北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05714号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京神路旅游发展有限公司，住所地北京市昌平区十三陵镇王庄村北七孔桥西北角。
法定代表人龚云辉，董事长。
委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人李维强，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）王占友，男，1959年2月17日出生。
委托代理人史春辉，北京市诚实律师事务所律师。
第三人北京北阳果品实业总公司，住所地北京市昌平区十三陵镇胡庄。
法定代表人张永宽，总经理。
委托代理人付金雅，北京市易和律师事务所律师。
上诉人北京神路旅游发展有限公司（以下简称神路公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第12909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王占友在原审法院起诉称：我与神路公司于2005年1月30日签订《场地地权租赁合同》，约定：神路公司承租位于十三陵镇七孔桥下西北土地（以下简称“涉案场地”），双方在合同中针对租金、承租时间等相关事项进行了约定。其中双方约定租金的支付为：“租金每年肆万元。前五年壹拾陆万伍仟元整，后五年租金为贰拾万元整。”涉案场地系我从国营北京市十三陵农场果园三队（以下简称果园三队）处承包而来。双方签订完合同后，神路公司依约支付了前五年的租金165000元，但至今未支付后五年租金200000元。双方约定的承租期限为：2005年1月至2015年1月，神路公司已经使用9年多，现合同马上到期，但神路公司至今未支付后五年的租金。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、神路公司支付土地租金共计人民币20万元整；2、诉讼费由神路公司承担。
神路公司在原审法院答辩称：首先，王占友没有转租权，擅自转租，转租行为无效。在王占友与果园三队的合同中明确约定了王占友不得转租。在王占友擅自向我方转租后，也没有得到果园三队的追认。王占友系无权处分，因此王占友与我方的合同无效。其次，果园三队对王占友的转租行为明确提出了异议。为了保证我公司投资的安全性，我公司直接与果园三队签订了场地地权租赁合同，在合同中果园三队对王占友的转租行为提出了异议。王占友起诉依据的合同是无效的。王占友起诉的时候没有提交原件，证明合同已经履行，并由果园三队对合同进行了清理。合同无效，基于合同取得的财产应当返还。因此，王占友应当返还其收取的我公司的场地使用费。故不同意王占友的诉讼请求。
神路公司反诉称：2005年1月30日，我公司与王占友签订了一份《场地地权租赁合同》，约定由我公司承租涉案场地。签约后，我公司依约向王占友支付了前五年的场地使用费165000元。因涉案场地是王占友自果园三队承租后转租给我公司的，王占友再三承诺其有权转租，我公司才敢与其签约。但签约后，王占友一直以各种理由拒绝提供其与果园三队的租赁合同，以证明其转租合法。后我公司找到果园三队了解情况才得知，王占友根本不具有转租的主体资格，且果园三队明确表示不认可王占友的转租行为。依据法律规定，承租人未经出租人同意而进行转租，该转租合同应当认定为无效。本案王占友未经原出租人同意、擅自将涉案场地转租给我公司，事后又未取得原出租人的认可，我公司与王占友之间的合同应当属于无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，王占友应将其已经收取的场地使用费165000元返还给我公司。综上所述，我公司为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，请法院判决：1、确认我公司与王占友2005年1月30日签订的《场地地权租赁合同》无效；2、判令王占友返还人民币165000元；3、判令王占友承担全部诉讼费用。
王占友针对神路公司的反诉辩称：出租人果园三队明确表示不反对我方转租行为。对于我方的转租行为，果园三队事后也予以追认。故不同意神路公司的诉讼请求。
