重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝高法民提字第00221号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄福奎，住重庆市。
委托代理人黄文欢（黄福奎之子），住重庆市。
委托代理人李永建，重庆剑直律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王远龙，住重庆市。
委托代理人易超，重庆鑫远律师事务所律师。
委托代理人冯景河，重庆鑫远律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：王长鱼（曾用名：王长云），住重庆市。
一审第三人、二审被上诉人：徐道龙，住重庆市。
黄福奎与王远龙、王长鱼、徐道龙所有权确认纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2007年1月8日作出（2005）武民初字第671号民事判决。王远龙不服，向重庆市第三中级人民法院提起上诉。该院于2007年10月22日作出（2007）渝三中法民终字第148号民事判决。王远龙仍不服，向该院申请再审。重庆市第三中级人民法院于2011年4月28日作出（2011）渝三中法民监字第5号民事裁定，决定进行再审，并于2012年9月20日作出（2011）渝三中法民再终字第00024号民事判决。黄福奎不服，向本院申请再审。本院于2013年4月26日作出（2013）渝高法民申字第00318号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黄福奎及其委托代理人黄文欢、李永建，王远龙及其委托代理人易超、冯景河，徐道龙到庭参加诉讼。王长鱼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
黄福奎于2005年5月31日向重庆市武隆县人民法院提起诉讼称，2002年1月20日其以12万元的价格向王长鱼购买武隆县巷口镇仙女路68号东单元1楼、2楼及3楼门面两间，黄福奎付清了房款、办理了产权过户手续、对房屋装修并使用至今。2003年3月王远龙因与徐道龙发生合伙纠纷提起行政诉讼，撤销了黄福奎的房屋所有权证。黄福奎系善意、有偿取得讼争房屋，请求人民法院确认黄福奎与王长鱼之间的房屋买卖合同有效，讼争房屋归黄福奎所有。
重庆市武隆县人民法院一审审理查明，1995年7月，王远龙与徐道龙合伙在武隆县巷口镇黄荆村1社修建6层楼的房屋1幢，双方口头约定：房屋由王远龙负责修建并开支相关费用，竣工后据实结算，东单元1、2、3、4、5楼归徐道龙所有。后王远龙又单独邀约了他人入伙。1996年3、4月，王远龙、徐道龙、张德贵、黄朝霞四人到有关部门办理了合伙建房手续。随后，王远龙将房屋承包给他人修建，徐道龙、张德贵、黄朝霞三人分别向王远龙缴纳了金额不等的房屋修建款。
1997年10月28日合建房屋竣工，王远龙按照约定向徐道龙等合伙人交付了各自房屋的钥匙。1998年4月24日，该房屋经有关部门验收合格。
1998年10月，徐道龙将其房屋钥匙交给王远龙，让王远龙出售其房屋。1998年10月20日，王远龙将东单元5楼以5.5万元出售给李昌琼。1998年10月19日和1999年2月11日，徐道龙两次从王远龙手中收回建房款4.6万元，后因徐道龙的债权人向王远龙追索债务，王远龙又将房屋钥匙还给了徐道龙，要徐道龙自己出售房屋。1999年8月28日徐道龙将东单元3楼的两间门面出租给了王一川。1999年10月25日，王远龙与其他合伙人为办理房屋产权证补签了一份《合资合伙建房协议书》，并将协议的时间倒签至1995年10月7日。