上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第4362号
原告上海明君物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人刘明君，总经理。
委托代理人宋萍，女，在上海明君物业管理有限公司工作。
委托代理人宋安成，某律师事务所律师。
被告王重义，男，19＊＊年3月30日出生，汉族，住上海市青浦区。
原告上海明君物业管理有限公司诉被告王重义物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法由审判员盛美新独任审判。本案于2014年12月15日公开开庭进行了审理，原告上海明君物业管理有限公司的委托代理人宋萍、被告王重义到庭参加诉讼。经原、被告申请，本案延长审限一个月，继续适用简易程序审理。2015年3月11日本案进行了第二次公开开庭审理，原告上海明君物业管理有限公司的委托代理人宋萍、宋安成及被告王重义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海明君物业管理有限公司诉称：原告系被告所住上海市青浦区某号（某别墅小区）的物业管理者。被告自2013年7月1日至2014年7月31日共拖欠物业管理费人民币48，849.32元、滞纳金26，378.63元，共计75，227.95元。经原告多次催讨，被告至今未付，故请求法院依法判令被告支付物业管理费48，849.32元及滞纳金26，378.63元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2013年7月至2015年3月的物业管理费78，910.44元，滞纳金不变。
被告王重义辩称：欠款金额无异议，不同意支付滞纳金。至今未付的理由是：被告房屋周围均是杂草、建筑垃圾和生活垃圾；被告家里的电缆、热水管、地暖管等全部被人挖掉，原告未能帮助被告指证；在被告房屋的南面和西面被原告堆满垃圾。综上，原告应对绿化有养护和管理的责任、对公共场所等有清洁、清运的责任、对公共秩序有安全管理的责任、对业主违反业主公约有批评、规劝、制止及按政府规定报告的责任、向业主告知有关规定、订立书面约定并负责监督的责任。但实际上，原告未能按照物业合同来履行其责任，现原告只要帮助被告解决绿篱问题，清理被告房屋北面的垃圾，并将损坏的树予以补种，被告是愿意支付物业管理费的。
经开庭审理查明：被告于2010年3月取得了坐落于上海市青浦区某号房屋的产权证，证号为青201＊＊＊＊**＊，建筑面积为721.77平方米，其中地下建筑面积266.82平方米。
另查明，原告系具备物业服务一级资质的物业服务企业。2011年6月27日原告与上海市青浦区某别墅业主大会签订《物业管理委托合同》，约定由原告对某别墅（物业名称）小区实行物业管理；物业类型为独立别墅；坐落位置是本市青浦区沪青平公路某弄；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限为3年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止；物业管理服务费按建筑面积别墅地上每月每平方米6.50元，别墅地下每月每平方米3元向业主或使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按物业管理相关规定处理。2014年7月1日原告与上海市青浦区某别墅业主大会又续签了《物业管理委托合同》，合同内容不变，委托管理期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。因被告未缴纳物业管理费，原告诉诸本院。
以上事实，由原、被告的陈述、《物业管理委托合同》复印件、上海市房地产登记簿等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告提供以下材料：一、青浦区某镇某社区居民委员会出具的情况说明，以证明对被告与其邻居间的纠纷，原告已进行了积极的协商，但未能成功。二、上海市青浦区某别墅业主委员会出具的致青浦法院函，以证明原告物业到位，小区物业费收缴率较高，另业委会也明确被告与其邻居之间的纠纷与原告无关。三、青浦区某别墅管理规约，原告表示该规约是业委会成立后有的，存根在房地局或某镇，且业委会也张贴了公告，以证明物业费是按季缴纳，因未明确缴纳时间，现确定为每季度末缴纳当季度物业费，逾期按每日千分之三收取滞纳金，经质证，被告表示情况说明上反映的事确实发生过，但是在被告向城管投诉后，在场人一起听取了情况，并未协调此事，事后也无下文。业委会出具的函，无主任和其他人员的签字，只是盖章，故不予认可。对规约没见过，但对真实性无异议，对物业费每季度缴纳也无意见。
被告为证明其主张，向本院提供了以下材料：一、照片。其中第一组至第七组及单列的40张照片，证明被告住宅周围各个阶段、各种季节的物业管理状况及房屋周围杂草丛生；第八、九组，证明被告房屋北面的建筑垃圾长期无人清理，原告未按规定堆放垃圾，致被告的窗户下、阳台外成为各种垃圾的堆放场；第十组，证明原告未履行绿化养护之责，致院内多棵树被砍，其中包括一棵价值5万元的桂花树；第十一、十二组，证明原告未履行安全管理之责，致被告价值十几万元的地暖设备及各类地下管道被铲除及挖出；第十三组，证明原告未制止他人种植妨碍其他庭院及视野之树木、隔离绿篱与隔离墙。二、2013年6月25日物业签收信，以证明原告已知被告反对在距其住宅3米处擅自种植“分隔绿篱”，且不符合预售合同所表达的开放式庭院的设计，别墅业主不能自建围墙或种植妨碍他户庭院及视野之树木。三、2013年11月9日及11月17日、2014年11月19日被告致物业收签信，证明被告多次向原告投诉，但原告对多次发生的破坏绿化、建筑垃圾、设备安全、住宅环境等问题长期不予处理，也无任何反馈。