浙江省乐清市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）温乐执异字第12号
案外人张国乐。
委托代理人陈东萍。
申请执行人台州银行股份有限公司温州乐清柳市小微企业专营支行。
负责人马骏。
委托代理人应欢欢。
委托代理人郑学如。
被执行人温州兴成新材料有限公司。
法定代表人黄浙晋。
被执行人黄浙晋。
被执行人黄石磊。
被执行人余祥志。
被执行人翁天马。
被执行人温州天昊电气有限公司。
法定代表人翁天马。
本院在审理台州银行股份有限公司温州乐清柳市小微企业专营支行与温州兴成新材料有限公司、黄浙晋、黄石磊、余祥志、翁天马、温州天昊电气有限公司金融借款合同纠纷一案中，台州银行股份有限公司温州乐清柳市小微企业专营支行申请财产保全，本院查封了登记在黄浙晋名下的坐落于乐清市北白象镇世茂国际花园7幢707、708两处房产，该案进入执行程序后，案外人张国乐对该执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人张国乐述称，其于2010年2月24日与被执行人黄浙晋签订《房屋买卖合同》，购买黄浙晋名下的坐落于乐清市北白象镇世茂国际花园7幢707、708两处房产。双方约定除未偿还的银行按揭贷款由案外人支付外，案外人再向被执行人支付人民币736439元。案外人于合同签订当天已向被执行人黄浙晋付清全款（26万元现金支付，其余476439元通过案外人妻子董丽的农行卡转账给被执行人），被执行人黄浙晋也已将上述房屋的钥匙交给案外人。案外人于2010年3月份对房屋进行装修，10月份装修完毕即入住结婚。2010年3月开始万城世茂国际花园7幢707、708的银行按揭款均由案外人母亲存入。2011年年底办理房产证前夕，案外人还交纳了契税及面积差价等一系列费用。有关房屋的一切费用如水电费等均由案外人以被执行人黄浙晋的名义支付。签订《房屋买卖合同》当天，被执行人黄浙晋夫妇办理了委托公证，将上述房产过户手续等一系列事宜全权委托给案外人母亲高蕊香。2012年5月份，标的房产的房产证才办妥，但由于一房两证，在限购政策下不能一次性将两处房产过户到案外人名下，案外人便一直未办理过户登记。后案外人于2014年11月19日发现标的房产被法院查封。现案外人提出异议，要求本院依法裁定中止对乐清市北白象镇世茂国际花园7幢707、708的执行，解除对上述房产的查封。
案外人为证明其主张，提供以下证据，申请执行人质证、本院认证如下：
1、房屋买卖合同、商品房买卖合同，证明被执行人黄浙晋已于2010年2月24日与案外人签订房屋买卖合同，将本案标的房产转让给案外人，并将其购买标的房产的商品房买卖合同原件交付给案外人。申请执行人认为房屋买卖合同只有被执行人黄浙晋一人签字，共有人谢明乐没有签字，该合同是无效的；对商品房买卖合同的真实性没有异议，但这两份合同虽然在案外人手中，但不代表两处标的房产已经出让给案外人所有。
2、公证书、常住人口登记卡，证明被执行人黄浙晋夫妇已于2010年2月24日进行公证，将标的房产过户等相关手续全权委托给案外人母亲高蕊香。申请执行人对该组证据的真实性没有异议，但对公证书的证明对象有异议，认为虽公证书第6项约定高蕊香可以办理房屋产权转移登记手续，但前提是还清了按揭贷款、领取了房产证后才可以出售房产，本案案外人称其是在2010年买受了标的房产，那时房产证还没有办理出来；户口本和本案没有关联。
3、中国农业银行转账凭证、结婚证，证明按照合同约定，签订房屋买卖合同当天，案外人除了当场支付现金26万元外，通过其妻子董丽账号为62×××18的账户转账476439元到被执行人黄浙晋账号为62×××13的账户，共支付购房款736439元。申请执行人对该组证据的真实性没有异议，但认为转账凭证只能证明董丽将476439元转账给了被执行人黄浙晋，并不能证明该笔款项就是购房款。
