浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终413号
上诉人（原审原告、反诉被告）：德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司。住所地：德清县三合乡四都村。注册号:330521000016669。
法定代表人：杨慧群，该公司负责人。
委托诉讼代理人：倪卫星、王萍，浙江苕溪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：德清县武康镇新三伍大酒店。住所地：德清县武康镇104国道东侧莫干山卢球商贸中心。注册号：330521600804261。
经营者：姚荣坤，男，汉族，1965年6月26日出生，住址德清县。
委托诉讼代理人：瞿丹鸣、林淡秋，浙江常益律师事务所律师。
上诉人德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司（以下简称乐都公司）因与被上诉人德清县武康镇新三伍大酒店（以下简称新三伍大酒店）租赁合同纠纷一案不服浙江省德清县人民法院（2015）湖德乾商初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月27日进行公开开庭审理。上诉人乐都公司的委托诉讼代理人倪卫星，被上诉人新三伍大酒店的委托诉讼代理人瞿丹鸣、林淡秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乐都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1、一审判决认定合同无效，双方当事人负同等过错责任是错误的。涉案地块于2012年划为基本农田，乐都公司将该地块出租给新三伍大酒店时属于一般农田，新三伍大酒店承租时没有提出合同无效问题，乐都公司也不存在明知德清县下渚湖乐都农业生态观光园（以下简称观光园）系非农建设项目未经审批而予转租情形。乐都公司所建管理用房合法，否则早已作为违法建筑被拆除。涉案地块已变更为建设用地，观光园属农业观光项目，属于国家鼓励和引导的现代农业，国家支持土地集中经营、公司化运作，是现代农业经营方式改革的一种尝试，不属于非农建设。新三伍大酒店未经乐都公司同意将观光园承包给符金荣时涉案地块已划为基本农田，符金荣用于发展林果业和挖塘养鱼才违反法律禁止性规定，新三伍大酒店反诉要求乐都公司赔偿损失是从非法行为中获取不当得利。2、一审判决免除新三伍大酒店支付剩余土地租金和承包租金义务，无视合同约定，缺乏法律依据。双方合同约定新三伍大酒店所投入的固定资产期满后归乐都公司所有，新三伍大酒店建设的房屋及装修、附属工程、户外拓展设施等应归乐都公司所有。新三伍大酒店租赁农庄已近十年，财产利用价值已消耗殆尽，且因其法律权属缺陷无法在市场上得以体现，一审判决免除新三伍大酒店支付租金不公平。3、一审判决由乐都公司向新三伍大酒店支付财产折价款226060元缺乏法律依据。租赁协议约定合同期满后所种果树延期五年，由甲乙双方按各50%分成，未对果树归属作出界定，果树苗木对乐都公司毫无价值，乐都公司不愿承担折价款。
新三伍大酒店辩称，一审判决认定合同无效正确，乐都公司的上诉理由不成立。涉案地块属于耕地，耕地上开展经营项目必须征得相关部门批准，乐都公司并未取得相关手续，违反法律规定。
新三伍大酒店上诉请求：撤销一审判决，改判支持新三伍大酒店的反诉请求，一、二审诉讼费由乐都公司承担。一、新三伍大酒店对观光园扩大投资行为不负责任，应由乐都公司负全部责任。乐都公司实际经营者是法定代表人杨慧群的配偶，其原系三合乡分管农业镇长，新三伍大酒店基于对其特殊身份的信赖，才与乐都公司缔约承租观光园。作为分管农业的镇长对于辖区内的农田性质最清楚，对于相关法律规定也是明知的，而新三伍大酒店并非当地农民，对地块性质不知情，既然镇长表示涉案地块出租合法，能够经营，新三伍大酒店当然有理由相信承租是合法的。乐都公司具有经营观光园的主体资格，新三伍大酒店已履行了审慎义务，既使因受骗作出错误判断也不应由承租方承担责任。新三伍大酒店在建造房屋时已向乡政府报批，下渚湖风景区管理委员会批准可以建设，如果审批人主体不符，是政府部门职责归属问题，与新三伍大酒店无关。