福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第935号
上诉人（原审被告、反诉原告）何建东，男，1971年3月1日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。
委托代理人郑新平、蔡建成，福建众益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福建涵江大地房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区家居装饰材料市场，组织机构代码证代码61125292-8。
法定代表人林燕红，董事长。
委托代理人卢琦峥、姚春兰，福建凌龙律师事务所律师。
上诉人何建东因与被上诉人福建涵江大地房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2013）涵民初字第2421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何建东的委托代理人蔡建成、被上诉人大地公司的委托代理人卢琦峥、姚春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年7月28日，被告因经营需要与原告的委托代理人莆田市涵江三期建材装饰材料有限公司签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的坐落涵江区城涵大道涵江家俱装饰材料市场1＃市场201房、202房，建筑面积约1630平方米的商场及市场按现状出租给被告使用；租赁期限8年，租金分别为：2008年10月1日起至2011年9月30日止期间的每月租金16300元（人民币，下同），2011年10月1日起至2012年9月30日止期间的每月租金17930元，2012年10月1日起至2013年9月30日止期间的每月租金19560元，2013年10月1日起至2014年9月30日止期间的每月租金21190元，2014年10月1日起至2015年9月30日止期间的每月租金22820元，2015年10月1日起至2016年9月30日止期间的每月租金24450元；被告应自2008年10月起在每月的5日之前将当月的租金支付给原告指定的帐户，逾期则按日万分之六计付违约金，同时逾期超过2个月则视同被告放弃租赁，被告应交清租金并无条件立即搬迁等内容。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，但被告自2012年9月起至2013年1月没有正当理由未按上述合同约定的期限支付租金。2013年1月30日，原告对被告制作一份催收租金通知书，被告于2013年2月5日收到后，于当日支付2012年9月份、10月份的租金；于2013年2月7日支付2012年11月份、12月份、2013年1月份的租金；于2013年3月27日支付2013年2月份的租金。自2013年3月起至今的租金，被告未按约支付，致诉讼。
另查明，诉讼期间，依被告申请，本院于2013年10月29日到达现场进行勘验，被告所承租的房屋南面一间墙壁顶部有一个大约一平方米的毁损洞口，及该间房屋地上有14盏损坏的灯具及砖块。现原告于2014年4月10日前已将该房屋南面墙壁顶部毁损的洞予以修缮。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，主体资格合法，双方意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定履行各自的权利义务。租赁期间，被告自2012年9月起没有正当理由未按合同约定的期限及金额向原告支付每月租金，应承担违约责任，依约支付相应的违约金。自2013年3月起没有正当理由拒付租金，已构成根本性违约，原、被告约定解除合同的条件已成就，原告按照合同约定以提起诉讼行使解除权，符合民事法律行为的生效要件，予以支持。租赁合同解除后，被告理应将租赁房屋腾退后归还给原告。被告抗辩主张其自2012年9月逾期支付租金、拒付租金是双方协商的结果、因原告停水停电及所承租的房屋于2013年4月初部份毁损，被告对原告提出要求进行修缮、恢复供水供电未果所致。但被告对其上述抗辩主张逾期支付租金、拒付租金是双方协商的结果及因原告停水停电导致未能提供相关证据予以证实，且原告也予以否认，故被告应承担举证不能的责任，不予采纳。被告抗辩主张其所承租的房屋于2013年4月初被部份毁损，并对原告提出要求进行修缮，但被告未提供相关证据证明通知原告对毁损的租赁物进行修缮，且租赁物南面的一间墙壁虽有毁损，但与被告所承租的商场面积相比并不妨碍被告依约实现对租赁物的使用收益的目的。鉴于上述租赁物南面的一间墙壁毁损与原告的拆迁行为具有间接关系，故原告请求被告支付自2013年3月起按合同约定的租金，不予全部支持，应酌情予以减少，自被告反诉之日即2013年6月28日的次月（7月）起至原告修缮之日止（2014年4月）10个月期间的租金应按每月扣减20％计算。原告要求被告返还租赁物及支付自2012年9月起按上述租赁合同约定拖欠租金期间的相应违约金，于法有据，本院均予以支持。被告反诉请求原告赔偿其灯具经济损失14.21865万元，因被告举证不能致无法鉴定，故该反诉请求缺乏事实依据，不予支持。诉讼期间，原告已将该房屋南面墙壁顶部毁损的洞予以修缮恢复，故被告的该项反诉请求已无实际履行的意义，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、原告（反诉被告）福建涵江大地房地产开发有限公司与被告（反诉原告）何建东于二○○八年七月二十八日签订的《房屋租赁合同书》予以解除；二、被告（反诉原告）何建东在本判决生效之日起十日内将坐落莆田市涵江区城涵大道涵江家俱装饰材料市场1＃市场201房、202房腾空并归还原告（反诉被告）福建涵江大地房地产开发有限公司；三、被告（反诉原告）何建东应在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）福建涵江大地房地产开发有限公司自二○一三年三月起至被告（反诉原告）何建东将上述房屋交还原告福建涵江大地房地产开发有限公司之日止的按上述租赁合同约定的房屋租金（其中自二○一三年七月起至二○一四年四月止十个月期间的租金每月按扣减百分之二十计算）；四、被告（反诉原告）何建东应在本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）福建涵江大地房地产开发有限公司自二○一二年九月六日起至本判决确定的还款之日止按上述合同约定的逾期支付租金（含上述按百分之二十扣减后计算的租金）的相应违约金（均按日万分之六计付）；五、驳回被告（反诉原告）何建东的反诉请求。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1567元及反诉案件受理费1571.87元，计3138.87元，均由被告何建东负担。
