杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1384号
原告：杭州西湖广告产业园区有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区西园一路**号*座*层。
法定代表人：徐金贤，董事长。
委托代理人：张叶兴，浙江永鼎律师事务所律师。
被告：黄翰磊。
委托代理人：张亮、许建平，浙江凯麦律师事务所律师。
原告杭州西湖广告产业园区有限公司诉被告黄翰磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年8月21日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2014年9月22日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张叶兴，被告黄翰磊及其委托代理人张亮、许建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月1日，被告以浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）的名义，与原告签订一份《物业租赁合同》，向原告承租位于杭州市西湖区三墩镇西园一路18号a座701室办公用房，面积为740平方米。合同约定租赁期限为2012年11月1日至2015年10月31日共三年，租金为1.57元每平方米每天，即424057元每年。租金按“先付后租”原则每半年支付一次。合同同时约定，如逾期支付租金，则每逾期一日，按应付款总额的万分之三计取滞纳金。租赁合同签订同时，被告即对承租房屋进行了装修，装修完成后，被告紧锁房门，既不入住办公，也不支付房租。原告多次寻找交涉未果。经计算，至2014年5月31日止，被告共拖欠原告租金、物业水电费及逾期违约金合计786756.3元。另据查，浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）在省市工商均未办理过任何登记手续。原告诉请判令：1、立即解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、被告立即支付原告786756.3元（暂算至2014年5月31日，其中租金671423.6元，物业水电费40433.7元，逾期违约金74899元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原、被告签订的《物业租赁合同》、《入驻协议书》等已于2014年4月2日根据双方签订的《《物业租赁合同》终止协议书》解除，并且原告已将全部租金免除。原告既不是供水供电合同相对方，也无代缴事实，无权要求被告承担物业水电费，故原告的诉请均不成立。事情经过为：2012年9月，被告了解到原告经营的杭州西湖广告产业园区（以下称园区）在招商一批广告产业的企业入驻。经过简单接洽，原告承诺被告按照“重点引进的行业领军企业”的标准“一事一议”谈妥房租优惠条件“享受免除一年房租、后两年房租减半的政策优惠（不含物业管理费、水电费等）”即“一免两减半”。随后，被告即入场装修。2012年11月，原、被告采取倒签形式签订了《物业租赁合同》、《入驻协议书》。因当时被告开办的公司尚未注册成功，原告要求被告签字，待公司注册成功后再补盖公章。同时告知被告：上述合同自加盖公章后才生效。被告未予以重视，随后就在上述合同、协议中签字。被告当天回去阅读相关合同、协议之后，发现《入驻协议书》与之前双方谈妥的条款不一致，增加了要求被告公司年税收达到100万元的条款。被告向原告交涉，指出新申请的公司要达到年税收100万元不可能，但原告一直推诿，不予以正面回答。鉴于以上情况，被告要求解除合同。并且对于租赁的物业，被告也一直未入驻。2014年4月1日，被告与园区管委会副主任郑国祥就上述《物业租赁合同》、《入驻协议书》等的解除达成一致意见，原告免除房租费及政策外产生的部分费用，物业水电费由被告自行交纳，被告遗留的摄影器材、摄影家具等由物业公司直接处理折抵物业水电费。被告的办公装修及办公桌椅归原告。
原告为证明其主张，提供如下证据：
1、2012年10月1日原、告签订的《物业租赁合同》，证明被告向原告承租房屋，双方约定了租金的支付方式及违约责任等。
2、2012年8月22日原告与浙大网新科技股份有限公司签订的《物业租赁合同》，证明原告向浙大网新科技股份有限公司承租案涉房屋以及浙大网新公司同意原告转租的事实。
3、浙大网新物业管理处出具的证明，证明原告已经向被告交付房屋，且已经代被告支付物管费、水电费的事实。
4、浙江省地方税务局通用机打发票2份，证明原告代缴案涉房屋物业水电费的事实。
5、原、被告双方签订的《入驻协议书》，证明根据协议第一条，当时原告承诺被告租金上的优惠有前提条件，必须设立注册资本在1000万，年营业额在1000万以上，年税收是100万以上，从实际情况看，被告公司未成立未达到租金优惠条件。
6、情况说明，证明浙大网新管理处隶属于华门物业管理有限公司，且被告没有交纳2012年10月1日至2014年3月31日期间所欠的物业费以及水电费，也没有以任何物品折抵。
