山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第519号
上诉人（原审被告）山东省吉利汽车超市有限公司，住所地济南市。
法定代表人孙建国，该公司总经理。
委托代理人马斌，山东德义君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南润佳纺织制品有限公司，住所地济阳县。
法定代表人崔桂山，该公司董事长。
委托代理人孙明菊，山东荟萃律师事务所律师。
上诉人山东省吉利汽车超市有限公司（以下简称吉利公司）因与被上诉人济南润佳纺织制品有限公司（以下简称润佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2012）济阳商初字第332号民事判决提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，2005年6月18日，济阳县人民政府与济南润通服饰有限公司（以下简称润通公司）签订了协议书，济阳县人民政府将济阳县济北经济开发区南至富阳街中心、北至原联碳项目用地、东至248线路界、西至齐鲁汽贸项目的土地协议出让给润通公司使用，由润通公司自筹资金投资建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等。
2007年5月16日，润通公司与润佳公司签订合作协议书约定：润通公司同意从济阳县人民政府出让给其使用的土地中提供50亩土地使用权，与润佳公司合作开发钢结构展厅及其它设施。双方合作开发的土地具体位置位于济阳县济北开发区富阳路和省道248线交叉路口西北地块西部位置。双方约定由润通公司提供合作开发的土地，由润佳公司自筹资金建设钢结构展厅11间。钢结构展厅建成后，产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。
2009年3月3日，润佳公司与吉利公司签订了厂房租赁协议，润佳公司将其建设的位于润通公司内的11间钢结构展厅中的自东向西第5至第8间展厅共4间租赁给吉利公司，用于汽车展销及修理。双方约定，租赁期限为3年，自2009年3月10日至2012年3月9日止。双方约定的租金为每年50000元。在本案开庭审理过程中，润佳公司认可，吉利公司向润佳公司交纳租赁费已经截止到2011年3月9日。双方另约定，吉利公司同意按租赁物及设施的现状承租，租赁物在租赁期间由吉利公司负责管理。后吉利公司济阳分公司在该钢结构展厅内进行汽车展销等经营活动。
2009年8月25日，吉利公司与济南世通汽车服务有限公司（以下简称世通公司）签订了协议书，吉利公司将其租赁的位于润通公司内的4间钢结构汽车展厅的北半部分租赁给世通公司，用于汽车维修或与之关联的业务，租赁期限为两年半，自2009年9月起至2012年3月止。双方约定的租金为每年10000元，共计25000元，由世通公司于协议期限届满前一次性支付给吉利公司。
2009年9月26日，世通公司与张成立签订了协议书约定，世通公司作为浙江吉利汽车销售有限公司在山东省济南市部分车型汽车的销售代理商之一，将其租赁的吉利公司的钢结构展厅4间的北半部分租赁给张成立用于汽车维修。双方约定，世通公司将张成立作为世通公司销售汽车所应承担的三包维修（含三包期免费强制保养、维修）指定维修点之一。双方约定的租赁期间自2009年9月26日至2010年9月25日。
2011年1月20日晚间，吉利公司租赁的汽车展厅北邻汽车维修车间西南角的员工宿舍内起火，起火后，火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾。造成建筑物、吉利公司展厅内汽车及汽车配件、展厅北邻维修车间内房屋、汽车配件及一辆送修车辆、济南快爱特有限公司济阳分公司内汽车及房屋、山东长安汽车销售有限公司济阳分公司房屋、济南万迪商贸汽车销售有限公司房屋烧损。该火灾事故经济阳县公安局消防大队现场勘查，作出济阳公消火认字（2011）第002号火灾事故认定书，认定起火原因无法查清。
火灾事故发生后，经润佳公司申请，法院委托，济南万通价格评估有限公司作出万价评（2012）第8108号关于火灾对租赁房屋造成经济损失价值的价格评估报告书，认定价格评估标的在评估基准日（2011年1月20日）的经济损失金额为184965元，内含残值11989元。2012年12月13日，济南万通价格评估有限公司作出关于2012年11月25日函的回复，认定价格评估标的在评估基准日的补充评估金额为43286元，内含残值2075元。润佳公司为此支出鉴定费10000元。因本次火灾事故造成11间钢结构展厅均被毁损，润佳公司已经另案起诉了另外两家租赁其钢结构展厅的公司，要求三公司平均承担鉴定费，法院予以准许。
