山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0211民初8154号原告:青岛邦达物业发展有限公司开发区分公司，住所地山东省青岛市黄岛区珠江路100号内7号楼102室。统一社会信用代码：91370211065080945。法定代表人：伦丽杰，职务总经理。委托代理人：曲志亮，山东润珠律师事务所律师。委托代理人：冷红霞，山东润珠律师事务所律师。被告：刘春英，女，1975年07月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。原告青岛邦达物业发展有限公司开发区分公司（以下简称：邦达物业公司）与被告刘春英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，本院于2017年5月15日立案受理后，于2017年7月27日、2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告邦达物业公司委托代理人曲志亮、冷红霞、被告刘春英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邦达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付物业费4791.6元，电梯费1597.2元，水费699.55元，滞纳金9682.61元（截止到2017年4月25日），共计16770.96元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系青岛市黄岛区珠江路100号西海景苑小区物业服务公司，被告系小区业主。被告自2015年4月1日起至2017年6月30日止拖欠物业费4791.6元，电梯费1597.2元，水费699.55元，滞纳金9682.61元（截止至2017年4月25日），共计16770.96元。原告多次催要，被告至今未付。被告刘春英辩称：原告的物业服务存在以下问题：一是车库地上积水严重，对车辆有严重影响，被告入住时，车位被楼上邻居占用，去找物业劝离，车主是开发商的人，被告跟物业管理人员说，这个车位被告已经买下，其他车不应当占用，车主说我就爱停这儿，车主动手打被告丈夫，物业工作人员就在边上不管；二是有次电梯从八楼直接降到五楼，被告按警铃，没有人接听，事后被告找物业，物业未处理，该电梯出过过好几次事故；三是北门车辆识别摄像头不好用，保安不配合被告开门；四是去年12月份，凌晨两点至五点被告睡觉期间，被告家进小偷钱丢了，被告想调看监控，物业说必须经理签字才能给调取监控，但物业经理电话打不通，被告怀疑此时小偷没走远，应该可以看得到，之后被告去物业找过几次，物业出了个公告说被告家进小偷派出所没有立案，说被告报假警；五是作为管理部门，物业公司推卸责任，有次电出现问题，物业让被告自己找电表，楼上漏水，物业也不帮忙协调解决；六是楼顶圈起来了，楼下下花园种菜均侵犯了被告的权益。因此被告并未享受到物业服务，被告不应当缴纳物业费。物业公司戴经理曾承诺给被告免几个月的物业费，或者是打六折，但是并未兑现。物业费是交一年送一个月，被告交了一年半的，应当赠送两个月，被告从2013年10月份开始交的物业费，物业费应当已经交到了2015年5月底。电梯费，水费被告认可全额交纳，被告曾单独交过，但财务不收，要求和物业费一起收取。电梯费，水费不存在被告拖欠的问题,物业费也只是被告跟现任经理没有谈妥,并不是被告故意不交,被告不应当交纳滞纳金。原告邦达物业公司为证明其主张，提交下列证据：1、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》（2015年6月30日）、《物业服务合同》（2016年6月30日），证明原告为西海景苑小区提供前期物业管理服务的法律事实及物业服务管理费用收费标准为：1.6/月˙平方米（含电梯费0.4/月˙平方米）。2、不动产登记信息、入住承诺书、商品房预售合同，以上证据共同证明被告系西海景苑小区2号楼905户的权利人，房屋的面积147.9平方米，被告入住时间为2013年5月19日。3、催款通知单，证明原告已经向被告多次发出书面催缴费用的事实。4、原告在该小区的各项工作记录，其中包括电梯巡查记录、保安巡查记录、维修记录、车辆登记、绿化卫生，证明原告履行合同义务的事实。5、收款收据以及情况说明，证明被告与其他业主的物业收费标准一致。被告刘春英为证明其主张，提交下列证据：1、照片和视频，证明原告对小区物业管理不到位，楼顶平台圈起来，小区脏乱差，车库乱停车，车库漏水。