王远龙等人在协议书中仍将徐道龙列为合伙建房人，但只将东单元1、2、3、4楼确定为徐道龙应分得的房屋，将东单元5楼直接确定为李昌琼应分得的房屋。王远龙按照该协议书分房方案向重庆市武隆县房屋管理中心提交了产权人名单（该名单包括了购买王远龙房屋的人）及《分房图册》，该中心向王远龙、张德贵、李昌琼、田建东、陈胜等人颁发了房屋所有权证。2000年3月25日，王远龙因涉嫌故意伤害罪被刑事拘留，后被判处有期徒刑3年。同年4月13日，徐道龙因欠王长鱼的工程款，将东单元1楼、2楼、3楼门面两间（3-1号、3-2号）作价12万元抵偿给了王长鱼。双方为了办理房屋所有权证签订了一份《集资修建住宅房协议书》，并在协议书中将房价改为7.5万元。同日，重庆市武隆县房屋管理中心根据有关部门批准的建设手续、《合资合伙建房协议书》和《分房图册》以及《集资修建住宅房协议书》向王长鱼颁发了房屋所有权证（武房权证武字第070**号）。2001年7月27日，徐道龙与李昌琼就东单元5楼签订了《关于巷口镇仙女路68号－10房屋买卖的补充协议》，随后李昌琼将购房款尾款5000元支付给了徐道龙。
2001年4月18日，徐道龙向重庆市武隆县人民法院提起行政诉讼，要求撤销王远龙东单元6楼的房屋所有权证，该院以重庆市武隆县房屋管理中心在颁证时违反法定程序为由，撤销了该房屋所有权证。2001年9月，王远龙也向该院提起行政诉讼，要求撤销王长鱼东单元1楼、2楼及3楼两间门面的房屋所有权证。该院一审维持了重庆市武隆县房屋管理中心颁发给王长鱼的房屋所有权证。王远龙提起上诉，重庆市第三中级人民法院二审判决撤销了颁发给王长鱼的房屋所有权证。
王长鱼在重庆市武隆县人民法院就上述行政纠纷作出一审判决后，于2002年1月20日将东单元1楼、2楼及3楼两间门面以12万元转让给了黄福奎，双方到有关部门办理了房屋产权过户登记，黄福奎取得了武房权证武字第119**号房屋所有权证、武国用（2002）字第003747号国有土地使用证。2003年3月3日，王远龙再次向重庆市武隆县人民法院提起行政诉讼，要求撤销颁发给黄福奎的房屋所有权证。该院于2003年3月21日作出（2003）武行初字第6号行政判决，撤销了颁发给黄福奎的房屋所有权证。
2004年3月5日，王远龙向重庆市武隆县人民法院提起民事诉讼，请求确认徐道龙退出合伙的行为有效，由王远龙退还徐道龙建房款26万元；确认徐道龙与王长鱼、黄福奎、王小平（另案原告）之间的房屋买卖协议无效，由徐道龙、王长鱼、黄福奎、王小平共同返还武隆县巷口镇仙女路（现为芙蓉西路）68号东单元1、2、3、4楼和6楼房屋。该院于2004年8月10日作出（2004）武民初字第404号民事判决，确认徐道龙退出与王远龙合伙建房的行为有效，判决王远龙退还徐道龙合伙建房款26万元（已退5.5万元，还应退20.5万元），并认为王远龙要求确认徐道龙与王长鱼、王小平、黄福奎之间的房屋买卖协议无效，由徐道龙、王长鱼、黄福奎、王小平共同返还房屋的请求，属于另一法律关系，不属该案审理范围，王远龙可另案起诉。该判决生效后，徐道龙向重庆市武隆县人民法院申请再审，该院于2005年10月15日决定再审，并于2006年4月15日作出（2006）武民再字第4号民事判决，认定王远龙主张徐道龙退出合伙建房的事实不能成立，判决撤销该院（2004）武民初字第404号民事判决，驳回王远龙的诉讼请求。王远龙提起上诉，重庆市第三中级人民法院于2006年9月8日作出（2006）渝三中民再终字第32号民事判决，认定徐道龙已经退出合伙，判决撤销重庆市武隆县人民法院（2006）武民再终字第4号民事判决，维持该院（2004）武民初字第404号民事判决。
