安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皖民四终字第00115号
上诉人（原审原告）：中铁四局集团电气化工程有限公司。
法定代表人：黄晓明，该公司董事长。
委托代理人：林平，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蚌埠市天泽置业有限公司。
法定代表人：孟祥刘，该公司执行董事。
委托代理人：魏杰。
委托代理人：黄磊，安徽径桥律师事务所律师。
上诉人中铁四局集团电气化工程有限公司（简称中铁四局）与上诉人蚌埠市天泽置业有限公司（简称天泽置业公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2013）蚌民一初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理，中铁四局的委托代理人林平、柳养生，天泽置业公司的委托代理人魏杰、黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年8月12日，天泽置业公司（甲方）与中铁四局（乙方）签订一份《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》（简称协议），主要约定：一、被拆除房屋坐落蚌埠市宏业路42#，建筑面积164.05平方米，补偿金额合计472135.9元。二、房屋拆迁补偿方式选择房屋产权调换。三、调换安置房屋坐落宏业村大板楼区域，宏业路与迎山路口，框架结构，朝向西，建筑面积164.05平方米。五、房屋产权调换差价结算为与原拆迁面积相等部分差价20%。六、乙方选择自行过渡安置，乙方过渡期限为2007年8月12日至2009年8月12日。甲方应当按本协议的约定向乙方支付停业补助费。七、停业补助费按3350元／月的标准于协议生效后五日内支付。九、甲方应保证乙方在临时过渡期满前回迁，逾期不能回迁的，应在临时过渡期满前15天通知乙方，并按下列约定处理：1、乙方自行解决周转房的，逾期期间甲方按协议约定的停业补助费1.5倍向乙方支付停业补助费；2、逾期12个月的，乙方在征得丙方同意的情况下有权要求重新选择货币补偿或另行选择安置房。十二条、安置房的位置应位于原被拆迁房的位置，具体位置尺寸见附件2，安置房楼层应为壹楼。协议的附件《补偿安置核算单》载明：中铁四局被拆迁房屋面积164.05平方米，单价2878元／平方米。合同签订后，中铁四局按约将房屋与附属设施一并交予天泽置业公司拆除。天泽置业公司在涉案被拆迁房屋所在区域建造了“龙湖·红叶山庄”小区。
2007年8月12日至2011年10月12日期间，天泽置业公司向中铁四局支付了停业补助费共计210950元。其中，双方曾于2009年9月16日对协议第九条作补充约定：停业补助费的1.5倍部分待安置时一并结算。2012年3月16日，天泽置业公司向中铁四局发出交房通知，要求中铁四局前来接洽。因双方对于安置房的位置未能达成一致，中铁四局未取得安置房屋，导致中铁四局诉诸法院，请求判令：1、天泽置业公司立即交付坐落于蚌埠市宏业路与迎山路交口、朝向西、面积为164.05平方米、楼层为一楼的房屋；2、天泽置业公司立即给付停业补助费直至实际交房时止。经原审法院庭审释明，中铁四局表示，如没有房屋还原，要求天泽置业公司按照其卖给工商银行的房屋单价19800元／平方米，双倍返还656万元。
另查明：2007年9月26日，天泽置业公司与陈保书签订营-16#《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定天泽置业公司对陈保书的房屋进行拆迁安置。2012年7月23日，双方又签订一份《协议书》，约定：1、解除营-16#安置协议；2、天泽置业公司另行将“龙湖·红叶山庄”（西苑）宏业路40-1号（D轴-
G轴）商铺117.36平方米安置给陈保书。协议签订后，天泽置业公司于2012年7月31日向陈保书交付了房屋。2007年9月29日，天泽置业公司与工商银行蚌埠分行签订营-17#《蚌埠市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定天泽置业公司对工商银行蚌埠分行的房屋进行拆迁安置。2010年8月31日，天泽置业公司与工商银行蚌埠分行又签订一份《龙湖·红叶山庄（扩购）商品房买卖合同》，约定天泽置业公司将位于“双喜园SX1#幢1-7轴号”，面积为407.55平方米（其中安置面积为64.23平方米，扩大购买面积为343.32平方米）的房屋以19800元／平方米的价格出售给工商银行蚌埠分行。该房坐落于宏业路与迎山路交叉口，朝向西，工商银行蚌埠分行对该房已装修并投入使用。
