广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1178号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁金沙湾实业有限责任公司。
法定代表人：文强，董事长。
委托代理人：钟宁平、李冀，南宁市国凯实业有限责任公司法律工作室职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎冠彬。
委托代理人：陈明，广西宏桂律师事务所律师。
上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称金沙湾公司）因与被上诉人黎冠彬商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2009）江民一初字第982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人金沙湾公司的委托代理人钟宁平、李冀与被上诉人黎冠彬的委托代理人陈明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：黎冠彬与金沙湾公司于2007年8月23日签订的《商品房买卖合同》第三条约定：金沙湾花园二期5号楼1层08号车库层高为3.8米；第八条约定：出卖人应当在2008年1月31日前交房。如因公共突发事件和政府行为造成不能如期交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期；第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，黎冠彬依约交付了购房款。金沙湾公司于2008年12月18日在《南国早报》上以公告方式通知黎冠彬于2008年12月18日至2008年12月20日前来办理交接手续，又于2008年12月24日向黎冠彬发出《入伙通知书》，通知黎冠彬于2008年12月18日至2008年12月26日前来办理入伙手续。2009年1月15日，金沙湾公司发出《车库层高更正通知》，表明车库层高3.0米误写为3.8米。
一审法院另查明：2007年10月14日南宁市政府发出通知，要求从10月25日至11月3日，全市（不含六县）在建建筑工地停工整治。
一审法院经审理认为：黎冠彬与金沙湾公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合同合法有效。双方应按合同约定履行相关义务。金沙湾公司于2008年12月18日公告通知黎冠彬于2008年12月18日至2008年12月20日前来办理房屋交接手续，又于2008年12月24日向黎冠彬发出《入伙通知书》，通知黎冠彬于2008年12月18日至2008年12月26日前来办理入伙手续。一审法院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中只约定金沙湾公司书面通知黎冠彬办理交付手续，并未明确约定在报纸上公告通知。金沙湾公司在《南国早报》上发表公告，黎冠彬得知与否具有不确定性，金沙湾公司随后又于2008年12月24日向黎冠彬发出了《入伙通知书》，入伙通知书记载的交付最后一日（2008年12月26日）作为车库交付时间较为适宜。金沙湾公司又提出因政府行为而停工的10天应予扣减。一审法院认为，“两会一节”每年定期在南宁召开，此期间建筑行业短暂停工是业内众所周知的事实。金沙湾公司作为专业的房地产开发商，应对此事项有所预见，在计算施工进度时充分考虑到这一因素，金沙湾公司主张因此理由扣减逾期交付天数，有将经营风险转移给消费者之嫌，一审法院不予支持。故金沙湾公司从合同约定交付的次日（2008年1月31日）至实际交付日（2008年12月26日）止共逾期330日。合同约定逾期交房超过90日的，按已付房价款日万分之三计算逾期交房违约金。金沙湾公司提出该违约金约定过高，请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定进行调整，一审法院根据同一小区纠纷案判例，酌情调整违约金，按已付房价款的日万分之二计付。黎冠彬在金沙湾公司交房前已总交付的房款为141259元，故金沙湾公司应向黎冠彬支付的违约金为9323.09元（141259×20／000×330日）。
