广西区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第141号
上诉人（一审被告、一审反诉原告）：北海市银屋花园小区业主委员会。
负责人：徐汝斌，该业委会主任。
委托代理人：邓昌荣，北海市海城区第一法律事务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：王蕴玉。
委托代理人：杨家聪，广西谦行律师事务所律师。
上诉人北海市银屋花园小区业主委员会（下称银屋花园业委会）因与被上诉人王蕴玉房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第1066号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银屋花园业委会的负责人徐汝斌及委托代理人邓昌荣，被上诉人王蕴玉的委托代理人杨家聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明：2007年7月27日，王蕴玉与银屋花园业委会签订一份《租赁协议书》，约定，银屋花园业委会将位于北海市上海路银屋花园内的银屋花园物业管理楼出租给王蕴玉开办银屋花园幼儿园，租赁期为6年（2007年7月27日至2013年7月27日）；因王蕴玉在租用场地内增设大型幼儿活动设施及幼儿教玩具，投资额大，6年内回收不够，所以租赁期满，王蕴玉享有优先承租权，如银屋花园业委会回收或转租他人，必须退还王蕴玉押金及投资损失（按回收或转租他人时的评估价）；租赁期前三年租金每月为2000元，后三年每月租金2500元（共二层）；王蕴玉签订合同时付给银屋花园业委会保证金6000元；王蕴玉以不破坏房屋结构为原则，对房间及周边环境作局部美化整改；协议生效后如银屋花园业委会内部出现异议，由银屋花园业委会自行解决，与王蕴玉无关；该协议还约定了其他相关内容。2007年8月2日，原、银屋花园业委会签订一份《补充协议书》，约定，因原《租赁协议书》约定的一层房屋边的土地由于各种原因王蕴玉不能使用，因此，银屋花园业委会同意将四楼二十五平方米面积补偿提供给王蕴玉使用（建厨房等生活用房等）。因系补偿性使用，王蕴玉另缴交租金每月100元；为使租赁物符合租赁使用要求和安全，王蕴玉垫资修复租赁物的水、电、卫生间、门窗以及新增的电器、教室设施等，租赁期满（或提前终止），王蕴玉没有续租的，银屋花园业委会按王蕴玉投入总费用（折旧后）返还给王蕴玉（王蕴玉投入见附件）。上述《租赁协议书》及《补充协议书》均由当时的业委会主任伍国裕签字并加盖了业委会公章。合同签订后，王蕴玉向银屋花园业委会支付了保证金6000元及相应租金。王蕴玉对银屋花园物业管理楼进行了装修投入，其建设单位北海市建筑工程公司制作了关于银屋花园幼儿园的装修投入的《建设工程结算书》、《安装工程结算书》，即上述合同的附件亦由伍国裕签字确认收到。2012年7月13日，王蕴玉向银屋花园业委会支付了预订三、四楼的预定金2000元。
租赁期届满后，银屋花园业委会对其物业管理楼进行了重新招标。2013年7月30日，银屋花园业委会向王蕴玉发出《通知》，内容为：鉴于你承包的银屋花园幼儿园现已到期，你方参与投标，开标后不中标，经业委会研究决定，请在做好幼儿园安全保障工作的情况下，8月5日前做好移交工作。王蕴玉于2013年8月27日搬离了物业管理楼。银屋花园业委会认为上述合同是伍国裕的个人行为，不同意返还王蕴玉装修投入折旧费，为此王蕴玉提起诉讼，请求：1、银屋花园业委会依据双方于2007年8月2日签订的《补充协议》的约定，返还王蕴玉为修缮租赁物及增设相关设施而投入的费用，共计人民币79200元；2、银屋花园业委向王蕴玉返还押金人民币6000元；3、银屋花园业委向王蕴玉返还上述房屋的三、四楼的预定金人民币2000元；4、本案的诉讼费用全部由银屋花园业委负担。
银屋花园业委会主张王蕴玉占用银屋花园物业管理楼三、四楼，提出反诉，请求：1、王蕴玉立即向银屋花园业委会支付长期占用其物业管理楼三、四层做厨房使用及存放幼儿园等用具六年之久的租金109500元（是按前三年的每月最低租金1500元计算）；2、王蕴玉支付占用四楼天台使用后需翻新、维修等费用78000元给银屋花园业委会；3、由王蕴玉承担本诉、反诉案件的受理费用。
另查明，上一届业委会于2013年8月与现任业委会进行交接。
一审判决归纳争议焦点：1、双方签订的《租赁协议书》及《补充协议书》是否合法有效；2、王蕴玉要求银屋花园业委会返还装修投入费用、保证金、预定金有无事实和法律依据；3、银屋花园业委会反诉要求王蕴玉支付三、四楼租金及维修费用有无事实和法律依据。
