北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08667号
上诉人（原审原告）都金柱，男，1969年9月7日出生。
上诉人（原审原告）尹美玲，女，1972年4月7日出生。
以上二上诉人委托代理人王大飞，北京市浩都律师事务所律师。
以上二上诉人委托代理人杨猛，北京市浩都律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）泰和联行投资管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同17号2幢B1110室。
法定代表人冯威，执行董事。
委托代理人郭远沨，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人覃其军，北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭卫东，男，1967年11月20日出生。
被上诉人（原审被告）吴超，男，1987年11月27日出生。
委托代理人徐明轩，北京市海铭律师事务所律师。
上诉人都金柱、尹美玲与上诉人泰和联行投资管理（北京）有限公司（以下简称泰和公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第23260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
都金柱、尹美玲在原审法院起诉称：我们二人系夫妻关系，2009年11月6日，都金柱取得北京市海淀区502号房屋（以下简称502号房屋）的所有权。2014年10月16日花澍与我们签订《抵押借款合同》，约定花澍向我们提供借款600万元，借款期限为一个月，以502号房屋作为抵押担保，我们协助花澍办理抵押登记手续。同日，双方在北京市方正公证处出具51658号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月17日，都金柱与花澍就502号房屋办理了抵押权登记。同时，我们依花澍的要求向郭卫东出具了出售502号房屋的《授权委托书》，北京市方正公证处出具51664号公证书。2014年12月4日，郭卫东出具《转委托书》，将51664号公证书中的委托事项转委托给吴超办理。2014年12月3日，吴超与泰和公司签订《房屋买卖合同》，2014年12月8日泰和公司取得了502号房屋的所有权证。我们认为：1、在未解除抵押的情况下，2014年12月3日吴超以自己的名义与泰和公司签订的房屋买卖合同应该无效；从公证书中体现吴超没有权利决定诉争房屋的价格，为此房屋买卖合同属于超越代理权，应该无效。2、我们与花澍存在借款事实，但花澍利用其优势，迫使我们签订委托书，而且我们与受托人郭卫东根本不认识，并在借款到期时，故意隐瞒出售抵押权房产，既不告诉我们买房对象，也不告知金额和付款方式，恶意串通订立《房屋买卖合同》，并私自办理过户手续，企图以合法形式掩盖非法目的。因此郭卫东、吴超的买卖行为和所签订的买卖合同均是无效。3、吴超在未经授权的情况下与泰和公司签订的《房屋买卖合同》，合同显示成交价格为465万元，该转让价格达不到市场交易价的70%。故诉至法院，要求：1、确认郭卫东、吴超以我们的名义与泰和公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认郭卫东、吴超以我们名义与泰和公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》无效；3、诉讼费由郭卫东、吴超承担。
郭卫东、吴超在原审法院答辩称：不同意都金柱、尹美玲的诉讼请求。都金柱、尹美玲起诉书所述与事实不符，郭卫东与都金柱、尹美玲之间是委托代理关系，郭卫东经公证处转委托给吴超的委托书均具有合法的手续，我们二人没有超越代理权限的代理行为。都金柱、尹美玲要求确认无效的合同系房屋买卖合同，该合同只是我们在从事代理权限范围内的代理活动，买卖的主体是都金柱、尹美玲，我们二人不是本案适格主体。综上我们要求驳回都金柱、尹美玲的诉讼请求。
泰和公司在原审法院答辩称：都金柱、尹美玲的本次起诉构成重复起诉，本案的诉讼标的与二人提起的前诉的诉讼标的相同，均是二人和我公司就诉争房屋签署的房屋买卖合同，且本次诉讼的诉讼请求否定了前诉的裁判结果。本案是都金柱、尹美玲和我公司之间的房屋买卖合同纠纷，所以二人针对的利益相对方是我公司，我公司应是本案被告，故前后诉的当事人相同。都金柱、尹美玲将不是合同任何一方的郭卫东和吴超列为被告是为了规避重复诉讼。我公司作为买方，签署的合同、手续程序都合法有效，且该房屋交易已实际履行完毕，502号房屋已经过户到我公司名下。综上，我公司请求驳回都金柱、尹美玲的诉讼请求。
