海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终42号
上诉人(原审原告)孙善忠，男，汉族，1970年11月8日出生。
委托代理人孙善挺，男，汉族，1972年9月9日出生。
被上诉人(原审被告)交通银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市工业园区苏惠路28号。
负责人王学武，该行行长。
委托代理人郑俊，该行职员。
委托代理人嵇明权，该行职员。
被上诉人(原审被告)海南亚奥国际拍卖有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路18号景瑞大厦23层。
法定代表人唐阔，该公司董事长。
委托代理人唐玉菊，该公司职员。
委托代理人熊益军，该公司职员。
原审第三人万宁市国土环境资源局，住所地海南省万宁市万城镇文明中路政府旧办公大楼。
法定代表人王振羽，该局局长。
委托代理人李志刚，该局干部。
委托代理人杨国昇，该局干部。
上诉人孙善忠因与被上诉人交通银行股份有限公司苏州分行（以下简称苏州交行）、海南亚奥国际拍卖有限公司（以下简称亚奥公司）、原审第三人万宁市国土环境资源局（以下简称万宁国土局）拍卖合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人孙善忠的委托代理人孙善挺、被上诉人苏州交行的委托代理人嵇明权、被上诉人亚奥公司的委托代理人唐玉菊、熊益军，原审第三人万宁国土局的委托代理人李志刚、杨国昇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1994年7月，苏州市对外经济贸易发展总公司（以下简称“苏州外经公司”）经批准取得位于万宁市万城镇乌场牛力首地段面积为90.23亩的国有土地使用权[土地证号：×]，作为“金岛度假村”旅游项目用地，但该地一直未开发建设。1996年，苏州交行与苏州外经公司借款合同纠纷一案，在执行过程中，经江苏省苏州市中级人民法院裁定，将苏州外经公司上述90.23亩土地使用权，以3973038.04元抵债给苏州交行。但苏州交行一直未办理土地变更登记手续，也未对该土地进行投资开发建设。2003年12月3日，苏州交行（甲方）与被告亚奥拍卖公司（乙方）、上海国际商品拍卖有限公司（丙方）签订了《委托拍卖合同》，约定苏州交行将上述仍登记在苏州外经公司名下的90.23亩土地使用权委托乙、丙方依法公开拍卖；拍卖标的经拍卖成交的，由甲方在收到全部成交价款后20日内将标的交付（包括办理产权过户手续）给买受人。2003年12月9日，苏州交行的拍卖公告刊登在海南日报上。同年12月18日，原告孙善忠与被告亚奥拍卖公司签订了竞买协议书，约定拍卖标的均以现状拍卖，被告亚奥拍卖公司对拍卖标的不承担任何瑕疵担保责任；原告对拍卖标的物进行了充分的了解，认为其现状与亚奥拍卖公司所作的介绍无异；拍卖成交后，过户手续由原告自行办理，亚奥拍卖公司予以协助。双方还约定，竞买协议在执行中若有争议，先由双方协商解决，若不能解决，则提请拍卖地仲裁机构仲裁解决。2003年12月19日，在被告亚奥拍卖公司举行的交行联拍公开拍卖会上，原告孙善忠以360920元成功竞得上述土地使用权，并支付了对价和佣金。被告亚奥拍卖公司于2004年1月8日出具了海南省海口市资金往来专用凭证，并将相关的过户资料交给了原告。2004年12月2日，被告苏州交行向第三人万宁国土局发出一份土地过户申请函，申请将涉案土地过户至自己名下。2005年11月14日，原告向第三人万宁国土局递交了土地过户申请报告，申请将该土地过户至原告名下。万宁市国土局于2008年6月4日向孙善忠的弟弟孙善挺做出《万宁市国土环境资源局关于要求办理土地过户手续的复函》，认为不能办理涉案土地的过户登记手续，并将不能办理过户的理由进行了说明。因土地一直无法办理过户登记，原告故提起诉讼，要求被告苏州交行和被告亚奥拍卖公司履行土地过户义务。另查，被告苏州交行原名称为交通银行苏州分行，于2005年9月28日更名为交通银行股份有限公司苏州分行。同时，经该院依法释明，原告孙善忠表示放弃变更诉讼请求。
一审法院认为，本案诉讼的争议焦点为：一、该院对本案是否有管辖权；二、本案是否已过诉讼时效；三、本案被告苏州交行与被告亚奥拍卖公司的委托拍卖合同以及原告孙善忠与被告亚奥拍卖公司的竞买协议是否合法有效；四、如果该委托拍卖合同和竞买协议合法有效，被告苏州交行和被告亚奥拍卖公司是否存在违约行为；五、如果该委托拍卖合同和竞买协议合法有效，是否应当继续履行。一、该院对本案是否有管辖权。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，原告孙善忠向该院提起诉讼，而与原告有仲裁协议的被告亚奥拍卖公司并未向该院提出管辖权异议，因此，视为其已放弃仲裁协议，该院应当继续审理。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项之规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。