辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01376号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路14号。
负责人：李连成，该行行长。
委托代理人：孙东祚、翟志亮。
被上诉人（原审原告）：周美华。
委托代理人：刘斌、季瑞佳，辽宁翊鼎律师事务所律师。
原审被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：李辉，该公司董事长。
委托代理人：张明日，辽宁昌信律师事务所律师。
原审原告周美华与原审被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2013年11月14日作出（2013）瓦民初字第4651号民事判决，周美华不服该判决，向本院提起上诉。本院审理本案后于2014年4月9日作出撤销原判，发回重审的（2014）大民二终字第00150号民事裁定书。辽宁省瓦房店市人民法院重审本案后，于2014年9月23日作出（2014）瓦民初字第2928号民事判决，建设银行不服该判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告周美华一审诉称：原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于大连长兴岛临港工业区听涛街×号1单元5层2号房屋卖给原告，每平方米5240元，价款为442，518.00元，被告在2012年9月30日前交房，如逾期超90日，原告有权解除合同，30日内被告退还全部已付款，并按累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款142，518.00元，并与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款30万元支付给被告，履行了全部付款义务。但是被告已经逾期近一年，何时交房还未确定，因此，提起诉讼，请求解除原、被告于2011年10月12日签订的《商品房买卖合同》；解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令被告返还原告购房款142，518.00元及利息（自2011年7月29日起至付清购房款）；支付违约金4425元；赔偿损失45，579.67元。
被告益凯公司一审辩称：同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，承担返还购房款的利息，但不同意承担违约金。
第三人建设银行一审述称：第三人不是房屋买卖合同的当事人，不应参加本案的诉讼，原告与第三人签订的借款合同是合法有效的，原告欲要解除借款合同必须偿还借款本金及利息。
一审法院审理查明：2011年10月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其未建成的位于大连长兴岛临港工业区听涛街×号1单元5层2号，建筑面积84.45平方米，每平方米5240元，合计价款442，518.00元的楼房卖给原告。原告交首付款142，518.00元，余款30万元原告以商业贷款方式支付给被告，被告在2012年9月30日前将房屋交付给原告，逾期超过90日，原告有权解除合同，30日内被告退还全部已付款，并按累计已经付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2011年7月29日向被告支付了首付款142，518.00元。2012年3月12日，原告和第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向第三人借款30万元，期限为2012年1月12日至2032年3月12日，并约定了贷款利率。合同签订后，第三人将贷款30万元以原告名义支付给被告。截止2013年10月16日，原告共偿还第三人借款本息合计45，579.67元。被告至今未将房屋交付原告。
一审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均是合同双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方当事人均应依约全面履行合同，在原告依约交付全部购房款之后，被告没有按照约定期限交付房屋，构成违约，原告据此要求解除《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，不违反法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告请求解除和第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定。从商品房买卖合同解除后，被告应当依照约定向原告返还已经收取的购房款。购房款由两部分组成，一部分是原告支付的首付款142，518.00元，另一部分是向第三人贷款30万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告应将购房贷款30万元和购房首付款142，518.00元分别返还给第三人和原告。因第三人在本案中没有提出请求，故一审法院对购房贷款30万元部分不予审理，第三人可另案请求处理。原告在向第三人借款之后，截止2013年10月16日，原告共偿还第三人借款本息合计45，579.67元，应视为因被告的过错导致原告的损失，应由被告承担。原告请求给付购房首付款142，518.00元的利息损失，因首付款在2011年7月29日之后由被告占用支配，被告享有利益，在合同解除情况下，首付款的利息系原告的实际损失，理应由被告予以赔偿。在被告赔偿上述损失后，原告再请求被告支付违约金于法无据，对原告请求给付违约金不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：一、解除原告周美华与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年11月12日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告周美华与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行于2012年3月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告周美华购房首付款142，518.00元；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告周美华购房首付款142，518.00元的利息（自2011年7月29日始至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算给付）；五、被告大连益凯房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告周美华支付的本息合计45，579.67元；六、驳回原告周美华，被告大连益凯房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4237元，由被告大连益凯房地产开发有限公司承担。
建设银行上诉的理由及请求是：第一，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）是由建设银行与周美华及房屋共有人颜世泽签订的，一审未追加颜世泽参加诉讼，在遗漏合同当事人的情况下判决解除案涉借款合同，违反法定程序。且案涉借款合同还包括抵押合同法律关系，一审对建设银行的抵押权未予保护，损害了建设银行的合法权益。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十五条的规定，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。建设银行另案诉周美华、益凯公司借款合同纠纷一案，已于2014年8月5日在一审法院立案受理，案号为（2014）瓦民初字第4663号，建设银行在本案审理中已将该情况告知一审合议庭，并申请将两案合并审理，但一审法院以建设银行未提出请求为由，对案涉借款合同项下的剩余贷款不予审理，违反法定程序。且一审判决仅片面判决解除借款合同，对合同解除后贷款的偿还、案涉房屋抵押权及案涉房屋的备案登记如何处理未予考虑，亦损害了建设银行的合法权益。据此，请求撤销一审判决，改判建设银行与周美华继续履行借款合同，建设银行对案涉房屋享有优先受偿权，益凯公司对案涉贷款承担连带保证责任。
周美华二审答辩认为：服从一审判决。
益凯公司公司述称：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：2012年3月12日，建设银行与周美华、周美华丈夫颜世泽签订了借款合同，周美华、颜世泽向建设银行借款30万元，用于支付案涉房屋购房款。二审期间，颜世泽向本院提交了书面意见，表示同意解除案涉借款合同。
本院所确认的上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合三方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉借款合同应否解除。《解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。颜世泽、周美华夫妻与建设银行签订案涉借款合同是为向建设银行贷款以支付周美华购买益凯公司开发的案涉房屋的购房款，周美华与益凯公司签订的商品房买卖合同解除后，案涉借款合同的目的亦无法实现，无法继续履行借款合同，且颜世泽虽未参加本案诉讼，但颜世泽二审期间已明确表示同意解除案涉借款合同，故一审依据上述法律规定判令解除案涉借款合同，并无不当，本院予以维持。
关于建设银行上诉请求建设银行对案涉房屋享有优先受偿权及益凯公司对案涉贷款承担连带保证责任一节，本院认为，本院第一次二审审理本案作出的发回重审裁定已载明在本案重审时，建设银行可对周美华尚未偿还的贷款本金及利息、违约金、罚息在本案中一并提出诉请，但重审时建设银行未提出相关诉请，坚持要求继续履行借款合同。又因根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。二审期间，建设银行增加请求建设银行对案涉房屋享有优先受偿权及益凯公司对案涉贷款承担连带保证责任的诉请，可另行起诉，且从建设银行二审期间提交的其另案起诉周美华、益凯公司的起诉状可见，建设银行已在另案中提起了该两项诉请。故对建设银行此项上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4237元（中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），由中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年十二月二日
书 记 员 宋 敏