广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2710号原告深圳市洛瑞斯电子科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人朱超。委托代理人张土传，男，汉族，1958年10月17日出生，身份证住址广东省海丰县，员工。委托代理人刘李丽，女，汉族，1981年4月2日出生，身份证住址重庆市万州区，员工。被告鸿荣源置业集团（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人赖海民。委托代理人邬满弟，女，汉族，1990年3月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人李春潮，男，瑶族，1981年11月20日出生，身份证住址广东平乐县。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，依法适用普通程序，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告代理人张土传、刘李丽，被告代理人邬满弟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月6日和2015年4月18日，原告与被告签订了《深圳市房地产认购书》和《熙元山院认购书补充约定》，原告认购了被告开发的龙华新区玉龙路西熙元山院ll栋20l号房，最终约定折后总房价为24895692元。签订认购书后，原告向被告支付购房定金100万元。认购书补充约定第3项第2款特别约定，买方按揭付款的应在签订合同之前付总楼款不少于30%的首期款（含定金），同时备齐银行按揭相关资料及办理相关手续。补充约定签订后，双方经多次协商，原告于2014年4月18日前分批次向被告支付30％的首期款7222917元，加上之前支付100万元定金，共8222917元。原告向被告付完各项款项后，至2014年5、6月，被告的营销人员黄蓉蓉告知原告，国家房屋贷款政策规定，以公司名义购房不能办理三成首付七成按揭贷款，故被告拒绝与原告签订房屋买卖合同，后被告于2014年11月退回原告的首付款7222917元，余款100万元定金不予退回。原告认为：一、原告在认购该房过程中没有违约行为，在签订认购书和补充约定书后，原告已按约定向被告支付了全额首期款和各种费用，双方最终不能签订房屋买卖合同是因为银行不能贷款的不可抗力原因所致。被告的营销人员存在误导，被告应承担主要过错责任，被告必须退还原告的定金。二、原告从事电子科技行业，不知道以公司名义买房不能办理三成首付乃是情理之中，而被告作为深圳市著名房地产开发企业，明知道以公司名义买房不符合三成首付七成按揭贷款条件，却为了达到套取原告巨额定金和首期房款的目的，利用原告的无知和外行，故意欺骗原告。也就是说，无论原告与被告是否达成买卖交易，被告至少可以黑吃原告100万元定金。这就是被告给所有购房人设置的营销陷阱，坑骗购房人的巨额定金。被告存在恶意欺诈和严重过错责任，被告必须退还原告的全部定金。三、既然以公司名义购房不能办理三成首付七成按揭贷款，被告就不能与原告签订约定首期房款不少于30％的认购协议。既然已经签订协议，就不能又以银行贷款为准。被告这是明摆着的坑蒙拐骗购房客户定金的商业欺诈行为。原告诉请法院判令：1、被告退还定金100万元及利息10万元（自2014年1月3日起，按照银行同期贷款利率4倍计算，暂计至2015年12月25日）；2、被告承担诉讼费。原告当庭变更诉讼请求1为：被告退还原告契税款100万元及利息10万元。被告答辩称：1、涉案房产最早是以原告法定代表人朱超、陈熔的名义购买，经原告及原购买人同意和申请，才将认购书的购房者变更为原告，认购书其他条款均未作变更。而且，认购书补充约定中对首期款比例约定为不少于30%，而不是30%。2、原告是电子科技公司，购房是商业投资行为。涉案房产既不能做办公经营场所，也不能变更为生产场所，原告应当为自己的商业行为承担法律后果。3、贷款不够或贷款不能的情形，在认购书中约定明确，贷款不能并非不可抗力。再者，银行的贷款政策非被告能决定，要求被告为原告承担贷款不能的法律后果于法无据，何况原告并未就涉案房产向银行提出过贷款申请。4、认购书及补充约定系双方真实意思表示，被告根据约定解除合同、没收定金，合法合理。被告已分别于2015年3月12日、5月13日向原告发出催告函及通知，履行了通知义务。综上，原告的诉求没有依据，请求法院驳回。经审理查明，2014年1月6日，原告的法定代表人朱超作为买方，被告作为卖方，双方签订《深圳市房地产认购书》，约定朱超购买熙元山院项目的11栋201号房，用途为住宅；总价款29300814元，买方以向银行借款方式付款；买方在签订认购书时向卖方支付定金100万元，签订正式的房地产买卖合同后，已付定金转为购房款，签订认购书之日起7日内，双方应签订正式的买卖合同；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方双倍返还买方已付定金。当天，双方签订《熙元山院认购书补充约定》，约定买方按揭付款的，应在签订合同之前付不少于总楼款30%的首期款（含定金），同时备齐银行按揭相关资料及办理手续；若因买方资信状况问题导致不能办理银行按揭贷款，或因银行批准的贷款额度不足以支付首期款以外的剩余房款的，买方应在签订合同前向卖方一次性支付全部房款或向买方付清银行贷款额以外的全部剩余房款；买方存在未按约定履行付款义务等情形的，认购书效力即自行终止，卖方有权另行出售房产，买方已付定金不予退还；买方在2014年2月28日前交清首期款同时办理完毕所有购房手续，即可享受折后价24905692元。当天，双方协商一致将上述认购书及补充约定的买方变更为原告，原告与被告也签订了内容相同的《深圳市房地产认购书》和《熙元山院认购书补充约定》。原告与被告签订认购书及补充约定后，案外人代原告向被告支付了定金100万元。原告分别于2014年3月13日、4月1日、4月2日，向被告转账300万元、3475692元、747225元，共计7222917元。因原告在缺少银行贷款的情况下，未能按照约定足额支付房款，被告于2015年3月12日向原告邮寄《催告函》，催告原告于3月16日前付清款项及办理手续。2015年5月13日，被告向原告邮寄《关于的解除通知》。2015年5月25日，被告向原告退回7222917元，定金100万元不予退还。以上事实，有朱超与被告签订的深圳市房地产认购书及熙元山院认购书补充约定、原告与被告签订的深圳市房地产认购书及熙元山院认购书补充约定、银行刷卡单、定金收据、转账记录、退款申请书、催告函、关于《深圳市房地产认购书》的解除通知、邮寄单及庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的认购书及补充约定依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定履行自己的义务。双方约定，首期款不少于总房款30%，在原告不能办理银行贷款或贷款额度不足以支付首期款以外的房款时，原告应当向被告一次性付清房款。而原告并没有证据证明取得了足额的银行贷款，也没有按照此约定履行付款义务，原告的行为构成违约，有关不可抗力的主张不能成立。原告称100万元是契税款，缺乏证据证明，不予认定。相反，双方对100万元定金的性质约定非常清楚，定金的数额也没有超过房款的20%，认购书与补充约定的条款没有冲突，明确无歧义，不存在两种以上的解释。原告经催告后仍未履行足额付款义务，被告不予退还定金，解除合同，符合法律规定。原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市洛瑞斯电子科技有限公司的诉讼请求。本案案件受理费14700元，由原告深圳市洛瑞斯电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  龙倩虹人民陪审员  郭映舜人民陪审员  陈远霞二〇一六年二月十七日书 记 员  张晶晶书 记 员  董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共8页