吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉民一终字第153号
上诉人（一审原告、反诉被告）：吉林市国美电器有限公司。住所：吉林市。
法定代表人：黄秀虹，总经理。
委托代理人：杨劲桦，该公司法律顾问。
委托代理人：张建国，该公司法律顾问。
上诉人（一审被告、反诉原告）：吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司。住所：吉林市。
法定代表人：陈少清，该公司经理。
委托代理人：曲红智，该公司法律顾问。
一审被告：吉林市洪城地产置业有限公司。住所：吉林市。
法定代表人：陈少清，该公司董事长。
委托代理人：祝裴研，该公司法律顾问。
上诉人吉林市国美电器有限公司（简称国美公司）因与上诉人吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司（简称财富广场分公司）、一审被告吉林市洪城地产置业有限公司（简称置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服吉林省吉林市中级人民法院（2013）吉中民二初字第40号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。国美公司的委托代理人杨劲桦、张建国，财富广场分公司委托代理人曲红智，一审被告置业公司的委托代理人祝裴研到庭，参加了诉讼。本案现已审理终结。
国美公司一审诉称，2011年7月6日，国美公司与财富广场分公司双方签订了《房屋租赁合同》，约定财富广场分公司将其享有出租权的位于吉林市重庆路1367号吉林市财富购物广场D座四层房屋出租给国美公司；租赁房屋建筑面积为6555平方米；租赁期限为2011年11月30日起至2020年1月15日止；租赁费采取“年度保底租金”与“年度分成租金”两者取其高的计算方式（其中，首个年度保底租金为280万元／年，其后年度保底租金和保底销售额在一年度的基础上予以递增，递增办法为每年递增3%），水电费另算。同时约定财富广场分公司应于2011年11月30日前向国美公司交付符合合同约定的房屋。合同签订后，国美公司按照合同约定向财富广场分公司交付了首期租赁费用105万元，并做好了开设该门店的前期准备。但财富广场分公司违反合同约定没有如期向国美公司交付符合合同约定的房屋，此间国美公司多次催促财富广场分公司向国美公司交付符合约定的房屋未果，国美公司依约以书面形式向财富广场分公司送达了解约通知。按照合同约定“出租方迟延交付房屋，应赔偿由此给承租方造成的经济损失，损失额的计算以租赁房屋费用数额为依据，每迟延一天向承租方支付一日租赁费用，同时免租期自动向后顺延。如迟延交付超过30天的，承租方有权解除合同，出租方应赔偿承租方造成的经济损失，损失额的计算为每迟延一天向承租方支付日租金的三倍。”“出租方应返还承租方已交付但尚未发生的租赁费用，赔偿承租方相当于一年保底租金的违约金”。
国美公司认为，国美公司与财富广场分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。然而，在国美公司恪守约定的情况下，财富广场分公司却以各种约定以外的理由一再违反合同约定，拒不履行出租方最主要最基本的交房义务，其行为严重侵犯了国美公司的合法权益，也给国美公司造成了严重的经济损失，理应承担法定和约定的违约责任。国美公司为维护其合法权益，依法提起诉讼，请求法院判决：1.依法确认国美公司、财富广场分公司双方签订的房屋租赁合同于2012年8月22日解除；2.依法判令财富广场分公司返还国美公司已付的租赁费105万元及利息（自2011年11月30日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.依法判令财富广场分公司依约向国美公司支付自合同约定交付之日起至通知解除合同之日止的迟延赔偿金4081064.20元；4.依法判令财富广场分公司向国美公司支付相当于一年保底租金的违约金3112318.00元；5.判令本案全部诉讼费用由财富广场分公司承担。
财富广场分公司一审辩称：1.财富广场分公司至今没有收到国美公司要求解除合同通知书及其他函件。2.按合同约定国美电器公司应于合同签订后10日内支付首期租赁费用140万元，国美公司只是2011年10月8日支付首期房屋租赁费用105万元，至今仍拖延首期租金35万元没有支付。国美公司的行为已构成违约。国美公司由于拖延支付租金，一直没有按协议约定接收房屋。根据合同法的规定财富广场分公司也享有先履行抗辩权。3.财富广场分公司出租的房屋已经具备交付的条件，由于国美公司至今没有完整的装修施工图纸，没有将供水、供电、烟感装修图纸报财富广场分公司备案，没有报消防部门备案，导致上述工程没有办法进行二次管线的施工，根本责任在国美公司。4.国美公司拒绝履行进场装修的义务，构成根本违约。