太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民重字第00041号
原告（反诉被告）许维镪，男，1962年2月14日出生，汉族，山西杭晖建材有限公司总经理，住山西省忻州市。
被告（反诉原告）郑春生，男，1962年2月27日出生，汉族，太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会居民。
被告（反诉原告）郑利生，男，1949年10月18日出生，汉族，山西省果品公司退休干部，住太原市。
被告太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会，住所地太原市小店区大村。
法定代表人曹燕青，主任。
委托代理人刘慧敏，山西祝融万权律师事务所律师。
委托代理人张馨月，山西祝融万权律师事务所律师。
原告（反诉被告）许维镪与被告（反诉原告）郑春生、郑利生及被告太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日作出（2010）小民初字第1374号民事判决书。宣判后，被告太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会不服提起上诉，太原市中级人民法院于2015年11月18日作出（2015）并民终字第1499号民事裁定书，撤销本院作出的（2010）小民初字第1374号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许维镪、被告（反诉原告）郑春生、郑利生及被告太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会（下称”大村居委会”）的委托代理人刘慧敏、张馨月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许维镪诉称，2009年下半年，原告和被告郑春生、郑利生协商确定由原告租赁被告的场地建设保温板的生产厂房。经协商，2010年1月8日，原告与二被告签订了租赁合同，约定二被告将场地租赁给原告办厂使用。二被告出租的场地房屋位于小店区大村村南1.5公里处，其中前院北面有平房8间180㎡，南面有车间7间290㎡，工棚7间120㎡，整体面积3.5亩，院后有空地6亩。租赁期限为10年，从2010年1月1日到2020年1月1日止。合同同时约定，原告为满足生产需要，在征得二被告同意后，可以对场地进行改建和扩建。新建的彩钢房屋在合同终止后，被告为维护场地建筑的完整，可折价收购。并约定原有房屋都在改建、扩建范围之内。原告租赁和经实际测量，前院北面平房8间的实际面积为158㎡，南面车间7间的实际面积为234㎡，工棚7间的实际面积为102.8㎡。在签订本租赁合同前，二被告向原告出具了2001年10月1日由被告郑春生和被告大村居委会签订的《租赁协议》，该协议约定被告大村居委会将位于村南大运路西、收费站南、大运路457公里+400m处，合计2.43亩的非耕地一块租赁给被告郑春生使用，使用期限从2001年10月1日至2031年10月1日。该2.43亩的土地包括在2010年1月8日合同约定的租赁场地的范围内，被告郑春生、郑利生也对此承诺其租给原告的场地上可以建设厂房和进行改扩建。2010年1月8日的租赁合同签订前后，原告即着手进行公司注册、环境评价、厂房建设、设备订购。然而，在厂房建设的过程中，相关部门却给原告和被告郑春生下达了停工通知书和拆除通知书，责令原告将建设的厂房和建筑拆除。经了解，被告郑春生、郑利生出租给原告的场地为耕地，根本不能办厂使用。期间，在原告办理公司注册登记时，被告大村居民委员会给太原市工商行政管理局出具了证明材料，允许山西杭晖建材有限公司使用。由于三被告隐瞒出租土地的性质，导致原告无法建设厂房、公司无法生产、建设的房屋被拆除、在建的厂房被责令停工，给原告造成巨大的经济损失。特提出诉讼，请求法院判令原告与被告郑春生、郑利生签订的《租赁合同》无效；由被告郑春生、郑利生返还原告租赁费20000元及利息损失；三被告共同赔偿原告经济损失536000元及利息损失，利息损失均按照同期银行同类贷款利率从起诉之日起算至款项付清之日止，诉讼费用由三被告承担。
