广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第18号
原告潘天武，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。
委托代理人张伟，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人杨锐平，广东海法（东莞）律师事务所实习律师。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞某。注册号：XXX。
法定代表人刘学斌，董事长。
委托代理人陈嘉升，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该公司员工。
委托代理人黄傲雪，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该公司员工。
第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：东莞某。注册号（分）：XXX。
负责人范题，行长。
委托代理人余明儒，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该银行员工。
委托代理人陈小冰，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。
原告潘天武诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘天武及其委托代理人张伟，被告的委托代理人陈嘉升，第三人的委托代理人余明儒、陈小冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘天武诉称，原、被告双方于2013年10月16日签订一份编号为201310169A2773124719的商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区XX路XX号XX·XX6座4单元1001号房。原告根据该合同约定在签订合同后向被告支付了首期房款263600元、户型改造费2000元、律师费1825元、专项维修资金3611元、契税26208元。后原告与第三人签订一份借款合同，并由被告及案外人东莞市富兴房地产开发有限公司作为保证人，约定原告向第三人借款610000元用于购买案涉房屋，借款期限为240个月。第三人已于2014年1月10日将该笔借款付至被告的账号内。截至2014年10月10日，原告已向第三人归还了借款本息合计41093.73元。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，被告应当在2014年3月31日前向原告交付房屋。但被告至今未向原告交房。根据案涉商品房买卖合同第九条的约定，原告有权要求解除合同，被告应向原告返还房屋首期款及利息，并向原告返还购房时缴纳的相关费用及利息、原告已向第三人支付的贷款本息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，由于被告存在违约，导致原告的贷款目的无法实现，故原告要求解除案涉借款合同，并由被告向第三人偿还剩余借款本金及利息。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、被告向原告返还房屋首期款263600元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月16日起计至被告实际付清之日止）；4、被告向原告返还户型改造费2000元、律师费1825元、专项维修资金3611元、契税26208元及前述费用的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月16日起计至被告实际付清之日止）；5、被告向原告返还原告已支付给第三人的借款本金11373.55元及利息（以原告实际支付给第三人的利息数额为准）；6、被告向原告支付违约金4368元；7、被告向第三人偿还原告尚欠的贷款本金及利息；8、本案诉讼费由被告负担。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，被告不同意解除案涉商品房买卖合同及补充条款。案涉借款合同与被告无关。如果法院判决解除案涉商品房合同的，被告同意返还首付款，但首付款在支付后已经变成了购房的成本，不能产生利息，且利息不是原告的直接损失，利息及违约金是重复的，故被告不同意向原告支付首付款的利息。户型改造费是根据原告的意思表示进行户型改造而产生的，若解除合同，被告需恢复户型原状，该损失应由原告自行承担，被告不同意支付户型改造费。律师费是原告出自个人意愿而向律师支付的，该律师费应由原告自行承担。维修基金及契税是向国家行政机关支付的，不是被告收取的，不应由被告返还，被告也无需支付该费用的利息。如果法院判令解除案涉商品房买卖合同，被告同意向原告返还按揭贷款的本金、支付逾期交房的违约金4368元，但不同意返还利息。假如法院判令解除案涉借款合同，被告同意向第三人偿还剩余的案涉贷款本金，但不同意支付利息。
第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行述称，假如法院判令解除案涉商品房买卖合同，第三人同意解除案涉借款合同。
经审理查明，原、被告双方在2013年10月16日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区XX路XX号XX·XX6座4单元1001号房，房屋总价款为873600元。合同第六条约定，原告应在2013年10月16日签订合同时向被告支付首期房款263600元，余款610000元由原告以银行按揭贷款的方式付清。合同第八条约定，被告应在2014年3月31日前将经验收合格后的商品房交付给原告。合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告已付款0.5%的标准支付违约金。该商品房买卖合同签订后，原告向被告支付了首期房款263600元、维修基金3611元、契税26208元、律师费1825元。