2012年2月24日，国美公司、财富广场分公司召开现场协调会，确定2012年2月29日为国美公司入场时间、电气施工出图、总部报审、消防报审，但至今国美公司没有进场，也没有提供装修图纸，不履行进场装修的义务，以自己的行为不正当的阻止合同的履行，已构成违约。2012年6月29日，国美公司以自身亏损、业绩下滑等原因，要求缩减营业面积，请求对合同内容进行实质性的变更，财富广场分公司及时进行了回复。2012年8月至10月财富广场分公司先后发函，要求国美公司履行接收场地的义务，但国美公司拒绝履行合同义务，至今没有接收场地。5.为了避免进一步扩大损失，财富广场分公司积极努力减少损失。2013年11月17日第三人韦德伍斯才能够向财富广场分公司支付场地租赁费。故2011年11月30日至2013年11月17日的租金费、物业费、供热费应依法由国美公司承担。对于国美公司违约给财富广场分公司造成的经济损失，国美公司应当予以赔偿。
置业公司一审辩称：答辩意见同财富广场分公司，另补充如下：国美公司要求置业公司承担责任无事实和法律依据。财富广场分公司是独立运营、核算的单位，其有能力在承担责任范围内独立承担责任。根据合同相对性原则，国美公司要求置业公司承担责任不符合法律规定，故请求驳回国美公司对其诉讼请求。
财富广场分公司一审反诉称，2011年7月6日，财富广场分公司与国美公司双方签订了《房屋租赁合同》，约定计租期限为2012年1月15日开始。2011年11月30日财富广场分公司的房屋已经具备交付条件，但国美公司拒绝接收。此后，双方再次确定入场、电气施工出图、总部报审、消防报审时间。但国美公司怠于履行合同义务，给财富广场分公司造成重大经济损失。2011年末至2012年，由于国美公司高层管理人员频繁变更及受投资亏损等原因影响，国美公司2012年6月才基本完成进场装修施工图及装修计划。2012年6月29日，国美公司书面提出由于经营业绩下滑、门店亏损等原因要求缩减租赁面积，要求对合同实质性内容进行变更，财富广场分公司及时回复，但国美公司仍不履行合同义务，恶意扩大损失。为了避免损失继续扩大，2013年3月2日财富广场分公司与第三人签订《合作经营投资协议》，根据该协议的约定，财富广场分公司因国美公司违约遭受的经济损失于2013年11月17日才能结束。根据合同关于国美公司支付租金方式和计算方法、财富广场分公司收取物业费、空调费、供热费收取的方式及计算方法的约定，以及关于国美公司迟延交付租金支付违约金的约定，国美公司应承担给财富广场分公司造成经济损失的违约责任。故针对国美公司的起诉提出反诉，请求判令：1.解除财富广场分公司与国美公司2011年7月6日签订的《房屋租赁合同》；2.国美公司赔偿财富广场分公司经济损失10122725.00元；3.国美公司承担本案诉讼费用。
国美公司一审对财富广场分公司的反诉辩称，（一）合同已经在2012年8月22日解除，其反诉请求解除合同没有依据。导致合同解除原因是财富广场分公司迟延交付房屋，财富广场分公司是违约方，其反诉要求赔偿损失没有依据。（二）财富广场分公司所谓的关于因我方迟延交付租金构成违约，与事实不符。根据合同约定，财富广场分公司需要先提供发票，但在交付首期租赁费用时暂时无法开具发票，当时口头协商先扣除税金，我们交付了105万元，故财富广场分公司认为我方有限期违约不符合事实。（三）财富广场分公司所说的国美公司没有向其提供装修施工图纸，但从合同约定看，国美公司在财富广场分公司交付房屋前没有义务提供装修图纸，约定是在交付房屋实际装修时才提供图纸。但在财富广场分公司反复要求提供图纸情况下，我方提供了一份初步图纸，财富广场分公司认为图纸不合格，故财富广场分公司认为我方没有提供图纸缺乏依据。（四）财富广场分公司提出国美公司曾经对合同进行实质性变更，认为我方构成违约没有依据。当时国美公司因为财富广场分公司迟延交付房屋，确实提出了变更面积，但财富广场分公司没有同意，双方没有达成合意，所以合同实质上没有变更。综上，我方没有违约行为，所以不同意财富广场分公司关于赔偿其经济损失的反诉请求，请求法院依法驳回其反诉请求。
置业公司一审对财富广场分公司的反诉请求没有异议。
一审法院查明：2011年7月6日，国美公司（乙方）与财富广场分公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》。约定甲方将其享有出租权（经所有权置业公司授权）的位于吉林市重庆路1367号吉林市财富广场D座第四层部分房屋租赁给乙方用于商场经营；租赁房屋的建筑面积为6555平方米，租赁房屋计租面积为5306.70平方米；甲方保证租赁房屋通过房产部门及消防部门的验收，具备交付条件，房屋处于空置可使用状态，即提供所租房屋的供水系统、供电系统、供暖系统、消防及烟感系统、电梯，并使上述全部系统处于良好的工作状态；甲方的出租房屋于2011年11月30日前向乙方交付符合合同约定的房屋；交付的房屋达不到合同约定的条件，乙方可以拒绝接收，交付期限顺延，甲方承担迟延交付责任；租赁期限为2011年11月30日起至2020年1月15日止；免租期为甲方交付出租房屋后45天，即2011年11月30日起至2012年1月15日止，甲方逾期交付房屋免租期从甲方实际交付之日起自动顺延；租赁房屋自2012年1月15日起开始计租，乙方按合同约定向甲方交付租赁费；租赁费为“年度保底租金”与“年度分成租金”两者取其高的计算方式，首个年度保底租金为280万元／年；租赁费支付方式为首期租赁费按照首年保底租金的50%半年保底租金支付，在签订合同之日起10个工作日内由乙方向甲方支付；乙方向甲方支付租赁费时，甲方应提前15日向乙方提供房屋租赁发票。