盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）都商初字第0692号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行。
负责人徐波，该支行行长。
委托代理人朱x。
委托代理人徐xx。
被告吴建华，女。
被告张辉田（吴建华之夫）。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（以下简称农行中汇支行）与被告吴建华、张辉田借款合同纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月31日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托代理人朱x、徐xx到庭参加诉讼，被告吴建华、张辉田经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行中汇支行诉称：2009年10月13日我行作为贷款人与吴建华作为借款人、张辉田作为抵押人、盐城xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）作为保证人签订了一份个人购房担保借款合同，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款；借款金额见特别条款，特别条款约定借款金额为380000元；借款用途为购房；借款期限自2009年10月13日起至2029年10月12日止，共计240个月；借款利率为浮动利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上，上、下浮动30%，执行年利率4.158%；还款方式为分期还款，借款人以每壹个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后每月末的20日为还款日；抵押人同意以新日月翠洲嘉园116幢2-702号房设定抵押，抵押物折价542432元，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金等；阶段性保证担保人为xx公司，保证方式为借款人的债务承担连带保证责任；违约责任为对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，对保证人、抵押人的违约的行为，违约金按本合同项下借款本金数额10%计算。合同签订后的当日，我行依约向吴建华发放贷款380000元。借款后，吴建华未能按约偿还我行的借款。截止2013年5月23日，吴建华拖欠我行贷款已达12期，逾期本息合计为30519.68元（其中本金为13102.52元，利息为17417.16元），吴建华未能按约偿还借款，构成违约，根据合同的约定“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权”，故我行要求吴建华、张辉田立即偿还全部借款本金347579.37元，利息17417.16元（截止2013年5月23日）及2013年5月23日以后至实际履行之日止的合同约定利息、罚息、复利，本案的诉讼费由吴建华、张辉田承担；吴建华届期不能偿还其债务，要求从抵押的房产折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿。
原告农行中汇支行起诉的主要证据为：1、2009年9月30日吴建华、张辉田向原告出具的个人房地产贷款申请一份；2、2009年10月10日XX村民委员会和XX镇人民政府民政办出具的证明及户籍证明各一份；3、2009年10月13日吴建华、张辉田与原告签订的个人购房担保借款合同一份；4、2009年10月23日吴建华向原告出具的个人借款凭证一份；5、2010年9月25日盐城市盐都区住房和城乡建设局颁发的吴建华、张辉田的房屋他项权证一份；6、吴建华偿还贷款明细表一份。
被告吴建华未作答辩，亦未提供证据。
被告张辉田未作答辩，亦未提供证据。
根据原告农行中汇支行的起诉和提供的证据，被告吴建华、张辉田在答辩期间内未提出异议，本院对原告农行中汇支行提供的证据，经审核认为，原告农行中汇支行提供的证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性和关联性，可以认定作为本案的定案依据。
根据本院认定的证据及当事人各方对事实无异议的部分，可以确认下列事实：张辉田与吴建华系夫妻关系。2009年10月13日农行中汇支行作为贷款人与吴建华作为借款人、张辉田作为抵押人、xx公司作为保证人签订了一份个人购房担保借款合同，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款；借款金额见特别条款，特别条款约定借款金额为380000元；借款用途为购房，借款人购买的房屋位于盐城市盐都区潘黄镇杨坝居委会新日月翠洲嘉园116幢2-702号房，建筑面积为147.4㎡；借款期限自2009年10月13日起至2029年10月12日止，共计240个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.94%的基础上，上下浮动30%，执行年利率4.158%；还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，还款日为每月的20日，如吴建华、张辉田有一期未履行还款义务，超过90天未足额偿还借款本息，农行中汇支行有权提前收回已发放的借款，并提前行使担保权；抵押人吴建华、张辉田同意以新日月翠洲嘉园116幢2-702号房设定抵押，抵押物折价542432元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人以本合同项下房产作抵押且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起90日内办妥房地产权利证书；阶段性保证担保人为xx公司；阶段性保证人自本合同签订之日起借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人、抵押人、保证人的违约责任为对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，对保证人、抵押人的违约责任行为，违约金按本合同项下借款本金数额10%计算。合同还对其他事项作了明确的约定。合同签订后的当日，农行中汇支行依约向吴建华发放贷款380000元，吴建华向农行中汇支行出具一份个人借款凭证。借款后，xx公司为吴建华、张辉田至相关部门办理了房产抵押登记手续。截止2013年9月13日，吴建华、张辉田已拖欠农行中汇支行贷款12期，计未还逾期本息30519.68元。2013年5月8日农行中汇支行向吴建华、张辉田发出贷款提前到期通知书，要求吴建华、张辉田在收到通知10日内履行偿还借款本息的义务，但至目前吴建华、张辉田未予履行。吴建华、张辉田因欠债现无法联系，农行中汇支行催款无望，为此诉至本院。
本院认为：农行中汇支行与吴建华、张辉田、xx公司签订的个人购房担保借款合同，系当事人各方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，农行中汇支行依约向吴建华发放了购房贷款380000元，吴建华向农行中汇支行仅偿还了部分的借款本息，对2013年5月23日后的借款本息，吴建华未能按约偿还，构成违约。农行中汇支行根据约定可以行使合同解除权，现农行中汇支行向吴建华、张辉田主张债权，要求归还尚欠全部借款本息（罚息）的诉请，本院应予支持。吴建华、张辉田向农行中汇支行借款时，以坐落在盐城市盐都区潘黄镇杨坝居委会新日月翠洲嘉园116幢2-702号房抵押给农行中汇支行，并至房产部门办理了抵押登记，符合抵押权设定的程序，故农行中汇支行对抵押物变卖或拍卖的价款享有优先受偿权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴建华、张辉田偿还原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行借款本金347579.37元，并按2009年10月13日双方签订的合同约定承担从2013年5月24日起至判决确定履行还款义务之日止的利息、罚息和复利，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
二、被告吴建华、张辉田偿付拖欠原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行2013年5月23日前借款利息17417.16元。
上述一、二项于本判决生效后十日内付清。
三、被告吴建华、张辉田届期未偿付上述债务，原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行有权就被告吴建华、张辉田共有的坐落在盐城市盐都区潘黄镇杨坝居委会新日月翠洲嘉园116幢2-702号抵押房产折价或以拍卖、变卖价款中优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6855元，由被告吴建华、张辉田负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 蔡 祥
代理审判员 王剑武
人民陪审员 李永龙
二〇一四年一月九日
代书 记员 嵇晓梅
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债权人或者第三人不专一财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债权人或者第三人未抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
4.最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人和债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决。裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。