广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第300号
上诉人（一审被告、反诉原告）易著胜。
上诉人（一审被告、反诉原告）于才玉。
二上诉人委托代理人刘梦青，广西务诚律师事务所兼职律师。
二上诉人委托代理人黄新朋，广西务诚律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）张得妹，曾用名张德妹。
委托代理人周海鹏，广西君健律师事务所律师。
原审第三人易书增。
委托代理人周海鹏，广西君健律师事务所律师。
原审第三人易著岑。
委托代理人周海鹏，广西君健律师事务所律师。
上诉人易著胜、于才玉因与被上诉人张得妹、原审第三人易书增、易著岑确认合同效力纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2013）秀民初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年6月24日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人易著胜、于才玉及其委托代理人刘梦青、黄新朋，被上诉人张得妹、原审第三人易书增、易著岑及其委托代理人周海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1987年，原告向当时的桂林市郊区甲山乡人民政府申请在甲山乡桥头村建房，经批准后于1987年5月8日取得了桂林市郊区甲山乡人民政府房屋建筑证（编号：甲山农建字第壹拾陆号），原告遂在桂林甲山乡桥头村991号自建房屋二层，并于1994年3月20日取得了桂秀集用（1994）字第5642号集体土地使用证。
1997年5月16日，原告、二第三人与被告易著胜签订了一份房屋买卖协议，载明：“立尽契卖房屋字人桂林市甲山乡桥头村公所，芙蓉山脚下亲伯伯易书增、伯母张德妹、弟易岭（即第三人易著岑）今有私人房屋一座第二层三间厅房面积共四十九点四七平方，阳台十八点六平方，楼梯六点九四平方，楼顶三十四点四五平方，雨瞻四平方，高三点二米，下地层由瞻梯下路过（楼顶、楼梯公用过路晒衣），全家协商同意出卖向至。易著胜侄应言承买时值价房屋价银币壹万元整。即日币契两交清楚，并无下欠分厘。自卖之日后任由买主择日居住后，出卖人等不得异言别说，又不得翻悔另生枝节，不得抽卖等。口恐无凭，特书卖契一纸，付与买主收执，永远存照为凭。公元一九九七年五月十六日。出卖房屋人易书增、张德妹、易岭。在场作证人张冬仔、易著林。代笔李昌盛字”。协议签订后，被告易著胜遂入住甲山街道办事处桥头村991号房屋第二层并居住至今。1999年，被告于才玉因与被告易著胜结婚，入住甲山街道办事处桥头村991号房屋第二层并居住至今。
另查明，原告张得妹的户籍所在地为桂林市秀峰区甲山街道办事处张家村12号。被告于才玉、易著胜系夫妻关系，被告于才玉的户籍所在地为桂林市秀峰区甲山街道办事处新华村4号。被告易著胜于2001年将其户口迁入甲山街道办事处新华村4号。被告易著胜自述其户口于1992年从全州迁入甲山乡东连村委，2001年因结婚迁入甲山街道办事处新华村4号。原告张得妹与第三人易书增系夫妻关系，第三人易著岑系原告张得妹与第三人易书增的儿子，第三人易书增系被告易著胜的伯父。现被告于才玉、易著胜已经在甲山街道办事处新华村建造了三层楼房一栋。
一审法院经审理认为：本案的主要争议焦点在于原告、二第三人与被告易著胜所签订房屋买卖契约的效力问题。原告提出了本案的房屋买卖契约不是其签订，其对契约不知情，故契约无效的意见。根据本案查明的案件事实，契约的签订有见证人在场，第三人易书增也确认了契约上其本人签名的真实性，原告及第三人易著岑作为与易书增长期共同生活的家人，与二被告也共同居住同一地址长达十余年，对此契约完全不知情，与常理不符，故该院推定，原告及第三人易著岑对上述契约知情，该协议系原告、二第三人与被告易著胜签订。本案涉案房屋的买卖契约系1997年签订，应受当时的法律法规调整。根据《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第六条的规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有”，以及第八条的规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所存的，可以属于乡（镇）农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有”，第三十八条的规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，农村宅基地是村民的基本生产、生活的保障，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，宅基地的使用权由农村集体经济组织成员享有，与特定的身份关系相联系，同时农村居民建住宅，应获得乡级人民政府批准，非本集体经济组织成员无权取得集体土地的使用权。本案案涉房屋属于甲山街道办事处桥头自然村的农村住房，被告易著胜在签订上述房屋买卖协议时，并不是甲山街道办事处桥头村委会的村民，即原告系向本农村集体经济组织之外的成员转让其农村住宅。