如甲方不能按时提供租赁房屋发票，乙方有权延期支付租赁费，直至甲方能提供房屋租赁发票为止，而无须因此向甲方承担延期支付租赁费的违约责任。因政府部门原因不能开具房屋租赁发票，应由双方协商解决；物业费收费标准按0.6元／平方米／天收取，计费面积5306.70平方米，首个年度费用合计1162167.30元。物业费中包含空调制冷费，物业费支付方式为季度支付；供热费按照国家和地方收费标准执行；乙方装修、安装活动属于本合同所规定的对房屋及内部设施的正常使用，但装修设计必须报经甲方及消防部门备案后方可施工；甲方绝对拥有该房屋的合法出租权，房屋经有关主管部门验收合格；合同约定了租赁期间双方的其他权利义务；乙方迟延交付租赁费，无正当理由迟延一天，应以当期迟延支付的费用为基数，以日千分之三为标准向甲方支付迟延履行金，如延迟交付超过十天，乙方除对支付当期租金外还应支付违约金1000.00元／天；甲方延迟交付房屋，应赔偿由此给乙方造成的经济损失，损失额的计算以租赁房屋日租赁数额为依据，每迟延一天向乙方支付一日租赁费，同时免租期自动向后顺延。如迟延交付超过30天，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方造成的经济损失，损失额的计算为每迟延一天向乙方支付日租金的三倍。乙方暂不解除合同的，甲方应每迟延一天向乙方支付日租赁费的两倍，免租期自动顺延；合同约定了租赁期间双方的其他权利义务及解除合同的其他约定。双方签订合同后，2011年10月8日国美公司银行转款105万元给财富广场公司，支付首期租赁费，2011年9月30日财富广场公司出具收据加盖单位财务专用章。
2012年2月24日，财富广场分公司崔宇发电子邮件给国美公司刘爽，内容为2012年2月24日双方相关工作人员参加的协调会会议纪要，议定事项：⑴装修施工周期3个月，包括报审时间；⑵国美公司倾向财富广场分公司整体开工时间，暂定10月1日；⑶国美公司出图、消防报审、入场施工时间为2012年2月29日。2012年3月29日财富广场分公司崔宇发电子邮件给国美公司刘爽，内容为财富广场分公司工程部对国美公司装修图纸意见为该图纸不完善，没有装饰图、消防疏散、地标等。2012年3月21日财富广场分公司崔宇发电子邮件给国美公司刘爽，内容为工作联系函，要求国美公司提供装饰装修图，否则影响公共部分施工。2012年4月10日财富广场分公司崔宇发电子邮件给国美公司刘爽，内容为工作联系函，要求2012年4月15日前，国美公司将最终装修方案和需要配合的内容报财富广场分公司，如有异议，请在2012年4月13日前提出书面说明，否则，视为同意财富广场分公司的要求。2012年4月16日国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司崔宇，内容是2012年4月16日国美公司将罗维布置图发给财富广场分公司，但无装修方案。2012年5月23日国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司于克，内容是2012年5月23日国美公司将国美店装修标准及要求发给财富广场分公司。2012年6月4日国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司于克，内容是2012年6月4日国美公司将玻璃隔断、卷帘图纸发给财富广场分公司。2012年6月11日国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司于克，内容是2012年6月11日国美公司将修改后的玻璃隔断、卷帘图纸发给财富广场分公司。2012年6月12日国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司于克，内容是2012年6月12日国美公司将外立图效果图纸发给财富广场分公司。2012年6月14日国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司于克，内容是《国美财富广场店进场装修时间表》。2012年6月29日国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司于克，内容是2012年6月29日国美公司《致财富广场分公司公函》，提出将租赁面积缩减为3000平方米。2012年7月30日财富广场分公司于克发电子邮件给国美公司刘爽，内容是2012年7月30日财富广场分公司根据国美公司的要求，将缩减后4F规划发给国美公司，调整后的建筑面积为4618平方米，承租3000平方米。2012年8月6日财富广场分公司于克发电子邮件给国美公司刘爽，内容是2012年8月6日财富广场分公司对国美公司缩减租赁区域的回复，同意国美公司的请求，调整后的建筑面积为4609.15平方米，实际经营面积为3785.67平方米。2012年8月28日、2012年9月17日、2012年10月11日财富广场分公司于克发电子邮件给国美公司刘爽，内容均是财富广场分公司催促国美公司接收场地。