二、一审法院对合同无效的责任承担判决不当。1、关于返还租金问题。新三伍大酒店租赁观光园支付租金有两部分：一部分是支付给当地农民的土地租金，该部分费用应当支付，新三伍大酒店已经支付。另一部分是支付给乐都公司的租金，已付617159元，该部分租金是乐都公司基于无效合同取得的不当得利应当返还。2014年4月10日至2015年11月9日的承包租金134108.33元因合同无效新三伍大酒店无需再履行。2、关于扩建和改建的投入损失，乐都公司应当足额承担。根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。新三伍大酒店的扩建改建得到乐都公司同意，也已经政府部门审批，乐都公司未对扩建改建的建筑物、装饰装修提出异议，视为同意接受和利用。一审资产评估范围均为新三伍大酒店的投入，乐都公司收回观光园后，该些资产和不动产已为乐都公司产生利益。即使双方均有过错，也应由乐都公司按照造价承担一半费用即418297元，何况新三伍大酒店过错相对较轻。3、关于苗木问题。新三伍大酒店无过错，苗木投入应由乐都公司承担，一审判决苗木款下浮20%没有法律依据。
乐都公司辩称：一、新三伍大酒店的上诉理由不成立。新三伍大酒店称是基于三合乡的农业镇长的陈述才签订合同，没有证据支持，与事实不符。当时双方未考虑到土地性质和合同是否有效问题，新三伍大酒店直至诉讼才提出土地性质问题。新三伍大酒店租赁的是观光园的经营权，乐都公司并不出租土地，土地租赁协议是乐都公司与当地村签订的，土地租金约定由新三伍大酒店代付，当地村对新三伍大酒店转租一直不认可，发生纠纷后土地租金也是乐都公司支付的。二、合同是否有效与新三伍大酒店出租观光园没有影响，新三伍大酒店以合同无效为由要求返还租金缺乏法律依据。租赁协议合法有效，新三伍大酒店认为只需支付土地租金拒付观光园租金，与法无据。三、房屋价值已经不存在，苗木也没有任何价值，新三伍大酒店主张赔偿缺乏依据。
乐都公司向一审法院起诉请求：判令新三伍大酒店在三十日内搬出观光园，返还租赁物。诉讼过程中，乐都公司增加诉讼请求：1、判令新三伍大酒店按协议支付租金等费用210527元（暂计算至2015年11月10日，以后至新三伍大酒店搬出之日的租金按协议约定计付）；2、判令新三伍大酒店投入的固定资产归乐都公司所有，流动资产归新三伍大酒店所有，新三伍大酒店所种植的果树按协议的约定办理。
新三伍大酒店一审反诉请求：1、判令乐都公司与新三伍大酒店签订的合同无效；2、判令乐都公司返还租赁期间的租金647770元（不包括土地租金）；3、判令乐都公司赔偿新三伍大酒店损失500000元。诉讼过程中，新三伍大酒店变更“判令乐都公司返还租赁期间的租金647770元”诉讼请求为“判令乐都公司返还租赁期间的租金617159元”；增加诉讼请求“判令乐都公司赔偿新三伍大酒店损失500000元”为“判令乐都公司赔偿新三伍大酒店损失1401744元”。
一审法院认定事实：涉案观光园坐落于德清县三合乡四都村胡家荡地块，属于德清县三合乡四都村村民集体土地，该地块土地性质在2000年确定为一般农田，其中5.9882公顷土地在2012年被确定为基本农田保护区。2005年1月31日，乐都公司与德清县三合乡四都村经济合作社签订了《下渚湖乐都生态园土地租用协议书》，乐都公司租赁取得了上述地块土地177亩，用于投资生态农业项目，建设农业生态园，并于2005年5月25日成立“德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司”即乐都公司，并建造了部分管理用房，从事餐饮、果园、垂钓等项目的经营活动。
