湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民未终字第07618号
上诉人（原审被告）魏某甲。
法定代理人魏某甲。
委托代理人徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈旻。
委托代理人宋传毅，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人刘斯雅静，湖南通程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈正帮。
委托代理人宋传毅，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人刘斯雅静，湖南通程律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王爱芬。
委托代理人宋传毅，湖南通程律师事务所律师。
委托代理人刘斯雅静，湖南通程律师事务所律师。
上诉人魏某甲因与被上诉人陈旻、陈正帮、王爱芬房屋租赁合同纠纷，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00033号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月7日公开开庭对本案进行了审理，上诉人魏某甲的委托代理人徐攀、刘大，被上诉人陈旻、陈正帮、王爱芬及三人的委托代理人宋传毅、刘斯雅静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
魏某甲上诉请求二审法院撤销原判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定事实不清：1、房屋租赁合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示，在签订合同时，已经明确了租赁房屋的具体位置、面积等，因此，原判决认为擅自改变房屋用途并将其作为合同无效的理由明显违背客观事实。2、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时已经明确了房屋为隔层，租赁房屋符合被上诉人的使用经营目的，不存在原判决所认为的承担主要过错。3、原判决混淆了为经营酒店而投入的资金，有以下错误：（1）、主体错误；（2）、投入款项已经支付情况未核实；（3）、装修过程中所涉及到的有关空调、厨房设备等款项的支付情况未予查明；（4）、所涉及物品的订购及款项支付人为谁没有查明；（5）、是否拥有完整的物权及处分权没有查明；（6）、仅仅是订购或者支付部分款项，是否能作为租赁合同所涉及到的损失。二、原判决作出鉴定程序违法，本案应发回重审：1、被上诉人在一审开庭后以及举证期间内均未申请对涉案房屋装修损失进行价格鉴定，而是上诉人向原审法院发出责令被上诉人进行价格鉴定后，原审法院做工作，被上诉人从而提出申请进行的价格鉴定，违背了“谁主张，谁举证”的原则，原审法院也明显偏袒被上诉人。2、应当由被上诉人承担的房屋装修损失鉴定费用，原审法院却要求上诉人缴纳，明显违背“谁主张，谁举证原则”，并且该鉴定费也未在原判决中作出任何描述及评判。三、原判决将不同的法律关系牵入本案的审理，颠倒法律关系的顺序。1、王爱芬的装修损失源于其与陈旻、陈正帮的合伙关系，而不是与上诉人之间的合同关系，被上诉人没有装修方面的投入，原判决在没有确定合伙关系中各合伙人是否对合伙事务存在过错之前，将王爱芬的装修损失纳入到本案中进行处理错误，王爱芬的损失应当另案处理。2、王爱芬未核实经营场所，未核实陈旻、陈正帮的经济实力及经营风险，贸然与陈旻、陈正帮合伙，自身应承担相应责任。四、原判决适用《中华人民共和国物权法》第七十七条错误。五、原判决认定损失错误：1、本案中大量物品均存在，都在出售人处，都为新品，未开过包装使用过，定义为损失错误。2、与房屋附和无法分割的装修之外的物品不应认定为损失，否则将导致强行买卖的结果。六、原判决存在重大错误：1、原判决第二项未明确被上诉人归还上诉人物品的详细名单及准确型号，原判决根本未查清事实。2、原审法院知晓存在装修附和的情况及具体附和事项，但却对上诉人《补充鉴定或请求鉴定机构补充说明的申请书》不予理会，有意规避应查明的事实。3、按照原判决关于无法拆除租赁房屋内的物品评述来看，可以拆除的物品不归上诉人所有，而本案中大量的物品均为可以拆除的，且在出售人处保存，原判决存在矛盾之处。4、涉案房屋未进行任何装饰，原判决却要被上诉人将装饰归上诉人所有明显系无中生有。七、原审法院乱用自由裁量权，严重违背案件的客观事实，对案件的审理不公正，程序存在违法，判决不明，严重损害上诉人利益。
