江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第1937号
原告盛绪甫。
委托代理人熊燃，江苏力豪律师事务所律师。
被告欧学辉（又名欧阳学辉）。
被告余金彩。
第三人中国银行股份有限公司宿迁分行。
负责人王恩福，该行行长。
委托代理人姜新华，该行员工。
原告盛绪甫与被告欧学辉、余金彩、第三人中国银行股份有限公司宿迁分行房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月7日受理后，依法组成合议庭于2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告盛绪甫及其委托代理人熊然，第三人委托代理人姜新华到庭参加诉讼，被告欧学辉、余金彩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛绪甫诉称：2004年8月17日，原告与被告欧学辉签订《卖房协议》一份，约定被告将宿迁市宿城区车辆汽配城二期507室房屋一套以十五万元价格卖给原告。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款。被告欧学辉与余金彩系夫妻关系，二人在2007年9月17日协议离婚。被告余金彩作为该套房屋的共有人，对于2004年8月17日欧学辉处分该套房屋的行为予以认可，并愿意协助原告办理产权过户手续。2010年12月，原告向宿城区法院提起诉讼，要求确认双方之间签订的房屋买卖协议有效，并要求二被告协助办理产权过户手续。但因该套房产存在抵押权，在未取得抵押权人同意的情况下，无法办理产权过户手续，故宿城区法院依法确认合同有效，但驳回了原告要求二被告协助过户的诉请。现原告愿意向抵押权人清偿债务涤除抵押权，故再次诉至法院，请求判令二被告协助原告办理宿城区汽车配件城二期一幢507室房屋所有权和国有土地使用权变更登记手续。
被告欧学辉、余金彩未作答辩。
第三人中国银行股份有限公司宿迁分行辩称：截止2015年4月27日，欧学辉在我行逾期本息共计72151.74元，并涉及诉讼费1617元。同时，每月增加的利息约500元。如果原告愿意偿还二被告所欠的款项，在本息全部偿还以后，本行同意配合法院做好贷款结清工作，并按照法院要求办理好相关抵押权撤销手续及相关材料意。
经审理查明：2004年8月17日，原告盛绪甫和被告欧学辉签订《卖房合同》一份，约定被告欧学辉将车辆汽配城二期商住楼507住房出卖给原告盛绪甫，总价为十五万元。双方还约定，被告欧学辉必须给原告产权证办好，原告先付给被告欧学辉十万元，余下款项三年内付清，在三年内欧学辉不许跟原告要求利息。在该合同签订之前，2004年7月17日，被告欧学辉向原告出具了收条一份，载明：“收条，今收到盛绪甫车辆汽配城507室房款壹拾万元整，￥：100000.00，收款人：欧阳学辉，2004年7月17日”。2007年3月22日，被告余金彩向原告出具证明一份，载明：“证明，盛绪甫购买欧学辉车辆汽配城二期商住楼507住房，房款已全部付清。证明人：余金彩，2007.3月22日”。2007年8月19日，被告欧学辉向原告出具证明一份，载明：“证明，兹有盛绪甫和欧阳学辉车辆汽配城507室房款以全部付清，特此证明，欧阳学辉，2007年8月19日”。
2005年6月24日，被告欧学辉、余金彩与第三人中国银行股份有限公司宿迁分行签订《抵押合同》一份，约定二被告以本案争议的房屋（产权证号为20-0**）作抵押向第三人借款100000元，借款期限5年，自2005年6月24日至2010年6月23日。双方在房管部门办理了抵押登记，抵押期限为5年。2005年8月9日，被告欧学辉和第三人就上述抵押合同中的借款签订《中国银行家居装修借款合同》。当日，第三人向被告欧学辉放款100000元。后因二被告未偿还上述借款，第三人于2010年8月诉至本院，要求二被告偿还欠款，本院于2011年3月1日作出（2010）宿城商初字第0947号民事判决，判决被告欧学辉、余金彩于判决生效后十日内共同给付原告中国银行股份有限公司宿迁分公司借款本金39909.9元及相应利息（截止2010年8月9日为3786.02元；从2010年8月10日起至本判决确定的履行之日止，以39909.9元为本金，按月利率为4.8‰计算利息），并承担诉讼费。该判决生效后，二被告未履行判决确定的义务，第三人已申请强制执行。
2010年12月20日，原告盛绪甫将被告欧学辉、余金彩诉至本院，请求判令：1、依法确认原告与被告欧学辉之间的买卖合同有效；2、二被告协助原告办理产权过户手续。本院经审理后认为，2004年8月17日，原告盛绪甫与被告欧学辉签订的房屋买卖合同，约定被告欧学辉将其名下的位于宿迁市宿城区汽车配件城二期一幢507室房屋有偿转让给原告，双方意思表示真实，此时，涉案房屋虽尚未取得房屋产权证书，该协议违反了法律的禁止性规定，但原告在与被告欧学辉签订协议后支付了对价，并实际占有使用该房屋，且该房屋在本判决作出前已经取得了房地产权属证书，阻却合同效力的情形已经消灭，同时，作为该房屋共同所有权人的被告余金彩对上述合同亦予以认可，符合房屋买卖合同的法律特征，本院依法予以确认。在房屋买卖合同中，协助过户是出卖方的附随义务。但是，根据本院查明的事实，被告欧学辉、余金彩以诉争房屋作为抵押向案外人借款并办理了抵押登记，至本案判决作出时抵押权尚未消灭，即二被告在争议房屋上设立的他物权未有被依法注销，从而导致该房屋的处置权受到限制，在未取得抵押权人同意的情况下，无法办理产权过户等相关手续。故原告要求二被告协助其办理争议房屋产权过户手续的主张无法律依据，本院不予支持。据此，本院于2011年8月15日作出（2010）宿城民初字第2945号民事判决，判决：一、被告欧学辉与原告盛绪甫就位于宿迁市宿城区汽车配件城二期一幢507室房屋于2004年8月17日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告盛绪甫要求被告欧学辉、余金彩协助其办理产权过户手续的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。现原告盛绪甫再次诉至本院，表示愿意替二被告清偿债务，涤除诉争房屋上存在的抵押权，并提出上述诉讼请求。
另查明：经到宿迁市经济开发区国土分局查询，涉案房屋可以办理土地使用权证，但至今尚未有办理土地使用权证记录。
本院认为：依法成立的合同应受法律保护。原告盛绪甫和被告欧学辉之间的房屋买卖合同已被本院生效判决确认为有效，同时，原告盛绪甫愿意替二被告向第三人清偿债务涤除第三人对诉争房屋享有的抵押权，并按照本院的要求向本院提存了第三人明确的其对二被告享有的债权（原告已将75800元交纳至本院标的款账户，并愿意根据最后结算多退少补），且第三人也明确表示将在判决生效，法院将原告提存的相关款项拨付给其后将配合法院做好贷款结清工作，并按法院要求办理抵押权撤销手续。综上，诉争房屋上设立的他物权已经明确可以被依法注销，该房屋处置权受到限制的情形将消失。故原告要求二被告履行房屋买卖合同的约定及附随义务，协助办理诉争房屋所有权和土地使用权变更登记手续的主张具有法律依据，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告欧学辉、余金彩于本判决发生法律效力之日起十五日协助原告盛绪甫办理宿迁市宿城区汽车配件城二期一幢507室房屋所有权和国有土地使用权变更登记手续。
案件受理费160元，公告费520元，合计680元，由被告欧学辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 沈金龙
人民陪审员 赵 冰
人民陪审员 蔡志成
二〇一五年五月十一日
书 记 员 杨一帆
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