江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第81号
上诉人（原审原告）曲艳凤，女，1978年11月17日生，汉族。、
委托代理人姜茜，江苏高的律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司，组织机构代码67902827-9，住所地南京市鼓楼区中央路417号117室。
法定代表人周吉，该公司董事长。
委托代理人梁官成、徐俊华，江苏苏源律师事务所律师。
原审第三人南京ＸＸ集团有限公司，组织机构代码13488975-7，住所地南京市建邺区长虹路105号。
法定代表人李青，该公司董事长。
上诉人曲艳风因与上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称先锋奥特莱斯公司）、原审第三人南京ＸＸ集团有限公司（以下简称ＸＸ公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曲艳凤及其委托代理人姜茜，上诉人先锋奥特莱斯公司委托代理人梁官成、徐俊华，到庭参加诉讼，原审第三人ＸＸ公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
曲艳凤原审诉称，其系南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼132室商铺所有权人。双方当事人于2008年11月签订了《商铺委托租赁合同书》，约定曲艳凤将其所有的商铺委托先锋奥特莱斯进行租赁经营，委托期限为五年，自2008年11月1日至2013年10月31日。委托租赁合同到期后，由于双方无法就续租租金标准达成一致，曲艳凤决定依法收回商铺，并通知了先锋奥特莱斯公司。先锋奥特莱斯公司不仅多次拒绝曲艳凤关于租金的建议和要求，且在合同期满后未续签书面合同的情况下，仍强行占用商铺，并出租给第三人ＸＸ公司。先锋奥特莱斯公司的行为违反了相关法律规定。为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、先锋奥特莱斯公司及第三人将位于南京市鼓楼区中央路417号132室商铺返还曲艳凤；2、先锋奥特莱斯公司按原交付标准恢复商铺隔断；3、先锋奥特莱斯公司按每月11756元标准给付自2013年11月1日起至实际归还商铺之日止的使用费（计算至2014年4月1日止的使用费为58780元），并按银行同期贷款利率标准支付逾期付款利息。
先锋奥特莱斯公司原审辩称，一、其不存在故意侵权行为，双方以及少数业主在政府部门、司法所、公安部门的组织下经过多次协调，曲艳凤等业主要求上涨到15%的租金，先锋奥特莱斯公司无法承受；二、先锋奥特莱斯公司所受托经营的商场具有整体性的特点，对外承租经营也是整体的，暂无法拆分；三、商场大约有280户业主，先锋奥特莱斯公司已签约的商铺有260余户，曲艳凤诉请归还商铺，将使先锋奥特莱斯公司经营的场所无法经营，损害其他90%已签约业主和经销商的权益，而且现签订合同的业主和经销商要求先锋奥特莱斯公司必须经营商场；四、曲艳凤诉请按每月11756元给付使用费没有事实依据，先锋奥特莱斯公司使用曲艳凤的商铺，同意按原合同标准给付相应的租金。先锋奥特莱斯公司不存在违约行为，不应当支付相应的利息。综上，请求法院驳回曲艳凤的诉讼请求。
原审第三人ＸＸ公司述称，第三人现已不在诉争商铺经营，故其不是本案适格的主体，请求驳回曲艳凤对其的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区中央路417号132室房屋（建筑面积为38.45平方米）登记的所有权人为曲艳凤。该房屋系曲艳凤从南京同元房地产开发有限公司处购买。
2008年11月25日，曲艳凤（甲方）与先锋奥特莱斯公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同书》，合同约定：甲方决定将自己所有的商场铺位在约定期限内委托乙方进行租赁经营；委托租赁商铺坐落于南京市鼓楼区中央路417号先锋广场综合楼第一层132号商铺，建筑面积为38.45平方米，商铺回购款额为940487元；甲方同意在合同有效期内将涉及商铺租赁的一切事项均委托给乙方处理，并同意乙方以乙方自己的名义将该商铺以对外租赁或其他合法的方式进行经营管理，合同期限与甲方签订的合同时间相同，在保证甲方约定利益的前提下，乙方独立处理一切与商铺有关的所有事务，乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；委托租赁期限为5年，自2008年11月1日起开始计算至2013年10月31日止；甲方有权按合同约定的时间、金额向乙方收取商铺租赁回报利益；商铺租赁年回报利益额=商铺回购款额×年回报率；第一年（期）自2008年11月1日至2009年10月31日，按商铺回购款额940487元的6.5%计，即61132元，乙方每三个月以房租金的方式，向甲方支付一次商铺租赁回报利益额，计算方式为年回报利益额÷12×3，即15283元，2008年11月1日至2009年1月31日第一季度回报额于2008年12月10日至20日期间支付，自第二季度起，在上季度最后一个月的25日前支付，依此类推；甲方同意乙方代扣代缴相关税费；第二年（期）自2009年11月1日至2010年10月31日，按商铺回购款额的7%计，即65834元，第