陈旻、陈正帮、王爱芬辩称：一、上诉人魏某甲与陈旻、陈正帮签订的《房产租赁合同》因租赁房屋系违法建筑，违反了法律的强制性规定，原判决认定该合同无效是完全正确的；二、上诉人魏某甲隐瞒租赁房屋是违法建筑的事实，欺骗陈旻、陈正帮签订《房产租赁合同》，应承担合同无效的主要责任，原判决认定上诉人魏某甲承担80%的责任是合情合理合法的；三、陈旻、陈正帮、王爱芬的装修损失是因上诉人魏某甲的欺骗行为造成的，上诉人魏某甲应当赔偿该装修损失，至于陈旻、陈正帮与王爱芬之间如何分担损失则与上诉人魏某甲无关；四、《价格鉴定结论书》合法有效，应当作为认定案件事实的证据；五、原判决查明事实清楚，认定各项损失合法有据，上诉人魏某甲称原判决认定损失错误是故意曲解法律和事实。请求二审法院维持原判。
陈旻、陈正帮向一审法院起诉请求：一、依法判决认定魏某甲违约，解除陈旻、陈正帮与魏某甲签订的《房产租赁合同》；二、依法判决魏某甲返还陈旻、陈正帮支付的租金、押金、定金、物业管理费等共计191792元；三、依法判决魏某甲承担陈旻、陈正帮委托王爱芬装修的各项损失1858304元；四、依法判决魏某甲向陈旻、陈正帮支付5个月租赁费的违约金194705元；五、由魏某甲承担诉讼费。
一审法院经审理查明：魏某甲系长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H#栋101-120号房屋产权所有人，其中101-110号房屋的规划用途是商业，111-120号房屋的规划用途是车库。魏某甲的父亲系长沙才子房地产开发有限公司的法定代表人。魏某甲没有到相关部门进行报批将其所有的车库改为商用与其他商用房屋进行出租。2013年10月8日，陈旻、陈正帮（乙方）与魏某甲授权的其兄魏志强（甲方）就乙方承租甲方物业用于经营商业事宜达成一致，并签订《房产租赁合同》，合同约定，甲方所属的物业位于中国湖南省长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H#栋1层H111及2层H101-120（除114）号商铺，建筑面积为1163.95（1层35.31，2层1128.64）平方米；租赁期限自2014年3月1日起至2022年2月28日止，免租期为4个月，分两次免租，即自2014年3月1日起至2014年4月30日止和2015年3月1日起至2015年4月30日止；为保证合同顺利履行，乙方向甲方交纳2万元租赁定金自动转为租赁保证金，该物业交付时，乙方需向甲方交纳一个月租金的租赁押金，即38411元，该款本合同履行完毕后，甲方将租赁押金38411元如数退还乙方（该租赁押金不计算利息）；本合同签订后，乙方同意于每15天按以下方式将租赁费支付给甲方：乙方每3个月缴纳一次租金，以转账形式支付，到账日即为支付日，租金支付以甲方指定账户为依据进行转账支付；甲方于2014年3月1日前按物业现状向乙方交付物业；甲方保证确实拥有本合同所指物业的合法出租权，保证拥有完全的资格和权利将物业按本合同之约定租赁给乙方；本合同期满或因乙方原因合同提前终止时，乙方的装修遵循来修去丢的原则；乙方可按自己的标准对物业内部布局进行设计和装修，但不得影响和损坏甲方物业的整体结构和外部统一装潢，并应符合国家及相关部门规范，其设计和装修费用由乙方承担；因甲方房屋相对性纠纷原因致使乙方不能继续使用该房屋的，乙方有权解除合同，甲方应承担乙方的实际损失，并向乙方支付5个月租赁费的违约金。同时，双方还签订了《物业使用协议》，协议约定，商铺的装修需报所属消防管理部门和有关政府部门审批，审批后将资料复印件报物业公司备案，并严格按审批要求进行装修。庭审中，陈旻、陈正帮称已将商铺的装修送至相关部门报批，是边报边装修。合同签订后，陈旻、陈正帮与第三人王爱芬于2014年2月25日签订一份《合伙协议》，协议约定，经营范围酒店经营；项目地址在长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋1层H111及2层H101-120（除114）号商铺；合伙期限暂定8年，从2014年3月1日至2022年2月28日；合伙人陈旻、陈正帮各出资20万元，占合伙12.5%的股份，合伙人王爱芬出资120万元，占合伙75%的股份；酒店暂定于2014年6月1日开业，各合伙人应当在开业前10日内将出资全部到位；考虑到各合伙人的经济状况，前期所有的酒店手续办理费用、装修费用由合伙人王爱芬先行垫付，在出资到位后归还给合伙人王爱芬，但装修合同和装修费用须由合伙人陈旻、陈正帮签字认可；全体合伙人一致同意，自合伙协议生效之日起，每月支付合伙人王爱芬工资5000元。