2004年12月，王远龙持重庆市武隆县人民法院（2004）武民初字第404号民事判决申请对本案讼争房屋进行产权登记，重庆市武隆县房屋管理中心于2005年1月31日向王远龙颁发了讼争房屋的房屋所有权证。黄福奎得知后向重庆市武隆县人民法院提起行政诉讼，要求撤销王远龙的房屋所有权证。该中心在行政诉讼中自行注销了颁发给王远龙的讼争房屋的房屋所有权证，并登报公告了注销事项。2006年12月5日，黄福奎向重庆市武隆县人民法院提出财产保全申请，要求查封讼争房屋，并提供了担保。该院于2006年12月6日作出（2005）武民保字第671－1民事裁定，查封了讼争房屋。
重庆市武隆县人民法院（2005）武民初字第671号民事判决认为：1.讼争房屋的原始产权属于徐道龙。讼争房屋于1997年10月竣工，1998年4月24日经有关部门验收合格，王远龙和徐道龙等人在修建前口头约定讼争房屋属于徐道龙，徐道龙在房屋完工后也实际分得了房屋，所以讼争房屋的原始产权应属于徐道龙，房屋的产权初始登记权亦属于徐道龙。2.徐道龙退出合伙建房后，没有与合伙人进行退伙清算，既然徐道龙没有与其他合伙人进行退伙清算，徐道龙与王远龙达成的由王远龙退给徐道龙26万元集资建房款、徐道龙退出合伙建房的协议，就不是退伙清算协议，而是合伙人之间转让财产的协议。从房屋竣工后没有结算、徐道龙实际投资超过30万元而双方协议王远龙只给付26万元这一事实看，协议更符合买卖合同的法律特征，不符合退伙清算的法律特征。1998年10月20日王远龙将东单元5楼出卖给李昌琼时，双方签订的合同为《房屋买卖协议书》这一事实，也相应佐证了买卖合同的性质。3.徐道龙与王长鱼签订的《集资修建住宅房协议书》实质是房屋买卖协议，徐道龙是讼争房屋的产权人，在与王远龙达成房屋买卖协议后，王远龙没有付清房款，徐道龙没有交付房屋，徐道龙仍是房屋的所有权人，有权出卖讼争房屋，其与王长鱼签订的房屋买卖协议是有效协议，王长鱼基于该协议取得了讼争房屋的所有权。此后，王长鱼将房屋转让给黄福奎是对自己财产的合法处分，双方又办理了房屋产权过户登记，黄福奎取得了房屋所有权证和国有土地使用权证，而且国有土地使用权证至今没有被撤销，所以黄福奎对讼争房屋享有产权。4.即使讼争房屋产权已经转归王远龙所有，徐道龙出卖讼争房屋仍属于有权处分，而非无权处分，黄福奎仍可以取得讼争房屋产权。徐道龙有权出卖讼争房屋这一事实，王远龙在庭审中明确承认，徐道龙和黄福奎无需举证，至于王远龙主张徐道龙出卖前需要经过他同意这一事实，因双方只有口头约定，约定时又无其他人在场，徐道龙否认该内容，该事实无相应证据证明，一审法院对该事实不予确认。5.徐道龙在出卖讼争房屋前，一直管理、控制着讼争房屋，并将门面对外出租收取租金，享有房屋所有权人的一切外在表象，而房屋的合法修建手续均明确记载徐道龙是合伙建房人，王远龙自己提交给房屋管理部门备案登记以及办理房屋产权登记的《合资合伙建房协议书》也载明徐道龙是合伙人，享有讼争房屋的产权，此时没有任何证据表明除徐道龙之外讼争房屋还有其他产权人。所以，即使讼争房屋转让前属于王远龙所有，因王长鱼属于善意购买，在办理了产权登记后，应当取得讼争房屋产权，黄福奎亦可相应取得产权。徐道龙和王远龙之间的口头协议并无他人在场，也没有对外公示，不能苛求买受人知晓其口头协议的内容。至于王远龙主张善意取得不适用于不动产的问题，2001年9月3日最高人民法院《关于章春云等与张文斌房地产确权纠纷案的复函》，已经肯定了不动产交易中可以适用善意取得制度，同时《中华人民共和国物权法（草案）》第一百一十一条关于善意取得的规定亦适用于不动产交易。显然，善意取得制度仅适用于动产交易这一传统民法理论已经被新的民法理论所否定和取代，且基本上被立法机关和审判机关所采纳。所以，王远龙的这一辩解理由，该院不予以支持。遂判决：1.黄福奎与王长鱼签订的《房屋转让协议》有效；2.武隆县巷口镇仙女路（现为芙蓉西路）68号东单元1楼、2楼及3楼门面两间的产权属于黄福奎所有。一审案件受理费3910元，其他诉讼费950元，财产保全费2600元，共计7460元，由王远龙负担。
