营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终3212号
上诉人（原审原告）：秦文芳，女。
上诉人（原审原告）：王熙民，男。
被上诉人（原审被告）：营口碧水城房地产开发有限公司，住所地辽宁省（营口）沿海产业基地。
法定代表人：刘明举，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李玉环，辽宁元久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：都秋玲，女，系该公司员工。
上诉人秦文芳、王熙民因与被上诉人营口碧水城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2017）辽0803民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人秦文芳、王熙民上诉请求：1.撤销营口市西市区人民法院（2017）辽0803民初122号民事判决，查清事实，重新审核和认定被上诉人延期交房违约事实，并依法判令被上诉人承担逾期交房违约金92763.14元（按照合同约定总房款日万分之二计算，算至2016年12月31日）；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、有关送达《商品房交付通知书》的问题。根据双方《商品房买卖合同》第11条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”并且上诉人自对方电话通知开始多次向被上诉人索要书面通知书未果，属于违约行为。二、关于商品房公共配套设施不全的问题。商品房公共配套设施不符合入住条件和交房条件，使用临时电应属违法违约，临时用电和煤气未入户会给小区带来严重的安全隐患。至于小区有多少业主入户与是否具备被上诉人房屋是否具备交付条件无关。三、关于满足交房手续的问题。一审被告从未出示交房手续，且上诉人经查证审批大厅、沿海产业基地均没有。该房屋未履行完验收程序，未取得交房相关手续，未提供三书一证一表，不符合交房条件。四、关于产权证办理的问题。至一审时仍不能办理房屋权属所有证，被上诉人属违约行为。五、关于诉讼时效的问题。被上诉人因延迟交房违约责任仍在诉讼时效内，一审不顾上诉人在诉讼时效的解释，断章取义，导致错判。
被上诉人营口碧水城房地产开发有限公司辩称：原审判决正确，应予维持。我们是2013年1月31日在营口日报进行了公告通知，13年5月14日又电话通知了二上诉人，但仍被拒绝收房。产权证按合同应是365天内办理，二上诉人应在第366天起诉我们，一审认为超过诉讼时效是正确的。
秦文芳、王熙民向一审法院起诉请求：1.判令被告延迟交房违约；2.判令被告承担逾期交房违约金92763.14元（按合同约定总房款日万分之二计算）；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年9月27日，秦文芳、王熙民与营口碧水城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定：秦文芳、王熙民以317682元购买营口碧水城房地产开发有限公司开发的位于营口市新联南大街X-
X号，建筑面积114.6平方米房屋；第八条出卖人应于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经过建设单位组织验收合格的商品房交付给买受人；第九条逾期交付房屋且买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，秦文芳、王熙民已按合同约定向营口碧水城房地产开发有限公司付清全部购房款317682元，至今未办理入住手续。2011年4月14日，营口碧水城房地产开发有限公司与国家辽宁省电力有限公司营口供电公司签订《临时供用电合同》；2013年6月4日，营口碧水城房地产开发有限公司与营口水务有限公司签订《供水协议》；2013年10月28日，营口碧水城房地产开发有限公司与营口沿海供热有限公司签订《供用热合同》。
一审法院认为，秦文芳、王熙民与营口碧水城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，故合法有效。合同中关于出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金之约定，不违反法律禁止性规定，营口碧水城房地产开发有限公司未按合同约定期日交付房屋，应按合同约定的违约条款承担违约责任。本案中，营口碧水城房地产开发有限公司未按约定书面通知买受人办理房屋交付，但其已经以电话通知的方式告知了秦文芳、王熙民，虽然不妥，但不能导致买受人无法办理交付房屋。因诉争的商品房屋配套设施已基本完备，又因大部分业主已实际入住，说明房屋可以入住并可居住使用。考虑到业主需陆续办理入住手续的实际，违约金确定截止到2013年6月30日，此后是秦文芳、王熙民自行扩大损失，对该违约金不予支持。根据双方的约定，本案违约金是按日计算，故本案违约金属于继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，每个“个体债权”在法律上具有相对独立性。随着时间的推移，债权人享有对“个体债权”的相继至清偿期。因此每日单独发生的违约金这一“个体债权”应分别适用诉讼时效。判决是否超过诉讼时效，应当从权利人主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予以保护。具体到本案，秦文芳、王熙民提交的证据不足以证明诉讼时效中止、中断情形，因秦文芳、王熙民于2017年1月10日向人民法院提起诉讼，故应从2015年1月10日起算逾期交房的违约金。据此，秦文芳、王熙民的诉讼请求已超过诉讼时效。
