云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第281号
原告杨某某。
原告杨某美。
原告杨某兰。
三原告委托代理人罗华，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被告邓某某。
委托代理人杨雪峰，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。
被告祁某某。
委托代理人段智勇，云南欣晨光律师事务所律师�特别授权代理。
原告杨某某、杨某美、杨某兰诉被告邓某某、祁某某买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理，依法由审判员屈艳祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某某及三原告的委托代理人罗华，被告邓某某的委托代理人杨雪峰，被告祁某某的委托代理人段智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某、杨某美、杨某兰诉称，原告杨某某与杨某美系夫妻关系，杨某兰系二人的女儿。原告系双廊镇大建旁村人，于1984年1月6日通过审批取得了位于大建旁村三组xxx号的宅基地，面积为363平方米。原告经批准建盖了房屋，一直居住在大建旁村三组xxx号。2009年3月，一个叫杨某军的人说，双廊海边的土地和房子政府要征用，但是邓某某认识开发商，邓某某买了就不会被征用，原告就与被告签订了《土地出让协议书》。后原告经了解得知，原告的�基地是不能进行转让和买卖的，而且当时被告口头承诺购买原告的宅基地后，会给原告在大建旁村再审批一块宅基地，但至今未兑现。现原告起诉至人民法院，请求：一、判令原告与被告于2009年3月15日签订的《土地出让协议书》无效；二、判令被告返还原告位于大理市双廊镇大建旁村三组xxx号的宅基地及房屋；三、由被告承担本案的诉讼费等费用。
被告邓某某辩称，邓某某已通过合法方式取得了原属于原告的大理市双廊镇大建旁村蛇山半岛86.85平方米房屋的所有权和363平方米的土地使用权。被告邓某某于2012年4月11日与原告杨某某、杨某美签订了《房地产买卖契约》，双方约定二原告将位于大建旁村的房地产出售给被告邓某某，出售价格为56万元，邓某某已将购房款56万元支付给原告，原告也已将房地产交付给了邓某某，并已办理了房屋的过户手续，邓某某已领取�《房屋所有权证》。我国房地产转让过程中实行房地一体原则，即在房地产转让时房屋所有权和土地使用权必须同时转让，根据双方约定，原告转让给邓某某的不仅是房屋占用范围内的土地，而是全部的363平方米土地。邓某某取得《房屋所有权证》后，多次要求原告协助办理土地过户手续，但原告一直推脱，至今不予协助办理。邓某某与原告签订的《土地出让协议书》合法有效。双方交易的土地是国有土地而非宅基地，可依法转让，双方自愿签订《土地出让协议书》并已经履行了交付房产和土地证等义务，邓某某支付了56万元土地转让款，还给予了原告10万元的补助。杨某兰不是本案适格的原告，其既不是土地的使用者，也不是房产的所有者，本案与杨某兰无关。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告祁某某辩称，祁某某代表邓某某签订的�地出让协议合法有效。在签订协议时，祁某某有邓某某的书面委托书。祁某某已代邓某某分三次向原告支付了价款。原告起诉祁某某无任何事实及理由，请求驳回原告的所有诉讼请求。
原告杨某某、杨某美、杨某兰向本院提交了如下证据材料：
一、三原告的身份证复印件各一份，以证明原告的主体资格，原告系大建旁村的村民；
二、宅基地使用证复印件一份、证明一份，以证明原告于1984年1月6日通过审批取得了位于大建旁村三组xxx号的面积为363平方米的宅基地，并建盖了房屋居住至2009年；
三、《土地出让协议书》一份，以证明原告转让宅基地给被告违反了法律的禁止性规定，此协议无效，签订协议时被告明知是宅基地，原告无过错；
四、《人民调解协议书》一份、停工通知书照片二张，以证明原、被告在2012年、2014年多次因该宗土地买卖发生争议，原告要�被告停止施工，将土地退还给原告；
五、《责令停止国土资源违法行为通知书》三份、《建设行政责令停止建设通知书》一份、《建设行政处罚陈述、申辩权告知书》一份、《建设行政限期拆除通知书》一份、《建设行政责令改正通知书》一份，以证明被告违反承诺，未给原告办理新的宅基地使用证，导致原告损失。
六、云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书一份，以证明通过划拨取得的宅基地系农村集体所有的土地，转让或买卖宅基地的协议无效。
