苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第1015号
原告创元科技股份有限公司，住所地苏州市高新区鹿山路35号。
法定代表人董柏，该公司董事长。
委托代理人郁军，江苏竹辉律师事务所律师。
被告苏州市周氏健身服务有限公司，住所地苏州高新区金山路58号。
法定代表人周琪，该公司总经理。
被告苏州市新岛网吧，住所地苏州高新区狮山新苑狮山花苑商场*楼。
负责人余养财，该单位总经理。
委托代理人孙伟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托代理人施春兰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
原告创元科技股份有限公司与被告苏州市周氏健身服务有限公司、苏州正旗光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日受理后，依法由代理审判员游进国独任审理。2013年7月15日，原告申请追加苏州市新岛网吧作为被告参加本案诉讼，并申请撤回对被告苏州正旗光电科技有限公司的起诉，本院经审查后予以准许，并通知苏州新岛网吧作为被告参加本案诉讼，于2013年8月14日、11月25日公开开庭进行了审理。原告创元科技股份有限公司的委托代理人郁军、被告苏州市周氏健身服务有限公司的法定代表人周琪、被告苏州市新岛网吧的委托代理人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告创元科技股份有限公司诉称，2009年9月24日，原告与被告苏州市周氏健身服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落于苏州市虎丘区狮山路某号南商场一、二楼的房屋租赁给被告苏州市周氏健身服务有限公司使用，租赁期限自2009年10月1日起至2012年9月30日止，房屋租金第一年为84万元，第二年为85万元，第三年为86万元，双方在合同中对违约责任、权利义务等内容也进行了约定，苏州正旗光电科技有限公司（即原苏州华熙新能源科技有限公司）对合同项下的苏州市周氏健身服务有限公司应负的义务承担连带责任保证。合同生效后，双方都按约履行了各自义务。合同期满后，原告与苏州市周氏健身服务有限公司、苏州正旗光电科技有限公司于2012年10月19日签订了《补充协议》，约定苏州市周氏健身服务有限公司负责在2012年10月30日前完成其转租房屋的清租义务，该协议对双方其他相关权利、义务也均做了约定，苏州正旗光电科技有限公司为该合同项下苏州市周氏健身服务有限公司的义务承担连带责任保证。合同生效后，原告及时履行了自己的义务，但截至起诉日被告苏州市周氏健身服务有限公司未能完成清租义务。另，涉案房屋实际的占用人为被告苏州市新岛网吧。综上，为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令被告苏州市新岛网吧立即迁让出狮山路某号南商场一、二楼房屋（不包括苏州市周氏健身服务有限公司租赁的125平方米房屋）。2、判令被告苏州市新岛网吧支付自2012年10月1日起至实际返还房屋期间的房屋占用费，被告苏州市周氏健身服务有限公司对上述占用费承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由被告承担。
被告苏州市周氏健身服务有限公司辩称，房子现在是被告苏州市新岛网吧占用，本方当时转租时是在帮原告的忙。本方与原告的租赁合同已经期满，与本案纠纷已经没有任何牵连。请求法院依法判决。
被告苏州市新岛网吧辩称，原告至今未向本方发出过要求退租的书面通知，现在双方应是不定期租赁合同关系，本方也愿意续租；本方实际使用面积只有861.67平方米，愿意参照上一年度租金支付标准即409847元／年支付租金；原告即使解除租赁合同关系，也应给本方留足搬迁的时间。请求法院依法判决。
经审理查明，座落于苏州市高新区某某新苑某某花苑商场的某幢某号房屋所有权人为原告创元科技股份有限公司，上述房屋合计建筑面积为1376.67平方米。2009年9月24日，原告作为房屋出租方（甲方）与作为房屋承租方的被告苏州市周氏健身服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，苏州华熙新能源科技有限公司（丙方）为乙方提供担保。双方在合同中约定：甲方将座落于新区狮山路某号南商场一、二楼的房屋全部租赁给乙方，建筑面积1376.67平方米；租赁期限为三年，自2009年10月1日起至2012年9月30日止（乙方原租赁面积390平方米部分为二年十个月，自2009年12月1日起至2012年9月30日止）；第一年租金为84万元，第二年为85万元，第三年为86万元；甲方保证拥有租赁房屋的所有权及土地使用权，有权将租赁房屋租赁给乙方，并同意乙方可以有条件对外转租，乙方应保证转租经营户具有经营网吧及零售业的相关资质，租赁房屋用途为保健按摩场所、网吧及零售业；租赁房屋内的原装修物归甲方所有；合同租赁期满后，乙方应无条件搬离、返还房屋，对于转租房屋，乙方应无条件做好清退工作。合同期满，乙方需续租的，应于期满之日前三个月向甲方提出续租要求，经甲乙双方协商一致，可签订新的租赁合同；合同期满或因各种其他原因导致本合同解除、终止，则租赁房屋在本合同解除、终止日之后的所有物品均无偿归甲方所有，由甲方自由处置。合同期满，乙方应按照合同约定无条件搬离，对于转租房屋，乙方应无条件做好清退工作，以保证向甲方完整返还房屋，如未能按期搬离或应清退工作不到位，导致延期向甲方完整返还房屋的，则每延期一日，乙方需向甲方支付违约金1万元，双方在合同中对租金的支付时间及方式、乙方的相关保证责任、合同的解除及终止条件等内容均进行了约定，作为担保方的苏州华熙新能源科技有限公司对本合同项下乙方的保证、义务及责任承担连带担保责任。
