广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终374号
上诉人（一审被告）：冯某，男，1965年3月14日出生，汉族，住博白县。
委托代理人：叶万松，广西桂竞天律师事务所律师。
委托代理人：庞明富，玉城街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）：李某，男，1963年10月15日出生，汉族，住博白县。
委托代理人：黄富荣，广西桂盟律师事务所律师。
一审第三人：陈某，男，1968年11月出生，汉族，住博白县。
一审第三人：黎某1，女，1974年10月10日出生，汉族，住博白县。
一审第三人：黎某2，女，1961年11月22日出生，汉族，住博白县。
上诉人冯某因执行异议之诉一案，不服博白县人民法院（2015）博民初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，代理审判员邹丽娟、李欣瑜参加的合议庭进行公开审理。上诉人冯某及其委托代理人庞明富、叶万松，被上诉人李某及其委托代理人黄富荣到庭参加诉讼。一审第三人陈某、黎某1、黎某2经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
一审法院查明：2011年10月31日，陈某、黎某1向广西博白恒信房地产开发有限公司购买位于博白县人民中路073号恒信绿珠国际城的1幢1单元701号房产，面积143.98平方米，首期款141560元，房贷249000元，并于2012年8月28日取得房产证，证号为博白字第2012018153号。陈某与黎某1于2011年11月21日将该房产用于抵押，在中国农业银行股份有限公司博白县支公司银行办理了按揭贷款。2013年5月8日，原告李某、第三人黎某2与第三人陈某、黎某1签订房屋转让合同，约定以163000元将坐落博白县人民中路073号恒信绿珠国际城1幢1单元701号房产转让给李某和黎某2。合同对房屋的交付、付款方式、产权变更登记、违约责任等做了明确约定，并约定该房产签订协议后的房贷由李某、黎某2支付。合同签订后，第三人陈某先后五次出具收条五份给原告收据，确认收到李某购房款合计人民币158000元。陈某于2014年6月10日出具的收条确认除合同约定办理过户手续后支付的5000元，其余合同约定的购房款已经支付完毕。该房屋于2013年5月8日交付给原告李某、黎某2，李某、黎某2从2013年6月开始对房屋进行装修并居住使用至今。2013年5月份后，该房产在中国农业银行股份有限公司博白县支公司银行按揭贷款李某按约定逐月偿还，该房产并未办理过户登记手续。另查明，一审法院在执行已经发生法律效力的（2013）博民初字第2238号民事判决书过程中，依法于2014年4月23日作出（2014）博执字第90-1号执行裁定书，裁定查封陈某、黎某1名下的坐落与博白县人民中路073号恒信绿珠国际城1幢1单元701号房产。原告李某得知该房产因被告冯某申请执行而被查封，逐向一审法院提出执行异议，一审法院于2015年1月15日作出（2014）博执字第90-2号执行裁定书，驳回李某的异议请求。2015年3月13日，李某向一审法院提起诉讼，请求判令：依法确认原告与第三人陈某、黎某1于2013年5月8日签订的《房屋转让协议书》有效，并判决停止对坐落于博白县人民中路073号恒信绿珠国际城1幢1单元701号房屋的执行。
一审法院审理认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”原告李某为证明与第三人陈某、黎某1存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋转让协议、银行支款凭证、陈某出具的收据收条，证明李某支付房款与陈某收到房款的事实，提供了物业公司证明及物业费缴纳相关凭证，证明李某、第三人黎某2对诉争房屋占用、使用、受益至今。李某对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与黎某1、黎某2陈述的事实相吻合。故李某、黎某2与陈某、黎某1之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但李某、黎某2已实际占有并使用，不影响合同效力，李某、黎某2应为本案诉争房屋实际所有权人。在冯某诉陈某、黎某1民间借贷纠纷一案中，判决给付的是金钱类债权，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物，故李某的诉求成立。被告冯某虽然辩称该房产已经抵押，未经抵押权人同意，该协议无效，同时主张李某、第三人黎某2与第三人陈某、黎某1的房屋转让协议系为了逃避法院的执行，但没有提供充分证据加以证明，不予釆纳。综上，李某、黎某2在依法查封涉案房产前，已和陈某、黎某1签订合法有效的房产转让协议，李某已付清5000元押金款之外的全部价款并对房屋进行重新装修，实际占有使用该房屋，诉争房产转让后即由李某、黎某2居住使用至今，其作为善意买受人应享有的交易安全应当得到保护，据此，原告提出的执行异议成立。