江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第152号
上诉人（原审原告）王国兴。
上诉人（原审原告）朱凤娣。
上述两上诉人共同委托代理人徐炜，博爱星（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王亚良。
被上诉人（原审被告）张普生。
委托代理人鞠才政，常州市武进区卜弋法律服务所法律工作者。
上诉人王国兴、朱凤娣因与被上诉人王亚良、张普生农村房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武邹民初字第1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
王国兴、朱凤娣共同诉称，我们两人是夫妻，1998年7月15日，王亚良、张普生未经我们同意，私自签订了《住房承包田转让协议》一份。王亚良将我们所有的坐落于常州市武进区邹区镇刘巷村委前姚18号（原址为常州市武进区邹区镇刘巷村委前姚队中段村）房屋的东首两间三层楼房转让给了张普生，并长期对我们隐瞒该事实，张普生实际长期占用了我们的东首三间三层及辅房一间。2012年5月，经再三询问，王亚良才承认了上述事实。我们立即要求王亚良妥善解决与张普生的房屋纠纷，并将房屋返还，但因张普生多次反悔而未果。诉请判令：一、确认王亚良、张普生于1998年7月15日签订的《住房承包田转让协议》的第一条无效。二、王亚良、张普生立即返还座落于常州市武进区邹区镇刘巷村委前姚18号房屋的东首三间三层及辅房一间。三、本案诉讼费用由王亚良、张普生承担。
王亚良辩称，我是王国兴、朱凤娣之子，彼此关系不好。当时我父亲在泰村琵琶墩开店，我也不用这个房子，房子就一直空在那里。房屋产权是我父亲的，我当时也不懂法，我与张普生商量后将房屋卖给了他，转让房屋及签订协议是我一人经手的，我父母不清楚。房款也是我拿的，没有给父母。现在对我父母的诉讼请求，要尊重他们的权利，将房屋退还给他们，对张普生相关补偿可由评估机构来进行评估。
张普生辩称，我与王亚良签订的《住房承包田转让协议》是有效的。当时王国兴托本村的高某找买主，高某找到我商谈卖房事宜，承包田跟着一并转让，当时生产队队长段某作为见证人签名的。承包田和自留田是王国兴本人带着我一块一块看的，后来所有田也是我种的，全部的税费也是我缴的。王国兴与我共用一个门牌号，相邻十六年，现在他讲原来不清楚卖房事宜，直到2012年5月才知道，这根本不符常理。东首也不存在三间楼房，只有二间。这个协议已签订十六年，十六年来我一直居住在这个房屋内，对房屋也进行了装修和添附，子女也已长大成人。现我老家已没有房屋，如果法院判令我返还房屋，则我一家三口将无家可归。我受让该房屋是善意取得的，故不应当返还，请求驳回王国兴、朱凤娣的诉讼请求。
一审中，为证明自己的主张，张普生申请证人高某、段某到庭作证。证人高某陈述，我原来在泰村砖瓦厂开小店，一直到2010年4月回家的。那次王国兴要卖房子，到我小店里来，托我找人把他的二间房子卖掉，另外大田小田也要卖给买房人，我答应帮他找找看。当时张普生在砖瓦厂干活，他想在这边落户，所以想买房子的。一次他到我店里来，我就告诉他这件事，他也愿意的。王国兴第二次到我店里去时，我就介绍张普生与王国兴见面商量，具体他们如何商量我没参与。他们一个愿买一个愿卖，我只是搭搭桥。双方之后也没来找过我，距今已有十几年了。证人段某陈述，协议上是我签的字，当时我和调解员姚网兴一起在王亚良家里签的。签字时我是队长，当时只知道他们要卖二间房子及田，我只要今后生产队的田不荒、能收到他们的上交款就行，至于房子是老子的还是儿子的，与我无关。1998年之后，原来王国兴承包田的税费都是张普生缴的。王国兴的三层楼房是平台，只有二间，但他的房子比别人宽，中间有一个楼梯的，三层楼房旁边还有房子的。