由于涉案土地在万宁，因此，该院对于本案有管辖权。二、本案是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外；第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。在本案中，原告孙善忠在竞买到涉案土地使用权后，一直积极申请办理过户登记，期间也要求本案被告苏州交行履行协助过户义务，因此，本案没有过诉讼时效。三、本案被告苏州交行与被告亚奥拍卖公司的委托拍卖合同以及原告孙善忠与被告亚奥拍卖公司的竞买协议是否合法有效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的有关规定，民事合同的生效应当具备三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和行政法规的强制性规定，或者损害国家利益、社会公共利益。因此，只要本案中原、被告间签订的委托拍卖合同和竞买协议是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或他人的利益，两份合同即为有效合同。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。强制性规定包括效力性强制性规定和管理性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起实施，以下简称房地产管理法）第三十七条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称国有土地使用权出让和转让暂行条例）第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。但是，上述法律以及行政法规关于土地使用权转让的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所做出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。至于转让是否取得土地使用权证书、转让的标的物是否达到城市房地产管理法第三十八条规定的条件，能否完成土地使用权转让的事实行为，属于合同能否完全履行的问题，并不直接影响合同的效力。因此，本案的委托拍卖合同和竞买协议均属于有效合同。四、如果该委托拍卖合同和竞买协议合法有效，被告苏州交行和被告亚奥拍卖公司是否存在违约行为。本案中原告孙善忠竞买本案涉案土地成功后，虽被告苏州分行和被告亚奥拍卖公司积极履行了协助原告土地过户的义务，但是由于第三人的原因，土地无法过户到原告孙善忠名下，致使竞买协议的合同目的不能实现。本案的委托拍卖合同属于委托合同，根据合同法第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，原告孙善忠与被告亚奥拍卖公司签订的竞买协议直接约束被告苏州交行和原告孙善忠。综上，本案中被告苏州分行和被告亚奥拍卖公司存在根本违约。同时，根据《中华人民共和国拍卖法》（1997年1月1日起实施）第四十条第一款之规定，买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。因此，原告孙善忠有权要求被告苏州交行或者被告亚奥拍卖公司承担违约责任。五、如果该委托拍卖合同和竞买协议合法有效，是否应当继续履行。根据合同法第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。因本案中办理涉案土地的土地使用权过户登记手续违反了上述城市房地产管理法和国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，因此，第三人无法给本案原告办理土地使用权过户登记。城市房地产管理法第三十七、三十八条和国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条虽然不能约束合同的效力，但是却能约束行政机关的行为。因此，本案合同约定的债务属于法律上不能履行。由于该合同法律上已经不能履行，致使合同目的不能实现，因此本案原告可另行起诉要求解除合同。该院认为，在本案拍卖合同纠纷中，原告向该院提起诉讼，被告亚奥拍卖公司并未以仲裁协议为由提出管辖权异议，由于涉案土地位于万宁，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于不动产专属管辖的规定，该院对本案有管辖权。同时，原告孙善忠竞买成功后，一直在积极行使自己的权利，因此本案并未过诉讼时效。被告苏州交行与被告亚奥拍卖公司签订的委托拍卖合同，原告孙善忠与被告亚奥拍卖公司签订的竞买协议均属于平等民事主体之间签订的民事合同，是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。至于转让是否取得土地使用权证书、转让的标的物是否达到城市房地产管理法第三十八条规定的条件，能否完成土地使用权转让的事实行为，属于合同能否完全履行的问题，并不直接影响合同的效力。