湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初6007号原告：邹东雁，女，1977年11月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市伍家岗区，委托诉讼代理人：颜永桃，湖北陈守邦律师事务所律师。被告：湖北雅都时尚餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中南路民主路北789号南国悦公馆12层15号房。法定代表人：许占锋，经理。委托诉讼代理人：杨春平，湖北浩颂律师事务所律师。原告邹东雁与被告湖北雅都时尚餐饮管理有限公司（以下简称雅都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告邹东雁委托代理人颜永桃，被告雅都公司委托诉讼代理人杨春平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邹东雁向本院提交诉讼请求：一、确认双方已解除柜台租赁合同；二、返还建设费用3万元、保证金1万元，退还租金4万元，共计8万元。事实及理由：2016年4月11日，原被告签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》，约定：被告将位于武汉市轨道交通2号线一期洪山广场站负二层宜佳速购超市里水吧专柜租赁给原告，期限二年自2016年5月18日至2019年5月17日，超市整体暂定于2016年5月18日开业，如因其他原因延期，以正式开业时间为准。租金每月1万元，自合同签订起应缴纳半年租金6万元；另缴纳建设费用3万元、保证金1万元。合同并对其他事项予以约定。合同签订后，原告按约定支付租金6万元、建设费用3万元、保证金1万元。并于2016年6月7日由家人领取个体营业执照。宜佳速购超市整体实际于2016年6月18日营业，原告家人的饮品店同时开张。开业后，因人流稀少，包括原告在内的超市入驻商户普遍亏损；自7月起，商户陆续撤离，超市大面积空柜，由此导致原告柜台前的人流量少，开张一天亏损一天。为此，原告于当月提出解除租赁合同，要求退还租金、建设费用、保证金，但被告予以拒绝。双方发生纠纷，10月13日，被告将原告柜台锁门。10月26日，原告再次以短信和信函方式通知被告，要求立即退还部分租金和全部建设费用、保证金，被告再次拒绝。为此，诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告明确第一、二项诉讼请求即确认2016年10月26日原告通过短信方式已解除双方租赁合同；判令被告退还自2016年6月18日至2016年8月17日止期间以外租金共计4万元。被告雅都公司辩称：原告主张解除合同理由不符合法定和约定解除，双方租赁合同应当履行；原告无权要求被告返还建设费用，因原告进场时租赁柜台为毛坯状态，该费用属于原告自担费用。原告在经营中违规行为，对地铁运营及商品区经营环境造成严重负面影响，且拒不整改。按照双方租赁合同约定，原告理应在2016年10月18日支付剩余租金，且在经营过程中一直拖欠水电费未支付。请求法院驳回原告全部诉讼。经审理查明：2015年12月10日，武汉地铁运营有限公司与雅都公司签订《武汉轨道交通2号线一期洪山广场站HS205商铺物业租赁合同》，约定武汉地铁运营有限公司将座落于武汉市轨道交通2号线一期洪山广场站编号HS205号物业租赁给雅都公司。合同并对租赁期限、租金、支付方式等作出约定。2016年4月11日，雅都公司（出租方即合同甲方）与邹东雁（承租方即合同乙方）签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》约定：甲方将位于武汉市轨道交通2号线一期洪山广场站负二层宜佳速购超市里水吧专柜租赁给乙方，租赁期限三年自2016年5月18日至2019年5月17日止，超市整体暂定于2016年5月18日开业，如因其他原因延期，以正式开业时间为准。乙方租赁区域年租金为12万元，次年租金按5%递增，乙方自合同签订起应缴纳半年租金6万元；本年度剩余租金应在2016年10月18日前缴纳6万元。建设费用3万元、保证金1万元。保证金不计利息，本合同期限终止时甲方将保证金退与乙方。乙方在经营时，应当执行当地有关部门对防火安全、综合治理、保安、保卫等要求，配合甲方及地铁公司相关的管理，不得妨碍和影响宜佳超市整体区域及轨道交通的正常运营，由此造成的法律后果由乙方承担。乙方违约时，甲方有权采取包括但不限于停水、停电、封柜等方式要求乙方停止违约行为直至乙方违约行为终止，甲方采取上述方式期间的租金仍应计算。合同期间，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。如乙方未由法定或约定的理由擅自解除合同、提前终止合同、则乙方已交纳未到期的租金及履约保证金不予退还。合同并对租赁柜台面积期限、租金支付、柜台电器摆放、甲乙义务及权利、合同变更、合同终止、违约责任、安全责任书、地铁车站商铺管理规定（附件二、三）等事项作出相关约定。合同签订后，邹东雁向雅都公司支付半年租金6万元、建设费3万元、押金1万元。2016年6月18日，宜佳速购超市开业。邹东雁依照合同约定入驻超市水吧，以“亚蜜可可”奶茶店名义对外经营。2016年10月13日，武汉地铁集团资源经营有限公司向宜佳速购超市送达《安全整改通知单》，载明：洪山广场商业区负二层“宜家速购”超市内“亚蜜可可”奶茶店多次违规将摊位摆放在商业区负一层D出入口，播放喇叭并私拉地铁商业区用电。并多次和地铁工作人员及保安保洁人员发生言语冲突及挑衅，态度极其恶劣。此商铺的行为已对我地铁运营及商业区稳定的经营环境造成了严重的负面影响，需严肃处理。整改要求：鉴于该商户违约行为已持续两个月以上，在我司及车站工作人员多次劝阻后仍毫无整改之意。根据《武汉轨道交通管理条例》将商户停业整顿。