一审法院判决驳回原告秦文芳、王熙民的诉讼请求。案件受理费2390元，由秦文芳、王熙民负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人秦文芳、王熙民提交小区业主微信群的谈话内容，拟证明小区是临时用电，电梯有安全隐患，电线裸露在外，供暖设施有问题，煤气没有入户。被上诉人营口碧水城房地产开发有限公司质证认为，真实性有异议，尽管写着业主群，但是虚拟的网络。二上诉人的诉请是逾期交房，证据与本案无关。尽管存在停电问题，不存在不敢住不能住的情况，小区已经90%入住，是二上诉人的个人原因未入住。二上诉人如果认为不能住，可以要求退房，但是二上诉人没有。本院认为，本案上诉人的诉请为逾期交房违约，根据双方合同约定诉争房屋的交付条件为“经过建设单位组织验收合格”，该份证据针对的内容为该小区供电、供暖、供煤气的情况，与被上诉人是否逾期交房不具有关联性，故对该份证据不予采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《营口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中,双方当事人存在如下争议：一、涉案房屋是否具备交房条件；二、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为；三、上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
对于第一个争议焦点，涉案房屋是否具备交房条件。双方签订的《营口市商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为“经过建设单位组织验收合格”，经审查，诉争房屋已经建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位于2012年12月17日验收，验收意见为“同意该工程竣工验收”，符合双方约定的交付条件。对于上诉人提出涉案房屋不具备交房条件，理由为该房屋未履行完验收程序，未取得交房相关手续（三书一证一表），不符合交房条件，且该房屋目前供电、煤气等相关公共配套设施不符合入住条件和交房条件。由于合同双方并未对交付条件中约定上述事项，故上诉人以上述理由主张涉案房屋不具备交付条件，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，被上诉人是否存在逾期交房的违约行为。根据双方签订的《营口市商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋在具备交付条件的情况下，应于2012年12月31日交付买受人使用，第十一条约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案诉争房屋于合同约定的交付期限前具备交付条件，被上诉人未按照约定书面通知买受人办理房屋交付，而是于2013年1月31日在报纸上公告领取钥匙。上诉人认为没有人告知该信息登报，但据上诉人陈述，其于2013年3月去办理过入住，故被上诉人虽未按照合同约定的方式履行通知义务，但是上诉人在被上诉人报纸公告后有过办理入住的行为，说明被上诉人已实际履行通知义务，其通知目的已达到。因被上诉人的原因诉争房屋未按照合同约定期限交付买受人，应当承担逾期交房的违约责任，违约金计算至报纸公告日期2013年1月31日。在诉争房屋已具备交付条件且知晓能够交付的情况下，买受人仍拒绝收房的，其应自行承担其损失的扩大。
对于第三个争议焦点，上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，故本案应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。在诉讼时效的起算期间上，本案涉案房屋已于合同约定的交付期限前具备交付条件，诉讼时效期间应从被上诉人履行通知义务的时间2013年1月31日起计算至2015年1月30日，上诉人并无证据证明本案有诉讼时效中止、中断、延长的情形，故其诉讼请求已超过诉讼时效。
对于上诉人主张的涉案房屋无法办理产权证的问题，因本案的诉请为逾期交房违约，双方对房屋交付条件的约定并无办理房屋产权一项，故诉争房屋能否办理产权证与本案处理结果无关。
综上所述，秦文芳、王熙民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2390元，由上诉人秦文芳、王熙民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀芬
审 判 员 张 悦
审 判 员 刘 钢
二〇一七年十二月五日
法官助理 张晓晶
书 记 员 宋明洁