一审中，为查明案涉三层楼房的间数问题，一审法院至现场勘查。经查看，该三层楼房为东西走向，两间三层楼房中间系一楼梯间，东首一间的东、南阳台系转角外阳台，现转角外阳台已由张普生进行了封闭装修，并在阳台转角处增加了支撑柱。
一审查明，王国兴、朱凤娣系夫妻关系，婚后共生育二女一子，王亚良系王国兴、朱凤娣之子。1998年7月15日，王亚良作为甲方，张普生作为乙方，双方签订了一份《住房承包田转让协议》，该协议载明：一、甲方转让刘巷村前姚队中段村（现常州市武进区邹区镇刘巷村委前姚18号）住房东边两间三层楼，转让价计人民币贰万元正。必须先付押金伍佰元正。1998年10月1日前付壹万伍仟元正，其余在1999年10月1日前交肆仟伍佰元正（注：不办过户手续，如需办过户乙方负责）。转让承包田7.1亩及所有自留田。二、甲方承包田及所有自留田由乙方长期种植。其田亩所有上交款和乙方应负责的费用由乙方负责，与甲方无关。三、甲方负责提供村民小组及村的二级迁户口接受证明，其余一切迁户口手续和费用由乙方负责。四、以上协议双方签字生效，如有违约应负担对方的一切损失。王亚良、张普生分别在该协议上签名，该村民小组原组长段某作为见证人在该协议上签名。协议签订后，张普生分期向王亚良付清了购房款。自1998年年底，张普生一家即居住使用该三层楼房，并进行了装修，王国兴、朱凤娣与王亚良的承包田和自留田也一直由张普生种植至今。现张普生在其原籍枞阳县老洲镇老洲村保东组已无承包田和房产。
一审另查明，本案诉争房屋由王国兴、朱凤娣在1993年初将原有房屋全部拆除后翻建而成，翻建后的房屋于1994年8月15日办理了产权登记，权证号为武泰字第3494号，房屋坐落于刘巷村委前姚队，房地号为5601493，建筑面积共计347平方米，登记的产权所有人为王国兴，登记的房屋有四处共计13间，其中三层楼房登记的间数为9间，二层楼房登记的间数为2间，另有辅房各登记1间。1998年10月，上述房屋所占用地办理了集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为王亚良，用地面积为123.4平方米，地号为47-01-11-3，该土地使用证现在张普生处。王亚良、张普生签订《住房承包田转让协议》时，上述经登记的房屋均无人居住使用。2006年，王国兴、朱凤娣回来后即居住在与上述三层楼房紧邻的西边一间二层楼房内。2007年，王国兴、朱凤娣在其居住使用的一间二层楼房的西侧各建造了一间平房，该二间平房至今未办理产权登记。
一审法院认为，处理农村宅基地房屋买卖纠纷案件，既要严格依照法律、法规的规定认定合同效力，也要从实际出发确定合理的解决方案，维护交易安全和社会诚信。对城镇居民和其他不符合买受人条件的农户购买农村房屋的，在依据法律规定和政策精神认定买卖合同无效后，应当依照合同法的规定，结合个案的具体情况，综合考虑交易时间长短、是否发生连环买卖，以及翻建、改建、装潢、添附等因素，作出合法、合理的裁判。本案所涉的三层楼房系王国兴、朱凤娣的私有财产，王亚良出卖该房屋未得到该二人的授权，事后也未得到该二人的书面追认，但综合分析证人证言、王亚良与王国兴、朱凤娣的关系、张普生自1998年年底就一直居住使用该三层楼房并进行了装修及王国兴、朱凤娣与王亚良的承包田和自留田一直由张普生种植并承担相应税费、王国兴、朱凤娣自2006年回来后并未及时向张普生主张案涉三层楼房的权利，而是与张普生紧邻而居并另行建造了二间平房等相关事实，可以认定王亚良、张普生于1998年7月15日签订的有关房屋买卖的内容是王国兴、朱凤娣的真实意思表示。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同为无效。本案所涉房屋系农村集体宅基地上的房屋，张普生与王国兴、朱凤娣也不属同一集体组织成员，故房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖违反土地管理法的强制性规定，故王亚良、张普生签订有关房屋买卖的协议内容应当认定为无效。