北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02757号
原告（反诉被告）北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。
法定代表人黄振华，董事长。
委托代理人彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。
委托代理人徐福安，男，1981年5月7日出生，北京新东安有限公司员工。
被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区香山路16号金源花园C区2号公企。
法定代表人周凡卜，董事长。
委托代理人韩丽，女，1975年4月2日出生，哈尔滨捷夫珠宝有限公司员工。
委托代理人章庞宠，北京国舜律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京新东安有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，庭审中被告提起反诉，本院依法合并审理。原告委托代理人彭松岩、徐福安，被告委托代理人韩丽、章庞宠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月，原、被告签订租赁协议，约定原告将新东安广场首层×店铺（以下简称涉案店铺）租与被告，租期为2012年6月15日至2015年6月14日。2012年8月10日，原告将涉案店铺交付被告，并许可被告进场装修。2012年11月，原、被告签订补充协议，约定将租赁期调整为2012年11月2日至2015年11月1日。2014年1月份开始，被告开始拖欠租金、电费及物业费，经原告多次催告，被告拒不支付，经通知被告后，原告于2014年3月10日将涉案店铺停电。2014年5月22日，原告通知被告解除合同。为了保全证据，减少损失，原告于2014年6月18日对涉案店铺进行了公证收场。因合同解除后，被告遗留的物品长期占用涉案店铺，导致原告长期无法另行出租涉案店铺，造成重大经济损失。现原告提起诉讼，请求判令：1、确认双方之间的合同在2014年6月5日解除；2、被告补交2012年11月2日至2012年12月31日期间的租金258000元；3、被告补交2014年1月1日至2014年6月5日期间的租金666500元；4、被告补交2014年1月1日至2014年6月5日期间的物业费55255元；5、被告补交2013年11月5日至2014年6月5日期间的电费16182.02元；6、被告支付违约金417186元；7、被告支付2014年6月6日至2015年1月5日期间的占用费903000元；8、被告支付拆除费49553元；9、被告支付公证费4000元。
被告辩称：原告违约在先，原告在被告入场时承诺周围商铺均已开业，但实际上周围商铺直到2013年12月份才陆续开业，原告的原因导致被告经营不善，且原告在2014年3月10日就给被告断电了，导致被告根本无法开门经营，无法将店铺内的货品取出，直到2014年6月份，原告才让被告将涉案店铺内的货品拿走，但拒不让被告将涉案店铺内的大件设备拿走，是原告的原因导致损失的扩大，故不同意原告的诉讼请求。另提起反诉，请求判令1、原告退还押金及质量保证金427186元；2、原告赔偿被告因扣押物品造成的经济损失600000元。
原告针对被告的反诉辩称：涉案合同解除的根本原因在于被告违约，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2012年6月15日，原、被告签订《新东安广场租赁合同（商铺）》。合同约定原告将涉案店铺租与被告经营“Jaff”品牌珠宝首饰，租赁期为2012年6月15日至2015年6月14日，租赁期起60天为装修免租期，如因被告原因导致租赁合同实际履行租期不满3年的，被告应于合同解除之日起7日内全额向原告支付免租期的租金；合同另约定如被告违反本合同中任何条款且在原告指出后未予纠正，原告有权中断店铺之水、电、天然气供应及其他服务或采取原告认为适当的其他措施，直至被告纠正上述违约行为并付清因此而引起的费用，被告仍需支付停水、停电期间店铺的租金、物业管理费和其他实际发生的费用；合同还约定合同提前终止时，被告应在原告通知的日期交还店铺，如因被告原因不能按时交还店铺的，每逾期一日，应按照租金的三倍标准向原告支付实际占用费，且原告复原店铺的开销由被告负责；合同还约定被告逾期15日未支付应付租金、物业费等款项的，原告有权向被告发出提前终止合同通知，书面通知发出15日后，本合同自行终止，原告可以其认为适当的任何方式处置店铺内被告所有的物品包括抛弃、变卖、使用、拆除等，在此情况下，原告收回出租店铺是有效的。合同附件另约定基本租金为每月129000元，于每个日历月的第一天交纳；物业管理费8772元每月，原告有权调整；押金413316元及质保金10000元。
