北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7157号
上诉人（原审原告、反诉被告）乔宇，女，1984年3月9日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱宴宾，女，1956年5月1日出生。
委托代理人高智强（朱宴宾之夫），1955年11月10日出生。
上诉人乔宇、上诉人朱宴宾因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第07844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，乔宇起诉至原审法院称：我和申红、朱宴宾于2012年8月29日签订《北京市房屋租赁合同》，朱宴宾将坐落于北京市丰台区×××502室的房子出租给我及申红。即出租人为朱宴宾，承租人为我和申红，我居住次卧，申红居住主卧。合同约定房屋租赁期自2012年9月1日至2013年8月31日，共计12个月。我的租金为每月1700元，付款方式为付三押一。我已向朱宴宾交付至第三季度租金15300元及押金1700元。合同中明确注明租赁期间居住人数最多不超过2人，每间卧室居住1人。因2013年3月另一承租人申红工作调动，与朱宴宾协商终止合同，并已向朱宴宾支付违约金。我与朱宴宾租赁合同继续生效，居住次卧。自2013年3月1日另一承租人与朱宴宾签订租赁合同，居住主卧，但自居住日起，主卧室内居住人数为2人。违反了我与朱宴宾签订的租赁合同，租赁期间居住人数最多不超过2人，每间卧室居住1人。在此期间我多次与朱宴宾要求按照租赁合同每间卧室仅居住1人，但至2013年4月1日主卧中仍然居住2人，所以我要求与朱宴宾在2013年4月6日解除租赁合同并搬走。但朱宴宾拒绝承担违约责任，现诉至法院，要求：1、解除双方的租赁合同；2、朱宴宾返还押金1700元；3、朱宴宾返还自2013年4月6日至2013年5月31日的房屋租金3060元；4、朱宴宾返还自2013年4月6日至2013年8月31日的宽带费300元、有线电视费72元；5、朱宴宾支付违约金1700元；6、朱宴宾赔偿误工费1200元、交通费50元、中介费2500元。
朱宴宾辩称：不同意乔宇的诉讼请求。1、原承租人申红在2013年2月21日与我办理的退房交接；2、我与新的承租人徐弘签订合同是在2013年2月22日，乔宇在现场，原本我们将此合同一起从新签订，但乔宇认为不需要，故维持原合同；3、我对于新承租人是否存在多人居住的情况，并不知情；4、乔宇是私自搬走，我之前并不知晓，而且乔宇至今没有交还钥匙结清水电费；5、乔宇索要的上网费是电信公司收的，与我无关。综上，不同意乔宇的请求，并提出反诉，要求：1、乔宇支付2013年6月1日至2013年8月31日的房屋租金5100元；2、乔宇支付水、电、燃气费共计87元；3、乔宇赔偿物品损坏5472.16元（折椅200元、书柜500元、门厅墙面修复4772.16元）；4、乔宇赔偿应收利益损失8000元。
乔宇针对反诉辩称：我已于2013年4月7日搬走，不再使用房屋，且搬走时已通知了对方，不同意付租金。关于物品损坏，对方无证据证明是我造成的，不同意赔偿。对方要求我支付另一间房屋的损失于法无据。
原审法院经审理认为：乔宇与朱宴宾签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人均应积极履行合同义务。2013年4月7日，乔宇搬离涉案房屋，并以卧室居住超过1人为由主张的朱宴宾违约，但该情形并非双方约定的解约条件，而且其主张的涉案房屋内另一居室内不得居住两人的情况，并非其与朱宴宾合同中的内容，故乔宇无权以此为由要求认定朱宴宾违约并解除合同。但考虑到租赁合同具有一定的人身依附性，不宜强制履行，且乔宇已实际搬离了涉案房屋，故双方应以解除为宜，但朱宴宾无需对此承担违约责任。现乔宇起诉要求解除房屋租赁合同的请求，法院予以支持。乔宇要求返还房屋租金、返还宽带费的请求，法院予以支持。其要求朱宴宾赔偿违约金、误工费、交通费、中介费的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。