原审法院经审理查明：都金柱与尹美玲系夫妻关系。2009年11月6日，都金柱取得502号房屋的所有权证。2014年10月16日，花澍（甲方）与都金柱、尹美玲（乙方）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方提供借款600万元，借款期限为一个月，借款担保为乙方提供自有房屋即502号房屋作为抵押担保，乙方协助甲方办理抵押登记手续。同日双方在北京市方正公证处对该合同进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具51658号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2014年10月17日，都金柱与花澍就502号房屋办理了抵押权登记。
2014年10月16日，都金柱出具《委托书》，委托原因、事项、权限为：“委托人都金柱是502房屋的所有权人。现我想抵押上述房产借款，因为我没有时间，故委托郭卫东为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理解除抵押登记手续，领取还款资料及相关文件、领取房屋所有权证；3、办理该房产抵押登记手续，在抵押登记机关签订抵押登记使用的抵押借款合同；4、领取房屋所有权证、他项权证；5、签署与上述事宜相关的文件；6、代理日后关于上述房产的本人作为抵押人的解除抵押事宜，并领取解押文件、房屋所有权证。受托人郭卫东在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至办理完毕为止。代理人有转委托权。”同日，都金柱对该委托书进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具51659号公证书。2014年10月16日，都金柱、尹美玲出具《委托书》，委托原因、事项、权限为：“委托人都金柱是502房屋的所有权人，尹美玲是都金柱的配偶。现我们想将上述房产出售，因为我们没有时间，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托郭卫东为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理提前偿还贷款事宜、解除抵押登记手续并领取房屋所有权证、他项权证、贷款结清证明等相关文件；3、贷款还清抵押解除后，办理房屋核验手续，在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，办理网签、撤销网签、面签、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续（包括资金监管手续）、办理接受询问相关手续。受托人郭卫东在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至办理完毕为止。代理人有转委托权。”同日，都金柱、尹美玲对该委托书进行公证。2014年10月22日，北京市方正公证处出具51664号公证书。审理中，都金柱、尹美玲表示其系在花澍的要求下进行的上述公证，郭卫东亦表示系花澍让其办理诉争房屋的相关事宜。
2014年12月3日，吴超与泰和公司签订《房屋买卖合同》，将502号房屋出售泰和公司，成交价格为620万元。2014年12月4日，郭卫东出具《转委托书》，委托原因、委托事项如下：转委托人郭卫东受都金柱、尹美玲的委托（见北京市方正公证处出具的51664号公证书）办理502房屋的解抵押、出售、过户等相关事项，具体内容详见编号51664号。因本人工作忙，现将上述事项转委托给吴超办理。受托人吴超在上述授权范围内所进行的一切行为及签署的一切文件，我均予以承认并承担一切法律后果。委托期限：从转委托之日起至转委托事项办完为止。受托人无转委托权。同日，北京市方正公证处对该转委托书出具60828号公证书。2014年12月5日，花澍与都金柱代理人郭卫东签署《解除抵押权的协议》，并于当日办理了502号房屋的抵押权注销登记手续。同日，吴超代都金柱与泰和公司签署《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定502号房屋的成交价格为465万元。该合同在北京市海淀区房屋管理局予以备案，泰和公司亦按照该合同约定的成交价格支付税款151601.74元。
2014年12月8日，泰和公司取得了502号房屋的所有权证。审理中，都金柱、尹美玲表示郭卫东没有权利代表二人确定502号房屋的出售价格，吴超在签订《房屋买卖合同》时并没有代理权，且吴超与泰和公司系恶意串通，将502号房屋登记至泰和公司名下。吴超表示其已于12月3日获得了郭卫东的口头授权。郭卫东对《房屋买卖合同》予以认可，表示其并不认识吴超，其系通过花澍与吴超办理的转委托书，且其在12月3日已经告知吴超转委托一事。