经质证，二被告对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据中的宅基地使用证复印件不予认可，对证明表示仅加盖了村委会的印章，形式要件不合法，且与本案无关；对第三组证据的真实性、合法性无异议，但对证明方向有异议；对第四组证据中的《人民调解协议书》予以认可，但对证明方向有异议，对停工通知书照片不予认可；对第五、六组证据均不予认可，认为与本案无关。
被告邓某某、祁某某向本院提交了如下证据材料：
一、邓某某的身份证复印件一份，以证明邓某某的主体资格；
二、《房地产买卖契约》一份、杨某某的《房屋所有权证》（第996276号）复印件一份、杨某美的《房屋所有权证》（第996277号）复印件一份、现金收条一份、收款收据一份、邓某某的《房屋所有权证》（第995745号）一份，以证明原告杨某某、杨某美与被告邓某某系房地产买卖合同关系，二原告自愿将大建旁村的86.85平方米房屋及363平方米土地使用权转让给邓某某，被告支付了56万元价款，原告交付了房地产，双方办理了过户手续，被告领取了《房屋所有权证》；
三、《土地出让协议书》一份、《国有土地使用证》一份、授权委托书复印件一份，以证明被告邓某某委托祁某某办理双�买房的一切事宜，原告自愿将土地转让给被告并将《国有土地使用证》交付给被告；
四、凭某某证明一份、关于本家转土地事宜证明一份、现金收据一份，以证明原告自愿将土地转让给被告，转让土地经过家庭成员讨论并同意，被告还支付给原告补偿款10万元；
五、原告杨某某、杨某美的身份证复印件、结婚证复印件各一份、三原告的户口薄复印件一份，以证明签订协议时，被告已对原告的身份及家庭情况进行了审查；
六、《公证书》一份，以证明原告杨某某、杨某美委托和某办理房地产买卖的相关事宜并对委托进行了公证。
经质证，三原告对被告提交的第一组证据无异议；对第二组证据中的《房地产买卖契约》不予认可，表示不是原告签字，未实际履行，对邓某某的《房屋所有权证》（第995745号）的真实性无异议，对合法性不予认可，对该组证据中的其他证据无异议；对第三组证据中的《土地出让协议书》无异议，但对证明方向有异议，对《国有土地使用证》的真实性、关联性无异议，但表示土地性质为划拨的宅基地，对授权委托书复印件不予认可；对第四组证据中的现金收据无异议，对二份证明不予认可；对第五组证据无异议，提出宅基地以户为单位，杨某兰有诉讼主体资格；对第六组证据的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，提出杨某美的字是杨某某代签的，杨某某与和某不认识，杨某某以为是让和某办理新的宅基地证，所支付的款项是土地转让款。
本院认为，原告杨某某、杨某美、杨某兰提交的三原告的身份证复印件各一份、《土地出让协议书》一份、《人民调解协议书》一份，形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认；宅基地使用证复印件一份、证明一份、停工通知书照�二张，形式要件不合法，本院不予确认；《责令停止国土资源违法行为通知书》三份、《建设行政责令停止建设通知书》一份、《建设行政处罚陈述、申辩权告知书》一份、《建设行政限期拆除通知书》一份、《建设行政责令改正通知书》一份、云南省昆明市官渡区人民法院民事判决书一份，与本案无关，本院不予确认。被告邓某某、祁某某提交的邓某某的身份证复印件一份、杨某某的《房屋所有权证》（第996276号）复印件一份、杨某美的《房屋所有权证》（第996277号）复印件一份、现金收条一份、收款收据一份、《土地出让协议书》一份、原告杨某某、杨某美的身份证复印件、结婚证复印件各一份、三原告的户口薄复印件一份、现金收据一份，形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认；《房地产买卖契约》一份、邓某某的《房屋所有权证》（第995745号）一份、《国有土地使用证》一份、《公证书》一份，能与其他证据相互印证，原告虽有异议，但未提交相应的证据予以反驳，该四份证据形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认；授权委托书复印件一份，虽为复印件，但二被告对委托事宜予以认可并无异议，本院予以确认；凭某某证明一份、关于本家转土地事宜证明一份，形式要件不合法，本院不予确认。
根据上述举证、质证和认证及当事人在庭审中的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：
2001年11月22日，洱源县土地管理局向原告杨某某颁发了洱国用（2001）字第xxx号《国有土地使用证》（No.000966945），该国有土地位于双廊镇大建旁村蛇山半岛，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为363平方米。