2012年8月，原、被告及案外人哈尔滨捷夫珠宝有限公司北京新东安分店签订变更承租人协议书，约定将承租人由被告变更成案外人哈尔滨捷夫珠宝有限公司北京新东安分店（已于2014年8月26日注销），被告承担连带责任。后，原告和案外人哈尔滨捷夫珠宝有限公司北京新东安分店签订《许可协议书》，原告许可案外人于2012年8月10日至2012年11月1日期间提前进场进行装修准备工作，原告于2012年8月9日向案外人送达了《入场装修通知书》。8月10日，双方完成场地交接。后，原告和案外人哈尔滨捷夫珠宝有限公司北京新东安分店签订《补充协议书》，约定将租期调整为2012年11月2日至2015年11月1日，自2013年1月1日起收取租金，其余条款不变。
上述合同签订后，被告及案外人哈尔滨捷夫珠宝有限公司北京新东安分店已向原告支付了押金417186元及质保金10000元，按月129000元的标准支付了截至2013年12月31日的租金，并按月10062元的标准支付了2013年的物业费。自2014年1月起，被告及案外人哈尔滨捷夫珠宝有限公司北京新东安分店未向原告支付相应费用，原告进行了多次催缴，被告亦多次向原告申请减免，但最终未达成一致意见。
2014年3月5日，原告通知被告方，如未于2014年3月10日前付清欠款，原告将予以停止供电。3月10日，原告再次通知被告方，称如被告未于3月10日17时前付清欠款，原告将于当晚24时执行停电。后，因被告仍未支付相应费用，故原告方于3月10日晚将涉案商铺停电并上锁，被告方自此无法开门经营。
2014年5月22日，因被告及案外人哈尔滨捷夫珠宝有限公司北京新东安分店未向原告支付2014年的应付租金及相应的物业费及电费，故原告于该日书面通知被告解除租赁合同，通知称鉴于被告的违约行为，原告现提出提前终止租赁合同，自本函发出之日起15天后即2014年6月5日租赁合同自行终止，若届时出租店铺内仍留有被告物品，视为被告放弃对该物品的权利，原告有权以任何方式予以处置，恢复店铺原状所需费用由被告承担。被告于5月26日收悉上述通知。
2014年6月份，经原告通电涉案店铺开门开锁，被告将涉案商铺内的珠宝等小件贵重物品取走，但因拖欠原告费用，故原告拒绝被告将货架及其他设备等大件物品取走。6月18日，原告申请公证人员对被告在涉案商铺内的大件物品及电表进行现场勘验，支付公证费4000元。
2015年3月，原告自行将涉案商铺的装修拆除，支出拆除费49553元。
庭审中，被告为证实原告停电导致自己无法经营造成的损失，提供了若干记账凭证及纳税发票，显示2013年10月至2014年2月，被告在新东安店的平均月销售额为146050元；被告还列举了其在其他门店的销售情况，用以证明原告的货品如在其他门店销售的预期销售额，但因被原告扣押在涉案店铺内无法对外销售造成的损失。原告对被告的上述证据均不予认可，但未举出反证。另查，被告认可拖欠原告主张的电费16182.02元。
上述事实，有合同，附件通知，电表查询纪录及原、被告的当庭陈述在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，被告拖欠原告2014年1、2月份租金的事实确凿，被告虽辩称系原告违约在先，因原告未兑现周围商铺均已开业的承诺才导致被告经营不善，但被告此项答辩意见无合同依据；此外，被告虽曾向原告申请减免租金，但双方并未就此达成一致意见，由此本院认定被告拒付2014年1、2月份租金的行为无正当理由，系违约行为，原告依合同约定获得单方解除权，故本院对原告于2014年5月22日向被告发送的《租赁合同解除的通知》法律效力予以确认，即原、被告双方之间的租赁合同于2014年6月5日解除。因涉案租赁合同的解除根本原因在于被告拒付租金的违约行为，根据双方合同约定，被告应向原告补齐免租期即2012年11月2日至2012年12月31日期间的租金258000元；
关于原告要求被告补交2014年1月1日至2014年6月5日期间租金及物业费的诉请，本院认为原告采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与被告欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给被告造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。对于2014年1月1日至3月10日被告尚能正常营业期间的租金及物业费，被告无条件应予支付。对于3月11日至6月5日停电、停业期间的租金及物业费，本院认为被告不应支付。首先，原告在2014年3月10日的停电行为不同于一般意义上的合同履行抗辩权，原告的停电行为直接导致了被告停业，可以说原告的行为虽然没有明示含有解除合同的意思表示，但对于被告来讲，其停电的后果与直接解除合同的后果无异，均为停业，故本院认为原告的行为已经超出了合同履行抗辩权的范畴；其次，原告的停电行为不但直接导致被告停业，且原告直至2014年6月份才允许被告将涉案商铺内的珠宝等贵重商品取走，原告的行为必然会给被告带来客观上经济损失，被告在无法正常营业的情况下，如仍应按合同标准向原告支付租金，这有违最基本的公平原则；再次，原告的停电行为发生在2014年3月10日，而原告直至2014年5月22日才通知被告解除合同，客观上原告有怠于行使自己权利的情形，应当说原告对于自己的损失扩大负有不可推卸责任。由此，本院认为2014年3月11日至6月5日停电、停业期间的租金，被告无需支付，至于原告的损失，被告通过支付违约金的方式弥补即可。
