河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第506号
上诉人（原审原告）河南华润万家生活超市有限公司。
法定代表人徐健，该公司董事长。
委托代理人师海琎，男，汉族，1982年3月6日出生。
委托代理人惠娟，女，汉族，1987年10月9日出生。
被上诉人（原审被告）河南和昌置业发展有限公司。
法定代表人刘轶，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）河南中瑞集团有限公司。
法定代表人万永兴，该公司董事长。
二被上诉人共同委托代理人李祥文，河南仟问律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人刘佳，女，汉族，1983年2月8日出生。
上诉人河南华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家）因与被上诉人河南和昌置业发展有限公司（以下简称和昌置业）以及被上诉人河南中瑞集团有限公司（以下简称中瑞集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2013）惠民二初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉华润万家的委托代理人师海琎，被上诉人和昌置业、中瑞集团的共同委托代理人李祥文、刘佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月8日，华润万家与和昌置业签订了一份《房屋预租协议书》及相关附件，协议约定：甲方（和昌置业）将其准备开发的位于郑州市农业路与天明路交叉口西南角部分房屋拟出租给乙方（华润万家）用于开办购物中心，甲方承诺该租赁物业于2011年6月30日之前竣工，并保证租赁物业及设备设施符合预租协议书附件的要求，于2011年10月1日之前交付租赁物业。自本协议书签订之日起十五个工作日内，乙方向甲方支付定金50万元。该协议违约条款约定：如发生下列情形之一的，甲方承担违约责任，乙方有权解除本协议，甲方应返还定金并一次性支付违约金500万元。1、租赁房屋迟延交付或延迟交付的，每逾期一日，甲方应按壹万元的标准另向乙方支付违约金；延迟竣工超过90日时，乙方有权选择继续履行或单方解除本协议及《租赁合同》。如发生下列情形的，乙方（华润万家）须承担违约责任：乙方未按本协议的规定向甲方支付定金，逾期一日，应按壹万元每日另向甲方支付迟延履行违约金；经过甲方书面催告超过十五个工作日仍不支付定金的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求甲方返还已支付定金并应一次性支付给甲方赔偿金500万元。中瑞集团同意并确认华润万家与和昌置业签署的《预租协议书》和《租赁合同》中约定的全部内容，并愿意对和昌置业履行双方签署的《预租协议书》和《租赁合同》承担连带担保责任。2009年6月25日，华润万家向和昌置业支付了定金50万元。2011年8月19日，和昌置业、中瑞集团向华润万家公证邮寄送达了《关于解除﹤房屋预租协议书﹥的通知》，告知华润万家由于城市规划部门没有在预期内就该项目做出审批，不能按照原计划对华润万家预租房屋所在项目进行开发建设，自收到通知之日起《房屋预租协议书》予以解除。2011年9月1日，华润万家向和昌置业、中瑞集团《复函》，不同意和昌置业、中瑞集团的解约行为，要求和昌置业、中瑞集团继续履行合同义务。2011年11月25日，和昌置业向华润万家发出《关于解除房屋预租协议书返还定金的催告函》，催告华润万家收到函后三日内，向和昌置业以书面形式提供银行账户，和昌置业双倍退还华润万家定金。2011年12月2日，华润万家向和昌置业、中瑞集团发函，要求和昌置业继续履行合同并承担违约责任；要求中瑞公司承担连带担保责任。和昌置业与华润万家签订《房屋预租协议书》时，和昌置业已取得了位于郑州市农业路与天明路交叉口西南角土地的《国有土地使用证》。华润万家、和昌置业《预租协议》所涉及的租赁房屋系城中村改造项目，和昌置业于2011年8月19日取得了该块土地的《建设工程规划许可证通知书》，又于2011年8月29日取得了该块土地《建筑工程施工许可证》。
本案在审理过程中，华润万家向原审法院申请调取和昌置业就本案所涉租赁房屋与第三方的租赁关系及签署的房屋租赁合同等材料。和昌置业与2013年9月2日向该院提交了其于2012年5月10日与大商集团河南超市连锁发展有限公司签订的房屋租赁合同。华润万家认为和昌置业提交的租赁合同内容不完整；与华润万家租赁合同相比，和昌置业明显降低了成本获取了更大收益；和昌置业在与华润万家的租赁关系未终止情形下又与大商集团签订租赁合同，存在明显的恶意违约行为。
