陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝渭法民初字第00677号
原告贾玉兰，女，81岁，汉族，河南省孟县人，居民，住宝鸡市金台区新福园。
委托代理人宋新成，宝鸡市金台区148法律服务所法律工作者。
被告王元峰，男，45岁，汉族，河北省黄骅县人，职工，住宝鸡市金台区人民街。系原告贾玉兰之子。
被告梁和平，男，66岁，汉族，陕西省宝鸡市人退休职工，住宝鸡市渭滨区清姜路。
被告梁煜坤，男，38岁，汉族，陕西省宝鸡市人，无业，住宝鸡市渭滨区川陕路。系被告梁和平之子。
被告梁和平、梁煜坤共同委托代理人刘洋，陕西金宝律师事务所律师。
原告贾玉兰诉被告王元峰、梁和平、梁煜坤确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾玉兰及其委托代理人宋新成，被告梁煜坤，被告梁和平、梁煜坤的共同委托代理人刘洋到庭参加了诉讼，被告王元峰经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告贾玉兰诉称，2009年7月，原告与宝鸡市北坡地质灾害防治搬迁工作领导小组办公室签订拆迁安置合同，约定对原告位于北坡狄家坡大通路90号院1排1号房屋拆除，将该房的产权置换到宝鸡市渭滨区川陕路廉租房小区7号楼4单元3楼东户。根据该合同约定，原告已对所安置房屋享有合法产权。2010年5月，被告王元峰瞒着原告，私自委托宝鸡市金英房地产经纪有限公司与被告梁和平签订了二手房屋买卖合同，并由被告梁煜坤居住该房。原告认为，被告王元峰并非标的房屋的产权人，也未取得产权人合法有效的房屋买卖授权，其无权处分该房。根据合同法及城市房地产管理法等法律规定，被告王元峰与被告梁和平所签订二手房屋买卖合同属无效合同。由于各被告的违法行为，致使原告不能住进属于自己的房屋，严重侵害了原告的合法权益。故诉讼法院，请求判令：一、被告王元峰与被告梁和平于2010年5月26日所签订的二手房屋买卖合同无效；二、三被告向原告返还位于宝鸡市渭滨区川陕路廉租房小区7号楼4单元3楼东户房屋；三、被告承担案件受理费。
被告王元峰辩称，原告所诉不是事实。被告在处分房屋之前已征得原告同意，并得到原告授权。其与被告梁和平所签订的二手房屋买卖合同是合法有效的。请驳回原告的诉讼请求。
被告梁和平、梁煜坤辩称，被告梁和平在与被告王元峰签订房屋买卖合同之前，专门询问其买卖房屋是否为原告的真实意思表示，并查看了相关委托手续。被告王元峰称原告年事已高，身体不好，委托其出卖房屋，并出具了房屋拆迁安置合同、身份证、户口本及委托书等资料，被告梁和平据此有理由相信被告王元峰得到原告授权。即使原告并未委托被告王元峰办理房屋买卖事宜，但被告梁和平、梁煜坤已构成法律规定的善意取得，其与被告王元峰所签订的二手房屋买卖合同是有效的。请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告王元峰系原告贾玉兰之子，被告梁和平系被告梁煜坤之父。原告贾玉兰原在宝鸡市金台区北坡狄家坡大通路90号院1排1号有房屋一套，建筑面积27.27平方米。2009年7月2日，原告出具委托书，委托被告王元峰办理房屋搬迁安置事宜。同年7月9日，宝鸡市北坡地质灾害防治搬迁工作领导小组办公室（甲方）与原告（乙方）签订拆迁安置合同一份，约定“一、对该房进行拆除，安置房为宝鸡市渭滨区川陕路廉租小区7号楼4单元3楼东户，建筑面积67.86平方米；二、原房、地产补偿费为24148元，应交购房款为110435元，两项抵顶后，乙方应付甲方差价款86287元”，被告王元峰代原告在合同上签名。2010年5月26日，被告王元峰与被告梁和平在宝鸡市金英房地产经纪有限公司签订二手房屋买卖合同一份，约定将位于宝鸡市渭滨区川陕路廉租小区7号楼4单元3层东户房屋以160000元的价款售予被告梁和平。被告梁和平当日向被告王元峰支付购房款定金10000元，同年6月1日，被告梁煜坤经宝鸡市金英房地产经纪有限公司支付购房款150000元，其中宝鸡市旧城改造建设投资有限责任公司收取购房款86287元。
另查，位于宝鸡市渭滨区川陕路廉租小区（即姜河二区）7号楼4单元3层东户房屋现尚未办理房屋产权登记。该房现由被告梁煜坤居住使用，其在入住前对房屋进行了装修。