被告郑春生、郑利生辩称，1、原告与二被告签订的《租赁合同》约定的土地分为两部分，一部分是2001年郑春生承包村集体的非耕地大约2.43亩，土地性质为荒地；另一部分是2002年郑春生承租部分村民的土地，面积大约为6亩，对于这两部分土地的性质、来源原告是非常清楚的，并不存在二被告隐瞒土地性质的问题，因为原告之前和郑利生就认识，是朋友关系，有关土地情况郑利生早已明确告知。并且，原告在签订合同之前就多次到现场考察，不可能不清楚。2、二被告只是允许原告办厂使用所租用的土地，至于其他建筑手续二被告并不负责办理，双方所签订的租赁合同对此也未进行约定，原告在没有办妥相关手续的情况下即施工建房，从而遭到有关部门的阻止，所带来的损失应自行负担，二被告无赔偿的义务。3、大村村民委员会出具证明材料是基于原告的要求，目的是方便原告办理有关行政部门的手续时使用，是对原告及二被告的一种支持，并非对土地性质的隐瞒，没有从中获得收益，二被告认为与村委会无关。
反诉原告郑春生、郑利生反诉称，原告与二被告签订的租赁合同约定租赁费每年一次性交付，即每年的12月份交付下一年租赁费，租赁费为每年10万元整，口头约定另加9000元。合同签订后，原告许维镪只支付了20000元的租赁费就接收了所租赁的房屋场地。2010年3月中旬，原、被告陆续接到了有关部门擅自建房、责令停工的相关通知，当时，原告已经拆除了租赁场地的车间与工棚，欲在原来的基础上重新修建，但未办理相关建筑手续。之后原告提出解除合同，但拒不腾出租用的场地，也不支付租金和反诉原告的其他损失，为此发生争执。按照双方所订合同，当年的租赁费本应一次性支付，但原告仅支付2万元，按半年租赁费核算，理应再支付44500元租金。租赁场地内的车间290㎡、工棚7间120㎡已让原告拆除，由此给被告带来的损失，要求按照小店区政办（2006）27号拆迁文件的标准，分别以车间每平米900元、工棚每平米200元予以计算，由原告赔偿给被告赔偿285000元、其他损失13700元。现提起反诉，请求法院判令原告支付被告租赁费44500元，赔偿被告损失共计298700元。
反诉被告许维镪针对反诉请求答辩称，不同意反诉原告主张的租赁费和损失费。因为合同中明确约定我租赁土地可以改建和扩建，因租赁合同无效，反诉原告要求我支付租赁费没有依据。
被告大村居委会答辩称，居委会不是本案租赁合同的主体，原告主张居委会承担法律责任没有事实依据和法律依据，应当驳回原告对被告大村居委会的起诉。本案属于租赁合同纠纷而非民事侵权纠纷，即使租赁合同无效，承担赔偿责任的过错方应当为合同主体的一方或双方，原告依据合同关系要求被告大村居委会承担相应责任，没有事实依据和法律依据。
原告要求赔偿的损失属于违法利益，不应受到法律保护。大村居委会将涉案土地中的2.43亩承包给被告郑春生用于从事养殖业使用，双方是土地承包关系。被告郑春生、郑利生与原告许维镪在明知出租场地为农民集体用地的情况下，将涉案土地、房屋交由原告办厂使用，用于非农业建设，违反了土地管理法规定。原告许维镪未经政府相关部门许可，即在涉案的土地上违法建设改变土地用途的行为明显违反法律规定，其所建设的房屋、水窖等属违法利益，相关部门才会向原告下发拆除通知书。因此，原告建设建筑物属违建，不应当受到法律保护。
被告大村居委会在本案中无任何责任。大村居民委员会现任工作人员从未给太原市工商行政管理局出具过允许山西杭晖建材有限公司使用涉案场地的相关证明，原告庭审中提交的证明的真实性有待证实，该证明在何种情形下产生令人疑惑。即使该证明上加盖公章系被告大村居民会员会公章，该证明的内容仅是允许山西杭晖建材有限公司使用场地，根本未允许其违法建设厂房，也与原告建设厂房的行为没有必然的因果关系。本案存在过错的主体应为被告郑春生、郑利生及原告许维镪，即使原告的损失合法，也应当由被告郑春生、郑利生分担。