同时，本案合同虽合法有效，但履行该合同却违反了城市房地产管理法和国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，因此，该合同属于法律上不能履行，原告要求被告继续履行合同的请求本院不予支持。经该院依法释明后，原告表示放弃变更诉讼请求。该院依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百一十条第一项、第四百零二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七第六项、第三十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙善忠的诉讼请求。案件受理费6714元、保全费2325元由原告孙善忠承担。
上诉人孙善忠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人苏州交行及亚奥公司及原审第三人万宁国土局限期将登记在苏州对外经济贸易发展总公司名下的位于万宁市乌场经济开发区牛力首地段的90.23亩土地使用权过户登记至上诉人孙善忠的名下；三、案件受理费、财产保全费由被上诉人及原审第三人负担。事实和理由：万宁法院受理本案后，追加万宁国土局为第三人。在审理过程中，万宁法院依法接受了海口市龙华区法院（以下简称龙华法院）对本案的移交所有材料，但是在证据采纳过程中片面的只采纳了1至16项，而对本案有重要关联的，也经过法庭认可的其他17至38项重要证据未被采纳，表明了人民法院办案的严重不公。该院虽然认定本案未过诉讼时效，两被上诉人之间签订的《委托拍卖合同》、我方与亚奥公司签订的《竞买协议书》均是真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，并就转让条件是否达到《城市房地产管理办法》第三十八条规定明确了不影响合同效力，但是还是自相矛盾的认定履行该合同违反了《城市房地产管理办法》和《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。审理过程中，两被上诉人及第三人都没有提供新的证据。因此，我方不服。实践中，土地使用权证是政府机关签发的证明文件，它仅仅是土地使用权归属的外部表现方式，登记过户是对物权取得者进行的“宣示”，万宁法院既然认定《委托拍卖合同》、《竞买协议书》真实有效，转让条件不受《城市房地产管理办法》的约束，而且是公开拍卖合法获得，该院就应该支持上诉人过户请求，因为登记制度存在的主要目的是为了物权交易的安全，即使登记的权利不存在或者有瑕疵，法律也应保护善意第三人依据登记所做出的交易行为，以此保障交易安全。《物权法》第15条规定“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。“以发生物权变动为目的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系范畴，成立及生效应该依据合同法来判断。登记过户是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权的公示方法”。这种物权变动与其行为相区分的规范模式的确立，有利于保护受让人依据合同所享有的请求转让人交付标的物转移所有权的请求权利，有利于确定违约责任，保护无过错的一方当事人。所以本案的第三人万宁国土局应该办理过户手续。根据我国现行的民事法律规定，物权交付或登记与合同是相对独立的。对土地使用权转让合同，只要符合《民法通则》所规定的民事行为有效条件，合同即生效成立，万宁法院已经认定合同效力不受《城市房地产管理办法》第三十八条、第三十九条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的约束，因此在合同履行中法院应该通过瑕疵担保责任制度对我受让方进行救济，要求第三人万宁国土局办理过户手续。合同效力的认定不仅关系着土地交易的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有效发展。当事人签订合同的目的是为了获得合同得以完全履行而带来的履行利益，在不损害国家利益和社会利益的前提下，我方及两被上诉人自愿达成的交易已经由万宁法院确认合同效力保护，《城市房地产管理办法》第三十八条、第三十九条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条投资开发限制的规定属于管理性法律规范，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为进行限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。本案的土地使用权转让合同具备合同的一般性生效条件，而仅违反投资限制的规定，即不影响合同效力，也不影响办理过户登记手续，法院认定合同有效，应该责令第三人万宁国土局办理土地使用权过户登记手续。