广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2546号
上诉人（原审原告）：广州市金珠江化学有限公司，住所地。
法定代表人：陈忠成，该司董事长。
委托代理人：卢清华、谢小海，广东伯方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈小霞，女，1970年1月16日出生，汉族，住广州市荔湾区大策直街25号201房
委托代理人：梁映文，广东文领律师事务所律师。
委托代理人：万由伟，广东羊城律师事务所律师。
上诉人广州市金珠江化学有限公司因与被上诉人陈小霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月29日公开开庭审理了本案，上诉人广州市金珠江化学有限公司委托代理人谢小海、被上诉人陈小霞委托代理人万由伟、梁映文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈小霞是广州市荔湾区花地富莉霞美食店的个体工商户持牌人，自2002年起使用芳村大道中270号作为经营广州市荔湾区花地富莉霞美食店之用。2010年11月11日，陈小霞以广州市荔湾区花地富莉霞美食店的名义与广州市金珠江化学有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈小霞承租广州市金珠江化学有限公司位于芳村大道中270号，用地面积约293平方米的物业；租给陈小霞作为经营饮食使用。租赁期限自2010年12月1日至2018年11月31日止；租金为每平方米45元／月，计13185元／月，陈小霞需在每月10日前向广州市金珠江化学有限公司交纳当月的租金，租金每年上浮3%。另约定：由于该物业已纳入市政府经营型储备用地，将配合白鹅潭经济圈城市规划发展配套开发。在租赁期间遇到国家政府部门征地或不可抗力等情况，本合同解除并终止执行，陈小霞必须无条件归还该物业，双方互不追究对方的责任，按实际时间结清有关租金、管理费及其他相关费用，广州市金珠江化学有限公司应收回场地之日起10天内无息退回履约保证金给陈小霞。合同签订后，陈小霞继续经营广州市荔湾区花地富莉霞美食店并付清所有费用。广州市金珠江化学有限公司于2013年10月12日向陈小霞发出《关于做好退出租赁场地准备的通知》，内容是：出租地块已经被征用的事实，并且通知陈小霞做好撤场准备。同年10月29日，又委托律师向陈小霞发出《律师函》，告知解除合同，并要求其在2014年2月28日前退场。
2014年3月17日，广州市金珠江化学有限公司向原审法院提起本案诉讼，请求：一、确认双方的《房屋租赁合同》于2013年10月30日解除，保证金19140元无需退还；二、判令陈小霞立即交还租赁物业；三、判令陈小霞缴清与场地有关的水费、电费及其他费用（含场地占用费）。四、判令陈小霞承担本案的诉讼费用。原审庭审期间，广州市金珠江化学有限公司递交了2013年8月12日的市政府工作会议纪要（穗府会纪（2013）202号），该纪要内容是：关于白鹅潭商业中心安置房建设问题。由市国资委负责，协调市金珠江化工有限公司就新隆沙地块两处物业8月底前与荔湾区签订收储协议，支持白鹅潭安置房项目建设等。另广州市金珠江化学有限公司递交广州市规划局于2010年7月27日作出《关于明确新隆沙地块储备范围的复函》（穗规（2010）1082号）及建设用地规划红线图给原审法院参考，但不作为本案证据。经原审法院庭询，广州市金珠江化学有限公司未能确定有国家政府部门出具的关于征用涉案房屋所在地地块的公告。陈小霞要求继续履行合同，故收回其反诉请求。另广州市金珠江化学有限公司在原审庭审结束后递交了广州市公安局荔湾区分局花地派出所的证明荔湾区芳村大道中270号与荔湾区权基直街21号第一栋是同一地址。
