湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初374号原告肖子和，男。被告龙海明，男。原告肖子和为与被告龙海明房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月24日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭。2016年5月26日，本院召集各方当事人进行了庭前证据交换，并于同日公开开庭进行了审理。原告肖子和、被告龙海明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖子和诉称，2015年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定,被告龙海明以2000元/月的价格承租原告肖子和所有的坐落于衡阳市解放西路25号门面，租期为二年（从2015年5月23日起至2017年5月22日止），租金一次性交清。合同签订后，原、被告私下口头约定租赁期限改为一年（从2015年5月23日起至2016年5月22日止），租金为每六个月交付一次。原告将房屋租赁给被告六个月后，要求被告支付租金，被告一直搪塞原告，后于2015年12月与原告失去联系。为保障原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：一、被告龙海明立即支付拖欠半年租金12000元及拖欠水电费150元，以上两项共计12150元；二、被告龙海明承担违约金6000元；三、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；四、本案诉讼费由被告承担。原告肖子和为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》。以证明被告拖欠原告租金及水电费的事实；2、《报警登记表》。以证明被告拖欠原告租金后失去联系的事实；3、房产证。以证明涉诉房屋归原告所有。对于原告提供的证据，经庭审质证，被告龙海明认为，对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告早已退租，并未拖欠原告租金；对证据2有异议，被告在2015年就已搬离涉诉门面，并不是原告所称的失去联系；对证据3无异议。被告龙海明辩称，原告的诉请与事实不符，被告与2015年12月提出与原告解除合同，原告表示同意后被告才搬离该房屋并交付钥匙，另将6000元押金作为违约金支付给原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告龙海明为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》。以证明原、被告双方解除租赁合同后，原告将该合同退还被告的事实；2、房屋租赁广告。以证明原告同意解除合同，并将转租广告印发给被告要求被告张贴的事实。对于被告提供的证据，经庭审质证，原告肖子和认为，对证据1有异议，原、被告并未签订书面的解除协议，故《房屋租赁合同》并未解除；对证据2的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，出租广告虽然是原告叫被告去张贴的，但前提是门面要先租出去再解除合同。对于原告提供的证据，本院认为，证据1能证实原、被告签订的《房屋租赁合同》的基本内容，对其真实性、合法性本院予以认定，但不能达到被告欠原告半年租金及水电费的证明目的；证据2能仅能证明原告曾向公安机关报警的事实，但无法证明被告拖欠租金的事实；证据3被告无异议，以上证据来源、形式合法,内容客观真实，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信。对于被告提供的证据，本院认为，证据1与原告提交的证据1一致，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认；证据2原告对其真实性、合法性予以认可，以上证据能够证实原告将该广告印发给被告要其张贴的事实，本院予以采纳。经审理查明，2015年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定,被告龙海明以2000元/月的价格承租原告肖子和所有的坐落于衡阳市解放西路25号门面（房屋产权证号：衡房权证城北字第000542**号），租期为二年（从2015年5月23日起至2017年5月22日止），租金一次性交清。被告向原告交付押金6000元。就违约责任双方约定，若被告违约，原告有权收回房屋，原告不退还被告押金，未租期间的损失由被告负责；若原告违约，原告向被告支付违约金10000元作为违约金，并退还押金及预付租金。合同签订后，原、被告私下口头约定租赁期限改为一年（从2015年5月23日起至2016年5月22日止），租金为每六个月交付一次。2015年11月底，原告准备向被告收取剩余半年的房租时，被告向原告提出不再续租合同，要求解除合同，并承诺将6000元押金作为违约金支付给原告。原告要求被告将门面转租出去，并将留有自己妻子的联系方式的门面招租广告印发给原告张贴。被告于2015年12月初搬离该门面，并将钥匙交付给隔壁门面老板，电话通知原告去领取。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同租赁六个月后，被告要求与原告解除租赁合同并腾退房屋，原告虽未与被告签订书面合同解除协议，但其印发招租广告给被告张贴的行为应视为对合同的解除表示同意，原、被告已于2015年11月底对解除合同达成一致意见，双方的行为系对合同解除的实际履行，故原告要求被告支付半年房租及解除合同的诉请，本院不予支持。由于原告未提供被告拖欠水电费的合法依据，对于原告要求被告支付拖欠水电费150元的诉请，本院不予支持。因合同中约定被告的违约责任仅为“押金不退”，被告退租后已将6000元押金作为违约金支付给原告，故被告已承担了其提前退租的违约责任，原告再要求被告支付违约金6000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告肖子和的诉讼请求。本案受理费254元，由原告肖子和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  唐文婧人民陪审员  范重辉人民陪审员  李会仁二〇一六年六月十二日代理书记员  廖盈君《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。