广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2312号
上诉人一（原审原告，反诉被告）：潘孝锦，女，汉族，1984年7月26日出生。
上诉人二（原审原告，反诉被告）：方义军，男，汉族，1982年8月11日出生。
两上诉人共同委托代理人：韩晶晶，广东深腾律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：冷芬满，广东深腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：周婷，女，汉族，1984年5月6日出生。
委托代理人：邢志忠，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：刘丹，广东广和律师事务所实习律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司深圳宝安支行。
负责人：李勤，该银行行长。
原审第三人：深圳市家园房地产经纪有限公司。
法定代表人：任杰，该公司总经理。
委托代理人：吴X望，男，汉族，1990年8月8日出生，系该公司职员。
上诉人潘孝锦、方义军与被上诉人周婷、原审第三人中国银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称中国银行宝安支行）、深圳市家园房地产经纪有限公司（以下简称家园房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘孝锦、方义军起诉请求法院判令：1、周婷继续履行《二手房买卖合同》，立即办理深圳市宝城XX区XX大厦X栋XXX房屋的赎楼手续；2、周婷配合潘孝锦、方义军撤销原资金监管，重新办理资金监管手续；3、周婷将房屋交付给潘孝锦、方义军并办理产权过户手续；4、周婷向潘孝锦、方义军支付违约金6000元（自2015年6月20日起算，标准为每日1000元，暂计至起诉日为6000元，主张计至周婷继续履行合同之日）；5、周婷向潘孝锦、方义军支付双倍定金10万元；6、周婷承担本案诉讼费、保全费、担保费等全部费用。一审庭审时潘孝锦、方义军变更第5、6、7项诉讼请求为：5、周婷向潘孝锦、方义军支付相当于双倍定金数额违约金10万元；6、周婷支付潘孝锦、方义军律师费5万元、担保费1.2万元；7、周婷承担本案诉讼费、保全费。
周婷反诉请求法院判令：1、解除周婷与潘孝锦、方义军签订的《二手房买卖合同》；2、周婷没收潘孝锦、方义军定金5万元；3、潘孝锦、方义军承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明，2015年4月28日，潘孝锦与周婷签订一份《二手房买卖合同》，约定周婷将其名下位于深圳市宝安区宝城XX区XX大厦X栋XXX号房屋（深房地字第XXX**号）转让予潘孝锦，合同成交价2000000元；涉案房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起2日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方撤销公证委托又不在3日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约；涉案房地产没有租约；交易定金为50000元，买方同意在合同签订时支付卖方；为防范交易风险，卖方须留交房保证金5000元在双方所约定第三方托管；买方通过向银行抵押贷款方式支付剩余房款，买方须于2015年5月10日前将除定金外首期款（以贷款承诺函金额为准）、交房保证金部分监管至双方约定的第三方指定监管账户，余款监管至约定的银行第三方监管账户；买方须于2015年5月10日前向银行提交抵押贷款申请资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额3日内补足首期款，以补足全部购房款，否则视为买方违约；剩余首期款金额=转让总价款-
银行贷款承诺额-
