上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初17172号
原告(反诉被告)姚峥，男，1973年10月12日生，汉族，住上海市静安区。
原告(反诉被告)郎旻，女，1980年10月13日生，汉族，住址同上。
原告(反诉被告)郎朗，男，2011年6月15日生，汉族，住址同上。
法定代理人郎旻。
被告(反诉原告)王家娥，女，1966年5月11日生，汉族，住上海市宝山区。
被告(反诉原告)张汝锋，男，1964年11月12日生，汉族，住址同上。
被告(反诉原告)张硕，男，1990年4月11日生，汉族，住址同上。
被告(反诉原告)张博，男，1988年5月3日生，汉族，住址同上。
上列四被告(反诉原告)共同委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。
原告(反诉被告)姚峥、郎旻、郎朗(以下简称“原告”)与被告(反诉原告)王家娥、张汝锋、张硕、张博(以下简称“被告”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理童翔燕负责本案的审判辅助工作。原告姚峥、原告郎旻(同时作为原告郎朗的法定代理人)，被告王家娥、张汝锋及四被告的共同委托代理人李国东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚峥、郎旻、郎朗诉称，2016年1月26日，原被告签订《房地产买卖合同》，由原告购买被告名下的上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房款为人民币300万元。签约当日，双方签订补偿协议，约定原告另行支付被告装修及设备补偿款60万元。合同签订后，至2016年2月23日，原告共计支付被告房款177万元。2016年4月5日，原告贷款审核通过，通知被告办理过户手续，但被告故意拖延。根据合同约定，办理过户手续的最后期限为2016年4月30日，但被告直到5月17日才与原告办理过户手续，逾期17天。此外，被告于2016年6月15日收到银行贷款140万元，根据合同约定，被告应于收到贷款款项后7日内将房屋交付原告，被告实际于2016年7月8日才将系争房屋交付原告。故原告现起诉要求被告支付逾期过户违约金25,500元，逾期交房违约金25,500元。
被告王家娥、张汝锋、张硕、张博反诉并辩称，不同意原告的诉请。根据合同约定，原告应当于2016年2月17日前支付被告150万元，但实际于2016年2月23日支付；贷款不足部分40万元应于4月30日前支付，实际于5月17日支付；尾款3万元应于6月22日支付，实际于7月8日支付。原告没有及时将贷款不足部分补足，所以被告没有及时过户和交房。被告没有违约，原告逾期付款构成违约，故反诉要求：1、原告支付逾期付款违约金12,600元；2、原告支付逾期过户违约金32,400元；3、原告支付误工损失10,800元；4、原告支付差旅费12,000元；5、原告支付逾期支付尾款违约金，以360万元为本金，按日万分之五计算，自2016年6月22日起算至2016年7月8日。
原告姚峥、郎旻、郎朗针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。150万元是2月23日支付的，因为被告说房产证在抵押权人处，当时是春节，原告为了避免风险，要求被告及抵押权人都到场，支付钱款，注销抵押。40万元没有逾期，是按照合同约定支付的。尾款3万元按照被告要求在2016年5月17日交给中介了，不存在逾期。被告主张的误工费、差旅费于法无据。原告计算违约金是以300万元为本金，而被告是以360万元为本金计算的。
经审理查明，2016年1月26日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有系争房屋，房地产转让价款360万元，双方同意于本合同签署后30天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。同年2月4日，原被告签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定，双方确认系争房屋成交总价为360万元，买卖合同约定的房价款300万元不包含房屋内附属设施、设备及室内装饰的价格，双方同意房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为60万元，该转让价于2016年2月17日之前由乙方支付给甲方。
2016年3月3日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有系争房屋，房地产转让价300万元；双方确认在2016年4月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；附件三付款协议约定，乙方应于2016年2月6日前支付甲方27万元(包含已付定金10万元)；乙方应于2016年2月17日前支付甲方90万元，如此构成全额首期房价款117万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请180万元贷款的形式支付第二期房价款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议所述送件当日将其补足并支付给甲方；待乙方取得房产证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方将房屋交付乙方，同时乙方自行或通过上海中原代为转付给甲方尾款3万元。