原审法院认为：中铁四局与天泽置业公司于2007年8月12日签订的协议，是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。天泽置业公司辩称该协议中的多项条款是在中铁四局胁迫下签订，因其未提供证据证实，故不予采信。按照协议第三条、第六条的约定，天泽置业公司应在2009年8月12日之前向中铁四局交付位于“宏业村大板楼区域，宏业路与迎山路口、朝向西、建筑面积为164.05平方米”的安置房。但天泽置业公司未履行该义务，已构成违约。天泽置业公司辩称中铁四局应当接受坐落于“龙湖·红叶山庄”、双喜园区域7-9轴、面积为183.16平方米的房屋。因该房屋地理位置等条件均不符合协议的约定，中铁四局不同意接受，故对天泽置业公司的辩解不予支持。天泽置业公司辩称其多次向中铁四局发出交房通知，因中铁四局一直拒绝合理选房，才导致其最终未能得到安置，但天泽置业公司并未提供证据证明其提供的安置房符合双方约定的条件，故对天泽置业公司的该辩解亦不予支持。天泽置业公司明知其与中铁四局签有协议，负有按约交付安置房的义务，仍将满足上述条件的房屋通过产权调换形式安置及附带出售给案外被拆迁人，最终造成中铁四局无法按协议取得安置房屋，天泽置业公司对此应当承担相应的赔偿责任。由于案外人工商银行蚌埠分行和陈保书亦属拆迁区域的被拆迁人，其取得上述房屋的方式均具有产权调换因素，本案中铁四局并不享有优先安置权，且上述房屋已装修并投入使用，故中铁四局请求判令天泽置业公司交付已安置给工商银行蚌埠分行、陈保书的房屋，缺乏法律依据，故不予支持。鉴于天泽置业公司已无法按约向中铁四局交付安置房屋，经庭审释明后，中铁四局同意接受货币补偿。关于补偿的具体标准，基于等价有偿和公平原则考虑，可参照天泽置业公司向工商银行蚌埠分行出售房屋的单价确定。根据2010年8月31日天泽置业公司与工商银行蚌埠分行签订的《（扩购）商品房买卖合同》的约定，天泽置业公司出售给工商银行蚌埠分行房屋的价格为19800元／平方米。另据双方协议第五条的约定，天泽置业公司交付安置房，中铁四局应支付房屋产权调换差价的20%即：（19800-2878）元×20%×164.05平方米=555210.82元。扣除该款后，天泽置业公司应向中铁四局给付房屋补偿金2692979.18元。天泽置业公司辩称应当参照“龙湖·红叶山”庄SX-1#楼1楼、纵轴线DG轴、横轴线1-3／6轴房屋的市场价格计算房屋补偿金，并申请对该房屋的市场价进行评估，因该房屋地理位置等条件上不符合协议约定的条件，故对该辩解不予支持，对天泽置业公司的鉴定申请亦不予准许。诉讼中，天泽置业公司申请追加工商银行蚌埠分行及陈保书作为本案第三人参加诉讼，因本案的审理对象系天泽置业公司与中铁四局之间的拆迁安置合同纠纷，需要确定天泽置业公司与中铁四局之间的权利义务关系，工商银行蚌埠分行与陈保书非本案合同当事人，且本案处理结果不影响工商银行蚌埠分行及陈保书的合法权益，因此，该申请不符合法定追加条件，故不予准许。
关于双倍赔偿656万元问题，本案系房屋拆迁安置合同纠纷，中铁四局起诉的依据系房屋拆迁安置协议，其与天泽置业公司不存在商品房买卖合同关系，现中铁四局依照商品房买卖合同关系向天泽置业公司主张双倍赔偿656万元，无法律依据，故不予支持。关于中铁四局主张的停业补助费问题，经庭审查明，天泽置业公司已向中铁四局给付了2007年8月12日至2011年10月12日期间的停业补助费210950元，因其无法按约向中铁四局交付安置房，天泽置业公司应按协议第七条约定的停业补助费即3350元／月的1.5倍向中铁四局给付停业补助费，故中铁四局要求天泽置业公司按照5025元／月的标准自2011年10月13日起继续支付停业补助费，予以支持。同时，由于天泽置业公司的违约行为造成中铁四局不能按约获得安置房屋，并因此产生持续性的停业损失，故确定天泽置业公司支付停业补助费的截止日期应当为判决生效之日。关于中铁四局要求天泽置业公司给付逾期给付停业补助费的违约金203511元问题，因双方于2009年9月16日对协议第九条作了补充约定：停业补助费的1.5倍部分待安置时一并结算。按照该约定，天泽置业公司在安置前可以暂不支付2007年8月12日之后的停业补助费，因此，中铁四局的该项主张无依据，故不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、天泽置业公司于判决生效之日起三十日内给付中铁四局房屋补偿款2692979.18元。2、天泽置业公司按5025元／月的标准给付中铁四局自2011年10月13日起计算至判决生效之日止的停业补助费，于判决生效之日起三十日内付清。3、驳回中铁四局的其他诉讼请求。一审案件受理费34592元，由天泽置业公司负担，于判决生效之日起七日内交纳；财产保全费5000元，由中铁四局负担。