王远龙上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，确认黄福奎与王长鱼签订的《房屋转让协议》无效，讼争房屋产权归王远龙所有。
重庆市第三中级人民法院二审查明：讼争房屋座落于重庆市武隆县城江北西段（属滑坡地带，2001年5月1日该段附近公路里侧曾发生过大滑坡，造成了重大人员伤亡和财产损害），位于公路外侧，紧临乌江崖壁而建。该房兴建时，此段尚属开发初期，周围兴建的房屋不多。现沿公路两旁已大多兴建了房屋，但公路里侧因紧邻山坡，仍有部分空地，此段仍属比较冷清的地段。
在王远龙被刑事羁押前，讼争房屋由徐道龙占有，1999年至2000年期间，徐道龙及王长鱼又将东单元3楼门面出租给他人经营火锅，将东单元2楼出租给他人加工木材。2000年4月13日，徐道龙将东单元1、2楼及3楼门面作价7.5万元抵偿给了王长鱼（徐道龙与王长鱼均称，因双方是师徒关系，该房是适当作价），并办理了房屋所有权证。2002年1月20日，王长鱼又以12万元将该房出售给黄福奎并办理了过户手续。黄福奎购房后，经完善和装修后用于经营，后因另选场地经营，该房闲置欲出租期间，王远龙于2005年6月24日打穿相邻的墙壁占用该房。讼争房屋除3楼门面外，1、2楼均处于公路之下，且基本悬于乌江崖壁，采光极差，经济价值不大。徐道龙于2001年5月4日将该房东单元顶楼住房一套出售给他人，售价为3.5万元；王远龙于1999年12月10日将西单元门面（73.602平方米）出售给他人，售价为5.8万元。
因徐道龙与王远龙双方尚未进行合伙结算，现双方对徐道龙已支付的合伙款项数额有争议。因合伙属口头约定，王远龙对一审认定的合伙开始时间及合伙人的加入顺序有异议。
在二审审理中，王远龙提供了其建房的相关支出证据，拟证明该房造价为625.12元／平方米；提供了证人证言三份，拟证明黄福奎在装修时，王远龙之妻以房屋属其所有为由进行过阻止，黄福奎购房不属善意。
重庆市第三中级人民法院（2007）渝三中法民终字第148号民事判决认为，王远龙与徐道龙等人合伙建房，当时虽无书面约定，但当事人均认可合伙的事实及口头约定的内容，且《武隆县城镇建设工程规划许可证》、《武隆县城镇建设用地规划许可证》等行政批文也明确载明了王远龙与徐道龙合伙建房的事实。因而，该幢房屋应属王远龙与徐道龙等合伙人共同共有。在该房竣工后，各合伙人按约定各自取得了所分房屋的钥匙。在1999年10月25日，王远龙等人补签了《合资合伙建房协议书》，且该协议再次明确了徐道龙分配东单元1、2、3、4楼。在王远龙被刑事羁押前，该讼争房屋一直由徐道龙占有、管理。徐道龙2000年将东单元1、2、3楼转让给王长鱼时，其持有作为该部分房屋产权人的相关合法手续。当时徐道龙与王远龙等并无退伙的公示，且该院（2006）渝三中民再终字第32号民事判决也未确认徐道龙退伙的具体时间。王远龙没有举示充分证据证明徐道龙转让该房为无权处分，故徐道龙与王长鱼签订的房屋买卖合同应为有效。后王长鱼又与黄福奎签订房屋买卖合同，将讼争房屋作价12万元出售给黄福奎，该合同亦应有效。另一方面，即使徐道龙以及王长鱼均无权处分讼争房屋，但是由于王长鱼将房屋转让给黄福奎时，其持有讼争房屋的合法权属证书，使黄福奎足以相信其具有处分权，黄福奎购买该房时具有善意。黄福奎装修房屋时已买受了该房，王远龙之妻是否在此时进行过阻止，均不能由此推定黄福奎买受房屋时具有恶意。参照东单元其他房屋的转让价格，结合该房所处滑坡地带的较差地理位置，房屋建设状况及市场经济交往中正常的价格浮动等因素分析，黄福奎为取得该房已支付了合理的价款，属等价、有偿受让该房屋。