另查明，吉利公司租赁的涉案钢结构汽车展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件。
双方当事人对以下事项有争议，法院做出如下认定。
（一）、润佳公司与吉利公司之间是否存在租赁合同关系，润佳公司作为原告向法院提起诉讼其诉讼主体是否适格。
原审法院认为：吉利公司虽称并非是与润佳公司签订的厂房租赁协议，而是于2009年3月9日与润通公司签订的厂房租赁协议，并提供了与润通公司签订的厂房租赁协议。但经法院审查，润佳公司提供的厂房租赁协议与吉利公司提供的厂房租赁协议内容完全一致，协议的落款处乙方公司名称及代表人签名也完全一致，只是甲方的名称不一致，润佳公司提供的厂房租赁协议甲方处为润佳公司，吉利公司提供的厂房租赁协议甲方处为润通公司。后润佳公司又提供了润通公司的声明一份，证实润通公司认可润佳公司对涉案钢结构展厅享有所有权，并说明润通公司与吉利公司签订厂房租赁协议是为了吉利公司办理营业执照所签，双方并未实际履行该协议。同时，润通公司声明同意由润佳公司就涉案房屋租赁事宜向吉利公司主张权利，润通公司不再向吉利公司主张任何权利。结合法院调取的（2011）济阳民初字第728号卷宗中的汇兑支付来帐凭证，吉利公司将展厅租赁费支付给润佳公司的事实，法院认定，吉利公司是与润佳公司签订的厂房租赁协议，双方存在租赁合同关系。根据润佳公司提供的协议书、合作协议书，润佳公司与润通公司合作开发钢结构展厅。双方约定，钢结构展厅建成后产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。法院认定，润佳公司对涉案钢结构展厅享有所有权。根据润佳公司提供的厂房租赁协议，润佳公司将涉案钢结构展厅租赁给吉利公司用于汽车展销及修理。因此，在火灾事故发生后，润佳公司作为涉案钢结构展厅的所有人向法院提起民事诉讼，要求吉利公司赔偿损失符合法律规定。法院认定，润佳公司作为本案原告，要求吉利公司赔偿损失主体适格。
（二）双方当事人签订的厂房租赁协议是否有效。
原审法院认为，涉案钢结构展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件，且该钢结构展厅与济阳县人民政府和润通公司签订协议的用途（建设织布、棉纺项目，主要生产棉纱、棉布、成衣等）不相符。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效）的规定，法院认定，润佳公司与吉利公司签订的厂房租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）的规定，吉利公司占有使用润佳公司钢结构展厅期间应当按照双方的约定支付占有使用费。涉案钢结构展厅被2011年1月20日晚间的火灾烧损后，因该展厅已经无法使用，且吉利公司已于第二天搬离了该展厅，再要求其支付2011年1月20日以后的占有使用费于法无据，法院不予支持。根据双方的约定，吉利公司租赁润佳公司的展厅每年的租赁费为50000元（即每天136.99元）。在本案审理过程中，润佳公司认可，吉利公司已经将租赁费交纳至2011年3月9日。因此，法院认为，润佳公司应当将2011年1月21日至2011年3月9日共计48天的租赁费6575.52元返还给吉利公司。
（三）、吉利公司对涉案钢结构展厅被火烧损是否应当承担民事赔偿责任。
原审法院认为，吉利公司虽称，出租给其使用的钢结构展厅不符合消防安全规定，没有通过消防安全验收，但未提供证据证明其主张，吉利公司对此应承担举证不能的法律后果。根据法院调取的济阳县公安局消防大队的消防卷宗，因吉利公司济阳分公司的消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，2010年9月10日，济阳县公安局消防大队作出济阳公（消）决字（2010）第0002号公安行政处罚决定书，决定对吉利公司济阳分公司罚款10000元，吉利公司于2010年9月25日交纳了罚款10000元。吉利公司在与润佳公司签订厂房租赁协议时也明确表示同意按租赁物及设施的现状承租，据此，法院认定，本次火灾事故的发生并不能证明是出租方的钢结构展厅本身存在消防安全隐患，对吉利公司的这一辩解理由法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条（当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任）及第二百二十二条（承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任）的规定，吉利公司在占有使用钢结构汽车展厅期间，因火灾致使该钢结构展厅被火烧损，吉利公司应当承担赔偿责任。润佳公司建设的钢结构展厅共计11间，而吉利公司租赁了其中的4间。本次火灾造成润佳公司建设的钢结构展厅11间均被毁损，经济南万通价格评估有限公司鉴定，损失价值扣除残值后共计214187元，要求吉利公司按十一分之四的比例赔偿钢结构展厅的损失符合法律规定，法院予以支持。