2014年1月6日，原、被告及第三人签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定由第三人向原告提供案涉房屋的贷款610000元，被告为该笔贷款提供担保。2014年1月10日，第三人已向原告发放了贷款610000元。原告自2014年2月10日起按月分期向第三人归还案涉贷款的本金及利息。截至2015年1月10日止，原告已向第三人归还贷款本金16722.14元、利息42635.47元。
本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，原、被告双方存有争议。原告认为，根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，被告应在2014年3月31日前向原告交付房屋，但被告至今没有向原告交付房屋，现已逾期交房超过180天，故原告根据案涉商品房买卖合同第九条的约定提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求被告返还原告已付的首期款263600元及利息（以263600元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从原告付款之日2013年10月16日起计至被告实际付清之日止）。原告对此提供一份商品房买卖合同予以证明。被告对原告提供的该份商品房买卖合同没有异议，并确认其至今未向原告交付案涉房屋。被告认为，案涉房屋至今已经竣工，但仍未通过验收，导致被告至今无法向原告交付房屋；逾期交房的过错责任不全在被告，故被告不同意解除案涉商品房买卖合同。被告称，假如法院判令解除案涉案涉商品房买卖合同，被告同意向原告返还首付房款263600元，但不同意支付利息；且原、被告双方在案涉商品房买卖合同中已经约定了逾期交房的违约金，故被告无需再向原告支付利息。被告确认原告是在2013年10月16日向被告支付案涉房屋的首期款。
诉讼中，原告要求被告退回原告已支付的户型改造费2000元、律师费1825元、维修基金3611元、契税26208元及其利息，并提供收款收据、代收收据、银联刷卡单予以证明。其中，律师费1825元的收款收据盖有被告的收款专用章，并在出纳一栏有“谭妙兰”的签名；户型改造费2000元的收款收据盖有东莞市文峰建筑工程有限公司的公章，并在经手人一栏有“谭妙兰”的签名；银联刷卡单显示的收款单位名称均为“富盈集团”。被告对原告提供的银联刷卡单、盖有被告收款专用章的收款收据均予以确认，并确认谭妙兰是被告的工作人员，但被告不同意向原告返还律师费及户型改造费。被告还认为，维修基金及契税是由政府部门收取，故不同意向原告返还维修基金及契税。被告表示其不同意向原告支付上述所有费用的利息。另查明，原告在本案中提供了住宅专项维修资金专用收据及完税证，该些单据显示，案涉房屋的住宅专项维修资金及契税已经上交给相关部门。
庭审中，第三人明确表示其在本案中不提出独立的诉讼请求，并表示假若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，第三人同意解除案涉借款合同。原、被告及第三人均同意假若解除案涉商品房买卖合同的，则由被告将相关款项直接支付给第三人，余款再支付给原告。
另，原告要求被告按照案涉商品房买卖合同第九条的约定支付违约金4368元。被告称，若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，被告同意向原告支付违约金4368元。
以上事实，有原告提供的收款收据、代收收据、借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、银行卡客户交易明细、商品房买卖合同、银联刷卡单、维修资金专用收据、完税证，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方就原告向被告购买位于东莞市莞城区XX路XX号XX·XX6座4单元1001号房签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，本院予以认定。原、被告及第三人就上述房屋的按揭贷款问题签订了个人住房（商业用房）借款合同，第三人已就案涉房屋为原告发放借款610000元，有三方确认的借款合同、个人贷款支付凭证为证，本院对此予以认定。
关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，被告应当在2014年3月31日前向原告交付经验收合格的商品房。庭审中，被告确认案涉商品房至今未能通过验收，并确认被告至今未向原告交付房屋，因此，案涉商品房未能按期交付的责任在于被告，原告对此不存在过错。至2014年11月25日原告起诉时止，被告已逾期交房超过180天，根据案涉商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，原告有权要求解除案涉商品房买卖合同。因此，原告现以被告逾期交房为由提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，符合上述合同的约定，本院予以支持。原告要求被告返还已付的购房款873600元（含银行按揭贷款部分），于法有据，本院予以支持。
关于购房款的利息部分。本院认为，原告向被告支付的购房款产生的利息属于法定孳息，与案涉商品房买卖合同第九条中约定解除合同违约金的性质不同，被告应将该部分利息连同购房款一起返还给原告。根据原告实际向被告支付房款的时间，结合原告的主张，本院认为，被告支付给原告的利息应当分两部分计算，第一部分利息计算以263600元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日原告付款之日起计至被告实际付清之日止；第二部分利息计算以610000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年1月10日第三人放款之日起计至被告实际付清之日止。
