江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨板民初字第606号
原告潘永生，男，1962年12月14日生，汉族。
原告桑敏，女，1970年3月5日生，汉族。
被告南京朗诗地产有限公司，住所地南京市秦淮区建邺路108号4楼。
法定代表人谢远建，该公司董事长。
委托代理人刘那，男，1985年6月28日生，汉族。
被告上海朗诗建筑科技有限公司，住所地上海杨浦区国康路100号11楼。
法定代表人谢远建，该公司董事长。
委托代理人蒋晓飞，男，1977年8月28日生，汉族。
原告潘永生、桑敏诉被告南京朗诗地产有限公司（以下简称南京朗诗公司）、上海朗诗建筑科技有限公司（以下简称上海朗诗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由代理审判员薛鹏独任审判，于2015年11月30日公开开庭进行审理。原告潘永生、桑敏，被告南京朗诗公司的委托代理人刘那、上海朗诗公司的委托代理人蒋晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘永生、桑敏诉称，原告于2011年1月21日购买被告南京朗诗公司开发的位于南京市雨花台区新亭大街＊＊号住房一套。原告于2012年6月拿房后，对地板、地砖、电路开关等问题几经报修。在2013年7月楼上601室住户入住后，原告又发现浴室顶漏水严重，2013年7月29日又向被告报修，并将钥匙交给被告。但直至2015年4月被告都未维修完毕，原告遂向本院起诉。后经本院调解，被告才进行了维修。被告维修共花两年时间，期间原告都无法入住，给原告造成了相应的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告两年内的各项经济损失152553.30元（包括物业费4542.22元、系统运行水电费5635.08元、公摊水电费1200元、停车服务费1200元、交通费3710元、租金损失72000元、违约金64266元）；2、卫生间防水自2015年6月维修完毕后，延长5年质保期；3、被告承担本案诉讼费用。
被告南京朗诗公司辩称，首先，原告交付的毛坯房质量合格，原告卫生间房顶渗水是因为楼上601室住户房屋卫生间装修后防水层质量瑕疵所致。601室住户作为原告的相邻方，明知自身卫生间造成原告房顶漏水，但一直拒绝配合原告进行维修，应承担相应责任。其次，原告卫生间渗水问题轻微，并不影响原告实际居住，未对原告造成较大的经济损失。综上，原告向被告主张的经济赔偿无合同和法律依据，请求法院依法裁判。
被告上海朗诗公司辩称，首先，原告卫生间屋顶渗水是601室住户房屋装修后，防水层存在质量瑕疵所致，而非被告交付给原告的房屋装修质量不合格。因此，本案应当为相邻关系侵权纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。601室住户作为原告的相邻方和维修渗水的责任方，一直拒绝配合被告进行维修，进而导致原告房屋渗水问题长时间无法解决，应承担主要侵权责任。其次，涉案房屋的渗水问题显著轻微，且原告房屋为双卫户型，另一卫生间可以正常使用，因此对原告居住的影响并不大。综上，被告认为原告主张的高额赔偿金无相关依据，请求法院依法裁判。
经审理查明，2011年1月21日，原告与被告南京朗诗公司签订商品房预售合同一份，约定原告购买南京朗诗公司开发的位于南京市雨花台区新亭大街＊＊号＊＊幢＊单元501室房屋一套，房屋总价1287175元。同日，原告与被告南京朗诗公司、上海朗诗公司共同签订绿色花园房屋科技系统整合及装修合同一份，约定原告委托上海朗诗公司对其房屋进行装修，装修费498085元，上海朗诗公司应于2012年6月30日前向原告交付装修完毕的房屋。合同中还约定，上海朗诗公司未履行装修合同约定的义务，给原告造成实际损失的，南京朗诗公司承担连带责任。原告当日向两被告支付了购房首付款及委托装修款。2012年6月28日，被告向原告交付了经过装修的房屋，原告在交接手续单据上签字确认。
在原告楼上的601室住户实际入住后，2013年7月29日，原告发现一个卫生间房顶渗水而向被告物业公司报修。2015年3月23日，南京朗诗公司及案外人南京朗诗物业管理有限公司第一分公司共同向601室住户发函称：2013年7月原告即报修称卫生间房顶存在渗水现象。经查验，渗水源为601室住户卫生间淋浴间防水存在问题，故希望601室住户配合朗诗公司进行维修。直到2015年4月，被告仍未为原告修复完毕，原告遂向本院起诉南京朗诗公司，要求被告立即维修并赔偿损失。经本院调解，南京朗诗公司承诺先为原告进行维修，原告撤回起诉。2015年6月维修完毕后，原告以南京朗诗公司和上海朗诗公司为被告再次提起诉讼，要求两被告共同赔偿两年维修期内的经济损失。
上述事实，有原被告陈述、商品房预售合同、装修合同、房屋建筑工程竣工验收备案表、房屋交接单、函等证据予以证实。