定金；在办理上述资金监管和贷款申请过程中，卖方必须全力配合，如到场签署资金监管协议、担保赎楼协议、银行所需的赎楼贷款借据资料，以及提供结算账号等，否则视为卖方违约；买方逾期付款（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外）超过30日的，卖方有权解除合同并选择定金罚则或要求对方支付房地产总结20%的违约金；卖方转让房屋所需支付税费均由买方负担；卖方应于收到全部房款后（交房保证金除外）3个工作日内，将房地产交付买方，交付方式为附带家私电器或只带固定家私电器转让（详见家私电器清单）、无租约及租客交付；卖方未按合同约定期限将房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；需要赎楼的，在赎出房地产证并注销抵押登记之日起3个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》当日，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，买方负有抵押义务的，在买方领取新房地产证当日办理抵押登记手续；买卖双方任何一方不履行合同约定义务，致合同目的无法实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%违约金；如因此而引起守约方提起诉讼或仲裁，违约方还须赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的诉讼费、仲裁费、律师费、交通费、误工费等；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；同时双方备注约定卖方承诺供楼未逾期，如因逾期供楼产生多余罚息，由卖方承担；买方知晓深圳限购政策，双方协商一致，卖方同意买方可以增加或更改产权人姓名。
2015年4月28日，潘孝锦支付定金50000元，其中周婷收取了45000元定金，其余5000元在家园房地产公司处托管。
2015年4月29日，周婷与深圳市XXX融资担保有限公司签订一份《二手楼赎楼担保服务合同》，约定周婷委托该公司办理涉案房产赎楼事宜。周婷出具了公证委托书。
2015年5月12日，方义军、周婷及中国农业银行股份有限公司宝安支行签订一份《二手房交易结算资金托管协议》，约定双方为交易涉案房产委托该银行监管资金550000元，并约定买方应于该协议签订后5个工作日内存入托管资金；同时双方还明确指定了方义军、周婷各自的结算账户。当日，方义军向监管账户存入资金550000元。向该银行申请了按揭贷款，但银行未出具贷款承诺函。方义军主张其于2015年6月10日知晓申请贷款未获银行批准。
2015年5月29日，周婷与家园房地产公司工作人员吴X望的微信记录显示，吴X望告知周婷，潘孝锦、方义军首套房还在偿还银行按揭，周婷反问吴X望该套房屋贷款不是早已清偿并表示银行查出潘孝锦、方义军二套房贷申请7成贷款存在风险，吴X望表示潘孝锦、方义军已取得贷款承诺函。潘孝锦、方义军及家园房地产公司认可周婷提交的该份微信记录的真实性。
2015年6月18日，潘孝锦、方义军向周婷送达《履约催告函》，主张因银行贷款未获批，要求周婷配合更换银行申请按揭贷款并监管首期款。
2015年6月24日，方义军向深圳市XXX融资担保有限公司支付担保费10370元、手续费300元。
2015年6月25日，潘孝锦、方义军向原审法院提起本案诉讼。
2015年6月26日，潘孝锦、方义军向周婷邮寄《催告函》要求周婷配合办理更换按揭贷款银行或一次性付款购房手续，并及时过户。
潘孝锦、方义军主张周婷单方撤销赎楼委托、拒绝更换银行办理资金监管和按揭贷款、拒绝潘孝锦、方义军一次性付款等构成违约。依潘孝锦、方义军申请，原审法院去函深圳市XXX融资担保有限公司询问调查，该担保公司回函说明周婷未撤回赎楼委托，赎楼中断原因在于潘孝锦、方义军未取得贷款承诺函。
潘孝锦、方义军主张其支出律师代理费50000元，提供发票和委托代理合同等佐证，其提供的转账票据显示金额为48000元；潘孝锦、方义军主张支出深圳市XX融资担保有限公司财产保全担保费12000元，提供《出具担保函协议书》佐证，其提供的转账凭证显示收款人系李X平，潘孝锦、方义军主张该收款人为该担保公司法定代表人。
另查，潘孝锦于2011年9月1日购买了位于深圳市宝安区西乡街道一处房产，该房屋办理了银行抵押贷款。潘孝锦、方义军于2011年10月24日登记结婚。潘孝锦、方义军主张于2015年6月15日办理离婚手续。潘孝锦、方义军提供的两份《购房资格证明》显示，潘孝锦、方义军在深圳住房限购区域均可购房一套。潘孝锦、方义军主张涉案房屋买卖合同的买方应变更为方义军一人，周婷不予认可，主张潘孝锦、方义军为共同买受人。
