清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初651号
原告：林火雄，男，1967年3月24日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
委托代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。
被告：蔡志刚，男，1983年11月8日出生，汉族，住东莞市。
原告林火雄诉被告蔡志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行审理。原告林火雄的委托代理人周琴、陈国华及被告蔡志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年11月29日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定将清远市清城区先锋路城市广场三街19号，建筑面积为56.7平方米的铺面出租给被告经营，租赁期间为2014年12月1日起至2017年12月31日止，租金按照自然月在每月的8日前支付当月租金（划入原告指定的账号），其中约定2015年1月1日至2016年12月31日止的月租金为30800元，如果支付的租金每超过7天，每超过一日按照欠付租金的1%支付滞纳金，若被告无故延期15日交付的，甲方有权单方解除合同并要求赔偿，在涉案铺面交付给被告三个工作日内交付履约保证金56000元给原告。
2015年12月前的租金，被告已经清偿，但是，被告欠付2016年1月起至今的租金。依据合同之约定，滞纳金按照欠付租金额的1%按日支付，因此2016年1月份的租金30800元的滞纳金（利息）应从2016年1月16日起按照年利率的31.2%（按照年利率的24%的30%）计算至清偿之日止，暂计至起诉之日即2016年1月16日为789.8元；2016年2月的租金的滞纳金（利息）从2月9日起按照年利率的31.2%计算至清偿之日止。
基于被告延期拖欠租金已经超出约定的期限，故原告有权解除合同，并不予退还保证金。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告交付的保证金56000元不予退还；2、责令被告清偿原告租金61600元及其利息（暂计算起诉之日为789.8元，2016年1月份的租金30800元的利息从2016年1月16日起按照年利率的31.2%计算至清偿之日止；2016年2月份的租金30800元的利息从2月16日起按照年利率的31.2%计算至清偿之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交以下证据：证据1身份证复印件，拟证明原告、被告主体适格。证据2房屋产权复印件，拟证明原告是涉案房屋的产权人，系适格的出租人。证据3房屋租赁协议，拟证明原告与被告之间就涉案房屋租赁期限、租金支付方式、违约责任的约定，被告未缴纳2016年1月、2月的租金，属于违约。4、户口薄复印件、周月群、林鑫的身份证复印件，拟证明涉案租赁物的所有人周月群、林火雄系夫妻关系，林鑫系其女儿，林火雄有权起诉，主体适格。5、EMS快递详情跟踪，拟证明《商函》原告没有收到，EMS送达单据上也显示他人签收。6、租赁合同，拟证明2016年3月1日开始交付给案外人使用。
被告蔡志刚答辩称：一、被告确认违约事实。原、被告于2014年11月29日签订了《房屋租赁协议》，约定由被告承租清远市清城区先锋路城市广场三街19号商铺，租赁期限为2014年12月1日起至2017年12月31日止，因被告拖欠2016年1月1日至2016年1月29日期间租金，已构成违约。二、原、被告双方已实际于2016年1月30日终止合作，2016年1月29日被告搬离租赁物后，原告委托的“路标特卖”已实际接场，被告亦已与物业完成交接。结合被告提交的物管费清单、相片、回复函、妥投证明及短信等，可证明原告的合同于2016年1月29日已终止，故请求法院驳回原告要求被告支付2016年1月30日至2016年2月29日租金及滞纳金的请求。三、原告主张的金额与事实不符，2015年9月1日原告签署了一份自2015年9月1日起租金优惠为29000元／月的《租金优惠通知》，且已实际执行；2015年12月17日原告再次签署了一份租金自2015年12月1日至合同终止租金为25000元／月的《租金优惠通知》，并已实际执行至2015年12月31日。此后，原告口头同意2016年1月租金可按15000元支付。四、被告已依约完全承担违约责任。《房屋租赁协议》第19条已对违约方式进行约定，因被告单方终止合同，故已按约定承担151833元的违约责任。此笔款项包括履约保证金56000元，未分摊完毕的进场费95833元，被告于2012年12月份已向原商铺业主支付进场费250000元，按合同约定原告应承担原业主的责任和义务，截止至2016年1月31日未分摊的金额为250000元÷60个月×23个月=95833元。五、2016年1月28日被告撤场时受到原告百般阻挠，至今仍有价值30000元的资产未拆除及装修未分摊部分53394.5元，且原告安排路标特卖使用被告的资产进行销售活动，被告多次要求原告终止上述行为无果，故被告有权要求原告补偿上述资产损失。六、因被告经营亏损，自2015年8月起已多次要求原告寻找接手方，为此被告继续亏损了5个月，累计34490元，在找寻未果的情况下，被告只能单方终止合同止损。