王远龙虽举示了其建房的相关支出证据，但因该房各合伙人并未进行结算，此部分证据仅属王远龙单方举示，真实性尚不能确定。同时，房屋的交易价格会受诸多因素影响，并不必然会高于成本价格，而黄福奎与王长鱼在签订房屋买卖协议后，已按照法律规定向房屋管理部门办理了房屋产权过户登记，取得了该房屋的所有权证。王远龙上诉称徐道龙、王长鱼、黄福奎系恶意串通，由于其未提供充分证据予以证明，该院不予采信。综上所述，黄福奎受让该房屋已构成善意取得，为了保护交易安全，维护交易当事人的信赖利益，该房所有权应属黄福奎所有。至于徐道龙、王长鱼是否因无权处分而侵害了王远龙的权利，应否承担赔偿责任问题，属另一法律关系，不属该案审理范围。
对于善意取得制度是否适用于不动产的问题，在传统善意取得理论中，善意取得的财产一般限于动产。但从最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条及《关于章春云等与张文斌房地产确权纠纷案的复函》所体现的法理精神看，在我国司法实务中善意取得制度可以适用于不动产领域。加之2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一百零六条，更明确将我国司法实务中这一既有的法理精神以法律的形式予以了确认。故王远龙上诉称善意取得制度不适用于不动产的主张不能成立。此外，徐道龙与王长鱼、王长鱼与黄福奎之间并未就房屋买卖合同发生纠纷，而是王长鱼与黄福奎在合同履行完毕，黄福奎已办理了房屋产权手续后，王远龙提出了权属争议，由此引发纠纷。黄福奎据此起诉王远龙，请求确认房屋产权，一审程序并无不当。遂判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由王远龙负担。
王远龙不服，向重庆市第三中级人民法院申请再审，请求撤销该院（2007）渝三中法民终字第148号民事判决，改判驳回黄福奎的全部诉讼请求。
重庆市第三中级人民法院再审另查明：本案讼争的东单元1楼面积为125.07平方米；2楼面积为140.73平方米；3楼两间门面分别为48.38平方米和73.6平方米，共计121.98平方米（据王远龙旧证，已撤销）；第1、2、3楼面积共计为367.26平方米（据黄福奎办理的新证）。王远龙在1997年将西单元3楼门面（73.062平方米）出售给邬江时，价格为5.8万元；2006年将西单元另一门面（48.384平方米）出售给夏容时，价格为15万元。
重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民再终字第00024号民事判决认为，徐道龙与王远龙就合建房屋所达成的口头协议合法有效，其合伙关系成立。王远龙在双方未结算的情况下就退款给徐道龙，综合相关证据，徐道龙已经退伙的事实客观存在，该事实已经该院（2011）渝三中法民再终字第32号民事判决予以确认。徐道龙在退出合伙后，将讼争房屋抵偿给王长鱼系无权处分，该抵偿行为无效。黄福奎在王远龙对诉争房屋的房屋所有权证提起行政诉讼的二审期间，与王长鱼签订房屋买卖合同，以明显低于同期同类房屋的低价12万元受让，属于恶意行为，不具备法律规定的善意取得的客观要件，该房屋买卖行为损害了王远龙的合法利益，买卖合同无效，讼争房屋所有权应归王远龙所有。王远龙称“徐道龙已经退出合伙、徐道龙将诉争房屋转让给王长鱼属于无权处分，黄福奎以明显的低价购买讼争之房不属善意取得，徐道龙与王长鱼、王长鱼与黄福奎之间对诉争房屋的买卖均属无效”的理由，与本案再审查明的事实一致，应予以支持。黄福奎称系善意取得、王长鱼称系合法购买后合法出售、徐道龙称没有退伙而有权处分诉争房屋的辩解意见，经查均不能成立，该院均不予采信。二审判决认定的部分事实和适用法律错误，依法应予改判。遂判决：1.撤销重庆市第三中级人民法院（2007）渝三中法民终字第148号民事判决和重庆市武隆县人民法院（2005）武法民初字第671号民事判决。2.驳回黄福奎的诉讼请求。一审案件受理费3910元，其他诉讼费950元、财产保全费2600元，共计7460元；二审案件受理费1000元，均由黄福奎负担。
