福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霞民初字第997号
原告马显富，男，1973年10月3日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告平云，女，1966年12月8日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告郑爱珠，女，1952年12月29日出生，汉族，福建省福鼎市人，住霞浦县。
原告杨翠琴，女，1976年3月19日出生，汉族在，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告范恒秋，女，1941年2月12日出生，汉族，浙江省苍南县人，住霞浦县。
原告马明华，女，1969年9月9日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告王纯化，男，1943年12月27日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告林丽丁，妇，1971年6月14日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告颜阿云，女，1971年6月14日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
原告林秋艳，女，1950年12月20日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
以上原告推选诉讼代表人马显富、平云。
以上原告委托代理人陈秋华，福建风岚律师事务所律师。
被告敖忠衍，男，1959年6月2日出生，汉族，福建省霞浦县人，原住霞浦县，现羁押于霞浦县看守所，公民身份号码3522251959********。
被告王穗莲，女，1965年9月27日出生，汉族，福建省霞浦县人，原住霞浦县，现羁押于霞浦县看守所，公民身份号码3522251965********。
被告许晓玲，女，1958年2月13日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
被告陈翠金，女，1940年3月9日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人王晓君，福建建达律师事务所律师。
原告马显富、平云等十人诉被告敖忠衍、王穗莲、许晓玲、陈翠金债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人马显富、平云及委托代理人陈秋华，被告敖忠衍、王穗莲、许晓玲以及被告陈翠金的委托代理人王晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马显富、平云等十人诉称，敖忠衍、王穗莲夫妇长期在霞浦县牙城镇当地做会头，非法吸收公众存款，利用非法所得建一栋五层砖混结构房屋即霞浦县牙城镇前街村11号房屋。2013年5月10日卷款外逃。原告等人即向公安机关报案。霞浦县公安局立案侦查，并对敖忠衍、王穗莲进行网上通缉。2013年10月23日，被告敖忠衍、王穗莲与被告许晓玲通过授权委托形式，委托许晓玲代为签订霞浦县牙城镇前街村11号房屋买卖合同、办理产权变更手续并进行公证。次日，敖忠衍、王穗莲被公安机关抓获。2013年10月25日，被告许晓玲作为敖忠衍、王穗莲代理人，与其母亲陈翠金签定《房地产买卖契约》，以被告陈翠金的名义购买房屋，实际是为占有被告敖忠衍、王穗莲房产，该买卖合同系被告恶意串通损害原告利益，应当认定为无效。由于被告敖忠衍、王穗莲非法吸收公众存款犯罪，已经人民法院判决，原告是被告敖忠衍、王穗莲犯罪的受害人。请求确认敖忠衍、王穗莲、许晓玲与陈翠金之间的《房地产买卖契约》无效。审理中，原告变更诉讼请求，请求撤销敖忠衍、王穗莲、许晓玲与陈翠金的《房地产买卖契约》。
被告敖忠衍、王穗莲辩称，房屋买卖属实，是因为欠了别人的钱没有办法还，才想把房子卖了，先还一部份。双方约定的价款是42万元，许晓玲给过4万元。
被告许晓玲辩�，房屋买卖属实，但价款不是10万元，是42万元，当时是为了减轻过户费才写成10万元。敖忠衍、王穗莲欠陈翠金借款10万元在购房款里抵消，已付款23万元，尚欠19万元未付。其只是代理人，与房屋买卖没有关系，不是本案的当事人。
被告陈翠金辩称，1、本案买卖合同是合法的，原告不是本案合同当事人，是刑事案件的受害人，不具有本案的适格主体。2、债权人撤销权适用的前提是具有合法的债权债务，但被告敖忠衍、王穗莲刑事案件的判决书未认定本案房屋是非法所得，本案房屋买卖不能作为撤销对象。3、本案房产已发生物权变动，被告未支付的价款是19万，愿意继续履行。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，霞浦县牙城镇前街村前街11号房屋，系被告敖忠衍、王穗莲夫妻共有。2013年5月21日，被告敖忠衍、王穗莲因组织民间互助会倒会外逃，原告杨翠琴�向霞浦县公安局报案，公安机关予以受理。2013年10月23日，被告敖忠衍、王穗莲与被告许晓玲签订委托书，委托被告许晓玲作为代理人，办理霞浦县牙城镇前街村前街11号房屋领证、签订房屋买卖合同、权属变更等。同日，被告许晓玲给付被告敖忠衍、王穗莲购房款4万元。2013年10月24日，被告敖忠衍、王穗莲被公安机关控制。2013年10月25日，被告许晓玲作为被告敖忠衍、王穗莲代理人，与被告陈翠金（被告许晓玲之母）签订《房地产买卖契约》约定，被告敖忠衍、王穗莲将霞浦县牙城镇前街村前街11号房屋出卖给被告陈翠金，价款10万元。2013年10月28日，霞浦县牙城镇前街村前街11号房屋所有权人变更为被告陈翠金。2014年6月9日，被告敖忠衍、王穗莲被本院以非法吸收公众存款罪判处有期徒刑7年和7年6个月并处罚金，同时判决追缴被告敖忠衍、王穗莲非法所得175.7619万�返还77个受害人（含本案原告）。目前，该刑事判决已经生效。
上述事实，有房地产买卖契约、检察机关起诉书、公安机关受案登记表、查获经过、土地使用权证、房屋所有权证、公证书、本院刑事判决书等为证。
本院认为，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案原告既是刑事案件的受害人，也是遭受不法侵害的受害人，可以作为本案主体，提起撤销权诉讼。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。《房地产买卖契约》约定的房屋买卖价款是10万元，虽然被告敖忠衍、王穗莲、许晓玲、陈翠金认为实际价款是42万元，但未得到实际履行，只能认定被告陈翠金付购房款4万元，该房屋使用权已变更登记为被告陈翠金。因此，《房地产买卖契约》存在明显不合理低价转让财产的情形，符合撤销权行使条件。依照法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。虽然被告许晓玲与被告陈翠金系母女关系，但从代理的法律后果和合同相对性来看，《房地产买卖契约》的合同主体是被告敖忠衍、王穗莲和被告陈翠金。原告行使撤销权的被告主体，只能是被告敖忠衍、王穗莲和被告陈翠金。被告许晓玲作为原告提起债权人撤销权诉讼的主体不适格。被告陈翠金认为原告主体不适格，且不具有合法债权人身份，其已付购房款23万元的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。依照�中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，判决如下：
一、撤销被告敖忠衍、王穗莲与被告陈翠金于2013年10月25日签订的《房地产买卖契约》。
二、驳回原告马显富、平云等十人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告敖忠衍、王穗莲和被告陈翠金各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈国星
审 判 员 黄 鹰
人民陪审员 汤淑敏
二〇一四年九月一日
书 记 员 梁美铜
附注：
一、主要法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
2、《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
3《最�人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第二十四条债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。
第二十五条债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼，请求人民法院撤销债务人放弃债权或转让财产的行为，人民法院应当就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。
两个或者两个以上债权人以同一债务人为被告，就同一标的提起撤销权诉讼的，人民法院可以合并审理。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地�物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
二、执行申请提示
本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。