上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第604号
原告（反诉被告）上海奉贤建材市场经营管理有限公司。
法定代表人何邦建，总经理。
委托代理人张艳，上海原本律师事务所律师。
委托代理人叶志豪，上海原本律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司。
法定代表人王辉，总经理。
委托代理人沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海奉贤建材市场经营管理有限公司（以下简称奉贤建材市场）诉被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司（森昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，分别于2014年2月25日和4月14日两次公开开庭进行了审理。奉贤建材市场委托代理人张艳和森昊公司委托代理人沈汇贤到庭参加了上述两次诉讼，奉贤建材市场另一委托代理人叶志豪到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
奉贤建材市场诉称，奉贤建材市场、森昊公司于2010年12月21日和2011年3月30日分别签订了《租赁合同》和《补充协议》，双方约定由奉贤建材市场将位于大叶公路XXX号G区，面积为34，059.36平方米的家具材料市场出租给森昊公司用于家具材料市场经营，合同约定租赁期限为10年，即从2011年5月1日起至2021年4月30日止。双方同时约定：先付后租，于2011年2月28日之前付清第一年度租金，自第二年起，则森昊公司应于每年4月15日之前支付次年全部租金。除此之外，双方还于该合同第五条第3款的约定森昊公司逾期支付租金的，应向奉贤建材市场支付滞纳金，逾期支付租金达30天，奉贤建材市场有权解除该合同并没收押金。
此后，奉贤建材市场依约向森昊公司交付租赁物，森昊公司仅陆续向奉贤建材市场支付了定金、房屋押金及部分租金。自2011年2月16日之后，森昊公司再未向奉贤建材市场支付任何租金。奉贤建材市场曾多次发函催促森昊公司履行支付义务，但森昊公司对此均不予理会。
奉贤建材市场认为，双方之间形成的租赁合同合法有效，是双方的真实意思表示，受法律保护，森昊公司无视奉贤建材市场催讨，至今仍未能支付剩余租金的行为，已严重侵犯了奉贤建材市场的合法权益，森昊公司理应承担相应的违约责任。为维护自身合法利益，遂诉讼来院，请求本院判令：1、确认双方所签订的《租赁合同》及《补充协议》于2013年4月16日解除；2、森昊公司支付奉贤建材市场租金12，301，200元；3、森昊公司支付奉贤建材市场截止森昊公司支付租金之日止的滞纳金6，436，391.24元（按银行同期贷款利率的4倍，暂计算至2013年12月27日）；4、森昊公司支付截止搬离之日止的场地占有使用费6，219，108元（暂计至2013年12月27日止）；5、森昊公司立即搬离租赁房屋；6、诉讼费由森昊公司承担。
森昊公司辩称，系争租赁房屋系工业厂房用于商业用途，租赁合同无效，过错也在奉贤建材市场；在签订租赁合同前，奉贤建材市场向森昊公司提供了广告和规划资料，但事后未按当时承诺和规划投资，奉贤建材市场违约在先；奉贤建材市场也未按规定给予免租期；滞纳金计算偏高；森昊公司为租赁投入了大量的装修费用。故不同意原告的诉讼请求。
森昊公司反诉称，森昊公司与奉贤建材市场于2010年12月21日签订了《租赁合同》约定由森昊公司向奉贤建材市场承租位于大叶公路XXX号G区房屋，用于家具材料市场经营。在合同履行过程中，由于奉贤建材市场的诸多违约行为，故森昊公司拒付租金。森昊公司基于对奉贤建材市场的信任投入了巨额资金用于市场的装修、广告、招租，在森昊公司的努力下家具市场已日趋兴旺。鉴于奉贤建材市场的在先违约行为以及森昊公司的巨额资金投入，森昊公司不同意解除合同。但法院若判决双方合同解除的，森昊公司要求奉贤建材市场赔偿装修及其他损失。为此，森昊公司反诉要求判令：奉贤建材市场支付反诉人装修损失暂定10，000，000元。
奉贤建材市场辩称，对于森昊公司的装修，奉贤建材市场无利用价值，且合同解除是由于系森昊公司违约造成，按照法律规定，奉贤建材市场作为出租方无需进行补偿，故不同意反诉请求。
奉贤建材市场对于其诉辩意见，提供了如下证据：
1、《租赁合同》和《补充协议》各1份，拟证明双方就租赁关系约定了双方的权利义务；
2、《委托协议》和房地产权证各1份，拟证明奉贤建材市场有权对租赁房屋出租和收益；
3、催款函1份和律师函2份及邮寄凭证，拟证明奉贤建材市场多次向森昊公司催款要求支付租金及滞纳金，并在2013年4月16日向森昊公司提出了解除合同的通知；
4、上海市奉贤区经济委员会的批复及相关材料，拟证明租赁用地经批复可以用于建材市场经营，手续合法。
森昊公司为其诉辩意见提供了如下证据：
1、奉贤建材市场宣传手册节选1份，拟证明奉贤建材市场对外宣传规划，但后没有按照规划投资用于系争房屋，导致森昊公司巨额损失；
2、照片2张，拟证明奉贤建材市场将市场其余地方也租赁给其他人用于家具经营，且给于其他人一年免租期，对于森昊公司不公平；
3、概念规划1份，拟证明奉贤建材市场没有根据规划投资市场。
经庭审质证，森昊公司对奉贤建材市场提供的证据1和证据2中房地产权证的真实性无异议；对证据2中《委托协议》表示无法确认，对证据3表示没有收到；对证据4表示无法确认真实性。奉贤建材市场对森昊公司提供的证据真实性无法确认，并认为如果存在，规划方案等没有作为合同附件，不具有约束力；照片无法反映给予第三方免租一年的事实。
本院对于双方无异议的证据予以采信。对于奉贤建材市场提供的《委托协议》有原件证明，催款函和律师函有邮件凭证佐证，上海市奉贤区经济委员会的批复及相关材料来源工商档案材料，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。对于森昊公司提供的证据，其未能提供与本案存在关联性的证据，不能作为本案认定案件事实的依据。