该协议对双方的盈余分配、债务承担、合伙人的权利义务、入伙、退伙、合伙的解散、清算、违约责任等进行了约定。陈旻、陈正帮分别于2013年9月15日向魏某甲交纳了才子佳苑一期H栋2层整层门面租赁定金20000元，同年9月30日向魏某甲交纳了该门面商铺押金19470.5元，同年10月9日向魏某甲交纳了该门面商铺押金19470.5元。2013年9月30日、10月9日，陈旻、陈正帮分别向魏某甲交纳了租金58411.5元。2014年3月4日，陈旻、陈正帮向魏某甲交纳了2014年3月1日至8月31日的物业管理费16028元。2014年3月1日，魏某甲向陈旻、陈正帮交付了门面及车库，陈旻、陈正帮即对交付的铺面进行装修，并经过魏某甲同意，交纳了装修押金、水电费、垃圾清运费，在物业公司备案。庭审中，陈旻、陈正帮称在与魏某甲签订合同时，没有看到魏某甲的产权证原件，魏某甲只是给其看了平面图，租的地方是用于商业。2014年4月8日，H栋业主集体反对魏某甲出租的门面开展经营活动，陈旻、陈正帮于2014年4月24日停止装修。至停工之日止，陈旻、陈正帮对租赁的房屋安装了酒店卫生间的铝合金门和窗、水电配件、电线电缆电话线网线，下水电工程已完工，铺好了客房内的卫生间及门口地板地砖、卫生间的瓷砖。
2014年5月9日，长沙市开福区城乡建设局向才子佳苑H栋1楼业主发出《责令改正通知书》，内容如下：“你单位于2013年6月在才子佳苑H栋1楼装饰装修施工中，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城市房屋装饰装修管理办法》。责令你单位进行整改、恢复原样，到相关部门办理相关手续。”
2014年6月7日，长沙市开福区人民政府办公室针对才子佳苑H栋业主唐双燕等人信访问题作出情况汇报，情况汇报的主要内容为“业主的主要诉求：1、开发商违法搭建，私自将一楼搭成两层；2、开发商擅自更改规划，将车库改成商业门面；3、开发商违法将一楼地面下挖；4、开发商违法占用业主公用空间；5、开发商违反规定设置菜市场；6、开发商野蛮施工，破坏承重墙，在主梁上打孔。信访问题的由来：2013年11月，业主魏志强将一楼14个车库16个门面进行施工改造，侵占该栋其他业主利益，对其他业主日常生活产生影响。业主多次与物业公司反映无果后，部分居民代表到市信访局提交信访诉求。调查核实情况：2014年4月23日下午针对唐双燕等人反映的信访问题，区委常委、区委办主任袁伟洁亲自调度开福区信访局、法制办、城建局、安监局、城管大队等相关职能部门在四方坪街道办事处召开调度会处理该信访事件。经过调查处理，现将调查处理情况汇报如下：1、将一楼改成两层无合法手续。2、车库改作商用没有规划许可。3、在改造过程中确实将地面下挖了30公分。4、一楼设置菜市场未提前与楼上业主协商，但开菜市场有合法手续。5、关于破坏承重墙的问题，见才子佳苑H栋1楼装修工程结构检测鉴定报告。通过调查核实后，4月24日上午9点，区城建、安监、城管、公安等相关职能部门联合执法，要求业主魏志强立即对一楼菜市场和二楼旅馆停止施工和营业。”
2014年7月4日，长沙市开福区四方坪街道黑石渡社区居民委员会向长沙市开福区政法委出具报告，报告大致内容为“我社区才子佳苑H栋一楼面积1068.53平方米。产权人为魏某甲，根据H栋建设规划图纸该面积由两部分组成，南面是车库（14个车库），北面是商业门面。产权人在未经过规划许可的情况下私自将14个车库改做商用，并将一楼下挖30公分后违章改建2层。经过改造后，产权人魏某甲委托魏智强对外招租，分别将改建后的一楼和二楼出租。一楼承租人为陈正帮，二楼由两人合租承租人为陈旻、陈正帮，面积为1163.53平方米。在双方签订承租协议时魏智强没有告知承租人一楼整体面积中有14个车库，二楼搭建没有任何合法手续。一楼由陈正帮和侯元清合伙经营生鲜市场，市场管理由侯元清负责。二楼由陈正帮、陈旻以及王爱芬合伙经营旅店，旅店管理由王爱芬负责。一楼生鲜超市原本计划4月16日开张营业，但在4月8日H栋居民集体反对一楼和二楼开展经营活动。经过社区上户调查核实，居民不同意一、二楼经营的原因有以下几点：1、他们认为二楼宾馆属于违规改建，强烈要求产权人提供审批表、规划图纸。2、最初与开发商签订住房合同时，规划图上明确标明一楼有部分地段是用来做车库之用。