2009年3月13日，被告邓某某委托被告祁某某办理在大理市双廊镇买房事宜。2009年3月15日，被告祁某某代理被告邓某某与原告杨某某、杨某美、杨某兰签订了一份《土地出让协议书》，双方约定，原告自愿将本户具有合法共有产权位于大理市双廊镇大建旁村三组xxx号面积为363平方米的土地一块有偿出让给被告邓某某，该土地的附属设施同时转让；所出让的此块土地有洱源县土地局批准签发的《国有土地使用证》正本一册，为唯一有效合法证件；转让的价格为人民币56万元，2009年3月15日付20万元，未付的36万元，待被告办理完过户、契税等相关手续后一次付清，期限至2009年4月4日；土地交付时间为2009年4月15日；双方还对其他权利义务进行了约定。协议签订定后，被告祁某某受被告邓某某委托于2009年3月15日向原告杨某某、杨某美支付了土地转让费首付款20万元。原告将洱国用（2001）字第xxx号《国有土地使用证》（No.000966945）交付给被告。2009�10月30日，被告祁某某受被告邓某某委托向原告杨某某支付了余款36万元。2010年1月9日，被告祁某某受被告邓某某委托向原告杨某某支付了补偿款10万元。
2011年10月10日，原告杨某某、杨某美出具了一份委托书，委托和某作为二人的代理人，代理二人办理房屋初始登记、房产交易登记、签订《房产买卖契约》等，代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，二人均予以承认，并由二人承担一切法律责任，委托期限为办理完委托事项为止，该委托书经大理经济开发区公证处公证。2012年3月29日，原告杨某某、杨某美取得了大理市房权证大字第996276、996277号《房屋所有权证》，该房屋为原告杨某某、杨某美共同共有，位于大理市双廊镇大建旁村蛇山半岛，规划用途为住宅，建筑面积为86.35平方米。2012年4月11日，原告杨某某、杨某美（委托代理人为�某）与被告邓某某签订了一份《房地产买卖契约》，双方约定，二原告自愿将位于大理市双廊镇大建旁村蛇山半岛的房地产（房屋建筑面积86.85平方米、土地使用面积363平方米）出售给被告邓某某；价格为56万元，被告邓某某于2009年4月4日前一次付清给二原告；双方同意于2009年4月18日由二原告将上述房地产正式交给被告邓某某，房屋移交时，建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告邓某某；双方还对其他权利义务进行了约定。2012年4月11日，被告邓某某经大理市人民政府批准，登记取得了上述房屋的大理市房权证大字第9957**号《房屋所有权证》，房屋规划用途为住宅。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地使用权，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准�不得转让、出租、抵押。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，原告杨某某、杨某美、杨某兰未经有批准权的人民政府批准，与被告邓某某就转让划拨土地使用权签订的《土地出让协议书》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告签订的《土地出让协议书》虽无效，但原告杨某某、杨某美与被告邓某某此后又签订了一份《房地产买卖契约》，该契约内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定�房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《城市房地产转让管理规定》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，原告杨某某、杨某美与被告邓某某签订的《房地产买卖契约》约定，二原告自愿将位于大理市双廊镇大建旁村蛇山半岛的房地产（房屋建筑面积86.85平方米、土地使用面积363平方米）出售给被告邓某某，价格为56万元。契约签订时，原告已实际收取了价款56万元。原、被告交易的房屋属私有住宅，转让后仍用于居住，并经大理市人民政府批准，被告邓某某已依法登记取得了交易房屋的所有权。综上，被告邓某某已依照原、被告自愿签订的《房地产买卖契约》，实际支付了价款56万元，依法取得了本案争议房屋的所有权及土地使用权，被告因《土地出让协议书》取得的财产已没有必要返还，且被告已向原告支付了补偿款10万元，原告要求被告返还土地使用权及房屋的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，第五十八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告杨某某、杨某美、杨某兰与被告邓某某于2009年3月15日签订的《土地出让协议书》无效。
二、驳回原告杨某某、杨某美、杨某兰的其他诉讼请求。
案件受理费人民币9400元，减半收取4700元，由原告杨某某、杨某美、杨某兰承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。
审判员 屈艳祥
二〇一四年九月十七日
书记员 杨金丽