北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第5523号
上诉人（原审原告、反诉被告）蒋亮，男，1978年9月8日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）赵元元，女，1979年10月3日出生。
二上诉人之委托代理人闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。
法定代表人吴燕生，总经理。
委托代理人郭召利，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人蒋亮、赵元元、北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第42149号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。蒋亮、赵元元之委托代理人闫鹏，博宏公司委托代理人郭召利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，蒋亮、赵元元共同诉至原审法院称：2009年7月9日，蒋亮、赵元元与博宏公司签订了《商品房预售合同》，其内容为蒋亮、赵元元购买位于北京市朝阳区×房屋。后蒋亮、赵元元向博宏公司支付了1009214元购房款。2010年11月13日，博宏公司向蒋亮、赵元元交付了上述房屋。蒋亮、赵元元向博宏公司支付了房款2217元，契税等。根据上述合同约定，博宏公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，蒋亮、赵元元不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向蒋亮、赵元元支付全部已付款万分之三的违约金。博宏公司应当在合同约定商品房交付之日起960日之内为蒋亮、赵元元取得房屋所有权证书，未能在约定期限为蒋亮、赵元元取得该商品房房屋所有权证的，在蒋亮、赵元元应当取得该商品房的房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，博宏公司应当按日计算向蒋亮、赵元元支付全部已付款日万分之三的违约金。现诉至法院，请求人民法院判令继续履行《商品房预售合同》，尽快取得商品房所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，判令博宏公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金（第一阶段违约金以购房款为本金×日万分之三×自2011年11月1日起至法院判决生效之日，生效十日内一次性付清，第二阶段违约金是以购房款为本金×日万分之三×自法院生效判决之日起至蒋亮、赵元元实际取得商品房所在楼栋权属证明之日止，并于每月5日前支付），判令博宏公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（该违约金以购房款为本金×日万分之三×自逾期之日起至法院判决生效之日的违约金，生效十日内一次性付清，第二阶段违约金以购房款为本金×日万分之三×自法院生效判决之日起至蒋亮、赵元元实际取得房屋所有权证之日止，并于每月5日前支付）。
博宏公司辩称并反诉称：我公司系北京市朝阳区×华源凯旋园项目的开发商。2009年，我公司与蒋亮、赵元元签订《商品房预售合同》，约定蒋亮、赵元元购买位于北京市朝阳区×住宅楼一套，我公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。由于教育配套建设的历史遗留问题，造成该项目部分工程至今不能正常完成规划，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，中和家园项目开发建设单位为中国房地产开发北京有限公司，规划部门明确规定教育配套预留用地由中国房地产开发北京有限公司代征，我公司负责建设工作。时至今日，中国房地产开发北京有限公司仍未征该教育预留用地，导致我公司无法进行教育配套的实际建设。我公司多次与中国房地产开发北京有限公司联系，但中国房地产开发北京有限公司至今未履行其相应义务。我公司多次联系区教委等主管部门，因为我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明，致使我公司与蒋亮、赵元元之间的合同客观履行不能，双方合同的目的不能实现，因此应当依法解除双方的合同。关于蒋亮、赵元元要求之违约金一节，本案中未取得该商品房所在楼栋的权属证明的责任在中国房地产开发北京有限公司，因为我公司没有责任，所以不应承担两项违约责任。即使产生违约责任，蒋亮、赵元元要求的两项违约金是重复计算的，同时依据双方合同约定，应该在我公司实际取得权属证明之日起30日内向蒋亮、赵元元支付，现未到支付时间，所以蒋亮、赵元元无权在我公司实际取得权属证明之前要求支付违约金。为解决教育配套问题，我公司一直在积极努力，今年区发改委才核准教育配套的立项，所以取得所在楼栋的权属证明和商品房房屋所有权证的时间不是我公司能决定的。现我公司提出反诉，请求人民法院判令解除双方之间的《商品房预售合同》。