一审宣判后，上诉人何建东不服，向本院提起上诉。
上诉人何建东上诉称：1、被上诉人拆迁行为导致上诉人所承租的房屋及上诉人财产部分毁坏，经双方协商一致后，上诉人才从2013年3月起没有支付租金。另外，被上诉人没有开具足额发票，也是上诉人没有按时支付租金的原因之一。因此，上诉人没有支付租金，具有正当理由，并非一审判决认定的没有正当理由拒不支付租金。2、一审判决认定被上诉人的拆迁行为造成上诉人承租的房屋及上诉人财产部分毁坏，但却对上诉人的损失没有认定并赔偿，是错误的。3、上诉人拒付租金有正当理由，一审判决解除双方的租赁合同不当，应予改判。综上，请求撤销原审判决，改判被上诉人大地公司赔偿上诉人何建东财产损失人民币142186.5元并对上诉人何建东承租的商场进行修缮，恢复原状；判令一审、二审诉讼费由被上诉人大地公司承担。
被上诉人大地公司辩称：1、上诉人在一审中对其财产损失举证不能，该不利后果应由其自行承担。在损失鉴定无果的情况下，一审法院基于公平原则，判决扣减部分租金，一审对此所作的判决是正确的。2、双方在合同中并未约定被上诉人需开具发票，因此开具发票不属于合同的主义务，即使根据合同法的规定，开具发票也仅是附随义务，上诉人不能以附随义务抗辩自己应履行的主义务，因此上诉人仍应承担违约责任。即使开具发票的理由成立，但双方在合同中第七条明确约定，租金税由被上诉人承担，根据该约定，被上诉人也无需开具发票。3、上诉人在一审中以双方协商达成一致作为延付租金的抗辩理由，二审又以未开具足额发票作为抗辩理由，明显相互矛盾，违反诚信和禁止反言的原则。4、上诉人未按合同约定支付租金，已满足解除合同的条件，被上诉人有权解除合同，一审判决解除合同是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判决。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人何建东对“合同签订后……致诉讼”有异议，认为上诉人拒付租金并非没有正当理由，上诉人与被上诉人就延付租金已达成一致，因被上诉人强拆租赁房屋，给上诉人造成巨大经济损失，且无故停水停电，使上诉人无法正常经营，因此上诉人拒付租金是有正当理由的；上诉人何建东对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人大地公司对原审法院查明的事实没有异议。对上诉人、被上诉人双方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，《房屋租赁合同》由上诉人何建东与被上诉人大地公司双方自愿签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定全面、严格履行自己的义务。作为承租人，上诉人何建东应按时支付租金，但其从2012年9月份起，没有按时支付租金，经被上诉人大地公司催讨，其支付2012年9月份至2013年2月份的租金。2013年3月份之后，上诉人何建东均未支付租金。上诉人何建东主张自己未按时支付租金，具有正当理由，一方面是因为与被上诉人大地公司达成一致意见，另一方面是因为被上诉人大地公司无故停水停电，且强拆租赁的房屋给自己造成财产损失。本院认为，上诉人何建东没有提供证据证明其与被上诉人大地公司有达成延付租金的一致意见及被上诉人有实施停水停电行为，应承担举证不能的责任。上诉人何建东的该上诉理由不予采信。上诉人何建东另主张被上诉人大地公司没有开具足额发票，其有理由拒付租金，因开具发票并非被上诉人大地公司的主义务，上诉人何建东不能以此作为自己不履行支付租金主义务的抗辩理由，故上诉人何建东的该上诉理由也没有法律依据，本院不予支持。上诉人何建东没有正当理由逾期支付租金超过2个月，根据合同第三条“……如逾期，则按日万分之六计息支付违约金，同时逾期超过二个月则视同乙方放弃租赁，乙方应交清租金并无条件立即搬迁……”的约定，被上诉人大地公司请求解除《房屋租赁合同》，于法有据，应予支持，一审判决解除合同，并由上诉人何建东支付给被上诉人大地公司相应租金及逾期支付租金的违约金，并无不当。被上诉人大地公司对自己的拆迁行为造成上诉人何建东14盏灯具毁坏的事实没有异议，一审判决对该事实也予以认定，但因上诉人何建东无法举证灯具损失的具体数额，鉴定机构也无法鉴定，一审判决以上诉人何建东举证不能为由驳回其要求赔偿灯具损失的请求，该处理不当，应予纠正。考虑到14盏灯具损失事实的客观存在，且灯具损失无法鉴定是因客观原因导致，结合一审法院在案发现场的勘验照片以及上诉人何建东提供的部分灯具进货清单，根据公平原则，本院酌定由被上诉人大地公司赔偿给上诉人何建东14盏灯具损失人民币5万元。综上，原审法院认定事实清楚，但部分处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市涵江区人民法院（2013）涵民初字第2421号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2013）涵民初字第2421号民事判决第五项；
三、被上诉人福建涵江大地房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人何建东财产损失人民币五万元；
四、驳回上诉人何建东的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币1567元及反诉案件受理费人民币1571.87元，合计人民币3138.87元，由上诉人何建东负担人民币2538.87元，由被上诉人福建涵江大地房地产开发有限公司负担人民币600元；二审受理费人民币3138.87元，由上诉人何建东负担人民币2538.87元，由被上诉人福建涵江大地房地产开发有限公司负担人民币600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年八月十二日
书 记 员 林锴琪
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。