黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终3351号
上诉人（原审被告、反诉原告）马丽，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘润邦，黑龙江恒辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）哈尔滨新巴黎物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区中山路177号。
法定代表人刘若申，该公司董事长。
委托代理人宋超，黑龙江辰晖律师事务所律师。
上诉人马丽与被上诉人哈尔滨新巴黎物业管理有限公司（简称新巴黎公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭审理本案。上诉人马丽及其委托代理人刘润邦，被上诉人新巴黎公司的委托代理人宋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年4月1日，新巴黎公司以其公司原有名称哈尔滨斯乐芬房地产开发有限公司与马丽以哈尔滨市南岗区新巴黎名人桑拿会所之名签订了《租赁合同》一份。合同约定：乙方（马丽）租用甲方（新巴黎公司）所有的位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店五层、六层用于经营名人桑拿会所（包括健身房、乒乓球、台球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等）；租期5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年租金110万元、第二年租金110万元，后三年按3%递增，第三年113.3万元，第四年116.7万元，第五年120.2万元，健身器材、乒乓球等设施到位后租金减10万元；每年租金分两次支付，每次缴纳金额为当年租金的50%，即第一年第一次于本合同签订之日缴纳55万元，第二次于2009年9月1日缴纳余款，以后各年首次交付租金时间为当年的3月1日，第二次为当年的9月1日交付，依此类推；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳保证金10万元；保证金用于保证支付履行过程中乙方拖欠的租金和用水、电、气、电话、空调、宽带使用费、热水费等费用，用于保证乙方支付违约金等；合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由乙方另行承担和支付；合同期满后，双方确认乙方不存在本合同3.2项下约定的保证责任情形后，甲方将保证金10万元无息如数退还给乙方，若乙方存在本合同3.2约定的保证责任情形，则甲方在扣除相关费用、赔偿金和违约金后再将余额保证金退还给乙方；租赁期间水、电、空调、电话、宽带使用费、热水费等费用由乙方自行承担。乙方必须于每月5日前向甲方据实结清上述费用，逾期未结，甲方有权停止供应，并且每天以乙方欠费总金额的3%为标准计收逾期付款违约金；乙方未按约定的时间和金额支付租金，甲方有权解除合同，并要求乙方支付拖欠租金，承担本合同约定的拖欠当年年租金总额50%的违约金，或者甲方要求乙方继续履行合同，同时要求乙方承担延迟履行金，根据延迟时间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算延迟履行金；乙方交接时应保有租赁标的的原装修，不得损毁，若有损毁，应当恢复原状或承担修复费用；合同解除或者合同期满后，乙方在租赁期内对租赁标的的装修部分无偿归甲方所有。配备的营业设备、设施等折价归甲方或协商其他方式处理；合同签订后，新巴黎公司按照约定将标的物交付马丽使用，马丽对租赁房屋进行了装修、装饰。2009年12月31日，新巴黎公司又以其公司原有名称哈尔滨斯乐芬房地产开发有限公司与马丽以哈尔滨市南岗区新巴黎名人桑拿会所之名签订了一份《租赁合同》。合同约定：乙方（马丽）租用甲方（新巴黎公司）所有的位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店五层、六层用于经营名人桑拿会所（包括健身房、乒乓球、台球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等）；租期5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年租金60万元，以后每年按20%递增，第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%，即第一年第一次于合同签订之日交纳30万元，第二次于2009年6月1日交纳余款。