湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00125号
上诉人（原审原告）谢本玉，女，1952年12月27日出生，汉族，自由职业者。
上诉人（原审原告）谢本忠，男，1955年4月15日出生，汉族，自由职业者。
上诉人（原审原告）谢本新，男，1960年2月22日出生，汉族，自由职业者。
以上三上诉人的委托代理人谢本仙（代理权限：一般代理），女，1957年8月28日出生，汉族，自由职业者。系三上诉人的同胞兄弟姊妹。
上诉人（原审原告）谢本仙，女，1957年8月28日出生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审被告）金秀莉，女，1963年4月18日出生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审被告）金云芝，女，1967年7月24日出生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审被告）金晓玲，女，1968年8月3日出生，汉族，自由职业者。
被上诉人（原审被告）金涛，男，1969年11月30日出生，汉族，自由职业者。
以上四被上诉人的委托代理人付俊杰（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。
原审被告陈贵章，男，1955年4月14日出生，汉族，公务员。系上诉人谢本仙之夫。
上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙因与原被上诉人周厚清以及原审被告陈贵章房屋买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2013）鄂曾都民初字第1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭。原被上诉人周厚清于2014年5月30日死亡。本院于2014年8月13日作出（2014）鄂随州中民二终字第00125-1号民事裁定：本案中止诉讼，并依法通知原被上诉人周厚清的继承人金秀莉、金晓玲、金云芝、金涛参加诉讼。本院于2014年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人谢本仙以及其作为上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新的委托代理人，被上诉人金涛及其与被上诉人金秀莉、金晓玲、金云芝的委托代理人付俊杰，原审被告陈贵章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙诉称：2003年10月被告周厚清的丈夫金从忠（现已去世）在未征得房屋所有人吴天珍（1999年已去世）的女儿谢本仙的同意以及其他子女谢本玉、谢本忠、谢本新不知晓的情况下，死缠硬磨，采取不正当的方法，与被告陈贵章（原告谢本仙丈夫）擅自签订《房屋买卖协议》，将吴天珍位于随州市龙门街棉花公司院内临街住宅楼一套住房，以39800元卖给被告周厚清夫妇。原告谢本仙坚决反对，三日后将协议原件收回撕毁，并多次催促被告周厚清夫妇交还房产证，退还房屋，但其拒不搬出，也不交出房产证。因被告陈贵章在签订协议前，就告知了被告周厚清夫妇房屋是其老岳母吴天珍的遗产，故被告周厚清夫妇获取房屋非出于善意。请求法院判决：1、确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、确认吴天珍的房屋属四原告所有，并收回房屋及房产证；3、诉讼费用由被告负担。
原审被告周厚清辩称：原告谢本仙系棉花公司职工，本案诉争房屋系其以其母亲吴天珍的名义购买，是原告谢本仙夫妇合法拥有的财产，后被告陈贵章又在其单位检察院购买一套住房，根据国家房改政策规定，夫妇二人只能拥有一套房改房，因此被告陈贵章和原告谢本仙对本案诉争房屋有处置权。合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，现原告违背诚实信用原则，对其诉讼请求不应支持，且已过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审被告陈贵章辩称：在签订《房屋买卖协议》之前，我告知过被告周厚清夫妇，房屋是我过世的老岳母的财产，买卖要经过其四个子女的同意，但他们未予理睬，反而急迫地催促签订协议，我告诉他们我老婆谢本仙不同意卖房，更不会签字，但他们以以后给我看病不要钱等理由对我死缠硬磨，我出于义气就与他们签订了协议，“谢本仙”的名字也是我代签的。根据《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定，《房屋买卖协议》是无效的，被告周厚清夫妇更不是善意取得房产。我同意原告的诉讼请求。
原审查明：1998年12月1日，吴天珍与棉花总公司签订《随州市成本价公有住房买卖协议书》，以12460元购买位于东城区龙门街21号2幢二楼的住房一套。2001年7月23日，随州市房地产管理局核发随州市房权证东城字第××号房产证，房屋所有权人登记为吴天珍。2003年10月3日，被告陈贵章向被告周厚清的丈夫金从忠出具一张收条，内容为：“今收到金从忠购房款叁万玖仟捌佰元（39800.00，含定金500元）。陈贵章，2003.10.3”。随后，被告陈贵章将上述房屋交于被告周厚清占有使用，并将该房产权证交给被告周厚清。本案在审理过程中，双方提交的2003年10月4日的《房屋买卖协议书》是复印件，无法辨别真伪；而2003年10月5日的《房屋买卖协议书》签订乙方：金涛，并不是本案当事人。
另查明，吴天珍于1999年去世，育有四个子女，即原告四人。2006年9月5日，被告周厚清的儿子金涛向随州市棉花总公司交款1109.53元，2011年6月20日其取得座落于东城龙门街28号的随国用（2011B）第1986号国有土地使用证，土地使用权人登记为吴天珍。
还查明，被告周厚清的丈夫金从忠已去世。
