上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第689号
上诉人（原审被告）上海穿越实业有限公司。
法定代表人刘刚。
委托代理人熊拂刚，上海运帷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海安洋房地产经纪事务所。
执行事务合伙人吴惠民，该事务所总经理。
委托代理人张玮，上海汇银律师事务所律师。
原审第三人东联国际投资有限公司，经营办公地上海市普陀区长寿路XXX号XXX楼。
法定代表人郑江。
上诉人上海穿越实业有限公司（以下简称“穿越公司”）因居间合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人穿越公司的委托代理人熊拂刚、被上诉人上海安洋房地产经纪事务所（以下简称“安洋事务所”）的委托代理人张玮到庭参加诉讼。原审第三人东联国际投资有限公司（以下简称“东联公司”）经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月，穿越公司委托安洋事务所寻租几处餐饮用房用于开设连锁酒店。2013年1月11日，安洋事务所通过短信方式约穿越公司于次日查看上海市长寿路XXX号（武宁南路）的港中旅大厦2楼、3楼房屋（以下简称“系争房屋”）。同年1月14日，刘刚代表穿越公司签署了《看房确认书》。其主要内容为：经委托安洋事务所居间介绍房地产，现由安洋事务所工作人员带领我方首次亲自进入表格所述房地产。表格中有A、B、C、D四处，其中B处“物业详细地址”填写为“长寿路XXX号／武宁南路港中旅大厦2楼＋3楼”；“建筑面积”填写为“2楼1，300平方米，3楼1，800平方米”；“租金”填写为“单价人民币（以下币种均为人民币）5元／平／天”。现本人承诺：1、若经安洋事务所居间介绍，本人与出租方签订（房地产租赁合同）或类似证明出租关系成立的协议，本人以该房地产月租金的百分之五十向安洋事务所支付佣金；2、本人或本人的代理人等与本人有关联的人不得自行或通过第三方与该房地产出租方完成租赁交易。否则，本人自愿按房地产租赁成交价月租金的百分之五十向安洋事务所支付赔偿金。在“委托方公司全称”处填写为“上海穿越实业有限公司”；“委托方（代理人）”处签名为刘刚。
2013年1月24日，安洋事务所又向穿越公司介绍并带看了上海市四川北路XXX号三、四楼房屋（以下简称“四川北路房屋”）。同年1月30日，安洋事务所最终促成穿越公司与四川北路房屋业主签订租赁合同。同日，安洋事务所与四川北路房屋业主签订了《佣金确认书》，在该佣金确认书中，明确承租方为穿越公司。同年2月1日，上海刚顺果蔬专业合作社（以下简称“刚顺果蔬合作社”）又与四川北路房屋业主签订租赁合同。同年5月15日，上海鑫莱源餐饮管理有限公司（以下简称“鑫莱源公司”）与四川北路业主签订房屋租赁合同，双方约定上述两份合同自行作废，一切以本合同的约定为最终约定。同时还约定，刘刚作为保证人，对合同的履行承担担保责任。
2013年2月19日，刚顺果蔬合作社与当时系争房屋的业主东联公司就系争房屋签订房屋租赁合同。双方约定房屋租赁期限为六年，房屋租金为第一年、第二年每日每平方米建筑面积为4.50元，即月租金为493，424.79元……。同年3月，安洋事务所得知上述签约事实后，安洋事务所经办人徐光亮即与穿越公司法定代表人刘刚通过短信、电话进行交涉，刘刚表示没有其他中介参与。
2013年9月，安洋事务所诉至原审法院，请求判令穿越公司向安洋事务所支付赔偿金243，332元（长寿路XXX号2、3楼房屋共3，604.93平方米，月租金按4.5元／平方米／天，按月租金的50%计算）；要求判令东联公司支付安洋事务所信息服务费10万元。
原审另查明，穿越公司、刚顺果蔬合作社、鑫莱源公司的法定代表人均为刘刚。系争房屋所在办公楼的出租信息可以通过公共网络予以查询。