以后各年首次交付租金时间为当年的1月1日，第二次为当年的6月1日交付，依此类推；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳保证金20万元；保证金于保证支付履行过程中乙方拖欠的租金和用水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用，用于马丽保证支付违约金等，合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由乙方另行承担和支付；合同期满后，双方确认乙方不存在本合同3.2项下约定的保证责任情形后，甲方将保证金20万元无息如数退还给乙方，若乙方存在本合同3.2约定的保证责任情形，则甲方在扣除相关费用、赔偿金和违约金后再将余额保证金退还给乙方；租赁期间水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用由乙方承担，马丽必须于每月5日前向甲方据实结清上月费用，逾期未结，甲方有权停止供应，并且每天以乙方欠费总金额的3%为标准计收逾期付款违约金。2011年3月18日马丽交付新巴黎公司保证金10万元。租赁期间，马丽共支付新巴黎公司租金508万元。租赁期满后，马丽继续使用租赁物，新巴黎公司未提出异议。2015年4月24日，马丽搬离租赁房屋。马丽搬离租赁房屋时，将室内配备的营业设备（含音响、墙内的线路及附属设施等）进行拆除。另查明，马丽在租赁该房屋期间，尚欠新巴黎公司三个月洗涤费3,057.10元、固定电话费207.20元，共计3,264.30元未付。
新巴黎公司诉称：双方于2009年4月1日签订《租赁合同》，马丽自2009年4月1日起，租用新巴黎公司所有的位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店五层、六层作为KTV使用。双方约定，合同期限5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止。第一年、第二年租金皆为110万元；第三年至第五年上年租金基础上按3%递增，即第三年租金为113.3万元，第四年为116.7万元，第五年为120.2万元；每年租金分两次支付，每次缴纳金额为当年租金的50%，即第一年第一次于本合同签订之日交纳55万元，第二次于2009年9月1日交纳余款55万元，以后各年首次交付租金时间为当年的3月1日，第二次为当年的9月1日交付；马丽未按期或未足额支付租金，新巴黎公司有权解除合同，并要求马丽支付拖欠租金。同时，马丽承担本合同约定的拖欠当年年租金总额50%的违约金，或者要求马丽继续履行合同，同时要求马丽承担延迟履行金，根据延迟时间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算延迟履行金。合同签订后，新巴黎公司按照约定将标的物交付马丽使用。但是马丽却没有按照合同约定交纳租金，至今尚欠租金1,743,908.88元。本租赁合同期满后，马丽继续使用租赁标的，但从2015年1月至3月23日止，尚欠煤气费、电费、供热费、员工宿舍租金、洗涤费、员工餐费、电话费及维修人工费等共计人民币64,737.83元却未能给付。鉴于此，新巴黎公司请求：1、判令马丽给付新巴黎公司拖欠的租金1,743,908.88元（截止2015年4月24日）；2、判令马丽给付拖欠的2015年1月至3月23日止的电费及供热费、电话费、洗涤费共计人民币64,737.83元；3、判令马丽赔偿新巴黎公司房屋修复费用166,624.71元；4、判令马丽支付新巴黎公司违约金；5、判令马丽承担案件受理费。另，新巴黎公司不同意马丽的反诉请求。双方没有变更过租赁协议，2009年4月1日双方签订的租赁合同生效且全面履行，新巴黎公司依据该合同将租赁标的交付马丽使用，马丽自认已支付新巴黎公司528万元。从马丽的自认内容看马丽主张的第二份合同是不存在也是没有履行的。马丽提供的这份合同除了和马丽实际履行不相符以外，合同当中所记载的新巴黎公司的法定代表人职务和身份也不符合事实。因此，双方并不存在变更原合同的过程。马丽主张的第二个合同不真实，并且没有实际履行。
马丽辩称：请法院驳回新巴黎公司的全部诉请。马丽只需支付从2015年1月起至2015年3月止的各项费总计10,888.60元，根据合同约定可从10万的押金中扣除；本案诉讼费用马丽不承担。一、关于合同约定五年期满之后，作为合同的最主要条款之一的租金有大幅度的变化，是否是延续原租赁合同的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案当中能否适用《中华人民共和国合同法》的第二百三十六条，是确定新巴黎公司的诉请是否存在的问题。马丽与新巴黎公司签订的租赁合同在五年履行完毕后，双方就租赁问题重新进行谈判，将租赁合同中最重要的条款租赁价款进行了重大修订，约定2013年至2014的租金定为70万元，作为租赁合同来讲出租屋是确定的，是否是新的租赁关系主要取决于租金的变化，本案即是这样的实例。作为合同成立的最重要的内容进行了大幅度的变动，当然不能适用《合同法》的第二百三十六条的规定。