蒋亮、赵元元针对反诉辩称：博宏公司反诉要求解除商品房预售合同没有法律依据，其不享有解除权，无权解除。法律规定协议解除和法定解除，合同约定了蒋亮、赵元元有权退房，也就是蒋亮、赵元元有权解除合同，双方没有约定博宏公司有权解除合同，所以本案中博宏公司无权解除合同。本案中合同履行不存在不可抗力的情形，现蒋亮、赵元元已经履行了主要义务，博宏公司收到全部房款，博宏公司作为违约方，其不享有解除权。从立法的本意和保护善意当事人的合法权益，维护正常交易秩序，都不应该支持博宏公司的反诉要求。本案涉及的房屋长期处于权利真空状态，对蒋亮、赵元元不利，无法进行房屋出租、抵押，有违立法目的。本案中不存在可撤销的情形、合同无效的情形、不可抗力情形，所以合同真实有效。依据合同相对性，博宏公司与第三方的事情与蒋亮、赵元元无关。如果按照合同所述的需等到办证之后才能支付违约金，如果房屋不办理房产证，可以永远不支付违约金，此违反了公平原则，这个条款是无效的。博宏公司与第三方的事情，与本案无关，博宏公司明知自己的商业风险，企图转嫁风险，并在合同中掺杂不公平条款，这些条款应该是无效的。
原审法院经审理查明：2009年7月9日，蒋亮、赵元元与博宏公司签订《商品房预售合同》，约定蒋亮、赵元元购买位于北京市朝阳区×房屋，房屋建筑面积52.56平方米，房价款为
1009214元。蒋亮、赵元元同意委托博宏公司代交专项维修资金、契税、产权证委托办理费。博宏公司应当在2011年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理：蒋亮、赵元元有权退房，蒋亮、赵元元退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照蒋亮、赵元元全部已付款的3％向蒋亮、赵元元支付违约金。蒋亮、赵元元不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向蒋亮、赵元元支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司实际取得权属证明之日起30日内向蒋亮、赵元元支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理转移登记：蒋亮、赵元元同意委托博宏公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因博宏公司的责任，蒋亮、赵元元未能在商品房交付之日起960日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：蒋亮、赵元元有权退房，蒋亮、赵元元退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还蒋亮、赵元元全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄利率支付利息。蒋亮、赵元元不退房的，自蒋亮、赵元元应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博宏公司按日计算向蒋亮、赵元元支付全部已付款万分之三的违约金，并于蒋亮、赵元元实际取得房屋所有权证书之日起30日内由博宏公司支付。
2010年11月13日，博宏公司向蒋亮、赵元元交付了上述房屋。蒋亮、赵元元向博宏公司支付了契税、公共维修基金、产权证代办费、印花税、产权登记费。另蒋亮、赵元元与博宏公司签订《冠军城购房变更协议》，其内容为上述合同中房屋座落朝阳区×变更为朝阳区×1，应补交房款2217元。经查，蒋亮、赵元元共向博宏公司支付购房款1011431元。
原审法院认为：蒋亮、赵元元、博宏公司于2009年7月9日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蒋亮、赵元元履行了合同约定的相关义务，博宏公司未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司之证据不能证明其存在免责事由，故其行为构成违约，上述违约行为持续存在必然导致博宏公司不能在合同约定时间内为蒋亮、赵元元办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，博宏公司逾期办理房屋所有权证的行为也构成违约。
蒋亮、赵元元要求继续履行《商品房预售合同》，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。蒋亮、赵元元要求尽快取得商品房所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，博宏公司应该为蒋亮、赵元元办理上述证书，因为涉案商品房所在楼栋尚不具备办理权属证明之条件，所以现在也不能办理涉案房屋的房屋所有权证，故蒋亮、赵元元应待办理条件具备后再行解决，现法院对蒋亮、赵元元该项诉讼请求暂不予支持。蒋亮、赵元元要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金和逾期取得房屋所有权证违约金，合同中对两项违约行为所应承担的违约责任分别进行了约定，虽然上述约定不违反法律规定，但考虑到博宏公司关于违约金及违约金数额的抗辩意见，结合博宏公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的不确定性，法院依据公平原则，对违约金的数额予以适当酌减，现将两项违约金具体数额酌情调整为以蒋亮、赵元元已付购房款为本金乘以日万分之一的标准乘以自涉案房屋所在楼栋权属证明逾期之日起至蒋亮、赵元元实际取得涉案房屋的房屋所有权证之日止。