北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02317号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京世纪中基房地产开发有限公司，住所地北京市西城区月坛北街2号月坛大厦A502室。
法定代表人王振光，董事长。
委托代理人何军，国浩律师（北京）事务所律师。
委托代理人侯志勤，国浩律师（北京）事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄茜，女，1960年12月4日出生。
上诉人北京世纪中基房地产开发有限公司（以下简称世纪中基公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年8月，世纪中基公司起诉至原审法院称：2005年12月22日，我公司与案外人吴×签订《北京市商品房预售合同》，约定我公司向吴×出售位于北京市东城区×路×号×段2酒吧4号房屋，总价款为人民币4659578元，付款方式为贷款。购房首付款为总价款的40.12%，其余价款以银行贷款或住房公积金贷款的方式支付。上述合同签订后，吴×支付了首付款，但银行贷款政策出现变化，导致贷款未能办理成功，吴×应当一次性向我公司支付剩余购房款。2008年1月22日，吴×与黄茜签订《合同房产权益转让协议书》，将上述预售合同中的全部权益转让给黄茜。2011年4月，黄茜向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求确认上述预售合同中的买受人为黄茜，法院支持了黄茜的诉讼请求。黄茜至今始终未能依约支付剩余购房款，尚欠购房款2154410元。2014年3月21日，我公司与黄茜就还款问题签订《协议书》，就标的房屋及黄茜同时购买的其他三套房屋所欠购房款问题达成协议。此后，我公司履行了协议内容，但黄茜依然未偿还欠款。依据《北京市商品房预售合同》的约定，黄茜应当在签订合同后15日内提交符合银行要求的文件，办理完毕按揭贷款手续。如因非黄茜的原因，造成黄茜无法在上述期限内完成银行按揭手续，并由银行向我公司支付二期款，黄茜应当在收到我公司通知后5日内变更付款方式为一次性付款或向我公司以书面形式提出退房申请。因黄茜未按约定付清购房款，故起诉要求解除与黄茜签订的编号为Y173422号的《北京市商品房预售合同》，要求黄茜返还北京市东城区×路×号×段2酒吧4号房屋，要求黄茜支付逾期应付款3%的违约金64632.3元，诉讼费由黄茜承担。
黄茜答辩并反诉称：自2008年7月30日，经北京市第二中级人民法院调解后，诉争房屋的房款已经结清，我并不拖欠世纪中基公司的购房款。世纪中基公司所称的协议书，是世纪中基公司利用优势地位，在我未核对账款凭证的情况下，胁迫我所签订，该协议显失公平，应予撤销，故我不同意世纪中基公司的诉讼请求。同时，我提起反诉，要求撤销2014年3月21日签订的《协议书》，世纪中基公司为我办理涉诉房屋的产权证，世纪中基公司赔偿我逾期办证的违约金3126798元（自2007年11月1日至2014年9月1日，按照贷款利率的1.5倍计算），诉讼费由世纪中基公司负担。
针对黄茜的反诉，世纪中基公司辩称：我公司与黄茜签订的《协议书》系双方真实意思表示，不存在胁迫和显失公平的情形，不应撤销。《协议书》中所述款项往来清晰，证据清楚明了，是双方共同结算的确认。因黄茜未足额支付拖欠的购房款，我公司没有义务为其办理权属证书，更不存在违约。综上，不同意黄茜的反诉请求。
