山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终837号
上诉人王银梅，女，1963年8月3日出生，汉族，太原油漆厂退休职工，住太原市。
被上诉人温鑫鑫，男，1981年10月26日出生，汉族，山西洪鑫汇商贸有限公司经理，住太原市。
委托代理人王晓晶，山西和民律师事务所律师。
第三人山西晋隆建设发展有限公司，住所地太原市解放路东头道巷10号泛华小区D座三单元。
法定代表人孙汉伟，董事长。
委托代理人史维明，男，山西晋隆建设发展有限公司副总，住太原市杏花岭区泛华盛世小区B栋21层。
委托代理人孙彦鑫，山西见青律师事务所律师。
上诉人王银梅因与被上诉人温鑫鑫、第三人山西晋隆建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2016）晋0108民初1111号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王银梅、被上诉人温鑫鑫及其委托诉讼代理人王晓晶、第三人山西晋隆建设发展有限公司委托诉讼代理人史维明、孙彦鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王银梅的上诉请求：一、撤销太原市尖草坪区人民法院（2016）晋0108民初1111号民事判决第一、二、五项，维持第三项，改判第四项。二、判令被上诉人返还因该行为取得的上诉人的装修款318398元及承担给上诉人造成的利息损失25144.7元（截止到2016年11月9日，案人民银行同期贷款利率计）至付清时止，被上诉人与第三人共同承担连带责任。三、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。被上诉人不是本案所涉泛华森林（泛华公园里）A2号楼1单元2901室的所有人，不能成为本案房屋买卖合同的当事人，即不具备原告的诉讼主体资格。第一、根据第三人出示的《泛华公园里销售房产更名审批表》显示原认购人王清明，变更姓名王银梅，据此可判定被上诉人并不是该房屋的认购（所有）人。第二、根据被上诉人提供的《抵付工程款审批表》和<《商品房抵账协议书》，第三人将房屋抵给的是山西洪鑫汇商贸有限公司并不是被上诉人，其没有证据证明其取得了改房屋的所有权。综上，上诉人认为被上诉人故意采取欺诈方式诱骗上诉人与之签订《房屋买卖协议》虽因违反法律强制性规定而被认定无效，但并不能改变被上诉人无权处分该房屋及不具备诉讼主体资格的事实，一审判决认定事实不清,上诉人在一审的诉讼请求应当得到支持。（二）第三人山西晋隆建设发展有限公司与上诉人构成了实质性的房屋买卖合同关系，第三人应当承担出卖人的法律责任。第一、第三人与上诉人签订了《商品房认购协议书》,第三人(出卖人)将约定泛华森林（泛华公园里）A2号楼1单元2901室于2016年12月31人前交付买受人并保证没有产权纠纷和债务、及交付后360日内报房地局备案。同日，第三人出具了收款收据并提供了《业主手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,与上诉人办理了房屋交接。第三日与上诉人的交易行为符合订立合同的基本要求履行了签约、付款、交付三个重要环节。本案的特别之处在于第三人把自己收取房款的权利转让给了他人，以冲抵债务。因此，第三人与上诉人之间构成了实质性的房屋买卖合同关系，一审判决没有重视第三人在本案中的存在事实和所出地位，认定基本事实不清。第二、根据城建档案，本案所涉房屋第三人没有报批增建、扩建，其出售的房屋是违法建筑。庭审中第三人承认该房屋没有任何手续，包括《商品房预售许可证》。证规土的是24层建筑的土地使用证，地使用划核准的是24层，不是诉争房屋的29层的土地使用证。不是该诉争房屋的29层土地使用证，一审判决事实不清诉争房屋是完全没有手续的违法建筑。第三、第三人出售未取得《商品房预售许可证》的房屋，依照相关法律规定，是无效的买卖行为。根据《城市房屋权属登记管理办法》第23条规定，违章建筑是不予登记的，第三人承诺360日内将办理权属登的资料到房地局记备案,显然属于欺诈，依法应当承担法律责任。二、一审判决”由于在原、被告签订的合同中已明确载明原、被告双方在签订合同时均知道涉案房屋的手续不完善的事实，故双方都有过错，根据法律规定，合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求不予支持，对被告要求返还装修款及经济损失的反诉请求不予支持”的认定存在理解和和适用法律错误。第一、上诉人与被上诉人签订的合同是无效合同，导致无效的原因是两个，一是被上诉人无处分权，没有签订合同的主体资格；二是合同违反了法律强制性规定，是绝对无效的合同。无效合同自始没有法律约束力，一审判决在认定合同无效的前提下，又用无效合同的约定来约束上诉人显然自相矛盾，是对法律的理解错误。第二混淆概念。一、手续不完善的房屋和完全没有手续的违法建筑是有本质区别的概念二、被上诉人主张的违约金不是《合同法》第五十八条规定的损失,而上诉人对房屋的装修则是《合同法》第五十八条规定的”因此受到的损失，是不可逆的直接损失。第三，上诉人是受骗者，主观上没有过错。在被上诉人及第三人系统性合同的””保证和承诺”下，上诉人才上当受骗，被上诉人的合同欺诈行为符合《合同法》第四十二条的规定，被上诉人应当承担损害赔偿责任，第三人对上诉人构成侵权并造成损害事实，应承担连带责任。综上所述，本案的核心是该房屋作为上诉人最重要的家庭财产需要法律保护现状是上诉人不能取得该房屋的不动产登记证，投入资金装修而不能占有使用的过错责任在被上诉人和第三人，他们理应承担返还责任，一审判决依法应予纠正。