一审判决认为：关于第一个争议焦点。当事人双方签订的《租赁协议书》及《补充协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，予以确认。银屋花园业委会辩称签订该协议书及补充协议是伍国裕的个人行为，没有经过业委会其他成员同意，但协议书及补充协议上均加盖了业委会公章，在合同履行6年期间，业委会其他委员亦没有提出异议，伍国裕作为当时的业委会主任，其代表业委会与王蕴玉签订合同应视为执行业委会的决定，是合法有效的行为。
关于第二个争议焦点。双方签订的《租赁协议书》及《补充协议书》合法有效，现任业委会内部成员发生了变化，并不是业委会主体变更，上一任业委会签订的合法有效的合同，现任业委会应当继续履行。双方在《租赁协议书》及《补充协议书》中约定：“因王蕴玉在租用场地内增设大型幼儿活动设施及幼儿教玩具，投资额大，6年内回收不够，所以租赁期满，王蕴玉享有优先承租权，如银屋花园业委会回收或转租他人，必须退还王蕴玉押金及投资损失（按回收或转租他人时的评估价）”以及“为使租赁物符合租赁使用要求和安全，王蕴玉垫资修复租赁物的水、电、卫生间、门窗以及新增的电器、教室设施等，租赁期满（或提前终止），王蕴玉没有续租的，银屋花园业委会按王蕴玉投入总费用（折旧后）返还给王蕴玉（王蕴玉投入见附件）”。王蕴玉在承租涉案房屋后，对该房屋进行了装修投入，双方在合同中对装饰装修费用的补偿已做出约定，现王蕴玉没有继续承租，根据协议书约定，银屋花园业委会应按照折旧后的投入费用返还给王蕴玉，王蕴玉投建于银屋花园管理楼的装饰及修缮工程折旧后的评估价值为7.92万元，应由业委会返还给王蕴玉。双方签订的《租赁协议书》及《补充协议书》履行期限已届满，根据协议书约定，业委会应将保证金6000元以及预定金2000元返还给王蕴玉。王蕴玉要求业委会返还装修投入费用、保证金、预定金的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。
关于第三个争议焦点。根据双方《租赁协议书》及《补充协议书》的约定，王蕴玉承租的是涉案房屋的一、二楼及四楼二十五平方米面积，银屋花园业委会主张王蕴玉占用三、四楼并造成四楼天台受损，但未能提供证据证实，其要求王蕴玉支付三、四楼租金及维修费用没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、银屋花园业委会返还王蕴玉投入于的装饰及修缮费用79200元；二、银屋花园业委会返还王蕴玉保证金6000元；三、银屋花园业委会返还王蕴玉预定金2000元；四、驳回银屋花园业委会的反诉请求。本案本诉受理费3460元，双方各承担1730元，反诉受理费2025元，鉴定费10000元，合计12025元，由银屋花园业委会承担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内申请执行。
一审判决宣判后，上诉人银屋花园业委会不服，向本院提出上诉称：1、一审未按事实作出判决。双方租赁合同虽只约定一、二层房屋的租赁，但被上诉人王蕴玉同时使用了第三、四层，且缴纳了2000元的预定金。《补充协议》中约定的业委会同意将四楼25平方米面积补偿给王蕴玉使用，每月缴纳100元，事实上未经过业委会开会讨论，据查是时任业委会主任伍国新之个人行为，故该《补充协议》无效，业委会不可能同意100元的月租让王蕴玉使用25平方米的房屋，业委会也就此提出了反诉。再者，王蕴玉一审起诉状中请求的修缮和设施投入费用为15万元，但在判决书表述其请求为79200元，是笔误抑或为先入为主的主观臆断，令人生疑。2、评估报告仅对一、二层王蕴玉修缮和设施投建费用进行评估，而未对王蕴玉使用三、四层作出估价，该评估报告是错误的。一是未按照双方到现场勘察的遗留物进行估价，而是依照原来的照片作出的估价，报告的鉴定人没有到现场，其作出的评估报告违法。二是对三、四层损失未进行评估。王蕴玉使用三、四层楼是事实：王蕴玉欲在四层天台空地处建厨房，后被其他业主阻止而拆除，留下砖沙石土等占用了四楼，堆放桌椅等物品占用了三楼。一审未组织双方到现场辨认，也未对业委会提出估价进行评估，实属袒护一方当事人。王蕴玉应当向业委会支付其占用四楼天台使用后翻新、维修等费用78000元：其一为王蕴玉占用天台建厨房拆除后造成天台受损，需翻修铺设混凝土材料、人工费等60000元；其二为清理三、四楼沙石砖土及桌椅等杂物人工费、运费13000元；其三是修复三楼卫生间、墙体漏水等费用5000元。在王蕴玉未到庭辨认而其代理人认为无法确认拍照时间的情况下，即认定业委会未提供证据证实，属于严重认定错误。3、一审判决适用法律错误。一审未实事求是查清事实，对业委会的反诉证据又未予适当采纳，故必然导致法律适用错误。综上请求：撤销原判决第一项、第四项，驳回王蕴玉在一审中的诉讼请求，改判支持银屋花园业委会在一审中提出的反诉请求。一、二审诉讼费用、评估费用由王蕴玉承担。
