湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00424号
原告湖北天方地圆商业投资有限公司，住武汉市硚口区建设大道386-396号1层。
委托代理人徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
委托代理人陈干，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
被告郑清明，男，汉族，1964年4月5日出生。
委托代理人胡建，湖北林熙律师事务所律师。
委托代理人阳刘，湖北林熙律师事务所律师。
第三人华中科技大学，住武汉市洪山区珞喻路****号。
法定代表人丁烈云，该学校校长。
委托代理人金贤忠，男，1960年3月18日出生。
委托代理人何丹，北京大成（武汉）律师事务所律师。
原告湖北天方地圆商业投资有限公司（以下简称“天方地圆公司”）与被告郑清明，第三人华中科技大学占有物返还纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员任甜独任审判。被告郑清明于2014年12月5日提出管辖权异议，本院依法作出驳回郑清明管辖权异议的民事裁定。郑清明对该民事裁定不服，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院对本院裁定予以维持，驳回郑清明的上诉请求。本院于2015年4月21日公开开庭进行审理，原告天方地圆公司的委托代理人徐子明，被告郑清明及委托代理人胡建、阳刘，第三人华中科技大学的委托代理人金贤忠、何丹到庭参加诉讼。原、被告及第三人向本院申请庭外和解两个月，依法在审理期限中扣除。本案现已审理终结。
原告天方地圆公司诉称，2014年4月29日，原告通过招投标形式竞得第三人所有的坐落于硚口区航空路13-（17-18）特801栋房屋的承租权，并于2014年5月6日与第三人下属部门华中科技大学同济医学院华同总公司签订了《房屋租赁协议》，支付了100万元履约保证金。因租赁的房屋被人占用，华同总公司向原告出具《情况说明》，表示其并未与他人签订过2014年度的租赁协议。同时，华同公司发函告知被告本案所涉房屋承租权已由原告取得，被告应另行与原告签订租赁合同。现被告与华同总公司租期已经届满，华同总公司未与被告续签房屋租赁协议，也未收取被告租金。原告通过合法程序取得涉案房屋的承租权，基于租赁而享有的占有、使用、收益的权利应受到法律的保护，现被告既不与原告协商签订合同事宜，也未返还占用房屋，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即腾退房屋给原告；2、被告赔偿原告房屋占用期间的损失76800元（暂计算至2014年10月1日）；3、诉讼费由被告承担。原告天方地圆公司在庭审中将第二项请求变更为：“被告赔偿原告2014年8月1日至10月30日房屋占用期间的损失46080元。”
原告天方地圆公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《中共华中科技大学委员会文件》，拟证明同济医学院华同总公司有权代表第三人与原告签订租赁合同的事实。
证据二、《房屋权属证书》，拟证明本案所涉租赁房屋为第三人所有。
证据三、《租赁招标文件》及《租赁申请登记表》，拟证明原告参与本案所涉房屋的租赁招标会。
证据四、《租赁成交确认书》，拟证明原告取得本案所涉房屋承租权，并支付履约保证金50万元的事实。
证据五、《房屋租赁协议》，拟证明原告与第三人签订了本案所涉房屋租赁合同的事实。
证据六、收款收据，拟证明第三人收取原告100万元履约保证金的事实。
证据七、《房屋租赁协议》，拟证明被告与第三人签订的租赁协议已于2013年12月31日届满的事实。
证据八、情况说明，拟证明第三人设立的同济医学院华同总公司未与被告续签租赁合同的事实。
证据九、2014年5月7日和5月15日告知函，拟证明第三人已经告知被告要求其与原告洽谈房屋租赁事宜的事实。
被告郑清明辩称，原告无权要求被告腾退商铺和赔偿损失，理由为：第一，被告与第三人租赁合同关系有效，对商铺是合法占有使用。被告自1995年起在本案所涉门面内经营至今，2014年与第三人签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2011年1月1日至2014年12月31日，被告对商铺的占有合法。第二，第三人向被告所发的《告知函》不属于解除租赁合同的有效文件，没有解除原租赁合同关系的意思表示。被告于2014年初曾多次向第三人缴纳租金，均被告知因第三人内部机构改革、领导换届等原因暂缓收费，等待内部改革完毕后再签订新的合同版本，被告不存在任何过错。第三人所发《告知函》不能视为对原合同的异议或解除合同。第三，原告与第三人签订的《房屋租赁协议》涉嫌恶意串通、虚假招投标、特设排斥性招标条件等，严重损害了全体租户的合法权益，应属无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告郑清明为支持其辩称理由，向本院提供如下证据：
证据一、《协议书》，拟证明被告与第三人存在合法有效的租赁合同关系，享有优先承租权的事实。
证据二、《租房协议书》，拟证明被告与第三人存在合法有效的租赁合同关系。
证据三、购买灭火器、长江日报的书面凭证，拟证明被告与第三人存在合法有效的租赁合同关系。
证据四、照片，拟证明原告严重损害全体租户合法权益的事实。
证据五、证人证言，拟证明第三人未与包括被告在内的租户解除合同关系，原告及第三人侵害原租户合法权益的事实。
第三人华中科技大学述称，原告所述事实成立，第三人与原告签订了有效的租赁合同，也与被告解除了租赁关系，原告的诉讼请求符合法律规定。