华润万家请求依法判令解除华润万家、和昌置业于2009年6月8日签订的《房屋预租协议书》；和昌置业向华润万家返还定金50万元并一次性支付违约金500万元；和昌置业偿还华润万家逾期利益损失10万元；中瑞集团对和昌置业上述责任承担连带责任；和昌置业、中瑞集团承担本案诉讼费用。
原审法院认为：华润万家与和昌置业签订《房屋预租协议书》系双方真实意思表示，该协议书有效，双方均应按协议约定履行合同义务。和昌置业未按《预租协议书》约定的时间向华润万家交付预租房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。但和昌置业预知不能按协议约定的时间向华润万家交付房屋，便于2011年8月19日向华润万家送达了《关于解除房屋预租协议通知书》，华润万家在收到该通知书后，虽于2011年9月1日复函不同意和昌置业、中瑞集团单方解约，却未在收到该通知书后三个月内向人民法院起诉，故双方签订的《房屋预租协议书》已于华润万家收到《关于解除房屋预租协议通知书》三个月后解除。本案中，华润万家和昌置业、中瑞集团约定华润万家支付定金50万元，又约定和昌公司如违约，和昌置业、中瑞集团应返还定金并一次性支付违约金500万元，租赁房屋迟延交付或延迟交付的，每逾期一日，和昌置业、中瑞集团应按一万元的标准另向华润万家支付违约金，我国《合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，华润万家要求和昌置业、中瑞集团返还定金及支付违约金的请求，理由成立，该院予以支持，因华润万家在收到和昌置业、中瑞集团发出的解除函后虽复函不同意和昌置业、中瑞集团解约，却未在三个月内向法院起诉，双方签订的《协议书》自华润万家收到解除函三个月后已解除，故和昌置业、中瑞集团支付华润万家违约金的标准应以《房屋预租协议书》约定的房屋迟延交付的，按日一万元标准向华润万家支付三个月违约金共计90万元较为适宜。华润万家要求和昌置业、中瑞集团偿还逾期损失10万元的请求，未提交证据，没有事实和法律依据，对此该院不予支持。中瑞集团在华润万家与和昌置业签订的《预租协议》中承诺，愿意对华润万家与和昌置业签署的协议书承担连带担保责任，故华润万家诉称要求中瑞集团承担连带责任的请求，该院予以支持。该院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的司法解释二》第二十四条“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，判决如下：一、河南和昌置业发展有限公司于判决书生效后十日内返还河南华润万家生活超市有限公司定金50万元并支付华润万家违约金90万元；二、河南中瑞集团有限公司承担连带清偿责任；三、驳回河南华润万家生活超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51100元，河南华润万家生活超市有限公司负担38325元，河南和昌置业发展有限公司负担12775元。
宣判后，华润万家不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的合同解除时间错误。本案系和昌置业违约，其无权行使解除权。本案租赁合同关系终止的时间应为2012年7月份和昌置业收到华润万家发出的解约函之日，自华润万家行使解约权时，和昌置业迟延交付租赁房屋已达270天。二、双方租赁合同约定的违约金为500万元，原审判决在认定合法有效的前提下，未按照合同的约定判令和昌置业向华润万家支付500万元违约金显属错误。请求改判和昌置业、中瑞集团返还定金50万元、支付违约金500万元，并由和昌置业、中瑞集团承担全部诉讼费。
被上诉人和昌置业、中瑞集团答辩称：一、合同解除权是一种形成权，一方当事人依据约定情形或法定情形行使合同解除权时，只要解除合同的通知到达对方，合同即告解除。除非对方当事人有异议在法定期间内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的行为无效，否则合同解除后，合同项下的权利义务归于消灭。本案中，和昌置业、中瑞集团于2011年8月19日向华润万家公证邮寄送达了《关于解除房屋预租协议通知书》，华润万家在法定的三个月除斥期间内没有行使确认解除合同效力的诉讼权利，故一审法院依法认定《房屋预租协议》于华润万家收到和昌置业解除通知后解除是正确的。华润万家关于“本案租赁合同关系终止时间应为2012年7月份和昌置业收到华润万家发出的解约函之日”的主张是错误的，缺乏法律依据。二、和昌置业、中瑞集团行使解除权不是恶意的，也绝不是能履行而不履行、能交付而不交付，而是客观上无法履行或履行不能、为避免经济损失进一步扩大而采取的保护措施。