甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘05民终99号
上诉人（原审被告）李文浩，男，生于1976年5月10日，汉族，天水市麦积区人，个体工商户，住天水市麦积区。
委托代理人董莉晖（李文浩之妻），女，生于1982年3月15日，汉族，无固定职业，住天水市麦积区。
委托代理人张世杰，天水忠信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天水新宇商贸有限责任公司，住所地天水市麦积区。
法定代表人田宏恩，该公司经理。
委托代理人田德志，男，生于1989年11月23日，汉族，该公司员工，住天水市麦积区。
委托代理人雷鸣，男，生于1974年4月12日，汉族，该公司法律顾问，住天水市麦积区。
上诉人李文浩因与被上诉人天水新宇商贸有限责任公司（以下简称新宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李文浩及其委托代理人董莉晖、张世杰，被上诉人新宇公司的委托代理人田德志、雷鸣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年12月25日，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团与天水雅园轩茶艺有限公司签订房屋租赁合同，将位于天水市麦积区天河南路28号的房屋（以下简称上列房屋）租赁给天水雅园轩茶艺有限公司。2012年1月1日，天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英签订房屋租赁合同，将其所承租的上列房屋的负一层大厅及两处包间房转租于刘海英，租赁期限为2012年1月1日至2017年1月2日，合同约定房屋年租金为40000元人民币，房屋租金一年一付，从第二年起，在上年的基础上，租金以每年5％的标准递增。2014年1月，刘海英将所承租上列负一层的房屋再次转租给本案被告李文浩。李文浩转租房屋后，将该房屋用于阳阳养生馆的经营。
另查明，2014年1月1日，新宇公司与中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团签订军队房地产租赁合同，将中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团所有的位于甘肃省天水市麦积区新建巷21号大楼出租给新宇公司，租赁期限为2014年1月1日至2017年1月31日。李文浩所转租来的房屋，为甘肃省天水市麦积区新建巷21号大楼的一部分，其具体位置为：天水市麦积区新建巷21号大楼大门北侧地下室。2015年3月20日，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团接到上级军事机关通知，通知要求下级各部门收回已出租房屋。新宇公司与中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团签订的军队房地产租赁合同，已因上述原因于2015年7月8日经（2015）麦民二初字第449号民事调解书解除。
再查明，双方均认可天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英签订的房屋租赁合同的效力，均认为该合同对双方具有效力。李文浩在转租房屋后，一直按照天水雅园轩茶艺有限公司与案外人刘海英签订的房屋租赁合同约定的标准向新宇公司支付房屋租金。李文浩已向新宇公司缴纳了2014年度的房屋租金44000元，并于2015年上半年缴纳了2015年度的部分房屋租金2万元。
一审法院认为，本案当事人争议的焦点问题为：（一）双方之间是否存在房屋租赁合同以及合同的效力。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。本案所涉房屋，原为案外人天水雅园轩茶艺有限公司从中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团处租赁而来，后天水雅园轩茶艺有限公司将该房屋转租于案外人刘海英，刘海英又于2014年1月将该房屋转租给本案被告李文浩，李文浩自2014年1月开始即实际使用本案所涉房屋。2014年1月1日，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团与新宇公司签订军队房地产租赁合同，将中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团所有的位于甘肃省天水市麦积区新建巷21号大楼出租给新宇公司，李文浩所实际使用的本案诉争房屋即为该21号大楼的负一层。新宇公司作为甘肃省天水市麦积区新建巷21号大楼整栋楼的承租人，未对李文浩转租该大楼部分房屋并实际使用的行为提出异议，而是仍然按照案外人天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英签订的房屋租赁合同的约定向李文浩收取2014年度以及及2015年度的部分房屋租金。李文浩虽在答辩时提出其与新宇公司之间没有形成房屋租赁合同关系，但在庭审中经询问，双方对案外人天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英签订的房屋租赁合同的效力均予以认可，均认为该合司对双方具有效力、且双方亦是按照该合同约定的条件来收取及支付租金的。