重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第06974号
上诉人（原审被告）肖茗栝。
委托代理人周文兵，重庆市永川区来苏法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）何亚祥。
委托代理人程生奎，重庆新源律师事务所律师。
上诉人肖茗栝与被上诉人何亚祥房屋租赁合同纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2015年8月27日作出（2015）永法民初字第05326号民事判决，上诉人肖茗栝对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。肖茗栝的委托代理人周文兵，何亚祥及其委托代理人程生奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年9月1日，杨兰与何亚祥签订《门面房租赁合同》，约定杨兰将位于重庆市永川区×××××××××商铺赁给何亚祥使用，租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，未经杨兰同意，何亚祥不得将房屋转租与第三方。2014年11月23日，何亚祥与肖茗栝就前述商铺签订《内部承包经营管理协议》，该协议载明“甲方：何亚祥。乙方：肖茗栝。乙方对商铺自主经营、自负盈亏、承担所有安全责任。协议签订后，乙方向甲方一次性缴纳押金3000元。经营管理期限自2014年12月1日起至2018年8月31日止。协议签订时乙方按2968元／月缴纳3个月房租合计8904元，以后每3个月缴纳一次，在上月缴纳期最后一月最后十日缴纳。协议期内，第一年房租费2968元为基础，再加上每月1200元经营管理费付给甲方，乙方一次性支付甲方一年经营管理费。从2015年3月1日起，房租费按上一年房租费的6%递增。乙方应按时缴纳经营管理费及相关费用，到期未缴清，甲方有权向乙方收取未缴纳金额5%的逾期违约金，累计计算，如超期十日仍未缴清相关费用，甲方有权单方终止协议，所收押金不予退还，同时乙方应支付违约金叁万元。双方在履行过程中，如任何一方违约，付另一方违约金叁万元”。合同签订当日，肖茗栝即向何亚祥经营管理费14400元。之后，肖茗栝仅按约付清了截止2015年5月的租金。自2015年3月1日起，月租金变更为3146元。现肖茗栝仍在租赁商铺经营。
一审法院认为：肖茗栝同意解除《内部承包经营管理协议》，故一审法院对何亚祥要求解除《内部承包经营管理协议》的诉请予以支持。现肖茗栝仅付清了截止2015年5月的租金，其对于协议解除前的租金仍应予以支付，故何亚祥要求其支付2015年6、7、8月的租金9438元的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。但肖茗栝于协议签订时一次性支付了一年的经营管理费，协议解除后，何亚祥亦应退还相应经营管理费3600元，该费用折抵肖茗栝应支付的租金后，肖茗栝尚应支付租金5838元。肖茗栝未按约定支付租金，其行为已构成违约，应按照协议约定向何亚祥支付违约金。现双方当事人均未提供违约损失数额，无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断，但综合协议履行情况、迟延履行债务利息损失及预期利益因素，可以认定何亚祥主张高达60000元的违约金过高，故应肖茗栝的请求，一审法院对何亚祥主张的两项违约金一并予以调整，酌情主张违约金3500元。何亚祥与肖茗栝之间的租赁协议同何亚祥与出租人杨兰之间的租赁协议均合法有效并相互独立，且肖茗栝现仍在使用租赁房屋，故肖茗栝不应基于出租人杨兰要求而拒付租金，因此肖茗栝要求驳回何亚祥关于支付租金及违约金诉请的意见不能成立，一审法院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国共和国合同法》第五十七条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十八条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、自本判决生效之日解除何亚祥与肖茗栝于2014年11月23日签订的《内部承包经营管理协议》；二、限肖茗栝于本判决生效后三日内支付何亚祥租金5838元及违约金3500元；三、驳回何亚祥的其他诉讼请求。案件受理费850元（已减半收取），由何亚祥负担825元，由肖茗栝负担25元。
肖茗栝不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）永法民初字第05326号民事判决第二项、改判上诉人不支付租金5838元及违约金3500元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、本案名为内部承包经营管理协议，但实为房屋转租合同，法院在计算本合同租金时，未将上诉人已缴纳的经营管理费14400元及押金3000元与上诉人未缴纳的租金抵扣，导致裁判结果错误。上诉人所经营的药店属个人独立经营，被上诉人未参与经营管理，上诉人没有缴纳管理费的义务，被上诉人收取的所谓经营管理费没有依据，该笔费用应当与所欠租金冲抵。二、上诉人未缴纳租金是因为诉争门面产权人杨兰发现被上诉人未经同意擅自转租，告知上诉人其已向法院起诉并要求上诉人停止向被上诉人交纳租金，上诉人未交租金的行为得到了房屋产权人的同意，一审法院未客观评判该事实、认定上诉人拖欠租金构成违约明显不公。三、一审法院审理程序错误，由于房屋产权人杨兰已经向法院起诉要求解除其与被上诉人所签订的房屋租赁合同，且该案一审已经判决被上诉人转租无效败诉，虽然被上诉人就该案提起上诉，但最终判决对本案有直接影响，如杨兰胜诉则被上诉人实际就不具备收取租金的权利。故本案一审应当中止审理，待另案终审判决作出后再开庭。
