广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初6704号
原告:广州市黄埔区庙头经济发展公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：张惠标，董事长。
委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王炜越，广东穗智律师事务所律师。
被告：欧文园，住广西藤县。
原告广州市黄埔区庙头经济发展公司诉被告欧文园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用普通程序于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王炜越、被告欧文园参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2015年7月6日签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：1、被告租赁原告位于黄埔区庙头工业区第六栋6号厂房，占地约1952.7165平方米，建筑面积约2057平方米，仅用于工业用途；2、租赁期限为10年，自2015年7月6日起至2025年7月5日止；3、租金单价为22.3元/平方米/月，每月租金总额为45871.1元；4、租金按月收取，每期开始5天内支付当期租金；5、在租赁期内，必须按规定期限缴纳租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠租金的1‰计算，如被告拖欠原告租金达30天，则视为被告违约，保证金归原告所有，原告有权单方解除合同，收回租赁物。自2016年6月6日起，被告开始拖欠原告租金及水电费，至今已长达5个月。2016年12月5日，原告与被告协商一致，解除双方之间的《厂房租赁合同》。
原告认为，被告无故拖欠原告租金、电费超过30天，已经构成违约。根据合同的约定，原告不仅可以要求被告支付租金、电费以及滞纳金，还可以要求保证金归原告所有。
原告请求法院判令：一、被告向原告支付2016年6月6日至2017年2月5日的租金及房屋使用费366976.8元（租赁合同于2016年12月5日解除，解除前的费用为租金，解除后的费用为房屋使用费）；二、被告向原告支付逾期缴纳租金的滞纳金（滞纳金分月计算，以当月欠付的租金金额为本金，从当月的6日起计至实际付清之日，按照每日1‰的标准计算）；三、被告向原告支付2016年6月至2016年11月的水电费249275元；四、保证金137613.3元归原告所有；五、诉讼费由被告承担。原告在庭审中明确其主张滞纳金及保证金归其所有的依据是租赁合同第三条第四款。
被告辩称：（一）对原告诉请的租金有异议，租金应按照双方结算的欠付租金金额229356.5元计算。原告称我方一直占用其厂房，但我方于2016年11月底与原告商量过要把厂房内的材料及机器变卖后支付工人工资，但原告不同意；（二）滞纳金同意按照合同约定的标准计算；（三）对水电费无异议；（四）对原告请求保证金归其所有有异议。我的工厂于2013年成立，2015年7月份租金涨价至22.3元/平方米/月，因为租金上涨及材料涨价等原因，工厂无法经营，于2016年11月9日倒闭，现阶段我也无力支付费用。我方不是恶意拖欠租金的，确实是经营有困难，故保证金应返还我方。
经审理查明，广州市黄埔区南岗镇庙头村工业区第六栋房产的权属人为广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社。2014年11月6日，广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社与原告签订《委托管理协议》，约定由原告代理广州市黄埔区南岗镇庙头村工业区第六栋房产的出租事宜，代办完成租客进场、租金催缴、退租交接等手续。委托期限为2014年11月6日起至2024年11月5日止。
2015年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：第一条：乙方租赁甲方自有的位于黄埔区庙头工业区第六栋6号厂房，占地面积约1952.7165平方米，建筑面积约2057平方米。乙方对甲方出租的厂房情况已作充分了解，同意承租，仅用于工业用途。第二条：厂房租用年限为10年，自2015年7月6日起至2025年7月5日止，免租期1个月，自2015年7月6日起，至2015年8月5日止。第三条：租金及支付：（一）合同履约保证金：在本合同签订3天内，乙方须一次性向甲方交纳137613.3元作为履行本合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述厂房的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。（二）租金标准及收取方式：租金单价为22.3元/平方米·月，租赁面积为建筑总面积。乙方每月应交纳租金总额为45871.1元。租金自第4年开始递增，每3年递增一次，递增幅度为上一期租金的10%。