且在得知被告设备被破坏后，未提供监控指证肇事者，故原告未履行物业绿化和安全管理义务。四、上海市商品房预售合同复印件，证明“本小区系采用开放式庭院设计，别墅业主不能自建围墙或种植妨碍他户庭院及视野之树木”。经质证，原告对照片的真实性无法确认，认为无法确认拍摄的时间和地点。并表示：一、针对被告提出的地暖设备被铲除一事，经了解被告在花园内搭建构筑物，原告向其发出整改通知书，期间邻居也向相关部门反映了此事，相关部门和被告进行了约谈，结果不详。之后，某拆违办进行了强制拆除。二、关于某号业主种植绿篱一事，根据业主大会决议，小区花园改为非开放式花园，业主可以在私家花园范围内种植绿篱和绿化，在此过程中，原告工作人员未参与种植，完全是某号业主的个人行为。之后，两业主发生纠纷，被告投诉到物业，要求物业处理某号业主砍树的行为，原告上报相关部门，上级相关部门均认为属相邻纠纷且被砍树木达不到处罚的条件。为协调两业主的问题，原告、居委会等多次调解未果。三、关于绿化垃圾堆放问题，系在小区地块外围，靠近被告房屋的围墙外，的确有小区绿化垃圾的临时堆场，只堆放从小区内清理出来的绿化垃圾，一般二、三天后就由外包清运公司清走，今后公司一定注意，尽量缩短临时堆放时间。且就绿化垃圾堆放设置地，原告将与业委会沟通，避免影响业主的生活环境。四、关于原告工作人员参与某号业主施工及绿化分割是不成立的，业主在施工过程中，一般会叫原告工作人员到场，是对庭院内的各种管线、进网进行指认和确认，以防止挖坏、挖断等，以确保安全。五、关于被告多次给原告信函一事，原告多次与被告进行当面和电话沟通。六、关于被告提出其门前绿化养护问题，原告在收不到被告物业费的情况下，两次为被告进行拔草和割草，且由于其庭院处于施工状态，绿化工作也只是拔除杂草，清理部分建筑垃圾。原告在2014年3月27日自行出资为被告清除垃圾，按规定该费用应由被告承担，但考虑到邻居的投诉及小区卫生环境，原告只能自行出资清运。为此，原告又提供了：一、2014年3月27日银涛某A号建筑垃圾由原告清理并承担费用的照片打印件7张、2014年12月16日银涛某A号施工现场照片打印件12张及2014年12月21日小区外围原堆放绿化垃圾处照片2张，以证明原告的物业服务是到位的，是对被告提出的问题进行具体的说明和反驳。二、违约行为整改通知书复印件二份、青浦区城市管理行政执法局谈话通知书复印件一份及责令改正通知书复印件一份，以证明原告曾书面通知被告进行整改。三、上海市青浦区某花园别墅2013年5月18日业主大会决议，以证明业委会通过决议确认小区花园改为非开放式花园，业主在私家花园范围内可自行种植绿篱和绿化，原告无权干涉，且政府表示不属违章搭建。经质证，被告表示以上照片不能起到反驳的作用，且应是第一次开庭后拍摄，不能说明任何问题；整改通知书未收到过；业委会没有说业主可以在业主房屋三米线内种植绿篱，业委会的意思是邻居双方可以在协调后种植，且要双方在签字后才可以。据被告所知，原告工作人员也参与了种植绿篱；垃圾是被告至物业投诉后才去清理的，堆草的地方一年清理一次并不是二、三天就清理的；枯死的树至今还在；另业委的决议，参加人员只有72人，未达到一半业主的同意。总之，被告多次打电话到物业，但物业却是不受理、不处理、不管理。被告又提供了关于上海市青浦某别墅小区2013年5月18日业主大会审议事项表决表的公告，以证明按照国家相关规定，需小区三分之二以上业主同意才可表决，业委会是无权确认小区平面图的。经质证，原告表示对真实性无异议，认为该公告应与决议是联合在一起的，平面图是开发商制作，业委会只是确认其真实性，未改变内容，公告是决议开会的过程，与本案无关，被告可根据物权法对业委会决议提出撤销权诉讼。
法庭出示了本院于2015年1月27日至本案所涉小区拍摄的照片及本院向所涉小区居委会主任顾某某及物业管理处主任宣某某制作的谈话笔录。经质证，原告表示对真实性无异议。被告亦表示对真实性无异议，但认为照片上反映的是现在的情况，笔录上的内容与事实也是有出入的。
根据庭审确认的事实，本院认为：原告与上海市青浦区某别墅业主大会签订的《物业管理委托合同》合法有效，对被告具有约束力。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。作为物业公司应该提供质价相符的物业服务，作为业主应该按时交纳物业服务费。现原告提供了物业服务，履行了主要的管理义务，被告作为业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业管理费。被告提出原告诸多服务不符合合同的约定，对此，本院认为，物业服务属于重复性、长期性合同，履行的暂时瑕疵均依法不足以构成业主拒付物业费的理由。对滞纳金，因被告至今未付物业管理费，事出有因，并非故意拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告就其他业主种植绿篱等其他事宜的主张，可通过其他途径予以解决。原告对物业管理费计算有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告王重义应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明君物业管理有限公司物业管理费78，910.34元；
二、对原告上海明君物业管理有限公司要求被告王重义支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，202.89元，由原告负担316.51元，被告负担886.38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 盛美新
二〇一五年三月二十五日
书记员 陈 贤
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
三、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。