广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2795号
上诉人（原审原告）：周汉钦，男，1973年9月20日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：李小红，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：李凤仪，广东华安联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾国耀，男，1963年8月25日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：徐严松，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人周汉钦因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：经审理查明，海珠区金沙路9号大院自编3栋的产权人为广州橡胶企业集团有限公司。2010年8月12日，曾国耀（乙方）与广州国际集团物业管理有限公司（甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定，甲方同意将海珠区金沙路9号大院自编3栋的房地产及9号大院临铺出租给乙方作商业用途使用；9号大院自编3栋的租赁期限从2010年9月30日至2015年10月31日；9号大院临铺的租赁期限从2010年6月13日至2017年8月31日；等。曾国耀、周汉钦确认上述物业由广州橡胶企业集团有限公司委托广州国际集团物业管理有限公司进行管理。2011年5月15日，周汉钦（承租方、乙方）与曾国耀（出租方、甲方）签订《金沙路礼堂租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区金沙路9号自编之3栋原礼堂出租给乙方做商业之用；计租面积952平方米；租赁期限自2011年5月15日起至甲方与广州国际集团物业管理有限公司所签订的合同期限为准，合同期满后，同等条件下乙方享有优先续租权；甲方给予乙方的免租期为2个月，从2011年5月15日起；第一年租金单价按甲方与广州国际集团物业管理有限公司所签订的单价计算为25元／平方米，第二、三年租金单价为32元／平方米，第四、五年租金单价为38元／平方米；乙方在每月的5号前交付当月租金，甲方开具收据；从本合同签订之日起，甲方按现状将礼堂交付给乙方使用，签订合同后乙方需交甲方80000元正；合同期满，乙方按装修使用后的原状并清洁好场后交付给甲方；合同期满，乙方不续租又没有违约的，甲方不计息退回乙方所交押金80000元；甲方按1.5元／度的单价，收取乙方电费及用电管理费（按当月用电总数的1%收取用电损耗分摊费）；按4.5元／立方米的单价，收取乙方水费和用水管理费（按每表3立方米收取乙方用水损耗分摊费）。每月初的1、2日由甲方水电专管员记抄乙方上月水表和电表读数，并当场计量和收取上一月的水电费。如果水电价格因政策性原因发生变化的，在本合同单价基础上同增同减；合同签订后，如乙方逾期不交付上述费用或各月租费的，从拖欠之日起计，甲方按欠交总额的2%逐日收取乙方滞纳金，逾期缴费10天，甲方有权封锁物业并解除合同，收回物业另作它用，已经收取的押金、租金、收点周转金和综合管理费不予退回；解除合同之日起的3日内，乙方应将室内物品搬出，逾期不搬的，甲方有权自行处理；等。上述事实已由生效的（2012）穗中法民五终字第1964号民事判决书予以查明确认。
周汉钦曾起诉曾国耀要求办理涉案场地的商业用电、商业用水手续，原审法院作出（2011）穗海法民三初字第2590号民事判决，判决驳回周汉钦的全部诉讼请求，周汉钦不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1161号民事判决书，该判决认为虽然双方并未在2011年5月15日《金沙路礼堂租赁合同》中明确约定曾国耀应承担协助周汉钦办理涉案房屋水电性质变更手续的义务，但双方已在该《金沙路礼堂租赁合同》明确约定了周汉钦租赁涉案房屋系作商业之用，而依据原审法院依职权向广州市自来水公司海珠供水管理所及广东电网公司广州海珠供电局所作调查，涉案房屋用作商业用途必须办理用水用电性质的变更手续。因此，确保涉案房屋在租赁期间获得符合商业用途的供水供电属于出租人曾国耀应当履行的法定义务范畴。但鉴于广州市自来水公司海珠供水管理所及广东电网公司广州海珠供电局向原审法院出具的复函明确办理用水用电性质变更手续需由持房产证者或业主办理，而曾国耀并非持房产证者或业主，故周汉钦、王义财要求曾国耀在办理涉案场地的商业用水、用电手续一项上履行出租人义务并无事实根据，故判决驳回上诉，维持原判。