2011年9月2日吉林市建设工程质量监督站出具《关于吉林财富广场竣工质量验收的说明》，吉林财富广场工程符合国家验收质量标准，工程质量合格，包括分项的供水、供电工程验收合格。2009年12月2日吉林市公安消防支队作出吉市公消审（2008）第3A号《建设工程消防设计审批意见书》，对置业公司申报财富广场工程D座购物广场消防设计审核，经审核合格，同意按审核图纸施工。2010年10月22日吉林市公安消防支队作出吉市公消审字（2010）第2015号《建设工程消防设计审核意见书》，对沃尔玛（吉林）有限公司申报消防设计审核（-1-4层），经审核合格，同意按审核图纸施工。2011年10月13日、2011年11月17日吉林市公安消防支队分别作出吉市公消验（2011）第0070、0093号《建设工程消防验收意见书》，对置业公司申报3-4层装修工程验收审核，经吉林市公安消防支队于2011年9月9日进行验收，认为具备消防安全条件，验收合格，同意投入使用。2012年5月16日吉林市公安消防支队作出吉市公消验（2012）第0027号《建设工程消防验收意见书》，对置业公司申报D栋工程（1-7层）工程验收审核，经吉林市公安消防支队于2012年5月15日进行验收，认为具备消防安全条件，验收合格，同意投入使用。2012年12月5日颁发房权证（房权证号：吉林市房权证昌字第Y0000038**号），载明房屋所有人为置业公司，坐落于昌邑区吉林大街173号吉林财富广场，所在楼层为4层，建筑面积为15753.29平方米。2011年12月17日、2012年1月16日吉林市特种设备检验中心出具电梯监督检查验收报告及安全检验合格证，认定电梯检验及复检合格。
另查明，财富广场分公司是置业公司下属分公司。吉林市本地供热期间为上一年度10月25日至下一年度4月9日。2011年度至2012年度、2012年度至2013年度供热费收费标准为33.50元／平方米。国美公司本诉请求财富广场分公司给付迟延交付房屋赔偿金4081094.20元（2011年12月1日至2012年8月22日﹦266天；280万元／365天﹦7671.23元（每日租赁费）。7671.23元×266天×2﹦4081094.20元】；违约金3112318.00元【第一年租金280万元﹢第二年租金2884000.00元﹢第三年租金2970520.00元＋第四年租金3059635.60元＋第五年租金3151424.60元＋第六年租金3245967.30元＋第七年租金3343546.30元＋第八年租金3443646.60元÷8年﹦3112318.00元】。综上，赔偿金4081094.20元及违约金3112318.00元，共计7193412.20元。财富广场分公司反诉请求国美公司赔偿拒不进场给其造成的经营损失：⑴租赁费损失：自2012年1月15日至2013年11月17日，第一年280万元＋第二年280万元＋280万元×3%每年租金递增÷12个月×10个月=520.33万元‐105万元（已支付）﹦415.33万元＋违约金341.615万元﹦756.945万元；⑵物业费损失：2012年1月15日至2013年11月17日，每天每平方米0.6元。第一年0.6元×365天×5306.7平方米﹦1162167.30元﹢第二年第一季度季度299258.079元＋第二季度299258.079元﹢第三季度299258.079元＋47天133033.59元﹦2192944.82元＋物业费利息损失（按同期贷款利率计算至2013年6月6日）82923.66元﹦2275868.00元；⑶供热费损失：供热期为每年10月25日至次年4月9日，2012年度89958.16元【每平方米33.50元×84天（2012年1月15日至次年4月9日）×5306.7平方米÷166天（10月25日至次年4月9日）】﹢2012年度至2013年度177774.45元【每平方米33.50元×5306.7平方米】﹦267732.61元﹢供热费利息9674.81元（按同期贷款利率计算至2013年6月6日）﹦277407.38元。综上，租赁费损失及违约金7569450.00元、物业费及利息损失2275868.00元、供热费及利息损失277407.42元，共计10122725.42元。
