重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00358号
上诉人（原审被告）项慧强，男，汉族，1982年11月1日出生，汉族。
委托代理人但堂春，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）唐孝驹，男，1967年1月18日出生，汉族。
上诉人项慧强因租赁合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2014）忠法民初字第03575号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，原告与杨绍兰系位于忠县忠州镇巴王路33号附10号住宅所有权人，该房屋位于忠县忠州镇实验小学教学综合楼8-1。2013年3月23日，原、被告签订房屋出租协议，约定由原告将其所有的位于忠县忠州镇试验小学教学综合楼8-1住宅一层和二层出租给被告使用，租期为三年，于2013年9月1日将房屋交付给乙方（被告）使用至2016年的三周年对应日止。租金每年6万元，签订合同时支付第一年租金，以后租金每一年提前三个月支付一次租金。约定被告在租期内不得损坏和改变房屋主体结构及现状。水、电、气、网络、电话的费用由租房户自行缴纳。签订合同时交纳保证金1万元，退房时如有损坏室内设施照价赔偿后多退少补。若双方一方违约，则违约一方除应付给另一方5000元违约金外，还须赔偿其因违约造成的全部损失。合同签订后，被告向原告支付了第一年租金6万元及押金1万元，于2013年9月1日正式入住该房屋。因被告未按合同约定支付第二年房屋租金，原告起诉来院要求：1、解除原告与被告签订的房屋出租协议；2、被告将房屋室内设施及电器恢复原状；3、被告支付违约金5000元；4、被告支付房屋租金15000元（2014年9月1日起计算至实际解除之日），并支付拖欠的物管费、水、电、气费等。
一审法院认为，原、被告于2013年3月23日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，原、被告之间的租赁合同关系成立且合法、有效，双方应按合同约定履行相应的义务。依照合同约定租期为三年，租期应从2013年9月1日起至2016年8月31日止，签订合同时支付第一年租金，以后每一年提前三个月付一次租金，被告应按合同约定在第一年租期届满前三个月支付第二年房屋租金，然而被告至今未支付第二年租金，已构成违约，应承担按合同约定承担支付5000元违约金的违约责任，该院依法对原告要求被告给付5000元违约金的诉讼请求予以支持。原告起诉主张解除与被告签订的房屋出租协议，庭审中被告辩称因房屋漏水，经原、被告口头协商合同已于2014年9月3日解除，9月5日已搬出房屋。但原告否认双方口头协商解除合同这一事实。该院认为，被告主张2014年9月3日双方口头协商解除租赁合同并未向法院提供相关证据证实，亦未有相关证据证实已将房屋钥匙交付原告，双方已履行交房手续，故对被告提出的已于2014年9月3日解除房屋出租协议的主张不予支持。现因被告迟延履行主要债务，不支付租金，原告主张解除租赁合同，被告亦同意解除租赁合同，故该院对原告主张解除与被告签订的租赁协议的诉讼请求依法予以支持。我国合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故原、被告解除租赁合同时间应为被告收到起诉状副本之日即2014年11月28日。原告主张被告支付2014年9月1日起的房屋租金15000元，该院依法确认被告应向原告支付从2014年9月1日起至合同解除日止的房屋租金为14666.67元。原告主张因被告在租赁房屋期间对房屋设施造成损坏，要求被告恢复原状，被告予以否认。原告提供了照片、电器发票及证人重庆宏雅物业管理有限公司法定代表人聂远生、职工陈时华的当庭证言等证据证实。经被告质证对证据的真实性、关联性均提出异议。该院认为，原、被告在交接房屋时并未有房屋设施设备移交清单，原告的房屋损坏状况无法确定，该院对原告主张被告将损坏的房屋室内设施恢复原状的诉讼请求不予支持。原告主张被告支付拖欠的物管费、水、电、气费等，提供了2014年11月26日开具的金额为16元的电费发票原件一张及2014年10月17日出具的金额为145元的水费发票原件一张。该院认为，依照合同约定，租赁期间的电费及水费应由被告承担，故对原告主张被告支付水费和电费的诉讼请求予以支持。对于原告主张的物管费、气费，未向法院提供证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告唐孝驹与被告项慧强于2013年3月23日签订的房屋出租协议；二、被告项慧强于判决生效后十日内支付原告唐孝驹从2014年9月1日起至2014年11月28日止的房屋租金14666.67元；三、被告项慧强于判决生效后十日内支付原告唐孝驹违约金5000元；四、被告项慧强于判决生效后十日内支付原告唐孝驹电费16元，水费145元；五、驳回原告唐孝驹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），保全费220元，共计370元，由被告项慧强负担。
