宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑商初字第1436号
原告：中国银行股份有限公司北仑分行。
代表人：孙曙光。
委托代理人：徐英姿。
委托代理人：张立。
被告：宁波九通置业有限公司。
法定代表人：陈新宇。
被告：贺存军。
被告：胡明娜。
被告：陈新宇，现羁押于宁波市北仑区看守所。
被告：孙晓波。
原告中国银行股份有限公司北仑分行（以下简称中国银行北仑分行）与被告宁波九通置业有限公司（以下简称九通置业公司）、贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告中国银行北仑分行委托代理人张立、被告贺存军、陈新宇到庭参加诉讼，被告胡明娜、孙晓波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法作出财产保全裁定，该裁定已执行。本案现已审理终结。
原告中国银行北仑分行起诉称：2013年5月28日，中国银行股份有限公司北仑支行（现已升格为原告中国银行股份有限公司北仑分行）与被告九通置业公司签订编号为北仑新大路2013人固001号《固定资产借款合同》一份，约定：被告九通置业公司因支付工程款所需向原告借款50000000元，其中5000000元借款到期日为2014年6月30日，5000000元借款到期日为2014年12月30日，10000000元借款到期日为2015年6月30日，10000000元借款到期日为2015年12月30日，剩余20000000元借款到期日为2016年5月20日。2013年6月3日，原告与被告九通置业公司签订编号为北仑新大路2013人固002号《固定资产借款合同》一份，约定：被告九通置业公司因支付工程款所需向原告借款20000000元，其中5000000元借款到期日为2014年6月30日，5000000元借款到期日为2014年12月30日，5000000元借款到期日为2015年6月30日，剩余5000000元借款到期日为2015年12月30日。2013年6月28日，原告与被告九通置业公司签订编号为北仑新大路2013人固003号《固定资产借款合同》一份，约定：被告九通置业公司因支付工程款所需向原告借款20000000元，其中5000000元借款到期日为2014年6月30日，5000000元借款到期日为2014年12月30日，5000000元借款到期日为2015年6月30日，剩余5000000元借款到期日为2015年12月30日。2013年10月30日，原告与被告九通置业公司签订编号为北仑新大路2013人固004号《固定资产借款合同》一份，约定：被告九通置业公司因支付工程款所需向原告借款50000000元，其中10000000元借款到期日为2014年6月30日，20000000元借款到期日为2014年12月30日，10000000元借款到期日为2015年6月30日，剩余10000000元借款到期日为2015年12月30日。上述《固定资产借款合同》均约定：借款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%，罚息利率为借款利率上浮50%，复利按照罚息利率计收，还款方式为按季结息，到期还本，每季度末月20日为结息日，21日为付息日。若被告九通置业公司法定代表人变更未及时通知原告，或被告九通置业公司未按合同约定履行支付、清偿义务，则原告有权宣布上述合同项下贷款全部到期，要求被告九通置业公司立即归还全部贷款本息。上述《固定资产借款合同》签订当日，原告将140000000元借款发放至被告九通置业公司账户。同时，受被告九通置业公司委托，原告通过被告九通置业公司账户将上述款项支付给案外人浙江新中源建设有限公司。2013年5月27日，中国银行股份有限公司北仑支行与被告九通置业公司签订编号为北仑新大路2013人抵001号《最高额抵押合同》一份，约定：被告九通置业公司与原告之间自2013年5月27日起至2014年5月27日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同等属于本合同项下之主合同，被告九通置业公司自愿以其名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权为上述主合同项下的债权提供抵押担保，担保债权最高本金余额为212350000元。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等。同日，被告九通置业公司为上述国有土地使用权办理了抵押登记手续。2013年11月1日，原告与被告贺存军、胡明娜签订编号为北仑新大路2013人个保008号《最高额保证合同》一份、与被告陈新宇、孙晓波签订编号为北仑新大路2013人个保009号《最高额保证合同》一份，约定：被告贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波自愿为原告与被告九通置业公司自2013年4月2日起至2013年12月30日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同等主合同项下债权提供连带责任保证，被告贺存军、胡明娜所担保债权最高本金余额为180000000元，被告陈新宇、孙晓波所担保债权最高本金余额亦为180000000元。如在上述《最高额保证合同》之外同时存在其他物的担保或保证的，原告有权决定各担保权利的行使顺序，保证人应按照本合同的约定承担担保责任，不得以存在其他担保及行使顺序等抗辩原告。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等。2014年10月22日，被告九通置业公司法定代表人由被告贺存军变更为被告陈新宇。截至2014年11月27日，被告九通置业公司共欠原告借款本金83825000元、利息1286489.88元，被告贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波亦未对上述款项承担连带清偿责任。现原告诉至法院请求判令：1.被告九通置业公司立即归还原告借款本金83825000元，并支付利息、复利、罚息（利息暂计算至2014年11月27日为1286489.88元，此后的利息、复利、罚息按照合同约定计算至实际履行之日止）；2.原告有权对被告九通置业公司名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权行使抵押权，并对折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；3.被告贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由五被告承担。
