广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民再322号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：冯建华，男，1958年3月6日出生，汉族，住广东省清远市清新区。
申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：冯宗伟，男，1983年11月4日出生，汉族，住广东省清远市清新区。
上述申诉人的共同委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：清新新亚房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区。
法定代表人：陈恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁树红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
申诉人冯建华、冯宗伟因与被申诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市中级人民法院（2014）清中法民二终字第173号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2017年3月10日作出粤检民（行）监〔2016〕44000000284号-44000000356号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年5月12日作出（2017）粤民抗60号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员朱广山、钟和艳出庭。申诉人冯建华、冯宗伟的委托诉讼代理人廖志球，被申诉人新亚公司的委托诉讼代理人袁树红、赖伟劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律错误。二审判决在未厘清涉案房屋公摊面积为何增加的情况下，依据双方签订的《广东省商品房买卖合同》关于套内面积减少的处理方式，判决新亚公司向业主补偿房屋计价套内面积减少部分的差价，但同时又要求业主补缴因新亚公司算错而导致公摊面积增加部分的价款，在适用法律方面存在以下错误：
（一）二审判决要求业主支付新亚公司人为算错的公摊面积增加部分价款，与事实不符，于法无据。依据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成。公摊面积不单独计价是商品房销售的基本原则，但它具有安全保障和提供便利等价值，其建设费用计入建筑面积或者套内建筑面积销售单价中。公摊面积的价值基础，必须是建筑面积的一部分，即公摊面积增加能引起建筑面积增加，才能通过计入建筑面积计价体现公摊面积的价值。本案中，业主所购买房屋公摊面积增加的原因，是开发商把应当计入公摊面积的一半外墙面积算入了套内面积，后经有关房屋登记部门修正，导致公摊面积字面上增加。这与能导致建筑面积增加的公摊面积增加具有本质不同。由于人为计算错误，导致无论是公摊面积增加，还是套内面积减少，建筑面积却始终没有引起相应对等的变化。证据也显示，开发商的设计图纸前后并未出现变化和修改，即开发商并未因这部分前后被计入不同范畴的面积新增建设成本，也未给业主新增安全保障和便利，业主也并未获得从“建筑面积=公摊面积+套内面积”这个等式中推出的建筑面积增加所增大的价值。而这同一块前后被计入不同范畴的面积，无论是在《新亚时代城商品房临时预约书》、《新亚时代城预约登记协议书》按建筑面积计算总价，还是经房管部门备案的《广东省商品房买卖合同》按套内面积计算总价，房屋总价款中都已经包含了这部分面积的价款，计价面积中也都包括了这部分面积。这是理解本案事实的关键所在，也是计算有关补偿责任的基本依据。二审判决新亚公司需向业主支付套内面积减少部分价款，有明确的法律依据和合同约定，用以补偿套内面积变小、公摊系数变大、房屋价值评价下降所带来的损失。但同时，二审判决又就与套内面积减少部分重合的公摊面积增加部分，要求业主补缴新亚公司价款，属于就这部分面积要求业主重复付款，毫无事实根据，于法无据。本案应区分具体情况，与减少套内面积相重合的公摊面积增加部分，在计算是否属于新增公摊面积时应当予以剔除，其他实际增加的公摊面积，另依据有关法律规定处理。
（二）二审判决要求业主支付因算错而增加的公摊面积部分价款，违背了立法的目的和原则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”时的处理方式。在房屋套内建筑面积或者建筑面积出现差异时，如果双方有约定就按约定处理，没有约定就按该条的规定处理。该条的规定也仅是针对房屋套内建筑面积或建筑面积出现差异时的情况，并未明确在公摊面积出现差异时也适用该规定。业主与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》第五条有关面积确认及面积差异处理的约定以及合同附件二约定：分摊建筑面积=套内面积×分摊系数，都未明确约定公摊面积计价方式及面积差异处理方式。综上，二审法院按照业主与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》中套内建筑面积出现差异时的处理约定来推定公摊面积出现差异时的处理方式，从而认定业主对公摊面积增大部分计价支付给新亚公司，显然没有事实和法律依据。对法律的适用和解释，填补法律漏洞，必须依宪法、立法目的和精神、法律基本原则等进行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”、“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”等规定可以看出，立法的目的和原则是保护购房者的利益，而非具有专业优势、占主导地位的开发商。从新亚公司答辩中可知，是其人为将“一半外墙面积算入套内面积”，导致套内面积增加、公摊系数变小。二审判决对因算错而普遍增加超过20%以上的公摊面积，不区分具体情况，不厘清违约责任，全部直接计价要求买受人补缴给开发商，既没有法律依据，也违背了有关法律法规的立法目的和基本原则。