北阳公司在原审法院述称：我公司（原果园三队）与王占友签订的《承包土地合同书》及《补充协议》双方经过充分协商，形式符合法律规定，应受法律保护。首先，双方签订的《承包土地合同书》采用书面形式，每页均加盖果园三队公章，并一式三份，在主管部门存档备案，形式及程序上均符合法律规定。而且对于合同每页加盖公章及在主管部门存档备案也是我公司规定要求必须履行的程序。其次，王占友与我公司均依照合同约定履行义务。2004年10月1日，王占友与果园三队签订了《承包土地合同书》，约定：由王占友承包果园三队60亩荒滩地，承包期限为30年，自2004年10月1日起至2034年9月30日止，用于种植业。承包费每年3000元。合同签订后，果园三队向王占友交付涉案60亩土地，王占友按合同约定向果园三队交纳承包费。再次，2013年8月1日，在果园三队改制隶属于我公司后，王占友与我公司随即签订了《补充协议》。对合同主体及时进行了变更，并且约定《补充协议》为原合同不可分割部分，与原合同具有同等的法律效力。由此可见，我公司与王占友一直依合同约定履行义务，不存在将涉案土地另外出租的情形。二、对于王占友的转租行为，我公司事后进行了追认，不存在《承包土地合同书》解除的情形。我公司在知晓原告将涉案土地转租给被告后，对于这种转租行为我方进行了追认。虽然，合同中约定“不得转租”，但我公司与王占友从未对合同进行过解除，且事后对转租行为进行了追认，原合同依然合法、有效，且双方一直依合同约定履行至今。不存在神路公司所说的合同当然解除的情形。三、我公司与神路公司从未签订过《场地地权租赁合同》，也从未履行过该协议，该合同应属无效合同。在神路公司提交《场地地权租赁合同》中，神路公司作为承包人，其主要的合同义务就是向我公司交纳承包费。神路公司一直强调合同已经履行，可是神路公司却从未向我公司交纳过承包费，这是不符合交易惯例的，其所称王占友交纳的承包费是代其向我公司交纳的，也是十分荒唐的，是不符合生活常理的。《场地地权租赁合同》约定由我公司向神路公司交付“租赁场地及相关文件”，以及“向十三陵镇政府报告批准神路公司建筑9000平方米房屋”，我公司从未履行过该合同项下的义务。我公司仅向王占友交付过涉案土地，而且在与王占友合同中明确约定：涉案土地仅用于种植业，而神路公司提交的合同明显改变了土地用途，进行旅游开发，在没有任何审批手续的情况下大肆进行建设，这是违反法律规定的，我公司无权做出这种约定。虽然《场地地权租赁合同》印章、印文经过司法鉴定，公章为真。但是该份合同共计3页，未加盖骑缝章，且第一、二页也未加盖公章，并不能证明合同前后具有同一性。且未在主管部门存档，也不符合我公司程序规定。神路公司也未能证明其提交的合同的签订过程及合法来源，我公司并不认可该合同的真实性与合法性，也不认可与本案具有关联性。综上，我公司与王占友一直依合同约定履行义务，合同合法、有效，应当受到法律的保护。我公司与神路公司从未签订过任何合同，与神路公司之间不存在租赁合同关系。请求人民法院依法判决。
原审法院审理查明：2004年10月1日，王占友（承包方，以下简称乙方）与果园三队（发包方，以下简称甲方）签订了《承包土地合同书》，该合同规定：承包期限为30年，即2004年10月1日起至2034年9月30日止；承租费每年3000元；租金一年一付，每年10月1日至10日付一次租金，租金以上一年租金为基数，当物价浮动指数大于或等于10%时，以北京市当年物价浮动指数来调整下一年的租金；乙方在承包的土地上只许种树，不准砍伐原有树木；可以平整土地，但不能乱挖，保护承包土地的地容地貌；不准在承包地上建筑任何设施；乙方对所承包的土地有完全的经营自主权，可以融资、联营和继承，但不得买卖土地和进行非法活动，不得转租；承租期限内，如遇上级整体开发或国家方针的调整，此合同无条件终止，对乙方已有的投资进行评估，适当给予补偿，果园土地的补偿归甲方；合同还规定了其它条款。合同签订后，王占友按合同约定向果园三队交纳了租金。2005年1月30日，王占友（甲方）与神路公司（乙方）签订了《场地地权租赁合同》，合同约定：租赁期限为10年，自2005年1月起至2015年1月止；租金每年4万元，前5年16万元整，后5年租金为20万元整；乙方依法经营，自行承担民事责任；乙方自筹自建所需房屋、设施；合同期内，如遇国家占地、规划本合同之公告下达之日起自行终止；致乙方不能经营所遭受的经济损失，乙方享有国家给予的除土地外的各种补偿；合同期满，乙方所有建筑归甲方所有，设备乙方自行拆除；与本合同相关的租赁场地平面图、补充协议及建房报告相关资料是本合同的组成部分；合同还规定了其它条款。合同签订后，神路公司向王占友支付了前5年租金。2005年4月14日，北京市昌平区十三陵镇人民政府做出了《神路山庄小型旅游度假村项目（代可行性研究报告）请示》，该请示载明：我镇为了发展旅游事业，促进集体经济、增加农民收入，解决村民就业问题，利用地域资源优势和具有得天独厚发展旅游产业的优势，自筹资金1000余万元，建设面积9000平方米的神路山庄，其建筑风格和周边环境及风景旅游点协调，突出园林设计和绿地的艺术效果，建设风格在区周边环境协调的基础上有其醒目鲜明的特点，为良好的经济效益创造条件。望给予批示！神路公司租赁场地后，开始在租赁的场地上进行建设。5年租赁期限过后，神路公司拒绝向王占友支付租金。