4、中国建设银行存折、存款凭条50份、转账凭条1份，证明签订房屋买卖合同后，被执行人黄浙晋将其支付标的房产按揭款的中国建设银行存折交付给案外人，案外人自2010年3月份至2014年11月份通过向该存折存款按期还银行按揭款。申请执行人对该组证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为存折和存款凭条只能证明被执行人黄浙晋的还款情况，不能证明每期按揭款款项是案外人代为支付的。
5、万城房地产有限公司通知、财务结算单、中国工商银行个人业务凭证，证明2011年11月份，案外人收到万城房地产有限公司通知、财务结算单后，按照通知的要求向南燕丹的工商银行账户转账标的房产面积差价款、应收契税、房产交易费，共计22388元。申请执行人对该证据的真实性没有异议，但认为只能证明案外人转账给南燕丹22388元，不能证明是案外人支付黄浙晋名下的两处标的房产的面积差价款和契税。
6、装修票据，证明案外人对标的房屋进行了装修，实际占有、使用该房产。申请执行人对该组证据的真实性有异议，不知这些装修发票是谁出具的。
7、中国建设银行个人贷款还款凭证2份、乐清市抵押贷款本息还清证明书2份、乐清市房屋抵押（预告、在建）注销登记申请书2份、房屋所有权证2份，证明案外人已经于2014年12月1日通过其本人账号为62×××71的建设银行账户还清了被执行人黄浙晋贷款账号33001062753500000001568733内的按揭贷款167672.95元、账号33001062753500000001568740内的按揭贷款185828.6元，两处标的房产按揭贷款已经还清，可予以抵押注销；并且银行将抵押的两处标的房产的房屋所有权证还给案外人。申请执行人对该组证据的真实性没有异议，但对其证明对象有异议，认为案外人是在法院查封标的房产的情况下还清了按揭款余额，有悖常理，且并不能证明房屋买卖合同合法有效，案外人持有房屋所有权证也不能证明标的房产已经转让给案外人。
8、证人证言，证明证人陈某是案外人从被执行人黄浙晋处买受标的房产的中介人，其见证了案外人于签订房屋买卖合同当天当场交付26万元现金（包括之前支付的定金10万元）给被执行人黄浙晋的事实。申请执行人认为证人证言前后矛盾，对其真实性有异议，不能证明案外人已经支付26万元现金给被执行人黄浙晋。
本院认为，第1、2、3、4、5组证据相互印证，能够证实案外人从被执行人黄浙晋处买受了两处标的房产的事实，这6组证据真实、合法，和本案有关联，予以认定。第6组证据装修票据非正式发票，本院不予认定。第7组证据真实、合法，和本案有关联，予以认定。本院认为第8组证据证人证言虽不能证实案外人于签订房屋买卖合同当天支付现金26万元，但与购房一方全额支付了除按揭款外的购房款才能取得双方已经签字的房屋买卖合同这一交易习惯相吻合。
申请执行人台州银行股份有限公司温州乐清柳市小微企业专营支行辩称：根据房产登记情况，标的房产为被执行人黄浙晋和其妻子谢明乐共同所有，该房屋买卖合同只有黄浙晋一人签字，该合同是无效的；2012年1月份已经登记办理了房产证，但案外人并没有办理过户手续；从委托公证书内容来看，无法证明高蕊香可以将标的房产过户给案外人，公证书第1项内容是要求高蕊香将标的房产办理为黄浙晋和谢明乐共同共有。要求法院驳回案外人异议。
申请执行人为证明其主张，提供了一份缴费通知单，证明本案标的房产尚欠2012年7月份以来的物业管理费、二次供水费、公摊水电费共计9097元，案外人并没有实际入住、使用标的房产。案外人对该证据的真实性没有异议，但认为万城世茂国际花苑的水电费都是物业公司先行垫付的，这个楼盘的业主基本都欠物业公司物业费、水电费，并且双方正在纠纷解决中，案外人夫妇平时在杭州工作、生活，只有逢年过节回乐清住在标的房子内，但这都不能否定案外人已经占有、使用该房产的事实。本院认为该证据真实、合法，与本案有关联，予以认定。