据此可知，双方之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方已经对租赁的事实及双方的权利义务形成了一致意思表示并按照原有合同来履行各自的权利义务，双方以天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英签订的房屋租赁合同所约定的条款为内容，已经形成了房屋租赁合同关系。房屋转租，是指承租人在租赁期间内将其承租房屋的部分或者全部再行出租的行为。新宇公司作为本案所涉房屋整栋大楼的承租人，在房屋租赁期间内，就所承租的房屋的部分与李文浩形成房屋租赁关系，双方之间应为房屋转租关系。中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团与新宇公司所签订的军队房地产租赁合同中，虽然规定承租人不得擅自将所承租的房地产转租，但该约定并不必然导致转租合同无效。本案双方之间的房屋转租合同，在无法定合同无效的事由的情形下，应当认定双方之间事实上的房屋转租合同有效。
（二）双方之间的房屋租赁合同是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依照上述规定，在合同所约定的解除条件出现时，经解除权人行使解除权，合同即解除，合同所规定的权利义务即应当终止。本案中，李文浩所提交的天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英所签订的房屋租赁合同第六条第7项规定“若因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，应提前一个月通知乙方，乙方自接到通知之日起一个月内无条件将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按照乙方实际使用时间计收租金，其它互不补偿。”该条规定为合同解除的约定条件。在本案庭审中，双方均认可天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英所签订的房屋租赁合同对双方具有效力。由于双方均对天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英所签订的房屋租赁合同的效力予以认可，故该合同第六条第7项的规定亦应对本案双方当事人具备法律效力。2015年3月20日，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团接到上级军事机关的通知，要求其下属各部门收回已出租房屋。上级军事机关决定收回已出租的军队房地产，属于军事需要。该条件符合本案双方均认可效力的天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英所签订的房屋租赁合同第六条第7项之规定，符合双方解除合同的约定条件。依照上述合同第六条第7项之规定，新宇公司要解除合同，应提前一个月通知乙方，新宇公司提起诉讼要求李文浩返还其所承租的房屋，李文浩于2015年9月8日应诉并接收起诉状。新宇公司提起诉讼的行为，可以视为向李文浩发出终止并解除合同的通知，即双方之间的房屋租赁合同应已于李文浩接收诉状之日起一个月后的2015年10月8日解除。在双方之间的房屋租赁合同解除后，李文浩作为本案所涉房屋的实际承租人，应当依照上述合同第六条第7项的约定，将其所承租的位于天水市麦积区新建巷21号大楼大门北侧地下室的房屋如约腾空退出房屋。（三）房租支付及应否赔偿的问题。新宇公司起诉要求李文浩支付2015年度的房屋租金46200元，李文浩辩解称，如果解除合同，新宇公司须向其赔偿转让费和装修费用。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于房租支付及应否赔偿的问题，在本案双方均认可效力的天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英所签订的房屋租赁合同第六条第7项亦有规定，该合同第六条第7项规定“若因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，……甲方按照乙方实际使用时间计收租金，其它互不补偿。”故本案双方之间的合同解除并终止时，房屋租金支付及应否赔偿的问题，亦应当按照该条约定执行。关于房租支付问题，新宇公司请求李文浩支付2015年度的房屋租金46200元，新宇公司在庭审中明确表示租金计算至2015年11月30日即可。双方之间的房屋租赁合同已于2015年10月8日终止，故2015年1月1日至2015年10月8日，李文浩应当向新宇公司支付相应的租赁费。自2015年10月9日至2015年11月30日，新宇公司所主张的房屋租赁费实为房屋占用费，新宇公司按照房屋租赁费的标准计算并无不当。李文浩2014年度向新宇公司支付的房屋租金为44000元，依照双方均认可效力的天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英签订的房屋租赁合同所约定的房屋租金“在上年的基础上，租金以每年5％的标准递增”的条款计算房屋租金及房屋占有使用费，由于新宇公司在庭审中明确表示租金计算至2015年11月30日即可，故李文浩需向新宇公司支付的房屋租金及房屋占有使用费为46200÷12×11=42350元，扣除李文浩已经支付的2万元，李文浩实际还需向新宇公司支付房屋租金及房屋占有使用费22350元。关于赔偿问题，因在双方均认可效力的天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英所签订的房屋租赁合同第六条第7项规定“若因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，……甲方按照乙方实际使用时间计收租金，其它互不补偿。”现因双方约定的合同解除条件成就，依照该约定，双方解除合同后，新宇公司无需对李文浩的损失进行补偿或赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，判决：一、李文浩于本判决生效之日起五日内腾空退出其所承租的位于甘肃省天水市麦积区新建巷21号大楼大门北侧地下室的房屋并返还原告天水新宇商贸有限责任公司；二、由李文浩向天水新宇商贸有限责任公司支付房屋租金、房屋占有使用费22350元，该款于本判决生效之日起十五日内一次性付清；三、驳回天水新宇商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7992元，由天水新宇商贸有限责任公司负担4126元，由李文浩负担3866元。
