河南省平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0411民初948号
原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行
委托代理人朱小民，男，1970年3月28日出生
委托代理人卫承玺，河南首位律师事务所律师。
被告陈占奇，男，1961年8月5日出生
被告董飞飞，女，1983年10月28日出生
被告宋东亚，男，1981年1月16日出生
被告河南天河置业集团有限公司
委托代理人朱命强，河南金年华律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行（以下简称平顶山建行）与被告陈占奇、董飞飞、宋东亚、河南天河置业集团有限公司（以下简称天河公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告平顶山建行委托代理人朱小民和卫承玺、被告陈占奇、宋东亚、天河公司委托代理人朱命强到庭参加诉讼。被告董飞飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告平顶山建行诉称，被告陈占奇、董飞飞、宋东亚于2011年10月19日与原告签订个人住房借款合同，借款61万元，借款起始日期为2011年12月16日至2030年12月16日，贷款执行利率为国家基准利率水平上上调15%。借款期间，遇国家基准利率调整，本贷款利率在下年1月1日做相应调整。借款逾期，罚息利率为在本贷款执行利率水平上上浮50%。借款人借款用于购买平顶山市新城区××路东侧、××大道北侧××东南××住房××套，并将该房产抵押给原告，同时在平顶山市房产管理局办理了抵押登记。因陈占奇、董飞飞、宋东亚长期拖欠借款本息，原告在保证人天河公司账户扣划存款59000元用于归还陈占奇、董飞飞、宋东亚拖欠贷款本息。截止2016年3月14日仍拖欠3期贷款本息。故提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告陈占奇、董飞飞、宋东亚的借款合同；2、借款人陈占奇、董飞飞、宋东亚立即清偿剩余全部借款本息，截止2016年3月14日欠贷款本金540102.66元、利息6767.21元，本息合计546869.87元，之后利息按借款合同约定计算至贷款全部清偿之日；3、原告对抵押物享有优先受偿权；4、保证人天河公司对陈占奇、董飞飞、宋东亚的借款本息及追偿贷款引起的一切费用承担连带担保责任。
被告董飞飞未到庭，无答辩。
被告陈占奇辩称，对原告的起诉事实无异议，希望原告能给两个月的时间卖房偿还借款。
被告宋东亚辩称，对原告的起诉事实无异议，积极配合陈占奇卖房还款。
被告天河公司辩称，1、对原告起诉拖欠的本息，需要核对。2、天河公司的担保期限已满，因为抵押的房子已经办理了抵押登记，并且整栋楼已经办理了产权登记，3、根据物权法第一百七十六条既有物的担保也有人的担保，应优先执行物的担保，所以天河公司不应承担责任。
经审理查明，2011年10月19日，原告平顶山建行为贷款人、被告陈占奇、董飞飞、宋东亚为借款人、被告天河公司为保证人，三方签订了个人住房借款合同，被告陈占奇、董飞飞同时以抵押人的身份在该合同上签字。该合同约定：借款人借款本金61万元整，借款期限从2011年10月19日起至2030年10月19日止。借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期的起始日以贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%。贷款期间，遇基准利率调整，本贷款利率在下一年1月1日起做相应调整。贷款逾期，罚息利率为在贷款执行利率水平上上浮50%。借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同同时约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金……贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误收执之日止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及担保方式）……保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。抵押人以本合同第三十六条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。合同第三十六条抵押物清单所列抵押财产为本次借款所购房产，位于平顶山市新城区××路东侧、××大道北侧××东南××住房××套。并在平顶山市房产管理局办理了房屋预告登记证明，预告登记权利人为平顶山建行，预告登记义务人为陈占奇，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告。但原告至今未取得房屋他项权证。
2011年12月16日，原告平顶山建行经被告陈占奇、董飞飞、宋东亚在个人贷款支付凭证上签字同意将借款61万元划至被告天河公司账户。被告陈占奇、董飞飞、宋东亚在合同履行过程中未按照合同约定按期向原告平顶山建行偿还借款本息，原告扣划被告天河公司账户存款共59000元用于偿还陈占奇、董飞飞、宋东亚拖欠贷款本息。截止2016年3月14日拖欠贷款本金540102.66元、利息6767.21元，本息合计546869.87元。
以上事实由庭审笔录及原告平顶山建行提供的个人住房借款合同、房屋预告登记证明、中国建设银行个人贷款支付凭证、陈占奇、董飞飞、宋东亚身份信息、贷款对账单、贷款账户基本信息等在卷证实。上述证据已经庭审质证，具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的个人住房借款合同系各方当事人真实意思表示，合同合法有效，依法应受法律保护。原告平顶山建行与被告陈占奇、董飞飞、宋东亚签订的个人住房借款合同对双方的权利义务作了明确的约定，被告陈占奇、董飞飞、宋东亚未按合同约定按时履行还款义务已构成违约。原告按照合同约定要求解除与被告陈占奇、董飞飞、宋东亚的借贷关系并收回全部贷款本息的理由符合法律规定，本院予以支持。
关于办理抵押预告登记是否具有优先受偿权问题。原、被告签订的个人住房借款合同虽约定被告陈占奇以本案所购房产为其借款提供抵押担保，但双方办理的仅是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，抵押权预告登记不具有现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，至今未和被告办理抵押权设立登记，未取得房屋他项权证，现要求对本案所购房产享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。
关于既有物保又有人保应优先执行物保的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案个人住房借款合同对保证人的保证范围、保证期间、保证责任减免作了明确约定。合同约定无论贷款人是否拥有其他担保（抵押、质押等），保证人的保证责任均不因此减免，该约定不违背法律规定。因此被告天河公司作为连带责任保证人应按合同约定对上述借款本息承担连带保证责任。承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告天河公司辩称不承担保证责任的理由不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行与被告陈占奇、董飞飞、宋东亚于2011年10月19日签订的个人住房借款合同。
二、被告陈占奇、董飞飞、宋东亚于判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行借款本息546869.87元，自2016年3月15日以后利息按双方签订的个人住房借款合同约定的利率另行计算至所欠借款清偿完毕之日止。
三、被告河南天河置业集团有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任。承担连带清偿责任后，有权就承担的份额向被告陈占奇、董飞飞、宋东亚追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司平顶山分行其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9269元，由被告陈占奇、董飞飞、宋东亚、河南天河置业集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 王丽香
审 判 员 薛秋月
人民陪审员 马少培
二〇一六年六月十五日
书 记 员 黄自乐
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。