转让的虽是第二层房屋，但根据“地随房走”的原则，转让房屋的同时必然涉及宅基地的转让，双方的房屋买卖协议买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告提出的本案不涉及宅基地转让的辩解意见该院不予采信。上述买卖协议未经村集体同意，未办理任何审批手续，也违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国经济合同法》（1993年版）第七条的规定：“下列经济合同为无效：一、违反法律和行政法规的合同；……无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。确认经济合同部分无效的，如果不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效”，原告、二第三人及被告易著胜签订的买卖契约违反法律强制性规定，系无效合同，故被告提出的买卖协议有效的辩解意见该院不予采信，原告要求确认上述房屋买卖契约无效的诉讼请求，符合上述法律规定，该院予以支持。另，根据《中华人民共和国经济合同法》（1993年版）第十六条的规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任”，原告要求二被告返还房屋的诉讼请求符合上述法律规定，该院予以支持。至于双方是否存在损失，在该院释明后双方仍未在本案中提出具体的诉讼请求，故双方可就损失另案诉讼，本案对此不再处理。综上，依照《中华人民共和国经济合同法》（1993年版）第七条第一款（一）项、第十六条、《中华人民共和国土地管理法》（1986年版）第六条、第八条、第三十八条的规定，判决：1、原告张得妹与被告易著胜、第三人易书增、第三人易著岑于1997年5月16日签订的《房屋买卖契约》无效；2、被告易著胜、被告于才玉将位于桂林市秀峰区甲山街道办事处桥头村991号第二层房屋退还原告张得妹。
上诉人易著胜、于才玉不服一审判决，上诉称：一审判决认定合同无效存在事实认定错误和法律适用错误，双方签订的房屋买卖合同有效。一审认定上诉人非本集体经济组织成员错误。因桥头村与新华村同属于桥头村委，上诉人与被上诉人同属于桥头村委这一集体经济组织。根据我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，是否办理房屋过户手续，不影响房屋买卖合同的效力。判决应当体现公平原则，遵循公序良俗。法院应当委托评估机构对房屋价值作出评估，对房屋增值部分，由出卖人对购房人进行相应补偿。综上，请求二审法院撤销（2013）秀民初字第566号民事判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张得妹答辩称：一审判决事实清楚，定性准确，运用法律得当，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人易书增、易著岑答辩意见与被上诉人张得妹一致。
综合诉辩双方的意见，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条的规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，根据《土地管理法》等法律法规和政策，我国现行宅基地使用权具有以下特性：一是权利主体的特定性，即只有本集体经济组织的成员才能享有；二是无偿性，即村民取得建房宅基地基本是无偿的；三是非流通性，即不能单独转让、出租或抵押，实行“房地一致原则”，不得流转给本集体经济组织成员以外的人。同时，转让宅基地使用权，必须具备以下条件：一是转让人拥有两处以上的农村住房（含宅基地）；二是转让人与受让人为同意集体经济组织内部的成员；三是受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；四是转让行为必须征得本集体经济组织同意。本案中，即使如上诉人主张的宅基地所在地桥头村与上诉人户籍所在地新华村同属于桥头村委，但本房屋买卖协议签订于1997年，而上诉人易著胜于2001年将其户口迁入甲山街道办事处新华村4号，即该协议签订时，上诉人并非该集体经济组织成员，且上述买卖协议未经村集体同意，未办理任何审批手续，故被上诉人在未征得本集体经济组织同意的情况下，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。关于上诉人提出的因合同无效造成损失的赔偿问题，本院认为，一审审理本诉过程中，上诉人曾对此问题提出反诉，但其未在规定的期限缴纳诉讼费，申请撤回对反诉被告的起诉，广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院以（2013）秀民初字第566号民事裁定书裁定按撤诉处理，故双方可就损失另案起诉，本院不再受理。综上，上诉人关于双方签订房屋买卖契约有效的诉求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人易著胜、于才玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 黄 璐