原审法院经审理后认为，穿越公司所签订的看房确认书，并未违反法律禁止性规定，应属有效。虽然最终与东联公司签订租赁合同的主体是刚顺果蔬合作社，而非穿越公司，但基于刘刚实为上述两家公司的法定代表人之特殊情形，可以认定刚顺果蔬合作社与穿越公司属于有关联之主体。根据庭审查明的事实，法院认定刚顺果蔬合作社利用穿越公司所知晓的出租信息完成租赁交易具有较大盖然性。穿越公司违反了看房确认书中的违约条款，应当承担违约责任。至于具体违约金的数额，法院根据安洋事务所的实际损失等情况酌情予以调整。至于安洋事务所要求东联公司承担“信息服务费”一节，既无合同依据，又无法律依据，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海穿越实业有限公司应在判决生效之日起十日内给付上海安洋房地产经纪事务所（普通合伙）赔偿金10万元；二、驳回上海安洋房地产经纪事务所（普通合伙）其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人穿越公司不服，向本院提起上诉称：安洋事务所并非出租系争房屋的独家代理，甚至与东联公司没有建立居间关系。同时，安洋事务所也并未带刘刚对系争房屋实地查看，更没有积极地提供居间服务，系争房屋的出租信息在网络上均可查询到。另外，看房确认书第二条系格式条款，没有证据证明安洋事务所工作人员在要求刘刚签名时以合理的方式对该条款作出过解释说明，而该条款排除了穿越公司自由选择中介公司的权利，加重了责任，应属无效。系争房屋是由刚顺果蔬合作社承租，虽然刚顺果蔬合作社的法定代表人也是刘刚，但不足以认定刚顺果蔬合作社利用了穿越公司所知晓的信息。故安洋事务所无权要求穿越公司支付赔偿金。最后，即使法院认定穿越公司应承担相应责任，所判决的10万元赔偿金数额也明显过高。综上，请求本院撤销原判第一项，改判驳回安洋事务所原审全部诉请。
被上诉人安洋事务所答辩称：系争房屋的出租信息公开不等于任何人都必然知晓，穿越公司是通过安洋事务所才知晓系争房屋的出租信息。安洋事务所虽然与东联公司无书面委托，但长期保持业务合作关系，一般都是承租人有确定承租的意向后，东联公司再进行书面确认。对此东联公司在原审庭审中也予以认可。看房确认书上有穿越公司的法定代表人刘刚签字，明确刘刚已查看过房屋。看房确认书第二条并未加重穿越公司义务，免除安洋事务所责任，该条款是为防止“跳单”而设立，应属有效。穿越公司、刚顺果蔬合作社、鑫莱源公司的法定代表人均为刘刚，故原审基于此种关联关系判决穿越公司承担赔偿责任并无不当。按照约定，穿越公司应赔偿相当于半个月租金的数额，而原审法院对此已作调整，10万元并不过高。安洋事务所认同原审判决，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人东联公司未到庭应诉。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，穿越公司与安洋事务所签订的看房确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。确认书第二条所约定行为是指委托人以逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。本案中，穿越公司的行为是否属于“跳单”则是本案审查之重点。经查明，虽然出租系争房屋并非安洋事务所独家代理，但穿越公司确是通过安洋事务所首次获知相关出租信息，而穿越公司的法定代表人刘刚又通过该信息直接与出租人即东联公司进行联系，直至签约承租该房屋，并且在此过程中穿越公司从未主动告知安洋事务所。故本院认定穿越公司主观上存在逃避支付佣金的恶意，客观上损害了安洋事务所的合法权益。看房确认书系刘刚以穿越公司名义签订，而穿越公司、刚顺果蔬合作社、鑫莱源公司的法定代表人均为刘刚，各家公司均存有关联，因此，系争房屋虽然是由刚顺果蔬合作社实际承租，穿越公司仍应承担赔偿责任。依照约定，穿越公司应承担20余万元的赔偿责任，原审综合本案实际情况，最终认定10万元的赔偿数额，本院认为合情合理，并无不当。综上，穿越公司的上诉理由，依据不足，本院不予支持。东联公司无正当理由未到庭应诉，不影响本案正常审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人上海穿越实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年五月十九日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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