曾国耀随后起诉周汉钦及王义财要求解除双方于2011年5月15日签订的《租赁合同》、周汉钦依约缴付拖欠的场地租金、周汉钦缴付的押金不予返还、周汉钦腾空场地等诉讼请求，原审法院作出（2011）穗海法民三初字第3003号民事判决书，该判决认为合同签订后，曾国耀已将承租场地交付给周汉钦使用，但周汉钦从未支付过租金，已违反合同约定，应承担违约责任，故判决解除周汉钦、曾国耀于2011年5月15日签订的《金沙路礼堂租赁合同》；周汉钦、王义财在该判决生效之日起十日内，将广州市海珠区金沙路9号自编之3栋原礼堂的承租部位腾空交还给曾国耀管理使用；周汉钦在该判决生效之日起十日内，支付从2011年7月15日起至搬迁之日止的租金给曾国耀（每月按23800元的标准计算）；押金80000元归曾国耀所有；等。周汉钦不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1964号民事判决书，判决认为周汉钦与曾国耀签订的《金沙路礼堂租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，原审作有效认定正确。虽上述合同约定曾国耀将讼争场地出租给周汉钦做商业之用，广州市中级人民法院已发生法律效力的裁判文书亦确认了确保讼争场地在租赁期间获得符合商业用途的供水供电属于出租人即曾国耀应当履行的法定义务范畴，但上述合同亦明确约定了曾国耀按现状将讼争场地交付给周汉钦使用，在周汉钦已实际使用了讼争房屋的情况下理应按照合同的约定支付租金，其仅以曾国耀未提供商业用水、用电为由拒付租金理由不成立，且在已判决驳回周汉钦、王义财要求曾国耀、何桂荣办理讼争场地的商业用电、用水手续的诉讼请求的情况下，周汉钦仍拒绝交还讼争场地给曾国耀，故原审依照上述合同的约定判决解除合同，由周汉钦支付租金及滞纳金等并无当，予以维持，故判决驳回上诉，维持原判。
周汉钦于2012年12月26日以曾国耀一直未提供商业用水、用电给其使用导致其无法开业经营，合同目的无法实现，曾国耀违约造成其损失为由向原审法院提起诉讼。请求：1.判决曾国耀赔偿因违约造成周汉钦的损失1020500元；2.诉讼费由曾国耀承担；3.评估费9000元由曾国耀承担。曾国耀在原审答辩称：不同意周汉钦全部诉讼请求，理由：周汉钦诉请曾国耀违约之表现为曾国耀未提供商业用水、用电，造成其无法经营而导致财产损失，曾国耀是否需要履行商业用水、用电的义务，法院已经审理查明并作出生效判决，两级法院驳回了周汉钦要求履行提供商业用水、用电义务的诉请，并认定周汉钦要求曾国耀履行义务无事实依据。本案中提供商业用水、用电不是曾国耀的义务，法院判决与周汉钦、曾国耀在合同中约定现状交付是一致的，而且双方合同并未明确涉案房屋水电性质及曾国耀对此负有相关义务。关于曾国耀不需履行商业水电义务的相关认定及判词分别在二审判决书中有体现。
原审诉讼中，周汉钦就其损失提交了评估报告予以证明，曾国耀以该报告属于周汉钦自行委托而不予认可，周汉钦遂向原审法院申请评估，原审法院委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对周汉钦主张的损失进行资产及工程造价评估。评估机构于2014年4月9日作出《广州市海珠区金沙路9号自编之3栋原礼堂内涉诉餐厨设备、电器及家具资产价值评估》，认为周汉钦主张的涉诉餐厨设备、电器及家具的重置成本为169530元、评估现值为77820元（评估基准日为2012年11月27日），该评估发生评估费2000元。