（三）二审判决计算补偿数额时，分别以套内面积单价计价和建筑面积单价计价并予以抵减，既主观臆造标准，又造成法律概念适用上的混乱。人们购买房屋的目的不是公摊面积，不能简单认为公摊面积增加，就和套内面积增加一样，给业主带来同等利益，取得这个利益就要支付同等对价。建筑面积、地理位置、朝向、楼层等都一样的房子，套内使用率或公摊系数是衡量和决定其价值的一个重要因素，是市场评价的重要标准，直接影响市场对房产价值评价。无论房产使用的是套内面积计价还是建筑面积计价，每平方的单价事实上已经将公摊的价值和公摊系数考虑在内。具体到本案，如果开发商一开始就把房产实际的公摊系数如实告诉消费者，房产的市场估值就不会是合同规定的销售价格，每平方的单价会降低。所以，不是公摊面积变大增加了房屋的价值，反而是套内面积变小，使房子整体的价值下降，这是开发商必须承担的违约责任所在。也正因为如此，法律和司法解释才规定可以建筑面积或套内面积计算单价，而没有以公摊面积计算单价的规定和做法。而且房屋是按套出售，这部分被算错的面积，是整个房屋不可分割的一部分，无论按建筑面积计价还是按套内面积计价，衡量其价格的标准只有一个，不能主观臆造两个价格。按二审判决裁判逻辑，开发商完全可以把公摊面积全部先计入套内面积，吸引购房者，经房屋登记部门更正后，以不同标准计价，赔偿也非常少，远不能和获得的利益相比，如自始至终只以建筑面积计价，开发商更无需进行任何赔偿，那么也就不必区分套内面积和公摊面积。因此二审裁判严重违背现实经济生活和法律规定。
该案与已抗诉的李昔娣等39件系列案件同属类似情况，广东省高级人民法院已作出（2016）粤民再212-250号再审判决，对二审判决进行了改判。此次73户业主申请监督，经积极调解，但新亚公司考虑其实际情况，不愿意主动和解。
综上所述，二审判决适用法律错误，判决不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项和第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。
冯建华、冯宗伟同意检察机关的抗诉意见，请求改判新亚公司支付套内面积减少而多收的购房款15632.47元及其利息。
新亚公司辩称，一、冯建华、冯宗伟应当支付其实际多得的建筑面积的购房款，二审判决实体处理并无不妥，恳请维持。二、类似判决参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，认定公摊面积误差超出3%部分属于正常误差范围外，该部分房价款业主无需补足给新亚公司，是适用法律错误。三、同类案件经过广东省清远市中级人民法院和广东省高级人民法院审理或审查，均认同二审判决的处理，广东省高级人民法院类似判决另外设置公摊面积正常误差比来推翻二审判决，不能起到平息纷争的作用，反而会引发新的诉讼，不利于稳定。综上所述，冯建华、冯宗伟应当支付其实际多得的建筑面积的购房款，二审判决实体处理并无不妥，恳请予以维持。即使是认定因套内面积减少而退款后增加的面积属于面积误差，也应当认定其是建筑面积误差，依据司法解释第十四条规定的建筑面积误差进行处理。另补充意见：冯建华、冯宗伟在二审判决后向新亚公司领取了面积差异退款，并向新亚公司出具确认书，案涉房屋面积差异问题已处理完毕，依法不应支持其本案再审请求。
冯建华、冯宗伟起诉至广东省清远市清新区人民法院（以下简称一审法院），以新亚公司向其交付的商品房套内面积比合同约定的少了5.1平方米为由，请求判决新亚公司向其返还多收房价款15632.4元及赔偿多收房价款的利息（从合同签订之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止）。
新亚公司提起反诉，请求法院判令撤销《商品房买卖合同》第四条，将该条变更为“该商品房按建筑面积单价2601.29元/㎡计价，总金额379685元”。
一审法院查明，冯建华、冯宗伟与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年4月6日，案外人黎小青与新亚公司签订《新亚时代城预约登记协议书》，约定由黎小青预约购买新亚公司开发的新亚时代城A6栋4楼04单位，该商品房建筑面积为145.96㎡，套内面积为123.87㎡，实际面积以房管局核实面积为准。该商品房原总价为402850元，优惠折扣原单价减50元/㎡，再总价97折，折后总价格为383685元；预约登记协议书一经签订，预约方拥有该商品房的购买权。
2009年4月29日，冯建华、冯宗伟与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定冯建华、冯宗伟购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城A6栋4楼04号房为预售商品房；预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局，商品房预售许可证号为2009005；预售商品房建筑面积共145.96㎡，套内面积为123.87㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.09㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3065.19元，总金额为379685元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款79685元，余款300000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积×分摊系数。