因为双方合作多年，并未签订书面合同，按照法律规定应视为不定期的租赁合同，是一个新的合同关系；二、关于新巴黎公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。首先，马丽与新巴黎公司的合同关系已经履行完毕，本不存在新巴黎公司诉请中所主张的拖欠租金的问题。其次，即使存在拖欠的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的：（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”。根据此法律的规定租赁合同的诉讼时效为一年没有问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。该规定结合的本案，租金为每年一交，既是分期履行。新巴黎公司主张马丽给付第三年、第四年、第五年（2011年、2012年、2013年）的租金，已经过了诉讼时效，当然就不会得到法律的保护；三、新巴黎公司的诉讼请求是如何计算的问题。在新巴黎公司目前提交的材料中并未有任何关于诉讼请求是如何计算的依据，请求法庭要求新巴黎公司履行必须尽的义务，让我们知道其诉讼请求的计算方式；四、马丽在五年合同租期内，并不欠新巴黎公司租金，且已经多给付了租金。因为双方在2009年4月1日签订合同之后，在2009年12月31日又重新签订了租赁合同，合同约定租期为五年，从2009年4月1日至2014年3月31日，第一年的租金为60万元，以后每年按20%递增，第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元，共计446.5万元。现在马丽已经支付给新巴黎公司租金528万元；五、马丽在后一年不定期租赁的过程中也已经按照双方的约定将租金如期如数的交纳；六、马丽在2015年1月至2015年3月期间还有10,888.60元的费用未交，是事出有因。马丽对于应该交纳的费用从营业到2015年1月前都如期交纳，只有1-3月的费用因为根据合同的约定，可以从马丽的保证金中扣除，所以没有交纳。在原合同约定中并未约定任何的取暖费由谁来承担问题，从2009年营业到2014年底，新巴黎公司并没有提出过取暖费的问题，现在新巴黎公司提出要收取被告的取暖费，依据什么收取未有约定。因此，新巴黎公司在诉请中所主张的取暖费是新巴黎公司一厢情愿杜撰出来的，当然不可能得到法律的支持；七、关于谁违约的问题。违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。马丽在履行合同过程中不存在任何瑕疵，并且合同已经履行完毕。因此，马丽不应承担任何的违约责任；八、关于马丽是否需要承担新巴黎公司所提到的赔偿原告租赁房屋的修复费用的问题。1、要先理清装修的概念，以及装修和装饰是一种什么的关系。装修一般是指对建筑结构进行的拆、改、换、造等项目的施工。在装修活动前，要经过房管部门或物业管理部的审批才能开工，以确保工程施工方案的科学性和合理性。拆：是对给日常生活造成不便的部分，如不必要的门、非承重的隔断墙等给予拆除。改：是对门、隔断、电路、上下水管，暖气等的位置进行移动和改换。换：是对原有的门窗、卫浴设施、厨房设备等进行更换。造：是在结构上营造永久性的造型，如包暖气罩、顶部吊顶、做灯池等。装饰，也称为“软装饰”一般是指对建筑物的表面进行的包装处理，以提高生活环境的质量和突出各个家庭的个性，一般是以粉刷、裱糊、贴挂等手段完成。2、本案当中马丽是否违反了合同约定。本案所诉争的合同4.1款明确约定：“本合同解除后，装修部分无偿归原告所有，配备的营业设备如音响等折价归原告或协商其他方式处理”。根据装修的定义可以看出，马丽完全是按照合同的约定在履行合同。新巴黎公司在不同意继续让马丽承租之后，不同马丽进行协商配备的营业设备如音响等折价问题，而是想不花一分钱就得到这些设备，也正是由于此方面原因才造成了本案。马丽拆除了营业设备部分，当然就要对设备的附属线路进行拆除，这是理所应当的，也是符合合同约定的。马丽并未对装修进行任何改动和破坏，装饰部分合同并未做约定，那么根据民事法律的最基本的规定，合同未约定，法律未规定，装饰本身本就是马丽所投资，理所当然就应该归马丽所有，怎样处分完全由马丽来决定，因此，马丽无任何违约之处。现马丽反诉新巴黎公司：1、判令新巴黎公司返还马丽多交付的租金81.5万元；2、判令新巴黎公司返还马丽剩余的保证金10万元；3、判令新巴黎公司承担本案的全部诉讼费。新巴黎公司在本诉中诉称的马丽与新巴黎公司于2009年4月1日签订的《租赁合同》约定：“新巴黎公司将位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店第五层、第六层租给马丽，建筑面积2450平方米；马丽用于经营康乐，包括健身房、乒乓球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等；租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日止。