广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第1000号
原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市青秀区园湖南路12-3号。
代表人：丘滨，该支行行长。
委托代理人：农萍，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。
被告：黄计友。
被告：广西明华房地产开发有限公司，住所南宁市青山路19号游客中心南大厅。
法定代表人：黄跃。
原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告黄计友、广西明华房地产开发有限公司（以下简称明华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人农萍到庭参加诉讼，被告黄计友、明华公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月18日，被告黄计友因购房需要与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款385000元，并用其所购位于南宁市青秀区青环路90号汇东郦城东境组团2-E号楼18层2单元1801号房为贷款提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告黄计友发放贷款，但被告黄计友却未能按合同约定归还本金和利息。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、解除原告与被告黄计友在2009年10月26日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：450060009-011-2009018799）；2、被告黄计友归还原告借款本金332311.77元，利息5413.05元，合计337724.82元（利息暂计至2014年5月6日止），并判令被告黄计友从2014年5月7日起，以本金332311.77元为基数按合同约定逾期贷款利率计算支付利息直至还清借款本金为止；3、被告黄计友赔偿原告为实现债权而支付的所有费用（含一审律师费15697元）；4、被告明华公司与被告黄计友对上述债务承担连带责任；5、原告对被告黄计友的抵押物（青秀区青环路90号汇东郦城东境组团2-E号楼18层2单元1801号房）享有优先受偿权；6、本案所有的诉讼费用由被告承担。
被告黄计友未作答辩，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明，2009年10月26日，原告（贷款人、乙方）与被告黄计友（借款人、甲方、抵押人）签订编号为450060009-011-2009018799的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定贷款人向借款人发放个人购置住房贷款385000元；贷款期限为240个月，即2009年10月26日至2029年10月26日；贷款月利率在基准利率水平上下调25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在每年的1月1日调整；采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2426.36元；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日；借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，构成借款逾期，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担；抵押人以其购买的上述房屋设定抵押作为借款担保，并约定抵押担保范围包括本合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。上述合同签订后，原告于2009年11月2日向被告黄计友发放贷款385000元，合同项下房屋于2009年11月17日在南宁市房屋产权交易中心办理抵押登记。
2011年4月21日，原告（债权人、乙方）与被告明华公司（保证人、甲方）签订编号为4500600092011000067的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：合同债务人是指因购置位于南宁市青秀区青环路90号“汇东郦城”的“东境组团”项目所属之商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是自2011年4月21日至2014年4月21日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他应付款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用，最高限额为15000000元；保证方式为连带责任保证；保证期间自抵押人办妥房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。
被告黄计友获得贷款后，未按合同约定按期履行还本付息义务，截止至2014年5月6日，尚欠到期及未到期借款本金332311.77元，利息5413.05元。为催收上述欠款，原告委托广西南国雄鹰律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支出律师代理费15697元。
本院认为，原告与被告黄计友于2009年10月26日签订的编号为450060009-011-2009018799的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告明华公司于2011年4月21日签订的编号为4500600092011000067的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。原告已依约向被告黄计友发放贷款385000元，而被告黄计友不按照约定按时足额偿还借款本息，已构成违约。截止至2013年12月30日，被告黄计友尚欠原告借款本金332311.77元，利息5413.05元，其违约行为已达到双方约定的合同解除条件。原告主张解除合同，并由被告黄计友偿还借款本金、利息，于法有据，本院予以支持。关于原告主张赔偿的15697元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且合同中也已明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担，因此该笔律师代理费应由被告黄计友赔偿给原告。
《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告黄计友以其所有的位于南宁市青秀区青环路90号汇东郦城东境组团2-E号楼18层2单元1801号房为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
另，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定的担保债权是自2011年4月21日至2014年4月21日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，而本案债务发生于2009年，不在最高额保证合同所担保的债权范围之内。原告要求被告明华公司承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告黄计友签订的编号为450060009-011-2009018799的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告黄计友偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金332311.77元；
三、被告黄计友给付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息、罚息（计算方法：至2014年5月6日止利息、罚息为5413.05元，此后至实际清偿之日止，以本金332311.77元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告黄计友赔偿原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费15697元；
五、为实现上述债权，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行对权属被告黄计友的位于南宁市青秀区青环路90号汇东郦城东境组团2-E号楼18层2单元1801号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行要求被告广西明华房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求。
本案受理费6601元，公告费260元，两项共计6861元，由被告黄计友负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘重阳
人民陪审员 梁明斌
人民陪审员 姜彩霞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。