2、西海景苑物业整改，证明监控室没人值班，夜间没有保安巡检，门岗有时候没人值班，有时候睡大觉，值班保安仅是负责道闸的开关及部分车辆登记，道闸检测问题导致被告车进不来，不让被告车进；夜间没有维修值班人员，电梯经常坏，维修不及时，业主被困电梯中，拨打应急电话无人接，严重影响业主安全，再有类似情况发生，业主有权拒交物业费，造成一切后果由物业承担，这份证据上有物业经理的签字；部分消防配备不齐，遇到突发情况无法保证业主安全，要求物业补充齐全，否则业主有权拒交物业费；保洁做的不到位，保洁人员仅仅是对楼道地面进行清理，但是消防栓，电梯门，负一楼的宣传栏等等都未保洁，上述位置包括小院卫生皆属于业主的生活环境，物业没有做到保洁的服务，故业主有权拒交物业费；可视对讲一直不能用，若有访客不能及时开门，要求物业整改，小区西门值班人员大声喧哗，其他岗位的值班人员脱岗过来聚堆，严重影响小区业主休息，业主要求物业维修人员做到24小时有人值班。对于原告邦达物业公司的举证，被告刘春英的质证意见为：《前期物业服务合同》、《物业服务合同》（2015年6月30日）、与其无关，《物业服务合同》（2016年6月30日）认可，不动产登记信息、入住承诺书、商品房预售合同没有异议；催款通知单没有见过，不认可；对原告在该小区的各项工作记录，被告家其中一部电梯现在都不好用，被告每晚都11点左右回来，拍过照片，第二天被告家就被盗，维修记录车辆识别我找过好几次都不管用，不显示车牌的车辆可以随意进入随便停放，被告车位旁边不是车位也经常停车，电表箱经常有开着门的；对收款收据以及情况说明不认可，被告的收据上写的是交到6月底的，但收据找不到，该证据作假。对被告刘春英的举证，原告邦达物业公司的质证意见为：照片和视频不能证明均系发生在西海景苑小区，假如是在该小区，存在的某些问题也并非全部是原告的责任，比如地下车库漏水系施工方之责任，卫生车辆登记的相关证据恰恰证明原告适当的履行了这些相关义务，其他如电梯小广告，即使存在这些问题，也不构成原告的根本性违约，该服务瑕疵存在是目前中国社会状况目前社区管理所普遍存在的问题，不能苛责原告作为物业公司百分之百的每时每刻的杜绝上述问题的发生，只能是逐步加强管理，逐步改善改进，因此被告不交物业费没有法律依据和事实依据；西海景苑整改系被告单方罗列数据，没有相关证据证明原告服务不到位，关于电梯假如属实被告是2017年春天遇到的意外，但是被告从2015年开始拒交物业费，因此该证据均不能构成被告拒交物业费的理由。根据各方举证、质证意见，本院作出如下认证意见：《前期物业服务合同》、《物业服务合同》（2015年6月30日）、《物业服务合同》（2016年6月30日）、不动产登记信息、入住承诺书、商品房预售合同、催款通知单、原告在该小区的各项工作记录，其中包括电梯巡查记录、保安巡查记录、维修记录、车辆登记、绿化卫生、照片和视频，本院认可上述证据的真实性、合法性、关联性，对上述证据予以采信。收款收据以及情况说明与本案无关，不作为认定本案事实的证据。西海景苑物业整改，是业主向原告提出的西海景苑小区存在的具体问题，不能作为被告抗辩拒交物业费的依据。关于被告申请法院调取2014年因车位被占时的报警记录以及家中被盗的报警记录，车位被占被告丈夫与占车位者发生冲突以及家中被盗，与本案并非同一法律关系，不能作为认定本案事实的证据，因此被告调取证据申请，本院不予准许。本院经审理查明：2013年6月30日，青岛邦达房地产开发有限公司与被告邦达物业公司就邦达海景苑（西海景苑）（以下称：西海景苑）小区签订《前期物业服务合同》，合同期限为2013年7月1日起至2015年6月30日止。2015年6月30日，青岛邦达房地产开发有限公司与被告邦达物业公司再次签订《物业服务合同》，合同期限为2015年7月1日起至2016年6月30日止；2016年6月30日，青岛邦达房地产开发有限公司与被告邦达物业公司再次签订《物业服务合同》，合同期限为“自2016年7月1日起至2018年6月30日止”。《物业服务合同》(2016年6月30日)中第二条约定：“在物业管理区域内，乙方（原告）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维护养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域内的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；8、物业管理区域内业主、物业使用人装饰装修管理服务；9、其他服务内容”。2009年12月18日，被告刘春英与案外人高奕伦与青岛邦达房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买青岛市黄岛区漓江东路587号邦达˙海景苑8栋1单元9层905户房屋（以下简称：涉案房屋），建筑面积为149.38平方米。2013年5月19日，被告刘春英在《西海景苑住宅小区入住承诺书》中签字，该承诺书载明：“一、确认已详细阅读由开发建设单位制定的西海景苑住宅小区业主‘临时管理规约’（以下称‘本规约’，详见附件）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任”。