山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁05民终1113号上诉人（原审原告）：孙瑞明。委托诉讼代理人：刘洪军，山东垠鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏发明。被上诉人（原审第三人）：布占军。委托诉讼代理人：于海生，山东崇义律师事务所律师。上诉人孙瑞明因与被上诉人魏发明、布占军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省垦利县人民法院（2015）垦民初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙瑞明及其委托诉讼代理人刘洪军，被上诉人魏发明，被上诉人布占军及其委托诉讼代理人于海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙瑞明上诉称，原审认定事实错误，上诉人孙瑞明与被上诉人魏发明系同一村集体经济组织成员，双方签订的农村买卖合同系双方意思自治，合法有效，一审认定未经村集体经济组织或村民委员会的同意而无效是错误的，故请求撤销一审判决，依法改判支持涉案合同有效并将房屋交付上诉人孙瑞明。魏发明辩称，涉案房屋我已经出卖给了上诉人孙瑞明，原审认定合同无效是错误的。布占军辩称，上诉人孙瑞明与被上诉人魏发明的农村买卖合同纠纷为虚假诉讼，合同上多名证明人的签名都不属实，系两人恶意串通逃避债务而为，应驳回上诉人的上诉请求。孙瑞明向一审法院起诉请求，请求确认原告与被告魏发明签订的买卖合同有效，被告魏发明履行买卖合同，将合同项下位于垦利县永安镇一村东至冯学颜、西至冯运良、南至张康忠、北至大路的自建95平方米住房、附着物及约600平方米宅基地交付原告孙瑞明，并立即配合原告办理房屋及土地的权属过户手续，被告承担本案受理、保全等诉讼费用。一审法院认定事实：原告孙瑞明与被告魏发明签订《农村房屋买卖合同书》，内容为：卖方魏发明（以下简称甲方），买方孙瑞明（以下简称乙方），甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：第一条，甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体情况如下：甲方自愿将坐落在山东省东营市垦利县永安镇一村（自建住房）的房屋，东至冯学颜，西至冯运良，南至张康忠，北至大路建筑面积95平方米（含宅基地上附着物），出售给乙方。第二条，甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）共叁万元整，小写30000元，乙方在2013年3月15日前一次性给付给甲方，支付后该宅基地的产权、所有权、永久使用权均归属乙方。第三条，特别规定：1、甲方保证在交付房子时，甲方在该房屋上不设有他项权，如抵押权等。2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方承担全部责任。3、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村居民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当全力配合乙方一起解决妥善，若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。4、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。第四条，该房屋损毁、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第五条，如国家征地，土地赔偿归乙方所有，住房面积赔偿归乙方所有。第六条，本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔。如果反悔，甲方要给予乙方以购买房屋价格的四倍进行赔偿。第七条，今后如乙方就此房屋出卖时，需要甲方签字时，甲方无条件予以配合。第八条，本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，若签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。第九条，本合同自甲乙双方签字之日起生效。第十条，本合同一式三份，甲方一份，乙方两份。甲方签字（盖章）：魏发明，乙方签字（盖章）：孙瑞明，证明人：魏发军，2013年3月15日。合同签订后，被告魏发明向原告孙瑞明出具收到条一张，内容为：“收到孙瑞明买房现金（30000）叁万元整，收款人，魏发明2013.3.15”。证明人李恒学、李天福、齐桂银、刘开成、冯运良、李爱荣出具证明一份，内容为：“魏发明原有的位于一村南北中心路东，东西中心路南，东至冯学颜，西至冯运良的宅基地上的房屋，于2013年3月卖给孙瑞明。证明人：李恒学、李天福、齐桂银、刘开成、冯运良、李爱荣签字摁手印。”第三人布占军与被告魏发明之间因债务纠纷执行被告的房屋，在执行过程中原、被告提起了本案的诉讼。垦利县人民法院（2015）垦执字第1、2、3号执行裁定书内容为：“查封被执行人魏发明所有的位于垦利县振兴路以南育才路以东1幢302室房产一套（房产证号垦房字第78**号）；垦利县永安镇西纬一路2号1幢3单元102室一套。查封期限为三年（2015年5月25日至2018年5月24日）。”一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，而房屋作为依附于土地的不动产，其买卖行为必然影响土地所有权人对土地所有权的行使，因此征得村集体经济组织或者村民委员会的同意是房屋买卖合同有效条件之一。原告孙瑞明与被告魏发明签订的《农村房屋买卖合同书》的内容涉及宅基地问题，未经村集体经济组织或村民委员会同意，原、被告签订的农村房屋买卖合同无效。故对原告孙瑞明提出“请求确认原告与被告魏发明签订的买卖合同有效，判令被告魏发明履行买卖合同，将合同项下位于垦利县永安镇一村东至冯学颜、西至冯运良、南至张康忠、北至大路的自建95平方米住房、附着物及约600平方米宅基地（具体以永安镇土地所的登记为准）交付原告，并立即配合原告办理房屋及土地的权属过户手续”的主张不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告孙瑞明的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告孙瑞明负担。本院二审查明，涉案房屋已经被垦利县人民法院2016年7月18日作出的（2015）垦执字第409号执行裁定查封，其他案件事实与一审查明的案件事实一致。二审中，上诉人孙瑞明提交村委会书记、主任出具的证明，证实村民之间的房屋买卖村委会从未干预也不禁止。被上诉人魏发明对证据没有异议。被上诉人布占军对该证据的真实性不予认可，认为系证人证言，证人应当出庭。本院认为，上诉人提交该证明不能证实涉案合同的效力，不能证明其主张，本院不予采信。本院认为，二审中争议的焦点问题是涉案买卖合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地。宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，农村私有房屋买卖合同的效力认定应认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋在同一集体经济组织内部转让的，可以认定合同有效。本案中，上诉人孙瑞明与被上诉人魏发明买卖的房屋在同一集体经济组织内部转让的，且该买卖行为系买卖合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，在上诉人已经支付了被上诉人对应的全部房款的情况下，涉案房屋买卖合同合法有效。根据我国土地管理法的相关规定，农村居民一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，原审认定买卖行为需征得村集体经济组织或村民委员会的同意系买卖合同的有效条件不当，本院予以纠正。上诉人孙瑞明一审中关于确认上诉人与被上诉人魏发明签订的买卖合同有效的主张成立，本院予以支持。现涉案房屋已被一审法院依法查封，其要求被上诉人魏发明将合同项下位于垦利县永安镇一村东至冯学颜、西至冯运良、南至张康忠、北至大路的自建95平方米住房、附着物及约600平方米宅基地交付上诉人孙瑞明的主张本院不予支持。涉案房屋的权属问题可在执行中通过申请执行人执行异议程序中予以解决。被上诉人布占军主张涉案买卖合同为虚假诉讼，系上诉人孙瑞明与被上诉人魏发明恶意串通逃避债务而为的主张未能提供相应证据，其主张不能成立。综上，上诉人孙瑞明的上诉理由部分有相应事实和法律依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省垦利县人民法院（2015）垦民初字第1288号民事判决；二、上诉人孙瑞明与被上诉人魏发明签订的房屋买卖合同有效。三、驳回上诉人孙瑞明其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人魏发明负担。本判决为终审判决。审 判 长  张洪江审 判 员  翟玉芬代理审判员  袁永林二〇一六年十月十一日书 记 员  孙 倩