广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第2546号
原告卜志云，女，1969年12月10日出生，汉族，户籍所在地（略）。
委托代理人赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人谢振声，广东正大联合律师事务所律师助理。
被告广州市亿泉投资置业有限公司，住所地（略）。
法定代表人（略）。
委托代理人伍红、刘冠中，均系广东金山石律师事务所律师。
原告卜志云诉被告广州市亿泉投资置业有限公司（简称“亿泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2012年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月8日公开开庭进行了审理。原告卜志云的委托代理人赵少伟及被告亿泉公司的委托代理人伍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卜志云诉称：原告于2011年4月16日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于广州市天河直街154号的房屋，成交价4539703元。合同约定2012年6月30日前被告需向原告交付符合交楼条件的商品房。签署合同后，原告按约定支付了所有房款。2012年6月22日原告收到被告收楼通知书，原告按被告建议收楼时间于2012年6月30日前往收楼，但在收楼前，被告并未向原告出示合同约定的验收文件，也未向原告出示《建设工程竣工验收备案表》等文件。因此原告当场拒绝收楼，并要求被告履行出示义务。另外，经验房，原告发现被告交付的房屋装修存在很多问题，原告当场要求被告整改，但被告对于原告的异议一直置之不理。经了解，被告至今未通过规划验收。被告的行为已经违反双方合同及国家相关法律法规。为此，特起诉请求判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金（每日按4539703元的万分之五计付，从2012年7月1日起计至被告取得案涉房屋的《工程竣工验收备案表》及符合合同约定的交房条件并通知原告收楼之日止）；2、被告承担本案的诉讼费。
被告亿泉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告已经按照约定完成案涉商品房建设，顺利竣工并如期通知原告收楼，原告因对案涉商品房的装修装饰、基础设施、公共配套有异议而拒绝收楼不符合合同约定，该异议期间不应视为被告迟延交楼，被告不应承担违约责任。二、被告履行合同期间，正值广州召开亚运会、亚残会期间，根据广州市人民政府命令，案涉工程被迫于2010年9月30日至2010年12月22日停工，由于2010年12月22日已是农历冬至，施工人员已回家准备过年不愿返工，导致案涉工程直至2011年2月15日才恢复正常施工。上述事件均为政府行为，并导致工程竣工延后、无法有足够时间办理和取得相关验收文件，故被告向原告提供案涉建设工程验收的相关法律文件时间依法依约应相应顺延5个月。三、在原告起诉之日，涉案房地产项目除规划验收正在办理中，以及永久供水需等待规划验收合格尚未办理之外，其它审批及证明文件均已取得，这充分说明被告履行合同的诚意及努力。与此相反，原告代理人向涉案房地产项目的其它业主群发短信，煽动业主对规划验收公示提出异议，认为阻挠规划验收的正常进行，意图推迟收楼时间，恶意扩大损失，令被告十分遗憾。四、合同约定的违约金计算标准过高。根据广州市房地产租赁管理所公布的广州市2011年房屋租金参考价，位于天河直街的涉案房屋每月每平方米租金为40元，即原告的实际损失为每平方米40元，而涉案房屋的单价为每平方米3万—4万元，如按每天万分之五计算，被告就涉案房屋每月每平方米支付的违约金高达450元—600元，超出原告实际损失十倍以上。因此，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院依法予以适当减少。另外，被告已于2012年12月7日取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房地产项目已符合合同约定的交楼条件，违约金最多只能计至2012年12月7日。
经审理查明：被告是位于广州市天河区天河直街150号编号为12地块的开发商，并取得上述商品房的《商品房预售许可证》。
2011年4月16日，被告（甲方／卖方）与原告（乙方／买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《合同》），约定：乙方向甲方购买“尚园”自编A1、A2、A3、C1、C2、B1、B2栋第A2栋［房屋地址：天河区天河直街152号（下称“案涉房屋”）］，建筑面积138.98平方米，套内建筑面积114.52平方米，共有分摊面积24.46平方米。该商品房按套出售，总金额为4539703元。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付：甲方应在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收房屋，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划验收合格证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格，甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，甲方应继续达到使用条件，并一次性向乙方按已交付房价款的千分之壹支付违约金，此违约金不与本合同第十四条的违约金累加，并乙方不以此为由拒绝收楼，等条款。《合同》中注明的被告注册及通讯地址均为广州市天河区天河直街。《合同》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，（1）遭遇不可抗力。（2）乙方逾期付款或未交清合同约定的其他各项费用。（3）市政规划改变、政府行为、法律法规及法令政策的变更、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或克服的异常天气、异常地质状况等；因建设工程质量监督机构、规划、公安消防、人防、环保等政府部门原因导致甲方无法取得相关认可文件或者准许使用文件的，或者因公共服务单位原因导致甲方无法按时取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件的，不视为甲方违约，甲方有权顺延交楼时间，同时甲方有义务采取其他补救措施等条款。
