北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4182号
上诉人（原审原告）武龙，男，1976年5月10日出生。
委托代理人程金勇，北京市欧亚律师事务所律师。
委托代理人武薇，女，1980年9月28日出生。
被上诉人（原审被告）崔斌，男，1985年1月15日出生。
委托代理人李彦，北京市拓夫律师事务所律师。
上诉人武龙因与被上诉人崔斌房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武龙的委托代理人程金勇、武薇，被上诉人崔斌的委托代理人李彦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
武龙在一审中起诉称：武龙与崔斌于2015年5月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔斌将坐落于北京市朝阳区单店西路×号院×号楼×单元×号的房屋出售给武龙，约定房屋成交价格360万元，定金20万元整，双方自签订之日起六十日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续等条款。合同经双方签字确认，合法有效。合同签订后，崔斌收取了武龙交付的定金20万元。现崔斌违反约定，拒绝按合同约定履行义务。故诉至法院，要求崔斌承担违约责任，向我双倍返还定金40万元，解除合同。
崔斌在一审中答辩称：崔斌没有违约行为，不应当承担违约责任。其次，因双方就合同履行事宜无法达成一致，合同已经没有办法继续履行，崔斌愿意将20万元定金返还，但双方签订的定金协议中有明确约定无需双倍返还定金。同意解除合同。
一审法院审理查明：2015年5月16日，崔斌作为甲方，武龙的妹妹武薇作为乙方签订《房屋买卖定金协议》，约定：一、甲方将其所有的位于单店西路×号院×号楼×单元×号的房屋（房产证号0604×××）出售给乙方，甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷，符合上市交易的条件。二、乙方确认以人民币3600000的价格购买上述房屋。三、甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金人民币200000元。甲方为乙方出具定金收条，同时将上述房屋所有权证复印件，身份证复印件，委托书复印件等相关资料交于乙方各留存一份。四、甲方如违约，在五日内退还乙方定金（无需双倍）。同日，武龙向崔斌支付定金20万元。2015年5月22日，武龙（武薇代）作为买受人，崔斌作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定：出卖人所售房屋坐落为朝阳区单店西路×号院×号楼×单元×号；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3600000元；买受人采取下列第1种付款方式付款，即自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》；买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币200000元；出卖人应当在出卖方领取到全部房款当日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起六十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）签订后，双方一致认可由于原本双方约定一次性付款，而武龙准备办理贷款故崔斌不再同意出卖房屋导致合同未能继续履行。现武龙诉至法院要求解除合同，并要求崔斌双倍返还定金40万元。崔斌称根据双方签订的《房屋买卖定金协议》其同意退还定金20万元，不同意双倍返还定金40万元。
另，庭审中崔斌称其曾向武龙发出过关于解除房屋买卖合同的律师函，武龙称其并未收到。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，武龙、崔斌签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）、《房屋买卖定金协议》真实有效，双方均应依合同履行各自的权利义务。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），一审法院不持异议。关于崔斌是否需双倍返还定金，从《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）的内容及双方当事人庭审陈述看，一审法院可以推断双方曾约定通过现金支付购房，后由于武龙准备办理贷款导致双方未能继续履行合同，同时双方签订的《房屋买卖定金协议》并未违反法律强制性规定，故属于有效合同，现崔斌同意返还定金20万元，一审法院不持异议，武龙要求崔斌双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、武龙与崔斌于2015年5月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）于判决生效之日解除；二、崔斌于判决生效之日起七日内返还武龙购房定金二十万元；三、驳回武龙其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
武龙不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。主要上诉理由如下：1.双方在买卖合同中约定的购房款的支付方式上没有具体约定，一审法院认定事实存在错误。2.《房屋买卖定金协议》中关于无需双倍返还定金的条款因违反法律强制性规定而无效。故请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由崔斌承担。
崔斌服从一审法院判决，请求驳回武龙的上诉请求。其针对武龙的上诉理由答辩称：崔斌不存在违约，且双方本来约定一次性给付购房款，后武龙擅自变更房款支付形式，准备以贷款的方式支付购房款，双方无法形成合意，崔斌有权解除合同，不构成违约。
二审诉讼中，武龙向本院提交2015年5月14日至2015年6月8日的微信截图，证明崔斌得知自己房子卖不了，所以违约不卖房子。崔斌对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋所有权证书》、《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）、《房屋买卖定金协议》以及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案主要的争议焦点即崔斌是否构成违约，是否适用定金罚则。关于崔斌不继续履行合同的行为是否构成违约的问题。第一，根据《合同法》第六十二条第一款第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》并未对购房款的时间作出明确约定，故可认定双方可以在《房屋买卖合同》签订之日起60日内，即办理完成房屋权属转移登记手续之前，崔斌有权随时主张购房款项，但应当给武龙必要的准备时间。本案中崔斌并未给武龙合理必要的付款准备期限支付房款，亦未提交其向武龙催收房款的证据，结合其微信截图及电话录音，均表示不再继续履行合同，其行为已经构成违约。第二，双方在合同履行过程中关于是否办理房屋贷款的问题，系双方当事人对于房款支付的磋商，并不必然导致合同目的不能实现，应充分结合催收房款的时间、准备房款的合理期限综合认定合同是否能够继续履行，亦不构成解除合同的理由。综上，崔斌主张其有权解除合同，不构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于崔斌的违约行为是否适用定金罚则的问题。第一，本案20万元定金的性质。本案中，依据武龙与崔斌签订的《房屋买卖定金协议》中的约定的定金应为缔约定金，即为双方签署《房屋买卖合同》而给付的定金。双方之间签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》后，20万元定金的性质已经转变为履约定金，故《房屋买卖定金协议》应当已经履行完毕而依法终止，双方当事人应按照《房屋买卖合同》履行各自的权利义务。第二，是否适用定金罚则。根据《中华人民共和国担保法》八十九条之规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”双方当事人在《房屋买卖合同》中明确约定定金20万元，崔斌未履行相应的义务已经构成违约。武龙有权适用定金罚则。故武龙诉请崔斌承担违约责任，向武龙双倍返还定金40万元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、《中华人民共和国担保法》八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54130号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54130号民事判决第三项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第54130号民事判决第二项为崔斌于本判决生效之日起七日内双倍返还武龙定金四十万元。
一审案件受理费3650元，由崔斌负担（于本判决生效后七日内给付武龙）。
二审案件受理费4300元，由崔斌负担（于本判决生效后七日内给付武龙）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 潘 蓉
代理审判员 姜 君
二〇一六年五月十九日
书 记 员 黄璐书记员崔莹