泰和公司提交了增涛于2014年12月4日向吴超汇款380万元及2014年12月5日向吴超汇款240万元的中国工商银行汇款凭证、吴超出具的收条，证明其单位员工增涛向吴超支付620万元的购房款。都金柱、尹美玲表示对汇款凭证的真实性无法确认。吴超表示其已收到泰和公司支付的购房款620万元，其出售502号房屋系因都金柱、尹美玲未偿还花澍的欠款，且该笔款项已经转给郭卫东，但记不清转款时间及银行账户。郭卫东表示其对吴超与泰和公司的房屋买卖过程并不知情，亦不清楚购房款在何处，但表示其有一张银行卡在花澍处。都金柱、尹美玲表示对吴超与泰和公司的房屋交易过程亦不知情，并表示二人未偿还花澍的欠款，但花澍未向二人主张过债权。
另查，2014年12月，都金柱、尹美玲将泰和公司起诉至法院，认为《存量房屋买卖合同》（自行成交版）约定的成交价格过低，显失公平，要求撤销该份合同并将502号房屋恢复登记至都金柱名下，由泰和公司腾退交还502号房屋。在该案审理中，都金柱、尹美玲提交了北京中资房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》，估价结果为502号房屋2014年12月8日的评估价值为8374900元。2015年3月25日，法院作出一审判决，驳回都金柱、尹美玲的全部诉讼请求。后都金柱、尹美玲不服提起上诉，因二人在上诉过程中提起本案诉讼，2015年6月24日，北京市第一中级人民法院作出裁定，中止审理该上诉案件。泰和公司认为都金柱、尹美玲的此次诉讼属于重复起诉。另外，都金柱、尹美玲提出泰和公司购买502号房屋的成交价格过低，据此提交二手房房源网站的成交记录打印件，证明2014年12月11日502号房屋所在位置的其他房源成交价格约900万元。吴超表示无法核实该份证据的真实性，对证明目的不予认可。郭卫东对此表示不清楚。泰和公司对该份证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。
上述事实，有当事人陈述、结婚证、存量房屋买卖合同（自行成交版）、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书、北京市国有土地房屋一般抵押权注销登记申请书、解除抵押权的协议、抵押借款合同、51658号公证书、51659号公证书、51664号公证书、60828号公证书、房屋买卖合同、税收缴款书、银行凭证、收条、房屋所有权证、房源成交记录打印件、（2015）海民初字第02514号民事判决书、（2015）一中民终字第04508号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”都金柱、尹美玲于2014年10月16日出具委托书，委托郭卫东办理502号房屋的买卖手续、产权转移手续并收取相关售房款等，同时赋予郭卫东转委托权。该委托书经北京市方正公证处公证，并出具51664号公证书。2014年12月3日，吴超与泰和公司就502号房屋签订了《房屋买卖合同》，次日郭卫东将51664号公证书中的委托事项转委托吴超办理，对吴超出售502号房屋的行为进行了追认，并办理了502号房屋的解除抵押手续，庭审中，郭卫东亦对吴超依据委托事项出售502号房屋的行为予以认可，因此吴超出售502号房屋的行为并未超出都金柱、尹美玲的委托事项，其有权单独代都金柱、尹美玲出售502号房屋，该行为合法有效。因此，都金柱、尹美玲提出郭卫东、吴超的行为超越代理权，于法无据，法院不予采信。现泰和公司已经按照《房屋买卖合同》的约定给付购房款620万元，吴超亦表示收到该笔款项，且502号房屋已过户至泰和公司名下，故法院认定《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，且已经履行完毕。都金柱、尹美玲提出吴超与泰和公司系恶意串通，未提交相应证据，法院不予采信。都金柱、尹美玲提出502号房屋的实际交易价格过低，未提交充分证据，且二人在前诉中提交的房屋估价报告亦显示当时出售房屋的价格为8374900元，因此泰和公司购买502号房屋的价格应属合理范围内，故法院对都金柱、尹美玲的该项主张不予采信。综上，都金柱、尹美玲要求确认吴超以其名义与泰和公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
从事双方民事法律行为的当事人，意思表示中意思与表示不一致的，属于隐藏行为，在隐藏行为中，虚假意思表示应当认定为无效。吴超代都金柱、尹美玲与泰和公司于2014年12月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方用于报税及备案而签订的网签合同，双方并未实际按照该自行成交版合同的房价款履行，而实际按照双方于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》中约定的房价款履行，故就出现上述两版合同的情况，法院认定前者的民事行为系为以合法手段掩盖避税的非法目的无效民事行为，应当认定双方于2014年12月5日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。