天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第2363号
原告胡志国。
委托代理人高明，天津天鼎律师事务所律师。
委托代理人哈特，天津天鼎律师事务所律师。
被告孙鹏。
第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行。
负责人孙强，行长。
委托代理人郭鸿博，公司业务部副经理。
委托代理人李臻，法律事务部职员。
原告胡志国与被告孙鹏、第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月23日立案受理，原适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡志国及其委托代理人高明、哈特，与第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行的委托代理人郭鸿博、李臻到庭参加了诉讼，被告孙鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡志国诉称，原、被告于2013年9月9日签订房屋买卖合同，约定被告将其名下坐落在天津市北辰区佳荣里街瑞达里14-2-203房屋出卖给原告，房屋面积80.38平方米，价值58万元。原告向被告支付了12万元房款，该房屋于双方签订合同后交付原告居住，现原告实际居住该房屋至今。后因被告无法联系，导致合同无法履行完毕，现原告自愿承担剩余贷款并将还贷后剩余房款支付给被告，被告应将房屋所有权登记变更给原告。故原告呈诉，请求依法判令被告：1、履行合同并变更天津市北辰区佳荣里街瑞达里14-2-203房屋登记到原告名下；2、承担本案诉讼费用。
原告为支持其主张，提交如下证据：
证据一、《房地产买卖契约》1张，证明原、被告双方系房屋买卖合同关系，双方签订的合同系真实意思表示，对双方均有约束力，被告应按合同约定为原告办理房屋过户手续；
证据二、收据1张，证明原告给付被告购房款12万元；
证据三、过户手续办理承诺1张，证明被告承诺按期配合办理房产过户手续；
证据四、天津市房地产登记薄查询证明1份，证明诉争房屋权利人为被告，抵押权人为第三人；
证据五、房地证1份、购电卡1张、插入式电卡1个、数字电视用户卡1张、有线电视用户证1个、预付费表购电证1个，证明被告将上述物品及房屋钥匙交予原告。
被告孙鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据。
第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行述称，原、被告之间的纠纷第三人并不清楚，与第三人无关。诉争房屋为第三人抵押物，被告因逾期偿还贷款，第三人已在天津市和平区人民法院对其提起诉讼，并已取得生效判决书，该判决书判定被告偿还第三人贷款本息，同时，第三人对诉争房屋享有优先受偿权。如原告自愿代被告偿还相关贷款本息，第三人亦同意法院对诉争房屋的归属作出判决，但只有在被告名下的贷款及相关费用全部清偿后，第三人才同意撤销对诉争房屋的抵押权登记。
第三人为支持其主张，提交如下证据：
证据一、《个人借款／担保合同》1份，证明第三人与被告之间的债权债务关系；
证据二、房地产他项权证1张，证明第三人对诉争房屋享有抵押权；
证据三、（2015）和民三初字第0179号民事判决书1份，证明第三人已将被告起诉至法院，双方的债权债务已经得到法院的确认；
证据四、合同贷款余额表、接收诉状收据及诉讼收费专用票据各1张，证明被告名下未还贷款数额及第三人起诉被告支付的诉讼费用。
本院于2015年12月17日依法调取了诉争房屋的不动产登记薄查询证明，诉争房屋的权利人为被告，抵押权人为第三人。另，北辰法院、河北法院及滨海新区法院分别对诉争房屋进行了查封。
经庭审质证，第三人对原告提供的证据发表如下质证意见：
原告提交的全部证据与第三人无关，不发表质证意见。
原告对第三人提交的证据发表如下质证意见：
对证据一、二均没有异议，对证据三、四的真实性认可，但不认可证明目的。银行产生的罚息及诉讼费用系被告逾期偿还贷款造成的，应由被告承担。
原告及第三人对本院调取的证据均没有异议。
经审理查明，2013年9月9日，原告胡志国与被告孙鹏签订《房地产买卖契约》，约定由原告购买被告名下坐落在天津市北辰区瑞达里14-2-203房屋，房地产权证号为11××99，房屋建筑面积80.38平方米，成交价格为58万元。鉴于该房屋尚有银行抵押贷款（查银行贷款），双方约定剩余贷款的清贷及过户过程中产生的相关税费由被告承担，在被告不予承担的情况下，可由原告承担，但应在购房款中予以扣除。原告在房产过户后以已经交付给被告的购房定金冲抵相应额度的购房款。被告应于2013年10月8日将上述房产正式交付给原告，但在过户之前，该房产的损毁、灭失的风险仍然由被告承担。房产移交原告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。被告应在交付房产后10日内协助原告办理该房产的过户手续，原告应当按照天津市主管机构关于资金监管的规定向被告支付剩余购房款。被告保证该房产权属清楚，并保证其他人不得向原告主张任何权利，若由于被告隐瞒真实信息，导致发生与该房产有关的产权纠纷或者债权债务，一切法律责任由被告承担，因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿。另，双方对违约责任进行了约定，如原告中途悔约，原告不得向被告索还定金，被告中途悔约，应在悔约之日起5日内向原告双倍返还定金，被告应向原告给付以房屋成交价格为基数，按日千分之一乘以实际逾期天数的违约金。合同签订当日，被告为原告出具收据一份，确认收到原告交付的购房定金12万元。并为原告出具了过户手续办理承诺一份，承诺于2013年10月8日将诉争房屋的房产产权及相关所有手续、房屋钥匙交付给原告，并承诺自愿配合办理诉争房屋的过户手续，如未能按期交付诉争房屋产权及相关手续、房屋钥匙，原告将有权自行进入诉争房屋。2013年9月10日，被告打印的房地产登记薄查询证明显示，诉争房屋权利人为被告，抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行，权利范围80.38平方米，权利价值50万元，约定期限自2013年1月25日至2023年1月25日。后被告将购电卡、插入式电卡、数字电视用户卡、有线电视用户证、预付费表购电证及房屋钥匙交予原告，原告入住诉争房屋并居住使用至今。