上诉人项慧强请求：1、撤销（2014）忠法民初字第03575号民事判决，在查明事实的基础上发回重审或改判驳回被上诉人的请求；2、本案一、二审诉讼费用及保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、因出租房漏水，上诉人多次向被上诉人提出解除双方签订的房屋出租协议，2014年9月3日双方再次协商解除房屋出租协议，口头达成解除的一致意见，上诉人遂于同年9月5日搬出出租房，并将房屋交付被上诉人一方；同时被上诉人向一审法院提交的照片也能看出其拍照的一、二楼全部房间处于没有人居住的状态，被上诉人委托照相的人能进入一、二楼的全部房间，充分说明一、二楼已经是被上诉人在管理、控制和使用；被上诉人向一审法院提交的2014年10月17日出据的金额为145元水费发票以及其提交的2014年11月26日开具的金额为16元的电费发票，是被上诉人委托物管人员帮被上诉人所交。以上事实充分说明该房屋2014年9月5日以后的使用人是被上诉人，故也应当认定双方签订的出租协议最后的解除时间应在2014年9月5日以前，而一审法院由于认定事实错误，从而判决上诉人支付被上诉人2014年9月1日至2014年11月28日的房屋租金错误；2、由于被上诉人的房屋逢下雨天就漏水并且该状况一直持续，导致上诉人无法舒适的居住租赁房屋，从而与被上诉人协商解除房屋出租协议，因此，上诉人不存在违约行为，不应当支付5000元的违约金；3、基于出租房屋从2014年9月5日以后就是被上诉人在使用，此后产生的水费、电费与上诉人没有任何关系，也不应当由上诉人支付。
被上诉人唐孝驹答辩称：1、2014年9月3日，上诉人确实给被上诉人打过电话，但协商的内容是减少租金，并不是解除租赁关系，被上诉人没有同意，因为合同约定的是三年；2、房屋漏水是因为上诉人在使用的过程中损坏了房屋；3、水、电费的缴纳是延后缴纳，非当月用当月缴纳；4、合同约定房屋的一、二楼是上诉人在使用，三、四楼是被上诉人放的东西，所以也能进入上诉人的一、二楼。
二审中，双方当事人均未有新证据提交，本院查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，上诉人主张双方签订的房屋出租协议已于2014年9月3日口头协商解除，但对此上诉人并无提交任何证据予以佐证，比如上诉人与被上诉人已经履行了交房手续，上诉人已将房屋钥匙交付给被上诉人，或者双方就合同解除后果押金的退还等进行了协商；被上诉人虽然能进入上诉人所租赁的一、二楼，且委托物管人员缴纳水费、电费，但并不能由此说明上诉人已将房屋交付给了被上诉人，且被上诉人已经进行了控制，因此，对于上诉人主张房屋出租协议已口头协商解除的理由不予支持。在双方的房屋出租协议未解除的情况下，上诉人应当按照协议约定在第一年租期届满前三个月支付第二年的租金，但至被上诉人提起诉讼之日，上诉人仍未缴纳相应的租金，其行为已构成违约，应当按照协议约定向被上诉人支付5000元的违约金。由于上诉人的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被上诉人主张解除房屋出租协议的请求应予支持。根据该法第九十六条的规定，被上诉人应当将解除的意思表示通知上诉人，被上诉人已通过诉讼的方式主张解除合同，上诉人已于2014年11月28日收到起诉状副本，故双方的房屋出租协议于2014年11月28日解除。支付租赁期间的租金是承租人的法定义务，因此，上诉人应当支付2014年9月1日起至2014年11月28日期间的租金14666.67元；而2014年11月26日开具的金额为16元的电费发票及2014年10月17日出具的金额为145元的水费发票，实际发生于租赁期间，按照合同约定，租赁期间的电费及水费应由上诉人承担。
上诉人在二审诉讼过程中请求对房屋出租协议中约定的1万元押金进行处理，但在一审诉讼中上诉人并未提起反诉，故本院对该请求不予处理，上诉人可另寻合法途径解决。
综上所述，上诉人项慧强的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人项慧强负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一五年四月九日
书 记 员 章立立