广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第139号
上诉人（原审被告）：翁源县金山地房地产开发有限公司。
法定代表人：曾文政，该公司经理。
委托代理人：吴冠浩，翁源县公职律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张德荣，男，1970年11月10日出生，汉族。
委托代理人：陈宜辉，广东省翁江律师事务所律师。
上诉人翁源县金山地房地产开发有限公司（以下简称金山地公司）因与被上诉人张德荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2013）韶翁法民一初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，因本案案情复杂，经本院院长同意延长审理期限一个月。现已审理终结。
本院经审理查明：2013年1月27日，张德荣向金山地公司购买位于翁源县龙仙镇龙源路正在建筑的御景豪园的楼房，双方签订了《御景豪园房屋预售合同》，合同的甲方为金山地公司，乙方为张德荣，合同约定：一、1、乙方购买的楼房为第6层9号，平面结构为四房二厅二卫，面积是143.8平方米，购房单价按每平方米2920.7元计算，总款为人民币42万元（该款包括税费10万）。3、乙方购买的车库，选定609X号，车库总款18万元……甲方签字处签有李威及曾文政的名字，并加盖了金山地公司的公章，乙方签字处为张德荣的签名。该合同未签注日期。金山地公司称上述合同涉及的房屋和车库实际是李威赠送给张德荣的，是张德荣强迫金山地公司的法定代表人在合同上签名盖章。张德荣还持有一张内容为：“今收到张德荣交来（御景豪园）6层9号房款现金42万元、车库款18万、合计60万元”的收款收据，该收款收据的日期是2013年1月27日，经手人是李威，收据上盖有金山地公司的公章。金山地公司称收据是李威开的，金山地公司的法定代表人受张德荣强迫在收据上盖章，实际上金山地公司并未收到这60万元。
另查明：张德荣曾经是御景豪园房地产项目的股东之一，其所占股份为百分之二十，在经营过程中的具体分工上，张德荣主要参与以金山地公司的名义与购房人签订预售房屋合同工作，2013年1月27日，张德荣已将其御景豪园房地产项目的股份全部转让给李威。原审庭审期间，金山地公司表示仍未取得御景豪园预售房屋许可证。
2013年9月22日，张德荣向原审法院提起诉讼，诉称：2013年1月27日，张德荣向金山地公司购买在龙仙镇龙源路正在建筑的御景豪园楼房，金山地公司仅出示国有土地使用证给张德荣看，并没有出示其他证件，经双方商定后，金山地公司拿出《御景豪园房屋预售合同》给张德荣，之后填写张德荣所购楼房为第6层9号，四房二厅二卫生间，面积143.8平方米，按2920.7╱平方米，计总房款42万元，包括房价和税费，纯房款为32万元。另加上张德荣选定的609X号车库，价款18万元，合计共60万元。双方订立预售房屋合同，张德荣签名，金山地公司盖章，并由法定代表人曾文政签名后，张德荣叫金山地公司股东李威签名。合同签订后，张德荣即支付购房款60万元给金山地公司，金山地公司开具收据给张德荣。至2013年7月，张德荣到金山地公司工地看楼房，发现楼房仅建一层，毫无进展。后经查访得知，金山地公司所建楼房，无建筑许可证，无楼房预售资质。金山地公司严重隐瞒无预售房屋资质，欺骗张德荣购买楼房，造成张德荣无法实现购房的目的。另金山地公司收取梁传明的首期购房款10万元，梁传明要求退款，只好由张德荣为金山地公司垫付返还给梁传明，因此，金山地公司应返还此款给张德荣。根据相关法律规定，金山地公司隐瞒无预售楼房资质，应当赔偿按支付购房款一倍给张德荣。因此，请求法院判令：1、金山地公司返还张德荣购房款60万元，并赔偿张德荣购房款一倍60万元，合计120万元；2、金山地公司返还张德荣为金山地公司垫付梁传明退房款10万元；3、案件诉讼费由金山地公司负担。
在原审庭审后，原审法院对金山地公司的法定代表人曾文政进行询问，曾文政表示可返还60万元房款给张德荣。