合同签订后，冯建华、冯宗伟依约向新亚公司支付了首期房款79685元，余款300000元于2009年6月26日通过中国工商银行打入新亚公司帐户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给冯建华、冯宗伟使用。
2011年12月30日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为冯建华、冯宗伟，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为145.59㎡，套内建筑面积为118.77㎡。
2012年11月26日，广东中原地产代理有限公司出具《证明函》，证明：“我公司为清新新亚房地产开发有限公司代理策划或销售新亚时代城A1－A7栋商品房：1、我司代理策划、销售该项目，是按商品房的建筑面积确定其销售价格。2、我司代理策划、销售该项目，与购房客户看房、洽谈价格、给予折扣优惠、签署认购书等，均按照商品房的建筑面积计算。”
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单价签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。冯建华、冯宗伟和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。
1、关于讼争房屋的计价方式。双方在《广东省商品房买卖合同》约定以套内建筑面积计价。诉讼中，新亚公司请求撤销《广东省商品房买卖合同》约定的以套内建筑面积计价，变更为按建筑面积计价，是对《广东省商品房买卖合同》约定计价方式的变更。(1)双方签订《广东省商品房买卖合同》明确约定涉案商品房“按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3065.19元/㎡，总金额为379685元”。虽然双方签订的《新亚时代城预约登记协议书》约定按建筑面积计算房屋总价，但《广东省商品房买卖合同》是在双方签订《新亚时代城预约登记协议书》之后签订的，可视为是双方对原约定的变更，且《广东省商品房买卖合同》是经房管部门备案的唯一合同，故应认定涉案商品房是约定按套内建筑面积计算总价的；(2)本案双方签订的合同是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置。合同的内容不违反法律的相关规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，无法定理由不得擅自变更或解除合同。新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》约定以套内面积（套内建筑面积）计价，但其并无证据证明签订合同时存在重大误解或显失公平的情形。新亚公司认为套内建筑面积单价纯粹是为了填写合同而按建筑面积计算出的总价换算出来的，不是真实的交易单价，该理由是不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，故双方签订《广东省商品房买卖合同》的计价条款不存在撤销或变更的法定情形。综上所述，新亚公司请求变更《广东省商品房买卖合同》第四条约定的“以套内建筑面积计价”为“以建筑面积计价”，无理无据，一审法院不予支持。
2、关于房屋面积差异问题。涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了5.1㎡，面积差异百分比为4.11%，公摊面积增大4.73㎡。新亚公司违反合同约定向冯建华、冯宗伟交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少5.1㎡，应按合同约定套内建筑面积单价3065.19元/㎡计算，新亚公司应向冯建华、冯宗伟返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款15632.47元（3065.19×5.1）；对公摊面积增大4.73㎡，冯建华、冯宗伟应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算，公摊面积单价为3065.19×50%=1532.59元/㎡，故冯建华、冯宗伟应补缴公摊面积房款7249.17元（3065.19×50%×4.73）。两项对比，新亚公司应退还冯建华、冯宗伟多支付房款8383.3元，并赔偿冯建华、冯宗伟因此而损失的利息（利息以8383.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年6月26日起算至本判决确定履行之日止）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，一审法院作出（2013）清新法民二初字第133号民事判决：一、新亚公司应于本判决生效之日起十日内向冯建华、冯宗伟支付多收的购房款8383.3元及利息（利息以8383.3元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年6月26日起算至本判决确定履行之日止）。二、驳回冯建华、冯宗伟的其他诉讼请求。三、驳回新亚公司的反诉请求。案件受理费296元，反诉费100元，共计396元，由冯建华、冯宗伟负担138元，由新亚公司负担258元。