同时，因朱宴宾已明知乔宇不会再租住涉案房屋，其理应及时采取措施，避免损失的扩大，如未采取相应的措施，扩大部分的损失应由其自行承担，故朱宴宾反诉要求乔宇支付房屋租金的请求，法院不予支持。涉案房屋内另外一间房屋是否出租与乔宇无关，故朱宴宾反诉要求乔宇支付利益损失的请求，法院不予支持。朱宴宾反诉要求乔宇支付水、电、燃气费的请求，乔宇表示同意，法院对此不持异议。关于乔宇要求朱宴宾返还押金和朱宴宾反诉要求乔宇赔偿屋内物品损失的请求，考虑到乔宇的行为造成合同解除虽有一定理由但亦有不当，而朱宴宾主张其损失亦举证不足，法院认为乔宇所付押金足以抵偿其离开及损坏的行为，故乔宇所付押金不予返还，朱宴宾主张的物品损失不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、解除乔宇与朱宴宾于二○一二年八月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、朱宴宾于判决生效之日起十五日内返还乔宇房屋租金三千零六十元、宽带费三百元；三、乔宇于判决生效之日起十五日内支付朱宴宾水、电、燃气费共计八十七元；四、驳回乔宇的其他诉讼请求；五、驳回朱宴宾的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，乔宇与朱宴宾均不服，均上诉至本院。
乔宇上诉要求撤销原审法院判决第四项，依法改判由朱宴宾承担违约责任及承担中介费和误工费的损失；其主要上诉理由为,朱宴宾未保证每个居室居住一人的约定，构成违约，违约金明显不足以补偿我支付的中介费和误工费损失，应予以调整。
朱宴宾上诉要求撤销原审判决第二项和第五项，支持我的反诉请求；其主要上诉理由为，乔宇以卧室居住超过1人为由搬离涉案房屋，但该情形并非双方的解约条件，也并非合同约定的内容，我并未构成违约，乔宇提前退租构成违约；我并未收到乔宇支付的宽带费，乔宇无权要求返还其宽带费；乔宇与我交涉房屋问题时，未结算所有费用及交接钥匙，故房屋仍由其占用，应支付相关费用；乔宇损坏涉案房屋内的物品及门厅墙面应承担赔偿责任。
经审理查明：2012年8月29日，申红、乔宇（乙方）与朱宴宾（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，由申红、乔宇承租朱宴宾坐落于北京市丰台区×××502室，租期自2012年9月1日至2013年8月31日，共1年，租金每月3700元，其中大卧室每月2000元，小卧室每月1700元，押金3700元。合同其中约定：第二条房屋租赁情况及登记备案，（一）租赁用途：租住；如租赁用途为居住的，最多不超过2人，每间卧室居住人数为：1。第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用中，电视收视费、供暖费、物业管理费、卫生费、车位费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、燃气费、上网费由乙方承担。第八条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条违约责任，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按一个月房租向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。合同附件一房屋交割清单记载，小房间有：单人床1、写字台1、转椅1、折叠椅2、书柜1、衣柜1。合同签订后，申红、乔宇向朱宴宾支付了押金3700元及相应租金，并入住房屋。2013年2月21日，申红与朱宴宾解除租赁关系，并与乔宇、朱宴宾进行了水、电、燃气费得结算。此后，乔宇继续租用涉案房屋的小卧室，月租金1700元，押金1700元，并将租金交至2013年5月31日，将涉案房屋的上网费交至2013年8月31日。
2013年2月22日，徐弘与朱宴宾签订《北京市房屋租赁合同》，约定徐弘承租朱宴宾坐落于北京市丰台区×××502室的主卧，租期自2013年3月1日至2013年8月31日，共6个月，租金每月2000元。合同约定：第二条房屋租赁情况及登记备案，（一）租赁用途：租住；如租赁用途为居住的，居住人数为：2，最多不超过1人。合同签订后，徐弘向朱宴宾支付了押金及相应租金，并入住房屋。
