上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第843号
原告乔雪平。
原告乔水芳。
两原告共同委托代理人诸燕舟，上海合勤律师事务所律师。
两原告共同委托代理人沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。
被告陆荣兴。
委托代理人杭炜，上海市四方律师事务所律师。
被告上海杜行物业管理有限公司。
法定代表人金孝铭，董事长。
委托代理人邢跃忠，男，上海杜行物业管理有限公司工作。
第三人上海市闵行区住房保障和房屋管理局。
法定代表人韩朝阳，局长。
委托代理人何芬，上海市福隆律师事务所律师。
原告乔雪平、乔水芳与被告陆荣兴、上海杜行物业管理有限公司（以下简称杜行物业）、第三人上海市闵行区住房保障和房屋管理局（以下简称闵行房管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，先适用简易程序审理，于2014年5月12日、同年6月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告乔雪平、乔水芳的委托代理人诸燕舟、沈轩羽，被告陆荣兴的委托代理人杭炜，被告杜行物业的委托代理人邢跃忠，第三人闵行房管局的委托代理人何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔雪平、乔水芳诉称，1978年6月1日，原告乔雪平、乔水芳的母亲沈某某作为承租人迁入上海市闵行区面积为19.8平方米的公有住房。1991年12月17日，沈某某取得了《租用公房凭证》，原告乔雪平与乔水芳作为共同居住人记录在《租用公房凭证》附注。1995年年末，系争公房相邻人即被告陆荣兴向原告提出希望使用系争公房作仓库，系争公房的租金由被告陆荣兴代为缴纳，原告同意了被告陆荣兴的要求。嗣后，被告陆荣兴要求原告乔雪平将《租用公房凭证》交给其以便其缴纳租金之用。1997年10月25日，沈某某去世，考虑到邻里之间多年的信任基础，系争公房继续由被告陆荣兴作为仓库使用。2014年1月，原告得知系争公房正在进行拆迁登记，故原告要求被告陆荣兴返还《租用公房凭证》以便原告办理相关登记手续，但被告陆荣兴告知原告，系争公房的承租人已于1996年1月1日变更为被告陆荣兴。原告得知后分外震惊，经查阅，系争公房的承租人已由沈某某变更为被告陆荣兴，变更依据为1号文件。经原告向当年办理的承办人员询问，得知当年办理系争公房承租人变更时，沈某某并未到场，亦无相关书面手续，而变更所依据的1号文件系房产管理所于1996年5月15日所做，内容与系争公房无关。被告陆荣兴通过伪造资料、提供虚假材料，恶意取得系争公房的承租权，侵犯了原告的合法权益。故起诉要求判决被告陆荣兴与被告杜行物业关于上海市闵行区公有住房的租赁关系无效。
原告向本院提供了以下书面证据以证明其诉称成立：
1、租赁凭证1份，证明1978年起系争公房由沈某某承租，两原告系共同居住人；
2、户籍证明1组，证明沈某某于1997年10月25日去世，两原告系沈某某子女，作为系争公房共同居住人或沈某某的直系亲属享有继续租赁系争公房的权利；
3、系争公房变更资料1组，证明两被告变更承租人无事实、法律依据；
4、0001室公房租赁信息、0005室公房租赁信息各1组，证明被告陆荣兴于1978年10月1日已经享受过福利性质分房，按照规定，不应再享受其他性质的福利分房；
5、郁某某的证人证言1份，证明两被告办理租赁变更登记的时候沈某某未到场，且未提供沈某某同意的材料。
被告陆荣兴辩称，不同意原告的诉请。1、对两原告的主体资格有异议，由于原承租人沈某某已经去世，两原告也未继承房屋使用权，两原告并非利害关系人；2、诉讼时效已经超过，涉案房屋于1996年已经办理凭证变更手续，至今已经18年，原告诉称多次向被告陆荣兴要求返还租赁凭证，但没有依据，从法律规定的知道或应当知道的规定来看已经超过诉讼时效；3、经过18年的使用，系争公房与被告陆荣兴儿子的房屋融为一体，至今被告陆荣兴还在使用系争公房；被告按时缴纳租金，相关部门也核发了租赁凭证，期间也多次更换了租赁凭证；4、经过户籍调查，两原告的户籍均迁离了涉案房屋。综上，不存在合同无效的情形。