原告中国银行北仑分行向本院提供了《固定资产借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、借款借据、银行利息清单、国有土地使用权证、他项权证、工商变更登记情况等证据，用以证明上述事实。
被告九通置业公司、陈新宇答辩称，对于原告起诉的债权金额和涉案国有土地使用权抵押情况均无异议。
被告贺存军答辩称，对于原告起诉的债权金额无异议。但其认为清水绿园项目在办理《商品房预售许可证》的时候，原告曾承诺不管贷款是否还清，其同意解除清水绿园项目所涉宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权的抵押登记。原告要求行使上述抵押权，不仅侵害了清水绿园项目所涉购房者的权益，也有违上述承诺，故原告要求对被告九通置业公司名下位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块国有土地使用权行使抵押权，并对折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求法院不应支持。
被告胡明娜、孙晓波未答辩。
被告九通置业公司、贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波未有证据提交本院。
本院依职权向宁波市北仑区住房和城乡建设局调取并当庭出示《银行承诺函》1份、《商品房预售许可证》2份。
由于被告胡明娜、孙晓波未到庭，视为其自动放弃质证的权利。经庭审质证，原告提供的证据均来源合法，与本案具有关联性，且被告九通置业公司、贺存军、陈新宇均无异议，本院均予以认定。对于本依职权调取的证据，原告及被告九通置业公司、贺存军、陈新宇亦无异议。根据上述证据并结合原告及被告九通置业公司、贺存军、陈新宇的陈述，本院对原告起诉的事实予以认定。
另查明，2013年12月5日，原告向宁波市北仑区住房和城乡建设局出具《银行承诺函》一份，载明：被告九通置业公司开发建设的清水绿园项目，位于宁波市北仑区新碶凤洋一路东H地块，土地证号为仑国用（2012）第084**号，该地块已在原告处抵押贷款，他项权证号为仑土抵他项（2013）字000267号，现该项目因办理预售许可证需要，原告出具此函并承诺：1、在现有抵押条件下，原告同意该项目对外销售；2、由原告对该抵押项目商品房预售款实行封闭管理，项目销售所得全部存入被告九通置业公司在原告的专用账户，保证预售款用于该项目的工程建设；3、待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，原告同意取消该贷款相关土地抵押登记。后清水绿园项目取得《商品房预售许可证》，开始预售。现该项目仍处于建设施工阶段。
本院认为：原告与被告九通置业公司之间签订的《固定资产借款合同》、《最高额抵押合同》、与被告贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波签订的《最高额保证合同》均合法有效，各方均应依约履行。原告依约发放贷款后，被告九通置业公司理应按约承担相应的还款责任，现拖欠不付，显属违约，原告有权要求被告九通置业公司提前归还全部借款本金并支付相应利息、复利、罚息。被告贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波作为连带责任保证人，应在保证责任范围内对上述款项承担连带清偿责任。针对原告要求对涉案国有土地使用权行使抵押权的诉请，本院分析认为，首先，原告作为金融机构，应具备较强的风险控制能力，其在明知其所享有的抵押权会与购房者利益发生冲突的情况下，仍在清水绿园项目办理商品房预售许可证时承诺待项目竣工交付时，不管贷款是否还清，其同意解除该项目土地使用权的抵押登记。虽然上述承诺中原告解除抵押登记的前提为项目竣工交付，但该承诺表明了在购房者的期待权与原告所享有的抵押权发生冲突时，原告自愿承担不利的后果。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但该工程价款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人。该《批复》亦体现了当购房者利益与抵押权人利益发生矛盾时，对购房者利益予以优先保护的司法精神。最后，虽然涉案清水绿园项目现仍处于建设施工阶段，但该项目必然会竣工交付，依照原告的承诺，涉案抵押权必然会被解除。综上，原告诉请要求对涉案国有土地使用权行使抵押权，不仅侵害了购房者的利益，也有违其承诺，对该部分诉请本院难以支持。被告贺存军主张原告无法实现涉案抵押权的抗辩意见，本院予以采纳。原告其他诉请正当合法，本院均予以支持。被告胡明娜、孙晓波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告宁波九通置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内归还原告中国银行股份有限公司北仑分行借款本金83825000元，并支付利息、复利、罚息（利息暂计算至2014年11月27日为1286489.88元，此后的利息、复利、罚息按照合同约定计算至实际履行之日止）；
二、被告贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波对上述第一判决确定的款项承担连带清偿责任，其在履行保证责任后，有权就其履行保证责任范围内的款项向被告宁波九通置业有限公司追偿；
三、驳回原告中国银行股份有限公司北仑分行的其他诉讼请求。
如各被告未按期履行付款义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费467357元，财产保全费5000元，公告费150元，合计472507元，由被告宁波九通置业有限公司、贺存军、胡明娜、陈新宇、孙晓波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：376658348992。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 张 萍
审 判 员 彭晓晓
人民陪审员 罗亚松
二〇一五年六月一日
代书 记员 叶健峰