南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第1248号
原告姚森，女，1940年10月20日生，汉族，无业。
委托代理人徐金霞，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告王兵，男，1968年1月14日生，汉族，无业。
原告姚森与被告王兵房屋租赁合同纠纷一案，原告姚森于2015年2月27日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告姚森的委托代理人徐金霞及被告王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚森诉称，2013年3月4日，原、被告协商一致，签订《南京市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于南京市秦淮区马府街16号2幢xx室房屋出租给被告居住，租期12个月，租金每月1850元，同时就各自权利义务进行了约定。合同中明确约定：“租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同”；“租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。”2014年3月9日，合同期满后，原、被告未签订新的租赁合同，原告要求收回房屋，被告一直拒绝归还房屋，且至今未足额缴纳2014年12月9日后的房租。原告多次与被告交涉，要求被告腾房，均无果。被告的违约行为已经侵犯了原告的合法权益，原告现诉至法院，请求判令：1、被告按每月1850元的标准支付自2014年12月10日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费；按每月3700元的标准支付自2014年3月10日起至实际迁出之日止的违约金；2、被告立即迁出承租房屋，并按照合同约定将该房屋恢复原状；3、被告承担本案诉讼费用。
被告王兵辩称，首先，原、被告双方协商房屋租赁时谈的是较长期限，即两至三年，2013年3月4日签订租赁合同时先约定一年租期，后期如双方没有异议则续租下去。双方合同签订后，被告一直按照约定在交付房租，一直在正常履行合同。2014年12月9日，被告在交付下一季度房租时，因原告姚森银行卡无法办理而被退回，此后被告也与原告联系，要求其告知新的银行卡号，但是原告方始终未予回复，所以后续租金未能支付的原因在于原告。其次，在原、被告合同签订后，原告对于房屋内电线线路、家用电器存在故障及安全风险等问题却怠于履行维修义务，被告只得自行购买电器等设施设备，原告存在许多违约行为，严重侵害了被告的合法权益。且原告在与被告签订合同时，故意删除了合同中原告方的违约责任条款，对此被告后续亦将诉讼要求原告承担相应赔偿责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月4日，原告姚森（甲方）与被告王兵（乙方）签订《南京市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的位于南京市秦淮区马府街16号2幢xx室房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为居住使用；房屋租赁期限共12个月，自2013年3月10日起至2014年3月9日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；房屋每月租金为1850元，按季度支付；合同押金为1850元，甲方应在合同到期时，房屋设施无损坏且各项费用结清后当日退还给乙方；租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施；租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续；租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金。合同附件约定：退租时移走的家具、电器恢复原状，拆卸的大床恢复原样，洗衣机避免放阳台晒坏。2013年3月5日，原告姚森收到被告王兵支付的第一季度租金5550元及租房押金1850元。合同到期后，被告王兵始终未自诉争房屋内迁出。
另查明，2014年3月7日，原告姚森的女儿赵阳向被告王兵发送短信：“一年租房合同3月9日到期，我们要按合同收回房屋，请你尽快办理搬出事宜。”被告王兵对该条短信未予回复。被告王兵后分别于2014年6月9日、9月10日发短信至赵阳手机，表示其已分别支付2014年三、四季度的租金各5550元。2014年9月11日，赵阳再次向被告发送短信：“我们的确要收回房子另用，老拖不是办法，之前你老婆说过5月份你回来就考虑找房子，现在你们到底什么打算？即使租住也不是这个价格。”
另，被告提供支付凭证一组，以证明其在租赁期内一直按约支付房屋租金，且在合同约定期限届满后，仍向原告支付房屋租金至2014年12月9日，后续双方仍在按照租赁合同履行，形成了实际的租赁关系。原告对于被告提供该组证据的真实性不持异议，但认为尽管被告交付房屋占有使用费至2014年12月9日，但被告自行将费用打入原告账户的行为只是被告强行占用房屋的单方意思表示，原告后续也注销了该银行卡号，且结合原告女儿发送的短信也可以看出，双方并未形成续租合意，所以不存在所谓的事实租赁关系。被告还提供短信证据一组，以证明其在收到赵阳2014年9月11日发出的短信后，已经明确回复告知原告因所有费用已经缴纳至2015年5月，故要求将房屋租期顺延至2015年5月，被告并不存在任何违约行为。原告对于被告该组证据的真实性不予认可，且认为原告在租赁合同到期后明确表示不同意续租，并且在挂失银行卡后并未收取被告任何费用。
在本案审理过程中，原告表示不同意在本案中抵扣被告缴纳的租房押金，该笔费用需待日后确认房屋未受损坏时方可退还被告，同时原告撤回要求被告将诉争房屋恢复原状的诉讼请求。另，被告申请对合同约定的违约金计算标准予以酌减。
以上事实，有房屋所有权证、《南京市房屋租赁合同》、支付凭证、短信及当事人陈述等予以证实。
本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告在房屋租赁合同中明确约定租赁期限为一年，即自2013年3月10日起至2014年3月9日，现租赁期限已经届满，被告王兵仍未自诉争房屋内迁出，故对于原告要求被告腾房返还并按原合同约定的租金标准支付自2014年12月10日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告认为其已经足额缴纳了2014年第三、第四季度的房屋租金，双方已形成了事实上的租赁关系，且被告已经明确表示要求续租至2015年5月，故被告不存在任何违约的抗辩主张，本院认为，结合原告女儿向被告发送的要求腾房的短信及后续原告挂失银行卡等行为可以看出，原告并未与被告形成续租的合意，故对于被告该项抗辩主张，本院不予采纳。在租赁合同期限届满后，被告未能按时将诉争房屋交还原告，理应按照合同约定承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付自2014年3月10日起至实际迁出之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持，因被告申请本院就违约金计算标准予以酌减，本院综合考虑原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告支付原告违约金标准为每月1500元为宜。案件审理过程中，原告撤回要求被告将诉争房屋恢复原状的诉讼请求，不违反相关法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王兵于本判决生效之日起十五日内迁出南京市秦淮区马府街16号2幢xx室房屋，并将上述房屋腾空返还原告姚森。
二、被告王兵于本判决生效之日起十五日按每月1850元标准支付原告姚森自2014年12月10日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，按每月1500元标准支付原告姚森自2014年3月10日起至实际迁出之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费956元，减半收取为478元，由被告王兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
代理审判员 黄 茜
二〇一五年五月八日
见习书记员 朱秋萍