2013年4月7日，乔宇认为徐弘承租房屋中居住超过1人，所以朱宴宾构成合同违约，故搬离了涉案房屋。4月8日，乔宇和徐弘对房屋的水电费进行了结算。4月10日，乔宇电话通知朱宴宾，要求朱宴宾退还押金、剩余租金、网费，再将房屋钥匙交还朱宴宾。朱宴宾认为其并未违约，并要求按合同处理。
庭审中，乔宇和朱宴宾均认可，乔宇尚欠朱宴宾水、电、燃气费共计87元。朱宴宾认可其尚未实际修复门厅墙面。
乔宇就其主张的误工费、交通费、中介费提交了误工证明1份、交通费发票3张、代理费发票1张，朱宴宾对上述证据不认可。朱宴宾就其主张的物品损失提供照片6张、工资证明1份，乔宇对上述证据不认可。
朱宴宾就其主张的损失提供了收入证明一张和照片6张。乔宇对上述证据不予认可。乔宇主张其已将房屋钥匙按朱宴宾要求交给徐弘，朱宴宾主张其并未收到房屋钥匙。乔宇就此提交其与朱宴宾的通话录音。
徐弘到庭陈述，其是在网络上看到乔宇发的信息后找乔宇看的房，之后和朱宴宾签订的租赁合同，曾预先告知乔宇其母亲会来借住几天，2013年3月15日起其母亲和其一起住在涉案房屋的大卧室里，居住期间乔宇与其母亲曾发生摩擦。乔宇于2013年4月7日左右搬离涉案房屋。2013年4月13日，乔宇和朱宴宾到涉案房屋内交涉，但未达成一致，乔宇离去，当时屋内物品有部分损坏。
另，2013年4月19日，徐弘与朱宴宾解除合同，徐弘搬离了涉案房屋，双方进行了交接。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、录音、误工证明、交通费发票、代理费发票、照片、工资证明及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：乔宇与朱宴宾签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应如实履行合同义务。合同约定由乔宇承租涉案房屋的小卧室，并约定涉案房屋居住人数不得超过2人，后朱宴宾将涉案房屋主卧租与徐弘与其母亲共同居住主卧，乔宇与徐弘之母产生矛盾，乔宇据此要求解除租赁合同。虽朱宴宾未按合同约定保障涉案房屋居住人数不超过2人，但合同并未约定朱宴宾因此构成违约，故乔宇上诉要求朱宴宾承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予采纳。乔宇据此要求朱宴宾赔偿误工费、交通费、中介费的请求，于法无据，本院不予支持。
朱宴宾未能保障涉案房屋的居住人数，合同虽未约定乔宇因而享有合同解除权，但朱宴宾违反了合同的约定，且实际影响到乔宇的正常居住，乔宇并非无故解除合同，朱宴宾上诉要求乔宇承担解除合同的违约责任，依据不足，本院不予支持。合同解除后，朱宴宾应退还乔宇未使用涉案房屋期间的租金及宽带费，原审法院对此处理并无不当，应予维持。
朱宴宾明知乔宇不再租住涉案房屋，其理应及时采取措施，避免损失的扩大，且乔宇搬出涉案房屋后不久，朱宴宾与徐弘解除了租赁关系并收回了房屋锁匙，涉案房屋已由朱宴宾实际控制，故朱宴宾上诉要求乔宇继续支付房屋租金及赔偿应收利益损失的意见，本院不予支持。朱宴宾上诉要求乔宇赔偿屋内物品损失的请求，朱宴宾未充分举证其实际遭受的损失，原审法院认为乔宇所付押金用以抵偿其离开及损坏物品给朱宴宾造成的损失，本院对此不持异议。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费32元，由乔宇负担14元（已交纳），由朱宴宾负担18元（于本判决生效之日起7内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由朱宴宾负担20元（已交纳），由乔宇负担5元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费306元，由乔宇负担50元（已交纳），由朱宴宾负担256元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 张晓鸥