博宏公司又以未到违约金支付时间抗辩，鉴于博宏公司长时间未能办理所在楼栋权属证明和房屋所有权证，法院对其该抗辩意见不予采纳，博宏公司应支付蒋亮、赵元元相应违约金。博宏公司反诉要求解除上述合同，作为违约方，其诉讼请求没有法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、继续履行蒋亮、赵元元与北京博宏房地产开发有限公司二○○九年七月九日签订的《商品房预售合同》。二、北京博宏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按蒋亮、赵元元已付房款一百零一万一千四百三十一元的日万分之一的标准支付蒋亮、赵元元自二○一一年十一月一日起至蒋亮、赵元元实际取得位于北京市朝阳区×房屋所有权证之日止的违约金。三、驳回蒋亮、赵元元其他诉讼请求。四、驳回北京博宏房地产开发有限公司全部反诉请求。
判决后，蒋亮、赵元元、博宏公司均不服，上诉至本院。蒋亮、赵元元上诉理由及要求为：一、依照《商品房预售合同》的约定要求博宏公司办理涉案房屋所在楼栋的初始登记与房屋权属转移登记。二、依照《商品房预售合同》的约定计算违约金数额并要求博宏公司分阶段支付。博宏公司上诉理由及要求为：未能办理涉案房屋所在楼栋的初始登记与房屋权属转移登记的责任不在博宏公司，不同意承担违约责任。
在本院审理过程中，双方均坚持各自的上诉意见。蒋亮、赵元元坚持要求法院判决博宏公司办理楼栋的初始登记与房屋权属转移登记，博宏公司认为因中国房地产开发北京有限公司（以下简称中房公司）未能履行其义务，致使该小区无法完成规划验收，故暂无法办理相关权属证明，但目前教育配套设施正在建设过程中，一旦工程完工就可以办理相关权属证明，同时就此事件不同意承担违约责任。蒋亮、赵元元要求按照合同约定计算违约金数额并分阶段给付，博宏公司不同意支付违约金。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。
首先，涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，蒋亮、赵元元、博宏公司均应依照合同约定履行义务。因博宏公司未能在合同约定期限内办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及房屋权属转移登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。博宏公司上诉称其未能办理上述权属证明的原因在于中房公司未能完成应履行的义务，并以此作为博宏公司在本案中的免责理由，因中房公司非涉案合同的当事人，故其与博宏公司的相关纠纷应另行解决，博宏公司以案外人原因主张不承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。蒋亮、赵元元上诉要求法院在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明一节，从本案已经查明的事实看，相关权属证明需待该小区的教育配套设施建设完毕并经过相关规划部门验收才能办理。目前，涉案房屋及其所在楼栋因上述原因暂不具备办理相关权属证明的条件，鉴于此客观情况，对于蒋亮、赵元元要求在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明的请求，本院难以支持。待办理相关权属证明的条件具备后，可再行解决。博宏公司应为办理相关权属证明积极履行其应负义务，及时向蒋亮、赵元元披露相关信息及办理进度。
其次，关于违约金数额问题。上诉人蒋亮、赵元元提出应依照合同约定计算违约金数额并分阶段支付。如前所述，博宏公司违反合同约定，应承担违约责任。本次诉讼不仅涉及到蒋亮、赵元元的权益，亦涉及到蒋亮、赵元元所在楼栋众多业主的权益。虽博宏公司承诺尽快办理权属证明，但办理期间因上述客观原因无法确定。故原审法院综合上述因素，从公平原则角度出发将合同约定的两项违约金酌情予以调整，能够保证博宏公司具有长期支付违约金的能力并使全体涉诉业主均享有平等受偿的权利。因办理权属证明的期限不明，故未判决具体违约金数额。关于分阶段支付违约金问题，宜在实际执行阶段进行解决。故对于上诉人蒋亮、赵元元就违约金问题的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4604元，由蒋亮、赵元元共同负担2804元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担1800元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费6941元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费4604元，由蒋亮、赵元元共同负担2302元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担2302元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶亚东
代理审判员 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 曾 彦
代理审判员 史智军
二〇一四年五月二十日
书 记 员 冯晓雪
书 记 员 胡 潇
书 记 员 楚 静