河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫02民终1797号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）王海峰，男，汉族，1982年8月3日生。委托代理人胡苇斌，河南时代律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）河南金鑫国际珠宝有限公司。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）李艳利，女，汉族，1977年6月18日生。二被上诉人共同委托代理人和瑞娟，河南裕达律师事务所律师。特别授权。河南金鑫国际珠宝有限公司（以下简称金鑫珠宝）、李艳利因与王海峰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月17日向开封龙亭区人民法院提起诉讼，王海峰于2015年10月11日提起反诉，该院于2016年6月8日作出（2015）龙法民初字第897号民事判决。王海峰不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年7月13日，金鑫珠宝作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的案外人迪臣置业（开封）有限公司（以下简称迪臣置业）签订一份“迪臣·世纪广场”租赁合同，其中约定：租赁房屋位于开封市西门大街××世纪广场××区××层，面积约1923.63平方米；房屋用途为商铺，乙方用于设置柜台经营金银珠宝，未经甲方同意，乙方不得变更租赁用途；租赁期限自2012年6月15日起至2027年6月15日止；租赁期内，乙方有权根据经营需要转租等。金鑫珠宝在上述合同签订后，其原开封区负责人李艳利于2014年4月9日与王海峰签订一份房屋租赁合同，将金鑫珠宝所承租的部分房屋转租给王海峰。合同上显示出租方（甲方）是金鑫珠宝开封迪臣店（未成立），承租方（乙方）是王海峰。合同主要约定：一、租赁标的条款规定：甲方将位于金鑫珠宝迪臣广场一层共399平方米出租给乙方用于经营餐馆。二、租赁期限及免租期条款规定：租赁期限为五年，自2014年4月10日起至2019年4月9日止；免租期为合同签订之日起45天。三、租金及支付方式条款规定：每月租金加物业费九万元，每两年递增一次，每次递增5%；租金采用“押一付三”方式支付，即合同签订生效后，合同期内由乙方向甲方提交一个月的租金金额作为押金，并提前十天交付三个月的租金，每三个月交付租金一次；租金交纳如出现迟延现象，甲方要按日收取当期租金总额的0.5%／天。四、双方权利义务及违约条款规定：甲方保证拥有出租该物业的合法资格；同意乙方在物业内增置任何家具、设备及商业固定装置等，乙方有权于合同期满或提前解除合同后10日内搬离上述所有物件。五、声明及保证条款规定：甲方保证其为具有独立承担民事责任的法人资格，并在签署本合同前向乙方出具相关法律文件的正本复印件，并能独立承担本合同项下的一切权利和义务。六、合同终止条款规定：因一方违约行为出现导致本合同不能履行或者不能完全履行，并有双方确认，可以提前终止合同；如果甲、乙单方面解除合同未征得对方书面同意或违约，应向对方支付三个月的房屋租金作为违约责任金。七、合同生效条款规定：本合同自签署之日起生效。合同上有李艳利作为代表人的签名和金鑫珠宝开封迪臣店的印鉴，王海峰也在合同上签有名字。该合同签订后，金鑫珠宝依约将出租房屋交付王海峰，王海峰按合同的约定交纳了押金9万元，并对租赁房屋进行装饰装修后用于经营“龙亭区小六家新时尚鱼乐餐馆”（以下简称鱼乐餐馆）。王海峰在租赁房屋初期，尚能依约交纳租金，但至2014年11月，王海峰才于12月25日交纳了11月份租金9万元，于2015年2月2日和27日交纳了2014年12月份的租金共9万元、于2015年4月1日交纳了2015年1月的租金9万元；此后虽经金鑫珠宝催要但至今未交。