新亚公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项，改判新亚公司向冯建华、冯宗伟支付多收的购房款3328.37元，驳回冯建华、冯宗伟的其他诉讼请求。
二审法院查明，一审法院查明的基本事实属实，予以确认。
二审法院另查明，冯建华、冯宗伟和新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图、冯建华、冯宗伟《房地产权证》平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图》附图与建筑、规划部门审定的图纸一致。
二审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。
关于冯建华、冯宗伟应否补偿新亚公司公摊面积增加部分的价款及补偿多少的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置等密切相关。业主与房屋销售者就价格的协商过程，也是双方对各种因素的认同过程。本案中，冯建华、冯宗伟与新亚公司先后签订《新亚时代城预约登记协议书》、《广东省商品房买卖合同》，双方认同房屋价格的过程是没有争议的。新亚公司按双方已认知的图纸施工，没有做过调整或变更，因此，双方协商订立合同过程中的意思表示均是真实意思表示，应当作为定案依据。冯建华、冯宗伟与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定冯建华、冯宗伟购买涉案房屋的建筑面积为145.96㎡，其中套内建筑面积为123.87㎡，公摊面积为22.09㎡。冯建华、冯宗伟据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务，与此相对应，新亚公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。现双方对涉案房屋套内建筑面积减少部分的房款按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价计算并由新亚公司退回15632.47元给冯建华、冯宗伟一节均已认可，对此予以确认。冯建华、冯宗伟获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，因此，相应地应向新亚公司支付相应的对价。
冯建华、冯宗伟与新亚公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价。从双方签订的《新亚时代城预约登记协议书》的内容反映，在协商过程中，双方对涉案房屋的计价方式系以建筑面积单价计算。虽然双方在签订《广东省商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款与双方此前议价的总房价一致，而该套内建筑面积单价3065.19元/㎡亦是来自该总房价379685元÷套内建筑面积123.87㎡，所以，从双方协商到最终签订《广东省商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿于其中，而公摊面积是建筑面积的一部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价2601.29元/㎡（379685元÷145.96㎡）作为公摊面积的计价标准符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加4.73㎡，冯建华、冯宗伟应向新亚公司支付12304.1元（2601.29元/㎡×4.73㎡）。对冲新亚公司退回向冯建华、冯宗伟退回多收房款15632.47元，新亚公司仍需向冯建华、冯宗伟支付3328.37元。
至于利息的问题，新亚公司多收了冯建华、冯宗伟房款，为此造成了冯建华、冯宗伟资金利息的损失，一审判令新亚公司以应退回的房款为基数按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息给冯建华、冯宗伟，并无不当。
综上所述，新亚公司的上诉理由部分成立，予以部分采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审法院作出（2014）清中法民二终字第173号民事判决：一、维持清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第133号民事判决第二项、第三项；二、变更清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第133号民事判决第一项为：新亚公司应于本判决生效之日起十日内向冯建华、冯宗伟支付多收的购房款3328.37元及利息（利息以3328.37元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2009年6月26日起算至付清多收房款之日止）。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由新亚公司负担。
本院经再审查明，原审法院查明本案的事实清楚、属实，予以确认。
