辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）抚中民终字第00803号
上诉人（原审原告）：宋月梅，女，1963年11月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托代理人：冯俊海，男，1962年11月20日出生，汉族，住抚顺市望花区。
被上诉人（原审被告）：抚顺市新抚区福民街道办事处，住所地抚顺市新抚区五道街27-1。
法定代表人：唐民升，该办事处主任。
委托代理人：杨斌，该办事处职工。
上诉人宋月梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民一初字第00184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月1日对该案进行了公开开庭审理，上诉人宋月梅的委托代理人冯俊海，被上诉人抚顺市新抚区福民街道办事处（以下简称街道办事处）委托代理人杨斌到庭参加诉讼。
2015年1月9日，宋月梅一审诉称：2011年3月15日，宋月梅与第三人周智签订《萍聚浴池外兑协议》，获得萍聚浴池的经营权。之后一直租用街道办事处位于新抚区千金路三道街3号楼内140平方米的平房从事经营活动，每年向街道办事处支付租金17000元。2013年1月1日宋月梅与街道办事处续签《房屋租赁协议》，街道办事处以产权人的名义在协议上签字盖章。后宋月梅得知街道办事处对租赁房屋未办理产权手续，双方签订的《房屋租赁协议》被判决无效。因为街道办事处对协议的无效有明显过错，造成了宋月梅的经济损失。故诉至法院，要求判令街道办事处赔偿因房屋租赁合同无效给宋月梅造成的经济损失57000元；要求赔偿误工、装修、营业的损失，并主张对上述损失予以评估，待评估后给出实际数额；诉讼费由街道办事处承担。
街道办事处一审辩称：不同意宋月梅的诉讼请求。有文件证明该块土地已批给我们，我们对租赁房屋是有所有权的，当时由于资金有限，没有办理产权。我们之间签订的合同已终止，装修的附着物应当归我们所有，宋月梅需无偿搬出。
抚顺市新抚区人民法院一审经审理查明：2011年3月5日，宋月梅与周智签订了萍聚浴池外兑协议，周智将萍聚浴池的经营权转让给宋月梅。该浴池经营地点为抚顺市新抚区千金路三道街3号楼内平房（建筑面积约140平方米），系此前由街道办事处租给周智女儿张珺，张珺在街道办事处同意其转租的情况下，将此房屋转租给宋月梅继续经营。2013年1月1日，宋月梅、街道办事处双方签订了房屋租赁协议，约定街道办事处将坐落于抚顺市新抚区千金路三道街3号楼内的平房（建筑面积约140平方米）出租给宋月梅，作为浴池使用。租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。每年租金17000元，分两次交齐，一月初、七月初交房费，每次交8500元。如果续租，需提前三十天重新签订协议，乙方预付押金600元，本协议到期时交还。……合同到期，自动终止，乙方无条件搬出全部物品，甲方不付乙方任何费用……若乙方高级装修且不再续租，乙方不得拆除装修，甲方不补偿乙方等内容。协议签订后，宋月梅、街道办事处双方依约履行了协议，宋月梅正常经营浴池。2014年1月1日房屋租赁协议期满后，街道办事处决定不再与宋月梅续租，宋月梅继续占有使用该房屋至今。宋月梅在承租此房屋时，之前的承租人在原有房屋基础上，在南、北面接盖了两处房屋，均无产权证。宋月梅主张此两处房屋包括锅炉房、车棚、休息区及吧台等均系其出资转兑。另查，街道办事处曾向一审法院提起诉讼，要求宋月梅从该租赁房屋腾迁。一审法院于2014年7月25日作出（2014）新抚民一初字第00534号民事判决书，判决宋月梅腾迁出坐落于抚顺市新抚区千金路三道街3号楼内的租赁房屋。宋月梅不服该判决，上诉至抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院于2014年11月14日作出（2014）抚中民三终字第00414号民事判决书，认定因街道办事处未提交建设工程规划许可证等相关材料，其与宋月梅签订的房屋租赁协议无效。宋月梅属于无权占有该房，应从该房腾迁。现宋月梅以诉称理由来院告诉，审理中经法院调解，双方未能达成协议。
一审法院所确认的上述事实，有房屋租赁协议、浴池外兑协议、房屋租金收据、申请报告以及双方陈述等证据在案为凭。这些证据已经一审法院开庭质证和审查，可以采信。另有一审法院（2014）新抚民一初字第00534号民事判决书、抚顺市中级人民法院（2014）抚中民三终字第00414号民事判决书在案佐证。
一审法院认为：宋月梅、街道办事处之间签署的《房屋租赁协议》约定租期到2013年12月31日止，现合同已经全部履行完毕。宋月梅不能返还对租赁房屋已经行使的使用权，应当折价补偿，故虽然租赁协议被确认无效，但协议已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即街道办事处仍应保留其已获得的租金，宋月梅应返还租赁物。故宋月梅主张的租金损失法院不予支持；关于宋月梅主张的浴池兑金40000元、装修、营业及误工损失一节，因双方签订协议之时即约定了租赁期限，宋月梅所有的投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的。现双方之间的租赁协议约定的租赁期限已满，且宋月梅未提供任何证据证明街道办事处同意双方续租，宋月梅的合同目的已经实现，合同的效力并未对宋月梅产生任何影响，故对宋月梅提出的浴池兑金、装修、营业及误工损失法院无法支持；关于宋月梅提出的评估申请，因宋月梅主张的误工、装修、营业等损失法院未予支持，为避免宋月梅经济损失，不予评估。宋月梅提出的车棚、锅炉房、吧台等私搭部分，因不属于租赁协议约定的租赁物范围，本案不宜一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回宋月梅的诉讼请求。案件受理费1225元，由宋月梅负担。
宣判后，宋月梅不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：撤销原判，依法改判街道办事处因租赁合同无效给宋月梅造成的经济损失57000元，由街道办事处承担本案的诉讼费。主要理由为：1、一审法院适用法律错误，合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宋月梅没有过错，一审法院不应依据合同法第五十八条及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条判决驳回宋月梅的诉讼请求。2、一审法院违反法定程序，拒绝宋月梅的司法鉴定申请，剥夺诉权是不正确的。一审法院违反了民事诉讼法第十三条第二款、第七十六条的规定。
被上诉人街道办事处未向本院提交书面答辩，但在二审庭审中辩称：宋月梅要求我方赔偿57000元是不合理的。1、这个房屋有市计委在1991年给我们投资的一个批文，按照法律规定，产权在办理过程中相当于我方有这个产权，把我方作为产权人对待，当时也跑了一些产权证的办理工作，但是因为资金不足没有办理下来。2、虽然合同被法院判决无效，但是判决是参照合同履行处理的，而且宋月梅现在还欠我方2014年1月1日到2015年5月7日之间的房租。请求二审法院维持原判。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案当事人双方的房屋租赁合同无效，双方对装修等投入责任承担的约定也不能直接对双方具有约束力，应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定合理界定本案所发生的损失，依据合同无效的过错责任分担本案的经济损失。为了便于查清本案事实、准确界定责任，应追加租赁合同的前一手张珺为本案第三人为宜。
综上，一审判决认定事实不清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2015）新抚民一初字第00184号民事判决；
二、发回抚顺市新抚区人民法院重新审理。
二审案件受理费1225元返还上诉人宋月梅。
审判长 孙树魁
审判员 赵世平
审判员 刘 岩
二〇一五年六月十一日
书记员 杨茜怡