被上诉人王蕴玉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
在二审指定的举证期限内，双方均未提交新的证据。
二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，广西公立天辰资产评估有限公司经被上诉人王蕴玉申请并由一审法院提交本院委托于2013年12月13日作出桂天辰资评报字（2013）353号资产评估报告书，对王蕴玉投入装饰及修缮估值为7.92万元。一审庭审中，被上诉人银屋花园业委会对该评估报告书的真实性、合法性、关联性均持有异议，但未提供具体理由，亦未申请重新鉴定。一审中，被上诉人银屋花园业委会亦提出对涉案管理楼三、四层的租赁使用费用及四楼天台使用受损情况提出鉴定申请，2014年3月17日接受委托的广西公立天辰资产评估有限公司向本院发出《关于银屋花园物业楼受损评估无法继续评估的函》，称因多次联系银屋花园业委会未获答复，鉴定工作无法继续并退回相关鉴定材料。本院于2014年11月28日向一审法院发出《关于退回评估案件的通知》，将涉案鉴定申请材料退回一审法院。
本院归纳争议焦点为：1、被上诉人王蕴玉请求上诉人银屋花园业委会返还修缮租赁房屋及增设相关设施所投入的费用79200元有无事实和法律依据。2、上诉人银屋花园业委会请求被上诉人王蕴玉支付业委会物业管理楼三、四层六年租金109500元及该楼四楼天台翻新、维修费用78000元有无事实和法律依据。
本院认为：关于第一个争议焦点。本案当事人双方签订的《租赁协议书》和《补充协议书》中约定，因被上诉人王蕴玉为开办幼儿园，在租用场地内增设大型幼儿活动设施及教育玩具，投资在承租期内难以收回，故租赁期满，王蕴玉享有优先承租权，如上诉人银屋花园业委会欲回收房屋租赁他人，则应退还王蕴玉所缴纳押金及投资损失，该损失按收回房屋或房屋租赁他人时的评估价为计。还约定，租赁期满或提前终止，王蕴玉若未续租，业委会应按王蕴玉投入的总费用（其垫资修复租赁房屋的水电、卫生间、门窗及增设电器、教师设施等）折旧后返还。经鉴定，王蕴玉投入相关设施折旧后评估为7.92万元，业委会虽不认可该评估报告，但未提供切实理由和反证，在一审中也未申请重新鉴定，故该评估结论应予采纳。从业委会在一审及二审中答辩中也可以看出，其并未否认王蕴玉在租赁期间的投入，仅认为签订补充协议未经业委会全体会议之讨论属无效协议，并反诉请求王蕴玉在租赁协议之外使用其三、四楼，应当支付租金及四楼天台翻新修缮费用。银屋花园业委会上述抗辩及反诉的理由未能抵销王蕴玉的主张。故王蕴玉请求业委会支付相关投入费用7.92万元，于法有据，一审判决业委会退还该款并无不妥，本院予以确认。至于业委会上诉提出王蕴玉在起诉状中请求15万元，而在判决书中表述其请求为7.92万元，据此认为一审法院有偏袒之嫌，经查，王蕴玉在起诉请求15万元后，向一审法院提出申请其装修房屋和投建设施折旧估值，评估结论为7.92万元，故在一审庭审时，变更诉讼请求为7.92万元，并记录在案。
关于第二个争议焦点。当事人双方并未就涉案管理楼三、四层签订租赁协议，王蕴玉也否认其使用三、四楼的事实，银屋花园业委会又未能提交王蕴玉实际使用三、四楼的确切证据。即便存在使用三、四楼的情况，也没有切确证据进一步证明王蕴玉从何时开始使用三、四楼，使用了多长时间，租金如何约定等等，业委会请求王蕴玉支付使用三、四楼六年租金，证据不足。从银屋花园业委会出具的涉案管理楼三、四层预订金收据来看，该预订金收据立据日期为2012年7月13日，距双方终止租赁关系的时间仅为1年，由此推知，双方即便对三、四楼达成租赁合意，租赁期间亦只能从2012年7月13日起算，但仅凭该预订金收据尚不足以认定租赁事实确已发生，更不得支持业委会所反诉请求支付该三、四层楼长达六年租赁费用的主张。至于业委会提出王蕴玉使用四楼天台建设厨房未果，中途拆除后造成天台受损，但王蕴玉未予认可。业委会提出其损失为78000元，包括翻修材料费、人工费60000元，清理砖沙土石及座椅杂物人工费、运费13000元，修复卫生间、墙体漏水费用5000元，但其未能提供切实的证据以证实上述主张。同时，业委会在一审中对该损失申请评估，但因其自身原因被退回后，亦未补充材料再行申请评估，一审判决以其证据不足决驳回该项诉请并无不当。本院亦予以确认。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3460元，由上诉人北海市银屋花园小区业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 何能媛
审判员 汪海敏
审判员 杨天隆
二〇一五年四月二十二日
书记员 凌 洋
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）……