福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2407号
上诉人（原审被告）杨永加，男，1977年8月9日出生，汉族。
委托代理人吕超、张荣杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门海德有限公司。
法定代表人曾晨阳，执行董事。
委托代理人陈昱、宗华，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人杨永加因与被上诉人厦门海德有限公司（下称海德公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海德公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认海德公司与杨永加关于厦门市莲岳路28号门口右边第二间店面（使用面积113平方米）的租赁关系已于2014年11月9日解除；2、杨永加应立即将租赁场地腾空返还海德公司；3、杨永加立即向海德公司支付场地占用费（按现市场行情租金37元／㎡／月，从2014年11月10日计算至生效判决书判令杨永加返还之日，暂计至2014年12月31日为7108元）。
原审判决查明，2002年，杨永加与案外人厦门市电力投资发展总公司，就租赁“莲岳路28号厦门市燃气发电厂门口右边第二间”签订《房屋租赁合同》，期限从2002年4月1日至开发征用。杨永加在该住所从事个体工商经营，于2002年6月22日注册字号为“厦门市思明区来顺小吃店”。
2007年，厦门机电集团有限公司将包括莲岳路28号原燃气电厂西厂区的土地房产委托海德公司管理，自2007年7月1日起负责向承租人收取租金。2007年8月1日，海德公司与杨永加签订《房屋租赁合同》，约定海德公司将位于厦门市莲岳路28号（原厦门市燃气发电厂）门口右边第二间店面（使用面积113平方米，其中店面面积28平方米）有偿提供给杨永加使用，使用期限六个月（从2007年7月1日至2007年12月31日），每月租金3400元。合同到期后，双方未再签订租赁合同，杨永加继续使用租赁场地，向海德公司支付租赁费用。2014年10月9日，海德公司向杨永加邮寄送达了《解除租赁关系通知书》，通知双方租赁关系于2014年11月9日解除，要求杨永加于2014年11月8日前自行拆除违章建筑，将房产及场地返还海德公司，并结清相关费用。海德公司对此邀请厦门市公证处对邮寄送达的全程进行公证。同时，海德公司在莲岳路28号各处张贴解除公告，内容为：海德公司与各租户的租赁关系于2014年11月9日解除，要求各租户应于2014年11月8日前拆除莲岳路28号房产及场地上的违章建筑。厦门市公证处对此亦进行全程公证。杨永加至今未按海德公司通知搬离讼争地址，其分别于2014年8月、10月以及2015年1月向海德公司转入租金共计35190元。
2014年12月15日，厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司接受海德公司委托出具《土地租赁价格咨询报告》，该报告体现自2014年11月9日起与讼争地址同类租金为37元／㎡／月。
上述事实，有海德公司提供的工商信息、房屋租赁合同、公证书（莲岳路28号现状保全公证）、公证书（邮寄《解除租赁关系通知书》）、公证书（现场张贴公示）、邮寄回执、租金发票存根联、评估报告，杨永加提交的身份证复印件、房屋租赁合同、营业执照等相关证照、银行存款凭证及庭审陈述为证。
原审法院认为，合法有效之合同对于双方当事人均具有拘束力，双方均应依约、诚实信用履行各自的权利义务。双方当事人于2007年签订了《房屋租赁合同》，主体适格、内容合法，该合同合法有效。杨永加以2002年与案外人所签订合同，抗辩案外人为出租人、海德公司仅系受托收取租金、2007年所签订合同为无效合同，均与在案事实相悖，于法无据，本院不予采信。在2007年签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，承租人即杨永加继续使用租赁物，海德公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同中，双方均可随时解除合同，作为出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。海德公司作为出租人已于2014年10月9日提前一个月向杨永加通知解除合同，符合法律规范，故海德公司诉请确认双方租赁合同于2014年11月9日解除，予以支持。在讼争租赁合同解除后，杨永加应将讼争租赁物腾空交还海德公司，同时，应按市场行情租金向海德公司支付占用费。海德公司之诉请合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认厦门海德有限公司与杨永加关于厦门市莲岳路28号门口右边第二间店面（使用面积113平方米）的租赁关系已于2014年11月9日解除；二、杨永加于本判决生效之日起十日内将上述租赁场地腾空返还厦门海德有限公司；三、杨永加于本判决生效之日起十日内向厦门海德有限公司支付场地占用费（以使用面积113平方米为基数，按37元／㎡／月，从2014年11月10日计算至本判决书生效之日止）。本案案件受理费25元，由杨永加负担。
宣判后，杨永加不服，向本院提起上诉。
上诉人杨永加上诉请求撤销原审判决，并依法改判。主要理由是：一、原审认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，确认双方租赁关系于2014年11月9日解除，并判决上诉人将租赁场地腾空返还给被上诉人，认定事实不清，适用法律错误。
1、本案的涉案房屋系所有权人海翼公司出租给上诉人的，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋的面积为80m²，租赁期限自2002年4月1日至房屋开始征用之日止。该租赁合同系双方真实意思表示，主体适格，内容合法有效，涉案房屋到目前未被征用，因此，合同约定的租赁期限尚未届满，且上诉人一直按期在支付租金，不存在任何违约情形，故该《房屋租赁合同》仍对双方具有约束力，双方应按照该合同约定的权利义务履行合同。