黄福奎不服该判决，向本院申请再审，请求：撤销重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中民再终字第00024号民事判决，维持该院（2007）渝三中法民终字第148号民事判决。主要事实和理由：1.徐道龙与王长鱼的房屋买卖合同有效，王长鱼取得了讼争房屋的所有权。重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民再终字第32号民事判决虽然确认徐道龙退出其与王远龙的合伙，但并没有明确认定退伙的具体时间。双方没有进行退伙清算，徐道龙有权处分讼争房屋，王长鱼合法取得了该房屋的所有权。即使徐道龙属于无权处分，其将讼争房屋抵偿给王长鱼也并非当然无效，王长鱼仍然构成善意取得。2.黄福奎与王长鱼的买卖合同有效，黄福奎系讼争房屋的合法所有权人。黄福奎受让讼争房屋时，房屋所有权登记在王长鱼名下，王长鱼依法有权转让该房屋，并非无权处分。即使王长鱼是无权处分，黄福奎主观上也是善意的，并且支付了合理的对价，办理了产权过户登记手续，依照善意取得制度也理应取得讼争房屋的产权。
王远龙答辩称，重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民再字第00024号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。主要事实和理由：1.黄福奎与王远龙之间没有民事法律关系，黄福奎无权直接起诉王远龙。2.徐道龙已经退出了合伙，无权处分讼争房屋，其签订的房屋买卖协议依法无效。3.王长鱼、黄福奎的购房行为均不具备善意取得的要件，而系恶意串通，损害了王远龙的利益。4.王长鱼、黄福奎所取得的房屋产权证和国有土地使用权证均被行政判决所撤销，王远龙取得了讼争房屋的产权证，是该房屋的合法所有权人。
徐道龙陈述称：其对讼争房屋有合法处分权，将房屋转让给王长鱼是合法的。
本案再审中，王远龙提交了以下证据：1.渝检三分民申（2013）29号《重庆市人民检察院第三分院民事申请监督案件受理通知书》一份，拟证明重庆市第三中级人民法院关于王远龙与王小平的确权纠纷再审判决是错误的；2.重庆市房地产权证四份，拟证明讼争房屋产权登记在其名下。黄福奎、徐道龙质证认为，证据1系另案诉讼与本案无关。对证据2的真实性无异议，但黄福奎也持有讼争房屋的产权证。本院认为，证据1与本案不具关联性，本院不予采信。对证据2的真实性，各方均无异议，本院对其真实性予以确认。
本院再审另查明，重庆市第三中级人民法院作出（2007）渝三中法民终字第148号民事判决后，黄福奎于2007年12月14日就讼争房屋取得了武307房地证2007字第2389号房地产权证。该院作出（2011）渝三中法民再终字第00024号民事判决后，重庆市武隆县国土资源和房屋管理局于2012年6月25日注销了黄福奎持有的上述房地产权证，并于2012年12月19日向王远龙颁发了讼争房屋的房地产权证。2013年3月7日该局又作出决定，撤销了《关于注销武307房地证2007字第2389号房地产权证书的通知》。
本院再审查明的其他事实与一、二审及原再审查明的事实相同。
本案争议焦点：讼争房屋是否归黄福奎所有。