原告许维镪的违法损失没有相应证据支持。首先，其提供的损失证明均系其违法建设所支付的费用，无论多少费用均不应当受到法律保护，应由违法实施人自行承担。庭审查明，原告在本案中存放在涉案场地的钢梁及其他办公、生活用品等主要投入物品均已取走，无其他损失可言。因违法建筑严重违反了《土地管理法》及《城乡规划法》，这部分所谓损失应当由作为发包人的许维镪和工程实际施工人按过错大小各自承担。
综上所述，被告大村居委会在本案中不存在任何过错，原告要求被告大村居委会承担赔偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告许维镪对被告大村居委会的起诉和诉请。
经审理查明，原告许维镪是浙江籍人，与被告郑利生是朋友关系。
被告郑春生是大村社区居民委员会的居民。被告郑春生与被告郑利生是兄弟关系。
2001年10月1日，被告郑春生以签订《租地协议》的形式，租赁取得大村村南2.43亩荒地一块，租期为30年，从2001年10月1日至2031年10月1日止。该《租地协议》明确写明，将”荒地非耕地”租给被告郑春生开发养殖业使用。后被告郑春生在该地块上建设了厂房，用于养殖奶牛。
2009年底，原告许维镪与被告郑春生、郑利生就租赁上述场地用于开办公司一事初步达成意向。
2009年12月，原告许维镪委托山西省煤炭规划设计院，对其拟开办公司生产保温板生产线项目进行建设项目环境影响评价。《建设项目环境影响报告表》显示建设地点为太原市小店区小店街道办事处大村村南1KM。评估单位还对该场地的厂址、厂区、办公区及周围面貌进行了拍照等，评估时该场地处于空置状态。同期，原告还委托山西国阳投资咨询有限责任公司第一分公司、山西瑞意环保节能技术研发咨询有限公司就该生产线建设项目编制可研报告，并对环境影响评价分别进行了相应的咨询服务。原告分别支付了上述两家公司咨询费30000元、23000元。
2010年1月8日，原告许维镪与被告郑春生、郑利生签订《租赁合同》。约定由郑春生、郑利生出租给原告许维镪场地、房屋。租赁场地位于小店区大村南1.5公里处，其中前院北面有平房8间180㎡，南面有车间7间290㎡，工棚7间120㎡，整体面积3.5亩，院后有空地6亩。租赁用途为办厂使用。租赁期限为十年，从2010年1月1日到2020年1月1日止。租赁费为每年12万元整。合同同时约定：许维镪为满足生产需要，在征得郑春生、郑利生同意后，可以对场地进行改建和扩建。新建的彩钢房屋，在合同终止时，郑春生、郑利生为维护场地建筑的完整，可折价收购。并约定原有房屋都在改建、扩建范围之内，租赁期内的维修由许维镪负责。双方还约定了其他权利义务。租赁协议签订后，郑春生、郑利生将约定的场地、房屋交给许维镪使用。
另查明，上述《租赁合同》中的场地所含地块包括两部分：一部分为被告郑春生向被告大村居民委员会租赁取得的2.43亩荒地；另一部分地块为郑春生从大村其他村民处租赁取得的耕地。
2010年1月20日，原告许维镪支付给被告郑春生、郑利生租金20000元。
2010年1月27日，原告许维镪注资500万元，成立山西杭晖建材有限公司。该公司系一人有限责任公司，经营项目为挤聚式聚苯乙烯保温板的生产，住所地为太原市小店区小店街办大村村南。期间，原告向太原市工商行政管理局缴纳了山西杭晖建材有限公司的登记费用1610元、变更登记费用2400元，向太原市质量技术监督检测部门缴纳了代码证书费用108元、向税务部门交纳培训费100元。
成立公司后，原告于2010年1月31日以山西杭晖建材有限公司为买受人，与山东通佳机械有限公司签订”XPS挤塑式聚苯乙烯发泡板生产线”买卖合同，预付货款15万元。
