浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第949号
原告：浙江万邦物业管理有限公司。
法定代表人：胡云峰。
委托代理人：叶向明、徐文飞。
被告：王英。
委托代理人：叶俊飞。
原告浙江万邦物业管理有限公司为与被告王英物业服务合同纠纷一案，于2014年4月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用小额诉讼程序独任审判，于2014年5月4日公开开庭进行了审理。原告浙江万邦物业管理有限公司的委托代理人徐文飞、被告王英的委托代理人叶俊飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江万邦物业管理有限公司诉称，原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订了物业服务合同，为金城·高尔夫国际寓所提供物业管理服务，管理服务期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止。原告按照合同约定为被告提供统一的物业管理服务。按照约定被告应按时足额交纳物业管理费。但被告累计拖欠原告物业费用已达9868元未予支付。原告曾多次要求被告履行缴纳物业费义务，但被告一直置之不理。为此，诉请判令被告向原告支付2010年-2013年物业费合计9868元；被告以2467元为基数分别从2009年11月15日、2010年11月15日、2011年11月15日和2012年11月15日始按每日万分之三标准向原告支付滞纳金至实际履行完毕之日止（滞纳金暂算至2014年3月14日分别为：2010年1169元，2011年899元，2012年629元，2013年359元，合计约为3056元）。
被告王英辩称，我这栋房子是2008年年底才拿过来，房子拿过来，我没有住。装修是2012年10月，到2013年6月才入住。在装修的时候我找物业公司，我提出一个条件，我没有住，应该除掉一部分的物业费，物业公司说要交全部物业费，2014年1月我交了2013年的物业费。我对物业公司收费有异议，物业公司与开发商签订的是前期物业合同，根据浙江省和义乌市的物业相关规定，前期物业收费应该实行政府指导价，物业公司的收费应该报主管部门审批，根据义发改办（2008）第11号文件，从2008年5月开始，高层住宅按每平方米1.2元计算物业费。物业公司和开发商约定的是1.5元每平方米，和业主进行结算的是1.3元每平方米，该标准是高于义发改办的规定标准。前期合同到2013年3月份到期，到期之前物业公司又和开发商签订了补充协议，该协议的签订，我认为是不符合规定的，小区的入住率较高，应该在街道办事处的协调下成立业主委员会，补充协议中以未成立业主委员会为理由，由开发商和物业公司签订了新的补充协议这个理由是不充分的。我做为业主，对物业公司和开发商签的合同是有异议的。根据物业收费的相关规定，物业收费应该和物业服务质量相适应，我认为原告的物业服务没有达到与物业收费相适应的程度，所以我不应该缴纳全额的物业费。具体理由有以下几点：1、顶层的住户存在违规搭建的现象，损害了其他业主的权利，但是物业公司没有进行劝阻，或者向相关部门报告。2、在我拿到房屋之后，有一部分东西先搬进去了，2009年年初房屋没有通电，但是房屋的电闸不知道被谁推上去了，产生了电费以及欠费后产生了滞纳金。物业公司发现这种情况时，应该及时跟业主联系，避免给业主造成损失。原告没有做好小区公厕的卫生清洁。4、我认为原告收取的车库管理费就是车辆停泊费已经包含在每月1.3元每平方米的物业费内，原告的收费属于重复收费。所以我要求对于2013年6月份之前即入住之前的物业费给予相应的优惠。下一步物业公司应履行好相应的职责。因为并非被告不缴纳物业费，只是双方没有谈好，所以不存在滞纳金，而且滞纳金是国家权力机关才有权利收取的。原、被告是平等的民事主体，滞纳金的说法不妥当。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、物业服务合同及补充协议各一份，证明原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订物业服务合同，为金城高尔夫国际寓所提供物业管理服务，委托管理期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止；
2、《业主手册》一份及《金城高尔夫国际寓所业主规约》等确认书一份，证明被告理解和认可《业主手册》、《金城高尔夫国际寓所业主规约》等协议，业主手册第二十四条第二款第二项明确了滞纳金的支付方式；
3、收款收据一份，证明被告支付了2009年物业费，其中包括车库费；
4、照片四张，证明原告向被告催讨物业管理费的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，对于签订合同的动机有异议，被告的房屋是成本房，有相应的主管部门。原告作为服务企业，具有相应的经验，应该提醒相应的主管部门成立业主委员会。原告有故意避开业主，和开发商签订合同的嫌疑。对证据2的真实性无异议，但业主手册是格式合同，原告是占优势的一方，应该有义务提醒我们哪些条款应该注意，特别是对于缴费时间以及缴费时间过了会产生滞纳金的问题。现在原告规定应该提前一个月缴纳物业费，我认为是不合理的，应该在提供相应的服务之后才能收取物业费，应该分次收取物业费。对证据3的真实性没有异议，我们在交房的时候对于物业费和车库使用费有什么区别，根本没有仔细了解。原告起诉上来我才去了解车库停泊费包含在物业费内。对证据4中的照片没有异议，物业公司来贴过。我到2014年1月份我才住了半年，物业费我是应该交的，虽然物业公司的服务有瑕疵，但是我交了2013年的物业费。