上述证据经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为复印件上有签订日期，原件上没有签订日期，且并非原、被告之间签订，而是原告和浙江西杰影视文化传媒有限公司签订的，被告只是作为该公司的委托人在合同上面签字。根据合同约定，该合同在双方签字加盖公章后生效，所以该合同未生效。证据2三性均有异议，原件与复印件不一致，复印件上原告方没有加盖公章，原件上面有加盖公章。证据3三性有异议，原告的物业管理公司是华门物业管理有限公司，而非浙大网新物业管理处。证据4真实性无异议，关联性有异议，水电费的交纳主体及日期无法显示。证据5真实性无异议，当时谈判的时候口头协议没有年税收100万以上的这一条的，签订的时候多了这一条。证据6真实性有异议，无落款日期，两个单位同时出具形式不合法，浙大网新的公章真实性有异议，水电费是后面入住的单位缴纳的。
被告为证明其主张，提供如下证据：
1、杭州西湖广告产业园区政策扶持，证明原告招租的政策优惠内容。
2、《﹤物业租赁合同﹥终止协议书》、申请减免报告，证明涉案合同已于2014年4月2日解除，被告根据政策享受免除租金。
3、被告和原告单位副主任郑国祥及办事员单继发的对话录音及录音文本，证明当时签订协议时“减免”的意思是全部免除。
上述证据经质证，原告对被告提供的证据1真实性无异议，关联性有异议，政策扶持意见同本案无关。证据2中终止协议书的真实性不清楚，原告认为减免不等于全部免除，如果要减免被告要提交减免报告，原告没有收到过减免报告，减免申请书不予确认，没有收到过。证据3真实性无法确认，8月21日下午代理人去原告单位归还证据原件，碰见单继发，他说被告中午去过了，代理人问他说了什么，他说聊家常，后来代理人收到录音证据副本后又去原告处，把录音给了郑主任，郑主任回复不是这么说的，但其本人不愿到庭。被告在录音对象没有同意情况下录音合法性存疑。录音对象说和被告平时相处不错，被告找他们的时候顾及交情打马虎眼。签订终止协议是原告党组决定的，单继发不是党组成员，他说的话都是自己的猜测。该证据不能证明房租已经按照优惠政策减免。
本院对上述证据材料认证如下：被告对原告提供的证据1、5及原告对被告提供的证据1没有异议，本院对上述证据予以认定。原告提供的证据2系原件，有原告及浙大网新科技股份有限公司盖章确认，予以认定。原告提供的证据3、6系原件，且有浙ＸＸ门物业管理有限公司及浙大网新物业管理处盖章确认，真实性予以认定。原告提供的证据4系交费发票，被告主张原告并非实际交费人，但未提供反证证明。在没有相反证据的前提下，交费发票作为交费的凭证应被实际交费人所掌握，故对原告提供的该证据予以认定。被告提供的证据2中的《﹤物业租赁合同﹥终止协议书》系原件，有原告及被告签字盖章予以确认，予以认定；被告提供的证据2中的申请减免报告，结合被告提供的其他有效证据，予以认定；被告提供的证据3，根据原告的质证意见，录音应是真实的，但鉴于录音内容系被录音人的单方意见，证明力较弱。
综合原、被告的诉辩称意见、举质证意见及本院认证意见，本院确认如下法律事实：
2012年8月22日，原告与浙大网新科技股份有限公司签订《物业租赁合同》，约定浙大网新科技股份有限公司将位于杭州市西园一路18号浙大网新软件园a座4-7层出租给原告。租赁期限为2012年10月1日至2017年9月31日，在报备前提下允许转租。2012年9月，被告经与原告洽谈后入驻杭州西湖产业园区并对承租房屋进行装修。2012年11月左右，被告作为浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）的委托代理人与原告签订《物业租赁合同》，约定原告将上述位于杭州市西园一路18号浙大网新软件园a座4-7层中的701室出租给浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）使用；租赁期限为2012年11月1日至2015年10月31日，房租单价为1.57元每平方米每天，即424057元每年；双方按“先付后租”的原则，每半年支付一次租金；物业管理公司对大楼进行统一管理，由此产生的费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费、空调能耗费、车位租赁费等）由浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）按照所租赁面积承担，并由其与物业公司直接签订物业管理合同，直接结算物业管理费用；装修期约定从进场装修至2012年9月30日结束；合同自双方签字加盖公章后生效。同日，被告作为乙方浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）的委托代理人又与作为甲方的原告签订《入驻协议书》，内容为：浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）为甲方引进的首批龙头广告企业。为促进园区做大做强广告产业，双方经友好协商，达成以下协议：乙方在杭州西湖广告产业园区内注册公司用于发展广告等相关产业，并承诺所设立公司注册资本1000万元以上，年营业收入1000万元以上，年税收100万元以上；甲方认可乙方作为入驻广告园区内龙头广告企业，将乙方作为重点扶持对象，实行“一事一议”，优先提供乙方740平方米的广告办公场地，享受免除一年房租、后两年房租减半的政策优惠（不含物业管理费、水电费等）。……采取先缴后补助的办法操作；乙方必须在2013年5月1日前完成工商注册并正式入驻西湖广告产业园区；协议由双方签字盖章后确认。上述《物业租赁合同》及《入驻协议书》的落款时间均为2012年10月1日。