金沙湾公司主张车库实际层高与约定不符是其销售人员笔误导致黎冠彬对合同内容有重大误解，并提交了《车库层高更正通知》及5号楼的剖面图证明其严格遵照图纸施工。一审法院认为，双方于2007年8月23日签订了《商品房买卖合同》，金沙湾公司时隔一年半才发出《更正通知》，不符合笔误更正的一般常理。金沙湾公司主张其严格按照建筑图纸施工，但建筑图纸具有较强的专业性和技术性，包括黎冠彬在内的非建筑专业人员难以读懂，且商铺和车库在同一层面却又具有不同层高，亦容易使人产生误解，金沙湾方的证人对此也予以证实。故金沙湾公司的主张缺乏理据，一审法院不予支持。车库实际层高与合同约定不符完全是金沙湾公司单方导致，金沙湾公司构成违约。黎冠彬请求按车库缩小的比例21.06%来计算，但已交付的车库层高高于房产证办证要求的2.2米，并不妨碍其单独办理车库房产证，且3米的高度，亦高于一般情况下汽车的高度，不会导致该房屋作为车库使用的黎冠彬的合同目的不能实现，并未影响其作为车库的主要功能，未构成根本违约。黎冠彬请求以缩小比例计算，明显与违约情况不符，一审法院不予支持。综合考量车库缩小空间为金沙湾公司带来的支出减少情况和黎冠彬实际空间使用情况，一审法院酌情支持5000元。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金沙湾公司向黎冠彬支付逾期交付违约金人民币9323.09元；二、金沙湾公司向黎冠彬支付车库层高不符约定的损失人民币5000元；三、驳回黎冠彬的其他诉讼请求；四、驳回金沙湾公司的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费446元，由黎冠彬负担300元，金沙湾公司负担146元；反诉案件受理费1562元，由金沙湾公司负担。
上诉人金沙湾公司不服一审判决，上诉称：一、金沙湾公司认为一审法院认定的金沙湾公司实际逾期交付车库天数330天有误，请求二审法院予以更正，金沙湾公司实际逾期交付车库的天数应为312天。金沙湾公司与黎冠彬双方在合同第八条中明确约定在施工过程中如遇不可抗力、公共突发事件，政府行为等特殊原因，金沙湾公司的交房时间可据实予以顺延。金沙湾公司在一审中主张停工10天，约定的交房期限应予相应顺延10天。一审法院判决“被告提出顺延交房的事由，虽属政府行为，但“两会一节”及高中考期间需停工，自2004年以来即已有政府指令可循，早已形成惯例，现逾期交房，该停工天数不应再予以扣减。被告的主张，本院不予支持。”金沙湾公司认为，无论从金沙湾公司与黎冠彬签订合同时仍就此条款达成约定，还是从实现合同的愿望出发，都应从其约定。且在以往的案例中，南宁市中院也对因政府行为等原因导致的交房时间予以顺延，这足以证明金沙湾公司逾期交房顺延事由全理合法，请求二审法院对金沙湾公司此项上诉主张予以支持。其次，一审法院认为“双方当事人在《商品房买卖合同》中只约定被告书面通知原告办理交付手续，并未明确约定在报纸上公告通知。被告在《南国早报》上发表公告，原告得知与否具有不确定性”，金沙湾公司认为，公告当然属于书面通知范畴，已成为通用的俗成方式，业主普遍认可。而且，金沙湾公司已于2008年12月18号向黎冠彬公告交房，通知黎冠彬于2008年12月18日至20日前往金沙湾公司处办理入伙手续，应视为金沙湾公司交付车库的时间为2008年12月18日，而黎冠彬去办理入伙手续的时间是金沙湾公司无法预计的，黎冠彬超过2008年12月18号办理入伙手续的行为是其怠于行使权利的行为，黎冠彬怠于行使其权利的行为不应转嫁到金沙湾公司身上。故金沙湾公司实际交付车库的日期应认定为2008年12月18日，一审法院以2008年12月26号认定为金沙湾公司实际交付车库的日期是不合理的。
二、金沙湾公司认为一审法院判决金沙湾公司支付黎冠彬车库层高违约金5000元没有事实依据，且显失公平。本案诉讼标的物金沙湾花园5号楼一层设计为商铺、车库同为一层，商铺位于南面，车库位于北面，5号楼设有地下室，商铺、车库就设在地下室的顶板上，商铺、车库的顶板面标高同为3．8米，故其结构标高是一致的。但车库有回填层，回填层高度0．8米。金沙湾公司与黎冠彬签订的商品房买卖合同中填写：车库3．8米，实际上包含了回填层的高度0.8米，因售楼时，一层的地面未施工，车库的室内还没有进行回填。所以置业顾问在签订合同时，没有减掉回填层高度，在合同中填写的高度3．8米是从地下室的顶板算至车库的顶板的高度。回填后车库的层高为3米。因此金沙湾公司认为，合同的约定完全符合车库的设计，金沙湾公司并没有违约，一审法院判决金沙湾公司向黎冠彬支付交付车库层高不符约定的违约金没有事实依据，请求二审予以撤销。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律和处理不当，请求二审法院予以纠正。
