延期的情况包括台风、二十一中承担的考务工作、温州市创建国家卫生城市、与景芳小区土地纠纷、紫金园项目施工期间的两项重大设计变更。（一）关于台风导致的停工问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害；政府行为；社会异常事件等方面。台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，华川置业公司作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。现本案并无证据证明涉案工程施工期间的台风次数明显多于正常数值，或台风造成的影响明显大于正常年份，故因台风造成的停工不宜作为出卖人可据实延期的理由。一审认定双方合同签订后因台风而停工的期间为出卖人可据实延期的期间，欠妥。但对方当事人未对此提出上诉，可视为其接受该处理结果，故二审对该项不作改判。（二）关于考务工作导致的停工问题。本地承担中考、高考的中学相对固定，温州市第二十一中学长期承担各种考务工作是不争的事实，且中考、高考的考试时间固定，考试期间周边工地需停止施工是通行的做法。华川置业公司作为在温州市第二十一中学周边开发房地产的企业，对此亦应当有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。一审判决认定温州市第二十一中学承担中考、高考考务工作不属于华川置业公司不可预见的事由，并无不当。（三）关于温州市创建国家卫生城市导致停工的问题。如因温州市创建国家卫生城市需要，政府部门要求停工的，应当视为政府行为导致的不可抗力，但对“系政府要求停工”的事实，华川置业公司负有举证证明的责任。华川置业公司一审提供的温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发布的《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作紧急通知》，对建筑工地仅要求加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾，而并未要求停工；其提供的温州市住房和建设委员会公文处理单上对在建工程也仅提出文明施工的要求。在华川置业公司不能举证证明系政府行为导致停工的情况下，一审判决已经酌情给予其数天的延期交付期间，现其要求对其余期间也认定为可据实延期的期间，理由不足，本院不予支持。（四）与景芳小区的土地纠纷问题。华川置业公司所称的景芳小区业主以施工噪声影响以及地下室挖土影响围墙和道路为由阻扰其施工，以及景芳小区局部围墙占用其土地所导致的纠纷，既不属于不可抗力，也不属于施工中遇到的重大技术问题，故本院对华川置业公司在二审期间就该问题提供的证据不作认定。华川置业公司主张据实延期其与景芳小区因相关纠纷所造成的工期延长期间，缺乏合同依据和法律依据，一审判决对其该主张不予支持，并无不当。如果华川置业公司认为系他人的侵权行为造成其工期延误，并导致其承担责任的，可另行向行为人主张。（五）关于紫金园项目施工期间的设计变更问题。双方在合同中已明确约定“施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据”，而华川置业公司并未提供温州市建设主管部门出示的有关因遇到重大技术问题而致开发建设期延长的书面证明，一审判决对其该项主张不予支持，无不当之处。在二审审理期间，华川置业公司虽提供了有关设计变更的证据，但仍不能证明该设计变更属于重大技术问题，同时，鉴于且其仍未提供由建设主管部门出示的书面证明，故本院对其该项上诉请求不予支持。三、关于本案的逾期交房违约金是否应当予以调整的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。可见，人民法院对当事人约定的违约金予以调整必须基于当事人的请求、反诉或者抗辩，而不能主动干预。华川置业公司在一审中并未提出该项请求、反诉或者抗辩，故一审法院并无审理该问题之必要。而关于“约定的违约金过分高于造成的损失”的事实，亦应当由主张减少违约金的违约方承担举证证明的责任。鉴于华川置业公司未予举证证明，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，华川置业公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2992元，由上诉人浙ＸＸ川置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  郑文平代理审判员  陈黛锦二〇一六年八月二十九日代书 记员  李博武