中铁四局不服上述判决，向本院提起上诉称：1、按照双方于2007年8月12日签订的协议约定，安置房为：宏业村大板楼区域，宏业路与迎山路口，面积164.05平方米，朝向西，楼层为一楼。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，中铁四局当然享有优先补偿安置权，原审法院认定中铁四局不具有优先安置权错误。2、原审法院征求意见时，中铁四局未同意货币补偿，未改变诉求，原审法院认定中铁四局同意货币补偿，没有依据。3、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，拆迁补偿安置本身就是一种商品房买卖关系，这种买卖是以产权调换的方式进行交易，因此，原审法院认定双方之间不存在商品房买卖关系，认定事实错误。4、由于不按时交付房屋，天泽置业公司已违约，其应支付停业损失补助费至实际交付房屋时，而原审判决停业损失补助费计算至判决生效之日止，没有依据。上诉请求二审撤销原判，改判支持中铁四局的诉请。
针对中铁四局的上诉，天泽置业公司答辩称：1、双方在安置协议中安置房的位置、朝向的条款属无效条款，不应作为安置依据，中铁四局并不当然享有优先安置权。2、原审法院判决天泽置业公司货币补偿中铁四局，符合法律规定，中铁四局要求按照商品房买卖关系得到双倍赔偿，缺乏法律依据。3、中铁四局不应得到停业补助费与违约金，中铁四局要求停业损失补助费计算至房屋交付之日止，无事实依据。请求二审驳回中铁四局的上诉。
天泽置业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、拆迁协议约定的安置房“朝向”是在中铁四局胁迫下签订的，损害了国家和社会利益，违反法律强制性规定，应属无效，该条款不能作为安置依据，天泽置业公司不存在违约。2、天泽置业公司提供了安置房，中铁四局拒不接受，依法应驳回其诉讼请求。但原审法院却判决以天泽置业公司出售给工商银行蚌埠分行的房屋价格确定高额补偿款，并支付高额停业补助费，没有法律依据。请求二审撤销原判主文第一、第二项，并依法改判。
针对天泽置业公司的上诉，中铁四局答辩称：1、天泽置业公司为追求自己利益最大化恶意违约，将符合安置条件的房屋出售给工商银行蚌埠分行，中铁四局没有放弃产权调换方式。2、中铁四局一直没有放弃货币补偿的方式，但应依据商品房买卖关系予以双倍赔偿。3、关于停业补助费坚持按协议约定补偿。请求二审驳回天泽置业公司的上诉。
二审庭审中，双方所举证据与质证意见均与原审相同，本院认证意见与原审一致。
经二审庭审，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、中铁四局是否享有优先安置权；2、天泽置业公司应否承担逾期给付停业补助费违约金203511元；3、原审法院判决天泽置业公司对中铁四局被拆迁房屋予以货币补偿是否适当，补偿数额是否过高；4、原判确定的停业补助费截止时间点是否正确，判决停业补助费数额是否过高。
（一）关于中铁四局是否享有优先安置权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即被拆迁人对被拆迁房屋享有优先取得补偿安置房屋的权利，需具备：1、被补偿安置的房屋位置特定，用途特定；2、拆迁人将该补偿安置房屋出卖给第三人。本案中铁四局上诉要求优先安置的房屋（即在原被拆迁房屋位置）虽为特定，但该特定位置的房屋被拆迁以后，在该特定位置已建成绿化带、人行道，未建造安置房，双方履行拆迁协议约定的标的物（即特定位置的安置房）与实际不符，中铁四局无法取得拆迁协议约定的特定位置安置房，因此，中铁四局主张的优先安置权不能实现。另一方面，工商银行蚌埠分行、陈宝书与中铁四局均属于该区域的被拆迁人，地位平等。工商银行蚌埠分行与陈宝书已合法取得安置房，并实际占有、使用，中铁四局强行要求工商银行蚌埠分行与陈宝书让出，给予其优先安置，无事实和法律依据。因此，中铁四局认为其在本案享有优先安置权的上诉主张不能成立，本院不予支持。