第一年租金110万元，第二年租金110万元，后三年按3%递增，第三年113.3万元，第四年116.7万元，第五年120.2万元；健身器材、乒乓球等设施到位后租金减10万元整；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%；马丽应于本合同签订之日起向新巴黎公司交纳保证金10万元；合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由马丽另行承担和支付；合同期满后，双方确认马丽不存在拖欠租金和用水、电、气、电话、空调、宽带使用费、热水费等费用及违约金的情况下，新巴黎公司将保证金10万元人民币无息如数退还给马丽”。合同履行过程中，因为市场的原因经双方协商一致后，在2009年12月31日另行签订《租赁合同》对2009年4月1日签订的《租赁合同》的约定内容进行修改。该合同约定：“租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日止；第一年租金60万元，以后每年按20%递增，第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元；每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%，马丽应于本合同签订之日起向新巴黎公司交纳保证金20万元；合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由马丽另行承担和支付；合同期满后，双方确认马丽不存在拖欠租金和用水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用及违约金的情况下，新巴黎公司将保证金20万元人民币无息如数退还给马丽”。根据合同的效力，后合同效力优于前合同，这既是常识也符合法理。马丽在给付新巴黎公司租金时，财会人员仍然按照2009年4月1日签订的合同予以给付。经过核对，马丽现支付给新巴黎公司的租金总额为528万元。按照2009年12月31日签订的《租赁合同》约定，马丽应给付新巴黎公司的租金应为446.5万元整，现马丽多支付租金81.5万元。根据法律规定，新巴黎公司应当返还马丽多交付的租金。因在开始履行合同过程中，马丽按照2009年4月1日签订的《租赁合同》的约定交纳了10万元保证金，后修改合同后，双方并未在就补交保证金进行履行，现合同早已履行完毕，新巴黎公司应当返还马丽保证金10万元。
原审判决认为：2009年4月1日及2009年12月31日，新巴黎公司、马丽签订的两份租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。两份合同的内容除了年租金不同以外，其他实质性条款均未有变更，故不应认为新合同，应认定为12月份的合同是对4月份的合同内容的部分变更，双方应按12月的合同执行。新巴黎公司主张12月份的合同无实际履行，无证据证明，不予支持，马丽应按12月的合同约定标准向新巴黎公司支付租金。关于租赁合同期满后，马丽继续使用租赁房屋至其实际搬离，是原租赁合同的延续，还是新租赁合同建立的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”。原租赁合同期满后，马丽继续使用租赁房屋，新巴黎公司未提出异议，应认定为原租赁合同的继续，但租赁期限为不定期，马丽仍应按原租赁合同约定每年上浮20%标准的计算方式支付新巴黎公司租金。马丽主张原租赁合同期满后，双方口头重新商定了租赁合同，无证据证明，不能成立，不予确认。依据2009年12月31日双方签订的租赁合同，马丽共应支付新巴黎公司租金6,075,803.83元[446.5万元（2009年4月1日至2014年3月31日期间的租金总额）+149.3万元（2014年4月1日至2015年3月31日期间，以上一年度的租金标准124.42万元×1.2系数计算）+117,803.83元（2015年4月1日至4月24日期间的租金，以上一年度的租金标准149.3万元×1.2系数÷365天×24天）]，马丽实际支付508万元，尚有995,803.83元未支付。现新巴黎公司要求马丽给付拖欠的租金，应予支持。但应以马丽交付的保证金10万元先行抵付后，不足的部分继续支付。关于新巴黎公司的诉请是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案原租赁合同期满后，马丽继续使用租赁房屋，新巴黎公司没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此诉讼时效并不起算。虽然新巴黎公司诉请给付第三年、第四年、第五年的上浮的租金，但双方原租赁合同为期五年，每年分两次支付租金，属于同一债务分期履行，故马丽主张新巴黎公司诉请已超过诉讼时效，没有法律依据，不予支持。关于供热费的承担问题。