原审法院认为：陈小霞和广州市金珠江公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人应按约定履行。根据合同约定：由于该物业已纳入市政府经营型储备用地，将配合白鹅潭经济圈城市规划发展配套开发。在租赁期间，遇到国家政府部门征地或不可抗力等情况，本合同解除并终止执行，陈小霞必须无条件归还该物业，双方互不追究对方的责任，按实际时间结清有关租金、管理费及其他相关费用，广州市金珠江化学有限公司应收回场地之日起10天内无息退回履约保证金给陈小霞。从上述约定可见，广州市金珠江化学有限公司出租房屋时，涉案房屋已在市政府经营型储备用地范围；广州市金珠江化学有限公司所提交的穗府会纪（2013）202号会议纪要只是对储备用地工作进一步的确认和细化。广州市金珠江化学有限公司的证据不能证明国家政府部门已颁发公文征用涉案房屋所属地块。涉案合同的解除条件尚未成就，且陈小霞按约定支付了所有费用，广州市金珠江化学有限公司以涉案房屋作为市政府经营型储备用地为由，要求确认广州市金珠江化学有限公司、陈小霞双方签订的《房屋租赁合同》于2013年10月30日解除，保证金19140元无需退还；要求陈小霞立即交还租赁物业给广州市金珠江化学有限公司；要求陈小霞缴清与场地有关的水费、电费及其他费用等诉讼请求，不符合合同约定，对上述诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、驳回广州市金珠江化学有限公司要求确认广州市金珠江化学有限公司、陈小霞双方签订的《房屋租赁合同》于2013年10月30日解除，保证金19140元不予退还的诉讼请求；二、驳回广州市金珠江化学有限公司要求陈小霞立即交还租赁物业给广州市金珠江化学有限公司的诉讼请求；三、驳回广州市金珠江化学有限公司要求陈小霞缴清与场地有关的水费、电费及其他费用等诉讼请求。一审案件受理费139元，由广州市金珠江化学有限公司负担。
上诉人广州市金珠江化学有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审在事实认定和法律适用方面均存在不当，对合同约定的解除条件之理解与合同本意不符，导致判决有失公允。具体理由如下：一、上诉人与被上诉人约定的合同解除条件为政府实施收购储备而非强制征收，且被上诉人对涉案土地已纳入收储计划是明知的，原审事实认定有误和适用法律不当。现行国家政府部门征地分两种情形，即集体所有土地和国有土地，本案涉及的征地应为国有土地征地。其中，国有土地征地分两种途径，一是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展依据。原审虽未援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为裁判依据，但实际上适用了该条例的有关规定，属适用法律不当，依法应予纠正。二、政府发函通知上诉人执行收储并与上诉人签订收储合同，本案租赁合同解除条件成就。广州市荔湾区白鹅潭管理委员会系荔湾区人民政府的派出机构，其于2013年9月10日向上诉人发出《关于配合做好新隆沙地块征收工作的函》，正式通知对涉案土地进行收储，要求上诉人“尽快与我区（荔湾区）签订征收补偿协议（即收购合同或收储协议）”。该函作为政府执行部门的通知，表明租赁合同约定的收储计划已进入实施阶段，上诉人须配合政府立即签订收储协议并交付土地（依常理，若只签订收储协议而不交付土地是没有意义的）。2014年3月7日，荔湾区白鹅潭管理委员会下属事业单位广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心与上诉人签订了《广州市金珠江化学有限公司新隆沙AF020108地块的芳村松基直街21号用地补偿协议》，并依该收储协议支付了首期收购款人民币7627306．40元，政府收储行为已经实施。上诉入需依租赁合同解除条款收回土地并交付给荔湾区白鹅潭开发建设中心，本案租赁合同解除条件成就。
被上诉人陈小霞辩称：上诉人广州市金珠江化学有限公司至今没有法定理由要求与被上诉人解除租赁关系，从上诉人提交的证据材料可以看出，这些材料在一审已经出具，且其所说明的事实已经陈述，原审法院认为这些材料只是对政府工作的确认和细化，而不是要征用该土地，因此上诉人主张解除合同没有合同以及法定理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经过开庭审理，确认原审法院查明的事实。
