潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）坊民初字第659号
原告宗志强，潍坊潍柴股份有限公司职工。
委托代理人赵敏，山东求是和信律师事务所律师。
委托代理人李志国，山东求是和信律师事务所律师。
被告潍坊绿岛置业有限公司，住所地：潍坊市坊子区北海路49号。
法定代表人于江涛，该公司董事长。
委托代理人薛冰，山东常春藤律师事务所律师。
原告宗志强与被告潍坊绿岛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年8月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年11月10日、2012年6月14日公开开庭进行了审理。原告宗志强的委托代理人赵敏、李志国、被告潍坊绿岛置业有限公司的委托代理人薛冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宗志强诉称，2006年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的普利城市花园B12号楼03号房屋。合同签订后，原告按约支付了房款780000元。根据合同约定被告应于2006年10月31日向原告交付房屋。但被告开发建设的房屋存在严重质量问题，后经专业鉴定房屋的构件砂浆强度和拉结筋长度不达标，至今被告未对原告的房屋进行加固维修，未将合格的房屋向原告交付。根据合同的约定，被告逾期交房应当向原告支付违约金。由于被告的违约行为给原告造成严重的经济损失。请求判令1、被告向原告交付房屋，并判令被告按日向原告支付已交房款万分之三的逾期交房违约金393120元（自2006年11月1日起至起诉之日），起诉之日后的违约金按照约定的每日万分之三计算至交付房屋之日止；2、被告对原告所购房屋存在的质量问题依据评估报告造价方案支付原告加固费用90425.29元，由原告自行加固维修；3、赔偿原告损失鉴定费2000元；4、被告承担本案的一切诉讼费用。
被告潍坊绿岛置业有限公司辩称，1、被告开发的普利城市花园B12号楼03号房屋不存在房屋质量问题。2、原告要求被告交付房屋的诉讼请求已超过了诉讼时效。3、原告主张的逾期交房违约金已超过了诉讼时效。4、原告主张被告向其支付加固费由其自行加固，因双方合同约定在保修期内存在质量问题，由被告负责维修，而不是被告支付加固费由原告自己维修。原告的该项主张不成立。原告主张的鉴定费2000元不认可。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年6月30日原告宗志强与被告潍坊绿岛置业有限公司签订商品房买卖合同书一份，主要内容为：原告宗志强购买被告潍坊绿岛置业有限公司开发的普利城市花园B12号楼03号房屋一套，建筑面积269平方米，总房款为780000元。其中合同书第八条关于交付期限约定；出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出买人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还合同已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同书第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。庭审中原、被告双方均认可双方未就普利城市花园B12号楼03号房屋办理房屋交接手续。
2011年5月3日，原告宗志强委托山东广润工程质量检测有限公司对坊子区普利城市花园B12号楼03户的砌体灰缝砂浆强度、砌体结构拉结筋长度进行检测。山东广润工程质量检测有限公司出具检测意见为：一、二层所测构件砂浆强度推定值未达到M10。三层所测构件砂浆强度推定值未达到M7.5。所测拉结筋长度部分不满足甲方所提供图纸的设计长度。原告为此支出鉴定费用2000元。庭审中经质证，被告潍坊绿岛置业有限公司对上述鉴定意见不认可，申请对下列事项进行鉴定：1、请求法院依法委托司法鉴定机构对普利城市花园B12号楼03号房屋的砂浆强度和拉结筋长度是否达标进行鉴定；2、经鉴定砂浆强度和拉结筋长度确实不达标，则请求对该房屋的维修加固方案进行鉴定；3、请求对该房屋的维修加固方案的造价进行鉴定。经潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所鉴定并出具鉴定意见为：普利城市花园B12号楼03号房屋的砂浆强度不满足设计要求，拉结钢筋长度部分不满足设计要求。2、建议采取以下方案进行加固：墙体清除饰层，采用钢绞线网-
聚合物砂浆面层处理（钢绞线为6×7+IWS，单根钢绞线的公称直径2.5㎜，聚合物砂浆为I级），其中三层为单面，一层和二层为双面，具体按《建筑抗震加固技术规程》JGJ116-2009之5.3.4、5.3.5和5.3.6条进行。3、加固方案的造价：￥90425.29元大写：玖万零肆佰贰拾伍元贰角玖分。庭审中原告对潍坊泰诚建筑工程鉴定所的鉴定意见无异议，被告对鉴定意见有异议，并主张对房屋进行单面加固在理论上也能达到防震强度的要求，而鉴定报告中要求双面加固方案不可行，因为规划部门是不允许施工的。且原告的房屋现在竣工已六年之久，鉴定并没有考虑到房屋的自然老化和折旧，仍按照新建房屋的要求进行鉴定，对被告是显失公平的。
