江西省余江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一初字第742号
原告吴海庆，男，1969年6月4日出生，汉族，江西省余江县人，高中文化，务工，家住江西省余江县。
委托代理人邹新华、段街和，江西东昇律师事务所律师。
被告鹰潭市裕和置业有限公司，住所地江西省鹰潭市龙虎山风景区度假区内新龚资线北侧1号楼。组织机构代码：563829744.
法定代表人张辽东，董事长。
委托代理人赵志荣，江西融冰（南昌）律师事务所律师。
原告吴海庆诉被告鹰潭市裕和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人邹新华，以及被告委托代理人赵志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的裕和花园广场3栋2单元403号商品房，面积为124.18平方米，总价款439650元。合同还约定，被告应于2013年12月31日前将经验收合格的该商品房交付原告，逾期交付按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止；被告交付的商品房的阳台和露台为铝合金玻璃门。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款，但被告却未在合同约定的期限内向原告交付房屋。被告开发的裕和花园广场1#、2#、3#楼直至2014年12月26日才竣工，2015年2月9日经验收合格，至今未向原告交付，被告也没有在阳台安装铝合金玻璃门，原告只得自行安装，花费5000元。因此，原告要求被告支付至2015年10月31日的违约金147063元及2015年11月1日之后的违约金；要求被告向原告支付阳台铝合金玻璃门费用5000元。
被告辩称，一、被告延期交房属于《商品房买卖合同》第八条第二款规定的“特殊原因”，应据实予以延期9个月零2天和8个月，共计顺延17个月零2天，即从约定交房期限2013年12月31日顺延到2015年6月2日前交房，都属于符合约定交房期限。理由，1、承建商对第三栋楼斜屋面进行砼浇筑时出现水泥流落的质量缺陷，余江县建筑工程质量监督站于2013年5月8日下达《建设工程暂停施工通知书》，经过数十次的修复测试，直到2014年2月10日才恢复重新施工，期间停工整改时间为9个月零2天，属于“政府规划等主管部门采取某项行政措施而导致工程延期的情况”；2、2014年3月26日，工程完工结束，2014年3月28日提出申请，2014年4月28日进入了正式初步验收期间，2014年6月6日初步（房屋）验收合格，2014年12月26日该工程项目通过了商品房综合验收合格。从2014年4月28日进入了正式初步验收至2014年12月26日通过了商品房综合验收合格，期间应属于“相关配套部门审批延迟”的情况。二、被告在2014年4月28日后交付房屋，都应视为具备合同第八条第1种“该商品房经验收合格”条件的房屋。三、被告于2014年4月至6月期间，通过售楼部售楼人员的手机，先后数次已电话告知和发短信的形式，通知了每一位业主，包括原告到售楼部领取了钥匙和房屋，原告接到通知后，因在外地经商，拖到现在都未来领取钥匙接收房屋。显然，被告在2014年4月28日至同年6月6日期间，就已经将符合“该商品房经验收合格”的房屋交付给了原告。四、“按已付房款数日万分之五”计算违约金违反了法律规定，应依法减少而不应支持。五、阳台铝合金玻璃门的施工安装符合《商品房买卖合同》、《设计施工图纸》的规定，原告要求支付阳台铝合金玻璃门费用5000元没有事实和法律依据。
原告为支持其诉讼请求，举证如下：
原告身份信息、被告企业信息查询表及组织机构代码证，证实原、被告诉讼主体资格。
商品房买卖合同，证实（1）原被告之间存在房屋买卖合同关系；（2）合同约定被告应于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，逾期交付按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止。
收款收据，证实原告按约定向被告支付了购房款439650元。
4、工程竣工验收备案表，证实涉案房屋于2014年12月26日竣工，2015年2月9日验收合格。
被告为支持其答辩，举证如下：
1、商品房买卖合同，证实原被告双方的关于商品房买卖约定情况。
2、建设工程暂停施工通知书、建设工程质量整改通知书、复工通知书，证实因承建商鹰潭永光建筑有限公司施工时存在问题，被责令停工整改9个月零2天。
3、裕和花园广场验收时间表、裕和花园3号楼工程初步验收记录表、裕和花园3号楼建筑工程竣工验收方案、裕和花园3号楼工程质量监理评估报告、裕和花园3号楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证实裕和花园广场正式验收时间是2014年4月28日；初验合格时间是2014年6月6日；裕和花园广场综合验收合格时间是2014年12月26日。
4、、移动手机短信通知，内容为“2014年6月21日上午11：05尊敬的户主你好：如果你的新房需要装修请到裕和售楼部领取钥匙！”
5、电话录音资料。
经庭审举证质证，被告对原告提交的全部证据的真实性均没有异议，予以采信。原告对被告提交的第1、2、3、4组证据的合法性均没有提出异议，予以采信；对证据5的真实性、合法性、关联性均提出了异议，由于被告无法证实通话的时间、通话的对象，不予采信。