综上所述，原审法院认为，润佳公司将其建设的钢结构展厅租赁给吉利公司用于汽车展销，吉利公司济阳分公司在占有使用该租赁物期间因火灾致使租赁物毁损，吉利公司对此应当承担赔偿责任。因双方签订的厂房租赁合同无效，要求吉利公司继续支付火灾事故发生后的占有使用费无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山东省吉利汽车超市有限公司赔偿原告济南润佳纺织制品有限公司钢结构展厅经济损失费77886.18元；二、原告济南润佳纺织制品有限公司返还被告山东省吉利汽车超市有限公司钢结构展厅占有使用费6575.52元；三、驳回原告济南润佳纺织制品有限公司的其他诉讼请求；上述款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，诉讼保全费2120元，本案鉴定费3636元，由原告济南润佳纺织制品有限公司负担5856元，被告山东省吉利汽车超市有限公司负担6000元。
上诉人吉利公司上诉称，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判上诉人不予赔偿，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人不存在房屋租赁合同关系，且涉案的钢结构展厅不是被上诉人的财产，因此其无权要求上诉人进行赔偿。上诉人不是侵权人，因此上诉人不应该对钢结构的损失进行赔偿，应由实际侵权人予以赔偿。一审认定的钢结构展厅损失，没有法律依据，并且违反法律规定。根据一审查明的事实，该钢结构展厅为违章建筑。属于按照法律规定应该拆除的范围，同时，该展厅所在土地在本案结案之前已经经国家收储，该展厅已经予以拆除，国家应对此进行补偿，显然展厅已不存在恢复的可能。在此情况下，一审法院仍判令展厅的恢复损失显然错误。被上诉人的房屋，没有通过消防验收，不符合消防标准，因此属于不能对外租赁的房屋，因此被上诉人对火灾的发生及损失应负全部责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人润佳公司辩称请求维持原判。
本院经审理认定，原审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，据润佳公司与润通公司的协议约定，涉案钢结构展厅产权归润佳公司，润佳公司所得租赁收益的50％作为润通公司土地的使用费支付给润通公司。一审法院认定润佳公司对涉案钢结构展厅享有所有权正确。据润佳公司提供的厂房租赁协议，润佳公司将涉案钢结构展厅租赁给吉利公司用于汽车展销及修理，吉利公司已经将租赁费交纳至2011年3月9日。上述事实清楚，本院予以认定。因涉案钢结构展厅没有办理土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件，双方为无效的租赁关系是正确的。根据我国合同法的规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。吉利公司在占有使用钢结构汽车展厅期间，因火灾致使该钢结构展厅被火毁损，吉利公司应当承担赔偿责任。本次火灾造成润佳公司建设的钢结构展厅11间均被毁损，经济南万通价格评估有限公司鉴定，损失价值扣除残值后共计214187元，被上诉人要求吉利公司按十一分之四的比例赔偿钢结构展厅的损失符合法律规定。被上诉人的钢结构展厅虽然未经消防验收合格，但上诉人并没有证据证明是因钢结构展厅本身存在消防安全隐患造成的火灾。起火点为吉利公司租赁的汽车展厅北邻汽车维修车间西南角的员工宿舍，起火后，火势由维修车间宿舍沿屋顶保温材料向四周蔓延成灾。上诉人对所承租的建筑物没有履行妥善管理的义务是清楚的。上诉人的上诉主张没有法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人山东省吉利汽车超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐冷卓
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年九月九日
书 记 员 姜 梵