广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1223民初415号
原告陈思运，男，1961年9月28日出生，住所地：广东省怀集县，。
委托诉讼代理人，宁志勤，广东余黎张律师事务所律师。
被告刘珍年，男，汉族，1959年10月29日出生，住，。
被告冯杏珍，女，汉族，1961年10月29日出生，住，。
第三人钟祖兵，男，汉族，1988年3月4日出生，住址广宁县，。
原告陈思运诉被告刘珍年、冯杏珍，第三人钟祖兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈思运到庭参加了诉讼，被告刘珍年、冯杏珍、第三人钟祖兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈思运向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘珍年、冯杏珍连带向原告返还欠款人民币25万元整，并从2016年12月1日起按照中国人民银行同期贷款(一年期)利率计算利息至清偿完毕之日止。2、判令被告承担本案全部诉讼费用(包括财产保全费)。事实和理由如下：原告与被告刘珍年于2014年2月23日签订一份《房产转让协议书》约定，被告刘珍年将其在建的坐落在南街镇其鉴路金宝楼6楼602房及相应的国有土地使用权以总价25万元转让给原告。签订合同后，原告依合同约定于2014年2月23日向被告支付定金及预付款合共10万元整;2014年7月21日支付购房款5万元整;2014年7月29日支付购房款2万元;2014年8月13日支付购房款3万元整;2014年11月17日支付购房款1万元;2014年12月20日支付购房款1.3万元;以上合共款项为:22.3万元。因为原告个人原因，原告委托被告刘珍年对南街镇其鉴路金宝楼6楼602房向第三人(钟祖兵)按照总房款25万元的价格出售并办理了房产登记手续。2016年10月23日;针对以上情况，被告刘珍年向原告出具了《退房款承诺书》承诺向原告购房款人民币25万元整，约定在2016年11月底退款10万元;2016年12月底退款10万元;2017年春节前退款5万元;但被告至今没有履行上述债务。同时鉴于本债务产生于被告刘珍年和冯杏珍夫妻存续期间，应共同承担责任。因此，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告刘珍年、冯杏珍没有提出答辩意见和提供证据。
第三人钟祖兵无到庭参加诉讼，但提供书面意见述称，其于2016年2月29日向被告刘珍年购买了坐落于广宁县南街镇农科所房屋（其鉴路金宝楼6楼602房），所有过户手续已办理完毕，已领取不动产权证书。其与被告刘珍年之间属于合法交易。
本院经审理认定事实如下：被告刘珍年与原告陈思运于2014年2月23日签订《房屋转让协议书》，约定将被告刘珍年坐落在南街镇其鉴路金宝楼六楼602房产及相应的国有土地使用权以总价250000元转让给原告，协议签订后，原告于2014年2月23日向被告刘珍年支付定金及购房预付款共100000元，同年7月21日、7月29日、8月13日、11月17日、12月20日，原告先后向被告支付购房款共123000元，合共223000元。后原告陈思运委托被告刘珍年将该房屋转让给第三人钟祖兵。被告刘珍年于2016年10月23日写下“退房款承诺书”交原告陈思运收执，承诺退回购房款223000元并补偿差价款23000元，合共250000元。定于2016年11月底前退款100000元，2016年12月底前退款100000元，2017年春节前退还剩余50000元给原告陈思运。因被告刘珍年未能退还250000元购房款，原告陈思运诉至本院要求解决。
另查明，被告冯杏珍是被告刘珍年的配偶。涉案房屋坐落在广宁县××其××路××楼××房，该房已办理了过户手续，登记在第三人钟祖兵名下。
上述事实，有《房屋转让协议书》、退房款承诺书、收据、不动产权证书复印件、身份证复印件、结婚证、庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告陈思运与被告刘珍年在履行双方签订的《房产转让协议书》过程中，因被告刘珍年将房屋出售给第三人，致使原买卖合同无法继续履行。被告刘珍年向原告陈思运出具《退房款承诺书》，承诺将原告已支付的购房款223000元及差价27000元补退给原告，该承诺书系被告刘珍年真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定,且原告陈思运表示接受，因此被告刘珍年应按照其承诺履行义务。原告请求被告刘珍年归还购房款及差价，本院予以支持。被告刘珍年、冯杏珍系夫妻关系，但无证据证实涉案房屋是两被告的夫妻共同财产，且被告冯杏珍并未在“房产转让协议书”和“退房款承诺书”上签名确认，因此，根据合同的相对性原则，本案原告陈思运与被告刘珍年是合同的权利义务关系人，被告冯杏珍不是本案的权利义务关系人。原告要求被告冯杏珍承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，双方在退房款承诺书中并无约定逾期付款违约金的具体计算方法，现原告主张按银行同期贷款（一年期）利率计算利息至清偿完毕之日止成立，本院予以支持，但利息计算时间应从履行付款期限届满之次日起计算，即从2017年1月29日起计算。原告请求被告承担财产保全费用，无事实和法律依据，本院不予支持。被告刘珍年、冯杏珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三条、第一百三十二条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘珍年应在本判决发生法律效力之日起十五日内退还购房款223000元和补偿购房差价款27000元合共250000元及利息（利息从2017年1月29日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至还清欠款时止）给原告陈思运。
二、驳回原告陈思运的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5050元，减半收取为2525元（原告已预付），由被告刘珍年、冯杏珍负担，应在本判决发生法律效力之日起10天内向本院缴纳；原告预付2525元，由本院退回给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院
审判员 陈维雄
二〇一七年五月十四日
书记员 程雪冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。