关于原告要求被告补交2013年11月5日至2014年6月5日期间的电费16182.02元的诉请，理由正当，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金417186元的诉请，本院认为租赁合同的解除根本原因在于被告，被告理应支付违约金，但本院同时认为原告主张的违约金数额过高，原告并未举证证实被告的违约行为导致原告遭受了何种程度的经济损失，在被告补齐免租期及2014年1、2、3月份等期间的租金后，原告的损失应该能得以弥补，故对于违约金的数额，本院将综合考虑被告的违约情节、原告的经济损失、双方的责任后酌情予以确定。
关于原告要求被告支付2014年6月6日至2015年1月5日期间的占用费903000元的诉请，本院认为此项诉请缺乏依据。因为原告在2014年5月22日给被告发送的《解除租赁合同的通知》中已经表达的很清楚，即“2014年6月5日租赁合同自行终止，若届时出租店铺内仍留有物品，视为被告放弃对该物品的权利，原告有权以任何方式予以处置，恢复店铺原状所需费用由被告承担”，根据该通知行文可以认定，即在2014年6月5日，原告即已具备自行收房条件，但原告并未及时行使此权利，导致损失扩大，原告应自行承当。2014年6月18日，原告又申请公证人员对被告在涉案商铺内的大件物品及电表进行现场勘验，应当说此时原告自行收房的条件更加成熟，但原告再次怠于行使，直至2015年3月，原告自行将涉案商铺的装修拆除。从整个合同解除后的履行情况来看，原告客观上具备自行收房的条件，但原告怠于积极行使，人为造成损失的进一步扩大，原告理应自行承担相应法律后果。至于原告已付的拆除费49553元、公证费4000元，被告理应补偿原告。
关于被告要求原告退还押金及质量保证金427186元的反诉请求，因合同已经解除，故原告应将该部分费用退还被告。至于被告所诉的要求原告赔偿被告因扣押物品造成的经济损失600000元的反诉请求，因本院已经认定被告无需就2014年3月11日至6月5日停电停业期间向原告支付租金及物业费，故被告该段期间的损失亦自行承担为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京新东安有限公司和被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公司之间的租赁合同于二零一四六月五日解除；
二、被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公向原告（反诉被告）北京新东安有限公司补齐二零一二年十一月二日至二零一二年十二月三十一日期间的租金二十五万八千元（于判决生效后七日内履行）；
三、被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公向原告（反诉被告）北京新东安有限公司补齐二零一四年一月一日至二零一四年三月十日期间的租金三十万零一千元（于判决生效后七日内履行）；
四、被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公向原告（反诉被告）北京新东安有限公司补齐二零一四年一月一日至二零一四年三月十日期间的物业费二万三千四百七十八元（于判决生效后七日内履行）；
五、被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公向原告（反诉被告）北京新东安有限公司补齐电费一万六千一百八十二元二分（于判决生效后七日内履行）；
六、被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付违约金十万元（于判决生效后七日内履行）；
七、被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付支付拆除费四万九千五百五十三元（于判决生效后七日内履行）；
八、被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公向原告（反诉被告）北京新东安有限公司支付支付公证费四千元（于判决生效后七日内履行）；
九、原告（反诉被告）北京新东安有限公司退还被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公司押金及质量保证金四十二万七千一百八十六元（于判决生效后七日内履行）；
十、驳回原告（反诉被告）北京新东安有限公司其他诉讼请求；
十一、驳回被告（反诉原告）哈尔滨捷夫珠宝有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12680元，由北京新东安有限公司负担8000元，哈尔滨捷夫珠宝有限公司负担4680元（北京新东安有限公司已交纳，哈尔滨捷夫珠宝有限公司于本判决生效之日起七日内交纳）；
反诉案件受理费7024元，由北京新东安有限公司负担2810元，哈尔滨捷夫珠宝有限公司负担4214元（双方均于本判决生效之日起七日内交纳）；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李成博
二〇一五年五月十九日
书 记 员 闫 薇