被告向本院提交以下证据：1、房屋租赁协议、进场费收据，拟证明一手业主叶卫明与被告2012年12月19日签订《房屋租赁协议》约定双方的权利义务，双方建立租赁经营关系；2012年12月24日被告因租赁经营关系的建立，向叶卫明交纳进场费250000元。2、解除合同协议，拟证明一手业主叶卫明与被告2014年11月29日签订《解除合同协议书》解除双方租赁经营关系。3、房屋租赁协议、租赁保证金收据，拟证明原告与被告2014年11月29日签订《房屋租赁协议》约定双方的权利义务，双方建立租赁经营关系；2014年11月29日被告因租赁经营关系的建立，向原告交付租赁保证金56000元。4、租金优惠通知，拟证明原告提出赔偿金额不合理。5、回函，拟证明被告根据新拓律所及御福律所律所函内容进行恢复及提出解决方案及回寄铺位钥匙。6、撤场交接备忘录及发票，拟证明被告于清远城市广场物业管理有限公司进行交接；被告实际与原告终止合同时间为2016年1月29日。7、证明，拟证明清远城市广场物业管理有限公司开具的自2016年1月30日起向路标品牌提供物业管理服务的证明。被告实际与原告终止合作时间为2016年1月29日。8、证明照片资料，拟证明2016年1月28日原告阻止被告经营及2016年1月30日路标品牌进场特卖照片及2016年3月13日红蜻蜓品牌装修照片；被告实际与原告终止合作时间为2016年1月29日。9、授权书，拟证明蔡志刚对李淑娴办理与林火雄间铺位租赁经营相关事项的授权。10、工伤信息查询资料及管理服务合同，拟证明清远城市广场管理公司的合法性及服务范围。11、寄件照片及短信记录，拟证明被告就铺位终止合作事项与原告的短信沟通记录；原告于2016年1月29日安排路标进场特卖事实，被告实际与原告终止合作时间为2016年1月29日。12、妥投证明，拟证明被告于2016年2月18日寄出终止合作函件及铺位钥匙，确认已于2016年2月19日妥投至原告合同约定地址。13、铺位效果图、费用收据及装修核算单，拟证明被告投入175040元的装修，截止撤场店铺固定资产被原告强制占用，向原告所要未分摊完毕资产价值。
经审理查明，涉案商铺位于清远市清城先锋中路18号清远城市广场广场三街首层19号广场三街首层19号，该商铺的所有权人为林火雄、周月群及林鑫。林火雄与周月群为夫妻关系，林鑫出生于2009年9月17日，为二人女儿。
2012年12月19日，被告与涉案商铺原所有权人叶卫明签订《房屋租赁协议》，由被告承租该商铺，期限自2012年12月20日起至2017年12月31日止。双方签订协议后，被告依约向叶卫明交付了保证金56000元及进场费250000元。清远城市广场物业管理有限公司为涉案商铺的物业管理企业。2012年12月21日，被告与清远城市广场物业管理有限公司签订《清远城市广场（一期）商铺管理服务合同》，委托该公司对商铺行使物业管理权利，被告经营的品牌名称为“鞋柜”。
2014年11月25日，原告、周月群及林鑫通过购买取得涉案商铺所有权。2014年11月29日，周月群授权原告处理涉案商铺的一切事宜。同日，被告与叶卫明签订《解除合同协议书》，双方同意于2014年11月30日终止双方签订的《房屋租赁协议》，由叶卫明协助被告与原告重新签订租赁合同，商铺的租金自2014年12月1日起由原告收纳。被告已缴纳的保证金56000元由叶卫明直接支付给原告，并由原告重新开具收据给被告。原、被告于2014年11月29日当天重新签订了《房屋租赁协议》，协议主要内容为：甲方为林火雄，乙方为蔡志刚，甲方将位于清远市清城先锋中路18号清远城市广场广场三街首层19号广场三街首层19号商铺租赁给乙方使用，租期自2014年12月1日起至2017年12月31日止。租金于每月8日前支付，2014年12月1日至2014年12月31日租金为28000元／月，2015年1月1日至2016年12月31日租金为30800元／月，2017年1月1日至2017年12月31日租金为33880元／月。若乙方延期支付租金超过7天，每超过一日，乙方应按日向甲方支付欠付金额的1‰作为滞纳金，若无故延期15日支付的，甲方有权单方面节约并要求赔偿。乙方在收到商铺后三个工作日内向甲方支付履约保证金56000元，合同期满后若乙方无违约或赔偿，甲方在收回租赁物当天无息退回保证金。若乙方违约导致合同终止，甲方有权单方面终止本协议并没收乙方缴纳的履行保证金、进场费作为违约金不予返还；若甲方违约，甲方应双倍退还乙方预缴未使用的租金、履约保证金，同时赔偿乙方违约金250000元及装修损失180000元。原、被告双方签订《房屋租赁协议》后，原告向被告出具收据，确认已收取被告缴纳的保证金56000元。2015年9月1日，原告向被告送达《租金优惠通知》，向被告承诺自2015年9月1日起至合同终止，租金变更为29000元／月。2015年12月17日，原告再次向被告送达《租金优惠通知》，承诺自2015年12月1日起至合同终止，租金变更为25000元／月。被告依约交付租金至2015年12月。
2016年1月30日，清远城市广场物业管理有限公司出具《撤场交接备忘录》，确认被告经营至2016年1月29日，并于当天下午18时按物管公司要求撤场，物管公司自2016年1月30日起对被告停止提供物业管理服务。2016年3月9日，清远城市广场物业管理有限公司再次出具《证明》，证明自2016年1月30日向租户“路标品牌”提供物业管理服务；自2016年3月8日起，向“红蜻蜓品牌”提供物业管理服务。