对王国兴、朱凤娣要求确认王亚良、张普生于1998年7月15日所签协议第一条中房屋买卖部分的内容为无效的请求予以支持。对于王国兴、朱凤娣要求王亚良、张普生返还案涉房屋的请求，首先，从尊重历史，照顾现实的角度考虑，王亚良、张普生签订协议前，案涉房屋处于无人居住的状态，承包田还应负担农业税费。协议签订后，张普生付清购房款并居住使用房屋，王国兴、朱凤娣和王亚良的承包田和自留田也都是由张普生种植并缴纳相应的农业税费。其次，从有利于妥善解决现有纠纷和有利于规范当事人交易行为的角度考虑，双方既要诚信，又要守法。本案协议虽然是在善意、有偿、真实的情况下所签订，协议内容也已履行，但协议无效。对此，本案各方当事人均存在过错。再次，从综合权衡双方的利益角度考虑，目前张普生一家在该房屋内已居住十多年，并对该房屋进行了装修、添附，此外已无居所。结合王国兴、朱凤娣目前居住状况，该二人现占有的房屋已满足其居住使用的条件。综上，对于王国兴、朱凤娣要求返还房屋的请求，综合考量各种因素，目前返还房屋的条件尚不具备，维持现有使用状态较宜，故对王国兴、朱凤娣的该请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、王亚良与张普生于1998年7月15日签订的《住房承包田转让协议》中的第一条无效；二、驳回王国兴、朱凤娣的其余诉讼请求。案件受理费1950元，由王国兴、朱凤娣负担650元，王亚良负担650元，张普生负担650元。
上诉人王国兴、朱凤娣不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。协议约定的是东边两间三层楼，但是实际上张普生占用了三间，无论如何多占用的一间房屋也要返还；二、一审认定房屋不具备返还条件没有法律依据。一审判决确认了王亚良与张普生签订的《住房承包田转让协议》中的第一条无效，也就是确定了房屋土地仍属于上诉人所有。至于张普生没有其他住所，其对房屋进行了装修、添附等事实，上诉人可以对其进行补偿。其完全可以租房居住，而不是占用上诉人的房屋不予返还。至于张普生怎么搬迁、如何补偿、以后如何居住等问题不是法院判决张普生不返还房屋的理由。综上，请求维持原审判决的第一条，撤销原审判决的第二条，改判张普生、王亚良立即返还坐落于常州市武进区邹区镇刘巷村委前姚18号房屋的东首三间三层及辅房一间。本案一审、二审诉讼费用均由张普生负担。
被上诉人张普生辩称，关于诉争房屋的间数问题，一审法院曾勘查现场，确实是两间三层楼。农村居民住房一般是楼梯在一间里面，而案涉房屋是楼梯在两间房屋的中间，上诉人将楼梯间也算做一间，显然没有道理。案涉房屋是王国兴家庭共有财产，并非仅是王国兴、朱凤娣两人的财产，从集体土地建设用地使用证看，使用权人是王亚良而非王国兴。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明的事实与原审基本一致。
本院认为，关于《住房承包田转让协议》第一条中涉及房屋买卖部分的内容，因违反相关法律法规的禁止性规定，应为无效。本案在二审中争议的焦点为诉争房屋是否应当返还。根据查明的情况，张普生一家已在诉争房屋内生活多年，且无其他住所。而本案所涉农村房屋买卖合同具有特定的历史背景，在构建和谐社会的大环境下，人民法院处理该类案件应该慎重对待，结合案件的具体情况，兼顾合法性和合理性的原则。一审法院根据客观情况作出“涉案房屋目前不具备返还条件”的认定并不不当，本院应予维持。上诉人王国兴、朱凤娣的上诉意见，缺乏相应的证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人王国兴、朱凤娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 黄冬梅
代理审判员 袁海燕
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 陈 娟