被上诉人温鑫鑫答辩称：1、本案诉争房屋太原市尖草坪区房屋所有权人是被上诉人，该房屋是通过顶账形式归被上诉人所有，2015.12.19日，双方签订房屋买卖合同，上诉人支付了74万元房款，还有剩余21万元没有支付。约明被上诉人协助上诉人办理相关变更登记手续，双方存在真是有效的房屋买卖关系；2、关于上诉人与第三人的房屋买卖关系是形式上的变更登记的需要，双方房屋买卖合同第七项约定：被上诉人协助上诉人办理主体变更事项，主体变更形式上需要上诉人和第三人重新签订手续，以便变更需要，上诉人没有交款凭据实际交易的双方是上诉人与被上诉人；3、上诉人与被上诉人因手续不全认定无效，该房屋买卖合同第一款明确，该楼盘手续不完善，双方知悉，该合同第7条被上诉人不对该房屋是都能够办理手续负责，不对是否申请贷款负责，足以证明双方买卖时对产权是清楚，属于明知状态，理应对自己的行为承担责任；4、上诉人诉求装修款以及利息是其自己的行为造成的，是她明知的情况下投资的，被上诉人没有过错，全部责任由上诉人承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人山西晋隆建设发展有限公司述称：一、第三人与原、被告双方无直接合同关系，诉争房屋原系第三人所有，后第三人用房屋代中泛建设集团有限公司偿还债务，其后该房屋经过数次转让最终由温鑫鑫转让给王银梅；应当依法追加中泛建设集团有限公司、山西泓鑫汇商贸有限公司、王清明、陈洪雄为本案第三人。二、涉案房屋是合法建筑，根据2010年11月19日【2010】第191期太原市人民政府办公厅《会议纪要》政府允许第三人晋隆公司容积率达到5.0，涉案房屋是合法建筑。
被上诉人温鑫鑫在原审的诉讼请求，一、解除原、被告于2015年12月29日签订的房屋买卖合同；二、被告返还位于太原市尖草坪区泛华森林A2-1-2901号房屋；三、被告向原告赔偿违约金95000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
上诉人王银梅在原审的反诉请求：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告返还因该行为取得反诉人的购房款74万元，装修款318398元及承担给反诉人造成的经济损失；三、驳回原告的诉讼请求并判令原告承担全部诉讼费用。
一审查明，2015年12月29日原告温鑫鑫（甲方）与被告王银梅（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方对太原市尖草坪区泛华森林A2-1-2901号楼目前手续不完善的情况已明确知悉，根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房屋一事，达成如下协议；甲方所售房屋建筑面积175平方米；甲方所售房屋总金额为95万元整；付款分两期进行，本合同签订之日后5天，乙方支付全部房款的60%；2016年3月31日前乙方将剩余款项全部付清；甲方收到乙方第一批房款后5个工作日将房屋交付乙方；乙方未按合同规定付款，每逾期一日，按逾期金额2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，同时收回房屋，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金；甲方协助乙方办理与开发商之间的《房屋买卖合同》（非网签合同）的主体变更事项。甲方不对该房屋未来是否能依法办理房屋产权登记证书负责，也不对乙方是否能够以该套房屋申请贷款负责。同日王银梅、武珒珒与开发商晋隆公司就同一房屋签订商品房认购协议书，标明价格为1163750元，晋隆公司出具金额为1163750元收据一张，合同签订后第二天原告协助被告领取该房屋钥匙，被告占有该房屋至今。2015年12月30日，王银梅通过武斌斌账户向温鑫鑫付款55万元，2016年4月19日付款20万元。被告庭审中陈述支付给原告的75万元中，实际支付给原告的房款为74万元，另1万元为领取房屋时需缴纳的1万元物业费，该费用在交房前已由原告垫付。王银梅在庭审中提供其与山西品宅装饰设计有限公司于2016年3月28日签订的总价款为318398元的”居家装饰装修工程施工合同”，证明其花费装修款318398元。原告及第三人认为仅有合同不能证明合同的履行情况。
一审另查明，诉争房屋所在2号楼在建设工程规划许可证中载明建筑层数为24层，而本诉争房屋为第29层，第三人陈述该建设工程现只有土地使用证。
