重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第04186号
原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。
法定代表人何长君，董事长。
委托代理人颜利，女，1978年3月30日出生，汉族，重庆洋世达物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。（特别授权）
被告李曼，女，1979年9月21日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人苏昌荣，男，1944年5月21日出生，汉族，系刘曼父亲，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市南岸区。（一般代理）
委托代理人向志伟，女，1950年6月21日出生，汉族，系李曼母亲，户籍地重庆市九龙坡区，现住重庆市南岸区。（一般代理）
原告重庆洋世达物业管理有限公司诉被告李曼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。。原告重庆洋世达物业管理有限公司的委托代理人颜利、被告李曼的委托代理人苏昌荣、向志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，2006年11月25日被告入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日原告与阳光华庭小区业委会续签了《物业服务合同》，约定由原告继续对“阳光华庭小区”提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2010年9月起不再按时缴纳相关费用，截止2012年9月30日，被告累计拖欠原告物业服务费1610元、水费458.5元、水电公摊费212.5元、违约金5466，21元，共计7747.21元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。
原告提交以下证据：
1.原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，拟证明原告具备独立的法人资格，是具有壹级资质的物业服务企业，可以从事物业服务活动；
2.房屋登记信息查询证明，拟证明被告李曼系重庆市南岸区南坪福红路某号某栋某号房屋的业主及该房屋的建筑面积；
3、《物业服务合同》、物业服务合同备案证明，拟证明原告与阳光华庭小区业委会签订的物业服务合同的期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止，合同的主要内容包含原告为阳光华庭小区提供物业服务、被告应交纳的物业服务费等费用的收取标准、违约金的计算方式等；
4.（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，拟证明原告与阳光华庭业委会签订的《物业服务合同》经终审判决确认合法有效；
5、国内挂号信函收据二份、关于催收物业服务费的函、律师函、公证书，拟证明原告于2012年6月15日、2012年7月31日向被告催收过物业服务费、水费、公摊费；
6、欠费清单一份，拟证明被告欠费的构成及金额；
7、代收水费情况说明，拟证明原告代收代缴水费的依据；
8、抄表记录，证明水厂江南营管所来抄的水表吨数，系被告欠水费的原始依据；
9、公示图片，拟证明原告对小区公共区域收入进行了公示；
10、接房手续，拟证明被告是2006年11月25日接房且入住。
以上证据除证据2、10被告予以认可外，其余证据被告均不予认可。
被告李曼辩称：被告2010年8月前交纳了物业费，2012年9月之后的物业管理费也缴纳了的，未缴纳的物业服务费、水费、水电公摊费共计2281元。之所以没有交是因为，一、与原告签订《物业服务合同》的阳光华庭小区业主委员会违反法定程序，擅自选聘物业服务企业并提高物业服务费，骗取业主的签名，所签订的《物业服务合同》系无效合同；二、业主权利没有得到维护；三、小区没有安装一户一表。
被告提交阳光华庭缴费通知单，拟证明欠缴的金额为2281元
原告对该证据的真实性、合法性、关联系均予以认可。
经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区南坪福红路某号某栋某号房屋业主，该房屋建筑面积49.53平方米。被告于2006年11月25日接房。被告的委托代理人苏昌荣、向志伟在该房屋中居住。
2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.1元／月／平方米收取物业服务费，业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月7元每户进行收费；2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告为阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨。
合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。被告从2010年9月至2012年9月共计25个月未缴纳物业服务费、水电公摊费，水费。于2012年6月15日原告通过邮寄的方式向被告发函，催收物业服务费、水费、水电公摊费；2012年8月3日原告在小区33个单元入户口粘贴《关于催收物业服务费、水费、电费等费用的通知》，并进行公证。
另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。
2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定。被告（即阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。”故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后黄文庆等117人向重庆市高级人民法院申请再审未果，又向检察机关申请抗诉，至今未果。
现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费、水费，依据《物业服务合同》的约定，被告的物业服务费按电梯房收取，水费按直供水收取，故起诉来院要求判令被告缴纳1、2010年9月至2012年9月止共计25个月的物业服务费1610元（49.53平方米×25个月×1.3元／M2）；2、2010年9月至2012年9月止共计25个月的水电公摊费212.5元（8.5元／月×25个月）；3、2012年9月至2012年9月止的居民水费458.5元（131吨×3.5元／吨）；4、违约金5466.21元。庭审中，被告认可未缴纳物业服务费、公摊费、水费，但认为物管费只能按照1.1元／M2计算。
本院认为：原告与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。虽然黄文庆等117人已就生效判决申请再审、抗诉，但被告至今没有提交相反的证据推翻生效判决，故本院对被告关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务，物业服务合同到期后，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今，其收费标准参照2010年8月11日签订的《物业服务合同》执行。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费1610元、公摊费212.5元，水费458.5元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠费用的次月起计算。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：
一、由被告李曼支付原告重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费1610元、水电公摊费212.5元，水费458.5元，共计2281元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；
二、由李曼以所欠费用为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率标准，支付重庆洋世达物业管理有限公司从2010年9月1日起至付清之日止的违约金；
三、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告李曼承担（此款由原告重庆洋世达物业管理有限公司垫付，被告李曼支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 叶竹芊
二〇一五年九月三十日
书 记 员 张志伦