福建省福州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）榕民再终字第122号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）欧春妹，女，1952年11月15日出生，汉族。
委托代理人陈羚辉、张烘，福建闽江律�事务所律师。特别授权。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）福州隆盛房地产开发有限公司。
法定代表人黄朝干，总经理。
委托代理人夏伙仁、李琳（实习），福建亿阳律师事务所律师。特别授权。
申请再审人欧春妹因与被申请人福州隆盛房地产开发有限公司（以下简称“隆盛公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2013）榕民终字第560号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2013年11月14日作出（2013）闽民申字第1205号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人欧春妹的委托代理人陈羚辉、张烘，被申请人隆盛公司的委托代理人夏伙仁、李琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
福州市晋安区人民法院查明，2006年4月30日，欧春妹向隆盛公司递交《报告》一份，内容为�“本人欧春妹，系斗门地块拆迁户，总建筑面积431.32㎡，其中产权面积370.72㎡，因家庭人口多，且三个子女已分户，要求405㎡安置子女。本人同意拆迁协议中的安置方案，现要求以回迁时的商品房价格八折另购壹套约45㎡户型的商品房用于本人夫妻居住。”当日，福州捷诚拆迁工程处原成志在该《报告》上签署意见：“兹向村干部了解，以上报告属实，另要求购置45㎡户型的商品房按八折，报请隆盛公司审批。”后隆盛公司在该《报告》上加盖公章确认。2006年5月15日，欧春妹与拆迁人即隆盛公司以及拆迁实施单位福州捷诚拆迁工程处共同签署一份《拆迁补偿安置协议书》，约定隆盛公司委托福州捷诚拆迁工程处将欧春妹所有的原坐落福州市晋安区华林路斗门2弄38号的一套房屋拆迁，被拆除房屋总建筑面积431.32㎡，隆盛公司同意安置给欧春妹住宅四套共计405㎡；其中，协议第八条「特约事项」约定：“增加15㎡按回迁时商品房市场价”。2011年11月22日，隆盛公司出具的《拆迁户回迁安置决算单》中「决算项目金额（四）」显示，欧春妹安置房的超面积部分为11.51㎡，每平方米单价为6000元。2012年10月8日，隆盛公司向欧春妹发出《通知》一份，内容为：“隆盛公寓二期拆迁户欧春妹您好：您曾要求另购45平方米户型享0.8折价位的商品房一套，我司于2011年11月5日选房回迁后，应允将1#楼1403单元其折后价为13440元／㎡（即16800元／㎡×0.8=13440元／㎡）预留给您，并曾数次当面告知。但至今未见你到我司认购该套商品房，事出无奈，我司决定：将该套房预留至今年11月5日止，请尽快到我司办理购房手续。”欧春妹于2012年10月10日收到该《通知》，因对价格持有异议而产生本案纠纷。另查明：2009年6月19日，福州市城市房屋拆迁管理办公室出�给隆盛公司的《关于要求出具安置情况有关证明的函复》（榕房拆管办（2009）020号）中显示，隆盛公寓二期华林上景花园1#楼1403单元未列入“隆盛公寓”项目拆迁安置用房。2011年8月3日下午，隆盛公司与福州捷诚拆迁工程处经会议形成《福州隆盛公寓二期项目回迁安置方案研定会议纪要》，会议研定：“拆迁户凡上靠、上调后要求增房的均按每平方米6000元人民币计价”。
