福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第2386号
上诉人（原审被告）南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地南安市洪濑镇洪濑街25号三楼，组织机构代码：70538502－7。
法定代表人黄庆祝，该公司总经理。
委托代理人苏菊、周琼英系上诉人公司职员。
被上诉人（原审原告）陈建设，男，1952年9月9日出生，汉族，住南安市。
委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司因与被上诉人陈建设商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。2011年4月25日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040284号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，被告销售址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第7幢8层803号房，建筑面积共83.65平方米，单价为每平方米人民币3751.96元，总金额人民币313852元，买受人应该在2011年4月25日一次性交付全部购房款313852元。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定：双方一致同意将合同第五条商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点变更为：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。《合同补充协议》第四条关于产权登记的补充约定：……4、双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付被告购房款人民币313852元，并于2012年1月11日向被告补交面积差额购房款人民币11368元，其中超出3%部分的补面积差额购房款为人民币1952元。2012年1月11日，原、被告办理了本案商品房的交付手续，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证。
原审归纳双方当事人主要争议的焦点为：1、原、被告于2011年4月25日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条、第四条第四款条款的效力如何？2、原告请求确认合同条款无效是否超过诉讼时效？3、被告是否应返还给原告补交的超面积购房款？4、被告是否存在逾期协助办证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？
原审判决认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第7幢8层803号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。但《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定与附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定出现不一致；对此，原、被告双方存在不同的意见。原告认为，关于面积确认及面积差异处理问题，双方在《商品房买卖合同》第五条中已有约定，而被告提供的附件六《合同补充协议》第三条明显免除被告的责任、加重原告的责任并排除了原告的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在服务买卖中对消费者利益保护的监管，因此，应确认《合同补充协议》第三条为无效条款。被告认为，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》是同时签订的，关于面积差异处理办法的违约责任，双方一致确认以《合同补充协议》的约定为准，因此，《商品房买卖合同》第五条第四款第二项关于面积差异处理办法的条款未经双方当事人协商一致，该条款尚未成立，而《合同补充协议》第三条是经过原、被告双方全面的沟通与协商，不属于格式条款，应以合同法第五十六条为依据认定该条款的效力；根据《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，关于商品房买卖面积差异的处理办法，法律授予当事人自由协商的权利，并以双方合同约定为优先的处理原则，在行政机关监制的合同文本中关于面积误差处理的条款设计，并未赋予双方自由协商的权利，双方唯有以补充协议的方式体现协商一致的结果，因此，《合同补充协议》第三条是处理面积误差的唯一条款，是有效条款。法院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对面积确认及面积差异处理问题已有约定，而在被告提供的格式合同即《合同补充协议》第三条的补充约定，明显免除被告的责任、加重原告的责任并排除原告的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，因此，《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定依法应认定为无效条款，双方关于面积确认及面积差异处理仍按《商品房买卖合同》第五条的约定处理，即被告应返还原告超出3%部分的补面积差额购房款人民币1952元。再者，《商品房买卖合同》第十四条中约定被告逾期协助办理产权登记，原告不退房，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；对此，原、被告双方也存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致被告若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除了被告的责任，并加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。被告认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是对违约责任的固化，这对原、被告双方的风险是一致的，不能据此认定加重了原告的责任，如果原告认为该条款不合理，可以依法请求法院予以调整，而不能直接认为条款无效。法院认为，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将被告逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，如此变更，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，依法应认定为无效条款。为此，现原告请求依法确认原、被告于2011年4月25日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，予以支持，有关被告逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理；被告的辩解理由不能成立，不予采纳。本案商品房于2012年1月11日办理交付手续，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证，被告的行为已构成逾期协助办理产权登记，应承担相应的违约责任。因此，被告应以购房款人民币325220元（313852元＋11368元=325220）为基数计算支付原告自2012年9月30日起至被告履行向土地、房产部门提交办理洪濑明发商业中心的第7幢803号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算的逾期协助办理房地产权属证书违约金，除原告购房款应扣除应退的补面积差额购房款人民币1952元即为323268元（313852元＋11368元-1952元=323268元）外，其他没有超过法定标准，依法予以照准。被告关于原告提起的确认合同条款无效的请求已经超过诉讼时效和关于逾期办证的原因主要在于政府部门，被告按照补充协议之约定所应承担的违约金也明显偏高，违背违约金补偿性之性质，请求人民法院依法调整的主张，理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告陈建设与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年4月25日所签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第三条及第四条第4款为无效条款；二、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应返还原告陈建设超出3%部分的补面积差额购房款人民币1952元，该款项应于本判决生效后三十日内付清；三、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告陈建设自2012年9月30日起至被告履行向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第7幢803号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币323268元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2012年9月30日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；四、驳回原告陈建设的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
