南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第1213号
原告南京福仁投资管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人熊鹤伟，总经理。
委托代理人赵红宇，江苏冠文律师事务所律师。
委托代理人钱智，江苏冠文律师事务所律师。
被告楼国海，男，汉族，1965年12月14日生。
委托代理人杨蓉，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人石佳莉，江苏圣典律师事务所律师。
原告南京福仁投资管理有限公司（以下简称福仁公司）与被告楼国海承包合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福仁公司的委托代理人赵红宇、被告楼国海及委托代理人杨蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福仁公司诉称，2007年10月13日，原、被告签订《承包协议书》一份，约定被告承包经营原告的福仁庄酒店，承包后更名为新定淮楼酒店。承包期限为六年，自2007年11月1日起至2013年10月31日止。承包金每年630000元，支付方式为季付，无故经营不足一年必须交足当年承包金。协议签订后，被告于当日进场接管酒店的经营管理权，并停业装修。2007年10月底被告用空头支票向原告付款200000元，2007年11月又两次开具金额为200000元和300000元的空头支票。由于原告交付被告经营的酒店系原告租赁取得，被告开具空头支票以及此后拒不履行付款义务的违约行为，导致酒店经营场的产权人于2009年1月向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求原告支付经营场所的租金及相关费用。鼓楼区人民法院以原告两次开具空头支票，构成根本违约为由，于2009年7月10日判令解除原告与产权人的租赁合同并向产权人支付违约金100000元。综上，因被告的欺诈及违约行为致使原告不仅未能按期收取合同约定的承包金，并丧失了承租经营场地及向产权人承担违约金，同时原告交付被告使用的财物被告一直未返还，亦应照价赔偿，故原告诉至法院，请求判令被告支付原告2007年11月1日至2008年10月31日的承包金630000元，逾期付款违约金20000元，因欺诈给原告造成的违约金损失100000元，财物损失800000元，并承担本案诉讼费用。
被告楼国海辩称，其一、原、被告系租赁合同关系而非承包合同关系。其二、被告开具空头发票事出有因，主要是原告并不具有转租权。其三、原告的起诉已经超过二年诉讼时效。其四、被告在合同履行过程中也遭受大量财产损失，对此，被告保留向原告索赔的权利。
经审理查明，本市定淮门12号房屋（包括31幢房屋，建筑面积共计18826.8平方米，丘号为515075－1），系熊猫集团所有。2003年8月熊猫集团将上述房屋在内的厂区整体租赁给南京顺天实业有限公司（以下简称顺天公司），期限十年。2004年2月熊猫集团物业公司出具书面证明，同意上述房屋可对外转租。2005年8月25日，顺天公司下属子公司南京世界之窗科技软件园有限责任公司（协议甲方，以下简称世界之窗公司）与原告筹建时的股东冯波（协议乙方）签订了一份《关于世界之窗科技软件园职工食堂承租协议书和合同附件》（以下简称《承租协议》），约定甲方向乙方提供本市定淮门12号世界之窗科技软件园区西侧原天水丽池楼房（共三层，不含一楼北边一间仓库），年租金为559200元，用于经营园区职工餐饮及生活服务等。2005年11月1日原告成立后一直在此经营福仁庄酒店，并承继了《承租协议》中乙方的权利义务。2007年9月21日，原告因未年检被南京市工商局吊销营业执照，但此后其仍在继续经营，至今未注销。
2007年10月13日，冯波代表原告（合同甲方）与被告楼国海（合同乙方）签订《承包协议书》，约定：甲方同意将福仁庄酒店由乙方经营，改名为新定淮楼酒店；经营场所为一楼大厅、吧台，原足浴包房（改成餐厅包厢），二楼包厢、厨房，三楼大包厢、仓库、平台；承包期为六年，自2007年11月1日至2013年10月31日；乙方每年承包金为630000元，每季度付款一次，首付时间为10月31日前，以后每季度付款一次，先付后用；合同期间，乙方可自费适当装修改造，但须将装修改造方案事先报甲方同意；为保证合同正常履行，乙方需持个人身份证复印件办理承租手续，合同签订之日一次性付甲方押金100000元；合同期间，非经甲方书面同意，乙方对酒店不得改变原经营用途与合作方式，否则甲方有权终止合同，且不退还已预付承包金和押金；甲乙双方除政策因素或特殊情况外，不得单方面人为终止合同，若乙方以经营经验缺乏或无故经营不足一年（含一年）必须交足当年承包金；乙方在经营承包期间必须按时交纳承包金，最迟不得超过三十天，否则视同违约，乙方需支付甲方违约金20000元，等等。2007年10月21日，原告与被告聘请的酒店负责人王伟进行了经营场所物品、设施的交接。
2007年11月19日，被告向原告出具书面情况说明，主要内容为：被告与原告于2007年10月13日签订为期6年的承包经营合同后，双方当日办理了有关交接手续，被告进场接管酒店。酒店于15日全面停业，随即准备装修，先行设计，10月底前设计结束，于11月12日正式开始施工。被告于10月20日由酒店负责人王伟交给酒店财务现金支付20000元作为承包定金……10月底被告又开出一张200000元的转账支票由会计小韩交给福仁庄酒店常云华会计。此支票提款期为11月10日。常会计将支票交给了园区财务，至11月10日由于被告没有及时将款子打上，该支票作废。其后福仁庄酒店多次电话催要……11月19日下午，酒店负责人王伟主动去园区请求，并承诺11月20日中午将支票开出，要求19日当日暂缓采取措施。当天晚上6点园区杨总、张总带保安强制要求酒店装修及留守值班人员撤出，在没有清点交接的情况下强行将门用链子锁锁上。至此，请福仁庄酒店帮忙与顺天公司协商，被告将于11月30日前将款项如数支付，若再违约，愿承担一切责任，等等。次日，被告在该情况说明上手写：同意在11月30日前支付酒店300000元，100000元用于押金，200000元作为承包金。