综上所述，本院对以下事实予以确认：2013年2月4日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的裕和花园广场3栋2单元403号住宅商品房，面积为124.18平方米，单价为3540.42元／平方米，总价款439650元；2013年2月4日首付179650元，余款26万元于2013年2月28日前付清；进户门为钢质防盗门，阳台和露台为铝合金玻璃门，铝合金窗，中空玻璃（内门由住户自理）。合同同时约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应于2013年12月31日前将“该房屋经验收合格”的该商品房交付给买受人使用，逾期交付按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，直至实际交付之日止。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款和购房余款。
2013年5月8日，裕和花园1、2、3号楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，被余江县建筑工程质量监督站责令暂停施工进行整改。2014年元月24日，裕和花园广场3号楼508室斜屋面因存在渗水点，余江县建筑工程质量监督站送达建设工程质量整改通知书，要求对发生问题的部位暂缓施工，进行整改。2014年2月10日，余江县建筑工程质量监督站下发复工通知书。2014年6月6日初步验收符合要求，2014年12月26日综合验收结论为验收合格。2015年2月9日，被告获得《工程竣工验收备案表》。
关于被告辩称被告于2014年4月至6月期间，通过售楼部售楼人员的手机，先后数次已电话告知和发短信的形式，通知了每一位业主，包括原告到售楼部领取了钥匙和房屋，原告接到通知后，因在外地经商，拖到现在都未来领取钥匙接收房屋。显然，被告在2014年4月28日至同年6月6日期间，就已经将符合“该商品房经验收合格”的房屋交付给了原告。本院认为，原被告双方签订的合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由此可见，被告通过售楼部售楼人员的手机，电话告知和发短信的形式，通知买受人到售楼部领取钥匙的一个行为，并不能证明是一个商品房完成了交付的行为，因此，被告该辩解意见不予采纳。
关于被告辩称，由于余江县建筑工程质量监督站于2013年5月8日下达《建设工程暂停施工通知书》，直到2014年2月10日才恢复重新施工，期间停工整改时间为9个月零2天，属于“政府规划等主管部门采取某项行政措施而导致工程延期的情况”，应据实予以延期9个月零2天。余江县建筑工程质量监督站下达《建设工程暂停施工通知书》是由于裕和花园1、2、3号楼屋面工程因斜屋面部分内侧砼有大面积蜂窝现象，并且局部有露筋现象，是由于被告方的过错导致，是对被告方出卖的商品房今后质量的一个监督行为，即使余江县建筑工程质量监督站没有下达停工整改通知书，被告方亦应该自动整改直至符合质量要求，以免继续施工而造成更大的损失。因此，被告的辩解意见不予采纳。
关于被告辩称，2014年3月26日，工程完工结束，2014年3月28日提出申请，2014年4月28日进入了正式初步验收期间，2014年6月6日初步（房屋）验收合格，2014年12月26日该工程项目通过了商品房综合验收合格。从2014年4月28日进入了正式初步验收至2014年12月26日通过了商品房综合验收合格，期间应属于“相关配套部门审批延迟”的情况。由于《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，因此，竣工验收不需要行政机关批准或者认可，被告辩解意见不予采纳。
关于被告辩解，阳台铝合金玻璃门的施工安装符合《商品房买卖合同》、《设计施工图纸》的规定，原告要求支付阳台铝合金玻璃门费用5000元没有事实和法律依据。本院认为，因双方约定内门由住户自理，且被告方是按图纸施工，图纸亦是合同的组成部分，因此，被告该辩解意见予以采纳。
本院认为，依法成立的《商品房买卖合同》应受法律保护。原告依约向被告支付了购房全款，被告也应按照约定如期交房。被告未按合同约定交付房屋，应当承担迟延交房的违约责任。被告应当自2014年元月1日至实际交付之日，按照约定的违约金计算方法支付违约金，被告以按已付房款数日万分之五计算违约金违反了法律规定而要求减少，因双方的约定并未违反法律规定，因此，被告要求减少的意见不予采纳。关于被告辩称阳台铝合金玻璃门的施工安装符合《商品房买卖合同》、《设计施工图纸》的规定，原告要求支付阳台铝合金玻璃门费用5000元没有事实和法律依据。因双方约定内门由住户自理，且被告方是按图纸施工，图纸亦是合同的组成部分，因此，被告该辩解意见予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告鹰潭市裕和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴海庆支付逾期交房的违约金（按已付房款数439650元日万分之五自2014年1月1日计算至实际交付房屋止）。
驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3341.26元，由原告承担37.5元，被告鹰潭市裕和置业有限公司承担3303.78元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 范跃胜
人民陪审员 周活香
人民陪审员 朱 莉
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 熊淑芳