本案中由龙华法院转交万宁法院的第35项证据《最高院案例》证明同类案件是最高院支持办理过户，并且已经顺利开发了，转交的第34项证据证明同类土地第三人万宁国土局已经为其他公司顺利办理过户手续，同时苏州交行法庭答辩时也证明同类拍卖土地其他5宗都已经办理过户手续。本案中，原土地所有人苏州外经公司1994年经出让获得该地的使用权，并已办证，1995年就已经司法判决给了苏州交行，因苏州交行是国家金融机构，是不可能开发的，再说第三人万宁国土局曾经答辩称“该宗地所在区尚无控制性详细规划、基础设施尚无完善，土地不具备开发条件，即使登记过户也无法开发建设”（详细见补充证据39项《答辩状》），从而可以明确证明苏州外经公司及苏州交行未经开发是有一定原因的，又不是过错方，而一直没有开发，土地闲置的根本原因是“该宗地所在区尚无控制性详细规划、基础设施尚无完善，土地不具备开发条件，即使登记过户也无法开发建设”，所以造成土地未开发、闲置的责任是由政府的有关部门造成的，后果也应由政府来承担，与我方没有任何关系，但并不影响我方请求依法办理过户手续的合理要求。综上，万宁法院在这么清晰的事实面前，适用法律不当，驳回上诉人的合理诉讼请求，实是错误。
被上诉人苏州交行答辩称，一、本案已超过诉讼时效。2003年12月，苏州交行与亚奥公司、上海国际商品拍卖公司签订了委托拍卖合同，委托两家拍卖行集中处置一批抵债资产，涉案土地使用权也在集中处置之列。2003年12月19日，亚奥公司与孙善忠签订了竞买协议书。同日，孙善忠参加拍卖并以360920元竞得该地使用权。此后，在长达7年时间里，孙善忠从未向苏州交行主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第135条和《中华人民共和国拍卖法》第61条的规定，该案已超过诉讼时效。二、苏州交行对涉案的土地使用权不能过户不存在任何违约行为。1、《委托拍卖合同》第五条约定，涉案的土地使用权是苏州交行的抵债资产，在拍卖时未过户至苏州交行名下，亚奥公司、上海国际商品拍卖公司已经知道拍卖物所存在的瑕疵。同时，拍卖公司在拍卖前也如实向竞买人说明拍卖标的存在的瑕疵。2、《竞买协议书》第三条约定，拍卖标的物按现状拍卖，孙善忠对拍卖物已充分了解，明知拍卖物存在瑕疵；第八条约定，成交后过户手续由孙善忠自行办理。拍卖标的物均以现状拍卖，亚奥公司不承担任何瑕疵责任。3、拍卖成交后，苏州交行向孙善忠提供了过户所需资料，并协助孙善忠办理过户。但是，万宁国土局以涉案土地为闲置土地，应由海南省当地政府收回为由拒不为孙善忠办理，导致无法过户。万宁国土局于2006年3月20日发出的万土环资用[2006]31号《关于依法收回海南裕宁旅游开发总公司等7家单位国有土地使用权事先告知书》及2008年6月4日向发出的万土环资函[2008]20号《关于要求办理土地过户手续的复函》均证实了该事实。由于苏州交行在拍卖前已明确告知拍卖物存在的瑕疵，拍卖成交后，又向孙善忠提供了过户所需资料，对孙善忠的过户予以协助，故苏州交行对涉案土地使用权不能过户不存在任何违约行为。综上，请二审法院依法驳回孙善忠的上诉请求。
被上诉人亚奥公司答辩称，亚奥公司按照公平、公开、公正的原则拍卖，以标的物的现状拍卖，拍卖后也依约将资料交给孙善忠，亚奥公司不应承担任何责任。
原审第三人万宁国土局答辩称，一、土地转让行为违反法律法规的规定，依法不能办理土地过户登记。根据《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日施行）第十九条之规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《城市房地产转让管理规定》（修改后2001年8月15日颁发）第六条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”第十条第（二）项规定：“未完成开发投资总额的百分之二十五以上的房地产不符合转让条件。”《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”上述规定是对土地使用权转让行为的硬性规定，也是行政管理机关履行职责的法律依据。万宁国土局作为土地管理部门，依法对全市土地的转让行为进行审查，对法律规定不符合土地转让条件的土地使用权转让变更登记行为依法不能办理土地过户登记。苏州交行将登记在苏州外经公司名下的土地委托亚奥公司进行拍卖的行为，违反法律法规规定，故涉案土地不符合法定的土地转让条件，依法不能办理土地使用权过户登记手续。二、土地转让价格明显低于市场价格，人民政府有优先购买权。1996年，法院裁定将涉案土地以3973038.04元抵债给苏州交行。2003年12月，苏州交行委托亚奥公司以360920元将上述土地进行拍卖，转让价格明显低于市场价格。根据《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条的规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”1994年7月，苏州外经公司经批准取得上述的90.23亩国有土地使用权后一直未开发建设。