江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第01907号
上诉人（原审被告）吴耀兵，居民。
委托代理人黄清，上海厚普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈峥嵘，居民。
委托代理人潘刚，江苏瑞信律师事务所律师。
原审被告ＸＸ，个体工商户。
上诉人吴耀兵因与被上诉人陈峥嵘、原审被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第4540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年9月30日，陈峥嵘（甲方）与ＸＸ（乙方）签订一份房屋租赁合同约定，甲方将所有的坐落在国飞尚城D区D4#101号商铺，建筑面积85.56平方米出租给乙方，租期8年，自2009年10月1日起至2017年9月30日止（其中装修期45天，装修期内免收租金），租金起算日为2009年11月15日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用；租金标准为以递增方式收取，其中第一年至第二年租金为68元／平方米／月，从第二年开始递增，每年的租金在前一年基础上递增5%（即第二年租金为71.4元／平方米／月，第三年租金为74.97元／平方米／月，第四年租金为78.72元／平方米／月，第五年租金为82.65元／平方米／月，第六年租金为86.79元／平方米／月，第七年租金为91.13元／平方米／月，第八年租金为95.68元／平方米／月），甲方收到租金后应向乙方提供收款收据；租金支付方式为按季度支付方式，第一期�金于签订本合同时支付，以后每个季度末7日内支付下一季度租金；本合同签订之日，乙方需向甲方支付二万元整作为租房保证金，该款项于租赁期满后由甲方无息退还乙方。合同还约定，乙方在未经甲方同意情况下不得擅自转租、转借承租房屋，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同：未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；逾期未交纳按约应当交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的。上述合同签订后，原告依约将该房屋交给被告ＸＸ。被告ＸＸ未按约向原告交纳2012年2月15日前的房屋租金，原告遂向一审法院起诉。该院经审理于2012年4月6日作出（2012）亭民初字第0674号民事判决，判决：1、被告ＸＸ于本判决生效后十日内给付原告陈峥嵘人民币162394元；2、驳回原告陈峥嵘要求被告ＸＸ�担违约金2万元的诉讼请求。该判决生效后，被告ＸＸ未能履行。原告遂向一审法院申请执行，该案现仍在执行中。从2012年2月16日起，被告ＸＸ未能交纳后续租金，截至2013年10月15日，ＸＸ累计欠陈峥嵘租金131874.5元。陈峥嵘遂诉至一审法院，请求判令：1.ＸＸ给付2012年2月16日至房屋实际交付之日止依照合同约定标准计算的租金（截止2013年10月15日的租金为138404.42元）；2.ＸＸ与吴耀兵签订的房屋租赁合同无效；3.解除原告与被告ＸＸ关于国飞尚城D区D4#101号商铺的房屋租赁合同，两被告返还原告房屋；4.两被告承担本案诉讼费用。
一审另查明：2013年1月31日，ＸＸ未经陈峥嵘同意，将房屋租赁给王丽芳经营商店，约定租期四年，第一年租金为35000元，第二年至第四年租金为38000元，合同签订起一次性付清一年房租，租金为一年一付。同时合同还约定，同意王丽芳在租期�转租。该合同签订后，王丽芳经营一个多月，将商店转让给吴耀兵经营。王丽芳与吴耀兵未再签订合同，而是沿用原ＸＸ与王丽芳签订的合同。ＸＸ在该合同上签署意见：“同意转让给吴耀兵”。上述转租合同签订后，吴耀兵交付租金32000元、押金1万元。2014年1月31日，第一年租赁期满，吴耀兵未再交纳租金，继续使用房屋至今。
一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）被告ＸＸ欠付原告的租金数额；（二）被告ＸＸ与被告吴耀兵签订的转租合同的效力；（三）原告要求解除与被告ＸＸ签订的租赁合同的诉讼请求能否成立；（四）原告与被告ＸＸ的租赁合同解除后，返还房屋义务由谁承担。
