安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民三终字第00181号
上诉人（原审原告）：朱恩霞，女，1945年9月18日出生，汉族，农民，住安徽省和县。
上诉人（原审原告）：汤琴，女，1966年9月18日出生，汉族，农民，住安徽省和县。
两上诉人共同委托代理人：董忠频。
被上诉人（原审被告）：周亮广，男，1964年8月29日出生，汉族，住安徽省和县。
委托代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。
委托代理人：邵于伍，安徽天行剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈仁金，男，1954年2月28日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
法定代理人：黄桂兰，农民，系陈仁金之妻。
被上诉人（原审被告）：汤兴木，男，1944年8月17日出生，汉族，退休职工，住安徽省和县。
委托代理人：房葆，系汤兴木之女婿。
上诉人朱恩霞、汤琴因与被上诉人周亮广、陈仁金、汤兴木宅基地使用权纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2014）和民三初字第00116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人汤琴及其与朱恩霞的共同委托代理人董忠频，被上诉人周亮广的委托代理人李有超、邵于伍，被上诉人汤兴木的委托代理人房葆到庭参加诉讼。被上诉人陈仁金经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
朱恩霞、汤琴在原审中诉称：朱恩霞、汤琴系母女关系，均为和县历阳镇金河社区金河自然村村民，在该村拥有约300平方米面积的宅基地和三间一厦砖混结构平房房屋。后朱恩霞、汤琴因故离开该处到和城居住。2011年春节期间，朱恩霞、汤琴回老家走亲访友时，发现周亮广在其宅基地上建造房屋并入住。遂与周亮广交涉，周亮广称该宅基地是在陈仁金处以8600元购得的，陈仁金是在汤兴木处以2000元购得的，并拒不返还宅基地和房屋，故依法提起诉讼，请求判令：一、汤兴木与陈仁金、周亮广与陈仁金之间订立的房屋买卖合同无效；二、周亮广返还朱恩霞、汤琴的宅基地及房屋；三、案件诉讼费用由周亮广、汤兴木、陈仁金负担。
周亮广在原审中辩称：周亮广与陈仁金签订的房屋买卖合同合法有效。该房无房产证明，陈仁金出具了其与汤兴木之间的买卖合同，合同都是在自愿平等的基础上签订的，不存在合同法规定的无效情形。该村村民也能够证实双方之间的房屋买卖关系，周亮广支付房款后已经实际居住六、七年。朱恩霞、汤琴起诉周亮广缺乏事实与法律依据，应驳回朱恩霞、汤琴的诉讼请求。
陈仁金、汤兴木在原审中未发表答辩意见。
原审查明：朱恩霞、汤琴系和县历阳镇金河社区金河自然村村民，朱恩霞与汤琴系母女关系，汤兴木与朱恩霞原系夫妻关系。2004年8月29日，汤兴木以2000元的价格将坐落于和县历阳镇金河社区金河自然村的三间一厦房屋（包括前后树木）出售给陈仁金。2008年8月13日，陈仁金将该房屋（包括前后树木）以8600元的价格出售给周亮广，周亮广购买该房屋后在该宅基地上对房屋进行拆除、重建。
陈仁金原先户籍地为江苏省南京市浦口区星甸镇龙西村小杨组，后迁入江苏省南京市浦口区永宁镇候冲村五组46-1号；周亮广户籍安徽省和县历阳镇金河社区金河自然村140-276号为和县航运公司集体户。后朱恩霞、汤琴要求周亮广返还宅基地及房屋，因交涉无果，朱恩霞、汤琴遂诉至法院。
