山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第342号
上诉人（原审被告）崔登举，男，1954年8月26日出生，汉族，农民。
委托代理人姚喜娟，文登侯家法律服务所工作人员。
被上诉人（原审原告）高刚，女，1954年10年4日出生，汉族，城镇居民。
委托代理人张松江（系被上诉人之夫），男，1954年8月13日出生，汉族，城镇居民。
上诉人崔登举因房屋买卖合同纠纷一案，不服文登市人民法院（2013）文经民一初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，诉争房屋位于文登市金岭山庄9l号楼4单元208室，系被告、谭树玲夫妻共同共有。2011年8月l2日，原告与被告签订一份房屋买卖协议，约定被告将诉争房屋出售给原告，价款为22.5万元，原告在20l1年8月l2日以前将2万元订金交给被告，被告收到订金后，开始办理房屋买卖手续及房屋产权证，各种税费由被告承担，办理产权证期限为三个月。被告办理好房证后，原告一次性将20.5万元房款交给被告，原告如交不足购房款，被告订金不退。被告办理不了房屋产权证，被告退还原告双倍订金。原告办理产权证的过程中，被告全力配合。协议签订当日，原告交付被告2万元。诉争房屋于2012年12月8日取得房屋所有权证，于20l2年12月11日取得国有土地使用证，土地证号为文国用（2012）第20l00033-91-**，土地使用权人为被告、谭树玲。该房屋现由被告管理、使用。2013年4月17日，原告以被告未在约定期限内为原告办理房屋产权证为由诉××原审法院，要求被告双倍返还定金40000元。被告以诉争房屋产权已如约过户××被告名下故不构成违约为由提出抗辩。
原审诉讼过程中，被告主张双方协商一致变更合同的内容，为此提交房屋买卖合同一份，该合同中除第二条“办理产权证期限为三个月”部分被划掉并附有原告签名外，其他内容与原告提交的合同内容一致。经质证，原告认可该划掉部分确为其本人划掉并签名，但原告主张其本意系在被告三个月无法办理房屋权证的情况下再给被告延长两个月时间。
原告主张，合同约定的“订金”实为“定金”，现被告未按合同约定将诉争房屋确权××原告名下，应按合同约定双倍返还原告定金，故要求不再继续履行上述房屋买卖合同，由被告双倍返还原告定金共计40000元。被告同意不再履行诉争房屋买卖合同，但主张合同约定将诉争房屋之产权证办理××被告名下，后原、被告又协商将三个月的办证期限取消，现被告已按合同约定办理了房屋产权登记，不存在违约行为，涉案订金不应返还。
原告另主张被告已将诉争房屋转让他人，对此未能提供证据证实。原告提交承诺书一份，内容为“崔登举同贾燕房屋买卖成功后，我将把2011年8月12日收取高刚的2万元订金返还给高刚。承诺人：崔登举2012-4-28”，拟证实被告曾收取原告20000元，被告对该承诺书的真实性无异议，但认为该承诺书与本案无关，并主张其与贾燕间未进行房屋买卖。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、房屋所有权证、房屋买卖合同、承诺书等证据在案佐证。
原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但是，在民事诉讼中，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，否则就要承担举证不能的法律后果。原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的相关规定，对该合同应予确认。原、被告之间成立买卖合同后应按合同约定履行义务。原、被告对于原告曾交付被告20000元的事实均无异议，予以认定。当事人协商一致，可以解除合同，原、被告一致同意不再继续履行双方签订的房屋买卖协议，应当依法解除。
原、被告对于房屋买卖协议约定第二项内容产生争议，原告主张该条所约定办理的房屋产权应当办××原告名下，而被告辩称签订房屋买卖协议时诉争房产尚未办理房屋产权证及土地使用证，该条约定房屋产权办理××被告名下。根据原、被告签订房屋买卖合同，双方约定原告交付20000元后被告应当办理房屋买卖手续及房屋产权证，同时约定在被告办理房屋产权证过程中，原告全力配合，根据该合同意思表示，认定原、被告约定办理房屋产权证××原告名下。
被告所提交房屋买卖协议中办理产权证期限为三个月被划掉并有原告签名，被告主张原、被告一致认可取消时间限制，原告对其签名予以认可，但辩称原、被告口头约定时间延长2个月，但原告未能提供证据证实双方约定延长2个月，故认定原、被告一致认可取消时间限制。虽然合同取消时间限制，但被告应当在合理期限内依合同约定办理房屋产权证××原告名下，原、被告2011年8月12日签订房屋买卖合同，被告于2012年12月8日才取得房屋所有权证（登记在被告和谭树玲名下），表明诉争房产所有权不存在瑕疵，被告××今尚未办理房屋产权证××原告名下，显然超出合理期限，被告行为构成违约。原告主张被告已将房屋转让他人，但未能提供证据证实，不予采纳。
在房屋买卖交易中，订金与定金有明显区别，定金是买受人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，买受人履行义务的，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的，应当双倍返还。订金通常是支付手段，具有预付款的性质，不具有担保性质。2011年8月12日原、被告签订房屋买卖协议，第二项约定“···乙方（即本案原告）将20000元订金交给甲方（即本案被告）···”，第三项约定“甲方办理好房证后，乙方一次性将20.5万元房款交给甲方，乙方如交不足购房款，甲方订金不退。甲方办理不了房屋产权证，甲方退还乙方双倍订金”。现被告存在违约行为，原告已交付“订金”20000元，故被告应当依合同约定双倍返还原告40000元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：被告崔登举返还原告高刚人民币40000元，于判决生效之日起十日内支付。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，被告崔登举负担。
宣判后，上诉人崔登举不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人在履行合同过程中明确表示不再购买诉争房屋，并与上诉人约定由被上诉人负责联系贾燕购买，而贾燕××今未购买诉争房屋，且被上诉人拒不配合上诉人履行涉案房屋产权转移登记手续，构成违约，故要求继续履行合同，被上诉人无权要求上诉人双倍返还订金。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人高刚答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的诉争房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：1、诉争房屋买卖合同应否解除；2、上诉人应否双倍返还定金。
关于诉争房屋买卖合同应否解除的问题，因原审诉讼过程中上诉人之委托代理人已经其特别授权，且该委托代理人明确同意不再履行诉争房屋买卖合同，故原判解除诉争房屋买卖合同并无不当。现上诉人于二审诉讼过程中又主张合同应继续履行，不同意解除合同，理由不当，本院不予采纳。
对于上诉人应否双倍返还定金的问题，虽然诉争房屋买卖合同中对被上诉人交纳的20000元使用了“订金”的称谓，但该合同又约定，如被上诉人交不足购房款，上诉人不退订金；上诉人办理不了房屋产权证，上诉人退还被上诉人双倍订金。根据上述约定内容可知，被上诉人交纳的20000元“订金”，实质为履约担保，其性质应认定为定金。按合同约定，上诉人应将房屋权属证书办理××被上诉人名下，该义务应于合理期限内完成，但自2011年8月12日××被上诉人提起诉讼之日已逾二年零八个月，涉案房屋所有权尚未办理××被上诉人名下，故原审法院认定因上诉人违约致使被上诉人不能达到合同目的正确，本院予以照准。被上诉人诉请解除合同并要求上诉人双倍返还定金20000元，合法有据，本院予以支持。上诉人主张因被上诉人拒不配合导致无法为被上诉人办理房屋权属登记，未提供证据佐证，本院不予采纳。综上，上诉人之上诉主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人崔登举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王红云