2008年10月16日，乐都公司与新三伍大酒店签订《租赁协议》一份，乐都公司将涉案观光园租赁给新三伍大酒店。《租赁协议》约定，1、租赁时间十年，自2007年4月10日至2017年4月9日；2、为了生态观光园的长期发展，需要进行扩建和改造。租期内固定资产投入均由新三伍大酒店负责，扩改规划须由双方确定，并经管委会和乡政府认可，投入规模由新三伍大酒店确定；3、租金第一至第三年为7万元/年，自第四年度起增加10%，第七年度起增加10%。租金在当年的9月底前付清（2007年度已付清，第十年度土地租金在2016年1月底前支付给乐都公司）。土地租金由新三伍大酒店按年度代为支付。4、金桔园的管理归新三伍大酒店负责，收益亦归新三伍大酒店享受，但由于金桔园品种原因，在新三伍大酒店精心管理下仍无收益的，新三伍大酒店有权改种其他品种。并不对金桔苗木作出赔偿。乐都公司预留土地两处计面积10亩（指定位置）于生态园配套设施建设，租金5000元/年，从每年上交款中扣除，未建设前由新三伍大酒店无偿使用。5、乙方根据规划在园内开发果园等，地面作物赔偿由乙方负责，期满后所种果树延期五年，由甲乙双方各50%的收益分成。乙方所投入的餐饮、休息、娱乐等项目的移动财产（即家电、设施、设备、餐具、炉具、摆设和日常用品等）期满后归乙方所有。目前对甲方承包给乙方时的固定资产进行一次登记，并补办移交手续。6、乙方所投入的固定资产期满后归甲方所有，甲方对现地面作物赔偿，补助乙方10000元人民币，在当年租金中扣除。7、乙方应依法经营，加强管理；如有违法行为，由乙方负责；同时为了乙方经营需要，经营期间甲方应当给乙方出具委托书等必要手续，以示信任及责任制。由于甲方与村合作社签订的协议不足之处而引发乙方无法正常经营所造成的损失，由甲方负责处理。
《租赁协议》签订前，新三伍大酒店已于2008年4月9日开始实际接管并经营观光园。其后，新三伍大酒店对观光园及其附属土地进行了扩建和改造，实际进行了建造房屋、棚屋、道路扩增等，从事餐饮、休息、娱乐、鱼塘养鱼、果园开发、极限运动设施等非农建设的经营活动，并依约向乐都公司支付了租金及代乐都公司向四都村支付了土地租金。因观光园使用土地面积的增加，乐都公司与四都村按实际面积181.67亩计算土地租金，乐都公司与新三伍大酒店亦按实际土地181.67亩计付。
2014年1月27日，新三伍大酒店在经营期间将观光园内的三只鱼塘承包给德清县碧银藕业专业合作社（丁如荣）种植莲藕，并签订了《承包协议》一份，承包时间为2014年1月1日至2017年12月30日，承包金为每年68800元；并对承包金的付款方式、违约责任及承包期结束后的财产处理等事项作了约定。
2014年2月26日，新三伍大酒店与案外人符金荣签订《内部承包协议》、《补充协议》各一份，新三伍大酒店将其经营的观光园（除去丁如荣种植莲藕的三只鱼塘）转租给符金荣承包经营，新三伍大酒店向符金荣收取承包金，并继续由新三伍大酒店向乐都公司支付观光园土地租金（乐都公司同意新三伍大酒店代乐都公司直接向四都村支付）和承包租金。《内部承包协议》约定，承包范围为观光园的部分陆地及设施设备（除水面面积及杨惠琴的土地面积）；承包时间为2014年2月26日至2017年4月9日。承包金额为每年180000元。并对承包金的付款方式、观光园的财产、设施设备、经济作物的日常管理、养护及果实收益处分和违约责任等事项作了约定。
2014年6月18日，乐都公司以新三伍大酒店拖欠租金92551元（截止2014年4月9日）为由，向新三伍大酒店发出《催款函》一份，要求新三伍大酒店在收到催款函后10日内付清欠款。事后，乐都公司于2014年12月26日向新三伍大酒店发出《解除合同通知书》一份，以新三伍大酒店未履行付款义务为由，决定解除双方于2008年10月16日签订的租赁合同，并要求新三伍大酒店付清所欠款121851元。
2014年12月30日，乐都公司以其与新三伍大酒店已解除租赁合同为由，认为姚荣坤（德清县新三伍大酒店）与德清县碧银藕业专业合作社（丁如荣）签订的协议已经无效，乐都公司就观光园内的三只鱼塘与丁如荣重新签订“新的《承包协议》”一份，且乐都公司承接了新三伍大酒店与丁如荣签订的《承包协议》基本条款，并由乐都公司与丁如荣直接发生承包关系，乐都公司直接向丁如荣收取承包金，同时，乐都公司同意从新三伍大酒店的租金中扣除丁如荣的承包金68800元。
2014年12月30日，新三伍大酒店针对乐都公司2014年6月18日的《催款函》、2014年12月26日的《解除合同通知书》作了书面《回函》一份，函告乐都公司：新三伍大酒店在2014年9月30日前已为乐都公司垫付了多项费用未结算（包括代乐都公司支付村民增加的土地租金36334、代乐都公司垫付道路扩增费用3880元、杨杏山就餐欠费1500元、杨杏山同意补偿新三伍大酒店已于2008年支付给四都村的地面作物补偿费13779元、杨杏山同意补偿新三伍大酒店的汽车款20481元、乐都公司自留用的租金10000元、已交租金20000元、杨杏山同意免除一年的承包费84700元，<注：杨杏山系乐都公司法定代表人配偶>），双方一直在对账中，且新三伍大酒店与乐都公司在2014年6月18日后经多次对账、协商，对支付租金事宜双方意见不能达成一致，新三伍大酒店认为不存在拖欠租金事由，故乐都公司解除合同事由不成立，合同应当继续履行，并要求继续进行最终对账确认。