2014年4月2日，原告与作为浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）的委托代理人签订《﹤物业租赁合同﹥终止协议书》，双方明确：一、2012年10月1日签订的《物业租赁合同》及有关入驻协议等文件，全部解除，中止履行。二、浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）租用广告园（租赁地址：杭州市西湖区三墩镇西园一路18号a座701室）办公空间共产生房租费636085.5元，据双方签订的入驻协议房租“一免二减半”的约定和企业无法达到先缴后退的实际困难，甲方同意乙方腾退办公租赁房，并对房租费636085.5元包括政策外产生的部分费用（106014.25元）进行减免（向原告提交申请减免报告）。物业水电费61685.5元，由浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）向华门物业管理处自行付清。三、浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）必须八天内（4月10日前）腾退办公租赁房，租房内的办公装修及办公桌椅18套留给原告使用。八天内不退，原告有权收回租赁房，办公室内全部物品作无主处理。同时，被告向原告提交了申请减免报告。
另查明，浙江西杰影视文化传媒有限公司自始未成立。
庭审中，原告向本院提供由浙大网新物业管理处出具的证明及由浙ＸＸ门物业管理有限公司及浙大网新物业管理处共同出具的情况说明，证明确认截止2014年5月31日，被告共欠物业管理费49670.3元，水电费17856.3元，情况说明确认2012年10月1日至2014年3月31日被告所欠物业费为45154.8元，水电费为17856.3元。
本院认为：法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，以直接责任人为当事人。被告以设立中的浙江西杰影视文化传媒有限公司名义与原告签订合同，后公司未登记设立，且原、被告双方对被告的主体资格均无异议，本院予以确认。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要合同义务，对方接受的，该合同成立。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告均确认双方在签订《物业租赁合同》前，原告已将合同项下的房屋交付给被告，被告已实际进场装修，故原、被告之间的《物业租赁合同》成立。2014年4月2日，原、被告签订《﹤物业租赁合同﹥终止协议书》，协商一致解除双方签订的《物业租赁合同》及有关入驻协议等文件的行为，系当事人真实意思表示，合法有效。故原、被告之间《物业租赁合同》实际已于2014年4月2日解除，原告关于解除原、被告签订的《物业租赁合同》的诉请，本院不予支持。
原、被告在《﹤物业租赁合同﹥终止协议书》中明确，据双方签订的入驻协议房租“一免二减半”的约定和企业无法达到先缴后退的实际困难，原告同意被告腾退办公租赁房，并对房租费636085.5元包括政策外产生的部分费用106014.25元进行减免（向原告提交申请减免报告）。庭审中，原、被告对“减免”存在不同主张，原告主张“减免”为适当减少，被告主张“减免”为全部免除。原告未提供证据证明其主张，也未明确具体减少的金额。结合原告提供的《入驻协议书》及被告提供的西委办发（2012）84号杭州西湖广告产业园区政策扶持意见，“一免二减半”意为免除第一年房租，后两年房租减半，享受该优惠政策后，被告实际产生的租金应为106014.25元。如原告的真实意思为适当减少租金，则只需取消原优惠政策或另行约定优惠形式，无须对该部分履行原优惠政策后所形成的租金再进行减免，而双方明确约定系“对房租费636085.5元包括政策外产生的部分费用106014.25元进行减免”，依照生活常理及逻辑推断，原告的真实意思应为对被告的房租费用全部免除。此外，被告向本院提供的被告与原告副主任郑国祥、办事员单继发的对话录音，虽证明力较弱，但案外人郑国祥作为与被告方直接签署上述终止协议书的原告方代表，其在录音中的陈述也能印证上述对于原告真实意思的推断。
原、被告双方在《﹤物业租赁合同﹥终止协议书》中明确，物业水电费61685.5元，由浙江西杰影视文化传媒有限公司（筹）向华门物业管理处自行付清。被告主张其遗留的摄影器材、摄影家具等由物业公司直接处理折抵物业水电费，但未提供有效证据予以证明，本院不予采信。原告提供了发票及相关证据印证原告实际代被告履行了付款义务，被告主张原告非实际付款人，但也未能提供反证，故原告关于物业水电费的诉请，本院予以支持。至于逾期违约金，原告主张按每天万分之三计算，本院依据被告的过错程度及原告的实际损失，酌情调整为按每日万分之一计算，以40433.7元为本金，自2014年4月2日计算至2014年5月31日应为239元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条及《最高人民法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十九条之规定，判决如下：
一、黄翰磊于本判决生效之日起十日内支付给杭州西湖广告产业园区有限公司物业水电费40433.7元，逾期违约金239元（暂算至2014年5月31日，此后以40433.7元为基数，按每日万分之一计算至款清时止），两项合计40672.7元。
二、驳回杭州西湖广告产业园区有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11668元，由杭州西湖广告产业园区有限公司负担11065元，黄翰磊负担603元，黄翰磊负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王东篱
人民陪审员 王文仙
人民陪审员 王景莉
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 谭一萍