另查明（一）庭审中被告提供了潍坊市坊子区建筑工程质量监督站出具的证明书，内容为：兹有山东建设建工集团第六有限公司施工的普利城花园住宅楼B12、B15、B16工程，经监督站监督，已通过建设单位组织有关部门参加的竣工验收，被评为合格工程。特此证明。原告经质证，对被告提供的证明书无异议，但主张原告购买的房屋存在质量问题。
另查明（二）原告主张其逾期交房违约金的计算方式为：以已交房款780000元为基数，每日按万分之三计算，自2006年11月1日起计算至被告实际交付房屋之日止。被告主张逾期交房违约金不应当承担，因为其他的房屋都交了，只有原告的房屋没有交付，是原告不接收房屋，违约责任不在被告。且原告要求逾期交房违约金的主张超过了诉讼时效。
本院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同书、鉴定费单据、鉴定报告、被告提供的鉴定报告、竣工验收明书、房屋质量保证书、及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效的房屋买卖合同。双方在签订协议以后，均应按照合同约定履行各自的义务。
原告向被告支付了全部购房款780000元后，已履行了自己的合同义务。按照双方签订的商品房买卖合同书第八条的约定，被告应当于2006年10月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，原告主张自2006年11月1日至被告实际交房之日的逾期交房违约金，由于原告系2011年8月29日才向人民法院提起诉讼，要求被告支付其逾期交房违约金。原告在庭审中也未提供证据证明其在提起诉讼前曾向被告主张过逾期交房违约金，原告主张的2006年11月1日至2009年8月28日期间的逾期交房违约金，因原告怠于行使其民事权利，其请求已超过法定的诉讼时效期间，对原告的该部分诉讼请求，依法不予支持。对于原告主张的2009年8月29日至被告实际交付房屋之日的逾期交房违约金，因被告并未提供证据证明其已催告原告要求其接收房屋，原告的该请求未超过法定的诉讼时效，依法予以支持。对于原、被告在合同中约定的违约金，结合原告的损失情况，尚在合理的范围内，对原告要求以已交房款780000元为基数，每日按万分之三计算的计算方式予以确认。
关于原告要求被告交付房屋及双方争议的房屋质量问题。庭审中被告虽提供了原告购买的普利城市花园B12号楼03号房屋已经竣工验收合格的证明书，但涉案房屋经鉴定确实存在砂浆强度不满足设计要求，拉结钢筋长度部分不满足设计要求等质量瑕疵。向原告交付符合设计要求的且质量合格的房屋是被告的法定义务，现原告要求被告继续履行交付房屋的合同义务，被告应当依据潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所鉴定所出具的鉴定意见中的加固方案，对原告购买的房屋进行加固后向原告交付房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，被告将房屋加固并交付原告后，在保修期内仍由被告承担修复责任。现原告未提供证据证明被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复，因此原告要求被告将加固费用支付给原告，由原告自行加固的诉讼请求，于法无据，不予支持。原告为证明房屋存在质量所作的鉴定报告的结论与潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所鉴定意见并不矛盾，原告为此支出的鉴定费2000元应当由被告承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告潍坊绿岛置业有限公司于本判决生效后九十日内，将坊子区普利城市花园B12号楼03户按照潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所的鉴定意见加固并交付给原告宗志强；
二、被告潍坊绿岛置业有限公司赔偿原告宗志强鉴定费2000元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告潍坊绿岛置业有限公司支付原告宗志强逾期交房违约金（以原告已交房款780000元为基数，每日按万分之三计算，自2009年8月29日起计算至被告实际交付房屋之日止），于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告宗志强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8583元，由被告潍坊绿岛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费8583，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 田 静
人民陪审员 王庆舫
人民陪审员 李琪绪
二〇一三年三月二十九日
书 记 员 辛宛玲
法律条文释明
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
7、中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。