本院确认的上述事实，有原告贾玉兰提交的房屋使用权证、户口本、拆迁安置合同、二手房屋买卖合同，被告梁和平、梁煜坤提交的二手房屋买卖合同、收条、收款收据、委托书，本院对王元峰、梁煜坤所作谈话笔录，对朱志强、李金英所作调查笔录，现场勘验笔录，当事人陈述等在卷为凭，经当庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为，物权的取得和行使，应当符合法律规定，不得损害公共利益和他人合法权益。本案的争议焦点在于：一、被告王元峰出卖房屋之前是否征得原告同意并授权？二、被告梁和平、梁煜坤是否构成善意取得？三、被告王元峰与被告梁和平所签订二手房屋买卖合同是否有效？如合同无效，应该如何处理？对此本院分别认定如下：
一、被告王元峰出卖房屋之前是否征得原告同意并授权？
原告贾玉兰诉称被告王元峰未经其同意及授权，私自将其房屋出售。被告王元峰辩称其出卖房屋之前已征得原告同意，并得到授权。但其两次开庭审理均未到庭，亦未提交相应证据。被告梁和平、梁煜坤虽当庭提交委托书和过户申请各一份，称被告王元峰已得到原告授权，但经审查，委托书的日期为2009年7月2日，在7月9日拆迁安置合同签订之前，内容为委托被告王元峰办理房屋拆迁安置事宜，并不包含对房屋买卖的授权；过户申请中载明原告与被告梁煜坤系亲戚关系，明显与事实不符，且三被告均不能说明该申请系何人书写。故三被告该项辩称理由不能成立，应当认定被告王元峰出卖房屋之前并未得到原告同意和授权。
二、被告梁和平、梁煜坤是否构成善意取得？
被告梁和平、梁煜坤主张其在房屋买卖过程中对被告王元峰所提供资料进行了必要的审查，并支付了相应价款，且不存在侵害原告合法财产的故意，构成善意取得。但被告王元峰所出具的委托书中仅载明办理房屋拆迁安置的委托，并未载明出卖房屋的委托，且被告所提交的过户申请明显与事实不符，亦不能说明证据来源，被告梁和平在诉争房屋买卖过程中虽查看了被告王元峰所提供的资料，但对委托书未进行认真审查，亦未向原告贾玉兰征询意见，其未尽审慎注意义务，存在一定过错，且该房屋至今尚未办理房屋产权登记，故本院认定被告梁和平、梁煜坤不能构成善意取得。
三、被告王元峰与被告梁和平所签订二手房屋买卖合同是否有效？如合同无效，应该如何处理？
被告王元峰在与被告梁和平签订二手房屋买卖合同之前，未征得原告贾玉兰同意及授权，且被告梁和平亦不构成善意取得，应认定被告王元峰与被告梁和平于2010年5月26日所签订的二手房屋买卖合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告梁和平、梁煜坤应当向原告贾玉兰返还诉争房屋，对于被告梁煜坤所支付的购房款160000元，原告应当支付被告梁煜坤向宝鸡市旧城改造建设投资有限责任公司所缴纳的购房款86287元，其余购房款73713元应当由被告王元峰予以返还。鉴于被告梁煜坤在入住之前对诉争房屋进行了装修，返还房屋将给其造成一定经济损失，被告王元峰应当对此承担赔偿责任。本案审理过程中，本院对诉争房屋的装修情况进行了现场勘验，被告梁煜坤陈述其装修损失及部分家具共估价为60000元，被告王元峰虽未到场，但之后其对此予以认可。庭审中被告梁煜坤陈述装修损失为40000元，由于被告王元峰未到庭，放弃了自己的权利，且其开庭前亦表示对被告梁煜坤所陈述装修损失均予以认可，故本院认定被告梁煜坤房屋装修损失为40000元，基于被告梁和平在房屋买卖过程中亦有一定责任，故应由被告王元峰承担35000元的赔偿责任。
综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告王元峰与被告梁和平于2010年5月26日所签订的关于宝鸡市渭滨区川陕路廉租小区7号楼4单元3层东户房屋的二手房屋买卖合同无效。
二、被告梁和平、梁煜坤向原告贾玉兰返还位于宝鸡市渭滨区川陕路廉租小区（即姜河二区）7号楼4单元3层东户房屋。
三、原告贾玉兰支付被告梁煜坤购房款86287元。
四、被告王元峰向被告梁煜坤返还购房款73713元，并赔偿房屋装修损失35000元，共计108713元。
以上判项，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告王元峰承担80元，被告梁和平承担20元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费100元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 许小辉
审 判 员 罗晓华
人民陪审员 庞荣祥
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 李 博