原审法院认为：商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”因此，房地产开发商必须到有关部门办理《商品房预售许可证》才能合法进行销售。本案中，金山地公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与张德荣签订《御景豪园房屋预售合同》，违反了法律的有关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”也就是说，金山地公司在张德荣提起诉讼的情况下，仍未能取得商品房预售许可证，已经失去了法律允许的对合同效力进行补救的机会，因此可以认定，双方签订的《御景豪园房屋预售合同》无效。金山地公司依据无效合同取得财产应当返还（在庭审中金山地公司亦同意退回房款60万元给张德荣），并赔偿占用张德荣房款期间的利息损失。张德荣要求金山地公司返还房款的请求，证据确凿，理由充分，该院予以支持。至于张德荣要求金山地公司赔偿一倍购房款的请求，因张德荣原是御景豪园房地产项目的股东之一，期间也参与过与购房人签订预售房屋合同工作，对金山地公司未取得商品房预售许可证应该是清楚的，所以金山地公司不存在对张德荣故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的情形，故张德荣该请求，该院不予采信。另张德荣要求金山地公司返还梁传明垫付款10万元的问题，因属另一法律关系，该案不予处理，张德荣可另行使权利。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，于2013年12月16日作出（2013）韶翁法民一初字第281号民事判决：一、确认张德荣与翁源县金山地房地产开发有限公司于2013年1月17日签订的《御景豪园房屋预售合同》无效。二、翁源县金山地房地产开发有限公司应于判决生效之日起三日内返还张德荣购房款600000元。三、翁源县金山地房地产开发有限公司应从2013年1月17日起，以600000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息给张德荣，至判决限定履行期限届满之日止。四、驳回张德荣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，由翁源县金山地房地产开发有限公司承担11500元，张德荣承担5000元。此款张德荣已预交，翁源县金山地房地产开发有限公司应承担的受理费应于返还款一并支付给张德荣。
金山地公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定金山地公司和张德荣存在房屋买卖合同关系事实不清、遗漏追加利害关系人李威作为本案被告参加诉讼，程序违法。一、由于金山地公司与张德荣合作开发御景豪园房地产项目的时候产生矛盾，难以继续合作。2013年1月27日，张德荣将其名下股份转让给李威，张德荣要李威送一套房和一间车库给他，李威口头同意，张德荣担心李威口说无凭，便要李威与其签订书面的购房合同，并要求李威向其出具60万元的购房款收据。当日，张德荣为了其所谓的“权益”更有保障，又强迫金山地公司的法人代表曾文政在前述其与李威签订的合同和李威出具的购房款收据上加盖金山地公司印章。因此，张德荣与李威之间存在房屋赠予合同关系是真，金山地公司与张德荣之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，由此产生的法律后果应由李威承担。因此，李威必须加入本案诉讼，其参加本案诉讼也有利于调查清楚本案的事实。金山地公司在原审开庭前就向原审法院申请追加李威作为被告参加诉讼，但原审法院没有追加，明显程序违法。二、基于常理分析，张德荣不可能作为一个普通的购房者在御景豪园楼盘订购房屋并一次性付清全部房款。理由如下：l、张德荣在与金山地公司及李威于2013年1月27日签订本案所谓的预售房屋合同之前是该楼盘的股东，对该楼盘的经营状况十分了解，该楼盘建了3年多才建成第三层，在这样的楼盘购买房子要冒的风险，张德荣是十分清楚的，张德荣作为一个长期从事房地产开发的老板，不会冒一般购房者都意料得到的风险、主动地向金山地公司及李威一次性付清60万元购房款。2、张德荣于2013年1月27日将其在御景豪园楼盘的股份以510万元的价格转让给李威，李威向其支付了370万元，至今仍欠张德荣140万元股份转让款，张德荣即使在该楼盘购买房屋，也可用其l40万元债权抵兑60万元购房款，无须另外向金山地公司及李威支付购房款60万元。三、原审法院认定金山地公司支付利息是错误的。房屋是由李威赠予给张德荣的，金山地公司不应支付利息给张德荣。综上所述，张德荣与李威存在房屋赠予合同关系是真，与金山地公司存在房屋买卖合同关系是假。李威承接张德荣股份成为御景豪园楼盘的股东，在购房合同和购房款收据上都签了名，为便于查清本案事实和对金山地公司公平起见，理应追加李威为本案被告参加诉讼。但原审法院在李威没有作为被告参加诉讼的情况下，只凭张德荣提供的购房合同和购房款收据，认定金山地公司和张德荣之间存在房屋预售合同关系，因此，原审法院事实认定错误、程序违法，请求二审法院撤销原审判决，追加李威为当事人参加诉讼，并判决由李威承担相应的法律责任，或发回重审。