3、70%住户坚决反对一楼经营菜市场，二楼经营宾馆……4月15日H栋部分业主代表到市信访局提交了上述诉求，市信访局了解情况后要求区政府办牵头组织各相关职能部门处理该事。4月16日，街道、社区、城建、城管都到了H栋现场要求市场延后开业，并由城建局下了整改通知书。4月23日，开福区政府办组织各相关部门在四方坪街道召开调度会，确定了在未调查清楚H栋问题之前生鲜超市不得开业，为防止双方在开张营业时发生冲突，社区多次与侯元清、王爱芬协商，要求一楼开业时间和二楼装修工程延迟到矛盾解决之后……直到5月20日左右，才子集团投入一笔费用对H栋业主进行了不同程度的补偿，但是仍有部分业主不要补偿坚决反对市场和旅店的经营。另外，才子集团为稳定市场经营户的情绪对等待开业的商户也给予了3000元一户的补偿，并减免3个月租金，5月25日市场方自行试营业，试营业期间H栋有部分居民相继到开福区政府办、规划局及四方坪街道反映情况反对市场开业。6月3日街道协调规划局、城建局、黑石渡社区、才子负责人再次就H栋的问题开会研讨，并给予了才子集团2条处理意见：1、尽快补办各相关手续。2、如未能补办到手续，车库必须恢复原貌，违章搭建必须拆除。时至今日才子集团仍然没有补办到任何手续，一楼市场仍处于非法经营的状况，商户担心市场随时被责令关闭也不敢大量购置货物，经营状况惨淡。二楼装修工程也因为没有合法手续一直处于停工状况……”
庭审中，陈旻、陈正帮提供其为经营酒店而投入的资金清单如下：1、物业管理费16028元。2、支付王爱芬工资15000元。3、装修费用损失。酒店装修押金2000元（2014年3月6日交纳）、水电费3500元、垃圾清运费3386元；酒店隔墙打毛倒防水梁费81500元（已进行隔墙）；酒店下水配件费1633元；酒店砌窗台挂空调材料及人工费4530元；酒店两个楼梯上面搭梁及人工费4748元；酒店报建委托费8000元；酒店下水打孔人工费4430元；酒店隔墙倒梁拆窗时项目负责人工资4000元；酒店做下水材料及配件费16056元；酒店湘江电线电缆及电工配件费18860元；酒店角阀漏电开关费2876.51元；酒店茶厅楼下水加紧人工及材料费6002元；以上陈旻、陈正帮在庭审中陈述均已全部付款，且配件及相关工程均已安装和做完。酒店图纸设计费已付5万元，余1930元未付（合同51930元，因设计方未起诉陈旻、陈正帮，暂没有违约损失数额赔偿依据）；酒店装修工程款、地砖款已付751000元，未付39000（合同790000元，因施工方未起诉陈旻、陈正帮，暂没有违约损失数额赔偿依据）；酒店卫生间瓷砖款30000元全部支付；酒店铝门窗款实付3万元，未付5200元（合同总价35200元）；酒店卫生间门款已全付19000元；酒店水电配件材料及配件全付25746元；酒店消防工程款实付8万元，未付8000元（合同总价88000元）；酒店下水电人工费已付54000元，未付12000元（合同总价66000元）；酒店桥架及加工费2760元已全部付清；酒店电线电缆电话线网线等材料款13883元已全部付清；酒店定做房间门款已付45000元，未付5320元（合同总价50320元）；家具、床款已付125000元，未付46500元（合同总价171500元）；酒店循环热水款实付3万元，未付45000元（合同总价75000元）；酒店订做空调款实付48000元，未付48000元（合同总价96000元）；电视机、网络等布线预交定金实付13800元，未付35620元（合同总价49420元）；酒店布草、茶厅餐具印字订做款实付17000元，未付30000元（合同总价47000元）；酒店厨房设备制作安装工程款实付23000元，未付23500元（合同总价46500元）；酒店施工看守工地人员工资已付20800元；酒店做消防通道防盗门款已全付1820元；酒店定做设备、家具、门等存放损失共计16950元。以上已支付金额共计1542330.51元，未依据合同支付余额共计357020元。魏某甲对陈旻、陈正帮提供的损失证据的质证意见为：对陈旻、陈正帮支付的租金、押金、定金、物业管理费共计191792元无异议；对陈旻、陈正帮支付的王爱芬工资有异议，认为与本案无关联。对装修费用清单除第六项消防报建的那部分损失予以认可外，其他均不予认可。