又查明，新三伍大酒店将观光园（除去丁如荣种植莲藕的三只鱼塘）转租给案外人符金荣后，符金荣经营至2015年11月9日离开观光园。2015年11月9日以后，乐都公司已实际进驻并控制观光园一直至今。
还查明，①2008年4月10日至2015年4月9月期间的土地租金新三伍大酒店已付清。②2015年4月10日至2015年11月9日期间的土地租金52987.08元，新三伍大酒店未支付。③2013年度土地增加租金18167元由新三伍大酒店支付，但因乐都公司在新三伍大酒店支付2013年度的承包租金结算中予以了扣除，新三伍大酒店实际未承担。④2014年度土地增加租金36334元，新三伍大酒店已支付。⑤截止2014年4月9日新三伍大酒店结欠乐都公司承包租金14627元。⑥2014年4月10日至2015年11月9日期间的承包租金134108.33元，新三伍大酒店未支付。⑦乐都公司同意每年从新三伍大酒店的承包租金中扣除丁如荣鱼塘承包金68800元/年及杨惠琴自留地租金5000元/年。⑧乐都公司同意承担2013年度土地增加租金18167元，并同意承担2014年及以后每年的土地增加租金36443元。
另查明，杭州市地科国土勘测设计有限公司{地勘【2016】鉴字第06号}鉴定报告确定的观光园土地勘测定界图红线内的土地，用地总面积11.6479公顷，其中耕地5.6639公顷（包括水田3.6260公顷、旱地2.0379公顷）、园地0.8133公顷、农村道路0.3727公顷、水域及水利设施用地4.0871公顷（包括河流水面0.0407公顷、坑塘水面4.0464公顷）、城镇村及工矿用地0.7109公顷。该地块在2000年德清县基本农田划区定界工作中确定为一般农田，其中，观光园红线内用地涉及基本农田5.9882公顷，在2012年德清县基本农田划区定界工作中确定为永久基本农田，并确定为基本农田保护区。
湖州振兴资产评估有限公司湖振资估（2016）第39号资产评估报告书的司法鉴定评估结论确定，新三伍大酒店在观光园内所建造的房屋建筑物及室内装修、附属工程、户外拓展设施、园林苗木等资产的评估总价值为1401744元。其中，司法鉴定评估报告对房屋建筑物评估价值461303元，装修评估价值142800元，附属工程评估价值214928元，户外拓展设施评估价值17563元，采用“重置成本法”进行了评估；司法鉴定评估报告对园林苗木评估价值565150元，采用“市场法”进行了评估。
一审法院认为，涉案观光园土地坐落于德清县三合乡四都村胡家荡地块，属于德清县三合乡四都村村民集体土地，该地块土地性质在2000年确定为一般农田，其中5.9882公顷土地在2012年被确定为基本农田保护区。乐都公司通过租赁取得了上述地块土地，用于投资生态农业项目，建设农业生态园，并成立“德清县下渚湖乐都农业生态观光园有限公司”即本案乐都公司，但乐都公司未经依法审批擅自建造了部分管理用房后，从事餐饮、果园等非农建设的经营活动，并通过《租赁协议》约定将观光园已投入的不动产、动产和土地转租给新三伍大酒店使用，且同意新三伍大酒店对观光园继续投资进行扩建和改造。新三伍大酒店未经依法审批，继续对观光园进行投资扩建和改造，且建造临时建筑房屋亦未依法向有权审批机构申请，从事餐饮、休息、娱乐、垂钓、养鱼塘、果园开发、金桔园改种其他品种、极限运动等非农建设的经营活动。