本院认为，首先，关于被告是否承担违约责任以及是否还有其他主体也需要承担责任的问题。原、被告签订的商品房预售合同及装修合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。被告南京朗诗公司应当向原告交付符合商品房质量要求的毛坯房；被告上海朗诗公司应当向原告交付符合装修合同约定的精装修房。第一，根据原告提供的照片、被告向原告楼上601室住户发函称该户防水层存在问题且造成了原告房顶渗水，即被告已经对渗水事实及其原因做出了自认，本院依法认定原告卫生间房顶存在渗水事实，且系被告对601室住户的防水层装修不善所致。原告卫生间顶渗水是在601室住户入住使用后立即出现的问题。因此，被告向原告交付房屋时，该房屋已经存在着质量上的瑕疵，只是该瑕疵直到601室住户入住后才得以显现。第二，违约责任系无过错责任，除非有法定或约定免责事由。至于被告抗辩的601室住户不配合被告维修，不属于被告可以免责的事由，被告不能以此对抗合同相对人的请求。原告购买的是精装修房，只要被告交付给原告的房屋在装修或质量上存在瑕疵，被告即是违约。第三，被告抗辩称601室住户为相邻人和侵权人，应由601室住户承担原告的赔偿责任。原告及601室住户均是委托被告上海朗诗公司进行装修。无论是从被告交付房屋存在质量瑕疵的违约责任角度，还是从601室住户委托被告装修，被告是原告相邻关系中侵权责任的最终承担人的角度，需要承担相应责任的人都是被告。因此，为了减少当事人的讼累，本院对被告的该项抗辩依法不予采纳。第四，本院已经认定原告的房屋是在经过精装修后出现了瑕疵，而非最初交付的毛坯房存在质量问题。因此，是上海朗诗公司违反了装修合同的约定，应当承担装修违约责任。同时，原告与被告签订的装修合同中约定，南京朗诗公司对装修合同的履行承担连带保证责任。故南京朗诗公司应当对原告的损失承担连带赔偿责任。第五，原、被告一致认可原告报修即卫生间发生渗漏的时间在2013年7月，双方也一致认可被告维修完毕的时间在2015年6月，被告怠于维修的期间共计两年时间。
其次，关于被告需要承担多大的违约责任的问题。违约责任应当主要根据被告过错的大小、怠于履行维修义务的时间，以及因为被告的违约给原告造成的实际损失等因素而定。原告主张的经济赔偿主要包含三部分，第一项是无论原告自住、出租还是空置房屋，都需要交纳的物业费等必然开支。经过庭审质证，本院对原告该部分的费用数额认定如下：物业费4542.22元，有原告交纳的物业费发票为证，本院依法予以确认。系统运行水电费5635.08元，未超过原告实付发票显示的金额，本院依法予以确认。公摊费水电费1200元，未超过原告实付发票显示的金额，本院依法予以确认。停车服务费1200元，未超过原告实付发票显示的金额，本院依法予以确认。交通费3710元，原告的交通费票据不足以证明与本案之间的关联性，但原告向被告主张权利的时间较长，实际居住地与涉案房屋之间的距离较远，本院根据原、被告之间的距离以及原告维权的次数等因素，酌情认定原告的交通费为500元。据此，本院依法认定原告该部分的实际支出为13077.30元。
原告主张的第二项经济赔偿是房屋租金预期收益。根据原告房屋的地理位置、面积、精装修的程度等因素，原告主张房屋两年的租金达到72000元，符合租赁市场行情，本院依法予以确认。
原告主张的第三项经济赔偿是违约金。原、被告虽然在合同中约定了违约金，但是违约责任应以填补原告实际损失为主。原告主张的物业费等必然开支以及房屋租金预期收益已经涵盖了原告的实际损失，故原告主张的违约金本院不再予以支持。
关于被告需要向原告赔偿经济损失的具体数额。原告房屋系双卫户型，根据房屋质量瑕疵的具体情况，只是其中一个卫生间存在局部渗水，虽然确实会对居住的舒适度、方便性等造成影响，但是其中一个卫生间局部渗水的范围、程度等尚不足以对整套房屋的居住或出租造成严重影响，原告自住或出租的目的并非完全不能实现。故本院酌定被告需赔偿原告交纳的物业费等必然支出2500元，赔偿原告租金逾期收益14000元。另外，考虑到被告的房屋维保义务是在原告先行提起诉讼后才主动履行的。因此，本案的诉讼费也由被告承担。
最后，关于原告要求延长房屋渗水的相应质保期的问题。原、被告签订的商品房买卖合同及装修合同的质量保证条款中，并未约定被告需要在维修房屋后延长房屋5年的质保期，且法律也未做出相应的强制性规定，故原告要求被告延长质保期的诉请，无合同和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海朗诗建筑科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告潘永生、桑敏赔偿装修合同造成的实际损失16500元；
二、被告南京朗诗地产有限公司对上述付款义务承担连带给付责任；
三、驳回原告潘永生、桑敏的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1676元，减半收取838元，由被告南京朗诗地产有限公司和上海朗诗建筑科技有限公司共同负担838元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1676元。户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行，帐号：10×××76。
代理审判员 薛 鹏
二〇一六年一月十五日
见习书记员 马亚楠