1998年9月25日，原国营北京市十三陵农场与原昌平区十三陵乡合并，原国营北京市十三陵农场资产划归原昌平区十三陵乡下属企业。原果园三队资产由北阳公司接管，相关合同义务由该公司承继。王占友于2010年5月以租赁合同为案由将神路公司原法定代表人张仁刚和实际使用人吴庆玉诉至法院，后撤诉。王占友于2010年12月以排除妨害为案由将吴庆玉诉至法院。王占友多次将吴庆玉、张仁刚诉至法院。2013年8月1日，北阳公司与王占友签订了《补充协议》，该协议载明：一、2004年10月l乙方与国营北京市十三陵农场果园三队签订的承包土地合同书，从本协议签订之日，甲方均变更为北京北阳果品实业总公司。二、将2004年10月1日签订的《承包土地合同书》租金进行调整，自2013年7月1日租金由原来每年每亩50元调至每年每亩200元。60亩每年租金共计12000元。三、2004年10月1日签订的《承包土地合同书》期满后，顺延10年，顺延至2044年9月30日止。四、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。五、除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，上级部门备案一份，自双方代表签字盖章之日起生效。
另查，本案在审理过程中，神路公司向法院提交了神路公司与果园三队于2005年4月30日签订的《场地地权租赁合同》，该合同载明：甲方神路公司，乙方果园三队；承租场地座落地址：十三陵镇定陵七孔桥下西北林带，果园三队二组桃园南边（见平丽图）；租赁期限为50年，自2005年4月30日起至2055年4月29日止；租金为每年3000元；按约定日期交纳租金（可代交）；甲方责任：1、依法经营，自行承担民事责任；2、按约定向甲方交付租金；3、自筹自建所需房屋、设施；乙方责任：1、合同约定后，向甲方交付租赁场地、及相关文件资料；2、与十三陵镇政府协调为甲方规划建设、经营租赁场地办理有关手续；3、协调甲方与周边邻里关系；为适应甲方旅游项目的开发和经营，乙方同意甲方对租赁场地进行建设改造；按照十三陵镇政府的报告批准甲方房屋建筑面积9000平方米；在合同期内，甲方有自主经营权，可以融资、联营和继承。在合同期内甲方公司建制如取消，张仁刚个人可按本合同内容继续与乙方履行至合期满；违约责任：甲方不得擅自转卖租赁场地，如有转卖行为甲方有权收回租赁场地，并中止合同，经济损失由甲方自行承担（可合作经营及转让租赁期内的场地使用权）；乙方责任：王占友违反不得转租的合同规定，承包合同废除，乙方负责解决废除与王占友合同的善后事宜；如发生第三方以主张权利的方式侵夺租赁场地和侵占甲方财产的行为，致使甲方不能继续正常的使用租赁场地，由乙方负责赔偿；因不可抗力原因致使本合同不能履行，双方另行协商解决；与本合同相关的十三陵镇政府2005年4月14日的请示报告是本合同的组成部分。甲方依此文件进行房屋建设，建筑面积不得超过报告规定；本合同甲乙双方各持一份。王占友、北阳公司对于神路公司提交的《场地地权租赁合同》均不认可。神路公司向法院提出申请对印章进行鉴定。法院根据神路公司的申请提请北京市高级人民法院摇号确定鉴定单位为北京华夏物证鉴定中心。法院依法委托北京华夏物证鉴定中心对2005年4月30日的《场地地权租赁合同》第3页的红色印章“国营北京市十三陵农场果元三队”进行鉴定。2015年3月16日，北京华夏物证鉴定中心做出了司法鉴定意见书，该意见书载明：由于检材上“国营北京市十三陵农场果元三队”印章印文字迹“十”、“三”、“果”字不清晰，故对现有送检材料检验分析，倾向认为：检材上“国营北京市十三陵农场果元三队”印章印文与样本上“国营北京市十三陵农场果元三队”印章印文是由同一枚印章盖印形成。北阳公司认为，果园三队的合同均在上级单位备案，而此合同未在上级单位备案，合同称谓与现实称谓方式存在倒置问题，神路公司从没有向果园三队和我公司交纳过租金或承包费。王占友认为该合同中神路公司称谓为甲方与实际习惯称谓相矛盾，与合同内容矛盾。神路公司未提供出其向果园三队交纳租金或承包费的证据。
上述事实，有承包土地合同书、补充协议、场地地权租赁合同、神路山庄小型旅游度假村项目（代可行性研究报告）请示、场地地权租赁合同、司法鉴定意见书及双方当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：当事人对自己提出的主张有提供证据的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案争议的焦点一，王占友与神路公司之间签订的《场地地权租赁合同》是否得到果园三队的事后追认，该合同是否有效？本案在审理过程中，果园三队的承继者北阳公司在庭审中明确表示对于王占友与神路公司之间签订的合同予以追认，因此，王占友与神路公司之间签订的《场地地权租赁合同》有效。本案争议焦点二，王占友与神路公司之间签订的《场地地权租赁合同》是否已经解除？神路公司与王占友之间一直未针对《场地地权租赁合同》举行过任何解除洽商，也没有形成任何解除合同的文字材料，神路公司一直在使用《场地地权租赁合同》中的标的物，因此，目前可以肯定地说王占友与神路公司之间签订的《场地地权租赁合同》尚未解除。本案争议焦点三，神路公司提供与果园三队之间签订的《场地地权租赁合同》是否已经履行？虽然在案件审理过程中，神路公司提供了有果园三队签章的《场地地权租赁合同》，但神路公司并没有按照该合同约定履行向果园三队交纳租金的义务，该合同并未实际履行。