一审法院认为：国美公司与财富广场分公司签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。国美公司在签订合同后支付了1050000.00元首期租赁费，没有按约定在合同签订后十日内支付，亦未能按约定足额支付1400000.00元。国美公司主张，按约定其应支付首期租赁费1400000.00元，财富广场分公司应在支付租赁费时需开具发票，而无法开具发票。经双方协议，扣除税金，我方向对方支付了1050000.00元。但财富广场分公司对国美公司的主张不予认可，国美公司亦未能提供证据予以佐证。承租人国美公司没有按合同约定时间进场接收租赁房屋，未能提供有力证据证明出租人财富广场分公司租赁物房屋不具备交付条件，亦未能提供证据证明其要求进场出租人财富广场分公司拒绝或阻碍其进场，故国美公司存在违约行为，应当承担违约责任。国美公司主张其于2012年8月22日通知财富广场分公司解除合同，本诉请求确认双方签订的房屋租赁合同于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达时解除。但国美公司没有提供有力证据证明其已通知到达对方，故国美公司的此项主张不予支持。国美公司在履行合同中以自己的行为表明其拒绝进场，按合同约定履行承租房屋的这一合同的主要义务，在没有按约定时间进场迟延履行租赁房屋合同义务后，经财富广场分公司多次催告后在合理期限内仍未履行，致使双方签订的房屋租赁合同不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，财富广场分公司反诉主张解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，有事实根据和法律依据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失等违约责任。由于国美公司在履行合同中存在没有按合同约定履行接收承租房屋租赁的这一合同的主要义务的违约行为，致使双方签订的房屋租赁合同不能实现合同目的，而导致双方签订的房屋租赁合同解除，故国美公司应承担违约责任，赔偿财富广场分公司由此造成的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，虽然国美公司没有实际经营，但财富广场分公司存在涉案租赁房屋解除合同前空置期间的租金损失，即合同约定的2012年1月15日计租时间起至2013年4月12日（本案立案之日）止的租金损失。按照双方签订的房屋租赁合同关于租赁费计算标准的约定，租金损失为：首个年度（2012年1月15日至2013年1月15日）保底租金2800000.00元‐1050000.00元（已支付）＋【第二个年度（2013年1月15日至2013年4月12日）2800000.00元÷12个月×3个月＋2800000.00元÷12个月×3%（次年租金递增）×3个月】﹦2471000.00元。
国美公司本诉以财富广场分公司出租房屋不具备交付条件，存在违约行为，导致房屋租赁合同解除为由，还请求依据合同的约定财富广场分公司应给付迟延赔偿金和违约金。但国美公司没有按合同约定的时间进场接收租赁物房屋，未能提供有力证据证明出租人财富广场分公司出租的房屋不具备交付条件，亦未能提供证据证明其要求进场出租人财富广场分公司予以拒绝或阻碍其进场，故国美公司主张财富广场分公司存在违约行为没有证据支持，其财富广场分公司应给付迟延赔偿金和违约金的诉讼请求无法支持。相反，出租人财富广场分公司出具了大量证据证明其出租的房屋具备交付条件，并多次催促国美公司进场承租房屋。虽然国美公司否认双方电子邮件证明效力，但不否认发收电子邮件人员是双方的工作人员，亦不否认没有发收电子邮件，只是认为不是其授权人员及没有签字确认或加盖公章确认，且双方往来电子邮件符合证据要求，应予以确认。另外，2012年6月29日的电子邮件，发件人为国美公司的刘爽，收件人为财富广场分公司的于克，即对国美公司《致财富广场公司公函》，提出将租赁面积缩减为3000平方米的的电子邮件无异议，因此可认定：一是国美公司对其公司刘爽收发电子邮件是认可的；二是在2012年6月29日的时候，国美公司还在向财富广场分公司提出租赁面积的缩减，要求对合同内容进行实质性变更，显然可以佐证是其拒绝进场，不是财富广场分公司的出租房屋不具备交付条件。
财富广场分公司反诉请求租赁费损失，主张计租时间为2012年1月15日起至2013年11月17日。依据合同约定计租时间2012年1月15日开始计算，应予支持，但计算至2013年11月17日没有事实根据和法律依据，应以本案立案之日即判决解除合同时间为租赁损失截止日。故财富广场分公司租赁费损失诉请部分不予支持。财富广场分公司反诉还依据合同关于迟延支付租赁费用的相关约定请求租赁违约金，但本案承租人国美公司根本没有实际承租，不存在迟延支付租赁费，该请求不符合合同约定，且解除合同只能按合同约定的租金支持其租赁费实际损失，不能重复计算违约金。故财富广场分公司的此项请求不予支持。财富广场分公司反诉请求物业费损失，因合同约定是国美公司承租时，应支付相关物业费，但国美公司没有实际承租房屋，不应存在物业费用损失，故财富广场分公司不存在物业费损失，其此项反诉请求不应支持。财富广场分公司反诉请求供热费及利息损失，但其未能提供证据予以证明，且其主张是中央空调供热，因国美公司没有实际承租房屋，涉案房屋租赁面积可控不予供热，故不应存在供热费损失，财富广场分公司的此项反诉请求亦不应支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除国美公司与财富广场分公司于2011年7月6日签订的《房屋租赁合同书》；二、国美公司赔偿财富广场分公司租赁费损失2471000.00元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回国美公司的诉讼请求；四、驳回财富广场分公司其他反诉请求。