被执行人温州兴成新材料有限公司、黄浙晋、黄石磊、余祥志、翁天马、温州天昊电气有限公司未作答辩，也未提供证据。
本院查明，案外人于2010年2月24日与被执行人黄浙晋签订《房屋买卖合同》，购买了预告登记在被执行人黄浙晋名下的坐落于乐清市北白象镇世茂国际花园7幢707、708两处房产。该协议书约定：“黄浙晋因经济需要，自愿将自己坐落在乐清市北白象镇万城世茂国际花园7幢2单元07号房、08号房贰套商住房屋出卖给乙方，现双方就有关事项达成如下协议：一、黄浙晋自愿将坐落世茂国际花园7幢2单元07号房73.85平方米和世茂国际花园7幢2单元08号房85.46平方米出卖给张国乐，详见黄浙晋与万城房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》乐房005393号和005394号。二、黄浙晋、张国乐双方议定上述房产成交价计人民币736439元整（提供11张原始发票计419096元；付银行按揭13个月计52343元，另外加价265000元）。款限自本合同签字后一次性付清。三、该房付银行按揭现属黄浙晋姓名和卡号，张国乐在上述房屋未过户前应按期还贷，如不还贷，按剩余贷款额加倍偿还给甲方。…”案外人于签订合同当天支付现金26万元，通过其妻子董丽账户转账476439元到被执行人黄浙晋账户，共计支付购房款736439元。当天，被执行人黄浙晋和其妻子谢明乐委托案外人的母亲高蕊香办理标的房产产权转移登记、按揭贷款、注销抵押贷款等手续，并进行了公证。案外人自2010年3月份至2014年11月份每月按期通过存款到被执行人黄浙晋的建设银行存折还标的房产的银行按揭款。2011年11月21日，案外人收到万城房地产有限公司缴纳面积差价款和契税的通知、财务结算单，其于2011年11月22日向指定账户转账了该笔款项共计22388元。2012年1月6日，本案标的房产进行了初始登记。案外人于2014年12月1日还清了被执行人黄浙晋贷款账号33001062753500000001568733内的按揭贷款167672.95元、账号33001062753500000001568740内的按揭贷款185828.6元。
另查，2011年3月14日，温州市开始实行房产限购。
本院认为，案外人张国乐购买预告登记在被执行人黄浙晋名下的乐清市北白象镇世茂国际花园7幢707、708二套商品房是双方真实的意思表示，且案外人支付了合理的购房价款，已还清标的房产作为抵押物的银行贷款，该宗房产买卖有效。被执行人黄浙晋从万城房地产有限公司购买标的房产进行预告登记的是黄浙晋一人名字，其妻子谢明乐愿意和黄浙晋共同将办理标的房产初始登记、还贷、出售、过户等事宜公证委托给案外人母亲高蕊香代表她同意转让标的房产给案外人，因此，房屋买卖合同并不因谢明乐未签字而无效，申请执行人台州银行股份有限公司温州乐清柳市小微企业专营支行的主张不成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案案外人在购买标的房产时尚未实行限购政策，后因限购政策未能办理产权过户手续并非案外人的过错，案外人提出的异议本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人黄浙晋名下的乐清市北白象镇世茂国际花园7幢707、708两处房产的执行。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，提起民事诉讼。
审 判 长 倪亚蓓
人民陪审员 郑 爽
人民陪审员 黄国幸
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 阮晶晶