二审另查明：一、上诉人广州市金珠江化学有限公司在二审中提交了付款凭证、收款证明以及用地补偿协议等证据，证明广州市荔湾区白鹅潭建设中心是广州市荔湾区管委会下属的负责土地收储工作的单位，广州市金珠江化学有限公司与广州市荔湾区白鹅潭建设中心于2014年3月7日签订了用地补偿协议，该协议约定广州市金珠江化学有限公司应该于2014年5月31日前将协议项下地块移交给广州市荔湾区白鹅潭建设中心，并且广州市荔湾区白鹅潭建设中心也按照协议于2014年5月6日分三批次向广州市金珠江化学有限公司支付了63万元、356万元、400万元补偿款。被上诉人认为该材料不是二审新证据，且不能证明为国家征地文件。二、上诉人确认被上诉人没有欠缴任何场地使用费及水电费。
本院认为：本案争议焦点为解除合同条件为土地储备回收还是国家征地，及解除条件是否成就？
关于合同约定的解除条件如何理解的争议，双方当事人签订合同的第六条约定：由于该物业已经纳入了市政府经营性储备用地，将配合白鹅潭经济圈城市规划发展配套发展。在租赁期间，遇到国家政府部门征地或不可抗力等情况，本合同解除并终止执行，乙方必须无条件归还该物业，双方互不追究对方的责任。上诉人认为上述约定中的国家征地即为土地收储，被上诉人认为国家征地是经作出征地文件及公告为标志的行为。本院认为，双方当事人租赁关系维持时间较长，且合同内容中反映双方对涉案地块纳入市政府经营性储备用地的情况是知悉的，未来面临土地收储行为是可预期的。根据国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布的《土地储备管理办法》第二条规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。第十条规定，下列土地可以纳入土地储备范围：（一）依法收回的国有土地；（二）收购的土地；（三）行使优先购买权取得的土地；（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；（五）其他依法取得的土地。第十三条规定，根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。从以上规定可看出，土地收储行为是国家回收土地使用权的行为，经签订收购合同及履行支付补偿及收回土地使用权完成程序。并非以国家作出征地文件及公告为标志完成。且国家收回储备土地后，上诉人也丧失涉案土地使用权，本案租赁合同必然终止。故本院认为合同约定的国家征地解除合同事由包含了国家收回储备土地行为，国家收回涉案土地使用权是双方当事人约定的解除合同条件。
关于解除条件是否成就的争议，上诉人在一审程序中提交的相关收储工作会议纪要，可以证明收储工作的启动。根据上述《土地储备管理办法》的规定，经签订收购合同及履行支付补偿及收回土地使用权完成程序。上诉人在二审程序中提交了用地补偿协议，内容中明确了收回土地使用权的时间要求，本院认为解除条件以收回土地使用权时间明确为标志，涉案租赁合同解除条件已经成就。
综上所述，本案租赁合同解除条件已经成就，上诉人要求解除合同及收回租赁场地，本院予以支持。上诉人在一审未提交补偿协议导致原审法院查明事实不清，二审予以纠正。至于上诉人提出不予退还保证金的意见，与合同约定并不相符，原审法院不予支持，本院予以确认。上诉人提出要求被上诉人清缴场地使用费及水电费等费用的诉求，其二审已经确认没有欠费，故原审法院不予支持的判决，二审予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区法院（2014）穗荔法民三初字第598号民事判决第三项；
二、撤销广州市荔湾区法院（2014）穗荔法民三初字第598号民事判决第一、二项；
三、解除广州市金珠江化学有限公司与陈小霞签订的《房屋租赁合同》；
四、陈小霞在本判决送达之日起十五日内将荔湾区芳村大道中270号房屋（即荔湾区权基直街21号第一栋）交还给广州市金珠江化学有限公司；广州市金珠江化学有限公司在收回上述房屋后十天内退还保证金19140元给陈小霞。
一审案件受理费139元，二审案件受理费278元，均由广州市金珠江化学有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月十二日
书记员 阮志雄
宋德光