2007年11月22日，原告向顺天公司出具书面保证，称：我酒店给贵公司的300000元延期支票，保证在三十日前到帐，若不到帐，任由贵公司处置。顺天公司负责人在该保证书上签署意见：拟同意其请求保证，如再次“空头”决不再迁就。
2007年11月30，被告开具了金额为300000元的中国民生银行转账支票，收款人为世界之窗公司，用途为房租，但该支票仍为空头。
另查明，世界之窗公司曾因原告不能按时交纳房租，向本院提起诉讼，2007年4月27日，双方达成了补充协议，约定由原告按月分期支付租金，世界之窗公司遂撤诉。此后，因原告未能按补充协议约定还款，世界之窗公司多次催要后，原告先后以被告2007年11月12日开具的金额为200000元、11月30日开具的金额为300000元的支票向世界之窗公司支付租金，因两份支票均系空头，致原告与世界之窗公司矛盾激化，租赁房屋大门被加锁封闭。2008年3月14日世界之窗公司向原告发出终止租赁合同及催要欠租的书面通知，称由于原告长期不缴纳房租，其要求终止双方承租协议，并限原告在5日内交清所欠房租677595元及违约金260196元合计937791元。由于原告未予理会，世界之窗公司于2008年5月将原告承租房屋转租给他人。2009年1月，世界之窗公司将原告诉至本院，要求原告偿付所欠租金并承担违约金。2009年7月10日，本院作出（2009）鼓民一初字第462号民事判决，认为：福仁公司在《承租协议》履行期间，多次拖延支付租金的行为已经构成违约。2007年3月世界之窗公司另案起诉福仁公司后，双方就有关欠租支付问题签订了《补充协议》，应当认定双方对租金支付问题达成新的协议，但福仁公司再次违反该约定，而且2007年11月书面保证不偿付300000元即任由处置之后，两次开具空头支票，应当认定其行为构成根本违约，故判令福仁公司向世界之窗公司支付拖欠费用并支付违约金100000元。现该判决已生效。
又查明，被告承包经营场所被加锁关闭后，被告无法实际经营，亦未将从原告处接收的物品退还原告。庭审中，原告主张该部分物品连同装修装潢损失共计为800000元，并提供会计凭证予以佐证，被告对会计凭证的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为不能证明原告主张的物品及装修装潢的价值。原、被告双方均未就物品及装修装潢损失申请司法鉴定。另经本院释明，被告认为其并未违约故不存在要求降低违约金的情形。
再查明，2010年4月30日，原告曾将被告诉至本院，其诉讼请求与本案相同，后于2011年12月20日撤诉。2013年2月26日，原告再次诉至本院，要求判如所请。
上述事实，有双方当事人陈述、《承租协议》、《承包协议书》情况说明、物品移交清单、转账支票两份、保证书、会计凭证、（2009）鼓民一初字第462号民事判决书等证据以及本院开庭笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《承包协议书》约定，原告将所经营的“福仁庄”酒店交由被告经营，被告支付承包金，双方系承包经营关系，故被告关于双方系租赁合同关系以及原告不具有转租权的抗辩意见，本院不予采纳。根据被告出具的情况说明以及所开具的转账支票抬头、用途，被告系明知原告向其收取的承包金是用于向世界之窗公司支付承包经营场所的租金，但其仍然开具空头支票，并直接导致了世界之窗公司与原告的矛盾激化，最终解除与原告的《承租协议》，强行收回承包经营场所，因此，应当认定《承包协议书》未能继续履行的责任方在被告，其应当承担违约责任。根据双方约定，被告无故经营不足一年时仍须交足当年承包金630000元，该约定实际系违约责任条款。被告经本院释明后，不申请就该违约金的数额降低，故原告要求被告支付630000元承包金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金20000元，考虑到前述630000元承包金已作为违约金获得支持，故该项请求，本院不予支持。关于原告主张的因被告开具空头支票的欺诈行为给其造成的损失100000元，现有证据可以证明被告开具空头支票的行为系导致原告被世界之窗公司起诉并被判令承担100000元违约金的直接原因，两者具有因果关系，故原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张的财物损失800000元，虽然被告确未将接收的物品退还原告，但原告的会计凭证等证据尚不足以证明该损失的数额，且原告亦未就损失的数额申请司法鉴定，故原告该项请求，证据不足，本院不予支持。关于本案的诉讼时效，原告于2010年4月30日起诉时主张的系2008年10月31日前的承包金630000元，且100000元违约金损失在本院作出（2009）鼓民一初字第462号民事判决后方明确，故其并未超过二年的诉讼时效，原告于2011年12月20日撤诉后又于2013年2月26日再次起诉，构成诉讼时效中断，据此，被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告楼国海于本判决生效起十日内一次性支付原告南京福仁投资管理有限公司730000元。
二、驳回原告南京福仁投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18750元，由原告负担11100元，被告负担7650元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院、开户银行为农行鼓楼分理处及账号03×××76）
审 判 长 乔延彬
人民陪审员 吴丽莉
人民陪审员 孙 冰
二〇一三年八月二十七日
见习书记员 丁 洁