重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第04247号
上诉人（原审被告）蔺学伟，男，1957年1月22日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）赖德碧，女，1974年9月14日出生，汉族。
委托代理人冉文俊，重庆盛全律师事务所律师。
上诉人蔺学伟因与被上诉人赖德碧经济适用房转让合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第0976号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明，蔺学伟原系重庆市巴南区体育局工作人员，于2004年经重庆市巴南区机关职工经济适用房建设领导小组核准定购重庆市巴南区机关职工经济适用房一套。2004年10月25日，蔺学伟前妻吴帝兰（当时二人尚未离婚）代蔺学伟作为甲方与赖德碧作为乙方签订预售协议，约定：乙方以甲方名义参与巴南区龙州湾公务员经济适用房集资建房一套，集资房的全部费用由乙方提前支付，是实际的建房人；缴纳建房费时由甲方陪同乙方按公务员经济适用房规定的缴款方式及金额到指定的缴款处缴款，并由乙方保留缴款依据（缴款单据上的“缴款人”为蔺学伟，实为赖德碧缴的款）；甲方只是名义上的建房人，甲方在该公务员经济适用房所享有的有关的优惠政策全部转给乙方享有；乙方支付给甲方转让款1万元，分两次付清，签订该协议时支付5000元，在与建房办签订建房协议后支付5000元，除此之外，甲方不得以任何理由再向乙方收取任何费用；甲方负责提供及履行该套经济适用房建设的办理房屋产权等与自己相关的资料及手续，不负责提供对乙方的任何经济担保和银行贷款方面的民事责任；甲方须积极支持、配合乙方办理该公务员经济适用房的集资建房、缴款、选房及今后的产权过户等手续，提供相关证件；区建房办第一次办理的产权证和土地使用权证及今后产权过户涉及相关费用由乙方承担，办理时间及交房时间及交房时间以区建房办的规定为准，该产权证和土地使用证由乙方保管，待具备产权转让条件后，具体的产权过户时间由乙方决定；该协议签订后，不管今后房屋建设成本价格发生任何变化和该次公务员经济适用房建设项目能否按期顺利进行均与甲方无关；如今后房屋市场发生变化时，甲方不得以任何借口收回该经济适用房建设的该套房屋；如乙方违约，则支付甲方的转让款及向区建房办缴纳的总建房款由甲方享有，如甲方违约，则全额退还乙方支付甲方的转让款及乙方向区建房办缴纳的建房款，并支付违约金人民币10万元给乙方。2004年10月31日，吴帝兰收取赖德碧5000元并出具收条一张。同日，赖德碧以蔺学伟名义向兴业银行九龙坡支行打款2万元作为第一次购房款。2007年4月25日，赖德碧以蔺学伟名义缴纳第二次购房款2万元。同年8月14日，蔺学伟出具收条载明“今收到赖德碧交来（陆仕伟代交）购买龙州湾‘公务员小区’3幢1单元13楼1号住宅购房款5000元（人民币大写金额伍千元整）。至此，该房的购房款已按双方‘协议’约定付清”。2008年6月27日，赖德碧以蔺学伟名义缴纳第三次购房款2.4万元。同日，蔺学伟与重庆曦圆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。房屋产权证记载坐落为巴南区龙州大道2号3幢1单元13-1（以下简称“13-1号”房屋），套内面积97.11平方米，总成交价127366元，分四次付清房款：其中首付6.4万元、第二次付款2.4万元、第三次付款33366元、接房时付清6万元。蔺学伟于当日自行缴纳购房款2.4万元并缴纳天然气安装费4000元。2008年7月28日，赖德碧以蔺学伟名义缴纳第四次购房款6.5万元。2009年12月29日，赖德碧以蔺学伟名义缴纳13-1号房屋大修基金3805元。至此，赖德碧因13-1号房屋向蔺学伟支付1万元，以蔺学伟名义缴纳购房款132805元。自2010年始，赖德碧占有13-1号房屋并使用至今。2012年12月13日，13-1号房屋房地产权转移登记至蔺学伟名下，该房屋土地使用权类型为划拨地，建筑面积113.74㎡。因赖德碧要求蔺学伟协助办理13-1号房屋房地产权转移登记未果，遂诉至一审法院提出如上所请。
另查明，蔺学伟与吴帝兰于2008年12月29日协议离婚；13-1号房屋自2012年10月18日后已可上市交易。
上述事实，有赖德碧提交的预售协议、收条两张、收据三张、兴业银行存款凭证、物业费、水、电、气费收据、大修基金收据，蔺学伟提交的2008年6月27日收据、天然气安装费收据、离婚证、商品房买卖合同、房地产权证等证据在卷为证，并经庭审质证，足以采信。
赖德碧一审诉称，蔺学伟原系巴南区体育局工作人员，与吴帝兰系夫妻关系，属于巴南区机关职工经济适用住房的建房对象。2004年10月25日，蔺学伟将经济适用房转让给赖德碧，并由吴帝兰代其与赖德碧签订巴南区龙洲湾公务员经济适用房预售协议（以下简称“预售协议”），约定：赖德碧以蔺学伟名义集资建房一套，系实际建房人，赖德碧在支付建房款外另行支付蔺学伟房屋转让费1万元，蔺学伟配合赖德碧办理房屋过户手续。后赖德碧按约向蔺学伟支付了转让款1万元，并以摇号方式确定了所购买的房屋为3栋1单元13楼-1号。赖德碧先后以蔺学伟名义向重庆市巴南区机关职工住房建设办公室（以下简称“巴南住建办”）缴纳房款12.9万元。2011年巴南住建办下发了《关于领取房屋所有权证的通知》，赖德碧即要求蔺学伟配合办理过户手续，但蔺学伟拒不配合。赖德碧特诉请法院判令蔺学伟履行转让协议，配合赖德碧办理房地产权转让登记手续。