2016年1月30日，原告委托广东新拓律师事务所向被告送达律师函，向被告催收2016年1月租金30800元及滞纳金924元；2016年2月15日，原告委托广东御福律师事务所再次向被告送达律师函，向被告催收2016年1、2月份租金。2016年2月18日，被告向原告发出《商函》，主要内容为：1、租金自2015年12月1日变更为25000元／月；2、《房屋租赁协议》已于2016年1月30日终止，因原告无到场，被告已与物管完成交接，且原告委托的“路标特卖”已实际接场，钥匙亦已更换；3、被告单方终止合同，已依约承担了151833元的违约责任；4、被告于2016年1月28日撤场时受到原告阻挠，尚有价值约为30000元物品未拆除，被告要求收回此部分物品；5、鉴于原告不断通过律师函进行沟通，被告提出解决方案，同意将除灯具（保留基本照明）、空调外的物品所有权转移给原告，方便原告租赁，综合计算，被告已承担了将近180000元的违约责任。
2016年2月25日，原告与案外人潘督光签订《租赁合同》，合同期限自2016年3月8日至2019年3月7日止。
原告对被告提交的《清远城市广场（一期）商铺管理服务合同》、《撤场交接备忘录》、《证明》及发票的真实性有异议，但无提交反驳依据。原告提出以下主张：1、租赁物于2016年1月30日无出租给“路标品牌”商户使用，该商户亦从未占用、使用过租赁物；2、双方通过书面协商，《房屋租赁协议》于2016年2月29日解除；3、被告可能在2016年2月29日撤场，具体时间不清楚；4、不清楚租赁物的物业管理单位。在本院指定的期限内，原告对租赁物的物业管理单位无进行核查，并坚称不清楚由谁向租赁物提供物业服务。
被告确认：1、拖欠2016年1月1日至2016年1月29日的租金；2、已按照原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定的违约条款履行违约责任，同意由原告没收保证金56000元。被告同时抗辩已于2016年1月29日撤场，双方的合同关系亦于同日终止。
庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为责令被告清偿原告租金50000元及其利息（2016年1月份租金25000的利息从2016年1月16日起按照年利率的31.2%计算至清偿之日止；2016年2月份租金25000元的利息从2月16日起按照年利率的31.2%计算至清偿之日止）。
本院认为，原告林火雄与被告蔡志刚签订《房屋租赁协议》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，因此，《房屋租赁协议》合法有效，原、被告均受此合同的约束。
原告撤回要求解除双方签订的《房屋租赁协议》及不予退回保证金56000元的请求，是原告对其诉权的合法处分，不违反法律规定，本院依法予以准许。对于原告要求被告支付租金的请求。原告对被告提交《清远城市广场（一期）商铺管理服务合同》、《撤场交接备忘录》、《证明》及《发票》真实性有异议，但无提交反驳依据，且上述证据经本院核对与原件一致，故本院依法对被告提交的《清远城市广场（一期）商铺管理服务合同》、《撤场交接备忘录》、《证明》及《发票》的真实性予以确认。根据上述证据显示，清远城市广场物业管理有限公司为租赁物的物业管理单位，并实际为租赁物提供物业服务。原告作为租赁物的所有权人，辩称不清楚租赁物的物业管理单位，且在本院指定的期限内，无对此问题进行核查，并坚持其意见，此辩称明显与事实、常理不符，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解析》第九十条的规定，原告对此应承担不利的法律后果。结合被告提交的租赁物照片分析，被告于2016年1月29日已搬离租赁物，租赁物自2016年1月30日起由“路标品牌”商户使用，自2016年3月8日起由“红蜻蜓品牌”商户使用，并实际缴纳物业管理费，原、被告双方的租赁关系于2016年1月29日已实际解除。原告辩称双方经书面协议于2016年2月29日解除合同关系的主张，依据不足，本院不予采信，故原告要求被告支付2016年1、2月租金的请求，事实及法律依据不足，本院不予全部支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，原告确认拖欠自2016年1月1日至2016年1月29日的租金，故被告应依约向原告支付拖欠的租金25000元。
对于利息的计付问题，原告主张利息自2016年1月16日起按年利率31.2%计付，依据不足，本院不予全部支持，利息可自2016年1月16日起以拖欠租金25000元为基数按年利率24%计付至清偿之日止。对于被告要求原告退回装修装饰物的抗辩，被告可另行提起诉讼主张权利，本院在本案中不处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十六、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解析》第九十条之规定，判决如下：
一、被告蔡志刚应在判决生效之日起3日内支付拖欠的租金25000元及利息（利息可自2016年1月16日起以拖欠租金25000元为基数按年利率24%计付至清偿之日止）给原告林火雄；
二、驳回原告林火雄的其他诉讼请求。
本案受理费670元，由原告林火雄负担370元，被告蔡志刚负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 朱文婷
二〇一六年五月五日
书记员 黄春燕
附引用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解析》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解析》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。