本案预租物业是城中村改造项目，签订《房屋预租协议》时，和昌置业仅取得土地使用权证，故双方才签订了预约性质的预租协议，签订预租协议的同时双方还签订了正式的《租赁合同》，但是《租赁合同》约定的生效条件及期限为租赁房屋交付之日或租赁合同办理租赁登记备案之日。这就充分表明双方对于预租房屋交付时间的不确定性是明知的。在该项目开发建设过程中，由于政府与村民之间安置方案长期不能协商一致，和昌置业长期不能就该项目开工建设。为此，和昌置业多次找华润万家负责人协商解决办法，请求协商确定延期交付房屋，但是华润万家却置之不理。和昌置业于2011年8月19日才得到该项目的《建设工程规划许可通知书》，8月29日才取得《建设工程施工许可证》，故双方不可能在预租协议约定的2011年10月1日交付房屋。为避免经济损失进一步扩大，和昌置业被迫行使合同解除权。相反，华润万家在明知和昌置业不能在预约时间交付房屋的情况下，从没有作出同意延期交付房屋的意思表示。并且在接到和昌置业的解除协议通知后，多次回函强烈要求和昌置业按协议约定继续履行并主张支付500万元违约金，这充分表明华润万家的根本目的不是互相协作来促使双方顺利履行合同，而是为了谋取500万元高额违约金的不当利益。三、《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除的法律后果是承担返还财产并赔偿损失的民事责任。《房屋预租协议》解除后，华润万家除50万元定金外不存在其他任何经济损失，其上诉请求500万元违约金缺乏事实及法律依据。《房屋预租协议》约定华润万家预付50万元定金是对未来租赁行为的预约担保，和昌置业、中瑞集团依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第117条规定，以返还双倍定金为代价解除预租协议的行为具有充分的事实及法律依据。一审法院根据华润万家的诉讼请求，判决和昌置业返还50万元定金并另行支付90万元费用，华润万家由此获得了超额的利益。综上所述，华润万家与和昌置业签订的《房屋预租协议》仅仅是预约性质的协议，双方的房屋租赁合同关系没有生效。该《房屋预租协议》因华润万家在收到和昌置业解除通知后没有在法定期间内起诉而发生解除的法律后果。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确。华润万家请求500万元违约金缺乏证据支持，依法不应得到支持。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案所约租的房屋是城中村改造项目，在双方签订《房屋预租协议》时，和昌置业仅取得了土地使用权证，尚未取得《建设工程施工许可证》，不能进行施工建设。该涉案房屋何时能够建成并具备交付条件存在不确定性。这也正是双方只签订《房屋预租协议》的原因。客观情况是和昌置业于2011年8月19日才取得该项目的《建设工程规划许可通知书》，2011年8月29日才取得《建设工程施工许可证》。和昌置业在明知不能按照《房屋预租协议》约定的时间交付房屋情况下，在距交付房屋尚有一个多月的时候，提前通过公证邮寄的方式向华润万家送达了《关于解除﹤房屋预租协议书﹥的通知》。由于华润万家在接到解除通知后，未能通过积极的方式协商解决，而是一味要求继续履行合同并要求和昌公司承担500万元的违约责任，才导致本案的诉争。
本案中，华润万家向和昌置业所交付的50万元定金是为了签订正式的《房屋租赁协议书》而交付的定金，应为订约定金。当和昌置业在明知不能按期交付房屋的情况下，以公证邮寄送达的方式并以损失定金为代价向华润万家行使预租协议的解除权，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条的规定，故和昌置业的行使解除合同行为于法有据，并无不当。
华润万家在收到该通知书后，虽于2011年9月1日复函不同意和昌置业、中瑞集团单方解约，却未在收到该通知书后三个月内向人民法院起诉，故一审认定双方签订的《房屋预租协议书》已于华润万家收到《关于解除房屋预租协议通知书》三个月后解除，于法有据。双方签订的《房屋预租协议书》在华润万家收到解除函三个月后已解除。据此，华润万家认为原审判决认定的合同解除时间错误的主张不能成立，于法无据，本院不予采纳。
对于华润万家上诉所主张的500万元违约金问题，因华润万家未提交因该合同未能履行而导致直接损失的证据，且一审法院判令和昌置业按日一万元标准向华润万家支付三个月共计90万元违约金，已属于对和昌置业违约的处理，该处理并无明显不妥。
综上，华润万家的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40400元，由上诉人河南华润万家生活超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一四年六月十八日
书 记 员 刘 盼