本院认为，王长鱼将讼争房屋转让给黄福奎是否是有权处分，涉及到王长鱼与徐道龙之间的买卖合同关系，以及徐道龙与王远龙等人之间的合伙合同关系，上述法律关系与本案审理的法律关系属不同的法律关系，非本案审理范围，本院不做评述。但即使王长鱼属无权处分，黄福奎的行为也构成善意取得，其与王长鱼签订的《房屋转让协议》有效，善意取得了讼争房屋所有权。主要事实和理由如下：第一，黄福奎购买讼争房屋主观上是善意的。2002年1月20日黄福奎向王长鱼购买房屋时，王长鱼为登记的房屋所有权人，持有讼争房屋的产权证，黄福奎有合理理由相信王长鱼对房屋有处分的权利。虽然当时王远龙提起行政诉讼，请求撤销王长鱼的产权证，但人民法院并没有对该房屋采取保全措施，也没有证据证明黄福奎在购买该房时知晓该诉讼。因此，王远龙主张黄福奎与王长鱼恶意串通，证据不足，本院不予采信。第二，黄福奎支付了合理对价有偿取得讼争房屋。依据《房屋转让协议》，黄福奎向王长鱼支付价款12万元，以取得本案讼争房屋。由于王长鱼是因徐道龙抵偿债务而取得该房屋，双方作价12万元，其与徐道龙之间的合同载明价格为7.5万元，因此，黄福奎以12万元的价格从王长鱼处受让讼争房屋，并非过分的低价。王远龙虽然主张房屋的造价为每平方米625.12元，但因工程未进行结算，其单方提交的证据无法确认。同时房屋买卖为市场行为，并非必须高于成本造价才可出售，且王远龙转让给他人的房屋价格也有低于其主张的成本造价的情况。故综合考虑市场因素、地理位置以及王长鱼取得该房屋的对价等因素，黄福奎以12万元的价格受让讼争房屋，应认定为支付了合理的对价有偿取得。第三，黄福奎已经办理了房屋产权过户手续。黄福奎与王长鱼签订房屋转让协议后，到有关部门办理了过户手续，取得了房屋权属证书。综上，黄福奎的行为具备善意取得的要件，即使王长鱼转让房屋的行为系无权处分，黄福奎与王长鱼签订的房屋转让协议也是有效的，黄福奎取得了讼争房屋所有权。
王远龙在本案中提出的抗辩理由均不能成立。1.黄福奎在本案中诉请确认房屋的所有权归其所有，该项诉请属于物权纠纷范畴，虽然王远龙与黄福奎之间没有合同关系，但王远龙对黄福奎的房屋所有权持有异议，故黄福奎在确权之诉中将其列为被告，并无不当。2.王远龙与徐道龙的合伙合同关系及徐道龙与王长鱼之间的买卖合同关系均是另外的法律关系，非本案审理范围，而且即使徐道龙、王长鱼均是无权处分，也并不影响黄福奎善意取得讼争房屋。王远龙认为合伙合同关系解除后，徐道龙处分讼争房屋的行为损害了其利益，其可向徐道龙另行主张权利要求赔偿。3.重庆市第三中级人民法院作出（2011）渝三中法民再终字第00024号民事判决后，重庆市武隆县国土资源和房屋管理局注销了黄福奎持有的武307房地证2007字第2389号房地产权证，向王远龙颁发了讼争房屋的房地产权证，但2013年3月7日该局又作出决定，撤销《关于注销武307房地证2007字第2389号房地产权证书的通知》。不动产权属证书只是登记机关颁发给权利人的物权证明文件，其既非物权本身也不能创设物权，而且房产管理部门的上述颁证行为相互矛盾，故不能简单根据王远龙目前持有讼争房屋房地产权证就认定王远龙系讼争房屋的所有权人。人民法院有权根据查明的事实依法对房屋权属进行确认。
综上，重庆市第三中级人民法院再审判决认为黄福奎购买讼争房屋属于恶意行为，买卖合同无效，讼争房屋所有权归王远龙所有的证据不足，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民再终字第00024号民事判决；
二、维持重庆市第三中级人民法院（2007）渝三中法民终字第148号民事判决和重庆市武隆县人民法院（2005）武法民初字第671号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜 丹
代理审判员 张 翀
代理审判员 姜薇薇
二〇一四年八月十五日
书 记 员 廖晓莹