三年（期）自2010年11月1日至2011年10月31日，按商铺回购款额的7.5%计，即70537元，第四年（期）自2011年11月1日至2012年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即75239元，第五年（期）自2012年11月1日至2013年10月31日，按商铺回购款额的8%计，即75239元；自第二年起，付款方式由第一年的季付改为每四个月支付一次，支付时间为每四个月最后一个月的25日前支付后四个月租金，以此类推；乙方若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断；乙方承租期到期双方不续约时，乙方应保证商场原设施、设备完好无损，否则甲方有权按相关法规追究乙方责任，乙方自行添附或增加的设施、设备，乙方可在不损害甲方房屋安全的前提下拆卸，无法拆卸的作为公用设施为该楼业主共有，乙方在承租期满不续约或存在未到时期撤出的情况下，欠缴相关部门的水电费、设施设备的保养费及其他一切费用，必须自行向相关部门缴清，由此产生的不良后果，由乙方负完全责任；本合同委托租赁期满前六个月，甲乙双方可就以后合同续签事宜再行洽商确定。
合同签订后，曲艳凤将带有隔断的该商铺交付给先锋奥特莱斯公司委托经营。先锋奥特莱斯公司已支付了合同约定期限内的商铺租赁回报利益。合同届满后，因双方对商铺租赁回报利益的标准无法协商一致，双方未能续签合同。现先锋奥特莱斯公司仍实际经营管理该商铺，曲艳凤不同意将该商铺委托先锋奥特莱斯公司继续经营管理。
审理中，曲艳凤提供了同地段的网站出租信息，证明其主张先锋奥特莱斯公司按每月11756元标准给付使用费是有依据的。先锋奥特莱斯公司认为该证据与本案无关联性，每一商铺因位置、性质等不一样，不具有可比性。
另查明，第三人ＸＸ公司已不在涉案商铺经营。先锋奥特莱斯公司与其他已续签约商铺业主约定租期为6年，租金按原合同约定的商铺回购款额为基数，回报率每两年调整1次，即前两年（2013-2015）为8.5%，中间两年（2015-2017）为9%，最后两年（2017-2019）为9.5%。
因双方当事人分歧较大，致调解不成。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、商铺委托租赁合同书、函告等证据予以证实。
原审法院认为，曲艳凤与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同名称虽为商铺委托租赁合同书，但根据其合同内容，双方之间实为房屋租赁合同关系。合同期限届满后，双方未能续签合同，先锋奥特莱斯公司应当返还该商铺。先锋奥特莱斯公司认为其商场系一个整体，且已与大部分产权人续签合同，由于合同中未对曲艳凤应当续签合同条件进行约定，现先锋奥特莱斯公司无法与曲艳凤就商铺租赁回报利益标准达成一致意见，曲艳凤要求先锋奥特莱斯公司归还该商铺并无不当，应予支持。因第三人ＸＸ公司现已不在诉争商铺经营，故曲艳凤要求第三人返还商铺的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。先锋奥特莱斯公司虽提出其在承租商铺时已没有隔断的辩解意见，但未提供相应的证据予以证明，且双方在合同中明确约定，先锋奥特莱斯公司若撤出商铺经营，需在撤出之日起一个月内按原交付标准恢复商铺隔断，故先锋奥特莱斯公司在返还商铺时应当恢复商铺隔断。
关于使用费的问题。合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司继续经营管理该商铺，应当支付占用期间的使用费。曲艳凤按每月11756元标准主张自2013年11月1日起至先锋奥特莱斯公司实际归还商铺之日止的使用费，由于曲艳凤未能就该标准提供相应证据予以证明，对于该标准不予采信。先锋奥特莱斯公司已与先锋广场260户左右的商铺业主续签订了租赁合同，使用费年标准宜参照先锋奥特莱斯公司与其他续签约业主约定的标准予以确定，计算基数仍参照《商铺委托租赁合同书》中约定商铺回购款额确定。
关于利息的问题。曲艳凤主张的该项利息，因占有使用费数额尚未确定，且双方在合同中对于占有使用费的支付时间也未作约定，故该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，先锋奥特莱斯公司应当恢复商铺隔断后将商铺归还曲艳凤，并参照先锋奥特莱斯公司与其他业主续签合同约定的标准支付使用期间的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区中央路417号132室房屋恢复隔断并返还曲艳凤；二、南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内以商铺回购款额940487元为基数按年回报率（8.5%为自2013年11月1日起至2015年10月31日止的年回报率，9%为自2015年11月1日起至2017年10月31日止的年回报率，9.5%为自2017年11月1日起的年回报率，按实际返还房屋的时间分段计算）向曲艳凤支付自2013年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的占用使用费；三、驳回曲艳凤的其他诉讼请求。
