广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第21号
原告曾星亮。
原告马惠珍。
两原告共同委托代理人古枫，广东深宝律师事务所律师。
被告吴银德。
委托代理人王道明，广东鼎方律师事务所律师。
第三人吕光伟。
原告曾星亮、马惠珍与被告吴银德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，追加吕光伟为第三人，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古枫，被告的委托代理人王道明到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月22日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定原告将其所有的位于深圳市宝安区宝城72区创业二村13栋X号房产以人民币100万元转让给被告。2013年4月25日，原告与被告经协商就该房产的转让价进行了补充约定，该房产的转让价变更为人民币140万元，被告必须于2013年7月25日前付清全部房款，原告承诺在2013年6月1日之前将该房产交给被告使用，并无条件配合被告办理该房产的相关手续。原告根据约定交付房产，配合被告办理了房产过户至被告名下的手续，原告的合同义务已完全履行完毕。但遗憾的是，被告未能按合同约定在7月25日之前付清全部房款，直至8月28日被告也仅支付135万元房款，仍有5万元房款至今不付，经原告多次催收，被告置之不理。经原告了解到．被告又将购买的该房产转让给了第三人，被告行为已根本违约。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告剩余转让款人民币50000元及利息1174．44元（利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年7月26日起算，暂计至起诉之日，依法应计至转让款付清之日止）；2、被告支付原告转让成交价为基数按日万分之四的违约金人民币84560元（违约金从2013年7月26日起算，暂计至起诉之日，依法应计至转让款付清之日止）；3、被告支付原告转让成交价百分之二十的违约金人民币280000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，1、原告一直没有把房屋交付给被告，也没有把房屋过户给被告，因此被告没有获得合同权益，原告诉请被告支付转让款5万元没有事实和法律依据。被告向原告支付的135万元价款，被告将另寻法律途径向原告索赔。2、鉴于原告未将房屋在约定的时间内交给被告，也没有过户给被告，因此是原告违约，原告诉请的请求第2、3项诉求不应当得到支持。综上，请求法庭驳回原告的全部诉求。
经审理查明：2013年1月15日，两原告出具一份委托书，就两原告拥有的深圳市宝安区72区创业二村13栋X房，委托被告及吴银才为两原告的代理人，委托期限为2013年1月15日至2015年1月14日，委托事项为：全权办理上述房产的变更登记手续，全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，收取售楼款。该委托书于当日在广东省深圳市南山公证处办理了公证。
2013年1月22日，吴银才作为两原告的代理人和被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定两原告将位于深圳市宝安区72区创业二村13栋X房出售给被告，转让成交价为人民币100万元，被告在签署本合同时向两原告支付定金人民币10万元，剩余房款银行按揭付款，被告应付的首期房款以银行承诺书为准；房款时间、方式为：房地产过户转让手续全部办理完毕，被告领取被告名下的新房地产证后，由监管银行或监管方按监管协议的遇到支付给两原告；双方约定交楼时间为两原告收齐全部房款当天交给被告；如被告未按本合同约定的期限履行义务，两原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过十日，两原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金。合同备注约定：被告有权指定人作为产权登记人。合同下附有一收据，两原告收到上述规定之定金人民币10万元。
2013年4月18日，吴银才作为两原告的代理人和被告签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定两原告将深圳市宝安区72区创业二村13栋X房转让给被告，建筑面积97.37平方米，转让总价款为人民币613431元。
2013年4月25日，两原告和被告签订了一份《二手房买卖协议书》，约定被告向原告购买深圳市宝安区72区创业二村13栋X房，总成交价为人民币140万元，被告已向两原告支付人民币100万元，其余的款项2013年7月25日全部付清给两原告；两原告承诺于2013年6月1日之前将该物业交给被告使用，无条件配合被告办理该房产的一切手续及过户手续；被告有权指定人做产权登记人。
由于上述房产属于准成本商品房，无法办理过户手续，因此于2013年10月15日将上述通过换证的方式变更为商品房。
2013年10月15日，被告作为两原告的代理人和第三人吕光伟签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定两原告将深圳市宝安区72区创业二村13栋X房转让给第三人，建筑面积97.37平方米，转让总价款为人民币1023262元。
2013年10月18日，第三人吕光伟取得上述房产的房地产证，此后上述房产的水电过户至第三人吕光伟名下。