李文浩不服上述判决，上诉称：一、新宇公司不是适格的主体，一审程序错误。李文浩与新宇公司之间没有任何法律关系。李文浩是从刘海英手中用15万元转让得来的茶园经营权，并承租了涉案房屋。刘海英转租给上诉人涉案房屋时，虽然没有签订书面合同，但刘海英从未告知上诉人其与新宇公司之间是什么关系。本案在一审审理过程中，在上诉人的一再要求下，刘海英提供了一份其与天水雅园轩茶艺有限公司签订的房屋租赁合同，该合同上加盖了天水雅园轩茶艺有限公司的合同专用章。在一审判决中，也认定了上诉人是与刘海英建立的房屋租赁关系，而对本案的被上诉人新宇公司，上诉人是并不知情的。即使新宇公司与中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团存在租赁合同关系，其与李文浩之间也无任何法律关系，故新宇公司并不是本案的适格主体，其无权对李文浩提起诉讼。二、一审法院没有依法通知必须共同参加诉讼的当事人参加诉讼，程序错误。首先，2014年1月，一审判决认定了刘海英与上诉人存在房屋租赁合同关系，涉案房屋所有权人将原出租给天水雅园轩茶艺有限公司的房屋又出租给了本案被上诉人新宇公司；其次，一审判决认定了上诉人与刘海英之间存在房屋租赁关系。所以涉案的房屋出现了两个租赁关系，两个转租关系，而转租的效力如何则与中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团、被上诉人新宇公司、天水雅园轩茶艺有限公司、刘海英及上诉人李文浩均有法律上的利害关系，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团、刘海英、天水雅园轩茶艺有限公司应当作为本案的当事人参加诉讼。但一审判决违反上述法律规定，未追加当事人，故其程序违法。三、一审判决将违反法律规定的无效合同认定为有效合同，既无事实依据，也不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人未经出租人同意转租租赁物的，转租行为无效。首先，在本案中，刘海英与天水雅园轩茶艺有限公司签订的房屋租赁合同也明确约定了禁止转租，所以刘海英将房屋转租给上诉人李文浩是无效的，但是一审判决却认定了该转租行为的法律效力。其次，因本案缺少当事人，所以房屋所有权人与天水雅园轩茶艺有限公司之间的租赁合同内容不清，是否允许承租人转租亦无法得知。但在房屋所有权人与天水雅园轩茶艺有限公司的合同未到期或解除的情况下，其将房屋再次出租给了本案被上诉人新宇公司。如果上述合同在2014年1月1日已经到期，则天水雅园轩茶艺有限公司与刘海英之间约定的租赁期限至2017年1月2日的条款无效，随之刘海英给上诉人李文浩转租至2017年1月2日的期限亦当然无效。而一审判决对上述事实认定不清，适用法律错误，导致同一租赁物在同一时间有了两个出租主体，两个承租主体的现象。四、因上诉人从刘海英处转租来的房屋期限至2017年1月2日，所以上诉人不仅给刘海英支付了15万元的转让费，且对承租的房屋按养生馆的用途进行了装修并配备了设施，其中仅装修费就有23万元。一审判决既然认定上诉人与被上诉人之间的合同有效，但对因该有效合同提前解除给上诉人造成的损失却置之不理。一审判决将刘海英与天水雅园轩茶艺有限公司之间的合同套用到本案上诉人与被上诉人之间显然违背了对因约定不明难以认定的，有法律规定的适用法律规定，无法律规定的依据交易习惯的法律原则。将案外人之间的合同套用到本案当事人之间不仅违背了法律规定，也毫无根据的免除了被上诉人的责任，即在房屋所有权人对提前解除合同进行了赔偿的情况下，不给予上诉人任何赔偿违反了公平原则。综上，请求二审法院：1、撤销原判；2、依法更换适格原告，并追加当事人；3、改判被上诉人赔偿上诉人的损失；4、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人新宇公司答辩称：1.新宇公司与李文浩之间应当为房屋租赁合同法律关系，新宇公司是本案的适格当事人。天水陆军预备役步兵旅炮兵团与天水雅园轩茶艺有限公司于2011年12月25日签订了书面的房屋租赁合同，租赁期限为5年，从2012年1月1日起至2017年1月31日止。天水雅园轩茶艺有限公司取得该幢楼房的合法使用权后，于2012年1月1日，将该楼的负一层大厅转租给刘海英，租期为5年，从2012年1月1日起至2017年1月2日止，即刘海英与天水雅园轩茶艺有限公司的转租合同期限在原房屋租赁合同的期限内。在刘海英使用该房屋期间，天水陆军预备役步兵旅炮兵团于2013年12月10日与天水雅园轩茶艺有限公司解除了房屋租赁合同，随后于2014年1月10日与被上诉人新宇公司签订了书面的房屋租赁合同，租赁期限为3年，从2014年1月1日起至2017年1月31日止。