原审法院认为，潘孝锦、方义军、周婷签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
周婷已经按照合同约定履行了公证委托深圳市XXX融资担保有限公司办理涉案房产赎楼事宜的义务，现有证据未能显示周婷单方解除了赎楼委托，周婷亦已按照合同约定履行了配合潘孝锦、方义军向中国农业银行股份有限公司宝安支行办理资金监管并申请按揭贷款等事项，潘孝锦、方义军主张周婷违约缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。本案潘孝锦、方义军未能取得涉案房产7成贷款的银行贷款承诺函，究其原因在于潘孝锦、方义军。按照双方买卖合同的约定，潘孝锦、方义军应当于银行答复贷款额3日内补足剩余首期款（剩余首期款=转让总价款-
银行贷款承诺额-
定金），但潘孝锦、方义军于2015年6月10日知晓贷款未获银行批准后应当支付剩余房款，但潘孝锦、方义军未在约定期限内履行支付剩余购房款的义务，潘孝锦、方义军的行为构成违约。潘孝锦、方义军要求周婷配合更换银行进行资金监管并申请按揭贷款，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。另外，潘孝锦、方义军、周婷《二手房交易结算资金托管协议》约定有周婷的二手房结算账户信息，潘孝锦、方义军系知晓周婷账户的，潘孝锦、方义军可以通过向周婷账户支付剩余房款的方式履行付款义务，然而潘孝锦、方义军一直未予履行付清房款义务，根据双方《二手房买卖合同》约定，周婷有权解除合同。合同自通知到达对方时解除，结合本案反诉状送达时间，原审法院确认双方《二手房买卖合同》于2015年8月6日解除。合同解除，不影响合同结算和清理条款的效力。周婷依据合同约定有权没收潘孝锦、方义军已付定金50000元，鉴于其中5000元在家园房地产公司处托管，家园房地产公司应将该款支付周婷。至于潘孝锦、方义军主张继续履行合同并要求周婷支付违约金、律师费、担保费等诉讼请求，于法无据，原审法院均予驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、潘孝锦与周婷签订的《二手房买卖合同》已于2015年8月6日解除；二、家园房地产公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付周婷5000元；三、周婷对潘孝锦、方义军已付定金50000元不予返还；四、驳回潘孝锦、方义军的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费24048元、财产保全费5000元、反诉费525元，由潘孝锦、方义军负担。
上诉人潘孝锦、方义军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）深宝法民三初字第1286号民事判决，改判周婷继续履行《二手房买卖合同》，驳回周婷的全部反诉请求；2、周婷向潘孝锦、方义军支付逾期履行合同违约金134000元（自2015年6月20日起算，标准为每日1000元，直至周婷继续履行合同，暂计至2015年10月31日为134000元）；3、周婷向潘孝锦、方义军支付相当于双倍定金金额的违约金共计10万元；4、周婷承担潘孝锦、方义军因诉讼而支出的律师费人民币5万元和担保费1.2万元；5、一、二审诉讼费和保全费全部由周婷承担。
上诉的事实与理由：一、一审判决认定事实有误，潘孝锦、方义军并非导致涉案买卖合同无法继续履行的违约方。潘孝锦、方义军一直积极履行合同，在得知银行未批贷后曾三番五次与周婷沟通，希望促进合同继续履行，但周婷不愿意履行。潘孝锦、方义军按照涉案买卖合同约定办理好首期款的资金监管并且在2015年5月10日前向银行递交了申请按揭贷款的资料。2015年6月10日潘孝锦、方义军得知银行不予批准按揭贷款后，第一时间于该日要求中介公司与周婷联系沟通相关事宜。中介公司通过电话等方式通知周婷协商变更银行申请按揭贷款，周婷未接电话，后来其配偶接的电话，要求中介联系周婷的律师。6月12日，中介公司吴X望通过微信再次约周婷见面协商，周婷不愿意谈，称（银行）单已经撤了，买卖合同失效了，并表示已请好了律师。2015年6月16日潘孝锦、方义军再次委托中介告知周婷换到建行做资金监管，要求周婷或其通知担保公司去签字，并提供收款账号，周婷不予理会。