晋安区人民法院认为，针对本案双方当事人争议的主要焦点问题，分析认定如下：一、关于2006年4月30日《报告》中“另购一套约45㎡商品房”的性质问题。欧春妹主张，《报告》中所提出的“以回迁时的商品房价格八折购壹套约45㎡户型的商品房用于本人夫妻居住”的要求系其签订《拆迁补偿安置协议书》的附属条件，故《报告》应与《拆迁补偿安置协议书》具有同等法律效力，应属房屋拆迁安置补偿协议性质。隆盛公司则主张，《报告》与《拆迁补偿安置协议书》的性质不同，虽经隆盛公司同意按照市场价格的八折照顾，但本质上不是拆迁安置的补充协议，而是另外向隆盛公司预购一套商品房，因此本案属商品房买卖合同纠纷，而不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原审法院认为，从《拆迁补偿安置协议书》第八条「特约事项」中约定的内容看，双方已就“增平方15㎡”事宜予以明确，且隆盛公司在之后的《拆迁户回迁安置决算单》中已对欧春妹实际所增的11.51㎡按每平方米6000元的单价予以决算；但另从《报告》中欧春妹的陈述看，其已知悉并同意《拆迁补偿安置协议书》中的具体安置方案，即要求405㎡安置给三个子女；同时要求隆盛公司在回迁时以优惠的折扣价向其另购一套约45㎡商品房。因此，欧春妹所主张的“特约事项”中有关“增平方15㎡”的约定�《报告》中所指的“另购一套约45㎡商品房”明显属于不同性质问题的约定，故应认定该《报告》中所指的购买45㎡商品房事宜不属于拆迁安置性质，而是属于一般意义上的商品房预购性质。欧春妹主张《报告》中的要求系其签订《拆迁补偿安置协议书》的附属条件，缺乏事实依据，原审法院不予采信。二、关于45㎡商品房的交易价格问题。欧春妹主张，应当先按照《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁户回迁安置决算单》来确定“回迁时商品房的市场价”即6000元／㎡，再按八折计算45㎡商品房的交易价为4800元／㎡。隆盛公司主张，应当按照回迁时间即2011年11月5日的商品房市场价格的八折计算交易价，即为13440元／㎡。隆盛公司提交《福州隆盛公寓二期项目回迁安置方案研定会议纪要》、关于核实拆迁安置房源的《报告》、《关于要求出具安置情况有关证明的函复》、�隆盛公寓二期华林上景花园1号楼安置房测绘面积一览表》、2011年11月1日福州晚报A5版公告《隆盛二期公寓回迁选房通知》支持上述主张。原审法院认为，鉴于欧春妹向隆盛公司购买45㎡商品房的行为不属于拆迁安置性质，故不能享受“隆盛公寓”项目的拆迁安置优惠政策，只能按照原、隆盛公司双方的约定进行交易。虽然《拆迁补偿安置协议书》第八条「特约事项」中约定“增加15㎡按回迁时商品房市场价”，但其只是针对拆迁安置中的因上靠、上调而出现的对安置房屋“增平方”的情形，而不应扩大到“增平方”以外的另购商品房的范畴。鉴此，欧春妹要求以4800元／㎡作为购买45㎡商品房的交易价格，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院认为，欧春妹要求隆盛公司以4800元／㎡的价格将隆盛公寓二期华林上景花园1#楼1403单元商品房安置�欧春妹的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，晋安区法院于2012年12月12日作出（2012）晋民初字第2877号民事判决：驳回欧春妹的诉讼请求。案件受理费4600元，适用简易程序减半收取2300元，由欧春妹负担。
一审判决后，欧春妹不服，向本院提起上诉。
欧春妹上诉称，1、《报告》与《拆迁补偿安置协议书》是同一主体，没有拆迁工程处和隆盛公司在《报告》上的承诺，欧春妹完全不可能同意签订《拆迁补偿安置协议书》。2、按照《拆迁补偿安置协议书》约定，欧春妹自行过渡36个月，也就是本案回迁的时间应是三年后的2009年5月15日，无论隆盛公司怎么超过回迁时间，最后结算都应按约定的回迁时间计算商品房价格。2009年商品房的市场价就�6000元／平方米，不能按照2011年的商品房市场价计算。隆盛公司在2011年11月22日给欧春妹增加的11.51平方米面积单价就是依据2009年的商品房市场价6000元计算。根据《会议纪要》，与欧春妹同时拆迁的其他人超出面积、增房面积、上靠上调面积的市场价都是6000元。退一步讲，如果双方对商品房市场价约定不明确，依法也应按照合同订立时履行地的市场价格履行，本案合同约定2009年回迁，就应当按2009年商品房市场价计算。综上，原审法院认定事实不清，请求：改判支持欧春妹一审的诉讼请求，由隆盛公司承担一、二审诉讼费。