租赁期间，王海峰曾于2015年3月31日向金鑫珠宝提出退租部分房屋的申请，但未得到金鑫珠宝的同意。另查明，2014年4月4日，王海峰作为发包方（甲方）与河南荣邦实业有限公司承包方（乙方）签订一份“建筑装饰装修工程施工合同”，合同约定对坐落在开封市西门大街388号迪臣世纪广场1楼F区的郑州鱼乐开封分店进行装修，合同价款为148.8万元，工期至2014年5月31日竣工，工程款分四次支付，尾款竣工结算时一次结清。2014年2月12日，王海峰与郑州市金水区六府家宴餐馆的徐秀峰签订了“六府家宴·鱼乐”餐饮特许经营加盟协议，协议约定王海峰在开封地区特许经营“六府家宴·鱼乐”，期限为2014年2月12日至2024年2月11日，特许经营费60万元／10年，店内经营管理费3000元／月。协议签订后，王海峰分别于2014年的4月1日和6月1日两次向郑州市金水区六府家宴餐馆交纳了共计60万元的加盟费。还查明，涉案的租赁房屋临街道有两个西门系主要入口，房屋东隔墙上临金鑫珠宝商场内部通道还有一小门，但该门左右即内部通道两端分别安装了卷闸门。目前，该两道卷闸门处于关闭状态。再查明，涉案房屋的汴房地产权证第××号房地产权证记载的所有权人为迪臣置业，并载明2014年4月10日注销该房地产的抵押登记、他项权证。一审法院认为，根据当事人双方的诉辩主张，本案争议焦点有四：一是金鑫珠宝、李艳利的诉讼主体是否适格；二是合同的效力如何；三是当事人双方是否存在违约行为以及违约责任的承担；4、王海峰诉求的装修损失以及加盟费损失应否支持。首先，关于诉讼主体。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十二条第一项“法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人”的规定，因金鑫珠宝对涉案租赁房屋具有合法的转租权，并是涉案合同的实际履行者，而李艳利作为金鑫珠宝原开封区的负责人，以未经登记的金鑫珠宝开封迪臣店名义签订合同的行为，应视为金鑫珠宝的行为，故应认定合同签订的行为人是金鑫珠宝而非李艳利个人，即金鑫珠宝是本案的当事人。王海峰辩解金鑫珠宝不能成为本诉原告的意见不符合事实与法律规定，不予采信；但辩解李艳利不能成为本诉原告主体的意见正确，予以采信，对李艳利诉王海峰的请求以及王海峰反诉李艳利的请求均予以驳回。其次，关于合同效力。鉴于金鑫珠宝用“金鑫珠宝开封迪臣店”的名称与王海峰签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不具有法律规定的无效情形，加之双方当事人均诉求解除合同的行为可视为认可合同有效，故该房屋租赁合同有效。第三，关于违约及违约责任的承担。1、金鑫珠宝认为王海峰违反合同约定长期拖欠租金，构成违约的事实清楚，理由充分，予以采信。2、尽管金鑫珠宝开封迪臣店不具有法人资格而作为合同主体违反合同规定，但合同主体仅涉及到合同效力，因双方之间的合同是有效合同，加之金鑫珠宝签订合同的行为没有影响到对合同义务的履行，也没有给王海峰造成实际的损失，故王海峰以此认为金鑫珠宝违约的意见理由不充分，不予采信。此外，王海峰以金鑫珠宝关闭多条进出通道而违约的意见，因鱼乐餐馆的两个主要进出门在餐馆西边，金鑫珠宝关闭商场内部通道上的卷闸门并未实际影响进出餐馆，故王海峰的此违约意见理由不充分，不予采信；王海峰认为金鑫珠宝未告知其租赁房屋设有抵押权的行为、金鑫珠宝违反与迪臣置业的合同约定而转租涉案房屋的行为均构成违约的意见，因涉案房屋产权证上抵押权利早已注销，且金鑫珠宝与迪臣置业签订的租赁合同明确规定金鑫珠宝享有转租权，即便是金鑫珠宝违反与迪臣置业所签合同的约定，也是另外的法律关系，故王海峰的此违约意见理由也不充分，不予采信。综上，因金鑫珠宝没有违约，王海峰要求金鑫珠宝支付违约金的反诉请求不予支持。