早在2015年5月28日，潘孝锦、方义军就被通知贷款承诺函已经下了，担保公司收到赎楼费就可以出保函，故潘孝锦、方义军于该日将赎楼费用支付给中介，由中介转交给担保公司。但潘孝锦、方义军在6月10日突然听说银行撤单，便向农业银行了解，原来是周婷到银行闹，不愿意卖房了，银行表示买卖双方任何一方对贷款交易有异议的，可终止贷款，因此才做了撤单的决定。对该事实二审法院可向农业银行核实。可见，在银行通知终止贷款之前，买卖双方并无任何纠纷，唯一合理并有证据可以证实的原因就是周婷早在买卖合同签订后不久就为房价上涨的利益诱惑、企图毁约，潘孝锦、方义军提交的周婷与中介公司吴X望之间的微信记录（该证据一审时周婷也予以认可）可以证实该事实。这也与农业银行向潘孝锦、方义军解释的终止贷款的原因相互印证，证明周婷有违约的企图和导致贷款不成功的行为。潘孝锦、方义军递交的所有证据及买卖双方协商无果的事实都表明，在得知无法成功办理贷款后，周婷是一心一意要违反约定，不愿意继续卖房，无论是变更银行办理按揭还是潘孝锦、方义军一次性支付房款，周婷都不愿意配合。而潘孝锦、方义军是采取各种方式促成合同继续履行，即使最终因周婷的不配合而无法付清余款，也不构成导致合同不能继续履行的根本违约。一审法院无视上述事实，既不采纳潘孝锦、方义军的证据，也未去农业银行核实情况，反而认定潘孝锦、方义军违约，认定周婷有权解除合同，严重有失公正，损害潘孝锦、方义军权益。
二、一审法院认定潘孝锦、方义军未取得贷款承诺函及未能成功办理按揭贷款的原因在于潘孝锦、方义军，属事实认定错误。潘孝锦、方义军曾在起诉前与中介公司一起到担保公司，询问周婷当时是否撤销了公证委托，阻止担保公司配合潘孝锦、方义军办理相关手续，担保公司的代理人明确答复周婷向他们口头撤销委托、不要他们去签字。虽然担保公司书面予以否认，但担保公司的回复与事实不符，也不能说明潘孝锦、方义军未曾取得贷款承诺函。一审判决后，潘孝锦、方义军仍就周婷撤销公证委托事宜向担保公司的代理人章艳打电话询问，章艳仍答复：周婷当时撤销了委托。一审判决后，潘孝锦、方义军向担保公司询问，既然赎楼未做成，理应退回赎楼担保费，担保公司表示：农业银行出了贷款承诺函（不一定是原件）给担保公司，担保公司收取赎楼担保费后再出保函给银行，虽然银行最后没有放款，但出了保函不能再退赎楼费。这证明银行其实做了贷款承诺函，潘孝锦、方义军最终未取得银行贷款并非潘孝锦、方义军自身原因，而是周婷到银行闹事导致银行终止贷款。一审法院未经查实就草率认定未取得贷款的原因在于潘孝锦、方义军，属事实认定错误。
三、周婷在银行终止贷款后不愿与潘孝锦、方义军协商进行全款的资金监管、拒不配合潘孝锦、方义军继续履行合同，周婷才是本案的根本违约方。按揭贷款只是付款方式问题，并非导致合同不能履行的根本原因。本案中，即使农业银行最终没有放款，就买卖双方而言，也只是付款方式发生变化，合同仍然可以继续履行。潘孝锦、方义军得知银行终止贷款后，立即委托中介约周婷协商，但周婷不理会，并一反常态将律师搬出来，不愿协商。合同并未约定不能换银行办理按揭贷款，也没有明确约定潘孝锦、方义军办理贷款的金额，即使贷款没有办下来，按照诚实信用原则和“法不禁止即自由”的法律精神，潘孝锦、方义军有权更换付款方式，有权要求周婷配合换银行办理按揭贷款。即使周婷不同意，也可以提出有利于合同继续履行的其他付款方式，也可以明确与潘孝锦、方义军协商到银行做全款的资金监管，但是周婷在得知撤单后立即翻脸，拒绝与潘孝锦、方义军协商，这不是希望继续履行合同的人应有的正常反应。6月19日，在买卖双方、各方律师及中介公司均在场的情况下，潘孝锦、方义军明确表示可以不经过银行贷款，直接做全款的资金监管，周婷仍明确表示：我只有一套房子，卖了我住哪里？事后潘孝锦、方义军的代理律师给周婷的律师打电话表示：只要周婷愿意继续卖，双方可以协商房屋加价事宜，但周婷没有理会。综上，潘孝锦、方义军无论是得知银行撤单后还是在诉讼过程中，都清楚明白地向周婷表达了继续履行合同的诚意，潘孝锦、方义军也有购房资格，未取得贷款并不是合同不能继续履行的障碍，唯一障碍就是周婷不愿意卖房了。一审判决未能查明该事实，反而认定潘孝锦、方义军违约，严重损害潘孝锦、方义军合法权益、违反公平原则，请求二审法院予以撤销。