综上，乐都公司、新三伍大酒店通过租赁协议约定，擅自改变土地用途，并实际在一般农田上建造房屋、棚屋等，从事餐饮、休息、娱乐、垂钓、鱼塘养鱼、果园开发及改造、极限运动等非农建设的经营活动，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第六十三条的规定：“禁止占用耕地建窑、建墓或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼；农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，该《租赁协议》属无效合同。导致无效合同的原因系双方共同过错，乐都公司对《租赁协议》签订时明知观光园的非农建设项目未经依法审批而予以转租且同意新三伍大酒店扩建和改造，负有主要责任；新三伍大酒店在知晓原有管理用房未经依法审批、原有经营项目属非农建设的情况下，仍然与乐都公司签订《租赁协议》，新三伍大酒店负有审慎义务责任，且新三伍大酒店在继续扩建和改造时亦未依法审批，新三伍大酒店对观光园扩大投资的行为负有主要责任，综合双方过错大小，该院酌认乐都公司、新三伍大酒店对《租赁协议》无效负同等责任。故对乐都公司主张合同已解除的意见，不予采纳；对新三伍大酒店主张合同无效的意见，予以采纳。
合同被认定无效后，基于合同取得的财产，应当相互返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，新三伍大酒店因租赁合同取得观光园土地使用权、乐都公司建造的房屋及乐都公司投入垂钓、果园、餐饮等设施设备，应当予以返还，故对乐都公司要求新三伍大酒店返还租赁物的诉请，该院予以支持。基于乐都公司在诉讼过程中已实际进驻观光园并控制全部财产事实的发生，应视为新三伍大酒店已向乐都公司返还了观光园土地及乐都公司的全部财产。
合同被认定无效后，承租方是否支付使用费的问题。本案租赁物涉及土地、房屋、垂钓、鱼塘、果园、餐饮设施设备等财产，系乐都公司租赁取得观光园土地并进行投资，属于事实行为，该事实行为虽然违反了土地管理法等相关法律的强制性规定，不能得到法律的肯定性评价，但由于乐都公司对观光园的建设付出了一定的劳动和成本，并对其进行实质的管理与控制，也形成了多种占有，应受法律保护。其收益也是依据乐都公司对违法建筑物及其他财产的事实投入和管理关系而产生。根据最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，在法律没有特别规定的情况下，本案可以参照该解释处理，新三伍大酒店应支付一定的使用费并应承担其转租给符金荣期间的归责责任。关于租赁物的使用费支付标准问题，在计算使用费时可以参照双方合同约定的租金标准，但鉴于无效合同的法律后果应当与有效合同有所区别，无效合同为法律所否定，出租人的租金利益不被法律所肯定，如果按照原有租金的标准计算使用费，无异于变相鼓励此种无效合同，即使宣告这种合同无效，也无法达到遏制此类无效合同，为此，可以酌情认定租赁物的使用费适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。据此，该院结合乐都公司同意在新三伍大酒店支付的承包租金中扣除土地增加租金、丁如荣鱼塘租金、乐都公司自留地租金等款项的实际情况，认定新三伍大酒店实际支付的占用使用费标准已低于《租赁协议》约定的标准，符合本案的实际情况和无效合同的处理原则。故该院酌情认定新三伍大酒店已实际支付的土地租金和承包租金，视为新三伍大酒店应支付的占用使用费，不再予以返还；新三伍大酒店尚未支付的土地租金52987.08元+承包租金14627元+134108.33元=201722.41元，不再由新三伍大酒店支付，并将该部分款项结合在新三伍大酒店投资在观光园财产的处理中予以综合考量。
合同被认定无效后，新三伍大酒店在观光园投入的财产处理问题。根据湖州振兴资产评估有限公司湖振资估（2016）第39号资产评估报告书的司法鉴定评估结论，新三伍大酒店在观光园内所建造的房屋建筑物及室内装修、附属工程、户外拓展设施、园林苗木等资产的评估总价值为1401744元。其中，房屋建筑物评估价值461303元，装修评估价值142800元，附属工程评估价值214928元，户外拓展设施评估价值17563元，园林苗木评估价值565150元。