关于王占友要求神路公司支付土地租金人民币20万元一节，承租人按照合同约定向出租人支付租金是法定义务，神路公司在案件审理过程中，没有提供出神路公司与王占友已经解除《场地地权租赁合同》，王占友的该项主张符合法律规定，法院应予以支持。
关于神路公司要求确认其与王占友于2005年1月30日签订的《场地地权租赁合同》无效一节，由于果园三队及其承继者北阳公司对于王占友与神路公司之间签订的转租性质的《场地地权租赁合同》事后予以追认，没有明确表示反对，因此，神路公司的该项主张没有事实和法律依据，法院对于神路公司的该主张不予支持。
关于神路公司要求王占友返还租金人民币165000元一节，由于神路公司在双方签订《场地地权租赁合同》后，王占友已经将合同约定的标的物全部交付给了神路公司，神路公司接收合同标的物后，神路公司也使用了该标的物，果园三队也没有对神路公司进行过任何干涉，因此，神路公司的该项诉讼请求没有事实和法律依据，故法院对于神路公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、北京神路旅游发展有限公司于本判决书生效后十日内给付王占友租赁费二十万元。二、驳回北京神路旅游发展有限公司的诉讼请求。
神路公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，依法改判驳回王占友的诉讼请求，支持我公司的反诉请求。上诉理由：1、一审法院判决认定我公司与果园三队签订的《场地地权租赁合同》并未实际履行是错误的。2、一审判决认定北阳果品公司对王占友转租行为的追认是合法的，这种认定是对“诚实信用原则”的根本违反。3、本案中北阳果品公司与王占友的行为属于明显的“恶意串通”，严重侵犯了我公司的合法权益，二审法院应予纠正。
王占友服从原审法院判决，针对神路公司的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
北阳果品公司服从原审法院判决，针对神路公司的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。王占友与果园三队所签订合同中虽明确约定了不得转租，但王占友与神路公司之间签订的合同并不因转租而无效，果园三队可以据此主张解除与王占友之间的合同，实际上果园三队并未行使上述权利，相反在本案诉讼中，其对王占友的转租行为进行了追认。故王占友与神路公司所签订的合同是有效的。原审法院据此判决驳回神路公司要求确认其与王占友之间的合同无效并返还租金的请求正确，本院予以确认。
神路公司上诉主张其与果园三队之间存在真实的租赁关系，并称由于王占友转租违反合同约定，果园三队解除了与王占友的合同，由自己直接与果园三队签订租赁合同，但果园三队与王占友均不认可。神路公司在使用租赁场地期间，也未向果园三队及其权利承继者北阳公司缴纳过租金。神路公司未能提供证据证明与王占友之间就解除合同达成一致意见，果园三队亦否认与王占友解除了合同，且王占友一直按照合同约定按时向北阳公司缴纳租金。从数份合同的履行情况来看，神路公司与果园三队签订的《场地地权租赁合同》并未实际履行，神路公司的上诉主张不能成立。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王占友与神路公司所签订的合同系合法有效，在神路公司不能证明其与王占友已经解除租赁关系的情况下，其应当按照合同约定向王占友支付租金。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。神路公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千一百五十元，由北京神路旅游发展有限公司负担（本判决书生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费一千八百元，由北京神路旅游发展有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四千三百元，由北京神路旅游发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年七月九日
书 记 员 田 星