本案本诉案件受理费69289.00元，由国美公司负担；反诉案件受理费41268.00元，由国美公司负担9904.32元，财富广场分公司负担31363.68元。
国美公司上诉称：（一）一审判决认定事实错误。本案所涉《房屋租赁合同书》约定：如果财富广场分公司不能按时提供房屋租赁发票，国美公司有权延期支付租赁费用，直至财富广场分公司提供房屋租赁发票为止，而无须因此向财富广场分公司承担延期交付租赁费用的违约责任。因财富广场分公司始终未向国美公司提供租赁发票，财富广场分公司延期支付首期租赁费用的行为不构成违约，不应承担违约责任。（二）一审判决认定争议的租赁房屋具备交付条件没有依据。国美公司提供的证据保全公证证明，2012年11月29日该房屋正处于施工状态，不具备交付条件。并且财富广场分公司提供的证据表明争议房屋不符合合同约定的消防验收、竣工验收及电梯验收等交付条件。（三）一审判决适用法律错误。1.租赁房屋是否具备交付条件，应由财富广场分公司承担举证责任，而一审判决则认定国美公司“未能提供证据证明租赁房屋不具备交付条件”，该认定违背民事诉讼法有关举证责任的规定。2.财富广场分公司并未通知国美公司接房，不存在一审判决认定的所谓“多次催促国美公司进场承租房屋”、“其拒绝进场”等事宜。（四）一审判决认定国美公司“未提供有力证据证明其已通知到达对方”解约错误。国美公司于2012年8月22日向快递公司交寄了解约函，快递公司进行了正常的寄送，虽然回单遗失，但快递公司已出具了《签收证明》。财富广场分公司承认2013年3月已将争议房屋出租给第三方，该事实证明财富广场分公司已经收到解约函并认可合同已经解除。（五）国美公司因财富广场分公司迟延交房而发函解约，依据合同约定要求财富广场分公司返还已付租赁费用，赔偿利息损失，支付违约金、赔偿金，依据充分。（六）在财富广场分公司无法证明房屋何时具备交付条件、国美公司何时拒收房屋等事实的情况下，一审判令国美公司赔偿2012年1月15日起至2013年4月12日期间的租金损失，没有依据。综上，国美公司上诉请求：1.依法撤销（2013）吉中民二初字第40号民事判决第二项、第三项；2.依法驳回财富广场分公司的诉讼请求；3.判令财富广场分公司向国美公司返还已支付的租赁费用105万元及利息并向国美公司支付自合同约定交房之日起至通知解除合同之日止的迟延赔偿金4081064.20元；判令财富广场分公司支付相当于一年保底租金的违约金3112318元；4.本案诉讼费由财富广场分公司负担。
财富广场分公司答辩称：（一）财富广场分公司至今没有收到国美公司解除双方所签《房屋租赁合同》的通知及其它函件；（二）合同约定国美公司应于合同签订后十日内支付房屋首期租赁费用140万元，国美公司只是在2011年10月8日支付房屋租赁费用105万元，至今尚拖欠首期租金35万元，已构成先行违约。财富广场分公司享有先履行抗辩权。（三）租赁房屋已具备了交付使用条件，2011年11月18日位于租赁房屋楼下1-3层的沃尔玛、沃尔玛商店街、肯德基都已盛大开业，位于4层的租赁房屋同样亦具备营业条件。国美公司至今没有完整的施工图纸，供水、供电、烟感系统，由于国美公司没有将装修图纸报财富广场分公司，没有报消防备案，导致以上工程没有进行二次管线施工，其根本责任在国美公司。（四）国美公司拒绝履行进场装修义务，构成根本性违约。（五）第三人于2013年才向财富广场分公司交付场地租赁费，故2011年11月30日至2013年11月17日期间的租赁费、物业费、供热费应依法由国美公司承担。（六）国美公司应当赔偿因违约给财富广场分公司造成的经济损失。
财富广场分公司上诉称：（一）因国美公司不履行支付房屋租金义务及接收租赁场地，财富广场分公司与第三人签订《房屋租赁合同》约定第三人于2013年11月17日起交付租金。国美公司赔偿财富公司分公司租赁费损失应计算至2013年11月17日止。（二）因国美公司拒绝接收租赁场地，财富广场分公司对国美公司承租的物业进行维修、管理。第三人于2013年11月17日才支付房屋租赁费并使用场地，根据双方签订的《房屋租赁合同书》物业费收费标准按0.6元∕平方米∕天收取，计费面积5306.70平方米首个年度费用合计1162167.30元，应当由国美公司承担。（三）国美公司应赔偿财富广场分公司2011-2012年度、2012-2013年度供热费损失。（四）国美公司迟延交付以上三项费用应向财富广场分公司支付违约金，该请求应依法给予保护。综上，财富广场分公司请求：1.依法改判国美公司赔偿财富广场分公司经济损失10122725元；2.判令国美公司承担本案诉讼费。
