广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗黄法民三初字第173号
原告（反诉被告）：刘顺连。
委托代理人：唐琼。
委托代理人：蔡鸣野，广东经国律师事务所律师。
原告（反诉被告）：唐依萍。
法定代理人：原告刘顺连。
委托代理人：蔡鸣野，广东经国律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡帆。
委托代理人：董进科。
委托代理人：刘小桂，广东合拓律师事务所律师。
被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。
法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。
委托代理人：孔志斌、黄嘉敏，均系该公司职员。
原告（反诉被告）刘顺连、唐依萍与被告（反诉原告）胡帆、被告广东合富房地产置业有限公司（简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方的委托代理人唐琼和蔡鸣野、被告胡帆及其委托代理人董进科和刘小桂、第三人合富公司的委托代理人孔志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘顺连、唐依萍诉称：2013年8月24日，两原告就出售其名下的广州市黄埔区蟹山路81号大院1号401房，与被告胡帆签订《存量房买卖合同》，约定成交价58万元。合同订立后，两原告严格按照约定履行义务，并敦促买方及时办理银行按揭手续、在银行出具同意贷款通知后及时办理递件手续；但买方支付了定金和首期楼款10万元后，违反约定严重拖延进度，至今迟迟不肯办理递件。目前广州市存量房的市场交易价格不断快速攀升，两原告出售房屋也有为紧急事务筹集资金的缘由，买方迟延履约已使两原告的合法权益大受损害，故请求判决：1、确认上述《存量房买卖合同》于本案起诉之日即2013年10月14日解除；2、两原告有权没收被告胡帆已付定金及楼款共10万元不予退还。
被告胡帆辩称：买卖双方于2013年9月2日签署按揭文件后均需补交部分资料，买方已于当月12日前补齐。中介公司电话通知同贷书出来后，先是约定2013年10月9日办理递件，后又称贷款合同银行还没有盖章办不了，并提醒已办婚姻证明也可能过期，因需重新向所在单位请假，买方最终向中介公司提出10月12日去办手续；10月11日卖方临时打电话过来要求当天就办递件，但买方已经协商好10月12日的时间，10月11日当天去不了，之后卖方即联系不上并提起诉讼。由于交易过程都是通过中介公司进行沟通联系的，中间环节有所误解是难免的，买方不存在迟延履约的行为，两原告要求解除合同不符合法定或约定条件，其不愿继续履行反而构成违约；即使主张买方违约成立，也只能没收定金，无理由没收其他楼款。
被告合富公司辩称：我公司促成买卖双方签订《存量房买卖合同》后，贷款银行已于2013年9月26日出具同贷书，原约定10月9日去办递件，而按揭公司是10月10日电话通知我公司贷款合同盖好章的，之后再协商办理时间，买方说10月10日去不了，卖方说10月11日去不了，买方最后跟我公司约10月12日去办，这时就联系不上卖方了。我公司已如约履行义务，不同意解除《存量房买卖合同》中的居间关系，如买卖双方愿意继续进行本次交易，我公司可提供后续服务。
被告胡帆并反诉称：基于两原告无理拒绝继续履约，反诉请求判令：1、两原告继续履行2013年8月24日签订的《存量房买卖合同》；2、两原告支付迟延办理产权登记的违约金58000元。
原告刘顺连、唐依萍对反诉辩称：买方的反诉主张无事实、法律依据，不能成立。
经审理查明：原告刘顺连是原告唐依萍的母亲，唐依萍父亲唐中华去世后，两原告对广州市黄埔区蟹山路81号大院1号401房进行继承、析产，于2013年8月21日办理了产权登记。据房地产权证记载：该房屋建筑面积58.09㎡（已交地价），套内建筑面积52.49㎡，刘顺连占3／4份额，唐依萍占1／4份额。2013年7月30日，刘顺连通过公证声明，称其作为唐依萍法定监护人，代为管理上述房屋，现为唐依萍的教育和生活需要，决定出售房屋。
2013年8月24日，两原告作为甲方（卖方）、被告胡帆作为乙方（买方）、被告合富公司作为丙方（房地产中介服务机构）就上述房屋签订《存量房买卖合同》，约定有：该房屋按整套出售并计价，总金额58万元，买方承担全部税费。丙方应当于2013年12月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方所需证件材料，甲乙双方应当在收到丙方通知后5个工作日内、2013年8月31日前提供；甲乙双方同意该房屋交付使用的时间为卖方收齐房款当天。甲方不按约定将该房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按约定买入该房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为成交价的10%。甲方如未按规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期15日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定房屋交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，应当每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金。乙方未能按照约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方应自其解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金为总成交价的10%，合同继续履行。卖方确认于2013年7月5日双方签署第一份存量房买卖合同后，于2013年7月15日已收取买方缴交的部分首期楼款9万元（经查，买方另于2013年7月5日支付定金1万元）。该合同附件约定付款方式：甲乙双方选择自行交割房款，其中定金1万元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，向银行申请10年37万元的按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期楼款（不含定金）20万元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款37万元，由贷款银行直接划给卖方。