本案在审理过程中，陈旻、陈正帮申请对位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋1层H111及2层H101-120（除114）号商铺的装修损失（包括装饰装修的人工费、定做和购买的设备、材料价款总额以及仓储费等所有的费用）进行了价格鉴定。长沙市价格认证中心对上述内容进行了鉴定，该中心于2015年5月7日作出长价认鉴〔2015〕0158号《价格鉴定结论书》，价格鉴定结论：评估的位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋1层H111及2层H101-120（除114）号商铺的装修损失（包括装饰装修的人工费、定做和购买的设备、材料价款总额以及仓储费所有的费用）在估价时点2015年3月10日的价格总额为人民币1571213元。其中：装修及消防工程1147783元；家具145775元；酒店热水系统66550元；空调96000元；电视机37460元；酒店布草36955元；厨房设备及安装40690元。另设备及家具仓储费用：家具元/月是630元；厨房设备元/月是150元；热水系统元/月是420元。备注：此次鉴定项目不包括物业管理费、王爱芬工资、酒店装修押金、水电费、垃圾清运费、酒店报建委托费、酒店隔墙拆窗项目负责人工资、酒店装修设计费、酒店施工看守工地人员工资。并附有装修、消防工程、家具、热水系统、空调、电视机、布草、厨房设备明细。陈旻、陈正帮及王爱芬对该份价格鉴定结论书的真实性没有异议，对诉争商铺的装修损失1571213元认为虽与实际装修损失数额有一定差距，但对其鉴定结论基本认可。只是认为鉴定的仓储费用标准过低，不符合事实，陈旻、陈正帮及王爱芬不予认可，应按实际支付的仓储费用来认定。此次未鉴定的项目物业管理费、王爱芬工资、酒店装修押金、水电费、垃圾清运费、酒店报建委托费、酒店隔墙拆窗项目负责人工资、酒店装修设计费、酒店施工看守工地人员工资的损失应由魏某甲承担。魏某甲对该份鉴定结论的质证意见是陈旻、陈正帮申请鉴定超过了申请期限。本次鉴定前鉴定人员只参加了有损失的地方，其他有损失的地方没有去考察过。该鉴定意见对附合部分与未附合部分没有明确确定，应对未形成附合的部分予以区分。除附合部分外，其他所有部分包括空调、冰箱等不能称之为损失，因这部分的实物存在，从未使用过，不存在任何损失。该鉴定意见上所列的损失清单，陈旻、陈正帮在举证时并未列出该损失明细，故陈旻、陈正帮应承担举证不能的后果。鉴定结论里所体现的损失价格都是王爱芬与陈旻、陈正帮合伙产生的，而王爱芬非租赁合同的相对方，也非魏某甲签订合同时所能知晓的第三方，故此损失与魏某甲没有法律关系。陈旻、陈正帮所列出的物业管理费、王爱芬工资、酒店装修押金、水电费、垃圾清运费、酒店报建委托费、酒店隔墙拆窗项目负责人工资、酒店装修设计费、酒店施工看守工地人员工资等，该价格鉴定书上的装修损失中并没有看到陈旻、陈正帮将上述损失范围予以明确，这些项目有些已计入其他损失里面，且属于工资范畴的都会纳入装修成本中去，与装修无关的不能纳入其中。
另查明，陈旻、陈正帮、王爱芬在庭审中提供了证据“酒店定做设备、家具、门等存放损失”拟证明为酒店经营而定做的设施因未开业而存放于定做方仓库内发生的仓储费，具体如下：于2014年4月7日在湖南省汨罗市康华家具厂定做的家具从同年6月7日至今放置在该厂仓库内（陈旻、陈正帮在庭审中对所有仓储费的计算时间暂计算至2015年7月10日），共计399天，按50元/天收取仓库占用费；于2014年4月15日在长沙华润节能科技有限公司定做的厨房设备从同年5月14日至今放置在该公司仓库内，至2015年7月10日，共计423天，按50元/天收取仓库占用费；于2014年3月24日在长沙安鸿节能科技有限公司定做的热水系统工程设备（热水炉、保温水箱、供水泵、总控系统等设备）从同年5月5日至今放置在该公司仓库内，至2015年7月10日，共计432天，按50元/天收取仓库占用费；于2014年4月11日在东森木门口定做的木质门心从同年5月26日至今放置在该公司仓库内，至2015年7月10日，共计411天，按50元/天收取仓库占用费。
诉争门面因停止施工后，陈旻、陈正帮、王爱芬雇请他人看守诉争门面，并向看守门面人员发放了工资，时间从2014年3月至2015年6月，共计30800元。魏某甲对看守的事实予以认可，但对工资金额不予认可。陈旻、陈正帮在前期施工期间（隔墙拆窗项目）发放的工资4000元，魏某甲对此不予认可。
证明上述事实的证据有：双方当事人的陈述、《房产租赁合同》、房屋分层分户平面图、户室面积对照表、H#栋商业一层门面平面图、房屋产权证、《物业使用协议》、收取租金、押金、保证金的收据、《市场摊位合同》、才苑生鲜市场商户登记表、诚意金发放登记表及取款凭条、公证书、《商铺承租意向书》、《合伙协议》、《合同补充协议》、长沙市开福区城乡建设局责令改正通知书、长沙市开福区人民政府办公室《关于开福区才子佳苑业主唐双燕等人信访问题的情况汇报》、庭审笔录等。