1996年，江苏省苏州市中级人民法院裁定将上述土地使用权抵债给苏州交行，但苏州交行一直未办理土地变更登记发证手续，也没有对土地进行投入开发建设，造成土地闲置满两年以上。根据《闲置土地处置办法》和《海南省闲置土地认定和处置规定》的有关规定，先对该闲置土地进行处置，可以采取有偿方式收回土地使用权。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案土地位于万宁市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，不动产由不动产所在地专属管辖，一审法院对本案有管辖权。虽然孙善忠与亚奥公司签订的竞买协议是双方的真实意思表示，但《城市房地产转让管理规定》、《中华人民共和国房地产管理法》约束行政机关的行为，万宁国土局依法对不符合转让条件的土地使用权不予办理过户登记手续，符合法律规定，竞买协议在法律上不能履行。为妥善处理该纠纷，政府可采取有偿方式收回土地使用权。综上，请二审维持原判。
二审另查明，2010年9月21日，万宁地方税务局就涉案的土地使用权的完税情况，向万宁国土局出具《海南省万宁地方税务局房地产转让税收完税证明书》，证明涉案的土地使用权转让已按税法规定办理完有关税收事项。
除上述事实外，本院二审审理查明的事实与一审一致。对上诉人一审提交的龙华法院（2010）龙民一初字第339-2号民事裁定书、（2010）龙民一初字第339-3号民事裁定书、（2010）龙民一初字第339号民事判决书、（2010）龙执字第172号执行裁定书、万宁市人民政府服务中心的受理通知书、万宁国土局关于告知原告缺少的材料、万宁市地方税务局房地产转让税收完税证明书、万宁市土地使用权转让耕地占地税完税证明书、契税完税证明书、测绘合同及数字化宗地图、龙华法院函、龙华法院复函、万宁市人民政府收文回单、海南省高级人民法院复函、关于原告土地情况说明及协调解决方案、海口市龙华区人民法院口头下达该案执行审查结果的关联性予以确认。因（2010）龙民一初字第339号民事判决已被（2014）龙民一再字第1号民事裁定撤销并移送万宁法院审理，故（2010）龙民一初字第339-3号、（2010）龙民一初字第339号民事判决及依据该判决做出的（2010）龙执字第172号执行裁定书、法院的函件等均不具有法律效力，不能作为认定本案案件事实的依据。万宁市政府服务中心、万宁国土局出具的相关文件，可以证明上诉人为办理涉案的土地使用权过户手续，积极与相关部门协调。上诉人提交的海南省国土厅信访事项交办单、海南省纪委的信访材料接收单（2013）第46号、万宁国土局文件万土资用2010第115号、最高院案例、万宁市人民政府法制办关于涉案土地使用权的建议书、反驳书、关于指控海南省高院领导绑架司法公权与民争利的举报书及邮寄凭证等证据与本案没有关联性，本院不作为证据采纳。
本院认为，本案的争议焦点是委托拍卖合同及竞买协议书能否继续履行。经审理查明，竞买协议书签订后，亚奥公司已履行了竞买协议书约定的合同义务，向孙善忠交付了土地使用权过户所需的相关资料；孙善忠于2005年11月14日向万宁国土局递交土地过户申请，现过户所需的相关税款亦已支付完毕，但涉案的土地使用权至今仍未过户至孙善忠名下。究其原因在于万宁国土局在为孙善忠办理土地使用权过户手续的过程中依职权认定该地转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，不予协助办理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是法律上或者事实上不能履行的除外。当前涉案的土地使用权未过户至孙善忠的名下并非因两被上诉人不履行协助过户的义务，而是因行政主管机关认定涉案的土地使用权不符合办理过户登记的条件。即涉案的土地使用权过户在当前因法律上的履行不能而无法办理过户手续，上诉人请求将涉案的土地使用权过户至其名下，没有法律依据，本院不予支持。至于万宁国土局不协助上诉人办理土地使用权过户登记手续是否合法的问题。本院认为，人民法院民事诉讼审理的是平等的民事主体之间的法律关系，万宁国土局对涉案的土地使用权不予过户是其履行行政职能的行为，其在行政管理过程中，与作为被管理者的上诉人孙善忠不是平等的民事主体，其行政行为是否合法、恰当，需依据《行政诉讼法》等相关行政法律法规来裁判。万宁国土局并非拍卖合同及竞买协议书签约的一方当事人，其不具有依合同承担协助办理土地过户的义务。孙善忠在本案中主张万宁国土局协助其办理过户手续，没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，判决适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6714元，由上诉人孙善忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈玫伊
审判员 陈 杰
审判员 杨 洁
二〇一六年三月二十一日
法官助理徐文峥
书记员王天石
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年3月23日印制
（共印20份）