关于案涉借款合同的问题。由于本院现已判决解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，原、被告双方及第三人签订的借款合同目的已无法实现。第三人在本案中虽未提出独立的诉讼请求，但第三人表示假若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，第三人同意解除案涉借款合同，故对于原告在本案中要求解除案涉借款合同的诉请，本院予以支持。原、被告及第三人在庭审中均表示同意由被告将原告所欠第三人的借款本金及利息直接支付给第三人，其余款项再支付给原告，故本院认定，上述应由被告返还给原告的购房款及利息款项，被告应先用于偿还原告所欠第三人的贷款本金及利息，其余款项再支付给原告。
关于违约金的问题。承上所述，本案是被告逾期交房，导致原告提出解除案涉商品房买卖合同，原告要求被告支付违约金4368元，符合双方签订的商品房买卖合同第九条第1项第（2）点的约定；且被告在庭审中明确表示假若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，被告同意向原告支付违约金4368元，故对于原告要求被告支付违约金4368元的诉请，本院予以支持。
关于律师费的问题。原、被告双方确认的收款收据显示被告向原告收取律师费1825元，该收款收据中有被告的盖章确认，并有被告的工作人员“谭妙兰”的签名，故本院认定，该笔律师费实际由被告收取。由于该费用是因原告购买案涉房屋而产生的，故被告应将该律师费1825元返还给原告，并向原告支付该费用的利息，利息计算以1825元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日原告付款之日起计至被告实际付清之日止。
关于户型改造费的问题。虽然原告提供的收款收据上没有被告的盖章确认，但在经手人一栏有被告的工作人员“谭妙兰”的签名；且原告提供的银联刷卡单显示原告是以刷卡方式向被告支付该笔费用，收款单位为“富盈集团”，与原告以刷卡方式向被告支付首期房款时的收款单位相同。因此，本院认为，原告提供的户型改造费收款收据与被告确认的首付房款收款收据、银行刷卡单能够相互印证，形成证据链，足以证明被告实际向原告收取户型改造费2000元。现被告实际未向原告交付房屋，且本院已认定解除案涉商品房买卖合同，故被告应将其收取的户型改造费2000元返还给原告，并同时向原告支付利息，利息计算以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日原告付款之日起计至被告实际付清之日止。
关于契税及专项维修基金的问题。原告提供的证据显示，原告就案涉房屋所支付的契税及专项维修基金已实际缴纳给相关政府部门，原告现要求被告返还契税26208元、专项维修基金3611元及该两笔费用的利息，缺乏依据。原告可待本判决生效后自行向相关部门申请处理该两笔费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告潘天武与被告东莞市富盈房地产开发有限公司于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》（201310169A2773124719）及其补充协议。
二、解除原告潘天武、被告东莞市富盈房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行于2014年1月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（4XXX012-20130580178）。
三、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘天武返还购房款873600元及利息（第一部分利息计算以263600元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至被告东莞市富盈房地产开发有限公司实际付清之日止；第二部分利息计算以610000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2014年1月10日起计至被告东莞市富盈房地产开发有限公司实际付清之日止）。在该款项中，被告东莞市富盈房地产开发有限公司应将原告潘天武所欠第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行的剩余借款本金及利息部分直接支付给第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行，其余款项再支付给原告潘天武。
四、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘天武支付违约金4368元。
五、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘天武返还律师费1825元及利息（以1825元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至被告东莞市富盈房地产开发有限公司实际付清之日止）。
六、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘天武返还户型改造费2000元及利息（以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至被告东莞市富盈房地产开发有限公司实际付清之日止）。
七、驳回原告潘天武的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3365.2元（原告潘天武已预交），由原告潘天武负担272.74元、被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担3092.46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审判员 李铮铮
二〇一五年三月十六日
书记员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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