庭审中，原告称原告已经将于2013年6月1日涉案房产交付给被告，原被告是朋友关系，没有签订《房地产买卖合同》之前已经决定交易涉案房产，因此原告先行办理了公证委托手续，相关交易手续均委托被告及吴银才去办理，当时由于涉案房产为内部分房可能办不了房产证，因此约定的转让价格是人民币100万元，并同意被告有权指定人作产权登记人；后根据涉案房屋周边房价，了解到可以换房产证后原被告签订了《二手房买卖协议书》，双方才约定140万元的房款，2013年4月25日之后原告再也没有参与过涉案房产的相关交易手续的办理，全部委托给被告及吴银才办理，因此，被告才可能以原告的代理人作为卖方跟指定的第三人吕光伟签订合同；原告认为2013年4月25日的《二手房买卖协议书》只是对价格以及交房方面进行了约定，其他条款并没有变更，因此相关违约条款应当适用2013年1月22日的《房地产买卖合同》。被告称被告想购买涉案房产，也根据2013年4月25日签订的《二手房买卖协议书》交款给原告，但因为涉案房产不是商品房，不能过户，原告也一直将房屋占有出租，因此被告在支付135万元的房款的情况下，还是无法拿到房屋，最后原告就授权给被告，让被告以代理人的身份在房屋具备过户条件的时候将房屋卖给本案第三人，被告以人民币1023262元的价格将涉案房产出售给第三人，被告收取了该房款；同时被告认为涉案房产最后的买受人不是被告，2013年1月22日的《房地产买卖合同》也被2013年4月25日签订的《二手房买卖协议书》所覆盖，违约条款已经不存在，《房地产买卖合同》关于违约条款的约定与本案没有关联性。
上述事实，有原被告当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、《二手房买卖协议书》、公证书、银行存折、《深圳市二手房买卖合同》，被告提交的产权资料电脑查询结果表、供电局电费通知单、电费通知单、供用水合同、委托银行代收费协议书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，两原告和被告签订的《房地产买卖合同》、《二手房买卖协议书》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据《二手房买卖协议书》的约定，被告应当于2013年7月25日付清购房款人民币140万元，但被告至今才向两原告支付了购房款人民币135万元，被告已经构成违约，被告应当向两原告支付尚欠的购房款人民币5万元及利息，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，从被告应当付清购房款的次日即2013年7月26日起计至本判决确定的付款之日止。
被告辩称原告一直没有把房屋交付给被告，也没有把房屋过户给被告，被告没有获得合同权益，因此不应当支付剩余转让款人民币5万元及利息。本院认为，首先，原被告签订的《二手房买卖协议书》中约定购房款为人民币140万元，被告应当按照该交易价款向两原告支付购房款；其次，两原告和被告签订的《房地产买卖合同》、《二手房买卖协议书》中均约定被告有权指定人做产权登记人，说明两原告同意被告按照《房地产买卖合同》、《二手房买卖协议书》的约定履行合同义务后，有权将涉案房产过户至第三人名下作为合同过户义务的履行方式，现被告以两原告的将涉案房产转让给第三人，应当视为被告以过户给第三人的方式完成了其与两原告的房产转让交易；第三，被告主张其以人民币1023262元的价格将涉案房产出售给第三人，被告自己收取了转让款，虽然该价格低于原被告之间的转让价格，但系被告对自己权利的处分，不影响被告承担向两原告支付人民币140万元转让款的义务。综上，被告的该辩解理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
两原告诉请被告以转让成交价为基数按日万分之四的违约金人民币84560元。本院认为，原被告于2013年1月22日签订《房地产买卖合同》后，又于2013年4月25日签订《二手房买卖协议书》，《二手房买卖协议书》对购房总价款、付款时间、交房时间和过户义务的履行重新进行了约定，并没有约定《二手房买卖协议书》是《房地产买卖合同》的补充，也没有约定如被告没有按照《二手房买卖协议书》的约定履行合同义务应当按照《房地产买卖合同》的约定承担违约责任，故两原告请求被告按照《二手房买卖协议书》的约定支付购房款的同时，又要求被告按照《房地产买卖合同》承担违约责任无合同依据；其次，《房地产买卖合同》约定转让成交价为人民币100万元，同时约定被告未按时履行付款义务时应当按照100万元的转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，现被告向两原告支付的购房总价款已经远远超出100万元，已经完成了《房地产买卖合同》中约定的付款义务，现两原告请求被告按照转让成交价人民币140万元为基数承担延期付款的违约责任无事实和法律依据。综上，两原告的该项诉讼请求本院不予支持。
两原告诉请被告支付原告转让成交价百分之二十的违约金人民币280000元。本院认为，《房地产买卖合同》约定如被告未按本合同约定的期限履行义务超过十日，两原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金，即在两原告行使合同解除权的情况下，两原告可要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金，但本案中两原告没有行使解除权，房产交易已经履行完毕，两原告的该项诉讼请求没有合同依据；且《二手房买卖协议书》也没有约定如被告没有按照《二手房买卖协议书》的约定履行合同义务应当按照《房地产买卖合同》的约定承担违约责任，被告也已经完成了《房地产买卖合同》中约定支付购房款人民币100万元的义务。故两原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴银德于本判决生效之日起十日内向原告曾星亮、马惠珍支付购房款人民币50000元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，从2013年7月26日起计至本判决确定的付款之日止）；
二、驳回原告曾星亮、马惠珍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币7536元，由原告负担人民币6608元，由被告负担人民币928元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 魏海涛
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一四年八月八日
书 记 员 周 爰
书 记 员 李燕妮
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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