合同签订后，原告付清全部购楼款4539703元，被告于2011年6月21日开具发票给原告。
2012年6月22日，原告收到被告发出的《收楼通知书》，该函中被告建议原告在2012年6月30日到尚园售楼部办理收楼手续。原告称，其依照上述《收楼通知书》指引于2012年6月30日前往办理收楼手续，但现场被告未能依照合同出示相关的文件，且涉案房屋也存在装修质量问题，故拒绝收楼。
2012年7月2日，原告向被告邮寄发出《收楼异议函》（被告于2012年7月3日签收），函称：被告未能提供合同约定其在原告收楼时应当出示的《建设工程竣工验收备案表》等文件，故拒绝收楼，并表示发现案涉房屋装修存在部分质量问题。
2012年11月20日，原告提起本案诉讼。
2012年11月29日，原告办理收楼手续。
庭审中被告提供《建设工程规划验收合格证》一份（载明规划部门于2012年12月7日通过涉案房屋所在楼盘的规划验收），拟证明被告于2012年12月7日通过规划验收。原告对上述《建设工程规划验收合格证》的真实性、合法性无异议，但认为恰证明被告存在逾期办理规划验收的事实。原告另确认被告的逾期交楼违约金计至原告实际收楼之日2012年11月29日止。
另查明，广州市人民政府于2009年9月8日发布了《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通告》，规定为保障2010年广州亚运会亚残运会期间（简称亚运会亚残运会期间，即2010年10月25日至2010年12月22日）空气环境质量，市政府决定在亚运会亚残运会期间，所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工……等工作。市建设……等有关部门要结合各自职能，抓紧制订具体管理细则，确保本通告有关措施落到实处。2010年1月29日，广州市人民政府又发布了《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的补充通告》，规定亚运会亚残运会期间的起止时间由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。2010年8月30日，广州市城乡建设委员会以穗建质（2010）1188号《关于印发〈关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知〉的通知》，规定亚运会亚残运会期间，未经建设行政主管部门复核同意，全市产生扬尘、噪音的工地不得施工作业，并对受理工程开工复核的范围、管理分工、保障措施等予以了详细的规定。
本院认为：原、被告签订的合同及附件均是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应自觉履行。
合同签订后，原告将合同约定的全部购楼款交付被告，已履行了付款义务，被告亦应将具备交付条件的涉讼房屋交付原告使用，否则应依约承担逾期交楼的违约责任。根据合同约定，被告应在2012年6月30日前交付房屋，且交房时应出示建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等。本案中，被告虽在2012年6月30日前书面建议原告在2012年6月30日前往现场办理收楼手续，但被告当时仍未取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋不具备合同约定的交楼条件，原告在2012年6月30日拒收房屋有理。
关于亚运会、亚残运会期间政府决定工地停工能否成为被告迟延交楼的免责事由的问题。因政府部门出台上述相关文件的时间早于原、被告双方签约时间，即被告在签约时已明知上述停工令，理应合理安排其施工时间及进度，被告以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，本院不予采纳。被告另辩称因行政部门审批原因导致核发《建设工程规划验收合格证》迟延，交楼日期应顺延5个月，亦无事实和法律依据。
在涉案房屋未符合约定交楼条件的情况下，本案审理过程中原告于2012年11月29日办理收楼手续，属当事人自由处分权利，并无不当，对该事实本院予以确认。被告2012年7月1日至2012年11月29日期间逾期交付房屋给原告，构成违约，应支付逾期交楼违约金。
关于被告辩称合同约定的每日按已付购房款4539703元的0.05%计付违约金标准过高的问题。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，按合同约定的每日按已付购房款4539703元的0.05%的标准计算，被告每日支付的逾期交楼违约金高达2269.85元（4539703元×0.05%），每月支付的违约金高达68095.5元（2269.85元／天×30天），确实存在过高情形。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院将上述违约金标准酌情调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，违约金的计算，应以原告已付购房款4539703元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2012年7月1日起计至原告实际收楼之日2012年11月29日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市亿泉投资置业有限公司支付原告卜志云逾期交楼违约金（以4539703元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2012年7月1日起计至2012年11月29日止）。
二、驳回原告卜志云的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6480元，由原告卜志云负担50元，被告广州市亿泉投资置业有限公司负担6430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 戴子兵
人民陪审员 康国安
人民陪审员 符永红
二〇一三年三月七日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