上述租赁合同签订后至2010年5月期间，原告许维镪令工人将场地内南面平房和工棚拆除，并分别与多家施工方就上述场地内建设厂房等签订合同。发生纠纷时，原告出资在该场地北面八间平房东加盖三间平房、西面加盖一间楼梯间，在平房上制作预埋件，欲加盖二层房屋。同时，许维镪对院内围墙进行了修缮，还修建了水窖。因上述施工未取得相关审批手续，太原市城市管理行政执法局小店区分局联合太原市小店区小店街道办事处于2010年4月9日、11日两次给郑春生下发拆除通知书。
原告许维镪停止施工后，与被告郑春生、郑利生因解除合同发生纠纷，两次向110报警，太原市公安局小店派出所接警协调未果。原告于2010年6月26日撤出上述场地，并向本院提起诉讼。
在诉讼过程中，经本院协调，原告将存放在双方争议场地内的钢梁及其他办公、生活用品、汽泵等拉出场地自行处理。争议的场地已由被告郑春生、郑利生另行出租。
再查明，2009年12月20日，被告大村社区居民委员会因原告许维镪注册公司需要，向太原市工商行政管理局出具《证明》，证明内容为：位于太原市小店区小店街道大村村南1500米处厂房、办公用房，此厂房为我居委会居民郑春生的自建厂房。经我居委会询查已征得了与该房有利害关系的居民同意，同意该房屋、场地出租，允许山西杭晖建材有限公司使用。
以上事实，有《租赁合同》、《租地协议》、大村居委会证明、拆除通知书、收条、营业执照及出资500万元的进账单、《建设项目环境影响报告表》、咨询服务合同及收据、发票及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原告与被告郑春生、郑利生签订的《租赁合同》所涉场地属于大村居委会集体所有，该地块包括荒地及耕地，其中的2.43亩荒地系被告郑春生租赁用于从事养殖业。上述地块均非建设用地。而原告承租该场地则用于生产挤聚式聚苯乙烯保温板的生产，改变了上述土地的农业用途，违反了法律法规的强制性规定，应当确认为无效合同。
对于上述土地的性质，《租赁合同》中未作表述。原告表示并不知情，而被告郑春生、郑利生则称口头告知过原告土地是耕地及荒地，双方各执己见。根据庭审查明的事实，从缔约双方对土地性质的评估能力方面判断，作为大村集体经济组织成员及该地块的前一手承租使用人，被告郑春生具有优势条件，其应当充分了解上述地块的土地性质，且被告郑春生、郑利生对原告承租上述场地及房屋用于开办非农业性质的公司的合同意图是明知的，在上述情形下，双方仍然缔结《租赁合同》，被告郑春生、郑利生存在明显的缔约过失责任。
被告大村居委会虽非《租赁合同》的直接当事人，但其是上述土地的所有人，对集体土地的流转也负有管理职责，在明知原告承租该土地用于非农业用途后，仍然向工商行政部门出具《证明》，该证明形成于《租赁合同》之前，其内容传递给原告的信息推动了原告与被告郑春生、郑利生缔结上述《租赁合同》，也为原告进一步以该场地为平台，投资注册成立山西杭晖建材有限公司起到了促进的作用。故，被告大村居委会存在过错，应当承担相应责任。
原告许维镪虽不具备知情土地性质的优势，但在土地信息公开途径畅通的现有条件下，其怠于向土地管理部门了解土地性质即签订合同，也存在一定的过错。
原告许维镪主张的损失分为三部分。第一部分为已付租金20000元。虽合同被确认无效，但考虑到原告实际占用土地期间，影响到被告郑春生、郑利生的正常使用收益，其已交纳的20000元应当作为场地占用费不予退还。
第二部分为成立山西杭晖建材有限公司产生的相关费用：1、环境评价报告费用23000元、可行性报告编制费用30000元、向相关行政部门缴纳的费用4218元，以上损失57218元为直接损失，且已经实际发生，本院予以认可；2、原告成立公司投入注册资金500万元不属于直接损失，但因合同归于无效而产生必要的损耗，本院根据原告庭审中提出主张注册资金500万元的8个月的中国人民银行同期贷款利息中的部分利息56247元，结合原告退场时间及必要的善后工作，采信原告的主张，酌情计算至2010年9月30日的利息为56247元；3、关于150000元的设备预付款，原告主张为全部损失。本院认为，合同无效并未直接造成原告所购买的设备损失，但不能实现合同目的或导致设备滞压、或不能及时投入使用、或予以折价处理等间接损失确属客观实际，本院酌情按照预付款150000元从2010年1月31日计算至2010年9月30日8个月的中国人民银行同期贷款利息予以支持5832元。
