广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第85号
原告陈炳潮，男。
原告徐心品，女。
两原告的共同委托代理人朱斌雄，系广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
被告刘洪华，男。
被告李聂，女。
被告王荣杰，男。
原告陈炳潮、徐心品诉被告刘洪华、李聂、王荣杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，由审判员周桂颜适用简易程序于同年2月19日公开开庭进行了审理。原告徐心品及两原告的共同委托代理人朱斌雄、被告李聂的委托代理人被告刘洪华、被告王荣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2010年3月24日，原告陈炳潮与被告刘洪华通过作为经纪方的被告王荣杰签订了《房屋买卖合约》，合同约定：被告刘洪华将佛山市南海区的（以下简称“1102房”）出售给原告陈炳潮，房屋价款为1370000元。由于合同签订时1102房的房产证尚在办理过程中，因此原告陈炳潮与被告刘洪华对房款支付方式作出了如下约定：（1）原告陈炳潮于2010年3月30日前向被告刘洪华付定金50000元；（2）2010年11月21日前再由原告陈炳潮向被告刘洪华支付首期楼款550000元；（3）在1102房房产证出证后7天内，原被告双方应共同办理1102房本次的过户手续，即将1102房产权过户至两原告，同时，原告陈炳潮通过向银行申请按揭贷款的方式支付余款770000元。在合同实际履行过程中，原告陈炳潮经被告方同意后，直接通过现金及银行转账的方式在2010年3月至2011年5月期间分期向被告刘洪华支付了合共1370000元的全额房款，已经对合同约定的付款义务全部履行完毕，被告方也从未对房款支付问题提起过任何异议。被告刘洪华及被告李聂在《房屋买卖合约》签订后于2011年4月初将1102房交付原告陈炳潮使用至今。原告方与被告刘洪华、李聂也在被告王荣杰声称“可办理本次过户手续”后，于2010年4月21日至房地产交易主管部门递交了相关资料。2011年5月，在原告方的多次催促下，被告王荣杰向原告方交付了两份《房地产权证》原件，并记载了如下主要信息：证号：粤房地权证佛字第020**号A；粤房地权证佛字第020**号A。权属人及份额：两原告各共有房屋1／2份额。房屋坐落：佛山市南海区1102房。建筑面积、套内面积及层数：145.83平方米；122.52平方米；11层。收到上述《房地产权证》后，原告方经核对后确认其所记载信息与所购买的1102房均一致，因此未提出异议。而原告陈炳潮于2010年4月23日即已向被告王荣杰足额支付了16000元的中介代理费及咨询费，并且于2010年9月12日向被告王荣杰支付了其代收的1102房购房增值税62689元。近日，原告方因准备出售1102房，至房产登记部门查询1102房登记信息，发现1102房产权竟仍登记在被告刘洪华和被告李聂的名下，被告王荣杰所交付的《房地产权证》：粤房地权证佛字第020＊**号A和粤房地权证佛字第020＊**号A，均不是房产登记部门出具的。原告方认为：被告刘洪华不履行办理1102房过户交易手续的义务，根据《房屋买卖合约》第六条的约定，已经构成违约，原告方有权要求被告刘洪华继续履行合同，并承担违约责任。此外，被告李聂与被告刘洪华为夫妻关系，原告与被告刘洪华的房屋买卖关系发生于两被告婚姻关系存续期间，同时被告李聂也是《房屋买卖合约》签订时的1102房的权属人之一，应对被告刘洪华的上述违约行为承担连带责任。被告王荣杰未尽责履行协助办理1102房过户交易手续的义务，且向原告方交付了不真实的《房地产权证》，严重违反了《房屋买卖合约》第五条“经纪方应诚实信用、勤勉尽责提供服务”的约定，已构成严重违约，原告方有权要求被告王荣杰返还中介代理费及咨询费16000元，以及代收的购房增值税62689元，并保留追究被告王荣杰其他法律责任的权利。