一审法院认为：一、陈旻、陈正帮与魏某甲签订的《房产租赁协议》的效力问题。魏某甲所有的位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑H栋111号至120号房屋经相关部门核发的规划用途为车库，作为出租方，魏某甲擅自改变房屋用途，将未办理变更手续的车库与其他规划用途为商业的房屋作为门面统一租给陈旻、陈正帮，且也未经该栋全体业主同意，其行为违反了法律的强制性规定，因此，双方签订的《房产租赁协议》系无效协议。造成本合同无效，魏某甲作为出租方应承担主要过错；陈旻、陈正帮在签订合同时应查明租赁房屋的相关情况，而由于疏忽大意与魏某甲签订合同，应承担无效租赁的次要责任。故陈旻、陈正帮的损失，魏某甲应承担80%，陈旻、陈正帮应自行承担20%。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，鉴于陈旻、陈正帮与魏某甲对合同的各项费用条款已实际履行，对于租金，魏某甲于2014年3月1日办理房屋交接手续，将上述房屋交还给陈旻、陈正帮，陈旻、陈正帮使用此房屋至同年4月24日，因陈旻、陈正帮与魏某甲签订的《房产租赁合同》中对于2014年3月1日至4月30日期间的租金约定免租，故此段时间的房屋使用费不应向魏某甲支付，魏某甲应向陈旻、陈正帮返还租金93458.4元（116823元×80%）、押金31152.8元（38941元×80%）、定金16000元（20000元×80%）。关于物业管理费，因陈旻、陈正帮交纳了2014年3月1日至8月31日的物业管理费16028元，由于魏某甲的原因没有继续经营，其交纳的物业管理费也应系陈旻、陈正帮的损失，应由魏某甲返还，但陈旻、陈正帮于2014年3月1日至酒店停工之日即2014年4月24日期间的物业管理费5342元应予以扣除，魏某甲应向陈旻、陈正帮返还物业管理费8548.8元（10686元×80%）。陈旻、陈正帮应将其承租的房屋返还给魏某甲。
二、本案在审理过程中根据陈旻、陈正帮的申请，依法委托了长沙市价格认证中心对位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H栋1层H111及2层H101-120（除114）号商铺的装修损失（包括装饰装修的人工费、定做和购买的设备、材料价款总额以及仓储费等所有的费用）进行了价格鉴定，该鉴定程序合法，鉴定程序未违法，该鉴定机构、鉴定人员具备相关的鉴定资格，故对长价认鉴[2015]0158号《价格鉴定结论书》的证明力予以确认。魏某甲庭后提交的《补充鉴定或请求鉴定机构补充说明的申请书》，因长沙市价格认证中心是根据该院的委托对陈旻、陈正帮的鉴定申请内容进行价格鉴定，对于魏某甲需认证中心补充说明的事项不在其价格鉴定范围之内，故对魏某甲的申请不予采纳。因魏某甲一直未办理租赁房屋的功能变更手续，造成陈旻、陈正帮房屋装修及酒楼用具物品的损失属实，魏某甲应承担主要的过错责任，并对上述损失按照承担民事责任的比例80%予以赔偿，根据价格鉴定结论书关于诉争门面内装修损失（包括装饰装修的人工费、定做和购买的设备、材料价款总额以及仓储费等所有的费用）的价格总额1571213元，陈旻、陈正帮承担314242.6元，魏某甲承担1256970.4元。根据价格鉴定结论书关于诉争门面设备及家具仓储费用的价格认定家具630元/月、厨房设备150元/月、热水系统420元/月，可以推算出家具每日为21元，厨房设备每日为5元，热水系统每日为14元，陈旻、陈正帮承担家具仓储费为3402元〔（湖南省汨罗市康华家具厂定做的家具8379元+东森木门定做的木质门心8631元）×20%〕，魏某甲承担家具仓储费为13608元〔（湖南省汨罗市康华家具厂定做的家具8379元+东森木门定做的木质门心8631元）×80%〕；陈旻、陈正帮承担厨房用具仓储费423元（423天×5元/天×20%），魏某甲承担厨房用具仓储费1692元（423天×5元/天×80%）；陈旻、陈正帮承担热水系统仓储费1209.6元（432天×14元/天×20%），魏某甲承担热水系统仓储费4838.4元（432天×14元/天×80%）。魏某甲应承担的仓储费共计为20138.4元。综上，在魏某甲承担上述费用后，陈旻、陈正帮应将相关的家具、电器、热水系统、木质门交给魏某甲。