四、周婷是导致合同无法继续履行的根本违约方，无权解除合同，一审判决认定周婷的反诉发生解除合同的效力，缺乏法律与事实依据，严重违反诚实信用原则和公平原则，违反民法鼓励交易、维护交易秩序的精神，应予撤销。一审判决认定周婷有权解除合同没有法律与事实依据。第一，从事实上讲，周婷是导致合同无法继续履行的根本违约方，无权解除合同。第二，根据合同第八条关于买方逾期违约责任的约定，因银行贷款原因导致买方逾期付款的，不适用该条关于违约责任的约定。即使一审法院认定潘孝锦、方义军逾期付款，也应该根据第八条关于逾期付款违约责任的特别约定，在这种情况下排除违约责任的适用。第三，从交易习惯上讲，潘孝锦、方义军不可能在周婷不愿意配合继续履行合同的情况下单方付清余款到周婷的账户，潘孝锦、方义军已充分表明愿意支付全款、继续履行合同的最大诚意，但周婷却没有这个诚意。得知银行终止贷款后，周婷不仅不愿意协商，不同意潘孝锦、方义军要求付全款的主张，甚至潘孝锦、方义军表示愿意加价以换取合同继续履行，周婷还是不同意。而且其从未明确发函要求潘孝锦、方义军在合理时间内付清余款。在这种情况下，一审作出“原告知晓被告账户、可以通过向被告账户支付剩余房款的方式履行义务，原告一直未履行，因此被告可以解除合同”的荒谬判决，完全罔顾公平正义和社会公理，明显违反诚实信用原则和公平原则，影响交易秩序的稳定，严重损害潘孝锦、方义军的合法权益。第四，从法律设置合同解除权的初衷来讲，合同解除权是为了给守约方维护自己合法而设置的，当事人可以约定解除合同的事由，但合同解除权不能滥用，否则损害了市场交易秩序，违反其初衷。因此，合同解除权的行使必须是违约行为严重影响合同一方或双方重大利益的情况。就本案而言，涉案合同的目的是房屋买卖得以实现，周婷的目的是为了获得房款，而潘孝锦、方义军的目的是为了购得房屋。退一万步讲，即使法院认定潘孝锦、方义军未按原合同的约定付款，但是周婷根据买卖合同约定应享有的重大利益并未因此受到严重影响，而且潘孝锦、方义军一次性支付全款是比原来合同约定的按揭贷款更有利的履行方式，合同完全可以继续履行。从这方面看，一审法院本应作出公正审查、限制合同解除权的滥用，可是其反而认定合同已解除，严重损害潘孝锦、方义军的合法权益。
综上，原审判决认定事实和适用法律存在明显错误，违反了民法的公平原则，恳请二审法院采纳、支持潘孝锦、方义军的上诉意见，撤销原审判决，支持潘孝锦、方义军的上诉请求，驳回周婷的全部诉讼请求。
被上诉人周婷书面答辩称：一、潘孝锦、方义军在上诉状中称其一直积极履行合同，这种说法与他的实际行为不符。潘孝锦、方义军自称其在2015年6月10日得知银行没有批准贷款，根据《二手房买卖合同》第七条第2（3）项约定银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额三日内补足首期款，以补足全购房款，否则视为违约。但潘孝锦、方义军在得知无法取得银行贷款后并没有备足购房款。其所说的积极履行根本不存在。
二、双方交易房款为200万元整，潘孝锦、方义军支付定金5万元，资金监管55万，定金加监管共60万，占房价30%。潘孝锦、方义军在宝安区西乡有一处房产XX居X栋XXX，登记在潘孝锦名下，仍处在按揭中，涉案房产申请银行贷款属于家庭二套房，只能贷款三成。潘孝锦、方义军采用了向银行提供假离婚证明方式，被银行识破才导致无法取得贷款。潘孝锦、方义军把其无法取得银行贷款的责任推给周婷，没有任何依据。
三、周婷虽然问过解除合同代价多大，但从没提出要解约。相反一直在催促中介要求潘孝锦、方义军快点履行合同。该事实有周婷与中介人员吴X望的微信聊天信息证实：2015年5月12、14、19、21、22、24、25日，周婷都在不停催促潘孝锦、方义军快点履行合同。
综上所述，潘孝锦、方义军因弄虚作假导致无法取得银行贷款，无法按时履行合同，应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
家园房地产公司称没有答辩意见。
中国银行宝安支行书面答辩称：若二审法院最终判决需要中国银行宝安支行配合卖方履行注销抵押义务的，请依法保障中国银行宝安支行的抵押权。在周婷或二审法院指定的他人清偿周婷在中国银行宝安支行处全部贷款本息的前提下，中国银行宝安支行同意将房产证原件退回并配合办理涉案房产的注销抵押登记。