一审又查明，本案所涉房屋为温鑫鑫所在单位山西泓鑫汇商贸有限公司以抵顶债权1163750元取得。
一审法院认为，因原、被告之间买卖的房屋尚未取得权属证书，违反了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的法律的强制性规定，应认定原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。故对原告解除合同的诉求本院不予支持，对被告要求确认合同无效的反诉请求予以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应当将从被告处取得的购房款74万元返还被告，被告应当将从原告处取得的房屋返还原告，故对原告要求返还房屋的诉讼请求予以支持，对被告要求原告返还74万元购房款的反诉请求予以支持。由于在原、被告签订的合同中已明确载明原、被告双方在签订合同时均知道涉案房屋的手续不完善的事实，故双方都有过错，根据法律规定，合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求不予支持，对被告要求返还装修款及经济损失的反诉请求不予支持。一审法院判决:一、原告（反诉被告）温鑫鑫与被告（反诉原告）王银梅签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告（反诉原告）王银梅返还原告（反诉被告）温鑫鑫太原市尖草坪区泛华森林A2-1-2901房屋于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、原告（反诉被告）温鑫鑫返还被告（反诉原告）王银梅购房款74万元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告（反诉被告）温鑫鑫的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王银梅的其他反诉请求。本诉案件受理费2175元，由原告（反诉被告）温鑫鑫负担；反诉案件受理费7163元，由被告（反诉原告）王银梅负担。
本院二审查明:本案所涉房屋尖草坪区泛华森林A2号楼1单元2901号房产,系第三人山西晋隆建设发展有限公司用房屋代替中泛建设集团有限公司偿还债务，抵账给山西洪鑫汇商贸有限公司，后几经转让，最后从王清明手里又转给了被上诉人温鑫鑫，被上诉人温鑫鑫又与上诉人签订了《房屋买卖合同》,转卖给了上诉人王银梅。由于该房产未办有产权登记，转让该房第三人山西晋隆建设发展有限公司都配合办理变更登记。
本院二审查明的其它事实与一审查明的相同，本院予以确认。
本院认为：被上诉人温鑫鑫在从王清明受让本案所涉尖草坪区泛华森林A2号楼1单元2901号房产后，又与上诉人王银梅（乙方）签订的《房屋买卖合同》，将该房产转让给上诉人王银梅，该《房屋买卖合同》系双方自愿签订，且在合同中也载明了：”甲乙双方对太原市尖草坪区泛华森林A2-1-2901号楼目前手续不完善的情况已明确知悉，根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房屋一事，达成如下协议”及”甲方需协助乙方办理与该楼房开发商之间的《房屋买卖合同》（非网签合同）的主体变更事项，甲方不对该房屋未来是否能依法办理房屋产权登记证书负责，也不对乙方是否能够以该套房产申请贷款负责”等内容，因此，转让该房的主体是被上诉人温鑫鑫，上诉人在签订《房屋买卖合同》对被上诉人温鑫鑫尚未办理有案渉房屋的产权手续等情况是知悉的，故上诉人所称被上诉人温鑫鑫不具备诉讼主体资格的主张及上诉人是受骗者，主观上没有过错的说法不能成立。第三人山西晋隆建设发展有限公司已将案渉房屋抵债，其与上诉人签订了《商品房认购协议书》,并提供《业主手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是在被上诉人温鑫鑫将案渉房产转让给上诉人王银梅后,配合办理相关手续，并非是第三人直接向上诉人王银梅出售或转让房屋，因此，上诉人关于第三人山西晋隆建设发展有限公司与上诉人构成了实质性的房屋买卖合同关系应当承担出卖人的法律责任的说法本院不予采信。上诉人知悉案渉房屋并未办理有产权手续仍进行买卖并装修使用,存在过错，为此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条”双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定对上诉人王银梅要求返还装修款及利息损失的请求不予支持并无不妥。综上，上诉人王银梅的上诉请求理由不当，于法不符，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7163元，由上诉人王银梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张军红
审判员 张玉根
审判员 段雪丽
二〇一七年八月二日
书记员 辛磊磊