隆盛公司答辩称，欧春妹请求另外购买一套房产，隆盛公司对此予以同意，但未确定具体房产、价格，双方对购买商品房仅停留在要约阶段，并未达成最终买卖合同。双方之间的拆迁补偿安置协议已履行完成，但对商品房买卖合同并未达成一致�见。欧春妹提出在拆迁补偿安置协议内按照增平方的价格购买一套商品房，没有事实依据。原审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审认为，本案主要争议焦点之一在于2006年4月30日的《报告》中“以回迁时的商品房价格八折另购壹套约45㎡户型的商品房”内容的性质问题。欧春妹主张属于房屋拆迁补偿安置协议的性质；隆盛公司则主张属商品房买卖合同的性质。对此，本院二审认为，《拆迁补偿安置协议书》已就欧春妹被拆除房屋如何安置作出明确约定，即安置四套房，建筑面积约405㎡。欧春妹在《报告》中也明确表示同意拆迁协议中的安置方案，并要求405㎡安置子女；至于“以回迁时的商品房价格八折另购壹套45㎡户型的商品房”，欧春妹在《报告》中亦称用于本人夫妻居住。也就是说，该另购的一套45㎡户型的房产不在405㎡的安置范围，且欧春妹在《报告》中采用的是“商品房”字样。因此，本院认定《报告》中有关另购一套45㎡户型房产的内容不属于拆迁补偿安置的性质，是双方关于欧春妹在安置房之外另购买一套商品房的约定。
本案另一争议焦点在于上述45㎡商品房价格该如何确定的问题。《拆迁补偿安置协议书》第八条特约事项中有约定“增加15㎡按回迁时商品房市场价”，而双方在安置过程中对增加的面积系按照6000／㎡的价格进行决算；欧春妹就据此主张回迁时的商品房市场价为6000元／㎡，上述45㎡商品房价格应按照6000元／㎡的八折计价。隆盛公司则主张应按照回迁时（即2011年11月5日）的商品房市场价格的八折计算，为13340元／㎡。本院二审认为，根据《福州隆盛公寓二期项目回迁安置方案研定会议纪�》，6000元／㎡的价格是针对安置过程中出现的超面积、上靠上调后增面积、缩水面积而言，与商品房的市场交易价格无关。而拆迁安置中超面积、上靠上调后增面积的单价一般都远低于当时的商品房市场交易价格。现欧春妹仅因双方有约定“增加15㎡按回迁时商品房市场价”，就认定6000元／㎡就是当时的商品房市场价，显然与客观实际不符，有失公平合理。至于欧春妹应以何价格购买商品房，不属于本案审理范围。如前所述，欧春妹另购一套房产不属于拆迁补偿安置的性质，其诉请按6000元／㎡八折的价格购买商品房，于法无据，本院不予支持。欧春妹的上诉请求，缺乏依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回欧春妹的上诉，维持原判。
判决生效后，欧春妹向福建省高级人民法院申请再审称：一�原审认定事实错误。隆盛公司同意欧春妹的《报告》是欧春妹签订《拆迁补偿安置协议书》的前提，没有隆盛公司在《报告》上的承诺，欧春妹完全不可能同意签订《拆迁补偿安置协议书》，原座落于晋安区华林路斗门2弄38号的私房也不会让隆盛公司征用、拆除。因此，《报告》与《拆迁补偿安置协议书》是一体的，系《拆迁补偿安置协议书》的补充合同；二、原审认定“至于上诉人应以何价格购买商品房，不属于本案审理范围”错误。
隆盛公司辩称，《报告》并非拆迁补偿安置性质，系商品房预售合同性质，故欧春妹的再审申请不能成立。
本院再审认为，原审判决认定基本事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）榕民终字第560号民事判决和晋安区人民法院（2012）晋民初字第2877号民事判决；
二、本案发回晋安区人民法院重审。
审判长 谢红波
审判员 张天平
审判员 刘宗煜
二〇一四年三月十八日
书记员 林星星
本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件�出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。