国美公司答辩称：（一）财富广场分公司未按约定向国美公司提供租赁发票，国美公司据此按约定迟延支付租赁费用并无不当，一审判决认定国美公司迟延支付首期租赁费用的行为构成违约，没有依据。1.国美公司因财富广场分公司未开具租赁发票而迟延支付租赁费用，符合合同约定；2.本案争议房屋是否具备交房条件，与国美公司是否延迟支付首期租赁费用并无关联。（二）租赁房屋是否具备交付条件，应由财富广场分公司举证，财富广场分公司始终未能履行此举证义务，应当承担不利的法律后果。（三）财富广场分公司不能证明其所出租的房屋具备交付条件后通知国美公司接收房屋，更不能证明国美公司在房屋具备交付条件的情况下拒绝接收房屋。（四）争议房屋不具备交付条件，至2012年8月财富广场分公司迟延交房的时间已长达9个月，国美公司无奈之举提出解约，依据充分。一是《房屋租赁合同书》约定，财富广场分公司延迟交房，国美公司有权解约；二是《房屋租赁合同书》约定，寄送解约函，履行了通知义务；三是财富广场分公司承认2013年3月已将房屋出租给第三方，证明财富广场分公司已经收到解约函并认可合同已经解除。（五）财富广场分公司迟延交房并导致合同解除，已构成根本性违约，国美公司依约要求财富广场分公司退还其已支付的费用及利息、支付迟延交房的赔偿金及解约违约金，依据充分，符合《房屋租赁合同书》的相关约定。（六）在财富广场分公司无法证明争议房屋何时具备交付条件、国美公司何时接到通知交房而拒绝接收房屋等事实的情况下，财富广场分公司要求国美公司赔偿租赁费损失计算至2013年11月17日止，无事实和法律依据。（七）财富广场分公司没有交房，所谓物业费、供热费并没有实际发生，财富广场分公司要求国美公司赔偿上述费用没有依据。
一审被告置业公司答辩意见与财富广场分公司答辩意见相同。
财富广场分公司在二审中提供了二份证据：1.吉林市建设工程竣工备案证，证明国美公司所租赁的房屋经吉林市城乡建设委员会审批，该工程已经竣工验收，符合竣工验收管理办法，同意竣工备案，能够投入使用；2.吉林市公安消防支队出具的吉林市财富广场分公司消防验收的说明，证明2011年9月13日吉林市公安消防支队送达了2011第0070号建设工程消防意见书，2011年11月17日送达了2011第0091号消防意见书，两个意见书是对国美公司承租的土建工程的验收，消防验收已经合格，消防支队同意使用。
国美公司质证认为：对上述证据的真实性有异议，对其证明的问题亦有异议，认为：1.该证据一审有能力提供而不提供，我方无法核实证据的真伪，申请对印章的真伪进行鉴定。吉林市城乡建设委员会的印章上次开庭之后才加盖，假定印章是真实的，备案时间应以印章加盖的时间为准；2.消防验收的印章是受理审批章不具有合法性，该说明表述0070号是土建工程和装饰工程，但我公司租赁房屋的装修工程并没有做，与该说明的事实不符，并且没有说明租赁的房屋是合格的。
对上述证据的分析认定，1.经本院向吉林市公安消防支队核实，该支队认可2014年5月12日出具的《吉林市财富广场分公司消防验收的说明》，认为该说明载明的内容真实，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据证明的内容明确、具体，故本院对该证据予以采信。对国美公司要求鉴定的申请，不予支持。2.经本院向吉林市建设工程质量监督站核实，财富广场分公司提供的2011年9月15日加盖吉林市建设工程备案专用章的竣工工程备案证系该站出据，该备案证真实、有效。因此本院对该份证据予以采信。对国美公司要求鉴定的申请，不予支持。
国美公司在二审中提供了一份证据：《中华人民共和国公司登记管理条例》，证明国美公司租赁店铺在工商部门办理营业执照时需要提供租赁房屋产权证，如对方不提供产权证，说明对方不具备交付条件。
财富广场分公司质证认为：1.该证据不属于新证据；2.证据来源不符合法律规定；3.是否具有产权证不是设立分公司营业场所使用证明的唯一证件，提交其他上述材料同样具有效力。
对上述证据的分析认定，本院认为：能否办理分公司的营业执照并非以提供产权执照为基本条件，不能以未提交产权证而据此说明该争议房屋不具备交付使用条件。
本院经审理查明：2011年9月15日，本案争议租赁房屋的工程进行了竣工备案。
2014年5月12日，吉林市公安消防支队出具了一份《关于吉林财富广场消防验收的说明》。该说明载明：2011年9月13日，吉林市公安消防支队向置业公司送达的吉市公消验（2011）第0070号《建设工程消防验收意见书》，同年11月17日，送达的吉市公消验（2011）第0093号《建设工程消防验收意见书》，以上两份《意见书》是根据置业公司的申请对吉林财富购物广场D座A区1-4层进行的消防验收，包含土建工程和装饰工程，消防验收合格，同意投入使用。
2012年5月16日，吉林市公安消防支队向置业公司送达吉市公消验（2012）第0027号《建设工程消防验收意见书》，是根据置业公司的申请，对吉林财富购物广场D栋工程（建筑面积：128611.25平方米，层数1-7层，高度37.75米，验收合格，同意投入使用。）不包括已经验收合格的D座A区1-4层进行的消防验收。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
