新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新29民终196号
上诉人（原审被告）新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司，地址：阿克苏市新城区中原路17号。
法定代表人陈玉林，该公司董事长。
委托代理人孙玲，新疆胜天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）魏薇，女，汉族，1990年9月15日出生，教师，住阿克苏市。
上诉人新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司（以下简称金洲公司）因与被上诉人魏薇商品房销售合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人金洲公司的委托代理人孙玲，被上诉人魏薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年2月12日，原告向被告交纳购房款10000元，2014年2月18交房款110187元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：由原告购买被告开发的金洲万象城3号楼2单元1102室商品房，房屋面积93.57㎡，单价4063.13元／㎡，总价380187元。2014年3月12日，原告通过建设银行阿克苏地区分行贷款260000元，支付给了被告。合同还对双方的权利义务及交房时间进行了约定。2014年3月5日该合同在阿克苏市住房和城乡建设局备案。2014年8月，经测绘房屋实际面积为90.74㎡。因面积变化，被告向原告退还差价11801元。按合同约定，出卖人应当在2014年10月31日前，向原告交付经验收合格的房屋，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告依约交清全部购房款后，被告至今未向原告交付房屋。2015年7月21日原告诉至原审法院。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告魏薇的诉讼请求有其向法院提交的《商品房买卖合同》、交款收据、银行对账明细为证，足以证实。被告认为，合同第八条在约定交房时间的同时还约定，遇有国家政策性法规导致工期延误的出卖人进行合理顺延。被告认为其之所以未按约定向原告交付房屋是因为遇到政府对城区供暖管网进行统一改造，按照政府要求被告将金洲万象城的供暖方式由地辐射燃气壁挂炉改为集中供暖，政府一级管网建设未完工的情况下，被告开发的金洲万象城内的二级管网无法实施，导致被告工期延误，该情形符合合同约定的特殊原因下的合理顺延，被告不应承担违约责任，但被告未提交任何证据对该抗辩理由加以证实，本院不予采信。原告以合同约定的违约金不足以弥补被告违约行为给原告造成的实际损失为由，要求增加违约金。原、被告签订的合同第九条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，向原告交付经验收合格的房屋，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案中，被告逾期交房构成违约，原告有权解除合同，合同解除后守约方有权要求赔偿损失。原告的实际损失即为所交纳首付款的利息损失和已向银行偿还借款所产生的利息损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。原告通过银行贷款支付给被告的260000元，该款自转入被告账户后由被告占有使用，贷款本息一直由原告偿还，现因被告原因导致合同解除，原告偿还银行借款时产生的利息损失22690元及原告主张的于2014年2月18日向被告交齐首付款120187元至2015年8月期间的利息损失3802元，应当由被告承担。上述两项合计26492元即为原告的实际损失。据此，原告要求将违约金增加至26492元的请求本院予以采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定，全面履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，向买受人交付经验收合格的房屋。第九条第2项约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。按此约定，原告关于解除双方之间签订的《商品房买卖合同》并由被告退还已付房款368386元，按实际损失支付违约金26492元的诉讼请求依法成立，予以支持。
原审法院判决如下：一、解除原告魏薇、被告新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司于2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》。二、被告新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司向原告魏薇退还购房款368386元、支付违约金26492元。
上诉人金洲公司不服原审判决上诉称，上诉人未能按时交房的原因符合双方签订的商品房买卖合同中约定的交房期限合理顺延的特殊情形，且上诉人提交的证据足以证明。原审法院对该证据不予采纳，认定上诉人违约错误。原审法院判决上诉人承担违约金26492元没有事实依据，若上诉人构成违约按照双方签订的合同约定，上诉人仅应当承担违约金3683.86元，原审法院超越合同约定的违约金比例判决上诉人承担违约金26492元无事实依据，请求二审法院认清案件事实，依法驳回被上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人魏薇答辩称，上诉人违反合同约定未能在合同约定的期限内交房，已经构成违约，上诉人不能按时交房完全是上诉人自身的原因所造成的，并无法定或约定的逾期交房的因素。被上诉人将银行按揭款交付上诉人，给被上诉人造成银行还贷利息损失，被上诉人主张该损失合法有据，上诉人应当承担因逾期交房给被上诉人带来的经济损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。上诉人金洲公司认为，其未能按时交房是因为遇到政府对城区供暖管网进行统一改造，按照政府要求上诉人需将金洲万象城的供暖方式由地辐射燃气壁挂炉改为集中供暖，政府一级管网建设未完工的情况下，上诉人开发的金洲万象城内的二级管网无法实施，导致上诉人工期延误，其未能按合同约定时间交房符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房期限合理顺延的特殊情形，故不应构成违约，但根据上诉人提交的《关于实施阿克苏市城市集中供热二期工程工作的通知》，该通知的下发时间为2015年4月2日，该通知下发时，合同约定的交房时间已过半年，该通知与上诉人逾期交房之间没有必然的因果关系，且该通知显然不属于合同约定的国家政策性法规之范畴，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失为，截止被上诉人起诉之日止其向上诉人所交纳首付款的利息损失和已向银行偿还借款所产生的利息损失。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条第一款对出卖人逾期交房违约责任的约定，该条约定的违约金明显偏低。被上诉人要求对违约金进行调整符合法律规定。违约金的确定应当以守约方的实际损失为准，原审法院根据被上诉人的实际损失判决上诉人承担违约金的数额并无不当，上诉人认为应当以双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金承担违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7400元，由上诉人新疆阿克苏金洲房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李全辉
代理审判员 张 灿
代理审判员 曹燕燕
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 侯莹莹