为此，请求判令：1、确认佛山市南海区的1102房的权属归两原告所有（价值1370000元）；2、被告刘洪华、李聂协助两原告将上述房屋权属变更登记于原告陈炳潮、徐心品名下的手续；3、被告王荣杰向两原告返还中介代理费及咨询费16000元、购房营业税62689元、银行贷款手续费11150元；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告刘洪华、李聂共同辩称，被告刘洪华、李聂已履行合同的所有义务，也于2010年9月10日和原告一起去房管局申请递件，被告刘洪华、李聂也以为房屋早已过户给两原告名下。该房屋在过户前即于2010年4月初交付给两原告使用。被告刘洪华、李聂于2011年前收齐涉讼房屋的全部购房款，收到本案应诉材料也是很惊奇，同时现原告要求被告刘洪华、李聂履行协助过户义务，被告刘洪华、李聂也同意协助房屋过户手续。
被告王荣杰辩称，1、2010年3月24日两原告与被告刘洪华、李聂签订房屋买卖合约，约定由两原告向被告刘洪华、李聂购买涉讼房屋。当时合同约定以银行贷款来支付购房款，因按揭贷款银行预审未能通过，三方协商变更为由买方一次性付款。2010年9月10日三方到大沥镇盐步办事处行政服务中心去办理递件手续，在行政服务中心签订了《广东省房地产买卖合同》，三方亦同意将买受人变更为两原告，且签订了两证合一登记申请书，将所有的资料都递交给了行政服务中心。两原告当日缴纳契税34194元并缴纳了房产交易手续费437.49元。行政服务中心并出具房产业务受理回执及项目办理表。在等待税务部门问税过程中，被告王荣杰预收了两原告的房产过户营业税62689元。七个工作日之后税务部门通知被告王荣杰交税，当时因个人生病需要钱，则先将该笔钱用于支付自己的医疗费。后来两原告催促房屋过户情况，因未能将挪用的款项用于交税，两原告催促较急，被告王荣杰则联系了街上贴办假证的电话，支付了100多元后办理了粤房地权证佛字第020＊**号A、粤房地权证佛字第020＊**号A房地产权证广东省房地产权证，该两证均为虚假。2011年5月份将该两证交付给两原告。因2011年3月份国家出台限购政策，两原告非佛山户籍居民，被告王荣杰认为即使去补税也无法去补缴，也没有去尝试办理补税。在交付两份假证给两原告后被告王荣杰就没有再跟进事宜。2、被告王荣杰同意退回两原告已交付的中介代理费及咨询费16000元、购房营业税62689元、银行贷款手续费11150元。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、两原告身份证（各1份，复印件）、两原告的居民户口薄（2份，原件），用以证明原告主体资格。
2、结婚证（2份，原件），用以证明两原告为夫妻关系。
3、被告刘洪华、李聂身份证（各1份，复印件），用以证明被告刘洪华、李聂主体资格。
4、个体户机读档案登记资料、个体工商户设立登记申请书（各1份，原件），用以证明被告王荣杰的主体资格。
5、广东省商品房买卖合同（1份，原件），用以证明被告刘洪华、李聂曾于2007年10月15日购买涉讼房屋，并于2007年10月24日在佛山市南海区房产交易所进行合同备案。
6、房屋买卖合约（1份，原件），用以证明原告陈炳潮于2010年3月24日通过被告王荣杰向被告刘洪华购买涉讼房屋。
7、粤房地权证佛字第020＊**号A、粤房地权证佛字第020＊**号A房地产权证（各1份，原件），用以证明被告王荣杰曾向两原告交付房地产证的事实，且证明被交付的两份房产证所记载信息，除权属人姓名外，基本与涉讼房屋的实际情况一致。
8、佛山市（南海区）房产查询证明（1份，原件），用以证明涉讼房屋直至2014年1月6日权属人仍为被告刘洪华、李聂，且被告王荣杰所交付的两份房产权证不真实。三被告已构成违约。
9、招商银行51242＊＊13账户流水清单（1份共6页，原件）、招商银行51242＊＊31账户流水清单（1份共3页，原件），用以证明原告已依约以银行转账方式分期向被告刘洪华支付了涉讼房屋的购房定金和购房款，且原告陈炳潮向被告王荣杰支付了中介代理费及咨询费16000元、购房营业税62689元、银行贷款手续费11150元。
10、收款收据（2份，原件）；
11、首期收据（1份，原件）。
证据10、11，用以证明被告刘洪华另行书面确认收取原告陈炳潮支付的部分购房款。