三、陈旻、陈正帮主张的王爱芬的工资15000元，系陈旻、陈正帮与王爱芬之间合伙产生的费用，与魏某甲没有关联，故陈旻、陈正帮此项诉请，不予采纳。陈旻、陈正帮主张的酒店装修押金不属于陈旻、陈正帮的损失部分，其可向收取酒店装修押金的公司主张返还。陈旻、陈正帮主张的酒店装修期间的水电费、垃圾清运费属于陈旻、陈正帮为经营酒店装修而花费的损失，故魏某甲应当承担3108.8元。陈旻、陈正帮主张的酒店报建委托费8000元，魏某甲对该费用予以认可，该费用系陈旻、陈正帮酒店装修期间产生的费用，属于陈旻、陈正帮的损失，魏某甲应按80%的比例予以承担为6400元。陈旻、陈正帮主张的酒店隔墙拆窗项目负责人工资、酒店施工看守工地人员工资系酒店装修期间产生的费用，属于陈旻、陈正帮的损失，但陈旻、陈正帮提供的工资过高，故根据2013年度湖南省居民服务、其他服务业标准对上述费用按一人从2014年3月1日计算至2015年6月20日为33090元，魏某甲按80%的比例承担26472元。陈旻、陈正帮主张的酒店装修设计费51930元系酒店装修产生的费用，且该费用未在价格鉴定范围内，属于陈旻、陈正帮的损失，魏某甲应按80%的比例予以承担为41544元。
四、因陈旻、陈正帮与魏某甲签订的《房产租赁协议》系无效合同，故陈旻、陈正帮主张魏某甲支付5个月租赁费的违约金194705元于法无据，不予支持。
五、陈旻、陈正帮与王爱芬之间系合伙关系，与本案审理的房屋租赁关系属两个不同的法律关系，本案不予处理。王爱芬在与陈旻、陈正帮合伙期间所支出的有关费用，待魏某甲向陈旻、陈正帮赔偿后，王爱芬可与陈旻、陈正帮进行结算。
综上，魏某甲应向陈旻、陈正帮赔偿各项损失共计1503793.6元。陈旻、陈正帮承租的酒店是经魏某甲同意装饰装修，其为酒店装修做好的铝合金门、窗，已安装的水电配件，已铺好的地砖、瓷砖、电线电缆电话线网线、防盗门，因上述物品均在租赁的房屋内，无法拆除，故归魏某甲所有，魏某甲按照其过错分担上述物品的损失；陈旻、陈正帮为酒店经营而订做的家具、电器、厨房设备、热水系统在魏某甲赔偿损失时一并交给魏某甲。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、陈旻、陈正帮与魏某甲签订的《房产租赁协议》系无效协议；二、魏某甲于本判决生效之日起十日内向陈旻、陈正帮支付各项损失1503793.6元，陈旻、陈正帮将订做的家具、电器、厨房设备、热水系统交给魏某甲；三、陈旻、陈正帮于本判决生效之日起十日内返还其承租的位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H#栋2层101-120（除111、114）号商铺给魏某甲，该房屋内的装饰归魏某甲所有；四、驳回陈旻、陈正帮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24858元，陈旻、陈正帮承担4972元，魏某甲承担19886元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：上诉人魏某甲将位于湖南省长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H#栋一楼改建为两层未取得建设工程规划许可证。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为：一、魏某甲与陈旻、陈正帮签订的《房产租赁合同》的效力及双方责任划分问题；二、《价格鉴定结论书》能否作为本案的定案依据；三、陈旻、陈正帮的损失如何认定以及如何承担；四、本案应否先处理陈旻、陈正帮与王爱芬之间的合伙关系。
一、魏某甲与陈旻、陈正帮签订的《房产租赁合同》是否有效，以及双方责任划分问题。经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，上诉人魏某甲将位于湖南省长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H#栋一楼改建为两层并未取得建设工程规划许可证，因此上诉人魏某甲就该物业与被上诉人陈旻、陈正帮签订的《房产租赁合同》系无效合同，上诉人魏某甲主张《房产租赁合同》有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人魏某甲明知租赁房屋未取得建设工程规划许可证仍继续出租，对本案损失的发生存在过错，被上诉人陈旻、陈正帮在未查看租赁房屋建设工程规划许可证的情况下签订房屋租赁合同，其本身对损失的发生亦存在过错，双方的过错程度对本案损失发生的作用基本相当。综合双方当事人的过错程度，本院酌情认定上诉人对本案的损失承担60%的责任，被上诉人自担40%的责任。