原审法院经审理认为：公民及法人的合法权利受法律保护。本案中，《北京市商品房预售合同》虽系世纪中基公司与案外人吴×所签订，但经已生效判决认定，上述预售合同中的买受人已变更为黄茜，故相关权利亦应由黄茜享有，相关的义务亦应由黄茜承担。现世纪中基公司依据该合同，主张黄茜拖欠诉争房屋购房款，故起诉要求解除买卖合同。就此问题，黄茜主张诉争房屋的购房款已经付清。根据已生效的民事调解书、民事判决书及相关笔录材料，世纪中基公司多次认可诉争房屋的购房款已经付清。虽然双方又于2014年3月就此问题签订《协议书》，且该协议书中载明相关款项以最后结清时核对为准。但黄茜现以上述《协议书》系世纪中基公司利用优势地位，在黄茜未核对账款凭证的情况下，胁迫黄茜所签订，该协议显失公平为由提起反诉，要求撤销上述《协议书》。根据已生效的裁判文书确认，黄茜所购房屋的购房款已经付清。世纪中基公司再次与黄茜就欠款问题达成协议，与世纪中基公司原承诺不符，如由黄茜支付该欠款，显失公平。故黄茜要求撤销《协议书》中偿还房屋欠款的内容，法院应予支持。在此情况下，世纪中基公司主张黄茜拖欠诉争房屋的购房款，并要求解除房屋买卖合同，由黄茜支付违约金，缺乏法律依据，对世纪中基公司的该项诉讼请求，法院不予支持。黄茜反诉要求世纪中基公司办理诉争房屋的过户手续，并要求世纪中基公司支付延期办理产权证违约金，因黄茜并不拖欠世纪中基公司购房款，故世纪中基公司理应为黄茜办理产权过户手续，并支付延期办理产权证的违约金。应当指出，诉争房屋系2008年10月9日交付，根据合同约定，在房屋交付后720日内未取得产权证时，世纪中基公司开始承担违约责任。故黄茜计算违约金的起始时间有误，法院将予以调整。因双方于合同中对违约金的具体计算标准并未明确约定，故法院将适用相关法律、司法解释的规定对违约金标准予以酌定。关于黄茜反诉要求撤销双方签订的《协议书》中涉及的因案外人吴×未按期偿还贷款，世纪中基公司履行保证责任后进行追偿，黄茜承诺对此承担偿还责任的问题。因该笔由世纪中基公司代偿还款部分系在吴×与黄茜达成调解后发生的债权债务，该部分内容系双方在协商后达成的合意，对双方应有约束力。现黄茜以显失公平为由要求撤销该部分协议内容，缺乏法律依据，法院对此不予支持，但涉及欠付购房款的内容，依法应予撤销。据此，原审法院于2014年12月判决：一、撤销北京世纪中基房地产开发有限公司与黄茜于二○一四年三月签订的《协议书》中关于黄茜尚欠购房款二百一十五万四千四百一十元以及黄茜的两套房屋产权证书办理完成并收到之日起两个月内，向北京世纪中基房地产开发有限公司交纳剩余购房款的相关合同内容；二、北京世纪中基房地产开发有限公司于判决生效后十日内，协助黄茜办理将本市东城区×路×号×段二酒吧四号房屋过户至黄茜名下的相关手续；三、北京世纪中基房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，以黄茜已付购房款四百六十五万九千五百七十八元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一点四倍标准给付自二○一○年十月一日起至二○一四年九月一日止的逾期取得房屋所有权证违约金；四、驳回北京世纪中基房地产开发有限公司的全部诉讼请求；五、驳回黄茜的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，世纪中基公司不服，上诉至本院称：黄茜尚欠涉诉房屋购房款未还清，原审判决根据法院生效文书及笔录认定已经还清属事实认定错误，在相应笔录中，我公司并未认可已经还清，且根据证据规则，即使生效文书确认的事实，如有相反证据足以推翻的，也不能直接认定，双方2014年3月签订的协议书足以推翻黄茜已付清购房款的认定；原审判决认定双方2014年3月签订的《协议书》显失公平并据此撤销该协议中部分内容属于适用法律错误，协议书系双方当事人平等协商基础上签订且款项往来清晰，不存在一方利用优势或者对方没有经验，导致权利义务违反公平等价有偿原则的情形；本案中双方对违约金另有约定，且黄茜未足额支付购房款，我公司据此依法抗辩不为其办理房屋所有权证书，不存在违约金，原审判决我公司承担逾期办证违约金是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求。黄茜同意原审判决并答辩称：我方房款已经全部付清，且世纪中基公司多收的房款尚未退回，故不同意世纪中基公司的上诉请求。
