江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终4370号
上诉人（原审被告）：朱玉贞，女，1967年11月10日生，汉族，个体户，住睢宁县。
委托诉讼代理人：卓海雷，江苏晋陵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴霜霜，江苏晋陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海波，男，1970年3月7日生，汉族，个体户，住睢宁县。
上诉人朱玉贞因与被上诉人王海波房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱玉贞及其委托诉讼代理人卓海雷、吴霜霜，被上诉人王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱玉贞上诉请求：依法撤销一审判决第一项，驳回被上诉人该项诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人于2010年10月19日签订《二手房屋买卖合同》，约定由上诉人向被上诉人出售商品房一套，价款430000元，同日上诉人向被上诉人出具收到430000元的收条一张。根据双方约定该合同价款的支付分为两部分和两种方式，第一双方到银行办理更换还款账户手续，由被上诉人继续归还房贷；第二剩余款项由被上诉人替上诉人偿还他人债务。但还款账户手续一直到2010年11月29日才变更，之后被上诉人也一直没有履行替上诉人偿还他人债务的承诺。上诉人出具收条并不是已经实际收到了被上诉人给付的房款，而是迫于被上诉人的“在出具收条以后才能放心的还房贷和欠款”要求，在迫不得已的情况下出具的收条。一审法院仅凭收条就认定被上诉人已经履行了付款义务，与事实不符。2、一审法院认为“双方在合同中明确约定出卖人所有债权债务与买受人无关，被告关于原告代为偿还借款的抗辩理由明显不符合常理”。双方此约定所要确定的是买受人不在出卖人与他人之间的债权债务关系中享有权利、承担义务，但代为履行行为并不会使买受人成为出卖方债权债权债务的当事人，该约定法律并不禁止，也符合生活实践，一审法院的认定与事实不符。二、原判决认定事实，证据不足。被上诉人在一审期间有多次不实陈述，尤其是关于给付190000元现金的过程，被上诉人在一审庭审中承认在上诉人出具收条时并未支付任何款项，但之后是在何时给付、何种方式给付、给付金额、给付地点、在场人都不能详实陈述，前后陈述也存在许多矛盾之处，一审法院对被上诉人一方陈述中存在的问题没有认真审查，不符合相关司法解释所明确的举证责任要求，判决所依据的证据明显不足。综上，被上诉人没有完成430000元的付款义务，一审法院仅凭一张收条就认定被上诉人已经履行了付款义务，与事实不符。在被上诉人没有完成付款义务时，无权要求上诉人给予办理产权过户手续。特别说明一下，上诉人当时的处境，上诉人前夫背负多笔大额债务后失踪，债主纷纷上门讨债，法院查封房产，上诉人处境非常艰难，此时通过既是债权人也是其前夫仁兄弟的刘某联系了卖房事宜，决定卖房还款，这是客观事实，刘书侠在执行异议一案的庭审中明确陈述了该事实。而且上诉人在当时艰难的处境中，为了求得被上诉人尽快履行帮其还款的承诺，加之对刘某的信任，出具43万元的收条符合常理。故请依法改判。
王海波辩称，2010年10月19日刘某介绍王海波买房，房屋价款为43万元，总共123.52平方，包含车库。房屋靠近学校，王海波认为值得，后来刘某带着朱玉贞和王海波在刘某的车内签订了合同，并且王海波支付了19万元。银行贷款24万加上19万正好43万元。银行贷款的24万元，每月从王海波银行卡中扣除。王海波把现金19万元交给了朱玉贞，在刘某的车内刘某提供了一份纸，上诉人按了手印，给王海波写了一份43万元的收条。上诉人收到钱款这一事实，刘某在现场看到了。购买二手房一般比较谨慎，合同约定比较清楚细致，合同中的条款非常明确。上诉人跟被上诉人说没有债权债务，合同中也写明出卖人的债权债务和买受人无关。房子至今未过户，2010年以后王海波始终没有放弃，涉案房屋被查封，王海波提出了执行异议，并且把相关钱款还清，房产局才把涉案房屋解封，这样被上诉人起诉朱玉贞，法院才能受理。所以被上诉人就替上诉人还了166625元，法院两次到房产局把该房屋进行解封，后来法院才受理此案。