原审法院认为：虽然2003年10月4日和5日的二份《房屋买卖协议书》的真实性有待商榷，但对被告陈贵章于2003年10月3日出具的购房款收条，双方均无异议，房屋早已交付，因此作为房屋所有人吴天珍的女婿陈贵章，虽然对争议房屋没有处分权，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”双方已成就了事实上的房屋买卖关系，故对原告要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。因房屋买卖超过10年，被告周厚清一直居住、管理该房屋，依据公平及诚实信用原则，对四原告要求确认吴天珍的房屋属四人所有，并收回房屋及房产证的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告负担。
上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。原审被告陈贵章在与周厚清夫妇签订合同之前就明确告知：本案诉争的房屋是其岳母吴天珍的房产，房屋买卖合同要经其四个子女的同意。且在签订的房屋买卖协议中已约定合同生效的条件是四个子女均签字。后因上诉人谢本仙坚决反对，原审被告陈贵章与上诉人谢本仙在房屋买卖协议签订后三日就将合同原件收回，并告知周厚清夫妇合同无效，要求收回房产证，退回房款，搬出房屋。但周厚清夫妇坚决不同意。后经反复催促，至今未搬出。2、原审适用法律错误。原审法院错误理解最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款的规定。正确的理解应是如果原告中的任何一人没有征得其他人同意的前提下，和被告签订了房屋买卖协议，说自己无代理权其他人而主张合同无效，适用本条款还是可以的。但在本案中，原审被告陈贵章是被告方，不是原告方。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人金秀莉、金晓玲、金云芝、金涛辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈贵章同意上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙的上诉意见。
经审理查明：原审认定的事实属实。另查明，周厚清于2014年5月30日死亡，与已去世的丈夫金从忠共育有四个子女，即金秀莉，女，1963年4月18日出生，汉族，住随州市曾都区东城办事处解放路54号。公民身份号码：420619196304180468；金云芝，女，1967年7月24日出生，汉族，住随州市曾都区东城办事处交通大道10号。公民身份号码：421302196707240442；金晓玲，女，1968年8月3日出生，汉族，住襄阳市樊城区铁路二院205栋。公民身份号码：420601196808033548；金涛，男，1969年11月30日出生，汉族，住随州市曾都区北郊办事处七里塘村七组。公民身份号码：420619196911301217。
还查明，原审被告陈贵章系上诉人谢本仙之丈夫、吴天珍之女婿。上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙与周厚清在一审中各自提交的原审被告陈贵章、谢本仙与周厚清、金从忠于2003年10月4日签订的《房屋买卖协议书》均是复印件。该两份协议书的签订主体以及主文内容均相同，唯一的区别为协议书的尾部：上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙提交的房屋买卖协议书尾部注明“此协议书须得吴天珍四子女签署后生效”，周厚清提交的房屋买卖协议书尾部无该内容。
本院认为：上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙与周厚清各自提交的原审被告陈贵章、谢本仙与周厚清、金从忠于2003年10月4日签订的《房屋买卖协议书》均是复印件，且两份协议书的尾部又有差别，上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙在起诉状、上诉状以及庭审中陈述原审被告陈贵章已将上述协议书原件收回并撕毁，原审被告陈贵章也认可该陈述，故本院无法确认上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙所主张的《房屋买卖协议书》（复印件）的内容和真实性，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙关于请求确认两被告签订的《房屋买卖协议书》无效的诉求不予支持。虽然本案无房屋买卖协议的原件，但是双方对原审被告陈贵章于2003年10月3日出具的购房款收条均无异议，且本案诉争的房屋已于2003年交付给周厚清夫妇，该房屋的房产证亦于交付房屋时一并交给周厚清夫妇，双方已形成了房屋买卖合同关系。同时，本案诉争的房屋虽系吴天珍的遗产，由四上诉人共同共有，但是原审被告陈贵章作为房屋登记权人吴天珍的女婿在出卖房屋时既交付了房屋，又交付了房产证，并收取了房款，周厚清夫妇有理由相信原审被告陈贵章是有权处分的，并且依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙以出卖人原审被告陈贵章对本案诉争的房屋不具有处分权为由主张本案诉争的房屋买卖行为无效，本院不予支持。现本案诉争的房屋已交付给周厚清夫妇居住使用达十年之久，四上诉人要求确认房屋属其所有，并收回房屋及房产证，本院亦不予支持。至于上诉人谢本仙、谢本玉、谢本忠、谢本新如认为原审被告陈贵章擅自处分本案诉争的房屋给其造成了损失可另行向原审被告陈贵章主张权利。综上，上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费795元由上诉人谢本玉、谢本忠、谢本新、谢本仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 李小辉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 石继武