江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05765号
上诉人（原审被告）徐有生。
上诉人（原审被告）欧蓉平。
委托代理人徐有生，系上诉人欧蓉平丈夫。
被上诉人（原审原告）增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司，住所地苏州工业园区苏胜路南、星湖街东侧南山巴黎印象小区。
负责人韩文峰，该公司经理。
委托代理人刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人杨庆珍，江苏新苏律师事务所实习律师。
上诉人徐有生、欧蓉平因与被上诉人增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司（以下简称新康园区公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第02317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州工业园区苏胜路801号丽舍51幢305室为徐有生、欧蓉生共同共有，房屋建筑面积90.8平方米。苏州南山房地产开发有限公司（以下简称南山房产公司，甲方）与新康园区公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过招投标方式将南山巴黎印象（暂定名）委托乙方实行物业管理服务。物业管理服务期限为3年6月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2006年5月31日24时起至2009年12月31日24时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下属约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：综合2.59元／月·平方米；……小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费：0.65元／月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同规定期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。2007年10月1日新康园区公司与徐有生、欧蓉平签订《苏州市前期物业管理服务协议》，协议约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为……（2）小高层、多层（带电梯）住宅：1.86年／月／平方米（中标收费标准优惠后，已含电梯水泵运行费）；……前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本案涉案房屋所在楼房系多层带电梯。本案涉案房屋于2007年12月交付徐有生、欧蓉平使用。徐有生、欧蓉平对自2008年4月1日至2014年8月15日期间欠缴物业费的事实予以认可。
原审另查明，新康园区公司庭审中陈述物业费缴纳时间合同中没有明确确定，公司每半年收取一次，分别于每年的一月份、七月份预收半年的物业费。新康园区公司为涉案小区提供物业服务自2008年4月1日至2014年8月15日止，之后撤场。
上述事实，由苏州工业园区房地产登记簿、苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业管理服务协议、增城新康物业管理有限公司的证明、业委会公告等证据材料及当事人庭审中的陈述予以证实。
一审中，徐有生、欧蓉平提交照片、业委会出具的问题汇总，用以证明小区存在外墙开裂、违章搭建、房屋渗水等，物业服务不到位；提交文字资料复印件、其与物业工作人员对话录音，用以证明物业拒绝就违章搭建事宜与其协调。新康园区公司认为仅有照片、证据复印件及单方制作的证据，对上述证据的真实性不予认可。
原审原告新康园区公司的诉讼请求为：判令徐有生、欧蓉平支付拖欠的物业服务费12919.9元，并支付滞纳金8594元（计算至2014年11月30日止）；诉讼费由徐有生、欧蓉平承担。一审中，新康园区公司明确滞纳金数额由法院依法酌定。
原审法院认为：南山房产公司与徐有生、欧蓉平签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未有证据显示上述合同有违反法律、行政法规强制性规定，上述合同合法有效，新康园区公司依约为该小区提供物业服务，徐有生、欧蓉平作为该小区业主，应按约履行付款义务。徐有生、欧蓉平对自2008年4月1日至2014年8月15日未缴纳物业费认可。徐有生、欧蓉平抗辩认为，前期物业服务协议到期后，业委会未与新康园区公司续签物业合同，新康园区公司不具备主体资格的抗辩意见，上述《苏州市前期物业管理委托合同》中载明的“本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续……”且业委会出具证明表明新康园区公司提供物业服务至2014年8月15日，对徐有生、欧蓉平的上述抗辩意见原审法院碍难采信。徐有生、欧蓉平抗辩新康园区公司物业服务不达标，小区的物业管理存在问题，未依约定履行物业服务义务，原审法院认为，新康园区公司的服务系针对整个小区的物业服务，即使新康园区公司在物业管理服务中存在瑕疵，徐有生、欧蓉平亦可通过其他途径主张权利，徐有生、欧蓉平据此不缴纳物业费有滥用权利之嫌，故对该抗辩意见原审法院不予采纳。徐有生、欧蓉平认为房屋存在漏水问题，如确属房屋质量问题，其在前期物业服务合同服务期间，可通过开发商与新康园区公司沟通，或在小区成立业主委员会之后，通过业主委员会与新康园区公司沟通、协商解决，拒付物业服务费的方式于法无据，原审法院对徐有生、欧蓉平的上述意见亦不予采信。另，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故徐有生、欧蓉平认为新康园区公司诉请超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院碍难支持。根据上述《苏州市前期物业管理服务协议》的约定及双方当事人庭审陈述，原审法院核算确认徐有生、欧蓉平欠缴的物业费计算方式为：自2008年4月1日至2014年8月15日按1.86元／月／平方米，计算90.8平方米，共计12919.9元。原审法院对新康园区公司主张的该部分符合合同约定的诉讼请求予以支持。徐有生、欧蓉平未依约付款，应承担相应的违约责任。新康园区公司主张的滞纳金，在性质上属违约责任，其金额明显过分高于因徐有生、欧蓉平违约给新康园区公司造成的损失，依法应予调整，原审法院酌定徐有生、欧蓉平向新康园区公司支付滞纳金1400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、徐有生、欧蓉平于判决生效之日起十日内支付增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司物业服务费12919.9元及滞纳金1400元。二、驳回增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司的其他诉讼请求。案件受理费338元，减半收取为169元，由徐有生、欧蓉平负担。