双方租赁合同第5.2条规定，“租赁期间所有水、电、空调、电话、宽带使用费、热水费等由马丽承担”。没有约定供热费用由马丽承担。故新巴黎公司主张马丽承担供热费，无法律依据，不予支持。新巴黎公司要求马丽给付拖欠的固定电话费、洗涤费共计3,264.30元之主张，证据充分，应予支持。关于新巴黎公司要求马丽赔偿其租赁房屋修复费166,624.71元之主张。新巴黎公司虽自行委托鉴定机构对修复费用进行了鉴定，但在鉴定过程中马丽并未参加，且马丽对鉴定结论也不予认可，故新巴黎公司主张马丽赔偿修复费用166,624.71元，证据不足，不予支持。关于违约的问题。双方12月的租赁合同第2.3条规定，每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%，以后各年首次交付租金时间为当年的1月1日，第二次为当年的6月1日交付。第7.1条规定，马丽若未按期或未足额支付租金，新巴黎公司有权解除合同，……。或者要求马丽继续履行合同，同时要求马丽承担迟延履行金，根据迟延期间，每日按累计拖欠租金总额的3%计算迟延履行金。依据12月的合同，2009年4月1日至2014年3月31日期间租金总额为446.5万元，截止2013年9月24日马丽实际支付了438万元，尚欠8.5万元，以保证金10万元抵扣。2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金149.3万元，马丽于2014年4月15日支付35万元、于2014年9月5日支付35万元，扣除尚余1.5万元保证金后尚欠77.8万元。因马丽未按期、足额支付租金，已构成违约，理应承担违约责任，但双方约定的违约金标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率年6%计算为宜（暂截止2015年9月1日），即马丽应支付新巴黎公司违约金68,352.26元{[（149.3万元÷2-35万元-1.5万元）×6%÷12个月×20个月]+[（149.3万元÷2-35万元）×6%÷12个月×15个月]+[117,803.83元×6%÷365天×24天]}。故新巴黎公司主张马丽支付违约金，依法有据，予以支持。新巴黎公司其他诉讼请求，证据不足，不予支持。马丽反诉要求新巴黎公司返还其多交付的租金81.5万元，证据不足，不予支持。关于马丽反诉要求新巴黎公司返还其保证金10万元之主张，因该保证金已冲抵其欠付的租金，且冲抵后无剩余，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告马丽于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司房屋租金895,803.83元（已扣除被告交纳的保证金10万元）；二、被告马丽于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司洗涤费、固定电话费计3,264.30元；三、被告马丽于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司违约金68,352.26元；被告自2015年9月2日起以899,068.13元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算继续支付原告违约金至履行届满日止；四、驳回原告哈尔滨新巴黎物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告马丽反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,474元，由被告马丽负担，反诉费6,475元，由被告马丽自行负担。
原审被告（反诉原告）马丽不服一审判决，向本院提起上诉称：一、撤销或依法改判黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民二民初字第498号民事判决书的第一项、第二项、第三项、第五项；二、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：2009年4月1日双方签订合同，将新巴黎公司将位于哈尔滨市南岗区中山路177号新巴黎大酒店第五层、第六层租给乙方马丽，建筑面积2450平方米。乙方用于经营康乐，包括健身房、乒乓球室、棋牌、美容美发、桑拿洗浴等。租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日。第一年租金110万元，第二年租金110万元，后三年按3%递增。第三年113.3万元，第四年116.7万元，第五年120.2万元。健身器材、乒乓球等设施到位后租金减拾万元整。每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%。乙方应于本合同签订之日起向甲方交纳保证金10万元。