王海波向一审法院起诉请求：王海波、朱玉贞于2010年10月19日签订二手房买卖合同，朱玉贞向王海波出让睢宁县二中北侧学府嘉园8单元518号房屋，王海波依照合同支付了购房款，并在装修之后入住。双方约定去办理过户手续时发现该房因朱玉贞与董XX、陈XX间借贷纠纷一案已被保全，无法过户。王海波于2011年11月3日在睢宁县人民法院为其垫付了5万元，该房屋予以解除查封。后来朱玉贞一直拒绝履行合同，为王海波办理过户。王海波于2014年起诉，发现该房屋又因朱玉贞与刘书侠因民间借贷一案被法院查封，人民法院裁定驳回起诉。王海波于2015年10月12日又为朱玉贞垫付了116625元的欠款，该房屋得以解除查封。现王海波为维护其合法利益，特诉至法院，要求：1、朱玉贞协助王海波办理房屋过户手续，并承担相关费用；2、朱玉贞支付违约金129000元；3、朱玉贞偿还王海波为其垫付的欠款166625元。
一审法院认定事实：2010年10月19日，王海波与朱玉贞签订二手房屋买卖合同一份，约定由朱玉贞将其所有的、位于睢宁县第二中学北侧学府嘉园8单元518号房屋一套出售给王海波王海波，房屋建筑面积为123.52平方米，价款为43万元（含楼下自行车库）。合同约定出卖人将房屋的所有手续无条件交给买受人，协助买受人办理其它相关手续，出卖人所有债权债务与买受人无关，房屋如存在产权纠纷，由出卖人承担全部责任，并对违约责任、争议处理等内容进行约定。2010年10月19日，朱玉贞向王海波出具收条一张，载明收到购房款43万元。签订房屋买卖合同后，朱玉贞将购房手续及房屋钥匙等交付给王海波，王海波占有使用该房屋至今。
另查明，在案外人董XX依据法院作出的（2010）睢民初字第01242号民事调解书申请执行卓XX、朱玉贞民间借贷纠纷案件的执行过程中，因董XX对涉案房屋采取了财产保全措施，王海波于2011年11月3日为被执行人朱玉贞垫付执行款50000元。
又查明，在案外人刘书（淑）侠依据法院作出的（2010）睢民初字第1666号民事调解书申请执行朱玉贞民间借贷案件的执行过程中，因刘书（淑）侠申请对涉案房屋采取保全措施，法院于2012年12月25日作出2013睢执保字第4-1号执行裁定书，查封了涉案房屋。王海波为被执行人朱玉贞垫付执行款115000元，并支付执行费1625元。目前涉案房屋已解除查封。
一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。王海波与朱玉贞签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规，已成立并已生效。王海波与朱玉贞双方应按照合同约定全面履行自己的义务。王海波已经履行了交付购房款的义务，朱玉贞应协助王海波办理相关房屋过户手续。虽然朱玉贞抗辩称王海波并未向其支付19万元购房款项，而是承诺以此款代为偿还案外董XX、刘书（淑）侠、刘某的借款，但未提供相关证据予以证明，并且已经于签订房屋买卖合同当日向王海波出具收条一份，证明收到全部购房款。另一方面，双方在合同中明确约定出卖人所有债权债务与买受人无关，朱玉贞关于王海波代为偿还借款的抗辩理由明显不符合常理，法院不予采信。关于过户产生的相关费用，双方在合同中约定共同承担，且该费用目前尚未产生，双方可在费用实际发生后另行解决。王海波与朱玉贞双方在履行合同的过程中，朱玉贞因与他人的债权债务纠纷导致房屋先后两次被查封，王海波为此垫付执行款166625元以解除房屋查封，朱玉贞的行为导致涉案房屋无法过户，由此产生的相关费用，应由朱玉贞支付给王海波。