（三）租金支付方式：按月收取，每期开始5天内支付当期租金。租金存入甲方指定的银行账户，且甲方确认收到乙方租金的十日内，由甲方开具有效的收款凭证（注：免租期为1个月，租金从第2月开始计收。）（四）在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金1‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。第十条：甲乙双方权利和义务：（一）1、甲方有权按时向乙方收取租金及其他费用（如水某、电费等）；第十三条：合同变更和解除：（一）甲乙双方经协商一致可变更或解除本合同；（二）租用期间，乙方拖欠租金30天以上，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租物。
租赁合同签订后，原告将涉案厂房交付被告使用，被告向原告交纳137613.3元保证金。2016年6月6日前，被告尚能按照合同约定交付租金及相关费用，但自6月6日起，被告开始拖欠租金及水电费。
2016年12月5日，原、被告双方协商一致解除《厂房租赁合同》。被告出具《欧文园欠费清单》，该清单载明：1.租金：6月6日至11月5日共5个月，合计229355.5元；2.电费：6-11月份合计249167元；3.水某：108元；4.租金、电费、水某三项共计478630.5元；5.保证金137613.3元；本人欧文园确认拖欠广州市黄埔区庙头经济发展公司上述费用478630.5元属实，并同意于2016年12月5日起解除双方于2015年7月6日签订的《厂房租赁合同》。
至庭审之日被告尚有机器设备存放在涉案厂房中，双方均确认被告曾于2016年11月底向原告提出搬走机器设备交还厂房，而原告要求被告写欠条及保证书保证处理完机器设备后先行偿还欠付原告的费用才同意被告搬走设备，被告不同意写，故机器设备一直存放在涉案房屋。
原告表示如果支付滞纳金和没收保证金两项违约责任中只能选择一项，原告选择“保证金归原告所有”的责任承担方式。
上述事实有《厂房租赁合同》、《欠费清单》、《广州市集体土地房产证》、《委托管理协议》及当事人陈述等予以证实。上述证据经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原被告双方签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《厂房租赁合同》经双方协商一致已于2016年12月5日解除。
关于拖欠租金、水电费的金额认定问题。被告自2016年6月6日起开始拖欠租金，合同于2016年12月5日解除，按照合同约定的租金标准45871.1元/月，被告欠付2016年6月6日至2016年12月5日的租金为275226.6元（45871.1元/月×6个月）。对于原告主张2016年12月6日至2017年2月5日的房屋使用费，由于被告已于2016年11月底向原告提出搬走机器材料交还厂房，原告拒绝被告搬走，故被告在合同解除后仍占用涉案厂房的原因在于原告，原告主张合同解除后的房屋使用费理据不足，本院不予支持。原告主张被告拖欠2016年6月至2016年11月的水电费249275元，被告无异议，本院予以确认。
关于原告同时主张滞纳金及保证金归其所有的问题，原告明确其请求的依据是合同第三条（四）款，该条款约定“在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金1‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物”，从上述内容可以看出滞纳金及没收保证金均属于承租方拖欠租金的违约责任，经释明，原告明确表示选择保证金归其所有这一责任承担方式，其请求符合合同约定，本院予以支持。原告主张拖欠租金的滞纳金，由于本院已基于被告拖欠租金的违约行为支持原告已收取的保证金不予退还，原告又基于同一违约行为主张滞纳金，理据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告欧文园于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔区庙头经济发展公司支付2016年6月6日至2016年12月5日的租金275226.6元；
二、被告欧文园于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔区庙头经济发展公司支付2016年6月至2016年11月的水电费249275元；
三、原告广州市黄埔区庙头经济发展公司已收取的保证金137613.3元不予退还；
四、驳回原告广州市黄埔区庙头经济发展公司的其他诉讼请求。
被告如未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费11339元，由原告广州市黄埔区庙头经济发展公司承担1380元，被告欧文园承担9959元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
代理审判员 王 梦
人民陪审员 罗钰兰
二〇一七年三月一日
书 记 员 张 敏
杨小娜