蔺学伟一审辩称，双方主体错误。实际买房人是陆仕伟，不是赖德碧，蔺学伟根本不认识赖德碧，蔺学伟没有与赖德碧签订任何协议，赖德碧不是预售协议真正当事人。诉争房屋系区政府分配给蔺学伟，其既未在预售协议上签字亦未出具委托书给吴帝兰，吴帝兰系无权处分，蔺学伟并不知情。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十四条规定，预售协议属于重大误解订立的合同，为无效合同。蔺学伟在2008年得知预售协议系无效协议后要求陆仕伟退回房屋并给予一定补偿，但陆仕伟不肯，自行缴纳了第三次房款。2008年6月27日，蔺学伟也去缴纳了第三次房款2.4万元，并缴纳了天然气安装费4000元，签订了商品房买卖合同。为此，巴南住建办开出收据，注明为第四次交款，说明蔺学伟一直要求撤销预售协议。根据七部委发布的《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，自然人在5年内不能买卖经济适用房，蔺学伟要求确认预售协议无效。另因蔺学伟已经离婚，现无房居住，理应返还其讼争房屋。陆仕伟采取不正当手段强占讼争房屋3年，要求赖德碧搬离讼争房屋，恢复房屋清水房原样并赔偿蔺学伟经济损失2万元。
一审认为，经济适用房系由政府提供政策支持，限定房型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“住房意见”）规定该类房屋购买不满5年，不得直接上市交易，其目的在于政府通过行政手段加强对经济适用房的管理，以实现其保障性住房功能。经济适用房的过户限制只对一定期间内物权变动发生影响并不能影响经济适用房买卖合同的效力。双方于2004年10月25日签订转让协议系双方真实意思表示，此时，住房意见尚未公布实施，亦未有其他禁止经济适用房转让的效力性强制性规定，且赖德碧已付购房款已超过商品房买卖合同约定的成交价，其实际占有13-1号房屋并使用至今，蔺学伟所举示证据不足以证实预售协议属无效或可撤销合同。即使蔺学伟前妻吴帝兰在与蔺学伟婚姻关系存续期间未经蔺学伟授权而擅自处分13-1号房屋，蔺学伟于2007年8月14日收房款5000元及出具收条的行为，已追认其前妻的行为。据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”即物权变动的原因与结果的区分原则规定，预售协议应属合法有效。据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，预售协议有效，蔺学伟未按协议约定履行义务，且13-1号房屋于2012年10月18日已可上市交易，赖德碧有权要求蔺学伟继续履行合同义务，故对于赖德碧有关要求蔺学伟配合办理房地产权转让登记的诉求，一审法院予以支持。据合同法第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”规定，一审中，蔺学伟未提出经济适用房转让过程中存在重大误解的相关证据，且按照合同法第五十五条规定，撤销权的行使期限为1年，故对于蔺学伟有关预售协议无效或可撤销的抗辩，一审法院不予支持。蔺学伟有关赖德碧搬离讼争房屋、恢复房屋清水房原样并赔偿其经济损失2万元的要求，因蔺学伟并未提起反诉，仅属一般抗辩，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：蔺学伟协助赖德碧转移位于重庆市巴南区龙州大道2号3幢1单元13-1经济适用房的房地产权登记至赖德碧名下，限于本判决生效之日起15日内履行。一审案件受理费1190元，由蔺学伟承担。此款已由赖德碧自愿垫付，蔺学伟于本判决生效之日起15日内径付赖德碧。一审法院预收的受理费不作清退。
蔺学伟不服一审判决，向本院提起上诉称：经济适用房与一般的商品住房不同，系具有社会保障性质的住宅，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以及建设部《经济适用房管理办法》规定该类房屋购买不满5年不得上市交易，其中不得上市交易应理解为不得买卖，即上诉人与被上诉人不能直接签订买卖合同，双方的买卖合同因为违反了法律规定应属于无效合同。请求撤销一审判决，依法改判。
赖德碧二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“住房意见”）及《经济适用房管理办法》规定经济适用房购买不满5年，不得直接上市交易，系国家对经济适用房的行政管理性规定，该规定是对经济适用房过户期限的限制并不是对经济适用房买卖合同效力的禁止。本案中，上诉人与被上诉人于2004年10月25日签订的预售协议系双方真实意思表示，此时，住房意见尚未公布实施，亦未有其他禁止经济适用房转让的效力性强制性规定，且被上诉人赖德碧已付购房款已超过房屋买卖合同约定的成交价，其实际占有13-1号房屋并使用至今，上诉人蔺学伟所举示证据不能证明预售协议属无效合同。
一审法院认定正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人蔺学伟的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1190元，由上诉人蔺学伟负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 蒋 科
代理审判员 于 利
代理审判员 黎 明
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王晓静