被告陆荣兴向本院提供以下书面证据以证明其辩称成立：
1、系争公房租赁凭证1份，证明系争公房自1996年至今由被告陆荣兴租赁使用；
2、2011年1月至2012年12月的缴费凭证1组，证明被告陆荣兴按时按期缴纳租金，并使用房屋至今；
3、户籍本1份，证明被告陆荣兴的房屋与其儿子的房屋连在一起；
4、农村个人住房建设工程许可证1份，证明系争公房与被告陆荣兴儿子的房屋连在一起，系争公房的出入口在被告陆荣兴儿子的院子里，无独立的水电等；
5、户籍证明1组，证明两原告的户籍与沈某某系分户的，且两原告另有居住场所；
6、户口摘录2份，证明原告乔雪平与沈某某是分户的，沈某某于1997年去世，租赁凭证在1996年变更，因此沈某某明知租赁凭证的变更，且将租赁凭证原件交给了被告陆荣兴；
7、照片1组，证明被告陆荣兴于1996年开始使用系争公房，系争公房与被告陆荣兴儿子的房屋连成一体，无独立的出入口，无水电。
被告杜行物业辩称，两原告、被告陆荣兴陈述均属实，1996年作了变更。现其已经无分配职权，由法院依法裁判。
被告杜行物业未向本院提供书面证据。
第三人闵行房管局述称，公房租赁系由其下属的直管公房管理，1996年涉案房屋由原告母亲变更为被告陆荣兴的事实年代已经久远，杜行物业无故意的情形，由法院依法裁判，其会根据法院的裁判结果履行职能。
第三人闵行房管局未向本院提供书面证据。
上述证据经庭审质证，被告陆荣兴对原告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但对证明内容有异议，该租赁凭证只能证明1978年时沈某某是承租人，但后面变更为被告陆荣兴为承租人，不能证明两原告系本案的适格主体；证据2，对身份关系无异议，但不能证明两原告在未办理任何手续的情况下享有权利；证据3，承租人从原告沈某某变更为被告陆荣兴的材料没有异议，但对证明内容有异议；对房屋管理统一签报真实性有异议，签报时间为1996年10月15日，与本案无关；证据4真实性无异议，但对证明内容及关联性有异议，被告陆荣兴承租系争公房系通过合法手续的；证据5有异议，证人在2014年3月10日作证1996年的情况，事隔20年是否能记得如此清楚，且证人并非杜行物业的职工，证言有冲突，不能证明原告想要证明的内容。被告杜行物业对原告提供的证据的质证意见：证据1至证据5均无异议。第三人闵行房管局对原告提供的证据的质证意见：证据1、证据2真实性无异议，但不能证明两原告系共同居住人；证据3、证据4，不能证明杜行物业有恶意篡改的行为；证据5无异议。原告对被告陆荣兴提供的证据的质证意见：证据1，合法性有异议，被告陆荣兴通过恶意欺瞒变更获得了租赁凭证，被告陆荣兴长期侵犯原告的权益；证据2真实性无异议，被告陆荣兴支付租金不代表其为合法承租人，因被告陆荣兴向沈某某承租房屋，故租金由被告陆荣兴直接支付；证据3，无法证明被告陆荣兴的证明目的，即使房屋相连也不能证明被告陆荣兴就是合法的承租人，根据户籍资料显示，被告陆荣兴的户籍也不在系争公房内；证据4真实性无异议，但不能证明被告陆荣兴的证明目的，该证据与本案无关；证据5真实性无异议，但两原告户口是否与沈某某在一起与本案无关，两原告系共同居住人，亦系沈某某的直系亲属；证据6恰能证明原告乔雪平与沈某某并未分户，两人的地址一致；证据7真实性有异议，不能证明被告陆荣兴的证明目的，照片只能证明房屋的状况，不能证明房屋无水电及独立出入口，也不能证明被告陆荣兴系系争公房的合法承租人。被告杜行物业对被告陆荣兴提供的证据的质证意见：证据1至证据7真实性均无异议。第三人闵行房管局对被告陆荣兴的证据的质证意见：证据1至证据7真实性无异议，原告乔雪平是否与沈某某分户需要查明。