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、原告李某、第三人黎某2与第三人陈某、黎某1于2013年5月8日签订的房屋转让协议有效；二、停止对坐落于博白县人民中路073号恒信绿珠国际城1幢1单元701号房产的执行。案件受理费100元，由被告冯某负担。上诉人冯某不服一审判决，上诉称：一、本案讼争的房产为一审第三人陈某、黎某1所有，一审认定李某、黎某1在法院依法查封前已将讼争的房产转让给陈某、黎某2并由其占有、使用，属于认定事实错误；二、至2013年4月，讼争房产的首付款及按揭总计为170316元，但陈某、黎某1以163000元亏本卖给陈某、黎某1有悖常理，在2014年4月23日博白法院下达执行裁定书时，李某、黎某2仍未按照合同的约定将购房款支付完毕；三、讼争房屋的按揭贷款、物业手续、费用一直由陈某缴纳，一审认定讼争房屋已于2013年5月8日交付给李某、黎某2，并由其装修居住至今与事实不符；四、陈某、黎某1与李某、黎某2进行房屋转让涉嫌逃避债务；五、陈某、黎某1未经抵押权人中国农业银行股份有限公司博白县支公司的同意，擅自将讼争的房屋转让给李某、黎某2的行为无效。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人李某的诉讼请求。
被上诉人李某答辩称：被上诉人是讼争房产的合法实际拥有人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审第三人陈某、黎某1、黎某2未到庭，亦未作书面陈述。
被上诉人李某在二审举证期限内提交了2015年7月至2016年2月其向中国农业银行还按揭款的银行票据，证明被上诉人缴纳按揭贷款的事实。
上诉人冯某对被上诉人李某提交的证据的真实性无异议，但认为证据上显示的是陈某交的按揭贷款，不是李某所交，该证据与本案没有关联性。
本院认为：被上诉人李某提交的证据来源合法，客观真实，依法可作为认定案件事实的依据。
经本院审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
另查明：陈某、黎某1在购买讼争房屋时支付了首付款141516元，之后每月向银行支付的按揭贷款为1600元，至2013年4月底，陈某、黎某1共支付了首付款及按揭款共170316元。
再查明：2013年9月，冯某因与陈某、黎某1之间的民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2013年11月25日作出（2013）博民初字第2238号民事判决书，判决陈某、黎某1共同返还借款本金216000元给冯某，判决生效后，冯某遂申请执行。
本院认为：一审第三人陈某、黎某1与被上诉人李某、一审第三人黎某2于2013年5月8日签订了《房屋转让协议书》。协议签订后，李某、黎某2支付了除约定在办理过户手续后支付的5000元之外的所有购房款，陈某、黎某1亦将讼争房屋交付给李某、黎某2并由其承接该房屋包括占有、使用、缴纳按揭贷款在内的所有权利义务。在取得讼争的房屋后，李某、黎某1对房屋进行了装修并居住使用至今，并每月向银行偿还按揭贷款。虽然双方未办理过户手续，但并不影响《房屋转让协议书》的效力。该协议书真实、合法、有效，并已实际履行，李某、黎某2成为讼争房屋的实际所有人。上诉人主张讼争房屋为陈某、黎某1所有，并未合法转让给李某、黎某2与客观事实不符，本院不予采信。虽然陈某、黎某1以163000元的价格转让讼争房屋，确实略低于其已支付的首付款及按揭款170316元，但该价格并不属于明显低于成本价或市场价，更不属于不合理低价，陈某、黎某1以略低于成本的价格转让讼争房屋，属于其自主处分权利的行为。陈某、黎某1与李某、黎某2的《房屋转让协议》签订在前，冯某与陈某、黎某1之间的民间借贷纠纷诉讼在后。李某、黎某2作为善意第三人以合理价格向陈某、黎某1购买讼争房屋，其权益应当得到保护。上诉人主张陈某、黎某1的转让价格有悖常理、转让房屋属于逃避债务的行为，没有事实依据，本院不予采信。本案讼争房产的抵押权人为中国农业银行股份有限公司博白县支公司，陈某、黎某1虽未经抵押权人同意转让房屋，但作为受让人的李某、黎某2一直按月代为向抵押权人偿还到期的按揭贷款，根据我国物权法第一百九十一条第二款的规定，该转让的行为并非是无效，对上诉人以此主张陈某、黎某1与李某、黎某2之间签订的《房屋转让协议》为无效本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元（上诉人冯某已预交），由上诉人冯某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
代理审判员 邹丽娟
代理审判员 李欣瑜
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 陈婷婷