第三人未向本院提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一、三、四、五、八的真实性和证明目的有异议；对证据二、七、九的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据六的真实性和证明目的无异议。第三人对原告提交证据的真实性和证明目的均无异议。
原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一、三的真实性无异议，证明目的有异议；对证据二、四的真实性和证明目的有异议；对证据五证人证言的真实性不发表意见，与本案无关。第三人对被告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性和证明目的无异议；对证据二的真实性和证明目的有异议；对证据三的真实性无异议，证明目的有异议。对证据四的真实性有异议，与本案无关；对证据五证人证言的真实性无异议，但与本案无关。
经本院审核，对原告提交的证据和被告提交的证据一、二、三的真实性予以采信。对被告提交的证据四和证据五，本院根据案件的具体情况予以综合认定。
经审理查明，2013年1月8日，华中科技大学后勤集团华同总公司商业服务中心与郑清明签订《协议书》。该协议约定郑清明承租华中科技大学同济医学院特801栋门面房用于经营自行车行，使用时间为2013年1月1日至2013年12月31日，使用费5万元／年。协议还约定：“第四条（三）甲方如要对房屋进行整体规划时，乙方应予以支持、配合，并服从甲方的房屋调整和管理。……第六条（三）协议期满，本协议自动终止。在下一轮竞标中，在同等条件下，如乙方在协议期间，遵守协议、服从甲方的管理，有优先续签门面房屋使用协议。”该合同履行期限届满后，郑清明向华中科技大学后勤集团华同总公司商业服务中心要求交纳租金和签订2014年的租赁合同，该商业服务中心工作人员表示学校机构正在改革，让郑清明先安心经营，并拒绝收取郑清明的租金。郑清明向华中科技大学后勤集团华同总公司商业服务中心购买了灭火器和2014年度长江日报。2014年，华同总公司向郑清明提供《租房协议书》一份，该协议书约定租期为四年，从2011年1月1日起至2014年12月31日止，同时该协议书的背面印有华同总公司商业服务中心注明的“此合同只作办证使用，不作其它任何用途。”的内容。
2014年2月14日，华中科技大学撤销后勤集团华同总公司，成立同济医学院华同总公司。同济医学院华同总公司隶属同济医学院，是华中科技大学同济校区的后勤部门。同年4月，华中科技大学同济医学院华同总公司对航空侧路13号同济医学院特二栋、801栋、特801栋、802栋、803栋、804商业一条街门面租赁经营权进行招标。4月29日，天方地圆公司与华中科技大学同济医学院华同总公司达成《租赁成交确认书》，并于5月6日签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2014年5月1日起至2019年7月31日止。天方地圆公司交纳保证金100万元。随后，华中科技大学同济医学院华同总公司分别于2014年5月7日和5月15日向包括郑清明在内的上述商业一条街的各承租户送达告知函，告知各租户“华同总公司已对商业街商铺进行公开租赁招标，并与天方地圆公司签订了租赁协议，华同总公司已将上述商业街商铺的经营管理权委托天方地圆公司全权经营管理。自告知之日起，有关商业街商铺经营的相关事宜请与天方地圆公司接洽。”后经华中科技大学同意，天方地圆公司交纳的100万元保证金转为2014年8月1日至10月31日的租金。因天方地圆公司与郑清明未达成租赁协议，天方地圆公司诉至本院。
本院认为，原、被告双方争议的焦点为以下几点：
一、郑清明与华中科技大学的租赁关系是否存续？
郑清明提交的2014年《租房协议书》背面明确写明了该合同只作办证使用，不作其它任何用途，因此，该《租房协议书》不能作为郑清明与华中科技大学存在租赁关系的证明，故郑清明以此主张其与华中科技大学租赁关系存续至2014年12月31日的辩称理由，本院不予采纳。
郑清明与华中科技大学于2013年1月8日签订的《协议书》约定了租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，并且还约定了协议期满后自动终止，虽然郑清明租赁期满后继续使用租赁房屋进行经营活动，但是华中科技大学拒绝收取房屋租金，双方并未对继续租赁关系达成协议，因此，郑清明与华中科技大学租赁关系于2013年12月31日终止。
二、天方地圆公司是否有权要求郑清明腾退房屋，并赔偿损失？
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，交付租赁物系出租人对承租人的合同义务，因此，天方地圆公司应向华中科技大学主张交付商铺。因原承租人郑清明占用商铺，华中科技大学无法履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者合同约定解决。”因此，天方地圆公司不能直接向被告郑清明主张权利，而只能向合同相对方华中科技大学主张违约责任。
另外，郑清明与华中科技大学租赁关系虽然于2013年12月31日终止，但是华中科技大学同意郑清明继续使用租赁商铺，故郑清明对租赁商铺的占有使用系合法占有。华中科技大学两次函告被告郑清明，要求郑清明与天方地圆公司签订租赁合同，但并未对郑清明占有使用商铺提出异议。要求被告郑清明腾退租赁商铺的请求权仅能由华中科技大学行使，天方地圆公司与郑清明之间无法律关系，故天方地圆公司无权要求被告郑清明腾退房屋并赔偿损失。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告湖北天方地圆商业投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费2220元，减半收取1110元，由原告湖北天方地圆商业投资有限公司负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 任甜
二〇一五年七月六日
书记员 李凤