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：证据1、证据2、证据4真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据3，其中被告陆荣兴对房屋管理统一签报有异议，本院经核查变更登记材料内并无该材料存在，故对该证据本院不予采信；对该组证据中的其他证据经核查系属真实，本院予以确认；证据5，证人作证变更租赁登记时沈某某未到庭，该作证内容与原告的证据3能够相互印证，本院予以采信，对于其他作证内容因据今已经有18年之久，证言的细节内容证人已经记不清楚，且证人系被告杜行物业的员工，与本案有利害关系，故本院对证人的其他证言不予采信。二、本院对被告陆荣兴提供的证据的认证意见：证据1至证据6，原告、被告杜行物业、被告闵行房管局对真实性无异议，本院予以确认；证据7，原告对真实性有异议，被告陆荣兴未能进一步举证照片的拍摄时间及地点，本院不予采信。
经审理查明，原告乔雪平、乔水芳系沈某某的儿子、女儿。被告陆荣兴系原告乔雪平同村邻居。本案系争的房屋原系沈某某承租，原登记地址为上海市闵行区，使用面积为19.8平方米，现租赁凭证上登记记载地址为上海市闵行区0005室。沈某某迁入时间为1978年6月1日，登记的家庭成员情况有沈某某及其女儿乔水芳、儿子乔雪平。1996年，上述公有住房的内档登记资料中将承租人“沈某某”的名字划去后在该户名下记录了“陆荣兴”，在附后的有关记录内记载：1996年1月1日，接一号更户名更为陆荣兴。房屋租赁凭证的承租人也随之更改为被告陆荣兴，发证类别为更户，同住人为陆荣兴妻子朱某某。被告陆荣兴至今仍使用系争房屋并向被告杜行物业支付使用期间的租金。
另查明，沈某某户籍在迁入上海市浦江镇2号后未再迁移，该地址即为系争房屋地址。原告乔雪平的户籍登记地址与沈某某相同，原告乔雪平与沈某某未分户。原告乔水芳则已将户籍迁移至浦江镇。
再查明，被告陆荣兴在1979年10月1日起承租上海市闵行区浦江镇0001室房屋公有住房并使用至今。被告陆荣兴的妻子、儿子在1998年8月21日另行获取了建造农村个人住房建设工程许可证，该住房位置即在系争房屋旁边。
本院认为，系争房屋原系调配给沈某某租赁使用，如需变更由被告陆荣兴租赁使用，途径有两种：其一，由出租方收回后另行调配给陆荣兴，但本案没有证据显示系争房屋系由出租方收回后另行调配出租的；其二，由沈某某与被告陆荣兴协商变更房屋租赁关系，即被告陆荣兴在本案中提出的抗辩理由。被告陆荣兴抗辩，因沈某某的房屋在陆荣兴儿子房屋的边上，且房屋内没有水电，沈某某使用不便，故给陆荣兴租赁使用。但本院注意到，根据变更租赁关系当时有效法规规定，如为了有利生产、方便生活等原因需变更给被告陆荣兴租赁使用，则陆荣兴应与沈某某协商一致并签订房屋变更使用的书面资料。陆荣兴称沈某某同意变更租赁关系，但没有任何证据证实其说法成立，仅在原登记材料上将原承租人划去后写下新的承租人名字的作法并不符合法律规定，陆荣兴不存在合法取得承租权的事实基础。另外，根据法律规定，公有房屋承租人死亡，其生前有本市常住户口的直系亲属可以继续履行租赁合同，本案被告陆荣兴非沈某某直系亲属，不具备系争房屋的承租资格，故本院确认被告陆荣兴与第三人上海市闵行区住房保障和房屋管理局之间关于上海市闵行区浦江镇0005室公有住房的租赁合同关系无效。至于被告辩称两原告的诉讼主体资格问题，本院认为，因本案审理的异议范围仅限于审查出租人确定的被告陆荣兴是否具备承租人资格，故两原告是否具备承租人资格并非本案审查的范围，因此，被告抗辩两原告不具备诉讼主体资格不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：
被告陆荣兴与第三人上海市闵行区住房保障和房屋管理局之间关于上海市闵行区浦江镇0005室公有住房的租赁合同无效。
案件受理费80元，由被告陆荣兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。