另查明：2014年7月18日，冯建华收到新亚公司返还的购房款3328元及利息1011元，合计4339元。冯建华并于当日签署了一份《确认书》，确认内容如下：“该房屋套内建筑面积减少部分按《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价由贵司向本人退款，公摊面积增大部分按销售不动产统一发票上建筑面积单价由本人向贵司补款，两者相互递减，同意贵司最终退回4339元给本人，双方不再追究对方因面积差异的法律责任。”冯建华签收退款的确认表下方亦载明：“开发商和业主双方同意按上述计算结果退补购房款,不再追究对方责任。”此《确认书》二审法院在案卷中未有反映，判决书中亦未作出认定。《确认书》以及签收确认表中载明的冯建华收到新亚公司返还的购房款本金3328元与二审判决认定的数额基本相同。
本院再审认为，根据检察机关提出的抗诉理由以及冯建华、冯宗伟与新亚公司的诉辩意见，本案再审双方争议的主要问题是：一、确权的公摊面积大于约定的公摊面积，超出部分的房价款是否全部由冯建华、冯宗伟补足；二、冯建华、冯宗伟于2014年7月18日二审判决前签订的《确认书》，其效力如何认定。
一、关于确权的公摊面积大于约定的公摊面积，超出部分的房价款是否全部由冯建华、冯宗伟补足的问题。公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用，故公摊面积差异的处理可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。该条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”具体就本案而言，处理如下：
（一）就正常误差范围内即“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分”的房价款，冯建华、冯宗伟应否要向新亚公司补足的问题。依据本案的事实，±3%属于上述司法解释及部颁规章《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例。在该正常误差范围内，推定出卖人不具有过错并拟制双方达成“多退少补”的合意。由于双方在合同中就公摊面积价格及面积误差如何处理没有约定，又没有相应证据证明套内面积与公摊面积分别的建设成本，二审判决按“总房价÷（套内面积＋公摊面积）”计算新亚公司物化到销售面积所作的投入，并无不妥。二审的该计算方式只是用于确定补偿标准，并没有创设新的计价方式或者变更双方关于按套内面积计价的约定。冯建华、冯宗伟亦没有提出更为合理的计算方式，故本院再审予以维持。本案当中，在正常误差范围内的公摊面积为0.6627㎡（22.09×0.03），补偿单价为2601.29元／平方米，冯建华、冯宗伟应补偿新亚公司1723.87元（2601.29×0.6627）。此外，就确权的套内面积减少而确权的公摊面积相应增加的部分，诉讼前冯建华、冯宗伟已支付的购房款确实已包含该部分面积。但生效判决已判令新亚公司就减少的套内面积退款，结算后冯建华、冯宗伟实际付出的房价款就不再包含这部分面积。故判令冯建华、冯宗伟补足公摊面积增加3%以内的房价款，并不会导致重复付款。
（二）就正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款，冯建华、冯宗伟应否要向新亚公司补足的问题。相对于买受人而言，出卖人对建设工程的规划、施工更具有控制力，超出原建设部《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例3%部分，则出卖人对此负有过错，应由出卖人承担不合理面积变化的不利后果。由于增大的公摊面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割，故不能仅以买受人对整套房产的受领行为，就认定其就增大且超出3%的公摊面积作出自愿补足价款的意思表示，新亚公司主张返还不符合合同约定，亦无法律依据。因此，冯建华、冯宗伟无需向新亚公司补足。
二、关于冯建华、冯宗伟于2014年7月18日二审判决前签订的《确认书》，其效力如何认定的问题。基于正常误差范围外即“面积误差比超出3%部分”的房价款，根据前述理由已认定冯建华、冯宗伟无需向新亚公司补足购房款，但本院再审查明，冯建华、冯宗伟在二审法院审理期间，即作出判决之前，给新亚公司签署了《确认书》，承诺在收取新亚公司支付的补偿款后，双方不再追究对方因面积差异的法律责任，并在房屋面积差异退补款签收确认表签名确认。依据《确认书》载明的内容显示，冯建华、冯宗伟自愿与开发商新亚公司达成了新的协议，这是双方当事人对权利义务重新进行了约定，且双方对签订《确认书》的真实性无异议。因此，本院再审确认该《确认书》真实有效。由于该《确认书》双方当事人均未向二审法院提交，导致二审法院对该事实未予查明，但从二审判决认定的数额看，与《确认书》确定的退款数额基本一致。为尊重当事人意思自治原则，以及维护诚实信用原则，对于本案诉争房屋面积误差的房价款补偿问题，应按照冯建华、冯宗伟签订的《确认书》即二审判决认定的数额处理。现冯建华、冯宗伟仍请求对公摊面积误差部分的房价款不予补偿，事实依据不足，本院不予采纳。
综上所述，本案二审判决除对当事人未提交《确认书》而未予查明的事实外，其余查明事实清楚，其判决结果并无不当，本院再审予以维持。冯建华、冯宗伟的申诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持广东省清远市中级人民法院（2014）清中法民二终字第173号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 万季明
审 判 员 郑丽容
审 判 员 王 凯
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 晏 鹏
法官助理 黄健军
书 记 员 林芳华