广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第521号
原告：东莞市港基实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：王泽森，系总经理。
委托代理人：潘秋波，广东瀚杰律师事务所律师。
委托代理人：肖志，广东瀚杰律师事务所律师。
被告：东莞一灯灯饰有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘得忠。
原告东莞市港基实业投资有限公司（以下简称“港基公司”）诉被告东莞一灯灯饰有限公司（以下简称“一灯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由代理审判员刘超担任审判长，与人民陪审员陈洁欣、人民陪审员李爱君组成合议庭适用普通程序审判，并于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告港基公司的委托代理人潘秋波到庭参加了诉讼，被告一灯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告港基公司诉称：原、被告及案外人东莞市厚街镇宝塘股份经济联合社（以下简称“宝塘联合社”）于2011年12月14日签订协议书，三方约定：宝塘联合社将其租给被告的位于东莞市厚街镇宝塘工业区的厂房、宿舍、办公楼等建筑物转让给原告，原告成为出租方，继续将涉案的厂房、宿舍、办公楼等建筑物租与被告，被告向原告支付每月租金及水电费。签订协议书后，被告一直依约支付租金及水电费，但是最近几个月，被告却没有依约足额支付租金和水电费，共欠原告2014年12月至2015年3月的租金646816元、2015年2月电费37847.15元、2015年1-2月水费4596元。原告不断催收，被告却拒绝支付。为维护自身合法权益，因此请求法院依法判令：1.被告立即支付原告2014年12月起至2015年3月31日止的租金689259.15元及逾期违约金45810元（违约金按未付款项每日千分之一计算至实际付款之日止）；2.原告有权没收被告保证金350000元；3.被告支付原告2月份电费37847.15元及1-2月份水费4596元；4.本案诉讼费由被告承担。另原告当庭撤回了诉请第三项的水电费。
被告一灯公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
本院经审理查明：原告提交一份落款日期为2011年12月13日的三方协议书复印件，内容为“一灯公司与东莞市厚街镇宝塘股份经济联合社（以下简称宝塘经联社）于2009年8月25日签订厂房租赁合同，原合同租赁期限从2010年1月1日至2015年10月31日，现宝塘经联社于2011年9月28日与港基公司签订物业转让合同，将一灯公司承租的厂房转让给港基公司，三方经协商同意在港基公司支付完物业所有转让款给宝塘经联社后，宝塘经联社与一灯公司的厂房租赁合同提前终止，租金计算至港基公司支付完转让款后的当月，原合同中宝塘经联社的一切权利义务全部由港基公司承接，原合同的定金由宝塘经联社退回给一灯公司，一灯公司由次月起缴交租金给港基公司，并由港基公司与一灯公司按以下新的协议履行：第一条，港基公司将位于东莞市厚街镇宝塘工业区的厂房、宿舍、办公室等建筑物出租给一灯公司，面积22088平方米；第二条，一灯公司承租租赁物作为工厂及配套使用，如一灯公司变更使用用途需征得港基公司同意；第三条，租赁期限从本协议签订之日起至2015年10月31日止，租金从港基公司支付完物业所有转让款给宝塘经联社后的次月起开始计算；第四条，从本协议签订之日起至2012年10月31日按每平方米每月6.5元，月租金143572元；2012年11月1日至2013年10月31日按每平方米每月7元，月租金154616元；2013年11月1日至2015年10月31日按每平方米每月8元，月租金176704元，一灯公司需在每月5日前向港基公司支付租金，如在每月的20号前仍未能交租，则从欠租日起每天按应付租金千分之一计付违约金至付清时止；…第七条，一灯公司承担租赁期内因经营发生的水费、电费、治安管理费、调配费、消防年检费、工人暂住费、劳动保险费、工商管理费、环境卫生费、税金、电视信号报装及其他管理费等…；第八条，本协议书签订时，一灯公司向港基公司交纳保证金350000元，本协议期满后保证金由港基公司无息退还给一灯公司，如一灯公司中途违约则定金不得退还…；第九条，一灯公司应按时交租给港基公司，逾期60天的，视一灯公司违约，港基公司有权没收定金…”，协议书的落款处有宝塘经联社、一灯公司、港基公司加盖公章。原告还提交了一份宝塘社区居委会出具的证明原件，内容为位于东莞市厚街镇宝塘东村工业区一灯灯饰有限公司厂房物业自2011年9月1日至2061年8月31日属于港基公司所有。
港基公司当庭确认在签订上述三方协议后收取了一灯公司保证金350000元，现港基公司主张一灯公司拖欠2014年12月租金余款116704元、2015年1月至2015年3月的每月租金176704元，共646816元。另经本院询问，原告不清楚涉案建筑物有无取得建设工程规划许可证或房屋产权证，但当庭表示若租赁合同无效则同意将租金变更为场地使用费，本院遂当庭要求原告在庭后三天内提交上述材料，但原告至今未提交。
以上事实，有原告提供的协议书、拖欠费用情况表、电费单、水费通知单、宝塘社区居委会的证明及本院一审庭审笔录、当事人陈述为证。
本院认为：被告一灯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的证据质证的权利，原告提供的三方协议书虽然为复印件，但宝塘社区居委会的证明也反映出原告在签署三方协议前已经取得了一灯公司厂房物业的权益，在被告未出庭进行抗辩的情况下，本院依法确认协议书的真实性并对原告主张将涉案物业出租给一灯公司的说法予以采信。现原告未在本院释明的期限内提交建设工程规划许可证或房屋产权证，自行承担举证不能的法律后果，视为涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证或经东莞市市一级城乡规划部门批准建设，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，港基公司与一灯公司之间的租赁合同关系无效。又因合同无效，取得的财产应予以返还，港基公司应将收取的保证金350000元返还给一灯公司，而非没收，同时违约金条款也无效，本院对港基公司诉请的违约金亦不予支持。
现港基公司主张一灯公司拖欠2014年12月场地占用费余款116704元、2015年1月至2015年3月的每月场地占用费176704元，而一灯公司并无证据证明有全额向港基公司支付上述期间的场地占用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告一灯公司应参照协议书的约定立即向港基公司支付上述期间的未付场地占用费646816元。在抵扣港基公司应返还给一灯公司的保证金350000元后，一灯公司还需向港基公司支付场地占用费296816元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告东莞一灯灯饰有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市港基实业投资有限公司支付2014年12月至2015年3月期间的场地占用费余款296816元；
二、驳回原告东莞市港基实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如被告一灯公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费14948元，由原告东莞市港基实业投资有限公司承担10000元，被告东莞一灯灯饰有限公司承担4948元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘 超
人民陪审员 李爱君
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 陈雯榆
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