经审理查明，系争位于奉贤区大叶公路XXX号G区房屋权利人为上海木尊商贸有限公司，2010年8月1日，上海木尊商贸有限公司与奉贤建材市场签订《委托协议》，上海木尊商贸有限公司委托奉贤建材市场进行经营。2011年3月30日，奉贤建材市场和森昊公司签订《租赁合同》1份，协议约定，奉贤建材市场将上述房屋租赁给森昊公司作为家具材料市场使用，租赁物总面积为34，059.36平方米，其中第一层面积为31，216.08平方米，第二层面积为2，843.28平方米。租赁期限为6年，从2011年5月1日至2017年4月30日止。2011年1月1日起至2011年4月30日为免租期。第一层2011年5月1日起至2012年4月30日止租金为7，866，452元；2012年5月1日起至2013年4月30日止租金为7，866，452元；2013年5月1日起至2014年4月30日止租金为8，653，097元；2014年5月1日起至2015年4月30日止租金为9，518，407元…。第二层2011年5月1日起至2012年4月30日止租金为614，148元；2012年5月1日起至2013年4月30日止租金为614，148元；2013年5月1日起至2015年4月30日止租金为675，563元；2014年5月1日起至2015年4月30日止租金为743，120元…。租金支付方式约定为，合同签订当日森昊公司支付奉贤建材市场2，000，000元作为定金；于2011年1月20日之前支付4，000，000元；于2011年2月28日之前支付第一年剩余租金2，480，600元。奉贤建材市场收到第一年全部租金之日起将租赁物交付于森昊公司；森昊公司应于每年4月15日之前支付当年全部租金。森昊公司逾期支付租金，应向奉贤建材市场支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三，逾期支付租金达30天，奉贤建材市场有权解除该合同并没收押金。
合同签订后，奉贤建材市场按约履行了交房的义务。森昊公司也先后支付了5，000，000元租金。其后，森昊公司对系争租赁房屋自行装修后进行招租。2011年3月30日，双方又签订了《补充协议》1份，补充协议将租赁期限延长至10年。
2012年9月23日和2013年2月27日，奉贤建材市场两次向森昊公司发出催款函，要求森昊公司支付拖欠的租金及押金，但均未果。2013年4月16日，奉贤建材市场向森昊公司发出《律师函》，认为森昊公司长期拖欠租金构成违约，告知森昊公司解除租赁合同，限期搬离租赁厂房。该律师函于次日投递并签收。
另查明，2010年9月19日，上海市奉贤区经济委员会批复同意在奉城镇大叶公路XXX号筹建奉贤建材市场。
审理中，奉贤建材市场表示，在调解的前提下同意对森昊公司装修费用适当承担，金额不超15，000，000元，该款在租金或使用费中抵扣；对于森昊公司招租的承租户同意按照森昊公司与承租户之间约定承担相应义务。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。对于系争房屋工业用途的性质，并不影响合同效力，且该租赁房屋等经有关部门批准同意用于市场经营并已办理了营业执照，故对森昊公司认为合同无效的说法本院不予认可。按照合同约定，森昊公司有先支付租金的义务，但森昊公司自起租日起至今，仅支付了合计5，000，000元的租金，其后一直拖欠租金未支付，森昊公司的行为已经构成违约，奉贤建材市场在催讨未果情况下，于2013年4月16日发出解除双方的租赁合同的律师函，本院认为，奉贤建材市场按照法律规定和合同约定提出解除合同，与法无悖，本院予以认可，本院确认2013年4月17日森昊公司收到上述律师函之日合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于奉贤建材市场主张要求森昊公司搬离租赁房屋并支付拖欠的租金和占有使用费及滞纳金的请求，与法无悖，本院亦予以认可。森昊公司拖欠奉贤建材市场至合同解除之日止的租金为11，635，917元，从合同解除之日至2014年4月30日止占有使用费为9，653，943元；奉贤建材市场对于滞纳金的请求远远低于合同的约定，本院亦予以支持。鉴于合同的解除是由于森昊公司违约造成，故对于其主张要求奉贤建材市场赔偿装修损失的请求依法不应予以支持，但鉴于奉贤建材市场有同意在15，000，000元内予以补偿的意见，本院对该意见予以认可。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海奉贤建材市场经营管理有限公司和被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司于2010年12月21日和2011年3月30日签订的《租赁合同》和《补充协议》于2013年4月17日解除；
二、被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁的位于上海市奉贤区大叶公路XXX号G区房屋；
三、被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤建材市场经营管理有限公司至2013年4月16日的租金11，635，917元；
四、被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤建材市场经营管理有限公司占有使用费（其中2013年4月17日至2014年4月30日止的使用费为9，653，943元，自2014年5月1日起至实际搬离日止按年使用费10，261，527元计算）；
五、被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤建材市场经营管理有限公司滞纳金6，436，391.24元；
六、原告（反诉被告）上海奉贤建材市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内一次性补偿被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司装修损失15，000，000元。
本诉案件受理费人民币166，584元，反诉案件受理费40，900元，均由被告（反诉原告）上海森昊木业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪黎明
审 判 员 屠朝辉
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年五月十二日
书 记 员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。