第三部分为原告主张的建设费用。原告占用场地后未经相关部分的许可即实施工程建设，属于违法建设行为，原告具有过错，因此产生的损失应当自行承担，对该部分主张，本院不予支持。
综合以上，原、被告于2010年1月8日签订的《租赁合同》自始无效，原告许维镪因合同无效产生的直接损失57218元、间接损失酌情支持62079元。上述损失是从签订无效合同起酌情计算至2010年9月30日的损失，共计119297元。根据原被告的过错责任大小，由原告许维镪承担20%，被告郑春生、郑利生承担50%，被告大村居委会承担30%，即被告郑春生、郑利生赔偿原告许维镪59648.5元；被告大村居委会赔偿原告许维镪35789.1元。三被告除赔偿原告上述款项外，还应当承担相应赔偿款项从2010年10月1日至本判决确定的给付之日止的中国人民银行同期贷款利率的利息损失。
关于反诉原告郑春生、郑利生要求许维镪赔偿其损失的反诉请求。本院认为，租赁合同被确认无效，反诉原告已经收取了许维镪支付的20000元的占用费，其主张支付剩余租赁费44500元，本院不予支持；关于反诉原告提出的要求按照小店区拆迁文件的标准予以赔偿拆除其围墙、车间、工棚等损失，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。虽反诉原告的部分车间、工棚被拆除，原有场地上发生了改变，但许维镪拆除的行为系基于双方合意后实施，反诉原告应当承担相应后果。另，许维镪在实施部分拆除的基础上，新盖了三间办公用房，并维修了围墙，平整了场地等，现上述建设成果由反诉原告使用并出租获取收益，反诉原告获得的收益足以填平拆除工棚、车间等的实际损失。因此本院对反诉原告的上述反诉请求不予支持。
关于被告大村居委会的辩解意见的合理部分，本院予以采信；对其辩解称”其不是租赁合同主体，不存在任何过错，不承担任何责任”的意见，与本案查明的事实不符，本院不予采信。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）许维镪与被告（反诉原告）郑春生、郑利生于2010年1月8日签订的《租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）郑春生、郑利生在本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）许维镪经济损失59648.5元，以及该款项从2010年10月1日起至本判决确定的给付之日止的中国人民银行同期贷款的利息。
三、被告太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）许维镪经济损失35789.1元，以及该款项从2010年10月1日起至本判决确定的给付之日止的中国人民银行同期贷款的利息。
四、驳回原告（反诉被告）许维镪的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）郑春生、郑利生的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9360元（原告已预交），由原告许维镪负担7729元，被告郑春生、郑利生负担1019元，被告太原市小店区小店街道办事处大村社区居民委员会负担612元；反诉案件受理费3224元（反诉原告已预交），由被告郑春生、郑利生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王晓芳
人民陪审员 王计兰
人民陪审员 王丽萍
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 尹 娟