新宇公司取得该幢楼房的合法使用权后，对天水雅园轩茶艺有限公司转租给上诉人等8户的部分房屋按次承租人与天水雅园轩茶艺有限公司之间所签房屋租赁合同的约定，向上诉人等8户次承租人收取房屋租赁费、水电费等。因此，新宇公司是诉争房屋的合法承租人，且与上诉人之间形成了合法的房屋租赁合同关系。2.一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。天水雅园轩茶艺有限公司在2013年12月10日申请解除其与天水陆军预备役步兵旅炮兵团之间的房屋租赁合同后，就不再是涉案房屋的合法使用权人。刘海英在将负一层茶园的经营权转让给上诉人后，其对该房屋不再享有任何权利。新宇公司于2015年8月将上诉人诉至法院后，在审理过程中，上诉人并没有申请追加任何当事人。在一审调解过程中，上诉人要求新宇公司向其赔偿二十余万元，据此也可以看出一审程序并不违反法律规定，且被上诉人是适格的诉讼主体。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，2013年12月10日，天水雅园轩茶艺有限公司向中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团提交了一份报告，内容为：我公司于2012年承租贵团位于麦积区渭滨南路28号综合楼，由于公司人力、财力和管理跟不上，出现经营困难，申请与贵团提前解除租赁关系，望贵团给予批准为盼。落款部分加盖了天水雅园轩茶艺有限公司的公章。2014年1月10日，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团与本案被上诉人新宇公司签订了房屋租赁合同，将其所有的位于甘肃省天水市麦积区新建巷21号大楼出租给上诉人，租赁期限为2014年1月1日至2017年1月31日。
其余查明事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.双方当事人之间是否存在房屋租赁合同关系，若存在，则合同效力如何；2.被上诉人是否是适格主体，本案是否遗漏当事人。
关于双方当事人之间是否存在房屋租赁合同关系的问题，上诉人主张因房屋是从刘海英处转让的，而刘海英的房屋是从天水雅园轩茶艺有限公司处转租而来，所以其与被上诉人新宇公司之间并无任何法律关系。对此，庭审中，新宇公司提交了一份从中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团调取的，2013年12月10日天水雅园轩茶艺有限公司出具的申请提前解除其与中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团的房屋租赁合同的报告。随后在2014年1月10日，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团与新宇公司就涉案房屋签订了租赁合同。从上述事实可以看出，天水雅园轩茶艺有限公司与中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团协议解除了双方的租赁合同，其对涉案房屋已经不再享有使用权，本案被上诉人新宇公司成为诉争房屋的合法承租人。2014年1月，刘海英将该房屋转让给了李文浩，随后，李文浩向新宇公司缴纳了2014年度租金44000元。故上诉人关于其与被上诉人之间不存在任何法律关系的主张不能成立，应当认定上诉人李文浩与被上诉人新宇公司之间形成了房屋租赁合同关系。关于该房屋租赁合同的效力，中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团与新宇公司签订的房屋租赁合同中约定未经出租人同意不能转租。但是依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，未经出租人同意转租的合同解除权在出租方，且承租人与次承租人之间的租赁合同不因出租人解除合同而无效。据此，应当认定本案中新宇公司与李文浩之间的房屋租赁合同是合法有效的。因李文浩和新宇公司在一审庭审中均认可双方是按照刘海英与天水雅园轩茶艺有限公司签订的合同内容来履行各自的权利义务的，且李文浩亦按照该合同约定的租金计算方式缴纳了2014年度租金，故一审法院依据刘海英与天水雅园轩茶艺有限公司之间的合同内容认定本案当事人之间的租赁合同应当依约解除，并据此计算房屋租金及房屋占有使用费并无不妥。关于上诉人主张的合同解除后的损失问题，新宇公司与中国人民解放军天水陆军预备役步兵旅炮兵团的房屋租赁合同已经因上级军事部门的要求而调解解除，而依据刘海英与天水雅园轩茶艺有限公司之间的房屋租赁合同第六条第7项的约定，在因军事或城市规划需要解除合同的，对承租人的损失不予补偿。故依据该约定，上诉人要求新宇公司在合同解除后赔偿其损失的主张不予支持。
关于被上诉人是否是适格主体，本案是否遗漏当事人的问题，因李文浩与新宇公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，且该房屋租赁合同的效力并不因新宇公司与房屋所有人之间的合同的解除而产生变化，故新宇公司是本案的适格主体，本案亦未缺少必须参加诉讼的当事人。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费7992元，由上诉人李文浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宏权
审 判 员 李虓晖
代理审判员 郭子菲
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 徐 艳
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