评估机构另于2014年3月24日作出《广州市海珠区金沙路9号大院自编3栋装修工程造价咨询报告书》，评估结果如下：1、根据现场实测量的数据，广州市海珠区金沙路9号大院自编3栋装饰装修工程造价为477445.17元；2、按照周汉钦主张，根据法院提交的笔录，木舞台换成实心水泥舞台及增加屋顶补漏工程造价为170537.82元；3、按照周汉钦主张，根据法院提交的笔录，扣除装修工程中第42项“舞台拆除”的造价4902元，广州市海珠区金沙路9号大院自编3栋装饰装修工程造价为643080.99元，该评估发生评估费13166.97元。周汉钦对上述两份评估没有异议，并确认涉案场地已经交还给曾国耀，并已搬走《广州市海珠区金沙路9号自编之3栋原礼堂内涉诉餐厨设备、电器及家具资产价值评估》中的财物，故对该评估报告中的财物不主张权利，也不要求处理基于该评估报告发生的评估费2000元，另诉讼中周汉钦对其第一项要求曾国耀赔偿其装修损失的诉讼请求变更确认为依据评估报告中确认的工程造价即643080.99元。曾国耀对周汉钦变更诉讼请求没有异议，但认为工程造价的评估报告很多项不真实，其中包括根据周汉钦所说的数据换算出来，且认为工程造价中有部分项目是可以拆除移走的，周汉钦负腾空义务，该腾空义务不应附加条件，周汉钦所花费的费用不应由曾国耀承担。
另查，周汉钦在评估中认为其拆除的舞台是实心水泥，并其对涉案场地进行了屋顶补漏，坚持要求按实心水泥标准出具实心水泥舞台的拆除工程造价及按其主张出具屋顶补漏的工程造价，但周汉钦对此并没有举证证明。诉讼中，周汉钦向原审法院申请对涉案场地的管理人广州国际集团物业管理有限公司就涉案场地出租时的现状调查取证，广州国际集团物业管理有限公司于2013年6月5日出具《关于协助调查函的复函》，内容为“位于广州市金沙路9号大院自编3栋原属我司礼堂，于2010年8月出租给曾国耀使用。出租时地面平整，在靠南面有一个约200平方米、高约1.5米的舞台。”
原审法院认为：周汉钦确认已搬走《广州市海珠区金沙路9号自编之3栋原礼堂内涉诉餐厨设备、电器及家具资产价值评估》中的财物，并对该评估报告中的财物损失撤回请求，也不要求处理基于该评估报告发生的评估费2000元，是周汉钦行使其处分权的权利，没有不妥，原审法院予以准许。广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2014年3月24日作出《广州市海珠区金沙路9号大院自编3栋装修工程造价咨询报告书》，周汉钦对此没有异议，曾国耀表示异议，但未能就其异议充分举证，故原审法院不予采纳，原审法院对广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2014年3月24日作出《广州市海珠区金沙路9号大院自编3栋装修工程造价咨询报告书》予以采信。根据该报告书，广州市海珠区金沙路9号大院自编3栋装修工程造价（现场实际测量）为477445.17元，对此予以确认，但仅依据周汉钦主张的按实心水泥舞台标准出具的工程造价及增加屋顶补漏的造价170537.82元，因周汉钦未能举证证明其主张，故对此不予认定。综上，原审法院认定周汉钦的装修损失应为477445.17元。至于周汉钦主张的其经营损失357000元，因周汉钦未能举证证明，不予认定。
本案争议焦点是曾国耀是否应对周汉钦的装修损失承担赔偿责任的问题。原审法院认为，（2011）穗海法民三初字第3003号民事判决解除了周汉钦、曾国耀于2011年5月15日签订的《金沙路礼堂租赁合同》；周汉钦、王义财在该判决生效之日起十日内，将广州市海珠区金沙路9号自编之3栋原礼堂的承租部位腾空交还给曾国耀管理使用；周汉钦在该判决生效之日起十日内，支付从2011年7月15日起至搬迁之日止的租金给曾国耀（每月按23800元的标准计算）；押金80000元归曾国耀所有等，该判决认定周汉钦从未支付过租金，违反合同约定，应承担违约责任。对该一审判决，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1964号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述生效的民事判决书认定周汉钦对合同解除承担违约责任，虽然双方合同约定曾国耀将讼争场地出租给周汉钦做商业之用，已发生法律效力的裁判文书亦确认了确保讼争场地在租赁期间获得符合商业用途的供水供电属于出租人即曾国耀应当履行的法定义务范畴，但双方合同亦明确约定了曾国耀按现状将讼争场地交付给周汉钦使用，在周汉钦已实际使用了讼争房屋的情况下理应按照合同的约定支付租金，周汉钦仅以曾国耀未提供商业用水、用电为由拒付租金理由不成立，且法院已判决驳回周汉钦、王义财要求曾国耀、何桂荣办理讼争场地的商业用电、用水手续的诉讼请求。综上，因周汉钦未能举证证明曾国耀对造成合同解除负违约责任，故周汉钦要求曾国耀赔偿其因解除合同造成的装修损失没有依据，原审法院对此不予支持。