12、佛山市南海燃气发展有限公司客户申请表、用电业务单（各1份，原件），用以证明两原告于2011年4月初对涉讼房屋收楼使用。
13、缴款通知书、佛山市南海区房产交易所经营服务性收费发票、中华人民共和国契税完税证（各1份，原件）；
14、大沥镇盐步办事处行政服务中心项目办理表（2份，原件）；
15、房产业务受理回执（1份，原件）；
16、佛山市南海区共用宗土地房产“两证合一”登记申请书、土地登记信息卡、广东省房地产买卖合同、宗地平面图（各1份，原件）。
证据13-16，用以证明两原告已于2010年9月10日向行政服务中心申请办理涉讼房屋的过户手续，同时已缴纳房产交易契税及房产交易手续费。
17、粤房地权证佛字第020＊**号、粤房地权证佛字第020**号A广东省房地产权证（各1份，原件）、佛府南国用（2010）第07＊＊8国有土地使用证（1份，原件），用以证明涉讼房屋仍登记在被告刘洪华、李聂名下。
经质证、辩证，三被告对两原告提供的全部证据均无异议。
被告刘洪华、李聂、王荣杰没有提供证据。
经审查，两原告提供的全部证据，三被告均无异议，本院对其真实性均予以确认。
本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区的1102房。2010年6月28日，佛山市住房和城乡建设局核发涉讼房屋房地产权证［粤房地权证佛字第020＊**号、粤房地权证佛字第020＊**号A］，登记权属人为被告刘洪华、李聂。至2014年1月6日，涉讼房屋不存在抵押、查封情况，当前的登记权属人仍为刘洪华、李聂。
2007年10月15日，案外人佛山市南海区雅居乐房地产有限公司（出卖人）与被告刘洪华、李聂签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定两被告向佛山市南海区雅居乐房地产有限公司购买涉讼房屋。
2010年3月24日，被告刘洪华（卖方）与原告陈炳潮（买方）及佛山市南海区大沥万基房地产中介服务部（经纪方）签订一份《房屋买卖合约》，约定：原告购买涉讼房屋，成交价1370000元。交易产生的税费由买方支付。卖方交付物业予原告使用之日期为卖方首期楼款当天。付款方式为银行按揭付款，定金20000元买方应在签署本合同时支付；定金余款30000元，买方须在2010年3月30日前自行交付卖方。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。买方应在2010年11月21日前支付首期款550000元（不含定金），如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。楼价余款770000元由贷款银行直接划给卖方。买方向经纪方支付中介代理费及咨询费16000元。合同第十二条约定买卖双方均知悉该物业暂未出房产证。双方同时约定其他违约责任等。
同日，原告陈炳潮向被告刘洪华支付购房定金20000元。
2010年4月21日，原告陈炳潮向被告刘洪华支付购房款550000元。被告刘洪华出具收据。同日，涉讼房屋交付两原告。
2010年9月10日，被告刘洪华、李聂（转让方）与原告陈炳潮、徐心品（受让方）签订一份《广东省房地产买卖合同》，约定两被告向两原告转让涉讼房屋，房地产交易总金额为1139800元。双方同时约定房屋交付等其他权利义务。该合同注明签于盐步行政服务中心。
同日，两原告与被告刘洪华、李聂共同签订一份《佛山市南海区共同宗土地房产“两证合一”登记申请书》，申请将涉讼房屋转让予两原告。同日，两原告缴纳涉讼房屋契税34194元、房地产交易手续费437.49元。佛山市南海区大沥镇财政局于同日出具一份契税完税证，载明收取纳税人为原告陈炳潮、徐心品契税34194元，计税金额为1139800元。
2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文，实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。2011年3月31日，佛山市住房和城乡建设局发出《﹤我市住房限购措施具体问题说明﹥的通知》，载明住房限购的时点从2011年3月19日零时执行，存量房买卖以各区行政主管部门业务收件时间为准。