经审理查明：2005年12月22日，世纪中基公司与案外人吴×签订编号为Y173422的《北京市商品房预售合同》。约定：吴×购买世纪中基公司开发的涉诉房屋，房屋总价款4659578元；世纪中基公司于合同生效之日起30日内，向北京市东城区房屋土地管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续；房屋交付使用后，吴×委托世纪中基公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因世纪中基公司的责任，吴×未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，吴×有权退房；吴×不退房的，自吴×应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，世纪中基公司按日计算支付全部已付款万分之“×”的违约金，并于吴×实际取得房屋所有权证之日起15日内向吴×支付。同日，世纪中基公司与吴×另签订了七份与上述协议类似的协议，分别约定吴×购买世纪中基公司开发的位于北京市东城区×路×号的×段1酒吧3号、×段1酒吧4号、×段1酒吧5号、×段1酒吧6号、×段2酒吧3号、×段2酒吧5号、×段2酒吧6号共七处房屋。2006年1月22日，吴×与世纪中基公司签订《北京工体3号认购书》，约定吴×认购世纪中基公司开发的位于北京市东城区×路×号的×座7号底商商品房。
2006年2月22日，世纪中基公司办理了诉争房屋的预售备案登记手续，预售登记的买受人为吴×。
2007年，吴×先后就包括涉诉房屋在内的九套房屋分别起诉至本院，要求世纪中基公司交付其购买的九套房屋，并赔偿损失。本院经审理，就九套房屋及相关合同分别作出以下处理：位于北京市东城区×路×号的×段1酒吧5号、×段1酒吧6号、×段2酒吧5号、×段2酒吧6号共四套房屋，本院以吴×与世纪中基公司签订《退房协议》，合同已解除为由判决驳回了吴×的诉讼请求；位于北京市东城区×路×号的×座7号底商一套商品房，本院出具调解书确认合同解除，世纪中基公司返还吴×购房款人民币500万元；包括本案涉诉房屋在内的其他四套房屋本院出具调解书确认世纪中基公司向吴×交付房屋。其中就本案涉诉房屋，本院于2008年7月30日作出（2007）二中民初字第4113号民事调解书，确认：世纪中基公司于调解书生效后十日内将涉诉房屋交付吴×。上述案件2008年7月30日的调解笔录记载：法官询问“1酒吧3号、4号，2酒吧3号、4号，7号房这五套房子由世纪中基公司在30天之内返还购房款含违约金共计500万，因为基于同样的原被告，在调解书中把500万放到7号底商里”；吴×与世纪中基公司均表示“同意”。
2008年1月22日，黄茜与吴×就转让×号有关合同项下房产权益签订《合同房产权益转让协议书》，约定：吴×同意转让，黄茜同意接受包括涉诉房屋在内的共九处房屋的房产权益。协议签订后，吴×将合同权益转让事宜通知了世纪中基公司，世纪中基公司同意吴×进行的权益转让，并同意协助办理相关变更手续。
2008年9月12日，吴×出具《授权委托书》，授权黄茜全权办理包括涉诉房屋在内的共四套房屋以及返还房款500万元的全部接收事宜，并将上述四套房产转为黄茜名下。
2011年4月，黄茜以吴×为被告，以世纪中基公司为第三人向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求确认黄茜依法享有编号为Y173422号的《北京市商品房预售合同》（合同标的为本案涉诉房屋）项下的全部权利义务，判令世纪中基公司、吴×协助将涉诉房屋的预售登记买受人依法变更为黄茜。北京市东城区人民法院经审理，于2011年9月作出（2011）东民初字第05433号民事判决，判决：确认自2008年1月22日起，黄茜为上述《北京市商品房预售合同》中的买受人；世纪中基公司及吴×于判决生效后30日内，协助黄茜将诉争房屋的预售登记买受人变更为黄茜。吴×不服，上诉至本院，本院经审理，于2012年2月作出（2012）二中民终字第01012号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在该判决法院查明事实中记载“2008年10月，在付清购房款后，世纪中基公司将涉诉房屋交付给黄茜”。同时，在卷宗中保存有加盖世纪中基公司公章的《调解协议书》，其中写明×段1酒吧3号、×段1酒吧4号、×段2酒吧3号、×段2酒吧4号四套房屋的购房款已经结清。