金山地公司在二审期间向本院提交了以下证据：一、（2013）韶翁法民二初字第81号民事判决，拟证实1、2013年1月27日，张德荣将其在御景豪园楼盘的股份以510万元的价格转让给李威。李威支付了370万元，至今仍欠张德荣140万元。2、证明本案纠纷发生的事实发生于2013年1月27日，即张德荣转让股份给李威的当天。本案纠纷是因李威受让张德荣股份引起的，责任应由李威承担。张德荣对于该份证据没有异议，但认为与本案无关。二、2013年11月6日的《广东省翁源县商品房预售许可证》，开发企业名称是金山地公司，项目名称是御景豪园。拟证实金山地公司是合法从事房地产开发的企业，具有预售房屋的资质。张德荣对该证据的真实性没有异议，但是认为金山地公司在一审期间并未提交该预售许可证，现在提交是无效的。
张德荣答辩称：一、金山地公司所提追加李威为诉讼当事人的理由不成立。1、金山地公司与张德荣的《御景豪园房屋预售合同》是以金山地公司的名义签订的，并非由李威签订。2、金山地公司的法定代表人曾文政和其股东李威签名在合同上是张德荣让他们签字的，因为怕李威作为股东不认可房屋买卖事实。以上事实分析可知，金山地公司上诉不仅为推卸责任，而且故意拖延不还款给张德荣。原审法院叫金山地公司提供证据，至今金山地公司均没有证据证明，只是为了拖延还款时间而已。二、金山地公司上诉称张德荣所谓“强迫”盖章签字，都是没有任何证据的。60万元如此大额的款项，张德荣不可能能够强迫到金山地公司。三、张德荣认为原审法院认定事实清楚，判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”对于原审法院判决中，双方未提出上诉的部分，本院不予审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、是否需要追加李威为本案当事人。二、原审法院判令金山地公司返还60万元购房款及利息是否得当。
一、关于是否需要追加李威为本案当事人的问题。虽然御景豪园这一房地产建设项目是由几个股东合作投资的，但是御景豪园对外的开发建设均是以金山地公司的名义进行的。本案争议的《御景豪园房屋预售合同》首部的甲方是金山地公司，合同的落款处也有金山地公司的盖章及金山地公司法定代表人曾文政的签字确认。金山地公司称其法定代表人是在受胁迫的情况下在合同上签字盖章的，但是其并未提供充分的证据予以证实，亦未在签订合同后请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，因此该合同应视为是在双方协商一致的情况下签订的。根据合同相对性的原理，张德荣起诉金山地公司的主体并无不当。金山地公司如认为李威在签署合同过程中存在过错，导致金山地公司损失的，可以另行向李威主张权利。因此，金山地公司要求追加李威为本案当事人的理由不充分，本院不予采纳。
二、关于原审法院判令金山地公司返还60万元购房款及利息是否得当的问题。金山地公司认为其并未实际收取张德荣60万元，但是张德荣提交的收款收据上有金山地公司的盖章，金山地公司亦未提供充分的证据证实收款收据上的公章是受胁迫的情况下所加盖，张德荣对此亦不予认可，因此，对于金山地公司的主张本院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原审法院认定金山地公司与张德荣签订的房屋预售合同无效后，各方当事人对此均无异议，原审法院据此判令金山地公司返还张德荣购房款60万元及赔偿占用购房款期间的利息损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。金山地公司的上诉主张理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由翁源县金山地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 李 罡
代理审判员 刘 茜
二〇一四年五月五日
书 记 员 何海祥
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