在拿出整改方案，达到《武汉轨道交通管理条例》相关规范，经我司审定后予以开业。雅都公司法定代表人许占锋于2016年10月14日签订上述通知单。2016年10月14日，雅都公司向“亚蜜可可奶茶店”下达通知：“宜家速购”超市内“亚蜜可可”奶茶店多次违规将摊位摆放在商业区负一层D出入口，播放喇叭并私拉地铁商业区用电。并多次和地铁工作人员及保安保洁人员发生言语冲突及挑衅，因此行为违反《武汉轨道交通管理条例》第三十九条，对地铁运营及商业区稳定的经营环境造成了严重的负面影响，现接到武汉地铁集团资源经营有限公司下达的安全整改通知单，将该商户停业整顿，并要求作出书面检讨书，并提交整改方案，达到《武汉轨道交通管理条例》相关规范，交于我司审核上报武汉地铁集团资源经营有限公司，经审定后予以开业。雅都公司依据武汉地铁集团资源经营有限公司下达“安全整改通知单”对邹东雁经营的“亚蜜可可奶茶店”关门停业整改。关门停业期间，邹东雁并未按《安全整改通知单》、《雅都公司向“亚蜜可可奶茶店”下达通知》规定期限内予以整改。邹东雁在未整改情况下于2016年10月24日予以开门经营并扰乱其他经营户经营。经相关经营户报警，武汉市公安局轨道交通管理分局街道口派出所受理该案。同日，邹东雁出具《承诺书》：承诺亚蜜可可奶茶店不出店经营和闹事，不做违反地铁规章制度的事情。2016年10月25日，邹东雁将其经营的亚蜜可可奶茶店部分设备搬离租赁商铺。2016年12月22日，将亚蜜可可奶茶店内全部物品搬离。雅都公司确认邹东雁于2016年12月22日将全部物资搬离租赁商铺。另查明：庭审中，雅都公司陈述，建设费作为雅都公司经营宜佳速购超市装修商铺费用并将装修好的商铺出租邹东雁经营使用。以上事实，邹东雁提交武汉亚蜜可可饮品店营业执照、租赁合同、缴款凭证及收据，雅都公司提交《商铺物业合同》、整改通知、《通知》、案件受理回执、承诺书，邹东雁与雅都公司的当庭陈述等证据加以证明。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联系进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为，邹东雁与雅都公司签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依据合同约定履行各自权利义务。依据双方合同约定租赁有效期内，协商一致通过书面协议可提前终止本合同。邹东雁在租赁经营期间违反《武汉轨道交通管理条例》相关规定，在下达整改通知后未予以整改并通过短信方式要求解除合同，不符合合同约定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条规定，对邹东雁主张确认2016年10月26日通过短信方式已解除租赁合同的意见，本院不予支持。邹东雁自2016年6月18日至2016年10月13日，入驻租赁商铺对外经营期间违反《武汉轨道交通管理条例》相关规范。雅都公司依据武汉地铁集团资源经营有限公司下达《整改通知》，要求邹东雁限期整改并提交整改方案待交予武汉地铁集团资源经营有限公司审核批准。为此，雅都公司并对邹东雁经营的亚蜜可可饮品店关门停业整改。邹东雁并未予以自行整改，将亚蜜可可奶茶店内经营物品搁置至租赁商铺内直至2016年12月22日，邹东雁将其经营的店内物品全部搬离。上述期间，邹东雁实际占有使用租赁商铺。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，邹东雁应向雅都公司支付占有期间的租金（2016年6月18日起至2016年12月22日期间），上述租金已超出邹东雁预交租金6万元，对邹东雁主张要求雅都公司退还未经营期间的租金4万元意见，本院不予支持。因雅都公司未在本案提出相关诉求，故本院不予审理。雅都公司可另行主张权利。邹东雁已实际搬离租赁商铺，致使双方签订《租赁合同》事项无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条规定，本院依法解除双方于2016年4月11日签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》。邹东雁主张返还租赁保证金1万元的意见，鉴于双方租赁合同解除，雅都公司应向邹东雁退还保证金1万元。雅都公司辩称不同意退还租房押金意见，无事实及法律依据，本院不予采信。建设费用作为雅都公司经营宜佳速购超市及本案租赁的水吧的装修费用。租赁合同解除后，雅都公司仍在经营期间享有宜佳速购超市的装饰装修的使用权。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条规定，邹东雁主张退还建设费3万元的意见，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告邹东雁与被告湖北雅都时尚餐饮管理有限公司于2016年4月11日签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》。二、被告湖北雅都时尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告邹东雁退还保证金1万元。三、被告湖北雅都时尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告邹东雁退还建设费3万元。四、驳回原告邹东雁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由原告邹东雁负担450元，被告湖北雅都时尚餐饮管理有限公司负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户—市中院诉讼费分户；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员  滕玉军二〇一七年六月十九日书记员  刘雪鹃