3、《中华人民共和国合同法》第二百七十条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案事实，王海峰从2015年2月开始欠租，经催要至被起诉时仍未交纳，加之王海峰提出反诉也请求解除合同，故金鑫珠宝请求解除合同符合法律规定予以支持，王海峰反诉请求解除合同也予以支持，解除合同的效力以金鑫珠宝起诉之日起为准。合同解除，王海峰依法应向金鑫珠宝及时返还房屋并支付相应房屋租金损失和违约金。结合本案事实，因金鑫珠宝同意王海峰对租赁房屋进行装饰装修，故金鑫珠宝请求返还房屋时恢复原状不予支持。根据双方合同关于租金支付的约定，王海峰应给付金鑫珠宝自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金损失。租金损失标准的计算依法应以合同约定为准，其中2015年2月1日至2016年5月31日的租金损失计算标准为每月9万元，共计144万元；自2016年6月1日起至返还房屋之日止，每月租金损失计算标准为9.45万元，每超过两年月租金损失递增5%。鉴于双方合同约定的滞纳金和违约责任金均是违约责任承担的方式，滞纳金的约定标准明显过高，故王海峰要求对滞纳金和违约金适当减少的意见符合法律规定，应予以减少，一审法院酌定王海峰只向金鑫珠宝给付违约金27万元，金鑫珠宝请求按合同标准支付滞纳金的诉讼请求不予支持。因王海峰已向金鑫珠宝交纳过押金9万元，为避免讼累，该9万元可从应支付的违约金款项中扣除，即王海峰支付违约金18万元。第四关于王海峰诉求的装修损失以及加盟费损失。王海峰主张的装修费损失，因其仅提供了装修合同，未提供该装修合同实际履行的票据，且没有提供剩余租赁期内已形成符合的装饰装修残值损失的相关证据，故王海峰该项反诉请求证据不足，不予支持；因加盟经营行为是王海峰自身的商业决定，租赁合同也未涉及加盟事项，加盟费损失和租赁关系没有直接因果关系，故王海峰该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、河南金鑫国际珠宝有限公司与王海峰签订的房屋租赁合同于2015年8月17日解除；二、王海峰于判决生效后10日内将原租赁的位于金鑫珠宝迪臣广场一层共399平方米的房屋腾出返还给河南金鑫国际珠宝有限公司；三、王海峰于判决生效后10日内给付河南金鑫国际珠宝有限公司自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金损失（其中2015年2月1日至2016年5月31日的租金损失共计144万元；自2016年6月1日起至返还房屋之日止的租金损失按每月9.45万元计算，每超过两年月租金损失递增5%）；四、王海峰于判决生效后10日内给付河南金鑫国际珠宝有限公司给付违约金18万元（已扣除王海峰交纳的押金9万元）；五、驳回李艳利对王海峰的诉讼请求；六、驳回河南金鑫国际珠宝有限公司的其他诉讼请求。七、驳回王海峰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25280元，王海峰应负担19380元，河南金鑫国际珠宝有限公司负担5900元；反诉受理费10365元由王海峰负担。王海峰不服判决上诉称：本案金鑫珠宝、李艳利均不是适格的原告主体，一审程序违法。一审查明本案房屋租赁合同的签订主体是金鑫珠宝开封迪臣店，而本案起诉的原告主体却是金鑫珠宝和李艳利。而在金鑫珠宝、李艳利是否为本案适格主体已总结成为本案焦点之一、以及金鑫珠宝、李艳利未能提供金鑫珠宝开封迪臣店营业执照、又没有提供该店是由金鑫公司所开办的任何证据的情况下，一审就空口无凭地认定该店就是金鑫珠宝所开办的无执照的分支机构，并引用相关法律条文，明显不妥。进而又在此基础上判令解除合同，退还房屋等，更是无从谈起。一审李艳利的诉讼请求是要求解除李艳利与王海峰签订的房屋租赁合同，而一审判决的却是解除金鑫珠宝与王海峰之间的合同。况且现一审已驳回李艳利的诉讼请求，这样的判决显然超出了原告的诉讼请求范围并且相互矛盾。如果说是金鑫珠宝起诉要法语解除李艳利与王海峰之间的合同，那么从合同相对性原则来讲，更是不具有该项诉权。一审判令给付租金损失不明确。