关于王海波要求支付违约金的诉求，因合同中对违约金的约定系王海波添加，王海波虽陈述该条款系合同签订后在朱玉贞同意的基础上添加，但朱玉贞对此不予认可，亦未在合同上对于该条款的添加部分作出认可的的意思表示，故对王海波单方添加的违约金诉求，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱玉贞于本判决生效后十日内协助王海波办理房屋过户手续；二、朱玉贞偿还王海波为其垫付的执行款166625元；三、驳回王海波其他诉讼请求。案件受理费5934元，由朱玉贞负担（鉴于王海波已预交，朱玉贞于履行义务时一并给付王海波）。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人应否协助被上诉人办理房屋过户手续。2、被上诉人是否给付了上诉人19万元现金以及是否付清涉案房款。
二审期间，上诉人提供如下证据：1、其于2016年10月17日在睢宁县人力资源和社会保障局的录音一份，谈话人为上诉人和刘某，录音人为上诉人，录音工具是手机，时长7分53秒，内容是关于王海波是否给付朱玉贞19万现金的问题。经质证，被上诉人不认可该录音，要求刘某出庭作证。2、朱玉贞归还银行贷款的流水记录，拟证明朱玉贞自2009年7月至2010年10月已经归还涉案房屋银行贷款52250元，涉案43万元房款的组成与被上诉人陈述的不一致，朱玉贞签订的贷款合同总额是24万元，朱玉贞实际已经归还了52250元，被上诉人实际还款不足19万，加上被上诉人主张已经交付了19万现金，总共38万余元。经质证，被上诉人对此不予认可，双方在达成交易时，对方还了多少贷款无关紧要，只要被上诉人再给上诉人19万元，（加上涉案）贷款合同上24万元，（房款总价）写成43万元。
被上诉人申请证人刘某出庭作证，证言内容为：合同是在证人车上签订的，除去银行贷款24万元，被上诉人支付19万元，涉案收条在证人车上打的，写收条的纸张是证人提供的，签完收条后，被上诉人将现金放到证人车后排座位，签完协议后，上诉人下车拿走了。经质证，上诉人认为，证人没有如实陈述客观事实，关于合同是谁拿出来的问题，证人回答是王海波拿出来的。对于其它细节问题，证人都以其正在开车没听见没看见为由回答，显然是在故意回避问题。关于19万现金交付诸多细节证人没有回答而只是泛泛而谈，所以上诉人认为证人关于被上诉人交付了19万现金的陈述不真实。证人陈述介绍卖房子最重要的原因是归还其欠款，如果朱玉贞实际接到了19万现金，证人就应该在第一时间要求朱玉贞归还欠款，所以证人陈述不符合常理。同时根据相关法律文书证明2010年10月18日被上诉人和证人曾经带着现金到刘书侠诉朱玉贞案件庭审现场，同时王海波和朱玉贞房屋买卖合同签订日期是2010年10月19日，收条也是同日出具，和庭审并不是同一天发生，和证人的陈述有差距。被上诉人认为，在睢宁县人民法院多次开庭，上诉人都提出要求证人出庭为其作证，与刘某的录音也是上诉人提供，充分说明上诉人和刘某属于仁兄弟关系，这种关系十分亲密。被上诉人非常相信证人的证言，但不管怎样被上诉人与上诉人之间有合同有收据，合同上非常明确约定出卖人所有债权债务与买受人无关。另外上诉人写了收到全部购房款43万元的收据，说明被上诉人与上诉人之间合同约定的房屋买卖合同已经履行结束。被上诉人购买的系二手房，图的是便宜，被上诉人和上诉人之间的房屋买卖关系应当受法律保护，因为合同是双方真实意思表示。
双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院补充查明以下事实：朱玉贞购买涉案房屋时办理了银行按揭手续，向银行贷款24万元，朱玉贞与王海波签订二手房屋买卖合同后，将还款人更换为被上诉人王海波，朱玉贞自2009年7月至2010年10月已经归还涉案房屋银行贷款本金计23799.65元。
以上事实有个人购房借款/担保合同、朱玉贞归还银行贷款的流水记录等予以证实，本院予以确认。
本院认为，第一、关于上诉人应否协助被上诉人办理房屋过户手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”根据涉案双方签订的《二手房屋买卖合同》可知，双方对过户条件约定不明，仅在该合同第二条约定：“出卖人必须将该房的所有手续无条件交给买受人，并无条件地协助买受人办理其它相关手续，确保买受人手续完整。”根据该条约定可知，双方对履行期限并未作约定，履行期限不明确，而且对履行条件亦未作明确约定，故被上诉人一审诉请上诉人协助过户，应予支持。