2014年3月21日，世纪中基公司与黄茜签订《协议书》，约定：吴×购买的包括涉诉房屋在内的四套房屋，经北京市东城区人民法院裁判，四套房屋预售合同中的权益由黄茜享有；因吴×购买该四套房屋时，尚欠购房款2154410元，因吴×拖欠华夏银行按揭贷款月供，世纪中基公司被银行累计扣划保证金2242722.25元，世纪中基公司代吴×交纳保险费9299元，综上黄茜尚欠世纪中基公司购房款及其他款项共计4406431.25元（以最后结清时核对为准）；现黄茜资金周转困难，双方达成如下协议，世纪中基公司自本协议签订之日起5个工作日，开始协助黄茜办理×路×号×段1酒吧3号、×段2酒吧3号二套房屋的产权证；鉴于黄茜投资合作需要的特殊情况，世纪中基公司应尽快办理产权证后无条件交给黄茜该房产证；黄茜的两套房屋产权证书办理完成并收到之日起两个月内，黄茜向世纪中基公司交纳剩余的购房款及银行按揭款4406431.25元；上述款项结清后，世纪中基公司再协助黄茜办理剩余两套房屋的产权证。《协议书》签订后，世纪中基公司为黄茜办理了上述前二套房屋的所有权证。2014年5月8日，黄茜领取了房屋所有权证。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》，《合同房产权益转让协议书》，本院（2007）二中民终字第4113号、4114号、4116号、4118号、12509号民事调解书，（2012）二中民终字第01012号民事判决书，《协议书》，调解笔录，及当事人陈述在案为证。
本院认为：关于吴×购买世纪中基公司四套房屋的购房款是否已经付清的问题，根据本院2007年审理的吴×与世纪中基公司之间的商品房预售合同纠纷的调解笔录，世纪中基公司并未提出吴×继续支付购房款的调解意见，且在生效调解书中确认了世纪中基公司应退还吴×购房款的内容，另结合2011年黄茜与吴×、世纪中基公司之间的商品房预售合同纠纷四案卷宗中存档的加盖有世纪中基公司公章的《调解协议书》来看，世纪中基公司确认包括涉诉房屋在内的四套房屋房款已经付清。综上，本院认定吴×与世纪中基公司之间的购房款已经付清。
在购房款已经付清情况下，黄茜因资金周转困难，与世纪中基公司于2014年3月签订《协议书》，确认吴×尚欠购房款2154410元。在之前的法院调解和世纪中基公司自认已经确认购房款已经付清的前提下，世纪中基公司再与黄茜约定吴×仍欠购房款显失公平，原审法院据此撤销《协议书》的相关内容，处理正确。
在吴×已经付清购房款的情况下，世纪中基公司应当为吴×办理涉诉房屋的所有权证。现法院生效判决确认吴×在与世纪中基公司预售合同中的权利义务由黄茜承担，黄茜据此要求世纪中基公司办理房屋所有权证，应予支持。世纪中基公司未按照合同约定办理所有权证，应当承担违约责任，原审法院根据双方约定确定了违约金的起算时间，并根据法律、司法解释酌定了违约金的支付标准，并无不当。
在吴×购房款已经付清情况下，世纪中基公司以吴×迟延付款为由，要求解除买卖涉诉房屋的预售合同，并要求返还房屋和支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，世纪中基公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费708元，由北京世纪中基房地产开发有限公司负担（已交纳）；一审反诉案件受理费15908元，由北京世纪中基房地产开发有限公司负担11313元（于本判决生效后七日内交纳），黄茜负担4595元（已交纳）。二审案件受理费16616元，由北京世纪中基房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张邵青