都金柱、尹美玲主张吴超以其名义签署的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。都金柱、尹美玲提起本次诉讼的诉讼请求与前诉不同，泰和公司主张二人系重复诉讼的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第三百九十七条、第四百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条之规定，判决：一、确认吴超与泰和联行投资管理（北京）有限公司于二○一四年十二月五日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；二、驳回都金柱、尹美玲的其他诉讼请求。
都金柱、尹美玲不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决第二项，依法改判确认郭卫东、吴超以我们的名义与泰和公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效。上诉理由：1、我们是在向花澍借款并办理抵押登记时，根据花澍的要求向郭卫东出具出售502号房屋的授权委托书，并非我们的真实意思表示。2、吴超以我们的名义出售房屋系无权处分，泰和公司在购买房屋前未对502号房屋的实际占有情况进行了解，亦未通过正常协商的方式确定房屋价格，故上述合同应当认定为无效。3、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，《房屋买卖合同》应当认定为无效。
泰和公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法改判驳回都金柱、尹美玲的诉讼请求。上诉理由：根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，一审法院认定网签合同全部无效系适用法律错误。
郭卫东服从原审法院判决，针对都金柱、尹美玲、泰和公司的上诉理由答辩称：我认为这个案子与我无关，我服从法院判决。
吴超服从原审法院判决，针对都金柱、尹美玲、泰和公司的上诉理由答辩称：我同意一审判决，我认为两个合同都是有效的，不同意都金柱、尹美玲的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。
本案中，都金柱、尹美玲于2014年10月16日出具经公证的委托书，委托郭卫东办理售房事宜，同时赋予郭卫东转委托权。虽然吴超在2014年12月3日与泰和公司签订《房屋买卖合同》时无代理权，但郭卫东在庭审中认可吴超的售房行为，且双方于2014年12月4日办理了转委托的公证手续，因此吴超出售502号房屋的行为并未超出都金柱、尹美玲的委托事项，该代理行为合法有效。泰和公司按照《房屋买卖合同》的约定支付了620万元购房款，并提供了支付购房款的相关凭证，吴超亦表示收到该笔款项，在此之后双方办理了502号房屋的解抵押及转移登记手续。都金柱、尹美玲主张吴超与泰和公司系恶意串通，但未能提供充分证据予以证明。根据都金柱、尹美玲另案中提交的房屋估价报告，吴超出售502号房屋时的评估价格为8374900元，因此泰和公司购买502号房屋的价格不属于明显不合理的低价，吴超并不存在滥用代理权的行为。故都金柱、尹美玲要求确认吴超以其名义与泰和公司于2014年12月3日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院对此所做认定正确，本院予以确认。
当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，吴超以都金柱、尹美玲的名义与泰和公司于2014年12月5日签订的《存量房买卖合同》中约定的交易价格为465万元，但双方的真实交易价格为620万元，《存量房买卖合同》的价格条款低于实际交易价格的目的就是为了规避税费，对此泰和公司亦予以认可，故该价格条款应当认定为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，《存量房买卖合同》中除价格条款之外的条款应当是有效的，原审法院判决《存量房买卖合同》全部无效系适用法律错误，本院予以纠正。需指出的是，本案对《存量房买卖合同》效力的认定不影响行政机关对于上述避税行为进行处理或者处罚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第23260号民事判决第一项、第二项；
二、驳回都金柱、尹美玲的诉讼请求。
一审案件受理费二万七千六百元，由都金柱、尹美玲负担（已交纳）。
二审案件受理费十一万零四百元，由都金柱、尹美玲负担（已交纳五万五千二百元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏 根 辉
代理审判员 朱 文 君
二〇一五年十二月一日
书 记 员 舒妍书记员明玥