同时在一审判决第一项已判令解除合同的情况下，又要求按已经解除合同约定的递增比例支付租金，显然相互矛盾。现在该地的房屋空置，房租降幅达50%多，情势变更的事由已出现，王海峰请求法院判令酌定减少租金。关于违约及违约责任。王海峰与金鑫珠宝之间并没有签订过房屋租赁合同。一审判决在没有证据证实金鑫珠宝是该合同权利义务承担者的前提下，就判令王海峰违约并承担违约责任，显然无合同依据和法律依据。在本案的同一份合同当中，对于双方任何一方违约所应承担向对方支付三个月房租作为违约责任金，有着明确的约定。其他违约条款也有约定。而一审判决却认为该合同中所约定的王海峰应当按时交房租的合同条款是应当遵守的，而对方虽有违约事实，却既不算违约，更不承担违约责任。一审判决违反了公平性原则。为此王海峰要求金鑫珠宝、李艳利支付违约金27万元的诉求应当得到支持。一审判决认定装修加盟费损失等是王海峰自身的决定与租赁合同无关，该认定与本案事实不符，有悖于公平原则。综上，一审判决认定事实不清、程序违法，一审判决结果不公正，请求二审法院依法将本案发回重审。金鑫珠宝、李艳利答辩称：金鑫珠宝作为涉案房屋实际出租人及涉案合同的实际履行者，有权作为本案原告，王海峰也自认其承租的系金鑫珠宝房屋，故金鑫珠宝作为本案原告主体适格，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。首先金鑫珠宝对涉案房屋享有合法的转租权，且是涉案租赁合同的实际履行人。其次王海峰占有、使用涉案房屋，并向金鑫珠宝交纳房租，在王海峰发给金鑫珠宝的部分退租申请书中写的也是“金鑫公司”（即金鑫珠宝），王海峰自认其承租的就是金鑫珠宝的房屋，王海峰对金鑫珠宝作为涉案房屋的出租方是明知且认可的。最后，李艳利作为金鑫珠宝原开封区负责人，以金鑫珠宝开封迪臣店名义签订合同的行为应视为金鑫珠宝的行为，合同的实际履行人也是金鑫珠宝，故金鑫珠宝作为本案一审原告主体适格。王海峰占有使用金鑫珠宝房屋达16个月，拖欠租金144万元，滞纳金违约金87万元，王海峰已构成严重违约，一审判决王海峰向金鑫珠宝支付租金144万元，违约金27万元，于法有据。王海峰主张的装修损失因其违约在先且缺乏证据支持，应由其自行承担；加盟费损失无事实及法律依据，且与本案无关。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法审查，驳回王海峰的上诉请求。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，关于金鑫珠宝作为本案当事人是否适格问题，王海峰与出租方为金鑫珠宝连锁企业开封区迪臣店签订的房屋租赁合同，承租金鑫珠宝迪臣广场房屋，李艳利作为代表人签字，但金鑫珠宝连锁企业开封区迪臣店并没有注册成立，其不具备合同当事人的主体资格。李艳利作为金鑫珠宝员工，在合同上签字，作为该租赁场地在租赁期间的权利人金鑫珠宝，对租赁合同的效力予以确认，且租赁合同已实际履行，王海峰对此情形也明知，应当认定金鑫珠宝为租赁合同的当事人，其作为本案的当事人适格。一审判决解除其与王海峰的租赁合同并不超诉讼请求。王海峰关于金鑫珠宝主体资格不适格及一审审理超诉讼请求的上诉意见，本院不予采信。关于租金损失及违约金问题，因王海峰违约不按合同约定支付租金导致合同解除，对其继续占用租赁房屋给金鑫珠宝所造成的租金方面的损失，应按租赁合同约定的支付方式给付，故本院对于王海峰该项上诉意见不予采信。对于王海峰主张的装修费及加盟费损失，王海峰没有相应证据证明其主张的事实依据和法律依据，本院对王海峰该项上诉意见不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，王海峰的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费29745元，由王海峰承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  鲍焕英二〇一六年九月二十七日书记员  惠 祥