2、被上诉人仅仅是涉案房屋权属人委托代收租金的受托人，代理权限仅限于收取租金，其不具备与上诉人签订涉案房屋租赁协议的主体资格，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。根据被上诉人提供的厦机电产（2007）80号文件显示：“厦门机电集团有限公司将权属于机电国贸位于莲岳路14号办公楼第一、第二层及莲岳路28号原燃气电厂西厂区的土地房产委托海德公司管理。自2007年7月1日起，由海德公司负责向承租方收取租金。”该文件很明确地记载了被上诉人仅仅是受厦门市海翼国际贸易有限公司之委托，管理涉案房屋，其代理权限仅限于收取租金，在委托人与上诉人之间存在合法有效的《房屋租赁合同》的情况下，作为受托人，根据《合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”被上诉人应当在其授权范围内履行收取租金的代理职责，其以自己名义再与上诉人签订《房屋租赁合同》，约定租赁的权利义务，不在其授权范围内，因此，被上诉人并不是《房屋租赁合同》的适格主体，故上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，无效合同自始无效，不存在解除问题，而原审法院认定被上诉人具备主体资格，进而认定被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》该份合同属于有效合同，对双方具有约束力，认定事实明显错误。
3、上诉人与涉案房屋权属人之间的《房屋租赁合同》仍然有效的情况下，如果要解除租赁关系，收回租赁物，那么，也是由租赁物的权属人主张相关权利，被上诉人不是诉讼房屋的权属人，仅是代理人，代理权限仅限于收取租金，其无权代替权属人要求上诉人返还涉案房屋。被上诉人也未提供任何证据证明，其要求收回租赁的房屋是取得了委托人的授权和指示，原审法院将被上诉人与涉案房屋权属人相混淆，判令上诉人向被上诉人返还涉案房屋，判决明显错误。
二、原审判令上诉人向被上诉人支付场地占用费（以使用面积113平方米为基数，按照37元／m²／月，从2014年11月10日计算），认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。
1、前述上诉人与涉案房屋权属人之间的《房屋租赁合同》合法有效，上诉人按照该合同约定按期交付租金，不存在违约情形，不存在所谓占用场地的情况。
2、退一步说，即便存在场地占用费且占用费的计算标准按照原审认定标准，也应当由权属人向上诉人主张，被上诉人作为代理人，且代理权限仅限于收取租金，无权要求上诉人支付场地占用费。而且，即便场地占用事实成立，上诉人已经支付的2014年11月至2015年3月的租金，在计算占用费时，也应当扣除相应期间上诉人已支付的租金部分，而原审认定上诉人已于2014年8月、10月即2015年1月向被上诉人转入租金35190元，而且，上诉人与涉案房屋权属人之间的《房屋租赁合同》明确记载租赁房屋的面积是80m²，而非113m²，占用费即便存在也只应当按照80m²计算。但判令占用费以使用面积113平方米为基数，按照37元／m²／月，从2014年11月10日计算而未扣除已支付的租金部分，判决明显错误。
被上诉人海德公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。一、2007年8月签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，上诉人应按协议履行承租义务。且上诉人所述之其与厦门市电力投资发展总公司签订的《房屋租赁合同》已因该份合同的签订而失效。2007年8月的协议明确约定使用期限至2007年12月31日。根据合同法规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，租赁期限应当认定为不定期，当事人可以随时解除合同。故海德公司于2014年10月9日提前一个月通知租赁关系于2014年11月9日解除符合法律规定，亦合情合理。二、上诉人引用厦机电产（2007）80号文认为被上诉人仅负责向承租方收取租金，这是对该文的断章取义，该文除明确提示收取租金这一项权利外，还明确了海翼公司将涉案房产委托被上诉人管理的内容，因此，原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，海德公司为本案适格原告是正确的。三、双方的租赁关系已于2014年11月9日解除，上诉人至今未腾空返还房屋，理应按同地段市场行情即37／平方／月的标准支付租金。双方在《房屋租赁合同》中明确约定“使用面积113平方米”上诉人对此不应有争议。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除上诉状提及的异议外，上诉人对原审判决未查明地块来源情况有异议，此外再无异议。被上诉人对原审判决查明事实没有异议。本院对原审判决查明事实中双方当事人无异议部分予以确认。
本院认为，本案的焦点在于，海德公司是否系本案适格原告，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否合法有效。根据查明事实，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违法，虽然海德公司并非讼争地块的所有权人，但并不因此而导致该协议无效。根据合同相对性原则，作为出租人，海德公司有权提起本案诉讼。此外，双方当事人在《房屋租赁合同》中明确写明使用面积是113平方米，在上诉人未举证证明该面积有误的情况下，原审判决上诉人应按113平方米的面积为计算场地占用费的基数并无不妥。当然，上诉人于2014年10月和2015年1月已支付的款项应折抵需支付的场地占用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人杨永加负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 洪德琨
审判员 胡林蓉
二〇一五年九月二十四日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。