据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，于2014年5月15日作出如下判决：驳回周汉钦的全部诉讼请求。案件受理费13985元由周汉钦承担。评估费13166.97元由周汉钦承担。
判后，上诉人周汉钦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定曾国耀对合同解除没有违约责任错误。生效的（2012）穗中法民五终字第1161号民事判决确认曾国耀有义务提供具备商业用途的供水供电使用条件的场地给周汉钦，但曾国耀没有履行该义务，导致周汉钦无法使用涉案场地。曾国耀不履行法定的义务导致合同的解除应承担法律责任，即赔偿周汉钦的损失。（二）一审判决引用生效判决认定周汉钦违约责任的该内容歪曲事实而且逻辑错误。1.双方约定按现状交付并不能免除曾国耀作为出租人的义务，其有责任确保该租赁物具备使用的前提和条件，否则，应承担不履行义务的法律责任；2.周汉钦租用该房屋的目的是用作商业用途使用，曾国耀将场地交付给周汉钦，但该房屋一直没水没电不具备使用条件，周汉钦根本无法使用，也从未开业。即周汉钦由始至终未能使用该房屋，因此，一审判决认定曾国耀已实际使用了诉争房屋错误；3.在曾国耀没有提供符合使用条件涉案场地的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，周汉钦依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付租金。（三）曾国耀明知周汉钦租用房屋的目的是用作商业用途，却违反诚实信用原则，故意欺瞒周汉钦关于涉案房屋没有符合商业用途水电的事实，致使周汉钦与其签订了合同并投入了大量的金钱进行装修后却无法开业经营，造成周汉钦巨大损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，曾国耀应赔偿周汉钦损失。请求：l.撤销原审判决，改判曾国耀赔偿周汉钦的装修损失643080.99元及经济损失357000元；2.判令曾国耀承担案件评估费用13166.97元及一、二审全部诉讼费用。
被上诉人曾国耀答辩同意原审判决，不同意上诉人周汉钦的上诉请求。
上诉人周汉钦与被上诉人曾国耀对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，周汉钦向本院提交如下证据：1.《海珠区劳动保障监察中队来访登记表》、《注明》，拟证明涉案场地没水没电，无法经营；2.《授权委托书》、《广东明鉴文书司法鉴定所咨询意见函》、《关于一审代理人伪造授权委托书的录音、录像光盘2张》和文字记录，拟证明（2011）穗海法民三初字第3003号案中周汉钦一审代理人伪造了周汉钦的签名，损害了周汉钦的权利，该案是错误的判决，本案不应参考该判决；3.广州市中级人民法院回执，拟证明周汉钦已对（2012）穗中法民五终字第1964号案【一审案号（2011）穗海法民三初字第3003号】申请再审；4.《经过》、《申请》、《注明》、《协调会的签到表》，拟证明涉案场地没有水电使用。曾国耀表示上述证据1形成于一审前，不属于新证据，对该证据的真实性、关联性、合法性均不予确认；证据2中的《授权委托书》与本案无关，确认其合法性，无法判断真实性。因为《广东明鉴文书司法鉴定所咨询意见函》未载明鉴定人资格及鉴定人资格证书，故不确认其真实性、关联性、合法性。因《关于一审代理人伪造授权委托书的录音、录像光盘2张》与本案无关，不确认其真实性、关联性、合法性；证据3与本案无关，不确认真实性、关联性、合法性；证据4不属新证据，也无法证明涉案场地没有水电使用。