第二、关于被上诉人是否给付了上诉人19万元现金以及是否付清涉案房款的问题。王海波主张其支付了朱玉贞19万元的现金，作为合同履行义务一方，根据谁主张谁举证的原则，王海波应当对此提供证据加以证明，但是根据目前王海波提供的证据无法证明其主张，理由如下：1、证人刘某虽然陈述其在车上看到了王海波提取的现金，其之所以知道是19万元，是因为当时约好是19万元，在车上也没有清点，当时是开车去一审法院的，朱玉贞说去法院有事，将钱提走了。而根据一审法院2014年9月18日王海波与朱玉贞、刘书侠案外人执行异议一案的听证笔录中显示，刘书侠陈述，“今天我见到王海波第二面，第一面是和2010年10月18日民事调解的时候，朱玉贞找我撤诉…当时王海波找到朱玉贞说把这是解决了，说当天开庭把钱给我，当时带165000元，但是当天没有付，到了2010年10月19日，当时在场的有宁X在场，王海波说把这个钱交给我，当时想要把钱交给丁X法官，但是丁X说你是案外人，我与你没有关系，没有同意，后王海波把钱带走了。……你明知道这个房子是查封过的，怎么还买。……我之前去过，里面是装修好的，王海波没有添一分钱装修，就进去住的。”（该笔录中的“你”指王海波，“我”指刘书侠”），在此笔录内容中，王海波仅提到其代为垫付了董XX执行款5万元，未提到其支付19万现金的事实。经过两位证人证言的比对可见，王海波主张其将19万元现金交给朱玉贞的证据不充分。2、在王海波作为案外人提起执行异议的数个案件的谈话中，王海波均未提及其支付19万元现金的事实。3、二审庭审询问王海波房款的组成问题，王海波陈述系总房价是43万元，还贷款24万元，支付现金19万元。而根据朱玉贞提供的银行还款记录可知，自2009年7月至2010年10月朱玉贞已经归还部分银行贷款，王海波实际需要偿还银行贷款的数额不足24万，加上王海波主张已经交付了19万现金，总额不足43万元。综上，虽然王海波持有一张朱玉贞出具的43万元的收条，但是并不能证明王海波实际向朱玉贞交付了19万元现金，也无法证明王海波支付了涉案全部购房款。
第三、根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，上诉人与被上诉人在涉案《二手房屋买卖合同》中互负债务，且没有约定先后履行顺序，故应当同时履行，即上诉人应当协助被上诉人办理涉案房屋的过户手续，同时被上诉人应当支付上诉人涉案购房款，本案中，双方约定的涉案购房款总价为43万元，朱玉贞认可王海波为其垫付了166625元执行款，故此款项可以视为王海波向朱玉贞支付了166625元购房款，涉案银行贷款24万元，朱玉贞已还本金计23799.65元，故王海波还需偿还的银行贷款本金系216200.35元，故根据现有的证据能够认定王海波支付的涉案房屋价款为382825.35元，王海波还需支付朱玉贞47174.65元（430000-382825.35）。
综上所述，朱玉贞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初144号民事判决第一、三项，即“一、朱玉贞于本判决生效后十日内协助王海波办理房屋过户手续；三、驳回王海波其他诉讼请求。”；
二、撤销江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初144号民事判决第二项，即“二、朱玉贞偿还王海波为其垫付的执行款166625元”；
三、王海波于本判决生效后十日内支付朱玉贞剩余购房款47174.65元。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5934元，二审案件受理费3633元，合计9567元，由朱玉贞负担8515元，王海波负担1052元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一七年二月十七日
书 记 员 陈斯雅