上诉人曲艳凤不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、先锋奥特莱斯公司自2013年11月1日起无权使用涉案房屋，故应按市场标准支付房屋占有使用费，原审期间曲艳凤提供了相应证据证明涉案房屋同等地段的房屋租金标准，故原审判决第二项的标准过低。二、合同到期后曲艳凤通过书面方式告知先锋奥特莱斯公司不再按原标准续签合同，如果要续签合同按照年15%的回报率续订，否则应迁出涉案房屋。先锋奥特莱斯公司接到书面告知后，并未迁出，而是继续使用，表明其以实际行为对曲艳凤提出的变动标准予以认可。三、原审法院以“双方在合同中对占有使用费数额尚未确定，且双方在合同中对占有使用费的支付时间未作约定”为由对利息不予支持的认定无依据。1、涉案合同2013年10月31日到期后，先锋奥特莱斯公司即不应再占有涉案房屋，如果占用，应当按曲艳凤提出的支付标准支付使用费，故不存在“占有使用费数额尚未确定”的问题。2、双方在合同中对合同期限内的回报率已明确约定为先付后租。至于占有使用费是因先锋奥特莱斯公司的无权占用产生，应当从占有之日起计算占有使用费的利息损失。综上，上诉至二审法院请求：依法撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2182号民事判决书第二项、第三项判决，改判支持曲艳凤的诉讼请求。
先锋奥特莱斯公司答辩称，1、曲艳凤认为先锋奥特莱斯公司以实际行动认可了15%的年回报率，没有事实依据。15%的标准是曲艳凤单方提出的要求并未与先锋奥特莱斯公司达成一致意见。2、原审判决先锋奥特莱斯公司支付使用费的标准是参照了先锋奥特莱斯公司与其他业主的合同标准，也是参照的市场价。先锋奥特莱斯公司和业主之间的费用标准不等同于先锋奥特莱斯公司和实际经营户之间最终标准。因为先锋奥特莱斯公司和实际经营户之间的费用包含了先锋奥特莱斯公司的经营管理的费用。3、先锋奥特莱斯公司无需承担相应的利息，因为先锋奥特莱斯公司与曲艳凤对先锋奥特莱斯公司应付的占有使用费标准未能达成一致意见，原审判决已经确定了支付标准，先锋奥特莱斯公司在生效判决之后按照法院确定的金额及期限支付了相应的费用。故先锋奥特莱斯公司不存在迟延支付。
上诉人先锋奥特莱斯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在2008年先锋奥特莱斯公司租赁经营中央路417号商城前，商城非常冷清、萧条。先锋奥特莱斯公司租赁商城后，对商城进行了整体规划、装修，加强对外宣传，使商城业绩有了明显起色，本案并非简单的房屋租赁合同，涉及到商城的整体经营。原审判决先锋奥特莱斯公司返还132室商铺并恢复隔断，直接导致132室所在店铺及周围店铺无法正常经营，影响商城的稳定，对职工就业问题带来重大负面影响。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判由先锋奥特莱斯公司继续使用132室房屋，本案一、二审诉讼费用由曲艳凤承担。
曲艳凤答辩称，先锋奥特莱斯公司对于商场之前的经营情况的陈述是不符合事实的，先锋奥特莱斯公司在与曲艳凤签订租赁合同时是看好商场的收益状况的。曲艳凤与先锋奥特莱斯公司签订租赁合同后，委托先锋奥特莱斯公司对商铺委托经营。在合同到期后，曲艳凤等业主发出书面通告，要求收回商铺，或者上涨15%的租金由先锋奥特莱斯公司继续租赁。而先锋奥特莱斯公司在租期届满后既不退还商铺也不按照业主提出的租金标准给付租金，其行为属于无权占有。若认为，先锋奥特莱斯公司的行为是有权占有，则其是以实际行为认可了业主提出的租金上涨标准。
ＸＸ公司未答辩。
上诉人曲艳凤与上诉人先锋奥特莱斯公司对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，曲艳凤与先锋奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁合同书》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，先锋奥特莱斯公司应当按照合同约定，返还涉案132室商铺并恢复隔断。曲艳凤作为涉案132室商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将132室商铺出租给先锋奥特莱斯公司，先锋奥特莱斯公司认为中央路417号商城系一个整体，如返还132室商铺并恢复隔断，将影响商城的稳定经营，要求继续使用132室商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏法律依据，本院不予支持。
关于涉案商铺的使用费问题，在本案中，合同期限届满后，先锋奥特莱斯公司继续占有使用商铺，应当支付占有使用期间的使用费。曲艳凤主张原审判决使用费计算标准过低，因其未提供证据证明，且对其主张的租金计算标准也未提供证据证明，故原审判令按照先锋奥特莱斯公司与其他续签约业主约定的租金标准确定使用费，并无不当。
关于曲艳凤主张的利息损失，考虑到先锋奥特莱斯公司因占有使用期间的使用费数额尚未确定，且曲艳凤未对其实际损失数额提出证据证明的情况下，对其利息请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1269元，由上诉人曲艳凤负担634.5元，上诉人南京先锋奥特莱斯商业管理有限公司负担634.5元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一五年二月三日
书记员 朱亚芳