合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由乙方另行承担和支付。合同期满后，双方确认乙方不存在拖欠租金和用水、电、气、电话、空调、宽带使用费、热水费等费用。违约金支付的情况下，甲方将保证金10万元人民币无息如数退还给乙方。合同签订后履行过程中因为市场的原因经甲乙双方一协商一致后，在2009年12月31日另行签订《租赁合同》对2009年4月1日签订的《租赁合同》的约定内容进行修改：租期五年，自2009年4月1日至2014年3月31日。第一年租金60万元，以后每年按20%递增。第二年72万元，第三年86.4万元，第四年103.68万元，第五年124.42万元。每年租金分两次支付，每次交纳金额为当年租金的50%.乙方应于本合同签订之日起向甲方交纳保证金20万元。合同期满后，依据实际发生的费用和履行合同情况结算，不足部分由乙方另行承担和支付。合同期满后，双方确认乙方不存在拖欠租金和用水、电、电话、宽带使用费、热水费等费用。违约金支付的情况下，甲方将保证金20万元人民币无息、如数退还给乙方。根据该份合同约定马丽应给付新巴黎公司的租金共计为:446.5万元整。五年租赁期满后，双方商定以年租金70万元的价格将争议房屋再行租赁给新巴黎公司，并己经实际履行，马丽共给付给新巴黎公司租金528万元，446.5万元加上70万元一共应该给付516.5万元，马丽已经多给付租金11.5万元。关于合同约定五年期满之后，作为合同的最主要条款之一的租金从原来的每年递增改为70万/年，是否是延续原租赁合同的问题原审法院认定错误。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“和赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁介同继续有效，但租赁期眼为不定期。”本案当中能否适用该条，这是确定新巴黎公司的诉请是否存在的问题。双方签订的租赁合同在五年履行完毕后，双方就租赁问题重新进行谈判，将租赁合同中最重要的条款租赁价款进行了重大修订，约定2014年至2015的金定为70万元，作为租赁合同来讲出租物是确定的，是否是新的租赁关系主要取决于租金的变化，本案即是这样的实例。作为合同成立的最重要的内容进行了大幅度的变动，从每年的递增租金降为每年固定70万元，当然不能适用合同法的规定。因为双方合作多年，并未签订书面合同，按照法律规定应视为不定期的租赁合同，是一个新的合同关系。关于新巴黎公司的诉请是否超过诉讼时效的问题原审法院认定错误。首先，双方的合同关系己经履行完毕，本就不存在原告诉请中所主张的拖欠租赁费的问题。其次，即使存在拖欠的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定:“下列的诉讼时效期间为一年:（一）身体受到伤害要求赔偿的;（二）出售质量不合格的商品未声明的:（三）延付或者拒付租金的;（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”根据此法律的规定租赁合同的诉讼时效为一年没有问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”该规定结合的本案，租金为每年一交，既是分期履行。新巴黎公司主张马丽给付第三年、第四年、第五年(2011年、2012年、2013年)的租金，已经过了诉讼时效，当然就不会得到法律的保护。马丽在五年合同租期内，并不欠租金。对此事实原审法院认定错误。经过对租金的统计，共计给付租金为528万元，马丽在后一年不定期租赁的过程中也己经按照双方的约定将70万租金如期如数的交纳，己经付超了11.5万元。四、关于是谁违约的问题原审法院认定错误。违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。马丽在履行合同过程中不存在任何瑕疵，并且合同己经履行完毕，不应承担任何的违约责任。现马丽共计给付新巴黎公司的租金共计528万元整。按照2009年12月31日签订《租赁合同》马丽应给付新巴黎公司的租金共计为446.5万元，加上2014年4月至2015年3月31日应该给付的租金70万元，现己经给付租金多付了11.5万元应当返还。马丽实际交纳保证金10万元，依据合同约定新巴黎公司应当予以返还。