上诉人徐有生、欧蓉平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，依法改判我方以6折价格交纳最近两年（2014年8月15日之前）的物业费2431.9元，一、二审诉讼费用全部由新康园区公司承担。理由如下：1、新康园区公司没有完全履行维修、养护、管理义务，制止并报告不法行为的义务，安全防范义务，消防设施维护义务以及交通和车辆停放次序管理义务，违约在先，应承担相应的违约责任。2、新康园区公司未按照《江苏省物业管理条例》有关规定将公共区域的汽车停车费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修基金以及将公共区域收益依法办理手续并公示，侵害了全体业主的权利。3、新康园区公司未通过法定程序来主张拖欠的物业费。根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以起诉。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司也应当履行法定的通知交纳义务。4、我方一直与新康园区公司积极协商，要求物业公司依法履行合同，新康园区公司置之不理，且物业收费不公开透明，新康园区公司撤场时曾通知其他业主6折交费，却没有通知我方。5、新康园区公司的请求已经超过2年的诉讼时效。6、原审法院将由于物业公司不履行制止并报告不法行为的义务，导致二楼破坏外墙违章搭建阳光房造成我家房屋漏水的事实简单归结为房屋质量问题，不尊重客观事实。
被上诉人新康园区公司辩称：1、我方依据物业服务协议约定为丽舍小区提供物业服务至2014年8月15日，并无对方业主所述的违约行为，而业主上诉提到的公共收益公示问题法院已经另案处理，与本案无关联性。2、我方在本案起诉前已经通过多种方式催收物业费，业主提出的由业委会督促交费并不是物业公司向法院起诉主张物业费的前置程序，本案一审程序合法。3、业主所欠物业费系连续欠费，我方要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行届满期限计算，主张权利符合时效规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，业主徐有生、欧蓉平的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。
二审经审理查明，2007年10月1日《苏州市前期物业管理服务协议》系开发商南山房产公司（甲方）与业主徐有生、欧蓉平（乙方）签订，新康园区公司系开发商选聘的物业管理公司。2014年8月7日，因存在消控室值班人员未持证上岗、未按规定落实消防控制室管理制度、消防控制室主机故障、消防设施未保持完好有效的问题，新康园区公司被苏州市公安消防支队工业园区大队罚款六千元。在本案进入诉讼程序前，双方曾在原审法院组织下就案涉物业费进行调解，未能达成一致意见。
二审中，双方当事人均认可涉案小区业委会已就新康园区公司管理小区期间的公共费用公示问题另案起诉。
以上事实，由《苏州市前期物业管理服务协议》、行政处罚决定书以及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：新康园区公司是开发商南山房产公司选聘的前期物业管理公司，为涉案小区提供物业服务至2014年8月15日撤场，小区业主应当按照《苏州市前期物业管理服务协议》的约定按时交纳物业管理费。徐有生、欧蓉平系涉案小区业主，2008年4月1日至2014年8月15日期间的物业费一直未交纳，物业公司追索物业费的诉讼时效自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算2年，故新康园区公司向徐有生、欧蓉平主张欠付物业费未过诉讼时效。国务院《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中虽然规定了业主委员会及物业公司可以对欠费业主进行催交，但并未规定只有在催交无果的情况下物业公司方可起诉，徐有生、欧蓉平认为新康园区公司未按法定程序主张物业费于法无据，本院不予支持。对于公共收益问题，业主如认为新康园区公司未按法律法规处理公共收益，可通过业主大会或业主委员会行使权利追究新康园区公司的违约责任，目前涉案小区业委会已就公共收益问题另案起诉，本案不予理涉。徐有生、欧蓉平主张新康园区公司撤场时曾通知其他业主按6折交费，并未提供证据证明，且是否给予折扣系新康园区公司对权利的自行处分，现徐有生、欧蓉平要求按照六折交纳物业费没有依据。在新康园区公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度，但根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定的物业服务收费应与服务水平相适应的原则，徐有生、欧蓉平一审中提供的证据可以证明新康园区公司在物业服务期间存在消防设施管理不当的瑕疵，故本院酌定徐有生、欧蓉平按照欠付物业费12919.9元的90%比例即11627.9元向新康园区公司交纳物业费，滞纳金也相应调整为1260元。
综上，上诉人徐有生、欧蓉平的部分上诉理由成立，原审认定事实清楚，但实体处理不当。依据国务院《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第02317号民事判决；
二、徐有生、欧蓉平于本判决生效之日起十日内支付增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司物业服务费11627.9元及滞纳金1260元；
三、驳回增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费338元，减半收取为169元，由徐有生、欧蓉平负担152元，由增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司负担17元。二审案件受理费338元，由徐有生、欧蓉平负担304元，由增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司负担34元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十二月七日
书 记 员 张维雯