重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第04813号
上诉人（原审原告）董菁菁。
委托代理人王荣，重庆鲁本律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆协信远创房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路18号，组织机构代码证20332273-9。
法定代表人吴旭，董事长。
委托代理人陈荣祯，重庆恩德律师事务所律师。
原审原告董菁菁与原审被告重庆协信远创房地产开发有限公司（下称协信公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第08683号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月8日，原告董菁菁与被告协信公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：乙方（即原告）向甲方（即被告）购买被告开发的位于本区江南大道××××××的商品房一套，该房建筑面积45.25平方米，总成交金额为545383元。合同签订后，原告向被告一次性支付了房款545383元及契税、维修基金。合同对交房期限进行了如下约定：2、属预售商品房的，甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同对逾期办证责任进行了如下约定：属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在180日之内的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过180日后，按日万分之2向乙方支付违约金。
《合同补充协议》约定：预售商品房的，在本商品房交付之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本合同所约定的关于合同登记备案期限、产权登记期限及预告登记期限的天数特指工作日。
原告于2012年6月30日接房，并办理了接房手续。诉争房屋于2012年5月25日被法院查封。原告于2013年6月17日将本案起诉法院。
原告董菁菁诉称，2011年6月8日，原告向被告一次性支付545383元购买被告开发建设的位于重庆市南岸区江南大道××××××房屋一套。2011年11月10日前原告向被告支付了该房屋契税及维修基金。合同约定由被告于交房后60日内代办房屋权属登记证书。被告于2012年6月30日交房后一直未为原告办理房屋产权证书，被告行为已构成违约。因此，原告向法院起诉，要求判令：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付至起诉之日止的逾期办理房屋所有权证的违约金31304.98元（从起诉之日起至产权证办下来之日止的违约金每日按合同总价款万分之二的标准另行计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。
庭审中，原告对第2项诉讼请求进行了明确，要求被告支付到起诉之日的违约金31304.98元。
被告协信公司辩称，1、原告未委托被告代办产权证，我方一直未收到委托书；2、根据建设令房屋查封期间无法办理产权证，而诉争房屋被法院查封中；3、违约金计算方法错误，即使被告违约，依据合同补充协议约定，数额也达不到原告诉求金额。
原审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件中的《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应依照约定全面履行各自义务。本案中，被告至今未为原告办理房地产权属证书。被告辩称是因为没有得到原告的委托，没有收到原告提交的关于办证需要的相关资料。但原、被告双方签订的买卖合同及补充协议均约定乙方（原告）同意委托甲方（被告）代办权属登记手续，同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，在商品房买卖中，房地产开发企业负有转移所有权给买受人的义务，所有权的转移义务必然会导致房地产开发企业负有告知买受人提交办理权属登记所需资料的义务。本案中，被告并不能举证证明其已经通知过原告提交办证所需资料，责任在被告方。故被告应承担逾期办证的违约责任。合同及合同补充协议均对逾期办证有约定，补充协议的内容主要是对原合同中约定的办证期限的变更和进一步说明，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故合同补充协议对办证期限的约定是合法有效的。法院按照双方签订的合同及补充协议对逾期办证违约责任的约定进行认定。根据合同及补充协议的约定，产权登记的期间为从本商品房交付之日起算180日，同时根据补充协议约定本合同所约定的关于合同登记备案期限、产权登记期限及预告登记期限的天数特指工作日。因此，逾期办证违约责任的计算期间为从本商品房交付之日起算180个工作日后的第二天，即从2013年3月22日（包含本数）起计算至起诉之日即2013年6月17日，共计88天，上述时间段没有超过约定的180日，故应该以每日万分之一的标准计算逾期办证违约金。故被告应支付逾期办证违约金为545383元×0.1‰×88天=4799.37元。此外，由于讼争房屋被查封，根据合同法第一百一十条的规定，当事人不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但在事实上不能履行时，属于履行不能。本案讼争房屋被查封，在事实上不能履行，原告可在履行障碍消除后另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告重庆协信远创房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告董菁菁逾期办证违约金4779.37元；
二、驳回原告董菁菁的其他诉讼请求。
宣判后，董菁菁不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求，本案一、二审诉讼费由协信公司承担。其理由是：1.一审法院认定“补充协议的内容主要是对原合同中约定的办证期限的变更和进一步的说明，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，按补充协议的约定每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，并以“工作日”计算违约金属事实认定错误。违约金应按合同第十三条约定，从房屋实际交付之日起60日之后，即2012年8月30日开始计算，每日按已付房款的万分之二支付违约金，直至被上诉人违约行为消除为止。180日办证期限应是“按日”而非工作日；2.一审法院认定“房屋被查封，在事实上不能履行”属事实认定错误。上诉人与被上诉人对房屋所有权的原始取得无争议，房屋被查封，法院只是对董菁菁不能再次转让的查封，并非是对董菁菁取得原始产权的查封，不存在事实上履行不能的问题；3.一审法院对起诉之日起至产权证办下来之日止的违约金每日按合同总价款的万分之二的标准另行计算，原审判决未对此作出判决。
协信公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回董菁菁要求协信公司承担延期办证违约金的全部请求，一、二审诉讼费用由董菁菁承担。事实和理由：上诉人对一审法院已经查明的事实并无异议，原审法院认定的“由于诉争房屋被查封，根据合同法第一百一十条的规定，当事人不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但在事实上不能履行时，属于履行不能”的事实并无不当。诉争房屋被查封而致上诉人协信公司事实上履行不能的原因是由于被上诉人董菁菁个人原因所致，理应由其承担不能办证的责任，所产生的任何后果均应由被上诉人董菁菁自行承担。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，董菁菁与协信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。合同中明确约定如委托协信公司办理房地产权证，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并由董菁菁在合同订立3日内将办理本商品房产权登记需由董菁菁提供的资料提供给协信公司。协信公司作为房地产开发企业理应在合同订立时告之董菁菁是否委托协信公司办证，以及如何提交办证所需的相关资料。由于协信公司未提供证据证明已向董菁菁履行上述告知义务，致使董菁菁未在合同约定期限内向协信公司提交办证资料，双方未能向土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请、提交办证的相关资料，至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，违反合同关于办理房地产权证的约定，其责任在协信公司，故协信公司应按约承担逾期办证违约责任。原审按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定确认协信公司应承担的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人董菁菁提出要求协信公司立即办理房地产权证的上诉请求。由于诉争房屋被法院查封，存在办证的履行障碍，其要求办理房地产权证的上诉请求存在事实上的履行不能，本院不予支持。综上，上诉人协信公司、董菁菁的上诉请求均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由董菁菁承担662元，重庆协信远创房地产开发有限公司承担662元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二○一四年元月十六日
书 记 员 栗宏豪