何亚祥答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，处理正确，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。一、上诉人认可涉诉铺面是转租，门面转租有转让费，14000元是约定转让费的另一称谓，缴纳租金是对转让费的再次确认。双方涉及两个门面，还有468号门面，判决是一样的，上诉人只对涉案门面起诉，468号门面所涉的2015永法民初05325号民事判决已经生效。转租是经营惯例，押金3000元在管理协议第三条已经明确约定，退还押金的条件尚不成就，直到租赁关系解除，返还相关财物之后才能返还押金。二、上诉人违约未缴纳2015年6-8月租金，违约事实存在，上诉人辩称是因为案外人请求不缴纳租金，忽略了合同相对性，不能因为案外人的请求就不承担违约责任。基于上诉人违约事实存在，一审支持了我方的违约请求。三、关于一审程序问题，即便是杨兰起诉被上诉人，在判决未作出之前，均不能否认本案当事人之间合同的相对性，不能免除上诉人缴纳租金和违约金的责任，合同都是合法有效并且相互独立的。被上诉人至今还在使用门面，也在和我方联系缴纳后期租金，自己都认可双方合同的效力。
为证明其主张，上诉人于二审中提交了重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民终字第05844号民事判决，拟证明被上诉人没有收取租金和违约金的权利。
对于该证据，被上诉人认可真实性和合法性，但不认可关联性。并提出因为合同的相对性，该判决书判决何亚祥承担的责任，不影响在本案中上诉人与被上诉人之间的关系，该判决是在本案一审判决之后做出的，不能作为本案的判案依据。
被上诉人在二审中提交了重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第05325号判决以及永川区人民法院法律文书生效证明、收据两份（编号0006347、0006348），拟证明两个门面的情况一样，上诉人2015年10月22日才向我补交470号门面2015年6月1日至2015年8月31日门面租金，2015年10月22日才交纳470号门面2015年9月1日至11月30日的门面租金。
对于该组证据，上诉人提出，对真实性无异议，对关联性有异议。判决书的内容，权利是可以放弃的，当时法院没有判决我方承担任何责任，我方上诉没有意义，我方只选择一个案件上诉，是为了节约诉讼资源，另案我方可以申请再审，请求返还不当得利。对判决支付租金我方一直不认可。对收取租金的收据，我方是认可的，在对方与杨兰的判决二审没有判决之前，对方去门面堵门，为了化解矛盾，我方先交了租金。缴纳租金后，我方已经与杨兰签订了租赁合同。
本院二审查明：关于诉争门面所涉及的杨兰与何亚祥房屋租赁合同纠纷案，重庆市永川区人民法院在审理后作出（2015）永法民初字第04130号民事判决，判决杨兰与何亚祥于2013年9月1日签订的《门面房租赁合同》于该判决生效之日解除。何亚祥不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理后于2015年11月4日作出（2015）渝五中法民终字第05844号民事判决，驳回了何亚祥的上诉。
在本案一审判决作出后，上诉人肖名栝于2015年10月22日向被上诉人何亚祥缴纳了诉争门面2015年6月1日至8月31日的租金9438元，并于同日向向被上诉人何亚祥缴纳了诉争门面2015年9月1日至11月30日的租金9438元。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：上诉人主张其不应向被上诉人支付经营管理费以及在计算本案租金时应将已交的经营管理费予以抵扣，而根据双方当事人的陈述以及经审理所查明的事实，本案双方就重庆市永川区×××××××××××××商铺所签的《内部承包经营管理协议》实际为双方就该门面转租经营所达成的协议，其内容应为双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故对当事人的自主意思应予以尊重。该协议第5条所约定肖名栝支付给何亚祥的经营管理费实际应为何亚祥将该门面转租给肖名栝经营的对价，该合同约定对于双方均有约束力。现上诉人主张自己不应向被上诉人支付协议所约定的转租对价并进而要求与租金抵扣，缺乏法律依据，本院不予支持。至于上诉人要求将押金3000元与租金相抵扣的上诉意见，因双方所签协议确定的押金退还需待上诉人结清相关费用及退还配套设施，故目前押金退还条件尚未成就，故本院对上诉人的相关主张不予支持。关于上诉人所称己方未付租金系因房屋产权人杨兰要求、不构成违约的主张，因上诉人和何亚祥所签协议与杨兰、何亚祥之间的《门面房租赁合同》系两份效力彼此相独立的合同，合同当事人均应按照自己所涉合同约定履行义务，故上诉人所称其基于本合同以外的其他人要求而拒付租金的行为缺乏法律依据，已构成对本协议约定的违反，故一审法院确认上诉人行为构成违约符合法律规定，应予维持。有关上诉人所称本案一审程序错误的意见，基于前述对合同相对性的分析，本案审理并非必须等待另一案合同纠纷的处理结果方可进行，故本院对上诉人的相关理由不予采信。同时由于上诉人在一审判决后已经向被上诉人支付涉案门面2015年6-8月的租金，故上诉人亦无需再另行按照判决第二项内容向何亚祥支付该时间段的房屋租金。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费50元由肖名栝负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
代理审判员 陈 华
代理审判员 潘建兴
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 陈园媛