2012年10月19日，原告作为房屋出租方（甲方）与作为房屋承租方的被告苏州市周氏健身服务有限公司（乙方）签订《关于二零零九年九月〈房屋租赁协议〉的补充协议》，苏州正旗光电科技有限公司（丙方，即原苏州华熙新能源科技有限公司）为乙方提供担保，双方在协议中约定：鉴于甲方不再出租乙方在原协议期间内转租给苏州市新岛网吧的房屋（原房屋一、二楼的部分，建筑面积861.67平方米），以及乙方暂不续租原房屋一、二楼的部分房屋、面积约390平方米等因素，乙方应负责在2012年10月30日前完成不再租赁部分房屋的清租，完整交还甲方，甲乙双方须填写并确认《2012年退租房屋交接表》，办妥退租手续，如逾期，甲方有权提前终止本协议；乙方承租房屋的建筑面积由原协议的1376.67平方米变更为125平方米，租赁期限自2012年10月1日起至2013年9月30日止；双方并约定本协议系原协议组成部分，与原协议具有同等法律效力，双方在该补充协议中对租金支付方式、租赁房屋用途等均进行了约定，丙方为乙方履行本协议义务提供不可撤销的连带责任保证，保证期限为2012年10月1日起至本协议期满之日或提前终止之日（以后到之日为准）起二年止。
另查明，2009年9月29日，被告苏州市周氏健身服务有限公司（甲方）与被告苏州市新岛网吧（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将座落于新区狮山路某号南商场二楼的房屋部分租赁给乙方，建筑面积为861.67平方米，租赁期限自2009年10月1日起至2012年9月30日止；租金第一年为371744元，第二年为390331元，第三年为409847元，租金支付方式为每年分二次支付，先付后租；房屋租赁期满，乙方应无条件搬离、返还房屋，保证向甲方完整返还房屋，如未能按期搬离或应清退工作不到位，导致延期向甲方完整返还房屋的，则每延期一日，乙方需向甲方支付违约金1万元；协议期满，乙方需续租的，应于期满之日前三个月向甲方提出续租要求，经甲乙双方协商一致，可签订新的租赁协议；协议期满或因各种其他原因导致本协议解除、终止，则租赁房屋在本协议解除、终止日之后的所有物品均无偿归甲方所有，由甲方自由处置。双方在协议中对甲方的保证及责任、乙方的保证及责任协议的解除和终止等相关内容也均进行了约定。
又查明，被告苏州市周氏健身服务有限公司与被告苏州市新岛网吧签订的《房屋租赁协议》于2012年9月30日期满后，双方未再续签合同，被告苏州市新岛网吧对承租房屋的租金支付至2012年9月30日，之后在继续使用期间未支付任何租金或使用费，也未与原告签订房屋租赁相关协议。
庭审中，原告与被告苏州市新岛网吧一致确认，在租赁期间届满后，被告苏州市新岛网吧实际使用房屋的面积为861.67平方米，实际使用期间的租金支付标准为409847元每年，双方还确认被告苏州市新岛网吧占用的原告房屋即上述座落于苏州市高新区某某新苑某某花苑商场某幢某号房屋。
以上事实，由原告提供的房权证、国有土地使用证、《房屋租赁合同》及《关于二零零九年九月〈房屋租赁协议〉的补充协议》、《房屋租赁协议》，以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原告与被告苏州市周氏健身服务有限公司签订的《房屋租赁合同》和《关于二零零九年九月〈房屋租赁协议〉的补充协议》，以及被告苏州市周氏健身服务有限公司与苏州市新岛网吧签订的《房屋租赁协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行。现上述协议中涉及被告苏州市新岛网吧所承租的座落于苏州市高新区某某新苑某某花苑商场的某幢某号房屋（建筑面积为861.67平方米部分）的租赁期限均已届满，且均未续签合同，故被告苏州市新岛网吧对上述房屋的继续占有、使用已经侵犯了原告作为所有权人的权利，应将占有使用的房屋及时归还原告，并应支付原告继续占有使用期间的使用费，占有使用费按照原告与被告苏州市新岛网吧确认的409847元／年的标准计算。原告作为房屋的所有权人，也有权利要求作为次承租人的苏州市新岛网吧腾让房屋。被告苏州市周氏健身服务有限公司作为上述房屋的转租人，有义务协助完成转租房屋的清租工作而未履行，应对被告苏州市新岛网吧占有、使用上述房屋期间所产生的使用费承担连带责任清偿责任。
关于被告苏州市新岛网吧辩称的其与原告是不定期租赁合同关系的意见，因其系房屋次承租人，与原告自身并无合同关系，且其与被告苏州市周氏健身服务有限公司的租赁合同到期后，在继续占有、使用涉案房屋期间未缴纳任何租赁费用，故其辩解意见并无证据予以支持，本院依法不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告苏州市新岛网吧于本判决生效之日起十五日内迁出座落于苏州市高新区某某新苑某某花苑商场某幢某号房屋（面积为861.67平方米），并将该房屋腾空后交付原告创元科技股份有限公司。
二、被告苏州市新岛网吧于本判决生效之日起十日内支付原告创元科技股份有限公司房屋实际占有使用期间的占有使用费（自2012年10月1日起计算至将上述房屋交付原告之日，占有使用费的支付标准为409847元／年），被告苏州市周氏健身服务有限公司对上述被告苏州市新岛网吧应支付原告的房屋占有使用费承担连带清偿责任。
如采用转账方式支付，请汇入原告创元科技股份有限公司指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6768元，减半收取3384元，由被告苏州市新岛网吧、苏州市周氏健身服务有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：10-550101040009599。
代理审判员 游进国
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 蒋雅静