本案中，司法鉴定评估报告对房屋建筑物、室内装修、附属工程、户外拓展设施的资产评估采用“重置成本法”进行了评估，虽其评估价值为836594元，但该资产存在法律权属缺陷，其价值无法在市场中得于体现，且房屋、装修、附属工程、户外拓展设施又依附观光园的土地，该院综合考量乐都公司与四都村之间签订的《土地租用协议》后续履行期限尚未结束、考虑体现财产的实际使用价值并结合乐都公司、新三伍大酒店各承担50%的担责责任，该院酌情认定将上述房屋、装修、附属工程、户外拓展设施财产全部判归乐都公司所有，并确认免除新三伍大酒店尚未向乐都公司支付的土地租金和承包租金的支付责任，即新三伍大酒店无需再向乐都公司支付尚未支付的土地租金和承包租金。司法鉴定评估报告对园林苗木的财产评估采用“市场法”进行了评估，其评估价值为565150元，该院综合考量乐都公司与四都村之间签订的《土地租用协议》后续履行期限尚未结束、果树苗木的生长及收益周期特点并结合原、新三伍大酒店各承担50%的担责责任，该院酌情认定将上述园林苗木财产全部判归乐都公司所有，并按评估金额565150元下浮20%予以折价计算，由乐都公司向新三伍大酒店支付财产折价款226060元。故该院对乐都公司要求新三伍大酒店支付租赁期间尚欠租金的诉请，不予支持；对新三伍大酒店要求乐都公司返还租赁期间已支付租金617159元的反诉请求，不予支持；对新三伍大酒店主张涉案财产折价赔偿超出部分的反诉请求，亦不予支持；对乐都公司主张涉案不动产归乐都公司所有、动产归新三伍大酒店所有、所种果树按约定处理的意见，不予采信；同时，对本案中乐都公司、新三伍大酒店各自主张的其他意见与该院认定不一致的，均不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款、第四十四条第一款、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、乐都公司与新三伍大酒店于2008年10月16日签订的《租赁协议》无效。二、新三伍大酒店向乐都公司返还因《租赁协议》取得的“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”土地使用权及乐都公司之财产，基于乐都公司在诉讼过程中已实际进驻观光园并控制全部财产事实的发生，视为新三伍大酒店已向乐都公司返还了“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”的土地使用权及乐都公司的全部财产。三、现“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”内由新三伍大酒店投资的全部不动产财产、动产财产（以湖振资估<2016>第39号资产评估报告书所确定的财产为准）归乐都公司所有，由乐都公司向新三伍大酒店支付财产折价款人民币226060元；并由乐都公司承担今后该观光园土地使用权返还业主的全部复原责任。基于乐都公司在诉讼过程中已实际进驻观光园并控制全部财产事实的发生，视为新三伍大酒店已向乐都公司交付了其投资在“德清县下渚湖乐都农业生态观光园”内的所有财产。上述支付款项限乐都公司于判决生效后十日内付清。四、驳回乐都公司的其他诉讼请求。五、驳回新三伍大酒店的其他反诉请求。六、本案司法鉴定费用，测绘费68000元，评估费10000元，合计78000元，由乐都公司负担39000元，新三伍大酒店负担39000元；司法鉴定费用已由新三伍大酒店全部垫付，限乐都公司于判决生效后十日内向新三伍大酒店支付39000元。如果未按判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4538元，由乐都公司负担，反诉案件受理费减半交纳11475.61元，由乐都公司负担1284.94元，由新三伍大酒店负担10190.67元。
二审期间，乐都公司、新三伍大酒店均未向本院提交新证据。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：本案租赁协议是否有效；乐都公司已收取的租金应否返还，新三伍大酒店应否支付剩余租金；一审判决对新三伍大酒店扩建改建的建筑物、装饰装修及果树苗木的处理是否得当。