（二）天泽置业公司应否承担逾期给付停业补助费违约金203511元。按照协议约定，天泽置业公司为中铁四局安置的房屋应满足“宏业村大板楼区域，宏业路与迎山路口，朝向：西，户型面积：164.05平方米”的一般条件，天泽置业公司上诉认为上述条款是在中铁四局胁迫下签订，应属无效，但未提供证据予以佐证，本院不予支持。天泽置业公司未按约为中铁四局安置上述房屋，依照协议第九条之约定，中铁四局自行解决周转房的，逾期期间天泽置业公司按协议约定的停业补助费1.5倍向中铁四局给付停业补助费。因此，原审法院判决天泽置业公司按照协议约定的停业补助费3350元／月的1.5倍给付中铁四局的停业补助费正确。中铁四局上诉要求天泽置业公司还应承担逾期给付停业补助费的违约金203511元。经审查，双方已于2009年9月16日重新约定：停业补助费的1.5倍部分待安置时一并计算。该约定是对原协议关于停业补助费的给付时间和给付方式的变更，且不违背法律禁止性规定，合法有效，天泽置业公司按照该约定暂停给付后期停业补助费，并不违约。因此，中铁四局此节上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。
（三）原审法院判决天泽置业公司对中铁四局被拆迁房屋予以货币补偿是否适当，补偿数额是否过高。拆迁安置补偿一般为两种方式，一种产权调换，一种货币补偿，本案双方约定为产权调换。由于天泽置业公司违约，未在指定区域为中铁四局安置符合协议约定条件的房屋，双方协商另行安置亦无法达成协议，导致本案诉讼。从本案审理过程来看，2012年12月3日，中铁四局提供一份价格说明，详细介绍宏业路与迎山路口安置房屋的参考价为19800元／平方米。2013年4月11日，原审法院开庭审理时，中铁四局表示：如果不能还原房屋，应当双倍赔偿。2013年7月30日，原审法院征求中铁四局意见，准备货币补偿进行价格评估时，中铁四局拒绝价格评估，拒绝货币补偿，要求还原房屋。可见，中铁四局本同意接受货币补偿，但其要求按双倍价格赔偿畸高。首先，目前我国并无法律、行政法规或司法解释明确规定，对拆迁人违约应按被安置房屋价格双倍赔偿。因此，中铁四局基于商品房买卖合同关系主张双倍赔偿，与本案事实不符。其次，中铁四局的房屋已被拆迁，原房屋地基已被改造成人行道、绿化带，中铁四局坚持要求天泽置业公司返还原屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，（非金钱债务）法律上或者事实上不能履行，当事人要求履行的，不予支持。第三，原审法院再三征求其意见，但中铁四局坚持诉请，若依法驳回其诉请则增加当事人诉累，扩大矛盾，不利于问题解决。因此，原审法院参考中铁四局提供的价格说明，酌情做出货币补偿的判决，最大限度保护中铁四局的利益，合情合理，亦符合公平原则。由于天泽置业公司未按约为中铁四局安置符合约定条件的房屋，显属违约，原审法院按照符合协议约定安置条件的房屋价格确定货币补偿数额，将天泽置业公司违约所得之利益补偿给中铁四局，并无不当。因此，中铁四局关于原判以货币补偿安置房不当与天泽置业公司认为货币补偿数额过高的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。
（四）原判确定的停业补助费截止时间点是否正确，停业补助费数额是否过高。因中铁四局要求天泽置业公司交付符合约定条件的安置房已无可能，中铁四局亦不接受天泽置业公司提供的其他安置房，双方约定的产权调换式安置补偿已不能履行，不存在安置房交付的时间节点，原审法院按照民事判决书生效之日确定停业补助费的截止时间点，并无不当，中铁四局上诉认为停业补助费的截止时间点应计算至天泽置业公司实际交付安置房时的理由不能成立，本院不予支持。原审法院按照双方的约定计算停业补助费，符合法律规定，且计算出的停业补助费并不过高。因此，天泽置业公司认为原审法院判决给付的停业补助费过高，要求核减的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，中铁四局与天泽置业公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69184元，由中铁四局负担34592元，天泽置业公司负担34592元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶宝定
代理审判员 王依胜
代理审判员 赵方超
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 王 蕾
附：本案二审适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。