另查明，原告于2016年1月26日支付被告定金10万元，2月6日支付房款17万元，2月23日支付房款150万元，5月17日支付房款40万元并将尾款3万元付至中介公司，贷款140万元于6月15日到账。2016年4月13日、5月5日，原告先后两次发函，要求被告配合办理产权过户手续，双方实际于5月17日办理了系争房屋转让过户手续。2016年6月1日，系争房屋权利人经核准登记为三原告。2016年7月1日，原告发函要求被告办理交房手续。2016年7月8日，原被告签订房屋交接书，被告将房屋交付原告，并收到原告支付的房屋尾款3万元。
本案审理过程中，被告申请证人刘某出庭作证。刘某表示，下家认为上家交房晚了，要求上家支付违约金，上家认为下家没有及时支付尾款，所以没有同意交房；下家于2016年5月17日将尾款3万元付到了中介公司；合同中没有约定先付贷款不足的差额然后才能过户，合同约定的是过户同时支付差额部分。原被告对于证人证言，均表示没有异议。
庭审中，被告变更反诉请求中违约金的计算方式，要求逾期付款违约金按300万元的日万分之五计算6天(2016年2月17日至2月23日)，共计9,000元；逾期过户违约金按300万元的日万分之五计算17天(2016年4月30日至5月17日)，共计25,500元；逾期支付尾款违约金按300万元的日万分之五计算11天(2016年6月27日至7月8日)，共计16,500元。原告表示，150万元逾期了6天，按照被告的算法是9,000元的违约金；认可被告关于逾期过户违约金的计算方式，但不认为原告违约；不认可逾期支付尾款违约金，如果认定原告违约，对于本金和日万分之五的标准没有异议，但是认为时间少算了，应该自2016年6月22日起算。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、银行转账凭条、贷款发放凭证、催告函、上海市房地产权证、房屋交接书、证人证言，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原被告签订的转让协议及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。从原告提供的催告函来看，原告于2016年4月13日、5月5日曾两次发函催告被告办理过户手续，被告均未按约履行，显然构成违约。原告要求被告支付逾期过户违约金，合法有据，本院予以支持。合同约定，乙方之贷款审核通过额度不足申请额度，应于送件当日将其补足并支付给甲方。该合同条款不应理解为原告必须先补足贷款差额部分，然后才能办理过户。故被告关于原告未及时补足贷款，因而不同意过户，并要求原告支付逾期过户违约金的抗辩和反诉主张，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。鉴于庭审中原、被告已就违约金的计算方式达成一致，故被告应支付原告逾期过户违约金25,500元。合同约定，被告应于贷款到账后7日内将房屋交付原告，同时原告支付被告尾款3万元。被告于2016年6月15日收到贷款140万元，其应于6月22日前将房屋交付原告，但被告实际于7月8日才与原告办理房屋交接手续，已经构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，具有事实及合同依据，本院予以准许。因原被告均主张违约金以300万元为本金，按日万分之五的标准计算，故本院对于逾期交房违约金的标准不再调整，被告应支付原告逾期交房违约金24,000元。原告已于2016年5月17日将尾款3万元付至中介公司，且被告亦未在2016年6月27日将房屋交付原告，故被告要求原告支付逾期支付尾款的违约金，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。依据合同约定，原告应于2016年2月17日前支付被告房款150万元，但原告实际于2016年2月23日支付，构成违约。被告要求原告支付逾期付款违约金9,000元，合法有据，本院予以支持。关于被告主张的误工损失和差旅费，系为合同的签订及履行进行磋商而支出的必要成本，在合同未有约定的情况下，应由合同当事人自行承担，故被告要求原告支付误工损失10,800元及差旅费12,000元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)王家娥、张汝锋、张硕、张博于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚峥、郎旻、郎朗逾期过户违约金25,500元；
二、被告(反诉原告)王家娥、张汝锋、张硕、张博于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚峥、郎旻、郎朗逾期交房违约金24,000元；
三、原告(反诉被告)姚峥、郎旻、郎朗于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王家娥、张汝锋、张硕、张博逾期付款违约金9,000元；
四、原告(反诉被告)姚峥、郎旻、郎朗的其他诉讼请求，不予支持；
五、被告(反诉原告)王家娥、张汝锋、张硕、张博的其他反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费减半收取538元，由被告(反诉原告)王家娥、张汝锋、张硕、张博负担；反诉案件受理费减半收取822元，由原告(反诉被告)姚峥、郎旻、郎朗负担100元，被告(反诉原告)王家娥、张汝锋、张硕、张博负担722元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 力
二〇一七年三月十六日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。