被上诉人新巴黎公司辩称：一、马丽认为，因为市场原因所以后来变更了合同租金。新巴黎公司认为，既然是因为市场原因变更了租金，那么为什么还按照原合同标准支付租金呢？这岂不是自相矛盾吗？不可否认，确实存在双份《租赁合同》，但双方是按照原合同履行的，因为从给付租金的时限及金额与原合同进行对照，基本是相符的。原审法院认为，两份合同均有效，但内容除了年租金不同以外，其他实质性条款未有变更，故应当认为12月份的合同是对4月份合同的部分变更，应按12月份的合同执行，并据此确定了租金标准。虽然，新巴黎公司不同意原审意见，但考虑到诉讼周期及所牵扯的精力，没有提出上诉，不想就这一问题与对方继续纠缠。二、2009年4月1日至2014年3月31日期间马丽实际支付租金为508万元，非马丽自述的528万元。原审马丽提供的证据三中，有一项20万元的款项发生于2008年9月12日，此时双方还没有建立租赁关系，而该款项的收款人为“温举宝”与新巴黎公司无关，更与本案无关，所以马丽主张其实际支付528万元的租金，没有事实依据。三、原租赁期限届满后，马丽继续使用租赁物，新巴黎公司没有提出异议，系原租赁合同的延续，非新合同的建立，租期为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案，原租赁期限届满后，马丽继续使用租赁物，新巴黎公司没有提出异议，双方也没有签订新的书面的租赁合同，结合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方应为原租赁合同的延续，租期为不定期。马丽主张“双方就租赁问题重新进行谈判，将租赁价款进行了重大修订，约定2014年至2015年的租金为70万元”，没有事实依据，也没有法律依据，其主张不能成立。双方第六年及以后年度租金，应继续按照2009年12月31日的《租赁合同》在上一年租金基础上递增20%，即第六年租金149.3万元，第七年租金179.1万元，据此计算，被答辩人尚欠895,803.83元[446.5万元+149.3万元+（149.3万元X1.2÷365天X24）-508万-10万]是正确的。四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案，原租赁合同期满后，马丽继续使用租赁房屋，新巴黎公司没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，因此诉讼时效并不起算。退一步讲，假设按马丽所述，2014年4月1日起是一个新合同的过程，那么原合同租期届满日为2014年3月31日，新巴黎公司于2015年3月24日向原审法院起诉，也没有超过一年的诉讼时效。
在二审过程中，各方当事人均未提交证据。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于马丽实际支付租金数额的问题。原审马丽主张共计向新巴黎公司支付租金528万元，新巴黎公司主张收到马丽租金为508万元，期间双方主张相差20万元，该20万元为马丽所主张的2008年9月12日案外人温举宝以个人名义向马丽出具的收到马丽20万元的收条。马丽主张温举宝为当时新巴黎公司前身的总经理，该笔20万元是新巴黎公司向马丽的借款，后转化为租金。新巴黎公司对此说法并不认可。本院认为，案外人温举宝出具的欠条时间为2008年9月12日，早于2009年4月双方之间签订的租赁合同，收条内容本身也无法反映该笔款项与新巴黎公司有关，新巴黎公司对于马丽的主张并不认可，且马丽并未能举示证据证明其主张，故对于马丽主张该笔20万元为租金的主张，本院不予认可。
二、关于第六年、第七年租金的问题。马丽主张原租赁期届满后，马丽与新巴黎公司通过协商，口头确定第六年开始租金调整为固定数额每年70万元，但马丽并未能举证证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因本案中，双方原租赁合同已经于2014年届满，马丽继续使用租赁房屋，新巴黎公司并未提出异议，应当认定为原租赁合同继续有效，租赁合同条款继续约束双方当事人。即应根据原租赁合同确定第六年、第七年的租金，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
三、关于新巴黎公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原审马丽主张新巴黎公司的诉讼请求超过诉讼时效，本案中，租赁合同到期后，马丽继续承租该房屋，新巴黎公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，诉讼时效并不起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。租赁合同中双方对于租金支付的方式约定为每年分两次支付租金，属于债务分期履行，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，故马丽主张新巴黎公司的诉讼请求超过诉讼时效不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定。判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉审案件受理费19,949元。由上诉人马丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭华杰
代理审判员 郭英禄
代理审判员 赵 鑫
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 杜欣雨