另查，2013年1月19日，被告孙鹏及案外人赵鑫与第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行签订了《个人借款／抵押担保合同》，约定由第三人向被告及案外人发放抵押贷款50万元，用途为装修、购家具，贷款期限10年，自2013年1月19日起至2023年1月19日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55%上浮20%。合同还对违约责任进行了约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。另，第三人与被告及案外人约定，将被告名下的诉争房屋抵押给第三人进行担保，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。并于2013年1月28日在天津市北辰区房地产管理局办理了房屋他项权证。合同签订后，第三人于2013年2月4日向被告及案外人发放了50万元贷款，贷款发放日为2013年2月4日，贷款到期日为2023年2月4日，基准利率6.55%，上浮20%，即当期执行利率7.86%。后被告及案外人均下落不明，累计16期未履约足额偿还贷款本息，截止2015年1月4日，尚欠第三人贷款本息共计528465.79元。2015年1月29日，第三人将被告及案外人起诉至法院，天津市和平区人民法院于2015年7月29日依法作出判决：一、确认第三人与被告及案外人签订的《个人借款／抵押担保合同》于2015年6月24日解除；二、被告及案外人共同偿还第三人借款本金及利息528465.79元及自2015年1月5日至实际给付之日止的逾期利息；三、如被告及案外人不能按期给付上述款项，第三人可将被告设定抵押的诉争房屋进行折价或拍卖、变卖，并以折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿，超过第三人债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告及案外人继续共同清偿，并驳回了第三人其他的诉讼请求。
再查，本院于2015年12月17日调取了诉争房屋的不动产登记薄查询证明。诉争房屋的权利人为被告，抵押权人第三人。另，诉争房屋已被三家法院查封，其中北辰法院（2014）辰民初字第43号案件查封期限自2014年1月23日至2016年1月22日，河北法院（2015）北执字第1446号案件轮候查封期限自2015年7月29日至2018年7月28日，滨海新区法院（2015）滨执字第0434号案件轮候查封期限自2015年9月16日至2018年9月15日。因诉争房屋暂不具备办理产权变更登记的条件，经本院释明相关法律规定，原告坚持不变更诉讼请求。
上述事实，有原告、第三人提供的证据，本院依法调取的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的房屋买卖合同的效力问题及诉争房屋是否具备办理产权变更登记的条件。对此，本院分析如下：原、被告系房屋买卖合同关系，原告提交的《房地产买卖契约》中有被告签字确认，契约中约定的诉争房屋价款未明显低于交易当时交易地房屋指导价或者市场交易价格，故原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告在与被告签订房屋买卖合同时，审查了诉争房屋的权属情况，该房屋除有抵押权登记外，并未被法院采取诉讼保全措施，且原告实际居住使用了诉争房屋，故本院对双方签订的房屋买卖合同的效力予以确认。
原告虽然实际占有诉争房屋，但尚未办理房屋产权变更登记，如诉争房屋因其他案件的债务问题涉诉，人民法院可以对诉争房屋进行查封。现本案诉争房屋已被相关法院查封，被查封的房屋不能转让，即使原告自愿代被告清偿相关贷款等费用，在法院对诉争房屋未解除查封的情况下，亦构成了合同义务中变更产权登记的履行障碍，原告要求被告转移所有权的合同目的已不能实现，且事实上亦不能履行。原告在本院释明相关法律规定后，仍坚持主张继续履行合同并不恰当，在诉争房屋权利存在瑕疵或者被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理房屋过户手续。原告可以解除与被告签订的房屋买卖合同并追究被告的违约责任，或者待诉争房屋的诉讼保全措施解除后再行主张相关权利。
被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼中享有的民事权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告胡志国的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费560元，由原告胡志国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 彬
代理审判员 陈 达
人民陪审员 张 宏
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 张玉芹
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。