苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江民初字第1572号
原告徐国弟。
委托代理人张武，江苏震宇震律师事务所律师。
被告崔仪宏。
被告林强。
以上二被告共同委托代理人王惠，江苏合鼎律师事务所律师。
被告姚文忠。
第三人陈钦云。
第三人潘利平。
委托代理人陈钦云，系第三人潘利平的丈夫。
原告徐国弟与被告崔仪宏、林强、姚文忠案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月7日受理后，于2014年7月7日依法追加陈钦云、潘利平为第三人。后依法由代理审判员殷翔、人民陪审员郑乾坤、仓公鼎适用普通程序于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告徐国弟的委托代理人张武，被告崔仪宏、林强的委托代理人王惠，被告姚文忠，第三人潘利平的委托代理人及第三人陈钦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐国弟诉称：原告在2012年12月28日与第三人签订《二手房买卖合同》一份，购买第三人所有的位于奥林清华三期100幢3106室住宅用房一套，约定房款为108.45万元。原告按照约定支付了房款。双方后于2013年7月9日又签订补充合同一份，约定将房屋置换为奥林清华三期101幢3104室，第三人也在2013年7月29日将3104室房屋及钥匙实际交付给了原告。原告对房屋进行了全面装修，并实际入住。但该房屋应办理到第三人名下的房产证至今未办理完毕，造成无法向原告过户。现第三人因与被告的其他诉讼造成该房屋被查封。原告为维护自己的合法权益，请求判令停止对奥林清华三期101幢3104室住宅用房的执行，确认位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三期101幢3104室房屋的实际权利所有人为原告，本案诉讼费用由被告承担。
被告崔仪宏、林强共同辩称：涉案房屋目前仍登记在第三人名下，根据物权法规定，其所有权人仍然为第三人。原告至今未支付房屋的全部价款，也未实际占有居住。综上，房屋所有权没有发生改变，仍然属于第三人。另外，该买卖行为中存在以物抵债的情形。
被告姚文忠辩称：涉案房屋目前仍登记在第三人名下，根据物权法规定，其所有权人仍然为第三人。原告至今未支付房屋的全部价款，也未实际占有居住。综上，房屋所有权没有发生改变，仍然属于第三人。另外，该买卖行为中存在以物抵债的情形。
第三人陈钦云、潘利平共同陈述意见：被查封房屋应为原告所有。
经审理查明：2012年12月28日，陈钦云、潘利平与徐国弟签订二手房买卖合同，约定，由徐国弟购买陈钦云、潘利平所有的位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区100幢3106室的房屋，面积139.04平方米，交易价格每平方米7800元，总价1084500元。付款时间与方法为合同签订之日支付定金20万元、房款30万元，合同签订后2日内支付10万元，2013年1月10日前支付10万元。陈钦云、潘利平以该房屋抵押贷款48万元，除上述支付的款项外，视为尚欠银行384500元，该笔款项在合同签订后全额由徐国弟归还。
2013年7月29日，陈钦云、潘利平与徐国弟签订了二手房买卖合同补充合同，约定，陈钦云、潘利平以位于在苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区101幢3104室的房屋，面积为158平方米调换2012年12月28日二手房买卖合同中的位于在苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区100幢3106室的房屋，房价为每平方米7800元。徐国弟按照实际面积差额补给陈钦云、潘利平房屋差价。
徐国弟提供陈钦云出具的收条，用于证明徐国弟支付了购房价款。收条记载：2012年1月20日，陈钦云收到徐国弟现金20万元；2012年12月28日，陈钦云收到徐国弟购房定金20万元，购房款30万元；2013年6月6日，陈钦云收到徐国弟2万元；2013年11月27日，陈钦云收到徐国弟2万元。
审理中，徐国弟提交鲍士锋出具的收条，用于证明鲍士锋支付给陈钦云装修款3万元。徐国弟提供2012年4月至9月的银行还贷清单，用于证明徐国弟购买房屋后以陈钦云名义归还房贷。徐国弟提供水电费、燃气费收据、水费催费单、装修收据、房屋现状照片等证据，用于证明徐国弟已经实际入住涉案房屋。
另查明：因陈钦云、潘利平未履行生效法律文书确定的义务，被申请强制执行。2013年12月23日，位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区100幢2单位3106室及101幢2单位3104室的房屋被本院预查封。2014年4月9日，徐国弟提出执行异议，要求中止对奥林清华三区101幢2单位3104室房产的执行，并解除对该财产的查封。本院于2014年6月17日作出执行裁定，裁定驳回徐国弟对位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区101幢2单元3104室的房屋主张所有权，并要求解除查封的异议。
（2014）吴江执异字第0040号案件执行听证过程中，徐国弟陈述，2012年1月20日付款20万元实际上是借款，买房之后这个借款抵为房款。
本案庭审中，陈钦云先陈述，徐国弟提供的收条中，实际收到现金44万元，30万元是抵债的，后又变更陈述为抵债是20万元还是30万元不清楚。徐国弟陈述，付款凭证中20万元是抵债的，签订二手房买卖合同后，徐国弟一直在支付房贷，2014年1月前每月还贷3100余元，2014年1月开始每月还贷3700多元。
上事实，由原告提供的二手房买卖合同、补充合同、收条、银行卡明细对账单、水费催缴通知单、照片、民事裁定书、收据、水费发票、燃气费发票，当事人陈述及本院调取的（2014）吴江执异字第0040号执行卷宗等证据予以证实。
再查明：2011年3月2日，潘利平与吴江市联发置业有限公司签订了商品房销售合同，约定潘利平购买位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区第100幢2单位3103室的房屋，即被本院查封的位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区100幢3106室的房屋。2011年8月30日，陈钦云与吴江市联发置业有限公司签订了商品房销售合同，约定陈钦云购买位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区第101幢2单位3101室的房屋，即被本院查封的位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区101幢3104室的房屋。
本院认为：本案的核心是涉案房屋能否排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，按照二手房买卖合同及补充合同的约定，原告徐国弟向第三人陈钦云、潘利平购买位于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区101幢3104室房屋的价格为1232400元（7800元／平方米＊158平方米），即便按照原告徐国弟所述，借款抵购房款计入房款，其也仅支付了74万元的房款及两年不到的房贷，尚不到总购房款的70%，故即使原告实际占有房屋，对于未办理产权过户登记手续亦没有过错，原告认为涉案房屋可以排除执行的理由亦不成立。综上，对原告徐国弟的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告徐国弟的诉讼请求。
案件受理费15892元，由原告徐国弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 殷 翔
人民陪审员 郑乾坤
人民陪审员 仓公鼎
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 陈 红