对原告提供的证据，本院认证如下：
因被告对原告提供的证据无异议，本院对原告提供的证据予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供照片七份，证明物业公司的服务没有做好，对业主的利益造成损害，顶层业主的违规行为，物业公司没有做好劝导工作。对被告提供的证据，原告质证对真实性、关联性有异议，不能反映出这就是原告所管理的区域范围之内的情况。本院对原告提供的照片的真实性予以认定，但仅从照片上无法看出原告没有履行相应的服务职责。
经审理查明，被告王英系义乌市金城一区XX幢XXXX室房屋业主，房屋计费面积为138.91平方米，该房屋附带车库。2008年3月28日，义乌市金城·高尔夫国际寓所开发商“义乌市金城房地产开发有限公司”与原告签订了物业服务合同一份，约定由原告为金城·高尔夫国际寓所提供前期物业管理服务。合同期限自2008年4月1日起至2011年3月31日止。合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务收费采取包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元／月／平方米，商业物业2元／月／平方米，车库25元／月／个；业主应于开发商通知房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年9月履行交纳义务。2010年12月7日，双方又签订了金城一区前期物业服务合同补充协议一份，约定前期物业服务合同期限延长到金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止；物业收费标准按原前期物业服务合同约定收取。2008年11月6日，本案所涉房屋交付给被告王英使用，被告王英在“《金城高尔夫国际寓所业主规约》等确认书”中签字，该确认书中载明乙方（王英）已详细阅读了《金城高尔夫国际寓所业主规约》，理解和认可《业主手册》的内容。《业主手册》第五节第二十四条中载明：“业主应提前一个月预先向物业管理公司缴付其房产每年应缴付的物业服务费，物业公司另有规定的除外；任何业主如未能于其根据本规约应付的款项到期日起一个月内支付款项的，物业管理公司有权收取每天万分之三的滞纳金作为因违约引起物业管理公司额外工作的补偿。”，第七节第二条第1项载明：“物业管理费按建筑面积，按年支付，住宅1.3元／月／㎡，店面1.5元／月／平方米，车库25元／月／个”，第5项载明：“因业主原因空置房屋的物业管理服务费全额缴纳”。被告交纳了2008年11月15日至2009年11月14日及2013年11月15日至2014年11月14日的物业费，2009年11月15日至2010年11月14日、2010年11月15日至2011年11月14日、2011年11月15日至2012年11月14日、2012年11月15日至2013年11月11日的物业费，被告尚未交纳。原告分别于2011年1月11日、2011年12月18日、2012年12月11日、2013年12月31日，以在被告王英房屋门口张贴缴费通知书的方式向被告王英催缴物业费。被告王英未支付尚欠的物业费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用。关于被告辩称的，原告未尽到相应的服务义务，应减免相应的服务费用，本院认为，原告提供的证据不足以证明被告不履行职责的行为，达到了可以扣减物业服务费用的程度，所以，对于原告的辩解，本院不予采纳。被告王英尚欠物业服务费用为（138.91平方米×1.3元／月／平方米×12个月＋25元／个／月×12个月）×4=9868元。被告辩称，原告收取的车库服务费存在重复收费，但并未提供证据证明。被告还辩称其已经缴纳了2013年度的物业服务费，但其并没有提供该年度交费的收据，且原告提供的收款收据存根联所载明的是2013年11月15日至2014年11月14日的物业费。因此，对于被告的辩解，本院不予采纳。现被告未在合同约定交纳期限和原告指定的宽限期内履行交纳物业管理费的义务，还应承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金的起算时间问题，因业主手册中物业费缴纳时间与物业服务合同中约定的缴纳时间不一致，本院将有利于业主的缴纳时间即物业服务合同中约定的每年九月作为业主缴纳物业费的时间，则违约金的起算时间应分别从2010年10月1日、2011年10月1日、2012年10月1日、2013年10月1日开始计算。但合同中约定的违约金按日万分之三计算，该计付标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率进行计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告王英于本判决生效后十日内支付原告浙江万邦物业管理有限公司物业费9868元并支付违约金（其中2467元从2010年10月1日开始计算，2467元从2011年10月1日开始计算，另2467元从2012年10月1日开始计算，剩余2467元从2013年10月1日起开始计算，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告浙江万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62元，由被告王英负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 余 芹
二〇一四年六月三日
书 记 员 骆健雄