（一）原告与被告ＸＸ签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违背法律行政法规强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，原告依约向被告ＸＸ交�了房屋，被告ＸＸ未能按约向原告支付租金，原告要求被告向其支付租金的请求符合合同约定，从2012年2月16日至2013年10月15日，被告ＸＸ计欠原告租金131874.5元，被告ＸＸ应当支付。2013年10月16日至房屋实际交付时间的租金按照合同约定标准计算，也应由被告ＸＸ支付。（二）关于转租合同的效力。被告ＸＸ虽未经原告同意，擅自将房屋转租他人，违反了与原告的合同约定，但该转租合同系被告ＸＸ与被告吴耀兵的真实意思表示，且内容不违法，也无合同法第五十二条规定的无效情形，故该转租合同有效。（三）关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，被告ＸＸ未能按约定期限交付租金，经原告催要并诉讼后仍未支付。根据上述法律的规定，原告有权要求解除与被告ＸＸ的房屋租赁合同。（四）关于租赁房屋的返还。原告与被告ＸＸ签订的房屋租赁合同，因被告ＸＸ未按约履行合同，原告要求解除合同的条件成立，被告ＸＸ应当返还租赁房屋。但房屋被ＸＸ转租后，租赁房屋已由吴耀兵实际占有使用，故应由被告吴耀冰返还租赁房屋。
综上，原告要求被告ＸＸ支付租金及与被告ＸＸ解除合同的诉讼请求，依法予以支持；要求确认被告ＸＸ与被告吴耀兵签订的租赁合同无效的诉讼请求，依法不予支持。一审法院遂判决：一、被告ＸＸ应于本判决生效之日起十日内给付原告陈峥嵘从2012年2月16日至2013年10月15日租金131874.5元，2013年10月16日至本判决生效确定交付之日止的租金按照合同约定标准计算。二、解除原告陈峥嵘与被告ＸＸ于2009年9月30日签订的房屋租赁合同。三、被告吴耀兵于本判决生效之日起三十日内让出盐城市亭湖区国飞商城D区D4号101商铺，并交付给原告陈峥嵘。四、驳回原告陈峥嵘要求确认ＸＸ与吴耀兵签订的房屋租赁合同为无效的诉讼请求。案件受理费3550元，公告费300元，合计3850元，由被告ＸＸ承担。
上诉人吴耀兵不服一审判决，向本院提起上诉称：案涉房屋由王丽芳转租给上诉人，上诉人与ＸＸ之间并未形成租赁关系，应追加王丽芳为本案被告。上诉人承租该房屋时，支付给王丽芳转让费3.5万元及押金1万元，一审判决上诉人返还租赁房屋必然导致上诉人损失。请求二审法院撤销一审要求上诉人返还房屋的判决，上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人陈峥嵘答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。被上诉人依据与ＸＸ之间的租赁合同行使出租人的权利，上诉人并非被上诉人的租赁合同相对人，其陈述的上诉理由与本案无关。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审审理查明，一审判决认定上诉人吴耀兵交付租金32000元、押金1万元的事实仅有其个人陈述，并无其他证据相印证，对该节事实本院不作认定。
本院二审查明的其他事实与一审相同，对一审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，原审被告ＸＸ未能按约支付租金，经被上诉人催要并诉讼后仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”被上诉人有权要求解除与原审被告ＸＸ的房屋租赁合同。该合同解除后，原审被告ＸＸ应当返还租赁房屋。现因租赁房屋由上诉人吴耀兵实际占有使用，故应由上诉人返还案涉租赁房屋。上诉人吴耀兵在承租该房屋时是否向案外人王丽芳支付转�费及押金因与本案不属同一法律关系，故本院不予理涉。上诉人以返还租赁房屋必然导致其损失为由，拒绝承担返还义务，于法无据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴耀兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一四年十月九日
书 记 员 周亚梅