北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08144号
上诉人（原审原告、反诉被告）王晓光，男，1985年11月23日出生。
委托代理人王丽莉，北京市京轩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。
法定代表人吴燕生，总经理。
委托代理人郭召利，北京市君泰律师事务所律师。
原审第三人中国房地产开发北京有限公司，住所地北京市海淀区复兴路乙59号1号楼。
法定代表人张国顺，董事长
委托代理人张亚平，男，1964年12月7日出生。
委托代理人黄丽丽，女，1980年5月9日出生。
上诉人王晓光、北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）因与原审第三人中国房地产开发北京有限公司（以下简称中房公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28888号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，王晓光诉至原审法院称：博宏公司系36号华源凯旋园项目的开发商。2010年3月22日，王晓光与博宏公司签订了《商品房预售合同》，其内容为王晓光购买位于北京市朝阳区2112室房屋。2010年11月13日，博宏公司向王晓光交付了上述房屋。2009年11月30日，王晓光贷款购买上述房屋，首付款516497元，贷款90万元，后补交房款3111元。根据上述合同约定，博宏公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，王晓光不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向王晓光支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司实际取得权属证明之日起30日内向王晓光支付。博宏公司应当在合同约定商品房交付之日起960日之内为王晓光取得房屋所有权证书，未能在约定期限为王晓光取得该商品房所有权证证书的，在王晓光应当取得该商品房的房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，博宏公司应当按日计算向王晓光支付全部已付款日万分之三的违约金。2012年9月24日，王晓光向博宏公司发出催告函，博宏公司迟迟不予答复。现诉至法院，请求人民法院判令继续履行商品房预售合同，尽快取得商品房所在楼栋的权属证明，判令博宏公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金（以购房款为本金乘以自2011年11月1日起至实际取得商品房的房屋所有权证之日止乘以日万分之三，截止2013年5月31日为246160元），判令博宏公司支付王晓光逾期办理商品房房屋所有权证的违约金（以购房款为本金乘以逾期之日计算至实际取得房屋所有权证之日止乘以日万分之三）。
博宏公司在原审法院辩称并反诉称：我公司系36号华源凯旋园项目的开发商。2010年，我公司与王晓光签订《商品房预售合同》，约定王晓光购买位于北京市朝阳区住宅楼一套，我公司应当在2011年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。由于教育配套建设的历史遗留问题，造成该项目至今不能正常竣工验收，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，中和家园项目开发建设单位为第三人，规划部门明确规定教育配套预留用地由第三人代征，我公司负责建设工作。时至今日，第三人仍未征该教育预留用地，导致我公司无法进行教育配套的实际建设。我公司多次与第三人联系，但第三人至今未履行其相应义务。我公司多次联系区教委等主管部门，但是因为第三人的原因导致该项目部分工程至今不能正常竣工验收，致使我公司不能取得该商品房所在楼栋的权属证明，因此我公司与王晓光之间的合同客观履行不能，双方合同的目的不能实现，应当依法解除双方的合同。关于王晓光要求之违约金一节，本案中未取得该商品房所在楼栋的权属证明的责任在第三人，因为我公司没有责任，所以不应承担两项违约责任。即使产生违约责任，王晓光要求的两项违约金是重复计算的，同时依据双方合同约定，应该在我公司实际取得权属证明之日起30日内向王晓光支付，现未到支付时间，所以王晓光无权在我公司实际取得权属证明之前要求支付违约金。为解决教育配套问题，我公司一直在积极努力，今年区发改委才核准教育配套的立项，所以取得所在楼栋的权属证明和房屋所有权证的时间不是我公司能决定的。现我公司提出反诉，请求人民法院判令解除双方之间的商品房预售合同。
王晓光在原审法院针对反诉辩称：博宏公司要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求无据可依。无论按照双方签订上述合同的时间2010年3月23日，还是博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明的时间2011年10月31日，博宏公司已经超过解除权的行使期间，解除权已经消灭。本案中，合同没有约定博宏公司享有合同解除权，博宏公司作为违约方，其亦不享有法定解除权。从立法本意到保护善意当事人的合法权益以及维护正常交易秩序都不应该支持博宏公司的反诉请求。
第三人中房公司在原审法院述称：我公司认为本案与我公司无直接关系，我公司不是销售王晓光商品房的开发商。2004年的合作协议，原则上我公司不同意跟博宏公司合作，博宏公司是国企，我公司之前也是国企，通过国资委协调，2004年双方签订了合作协议。当时没有合作协议，博宏公司当时无法开工建设。因为博宏公司建设项目占用了我公司建设用地中的一部分教育用地，所以双方签订了合作协议，博宏公司支付了我公司26万元的土地补偿。2004年，上述合作协议已经履行完毕了。北沙滩教育立项，2013年已经批复给朝阳区教育国有资产管理中心，该立项是国土局和朝阳发改委批的，都已经批给朝阳区教育局了，与我公司无关。本案中，博宏公司应该给王晓光办证，有什么问题双方解决，跟我公司没有关系。
原审法院经审理查明：2010年3月22日，王晓光与博宏公司签订《商品房预售合同》，约定王晓光购买位于北京市朝阳区2112室房屋，房屋建筑面积52.56平方米，房价款为1416497元。王晓光同意委托博宏公司代交专项维修资金、契税、产权证委托办理费。博宏公司应当在2011年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因博宏公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列方式处理：王晓光有权退房，王晓光退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照王晓光全部已付款的3％向王晓光支付违约金。王晓光不退房的，合同继续履行，自博宏公司应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，博宏公司应当按日计算向王晓光支付全部已付款万分之三的违约金，并于博宏公司取得权属证明之日起30日内向王晓光支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理转移登记：王晓光同意委托博宏公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因博宏公司的责任，王晓光未能在商品房交付之日起960日内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理：王晓光有权退房，王晓光退房的，博宏公司应当自退房通知送达之日起30日内退还王晓光全部已付款，并按照中国人民银行同期活期储蓄利率支付利息。王晓光不退房的，自王晓光应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，博宏公司按日计算向王晓光支付全部已付款万分之三的违约金，并于王晓光实际取得房屋所有权证书之日起30日由博宏公司支付。
