贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔盘民初字第949号
原告娄某某，女，1968年9月18日生。
原告杨某某，男，1962年11月1日生。
被告景某某，男，1963年9月15日生。
原告娄某某、杨某某与被告景某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员董文科独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告娄某某、杨某某到庭参加诉讼，被告景某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告娄某某、杨某某诉称，2011年11月19日，二原告与被告签订《集资协议》，约定原告以每平方米2390元的价格向被告购买房屋一套，协议还明确了违约责任。当日，原告按照《集资协议》的约定向被告支付了200000元，被告收款后向原告出具了收条。因房屋一直未建，被告于2014年3月26日向二原告承诺，如果建房手续在2014年6月底办得下来，就按照原被告签订的购房合同执行，如果2014年6月底还办不到建房手续，被告自愿在红果境内购买一套108平方米的住房给原告娄某某，但约定的期限届满后被告未履行承诺。2014年7月13日，二原告再次与被告协商退房事宜，经协商，被告自愿退还二原告的购房款200000元，并支付二原告从2011年11月19日至2014年3月26日期间的利息及违约金140800元，共计340800元，被告于当日向原告出具了欠条，承诺于2014年10月13日前一次性将款项支付给原告娄某某，如不能按期付清，用其思进服务公司的房产作为抵押，并按该欠款金额的双倍赔偿给原告。约定的期限届满后，被告仍未偿还二原告任何款项。被告的违约行为给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，请求：一、解除二原告与被告于2011年11月19日签订的《集资协议》；二、由被告退还二原告购房款200000元，支付从2011年11月19日至2014年3月26日期间的利息及违约金140800元，合计340800元；三、由被告赔偿原告违约金27264元（自2014年10月13日至2015年2月13日，按中国人民银行贷款利率6%的四倍计算），2015年2月13日后的赔偿金按中国人民银行贷款利率6%的四倍计算至上述款项全部还清为止；四、被告承担本案诉讼费用。
原告娄某某为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：1、集资协议一份，拟证明二原告与被告存在房屋买卖关系的事实。2、收条一份，拟证明二原告向被告支付了200000元房屋款的事实。3、承诺书一份，拟证明被告未按约定交付房屋，存在违约的事实。4、欠条一份，拟证明被告欠原告340800元的事实。
被告景某某未答辩，也未向本院提交证据。
对证据的分析与认定，1、集资协议、收条各一份，符合证据“三性“规定，且相互印证，可以作为认定原被告存在房屋买卖合同关系及二原告支付了200000元购房款给被告的依据。2、承诺书、欠条各一份，符合证据“三性”规定，可以作为认定原被告存在约定，应当支付340800元给二原告的依据。
经审理查明，2011年11月19日，二原告与被告签订一份《集资协议》，约定二原告以每平方米2390元的价格向被告购买住房一套，房款分两次付清，在签订协议之日付200000元，剩下的房款到建房审批确定时，根据二原告选定的楼层套房的建筑总面积，加上公摊面积乘以协议约定的单价全部付清，交房时间预计为2013年年底，如果被告违约，被告除退还二原告所交的200000元外，还需支付80000元的违约金，如二原告违约，被告有权不退还二原告所交付的款项，并把二原告选定的住房出售给其他人，如因各有关部门的因素造成不能按协议执行，就不算违约，原被告协商解决，还约定被告如不能按期交房，被告根据逾期时间每天按万分之壹点伍元计算损失给二原告。协议签订后，二原告于当日按照约定交付了200000元的购房款给被告。后被告的房屋迟迟未建，原告娄某某找到被告，被告于2014年3月26日向其出具承诺书，如果被告的建房手续在2014年6月底办得下来，就按原被告原来签订的购房合同执行，如果在2014年6月底不能办到建房手续，被告自愿在红果境内购买一套住房给原告娄某某，被告承担108平方米的价款，超出108平方米部分的价款由原告娄某某自行负担。后被告承诺的期限到期后，被告的建房手续并未办理成功，被告于2014年7月13日向原告娄某某出具欠条一份，注明下欠娄某某340800元，于2014年10月13日前一次性付清，如不能按期付清，被告用其思进服务公司的房产作为抵押，按欠款金额的双倍赔偿给娄某某，在付款时，原告娄某某要归还原来与被告签订的各类证件及收条，如娄某某不归还证件和收条，欠条作废。至今，被告未履行欠条上的付款义务。