被上诉人黎冠彬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本案的争议焦点为：一、金沙湾公司逾期交房的逾期天数应如何认定？二、金沙湾公司交付的房屋是否符合合同约定？应否承担标的不符的违约责任？
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：关于逾期交房天数的认定。金沙湾公司以“两会一节”期间停工属于政府行为为由，上诉主张应当扣减该停工期间的逾期交房天数，但众所周知，“两会一节”每年定期在南宁召开，节会期间建筑行业需停工自2004年以来已有政府指令可循，并已成为业内普遍遵守的惯例，金沙湾公司作为专业的房地产开发商，在确定交房期限时应对该影响施工进度的因素有所预见和考虑，从而合理地制定和落实施工计划，不能以无法预见为由将应属于开发商承担的经营风险转嫁给业主，故金沙湾公司上诉主张扣减“两会一节”停工期间的逾期交房天数，理由不成立，本院不予采纳。其次，金沙湾公司上诉主张应以登报公告之日作为房屋交付之日，但双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交接只约定了书面通知这一种方式，并未约定有登报公告这种方式，即使双方对书面通知方式的理解产生争议，根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的解释应不利于条款提供人的原则，对于金沙湾公司主张的书面通知应包括登报公告这种解释也不应予以采纳，而采取登报公告方式，在事先没有与业主作出明确约定和说明的情况下，业主得知与否具有很大的不确定性，特别是在逾期交房情形下，业主对于何时能够交付房屋也无从判断和知晓，这就要求开发商严格遵照合同约定的方式履行通知交房义务，保障业主能够及时接收房屋，避免损失的扩大，故一审法院以金沙湾公司书面向黎冠彬发出的《入伙通知书》载明的截止日期作为房屋交付之日，并无不当，本院予以确认。金沙湾公司上诉主张应以登报公告之日作为房屋交付之日，则缺乏事实和法理依据，本院不予采纳。据此，一审法院认定金沙湾公司逾期交房天数为330天，本院予以确认。
关于交付房屋是否符合约定的认定。金沙湾公司与黎冠彬签订的《商品房买卖合同》已明确约定了车库层高为3.8米，该层高约定对于买方黎冠彬而言，不存在重大误解。金沙湾公司上诉主张该3.8米高度应包含回填层高度，但根据常识，车库的建筑层高及施工图在规划设计时就已确定，对于车库建设过程中是否需要回填以及该回填是否影响车库层高，金沙湾公司作为专业的房地产开发商在签订合同时应有所预见和考虑，黎冠彬作为普通的购房者则无从知晓，从诚实信用的原则出发，金沙湾公司如认为合同约定的3.8米层高应包含回填层高度，就应当在签订合同之前详细向黎冠彬说明和解读，履行出卖人的告知义务，以供黎冠彬作出是否选择购买该车库的真实意思表示，而本案双方并未就合同约定的3.8米层高另外作出特别说明或补充约定，金沙湾公司亦未能举证证明已履行了告知义务，故金沙湾公司仍应按照合同约定的3.8米层高交付车库，否则构成违约交付，依法应承担相应的违约责任。由于在商品房买卖合同关系中，商品房作为价格昂贵的不动产，任何涉及商品房质量条款的约定内容都将直接影响购房人的购买决定和预期利益，从公平原则出发，即使如金沙湾公司所主张的合同约定层高系其工作人员失误造成，金沙湾公司也不能将其内部管理上的过失责任转稼给消费者。因此，一审法院根据金沙湾公司交付车库层高不足的具体违约情形，酌情判决金沙湾公司赔偿黎冠彬损失5000元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费158元（上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司已预交），由上诉人南宁金沙湾实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 杰
代理审判员 覃若鹏
代理审判员 黄志伟
二〇一四年一月二日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。