2010年3月23日，王晓光支付上述房屋购房款516497元，4月15日，王晓光贷款支付上述房屋购房款90万元。2010年11月13日，博宏公司向王晓光交付了上述房屋，王晓光向博宏公司支付了补交房款3111元、契税、公共维修基金、产权证代办费、产权证印花税、产权登记费。另王晓光与博宏公司签订《冠军城购房变更协议》，其内容为上述合同中房屋座落朝阳区36号院1#楼变更为66号院2#楼，该套商品房应该补购房款3111元。
原审法院审理后认为：王晓光、博宏公司于2010年3月22日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王晓光履行了合同约定的相关义务，博宏公司未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司之证据不能证明其存在免责事由，故其行为构成违约，上述违约行为持续存在必然导致博宏公司不能在合同约定时间内为王晓光办理完毕涉案房屋的房屋所有权证，博宏公司逾期办理房屋所有权证之行为也构成违约。
王晓光要求继续履行《商品房预售合同》，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。王晓光要求尽快取得商品房所在楼栋的权属证明，博宏公司应该按照合同约定办理商品房所在楼栋的权属证明，因为涉案商品房所在楼栋尚不具备办理权属证明之条件，故王晓光应待办理条件具备后再行解决，现法院对王晓光该项诉讼请求暂不予支持。王晓光要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属违约金和逾期取得商品房房屋所有权证违约金，合同中对两项违约行为所应承担的违约责任分别进行了约定，虽然上述约定不违反法律规定，但考虑到博宏公司关于违约金及违约金数额的抗辩意见，结合博宏公司取得涉案房屋所在楼栋权属证明的不确定性，法院依据公平原则，对违约金的数额予以适当酌减，现酌定违约金具体数额调整为以王晓光已付购房款为本金乘以日万分之一的标准乘以自涉案房屋所在楼栋权属证明逾期之日起至王晓光实际取得涉案房屋的房屋所有权证之日止。博宏公司又以未到违约金支付时间抗辩，鉴于博宏公司长时间未能办理所在楼栋权属证明和房屋所有权证，法院对其该抗辩意见不予采纳。博宏公司反诉要求解除上述合同，博宏公司作为违约方，其诉讼请求没有法律依据，法院对其诉讼请求均不予支持。据此，于2014年1月判决：一、继续履行王晓光与博宏公司二〇一〇年三月二十二日签订的《商品房预售合同》。二、博宏公司于判决生效之日起十日内按王晓光已付房款一百四十一万九千六百零八元的日万分之一的标准支付王晓光自二〇一一年十一月一日起至王晓光实际取得位于北京市朝阳区2112室的房屋所有权证之日止的违约金。三、驳回王晓光其他诉讼请求。四、驳回博宏公司全部反诉请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王晓光、博宏公司均不服，上诉至本院。王晓光上诉理由及要求为：一、依照《商品房预售合同》的约定要求博宏公司办理涉案房屋所在楼栋的初始登记与房屋权属转移登记。二、依照《商品房预售合同》的约定要求博宏公司支付逾期办理所在楼栋权属违约金和逾期取得商品房房屋所有权证违约金。博宏公司上诉理由及要求为：未能办理涉案房屋所在楼栋的初始登记与房屋权属转移登记的责任不在博宏公司，不同意承担违约责任，即使产生违约金，一审酌定的违约金比例过高，要求予以降低。中房公司没有上诉，认为其与本案没有直接关系。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。
首先，涉案《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，王晓光、博宏公司均应依照合同约定履行义务。因博宏公司未能在合同约定期限内办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及房屋权属转移登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。博宏公司上诉称其未能办理上述权属证明的原因在于中房公司未能完成应履行的义务，并以此作为博宏公司在本案中的免责理由，因中房公司非涉案合同的当事人，故其与博宏公司的相关纠纷应另行解决，博宏公司不承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。王晓光上诉要求法院在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明一节，从本案已经查明的事实看，相关权属证明需待该小区的教育配套设施建设完毕并经过相关规划部门验收才能办理。目前，涉案房屋及其所在楼栋因上述原因暂不具备办理相关权属证明的条件，鉴于此客观情况，对于王晓光要求在本次诉讼中判决博宏公司办理相关权属证明的请求，本院难以支持。待办理相关权属证明的条件具备后，可再行解决。博宏公司应为办理相关权属证明积极履行其应负义务，及时向王晓光披露相关信息及办理进度。
其次，关于违约金数额问题。上诉人王晓光提出应依照合同约定计算违约金数额。如前所述，博宏公司违反合同约定，应承担违约责任。本次诉讼不仅涉及到王晓光的权益，亦涉及到王晓光所在楼栋众多业主的权益。虽博宏公司承诺尽快办理权属证明，但办理期间因上述客观原因无法确定。故原审法院综合上述因素，从公平原则角度出发将合同约定的两项违约金酌情予以调整，能够保证博宏公司具有长期支付违约金的能力并使全体涉诉业主均享有平等受偿的权利。因办理权属证明的期限不明，故未判决具体违约金数额。故对于上诉人王晓光就违约金问题的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4992元，由王晓光负担2446元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担2546元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费8788元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费4992元，由王晓光负担2496元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担2496元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 翟玉明
二〇一四年七月十八日
书 记 员 刘向飞