宣判后，被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司上诉称：被上诉人请求确认合同条款无效已经超过法律规定的诉讼时效期间，原判对此未予认定系适用法律错误。《合同补充协议》的具体内容虽然由上诉人事先予以拟定，但在签订前经双方的全面沟通与协商，该协议不属于采用格式条款订立的合同。《商品房买卖合同》第五条第四款第2项因双方未达成一致而未成立，故双方对于面积差异并不存在约定解除权，也不存在因违约行为致使合同目的不能实现的法定解除权适用情形；《合同补充协议》第三条约定面积差异情况下据实结算差价，合同继续履行，对双方的权利和义务分担是一致的，上诉人并不存在故意扩大建筑面积，致使被上诉人超额负担，从而获得不当利益的情形；当事人因物权面积上的差异通过金钱用债权方式予以弥补，符合市场经济原则，并不存在免除上诉人责任、加重被上诉人责任的情形。因此，不能简单将《合同补充协议》第三条与《商品房买卖合同》第五条第四款第2款进行对比，进而认定《合同补充协议》第三条免除上诉人责任、加重被上诉人责任。《合同补充协议》第四条第4款系双方在平等自愿的基础上经协商一致而达成的，并非格式条款，不存在“免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利”情形。《合同补充协议》第四条第4款作为违约金条款，约定了出卖人逾期办理产权登记的违约责任，并对违约金计算进行了固化，风险责任的承担对双方是一致的，不能据此认为减轻了上诉人的责任，该条款是否公平，应以合同签订时作为判断基点，而不能简单以结果进行判断。违约金约定如存在显失公平，其法定救济手段为请求人民法院调整，而非确认无效，在当事人未行使救济手段情况下，被上诉人主张条款无效是错误的。原判以“免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利”为由，认定《合同补充协议》第三条、第四条第4款为无效条款，属于法律适用错误及事实认定不清。根据合同约定及法律规定，对于非因出卖人自身原因导致的延期办证，出卖人应当免予承担违约责任，本案涉案楼盘未能在买卖合同约定的期限内完成产权登记，是由于行政部门办理工作日延长、行政不作为等政府原因造成的，上诉人对此没有过错，不应承担逾期协助办证的违约责任，故原审法院未查清延期办证的原因，判令上诉人承担延期办证的违约责任是错误的。综上，上诉人请求撤销原审判决，并改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈建设答辩称：上诉人至今未依法履行办理房屋权属登记相关备案义务，造成被上诉人无法办理涉案房屋的产权登记，构成违约，应承担逾期办证违约责任。上诉人应自合同约定的交房时间加90日起承担逾期办证违约责任。《合同补充协议》第四条第4款免除了上诉人的责任，加重了被上诉人的责任，排除了被上诉人的主要权利，且上诉人与其他业主的类似纠纷生效判决也认定为无效条款，故该条款应为无效条款。上诉人主张违约金偏高，要求调整违约金数额缺乏事实和法律依据。上诉人主张被上诉人请求确认合同条款无效已超过诉讼时效期间缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审双方当事人争议的焦点是：1.本案《合同补充协议》第三条及第四条第4款是否有效；2.被上诉人请求确认《合同补充协议》第三条及第四条第4款无效是否超过诉讼时效期间；3.上诉人应否返还被上诉人超出3%部分的补面积差额购房款1952元；4.上诉人应否承担逾期办证违约责任。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其他事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。
另查明，上诉人于2010年12月13日办理项目名称为“洪赖明发商业中心”的预售许可，证号为（南）预售（2010）第25号。
本院认为：上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司具有商品房预售资格，其与被上诉陈建设签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为成立有效。双方当事人均应按约履行。合同附件六《合同补充协议》的具体内容系上诉人为在涉讼楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，因双方在《商品房买卖合同》第五条中已对面积确认及面积差异处理问题作出约定，而上诉人提供的《合同补充协议》第三条补充约定，变更了《商品房买卖合同》第五条的约定，即将建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，被上诉人有权退房，变更为双方仍据实结算房价款，继续履行合同，如此变更，显然规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，明显免除上诉人的责任、加重被上诉人的责任并排除被上诉人的主要权利，因此，《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定依法应认定为无效条款，双方关于面积确认及面积差异处理仍按《商品房买卖合同》第五条的约定处理，故原判认定上诉人应返还被上诉人超出3%部分的补面积差额购房款人民币1952元，理据成立，予以确认。上诉人主张该条款系有效条款，理由不能成立，不予采纳。《合同补充协议》第四条是关于产权登记的补充约定，其中第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将上诉人逾期办证应自逾期之日起每日按被上诉人已付款的0.01%向被上诉人支付违约金，变更为上诉人按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金，如此变更，上诉人一旦逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，可无期限拖延产权登记办理事宜，该条款的补充约定免除了上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，据此，原判认定该条款依法应认定为无效条款，理据成立，予以确认。在违约金条款有效的前提下，当事人如果认为约定的违约金低于或过分高于造成的损失，依法才可以请求增加或减少，而本案《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，不存在请求增加或减少的合法前提。因此，上诉人关于《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款有效及当事人只能请求调整而非确认无效的上诉主张，依据不足，不予采纳。因当事人提出的确认合同条款无效的诉讼请求所对应的是实体法上的形成权，其实质并非作为诉讼时效客体的请求权，不应适用诉讼时效的规定，故上诉人关于被上诉人提起的确认合同条款无效的请求超过诉讼时效期间的主张，理由不能成立，不予采纳。上诉人主张涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，故上诉人依约应承担逾期协助办证的违约责任。鉴于办理商品房土地使用权属登记买受人应先办理房屋所有权证，而诉争商品房至今尚未办理房屋所有权证，故关于涉讼商品房的土地使用权证办证事宜，双方可待取得相应房屋所有权证后另行解决。原判内容部分不当，予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1351号民事判决的第一项，即“确认原告陈建设与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年4月25日所签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第三条及第四条第4款为无效条款；”
二、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1351号民事判决的第二项，即“被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应返还原告陈建设超出3%部分的补面积差额购房款人民币1952元，该款项应于本判决生效后三十日内付清；”
三、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1351号民事判决的第四项，即“驳回原告陈建设的其他诉讼请求；”
四、变更福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1351号民事判决的第三项即“被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告陈建设自2012年9月30日起至被告履行向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第7幢803号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币323268元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2012年9月30日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；”为“上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付被上诉人陈建设自2012年9月30日起至上诉人向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第7幢803号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按被上诉人已付购房款人民币323268元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2012年9月30日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币215元，减半收取后为人民币107.5元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担；二审受理费人民币215元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄蕴真
审判员 庄丽娜
审判员 谢火生
二〇一四年九月十六日
书记员 康艳华
附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。