二、《价格鉴定结论书》能否作为本案定案依据的问题。经查，长沙市价格认证中心及鉴定人员均具备相应的鉴定资质，其出具的长价认鉴[2015]0158号《价格鉴定结论书》鉴定程序合法，鉴定依据充分，原判决将此作为定案依据符合法律规定。上诉人称该价格鉴定结论书系举证期限届满后作出，并且原审法院要求上诉人缴纳该鉴定费用，明显不公平，经查，该价格鉴定结论书确系在第一次开庭后经被上诉人陈旻、陈正帮申请作出，但申请鉴定的时间以及鉴定费用由谁预缴并未构成鉴定程序违法，不能成为本案发回重审的理由，故此上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、陈旻、陈正帮的损失如何认定以及如何承担。根据长价认鉴[2015]0158号《价格鉴定结论书》的鉴定以及双方当事人的认可，陈旻、陈正帮的损失如下：房屋的装修及消防工程损失1147783元、家具损失145775元、酒店热水系统损失66550元、空调损失96000元、电视机损失37460元、酒店布草损失36955元、厨房设备及安装损失40690元、设备及家具仓储费用损失25173元、租金损失116823元、押金损失38941元、定金损失20000元、水电及垃圾清运费损失3886元、酒店报建委托费损失8000元、隔墙拆窗项目负责人及施工工地看守人员工资损失33090元、酒店装修设计费损失51930元、物业管理费损失10686元，以上损失共计1879742元。在以上损失中，家具、酒店热水系统、空调、电视机、酒店布草系租赁房屋内物品，不属于租赁房屋的装饰装修部分，拆除或移动并不会影响其价值，而上诉人即房屋出租人亦未表示同意利用，故该上述租赁房屋内物品部分应由所有权人自行处置；装修及消防工程、厨房设备等虽有部分未安装，但因该部分设施系根据租赁房屋定制，再次利用其价值会大大减损，故该部分设施虽未与租赁房屋形成附和，但鉴于其再次利用率低，故该部分损失双方应根据各自过错承担相应责任。故此，除家具、酒店热水系统、空调、电视机、酒店布草由所有权人即陈旻、陈正帮、王爱芬自行承担外，剩余损失1497002元，上诉人承担898201.2元（1497002元×60%），被上诉人自担598800.8元（1497002元×40%）。
四、本案应否先处理陈旻、陈正帮与王爱芬之间的合伙关系。经查，本案系陈旻、陈正帮与魏某甲之间就房屋租赁产生纠纷形成的合同之诉，陈旻、陈正帮就履行租赁合同产生的损失要求合同相对方即魏某甲承担赔偿责任于法有据，至于陈旻、陈正帮与第三人即王爱芬之间的关系，不影响本案合同之诉的审理。上诉人要求先处理陈旻、陈正帮与王爱芬之间的合伙关系没有法律依据。本院不予支持。
综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人魏某甲上诉理由部分成立，成立部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00033号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00033号民事判决第二、三项；
三、上诉人魏某甲于本判决生效之日起十五日内向被上诉人陈旻、陈正帮支付装修及消防工程、厨房设备及安装、仓储费、租金、押金、定金、水电及垃圾清运费、酒店报建委托费、隔墙拆窗项目负责人及施工工地看守人员工资、酒店装修设计费、六个月的物业管理费等各项损失共计898201.2元；
四、家具、酒店热水系统、空调、电视机、酒店布草等物品由被上诉人陈旻、陈正帮自行处置；
五、被上诉人陈旻、陈正帮于本判决生效之日起十五日内返还其承租的位于长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H#栋2层101-120（除111、114）号商铺给上诉人魏某甲；
六、驳回陈旻、陈正帮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24858元，二审案件受理费24858元，由陈旻、陈正帮负担24858元，由魏某甲承担24858元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 霞
审 判 员 陈 瑶
代理审判员 李 芳
二〇一六年十月八日
书 记 员 刘佳星
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。