广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）阳西法民初字第1070号
原告：郑永兴，男，1959年11月7日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：曾纪伟，男，住广东省阳西县。
被告：江万富，男，1968年6月28日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。
第三人：关少琼，女，1970年8月10日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。
原告郑永兴诉被告江万富、第三人关少琼建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2012年10月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑永兴的委托代理人曾纪伟，被告江万富与第三人关少琼的委托代理人翁文崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑永兴诉称：被告拥有位于石桥铺广湛路猪头潭村边的土地（长9.5米×宽8.4米，共79.80平方米）一块，经中介人蔡一威介绍，被告自愿以5万元人民币的价格将此地转让给原告。为此，双方于2008年6月20日签订土地转让合同，有关责任条款已在合同中约定写明。合同签订后，原告将5万元支付给被告收取。另外，原告还补偿3000元给被告，要求被告将土地现存的一切杂物搬清。同时，被告也将一切与土地有关的手续原件交原告保管。此后，原告要求被告协助办理土地转户手续，被告却不理睬。据此，原告诉至法院，请求确认原、被告双方签订的土地转让合同有效，判令被告协助办理土地转户手续。
被告江万富辩称：1、原告与被告在2008年6月20日签订的土地转让协议无效，因为当时是交警大队需要征用土地将本案诉争土地划拨给被告家庭使用，该土地属于划拨性质，从建设土地许可证可以知道该事实，被告未交出让金同时也没有由政府发放土地使用证书，因此原、被告签订的协议直至起诉都未经政府办理手续或直接划拨给原告使用，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，原、被告签订的合同应属无效；2、如果原、被告签订的土地转让协议有效，被告主张解除该合同也是合法的；原、被告虽然签订了该协议，但原告一直没有支付购地款，根据合同法第九十四条的规定，被告可以解除和原告签订的土地转让协议，所以被告不再履行该合同实际上就是解除合同；同时原、被告签订合同至今已经四年多，土地价格已经飞涨，如果按照原合同去履行也是显失公平，因此被告要求解除合同是合法合理的；3、因为当时被告签订协议时，该土地属于家庭共同财产，未经家庭成员同意就私自转让，该协议应属无效。综上所述，该土地转让协议是无效的。即使是有效，由于原告一直没履行合同，被告也可以要求解除合同。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人关少琼述称：原告与被告签订转让的猪头潭村边的土地使用权是阳西县政府在征收被告的土地时划出给被告家庭使用的预留地，属于第三人与被告家庭共同共有建设用地，而原告与被告在签订转让该土地时没有告知第三人，第三人从来不同意转让该土地。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告于2008年6月20日签订的《土地转让协议》是无效的，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年6月20日，原告郑永兴与被告江万富经中介人蔡一威介绍，就双方转让土地使用权事宜达成协议。当日，原告郑永兴与被告江万富签订《土地转让协议》。协议内容：兹有甲方江万富位于石桥铺广湛路猪头潭村边的土地（长9.5×宽8.4，共79.80平方米）一块，甲方自愿以人民币现金伍万元（￥：50000：00元）卖给乙方（郑永兴）；一、双方自交易之日起（即2008年6月20日），乙方拥有该土地的财产拥有权，使用权和转让权；二、本土地双方需要转户时，乙方通知甲方回协助办理转让手续，甲方自接到通知之日起一个星期内自愿、无偿、无条件协助乙方完全办理好转户手续。如不配合办理手续，所产生的一切后果由甲方负责……四、该土地现存的一切杂物自交易之日起，限期一个月内搬清，如超期不搬清，乙方可以强行搬清，所发生的一切后果由甲方负责（如因实际情况基建未完成，乙方可再推迟10天时间给甲方搬迁完毕）；五、本土地的转户等一切费用由乙方负责，但甲方有责任、有义务履行该土地转户的一切手续，否则造成一切损失由甲方负责等。被告江万富、原告郑永兴作为甲、乙双方在《土地转让协议》上签名；邓其初作为协议见证人签名，并由阳西县织篢镇石桥铺村民委员会盖章见证。签订协议当天，经中介人蔡一威见证，原告郑永兴支付50000元土地转让款给被告江万富，被告江万富则将其持有的《阳西县城镇个人建造住宅申请基建报审表》、《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》、《阳西县县城建房（建设）呈批表》、《农（居）民建房用地许可证》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》等与该土地相关证书（原件）交付给原告郑永兴，上述证书登记的权利人是被告江万富。一个月后，被告江万富搬走土地上的杂物后，原告又支付了3000元给被告。之后，原告要求被告协助其到有关部门办理土地使用权转让登记手续，遭到被告拒绝而成讼。
本院认为：被告江万富转让给原告郑永兴的土地属建设用地，双方之间的纠纷属建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押……”的规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权进行转让。被告江万富是阳西县织篢镇石桥铺广湛路猪头潭村79.8平方米建设用地使用权的物权登记的权利人，原告有理由相信被告江万富有权处分该建设用地。就算该转让土地属于被告江万富与第三人关少琼的共有财产，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，原告属于善意、有偿取得该建设用地的使用权，因此，原告的合法权益应受到法律保护。第三人主张被告转让该建设用地使用权时未经其同意，该转让行为为无效，理据不足，本院不予采纳。在签订《土地转让协议》后，经中介人蔡一威见证，原告已支付土地转让款给被告，且被告已将建设用地的相关证书原件交付给原告，被告辩称原告尚未支付土地转让款的理据不足，本院不予采信。原告与被告协调一致的情形下签订《土地转让协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告依照《土地转让协议》的约定有义务协助原告办理土地转让手续。因此，原告请求确认原、被告之间的土地转让协议有效及请求被告协助办理土地转户手续，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第一百零六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定，判决如下：
一、确认原告郑永兴与被告江万富于2008年6月20日签订的《土地转让协议》有效；
二、被告江万富应在本判决书发生法律效力之日起十日内协助原告郑永兴办理阳西县织篢镇石桥铺管理区猪头潭村的79.8平方米建设用地使用权的转让登记手续。
本案受理费1050元，由被告江万富负担。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 员 陈伟强
审 判 员 王小湖
人民陪审员 黄思伦
二０一三年三月二十九日
书 记 员 关文崧