首先，涉案观光园地块隶属德清县三合乡四都村村民集体土地，该地块土地性质在2000年被确定为一般农田，其中5.9882公顷于2012年被确定为基本农田，为永久基本农田。《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2005年1月31日，乐都公司与德清县三合乡四都村经济合作社签订土地租用协议后，乐都公司未经依法审批，建设农业生态园及管理用房，从事餐饮、果园、垂钓等非农建设经营活动。2008年10月16日，乐都公司明知涉案地块为农民集体所有土地，管理用房未经依法审批，仍予转租并同意新三伍大酒店进行房屋扩建和改造，违反上述法律规定。观光园的建设经营依附于所占用的土地，乐都公司辩称其转租的仅为经营权，租赁协议应为有效的理由不成立。新三伍大酒店进驻观光园后，亦未经法定职能部门批准，进行扩建改建房屋，从事非农建设经营活动。即便德清县下渚湖湿地风景区管理委员会曾于2008年5月28日批准新三伍大酒店进行临时建设，但德清县下渚湖湿地风景区管理委员会向其颁发的是临时建设工程规划许可证，该许可证明确有效期仅为一年，逾期需自行拆除所建工程或办理延期手续，期限届满后新三伍大酒店并未获依法审批，新三伍大酒店上诉称其建造房屋已取得合法手续的理由明显不成立。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。2012年观光园地块划为基本农田后，乐都公司和新三伍大酒店仍继续履行租赁协议，进行非农建设经营活动，违反法律禁止性规定。乐都公司所称观光园地块性质已变更为建设用地的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综合以上分析，本院认为，乐都公司与新三伍大酒店签订的租赁协议因违反法律强制性规定，合同无效，双方过错相当，应当对合同无效负同等责任，一审判决对此认定正确。
其次，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，乐都公司建设的观光园及管理用房，虽未经合法审批，但具有一定的使用价值，新三伍大酒店予以承租使用且取得了相应收益，依据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，新三伍大酒店应当支付一定使用费，因合同无效，故使用费标准应适当低于双方当事人约定的租金标准。综合考虑新三伍大酒店已付及未付的土地租金、承包租金情况，以及新三伍大酒店改建扩建的房屋及装修、附属工程、户外拓展设施等法律权属虽存有缺陷但亦具有一定使用价值，乐都公司现已进驻观光园并实际控制了上述资产，两相折抵，新三伍大酒店投入建设的建筑物及装修装饰、户外设施归乐都公司所有，新三伍大酒店免予支付剩余土地租金和承包租金，乐都公司已收取的租金亦无需返还。对此，一审判决已作分析阐述，本院予以确认，不再赘述。乐都公司上诉称新三伍大酒店所建房屋价值消耗殆尽，经查，乐都公司该上诉意见与客观事实不符，本院不予采信。
最后，关于新三伍大酒店投资种植的果树苗木的处理。因基本农田保护区禁止发展林果业，双方应当对合同无效的后果各自承担50%的过错责任。观光园发展林果业不受法律保护，而对已种植的果树苗木砍伐移植他处或变价处理，势必产生一定费用。本案纠纷至今已两年有余，双方矛盾积怨已深，观光园现实际由乐都公司控制，如由新三伍大酒店从观光园自行取回苗木，难免会引发新的矛盾，扩大双方损失，不符合诉讼经济原则。一审判决果树苗木财产归乐都公司所有，并按评估金额下浮20%双方各承担50%予以折价计算，由乐都公司向新三伍大酒店支付财产折价款226060元，兼顾双方利益，公平合理，本院予以确认。新三伍大酒店上诉认为其无需承担过错责任与本院查明的事实不符，其还认为果树苗木折价款不应下浮20%的意见违背公平原则，本院对新三伍大酒店该上诉意见均不予支持。乐都公司上诉认为果树苗木按租赁协议约定处理的意见，因该上诉意见需建立在合同有效基础上成立，而本案租赁协议无效，无效合同不受法律保护，故乐都公司该上诉意见理由不成立。乐都公司上诉所称苗木一文不值的意见与评估结论相悖，本院不予采信。
综上所述，乐都公司、新三伍大酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16014元，由上诉人乐都公司承担8007元，新三伍大酒店承担8007元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨瑞芳
代理审判员 郑 扬
代理审判员 王丽慧
二〇一七年五月八日
书 记 员 丁晓岚