原审认为：农村村民的宅基地具有农民集体的身份性质，农民的房屋转让应当限定在本集体经济组织成员之间，故本案中2004年8月29日汤兴木与陈仁金签订的“售房合约”，2008年8月13日陈仁金与周亮广签订的“售房合约”，均应当认定无效。从本案当事人的售房、买房行为及当事人签订的售房合约履行情况看，汤兴木与陈仁金在2004年8月份交易房屋的行为已超过十年之久，在周亮广2008年8月13日购买该房屋之前朱恩霞、汤琴理应当知道房屋被转让的事实，汤兴木与陈仁金签订的售房合约，陈仁金与周亮广签订的售房合约，购房者都支付了相应的转让价格，周亮广对原房屋完全拆除、重建后已实际在该处居住生活。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，汤兴木出售的房屋已被完全拆除、重建，朱恩霞、汤琴要求返还宅基地及房屋已不可能实现，法律规定返还不能的，应当折价补偿，而本案中的房屋买受人均支付了合同对价。本案中的签约当事人签订的“售房合约”亦为自愿的真实意思表示，周亮广购买此房屋以居住为目的，朱恩霞、汤琴作为汤兴木的亲属行使权利亦应当遵循诚实信用原则。自愿、公平、等价有偿、诚实信用是民事活动处理的基本原则，亦应维护稳定的社会关系。综上所述，原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，于2015年4月8日作出如下判决：一、2004年8月29日汤兴木与陈仁金签订的“售房合约”，2008年8月13日陈仁金与周亮广签订的“售房合约”无效。二、驳回朱恩霞、汤琴要求周亮广返还现位于和县历阳镇金河社区金河自然村50号宅基地及房屋的诉讼请求。一审案件受理费80元，由朱恩霞、汤琴负担。
宣判后，朱恩霞、汤琴不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实和适用法律均有错误。本案已经认定汤兴木与陈仁金、陈仁金与周亮广所签订的售房合约无效，但未支持朱恩霞、汤琴要求返还宅基地及房屋，属自相矛盾。本案中，朱恩霞、汤琴无任何过错，其发现宅基地与房屋被周亮广侵占后，便立即与其交涉，而周亮广在交涉未果的情况下，擅自将原房屋拆除翻盖，属单方任意扩大损失。二、朱恩霞、汤琴的原审请求具有合法性。周亮广虽支付了合同价款，且翻建了房屋，但朱恩霞、汤琴未获得任何利益，且合法权益被周亮广侵害，故周亮广应当返还案涉宅基地。对于房屋，周亮广应当折价补偿或赔偿。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持朱恩霞、汤琴的诉请。
周亮广辩称：一、无论房屋买卖合同是否有效，因周亮广是善意受让人，已实际取得案涉宅基地及房屋，故对案涉宅基地及房屋可不予返还。二、即使合同是无效的，根据合同法的相关规定，案涉宅基地和房屋已卖给周亮广七八年时间，周亮广也不应当返还。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
汤兴木辩称：其出卖案涉宅基地和房屋时，未征得朱恩霞、汤琴的同意。
陈仁金未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
二审确认原审对证据认定意见及查明的事实。
根据各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：周亮广应否向朱恩霞、汤琴返还案涉宅基地和房屋。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因陈仁金等与朱恩霞、汤琴不属于同一集体经济组织成员，原审认定汤兴木与陈仁金、陈仁金与周亮广之间签订的房屋买卖合同应属无效，各方当事人并无异议，故本院对此予以确认。合同无效后，因朱恩霞、汤琴对案涉宅基地享有用益物权，其要求周亮广返还该宅基地，应当予以支持。至于该宅基地上原有房屋问题，因已被翻建，已无法返还，故对朱恩霞、汤琴要求返还房屋的诉请，不予支持。因周亮广已在案涉宅基地上翻盖了房屋，如返还宅基地，则该房屋势必一并移交给朱恩霞、汤琴，从而造成周亮广财产上的损失，但在本案中并未处理周亮广损失的问题，故在未获得补偿之前，周亮广可暂使用该房屋。综上，原审认定事实清楚，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审诉讼费负担按原审判决执行。二审案件受理费80元，由上诉人朱恩霞、汤琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈广金
代理审判员 周永龙
代理审判员 华慧敏
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 左 荣
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。