二审诉讼中，周汉钦向本院提出如下申请：1.要求向广州国际集团物业管理有限公司及涉案场地水电负责人陈工、王工核实涉案场地的业主方广州国际集团物业管理有限公司没有提供水电、不能提供商业用水电，曾提供给周汉钦的水电是临时装修用电导致周汉钦装修场地后不能开业等问题，并通知他们到庭作证；2.要求向海珠区劳动保障监察中队核实《海珠区劳动保障监察中队来访》及相关文件中涉及的涉案场地无水电等内容的真实性，并通知证人杨应森到庭作证；3.要求到涉案现场勘验现场无水、无电使用的情况，由于无水无电导致周汉钦装修场地后不能开业；4.由于原审法院作出的（2011）穗海法民三初字第3003号案中作为周汉钦代理人并没有真正得到周汉钦的授权，该案周汉钦的代理人假冒周汉钦的名义签名提供了虚假委托书，因此，周汉钦已向广东省高级人民法院申请再审该案，若再审案件认定曾国耀在该案中对于合同的解除存在过错，则曾国耀需向周汉钦承担赔偿损失的责任，该再审结果与本案有密切的关系，直接影响本案的审理和判决，因此，申请中止本案的审理。
二审中，周汉钦表示通知王工、陈工到庭拟证明涉案场地没有水电，但不能提供该二人的身份信息情况，一审也无提出书面申请；对于向海珠区劳动保障监察中队核实《海珠区劳动保障监察中队来访》及相关文件中涉及的涉案场地无水电等内容的真实性，是用于核实涉案场地没有水电；关于（2011）穗海法民三初字第3003号案的问题，虽然没有参与该案的审理，但参与了该案的上诉案件（2012）穗中法民五终字第1964号案的审理；关于再审申请问题，现并无收到立案等相关资料。另外，周汉钦还认为由于涉案场地没有通水电以及曾国耀无要求周汉钦交租，故其没有按时交纳租金。其并明确于二审提交的证据及申请调查证据申请、核查证据、通知证人到庭作证、现场勘察等均是为了证明双方合同的解除违约责任在于曾国耀。曾国耀明确不愿意利用涉案场地的剩余装修。
本院认为：本案双方争议的焦点是周汉钦主张曾国耀赔偿装修损失责任能否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。……”之规定。由于合同解除时，双方对于涉案场地装修物如何处理没有作出具体约定，而生效的（2011）穗海法民三初字第3003号民事判决及（2012）穗中法民五终字第1964号民事判决已认定导致合同解除的违约责任在于周汉钦，且曾国耀在本案中亦明确不同意利用涉案场地装修残值，故根据上述法律规定，周汉钦主张曾国耀赔偿装修损失缺乏法律依据，本院不予支持。至于周汉钦主张的经营损失问题，因其未能就此提供证据证明，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由周汉钦承担不利后果，原审据此判决驳回周汉钦诉请并无不妥，本院予以维持。
关于周汉钦二审提交的证据及申请是否采纳的问题。本案审理的是双方租赁合同解除后的装修损失等赔偿问题，对于合同解除的违约责任问题上述生效判决已作出了明确的认定。周汉钦上诉表示其二审提供的证据及申请调查取证、核查证据、通知证人到庭作证、勘察现场等均为了证明合同解除的违约责任在于曾国耀，实质是拟证明之前法院生效判决认定合同解除违约责任在于周汉钦错误，应通过审判监督程序等合法途径解决，而不宜在本案中要求重新对合同解除的责任问题再作评判，故对其二审提供的证据及相关申请等本案均不宜审处。同理，在生效判决未被撤销前，周汉钦以合同解除责任在于曾国耀为由主张曾国耀赔偿损失，本院不予支持。周汉钦认为曾国耀存在故意欺瞒重要事实，其也未能就此提供充分证据予以证实，因此，其以此主张赔偿损失依据不充分，本院亦不予支持。关于周汉钦申请中止本案审理的问题，基于周汉钦没有提供生效判决被立案再审或者再审法院已对生效判决作出处理的证据，故在生效判决仍然有效的情况下，周汉钦该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定情形，因此，对其该申请本院不予采纳。
综上所述，上诉人周汉钦的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13985元，由周汉钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年九月十一日
书 记 员 张辉
陆洁雯