根据当事人的诉辩主张及所举证据，本院认为：（一）关于国美公司未足额交付房屋租金，其行为是否构成违约的问题。双方所签合同明确约定，首个年度保底租金为280万元∕年；租赁费支付方式为首期租赁费按照首年保底租金的50%半年保底租金支付，在签订合同之日起10个工作日内由国美公司向财富广场分公司支付，财富广场分公司应提前15日向国美公司提供房屋租赁发票。如财富广场分公司不能按时提供租赁房屋发票，国美公司有权延期支付租赁费，直至财富广场分公司能提供房屋租赁发票为止，而无须因此向财富广场分公司承担延期支付租赁费的违约责任。国美公司应向财富广场分公司支付首期租赁费140万元，在履行合同过程中财富广场分公司仅向国美公司提供了105万元房屋租赁发票，而国美公司亦只向财富广场分公司支付了105万元租赁费，尚余35万元租赁费未支付。依据合同约定，国美公司尚余款项未付的行为，不构成违约，不应承担延期支付租赁费的违约责任。
（二）关于争议房屋是否具备交付使用条件的问题。双方所签合同明确约定：租赁房屋交付时间为2011年11月30日，免租期为45天，即争议房屋的计算起租日应为2012年1月15日。合同还约定：财富广场分公司应于2011年11月30日前向国美公司交付符合合同约定的房屋；房屋具备交付条件为，财富广场分公司保证该房屋已经通过房产部门及消防部门的验收，交付的房屋处于空置可使用状态，即提供所租房屋的供水系统、供电系统、供暖系统、消防及烟感系统、电梯，并使上述全部系统处于良好的工作状态。2011年9月2日，吉林市建设工程质量监督站出具的《关于吉林财富广场竣工质量验收的说明》，证明“该工程符合国家建设质量验收标准，工程质量合格。”2011年9月15日，涉案工程已竣工验收合格，并已备案。
另从财富广场分公司一、二审提供的证据来看，本案争议房屋于2011年11月30日前已通过了消防部门验收。虽然财富广场分公司提供的证据是针对沃尔玛装饰工程进行的验收，但吉林市公安消防支队出具的《关于吉林财富广场消防验收的说明》证明吉林财富购物广场D座A区1-4层进行的消防验收，包括土建验收和装饰工程验收。本案租赁房屋为D座A区第4层，在验收沃尔玛装饰工程时已一并将本案争议房屋（第四层）土建部分的工程予以验收。国美公司并未提供充分的证据证明争议房屋不具备交付使用条件。
2012年8月28日至2012年10月11日期间，财富广场分公司于克三次发电子邮件给国美公司刘爽催促国美公司接收场地。
上述事实表明，本案争议房屋符合合同约定的交付使用条件。
（三）关于国美公司是否存在拒绝进场，应否承担违约责任的问题。2012年6月29日，国美公司刘爽发电子邮件给财富广场分公司于克，内容为国美公司《致财富广场分公司公函》，提出将租赁面积缩减为3000平方米。2012年8月6日，财富广场分公司于克发电子邮件给国美公司刘爽，内容是国美公司缩减租赁区域的回复，同意国美公司的请求，调整后的面积为4607.15平方米，实际面积为3785.67平方米。以上事实表明：截止2012年6月29日，国美公司还在与财富广场分公司进行协商要求对合同内容进行实质性变更，该行为表明其拒绝进场。承租人国美公司没有按合同约定的时间进场接收租赁房屋，未能提供充分证据证明出租人财富广场分公司租赁的房屋不具备交付使用条件，故国美公司存在违约行为，对此应承担违约责任。
（四）关于国美公司提出解除合同的解约函是否送达到财富广场分公司的问题。国美公司主张其于2012年8月22日向财富广场分公司送达了解除合同通知，请求确认双方签订的房屋租赁合同于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。国美公司没有提供有效证据证明该解除通知已送达到财富广场分公司，且财富广场分公司对此亦不予认可。故国美公司的该项主张不能成立，本院不予支持。
（五）关于财富广场分公司反诉租赁费损失的问题。虽然国美公司没有实际接收该租赁房屋，但在解除《房屋租赁合同书》前该争议房屋处于闲置状态，财富广场分公司应收取该期间的租金，即合同约定的2012年1月15日计租时间起至2013年4月12日（本案立案之日）止的租金损失。
（六）关于财富广场分公司反诉主张物业费、供热费、空调费损失的问题。因国美公司未实际接收房屋，不存在发生物业费、供热费及空调费等损失问题，因此对财富广场分公司的该项主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费126486.00元，由上诉人吉林市国美电器有限公司负担86086.00元，上诉人吉林市洪城地产置业有限公司财富购物广场分公司负担40400.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王红
代理审判员 杜鹃
代理审判员 王亮
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 李镇