被告王荣杰承认于2011年5月份将两个虚假的房地产权证（粤房地权证佛字第020＊**号A及粤房地权证佛字第020＊**号A，登记权属人为分别为原告陈炳潮、徐心品）交付予两原告。
另查一，佛山市南海区大沥万基房地产中介服务部为个体工商户，经营者为被告王荣杰。
另查二，两原告均非佛山户籍居民，且不能提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明。
2014年1月10日，两原告向本院提起诉讼。
诉讼中，两原告与被告刘洪华、李聂一致确认涉讼房屋总成交价变更为1370800元，被告刘洪华、李聂已收取全部购房款1370800元。被告王荣杰承认收取两原告中介代理费及咨询费16000元、购房营业税62689元、银行贷款手续费11150元。
本院认为，原告陈炳潮、徐心品、被告刘洪华、李聂及佛山市南海区大沥万基房地产中介服务部三方签订的《房屋买卖合约》是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行自己的义务。两原告已依合同约定履行给付购房款义务，被告刘洪华、李聂应依合同约定履行协助原告办理房屋过户手续等义务。2010年9月10日，原告陈炳潮、徐心品与被告刘洪华、李聂已到佛山市南海区盐步行政服务中心签订了《广东省房地产买卖合同》，填写了《佛山市南海区共同宗土地房产“两证合一”登记申请书》，两原告并按相关部门要求缴纳了涉讼房屋契税、房地产交易手续费，可认定两原告实际上已于限购政策实施前已向行政部门申请办理房屋过户手续，仅因中介方未及时缴纳税费原因导致涉讼房屋过户手续未能完成。根据佛山市住房和城乡建设局下发的《﹤我市住房限购措施具体问题说明﹥的通知》中关于“住房限购的时点从2011年3月19日零时执行，存量房买卖以各区行政主管部门业务收件时间为准”的规定，两原告与被告刘洪华、李聂的房屋买卖合同关系在限购政策实施前形成，并已在限购政策施行前向相关行政主管部门申请办理过房屋过户手续，不应受限购政策限制。涉讼房屋现已办理房产证，亦不存在抵押、查封等权利限制，变更产权登记条件成就，被告刘洪华、李聂亦同意履行协助办理过户手续的义务，两原告请求将涉讼房屋过户至其名下合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉讼合同虽有效，但涉讼房屋至今尚未办理产权变更登记，物权尚未发生变动，两原告请求确认涉讼房屋归两原告所有没有法律依据，本院不予支持。因中介方原因导致涉讼房屋未能完成过户手续，原告请求被告王荣杰退回中介代理费及咨询费16000元、购房营业税62689元、银行贷款手续费11150元，被告王荣杰同意退还，本院对两原告的该项诉请予以支持。
为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告刘洪华、李聂应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助两原告办理将位于佛山市南海区的1102房屋（粤房地权证佛字第02000923**号、粤房地权证佛字第020＊**号A）变更产权登记于原告陈炳潮、徐心品名下的手续。
二、被告王荣杰应于本判决发生法律效力之日起十日内退还中介代理费及咨询费16000元、购房营业税62689元、银行贷款手续费11150元合共89839元予原告陈炳潮、徐心品。
三、驳回原告陈炳潮、徐心品的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，在诉讼中两原告变更诉讼请求，案件受理费减半收取为8969.28元、财产保全费5000元，合共13969.28元（两原告已预交），由两原告负担8417.3元，由被告王荣杰负担5551.98元。被告王荣杰负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。
对于两原告多预交的受理费566.32元，在本判决发生法律效力后经两原告申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一四年三月二十一日
书记员 黄爱文