另查明，2012年7月6日公布的六个月内贷款基准年利率为5.6%，2014年11月22日公布的一年至三年贷款基准年利率为6%。
本院认为，原被告于2011年11月19日签订的《集资协议》符合房屋买卖合同的构成要件，是双方真实意思的表示，且未违反法律的强制性和禁止性规定，该协议合法有效。根据约定，被告应于2013年年底交房，约定的期限到期后被告并未交付房屋，被告的行为已属违约。2014年3月26日，被告向原告娄某某出具的承诺书，应为对2011年11月19日原被告签订的购房合同的补充约定，该承诺中约定的如果被告的建房手续在2014年6月底办得下来，就按原被告原来签订的购房合同执行的内容是对购房合同继续履行的补充约定；承诺中约定的如果在2014年6月底不能办到建房手续，被告自愿在红果境内购买一套住房给原告娄某某，被告承担108平方米的价款，超出108平方米部分的价款由原告娄某某自行负担的内容，为解除购房合同及承担违约责任的约定。至2014年6月底，被告的建房手续未办理成功，原被告签订的购房合同无法继续履行，被告为此于2014年7月13日写下欠条给原告娄某某，该份欠条应视为原被告解除《集资协议》的约定，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，原告主张解除《集资协议》的理由不能成立，对其诉讼请求不予支持。
2014年7月13日，原被告协商解除了《集资协议》并通过欠条的形式确认了返还的购房款和承担的违约金的数额，其中返还的购房款为200000元，承担的违约金为140800元，合计340800元，原被告达成的返还购房款和支付违约金的欠条是双方真实意思的表示，且被告在诉讼中未提出抗辩理由，视为其放弃诉讼权利，故二原告主张由被告退还购房款200000元，并支付违约金140800元的理由成立，予以支持。
基于被告的违约行为，其占用二原告交付的资金必然给二原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担赔偿损失的违约责任，但被告占用原告的资金为200000元，故二原告主张按340800元作为基数计算资金占用损失明显不当，本院仅确认200000元为基数计算的资金占用损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，至2014年10月13日，被告未返还购房款，故从逾期之日至购房款全部返还为止都应支付原告资金占用损失，本案以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础加30%的罚息利率为标准计算较为适宜。综上，二原告从2014年10月13日至2015年2月13日的资金占用损失为4853.33元（200000元×（5.6%＋5.6%×30%）÷12×4个月≈4853.33元］。原告主张按中国人民银行基准利率的四倍计算资金占用损失，于法无据，超出部分本院不予支持，本院支持从2014年10月13日至2015年2月13日期间的资金占用损失为4853.33元，从2015年2月14日起的资金占用损失参照2014年11月22日公布的一年至三年贷款基准年利率6%加30%罚息利率，即7.8%计算至被告清偿为止。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告景某某于本判决生效之日起十日内退还原告娄某某、杨某某购房款200000元，支付违约金140800元，合计340800元。
二、由被告景某某支付原告娄某某、杨某某从2014年10月13日至2015年2月13日的资金占用损失4853.33元，从2015年2月14日起的利息按年利率7.8%支付至购房款全部还清之日止。
三、驳回原告娄某某、杨某某的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6821元，因适用简易程序审理，减半收取3410.5元，由被告景某某负担3242元，原告娄某某、杨某某负担168.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 董文科
二〇一五年四月二十七日
书记员 张 聪