本案经审理查明：（一）2015年6月18日，家园房地产公司工作人员吴X望向周婷邮寄送达《履约催告函》，原审第9页第一段关于潘孝锦、方义军向周婷送达《履约催告函》的描述有误，本院予以纠正。在该份《履约催告函》中，家园房地产公司陈述“由于银行方面问题导致批款没下来，现买方需要换银行继续履行合同”，要求周婷配合更换银行办理按揭贷款及监管手续；（二）2015年6月19日，潘孝锦委托广东深腾律师事务所律师韩晶晶向周婷邮寄关于要求继续履行《二手房买卖合同》的律师函。该函件中有“由于银行内部原因，潘孝锦未能获得按揭贷款”的表述。
原审所查其他事实清楚，本院予以确认。
本案二审调查期间，上诉人潘孝锦、方义军向本院提交录音光盘三份，潘孝锦、方义军主张分别系：1、潘孝锦与农业银行林行长的通话录音，用以证明周婷不想卖房，到银行闹事导致银行不批贷款；2、潘孝锦与担保公司工作人员张艳的通话录音，用以证明得银行不批贷款后，银行通知买卖双方解除资金监管，周婷让担保公司不要配合潘孝锦、方义去签字；3、潘孝锦与担保公司李X岩的谈话录音，用以证明担保公司出保函的流程是：银行告知担保公司贷款已经批了，担保公司收到贷款承诺函（不论原件还是复印件），担保公司收到赎楼费，然后才会出具担保承诺函。即出具担保承诺函的前提是收到银行的贷款承诺函。潘孝锦、方义军还提交《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》和深圳市XXX融资担保有限公司出具的《帐户确认书》、《确认函》、《担保承诺函》各一份，用以证明担保公司出具担保承诺函，说明银行曾出具贷款承诺函，一审认定事实有误。
周婷对上述三份录音证据的真实性和合法性均不予认可，并表示潘孝锦、方义军提交的《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》和深圳市XXX融资担保有限公司出具的《帐户确认书》、《确认函》、《担保承诺函》不能证明潘孝锦、方义军已经取得银行的贷款承诺函。
本案二审调查时，上诉人潘孝锦、方义军向本院提交调查取证申请书一份，申请本院向中国农业银行宝安支行林X婵行长调查以证实由于周婷不愿意卖房向银行提出异议，导致银行终止向潘孝锦、方义军贷款的事实。
本院认为，潘孝锦与周婷就涉案房产签订的二手房买卖合同系双方真实表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。周婷按照合同约定办理了公证委托赎楼手续，并未单方撤回。周婷亦已按照合同约定配合潘孝锦、方义军向农业银行宝安支行办理了申请按揭贷款的手续。
潘孝锦、方义军主张银行已经出具了贷款承诺函，但未能出示该项证据，况且潘孝锦在原审庭审时亦确认其在2015年6月10日已知晓申请贷款未获银行批准，故本院确认潘孝锦未能取得银行贷款承诺函的事实。
至于潘孝锦、方义军主张系因周婷在贷款银行闹事导致其未能取得银行贷款的事实，本院认为，潘孝锦、方义军向本院提交的录音光盘证据不能确定通话人的真实身份，且潘孝锦、方义军亦未在举证期内向本院申请相关证人出庭作证，故对其提交的录音证据，本院不予采信。对其二审提出的调查取证申请，本院不予准许。潘孝锦、方义军不仅未能证明其未取得银行贷款的原因在于周婷的干扰，而且在家园房地产公司向周婷寄送的《履约催告函》和潘孝锦向周婷邮寄的关于继续履行合同的《律师函》中，只字未提其主张的周婷不当干扰的事实，而均描述为由于银行内部原因导致其未能获得贷款。故对于潘孝锦和方义军的该项主张，本院不予采信。
根据合同约定：银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，买方应于银行答复贷款额三日内补足首期款，以补足全部购房款，否则视为买方违约；如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金。本案中，买方在2015年6月10日即已知晓其按揭贷款申请未获银行批准，则应在三日内一次性补足剩余房款，卖方并无义务再次配合其向其他银行申请按揭贷款，逾期履行超过五日，则卖方有权解除合同并追究其违约责任。潘孝锦、方义军未能在2015年6月18日前履行一次性付清房款的义务，违约情形达到合同约定的解除条件，应当承担相应的违约责任。
综上，上诉人潘孝锦、方义军的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币24048元由上诉人潘孝锦、方义军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 李开宇（兼）