合同签订后，买卖双方于2013年9月2日办理网签手续并签署按揭文件，卖方至当月9日到10日间、买方至当月12日补齐申请银行按揭贷款所需资料。当月26日，中国银行广州珠江支行出具《同意购房抵押贷款意向书（二手商贷）》，拟同意向买方提供10年37万元的个人住房抵押贷款；2013年10月9日，该行在相应的《个人二手住房贷款合同》上签章。综合各当事人的陈述，以及卖方提交的其代理人唐琼在与买方代理人董进科、按揭公司及合富公司经办人员通话时的录音，可以认定：2013年9月12日，唐琼打电话催促董进科及时补交按揭资料，董进科显得极不耐烦，称因工作繁忙、中暑生病等原因不堪其扰，双方交谈不欢而了；原、被告三方原定于2013年10月9日办理递件，却因贷款合同银行尚未盖章等推迟；于是卖方先后催促于当月10日、11日前往递件，而买方需重新向所在单位请假，与合富公司约到当月12日才去递件，此时合富公司已联系不上卖方了。2013年10月14日，两原告提起本案诉讼；当月30日，买方向卖方发函要求继续履行合同；同日，合富公司亦向卖方寄送知会函，称该公司及买方已多次要求刘顺连尽快配合办理本次交易的递件手续，但其至今仍未履行义务，请其审慎考虑，尽快履行，以免讼累及不必要之经济损失。
另查明，买方于2012年入户其单位所在地即广州市萝岗区青年路102号，在广州市没有购买过其他房产，符合现阶段本市房地产调控政策所规定的购房条件。诉讼中，买方提出保全申请，要求查封、扣押、冻结两原告名下价值10万元的财产，并提供了银行存款作担保，本院依法作出裁定后，执行中查封了涉案房屋及冻结了买方的银行存款。
本院认为：原告刘顺连、唐依萍与被告胡帆、合富公司签订的《存量房买卖合同》系三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行自己的义务。本案中需解决的争议焦点在于交易中是否存在相关违约行为、如何确定其性质和法律后果。
严格按照合同约定言之：买方须在2013年8月24日签约当天交付定金（实际已于2013年7月5日交付），卖方最迟应在5日后即2013年8月29日提供齐全办理银行贷款所需资料；买方在2013年9月2日签署按揭文件后，应在5日内即2013年9月7日前提供齐全办理银行贷款所需资料；银行在2013年9月26日出具了同意贷款通知书，则买卖双方最迟在五个工作日后即2013年10月9日配合完成本次交易的递件手续。而事实上：卖方在2013年9月9日到10日间、买方在2013年9月12日才补齐相关资料，双方均有迟延，买方至少比卖方又拖后2日；在卖方多次催促下，买方最后落实的递件时间为2013年10月12日，比原定时限拖后3日。尽管买方辩称有中介公司通知不周、贷款合同银行未来得及盖章等事由，但不可否认其曾以工作、病恙、请假难等个人因素屡屡推托，与卖方沟通时态度也不够友好，导致矛盾发生，在此意义上，买方确已对卖方构成违约，买方所举第三方的原因，不影响其向卖方承担违约责任。
另一方面，买方应在2013年8月24日签约后15日内签署银行按揭文件，实际签署时间在2013年9月2日，离时限届满尚余6日，因此买方在2013年9月12日补齐资料后并未使办理按揭手续的进度滞后于卖方在合同订立时预期的合理范围；合同中仅明确了延期交房、逾期付款超过15日的，可单方面行使解除权，比照有关违约责任条款，在买方只迟延3日及约到2013年10月12日递件的情况下，卖方就在当月14日起诉请求确认解除合同，缺乏合同依据；从目前看，买方已按约定支付了前期房款，银行已审批同意按揭贷款，办理递件的各项手续都已齐备，买方与合富公司之后已分别向卖方发函要求继续履约，可见买方违约尚未及导致合同目的不能实现的严重程度，卖方主张解除合同亦不符合《合同法》第九十四条规定的法定条件，故此不予支持。
基于以上分析，对两原告有权没收买方已付定金及楼款共10万元不予退还的相应诉求，不予支持；但买方因迟延履行义务共计5日，须参照合同约定标准每日以未付房款的0.05%向两原告支付违约金：（总房款58万元-
已付房款10万元）×0.05%×5日=1200元。考虑到买方仍需支付的剩余首期楼款11万元可以其为财产保全提供担保的银行存款兑付，买方反诉请求继续履行合同合理，依法予以支持，则各方应当在本判决生效后的合理期限内配合完成本次交易的递件手续，并付清房款、交付房屋；虽然两原告主张解除合同未能成立，但仍属买方履约有所不当前提下的抗辩行为，买方以此请求两原告支付迟延办理产权登记的违约金，理据不足，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定判决如下：
一、被告胡帆在本判决生效之日起7日内向原告刘顺连、唐依萍支付违约金1200元；
二、反诉被告刘顺连、唐依萍与反诉原告胡帆在本判决生效之日起7日内共同到房管部门办理将广州市黄埔区蟹山路81号大院1号401房过户到反诉原告胡帆名下的产权转移登记手续，同时办理购房抵押贷款所需的抵押登记手续，被告广东合富房地产置业有限公司协同办理上述手续；
三、反诉原告胡帆承担全部税费，在房管部门出具成功受理上述房屋交易过户登记的回执当天向反诉被告刘顺连、唐依萍支付房款110000元；
四、反诉原告胡帆以银行按揭贷款方式支付剩余房款370000元，反诉被告刘顺连、唐依萍在收齐总房款580000元当天将上述房屋交付反诉原告胡帆使用；
五、驳回原告刘顺连、唐依萍的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告胡帆关于支付迟延办理产权登记违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉2300元，反诉700元，财产保全费1020元，由原告刘顺连、唐依萍负担150元（已预交2300元），由被告胡帆负担3870元（已预交1720元，需迳付两原告2150元）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 X
代理审判员 邓XX
人民陪审员 冯XX
二〇一四年三月七日
书 记 员 张XX
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。