《西海景苑住宅小区临时管理规约》第二十九条约定：“1、业主缴纳物业管理服务等费用时间：办理入住手续时预交六个月的物业服务费用，以后每六个月的第一月10日前预交三个月的服务费用。逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一天按应交服务费的0.5‰缴纳滞纳金；2、物业管理费：小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；3、电梯运行费：住宅按建筑面积每月每平方米0.4元；二次供水运行费（从第六层开始）：按用水量每吨加收0.4元”。因被告为如期交纳物业费，原告在涉案房屋门口张贴《西海景苑小区缴费通知单》，该通知单载明物业服务费共计7088.35元，滞纳金9682.61元，合计16770.96元。本院认为，本案争议的焦点问题为:一、原告主张的物业服务费是否应当支持；二是原告主张的违约金是否应当支持。关于第一个焦点问题。被告签字确认的《入住承诺书》，系其真实意思表示，合法有效，即本案原告与被告建立了物业服务合同关系，由原告提供物业服务，被告按时交纳物业费。作为业主，拒绝交纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在有重大瑕疵。本案中原告在西海景苑小区提供了物业服务，被告抗辩原告提供的物业服务存在瑕疵，被告未享受到物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故被告不能以未享受到物业服务抗辩拒交物业服务费。被告刘春英提交的证据不能证明原告在提供物业服务时存在重大瑕疵，故不能排除被告应当按照合同约定支付物业服务费的义务。关于被告答辩中提出的因车位问题与业主发生冲突以及家中被盗，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。关于被告提出的车库积水、电梯故障、车辆识别仪不好用、物业管理人员推卸管理责任、保安及维修人员未能24小时在岗、消防设备不齐、保洁不到位等，被告提交的证据中无法认定原告服务期间存在以上问题，退一步讲，即使原告在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵，上述瑕疵也并非重大瑕疵，作为小区业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，采取拒交物业管理费的手段不恰当，属于违约行为。关于被告答辩称被告预交一年半物业费，应当免2个月物业费，以及被告称物业经理曾承诺为其物业管理费打6折，因被告均未提交证据证明以上主张，故被告该答辩事由本院不予采信。关于被告抗辩的被告与丈夫案外人高奕伦经济独立，应当将其案外人高奕伦追加为被告，因被告与案外人高奕伦之间的经济独立的约定仅是夫妻之间内部约定，不能产生对外效力，被告刘春英在《入住承诺书》上签字，且《入住承诺书》中约定“本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任”，故被告该项抗辩事由，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，因被告刘春英应当向原告支付自2015年4月1日起至2017年6月30日止的物业费4791.6元，电梯费1597.2元，水费699.5元。关于第二个焦点问题。《临时管理规约》中对违约金作出了相关约定，但违约金的设定是为了由违约方向守约方赔偿损失，结合本案被告之所以未如期交纳物业费，是因为被告对于原告是否按照约定全面提供物业服务存在异议，而并非无故拒绝交纳，因此原告要求被告交纳违约金的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、被告刘春英于本判决生效之日起十日内支付原告青岛邦达物业发展有限公司开发区分公司自2015年4月1日起至2017年6月30日止的物业管理费4791.6元、电梯运行费1597.2元，水费699.55元；二、驳回原告青岛邦达物业发展有限公司开发区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由原告青岛邦达物业发展有限公司开发区分公司负担127元，被告刘春英负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  曹方超人民陪审员  刘晓燕人民陪审员  张学昌二〇一七年九月二十九日书 记 员  迟 海附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。